广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1521民初586号原告郑海燕，女，汉族，1991年4月13日出生，住址：广东省海丰县******************，身份证号码：441************760。委托代理人吕燕城，男，汉族，1982年5月4日出生，住址：广东省海丰县******************，身份证号码：441************013。系原告丈夫。被告海丰县浩丰房地产有限公司，住所地：海丰县附城镇城南河仔墘（雍悦豪苑1栋1层写字楼C），统一社会信用代码：914***********100L。法定代表人余某1。被告海丰县雍悦物业管理有限公司，住所地：海丰县****桥北侧龙津河西岸雍悦豪苑，统一社会信用代码：914************794。法定代表人余某1。上述两被告委托代理人叶国志，系广东展业律师事务所律师。上诉两被告委托代理人陈源，系广东展业律师事务所律师。原告郑海燕诉被告海丰县浩丰房地产有限公司（下称：海丰浩丰公司）、海丰县雍悦物业管理有限公司（下称：海丰雍悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吕燕城、二被告的委托代理人陈源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑海燕诉称，2019年，二被告自称是案涉商铺和所占土地的使用权人。由于二被告都是公司，于是原告和二被告于2019年5月1日签订《商铺租赁合同》，约定二被告将商铺（7）号共1间出租给原告；租赁期2019年5月1日至2020年2月28日；每月租金3200元；一次性支付押金6400元等。合同签订后，原告按照合同约定支付押金并按期支付租金。2019年5月16日，8号铺办理税务需要时，被告海丰雍悦公司出具证明称案涉场地是其所有。2019年下半年至今，海丰县*********民多次到案涉场地告知原告，涉案土地是其集体所有，要求原告不能侵占土地，并应当向村集体交纳多年来占用土地期间的土地占用费。于是原告向二被告核实，二被告无法出具涉案土地及建筑的合法证明，原告方知其不是权属人，其无权收取原告的租金。综上，原告与被告之间的租赁合同依法属于无效合同，被告应当退回原告已支付的租金和押金。被告应赔偿原告的装修款和搬迁费损失，二被告应承担共同责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原告与被告海丰浩丰公司签订的《商铺租赁合同》无效；2、二被告共同向原告退回已支付的租金19200元；3、二被告向原告退回已支付的押金6400元，赔偿原告装修款45000元，搬迁费4000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。被告海丰县浩丰房地产有限公司、海丰县雍悦物业管理有限公司共同辩称，一、涉案土地系被告海丰浩丰公司与海丰县附城镇人民政府（下称：海丰县附城镇政府）合作开发，由被告海丰浩丰公司经营、管理和使用，虽于2019年1月8日签订协议书约定交回土地，但至今土地仍未交接，涉案土地及商铺仍由被告海丰浩丰公司进行经营管理，被告海丰浩丰公司也依约将涉案商铺交付给原告使用。被告海丰浩丰公司与海丰县附城镇政府合作开发系另一法律关系，租赁期间第三人也未主张权利，因此不能否认原告承租使用的事实。即使《商铺租赁合同》无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，原告也应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。二、根据《商铺租赁合同》第五条第四项的约定，租赁期满，原告需将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地交给被告海丰浩丰公司。故原告请求装修款及搬迁费没有事实和法律依据。三、根据被告海丰浩丰公司与被告海丰雍悦公司签订的《物业租赁授权委托书》，被告海丰浩丰公司委托被告海丰雍悦公司对涉案商铺进行出租、日常管理、收取租金等。由此在法律上产生的责任由被告海丰浩丰公司承担。经审理查明，2002年8月1日，海丰县附城镇政府与东莞市万业贸易有限公司（下称：东莞万业公司）签订《关于合作开发二环路拆迁安置用地协议书》，用地面积及四至：东至城南排洪沟，西至12米路中（与县检察院相隔），南至二环路边，北至拆迁安置用地，东西全长约215.1米，南北全长约54米，总面积约11533平方米。2011年1月26日，被告海丰浩丰公司与东莞万业公司签订《协议书》，双方约定东莞万业公司将其与海丰县附城镇政府合作项目用地协议的权益和义务转在被告海丰浩丰公司名下，被告海丰浩丰公司承接协议全部权益和义务。被告海丰浩丰公司于2017年间在其中一部分位于二环路东圣村门口的土地上搭建15间铺面出租。2017年3月1日，被告海丰浩丰公司与被告海丰雍悦公司签订《物业租赁授权委托书》，约定从2017年3月1日起至2020年12月31日止，被告海丰浩丰公司的上述15间商铺委托被告海丰雍悦公司出租和经营管理。2019年1月8日，被告海丰浩丰公司与海丰县附城镇政府、东莞万业公司签订《协议书》，协议约定：海丰县附城镇政府与东莞万业公司同意解除2002年8月1日签订的《关于合作开发二环路拆迁安置用地协议书》，被告海丰浩丰公司与东莞万业公司同意解除2011年1月26日签订的《协议书》，三方同意解除于2012年1月19日签订的《备忘录》，并约定被告海丰浩丰公司将涉案土地用益权归还海丰县附城镇政府。《协议书》签订后，该土地以及上盖建筑物至今仍由被告海丰浩丰公司在管理。2019年5月1日，原告与被告海丰浩丰公司签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告海丰浩丰公司承租7号商铺，租赁期限为2019年5月1日至2020年2月28日，每月租金为3200元，一次性支付押金6400元。合同签订之日，原告一次性支付首期2019年5月1日至2019年7月31日共三个月的租金9600元及押金6400元。原告租金交至2019年10月，2019年11月开始没有交纳租金。2020年3月3日，海丰雍悦公司发出《关于商铺到期回收通知书》，要求原告结清水电费、租金（减免被告2020年2月的租金），并交回商铺。原告认为因商铺的产权问题导致其无法办理营业执照，影响正常营业，不同意继续交纳后续租金及水费。2020年4月15日，原告向本院起诉，请求法院支持其上述诉讼请求。认定上述事实的证据有：原、被告当庭陈述，原告身份证复印件，被告企业信用信息公示报告，商铺租赁合同，收据，微信转账记录，关于合作开发二环路拆迁安置用地协议书，协议书二份，海丰县附城镇政府备忘录，受理告知书，催费通知单，物业租赁授权委托书，关于商铺到期回收通知书等。本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物。构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告海丰浩丰公司之间签订的《商铺租赁合同》，虽系双方自愿签订的，但被告海丰浩丰公司作为出租人，在与原告签订合同时尚未取得建设工程许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，且被告海丰浩丰公司擅自搭建建筑物出租的行为违反法律的强制性规定，因此，原告主张确认原告与被告海丰浩丰公司签订的《商铺租赁合同》无效，本院依法予以支持。关于租赁合同无效，租赁期间原告是否应交付租金的问题，被告海丰浩丰公司虽未取得涉案商铺的所有权登记证书，但被告海丰浩丰公司基于《协议书》作为涉案商铺的建造人和管理人，对建筑物获得用益物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案中，被告海丰浩丰公司享有对涉案商铺的占有、使用和收益的权利，原告承租被告海丰浩丰公司建设的商铺，原告在租赁合同期内，应支付商铺占有使用费。故原告主张二被告退还已支付租金19200元，于法无据，本院依法不予支持。因合同无效，被告海丰浩丰公司应退回原告已支付的押金6400元。原告主张二被告赔偿其装修款45000元、搬迁费4000元，原告未提交证据予以佐证，证据不足，本院依法不予支持。被告海丰雍悦公司系经被告海丰浩丰公司委托代为出租和经营管理，其法律后果应由委托人承担，被告海丰雍悦公司无须承担上述相应责任。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告郑海燕与被告海丰县浩丰房地产有限公司签订的《商铺租赁合同》无效。二、被告海丰县浩丰房地产有限公司应于本判决生效之日起10日内退还原告郑海燕押金6400元。三、驳回原告郑海燕的其他诉讼请求。案件受理费1665元，简易程序减半收取832.5元，由原告郑海燕负担807.5元，由被告海丰县浩丰房地产有限公司负担25元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  钟坚城二〇二〇年八月二十六日书记员  陈自勉