四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初1725号 原告：冯梅，女，1968年7月6日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。 被告：广安王氏房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇清平街26号，统一社会信用代码915116227918044506。 法定代表人：王生福，公司总经理。 委托诉讼代理人：唐龙海，男，公司员工。 原告冯梅与被告广安王氏房地产开发有限公司（以下简称王氏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，于2020年3月17日作出（2020）川1622民初174号民事裁定，驳回原告冯梅的起诉。原告冯梅不服该裁定，提起上诉，四川省广安市中级人民法院于2020年5月29日作出（2020）川16民终911号民事裁定，裁定撤销四川省武胜县人民法院（2020）川1622民初174号民事裁定，指定四川省武胜县人民法院审理。本院于2020年7月13日以（2020）川1622民初1725号重新立案后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告冯梅的委托诉讼代理人彭海与被告王氏公司的委托诉讼代理人唐龙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯梅向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告订立的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告返还原告购房款29万元，并赔偿原告损失29万元，支付利息按29万元为基数，从2013年2月17日起按月息6%利率计算至付清之日止。事实和理由：2013年2月17日，原、被告订立《商品房买卖合同》，被告出售位于武胜县房屋，价格每平方米2587.32元，面积115.95平方米，总价为30万元，双方约定2013年2月17日前向买受人交付该商品房。同时《商品房买卖合同》第二十条产权登记第二项第二款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期利率给付利息。买受人不退房的。……”原告多次要求被告履行办证义务，被告以一直在办理为由无期限拖延。经相关部门确认，诉争房屋系架空层围合，规划审批中未纳入计空建筑面积，属于不能办理不动产权证书的建筑物范围。综上，原告认为被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故依法提起诉讼。 被告王氏公司辩称，一、原被告签订的商品房买卖合同合法有效：1.被告是以现房销售给原告，双方签订的合同符合商品房销售管理办法关于现房销售的条件，故不需要办理商品房预售许可。2.双方签的商品房买卖合同不违反合同法关于无效合同的规定。3.被告开发的东江港湾项目办理了商品房预售许可，故被告没有故意隐瞒没有商品房预售许可证的情形，且被告是以现房出售的。二、原告要求被告返还购房款29万元，并赔偿29万元，按月息6%支付利息，没有事实和法律依据，理由如下：1.被告的行为未违反《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的解释》第九条的规定，且该合同也不违反《合同法》关于无效合同的规定。2.原告未向被告交纳30万元购房款。3.原告主张的月息6%没有法律依据。原告对其主张的赔偿损失29万元应举证证明。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告冯梅围绕诉讼请求提交以下证据：1.商品房买卖合同及发票，拟证明根据合同约定，被告应履行办证义务，原告已支付购房款29万元；2.（2020）川1622民初174号民事裁定书，拟证明案涉房屋无法办理产权证；3.武胜县自然资源和规划局、武胜县住房和城乡建设局各自出具的一份《情况说明》复印件，拟证明涉案房屋系违法建筑，不能办理产权证书，也未取得商品房预售许可证。 被告王氏公司质证认为，1.对商品房买卖合同真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，对发票真实性无异议，认可已付29万元房款。2.民事裁定书和自然资源局、住建局出具的情况说明，不能证明案涉房屋不能办理房产证。 被告王氏公司围绕诉讼主张提交以下证据：王氏公司的营业执照及资质证书、商品房预售许可证申报审批表、建设用地规划许可证（2009-029号、2010-041号）、建设工程规划许可证（2009-032号、2010-041号）、建设工程施工许可证（51292820090923066号、51292820100810115号）、武胜县遗留问题审核审批表，拟证明被告是合法成立的房地产开发企业，所开发的案涉房地产项目取得了建设用地和规划许可、建设工程施工许可，案涉房屋按武胜向人民政府14号文件所列的遗留问题处理，可以办理房产证。 原告冯梅质证认为，预售许可证的房屋不包含案涉房屋，本案房屋不属于遗留问题，相关部门已做了明确答复。 本院对原、被告举证分析认证如下，经审查，原告冯梅提交的3组证据，客观真实，来源合法，与案件事实具有关联性，本院予以采信。被告王氏公司提交的商品房预售许可证申报审批表、建设用地规划许可证（2009-029号）、建设工程规划许可证（2009-032号）、建设工程施工许可证（51292820090923066号）等证据，主要针对东江港湾第1、2、3、10、11单元，而原告所购住房位于第8单元，故上述证据与本案无关联性，本院不予采纳。王氏公司提交的其他证据，符合证据的三性，予以采信，但不能达到其出售给原告的房屋符合建设工程规划许可和取得了商品房销售许可的证明目的。 根据原、被告的陈述和审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年1月17日，原告冯梅与被告王氏公司订立《商品房买卖合同》，约定王氏公司将其开发位于武胜县房屋出售给冯梅，该商品房为住宅，层高为3米，价格每平方米2587.32元，总价为30万元，签合同时付2万元、2013年2月20日前支付27万元，余款1万元于领房产证时支付。双方约定2011年12月28日前向买受人交付该商品房。同时《商品房买卖合同》第二十条产权登记第一款约定，出卖人应当在交房前取得该商品房所在楼栋的权属证明，该条第二款第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。 签订合同后，冯梅向王氏公司共计支付购房款29万元，王氏公司随后将涉案房屋交付给冯梅。王氏公司为东江港湾小区房屋申请办理产权证，2016年4月8日，规划单位在审批表上签署意见：“建设用地规划许可证用地面积6216.57m2，建设工程规划许可证建设规模一期面积7687.87m2，二期面积11214.11m2，建设规模一、二期合计18901.98m2。竣工测绘建筑面积19935m2（其中含负一层面积1482m2），超出办证面积1033.02m2，占办证面积的5.47%。2单元，5-9单元负一层架空层围合，建筑面积合计1482.8m2。6跃7层建成标准7层。地上计容建筑面积18452.2m2”，规划单位经办人及负责人在表上签名，2016年8月4日，质监单位在审批表上签署意见：“属于办理房屋权属遗留问题范围，严禁私搭乱建，擅自加层。”质监单位经办人及分管领导在该审批表上签名。 2020年1月7日，武胜县自然资源和规划局出具《关于东江港湾负一层房屋相关情况的说明》，载明：“现有刘春梅等购买广安王氏房地产开发有限公司位于武胜县，要求开发企业按照合同约定办理不动产登记。经查阅东江港湾方案设计，刘春梅等户所在的负一层审批为架空层。该小区建成后，开发商擅自将架空层围合并出售给刘春梅等用作住房，该处负一层房屋未纳入容积率计算，故不能办证。”同一天，武胜县住房和城乡建设局出具《关于东江港湾负一层房屋网签合同备案情况的说明》，载明刘春梅、邓久菊、冯梅、李贤、张顺建、张国胜、刘先均在王氏公司购买的东江港湾负一层房屋，未办理商品房网签合同备案登记。原告要求被告履行办证义务无果后提起诉讼。 本院认为，本案争议焦点为：一是原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效；二是在合同无效的情况下，被告应否返还购房款并赔偿原告的损失，以及损失应如何确定。 关于焦点一。王氏公司出售给冯梅的东江港湾小区第8单元负一层1号房屋，系该公司擅自将架空层围合而成，未计入规划的容积率，亦未依法取得规划许可和商品房预售许可，且不能办理产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，因此，原告诉请确认其与王氏公司签订的《商品房买卖合同》无效，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经法庭释明，原告冯梅表示同意退还案涉房屋，被告王氏公司表示不要求原告退还房屋。被告王氏公司销售给原告的房屋未取得规划许可和预售许可，且未举证证明在销售给原告时将上述事实向原告进行了告知说明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，原告要求被告王氏公司返还已付购房款29万元，赔偿29万元并支付利息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据合同约定并结合国家规定，利息从2020年2月7日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张的利息超过合同约定的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告冯梅与被告广安王氏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告广安王氏房地产开发有限公司返还原告冯梅购房款29万元及利息，从2020年2月7日起至付清之日止以29万元为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、被告广安王氏房地产开发有限公司赔偿原告冯梅29万元； 四、驳回原告冯梅的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费9800元，减半收取计4900元，由被告广安王氏房地产开发有限公司负担（原告已垫付，判决生效后由被告直接支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 高 飞 二〇二〇年八月三十一日 书记员 李哲林