吉林省松原市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉07民终1076号 上诉人（原审原告）：扶余市英伦东郡小区业主委员会，住所地吉林省扶余市。 负责人：刘淑清，系业主委员会主任。 委托诉讼代理人：刘力，男，1969年9月6日生，汉族，住吉林省扶余市。 被上诉人（原审被告）：扶余市天宇物业管理有限公司，住所地吉林省松原市扶余市三岔河镇。 法定代表人：赵辉，总经理。 委托诉讼代理人：邢鹏飞，吉林群兴律师事务所律师。 上诉人扶余市英伦东郡小区业主委员会（以下简称英伦东郡业委会）因与被上诉人扶余市天宇物业管理有限公司（以下简称天宇物业）物业服务合同纠纷吉林省扶余市人民法院（2020）吉0781民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人英伦东郡业委会的委托诉讼代理人刘力，被上诉人天宇物业的法定代表人赵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 英伦东郡业委会上诉请求：撤销扶余市人民法院2020年4月10日作出的（2020）吉0781民初645号民事判决书，并请求松原市中级人民法院判令天宇物业退出扶余市英伦东郡小区物业服务管理。依法交出物业管理的资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业保管的档案资料（一）小区共有部分经营管理档案；（二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；（三）水箱清洗记录及水箱检测报告；（四）住宅装饰装修管理资料；（五）业主清册；（六）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。（八）物业管理用房。（九）清算预收、代收的有关费用。判令天宇物业承担本次诉讼费用。事实与理由：自天宇物业为扶余市英伦东郡小区全体业主进行物业服务以来有以下各大问题：1.天宇物业管理不到位，造成小区内楼顶漏水，管道破裂，没及时维修给业主造成经济损失。2.该物业管理人员搞不团结多次与业主发生冲突。3.扶余市英伦东郡小区内乱搭乱建，物业不管理、不作为、不制止。4.本小区业主交纳的物业管理费与物业公司的服务严重背离。5.天宇物业侵占本小区的公共资源，违法收取公摊面积停车费。6.天宇物业与本小区业主关系紧张与全体业主搞对立。7.破坏植被、破坏体育器材及活动场地。8.2015年至2017年垄断小区网络，给业主造成经济损失。9.没有资质非法经营物业服务，强迫业主缴纳物业管理费，雇佣社会非法人员清缴物业管理费。10.自英伦东郡业主委员会成立以来，物业与业委会没有签订服务合同。鉴于以上存在的问题，本小区业主委员会已经发给物业催告整改通知，天宇物业拒不改正，已经严重违反了物业管理的服务规则。经英伦东郡业主委会研究决定，自2019年11月12日起，英伦东郡业主委会解除与天宇物业的物业服务关系，并要求在收到通知书二日内办理相关交接手续，可该物业拒不理会，英伦东郡业委会于2019年11月15日下达腾退通知，要求天宇物业3日内交出相关资料，该公司至今没有退出英伦东郡小区，也没有交出以上材料，因此，英伦东郡业委会起诉到扶余市人民法院。天宇物业辩称服务合同合法有效是编造事实，英伦东郡小区成立以来，根本没有与该物业签订服务合同，也没有在法庭上出示与开发商签订的服务合同。天宇物业辩称物业管理费大部分已交，原因是天宇物业雇佣不明的社会人员，给业主下达限期缴费通知，威胁恐吓业主，造成业主害怕被起诉而缴纳了物业费。天宇物业辩称资质到期却没有变更信息，实属违法经营物业管理，物业管理法规定，小区成立了业委会，物业就必须与业委会签订服务合同，可该物业也没有与开发商签订服务合同，实属非法经营的黑社会性质的团体。扶余市人民法院认为是合同纠纷是完全错误的，天宇公司，在资质过期的情况下，雇佣无证人员宫广辉，没有经营资质，没有服务合同，雇佣社会人员欺压业主，本小区的拉货也不让进小区，强行收取公共面积的停车费，破坏植被，破坏体育器材，利用非法的社会组织恐吓威胁业主缴费，强行关闭水阀，造成部分业主恐慌，有了花钱了事的想法。鉴于天宇物业以上问题，请求支持上诉请求。 天宇公司辩称，首先，英伦东郡业委会的产生不合法，没有相应的证据证明业委会合法成立。即使业委会的成立合法，在作出解聘物业公司的决议上也不符合法律程序，解聘物业公司应当经过占建筑物总面积过半数的业主和人数过半数的业主同意，业委会提交的决议表是虚假的，不能作为认定事实的依据。其次，上诉状中称物业为了利用小区公共资源收取公摊面积停车费一事，与事实不符。物业是为了符合消防管理的要求采取这一措施，并且已经将收取的费用用于小区公共建设的投入。第三，英伦东郡业委会的成员因为个人原因与保安发生冲突，近而带领部分人员不交物业费，这属于个人恩怨，不代表全体业主的意见。请求驳回上诉，维持原判。 英伦东郡业委会向一审法院起诉请求：1．请求判令天宇物业退出扶余市英伦东郡小区物业服务管理。2.判令天宇物业根据业主委员会腾退通知,交出物业管理的资料:（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业保管的档案资料：（一）小区共有部分经营管理档案;（二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；（三）水箱清洗记录及水箱检测报告；（四）住宅装饰装修管理资料;（五）业主清册;（六）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议;（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料;（八）物业管理用房；（九）清算预收、代收的有关费用。3.扶余市天宇物业公司承担本次诉讼费用。 一审法院认定事实：天宇物业是自然人独资的有限责任公司，于2007年8月15日成立，营业期限为2007年8月15日至2017年1月1日。天宇物业称营业期限已变更，但未提交相关证据。2013年11月15日，天宇物业入驻英伦东郡小区，称其与开发商签订的是前期物业服务合同，但在规定时间内未向法院提交前期物业服务合同。收费的标准，住宅按建筑面积每平方米收取物业费0.7元，二次供水一户一年收取120元，楼道照明每户每年20元；车库及商业用房按每平方米0.5元收取物业费。天宇物业在服务与管理的过程中，因利用小区内的空地规划停车位及服务管理等问题与小区内的业主产生争议。2019年10月21日，英伦东郡业委会组织业主代表召开会议，会议的主体为“关于扶余市英伦东郡小区业主代表大会的程序”，会议采取集体讨论的形式，会议的内容为：1．会议讨论了本小区天宇物业服务的情况，各位代表都不满意；2．会议讨论了关于天宇物业故意毁坏草坪植被、破坏体育器材的行为，至今没有恢复原样；3．会议讨论了违法收取业主公摊面积停车费的事项，全体代表一致要求全额退还业主；4．大会表决解聘天宇物业，全体通过；5.会议决定了由业主委员会聘用新的物业公司为英伦东郡小区物业服务，服务合同由业委会签订；6．参会代表签名：刘力、刘淑清、王增良等七人。2019年11月份，英伦东郡业委会给天宇物业发出了整改通知。从2019年10月末开始，英伦东郡业委会通过征求意见的方式向业主发放解聘＼续聘物业服务公司表决意见表。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，依法成立的业主委员会，在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起诉讼，本案原告主体适格。业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，选聘和解聘物业服务企业需由业主共同决定，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。扶余市英伦东郡小区共有428户，现有两户未专修，为开发商抵账房。就解聘＼续聘物业公司问题，英伦东郡业委会并未召开业主大会，而是采用书面征求意见的方式，称共有280多户业主签字，但其提交的“扶余市——项目解聘＼续聘物业服务公司表决意见表”只有142份，且在规定的时间内并未补交其他证据材料，且其提交的意见表中字体并不一致，“解聘”或“解”字及赞成下框中的“√”为一人书写，下面的业主签字、联系电话等明显为另外一人书写。即使该意见表是真实的，亦不符合总人数过半数的规定，且其未提交同意解聘天宇物业的业主在物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的相关证据。综上所述，对扶余市英伦东郡业主委员会的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，判决如下：驳回原告扶余市英伦东郡业主委员会的诉讼请求。案件受理费100.00元，由扶余市英伦东郡业主委员会负担。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的需由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条、第十二条作出与《中华人民共和国物权法》第七十六条同样的规定。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”。从上述规定可见，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，是业主大会的执行机构，并非独立的民事主体。英伦东郡业委会提起的本诉涉及解除与天宇物业的物业服务合同属于应当由业主大会决定的事项，可以采用书面征集意见的方式由业主表决，但应当符合上述规定的标准。英伦东郡业委会在一、二审审理过程中共提交了379份表决意见表，经过梳理发现其中有大部分是一审中提交的复印件二审中提交的原件，还存在一户多签、重复签字的情况，另外还有一户楼号不清，一户单元号不清，一户只有姓名没有其它信息（苏春晏）。即使全部认定为有效表决意见，那么扣除一户多签和重复签字的情况，也只有159票。扶余市英伦东郡小区共有428户，现表决人数明显未达到规定的标准。故英伦东郡业委会提起本诉不具备起诉条件，应当予以驳回。但原审法院判决驳回诉讼请求不妥，本院予以纠正。 综上所述，英伦东郡业委会的上诉请求不成立，本院不予支持。原审法院判决驳回诉讼请求不妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下： 一、撤销扶余市人民法院（2020）吉0781民初645号民事判决； 二、驳回扶余市英伦东郡小区业主委员会的起诉。 一审案件受理费100元，由扶余市人民法院退还给扶余市英伦东郡小区业主委员会；二审案件受理费100元，由本院退还给扶余市英伦东郡小区业主委员会。 本裁定为终审裁定。 审判长  翟会青 审判员  徐 芳 审判员  于 航 二〇二〇年八月二十七日 书记员  于耀天