浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初6196号 原告：刘晓，女，1988年5月7日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：马北京、江亚萍，浙江卓特律师事务所律师。 被告：杭州顶峯餐饮管理有限公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心2幢310室。 法定代表人：金晓，执行董事。 委托诉讼代理人：韩志锋，浙江浙联律师事务所律师。 原告刘晓诉被告杭州顶峯餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭审理了本案。原告刘晓的委托诉讼代理人马北京、江亚萍以及被告杭州顶峯餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人韩志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘晓起诉称：上亿广场五楼系由被告杭州顶峯餐饮管理有限公司向案外人上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿亿贤）承租而来，又称“味食代”美食广场。2018年7月15日，原告与被告签订《“味时代”美食广场商铺租赁合同》，约定：被告将位于余杭区××街道××街××号××广场××楼××号铺位出租给原告，用于经营“酸辣粉”品牌食品，租期壹年，自2018年9月18日至2019年9月17日（以实际开业时间为准），年租金123500，租赁保证金30000元，进场装修费35000元。合同签订后，原告支付了租金、租赁保证金、进场装修费等，并为经营做了积极准备。原告系因被告承诺上亿广场仅5楼可以做美食广场才承租案涉铺位，但2018年9月28日上亿广场开业时，2楼新增了美食广场。2019年1月至2019年5月，上亿广场发生了不少于12次停电停水。2019年4月12日至4月15日，因消防升级改造施工，被告要求原告停业4天。此后在原告经营期间，被告亦未能妥善安排消防整改和店铺装修事宜，未能提供良好经营环境。2019年7月17日，因被告未能在2019年3月20日前向上亿亿贤交纳第二季度租金及管理费，上亿亿贤向被告出具《解约通知函》，要求被告于7月20日撤场，以上事项对原告经营造成重大影响。2019年7月24日，被告出具《情况说明和撤场告知函》，书面告知上亿亿贤撤场决定。2019年7月26日，被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场。2019年7月30日，被告向各商铺发送退款清单。2019年8月1日，上亿亿贤向被告出具《通知》，明确2019年7月20日正式解除合同。8月7日，上亿亿贤采取停水停电措施。被告未能按照约定保证上亿广场仅5楼可以做美食广场，未能按约定提供经营环境，未能及时向上亿亿贤交纳租金，并在合同期内向原告提出撤场要求，被告的行为已构成违约，故原告起诉请求：一、判令被告返还租金47755.6元（2019年8月1日-2019年11月12日期间共计3.5个月租金）、租赁保证金30000元、进场装修费10208.3元（2019年8月1日-2019年11月12日）、客如云收银机价款3800元、储值卡437.6元，并支付资金占用期间的利息390.2元（以107638元为基数，按照银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月1日开始起暂算至2019年8月31日，要求支付至实际履行日止），赔偿加盟费损失24915.8元、设备投入损失4535.4元、经营损失75020元，营业执照办理投入291.7元，扣除9110元，合计人民币188244.6元；二、诉讼费用由被告承担。 原告刘晓为支持其起诉主张，向本院提交以下证据： 1.商铺租赁合同1份、铺位图1份，用以证明原、被告存在租赁合同关系及双方对租赁期限、租金、租赁保证金、进场装修费、综合管理费、违约责任等事项约定的事实； 2.转账记录1组，用以证明原告向被告支付租金、租赁保证金、进场装修费、营业执照办理费等费用的事实； 3.2019年4月5日人民调解记录1份（复印件），用以证明被告曾承诺上亿广场5楼可以做美食广场，上亿广场2楼新增了美食广场，被告与租户签订了让利协议，即业主协议的事实； 4.微信聊天记录1组、通知1份（复印件），用以证明2019年1月至2019年5月上亿广场发生了不少于10次停电停水，2019年4月12日至4月15日因消防升级改造施工，被告要求原告停业4天，被告未能按约提供良好经营环境的事实； 5.通话录音1份（光盘），用以证明2019年4月12日至4月15日，因消防升级改造施工，被告要求原告停业4天，被告对商户因消防整改产生经营损失知情，并同意承担商户损失的事实； 6.解约通知函1份（照片打印件），用以证明被告未能及时向上亿亿贤交纳第二季度租金及管理费，上亿亿贤于2019年7月17日向被告提出解约的事实； 7.情况说明和撤场告知函1份（照片打印件），用以证明被告于2019年7月24日书面告知上亿亿贤，被告决定撤场的事实； 8.2019年8月8日人民调解记录1份（复印件），用以证明2019年7月26日被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场，2019年7月30日被告向各商铺发送退款清单，2019年8月7日上亿广场5楼开始停水停电的事实； 9.通知1份（复印件），用以证明2019年8月1日上亿亿贤向被告出具《通知》，明确2019年7月20日正式解除合同的事实； 10.单店加盟合同书1份、转账记录1份、收据1份，用以证明原告为了经营商铺做了积极准备，与“你是我的酸辣粉”品牌签订加盟合同并为此支付加盟费、保证金的事实； 11.原料订购单1组（打印件），转账记录1份，用以证明原告为了经营商铺做了积极准备，因购买原材料、设施设备材料等支出费用的事实； 12.转账记录1组，用以证明原告为经营承租铺位，支出相应费用的事实； 13.经营流水1份（照片打印件），用以证明原告6月和7月日均营业额620元的事实； 14.业主协议1份（复印件），用以证明因上亿广场2楼物美超市自行新增了美食广场，被告同意给予商户优惠条件，物业费下降20%，免租期一个半月，租金上半年在合同基础下降三分之一，租金下半年在合同基础下降五分之一的事实； 15.承诺协议1份，用以证明被告经理冯国华给原告承诺，2019年5月13日至11月13日租金为35000元，物业费减免的事实； 16.1#酸辣粉清单1份，用以证明2019年8月11日被告出具返还原告款项组成和金额的回复函，明确应当返还原告3.5个月租金、保证金、客如云收银机、储值卡等的事实； 17.撤场现场录音1份（光盘），用以证明2019年7月26日被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场，结算时间为7月底，撤场时间可以缓冲到8月6日的事实。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司答辩称：对原告诉请主张的各项金额，被告不认可。被告实际收到原告交付款项是204500元，包括年租金123500元、租赁保证金30000元、进场装修费35000元、营业执照办理费1000元，还有15000元是多付的。双方合同租期为2018年9月28日至2019年9月28日，2019年7月31日原告搬离案涉商铺，双方租赁合同解除，被告应支付10个月租金102910元、10个月物业费25000元、公摊水电费2112.75元、商铺水电费27612元、进场装修费35000元、营业执照办理费1000元，合计193634.75元。此前被告在案涉项目上的工作人员冯国华在扣除部分水电费后已经退还原告5200元，故被告实际尚需退还原告款项为5665.25元。原告要求支付利息、加盟费损失、设备损失、经营损失、营业执照办理费用，缺乏事实、法律依据，金额也不合理，不应予以支持。原告要求返还收银机、储值卡等费用，被告不予认可，结算单是双方协商过程中被告出具，原告在计算本案诉请时不能仅计算对其有利的，这个计算方式是根据被告在整个履行过程中扣除给予原告优惠的费用计算得出，如果原告认可全部结算单中金额，被告也同意按这个金额计算。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据：付款明细一份（复印件），用以证明被告就案涉美食广场向上亿亿贤支付水电费，原告需向被告支付公摊水电费的事实。 原告刘晓提供的证据，被告杭州顶峯餐饮管理有限公司对证据1无异议，认为根据合同约定，租期从实际开业之日起计算，该合同明确原告需跟所有商铺平摊公共区域的水、电费；对证据2无异议，认可收到204500元，其中的营业执照办理费实际不是被告收取，因为已由相关人员为原告办理了营业执照；对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，不能达到原告证明目的，被告考虑实际情况和其他相关租户约定并减免部分租金，上面显示的人员被告没有看到原告签名，该份调解协议中的降租、减免不适用于原告；对证据4中通知的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不予认可，微信聊天记录三性不认可，微信聊天人员身份被告无法核实，该聊天记录所说的停电情况即使存在，供电供水也并非被告合同职责范围，原告陈述停水停电原因和事实不符，根据合同第15条约定，被告不存在责任，原告主张的被告人员也在积极解决停水停电问题；对证据5的真实性认可，证明目的不认可，暂停是主管部门要求改造，有利于原告经营环境，暂停经营几天不会构成违约；对证据6的真实性认可，关联性和证明目的不予认可，是被告和上亿之间的租赁纠纷，被告和上亿的租赁合同并不必然因上亿广场单方出具通知而解除；对证据7的真实性、合法性认可，证明目的有异议，被告实际系基于案涉美食广场实际情况、相关所有租户的要求进行协商解除合同以及清退款项事宜，被告是在同上亿广场进行协商，是否最终撤场要根据实际情况；对证据8真实性、合法性认可，但该证据上没有原告签字，上面约定不能适用于原告，而且调解未完成，不能达到原告的证明目的；对证据9的真实性认可，质证意见同证据6的质证意见；对证据10不认可，是原告和案外人之间的合同，被告无法确认真实性，该合同系加盟合同，即使案涉场地不能使用，原告在其他场地同样可以适用，加盟时间有3年，该加盟费主张损失缺乏依据；对证据11不认可，系原告和案外人之间，且没有原件，原告诉称支付相关材料、设备费用，材料是原告经营自行使用，作为损失缺乏法律依据，设备也不会因为案涉合同解除而不能使用，主张设备损失缺乏依据；对证据12不认可，支付凭证缺乏证明效力，也是原告为经营所支出的设备费用，设备也可以继续使用，原告应主张其设备损失在何处，以原购买价值来主张缺乏法律依据；对证据13不认可，是原告单方证据，无法达到证明其经营流水的目的，合同赔偿损失是经营存在利润，经营损失不等同利润，原告应当承担进一步举证的责任；对证据14的真实性认可，证明目的有异议，该证据中没有原告本人签名，该协议也应当签署后才生效，在原告未签收该协议的情况下要求免租、降租缺乏依据；对证据15不认可，冯国华是项目上工作人员，但这个字是否冯国华本人所签被告无法明确，即使是冯国华本人签字，冯国华对免租、降租没有权利，缺乏授权，该协议对被告无效，是2019年5月31日至2020年1月13日之间的租金减免，不适用于上半年租金计算，该协议明确写到需要签订更改的正式合同，双方没有进一步就合同主要条款进行变更签订的情况下对原告无效；对证据16的真实性认可，但认为不能达到原告的证明目的，结算单计算是被告基于同原告友好协商作出，上述费用计算有一些减免的费用，是被告单方给原告的，在协商一致情况下作出，原告要么全额认可，要么全额不认可，不能选择性认可；对证据17的真实性认可，但认为不能达到原告证明目的，会议内容是被告同原告协商撤场事宜，并非合同解除事宜，被告也没有强制解除合同。经审查，证据1、2符合有效证据的采信规则，本院予以确认；证据3-10、14、16、17的真实性予以确认，能否证明原告的待证事实在本院认为部分阐述；证据11-13，无法证明原告的待证事实，本院不予确认；证据15，被告提出异议，且原告未补充提交证据佐证冯国华有权代表被告就租金及物业费减免对外作出承诺，本院不予采信。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司提交的证据，原告刘晓对该证据的真实性、合法性及证明对象均有异议，系复印件，也没有加盖任何公章，不能证明被告实际支出了水电费，也不能证明刘晓应当承担的水电费金额。经审查，上述证据无法证明被告的待证事实，原告异议成立，本院不予确认。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下： 2018年4月，被告杭州顶峯餐饮管理有限公司从案外人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司处承租坐落于杭州市余杭区××街××号××广场××楼××铺位。 2018年7月5日，原告刘晓（承租方）与被告杭州顶峯餐饮管理有限公司（出租方）签订《“味时代”美食广场商铺租赁合同》一份，约定被告将其承租的坐落于杭州市余杭区崇杭街651号上亿广场五楼味时代美食广场11#铺位转租给原告，租赁用途为经营酸辣粉，租期一年，自2018年9月18日起至2019年9月17日（实际以开业时间为准）；租金123500元/年（10291元/月），按年支付，先付后用，租赁保证金30000元（租期届满合同终止，原告无违约并付清相关费用的，被告无息返还租赁保证金），进场装修费35000元（合同到期后不作退还）；原告独立收银，独立对接外卖平台，原告的收银系统必须对接被告的后台系统可以刷广场的充值会员卡，会员卡的折扣率由原告承担，会员卡结算周期为一个月；原告在经营过程中，未经被告书面同意，私自关店达5天，被告有权单方解除合同，原告所缴纳的所有费用，不予退还；租期内，物业综合管理费为每月2500元，由原告承担并按期向被告缴纳（自试营业日起算，每月5日支付上月物业费，拖欠3日以上的被告按照每日1%滞纳金向原告收取，拖欠一周被告有权解除合同并不承担任何赔偿责任），原告店铺内产生电费、水费、燃气费按照计量表按时交纳，其他公共照明、空调、公共广告灯箱和排烟机电费由所有商户平摊，公共水费、公共燃气费由所有商户平摊，上述费用自物业交付之日，由被告统一收取并代为支付；被告有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间内进入并收回该物业，原告应3天内完成拆除、搬出和补修等工作；因非被告过错造成的各种机电系统及设备的失灵或故障、维修等引起的一切后果及供水、供电等单位日常检查、维修等造成物业停水、停电等，被告除应及时通知原告外，无须承担任何责任。 2018年7月14日，原告向被告支付款项合计203500元，包括租金123500元、租赁保证金30000元、进场装修费35000元。2018年9月29日，原告向被告案涉项目工作人员冯国华支付营业执照办理费1000元。庭审中，原、被告认可上述原告多支付的15000元款项在扣除部分水电费后已退还原告5200元。 2018年9月28日，被告与包括原告在内的五楼美食广场租户签订《味时代美食广场业主协议》，载明：针对上亿广场内二楼物美超市自行增加美食广场事宜，味时代美食广场给予商户优惠条件如下：一、物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12）；二、租金上半年在合同基础下降三分之一；三、租金下半年在合同基础下降五分之一；四、以后上亿优惠政策会给到每个商户；五、减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还，第二年不能转租，必须是合同本人经营，味时代美食广场租金不涨，按合同签订价格不变。 2019年4月5日，因认为案涉商场二楼另行开设美食广场造成包括原告在内的五楼美食广场租户生意受到影响，五楼租户代表与被告就降租、免租等事宜进行调解，但未达成一致。 期间，案涉美食广场因消防升级改造、停电等存在停业情况。 2019年7月17日，杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司向被告杭州顶峯餐饮管理有限公司发送《解约通知函》，载明：因被告拖欠租金、物业费、水电费等费用，上亿亿贤提出单方解约，并要求于2019年7月17日前缴清相关欠款，2019年7月20日前完成相关撤铺事宜。同年7月24日，被告向上亿亿贤出具《情况说明和撤场告知函》，表示因上亿亿贤招商失误导致五楼美食广场无法继续经营，被告决定退场，并要求退回押金并减免一个月租金物业费和水电费。2019年8月1日，上亿亿贤再次向被告发送《通知》，载明：根据2019年7月17日发送《解约通知函》，2019年7月20日正式解除合同，并于2019年8月2日起上亿亿贤将有权处理商铺内的装修、设施、设备。 2019年8月8日，包括原告在内的案涉商场五楼美食广场租户与被告就撤场事宜进行调解，租户要求被告出具书面撤场告知书并退回押金、未到期房租，补偿进场装修费、应减免的房租，被告表示商议后书面回复。2019年8月11日，被告回复原告并列明各项清单，包括返还租金10316.6元*3.5个月=36108.1元、保证金30000元、客如云收银机3800元、储值卡437.6元，合计70345.7元；应付费用电费6200元、公区910元、物业费2000元，合计9110元，总计退还61235.7元。 另查明，2018年7月4日，原告刘晓（乙方）与上海嘉鸿食品开发有限公司（甲方）签订《单店加盟合同书》，甲方同意乙方使用甲方的管理模式并授权乙方在浙江省杭州市余杭区开设一家〈你是我的〉酸辣粉专营店，有效期三年，自2018年7月4日至2021年7月3日，加盟费35800元（含一年管理费2000元，合同一经签订，所有加盟费用一概不予退还），保证金6000元（期满全额无息退还）。同日，原告交纳加盟费及保证金41800元。 庭审中，双方认可案涉商场实际开业时间为2018年9月28日，原告已于2019年7月31日搬离案涉商铺，双方租赁合同亦已于2019年7月31日解除。 本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，依法应予保护。现双方认可案涉租赁合同已于2019年7月31日解除，本院予以确认。本案争议焦点为被告尚应返还原告款项金额以及被告是否应就原告主张的损失承担赔偿责任的问题。第一，被告应返还的租金。根据双方合同约定以及商场实际开业时间，案涉商铺租赁期间应自2018年9月28日起至2019年9月27日，租金123500元/年（10291元/月）。后被告与各商铺承租人达成协议，约定“物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12），租金上半年在合同基础下降三分之一，租金下半年在合同基础下降五分之一，减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还”。故原告租赁期中2018年9月28日至2018年11月12日为免租期，2018年11月13日至2019年3月27日期间的租金按原租金的三分之二计算，即123500元÷365天*135天*2/3=30452.05元；2019年3月28日至2019年7月31日期间的租金按原租金的五分之四计算，即123500元÷365天*126天*4/5=34106.30元。综上，原告应支付的租金为64558.35元，双方确认现原告已支付123500元，被告应退还租金为58941.65元。又因双方约定减免租金抵充物业费，2018年9月28日至2019年7月31日期间的物业费为2500元/月*80%÷30*3天+2500元/月*80%*10个月=20200元，相抵扣后被告尚应退还38741.65元。第二，租赁保证金，原告已付30000元，庭审中被告同意返还，本院予以确认。第三，进场装修费，原告已支付35000元，虽双方合同约定此款合同到期后不作退还，但现因被告原因导致合同无法继续履行，被告理应根据剩余租赁期限相应予以退还，经核算，被告应退还金额为5561.64元。第四，收银机价款3800元及储值卡437.6元，因被告出具的清单中包含上述两项费用，虽庭审中被告认为清单金额系基于双方协商作出，不认可该费用，但其并未提供证据反驳其无需就上述两项费用的返还承担责任，故对原告要求返还该两项费用的主张，本院予以支持。第五，加盟费损失，原告与案外人之间签订的加盟合同先于案涉租赁合同，加盟期3年亦远长于案涉租赁期限，且案涉租赁合同的解除并不必然影响加盟协议的效力，现原告主张加盟费损失，依据不足，本院不予支持。第六，设备投入损失、经营损失，原告现有证据不足以证明因合同提前解除给其造成的实际损失，故本院不予支持。第七，营业执照办理费，因该款项系用于办理营业执照，且被告已代办完成，原告主张返还，依据不足，本院不予支持。第八，资金占用期间的损失，因期间双方一直就案涉租赁合同解除、款项返还及赔偿事宜进行协商，对该主张本院不予支持。第九，关于被告抗辩认为原告应承担商铺水电费27612元、公摊水电费2112.75元的意见，原告对金额不予认可，被告亦未提交有效证据予以佐证，对该意见本院不予采信。但结合原告自认应承担上述费用并认可被告于2019年8月11日出具的清单中的电费及公用区域费用金额的事实，本院酌情确定原告尚应承担水电费合计7110元。 综上，被告尚应返还原告各项费用合计71430.89元。原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州顶峯餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘晓租金、租赁保证金等各项费用71430.89元； 二、驳回原告刘晓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2032元，由原告刘晓负担1261元，由被告杭州顶峯餐饮管理有限公司负担771元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  许 健 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  张 飞 书 记 员  范书荟