重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4331号上诉人（原审原告）：汪长富，男，1952年12月26日出生，汉族，住重庆市开县。上诉人（原审原告）：吴立琼，女，1958年12月12日出生，汉族，住重庆市开县。共同委托诉讼代理人：张因明，重庆博志律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田菁，女，1986年6月25日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：邹东桥，重庆尚然律师事务所律师。上诉人汪长富、吴立琼因与上诉人田菁房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初27790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人汪长富、吴立琼的委托诉讼代理人张因明，上诉人田菁的委托诉讼代理人邹东桥到庭参加了询问。本案现已审理终结。汪长富、吴立琼上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项、第三项，改判被上诉人支付欠付租金57257.12元、违约金112024.8元；2、上诉费由田菁负担。事实和理由：1、田菁按照每平方120元向上诉人支付了2019年1月5日至2019年8月5日的租金，对于2019年8月5日前租金结清的事实双方均认可，一审法院应予尊重；2、一审对欠付租金金额计算错误，应为57257.12元；3、违约金过低，不足以弥补上诉人损失。田菁辩称，不存在违约行为，不应承担违约责任。田菁上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回一审原告的诉讼请求；2、判决双方租赁合同于2019年8月22日解除；3、一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、案涉租赁合同已经于2019年8月22日解除，一审认定解除时间错误。汪长富、吴立琼于2019年8月22日通过快递寄送函件通知书，通知解除案涉租赁合同；2、不应支付2019年8月5日至2019年11月6日租金及违约金。案涉合同已经于2019年8月22日解除，故无权主张此后的租金。2019年8月3日化粪池污水倒灌，田菁无法使用通过案涉房屋获益，要求支付该期间租金不公平。田菁主观上无违约意图，也没有过错，没有违约事实。汪长富、吴立琼向一审法院起诉请求：1.解除汪长富、吴立琼、田菁之间的租赁合同；2.田菁立即将重庆市渝北区、1-6门面腾空并返还原告；3.田菁支付2019年7月5日至合同解除之日的租金（2019年11月4日前租金为18670.8元／月，之后每年递增7%）；4.田菁按合同对应年限的租金标准赔偿合同解除之日至2019年11月6日的损失，即该期间使用房屋的费用；5.田菁向原告支付违约金112024.8元；诉讼费用由田菁负担。一审法院认定事实：位于重庆市渝北区房屋系汪禹含、吴立琼所有，房屋建筑面积72.61平方米，二人于2018年10月25日取得产权登记。位于重庆市渝北区房屋系汪禹含、汪长富所有，房屋建筑面积82.98平方米，二人于2019年1月18日取得产权登记。汪长富、吴立琼举示了2018年10月30日，汪长富、吴立琼（出租方、甲方）、田菁（承租方、乙方）签订的《门面租赁合同》，合同第1条标的约定：乙方自愿租赁甲方座落于“重庆渝北区湖彩路51号附1-6，1-5”门面房，建筑面积“155.59”平方米，以用于“经营餐饮”；第二条租赁期限约定：门面租赁期限为“5”年，自“2018”年“11”月“5”日至“2023”年“11”月“4”日；第3条押金及租金约定：门面租金“120”元/平方米/月，第二年开始每年按“7%”递增，以“转账”方式按“季度”支付，户名及账号“农商行吴立琼6214651031418048”，每“季度”提前“10”天支付，押金为一个月租金；第9条约定：以上条款甲乙双方共同遵守，违约方按季度租金两倍赔付对方违约金。合同尾部甲方处有吴立琼、汪长富签字，乙方处有田菁签字；上文中引号部分为手写字体。2018年10月30日，田菁（乙方、承租方）、重庆盈普投资有限公司（甲方、出租方，下文简称“盈普公司”）签订《北大资源博雅商铺租赁合同》，约定租赁物业为重庆市渝北区，租赁建筑面积82.98平方米；第3.1条约定：租期自2018年11月5日至2023年11月4日；第4.1条约定：租金按建筑面积82.98平方米计算（最终以实测面积为准），租赁期内，具体租期及租金如下：第一期从2018年11月5日至2019年11月4日，2018年11月5日至2019年5月4日租金为27383.4元，并于2019年2月4日前支付，从2019年5月5日至2019年11月4日，租金为54766.8元，分两次支付，每次支付27383.4元，第一次支付不迟于2019年4月1日，第二次支付不迟于2019年7月1日；第二期从2019年11月5日至2020年11月1日，标准为116.6元／月／平方米。2019年1月2日，盈普公司（卖方、甲方）、田菁（承租方、乙方）、汪禹含、汪长富（买方、丙方）签订《三方协议》，约定鉴于甲乙双方就重庆市渝北区（博雅二期吊5层1号）商铺租赁事宜已于2018年10月30日签订了租赁合同，丙方于2018年10月31日向甲方购买了商铺并签订了《重庆市商品房买卖合同》，丙方于2018年11月5日付清该商铺全部购房款及税费或办理了接房手续。经三方协商，就租赁合同权利义务的转移事宜达成如下协议：2.甲方于丙方购买该商铺前已明确告知丙方该商铺已租赁的全部事实及情况，甲方已明确告知乙方该租赁商铺已出售给丙方的全部事实及情况。乙、丙方对上述事实及情况已完全知晓，不得以甲方未履行告知义务而要求甲方承担隐瞒该租赁商铺权属、使用等情况的违约、赔偿等任何责任；3.自丙方付清该商铺全部购房款及税费的次日或办理了接房手续的次日起，租赁合同约定的甲方权利义务全部由丙方享有和承担，乙、丙方应履行租赁合同，如因任一方不履行或不全部履行租赁合同，由此产生的纠纷由违约方承担，甲方不承担任何责任。除本协议约定外，与该商铺租赁有关的事项与甲方无关；4.乙方应自甲方通知之日起10日内按实际向甲方租赁的天数向甲方缴清丙方付清全部购房款及税费（或接房）次日前的全部租金（即人民币0元），其中甲方已预收租金人民币0元，剩余租金人民币0元，预收租金剩余部分的0元，乙方授权甲方将预收租金自本协议生效且在丙方向甲方付清全部购房款及税费之日起60日内直接支付给丙方，甲方自乙方结清租金后60日内无息返还保证金54766.8元，如乙方未按本协议约定时间结清全部租金，甲方有权在保证金中予以扣除后退还不足部分，乙方应按照甲方要求及时结清。因租赁合同权利义务转移，乙方授权甲方将甲方应返还给乙方的保证金直接无息支付给丙方作为乙方对丙方的租赁保证金，甲方所收保证金不再返还给乙方。因乙方违约而被甲方扣除保证金的，保证金不足租赁合同约定金额的，乙方应在甲乙双方结清租金时按租赁合同的约定向丙方补足保证金。如乙、丙方就租赁该商铺事宜另行达成一致意见的，应另行签订商品房租赁合同，该商品房租赁合同与甲方无关。合同尾部，甲方处有重庆盈普投资有限公司盖章，乙方处有田菁签字，丙方处有汪长富签字。对于租赁合同的签署情况，田菁陈述1.汪长富、吴立琼约于2018年8月购买了××1-5房屋，2018年10月25日汪长富、吴立琼取得了不动产权证。2018年10月30日田菁先与开发商就1-6房屋签了租赁合同后，再跟汪长富、吴立琼就1-5号房屋签订了《门面租赁合同》，当时合同中间没有任何内容，田菁有事就只在乙方处签字后离开了，合同内容双方口头协商租金120元／月／平方米，两个月免租期，2019年1月5日起算租金，押一付三，未曾谈到租金递增，也未约定租期，租金提前10日按季度支付，对于原告举示的《门面租赁合同》只认可尾部的签字和手印系田菁所有，合同第1条的手印不知是谁的；2.由于此时被告已在开发商处承租了湖彩路51号附1-6号房屋，汪长富、吴立琼即表示其会购买1-6号房屋并出租给田菁，故双方与重庆盈普投资有限公司在2019年1月2日签订了三方协议，将保证金转交汪长富、吴立琼；3.2018年10月30日前未与汪长富、吴立琼签订任何合同，汪长富、吴立琼只是于2018年10月24日出具了收条，收条内容为“收到赵广阳支付的租赁北大资源博雅吊5-2门面（租金120元／平方米，租期5年，年递增7%，免租期2个月，租金以押一付三方式转账支付）定金3000元”；4.汪长富、吴立琼现无权依据《门面租赁合同》要求被告对1-6房屋承担责任，因签订该份《门面租赁合同》时汪长富、吴立琼并不享有1-6房屋的产权，对于1-6房屋应适用田菁与盈普公司签订的租赁合同；至于1-5房屋应适用签订的租赁合同。汪长富、吴立琼陈述1.汪长富、吴立琼的确先购买了1-5房屋，因面积过小，田菁也表示想租赁1-6房屋，汪长富、吴立琼遂购买了1-6房屋；2.2018年10月30日前，就1-5房屋形成过租赁合同，基于此双方于2018年10月30日就1-5、1-6房屋签订了《门面租赁合同》，原仅有关1-5的租赁合同即销毁了，同时田菁为能成功租赁到1-6房屋当日也与开发商就1-6房屋签订了租赁合同，次日汪长富、吴立琼购买了1-6房屋，2019年1月2日形成了三方协议；3.《门面租赁合同》中的手写部分系开发商工作人员书写，书写后双方签字确认，且合同中第1条的手印系被告或其配偶所按。对于1-6房屋的购买及交付情况，汪长富、吴立琼举示了《重庆市商品房买卖合同》、收据等予以证明，商品房买卖合同系汪禹含、汪长富与盈普公司2018年10月31日所签，约定购房款1812629元于2018年10月30日一次性支付等。汪长富、吴立琼亦于2018年10月30日支付了全部购房款。2020年3月11日盈普公司出具证明称2018年10月31日已将1-6房屋交付汪长富、吴立琼。对于房屋的使用情况，田菁认可2018年11月5日或11月6日接手了1-5、1-6号房屋，并对其进行装修，免租期为2个月，应从2019年1月5日起计租。汪长富、吴立琼亦认可免租期2个月，从2019年1月5日起计租，至于房屋何时交付，其则认为根据盈普公司的证明可以认定2018年10月31日已将1-5、1-6房屋交付田菁。对于租金支付及房屋情况，田菁向盈普公司支付了1-6号商铺租赁保证金54766.8元，向汪长富、吴立琼支付了1-5房屋定金3000元，另于2018年10月31日、2019年4月8日分别向汪长富、吴立琼支付了36832元、36098元，合计130696.8元。田菁据此表示2019年1月5日至2019年8月5日租金为130695.6元=120元/月/平方米×155.59平方米×7个月，其已支付了130696.8元，故2019年8月5日之前的租金已支付完毕，之后的租金未付原因系1.田菁乃是经营火锅店，而案涉房屋外有化粪池，街道物管明确要求不能使用明火；2.2019年8月2日因化粪池倒灌进案涉房屋，致使存在装修损失，无法经营；3.2019年5月20日即发现案涉房屋存在消防管道渗水，2019年6月10日即大面积渗水，无法使用。汪长富、吴立琼同意定金和保证金转为租金，至于田菁以租金名义支付的36832元、36098元其也不清楚如何计算的，当时应是减免了部分租金，现其认可被告结清了2019年8月4日前的租金，且被告亦是按照120元/月/平方米计算的租金，至于田菁提到房屋问题，汪长富、吴立琼陈述1.出租时为清水房，是否漏水不清楚，且田菁自行进行了装修，消防管道渗水问题应由其自行解决；2.化粪池属于市政范围，田菁从未通知过发生了化粪池倒灌情形，汪长富、吴立琼也未接到相关部门关于案涉房屋不准使用明火的通知。对于租赁合同的解除，2019年10月17日，汪长富向田菁邮寄邮件，该邮件被退回，经一审法院当庭拆封，里面为租赁合同解除函，出具人为吴立琼、汪长富，出具时间为2019年10月17日，内容为“田菁：2018年10月30日，你与我方签订了《门面租赁合同》，约定我方将渝北区湖彩路51号附1-6，1-5门面租赁给你用于餐饮经营，门面以清水房交付，我方交付门面后你方自行进行了装修，用作火锅经营。从2019年7月1日起，你已三个月未付房租，经我方多次催收仍未支付，2019年8月22日，我方通过邮政快递和在租赁门面处张贴催收函的形式告知拖欠的法律后果，但仍然未付，故正式提出解除租赁合同，合同自本函送达时解除，请你收函后3日内将房屋内的物品搬走，腾空房屋交还我方，如超出3日未腾空的，我方视为你遗弃房屋内的物品，我方将委托第三方作为垃圾清理，由此产生的垃圾清理费由你承担。另你尚欠我方租金、违约金、垃圾清理费以及本合同解决后至房屋腾空交还前的租金损失等请你及时支付，否则我方依法通过法律途径主张上述权利”。田菁对当庭拆封的邮件内容无异议，但表示2019年8月3日即未再经营，2019年8月底即提出了解除租赁合同。对于违约金，汪长富、吴立琼陈述其是针对田菁逾期支付租金的行为，由于免租两个月是合同完全履行的情况下才享有，现被告违约，应当追收，故该违约金标准亦不高。被告则陈述其未违约，且违约金标准过高。另查明：一审法院于2019年11月7日向田菁送达了起诉状副本等文书材料。2020年1月21日，重庆市渝北区人民政府鸳鸯街道办事处向我院回函称：案涉房屋前约2.5米处存在化粪池，2019年8月3日晚上7时30分，因突降暴雨，加之案涉房屋门前地势较低，瞬时雨量过大、雨水管网流速不足等原因，确发生了污水倒灌进案涉房屋情形；2019年8月13日上午，案涉房屋所在金州社区确在北大资源博雅商业物业办公室参与协调案涉房屋2019年8月3日因漫水导致的经济损失会议；金州社区确曾告知案涉房屋经营者化粪池区域严禁烟火，不得在店外经营，但未告知案涉房屋内不得使用明火；至于案涉房屋2019年5月至6月是否存在消防管道漏水问题并不清楚，也未参加过任何有关消防管道漏水的协调工作。一审法院认为：本案系租赁纠纷，汪长富、吴立琼交付了房屋，田菁使用了房屋，故双方就1-5、1-6房屋形成了真实的租赁关系。现就本案分析如下：一、确定双方租赁权利义务的依据。对于1-5房屋，2018年10月30日双方签订了《门面租赁合同》，田菁认可合同尾部签字捺印系其所有，亦表示1-5房屋的权利义务应按此合同确定，故可认定田菁认可该《门面租赁合同》的真实性，1-5房屋的权利义务应按此确定。田菁辩称其在合同尾部签字捺印时无合同内容，但未举示证据予以证明，一审法院不予采纳。对于1-6房屋，2018年10月30日双方签订的《门面租赁合同》约定的租赁房屋包含1-6，如上所述依法确认了《门面租赁合同》的真实性，故双方就1-6房屋达成了协议。然当日，田菁亦与盈普公司就1-6房屋签订了租赁合同，次日被告也向盈普公司支付了履约保证金，田菁与盈普公司的租赁合同已实际履行。2019年1月2日，汪长富、吴立琼、田菁、盈普公司就1-6房屋签订《三方协议》，约定自汪长富、吴立琼付清购房款或接房次日承接租赁合同（被告与盈普公司签订）的有关出租方的全部权利义务。据此，因双方并未实际履行《门面租赁合同》中有关1-6房屋的权利义务，且《三方协议》签订时间在后，亦变更了《门面租赁合同》中有关1-6房屋权利义务的约定，故此一审法院认为对于1-6房屋，应按田菁与盈普公司签订的租赁合同确定权利义务。二、汪长富、吴立琼要求解除租赁合同关系。审理中，双方均认可自2019年1月5日起算租金，被告支付了7个月租金，故被告已结清2019年8月4日前的租金。根据租赁合同约定，1-5房屋的租金应按季度提前10天支付，2019年8月5日之后的租金田菁至迟应于2019年6月25日支付；对于1-6房屋，2019年8月5日之后的租金田菁至迟应于2019年7月1日支付，截止汪长富、吴立琼起诉之日2019年10月30日，已逾期支付近3个月，田菁迟延履行债务致使合同目的无法实现，汪长富、吴立琼有权解除租赁合同关系。现汪长富、吴立琼通过起诉的方式行使解除权，起诉状副本于2019年11月7日送达田菁，故此时双方就1-5、1-6房屋形成的租赁合同关系即告解除，一审法院对此项诉讼请求予以支持。庭审中，汪长富、吴立琼虽举示了解除合同通知函，但函件已退回，未送达田菁，故不产生解除效力，田菁称早已提出解除合同但无证据予以证明，不予采纳。三、汪长富、吴立琼要求支付租金，田菁作为承租人理应支付租金，因2019年11月6日田菁已归还房屋，此后即不应再支付租金，双方也认可2019年1月5日起算租金。据此，对于1-5房屋，2019年1月5日至2019年11月6日的租金为87712.88元（72.61平方米×120元/月/平方米×10个月+72.61平方米×120元/月/平方米÷30天×2天）；对于1-6房屋，根据合同约定2018年11月5日至2019年5月4日的租金为27383.4元÷6个月=4563.9元/月，2019年5月5日至2019年11月4日的租金为54766.8元，2019年11月5日至2020年11月1日的租金为116.6元/月/平方米×82.98平方米=9675.47元/月，故2019年1月5日至2019年11月6日租金为4563.9元/月×4个月＋54766.8元＋9675.47元/月×2天÷30天=73667.43元。上述租金总计为73667.43元+87712.88元=161380.31元，现田菁已支付130696.8元，尚欠161380.31元-130696.8元=30683.51元未付，故对汪长富、吴立琼请求判令田菁支付2019年8月5日至2019年11月6日期间欠付租金30683.51元的诉讼请求予以支持。田菁辩称房屋存在漏水、化粪池倒灌、不准使用明火，因现无证据证明漏水系房屋质量问题产生，据庭审查明也不存在案涉房屋内不准使用明火的相关规定，故一审法院对于此辩称意见不予采纳。至于化粪池倒灌，案涉房屋2019年8月3日确存在化粪池倒灌情形，但现无证据证明此后对案涉房屋本身产生了损害或导致案涉房屋存在瑕疵，阻碍了占有使用房屋，不能仅以此为由作为拒绝支付租金的合理抗辩，故一审法院对此不予采纳。四、汪长富、吴立琼要求腾空并返还房屋以及支付房屋占用费。因审理中汪长富、吴立琼亦认可田菁已于2019年11月6日腾空并返还，故一审法院对此项诉讼请求不予支持。至于房屋占用费，合同解除后田菁并未占用房屋，故对此项诉讼请求亦不予支持。五、汪长富、吴立琼要求支付违约金。根据庭审陈述其要求的违约金实质乃是针对逾期支付租金以及提前解除租赁合同导致的损失。现田菁确存在逾期支付租金导致合同提前解除的违约行为，应当支付逾期支付租金违约金及提前解除合同的违约金。田菁辩称违约金过高，一审法院依法予以调整。对于提前解除合同的违约金，结合合同的履行情况、案涉房屋的情况等因素，酌情判令田菁支付提前解除合同违约金37997元。至于逾期支付租金的违约金，因双方均未举示证据证明逾期支付的期间及金额，故本院酌情以起诉之日做为逾期支付租金的起算点。违约金计算方式为：以30683.51元为基数，从2019年10月30日起算至付清时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。上述两项违约金总额不得超过112024.8元综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告汪长富、吴立琼与被告田菁就重庆市渝北区房屋、重庆市渝北区房屋形成的租赁合同关系于2019年11月7日解除；二、被告田菁于本判决生效之日立即支付原告汪长富、吴立琼2019年8月5日至2019年11月6日期间欠付租金30683.51元；三、被告田菁于本判决生效之日立即支付原告汪长富、吴立琼提前解除合同违约金37997元，逾期支付租金的违约金（计算方式为：以30683.51元为基数，从2019年10月30日起算至付清时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍），上述两项违约金总额不得超过112024.8元；四、驳回原告汪长富、吴立琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3660元，减半计收1830元，由被告田菁负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审法院审理查明的事实与一审法院查明事实相同。本院认为，综合双方当事人一、二审诉辩主张，本案双方争议的焦点问题是：一、案涉租赁合同的解除时间点问题；二、田菁是否应支付租金及欠付租金金额的认定；三、违约金的认定是否适当。针对上述焦点，本院评议如下：关于争议焦点一，田菁上诉认为汪长富、吴立琼于2019年8月22日寄送解除合同通知书，故案涉合同应于该日解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时，当事人行使解除权解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除。本案中，田菁在一、二审中并未举示2019年8月22日汪长富、吴立琼寄送的解除合同函件，同时汪长富、吴立琼表示2019年8月22日其向田菁寄送的函件系租金催收函，并无解除租赁合同的意思表示，同时结合其在2019年10月17日寄送的函件中表示正式解除合同，由此可知，2019年8月22日的邮件内容并不包含有解除租赁合同的意思表示，故田菁主张案涉合同于2019年8月22日解除，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。关于争议焦点二，田菁上诉认为因化粪池倒灌等原因，无法通过房屋获益，不应支付租金。本院认为，在本案租赁合同法律关系中，双方主要合同义务分别为交付租赁商铺、支付租金，对商铺进行维修作为出租方的从合同义务，与支付租金不能形成对等给付关系。田菁一直经营使用该商铺，其所述的化粪池倒灌并非导致租赁物灭失或根本不能实现合同目的的情形，不能成为其拒付租金的理由，故其应按合同约定支付租金，田菁的该上诉理由不能成立。对于欠付租金金额的计算，由于汪长富、吴立琼在2019年1月2日与田菁、盈普公司签订了《三方协议》，根据该协议其承接了田菁与盈普公司于2018年10月30日签订的1-6房屋租赁合同的相关权利义务，故一审法院按照2018年10月30日双方签订的租赁合同确定1-5号房屋租金标准以及田菁与盈普公司签订的租赁合同确定1-6号房屋租金标准认定应付租金总额后扣除田菁已经支付的租金，确定田菁欠付租金金额，计算正确，本院予以确认。汪长富、吴立琼主张1-5、1-6商铺均应按照120元每平方的标准计算欠付租金缺乏事实依据，本院不予采信。关于争议焦点三，田菁未按合同约定按时支付租金，已经构成违约，其应承担相应的违约责任。汪长富、吴立琼要求支付违约金，理由正当，但合同约定的违约金明显过高，且汪长富、吴立琼未提供证据证明因田菁拖欠租金给其所造成的实际经济损失，故一审按照合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定违约金合情合理，并无不当，本院予以维持。综上所述，汪长富、吴立琼、田菁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人汪长富、吴立琼负担3685.64元，上诉人田菁负担3154.17。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年八月十二日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微