湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终976号上诉人(原审原告)：高光得，男，1962年6月1日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：杨登钊，湖北文赤壁律师事务所律师，执业证号：14211201010474240。被上诉人(原审被告)：欧焕洲，男，1966年1月7日出生，汉族，住湖北省团风县，被上诉人(原审被告)：曹杏花，女，1965年8月15日出生，汉族，住湖北省团风县，被上诉人(原审被告)：欧阳梅，曾用名欧洋梅，女，1990年10月28日出生，汉族，住湖北省团风县，上诉人高光得因与被上诉人欧焕洲、曹杏花、欧阳梅债权人撤销权纠纷一案，不服湖北省团风县人民法院（2019）鄂1121民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高光得上诉请求：一、撤销原审判决，改判撤销欧焕洲、曹杏花与欧阳梅于2018年6月7日签订的存量房买卖合同；二、判令欧阳梅将金穗大厦1-4-502号房屋转移登记至欧焕洲、曹杏花名下，并交付给欧焕洲、曹杏花；三、由欧焕洲、曹杏花与欧阳梅承担本案全部诉讼费用（包括诉讼费、保全费、律师代理费等）。事实和理由：一审法院认为被上诉人欧焕洲、曹杏花以22万元的价格将房屋转让给欧阳梅不属于低价转让明显错误。其一、涉案房屋的评估系被上诉人欧焕洲等人单方委托，高光得并未参与，由于在委托程序上的非正式性，并且存在诸多的利己性和利益驱动性，对于上诉人高光得明显不公平。其二、在一审中，上诉人已经提交了案涉房屋所在同一小区的房屋售价情况，虽然不是最终成交价，但对于房屋的实际价值具有非常大的借鉴意义，同小区105平方米的房子售价基本上达到22万元，涉案房屋面积为133.74平方米，房屋价值应远不止鉴定意见中的25.17万元，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二十八条之规定，应依法启动重新鉴定程序。其三、在一审庭审中，被上诉人欧焕洲称房屋转让款系通过债务抵消及现金支付的方式实现，但并未拿出任何证据予以证明，而转让人与受让人系父女关系，故不排除名为转让实为赠予的可能，正是基于这种可能，被上诉人才更有可能采取单方委托鉴定的方式降低房屋价值以达到其目的。基于上述理由，上诉人有充足的证据证明涉案房屋存在低价转让的嫌疑，且向一审法院提交了重新鉴定的申请，但一审法院不予准许重新鉴定，导致本案事实无法查清，损害了上诉人的合法权益。被上诉人欧焕洲辩称，同意原审判决，请求二审驳回上诉，维持原判。涉案房屋是老房子，房屋价格是经过团风县房管局专业部门评估得出的，房屋并非无偿赠予，转让手续齐全。被上诉人曹杏花、欧阳梅未予答辩。高光得向一审法院起诉请求：一、撤销欧焕洲、曹杏花与欧阳梅于2018年6月7日签订的存量房买卖合同；二、判令欧阳梅将金穗大厦1-4-502号房屋转移登记至欧焕洲、曹杏花名下，并交付给欧焕洲、曹杏花；三、由欧焕洲、曹杏花与欧阳梅承担本案全部诉讼费用（包括诉讼费、保全费、律师代理费等）。一审法院认定事实：高光得于2017年6月21日向团风县人民法院起诉欧焕洲，要求其返还不当得利，该案经团风县人民法院审理于2018年5月4日作出（2017）鄂1121民初665号民事判决书，判决欧焕洲向高光得返还超领劳务款755456元。欧焕洲不服此判决提起上诉，黄冈市中级人民法院于2018年9月6日作出（2018）鄂11民终1663号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后高光得向团风县人民法院申请强制执行，在执行过程中得知欧焕洲、曹杏花将房屋转卖给欧阳梅，遂提起诉讼。另查明，2018年6月7日，欧焕洲、曹杏花与欧阳梅签订存量房买卖合同（合同编号MM201806000002），将其共同共有的坐落于团风县团风镇团方大道（金穗大厦1幢4单元5层502室）房产以22万元的价格卖给欧阳梅，并于2018年6月29日办理房屋产权变更登记。再查明，上述案涉房屋建成于2008年，混合结构，总层数为7层，其位于5层，建筑面积为133.74㎡，该房产2018年6月8日经团风精诚房地产价格评估有限责任公司评估，该房产评估总价为25.17万元。欧阳梅在办理房屋买卖中依据评估价25.17万元交纳契税3775.5元（税率1.5％）。一审法院认为，根据高光得的诉讼请求、事实与理由，可以看出，高光得请求权基础为债务人低价转让财产情形下债权人行使撤销权，故本案的争议焦点为：高光得行使撤销权是否符合法律规定。关于此争议焦点，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。根据上述规定，债权人以债务人低价转让财产行使撤销权首先应满足一个条件：债务人以明显不合理的低价转让财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般才可视为《合同法》第七十四条规定的“明显不合理的低价”。本案中，欧焕洲、曹杏花与欧阳梅在《存量房买卖合同》中对案涉房产约定的价格为22万元，该房产在欧阳梅办理相关契税时，经税务、房管部门核定计税价格为251700元，此核定价格虽为评估价格，但经向税务部门咨询，计税价格一般是根据指导价与评估价“就高不就低”的原则予以认定，此评估价格得到税务部门的认可，即可证实此价格高于或视为交易时当地的指导价。欧焕洲转让房屋约定的价格22万元并未低于指导价251700元的70％，故涉案房产的转让不属于“以明显不合理的低价转让财产”。另，根据生效判决确定，高光得作为债权人只对欧焕洲一人享有债权，曹杏花并非债务人，高光得亦无证据证实欧焕洲、曹杏花转让涉案房产对其造成损害，故其行使撤销权不符合法律规定，其要求撤销欧焕洲、曹杏花与欧阳梅之间买卖合同及返还房产的诉讼请求不能成立，不予支持。遂判决：驳回高光得的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人在法定举证期限内均未向本院提交新的证据。上诉人高光得向本院提交一份重新鉴定申请书，申请对欧焕洲、曹杏花转让给欧阳梅的位于团风县团方大道金穗大厦1-4-502号房屋进行重新评估。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”法律设立该项制度的原意在于保障债权的实现，以保护债权人的合法权益，维护信用交易体系，促进社会经济发展。本案中，高光得主张其债务人欧焕洲以明显不合理的低价转让房屋损害了其对欧焕洲债权的实现，进而主张行使债权人撤销权。故本案争议的焦点是欧焕洲、曹杏花转让案涉团风县团方大道金穗大厦1-4-502号房屋是否存在明显不合理低价转让的行为。结合一审查明的事实可知，涉案房屋经团风精诚房地产价格评估有限责任公司评估其价格为25.17万元，该评估价格得到了税务部门的认可，证据证明力高，而欧焕洲、曹杏花向欧阳梅转让房屋的价格为22万元，转让价格并未低于上述评估价格的70%，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十九条的规定中的“明显不合理的低价”的范畴，难以认定欧焕洲、曹杏花转让房屋存在明显不合理的低价转让行为。虽高光得在二审中申请对涉案房屋价值进行重新评估，但团风精诚房地产价格评估有限责任公司系专业房屋价值评估机构，参与鉴定的人员均具有相应资质，欧阳梅作为房屋买受人根据交易惯例委托团风精诚房地产价格评估有限责任公司对拟购买的房屋进行价值评估并根据评估价格缴纳税费程序并无违法之处。另外，评估报告中对涉案交易的房屋位置、土地使用权性质、土地出让剩余年限、建筑物结构、装修程度、使用及保养情况等均有明确描述和记载，房屋评估报告不存在明显依据不足的情况。上诉人申请重新评估不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条、第四十一条的规定，本院不予准许。综上所述，高光得的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人高光得负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 刘小成审判员 邱爱兵二〇二〇年八月四日书记员 黄 宁