贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0123民初1330号 原告：聂均帅，男，1991年04月16日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：杨祀训，贵州泉湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈倩，贵州泉湖律师事务所实习律师。 被告：邵章虎，男，1982年05月10日出生，汉族，住贵州省修文县。 委托诉讼代理人：胡信旭，贵州慧原律师事务所律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 原告聂均帅向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告剩余厂房租金71624.00元及押金30000.00元，共计101624.00元。诉讼中，原告增加诉讼请求要求确认原、被告签订的定金协议和租赁协议无效。 被告邵章虎辩称，1.对原、被告存在租赁关系不持异议。2.租赁期限从2019年05月13日至2020年05月12日已经届满，从2020年05月13日至今双方存在事实上的租赁关系。3.根据双方签订的厂房租赁合同，原告应向被告支付租金122784.00元、押金30000.00元，尚欠2784.00元，被告另行主张权利。4.押金是保证合同的顺利履行，原告未足额支付被告租金，因此押金30000.00元不应当退还。5.被告虽然未对出租的厂房建设规划许可，但所占用土地是向龙X村村委会承租所得，对该设施龙X村委会未提出任何异议，被告对厂房享有合法的使用权。即使原、被告签订的定金协议和租赁协议无效，原告已实际使用案涉厂房，已经产生相应的使用费用，也应当参照双方签订的合同约定计算租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下： 原告提交的证据： 一、原告提交2019年11月22日与被告的微信聊天记录、2019年11月27日被告发布的微信朋友圈信息，拟证明原、被告于2019年11月22日通过微信交流的方式约定了解除租赁协议的意思。被告质证认为，2019年11月22日的微信聊天内容只能说明双方在就解除合同事宜进行协商，被告于2019年11月27日发布出租厂房的朋友圈信息仅仅是在原告向被告提出解除租赁合同，被告为了减少损失而发布，与本案无关联性。本院认证认为，根据微信聊天记录仅能反映2019年11月22日原告向被告提出解除合同的意思表示后，被告同意与原告协商解除合同相关事宜的事实；被告发布的微信朋友圈信息仅能反映被告于2019年11月27日发布出租案涉厂房的广告，不能达到原告主张双方签订的租赁合同于2019年11月22日经协商解除的证明目的。 根据经本院确认的证据及双方当事人的陈述，本院确认事实如下：1.2019年03月13日，以被告为出租方（甲方）、原告为承租方（乙方）签订了《厂房租赁定金协议》，协议约定被告将位于修文县邵落坡的1200平方米厂房出租给原告使用；厂房交付条件为需配备用电实际负荷150ＫＷ以上三相动力电；定金20000.00元，签订厂房租赁合同后，定金转为厂房租金的保证金；租赁第一年免除10000.00元租金；被告须于2019年05月13日前向原告交付符合约定的厂房。同日，原告向被告支付了20000.00元定金。2019年07月10日，被告就该厂房安装变压器。后原告使用案涉厂房。2019年09月18日以被告为出租方（甲方）、原告为承租方（乙方）签了《厂房租赁合同》，确定厂房面积为1279平方米，厂房附属设施为彩钢房、砖混房、变压器一台；租用期限自2019年07月起，无截止日期；租金为122784.00元／年，按年支付，另付押金30000.00元。原告共计向被告支付租金（含押金）共计150000.00元。2019年11月22日，原告通过微信向被告要求解除双方的厂房租赁合同，被告同意约定时间处理解除合同事宜。2020年01月23日，原告雇请的管理人员曾X通过微信向被告主张退还房租，被告以“还在龙里要款”为由提出在过完年后退款。2.原告在使用案涉厂房期间，在厂房内修建了彩钢房，原告提供2020年05月18日拍摄的照片显示，被告在此之前已经在厂房内堆放物品，现原告在案涉厂房内有一间彩钢房未拆除、并在厂房的一角堆放了少量机械设备，原告称彩钢房占地约五、六十平方米，被告未提出异议。3.案涉厂房未取得建设工程规划许可证。 本院认为，本案争议焦点为：1.双方签订的《厂房租赁定金协议》、《厂房租赁合同》是否有效；2.如合同无效，原告占有使用案涉厂房费用应当如何确定。 关于焦点1，被告将未取得建设工程规划许可的厂房出租给原告使用，违反了法律法规的强制性规定，双方签订的《厂房租赁定金协议》、《厂房租赁合同》为无效合同。 关于焦点2，根据双方签订《厂房租赁定金协议》中关于厂房交付条件要求需配备用电实际负荷150KW以上三相动力电的约定，双方均认可被告于2019年07月10日安装了变压器，结合《厂房租赁合同》上载明合同期限起算时间为2019年07月之事实，原告主张实际使用厂房时间为通电之日即2019年07月13日，较为合理，本院予以采纳。被告以原告在此之前向被告付款，以及双方签订的《厂房租赁定金协议》中约定厂房交付时间为2019年05月13日为由，主张原告实际使用厂房时间为2019年05月13日，理由不充分，且即使在2019年07月13日前原告已经实际使用了案涉厂房，双方在《厂房租赁合同》中明确约定租期自2019年07月起算，也视为被告对原告此前使用厂房所产生费用的自愿让予。关于原告实际占用使用案涉厂房截止日期问题。原告以2019年11月22日通过微信向被告主张终止合同，但被告并未明确表示同意，原告亦未举证证明其于当日停止使用案涉厂房并将厂房交还给被告的事实，故对原告提出双方于2019年11月22日经协议终止合同的主张，本院不予支持。根据原告管理人员曾x于2020年01月23日与被告的微信聊天记录内容，曾X向被告主张退还多支付的租金，被告未持异议，可见在此之前原告已经未使用案涉厂房用于生产经营并将厂房交还给被告，因原告未提交交还厂房具体时间的相应证据，故本院确定交还厂房时间为2020年01月23日。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准计算房屋占有费用的，应当予以支持。参照双方合同约定，每年租金为122784.00元，自2019年07月13日至2020年01月23日共计195天，计算房屋占有费用约为65597.00元。虽原告已将案涉厂房交还被告，但原告在案涉厂房内仍有修建的彩钢房未拆除以及在厂房的一角堆放有少量机械设备，从公平角度出发，应当适当计算相应的房屋占有费用，综合原告前述设施占用面积较小，原告交还厂房后被告已经实际使用，以及今年发生的新冠肺炎疫情导致大部分生产、经营活动受到严重影响之事实，本院酌情原告自2020年01月24日至本院判决之日的占有被告厂房费用为3000.00元。原告共计向被告支付了150000.00元，被告应退还原告81403.00元。虽双方在《厂房租赁定金协议》中约定的租赁期第一年免租金10000.00元，但在此后签订的正式合同即《厂房租赁合同》中并无相应约定，故对原告要求扣除该10000.00元租金的主张，本院不予支持。另，原告应及时将存放在被告厂房内的设施拆除、搬离，否则给被告造成的损失，被告可依法另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告邵章虎于本判决生效之日起十日内返还原告聂均帅81403.00元； 二、驳回原告聂均帅的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2334.00元，减半收取计1167.00元，保全申请费1029.00元，共计2196.00元，由原告聂均帅负担437.00元，被告邵章虎负担1759.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  肖冬 二〇二〇年八月二十一日 法官助理张维 书记员张应雯