山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初3337号原告：山东宁建集团济宁中兴置业有限公司，住所地：山东省济宁市建设南路59号，统一社会信用代码913708001659252047。法定代表人：衷培忠，董事长。委托诉讼代理人：朱述泉，山东五蕴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张滕，山东五蕴律师事务所律师。被告：郗春翔，男，1987年8月17日出生，汉族，住滕州市善国南路城市。委托诉讼代理人：徐颜，山东滕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒娜，山东滕达律师事务所律师。原告山东宁建集团济宁中兴置业有限公司（以下简称山东宁建公司）与被告郗春翔商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东宁建公司的委托诉讼代理人朱述泉、张滕、被告郗春翔的委托诉讼代理人徐颜、舒娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东宁建公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2013年3月28日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告退还房屋并承担违约金53544元（以408580元为基数，按合同约定每日万分之五的标准，自2013年3月28日计算至2020年5月31日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月28日，被告购买原告开发的位于滕州市城市商品房，并签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋每平方米4460元，房款总价408580元，于合同签订当日一次性付清全款。合同签订当日原告向被告交付了房屋，但被告一直未向原告支付任何购房款，原告多次催要被告均置之不理。被告郗春翔辩称，原告诉求已过诉讼时效，原告与被告合同签订于2013年3月28日，至2020年6月3日原告起诉时为止，原告从未向我方主张权利。因此，原告诉求已过诉讼时效。原告并非房屋开发的实际投资人、受益人，没有资格要求返还房屋。尽管被告与原告签订了商品房买卖合同，但根据2009年3月16日原告与滕州丰达商贸有限公司的法定代表人时玉庆签订了“关于滕州市城市之光项目联合合作开发协议书”，2010年1月27日，原告又与时玉庆、韩某、孙进让作为山东宁建集团济宁中兴置业有限公司滕州分公司的合伙人签订了“滕州市善南商贸城（城市之光）项目的联合开发协议”。两份协议同时约定乙方自主开发、自负盈亏，该项目的投资、开发、建设、销售、交付使用、综合验收、项目备案、物业服务管理等全部由乙方负责。项目建成后的所有权和处置权归乙方。2010年9月26日孙进让等人退伙，城市之光项目有时玉庆独立经营。时玉庆与任静伟系夫妻关系的事实已经生效的判决书多次认定。事实上原告系将开发资质出借给时玉庆和任静伟使用，由二人进行房屋开发的投资，也由二人进行收益处置、买卖和销售。原告对涉案房屋实际上不享有任何权利，因此原告没有资格要求返还房屋。被告已经全额支付了房款，原告诉请无依据，被告已经向实际投资人交付了全额房款各项上房费用，并交付房屋达七年之久，而且物权的实际控制人也开具了收款收据，并由实际投资人认可签字。原告诉请无事实及法律依据，且诉讼时效已过，请求人民法院依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年3月28日，被告郗春翔与原告山东宁建公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于滕州市城市商品房，该商品房为预售商品房，预售许可证号为（滕）房预售证第2011-02号。商品房单价为每平方米4460元，房款总价408580元。储藏室和车位另行销售。对于付款方式，双方约定：一次性付款：买受人于2013年3月28日付全款。合同第九条“买受人逾期付款的违约责任”约定：……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计的逾期应付款的0.005%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……合同签订后原告已向被告交付了房屋。2020年6月8日，原告以被告未交纳购房款为由，向本院提起诉讼。被告为支持其抗辩，向本院提交了如下证据：证据一、枣庄市中级人民法院(2013)枣执字第90号执行裁定书、(2013)枣执字第15号执行裁定书、枣庄市中级人民法院(2014)枣民四商初字第8号民事判决书，证明目的:在(2013)枣执字第90号、(2013)枣执字第14号裁定书中本院认为载明：本院查封的“城市之光”房地产项目涉及的土地使用权证等权利证书虽登记在异议人宁建集团济宁公司名下，但其并非实际权利人，而是由被执行人时玉庆实际受让该两宗土地并投资开发经营，异议人山东宁建集团济宁中兴置业有限公司并没有投资。该事实已经人民法院发生法律效力的判决认定。在(2014)枣民四商初字第8号判决书中载明:任静伟系宁建公司的委托诉代理人;被告宁建公司辩称；二、任静伟是“城市之光”项目的实际投资人。通过以上，山东宁建集团济宁中兴置业有限公司与案外人郭某、孙进让、山东连云山混凝土有限公司纠纷中经法院已经认定的事实足以证明，任静伟系“城市之光”项目的实际投资人、实际受益人，是借用山东宁建公司的资质进行开发的事实。宁建滕州分公司不具备独立法人，其产生的法律后果由山东宁建公司承担。证据二、枣庄市中级人民法院(2019)鲁04民终2017号民事判决书中的《关于滕州市城市之光项目联合合作开发协议书》及《城市之光项目补充协议》。(2019)鲁04民终2017号民事判决书中第14-15页记载:再查，2009年3月16日，被告时玉庆以被告丰达公司(乙方)法定代表人的身份与山东宁建集团济宁中兴置业有限公司签订关于滕州市城市之光项目联合合作开发协议书1份，约定:甲方以自己的资质、技术、管理手段及措施参与本协议项目开发直至出售等全部工作，该项目的投资、开发、建设、出售、交付、使用、综合验收、项目备案、物业服务管理等由乙方负责。根据《城市之光项目补充协议》约定，山东宁建济宁中兴有限公司在滕州设立分公司，履行公司的财务监督职能。2010年12月22日，中兴公司作为开发商、被告时玉庆作为实际投资人、山东宁建建设有限公司作为总承包人、赵景宽作为实际承包人签订城市之光项目补充协议1份，约定:根据城市之光项目运作的实际情况，本项目由实际投资人时玉庆借用有开发资质的山东宁建集团济宁中兴置业有限公司开发建设。投资人时玉庆向公司交纳开发费用，时玉庆为实际受益人。时玉庆与任静伟系夫妻关系。证明目的:与第一组证据相互印证，进一步证明任静伟是城市之光项目的实际投资人、实际受益人。根据枣庄市中级人民法院查明的事实，足以证明城市之光项目由实际投资人时玉庆借用由开发资质的山东宁建集团济宁中兴置业有限公司开发建设，投资人时玉庆向公司缴纳开发费用，时玉庆为实际受益人。且任静伟在上诉状中也明确说明:“城市之光A-503室的房款任静伟已替郗春翔向中兴公司进行了支付，中兴公司也出具了收据。”原告已经收到了涉案房屋的购房款，并出具了相应收款。（2019）鲁04民终2017号判决书27页有任静伟提交的证据加以证明。证据三、枣庄市中级人民法院（2012）枣民初字第40号民事判决书，山东省高级人民法院（2013）鲁民一终字第190号民事判决书，枣庄市中级人民法院（2014）枣民一初字第7号民事判决书，证明目的：枣庄市中级人民法院（2012）枣民初字第40号民事判决书P4记载，本院同时查明，2010年1月27日，韩某、时玉庆、孙进让签订合伙合同，约定三人共计出资3250万元与山东宁建集团济宁中兴置业有限公司滕州分公司联合开发滕州市善南商贸城（城市之光）项目，韩某出资1300万元，时玉庆、孙进让各出资975万元等。同年5月10日，韩某退出合伙。2010年9月26日，孙进让作为甲方、时玉庆作为乙方、见证人郭某、韩某共同作为丙方，签订退伙协议，约定孙进让退伙后，城市之光房地产项目交由时玉庆独立经营。第6页记载：任静伟与时玉庆系夫妻关系。任静伟与时玉庆不服枣庄市中级人民法院（2012）枣民初字第40号民事判决提起上诉后，山东省高级人民法院以（2013）鲁民一终字第190号民事判决予以维持一审判决。枣庄市中级人民法院（2014）枣民一初字第7号民事判决书P4-5的载明，也能证明任静伟与时玉庆系夫妻关系，城市之光是时玉庆独自投资且享有独立销售权。证据四、山东宁建集团中兴置业有限公司滕州分公司出具的标注任静伟名字的收款收据2张：[1.2013年3月28日收款收据一份，该收据名称为“山东宁建集团中兴置业有限公司滕州分公司收款收据0000275”，“交款单位或个人”处书写“郗春翔”，“事由”为：购城市之光A-503号房面积：91.61平，4460元/平。人民币（大写）：肆拾零万捌仟伍佰捌拾零元陆角零分。在该收据右上角书写“任静伟3.28”字样。2.2013年10月20日收款收据一张（票据号：0000037），事由为：购城市之光A-503号房上房费用包括装修保证金2000，有线电视开口费252、契税6128.79，维修基金8611.34，人民币（大写）贰万零仟捌拾贰元零肆分。该收据右上角有书写的“任静伟10.20”字样]。个人业务取款回单：账(卡)号904010300016200990858户名:郗春翔交易额：100000日期：2011年9月6日；个人业务存款单：账(卡)号904010300010103032981户名：郗恩玺交易额：100162.56元日期：2012年7月18日。证明目的:与第二组证据相互印证，被告已经向原告交付了购房款、上房费用，原告收到后向被告出具了收款收据的事实。证据五、滕州城市之光物业有限公司出具的标注任静伟名字的收据1张。证明目的:原被告订的商品房买卖合同双方已经履行完毕，被告于2014年7月29日向滕州城市之光物业有限公司缴纳煤气开口费。证据六、收据六张。证明目的:被告自购买后，从2014年至今一直交纳物业费及燃气费用，原告从未向被告主张过任何权利。原告对被告以上证据质证意见为：对第一组证据，原告认为与本案不具有关联性。案涉房屋是原告与被告签订的合同，是原告与任静伟、时玉庆合作开发建设以原告的名义对外销售。被告方如果是善意的购房人，不会将款项交给原告之外的第三方，根据合同相对性，被告应当向原告履行房款支付义务。枣庄中院2019鲁04民终2017号民事判决书的真实性予以认可，但不认可其证明目的。在该案中，任静伟的主张及提供的一系列证据，都是为了证明双方达成以房抵债的合意，并不能证明原告收到了被告支付的购房款，也恰恰证明任静伟没有收到被告方支付的任何款项。对房款及上房费的收据的质证意见：对该份证据不予认可。被告如果是一次性支付购房款，应当要求原告或任静伟为其提供购房发票，该收据不排除任静伟是以房抵债的形式向被告出具。对物业费证据的真实性无异议。该证据恰恰证明了被告占有原告的房屋不能证明被告支付了购房款。另查明，枣庄市中级人民法院(2019)鲁04民终2017号民事判决书第32页第二段记载：……对于任静伟主张中兴公司于2013年3月28日与郗恩喜之子郗春翔签订商品房买卖合同，通过以房抵债的方式向郗恩喜支付了468161.45元，郗恩喜不予认可，其主张该房系郗春翔依合同约定全款购买并非抵账房，并提供相应银行回单予以证明，任静伟未能提供证据证明其与郗恩喜达成抵债合意，且与本案并非同一法律关系，故一审法院不予审理并无不当。……本院认为，原告山东宁建公司与被告郗春翔于2013年3月28日签订了商品房买卖合同，原告现主张解除合同是否有事实及法律依据及原告是否享有解除权是双方争议的焦点。原告山东宁建公司向本院提交了被告父亲郗恩喜在另案中提交的两张银行凭证（即被告证据四中的个人业务存款单、个人业务取款单），该两张凭证郗恩喜是证明涉案房屋房款交纳的事实。但原告认为该两张银行凭证在时间、付款方式与合同约定相矛盾，不能证明款项用途为购房。故原告认为被告未交纳购房款，依据合同约定其享有合同解除权。本院认为，被告提供的上述系列证据可以证明任静伟、时玉庆是“城市之光”项目的实际投资人，是借用山东宁建公司的资质进行开发，该事实亦已被生效的判决所确认。根据联合合作开发协议，山东宁建公司对城市之光项目不作投资，其负责提供项目开发经营的一切手续并收取一定数额的项目管理费，不承担因本协议开发工作中出现的一切经济责任及对外债务，项目建成后的所有权和处置权归乙方，项目开发过程中产生的全部债权债务由乙方单独承担，山东宁建公司不承担任何经济责任。则实质山东宁建公司并无该涉案商品房的处置权。因“城市之光”项目的相关手续均登记在原告名下，原告与被告郗春翔签订《商品房买卖合同》，原告仅系涉案合同的名义出卖人，被告签订该合同亦系其办理商品房确权手续的需要，房款是否交纳与原告并无直接利害关系。故原告山东宁建公司请求解除原、被告签订的商品房买卖合同（A座5层503），不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告山东宁建集团济宁中兴置业有限公司的诉讼请求。案件受理费7420元减半收取3710元，由原告山东宁建集团济宁中兴置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 刘 莉二〇二〇年八月十八日书记员 单良子