山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6805号上诉人（原审被告）：吕桂珍，女，1963年9月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王海林，济南高新明正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：山东尧圣物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：姜小青，董事长。委托诉讼代理人：张永周，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王瑞洲，山东隆湶律师事务所律师。上诉人吕桂珍因与被上诉人山东尧圣物业服务有限公司（以下简称尧圣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。吕桂珍上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审;2.一、二审诉讼费全部由尧圣物业公司承担。事实和理由：一、吕桂珍与尧圣物业公司未签订物业服务合同，没有就物业费收费标准进行过约定，吕桂珍所购商品房性质为住宅，尧圣物业公司按照每月每平方米2.96元的标准收取物业费没有事实和法律依据。二、吕桂珍对尧圣物业公司的物业服务等级标准和收费标准存在质疑，尧圣物业公司也从未向吕桂珍出示过相关收费依据和明细，所以吕桂珍未按约支付物业费的行为并不构成违约，不应承担违约责任。三、尧圣物业公司要求吕桂珍支付2016年4月24日之前的物业管理费已超过诉讼时效，应不予支持。尧圣物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。尧圣物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决吕桂珍支付拖欠的物业费445606.39元（自2007年3月至2019年3月）赔偿尧圣物业公司利息损失145011元、保全保险费用1800元；并判决吕桂珍自2019年4月至本案判决生效，每月支付物业费2103.47元（2404-2406房间）；2.案件诉讼费、保全费由吕桂珍负担。一审法院认定事实：2003年10月11日，山东尧圣物业管理有限公司（乙方）与山东嘉恒房地产开发有限公司（甲方）签订《东环广场前期物业管理委托合同》，约定：“甲方委托乙方对位于济南市二环东路3966号东环国际广场实行前期物业管理服务。物业服务类型为商住楼。管理期限自2005年1月28日起至2007年12月27日止。乙方向业主收取的物业管理费为每平方米2.96元。付款期限为先做后付，次月前5个工作日内支付上月物业管理费，遇国家假日顺延。……”该合同最后一页加盖“济南市历城区物业管理服务合同备案专用章”。2007年12月16日，山东尧圣物业管理有限公司与山东嘉恒房地产开发有限公司又签订了《关于东环广场前期物业管理委托合同的补充协议》，将第四章物业管理期限变更为“自东环国际广场业主委员会成立后与新的物业公司签订物业服务合同之日起该前期物业管理委托合同自动终止。”该补充协议上也加盖了“济南市历城区物业管理服务合同备案专用章”。2008年4月14日，山东尧圣物业管理有限公司变更名称为山东尧圣物业服务有限公司。2005年2月6日，吕桂珍与山东嘉恒房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，吕桂珍购买位于东环国际广场B座24层2401、2402、2403、2404、2405、2406号房屋，建筑面积共1206.48平方米。2005年7月11日，山东嘉恒房地产开发有限公司向吕桂珍交付上述房屋。吕桂珍已支付部分物业管理费。尧圣物业公司主张自2007年3月起的物业管理费尚未支付，具体明细如下：上述六套房屋应交纳自2007年3月1日起至2012年12月31日止的物业管理费为249982.6元（1206.48平方米×2.96元×70个月）；2401、2402、2403号房屋纳自2013年1月1日起至2015年2月28日止的物业管理费为37863.55元［491.99平方米（房产证登记面积）×2.96元×26个月］；2404、2405、2406号三套房屋应交纳自2013年1月1日起至2019年3月31日止的物业管理费为157759.86元［710.63平方米（房产证登记面积）×2.96元×75个月］；以上共计445606.01元。因吕桂珍未按合同约定时间交付物业管理费，尧圣物业公司主张以每年欠付的物业管理费为基数，自次年2月1日起至2019年1月31日止，按照年利率4.35%计算利息损失，共计115346.04元。为本次诉讼保全，尧圣物业公司支付保全责任保险费1800元。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、尧圣物业公司与吕桂珍是否存在物业服务合同关系；二、本案部分物业管理费是否超过诉讼时效；三、涉案物业费收取标准是否有依据。关于焦点一，尧圣物业公司提供其与开发商签订的前期物业服务合同证明双方存在物业服务合同关系，吕桂珍抗辩其未与尧圣物业公司签订过物业服务合同。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，尧圣物业公司与开发商签订了前期物业服务合同，吕桂珍所购买的房屋在该物业服务范围内，开发商已向吕桂珍交付了房屋，吕桂珍为涉案物业的业主，应受前期物业服务合同的约束，其抗辩未签订物业服务合同，理由不能成立，一审法院不予采信。一审法院认定尧圣物业公司与吕桂珍之间存在物业服务合同关系。关于焦点二，一审法院认为，虽然物业服务合同约定了每月支付物业管理费，但物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业管理费是基于同一合同约定，具有同一性、整体性和关联性，因此诉讼时效的起算应自最后一笔债务履行期限届满之日起计算。吕桂珍抗辩2016年4月24日之前的物业管理费已超过了诉讼时效，一审法院不予采信。关于焦点三，吕桂珍主张其所签订的商品房买卖合同中约定的房屋性质为住宅，尧圣物业公司按照商用写字楼的物业收费标准收取物业管理费，没有依据。尧圣物业公司主张涉案物业为商住楼，应按照商住楼物业收费标准收取；关于收费标准也向济南市物价局请示报告，因此收费标准合法。一审法院认为，《山东省物业管理条例》第六十八条规定：“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。”本案中，涉案物业实际为商住楼，关于该物业服务收费标准已报济南市物价局备案；吕桂珍应按前期物业服务合同约定履行。综上，一审法院认为，尧圣物业公司与吕桂珍之间存在物业服务合同关系，吕桂珍应按约交纳物业管理费。尧圣物业公司主张的物业管理费标准符合约定，应予支持。因吕桂珍未按约支付物业管理费，构成违约，应承担违约责任。涉案物业服务合同约定“于次月前5个工作日内支付上月物业管理费”，尧圣物业公司自愿自以每年的物业管理费为基数，自次年2月开始计算利息损失，不超过合同约定，也符合法律规定，一审法院予以支持。尧圣物业公司主张自2019年4月开始，按照每月2103.46元（710.63平方米×2.96元）计算2404-2406房间的物业管理费，符合合同约定，一审法院予以支持。尧圣物业公司主张的保全担保费，系为实现债权所支出的费用，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、吕桂珍于判决生效之日起十日内支付山东尧圣物业服务有限公司截至2019年3月的物业管理费445606.01元；二、吕桂珍于判决生效之日起十日内支付山东尧圣物业服务有限公司利息损失115346.04元；三、吕桂珍于判决生效之日起十日内支付山东尧圣物业服务有限公司自2019年4月起至判决生效之日止，按照每月2103.46元计算的物业管理费（2404-2406房间）；四、吕桂珍于判决生效之日起十日内支付山东尧圣物业服务有限公司保全责任保险费1800元；五、驳回山东尧圣物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费4873元，由山东尧圣物业服务有限公司负担244元，吕桂珍负担4629元。财产保全费3520元，由吕桂珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，尧圣物业公司与开发商签订了前期物业服务合同，吕桂珍所购买的房屋在该物业服务范围内，开发商已向吕桂珍交付了房屋，吕桂珍为涉案物业的业主，应受前期物业服务合同的约束，尧圣物业公司与吕桂珍之间存在物业服务合同关系。物业服务期间内产生的物业管理费是基于同一合同约定，具有同一性、整体性和关联性，属于继续性合同，诉讼时效的起算应自最后一笔债务履行期限届满之日起计算。吕桂珍上诉主张物业管理费已超过了诉讼时效，理由不当，本院不予支持。《山东省物业管理条例》第六十八条规定：“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。”本案中，涉案物业实际为商住楼，关于该物业服务收费标准已报济南市物价局备案；吕桂珍应按前期物业服务合同约定的交费标准缴纳物业费并承担违约责任。综上所述，吕桂珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9746元，由吕桂珍负担。本判决为终审判决。审判员  姜涛二〇二〇年八月六日书记员  刘红