新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终1377号 上诉人（原审原告、反诉被告）：康文华，女，1989年10月2日生，汉族，住陕西省宜君县。 委托诉讼代理人：吴帆，新疆伊力佳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆新天地购物广场经营有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市解放路77号亚欧国际22楼2201室。 法定代表人：夏振盈，公司总经理。 委托诉讼代理人：张倩，新疆怀泽律师事务所律师。 上诉人康文华因与被上诉人新疆新天地购物广场经营有限公司（以下简称新天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初4752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康文华及委托诉讼代理人吴帆、被上诉人新天地公司委托诉讼代理人张倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康文华上诉请求：1．撤销（2019）新4002民初4752号民事判决第二项，改判新天地公司返还康文华租赁费80,000元；2．撤销该判决第三条，改判驳回新天地公司的反诉请求。 事实与理由：一、一审认定租赁期自2016年3月10日起至2017年3月10日止错误。双方在合同第十三条中约定，本合同起止日期以甲方通知营业日期为准，这是双方对租赁期的特别约定，我方主张租赁期应适用第十三条约定。二、按照合同约定，商场开业时才开始起算租赁期，而新天地公司虽主张商场开业了，却没有提供任何证据加以证实。新天地公司没有履行合同义务，应当退还已收取的租金。经新天地公司允许试营业了两个月，因不具备开业条件，也不应当扣除两个月的租金。新天地公司反诉要求补交租赁费，法院错误地支持了反诉请求。 新天地公司辩称，一审判决事实清楚，驳回康文华上诉请求，维持一审判决。 一审法院查明：双方无争议事实：一、2016年3月10日，原告康文华（乙方、承租方）与被告新疆新天地购物广场经营有限公司（甲方、出租方）签订《新疆新天地购物广场经营有限公司商场租赁合同书》（以下简称《合同书》），该《合同书》约定甲方将位于伊宁市新天地购物中心一层经营面积为43.8平方米的商铺租赁给乙方经营使用；租赁期限自2016年3月10日至2017年3月10日止；合同期满，乙方经甲方同意可续约，但应于期满前2个月由乙方先行提出书面申请，甲方通过综合考核同意乙方继续经营，第二年租金在第一年租金末月前一个月交付，第三年以此类推；租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期交还；租金为8万元，第一期租金交纳时间为2016年3月10日，第二期租金交纳时间为2016年5月30日；乙方同意在本合同签订同时向甲方支付进驻保证金共计5000元；合同履行期满乙方迁出本商场后，双方办理完毕商场交接手续30天后，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用，甲方退还乙方保证金，保证金退还时不计利息；在租赁期间内，因乙方经营所产生的一切费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；在经营过程中所产生的税费，由乙方自行承担交纳；乙方需自行办理各种证、照和营业必备的相关手续，费用由乙方自行承担等。原告租赁该商铺用于经营陕西风味小吃，经被告通知，原告于2016年11月试营业至2016年12月底。合同期满后，原、被告未续签合同，原告未将租赁房屋腾空并交还被告，原告自认至2019年8月其设施、设备仍在租赁房屋内，被告自认其于2019年9月将租赁房屋内装修拆除，原告对拆除一事知晓。二、2016年3月7日、3月10日、5月30日、6月10日，原告分别向被告支付意向金（即保证金）5000元、第一期租金2万元、第二期租金6万元、进场押金1000元，合计86,000元。双方存在争议的事实，认定如下：一、2017年2月28日，被告与案外人施红、伊犁阜新房地产开发有限公司、窦浩签订《偿还欠款协议书》，该协议书约定被告将新天地购物中心一层经营面积为30平方米的商铺出租给施红，因被告重新规划商场需要包括施红在内的租户拆迁，进而达成拆迁补偿协议。二、2018年3月6日，被告针对伊宁市新天地购物广场一楼、二楼内装修建设工程（涉案商铺在内）向伊宁市公安消防大队申报竣工验收消防备案，同年3月28日审批通过。 一审法院认为，原、被告签订的《合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张解除双方于2016年3月10日签订的《合同书》，因该《合同书》约定的一年租赁期限已于2017年3月10日届满，但原告未于租赁期满后将租赁房屋腾空并交还被告，双方亦未约定租赁期限，视为不定期租赁，根据法律规定，当事人可以随时解除合同，现被告自认其于2019年9月将租赁房屋内装修拆除即以自己的行为明确表示不履行合同，原告对拆除一事知晓，故本院认定双方签订的上述《合同书》已于2019年9月1日解除，故原告无需针对解除合同在本案中进行主张，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告退还已收取的签约意向金（即保证金）5000元，因《合同书》约定如无客户索赔、投诉等问题，且经被告确认原告没有任何违约行为及欠缴有关费用，应当退还保证金，因原告已经按期交纳一年租赁期间的租金，被告亦未当庭提供证据证实原告存在欠缴应付租赁期间相关费用的证据，现原、被告签订的《合同书》已经解除，被告理应退还该笔款项，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。原告主张被告退还押金1000元，因双方未对已付押金1000元的性质或规则作出明确约定，被告亦未当庭提供证据证实原告给其造成财产损失，现被告至今仍未退还押金无理，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。原告主张被告退还租赁费8万元，原告按照合同约定向被告支付了自2016年3月10日至2017年3月10日为期一年的租赁费，但被告于2018年3月6日才针对涉案商铺所在的新天地购物广场一楼装修建设工程向伊宁市××队申报竣工验收消防备案，2018年3月28日消防备案审批通过，致使原告在此前均无法正式经营，现原告自认其经被告通知于2016年11月试营业至2016年12月底，故本院酌定扣减两个月租金13,369.86元（计算方式：年租赁费8万元÷365天×61天=13,369.86元），被告应当向原告退还剩余租赁费66,630.14元（计算方式：年租赁费8万元-13,369.86元=66,630.14元）。被告（反诉原告）主张反诉被告支付自2017年3月10日至2019年9月10日止的租金193,335元，虽原告于《合同书》约定的租赁期限届满后未及时向被告交还租赁房屋，其自认店内的设施设备于2019年8月仍放置租赁商铺内，故原告本应参照双方约定的租赁费的标准向被告支付租赁期满后占有使用租赁房屋期间的租赁费，但因涉案商铺所在新天地购物广场一楼的装修工程的消防验收备案手续于2018年3月28日才审批通过，由此可见，该一楼的商铺经营于消防验收备案手续审批通过之后才能正常进行，原告在明知此前无法正常经营的情况下，继续占用涉案商铺，由此产生的扩大损失理应由其自行承担，故本院认定原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）支付自2018年3月29日至2019年9月1日止的租赁费114,410.96元（计算方式：年租金8万元÷365天×522天=114,410.96元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）新疆新天地购物广场经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）康文华退还已收取的签约意向金5000元、押金1000元；二、被告（反诉原告）新疆新天地购物广场经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）康文华退还租赁费66,630.14元；三、原告（反诉被告）康文华于本判决生效之日起十日内一次性向被告（反诉原告）新疆新天地购物广场经营有限公司支付自2018年3月29日至2019年9月1日止的租赁费114,410.96元；四、驳回原告（反诉被告）康文华的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）新疆新天地购物广场经营有限公司的其他反诉请求。 本院二审对一审查明的事实除“合同期满后”外，其它事实予以确认。另，根据租赁合同第十三条，本合同起止日期以甲方通知营业日期为准，可以认定双方的租赁期限为，新天地公司通知康文华营业开始计算租赁起始时间，满一年为租期止。 本院二审认为，因新天地公司未通知康文华营业，故双方的租赁合同起始时间未成就，鉴于康文华已经实际交付租金等费用，新天地公司应当予以退还，但康文华认可试营业两个月，法院扣减两个月租金公平合理，由此，一审法院判决新天地公司退还康文华意向金、押金、剩余租金正确。因新天地公司未通知康文华营业，租赁合同履行时间未起始，则新天地公司未实际履行租赁合同，故主张的193,335元租金无事实依据，一审法院判决予以支持错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（三）项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初4752号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销该民事判决第三项、第五项； 三、驳回新疆新天地购物广场经营有限公司的反讼请求。本判决为终审判决。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。 一、二审案件受理费5914元，康文华负担3220.5元，新疆新天地购物广场经营有限公司负担2693.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 英 奇 审 判 员 张 全 兴 审 判 员 王  琳 二〇二〇年八月二十九日 法官助理 努尔亚木 书 记 员 曼孜热姆