成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初3463号 原告：四川东航投资有限公司，住所地四川省成都市双流区西航港街道临港路一段32号3栋10层1号。 法定代表人：冯亦军，总经理。 委托诉讼代理人：王心茹，系公司员工。 被告：黄新，男，1990年7月25日出生，汉族，住成都市双流区。 原告四川东航投资有限公司（以下简称东航公司）与被告黄新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东航公司的委托诉讼代理人王心茹,被告黄新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东航公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订《商铺租赁合同》于2020年1月2日解除；2.判令被告向原告支付654087.20元，具体内容为：（1）自2018年8月29日至2020年1月2日期间欠缴租金207274.86元；（2）自2018年8月29日至2020年1月2日期间欠缴物业管理费68746.78元；（3）电费266.18元；（4）优惠期租金差额68361.03元；（5）自2020年1月3日至2020年4月30日（暂计）期间房屋占用费217117.99元；（6）违约金64227.36元；（7）拆除复原费33579元，上述费用合计人民币659573.2元，抵扣装修押金5486元后，被告应支付金额为654087.20元。3.判令被告承担诉讼请求2（1）及2（2）所涉费用自应付之日至实际支付日的逾期支付滞纳金及违约金（暂计至2020年4月30日为254057.75元）。4.判令原告没收租赁保证金15792.6元。5.判令原告自行处置被告遗留物品。事实与理由：2018年8月16日，东航公司与黄新签订《商铺租赁合同》约定东航公司将其所有的位于成都市双流区“云锦天地（成都）”商场4号楼2层4205单元出租给黄新用于零售用途的商业经营，租赁面积为109.72平方米，租赁期自2018年8月29日至2021年9月27日止。黄新接受房屋并进行装修，但至今未对外营业，期间关系尽在2018年9月6日缴纳了部分租赁保证金15792.6元，其余按《租赁合同》约定应当支付的租金、物业费及电费等均为缴纳，针对黄新的欠费行为，东航公司及物业公司于2018年11月23日、12月29日、2019年1月31日、3月15日、5月28日向其发送催款函及催告函以催缴费用，但均未果。东航公司与2019年12月31日方式单方解约函，根据物流信息，黄新于2020年1月2日收到该解约函。因黄新未对其已装修的房屋进行拆除复原，东航公司聘请第三方公司评估拆除复员费为33579元。东航公司认为双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效对双方均具有约束力。现因黄新单方违约导致租赁合同无法继续履行，给东航公司带来巨大的经济损失，东航公司有权要求黄新支付拖欠费用并承担违约责任，故诉至法院，请求判如所请。 黄新辩称，东航公司在招商的时候，承诺开业率达到80%及以上，但事实情况开业率一半都没有达到，我开业的损失会更大；我装修的费用不要了，但保证金要退还给我；当时是签订的格式合同，违约金等都是对东航公司有利；商铺我一天都没用过，东航公司就给我断电停水，对违约金我不认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月26日，东航公司与黄新签订《商铺租赁合同》，该合同第二条出租房屋概况2-1甲方租赁给乙方的房屋座落在成都市双流区“云锦天地（成都）”商场4号楼2层4205号单元，该单元租赁面积为109.72平方米。第三条租赁用途3-1乙方向甲方承诺，租赁该单元供乙方经营361°品牌的零售用途的商业经营使用。第四条交付日期和租赁期4-1甲方应于2018年8月29日（约定交付日）将该单元交付乙方。第五条租金、支付方式和期限5-3该单元的租金标准按照以下方式由乙方向甲方支付：（月保底租金付款清单详见附件九）月保底租金支付方式按5-4执行自2018年8月29日起至2021年9月27日止，日租金为人民币5.1元／日／平方米（其中不包增值税价为4.86元／日／平方米，增值税金额为0.24元／日／平方米）；5-4本合同约定每三个月为一个支付周期。乙方应于该单元交付后每个支付周期前一个月二十日向甲方提前付清下一个支付周期保底租金（如当月第二十日为节假日的，则于之前最近的工作日支付）。租赁期满或合同终止时的最后一个支付周期不满正月的按日计算，并在结算时一次付清……5-9乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。若逾期累计超过三十日的，则按照第14-2（6）条处理。第六条保证金和其他费用6-1甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之后十个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金……金额为人民币42818.24元。甲方收到保证金的同时应出具相应收据。乙方根据租赁意向书已向甲方支付的意向金，将在本合同签署后直接转为部分租赁保证金。6-2乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。6-3如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以保证金抵付乙方应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿。6-5乙方应于交付日或之前按照装修守则及相关约定向甲方支付装修押金及装修期间的其他费用。如甲方因乙方装修该单元而遭受任何损失，则甲方有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方因此遭受的损失。乙方装修结束后应通知甲方和管理公司，经甲方和管理公司对该单元的验收合格且通过政府部门各项验收后三十个工作日内，甲方应将装修押金在扣除乙方装修该单元给甲方造成的损失（如有）后一次性无息退还乙方。装修期后乙方如需对该单元再次实施装修的，适用上述规定。6-6乙方应当在本合同签署后十个工作日内向甲方支付公用事业费的公用事业押金3291.6元。6-7……物业管理费：每平方米租赁面积每月人民币40元，每月合计为人民币4388.8元，从2018年9月28日开始收取。第九条房屋的交还：9-1乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17:00时之前向甲方和管理公司交还该单元。9-2乙方向甲方交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。第十四条解除本合同的条件14-1甲乙双方同意在本合同有效期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（3）其他第三方原因或不可抗力导致本合同根本目的无法实现。14-2甲乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或／和向违约方追索违约金的权利。（2）本合同签署后，乙方单方面提出解除本合同的；（6）乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过三十日的；（10）乙方未经甲方事先书面同意于正常工作时间在该单元暂停或停止营业（因甲方原因或不可抗力造成的除外）。第二十条其他20-1截止本合同签署之日，本合同为甲乙双方关于该单元租赁事宜截止本合同签署之日的最终文本、本合同签署前，有关甲乙双方就该单元租赁事宜所形成的书面或口头承诺于本合同有冲突的，均以本合同内容为准。14-3若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利或乙方提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金及物业管理费，并且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该单元恢复原状后返还甲方（甲方同意乙方无需恢复原状除外）。该合同的附件九《月保底租金付款清单》第一租赁年2018.8.29-2019.1.31，支付金额18932.2元（含增值税），不含增值税租金金额18030.67元。备注：1.乙方确认本附表中租金优惠享有2018年8月29日至2019年1月31日经营优惠期的前提是乙方妥善履行本合同；若非因甲方原因，乙方单方提前终止本租赁合同，甲方有权要求乙方按日租金5.1元／平方米补足租金。 2018年9月14日，东航公司与黄新办理房屋交接手续。黄新接受房屋后一直未开业。也未缴纳相关费用。东航公司知道黄新一直未开业。 另查明，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司成都分公司东航中心物业管理处分别于2018年11月23日、2018年12月20日向黄新发送《东航云锦天地》物业管理费催费通知书，并于2019年3月11日、2019年3月15日出具告知黄新关于4205商铺欠费事宜，告知若未按时交纳，物业管理处将停止该商铺的所有物业服务保障。 还查明，2018年12月29日东航公司《催告函》载明：黄新（361°）：鉴于2018年8月26日，贵方与我方就贵方承租位于成都市双流区“云锦天地（成都）”商场4号楼2层4205号单元物业事宜签订了《商铺租赁合同》，租赁合同履行过程中，贵方存在逾期开业行为，已违反《租赁合同》第14-2（9）条之约定，我方多次提醒贵方尽快纠正违约行为，但截至本函发出之日，贵方仍未纠正违约行为。我方本着诚意合作之精神，谨请贵方至迟于2019年1月4日17:00之前纠正，切实履行《租赁合同》之约定。若上述期限届满，贵方仍存在违反《租赁合同》及其他相关文件约定之行为，我方将根据《租赁合同》相关约定解除《租赁合同》并进一步追究贵司的违约责任。特此函告。 2019年1月31日东航公司运营管理部《催款函》载明：黄新（361°）：鉴于2018年8月26日，贵方与我方就贵方承租位于成都市双流区“云锦天地（成都）”商场4号楼2层4205号单元物业事宜签订了《商铺租赁合同》。根据《租客合同》第五、六条之约定，贵方应向我方或我方指定的第三方支付租金、物业管理费、公用事业费等相关费用。现我方要求贵方应与2019年2月18日14:00前一次性将应付款项（含相应滞纳金）共计113840.57元（详见附件）若上述期限届满，贵方未能全额支付上述款项，我方将根据《租赁合同》相关约定切断该物业水、电、供应或其他服务直至贵方付清拖欠款项，在前述切断水、电供应或其他服务期间贵方仍须按照合同约定支付各类费用并承担因此产生的一切法律后果。 2019年5月28日，东航公司《催款函》载明黄新欠付租金121054.12（租赁期限2018年8月29日至2019年7月31日）、物业管理费及能耗费37997.11元（租赁期间2018年9月1日至2019年5月31日），要求黄新于2019年6月7日17：00前一次性将应付款项支付至指定账户。 2019年12月30日，东航公司向黄新通过邮件发出关于解除《4205361°租赁合同》的函，载明：黄新，鉴于2018年8月26日，贵方与我方就贵方承租位于成都市双流区“云锦天地（成都）”商场4号楼2层4205号单元物业事宜签订了《商铺租赁合同》，在履行过程中，贵方存在逾期支付租金、物业管理费等行为，已违反《租赁合同》第5-4、6-7、6-10、附件九之约定，我方分别与2018年11月23日、12月29日、2019年1月31日、3月11日、3月15日、5月24日、5月28日、10月22日、11月25日向贵方寄送《催告函》及《催款函》，要求贵方及时纠正违约行为，但贵方至今仍为予以纠正。现我方根据《租赁合同》第14.2（2）（6）条之约定，自贵方收到本函之日起解除与贵方之间的《租赁合同》，贵方应于收到本函之日起7日内一次性将应付款项386189.89元（详见附件）支付至我方指定账户。同时贵方应于收到本函之日起7日内将物业内所有设备设施等物件搬离，逾期搬离的物件视为贵方放弃其所有权，我方有权自行处分该等物件，产生的费用由贵方承担，并根据《租赁合同》约定标准将物业装修拆除恢复原状，如有逾期则我方将自行拆除，相关拆除费用由贵方承担（实际发生为准）。东航公司出具的附件载明：1、因商户违约行为依约须赔偿费用：违约金64227.36元、优惠期租金差额68361.03元；2、商户拖欠的应付费用：1.租金206155.72元、物业管理费68458.2元、电费266.18元；3、保证金／押金预收费用：1.保证金15792.6元、装修押金5486元。 2020年1月2日，黄新收到合同解除函。 本院认为，东航公司与黄新签订《商铺租赁合同》事实清楚，其系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点在于：1.双方解除《商铺租赁合同》的时间；2.黄新欠付东航公司租金的具体数额；3.黄新是否应当向东航公司支付物业管理费、电费、违约金、拆除复原费及具体数额；4.东航公司是否有权没收租赁保证金、装修押金、公用事业押金。本院针对以上争议焦点分别做如下评述： 一、关于双方解除《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）时间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，东航公司在黄新逾期支付房屋租金后，发函给予一定期限支付逾期租金，在催告要求黄新整改后，黄新依然未按照指定的时间支付相关费用，东航公司具有单方解除合同的权利；黄新于2020年1月2日收到东航公司邮寄的解除《4205361°租赁合同》的函，故本院确认《租赁合同》的解除时间为2020年1月2日。 二、关于黄新欠付东航公司租金的具体数额的问题。本院认为，双方租赁合同已于2020年1月2日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，及双方租赁合同的约定，黄新应向东航公司支付2018年8月29日至2020年1月2日期间的租金。对于黄新主张的东航公司承诺开业率达到80%及以上，但事实情况开业率一半都没有达到的问题，本院认为，对黄新认为后期商场开业后，商铺入驻率低，客流量较少的原因导致黄新停止营业的情况，双方的租赁合同中并无对于商场营业氛围、客流量、商铺入驻率与双方合同解除与否的相关约定，不足以作为黄新一方不支付租金的理由，本院对于黄新的该意见不予采纳。但是，东航公司在明知黄新违反合同约定的情况下，应当采取必要措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，东航公司明知黄新一直未开业，且多次催收租金及相关费用均未果，2018年12月29日东航公司《催告函》告知黄新应在2019年1月4日前履行相应的义务，黄新未履行，此时，东航公司应当采取措施，防止损失继续扩大，由于东航公司未采取相应的措施防止损失继续扩大，对于扩大的损失，本院不予支持，考虑到东航公司及时止损也需要合理的时间，故本院对东航公司主张的2019年1月31日之后的房屋租金损失及房屋占用费不予支持。黄新应向东航公司支付2018年12月28日至2019年1月31日期间的租金18932.20元。 三、关于黄新是否应当向东航公司支付物业管理费、电费、违约金、拆除复原费及具体数额的问题。 1.物业管理费：本院认为，由于东航公司系物业服务合同的相对方，虽东航公司与黄新约定了案涉房屋物业管理费应由黄新缴纳，但东航公司并未提交交纳物业管理费的相关证据，不能证明黄新已经给东航公司造成了该损失，东航公司无权要求黄新支付该物业管理费，故本院对东航公司要求黄新缴纳物业管理费的主张不予支持。 2.电费：该费用系在双方租赁合同期间产生，黄新也未举出证据证明该费用不应支付，根据东航中心物业管理处出具的《催款函》以及东航公司的主张，本院确认黄新应当向东航公司支付欠付的电费266.18元。 3.违约金：本院认为，根据东航公司与黄新的约定，黄新应在2018年12月20日向东航公司支付2018年12月27日至2019年1月31日期间的租金，由于黄新未按照约定缴纳租金，构成违约，应当承担违约责任，因黄新认为其并未违约，应当视为其对违约金的根本抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院调整东航公司的违约金为10000元。对于东航公司主张黄新违约，应补足免租期租金的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本案因黄新违约导致合同解除，应当赔偿东航公司免租期损失，本院对东航公司主张的免租期损失68361.03元予以支持。 4.拆除复原费：东航公司要求黄新向其支付拆除复原费33579元的主张。根据双方租赁合同的约定“9-2乙方向甲方交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。”本院认为，根据庭审调查核实的情况，东航公司并未举证证明2020年1月2日后要求黄新拆除案涉商铺的装修复原，根据上述合同的约定，本院对于东航公司的该项主张不予支持。 四、关于东航公司是否有权没收租赁保证金、装修押金、公用事业押金的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，以及根据双方签订的租赁合同中对于租赁保证金的约定，东航公司可要求抵付黄新应当向其支付的款项，但东航公司并未举证证明因此遭受的损失，故本院对于其要求没收该保证金的主张不予支持。对于装修押金的问题，本院认为，根据双方租赁合同的约定，东航公司并未举证证明其因乙方的装修行为遭受任何损失，故本院对于东航公司主张的要求没收该项装修押金的主张不予支持。东航公司应当退还黄新缴纳的保证金15792.60元。对于装修押金5486元，根据东航公司2019年12月30日向黄新发送的解除合同的函载明，装修押金系物业公司收取，黄新对此并未提出异议，故本院对该事实予以确认，故黄新应向物业公司主张退还。 对于东航公司请求自行处置黄新遗留物品的问题，由于东航公司并未罗列出有黄新签字确认的物品清单，属于诉讼请求不明确，应予驳回。 综上，黄新应向四川东航投资有限公司支付2018年8月29日至2019年1月31日期间的租金18932.20元、电费266.18元、违约金10000元、免租期损失68361.03元；扣除应当退还黄新缴纳的保证金15792.60元，黄新还应向东航公司支付2018年8月29日至2019年1月31日期间的租金、电费、违约金、免租期损失共计81766.81元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认黄新与四川东航投资有限公司于2018年8月26日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月2日解除； 二、黄新于本判决发生法律效力之日起十日内向四川东航投资有限公司支付2018年8月29日至2019年1月31日期间的租金、电费、违约金、免租期损失共计81766.81元； 三、驳回四川东航投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6520元，黄新负担922元，四川东航投资有限公司负担5598元（四川东航投资有限公司已预缴6520元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张翼龙 二〇二〇年八月三十日 书记员  胥 凤