贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7761号 原告：罗亮，男，1985年4月18日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：李琴（特别授权代理），系贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205201811068449。 委托诉讼代理人：苏莲（一般授权代理），系贵州众正律师事务所实习律师，实习证号：230713012110789。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，实习证号：230713011110736。 原告罗亮与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗亮的委托诉讼代理人李琴、苏莲，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张海威、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告为原告申请办理位于毕节市瑞丰新城7幢2单元14层8号房（7-1408）的不动产权证书并交付给原告；2.依法判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款253744元为基数，按日千分之一的标准，金额暂定为30000元（具体金额计算至被告最终履行完毕合同之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求中的违约金计算标准调整为按日万分之三计算。 事实及理由：原、被告双方于2012年6月26日签订《商品房买卖合同》，合同编号为12072323，约定被告将其位于毕节市瑞丰新城7幢2单元14层8号房（7-1408）建筑面积为85.91平方米，套内建筑面积为72.30平方米的商品房出售给原告，该商品房单价为每平方米3509.60元，购房总价款为253744元。被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房的初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书（即房屋所有权证书）交给原告，逾期则支付原告购房款日千分之一的违约金。双方订立商品房买卖合同后，原告依约支付了合同项下购房款等费用，被告却未按约定将商品房转移登记的有关文书交付给原告，导致涉案房屋呈现长期无产权的状况，损害了原告合法权益，应当依法承担违约责任。综上所述，被告实际违约的事实客观存在，依照我国《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律苦干问题的解释》之规定，原告特具此状前来人民法院提起民事诉讼，请求贵院依法判如所诉为谢! 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、答辩人诉请支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金存在已过诉讼时效期间的情形，应不予支持。二、被答辩人不存在损失：违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。三、违约金约定过高，应予调整：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，被答辩人过高的按日万分之十的标准诉请支付违约金的请求应不予支持。参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、答辩人享有免责事由：逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。同时，在答辩人担责的情况下，应扣除××期间对应的违约期限。五、精确分担案件受理费：请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月26日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道××单元××房，房号为7-1408；建筑面积85.91平方米，套内建筑面积72.30平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款253744元；买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款76744元，余款177000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款253744元、维修基金5075元，支付办证费用655元。因被告未按约定为原告办理房屋权属证书，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明：涉案楼栋尚不具备办理商品房转移登记条件。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告未按约定时间办理商品房转移登记，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。违约责任的起算时间为2017年6月1日。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年5月19日提起本案诉讼，未超过三年的诉讼时效期间，被告的诉讼时效抗辩理由不成立。原告诉请的违约金应从2017年6月1日起计算。如前所述，双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》第二十二约定，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.1%的违约金。该违约金标准明显过高，应进行调整。本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 综上所述，对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款253744元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，因涉案商品房现尚不具备办理商品房转移登记条件，故原告的该请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗亮逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款253744元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告罗亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年八月十八日 书记员  毛雨