江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初2209号原告：董保胜，男，1981年8月15日出生，汉族，居民，户籍所在地淮安市淮阴区，现住淮安市清江浦区。原告：肖善燕，女，1984年7月2日出生，汉族，居民，户籍所在地淮安市淮阴区，现住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：项玉宝，江苏捍华律师事务所律师。被告：江苏楚天置业有限公司，住所地淮安市清江浦区楚天置业清城创意谷2号楼101室。法定代表人：郑健军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈兆东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨庚银，江苏穿石律师事务所律师。原告董保胜、肖善燕与被告江苏楚天置业有限公司（以下简称楚天公司）商品房销售合同纠纷一案，2020年1月13日，两原告诉至淮安市清江浦区人民法院，该院因其清河新区法庭办公场所租用被告楚天公司开发并仍由其享有的清城创意谷办公园区，该院与被告存有房屋租赁合同关系，申请淮安市中级人民法院指定管辖。2020年3月10日，淮安市中级人民法院指定该案由本院审理。本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人项玉宝，被告楚天公司的委托诉讼代理人陈兆东、杨庚银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告逾期办理产权证违约金14335.8元（逾期期间:2016年11月30日至2017年6月22日）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月9日，原告就购买位于淮安市清江浦区被告签订了《商品房买卖合同》,约定被告应于2016年8月31日前将房屋交付给原告使用，并在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但因被告原因，直至2017年6月22日，原告才取得房屋不动产权证书，故被告应向原告支付未按时办理不动产权证违约金。关于违约金事宜，原、被告协商未果，故诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告楚天公司辩称，1.根据相关法律规定及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据此，向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的期限应自房屋实际交付使用开始计算，而不是按约定交付时间计算。涉案房屋实际交付时间为2016年10月10日，答辩人向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的期限，应最迟至2017年1月8日,即使计算违约责任，也应自此日开始；2.答辩人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，即履行了义务。答辩人在2017年6月8日之前，已经完成报送义务，并书面通知原告办理权属证书。原告以其实际取得房产证的时间，作为计算答辩人违约责任的终点，不符合法律和双方合同的约定；3.即使答辩人在办理权属证书上有所延迟，也没有给原告造成实际经济损失，原告主张的违约金过高，应当予以降低。综上，原告主张的违约金事实及法律依据不充分，请求法院依法公正判决。本院经审理查明，2015年2月9日，两原告作为买受人、被告楚天公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将其开发的位于淮安市清河新区房屋出售给买受人，建筑面积101.97平方米，房屋价款计360000元，买受人签订本合同时支付首期房价150000元，余款210000元向银行申请按揭贷款，同时约定出卖人应当在2016年8月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人，如逾期超过60天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；2.如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在地产权登记机关提交备案资料，由此造成损失和责任由买受人全部承担。2016年10月10日，原告在“业主手册签收回执”上签字，被告楚天公司向两原告交付了涉案房屋。2017年6月8日，被告向两原告邮寄了房屋所有权证办理通知书，通知原告在收到通知后至被告处办理房屋所有权证的相关手续。2017年6月22日，两原告取得了涉案商品房不动产权证书。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、江苏增值税普通发票、不动产权证书，被告提供的房屋所有权证办理通知书及邮寄清单、业主手册签收回执等在卷予以证实，本院对上述事实予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行相应的义务。该《商品房买卖合同书》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对于“商品房交付使用”的理解，本院认为，应当理解为商品房实际交付使用之日。结合《商品房买卖合同》第八、九条之规定，如被告逾期交付商品房，两原告可自被告逾期交付商品房次日起，要求其承担逾期交付房屋的违约责任；在被告向两原告实际交付商品房90日后，如被告未能将需由其提供的资料报产权登记机关备案，两原告可自第91日起，要求被告承担逾期将需由其提供的资料报产权登记机关备案的违约责任。本案中，被告于2016年10月10日将涉案商品房实际交付给两原告，被告应于2017年1月8日前将需由其提供的资料报产权登记机关备案，现被告于2017年6月8日履行了该义务，应承担相应的违约责任。对于原告主张按照办理不动产权属证书之日作为被告履行该义务之日，对此本院认为，2017年6月8日被告已经向原告邮寄通知，告知原告可以办理不动产权属证书，证明被告在此之前已将需由其提供的资料报产权登记机关备案，已完成了《商品房买卖合同》第十五条所约定的义务，故对原告的该主张本院不予支持。综上，被告楚天公司应自2017年1月9日起至2017年6月8日止，承担逾期需由其提供的资料报产权登记机关备案的违约责任。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，按照年利率6%计算，因此本院酌定被告按照年利率6%承担逾期办证违约金，即360000元×6%×0.41096年（2017年1月9日-2017年6月8日）=8876.74元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏楚天置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告董保胜、肖善燕违约金8876.74元。三、驳回原告董保胜、肖善燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取80元，由被告江苏楚天置业有限公司负担25元，原告董保胜、肖善燕负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，收款账号：董保胜、肖善燕6232636100129303882；江苏楚天置业有限公司6232636100129312461）。审 判 员  王 丽二〇二〇年八月二十一日法官助理  周钰惠书 记 员  钱 泉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力、当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。