上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4975号上诉人(原审原告)：上海艾芙万体育休闲有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张欢，执行董事。委托诉讼代理人：臧广陵，上海市成功综合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杰，上海市成功综合律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海久事国际体育中心有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：樊建林，董事长。委托诉讼代理人：沈壬戌，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹红黎，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上诉人上海艾芙万体育休闲有限公司(以下简称艾芙万公司)因与被上诉人上海久事国际体育中心有限公司(以下简称久事公司)缔约过失责任纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初19783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。艾芙万公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人将没有签订过土地出让合同、没有缴纳过土地出让金、没有办理过相关不动产产权登记的土地及地上建筑物租赁给上诉人使用。被上诉人无论是在招标、签约，还是在系争租赁合同履行过程中均未告知过上诉人所承租场地的权属性质和地上建筑物未获相关审批手续的事实。系争租赁合同6.1、6.4条款均提到了建筑物使用权的租赁，且被上诉人在庭审中也自认租赁地块上存在原始建筑物，根据上海市高级人民法院(2019)沪民终212号民事判决书也可以确定租赁标的物包括本案所涉违法建筑物。上诉人向一审法院提供了在承租前就已经存在原始建筑物的照片与被上诉人向上诉人提供的规划图作为证据，一审法院仅凭被上诉人“该建筑物为农舍、未收取租金”的单方陈述，即否认被上诉人将违法建筑物租赁给上诉人使用的客观事实。被上诉人违反诚实信用原则隐瞒建筑物未获审批的事实，导致了上诉人在该建筑物上投资成本的损失和拆违费用损失。久事公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。艾芙万公司向一审法院起诉请求：判令久事公司向艾芙万公司支付因久事公司的欺诈、违反诚实信用原则等缔约过失行为造成的艾芙万公司各项经济损失共计人民币65，499，743(以下币种均为人民币)元。一审法院认定事实：久事公司原企业名称为上海国际赛车场有限公司。2007年6月，久事公司就嘉定区安亭镇西至东环路，东至安晓路，南至宝安公路，北至伊宁路的场地(以下简称系争地块)发布招标文件进行招租。招标文件第二章“招租情况及需承诺的问题”第5.1条载明，本次土地出租仅涉及出租方将1140亩土地的使用权租赁给承租方，在该土地上的一切行为应符合国家的法律、法规，做到合法经营，自负盈亏；临时项目的建设、经营的相关手续由承租方自行解决，出租方仅起协助配合的作用。2007年9月6日，联恒工业(上海)有限公司(以下简称联恒公司)(乙方)与久事公司(甲方)签订《西区地块场地租赁合同》，约定甲方将系争地块范围内的总面积约1043.1亩场地的十年使用权租赁给乙方经营使用；项目内容涵盖体育餐饮俱乐部会所、休闲健康度假屋、网球场、羽毛球场、高尔夫训练场、垂钓园、植物园及临时绿地设施；乙方在地块上的投资规模为壹亿贰仟万元；租赁期限为十年，自2008年10月1日至2018年9月30日；本合同签订之日起始到2008年10月1日为项目建设期，乙方如能按时完成建设、投入运营，则甲方免除乙方的建设场地租赁费；年租金为1，043，100元；本次场地出租仅涉及甲方将1，043.1亩场地的使用权租赁给乙方，乙方在该土地上的一切行为应符合国家的法律、法规，做到合法经营，自负盈亏；临时项目的建设、经营的相关手续由乙方自行解决，甲方仅起协助配合的作用；乙方在租用期间，不得随意改变本宗场地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水、电网等设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用由乙方承担，否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失；乙方在租赁地块上的项目建设方案须经甲方同意后方可实施；在十年合同期满后，地上物投资部分归甲方所有。2008年6月30日，联恒公司(乙方)与久事公司(甲方)签订《〈西区地块场地租赁合同〉的补充协议(一)》，甲方将原租赁场地北侧一块96.9亩的场地转租给乙方；租赁费用为1，580元／亩／年；该增加租赁的96.9亩场地只能用于临时绿地、体育休闲场地的使用，不能在该场地上兴建永久性建筑；本补充合同是原合同的组成部分，与原合同具有同等效力，未涉事项按原合同执行。2009年12月31日，艾芙万公司(乙方)、联恒公司(丙方)与久事公司(甲方)签订《合同变更协议》约定，经甲方同意，丙方将上述两份租赁合同中的权利、义务自2010年1月1日起概括转让给乙方；原合同的合同条款继续有效，本协议生效后，原合同所涉及的权利、义务由乙方全部承担。2017年11月7日，上海市嘉定区安亭镇人民政府出具嘉安府城管限拆决字(2017)第XXXXXXXX号《限期拆除违法建筑决定书》，称艾芙万公司在上海市嘉定区宝安公路北侧东环路东侧(宝安公路XXX号)有7，926.28平方米的建筑物未取得建设工程规划相关审批手续，违反了相关规定，责令艾芙万公司于2017年11月15日自行拆除上述违法建筑。2018年8月24日，上海市嘉定区人民政府出具(嘉府)限拆催字(2017)第XXXXXXXX号《限期拆除违法建筑催告书》，称艾芙万公司在规定期限内未自行拆除搭建的建筑物、构筑物，依照相关规定，现催告艾芙万公司自收到催告书之日起15日内拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，将依法强制拆除。区域内总计5处违法建筑，总计面积4，142.9平方米。2018年9月，艾芙万公司、联恒公司在合同到期前向上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)提起诉讼，要求久事公司履行合同约定的续约义务。久事公司提出反诉，要求艾芙万公司搬离、返还系争地块、拆除违法建筑等。该案经审理，认为双方签订的《西区地块场地租赁合同》《〈西区地块场地租赁合同〉的补充协议(一)》《合同变更协议》是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。合同中并未约定久事公司负有绝对的续租义务，久事公司要求艾芙万公司拆除的建筑物已被行政机关认定为违法建筑，并责令限期拆除，行政机关已作出处理，久事公司未提交证据证明违法建筑物由艾芙万公司、联恒公司新建，合同期满后地上物投资部分的归属和承租方的优先续租权，从实际行文，无法得出两事项互为前提。遂于2019年2月26日作出民事判决，对艾芙万公司、联恒公司的诉讼请求不予支持；艾芙万公司搬离系争场地、按场地现状返还等。后，艾芙万公司、联恒公司不服该判决，提出上诉。2019年7月23日，二审法院维持了一审判决。一审法院审理中，艾芙万公司为证明其主张的损失为高尔夫会所投资费及拆违费用，提交《工程结算审价报告》，载明：博而地高尔夫会所，建筑面积6，319平方米，总投资为65，384，143元，其中建安费用63，958，865元、软装费用1，425，278元；另提交艾芙万公司与案外人签订的《房屋建筑物拆除合同》《合同书》，为证明艾芙万公司为拆除违法建筑支出115，600元。久事公司对此均不予认可，认为高尔夫会所系艾芙万公司自行建造，拆违义务人为艾芙万公司，艾芙万公司不存在损失。一审法院庭审中，双方确认建筑面积4，142.9平方米的违法建筑物为高尔夫会所，现已拆除。艾芙万公司表示租赁标的物为场地及建筑物，其仅是对租赁场地上的建筑物予以改、扩建。久事公司则表示虽然出租给艾芙万公司时场地上有农舍，但租赁标的物仅为场地，临时建筑物未收取租金，该临时建筑物并非艾芙万公司建造的高尔夫会所。一审法院认为，生效判决已经确认，双方签订的《西区地块场地租赁合同》《〈西区地块场地租赁合同〉的补充协议(一)》《合同变更协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。双方约定的租赁期限已届满，上述合同已到期终止。现艾芙万公司以久事公司在缔约过程中，隐瞒建筑物未获审批、存在欺诈行为，给其造成损失为由提起本案诉讼，主张久事公司存在缔约过失，根据法律规定，缔约过失责任源于诚实信用原则，承担缔约过失责任的一方违反的是以诚实信用原则为基础的先合同义务，主张存在缔约过失责任的一方应对进入缔约状态、对方存在缔约过失以及自己因对方的过错造成了损失等要件进行举证。首先，关于久事公司是否存在故意隐瞒建筑物未获审批、存在欺诈行为，第一，合同明确约定租赁标的物为系争场地的十年使用权，未包括建筑物，艾芙万公司也未提交证据证明艾芙万公司承租系争场地时场地上存在建筑面积约4，142.9平方米的临时建筑物。至于合同中约定的不得随意改变系争场地上的建筑物、构筑物，久事公司已给出合理解释，该临时建筑物为农舍，非系争的高尔夫会所。若租赁标的物除1，043.1亩土地外还包含约4，142.9平方米的临时建筑物，则如此大面积的建筑物，在合同中未作出约定，不符合常理，故艾芙万公司主张租赁标的为场地及建筑物的意见，法院不予采信。第二，根据合同约定，临时项目的建设、经营的相关手续由艾芙万公司自行解决，久事公司仅起协助配合的作用，高尔夫会所建设审批手续应由艾芙万公司办理，现高尔夫会所被认定为违法建筑物，久事公司不存在过错。综上，久事公司不存在缔约过失行为。其次，艾芙万公司主张的损失由两部分组成，一为高尔夫会所投资费、二为拆违费用。关于高尔夫会所投资费，租赁期间，艾芙万公司对其投资建造的地上物享有使用权，租赁期满后，根据合同约定，地上物投资部分归久事公司所有。生效判决也已认定，久事公司不负有绝对的续约义务，双方的合同已履行完毕，高尔夫会所投资费为艾芙万公司履行合同的支出，不构成损失。关于拆违费用，行政机关已认定拆违义务人为艾芙万公司，拆违费用系艾芙万公司为履行其义务的支出，亦不构成损失。综上所述，艾芙万公司要求久事公司赔偿因缔约过失行为造成损失的诉请，法院不予支持。一审法院判决如下：驳回上海艾芙万体育休闲有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交《西区地块场地租赁合同》、(2019)沪民终212号民事判决书、嘉定区房地产交易中心的情况说明、现场照片以及规划图，以证明被拆除建筑物并非上诉人新建，因系争土地属性导致不能办理建筑物审批手续。被上诉人表示，1．对《西区地块场地租赁合同》、(2019)沪民终212号民事判决书真实性认可，但不认可上诉人的证明目的；2．对嘉定区房地产交易中心情况说明的真实性不清楚，但系争土地是储备用地，是尚未到出让或完成二级开发的土地；3．对现场照片以及规划图的真实性不予认可，系争位置只是些工棚。上诉人申请调查令，调查系争土地及地上建筑物属性。因嘉定区房地产交易中心出具了情况说明，被上诉人已经确认系争土地性质，故本院认为无需再行出具调查令进行调查。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方当事人因违背其依据诚实信用所应负有的义务，而使另一方当事人的信赖利益遭受损失，应当承担损害赔偿责任。其适用于因违反诚实信用原则所负先合同义务而导致的合同不成立，或虽然合同成立但不生效、被确认无效、被变更、被撤销的情形。而本案中双方签订的合同已经由生效判决确认合法有效。况且双方约定的租赁期限已届满，上述合同已到期终止，履行完毕。上诉人曾起诉请求续约而未获法院支持。缔约过失责任系损害赔偿责任，上诉人首先应当存在因缔约而产生的损失。上诉人主张的损失为高尔夫会所建设投资费以及拆违费用。承租人对于租赁物的投资系为其租赁期间经营所需，租期届满后对出租人并不必然存在价值，况且合同约定租赁期满后，地上物投资部分归被上诉人所有。因此一审法院认定高尔夫会所投资费为上诉人履行合同的支出，不构成损失，本院予以认同。关于拆违费用，一审法院认为行政机关已认定拆违义务人为上诉人，拆违费用系上诉人为履行其义务的支出，亦不构成损失，该认定也无不当。现合同已履行完毕，上诉人所提出的赔偿请求亦非因缔约而遭受的损失，因此上诉人主张被上诉人缔约过失责任，一审法院不予支持，并无不当，可以维持。综上所述，上诉人上海艾芙万体育休闲有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币369，298.72元，由上诉人上海艾芙万体育休闲有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  成 皿审 判 员  张常青二〇二〇年八月三十一日法官助理  苗一路书 记 员  张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……