广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终2240号 上诉人（原审被告）：桂林三巨房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂山水大道以南、人民路延长线以西“汇金·时代广场”。 法定代表人：刘新春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周漠，广西佑成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦林强，男，1971年10月2日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 上诉人桂林三巨房地产开发有限公司与被上诉人秦林强商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初4261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 桂林三巨房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初4261号民事判决，改判上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》继续履行，驳回被上诉人的其他诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人在预售前办理在建工程抵押并未违反法律规定。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》未违反法律强制性规定，合法有效。涉案房屋虽办理了在建工程抵押，但依法办了商品房预售登记，可以对涉案房屋进行预售；双方签订的《商品房买卖合同》未违反法律规定，是真实意思表示，双方应按合同约定诚实履行合同。三、一审法院认定上诉人故意隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，从而判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，返还购房款、代收费、支付利息并赔偿一倍购房款，属于认定事实错误及适用法律错误。（一）上诉人不存在故意隐瞒涉案房屋存在在建工程抵押的事实，该抵押登记在房地产管理部门登记备案，被上诉人可以通过咨询电话等渠道查询涉案房屋的抵押登记状况。（二）涉案房屋已经注销了在建工程抵押登记，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》的合同目的可以顺利实现。在本案一审庭审时，涉案房屋上已不存在抵押，可以办理商品房预告登记，之后也可以办理房屋产权登记手续，一审法院对此不予查实并作出认定，属于遗漏关键事实；一审法院认为上诉人未按时交付涉案房屋给被上诉人只是被上诉人无法实现合同目的，判决解除合同属适用法律错误，本案已不存在预告登记的障碍，即使上诉人未能在合同约定的期限内交付房屋，被上诉人可以主张逾期交房违约金；上诉人没有实施隐瞒、欺诈销售的恶意违约行为，本案不存在应当解除合同、惩罚性赔偿的法定事由，一审法院适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释采取列举的方式明确规定了适用惩罚性赔偿的具体情形，不能随意扩大条款的适用范围。一审法院依据该《解释》第九条规定，判决上诉人返还购房款及代收费、支付利息并承担一倍购房款的赔偿责任，属于适用法律错误。 秦林强辩称，上诉人将正处于抵押状态的商品房未明确告知已抵押的情况下销售给被上诉人，属于故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，上诉人应依法承担相应的违约及违法责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。 秦林强向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告已给付的购房款431130元和代收费2000元，共433130元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至本案判决生效之日止）；三、判令被告承担赔偿责任赔偿431130元给原告；四、本案的案件受理费、保全费等费用由被告负担。 一审法院认定事实：2019年3月30日，原告秦林强与被告桂林三巨房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定：原告购买被告开发的位于，建筑面积61.59平方米，套内面积43.05平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10014.63元，总价款为431130元，付款方式为分期付款方式。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格。”原告于签订合同当日交给被告购房款81130元及代收费2000元，2019年4月1日交给被告购房款200000元，2019年5月26日交给被告购房款100000元，至此原告已将该房屋的购房款共431130元全部交付给了被告，原告已全部履行了自己的义务，但被告未按合同约定的时间交付该商品房给原告使用，也未按合同约定的时间向房屋管理部门申请登记备案。”《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、双方按照补充协议的相关约定执行。”合同补充协议第七条关于房屋交付的补充责任约定：“甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽限期。宽限期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款每日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”《商品房买卖合同》第十五条不动产登记约定：“二、不动产首次登记、转移登记（一）出卖人承诺于2021年8月31日前，办结该不动产首次登记，并通知买受人。” 另查明，根据该院在桂林市临桂区不动产登记局调取的《在建工程抵押变更协议》显示：2019年3月18日-2019年12月2日，涉案房屋处于抵押状态，于2019年12月2日撤销抵押。 一审法院认为，原告秦林强与被告桂林三巨房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是在自愿、协商一致的基础上签订的，合同确定了原、被告的权利、义务，合同内容反映了双方当事人的真实意思，属合法、有效的合同，合同双方应恪守履行合同约定之义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格。”原告于签订合同当日交给被告购房款81130元及代收费2000元，2019年4月1日交给被告购房款200000元，2019年5月26日交给被告购房款100000元，至此原告已将该房屋的购房款共431130元全部交付给了被告，原告已全部履行了自己的义务。《在建工程抵押变更协议》显示，2019年3月18日涉案房屋仍处于抵押状态，而原被告签订《商品房买卖合同》的时间为2019年3月30日，原告对涉案房屋已经抵押的事实并不知情，原告于2019年11月6日在该院提起诉讼后，被告才将涉案房屋撤销抵押，撤销抵押的时间为2019年12月2日。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人乙方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原被告签订合同后，被告没有履行按时交付房屋的义务，且在原告起诉前，涉案房屋一直处于抵押状态，致使原告不能实现合同目的，该合同已经达到了解除的要件，故原告请求判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及被告返还原告购房款431130元和代收费2000元，共433130元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至本案判决生效之日止）的诉讼请求，符合事实与法律依据，该院予以支持。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”原告购房时，被告并未告知原告涉案房屋已经被抵押的事实，故原告所主张的判令被告承担赔偿责任赔偿431130元给原告的诉讼请求，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、原告秦林强与被告桂林三巨房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告桂林三巨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付购房款431130元和代收费2000元，共433130元及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至本案判决生效之日止）；三、被告桂林三巨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付赔偿金433130元给原告秦林强。案件受理费12443元，依法减半收取6221.5元，保全费4841元，由被告桂林三巨房地产开发有限公司承担。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：双方签订的《商品房买卖合同》是否应解除。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时,有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任;(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”该《解释》中的故意隐瞒所售房屋已经抵押事实而导致合同被撤销的行为，明确规定为可适用惩罚性赔偿责任的一种情形。但，若出卖人能采取相应的补救措施，如另行为抵押权人的债权提供担保，涂销所售房屋上所设定的抵押权，而使买受人能够取得完全所有权的房屋的，合同目的能够实现，形成行使撤销权的阻却事由发生，且从鼓励交易来说，双方买卖合同应继续履行。本案上诉人桂林三巨房地产开发有限公司虽然存在隐瞒所售房屋已经抵押事实,但其在未收到被上诉人秦林强解除合同通知前，已对涉诉房屋进行了解押，此时，行使撤销权的阻却事由已经发生，解除合同没有合同约定亦不符合法律规定。因此，双方的房屋买卖合同应当继续履行。因上诉人桂林三巨房地产开发有限公司的原因造成本案的诉讼，故，本案被上诉人秦林强因诉讼发生的费用损失，应由上诉人桂林三巨房地产开发有限公司承担。 综上所述，上诉人桂林三巨房地产开发有限公司上诉请求双方签订的《商品房买卖合同》继续履行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初4261号民事判决； 二、驳回被上诉人秦林强一审的诉讼请求。 一审案件受理费、财产保全费11062.5元，由桂林三巨房地产开发有限公司负担。 二审案件受理费12443元，由桂林三巨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年八月七日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰