贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7488号 原告：翟梦，男，汉族，1979年02月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：吴洪燕，女，汉族，1978年11月08日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：周礼贵（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师，特别授权代理。 被告:毕节市三江房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路86号，统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人：路芳成系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩，特别授权代理。 原告翟梦、吴洪燕与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翟梦、吴洪燕的委托诉讼代理人周礼贵、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告立即为原告办理涉案商品房房屋产权证书并交付给原告；二、请求依法判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂定为20000.00元（违约金以原告已付购房款439092.00元为基数，按日0.03%的标准从2015年07月27日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；三、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2013年10月13日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于毕节市新城区，“依山雅苑”Ａ幢三单元15层05号商品房，该房号为3-1505号。房屋建筑面积为137.03平方米，房屋总价款为439092.00元。合同签订后，原告按照合同约定将商品房总房款439092.00元支付给被告，但被告却未按合同中约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同中第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根椐国家标准收取元（大写），由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：…，而时至今日，原告却迟迟未收到被告为原告办理的商品房转移登记的有关文书的通知。原告认为，被告未在合同约定的期限内为原告办理商品房登记的有关文书的行为，已经构成违约，应按照合同第二十二条的约定支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告答辩称：一、涉案房屋至今未办理商品房转移登记和房屋产权证，是因涉案房屋开发项目在2010年报有关部门审批，消防部门对涉案商品房项目的验收以2010年以前的消防条例作为验收标准，然而被告在开发完毕涉案项目后消防部门出台了新的消防条例，按常理应以2010年前的进行验收，然而在涉案商品房开发验收中消防部门引用部分新的验收条例进行验收，由于消防部门新旧验收条件不一致，导致该项目验收没有验收完毕，是政府的原因并非被告过错。二、由于政府2016年出台房产证和土地使用证合并办证的政策措施，导致办证部门停止办理房屋产权证一段时间，开始办证后也由于房产部门使用新的办证程序和办证的数据收集，排队等候时间长，所以虽然约定了办证时间但是也超出了办证所需的时间可以控制的范围。三、原告方已经实际入住涉案房屋且未对其造成实际损失。四、原告方的起诉时间超出了三年的诉讼时效。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市新城区，房屋建筑面积137.03平方米，套内建筑面积113.94平方米；按照套（单元）建筑面积计算，该商品房总价款为439092.00元；买受人以银行贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款132092.00元，余款307000.00元以银行按揭贷款支付；出卖人承诺于2015年7月26日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同期活期利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。被告收取原告的契税、测绘费、办土地证费、维修基金等费用。 另查明，涉案商品房现尚不具备办理商品房转移登记条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告至今尚不具备办理商品房转移登记条件，已经构成违约，应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2015年7月27日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月15日）往前倒推三年，即2017年5月15日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月15日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》第二十二约定，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.03%的违约金。该违约金标准明显过高，应进行调整。本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 综上所述，对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款为基数，2017年5月15日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告翟梦、吴洪燕逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款439092.00元为基数，从2017年5月15日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日，违约金以原告已付购房款439092.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告翟梦、吴洪燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元（已减半收取），由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年八月十三日 书记员 邓理成