河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初6504号原告：闪飞，男，1988年6月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：丁艳艳，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托代理人：杨书途，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：杜亚峰，男，1982年4月28日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。原告闪飞与被告杜亚峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁艳艳、杨书途，被告杜亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闪飞向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付房租113142元；二、判令被告向原告支付违约金11785.63元（按照每逾期一天，支付月租金0.5%的违约金，暂计至2020年4月15日，之后违约金按照此标准计算至实际付清之日）；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月10日，原告与被告通过居间方郑州厚德房地产营销策划有限公司签订《写字楼租赁合同》，原告将位于郑州市郑东新区东风南路榆林北路北南塔4208房屋出租给被告使用，租赁期间为2019年10月10日至2020年10月9日，月租金18857元，租金支付方式为押二付三，第一期租金于2019年10月10日前支付，以后每期租金提前30日支付。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付被告使用，但被告在支付了第一次房租后，未向原告支付房租，经原告多次催要，被告均以各种理由推脱。为维护原告自身合法权益，诉至法院。被告杜亚峰辩称，一、被告杜亚峰不应列为本案被告。被告杜亚峰于2019年10月10日与原告闪飞签订房屋租赁协议，但是房子的实际使用人为河南中瑞信息科技有限公司（以下简称“中瑞科技”）。租赁协议的地址和中瑞科技营业执照的地址完全一致。签订租赁合同时，营业执照还未申请下来，被告杜亚峰是中瑞科技的员工，房屋租赁协议系被告杜亚峰代签，对该事实原告非常清楚。二、原告要求被告支付高昂房租缺乏事实和法律根据。中瑞科技从2019年10月10日起，陆续在2019年11月20日前交清10月-12月的房租56571元以及房子押金37714元。按照租赁合同约定应在2019年12月10日缴纳2020年1月、2月、3月份三个月的房租。因公司业务刚刚起步，原告出于人情道义，跟中瑞科技的实际控制人尹文中沟通延迟一个月缴纳房租。但临近春节，业务开展不顺利，公司业务迟迟未能回款，尹文中在阴历12月23日远赴山东烟台要账无果，最终也没有向原告支付后期三个月的房租。2020年春节前已经洽谈好的平顶山和信阳两所大学的合作方案，计划春节后大年初六开始实施。因新冠肺炎疫情，打乱了所有的工作计划，中瑞科技2月份、3月份无法开门营业，洽谈合作的两所大学项目被搁浅至今。期间2020年2月中旬原告和尹文中及被告杜亚峰在房屋所在地，就拖欠房租一事交涉过一次，尹文中当场向原告出具了拖欠房租的欠条，此欠条现在原告手中。期间原告也多次催促尹文中缴纳房租，但是疫情期间全国封城，拖欠外账确实收不回来，也未能向原告缴纳房租。2020年3月中旬（具体时间不详）原告将办公室房门用外锁锁上，至今未开。2020年4月、5月、6月、7月办公用房确实未使用。三、原告和被告争议的焦点。被告属于公司员工，没有公司实际控制权。经与实际控制人尹文中多次沟通，尹文中有以下几点诉求：1、拖欠房租为2020年1月、2月、3月三个月的房租，3月中旬房门被锁后，并没有再使用办公。4月、5月、6月、7月的办公用房实际上并未使用。2、中瑞科技实际控制人尹文中不想拖欠房租，但是创业初期确实困难重重，外部应收账款回款慢，才造成拖欠房租。加上新冠肺炎疫情，致使原本年后会有良好开端的局面被彻底打破。希望原告能够响应国家政策，适当的减免房租，来缓解这个人为不可控的天灾国难所导致的实际困难。3、尹文中说因拖欠房租导致房门被锁，最终到法庭来解决此事。现在已经无法合作租赁房子，希望原告能够退回房子押金37714元，或者冲抵房租解决房屋租赁纠纷。4、对于中瑞科技公司所拖欠上海科瑞物业管理有限公司河南分公司的物业费，中瑞科技愿意缴纳2020年1月、2月、3月份的物业费共计9306元。因房子于2020年3月中旬被锁门办公室未使用，对于后期产生的物业费，中瑞科技不予承担。5、希望该纠纷圆满解决后，原告能够将属于被告的部分办公用品取回，包含两台电视机、一套沙发和公司财务账本，其余物品留下。综上所述，被告请求法院本着法律及人道主义精神，来判定被告所在公司支付合法、合规、合情、合理的应缴纳房租以及物业费，并解除房屋租赁合同。经审理查明：2019年10月10日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）与郑州厚德房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方将其拥有的坐落在郑州市郑东新区东风路西榆林北路北南塔4208房屋出租给乙方办公使用。该房屋建筑面积共269.56平方米。房屋租赁期2年，自2019年10月10日起至2021年10月9日止。甲方应于2019年10月10日将房屋按约定条件交付乙方。房屋第一年（从2019年10月10日至2020年10月9日止）月租金为18857元。房租租金支付方式为押二付三，先付后用，第一期租金于2019年10月10日前支付，以后每期租金提前30日支付。乙方在租赁期限内使用的水、电费、电话网络使用费、物业管理费全部由乙方承担，按照实际产生支付，物业费需由乙方提前向物业缴纳。其他产生的费用，由乙方按有关规定自行承担。根据甲方要求，乙方应支付甲方房屋押金18857元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，并要求乙方支付所欠费用。如乙方结清，甲方需要按照实际应退款额退还。乙方未按合同约定时间交付租金于甲方，每逾期一天，乙方应按月租金的0.5%向甲方赔偿违约金。逾期超过七天，则视乙方不履行合同。逾期超过十天，甲方有权解除合同。乙方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。在租赁期内，乙方拖欠租金累计10天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。因乙方原因违约，乙方应在违约后三日内，结清房屋拖欠的相关费用（房租及物业费、水电费），甲方允许乙方搬走室内属于乙方的家具及物品。乙方逾期不缴纳拖欠的相关费用，视为乙方放弃室内家具及物品，甲方有权自行处理。在合同尾部，原、被告签字捺印予以确认，郑州厚德房地产营销策划有限公司加盖印章予以确认。原、被告另对绿地中心南塔4208物品交接清单予以确认。2019年11月11日，被告杜亚峰通过微信向原告转款10000元。庭审过程中，原、被告共同确认，签订合同后，被告已支付2019年10月10日至2020年1月9日的租金56571元及押金37714元。原告称目前涉案房屋内仍存放有被告物品，双方没有办理房屋交接手续。被告称2020年3月5日其已通过微信告知原告弟弟，让其另行对外出租房屋。2020年3月15日左右，涉案房屋被原告锁门，被告没有该门锁钥匙，之后被告一直未继续使用，至今还是被锁状态。庭审后，原、被告双方向本院提交了涉案房屋现状的照片，原告提交的照片显示原告能够正常进入该房屋，房屋内放置有电脑、办公桌椅等物品，被告提交的照片显示，涉案房屋门上加有黑色的门锁一把。以上事实有原告提交的《写字楼租赁合同》、微信转账记录、照片，被告提交的照片及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告闪飞与被告杜亚峰签订的《写字楼租赁合同》系当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告已支付截至2020年1月9日的租金56571元及合同约定的押金37714元，其应于2019年12月10日前支付2020年1月10日至2020年4月9日期间的租金，现其逾期未付租金，已构成违约。被告亦自认在2020年3月5日已表示不再继续使用房屋，在本案庭审中，被告再次明确表示要求解除合同，其以上述实际行为表明不再继续履行合同。根据《中华人民共和国》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在被告已明确不再继续履行合同时，原告应当及时收回房屋，防止损失扩大。根据庭审后原被告双方拍摄照片的内容，结合本案实际情况，本院酌定被告支付房屋租金至2020年6月16日（本案庭审之日）。因在2020年1月10日至6月16日期间新冠疫情暴发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响。故对此期间的房屋租金按照两个月租金的标准予以酌减，被告现向原告支付房屋租金60342.4元（18857×3+18857÷30×6）。关于原告主张的违约金，根据合同约定，被告在2019年12月10日即应支付下期租金，其逾期支付构成违约，应当向原告支付违约金。根据被告违约程度，考虑后续疫情因素，本院酌定被告向原告支付违约金10000元，对原告超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杜亚峰于本判决生效后十日内向原告闪飞支付租金60342.4元，违约金10000元；二、驳回原告闪飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2799元，减半收取1399.5元，由原告闪飞负担611.5元，被告杜亚峰负担788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年八月二十四日书记员  朱美珍