成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3538号 原告：李银坤，男，蒙古族，1984年1月2日出生，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：陈才，四川超环律师事务所律师。 被告：吴美平，女，1965年8月11日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张晓芸，四川衡平律师事务所律师。 第三人：张磊，男，1985年2月19日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，经常居住地成都市双流区西航港黄河中路二段36号10栋2单元16楼4号。 原告李银坤与被告吴美平、第三人张磊房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李银坤及其委托诉讼代理人陈才，被告吴美平及其委托诉讼代理人张晓芸到庭参加诉讼，第三人张磊经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李银坤向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令李银坤与吴美平在2016年4月11日签订的《商铺租赁协议》于2019年12月1日已解除；2.请求法院依法判令吴美平返还已支付的租金、押金及其物业费共计19801元（大写：壹万玖仟捌佰零壹元整）（含2000元押金与四个月物管费468元）；3.请求法院依法判令吴美平向李银坤支付违约金50000元整。事实及理由：李银坤与吴美平于2016年4月11日签订了《商铺租赁协议》约定：吴美平将双流蛟龙高新大道32号商铺租赁与李银坤，租期为五年(自2016年4月11日至2021年4月10日止)，李银坤将该商铺进行装修用于乐器销售，装修费用为50000元整。同时在协议中约定：“乙方对门面有使用、转让权。在租赁(含续租)期内，乙方如要转让应提前10日通知甲方，三方到位签字，转让费用由双方协商，甲方抽取2000元至5000元”。2019年10月1日李银坤准备转让，根据协议约定提前告知于吴美平,11月30日，吴美平要求收回商铺退还我方租金，涨租后再重新出租，拒绝按照协议约定履行转让手续，准备转租一方无法接受涨租的条件导致第一次转租失败。后李银坤于2019年12月上旬又再次找人转让，吴美平以不愿意做餐饮为由再次导致转租失败。李银坤认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则。根据协议约定李银坤对商铺享有使用权与转租权，转租权为李银坤收益权的表现，吴美平多次阻挠协议履行，妨害李银坤转租权的行使，严重损害了李银坤租赁商铺的根本目的的实现，已经构成根本违约。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持李银坤的诉讼请求。 吴美平辩称，吴美平认可双方签署的《商铺租赁协议》已解除，但李银坤的租金支付到2020年4月10日，李银坤也是2020年4月10日将租赁房屋返还给吴美平，双方签署的《商铺租赁协议》的解除时间是2020年4月10日，而非李银坤诉称的2019年12月1日。关于李银坤主张的要求吴美平返还租金、押金、物业费：1.李银坤实际使用租赁房屋到2020年4月10日，租金也是支付到2020年4月10日的，吴美平不应当向李银坤返还租金；2.李银坤缴纳的押金2000元，不应当退还。理由如下：(1)李银坤在租赁期间，对案涉房屋进行了装修，且装修破坏了案涉房屋的原有装修。根据我国《合同法》第十三条的规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，以及《商铺租赁协议》第二条明确约定“乙方若需拆除装修材料，须恢复商铺原状，保证商铺设施完好”，第五条明确约定“若商铺设施完好无损，甲方无条件退回乙方所缴纳的保证金2000元”，李银坤在向吴美平返还房屋时，未将房屋恢复原状被告有权扣除李银坤缴纳的押金2000元，以抵偿因此给吴美平造成的损失。(2)《商铺租赁协议》提前解除的原因是李银坤提前退租，是李银坤违约，吴美平有权要求李银坤承担违约责任，即以李银坤缴纳的押金2000元抵偿因此给吴美平造成的商铺空置损失等。3.物业费是由李银坤直接缴纳给物管公司的，吴美平没有收物业费，也不清楚李银坤缴纳的物业费的金额，吴美平不应当承担退还物业费的义务。关于李银坤主张的要求吴美平支付违约金50000元：1.吴美平无违约行为，《商铺租赁协议》提前解除是因李银坤违约，吴美平不应当承担违约责任。2.《商铺租赁协议》无关于吴美平违约需承担违约金50000元的约定，李银坤要求吴美平支付违约金50000元没有法律依据。3.违约金具有弥补损失的性质，李银坤主张吴美平支付违约金50000元，应当举证证明因吴美平的违约行为给李银坤造成了50000元的损失，否则此项诉讼请求不应得到支持。 张磊未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李银坤、张磊与吴美平于2016年4月11日签订了《商铺租赁协议》，其中吴美平为甲方，李银坤、张磊为乙方。协议约定：乙方租用甲方位于双流蛟龙高新大道32号商铺，租期为五年(自2016年4月11日至2021年4月10日止)，租金为每年48000元。合同约定乙方将进行铺面装修，装修费用50000元，保证金为2000元。第二条“双方责任”约定，租赁期内，甲方不得收回门面和随意增长租金。甲方违约需赔偿乙方装修费50000元。乙方装修门面不得改变房屋结构，装修费用由乙方自行负担；乙方若须拆除装修材料，须恢复商铺原状，保证商铺设施完整。第四条约定，乙方对门面有使用、转让权。在租赁期内，乙方如要转让应提前10日通知甲方，三方到位签字。转让费用由双方协商，甲方抽取2000元到5000元。第五条约定，租赁期满乙方不再租赁须提前15天通知甲方，并将水电费用结清。若商铺设施完好无损，甲方无条件退回乙方所缴纳的保证金2000元。2016年4月5日，吴美平收取押金2000元。 2019年11月，李银坤意将该商铺转租给他人，因李银坤、吴美平及该意向承租人未就转租方式及价格达成一致而转租失败。2019年12月，李银坤再次找人转让，但因吴美平不同意租给做餐饮，转租再次失败。2020年3月18日李银坤委托超环律师事务所向吴美平发函，告知吴美平“第一：房租应当计算到2019年10月1日，应当返还的租金、押金及其物业费共计19801元应予退还（含2000元押金及物管费468元）；第二：根据协议第二条之约定你方应当赔偿装修费50000元”。并要求吴美平在收到函件后3日内向李银坤支付上述款项。 另查明，合同履行过程中，2016年10月10日，张磊与李银坤签订《股份转让协议》，约定将川音爱乐琴行蛟龙港店（即本案所涉商铺）中张磊的股权转让给李银坤。 以上事实有当事人陈述、庭审笔录、商铺租赁协议、股权转让协议、询问笔录、律师函、相关票据证据在案佐证。 本院认为，吴美平与李银坤、张磊签订的《商铺租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照该协议全面履行合同义务。由于张磊已将承租人一方的合同权利义务转让给李银坤，故李银坤有权就合同的履行问题主张其权利。本案的争议焦点在于：1.合同的解除时间问题；2.吴美平是否构成违约的问题；3.租金、押金和物业费是否应当返还的问题。 一、关于合同的解除时间问题。李银坤主张合同于2019年12月1日解除。本院认为，李银坤、张磊与吴美平签订的《商铺租赁协议》并未约定李银坤可以单方解除合同；其次，本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的几种法定解除情形；再次，倘若李银坤认为合同已于2019年12月1日解除，则其于2019年12月仍寻求将该商铺转租的行为不符合逻辑和常理，且李银坤在庭审中也认可在2019年12月1日没有证据证明已将房屋退还给吴美平。最后，因涉案房屋的房租交到了2020年4月10日，4月10日之前李银坤已将房屋交还给了吴美平，且之后李银坤再未缴纳房租，吴美平也未催缴房租，故本院认为双方就合同的解除已经达成了一致意见，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，李银坤与吴美平之间因双方达成合意，该合同已于2020年4月10日解除。 二、关于吴美平是否违约的问题。 根据《合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”之规定，承租人若想将房屋转租给第三人，必须征得承租人同意。在本案中，双方签订的《商铺租赁协议》合同第四条约定：“乙方对门面有使用、转让权。在租赁期内，乙方如要转让应提前10日通知甲方，三方到位签字。转让费用由双方协商，甲方抽取2000元到5000元”。本案中，双方签订的合同约定了李银坤一方享有商铺转让权，但约定了转让前须通知吴美平，并且须经吴美平签字。该条款表明李银坤对承租房屋的转让需要征得出租人吴美平的同意。李银坤提交的证据不能证明吴美平拒绝转让，故李银坤无证据证明吴美平有根本违约的行为，其主张的50000元违约金本院不予支持。 三、关于租金、押金和物业费的问题。由于双方的《商铺租赁协议》已于2020年4月10日解除，李银坤实际向吴美平交租金至2020年4月10日为止，故李银坤要求吴美平退还租金的主张不予支持。双方签订的《商铺租赁协议》第五条约定：“租赁期满乙方不再租赁须提前15天通知甲方，并将水电费用结清。若商铺设施完好无损，甲方无条件退回乙方所缴纳的保证金2000元。”本案中，双方所称的押金为乙方所缴纳的保证金2000元。因双方的合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，吴美平未举证证明李银坤给其造成了损失，故吴美平应当退还李银坤缴纳的保证金2000元。因本案《商铺租赁协议》于2020年4月10日解除，在合同解除之前物管费应由承租方李银坤承担，对其主张返还468元物管费的主张本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李银坤、张磊与吴美平签订的《商铺租赁协议》于2020年4月10日解除； 二、吴美平于本判决生效之日起十日内退还李银坤保证金2000元； 三、驳回李银坤的其他诉讼请求。 案件受理费773元，由原告李银坤承担748元，被告吴美平承担承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张翼龙 二〇二〇年八月二十四日 书记员  胥 凤