河南省驻马店市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫17民终2366号上诉人（原审原告）：董新建，男，1969年2月13日出生，汉族，住河南省汝南县。被上诉人（原审被告）：沈小涛，男，1980年2月3日出生，汉族，住河南省汝南县。上诉人董新建因与被上诉人沈小涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省汝南县人民法院（2020）豫1727民初1528号民事裁定，向本院提出上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人董新建到庭参加诉讼。被上诉人沈小涛经传票传唤，未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。董新建上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。事实与理由：一、一审法院违反法定程序。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条的规定，一审法院裁定认定事实中的第三项内容未经当事人质证，作为认定案件事实的依据，剥夺了当事人陈述案件事实和发表辩论意见的权利。二、一审裁定认定事实错误。1、一审裁定认定诉争房屋现由杨艳华及其子女居住，房贷杨艳华在偿还没有依据。上诉人作为善意第三人，不知房屋按揭款由谁支付，一审法院认定上诉人明知房屋余款是杨艳华公积金偿还没有依据；2、一审裁定认定上诉人为职业放贷人错误，上诉人在一审中的诉讼案件均是国家出台的新政策前形成，多数没有利息，部分有利息的也符合法律规定；3、上诉人提交的《房屋买卖协议》、收条、银行取款凭证，足以证明上诉人购买房屋及支付房款的事实。4、上诉人以20万元购买房屋，是双方当事人的真实意思表示，且不违反日常交易习惯。5、上诉人曾向一审法院起诉要求退还房款，败诉后申请再审，在再审审理中撤回起诉。若上诉人变更诉讼请求为索要购房款，法院又会以重复起诉为由驳回起诉，使上诉人丧失救济途径。三、一审法院适用法律错误。一审法院主观推测本案系民间借贷的法律关系，适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，属适用法律错误。被上诉人沈小涛未答辩。董新建向一审法院起诉请求：判令被告沈小涛交付房屋，并办理相关不动产证。一审法院认定事实：一、2010年12月17日，被告沈小涛与汝城区建设开发有限公司签订房屋买卖合同，约定：沈小涛购买汝城区建设开发有限公司开发的汝康宁新城小区第21栋1单元101号住宅用房，该房层高3米，建筑层数地上11层，面积136.75平方米，总价款24.0415万元，付款方式为公积金贷款，首付15.0415万元，余款9万元用沈小涛妻子杨艳华的公积金贷款。房屋交付后，沈小涛夫妇入住该房。2012年6月21日，沈小涛与前妻杨艳华达成离婚协议：约定婚生的男孩由沈小涛抚养，双方无共同房产分割，无其它经济财产纠纷，无债务。二、2014年8月29日，被告沈小涛（甲方）与原告董新建（乙方）签订协议书，约定：甲方位于汝康宁新城小区第21栋1单元101号，面积136.75平方米，自愿以20万元卖给乙方，此房为分期房，以后每月支付给银行的房贷款由甲方继续支付。乙方一次性将20万元购房款付于甲方。此协议甲乙双方签字生效，如有违约一次性支付给对方违约金10万元。甲方于2015年元月搬出该房，并配合乙方办理过户手续。在该协议下方，被告沈小涛出具收条，写明今收到购房款20万元整。三、就本案同一事实，原告董新建曾于2016年7月提起诉讼，请求判令被告沈小涛履行合同，交付房屋，支付违约金5万元。汝南县人民法院于2016年7月6日受理，案号（2016）豫1727民初1431号，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。庭审中，董新建陈述：购房用的钱都在家里放着，其做生意的，经常用现金，银行取着麻烦，现金比较方便，房子是分期付款，下余款不到7万元，去过房屋几次，见过沈小涛的妈两次，不清楚购房协议上写的余款9万元用公积金贷款情况。后董新建于2016年12月27日自愿撤回起诉，汝南县人民法院予以准许。2017年2月董新建第二次起诉，要求沈小涛退还购房款20万元，赔偿违约金及其他损失20万元，本院于2017年6月6日公开开庭进行了审理，后董新建于2017年7月20日撤诉，本院予以准许。2017年11月，原告董新建第三次提起诉讼，请求：1、判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告退还原告购房款20万元，并赔偿原告违约金及其他各项损失20万元，共计40万元。汝南县人民法院于2017年11月8日立案后，于2018年1月25日公开开庭进行了审理。庭审中，原告董新建陈述，签订协议当日其从银行取出15.6万元现金，加上家里存放的部分现金，向沈小涛支付了购房款20万元；同时申请证人赵某到庭作证，证人证明：董新建给其打电话让准备20万元，说他要买房子，当时家里有15万元现金，又到银行取了5万元，上午给他15万元，下午给他5万元。汝南县人民法院于2018年2月27日作出（2017）豫1727民初4252号民事判决：驳回原告董新建的诉讼请求。董新建不服，提起上诉。经审理本院作出（2018）豫17民终2473号民事判决，驳回上诉，维持原判。董新建不服，提出申诉。本院于2020年4月21日作出（2020）豫17民再2号民事裁定：一、准许再审申请人董新建撤回起诉；二、撤销(2018)豫17民终2474号民事判决及河南省汝南县人民法院（2017）豫1727民初4252号民事判决。2020年5月原告董新建提起本次诉讼。四、现讼争的房屋由杨艳华及子女居住，房贷杨艳华在偿还。五、本次庭审中，董新建陈述，沈小涛因其控告诈骗一事被汝南县公安局刑事拘留，后因汝南县人民检察院不批准逮捕而被取保候审。汝南县人民法院据此调取了沈小涛诈骗案中沈小涛的陈述材料。其中，沈小涛陈述：2012年底或2013年初，其借董新建两笔5万元现金，利息6分，至2013年年底时利息一直未付，给董新建出具了连本带息20万元的借条，期间2013年4月份时，其又借董新建一笔5万元，利息8分，到2014年年底时，记不清还董新建多少钱的利息了，因欠董新建的钱没有还上，董新建打电话让到他小区还利息，然后董新建提出还不上钱就用房子还账，当时没钱还，就同意用康宁新城小区的房子抵押给董新建，董新建为了防止不给钱，就让给他签订了一份房屋买卖协议，之后，其写了一个收20万元钱的收条，这20万元的收条就是之前所打的20万元的利息和那5万元的本金和利息。六、多年以来，原告董新建在汝南县人民法院起诉的民间借贷案件数量众多，借贷对象主体众多，已被认定为职业放贷人。一审法院经审查认为，一般而言，房屋买卖合同的签订通常以居住为目的，双方根据等价有偿的交易原则在平等协商的基础上签订。本案原被告双方虽然签订了房屋买卖协议，但仅凭该协议不能体现出双方买卖房屋的真实意思表示。（一）关于购房目的。原告陈述，其是在被告欠他人钱款无法偿还情况下请求其购买时被动购买。众所周知，房屋买卖属大额经济开支项目，若非特定事由，一般人不会在不情愿下购入，原、被告并无特殊交情，原告购房目的和动机存疑。（二）关于房屋买卖协议的真实内涵双方各执一词。原告主张房屋买卖真实，被告在讯问笔录中陈述是因借原告高利贷无法偿还而被迫签订以房抵押，并非真实的房屋买卖，被告供述内容的客观真实性不可排除，且足以消减原告主张。（三）从原被告双方约定的房屋价款看，被告2010年购房总价款24.0415万元，因当时房屋价格逐年上涨，2014年签订协议时房屋的实际价值远高于购买时的价格，但原告却得以20万元价格“购买”，远低于房屋的实际价值，不符合日常交易习惯。（四）从原告购房款的来源看，原告第一、二次起诉庭审中陈述称因做生意，家中放置有现金，直接从家中拿出20万元支付给了被告，之后起诉又提供了银行取款凭证，称签订协议当日其从银行取出15.6万元现金，加上家中存放的部分现金，向沈小涛支付了购房款20万元；第三次起诉时庭审中原告还申请证人赵某到庭作证，赵某证明原告买房的钱是他借给董新建的，上午给15万元，下午给5万元。原告前后陈述自相矛盾，和证人赵某所证20万元钱款出处也相互矛盾，不能证明其主张。（五）双方协议买卖的房屋存在重大瑕疵，原告对此明知。原告提供的被告与汝城区建设开发有限公司签订的房屋买卖合同中明确记载讼争的房屋付款金额和付款方式为余款9万元用公积金贷款，而该公积金为被告前妻杨艳华所有，房屋由杨艳华及子女居住，该房屋应为沈小涛和杨艳华共有，但原告提供的沈小涛与杨艳华的离婚协议中无房屋和财产、债权债务，该约定明显与客观事实不符，原告持有上述合同及离婚协议，查看过该房屋，对此应当明知。原告撇开房屋共有人单独与被告签订房屋买卖协议，且在协议中约定余款仍由被告负责偿还，双方权利义务明显不对等，不符合常情常理，据此可推断出另有隐情。（六）原告从事放贷职业与沈小涛陈述相印证。多年来，原告董新建提起诉讼的民间借贷案件数量众多，借贷对象主体众多，符合职业放贷人条件，已被认定为职业放贷人，该事实与被告沈小涛陈述的借款事实相吻合。综上，原告所举证据不能证明其与被告存在真实的房屋买卖法律关系，原被告之间所签订的房屋买卖合同的基础法律关系应为民间借贷。经一审法院释明，原告拒绝变更诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百一十九条，第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第二百零八条第三款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下：驳回原告董新建的起诉。本院审理查明：2017年2月董新建第二次起诉，诉讼请求为判令被告履行合同，交付房屋，支付违约金伍万元。一审法院于2017年6月6日公开开庭进行了审理，后董新建于2017年7月20日撤诉，一审法院予以准许。其他事实与一审查明事实一致。本院认为：上诉人起诉称2014年8月29日其与被上诉人签订《协议书》，约定被上诉人将诉争房屋以20万元卖给上诉人。但被上诉人2019年9月29日和2020年5月15日在汝南县公安局经侦大队询问笔录中称诉争房屋系因借款未还抵押给上诉人，为防止不还钱双方签订的房屋买卖协议。结合上诉人二审自认借给被上诉人50万元钱款在前，双方签订房屋买卖协议在后，在大额借款未还的情况下仍支付购房款，不符合生活习惯。及《协议书》中约定房屋价款明显低于房屋实际价值、上诉人称购房款来源前后表述不一致、上诉人被一审法院认定为职业放贷人身份等因素综合考虑，本案双方签订房屋买卖协议的基础法律关系实为民间借贷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”。的规定，一审法院于2020年6月18日告知上诉人变更诉讼请求，上诉人拒绝变更。故一审法院依照法律规定，裁定驳回上诉人的起诉,并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审裁定驳回起诉正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 张 平审判员 孙卫国审判员 时 锐二〇二〇年八月七日书记员 杨亚茹