湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初664号原告：邱英荣，女，1974年9月20日出生，汉族，住广东省雷州市**********，公民身份号码为440************929。委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地：湛江市麻章区*****，统一社会信用代码：914************570。法定代表人：阮某1。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告邱英荣与被告湛江麻章广弘物业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫奕钦和被告的委托诉讼代理人陈柳伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2018年7月1日起至2020年3月16日止的逾期交房违约金108330元给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月12日签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于湛江市麻章区*******3*****房，购房款为578686元。合同签订后，原告依约付清了购房款。根据合同第九条、第十一条、第十二条等约定，被告应于2018年6月30日前将验收合格、取得建设工程竣工备案证明文件的商品房交付给原告使用，否则每逾期一日，按总房款万分之三计付违约金。由于被告至今未能将验收合格的商品房交付给原告，按上述约定，截至2020年3月16日的违约金为108330元。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称，一、涉案房屋延时交付的原因不在于被告。被告于2015年8月24日与总承包方湛江市第四建筑工程有限公司（下简称四建公司）签订了施工合同，约定四建公司须在2017年7月20日前竣工并完成验收备案。合同签订后，被告已依约支付工程进度款，但四建公司利用被告重视项目等特点，故意拖延、制造纠纷，导致项目严重超期。虽被告可解除施工合同，但为避免项目延期造成业主更大损失，被告只能委曲求全。直至2018年9月，被告通知四建公司解除施工合同，但麻章区政府介入调解，故被告继续将项目的剩余工作交给四建公司承建。麻章区政府在2018年10月期间召集了几次协调会议，根据会议相关主管部门和四建公司的表态，被告向业主作出2019年5月1日前交房的承诺。在该期限前，广弘商业广场住宅部分已完成建设并通过规划验收、工程质量验收、消防验收、环保验收等，已符合交付条件，但四建公司拒不配合移送竣工资料和出具所需文件，导致验收备案工作无法完成。二、原告主张的违约金标准偏高，应予以调整：1.原告购房时按建筑面积计算的单价为每平方6799.27元，现售价已达每平方9000元左右，根据房屋增值情况，原告并不存在损失；2.若考虑原告未能及时使用房屋导致使用费损失，则应参照同路段同类房屋的租金标准进行认定；3.截至2019年4月18日，涉案房屋已完成分户工程质量验收，是否取得竣工验收备案证明并不影响房屋的使用。因此，请求法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，适当减少违约金的计算标准。本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017008282），约定原告购买被告位于湛江市麻章区**************，总购房款为578686元。合同第九条对商品房的交付条件进行了约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”同时，合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，即出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房，交付商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；第十一条第三项第3点还约定，若买受人未按通知的日期办理该房屋的查验交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。合同第十二条对被告逾期交房的违约责任进行了约定：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告，原告提交了购房发票予以佐证，被告对此没有异议，故本院予以确认。对于涉案房屋的竣工验收情况，被告在庭审中确认其于2020年3月3日取得建设工程竣工验收备案证明文件。对于涉案房屋的交付情况，被告于2020年3月12日向原告发出收房通知，通知原告于2020年3月18日至被告处办理商品房交付手续。根据快递物流查询结果显示，原告已于2020年3月16日收到收房通知，但原告没有在被告通知时间办理收房手续。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。关于被告逾期交房是否构成违约的认定问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，原告已依约支付了全部购房款给被告，但被告未能按合同约定于2018年6月30日前将符合约定的房屋交付给原告，显然构成违约，故被告理应承担违约责任。被告主张逾期交房的原因在于施工方，逾期交房的责任不在被告。即使被告与施工方存在工程施工纠纷，导致涉案商品房逾期交付，但不属不可抗力的免责情形，故被告提出的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于违约金计算标准是否畸高的问题。合同约定在合同继续履行的情况下，出卖人以全部房价款为基数按每日万分之三计付违约金给买受人。该约定标准没有超过民间借贷年利率24%，不存在显失公平的情形，故被告提出该抗辩理由不成立，本院不予采信。另，被告认为房价上涨，原告不存在实际损失，主张按同地段房屋租金计算违约金。双方对违约金的计算标准有明确约定，依法应按合同约定计算，尽管原告因房价上涨带来利益，也属于商业风险利益问题，不能作为被告减轻违约责任的理由，故本院不予采纳。关于本案违约金金额的认定问题。合同约定被告于2018年6月30日前交房，但至2020年3月12日，被告才向原告发出收房通知书，通知原告于2020年3月18日办理交付手续。根据快递物流查询结果显示，原告已于2020年3月16日收到收房通知，但原告没有在被告指定时间办理收房手续。现涉案商品房于2020年3月3日已办理竣工验收备案手续，应属验收合格。被告通知原告于2020年3月18日办理交付手续，但原告没有在被告指定时间办理收房手续，依照合同约定应视为原告于2020年3月18日已收房。故逾期交房期间自2018年7月1日起计至2020年3月17日止。原告主张被告支付2018年7月1日起计至2020年3月16日止的逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，即被告应支付逾期交房违约金108504元（578686元×万分之三×625日）给原告。原告主张被告支付2018年7月1日起至2020年3月16日止的逾期交房违约金为108330元，属于其在法律规定的范围内处分自己权利的行为，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告湛江麻章广弘物业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金108330元给原告邱英荣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1233.3元，由被告负担。原告已预交受理费1233.3元，本院不作退付，由被告在上述履行期限内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  谢法算二〇二〇年七月二十八日书记员  邓海梅附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。