四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5671号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘志刚，男，1973年9月25日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王天澜，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯涛，四川策耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋定平，男，1971年11月24日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：梁潇，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。 上诉人刘志刚因与被上诉人蒋定平房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初10726号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘志刚上诉请求：1.撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初10726号民事判决第三、四、五项，改判支持刘志刚的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由蒋定平负担。事实和理由：一、一审判决支持刘志刚向蒋定平主张的欠付的20元/㎡/月对应的递增租金，无论是根据合同约定还是法律的规定，蒋定平欠付租金的行为都是违约行为，刘志刚有权要求蒋定平支付890770元押租；但一审并未对蒋定平欠付租金的性质进行认定，自相矛盾，系认定事实错误。二、蒋定平在与刘志刚的合同期内主动与城投公司申请建立了租赁关系，故意阻止支付押租的条件成就，应当视为成就，刘志刚依法有权要求蒋定平支付押租890770元；但一审回避审理了该问题，以城投公司明确表示不再续约及城投公司已经与蒋定平签订了租赁合同为由认定刘志刚违约，无权主张押租及逾期利息，系认定事实错误，适用法律错误。 蒋定平发表答辩意见称，一、刘志刚在未取得2019年4月至2019年10月房屋转租权的情况下，故意隐瞒事实真相与蒋定平签订合同期限至2019年10月，违反了诚实信用原则。城投公司向刘志刚发出的《腾退通知书》可以证明刘志刚并未取得案涉房屋2019年3月31日以后的租赁权，而刘志刚与蒋定平约定的2019年4月至2019年10月的租赁期限就属于无法履行的情况，蒋定平根据《合同法》第六十八条行使不安抗辩权以保护自身的合法利益。二、城投公司已经与刘志刚解除了租赁关系，因此刘志刚称蒋定平拖欠2019年6、7、8月的租金没有事实依据；刘志刚称蒋定平未按照双方的签订的租赁合同第四条第二款支付递增部分的租金，但是递增部分租金在双方实际履行中已经另行达成了合意，不再执行递增部分的租金，双方虽未签订书面的合同，但在实际履行中以及商业交易习惯可以看出双方的合意，因此刘志刚的主张于法无据，应予驳回。对于刘志刚要求支付的所押租金的利息，属于条件未能成就的约定，与基本事实不符，应予驳回。 刘志刚向一审法院起诉请求：1．判决解除刘志刚与蒋定平于2014年10月20日签订的《皇经楼二期B区2号楼物业租赁合同》；2．判决蒋定平在合同解除之日起三日内结清案涉租赁房屋的水电气费、垃圾清运费、通讯费用及物业管理费并立即腾空租赁房屋后返还给刘志刚；3．判决蒋定平立即向刘志刚支付拖欠的租金146175元（2019年5月1日至2019年7月31日租金94385元、2016年11月1日至2018年10月31日每月每平方少缴纳1元,每月少缴1426.83元，总计34240元、2018年11月1日至2019年4月30日期间每月每平方米少缴2.05元共17550元）及逾期付款利息（以146175元为基数按同期贷款利率计算，自2019年5月1日起至实际付清之日止）；4．判决蒋定平立即向刘志刚支付自2019年8月1日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费（参照最近一期月租金标准31462元/月计算，计算至实际返还租赁房屋之日止）；5．判决蒋定平承担本案全部诉讼费用。一审审理过程中，刘志刚增加一项诉讼请求：判令蒋定平立即支付所押租金890770元，以及以890770元为本金按同期贷款利率计算的利息，自2019年7月2日起算至实际付清之日止。 蒋定平向一审法院提出反诉请求：1．判令刘志刚退还蒋定平履约保证金50000元；2．判令刘志刚退还蒋定平2019年4月1日至2019年4月30日房屋租金28537元；3．判令刘志刚赔偿蒋定平12个月房租342440元；4．判令被刘志刚承担诉讼费。 一审法院认定事实：2014年10月20日，刘志刚与蒋定平签订《皇经楼二期B区2号楼物业租赁合同》，其中约定刘志刚将位于成都市锦江区的物业（二层及底层入口的一半）及设施租赁给蒋定平，计租面积一楼为30平方米，二楼为1396.83平方米，租金为30元/平方米/月；租赁期从2014年11月1日至2019年10月30日；因该物业为新居工程，按照国家规定应当每5年签约一次，所以刘志刚同意合同期限内暂实收二楼及底层租赁物业20元/平方米/月及第三年起按20元/平方米/月租金为基数递增，押10元/平方米/月及第三年起按10元/平方米/月为基数增加，租金及押金计算标准通过图表方式确定，图表上载明2014年11月1日至2016年10月30日期间，每季度暂付租金85610元，每季度押金42805元；2016年11月1日至2018年10月30日期间每季度暂付租金89890元，每季度押金44945元；2018年11月1日至2019年10月30日期间每季度暂付租金94385元，每季度押金47192元；合同期满后，刘志刚与相关部门完成续签，则蒋定平有优先续租权，但蒋定平应当将合同期限内所押10元/平方米/月及第三年起按10元/平方米/月为基数增加的部分交给刘志刚；若刘志刚5年后未与相关主管部门完成续签，蒋定平有权拒绝支付合同约定的所押10元/平方米/月及及第三年起按10元/平方米/月为基数增加的部分，同时合同解除；为保证合同全面履行，签订合同时，蒋定平应当支付给刘志刚50000元保证金，租赁合同终止，保证金不计息全额退还；若蒋定平不履行租房合同或者中途退租的，必须提前2个月告知刘志刚，且需经刘志刚同意，否则保证金不予退还；若刘志刚不履行合同，则保证金全额返还蒋定平并赔偿蒋定平12个月租金的100%及全部装修费用作为因租房造成的损失。当日，蒋定平向刘志刚支付了押金50000元。 合同签订后，刘志刚依约将位于成都市锦江区（一楼30平方米，二楼1396.83平方米）及其设施交给蒋定平使用。蒋定平一直按照20元/平方米/月的标准向刘志刚支付租金至2019年4月30日。 一审另查明，成都城投资产经营管理有限公司（以下简称城投公司）系位于成都市锦江区房屋的产权人。2013年12月8日，城投公司与刘志刚签订了《房屋租赁合同》，刘志刚从城投公司处承租了成都市锦江区，建筑面积4190.49平方米，租赁期间为5年自2014年4月1日至2019年3月31日；租金23元/平方米/月；租赁期满，若刘志刚仍需继续租赁该房屋应至少提前30日向城投公司提出书面申请，并重新签订租赁合同，同等条件下刘志刚享有优先承租权。合同签订后，城投公司将成都市锦江区皇经楼二街B区2号楼交给刘志刚使用。 2019年4月26日，城投公司在成都市锦江区外张贴向刘志刚发出的《腾退通知书》，其上载明2013年12月8日刘志刚与城投公司签订了《房屋租赁合同》，刘志刚从城投公司处租赁了成都市锦江区，建筑面积4190.49平方米，租赁期从2014年4月1日至2019年3月31日止，合同到期之前城投公司工作人员口头告知刘志刚不再续签合同，要求刘志刚依约腾退房屋，但刘志刚拒绝腾退，城投公司再次通知刘志刚，城投公司与刘志刚之间的租赁合同于2019年3月31日终止，要求刘志刚在2019年4月30日前腾退并移交上述房屋并与城投公司就腾退移交前的费用进行结算，另刘志刚于2019年4月10日单方向城投公司账户转入300000元不视为刘志刚缴纳的房租，该费用将与刘志刚结算房屋占用费等费用过程中一并结算。 2019年7月1日，蒋定平与城投公司签订了《房屋租赁合同》，约定蒋定平从城投公司处租赁成都市锦江区皇经楼二街75号（一楼）、皇经楼二街77号（二楼），租期从2019年6月23日至2024年5月22日，合同中对租金、支付方式、违约责任等进行了约定。成都市锦江区皇经楼二街75号（一楼）、皇经楼二街77号（二楼）即为刘志刚与蒋定平在租赁合同中所约定的刘志刚依约将位于成都市锦江区皇经楼二街B区2号楼房屋（一楼30平方米，二楼1396.83平方米），该房屋由蒋定平一直使用至今。 一审庭审中，刘志刚、蒋定平均陈述起诉之前未通知过对方解除合同。蒋定平陈述，城投公司称蒋定平向刘志刚支付的50000元押金由城投公司向刘志刚索要，城投公司以此抵扣其6月22日之前的租金。刘志刚称，其向城投公司支付的300000元计算下来就是2019年4月1日至2019年6月22日的租金。 一审法院于2019年12月9日向城投公司发《征询函》，询问案涉商铺2019年4月1日至6月22日的房屋占用费的收取问题。城投公司于当日向一审法院《回函》告知，案涉商铺2019年4月1日至6月22日房屋占用费会要求刘志刚支付，因部分商铺刘志刚尚未交还给城投公司，所以城投公司尚未与刘志刚办理房屋租金、占用费的结算，因城投公司在2019年7月之前未与蒋定平签订过租赁合同，所以未向蒋定平主张过2019年4月至6月22日期间的房屋占用费，亦未向蒋定平告知向谁支付该期间的费用。 一审法院认为，刘志刚与蒋定平签订了《皇经楼二期B区2楼物业租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，双方形成房屋租赁之法律关系，双方均应按照合同约定履行各自义务。按照合同约定，刘志刚将位于成都市锦江区皇经楼二街B区2号楼的物业及设施租赁给蒋定平，计租面积一楼为30平方米，二楼为1396.83平方米，租金为30元/平方米/月；租赁期从2014年11月1日至2019年10月30日。然而成都市锦江区皇经楼二街B区2号楼系刘志刚从城投公司承租而来，2019年3月31日，刘志刚与城投公司之间的租赁合同到期后，城投公司明确表示不再将案涉房屋出租给刘志刚，并在2019年4月26日书面告知刘志刚双方租赁合同期限届满，要求刘志刚在2019年4月30日前搬离。然而当时刘志刚与蒋定平都未告知对方要求解除合同，且之后蒋定平一直占有使用案涉商铺，所以蒋定平称2019年4月双方合同已经解除的意见，一审法院不予采纳。因《皇经楼二期B区2楼物业租赁合同》在2019年10月30日租赁期限已届满，双方亦未续签租赁合同，所以该合同已期满终止，刘志刚无须再主张解除该合同。对于该诉请，一审法院不予处理。 关于刘志刚是否有权收取蒋定平2019年4月1日至2019年6月30日的租金。虽然2019年3月31日刘志刚与城投公司之间的租赁合同已经到期，但蒋定平与刘志刚之间的租赁合同并未到期，刘志刚、城投公司均未要求蒋定平搬离案涉商铺，且蒋定平一直实际占有使用案涉商铺，直至2019年7月1日重新就案涉商铺与城投公司签订租赁合同，城投公司从2019年6月23日开始收取刘志刚租金，换言之，2019年6月23日前，蒋定平与刘志刚之间的租赁合同依然在履行。城投公司亦明确表示，虽然与刘志刚之间的租赁合同在2019年3月31日已经到期，但刘志刚未按照要求的时间搬离商铺，故而会向刘志刚主张2019年4月1日至2019年6月22日期间案涉商铺的占有使用费用，而不会要求蒋定平支付这期间的占有使用费用。因此蒋定平应当向刘志刚支付2019年4月1日至2019年6月22日期间的租金。所以蒋定平要求刘志刚返还其2019年4月1日至4月30日期间租金的诉讼请求，一审法院不予支持。 按照合同约定，2018年11月1日至2019年10月30日期间每季度暂付租金94385元，所以蒋定平应向刘志刚支付2019年5月1日至6月22日的租金为54533.4元（94385元÷3月＋94385元÷3月÷30天×22天）。 因2019年6月23日开始，蒋定平从产权人城投公司处承租了案涉商铺，故当时刘志刚已无法履行向蒋定平出租案涉商铺的合同义务，所以刘志刚无权向蒋定平主张2019年6月23日起的租金或者房屋占用费及逾期付款利息，对于刘志刚的该项主张，一审法院不予支持。 关于2016年11月1日至2019年4月30日期间递增的租金。根据刘志刚与蒋定平签订的租赁合同约定，2014年11月1日至2016年10月30日期间，每季度暂付租金85610元，2016年11月1日至2018年10月30日期间每季度暂付租金89890元；2018年11月1日至2019年10月30日期间每季度暂付租金94385元。本案中，蒋定平从2016年11月1日至2019年4月30日，每季度向刘志刚支付的租金为85610元，所以刘志刚有权要求蒋定平向其支付2016年11月1日至2018年10月30日期间的租金34240元［（89890元-85610元）×8季度］及2018年10月30日至2019年4月30日期间的租金17550元［（94385元-85610元）×2季度］，以上共计51790元。对于刘志刚的该项诉讼请求，一审法院予以支持。蒋定平辩称，双方协商好了蒋定平不用向刘志刚支付递增的房租，但刘志刚对此不认可，蒋定平亦无证据证明，故对于蒋定平的该项辩称，一审法院不予采纳。 关于逾期付款的利息问题。按照合同约定，租金为预付，每3个月支付1次，租金到期前10日内支付下一季度租金。所以2016年11月1日至2019年4月30日期间递增的租金支付期限早已届满，蒋定平逾期支付租金，必然导致刘志刚存在逾期付款的资金占用利息损失，故刘志刚要求蒋定平支付以该期间未支付租金51790元为基数，从2019年5月1日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息一审法院予以支持。 虽然蒋定平逾期支付2019年5月、6月期间的房租，但2019年3月31日城投公司与刘志刚之间的租赁合同已经到期，城投公司明确表示不再向刘志刚出租案涉商铺，这种情况下蒋定平无法确定是向刘志刚还是向城投公司支付2019年5月、6月的房租，虽然蒋定平与城投公司之间的房屋租赁合同约定的租赁期从2019年6月23日开始，但蒋定平一直未从城投公司获悉城投公司是否会因2019年4月1日至2019年6月22日蒋定平系案涉商铺实际使用人而要求蒋定平支付使用费，直至本案审理过程中，城投公司才明确此期间的房屋占用费只会要求刘志刚支付，所以对于刘志刚要求蒋定平支付这部分租金的逾期付款利息，一审法院对此不予支持。 因刘志刚不是案涉商铺水电气费、垃圾清运费、通讯费的收取方，于2019年3月31日已经丧失了案涉商铺的出租权，故其要求蒋定平结清水电气费、垃圾清运费、通讯费并向其腾退案涉商铺无依据，一审法院对此不予支持。 关于刘志刚要求蒋定平向其支付所押租金的问题。蒋定平与刘志刚在租赁合同中约定，租赁期间为2014年11月1日至2019年10月30日。2014年11月1日至2016年10月30日期间，每季度暂付租金85610元，每季度押金42805元；2016年11月1日至2018年10月30日期间每季度暂付租金89890元，每季度押金44945元；2018年11月1日至2019年10月30日期间每季度暂付租金94385元，每季度押金47192元；合同期满后，刘志刚与相关部门完成续签，蒋定平有优先承租权，且应当将合同期限内所押10元/平方米/月及第三年起按10元/平方米/月为基数增加的部分交给刘志刚；若刘志刚5年后未与相关主管部门完成续签，蒋定平有权拒绝支付合同约定的所押10元/平方米/月及第三年起按10元/平方米/月为基数增加的部分。从该合同约定可知，蒋定平每月所押的未向刘志刚支付的部分租金，仅有在刘志刚与蒋定平租赁合同届满后与房屋产权人签订续租协议的情况下才有权收取蒋定平的押金，否则蒋定平有权拒绝支付。而双方合同期限尚未届满之际，房屋产权人城投公司就明确表示不再就案涉商铺与刘志刚续签《房屋租赁合同》，并在2019年7月与蒋定平重新签署了租赁合同，所以刘志刚要求蒋定平向其支付押金及逾期付款利息不符合合同约定，一审法院对此不予支持。 关于履约保证金的问题。为了保证蒋定平与刘志刚的案涉商铺租赁合同全面履行，蒋定平应当向刘志刚支付保证金50000元，合同终止时，无异议则刘志刚无息退还给蒋定平。所以该保证金的约定，是为了防止蒋定平出现违约行为。本案中，双方合同终止并非因蒋定平的原因，而是作为出租方的刘志刚在合同期限内，丧失了案涉商铺的出租权，导致合同无法继续履行而终止，并不是蒋定平的原因所致，故而刘志刚应当向蒋定平退还保证金50000元。 关于蒋定平要求刘志刚赔偿12个月房租342440元的问题。蒋定平称，按照双方签订的租赁合同约定，若刘志刚不履行合同则应将保证金返还并赔偿蒋定平12个月租金的100%及全部装修费用等作为因租房造成的损失，所以蒋定平主张的赔偿12个月房租实为要求刘志刚支付违约金。本案中，因刘志刚作为案涉商铺的出租方，应当保证租赁期内将案涉商铺交付给蒋定平使用，然而刘志刚未能与城投公司续签租赁合同而在合同期限届满前已无权继续向蒋定平出租案涉商铺，刘志刚的行为构成违约，蒋定平有权要求刘志刚承担违约责任。按照双方合同约定，12月租金应为对违约金的约定。我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。蒋定平称其承租案涉商铺用于开设酒店，因城投公司未与刘志刚续签合同，导致其酒店之后能否继续营业处于不确定状态，该不确定状态较长，使其未能对酒店升级，导致酒店收益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。刘志刚称其并未违约，不应承担违约责任，应视为有调减违约金之意。一审法院结合刘志刚的违约行为、过错程度、蒋定平的实际损失，酌定刘志刚向蒋定平支付违约金50000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、蒋定平于判决发生法律效力之日起五日内向刘志刚支付2019年5月1日至2019年6月22日的租金54533.4元；二、蒋定平于判决发生法律效力之日起五日内向刘志刚支付2016年11月1日至2019年4月30日期间未支付的租金51790元及逾期付款利息，逾期付款利息以该期间未支付租金51790元为基数，从2019年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止；三、刘志刚于判决发生法律效力之日五日内向蒋定平返还保证金50000元；四、刘志刚于判决发生法律效力之日起五日内向蒋定平支付违约金50000元；五、驳回刘志刚其他诉讼请求；六、驳回蒋定平其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取10161元，由刘志刚承担8820元，由蒋定平承担1341元。 二审另查明，《皇经楼二期B区2楼物业租赁合同》约定，为保证本合同的全面履行，在签订本合同的同时，乙方应支付给甲方人民币50000元保证金，保证金不计利息，租房合同终止时，无异议即全额退还乙方。二审中，刘志刚认可，其对递增部分租金仅在口头上催促过蒋定平。 本案二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，刘志刚与蒋定平签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：1、蒋定平未及时支付递增租金是否构成违约，刘志刚是否应当退还其保证金；2、刘志刚未能与蒋定平续签合同是否构成违约，是否应向蒋定平支付违约金；3、蒋定平每月所押租金是否应向刘志刚支付。 关于蒋定平未及时支付递增租金是否构成违约，刘志刚是否应当退还其保证金。本院认为，蒋定平未支付递增部分租金，蒋定平的该行为属于未能及时全面履约的瑕疵履行。从双方合同约定来看，保证金的主要目的在于保证合同的履行，并未约定在蒋定平履约存在瑕疵时，刘志刚有权扣减保证金。故本院对刘志刚的该主张不予支持。 关于刘志刚未能与蒋定平续签合同是否构成违约，是否应向蒋定平支付违约金。本院认为，城投公司与刘志刚签订的租赁合同租期至2019年3月31日截止，而刘志刚与蒋定平的租赁合同租期至2019年10月30日，因此在2019年3月31日之后，刘志刚向蒋定平出租案涉房屋构成无权处分，蒋定平在承租案涉房屋时，应当知道该情形。同时在刘志刚与蒋定平的租赁合同关系终止后，蒋定平继续从城投公司处承租案涉房屋。因此蒋定平既知晓刘志刚在2019年3月31日后无权出租案涉房屋，租赁期未能履行完毕亦未实际对蒋定平造成损失，故刘志刚不应向蒋定平承担未能全部履约的违约责任。 关于蒋定平所押租金。本院认为，对合同条款的解释，应当按照使用的词句，结合合同上下条文以及合同的性质、目的和诚信原则综合确定其准确含义。本案中，合同中的租金包括了蒋定平定期应支付部分以及所押部分总额，该租金标准的确定，系双方真实意思表示，反映了房屋的实际使用价值。案涉合同中约定每季度所押租金的目的，显然在于保证承租人蒋定平能够在合同租赁期届满后继续承租案涉房屋，以实现其长期使用长期经营、降低装修等经营成本的目的。本案中，蒋定平与刘志刚的租赁合同关系终止后，蒋定平继续从城投公司处承租案涉房屋，实际已经实现了其长期租赁使用案涉房屋的合同目的，同时蒋定平直接与城投公司订立租赁合同，也导致了刘志刚未能继续从城投公司处续租房屋。因此本案中，蒋定平在租赁期届满后，已实现其再次续租房屋的合同目的，其应向刘志刚支付所押租金。根据合同所载，2014年11月1日至2016年10月30日，每季度所押租金为42805元，2016年11月1日至2018年10月30日，每季度所押租金为44945元，2018年11月1日至2019年10月30日，每季度所押租金为47192元，因此至2019年6月22日，蒋定平所押租金总额应为824699元（42805×8+44945×8+47192×2.6）。蒋定平应向刘志刚支付该部分租金，并以此金额为基数，按照银行同期贷款利率计算逾期付款利息至实际付清之日止。 综上，上诉人刘志刚的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但部分法律适用不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初10726号民事判决第一、二、三项； 二、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初10726号民事判决第四、五、六项； 三、蒋定平于本判决发生发法律效力之日起五日内向刘志刚支付所押租金824699元及逾期付款利息，逾期付款利息以该所押租金为基数，从2019年7月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止； 四、驳回刘志刚的其他诉讼请求； 五、驳回蒋定平的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费12707元，减半收取6353.5元，由刘志刚负担699.5元，由蒋定平负担5654元，一审反诉案件受理费7614元，减半收取3807元，由刘志刚负担457元，由蒋定平负担3350元；由二审案件受理费14073.9元，由刘志刚负担1689.9元，由蒋定平负担12384元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年八月二十一日 书记员 王小禹