湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8612号上诉人（原审被告、反诉原告）:肖大清上诉人（原审被告）:余幸福被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺耀祥上诉人余幸福、肖大清因与被上诉人贺耀祥租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余幸福、肖大清上诉请求：依法撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1449号民事判决，改判驳回贺耀祥的全部诉请。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。贺耀祥用于出租的案涉房屋属于没有产权的违章建筑，其与余幸福、肖大清签订的《门店租赁协议》违反现行法律法规规定，应属无效，不享有支付租金的请求权；二、一审法院关于余幸福、肖大清的损失认定过低，应按照实际损失6700元计算；三、即使认定余幸福、肖大清应承担适当的房屋租金费用，一审法院认定的租金费用也过高，贺耀祥承认自2018年12月28日开始，案涉房屋一直处于断水断电状态，对余幸福、肖大清的经营活动造成实际影响，应根据事实折价计算。贺耀祥辩称，案涉房屋是政府根据拆迁需要征收的，并对其进行了相应补偿，不是违章建筑。余幸福、肖大清只租赁了案涉房屋一年，贺耀祥在得知拆迁信息后提前通知了余幸福、肖大清，其后搬到案涉房屋对面继续经营，没有什么损失。同路段对面的房屋租金要一万多元，案涉房屋租金只要1500元，相比之下较低。贺耀祥向一审法院提出诉讼请求：1.判令余幸福、肖大清支付所欠贺耀祥房租7500元；2.判令余幸福、肖大清承担本案诉讼费。肖大清向一审法院提出反诉请求：1.判令肖大清与贺耀祥于2018年5月11日签订的《门店租赁协议》无效；2.判令贺耀祥立即赔偿肖大清因合同无效而造成的损失共计12970元（预交押金1500元、电费170元、招牌制作费4200元、物料搬运费3600元、材料折损费3500元）；3.判令贺耀祥承担反诉案件受理费。一审法院认定的事实：2018年5月11日，贺耀祥作为甲方（出租方）、肖大清作为乙方（承租方）签订《门店租赁协议》，甲方将中意路918号门面出租给乙方经营，每月租金1500元，付款方式，按一个月付款方式，从2018年5月11日起付款当月款项，租赁期限3年，前两年按原价每月1500元，水电费由乙方负责，第三年按递增每月10%计算。乙方进场，甲方负责乙方水电完好，甲方负责做好门面卷闸门，卷闸门的费用由甲方负责，乙方付租金时，乙方付1500元押金给甲方，作为门面到期，甲方退给乙方。当日肖大清向贺耀祥给付房屋租金1500元及押金1500元；2018年7月16日肖大清向贺耀祥给付6月11日至8月11日租金共计3000元；2018年9月12日肖大清向贺耀祥给付8月11日至10月11日租金共计3000元。2019年9月6日长沙市天心区城市管理综合执法大队发出《公告》，内容载明：2018年12月28日依法向贺耀祥送达了《长沙市天心区城市管理综合执法大队行政处罚决定书》[长综处字天（2018）第34号]，要求贺耀祥拆除涉案中意二路918号的房屋，现公告自公告之日起十日内，贺耀祥应自行拆除涉案房屋，逾期仍未拆除的，将依法强制拆除。后肖大清于2019年5月搬离涉案房屋。2019年5月15日双方就房屋租金问题协商，当日肖大清妻子余幸福向贺耀祥出具欠条，内容载明：今欠贺老板房租费5个月，共计7500元整。另查明，1.2020年1月8日长沙市国土资源局天心分局征地拆迁事务所作为甲方，与作为乙方的贺耀祥签订《农村征地补偿协议书》，双方就征用贺耀祥位于中意路的室外实施、住房腾地、临时建筑补偿达成协议，补偿金额共计289784.32元，并约定房屋腾空验收拆除后，甲方向乙方支付全部补偿金额。2.2018年6月20日长沙市雨花区金飞达广告招牌制作部出具的收据载明：肖老板门店招牌制作费共计4200元。一审法院认为：贺耀祥依约提供涉案房屋，肖大清应依约支付相应房租，因政府拆迁原因，贺耀祥于2019年5月搬离涉案房屋，合同目的无法实现，双方于2019年5月15日就承租涉案房屋租金问题进行协商，当日肖大清妻子余幸福向贺耀祥出具《欠条》确认共欠租金7500元，故对贺耀祥要求肖大清向其给付房租7500元的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。余幸福系肖大清配偶，且余幸福向贺耀祥出具了《欠条》，肖大清租赁涉案房屋发生在夫妻关系存续期间，为此所产生的债务是夫妻共同生产经营所用，系夫妻共同债务，应由夫妻共同偿还。关于肖大清要求确认《门店租赁协议》无效的反诉请求，其提交的证据不足以证明其主张，且肖大清搬离涉案房屋后已经对账确认租金数额，故对以上诉讼请求一审法院不予支持。关于肖大清反诉要求赔偿损失问题，双方合同约定租赁期限为3年（2018年5月11日至2021年5月11日），贺耀祥应当依约定保证肖大清在约定的期限内能连续使用涉案房屋，现因政府拆迁需要，双方合同无法继续履行，肖大清无法在约定期限内继续使用涉案房屋，必然导致肖大清一定损失，但其未能提交充足证据证实其主张的损失金额，综合案情，一审法院酌情认定为3000元，故抵扣该3000元后，肖大清应向贺耀祥给付租金4500元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、限肖大清、余幸福于判决生效之日起十日内向贺耀祥给付4500元；二、驳回贺耀祥的其他诉讼请求；三、驳回肖大清的其他反诉请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院另查明，长沙市天心区城市管理综合执法大队于2018年12月27日作出长综处字天（2018）第34号《行政处罚决定书》，认定贺耀祥在长沙市天心区的房屋（即案涉房屋）系违法建筑且无法采取改正措施消除对规划的影响,违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定,决定给予贺耀祥责令限期拆除的行政处罚。贺耀祥不服该行政处罚，向长沙铁路运输法院起诉。长沙铁路运输法院于2019年7月29日判决驳回贺耀祥的诉讼请求。本院认为，肖大清、贺耀祥签订的《门店租赁协议》虽系双方真实意思表示，但因合同所涉房屋已被生效《行政处罚决定书》认定为违法建筑，即未取得合法的用地审批手续和建设工程规划许可证的临时建筑，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，双方签订的《门店租赁协议》应属无效合同。一审法院对此适用法律有误，本院予以纠正。根据上述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，贺耀祥有权向肖大清主张房屋被肖大清实际占用期间的占有使用费。肖大清于2019年5月搬离房屋后，由其配偶余幸福出具欠条确认欠付贺耀祥5个月租金共计7500元，该数额的计算标准与《门店租赁协议》约定的租金标准一致，肖大清、余幸福应向贺耀祥支付该款项。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，导致合同无效和案涉房屋被公告要求拆除的根源均在于案涉房屋系违法建筑。贺耀祥作为出租人，明知房屋的违法性质仍将其出租给肖大清用于经营活动，具有明显过错，应赔偿肖大清受到的损失。一审法院鉴于肖大清未提交充足证据证明其具体损失金额，综合案情酌定损失为3000元，较为合理。综上所述，余幸福、肖大清的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1449号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1449号民事判决第三项；三、确认肖大清和贺耀祥于2018年5月11日签订的《门店租赁协议》无效；四、驳回肖大清的其他反诉请求。一审本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费63元，共计88元，由贺耀祥负担25元，肖大清负担63元；二审案件受理费50元，由肖大清、余幸福负担25元，贺耀祥负担25元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年八月二十八日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。