湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初2972号 原告：永州农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路235号。 法定代表人：田万顷，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋光华，男，1988年7月12日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：胡小艳，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：李金良，女，1968年7月21日出生，汉族，湖南省祁阳县。 被告：永州市华亚房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区竹塘路与育才路交叉口B栋106。 法定代表人：汪雪峰，系该公司总经理。 原告永州农村商业银行股份有限公司与被告李金良、永州市华亚房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人胡小艳到庭参加了诉讼，被告李金良、永州市华亚房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永州农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告李金良于2017年7月26日签订的（1891020200）借字【2017】第00000243号个人住房、商业用房借款担保合同；2.请求人民法院依法判令被告李金良偿还原告借款本金290484.15元及利息10302.92元、罚息536.55元（利息已结至2019年8月25日，至2020年5月25日止共欠息10839.47元，其中罚息536.55元），后续利息按借款合同的利率计算至借款本金还清为止；3.请求人民法院依法判令被告李金良以位于冷水滩××大道与××处东南角（东海家园）3-1006号的房产，预告登记证号：永房建冷水滩字第××号为上述借款本息承担抵押担保责任，原告享有优先受偿权；4.请求人民法院依法判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年7月26日，原告与被告李金良签订了个人住房、商业用房借款担保合同，并与被告李金良签订最高额抵押合同，约定原告借款35万元给被告李金良，由被告李金良所购买的房产作为抵押担保。被告李金良于2019年8月25日起未偿还本金，亦未支付利息。2017年7月26日，永州市华亚房地产开发有限公司向原告出具了《个人住房（商铺）按揭贷款保证合同》，被告永州市华亚房地产开发有限公司在该合同上签字盖章同意承担连带保证责任，永州市华亚房地产开发有限公司愿意对李金良的借款承担相应法律责任。原告特诉诸贵院，请求依法判决。 诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为：请求依法判令被告永州市华亚房地产开发有限公司对被告李金良的借款承担连带保证责任，连带偿还原告借款本金及利息。 被告李金良、永州市华亚房地产开发有限公司未作答辩。 本院经审理查明，2017年7月26日，永州农村商业银行股份有限公司营业部（贷款人）与被告李金良（借款人）、永州市华亚房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房、商业用房借款担保合同》，合同编号：2017字00000243号，合同主要约定：1.向借款人发放个人住房／商业用房贷款，贷款金额为350000元；2.贷款期限为120月（期）实际放款日与到期日以借款借据为准；3.贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上可适当浮动，约定合同利率（月利率）为4.0833‰（其中：基准利率4.0833，利率浮动比0.0）。合同利率约定日期至贷款发放日（含贷款发放日）期间，如遇中国人民银行调整贷款利率，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率，利率浮动比不变…；4.贷款用于购买个人住房／商业用房，该住房／商业用房地址：冷水滩区，建筑面积128.2平方米，购房总价456000元；5.贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人于每月25日，按期归还贷款本息，借款人自愿选择等额本息还款；6.如借款人未按合同约定时间（或期限）还款，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期日起按贷款逾期罚息利率计收罚息，直至借款人清偿逾期本息为止。对不能按期支付的利息，贷款人有权按贷款逾期罚息利率按月计收复利。贷款逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收40.0%执行；7.本合同履行过程中，贷款人有权在以下任何一项或多项事项发生时，宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并向借款人和担保方通过各种催收，直至收回全部贷款本息（包括逾期利息及罚息、复利），而无需为正当行驶上述权利所引起的任何损失负责：…（三）借款人挪用贷款或未按期偿还贷款本息…。此外，该合同还约定了其他权利义务。 2017年7月26日，永州农村商业银行股份有限公司营业部（抵押权人）与被告李金良（抵押人）签订《最高额抵押合同》，合同编号：（1891020200）最高额抵字〔2017〕第00000091号，合同主要约定：1.为了确保李金良与抵押权人于2017年7月26日签订的编号为（1891020200）借字〔2017〕第00000243号的切实履行，抵押人已阅知所担保的主合同，愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保；2.押人自愿为债务人自2017年7月26日起至2027年7月26日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务（包括主债权何预计产生的利息、罚息、赔偿金及实现债权相关费用等）提供担保，其中主债务最高本金为350000元。在本合同约定的期间和最高本金余额内，债务人可申请循环使用上述银行信用。每笔业务的起始日、到期日、利率及金额以主合同的借款凭证或相关债权凭证为准；3.抵押人同意以下列财产房产（详见合同附件：抵押财产清单）作为抵押物，上述抵押清单为本合同组成部门。上述抵押物暂作价人民币肆拾伍万陆仟元整，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。此外，该合同还约定了其他权利义务。2017年7月27日，永州农村商业银行股份有限公司与李金良办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为永房建冷水滩字第××号。原告于2017年7月27日向被告李金良放款35万元。 2017年7月26日永州农村商业银行股份有限公司（债权人）与被告永州市华亚房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人住房（商铺）按揭贷款保证合同》，合同编号：（永商行）按保字（2017）第00000243号，合同主要约定：1.本合同之主合同为债权人与借款人李金良之间签署的下列合同及其修订或补充：编号为（永商行）按借字（2017）字00000243号的个人贷款合同；2.主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、公证费用、执行费用、律师费用、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；3.本合同项下保证人提供：全程连带责任保证。主合同项下的全部债务均构成合同之主债务，保证人应对之承担保证责任；4.保证期间，本合同保证期间为主债务的履行期届满之日起两年。若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。…此外，该合同还约定了其他权利义务。 以上事实，有原告提交的《个人住房、商业用房借款担保合同》、《最高额抵押合同》、《个人住房（商铺）按揭贷款保证合同》、预购商品房抵押权预告登记、贷款发放通知书、转账记账凭证、欠息情况说明等证据在卷予以佐证，结合当事人的庭审陈述，足以认定。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告与被告李金良、签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》、《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按约支付了借款350000元，履行了合同义务，被告李金良2019年8月25日后未再偿还借款本息，其行为已构成违约。原告要求解除与被告签订的《个人住房/商业用房借款担保合同》符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。 关于原告主张被告李金良偿还借款本息的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百零五条规定“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条规定“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条规定“借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”以及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告李金良向原告借款后没有依约如期支付涉案借款利息,是违约行为,应当承担违约的民事责任,由于双方就涉案借款合同约定了借款人违约的,贷款人有权宣布贷款提前到期、要求借款人、担保人立即归还全部借款本息;同时,合同约定了如借款人未按约定期限还款,就逾期部分,从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息,直至清偿本息为止,逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率上加收40%。根据合同的约定,原告主张利息、罚金的金额在双方合同约定的计算范围之内,本院认为原告提前收回被告李金良借款本金290484.15元和支付暂计至2020年5月25日的利息10302.92元、罚息536.55元，以及逾期利息(以290484.15元为基数从2020年5月26日起至还清借款之日止按合同约定逾期贷款罚息利率计算)的主张事实清楚,理据充分,符合双方合同约定,本院予以支持。 原告与被告李金良在《最高额抵押合同》中约定,抵押人违反本合同或主合同项下义务，抵押权人有权依法行使抵押权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”从该规定看,预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权,而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中,涉案房产虽已办理抵押权预告登记,但原告尚未取得他项权证,不能行使抵押权,即对涉案房产不享有优先受偿权。因此,对原告要求确认其对涉案房产享有优先受偿权的主张,本院不予支持。 原告与被告永州市华亚房地产开发有限公司签订的《个人住房（商铺）按揭贷款保证合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告永州市华亚房地产开发有限公司应当对被告李金良的借款本金和利息、罚息承担连带保证责任。 综上，对原告的诉请依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、解除原告永州农村商业银行股份有限公司与被告李金良、永州市华亚房地产开发有限公司于2017年7月26日签订的（1891020200）借字【2017】第00000243号《个人住房、商业用房借款担保合同》； 二、被告李金良在本判决生效后十日内连带偿还原告永州农村商业银行股份有限公司借款本金290484.15元和支付暂计至2020年5月25日的利息10302.92元、罚息536.55元，以及逾期利息(以290484.15元为基数从2020年5月26日起至还清借款之日止按合同约定逾期贷款罚息利率计算)； 三、被告永州市华亚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内对上述第二项借款本金、利息及罚息承担连带清偿责任。 四、驳回原告永州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5828元，减半收取计2914元，由被告李金良、永州市华亚房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  蒋 娜 二〇二〇年八月三日 法官助理唐莉 代理书记员  阳志科