广东省深圳市南山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0305执异220号 异议人（案外人）：儋州恒大滨海投资有限公司，住所地河南省儋州市白马井镇滨海新区第一组团B-6-3、B-6-5地块恒大金碧天下综合楼一楼209室，统一社会信用代码：91469003557350446C。 法定代表人：林凡，总经理。 委托诉讼代理人：喻江，男，1987年11月14日出生，该公司法务员。 申请执行人：林轶超，男，1986年5月8日出生，身份证住址深圳市南山区。 被执行人：海南炎陆集团有限公司，住所地海南省海口市龙华区滨海大道115号海垦国际金融中心第20层2201房，统一社会信用代码：91460000665132489R。 法定代表人：谢焕雄。 被执行人：谢焕雄，男，1964年1月12日出生，汉族，身份证住深圳市福田区梅岗路阳明山庄倚凤阁101。 被执行人：林素玲，女，1964年10月12日出生，汉族，身份证住址深圳市福田区。 本院在执行申请执行人林轶超与被执行人海南炎陆集团有限公司（以下简称炎陆公司）、谢焕雄、林素玲借款合同纠纷一案【案号：（2017）粤0305执1454号】过程中，案外人儋州恒大滨海投资有限公司（以下简称儋州恒大滨海公司）向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议人儋州恒大滨海公司提出书面异议，请求依法终止对海南省××白马井镇滨海新区恒大金碧天下33栋房屋的执行，并解除对上述房屋的预查封。事实与理由：一、海南省××白马井镇滨海新区恒大金碧天下33栋房屋的所有权人系异议人，异议人不是本案被执行人，法院不应当执行异议人的合法财产。异议人开发建设儋州市白马井镇滨海新区恒大金碧天下33栋房屋，并依法取得该房屋的所有权，是该房屋的合法所有权人。虽然就儋州市白马井镇滨海新区恒大金碧天下33栋房屋与被执行人谢焕雄曾经签订有《商品房买卖合同》，但该合同已经解除，涉案房屋的所有权没有转移登记到谢焕雄名下，截止目前，异议人仍然是上述房屋的所有权人，谢焕雄对上述房屋不享有任何物权，深圳市南山区人民法院（2017）粤0305执1454号之一裁定书认为上述房屋系谢焕雄名下房产属于认定事实错误。二、谢焕雄不享有基于《商品房买卖合同》对异议人的任何债权，异议人没有将上述房屋产权转移登记至谢焕雄名下的义务。2017年，被执行人谢焕雄提出将《商品房买卖合同》的权利全部转让给史虎、彭晟灵，要求异议人将儋州市白马井镇恒大金碧天下33栋房屋的买受人变更为史虎、彭晟灵，2017年1月21日异议人与史虎、彭晟灵就儋州市白马井镇恒大金碧天下33栋房屋重新订阅了《商品房买卖合同》，之后申请人向史虎、彭晟灵出具了全部购房发票、维修基金发票等购房票据，并已将房屋交付给史虎、彭晟灵。因谢焕雄将合同权利转让给史虎、彭晟灵，谢焕雄已经不是儋州市白马井镇恒大金碧天下33栋房屋的买受人，谢焕雄与异议人之间的合同关系已经终止，双方基于儋州市白马井镇恒大金碧天下33栋房屋的《商品房买卖合同》已经无任何债权债务，异议人没有将上述房屋产权转移登记至谢焕雄名下的义务。三、本案儋州市不动产登记中心电脑系统中的备案信息并不代表涉案房屋的真实交易情况，不得据此对涉案房屋进行预查封。谢焕雄与异议人之间的《商品房买卖合同》是2012年9月12日完成的备案登记，谢焕雄将合同权利转让给史虎、彭晟灵后，经谢焕雄要求，异议人已经在预查封前向儋州市不动产登记中心递交了撤销备案申请，将儋州市白马井镇滨海新区恒大金碧天下33栋房屋的《商品房买卖合同》备案进行撤销，谢焕雄与异议人之间的《商品房买卖合同》备案已经撤销。虽然儋州市不动产登记中心在收到异议人的书面备案申请后，因系统原因无法及时在联机系统中完成备案变更，但并不应当就此认为涉案房屋系被执行人谢焕雄购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，异议人与谢焕雄之间的合同已经因谢焕雄将合同权利转让给史虎、彭晟灵而终止。四、深圳市南山区人民法院对涉案房屋进行拍卖，将侵害异议人的物权。异议人并非本案被执行人，人民法院拍卖异议人名下的财产，没有法律依据。法院将异议人名下的房屋拍卖，将造成异议人无法正常行使物权，更将造成异议人无法向房屋的买受人履行合同义务，无法将房屋所有权转移登记到实际买受人史虎、彭晟灵名下。若房屋被拍卖，异议人将面临对房屋买受人承担违约责任的巨大风险。综上，河南省儋州市白马井镇恒大金碧天下33栋房屋亦并非谢焕雄名下财产，异议人是涉案房屋的所有权人，史虎、彭晟灵是涉案房屋的实际买受人，谢焕雄对涉案房屋没有任何权利，异议人没有向谢焕雄交付房屋的约定及法定义务。请求法院依法终止对该房屋的执行，解除对该房屋的预查封，以保护异议人的合法权益。 本院查明：申请执行人林轶超与被执行人海南炎陆集团有限公司、谢焕雄、林素玲民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月23日作出（2015）深南法民一初字第1223号民事判决书，判决：一、海南炎陆集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向林轶超偿还借款本金3800万元及利息（自2014年12月1日起按月息2%计算至款项还清之日止）；二、谢焕雄、林素玲对海南炎陆集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回林轶超的其他诉讼请求。该民事判决于2016年12月8日发生法律效力，林轶超于2017年3月15日向本院申请强制执行，案号为（2017）粤0305执1454号。2017年3月17日，本院预查封了被执行人谢焕雄名下位于海南省儋州恒大金碧天下33栋房产。2017年7月4日，本院作出（2017）粤0305执1454号之一执行裁定书，裁定拍卖包括被执行人谢焕雄名下位于海南省儋州恒大金碧天下33栋的房产在内的多套房产。 异议人儋州恒大滨海公司系位于海南省××白马井镇滨海新区的儋州恒大金碧天下商品房的开发商，取得了该项目的预售许可，儋州恒大金碧天下33栋房屋所有权人目前登记为异议人儋州恒大滨海公司。异议人儋州恒大滨海公司为证明其异议主张，还向本院提交了以下证据：1、《海南·恒大金碧天下楼宇认购书》，由异议人儋州恒大滨海公司与谢焕雄于2012年5月30日签订，约定由谢焕雄向异议人儋州恒大滨海公司购买恒大金碧天下A33栋房产；2、《具结书》，谢焕雄于2017年1月10日签署，称其于2012年1月10日认购了恒大金碧天下A33栋房产，现由于其本人原因，自愿退出对该房产的购买，由史虎、彭晟灵向儋州恒大滨海公司签署相关的协议以及办理该房产的购房相关手续，若因此引起的任何法律纠纷和经济赔偿均由其本人负责，与儋州恒大滨海投资公司无关；3、《旅游集团公司金碧天下项目更名/增名/减名审批表》，该表显示谢焕雄于2012年4月22日认购A33房，于2012年5月22日签约，成交总价4680208元，谢焕雄已于2012年4月27日共计支付房款4680208元，审批内容为将A33房由原客户谢焕雄更名至新客户史虎、彭晟灵名下，变更原因为“客户因出现重大变故，不能履行相关权利义务，特申请更名到其朋友名下继续履行”，审批时间为2017年1月19日；4、《儋州市商品房买卖合同备案登记申请表》，显示恒大金碧天下A33栋房产购房人为谢焕雄，2017年1月22日，麦必虎在该申请表下签署“撤销”二字；5、《商品房买卖合同》，异议人儋州恒大滨海公司与史虎、彭晟灵于2017年1月21日签订，约定史虎、彭晟灵向儋州恒大滨海公司购买恒大金碧天下第A33幢房产，房价为4680208元；6、《证明》，由儋州市不动产登记中心于2019年1月14日出具的，内容为：“儋州恒大金碧天下项目开发商为儋州恒大滨海投资有限公司，本小区A33栋别墅原业主为谢焕雄，开发商已于2012年9月12日完成备案，经原业主谢焕雄申请，开发商于2016年12月20日向儋州市不动产登记中心递交变更备案申请，将此房变更备案至史虎、彭晟灵名下，时逢全国’两证合一’改革，儋州市不动产登记中心在收悉开发商的纸质变更申请后，无法及时在系统改造的电脑系统上完成备案变更，2017年3月，深圳市南山区法院发函来我处查封尚备案在谢焕雄名下的A33栋别墅，特此证明！”7、《海花岛联销项目收款专用收据》，异议人儋州恒大滨海公司于2017年2月18日出具收据，称收到史虎、彭晟灵金碧天下A33房款4680208元；8、海南增值税普通发票，显示儋州恒大滨海投资有限公司2017年7月3日向史虎、彭晟灵金额为910208元的发票一张、金额为930000元的发票两张，三张发票备注为“海南恒大金碧天下一期-独栋区-28_40-A33栋”；9、《海花岛联销项目收款专用收据》，显示2017年2月18日异议人儋州恒大滨海公司向史虎、彭晟灵开具一份金碧天下A33栋房屋、金额为30070元的维修基金收据；10、恒大金碧天下A33栋房产《海南恒大金碧天下收楼流程表》、《交楼流程表》、《收楼物品确认书》，均由史虎、彭晟灵于2017年2月15日签署；11、金碧物业有限公司儋州分公司收费收据、POS机刷卡单，显示儋州恒大金碧天下独栋别墅3301的业主为史虎、彭晟灵，二人于2017年7月29日交纳2017年3月至2017年7月份别墅物业服务费等17589元；12、《证明》，金碧物业有限公司儋州分公司于2020年4月7日出具证明，证明儋州恒大金碧天下小区A33栋别墅业主史虎、彭晟灵在2017年2月15日已收楼。 另查，史虎、彭晟灵作为案外人，于2017年10月24日对儋州恒大金碧天下小区A33栋房产向本院提出排除执行异议，本院以（2017）粤0305执异145-146号执行裁定书依法驳回史虎、彭晟灵的异议请求，史虎、彭晟灵又向本院提起案外人执行异议之诉，请求撤销（2017）粤0305执异145-146号执行裁定书，判决停止对海南省××白马井镇滨海新区恒大金碧天下A33栋住宅（以下简称“涉案房产”）的强制执行，并解除对海南省××白马井镇滨海新区恒大金碧天下A33栋住宅的预查封，确认海南省××白马井镇滨海新区恒大金碧天下A33栋住宅归史虎、彭晟灵所有。本院作出（2018）粤0305民初104号民事判决书，驳回史虎、彭晟灵的全部诉讼请求。 根据儋州市不动产登记中心出具的《谢焕雄不动产查封登记信息汇总表》，儋州恒大金碧天下33栋房产目前仍备案在谢焕雄名下。 本院认为，首先，根据异议人儋州恒大滨海公司提交的《旅游集团公司金碧天下项目更名/增名/减名审批表》，谢焕雄与异议人儋州恒大滨海公司2012年5月22日签约买卖儋州恒大金碧天下33栋房产，谢焕雄于2012年4月27日即支付了全部购房款，该预售行为在儋州市不动产登记中心进行了备案登记，具有公示作用，虽然该房产登记的所有权人为该房产的开发商即异议人，但在谢焕雄支付完购房款之后，该房产的实际产权应归谢焕雄所有；其次，异议人在未办理撤销儋州恒大金碧天下33栋房产备案信息的情况下，另与案外人史虎、彭晟灵于2017年1月21日签订《商品房买卖合同》，约定将儋州恒大金碧天下33栋房产销售给史虎、彭晟灵，对签订此《商品房买卖合同》进行房屋买卖交易可能面临的后果和风险应有所预见，其对因涉案房产由本院预查封而无法过户给史虎、彭晟灵一事存在过错，因此而产生的纠纷应另循法律途径解决。对此，史虎、彭晟灵作为案外人向本院提出过执行异议和案外人执行异议之诉，在本案中不再重复处理；再次，由儋州市不动产登记中心于2019年1月14日出具的《证明》，称原业主谢焕雄与开发商于2016年12月20日向儋州市不动产登记中心递交变更备案申请，将涉案房产变更备案至史虎、彭晟灵名下，但此时史虎、彭晟灵尚未与儋州恒大滨海公司签订《商品房买卖合同》，该《证明》中陈述的内容与事实明显不符，本院对异议人提交此证据以证明其在本院对儋州恒大金碧天下33栋房产进行预查封前即向儋州市不动产登记中心申请备案撤销这证明目的不予确认；最后，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。综上，本院对海南省儋州恒大金碧天下33栋房屋进行预查封并进行拍卖，符合法律规定。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 驳回异议人儋州恒大滨海投资有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  韩悦秋 审判员  魏 梅 审判员  张 琼 二〇二〇年八月三十一日 书记员  黄 栗