河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终1371号上诉人（原审被告）：漯河帝禾物业管理有限责任公司。住所地：漯河市郾城区辽河路中段。法定代表人：耿超凡，任公司经理。委托诉讼代理人：樊锋，河南长风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上城公馆业主委员会。负责人：孙栋梁，任主任。委托诉讼代理人：杨爱云，漯河市诚信法律服务所法律工作者。原审第三人：漯河市威世纪物业管理有限公司。住所地：漯河市郾城区太行山路北段三利花园门面房。法定代表人：段肖梦，任公司经理。上诉人漯河市帝禾物业管理有限责任公司（以下简称帝禾物业公司）因与被上诉人上城公馆业主委员会及原审第三人漯河市威世纪物业管理有限公司（以下简称威世纪物业公司）物业管理服务合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2020）豫1104民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人帝禾物业公司法定代表人耿超凡及其委托诉讼代理人樊锋，被上诉人上城公馆业主委员会的委托诉讼代理人杨爱云到庭参加诉讼。原审第三人威世纪物业公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其依法适用缺席审理。本案现已审理终结。上诉人帝禾物业公司上诉请求：1.撤销一审判决。2.判令驳回被上诉人对上诉帝禾物业公司的起诉。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.被上诉人上城公馆业主委员会不具备诉讼主体资格。2.被上诉人在原审中所述的事实与理由失实。被上诉人上城公馆业主委员会答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院依法维持原判。被上诉人上城公馆业主委员会向一审法院提出的诉讼请求为：1.被告停止侵权，排除妨害，撤离上城公馆小区。2.请求被告将上城公馆小区29号楼1101号房腾出，交付给原告。一审法院经审理查明：原告上城公馆第二届业主委员会选举产生后，在漯河市××翟庄街道办事处备案，任期为2018年10月27日至2023年10月27日。2019年3月27日，原告上城公馆第二届业主委员会提出与被告帝禾物业公司解除服务合同的函。2019年7月21日原告上城公馆第二届业主委员会与第三人威世纪物业公司签订了物业管理服务合同，合同期限为：2019年8月1日至2020年7月31日。第三人威世纪物业公司进入上城公馆小区服务，被告帝禾物业公司因对原告上城公馆第二届业主委员会有异议，拒绝撤出该小区。2019年8月5日，召陵区住房和城乡建设局物业管理中心向被告帝禾物业公司下发通知，要求被告按照《河南省物业管理条例》的规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域，并在接到该通知后三日内与小区新一届业主委员会做好资料移交工作并撤出该小区。2019年10月22日，漯河市召陵区住房和城乡建设局向被告漯河帝禾物业公司作出撤消及限期整改通知，通知撤消该单位物业管理股于2019年8月12日做出的要求被告帝禾物业公司撤出上城公馆的通知。通知中又显示，根据上城公馆第二届业主代表大会的决议、第二届业主委员会发出的通知及第二届业主委员会向我单位提出申请，依据《河南省物业管理条例》第五十二条规定，业主大会或业主代表大会决定解聘业主服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。现根据《河南省物业管理条例》第八十三条规定，责令你公司自收到本通知之日起7日内进行整改，逾期将按照《河南省物业管理条例》第八十三条规定进行处罚。该通知下发后，被告帝禾物业公司仍未撤出上城公馆小区。2019年12月18日，漯河市××翟庄街道物业管理办公室、漯河市××翟庄街道办事处燕山路居委会向上城公馆小区全体业主发出公告：“第二届业主委员会共有7人，现有6人因个人原因辞去委员及主任职务，辞职人数过半，因此上城公馆第二届业主委员金解散。为了上城公馆小区良性发展需要，应上城公馆小区居民要求，决定成立上城公馆小区第三届业主委员会……。”现被告帝禾物业公司认为，本案中原告不具备诉讼主体资格。被告帝禾物业公司庭审中提交了一份与上城公馆第一届业主委员会签订的物业管理服务合同，合同期限为2019年8月18日起至2022年8月17日止，该合同上未加盖上城公馆第一届业主委员会公章。一审法院认为：业主委员会是在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，通过业主大会选举产生。本案中，上城公馆第二届业主委员会产生后在上城公馆小区所在的房地产行政主管部门进行了备案，其选举产生合法有效。业主委员会人数不满一半时，应该按照业主大会议事规则的规定，召开业主大会重新整补，是否解散也应该通过业主大会讨论评议，经专有部分占建筑物总面积一半以上的业主且占总人数半数的业主同意的，才可以解散当前的业主委员会。业主委员会的选举产生与解散都应该由业主大会决定，被告仅以漯河市××翟庄街道物业管理办公室、漯河市××翟庄街道办事处燕山路居委会于2019年12月18日发出的公告认为上城公馆第二届业主委员会已经解散，认为原告诉讼主体不适格，法院不予认可。《物业管理条例》规定：业主委员会是业主大会的执行机构，其代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。上城公馆第二届业主委员会已经向被告帝禾物业公司提出了解除服务合同的函告，且与第三人签订了物业服务管理合同，被告应该按照《河南省物业管理条例》第五十二条的规定退出物业管理区域也就是上城公馆小区。另外，原告并未举证证明被告现占用上城公馆物业用房29号楼1101房，对该部分诉讼请求，法院不予支持，原告可待有新的证据时，另行主张。一审法院判决：一、被告漯河帝禾物业管理有限公司应予本判决生效之日起十日内退出上城公馆小区；二、驳回原告上城公馆业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由被告漯河帝禾物业管理有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。根据双方当事人诉辩意见，归纳本案二审中的主要争议焦点为：一审法院判决结果是否正确。本院认为，业主委员会是物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，通过业主大会选举产生。本案中，上城公馆第二届业主委员会产生后在上城公馆小区所在的房地产行政主管部门进行了备案，其选举产生合法有效。业主委员会人数不满一半时，应按照业主大会议事规则的规定，召开业主大会重新整补，是否解散也应该通过业主大会讨论评议，经专有部分占建筑物总面积一半以上的业主且占总人数半数业主同意的，才可以解散当前的业主委员会。业主委员会的选举产生与解散都应该由业主大会决定，上诉人帝禾物业公司仅以漯河市××翟庄街道物业管理办公室及漯河市××翟庄街道办事处燕山路居委会于2019年12月18日发出的公告认为上城公馆第二届业主委员会已经解散，认为其诉讼主体不适格，本院不予认可。《物业管理条例》规定：业主委员会是业主大会的执行机构，其代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。上城公馆第二届业主委员会已经向上诉人帝禾物业公司提出了解除服务合同的函告，且与原审第三人威世纪物业公司签订了物业服务管理合同，故上诉人帝禾物业公司应当按照《河南省物业管理条例》第五十二条的规定退出物业管理区域即上城公馆小区。因被上诉人上城公馆业主委员会未举证证明上诉人帝禾物业公司现占用上城公馆物业用房29号楼1101号房，对于该项诉讼请求，本院不予支持。上诉人帝禾物业公司的上诉请求，因缺乏事实根据和法律依据，依法不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人漯河帝禾物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二〇年八月十三日书记员  张 鹏