北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7547号上诉人（原审原告）：北京市丰台区长辛店镇赵辛店村民委员会，住所地北京市丰台区长辛店镇赵辛店村919号。法定代表人：李永胜，主任。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐恒，北京谦君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京嘉隆宝业橡胶制品厂，住所地北京市丰台区葆台村109号。法定代表人：王立新，理事长。委托诉讼代理人：马守妍，北京市律通律师事务所律师。上诉人北京市丰台区长辛店镇赵辛店村民委员会（以下简称赵辛店村委会）因与被上诉人北京嘉隆宝业橡胶制品厂（以下简称嘉隆宝业橡胶厂）物权保护纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初7462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵辛店村委会上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持赵辛店村委会的全部诉讼请求或者发回重审；2．一二审案件受理费由嘉隆宝业橡胶厂负担。事实和理由：1．一审判决审理程序错误，嘉隆宝业橡胶厂没有提出反诉，一审判决却对嘉隆宝业橡胶厂提出《非住宅腾退补偿协议》中约定的解除是对《租赁合同》的部分解除的诉讼请求予以确认，属于超越职权。2．一审判决认定事实错误。《非住宅腾退补偿协议》中约定的解除是指对《租赁合同》的全部解除，是双方的真实意思表示，协议条款没有争议。一审判决认定为部分解除，是错误的。嘉隆宝业橡胶厂未按补偿协议的约定腾退全部房屋和租赁场地，北京紫金盟投资管理中心（以下简称紫金盟中心）仅支付部分腾退补偿款，证明双方的真实意思是《租赁合同》的全部解除，非部分解除。嘉隆宝业橡胶厂所建房屋均为违建，拆除不应获得补偿。赵辛店村委会借蟒牛河改造给予补偿，已给予嘉隆宝业橡胶厂极大的照顾，在此基础上，赵辛店村委会也应将全部房屋和租赁场地收回。3．一审判决驳回赵辛店村委会要求嘉隆宝业橡胶厂腾退场地并支付占有使用费和逾期腾退违约金的诉讼请求，是错误的。4．一审判决依据租金发票认定紫金盟中心与嘉隆宝业橡胶厂的《租赁合同》尚在履行，属于认定事实错误。嘉隆宝业橡胶厂辩称，同意一审判决。1．赵辛店村委会不是本案适格主体。2．《非住宅腾退补偿协议》约定的腾退是对租赁场地的部分腾退，而不是全部腾退，约定的解除也是部分解除，而不是全部解除。《非住宅腾退补偿协议》第二条第1款明确约定嘉隆宝业橡胶厂需腾退的面积为1493.36平方米，且全部是建筑。腾退补偿款也是需要腾退的1493.36平方米的腾退补偿款，不是《租赁合同》约定的全部租赁面积8.97亩+建筑面积483.3平方米的腾退补偿款。3．《租赁合同》仍处于正常履行状态，嘉隆宝业橡胶厂一直按时足额支付租金。双方的《租赁合同》没有解除。赵辛店村委会向一审法院起诉请求：1．嘉隆宝业橡胶厂将坐落于北京市丰台区赵辛店村北岗洼1号的场地（以下简称案涉场地）腾退交还赵辛店村委会；2．嘉隆宝业橡胶厂支付赵辛店村委会自2016年12月2日起至实际腾退之日止的占有使用费[计算方式43000元/亩/年*（承租面积8.97亩-腾退面积2.24亩）*占用时间]；3．嘉隆宝业橡胶厂支付赵辛店村委会逾期腾退违约金1013019元；4．案件受理费由嘉隆宝业橡胶厂负担。一审法院认定事实：2006年9月28日，北京市丰台区赵辛店农工商联合公司（甲方，2015年8月3日名称变更为北京紫金盟投资管理中心）与嘉隆宝业橡胶厂（乙方）签订《租赁合同》，约定，出租场地位于赵辛店村北岗洼1号院，场地面积见附件一。场地用途为生产经营，除双方另有约定外，乙方不得任意改变场地用途。租赁期限自2007年元月1日至2026年12月31日止，计20年；租金标准：场地年租金为80000元，租金支付方式为上交租金，支票支付。双方在合同第九条约定，在租赁期内，乙方所建建筑归乙方所有。如遇国家征用此院，由乙方投资所建的房屋赔偿部分归乙方所有。第十一条提前终止合同：1、租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前叁个书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。2、租赁期内，如因国家、政府规划占地、建设等不可抗力因素，甲、乙双方必须无条件终止合同，按国家相关规定执行。该合同附件房屋场地平面图中载明，占地面积8.97亩，建筑面积483.3平方米。2016年11月28日，紫金盟中心（甲方）与嘉隆宝业橡胶厂法定代表人王立新（乙方）签订《非住宅腾退补偿协议》，就乙方房屋和场地腾退补偿事宜达成如下协议：一、被腾退房屋及场地的基本情况：位置：长辛店镇赵辛店村；二、腾退补偿款：1.乙方在腾退范围内有非住宅面积共计1493.36平方米，其中非住宅建筑面积1292.36平方米，评估价格1710114元；棚子面积701平方米，评估价格55350元；总价1765464元；2.搬迁补助费32309元；3.一次性停产停业综合补助费1033888元；4.附属物补偿费545069元；以上腾退补偿款共计3376730元。三、交房、腾退期限：乙方应自本协议生效后三日内，腾空本协议第一条所指的全部房屋和场地并交与甲方委托的拆除公司拆除。十、其他：乙方在签订本协议的同时，须将涉及本协议第一条所述被腾退房屋及场地的租赁合同、相关补充协议以及其他一切合同的原件（下称“原合同”）交予甲方，上述原合同自本协议签订之日起解除，且解除后甲乙双方互不承担违约责任和损害赔偿责任，乙方不再依据原合同向甲方及其关联主张任何权利。腾退补偿协议签订后，紫金盟中心支付嘉隆宝业橡胶厂腾退补偿款2701384元。一审中，赵辛店村委会提交《土地所有权证书》和北京市丰台区长辛店镇人民政府出具的《证明》，拟证明其系案涉场地的土地所有权人。上述《土地所有权证书》显示，土地所有权人为北京市丰台区长辛店镇赵辛店村经济合作社，地址为北京市丰台区长辛店镇赵辛店村，土地总面积7.1951公顷。嘉隆宝业橡胶厂不认可该证据的证明目的。《证明》内容为：北京市丰台区长辛店镇赵辛店村经济合作社是指在农村双层体系下，集体共有、合作策划、自主经营、服务社员的农村集体经济组织，代行赵辛店村委会行使土地资产管理权。对此，嘉隆宝业橡胶厂认可其真实性，但不认可证明目的。赵辛店村委会主张其与嘉隆宝业橡胶厂签订的《租赁合同》自签订《非住宅腾退补偿协议》之日起已经解除，其已书面通知嘉隆宝业橡胶厂腾退交还案涉场地和房屋，支付占地使用费。为证明其主张，赵辛店村委会提交《通知书》在案佐证。《通知书》上载明：嘉隆宝业橡胶厂：2016年11月28日，贵厂与我单位签订《非住宅腾退补偿协议》。协议第十条约定，自本协议签订之日起，原合同解除，双方互不承担赔偿责任，贵厂不再依据原合同主张任何权利。原合同解除后，贵厂一直未腾退全部的房屋及土地，经我单位多次催促至今仍在占用。现我单位向贵厂通知如下：1.请贵厂于2020年4月5日前将承租的场地及场地上的全部房屋腾退交还我单位；2.请贵厂于2020年4月5日前向我单位支付自2016年12月2日至2020年3月31日的占用使用费963311.92元。赵辛店村委会另提交《房屋、场地租赁合同》，拟证明同一时期、相同地段、相同使用性质的土地租赁价格情况，并以此作为占用使用费的计算依据。对上述两份证据，嘉隆宝业橡胶厂均不予认可。嘉隆宝业橡胶厂主张双方签订的《租赁合同》并未解除，并提交《北京增值税专用发票》证明其已按照合同约定全额缴纳2017年至2019年租金。赵辛店村委会对发票的真实性不持异议，但不认可证明目的。诉讼中，赵辛店村委会和紫金盟中心共同出具的《证明》显示，紫金盟中心属赵辛店村委会的经济组织，其权利义务全部由赵辛店村委会承担。一审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，紫金盟中心系赵辛店村委会的经济组织，根据其与嘉隆宝业橡胶厂签订的《租赁合同》和《非住宅腾退补偿协议》，嘉隆宝业橡胶厂将其承租的部分面积腾退返还给紫金盟中心，紫金盟中心按照相关规定予以补偿，故双方在《非住宅腾退补偿协议》中关于“乙方在签订本协议的同时，须将涉及本协议第一条所述被腾退房屋及场地的租赁合同、相关补充协议以及其他一切合同的原件（下称“原合同”）交予甲方，上述原合同自本协议签订之日起解除。”的约定，应为双方仅针对实际腾退返还的1493.36平方米租赁面积的约定，系双方协商一致对《租赁合同》的部分解除。一审中，嘉隆宝业橡胶厂提交的租金发票，亦能证明其与紫金盟中心的租赁合同尚在履行中。因紫金盟中心与嘉隆宝业橡胶厂的租赁关系尚未解除，故赵辛店村委会以其为案涉场地的土地所有权人，要求嘉隆宝业橡胶厂腾退场地并支付占有使用费和逾期腾退违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院于2020年6月判决：驳回北京市丰台区长辛店镇赵辛店村民委员会的全部诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。另，二审诉讼中，王立新认可其与紫金盟中心签订《非住宅腾退补偿协议》的行为系代表嘉隆宝业橡胶厂。本院认为，结合二审庭审情况及赵辛店村委会上诉请求，本案的争议焦点为：嘉隆宝业橡胶厂是否应当全部腾退租赁场地并向赵辛店村委会支付占地使用费及逾期腾退违约金。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，紫金盟中心与嘉隆宝业橡胶厂所签《租赁合同》中约定的出租场地是赵辛店村北岗洼1号院，占地面积为8.97亩，建筑面积为483.3平方米。紫金盟中心与王立新签订的《非住宅腾退补偿协议》中载明的腾退房屋及场地位置为长辛店镇赵辛店村。腾退补偿款所包括的面积是，腾退范围内非住宅面积共计1493.36平方米，其中非住宅建筑面积1292.36平方米，评估价格1710114元，棚子面积701平方米，评估价格55250元，总价1765464元。从协议约定的内容来看，两份协议中所载明的面积显属不同，且悬殊非常大。关于《非住宅腾退补偿协议》第十条的约定内容为：王立新在签订本协议的同时，须将涉及本协议第一条所述被腾退房屋及场地的租赁合同、相关补充协议以及其他一切合同的原件（下称“原合同”）交予紫金盟中心，上述原合同自本协议签订之日起解除，且解除后双方互不承担违约责任和损害赔偿责任，王立新不再依据原合同向紫金盟中心及其关联主张任何权利。赵辛店村委会以该协议条款约定的内容证明，双方签订的《租赁合同》已经解除，王立新应当腾退全部租赁场地。王立新否认赵辛店村委会的主张，认为双方签订的《租赁合同》并未解除，且其一直交纳租赁费，并提供了其向赵辛店村委会交纳的2017年至2019年租金发票。本院认为，首先，《非住宅腾退补偿协议》第十条约定解除的是涉及本协议第一条所述被腾退房屋及场地的租赁合同等一切合同，而《非住宅腾退补偿协议》第一条载明的腾退房屋及场地位置为长辛店镇赵辛店村，与双方所签《租赁合同》中约定的租赁范围不一致，且该位置并不准确。其次，《非住宅腾退补偿协议》系于2016年11月28日签订，而嘉隆宝业橡胶厂自2017年至2019年仍继续按《租赁合同》约定的租金数额交纳租金，紫金盟中心亦收取了租金，上述行为可以确认双方的《租赁合同》尚在履行中。故紫金盟中心依据《非住宅腾退补偿协议》第十条的约定，认为双方《租赁合同》已解除的主张，缺乏依据，本院不予采信。综上，赵辛店村委会以双方签订的《租赁合同》已经解除，要求嘉隆宝业橡胶厂腾退全部租赁场地并支付占有使用费及逾期腾退违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，赵辛店村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23007元，由北京市丰台区长辛店镇赵辛店村民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年八月三十一日书记员 张 璐