内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终233号上诉人（一审原告、反诉被告）：刘某，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古松柏律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：田某，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：张某，内蒙古矩成律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：兴安盟钰鑫房地产开发有限责任公司。法定代表人：包某。委托诉讼代理人：高某，内蒙古兴新律师事务所律师。上诉人刘某因与上诉人田某、被上诉人兴安盟钰鑫房地产开发有限责任公司（以下简称钰鑫房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2019）内2221民初4671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人刘某及其委托诉讼代理人杨某、上诉人田某的委托诉讼代理人张某、被上诉人钰鑫房地产公司的委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某上诉请求：1、请求撤销一审法院判决第一项；2、依法改判支持刘某的一审诉讼请求，解除双方租赁合同，并判令田某返还原告租金35万元；3、改判田某与钰鑫房地产公司连带赔偿原告装修损失275589元、加盟费20000元、评估费10000元、设备费141500元，以上合计447089元；4、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1、依据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（六）不符合安全标准的。根据《商品房租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。一审举证证明双方2017年10月31日签署租赁合同，2018年10月24日因证照不全提出要求退租，租房前说各种证照齐全，实际上未有房屋产权证及消防证，2019年3月乌市法院开庭时，田某仍未取得房屋产权证，而钰鑫房地产公司开发的商住楼一直未通过消防验收。2、《商品房买卖合同》明确约定房屋交付使用条件为“商品房经竣工验收合格”；消防法第十条第三款规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。被上诉人未出示验收合格证以欺骗手段骗取签订租赁合同与租金应为无效。3、田某隐瞒真相、违法出租房屋，无权要求刘某履行合同及缴纳2019年度的租金及其他费用。无论经营何种行业，未通过消防验收未取得房屋产权证不可能正常经营，消防部门会经常检查处罚查封。4、上诉人的损失金额有租赁合同，有评估报告等证据足以证明，田某既没有提出重新评估也没有反驳证据予以推翻，依法应予以采纳。5、钰鑫房地产公司虽提交2019年4月10日下发的消防验收手续，但改变不了整体建筑工程未经依法验收合格前违法交付给刘某使用的事实，该违法行为已经给刘某造成了损失。所以应确认双方所签合同无效，应予解除。钰鑫房地产公司应承担连带赔偿责任。田某辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方所签合同有效，刘某一直占有使用房屋，应承担给付租金并承担相应费用，要求返还租金无法律依据。房屋已经验收，田某不存在欺骗行为。租赁合同签订时，我方已经让出足够的装修时间。钰鑫房地产公司辩称，刘某所依据的规定，是这种房屋不允许出租，但按照合同法及司法解释只有违反法律、行政法规的强制性规定的房屋才不能租赁，而刘某引用的是规章不属于强制性规定，本案诉争的工程是消防验收合格的，一审期间我方已将相关材料提交给法院，我们不是没有验收，而是验收手续在消防部门。本案是合同纠纷，按照合同相对性原则，刘某只能主张违约，我方不是合同相对方，因此刘某要求我方承担违约属于主体不适格。田某上诉请求：请求撤销一审法院判决第二项，改判刘某给付田某2018年12月15日至2019年12月15日房屋租金350000元、房屋取暖费14979.8元、物业管理费12954.44元，合计377934.24元。事实和理由：1、双方签订租赁合同，明确约定了租期和租金。签订合同后田某将房屋交付给刘某使用并进行装修，且刘某一直占有使用房屋至今。2、一审法院认定租赁合同有效，田某已经履行交付房屋义务，刘某应承担给付租金的义务，一审法院判决租金自2019年4月份开始给付于法无据。3、刘某于2017年12月7日取得营业执照，经营范围为咨询类公司。根据《内蒙古自治区民办教育类培训机构设置指导标准》第二条的规定，刘某所开设的咨询类机构不属于培训机构。直至庭审结束刘某也未提供相应证据证明教育机构要求提供建设单位消防验收手续，也未提交证据证明因消防手续问题导致其无法经营的事实。4、刘某的诉讼请求为返还350000元租金，而一审判决从2019年4月份开始计算租金，实际上为刘某减免14个月租金远远超出其诉讼请求。刘某辩称，不同意田某的上诉请求。双方签订的租赁合同具有商业性质，所以在未取得消防证和产权证的情况下，田某是不能出租该房屋的。2019年4月田某取得了消防验收手续才有权出租。教育部门多次到我处因消防手续问题不允许经营。钰鑫房地产公司辩称，与我公司无关，不发表答辩意见。刘某向一审法院提出诉讼请求：1、要求解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的租赁合同；2、判令被告（反诉原告）田某返还原告（反诉被告）租金350000元；3、判决二被告连带赔偿原告装修损失100000元、加盟费20000元。4、诉讼费用由被告负担。诉讼中原告（反诉被告）变更诉请要求增加装修损失175589元、评估费10000元、设备费用141500元。田某向一审法院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）履行双方签订的《房屋租赁合同》，给付2018年至2019年房租350000元、房屋取暖费14979.80元、物业管理费12954.44元，合计377934.24元；2、反诉费由原告（反诉被告）承担。刘某向一审法院提交如下证据：1、房屋买卖合同两份、租赁合同一份、收条一份，证明田某将在钰鑫房地产公司购买的房屋出租给刘某，钰鑫房地产公司交付给田某的房屋缺少验收手续。田某质证，对真实性没有异议，房屋是我方在钰鑫房地产公司购买，房产公司于2017年10月26日交付我们使用后，我方出租给刘某，我方认为手续是齐全的。钰鑫房地产公司质证，对真实性没有异议，房屋没有达到竣工验收标准，不经相关部门批准我们是不能交付房屋的。2、工商营业执照一份、加盟哈喽贝比协议书、钰鑫房地产公司证明、复举租赁合同，证明刘某租赁房屋的目的是用于教育培训咨询，田某是知晓刘某的租赁目的的，产权证现在仍无法办理。田某质证，我方接受的房屋是验收合格的。钰鑫房地产公司质证，与其公司没有关系。3、录音光盘一张，证明钰鑫房地产公司将消防未验收合格的房屋交付给田某违法，田某明知消防验收未通过隐瞒事实将房屋出租给刘某。田某质证，对真实性没有异议，录音可以证实租赁时没有谈过消防问题，不存在隐瞒问题。钰鑫房地产公司质证，如果消防验收不合格是不允许入住的，我公司交付的楼房是合格的，已经下达了验收合格通知。4、评估报告、装修合同、乌兰浩特市金角楼梯日杂商店报价单、鉴定费收据两枚、收据三枚、新奇电料商行购买的装修用灯具以及其他设施清单两份，证明鉴定结论真实有效，评估鉴定费为10000元。田某质证，不是正式票据，对装修施工合同不认可，与鉴定报告矛盾，对鉴定报告的真实性没有异议，鉴定后刘某的设备漏水把房屋泡了，未计算折旧，能搬走的物品不能要求赔偿。合同约定谁提出解除合同损失由谁负担，损失应由刘某承担。钰鑫房地产公司质证与我公司没有关系。田某针对争议焦点提交如下证据：1、不动产登记证明两份、入住手续资料(电梯使用规定、消防安全责任书)，证明其出租的房屋符合标准，已办理了不动产登记证明。刘某质证，不能证明该房屋符合标准，也不能证明消防经过验收。2、营业执照一份，证明刘某所经营的项目是咨询，并非原告所述教育机构，咨询是不需要教育部门批准的。刘某质证，我们主要是教育机构不是咨询机构。3、取暖费收据、物业费收据，证明取暖费、物业费应由刘某承担。刘某质证，不同意给付以上费用。钰鑫房地产公司对田某的证据均质证没有异议。钰鑫房地产公司针对争议焦点提交消防验收意见书一份，证明消防验收合格，装修后应由买方进行消防验收。刘某质证，对真实性没有异议，但是对证明的内容有异议，意见书是2019年4月10日出具，当时已经是诉讼当中，田某出租的房屋不符合安全标准，损失后果已经造成，二被告过错已成既定事实，不是意见书能改变的。田某质证，对真实性及证明的内容均无异议，可以证明我们租给刘某的房屋是符合验收标准的。一审法院认定事实如下：2017年8月21日田某在钰鑫房地产公司处购买位于乌兰浩特五一北路西侧、针织巷北侧，钰鑫国际商住楼【3-11-（73）钰鑫国际商住楼-商业-9、10】两处商业用房。2017年10月31日刘某与田某签订房屋租赁合同一份，约定刘某承租田某的钰鑫国际9号、10号两处门市，两户租金一年350000元，租赁期限2017年12月15日至2022年12月14日，承租方承担取暖费、电费、税费、物业费、土地租金、房屋租赁税等一切费用。房屋租金按年给付，需提前半个月一次性交齐房租，否则视为违约，刘某于签订合同当日交付押金10000元，于2017年10月22日向田某交付租房定金20000元，后期又交付了2017年12月至2018年11月间的房屋租金350000元。2017年11月13日刘某与北京哈喽贝比教育咨询有限公司签订咨询协议书一份，刘某现已为开设该教育咨询机构对租赁的房屋进行了装修，经兴安盟丰信工程项目管理有限责任公司对刘某装修进行鉴定,报告认定：一、房屋装修工程275589元，其中土建及装饰工程243565元，安装工程32024元；二、现场设备费用141500元。现刘某以田某租赁给其的房屋未通过消防验收，导致其无法开办教育咨询机构为由诉至该院，要求田某解除租赁合同，返还其房屋租金350000元，并要求田某）与钰鑫房地产公司连带赔偿其装修损失275589元、加盟费20000元、评估费10000元、设备费用141500元。田某反诉要求刘某履行合同给付房屋租金350000元、取暖费14979.80元、物业管理费12954.44元。另查，兴安盟公安消防支队于2019年4月10日下发兴公消验字【2019】第0026号建设工程消防验收意见书，载明：钰鑫房地产公司申报的钰鑫国际商住楼工程消防验收合格。一审法院认为，刘某与田某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，该租赁合同合法有效。合同签订后田某已将房屋交付刘某，刘某也已经对房屋进行了装修，现刘某提出涉案房屋未通过消防验收要求解除租赁合同，因法庭辩论终结前钰鑫房地产公司已向该院提交了消防部门出具的验收意见书，故刘某提出的诉请理由不能成立，刘某解除合同及赔偿损失的诉讼请求该院不予支持。因涉案房屋的消防验收手续是2019年4月10日下发结合案件实际情况，从鼓励交易，维护各方权益的角度，该院认为，刘某应自2019年4月10日起向田某交纳房屋租金及相关费用，刘某已交纳给田某的350000元租金可视为其交付的2019年4月10日至2020年4月10日的租金。刘某已交付的2017年度取暖费应视为其交付的2019年度取暖费，另田某诉请的物业费，因该物业费亦应从2019年度起算，因合同中约定该费用由刘某承担，田某只有在已代为负担的情况下方可追偿，庭审中，田某对此并未举证证明，故该院对田某要求刘某给付租金、取暖费及物业费的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条、第九十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）刘某的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）田某的诉讼请求。本诉案件受理费5885元，由原告（反诉被告）刘某负担，反诉案件受理费3485元被告（反诉原告）田某负担。二审中，刘某申请刘慧英出庭作证，证明租赁期间教育部门阻止经营。经田某质证认为，证人证言不属于新证据，且证人与刘某是合伙人关系，对证人证言不予认可。钰鑫房地产公司质证认为，刘某经营的是咨询公司不是教育培训机构，在一审辩论前已经取得消防验收手续。田某提交照片二张，证明房屋内有损坏。刘某质证认为，照片的内容不清楚，隔断的问题不是主体墙。二审查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，二审中双方均同意解除租赁合同关系，故双方租赁合同予以解除。双方各自损失如何承担的问题。案涉房屋在租赁时未经消防部门进行验收，田某作为出租人违反法律规定，主观具有过错。而刘某作为承租人在租赁房屋时应具有审查注意义务，其主观亦具有过错，双方过错程度各为50%。关于刘某的装修损失田某应承担137794.5元（275589×50%）。关于刘某主张的加盟费20000元未提交有效证据证明，本院不予支持。关于刘某主张的设备费141500元，因设备不属于附合装饰物，且刘某在二审中其自认大部分已经取走，故对其该项主张不予支持。关于房屋租赁费承担的问题。结合双方的本诉和反诉，刘某要求返还已付租赁费350000元；而田某反诉主张第二年度租赁费350000元。刘某在2017年12月15日至2019年12月15日期间虽占有房屋，但双方对租赁纠纷的产生均有过错，故刘某应承担租赁费350000元（700000元×50%）。因刘某已经支付田某350000元租赁费，故田某要求给付租赁费的请求，本院不予支持。关于租赁期间所发生的取暖费、物业费，虽在合同中已经明确约定由承租人刘某承担，但应依据双方的过错予以分担。田某已缴纳取暖费14979.8元、物业费12954.44元，刘某应承担取暖费7489.9元（14979.8元×50%）、物业费6477.22元（12954.44元×50%）。综上所述，上诉人刘某、上诉人田某的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2019）内2221民初4671号民事判决；二、刘某与田某于2017年10月31日签订《房屋租赁合同》予以解除；三、田某于本判决生效后十日内给付刘某房屋装修损失137794.5元；四、刘某于本判决生效后十日内给付田某取暖费7489.9元、物业费6477.22元；五、驳回刘某的其他诉讼请求；六、驳回田某的其他反诉请求。一、二审案件受理费22765元，由上诉人刘某负担10635.5元，田某负担12129.5元；评估费10000元，刘某负担5000元，田某负担5000元。本判决为终审判决。审判长 白宏楠审判员 曲 威审判员 杨丽君 二〇二〇年八月二十四日书记员 金 龙