重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初7883号原告：唐启元，男，1989年10月27日出生，羌族，住四川省北川羌族自治县。委托诉讼代理人：兀阳洋，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：曾梦，女，1988年5月6日出生，汉族，住重庆市渝中区，现住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：姜昊（曾梦之夫），男，住重庆市渝中区，现住重庆市渝北区。原告唐启元与被告曾梦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐启元的委托诉讼代理人兀阳洋，被告曾梦及其委托诉讼代理人姜昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐启元向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁押金7000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告唐启元最初从开发商处承租案涉房屋，被告从开发商处购得案涉房屋后，双方于2018年6月9日签署《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》。合同约定，原告唐启元承租位于重庆市沙坪坝区某路XX号附XXX号商铺，租赁用途为教育培训，租期自2018年1月1日起至2022年12月31日；优惠期为2018年1月1日起至2018年8月31日以及2019年1月1日起至2019年2月28日；优惠期租金159.5元／月，第一二年租金1993.75元／月，第三年租金2113.38元／月，第四年租金2432.38元／月，第五年租金2831.13元／月；租赁押金为7000元。原告唐启元足额缴纳了押金以及2020年3月（含）以前的全部租金。因受“新冠疫情”影响，从事教育培训行业的原告唐启元遭受了巨大经济损失，已无法继续经营，符合租赁合同约定的合同自然终止的情形。在双方本已达成一致的情况下，被告于2020年4月21日指令物业公司强制锁门，随后又以原告唐启元违约为由通知解除租赁合同。后经双方多次协商，被告拒不开锁，不配合原告继续搬离、腾空房屋，也不退还租赁押金。被告的行为已给原告造成严重损失，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告曾梦辩称，原、被告签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》中约定如未按时支付租金，租赁押金不予退还。原告唐启元从2020年4月1日起便未支付租金，被告无需退还租赁押金。因考虑疫情影响，被告曾主动找到原告协商，愿意降低租金，但原告不同意，并在被告商铺附近另行租赁房屋。疫情并未导致原告无法经营，原告系借疫情逃避违约责任。2020年5月30日，双方达成恢复墙体的协议，原告也于2020年6月19日将墙体恢复，原告在搬离后，未将商铺返还被告，也未与被告办理交接。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2018年6月9日，曾梦（甲方）与唐启元（乙方）签订《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》，合同主要约定以下内容：1.商铺坐落地址：沙坪坝区某路XX号附XXX号（自编号S2-4-2-37号），商铺建筑面积79.75平方米。租赁用途：教育培训。租赁期限：2018年1月1日起至2022年12月31日止。优惠期2018年1月1日起至2018年8月31日止，2019年1月1日起至2019年2月28日止。优惠期租金为2元/㎡/月，每月租金为159.50元。第一二年租金25元/㎡/月，按建筑面积79.75/㎡计算，每月租金为1993.75㎡。第三年租金26.5元/㎡/月，每月租金为2113.38元。第四年租金为30.50元/㎡/月，每月租金为2432.38元。租金按季度支付，乙方需每次提前10个日历天向甲方交付下一季度的租金，甲方在足额收到乙方交纳的费用后向乙方出具收据。乙方向甲方支付押金7000元。合同还约定，乙方逾期付款每逾期一日按租赁总金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过15天，甲方可单方面解除合同并有权转租他人，乙方所交租赁押金不退。乙方退场时，对租赁房屋所作的装修归甲方所有，乙方不得拆除，也不得进行损坏；但乙方有义务按甲方要求将拆除的非承重墙还原至改造前状态且不得损坏室内天棚、地面、墙面原有装修（除因恢复隔墙导致的合理损坏外），否则甲方有权利从租赁押金中扣除还原等产生的相关费用。合同签订后，案涉门面由唐启元使用，唐启元按约支付租金及押金7000元，唐启元最后一次缴纳租金的时间为2019年12月23日，缴纳租金6340.12元，租金支付期间为2020年1月至3月。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。2020年4月21日，华宇温莎小镇物业客户中心向曾梦发送短信息，称重庆天勤教育信息咨询服务有限公司的商家明确告知客户中心不再承租涉案房屋，要将房屋内的空调等物品搬走。现该门面欠付2-4月物管费、电费、公摊费共计962.99元，客户中心未允许租户搬离以上物品，并对门面上锁。要求曾梦告知承租商家缴清欠费，得到业主允许后方可搬离物品。2020年4月26日，曾梦向唐启元发出《解除通知书》，载明因唐启元违反合同约定，迟延支付租金已达10日以上，依据合同通知如下：1.即日起，解除通知人与你与2018年6月9日签署的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》。2.限你于2020年5月1日之前搬离所租赁的商铺，并与通知人办理商铺交接事宜。逾期未搬离的，通知人有权自行处置你遗留在商铺内的所有物品，所造成的后果均由你自行独自承担。3.你搬离商铺并与通知人办理商铺交接之前，务必结清所拖欠的租金。4.你搬离商铺并与通知人办理商铺交接之前，务必结清你租赁期间所产生的水电气费及其他费用。5.你搬离商铺并与通知人办理商铺交接之前，务必将你已经拆除的非承重墙还原至原状且不得损坏商铺室内原有装修。6.你未能按照此通知履行的，通知人有权代为履行，所产生的费用由你全部承担。此通知书自送达你之日具备法律效力。原告举示一份其发出的落款于2020年4月27日的《要求办理商铺交接的函》，载明：我方已收到贵方出具的《解除通知书》，并就该通知书作出如下答复：1.我方确认双方已于2020年4月24日解除《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》。2.我方已在2020年4月22日前结清租赁期间所产生的水电气费、物业费等费用。3.我方同意于2020年5月1日搬离商铺，办理交接。4.关于疫情期间租金优惠方案，租金、保证金结算等问题，贵我双方尚未达成一致，我方将寻求其他途径维护我方的合法权益。2020年4月27日，我方应贵方要求搬离商铺内的设施设备。但商铺已被贵方上锁，致使我方连商铺都未能进入。为保证我方财产安全，请贵方在5月1日前安排人员打开商铺大门，以便我方搬离设施设备，顺利办理交接手续。否则，我方将不承担逾期办理的任何责任。庭审中，被告称未收到该通知，原告亦未举示证据证明其向被告送达过该函件。诉讼过程中，曾梦于2020年5月30日出具《委托书》，委托案外人荣凤代为处理与唐启元租赁合同纠纷事宜。2020年5月30日，曾梦等（甲方）与唐启元（乙方）签订《关于租房争议相关问题的解决协议》，约定：1、甲方同意乙方2020年5月30日便可搬离门面内所有设施设备，甲方配合办理出场相关手续。2、乙方同意于2020年6月20日前按照约定恢复装修拆除墙体。3、乙方同意缴纳50000元押金给甲方代表人，该押金仅用于保证乙方在规定时间内恢复拆除墙体，墙体恢复后，由甲方代表人验收确认后2小时内退还乙方。4、甲方关于墙体恢复相关监督和检验工作由甲方代表人全权执行，甲方代表人有权代表甲方所有业主确认签字。5、若因乙方原因导致未在规定时间内恢复墙体，押金归甲方所有，甲方拿保证金自行恢复墙体。若因甲方原因导致乙方未在规定时间内恢复墙体，则恢复约定时间顺延。6、甲乙双方同意将门面按原租赁协议要求恢复。7、墙体恢复期间，乙方不承担租金、物业等费用，所产生水电费、出渣费等因恢复产生的费用由乙方承担。8、乙方于协议签署2小时内将保证金打入甲方指定账户，逾期协议作废。9、在签署本协议之前，关于双方租金、押金、租赁期限等争议事项，乙方已诉至沙区人民法院，待法院依法裁决。庭审中，双方确认唐启元于2020年6月19日将墙体恢复。唐启元还举示了如下证据：（1）涉案商铺照片，拟证明涉案商铺在2020年5月11日时仍处于上锁状态，导致唐启元无法腾空租赁房屋。曾梦认为商铺门并非被告锁闭，而系由物管公司锁闭。（2）沙坪坝区校外培训机构线下培训复训疫情防控工作方案，拟证明沙区线下培训教育机构在2020年5月29日才能申请复训，唐启元实际在2020年6月初才复训。曾梦对该组证据的三性予以认可。（3）唐启元代理人与物业公司项目经理舒丽的通话记录及文字整理记录，拟证明物业公司是受曾梦委托锁门。曾梦对该组证据的真实性不予认可。曾梦还举示了如下证据：（1）照片、朋友圈聊天截图，拟证明唐启元并非因疫情而无法经营，原告实际已经搬迁到其他商铺经营。唐启元对该组证据三性不予认可。（2）唐启元微信朋友圈截屏图，拟证明唐启元在未告知物管和出租人的情况下，自行搬离案涉商铺。唐启元对该组证据三性不予认可，认为仅能证明双方对租赁事宜进行协商。（3）微信群聊天截图、情况说明复印件，拟证明物管公司多次通知出租人、承租人到场协商，唐启元均未到场，唐启元并非因为疫情原因不能经营。唐启元对该证据三性不予认可。（4）58同城截图，拟证明唐启元在未经曾梦同意的情况下，私自在58同城上发布转租公告。唐启元对该证据三性不予认可，认为原告并非转租商铺，而是转让培训机构。庭审中，曾梦表示与唐启元之间的租赁合同尚未解除，唐启元应当继续支付租金及违约金，但表示对该主张另案起诉处理。上述事实，有唐启元举示的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》、转账凭证、《解除通知书》、《委托书》、《关于租房争议相关问题的解决协议》，曾梦举示的《解除通知书》、《关于租房争议相关问题的解决协议》、房地产权证及当事人的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原告唐启元、被告曾梦签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。本案的争议焦点为：一、此次新冠疫情是否符合唐启元与曾梦签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》中约定终止的情形；二、案涉租赁合同是否解除及解除时间；三、租赁押金是否应当退还。对此，本院逐一评析如下：一、此次新冠疫情是否符合唐启元与曾梦签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》中约定终止的情形《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》约定，若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用商铺时，双方互不承担责任，合同终止。本次新冠肺炎疫情虽然不能预见、不能避免、不能克服，可以将其视为不可抗力，但并非自然灾害，也未导致门面损毁或无法使用，不符合唐启元与曾梦签订的商铺租赁合同约定的终止情形。唐启元因此主张合同因疫情原因自然终止，缺乏依据，本院不予支持。二、案涉租赁合同是否解除及解除时间最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。审理中查明，唐启元确未按约支付曾梦自2020年4月1日起的租金。但唐启元承租涉案房屋系用于经营，疫情防控措施采取后，线下培训教育机构暂停开展培训，客观上导致唐启元的经营困难，收入减少。曾梦以唐启元逾期支付租金为由于2020年4月26日向唐启元发出《解除通知书》，主张解除合同，不符合法律规定，其发出的解除通知书不发生合同解除的效力。唐启元主张其在2020年4月27日向曾梦发出《要求办理商铺交接的函》中同意于2020年4月24日解除合同，曾梦称未收到该函，唐启元也未举证证明向曾梦送达了该函，故双方之间的租赁合同亦不在该时间点发生解除的效力。事实上，因案涉门面一直锁闭，双方之间关于租赁事宜尚在协商过程中，直至2020年5月30日曾梦委托荣凤与唐启元签订《关于租房争议相关问题的解决协议》，在该协议中，双方同意唐启元于2020年5月30日搬离门面内所有设施设备，甲方配合办理出场的相关手续，在此时，双方关于解除合同达成了明确的意思表示一致，双方之间的租赁合同于该时间点解除。三、租赁押金是否应当退还合同解除后，唐启元已按照《关于租房争议相关问题的解决协议》的约定搬离租赁商铺内所有设施设备，恢复装修拆除的墙体。庭审中，曾梦对唐启元按约定搬离涉案房屋并恢复墙体无异议，本院对此予以采信。唐启元按约履行了恢复租赁房屋，并返还曾梦的义务，曾梦亦应退还唐启元租赁押金7000元。曾梦认为双方合同未实际解除，不同意退还唐启元租赁押金，但该抗辩理由与审理查明的事实不符，本院不予采纳。曾梦提出唐启元逾期支付租金严重违约，按照合同约定不退还租赁押金，但合同第9.2条约定实际是将租赁押金作为解除合同违约金，该约定因与最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定不符，本院不予采纳。唐启元要求曾梦返还租赁押金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。至于曾梦主张唐启元欠付租金等费用，其表示在本案判决后另案处理，其可以通过另案诉讼予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告曾梦于本判决发生法律效力后三日内退还原告唐启元租赁押金7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告曾梦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈泫华二〇二〇年八月十五日书记员  杨 美