山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7832号上诉人（原审原告）：魏旭东，男，1955年11月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马祥印，山东盈德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曼，山东盈德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：张太亮，男，1976年10月13日出生，汉族，该公司职工，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南生活家装饰工程有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：陈英红，总经理。上诉人魏旭东因与被上诉人山东圣凯置业有限公司(以下简称圣凯公司)、济南生活家装饰工程有限公司(以下简称生活家公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2020)鲁0102民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。魏旭东上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判由生活家公司支付魏旭东2018年11月1日至2019年12月31日止的房屋占有使用费40,931.75元及利息2046.59元；3.依法改判由圣凯公司支付魏旭东2018年9月21日至2018年10月31日的房屋占有使用费3948.71元及利息198.07元；4.本案一审、二审诉讼费用（诉讼费、保全费、公告费、邮寄费等）由圣凯公司、生活家公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，虽然生活家公司与圣凯公司签订了《场地租赁合同》，向其足额支付了租金，系其正常履约行为，该行为确与魏旭东无关，但并不是生活家公司继续占有使用本案房屋的合法依据。根据一审已经查明的事实，魏旭东与圣凯公司的《委托经营租赁协议》已于2018年6月27日解除，圣凯公司自2018年6月28日起占有本案房屋已经没有合法依据。其与生活家公司签订的《场地租赁合同》有关本案房屋的部分，已经事实履行不能，双方有选择坚持继续履行的权利，但不应因此而侵犯第三人即魏旭东的合法权益。根据历下区法院（2018）鲁0102民初2956号判决第三项，圣凯公司应予2018年10月20日（该判决生效三十日内）向魏旭东返还房屋，并通知生活家公司止付租金并返还房屋。至此，圣凯公司对本案房屋不再享有任何权利，其与生活家公司之间的场地租赁合同有关本案房屋的部分构成无权处分，未经魏旭东的追认不产生效力。故而，生活家公司据此合同并不当然取得合法使用本案房屋的权利。二、根据物权法第39条之规定，魏旭东依法对本案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。生活家公司在未签订合同、未支付租金的情形下，实际占有使用魏旭东的房屋，已经侵犯了魏旭东的合法权益。在历下区法院（2018）鲁0102民初2956号判决生效后，魏旭东已先后于2018年10月24日、12月17日通过发送短信和律师函的形式明确告知生活家公司，已与圣凯公司解除协议，同意生活家公司继续使用该商铺，并督促其尽快与魏旭东签订租赁合同。由于其前期租金已付至10月31日，故2018年11月1日之后其租金支付对象便应调整为魏旭东。对此，生活家公司均予以拒绝，无视魏旭东的利益和诉求，继续使用本案房屋，并向圣凯公司支付租金，恶意侵犯魏旭东的财产权益。故，魏旭东有权向生活家公司主张自2018年11月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费40,931.75元及利息2046.59元。综上，生活家公司作为本案房屋的实际使用人，其依法负有向魏旭东腾房并支付房屋占有使用费的义务。魏旭东向其主张自2018年11月1日以后至今的房屋占有使用费及利息合法有据，一审法院认定事实不清，适用法律不当。圣凯公司辩称，基于魏旭东、圣凯公司就委托协议解除后，魏旭东与生活家公司明确做了租赁沟通和协商，且魏旭东自己已经在原审和本次审判诉状中明确表示委托协议解除后，圣凯公司不再享有出租权且并末存在实质性占用行为，故本案不应认定由圣凯公司承担占用费支付等责任。近几年实体经济整体处于低迷状态，魏旭东要求的租金是按购房款总额的7％、8％支付，已超远远超出了市场实际的租赁水平，这一点在本案生活家公司的租赁合同以及圣凯公司在一审中提交的证据“吴庆华判决文书”中历下法院就实际租金进行的鉴定中均可以看出。近年，受实体经济不景气影响，涉案商铺所在项目多处商铺闲置，整个项目也己较长期出现亏损，已导致类似案件累积较多，圣凯公司负累较重。且圣凯公司与魏旭东之间的委托管理协议已由魏旭东诉讼主动予以解除，在这种情况下再按照超出实际租金水平的比较多的标准支付租金，显然有失公平!另，对于合同期满或协议无效后，房屋占有使用费的支付标准现行法律应该也没有明确规定，到底是采用原合同约定的租金标准来确定，还是按房屋被占用期间实际租赁价格或同地段租赁市场价格确定，应当具体案件具体分析，应当以公平、公正原则为指引，这样魏旭东、圣凯公司当事人的合法权益才能都得到保障。综合答辩内容，恳请法院根据实际情况综合衡量、合理判决。生活家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、生活家公司与魏旭东不存在法律关系。生活家公司系与山东圣凯置业有限公司签订的租赁合同，并且已解除合同结清租金并搬离了租赁场地。生活家公司与魏旭东无任何法律关系，魏旭东向生活家公司主张权利，无法律及事实依据。二、生活家公司不存在任何过错。1、圣凯公司与业主出现纠纷后，业主们多次采取堵门等措施，已严重影响到生活家公司的正常营业，生活家公司多次与圣凯公司协商解除双方之间的租赁合同，并将租赁场所全部返还给圣凯公司，最终双方解除租赁合同，将租赁场所全部返还给圣凯公司。2、魏旭东通知生活家公司(2018)鲁0102民初2956号民事判决内容后，生活家公司同意将其房产交接给魏旭东，但因魏旭东的房产系整个租赁场地的中间一小部分，并无任何墙体等区分隔断，魏旭东实际接收后也无法正常使用，故魏旭东也并未实际找生活家公司办理交接手续。3、圣凯公司作为被执行人，济南市历下区人民法院向生活家公司下达协助执行通知后，相应租金系有济南市历下区人民法院依法执行至历下区人民法院法院账户。三、生活家公司系受害者，圣凯公司与业主们之间的纠纷给生活家公司造成了巨大的经济损失。因圣凯公司与业主们之间产生纠纷，业主们多次采取堵门等措施，致使生活家公司无法在租赁场地正常经营，给生活家公司造成巨大损失，包括经营损失，装修损失及另行租赁场地的损失等等，生活家公司也成为圣凯公司与业主们之间的纠纷最大受害者，承受了巨大的经济损失。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请依法维持一审判决，驳回魏旭东上诉请求。魏旭东向一审法院起诉请求：1.判令圣凯公司支付2018年9月21日至2018年10月31日的房屋占有使用费3948.71元及利息198.07元(房屋占有使用费以每天96.31元计算，计41天，利息以3948.71元为基数，2018年10月31日至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日至全额给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.判令生活家公司支付2018年11月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费40931.75元及利息2046.59元，2019年12月31日至实际迁出之日止房屋占有使用费(计算标准均同上，计425天)；3.判令圣凯公司对2018年11月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费的支付承担连带责任；4.判令本案诉讼费用(诉讼费、保全费、公告费、邮寄费等)由圣凯公司、生活家公司承担。一审法院认定事实：魏旭东系位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场1-2118房屋(建筑面积28.16平方米，房产证号为济房权证历字第165220号)的所有权人。2010年8月12日，魏旭东与圣凯公司签订《委托经营管理协议》一份，约定魏旭东将其所有的位于圣凯财富广场商业广场二层2D118号商铺(即前述的圣凯财富广场1-2118房屋)委托给圣凯公司管理，委托经营的期限为20年，自2010年9月1日起至2030年8月31日止；涉案商铺总楼款为502168元，双方同意每年年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年到第四年为商铺总楼款6%支付，第五年到第八年为商铺总楼款的7%支付，第九年到第十二年为商铺总楼款的8%支付，第十三年到第十六年为商铺总楼款的9%，第十七年到第二十年为商铺总楼款的10%；委托经营款每六个月支付一次，每次租金支付时间为每六个月到期后的30个工作日内；本协议有效期届满，圣凯公司需继续委托经营该商铺的，应于有效期届满之日2个月向魏旭东提出续约要求，魏旭东若无书面反对意见本协议顺延等条款。合同签订后，魏旭东按照合同履行了房屋交付义务。2015年5月1日，圣凯公司与生活家公司签订《场地租赁合同》，双方约定圣凯公司租赁给生活家公司的场地坐落于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场一层中厅、二层西厅部分区域，建筑面积为5260平方米，使用面积3920平方米，租赁期8年，自2015年3月1日至2023年5月31日止，合同签订后，生活家公司向圣凯公司支付履约保证金316666.67元及12个月租金人民币380万元后3日内，圣凯公司向生活家公司交付该场地。自2005年6月1日至2016年5月31日年租金380万元，租金每两年递增一次，每次递增5%。因圣凯公司拖欠房屋租金，魏旭东曾于2018年向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年8月28日作出(2018)鲁0102民初2956号民事判决：“本院认为魏旭东与圣凯公司之间签订的《委托经营管理协议》于2018年6月27日解除......判决如下：一、山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向魏旭东支付自2016年9月1日起至2018年6月27日止的欠付租金63674.13元及自2018年6月28日至本判决生效之日止的房屋占有使用费(计算标准为每天96.31元)；二、山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向魏旭东支付所欠租金的利息(以17450.34元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，分别自2017年4月1日、2017年10月1日、2018年4月1日起计算至本判决生效之日止；以11460.89元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月28日起计算至本判决生效之日止)；三、山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于济南市历下区源大街29号圣凯财富广场1-2118房屋返还给魏旭东；四、山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向魏旭东支付律师代理费6965元；五、驳回魏旭东超出部分的诉讼请求；六、驳回魏旭东的其他诉讼请求。”该判决已于2018年9月20日生效。2018年10月23日，魏旭东向一审法院申请强制执行，2018年10月29日，一审法院向被执行人圣凯公司发出执行通知书及报告财产令，要求被执行人履行义务并报告财产。后因被执行人圣凯公司无可被执行财产，一审法院于2019年4月4日作出(2018)鲁0102执3104号执行裁定书，裁定“终结本次执行程序。”2018年10月24日，魏旭东向生活家法定代表人陈英红手机号码13688076771发送短信“陈总您好!我没有找到圣凯的人，法院告诉我圣凯已经收到判决书，希望你们能够与我尽快签订合同，等您消息，尽量少打扰您，谢谢!”收到回复“收到”。2018年11月7日，生活家公司出具证明，载明：生活家公司与圣凯公司签订的租赁协议，租金已付至2018年10月31日，尚有保证金316666.67元在圣凯公司账面。2018年12月17日，魏旭东委托山东盈德律师事务所通过EMS向生活家公司发出律师函，要求生活家公司依法与魏旭东签订房屋租赁合同，并向魏旭东支付房屋占有使用费。次日，生活家公司签收该律师函，签收人赵老师。2019年3月30日，圣凯公司与生活家公司签订《解除租赁合同协议》，双方约定：因圣凯公司与租赁场地部分原产权人产生争议或纠纷未能妥善解决，致使生活家公司无法正常使用租赁场地进行经营，对经营造成一定的影响，现双方一致同意于2019年3月31日起解除《场地租赁合同》，此后双方不再存有租赁关系，双方亦不存在任何争议或经济纠纷；圣凯公司同意给予生活家公司10天以内的搬迁时间即2019年4月10日前生活家公司搬离，并将租赁场地按现有状貌交付甲方验收。生活家公司根据《场地租赁合同》2015年3月4日向圣凯公司缴纳的保证金，共计316666元，该费用作为生活家公司搬离租赁场所前场地使用费，圣凯公司不需再向生活家公司返还；生活家公司已结清全部租金及其他费用，不再欠付圣凯公司任何形式的租金或其他费用；因圣凯公司部分委托经营业主即原产权人等因素，给生活家公司及装修等损失，该协议签订后，生活家公司放弃追究相关责任的权利等条款。2019年4月11日，圣凯公司张玉出具收条，载明：今收到生活家门上钥匙共计6把。在本案审理过程中，圣凯公司与生活家公司认可，双方2018年的日租金为399万元/365天/5260平方米。一审法院认为，根据查明的事实，一审法院作出的(2018)鲁0102民初2956号民事判决已于2018年9月20日生效，该生效判决已认定魏旭东与圣凯公司于2010年8月12日签订的《委托经营管理协议》于2018年6月27日解除，并判决圣凯公司向魏旭东返还涉案商铺。从上述判决生效至今，圣凯公司既未按生效判决规定的日期将涉案商铺返还，又未与魏旭东重新签订协议，仍继续占用商铺。魏旭东要求参照(2018)鲁0102民初2956号民事判决确定的计算标准每天96.31元(502168元x7%=365天)，由圣凯公司支付自2018年9月21日至2019年12月31日止的房屋占有使用费并无不当，一审法院予以支持，数额为44880.46元(96.31元x466天=44880.46元)。对圣凯公司的关于根据实际市场或由第三方专业机构来确定涉案房屋占有使用费的支付标准的答辩意见，一审法院不予准许。关于魏旭东要求圣凯公司支付房屋占有使用费利息的诉讼请求。一审法院认为，圣凯公司在与魏旭东签订的《委托经营管理协议》解除并被生效判决要求返还涉案商铺的情况下，依然占用涉案商铺，且没有支付房屋占有使用费，给魏旭东造成了一定的损失，现魏旭东主张该损失自2018年9月21日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，数额为1399.23元(502168元×7%x4.35%x334天：365天)；2019年8月20日至2019年12月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，理由正当，一审法院予以支持。关于魏旭东要求圣凯公司支付律师费的诉讼请求，因该主张无法律依据，一审法院不予支持。关于魏旭东要求生活家公司支付房屋占有使用费及诉讼费用的诉讼请求，生活家公司系与圣凯公司签订的租赁合同，且已与圣凯公司解除租赁合同并足额支付租金后搬离了涉案房屋，魏旭东与生活家公司无关，故对于魏旭东该主张，一审法院不予支持综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、山东圣凯置业有限公司于判决生效之日起十日内向魏旭东支付2018年9月21日起至2019年12月31日止的房屋占有使用费为44880.46元；二、山东圣凯置业有限公司于判决生效之日起十日内向魏旭东支付2018年9月21日起至2019年8月19日止欠付房屋占有使用费的利息1399.23元；三、山东圣凯置业有限公司于判决生效之日起十日内向魏旭东支付自2019年8月20日至2019年12月31日止欠付房屋占有使用费的利息(以魏旭东支付的购房款502168元的7%为基数，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回魏旭东对济南生活家装饰工程有限公司的诉讼请求；五、驳回魏旭东的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取980元，由山东圣凯置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。魏旭东上诉主张生活家公司应支付涉案房屋占用使用费。经审查，2015年5月1日，圣凯公司与生活家公司签订《场地租赁合同》，涉案房屋由圣凯公司租赁给生活家公司使用。2019年3月30日，圣凯公司与生活家公司签订《解除租赁合同协议》，解除了双方的租赁合同，圣凯公司确认生活家公司已结清全部租金及其他费用。已查明，生活家公司已于2019年4月11日将涉案房屋交付给圣凯公司，圣凯公司亦确认生活家公司已结清涉案房屋的占用使用费，魏旭东在同一时间段基于同一涉案房屋仅能收取一份房屋占用使用费，因此，一审法院在查明上述事实基础上，判决圣凯公司向魏旭东支付涉案房屋占用费至2019年12月31日，对于魏旭东主张生活家公司支付2019年12月31日以前的房屋占用使用费不予支持，并无不当。综上所述，魏旭东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费978元，由上诉人魏旭东负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘继英二〇二〇年八月十九日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗