新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2020）新民终105号 上诉人（原审被告）：木合塔尔·买买提尼亚孜，男，1970年3月9日出生，维吾尔族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区沙雅县。被上诉人（原审原告）：买买提明·吾布力，男，1962年5月20日出生，维吾尔族，原住所地新疆维吾尔自治区和田市，现监狱服刑。原审第三人：欧达商贸有限责任公司。住所地新疆维吾尔自治区和田市古江巴格乡唐巴格阿鲁村。法定代表人：哈依拜·麦麦提努日，该公司执行董事兼总经理。上诉人木合塔尔·买买提尼亚孜与被上诉人买买提明·吾布力及第三人和田市欧达商贸有限责任公司（以下简称欧达公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，和田地区中级人民法院于2017年9月13日作出（2016）新32民初字15号民事判决，木合塔尔·买买提尼亚孜和买买提明·吾布力均不服，向本院提出上诉。本院于2018年8月27日作出（2017）新民终555号民事裁定，将该案发回和田地区中级人民法院重审。和田地区中级人民法院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理，并于2019年11月11日作出（2018）新32民初字16号民事判决。木合塔尔·买买提尼亚孜不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。木合塔尔·买买提尼亚孜上诉请求：依法撤销原审判决第一项、第二项，驳回买买提明·吾布力的原审诉讼请求。事实与理由：一、双方于2012年5月11日签订建设用地使用权转让合同后，木合塔尔·买买提尼亚孜依约将涉案土地交给了买买提明·吾布力，从此以来，该土地由买买提明·吾布力所占用并由其将土地上的门面房出租给图妮萨·巴热提获得收益。双方在合同中没有约定土地使用权办理变更的期限，只约定由买买提明·吾布力负责办理公司法定代表人变更。木合塔尔·买买提尼亚孜将欧达公司的有关证照和印章移交给买买提明·吾布力，买买提明·吾布力正因为持有欧达公司的证照和印章，于2013年11月24日，才在深圳市华博建筑装饰有限公司以欧达公司的名义办理了施工设计图纸。基于以上事实结合双方约定，能够认定木合塔尔·买买提尼亚孜履行了合同义务，原审认定其构成违约与本案事实不符。二、根据合同关于“木合塔尔·买买提尼亚孜如办不成施工许可证，应向买买提明·吾布力退还1000000元，该宗土地的交易固定价降为4600000元，这对双方都有约束力，双方对此提出任何意见不予支持”的约定，根据此约定办不了施工许可证，合同仍应继续履行，施工许可证的能否办成不能作为认定木合塔尔·买买提尼亚孜构成违约的依据。合同的附随义务应当由双方互相协助办理。涉案土地的规划、开发、并被征收等事项均是属于由买买提明·吾布力应考虑并自行解决的商业经营范畴的问题，不影响合同的履行。三、原审判决未予以认定木合塔尔·买买提尼亚孜已向买买提明·吾布力退还的500000元，与事实不符。综上所述，原审法院认定事实不清，法律适用错误，请求依法驳回麦麦提明·吾不力的诉讼请求。2016年麦麦提明·吾不力向和田地区中级人民法院起诉请求：1.解除双方签订的建设用地使用权合同；2.判令木合塔尔·买买提尼亚孜退还转让款5600000元；3.判令木合塔尔·买买提尼亚孜赔偿麦麦提明·吾不力的经济损失1820000元（5600000元自2012年2月1日至2017年7月1日为止的银行贷款利息的6%计算）；4.判令木合塔尔·买买提尼亚孜赔偿图纸设计损失费80240元。事实与理由：2012年2月1日，木合塔尔·买买提尼亚孜将位于和田市北京××路出口大门左侧的995.04㎡面积的土地以6100000元转让给了自己。2012年5月11日，双方对此签订了第二份合同约定：木合塔尔·买买提尼亚孜将位于和田市××道办事处第二居民委员会辖区的995.04㎡面积的土地以5600000元的价格转让给麦麦提·吾不力，木合塔尔·买买提尼亚孜负责办理工程许可证，如办不成施工许可证合同价格降为4600000元。木合塔尔·买买提尼亚孜负责将使用权过户到麦麦提明·吾不力名下等内容。合同签订后，为修建工程图纸设计开支80240元，但木合塔尔·买买提尼亚孜一直未履行办理过户义务，后面才发现该土地的使用权属于第三人和田市欧达公司，木合塔尔·买买提尼亚孜没有签订该建设用地使用权合同的资格，合同目的无法实现。木合塔尔·买买提尼亚孜辩称，签订合同之日即2012年5月11日将995.04平方土地与有关手续和公司公章交给了买买提明·吾不力，从此以来，买买提明·吾不力一直实际占用土地并将土地上的门面房出租给其他人获得收益。于2013年11月24日委托华博建筑装饰有限公司作出殴达综合楼的施工设计图纸并支付设计费80240元，从双方签订的合同来看，该土地在公司名下，才能办理建筑施工许可证，我把公司相关手续已交给买买提明·吾不力。本案中不存在解除合同的法定或约定情形，实际收到土地款金额为5500000元。综上，请求依法驳回麦麦提明·吾不力的诉讼请求。和田地区中级人民法院一审审理查明：麦麦提明·吾不力受让建设用地使用权前向木合塔尔·买买提尼亚孜交付100000元的押金。2012年2月1日买买提明·吾布力与被告木合塔尔·买买提尼亚孜签订书面《建设用地使用权转让合同》，合同约定：甲方木合塔尔·买买提尼亚孜，乙方买买提明·吾布力，甲方自愿将位于和田市北京××路出口东侧面积为995.04㎡的土地使用权以7100000元价格出售给乙方，同时由甲方办理在地面17层工程的施工许可证，若甲方未按时办理建筑工程施工许可证，土地的价格变更为6100000元，另甲方需将土地证和公司名称变更至乙方名下，未办理手续后10天之内乙方将剩余的1000000元支付给甲方”。合同签订之日麦麦提明·吾不力向木合塔尔·买买提尼亚孜支付了6000000元，木合塔尔·买买提尼亚孜收到钱款后向麦麦提明·吾不力出具了收条。后于2012年4月18日根据被告木合塔尔·买买提尼亚孜的安排，吐拉汗·托合提从自己的银行卡向原告买买提明·吾布力转账还款500000元。买买提明·吾布力与木合塔尔·买买提尼亚孜于2012年5月11日第二次签订了《建设用地使用权转让合同》。合同约定“1.甲方木合塔尔·买买提尼亚孜位于和田市××道办事处第二居民委员会辖区的995.04㎡的建设用地使用权以5600000元价格出转让乙方买买提明·吾布力；2.土地的工程施工许可证由甲方转让时，转让人人给予办理，办理后工程施工许可证由甲方交给乙方，如果转让人人办不成许可证，甲方向乙方退还土地款1000000元，则该土地的价格变更为固定价格4600000元，工程许可证由乙方自己办理，如果办不成工程施工许可证，该4600000元的交易价格具有法定约束力，双方的任何意见都不予以支持；3.该土地的使用权人公司（和田市欧达公司），由木合塔尔·买买提尼亚孜移交给买买提明·吾布力，将法定代表人变更为买买提明·吾布力，公司转让之前的债权债务由木合塔尔·买买提尼亚孜负责，双方自愿共同遵守合同约定”。在双方签订合同一年后原告买买提明·吾布力为了在该土地地面上进行工程施工委托设计了设计图，于2013年11月24向深圳华博装修有限公司支付设计费80240元。实际上该涉案建设用地使用权属于和田市欧达公司。和田市欧达公司于2010年12月14日成立，该公司成立时的注册资金为1000000元，木合塔尔·买买提尼亚孜出资980000元，占公司总注册资金的98%，具有完全控股权，法定代表人哈依拜·麦麦提努日出资20000元，实际是由木合塔尔·买买提尼亚孜出资，因此欧达公司实际出资人是木合塔尔·买买提尼亚孜。在工商行政管理部门注册登记信息中公司的执行董事和法定代表人是哈依拜·麦麦提努日，木合塔尔·买买提尼亚孜登记为股东及常务董事。该公司于2016年12月27日被工商行政管理部门吊销营业执照，但至今未注销。双方于2012年5月11日签订合同后，木合塔尔·买买提尼亚孜虽然将涉案土地交给了买买提明·吾布力，但至今未将建设用地使用权或公司法人过户至买买提明·吾布力名下。另查明：2018年1月13日和田市人民政府下发【2018】和市政函28号批复，关于对昆仑湖公园征迁范围内DJ-3号和田市欧达商贸有限公司房屋给于补偿，涉案土地已被市政府清理并征收。该批复的主要内容有，经市政府研究，房屋面积：298.8m（门面房：50m，砖木：248.8m）；土地面积：1004m（证载面积：995.04m，图号：04-02-1091，空地：8.96m）1.门面房费补偿268682元；2.土地补偿费：435121元；3.房屋装修补偿费：1945元；4.房屋附属物补偿：10637元5.林木补偿费：6755元；6搬迁费：1000元；以上合计补偿：724140元。对此证据及查明的事实双方均表示无异议，一审法院予以确认。和田地区中级人民法院一审审理认为,本案的争议焦点以下几点：1.双方之间签订的合同是否有效；2.双方有无解除合同的法定事由；3.原告实际交付的建设用地使用权转让价款；4.双方之间有无违约行为；5.是否应承担相应的法律责任。双方之间签订的合同是否有效问题。买买提明·吾布力与木合塔尔·买买提尼亚孜进行交易的土地位于和田市××路出口大门东侧，面积为995.04㎡，该土地的使用权归和田市欧达公司，买买提明·吾布力签订合同时就早已得知该土地的使用权问题，在2012年5月11日双方签订的第二份合同的第三条明确规定“该土地的所有人和田市欧达公司由木合塔尔·买买提尼亚孜移交给买买提明·吾布力，公司的法定代表人变更为买买提明·吾布力。公司今日之前的债权债务由木合塔尔·买买提尼亚孜承担。双方共同履行合同”。该土地的使用权人和田市欧达公司的法定代表人是哈依拜·麦麦提努日，木合塔尔·买买提尼亚孜是出该公司资金98%的股东，在庭审中查明了剩余的2%的资金也是由木合塔尔·买买提尼亚孜出资。涉案土地实际使用权人是木合塔尔·买买提尼亚孜。木合塔尔·买买提尼亚孜有权转让该土地使用权。双方在自愿、合法的原则上签订的《建设用地使用权转让合同》合法有效，一审法院予以确认。双方之间的合同是否应当解除问题。根据双方签订合同的内容，受让涉案建设用地使用权，最终目的系修建欧达综合大楼且委托华博建筑装饰有限公司作出殴达综合楼的施工设计图纸并支付设计费，对该事实木合塔尔·买买提尼亚孜不持异议。双方签订合同约定，将和田市殴达公司的建设用地使用权通过公司名义转让给麦麦提明·吾不力，合同签订后木合塔尔·买买提尼亚孜自始至终未能将地面17层工程的施工许可证、土地证及公司名称办理至原告名下。对木合塔尔·买买提尼亚孜庭审中“我已把土地和公司相关手续，公章交给麦麦提明·吾不力”的答辩意见，买买提明·吾布力不予认可且木合塔尔·买买提尼亚孜对其答辩意见没有提供相应的证据，以上答辩予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的可以解除合同”。该涉案土地已被和田市人民政府清理并征收。现双方之间的合同无法继续履行，因此麦麦提明·吾不力的诉讼请求第一项予以支持。解除双方签订的两份建设用地使用权转让合同。麦麦提明·吾不力实际交付的土地转让价款。双方交易前麦麦提明·吾不力向木合塔尔·买买提尼亚孜交付100000元押金，虽然木合塔尔·买买提尼亚孜不认可此100000元的押金，本院根据麦麦提明·吾不力陈述及双方签订的合同予以确认。2012年2月1日第一次签订合同时，买买提明·吾布力向木合塔尔·买买提尼亚孜支付土地使用权款6000000元。木合塔尔·买买提尼亚孜实际收的土地使用权转让款为6100000元，双方签订第二份合同前，于2012年4月18日根据木合塔尔·买买提尼亚孜的安排，吐拉汗·托合提从自己的银行卡向买买提明·吾布力转账500000元。木合塔尔·买买提尼亚孜实际收到的土地转让款为5600000元，该款符合与双方签订的第二份合同中的转让价款。因此麦麦提明·吾不力诉讼请求第二项，予以支持。木合塔尔·买买提尼亚孜应当向麦麦提明·吾不力返还5600000元土地转让款。双方有无违约行为、木合塔尔·买买提尼亚孜是否承担违约金的问题，关于收益问题，木合塔尔·买买提尼亚孜提供的证据及一份租赁合同均无法证明系麦麦提明·吾不力出租收益，且涉案建设用地使用权自始自终未办理麦麦提明·吾不力名下，即使麦麦提明·吾不力获得收益，但终究仅是暂时，最终合同目的无法实现，木合塔尔·买买提尼亚孜没有提供证据加以证明自己的意见，而承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中双方均有过错，买买提明·吾布力在对方没有办理手续的情况下，为工程设计图纸增加了损失。由于双方签订的合同没有违约的约定，本案中双方都有相应的责任。涉案土地的补偿金由木合塔尔·买买提尼亚孜处理。因此，麦麦提明·吾不力诉讼请求第三、四项不予支持，应当予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第三十二条、第四十四条、第五十一条、第五十八条、第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除买买提明·吾布力与木合塔尔·买买提尼亚孜于2012年2月1日和同年5月11日签订的《建设用地使用权合同》；二、木合塔尔·买买提尼亚孜自判决生效之日起三十日内向买买提明·吾布力返还建设用地使用权转让款5600000元；三、驳回麦麦提明·吾不力的其他诉讼请求；四、买买提明·吾布力对欧达公司的诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审诉讼费87331.04元，木合塔尔·买买提尼亚孜负担51000元，由买买提明·吾布力负担36331.04元。二审期间，木合塔尔·买买提尼亚孜与买买提明·吾布力均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，二审期间双方之间争议焦点为：一、《建设用地使用权转让合同》效力问题；二、涉案合同能否解除的问题；三、应退还转让款数额问题。一、关于涉案《建设用地使用权转让合同》效力。双方在《建设用地使用权转让合同》中约定，木合塔尔·买买提尼亚孜将位于和田市××路出口大门东侧，面积为995.04㎡的建设用地使用权转让给买买提明·吾布力。由于该块土地使用权人为欧达公司，并非木合塔尔·买买提尼亚孜，木合塔尔·买买提尼亚孜不具备转让方的主体资格，其行为属于无权处分行为。原审法院认定建设用地使用权人为木合塔尔·买买提尼亚孜不当，本院予以纠正。但双方在签订《建设用地使用权转让合同》时，买买提明·吾布力明知涉案土地使用权属于欧达公司而自愿与木合塔尔·买买提尼亚孜，双方对法定代表人变更、建设用地使用权变更登记达成合意，并以合理的价格进行交易，且该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。综上，双方签订的《建设用地使用权转让合同》自成立时即生效，该合同合法有效。二、涉案合同能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。本案中，根据《建设用地使用权转让合同》的约定，买买提明·吾布力的合同义务是支付转让款，木合塔尔·买买提尼亚孜的合同义务是交付涉案土地，并将涉案土地使用权变更登记至买买提明·吾布力名下。麦麦提明·吾不力合同签订之日支付全部转让款履行了合同义务，但由于木合塔尔·买买提尼亚孜一直未履行变更登记的义务，且涉案土地于2018年被和田市人民政府清理并征收，致被买买提明·吾布力无法取得涉案土地使用权并进行工程建设，合同目的已无法实现。综上，为因木合塔尔·买买提尼亚孜怠于履行土地使用权变更登记手续义务致合同目的无法实现，已具备合同法定解除条件。木合塔尔·买买提尼亚孜称已将土地及公司相关手续、公章交给买买提明·吾布力并由其保管的上诉意见，一方面，双方签订《建设用地使用权转让合同》的目的是将讼争建设用地使用权变更登记至买买提明·吾布力，并由其在土地上进行工程建设，因该土地已被政府清理并征收致合同目的无法实现，木合塔尔·买买提尼亚孜主张的暂时将讼争土地上的门面出租收益并非合同目的，买买提明·吾布力是否取得收益不影响对合同解除的认定；另一方面，木合塔尔·买买提尼亚孜未能提供充分的证据证实买买提明·吾布力将门面进行出租取得收益、收益的具体数额及该收益与本案合同履行有直接的关联性。故对该上诉意见，本院亦不予采纳。三、木合塔尔·买买提尼亚孜应退款数额。原审认定买买提明·吾布力分两次共计向木合塔尔·买买提尼亚孜支付款项6100000元。2012年4月18日，木合塔尔·买买提尼亚孜向买买提明·吾布力退还500000元，原审判决对此事时已予以认定，并确定应退款额时已经从6100000元中扣除，故木合塔尔·买买提尼亚孜关于原审未认定此款项的上诉理由不成立，本院不予支持。买买提明·吾布力实际交付的建设用地使用权转让款为5600000元，该金额与2012年5月11日双方签订的《建设用地使用权转让合同》约定土地转让金额一致。虽然合同约定“转让方如办不成施工许可证，甲方向乙方退还土地款1000000元，则该土地的价格变更为固定价格4600000元”，但是，木合塔尔·买买提尼亚孜未办成工程施工许可证的情况下，并未向买买提明·吾布力退款1000000元。综上，买买提明·吾布力实际交付的转让价款即本案合同标的为5600000元。原审法院判令木合塔尔·买买提尼亚孜向麦麦提明·吾不力5600000元并无不当，本院予以维持。综上，木合塔尔·买买提尼亚孜的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51000元，由木合塔尔·买买提尼亚孜负担。本判决为终审判决。审  判  长   热依汗古丽·阿斯木审  判  员   李       李审  判  员   热依拉 · 买买提二 〇 二 〇 年 八 月 二 十 七 日书  记  员   努热斯曼 ·那斯尔