湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1381民初727号原告暨反诉被告蒋丁军，男，1966年12月24日出生，汉族，住冷水江市。委托代理人陈康心，男，1975年11月6日出生，汉族，住冷水江市。系原告蒋丁军表弟。委托代理人杨耀新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。被告暨反诉原告扶新莲，女，1978年5月6日出生，汉族，住冷水江市。委托代理人李革华，湖南荆剑律师事务所律师。原告暨反诉被告蒋丁军（以下统一简称原告蒋丁军）就与被告暨反诉原告扶新莲（以下统一简称被告扶新莲）返还原物纠纷一案于2020年6月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由肖若谷独任审判，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈康心和杨耀新，被告扶新莲及其委托代理人李革华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋丁军诉称，原告于2018年12月15日将位于冷水江市出租给被告扶新莲。双方在合同中约定，租赁期限为壹年，即从2018年12月15日起至2019年12月14日止。合同期满后，被告扶新莲未与原告续签合同，又拒绝返还租赁物。原告多次通知被告腾空后交付门面，但被告强行占据继续经营。2020年1月17日，原告向冷水江市人民法院提起诉讼，请求解除双方2018年12月15日所签订的租赁合同。冷水江市人民法院判决认定原、被告2018年12月15日所签订的租赁合同已经到期，无须解除。2020年5月6日，原告再次通知被告腾房未果。综上，双方签订的《门面租赁合同》已经到期，双方没有就新租赁达成协议，被告应当立即腾空门面退还。被告强行占据经营的行为侵害了原告的合法权益，故请求判令：1、被告扶新莲立即腾空其承租的建新街中国银行对面1楼4号门面，恢复原状交付给原告；2、请求依法判决被告扶新莲支付原告租金21000元（按3000元／月计算至2020年6月15日）；3、由被告扶新莲赔偿原告经济损失13000元；4、诉讼费用由被告承担。被告扶新莲辩称及反诉称，被告从2014年开始连续租赁原告的4号门面，合同一年一签，且均约定出租人继续对外租赁，被告有优先租赁权。在此过程中，双方形成一般“交易习惯”。原告称“合同期满后，被告扶新莲未与他续签合同，又拒绝返还租赁物”与客观事实不符。事实是被告从未放弃优先租赁权，同意在同等条件下继续租赁案涉门面，并按原告涨价300元的要求支付了一年租金39600元，双方租赁合同现已实际履行。原、被告之间的租赁合同关系合法有效，被告对涉案门面的优先租赁权应当依法依约受到保护。在驳回原告的诉讼请求的同时，请求：1、确认原告与反诉被告关于涉案4号门面的房屋租赁关系成立；2、原、被告补签涉案4号门面的房屋租赁合同（参照反诉被告与案外人罗美平签订的案涉4号门面租赁合同的条件）；3、由原告承担本诉和反诉的诉讼费用。原告蒋丁军针对被告扶新莲的反诉请求辩称，被告在合同到期后一直没有签订合同，反诉请求没有法律依据，且其诉求不能剥夺蒋丁军的权利。请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，原告蒋丁军系冷水江市冷水江街道办事处建新居委会中国银行对面一处房屋（冷房权证字第××，一楼有4个门面）的出租人。从2014年12月15日开始，原告蒋丁军将4号门面出租给被告扶新莲经营，租赁合同每年一签。原、被告于2018年12月15日签订的《门面租赁合同》约定：一、甲方（出租方，即原告蒋丁军）坐落在本市建新路，中国银行对面壹楼，第4号门面，以作合法经营使用。二、租赁期限壹年，自2018年12月15日至2019年12月14日，并付一定的押金肆仟元（押金2010年6月28日蒋序生已收）。三、付款方式：按每月叁仟元计算，从租用起一次性付款壹年租金叁万陆仟元整。四、在租用期间一切安全责任由乙方（承租方，即被告扶新莲）负责。五、如需改变房屋的墙体结构需先征得甲方同意。六、在租赁经营期间，甲方不承担任何费用。七、因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的双方互不承担责任。八、甲方必须保证乙方水电到位。九、租赁期间，乙方如果要求提前终止合同，必须经甲方书面同意。乙方所交给甲方的房租余额甲方不退。十、合同期满，甲方有权收回，可动部分乙方有权带走，不可动部分不能带走。十一、乙方在合同有效期内，甲方无权干涉任何事件。十二、合同期满，甲方如不对外出租，乙方无条件搬出，甲方继续对外租赁，乙方有优先租赁权。十三、如在合同期满继续租赁的，必须提前两个月签订下一年的租赁合同，如没签，甲方有权责行乙方无条件在相应时间内搬走。否则与其他经营商签订合同。十四、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字生效。合同签订后，被告扶新莲支付了当年的租金，继续租赁4号门面经营。2019年12月16日，原告蒋丁军委托其表弟陈康心与案外人罗美平另行签订了《门面租赁合同》。将包括上述4号门面在内的四个门面全部租给罗美平，租赁价格为每月3300元，租赁期限为三年。2019年12月17日，原告蒋丁军通知被告扶新莲返还门面。遭被告扶新莲以优先租赁权受到损害为由拒绝。2019年12月19日，被告扶新莲同意原告蒋丁军每月上涨租金300元的要求，并于2019年12月20日将2020年一年的租金39600元转账支付给原告蒋丁军。原告蒋丁军则拒绝与被告扶新莲续签2020年的合同，于2020年3月6日将被告扶新莲39600元予以退回，双方因此而形成纠纷。2020年1月17日，原告蒋丁军就与被告扶新莲房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，请求解除双方2018年12月15日所签订的房屋租赁合同，并要求被告扶新莲支付相应租金。2020年4月16日，本院作出（2020）湘1381民初193号民事判决，认定双方于2018年12月15日签订的租赁合同期限已届满终止，无须判决解除，双方的租赁合同关系已经转为不固定租赁合同。驳回了原告蒋丁军的诉讼请求。2020年5月6日，原告蒋丁军又通知被告扶新莲腾房。再次遭被告扶新莲拒绝。原告蒋丁军又诉至本院。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告蒋丁军提供的门面租赁合同、（2020）湘1381民初193号民事判决书、腾房通知，以及被告扶新莲提供的4份门面租赁合同及支付租金转账凭证等证据予以证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。优先承租权是指租赁期届满后，原告继续出租的，且原承租人仍愿租用房屋的，在同等的租赁价格，租赁期限等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。承租人的这一优先购买权是基于其享有租赁权在先的事实，租赁权在本质上是承租人依房屋租赁合同所享有的一种法定请求权，具有债权的性质。合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”原则。该原则体现了租赁权的债权性质物权化。法律的这些规定，是从房屋承租人因合同关系的往往不稳定而处于弱者的位置考虑，从法律角度加以平衡保护。因为承租人一旦失去住房，就会造成暂时的生产、生活困难。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条规定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，如果承租人搬迁确有困难，可给一定期限让其找房或者滕让部分房屋。”该规定也说明了这一问题。既然承租人享有出租人出卖出租房屋的优先购买权，从而使租赁权与所有权重合，那么出租人在租期届满继续出租房屋时，承租人享有同等条件下的优先承租权是应有之意，也就是说优先租的权利是从优先买的权利中推理衔生而来，优先买的权利应当包含优先租的权利。承租人优先购买权是一种法律直接规定的权利，则优先承租权因其包含在优先购买权之内，也是一种法定请求权，其存在及行使不以当事人的约定为前提。本案中，原告蒋丁军与被告扶新莲自2014年12月15日开始存在持续的租赁关系，双方2018年12月15日签订的最后一份《门面租赁合同》意思表示真实，合同成立且生效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。《门面租赁合同》第十二条约定“合同期满，甲方如不对外出租，乙方无条件搬出，甲方继续对外租赁，乙方有优先租赁权”。2019年12月14日，原、被告所签订的租赁合同期满。二天后，原告蒋丁军与案外人罗美平另行签订租赁合同，将4号门面出租给罗美平。但并未提供充分证据证明原告在与罗美平另行签订租赁合同前，被告扶新莲已经以明示或以其行为表明在同等条件下不再继续租赁。反而当被告扶新莲得知租赁价格每月增加300元后，同意以同等价格继续租赁，并按惯例于2019年12月20日将全年租金39600元转账支付给原告，积极主张优先租赁权。故被告扶新莲依约主张优先租赁权并无不当，主动支付租金的行为亦未给原告的收益造成损害。故原告应依约在同等条件下将门面租给被告扶新莲。原、被告于2018年12月15日所签订的《门面租赁合同》期限虽已届满，但双方的租赁合同已转为不固定租赁合同，合同关系的成立时间为2019年12月15日，租赁期限同时转为不定期。故原告蒋丁军以所签订的《门面租赁合同》期限届满为由要求被告扶新莲返还租赁物，并由被告按3000元/月支付租金至腾房之日止的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，对被告要求确认双方关于案涉4号门面的房屋租赁关系成立的反诉请求应予支持。另原告在庭审时声称其要收回房屋自用，不对外租赁，被告无权行使优先租赁权。但根据原告与案外人罗美平所签订的租赁合同，对房屋租赁时间、房屋租赁金额均有明确规定，可以判断蒋丁军有明确房屋租赁的意愿，原告当庭所陈述想收回出租门面自用的理由明显系为规避被告的优先租赁权，规避其合同义务，对此，本院不予认可。对被告提出按原告与案外人罗美平所签订的租赁合同内容，与原告续签租赁合同的反诉请求，因原告在与案外人罗美平的租赁合同中对门面租赁时间、租赁金额均有明确的意思表示，被告同意该意思表示与原告续签租赁合同，是对其优先租赁权的行使，且原告一直规避其合同义务，对该反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认反诉被告蒋丁军与反诉原告扶新莲的不固定租赁合同关系自2019年12月15日起成立；二、限反诉被告蒋丁军在本判决生效后十日内与反诉原告扶新莲补签房屋租赁合同（参照蒋丁军与案外人罗美平签订的案涉4号门面租赁合同内容）；三、驳回原告蒋丁军的诉讼请求。本案案件受理费625元，减半收取312.5元，反诉费80元，减半收取40元，财产保全费520元，合计872.5元。由原告暨反诉被告蒋丁军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  肖若谷二〇二〇年八月二十七日书记员  周仲芬