湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初7675号原告：章祥其，男，汉族，1955年10月14日出生，户籍地长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：张琦，湖南吟正律师事务所律师。被告：熊晨，男，汉族，1989年1月9日出生，户籍地湖南省沅江市。委托诉讼代理人：贾倩倩，湖南群龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晓军，湖南群龙律师事务所律师。原告章祥其与被告熊晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告章祥其及其委托诉讼代理人张琦、被告熊晨的委托诉讼代理人贾倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章祥其向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除熊晨与章祥其签订的《房屋租赁合同》，并将涉案房屋返还给章祥其；2.判令熊晨向章祥其支付房屋租金共计38200元（该房屋租金自2018年11月17日起暂计算至起诉之日止共计18个月，此后房屋租金按月租金2400元的标准计算至熊晨实际交还房屋之日止）；3.判令熊晨已支付的押金2400元归章祥其所有，另向章祥其支付违约金76400元（该违约金以双倍租金为标准按日暂计算至起诉之日，此后违约金以相同标准计算至实际交还房屋之日止）；4.判令熊晨支付租赁期间欠缴的水费457元；5.本案诉讼费用由熊晨承担。事实与理由：2017年11月16日，章祥其与熊晨签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定，熊晨承租章祥其所有的位于长沙市芙蓉区房屋；该房屋建筑面积85平方米；租赁期限共12个月；自2017年11月17日起至2018年11月16日止；租金为2400元／月，押金2400元；租赁期间届满，熊晨可以继续使用该房屋，章祥其如果没有提出异议，原租赁合同继续有效。根据上述合同约定，租赁期间，若熊晨未按合同约定支付房屋租金，熊晨应以双倍日租金的标准按日向章祥其支付违约金，若熊晨超过10天未交租金，章祥其有权解除合同收回涉案房屋，且不予退还租房押金。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，章祥其依约将房屋交付给熊晨使用，熊晨屡次出现不按约定时间支付租金及拖欠租金的情形，且擅自更换涉案房屋门锁。章祥其多次与其协商未果，遂诉至本院。被告熊晨辩称：1.章祥其与熊晨签订的《房屋租赁合同》已经到期，熊晨早已搬离涉案房屋，双方之间不存在房屋租赁合同关系；双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为自2017年11月17日起至2018年11月16日止，按照该合同约定，租赁期限届满，如熊晨没有通知章祥其要求续租，则视为合同到期终止；该合同到期后，双方没有续签任何书面的合同或协议，且熊晨已搬离涉案房屋，章祥其要求解除合同并返还涉案房屋的诉讼请求没有事实依据；2.上述《房屋租赁合同》到期后，熊晨就已经搬离了涉案房屋，此后一直是熊晨的堂兄熊畅居住在该涉案房屋内，熊晨不应承担在此期间的房租和违约金；3.依照上述《房屋租赁合同》约定，章祥其有义务在合理期限内通知熊晨续签合同、要求支付房租或收回房屋，但章祥在该租赁合同到期18个月之久都没有采取相应措施及时止损，属于章祥其怠于行使权利，造成自己权益受损，应自行承担不利后果；4.章祥其主张的违约金标准远远超过了其实际损失及年利率24%的规定，缺乏法律依据；5.关于水费，因章祥其没有提供相应的票据予以证明，且熊晨早已搬离涉案房屋，该水费不是因熊晨而产生，不应由其承担责任。综上所述，请求法院依法驳回章祥其的诉讼请求。原告章祥其围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1.《房屋租赁合同》一份，拟证明章祥其与熊晨存在合法房屋租赁合同关系，及双方的具体权利义务约定；证据2.微信聊天记录截图（5张），拟证明熊晨未依约支付房屋租金，章祥其多次催收且熊晨认可其一直承租该房屋至今的事实；证据3.水表照片一张，拟证明截至2020年7月2日，熊晨欠缴水费457元的事实。被告熊晨未向本院提交证据。本院经审查认为，章祥其的证据1、2、3具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2017年11月16日，章祥其与熊晨签订一份《房屋租赁合同》，熊晨承租章祥其名下位于长沙市芙蓉区的房屋。该合同约定：房屋租赁期限自2017年11月17日起至2018年11月16日止；租赁期满，章祥其有权收回涉案房屋，熊晨应如期交还，熊晨有优先承租权，但必须在租赁期满提前1个月通知章祥其，经章祥其同意后重新订立租赁合同；如熊晨没有通知章祥其要求续租，则视为本合同到期终止；租金为每月人民币2400元整；支付方式为按季度支付；签订合同当天支付首次租金和押金，同时章祥其将房屋交付给熊晨使用，后期支付时间提前7天支付下期租金；为保证熊晨合理使用该房屋及其配套设施，熊晨向章祥其交纳押金人民币2400元整；在租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有线电视费等费用由熊晨支付，其余由章祥其承担；在租赁期内，熊晨逾期交纳上述有关费用达1个月时，章祥其有权向熊晨章追收上述有关费用；租赁期间内若熊晨提前解除或未按合同约定支付租金，应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向章祥其支付违约金，超过10天章祥其有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，章祥其有权不退押金，即熊晨支付的押金作为违约金赔偿给章祥其，房屋内留置的一切物品熊晨应在2日内自行处理，否则视为弃物。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，熊晨向章祥其支付了押金2400元，章祥其依约将房屋交付给熊晨使用，双方均按照合同约定履行合同义务。2018年11月17日，合同约定租赁期限届满，熊晨继续占有使用涉案房屋，且于2019年6月3日向章祥其支付了后续房屋租金5000元，章祥其没有提出异议。但此后熊晨屡次出现长时间拖欠房屋租金不付的情形，章祥其与熊晨通过微信聊天方式多次协商支付房租等事宜，但熊晨实际没有支付，并在未支付房屋租金的情形下持续占有使用涉案房屋至今。章祥其多次与熊晨协商沟通均未果，由此引起本案诉讼。另查明，自2017年11月17日起至2020年7月2日止，涉案房屋共使用自来水173吨（368-195=173吨），实际产生水费657.4元。熊晨在租赁期限内已向章祥其支付水费200元，尚欠457.4元水费至今未付。本院认为，章祥其与熊晨签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照该合同约定全面履行。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，章祥其与熊晨签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，熊晨仍然继续占有和使用涉案房屋，且在2019年6月3日支付房屋租金5000元，章祥其也没有提出异议，故本院确认，双方签订的上述《房屋租赁合同》继续有效，但从2018年11月17日起变更为不定期租赁合同。在合同履行过程中，章祥其已按照约定履行相应义务，熊晨长期拖欠房屋租金不付，其行为已构成单方违约，应承担本案全部违约责任。故对章祥其要求解除与熊晨房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，本院确认章祥其与熊晨于2017年11月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除。因双方签订的上述房屋租赁合同已经解除，熊晨继续占有和使用涉案房屋于法无据，应及时将涉案房屋腾空并返还给章祥其；章祥其要求熊晨支付房租的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。熊晨应支付从2018年11月17日至房屋租赁合同解除之日（即2020年7月3日）的房屋租金41960元（2400元/月×19个月+2400元/月÷30天×17天-5000元＝41960元）。因熊晨至今仍未搬离涉案房屋，致使章祥其无法另行出租，由此给章祥其造成租金损失，熊晨应当向章祥其支付2020年7月4日至本判决作出之日止的房屋占用费3120元（2400元/月×1个月+2400元/月÷30天×9天＝3120元）。至于本判决之后发生的房屋实际占用费，因尚未实际发生，章祥其可待该项费用实际发生后另案主张权利。对于水费，按照合同约定，在租赁期间产生的水费应由熊晨支付，熊晨一直拖欠水费不付，应承担相应的民事责任。故对章祥其要求熊晨支付水费457元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金和押金，因章祥其已在本案中主张房屋租金、房屋占用费及水费等因熊晨违约而造成的相应损失，合同法违约金适用标准遵循以补偿为主惩罚为辅的原则，若按照上述房屋租赁合同约定的违约金标准计算违约金，明显过分高于章祥其所受损失，故本院酌情调整，按照欠付租金的10%计算为宜。因本案约定的押金实际上属于合同定金，应适用一方当事人违约后的定金法则，因章祥其在本案中已经主张了违约金，再主张定金于法无据，经本院释明后，章祥其明确表示选择主张违约金，故本院对章祥其要求不返还押金2400元的诉讼请求不予支持，该2400元押金应当抵付熊晨拖欠章祥其的房屋租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、熊晨与章祥其于2017年11月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除；二、熊晨在本判决生效之日起三日内搬离其承租的位于长沙市芙蓉区房屋，将该房屋交还章祥其；三、熊晨在本判决生效之日起三日内向章祥其支付房租39560元（41960元-2400元押金=39560元）；四、熊晨在本判决生效之日起三日内向章祥其支付房屋占用费3120元（该房屋占用费已计算至2020年8月13日）；五、熊晨在本判决生效之日起三日内向章祥其支付违约金3956元（39560元×10%＝3956元）；六、熊晨在本判决生效之日起三日内向章祥其支付租赁期间欠缴的水费457元；七、驳回章祥其的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2650元，因适用简易程序，减半收取1325元，由被告熊晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二〇年八月十三日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。