宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1090号 上诉人（原审被告）：宁夏骏宁房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路满城北街天嘉人和里2号楼营业房101室。 法定代表人：于新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨虔、丁雪峰，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨志彪，男，1987年3月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市。 被上诉人（原审原告）：高睿娜，女，1988年10月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市。 共同委托诉讼代理人：杨谨菡，宁夏颐升律师事务所律师。 上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司（以下简称骏宁房地产公司）与被上诉人杨志彪、高睿娜商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初14448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人骏宁房地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判上诉人支付违约金至实际交房之日即2018年7月27日；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人支付被上诉人自2017年7月1日至判决确定的给付之日无任何法律依据，上诉人认为对房屋的转移占有，即视为房屋的交付使用。上诉人于2018年7月27日将涉案房屋交付被上诉人已实际居住，即视为交付房屋，因此被上诉人无需支付房屋交付后的违约金。 被上诉人杨志彪、高睿娜辩称，由于涉案房屋并未具备交房条件，所以并未交付房屋，请求依法驳回上诉。 杨志彪、高睿娜向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理银川市金凤区天嘉人和里小区4-2-701室房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金56275.80元，以房屋总价款649836元为基数，自2017年6月30日起按照每日万分之一暂计算至2019年11月13日止，2019年11月14日之后的逾期交房违约金计算至房屋实际符合交付条件之日止；3.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金50633.80元，以房屋总价款649836元为基数，自2018年7月27日起至按照每年6%暂计算至2019年11月13日止，2019年11月14日之后的逾期交房违约金按照每年6%计算至房屋实际办理不动产权证书之日止；以上共计：106909.60元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年12月6日，原告杨志彪、高睿娜与被告骏宁房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的银川市××区房屋；预测建筑面积147.69㎡，单价4400元/㎡，总价款649836元；付款方式，公积金贷款方式，原告于2016年12月6日前支付首期房价款199836元，余款450000元向银行申请贷款支付；商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；交付时间，被告应当于2017年6月30日前向原告交付该商品房；逾期交房责任，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日；房屋登记，被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，在商品房交付使用后270个工作日内，由于被告原因，未将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案的，原告有权单方面解除合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并且在有关政府部门正式解除合同登记备案后的60个工作日内全额退还原告已付房款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至被告收到原告解除合同的书面通知之日止）每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于2016年12月6日向被告缴付购房首付款199836元，于2017年1月20日向中国银行办理贷款450000元，中国银行于同日将450000元贷款汇入被告银行账户内。另查明，上述涉案房屋未进行竣工验收备案，原告于2018年7月27日接收房屋。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及社会公益，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行己方义务。合同明确约定被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋在约定期限内交付原告使用，且被告同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，被告已逾期交房。原告虽于2018年7月27日接收房屋，但涉案房屋至今未经竣工验收备案，被告亦未取得约定的证书资料，不符合合同约定的交付条件，即被告该转移占有的行为并不能认定为已经完全履行合同约定的交付义务，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。同时结合双方关于逾期交房违约金的约定：逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日。本案中，原告并未要求解除合同，故被告应当以全部房价款的万分之一支付原告自2017年7月1日至2019年11月13日期间的违约金，计算为：56275.80元（649836元×0.1‰/日×866天），2019年11月13日以后的违约金，以649836元为基数，利率为每日万分之一（0.1‰/日）计算至一审判决确定的给付之日。原告要求被告协助原告办理涉案房屋的不动产权证书，因涉案房屋未经竣工验收备案，办理不动产权证书的条件尚未成就，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告要求被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金，因双方约定被告应当在商品房交付使用后270个工作日内履行办理不动产证书的相应手续，现被告未完全履行其交付义务，故对原告该项诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付原告杨志彪、高睿娜自2017年7月1日至2019年11月13日期间的逾期交房违约金56275.80元；2019年11月13日以后的违约金，以649836元为基数，利率为0.1‰/日计算至本判决确定的给付之日；二、驳回原告杨志彪、高睿娜其他诉讼请求。案件受理费1219元（已减半收取），由原告杨志彪、高睿娜负担577元，由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担642元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。上诉人骏宁房地产公司与杨志彪、高睿娜签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》明确约定涉案房屋交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。经审查，涉案房屋至今未竣工验收备案，亦未取得建设工程竣工验收备案证明文件及其他约定的证书资料，故涉案房屋并未达到合同约定的交付条件，上诉人以房屋的转移占有即视为房屋交付使用，要求改判支付逾期交房违约金计算至2018年7月27日的上诉理由不能成立。 综上，上诉人骏宁房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费572元，由上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高凤梅 审判员  张建国 审判员  张旭霞 二〇二〇年八月五日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。