沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初20021号原告：安长春，男，1974年9月6日出生，锡伯族，住辽宁省辽中县。委托代理人：霍金虎，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告：郑亚玲，女，1975年3月7日出生，汉族，住辽宁省辽中县。委托代理人：霍金虎，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区奉天街326号，统一社会信用代码912100007387985575。负责人：李国光，系该分行行长。委托代理人：侯瑞昌，男，1978年10月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：何建国，男，1970年10月29日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。原告安长春、郑亚玲与被告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序分别于2019年11月28日、2020年8月18日公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告安长春、郑亚玲诉称，2014年9月16日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将位于沈阳市和平区的房屋租赁给被告使用，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，被告将租来的房屋与其他人共有的房屋（9门、11门）贯通使用，用来开设远洋支行。被告在装修过程中，为了方便使用将租赁房屋隔壁墙打通；为便于管理，将电表箱及地热设施进行了移位；封闭了入户门和消防安全门。租赁合同第21条约定，合同履行终止后，被告应于5日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好(属正常损耗的除外)，同时结清各项费用并办理有关移交手续。现合同约定的租期终止，被告决定不再继续承租原告房屋，按约定被告也搬离了原告的房屋。原、被告因房屋内基础设施恢复事宜多次协商未果。现被告于2019年9月9日将房屋交付给原告，屋内的相关的设施没有恢复原样。原告为维护房屋的安全及房屋能够正常的使用，决定自行将房屋恢复原状，并由被告支付相关费用。综上，被告为维护自己财产安全，依据《合同法》及相关法律规定，为维护原告合法权益不受侵犯，特依法向贵院起诉，恳请贵院支持原告的诉请。诉讼请求：1、要求被告支付从2019年8月31日至2020年1月31日的租金245996元（按原租赁合同标准）；2、要求被告支付房屋恢复原状费用96014.83元、鉴定费7800元；3、要求被告支付租赁期间拖欠水费9051元；4、由被告承担诉讼费、公证费。被告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行辩称，一、我行在租赁期限届满后依约定腾空房屋，并于2019年9月9日将房屋钥匙交还原告，我行已经如约返还承租房屋，原告的诉求没有事实依据。二、我行对租赁房屋进行适当装修、拆改是善意的、合法，应当按现状返还，非原状返还。1、我行承租的房屋目的就是开办营业机构，如果不对三套租赁房屋进行适当的装修、拆改，不能实现合同目的，按照日常生活经验规则，我行在装修时不可能不告知并取得原告方的同意。2、退一步讲，即使当初我行没有取得原告的书面同意，对三套租赁房屋进行适当的装修、拆改，这是实现合同目的的必然行为，是善意的。根据合同法第62条“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”之规定，我行的行为并不违反法律规定。3、自我行承租后开始装修，直到租赁期届满前告知其不再续租的五年里，原告对我行的装修事实明知，但从来没有提出过任何异议，根据最高人民法院《民法通则意见》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”之规定，即使我行没有取得原告方的书面同意，原告方也以其行为默示了被告的装修行为。三、我行在合同终止后，已如约返还承租房屋，并不影响原告的对外出租，原告要求我行承担其租金损失，没有事实和法律依据。1、房屋出租是正常市场行为，原告不能因为暂时无人承租而要求我方承担其所谓的租金损失。2、原告方也没有证据证明诉争房产目前未出租是因为房屋的现状导致。3、退一步讲，即使因我方的适当装修影响其对外出租，原告方完全可以先及时自行修复，而非放任损失的扩大。根据合同法第119条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，其要求我方赔偿其租金损失及恢复原状的费用20万元，没有事实及法律依据。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积390.88平方米房屋登记在原告安长春、郑亚玲名下，为共同共有，房产登记时间2016年9月26日。2014年7月9日授权人齐建新、于莹、安长春、郑亚玲、王鹏、郑亚梅与被授权人郑国奇就涉案房屋在内的三处房产（和平区长白北路330号9门/10门/11门）签订《房屋租赁授权委托书》，授权事项：全权处理上述房屋的出租事宜，委托签订、变更、解除房屋租赁合同，收取房屋租金、开具房屋租赁发票、交付接收房屋，维护、管理租赁房屋及相关设施设备，以及法律法规规定的由房屋产权方负责管理的其他事项。2014年9月16日郑国奇（甲方）与被告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（乙方）就涉案房屋在内的三处房产（和平区长白北路330号9门/10门/11门）签订《房地产租赁合同书》，约定租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，租赁房地产用途：商业、办公；2018年9月1日至2019年8月31日租金1771175元……本合同终止后，乙方应于5日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用办并办理有关移交手续……。庭审中，原告自认“合同期限届满后，被告于2019年9月1日通知我方现场收房，因基础设施未恢复，我方拒绝接收。后为防止损失扩大于2019年9月9日双方交接钥匙”。另，庭审中，被告对于原告陈述的“出租房屋为清水房，租赁最初就是租给被告使用，直到现在房屋为空置状态，产生水费都是由被告使用，且三个房子的水表是独立的，缴费是独立的”的事实予以认可，2020年1月19日原告为涉案房屋交纳水费9051元。2019年9月19日辽宁诚信公证处关于三处房屋现场状态保全证据事项作出2019辽诚证民字第2233号《公证书》，原告支出8000元。2019年9月28日，原告方向被告发出《律师告知函》“……提出建议：1、请贵行派人就租赁房屋基础设施缺损情形进行核实；2、请贵行就租赁房屋基础设施的恢复问题与上述出租人进行友好协商，以便纠纷妥善解决……”。后双方协商未果，诉至法院。另查明，2020年7月14日，辽宁蓝天工程造价咨询有限责任公司作出辽蓝价鉴[2020]第007号《工程造价鉴定意见书》，载明“鉴定结果：恢复租赁房屋基础设施原状的费用（原告安长春）工程造价鉴定金额为：1.无争议造价鉴定金额为87269.92元；1.1后面的三个安全门（每个楼层一个）被封闭了，需要打通并安装安全门部分（其中二层安全门部分）造价鉴定金额为9095.3元；1.2九门与十门之间的隔断墙被拆除了，需要恢复隔断墙部分造价鉴定金额为33980.24元；1.3原告三家的暖气都是分开的，现在合并在一家了，十门需要暖气重新分户部分鉴定造价金额6514.21元；1.4原告电表三家都是分开的，现在合并在一家了，十门需要重新分户安电表部分鉴定金额为0元；1.5恢复楼梯部分鉴定造价金额为37680.17元；2.有争议造价鉴定金额为8744.91元；2.1一层安全门恢复部分鉴定金额为8744.91元；以上造价鉴定金额包含了鉴定范围以内一切相关全部费用。六、主要问题情况的说明。2、一层安全门恢复部分，原告方主张租赁房屋的原貌在一层处有安全门，在租赁房屋恢复原状的同时应予以恢复。但是被告方认为在租赁房屋前已经封堵完成，不是由于被告方租赁后进行了封堵，故不予恢复一层安全门。此部分鉴定金额列入有争议造价鉴定金额中。3、二层安全门恢复部分，原告方与被告方已达成一致意见。三层安全门恢复部分原告方在本次鉴定过程中未主张恢复原状，因此本次鉴定结论中不计取费用。4、原告电表三家都是分开的，现在合并在一家了，十门需要重新分户安电表部分，原告方在本次鉴定过程中未主张恢复原状，因此本次鉴定结果中不计取费用……”。原告为此支付鉴定费7800元。同日，辽宁蓝天工程造价咨询有限责任公司作出辽蓝价鉴[2020]第006号《工程造价鉴定意见书》，载明“鉴定申请人齐建新，鉴定项目地点：辽宁省沈阳市和平区，鉴定10门和11门恢复隔墙修复原状费用为17545.40元”。2020年6月16日，辽宁华清工程造价咨询有限公司作出辽华造价字[2020]第027号《工程造价意见书》，载明“鉴定申请人王鹏、郑亚梅，鉴定9门和10门恢复隔墙修复原状费用为25195.88元”。上述事实，有房屋产权证、房屋租赁授权委托书、房地产租赁合同书、水费发票、公证书、公证费发票、律师告知函、工程造价鉴定意见书、鉴定费发票以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，房地产租赁合同书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。现租赁合同期限已届满，被告应当按照合同约定迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用办并办理有关移交手续。2020年7月14日辽宁蓝天工程造价咨询有限责任公司已作出“二层安全门、暖气重新分户、重新分户安电表、恢复楼梯造价鉴定金额合计为53289.68元”的鉴定结论，本院予以确认。关于9门与10门之间的隔断墙恢复原状费用，考虑到房屋墙体架构、填充材质可能存在差异，结合两家鉴定机构作出的鉴定结论，本院酌定该隔断墙修复费用为29588.06元[（33980.24元+25195.88元）*50%]。故被告应给付原告房屋修复原状费用为76856.41元(53289.68元+29588.06元*50%+17545.40元*50%)。关于原告主张的一层安全门修复费用，法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现原告未提交证据证明其主张，应承担不利的法律后果，故本院不予支持。关于鉴定费7800元，系原告合理必要支出，本院予以支持。关于水费9051元，庭审中，被告对于原告陈述的“出租房屋为清水房，租赁最初就是租给被告使用，直到现在房屋为空置状态，产生水费都是由被告使用，且三个房子的水表是独立的，缴费是独立的”的事实予以认可，2020年1月19日原告为涉案房屋交纳水费9051元。合同约定承租方负有结清相关水电等费用的义务，现原告已实际支付，故被告应当给付原告水费9051元。关于公证费，庭审中原告表示“考虑到租金损失，欲对外出租，防止新租户破坏现场所做的证据保全”，本院认为该笔费用系原告为防止损失扩大采取的必要措施且已实际支出，故判令被告向原告支付公证费2666.7元（8000元/3）。关于原告主张的五个月的租金损失，合同约定“本合同终止后，乙方应于5日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外）”，故被告除应向原告支付基础设施修复费用外，还应当考虑设施本身修复、因被告拆改基础设施引发争议双方进行沟通协调、鉴定现场查勘等诸多因素给付原告合理期间产生的租金损失，本院根据本案实际情况、修复部位等因素，酌定合理期间为一个月，即被告应给付原告租金损失为49199元（1771175元/3/12）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行于本判决生效后十日内给付原告安长春、郑亚玲房屋修复费用76856.41元、鉴定费7800元、公证费2666.7元、水费9051元、租金损失49199元，合计145573.11元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费6803元（原告已预交），由原告安长春、郑亚玲负担4104元；由被告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行负担2699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  安立娜人民陪审员  魏晓萍二〇二〇年八月二十一日书 记 员  王 琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。