湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1645号上诉人（原审被告）：湖北方程商业运营有限公司，住所地：黄梅县鄂东新农茂市场一楼。法定代表人：潘仲良，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐林书，男，该公司客服部经理。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：商向东，男，1972年9月23日出生，汉族，住黄梅县。上诉人湖北方程商业运营有限公司（以下简称“方程公司”）因与被上诉人商向东房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方程公司上诉请求:1.裁定撤销原判，改判方程公司不承担支付租金及违约金的义务;2.由商向东承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审认定事实不清。1.一审法院认为方程公司与黄梅县鄂东新农茂业主委员会签订《协议书》与本案缺乏关联性，没有予以质证。但方程公司认为，正因为先前黄梅县鄂东新农茂业主委员会作为业主代表，通知全体业主配合方程公司承租鄂东新农茂所有商铺，并与方程公司签订意向性的《协议书》，方程公司才愿意与所有业主单独签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》。2.根据方程公司与商向东签订的《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》第五条第五款约定:在不影响主体结构安全和质量的前提下，进行统一设计和规划、改造和装修。合同签订后商向东一直未按照方程公司要求办理商铺交接和提供消防合格书，导致方程公司无法利用商铺的正常租赁价值转租商铺，方程公司签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》的目的在于承租商铺后进行转租，获取相应的利益。但商向东的违约行为严重违背了方程公司签订合同的目的，构成根本违约。商向东办理商铺交接和提供消防合格证书的义务在方程公司支付租金的义务之前，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。二、原审适用法律错误。方程公司与商向东依法成立租赁关系，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条作为本案的判决依据存在错误，方程公司拒绝履行支付租金的义务是正当的行使顺序履行抗辩权，应适用《中华人民共和国合同法》第六十七条作为法律依据。商向东未作答辩。商向东向一审法院起诉请求：1.要求依法解除与方程公司商铺租赁合同关系;2.判令方程公司支付租金12072元及违约金3198元;3.由方程公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月25日，商向东将自有位于鄂东新农茂二楼的2045号商铺及共有部位、共用设施设备出租给方程公司用于全权经营、管理和服务，双方签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》。合同约定（出租人为甲方，承租人为乙方）：租期十年零三个月（即2017年3月23日至2027年6月22日，前三个月为免租期），首年租金为商铺购买价款的4%（即商铺价款319821元×4%=首年租金12792.84元）并按年递增0.4%，乙方向甲方汇缴等额于首年三个月租金的保证金。合同“第三条租金收益率、保证金、违约金……三、租金、保证金支付原则和方式……（二）支付方式1、租金支付：……后续一年半（即2017年12月23日至2019年6月22日）的租金按当年度租金收益率计算，每半年度由乙方提前10日内向甲方支付一次。从第三个租赁年度开始……乙方一次支付给甲方的最低租金额也不能少于半年度。如不能按时按数支付，视为乙方严重违约。……四、违约金违约金用于甲方或乙方因严重违约情形，给对方造成经济损失的赔偿。为了维护本合同的严肃性，双方同意正式签订本合同书后，一方如未按本合同的相关约定而严重违约，违约方除赔偿对方的违约金外（金额等同乙方事先付给甲方该铺的保证金），另应赔偿给对方造成的直接和间接损失。”。同时合同“第五条甲、乙双方的权利义务……5、甲方许可乙方在双方签订本合同，并按时付清第一个租赁年度的半年租金和保证金后，在不影响主体结构安全和质量的前提下，进行统一设计和规划、改造和增修，其费用由乙方自行承担。如租赁期满，乙方不再承租，乙方不得拆缷和毁损租赁期间投资改造和增修的设施（可移动部分除外）。如因乙方严重违约导致本合同提前终止，乙方无条件地恢复甲方商铺的原状，包括顶棚、立面、墙面、地面、台位垒砌、水、电、过道、地下管线以及其它公共部分设施等。……9、乙方未能按照对甲方履行义务，甲方应书面通知乙方将限期30日内予以改正。否则，因此造成甲方的损失和一切后果概由乙方负责。……”。合同对违约责任和解除合同也进行了约定，“……如因乙方出现本合同上述所列严重违约情形的，经告知乙方且在期限内不及时补救，甲方有权终止合同，乙方应承担违约责任，并向甲方赔偿违约损失。……”。合同签订后，方程公司2017年3月28日向商向东所指定帐户汇缴合同保证金3198.21元；2017年5月4日向商向东支付租金6396.42元，2018年2月12日向商向东支付租金3198.21元，2018年8月13日向商向东支付租金3198.21元。方程公司支付租期至2018年6月22日止，后租金未予支付，商向东径直于2019年7月1日向法院提起本诉。庭审中，商向东陈述出租的二楼商铺原为砖砌柜台，后拆除为一整体，现处于闲置状态；出租的二楼商铺由鄂东新农茂业主委员会统一交付。方程公司陈述其拟通过鄂东新农茂业主委员会促成全部业主出租商铺，以达到其整体承租、开发、经营之目的，然事与愿违，所承租商铺尚未过半导致无法整体运营；其在2019年1月19日向商向东交付购物卡2000元，商向东对此表示认可。上述认定事实，有双方当事人当庭陈述及各自所提交证据在卷佐证，事实清楚、证据充分。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，商向东、方程公司自愿建立租赁关系，所签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》的内容不违反法律规定，为有效合同，依法予以确认。合同履行期间，方程公司自2018年6月23日起迟延付租，未按照合同约定履行自己的义务构成违约。虽商向东、方程公司双方约定迟延付租视为严重违约，本着意思自治的原则可以从其约定，但方程公司的违约行为并未达到致使双方不能实现合同订立目的的程度。结合涉案合同“乙方未能按照对甲方履行义务，甲方应书面通知乙方将限期30日内予以改正”、“如因乙方出现本合同上述所列严重违约情形的，经告知乙方且在期限内不及时补救，甲方有权终止合同，乙方应承担违约责任，并向甲方赔偿违约损失”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，商向东未经诉前催告而径直请求解除租赁合同，与商向东、方程公司双方的约定和法律规定相悖，依法不予支持。然而在案件审理过程中，方程公司答辩同意解除合同，双方就此形成合意，系对自己权利义务的自由处分，依法可以解除并进行结算。其中：1、商向东主张方程公司向其支付租金12072元〔2018年6月23日至2019年6月22日期间按14072.12元（319821元×4.4%）/年计，按其诉请数额已抹零，诉前交付购物卡2000元自租金总额中抵扣〕的诉请，符合双方合同的约定，依法予以支持；2、商向东主张合同相对方迟延付租承担违约金3198元（319821元×4%×25%=3198.21元，按其诉请数额已抹零），符合双方签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》第三条第三款第（二）项第1目、第三条第四款之约定，依法亦予以支持；3、本案中，双方对租赁商铺目前空置的事实表示认可，商向东主张恢复商铺原有样貌及功能，而对商铺原状未予以明确界定或举证说明，对此无法进行裁量，故此项诉请依法不予支持。反之，方程公司提出双方讫今未对租赁商铺进行交接及商向东没有提供消防合格证书的辩驳意见，一审法院认为，方程公司依约汇缴保证金、支付租金，行为上对租赁商铺行使占有、使用、收益权利，且从法律意义上讲租赁合同为诺成合同，并不以租赁物的实际交付为生效要件；商向东作为出租人是否需要提供消防合格证并非租赁合同之附随义务，且商向东是否具有申请消防许可的主体资格尚有待商榷，故对方程公司的辩驳观点，依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条规定，判决：一、解除商向东与方程公司于2017年3月25日所签订的《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》。二、由方程公司向商向东返还鄂东新农茂大楼二楼2045号商铺并支付租金12072元〔2018年6月23日至2019年6月22日期间按14072.12元（319821元×4.4%）/年计，按其诉请数额已抹零，诉前交付购物卡2000元自租金总额中抵扣〕，限于判决生效之日起10日内履行完毕。三、由方程公司向商向东支付违约金3198元（319821元×4%×25%=3198.21元，按其诉请数额已抹零，此项以诉前已支付的保证金抵扣）。四、驳回商向东的其他诉讼请求。案件受理费180元，减半收取90元，由方程公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，方程公司自签订《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》后,在租赁期间从未向出租人商向东提出租赁物未交付，反而向商向东交纳保证金和部分租金，足以说明方程公司已占有、使用该租赁物，依照法律规定，方程公司应当按照约定定期支付租金，方程公司逾期未支付租金，应当承担违约金。一审判决方程公司支付租金并承担违约金，并无不当，本院予以维持。方程公司上诉主张商向东未交付商铺，与查明事实不符，本院不予支持。《鄂东新农茂业主商铺统一租赁合同书》中并未约定商向东在出租商铺时必须提供消防合格证书，方程公司亦未举证证实其租赁的商铺存在消防问题并影响其对外转租，方程公司以商向东未提供消防合格证书为由主张不支付租金，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。一审庭审笔录显示，关于方程公司与黄梅县鄂东新农茂业主委员会签订的《协议书》，一审已组织商向东质证，方程公司上诉主张一审未组织商向东对《协议书》质证，与事实不符，本院不予支持。黄梅县鄂东新农茂业主委员会并非本案租赁标的所有权人和出租方，其与方程公司签订的《协议书》与本案无直接关联性，一审在本案中未采信该《协议书》，并无不当，本院予以维持。综上所述，方程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由湖北方程商业运营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周扬洲审判员  易树龙审判员  姚 彬二〇二〇年八月二十五日书记员  严锦霞