云南省泸水市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云3321民初1250号 原告（反诉被告）：王朝真，男，1980年7月23日生，汉族，云南省曲靖市人，现住云南省怒江傈僳族自治州泸水市。 委托诉讼代理人：和政宏，男，云南东大峡律师事务所律师，执业证号：15333201410570826，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈新贵，男，云南东大峡律师事务所律师，执业证号：15333201810039713，代理权限：特别授权代理。 被告（反诉被告）：怒江诚合房地产开发有限公司。住所地：云南省怒江州泸水市六库镇向阳西路东侧。 统一社会信用代码：915333005718870638。 法定代表人：潘煜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱文庆，男，建纬（昆明）律师事务所律师，系怒江诚合房地产开发有限公司清算组成员，执业证号：15301200910127524，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：乐怡心，女，建纬（昆明）律师事务所实习律师，系怒江诚合房地产开发有限公司清算组成员，实习证号：53021907210339，代理权限：特别授权代理。 被告（反诉原告）：中国工商银行股份有限公司怒江分行，住所地云南省怒江州泸水市六库镇人民路。 统一社会信用代码：91533300622964082U。 法定代表人：高凡芳，系该行负责人。 委托诉讼代理人：李建华，男，怒族，1965年11月26日生，云南省泸水市人，系中国工商银行股份有限公司怒江分行经理，住云南省怒江傈僳族自治州泸水市，代理权限：特别授权代理。 原告（反诉被告）王朝真诉被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司（以下简称“诚合地产”）、被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司怒江分行（以下简称“工行怒江分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月17日在本院第三审判法庭公开开庭进行了审理。原告王朝真及其委托代理人和政宏、陈新贵、被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邱文庆、乐怡心，被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司怒江分行的委托诉讼代理人李建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王朝真（以下简称“原告”）向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原、被告双方于2014年10月21日签订的合同编号为CH-2014-10-06的《商品房购销合同》及《商品房购销合同的补充协议》；2.请求人民法院依法判令解除原告与被告于2015年2月12日签订的合同编号为2015年【02-017】号的《个人购房借款/担保合同》；3.请求人民法院依法判令被告向原告支付合同违约金人民币70022.8元；4.请求人民法院依法判令被告返还原告购房首付款人民币228元及支付该首付款自2014年10月21日（付款之日）至判决生效之日的同期同类银行利息；5.请求人民法院依法判令被告偿还原告至起诉之日（2019年10月10日）原告已经偿还被告工行怒江分行六库人民路支行的借款和利息（该项金额以被告计算的为准）；6.请求人民法院依法判令被告偿还被告自起诉之日（2019年10月10日）开始计算的剩余借款和利息（该项金额以被告计算为准）；7.本案诉讼费用和诉前财产保全费用由两被告承担。事实与理由：原、被告双方在平等、自愿、诚实、信用的基础上，于2014年10月21日签订了合同编号为CH-2014-10-06的《商品房购销合同》及《商品房购销合同的补充协议》。合同约定：被告将位于栗都半岛一期负1层S139-1号房框剪结构的房屋出售给原告，房屋建筑面积为33.26平方米，房屋总价款为人民币700228.00元；付款方式为2014年10月21日前首期支付350228.00元，余款350000.00元原告应在本合同签订之日起向被告指定的银行申请办理按揭贷款手续。原、被告约定的购房款实际为350228.00元，被告为了提高银行贷款额度将原告购房款提高了35万元，即将购房款提高至700228.00元（商品房购销合同中载明的价款），购房首付款实际应为228.00元，而被告将购房首付款提高至350228.00元。在《商品房购销合同》签订前，原告已向被告实际支付了首付款228.00元，并于2015年2月12日通过被告中国工商银行股份有限公司怒江分行六库人民路支行按揭贷款350000.00元将购房款全额支付完毕。《商品房购销合同》第七条约定被告应于2015年8月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。第九条约定了被告逾期交房的违约责任：(1)甲方（被告）如未按照本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止15天内，按照每天总房价的万分之零点五向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行：(2)逾期15天后，原告有权决定是否解除合同，如解除合同，则被告向原告支付总购房款10%的违约金，被告向原告退还已付房款，已发生的交易相关税、费由原告承担。双方签订《商品房购销合同》后，原告按照合同的约定如实履行了合同义务，向被告交付了所有购房款，但被告未如实履行合同义务，至今未向原告交付房屋，已逾期三年多，被告的行为已构成违约，按照相关法律规定及《商品房购销合同》第九条的约定，且根据目前被告现状（尚未建盖合同约定的房屋），也无法继续履行交付房屋的义务，无法实现合同目的，根据上述合同约定，原告有权解除合同，并要求被告按总购房款的10%承担违约责任。为履行合同约定的付款义务，原告与被告中国工商银行股份有限公司怒江分行六库人民路支行于2015年2月12日签订了《个人购房借款/担保合同》，向被告银行按揭贷款350000.00元，原告以本案商品房购销合同中购买的房屋作为抵押，被告作为保证人。现被告已逾期三年多未按合同约定向原告交付房屋，至今仍未看到被告建盖房屋的任何痕迹，原告却仍要每月定期向银行偿还高额的借款本息，被告的违约行为给原告个人和家庭带来了多年的持续性压力和矛盾，严重影响了原告家庭的生活质量和家庭和睦。综上，原告认为：一、《商品房购销合同》及《商品房购销合同的补充协议》系原、被告双方自愿协商订立，没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。依据《商品房购销合同》第九条约定，原告在被告逾期交房15天后，可随时主张是否解除合同，属双方合意约定解除的情形，同时，依据《商品房购销合同》第九条约定，解除合同的违约金为总房款的10%，属双方当事人合意。本案中合同的解除因被告的责任而导致，被告应当按照合同约定向原告支付总房款百分之十的违约金即70022.80元(700228元X10%=70022.80元)，并退还原告已付首付款228.00元及支付该首付款自2014年10月21日（付款之日）至判决生效之日的同期同类银行利息，并偿还原告至起诉之日（2019年4月16日）原告已经偿还被告中国工商银行股份有限公司怒江分行六库人民路支行的借款和利息（该项金额以被告银行计算为准）。二、原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》目的是为了购买涉案房屋，因《商品房购销合同》被解除，致使《个人购房借款/担保合同》的目的无法实现，也应解除。因原告在被告处按揭贷款350000.00元直接存入被告账户，资金的流向应当遵循来回一致，且该笔按揭贷款的实际受益人亦为被告，故未偿还的按揭贷款及利息应当直接由被告返还被告。三、原告与被告多次协商处理本案所涉纠纷，但被告一直以各种理由推诿，无奈原告诉诸人民法院，原告申请诉前财产保全所产生的保全诉讼费用应当由被告承担。 被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司（以下简称“诚合地产”）辩称：1.同意原告解除购销合同与补充协议合同，同意解除与银行的合同；2.首付款及利息我们同意支付给原告，但是具体要以法院判决时间为主。 被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司怒江分行（以下简称“工行怒江分行”）辩称：1.原告提出将我们列为被告不合适，我们与原告签订借款合同，不是房屋买卖合同，我们并没有违约，相反原告王朝真违约，其已经停止还贷；2.不同意原告提出由诚合房地产偿还全部贷款，房产公司只是承担连带责任，原告应承担还贷责任；3.原告和房地产公司为达购房目的，降低购房款的行为与银行没有责任。 工行怒江分行提出如下反诉请求：1.请求确认原告与被告签订的《个人借款／担保合同》（怒江分行六库人民路支行2015年［09-017］号）合同有效。2.请求判令本合同项下未偿还的借款立即到期，被反诉人王朝真及连带责任保证人怒江诚合房地产开发有限公司共同承担清偿银行债务责任。即：立即清偿本合同项下未偿还的本金209058.07元，以及清偿自2019年11月16日起至贷款还清之日的利息、罚息和其他费用。3.本案案件受理费按法院有关规定承担。事实及理由：原告于2014年11月26日向工行怒江分行申请个人商用住房贷款35万元；自愿提供所购买的坐落于泸水市栗都半岛一期负1层Ｓ139-1号，ＹＪＧ-2003，合同编号：ＣＨ-2014-10-06，建筑面积为33.26平方米、总价700228元的商铺作抵押。2015年2月12日银行与原告和诚合地产签订《个人借款／担保合同》，编号Ａ：怒江分行六库人民路支行［2015］年［02-017］号，合同约定：1.购房人王朝真向银行贷款35万元；2.贷款期限10年即120个月，实际放款日为2015年2月12日，到期日为2025年2月12日；3.执行中国人民银行公布的同期同档基准利率及调整办法；贷款实行按月（每月15日）等额本息还款方式进行还款；4.怒江诚合房地产开发有限公司承担保证担保责任。即承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；5.银行、借款人和担保人三方签订《个人借款／担保合同》中第二部分第二十条借款人和担保人责任中“30.1条”明确约定：贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行；6.银行业务员与借款人双方做《个人住房（商用房）贷款客户谈话笔录》时明确告知并签字确认《客户须知》第四条：贷款发放后，您与售房方就房屋质量、条件、权属等问题发生的任何纠纷，均与我行无关。您须按《借款合同》约定履行还款义务，否则我行有权采用法律等手段追索债权；7.双方还约定了争议解决办法为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。贷款合同签订的当天银行方即按照合同约定向借款人发放35万元个人购商品房贷款；借款人也能够按月足额偿还贷款本息，借、贷双方目前都正常履行合同。然而，原告与被诚合地产房屋买卖合同纠纷一案关联银行贷款债权，已将工行怒江分行列为本诉被告。为切实遵守《合同法》以及上列《贷款合同》明确约定的条约，现反诉人为维护国家银行信贷资金债权与本行合法权益，特向人民法院提起反诉，恳请人民法院依法查明事实支持反诉人全部诉讼请求。 原告针对工行怒江分行反诉辩称：1.原告方提出解除商品房解除协议，那相应的也应与银行解除贷款合同；2.解除商品房买卖合同后，原告方不应承担还贷责任；3.在反诉被告与原告签订房屋买卖合同之前，反诉原告已经与诚合地产签订合作协议。 诚合地产针对工行怒江分行反诉辩称：未逾期部分，反诉原告计算的利息、罚息就不存在，对于未逾期的部分诉求应予驳回。我们同意解除个人借款合同，同意由我们进行清偿。 原告（反诉被告）王朝真针对其本诉诉讼请求及反诉答辩理由，向本院提交了如下证据材料： 1.原告身份证复印件，用于证明原告的主体适格。 2.《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、收据（均为复印件），用于证明：1.原告与被告于2014年10月21日签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同的补充协议》，约定被告将位于傈都半岛1幢负1层S139-1号房框剪结构的房屋出售给原告，房屋建筑面积为33.26平方米，房屋总价款为人民币700228元，同时约定了交房时间，违约责任等相关事项。2.根据该合同约定被告应于2015年8月31日前将房屋交付给原告，但被告至今未交付房屋，已逾期三年半，按照相关法律法规的规定和《商品房购销合同》第九条的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。 3.《个人购房借款/担保合同》、《借款凭证》、《银行账户交易明细》，用于证明：1.为履行合同约定的付款义务，原告应被告要求，由被告协调于2015年2月12日向工行怒江分行借款人民币35万元，并已向被告所购房屋作为抵押，同时被告自愿作为保证人。2.借款后现原告一直履行还款义务，每月定期向银行偿还高额的借款利息。但被告未按合同约定向原告交付房屋，也未向原告支付购房款。 经质证，诚合地产对原告提交的证据1.2.3组的真实性、合法性认可，但对证据中收据进行说明，原告提交的收据都不是原件，且原告实际交付的首付款为228元。工行怒江分行对证据1.2.3组的三性没有异议，但对于原告提交的首付款有异议，同时对证据3的证明目的不认可。 本院认为，原告提交的三组证据具有客观真实性，与本案具有直接的关联性，且被告诚合地产和被告工行怒江分行对证据真实性、合法性无异议，本院对原告提交的三组证据均予以确认。另，结合本案事实及法庭核实，本院确认原告实际交付的首付款为228元，按揭贷款金额为35万元，截止2020年6月16日，原告已经偿还借款本金161242.06元，偿还借款利息87296.67元，共计248538.73元，尚欠贷款本金188757.94元。 被告（反诉被告）诚合地产未向本院提交证据材料。 被告（反诉原告）工行怒江分行对其本诉答辩及反诉请求，向本院提交了如下证据材料： 1.授权委托书、代理人身份证（复印件）、委托代理人公民身份证、法定代表身份证明、营业执照（复印件），用于证明反诉原告的基本信息及主体适格。 2.贷款申请书、个人商用房申请表、贷款谈话笔录和《客户须知》、个人信息查询授权委托书、同意房屋抵押承诺书、《个人借款合同/担保合同》、借款借据，用于证明原、被告双方签订贷款合同，反诉原告已履行义务，并对“双解”作专门条款约定。 3.借款人身份证复印件、收款收据、保证人怒江诚合房地产开发有限公司营业执照（复印件）、怒江诚合房地产开发有限公司法定代表人身份证明、担保函和《个人购房抵押贷款》推荐保证函，用于证明房屋权产抵押担保合法有效，反诉原告有权追索借款人和保证人责任。 4.《借款（欠本息）明细表》，用于证明借款人违约，银行有权清偿贷款本息的权利。 经质证，原告对工行怒江分行提交的证据1.2.3.4组的真实性、合法性认可，提出证据2的十二份材料中已经提交出来银行的收据，其中已经有原告王朝真的2张收据，王朝真的首付款是真实的，主合同是商品房购销合同解除，那么附属合同借款合同应该解除，由被告诚合房地产进行偿还。被告诚合房地对工行怒江分行提交的证据1.2.3.4的三性没有异议。 本院认为，被告（反诉原告）工行怒江分行提交的四组证据具有客观真实性，与本案具有直接的关联性，且原告和被告诚合地产对证据无异议，本院对原告提交的三组证据均予以确认。另，结合本案事实及法庭核实，本院确认原告实际交付的首付款为228元，按揭贷款金额为35万元，截止2020年6月16日，原告已经偿还借款本金161242.06元，偿还借款利息87296.67元，共计248538.73元，尚欠贷款本金188757.94元。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 2014年1月8日，原告与被告诚合地产双方签订合同编号为ＣＨ－2014-8-06的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于六库镇人民××东南××房框剪结构的房屋，房屋建筑面积为33.26平方米，总价款为人民币700228.00元。但原告与被告诚合地产为了提高原告的银行贷款额度，双方之间的实际购房款为350228.00元，原告实际缴纳的首付款为228元，余款350000.00元通过向被告（反诉原告）工行怒江分行进行按揭贷款，对此，原告与被告（反诉原告）工行怒江分行于2015年2月12日签订了合同编号为Ａ：怒江分行六库人民路支行［2015］年［02-017］号《个人借款合同／担保合同》，被告诚合地产作为保证人，合同签订后被告（反诉原告）工行怒江分行按约定发放了贷款，该笔贷款作为原告购房款全部支付到了被告诚合地产账户。 另查明，被告诚合地产至今没有将房屋交付给原告，被告在庭审中明确表示涉案房屋未达到交房条件，且被告诚合地产现已经通过司法程序解散后进入清算阶段，现已无法履行合同约定的交房条件。截止2020年6月16日，原告已经偿还借款本金161242.06元，偿还借款利息87296.67元，共计248538.73元，尚欠贷款本金188757.94元，各方当事人均同意以此作为裁判依据。 本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。在房屋买卖合同中，按期交付符合合同约定的房屋是出卖方的主要义务，根据合同约定被告应于2015年8月31日前交付房屋，被告迟延交房且在合理期限内仍未交房，至今房屋仍未竣工验收，其行为已构成违约应承担相应的违约责任。现原告认为被告迟延交付房屋已构成根本违约，要求解除双方之间的合同，在合同纠纷案件中，若当事人要求解除合同应符合法定或者约定条件并遵循有约定从约定，无约定从法定的原则。本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》第九条明确约定：“逾期，15天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3.乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五作为迟延履行金支付给乙方，双方不办理退房手续。”据此，本案的合同解除为约定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，……”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，被告逾期交房的违约行为致使原告明显不能实现合同目的，原告诉请的解除《商品房购销合同》的主张本院予以支持。本案中合同的解除因被告诚合地产的责任而导致，被告诚合地产应当按照合同约定向原告支付总房款百分之十的违约金即35022.80元（350228.00元×10%﹦35022.80元），并退还原告已付首付款228元，同时被告诚合地产应当向原告支付截止2020年6月16日原告已偿还被告（反诉原告）工行怒江分行的借款本金和利息248538.73元，对于原告提出被告诚合地产承担首付款利息的问题，因本院已经支持了被告诚合地产向原告承担违约金的主张，故，本院对原告提出首付款利息的问题不予支持。 关于原告与工行怒江分行签订的《个人担保借款合同》是否解除问题，本院认为，签订该合同的目的是为了购买涉案房屋，因商品房担保贷款合同的特殊性，本案中《商品房购销合同》被解除，致使《个人借款合同/担保合同》的目的无法实现，依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条规定，原告请求解除《个人借款合同/担保合同》的主张，本院予以支持。 关于原告未清偿的借款本金及利息应当如何承担还款责任问题，因原告在工行怒江分行按揭贷款35万元支付至被告账户，资金的流向应当遵循来回一致，故未偿还的按揭贷款应当直接由诚合地产返还工行怒江分行为宜，但鉴于被告诚合地产现已经通过司法程序解散后进入清算阶段，工行怒江分行的债权权益可能无法得到保障。对此，本院认为，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本意来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务，这是因为，商品房出卖人将其收到的购房款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人。本案中，原告作为《个人借款合同/担保合同》的借款人，也应承担还款义务，因此，截止2020年6月16日剩余的贷款本金188757.94元及实际还款之日止的借款利息，应当由被告诚合地产在其资产范围内予以清偿，被告诚合地产资产不足以清偿部分由原告清偿。 依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第六十七条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王朝真与被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司于2014年10月21日签订的合同编号为CH-2014-10-06的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》于本判决生效之日起解除； 二、原告（反诉被告）王朝真与被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司怒江分行于2015年2月12日签订的合同编号为A：怒江分行六库人民路支行[2015]年[02-017]号《个人借款合同/担保合同》于本判决生效之日起解除。 三、被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王朝真解除合同的违约金35022.80元； 四、被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还（反诉被告）王朝真购房首付款228元； 五、截止2020年6月16日止，原告（反诉被告）王朝真已经偿给被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司怒江分行的借款和利息248538.73元，由被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司返还给原告（反诉被告）王朝真，款于本判决生效之日起十日内支付； 六、原告（反诉被告）王朝真尚欠被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司怒江分行借款本金188757.94元及自2020年6月17日起至实际还款之日止的借款利息由被告诚合地产在其资产范围内予以清偿，不足以清偿部分由原告（反诉被告）王朝真清偿； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 七、驳回原告（反诉被告）王朝真的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司怒江分行的其他反诉请求。 本诉案件受理费1556元，反诉案件受理费773元，由被告（反诉被告）怒江诚合房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审 判 长  王兆明 审 判 员  杨新全 人民陪审员  沈太林 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  和志萍