广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民初2444号原告：深圳市汇广和实业有限公司，住所地：深圳市福田区金田路皇岗商务中心主楼22楼03室，统一社会信用代码：914403000938851505。法定代表人：齐勇义，总经理。委托诉讼代理人：徐**，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，广东华商律师事务所实习律师。被告：深圳市高登工艺制品有限公司，住所地：深圳市龙岗区坪地街道六联社区深圳市高登工艺制品有限公司坪地厂区A5厂房一楼，统一社会信用代码：91440300745175139N。诉讼代表人：深圳市高登工艺制品有限公司管理人。负责人：罗诗雅。原告深圳市汇广和实业有限公司（以下简称“汇广和公司”）诉被告深圳市高登工艺制品有限公司（以下简称“高登公司”）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人齐勇义、委托诉讼代理人徐**、张岩，被告诉讼代表人负责人罗诗雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求为：1、请求判令深圳市高登工艺制品有限公司管理人作出的【2019】高登管通字第02号《关于解除房屋租赁合同及返还高登厂区的通知书》（以下称《通知书》）无效。2、请求判令深圳市高登工艺制品有限公司继续履行其于2014年9月1日与原告签订的《房屋租赁合同合》。3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年9月1日，原告深圳市汇广和实业有限公司与被告深圳市高登工艺制品有限公司签订了《房屋租赁合同》（以下称“租赁合同”），约定高登公司将位于龙岗区坪地街道六联社区高登公司的厂区的全部土地、房屋出租给原告使用，租赁期限为20年，租金共计1.18亿元，原告已全部支付完毕上述租金，原告与被告对租赁合同约定的租期及租金的支付形式均无异议。深圳市中级人民法院于2016年9月6日裁定受理李永利申请被告破产清算一案，案号为（2016）粤03民破176号，并指定深圳市金大安清算事务有限公司担任管理人。原告于2016年11月底向被告管理人提交了涉案租赁合同。后原告于2019年3月26日收到被告作出的【2019】高登管通字第02号《通知书》，且原告于2019年3月27日向被告管理人提出了书面异议。2019年3月29日原告收到了被告管理人的异议回复函。原告认为被告管理人解除涉案租赁合同于法无据，更无事实依据。主要理由如下：一、被告管理人单方解除涉案租赁合同没有法律依据。被告管理人解除涉案租赁合同的依据为《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，根据前述事实可知，涉案租赁合同是在被告破产受理前成立的，且原告已履行完毕支付租金的义务，而《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款适用管理人依职权决定解除合同的前提是双方均未履行完毕的合同，即双方均未履行完毕合同义务。二、原告在涉案租赁合同中的合同义务已经履行完毕。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。根据上述法律条文可知：1、出租人只要将租赁物按租赁合同约定交付承租人使用，则出租人即履行完毕租赁合同，反之则未履行或未全部履行完租赁合同；2、承租人只要按租赁合同约定支付租金，则承租人即履行完毕租赁合同，反之承租人则未履行或未全部履行完租赁合同。纵观本案原被告双方签订的租赁合同可知：1、原告已按涉案租赁合同约定支付了全部租金1.18亿元；2、原告已经履行完毕涉案租赁合同的义务。三、被告管理人发出的解除涉案租赁合同的理由不充分。被告在涉案通知书中所述租赁合同具有继续性的特点，根据租赁合同可知，原告的租金是一次性支付的，所以，这对原告履行完毕合同不会产生影响，但仅会对被告产生影响。在本房屋租赁合同的租赁期间对租赁物的使用、收益是原告的权利而非义务，而《企业破产法》第十八条中“合同履行完毕”是指履行合同的“义务”而非履行“权利”，且对“权利”的表述用语应是“行使”而非“履行”。另归还租赁物则是在合同终止之后的事情，即房屋租赁合同中双方的权利与义务均已完毕。四、涉案租赁合同的解除既不符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的规定，亦不符合双方签订的涉案租赁合同第十六条关于解除合同的约定。综上所述，被告管理人解除房屋租赁合同即不符合《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国企业破产法》《民法总则》等相关法律的规定，亦不符合原被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定，故其发出的涉案通知书应属无效，涉案的租赁合同依法应继续履行。为维护原告的合法权益，特诉请法院予以支持原告的所有诉讼请求。被告深圳市高登工艺制品有限公司辩称：一、被答辩人未履行完毕案涉租赁合同之义务。1、租赁合同为继续性合同。租赁合同具有继续性的特点，在合同存续期间，缴纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务，承租人尚有合理使用、保管、返回租赁物等主要义务以及附随义务，因此在租赁届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处于履行租赁合同的过程中。而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕。2、在租赁期间，如案涉不动产抵押权人需要实现其抵押权，合同应当依法解除，即答辩人随时负有返还租赁物的义务。案涉《房屋租赁合同》签订时间是2014年9月1日，而合同约定的租赁物已于2013年7月2日被设定抵押并且办理了抵押登记。根据法释[2000]44号《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，答辩人被宣告破产后，相关不动产必将被拍卖，租赁合同同样面临被解除。虽然案涉《房屋租赁合同》第十五条约定了“买卖不破租赁”，但该约定明显违反了法律规定，损害了债权人的利益。并且最高人民法院（2014）民申字第215号《民事裁定书》明确：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。二、管理人解除合同有利于破产财产最大化并维护广大债权人利益。理论及司法实践中，对尚未履行完毕合同的处理原则主要考虑以下三点：使破产财产的价值达到最大化、破产债权人平等受偿以及效率原则。就本案而言，若不解除合同，不仅不利于破产财产的增加，对债权人整体也是不公平的。故，管理人综合考量以上原则，最后选择解除合同，从平衡债务人及广大债权人的利益出发，具有合法性与正当性。管理人接管高登公司后，发现高登公司破产清算的形势极为严峻，突出表现在债权人人数众多，债权金额巨大，与之相对应的，则是资产极其有限。在有限的资产中，本案租赁合同所涉的土地厂房是高登公司主要资产。如继续履行相关土地房产的租赁合同，后续土地房产的价值将有所贬损，不利于破产财产的增加，影响到债权人的受偿。三、退一步，根据《合同法》，被答辩人未经答辩人同意转租，被答辩人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第二十八条规定：“房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法规定办理登记备案手续。”虽然案涉《房屋租赁合同》约定可以转租，但是根据上述法律规定，承租人转租仍需经过出租人的书面同意，出租人的同意是对承租人选择的次承租人表示同意、对承租人与次承租人达成的协议表示同意。但被答辩人转租并未经过答辩人的同意。四、案涉《房屋租赁合同》约定的租金显失公平。租赁合同第二条约定，按房屋建筑面积每平方米每月6元计算，月租金787.431元，年租金900万元，由于厂房未完工面积有48705.1平方米，已完工部分租金590万元。租赁合同第三条约定，二十年的租金收入偿付借款1.18亿元，即合同约定20年期间的租金是不变动的，每月每平方米6元，且仅计算已完工面积82533.37平方米。根据合同，被答辩人仅对已完工的建筑物享有使用权等，但高登公司进入破产程序至今，被答辩人一直控制占用整个高登厂区。深圳市房屋租赁行业协会网站发布的《龙岗区2017年房屋租赁指导租金表》显示高登厂区所在区域的厂房指导价是10元，租金价格已经比签订合同时提高了66.67%，租金逐年攀升，合同约定的是固定租金，且租赁期限20年，严重损害了答辩人的利益。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：证据1、《房屋租赁合同》，证明2014年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同成立生效并已向原告交付租赁物，《房屋租赁合同》成立于破产受理申请前（深圳市中级人民法院于2016年9月6日受理被告的破产申请）；原告已经支付了全部的租金，对于原告的《房屋租赁合同》的义务已履行完毕；因此，本《房屋租赁合同》不符合《破产法》第十八条规定的“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，因此，被告不能依据《破产法》第十八条解除《房屋租赁合同》。双方约定被告将位于深圳市龙岗区坪地街道六联社区深圳市高登工艺制品有限公司坪地厂区的全部土地、房屋出租给原告使用，被告同意以本租赁合同中的房产未来二十年的租金收入偿付被告欠付原告的借款人民币118000000.00元，租赁期限为2014年9月1日至2034年8月31日，并且约定原告可将租赁房屋全部或部分转租给他人，原告享有上述房产的转租权。证据2、《深圳市高登工艺制品有限公司股东会决议》，证明2014年9月1日，被告召开临时股东会议通过了将其拥有的深圳市龙岗区坪地街道六联社区深圳市高登工艺制品有限公司坪地厂区的全部土地、房屋出租给原告，同意以上述房产未来二十年的租金收入抵扣被告欠付原告控股股东齐勇义的借款人民币118000000.00元，租赁期限为2014年9月1日至2034年8月31日。证据3、《房屋租赁合同补充协议》，证明2015年12月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》，双方约定因被告原施工队一直用挖掘机占用道路设施、消防不达标，导致原告不能顺利使用和转租，被告愿意按照预收的二十年租金人民币118000000.00元，每个月补偿给原告资金占用费2%（人民币236万元），直至被告解决上述问题且原告可正常使用或转租。证据4、《关于解除房屋租赁合同及返还高登厂区的通知书》及《回复函》，证明2019年3月18日，被告管理人出具《关于解除房屋租赁合同及返还高登厂区的通知书》通知原告解除《房屋租赁合同》并要求原告返还被告拥有的深圳市龙岗区坪地街道六联社区深圳市高登工艺制品有限公司坪地厂区的全部土地、房屋。原告对上述通知书提出异议，经被告管理人审查后认为异议不成立，其将于2019年3月29日对上述房产进行接管，且告知原告如对被告管理人解除合同的行为不服，可向人民法院提起诉讼，故原告可据此向人民法院起诉。证据5、[2017]高登管通字第08号通知书、[2019]高登管通字第01号通知书及管理人调查笔录，证明被告管理人认可《房屋租赁合同》双方履行至《关于解除房屋租赁合同及返还高登厂区的通知书》时（2019年3月18日）才被解除，但《破产法》第十八条赋予管理人的权利期限为破产受理后两个月（即最晚期限为2016年11月5日），超过两个月，则管理人丧失此权利，所以管理人据《破产法》第十八条作出的《关于解除房屋租赁合同及返还高登厂区的通知书》无效、《房屋租赁合同》继续有效。证据6、《厂房租赁合同》及其《补充协议》，证明2016年11月8日，原告与深圳市荣力精密组件有限公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区坪地街道三联工业区共7栋厂房出租给荣力精密公司，租赁期限为6年，荣力精密公司作为合法的次承租人，对上述7栋厂房享有使用权和转租权。被告深圳市高登工艺制品有限公司针对原告提交的证据发表质证意见如下：证据1：对其真实性、关联性无异议，对合法性有异议，该证据第二条约定违反了公平原则，约定的租金为固定租金且租期为20年，不合理，损害了被告的利益，第十五条约定了买卖不破租赁的原则及优先购买权，但租赁标的在签订该《房屋租赁合同》前已经抵押，根据相关法律规定，已经设定抵押的房屋不适用优先购买权及买卖不破租赁原则。证据2：对其关联性无异议，对真实性、合法性有异议，无原件，且决议同意的20年租金为1.18亿元，不合法。证据3：对其真实性、关联性无异议，对合法性有异议，根据合同约定，双方均已知悉约定的租赁物尚未竣工验收，存在无法使用的可能性，且租赁物已交付，不应再计付租金占用费。证据4：真实性、合法性、关联性均无异议。证据5：真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明内容有异议，根据《破产法》第十八条之规定，管理人超过两个月未通知继续履行合同即为解除。证据6：对其关联性无异议，对真实性、合法性有异议，该证据无原件，在管理人尝试接管高登厂区时并不清楚存在该租赁合同，且当时无人告知管理人厂区已转租，《合同法》规定转租应当经过出租人的书面同意，但签订该合同时高登公司已进入破产程序，管理人并不清楚有转租且租赁物已抵押，该合同签订时双方的合同也已解除，原告无权转租。被告深圳市高登工艺制品有限公司提交抗辩证据如下：证据1、《不动产权资料电脑查询结果表》、《不动产抵押登记查询表》，证明案涉《房屋租赁合同》约定的租赁物在2013年7月2日已经设定抵押，但租赁合同签订在此日期之后。证据2、《破产债权申报书》，证明抵押权人已向管理人申报债权。证据3、龙岗区2017年房屋租赁指导租金表（最后一页坪地街道行政区域第4项六联路的指导租金厂房价格为10元/平方米/月），证明案涉《房屋租赁合同》约定固定租金显失公平，损害高登公司利益。原告对被告提交的抗辩证据发表质证意见如下：证据1：真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该证据不能否定涉案《房屋租赁合同》的效力，不影响原告依照涉案《房屋租赁合同》主张权利。证据2：真实性、合法性、关联性均不予认可，债权申报人深圳市泰宇贸易有限公司向被告管理人申报债权所提交的证据不具有连贯性，且未经法院裁定确认该笔债权。证据3：真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据无原件，请法庭予以核实。另，即便被告根据该证据的最后一页第4项主张租金显失公平，实际上原告的租金是和被告之间双方的真实意思表示，并不违反公平原则。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2014年9月1日，原告汇广和公司与被告高登公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告将其所有的深圳市龙岗区坪地街道六联社区深圳市高登工艺制品有限公司坪地厂区的全部土地、房屋出租给原告汇广和公司使用。租赁房屋建筑面积共计131238.47平方米、土地面积共计100015.16平方米。租赁期限自2014年9月1日起至2034年8月31日止。租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月6元计算，月租金总额为787431元，年租金总额为9000000元，由于房产未完工面积有48705.1平方米，初定已经完工部分的房产年租金总额为5900000元。关于租金支付方式，由于汇广和公司控股股东齐勇义于2013年9月2日起先后借款167000000元给高登公司，鉴于高登公司陷入困境无力偿还，高登公司自愿同意以本租赁合同中的房产未来二十年的租金收入偿付借款118000000元。2016年9月6日，本院作出（2016）粤03民破176号民事裁定书，裁定受理高登公司破产清算一案，并指定深圳市金大安清算事务有限公司担任高登公司管理人。2019年3月19日，被告高登公司的管理人向原告汇广和公司发出《关于解除房屋租赁合同及返还高登厂区的通知书》，通知原告解除双方签订的房屋租赁合同。以上事实有原、被告提交的房屋租赁合同、民事裁定书、解除合同通知书等证据，以及原、被告在开庭时的陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案系确认合同效力纠纷，原告的诉讼请求为确认被告高登公司的管理人解除合同的通知书无效，继续履行2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》。本案的争议焦点为：被告高登公司的管理人解除涉案房屋租赁合同是否符合法律规定。本院认为，涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，依法成立，并已发生法律效力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条的规定，出租人的基本义务为按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人的基本义务为按照约定的方法使用租赁物。由此可知，租赁合同系继续性合同，合同仍在履行中，被告作为出租方，提供符合用途的房产的义务是持续状态，应当持续至租赁期限届满；原告作为承租方，妥善使用房产的义务是持续状态，应当持续至租赁期限届满。因此，涉案房屋租赁合同双方正在履行过程中，属于双方当事人均未履行完毕的合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。此系破产程序中特别赋予破产管理人的合同解除权，该种合同解除权的行使，不以合同相对方存在违约行为等为前提，对于正在履行中的合同，只要双方均未履行完毕即可解除。其立法本意在于企业出现资不抵债情形时，保障破产财产价值最大化，从而最大限度维护全体债权人的合法权益。具体到本案中，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，涉案合同已于2016年11月5日解除，管理人又于2019年3月19日发出《解除租赁合同通知书》，其明示方式与默示方式意思表示相一致，均为对涉案合同行使破产法赋予的特别解除权，该解除合同的行为于法有据，本院予以认可。原告主张确认管理人解除合同无效，继续履行合同的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，判决如下：驳回原告深圳市汇广和实业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费人民币100元，由原告深圳市汇广和实业有限公司负担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 白  田  甜审判员 谢  继  宇审判员 王    芳二〇二〇年八月十七日书记员 林艺园（兼）