德阳市旌阳区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川0603执异50号 案外人：秦东，男，1977年12月19日出生，汉族，住四川省中江县。 案外人：代莲芳，女，1977年5月14日出生，汉族，住四川省中江县。 申请人：四川环汇建设发展有限公司,住所地四川省德阳市泰山南路二段735号银鑫.五洲广场一期22栋27-2号。 法定代表人:谭江怀,该公司总经理。 委托诉讼代理人：张明霞，四川山和律师事务所律师。 被申请人：四川大民协置业有限公司，住所地四川省成都市成华区东三环路二段龙潭工业园。 法定代表人：黎方勤,该公司经理。 委托诉讼代理人：刘钢，该公司员工。 委托诉讼代理人：王伦云，该公司员工。 本院在执行四川环汇建设发展有限公司（以下简称环汇公司）与四川大民协置业有限公司（以下简称大民协公司）诉中财产保全一案中,案外人秦东、代莲芳对本院查封的登记于大民协公司名下“佳兆悦•君汇尚品”6栋1-19-4号房屋(以下简称涉案房屋)提出书面异议,认为该房屋系其所有,不应被人民法院查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人秦东、代莲芳称，其是涉案房屋的合法所有权人。2019年8月31日，案外人为购买涉案房屋缴纳订金，2019年10月10日缴纳首付款384930元和营销费51000元，合计435930元，大民协公司出具了发票且有他人参与见证。案外人与大民协公司约定于2019年12月再缴纳10万元后签订正式合同并按揭贷款50万元，后因为大民协公司的财务人员有事不能在场，没有完成签订合同备案，双方约定春节后签订正式合同并备案，后又因为疫情防控规定2020年4月前人员不能随意流动，导致大民协公司的财务人员没有到德阳上班致使合同和备案再次延期。之后案外人再次要求签订合同时被告知2020年3月9日涉案房屋被法院查封。案外人认为其在涉案房屋被查封之前就与大民协公司完成了涉案房屋的买卖交易，法院在查封涉案房屋前没有通知案外人，也没有在“佳兆悦•君汇尚品”进行公示公告；同时按照规定,被执行人有多项财产可供执行的，人民法院应当选择对被执行人生产生活影响较小且方便执行的财产执行，大民协公司目前还有二十多套房屋没有签合同、十多套未出售买卖，应当查封其他未出售的房屋不应当查封案外人购买的；环汇公司对大民协公司的债权仅200多万，但贵院查封的房屋市场价值达400多万；法院应当灵活采取查封措施，查封在建商品房或现房后，在确保能控制相应价款的前提下，监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于执行工作中进一步强化善意文明执行的意见》（法发[2019]35号）的相关规定，法院查封涉案房屋明显错误。故,为维护异议人的合法权益,请求法院解除对涉案房屋的执行查封措施。 申请执行人环汇公司辩称,1.案外人未提供证据证实其在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;2.案外人未提供证据证实所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;3.案外人已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十;4.案外人于2019年10月10日缴纳房款后没有立即签订买卖合同，大民协公司提供的资料不符合正常的商品房交易流程,涉案房屋也未办理预售商品房买卖合同网签手续,大民协的答辩内容与案外人异议内容高度一致存在恶意串通的嫌疑;5.环汇公司在申请财产保全前在德阳市住房保障和房地产事务中心查询到涉案房屋为未售房源,不存在乱查封、超标查封的情形。 被执行人大民协公司辩称，1.贵院在查封涉案房屋前，案外人秦东、代莲芳向大民协公司购买涉案房屋并支付部分房款是事实。大民协公司与唐培就涉案房屋于2019年5月12日签订《中央绿洲住宅认购协议》（编号：0001022）（以下简称住宅认购协议），房款总额984930元，后经唐培申请买受人更名为秦东、代莲芳。秦东、代莲芳于2019年10月10日向大民协公司缴纳首付款384930元，又约定于2019年12月再交10万元首付款后双方签订正式合同备案并按揭贷款50万元支付剩余房款。2019年12月，大民协公司与案外人因各种原因未能完全合同签订及备案，双方再次约定春节假期后办理，后来又受到新冠肺炎疫情的影响也一直未能办理，后涉案房屋被法院查封。2.法院作出的（2020）川0603民初518号民事判决书确定的金额共计约200万元，法院查封大民协公司房屋价值总额约为451万元，是执行标的金额的两倍，解除对涉案房屋的查封，剩余房屋价值总额仍远高于执行标的金额，对环汇公司权利的实现没有增加障碍和风险。综上所述，大民协公司对法院依法解除涉案房屋的执行查封措施无异议。 本院查明，2020年3月4日,环汇公司向本院申请诉中财产保全,同日,本院作出(2020)川0603民初518号之一民事裁定书,裁定查封大民协公司“佳兆悦•君汇尚品”5栋1-7-5号、1-8-5号、1-17-3号、6栋1-19-4号、1-16-4号房屋。2020年3月6日，本院依法依据该裁定查封了涉案房屋,并作出《查封、扣押、冻结财产期限及相关权利、义务告知书》。2020年5月7日，本院作出（2020）川0603民初518号民事判决，判决：大民协公司于判决生效之日起十日内向环汇公司支付工程款1312212.08元及截止2019年11月29日的利息311623.40元，从2019年11月30日起，以欠付工程款1312212.08元为基数，按照每日万分之五为标准支付利息至付清之日止；大民协公司于判决生效之日起十日内支付环汇公司质保金147451.92元等。 另查明，2019年5月12日，案外人唐培与大民协公司签订了住宅认购协议，协议约定案外人唐培购买中央绿洲项目6号楼1单元19楼4号房屋，预测建筑面积为137.56平方米。在协议签订同时，案外人唐培向大民协公司支付定金10000元，作为订立《商品房买卖合同》及其《补充协议》的担保，在双方签订正式合同后，所交定金作部分房款。同时约定，案外人唐培需在2019年8月30日前与大民协公司签订正式的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，否则大民协公司有权将案外人唐培所认购的商品房另行处理且不退还定金，同时协议自动解除。2019年10月10日，案外人秦东、代莲芳向大民协公司缴纳房款374930元，并与大民协公司员工吕斌签订了《中央绿洲住宅买卖合同签约流程单》。当日，案外人唐培向大民协公司申请将涉案房屋买受人更名为秦东、代莲芳。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条第一款关于“被执行人未按执行通知书履行法律文书确定的义务,人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产”的规定，本院查封登记在被执行人名下的涉案房屋并无不当。关于本院查封财产是否超标的额的问题。本院认为，本院查封的房屋至今尚未委托评估机构对其价值进行评估，其价值尚未确定。加之不动产财产评估、拍卖变现过程因受市场行情的影响，会存在诸多不确定因素，不动产财产变现过程还会产生一些合理的费用如评估费、拍卖过户的相关税费等等。综合考虑，为保证本案债权的实现，不能认定本案存在明显超标的额查封。关于案外人是否享有排除执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，本院认为，首先，本案案外人唐培于2019年10月10日为案外人秦东、代莲芳办理住宅认购协议更名手续，但由于案外人唐培在2019年8月30日前未与大民协公司签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，该协议已自动解除，且案外人秦东、代莲芳也未与大民协公司重新签订房屋买卖合同，故案外人秦东、代莲芳在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同；其次，虽然案外人秦东、代莲芳向本院提交了支付价款的收据，但该收据因无款项来源证据佐证款项已实际支付的情形，且所支款项也未超过住宅认购协议约定总价款的百分之五十。因此，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九规定。同时，即便案外人向大民协公司支付了相应房款，其也仅享有对大民协公司的相关债权，对涉案房屋不享有排除执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人秦东、代莲芳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王 缨 审 判 员  代秀荣 审 判 员  韩 建 二〇二〇年八月四日 法官助理  王 琴 书记员代  正 琼