黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1644号上诉人（原审原告）：陈鑫，男，1977年8月31日生，汉族，哈尔滨市公安局法制支队民警，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨子鸿房地产置业有限公司，住所地哈尔滨市南岗区哈尔滨大街81—19号G11栋1单元23层10号A室。法定代表人：张剑，董事。委托诉讼代理人：李子明，男，1973年11月2日生，汉族，哈尔滨子鸿房地产置业有限公司法务部经理,住哈尔滨市道里区。上诉人陈鑫因与被上诉人哈尔滨子鸿房地产置业有限公司（以下简称子鸿房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初10518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。陈鑫上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院(2019)黑0103民初10518号民事判决并依法改判。事实与理由：1.2017年7月21日，陈鑫与子鸿房地产公司签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》，该合同属于格式合同。合同中有关卖方迟延交房的责任，子鸿房地产公司在合同签订过程中没有履行以合理方式提请陈鑫注意并向陈鑫进行释明的法定义务，故有关免除子鸿房地产公司迟延交房责任的条款应属无效；2.陈鑫与子鸿房地产公司在签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》的同时签署了一份《补充协议》。《补充协议》中第八条关于延展期的约定与《哈尔滨市商品房买卖合同书》第九条的约定相互矛盾，存在两种解释。《补充协议》并非为陈鑫单独拟定，而是子鸿房地产公司为所有购房人事先拟定，因此在性质上也属于格式合同。根据《合同法》的规定，对于格式合同条款有两种解释的应当作出有利于非格式条款一方的解释。根据《合同法》第四十条规定，《补充协议》中第八条关于延展期的约定，实质上免除了子鸿房地产公司支付违约金的责任属无效条款。综上所述，子鸿房地产公司应当对2019年1月1日至2019年3月31日迟延交房期间，依据《哈尔滨市商品房买卖合同书》第九条的规定，向陈鑫支付迟延交房违约金15,359.4元，原审法院判决适用法律错误。请求撤销原判并予以改判，支持陈鑫的上诉请求。子鸿房地产公司辩称：1.以补充协议的方式确定房屋交付的最终期限含宽展期本身就是一种明示的方式；2.主合同第八条关于交付期限有特殊约定，并在附件四中体现；3.附件四补充协议中第一条清楚的标明了关于交付时间及特殊情况等，充分的、完全的向陈鑫尽到了明示义务；4.根据主合同及补充协议的约定，陈鑫在进户时已经收取了子鸿房地产公司给付的违约金，并办理了进户手续，并未提出任何异议；5.结合陈鑫不同于普通人的特殊工作身份，子鸿房地产公司有理由认为陈鑫在签订主合同及补充协议，以及在办理进户领取违约金时，对于补充协议中宽展期的约定清楚明了，上述关于宽展期的约定，既未扩大子鸿房地产公司权力，同时也没有限制陈鑫的权力，不存在免除子鸿房地产公司责任或者加重陈鑫责任的情况。因此原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回的上诉请求。陈陈鑫向一审法院起诉请求：1.确认陈鑫、子鸿房地产公司签署的哈尔滨市商品房买卖合同书附件四（即合同补充协议）中第八条（关于主合同第九条出卖人逾期交房违约责任）条款内容无效；2.判令子鸿房地产公司依据《哈尔滨市商品房买卖合同书》中第九条规定，承担逾期交房之违约责任；3.判令子鸿房地产公司赔偿陈鑫误工费、交通费等各项损失，合计人民币5000元。一审法院认定事实：2017年7月21日，陈鑫、子鸿房地产公司双方签订合同编号为17792422166哈尔滨市商品房买卖合同书，陈鑫购买由子鸿房地产公司开发的位于哈尔滨南岗区哈西大街与同济街交角地段爱达壹号A区A10栋1单元903室房屋一处。陈鑫、子鸿房地产公司双方在合同第八条中约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经出卖人组织相关单位共同验收合格后，报政府主管部门备案，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方约定如遇遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或合同附件四所列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。另外，陈鑫、子鸿房地产公司双方在合同补充协议中约定：如出卖人不能按合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人90日（即至2019年3月31日，含该日）的交房宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付，买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。90日的交房宽展期过后，子鸿房地产公司将房屋交付陈鑫使用，并按双方约定的购房款日付万分之一的标准将宽展期过后的逾期交房违约金给付陈鑫。现陈鑫主张交房宽展期内的逾期交房违约金，故双方形成诉讼。一审法院认为，陈鑫与子鸿房地产公司签订的《商品房买卖合同》为哈尔滨市工商行政管理局、哈尔滨市住房保障和房产管理局监制的《商品房买卖合同》示范文本合同，属格式合同。在双方签订的《合同补充协议》（即附件四）第一条关于明示事项中明确载明以下内容：“出卖人在签订主合同及补充协议前已在本项目销售现场向买受人明示主合同示范文本及补充协议、楼盘表、户型图、销售价格等法律法规规定应明示的文件、证书及重要提示，同时按照买受人要求做出了合理说明，买受人已阅悉并理解上述明示的文件、证书及重要提示且无异议。出卖人已明确告知买受人该项目所在地及该合同项下商品房具体位置、物业状况、交易条件、周边环境、不利因素、交付时间及特殊情况等，买受人对此充分知悉并认可。”从上述条款内容可确认子鸿房地产公司已尽到了充分的提示说明义务。陈鑫、子鸿房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2018年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，且约定了出卖人可以据实延期的情形，同时该条还约定了“双方约定如遇合同附件四所列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”即双方在主合同中已对宽展期进行了约定。鉴于子鸿房地产公司已对交房宽展期特别指出，可视为对此作出提示，陈鑫的签约行为可认定系其真实意思表示，且该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认《商品房买卖合同》第八条合法有效。而《合同补充协议》第八条关于交房宽展期的约定与主合同第八条的约定并不矛盾，是合同当事人对主合同内容的补充，不存在免除子鸿房地产公司责任或者加重陈鑫责任的情况，故《合同补充协议》第八条也应认定为合法有效。陈鑫的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：驳回陈鑫的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”、第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”根据上述法律规定，可以看出，违反《合同法》第三十九条第一款的义务，并不必然产生格式条款无效的法律后果，格式条款相对方可通过向法院申请撤销的方式，否定格式条款。只有在违反《合同法》第三十九条第一款的同时具有《合同法》第四十条规定的情形之一的，格式条款才会被认定为无效。本案中，依据《商品房买卖合同》取得房屋才是陈鑫作为买受人享有的主要权利。故案涉双方关于宽展期的约定虽然免除了出卖人在协议约定的宽展期内逾期交房违约责任，但这并没有排除买受人陈鑫取得房屋之主要权利，同时该“补充协议”约定的内容也并不具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形。因此，上述条款格式条款不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条应当认定无效的情形，陈鑫请求认定上述格式条款无效的理由不成立。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条之规定，买受人陈鑫可向人民法院申请撤销该格式条款；但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，陈鑫在签订补充协议后一年内没有向法院提出申请撤销格式条款，故其撤销权已消灭，何况子鸿房地产公司在补充协议的第一条中已经履行了提示和说明义务。另外，补充协议第八条和合同第九条的规定并不矛盾，亦不存在陈鑫主张的两种解释的问题，其该项上诉理由亦不成立。综上，陈鑫的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费309元，由上诉人陈鑫负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  王晓东审判员  梁红玉()二〇二〇年八月十八日法官助理咸雅芳书记员于文娟