重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书渝04民终706号上诉人（原审第三人）：王秋蓉，女，1971年6月5日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被上诉人（原审原告）：钟娅，女，1993年3月25日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭春荣，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：熊剑，男，1991年3月9日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭春荣，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：余启友，男，1970年3月18日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：马新华，重庆市石柱县南宾法律服务所法律工作者。原审被告：重庆民楠房地产开发有限公司,住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇下街，统一社会信用代码915002407626687798。法定代表人：张民洪，该公司经理。委托诉讼代理人：谭登胜，重庆海灯律师事务所律师。上诉人王秋蓉因与被上诉人熊剑、钟娅、余启友，原审被告重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称民楠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市石柱土家族自治县人民法院（2018）渝0240民初4625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，于2020年6月11日组织各方当事人进行了询问调查。上诉人王秋蓉，被上诉人钟娅、熊剑的共同委托诉讼代理人谭春荣，被上诉人余启友及其委托诉讼代理人马新华，原审被告民楠公司的委托诉讼代理人谭登胜到庭参加了询问。本案现已审理终结。上诉人王秋蓉上诉请求：一、撤销重庆市石柱土家族自治县人民法院（2018）渝0240民初4625号民事判决；二、改判驳回钟娅、熊剑的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决未认定王秋蓉对案涉房屋享有物权错误。2.一审判决未认定余启友涉嫌合同诈骗。3.钟娅、熊剑并非善意购买人。二、一审程序违法。1.一审法院未对授权委托书中“王秋蓉”的签名和捺印进行鉴定，损害了王秋蓉的合法权利。2.一审法院未对王秋蓉的诉讼地位进行明确，即没有确定是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人，导致王秋蓉没有独立提起诉讼，损害了王秋蓉的合法权益。三、一审判决适用法律错误。案涉房屋没有取得商品房预售许可证，不属于合法出售的商品房，依法应当认定该商品房买卖合同无效。四、一审判决结果显失公平。被上诉人钟娅、熊剑辩称，1.一审法院认定事实清楚。即使余启友无权代理王秋蓉处置房屋，但基于授权委托书以及余启友将购房款转入王秋蓉账户，钟娅、熊剑完全有理由相信余启友能够代表王秋蓉，故不影响案涉合同效力。2.虽然案涉合同约定为商品房买卖，但实质是拆迁还房的买卖，不应适用商品房买卖的相关规定。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人余启友辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。王秋蓉委托余启友出售房屋，余启友已将案涉款项转入王秋蓉账户，王秋蓉并未提出异议。现王秋蓉提出异议，是其认为转让价款过低。余启友挂靠民楠公司修建民族大厦，以民楠公司名义与钟娅、熊剑签订合同，民楠公司也未提出异议，案涉合同对民楠公司有拘束力，相应法律后果应由民楠公司承担。2.案涉房屋属于拆迁还房，不属于商品房，不适用商品房买卖的相关规定。3.王秋蓉与余启友之间是委托关系，余启友不构成合同诈骗。原审被告民楠公司辩称，1.关于余启友的身份问题。在2007年12月16日前余启友确实挂靠民楠公司修建工程，但之后民楠公司发现余启友私刻印章，免去了余启友项目部负责人身份。2.民楠公司并未与钟娅、熊剑签订过任何商品房买卖合同，在本案纠纷发生前民楠公司对案涉合同并不知情，不存在追认的情况。3.授权委托书中王秋蓉的签名及捺印是否系王秋蓉本人所为，一审法院没有查明。4.根据各方当事人的陈述来看，案涉房屋的出售人应当是王秋蓉，钟娅、熊剑是与王秋蓉发生的房屋买卖关系，但是签订合同的一方当事人却是民楠公司，这其中应该有隐情。一审法院认定合同有效错误。案涉合同效力应在钟娅、熊剑与王秋蓉之间进行评判。钟娅、熊剑向一审法院提出诉讼请求：确认钟娅、熊剑与民楠公司于2013年7月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效。一审法院查明事实：王秋蓉系藏经寺片区的拆迁户，余启友借用、挂靠民楠公司名义开发该片区，修建开发的项目名为民族大厦商住楼。2012年10月22日，王秋蓉与余启友签订《合解协议》，约定B栋12楼10号系安置住房，王秋蓉要求余启友扣押该房屋，待双方账务算清后，余启友再将扣押的该房屋归还安置给王秋蓉，王秋蓉在账务未算清之时，不能占有该房屋。2013年7月7日，民楠公司（甲方）与钟娅、熊剑（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将民族大厦X栋X楼X号房屋（现房）以总价282,828.50元出售给乙方；付款方式为一次性付款。钟娅、熊剑于同日通过银行转账的方式将购房款及大修基金、水电气、闭路、物业服务费等支付给余启友。同日，民楠公司将X栋X楼X号房屋交付给钟娅、熊剑，钟娅、熊剑办理了接房手续。该房屋系王秋蓉的拆迁还房。签订《重庆市商品房买卖合同》时，余启友向钟娅、熊剑出示了一份《委托书》，载明：“我委托重庆民楠公司藏经寺片区项目部经理余启友代我办理、销售、签订、民族大厦商住楼X栋X楼X号房屋的一切手续。特此委托；委托人：王秋蓉；2013年3月16日”。2013年7月7日，余启友分别向钟娅、熊剑出具两份《收条》，载明其代王秋蓉收到熊剑交来的购买民族大厦商住楼X栋X楼X号房屋的房款282,828.50元及大修基金、水电气、闭路、物业服务费及其他费用15,487.90元。2013年7月8日，余启友向王秋蓉中国邮政储蓄银行账户汇款290,000元，注明用途为购房款。王秋蓉认可该卡有汇款进入，但表示因该卡当时由余启友夫妇掌控，对该款项并不知情，该款项被余启友夫妇实际使用，王秋蓉并未实际占用并使用该款项。王秋蓉否认其曾向余启友出具《委托书》委托其卖房，《委托书》上“王秋蓉”的签名和手印并非其本人所为，并向一审法院申请对笔迹和手印的真实性进行鉴定。余启友向一审法院表示《委托书》是王秋蓉交付给他的，但其并未实际看到王秋蓉在《委托书》上签名和加盖手印，对“王秋蓉”的签名和手印的真实性无法确认，可以不鉴定。一审法院认为，因余启友挂靠、借用民楠公司名义开发修建民族大厦商住楼，故其以民楠公司名义对外处理民族大厦商住楼房屋的行为应视为职务行为，对民楠公司具有约束力，其相应的行为后果应由民楠公司承担，故一审法院对民楠公司辩称对案涉合同不知情不予认可。2013年7月7日，余启友以民楠公司名义与钟娅、熊剑签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将王秋蓉所有的拆迁还房即X栋X楼X号房屋出售给钟娅、熊剑，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，一审法院对钟娅、熊剑请求确认该合同有效予以支持。因案涉房屋系拆迁还房，不是商品房，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，故一审法院对民楠公司辩称案涉合同应为无效不予认可。因案涉合同双方当事人系熊剑、钟娅与民楠公司，即便王秋蓉未委托余启友或民楠公司卖房，余启友或民楠公司的行为构成无权处分，该合同对钟娅、熊剑和民楠公司均具有约束力，至于钟娅、熊剑是否能够实际得到房屋，系合同履行问题，与本案无关，一审法院不予评判。无论王秋蓉是否委托余启友对外出售案涉房屋，均不影响案涉合同有效的认定。因此，《委托书》中“王秋蓉”的签名和手印是否系王秋蓉本人所为，均不影响一审法院对案涉合同效力的认定，一审法院对王秋蓉的鉴定申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：确认熊剑、钟娅与民楠公司于2013年7月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效。案件受理费40元（已减半收取），由民楠公司负担。二审中，各方当事人均未向本院举示证据。本院二审查明：余启友原挂靠民楠公司，以民楠公司名义开发民族大厦商住楼，该项目至今未取得商品房预售许可证。2007年12月16日，民楠公司免去余启友项目部经理职务。之后民楠公司任命陈世兵为案涉项目部经理。案涉《重庆市商品房买卖合同》约定甲方为民楠公司，其委托代理人为陈世兵，乙方为熊剑、钟娅。在该合同尾部甲方处加盖“重庆民楠房地产开发有限公司藏经寺项目部”字样印章，委托代理人处加盖“陈世兵印”字样印章。民楠公司认可案涉项目部印章是真实的。熊剑、钟娅在起诉状中自认：钟娅、熊剑回家后回想此房系王秋蓉所有，房款却支付给民楠公开发商股东之一余启友，只见过王秋蓉委托余启友卖房的委托书，未当面谈价、付款、见证签订《重庆市商品房买卖合同》，由于害怕发生麻烦，钟娅、熊剑在2013年7月8日要求余启友把房款转账给王秋蓉，由于大修基金是王秋蓉提前支付，余启友在钟娅、熊剑的见证下，通过转账方式向王秋蓉账号转入29万元。余启友二审中自认，案涉房款29万元转入王秋蓉账户后，王秋蓉将银行卡交给了余启友，因王秋蓉欠余启友钱，余启友将案涉29万元取走。本院二审查明的事实与一审查明的其他事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于案涉《重庆市商品房买卖合同》的效力如何认定。针对该争议焦点，本院作如下评析。虽然案涉《重庆市商品房买卖合同》加盖的是民楠公司项目部印章，但民楠公司认可该枚印章的真实性，且委托代理人处还加盖了项目部负责人陈世兵的私章，因此可以认定案涉《重庆市商品房买卖合同》的签订主体之一是民楠公司。第二，尽管案涉《重庆市商品房买卖合同》是钟娅、熊剑与民楠公司签订，但在判断该合同效力前，应当分析当事人的真实意思。从余启友向钟娅、熊剑出示王秋蓉的委托书，以及钟娅、熊剑要求余启友将房款转给王秋蓉，以及余启友出具给熊剑、钟娅的购房款收条内容来看，钟娅、熊剑知道是与王秋蓉发生房屋买卖合同关系。虽然案涉房屋买卖合同的一方当事人是民楠公司，但民楠公司作为案涉项目的开发者，应当知道案涉房屋属于王秋蓉的拆迁还房，加之，民楠公司并未向钟娅、熊剑收取购房款，因此，民楠公司并没有与钟娅、熊剑建立商品房买卖合同的意思表示。民楠公司作为项目开发者，与钟娅、熊剑订立《重庆市商品房买卖合同》，其真实目的还是促成熊剑、钟娅与王秋蓉之间的房屋交易。因此，案涉《重庆市商品房买卖合同》本质上是钟娅、熊剑与王秋蓉之间房屋买卖合同的组成部分。第三，由于案涉房屋并不属于商品房买卖，系拆迁还房的买卖，因此不适用商品房买卖的相关规定。案涉项目是否取得商品房预售许可，不影响案涉商品房买卖合同效力的评判。第四，王秋蓉主张余启友存在合同诈骗，并未举示证据证明。即使余启友存在欺诈行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定，也不导致案涉《重庆市商品房买卖合同》无效。第五，关于是否应当对授权委托书中王秋蓉的签名捺印进行鉴定的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使在出售案涉房屋时，余启友未实际取得王秋蓉的授权，也不影响案涉合同的效力，因此授权委托书并无鉴定的必要。综上，案涉《重庆市商品房买卖合同》应当属于有效合同。至于王秋蓉在上诉中提到的案涉房屋的物权问题，属于另一法律关系，不属于本案合同纠纷的审理范围。王秋蓉在本案中诉讼地位，并不影响其诉讼权利的行使。若王秋蓉认为自身权利受损，仍可通过另案主张权利。综上，上诉人王秋蓉的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王秋蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 徐婷婷二〇二〇年八月十三日法官助理 张 凤书 记 员 杜晓杰