湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初1992号原告：邓华双，女，汉族，1992年10月出生，住湖北省郧西县。委托代理人：姜荣、李江秀美，湖北博理律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰郧阳师专校产置业有限公司。住所地：湖北省十堰市北京南路18号。法定代表人：刘家寿，该公司董事长。委托代理人：郑家、顾敏，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰春华秋实文化传播有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区凯旋大道188号890文化科技园。法定代表人：聂敏，该公司经理。委托代理人：李忠华，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰美之家物业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市人民中路王朝花园。法定代表人：刘光宏，该公司经理。委托代理人：汪浩，湖北献真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。原告邓华双诉被告十堰郧阳师专校产置业有限公司（下称师专校产置业公司）、被告十堰春华秋实文化传播有限公司（下称春华秋实文化传播公司）、被告十堰美之家物业管理有限公司（下称美之家物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓华双及其委托代理人姜荣、李江秀美，被告师专校产置业公司的委托代理人郑家、顾敏，被告春华秋实文化传播公司的委托代理人李忠华，以及被告美之家物业公司的委托代理人汪浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓华双提出以下诉讼请求：1.确认邓华双和师专校产置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年5月6日解除；2.判令被告退还邓华双购房款271302.4元（定金、房款、办证费用等）、利息12463元，并按照银行同期贷款利率计付自2020年5月7日至付清之日的利息；3.被告承担诉讼费用。事实和理由:邓华双和师专校产置业公司在2019年5月19日签订了《商品房买卖合同》（编号为X201905190029），购买被告出售的上海路66号大学星城1幢1层156号商铺。邓华双按照师专校产置业公司的要求，将购房款分别打入师专校产置业公司及其选择的春华秋实文化传播公司委托的第三方机构湖北星驰商业运营管理有限公司（下称星驰商业运营公司），办证费用交给美之家物业公司。被告承诺尽快办理不动产权证，但时至今日仍未办理。邓华双到不动产登记中心咨询，并在十堰市人民政府网网上问政，被告知师专校产置业公司开发的商铺可以办理不动产权证，且已有部分业主办理不动产权证，因邓华双提供的商品房买卖合同中的房屋信息（房号、面积）均与不动产登记中心登记的房屋信息不符，故不能办理房屋所有权转移登记。根据合同中关于“如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款…”的约定，邓华双向师专校产置业公司发出书面解除商品房买卖合同通知书，师专校产置业公司未按照合同约定退还邓华双已付全部房款及利息。被告师专校产置业公司辩称：1.案涉商铺是由春华秋实文化传播公司出售给邓华双，师专校产置业公司与邓华双签订《商品房买卖合同》并收取购房款，是基于与春华秋实文化传播公司就包含案涉商铺在内的大学星城一楼商铺整体出售所签订的《商品房购房合同》的约定，履行协助义务、行使权利，师专校产置业公司不应作为出卖人承担责任。2.案涉商铺系产权分割出售的商铺，合同约定的房号及面积与不动产登记中心登记的不一致不属于合同约定中可解除的情形，邓华双无权据以行使合同解除权；合同约定，房号发生改变不影响商品房的特定位置，并附有商品房平面图；案涉商铺的房号、面积与合同所附平面图一致，房屋位置明确，不存在房屋信息不相符的情况。3.十堰市不动产登记中心当前对产权分割出售的商铺暂不予办理独立产权登记，通过师专校产置业公司多方沟通，十堰市不动产登记中心提出可以对产权分割出售的商铺办理共有产权登记，邓华双的合法权益能够通过共有产权登记得到保护。4.邓华双尚欠14万元房款未支付完毕，违约在先，无权请求解除合同、返还购房款。5.邓华双单方提出的解除合同不能产生合同解除的效力。综上，请求依法驳回邓华双的诉讼请求。被告春华秋实文化传播公司辩称：1.根据合同相对性原则，案涉商品房买卖合同关系发生在师专校产置业公司和邓华双之间，合同对师专校产置业公司和邓华双有约束力，与春华秋实文化传播公司无关。2.春华秋实文化传播公司只是代理商，在本次商品房买卖合同中没有任何过错，合同的履行均是按照师专校产置业公司的要求和业主沟通并配合办理了商品房买卖。3.不能办理房产证的原因与春华秋实文化传播公司无关，春华秋实文化传播公司也不能决定是否能办理手续及交房。4.师专校产置业公司和邓华双之间的合同是履行或是解除，春华秋实文化传播公司没有决定权利，邓华双将春华秋实文化传播公司作为被告属主体错误。请求依法驳回邓华双对春华秋实文化传播公司的起诉。被告美之家物业公司辩称：1.就案涉房屋，师专校产置业公司与春华秋实文化传播公司订立了整体商铺的买卖合同，师专校产置业公司与邓华双实际上不产生买卖合同关系，与邓华双订立合同只是履行协助办理房产证的义务。2.美之家物业公司是受师专校产置业公司的委托，在协助办证过程中向邓华双收取办证的相关费用，并不承担买卖关系的法律后果。因此，邓华双要求解除合同，以及要求美之家物业公司承担解除合同的相关法律责任无事实和法律依据，请求驳回邓华双的诉讼请求。经审理查明：2018年5月18日，师专校产置业公司（甲方）与春华秋实文化传播公司（乙方）签订《项目楼盘委托营销代理合同书》。双方约定：甲方委托乙方进行“大学星城楼盘”的策划和独家营销工作，乙方的销售范围为2480平方米的一楼商业和约4800平方米的公寓；甲方委派1-2名专职人员负责审核该项目购房客户认购及买卖合同的签订手续、合同签章、收取房款，同时负责办理客户的银行按揭手续。2018年12月8日，师专校产置业公司（甲方）与春华秋实文化传播公司（乙方）签订《商铺购买合同》。双方约定：购买合同标的为大学星城一楼约900平方米的商业面积（最终实现的建筑面积以设计完成及政府部门核准面积为准），乙方于6个月内分期付清900平方米款项（每平方米22000元），即1980万元；乙方购买本商铺是用于向第三方出售，甲方应提供（包括但不限于）相关合同手续等所有协助之帮助；乙方向第三方出售时，销售款由甲方收取，甲方给第三方开具足额发票，甲方将收取销售款的10%返还给乙方；根据实际销售情况，甲方按比例向乙方交付商业管理权和已销售租金部分，由乙方指定商业运营管理公司对租赁商户进行租金收取（不包括物业管理费）；乙方购买物业款项付清后，所有物业权属（包括房屋回购与返租部分）及商业管理责任、业主纠纷等与甲方无关，乙方有权安排第三方公司打理相关物业；甲方全权负责大学星城相关房屋产权手续的办理。师专校产置业公司和春华秋实文化传播公司在《商铺购买合同》中约定的房屋坐落于茅箭区二堰街办上海路66号，在产权登记机关登记为12个商铺，总面积为899.44平方米。上述12个商铺事实上被分割为69个面积从12.54平方米到14.19平方米不等的69个商铺用于销售，分割后的总面积为910.65平方米。2019年5月4日，邓华双向春华秋实文化传播公司委托的星驰商业运营公司交纳定金5万元。2019年5月19日，师专校产置业公司和邓华双签订《商品房买卖合同》（编号为X201905190029）。双方约定：师专校产置业公司将位于十堰市××、预测建筑面积12.54平方米的商铺以单价每平方米28708.14元、总价36万元的价格出售给邓华双；买受人应当在2019年9月7日前分期支付全部价款，首期房款22万元应在2019年5月9日前支付，余款14万元应在2019年9月7日前支付完毕；出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房，应当在买受人交付该商品房后24个月内为买受人办理房屋产权手续。合同第三条约定：房屋权利状况承诺，出卖人对该商品房享有合法权利，该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期利率计算给付利息；给买受人造成损失的，由出卖人支付全部损失的赔偿金。合同第七条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起420日内取得不动产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。合同附件三约定：该商品房未抵押。在补充条款中，双方约定：由于出卖人通过春华秋实文化传播公司（春华秋实文化传播公司有权委托第三方机构星驰商业运营公司打理物业）统一招租、统一经营、统一管理，买受人交齐房款后，买受人将所买物业统一交给春华秋实文化传播公司使用，租期内春华秋实文化传播公司对买受人的商铺及附属设施享有使用权、收益等权利，并且在保证买受人产权商铺在非重大灾害及未破坏主体结构安全前提外不灭失情况下，春华秋实文化传播公司有权根据商场整体经营需要自主决定商铺招租、格局变更，商铺的合并拆分，商铺的装饰装修及后期经营管理等事项，买受人对此无异议；师专校产置业公司只负责办理不动产权证，返租和差价补偿由春华秋实文化传播公司负责，若发生纠纷事件，买受人和春华秋实文化传播公司协商解决。涉案商铺包含在上述被分割的69个商铺范围内。合同签订当日，邓华双向师专校产置业公司支付首付款22万元，并向师专校产置业公司委托的美之家物业公司交纳维修基金、办证费用合计1302.4元。邓华双等16人在不动产登记中心获悉所购房产不能办理不动产证书后，于2020年4月通过十堰市人民政府网进行网上问政，十堰市自然资源和规划局回复为：问政人提供的房号、房屋面积信息均与目前登记系统信息不符，无法查询，故登记部门依法暂不能办理不动产登记。邓华双等人遂于2020年5月5日通过快递向师专校产置业公司寄送《解除商品房买卖合同通知书》，该通知书于次日送达师专校产置业公司。本院认为：师专校产置业公司和邓华双签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，应认定为有效。师专校产置业公司应当对邓华双承担上述合同义务，理由如下：1.师专校产置业公司与春华秋实文化传播公司联系的买受人签订《商品房买卖合同》，是履行与春华秋实文化传播公司签订的《商铺购买合同》义务，但对邓华双来讲，师专校产置业公司是其合同相对人，根据合同相对性原则，师专校产置业公司应当对邓华双承担合同义务，师专校产置业公司与春华秋实文化传播公司就涉案商铺买卖产生的权利义务由双方签订的《商铺购买合同》调整；2.在商品房买卖合同关系中，当事人的权利义务由合同确定，如果与师专校产置业公司签订的《商品房买卖合同》仅用于办证，而由春华秋实文化传播公司向邓华双履行出卖人义务，则邓华双应当与春华秋实文化传播公司签订有房屋买卖合同，师专校产置业公司不能证明春华秋实文化传播公司与邓华双另行签订有房屋买卖合同，则案涉《商品房买卖合同》是设定邓华双在本次商品房买卖合同关系中权利义务的依据，邓华双有权根据合同约定向师专校产置业公司主张权利。师专校产置业公司出售给春华秋实文化传播公司的12个商铺被分割为69个商铺后，分割后的商铺房号、面积均与登记信息不一致，按现行规定，师专校产置业公司不能为邓华双办理独立的权属登记手续。商品房买卖合同关系中，办理共有产权登记应征得买受人同意。邓华双单独与师专校产置业公司签订《商品房买卖合同》，未经邓华双同意，师专校产置业公司即便能办理共有产权登记手续，也不属于能够履行合同义务。上述情况属于合同目的不能实现的情形，邓华双有权要求解除合同，其解除合同的通知一经送达即产生合同解除的效力。因此，邓华双请求确认与师专校产置业公司签订的《商品房买卖合同》于2020年5月6日解除应予支持。根据邓华双与师专校产置业公司签订的《商品房买卖合同》，师专校产置业公司交付房屋在先，邓华双支付下余房款在后，师专校产置业公司未履行交付房屋义务，邓华双有权拒付下余房款；此外，即便邓华双存在未按约履行支付房款的义务，其应承担的法律责任是继续履行并支付违约金，而师专校产置业公司因将登记商铺分割销售导致不能为邓华双办理独立权属登记手续，属合同目的不能实现，两个行为的法律责任不同。因此，师专校产置业公司关于邓华双因违约而无权解除合同的理由不能成立。美之家物业公司向邓华双收取办证费用是受师专校产置业公司委托，该行为产生的法律责任应由师专校产置业公司承担，邓华双主张美之家物业公司承担责任不应支持。邓华双与师专校产置业公司签订的《商品房买卖合同》中未包含邓华双交给星驰商业运营公司的5万元定金，邓华双也未能证明师专校产置业公司委托春华秋实文化传播公司或星驰商业运营公司收取定金，该5万元定金的返还责任应由委托星驰商业运营公司的春华秋实文化传播公司承担。综上所述，结合邓华双的诉讼请求，师专校产置业公司应返还邓华双交纳的房款及办证费用共计221302.4元，并自2019年5月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向邓华双计付利息至清偿之日止；春华秋实文化传播公司应返还邓华双定金5万元，并自2019年5月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向邓华双计付利息至清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告邓华双与被告十堰郧阳师专校产置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为X201905190029）于2020年5月6日解除；二、被告十堰郧阳师专校产置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告邓华双221302.4元，并以该金额为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向邓华双计付自2019年5月19日起至清偿之日止的利息；三、被告十堰春华秋实文化传播有限公司于判决生效之日起十日内返还原告50000元，并以该金额为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向邓华双计付自2019年5月19日起至清偿之日止的利息；四、驳回原告邓华双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5556元，减半收取2778元，保全费1870元，合计4648元，被告十堰郧阳师专校产置业有限公司负担3828元，被告十堰春华秋实文化传播有限公司负担820元，退还原告邓华双2778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二〇年八月十九日书记员  彭 苗