贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6650号上诉人（原审被告）：丁超伦，男，汉族，1957年10月29日出生，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：尹咏梅，贵州朗维律师事务所律师，执业证号：15201200311163488。委托诉讼代理人：徐作碧，贵州朗维律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：姚喜明，女，汉族，1950年8月8日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵阳幸福树不动产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区遵义路与青云路交叉口城市方舟第B幢1单元5层B-1-5号。法定代表人：薛怀琴。委托诉讼代理人：喻兴。上诉人丁超伦因与被上诉人姚喜明、贵阳幸福树不动产经纪有限公司（以下简称：幸福树公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初3846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁超伦上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、幸福树公司只是本案的第三人，不是本案的当事人，在幸福树公司促成上诉人与被上诉人签订《房屋买卖三方合同》时，幸福树公司就已完成居间义务，不再参与上诉人与被上诉人之间合同履行的后续事宜。因此有幸福树公司的录音证据不能体现上诉人的真实意思表示，不应在上诉人与被上诉人之间产生拘束力。一审法院根据录音证据认定上诉人违约是错误的；二、2019年12月30日被上诉人将解约的意思表示通过短信通知了本人，其通知行为符合合同之约定，此时，上诉人与被上诉人之间的合同已经解除。被上诉人负有先交房款的义务，上诉人收到其第二笔房款才具有交房的义务，被上诉人在2019年11月6日未按合同约定向上诉人支付购房款，上诉人有权拒绝交房，因此，被上诉人违约在先，上诉人不应双倍返还定金。被上诉人姚喜明辩称，上诉人称幸福树公司在签订居间合同后就和本案没关系是错误的，房屋是在中介幸福树公司的介绍下达成的。幸福树公司收取中价费，就应负责合同的实际履行，幸福树公司的录音应该作为本案证据。违约是上诉人先违约，当天我准备好钱的，钱一直在存折上，中介告知我交钱交房要一并进行，上诉人明确不能如期交房，我才没将房款给上诉人。上诉人违约在先，应双倍返还我定金。原告姚喜明向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原告与两被告签订的《房屋买卖三方合同》；2、依法判令被告丁超伦向原告双倍返还定金100000.00（拾万元整）；3、依法判令被告丁超伦赔偿原告9000元的租房经济损失；4、依法判令被告贵阳幸福树不动产经纪有限公司退还原告所支付的居间服务费18000元（壹万捌仟元整）元；5、本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年8月6日，原告姚喜明（乙方、购买方）与被告丁超伦（甲方、出售方）、被告幸福树公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》，合同主要约定：第一条（一）甲方所售房屋坐落于贵阳市施格名门1号楼12楼3号房……第三条（一）甲乙双方一致同意，交易房屋及装饰装修、设施总成交价款为人民币60万元……第四条（一）关于购房定金的支付：乙方签约当日向甲方支付定金人民币伍万元整（￥50000），甲方与乙方办理完毕该房屋权属转移后定金自动转为购房款。乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该房屋，将双倍返还乙方所支付的全部定金；若乙方不按本合同约定购买该房屋，乙方已支付的定金不退。（二）关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下列第2种方式履行：2、分期付款：乙方应于2019年11月6日以前预付购房款人民币壹拾伍万元整（￥150000）给甲方，余款于甲方办出房权证后结清。第五条（一）甲乙双方同意丙方作为交易居间方，甲乙双方签署本合同既视为丙方已为本合同的成立提供了所需的居间服务，甲乙双方同意签署本合同当日向丙方支付本合同约定的居间服务费：（2）乙方向丙方支付居间服务费人民币壹万捌仟元整（￥18000）……第七条（一）甲方应当在收到第二笔款壹拾伍万元当日（请约定具体时间或条件）将该房屋交付给乙方……第八条（一）逾期交房责任甲方未按照第七条约定将该房屋交付乙方的，自约定的交付期间届满或条件成就之次日起至实际交付之日止，按照逾期时间分别处理有补充约定除外：……（2）逾期超过60工作日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当按照总房款的20%向乙方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款……（五）本合同签约后甲方不按本合同约定出售该房屋或将该房屋出卖给第三人的，不能实现本合同目的，乙方有权解除本合同同时甲方必须退还乙方全部已付款（包含购定金、房款、其他手续费用）并按乙方累计已付款的贰倍支付违约金。（六）甲乙双方中任何一方违反本合同约定导致本合同无法履行的，丙方已收取的居间服务费不予退还，违约方必须向守约方承担违约责任且已产生的各项费用由违约方承担，违约方并赔偿守约方已支付给丙方的居间服务费及向丙方支付本合同约定应付的剩余居间服务费……甲方丁超伦签名捺印乙方姚喜明签名捺印丙方幸福树公司盖章。合同签订当日，原告向被告丁超伦支付定金5万元，丁超伦向原告出具《收条》一张。原告于同日向被告幸福树公司支付居间服务费5000元。并于次日向被告幸福树公司支付居间服务费13000元。因原告认为被告违反合同约定，故将二被告诉至我院，诉请如前。庭审中，原告还提交了以下证据：1、幸福树公司工作人员与丁超伦的电话录音，录音内容部分如下：2019年10月21日中介工作人员：反正11月6日你要把房子交哦，我这边着她催疯哦。丁超伦：就这样子嘛，就这样子嘛。到时候再说。2019年11月2日第一段丁超伦：按照合同我咋个办嘛因为现在我出现这个情况哦，对不对嘛。她不是没有钱，她已经准备好钱了的，准备好房款了的。中介工作人员：问题是合同上写的不是这个金额。丁超伦：所以说情况都在变，要协商解决。我出现这个情况哦，你要给她讲，对不对。中介工作人员：如果她不同意，那么你们这个事情咋个弄？丁超伦：她要是不同意随便她，好不好。……中介工作人员：不是不转不转卖，就说是哪样呢，现在就说是你这边11月6日你是交不了房的？丁超伦：11月6日肯定交不了。中介工作人员：肯定交不了？丁超伦：肯定交不了。话已经讲清楚哦。你就把这个事情讲给她听，她接受就接受，不接受，她要采取哪样方式都行。我奉陪到底，就这样。2019年11月2日第二段中介工作人员：喂，丁叔，你刚刚给我讲，你说的是你那边还要喊她总共拿出35万来？丁超伦：她原来不是要付15万，我现在这个情况发生变化，房子我肯定给她，也就是拖一下时间，人家腾不出来，人家找房子在腾，要到月底才能腾。房子我肯定要腾给她。签哦合同，房子我肯定要卖给她。中介工作人员：不是，我晓得你是要卖给她，但现在你腾房子要拖好久？这个是第一个事情，第二个事情钱要交好多？丁超伦：我都给你讲哦，下个月10号以前就交给她。中介工作人员：就是说你要12月份才能腾房子给她。丁超伦：12月10号以前腾给她就完哦。中介工作人员：12月10号？丁超伦：10号以前腾给她。中介工作人员：那么钱呢？丁超伦：她必须要付我35万。中介工作人员：一定要付你35万？丁超伦：你听我讲，一个是我要找房子，二个我要到医院去做手术。有个东西我要把它取出来，已经不行哦。本来向拖一下，拖不到。如果再不取出来就要发生其他的症状，那么咋整呢？我又不得医保的，完全靠自己，就是这样子的……也没有办法。情况就是这个情况。中介工作人员：如果说是，因为客户这边和你签的合同是11月6号交房，钱是15万，如果说是，她这边不同意的话，那么她不同意咋个处理？丁超伦：她不同意我也没办法……中介工作人员：你看清楚合同没有？如果协商不下来，怎么办？你看清楚不得？丁超伦：看哦勒，如果我收了她15万，在60个工作日我没有交房给她，我违约。我承担责任，但是我现在没有收她这15万，我仅仅是收她定金，就这么个事情……我仅仅收了她5万块钱定金。那么情况发生变化，我要提出我现在的一个要求讲法，那么她也要理解……2019年11月3日丁超伦：你给她讲没有？中介工作人员：我给她讲哦，她说她不同意。丁超伦：不同意就不同意嘛，这样子，月底我交房的时候你喊她把第二笔款准备好就行哦。中介工作人员：月底？丁超伦：就这个月底。中介工作人员：合同上写的是11月6号嘛。丁超伦：11月6号就是我收到第二笔款以后嘛。中介工作人员：你看一下合同交房时间。丁超伦：我全部看完了的，我看清楚了的，就是11月6日把款付给我，我交房给她。中介工作人员：对啊。丁超伦：我现在给你讲，我交房的时间有点出入，很正常的嘛。就像她这个第二笔款一样，我给她三个月时间，我这个房子迟点交又会搞哪样呢？中介工作人员：你不是给她三个月时间好不好，你是在合同上写哦三个月好不好，如果你当时不同意，你可以写一个月，可以写十天。丁超伦：这样子嘛，不多讲哦，就这样子。既然她不同意做出让步，多支付我一点费用，无所谓，你喊她把第二笔款准备好，我把房子腾出来交给她就行哦……丁超伦：你给她讲清楚，第二笔款她不愿意给我增加无所谓，日子还长，以后还要打交道，就这样子，你给她讲清楚，月底我才能交房。随便她搞哪样都行。中介工作人员：随便你咯。2019年11月6日第一段中介工作人员：那个房子你今天是交不到了嘛？丁超伦：我都给你讲哦，要在这个月底。中介工作人员：那么我这里就没有办法了。丁超伦：你讲这个话没有办法是什么意思？中介工作人员：因为那个客户她逼着我这边，喊我问你这边11月6号。因为今天是11月6号，之前我就给她讲过的，她说不行。她说又不是我不交钱给这个业主，他偏要这样子拖我。有哪样办法咯。丁超伦：我不叫拖她，每个人都有个人的具体情况。说得不好听，我们签哦这个东西，我这个房子肯定就会拿给她。我有我的实际困难，目前就是时间改动一下，这个无伤大雅嘛……2019年11月6日第二段中介工作人员：客户说，你那边交房最迟好久交？丁超伦：我都给你讲得很清楚哦。中介工作人员：不，我现在先告诉你，我现在打这个电话，我是当着他们打的，录起音的。丁超伦：没关系的，这个不存在。中介工作人员：不，不是存不存在的问题。丁超伦：我们这个事情都是在阳光下进行的。中介工作人员：不是存不存在的问题，她那边说得很清楚……你现在告诉我，哪一年的几月几号你说好，交，你给我说一下。丁超伦：12月6号准时交房给她。中介工作人员：2019年12月6号。丁超伦：12月6号。中介工作人员：如果你交不出房来，咋办？丁超伦：我承担一切后果。中介工作人员：你承担哪样后果？丁超伦：哪样后果都承担。中介工作人员：你承担哪样后果？你要说清楚，就说她现在交了5万块钱定金给你，那么你承担哪样后果？你赔她5万是不是？我交给你5万，12月6号你交不出房来，你就要拿10万块钱出来。对不对？丁超伦：对啊。中介工作人员：确不确定？丁超伦：确定。原告提交上述录音拟证明11月6日前丁超伦应该要交房，中介工作人员也告知我要交第二笔款当天就要交房。被告丁超伦对录音的真实性予以认可。但认为其没有违约，录音中的谈话不能作为其真实意思表示，应按合同处理。上述录音只是与中介人员的私下聊天，不应当作为证据使用。被告幸福树公司认为其公司工作人员一直为双方能达成交易进行服务，我方在积极履行工作职责。2、房屋租赁合同、智慧柜员机业务回执五张、存量房买卖合同，拟证明因为被告未交房，只能在外面租房，要求被告赔付租金损失。二被告认为与本案无关。3、诉讼费收费通知、银行凭证及回单各一份，拟证明本案诉讼费应由二被告承担。被告丁超伦对真实性予以认可，认为该费用由法院依法判决。被告幸福树公司对真实性及合法性予以认可，但认为该公司未违约，不应承担诉讼费。4、建行存款短信，拟证明其一直准备好资金随时支付给被告丁超伦。被告丁超伦认为如果原告真有能力支付见面当天应当支付。被告幸福树公司认为真实性由法院核实。被告丁超伦提交以下证据：1、短信，内容：2019年12月30日15:34即视为违约（不能按照合同内容交付房屋），我们合同正式解除。拟证明原告私自毁约，通知解除合同，合同已解除。原告对真实性无异议。被告幸福树公司认为该公司未收到该短信，与公司无关。原告陈述未向幸福树公司发送该短信。2、民事起诉状，拟证明原告之前起诉要求继续履行合同，现在又要解除合同。原告陈述第一次起诉没有交费。被告幸福树公司认为该案因原告未交费已经按撤诉处理，与本案无关。一审法院认为，本案的争议焦点在于1、本案的合同是否已解除？如未解除，是否应当解除；2、在合同履行过程中违约方是谁。针对争议焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，根据三方合同第八条第一条第二项的约定，丁超伦逾期交房超过60个工作日，原告才有权解除合同，结合合同第四条及第七条的约定，被告应在2019年11月6日前将房屋交房给原告，2019年12月30日原告将解约的意思表示通过短信通知了被告丁超伦。原告的该通知行为不符合合同约定，且未通知合同另一当事人即被告幸福树公司，故三方签订的合同，尚未解除。庭审中，被告幸福树公司表示同意解除合同，原告与被告丁超伦均陈述不愿意继续履行合同，故对原告诉请要求解除原告与二被告签订的《房屋买卖三方合同》，一审法院予以支持。针对争议焦点2，根据合同第四条及第七条的约定，原告应该在2019年11月6日前将15万元房款支付给被告丁超伦，丁超伦应在收到该15万元当日将房屋交付给原告。原告庭审中提交录音可证实原告已按照合同约定准备了15万元购房款，但被告明确表示在2019年11月6日不能交付房屋，且被告丁超伦在与幸福树公司中作人员约定的同年12月6日内也未交付涉案房屋，故导致合同未能继续履行的原因在于被告丁超伦，而非原告。对于被告丁超伦辩称原告未交付15万元，违约方在于原告的意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，本案合同约定原告支付15万时被告丁超伦交付房屋，但在合同约定的时间内，被告明确表示不能交付房屋，故原告有权拒绝支付15万元。故对被告的该意见，一审法院不予采纳。综上，被告违反合同约定拒绝在合同约定的时间内交付房屋，其以行为表示不愿出售涉案房屋，根据合同第四条的约定，被告丁超伦应双倍返还原告所支付的定金即10万元，对原告主张要求被告返还定金10万元的诉请，一审法院予以支持。关于原告主张的经济损失，该主张系基于违约提起，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，原告主张了定金，现又主张违约损失，原告只能择一选择适用，本案已支持了原告的第二项诉讼请求，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。关于原告主张要求被告幸福树公司退还居间服务费，本案中幸福树公司作为居间方已经为合同成立提供所需的居间服务，促成了合同成立，根据合同第五条、第八条的约定及《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”之规定，原告的该项诉请，无法律及事实依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十六条、第一百一十六条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告姚喜明与被告丁超伦及被告贵阳幸福树不动产经纪有限公司签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告丁超伦自本判决生效之日起十日内支付原告姚喜明双倍定金人民币100000元；三、驳回原告姚喜明的其余诉讼请求。案件受理费5535元（已减半收取），由原告姚喜明负担206元，由被告丁超伦负担5329元（原告已预交）。本院二审中，双方当事人没有新证据提交。本院二审查明事实与一审一致，对一审认定事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出被上诉人违约在先，其不应承担双倍返还定金的上诉主张，因本案中上诉人与被上诉人均认可合同无继续履行必要，同意解除合同，幸福树公司也对合同解除无异议。但造成合同解除的原因，是在合同履行期到来前，上诉人通过电话向幸福树公司提出其将延期交房的行为造成。幸福树公司作为居间人，有义务就其知晓的合同履行情况如实告知被上诉人。在其告知被上诉人后，双方未就交房时间达成新的一致意见。在上诉人支付房款需与被上诉交付房屋同日进行，但房屋交房时间不确定的情形下，被上诉人有权拒付合同约定的房款。本案中，不存在被上诉人违约在先的情形。据此，上诉人应为其擅自变更合同内容，不遵守合同约定的行为承担责任。根据定金罚则，上诉人应双倍返还被上诉人所支付的定金即10万元。一审对此认定准确，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人丁超伦负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年八月六日法官助理陈瑶书记员陈晓琦