湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7691号上诉人（原审被告）：林发明，男，1974年10月27日出生，汉族，住浙江省文成县。被上诉人（原审原告）：黄科文，男，1985年9月26日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘梅芳，湖南锐杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊万，湖南锐杰律师事务所律师。原审第三人：黄川，女，1977年2月13日出生，汉族，住湖南省**瑶族自治县。上诉人林发明因与被上诉人黄科文、原审第三人黄川合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初12499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林发明上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回黄科文的诉讼请求；2、一审、二审的诉讼费由黄科文承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，林发明与黄科文于2019年7月21日签订的协议书并非出于林发明的真实意思表示，不能作为认定事实的依据。2、一审法院认定法院查封、冻结在前、林发明租赁房屋在后，不适用买卖不破租赁错误。3、林发明并无违约情形，不应支付违约金。黄科文辩称：一审法院认定事实正确，于法有据，林发明提出的上诉理由无任何事实与法律依据。1、林发明在一审庭审过程中，对黄科文陈述的协议签订过程并无异议，属于自认事实，且签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，签订过程不存在欺诈、胁迫情形，林发明对协议具体内容及意思亦不存在重大误解。2、林发明主张的因芙蓉区人民法院采取的强制执行手段导致其无法正常经营，与本案无关，若林发明对人民法院采取强制执行手段有异议，应在当时执行过程中提起执行异议之诉。3、涉案房屋办理银行抵押登记在前，房屋租赁在后，且林发明在一审庭审过程中明确表示在租赁该房屋前已知晓该房屋已被抵押的事实。因此本案不适用买卖不破租赁原则。4、林发明与黄科文签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，林发明违反合同约定，应承担相应的违约责任。经营过程中的风险属于商业风险，应由林发明自行承担，且在一审过程中，黄科文考虑到林发明受疫情影响，已主动降低违约金，并不存在违背公平原则的情形。黄川书面答辩称：2019年4月20日，黄川与黄科文通过法院竞拍获得长沙市天心区波波天下城4栋102房，并完成转让登记手续，且各占50%份额。2019年7月20日，黄川授权黄科文行使其对该房屋享有的相应的占有、使用、租赁等权利义务，认可黄科文在授权范围内所签署的相关文件，并承担相应法律责任。在本案中，黄科文在授权范围内因房屋产生的租赁纠纷所行使的相关行为和权利以及产生的法律后果，黄川均予以认可，并承担相应法律责任。黄科文向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除黄科文与林发明签订的《协议书》；2、判令林发明支付黄科文截至2019年8月1日的租金80000元整；3、判令林发明支付违约金80000元整；4、该案的诉讼费由林发明承担。一审法院认定的事实：2019年4月20日，黄科文、黄川通过竞买号Ｐ1953在长沙市芙蓉区人民法院于“淘宝网”开展的“长沙市天心区波波天下城4栋102号房”司法拍卖项目中以人民币6478315.20元拍得该处房产。2019年5月9日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2017）湘0102执3500号之六裁定：一、被执行人杨明亮名下位于长沙市天心区波波天下城4栋102号房（权证号：71××24）归买受人黄科文（身份证号码：4311261985××××××××）、黄川（身份证号码：4329261977××××××××）所有，双方各占50%份额。上述房屋的所有权（或其他权利）自本裁定送达买受人黄科文、黄川时转移。二、买受人黄科文（身份证号码：4311261985××××××××）、黄川（身份证号码：4329261977××××××××）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。湘（2019）长沙市不动产权第××号不动产权证明载明位于长沙市天心区波波天下城4栋102房为黄科文与黄川共同共有，份额为各占50%。2019年7月21日，黄科文（甲方）与林发明（乙方）签订协议书约定：芙蓉区人民法院于2018年11—12月向长沙市天心区波波天下城4栋102房发出强制腾房通告，并通知乙方限期搬出。甲方于2019年4月20日通过长沙市芙蓉区人民法院公开竞得该房，并办理完成转让登记手续。由于甲方另寻求其他租赁伙伴，且按照法院通知必须搬出，因乙方正在占用门面，且与原房东存在纠纷，资金十分困难，特与甲方协商自甲方所有该房屋后租金及相关事宜。一、乙方继续租赁占用门面至2019年8月1日，租金为捌万元整。二、因乙方资金紧张，与甲方协商租金延迟支付，最后期限为2019年11月1日前，须一次性付清至甲方银行账号。三、若逾期未支付，则乙方应向甲方交纳迟延应付金额千分之五每日违约金，直至乙方完全履行其支付义务，若乙方逾期一个月未支付，甲方有权单方面解除合同，并有权要求乙方支付违约金捌万元。2017年11月27日，林发明（乙方）与湖南债务通商务咨询有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于长沙市天心区方经营餐厅使用，面积约为530平方米，乙方对甲方出租的房屋做了充分了解，愿意承担。租期自2018年2月1日至2021年2月1日止。免租期为2个月，房屋交付日期为2017年12月1日，租金核算日期为2018年2月1日。租金按季度支付。签订房屋租赁合同时，乙方向甲方交纳三个月的租金作为履约保证金，合同到期后乙方无违约现象，甲方无息无条件退还保证金给乙方。另查明，涉诉不动产2016年5月12日—2019年5月11日被本院冻结，2019年5月7日—2022年5月6日被长沙市芙蓉区人民法院查封。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。林发明与黄科文订立了合同，双方当事人均具有订立合同应当具有的相应民事权利能力和民事行为能力，黄科文、林发明应当按照合同的约定全面履行合同。林发明以租赁权抗辩的理由不成立。首先，2017年11月林发明与他人就案涉房屋的承租问题签订协议时，该房屋已有抵押登记且已被人民法院采取冻结等保全措施。其次，即便林发明能以此理由抗辩，也应于房屋被拍卖与腾房执行程序中提出执行异议，而不应在执行完毕后再以此理由抗辩。最后，如其利益因此受损，可向原房东或协议另一方主张。况且，林发明与房屋买受人即黄科文自行签订了有关房屋租赁的租金、交房期限的协议。现林发明违反合同约定，应该承担相应的违约责任。关于违约金，鉴于黄科文主动降低违约金数额，符合法律规定，该院予以支持。对黄科文诉请第一项解除合同，鉴于林发明已按照协议内容搬离房屋，只欠付租金，且黄科文诉请第二项仍要求履行协议即由林发明支付欠付租金，与解除合同诉请存在冲突，且协议已过履行期限，为维护守约方的实际权益，协议已无解除必要。故，该院对于黄科文的第一项诉讼请求不予支持，对黄科文的第二项诉讼请求，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：（一）限林发明于判决生效之日起十日内向黄科文支付租金人民币80000元；（二）限林发明于判决生效之日起十日内向黄科文支付违约金人民币24000元；（三）驳回黄科文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按简易程序减半收取1750元，由林发明负担1137.5元，黄科文负担612.5元。二审中，林发明向本院提交了芙蓉区人民法院的谈话笔录，该证据不能达到林发明的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方诉争的焦点问题为：林发明与黄科文于2019年7月21日签订的《协议书》是否为双方的真实意思表示，是否合法有效，林发明是否存在违约行为，是否应承担支付违约金的责任。根据本案的查明事实，林发明与黄科文签订《协议书》之时已经知晓租赁的房屋被法院拍卖进入了执行程序，林发明在一审中认可协议是自己签订的，且林发明并没有证据证明其是受胁迫签订的，故一审法院认定《协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效是正确的。林发明在签订协议书后未按协议的内容履行自己的义务已经构成违约，应承担违约责任。综上所述，林发明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人林发明负担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  李建新审判员  邓 安二〇二〇年八月二十日书记员  焦傲雷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。