湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初39号原告：株洲美年大健康健康管理有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路68号胜马可商业广场4楼。法定代表人：饶繁荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏海涛，湖南金桥律师事务所律师。委托代理权限为特别授权，即代为调查取证，代为起草、签收、送达法律文书，代为立案、起诉，变更、增加、放弃诉讼请求，代为调解、和解，代为提起反诉，代为申请执行等。委托诉讼代理人：齐伟，湖南金桥律师事务所律师。委托代理权限为一般代理。被告：湖南汇加实业有限公司，住所地湖南省株洲市天元区栗雨工业园四十五区。法定代表人：马敏，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨立东，湖南添力律师事务所律师。委托代理权限为特别授权，即代为起诉，变更或放弃、承认诉讼请求，进行调解或和解，代为签收法律文书等。委托诉讼代理人：杨沛，湖南添力律师事务所实习律师。委托代理权限为一般代理。原告株洲美年大健康健康管理有限公司（以下简称美年大健康公司）与被告湖南汇加实业有限公司（以下简称汇加公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，与本院受理的（2019）湘0211民初3066号汇加公司诉美年大健康公司房屋租赁合同纠纷一案合并，公开开庭进行了审理。原告美年大健康公司的委托诉讼代理人魏海涛，被告汇加公司的委托诉讼代理人杨立东、杨沛到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告美年大健康公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2017年11月11日签订的《租赁合同》、《租赁补充合同》、《租赁合同》之补充协议；二、被告返还原告保证金364,662元、装修保证金100,000元、已给付的租金1,944,862.16元，合计2,409,524.16元；三、被告承担装饰装修损失费7,279,937元、停业搬迁损失费140,270元、因断水断电造成的损失35,830元、设备保养及搬迁费868,000元，合计8,324,037元；四、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告申请变更第三项诉讼请求为6,109,900元。事实与理由：2017年11月11日，原告与被告签订《租赁合同》，租赁被告汇加工业园区新建办公大楼第四、五、六楼（均含附楼）、七楼面积4655.93立方米，一楼面积76.95㎡，总面积4732.88㎡，用于经营美年大健康体检中心。经营体检中心需办理消防、环评等证照，若土地性质为工业用途的，需先转变为商业用途才能办理相关手续。合同磋商及履行过程中，被告均向原告允诺将会变更汇加大厦的使用性质为商业性质，原告遂与被告签订租赁合同，并按约定履行合同。2018年11月，原告被天元区公安消防大队告知因涉案房屋的房产证中的房屋性质为工业用地，无法通过消防验收。原告将此情况告知被告，并督促被告及时办理房屋变性，但至2019年7月，被告一直怠于办理，原告遂于2019年7月开始未交房租及水电费，以此行使法定抗辩权。被告于2019年7月11日向原告发送《解除租赁合同通知书》，不断通过停水、停电等暴力手段逼迫原告搬离。但实际情况是，被告汇加公司已于2019年5月15日取得房屋变性初始手续，在发生欠缴费用及双方发生纠纷的过程以及2019年7月11日，被告故意不将此情况告知原告，直至2019年10月23日，原告在庭审中才得知，被告的目的是通过这种行为促使原告为行使抗辩权而迟交房租、水电费，故意促成合同解除条件成就，并以原告违约为由要求解除合同。另外被告办理房屋变性是为自己创办株洲汇加肿瘤专科医院，由此可见，被告恶意违约并停水停电，以此逼迫原告退出经营，是为了占有原告已投入达千万元的装饰装修及附属设施自办医院。原告认为被告的行为构成根本违约，侵犯了原告权益，被告应赔偿原告因此遭受的巨大经济损失。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告汇加公司辩称：一、导致双方合同解除系美年大健康公司在履行合同过程中违约，在我方催缴情况下仍拒绝缴纳房屋水电费。二、消防手续的办理不是我方的合同义务，美年大健康公司在租赁房屋时明确知道房屋的现状，并且是否办理消防并没有影响美年大健康公司正常经营。三、使用房屋缴纳房屋租金、水电费天经地义，涉案合同不应适用所谓的抗辩权，美年大健康公司认为我方所提供房屋不符合其使用要求，可以不使用，但是不能即使用又不缴费。四、美年大健康公司所有损失均为其自身违约行为造成，应自行承担。五、汇加公司解除合同收回房屋，并非像美年大健康公司所述是为了自己使用房屋而故意造成其违约行为，至今为止美年大健康公司所租房屋仍空置，不会作为汇加公司肿瘤专科医院用房。本院经审理查明：2017年11月11日汇加公司（甲方）与美年大健康公司（乙方）签订《租赁合同》、《租赁补充合同》，合同约定：乙方承租甲方位于株洲市栗雨工业园黑龙江路581号汇加工业园区新建办公大楼第四、五、六楼（均含附楼）、七楼面积4655.93㎡，一楼面积76.95㎡，总面积4732.88㎡，用于乙方从事经营美年大健康体检中心。房屋租赁期限从2017年12月1日至2032年11月30日（15年），租赁合同签订后，甲方免除乙方四个月的租金，装修期免租赁费（免租期物业管理费为3元/㎡/月）。一楼租金每月54元/㎡，其他12元/㎡，物业管理费3元/㎡，场外租赁费5元/㎡，设备租赁费5元/㎡（乙方需按合同约定按时缴纳各项费用，甲方确定收到款项后五个工作日内向乙方提供合法发票），第三年起每两年递增6%的租金及费用，即第1-2年租赁费121,554元/月、第3-4年递增6%，租赁费128,847元/月……以此类推。乙方需向甲方按三个月租金标准缴纳合同保证金，租赁费与保证金需于合同签订之日起十日内支付至甲方指定账户，甲方确定收到款项合同方为生效，如环评、消防、卫生部门在申请过程中初审设置许可未通过，甲方无条件退回乙方缴纳的租金。乙方需按时在每月的5日前支付当月物管费；乙方需按时缴纳租赁费，一年付四次，每三个月付一次，应于上一季度最后一个月的25日前支付下一季度的租赁费用，不得拖延，每拖欠一天，乙方按所拖欠金额的0.5%向甲方缴纳滞纳金。水电费收取按商业经营使用水电费的标准收取，按株洲市自来水公司和株洲市电业局的相关收费标准执行。每年电费随电业局调价做调整，每月26日双方指定人员共同抄表，下月5日前支付，水费随自来水公司调价做调整，每月26日双方指定人员共同抄表，下月5日前支付，水电费逾期缴纳，甲方有权停供水电。经双方协商，办公楼电费按1.4元/度、水费每立方4.6元收取。甲方在乙方正常租赁期间，不得无故终止合同，或将房屋转租他人使用，乙方拖欠房租累计十五日以上，收回出租房屋，保证金不予退回。租金每拖欠一日，乙方按所拖欠金额的0.5%向甲方缴纳滞纳金。因甲方违约导致乙方合同目的不能实现的，乙方可解除合同。甲方应当赔偿乙方因此而遭受的全部损失。在合同有效期内，经甲、乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。否则，双方不得无故提前终止本合同。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……（5）因归属于租赁房屋、所在土地等原因导致乙方无法办理出开设医疗机构所需证照的，包括但不限于医疗机构执业许可证、放射诊疗许可证、辐射安全许可证、消防验收批复、环评批复、排污许可证等。因以上原因致使合同不能继续履行的，甲方应扣除乙方实际使用时间应付的租金后，将剩余部分及保证金如数退还给乙方。此外双方还对其他内容进行了约定。同日，双方签订《租赁合同》之补充协议，约定房屋租赁期限变更为自2018年4月1日起至2032年11月30日止。合同签订后，美年大健康公司交纳租赁保证金364,662元并对租赁房屋进行了装饰装修并投入使用。因美年大健康公司欠缴租金等费用，汇加公司于2019年7月7日向美年大健康公司发出催款函，7月9日美年大健康公司回函，提出电费按1.4元/度收取过高，应按省发改委文件规定调整电价；因租赁房屋的土地性质原因导致其无法办理消防验收，要求汇加公司于7月30日前按合同约定保证其完成消防验收，以免其因消防问题遭受行政处罚，基于以上问题未解决，将暂缓支付相应租金，直至问题解决。2019年7月9日，汇加公司向美年大健康公司发出《解除租赁合同通知书》，提出美年大健康公司拖欠应于2019年6月5日前缴纳的2019年7月至9月的租赁费、物管费，应于2019年7月5日前结清的水电费，已严重违约，双方的租赁合同立即解除。美年大健康公司于7月11日收到该通知。2019年7月15日，汇加公司向美年大健康公司发出《关于解除租赁合同后续事宜处理的通知》，告知美年大健康公司2019年7月31日前自行搬离腾空租赁房屋。2019年7月17日美年大健康公司回函，再次提出根据合同约定，汇加公司有协助办理消防验收的义务，现因土地为工业用地，导致其无法办理消防验收、无法开业经营，其拒缴房租、水电费是依法行使合法的抗辩权，一旦问题解决，将按合同约定支付房租和水电费，不同意解除合同。2019年7月17日汇加公司回函重申双方签订的租赁合同于2019年7月11日解除，要求美年大健康公司2019年7月31日前搬离腾空租赁房屋，2019年8月6日汇加公司向美年大健康公司再次发出《关于限期搬离腾空房屋的函》，要求美年大健康公司于2019年8月15日前自行搬离腾空租赁房屋，否则将全面停水、停电，并通过司法途径强制要求其搬迁腾空。此后，美年大健康公司陆续搬离设备，至2020年1月17日将全部设备及其他财物搬离腾空。审理中，美年大健康公司申请对本案涉及的相关经济损失进行鉴定。经本院委托，中联资产评估集团湖南华信有限公司于2020年6月16日出具资产评估报告，认为原、被告双方确认的评估基准日2019年7月12日本案相关损失为6,109,900元，其中装饰装修损失4,586,700元、停业搬迁损失114,800元、断水断电损失17,800元、设备保养损失868,000元、设备搬迁损失522,500元。美年大健康公司垫付鉴定费140,000元。另查明，案涉租赁房屋的土地性质为工业用地。因开办体检中心需二次消防验收，涉及土地使用性质，合同洽谈期间，美年大健康公司原法定代表人贺朝锋就租赁房屋土地变性问题与法定代表人马敏进行过沟通，马敏表示不可能有障碍。合同履行中，双方就土地变性问题多次交流，汇加公司亦向株洲高新区管委会、天元区政府报告请示，请求协调解决改变土地性质、消防、环保、卫生等相关问题，株洲市规划局根据2019年7月17日株洲市人民政府批复（株政函［2019］43号）、株洲高新技术产业开发区管理委员会《关于请求调整株洲国家高新技术产业开发区部分地块用地性质的函》，将该地块用地由原来的一类工业用地修改为医院用地。上述事实，有当事人当庭陈述，租赁合同、租赁补充合同、租赁合同之补充协议、不动产权证书、付款凭证、双方往来函件、微信聊天记录、株洲市人民政府株政函［2019］43号《关于等七个规划的批复》及附件、中联湘资评报字［2020］第038号资产评估报告等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告美年大健康公司与被告汇加公司签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照约定全面履行各自义务。本案的争议焦点是：一、被告汇加公司是否有权解除合同，其发出的解除合同通知是否有效。二、被告汇加公司的行为是否构成根本违约，是否应承担违约责任。现分述如下：关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务、经催告后在合理期限内仍未履行；……”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原、被告双方签订的租赁合同约定了原告支付租金等费用的金额、期限，同时约定如原告拖欠房租累计十五日以上，被告收回出租房屋。原告至2019年7月9日拖欠应于2019年6月5日前缴纳的2019年7月至9月的租赁费、物管费违反了合同约定，并经被告催告后仍未履行。本院认为，原告的行为违反了双方的合同约定，被告可依法提出解除合同。虽然原告对被告于2019年7月9日发出的解除合同通知书提出异议，但并不影响被告发出解除合同通知的效力，且原告并未在通知到达之日起三个月之内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，原、被告双方的租赁合同于2019年7月9日解除。关于争议焦点二。本院认为，第一，对于案涉房屋土地使用性质为工业用地，双方在洽谈租赁合同期间，原告已经明知。原告主张不安抗辩权，须有确切证据证明被告的履行能力明显降低且或有不能履行的现实危险。该现实危险须发生在合同成立以后，如果在订立合同时已经存在，原告对此明知仍然缔约，不能据此主张不安抗辩权。第二，双方签订的租赁合同并未约定被告应当于何时完成土地使用性质由工业用地变更为医院用地，且在合同履行期间被告也一直在向政府职能部门申请办理土地变性，并最终实现了地使用性质由工业用地变更为医院用地。第三，在合同履行过程中，原告一直正常经营，并未因土地使用性质问题被有关职能部门责令关停或受到其他行政处罚，双方的租赁合同履行没有因此受到阻碍，合同的解除主要原因是原告拖欠租金等费用构成违约。第四，原告承租的房屋只是被告所属房屋的一部分，原告没有证据证明被告开办汇加肿瘤专科医院是为占有其承租部分，即使被告办理土地变性是为其开办汇加肿瘤医院，客观上也解决了原告承租房屋的土地使用性质问题，为其办理二次消防验收、今后正常经营提供了条件。因此，被告不构成根本违约，原告的损失由被告承担无事实和法律依据。综上，原告基于其认为被告合同违约的相关诉请本院不予支持。关于原告诉请被告返还装修保证金100,000元。本院认为，被告未提供证明原告违反有关装修规定的证据，扣除原告装修保证金没有事实和法律依据，应予返还，原告该项诉请本院予以支持。本案经本院组织调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第（二）、（三）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告株洲美年大健康健康管理有限公司与被告湖南汇加实业有限公司于2017年11月11日签订的《租赁合同》、《租赁补充合同》、《租赁合同》之补充协议；二、被告湖南汇加实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告株洲美年大健康健康管理有限公司装修保证金100,000元；三、驳回原告株洲美年大健康健康管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照上述规定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费71436元，鉴定费140,000元，共计211,436元，由被告湖南汇加实业有限公司负担839元，原告株洲美年大健康健康管理有限公司负担210597元（原告株洲美年大健康健康管理有限公司已预交案件受理费86201元，撤回诉讼请求部分的诉讼费14765元予以退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  郭庆林审 判 员  文姝婷人民陪审员  谭铁绵二〇二〇年八月十九日实习法官助理范亚西书记员邓镕附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第(二)、（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。