河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初2208号 原告：孙逊，女，1960年10月30日出生，汉族，北京市崇文区人，退休职工，现住北京崇文区。 委托代理人：吕君，北京市智舟律师事务所律师。 被告：永定河房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：911310225632105894。 住所：固安县工业园区。 法定代表人：孟惊，该公司总经理。 委托代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。 委托代理人：侯广宇，河北天枢律师事务所律师。 原告孙逊与被告永定河房地产开发有限公司（以下简称永定河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法由审判员刘军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙逊及其委托代理人吕君，被告永定河房地产开发有限公司的委托代理人田文麟、侯广宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙逊向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付因合同违约给我造成的经济损失100000元。2、请求判决本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年我至被告处咨询牛驼温泉孔雀城相关购房事宜，被告出示的宣传图册中包含《牛驼温泉孔雀城4期总平图》，规划图的东北方位有一片清晰可见的大面积绿地，我基于靠近绿地提高生活质量的考量，选取了靠近小区北部的房屋。2015年7月23日双方签订了编号为GF-2000-0171（20150723031）的《商品房买卖合同》及编号为20150723031的《商品房买卖合同补充协议》，我从被告处购买牛驼温泉孔雀城颂泉苑第1064幢02单元1-3层0101号房屋。 2018年4月，我发现宣传图册总平图中绿地位置开始建设高层楼房，后我通过政府信息公开申请才得知，被告在此处有两栋高楼（详见固安县规划局2013年批准的《牛驼温泉孔雀城四期规划设计方案总平面图》），这在宣传图册中是没有的，被告通过虚假宣传的方式将原本规划中2栋高层建筑的位置标为绿地，又在2018年通过申请变更规划的方式将绿地位置的2栋高层建筑变更为3栋。被告在宣传图册中标明绿地行为构成要约，应当视为合同的内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告在宣传图册《牛驼温泉孔雀城4期总平图》中明显标明了绿地的位置，虚假提升了房屋的品质，影响了我对房屋买卖合同是否订立的决定，也对房屋价格的确定有重大影响，已经构成了要约，应当视为合同内容。被告将宣传图册中标示为绿地的位置建成高层的行为属于违约。被告在要约中明确标示了绿地的位置，但后来建设中却变成了高层建筑。这样的行为是违约行为，应当承担违约责任。我因被告的违约行为遭受了损失，受到宣传图册的影响，我选择了靠近小区北侧的房屋，北邻绿地，拥有极佳的位置条件，环境宜人、视野广阔。现因高层建筑的建设，我选择的房屋不仅丧失了绿地的滋养，还因高层建筑的出现必然导致容积率受到影响，降低了低密度别墅的品质，影响到了我的房屋价值。鉴于以上原因，被告建设高层建筑的行为影响涉案房屋的价值，给我造成了损失。综上所述，请求判决被告违反合同约定，应承担违约责任并赔偿我的损失。 被告永定河公司辩称，原告办理收房手续的时间是2016年5月至6月之间，而其以违约为由起诉，起诉状显示的时间是2019年7月。依据我国《民法总则》诉讼时效的有关规定，原告已丧失胜诉权。原告以其购买的商品房所在小区绿地面积减少为由，要求我公司承担违约责任，原告不是适格的原告主体。根据《物权法》第七十三条建筑区划内的绿地，属于业主共有之规定，原告作为一名业主不具有诉权。我公司与原告签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第一款写明：我公司对外宣传的牛驼温泉孔雀城项目，共分为6块地；该协议第十二条也写明该项目分5期开发。由此可见，原告对其所购买的商品房只是我公司所开发的孔雀城系列项目中的一期，对所居住的小区有后续开发的事实是明知的。原告没有证据证明宣传册是我公司印制的，即使原告提交的宣传册是我公司印制，我公司也未曾在相关材料上对原告所说的绿地做出具体确定的说明和允诺。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定其应视为要约邀请，不能构成要约，更不能成为合同的一部分。退一步说即使所谓我公司印制的宣传册上有对于案涉绿地具体明确的说明和允诺，但我公司与原告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十九条其他约定中的第六款约定，双方权利义务的确定以《商品房买卖合同》、附件及其补充协议为准。这一约定明确排除了销售广告和宣传资料等对双方的约束力。故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。我公司开发的诉争小区规划的绿化率是36.01%。固安县园林绿化工程竣工验收报告显示绿化率为54.5%，验收结论是绿化符合相关要求。这足以证明我公司开发的项目，在绿化率方面不存在违约行为。原告主张因我公司违约行为造成损失，与事实不符。我公司没有违约行为，不应承担违约责任。现无司法鉴定机构对原告主张的损失进行鉴定，这也从另一个角度说明其主张的损失根本就不存在。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2015年7月23日签订商品房买卖合同，约定被告将位于牛驼温泉孔雀城颂泉苑的第1064幢座02单元1-3层0101号，建筑面积为197.83平方米的房屋一套以价款金额为1373094元出售给原告。后双方于当日签订商品房买卖合同补充协议，其中的第一条第一项约定被告对外宣传的牛驼温泉孔雀城项目，业主分别对各自区域内的配套共同享有权利、承担义务。第五条第一项约定该商品房在开发建设过程中，因规划、设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化时，被告应在变更确立之日起10日内书面通知原告，原告应在收到通知之日起15日内向被告做出是否退房的书面答复；被告有权在不影响商品房质量或使用功能的条件下对原设计方案作优化调整，亦有权对商品房所在小区的配套设施、绿地等作优化调整，上述调整可以不通知原告，原告不得以此为由拒绝收房或要求被告承担违约责任。第五条第六项约定在不影响小区总体功能及绿化率等规划指标的前提下，被告可以对小区平面布局进行局部调整，原告表示充分理解，被告不构成违约。第十九条第六项约定双方确认双方的权利义务均以商品房买卖合同、附件、补充协议及其他双方签署的协议的约定为准。被告在签署《商品房买卖合同》及其他相关协议之前或之后所发布或展示的广告、楼书、模型、样品、样板房及影像资料或其他广告宣传材料中所述内容以及销售人员的宣传等，均为邀约邀请，除非双方将上述内容明确列入合同条款，否则不作为被告对原告的要约或承诺，原告不得以上述资料要求被告承担违约责任。被告在销售广告、模型和宣传资料中对本项目规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明、示范等仅供原告参考之用，不构成被告的允诺亦不作为合同内容，双方不受其约束。第二十条约定为帮助原告慎重选购房屋，现提示原告在签署法律文件前特别注意本项目周边或商品房及建筑区划范围附近存在以下不利因素，鉴于该项目分期开发，项目后期开发可能存在建筑方面噪音、车辆灯光、粉尘、车辆废气等影响，也有可能因后期开发需要占用小区道路、公共场地等等，原告对此完全知悉和认可。原告确认在签订《商品房买卖合同》及补充协议前已经认真阅读了上述全部内容，被告已经对上述全部内容向原告做出了充分告知与说明，原告知悉上述提示仅为现状信息的提示，未来可能会有变化，被告无另行告知义务。另被告由于受客观条件所限，无法也无义务告知本项目周边所有信息。商品房的销售价格的确定，已充分考虑上述不利因素的影响。 2018年被告在原告的住宅北侧、距原告的房屋约30米处建设了三栋28层的楼房，现主体已完工。 现原告以被告宣传图册中标注的绿地位置变更为高层建筑为由，要求被告承担因合同违约给原告造成经济损失的违约责任。 原告于2019年10月22日向本院提交鉴定申请，要求对其损失进行司法评估。因无鉴定机构对其申请事项做出鉴定，本院于2019年10月29日终结了对外委托鉴定。 因原告对本院终结对外委托鉴定的理由存有异议，2019年12月30日又申请本院继续委托鉴定机构对房屋损失进行鉴定。因无鉴定机构对以上申请事项做出鉴定，本院于2020年5月6日终结了对外委托鉴定。 以上事实，有原、被告当庭部分陈述，原告提交的商品房买卖合同及补充协议复制件一份、宣传图册复制件一份、2013年牛驼温泉孔雀城总平面图复制件一份、2018年牛驼温泉孔雀城总平面图复制件一份、照片六张，被告提交的商品房买卖合同及补充协议复制件一份、入住流转单复制件一份、固安县园林绿化工程竣工验收报告复制件一份、规划总平面图复制件一份等证据在案佐证。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，本院予以确认。通过原、被告双方提交的证据材料来看，被告在前期的宣传图册中并未明确载有双方诉争位置为绿地的表述，原告现有的证据不能说明被告在其销售广告或者宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出了具体确定的说明和允诺，且双方在补充协议中约定被告在签署商品房买卖合同及其他相关协议之前或之后所发布或展示的广告、楼书、模型、样品、样板房及影像资料或其他广告宣传材料中所述内容以及销售人员的宣传等，均为邀约邀请，除非双方将上述内容明确列入合同条款，否则不作为被告对原告的要约或承诺，故原告提出的其提交的宣传图册所载内容应视为双方商品房买卖合同内容的主张，本院不予采信。在原告提交的2013年的牛驼温泉孔雀城总平面图中亦已标注该位置为高层建筑，原告在2015年7月与被告签订商品房买卖合同及补充协议时对此应系明知。根据合同自由的原则，双方在补充协议中约定的被告有权在不影响商品房质量或使用功能的条件下对原设计方案作优化调整，亦有权对商品房所在小区的配套设施、绿地等作优化调整，上述调整可以不通知原告，原告不得以此为由拒绝收房或要求被告承担违约责任及在不影响小区总体功能及绿化率等规划指标的前提下，被告可以对小区平面布局进行局部调整，被告不构成违约的约定亦应当对原、被告双方具有法律约束力。综上所述，原告现有的证据不足以证实被告在双方合同的履行中存在违约行为，故对原告要求被告支付因被告违约给原告造成经济损失100000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告孙逊的全部诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 刘军 二〇二〇年八月十九日 法官助理 张伟 书 记 员 毕岸