山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2236号 上诉人（原审原告）：张东，男，1971年6月30日出生，汉族，农民，现住山东省高青县。 委托诉讼代理人：张小彬，山东青苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李燕，女，1971年2月14日出生，汉族，现住山东省高青县。 被上诉人（原审被告）：高青县建筑安装总公司，住所地山东省高青县高苑路29号。统一社会信用代码：913703221672516371。 法定代表人：耿振岗，总经理。 委托诉讼代理人：崔保峰，男，1964年1月13日出生，汉族，高青县建筑安装总公司职工，现住山东省高青县。 被上诉人（原审被告）：王兵，男，1974年8月28日出生，汉族，高青县建筑安装总公司职工，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审被告）：岳玉超，男，1993年10月7日出生，汉族，高青县建筑安装总公司职工，现住山东省高青县。 委托诉讼代理人：李波，山东同方律师事务所律师。 上诉人张东因与被上诉人高青县建筑安装总公司、王兵、岳玉超房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高青县人民法院（2020）鲁0322民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张东及其委托诉讼代理人张小彬、李燕，被上诉人高青县建筑安装总公司的委托诉讼代理人崔保峰，被上诉人王兵、被上诉人岳玉超的委托诉讼代理人李波到庭参加调查。本案现已审理终结。 张东上诉请求：撤销原判将本案发回重审或依法改判。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，判决错误。一、本院认定事实如下(判决书第4页18-22行、第5页1-3行)：2、2015年10月16日，山东元和置业有限公司与被告岳玉超签订商品房买卖合同，由被告岳玉超购买涉案的8-1-1502室房产，房款504217元，车库款120000元，储藏室款22912元，合计647129元。被告岳玉超按约定按月偿还房屋贷款。3、2019年4月28日，高青县不动产登记中心出具淄博市不动产登记信息查询结果证明，证明涉案房产已登记在被告岳玉超名下。事实未查清，是错误的，以下证实：1、高青县公安局县城派出所向高青县建筑安装总公司调取协议(第1页17-20行、第2页14行、第2页19-22行)：二、甲方用乙方的姓名购买翰林家园的房屋，房屋首付及按揭价均有甲方承担。甲方拥有房屋的所有权，乙方对房屋没有处分权，乙方不得以任何理由买卖、抵押房屋，若发生上述情况，致甲方利益遭受损失，由乙方承担赔偿责任。甲方用岳玉超的名字购买翰林家园房号：8-1-1502储11车库85若甲方未按期缴纳首期购房款或每月按揭房款，给乙方造成损失时除经济损失并按发生额支付月百分之五违约金。若乙方拒绝协助甲方办理房屋过户手续，甲方有权要求乙方赔偿房款及利息(利息按照银行同期存款利息计算)并支付发生额百分之五违约金。1号证据证实，建筑安装总公司用岳玉超姓名购买翰林家园的房屋，房屋首付及按揭价款均有总公司承担，拥有房屋所有权。因此，被上诉人岳玉超对该房屋没有所有权，对该房屋没有处分的权利。一审法院事实未查清。2、2019年2月21日高青县公安局县城派出所询问岳玉超笔录。(第1页22-23行、第2页1-6行、第2页17-19行)高青县翰林家园小区8号1单元1502室的这套房产是你的吗?是我的。这套房子是怎么来的?2015年12月份，我公司分管经理张中华跟我说，公司现在有几套房子不能落在公司名下，你手底下没有房子放在你名下吧。我同意了，于是我和公司就签订协议，翰林家园的这套房子落在我名下，相当于帮公司的忙，但我有钱再买第二套房子公司帮我负担多余的利息。2016年公司就把房子落在了我名下。2号证据证实，被上诉人岳玉超承认，总公司用自己的姓名购买翰林家园的房屋，不能拥有房屋的所有权，与山东元和置业有限公司签订商品房屋买卖合同是不成立的，不具有法律的合法性、真实性，法律不予保护。证明一审法院事实未查清。二、本院认为，(判决书第6页10-22行、第7页1-6行)物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自已载于不动产登记簿时发生效力。”涉案房产翰林家园8号楼1单元1502室已经登记在被告岳玉超名下，其也履行着偿还房贷的义务，在未依法变更登记的情况下，被告岳玉超即为涉案房产法律上的权利人。即使原告主张被告高青县建筑安装总公司为实际权利人能够成立，也应首先变更登记手续，才能出售涉案房产。因购买房屋系一般人生活中较为重要的事项，且原告张东与被告王兵签订的商品房买卖合同第四条约定：甲方(王兵)保证对所售房屋享有完全所有权，能完全支配和处理，原告应当履行充分的注意义务，应当核实被告王兵是否对所售房屋享有完全所有权，是否具有涉案房产的处分权利，如果没有处分权，则应催告权利人予以追认，在涉案房产法律权利人为被告岳玉超的情况下，在被告王兵未按合同约定保证对其所售房屋拥有完全的所有权的情况下，在涉案房产存在买卖合同纠纷尚未审结的情况下，原告仅凭与被告王兵签订的商品房买卖合同而主张其诉讼请求，证据不足。一审法院因认定的事实不清，导致认定错误。以下证实：1、2019年8月28日高青县公安局询问耿振岗笔录(第1页19-21行)问：开始公司让王兵处理房子，房子的定价权是谁的?答：王兵卖给王金尧、吕松松、石斌名下的房子的时候给我和徐法智说来也是王兵谈的价格，公司同意了。以3号证据证实总公司同意王兵对外出售房屋，之后不同意王兵对外出售房屋也只是口头通知王兵，并未以任何形式向外界公布，因此，王兵对外仍有权对外处分房屋。2、高青县公安局关于调查王兵涉嫌诈骗的情况汇报(第4页12-14行、第6页5-6行)建总一直缴纳住宅的按揭贷款，处置权应在建总。但建总默许王兵处理这些房产。称“贷款交公司处理农民工工资或王兵收房款处理民工工资也可以”。2.王兵卖给高圆圆、司方凯、高松松、石斌房子的时候办理交房等手续，高青建总都是配合的，证明王兵卖房子高青建总是同意的。以4号证据证实。3、高青县公安局向山东元和置业有限公司调取的补充协议(第1页5-6行、16-18行)：经双方协商一致，建设单位同意以部分待售房产交付施工方所有，由施工方处置解决拖欠工资问题。二、施工单位可以自行处置上述房产，但仅用于解决翰林家园工程发生的拖欠工资，严禁用作他用。处置价款不低于元和置业市场实际销售价的90%。以5号证据为证。证明建设方拖欠施工方王兵工程款将10套房产交付施工方自行处置，其中包括8-1-1502。4、高青县公安局向高青县建筑安装总公司调取证明。我公司同意将翰林家园8-1-1602(户主：吕松松)、8-1-1502(户主：岳玉超)两套房屋，交付业主使用。以6号证据证实。总公司同意王兵处理，将8-1-1602、8-1-1502(户主：岳玉超)交付业主使用。5、高青县公安局县城派出所呈请撤销案件报告书(第1页6-10行)经公安机关查明，张东购房日期为2017年10月，王兵与高松松、张君的购房合同已于2017年5月8日解除，不存在“一房二卖”问题。王兵在承包建设翰林家园小区时使用的高青县建筑安装总公司的资质，因翰林家园小区开发商元和置业资金不足，将翰林家园小区十套住房给王兵顶账，其中包括张东后来购买的一套房产。以7号证据证实。6、一审法院认为：原告仅凭与被告签订的商品房买卖合同而主张其诉讼请求，证据不足。(判决书第7页5-6行)张东房屋买卖合同纠纷代理词及质证意见，一审代理人向一审法院提交的代理词并提交多份证据，在法庭质证、确认。以8号证据为证。一审法院认为是错误的，以8号证据证实。综上所述，根据《合同法》第一百零七条规定，《物权法》若干问题的解释(一)第二条规定，高青县建筑安装总公司王兵项目部与张东签订的商品房买卖合同是合法有效合同，受法律保护，应当继续履行。一审法院事实未查清，认定错误，适用法律不当，导致判决错误。二审法院应当发回重审或依法改判。 高青县建筑安装总公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。从上诉人的上诉状第二页最后第二段高青县公安局讯问笔录耿振岗的回答，王兵卖给王金尧、吕松松、石斌名下的房子的时候给我和徐法智说了，也是王兵谈的价格，公司同意了。上诉人对这句的理解错误，正确理解是王兵取得处分顶账房的权利的必要程序是经徐法智（公司党支部书记）、耿振岗（公司法定代表人）同意，而涉案的房屋购买合同未履行该程序，显然该合同无效。 王兵辩称，同意上诉人的上诉意见。 岳玉超辩称，上诉人的上诉与事实不符，没有法律依据。一、上诉人所引用的公安笔录并没有形成案件进行诉讼程序，经法院和各方当事人质证最终被法院认可为有效证据，其本质上属于证人证言。依据证据规则证人应当出庭接受质证，否则不应被法庭采纳。二、上诉人与被上诉人王兵的合同属于王兵无权处分的情况下所签订，截止开庭王兵也未取得房屋的处分权。三、岳玉超所购的涉案房屋是经政府备案进行了网签，具有准物权的效力，岳玉超有当然的处分权，其他任何人都没有处分权，除非岳玉超本人同意或进行授权。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 张东向一审法院起诉请求：一、依法判令高青县建筑安装总公司继续履行房屋买卖合同；二、依法判令高青县建筑安装总公司、岳玉超将高青县翰林家园8-1-1502室的房屋过户到张东名下；三、判令王兵对上述第一、二项诉讼请求具有协助义务；四、被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：1、2013年9月12日，山东元和置业有限公司与被告高青县建筑安装总公司签订建设工程施工合同，由被告高青县建筑安装总公司承建了山东元和置业有限公司开发的高青翰林家园4#、8#、19#住宅楼工程，具体由高青县建筑安装总公司王兵项目部施工。 2015年9月16日，因支付工人工资事宜，山东元和置业有限公司与被告高青县建筑安装总公司签订补充协议，山东元和置业有限公司将其开发销售的“翰林家园”10套住宅楼交付被告高青县建筑安装总公司，由该被告处理该10套房产，筹措资金，解决部分工人工资。10套房产为：6-1-802、6-1-502、6-1-702、6-2-801、8-1-1202、8-1-502、8-1-1401、8-1-1502、8-1-1602，本案涉案房产为8-1-1502室。 2、2015年10月16日，山东元和置业有限公司与被告岳玉超签订商品房买卖合同，由被告岳玉超购买涉案的8-1-1502室房产，房款504217元、车库款120000元、储藏室款22912元，合计647129元。 被告岳玉超按约定按月偿还房屋贷款。 3、2019年4月28日，高青县不动产登记中心出具淄博市不动产登记信息查询结果证明，证明涉案房产已登记在被告岳玉超名下。 4、因被告王兵出卖涉案房产发生多次纠纷：①2017年6月5日，高松松起诉要求被告王兵归还购房款11.8万元，一审法院作出（2017）鲁0322民初1077号民事调解书确认，被告王兵于2017年9月15日前支付高松松购房款11.8万元，逾期支付违约金10000元。②2017年10月18日，高松松再次起诉，要求被告王兵履行2016年8月22日、8月30日双方签订的认购权合同书、房屋购买合同，并支付违约金11.8万元。2017年11月30日，一审法院作出（2017）鲁0322民初2023号民事判决书，驳回了高松松的诉讼请求。③张君就涉案房产向一审法院提起诉讼，要求高松松、被告王兵、被告高青县建筑安装总公司履行合同、交付8-1-1502房屋正常使用，2018年10月18日，张君申请撤诉。2018年10月18日，一审法院作出（2018）鲁0322民初1408号民事裁定书，准许张君撤诉。④2019年3月6日，张君以王兵为被告，以岳玉超、高松松、耿振岗为第三人再次提起诉讼，请求被告交付购买的翰林家园8-1-1502房正常使用，并把更名手续处理完毕。2019年5月6日，一审法院作出（2019）鲁0322民初569号民事判决书，判决驳回张君的诉讼请求。 5、2017年10月18日，被告王兵以高青县建筑安装总公司王兵项目部（卖方、甲方）的名义与原告（买方、乙方）签订商品房买卖合同，该合同第一条约定：甲方将位于高青县的房屋壹套（建筑面积127.65平方米）、储藏室壹间（建筑面积14.362平方米）及车库（建筑面积40平方米）出售给乙方。甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担。第四条约定：甲方保证对所售房屋享有完全所有权，能完全支配和处理。 6、原告张东曾向高青县公安局举报被告王兵涉嫌诈骗，2019年10月18日，高青县公安局作出高公（县）撤案字[2019]7号撤销案件决定书，决定撤案。 一审法院认为，物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”涉案房产翰林家园8号楼1单元1502室已登记在被告岳玉超名下,被告岳玉超也履行着偿还房贷的义务，在未依法变更登记的情况下，被告岳玉超即为涉案房产法律上的权利人。即使原告主张被告高青县建筑安装总公司为实际权利人能够成立，也应当首先变更登记手续,才能出售涉案房产。因购买房屋系一般人生活中较为重要的事项，且原告张东与被告王兵签订的商品房买卖合同第四条约定：甲方（王兵）保证对所售房屋享有完全所有权，能完全支配和处理。原告应当履行充分的注意义务，应当核实被告王兵是否对所售房屋享有完全所有权，是否具有涉案房产的处分权利，如果没有处分权，则应催告权利人予以追认。在涉案房产法律权利人为被告岳玉超的情况下、在被告王兵未按合同约定保证对其所售房屋拥有完全的所有权的情况下、在涉案房产存在买卖合同纠纷尚未审结的情况下，原告仅凭与被告王兵签订的商品房买卖合同而主张其诉讼请求，证据不足。民事诉讼法第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”综上，原告提供的证据还不足以证明其主张的诉讼请求，应当承担不利的后果。被告王兵经传票传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃其相应的诉讼权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张东的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张东负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人岳玉超提交从高青县建筑安装总公司预破产管理人处提取的王兵于2017年7月11日向高青县建筑安装总公司作出的承诺书一份，证明王兵承诺对案涉房屋没有处分权，如私自处理引发的所有问题由王兵个人承担。上诉人张东对岳玉超提交证据的质证意见为：一是对该份证据的来源有异议。岳玉超的代理人称该份证据来源于高青县建筑安装总公司破产管理人，这是一个原始的证据，破产管理人不可能私自让岳玉超个人拿着，并出庭交付；二是该份证据张东并不知情，对张东不具有任何约束力；三是该份证据也可以看出，王兵前期对该房产是有处分权的，对上诉人而言属于善意第三人，不影响上诉人与王兵签订的商品房买卖合同的效力；四是该份证据并不属于新证据，因此，该份证据不能证实被上诉人岳玉超的主张和观点。被上诉人高青县建筑安装总公司对岳玉超提交证据的真实性无异议。被上诉人王兵对岳玉超提交证据的质证意见为：当时是耿振岗写的内容其本人签的字，内容是真实的。 经上述举证、质证及本院审查，各方当事人对岳玉超提交的承诺书的真实性予以认可，故对该份承诺书的真实性本院予以确认。该份承诺书能够证实王兵向高青县建筑安装总公司承诺对案涉房屋没有处分权，该证明目的与本案存有关联性，因此，本院对该承诺书的证据效力予以采信。 二审查明的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，双方当事人在二审中争议的焦点为：上诉人张东要求被上诉人高青县建筑安装总公司履行房屋买卖合同并将案涉房屋过户登记在张东名下是否具有事实及法律依据问题。经一、二审查明，（一）被上诉人王兵以高青县建筑安装总公司王兵项目部的名义与上诉人张东签订商品房买卖合同，将案涉房屋出卖给张东，在签订合同后，张东已经按照合同约定支付给王兵首期付款38万元。该合同的签订时间为2017年10月18日，落款签字为王兵和张东。（二）案外人山东元和置业有限公司与岳玉超签订商品房买卖合同的时间为2015年10月16日，权属预告登记的时间为2015年10月28日。（三）王兵向高青县建筑安装总公司作出承诺对案涉房屋不能私下处理的时间为2017年7月11日。综上查明事实，王兵在以高青县建筑安装总公司王兵项目部的名义与上诉人张东签订商品房买卖合同，将案涉房屋出卖给张东时，案涉房屋的权属早已登记在岳玉超名下，且王兵此时已经明确知道自己对案涉房屋不享有处分权即无法履行其与张东签订的买卖合同；在此情形下，王兵与上诉人张东签订商品房买卖合同将案涉房屋出卖给张东，王兵本身不具有处分权，亦没有代表高青县建筑安装总公司出卖案涉房屋的代表权，王兵收取的38万元首付款亦不是代表高青县建筑安装总公司收取；因此，王兵与上诉人张东签订商品房买卖合同将案涉房屋出卖给张东，并收取张东38万元首付款的行为，仅是王兵的个人行为。再者，张东在与王兵签订案涉房屋买卖合同时，对案涉房屋的状况以及王兵的代理权等事项未尽到买受人必要的注意义务。综上，上诉人张东主张其与王兵签订的案涉房屋买卖合同即为与被上诉人高青县建筑安装总公司签订的房屋买卖合同，证据不足；故上诉人张东要求被上诉人高青县建筑安装总公司继续履行房屋买卖合同，缺乏事实和法律依据。同样，基于上述理由，被上诉人岳玉超与案外人山东元和置业有限公司签订商品房买卖合同并将房屋产权登记在岳玉超名下，与上诉人张东没有法律上的关联性，上诉人张东要求被上诉人高青县建筑安装总公司、岳玉超将案涉房屋产权过户登记在张东名下，亦无事实和法律依据。关于王兵在履行高青县建筑安装总公司与案外人山东元和置业有限公司签订的建设工程施工合同时是代表高青县建筑安装总公司履行施工义务的行为，只涉及有关建设工程施工合同的法律关系，与本案房屋的处分行为没有必然的联系。 综上所述，上诉人张东的上诉请求及理由不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴永成 审 判 员 李兴民 审 判 员 李灵福 二〇二〇年八月十日 法官助理 张维娟 书 记 员 苏银银