湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终610号上诉人（原审原告）：汪开军，男，1976年6月6日出生，汉族，住湖北省汉川市。上诉人（原审原告）：周艳梅，女，1977年11月16日出生，汉族，住湖北省汉川市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李明照，湖北元申律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈长久，湖北元申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北川东置业发展有限公司。住所地：湖北省汉川市经济开发区新河工业园。统一社会信用代码：91420984726110006G。法定代表人：李志祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张应波，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海蔚，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人汪开军、周艳梅因与被上诉人湖北川东置业发展有限公司（下称川东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2019）鄂0984民初3418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪开军、周艳梅上诉请求：1.依法撤销汉川市人民法院（2019）鄂0984民初3418号民事判决书，依法改判支持汪开军、周艳梅一审的所有诉讼请求或发回重审；2.一审诉讼费以及上诉费由川东公司承担。事实和理由：一、一审法院依法认定双方所签订的《商品房买卖合同》无效，但却仅判决川东公司向汪开军、周艳梅赔偿已付购房款的5%明显偏少，认定事实和适用法律错误。川东公司应当向汪开军、周艳梅承担双倍返还购房款的赔偿责任。1.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房买卖中的欺诈行为等导致合同无效或被撤销适用惩罚性赔偿责任作出了明确、具体的规定。其中第九条第一项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此规定，川东公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证事实，应当承担双倍返还购房款的赔偿责任。2.如果川东公司不按照上述法律规定的要求出示预售许可证而汪开军、周艳梅未加注意之后签订商品房预售合同，川东公司构成欺诈，应当赔偿一倍购房赔偿金。在签订商品房买卖合同过程中，汪开军、周艳梅具有一定的信赖利益，有理由相信川东公司已经取得了预售许可证，这是常理比如，汪开军、周艳梅有理由相信开发商已经取得完整的许可证照等，因而，基于信赖而做出的行为应当受到尊重。相反，如果川东公司不作为，比如，不依照法律规定公示预售许可证等文件，应当受到制裁。川东公司的此类不作为已经构成典型的欺诈，因此，支付一倍购房赔偿金属于对违法行为的惩罚。3.2014年至今的房价已经涨了好几倍，汪开军、周艳梅所主张的双倍返还购房款诉讼请求既符合法律规定，又符合客观实际，且在汪开军、周艳梅多次要求川东公司办理涉案房屋的房产证时，川东公司一直采取拖延战术，还收取了汪开军、周艳梅所谓的“办证费”，这些欺诈行为客观上导致汪开军、周艳梅的损失进一步扩大，应当承担相应的赔偿责任。但一审法院却不考虑这个客观实际，仅酌情确定惩罚性赔偿款的数额为已付购房款的5%，这明显偏少，根本无法弥补汪开军、周艳梅这几年所遭受的实际损失。4.汪开军、周艳梅在购房时有理由相信川东公司已经取得了预售许可证，并不存在任何过错，且汪开军、周艳梅在购房时存在过错的举证责任在于川东公司，然而一审法院在没有任何证据的前提下主观的认定汪开军、周艳梅在购房时没有尽到审慎审查的义务，属于事实认定错误。二、关于汪开军、周艳梅要求川东公司返还已支付的银行贷款本金及利息的诉讼请求，属于汪开军、周艳梅所支出的实际损失，有银行流水为证，既然双方所签订的《商品房买卖合同》是由于川东公司未取得预售许可证而被认定为无效，房屋返还给川东公司，那么汪开军、周艳梅因购房而支付给银行的本金及利息就应当由川东公司向汪开军、周艳梅赔偿，与其它诉讼请求并不重复，为了不增加汪开军、周艳梅的诉累，请求二审法院对此一并予以处理。三、关于汪开军、周艳梅要求川东公司返还办理权属证书费用的诉讼请求，因川东公司多次承诺为汪开军、周艳梅所购买的房屋办理房屋权属证书，不止一次地收取所谓的办证费，汪开军、周艳梅也基于信赖向川东公司进行支付，虽然收款收据上所盖章的主体不是川东公司，但也是川东公司的关联公司，该费用也是受川东公司的指使所收取。为了不增加汪开军、周艳梅的诉累，请求二审法院对此一并予以处理。综上，请求二审支持汪开军、周艳梅的上诉请求。川东公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，我们没有异议，我们同意一审法院的判决赔付已付购房款5%。关于银行贷款本金及利息是没有依据的，法院判决第二项已经包含银行贷款。关于返还办证费用，该费用不是川东公司收取，因此汪开军、周艳梅的上诉没有依据。请求驳回汪开军、周艳梅上诉，维持原判。汪开军、周艳梅一审诉讼请求：1.判令解除汪开军、周艳梅与川东公司于2014年1月19日签订的《商品房买卖合同》；2.判令川东公司返还购房款437224元,并从2014年1月19日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日止；3.判令川东公司承担双倍返还责任，向汪开军、周艳梅返还已付房款一倍的赔偿款437224元；4.判令川东公司返还汪开军、周艳梅已付银行本金及利息218000元；5.判令川东公司向汪开军、周艳梅返还办理权属证书费用54740元；6.诉讼费用由川东公司承担。一审法院认定事实如下：川东公司开发了位于汉川经济开发区新河工业园的汉正古镇商铺项目。2014年1月19日,汪开军、周艳梅与川东公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：汪开军、周艳梅购买川东公司预售的汉正古镇一期商业街第3幢商1,2层18,18号房,建筑面积61平方米,单价为每平方米7167.61元,总金额437224元。川东公司应当在2014年8月30日前将商品房交付汪开军、周艳梅使用；川东公司应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因川东公司的责任，汪开军、周艳梅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，川东公司按已付房价款的1%向汪开军、周艳梅支付违约金；双方还就房款支付、违约责任等事项进行了约定。合同签订同日，汪开军、周艳梅向川东公司出具一份承诺书，内容主要为：汪开军、周艳梅于2014年1月19日与川东公司签订了《商品房买卖合同》，购买了汉正古镇明清商业街3栋18.18号商铺。该商品房原售价为9966元/㎡，经双方协商，汪开军、周艳梅以7167.61元/㎡价格购买该商品房，并承诺该商品房无偿提供给川东公司经营三年（即自2014年8月30日至2017年8月30日）。同时声明在本承诺有效期限内，放弃主张该物业的经营、使用、收益、转让、抵押的权利。若汪开军、周艳梅违背此承诺，自愿一次性补足该物业的差价127659元。如本人经营确需使用该物业的，则与川东公司另行签订关于该商品房的租赁合同。合同签订后,汪开军、周艳梅于2014年1月19日交纳首付款219224元,于2014年4月11日采取按揭方式办理十年期银行贷款支付购房款218000元，川东公司向汪开军、周艳梅交付房屋，汪开军、周艳梅于2017年2月23日提前将贷款本息全部结清。同时，汪开军、周艳梅依出具的承诺书，将该商铺交由川东公司经营至2018年8月30日，经营收益以抵扣房款的方式由汪开军、周艳梅享有。但至起诉之日，川东公司未能按合同约定为汪开军、周艳梅购买的房屋办理房地产权属证书。为此，汪开军、周艳梅诉请：1.判令解除汪开军、周艳梅与川东公司于2014年1月19日签订的《商品房买卖合同》；2.判令川东公司返还购房款437224元,并从2014年1月19日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日止；3.判令川东公司承担双倍返还责任，向汪开军、周艳梅返还已付房款一倍的赔偿款437224元；4.判令川东公司返还汪开军、周艳梅已付银行本金及利息218000元；5.判令川东公司向汪开军、周艳梅返还办理权属证书费用54740元；6.诉讼费用由川东公司承担。另查明，至一审庭审辩论终结前，川东公司尚未取得商品房预售许可证。一审法院认为，一、关于汪开军、周艳梅诉请解除与川东公司所签订的《商品房买卖合同》的诉请。汪开军、周艳梅与川东公司2014年1月19日签订的《商品房买卖合同》成立，双方已依约履行交付房款及交房等合同主要义务，但川东公司至今尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，双方所签订的《商品房买卖合同》无效。但汪开军、周艳梅的诉请第一项为解除《商品房买卖合同》，解除合同是以合同有效成立为前提，合同无效则自始无效，且合同解除与合同无效产生的法律后果不同。因此，一审法院认为，无效合同违反了法律和社会公共利益,由此决定了国家要对无效合同予以主动干预。这种干预主要体现在:合同纠纷诉至法院后,法院不待当事人请求确认合同无效,便可以主动依职权审查合同是否具有法律规定无效的情形,如果发现合同属于无效范畴,便应主动确认合同无效。故一审法院对汪开军、周艳梅诉请判令解除《商品房买卖合同》未予支持，但依职权确认汪开军、周艳梅与川东公司于2014年1月19日签订的《商品房买卖合同》无效，对汪开军、周艳梅要求川东公司返还购房款437224元并支付利息的诉请，一审法院予以支持，同时依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令汪开军、周艳梅返还商品房给川东公司。二、关于汪开军、周艳梅要求川东公司支付房款一倍的赔偿款437224元的诉请。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项的规定：“商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”川东公司在未取得商品房预售许可证明的情况下即预售商品房，其主观上是明知其没有取得商品房预售许可证明而销售商品房，故一审法院认定川东公司在销售时存在故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但该条司法解释规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例应结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认，川东公司在签订合同之后，已积极履行了交付房屋的主要合同义务，且汪开军、周艳梅在接收房屋后，一直将房屋出租，获取了房屋的相关收益，结合该情况，一审法院认定汪开军、周艳梅对川东公司是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错，可减轻川东公司的赔偿责任。故对汪开军、周艳梅要求川东公司赔偿437224元的诉请，综合一审法院已判令川东公司承担利息损失，一审法院酌予确定惩罚性赔偿款的数额为已付购房款的5%即21861.2元，汪开军、周艳梅第三项诉请超过的部分，一审法院未予支持；三、关于汪开军、周艳梅要求川东公司返还已支付的银行贷款本金及利息218000元。一审法院认为，汪开军、周艳梅已诉请全额返还购房款及利息，对其再请求返还已支付的银行贷款的诉请，一审法院不应予以支持；四、关于汪开军、周艳梅要求川东公司返还办理权属证书的费用54700元的诉讼请求。汪开军、周艳梅提交的收据总额为34740元，且该收据并非川东公司出具，合同虽无效但合同条款亦未对此作出约定，在汪开军、周艳梅无其他证据印证该款系川东公司收取情况下，一审法院未予支持，汪开军、周艳梅可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认汪开军、周艳梅与川东公司于2014年1月19日所订立的《商品房买卖合同》无效；二、川东公司于判决生效之日起十日内返还汪开军、周艳梅购房款437224元并支付利息损失（其中一笔以219924元为基数，以2014年1月19日为起算日，另一笔以218000元为基数，以2014年4月11为起算日，均按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息至判决生效之日止）；三、川东公司于判决生效之日起十日内赔偿汪开军、周艳梅人民币21861.2元；四、汪开军、周艳梅于判决生效之日起十日内向川东公司返还汉正古镇一期商业街第3幢商1,2层18,18号商铺；五、驳回汪开军、周艳梅的其他诉讼请求。上述给付内容，逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费15125元，由汪开军、周艳梅负担6939元，由川东公司负担8186元。本院二审期间，汪开军、周艳梅未提交新证据，川东公司提交了新证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。川东公司提交的证据：鄂2020汉川市不动产权第0000272号以及0003160号不动产证。拟证明：川东公司已经取得了涉案地块的土地证。针对川东公司提供的证据，汪开军、周艳梅的质证意见：该证据是复印件，真实性有所怀疑，对其证明目的不予认可。首先，该证书上写明的时间是2020年5月29日，该证据是在一审法院庭审辩论终结之后取得，不能由此免除其承担房屋双倍赔偿的责任。其次，川东公司在一审庭审过程中明确表示诉争房屋未取得商品房预售许可证证。针对川东公司提供的证据，本院认证意见：该证据的真实性、关联性、合法性均予以认可，能实现其证明目的。但不影响本案的实体处理。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因川东公司在起诉前尚未取得商品房预售许可证，一审认定“双方所签订的《商品房买卖合同》无效”是正确的，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的焦点：一、汪开军、周艳梅要求川东公司返还已支付的银行贷款本金及利息218000元的请求是否予以支持；二、汪开军、周艳梅要求川东公司返还办理权属证书的费用54700元的请求是否予以支持；三、川东公司是否应当承担一倍购房款的惩罚性赔偿责任。关于焦点问题一，汪开军、周艳梅共支付购房款437224元，其中首付款219224元，按揭贷款218000元。因一审判决第二项已经判令川东公司返还全部购房款437224元并支付利息损失，故汪开军、周艳梅要求川东公司返还已支付的银行贷款本金及利息218000元系重复主张，一审法院对该请求未予支持并无不当。汪开军、周艳梅的该项上诉理由不能成立，不予支持。关于焦点问题二，返还权属证书费用的问题，根据汪开军、周艳梅一审中提供的收据，相关权属证书费用并非川东公司收取，故要求川东公司返还该费用没有法律依据。汪开军、周艳梅的该项上诉理由不能成立，不予支持。关于焦点问题三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，系惩罚性赔偿责任，其主要目的是为了制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的建立。因上述条款规定的“不超过已付购房款一倍”是责任上限，一审法院结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况确认具体责任比例，符合法律规定。本案川东公司在签订合同之后，已履行了交付房屋的主要合同义务，汪开军、周艳梅在接收房屋后，一直将房屋出租，获取了房屋的相关收益，结合该情况，一审法院认定汪开军、周艳梅对川东公司是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错并无不当。川东公司在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房销售存在过错，但汪开军、周艳梅未提供证据证实川东公司具有主观故意的恶意违约等严重违反诚实信用原则的情形，故一审综合认定川东公司承担已付购房款5%的赔偿责任，不违反法律规定，本院依法予以确认。综上所述，汪开军、周艳梅的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15125元，由上诉人汪开军、周艳梅负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年八月十七日书记员  焦 雨