江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初2794号原告：王清华，女，1974年10月5日生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：管莲双，江苏苏誉律师事务所律师。被告：宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道188号。法定代表人：孙康，该公司总经理。原告王清华与被告宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司（以下简称红星凯盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王清华的委托诉讼代理人管莲双到庭参加诉讼，被告红星凯盛公司委托李某、孙某到庭参加诉讼，但未能在本院指定的期限内补交双方具有合法劳动人事关系的证明材料，故本院对李某、孙某的委托诉讼代理人资格不予确认，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告王清华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2013年5月19日签订的《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》（A区一楼1337号商铺）；2.被告将案涉商铺腾退并返还原告，恢复原貌，付清2016年12月31日起至商铺实际腾退之日止的物业管理费、卫生费、水电费、电话费、电视收视费、治安费、消防费、供暖费、燃气费；3.被告支付拖欠的原告A区一楼1337号商铺的使用费29436.275元（自2016年12月31日起至2020年3月31日；其中，2016年12月31日至2017年12月30日为11819元，已付百分之四十，剩余7091.4元；2017年12月31日至2018年12月30日为13296元，已付百分之五十，剩余6648元；2018年12月31日至实际腾退案涉商铺之日止，按2016年、2017年的平均值即1046.46元/月计算），被告支付2020年4月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按1046.46元/月计算）；4.被告支付原告违约金（从违约之日计算至实际给付之日止，计算至2020年3月31日为3509.27元）；5.诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告王清华将第二项诉讼请求并更为被告将案涉商铺腾退、恢复原貌并返还原告，明确第四项诉讼请求的违约金计算标准为年利率6%。事实与理由：2013年，原、被告签订《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》，原告将宿迁市江山大道288号的A区一楼1337号商铺委托被告经营，但从2016年12月31日起被告无故拖欠商铺使用费，原告有权解除合同。被告红星凯盛公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2013年5月19日，王清华购买位于宿迁市宿豫区中国淮海纺织服装品牌中心A区1层1337号商铺，建筑面积18.89平方米，合计147736元。同日，王清华（甲方、委托方）与红星凯盛公司（乙方、受托方）签订《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》一份，约定：甲方是《中国.淮海纺织服装品牌中心》A区一楼1337号商铺的买受人，为使《中国.淮海纺织服装品牌中心》规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方委托乙方统一经营管理该商铺；委托经营期限（一）该商铺的委托经营期自2013年12月31日起计算，共计10年（即自2013年12月31日起至2023年12月30日）；乙方在委托经营期限内享有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权，向承租方收取租金；鉴于《中国.淮海纺织服装品牌中心》为新建商业，需大力培育，实行统一招商和经营管理，且甲方购买该商铺时，已经因同意委托统一经营管理而获得优惠价，故在委托经营前三年，乙方无须向甲方支付任何费用；委托经营期内第四年乙方向甲方支付该商铺的年使用费为11819元，委托经营期内第五年乙方向甲方支付该商铺的年使用费为13296元，从第6年起（从2018年12月30日至2023年12月30日），按照商铺实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用，租金以乙方与商家签订的租赁合同为准；商铺使用费支付方式按三个月支付一次，先付后用，由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方（遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日内）；商铺使用费支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内；未按约定支付商铺使用费达60日以上的，甲方有权单方解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，王清华按照约定将其商铺委托红星凯盛公司经营，红星凯盛公司未按约支付商铺使用费。2017年6月16日，王清华在收条上签字，载明：今有业主王清华房号A1337收到红星凯盛公司第四年（2017年度）返租金4728元，余款自动放弃（以汇款记录为准）。后红星凯盛公司支付了4728元。2019年10月1日，王清华在收条上签字，载明：业主王清华房号1337经双方协商按照红星凯盛公司原返租合同第五年（2018年度）租金6648元，余款自动放弃，付款以银行汇款记录为准。后红星凯盛公司支付了6648元。另查明：2018年4月1日，红星凯盛公司将位于宿迁市宿豫区宿迁国际服装皮革城一至四楼（整）租赁给谭以民，每年租金为180万元，租期为五年，租赁费自2021年7月1日起按年15%递增。一楼场地面积为一万平米左右。红星凯盛公司于2020年7月9日签收本院送达的诉状副本。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王清华与红星凯盛公司签订的《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。王清华按约将其商铺委托红星凯盛公司经营，红星凯盛公司应按约支付商铺使用费即租金。因红星凯盛公司对于自2018年12月30日起的租金未付，已经构成违约，王清华有权要求解除案涉合同并返还商铺。王清华未能提供证据证明案涉商铺交付出租时的原状，在诉讼过程中，王清华与红星凯盛公司就此亦未达成一致，故对王清华要求红星凯盛公司将案涉商铺恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。因王清华出具收条自愿放弃了第四年度、第五年度未付余款，无权再要求红星凯盛公司支付已经放弃款项。关于自2018年12月30日起的租金计算问题，虽然案涉合同约定了按照市场实际收取的租金支付并提留10%作为管理费用，但红星凯盛公司并未尽到勤勉、忠实、谨慎义务，且也未与王清华进行协商，以极低租金将案涉商铺进行出租，背离了案涉合同精神，严重损害了业主王清华的合法权益，故对王清华主张参照第四年度、第五年度平均租金标准即1046.46元/月的标准计算商铺使用费的诉讼请求，本院予以支持。因案涉合同约定商铺使用费支付方式“按三个月支付一次”，“由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方（遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日内）”，故可据此分段计算违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王清华与被告宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司的《中国.淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同》（A区一楼1337号商铺）于2020年7月9日解除，被告宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告王清华位于宿迁市宿豫区中国淮海纺织服装品牌中心的A区一楼1337号商铺；二、被告宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告王清华商铺使用费19185.1元（19185.1元为截至2020年7月9日的金额，其后按1046.46元/月的标准计算至实际给付之日止）及违约金（违约金以3139.38元为基数，自2018年12月20日起按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年3月19日；以6278.76元为基数，自2019年3月20日起按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年6月19日；以9418.14元为基数，自2019年6月20日起按中国人民银行贷款基准利率计算至2019年8月19日；以9418.14元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2019年9月19日；以12557.52元为基数，自2019年9月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2019年12月19日；以15696.9元为基数，自2019年12月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2020年3月19日；以18836.28元为基数，自2020年3月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至2020年6月19日；以19185.1元为基数，自2020年6月20日起按中国人民银行贷款基准利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告王清华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元，减半收取312元，原告王清华负担72元，由被告宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 张 帅二〇二〇年八月二十四日书记员 孙腾越附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。