山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再325号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东省齐河福利有限公司，住所地山东省齐河县晏城镇北宋村21号。 法定代表人：张丙伟，经理。 委托诉讼代理人：国钊，山东文翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王立慧，山东文翰律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：由成飞，男，1982年2月1日出生，汉族，住山东省齐河县。 委托诉讼代理人：焦峰，齐河晏城法律服务所法律服务工作者。 再审申请人山东省齐河福利有限公司（以下简称齐河福利公司）因与被申请人由成飞房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市中级人民法院（2019）鲁14民终642号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年2月20日作出（2020）鲁民申93号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人齐河福利公司的法定代表人张丙伟及委托诉讼代理人国钊，被申请人由成飞的委托诉讼代理人焦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐河福利公司向本院提出再审请求：1.撤销山东省德州市中级人民法院（2019）鲁14民终642号民事判决；2.本案诉讼费由成飞承担。事实及理由：二审判决根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十五条认定齐河福利公司虽受让了涉案土地，但是没有依照上述法律规定办理土地使用登记转让手续，因此其并未取得涉案土地的合法使用权错误。根据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《不动产登记暂行条例》第四条之规定，齐河福利公司未办理涉案土地的登记手续并不产生齐河福利公司不能取得涉案土地合法使用权的法律后果。齐河福利公司通过拍卖、转让取得的原齐河县化工总厂的全部财产，包括原齐河县化工总厂的所有建筑物及地上附着物，程序、途径均合法。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条之规定，齐河福利公司取得涉案土地的使用权具有合法依据。齐河县人民法院(2001)齐民经初字第288号民事判决书;德州市中级人民法院(2003)德民三终字第285号民事判决书、(2004)德中民再字第43号民事判决书等生效的法律文书，均认定齐河福利公司对本案涉及的土地具有合法的使用权。涉案土地并非划拨土地，齐河福利公司取得涉案土地使用权既有合同依据，又有法律依据，且已实际占有使用，齐河县人民政府及其他单位和个人，从未有提出过异议，二审依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定认定涉案租赁协议系无效协议错误。 由成飞辩称，涉案土地是划拨的国有土地，齐河福利公司虽提供了拍卖转让的协议，但未按法律规定办理相关的过户登记，违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，并且违反了不得转让、出租、抵押的强制性规定，属于合同无效。德州市中级人民法院（2019）鲁14民终642号民事判决明确记载涉案土地权属性质为国有土地，土地用途为工业用地。租赁合同签订后，由成飞从未使用占有租赁标的，因齐河福利公司的手续不能办理，不能达到由成飞的使用目的，且齐河福利公司早于2008年4月10日因不按规定接受年度检验被吊销，齐河福利公司利用不合法的土地手续及吊销的公司租赁土地，违反法律规定，请求依法驳回齐河福利公司的再审请求。 由成飞向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的租赁合同无效，齐河福利公司返还由成飞缴纳的租金12万元及购房款10万元及利息；2.本案诉讼费用由齐河福利公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：2016年4月16日，由成飞与齐河福利公司签订协议书，齐河福利公司将粮库院租赁给由成飞用作建混凝土搅拌站使用，租期8年，租金先交后用。第一年租金12万元，由成飞支付齐河福利公司租金及购房款共计22万。 一审法院经审理认为，齐河福利公司将其拥有合法产权的土地及地上附着物租赁给由成飞使用。双方签订的（租赁）协议书，系双方真实的意思表示，且并不违反法律的相关规定，双方之间租赁法律关系成立，应当受到法律保护。审理中对由成飞支付齐河福利公司的房屋买卖款10万元，齐河福利公司予以认可。由于当时双方系口头约定，租赁合同中并未约定房屋买卖事宜，在审理过程中双方对买卖标的物的范围各执一词，不能达成一致，且对于房屋买卖的内容、标的双方均未提供有效证据证实，一审法院认为双方的口头买卖协议不能成立，齐河福利公司因此收取的房屋购买款10万元，应予返还。一审法院于2018年9月28日作出（2018）鲁1425民初1651号民事判决：一、齐河福利公司于判决生效后十日内返还由成飞购房款10万元；二、驳回由成飞对齐河福利有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由由成飞负担1300元，齐河福利公司负担1000元。 由成飞不服一审判决，向二审法院提出上诉请求：1.撤销（2018）鲁1425民初1651号民事判决，依法改判确认合同无效、返还租金12万元；2.上诉费用由齐河福利公司承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，齐河福利公司没有合法的土地使用权，不得违反法律规定转让、出租，双方签订的租赁合同无效。由成飞与张丙伟个人签订了租赁协议书后，要求齐河福利公司提交合法的土地手续，齐河福利公司未提交，致使由成飞无法办理搅拌站手续，无法使用租赁物。由成飞多次要求解除合同退还缴纳的租金和房款均未果。涉案土地属于国有土地，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定及《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》第十六条、第二十一条、第二十五条等相关规定。原齐河县化工总厂破产财产拍卖协议中买受方为齐河县晏城镇人民政府，后齐河县晏城镇人民政府转让给了齐河福利公司，但双方的转让行为未按照法律规定办理过户登记，转让行为是无效的。齐河福利公司没有取得合法的土地使用权，其无权出租。齐河福利公司明知没有土地使用证和房屋产权证仍让由成飞购买，违反了《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》第三十条、第三十一条的规定。齐河福利公司存在欺诈，一审法院忽视齐河福利公司未经过户登记转让行为无效的规定，认定齐河福利公司不违反相关法律规定是错误的。涉案租赁合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条和《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》的相关规定应属无效合同，齐河福利公司应返还由成飞租金和房款。 齐河福利公司辩称，租赁地不符合环保标准，办不下证件来。 二审另查明：1996年12月11日,齐河县晏城镇人民政府与齐河县化工总厂破产清算组签订《齐河县化工总厂破产财产拍卖协议》，齐河县化工总厂破产清算组将原齐河县化工总厂的全部财产整体拍卖给齐河县晏城镇人民政府。1996年12月15日，齐河县晏城镇人民政府与齐河福利公司签订《转让齐河县化工总厂破产财产协议》，齐河县晏城镇人民政府将所拍卖的原齐河县化工总厂的全部财产无偿转让给齐河福利公司。齐河福利公司受让上述财产后，没有办理土地使用权的转让手续。2016年4月16日，齐河福利公司法定代表人张丙伟与由成飞签订《协议书》，将齐河福利公司的粮库院租给由成飞用作建混凝土搅拌站。 二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 二审法院经审理认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，地上建筑物、附着物、所有权随之转让”、第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记”。齐河福利公司虽然受让了涉案土地，但是没有依照上述法律规定办理土地使用权转让手续，因此其并未取得涉案土地的合法使用权。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”、第四十五条规定;“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。不论涉案土地权属性质为出让土地还是国有土地，齐河福利公司均没有按照法定程序办理土地使用权的相关手续，没有取得土地使用权证。因此，齐河福利公司与由成飞签订的租赁协议是无效协议。齐河福利公司因该无效合同取得的租金及房屋价款均应返还给由成飞。故该院于2019年4月20日作出（2019）鲁14民终642号民事判决：一、维持山东省齐河县人民法院(2018)鲁1425民初1651号民事判决第一项；二、撤销山东省齐河县人民法院(2018)鲁1425民初1651号民事判决第二项；三、由成飞与山东省齐河福利有限公司签订的《协议书》无效；四、山东省齐河福利有限公司于判决生效后十日内返还由成飞租金12万元。一审案件受理费2300元，由齐河福利公司负担；二审案件受理费4600元，由齐河福利公司负担。 本院再审期间，齐河福利公司提交2017年7月份齐河福利公司法定代表人张丙伟与由成飞的电话录音，证实涉案房屋已交付由成飞。由成飞对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明由成飞一直占有使用涉案房屋。本院经审查认为，各方当事人对该证据的真实性无异议，本院依法予以认定；虽由成飞在该录音中主张其租赁了该土地，但并未承认其实际占有租赁土地，故在无其他证据予以佐证的情况，本院对该证据的证明力不予采信。 由成飞提交张丙伟与袁环强签订的承包合同书，期限自2010年9月1日至2016年9月1日，由成飞与齐河福利公司签订的租赁合同是2016年4月16日，证明涉案租赁合同系张丙伟以个人名义与由成飞签订的，该合同没有法律依据，且系未与他人未解除合同的前提下签订的。齐河福利公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性，且两份合同所涉及场地不属于同一场地，该合同并未履行。本院经审查认为，双方当事人对该证据的真实性无异议，本院依法予以认定；但由成飞并无证据证实上述承包合同所涉土地与涉案租赁合同所涉土地相同，且已为他人实际占有使用，故本院对该证据的证明力不予采信。 本院再审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。 本院再审认为，本案的焦点问题为：涉案购房款及租赁费是否应该返还。 关于购房款应否返还的问题。原审已查明，由成飞支付齐河福利公司房屋买卖款10万元，齐河福利公司对此予以认可，本院依法予以认定。经查，涉案租赁合同中并未约定房屋买卖事宜，该房屋买卖系双方口头约定，但双方对买卖标的物的范围各执一词，不能达成一致，且对于房屋买卖的内容、标的双方均未提供有效证据证实，一审法院认为双方的口头买卖协议不能成立，齐河福利公司收取的房屋购买款10万元，应予返还，本院予以支持。 关于租赁费应否返还的问题。经查，齐河福利公司从齐河县晏城镇人民政府无偿受让并实际占有涉案土地后，虽未办理土地使用权的转让手续，但已对涉案土地进行有权占有，其依据受让协议有权对涉案土地进行使用、收益，且已生效的齐河县人民法院（2001）齐经初字第288号民事判决，亦已认定齐河福利公司对涉案场地享有对外出租的权利，同时涉案租赁协议系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故租赁合同有效，本院予以确认；原审以齐河福利公司未办理权属登记为由否认其对涉案土地进行使用、收益的权利不当，本院依法予以纠正。因双方在签订涉案租赁合同时均明知由成飞租赁涉案土地的用途系办理搅拌站，而办理搅拌站亦需要特定的土地手续，但因齐河福利公司未按照法定程序办理土地使用权的相关手续，导致由成飞无法办理搅拌站的手续，致使涉案租赁合同的目的无法实现；由成飞亦因此向齐河福利公司法定代表人张丙伟的手机上发送了解除涉案租赁合同的短信，其法定代表人张丙伟虽否认未收到该短信，但在本院庭审中也承认涉案手机号其一直使用，故其关于未收到上述短信的辩解不符合常理，本院不予采信。据此，由成飞在涉案租赁合同目的无法实现的情况下已通过通知方式解除了涉案租赁合同，齐河福利公司亦无证据证明由成飞实际占有、使用涉案土地，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，涉案租赁费亦应返还给由成飞。 综上，齐河福利公司的再审请求部分成立，应予支持；二审判决对涉案租赁合同的效力问题认定有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省德州市中级人民法院（2019）鲁14民终642号民事判决第三项，即“三、由成飞与山东省齐河福利有限公司签订的《协议书》无效；” 二、维持山东省德州市中级人民法院（2019）鲁14民终642号民事判决第一项、第二项、第四项及诉讼费用的分担，即：“一、维持山东省齐河县人民法院(2018)鲁1425民初1651号民事判决第一项；二、撤销山东省齐河县人民法院(2018)鲁1425民初1651号民事判决第二项；四、山东省齐河福利有限公司于本判决生效后十日内返还由成飞租金12万元；一审案件受理费2300元，由山东省齐河福利有限公司负担；二审案件受理费4600元，由山东省齐河福利有限公司负担。” 三、驳回由成飞的其他诉讼请求。 本判决为终审判决。 审判长  李金明 审判员  张 华 审判员  冯 波 二〇二〇年八月三日 书记员  王亚男