安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0304民初2789号 原告：安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司，住所地安徽省蚌埠市高新区曙光路84号，统一社会信用代码91340300062478376M。 法定代表人：聂荣兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张吉，安徽径桥律师事务所律师。 被告：孙坤，男，1995年10月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 被告：张云龙，男，1990年10月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 委托诉讼代理人：苏舒，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈永雷，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。 被告：郭文军，男，1985年6月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人：苏舒，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈永雷，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。 原告安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司（以下简称和顺地产公司）与被告孙坤、张云龙、郭文军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和顺地产公司的委托诉讼代理人张吉、被告孙坤、被告张云龙、郭文军的委托诉讼代理人苏舒、沈永雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和顺地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订《商业租赁合同》;2、判令被告向原告支付从2020年1月1日截至2020年5月31日拖欠的租金164840元,物业费21500元（自2020年6月1日至实际腾退房屋时止的租金,也以1433.41ｍ为基数,按照每月23元／㎡的标准向原告支付）；三、判令被告以98904元为基数,按照每日0.3%的标准向甲方支付违约金,从2020年1月1日截至2020年3月31日，违约金为44803元（自2020年4月1日至付清欠款时的违约金也按照上述标准计算）；四、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年6月22日，原被告在协商一致情况下签订《商业租赁合同》。合同约定原告将位于蚌埠市整栋出租给被告；装修免租期自2018年10月1日至2019年9月30日，租赁期限自2019年10月1日至2027年9月30日，租赁费第一年租金均为23元／㎡／月，第二年租金均为24.15元／㎡／月，物业管理费3元／㎡／月，租金为每季度支付一次，每期费用到期前15日支付下期费用，乙方无正当理由不交的，逾期一日应当按照当期租金的0.3%箱甲方支付滞纳金，逾期支付超过30日的，甲方有权解除合同并收回商铺。合同签订后原告在2018年4月19日就已将房屋交付给了被告，但被告在经营过程中拒不履行按时交纳房租的义务，截至起诉的2020年5月31日，被告累计拖欠房租164840元，物业费21500元，原告遂诉至法院。被告违约行为已经影响了原告的合法权益,原告遂诉至法院。 被告孙坤辩称，租赁合同是三被告一起和原告和顺地产公司签订的，签订合同目的是成立虾友记酒店，经营一段时间后被告孙坤就撤股了，被告孙坤不应当承担责任。 被告张云龙、郭文军辩称，1、被告张云龙与郭文军不是本案适格的被告。根据原告和顺地产公司提供的商业租赁合同载明的案涉房屋的承租方是“虾友记”，根据合同相对性原则，原告和顺地产公司应当向案涉租赁合同的承租方主张权利，被告张云龙、郭文军只是“授权委托人”，并不是租赁合同的主体，案涉合同的承租方是安徽顺驰餐饮酒店管理有限公司，因此，被告张云龙、郭文军不是本案适格的被告；2、原告和顺地产公司在庭审中既未提供案涉房屋的权属证据，也未提供案涉房屋是否确定建设工程规划许可证或是否按照建设工程规划许可证的规定建设的证据，现案涉房屋的所有权人不明，致使案涉租赁合同是否有效不确定，原告和顺地产是否是本案的适格主体不能确定；3、原告和顺地产公司诉请“被告在经营过程中拒不履行按时交纳房租的义务”不属实。根据原告和顺地产公司提供的商业租赁合同第五条“租赁房产的首年租金为395620元整，付款周期为自2019年10月1日至2020年9月30日，支付方式为每次支付1季度的租金及物业管理费，甲方收到该款项后，合同正式生效，每期费用到期前最少15日支付下期费用”。根据上下文的意思表示，作为合同生效的条件，“每次支付”的正确表述应当为“第一次支付”，继而“每期费用”理解应当为“每个付款周期的费用”，否则，该表述不符合正常的逻辑。另外，案涉租赁合同是原告和顺地产公司提供的，作为格式合同，对此有不同的理解的方式，也应当作出对被告有利的解释。因此，合同双方并未约定首年租金具体的给付时间，承租方在首年的付款周期内可选择任一日支付租赁费，原告和顺地产公司诉状载明的起诉时间2020年5月31，受理法院的传票签发日期是2020年7月6日，均在首年的付款周期内。原告和顺地产公司以“催告函”的形式要求承租方支付房屋租赁费既没有事实依据，也无法律依据，案涉房屋租赁合同双方没有约定房屋租赁费给付的具体时间，承租方就没有提前付款的义务。而原告和顺地产公司据此认为承租方违约，起诉要求解除案涉房屋租赁合同并支付拖欠的租金及违约金，无事实与法律依据。综上，请求驳回原告和顺地产公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年4月19日，原告和顺地产公司（授权委托人为吴歆）作为甲方与乙方虾友记（授权委托人为被告孙坤、张云龙、郭文军）签订《商业租赁合同》，双方主要约定：甲方将位于安徽省蚌埠市整栋房产及附属的通道、楼梯、客梯、货梯、消防设施等提供给乙方共同使用，租赁面积为1433.41㎡，房产用途为餐饮；甲方应于2018年5月1日前向乙方交付合同约定房产，交付房产时，双方应派代表到现场检查房屋移交情况，并签署如《附件二》所述之房产交付确认书，予以确认。确认书签署之日，为房产正式交付之日。同时，甲方必须出示有效的房屋所有权证明或有同等效力的租赁权证明；本协议租赁期限自2019年10月1日起至2027年9月30日止，装修及免租金期限为12个月（自2018年10月1日起至2019年9月30日止）；在签署本合同时，乙方需向甲方缴纳履约保证金32968元，租赁合同到期后无息退还；租赁房产的首年租金为395632元，第一年租金23／㎡／月（自2019年10月1日至2020年9月30日），第二年租金23／㎡／月（自2020年10月1日至2021年9月30日），第三年租金为24.15／㎡／月（自2021年10月1日至2022年9月30日）……；租赁房产的物业管理费为3元／㎡／月，租赁期内每年的物业管理费为51603元；该租赁房产的租金及物业管理费支付方式如下，每次支付1季度的租金及物业管理费，甲方收到该款项后，合同正式生效。每期费用到期前最少15日支付下期费用；乙方无正当理由逾期支付租金及物业管理费，每逾期一日应按当期租金的0.3%向甲方支付滞纳金，逾期支付超过30日时，甲方有权解除合同并收回商铺；起始计租日期为2019年10月1日。在合同落款处，吴歆在甲方授权委托人出签字，并在甲方处盖印和顺地产公司和顺第九街区合同专用章，孙坤、张云龙、郭文军在乙方处签字捺印，乙方授权委托人处无人签字。合同签订后，原告和顺地产公司在2018年4月26日将案涉房屋交付被告孙坤、张云龙、郭文军，孙坤作为交接代表人签字捺印确认。被告张云龙、郭文军交付了保证金32968元，并支付了2019年10月至2019年12月的房屋租赁费及物业费，其中每月房屋租赁费为32968元，每月物业管理费为4300元。因被告孙坤、张云龙、郭文军未按约支付2020年第一季度的租金，原告和顺地产公司于2020年1月向三被告发出租金催告函。之后，被告孙坤、张云龙、郭文军仍未支付租金，原告和顺地产公司诉至法院。 另查明，原告和顺地产公司于2018年11月9日取得案涉房屋的不动产权利证明书。 以上事实，有原告营业执照、被告的身份证、《商业租赁合同》、催告函等及庭审笔录等在案为凭，并经当庭举证，质证，本院审查认为符合证据的真实性、合法性、关联性之特征，对上述证据予以认定。 本院认为：本案的争议焦点为被告孙坤、张云龙、郭文军是否为案涉合同的相对人？本案原被告双方在签订案涉合同时，在合同第一条承租方填写为虾友记，孙坤、张云龙、郭文军作为授权委托人身份；在合同落款处，孙坤、张云龙、郭文军作为承租方签名。因“虾友记”仅仅是三被告准备经营的字号，并非依法设立的经济组织，“虾友记”不能成为合同主体。三被告在合同落款处以承租方名义签名落款，表明三被告为承租方，且被告孙坤、张云龙、郭文军提供的证据也难以证明其租赁案涉房屋是基于职务行为或是受安徽顺驰餐饮酒店管理有限公司的授权而进行，因此，本院认为本案案涉合同的相对人是三被告，被告孙坤、张云龙、郭文军是本案适格的被告。对于被告孙坤辩称的其已经从虾友记撤股了，其不应承担责任，本院认为，作为案涉合同的相对人，按照合同相对性原则，其仍应承担责任，且其是否撤股，撤股后如何处理债务属于内部约定，不对第三人发生效力。对于被告张云龙、郭文军关于格式条款合同的辩称，本院认为格式条款合同，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而案涉合同并不具有格式条款合同的属性，故本院对于被告张云龙、郭文军关于此方面的辩称不予采信。 原告和顺地产公司与被告孙坤、张云龙、郭文军签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原被告在案涉合同中约定每次支付1季度的租金及物业管理费，每期费用到期前最少15日支付下期费用，乙方无正当理由逾期支付租金及物业管理费，逾期支付超过30日时，甲方有权解除合同并收回商铺，三被告至今未按约支付房屋租赁费及物业管理费，已违反约定，应当承担相应的违约责任，原告和顺地产公司有权按照合同约定解除合同，合同解除的时间为通知到达三被告时，即三被告收到本院送达的起诉状时（2020年8月1日）；案涉房屋租赁面积为1433.41㎡，双方在合同中约定第一年租金23／㎡／月（自2019年10月1日至2020年9月30日），第二年租金23／㎡／月（自2020年10月1日至2021年9月30日），第三年租金为24.15／㎡／月（自2021年10月1日至2022年9月30日）……；租赁房产的物业管理费为3元／㎡／月，因此，原告和顺地产公司以1433.41㎡为基数，按照每月23元／㎡的标准主张租金符合约定，自2020年1月1日至2020年5月31日的租金为164842.15元，物业管理费为21501.15元。但在此期间发生了订立合同时无法预见，且不可归责于当事人的原因，导致继续按照合同原先约定继续履行，对一方当事人显失公平，根据公平原则，依据本案当中新冠××疫情影响的实际情况，本院酌情减免三被告两个月的租金及物业管理费，最终三被告应支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金为98905.29元，物业管理费为12900.69元。原告和顺地产公司主张三被告自2020年6月1日至实际腾退房屋时止的租金以1433.41ｍ为基数,按照每月23元／㎡的标准向原告支付符合双方约定，本院依法予以支持；对于违约金，考虑到疫情的影响，本院酌定全部免除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司与被告孙坤、张云龙、郭文军于2018年4月19日签订的《商业租赁合同》于2020年8月1日解除； 二、被告孙坤、张云龙、郭文军于本判决生效之日起十日支付原告安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司自2020年1月1日至2020年5月31日期间的房屋租赁费98905.29元，物业管理费12900.69元(自2020年6月1日至实际腾退房屋时止的租金,由被告孙坤、张云龙、郭文军以1433.41m为基数,按照每月23元/㎡的标准向原告安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司支付)； 三、驳回原告安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4027元，减半收取2013.5元，由原告安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司承担290元，由被告孙坤、张云龙、郭文军负担1723.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  葛继东 二〇二〇年八月三十一日 法官助理董翠红 书记员秦涛