广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3008号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山三水分公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道贤兴一街2号碧桂园三水华府7座1楼101之1，统一社会信用代码91440607MA4UKTJ19N。负责人：杨安琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：植伟健，男，该公司客服经理。被告：李铁超，男，****出生，汉族，住湖南省湘阴县****，公民身份号码************。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山三水分公司（下称碧桂园物业三水分公司）与被告李铁超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人植伟健、被告李铁超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业三水分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2016年10月至2020年5月的物业服务费7888.32元、违约金4038.63元（违约金以2018年7月起每月所拖欠的当月物业管理费为基数，从次月1日起按日千分之三计算至2020年5月22日止，其中2020年5月所拖欠的物业管理费不请求违约金），合共11926.95元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告于2015年11月25日购买佛山市三水区云东海街道碧桂园翡翠山（绿湖爱伦堡）****房，该物业属于原告管理的物业服务区域范围。被告从2016年10月至2020年5月止，共计拖欠物业服务费及违约金11926.95元。根据协议约定，被告应每月按时向原告支付物业服务费179.28元，逾期支付的应从逾期之日起每日按物业服务费的3‰向原告支付违约金。原告多次催收未果，故向法院起诉。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1．李铁超与案外人佛山市钧行物业管理有限公司（下称钧行物业公司）签订的《前期物业管理服务协议》一份，案涉物业建设单位佛山市绿湖实业发展有限公司（下称绿湖公司）与钧行物业公司签订的《前期物业服务合同解除协议书》及公告各一份，绿湖公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司（下称碧桂园物业公司）签订的《佛山市三水区前期物业服务合同》一份，核准变更登记通知书、中标通知书、佛山市三水区物业管理服务收费备案表各一份，原告与钧行物业公司签订的《特约服务协议》、《解除〈特约服务协议〉的协议》各一份，证明原告依法接管涉案物业服务，与被告之间存在物业服务关系。2．《广东省商品房买卖合同》、佛山市三水区不动产登记信息查询结果、2016年10月-2020年5月欠费明细表、催收函、照片、微信聊天记录打印件各一份，证明被告拖欠原告物管费，且原告有向被告催收过。被告李铁超辩称，被告确实购买了涉案物业房屋，于2016年7月入住，入住后不久发现房屋的窗户漏水，于是催原告过来维修，原告管家让被告联系原告的工程部，工程部人员过来维修过但没修好，后来没办法被告就投诉到了碧桂园公司总部，但后来都没有过来维修，到2019年上半年才帮被告搞定，而且都是被告自己提供材料的。因为漏水的问题，被告房屋的石膏线、家具等装修都有损坏，被告要求赔偿，但是原告只来过一次，没有处理，只是催过被告缴纳物业费。因被告要求的赔偿问题没有处理好，故被告才不交物业费。原告诉请的那段时间的物管费被告确实没交，因为交物业费的前提是把被告的问题处理好。被告不同意支付违约金，因为拖欠物业费不是被告的原因造成的。被告没有提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：被告李铁超是佛山市三水区云东海街道绿湖爱伦堡花园****房的所有人、业主，案涉房屋建筑面积105.46平方米。被告李铁超与钧行物业公司曾签订《前期物业管理服务协议》，约定由钧行物业公司为案涉物业提供物业服务，协议约定物业服务项目、物业服务费用、双方责任及违约责任等内容。其中约定物业服务费按建筑面积计算，普通住宅收费标准（带电梯）为1.7元/平方米，如业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。2016年10月，绿湖公司与钧行物业公司签订《前期物业服务合同解除协议书》约定解除双方之间签订的前期物业服务合同，并在案涉物业小区进行公告。同月，钧行物业公司与原告签订《特约服务协议》，约定由原告为绿湖爱伦堡项目提供特约服务，期限为从2016年10月1日起至原告完成招投标正式进场，双方财务完成清算为止。2019年11月26日，钧行物业公司与原告签订《解除〈特约服务协议〉的协议》，其中约定2016年10月1日至2018年6月30日期间所产生的应收未收的绿湖爱伦堡项目业主的费用（包括但不限于物业服务费）由原告追收。2018年6月11日，碧桂园物业公司通过参加竞标成为绿湖爱伦堡花园一区、二区、三区、四区前期物业管理的中标单位。2018年6月30日，绿湖公司与碧桂园物业公司签订《前期物业服务合同》，约定碧桂园物业公司为绿湖爱伦堡花园一区、二区、三区、四区的前期物业服务企业，普通住宅（带电梯）的物业服务费用收取标准为1.7元/平方米·月，业主和非业主使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金，收缴物业管理服务费的时间为每月5日（节假日或系统原因顺延）。合同期限自2018年6月30日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。碧桂园物业公司已于2018年8月30日向佛山市三水区发展规划和统计局完成物业管理服务收费备案,已向佛山市三水区国土城建和水务局完成上述备案，其中高层住宅备案价为2.28元/平方米建筑面积。原告是碧桂园物业公司的分公司，于2019年6月19日经佛山市三水区市场监督管理局核准变更登记企业名称由广东碧桂园物业服务股份有限公司三水分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山三水分公司。案涉房屋物业管理费为179.28元/月（1.7元/月×105.46平方米），2016年10月起至2020年5月，案涉房屋物业需支付的物业管理费为7888.32元（179.28元/月×44月），被告至今未向原告支付。原告已向被告发出催收函。本院认为，本案的争议焦点为：被告应否向原告缴纳物业服务费及支付相应的违约金。首先，关于2016年10月至2018年6月30日的物业服务费问题。根据本院查明的事实，案涉物业建设单位绿湖公司已于2016年10月与钧行物业公司解除双方之间签订的前期物业服务合同，并在案涉物业小区进行公告。但同期，原告与钧行物业公司签订《特约服务协议》，以由钧行物业公司委托原告提供特约服务的形式，为案涉物业提供物业服务，而于2019年11月26日，原告又与钧行物业公司签订《解除〈特约服务协议〉的协议》，约定2016年10月1日至2018年6月30期间所产生的应收未收的绿湖爱伦堡项目业主的费用（包括但不限于物业服务费）由原告追收。但直至2018年6月11日，作为原告总公司的碧桂园物业公司才通过参加竞标成为案涉物业前期物业管理的中标单位。2018年6月30日，碧桂园物业公司才与建设单位绿湖公司签订《前期物业服务合同》。原告在未通过招投标前，利用通过与钧行物业公司签订《特约服务协议》、《解除〈特约服务协议〉的协议》的手段，达到实际为案涉物业小区提供物业服务，收取物业管理费的目的，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款关于“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”的规定，依法应属无效。但由于原告在该段期间确为案涉物业提供了物业服务，被告作为业主应当支付相应的物业管理费。至于物业管理费的金额，可参照被告与钧行物业公司签订的《前期物业管理服务协议》确定，即案涉房屋物业管理费为179.28元/月（1.7元/月×105.46平方米）。因此，被告应按上述标准应向原告支付自2016年10月至2018年6月30日期间所拖欠的物业管理费。其次，关于2018年7月至2020年5月的物业服务费问题。案涉小区通过公开招投标的方式更换物业公司，碧桂园物业公司中标成为案涉小区的物业管理公司并完成物业服务收费备案，以上更换程序符合法律规定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”绿湖公司与碧桂园物业公司签订《前期物业服务合同》，该合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主具有拘束力，应严格履行。原告作为碧桂园物业公司的分公司按照上述合同为业主提供物业服务，被告实际接受原告的物业管理服务，故应按合同约定从2018年7月起按期向原告缴纳物业管理费。虽然碧桂园物业公司在2018年8月才完成物业管理服务收费备案，但因原告已提供了物业服务且实际收取物业管理费的标准低于备案的价格，因此其备案时间并不影响《前期物业服务合同》的履行。因此，被告应按《前期物业服务合同》约定即按案涉房屋物业管理费179.28元/月的标准，向原告支付自2018年7月至2020年5月期间所拖欠的物业管理费。因被告在该段期间未及时交纳物业管理费，已经构成违约，应承担支付违约金的责任，但其违约金的起算时间，应从逾期之次日起计付，即当月拖欠的物业管理费的违约金应从下月6日起计算。原告提出不主张被告于2020年5月所拖欠物业管理的违约金，本院予以准许。关于违约金的计算标准，鉴于被告的违约行为给原告造成的损失一般为被告拖欠物业服务费所产生的资金占用损失即利息损失，因此，本院确定以中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）作为计算违约金的标准较为合理。原告诉请按日千分之三计算，明显过分高于其损失，故对原告诉请超出部分，本院不予支持。被告辩称案涉物业存在窗户漏水问题，而原告怠于修复，致其屋内财产遭受损失，现漏水问题虽已解决，但损失的赔偿问题至今未处理，认为原告处理好其损失问题后才支付物业管理费。对此，本院认为，被告房屋的窗户虽确曾存在漏水问题，但被告并没有证据证明漏水的原因且维修义务属于原告一方，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。至于被告提到的赔偿问题，可在明确责任方后再另行主张，并不能作为本案中不交或少交物业管理费的抗辩理由。综上所述，被告应向原告支付自2016年10月至2020年5月所拖欠的物业管理费7888.32元及相应的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十四条第二款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告李铁超于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山三水分公司支付2016年10月至2020年5月期间的物业管理费7888.32元及逾期付款违约金（从2018年8月起至2020年5月，每月的6日起以上月拖欠的物业管理费179.28元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期同类贷款利率、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至2020年5月22日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即49元（原告已预交），由被告负担。本判决为终审判决。审判员  麦伟斌二〇二〇年八月十四日书记员  李艳菊