广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3905号上诉人(原审被告、反诉原告)：陈绪辉，男，汉族，1958年3月20日出生，身份证住址：湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：陈林波，系陈绪辉儿子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市京基颐景投资有限公司，住所地：深圳市罗湖区桂园街道深南东5016京基一百大厦A座7201－C，统一社会信用代码：91440300MA5DJUGA7B。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：黄兰程，系公司员工。上诉人陈绪辉因与被上诉人深圳市京基颐景投资有限公司（以下简称京基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈绪辉上诉请求：一、确认陈绪辉与京基公司的租赁合同书、承诺书无效。二、京基公司返还2018年5月1日至2019年8月30日收取的8万元租金。三、陈绪辉不应当向京基公司支付占有使用费。四、京基公司应当支付陈绪辉装修损失120320元。五、京基公司赔偿陈绪辉精神损失1万元。事实和理由：一、陈绪辉与黄东年为合法租赁关系，一审判决对陈绪辉和京基公司的法律关系认定不清。二、至2019年11月，电费一直由房东黄东年在缴纳，证明陈绪辉与黄东年存在合法租赁关系，正在进行的（2019）粤0307民初14153号房屋租赁合同纠纷案也可证明涉案房屋占有使用人属于黄东年。三、与京基公司签订的合同书、承诺书等，都是在黑社会威逼和房东儿子的诱引下进行的，详情可见录音证据。2016年陈绪辉与黄东年签的租赁合同，黄景友赠予黄志秋，与陈绪辉没有任何关系，根据“买卖不破租赁”原则，黄东年应该继续履行与陈绪辉的租赁合同。四、京基公司每天安排人员查房对租客来说是一种精神压力。五、2018年5月18日，在黑社会威逼下签名的合同是不合法的，京基公司私自将合同日期改为2018年4月1日，因此不存在2018年4月份的占有费用4600元。六、装修是在黄东年同意下进行的，装修损失120320元是事实存在的，不能依据租赁关系判定由陈绪辉承担，床、电脑、电视等是确定的损失，网络系统是直接的损失。七、京基公司雇请黑社会对陈绪辉进行殴打，因此请求京基公司赔偿损失10000元。京基公司辩称，案涉房屋原权利人黄东年已将房屋赠与儿子黄志秋，黄志秋向我方出具《委托书》，确认我方有权以自己名义行使出租人的权利，因此我方有权与陈绪辉签订租赁合同，本案中《租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》均为双方的真实意思表示，不存在任何欺诈胁迫行为，陈绪辉亦不能提供相反证据予以证明，应认定为有效的合同，我方与陈绪辉签订租赁合同之前黄东年与陈旭辉的租赁关系已经终止，本案审理的是我方与陈绪辉的租赁关系，黄东年与本案法律关系无关，没有追加为第三人的必要。对于第二、三项上诉请求，如前所述，我方与陈绪辉存在租赁法律关系。即使合同无效，陈旭辉亦应根据审理房屋租赁合同的司法解释，参照原租金标准支付房屋占用费与实际使用的费用，我方收取该等费用具有法律依据，我方正常行使权利要求陈绪辉搬离案涉房屋不存在非法查房行为。就上诉请求第四点，我方认为租赁合同第二条第三款已经约定了陈绪辉不得向我方主张装修损失，因此我方不承担装修费用，而且陈绪辉主张损失只是其单方陈述，并无购买凭证、鉴定报告等证据证明，至于原权利人黄东年是否同意承担装修损失与本案法律关系无关。就上诉请求第五点，我方不存在雇佣黑社会骚扰陈绪辉的行为，陈旭辉所提供的图片打印件不能证明我方与图中人员的关系，图中人员所实施行为的性质以及与本案租赁合同签订之间的关系，陈绪辉主张的精神损失赔偿缺乏事实和法律依据，而且陈绪辉的调查取证申请，并不能明确调查取证的对象等信息，只是其单方陈述，贵院应驳回其调查取证的申请。综上，我方请贵院驳回全部上诉请求，维持原判。京基公司向一审法院起诉请求：1、京基公司、陈绪辉之间关于深圳市龙岗区南约社区炳坑居民小组西区四巷7号二、三楼的租赁合同关系终止；2、陈绪辉涉案房屋返还、交付给京基公司；3、陈绪辉支付拖欠的租金7400元；4、陈绪辉支付持续占用涉案房屋使用费/租金（以《房屋租赁合同书》约定的租金金额为基数，从2018年12月1日起计算至陈绪辉腾空返还上述租赁物业为止）；5、陈绪辉支付涉案房屋自2018年11月12日起持续使用的水、电费；6、陈绪辉承担本案诉讼费、保全费等。庭审中，京基公司称本案起诉后，陈绪辉已支付2018年12月至2019年3月的使用费，京基公司请求变更诉讼请求第3项为：陈绪辉支付拖欠的租金人民币4600元；变更诉讼请求第4项为：陈绪辉支付持续占用涉案房屋使用费/租金（以《房屋租赁合同书》约定的租金金额为基数，从2019年4月1日起计算至陈绪辉腾空返还上述租赁物业为止）；变更诉讼请求第5项为：陈绪辉支付涉案房屋自2019年3月1日起持续使用的水费，京基公司放弃该项电费请求。陈绪辉反诉请求：1、陈绪辉和京基公司之间关于深圳市龙岗区南约社区炳坑居民小组西区四巷7号二、三楼的租赁合同无效；2、京基公司向陈绪辉支付装修费用120320元；3、京基公司向陈绪辉支付因扰乱陈绪辉正常经营造成的损失10000元；4、京基公司承担本案相关诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）。一审法院认定事实：2018年4月1日，京基公司（甲方）与陈绪辉（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》约定：“1、甲方将位于深圳市龙岗区南约社区炳坑居民小组西区四巷7号二、三楼的房屋出租给乙方使用，该租赁物业用途为居住，乙方不得将租赁物业用于其他用途，本合同有效期内，乙方不得对租赁物业进行改建、扩建、装修；2、租期为九个月，从2018年2月1日起至2018年10月31日止……租赁物业因城市更新涉及拆迁改造的，则本合同提前解除或终止。合同自甲方通知乙方且通知送达乙方之日起自动解除、终止，双方互不承担违约责任。甲方除应返还乙方租赁保证金外，乙方不得向甲方或拆迁人主张包括但不限于装饰、装修、搬迁、安置、停产停业等任何形式的补偿或赔偿，也不得要求甲方寻找其他替代物业出租给乙方，乙方还应按照本协议约定及时交还租赁物业；3、本租赁物业月租金总额为4600元，乙方应于每月5日前以转账方式向甲方交付当月租金。首月租金为4600元、租赁保证金为4600元、水电费保证金为2300元，应于本次合同签订时支付……租赁期间，乙方如拖欠租金达10天，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费等相关费用……”另，京基公司向该院提交双方签订的《关于的补充协议》一份，协议约定：“鉴于2018年4月1日，甲乙双方就深圳市龙岗区南约社区炳坑居民小组西区四巷7号二、三楼房屋签订了《房屋租赁合同书》，现经甲乙双方协商一致，在原合同的基础上达成本补充协议如下：1、现甲乙双方协商一致，甲方同意对乙方免租两个月，即2018年2月1日至2018年3月31日乙方无需支付租金，自2018年4月起按原合同签订租金标准支付甲方租金……”上述《房屋租赁合同书》及《关于的补充协议》的落款处甲方均有京基公司盖章，乙方均有陈绪辉签名及捺印，签订日期均为2018年4月1日。庭审中，陈绪辉确认其签名及捺印的真实性，但称其是在京基公司的恐吓下签订的，陈绪辉仅确认合同书最后签字的一页，对其他页的内容不予确认，并称补充协议的日期不是陈绪辉所写的。京基公司向该院提交《承诺书》及《搬迁通知》各一份，《承诺书》载明“陈绪辉承租深圳市京基颐景投资有限公司位于炳坑村××西区××、西区××（××至××、西区××（××至××），共计三栋楼房并已签订租赁协议，其中西区三巷6号、西区三巷7号租赁截止至2018年6月31日，西区四巷7号租赁期限截止至2018年10月31日。现本人承诺如下：1、本人承诺在2018年10月31日必须把三栋楼房交回给出租方深圳市京基颐景投资有限公司，并结清一切水电等杂费。2、本人承诺在自己租赁期间不以任何形式转租于他人。3、本人无条件搬离之后不得以任何理由再向出租方深圳市京基颐景投资有限公司提出任何形式的额外补偿。”该《承诺书》落款承诺人处有陈绪辉签名及捺印，日期为2018年5月18日。《搬迁通知》系“炳坑京基城市更新办公室”于2018年10月31日向陈绪辉陈绪辉发出的西区四巷7号房屋搬离通知：“最晚搬离时限为11月10号，届时我司将报停一楼物业水电并进行封楼处理……”庭审中，陈绪辉对《承诺书》及《搬迁通知》的真实性予以认可，但称其系在受到开发商的惊吓情况下签订的，且陈绪辉是承租方，有优先购买权，京基公司未经过租户同意，无权强行要求租户搬迁。陈绪辉向该院提交《工商营业执照及陈绪辉本人的深圳市旅业系统操作人员工作证》，称其租赁涉案房屋进行了合法经营；提交《残疾证明》证明陈绪辉本人是肢体残疾的残疾老人，并称其受到恐吓后有后遗症；提交《照片》打印件七张，陈绪辉称系2017年12月26日，有京基公司雇请的黑社会团体使用凶器在开发商门口集合出发，威胁陈绪辉搬迁，派出所拘留当时在现场人员的照片，案件仍在审理当中。另，陈绪辉提交了《费用开支》一份，列明涉案房屋内添置用品的费用及装修费用共计120320元；提交《收款收据》复印件及《刷卡单》各一份，证明陈绪辉已经向京基公司支付了2019年3月的房租以及2019年2月的水电费合计4872元。陈绪辉向该院提交《微信聊天记录》截图打印件两页，称系其与涉案房屋的业主的沟通，证明其与业主存在事实的房屋租赁关系，该证据显示手机机主与备注名为“四巷7号”微信用户的对话，手机机主向对方问询拆迁签字及诉讼事宜。京基公司对陈绪辉提交的《残疾证明》真实性予以确认；对《工商营业执照及陈绪辉本人的深圳市旅业系统操作人员工作证》不予确认，称该证据显示的经营场所为深圳市龙岗区龙岗街道南约炳坑南园社区炳坑村西区三巷6号，并非本案涉案房屋所在的四巷7号；对《照片》七张及《费用开支》不予认可；京基公司主张上述四项证据均与本案无关。京基公司称《收款收据》为复印件，且无收款方确认，对该证据不予认可；对《刷卡单》的真实性认可，但称《刷卡单》仅能证明陈绪辉在3月10日向京基公司支付一笔款项，不能证明陈绪辉未拖欠京基公司租金，且陈绪辉与京基公司的租赁合同是2018年2月1日至2018年10月31日，前面免租期两个月，合计租期仅半年，合计租金31600元，且陈绪辉签订合同至今未支付9200元租赁保证金，故陈绪辉声称京基公司收取其几十万元租金毫无事实依据。京基公司称陈绪辉提交的《微信聊天记录》无原件，且记录中无联系人，仅有陈绪辉所称的其单方的陈述，对该证据不予认可。庭审中，京基公司称涉案房屋无房产证或建筑规划许可证，系历史遗留违法建筑，权利人为案外人黄志秋，因涉案房屋所在片区已纳入城市更新单元，黄志秋与京基公司签订了搬迁补偿协议并将房屋移交京基公司进行管理。陈绪辉称其确未见京基公司出示房产证或建筑规划许可证，但称其见过小产权证，猜测涉案房屋是小产权房，陈绪辉称其从2012年开始承租涉案房屋，在与京基公司签订合同之前是与黄景友签订的房屋租赁协议，黄志秋是黄景友的儿子。庭后，京基公司向该院提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》一份，显示深圳市龙岗区坪地街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室收到“黄东年”交来位于“龙岗区龙岗街道南约社区炳坑西区四巷7号”的农村城市化历史遗留违法建筑普查申报材料，申报材料内容包括申报表、当事人身份证明、建筑用地规划许可证、用地批准通知书各一份，回执的收件单位处有该领导小组办公室的盖章。京基公司还提交了《房产确权声明书》《委托书》及《黄东年家庭户口本》各一份，显示黄东年与黄景友系夫妻关系，有一子黄志秋，黄东年于2018年6月12日在《房产确权声明书》中声明将涉案房屋100%赠与黄志秋，而黄志秋于2018年1月1日签订《委托书》，将涉案房屋委托京基公司管理，包括出租等事宜。陈绪辉称，2018年5月18日，黄景友带陈绪辉与京基公司去签订合同，黄景友向陈绪辉口头承诺可以承租至开发商拆墙时才搬走，合同落款时间2018年4月1日系京基公司补签；而《承诺书》是黄景友与陈绪辉协商之后，诱导陈绪辉签订的，且2017年12月26日有黑社会人员骚扰陈绪辉，陈绪辉怕又再被骚扰，于是签订承诺书。京基公司代理人称《房屋租赁合同书》的落款时间为2018年4月1日，且京基公司并未承诺陈绪辉半年签一次合同，而是要求陈绪辉在半年合同到期之后必须搬走，陈绪辉也以书面的形式承诺合同到期后会搬走，且不得要求任何补偿。双方确认涉案房屋自双方签订合同后由陈绪辉占有使用，租赁日期到期后，陈绪辉仍持续使用该房屋及向京基公司缴纳租金。京基公司称双方签订合同后，京基公司给予陈绪辉两个月免租期，陈绪辉应于2018年4月1日起支付租金，但陈绪辉未支付2018年4月份租金，截至2019年3月31日，陈绪辉共拖欠租金4600元；京基公司确认涉案房屋的水费陈绪辉已经交至2019年2月28日，之后的水费尚未有结算清单。陈绪辉称其系从2018年5月18日签订合同之后才开始交租金。陈绪辉明确其向京基公司主张的装修费用120320元系陈绪辉于2016年6月在涉案房屋因经营旅馆需要而进行的家具及电器采购、房屋装修、使用网络服务等所产生的费用；明确其向京基公司主张的损失费10000元系因京基公司多次派人威胁陈绪辉停水停电，扰乱其正常经营，造成陈绪辉精神困扰的精神损失费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；而对合同是否履行发生争议的，应由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，陈绪辉确认京基公司提交的《房屋租赁合同书》中的签名以及《补充协议》《承诺书》《搬迁通知》等证据，结合双方认可的事实，该院确认陈绪辉自双方签订《房屋租赁合同书》起一直使用深圳市龙岗区南约社区炳坑居民小组西区四巷7号二、三楼的场地并向京基公司支付租金。关于《房屋租赁合同书》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋没有房产证，亦未取得规划许可而建造，双方就该房屋签订的《房屋租赁合同书》为无效合同。陈绪辉反诉请求确认双方签订的《房屋租赁合同书》无效，该院予以支持。在合同无效的情况下，双方当事人基于无效合同所获得的利益应当予以返还。故对京基公司要求陈绪辉返还涉案房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于涉案房屋的占有使用费及水费。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”京基公司称陈绪辉尚未支付2018年4月的租金（占有使用费）4600元，陈绪辉则主张其于2018年5月18日签订合同后开始交纳租金，该院认为，陈绪辉作为完全行为能力人应对其填写内容及签名承担相应的法律责任，故该院认可《房屋租赁合同书》中所载的房屋租赁期间，因此陈绪辉应按双方合同约定向京基公司支付2018年4月的租金，陈绪辉负有履行义务，但未向该院提交证据证明其已经支付该月租金，应承担举证不能的不利后果，该院对京基公司请求陈绪辉支付2018年4月租金（占有使用费）4600元的诉请予以支持。另，京基公司、陈绪辉双方确认房屋租金（占有使用费）已支付至2019年3月，故京基公司请求陈绪辉参照每月4600元的租金标准，向京基公司支付自2019年4月1日起至返还上述租赁物之日止的房屋占有使用费，该院依法予以支持。关于京基公司要求陈绪辉支付自2019年3月1日起持续使用房屋产生的水费，因该费用尚未结算，京基公司未提交证据证明该费用实际发生，该院不予支持。京基公司可待实际结算产生后另循法律途径解决。关于陈绪辉要求京基公司赔偿损失的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，陈绪辉反诉请求京基公司向陈绪辉赔偿家具、家电采购损失、网络服务费用及装修损失共计120320元、精神损失费10000元。首先，陈绪辉为其经营需要而购置的家具、家电及网络服务费用等均属于陈绪辉个人财产，陈绪辉可以继续迁移使用，陈绪辉要求京基公司赔偿该部分损失缺乏事实及法律依据；其次，关于装修损失，涉案《房屋租赁合同书》签订之时，京基公司、陈绪辉双方并未明确约定租赁房屋的交付状况，且陈绪辉在起诉状中明确说明系2016年与黄景友签订租赁合同后经黄景友同意，对涉案房屋进行了装修，即陈绪辉所称的装修发生于《房屋租赁合同书》签订之前，陈绪辉亦未提交有效证据证明其在与本案京基公司履行合同的过程中对涉案房屋进行过装修及存在损失的存在事实及具体金额，应承担举证不能的后果，故对该主张该院依法不予支持；再次，关于精神损失费，陈绪辉主张因京基公司多次派人威胁陈绪辉停水停电，扰乱其正常经营，造成陈绪辉精神困扰。但陈绪辉向该院提交的《照片》打印件该院无法确认与京基公司的关系，陈绪辉该主张缺乏事实依据，该院依法不予支持。另，关于陈绪辉辩称京基公司未取得拆迁许可等产权争议问题，该院认为，取得所有权并非出租人对外出租房屋的前提，陈绪辉占有使用租赁房屋并获益，其理应向出租人即京基公司支付相应的占用费，京基公司是否取得租赁房屋的所有权并不影响陈绪辉履行支付占用费的义务，故该院对陈绪辉的相关辩解，不予采纳。陈绪辉其他抗辩意见亦未提交证据证实，该院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、京基公司与陈绪辉的《房屋租赁合同书》无效；二、陈绪辉于该判决生效之日起十五日内向京基公司返还位于深圳市龙岗区南约社区炳坑居民小组西区四巷7号二、三楼的房屋；三、陈绪辉于该判决生效之日起十日内支付京基公司2018年4月的房屋占有使用费4600元；四、陈绪辉于该判决生效之日起十日内支付京基公司自2019年4月1日起至返还上述租赁物之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月4600元计算）；五、驳回京基公司的其他诉讼请求；六、驳回陈绪辉的其他反诉请求。本诉案件受理费100元（京基公司已预缴），由陈绪辉承担；反诉案件受理费727元（陈绪辉已预缴），由陈绪辉承担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，因涉案房屋没有房产证，亦未取得规划许可而建造，一审认定双方就该房屋签订的《房屋租赁合同书》为无效合同，处理正确。在合同无效的情况下，陈绪辉应当支付房屋占有使用费。对于陈绪辉要求京基公司返还涉案房屋占有使用费的请求，本院不予支持。陈绪辉上诉主张其签署《承诺书》是受黑社会威逼和房东儿子引诱，但其并未提交公安机关处理后的相关证明，本院对其该主张不予采信。根据《承诺书》的内容，陈绪辉无权向京基公司主张装修损失。此外，陈绪辉要求京基公司赔偿其精神损失1万元，该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，陈绪辉的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1454元，由陈绪辉负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年八月二十七日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。