广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0233民初187号原告：潘小英，女，1972年10月30日出生，汉族，住广东省新丰县************，公民身份号码：440************029。委托诉讼代理人：方丽英，广东威法律师事务所律师。被告：潘健强，男，1983年10月19日出生，汉族，住广东省新丰县*************，公民身份号码：440************039。被告：黄志标，男，1994年1月17日出生，汉族，住广东省新丰县************，公民身份号码：440************039。原告潘小英诉被告黄志标、潘健强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，因本案案情复杂于2020年4月14日裁定转为普通程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告潘小英及其委托诉讼代理人方丽英、被告潘健强到庭参加了诉讼，被告黄志标经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。潘小英向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告之间签订的《合作建房协议书》，并判令被告返还原告为购房已支付的款项共计100000元及利息；2、请求法院依法判令上述被告向原告支付违约金；3、本案一切诉讼费由上述被告承担。在本案审理过程中，原告变更其诉讼请求为：1、请求确认原告与两被告于2017年12月6日签订的《合作建房协议书》无效；2、判令两被告连带返还原告购房款100000元及利息（利息以本金100000元按月利率2%自2017年12月6日起计算至该款项还清之日）；3、判令两被告连带赔偿原告经济损失50000元；4、两被告承担本案诉讼费。其中第三项诉讼请求予以撤回。事实与理由：2017年12月6日，原告潘小英与两被告签订了一份《合作建房协议书》，合同签订后，原告向被告交付了合作建房款共计100000元，双方约定在2018年5月30日前全部工程竣工，被告应按提前的时间通知原告，并交房给原告使用。另从原、被告所签订协议可看出，原、被告双方所签实为《房屋买卖协议书》，而被告至今仍未按协议约定的时间交付被告，其行为已构成违约，极大损害了原告的合法权益。根据相关规定，宅基地房屋所有权属于村集体，村集体成员可以经申请获得宅基地使用权，但不能随意对宅基地使用权进行转让。涉案房屋为两被告从案外人陈子河、陈子常、陈小红非法受让取得宅基地使用权，因此对于涉案房屋的买卖违反了国家法律，涉案《合作建房协议书》应当被认定无效。被告潘健强作为新丰县*********的经营者，在新丰县经营了十多家经营范围为房地产中介、代办房屋产权证等涉及房地产的个体商铺，可见潘健强对于房地产行业资讯相当了解。两被告明知涉案房屋建造所使用的地块涉及到违法受让案外人的宅基地使用权，仍对涉案房屋进行宣传和对新丰县********集体以外的购房者进行销售，两被告对于本案合同的订立具有明显的缔约过错，相应合同被认定无效的责任以及给原告造成的损失应由两被告承担。为维护原告的自身合法权益，特诉诸于法院，请求支持原告的上述诉求。潘健强辩称，不同意原告的诉讼请求，因为双方签的《合作建房协议书》是真实有效的，本人愿意履行合同，但房屋交付的时间无法确定，本人会尽最大努力去履行合同。另外，假如履行不了交付房屋的义务，本人愿意退还收取原告的购房款100000元，对其要求的利息我本人不同意，至于退还购房款的时间本人也无法确定。黄志标未到庭，亦无提供书面答辩及任何证据。潘小英为证明其主张，向法庭提交了以下证据加以证明：1、《合作建房协议书》，证明原告向两被告购买涉案房屋一套及摩托车库的事实。2、《收据》两张，证明原告向两被告支付购房款100000元的事实。3、两被告身份证复印件，证明两被告诉讼主体资格。黄志标、潘健强均未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：潘小英系新丰县************村民，黄志标系新丰县**********民，潘健强系新丰县*******民。2017年12月6日，潘小英（乙方）与黄志标、潘健强（甲方）签订了一份《合作建房协议书》，该协议约定：第一条，甲方将拥有的新丰县****黄陂万丰坝陈子河、陈子常名下地块占地面积230平方，证号：（2008）新国土资用第4402331952号，另一块位于新丰县********队万丰老屋面前，陈小红名下占地面积为81.7平方，证号：新集用（2005）第0233021号300776号宅基地二块，愿意与乙方合作建房。第二条，乙方向甲方提供合作建房资金总款为人民币205000元，另外一楼摩托车库约四平方内，需另付人民币20000元。第三条，乙方分得本栋第五层02号房，户型为三房二厅，具体以设计图纸双方签名为准，房屋使用权为永久性。第四条，乙方合作建房工程款付款方式如下：第一期，甲、乙双方签订本合作合同之日，乙方应交合作建房资金80000元给甲方；第二期，乙方合作建房资金限在2018年4月20日前付20000元给甲方；第三期，乙方合作建房资金限在2018年5月30日前支付摩托车库人民币20000元给甲方；第四期，合作建房资金乙方限在甲方交楼给乙方使用时支付。……第五条，如乙方不守信用，不按以上期限交清合作建房资金给甲方时，按现双方协议，按如下条款执行：1、按乙方所欠合作资金计付月息2%的利息给甲方，计算时间从本合同规定付款之日起计至交清本息日止全程计算时间……，第七条，本房装修规定如下，由甲方负责的项目；7、在2018年5月30日前全部工程竣工，按提前的时间通知乙方，交房给乙方使用。8、甲方交房给乙方使用后，在法律法规及政府政策允许的情况下，当本楼宇接到国土部门通知后，甲方必须提供相关资料协助乙方办理房产证，政府规定的相关费用由乙方承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，潘小英于2017年12月6日支付80000元给黄志标、潘健强，2018年4月30日支付20000元给黄志标、潘健强，黄志标、潘健强分别立二张收据交潘小英收执，黄志标、潘健强均在收据上签名与按指模。涉案建房的土地位于新丰县*******万丰坝和新丰县********队万丰老屋面前，分别登记在新丰县********民陈子河、陈子常和陈小红的名下，面积分别为230平方和81.7平方，土地权属性质均为集体，土地用途为住宅。2020年4月2日，陈子河、陈子常、陈小红向本院出具一份《声明书》，声明涉案土地使用权已于2013年5月13日转让给刘美芳，之后他人建房与其无任何关系。诉讼中，潘健强对潘小英提供的涉案80000元收据中其本人的签名与指模提出异议，主张该签名不是其本人所签，指模不是其本人所捺，2020年4月10日向本院申请笔迹及指模鉴定，2020年5月8日，经摇珠选定广东南天司法鉴定所进行鉴定。2020年5月15日，广东南天司法鉴定所发出司法鉴定缴费通知书要求潘健强交纳鉴定费用，但潘健强不予交纳，经本院依法行使释明权告知潘健强不交纳鉴定费用可能承担不利结果，潘健强仍不缴交，2020年6月18日，广东南天司法鉴定所向本院出具《司法鉴定材料审查结果通知》，经审查，新丰县人民法院本次委托事项和送检材料由于在规定期限内未缴纳鉴定费不能受理。庭审中，潘健强主张涉案土地使用权属于案外人黄神佑、廖志邦所有，涉案楼房开发主体是黄神佑、廖志邦、张道全、潘健强，但未提供相关证据予以证明。庭审中，潘健强确认其与黄志标已收取潘小英支付的购房款100000元，但只是用作建房并未另作他用，争取协商后尽快退回，具体时间无法确定。庭审中，潘小英自愿撤回要求黄志标、潘健强连带赔偿经济损失50000元的诉讼请求。本院认为，被告黄志标经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供任何证据和书面答辩状，应视为自动放弃质证及抗辩的权利，由此而产生的责任应由被告黄志标自行承担。庭审中，潘小英自愿撤回要求黄志标、潘健强连带赔偿经济损失50000元的诉讼请求是对其诉讼权利的处分,其意思表示真实,符合法律规定,本院予以准许。本案为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：一、潘小英与黄志标、潘健强之间所形成案涉法律关系的性质；二、案涉《合作建房协议书》的效力；三、潘小英的诉讼请求是否可获支持。关于焦点一。首先，合作建房,是根据参与者人数建造,有多少人参与就建多少套房,并且同时交付房间,无剩房,无利润。但黄志标、潘健强作为建房组织者、实施者,未提供证据证明存在上述事实,也未提供证据证明潘小英如何参与协商筹备建房,故《合作建房协议书》虽名为联合建房,但无联合建房的事实；其次，双方签订的合作建房协议书中,约定了房屋的总价、面积、交付时间及付款时间,对于责任的承担双方并无约定，从上述合同内容看,原告按照固定价格向被告支付款项,受让被告提供一定面积的房屋,对于该房屋是否存在风险以及潘小英应否承担风险,双方并未约定,不符合“利益分享、风险共担”的合作建房法律特征；再次，潘健强虽主张其与潘小英是合作建房,但未提供证据证明潘小英参与涉案房屋施工设计、材料选定、房价确定等一切建房事务,亦未提供证据证明潘小英委托其全权决定建房事宜,故对其主张本院不予采纳；最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同”之规定,房屋买卖合同的本质是出卖人将其所有的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款。本案中，从双方约定的内容来看,实为一方支付对价购买另一方房屋的行为,《合作建房协议书》名为合作建房,实为房屋买卖，应认定为房屋买卖合同。关于焦点二。潘小英与黄志标、潘健强签订的《合作建房协议书》名为合作建房,实为房屋买卖,合同标的房屋是建设于农村宅基地之上的不动产,在目前房地一体流转格局下,房屋处分的效力及于房屋所占用的宅基地,根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条中“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号)中“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的规定可见,宅基地使用权的取得与农村集体经济组织成员的身份密不可分,并专属于农村集体经济组成成员所享有,具有严格的人身专属性,而潘小英并非新丰县*******集体组织成员,不具备案涉房屋的购房资格,根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项:“有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定,潘小英与黄志标、潘健强签订的《合作建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。关于焦点三。一、关于黄志标、潘健强是否收取潘小英100000元的问题。首先，潘小英提供黄志标、潘健强出具的两张收据予以证明黄志标、潘健强收取了其100000元，其中一张金额为20000元，另一张金额为80000元；潘健强对其与黄志标收取潘小英20000元的事实予以认可；其次，潘健强对潘小英提供的涉案80000元收据中其本人的签名与指模提出异议，主张该签名不是其本人所签，指模不是其本人所捺，潘小英予以否认，潘健强向本院申请笔迹及指模鉴定，在鉴定过程中，潘健强未交纳鉴定费用，经本院依法行使释明权告知潘健强不交纳鉴定费用可能承担不利结果，潘健强仍不缴交，对其主张亦未能提供相关证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对潘健强上述的主张，本院不予采信，据此，本院推定该收据上潘健强的签名为其本人所为，指模为其所捺。最后，潘健强在庭审中陈述其与黄志标收取了潘小英100000元，与潘小英提供的收据形成完整的证据链。据此，本院认定黄志标、潘健强收取了潘小英100000元。二、关于潘小英要求黄志标、潘健强退还购房款100000元是否可获支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，潘小英要求黄志标、潘健强退还购房款100000元符合上述法律规定,本院予以支持。三、关于合同双方的过错问题。本案中，黄志标、潘健强明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体组织以外的成员，但仍将进行转让，对合同的无效存在主要过错，其对合同无效应承担主要责任，酌定双方的过错比例为黄志标、潘健强70%、潘小英30%。四、关于利息如何计算的问题。关于潘小英的利息损失，由双方按过错责任，黄志标、潘健强70%，潘小英承担30%,黄志标、潘健强应从收到款项之日起,支付利息至实际清偿之日止。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故本案第一笔支付款项的利息以80000元为基数从2017年12月6日至2019年8月19日按照同期中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至该款付清按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。第二笔支付款项的利息以20000元为基数从2018年4月30日至2019年8月19日按照同期中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至该款付清按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，对潘小英超出此部分的诉讼请求本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:一、确认原告潘小英与被告黄志标、潘健强于2017年12月6日签订的《合作建房协议书》无效;二、限被告黄志标、潘健强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告潘小英返还购房款100000元;三、限被告黄志标、潘健强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告潘小英支付购房款利息的70%，利息以80000元为基数,从2017年12月6日至2019年8月19日按照同期中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至该款付清按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息计至实际清偿之日止;四、限被告黄志标、潘健强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告潘小英支付购房款利息的70%，利息以20000元为基数,从2018年4月30日至2019年8月19日按照同期中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至该款付清按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息计至实际清偿之日止;如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告黄志标、潘健强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  潘希洁人民陪审员  丘小燕人民陪审员  陈海莉二〇二〇年八月三日书 记 员  江 戈