浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终811号 上诉人（原审被告）：李承杰，男，1987年6月12日出生，汉族，住浙江省长兴县。 被上诉人（原审原告）：浙江新峰物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市淳安县千岛湖镇紫荆湖滨公寓2幢101室。 法定代表人：宋超凡，经理。 委托诉讼代理人：朱建良，男，长兴县丁新法律服务所法律工作者。 上诉人李承杰因与被上诉人浙江新峰物业管理有限公司（以下简称新峰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2019）浙0522民初7833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，经过调查、阅卷与询问当事人，本案现已审理终结。 李承杰上诉请求：1.请求法院撤销浙江省长兴县人民法院（2019）浙0522民初7833号民事判决书；2.本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定情况有偏差，本案的事实情况是上诉人并未与新峰物业公司签订物业合同，未见过开发公司签订的前期物业合同。一审法院未真实回答上诉人一审过程中对前期物业合同的质疑；2.物业公司存在严重的服务质量问题，物业合同上约定的内容基本未实现。故请求撤销一审判决。 新峰物业公司答辩称：1.从最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条来看，物业服务合同并不要求物业公司与每个业主单独签订物业服务合同，物业公司与开发商签订前期物业服务合同对业主有效，系因在合同签订当时，大多数业主并未入住小区，为业主的利益，在业主入住之前也需要保障小区的安全秩序和卫生，故依据法律规定，前期物业服务合同对上诉人当然具有约束力。同时，物业公司一直按照合同提供服务，上诉人在享受物业服务的同时，事实上也与被上诉人之间形成了物业服务合同关系，故上诉人认为未与被上诉人签订合同的理由并不能成立。2．上诉人认为被上诉人未提供相应服务，应当进行充分的举证，物业公司在为一个小区提供服务时，难免会遇到个别业主违反规定，给其他业主造成困扰的情况，但是物业公司均循序渐进解决，上诉人并不能因为个别业主的个人不恰当行为而否定物业公司在管理过程中付出的劳动。3．关于物业公司服务质量的问题，被上诉人认为各个物业公司在管理方式和流程上存在不同，物业公司的经营理念和服务水平，也不可能达到每个业主的要求，其对于没有让每一个业主满意感到遗憾，这也正是其努力的方向。但是法律也赋予了业主在对物业公司不满意时，通过成立业主委员会来制约甚至是更换物业公司的权利，但上诉人并不能因为理念和要求不同，在事实上享受物业服务而拒付物业费。 新峰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李承杰支付欠缴物业服务费3539.52元及逾期付款违约金708元〔按欠费金额百分之二十计算〕，能耗费1120.84元，合计人民币5368.36元；2.李承杰承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年7月5日，新峰物业公司与开发商长兴星龙置业有限公司签订《星龙湾住宅小区前期物业服务合同》，合同约定新峰物业公司为星龙湾小区提供物业管理服务，并对物业管理服务内容及质量标准进行了约定，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费用，其中住宅按1.2元/月/平方米标准费交纳，由新峰物业公司按照年度收取。同时约定，无正当理由延迟缴纳的，按应缴未缴物业费支付违约金。合同期限自2012年7月5日至业主大会成立并签新订物业合同时止。合同期间，新峰物业公司为星龙湾小区提供了物业管理服务。李承杰未交纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3539.52元及能耗费，故双方纠纷成讼。同时查明，李承杰系星龙湾和园6-1-701室业主，其房屋为住宅，建筑面积为122.92平方米。另查明，新峰物业公司于2019年5月19日在小区张贴了催缴通知书，并曾于2018年10月15日向一审法院起诉李承杰，要求支付拖欠的物业费，后于同年12月20日向一审法院撤回起诉。 一审法院认为，新峰物业公司与开发商长兴星龙置业有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。新峰物业公司依合同约定为星龙湾小区提供物业管理服务，李承杰作为该小区业主受到服务，双方之间由此形成物业服务合同关系。现双方就物业费的交纳产生争议，并纠纷成讼，该争议属物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”的规定，物业服务合同关系依法受法律保护。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，新峰物业公司与开发商签订的物业服务合同对李承杰具有约束力。至于物业费的交纳，国务院制定的《物业管理条例》第四十一条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，故在新峰物业公司为星龙湾小区提供物业管理服务期间，李承杰作为该物业服务区域内的业主，具有按物业合同的约定向新峰物业公司支付物业服务费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持”的规定，李承杰经新峰物业公司书面催交，无正当理由至今不交物业费，应承担给付相关费用的民事责任。新峰物业公司主张的违约金708元，该数额超过前期物业服务合同约定的就业主逾期交纳物业服务费“按百分一的支付违约金”的标准，一审法院不予支持。新峰物业公司主张的能耗费，考虑实际情况，一审法院酌定为500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、李承杰向新峰物业公司支付物业管理服务费3539.52元及能耗费500元，合计4039.52元。限李承杰于判决生效之日起十日内付清；二、驳回新峰物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李承杰承担。 本院二审期间，上诉人李承杰提交以下证据：1.商品房购买合同复印件两页（第一页、第十一页），拟证明签订买卖商品房合同的时候，不是新峰物业公司，前期物业合同也明确不是新峰物业公司。2.照片复印件，拟证明物业存在服务问题。新峰物业公司对李承杰提交的证据质证如下：针对证据1，不完整且是复印件，上诉人提到前期物业服务合同是和淳安千岛湖新世纪物业管理有限公司签订的，而淳安千岛湖新世纪物业管理有限公司从2013年1月17日变更为新峰物业管理有限公司。针对证据2，认为每一个业主不是都那么好素质的，不能说物业公司管理不到位。本院审理后认为，上诉人提交的两份证据均系复印件，且与本案缺乏关联性，其证明力本院不予认可。 被上诉人新峰物业公司提交证据：企业名称变更核准通知书，拟证明淳安千岛湖新世纪物业管理有限公司变更为浙江新峰物业管理有限公司。李承杰对新峰物业公司提交的新证据无异议。本院审理后认为，该证据符合有效证据的条件，其证明力本院予以认可。 本院二审查明，2013年1月，淳安千岛湖新世纪物业管理有限公司名称变更为浙江新峰物业管理有限公司。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.前期物业服务合同对李承杰是否具有法律约束力；2.李承杰是否有权拒缴物业费。根据《物业管理条例》关于前期物业管理的规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，新峰物业公司与开发商长兴星龙置业有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。被上诉人依合同约定为星龙湾小区提供物业管理服务，李承杰作为该小区业主受到服务，双方之间由此形成物业服务合同关系，应受前期物业管理服务委托合同的约束。李承杰主张被上诉人在提供物业服务时存在一些瑕疵，但李承杰所举示的证据不能充分证明被上诉人存在的瑕疵已达到减缴或不缴纳物业服务费的程度，因此在被上诉人按照合同约定履行了物业服务义务后，李承杰也应按照合同约定履行缴纳物业费的义务。 综上，李承杰的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李承杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  朱惠明 审判员  赵哨兵 二〇二〇年八月十七日 书记员  周进方 8- 7-