四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1781民初1065号 原告（反诉被告）：李怀林，男，1971年12月24日出生，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：赵志强，四川法鑫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汪德全，男，1973年2月23日出生，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：赵鹏，四川鼎贤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王永国，女，1972年11月21日出生，汉族，住四川省万源市，系被告汪德全的妻子。 委托诉讼代理人：赵鹏，四川鼎贤律师事务所律师。 原告李怀林与被告汪德全、王永国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理。诉讼过程中，被告汪德全、王永国提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行审理。原告李怀林（反诉被告）及其委托诉讼代理人赵志强、二被告（二反诉原告）的委托诉讼代理人赵鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年11月30签订的房屋买卖协议；2.判决被告连带偿还原告购房款30.6万元。从2016年11月30日起按年利率6%支付资金利息一直到付清时为止；3.判决被告承担违约赔偿金91800.00元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中本诉原告变更诉讼请求事项一为：判决被告开庭后5日内协助原告办理产权过户登记。 事实和理由：2016年11月30日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定：“由被告将位于万源市竹峪镇教师街27号两楼一底住房出售给原告所有，房价34.6万元，该房屋有房产证，如需过户，甲方提供一切相关手续，乙方承担一切过户费用。”签订合同后，原告支付购房款30.6万元，当时原告要求被告将该房屋产权证移交给原告，尔后原告好办理房屋过户登记。被告当时借故没有将该房屋产权证移交给原告，后来原告每年要求被告将该房屋产权证移交给原告，被告仍没有提供。后经原告多次要求被告提供房屋产权证给原告，需要办理过户，被告才说该房屋原系万国军的房屋，该房屋已被法院查封，无法办理过户。事实上，被告从卖房时起就一直在欺骗原告，如今导致原告巨大损失，被告已构成根本违约，为维护原告合法权利。根据《合同法》相关规定，特诉至法院，请求支持原告诉请。 本诉被告汪德全、王永国辩称，1、被告在卖给原告房屋时没有欺骗原告，关于案涉房屋以前被抵押、产权是万国军的，在写协议的时就已经告知了原告；2、原告诉称每年要求被告办理房屋过户不属实，原告没有每年催促被告为其办理过户；3、原告诉称房屋被法院查封，不能办理过户不属实，现该案涉房屋产权人是本案被告汪德全。原告一直不予过户，想就此解除合同。综上请法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告汪德全、王永国向本院提出诉讼请求：1.依法判决反诉被告立即支付反诉原告下欠购房款40000.00元及其利息（利息按照年利率6%，从2016年11月30日起算至付清为止）；2.判决反诉被告支付反诉原告91800.00元的违约金；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。 事实及理由：2016年6月30日，反诉原告与反诉被告订立了《房屋买卖协议》，约定反诉被告购买反诉原告位于万源市竹峪镇教师街27号两楼一底的房屋，购房总价为34.6万元。合同约定了违约金为房屋总价30%。 反诉被告仅支付了30.6万元，下欠4万元，一直不予支付。反诉原告在订立合同后，将房屋交给了反诉被告，反诉被告装修后居住至今。反诉原告认为，反诉被告没有按时支付购房款属于违约，应承担违约金91800.00元。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法总则》、《合同法》以及相关法律、法规的规定，特诉至法院，请法院依法公断。 反诉被告李怀林辩称，反诉人从卖房开始就构成根本违约：1、反诉人在出售房屋时已将该房屋在银行进行抵押贷款；2、反诉人出售房屋时没有取得房产证明，反诉人违背房地产管理法第38条第6项的规定以及合同法第132条的规定，反诉人在售房时没有处分权；3、反诉人售房时没有取得所有权；4、反诉人售房后案涉房屋依法被法院查封；5、反诉人出售房屋后，被反诉人将购房款支付给反诉人，反诉人将该款获得资金利息；6、因王强一案在开庭时没有取得房产证，如今反诉人取得房产证，反诉人在售房时没有取得房产证，说明反诉人在售房时没有处分权，从售房时就构成违约。综上，反诉人从售房时就构成根本违约。请求人民法院依法驳回反诉人的反诉请求。 审理过程中，原告为支持其诉讼请求及反诉辩称主张向本院提交了房屋买卖协议、收条（复印件）、国有土地使用权证、还款单据、案外第三人万国军出具的追认书、执行裁定书、民事判决书等证据。二被告为支持其反诉诉讼请求及本诉辩称主张向本院提交了不动产权证书（复印件）、微信聊天记录截图等证据。本院对上述证据已组织双方当事人举、质证，并结合庭审就证据的证明能力、证明效力在事实认定部分进行综合认定。 经审理查明，本院认定案件事实如下： 被告汪德全作为甲方，原告李怀林作为乙方于2016年11月30日签订房屋买卖协议。该协议主要约定如下：“一、甲方自愿将坐落于竹峪镇教师街27号（两楼一底）永久性出售给乙方。此房中间分界墙属于关墙，属于共同财产，如有任何一方需要拆建，必须双方协商解决。二、甲方出售给乙方的住房房价为34.6万元（大写：叁拾肆万六仟元整）。三、付款方式：签订协议时一次性付清该房所有房款。该房屋有房产证，如需过户，甲方提供一切相关手续，乙方承担一切过户费用。四、该协议是双方及家人反复协商后签订，如果任何一方违约，必须付给守约方上述房屋出售时总价的30%违约金。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方及家人签字盖手印后生效。”原告李怀林，被告汪德全在该协议尾部签名、捺印。 该房屋买卖合同签订后，原告李怀林向被告汪德全支付购房款30.6万元，尚欠被告汪德全购房款4万元。签订合同后，被告向原告李怀林交付房屋，但至本案一审辩论终结前仍未向原告李怀林履行办理房屋过户登记手续。本案休庭后，原、被告双方均陈述，被告已向原告履行办理房屋产权过户登记手续的义务。 同时查明，本案诉争所涉房屋买卖合同的标的房屋的所有权人在2020年3月31日前为案外第三人万国军，该房屋产权证号为：万源房权证监证字第20110XXXX号。2020年3月31日该合同标的房屋的所有权人变更为被告汪德全，该房屋产权证号为：川（2020）万源市不动产权第0000XXX号。案外第三人万国军于2019年12月10日出具追认书，对被告汪德全将该房屋出售给原告李怀林的行为进行追认。 本院于2017年3月23日作出（2017）川1781民初211号之一民事裁定书，该裁定书第八项裁定：“查封被申请人万国军所有的位于万源市竹峪镇街道住宅用房243.20平方米（产权证号：20110XXXX）”。二被告于2019年12月10日对该裁定提出执行异议，本院于同月15日作出（2019）川1781执异44号执行裁定书，裁定驳回其异议请求，后本案二被告作为执行异议之诉的原告向本院提起执行异议之诉。 另查明，原告在庭审过程中，向本院提交证据“还款单据”一份，该证据的主要内容：“贷款机构名称：四川万源农村商业银行股份有限公司竹峪支行；借款人：汪德全；借款日期：2011年11月17日；到期日期：2019年11月14日”，故此，本院认定本案诉争所涉房屋买卖合同的标的房屋于2019年11月14前设立了抵押物权。 被告汪德全与被告王永国是夫妻关系。 本院认为，对本案焦点事实的认定如下： 一、本案诉争所涉房屋买卖合同的合同主体的认定。 本案诉争所涉房屋买卖合同签订时，出卖人为被告汪德全，被告王永国与被告汪德全虽是夫妻关系，但被告王永国不能突破合同的相对性成为该合同的主体，故此，被告王永国不是案涉合同的合同当事人。本案买卖合同的合同当事人，出卖人应为被告汪德全，买受人应为原告李怀林。 二、本案诉争所涉房屋买卖合同的效力问题。 本案诉争所涉房屋买卖合同，虽系被告汪德全处分案外第三人万国军的房屋，但因该案外第三人对该处分行为予以追认，且原告李怀林、被告汪德全均对合同效力无异议，故此，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条、第四十四条及该法第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，原告李怀林与被告汪德全签订的房屋买卖协议于2016年11月30日成立并发生效力。 三、原、被告双方的诉讼主张是否应当支持的问题。 根据《合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”、第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”及第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将建成或者已经竣工的房屋向社会销售并移转房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，结合本案合同双方当事人签订的合同内容，原告李怀林应向被告汪德全履行支付购房款的义务，被告汪德全应向原告李怀林履行交付房屋并办理房屋产权过户登记的义务。 原告李怀林与被告汪德全均部分履行了合同义务。原告李怀林以被告汪德全在合同标的房屋上设立抵押权，并未向原告履行如实告知该房屋权利情况的义务，且该标的房屋于2017年3月被法院查封为由，对其未按合同约定履行支付下欠购房款4万元的义务进行抗辩。被告汪德全以已向原告李怀林履行如实告知该合同标的房屋权利情况的义务、该合同标的房屋设立抵押权的主合同债务已于2019年11月14日偿清、原告未向被告主张履行办理产权过户手续、原告李怀林未支付下欠4万元的购房款等为理由，对其未向原告李怀林办理标的房屋过户手续进行抗辩。 本院认为，抗辩权是义务人阻却权利人行使权利的对抗权，对原、被告双方行使抗辩权的效力认定如下：1、即使认定被告汪德全于2019年11月14日清偿了买卖合同标的房屋担保的借款债务，也不能否认该标的房屋在2019年11月14日前存在抵押物权的事实；2、被告汪德全向原告李怀林办理房屋过户登记是其应履行的主合同义务，虽然合同当事人双方未在合同中明确约定办理房屋过户登记的时间，但根据《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”及第六十二条：“当事人就有关合同约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，结合本案审理过程中双方当事人的陈述及生活经验法则，对被告汪德全主张的原告未向被告主张履行办理产权过户登记义务的事实，本院不予认可；3、原告李怀林以被告汪德全在买卖合同标的房屋上设立抵押权，且该标的房屋于2017年3月被法院查封为由，对其未按合同约定履行给付下欠购房款4万元的事实进行抗辩。原、被告双方虽在合同中约定原告于签订合同时向被告履行支付购房款的义务，但在买受人知晓买卖标的房屋上设有抵押物权，出卖人对标的房屋系无权处分且该标的房屋被司法机关查封的情况下，要求作为买受人的原告继续履行合同既不符合公平正义的立法精神，也违背公序良俗的公知，故此，根据《合同法》第六十九条:“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……”的规定，对原告李怀林未履行给付下欠购房款的抗辩理由予以支持，对被告汪德全以原告未支付下欠购房款为由，对其未向原告李怀林履行办理房屋过户登记义务的抗辩理由不予支持。 如前所述，原告李怀林未按合同约定支付下欠购房款系其合法行使抗辩权的行为，被告汪德全未向原告履行办理房屋过户登记义务系其违约行为，且有该标的房屋设有抵押权、被司法查封的事实，故此，本院认定被告汪德全对原告构成根本违约。 《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……。”的规定，结合原、被告双方在房屋买卖合同中通过约定违约金的方式约定违约责任的事实，本院本着合同自由、合同严守的契约精神，应按照合同当事人的约定确定违约人的违约责任，即被告汪德全应按买卖合同标的房屋的总价34.6万元的30%向原告李怀林支付违约金，也即被告汪德全应支付原告李怀林违约金103800.00元。 本案原告请求被告支付91800.00元违约金未超出原、被告双方房屋买卖合同约定的违约金数额，该请求系原告对其民事权利的处分，应予尊重，那么被告汪德全应支付原告李怀林违约金91800.00元。 又因本案休庭后，原、被告双方均陈述，被告已向原告履行办理房屋产权过户登记手续的义务。被告的履行行为是对其违约行为的弥补，若仍囿于原、被告双方签订的房屋买卖合同认定被告应支付的违约金金额，则于情于理有所不妥。参酌《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”结合案件事实，本院确定被告汪德全应当支付的违约金为91800.00元的百分之三十，即为27540.00元。故此，本院对原告李怀林要求被告汪德全支付违约金的诉请支持27540.00元，其余部分不予支持，对二被告要求原告支付违约金91800.00元的诉请不予支持。 被告汪德全的履行行为使得原告“判决被告开庭后5日内协助原告办理产权过户登记”的诉请已得满足。原告对被告的该项诉请属重复请求，本院无需对被告已履行之行为作出裁判，故此，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 因被告的履行行为使得原告不履行给付下欠购房款的抗辩事由不复存在，原告应依约向被告汪德全给付下欠购房款4万元。故此，对被告汪德全向原告主张的给付下欠购房款4万元的诉讼请求，本院予以支持。被告汪德全向原告主张的下欠购房款之利息，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 本诉被告汪德全于本判决生效之日向本诉原告李怀林支付违约金27540.00元； 反诉被告李怀林于本判决生效之日向反诉原告汪德全支付下欠购房款40000.00元； 驳回本诉原告李怀林的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告汪德全、王永国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7268.00元，减半收取为3634.00元，由本诉被告汪德全负担；反诉案件受理费3634.00元，减半收取为1817.00元，由反诉原告汪德全、王永国共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。 审判员  杨丹 二〇二〇年八月二十六日 书记员  赵勇