广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初14746号原告：广州欧淼化妆品有限公司，住所地广州市白云区江高镇秋鹿路8号。法定代表人：郑伟通，董事长。委托诉讼代理人：林志鹏，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟锋，国信信扬律师事务所律师被告：广州市瑞美纺织有限公司，住所地广州市白云区江高镇珠江江南路2号B4。法定代表人：童潇林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何晓铭，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：童潇林，女，汉族，1989年10月4日出生，住湖南省平江县，委托诉讼代理人：何晓铭，北京盈科（深圳）律师事务所律师。第三人：张炎光，男，汉族，1962年9月26日出生，住广东省开平市，委托诉讼代理人：陈有火，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡金林，广东君信律师事务所律师。原告广州欧淼化妆品有限公司（以下简称欧淼公司）与被告广州市瑞美纺织有限公司（以下简称瑞美公司）、童潇林、第三人张炎光租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧淼公司的委托诉讼代理人林志鹏、被告瑞美公司、童潇林的委托诉讼代理人何晓铭、第三人张炎光的委托诉讼代理人陈有火、蔡金林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧淼公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告返还租赁押金110400元，并支付逾期付款利息（以110400元为基数，从2020年1月1日起至全部返还租赁押金之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；2、判令二被告向原告返还电梯卡押金100元；3、判令二被告赔偿原告的装修费用损失64302元、搬迁费用损失10460元、另行寻找替代房屋周转期间的费用损失164910元（按照租金3个月计算）；4、判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2019年4月23日签订《租房协议》，约定原告向二被告承租广州市白云区江高镇珠江江南路2号1、2楼（以下称租赁标的物）约2400平方米作厂房使用。二被告向原告提交一份《租房协议》和《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，以证明租赁标的物的来源是承租自第三人张炎光，并且是房屋产权清晰，拥有完全所有权和使用权。协议签订后，双方签订了《补充协议》，进一步约定协议的内容。原告按照约定向二被告支付租赁押金110400元和每月的租金，履行租房协议约定的义务。2019年11月，二被告告知原告租赁标的物大楼是违法建筑，建筑面积远远超过报建的面积，已经被相关政府部门发现，并勒令拆除。此时，拆除房屋的施工设备包括脚手架等已经在搭建。原告要求二被告保证租赁标的物可以正常持续使用，否则拒绝缴纳2019年12月租金。二被告无法确保租赁标的物可以正常持续使用，却又不断催促原告缴纳租金，并于2019年12月26日彻底停了租赁标的物的水电。水电被停以后，原告已经无法正常使用租赁标的物，仓库监控系统无法运作，租赁标的物内储存的货品有被盗的风险，原告因此报警处理。报警后，政府相关部门人员发现租赁标的物大楼并未按照规定停止使用并实施拆除违建施工，将整栋大楼水电彻底关停。整栋大楼无水电可用，租赁标的物完全失去了厂房的使用功能。2019年12月26日，原告被迫搬迁并通知了被告。至起诉之时，大楼已经拆除了第六层，其他租户已全部迁走。二被告明知租赁标的物是违法建筑仍将其出租给原告，造成原告装修费用、搬迁费用、另行寻找替代房屋周转期间的费用损失，还拒绝退还押金110400元和电梯卡押金100元。原告现按《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，向法院提起诉讼，请求依法判决。被告瑞美公司辩称，其对租赁厂房被部分拆除无过错，在与原告订立租赁合同时如实告知了情况。原告至今还拖欠被告部分租金，应当在押金中予以扣除。原告主张的装修费、搬迁费、周转费无事实依据，被告对此不承担赔偿责任。被告童潇林辩称，其答辩意见与被告瑞美公司一致。第三人张炎光述称，第三人在本案中不应当承担任何责任，理由是：1、本案是原、被告产生的租赁合同纠纷，第三人不知情也不应当承担责任。2、拆除涉案房屋和停水停电是当地政府实施的，并非第三人实施，故第三人无过错。3、现在拆除后还剩两层合法的建筑物。原告承租的是这两层的建筑，其使用并未受到影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《租房协议》、《补充协议》、租金押金单、租金支付凭证、微信聊天记录、报警回执、电梯卡押金单、装修费用单据、搬迁费用单据、照片、厂房内部照片，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，瑞美公司法定代表人童潇林向张炎光承租位于广州市白云区江高镇珠江江南路2号独栋6层厂房用于生产经营。涉案厂房位于广州市白云区江高镇珠江江南路2号1、2楼，并未取得建设工程规划许可证。2019年4月23日，欧淼公司（乙方、承租人）与瑞美公司（甲方、出租人）签订《租房协议》，约定：甲方现将位于广州市白云区江高镇珠江江南路2号1-2楼约2400平方米出租给乙方作厂房使用；出租厂房用途：库房、办公经营使用；厂房租赁期限：2019年4月23日至2022年4月24日止；甲方每月应收租金55200元；租赁押金110400元；后双方又签订了《补充协议》。在上述《租房协议》、《补充协议》中，童潇林作为瑞美公司的签约代表签名，而瑞美公司也加盖了公章予以确认。同年4月28日，欧淼公司向瑞美公司交付了押金110400元、电梯卡押金100元。欧淼公司接收使用涉案厂房后，对涉案厂房进行了简单的装修改造。同年11月，欧淼公司从瑞美公司处得知涉案厂房所在建筑物是违法建筑，面临被拆除的风险。欧淼公司要求瑞美公司保证涉案厂房正常使用，否则拒交12月租金。瑞美公司不同意欧淼公司的意见，继续催促原告缴纳租金。同年12月26日，涉案厂房被停电。当日，欧淼公司向瑞美公司表达了春节前搬迁的意思。瑞美公司表示因欧淼公司欠租，其会作停水电处理。同年12月31日，欧淼公司通知瑞美公司，其已搬走3日，要求瑞美公司退还租房押金。2020年6月11日，欧淼公司拍摄了涉案厂房所在建筑物被部分拆除的照片。至今，瑞美公司未向欧淼公司退还租房押金、电梯卡押金。本院认为，欧淼公司与瑞美公司就未取得建设工程规划许可证的涉案厂房订立的《租房协议》及《补充协议》无效。瑞美公司应当根据合同无效的规定向欧淼公司返还租赁押金110400元及电梯卡押金100元。鉴于欧淼公司从2019年12月31日向瑞美公司主张退还押金，故其主张瑞美公司从2020年1月1日起支付逾期退还押金的利息合理合法，本院予以支持。关于欧淼公司主张的利率，本院予以认可。租赁合同无效，双方均有过错。瑞美公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给欧淼公司，就应当对欧淼公司因合同无效导致的损失承担相应的赔偿责任。欧淼公司作为承租人，对合同效力问题未尽到足够的注意义务，应当对其损失自负一定责任。关于欧淼公司主张的损失：1、关于装修费用损失64302元，欧淼公司仅提供了一些单据，且不愿受诉累申请损失评估，故应当承担举证不能的不利后果。本院仅酌情判令瑞美公司应向欧淼公司赔偿2万元。2、关于搬迁费用损失10460元，欧淼公司仅提供了单据，未提供发票或支付证明，故本院仅酌情判令瑞美公司应向欧淼公司赔偿5000元；3、关于另行寻找替代房屋周转期间的费用损失164910元，因无事实、法律依据，故本院不予支持。对于欧淼公司主张童潇林与瑞美公司共同承担返还、赔偿责任的诉讼请求，与合同相对性相悖，故本院对该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、被告广州市瑞美纺织有限公司于本判决生效之日起向原告广州欧淼化妆品有限公司返还租赁押金110400元并支付逾期利息（以110400元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年1月1日起计至返还押金之日止）；二、被告广州市瑞美纺织有限公司于本判决生效之日起向原告广州欧淼化妆品有限公司返还电梯卡押金100元；三、被告广州市瑞美纺织有限公司于本判决生效之日起向原告广州欧淼化妆品有限公司赔偿装修费用损失2万元、搬迁费用损失5000元；四、驳回原告广州欧淼化妆品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3288元，由原告广州欧淼化妆品有限公司负担2022元，由被告广州市瑞美纺织有限公司负担1266元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇二〇年八月二十日书记员 邝婉欣