山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1415号上诉人（原审被告）：龙雪义，女，1978年11月2日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人（原审被告）：枣庄市金福房地产开发建设有限公司，住所地山东省枣庄市市中区仙台东路新远大公司对过，统一社会信用代码：370402200017832。法定代表人：龙雪义，执行董事。二上诉人共同委托诉讼代理人：姜佰鸣，山东铸鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯延云，男，1986年4月6日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。委托诉讼代理人：闫绍付，山东富善律师事务所律师。原审被告：山东金洲置业有限公司，住所地：山东省枣庄市山亭区府前路11号，统一社会信用代码：91370400576610231E。法定代表人：陆勇军，总经理。委托诉讼代理人：王光跃，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。上诉人龙雪义、枣庄市金福房地产开发建设有限公司（以下简称金福公司）因与被上诉人冯延云及原审被告山东金洲置业有限公司（以下简称金洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市山亭区人民法院(2019)鲁0406民初1113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙雪义、金福公司上诉请求：1.依法撤销枣庄市山亭区人民法院（2019）鲁0406民初1113号民事判决，发回重审或者依法改判驳回冯延云的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由冯延云承担。事实和理由：一、法院认定：“因案涉房屋系被告金洲公司抵账给龙雪义的，协议签订后，冯延云按照龙雪义的要求将案涉房款60万元交付给被告金福公司，被告金福公司在售户证明上加盖印章，应当视为其收到上述房款，龙雪义及被告金福公司应当按照房屋转让协议书履行交付房屋的义务。”属于认定事实不清，证据不足，法律错误。冯延云在原审庭审中提供：加盖上诉人金福公司印章的“售户证明”，不是上诉人金福公司和龙雪义真实意思的表示。虽然经鉴定机构鉴定售户证明的印章与上诉人金福公司印章一致，但是印章真实不等于售户证明真实。售户证明形成行为与印章加盖行为在性质上具有相对独立性，协议售户证明内容是冯延云交付购房款具体行为的表现形式，而印章加盖行为是确认售户证明内容的方式，二者相互关联又相对独立。在证据意义上，印章真实一般即可推定售户证明真实，但在有证据否定或怀疑售户证明形成行为真实性的情况下，即不能根据印章的真实性直接推定售户证明的真实性。印章在证明售户证明真实性上尚属初步证据，认定售户证明的真实性需综合考虑其他证据及事实。原审法院在有证据怀疑售户证明真实性的情况下，且售户证明系单一证据，直接推定售户证明的真实性，违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条第（三）项、第（四）项的规定，二审法院依法应当予以纠正。1.按照《房屋转让协议》第三条约定，应当由金福公司出具收据，收款人公司出纳署名；案外人王全利不是公司的出纳，不应当是收款人。冯延云未能进行合理说明，证据形式不符合法律规定。2.“售户证明”中“总共合计收到陆拾万元（600,000元）2016年11月14日”。冯延云多次支付房款，每次应当取得收据，加盖金福公司公章；没有必要在第一次“售户证明”添加总计，且未注明每次的交付时间、收款人及添加人。冯延云未提供证据证明其支付房款60万元的其他证据，不符合常理。其售户证明内容不真实。3.案外人王全利仅是被告金福公司聘用金洲公司金洲商业广场C区、D区的建筑施工项目经理。项目经理是建设工程承包人在履行建设工程施工合同中的全权代理人。不具有出售房屋的权限和收取房屋款项的权利。冯延云对案外人王全利系项目经理，未提出任何异议。案外人王全利收取应当属于上诉人金福公司的房款，显然，是没有任何的法律依据。冯延云在庭审中，没有出示上诉人金福公司出具的授权委托书。冯延云没有在庭审中作出合理解释，显然，案外人王全利收取房款，出具“售户证明”，不符合常理。4.依据2019年最高人民法院公布《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条的规定：“人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。”案外人王全利出具的“售户证明”属于无权代理，事后未将所收房款交付上诉人金福公司，未得到上诉人金福公司追认。5.案外人王全利作为项目部经理，有机会接触上诉人金福公司的公章，且案外人王全利的哥哥王维承主动带韩德宝到上诉人金福公司法人龙雪义家签订《房屋转让协议》。韩德宝在庭审中明确表示，上诉人金福公司的法定代表人龙雪义在签字盖章时，在家养病。龙雪义签字和盖章均在家完成的。合同签订日与“售户证明”均为同一天。但是印章的颜色显然不同。冯延云在庭审中没有对此作出明确说明，没有说明印章是什么时间盖的，谁盖的。因为同一天印章在龙雪义手里，在龙雪义家里。且“售户证明”上诉人金福公司的公章显然是先盖章，后书写。不能够排除合理的怀疑。6.冯延云将购房款全部交付给案外人王全利，而未交付金福公司或者龙雪义。冯延云辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。金洲公司述称，目前涉案房产登记人为金洲公司，龙雪义非涉案房产的所有权人，其签订的房屋转让协议系无权处分。原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告龙雪义及金福公司继续履行与原告签订的《房屋转让协议书》，将房屋交付给冯延云，为冯延云办理相关的房屋登记手续，被告金洲公司协助办理相关登记手续。2、本案保全费、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月7日，原告冯延云与被告龙雪义签订《房屋转让协议书》一份，约定被告龙雪义将位于山亭区门市房转让给原告，价格68万元，其中该协议第三条付款方式中约定2015年5月2号付清60万元，剩下交工后付清。被告金福公司在该协议转让价格及收款人姓名处加盖印章，后原告冯延云将60万元转入王全利的银行账户，王全利向原告冯延云出具了售户证明，并在收款人处加盖了被告金福公司的印章。另查明，被告龙雪义系被告金福公司的法定代表人。案涉房屋系被告金洲公司欠龙雪义的工程款，将该房屋抵给龙雪义的，目前仍登记在被告金洲公司名下。一审法院认为，原告冯延云与被告龙雪义签订的房屋转让协议书加盖了被告金福公司的印章，被告龙雪义作为被告金福公司的法定代表人，该协议应视为原告冯延云与被告金福公司所签订，且是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，原告冯延云按照被告龙雪义的要求将案涉房款60万元交付给被告金福公司，被告金福公司在售户证明上加盖印章，应视为其收到上述房款，被告金福公司应当按照房屋转让协议书履行交付房屋的义务，因案涉房屋系被告金洲公司抵账给被告龙雪义的，且目前仍登记在被告金洲公司名下，被告金洲公司有协助办理过户登记的义务。因此，原告冯延云要求被告金福公司继续履行与原告签订的《房屋转让协议书》，将房屋交付给原告冯延云，为原告冯延云办理相关的房屋登记手续，被告山东金洲置业有限公司协助办理相关登记手续的诉讼请求于法有据，予以支持。被告龙雪义、金福公司及被告金洲公司的辩称没有提供相应证据予以证实，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告枣庄市金福房地产开发有限公司继续履行与原告冯延云于2015年4月7日签订的《房屋转让协议书》，将位于枣庄市山亭区门市房交付给原告冯延云，为原告冯延云办理相关的房屋登记手续。二、被告山东金洲置业有限公司协助枣庄市金福房地产开发有限公司为原告冯延云办理第一项所涉房屋登记手续。案件受理费100元，减半收取50元,保全费5000元，共计5050元,由被告枣庄市金福房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的案件事实本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，冯延云提交了与龙雪义签订的并加盖金福公司印章的《房屋转让协议书》，因龙雪义系金福公司的法定代表人，一审法院认定该协议的相对方为冯延云与金福公司，并无不当。涉案《房屋转让协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，冯延云提供的由涉案房屋项目经理王全利向冯延云出具的《售户证明》，金福公司亦在收款人处盖章，金福公司对自己的盖章行为不能作出合理的解释，一审法院认定冯延云按照龙雪义要求的方式向金福公司交付了购房款，亦无不当。金福公司应当履行交付房屋的义务。本案中，涉案房屋虽然系金福公司因优先受偿权由金洲公司处取得，但涉案房屋仍登记在金洲公司名下，在金福公司未取得房屋权属的情况下，金福公司不能直接为冯延云协助办理房屋登记手续。故本案中的三方当事人应当依次办理产权变更登记，即首先应由金洲公司协助金福公司办理产权变更登记手续，再由金福公司协助冯延云办理产权变更登记手续。经本院审查，一审法院在审理本案过程中不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四项规定的严重违反法定程序的情形。综上所述，龙雪义、金福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由上诉人龙雪义、枣庄市金福房地产开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年八月三日书记员  张晓宇