河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0824民初1737号 原告：刘宾，男，1985年10月2日出生，汉族，住河北省承德市滦平县。 被告：高磊，男，1985年8月6日出生，住河北省承德市滦平县，现住滦平县。 被告：滦平县吉尚房地产经纪有限公司，地址：滦平县滦平镇河滨路日杂公司住宅楼，统一社会信用代码：91130824MA07TNJW7Y。 法定代表人：高志新，职务：经理。 原告刘宾与被告高磊、滦平县吉尚房地产经纪有限公司（以下简称“吉尚地产”）定金合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告刘宾、被告高磊、被告滦平县吉尚房地产经纪有限公司法定代表人高志新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘宾向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认2020年5月27日原告与被告签订的定金合同无效，要求被告高磊返还原告20000.00元，被告吉尚地产承担连带给付责任。2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年下半年，原告在被告滦平县吉尚房地产经纪有限公司看过房，原告不是滦平县本地户口，因当时限购政策，原告没有购房资格，当年没有买成房屋。2020年4月份被告吉尚地产销售人员主动联系原告，询问原告是否还有购房意向，原告说明实际情况后，被告吉尚地产销售人员称原告符合购房条件，2020年5月27日原告通过吉尚地产介绍，原告与被告高磊签订购房定金合同，原告签订合同当天以银行转账的方式支付给被告高磊20000.00元。在原告与被告高磊签订定金合同的第二天，被告吉尚地产销售人员电话联系原告，告知原告现在的情况不符合滦平县购房条件。原告当时和被告吉尚地产提出，让被告高磊退回已经收取原告20000.00元，被告高磊拒绝。原告认为其没有购房资格属于不可抗力，导致双方之间签订的定金合同无效。 为此，为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告高磊辩称，双方自愿签订定金合同，一直以来对接方是吉尚地产高女士，期间跟原告没有任何联系和沟通，被告方主要责任和义务：1、房屋所有权清晰，正常上市交易；2、无抵押担保，至于对方有无购房资质不在被告方责任范围内，被告方没有审核对方资质的权利和义务。从签订合同之日起，吉尚地产一直给被告方的回复是对方确认购买此房产，7月份限购政策不改，原告补办社保也买。被告方在这期间也一直主动联系房产中介，催促尽快办理，尽到了应尽的责任和义务。被告方后期与吉尚地产沟通，不存在违约行为，吉尚地产单方认为言语有过冲突，起因是因为吉尚地产沟通避重就轻，不正面解决问题，误导信息，一直强调对方买，又跟被告确认付首付比例的事。被告严格按照定金合同执行，履行相应的责任和义务，对方违约没有按时签订买卖合同，已构成违约事实。从5月至今三个月左右的时间，错过最佳售房时间，给被告的精神上也造成了损害。滦平县很多中介公司已经知道被告的签约底线，无形中给被告方已经造成了损失，于情于理，被告方都不应该退还定金。庭审中吉尚地产强调的第11条是他们定的，此合同有任何纠纷被告都要退还定金，此条款被告认为是霸王条款，不符合法律规定。即使吉尚地产没有收到佣金，但不代表合同无效，只是没有到付佣金的时间。原告与中介的联系人和被告对接人不是一个人，被告认为此案中原告自己对自己有无购房资格也有义务和责任了解清楚，并不是一味的要求被告方退还定金，双方都约定着违约金40000.00元，被告是双倍赔付，在违约情况下都应遵守相关规定。所以被告认为过错方不是被告，也请法院能给一个公正的结果。 被告吉尚地产辩称，作为被告方公司依据本定金合同第七条之规定，如有争议解决方式存在分歧，不能协商一致的，甲方应全额返还乙方已支付的定金，请求法院判决出卖方高磊归还买受方刘宾20000.00元定金。在签订定金合同次日起直至买受方刘宾将出卖方告上法庭期间，被告公司一直积极对买卖双方进行调解，但是出卖方高磊夫妻一直不愿意退还买方20000.00元定金，并且态度坚定，且承诺过，如果最后20000.00元全部落到他们手里之后，会给我们7000.00元作为补偿，被被告公司拒绝（有微信截图作为凭证，如果法院需要，被告公司可以提供）。被告公司还跟出卖方协商过，让他们退给买受方刘宾19000.00元，剩余1000.00元由我公司给买受方刘宾作为对出卖方的补偿，被出卖方高磊太太王佳拒绝，还曾跟出卖方协商过，让他们把20000.00元定金退还给买受方刘宾，由被告跟冀志平押给出卖方20000.00元，让所有中介都给高磊出卖此房屋，等待房屋出售之后再将20000.00元退还给被告公司。这期间任何费用被告都不收，被高磊夫妻拒绝。因买受方刘宾夫妻是由另一个中介冀志平女士介绍到被告公司购买此房，所以在出卖方高磊夫妻拒绝退还20000.00元定金之后，被告与冀志平也一直在积极给他们想各种办法解决此事，被告公司去住建局咨询可能会解除限购政策，文件已经报上去，等待批复中（在此期间，承德县双滦都已先后解除了限购政策)，他们同意等政策，如果能买他们还是会购买此房，但是临近合同到期之日，新政策依然没有批复。我与冀志平还跟刘宾夫妻协商过，让他们把户口挪到滦平，有了滦平县本地的户口也可以买此房，被刘宾夫妻拒绝。在签订此定金合同之前，出卖方高磊已知晓买受方刘宾夫妻并不是滦平县本地人，签订本合同时间为2020年5月27日晚20-21点左右，在2020年5月28日上午，在被告公司得知买受方刘宾并没有购房资格之时，立即通知了买卖双方，并没有对出卖方造成任何的损失。并且出卖方高磊在与买受方刘宾签订此合同之后，从未撤销过此房屋对外出售的广告。被告公司与冀志平从没有收到过中介费用，也没有从此房屋买卖中获得过任何利益，因此并没有形成中介公司服务的事实状态，所以请求法院驳回买受方刘宾起诉被告公司连带给付责任的理由，并且依据本定金合同第十条之规定，被告应得的7700.00元中介费用，在此事发生之后被告公司与冀志平方并没有向买卖双方任何一方索取，因此证明被告公司已经承担了对此事的相应的责任。冀志平在与买受方刘宾太太沟通购房资格时，原话是，只要你们到时候有个人所得税纳税票满一年就行，并没有说错政策，是刘宾夫妻误解了冀志平所说的纳税政策，他们所交的是以刘宾作为法人的个体工商户所交纳的税费，被告并没有传达错误信息的责任。在此被告公司得知买方可能没购买资质之前，买方从未向被告公司出示过他所交纳的任意一张纳税票据，被告公司一直秉着积极解决此事的态度，奈何买卖双方并不积极配合解决此事，最后起诉到法院并不是我方所想看到的状态。希望法院依据本合同和我方积极诚恳的态度公平解决此事。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告刘宾提交如下证据材料： 1号证据，与中介公司冀志平的聊天记录8张、与高志新的聊天记录1张，证明中介公司主动联系原告，说原告是有购房资格的； 2号证据，定金合同一份。 被告高磊质证意见为：1号证据，聊天记录真实性无异议，但是记录里的内容没有跟被告说过。2号证据，购房合同真实性无异议。 被告吉尚地产质证意见为：1号证据真实性无异议，一直协商积极解决此事。2号证据无异议。 被告高磊认为定金合同合法有效。2018年就已经出台购房政策，不属于不可抗力。中介公司负责审核原告购房资格问题。提交如下证据材料： 1号证据，微信聊天记录14张，证明在合同当中我们卖房没有过错。 2号证据，房本复印件一份，证明被告房子没有抵押的情况。 原告刘宾的质证意见为：1号证据真实性无异议，聊天内容中不认可中介公司所说的原告要办理社保及首付等内容，都是中介公司自己说的。2号证据不清楚，之前没有看过。 被告吉尚地产的质证意见为：1号证据，真实性无异议，但是只是部分内容。2号证据，没有异议，但是被告的房产存在抵押（在国土局）。 被告吉尚地产未提交证据材料。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告刘宾系河北保定人，2020年5月27日，其作为乙方与被告高磊作为甲方、被告吉尚地产作为居间方签订了《吉尚地产定金合同》，主要内容有：“第一条、甲方所售房屋权证号及坐落位置、结构、层次、面积等；甲方所售房屋位于承德市滦平县，为混合结构；建筑面积103.19平方米；产权人高磊。第二条、房屋价格及其他费用：1、甲、乙双方协商一致，乙方预订的该房屋总房价为770000.00，大写柒拾柒万元整（含附属设施费用）；2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由乙方承担；第三条、乙方同意签订本合同时，向甲方支付20000.00元（人民币）贰万元整的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款，甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的，甲方有权解除本定金合同，并有权将该商品房另行出卖给第三方。第五条、1、甲、乙双方约定于30个工作日内到滦平县吉尚房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》。如甲、乙任何一方未按时签订正式买卖合同，则视为违约。2、甲、乙双方共同委托滦平县吉尚地产经纪有限公司办理房产交易过户手续。第六条、在本合同的第五条约定的预订期限内，除不可抗力的条件因素外，甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。第十条、经甲、乙双方同意，由居间方为本次交易提供咨询服务，乙方愿意承担并向居间方支付咨询服务费柒仟柒佰元整［¥7700.00元］，并于签订本合同时同时支付，如甲乙双方任何一方涉及违约，咨询服务费不予退还，由违约方支付给居间方。” 合同签订后，原告刘宾向被告高磊支付了20000.00元定金，被告高磊手写收条一张添加到合同最后，内容为：“今收到刘宾交来购买金色阳光百合园D6-2-104室定金贰万元整，收款人：高磊”。 2017年5月14日，承德市人民政府发布《承德市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》（承市政字[2017]40号）文件，公布了承德市购房的限购政策。 2020年5月28日，原告刘宾通过被告吉尚地产知晓自己没有购房资格，其立即通过被告吉尚地产要求被告高磊退还20000.00元定金，遭到被告高磊的拒绝。后原告刘宾未与被告高磊在约定的日期签订房屋买卖合同。 本院认为，原告刘宾与被告高磊通过被告吉尚地产居间订立《吉尚地产定金合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告刘宾认为自己没有购房资格属于不可抗力，从而导致双方之间签订的《吉尚地产定金合同》无效，本院认为不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，本案原告刘宾的购房资格问题不属于不可抗力，原告刘宾的上述主张，事实及法律依据不足，本院不予支持。因原、被告之间签订的《吉尚地产定金合同》违反了承德市人民政府发布的有关限购政策的规定，合同不能实际履行，依法应予解除，原、被告作为完全民事行为能力人在签订协议之前即应预见协议客观上履行不能的风险，因此，被告高磊收取的20000.00元定金应当予以返还原告刘宾。原告刘宾要求被告吉尚地产承担连带给付责任的诉讼请求，法律依据不足，本院不予支持。被告高磊认为原告刘宾未按期签订合同，存在违约行为，应不予返还定金。本院认为原告刘宾作为外地人不熟悉承德市房屋限购政策，在订立合同时并不知晓自己没有购房资格，合同不能实际履行不可归责于原告刘宾与被告高磊任何一方，因此本案不适用定金罚则，对被告高磊的主张，本院不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、由被告高磊返还原告刘宾定金20000.00元，此款于判决生效后十日内付清； 二、驳回原告刘宾其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由原告刘宾负担75.00元，被告高磊负担75.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审判员  姚金丽 二〇二〇年八月二十四日 书记员  杨美丽 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。 （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限一方为公民的为二年之内，双方均为法人的为一年之内，自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。 四、开户名：滦平县人民法院 开户行：中国农业银行滦平支行 账号：50×××78 联系电话：0314-85××××3 备注：案号及对方当事人名称 五、上诉费缴纳账户 开户单位：河北省承德市中级人民法院 开户行：建行承德市车站路支行 账号：13×××02 联系电话：0314-21××××5 备注：上诉人名称（上诉费）