四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6088号 上诉人（原审原告）：郭明莉，女，1987年10月15日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：成都恒金置业有限公司，住所地：成都市成华区建设南街9号。 法定代表人：敬德鸿，执行董事。 委托诉讼代理人：梁移园，四川华敏律师事务所律师。 上诉人郭明莉因与被上诉人成都恒金置业有限公司（以下简称恒金公司）商品房预售合同纠纷一案，郭明莉不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8695号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员白福群公开开庭独任审理了本案。郭明莉、恒金公司的委托诉讼代理人梁移园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭明莉上诉请求：1.改判原判决第一项和第二项，支持郭明莉一审全部诉讼请求即逾期交房违约金标准调为每日支付房价总款万分之五，从逾期交房次日计算至实际交房之日止；逾期办证违约金调高为每日支付房款总款的万分之一，从逾期办证次日起至实际交付产权证之日止；恒金公司应赔偿逾期交房给郭明莉造成的实际损失即从2018年1月1日至2019年8月31日的26900元房租；恒金公司继续履行合同；2.本案一审、二审诉讼费用由恒金公司承担。事实和理由：一审判决没有依据基本客观真实事实，仅仅简单粗暴根据形式上的合同判案，不符合立法精神，也没尊重基本的客观事实，无视受害人的权利及公平公正原则。原判决未尊重客观事实。法院判案应以事实为依据，以法律为准绳。案涉合同约定逾期交房违约金过低，严重损害了购房者的利益，司法实践中也允许调高不公平的违约金标准，保护受害人利益，要求违约者赔偿损失，但原判决无视购房人的利益，简单依据合同判案，保护了违约者，惩罚了受害者。案涉合同约定，逾期交房时间超过半年，违约金标准不是按照逾期时间计算，而是按照总房价的2%计算。如此低的违约成本，一审法院变相纵容了恒金公司继续违约。二、原判决结果没有证据支持，且原判决的依据和程序不公正有严重的问题。一审中，郭明莉提交了合法真实的证据，一审法院没有采纳。郭明莉主张逾期交房造成的租金损失26900元，对此证据，一审法院虽然在庭审中认可，但是判决结果没有支持。恒金公司逾期交房违约给郭明莉造成损失，郭明莉可以依据法律规定要求违约方赔偿损失和承担违约金的责任，赔偿责任和承担违约责任完全独立，而逾期交房给郭明莉造成的损失远远超过了合同约定的违约金标准，即使择一要求违约方承担责任，也应该以实际损失为依据，而不应当选择最低合同违约金判定承担责任的标准。综上，原判决没有基于客观事实，作出公平客观的认定和判决。请二审法院予以纠正，维护权利人的合法利益。 恒金公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。 郭明莉向一审法院起诉请求：1.请求法院按照同地段、同类型房屋租金标准等综合调高恒金公司逾期交房违约金的标准（标准为房款总价的每日万分之五，望法院酌定）；2.判决恒金公司支付从逾期交房次日起计算至实际交房之日止的逾期交房违约金；3.判决恒金公司支付从逾期办证次日起计算至实际交付房屋权属证书之日止的逾期办证违约金（以总房款为基数，自2019年6月25日起，按每日万分之一计算）；4.判决恒金公司支付从违约行为开始之日至实际交房之日止给郭明莉造成的实际损失（2018年1月1日至2019年8月31日暂计26900元，2019年8月31日后按照每月3000元标准支付）；5.判决恒金公司继续履行合同，在一审判决宣告180日内向郭明莉按照合同约定标准交付房屋，若未按期交付房屋，每逾期一日，按照总房款万分之五的标准向原告支付违约金；6.判决恒金公司承担本案的全部诉讼费用。郭明莉另确认诉讼请求第1、2项中的逾期交房违约金与第五项中的逾期交房违约金系两笔不同违约金，合计万分之十（每日）的标准。 一审法院认定事实：2016年7月25日，恒金公司（出卖人）与郭明莉（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号），约定：买受人购买出卖人开发的位于成都市成华区房屋，建筑面积42.41平方米，总价款为450734元；买受人在签署本合同前已支付10000元，于2016年7月25日前支付首期房价款120734元，余款330000元向中国银行股份有限公司成都成华支行申请贷款支付。该《商品房买卖合同（预售）》第十八条“交付时间和手续”中约定出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条“逾期交房责任”中约定除不可抗力外，出卖人未按约定时间向买受人交付该商品房的，逾期在180日内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期交房在180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。第二十八条“房屋所有权转移登记责任处理”约定：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）种方式处理：（2）详见补充协议第十一条约定。 同日，恒金公司（出卖人）与郭明莉（买受人）就前述《商品房买卖合同（预售）》签订了《恒河广场商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《补充协议》）。该《补充协议》第八条对《商品房买卖合同（预售）》第十八条、十九条补充约定逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。该《补充协议》同时载明《商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》有抵触之处，以《补充协议》为准。第十一条约定双方同意以该商品房交付日次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日。 前述合同签订后，郭明莉按约向恒金公司交付了购房款，但恒金公司未在合同约定交房期间内向郭明莉交付房屋。对于房屋交付问题，恒金公司称预计2021年9月30日交付，目前没有进行竣工验收；郭明莉亦确认房屋目前尚未封顶，一直处于停工状态。对于房屋尚未竣工，郭明莉是否坚持交房主张，郭明莉表示坚持该主张。 一审庭审中，郭明莉出具了网络搜索截图，支付房租凭证等，拟证明其在2018年1月1日至2019年8月31日期间已产生租金损失26900元，同地段、同类型房屋房租价格在2000元以上，恒金公司给郭明莉造成的损失远远大于合同约定的违约金标准。 一审法院认定上述事实，有郭明莉、恒金公司身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、律师函等及当事人庭审陈述在案为证。 一审法院认为，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定了交房时间，现恒金公司未能在约定的时间交房，其已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金承担数额，双方在《补充协议》中约定了逾期交房超过180天的，逾期交房违约金的支付比例最高不超过房屋总价的2%，且约定《四川省商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》有抵触之处，以《补充协议》为准。郭明莉主张该约定系格式条款加重其责任免除恒金公司违约责任应当无效，一审法院认为郭明莉和恒金公司建立商品房买卖合同关系，郭明莉主要合同义务为支付购房款，恒金公司主要义务为交付合格的商品房，而对于逾期交房违约金条款的约定属于当事人意思自治范围，且并未实质免除恒金公司法定交房责任，故郭明莉的该项主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。故一审法院确定案涉逾期交房违约金以9014.68元为限，超出部分一审法院不予支持。对于郭明莉主张调高逾期交房违约金标准以及主张违约金从逾期交房次日起计算至实际交房之日止，一审法院不予支持。 对于郭明莉主张恒金公司支付逾期办理房屋权属证书的逾期办证违约金，因双方在《补充协议》中约定了“如出卖人延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日”，因此郭明莉主张恒金公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的条件尚不成就，一审法院依照现有证据不予支持。对于郭明莉主张恒金公司在一审判决宣告之日起180日内交付房屋的诉请，因案涉房屋尚未竣工验收，房屋交付条件尚未成就，郭明莉主张交付房屋无事实依据，一审法院不予支持；郭明莉主张若恒金公司未在前述期限内交付房屋则另行支付违约金的诉请，因该主张无合同约定，且与其诉讼请求第一、二项主张实际重复，一审法院不予支持。对于郭明莉主张恒金公司向其支付逾期交房的损失，因其提交的证据不足以证明其损失主张，一审法院对此不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、成都恒金置业有限公司于一审判决生效之日起十日内向郭明莉支付逾期交房违约金9014.68元；二、驳回郭明莉的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费472元，减半收取236元，由成都恒金置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 双方对一审法院查明的事实无异议。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 本院认为，根据郭明莉的上诉请求、理由及恒金公司的答辩意见，本案二审的主要争议焦点为：1.一审法院认定的逾期交房违约金金额是否恰当；2.郭明莉诉请案涉房屋逾期办证违约金是否成立；3.郭明莉诉请恒金公司支付从违约行为开始之日至实际交房之日止给郭明莉造成的实际损失是否成立。 关于一审法院认定的逾期交房违约金金额是否恰当的问题。《商品房买卖合同（预售）》第十八条第（一）款约定出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；第十九条第（一）款约定除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在180日内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。而《补充协议》第八条8.8项约定，逾期超过180天后，买受人要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金的支付比例最高不超过房屋总价的2%。双方约定《四川省商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》对双方当事人具有同等的法律约束力，合同与本补充协议有抵触之处，以本《补充协议》为准。根据本案查明的事实，恒金公司至今未向郭明莉交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。且逾期交房超过180天，则应依据《补充协议》第八条8.8项的约定计算逾期交房违约金。现郭明莉依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，要求将逾期交房违约金的计算标准调高。对此，本院认为，《补充协议》系双方当事人在协商一致的情况下自愿签订的，双方当事人均应当接受协议的约束。且《补充协议》中载明，补充协议与案涉《商品房买卖合同》对双方当事人具有同等的法律约束力，若有抵触之处，以《补充协议》为准。因此，一审法院依据《补充协议》计算标准确定的违约金金额并无不当，本院依法予以确认。 关于郭明莉诉请案涉房屋逾期办证违约金是否成立的问题。根据《补充协议》第十一条第11.1项“双方同意以该商品房交付日之次日为办理产权登记期限的起算日，恒金公司应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为郭明莉办妥房屋所有权登记，并将以郭明莉为所有权人的房屋所有权证交付郭明莉。如恒金公司延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日”的约定可知，先交付房屋，恒金公司在交付房屋次日起540日内，办理完毕案涉房屋所有权证。本案中，案涉房屋所在楼盘尚未竣工，案涉房屋不具备交付条件，因此，郭明莉该诉请案涉房屋逾期办证违约金不成立，本院不予支持。 关于郭明莉诉请恒金公司支付从违约行为开始之日至实际交房之日止给郭明莉造成的实际损失是否成立的问题。郭明莉认为，恒金公司未能按约定时间向其交付房屋，郭明莉租赁房屋居住，因此产生的租赁费用，恒金公司应赔偿郭明莉的损失。郭明莉为证明其上述主张，一审中，提交了其租赁房屋租金的转账凭证。本院经审查认为，郭明莉提交的转账凭证没有其他证据予以佐证，该证据并不能证明因恒金公司逾期交付房屋导致郭明莉租赁房屋居住实际产生的费用。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，郭明莉应承担举证不能的法律后果。故一审法院对郭明莉的上述诉请不予支持正确，本院予以维持。 综上，郭明莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费472元，由郭明莉负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二〇年八月二十五日 书记员  夏玉荣