江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初1834号原告：魏永祥，男，1982年8月10日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：朱南，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭秋梦，江苏智临律师事务所实习律师。被告：吴欢，女，1987年4月16日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：赵斌，男，1985年7月30日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：彭艳红，女，1986年9月25日生，汉族，系被告赵斌妻子，住徐州市。原告魏永祥与被告吴欢、赵斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告魏永祥的委托诉讼代理人朱南，被告吴欢、赵斌的委托诉讼代理人彭艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏永祥向本院提出诉讼请求：一、判令被告吴欢立即腾空原告魏永祥所有的位于云龙区的房屋恢复原状并交还原告；二、判令被告吴欢支付原告自2020年1月1日至实际交还之日止的占有使用费（按照每月1600元计算）；三、判令被告吴欢支付电费、燃气费合计392.09元(截止至2020年3月)，并结清交付前产生的水电费、燃气费；四、判令被告赵斌对上述义务承担连带责任；五、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年7月，原告魏永祥与赵斌签订了房屋租赁合同一份，合同约定原告将位于云龙区的房屋出租给赵斌使用，租期自2019年7月10日起至2021年7月9日止，租金为每月1600元，按每半年支付一次。2020年1月1日，经原告与赵斌协商一致解除了租赁合同，但未能将房屋交付原告，原告在收房时发现赵斌未经原告同意，已擅自将案涉房屋转租给了被告吴欢，原告要求与吴欢重新签订租赁合同或腾空并返还房屋，吴欢均不同意，并继续占有控制房屋。双方多次协商无果，故诉至贵院，望责院判如所请。被告吴欢辩称：1、我和原告没有签过合同，没有房租产生，房子目前已经腾空，钥匙在我这，我同意交给原告，但原告要支付换锁费。2、截止至2020年1月5日的租金我交给了彭艳红，之后我就没有再住了，租金我不应承担。3、电费、燃气费是我和彭艳红共同居住时产生的，我有让彭艳红去看是多少钱，但彭艳红一直没告诉我是多少钱，交的话我也应交给彭艳红。4、我和彭艳红签的合同每月房租800元，彭艳红搬走后让我交1600元每月，我不同意，彭艳红让我搬走，我说搬走可以，但合同约定提前15天告知我，你现在让我走我我没地方住，我让彭艳红把押金退给我，我搬走，彭艳红不同意退，让我先搬走，我担心我搬走了她不给我押金，于是和中介协商，让她把押金给中介，我搬走，中介再给我，但彭艳红不同意，后来她就不接我电话了，微信也不回。被赵斌辩称：2020年1月5日我和原告已经协商好腾空房屋并把钥匙交给了中介，2020年1月5日至8日之间我一直和被告吴欢联系，但被告吴欢不同意搬走也不同意交租金，导致我无法结清我们的费用。我和被告吴欢的合同约定续租需要提前15天给我租金，但被告吴欢没有给我。我在2019年12月15日左右告知被告吴欢我马上不再住了，让吴欢直接和原告联系，或者和中介协商再找房子，被告吴欢均不同意，也不愿意搬走。后来我没有再收到被告吴欢的电话或微信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐州市云龙区绿地商务城（B3-1、2地块）226号楼1-1702室所有权人为原告及马静。2019年7月3日魏永祥（甲方、出租人）与赵斌（乙方、承租人）、徐州众友房地产开发有限公司（居间方）签订房屋出租合同一份，载明，赵斌自愿承租原告坐落于绿地商务城（B3-1、2地块）226号楼1-1702室的房屋，租期期限自2019年7月10日至2021年7月9日，租金每月壹仟陆佰元，按半年支付；租赁期间，乙方欲将房屋转租给第三方使用，须征得甲方书面同意；租赁期间，如乙方需要提前退房，应提前15天通知甲方，双方协商一致可解除合同，乙方应付甲方违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。2019年9月，彭艳红（甲方、出租人）与吴欢（乙方、承租人）、徐州众友房地产开发有限公司（居间方）签订房屋出租合同一份，载明，吴欢自愿承租彭艳红坐落于绿地商务城（B3-1、2地块）226号楼1-1702室的房屋（系他人拥有所有权），租期期限自2019年10月5日至2020年10月4日，租金每月捌佰元，按季支付；租赁期间，如甲方需要提前收房，应提前15天通知乙方，双方协商一致可解除合同，甲方应付乙方的违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。2020年1月21日、3月23日原告分别向徐州港华有限公司缴纳涉案房屋燃气费117.41元、84.68元；2020年1月21日、3月23日原告分别向徐州供电公司缴纳涉案房屋电费98元、92元。另查明，赵斌与彭艳红于2011年6月13日登记结婚。庭审中，原告与被告赵斌共同确认双方的房屋出租合同已于2020年1月5日协商解除。赵斌的代理人彭艳红陈述其不知道有无征得原告的同意对涉案房屋进行转租，转租时直接找的中介。与原告于2020年1月5日协商解除房屋出租合同时已经办理过结算。2019年12月15日已经通知被告吴欢涉案房屋已不再续租，如果需要继续租住该房屋可以直接找原告或者中介，到2020年1月5日，被告未搬走也没有缴纳房租和水电费。被告吴欢陈述：涉案房屋的房租一季度交一次，房租已经交至2020年1月5日，1月5日晚上我问彭艳红房租怎么交，彭艳红让我整租我不同意，她说要么1600元整租要么另找房屋。2020年1月份涉案房屋被原告换锁，当天我又更换门锁，把房屋内的一些大行李打包拿走。第三天原告将涉案房屋断水断电，我于2020年1月20日后就不再在该房屋居住。现涉案房屋钥匙在我手中，原告必须返还其换锁的钱才能将钥匙返还给原告。为证实上述陈述，被告吴欢举证聊天记录一组，内容为“1月5日晚上19:10，彭艳红：你整租吗？吴欢：不整租呀，还是按合同租一间啊。彭艳红：那你找房子吧，我就退房子了。吴欢：那你退房子了，我押金怎么说？押金给你的。彭艳红：退给你。”本院认为，本案的争议焦点为：1、转租合同是否有效的问题；2、房屋占有使用费、电费、煤气费的认定及承担问题。一、转租合同是否有效的问题。原告与赵斌签订的房屋出租合同系双方真实意思表示,不违反法律行政法规的强制性效力性规定,不违背公序良俗,应认定合法有效,双方当事人均应履行。本案中，虽系彭艳红与吴欢签订房屋出租合同，但被告赵斌和彭艳红系夫妻关系，被告赵斌对于彭艳红将涉案房屋转租的事实理应知情。根据租赁合同约定：“租赁期间，赵斌欲将房屋转租给第三方使用，须征得魏永祥书面同意”，现原告否认被告赵斌的转租已征得其书面同意。另，被告赵斌未能举证证明上述事实，亦未举证证明原告知道或应当知道转租情形，故可以认定被告赵斌（彭艳红）未取得原告同意将涉案房屋转租给被告吴欢，该转租合同无效。二、房屋占有使用费、电费、煤气费的认定及承担问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除,当事人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持”,现涉案房屋由被告吴欢占有，原告有权要求次承租人吴欢返还租赁房屋并赔偿损失。关于占用使用费期限及标准问题，原告及被告赵斌均认可双方之间的租赁合同于2020年1月5日解除，故本院认定被告吴欢、赵斌按照每月1600元的标准连带赔偿原告自2020年1月6日（合同解除次日）至房屋实际返还之日的房屋占有使用费；原告主张被告占有使用期间实际产生的燃气费、电费等费用，因原告已举证证明其已代为垫付截止至2020年3月份的燃气费、电费合计392.09元，故原告要求被告吴欢、赵斌连带支付392.09元诉讼请求，本院依法予以支持。关于后续的燃气费、电费等费用，因原告未举证证明该分月已产生并已进行垫付，故对该诉请依法不予支持。原告可在搜集证据后另行主张。另按照法律规定，房屋租赁合同期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。原告主张赵斌作为承租人承担连带赔偿责任于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告吴欢、赵斌于本判决生效之日起七日内，将本市云龙区房屋恢复原状并返还原告魏永祥；二、被告吴欢、赵斌按照每月1600元的标准连带赔偿原告魏永祥自2020年1月6日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；三、被告吴欢、赵斌于本判决生效之日起七日内支付原告魏永祥垫付的燃气费、电费392.09元；四、驳回原告魏永祥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告吴欢、赵斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  魏雪梅二〇二〇年八月七日书记员  宋神保