湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2634号上诉人（原审被告）：岳阳亦翔置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区五里牌正湘行9楼。法定代表人：白建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳明，湖南金骏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李顺杰，女，1995年7月10日出生，汉族，住岳阳县。委托诉讼代理人：**，湖南了得律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡有志，湖南了得律师事务所律师。上诉人岳阳亦翔置业有限公司（以下简称亦翔公司）因与被上诉人李顺杰商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亦翔公司的委托诉讼代理人柳明，被上诉人李顺杰的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亦翔公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判亦翔公司不支付李顺杰逾期办证违约金；2、由李顺杰承担本案的一、二审诉讼费及保全费。事实与理由：岳阳市国土资源局于2018年2月1日至12月25日期间违法迟延出具《建设项目竣工用地核验合格通知书》，其行为属于不可抗力，该328天应予核减。同时，该通知书的落款日期虽为2018年12月25日，但亦翔公司因岳阳市国土资源局的迟延交付，实际领取是在2019年3月1日，故该66天期间亦应予以核减。上述时间段应免除亦翔公司的逾期办证违约责任。李顺杰辩称，1、亦翔公司所称的岳阳市国土资源局的行为不属于不可抗力，亦翔公司如认为给其造成损失，则应向相关机构主张赔偿；2、甚至部分涉案房屋的交付时间是2016年1、2月，办证时间是在2019年8、9月，购房户主张的逾期办证时间是从2018年2月1日开始计算，亦翔公司有充分的时间办证，其提出的理由不能免除其责任。李顺杰向一审法院起诉请求：1、1、判令亦翔公司以李顺杰已付房款402546元为基数，按日万分之二的标准支付自2015年7月1日起至2018年2月1日止的违约金；2、判令亦翔公司立即为李顺杰办理不动产权证，以李顺杰已付房款402546元为基数，按年利率百分之六的标准支付自2018年8月2日起至办妥不动产权证之日止的违约金；3、判令亦翔公司返还李顺杰地源热泵节能补贴11116元；4、由亦翔公司承担本案诉讼费用、财产保全费及担保费。一审法院认定事实：2012年1月，市建设局为改善系统干部职工居住条件，决定在湖滨大道清华苑团购住宅小区。2012年11月清华苑住宅小区项目开工建设。2013年7月26日，建设局团购户以建设生态家园业主委员会（乙方）名义与亦翔公司（甲方）签订了《商品住宅团购合同》。约定，乙方购房户以协议价格购买甲方定向开发建设的清华苑项目商品房。团购商品房均价不超过3050元/平方米。该价格不包含天然气、网络、数字电视、电话的开通费，不包含地源热泵中央空调和生活热水系统费用。签订协议后，乙方按合同要求组织购房户交纳第二批房款。购房户应在60天内分两次支付房屋总价款的70%（含前期已支付购房款）到业主委员会指定的账户。房屋竣工验收合格后10个工作日内，缴清剩余的购房款项到业委会指定账户。余下2%的购房款作质量保证金。签订团购协议16个月内，甲方按合同约定交付团购商品房，但交房时间最迟不超过2014年12月31日。如因乙方资金不能及时到位，交房日期顺延。2015年2月16日，李顺杰与亦翔公司签订了《商品房买卖合同》。约定，李顺杰购买亦翔公司开发的清华苑003幢20层2011号房。面积140.72平方米，购房款403866元。李顺杰应于2015年2月16日前支付房款143866元，剩余房款申请办理贷款。逾期付款超过60日，亦翔公司有权解除合同。李顺杰愿意继续履行合同，经亦翔公司同意，合同继续履行。李顺杰自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之五的违约金。亦翔公司应于2015年6月30日前将综合验收合格的房屋交付李顺杰使用。亦翔公司逾期交房在60日内，应按日支付已付房价款万分之五支付违约金，合同继续履行。逾期交房超过60日，李顺杰有权解除合同。李顺杰要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，亦翔公司按日向李顺杰支付已交付房价款万分之五的违约金。双方进行验收交接时，亦翔公司应当出示竣工验收备案的证明文件，并签署房屋交接单。否则，李顺杰有权拒绝交接。当天，双方签订了补充协议一份。约定，1、“该商品房经验收合格”是指：该项目完成竣工验收备案。2、买受人选择按揭或者公积金贷款付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行批准的（即按揭或者公积金贷款未划入监控账户），交楼期限顺延。3、如因人力不可抗拒的因素（战争、自然灾害、政策性因素）和地源热泵工程进度滞后影响交房，双方另行协商交房具体时间。4、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。5、双方同意以交付之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起180日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。2014年12月9日，李顺杰与亦翔公司还签订了地源热泵中央空调热水系统认购协议。约定李顺杰向亦翔公司交纳地源热泵空调热水系统费用38008元。李顺杰已支付38008元。2015年11月6日，李顺杰付清全部房款。2015年底清华苑住宅小区项目主体工程竣工。2013年5月，亦翔公司申报地源热泵可再生能源新技术项目。2017年7月8日，清华苑小区地源热泵工程验收合格。2018年2月1日，清华苑小区竣工验收备案。2017年10月25日李顺杰领取房屋钥匙。2018年6月27日，岳阳市国土资源局对亦翔公司作出处罚决定书。认为亦翔公司未遵守国家相关法律规定和《国有建设用地使用权出让合同》约定，在2014年11月15日前完成“清华苑”项目建设，对亦翔公司处罚如下：1、亦翔公司在处罚决定书下达之日起一年内完成该项目竣工验收；2、并处罚款205780元。亦翔公司不服该决定，提起行政复议。2018年11月23日，岳阳市人民政府作出行政复议决定书。认定，虽然出让合同约定亦翔公司应在2012年11月15日前开工，但由于出让宗地上涉及的土地征收拆迁安置工作直至2015年8月才完成。由于土地征收拆迁安置等导致土地尚不具备动工开发条件，由此导致清华苑项目动工开发及竣工延迟，非亦翔公司自身原因。因而土地征收拆迁安置耽误的时间不能计算在合同履行期限（2年）内。亦翔公司至迟应于2017年8月完成清华苑项目的竣工。亦翔公司有关清华苑项目迟延竣工系不可抗力所致的意见，因亦翔公司在签订土地出让合同时，涉案宗地上征收拆迁已存在，同时，采用可再生能源新技术系亦翔公司自愿申请，非政府及相关部门强制要求。因此，上述情形均不属不可抗力。复议决定结论为：撤销国土局第一项责令在一年内完成项目竣工验收的处罚；变更第二项为对亦翔公司给予警告处罚。另查明，2012年7月，市建设局发出《关于认真做好清华苑小区采用新能源中央空调及生活热水系统征求意见工作的通知》，征求各业主意见，并附有：《清华苑小区采用新能源中央空调及生活热水系统情况说明》。在《情况说明》的第三点系统经济性分析上载明了：本新能源集成系统初步概算总投资3500万。岳阳市已获批国家可再生能源建筑应用示范城市，依据国家新能源补助政策（中央财政补助：50-70元每平方米），本项目可获得600-700万左右的补助金，实际需投资2800万左右。按建筑面积计算实际投资280元每平方米。2013年4月7日，岳阳市人民政府发出《岳阳市可再生能源建筑应用城市示范总体实施方案》。项目补助内容为：按照财政部、住建部的有关政策，对可再生能源建筑应用项目予以补助。补助资金的90%用于可再生能源建筑应用项目建设，其余10%的补助资金用于配套能力建设。2019年9月23日，房屋分证办理完毕。李顺杰在案件审理过程中，申请华安财产保险股份有限公司岳阳中心支公司为其财产保全向一审法院提供担保，并支付保费100元。以上事实，有团购合同、《商品房买卖合同》及附件、补充协议、认购协议、收款收据、清华苑项目信息明细表、钥匙领取登记表、竣工验收备案表、地源热泵竣工验收意见书、征求意见通知行政处罚决定书、行政复议决定书、保费明细及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：李顺杰与亦翔公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按合同的约定，履行自己的义务。李顺杰首付143866元，余下办理贷款。根据补充协议的约定，按揭贷款购房的，在合同约定交房之日，按揭或者公积金贷款未划入监控账户，交楼期限顺延。李顺杰应于2015年6月30日交房之日付清房款，实际于2015年11月6日付清房款，迟延支付房款127天。关于亦翔公司逾期交房的问题。李顺杰、亦翔公司约定：双方进行验收交接时，亦翔公司应当出示竣工验收备案的证明文件，并签署房屋交接单。否则，李顺杰有权拒绝交接。故李顺杰有权在亦翔公司提供竣工验收备案资料前拒绝收取商品房。但根据本案查明的情况，李顺杰已于2017年10月25日收取商品房，该情形可视为李顺杰、亦翔公司已通过双方的实际行为变更了合同约定的交付条件。且李顺杰收房后既无租金损失，也无任何证据证实已交付房屋影响正常使用。故自2017年10月25日收房之日起亦翔公司不应向李顺杰承担逾期交房违约责任。亦翔公司应于2015年6月30日交房，实际交房日期为2017年10月25日。因双方在补充协议中约定，“如因人力不可抗拒的因素（战争、自然灾害、政策性因素）和地源热泵工程进度滞后影响交房，双方另行协商交房具体时间”。亦翔公司2013年5月申报地源热泵项目，2017年7月8日地源热泵工程验收合格，存在进度滞后的情形，应作相应剔除。因亦翔公司2015年2月与李顺杰签订合同，约定2015年6月30日前交房，对于2015年6月30日之前的地源热泵施工情况亦翔公司是明知并有预估的，不应剔除。2015年7月1日至2017年7月8日期间可以视为地源热泵进度滞后日期，在李顺杰交房日期上相应顺延738天，加上李顺杰迟延支付房款127天，亦翔公司的交房日期可以从约定的2015年6月30日顺延至2017年11月12日。而李顺杰实际收房时间为2017年10月25日，亦翔公司不存在逾期交房的情形。涉案宗地上安置拆迁工作2015年8月完成。安置拆迁系亦翔公司签订合同时明知的情形，既不属于不可抗力，也不属于政策性因素，不影响原交房日期的认定。对亦翔公司主张安置拆迁影响交房的抗辩意见，一审法院不予采信。关于亦翔公司逾期办证的问题。2018年3月，市国土局以亦翔公司未按出让合同约定时间完成项目建设，对亦翔公司作出行政处罚。市政府行政复议决定改变原行政处罚决定，不构成不可控因素。亦翔公司未按约定时间竣工，系亦翔公司自身责任，该后果应当由亦翔公司自行承担。根据李顺杰、亦翔公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，以交付房屋之次日为办理产权登记期限的起算日，亦翔公司应当在交付之次日起180日内，为李顺杰办妥产权登记。如亦翔延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。现李顺杰2017年10月25日收房，亦翔公司实际于2019年9月23日办妥产权登记，应当承担相应的违约金责任。一审法院酌情按已付房款的日万分之一标准，根据李顺杰诉请的计算基数和起始日期，自2018年8月2日起开始计算至2019年9月22日，逾期办证违约金为16746元（402546元×416天×1/10000）。关于地源热泵节能补贴能否返还的问题。首先，李顺杰、亦翔公司在地源热泵中央空调热水系统认购协议中只约定了李顺杰应当交纳的地源热泵费用，并未约定地源热泵节能补贴要进行返还的事宜。其次，岳阳市政府关于可再生能源建筑应用城市示范实施方案中，已明确写到，补助资金的90%用于项目工程建设，10%用于配套能力建设，并没有返还给购房业主的相关内容。第三，清华苑小区新能源系统情况说明中，也只是体现了项目可获得600-700万元补助金，并未说明该补助金是补给谁。再者，根据李顺杰自己提交的《情况说明》，李顺杰关于地源热泵每平方米实际投资的费用与享受补贴之后每平方米的费用，大致相等。因此，李顺杰的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。李顺杰向保险公司交纳的保全保险费100元，系李顺杰支出的合理必要费用，属于合理支出的诉讼费用，应由亦翔公司承担。综上，李顺杰的诉讼请求部分符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由亦翔公司在判决生效后十日内，向李顺杰支付逾期办证的违约金16746元、保全保险费100元，两项合计16846元；逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回李顺杰的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由李顺杰承担414元，由亦翔公司承担111元。财产保全费520元，由李顺杰承担332元，由亦翔公司承担188元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：亦翔公司提交的市不动产中心办理总证提交资料清单，拟证实亦翔公司取得《建设项目竣工用地核验合格通知书》是为购房户办理不动产登记的必要前提。李顺杰对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为没有任何单位签字盖章。亦翔公司提交的《建设项目竣工用地核验合格通知书》，拟证实岳阳市国土资源局超期出具该通知书。李顺杰对证据的真实性无异议，对证据的关联性和证明目的有异议，并认为亦翔公司在项目2012年启动后且在2016年就向部分业主交房的情况下，直至2018年才申请行政许可，超期的时间是亦翔公司自身的责任。亦翔公司提交的岳阳市住建局2018年1月31日出具的《关于请求免除清华苑项目延期验收处罚的函》，拟证实亦翔公司及时通知了岳阳市住建局有关岳阳市国土资源局的迟延行为，岳阳市住建局采取了相关措施，根据法律规定，岳阳市国土资源局的行为属于不可抗力，应免除亦翔公司的责任。李顺杰对证据的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为是因为亦翔公司的迟延和滞后行为所作建议，不能达到其证明目的，也不属于不可抗力。亦翔公司提交的《商品房住宅团购合同》，拟证实团购合同与正式的买卖合同权利义务不对等，团购户知情，计算该328天的违约金有违公平原则。李顺杰认为共同提起本次诉讼的业主多数都不是住建局的职工，多数人是受让了房屋指标，且双方另行签订了商品房买卖合同。本院认为，亦翔公司提交的证据均是主张其逾期办证是因岳阳市国土资源局的行为导致，本院将在述理部分对上述证据予以分析判断。亦翔公司在二审庭审时陈述在2018年2月1日之后未再书面通知购房户收房并出具合同约定的书面材料。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是亦翔公司是否应向李顺杰支付逾期办证违约金的问题。亦翔公司与李顺杰签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同享有权利并履行义务。根据双方的合同约定，亦翔公司应在交付房屋次日起180天内为购房户办妥产权登记。现亦翔公司逾期未办妥，并主张逾期的原因是岳阳市国土资源局迟延出具《建设项目竣工用地核验合格通知书》所导致，该情况属于不可抗力，要求免除其违约责任。本院认为，即使岳阳市国土资源局的行政行为存在延迟的情况，该行为亦明显不构成不可抗力，如亦翔公司认为系合同外第三人的行为导致其要向购房户承担违约责任，亦应在向购房户承担违约责任后另行向第三人主张权利，而不是直接以第三人的行为要求免除其向购房户承担的违约责任，故本院对亦翔公司在本案中提交的相关证据的证明目的均不予采纳，并对亦翔公司要求本院到岳阳市国土资源局调取证据的申请不予准许。一审法院判令亦翔公司承担逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上，亦翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由岳阳亦翔置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  程 鹏审判员  余立根二〇二〇年八月三十一日书记员  荣晴瑶