沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初4476号原告：沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司，住所地沈阳市和平区西塔街6号，统一社会信用代码91210100117678421E。法定代表人：郑宏伟，该公司总经理。委托代理人：王淞，男，1986年5月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：佟丽娟，女，1947年7月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：王继文、王德辉，系辽宁弘立律师事务所律师。原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司诉被告佟丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审理，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司委托代理人王淞、被告佟丽娟委托代理人王德辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司诉称，2005年5月25日，原、被告签订《房屋（建筑物/场地）租赁合同》，约定将位于沈阳市和平区，面积2400平方米的房屋出租给被告，年租金895610元，租期为2005年12月1日至2017年11月30日，合同为上打租。从2015年的10月1日至今被告一直拖欠原告租金，被告的违约行为已经给原告造成了经济损失。期间原告多次要求被告立即交纳租金，被告以各种理由拒绝缴纳，原告无奈诉至贵院。诉讼请求：1、请求判令被告支付自2015年10月1日至2017年5月9日期间拖欠租金(含物业费)1437883.5元（年租金895610元/365天×586天）；2、请求判令被告支付逾期交付租金及物业费至实际给付日止的违约金（按日千分之一，暂计至2020年8月3日）；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告佟丽娟辩称，一、原告无权向答辩人主张2015年12月8日至2017年5月9日的租金。首先，原告已于2017年9月7日出具《情况说明》，内容为：“沈阳市和平区，已于2015年12月8日出售给买受人马力，故从2015年12月8日起，此房屋租金由马力收取。”其次，贵院2018年5月作出的《民事判决书》（[2017]辽0102民初11165号）,案由为马力与周淑娟、丛林房屋租赁合同纠纷一案，该判决在贵院查明事实中认定“2017年7月7日沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司出具《情况说明》，载明‘本公司已将沈阳市和平区（喜来酌海鲜酒店）、沈阳市和平区（南湖春色）及沈阳市和平区（春夏秋冬）三处房产出售给马力。马力于2015年12月8日正式与我公司达成协议购买此三处房屋，故至2015年12月8日起，房屋租金由马力收取’”，其中春夏秋冬指向的是本案涉诉房屋。上述《情况说明》（2017.9.7）与贵院11165号判决已证明了原告早已于2015年12月将该房屋出售给马力，并已交付，租金等孳息约定由买受人马力享有，不违反法律法规的规定，因此原告无权向答辩人主张2015年12月8日至2017年5月9日的租金。二、原告现在起诉已过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。2015年12月，原告已将涉诉房屋出卖给马力，至今再未向被告主张，现在起诉已过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。三、原告未交纳2015年-2016年供暖费，未履行物业服务义务，无权主张物业费，且导致被告利用电为顾客取暖，多花费电费40多万元，依法应抵减租金及物业费。首先，被告已委托律师赴惠涌公司、沈阳铁路住房交易中心、沈阳铁路局沈阳房产段进行调查，该房屋2015年-2016年未供暖，2016年-2017年供暖，2017年至今未供暖。即原告未履行合同第五条约定的支付采暖费的义务，未履行物业服务义务，依法无权主张物业服务费。其次，因原告未交纳2015年-2016年供暖费，导致被告利用电为顾客取暖，多花费电费40多万元。同时，因采用电力取暖，效果不如锅炉供暖，致使被告的顾客穿羽绒服进餐，严重影响被告的经营，依法应承担赔偿责任，上述电费及损失应抵减房屋租金、物业费。原告没有物业服务资质，未提供物业服务，无权主张物业费。2004年5月1日，《物业服务企业资质管理办法》施行，我国对物业服务企业实施资质管理，而沈铁公司及其辽宁分公司均没有物业服务资质，且未向被告提供物业服务，依法应驳回其物业服务费的主张。原告未履行出租人维修维护义务，违反合同法第221条及合同第16条第4款的约定，应支付被告维修费用570720元及赔偿被告年合同金额10%的违约金。首先，涉诉房屋漏水等事项，原告作为出租人未对房屋进行维修维护，根据合同法221条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”，该维修费用应由出租人承担，用于抵减房屋租金、物业费等费用。其次，根据合同第16条第4款的约定，原告未按时或未按要求维修出租房屋，应向被告按年合同金额的10%支付违约金。最后，因原告未履行出租人维修维护义务，违反合同法第221条及合同第16条第4款的约定，应支付被告维修费用570720元及赔偿被告年合同金额10%的违约金，上述费用应首先抵减租金及物业费。六、原告主张违约金过高，请求法院按合同法规定予以调整。七、原告主张违约金没有事实及法律依据，租金未交纳的问题属于原告方原因，因原告将租赁房屋出卖给马力，未告知被告侵犯了被告的优先购买权，被告在该租赁房屋投资巨大（装修、客源等）。后期马力迟迟不与被告签订新的租赁合同导致被告经营存在重大不确定性，原告依法应承担赔偿责任。八、关于原告收取租金的问题，2017年9月被告向原告及原告主管部门沈阳铁路局发律师函，要求原告确定租金如何支付及支付给谁的问题，但原告迟迟没有回应。2017年9、10月，被告委托王昕与铁路相关部门沟通租金支付问题，铁路相关部门称该房屋主体不明，且已出卖给马力，暂无法确定由谁收取租金。这才导致了被告可能未支付租金，因此原告主张违约金没有事实及法律依据。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应裁定驳回其诉讼请求。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积2356.87平方米房屋登记在沈阳铁路局机关直属住宅建设办公室名下。2005年5月25日，王昕（承租方）与沈阳铁路局经济发展总公司（出租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期自2005年12月1日至2017年11月30日，年租金336000元、物业管理服务费576000元……。2008年12月3日，甲方沈阳铁道不动产运营有限公司、乙方王昕、原出租方沈阳铁道煤炭经销有限公司签订《补充协议》，载明“沈阳铁路局已将全局多经系统、房产系统所有出租房屋资产（包括此合同的出租房屋）划入沈阳铁道不动产运营有限公司，由沈阳铁道不动产运营有限公司实行统一管理，统一经营。将原合同甲方（原出租方）变更为沈阳铁道不动产运营有限公司，由沈阳铁道不动产运营有限公司享有原合同甲方（原出租方）权利、履行原合同甲方（原出租方）义务。2012年3月11日，甲方沈阳铁道不动产运营有限公司、原乙方王昕、现乙方沈阳市春夏秋冬川味美食餐厅签订《补充协议》，载明“经双方协商一致，甲方与原乙方签订的位于沈阳市和平区房屋的租赁合同，乙方变更为原乙方注册法人单位：沈阳市春夏秋冬川味美食餐厅，其他合同条款不变”。2014年6月24日，甲方沈阳铁道不动产运营有限公司、乙方沈阳市春夏秋冬川味美食餐厅签订《补充协议》，载明“原合同建筑面积2400平方米修改为2356.87平方米。根据现房屋建筑面积计算房屋年租金为331375元，年物业管理费564235元，合计895610元，自2014年7月1日起执行。房屋租金及物业管理费每季度结算一次，房屋租金为82844元，物业管理费141058.5元，合计223902.5元……”。2015年8月5日，甲方沈阳铁道不动产运营有限公司、乙方沈阳市春夏秋冬川味美食餐厅、丙方沈阳沈铁房地产开发集团签订《变更合同主体的补充协议》，载明“现将房屋租赁合同主体由甲方变更为丙方，其他条款不变”。2017年9月，被告方曾就欠缴租金、物业费相关事宜向原告发出律师函。庭审中，原告表示合同中约定的物业费系指采暖费，并自认在2015年-2016年度确实未给涉案房屋供暖。另查明，2015年8月5日，沈阳铁道不动产运营有限公司与沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司交接三处房产：分别位于沈阳市和平区，建筑面积1741平方米房产、沈阳市和平，建筑面积2751平方米房产、沈阳市和平区，建筑面积2356.87平方米房产。马力系沈阳市和平区，建筑面积2356.87平方米网点产权人，房产证登记时间2017年5月10日。2017年7月7日沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司出具《情况说明》，载明“本公司已将沈阳市和平区（喜来酌海鲜酒店）、沈阳市和平区（南湖春色）及沈阳市和平区（春夏秋冬）三处房产出售给马力。马力于2015年12月8日正式与我公司达成协议购买此三处房屋，故至2015年12月8日起，房屋租金由马力收取”。再查明，沈阳市春夏秋冬川味美食餐厅系个体工商户，于2007年2月6日成立。2010年2月23日经营者由王昕变更为佟丽娟。该美食餐厅于2017年3月23日注销。上述事实，有原告提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、补充协议、变更合同主体的补充协议、房屋交接记录、不动产电子登记查询证明、情况说明、民事判决书、企业登记信息等证据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为：本案中《房屋租赁合同》、《补充协议》及《变更合同主体的补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。沈阳市春夏秋冬川味美食餐厅承租涉案房屋进行经营，应按照合同约定向原告支付房屋租金等相关费用。关于原告主张的租金（含物业费）时间段，案外人马力于2015年12月8日购买涉案房屋，于2017年5月10日取得房屋产权证，结合2017年7月7日沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司沈阳分公司出具的《情况说明》，可知从2015年12月8日起，涉案房屋租金的收取方应为马力，故原告向被告主张2015年12月8日之后的租金，本院认为其主体不适格。关于从2015年10月1日至2015年12月7日期间的租金和物业费。关于租金。合同中对于租金标准有明确约定，应从其约定，故被告应当给付租金61735.6元（331375元/365天×68天）。关于物业费。庭审中，原告表示合同中约定的物业费系指采暖费，并自认在2015年-2016年度确实未给涉案房屋供暖，故原告向被告主张从2015年10月1日至2015年12月7日期间物业费无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期支付租金违约金，从被告提交的律师函及涉案房屋存在房屋未供暖等客观问题可看出，双方关于租金的支付问题是存在争议且有协商沟通过程的，考虑到本案客观情况，本院对于原告主张的逾期支付租金违约金不予支持；同时对于被告提出的原告起诉租金已过诉讼时效的抗辩不予采纳。关于被告提出的原告未履行出租人维修维护义务产生相关费用的抗辩意见，原告提交的证据不足以证明其主张，且庭审中原告不予认可，故本院对于被告的该项抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告佟丽娟于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司从2015年10月1日至2015年12月7日期间房屋租金61735.6元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费19320元（原告已预交，减半收取），由原告沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司负担19020元，由被告佟丽娟负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  冯菲二〇二〇年八月二十日书记员  王琳本案判决所适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。