重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3274号上诉人（原审被告）：黄庭耀，男，1978年7月17日出生，土家族，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：李雪芹，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴秋霜，重庆光界律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李有平，女，1966年6月12日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：李光容，重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所法律工作者。原审第三人：重庆泛友房地产营销策划有限公司，住所地重庆市沙坪坝区学智路19号，统一社会信用代码91500106MA5UQPCK3R。法定代表人：徐川，该公司经理。上诉人黄庭耀因与被上诉人李有平、第三人重庆泛友房地产营销策划有限公司（以下简称泛友公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初22359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄庭耀及其委托诉讼代理人李雪芹，被上诉人李有平及其委托诉讼代理人李光容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄庭耀上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项，改判驳回李有平的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李有平负担。事实和理由：1.一审法院未能向黄庭耀送达传票，致使黄庭耀未能参加诉讼，损害了黄庭耀的权利。一审法院向黄庭耀送达传票的地址为“重庆市南岸区南滨路22号长江国际Ａ栋22-1”，该地址并非黄庭耀的住所地，也不是黄庭耀指定的合同履行通信地址，一审法院向该地址的送达不构成有效送达。事实上，黄庭耀直到一审判决书作出后才知道自己涉诉。一审法院缺席判决，程序违法。2.一审判决认定部分事实错误。（1）泛友公司向黄庭耀邮寄的《催告函》被中国邮政退回，载明原因为“迁移新址不明”；载明的电话号码“130××××0001”也不是黄庭耀的电话号码。李有平前后两次发送催告短信的电话号码“17080200965”，也不是黄庭耀的电话。黄庭耀对李有平及泛友公司的催告均不知情。（2）黄庭耀与李有平签订合同时均清楚，黄庭耀不是案涉房屋的真实买受人，而是由黄庭耀所在公司以转卖方式实现案涉房屋的交易。《房屋买卖（居间）合同》第八条载明“卖方付10万定金，解押由客户”“如客户全款过户”“按揭办理由客户自行办理”等，没使用“乙方”而使用“客户”就是因为黄庭耀并非买方，黄庭耀介绍给李有平的“客户”才是实际购房者。同时，这也能解释黄庭耀未在“乙方”处签字，而是在下面的“代理人”处签字。李有平在签订合同时，清楚黄庭耀并非实际购房者以及因实际购房者原因可能导致房屋无法买卖的风险。案涉房屋系因实际购房者的原因无法出售，且属于李有平在签订合同时已知晓并自愿承担的风险，黄庭耀无需承担违约责任。3.黄庭耀系代表重庆酌拍网络科技有限公司签订房屋买卖合同，属于职务行为。4.合同约定的违约金过高，应予降低。李有平辩称，一审法院已通过电话和传票形式通知黄庭耀到庭参加诉讼，黄庭耀拒不到庭，视为其自愿放弃诉讼权利；黄庭耀系案涉房屋买卖合同的主体，其未按照合同约定解押、支付购房款，已构成违约；综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黄庭耀的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。泛友公司未作陈述。李有平向一审法院起诉请求：1.解除李有平与黄庭耀于2019年5月18日签订的《房屋买卖(居间)合同》书；2.由黄庭耀支付李有平因未按照合同履行的违约金580000元；3.本案的诉讼费用由黄庭耀承担。一审法院认定事实：2019年5月18日，李有平作为甲方、黄庭耀作为乙方签订《房屋买卖（居间）合同》，合同编号为0000061，合同载明：“第一条，基本情况：乙方同意购买甲方拥有的座落在沙坪坝大学城东路××1-5的房产（以下简称‘该房屋’），该房屋建筑面积252.2平方米，套内面积为240.35平方米（面积以房产证为准），房屋结构钢筋混凝土结构，房地证号431211，购房合同ＣＱ-870350，土地使用权类型为出让……；第二条，成交价格：1、甲乙双方协商后该房屋的成交总价为：人民币贰佰玖拾万元整（小写￥2900000）；2、该房屋办理产权过户手续所产生的税费，双方一致同意由乙方承担（若该房屋为赠与或继承所得，则因此产生的相关税费由甲方自行承担）；该房屋配套设施过户所产生的相关费用，双方一致同意由乙方承担……；第三条、付款时间与办法（本条各款项不计利息）；……2、按揭：1、第一次：乙方签订本合同当日交付人民币拾万元整（小写100000）于甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管……；第四条、中介服务费、权证代办费、按揭服务费及其他费用的约定：1、中介服务费：甲乙双方签订本合同时，须向丙方支付中介服务费，其中乙方须支付人民币叁万伍仟元整（小写￥35000）……；第六条、违约责任：1、本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价20%计算……；第八条、补充条款：1、卖方承诺房屋产权清晰，无查封、无户口附着；2、买方付10万定金解压，过户日为7月20日左右不超过8月20日；如客户全款过户，付定金10万，解压由客户解压不按揭直接过户；按揭办理由客户自行办理……”。合同签订后，黄庭耀支付李有平定金100000元。此后，黄庭耀未再支付李有平购房款、办理解押及过户手续。2019年8月29日，泛友公司向黄庭耀邮寄《催告函》，《催告函》载明：“尊敬的黄庭耀（513524197807176131）：就黄庭耀先生在我公司签订房屋买卖（居间）合同，特致函贵人如下：按照合同补充条款第二条规定，买方付10万定金，解压有客户解压，过户日为7月20日左右不得超过8月20日规定，您所购买的沙坪坝大学城东路××1-5房屋必须在8月20日之前过户，由于您是代理人请务必于下星期五（9月6日）之前到我公司同业主协商过户或解除合同（解除合同定金不退还），不然甲方（业主方）有权追究其违约责任，另根据合同第六条第3项规定本合同签订后，若非丙方原因造成甲乙双方未能交易成功的，已支付的中介服务费丙方不予退还；尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付，无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿，黄庭耀先生已拖欠我公司中介费；贰万伍仟元整，小写（25000元），请于下星期五（9月6日之前）结清。根据我国《合同法》第一百零七条‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任’之规定和第一百二十条‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失’之规定，黄庭耀先生已违约，如果黄庭耀先生未依照本催告函履行上述义务，我公司和甲方（业主方）将依法向法院提起诉讼以维护其合法权益……。”中国邮政《邮政交寄单（收据）》载明：“收件人：黄庭耀，130××××0001，重庆市酉阳县清泉乡池水村4组；寄件人：李剑，186××××9140，重庆市沙坪坝区大学城学智路19号，重庆市沙坪坝区大学城泛友地产”，邮件退回单上载明退回原因为“迁移新址不明”。2019年9月15日，李有平通过手机向归属地为广东深圳的联通号码17080200965发送短信，短信内容为：“催告函，尊敬的黄庭耀（513524197807176131）：你于我方李有平（510215196606125020）在重庆泛友地产签订位于沙坪坝大学城东路××1-5签订的房屋买卖（居间）合同，按照双方签订的合同中补充的条款第二条规定：买方付10万定金，解压由客户方解压，过户日为7月20日左右不得超过8月20日规定，您所购买的沙坪坝大学城东路××1-5房屋必须在8月20日之前过户，现已经过期，我已电话通知你，中介公司已告知于你，你仍然未协助我办理该房屋过户及交付房屋尾款280万，你已违反了我们之间的约定，为了避免给你造成损失，现告知于你，限你于2019年9月18日前协助我办理房屋产权过户登记，到时未来办理，视为违约，我方向法院起诉，按照《合同法》之规定及双方合同中的约定，解除我们之间于2019年5月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》，追究你方的违约责任，因此造成的所有费用由你方承担。特此催告，催告人李有平”。2019年9月18日，李有平通过手机向归属地为广东深圳的联通号码17080200965发送短信，短信内容为：“你好黄总你不来解除合同，我就起诉法院你赔定金的双倍，你要是今天下午来解出合同不退定金，我就不起诉，不然我明天早上就去法院”。另查明，案外人华夏银行股份有限公司重庆分行作为甲方（贷款方／抵押权人）、李有平作为乙方（借款方／抵押人）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同载明：“……房屋座落重庆市沙坪坝区……”。华夏银行股份有限公司重庆分行在合同尾部甲方处签章，李有平在合同尾部乙方处签字捺印。还查明，渝预告[104]字第2010069946号《重庆市土地房屋预告登记证明》载明：“预告登记权利人：华夏银行股份有限公司重庆分行，预告登记义务人：李有平，房地产坐落：沙坪坝区大学城东路66号42-5，预告登记业务种类：预购商品房抵押预告登记，登记时间为2010年11月8日”。审理中，李有平述称，李有平与黄庭耀签订的合同是合法有效的，双方应当履行，但黄庭耀未依照双方约定的期限办理过户手续、支付尾款，根据双方签订的房屋买卖居间合同第八条第二款的约定，黄庭耀的行为已构成严重违约，故李有平要求解除合同；根据合同第六条第一项“违约金按房屋成交价的20%”，李有平请求黄庭耀支付李有平违约金58万元。泛友公司述称，合同签订当日我方收取1万元中介费，我方于2019年8月20日之前多次致电黄庭耀请其前来协助李有平办理解压过户手续，但黄庭耀均未前来配合协助办理，我方于2019年8月29日向黄庭耀寄送催告函，快递单亦显示“迁移新址不明，无法联系”。一审法院认为，李有平与黄庭耀签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效合同，双方应当按照约定履行各自的合同义务。本案中，双方当事人约定“买方付10万定金解压，过户日为7月20日左右不超过8月20日”，黄庭耀作为买方，经李有平及泛友公司多次催促，仍未及时办理涉案房屋的抵押权解除、支付购房款及过户手续，黄庭耀的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，黄庭耀在李有平及泛友公司的多次催促后仍未及时履行合同义务，符合法定解除的条件，现李有平起诉请求解除李有平与黄庭耀于2019年5月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》，一审法院予以支持。关于违约金的问题。黄庭耀未按约配合办理涉案房屋的抵押权解除及房屋产权过户登记手续构成违约，应当承担违约责任，并支付违约金。《房屋买卖（居间）合同》第六条约定“甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价20%计算”。一审法院认为，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，故对于李有平请求黄庭耀按照合同约定支付违约金580000元的诉讼请求，一审法院予以支持。黄庭耀经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利，一审法院依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“一、解除李有平与黄庭耀于2019年5月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、黄庭耀支付李有平违约金580000元，于本判决发生法律效力后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费30000元，减半收取15000元（李有平已预交），由黄庭耀负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄庭耀向本院举示了《协议书》一份，拟证明黄庭耀系受其工作单位重庆酌拍网络科技有限公司实际控制人“王排芳”的委托代为签订购房合同，属于职务行为等。李有平质证认为，对《协议书》的真实性无法确认，且系“王排芳”与黄庭耀之间的事情，与本案无关。本院认为，因李有平对《协议书》的真实性不予认可，且《协议书》中的内容没有其他证据能够印证，故本院对《协议书》依法不予采信。经二审审理查明：《房屋买卖（居间）合同》未载明黄庭耀的联系方式及通信地址。2019年9月27日，一审法院按照李有平起诉状中载明的地址“重庆市南岸区南滨路22号长江国际Ａ栋2201”及电话号码“17080200965”向黄庭耀邮寄了开庭传票等诉讼材料。该件后被退回，退回原因显示收件人外出，逾期退回。后一审法院接到一男子打来的电话。通话男子认可其系“黄庭耀”，要求一审法院延期审理，并告知一审法院可通过地址“重庆市南岸区南滨路22号长江国际Ａ栋22-1”向其邮寄诉讼材料，也可通过“130××××0001”以及打来的185电话号码与其联系，原170电话号码不再使用。2019年10月29日，一审法院向黄庭耀邮寄了开庭传票，邮寄地址为“重庆市南岸区南滨路22号长江国际Ａ栋22-1”，电话为“130××××0001”“185××××1107”，邮寄结果显示已被签收。同日，一审法院还通过电话向自称“黄庭耀”的男子告知了开庭时间及地点。在2019年11月14日的庭审中，黄庭耀未到庭参加诉讼。一审判决作出后，一审法院向黄庭耀邮寄了一审判决书，邮寄地址为“重庆市南岸区南滨路22号长江国际Ａ栋22-1”，电话为“130××××0001”“185××××1107”“17080200965”，邮寄结果显示已被签收。因对一审判决不服，黄庭耀在上诉期内提起上诉。黄庭耀认可一审法院两次通话的真实性，但否认两次通话的男子系其本人，称两次通话的男子系其工作单位重庆酌拍网络科技有限公司的实际控制人“王排芳”。二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审送达程序是否存在违法；二、黄庭耀是否系案涉房屋买卖合同的买受人；三、约定的违约金是否应予降低。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、一审送达程序是否存在违法本案中，《房屋买卖（居间）合同》未载明黄庭耀的联系地址及电话。一审法院在两次通话中，均核实了通话男子的身份，通话男子也认可其系黄庭耀，并提供了“重庆市南岸区南滨路22号长江国际Ａ栋22-1”“130××××0001”“185××××1107”等联系地址及电话。一审法院根据该男子提供的联系地址及方式向黄庭耀邮寄的传票、一审判决书均显示已签收，且黄庭耀在法定上诉期内提出上诉。因此，本院有合理理由相信“重庆市南岸区南滨路22号长江国际Ａ栋22-1”系黄庭耀的有效联系地址，“185××××1107”“130××××0001”“17080200965”等系黄庭耀的有效联系电话，一审送达程序不存在违法。二、黄庭耀是否系案涉房屋买卖合同的买受人本案中，虽然《房屋买卖（居间）合同》第八条出现了“由客户解押”“按揭办理由客户自行办理”等字样，但黄庭耀没有举示证据证明本案存在除黄庭耀之外的买方。黄庭耀虽主张其系受重庆酌拍网络科技有限公司委托代为签订房屋买卖合同，但并未举示相应证据，依法由其承担举证不能的责任。黄庭耀以乙方的身份在《房屋买卖（居间）合同》上签字，应认定为《房屋买卖（居间）合同》的买受人。黄庭耀主张其不是案涉房屋买卖合同的买受人，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。三、约定的违约金是否应予降低本案中，泛友公司、李有平已通过向黄庭耀身份证地址邮寄《催告函》或者向黄庭耀有效联系电话发送短信等方式进行了催告。黄庭耀经催告后，仍未按照《房屋买卖（居间）合同》第八条约定办理案涉房屋的抵押权解除手续、支付购房款等，已构成违约，依法应承担违约责任。根据《房屋买卖（居间）合同》第六条约定，违约金金额系按房屋成交价的20%计算，即580000元。黄庭耀虽主张合同约定的违约金580000元过高，但并未举示证据证明，依法由其承担举证不能的责任。对黄庭耀要求降低违约金的主张，本院依法不予支持。综上所述，黄庭耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30000元，由黄庭耀负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇二〇年八月七日法官助理 黄灵攀书 记 员 廖婧伊