广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13908号上诉人（原审原告）：李毅明，男，1981年8月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴丽娴，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑志成，男，1984年7月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘勇，广东道里律师事务所律师。原审第三人：梁志伟，男，1984年9月5日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人李毅明因与被上诉人郑志成、原审第三人梁志伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初19699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李毅明上诉请求：1.撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初19699号民事判决，依法改判支持李毅明的原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由郑志成承担。事实和理由：1.一审法院查明事实不清，涉案房屋为谁实际使用并未查清并作出认定。一方面，仅有郑志成的单方陈述主张涉案房屋由喜谊（广州）餐饮管理有限公司（以下称喜谊公司）实际使用，但郑志成并未提供相关证据予以证实，且一审法院未就涉案房屋的实际使用人作出进一步的查明及认定。另一方面，一审法院并未就郑志成与第三人是否另行签订新的房屋租赁合同的事实予以查明并作出认定，李毅明提交了郑志成与第三人梁志伟签订的房屋租赁合同拟证明郑志成存在非法转租的商事，且在一审庭审过程中，郑志成亦未否认有签过该房屋租赁合同，但郑志成亦未正面回应或作出合理解释，仅仅是答复因为未提供合同原件而三性不予认可。因此，一审法院应当查清郑志成是否与第三人签订该房屋租赁合同的事实。2.一审法院认定事实适用法律错误。李毅明在一审中提供了郑志成与第三人签订的房屋租赁合同的复印件作为证据，但一审法院最终因李毅明没有提交原件而否认郑志成非法转租的事实，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，因为李毅明并非该房屋租赁合同的一方当事人，未能提供该证据原件是正常且合理的。一审法院应当依法依职权要求郑志成就该房屋租赁合同的真实性作出合理的解释及回复。3.本案郑志成存在非法转租的事实。第一，李毅明与郑志成签订的房屋租赁合同并未约定郑志成具有转租权，郑志成未经李毅明同意单方转租构成严重违约。第二，2019年3月28日开始，李毅明便发现涉案房屋由原来经营的囍義鱼生已变成金盏鱼生，且实际经营的主体由原来的郑志成变成第三人，事实上，现在涉案房屋的经营主体与郑志成无关，与案外人喜谊（广州）餐饮管理有限公司更加无关，其实际经营主体为第三人，郑志成存在事实上的非法转租。第三，就郑志成非法转租一事，李毅明提供了郑志成与第三人签订的房屋租赁合同予以证实。同时，就郑志成代理律师抗辩不存在非法转租而仅仅是合伙经营的事由，并当庭提交所谓第三人署名的《情况说明》，李毅明也提交了由第三人在庭审前向郑志成的委托代理律师发送的短信截图，因此否认该《情况说明》的效力。另为进一步证明李毅明的主张，就本案的客观事实情况第三人出具了一份《声明书》予以确认，证明第三人才是涉案房屋的实际经营主体，且第三人亦同意将其与郑志成签订的房屋租赁合同原件交法院核对。因此，本案证据足以认定郑志成存在非法转租的事实。郑志成答辩称，1.案涉房屋实际使用者是喜谊（广州）餐饮有限公司，是郑志成、李毅明与第三人梁志伟合股设立的公司，一审法院对此已经查明清楚；2.关于李毅明所说的梁志伟与郑志成所签订的租赁合同，在一审中已经经过质证，不应作为二审新证据予以提交，即使该份租赁合同为真，但梁志伟与案外人陈xx、郑志成及其他喜谊公司的原股东，在2019年4月16日签订的股权转让协议及补充协议，确认了各方在喜谊公司是股东合作关系；3.郑志成不存在非法转租的事实，郑志成与梁志伟及案外人陈xx签订的股权转让协议，确立了股东协议，且签订时间也是以李毅明所提交的郑志成向梁志伟非法转租的租赁时间再晚一些，可见，各方最终达成的是股东合作关系而非转租，在这一点上，从郑志成在一审中提交的证据3可见，第三人梁志伟也对相关事实进行确认。第三人梁志伟未到庭，由李毅明代其提交有“梁志伟”签名及捺指印的《答辩状》，其中载明：1.涉案房屋是其从郑志成手上承租所得，并与郑志城在2019年3月28日签订了《广州市房屋租赁合同》，房屋地址:广州市越秀区xx路xxx号。梁志成是涉案房屋的实际使用人。2.本答辩状之前本人签署的全部授权委托合同和声明书作废，不认可任何代理人。李毅明向一审法院起诉请求：1.判令解除李毅明、郑志成签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令郑志成将租赁房屋（广州市越秀区沿江中路375号整栋物业）交还给李毅明。一审法院认定事实：2018年2月28日，李毅明、郑志成签订《广州市房屋租赁合同》，约定李毅明同意将越秀区沿江中路375号全栋房地产出租给郑志成作商业用途使用，建筑（或使用）面积297平方米，租期自2018年3月1日至2023年2月28日，每月租金25000元；租金按月结算，由郑志成在每月的第10日前按转账付款方式缴付租金给李毅明；郑志成向李毅明交纳50000元保证金，李毅明应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还郑志成；其他约定：郑志成先支付一个月按金，于2018年6月1日前支付余下一个月按金，其余条款另行拟定附件等。2019年4月18日，李毅明向郑志成发出《贵方违法分租通知函》，内容为：2018年3月1日，李毅明将沿江中路xxx和xxx号部分面积的297平方米分租给郑志成合伙经营喜谊（广州）餐饮管理有限公司旗下的囍義鱼生店；当初双方协定后，将原定的租金每月28000元按实际每月支付25000元，每月3000元的租金差额作为李毅明占公司股份1%，占公司5%利润的分成；但由于郑志成拖延一年仍未与李毅明签署任何公司的股份协议，导致迟迟未能向业主方递交分租申请；而郑志成一年以来都只缴纳每月25000元的租金，并没履行当初协定，现发现郑志成竟然与第三方签署租赁协议，根据合同法，在未经李毅明书面同意下，郑志成与第三方签署的租赁协议是违法的，郑志成没有任何转租权；且郑志成竟然收取租金差价，那是变相剥夺李毅明合法权益。李毅明将通过法律途径，根据郑志成签署的转租协议申请单方解除同郑志成的租赁协议，追讨一年多的租金差额，没收租赁押金，无条件回收该出租面积等。郑志成对此回应称是加入新股东，并非转租。李毅明为证明其主张，另提供如下证据：1、《广州市房屋租赁合同》复印件一份，内容为：郑志成将涉讼房屋出租给第三人使用，每月租金28000元等。2、短信，主要内容为“情况说明取消，不会承认”。郑志成对上述证据均不予确认。郑志成为证明其抗辩理由，提供如下证据：1、案外人刘嘉杰等（出让方）与陈xx及第三人梁志伟（受让方）于2019年4月16日签订的《股权转让协议》，内容为：出让方将其持有的99%的喜谊（广州）餐饮管理有限公司的股权，以38万元转让给受让方，另受让方还需支付经营场地三押一租112000元等。2、喜谊（广州）餐饮管理有限公司的工商信息，显示该司股东分别为案外人陈xx（股权比例64%）、第三人梁志伟（股权比例35%）、郑志成（股权比例1%）。3、落款署名为“梁志伟”的《情况说明》，内容为：其与陈xx、郑志成同为喜谊（广州）餐饮管理有限公司股东，现正在合作经营金盏鱼生食店，食店所在地址为广州市越秀区沿江中路xxx号整栋房屋是由股东郑志成提供使用，而非郑志成转租给其本人等。其与陈志雄在入股经营后，是由其直接将租金支付给出租方李毅明，而非支付给郑志成等。在一审过程中，郑志成确认涉讼房屋现由喜谊（广州）餐饮管理有限公司实际使用。李毅明明确表示不需要喜谊（广州）餐饮管理有限公司承担本案责任。一审法院认为：李毅明提出本案诉讼请求的依据为郑志成未经其同意将涉讼房屋予以转租，但李毅明提供的郑志成与第三人所签订的《广州市房屋租赁合同》仅为复印件，郑志成不予确认。而且，郑志成提供的喜谊（广州）餐饮管理有限公司工商信息显示，郑志成亦为该公司的股东之一。因此，李毅明提供的证据不足以证明郑志成存在将涉讼房屋予以转租的行为，故其提出的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回李毅明的诉讼请求。本案受理费4300元，由李毅明负担。本案二审中，李毅明提交《广州市房屋租赁合同》原件，其陈述该合同为郑志成与梁志伟所签，在一审中只提交了复印件。该证据原件为梁志伟给李毅明的，可以证明郑志成存在非法转租事实。针对李毅明提交的上述证据原件，郑志成发表如下意见：1.该份证据在一审中已经经过质证环节，在二审中不应继续质证，李毅明因自身原因不能提交证据原件予以核对，产生的后果应由其自行承担；2.为了便于法庭工作，郑志成发表质证意见如下：对于该份证据的真实性、合法性、关联性不予确认，李毅明陈述该份证据的来源据是由第三人梁志伟提供，但梁志伟本人不出庭，因此该份证据的真实性存疑，其次，即使该份证据为真，但第三人梁志伟在签订租赁合同后，又再与郑志成及其股东签订了转让协议，确立了各方在喜谊公司中作为股东的身份，因此，郑志成并不存在向第三人梁志伟非法转租的事实，双方实际上均为喜谊公司的在册股东。同时案涉房屋是由喜谊公司实际使用的，但李毅明却坚持认为案涉房屋由第三人梁志伟自行经营餐饮店铺，是有违常理的，在个人未取得个体户及营业执照的情况下，根本无法对餐饮业进行实体运营并承担责任。郑志成未提交新证据。本院审理查明，李毅明与郑志成于2018年2月28日签订的《广州市房屋租赁合同》未约定郑志成具有转租权。李毅明在二审中提交的《广州市房屋租赁合同》原件记载：出租人郑志成、承租人梁志伟。其中第一条“房屋的情况及居住要求”：（一）房屋坐落：越秀区沿江中路375号首层、夹层、二楼全部部位（分租），房屋建筑面积297平方米。（二）房屋权属情况：商业。第二条“租赁期限、租金及押金”：（一）租赁期限、租金如下：2019年4月1日至2023年2月28日，月租金28000元；（三）租金按月结算，由于乙方在每月第10日前结清本月租金，甲方应出具收据。（四）押金84000元，乙方于2019年4月10日前一次性支付给甲方。租赁期满或合同解除，乙方结清相关费用并按期搬出时，甲方应同时将押金无息返还给乙方。第三条“房屋交付、返还及腾退”：（一）甲方应于2019年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。第七条“转租”：未经甲方书面同意，乙方不得擅自将房屋转租。等。该合同的落款显示有“郑志成”“梁志伟”的签名及捺指印，落款时间为：2019年3月28日。二审庭询中，郑志成当庭陈述：代理人在一审开庭后就该合同与郑志成本人进行确认，该份合同是郑志成和梁志伟在最初商谈合作经营签订的，但是其后郑志成考虑到没有转租权利，所以这份租赁合同并没有实际履行。各方在签订该份合同后，在2019年4月16日签订了股权转让协议及股东协议确定了各方权利。目前由梁志伟及陈xx直接向李毅明支付租金，郑志成并未从中再收取租金差价，所以郑志成不存在转租的事实。同时结合一审中郑志成提交的证据4及证据6，可以看出李毅明单方要求涨价租金不成功而提起本诉，对郑志成以及第三人梁志伟、案外人陈xx进行为难，这从李毅明在一审中未拿到该租赁合同原件也可印证。经查阅一审开庭笔录，就上述租赁合同，郑志成当庭陈述如下：虽然梁志伟与郑志成曾经签订租赁合同，但实际上并无实际履行，后来双方及陈xx已经重新签订股权转让协议，并约定各方权利义务。郑志成向一审法院提交的《情况说明》载明：“本人梁志伟与陈xx、郑志成同为喜谊公司股东，现正在合作经营金盏鱼生食店。食店所在地址——广州市越秀区沿江中路375号整栋房屋是由股东郑志成提供使用，而非郑志成转租给我本人。……”该《情况说明》标题及正文部分均为打印字体，落款“说明人”栏显示有“梁志伟”的手写签名并捺指印，落款时间为2019年8月14日。李毅明向一审法院提交内容为“情况说明取消，我不会承认的”手机短信，拟证明梁志伟就《情况说明》予以否认。另查明，李毅明于2019年5月7日提起本诉，起诉状副本于2019年6月3日送达郑志成。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。李毅明与郑志成签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。李毅明已按合同约定履行了将涉案房屋交付郑志成使用等义务。关于郑志成是否存在未经李毅明同意将涉案房屋予以转租的问题，本院认为，李毅明在一审中提交了郑志成与梁志伟签订的《广州市房屋租赁合同》复印件，主张郑志成未经其同意擅自将涉案房屋转租给梁志伟，其在二审中提交了该合同原件，是对其一审提交的该证据的补强。虽然，郑志成提交了落款为“梁志伟”的《情况说明》，拟证明其不存在转租行为，但从李毅明提交的主张梁志伟对《情况说明》不予承认的短信以及梁志伟在二审答辩中关于涉案房屋是从郑志成处承租而来、此前情况说明予以作废的陈述可见，李毅明的上述举证与梁志伟的答辩意见相互印证，且郑志成在一、二审中亦均未否认其与梁志伟签订过涉案房屋的租赁合同，鉴此，可以认定郑志成将涉案房屋转租给梁志伟的事实。郑志成以其成为喜谊公司占股1%的股东为由，主张其并未将涉案房屋转租给梁志伟依据不足，本院对其该主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现郑志成在未经李毅明同意的情况下将涉案房屋转租给梁志伟，李毅明要求解除与郑志成的租赁合同依法有据，本院予以支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据前述查明的事实，李毅明起诉状副本于2019年6月3日送达郑志成，则该日为双方合同解除之日。综上所述，李毅明的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初19699号民事判决；二、确认李毅明与郑志成于2018年2月28日签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年6月3日解除；三、郑志成于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区沿江中路375号整栋物业腾空交还给李毅明；四、驳回李毅明的其他诉讼请求。本案一审受理费4300元、二审受理费4300元，均由郑志成负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  谭红玉审判员  吴晓炜二〇二〇年八月二十一日书记员  李 广苏劲丹