山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4867号 上诉人（原审被告、反诉原告）：范志军，男，1971年6月29日出生，汉族，住山东省青州市。 委托诉讼代理人：杨海滨，山东鹏华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青州泰华城房地产开发经营有限公司，住所地：山东省青州市范公亭路与昭德路交叉路口东南角。 法定代表人：刘云江，执行董事。 委托诉讼代理人：吴维志，男，1976年1月5日出生，汉族，该公司法律顾问，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：朱丽丽，女，1983年6月6日出生，汉族，该公司法务人员，住山东省潍坊市奎文区。 上诉人范志军因与被上诉人青州泰华城房地产开发经营有限公司（以下简称泰华城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范志军上诉请求：1.撤销山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初2284号民事判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院的判决超出了双方的请求范围，属于程序违法。一审法院既然认可上诉人因商铺买卖合同而获得的利益应当得到合理充分的补偿，按照一审法院的逻辑，对上诉人的补偿也应该一并做出判决。本案不符合合同法第一百一十条规定的“事实上不能履行”的情形，而事实上是完全能够履行。事实上不能履行，是指履行在事实上不可能做到，或者已经没有意义。本案中，属于上诉人所有的商铺建筑尚在，不存在整个建筑主体结构拆除等情形，仅是被上诉人将商铺之间的隔断拆除（这里特别向法庭说明一点，商铺之间的隔断是用石青板做成，拆除非常容易，价格也非常便宜，同样道理，恢复也非常容易），仅仅是变换了一种经营方式而已。按照双方签订的《商铺委托经营管理协议书》第七条第一款约定，被上诉人在委托经营期届满后，将商铺恢复至委托经营理前状态就可以了，而这一点在事实上是很容易而且是完全可以做到的。因此，本案不存在“事实上不能履行”的情形。上诉人已按照双方合同约定履行了自己的全部义务，没有任何违约行为，而涉案房屋也已经实际交付上诉人，且涉案房屋能够办理不动产登记手续的情况下，被上诉人只需要协助上诉人办理不动产登记手续，这不仅符合双方合同约定，且合理合法，不知何故被上诉人却不惜劳民伤财，在上诉人明确答复不同意解除合同，并要求办理不动产登记手续的情况下，一方面私自拆除房屋隔断，对房屋进行改造，一方面通过诉讼强行要求解除合同，还美其名曰为了上诉人的利益。对于被上诉人这种明显不符合常理的行为，难道我们的人民法院不应查明被上诉人解除合同的真实目的，仅仅以“事实上不能履行”，就判决解除合同？被上诉人将开发的涉案房屋卖予上诉人，并按照合同约定收取了全部购房款，而现在又将属于上诉人所有的房产，通过变更经营方式的方式，强行将涉案房产又变更为被上诉人所有。2017年10月23日，青州市房地产交易中心对上诉人涉案房屋信访事项答复意见明确告知：“经协调，开发企业（即被上诉人）承诺尽快为业主办理房产手续，业主可直接与企业工作人员联系办理。”之后被上诉人一方面答应为上诉人办理房产手续，并再次收取了商户的房屋差价款，给上诉人造成给予办理房产手续的假象，一方面却在加紧私自改造。青州市人民法院在审理（2018）鲁0781民初3100、3101、3102号案件过程中，主审法官组织双方到涉案现场实地查看，根据涉案现场的实际情况，涉案商铺完全能够恢复原状，青州市人民法院据此作出了正确的（2018）鲁0781民初3100、3101、3102号判决。本案被上诉人不服，提出上诉，潍坊中院未到现场实地查看，更未对被上诉人的上述种种不符合常理及公然欺骗行为进行审查，就以职权裁定发回重审。综上所述，请求贵院查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的请求。 泰华城公司未提交书面答辩意见。 泰华城公司向一审法院起诉请求：依法判令解除与范志军签订的《商品房买卖合同（预售）》。 范志军向一审法院反诉请求：依法判令泰华城公司协助办理位于青州市东圣水××号5排14号房的不动产登记手续。 一审法院认定事实：泰华城公司于2013年在青州市东圣水××号建成青州泰华城一期大风车游乐园商业楼项目，用于经营购物、饮食、娱乐、酒店、公寓及超市等，共四层，建筑面积33265.05平方米。2013年11月份，泰华城公司将青州泰华城一期大风车游乐园商业楼的一层，建筑面积9781平方米，隔断分成每套（间）约30平方米的格子商铺，共计368套对外销售。 2013年11月26日，泰华城公司与范志军签订《商品房买卖合同（商业）》一份，合同约定范志军购买泰华城公司位于青州市东圣水××房，建筑面积29.17平方米，层高5.1米，每平方米12833.60元，合计购房款374356元。上述合同签署后并未实际履行，经协商双方于2014年12月6日变更签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定范志军购买泰华城公司位于青州市××城××风车游乐园商业楼内××号商铺一处，建筑面积为27.97㎡，价款为344684元，付款时间为2014年12月6日，出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房；同时约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意协商解决。合同签订后，范志军已按合同约定于2014年12月6日向泰华城公司支付购房款344684元，后于2017年11月12日补交房屋差价款1887元，合计346571元。 2016年10月25日，范志军作为委托方（甲方），泰华城公司作为受托方（乙方），签订了《商铺委托经营管理协议书》一份，该协议书约定，甲方同意将其购买的涉案商品房（商铺）委托给乙方或乙方指定的经营方经营及管理，乙方全权负责商铺招商及培育市场工作，甲方将全力配合乙方的商铺招商及市场培育工作，甲乙双方按照本协议约定的方式分配收益。委托期限5年（自2013年11月26日起至2018年11月25日止），从2013年11月26日起至2016年11月25日为市场培育期及装修期，双方一致确认该期间乙方不向甲方支付收益及任何费用。故乙方从2016年11月26日开始向甲方支付年固定收益，由乙方按半年度向甲方支付。甲方授权乙方代甲方全权办理商铺收房手续，收房手续办理完毕后，商铺即正式移交给乙方经营管理。甲方同意乙方对商铺进行装修，委托经营期届满后10日内，乙方应将商铺交付给甲方，商铺返还的标准双方根据商铺的实际使用状况协商解决，若协商不成恢复至委托经营管理前状态，自然损耗属于正常现象。该协议同时还约定了双方的权利义务及违约责任等其他事项。泰华城公司已按委托经营管理协议书的约定，于2017年5月18日向范志军支付收益3347.03元、2017年7月13日支付17308.91元、2017年11月10日支付17595.80元。 同时查明，青州市房地产管理局于2015年12月11日为泰华城公司颁发了青州泰华城一期大风车游乐园商业楼颁发房产证总证，证号为：青房权证云门山字第××号。 2017年初，泰华城公司以租赁格子商铺业主拖欠租金严重、托管收益入不敷出、为避免给投资格子商铺的业主带来更大的损失为由，向购买格子商铺的368户业主征求意见，其中325户业主认可泰华城公司关于789淘宝城转型调整方案，同意了泰华城公司回购或置换住宅房等优惠条件，陆续签署了协议书。泰华城公司在未与剩余43户业主达成协议的情况下，对全部368套格子商铺进行了拆除，统一改造建成超市大卖场，整体出租给潍坊世纪泰华福乐多超市有限公司经营超市，并于2017年年底开业运行，租赁期限20年。 泰华城公司在与范志军等未达成协议业主的协商过程中，范志军等9人分别到青州市信访局、山东省信访局及北京等有关部门上访，要求办理所购格子商铺产权登记。2017年10月23日，青州市房地产交易中心为范志军出具青房信访[2017]13号关于范志军反映问题信访事项答复意见书，主要内容为：“经调查，泰华城一期大风车游乐园（包括格子铺部分）已于2015年10月份办理了初始登记，已经达到办理不动产登记条件，现经协商，开发企业承诺尽快为业主办理房产手续，业主可直接与企业工作人员联系办理。” 2017年11月25日，泰华城公司向范志军等部分购买格子商铺业主邮寄《告知书》，要求范志军等未与泰华城公司达成回购退换协议的业主收到告知书后十日内到泰华城公司处协商解除合同事宜。2017年12月9日，范志军等17名业主联合签名回复泰华城公司，明确拒绝泰华城公司对范志军等所购房屋的回购，并要求泰华城公司协助办理不动产权证书。 一审法院认为，本案应解决的争议焦点问题是：涉案的商品房买卖合同应当继续履行还是解除？《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。合同签订后，范志军履行了给付价款的义务，泰华城公司也根据委托经营协议支付范志军收益，应认定已将商铺交付给范志军。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，泰华城公司与范志军在商品房买卖合同中已约定：因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意协商解决。现在绝大部分购买格子商铺业主已经同意泰华城公司对789淘宝城转型调整方案，泰华城公司基于已与大多数业主解除合同的事实对原房产整体结构进行了重新规划改造，形成超市大卖场，不再具有格子商铺经营的氛围和条件。在以分割物为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。范志军购买泰华城公司分割出售368间格子商铺中的1间，面积仅为27.97平方米，所占的比例较小，另十三案所涉格子商铺也分散布局，且已全部拆除改造。因此，本案范志军反诉请求继续履行涉案商品房买卖合同，不仅违背大多数格子商铺业主的意愿，也影响超市大卖场物业整体功能的发挥。范志军关于继续履行合同这种非金钱债务的要求，已经处于法律上或事实上不能履行的情形，也符合债务标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形，因此从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，结合合同履行情况，基于泰华城公司与绝大部分购房户已解除合同并已对整体布局重新改造的事实，根据涉案现场的实际情况，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在商铺买卖合同关系且合法有效，尽管范志军在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的格子商铺买卖合同也应当予以解除，故对泰华城公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商铺买卖合同解除后，泰华城公司依此收取的被告购房款346571元已无法律依据，应予返还。鉴于范志军在履行商铺买卖合同中没有任何过错，其因商铺买卖合同而获得的利益应当得到合理充分的补偿，但是范志军在反诉中并未主张违约损失，经本院释明后，仍坚持在本案中的反诉请求不变更，系对自己享有诉讼权利所作的处分，对此，本院予以尊重。范志军今后如主张商铺买卖合同解除后的损失赔偿问题，可另行处理。泰华城公司对涉案房产协助办理不动产权登记手续是履行《商品房买卖合同（预售）》的附随义务，因本诉判决解除涉案商品房买卖合同，范志军反诉要求泰华城公司协助办理产权过户登记手续，已没有事实和法律依据，因此对范志军的该反诉请求，本院不予支持。本案经审判委员会决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百三十条规定，判决：一、解除青州泰华城房地产开发经营有限公司与范志军签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、青州泰华城房地产开发经营有限公司返还范志军购房款346571元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回范志军的反诉请求。本诉案件受理费100元，由青州泰华城房地产开发经营有限公司负担；反诉案件受理费100元，由范志军负担。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。 本院认为，范志军与泰华城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应履行各自的义务。泰华城公司在合同约定的期限内未能办理产权过户手续已构成违约，在合同未依法解除的情况下将范志军购买的格子商铺拆除亦属不当。根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债务的标的不适合强制履行或履行费用过高的除外。本案中，范志军所购的格子商铺在整个青州泰华城布局调整的范围内，且所占比例较小，在泰华城公司已与绝大部分购房人解除合同的情况下，如要求泰华城公司继续履行本案合同，将对整个青州泰华城的规划产生影响，使泰华城公司为履行本合同支付过高的费用，亦影响到青州泰华城功能的发挥，破坏当事人之间的利益平衡，故范志军请求泰华城公司协助办理房产证及支付逾期办证违约金不符合本案实际，一审驳回范志军的反诉请求并无不当。但泰华城公司违约解除合同的行为，势必给范志军造成损失，故泰华城公司应承担违约责任及相应的赔偿责任，范志军可就该问题另行解决。泰华城公司在一审的诉讼请求为“依法判令解除与范志军签订的《商品房买卖合同（预售）》”，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。一审法院据此判决“青州泰华城房地产开发经营有限公司返还范志军购房款346571元”符合上述规定。 综上所述，上诉人范志军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人范志军负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年八月二十日 法官助理郭晓莉 书记员仲自然