四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16879号 上诉人（原审原告）：绵阳苏宁易购销售有限公司，住所地：四川省绵阳市长虹大道126号怡海明珠大厦2层。 法定代表人：杨万波，职务不详。 委托诉讼代理人：邱兰棣，北京金杜（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段文琪，北京金杜（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川良和消防工程有限责任公司，住所地：四川省成都市金牛区实业街1号3幢1单元3楼7号、13号。 法定代表人：曹轶，总经理。 委托诉讼代理人：白鑫，四川善嘉律师事务所律师。 原审第三人：四川怡海房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市成华区建设路1号2栋1单元32层3201号。 法定代表人：黄全贵，董事长。 委托诉讼代理人：李晓芳，女，系四川怡海房地产开发有限责任公司工作人员。 原审第三人：绵阳怡海实业集团有限公司，住所地：四川省绵阳市长虹大道中段128号。 法定代表人：黄全贵，职务不详。 委托诉讼代理人：洪旭，男，系绵阳怡海实业集团有限公司工作人员。 上诉人绵阳苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人四川良和消防工程有限责任公司（以下简称良和公司）、原审第三人四川怡海房地产开发有限责任公司（以下简称怡海房地产公司）、绵阳怡海实业集团有限公司（以下简称怡海实业集团）案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市成华区人民法院作出的（2019）川0108民初2770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏宁公司上诉请求：撤销四川省成都市成华区人民法院作出的（2019）川0108民初2770号民事判决第二项，依法改判不予执行四川省绵阳市涪城区房屋；一审、二审件受理费、公告费等诉讼费用均由良和公司承担。事实和理由：一、一审法院认定苏宁公司对于怡海明珠大厦1层99号、104号、109号、110号和2层81号、158号房屋系非基于所有的意思占有且存在过错，属于认定事实不清、适用法律不当。（一）苏宁公司系基于对案涉房屋所有的意思占有并将其用于经营。苏宁公司作为案涉房屋的承租人，对案涉房屋享有优先购买权，苏宁公司自2015年3月与怡海实业集团就购置案涉房屋进行磋商之日起即基于对案涉房屋所有的意思对其进行占有并用于经营，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款“在人民法院查封之前已经合法占有该不动产”之排除条件。（二）苏宁公司与怡海实业集团房屋交易过程中已尽到了相应的审查义务，不存在过错。苏宁公司2018年11月前往绵阳市住房和建设局查询的怡海明珠大厦房屋信息摘要显示，一审法院于2015年9月18日对上述六套房屋进行限制登记，但苏宁公司自2014年7月15日起占有案涉房屋用于经营，一审法院并未告知苏宁公司对案涉房屋的查封情况，也未见一审法院对案涉房屋进行张贴封条或者公告，导致苏宁电器在签署《购置合同》前对上述六套房屋查封的情况全然不知。此外，苏宁公司基于对公司决策的审慎考虑，在双方签订《购置合同》前，曾经与怡海实业集团一同前往绵阳市房管局打印案涉房屋信息摘要，未见任何法院查封的信息。苏宁公司已经尽到相应的审慎义务，不存在过错。苏宁公司有充分的依据排除人民法院的强制执行。（2015）成华民保字第391号民事裁定书并未对怡海明珠大厦1层104号、109号进行保全，一审法院应当停止对该两套房屋的强制执行。二、一审法院认定《购置合同》未明确苏宁公司购买案涉一层房屋的具体房号，属于认定事实错误。从《购置合同》后附图标明的可以确定，苏宁公司购买的是怡海明珠大厦1层86号、87号、88号、89号、90号、91号、92号、94号、95号、96号、97号、98号、100号、101号、102号、103号、105号、106号、107号、108号共二十套具体房屋，且苏宁公司一直用于经营，因案涉房屋涉及被查封、怡海实业集团税务问题等原因，导致案涉房屋至今未过户至苏宁公司名下，苏宁公司不存在任何过错，对案涉房屋享有排除执行的民事权益。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，依法改判支持苏宁公司的上诉请求。 良和公司辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用应当是同时满足该条规定的四个条件，而怡海明珠大厦1层99号、104号、109号、110号和2层81号、158号房屋虽然签订了购买合同，但是，上述合同却是在一审法院查封后才签订的。根据良和公司提交的证据可以证明，绵阳市住房和城乡建设局在2015年9月18日上午11时进行了限制登记。在案涉房产被查封后，怡海房地产公司当时还提出财产保全异议书，证明怡海实业集团以及怡海房地产公司早已知悉案涉房屋已被查封，只是未告知苏宁公司而已，同时，案涉房屋并没有支付全部价款的原因。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人怡海实业集团述称，怡海实业集团与苏宁公司签订案涉房屋买卖前，根据双方工作人员的查询，案涉房屋并未被查封。2016年9月18日，绵阳市人民政府在其官网上发布《绵阳市人民政府关于绵阳市辖区实施不动产统一登记有关事项的公告》，决定从2016年9月30日起，启动不动产统一登记，关于不动产的查封、变更、注销、更正、预告登记等，登记机构为绵阳市国土资源局。在此之前，涉及不动产的登记、查封等事项均由绵阳市住房和城乡建设局办理。公告后，绵阳市国土资源局与绵阳市住房和城乡建设局进行系统数据交接和联动。故2016年10月14日，怡海实业集团与苏宁公司共同去查询案涉房屋相关信息时，正值系统数据交接和联动期间，可能导致案涉房屋信息摘要显示不全。 原审第三人怡海房地产公司述称，与怡海实业集团述称意见一致。 苏宁公司向一审法院起诉请求：1、请求立即停止对四川省绵阳市涪城区房屋的强制执行。2、案件受理费、公告费等诉讼费用均由良和公司承担。 一审法院认定事实：一审法院在审理申请执行人良和公司诉被执行人怡海房地产公司、怡海实业集团建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年6月27日作出（2015）成华民初字第3455号《民事判决书》，判决：“……二、被告四川怡海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川良和消防工程有限责任公司退还履约保证金3000000元；并按照中国人民银行同期贷款利率的两倍向原告承担该款利息自2011年8月26日起至付清时止；三、被告绵阳怡海实业集团有限公司对上述被告四川怡海房地产开发有限责任公司应向原告四川良和消防工程有限责任公司支付的款项承担连带支付责任……”怡海房地产公司、怡海实业集团均不服该判决，上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院于2016年10月8日作出（2016）川01民终7836号《民事判决书》，判决：“驳回上诉，维持原判。”判决生效后，申请执行人良和公司于2016年11月3日向一审法院申请强制执行，一审法院以（2016）川0108执2150号案件予以立案。在此前的审理过程中，良和公司向一审法院申请财产保全，一审法院遂于2015年9月14日以（2015）成华民保字第391号《民事裁定书》对怡海实业集团位于绵阳市涪城区的房屋在限额460万元内予以保全查封。执行过程中，一审法院于2017年11月1日作出（2016）川0108执2150号之一《执行裁定书》裁定：对被执行人绵阳怡海名下所有的位于绵阳市涪城区，监证0146933）予以查封，查封期限三年。2018年8月16日，一审法院作出（2016）川0108执2150号之二《执行裁定书》对保全过程中的房屋进行续查封。2018年11月1日，一审法院作出（2016）川0108执2150号之三《执行裁定书》裁定对绵阳怡海位于绵阳市涪城区怡海明珠1栋2楼153号、154号、155号、156号（权0252563）、1栋2楼157号、178号、185号（权0252573）、1栋2楼249号、250号、251号、252号（权0252568号）的房屋予以续查封三年。苏宁公司于2018年11月22日向一审法院提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行措施。一审法院于2019年2月26日作出（2018）川0108执异261号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人绵阳苏宁易购销售有限公司的异议请求。”故，苏宁公司提起诉讼。 一审法院另查明，2014年7月15日，苏宁公司与成都东瑞资产管理有限公司签订《租赁合同》，由苏宁公司承租产权人为怡海实业集团位于绵阳市涪城区房屋。租赁期限2014年12月25日至2024年12月24日。 2016年2月6日，苏宁公司与绵阳怡海签订《购置合同》及《补充协议》，约定由苏宁公司购买怡海实业集团所拥有坐落于绵阳市涪城区长虹大道中段128号怡海明珠的房产、土地使用权及相关合法权益，其中房产包含一层局部约1448.46平方米、二层整层约2642.38平方米、三层整层约2913.96平方米，购房总价款为6900万元整，付款方式为：（1）第一笔款：本协议签订之日起10个工作日内，绵阳苏宁支付总购房款的20%即人民币壹仟肆佰万元整作为定金，怡海实业集团在收取上述定金的同时向苏宁公司开具等额的定金收据。该笔定金于最后一笔房款支付的同时，转为购房款的一部分。在定金支付后，怡海实业集团开始办理解押手续和房产重新测绘等手续。（2）第二笔款：本协议签订后，怡海实业集团与苏宁公司以双方名义共同设立共管账户，绵阳苏宁于共管账户设立后十个工作日内将总购房款的30%即人民币贰仟壹佰万元整支付至共管账户，同时怡海实业集团需开具等额收据；在怡海实业集团与苏宁公司双方将该房屋产权过户登记至苏宁公司名下的文件资料送交房屋权属登记部门，并取得该登记主管部门过户登记的受理通知书之日起10个工作日内苏宁公司配合怡海实业集团解除对该账户的共管或将共管账户内款项（含利息）转付至绵阳怡海其他指定账户；反之，如因故导致购置不成双方解约的，怡海实业集团须在解约后十个工作日内配合苏宁公司将共管账户内的款项（含利息）退还至苏宁公司其他指定账户。（3）第三笔款：自怡海实业集团将标的物产权变更登记至苏宁公司名下、苏宁公司取得相关部门发放的《房屋所有权证》后十个工作日内，苏宁公司再支付总购房款的30%即人民币贰仟壹佰万元整，同时怡海实业集团需开具等额收据。（4）第四笔款：在怡海实业集团将土地使用权办理至苏宁公司名下、苏宁公司取得相关部门发放的《土地使用权证》、怡海实业集团提供了全额的不动产转让发票且将标的物全部场地与附属设备设施按约定状态交付给苏宁公司后10个工作日内，苏宁公司向怡海实业集团付清剩余购房款即人民币壹仟叁佰万元整。双方约定于2016年8月31日之前、最迟不超过2016年10月31日将房屋所有权过户至苏宁公司名下。双方在2016年10月11日签订了《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》，决定变更付款进度：怡海实业集团与苏宁公司双方一致同意变更为：苏宁公司于本协议签订后十个工作日内向共管银行账户支付2000万元购房款，与已经支付的2100万元一并专用于怡海实业集团解除房产的银行抵押和缴纳过户所需的税费。本协议签订后，在怡海实业集团提供解除抵押所需还款明细及还款账户和过户所需缴纳税费明细后3日内双方共同自共管账户向各还款账户和缴纳账户拨付不超过1500万元，剩余所需还款和缴纳款项双方在怡海实业集团提供明细后十个工作日内逐步拨付到怡海实业集团的相应还款账户和缴纳账户。2016年10月25日，怡海实业集团向苏宁公司发出《关于购房款缓付的通知函》载明：贵我双方于2016年10月11日签订的《关于的补充协议（二）》约定，贵司于协议签订后十个工作日内向共管银行账户支付2000万元购房款，现因我司房产解押过户事宜尚未理顺，故为避免资金风险，特此提请贵司暂缓十个工作日付此笔款项，且贵司不承担该笔延付责任。自2016年3月4日起至2016年11月8日期间，苏宁公司分三次共向怡海实业集团支付了5500万元购房款。2016年12月28日，苏宁公司与怡海实业集团签订了三份《绵阳市存量房买卖合同（自由成交）》。其中，第1612280039号《绵阳市存量房买卖合同（自由成交）》约定怡海实业集团以331200元的成交价格将怡海明珠1幢2楼153、154、155、156号房屋出售给苏宁公司；第1612280033号《绵阳市存量房买卖合同（自由成交）》约定怡海实业集团以376800元的成交价格将怡海明珠1幢2楼249、250、251、252号房屋出售给苏宁公司；第1612280043号《绵阳市存量房买卖合同（自由成交）》约定怡海实业集团以265000元的成交价格将怡海明珠1幢2楼157、178、185号房屋出售给苏宁公司。 一审法院认为，苏宁公司系依据房屋租赁关系自2014年7月15日对诉争的房屋享有占有、使用的权利，并不是基于房屋买卖关系享有所有权的占有和使用。苏宁公司提出的其自2014年7月15日至今一直合法占有案涉房屋并从事经营活动，不构成其对执行标的享有足以排除强制执行的依据，故针对苏宁公司的该项意见一审法院不予采纳。结合一审法院查明的事实，案涉的四川省绵阳市涪城区共六套房屋一审法院查封在前，苏宁公司与怡海实业集团《购置合同》签订在后。结合市场交易规则和生活实践，针对大宗房产交易买受人应对标的物进行详细调查，苏宁公司作为国内知名的家电零售企业对此应当熟知。一审庭审中，苏宁公司陈述其曾与怡海实业集团去房管局打印过相关的材料，但其并未向一审法院提供相关证据予以证明，一审法院不予采信。综上，一审法院认为，苏宁公司与怡海实业集团在案涉房屋交易过程中未尽到审慎义务，其自身存有过错，前述六套房屋苏宁公司不享有足以排除强制执行的民事权益，故针对苏宁公司提出的停止对该六套房屋强制执行的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于四川省绵阳市涪城区房屋，虽然苏宁公司与怡海实业集团签订《购置合同》时间在人民法院查封之前，但是该《购置合同》中并未明确苏宁公司实际购买一层房屋的具体房号，仅约定“一层局部约1448.46平方米”，虽提及“标的房产具体区域以附件2平面图标识为准”，然苏宁公司未向一审法院提交该平面图，也未向一审法院提交能够确定其购买房屋具体房号的其他证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，针对苏宁公司提出的停止对前述二十套房屋强制执行的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于四川省绵阳市涪城区房屋，苏宁公司与怡海实业集团签订《购置合同》时间在人民法院查封之前，合同中约定“二层整层约2642.38平方米”；同时，苏宁公司已经向怡海实业集团累计付款5500万元，约占合同总价79.7%；另，苏宁公司、怡海实业集团已就前述房屋签订《绵阳市存量房买卖合同》办理网签。一审法院认为前述十一套房屋未能及时办理产权系因怡海实业集团过错以及一审法院后续对前述房屋进行了查封导致，而且苏宁公司已经向怡海实业集团支付了大部分房款，怡海实业集团也向苏宁公司交付了前述房屋。综上所述，一审法院认为苏宁公司对前述十一套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故针对苏宁公司提出的停止对该十一套房屋强制执行的诉讼请求，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决：一、不得执行四川省绵阳市涪城区怡海明珠1栋2楼153号、154号、155号、156号、157号、178号、185号、249号、250号、251号、252号十一套房屋；二、驳回苏宁公司（执行案外人）停止对四川省绵阳市涪城区房屋强制执行的诉讼请求。案件受理费100元，由良和公司承担。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人苏宁公司的上诉理由、被上诉人良和公司的答辩意见以及怡海实业集团、怡海房地产公司的述称，本案争议的焦点为：苏宁公司是否享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。针对焦点问题，本院评判如下： 苏宁公司主张对位于绵阳市涪城区房屋系基于所有权的意思占有且不存在过错，苏宁公司对上述案涉房屋享有排除执行的民事权益。对此，本院认为，根据本案现有证据以及审理查明的案件事实，一审法院在2015年9月14日作出民事裁定，并于2015年9月18日向绵阳市住房和城乡建设局送达相关法律文书，对案涉的房产进行保全查封。怡海实业集团在一审法院查封案涉房产后，于2016年5月23日曾向一审法院提出过《财产保全异议申请》。由于苏宁公司主张位于绵阳市涪城区房屋，系苏宁公司与怡海实业集团在一审法院已经查封之后签订的房屋买卖合同，故苏宁公司主张享有排除强制执行民事权益的上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于苏宁公司主张的怡海明珠大厦1层104号、109号房屋，一审法院2015年9月14日以（2015）成华民保字第391号《民事裁定书》,于2015年9月16日作出的（2015）成华执保字第421号《协助执行通知书》载明的请求协助执行的项目中，并没有怡海明珠大厦1层104号、109号房屋，怡海实业集团向一审法院提出的《财产保全异议申请书》中也未对怡海明珠大厦1层104号、109号房屋提出异议，故怡海明珠大厦1层104号、109号房屋不属于该次查封范围内，应当停止对该两套房屋的执行。对此，本院认为，经本院核实，从（2015）成华民保字第391号《民事裁定书》、（2015）成华执保字第421号《协助执行通知书》可以看出，一审法院查封案涉房屋的1栋1楼4号（权194508号）、1栋1楼9号（权194508号），实际对应的系本案诉争的1栋1层104号、1栋1楼109号房屋，故苏宁公司主张上述两套房屋未在保全查封范围的的主张不能成立，本院不予采纳。 苏宁公司主张对位于绵阳市涪城区房屋，因案涉房屋涉及被查封、怡海实业集团税务问题等原因，导致案涉房屋至今未过户至苏宁公司名下，苏宁公司不存在任何过错，苏宁公司对上述案涉房屋享有排除执行的民事权益。对此，本院认为，上述案涉房屋虽然系在苏宁公司与怡海实业集团签订房屋买卖合同之后才被查封，但苏宁公司提交的《购置合同》并未明确、清楚的载明具体的房号，在二审中提交的平面图也不具有合理的排他性，不能证明案件事实，且也无其他证据相互印证，不能形成完整的、封闭的证据链条。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，苏宁公司主张对上述案涉二十套房屋享有排除强制执行民事权益的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，绵阳苏宁易购销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28640元，由上诉人绵阳苏宁易购销售有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 滕 洁 审判员 周 文 审判员 崔俊安 二〇二〇年八月二十六日 书记员 周 涵