四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7740号 上诉人（原审原告）：徐文章，男，1975年7月2日出生，汉族，住成都市天府新区。 被上诉人（原审被告）：四川国坤投资有限公司，住所地：成都市锦江区锦华馆16号。 法定代表人：付玉平，董事长。 委托诉讼代理人：周勇峰，男，公司员工。 上诉人徐文章因与被上诉人四川国坤投资有限公司（以下简称国坤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初11175号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。徐文章与国坤公司的委托诉讼代理人周勇峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 徐文章上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初11175号民事判决第二项；2.改判支持徐文章全部诉讼请求。事实及理由：一、国坤公司没有提交证据证明房屋在2014年12月28日已符合法律和合同约定交付条件，一审判决认定徐文章拒绝收房不符合拒绝收房条件，故视为2014年12月28日已经交付房屋是错误；二、支付违约金属于合同结算范畴，诉讼时效应从合同终止时开始计算，因双方合同尚在履行中，不存在超过诉讼时效的问题；三、国坤公司给付的入伙邀请书载明交房时要携带办理产权证所需的户口簿、婚姻证明、身份证、个人住房信息查询记录等资料，现国坤公司认可除户口簿、婚姻证明以外，其他资料已提交，说明徐文章已提交过办证所需资料，国坤公司否认提交了全部资料，应承担是否通知补交的举证责任，所以未及时办理房产证的后果应由国坤公司承担；四、徐文章诉请“支付迟延办理不动产权证书的违约金”其实质为“迟延办理房屋所有权证的违约金”，办理房产证约定的是开发商义务，在入伙邀请书中也载明可以在交房时、也可以在交房后150日内提交办证资料，后约定改变前约定，办证的起算时间应当从收房开始计算。虽然政策变化不能办房产证，但可以办理不动产权证，该期间不会超过合同约定办理时间，国坤公司未按约定办理，已经违约，应承担违约责任。 国坤公司答辩认为：一审事实认定清楚，法律适用正确，请法院判决驳回徐文章的上诉请求。1.关于逾期交房时间，商品房买卖合同约定，出卖人应当在2014年12月28日前向买受人交付商品房，交付条件为取得商品房规划验收合格证、有资质的房产处置机构出具的资质报告，上述条件国坤公司已满足，并且国坤公司已按要求通知徐文章进行收房，并向其发送了入伙邀请书，入伙邀请书载明后续收房条件及需要办产权的资料等，证明国坤公司已按要求交付房屋，不存在逾期交房的情形，因此不应承担逾期交房违约金。2.关于逾期办证，因天府新区不动产登记政策变更，国坤公司已无法配合徐文章办理房屋所有权证，不动产登记政策变更后，办理不动产权证书时间应当为商品房买卖合同约定时间的办理土地使用权证的时间，办理不动产权证的前提条件为徐文章应当交清所有办证资料，后在国坤公司办证过程中，一直发现徐文章未提交户口本和婚姻证明，因此国坤公司未有违约情形，不应承担违约责任。 徐文章向原审法院提出诉讼请求：1.判令国坤公司立即办理位于成都市天府新区房屋的不动产权证书；2.判令国坤公司支付迟延交付房屋违约金22461.2元；3.判令国坤公司支付迟延办理不动产权证书的违约金（从2017年1月9日起至国坤公司实际办理完毕不动产权证书之日止，以584927元为基数，按每日万分之二的利率标准计算）；4.本案全部诉讼费用由国坤公司承担。 一审法院认定事实：2012年5月16日，徐文章与国坤公司签订《商品房买卖合同》《补充协议》，约定徐文章购买国坤公司位于成都市双流县，总价款584927元，出卖人应当在2014年12月28日前交房，交付条件为已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日548日内取得房屋所有权证书的，在房屋所有权证书取得后的三年内办理国有土地使用权证书，出卖人按买受人已付房款每日万分之二的标准支付违约金。 《商品房买卖合同（二）》中约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的548日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的3年内根据买受人的委托协助其办理房屋分户的国有土地使用权证”。 合同签订后徐文章分三次向国坤公司支付了全部购房款。 徐文章购买房屋的门牌号变更为“成都市天府新区”。成都市天府新区于2016年8月19日开始实行不动产统一登记，将原房屋所有权证与国有土地使用权证合并为不动产权证。 国坤公司曾在入伙邀请书中通知徐文章于2014年12月27日办理交房手续，并提示业主前来办理房屋交付手续时，应携带以下资料：1.入伙邀请书原件；2.《商品房买卖合同》及商品房买卖合同（二）原件；3.已交房款收据原件；4.物业公司所需资料；5.产权证办理所需资料：（1）业主身份证原件及复印件3份；（2）业主为夫妻的还需提供结婚证原件及复印件1份（单身需出示单身证明）；（3）户口本原件及复印件1份（包括配偶及未成年子女）。入伙邀请书还载有以下内容：1.开发商代收代缴办理产权相关费用。2.请业主务必在办理房屋交付手续时，或在办理房屋交付手续后150日内前往本项目房现场，按照本邀请书要求，提交完整办理产权证所需全部资料。徐文章于2014年12月28日前往验房。 一审法院认为，徐文章、国坤公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思的体现，合法有效，双方均应当忠实、全面地履行合同义务。 一、关于徐文章诉请国坤公司为其办理位于成都市天府新区房屋的不动产权证书的诉讼请求。一审法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据商品房买卖合同的约定，徐文章同意委托国坤公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。据此，无论是办理房屋所有权证书，还是办理不动产权证书，国坤公司均具有为徐文章办理房屋过户手续的义务。本案中，国坤公司曾通知徐文章于2014年12月27日办理交房手续，徐文章2014年12月28日验房后拒绝接收，不符合法律或者合同约定的拒绝收房条件，故房屋于2014年12月28日视为已经交付。根据合同约定，徐文章应当在交房后交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的548日内取得房屋所有权证书，此时两证政策尚未实施。故一审法院对国坤公司提出的办理不动产权证书的时间应为《商品房买卖合同（二）》中约定办理土地使用权的时间的意见，不予支持。国坤公司应当在徐文章交齐办证所需资料后为徐文章及时办理位于成都市天府新区房屋的不动产权证书。 二、关于徐文章诉请国坤公司支付迟延交付房屋的违约金22461.2元的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款的规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，徐文章在约定交房之次日即2014年12月29日就应当知道自己的权利受到侵害。徐文章提起诉讼时已过法律规定的诉讼时效。故一审法院对国坤公司提出的徐文章逾期交房违约金诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，予以支持。 三、关于徐文章诉请国坤公司支付迟延办理不动产权证书的违约金的诉讼请求。一审法院认为，根据商品房买卖合同补充协议中的约定：“出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的548日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的3年内根据买受人的委托协助其办理房屋分户的国有土地使用权证。”国坤公司已经举示证据证明曾通知徐文章交齐办证所需资料，现徐文章无证据证明其已经按照国坤公司的要求交齐了办证所需资料。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，一审法院对徐文章诉请国坤公司支付迟延办理不动产权证书的违约金的诉讼请求，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、国坤公司于判决生效后三十日内为徐文章办理位于成都市天府新区房屋的不动产权证书；二、驳回徐文章的其它诉讼请求。案件受理费减半收取为181元，由徐文章负担。 针对案涉房屋在2014年12月28日是否已经符合法律和合同约定交付条件的争议，一审审理过程中，双方当事人均未提交证据予以证明。针对该争议，本院责令国坤公司举证予以证明。国坤公司在二审中举出了落款时间为2014年11月20日的《房屋建筑面积测绘成果报告》、2014年12月1日的《竣工验收报告》、2014年12月26日的《建设工程规划合格证》，以证明案涉房屋2014年12月28日已达到法定和合同约定的交付条件。徐文章质证认为系复印件，对证据的三性均不认可。本院审查发现，虽然国坤公司提交的《房屋建筑面积测绘成果报告》《竣工验收报告》《建设工程规划合格证》系复印件，但经核实这些材料均已归入城建档案，本院予以确认。 二审审理过程中，各方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，案涉房屋已于2014年11月20日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》、2014年12月1日取得《竣工验收报告》、2014年12月26日取得《建设工程规划合格证》。2015年7月8日，徐文章已收房入住，并缴纳了相应的税费、维修基金，办理权属登记的部分资料。本案审理中国坤公司陈述徐文章于2019年底交齐了办理不动产权证的资料，因在诉讼中，国坤公司至今尚未为徐文章办理不动产权证。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：1.国坤公司是否应当向徐文章承担逾期交房违约金；2.国坤公司是否应当向徐文章承担逾期办理房屋不动产权证书违约金。 关于国坤公司是否应当向徐文章承担逾期交房违约金的问题。本院认为，根据2012年5月16日徐文章与国坤公司签订《商品房买卖合同》《补充协议》的约定，国坤公司应当在2014年12月28日前向徐文章交房，交付条件为已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告。而从国坤公司交房行为看，国坤公司2014年12月12日即向徐文章发出《入伙邀请书》，通知徐文章于2014年12月27日办理交房手续，且徐文章于2014年12月28日前往验房，因徐文章认为国坤公司交房不符合交房条件而未收房。但从本案审理中国坤公司提交的《房屋建筑面积测绘成果报告》《竣工验收报告》《建设工程规划合格证》看，在交房前案涉房屋已达到了法律规定及合同约定交房条件，徐文章未于合同约定期间收房不属国坤公司的责任。因此，徐文章主张国坤公司逾期交房、承担逾期交房违约金的理由不成立。 关于国坤公司是否应当向徐文章承担逾期办理房不动产权证书违约金的问题。本院认为，2012年5月16日徐文章与国坤公司签订《商品房买卖合同》《补充协议》，约定“买受人未能在商品房交付之日548日内取得房屋所有权证书的，在房屋所有权证书取得后的三年内办理国有土地使用权证书”，2015年3月1日施行《不动产登记暂行条例》，规定实施不动产权登记将原房屋所有权证、国有土地使用权证合并为不动产权证，即人们常说的“二证合一”。由于法律法规及政策原因造成原合同约定内容不能实际履行的，属不可归责于双方当事人的原因，在此情况下，人民法院除依据新的法律法规或政策解决双方纷争外，还应当根据当事人订立合同时的初衷和意思表示，公平合理地处理双方当事人之间的纠纷。双方合同约定，2014年12月28日前交房、交清全部资料及税费、维修资金手续后的548日内取得房屋所有权证书，房屋所有权证书办理后的三年内协助办理房屋分户国有土地使用权证，即无争议的情况下需在实际交房4年半后取得房屋所有权证和分户国有土地使用权证。而徐文章2015年7月8日收房并支付税费、缴纳部分办证资料，在诉讼过程中未举证证明其已经交齐办证所需资料，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，对徐文章诉请国坤公司支付迟延办理不动产权证书的违约金的诉讼请求不予支持正确。 综上，徐文章的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费362元，由徐文章负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年八月十二日 书记员 杨珍梅