浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初2572号 原告：杭州美达物业管理有限公司，住所地杭州市滨江区长河镇江一村，统一社会信用代码：913301087517204394。 法定代表人：朱忠华，总经理。 委托诉讼代理人：胡琼，公司员工。 被告：刘彬，男，1983年5月5日出生，汉族，住杭州市滨江区。 被告：杨玲，女，1989年12月3日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：刘彬，男，1983年5月5日出生，汉族，住杭州市滨江区，系被告杨玲的丈夫。 原告杭州美达物业管理有限公司（以下简称美达物业公司）与被告刘彬、杨玲物业服务合同纠纷一案，原告美达物业公司于2020年7月10日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。后经被告申请，本院认为本案不宜适用小额诉讼程序，故转为简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告美达物业公司的委托诉讼代理人胡琼,被告刘彬，被告杨玲的委托诉讼代理人刘彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告美达物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2016年10月1日至2020年4月10日期间的物业服务费6060.1元、能耗费1893.78元，2018年4月1日至2020年4月10日期间的车位费1581.67元，合计9535.55元；2.被告支付违约金572.133元（按照每日千分之二计算，暂计算至2020年5月10日，此后违约金以9535.55元为基数，按上述利率计算至实际清偿之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月，原告与杭州森和置业有限公司签订《湖漫雅筑前期物业管理服务合同》，合同约定，原告为湖漫雅筑小区提供物业管理服务，该小区的高层住宅的物业服务费为1.6元/平方米/月；地下车库车位65元/个/月，物业管理费按业主拥有房屋的建筑面积计算，能耗费按0.5元/月/每平米预缴，合同约定服务期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效止。合同订立后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告是该小区2幢3单元901室的业主，建筑面积为89.46平方米。被告未支付2016年10月1日起的物业服务费、能耗费、车位费，原告己多次通过上门催收、电话催费、书面发函等方式要求被告支付，但被告至今拖欠未付。为此，原告诉至法院。 被告刘彬、杨玲共同答辩称：第一，原告未按约履行物业服务义务，物业服务存在严重瑕疵，构成根本违约，原告无权要求被告足额支付物业服务费、车位管理费，且应赔偿因其未履行物业服务义务给被告造成的损失；第二，关于能耗费，原告提供的证据不能证明其主张，其要求被告承担能耗费缺乏事实和法律依据；第三，被告无恶意拖欠物业服务费、能耗费、车位管理费的行为，物业服务质量与支付物业费等费用是对等的关系，原告没有履行物业服务义务，根本违约在先，导致无法实现合同目的。基于此，被告有权拒绝支付物业服务费、能耗费、车位管理费；第四，原告关于违约金的主张缺乏事实和法律依据；第五，关于被告预交的200元水费押金，被告已足额支付水费，原告应当将押金退还，或者在被告应付费用中抵扣。 经审理查明：被告刘彬、杨玲为湖漫雅筑小区2幢3单元901室的业主，房屋建筑面积为89.46平方米。该房屋交付前，原、被告签订《湖漫雅筑前期物业服务协议》一份，约定：物业管理费用自开发商向乙方发出《房屋交付通知书》规定的交房之日起计收。物业服务企业以预收的方式向业主或使用人收取物业服务费，预收周期为12个月，交纳时间为每个周期首月的十五日之前，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费及能耗费等费用的，原告可以自被告逾期之日起按日加收应缴费用千分之三的滞纳金；收费标准为小高层住宅按建筑面积1.6元/月·平方米，地下停车库（泊位）按65元/个·月；能耗费另行按实、按房屋建筑面积向被告分摊，住宅按0.5元/平方米·月预收,原告每半年公布，每年结算一次。 原告在2015年8月1日至2020年4月10日期间为湖漫雅筑小区提供物业服务。被告已交纳2015年10月1日至2016年9月30日的物业服务费、能耗费及2015年10月1日至2018年9月30日的车位管理费。经原告催缴，被告尚未交纳自2016年10月1日起至2020年4月10日止的物业服务费6060.1元、2018年10月1日至2020年4月10日的车位费1191.67元。 另查明，2020年，湖漫雅筑小区第一届业主委员会根据业主大会的决议，与原告美达物业公司解除物业服务合同。原告实际于2020年4月10日退出湖漫雅筑小区。 再查明，近三年原告美达物业公司以湖漫雅筑小区业主未缴纳物业服务费等为由提起的物业服务合同纠纷案件有40余件。 本院认为，原被告双方签订的《湖漫雅筑前期物业服务协议》为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的 义务。原告实际在2015年8月1日至2020年4月10日期间对被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应履行交纳物业服务费的义务。现原告按照协议约定的计费标准要求被告支付自2016年10月1日起至2020年4月10日止的物业服务费6060.1元，于法有据，本院予以支持。关于能耗费，因合同约定“能耗费用每半年公布，每年结算一次”，原告未提供相应公示依据，亦未举证证明就能耗费计算明细向被告进行过告知，故本院对于原告主张的能耗费不予支持。原告主张自2018年4月1日至2020年4月10日的车位费1581.67元，因被告举证证明其支付车位费至2018年9月30日，故原告主张有误，本院调整为被告支付2018年10月1日至2020年4月10日的车位费1191.67元。被告抗辩称其于2015年11月30日向原告预缴水费200元，后按期支付水费，故原告应当返还该200元或者在本案中进行抵扣，原告亦同意在本案中一并处理。本院认为，原告开具了200元水费预交金的收款收据，现双方物业服务合同已解除，原告未举证证明被告对于水费存在拖欠或者前期已经充抵水费的情况下，应当由原告承担举证不能的不利后果。为防止当事人讼累，本院将该200元在被告应付费用中进行抵扣。双方对逾期缴纳物业服务费的滞纳金标准约定过高，本院酌情调整计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），原告有权要求被告支付自立案之日起至款项付清之日止按前述标准计算的违约金。对于物业服务的瑕疵，业主可以通过业委会要求物业服务人改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人等，对于个别情形下因物业服务瑕疵导致业主受损的，可就具体受损事项另行提起损害赔偿之诉，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘彬、杨玲支付原告杭州美达物业管理有限公司物业服务费6060.1元、车位管理费1191.67元，扣除原告应返还被告的水费预交金200元，被告刘彬、杨玲尚应支付原告杭州美达物业管理有限公司7051.77元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告刘彬、杨玲于本判决生效之日起十日内支付原告杭州美达物业管理有限公司以物业服务费6060.1元为基准，自2020年7月10日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的违约金； 三、驳回原告杭州美达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘彬、杨玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  郭丙丽 二〇二〇年八月十八日 书记员  温柔柔 7-