江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0891民初4271号原告：林桂香，女，1959年4月7日生，满族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：周炳强，江苏知缘律师事务所律师。被告：淮安经济技术开发区姜炜房屋信息咨询服务部，住所地江苏省淮安经济技术开发区翔宇中道69号A1幢18室。经营者：姜炜，男，1988年3月12日生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：夏禹，该公司员工。委托诉讼代理人：徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。第三人：陶军林，男，汉族，1984年10月22日生，住淮安经济技术开发区。原告林桂香与被告淮安经济技术开发区姜炜房屋信息咨询服务部（以下简称姜炜房屋咨询服务部）、第三人陶军林居间合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林桂香的委托诉讼代理人周炳强、被告姜炜房屋咨询服务部的经营者夏禹及其委托诉讼代理人徐江业、第三人陶军林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林桂香向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人于2018年11月19日签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告返还购房定金50000元、居间服务费10600元、购房资格服务费28000元；3.判令被告赔偿损失50000元；4.判令被告承担本案律师代理费6000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月19日，原、被告签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定由被告提供居间服务促成原告与第三人陶军林之间的房屋买卖合同，并约定如一方违约，守约方可选择按照合同总价20%作为违约金或适用定金罚则，并承担守约方追责所发生的律师代理费等费用。合同签订后，原告陆续支付购房定金50000元、居间服务费10600元、购房资格服务费28000元。后被告未促成该房屋的买卖，导致合同目的不能实现，原告经多次催告未果，遂提起诉讼。被告姜炜房屋咨询服务部辩称，第一，其同意解除合同，被告在签订合同前已告知原告淮安的限购政策，原告在明知自己属于限购人群情况下仍签订合同，自身也存在过错，应当承担一定的责任；购房定金50000元中有40000元并非被告收取，是由第三人收取的，被告对此无返还义务，还有10000元是保证金在被告处，如第三人同意则被告可返还；被告同意返还居间服务费10600元；购房资格服务费28000元被告只是代收，应由案外人返还。第二，原告要求被告赔偿50000元无法律依据，双方系居间合同关系，不适用定金罚则。第三，原告要求被告承担律师费无法律依据。第三人陶军林述称，当时中介跟其协商说原告的购房资格很快就能下来，但具体情况其不清楚，其签订合同后收取原告购房定金4万元。后来原告未按约定支付尾款，且无法继续履行合同，既然无法履行，其同意解除房屋买卖合同，但因是原告违约导致合同不能继续履行，其收取的购房定金不予返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的事实，本院予以确认并认定事实如下：2018年11月19日，原告林桂香（作为买方）与第三人陶军林（作为卖方）、被告姜炜房屋咨询服务部（作为居间方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定原告购买第三人名下位于淮安经济技术开发区房屋，房屋总价款1060000元，合同签订时原告向第三人支付定金50000元，定金交付方式为买方直接向卖方交付；买方须于2018年12月5日之前一次性给付除定金之外的房款1010000元；任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；居间服务约定如下：居间方提供接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房，对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验……促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜等；买卖双方须向居间方支付服务佣金，佣金收取标准以买卖双方分别与居间方签订的佣金确认书为准等内容;居间方促成买卖合同订立的，因买卖双方违约或一方违约导致合同不能履行的，已收取的佣金费不予退还，买卖双方未支付佣金费用的，居间方仍有权要求违约方承担居间方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。同日，第三人陶军林出具《业主收取款项之收款收据》，载明收到原告购房定金5万元。原告林桂香与被告签订《佣金支付确认书》，约定原告通过被告提供的居间服务签订案涉房屋买卖合同，同意支付佣金10600元，该款项已由原告支付给被告。2018年11月23日，被告经营者姜炜出具收条一张，载明“今收到林桂香办理购房资格证明费用贰万捌仟元整（￥28000）”。后原告未依约向第三人支付剩余房款1010000元。2019年2月28日，被告出具《关于翔宇壹号2栋一单元1301室房屋买卖合同的处理意见》一份，载明：1.客户林桂香开具的购房资格在2019年3月10号前有结果，如最终购房资格成功开具，客户配合先河地产东城景苑店（姜炜房屋咨询服务部）对于该笔房屋买卖合同发起法律维权手段。2.如最终客户没有购买成功该房屋，则由先河地产东城景苑店（姜炜房屋咨询服务部）补偿客户购买该房实际支出的费用：定金及已支付中介费。另查明，2019年3月18日，原告经房屋转移登记取得涟水县红日大道南侧帝景蓝湾12幢408室房屋的权属，2019年4月12日，曾广萍作为登记申请人申请将涟水县红日大道南侧帝景蓝湾12幢408室房屋进行建设用地使用权及房屋所有权转移登记。还查明，2019年4月25日，原告与江苏知缘律师事务所签订《诉讼代理协议》，约定江苏知缘律师事务所指派周炳强律师担任原告委托诉讼代理人，就本案纠纷提供诉讼服务，代理费为6000元。同日，原告支付律师费6000元。审理过程中，原告陈述，因原告不是淮安市人，其想购买市区房屋，被告表示中介可以一条龙服务办到购房资格，并未提及需要找他人办理，被告也从未向原告披露过可代办购房资格证明的案外人，原告遂向被告支付了28000元购房资格费用，后经了解，淮安市购房政策规定是非本市户籍居民购买的第一套住房时，应当提供购买房屋之日起前两年内在淮安市累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，但被告并未如实告知政策，存在隐瞒行为。后来被告又让原告到涟水不动产登记中心去签字，具体签字的内容也没让原告看。因为被告违约，导致原告产生损失，被告应当予以赔偿。被告陈述，关于购房资格收费问题，其仅是替案外人收取，不属于居间合同的范围，原告亦实际办理并取得了相应的产权，只要将户籍迁至该房产上，就可以取得购房资格证明，但原告又不配合迁入户籍，因原告自身原因导致损失发生，原告应当自担损失。另，被告于第一次庭审时陈述同意解除合同，后又于第二次庭审时变更陈述为居间合同已经实际履行，原告没有解除权，不同意解除合同。第三人陈述，其本意是卖房，后来原告交付的5万元款项，其只拿到4万元，还有1万元仍在中介处，后因原告原因无法履行合同，当时中介告知原告因购房资格问题需要再等等付尾款，其明确告知其不可能再等，其向中介提出定金不可能退，后来中介就没有与自己联系过，案涉房屋其已经于2019年1月3日被出售给案外人王思远。其对解除合同没有意见，但已经收取的4万元其不应予以退还。上述事实，有当事人的陈述以及原告提供的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》、《业主收取款项之收款收据》、《佣金支付确认书》、《关于翔宇壹号2栋一单元1301室房屋买卖合同的处理意见》、《诉讼代理协议》及发票在卷印证。根据原、被告诉辩意见，本院将争议焦点确定为：一、案涉《淮安市存量房买卖及居间服务合同》时是否应当解除；三、被告是否应当向原告返还居间费10600元并赔偿损失（定金损失50000元、购房资格服务费28000、其他损失50000元、律师费6000元）。原告林桂香与第三人陶军林、被告姜炜房屋咨询服务部之间签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。对于争议焦点一，原告主张被告未及时为其办理购房资格，导致原告未按期支付房屋尾款，被告存在违约，其要求解除合同。被告主张系原告拒绝配合迁入户籍导致无法办理购房资格，原告存在违约，其同意解除合同，后其又变更陈述不同意解除合同。第三人对于解除合同无异议。本院认为，在双方纠纷发生后，被告向原告出具《关于翔宇壹号2栋一单元1301室房屋买卖合同的处理意见》，根据处理意见约定，购房资格须在2019年3月10日前有结果，如最终客户没有购买成功房屋，则由被告补偿客户购买房屋的实际支付即定金、中介费，第三人亦陈述房屋已经出卖给他人，故案涉合同已经无法继续履行，结合当事人的意思表示，案涉合同应予解除。对于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据案涉购房纠纷发生后被告出具的处理意见约定，购房资格须在2019年3月10日前有结果，如最终客户没有购买成功房屋，则由被告补偿客户购买房屋的实际支付即定金、中介费。现该处理意见中约定补偿定金及中介费的条件已经成就，被告理应按约承担责任。向原告赔偿购房定金50000元及中介费10600元。关于购房资格服务费，根据原、被告陈述，该费用系原告支付被告用于帮助其办理购房资格，原告明知自己不符合购房条件，仍委托被告帮其操作购房资格事宜，自身存在一定过错，根据合同的性质、履行情况及双方的过错程度，本院酌定被告返还购房资格服务费20000元。被告关于该费用系支付给案外人进行操作，该款项不应当由其返还的抗辩，本院认为，被告未能提供证据证明其在收取该款项时，已经明确说明是代案外人收取，由案外人承担相应的法律责任，故对被告的该项抗辩，本院不予以采纳。关于原告主张被告赔偿损失50000元，本院认为，原告按照定金罚则要求赔偿50000元，原告与被告之间的居间合同并未就定金进行约定，故原告的该项主张，本院不予采纳。关于律师代理费，原、被告居间合同中未约定作为买房人诉请要求居间方承担责任时律师费的承担，故对原告要求被告承担律师费的主张，本院不予采纳。综上所述，原告诉请解除案涉合同，并要求被告返还居间费10600元并赔偿损失70000元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告林桂香与第三人陶军林、被告淮安经济技术开发区姜炜房屋信息咨询服务部签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》解除；二、被告淮安经济技术开发区姜炜房屋信息咨询服务部于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告林桂香返还居间费10600元并赔偿损失70000元；三、驳回原告林桂香其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3192元，由原告林桂香负担1000元，被告淮安经济技术开发区姜炜房屋信息咨询服务部负担2192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××57）。审 判 长  邵爱静人民陪审员  刘艳芳人民陪审员  于新春二〇二〇年八月二十一日书 记 员  徐婷婷