江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初7253号原告：刘芳，女，1983年12月21日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托代理人：罗文谦，江苏超耀律师事务所律师。被告：代磊，男，1979年3月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。被告：王小璐，女，1980年6月21日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。原告刘芳与被告代磊、王小璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月18日对本案公开开庭进行了审理。原告刘芳及其委托代理人罗文谦，被告代磊、王小璐到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告刘芳向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿逾期支付购房首付款110万元的利息损失6911.67元；2、被告赔偿延期支付购房款14万元的利息损失169.17元；3、被告支付尾款50000元并赔偿利息损失（以50000元为基数，自2019年1月22日起按照同期银行贷款利率计算到实际付清日止）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由。被告代磊、王小璐辩称，2018年8月23日，原告与被告在中介的居间下，签订了房地产买卖居间协议，协议中约定，被告在协议签订后一个月之内向原告支付首付款230万元，但被告只支付了120万元，剩余的110万元拖延到了2018年11月23日支付，其延期支付的行为属于违约行为，应当向原告支付延期支付的利息。2018年11月28日原被告去房产交易中心过户，被告在2018年12月1日取得房产证，被告的贷款银行在2019年1月1日向被告放贷136万元，被告在2019年1月10日向原告支付房款136万元，剩余的14万元在1月21日才支付给了原告，并在当天入住房屋内，但剩余的尾款5万元一直未予支付，被告延期支付的行为属于违约行为，应当向原告支付延期支付的利息，虽经原告多次催付，但是被告拒绝支付，故原告提起本案诉讼。经审理查明，2018年8月23日原告刘芳（甲方）与被告代磊、王小璐（乙方）在昆山永辉房产投资顾问有限公司居间下签订了一份房地产买卖居间协议，被告向原告购买昆山市花桥镇圣心XX路XX弄XX家园XX室房屋，建筑面积169.71平方米，房屋状态为精装，附属配套设施以家具清单或照片为准。协议约定总房款385万元，签订该协议当日支付意向金50万元，双方签订该协议后30日内需签订《房地产买卖合同》，当日乙方支付甲方首付款230万元（含已付定金50万元）。双方签订本协议后十五个工作日内甲方应与其贷款银行申请还贷，并在与其贷款银行约定的还贷当日还清银行贷款，在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后一个工作日内申请办理注销该房屋抵押登记事项。在甲乙双方签订本协议后十五个工作日内乙方向银行申请贷款，并交齐所有贷款材料，乙方贷款金额为150万元，在乙方取得以乙方为权利人的该房屋《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》后三日内，乙方应通知贷款银行，并在与银行约定的办理抵押登记手续当日申请办理抵押登记手续。且乙方同意，贷款银行取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后将乙方所贷款项支付给甲方。如乙方的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在甲乙双方共同赴昆房产交易中心办理产权过户之前将其补足。乙方贷款申请获银行审批通过后十日内，甲乙双方共同赴昆山房产交易中心办理过户手续（送件）。在甲方收到全部款项当日内，甲方向乙方办理交房手续，当日乙方将尾款5万元交付给甲方。交房前的物业费及其他因使用该房屋产生的费用均由甲方承担。在该协议中，双方另手写约定：乙方购买上述房产于2018年8月23日支付定金50万元，2018年8月27日付房款120万元（含定金50万元），2018年9月25日前付房款110万元，乙方贷款150万元，交房支付尾款5万元，所有乙方付款款项由银行转账。另查明，2018年8月23日签订协议当日被告向原告支付了定金50万元。2018年8月27日被告转账支付70万元。2018年9月3日被告联系原告称“房贷还款解押了吗？我们已付50万+70万=120万，为了办理邮政储蓄银行房贷，等你房贷还款解押后，王小璐银行账户还会转账给你155360元，9月25日前代磊银行账户还会转账给你944640元，这样首付款共230万就齐了”。原告回复称“不会耽搁程序办理进度，两个银行都在昆山，忙好这几天就去，不好意思”。至2018年10月22日原告将房屋抵押贷款结清后，其在微信中通知中介经办人“贷款已还清，最迟下周一可出他项权证，请办理网签前通知客户支付剩余首付款”。2018年11月10日中介方为原、被告办理了涉案房屋存量房买卖合同的网签备案手续。2018年11月13日被告向原告转账支付110万元房款。审理中被告称其协议中约定的《房地产买卖合同》就是办理网签合同，其支付该笔110万元并未逾期。2018年11月28日原、被告双方办理了涉案房屋的产权过户手续。2019年1月1日被告申请的银行贷款136万元发放，2019年1月9日被告将该136万元付至原告账户，此后原、被告双方对于交房及付余款存在争议。至2019年1月21日上午被告将贷款不足的14万元支付给原告，被告要求原告当日交房再付尾款5万元，原告要求被告付清尾款再交房，双方产生纠纷后，被告当晚进行了报警由物业开锁被告入住使用涉案房屋。再查明，原、被告签订购房协议时另确认了一份家具家电清单，其中载明了应保留的家具家电明细，底部另有手写内容“一楼客厅电视一台、一楼卫生间台盆、一楼一套茶台、二楼卫生间台盆、一楼一台小冰箱和其私人物品，这些都是甲方拿走的，其他全送”。审理中被告抗辩提出原告未按照家具家电清单保留全部物品，将屋内的两台电脑、一个电脑椅、一个梳妆台、一个洗衣机搬走，故要求将搬走的物品折价11000元在尾款中抵扣。对于上述物品型号规格及价格依据被告并未能举证证明，原告对此不予认可。根据家具家电清单内容，原告应留未留的物品有一个梳妆台、一个洗衣机、一个电脑椅，原告自认折价金额为1000元。被告另提出其代原告支付了2019年1月1日至2019年1月21日期间的电费750元，要求在尾款中一并抵扣。为此被告提供了2019年1月电费缴费单、交房时房屋内电费度数照片及相应的微信聊天记录，根据以上证据,2019年1月21日被告入住时电表读数为40533.29，2019年1月21日原告支付上月度电费，缴费单中显示当月度数为39030.34，其中计费单价中峰值为0.5583元，谷值为0.3583元。此外，被告提出其提前支付首付款120万元利息损失16000元、原告逾期交房导致其产生租房损失5100元、为处理本案纠纷产生的误工费2000元，以及被告入住后涉案房屋被堵锁眼、泼墨泼漆产的修复费用3000元，要求将上述损失一并在尾款中抵扣。原告对被告提出的该组损失均不予认可。以上事实有房地产买卖居间协议、定金收据、银行付款明细、微信聊天记录、网签合同截图、贷款到账短信通知、家具家电清单及照片、电费缴费单、电表照片等，以及当事人陈述予以证明。本院认为，原、被告之间的房地产买卖居间协议依法成立有效，双方均应恪守履行。关于原告主张的110万元房款的逾期付款利息，根据协议约定该110万元属于首付款，首付款的支付时间为双方签订协议后30日内签订《房地产买卖合同》的当日，被告称该《房地产买卖合同》系网签备案合同，虽然审理中原告对此不认可,但根据双方交易流程并结合原告在结清银行贷款后要求被告付款的微信中所说“请办理网签前通知客户支付剩余首付款”，本院对被告主张予以认定,即双方约定的首付款支付期限实际系办理网签当日。由于被告在2018年8月27日就已先行支付了首付款中的120万元，而原告2018年10月22日才结清银行贷款，导致网签备案时间拖延至2018年11月10日，被告2018年11月13日将剩余首付款110万元付清并未超出合理期限，故本院对原告该项110万元的逾期利息的诉讼请求不予支持。关于原告主张的14万元房款的逾期利息，根据协议约定该笔款项属于贷款不足部分的补足，2019年1月1日贷款已发放，被告2019年1月9日将贷款款项支付至原告时亦应将不足部分即该14万元一并补足，但被告实际至2019年1月21日才付款，故根据逾期时间，本院对原告主张的该14万元的逾期付款利息损失169.17元予以认定。关于原告主张的房屋尾款5万元及相应的利息损失，由于房屋已由被告占有使用，被告应将尾款5万元支付原告。但由于原告带走了部分应留物品导致双方付款存在纠纷，故对于该5万元尾款的利息请求本院不予认定。被告抗辩提出原告带走物品应折价抵扣，根据家具家电清单，原告应留未留的物品有一个梳妆台、一个洗衣机、一个电脑椅，被告对物品规格型号及折价依据并未能举证证明，原告自认折价金额为1000元，本院予以认定。对于被告抗辩提出的代缴电费，根据被告举证，2019年1月21日被告入住时电表读数为40533.29，而2019年1月21日原告支付的是上月度电费，缴费单中显示当月度数为39030.34，故本院认定1502.95度电费属于被告代缴，应在尾款中予以折抵。由于电费并非适用单一固定价格计算，本院取峰谷值单价平均数0.4583元作为计算依据，认定被告代缴的电费折抵金额为688.80元。被告另外主张折抵的首付款120万元利息、租房损失、误工费、房屋修复费用等证据不足，并无法律依据，本院不予支持。综上，折抵后被告应支付原告房屋尾款48142.03元。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：被告代磊、王小璐支付原告刘芳房屋尾款50000元并赔偿利息损失169.17元，扣除原告刘芳应支付的物品折价费1000元、电费688.80元，余款48480.37元于本判决生效后十五日内支付完毕。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为614元由被告代磊、王小璐承担。该费用已由原告交至本院，本院不予退还。被告代磊、王小璐于本判决生效后十五日内支付至原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  何跃武二〇二〇年八月十日书记员  颜晓龙《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。