沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初9494号原告：赵莹，女，1984年1月12日出生，汉族，住沈阳市浑南区。被告：林玉洁，女，1958年7月27日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：林毅，女，1950年6月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码91210102MAOP4OFQXC。法定代表人：杨双喜，系该公司经理。委托代理人：秦嘉宾，男，1982年3月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告赵莹与被告林玉洁、被告林毅、被告沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审判，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告赵莹诉称，原告与被告于2020年4月1日签订房屋买卖合同书，林玉洁为房主，林毅为房主的代理人。买卖的房屋地址：沈阳市和平区。现房主不想卖此房，也不赔付违约金和中介费，目前房主电话不接，短信不回，联系不上。诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，被告返还原告购房定金30000元；赔偿原告购房定金30000元；2、被告赔偿原告支付中介费5000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告林玉洁未到庭，其提交书面答辩状“一、事实与理由：今年2月份,我在我家楼道里看到小张贴,打电话询问,是姐妹房产中介的秦俊接的电话,登记售卖我居住的房子。1.3月24日,我去大连给儿子带孩子,离沈时把我家钥匙给了我姐(林毅),告诉她有人看房时帮忙去开门(我俩家住的较近)。4月1日下午4点左右,我姐给我打电话说:“秦俊领人来看房,要去总部谈,需要带房证。”我在沈阳时,和老伴也带房证去过一次姐妹房产中介总部,中介让我签打广告的合同。我和老伴没同意,没签。每次中介领人看房都是给我打电话,我再告诉我姐去开门。我到大连3天后,有一次看房,秦俊要我姐电话,我没给,我说还是先通过我再找我姐,没想到之后中介越过我(房主),私自直接找我姐看房了。2.4月2日上午,我姐在微信上给我发来一个房屋买卖合同的照片。字迹模糊,看不清楚,我当时很惊讶,问我姐怎么合同都签了,谁让你签的,为什么不打电话告诉我签合同的事。你和中介有什么权力不告诉我(房主)私自签合同,把我的房子给卖了,这个合同我不承认。我姐说,她也不明白咋回事,是姐妹房产中介的秦俊对她说:“你妹妹不在沈阳,你当她代理人签合同就行,以后你妹妹回沈阳办手续就行。”所以我姐就听秦俊的安排,让她在哪签字,她就在那签字,纯属病态。而且合同细节签的都不是我本意,我非常生气。房子是我的,合同必须由我本人签署。《合同法》第四十八条无权代理人订立的合同中规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力。我没让任何人代理我签合同,因此本合同对我没有效力。中介为什么不安法规办事,撇开我(房主),乘我不在沈阳之机,迫不及待利用晚上时间,忽悠诱骗我姐违法违规签房屋买卖合同。3.我姐年老多病,七十多岁了,眼花又患白内障,当时只是去开门看房,也没带老花镜。而且我姐做过脑瘤开颅手术,有时意识不清,反应迟钝。我很后悔,不应该给我姐钥匙,让她帮忙开门看房子。买卖房子这么大事,签合同中介为什么不打电话通知我,房子卖多少钱,谁来签合同。反而设圈套,匆匆忙忙让我姐一个年老病人代理签合同。谁让我姐做代理人签合同,一切后果应当由谁负责。二、姐妹房产中介签了一个违规违法合同,不去承担责任却恶意串通买方(原告)编造谎言,对我污蔑诽谤。1.中介和买方明知本合同不是房主本人签的,也没有任何委托代理手续,本合同对我不发生效力,却恶意把我列为被告。原告身为保险公司工作人员,明知不是房主本人签合同,为什么不看有没有房主的委托手续,就在本合同上签字,然后即给中介财会付定金,难道原告就没有责任吗?保险公司签合同,不是本人签,随便找个人签保险合同就有效吗?原告签合同时应该想到房主,而不是要违约金时想到房主。合同不是我本人签的,我没委托任何人签合同,无效合同不存在违约。2.编造谎言,污蔑诽谤我原告说,目前房主电话不接,短信不回,联系不上,纯属恶语中伤。原告从4月1日签合同至起诉时,从来都没见过我。我也从来没接到过原告的任何电话或短信。3.事实是我曾多次电话联系中介,表明合同不是我本人签署的,是中介安排我姐代理签署的,本合同应对我无效。房子的主人是我,不是我姐。4月16日,我给中介打电话,说合同不是我签的,没有委托书,合同无效,房子我不卖了。主动要将一万元退回中介,要求中介退还房产证。中介的员工孙倩说,如果不卖了,她联系买方,然后通知我(有电话录音作为证据1)。我等了10天,中介也没人通知我。按赵莹的诉状,中介是否也是失联状态。4月27日,我又打电话追中介,主动要退回一万元,并要房产证。然后询问4月16日中介和买方联系结果(有电话录音作为证据2)5月5日,我又给中介回复短信,己经告诉中介买方有事直接找我姐,合同是中介让我姐签的,她负责(有短信截图作为证据3)。中介也说了她在代理人上签的字,就得她负责。4.原告为什么不给我姐打电话,5月2日,原告到法院起诉。仅仅一周左右,就污蔑诽谤说联系不上我们,又说二人拿了定金后又不卖房子了,目前属于失联状态。凭良心,说实话,原告从未给我和我姐打过电话,发过短信,就说我们失联了。原告所谓的事实与理由都是编造出来的,违背事实。原告的起诉不符合法定的起诉条件,合同不是我本人签的,我又没有委托任何人代签。无效合同,原告无权起诉我。综上所述,恳请人民法院查明事实,依法确认本案房屋买卖合同无效。一万元押金退回中介,中介将我的房产证归还我。驳回原告的诉讼请求。原告侮辱了我的人格,侵害了我的名誉权,要赔偿我精神损失费,并向我赔礼道歉,还我一个公道”。被告林毅辩称，一、2020年4月1日我和乙方赵莹、丙方靓姐靓妹房产中介所签订的合同属无效合同。由于合同无效，赵莹要求赔付违约金和中介费就不能成立。二、中介违反了《房地产经纪管理办法》中的多项内容，并恶意串通原告赵莹起诉我和房主，这不仅没有法律依据，而且应当承担法律责任。1.中介在违反诚实信用原则下欺诈我签了承诺书之后，在房主和我都不知情的情况下，在合同中承诺甲方收到第二笔购房款5日内交接房屋。我和房主至今未收到任何定金，只收过1万元现金是房证和契证押在中介的押金，全程没有告诉房主，我们正在签本案合同。2.4月2日上午我才正式看到合同内容，因为1号回家已经晚上19:00多我头痛、乏力，吃了降压药就睡觉了。3.我和房主在4月1日签订本案合同后至5月12日原告起诉期间几次联系中介取消合同、退还押金、拿回房证。我们还多次和中介提出直接和买方赵莹磋商，但是中介一直阻挠，说由中介负责和买方沟通。4.中介在订立本案合同时以欺诈手段提供虚假房价，非法占有卖房定金2万元，所以依法无权要求卖方支付任何中介费用或佣金，并承担买卖双方因合同造成的损失。5.原告作为平安保险公司的工作人员，对签房屋买卖合同的程序和要求应该比我们清楚，为什么在明知本案合同不是房主本人所签，既不要求房主的委托书，也不在签约前电话联系房主，就草率的在本案合同上签字，并立即给付中介财务转账3万元定金，是不懂法还是有意为之？综上所述，原告的诉求不应得到法原的支持，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求被告沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司辩称，签订合同时因为房主本人不能到场，被告林毅拿房产证、契税证来的，当时房主林玉洁和林毅沟通过，签署承诺书，承诺2万元作为中介费，原告交纳3万元定金，林毅拿走1万元。4月3日原告告知钱款5月20日到位准备过户，4月16日林玉洁说房子不卖了，问其原因，4月22日再次沟通时我方说2万元可以返还给林毅，保证正常过户就可以。之后我方联系林玉洁说不能找他，合同是林毅签的，联系林毅联系不上，5月10日原告起诉。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积53.04平方米房屋登记在被告林玉洁名下，登记日期2000年2月15日。2020年4月1日，原告赵莹（乙方）与被告林玉洁（甲方、代理人林毅）、被告沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司（丙方）就涉案房屋签订《房屋买卖合同书》一份，约定“成交金额620000元，定金30000元，丙方信息费6200元、服务费300元……付款方式：银行贷款：由丙方协助办理商业贷款手续，甲、乙双方约定于50日之内一同去银行提交贷款申请的相关资料并办理贷款审批手续，待审批手续通过后7日内一同去房产交易中心办理更名过户手续……”。同日各方签写定金收条“收到买方定金30000元。中介费6500元整由乙方承担。自交付定金起双方不得反悔。一、甲方责任：甲方收到定金后，如果违约双倍赔偿。二、乙方责任：如果乙方违约定金不退。三、中介：如果甲乙双方如一方违约中介费一律不退，由违约方承担……六、本收条限50日内有效，过期自动作废”。后赵莹交纳定金30000元（林毅处10000元、沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司处20000元）及中介费5000元。庭审中，原、被告各方对于“签订合同过程中房主未到场、未出示房主相关卖房授权手续，且明知林毅并非房主的情况下签订合同”的事实均予以认可。上述事实，有房屋所有权证、房屋买卖合同书、定金收条、收件凭证等证据及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。庭审中，原、被告各方对于“签订合同过程中房主未到场、未出示房主相关卖房授权手续，且明知林毅并非房主的情况下签订合同”的事实均予以认可，本案被告林毅系无权处分人，事先未取得授权，事后未经权利人追认，属无权处分行为，故2020年4月1日三方就涉案房屋签订《房屋买卖合同书》属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》“无效的合同或者被撤销的合同，自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿”的法律规定，被告林玉洁及被告沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司因涉案房产买卖合同而取得的款项，应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告林毅于本判决生效之日起十日内返还原告赵莹30000元（其中20000元由沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司代为返还）；二、被告沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵莹中介费5000元；如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费713元（原告已预交，减半收取），由原告赵莹承担200元；由被告林毅承担200元；由被告沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司承担313元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  冯菲二〇二〇年八月十四日书记员  王琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。