四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7491号 上诉人（原审原告）：贾晨，男，1995年3月21日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：王容，四川道略律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都宜华置业有限公司，住所地：四川省成都市成华区跳蹬河南路102号附4号4楼。 法定代表人：张与，董事长。 委托诉讼代理人：刘言，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：徐慧，女，系该公司员工。 上诉人贾晨与被上诉人成都宜华置业有限公司（以下简称宜华公司）商品房预约合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6549号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员白福群公开开庭独任审理了本案。贾晨的委托诉讼代理人王容、宜华公司的委托诉讼代理人刘言到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 贾晨上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判宜华公司向贾晨退还20000元购房款；3.宜华公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.贾晨签订《成都奥园广场三期签约须知》与《成华奥园广场认购书》时间为2019年4月25日，提供的售楼部现场视频，该视频形成时间为2019年5月4日，视频形成时间在签订协议后，视频不能证明在2019年4月25日，宜华公司向贾晨出示了合同文本，宜华公司也没有证据证明向贾晨公示过，一审法院以此认定宜华公司向贾晨公示过合同文本，明显事实认定不清。2.双方的合同关系在2019年4月24日成立，贾晨于2019年4月25日签订的《成都奥园广场三期签约须知》与《成华奥园广场认购书》，签约前须知事项以及特别告知事项因认购在前签约在后，内容有悖逻辑，所以上述条款对贾晨没有约束力，系无效条款。因在2019年4月24日，贾晨就向宜华公司支付了20000元，且性质已经定性为购房定金。在一般情形下（仅仅考虑认购环节且不考虑认购书内容的情况），贾晨在2019年4月25日若不签订相应的认购书，那么贾晨是否还有权利要求退还2019年4月24日支付的定金？签了合同后双方关系才成立，没有签合同又拿不回来预购款，明显是有违逻辑且有违公正。所以双方的合同关系于2019年4月24日成立，25日签订的合同系对双方关系的一种确认。二、贾晨签订的《成都奥园广场三期签约须知》与《成华奥园广场认购书》两份合同中涉及的《补充协议》是宜华公司对房管部门商品房备案合同内容的修改以及新制定条款，大部分是宜华公司免除自己责任排除贾晨权利的条款。但是宜华公司并未说明且显著提示《补充协议》涉及到免除自己责任或者排除贾晨权利的条款。相反从认购书合同内容上看，补充协议是与官方的《商品房买卖合同》并列且未对更改内容作出提示，这种行为很容易让消费者被误导认为该合同也系官方合同。宜华公司以公示的方式提示根本不合理。三、宜华公司没有证据证明向贾晨公示过《补充协议》文本，即便认定宜华公司公示过《补充协议》，因涉及免责或限制权利的内容的格式条款应区别于一般的格式条款，公示达到的提示程度只是宜华公司向贾晨提示签订的是格式合同，而不能认定宜华公司将免责或限制权利的条款向贾晨采用了合理方式提醒。若认定公示了格式文本就尽到了相应的提示义务，那么合同法第39条只能是形同虚设了。《中华人民共和国合同法》第三十九条第1款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中的第六条规定“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’”。理论上，格式条款可分为基本条款、特约条款、其他条款三类，其中基本条款又可分为限制或免除一方责任的基本条款、非限制或免除一方责任的基本条款。除免责、限责条款外的其他基本条款、特约条款和需要履行提醒义务的其他条款提醒的程度，只要能够让对方知道有这个条款的存在即可，而对于限制或免除一方责任的基本条款提醒程度要求是高于其他格式条款的，应区别于其他条款，一般常见方式是外形上进行区别，如在格式合同中对这类条款的文字、符号表述采用与其他条款不同的字体、字号、格式或用个别的标识予以注明，如在条款前加★号等符号、在底下划线、或用红字显示等。其二是在方法上予以区别，对免责、限责格式条款在提醒时应进行个别提醒，对每一个条款、每一项规定都应逐一进行提醒，不能概括描述或简单提醒，要让合同接受方明确知道该免责、限责条款有几项、几条规定。本案《补充协议》中，宜华公司并未对免除自己责任及限制贾晨权利的格式条款进行区别标识或者解释提示。四、宜华公司向贾晨提供格式文本，贾晨不能接受文本当中免除和限制自身权利的条款，宜华公司也不同意修改，系因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立。贾晨有权要求退还已付款项。 宜华公司辩称，双方签订的认购书、签约须知是双方真实意思表示，双方均应受认购书的约束。贾晨未按认购书约定时间及宜华公司催告时间按时签约，已违反认购书约定，宜华公司不予退还定金的行为符合法律及认购书的约定，应当受到法律保护。宜华公司在签约过程中，已充分采取足以引起贾晨注意的合理方式，告知过贾晨待签署合同内容。因此，贾晨称双方未对合同条款协商一致，要求退定金的行为不应得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，因此，请求二审法院驳回贾晨的全部上诉请求。 贾晨向一审法院起诉请求：判令宜华公司返还贾晨20000元购房款。 一审法院认定事实：2019年4月24日，贾晨向宜华公司支付了购房定金20000元。2019年4月25日，贾晨与宜华公司签订了《成华奥园广场认购书》，约定贾晨认购宜华公司开发的位于成都市成华区房屋，房屋建筑面积34.31平方米，总房价526151元；签订认购书时贾晨应付清立约定金20000元。第四条“认购条款”载明：认购方须于2019年4月27日或之前，携带认购书、立约定金及票据、身份证明文件等签约文件到出售方指定地点与出售方签订《商品房买卖合同》及其补充协议和《前期物业服务协议》等相关法律文件，并交纳首期房款及相关费用。双方同意按公示的《商品房买卖合同》及其补充协议、《前期物业服务协议》及《临时管理规约》等相关文件条款执行。认购方承诺在签订本协议时，已知悉和确认认可上述公示文件的全部内容，认购方不得以不了解文件内容、出售方未出示文件或要求修改已公示的合同条款等理由拒绝签订该文件，否则视为认购方违约。第五条“违约责任”约定：认购方不履行本认购书约定的义务，则视为认购方违约，其已缴付的立约定金不予退回。认购书末尾“特别告知”载明：认购方知悉并确认，出售方已依照有关法律、法规、规章规定直接向认购方派送、出示、或在“成华奥园广场”（以下简称“本项目”）的公开销售交易场所（售楼处、项目签约中心）明显位置以摆放、张贴等方式将有关本项目土地、建设、销售情况的证照、批文、图纸等，及设定、关系、包含、影响买卖双方权利、义务、责任的，包括但不限于待签署的《商品房买卖合同》及其补充协议、《认购按揭须知》《前期物业服务协议》《临时管理公约》、含交易价格、付款方式、各项收费及标准等内容的文件原件或影印资料向认购方明示。认购方签订本认购书后，即表示认购方已明确理解并接受出售方明示的前述法律文件中所有的条款并同意遵照执行。“成华奥园广场”仅为本项目的宣传推广名称，本项目的实际备案名称为“宜华大东展中心”。贾晨在认购方落款处签名捺印。同日，贾晨在宜华公司出示的《成华奥园广场三期签约须知》客户落款处捺印，该《成华奥园广场三期签约须知》第二条“重要提示”载明：“1.开发商（宜华公司）已在售楼部现场公示即将签署的《商品房买卖合同》、附件及其补充协议等合同模板，请您自行前往查看，如您未查看或查看后对合同条款有异议，请务必不要签署《成华奥园广场认购书》，以免双方产生不必要的诉争。2.您应在签约前确认付款方式，并在签约时带齐房款。3.如您未能在签订《成华奥园广场认购书》后3天内（含认购当天）准时到售楼部签约并支付首期款或全款，且根据已签署的《成华奥园广场认购书》相关约定，您将承担相应违约责任，同时开发商有权将您所认购的房屋另行销售，请您引起重视”。 2019年5月8日，宜华公司向贾晨发出《签约催告函》，催促贾晨务必在同年5月18日前与宜华公司签署合同等法律文件，逾期宜华公司不再保留房源，并有权将房屋出售他人。已付定金不予退还。同年5月30日，宜华公司向贾晨发出《解除告知函》，以贾晨未按约定的时间及宜华公司宽限的签约时间之前与宜华公司签订合同并缴纳购房款的行为属于严重违约为由，决定解除与贾晨签署的认购书，贾晨已缴纳的定金20000元不予退还。 一审法院认为，贾晨与宜华公司签订的认购书系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。 关于贾晨与宜华公司未能签订合同的原因应当如何归责的问题。根据认购书的约定，贾晨与宜华公司约定的签订正式《商品房买卖合同》的期限应为2019年4月27日，贾晨陈述发现《商品房买卖合同》中对面积差异处理等问题存在不对等，要求与宜华公司进行修改，双方对此未能达成一致。根据一审法院查明的基本事实，在签订认购书前，宜华公司特意向贾晨出示了《成华奥园广场三期签约须知》，第二条“重要提示”特别提醒贾晨应在签署认购书前对即将签署的《商品房买卖合同》、附件及其补充协议等合同模板进行认真查看，若对合同条款有异议，务必不要签署认购书。认购书第四条明确约定贾晨同意按公示的《商品房买卖合同》及其补充协议、《前期物业服务协议》及《临时管理规约》等相关文件条款执行。并承诺在签订本协议时，已知悉和确认认可上述公示文件的全部内容，不以不了解文件内容、出售方未出示文件或要求修改已公示的合同条款等理由拒绝签订合同。虽然贾晨付款在先，签署认购书在后。但在签署认购书的时候，贾晨并未对认购书的内容提出异议，宜华公司在认购书中对双方签订正式《商品房买卖合同》需注意的事项以及不签订合同的法律后果，已以加粗、加黑字体的形式进行重点提示，贾晨在《成华奥园广场三期签约须知》和认购书落款处签名并捺印的行为，表明贾晨对上述重点提示的内容知悉并予以确认。宜华公司已以合理方式对相关重点条款进行了解释，尽到了提示义务。宜华公司陈述是将《商品房买卖合同》及其补充协议文本放于架子上展示，贾晨提供的售楼部现场视频也能够看出架子上放有《商品房买卖合同》及其补充协议。故贾晨以宜华公司未出示合同文本并对合同重要条款进行解释，要求对合同违约条款进行修改的理由不符合认购书的约定，并非正式书面合同不能签订的正当理由。 综上所述，贾晨与宜华公司未能签订《商品房买卖合同》及其补充协议的责任不在宜华公司，贾晨与宜华公司签订认购书时已对《商品房买卖合同》及其补充协议进行了了解，并对合同条款表示无异议，其应在约定的签约时间与宜华公司签订正式的《商品房买卖合同》及其补充协议，其以不能修改合同条款为由拒绝签约，在宜华公司给予的宽限期内仍未能与宜华公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，其行为违反认购书的约定，属违约行为。宜华公司于2019年5月30日向贾晨发函解除认购书的行为符合合同约定，其解约行为依法成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。由于解约系贾晨的违约行为所致，贾晨已缴纳的定金20000元不予退还，符合认购书的约定和相关法律规定。贾晨请求宜华公司退还20000元定金的诉讼请求，事实法律依据不足，一审法院依法不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：驳回贾晨的诉讼请求。一审案件受理费150元，由贾晨负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。 本院另查明，认购书第五条“违约责任”的约定内容系加黑字体；认购书末尾“特别告知”的内容亦加下划线并加粗。《成华奥园广场三期签约须知》第二条“重要提示”中“1.开发商（宜华公司）已在售楼部现场公示即将签署的《商品房买卖合同》、附件及其补充协议等合同模板，请您自行前往查看，如您未查看或查看后对合同条款有异议，请您务必不要签署《成华奥园广场认购书》，以免双方产生不必要的诉争”亦加下划线。 根据诉辩双方的意见，本院认为本案的争议焦点为宜华公司是否应当向贾晨返还20000元购房款。本院评判如下： 贾晨与宜华公司于2019年4月25日签订的认购书系双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，贾晨与宜华公司均应按照认购书的约定履行各自义务。根据认购书第四条的约定，贾晨须在2019年4月27日或之前与宜华公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议和《前期物业服务协议》等相关文件，但根据宜华公司向贾晨发出的《签约催告函》以及《解除告知函》可知，贾晨并未在2019年4月27日或宜华公司在《签约催告函》中催促的2019年5月18日前与宜华公司签署《商品房买卖合同》等相关文件。根据认购书第五条“违约责任”的约定，认购方不履行本认购书约定的义务即按约定时间与宜华公司签订《商品房买卖合同》等相关文件，则视为认购方违约，其已缴付的立约定金不予退回。贾晨主张其未按照约定时间签约的原因在于补充协议系格式合同且宜华公司未向其采用合理方式提醒。本院认为，根据认购书第四条“认购条款”的约定，双方同意按公示的《商品房买卖合同》及其补充协议、《前期物业服务协议》及《临时管理规约》等相关文件条款执行。且该条中“认购方承诺在签署本协议时，已知悉和确认认可上述公示文件的全部内容，认购方不得以不了解相关文件内容、出售方未出示文件或要求修改已公示的合同条款等理由拒绝签订该文件，否则视为认购方违约”系加黑加下划线内容；认购书亦用下划线并加粗字体进行“特别告知”，载明“认购方知悉并确认，出售方已依照有关法律、法规、规章规定直接向认购方派送、出示，或在‘成华奥园广场’（以下简称‘本项目’）的公开销售交易场所（售楼处、项目签约中心）明显位置以摆放、张贴等方式将有关项目土地、建设、销售情况的证照、批文、图纸等，及设定、关系、包含、影响买卖双方权利、义务、责任的，包括但不限于待签署的《商品房买卖合同》及其补充协议、《认购按揭须知》《前期物业服务协议》《临时管理公约》、含交易价格、付款方式、各项收费及标准等内容的文件原件或影印资料向认购方明示。认购方签订本认购书后，即表示认购方已明确理解并接受出售方明示的前述法律文件中所有的条款并同意遵照执行……”；贾晨于2019年4月25日签署的《成华奥园广场三期签约须知》第二条“重要提示”中“1.开发商（宜华公司）已在售楼部现场公示即将签署的《商品房买卖合同》、附件及其补充协议等合同模板，请您自行前往查看，如您未查看或查看后对合同条款有异议，请务必不要签署《成华奥园广场认购书》，以免双方产生不必要的诉争”亦加下划线。根据以上约定内容，可以看出宜华公司已经以合理方式尽到提示义务，如果贾晨对售楼部现场公示的即将签署的《商品房买卖合同》、附件及其补充协议等合同模板有异议，贾晨可以选择“务必不要签署《成华奥园广场认购书》”，而贾晨在认购书及《成华奥园广场三期签约须知》上签字并捺印的行为，表明贾晨对认购书及《成华奥园广场三期签约须知》上所载明的内容无异议并认可，包括售楼部现场公示的即将签署的《商品房买卖合同》、附件及其补充协议等合同模板。故贾晨的该上诉理由不能成立，一审法院关于贾晨违反认购书的约定属违约行为的认定正确。双方对贾晨交纳的20000元购房款系定金均无异议，故一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”的规定以及认购书第五条“违约责任”的约定不予支持贾晨关于请求宜华公司退还20000元购房款的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，贾晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由贾晨负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二〇年八月二十日 书记员  夏玉荣