浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初4353号 原告：嘉兴万瑞电气有限公司。住所地：嘉兴市朝晖路356号。统一社会信用代码：913304005693826991。 法定代表人：王益龙，总经理。 被告：言国良，男，1983年10月8日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：吕慧、费雅雅，浙江嘉诚中天律师事务所律师。 原告嘉兴万瑞电气有限公司（以下简称万瑞电气公司）为与被告言国良租赁合同纠纷一案向本院起诉，本院于2020年6月22日受理后由审判员许福忠独任审理，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告万瑞电气公司法定代表人王益龙，被告言国良及其委托诉讼代理人吕慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉请（变更后）：1、解除原、被告签订的工业厂房仓库租赁合同；2、被告支付原告工业厂房仓库租赁合同房租208785元、物业费19453.50元、水电费3223.80元；3、被告支付原告厂房租赁合同税款10179元；4、被告支付原告违约金127530元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月27日，原告与被告就原告的厂房四签订工业厂房仓库租赁合同约定，租赁期限为2018年2月5日至2023年2月5日；租金一年一付，在下一个使用期开始前提前三日支付。任何一方租赁期间擅自解除合同视为违约，违约方应按月租金的5倍支付违约金。2018年6月21日，原告与被告又签订了地下室厂房租赁合同约定，租赁期限为2018年7月5日至2020年2月4日，租金按建筑面积每平方米每月13元，年租金为70200元。二份合同签订后，原告按约提供了租赁物且开具可增值税发票给被告。被告未支付保证金和物业费，自2020年2月5日起未支付房屋租金。水电费自2019年10月8日未付。2020年2月17日，原告发函被告要求被告7日内核实未付款项并明确自2020年2月5日起，厂房四租金按市场行情为27元/月/平方米，地下室为15元/月/平方米，但被告置之不理，故提起诉讼。 被告言国良答辩称，1、根据政府部门整治低端落后产能的要求，电力部门对被告经营的石材加工厂限电，故被告于2020年3月份搬离租赁的厂房，合同已经解除；原告监事李军强也同意解除合同，双方已合意解除，被告不应支付违约金；2、被告租金付至2020年2月5日，由于疫情的原因迟延腾退，故搬离前的租金不应再付；3、原告作为出租方，交纳税款是其应尽的义务，被告不应承担该税款；4、物业费已经支付，水电费确实拖欠了3223.80元，但被告已交付原告押金25000元，可以抵消。 当事人围绕诉请依法提交了证据，本院依法组织双方进行质证，对原告提供的工业厂房仓库租赁合同、厂房租赁合同、告知书、增值税普通发票、房产证及被告提供的银行交易明细及起诉状，各方均无异议，本院经审查予以认定并在卷佐证。原告提供的函为复印件，被告亦不认可，本院不予认定。被告提供其与李军强的微信聊天记录及政府文件、通知，原告对其真实性无异议，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月27日，万瑞电气公司与言国良签订工业厂房仓库租赁合同（以下简称合同一）约定，万瑞电气公司将嘉兴市城南路朝晖路356号厂房四1417平方米出租给言国良作为仓储使用，租期为2018年2月5日至2023年2月5日，租金为税前18元/平方米/月，第一年和第二年年租金均为306072元，第三年年租金待定，据市场行情；嘉兴万瑞公司不提供发票，税金风险由言国良承担。物业管理费0.5元/平方米，由言国良承担；电费1.3元/度、水费5元/吨。言国良每一年作为一个使用期支付一次租金，于下一个使用期开始前提前三日向万瑞电气支付租金。任何一方擅自解除合同视为违约，应向另一方按月租金的5倍支付违约金。 2018年6月21日，万瑞电气公司又与言国良签订厂房租赁合同（以下简称合同二）约定，前者将朝晖路356号厂房450平方米的地下室出租给后者，租期为2018年7月5日至2020年2月4日，租金按每平方米每月13元计算，年租金70200元。言国良应每12个月一次租金，支付时间为提前15天。物业管理费和电费合计每月325元。款付陈芬兰账户。 言国良向王益龙之妻陈芬兰转账付款如下：2018年6月21日付合同二项下至2019年2月4日租金42900元和物业管理、电费2380元；2019年1月31日付合同二项下租金70200、物业管理费2700元，共72900元。2019年2月4日付合同一项下租金306072元及物业费8500元，合计314572元。 根据嘉兴国际商务区管委会关于租赁厂房工业项目准入管理办法，被告所经营的石材加工属于禁止准入类项目。2019年9月，城南街道办事处向原告及承租原告厂房的经营者发出整治通知书，对经营户采取停限电措施。2020年2月，言国良与万瑞电气公司的监事李军强商议腾退事宜。同年3月14日，言国良搬离了厂房，并支付李军强清理费。 另查明：厂房四的登记面积为1441.15平方米。原告与案外人嘉兴建材陶瓷市场富利陶瓷批发部（富利陶瓷批发部）就厂房四曾于2017年9月11日签订工业厂房仓库租赁合同。合同内容除租期及出租面积外，其余内容与合同一一致。被告认为其为富利陶瓷批发部的合伙人，该经营部已支付租金可以抵充合同一项下截至2019年2月5日的租金，被告于2019年2月4日付合同一项下租金306072元及物业费8500元，故原告在起诉状中自认被告已按合同约定支付至2020年2月5日的租金。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的工业厂房租赁合同和厂房租赁合同系真实意思表示，各方应按合同约定行使权利、履行义务。对于原告的各项诉讼请求，本院分析评判如下：1、原、被告订立合同后，由于政府颁布新政策而导致合同不能履行，被告经营石材属于政府准入类项目并已被采取停限电措施，因此可以认定该政府行为属不可抗力，并致使被告不能实现合同目的，被告解除合同并腾退房屋返还原告，符合法律规定，其行为不构成违约解除。因此合同已因不可抗力解除，对原告主张解除合同及赔偿违约金的请求本院不予支持。2、原告在起诉状中自认被告按合同约定的标准和面积支付至2020年2月5日的租金，又当庭撤销该自认。经审查，原告的自认不存在受胁迫和重大误解的情形，对方亦不同意撤回，故本院不予准许其撤回该自认。被告支付租金标准系按合同约定的面积1417平方计算，但厂房四的实际面积为1441.15平方，故被告还需补足差额租金10432.80元［（1441.15平方-1417平方）×18元×24个月］。从被告与原告监事李军强的交流可知，被告原本于2020年2月可以完成腾退，由于新冠肺炎疫情发生后政府实行交通、人员管制等客观原因致使被告无法按时腾退，且被告在疫情趋缓的情形下于3月中旬完成腾退，被告已采取措施防止损失的进一步扩大，因此被告辩称其不应支付腾退前的占有使用费的意见，本院予以采信。原告主张合同腾退后的租金无法律依据，本院不予支持。3、双方签订的厂房租赁合同未对税款作出约定，原告作为出租方应自行承担租金收入的税款，原告主张被告支付该笔税款无法律和合同依据，本院不予支持。4、物业费按实际出租面积计算，合同一为17293.80元［1441.15平方×0.5元/平方×24个月］，合同二为6175元［325元/月×19个月］，扣除被告已支付的二份合同项下的物业费8500元和5080元，被告还需支付原告物业费9888.80元。5、被告对结欠原告水电费3223.80元无异议，唯认为可以保证金抵销，但其未提供交纳保证金的凭证，原告对此亦不认可，故被告的抗辩意见本院不予采信。 综上，被告还应支付原告租金10432.80元、物业费9888.80元、水电费3223.80元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第一百一十七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第九条之规定，判决如下： 一、被告言国良于本判决生效之日起七日内支付原告嘉兴万瑞电气有限公司租金10432.80元、物业费9888.80元、水电费3223.80元，合计23545.40元； 二、驳回原告嘉兴万瑞电气有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3419元，由原告负担3179元，被告负担240元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 许福忠 二〇二〇年八月十九日 法官助理 黄嘉琳 书 记 员 王 芸