河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初6981号原告：阙秋霞，女，1973年7月21日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人：刘恒，男，1971年10月13日出生，汉族，住郑州市中原区，系原告配偶。委托代理人：张金良，河南千业律师事务所律师。被告：郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号，统一社会信用代码91410100057212151N。法定代表人：焦笑言，执行董事。委托代理人：薄菊梅，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原告阙秋霞与被告郑州建业高新置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘恒、张金良，被告委托代理人薄菊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付逾期交房违约金146929元；2．被告向原告支付履行装饰装修承诺违约金4896元，并对房屋履约进行装修，如不装修赔偿装修费用81263元；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年8月2日签署商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××路××楼××单元××房屋××套。合同对所购房屋的单价、付款方式、逾期付款违约赔偿、交付日期及逾期交房违约赔偿、房屋装修标准承诺违约金等进行了约定。合同签订后，原告依约支付了首付款290484元、按揭贷款115万元。2018年10月30日前，被告违约不能交付房屋，至2019年1月30日被告违约不能将符合约定装修的商品房交付原告。2019年7月12日原告发现所购商品房存在严重装修质量问题，并于2019年7月12日向被告香榭园物业提交装修质量问题清单。2019年7月15日原告向市长热线投诉，被告于8月20日派人给原告房屋壁纸开始拆除更换，8月21日原告要求被告装修要及时合格。8月21日后原告多次打电话发短信，被告不做回应，被告停止装修。2019年11月原告向河南省住建厅投送“关于郑州高新区五龙新城房屋质量问题的举报材料”，要求被告履约装修并赔偿违约损失。至今原告所购精装房进户防盗门变形仍无更换，房顶起砂大面积脱漆，主卧阳台推拉门损害变形拉不动需更换仍不解决，房子漏水修后仍然漏水，甚至连室内开关插座都没有装上，所有门窗边线均没有密封打胶，被告承诺的精装房垃圾满地，原告至今无法正常入住到自己所购房屋内，从2018年10月至今租房居住。根据《商品房买卖合同》以及装饰、装修、质量标准及违约责任的约定，被告逾期交房及其带装修商品房明显不符合居住条件，被告已损害了原告合法权益，应按房款日万分之二支付原告逾期违约赔偿金，并采取补救装修措施，以便原告早日入住。被告辩称：一、被告已经付超了应付给原告的违约金，故原告有关逾期交房违约金的诉讼请求不应支持。1、本案为精装房，根据合同约定，逾期交房的，以总房款为基数，按照月万分之二支付违约金，且违约金比例不超过总房价的2%。2、原告所购房屋为精装房，原告委托中建一局代其收房并改造装饰房屋，原、被告签订的商品房买卖合同约定涉案房屋交付日期为2018年10月30日，装修期为90个工作日，经据实测算，精装交房日期为2019年3月12日。3、涉案房屋于2018年12月13日取得五大主体竣工验收合格证明，2018年12月19日高新区管委会收到被告提交的竣工备案文件，涉案房屋获得法定竣工日期为2019年1月5日。4、2019年商品房的消防验收发生了由消防部门到住建部门的职能转换，进而影响消防验收迟延，进而影响房屋竣工验收的时间，导致逾期交房，对此应考虑客观情况的情势变更，减免逾期交房的违约金。5、被告于2019年7月23日通知涉案房屋于2019年7月30日交房，原告也于2019年7月30日接收了房屋，截止交房当日，被告已向原告累计支付违约金40298.5元。6、被告逾期交房共计4.5个月（2019年3月12日至2019年7月30日），应支付违约金为1296元。二、被告已按照双方的装修装饰约定将房屋交付给原告，房屋不存在装修质量问题，被告已申请法院现场查验房屋现状。另外，原告所列举的房屋质量问题，其在收房时并未提出异议，若房屋存在严重问题，收房时不提出不符合常理。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，应驳回其诉请。本院经审理查明：2016年8月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××路××单元××号房屋，总金额为1440484元。合同第八条“交付期限”约定为“出卖人应当在2018年10月30日前将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买方支付已交付房款万分之2的违约金”。合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定为：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，出卖人在交付后90个工作日内按装饰、设备的标准完善；否则，出卖人每月按房款万分之二支付违约金。”合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定为“出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑在2018年10月30日达到使用条件：供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具以上相关文件的，出卖人不承担责任；3、由于不可抗力、政府相关职能部门原因导致基础设施公共配套无法在按期日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。”合同附件三《装饰、设备标准》约定的内容包括“入户门：钢制转印安全门，配装高档门锁（特殊户型例外）；室内门：高档免漆门，配高档门锁；窗户：断桥铝合金，中空玻璃窗；客厅：地面为高档地砖，配波打线，墙面为高档壁纸，配踢脚线，天花为高级白色乳胶漆，配装饰石膏线……户内供热系统：集中供热，地板辐射采暖；电话及电视：每户一条电话外线，客厅、卧室均预留一个电话插口，每户预留一个有线电视接入点，客厅、卧室均一个插口；燃气：燃气入户，安装独立燃气计量表（入户费自理）；网络：小区光纤入户（最终以政府批复为准）”。原告按合同约定支付了全部购房款。2019年7月30日，被告向原告交付房屋，交付房屋时按照已付房款的每日万分之二向原告支付了逾期交房违约金（违约金的计算期间是2018年10月30日至2019年3月29日），并从该违约金中代收代扣了一年的物业服务费3201.12元（2019年7月31日至2020年7月30日）。原告在《收楼资料移交清单》和《收楼物品领用登记表》上签字确认收房。在收房之前的2019年6月份、7月份，原告多次向物业反映房屋内存的质量问题，如“进门用钥匙打不开，需从别人家跳进开门，门锁损坏需要换门”“室内墙顶全部脱落，需铲墙顶从新批打磨漆墙漆”“室内壁纸损坏”“1805室漏水”“阳台推拉门拉不动”“厨房门损坏严重”“进户门顶需打磨，没涂漆”等等。收房后，原告又多次要求被告及物业对房屋装修进行维修，2019年8月份被告为原告更换了壁纸，原告又反映房顶起砂、上层房屋防水仅做批白不合要求等问题，并于2019年11月向住建部门投诉房屋质量问题，投诉的问题除上述“进门用钥匙打不开，需从别人家跳进开门，门锁损坏需要换门”等问题外，还包括“厨房下水管漏水”“卫生间窗户密实不严，有很大缝隙”“室内开关插座都没装上，无法正常使用，所有门边线、窗户边线均没密封打胶”等问题。涉案房屋的首次登记已经办理完毕，登记证的发放时间为2020年3月20日，登记证上显示竣工日期2019年1月5日。庭审中，原告称其2020年7月11日又去涉案房屋拍摄了视频，显示房屋仍然不能居住，也无人在装修。被告认为涉案房屋并不存在装修瑕疵，并申请对房屋现状进行现场查验。本院向原告释明，因原、被告双方对房屋是否存在装修质量问题陈述不一致，原告可以申请对装修质量、装修整改维修造价等进行司法鉴定，以便确定原告的装修损失数额，但原告当庭表示希望被告继续维修、装修房屋至合同约定标准，如果达不到约定标准就赔偿装修损失，不需要鉴定。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、商品房买卖合同；2、购房发票、收据；3、竣工验收备案证书、不动产权证书、交付通知、收楼资料移交清单、收楼物品领用登记表；4、郑州市和河南省城建部门相关文件；5、原告提交的聊天记录、房屋照片和视频、举报材料；6、被告提交的房屋现场照片、微信聊天记录。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。按照合同约定被告应在2018年10月30日前向原告交付房屋，但直到2019年7月30日才实际交付房屋，构成逾期交房的违约行为，应当按照合同第九条的约定向原告支付违约金。被告已向原告支付违约金至2019年3月29日，还应当向原告支付2019年3月30日至2019年7月30日的违约金35435.9元（1440484×0.02%×123=35435.9）。原告诉请数额过高的部分，本院不予支持。对于房屋装修质量问题，仅有原告提交的照片、视频并不能说明是否存在与约定标准不符的质量问题，也无法确定装修至合同约定标准需要多少费用，经本院释明后，原告仍不同意就装修质量问题及修复、重装造价进行司法鉴定，无法确认原告的损失数额，故对于原告请求的赔偿装修费用81263元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告阙秋霞逾期交房违约金35435.9元。二、驳回原告阙秋霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2362元，由原告阙秋霞负担2019元，被告郑州建业高新置业有限公司负担343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇二〇年八月四日书记员  梁卫士