江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2362号上诉人（原审被告）：徐州市颖都房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132030170358652XE，住所地江苏省徐州市经济技术开发区东环办事处610室。法定代表人：姜广路，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐亚兵，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁伟，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仲超越，男，1991年9月4日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：李响澎，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚祥飞，江苏天帆律师事务所律师。上诉人徐州市颖都房地产开发有限公司（以下简称颖都公司）因与被上诉人仲超越车位合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颖都公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回仲超越的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由仲超越承担。事实和理由：1.一审法院对仲超越购买案涉停车位时是否明知该车位为机械式停车位的事实认定前后矛盾，一审法院在查明仲超越对汽车现状明知并认同的前提下，仍要求颖都公司履行告知义务，不恰当地加大了颖都公司的法律责任和义务。2.案涉车位合同对车位是平面车位还是机械车位并未作出明确约定，仲超越在接收该车位时并未向颖都公司提出异议，也未与颖都公司协商，仲超越不具有合同解除权。3.案涉停车位因无人看管、不能通电导致不能使用的情形不能规责于颖都公司。案涉停车位交付给仲超越之后，管理和维护责任已经从颖都公司转至物业管理单位，颖都公司仅承担质量保修期内的质量保修责任，对其他原因造成的使用不能不应当承担责任。4.一审庭审笔录中无出庭人员签字，程序不合法。被上诉人仲超越二审辩称，颖都公司拒绝履行合同的主要义务，致使仲超越的合同目的无法实现，仲超越依法有权解除该合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。仲超越向一审法院起诉请求：1.解除仲超越与颖都公司于2014年5月30日签订的《车位买卖协议》；2.颖都公司返还仲超越购买车位款50000元及利息（以50000元为基数，自2014年9月3日起按年利率6%计算至款项付清之日止）。一审法院认定事实：2014年5月30日，仲超越（乙方，买受人）与颖都公司（甲方，出卖人）签订《自行车库、车位买卖协议》，约定：一、买受人自愿购买“颖都·金鼎国际”以下物业：汽车位编号2区33#，该汽车位总房款为50000元（汽车位房款必须于签订商品房买卖合同前全款付清）。二、该自行车库按建筑面积进行面积确认及面积差异处理。交房后，如果该自行车库实际建筑面积与协议约定建筑面积有差异，双方以实测面积为准，房款按合同单价多退少补。三、在本协议签订当日内，买受人须一次性按协议约定面积付清该自行车库、车位的全部总价款。待自行车库、车位交付使用时，双方按实际面积据实结算购买自行车库、车位总价款。四、自行车库交付使用时间与上房时间等同。五、乙方对购买的自行车库、车位已有所了解，并在认同的情况下购买。乙方同意不以自行车库室内、车位停车场有公共管道或管线、人防通风竖井等为理由提出退房、换房、索赔等任何要求。六、买受人在接到出卖人交付自行车库钥匙、车位的书面通知后应按期办理自行车库、车位交接手续，以出卖人书面通知交付自行车库、车位期限的最后一日为准，逾期十五日后买受人仍未办理自行车库、车位交接手续的，出卖人将自行车库、车位卡留存于小区物管公司，由买受人自行领取，自留存之日起，视自行车库、车位已交付买受人，自行车库、车位的相关风险及责任全部由买受人承担，逾期三十日后买受人仍未办理自行车库、车位交接手续的，由买受人每天按自行车库、车位总价款的万分之五承担违约金。七、本协议履行过程中产生争议的，由双方协商解决，无法协商解决的，有沭阳法院裁决。八、本协议自双方签字（出卖人盖章之日起生效）。本协议一式三份，出卖人执一份，销售部执一份，买受人执一份，具有同等法律效力。2014年9月3日，颖都公司向仲超越开具收据，载明收到仲超越购买颖都·金鼎国际2区-33#车位款50000元。后仲超越发现案涉车位实际是机械式停车位，上下两层，需要依靠机械式停车设备才能使用，其购买的案涉车位根据编号系停放于机械式停车位上方。根据该机械式停车设备上面标注的内容，停放的车辆限高1.55米，限长5米，限宽1.9米，限重2000kg。目前整个案涉小区机械式停车位无人看守，未通电，无法操作。一审法院认为，仲超越与颖都公司之间的车位买卖协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。仲超越向颖都公司购买车位且已经付清价款，颖都公司应当按照约定向仲超越交付车位。案涉车位买卖协议载明汽车位编号为2区33号，并未标注该车位系机械式停车位。颖都公司辩称其在销售时已经告知案涉汽车位是机械式停车位，且原告在购买时已经知晓该汽车位是机械式停车位，仲超越对此不予认可，颖都公司对此未提供证据证明，对颖都公司的该辩解不予采纳。因机械式停车位对于可停放车辆的长、宽、高及重量都有限制性要求，其操作需要依赖于机械式停车设备的正常运转，且操作起来与地面独立停车位相比较为复杂，正常需要专人看守和操作，以确保安全。颖都公司在与仲超越签订案涉汽车位买卖协议时未向仲超越明确告知汽车位系机械式停车位，现其提供的机械式停车位无人看管，且不能通电进行使用。仲超越购买的汽车位根据其编号现位于机械式停车位的上方，根据目前现状，仲超越无法使用该停车位，导致仲超越的合同目的无法实现，仲超越要求解除案涉汽车位买卖协议，依法应予以支持。颖都公司辩称案涉车位以抵充工程款的方式由承建商销售，仲超越系通过承建商购买的案涉汽车位，相应的价款未交付给颖都公司。但颖都公司向仲超越出具了相应的收据，视为颖都公司已经认可收取案涉汽车位的购买价款。至于颖都公司与承建商之间关于以汽车位抵充工程款的约定，与仲超越无关，不影响本案审理。因双方当事人签订的买卖协议中未约定解除权的行使期限，且仲超越对于解除合同从未向颖都公司催告过，颖都公司现辩称仲超越的解除权行使超过除斥期间，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现仲超越要求颖都公司返还汽车位购买款项50000元以及资金占用期间的利息损失，符合法律规定，依法应予以支持。调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除仲超越与颖都公司于2014年5月30日签订的《自行车库、车位买卖协议》；二、颖都公司于判决发生法律效力之日起十日内向仲超越返还车位购买款50000元及利息（以50000元为基数，自2014年9月3日起按年利率6%计算至付清款之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1437元，减半收取719元，由颖都公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本案二审的争议焦点为：1.仲超越对案涉车位买卖协议可否行使解除权；2.一审审理程序是否合法。关于争议焦点1。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，仲超越与颖都公司签订的车位买卖协议中约定由仲超越购买编号为2区33号车位。因该车位购买后，颖都公司存在违约行为，致使仲超越购买该车位的合同目的无法实现，故仲超越对案涉协议中涉及到车位买卖的相关内容可以行使解除权。具体理由如下：其一，因机械式立体车位与平面车位在功能使用方面存在较明显的差异，且目前本地的商品房交易市场中多数出卖方出售给买受人的车位均是平面车位，鉴于此，立体车位在商品房交易行为中具有一定的特殊性，出卖方在出售此类超出买受人合理预期范围内的标的时，应当负有提示、说明的义务。而在案涉车位买卖协议中，颖都公司并未在协议中注明系机械式立体车位，虽其主张在签订协议时已向仲超越告知，但仲超越不予认可，颖都公司亦未针对该项主张提交充分证据加以证实，故颖都公司上诉称仲超越在签订协议时明知购买的是机械式立体车位的主张，事实依据不足，对其该项上诉主张，本院不予支持。其二，机械立体式车位分为上层停车位和下层停车位，在使用方面亦需要专业性操作。仲超越购买的车位位于机械式停车位上层，但因机械式车位一直未通电，且无专看管，致使该停车位目前仍无法正常运行使用。颖都公司上诉称在停车位交付给仲超越后，管理和维护责任已经由颖都公司转移至物业管理单位，但颖都公司提交的房屋交接单与仲超越本人持有的房屋交接单不一致，颖都公司提交的房屋交接单不能证明其已将案涉车位交付给仲超越，故颖都公司的该项上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，仲超越有权解除与颖都公司签订的案涉协议中车位买卖相关内容，合同解除后，颖都公司应当向仲超越返还车位购买款，并承担相应的利息。关于争议焦点2。本院认为，一审法院审理本案时适用的是简易诉讼程序，采用“无书记员庭审”方式，且双方当事人在一审庭审中并未对该审理方式提出异议，一审审理程序并无不当。综上，颖都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1437元，由上诉人徐州市颖都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  王冬冬审判员  吴振环二〇二〇年八月十四日书记员  吴 刚