四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1681民初976号 原告：华蓥市万和物业管理有限公司，住所地四川省华蓥市新华大道商会大厦1栋1-19-2号。 法定代表人：赵国荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾以才，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：涂顺兰，女，该公司员工。 被告：邓玉兰，女，汉族，生于1977年7月22日，住四川省华蓥市。 原告华蓥市万和物业管理有限公司（以下简称“万和公司”）与被告邓玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾以才、涂顺兰，被告邓玉兰到庭参加诉讼；原告的法定代表人赵国荣经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万和公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告邓玉兰向原告支付物业管理服务费4359.6元及滞纳金7694.04元；2.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第1项变更为：被告邓玉兰向原告支付物业管理服务费4358.34元和滞纳金3847.02元。事实和理由：被告系华蓥市时代映象小区的业主，房屋面积103.77平方米，被告于2011年10月入住该房屋。2010年9月27日业主与原告签订前期物业管理服务协议。从2017年1月1日起，被告便拒付物业服务费，截止2020年6月30日，被告累计拖欠物业服务费、滞纳金12053.64元。 被告邓玉兰辩称，1.原告擅自动用大修基金维修非公摊面积；2.原告就公摊面积部分收取的租金从未进行公示公开；3.前期物管合同已经到期了，现在还没有重新签；4、被告屋顶漏水未处理好；5、小区停车和二次供水供电等问题一直未得到解决。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交了证据。对于原告提供的《前期物业管理服务协议》、《物业管理合同》、电话催费记录真实性，诉讼中，被告未提出异议，本院确认并附卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告邓玉兰系华蓥市时代映象A幢26-7号房的业主。房屋出卖人四川宏云房地产开发有限公司依法选聘的物业管理企业为华蓥市万和物业管理有限公司。前期物业服务费为1元/月每平方米（建筑面积），每半年缴纳一次物管费。 1、2012年11月15日，华蓥市宏云时代映象业主委员会与原告签订《物业管理合同》，合同约定：住宅房屋按照建筑面积每月每平方1元向业主或物业使用人收取；逾期不缴纳物业服务费，则从逾期之日起按每天应交而未交管理费的1%缴纳滞纳金；委托服务期限五年，自2012年11月15日起至2017年11月15日止；2、2017年1月至2020年6月期间的物业服务费4358.34元，被告至今未缴纳；3、被告认可物业管理服务费的缴纳时间为1-3月内缴纳当年1-6月的物业管理费，7-9月内缴纳当年7-12月的物业管理费。 华蓥市宏云时代映象业主委员会与原告签订《物业管理合同》的履行期于2017年11月15日届满。届满后，原、被告未签订新的物业管理服务合同，但原告继续在提供物业服务，而被告未提出异议，并接受了原告提供的物业服务，该期间的物业服务费可参照原合同约定的收费标准计算。被告的房屋面积103.77㎡，每平方米每月的物业服务费为1元，每半年的物管费为622.62元。合同期内2017年1月1日至2017年11月15日期间的物业服务费约为1089.59元，合同期外2017年11月16日至2020年6月30日期间的物业服务费约为3268.75元。合同期内和合同期外的物业服务费共计4358.34元。上述事实、金额，有原、被告的陈述及、《物业管理合同》、电话催费记录佐证，本院确认。 被告认可物业管理服务费的缴纳时间为1-3月内缴纳当年1-6月的物业管理费，7-9月内缴纳当年7-12月的物业管理费。被告在庭审中主张的其不缴纳物业服务费的事实，原告否认，而被告并未举出证据证明，被告提出的不缴纳物业服务费的抗辩理由不能成立。被告未按照约定的期限缴纳物业服务费构成违约。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。华蓥市宏云时代映象业主委员会具有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责，万和公司系具有从事物业管理活动资质的独立的法人企业，华蓥市宏云时代映象业主委员会与原告签订的《物业管理合同》，意思表示真实，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。该合同对原、被告均有拘束力。原告按照合同履行了义务，被告依法应按照合同约定支付物业服务费。因此，原告要求被告支付物业服务费4358.34元的请求，本院支持。 对于所欠物业服务费4358.34元，被告对合同期内和合同期外的物业管理费缴纳时间均认可，仅提出违约金（滞纳金）的计算标准过高要求适当减少。被告未按期支付物业服务费，构成违约，依法应承担违约责任，向原告支付相应违约金。《物业管理合同》约定：逾期不缴纳物业服务费，则从逾期之日起按每天应交而未交管理费的1%缴纳滞纳金，原告万和公司主张按照3‰的标准计收滞纳金。诉讼中，被告提出每日3‰的违约金过高，要求人民法院适当减少，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”故本院酌定违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算，但对于2019年8月20日和2019年8月20日以后的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十四条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 被告邓玉兰于本判决生效后七日内向原告华蓥市万和物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4358.34元及违约金（以622.62元为基数，分别从2017年4月1日、2017年10月1日、2018年4月1日、2018年10月1日、2019年4月1日、2019年10月1日、2020年4月1日起至付清之日止，其计算标准为2019年8月20日之前的按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算、2019年8月20日和2019年8月20日以后的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，但总金额不得超过3847.02元）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费51元，由被告邓玉兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 徐思禹 二〇二〇年八月十三日 法官助理 王 雨 书 记 员 洪 莉