山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8224号上诉人（原审被告）：王祥海，男，1981年6月2日出生，汉族，住山东省齐河县，居民身份号码。被上诉人（原审原告）：王凤山，男，1967年9月24日出生，汉族，住山东省济南市，居民身份号码。上诉人王祥海因与被上诉人王凤山合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2020)鲁0105民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王祥海上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回王凤山的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王凤山承担。事实和理由：一、一审判决估评太少。我在2018年11月26日与王凤山协商，经双方同意将门头房转让给王凤山，总转让费25000元包括房屋剩余房租，以及店内所有设备，一套冬天高桌椅，共(七张桌子35把高椅子)3000多元和一套夏天的矮桌子凳子，共(七张桌椅30个马扎)1000多元，一个啤酒展示柜1000元，一个2米的大冰柜2000多元，一个冰箱1000多元，单间里一个挂机空调2000多元，一套监控设备加电视机显示器3000多元，油烟净化设备、厨房设备、及厨房改造、下水道改造5000多元。剩余酒水，吧台，酒柜等不包括大厅里的立式空调，再加上剩余四个月房租，总价值25000元，如果不值这些钱，王凤山不会花两万块钱转过来，也不会自己的店开着，也非要来接手这个店。后来王凤山转让的时候转让费要5万元(因为太高没转出去)，所以店内设备和剩余房租本身市场价值也值25000元。二、王凤山是因为涨房租不干的，当时转让的时候告诉王凤山，房租百分之百涨，涨多少，是公司的事，王凤山也接受。王凤山接手后，房租到期后，二房东委托王凤山去公司续签房屋租赁合同，既然委托了就确定了租赁关系。公司也同意王凤山继续租赁，只是房租涨的太多，王凤山说没法干，挣不出来就不再继续经营。之后王凤山就在58同城网站刊登转让信息：内部门头房稳定，房租每月6000，转让费5万元。由于转让费太高，没转让出去，就起诉了我。王凤山无理由的扰乱了我的正常生活，所以要赔偿我这段时间精神损失费、误工费、路费，共计2000元。王凤山辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。王凤山向一审法院起诉请求：判令王祥海归还转让款29000元，交通费、业务费、打点费6000元。一审法院认定事实：2018年11月26日，王凤山、王祥海签订《门头转让协议》，主要内容为：经双方协商，王祥海同意将门头转给王凤山，总转让费25000元，包括房租至2019年2月20号，包括店内所有东西，不包括立式空调。订立协议后，王凤山向王祥海支付门头转让费25000元及立式空调转让费4000元。对店内的物品，王凤山称收到一套桌椅、一个展示柜、不能制冷的冰箱、一个窗机、一个挂机等，这些东西价值大概2、3000元，目前在王凤山处。王祥海认为店内的东西价值17000元左右，包括展示柜、两个冰柜、厨房设备、油烟净化设备、单间的壁挂式空调一台、厨房的改造、桌椅板凳两套等。对双方转让的是什么，王凤山认为转让的是房屋经营权，王祥海认为转让的是剩余的房租及店内所有的东西，不包括立式空调，不包括房租到期后的使用权。王凤山称，中铁十局一公司物管中心于2018年11月2日向承租户史某某作出合同到期通知书，告知史某某2019年4月2日该单位与其签订的房屋租赁合同到期，到期后不再续租，要求腾房，对此王凤山提交合同到期通知书1份。王祥海称于2018年11月3日从案外人杨松霞处受让涉案房屋，接手房屋时不知道房子到期后不再续租的事，王祥海向杨松霞支付转让费25000元。王祥海称在涉案房屋处经营了20多天，经营状况不好。王凤山实际承租房屋自2018年11月底至2019年2月底，2019年3月份涉案房屋被产权人收回。王凤山还提交了费用收据1宗，证明王凤山为续租涉案房屋支出的费用，即王凤山诉讼请求中主张的交通费、业务费、打点费。另查明，该房屋自2018年年度至2019年2月的年租金为25257元，自2018年11月底至2019年2月底三个月的租金为6315元。一审法院认为，王凤山与王祥海签订的《门头转让协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为有效协议，依法予以确认。转让费按照通常理解一般包括三部分的费用，一是租赁合同尚未履行部分的剩余房租，二是店内的物品价值，三是合理期间内的预期可得收益。本案中，协议订立后，王凤山只经营了三个多月就因房屋被收回而无法继续经营，故转让费应减去尚未履行部分的房租，再减去店内物品的价值及王凤山经营期间的合理收益，剩余部分应予返还。对店内物品的价值及王凤山经营期间的合理收益，双方未能达成一致意见，考虑到诉讼经济原则，一审法院对此不再予以价值评估，根据本案具体情况酌定该两部分为8000元。故王祥海应返还王凤山转让款10685元（25000元减去未履行部分房租6315元再减去上述8000元），事实清楚，证据充分，应予支持。对4000元的立式空调转让费，王凤山并未举证证明返还该4000元转让费的事实依据，不予支持。对交通费、业务费、打点费，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、王祥海于判决生效之日起10日内，返还王凤山转让费10685元；二、驳回王凤山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由王凤山负担335元，由王祥海负担340元。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王祥海、王凤山均认可本案所涉的门头房租赁到期日为2019年4月2日，《门头转让协议》中约定的转让费25000元包括至2019年4月2日的房租。王凤山认可，2019年3月份其经过多方努力，中铁十局一公司物管中心同意以每年96000元的价格租赁给王凤山，因为价格太高，王凤山无法继续租赁。一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，王祥海、王凤山均认可本案所涉的门头房租赁到期日为2019年4月2日，《门头转让协议》中约定的转让费25000元包括至2019年4月2日的房租。故《门头转让协议》约定的转让费25000元包括2019年4月2日前的租金及房屋内的物品设施，并不包括2019年4月2日后的门头房的使用权。本案门头房所有权并不属于王祥海,王祥海亦系从他人处转租而来,故王凤山在签订《门头转让协议》时,其作为经营主体,不可能不关注门头房到期后的续租问题,对能否续租其应有理智的判断，能否续租亦属于正常的商业风险。王凤山认可，2019年3月份其经过多方努力，中铁十局一公司物管中心同意以每年96000元的价格租赁给王凤山，因为价格太高，王凤山无法继续租赁。故根据该事实，对2019年4月2日门头房到期后王凤山未获得承租权，系王凤山因为价格太高不愿承租，并非其主张的中铁十局一公司物管中心不再同意租赁，该经营风险应由王凤山承担。综上，王祥海与王凤山签订的《门头转让协议》已经履行完毕，王凤山请求王祥海归还转让款29000元等诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。王祥海的上诉请求符合法律规定，本院予以支持。一审判决结论不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初797号民事判决；二、驳回王凤山的诉讼请求。一、二审案件受理费各675元，均由王凤山承担。本判决为终审判决。审判长  孙潇审判员  张伟审判员  高静二〇二〇年八月二十七日书记员  穆瑜