贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初5517号 原告：陈红，女，1973年11月3日生，汉族，住贵州省兴义市。 被告：杨彩虎，男，1984年1月15日生，汉族，住贵州省兴义市。 被告：陶昌平，男，1972年3月1日生，苗族，住贵州省兴义市。 原告陈红与被告杨彩虎、陶昌平租赁合同纠纷一案，本院2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郎太平于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告陈红，被告杨彩虎、陶昌平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈红向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带清偿原告房屋租金12万元及利息（利息以本金10万元为基数，按月利率2.5%计付，自2014年3月1日起计算至房屋租金清偿完毕之日止，到2020年6月15日已产生利息226500元）；2.本案诉讼费用由二被告承担。 事实与理由：原告是水泥经销商，与二被告系朋友关系。2011年5月。二被告找到原告并和原告协商租用原告所有的位于兴义市（带院子）作为二被告办学使用。双方约定租金为8万元／年。随后被告陶昌平向原告支付了一年租金，后未向原告支付房屋租金，于是在2013年2月二被告经营的学习报名招生时，原告找二被告催要租金，被告陶昌平说学校出了点小事，等事情处理好再向原告支付租金。2014年3月，原告再次找二被告催要租金，被告陶昌平再次说学校目前很困难，叫原告再宽限几天。2014年3月16日，原告再次到学校找二被告催要租金，二被告说改校导致经济困难无法支付原告租金，并自愿向原告承诺：1.差欠原告一年半的房屋租金12万元按月利率2.5%从2014年3月1日起计算利息；2.协商后一周内向原告支付租金2万元，并由二被告向原告出具了金额为10万元的欠条一张。但约定的付款时间届满后，二被告并未按约定向原告支付租金2万元，于是原告在欠条上注明“加上另欠2万元，合计12万元整”。后原告多次向二被告催要租金，但二被告均相互推诿，从出具欠条至今6年多的时间内，二被告仍未向原告支付租金，二被告的行为严重损害了原告的合法权益。 综上所述，原、被双方租房事实存在，合法的租房关系应受法律保护，原告经多次找二被告和电话向二被告追要租金和利息未果。二被告的行为已经明显违约，依法应承担偿还房租及利息的义务，故原告为维护自己的合法权益，根据相关法律的规定，现特向人民法院提起诉讼，恳请判决支持原告的上述全部诉讼请求。 被告杨彩虎辩称，原告起诉的租用房屋的经过及欠付租金10万元属实，但是只差欠原告10万元租金。从2011年8月开始租用原告的房屋经办学校，后我于2014年3月开始就没有参与学校的管理，但我仍是学校的股东，租用原告的房屋到何时我不清楚。由于我们经办的学校没有取得合法手续，学校已经停办，停办时间我不清楚。欠付租金是事实，但是我现在家庭经济困难，无法拿出怎么多钱。欠条上的“另还欠2万元（贰万元整），合计壹拾贰万元整”，我不清楚。 被告陶昌平辩称，原告起诉的租用房屋的经过及欠付租金属实，2011年开始租用原告的房屋至2016年。欠条上欠付10万元的金额属实，欠条上的“另还欠2万元（贰万元整），合计壹拾贰万元整”，我不清楚。租用原告的房屋经办中小学教育，但是由于我们经办的学校没有取得合法手续，学校已经停办。欠付租金应该支付，对其余诉讼请求不认可。 本案争议焦点是：陈红的诉请应否得到支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年5月，杨彩虎、陶昌平因办学需要向陈红租赁位于兴义市。双方当时约定，房屋租金为8万元／年。2014年3月，经双方结算，杨彩虎、陶昌平尚欠陈红2年房屋租金16万元，结算后杨彩虎、陶昌平即向陈红支付房屋租金4万元，并承诺一周内用学校被打砸后的赔偿款2万元支付房租租金，并由杨彩虎、陶昌平共同于2014年3月16日向陈红出具《欠条》一张，欠条载明：“今欠陈红房租￥100000.00元（壹拾万元整），利息从2014年3月1日起，月利息2.5分。欠款人：杨彩虎、陶昌平”。后因杨彩虎、陶昌平未按约定向陈红支付房屋租金2万元，陈红在2014年3月16日的《欠条》上注明“另还欠20000元（贰万元整），合计壹拾贰万元整”。虽双方未约定房屋租金的付款期限，但经陈红多次催要未果，陈红诉至本院，要求解决。 上述事实，有当事人的陈述，陈红提交的其身份证复印件1份、《欠条》1张等证据在卷佐证，故作认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于陈红要求杨彩虎、陶昌平支付房屋租金12万元的问题。首先，杨彩虎、陶昌平向陈红租赁房屋以及尚欠租金的事实，有陈红提交的《欠条》以及各方当事人的陈述在卷佐证，该租赁行为系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的租赁合同法律关系依法成立并生效；其次，虽陈红提交的欠条上杨彩虎、陶昌平出具的尚欠金额为10万元，且《欠条》上注明的“另还欠2万元（贰万元整），合计壹拾贰万元整”部分内容系陈红添加，但陈红“经结算，杨彩虎、陶昌平尚欠陈红2年房屋租金16万元，结算后杨彩虎、陶昌平即向陈红支付房租租金4万元，并承诺一周内用学校被打砸后的赔偿款2万元支付房屋租金。……杨彩虎、陶昌平未按约定支付2万元租金”的陈述，与杨彩虎“当时确实有人打砸学校，经派出所出警抓获，学校也获得赔偿，但是是否支付给原告2万元我记不清楚了”、陶昌平“陈红在欠条上自行添写的‘还欠2万元’也是租金，当时学校确实被人打砸，经派出所处警抓获了打砸人员，确实要赔偿2万余元给学校”的陈述相互印证，且杨彩虎、陶昌平亦未提供证据证实其二人已向陈红支付了约定的租金2万元，根据举证规则，应该由其承担举证不能的法律后果，故对于陈红提出案涉房屋租金金额12万元的陈述，本院予以确认；第三，虽双方结算时并未在《欠条》中约定支付租金的期限，但经陈红多次催要，杨彩虎、陶昌平至今仍未履行支付货款的义务，已构成违约，杨彩虎、陶昌平应该承担继续支付租金的违约责任；综上，基于结算后杨彩虎、陶昌平共同就差欠的房屋租金向陈红出具了《欠条》，故根据合同相对性，对于陈红要求杨彩虎、陶昌平支付房屋租金12万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于陈红要求以10万元为基数按月利率2.5%支付利息（违约金）的问题。鉴于陈红与杨彩虎、陶昌平在结算时在欠条中约定逾期付款按月利率2.5%支付利息，但该约定明显过高，但考虑到陈红作为房屋租金接收方，杨彩虎、陶昌平至今未向其支付房屋租金，必然导致其损失；同时，双方结算时在《欠条》中约定利息从2014年3月1日起计算，故结合本案实际，本院酌情确定本案利息按月利率1%自2014年3月1日起计算至款项清偿完毕之日止。故对于陈红要求杨彩虎、陶昌平以10万元为基数按年利率1%支付利息的部分诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限杨彩虎、陶昌平于本判决生效后十五日内支付陈红房屋租金12万元及利息（以10万元为基数按月利率1%自2014年3月1日起计算至款项清偿完毕之日止）； 二、驳回陈红的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6498元，减半收取3249元，由陈红负担1000元由杨彩虎、陶昌平负担2249元（向陈红直接支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 员 郎太平 二〇二〇年八月五日 法官助理 郝明翠 书 记 员 靳林波