山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4282号上诉人（原审被告）：孙建秋，女，1968年8月16日出生，汉族，农村居民，住莱州市。委托诉讼代理人：姜春平，山东文济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莱州市城港路街道小原高家村民委员会。住所地莱州市城港路街道小原高家村。法定代表人：高振峰，该村委会主任。委托诉讼代理人：邱晓玲，山东文景律师事务所律师。委托诉讼代理人：周爱君，山东文景律师事务所实习律师。上诉人孙建秋因与被上诉人莱州市城港路街道小原高家村民委员会（简称小原高家村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2019）鲁0683民初4287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙建秋上诉请求：撤销一审判决第一项，改判认定上诉人与被上诉人于2011年3月13日签订的房屋租赁协议无效。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人有解除权错误。1、解除权只有法定解除权和约定解除权两种。本案租赁合同没有约定解除合同的条件即被上诉人没有约定解除权。2、被上诉人也没有法定解除权。法定解除权只有《中华人民共和国合同法》94条特定的五种情形，一审法院认为被上诉人符合《中华人民共和国合同法》第94条第3项的规定错误。根据《中华人民共和国合同法》第94条第3项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”的规定，只有经过催告后在合理期限内仍未履行的，当事人才有解除权。本案中被上诉人提交的会议记录系被上诉人的单方证据，不具有证明效力。被上诉人的证人证言之间也是相互矛盾，不具有证明力，即被上诉人没有证据证实被上诉人曾经催告过。没有证据证实前期的催告程序，没有给予上诉人合理期限，被上诉人就没有解除权。故一审法院认定被上诉人有权解除合同错误。二、一审法院违反“不告不理”原则，超出被上诉人诉讼请求进行审理。一审中被上诉人的诉讼请求为：请求依法确认双方之间的房屋租赁协议已经解除，该请求为确认之诉。在原告未曾变更诉讼请求的情况下，一审法院却判决解除房屋租赁协议，该判决为变更之诉。确认之诉和变更之诉是两个不同的诉讼请求，一审法院超出原告诉求进行判决，违反了“不告不理”原则。三、一审法院认定双方之间的房屋租赁协议有效错误。一审法院未查清涉案房屋是否是非法建筑。对涉案房屋是城镇规划区内的还是城镇规划区外的房屋、有无房产证、有无规划手续等事实均未查清，导致本案事实不清。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，出租人未取得建设规划许可证订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，被上诉人将未取得规划许可的房屋租赁给上诉人，该租赁合同应依法认定无效。本院审理中补充：一审法院将案件受理费全部判由上诉人承担错误，根据《人民法院诉讼费用缴纳办法》第21条当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理，第二项当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还的规定，被上诉人减少诉讼请求部分的诉讼费应由法院退还。本案中被上诉人在一审起诉时主张租赁费30665.7元及利息1056.56元，交纳了593.06元的诉讼费，庭审中被上诉人变更租赁费请求为28665.7元，根据上述规定，对该变更诉讼请求部分的诉讼费用应由法院退还，但一审法院却将全部诉讼费判由上诉人承担，违反法律规定。被上诉人小原高家村委会辩称，2015年被上诉人曾因上诉人欠付租赁费起诉至一审法院，一审法院（2015）莱州平民初字第427号民事调解书已经生效且履行，该调解书具有既判力，上诉人与被上诉人的租赁合同已经解除，上诉人在（2015）莱州平民初字第427号及本案中均未主张合同无效，且上诉人至今仍占有使用涉案房屋，未缴纳任何费用。一审法院判决事实清楚，证据充分。请求驳回上诉，维持原判。关于上诉人补充的诉讼费问题，根据法律规定，以法院判决为准。原审原告小原高家村委会向一审法院起诉请求：1.依法确认双方的房屋租赁协议已解除；2.判令被告交纳2017年1月1日至2019年5月12日的租赁费30665.7元及逾期付款的利息1056.56元，共计31722.26元（实际租赁费及利息计算至房屋腾空之日）；诉讼费用由被告承担。一审审理过程中，原告将诉讼请求中第二项租赁费变更为28665.7元，逾期利息变更为925.67元，共计29591.37元。一审法院审理认定事实，原、被告于2011年3月13日签订房屋租赁协议一份，租期自2011年1月1日至2027年12月30日，最后十年租赁费每间按照1300元上交。2017年1月1日至今被告未再向原告交纳租赁费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证；对双方有争议的证据，法院认定如下：一、原告是否享有涉案房屋租赁协议的合同解除权原告提交了房屋租赁协议复印件一份，证实双方的租赁关系。根据租赁协议第一条规定：双方租赁费按年计算，每年租赁费为1.1万元。根据附注规定：最后十年每间按1300元上交。被告对该证据的真实性无异议，但辩称该协议并未约定合同解除的条件，而是约定了单方不得随意更改或者终止协议，该协议显示原告没有约定解除权。且协议约定将11间房屋租赁给被告，协议第三条：租赁期内房屋门窗及屋内线路由乙方负责维修，即应由原告（甲方）提供并安装房屋门窗及屋内线路电表等。原告另提交了其为被告出具的房屋租赁收据复印件两份，证实被告的租赁费只交纳到了2016年12月31日，之后未再交纳。被告对该租赁费收据复印件的真实性不予认可。对此，原告主张收据原件现在纪检委处。被告提交了《最高人民法院民二庭法官会议纪要（2017年12月2日）通知解除的认定》一份，该会议纪要中最高人民法院认为当事人根据合同法第九十六条的规定：通知对方解除合同的必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，即需要具备约定或者法定解除权合同才能解除，人民法院在审查合同是否解除时需要审查发出解除合同通知的一方是否享有解除权，不能仅仅以法定异议期限届满接受通知一方未起诉表示异议就认定合同已经解除。本案中原告未通知被告解除合同，且其不具有解除权。原告对该证据的真实性有异议，称原告通知被告解除合同是根据法律规定的解除权，根据合同法九十四条第三项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关条款，案涉房屋租赁协议已经解除。一审法院认定，原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人之间的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。被告在合同履行期内未按时交纳租赁费，经催告后在合理期限内仍未交纳，故原告享有法定解除权，有权通知被告解除涉案房屋租赁协议。二、涉案租赁物交付时的状况及相关争议原告提交了（2015）莱州平民初字第427号民事调解书一份，证实原告于2015年起诉被告交纳欠交的租赁费，最终双方调解结案。被告给付原告截止到2014年12月30日的租赁费4.4万元，余款1000元为2015年的部分租赁费。被告对该调解书的真实性无异议，但辩称该调解书与本案不具有关联性，该调解书调解的是2015年之前的租赁费，本案原告主张的2017年的租赁费当时并未到支付时间。被告认可自2017年1月1日后再未向原告交纳房屋租赁费，称不交纳租赁费的原因是原告村委主任答应为被告解决11间房屋及房屋门窗等问题，至今尚未解决。对此，原告称租赁的房屋实际为10间，且原告主张的房屋租赁费均是按照10间进行计算，房屋租赁协议中写明的“拾壹”间系笔误；因被告已实际租赁了将近十年的时间，对当时房屋交付的现状已经认可，双方对房屋及设施设备应该没有争议，且根据2015年原告起诉被告支付房屋租赁费一案的调解结果也可以推定双方对房屋的现状并无异议。被告辩称（2015）莱州平民初字第427号民事调解书的调解结果只显示被告交付房屋租赁费，并不能推定双方对房屋现状无异议，房屋租赁协议中的11间是大写“拾壹”，不存在笔误的可能性。被告申请证人王某（原告前村委主任）出庭作证，证实自合同签订后至今其曾向原告主张过租赁房屋内未安装水电线路及门窗的违约责任，并自行安装了水电及门窗及添附了五间平房的事实。证人王某称涉案租赁物出租时只有寥寥几个门窗，但对于具体数目记不清楚，并称被告向其要求过给涉案租赁物安装门窗及水电，但因村里事务繁多，此事被搁置，被告的请求并未解决。后被告自行安装，该部分费用抵顶了租赁费，但是并无相关会议记录载明此事。原告对证人证言有异议，主张：第一证人所述与涉案合同约定并不一致，且没有会议记录等书面证据佐证；第二证人对被告安装门窗数目及花费数额均不清楚，证实不了被告的主张；第三证人所叙述的门窗安装情况与被告陈述的不一致；第四证人王某仅能代表个人，不能代表村委；第五证人主张门窗安装费用在租赁费中抵顶，从实际被告交纳租赁费的情况来看，无论是被告自行交纳的抑或是通过法院调解交纳的，被告均没有提出门窗未安装的情况，亦未主张抵顶租赁费用。可见，被告在本次开庭中首次提出该项主张没有事实根据；第六被告辩称的门窗安装时间至今已过诉讼时效。综上，门窗的安装情况与本案没有直接关系。被告辩称在租赁合同签订时，证人系原告村委主任，是代表原告履行职务行为，被告找证人要求安装门窗及其他事项，即是向原告主张相关权利，证人可以证实原告曾同意门窗安装费用在租赁费中抵顶，因原告至今未给付该费用，是原告违约在先，故被告未交租赁费。因原、被告之间的租赁关系一直存续，所以被告在本次庭审中提出门窗安装情况的辩称并未超过诉讼时效。一审法院认定，被告提交证人证言以证实原告违约在先，亦证实其自行安装门窗及水电的费用抵顶租赁费，但并无其他证据能够佐证，结合（2015）莱州平民初字第427号民事调解书的调解结果及双方签订的房屋租赁协议，故法院认定房屋交付时的现状与双方签订的房屋租赁协议中载明的状况一致，原告并未违约。三、被告是否收到原告向其送达的解除合同通知书原告提交了解除租赁合同通知书一份，证实原告通知被告将自2017年1月1日至2018年12月30日欠交的租赁费2.6万元及逾期利息交清，且告知被告根据双方签订的房屋租赁协议第四条：被告应于每年的12月份一次交清房屋租赁费，而被告自2017年1月1日至今未向原告交纳租金属于严重违约，通知被告解除双方签订的房屋租赁协议。另提交监控照片复印件一张，证实村委将解除租赁合同通知书交付给原告的丈夫刘忠青。被告对解除租赁合同通知书的真实性不予认可，辩称该通知书是原告单方制作，无法证明被告违约，亦不能证明原告具有解除权，更无法证实原告已经向被告履行了解除租赁合同的通知义务。2017年1月1日至2018年12月30日的租赁费也并非通知书中载明的2.6万元，根据合同约定应当是2.4万元。被告对照片复印件的真实性亦不予认可，称复印件没有任何证明效力，租赁合同具有合同相对性，被告从未收到解除合同通知且该两份复印件并不能证实向刘忠青送达解除通知，照片中未显示任何与本案房屋租赁协议有关的文字及材料。对此，原告主张照片取自于村委的监控录像，现在已无法调出，但是当时的在场人员可以作证。原告申请证人高某、徐某、滕某、刘某、高振峰出庭作证，证实被告欠付租金的事实以及解除房屋租赁协议的事实。证人高某称刘忠青欠村委的房屋租赁费未交，村里开党员大会那天，主任高振峰把欠款的通知书交给了刘忠青。被告辩称证人高某的证言证实原告在2019年1月4日送给被告丈夫刘忠青的文书并非解除租赁合同通知书。对此，原告主张高某是以普通老百姓的表述方式来表述的，在给被告送达解除租赁合同通知书时，高某在场也亲眼所见，他只是不能将送达的文书名称进行清楚的表达，但这点并不影响证言的效力。证人徐某称被告租赁了村委的房屋，但未交纳租赁费，开会时其在村委外边的门口处，并不清楚递交给刘忠青的文件是不是解除租赁合同通知书。被告辩称证人徐某根本不可能看清当时送达文书的内容，也就不能证实原告送达给被告的是解除租赁合同通知书。对此，原告主张徐某开会时在现场见过高振峰给刘忠青送达文书，而且也知道是和欠交租赁费及诉讼有关，只是以其认识能力不能将文书名称清楚表达而已，但不影响证言的可信力。证人滕某、刘某称他们并未参加过2019年1月4日的党员大会，但二人与高振峰一起多次给孙建秋送达过催交租赁费通知书，催交通知书载明“再不交纳欠交的租金就解除租赁合同”。被告辩称二人证言中关于催交租赁费的时间前后矛盾，不能证明相关事实。对此，原告称滕某、刘某是想证实之前给被告送达催交通知书，而不是本案争议的解除租赁合同通知书，因为被告欠付的房租所跨年度时间较长，他们都在不同的时间进行过多次催要，因此在没有让他们核对相关会议记录及存根的情况下，其存在不同的表述方式很正常。证人高振峰称在给被告送达解除租赁合同通知书之前送过催交房屋租赁费的通知书，村两委研究让其交纳租赁费。刘忠青是党员，2019年1月4日开党员会时高振峰本人向其递交了解除租赁合同通知书，具体时间村委都有会议记录。被告辩称高振峰系原告法定代表人，与原告存在利害关系，其证言不具有证明效力。对此，原告主张证人高振峰属于当事人和证人的身份重叠，在原告是单位的情况下，高振峰有权选择作为证人出庭，符合法律规定。原告提交了会议记录5份，其中第一份会议记录是2018年10月22日，证实会议研究决定给孙建秋送达书面催款通知；第二份是2018年12月3日，会议研究决定“今天上午给孙建秋送催交通知书”；第三份是2018年12月10日村民代表会议记录，参会人员为28人，记录内容为“由于孙建秋多次催交房租未交，决定下达解除租赁合同通知书”；第四份是2019年5月6日会议记录，会议记载内容为“关于孙建秋租赁协议：向律师提供开庭材料，因孙建秋两年多未及时交纳房租，不同意他继续履行租赁协议”；第五份是2019年5月23日会议记录，会议记录记载“孙建秋欠租赁费事宜：不同意法庭调解，坚决终止合同”。上述五份会议记录与证人证言相互印证，证实给被告先送达催款通知书未果，继而又通过村民代表大会决议与被告解除租赁合同，给其送达解除租赁合同通知书及在开庭过程中对调解表示不同意的过程。特别是2018年12月10日的村民代表会议，关于决定下达解除租赁合同通知书的内容，与原告在整个庭审过程中的主张及举证相印证，可以证实原告的主张。被告对五份会议记录的真实性均不予认可，称该会议记录系原告单方形成，原告是村民自治组织并非个人，该会议记录即使是真实的，也是村民自治组织自己书写的单方证据，对原告的主张不具有证明力。其中2018年10月22日会议记录系复印件；2018年12月10日村民代表会议记录中“决定下达解除租赁合同通知书”与会议议题中的前部分内容并非同一支笔书写，明显不是一个笔迹形成，系原告后补，故不能证实村民代表会同意下达解除通知，其他会议记录亦不能证实原告已向被告送达解除通知。对此，原告主张其所提交的五份会议记录真实有效，正因为原告是村民自治组织，而不是一个单独的个人，会议记录的形成是多人研究以及表决的结果。2018年12月10日会议记录中的笔迹，该内容与前一行半的笔迹粗细不同，可能是开会过程中换笔了。一审法院认定，原告为证实向被告催交房屋租赁费以及送达解除租赁合同通知书的事实，提交了解除租赁合同通知书、监控照片复印件、证人证言以及本村会议记录，能够形成一个完整的证据链条，证实自己的主张，且原告提起诉讼亦可以视为解除合同的通知，故法院认定原告已向被告送达了解除合同通知书。一审法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告主张解除该土地租赁合同并向法院提起诉讼，对方有异议的，经法院确认解除合同的效力，合同解除的时间应为本判决生效之日。综上，被告欠原告房屋租赁费且原告已向被告送达解除租赁合同通知书的事实清楚、证据充分，法院予以认定。综上，原告莱州市城港路街道小原高家村民委员会要求解除与被告孙建秋的房屋租赁协议，并要求被告交纳2017年1月1日至2019年5月12日的房屋租赁费28665.7元及以被告欠付的租金为本金按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算的利息，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月12日判决：一、解除原告莱州市城港路街道小原高家村民委员会与被告孙建秋于2011年3月13日签订的房屋租赁协议；二、被告给付原告2017年1月1日至2019年5月12日的房屋租赁费28665.7元，限判决生效后十日内付清；同时，给付原告自2018年1月1日起以被告欠付租金为本金按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算的利息，实际租赁费及利息计算至房屋腾空之日。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费593.06元，由原告负担57.14元（已交纳），由被告负担535.92元，限判决生效后七日内交纳法院。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人孙建秋与被上诉人小原高家村委会签订的房屋租赁协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。上诉人孙建秋未按时交纳租赁费，经催告后在合理期限内仍未交纳，被上诉人小原高家村委会可以解除合同。一审法院判决解除该租赁合同，并无不当。上诉人孙建秋以涉案房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑为由，主张租赁合同无效。上诉人孙建秋的该上诉主张与已经生效的莱州市人民法院（2015）莱州平民初字第427号民事调解书的结果相悖，本院不予采纳。综上，上诉人孙建秋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费516.64元，由上诉人孙建秋负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二〇年八月十八日书记员  赵广娜