四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初2131号 原告（反诉被告）：王进，男，1976年3月22日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：张伟，四川英冠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐明生，男，1964年2月4日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：张雪英，女，1964年12月19日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县，系徐明生之妻。 委托诉讼代理人：彭建康，仁寿县文林法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）王进与被告（反诉原告）徐明生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理。2020年5月26日，徐明生向本院提起反诉，本院于当日受理，并决定与本诉合并审理。2020年6月9日，原告（反诉被告）王进将其委托诉讼代理人由四川蜀达律师事务所律师唐奔平变更为四川英冠律师事务所律师张伟。2020年6月10日，本案依法由审判员杨利花适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王进及其委托诉讼代理人张伟，被告（反诉原告）徐明生及其委托诉讼代理人张雪英、彭建康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王进向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告赔偿搬迁费2894.60元、装饰装修费130257元（最终以政府评估为准）、经营损失120000元（最终以政府评估为准），以上暂合计253151.60元；2．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿原告搬迁费2894.60元（144.73ｍ2×20元／ｍ2）（具体以政府评估为准）、装饰装修费119985元［（36.75ｍ2×620元／ｍ2）＋（108ｍ2×900元／ｍ2）］（具体以政府评估为准）、经营损失114567.87元{［（108ｍ2×20130元／ｍ2）＋（36.73ｍ2×18790元／ｍ2）］×8%÷2}（具体以政府评估为准），以上暂合计237447.47元。事实和理由：2017年3月27日，原、被告签订《铺面转让租赁合同》，约定：被告将仁寿县两间门面房及一楼全部面积出租给原告用于商业零售经营，租赁期限自2016年1月1日至2021年1月1日，并约定租金46000元／年。为修建环天府新区快速通道建设（国道213视高段）工程项目，2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》（以下简称“拆迁通告”），开始对本案房屋所在区域进行拆迁，拆迁通告对房屋拆迁补偿方案、门市面积、评估价格、补偿项目等信息进行了说明。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布了房屋征收拆迁的腾房通知。根据双方签订的《铺面转让租赁合同》约定：“如果因为政府拆迁导致合同终止，政府就此赔偿的搬迁费及装修费等一切损失归乙方所有”。关于搬迁费，参照仁寿县视高镇人民政府发布的拆迁方案载明按照20元／㎡进行计算。关于装饰装修费，以仁寿县视高镇人民政府委托的拆迁公司评估价格，按照租赁房屋面积进行计算，涉案租赁房屋由原告投入装修，因政府拆迁提前解除合同，装饰装修赔偿应由原告享有，且租赁合同对此已做了明确约定。关于经营损失，根据仁寿县视高镇人民政府的拆迁方案，经营损失按照门市评估总价的8%予以计算，原告作为涉案租赁房屋的实际经营者，经营损失应当由其享有，且租赁合同对此已做了明确约定。现被告与仁寿县视高镇人民政府已就拆迁补偿达成协议，原告认为，其与被告之间形成的租赁合同关系应受法律保护，因拆迁给原告造成的损失应由被告负责赔偿，遂提起本次诉讼。 被告（反诉原告）徐明生辩称，1．原、被告之间只存在房屋租赁关系，不存在财产关系。2017年3月27日，双方签订《铺面转让租赁合同》，约定：被告将自有的位于视高钢铁新建街4-88两间门面及门面后房共计90㎡的房屋租给原告使用，并非原告诉称的一楼全部面积。双方约定年租金46,000元，签订合同的当年给付第一年的租金，以后每年提前15日付清当年的租金才能使用房屋。合同签订后，被告将装修好的90㎡房屋交给原告使用。自2017年3月27日至2018年3月27日止的租金46,000元，原告于2018年8月1日给付；自2018年3月27日至2019年3月27日止的租金46,000元，原告于2019年5月31日给付23,000元，尚欠23,000元未支付；自2019年3月27日至2020年4月27日止的租金至今未给付。原告未按合同约定履行付款义务，其行为已构成违约；2．原告没有对其租赁的门面进行装修，仅对两间门面的内墙做了简要的广告装饰。关于搬迁费、装饰装修费，虽然合同约定归承租方所有，但该约定是无效的。因为合同是由原告打印好了后让被告签字的，是原告提供的格式合同，其合同条款的表述是对原告有利，但对被告却显失公平的；3．关于经营损失，无论该条款是否有效，经营损失均未体现在合同上。同时，经营损失是政府补偿给被告的，是政府行为，双方的租赁合同已于2020年4月27日终止。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）徐明生向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告支付拖欠的房屋租金72833元及资金占用利息；2．判令反诉被告给付违约金14566元；3．本案诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告明确第一项诉讼请求中的资金占用利息计算方式为：以72833元为基数，自2019年3月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止；反诉原告明确第二项诉讼请求中的违约金计算方式为：72833元×20%。事实和理由：2017年3月27日，反诉原告与反诉被告签订《铺面转让租赁合同》，合同约定：反诉原告将自有的位于仁寿县两间门面，面积共90平方米，出租给反诉被告经营使用，合同期限5年，即2016年1月1日至2021年1月1日止（实际反诉被告是从2017年3月27日经营，之前是他人在租赁使用），年租金为46000元，租金给付方式为：反诉被告在每年到签订日期到期15日将本年度租金以现金或转账方式一次性交给反诉原告。合同签订后，反诉原告将已装饰装修好的90平方米的门市交由反诉被告使用，但反诉被告没有按照约定支付租金，只有在2018年8月1日和2019年5月31日分别交了租金46000元、23000元，以上共计69000元。截止2020年4月27日，反诉被告尚欠反诉原告租金72833元。为了维护自身的合法权益，反诉原告遂提起本次反诉。 原告（反诉被告）王进辩称，1．反诉被告已经缴清2019年上半年及此前的全部租金；2．受不可抗力影响及四川省人民政府针对新冠肺炎疫情所采取的相关政策，2019年下半年及此后的租金不应再缴纳；3．从事实上看，反诉被告已于2019年6月将案涉房屋钥匙交还反诉原告，此后便停止经营；4．反诉原告主张资金占用利息及违约金无合同约定，且同时主张两者也违反了合同法规定，属于重复计算。综上，请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）王进围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．原告（反诉被告）王进提供的涉案租赁房屋室外室内照片打印件2张；被告（反诉原告）徐明生经质证后认为，该组照片只能证明王进经营家电，但不能证明是王进进行的装修；本院认为，徐明生对其真实性无异议，故本院仅对证据本身的真实性予以采纳； 2．原告（反诉被告）王进提供的案涉房屋经营京东家电上一年度营业利润表格打印件若干张，拟证明王进经营京东家电的经营损失；本院认为，该表格系原告单方制作且无其他证据予以佐证，不能证明其举证目的，故本院对该组证据不予采信； 3．原告（反诉被告）王进提供的案外人邓银飞向王进出具的关于其收到转让涉案房屋费用的《收条》原件1张；本院认为，该组证据系原件，且与其他证据相互印证，故本院对该组证据予以采信； 4．原告（反诉被告）王进提供的案涉房屋用电量记录打印件1张，拟证明王进已于2019年7月停止营运的事实；本院认为，徐明生对其真实性无异议，故本院仅对证据本身的真实性予以采纳； 5．原告（反诉被告）王进提供的其员工与徐明生儿媳之间的微信聊天记录打印件1份，拟证明双方于2019年8月便开始协商赔偿事宜；本院认为，徐明生儿媳当庭对该组证据的真实性予以认可，故本院对该组证据的真实性予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于仁寿县，该房系农村自建房，其所有权人为徐明生家庭户。2017年3月27日，王进（乙方，承租方）与徐明生及其妻子张雪英（甲方，出租方）签订《铺面转让租赁合同》，约定：甲方将其位于仁寿县两间门面房及一楼全部面积（包括：前门面房及后房，面积90平方米）出租给乙方用于商业零售经营；租赁期限自2016年1月1日至2021年1月1日止；年租金为46000元／年，三年内租金不变，三年后按每年5%递增；转让费15000元，转让方邓银飞；租金按年收付，乙方在每年到签订日期到期前15日将本年度租金以现金或转账方式一次性交付到甲方；甲方收到款后立即提供给乙方有效的收款凭证；在合同租赁期间，乙方有权转让或转租；甲方不得以任何理由干涉及附加人而活条件；转让所得的装修损失费归乙方所有；在本合同租赁期间，如未发生不可抗力的因素（不可抗力是指自然灾害及政府拆迁），甲方不得单方面终止该合同，但如果因为政府拆迁导致合同终止，政府就此赔偿的搬迁费及装修费等一切损失归乙方所有；协议还对其他事项作了约定。 在签订上述租赁合同之前，涉案房屋一直由邓银飞（案外人）租赁使用，实际上该租赁房屋系由邓银飞转租王进。2017年3月31日，王进向邓银飞支付49,500元，邓银飞向王进出具《收条》，载明：今收到王进铺面转让费共计49,500元。该转让费49,500元包含铺面本身的转让费15,000元（见《铺面转让租赁合同》）和2017年4月1日至2017年12月31日止的涉案房屋租金34500元。 王进自称，其从邓银飞处接收的涉案房屋因为前面两间门面张贴了地砖等，故其支付了转让费15,000元；而其在租赁涉案房屋之后又进行了吊顶、门楣造型，张贴部分地砖、刷墙等，并购置了家电、餐柜等。之后，原告在涉案房屋内经营京东家电专卖店。 2018年8月1日，王进向徐明生转账支付2018年度租金46,000元，徐明生夫妇于当日共同向王进出具《收条》，载明：今收到王进交来租房房租1年（自2018年1月1日至2018年12月30日止）46,000元，水费两年400元。2019年5月31日，王进向徐明生妻子张雪英转账支付2019年度上半年租金23,000元，张雪英于当日向王进出具《收据》，载明：今已收到王进半年房屋租金共计23,000元，租房时间为2019年1月1日至2019年7月1日止。 2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于启动环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》，而案涉房屋被纳入拆迁范围。同时，根据王进提供的电费缴纳查询表可知：2019年7月26日，王进缴纳当月电费162元；此后，王进未再缴纳电费；这也从侧面表明：王进自2019年7月开始未在该涉案房屋内经营、居住，但仍将部分物品留在租赁房屋内。 2020年3月（具体日期不详），因徐明生处理了租赁房屋内的王进所有的壁柜、吧台、电视柜等物品，王进向当地派出所报案。后徐明生归还了王进上述物品，王进随即将租赁房屋内的所有物品搬离。 2020年4月27日，徐明生（乙方）作为户主与房屋征收实施单位眉山市仁寿县视高街道办事处（甲方）就涉案房屋签订两份拆迁协议，其中一份为《环天府新区快速通道视高段项目国有土地上房屋征收补偿协议书》，载明：房屋主体非住宅（无证）108平方米、政策性补偿搬迁费2,160元、经营性用房停产停业损失173,923.20元、装饰装修66,960元（620元/m2）等；另一份为《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，协议载明：1．门市36.75平方米，核定经营损失补偿（计发48个月）55,248.48元；搬迁补偿（含残值）735元；装饰装修补偿22,785元（620元/m2）等。徐明生认为，政府拆迁导致租赁合同无法履行，给其造成损失，遂提起本诉。 另查明，涉案房屋所在的一楼包含两间门面和后房，经相关拆迁部门核定的面积共计144.75平方米（36.75平方米＋108平方米）；其中两间门面约60平方米，因门面中有部分属于集体所有，故《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》中核定的门市面积仅为36.75平方米，其余则包含在《环天府新区快速通道视高段项目国有土地上房屋征收补偿协议书》的108平方米内；而“后房”则统指一楼的过道、厕所1间、梯部1个、房间1间等。 再查明，自2019年8月30日至2019年12月27日期间，原告员工与被告儿媳一直通过微信联系协商拆迁补偿原告一事，但未果；其中2019年12月左右，被告儿媳称：“你叫你老板现实一点不就可以谈好了，不然你们多放一天还不是要多给一天的钱（租金）”；原告员工回复：“我们老板的意思是，政府赔那部分该我们的就给我们”。 本院认为，本案焦点为：1．王进租赁的房屋究竟是一楼的两间门面及后院中的90平方米，还是一楼的两间门面及整个后房共计144.75平方米？2．徐明生是否应当支付王进相应的搬迁费、装饰装修费、经营损失等？3．案涉租赁合同是否解除以及于何时解除？4．王进是否尚欠徐明生房屋租金及欠付多少租金？5．王进是否应支付徐明生欠付租金的资金占用利息及违约金？ 关于焦点一，王进认为，其租赁徐明生门市两间及整个后房，虽合同约定其面积90平方米，但因租赁当时并未实际丈量，且王进实际使用的即是整个一楼，故应以政府实际丈量的144.75平方米为准。徐明生辩称，合同明确约定只租赁90平方米，且政府丈量的面积包括其家人必经的过道、梯部等，且一楼的装饰装修主要也是其做的，故只认可租赁给王进的门市面积为90平方米。本院认为，双方虽在《铺面转让租赁合同》中备注了“前门面房及后房，面积90平方米”，但在这之前是明确载明徐明生将一楼“两间门面房及一楼全部面积”出租给王进，且王进也在实际使用整个后房。综上，本院认定，徐明生依据租房合同实际出租王进经营使用的房屋为两间门市及一楼全部面积，共计144.75平方米。 关于焦点二，关于搬迁费、装饰装修费的问题，经核实，王进租赁的涉案房屋所在的两间门面房及一楼全部面积的搬迁费为2,895元（2,160元＋735元），装饰装修补偿费为89,745元（66,960元＋22,785元）。同时，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，本案中，双方在《铺面转让租赁合同》中明确约定：“如果因为政府拆迁导致合同终止，政府就此赔偿的搬迁费及装修费等一切损失归乙方所有”，而该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，真实、合法、有效。现合同履行期内，案涉房屋被纳入政府拆迁范围，故徐明生应按合同约定全面履行自己的合同义务，即徐明生应支付王进搬迁费2,895元、装饰装修补偿费89,745元，以上共计92,640元。 至于王进主张的经营损失费请求，本院认为，对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体、国有土地上房屋的拆迁，是国家建设的需要，徐明生出租给王进的房屋属于拆迁范围，双方在履行租赁合同的过程中均无过错，且双方在租赁合同中也未就停业损失进行约定，故王进的上述主张，缺乏合同约定和法律依据，本院不予支持。 关于焦点三，王进认为，2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于启动环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》，其本人也于2019年6月将涉案房屋的钥匙交还徐明生，自2019年7月开始未在该涉案房屋内居住、经营，并于2019年8、9月把租赁房屋内的物品搬走，故主张租赁合同的解除时间为2019年6月15日。徐明生辩称，首先，仁寿县视高镇人民政府于2019年6月15日只是核实拆迁房屋面积，而不是通知拆迁；其次，租赁房屋的钥匙王进从未交还徐明生，而是自行遗失，且王进一直将物品留在租赁房屋内，直到2020年4月搬完，故认为合同的解除时间为2020年4月27日，即徐明生就涉案房屋签订相关拆迁协议之时。本院认为，结合王进提供的涉案房屋用电情况查询、微信聊天记录可知：王进自2019年7月开始未在该涉案房屋内经营并居住，但仍将部分物品留在租赁房屋内；2019年12月左右，徐明生儿媳与王进员工通过微信联系表示：“你叫你老板现实一点不就可以谈好了，不然你们多放一天还不是要多给一天的钱”，这也从侧面反映徐明生认为截至当时涉案租赁合同并未解除，王进仍需继续支付房租，且王进员工未对此提出异议。再结合双方的当庭陈述意见可知：2020年3月（具体日期不详），因徐明生处理了租赁房屋内的王进所有的壁柜、吧台、电视柜等物品，王进向当地派出所报案；后徐明生归还了王进上述物品，王进也将租赁房屋内的所有物品搬离。以上事实表明，王进自2019年7月开始未在该涉案房屋内经营并居住，但仍将部分物品留在租赁房屋内，直到2020年3月左右完全搬离；因双方均无法确认王进具体的完全搬离时间，且双方也未提供相应的证据证明具体的搬离时间，故本院核定王进搬离的时间为2020年3月15日。本案中，因政府拆迁导致案涉租赁合同客观无法履行，故本院认定案涉租赁合同的解除时间为王进搬离涉案房屋之日，即2020年3月15日。 关于焦点四，本院认为，结合王进提供的《铺面转让租赁合同》、《收条》、《收据》以及当事人的当庭陈述意见等，可以认定：1.2017年3月31日，王进向邓银飞支付自2017年4月1日至2017年12月31日止的房屋租金支付34,500元；2.2018年8月1日，王进向徐明生支付自2018年1月1日至2018年12月30日止的房屋租金46,000元；3.2019年5月31日，王进向徐明生支付2019年度上半年，即自2019年1月1日至2019年7月1日（实际应为2019年6月30日）止的房屋租金23,000元。也就是说，王进已全部支付徐明生截止2019年6月30日的房屋租金，但尚欠2019年7月1日至2020年3月15日止的房屋租金。 同时，王进辩称，因其于2020年3月既开始搬离租赁房屋，故合同解除时间最长不应超过2020年3月；且拆迁是政府行为，属于不可抗力，再结合2020年春节前后全国爆发新型冠状病毒感染，故相应的租金也应予以调减。本院认为，仁寿县视高镇人民政府于2019年6月15日发布的《关于启动环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》中载明“现于2019年6月18日正式启动签约程序”，同时明确三个签约时间段，并载明“逾期未签约的及签约后未按时腾空房屋交付钥匙的，将不予奖励”，也就是说自2019年6月18日起即开始陆续签订拆迁协议，只是本案中徐明生于2020年4月27日才与相关单位签订了拆迁协议；同时，结合王进虽于2019年7月开始未在涉案房屋内经营并居住，但仍将部分物品留在租赁房屋内，实际占用、使用涉案房屋至2020年3月15日；且通过王进提供的聊天记录也可得知：徐明生从未放弃存放物品期间的房租并曾明确告知王进的员工；再结合2020年春节前后全国爆发新型冠状病毒感染的客观事实，从公平角度出发，本院酌定自2019年7月1日至2020年3月15日止的房屋租金由双方各自承担一半。因徐明生主张以年租金46,000元计算欠付租金，故自2019年7月1日至2020年3月15日止的房屋租金应为32,583.33元（46,000元÷12月×8.5月），即王进实际应支付徐明生的房屋租金应为16,291.67元（32,583.33元÷2）。 关于焦点五，本院认为，本案中，王进虽未严格按照合同约定时间于租期开始前缴纳房租，但两次付款也均在年度租期或半年租期内全额一次交清，并由徐明生出具相应的《收条》或《收据》予以确认；同时徐明生既未提供证据证明其曾进行催缴而对方恶意拖欠并逾期补缴，也未提供证据证明其在收取租金时提出保留追究对方逾期支付租金违约责任的权利；再考虑到房屋租赁合同中的房租交纳一般为年缴，不同于买卖合同中的分期付款，时隔三年后徐明生再主张前两年的租金在支付时间上存在逾期，属于违约行为，并应承担相应的法律责任的请求，从诚实信用角度出发，本院认为该主张与一般的生活常理不符，不予支持；至于不再经营后的房租未交，则存在拆迁协议未签订、合同何时解除尚不确定，且双方之间的拆迁赔偿也未商定等诸多因素，也不宜认定为王进就存在恶意违约行为。综上，本院认为，徐明生主张的资金占用利息及违约金请求，因缺乏事实和理由，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）徐明生支付原告（反诉被告）王进搬迁费2,895元、装饰装修补偿费89,745元，以上共计92,640元； 二、原告（反诉被告）王进支付被告（反诉原告）徐明生欠付房屋租金16,291.67元； 三、本判决第一二项品迭后，被告（反诉原告）徐明生应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）王进搬迁费、装饰装修补偿费共计76,348.33元（92,640元-16,291.67元）； 四、驳回原告（反诉被告）王进的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）徐明生的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取计2,549元，反诉受理费减半收取计992元，以上共计3,541元，由原告（反诉被告）王进负担1,594.50元，被告（反诉原告）徐明生负担1,946.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇二〇年八月十四日 书记员  周永佳