杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0105民初1571号原告：严云红，男，1969年8月16日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托代理人（特别授权代理）：何沛，浙江良济律师事务所律师。被告：杭州荣安实业有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区祥符镇渡驾路33号。法定代表人：程国洪。委托代理人（特别授权代理）：赵小松、丁禹之，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。被告：俞美忠，男，1962年6月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人（特别授权代理）：沈悦、萧屹，浙江翰展律师事务所律师。原告严云红诉被告杭州荣安实业有限公司（以下简称为荣安公司）、被告俞美忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理。本院依法组成合议庭，于2019年7月10日、2020年4月27日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人何沛到庭参加了两次庭审，被告荣安公司的委托代理人赵小松、丁禹之，俞美忠的委托代理人沈悦、萧屹到庭参加了第二次庭审。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。原告诉称，从2013年4月10日至2013年8月13日，被告俞美忠向原告借款，原告分三次共计转账给被告俞美忠1420万元整。2014年9月20日，被告俞美忠与原告商定，以其实际控制的被告荣安公司名下天邑国际大厦3幢14层作价11889600元抵给原告，双方签订租赁合同书，约定：租期为2014年10月1日至2034年9月30日，自动续订至2048年4月1日。同日，被告荣安公司出具发票，被告俞美忠在发票背面备注三笔借款转账情况。2015年8月28日，原告与上海卓禹装饰设计有限公司（以下简称为卓禹公司）签订房屋租赁合同，将天邑国际大厦3幢14层转租，2015年11月1日至2020年10月31日共计租金3397104元。因被告荣安公司与杭州渡驾桥股份经济合作社发生纠纷，致使卓禹公司无法继续装修，房屋租赁合同无法继续履行。原告向被告俞美忠出具承诺书，承诺“所产生的一切费用由我承担，包括律师费、房租费损失全部由本人承担。2015年卓禹公司遂将原告诉至杭州市拱墅区人民法院。2016年12月14日，（2015）杭拱民初字第2471号判决书确定原告共需支付卓禹公司1057204.6元。被告俞美忠承诺赔偿一切房租损失，2015年11月1日至2020年10月31日，共计房租费损失为3397104元，扣除判决书中已确认的307396元，尚余3089708元。此后原告多次向二被告主张赔偿原告损失。原告变更诉讼请求为：1.两被告共同赔偿原告经济损失957204.6元；2.被告俞美忠赔偿原告房租费损失3089708元；3.两被告共同支付原告为实现债权支出的律师费10000元；4.诉讼费用由两被告承担。被告荣安公司辩称，第一、被告荣安公司从未与原告达成房屋租赁、买卖或以房抵债的合意，原告从未向被告荣安公司支付过租金，案涉《天邑国际大厦合同书》自始不发生法律效力。第二、被告俞美忠无权代理被告荣安公司对外签署协议，原告在案涉合同签订过程中存在过错，并非善意第三人，案涉《天邑国际大厦合同书》自始无效。第三、原告要求被告荣安公司赔偿其经济损失及利息的诉讼请求，没有合同依据和法律依据，其诉讼请求应予驳回。被告俞美忠辩称，第一、原告起诉状中陈述的1420万借款，其构成分为3笔。第一笔500万元，被告俞美忠认为该款项系赌债，不应当受法律保护；第二笔320万元系原告转账给浙江方汇建筑工程有限公司（以下简称为方汇公司），是原告的投资款，即便是借款，借款人也应当为方汇公司，而非被告俞美忠；第三笔600万元，被告俞美忠是认可的。第二，被告俞美忠在本案中并非本案诉争租赁合同的合同相对方，被告俞美忠出具的承诺书系对被告荣安公司与原告之间诉争因租赁合同导致的损失进行担保，且担保范围仅限于原告与卓禹公司之间的房屋租赁合同纠纷所产生的损失，不包括本案第二、第三项诉讼请求。另，本案第一项诉讼请求应当扣除保证金10万元。而若本案诉争租赁合同无效，则被告俞美忠承担的担保责任也随之消灭。第三，依照原告陈述，本案诉争合同系原告与被告俞美忠签订，而当时被告俞美忠不是被告荣安公司股东或者高管，原告应当对此尽到合理的注意义务。若因此产生损失，被告俞美忠认为原告亦应当依照责任比例承担责任，而非全部由被告承担。本院经审理认定，原告持有《天邑国际大厦合同书》一份，内载明，原告向被告荣安公司租赁被告荣安公司合法拥有交易的天邑国际大厦3幢14层，租赁期自2014年10月1日至2034年9月30日止，期限为20年，续订租赁合同期限（即第二阶段的租赁期）自2034年10月1日至2048年4月1日止；被告荣安公司就两个阶段收取的全部租金总额为11889600元，折合单价为12000元/平方米。原告在签订合同当日即2014年10月1日一次性支付清全额租金（原告已支付的定金自动转为房屋租金的一部分），计11889600元。被告荣安公司承诺于2014年10月1日之前可以将符合本合同约定的房屋交付给原告使用。被告荣安公司出具的收据载明收到原告交付的680万元房款，但庭审中原告及荣安公司均认可实际并未支付该680万元。上述合同落款时间为2017年9月20日。2014年9月20日，被告俞美忠在荣安公司出具的680万元收据联背面向原告出具收据认可收到了1420万元。庭审中被告俞美忠对1420万元借款金额提出异议。2015年8月28日，原告将上述承租的房屋转租给案外人卓禹公司，租赁期为5年，自2015年11月1日至2020年10月31日止。租金采用先付后用、递增租金方式。2015年9月23日，案外人卓禹公司因接到渡驾桥村委通知即日起停止3幢14层的电力供应，才得知案涉租赁房屋尚存产权争议。因无法恢复用电，无法完成装修，无法实现合同目的，案外人上海卓禹装饰设计有限公司于2015年12月21日起诉至法院，要求解除其与原告严云红签订的房屋租赁合同，要求严云红返还租金及租赁保证金407396元，赔偿损失455697.3元并支付违约金184437.6元。2016年12月14日，本院对上述案件作出（2015）杭拱民初字第2471号民事判决书，判令：1.解除卓禹公司与严云红签订的房屋租赁合同；2.严云红返还卓禹公司房屋租金307396元、租赁保证金10万元，赔偿装修费434791元、律师代理费30000元、物业服务费580元；支付违约金184437.6元，合计1057204.6元，于判决生效之日起七日内付清。2019年4月1日，案外人卓禹公司与原告、案外人卢见烺在本院执行局达成《执行和解协议》一份，载明：1、严云红尚欠卓禹公司1057204.6元（尚未计算利息，后期一并计算）。2、卢见烺以其预告登记的位于安徽省淮北市××广场××期××3幢1单元24层2403室的房产为严云红提供担保，六个月后严云红未按期还款，法院依法启动评估拍卖该担保房产，拍卖所得价款支付严云红欠卓禹公司的执行款，不足部分后期继续执行。3、案件执行费12972元，受理费7114元，由严云红于2019年10月1日前支付完毕。另外，2015年10月24日，被告俞美忠向原告严云红出具《承诺书》一份，内载明：今有俞美忠因为天邑国际写字楼区份租赁协议和村里有税收未交纠纷致装修停工，租赁方提出解除租赁协议，所产生一切费用由我承担，包括律师费、房租费损失全部由本人承担，房租费按卓禹公司签的合同为准。另查明，原告为实现本案债权支付律师代理费10000元。2014年9月20日租赁合同签订时，荣安公司的股东为杭州天诚投资管理有限公司和杭州渡驾桥股份经济合作社，根据原告陈述，股份比例为天诚公司49%，渡驾桥合作社51%。2017年5月，杭州天诚投资管理有限公司的股东身份变更为浙江淘梦投资管理有限公司，此时荣安公司的股份组成为浙江淘梦投资管理有限公司49.33%，杭州渡驾桥股份经济合作社为50.67%。荣安公司的法定代表人在2016年12月28日由俞琴英变更为程国洪。俞琴英系俞美忠的女儿。本院认为，关于原告要求被告俞美忠赔偿经济损失957204.6元的主张，因为被告俞美忠出具了承诺书，愿意对租赁方（卓禹公司）提出的解除租赁协议所产生的一切费用包括律师费、房租费损失承担责任，故因原告与卓禹公司之间解除房屋租赁合同原告方所受损失应由被告俞美忠承担。（2015）杭拱民初字第2471号民事判决书中明确了原告与卓禹公司解除租赁合同需要向卓禹公司返还租金307396元、赔偿装修费损失434791元、律师代理费30000元、物业服务费580元、支付违约金84437.6元，合计957204.6元。该损失系原告的直接损失，应由被告俞美忠按承诺书中的约定予以承担。虽然该判决书尚在执行阶段，原告尚未履行完毕支付义务，但是该费用系原告可预期的直接损失，被告俞美忠应在本案中予以赔偿。对原告要求被告俞美忠赔偿房租费损失3089708元的诉请，因被告俞美忠在承诺书中认可装修停工、租赁方解除租赁协议产生的一切费用由其承担。其中房租费按卓禹公司装修签约合同为准，因原告与卓禹公司签订的租赁合同已解除，至今因为停水停电天邑大厦14楼处于空置状态，原告因此损失了租金收入，该租金收入计算至2020年10月31日为3089708元，该部分租金损失应由被告俞美忠赔偿。关于被告荣安公司是否应当赔偿原告957202.6元的损失。因被告荣安公司与原告签订的房屋租赁合同上荣安公司的印章系荣安公司的真实印章，而荣安公司给严云红出具的680万元收款收据上盖具了真实的荣安公司财务章，案涉租赁合同合法有效。原告与被告俞美忠均认可系被告俞美忠与渡驾桥村村民存在纠纷，村民让物业公司对天邑国际大厦14楼进行了停水停电导致原告与卓禹公司之间的租赁合同解除，该情形属于第三人原因导致被告荣安公司违约，依照《合同法》第121条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故被告荣安公司应当赔偿原告相应损失，损失范围为原告所应赔偿给次承租人卓禹公司的装修费损失434791元、律师代理费30000元、物业服务费580元、违约金184437.6元、租金损失307396元。原告为实现本案债权支付律师代理费10000元由两被告赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告俞美忠于判决生效之日起十日内赔偿原告严云红损失957204.6元。二、被告俞美忠于判决生效之日起十日内赔偿原告严云红截至2020年10月31日的房屋租金损失3089708元。三、被告俞美忠于判决生效之日起十日内赔偿原告严云红律师代理费损失10000元。四、被告杭州荣安实业有限公司于判决生效之日起十日内对上述第一、三项被告俞美忠的赔偿责任承担共同赔偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取39255元，由原告严云红负担2109元，由被告俞美忠负担37146元，被告杭州荣安实业有限公司对被告俞美忠负担部分中的9000元共同负担。原告严云红于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告俞美忠、杭州荣安实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长  方素平人民陪审员  朱 敏人民陪审员  陆荣荣二〇二〇年八月二十五日法官 助理  吴 昊代书 记员  周 吟