安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1737号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩曼，女，1985年2月7日出生，汉族，住安徽省宿州市。 委托诉讼代理人：韩斌，安徽君峰斌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：**，女，1979年9月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：王晓杰，1978年5月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区，系**之夫。 上诉人韩曼因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初10411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩曼上诉请求：撤销一审判决一、二、三、五、六项判决内容，依法改判。事实和理由：一、依据双方签订的房屋租赁合同第三条第二款之规定，双方解除合同后，韩曼一方按照合同约定现状返还房屋。韩曼在承租房屋之前已与**协商一致将中间的隔墙拆除方便经营使用，韩曼与**解除合同是只需要按现状返还即可，无需为**砌墙。现韩曼仍继续承租隔壁的房屋经营使用，中间砌墙是为了韩曼一方自身经营需要，与**无关。二、一审认定韩曼负有拆除门头义务错误，应由**自行拆除门头。韩曼在2019年8月20日已将租赁房屋腾空，并交付**，在此韩曼已将经营的招牌拆除，经双方同意才留下门头打底部分。一审以韩曼于2019年8月20日交付房屋不符合合同约定的条件为由，并以韩曼拆除门头的时间作为合同解除时间属认定事实错误。至2019年8月20日韩曼尚需支付**租金2,959元，与韩曼支付的5,000元押金相互折抵后，**应退还韩曼押金2,041元。 **辩称，一、**出租的房屋中间隔墙是承重墙，双方签订的租赁协议中没有关于拆墙的约定，**在韩曼承租装潢时才发现韩曼拆墙之事，韩曼当时承诺在退房时恢复原状。二、韩曼在2019年9月16日才拆除**出租房上方的门头字，至9月底之前，物业管理人员发现不符合承建方标准，才发出的整改通知书，一审计算交付租金时间正确。 **向一审法院起诉请求：1.解除租赁合同；2.韩曼支付2019年8月至9月的房屋租金9,000元；3.韩曼支付修复费用11,290元。诉讼过程中，**变更第2项诉讼请求为：韩曼支付2019年8月至10月9日的房屋租金10,350元。 韩曼向一审法院反诉请求：**返还韩曼押金2,041元和代缴物业费2,232元，共计4,273元。 一审法院认定事实：2018年5月2日，**与韩曼签订《房屋租赁合同》，约定**将自有的坐落于宿州市埇桥区拂晓大道1-3区101号房屋出租给韩曼使用；租赁期限自2018年5月2日至2023年7月31日；租赁期满或合同解除后，承租人应按照现状返还房屋，双方应对房屋情况进行验收，结清各自应承担的费用；租金标准及支付方式：第一年租金从合同签订之日起三天内支付，2018年8月1日至2019年7月31日租金为50,000元，每12个月支付一次；2019年8月1日至2020年7月31日租金为54,000元，每12个月支付一次……；押金5,000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给承租人；租赁期内的物业管理费等全部由承租方承担；双方协商一致可以解除合同；除双方特别约定外，承租人退房后原房屋固定部分不得拆卸，按照交房时原样给出租人等。 合同签订后，韩曼入住案涉房屋，并拆除了房屋的一道隔墙。韩曼按照合同约定缴纳了房屋租赁押金5,000元及第一年度的房屋租金50,000元。韩曼在对案涉房屋租赁使用期间，房屋出现漏水，双方对继续租赁未能达成协议。2019年8月17日，双方通过微信协商解除合同事宜，约定**于2019年8月20日收房，**并提出要求韩曼把中间墙隔好。韩曼将原拆除的隔墙给予恢复后，案涉房屋所属物业公司于2019年9月10日对案涉房屋业主发出《违规装修整改通知书》，认为“恢复墙体时所使用材料及工艺不符合原图纸设计要求”，要求限期整改。2019年10月9日，韩曼将案涉房屋门头广告牌拆除。2019年3月29日，韩曼向案涉房屋所属物业公司缴纳2019年4月15日至2020年4月14日物业服务费3,348.40元。案件审理期间，**申请对隔墙修复费用及垃圾清运费用予以鉴定。经鉴定机构鉴定，商铺砌墙价款及垃圾清运费为5,250.34元。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。案涉合同约定，双方协商一致可以解除合同。本案诉讼中，双方当事人均认可案涉合同已经解除，只是对于合同解除的时间有不同理解。双方在协商解除合同事宜时，约定**于2019年8月20日收房，可以认定双方约定合同解除的时间为2019年8月20日。但因届时韩曼未将原拆除的隔墙建好，韩曼交付的房屋不符合合同约定的条件，**主张以韩曼拆除门头广告牌的时间即2019年10月9日作为合同解除的时间，予以采信。鉴于双方已于诉前对合同协商解除，**再诉请解除合同，不予支持。**诉请韩曼支付自2019年8月1日至2019年10月9日期间产生的租赁费用，予以支持。具体为：10,356元(54,000元/年÷365天/年×70天)，**诉请韩曼支付租赁费用10,350元，予以采纳。**诉请韩曼支付隔墙修复费用，符合合同约定，予以支持。根据鉴定报告，修复费用需5,250.34元,予以认定。上述两项费用应从韩曼缴纳的押金中扣除，不足部分另行支付。韩曼反诉请求**返还多支付的物业服务费用，应当予以支持，具体为2,706.20元（3348.40元－3348.40元/年÷365天/年×70天）。韩曼反诉请求返还2,232元，予以采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、韩曼支付**2019年8月1日至10月9日的房屋租金10,350元；二、韩曼支付**隔墙修复费用5,250.34元；三、上述一、二项合计15,600.34元，扣除韩曼已支付的押金5,000元后，韩曼应支付**10,600.34元；四、**返还韩曼代缴的物业费用2,232元；五、上述第三、四项折抵，由韩曼在本判决生效后十日内支付**8,368.34元；六、驳回**的其他诉讼请求和韩曼的其他反诉请求。一审案件受理费300元，减半收取计150元，由韩曼负担；反诉案件受理费25元，由**负担；鉴定费1,000元，由韩曼负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。**提供照片一张，以证明韩曼安排人拆除门头时间与韩曼所述8月20日不符。韩曼发表质证意见为，真实性无异议，但达不到证明目的，韩曼在2019年8月20日已将钥匙交付**，门头拆除与合同解除无关。本院认证意见为，对该证据的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，归纳当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.韩曼是否需要向**支付隔墙修复费；2.一审计算韩曼租赁**房屋期限至2019年10月9日是否适当。 （一）关于争议焦点1 韩曼同时承租**及隔壁一家房屋从事商业经营，韩曼为经营方便擅自将两间房屋之间的隔墙拆除，将两间门面房合并成一间使用，但**与韩曼签订租赁协议时，双方未在合同条款中约定韩曼可以拆除中间隔墙使用。韩曼所述已与**就隔墙拆除达成一致意见，但**不予认可，韩曼也没有提交相应证据予以证明。现双方租赁合同解除，韩曼依约应将租赁房屋恢复原样返还，虽韩曼也将中间隔断予以修复，但修复状况不符合建筑物质量要求，物业部门已向**发出违规装修整改通知书，要求予以整改。因韩曼拒绝整改，该整改责任转由房主**承担，但**因整改隔墙产生的费用应由韩曼负责支付。一审根据安徽天启工程造价质询有限公司出具造价鉴定意见书意见，判决韩曼支付**隔墙修复费5,250.34元允当，本院予以维持。韩曼上诉提出其拆除隔墙得到**认可，且合同解除时已按合同约定返还房屋，不应承担隔墙修建费用的主张不能成立，本院不予支持。 （二）关于争议焦点2 韩曼与**因房屋租赁事宜产生矛盾后，双方解除租赁合同,韩曼于2019年8月20日腾空房屋向**交付房屋及房门钥匙，但韩曼并未及时拆除租赁房屋门头招牌，且仓促修建的隔墙也不合格，此时交付的房屋不符合双方合同约定的原样返还条件，对此有物业部门于2019年9月10日向**发出整改通知书及门头拆卸照片为证。一审中双方认可韩曼于2019年10月9日才最终将门头彻底拆除，一审以此时间作为双方合同解除的时间节点及租金结算点并无不当。韩曼上诉要求租金支付至2019年8月20日无依据，本院不予支持。 综上所述，韩曼的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人韩曼负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  刘 柳 二〇二〇年八月二十八日 法官助理赵如如 书记员刘相 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。