四川省西昌人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初2792号 原告（反诉被告）：凉山宾利莱汽车服务有限公司，地址：西昌市长安路“长安机械厂”原生产区的原机加工车间和原汽修车间之间，统一社会信用代码：91513400096723085R。 法定代表人：郑周，系公司董事长。 委托诉讼代理人：周宗全，男，汉族，1956年12月25日出生，住海口市秀英区，系公司副经理（特别授权）。 委托诉讼代理人：包维佳，女，汉族，1992年11月15日出生，四川省广汉市人，住四川省广汉市，系公司工作人员（一般代理）。 被告（反诉原告）：张建，男，汉族，1982年7月9日出生，四川省冕宁县人，住四川省冕宁县，现住西昌市。 委托诉讼代理人：陈杲，四川明炬（凉山）律师事务所律师（特别授权）。 原告凉山宾利莱汽车服务有限公司与被告张建租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，被告张建在诉讼过程中提出反诉，本院依法合并审理。原告的委托诉讼代理人周宗全、包维佳，被告张建及其委托诉讼代理人陈杲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方的《场地租赁合同》。2、判令被告承担本案所发生的全部诉讼费用。当庭增加四项诉讼请求：3、判令被告接收搬迁补偿单位的补偿条件，4、支付截止2020年7月29日拖欠的房租；5、支付截止2020年7月28日拖欠的水电费、垃圾清运费；6、支付截止2020年8月8日延迟搬迁的违约金，4-6项合计200880.09元。 事实与理由：2016年7月25日，原告与原凉山州国有资产运营管理有限责任公司（以下简称“国资公司”）签订《场地租赁合同》，租用其所属长安机械厂厂房及附属土地12818.601112平方米（以下简称“长安机械厂c区”），投资打造“北京龙悦庭汽车文化公园（汽车6S店）”，该项目因未获通过政府环评，完工后搁置一年多时间，后改变经营业态招租。于2018年6月6日与被告签订《场地租赁合同》，将该区域东面厂房场地约630平方米租赁给被告经营“牛轰轰杀牛场火锅”，该合同第五条第2项约定：“因改府征收场地或其他不可抗力的原因，导致合同无法继续履约时，本合同自动终止，双方均无违约责任”。2019年3月11日凉山州国兴投资管理有限责任公司（以下简称“国兴公司”）向我公司送达凉山彝族自治州国有资产监督管理委员会“凉国资【2019]30号”文件复印件，文件内容为撤销国资公司，原国资公司的资产、债权、债务、经营业务由国兴公司承接。2019年9月16日，国兴公司向原告送达《凉山州国兴投资管理有限责任公司关于收回长安机械厂c区场地的通知》，文件，主要内容为：“按照州委、州政府和州国资委相关会议部署精神”，收回长安机械厂c区，要求本公司于2019年10月16日前搬迁完毕，交还场地。2020年4月29日国兴公司再次向原告送达《收回场地通知》，要求于2020年5月30日前搬迁完毕，交回场地。我公司也于2020年4月30日向被告送达《解除合同通知》。2020年4月29日，原告与该场地搬迁单位凉山州国有城市建设投资发展集团有限责任公司（以下简称“城投公司”）签订搬迁协议，协议约定原告必须于2020年6月20日以前搬迁完毕，将该场地全部交付城投公司，否则，承担每日应付补偿款的万分之五的违约责任。原告于2020年6月2日向被告再次送达《紧急通知》，告诉被告评估及补偿金额，并要求于2020年6月7日以前与我公司核算账务，协商订立搬迁补偿协议并按时搬迁。若超过期限，由此产生的一切后果，概由贵方自行承担！原告除多次口头、书面告知被告，并在场地上专门设立拆迁补偿办公室，处理拆迁事宜，但被告均以补偿款过低等理由拒绝。2020年6月8日，城投公司向西昌市人民法院提起诉讼，现己调解结案，《调解书》确认，6月20日，原告必须搬迁完毕，交出该场地。否则，承担应付款项每日万分之五违约责任，并承担城投公司申请法院执行所严生的所有费用。原告特诉请司法保护，判令解除原被告双方的《场地租赁合同》，判令被告排除妨碍，交出租赁场地，并赔偿《调解书》确认的，原告向拆迁单位承担的违约损失，及承担因强制拆迁产生的一切费用及损失。综上所述，请求判如所请。 被告辩称：我方已经向法院申请延长执行期限，执行期限延长至2020年8月8日，我会在8月8日前搬迁，本诉原告增加了六项诉讼请求，请求增加答辩期限。一、答辩人同意解除案涉《场地租赁合同》。双方在《场地租赁合同》中明确约定了：“因政府的征收场地，导致合同无法继续履约时，本合同自动终止，双方无违约责任。”现因凉山州国兴投资管理有限公司于2019年9月16日出具文件，要求回收租赁场地，双方租赁合同解除的事由已经出现，并且合同也无继续履行的可能性，答辩人对解除双方合同无异议。二、被答辩人应当支付答辩人拆迁补偿费。双方合同明确约定在租赁合同签订三年内若政府拆迁，政府赔款全部归答辩人所有。由四川众信资产评估事务所于2019年11月16日出具的《费用清查评估明细表》显示答辩人经营的牛轰轰火锅店拆迁费用共计391229.00元。被答辩人于2020年6月2日向答辩人出具的《关于长安机械厂C区搬迁及补偿有关事宜紧急通知》中也认可答辩人拆迁补偿费的估值为391229.00元，按照案外人城投公司确定的实际补偿比例：78.7%，应支付答辩人补偿款：307897.22元，现城投公司已经支付被答辩人大部分补偿款，但是被答辩人确未按照城投公司支付部分的比例支付给答辩人。该行为已经严重侵犯了答辩人的合法权益。三、被答辩人应当退还答辩人押金及多缴纳部分的房租。自国兴公司于2019年9月16日出具收回文件后，评估、协调工作即开展，答辩人即无法正常经营。并且案涉场地的继受主体国兴公司自2019年9月16日之后就再没有收取过被答辩人房租。被答辩人应当退还答辩人多缴纳的房租。双方合同约定答辩人承租房租的押金为25000.00元，在双方解除合同的同时，被答辩人应当退还押金。综上，答辩人与被答辩人的土地租赁关系因为土地所有杈人收回土地的行为而出现终止情形，答辩人对解除双方的租赁关系不持有异议，但被答辩人应当依法退还答辩人押金、多缴纳的租金并向答辩人支付拆迁补偿费用。四、答辩人暂未搬迁的行为没有给被答辩人造成损失，被答辩人扣押答辩人拆迁补偿费的行为给答辩人造成了资金占用损失。1、城投公司至今没有向被答辩人主张支付违约金，如被答辩人实际向城投公司支付了违约金，并且被答辩人认为答辩人应当承担责任、可以另案起诉。2.经答辩人与城投公司协商搬迁事宜及向西昌市人民法院申请延期搬迁，西昌市人民法院鉴于搬迁事务繁杂，已经同意了答辩人的延期搬迁申请。3、城投公司向被答辩人支付搬迁费用，是为了让被答辩人将搬迁费用支付给答辩人用于搬迁，但被答辩人无故扣押该资金，答辩人只能自筹资金搬迁，对答辩人造成了极大损失。答辩人一直接受搬迁单位的补偿条件；第二、被答辩人一方主张支付拖欠房租无事实及法律依据；第三、对于应当缴纳的水电费，答辩人按照实际使用情况愿意缴纳，延期搬迁费用并未产生，主张无事实和法律依据。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉人与被反诉人双方签订的《场地租赁合同》。2、判令被反诉人支付搬迁补偿单位支付的补偿款307897.223元。3、判令被反诉人退还押金2.5万元及租金47046.5元4、反诉诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月8日，反诉人与被反诉人协商一致签订《场地租赁合同》，合同约定，被反诉人将位于西昌市长安路长板桥长安机械厂东面厂房约630平方米出租给反诉人，租赁用途为餐饮项目，租赁期限为2018年8月8日至2021年8月7日。每月租金为18900元，保证金为25000元。合同签订后，反诉人按照约定，按时向被反诉人支付租金及保证金。案涉厂房及空地的所有权人为原凉山州国有资产运营管理有限责任公司（以下简称“凉山国资公司”）（《凉国资【2019】30号》文件撤销了国资公司，原国资公司的资产、债权、债务、经营业务由国兴公司承接）。被反诉人通过与原凉山州国有资产运营管理有限公司签订《租赁合同》获得案涉土地的经营使用杈。本案的基本法律关系为原国资公司为出租人，被反诉人为承租人，反诉人为次承租人。2019年9月16日，凉山国兴公司向被反诉人作出《凉山州国兴投资管理有限责任公司关于收回长安机械厂C区场地的通知》，决定收回长安机械厂C区，要求被反诉人于2019年9月16日前搬迁完毕，交还场地。自2019年9月16日之后，国兴公司即再未收取过反诉被告租金。2020年4月29日，被反诉人与该场地搬迁单位凉山州国有城市建设投资发展集团有限责任公司（以下简称“凉山城投公司”）签订搬迁协议，要求被反诉人必须于2020午6月20日以前搬迁完毕，将该场地全部交付凉山城投公司。被反诉人于2020年4月30日向反诉人送达《解除合同通知》，要求反诉人于2020年5月30日前交出租赁场地。自2019年9月16日反诉人国兴公司作出《凉山州国兴投资管理有限责任公司关于收回长安机械厂c区场地的通知》后，反诉人即开始准备搬迁工作，造成反诉人一直无法正常经营。凉山城投公司对此次土地收回行为制定了补偿方案，并委托四众信资产评估事务所有限公司对包括反诉人在内的各公司、商户在本次回收土地范围内的地上附作物的拆迁费用进行了评估。经评估反诉人经营的牛轰轰火锅店不可搬迁部分的及搬迁费等费用的净估值为391229.00元，按照凉山州城投公司确定的78.7%的实际补偿比例，反诉人获得补偿为307897.223元。反诉人对凉山城投公司的补偿方案及四川众信资产评估事务所有限公司的评估结果均予以认可。现凉山城投公司以将大部分拆迁补偿费支付给被反诉人，但反诉人多次找到被反诉人要求其支付拆迁补偿费及退还押金、租金，反诉人均予以拒绝。此外，被反诉人应当向反诉人退还租金47046.5元。根据双方合同第6条约定，合同终止时，被反诉人须在15个工作日内，足额退反诉人所缴纳的保证金。截至目前，被反诉人也未向反诉人退还保证金2.5万元。综上，反诉人认为因土地所有权人的收回行为，双方合同已经无履行的基础，案涉合同座当解除。在解除合同的同时被反诉人应当退还反诉人缴纳的押金及多缴纳的租金（2019年9月16日后的租金）。鉴定事务所作出拆迁费用评估的依据是反诉人在案涉土地上的投入及反诉人拆除、搬迁所必须的费用，拆迁补偿费用应当由反诉人所有，该事实被反诉人在其向反诉人出具的多份文件中，被反诉人也予以认可。被反诉人拒不退还反诉人押金、多缴纳的租金及在获得凉山城投公司支付的拆迁补偿费用后拒不向反诉人支付的行为已经严重侵犯了反诉人的合法权益，现反诉人为维护自己的合法权益依法向贵院提起反诉，请依法裁判！ 反诉被告辩称：同意反诉状的第一条，同意第二条给付补偿款，应当扣除相关费用，同意第三条退还押金25000元，除此以外均以反对，反诉人提出的很多事实和理由都不能成立，我方与国兴公司的租赁合同与我方与被告的租赁合同是两个完全不同的法律关系，我方找反诉原告接受政府的补偿款，我方发了几次通知，但是反诉原告以种种理由拒绝，反诉原告认为租金多交了，但是直到今天开门前反诉原告还在正常营业，今天到2020年8月8日的租金是给反诉原告减免了的。 本院经审理认定事实如下：2016年7月25日，原告与原凉山州国有资产运营管理有限责任公司签订《场地租赁合同》，租用其所属长安机械厂厂房及附属土地12818.601112平方米（以下简称“长安机械厂c区”），投资打造“北京龙悦庭汽车文化公园（汽车6S店）”，该项目因未获通过政府环评而搁置，之后原告对外招租。于2018年6月6日与被告签订《场地租赁合同》，将该区域东面厂房场地约630平方米租赁给被告经营“牛轰轰杀牛场火锅”，租赁期限为三年，从2018年8月8日起至2021年8月7日止，每平方米月租金30.00元，每月租金为18900元，每六个月支付一次，在首次支付租金时向原告交纳了保证金25000.00元。该合同第五条第2项约定：“因改府征收场地或其他不可抗力的原因，导致合同无法继续履约时，本合同自动终止，双方均无违约责任”。2018年6月28日原告与被告签订了一份《场地租赁补充合同》，增加租赁了原告窗房3间，面积62.2平方米，每月租金为1555.00元。在合同履行期限。2019年3月11日凉山州国兴投资管理有限责任公司向原告送达了凉山彝族自治州国有资产监督管理委员会“凉国资【2019]30号”文件，文件内容为撤销凉山州国有资产运营管理有限责任公司，该公司的资产、债权、债务、经营业务由凉山州国兴投资管理有限责任公司承接。2019年9月16日，凉山州国兴投资管理有限责任公司向原告送达了《凉山州国兴投资管理有限责任公司关于收回长安机械厂c区场地的通知》，主要内容为：“按照州委、州政府和州国资委相关会议部署精神”，收回长安机械厂c区，要求原告公司于2019年10月16日前搬迁完毕，交还场地。2020年4月29日国兴公司再次向原告送达《收回场地通知》，要求于2020年5月30日前搬迁完毕，交回场地。我公司也于2020年4月30日向被告送达《解除合同通知》。2020年4月29日，原告与该场地搬迁单位凉山州国有城市建设投资发展集团有限责任公司（以下简称“城投公司”）签订搬迁协议，协议约定原告必须于2020年6月20日以前搬迁完毕，将该场地全部交付城投公司，否则，承担每日应付补偿款的万分之五的违约责任。原告于2020年6月2日再次向被告送达了《紧急通知》，告诉被告评估及补偿金额，并要求于2020年6月7日以前与原告公司核算账务，协商订立搬迁补偿协议并按时搬迁。原告在场地上专门设立拆迁补偿办公室，处理拆迁事宜，由于补偿款及租金支付期限等问题双方不能达成一致意见，被告一直未与原告达成解除合同的协议，租用的场地一直由被告使用，租金支付至2019年12月7日。截止2020年6月20日被告尚欠原告租金131596.00元。应支付水电费及垃圾清运费共计20996.18元。 为了收回出租的场地，凉山州国有城市建设投资发展集团有限责任公司对此制定了补偿方案，并委托四众信资产评估事务所有限公司对包括被告在内的各公司、商户在本次回收土地范围内的地上附作物的拆迁费用进行了评估。经评估被告经营的牛轰轰火锅店不可搬迁部分的及搬迁费等费用的净估值为391229.00元，按照凉山州国有城市建设投资发展集团有限责任公司确定的78.7%的实际补偿比例，被告应获得补偿款为307897.223元。 为了确保拆迁工作顺利进行，2020年6月8日凉山州国有城市建设投资发展集团有限责任公司向提起诉讼，请求判令被告(本案原告)立即停止侵害、排除防碍、切实履行《搬迁补偿协议》。于2020年6月20日前搬迁在长安机械厂C区的所有设施、设备等物品，并交出场地。该经本院调解结案，双方达成的协议内容为：“一、被告凉山宾利莱汽车服务有限公司定于2020年6月20日前将租赁场地上的房屋及场地交付给原告凉山州国有城市建设投资发展集团有限责任公司；逾期按《长安机械厂C区租赁方形成的不可搬迁资产补偿协议》的约定向原告支付违约金，违约金以应付款项每日百分之五计算，从2020年6月20日起开始计算至被告履行完上述交付义务时止；二、如被告凉山宾利莱汽车服务有限公司未按约定时间履行上述义务，原告申请人民法院执行所产生的所有费用由被告凉山宾利莱汽车服务有限公司承担。”到期后因原告未按上述期限履行义务，该案已经进入执行。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告提交的《场地租赁合同》二份、凉国资【2019】30号文件复印件、《凉山州国兴投资管理有限责任公司关于收回长安机械厂C区场地的通知》、《收回场地通知》、《解除合同通知》、《长安机械厂c区租赁方形成的不可搬迁资产补偿协议》、《关于长安机械厂c区搬迁及补偿有关事项的紧急通知》、送达照片、送达微信、搬迁办公室照片、民事调解书收据及被告提交的《场地租赁合同》二份、《场地租赁补充合同》一份、、《凉国兴发(2019)104号》文件、《收据》、3、《转款凭证》（3张）、《拆迁费用一设备、设施、材料等拆卸、运输、安装（含基础）费用清查评估明细表》、《关于长安机械厂C区搬迁及补偿有关事项的紧急通知》、《业务回执单》（交易日期：2020年5月8日）、《收款收据》（出具时间：2020年5月6日）、《业务回执单》（交易日期：2020年6月2日）、4、《收款收据》等证据证实，本院予以确认。 本院认为，凉山宾利莱汽车服务有限公司与张建2018年6月6日签订的《场地租赁合同》及2018年6月28日签订的《场地租赁补充合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律规定，属有效合同，双方当事人应按照合同的约定履行义务。现因凉山州国兴投资管理有限公司于2019年9月16日出具文件，要求回收租赁场地，双方租赁合同约定的解除事由已经出现，并且合同也无继续履行的可能性，且张建对解除双方签订的《场地租赁合同》无异议。至于凉山宾利莱汽车服务有限公司应支付给张建的补偿款，经评估张建经营的牛轰轰火锅店不可搬迁部分的及搬迁费等费用的净估值为391229.00元，按照凉山州城投公司确定的78.7%的实际补偿比例，张建获得补偿为307897.223元，双方当事人均对此认可，另凉山宾利莱汽车服务有限公司应退还张建租赁保证金25000元，合计332897.22元。因被告凉山宾利莱汽车服务有限公司定于2020年6月20日前将租赁场地上的房屋及场地交付给原告凉山州国有城市建设投资发展集团有限责任公司，因此租金应计算至2020年6月20日，截止2020年6月20日被告张建尚欠原告凉山宾利莱汽车服务有限公司租金131596.00元，应支付水电费及垃圾清运费共计20996.18元，两项合计张建应支付给凉山宾利莱汽车服务有限公司的款项为152592.18元。品跌后凉山宾利莱汽车服务有限公司应支付给张建的金额为：180305.04元。对于原告凉山宾利莱汽车服务有限公司请求张建支付地坪漆34200元的诉讼请求，因其没有提供相应证据予以证明，本院不予支持。对逾期搬迁违约金，原告亦未提供证据证明实际产生了违约金，故对该项诉请本院不予支持，若实际产生了违约金，被告在收集相关证据后，可以另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第六十条一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”根据上述法律规定，原告及被告要求解除合同的诉讼请求及反诉请求，本院予以支持，对于支付补偿款及租金等相关费用的请求本院在符合法律规定的范围内予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除凉山宾利莱汽车服务有限公司与张建2018年6月6日签订的《场地租赁合同》及2018年6月28日签订的《场地租赁补充合同》； 二、由凉山宾利莱汽车服务有限公司在本判决生效后三日内向张建支付解除合同补偿款180305.04元； 三、驳回凉山宾利莱汽车服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回张建的其他反诉请求。 本诉案件受理费500.00元，凉山宾利莱汽车服务有限公司负担100.00元，张建负担400元；反诉案件受理费3499.50元，双方各负担一半，反诉保全费2420.00元，由张建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行的期间为两年。 审判员  赵福来 二〇二〇年八月二十七日 书记员  刘 俐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。