湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1451号上诉人（原审原告）：徐放仁，男，1953年11月23日出生，汉族，住桃江县。委托诉讼代理人：彭楚良，湖南湘资律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：詹蕾，湖南湘资律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：肖新明，男，1972年11月17日出生，汉族，住桃江县。委托诉讼代理人：何汉珍，湖南桃花江律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审第三人：徐治平，男，1977年2月17日出生，汉族，住桃江县。上诉人徐放仁因与被上诉人肖新明、原审第三人徐治平侵权责任纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2020）湘0922民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐放仁上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由肖新明承担。事实与理由：1、徐治平并非是争议土地上房屋的共有权人。2、徐放仁为桃江县桃花江镇近桃村村民十组，肖新明为桃江县桃花江镇近桃村村民九组。徐放仁与肖新明尽管是同属于桃花江镇近桃村，但却分别属于不同的村民组，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条之规定，一审认定肖新明、案外人黄某与徐治平属同一集体经济组织成员，符合转让的主体条件是错误的。3、涉案《房屋转让协议》不是徐放仁的真实意思表现。4、徐放仁的宅基地无论是集体土地还是划拨地均不能私自买卖，因此《房屋转让协议》违反法律的强制性规定，是无效的，不受法律保护。肖新明答辩称：1、虽然房屋是徐放仁建的，但是作为其儿子的徐治平对房屋是享有共同权的；2、肖新明与徐治平同属一个集体经济组织成员，徐放仁、徐治平、肖新明当时都是近桃村民委员会管辖的村民；3、当时是徐放仁的妻子得了重病需要治疗抢救，徐放仁想将房屋卖了救妻子的性命，其就到处托人出售房屋，他找了自己的弟弟徐某军帮忙找肖新明以168000元买下这个房屋，签订协议时徐放仁在医院照顾自己妻子，所以无法到现场，他就让两个亲儿子代表他在房屋转让协议上签字，徐某军也作为中间人在协议上签了字，房款当场付清，他的两个亲儿子将房款拿到医院交了医疗费，这期间徐放仁一直没有异议。因为房屋破旧不适宜居住，故肖新明一直没有搬进去。2017年肖新明将该房屋及土地转让给了自己的亲戚邓兰香。2019年该房屋需要拆迁新建，重新建房的时候徐放仁来阻工说之前卖房的时候价格低了，要加价，徐放仁请徐某军来做工作，肖新明又加了20000元，徐放仁亲自打了房屋补偿款20000元的收条，又让徐某军在收条上签了字予以证明，徐放仁还在2014年的转让协议上签了名证明确认原来的协议有效；4、房屋转让协议的订立及履行过程并没有违反法律、法规的强制性规定，房屋是私人财产，私人享有所有权。一审认定事实清楚，适应法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐放仁向一审法院起诉请求：1、责令肖新明停止对徐放仁宅基地的侵害；2、责令肖新明拆除在徐放仁宅基地上的构筑物，恢复徐放仁房屋现状；3、由肖新明承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：徐小某、徐治平均为徐放仁的儿子。徐小某、徐治平、徐放仁与肖新明、案外人黄某在2014年均为近桃村村民。徐放仁于上世纪七十年代在桃花江镇近桃路南侧建有一栋房屋，房屋面积为94.62平方米，石灰红砖结构。2014年，徐放仁因妻子急需治疗费用，曾委托其老弟徐某军帮忙找人卖掉该栋房屋。于是，由徐放仁的老弟从中牵线找到肖新明，于2014年3月13日徐放仁的两儿子徐小某、徐治平作为转让方与受让方肖新明、黄某达成并签订了房屋转让协议，协议约定转让方现有旧屋及所属土地转让给受让方，明确了房屋及土地四抵的位置，转让价格为168000元，协议同时约定了双方附随的义务以及违约责任等。双方均在协议上签名按手印，徐放仁老弟徐某军作为公证人签名按手印。协议签订当天，肖新明将168000元购房款支付给徐放仁的儿子。之后，徐放仁的儿子将该笔款项为其母亲支付了治疗费用。肖新明于2017年将受让的房屋连同宅基地转让给邓某等人（系肖新民亲戚）。2018年邓某等人与桃江县征地拆迁安置办签订拆迁协议，2019年上半年，该房屋拆迁时，徐放仁认为当年房屋转让价格便宜，要求增加价款，多次阻工，经协商肖新明又支付了20000元给徐放仁，并由徐放仁于2019年11月1日出具收条，收条记载“今收到肖新明、黄某房屋补偿款贰万元整”。徐放仁老弟徐某军作为证明人在收条上签名。同时，徐放仁在2014年的房屋转让协议中补签了自己的姓名。现该房屋已拆除并经住建局、征拆办等相关部门批准在原来的占地面积上建成了六层房屋一栋。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。但现行法律并没有限制对宅基地上私有房屋的买卖，即农村村民出卖自住房屋法律并未禁止。本案徐治平与肖新民、案外人黄某签订房屋转让协议，将其享有共有权的旧屋予以转让。徐放仁提出协议签订时，他是该房屋的所有权人，他没有在现场，对房屋买卖一事不知情。对此，转让协议中的转让方即徐治平系徐放仁儿子，徐放仁及其儿子均是该房屋的共有权人；房屋转让款全部用于徐放仁妻子住院治疗费用；同时肖新民提供的证人徐某军（系徐放仁同胞兄弟）也证实，徐放仁的妻子住院急需资金曾委托徐某军找人卖房；2019年徐放仁另行收取肖新民给付的房屋补偿款并在转让协议中补签了名。上述事实能够证实当时该宗宅基地上房屋的买卖没有违背徐放仁的意愿，是双方真实意思表示，故该房屋转让协议依法成立，应受法律保护。根据“地随房走”的原则，村民在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给房屋买受人。但宅基地转让有严格的限制条件：受让人必须是同一集体经济组织的成员。本案肖新民、案外人黄某与第三人徐治平在2014年签订转让协议时均系近桃村村民，属同一集体经济组织成员，符合转让的主体条件。故徐放仁起诉肖新民侵害其宅基地证据不足，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回徐放仁的全部诉讼请求。一审案件受理费160元，减半收取80元，由徐放仁负担。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是：案涉房屋转让协议对徐放仁是否构成侵权？案涉房屋转让协议中的转让方徐治平系徐放仁的儿子，徐治平作为徐放仁的儿子是该房屋的共有权人，徐放仁的妻子住院急需资金曾委托其同胞兄弟徐某军找人卖房，房屋转让款全部用于徐放仁妻子住院治疗，2019年徐放仁另行收取肖新民给付的房屋补偿款并在房屋转让协议中补签了名。上述事实足以证实徐放仁对房屋买卖一事是知情的，其对徐小某、徐治平与肖新明、黄某达成并签订了房屋转让协议是认可的。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十一条的有关规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农村集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。肖新民、案外人黄某与徐治平在2014年签订案涉房屋转让协议时均系近桃村村民，属同一集体经济组织成员，符合转让的主体条件；另外，根据“地随房走”的原则，村民在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给房屋买受人。根据以上事实和有关规定，应认定案涉房屋的买卖没有违背徐放仁的意愿，是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。徐放仁认为案涉房屋转让协议对其构成侵权的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，徐放仁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由徐放仁负担。本判决为终审判决。审判长  夏立群审判员  毛杰中审判员  徐高龙二〇二〇年八月二十日书记员  贾 殷