黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终855号上诉人(原审被告)：大庆市大图物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区明湖电子信息商业步行街明湖12号商服楼商服3。法定代表人：艾桂娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李万万，男，1987年5月4日出生，汉族，大庆市大图物业管理有限责任公司员工，住黑龙江省大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：白羽，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨玉民，男，1965年2月8日出生，汉族，大庆石油管理局物业管理一公司职工，住黑龙江省大庆市让胡路区，委托诉讼代理人：李明书，黑龙江智胜律师事务所律师。上诉人大庆市大图物业管理有限责任公司（以下简称大图公司）因与被上诉人杨玉民物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初3674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大图公司的委托诉讼代理人李万万、白羽、被上诉人杨玉民的委托诉讼代理人李明书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大图公司上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初3674号民事判决，依法驳回被上诉人一审诉讼请求或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.房屋漏雨维修不是物业合同服务范围，被上诉人应自行维修，上诉人已尽到日常维修养护义务，不应承担责任。上诉人作为物业公司一直积极履行物业服务责任，定期对小区的屋顶进行维修养护，上诉人不存在不履行或怠于履行物业管理合同相关约定义务的情形。被上诉人的房屋为其私有部分，不是物业合同的服务范围。如被上诉人所述真实，房屋漏水问题出在室内，由于室内的房屋属于业主专有的私有财产，因此修缮是业主自己应付的责任，根据物业服务合同，物业公司没有修缮的义务，如果业主需要物业协助维修更换的话，需要向物业公司支付修缮的费用，如果不在物业公司服务范围之内，或者需要特殊维修、重大维修的情形，需要动用小区的公众维修基金。2.鉴定机构未对漏雨原因进行鉴定，只是对室内装修装饰损失的鉴定，不应因此要求上诉人承担责任。被上诉人对房屋漏雨未及时采取措施导致损失扩大的部分也不应由上诉人承担。鉴定报告是针对房屋漏雨造成的室内装修装饰损失价值，并不是针对房屋漏雨的因果鉴定，被上诉人无法证明房屋漏雨原因。并且鉴定范围超出了房屋漏雨受损害的范围，鉴定范围是针对原告整个房屋做的鉴定，不是仅有棚顶、墙面、地板、门窗、壁柜等，还扩大到了客厅、餐厅、走廊、主卧、次卧、卫生间、儿童房、全屋，故鉴定价格没有任何参考性，更不能因此要求上诉人承担全部的损失赔偿，一审法院判决无法律依据。被上诉人对漏雨房屋并未及时采取必要的维修,其对漏水发生后所产生的扩大损失负有责任。被上诉人对于漏雨房屋是有条件采取维修措施的，被上诉人也应当负有采取有效措施防止损失继续扩大的义务，但被上诉人并未尽到相应义务，因此，对于本次漏雨损失发生后由于房屋没有及时修缮而产生的扩大损失部分，上诉人不负赔偿责任。3.根据《住宅专项维修资金管理办法》被上诉人房屋属于政府维修基金的范围，如要求物业公司承担有违公平正义原则，一审法院偏袒被上诉人，对上诉人有失公允。明湖苑小区建成已20余年，小区自身存在一定折旧问题，大图公司针对公共部分维护收费标准每平方只有0.09元，维护经费可以说是屈指可数，每年定期对小区楼房顶部进行维修管理，一直承担维修养护职能已超过合同约定义务。并且被上诉人一直拖欠水费至今，不让物业工作人员进门查看水表，更无法查看被上诉人房屋漏雨情况。根据法律规定，被上诉人房屋属于政府维修基金的范围，要求上诉人承担有违公平原则，如果房屋漏雨都需要物业公司承担全部责任，严重侵害了整个物业行业的利益。4.一审法院事实认定存在错误及不清之处，即认定上诉人违约，并据此适用合同法判令上诉人承担违约责任并承担100%的赔偿比例，实属适用法律错误。如二审法院不能驳回被上诉人的诉请，请求二审法院依法下调上诉人承担的损失赔偿责任。本案房屋漏雨原因不明，并且被上诉人居住多年，判决上诉人承担全部损失责任无事实依据及法律依据。如二审法院认为上诉人需要承担责任，那么请求法院在双方之间分配比例，依法改判。综上所述，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，特请求人民法院查清事实驳回被上诉人的诉讼请求或者依法改判，维护上诉人的合法权益。玉民辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定事实清楚。1.上诉人所称房屋漏雨维修不是物业合同服务范围与事实不符。在黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初第2168号上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案中，上诉人提交了其与大庆市让胡路区明湖苑小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，该合同当中明确载明委托管理事项是房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等共用部位。屋顶的维修、养护和管理已包含在合同约定的范围内，被上诉人因案涉房屋的屋顶漏雨致损，上诉人所称房屋漏雨维修不是物业合同服务的范围与事实不符，上诉人应承担合同义务。2.该房屋逢雨即漏，上诉人却称房屋漏水问题出现在室内，背离事实、违背常理。3.上诉人所称被上诉人未尽到相应义务，与事实不符。多年来，房屋漏雨问题不仅给被上诉人造成了损失还有巨大的困扰。被上诉人于1999年购买该房屋，2001年9月花费567000元装修，年底入住。该房在2004年开始严重漏雨，被上诉人多次找上诉人维修、解决房屋漏雨问题，上诉人一直怠于维修解决，从2004年至今已有16年了，还在漏。由于上诉人怠于维修，导致该房屋的装饰装修、室内物品、字画等因漏雨严重受损，是上诉人的原因致使被上诉人的损失不断扩大。4.关于折旧的问题。黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司出具的《司法鉴定意见书》中明确载明了鉴定意见中核算的材料价格采用的是折旧价格。二、一审法院适用法律正确。上诉人未按其与明湖苑业委会签订的《物业管理委托合同》约定的内容对案涉房屋的共有部位尽到相关维修、养护、管理和维护的义务，给被上诉人造成了财产损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；《物业管理条例》第三十六条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，上诉人理应承担瑕疵履行的违约责任，赔偿被上诉人遭受的财产损失。综上，上诉人作为涉案房产所在小区的物业管理服务主体，理应按约履行对涉案房屋共用部位的维护、修缮义务，上诉人不适当履行合同义务，应当承担相应责任。杨杨玉民向一审法院起诉请求：1.判令被告对原告名下的位于大庆市让胡路区明湖苑6号1门601室房屋予以维修，并赔偿原告损失5万元（暂定数额）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请变更诉讼请求为：1.要求被告赔偿原告因房屋漏雨造成的损失28,585元；2.诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：原告系大庆市让胡路区明湖苑6号1门601室房屋业主，该小区由被告大图公司提供物业管理服务。该房屋棚顶于2004年开始出现漏雨现象，经物业公司维修未果，房屋因多年漏雨造成室内棚顶、墙面、地板等受损，损失金额经法院委托黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司鉴定为28,585元。为此原告花费鉴定费5000元。一审法院认为，公民、法人的合法财产受法律保护。本案原告房屋因房顶漏雨导致家中顶棚、墙面、地板等被水浸泡受损，被告大图公司作为该小区的物业管理企业对小区内房屋建筑及公用设施负有维护和保养的义务，因被告未能及时对小区楼面屋顶进行维修、保养，致使出现漏雨情况，物业公司的行为构成违约，对此应承担相应的民事赔偿责任。关于被告所提房屋已过质保期，原告应自行进行维修及屋顶漏雨属于大修范围，不在物业公司服务范围之内的主张，因屋顶维修属于物业公司管理范围，故本院对被告的辩解不予采信。原告家中因漏雨所造成的财产损失金额经鉴定为28,585元，本院对此予以保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条规定，判决：被告大庆市大图物业管理有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告杨玉民财产损失28,585元，鉴定费5000元。案件受理费525元，由被告承担320元，由原告承担205元。二审期间，上诉人大图公司向本院出示如下证据：一、绝对现场公众号文章一份、光盘一份。欲证明市城市管理综合执法局物业办胡主任针对业主顶层房屋漏雨应由谁承担责任进行了详细的讲述，明确了顶层房屋漏雨物业不承担任何责任，房屋漏雨造成的损失也与物业公司无关，房屋漏雨应启动维修基金予以解决。胡主任作为我市物业办的专业知识人员，对法律法规政策深入了解，房屋漏雨问题的解答具有权威性，根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条、第十八条之规定原告房屋漏雨应启动维修基金，与被告物业公司无关。被上诉人杨玉民质证称，对证据的真实性及证明问题均有异议，该证据不是法定的证据形式，如系证人证言该证人应该到庭接受质询，不是证据的形式法定不应予以采纳。根据证据规则，对于证人证言该证人应该到庭接受质询，因胡主任未到庭接收质询，被上诉人杨玉民亦不予认可，故本院对该组证据的真实性不予确认。二、法眼物业法律服务公众号关于房屋漏雨谁承担责任的文章一份。欲证明文章中明确说明房屋漏雨业主应申请启动维修基金，漏雨造成的损失应由业主自己承担。被上诉人杨玉民质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议，上诉人提交的是一个网络平台公众号的一篇文章，没有证据的证明力，建议法庭不予采纳。因无法核实该证据的合法性，被上诉人亦不予认可，故本院对该证据的真实性不予确认。三、黑龙江省大庆市中级人民法院（2020）黑06民终227号民事判决书一份。欲证明法院认定部分已经论述了房屋漏雨物业公司不负有为业主维修房屋的义务，业主应申请维修基金进行维修。被上诉人杨玉民质证称，对证据的真实性无异议，证明的问题有异议，该份判决与本案无关，没有关联性。且各自案件的事实也并不相同。本院对该证据的真实性予以确认，但无法核实该案件中的事实与本案具有关联性。四、照片两张。欲证明上诉人每年都会做防水，已经尽到了维修养护义务，物业公司每年针对公共部分养护费只有0.09元，房屋漏雨维修及损失不应由物业公司承担。被上诉人属于房屋质量问题应该启动维修基金。被上诉人杨玉民质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议，该照片无法看出是对被上诉人房屋进行的维修养护，且也没有维修人员在作业，另上诉人与业主委员会签订的物业管理委托合同中包含对房顶的维修，被上诉人并未尽到合同义务。因无法核实该照片的真实性，故本院对该证据的真实性不予确认。二审中，被上诉人杨玉民没有向本院提交新证据。二审法院认定的事实与一审一致。物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据大图公司与大庆市让胡路区明湖苑小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，该合同当中明确载明委托管理事项是房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等共用部位。屋顶的维修、养护和管理已包含在合同约定的范围内。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，大图公司作为该小区的物业管理企业对小区内房屋建筑及公用设施负有维护和保养的义务，因大图公司未能及时对小区楼面屋顶进行维修、保养，未能履行物业服务合同的约定，致使杨玉民房屋因房顶漏雨导致家中顶棚、墙面、地板等被水浸泡受损，大图公司的行为构成违约，应承担相应的民事赔偿责任。由于本案系房屋屋顶漏雨导致杨玉民家中顶棚、墙面、地板等被水浸泡受损，因大图公司未提供证据证明系杨玉民自身的原因导致其造成的财产损失，杨玉民不应承担责任。故大图公司的上诉请求无事实和法律依据，对其上诉理由本院不予支持。综上所述，综上所述，大庆市大图物业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由上诉人大庆市大图物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡海陆审判员  赵 楠审判员  王 宣二〇二〇年八月二十日法官助理赵悦书记员郭瑞娜附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。