四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8027号 上诉人（原审被告）：罗贤军，男，1968年9月3日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：刘山泉，四川蜀文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：涂源，女，1994年2月19日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：王薇婷，四川开山律师事务所律师。 上诉人罗贤军因与被上诉人涂源房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4740号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。 罗贤军上诉请求：1.撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4740号民事判决，改判驳回涂源的一审全部诉讼请求。2.一二审诉讼费由涂源承担。事实与理由：1.一审认定事实不全面，未认定涂源违约事实。涂源未安全使用房屋，其在经营过程中产生潲水及其他废物，产生恶臭气味，给罗贤军紧挨案涉房屋经营的宾馆业务造成影响。涂源未按时缴纳水电气费，经罗贤军多次催促仍不缴纳。涂源系因其自身原因无法经营而单方终止合同。2.一审判决理由不能成立。涂源应自行承担经营风险，其经营不善提前终止履行合同，应对已缴纳的租金承担后果，而不应由罗贤军对房屋空置损失进行承担。3.一审判决房屋经营转让费按租期比例返还错误。房屋经营转让费是对转租行为收取的费用，因此只要一方转租了房屋，另一方支付了费用，转租即告完成，关于房屋经营转让费的权利义务终止。4.一审认为涂源支付的押金应当将水电气费抵扣后剩余部分由罗贤军返还错误。双方合同约定需涂源先结清水电气费，原有设备设施无损坏，押金退还，显然押金退还条件未成就。 涂源辩称，请求驳回罗贤军全部诉讼请求，维持一审判决。1.罗贤军无理由主张涂源未安全使用房屋，其主张的环境问题没有事实和法律依据。2.涂源已经同意用押金抵扣水电费，罗贤军无权再就此款项主张。3.涂源从未作出单方终止合同的意思表示，合同解除是由于罗贤军擅自将案涉房屋转租他人，且涂源认可一审法院关于解除合同及接触合同时间点的认定。4.返还租金系涂源依法行使请求权。5.关于房屋经营转让费，涂源的实际租赁期不到3个月，若按对方主张转让费全部不退对涂源而言显失公平，一审关于房屋经营转让费的计算方式合理合法。 涂源向一审法院起诉请求：1.判令解除涂源与罗贤军于2019年5月30日签订的《铺面出租合同书》；2.判令罗贤军退还涂源租金4400元；3.判令罗贤军返还涂源房屋经营转让费50000元；4.判令罗贤军返还房屋租赁押金7000元；5.判令罗贤军支付违约金11000元。6.本案诉讼费、保全费由罗贤军承担。 一审法院认定事实：2019年5月30日，罗贤军（甲方）与涂源（乙方）之间签订《铺面出租合同书》，合同约定：1、甲方将位于成都市天府新区两间门面租赁给乙方，甲方对所出租房屋具有合法手续。2、铺面租赁期自2019年6月5日起至2021年6月4日止（有效期贰年）。3、租金按每月11000元／月计，每年租金132000元／年，房屋押金为7000元，房屋经营转让费50000元，含铺面原有装修、供气及供电设备安装。4、合同签订后，乙方向甲方支付前三个月租金33000元，房屋经营转让费50000元及押金7000元，共计人民币90000元，中介服务费10000元。5、第二次支付，经营满三个月后乙方一次性支付甲方半年租金66000元，时间自2019年9月5日至2020年3月5日。6、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法经营权，不得擅自收回房屋或转租给他人，更不得提高房租或终止协议。7、乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种有关证件，按时交纳水、电、气、物业管理等费用。并做好一切安全措施。若出现安全事故，均由乙方自行负责。合同签订后，乙方须向甲方交保证金7000元给甲方，乙方退租时结清水、电、气、租金等费用，原有设备、设施无损坏，甲方退还乙方所交保证金（无息退还）。8、甲乙双方在协议期内均不得违约，如甲方违约则按房屋月租金及搬家所造成的损失作为违约赔偿金给乙方，乙方违约则按一个月的房屋租金作为违约赔偿金给甲方。 2019年5月30日，罗贤军出具收条，载明收到了涂源支付的三个月租金33000元、押金7000元、房屋经营转让费50000元，合计90000元。中国工商银行的转账记录和二维码付款截图也表明涂源向罗贤军支付了一系列费用共90000元。 2019年10月28日，滨江社区人民调解委员会出具一份证明，载明刘小敏于2019年8月7日向环保热线投诉华阳大道一段315号商铺内有异味，社区调解委员会通知了房东，房东对其进行了处理。 一审另查明，罗贤军于2019年7月13日，通过短信通知涂源缴纳水电费，共计1696元。 一审庭审中，涂源陈述：租赁案涉房屋用于经营餐饮大排档，已于2019年7月中旬停业，我们要回宜宾，没有长期在成都，2019年8月10日交还钥匙是为了“配合检查”。罗贤军认可涂源2019年8月10日交还房屋钥匙且认为是双方对于解除《铺面出租合同书》达成一致意见。 一审法院认为，罗贤军与涂源签订的《商铺出租合同书》合法有效，对双方当事人均有约束力。关于2019年8月10日涂源交还房屋钥匙的行为，虽然涂源提出其交还钥匙是为了“配合检查”。但是，结合涂源在庭审中陈述“我们要回宜宾，没有长期在成都”、“已于2019年7月中旬停业”，可以认定涂源于2019年8月10日交还房屋钥匙是双方对于解除《铺面出租合同书》合意达成了一致意见后的实际履行行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”的规定，涂源有权要求罗贤军返还2019年8月10日之后的租金以及房屋经营转让费。涂源向罗贤军已经支付了从2019年6月5日起至2019年9月5日的租金33000元，房屋经营转让费50000元，押金7000元。涂源请求罗贤军返还自8月25日至9月5日的租金4400元是其对自身权利的处理，并未违反法律、法规的强制性规定。由于涂源租赁房屋时支付了房屋的经营转让费50000元，但事实上涂源只经营了2个多月，故按照已租期间和未租期间的比例，涂源有权要求罗贤军返还部分转让费，一审法院酌定为返还43750元。涂源在签订合同时支付的押金7000元，应当将租赁房屋的水、电、气费用1696元结清，剩下的费用由罗贤军返还。鉴于双方就解除合同达成一致意见，罗贤军不存在违约行为，因此涂源请求罗贤军支付违约金的请求一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、罗贤军于判决生效之日起十日内一次性返还涂源房屋租金4400元、房屋经营转让费43750元、押金5307元，共计53457元；二、驳回涂源的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费805元，由罗贤军负担645元，涂源负担160元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，罗贤军与涂源签订的《商铺出租合同书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于合同的解除，双方均认可一审认定的合同于2019年8月10日解除，但关于合同解除的原因涂源认为是由于罗贤军将案涉房屋于2019年8月25日转租给他人，导致双方合同无法继续履行而解除。本院认为，涂源对于自己于2019年8月10日向罗贤军交还钥匙是为了配合检查的主张没有提供证据予以证明，故本院不予采信。结合涂源在一审中陈述的其在案涉商铺经营的大排档已于2019年7月中旬停业，其没有长期在成都，并结合涂源在2019年8月10日向罗贤军交还房屋钥匙且涂源未就本案提起上诉的事实，可以认定双方是在2019年8月10日通过交还钥匙的行为对解除案涉合同达成了一致，其后的2019年8月25日罗贤军将案涉房屋出租给他人，系对自己权利的处置，不存在违约。本案二审的争议焦点是：1.罗贤军是否应向涂源返还2019年8月25日至2019年9月5日的租金4400元；2.罗贤军是否应当向涂源退还房屋经营转让费43,750元；3.罗贤军是否应当在品迭水电费后，向涂源退还剩余押金5307元。 关于第一个争议焦点，双方合同于2019年8月10日解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失”，合同解除后尚未履行部分的租金罗贤军应当予以退还。因涂源在一审仅主张了2019年8月25日至2019年9月5日的租金4,400元，故一审判令罗贤军向涂源退还租金4400元正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点，本院认为，涂源与罗贤军签订《商铺出租合同书》约定的租赁期限为2年，涂源向罗贤军交纳50000元经营转让费是作为其取得案涉商铺2年承租权的前提，应及于全部2年的租赁期间。后在合同履行2个多月后双方协商一致解除了案涉合同，按照公平原则，一审认定按照已租期间和未租期间的比例，判令罗贤军向涂源退还部分转让费43750元并无不当，本院予以维持。 关于第三个争议焦点，罗贤军主张按照合同约定，应由涂源先自行缴纳欠付的水电气费后，退还押金的条件方成就。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款之规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，认可乙方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，合同解除后，涂源尚欠水电气费1696元未向罗贤军结清，罗贤军尚余7000元押金未向涂源退还，双方互负的债务理应相互抵销后再行返还剩余部分。故罗贤军应在抵扣水电气费1696元后退还涂源剩余押金5304元，一审存在计算错误，本院予以纠正。 综上所述，罗贤军的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但存在计算错误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4740号民事判决； 二、罗贤军于本判决生效之日起十日内一次性返还涂源房屋租金4400元、房屋经营转让费43750元、押金5304元，共计53454元； 三、驳回涂源的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费805元，由罗贤军负担645元，涂源负担160元；二审案件受理费1610元，由罗贤军负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  廖 方 二〇二〇年八月二十四日 法官助理  黄 迪 书 记 员  何浩铭