吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终865号 上诉人（原审原告）：付大鹏，男，1979年9月2日生，汉族，住松原市宁江区。 被上诉人（原审被告）：江苏索普集团上海有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：宋勤飞，董事长。 委托诉讼代理人：孙铁帅，男，1974年5月23日生，住松原市宁江区，公司经理。 被上诉人（原审被告）：宁波亿隆国际贸易有限公司，住所地浙江省宁波市镇海经济开发区。 法定代表人：谢剑辉，董事长。 被上诉人（原审被告）：松原市博翔房地产开发有限公司，住所地松原市宁江区松原大路。 法定代表人：林卫明，董事长。 被上诉人（原审被告）：谢树镍，男，1978年6月25日生，汉族，住址浙江省苍南县。 上诉人付大鹏因与被上诉人江苏索普集团上海有限公司（以下简称“索普上海公司”）、宁波亿隆国际贸易有限公司（以下简称“宁波亿隆公司”）、松原市博翔房地产开发有限公司（以下简称“博翔公司”）、谢树镍案外人执行异议之诉吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初2032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，依法进行了书面审理。本案现已审理终结。 付大鹏上诉请求：撤销前郭县人民法院（2019）吉0721民初2032号民事判决，立即停止对上诉人购买的位于宁江区*********151幢2单元304室的强制执行，解除对上述楼房的查封。事实和理由：上诉人买楼房是2013年，被上诉人保全扣押是2014年5月，上诉人全额交齐了房款，是合法有效的，该楼房所有权是上诉人的，依法应受到保护，现虽没有办理产权证不是上诉人的责任，被上诉人不存在优先地位。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，上诉人已取得该房屋的所有权，并且对诉争的楼房占有使用、受益至今，没有登记只是物权未设立。上诉人的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，请二审法院支持上诉请求。 索普上海公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 付大鹏向一审法院起诉请求：依法停止对位于松原市*****151幢2单元304号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。 一审法院认定事实：2013年7月18日，付大鹏与博翔公司签订《商品房买卖合同》，约定付大鹏以605,304元购买博翔公司出卖的博翔˙***151幢304号房，建筑面积为144.12平方米。合同中付款方式约定为“由其他款项转入，非现金支付。”2014年4月份，付大鹏开始入住案涉房屋。上海市奉贤区人民法院在审理索普上海公司与亿隆公司、博翔公司、谢树镍债权转让合同纠纷一案中，于2016年5月3日查封了案涉房屋。付大鹏于2018年12月14日向原审法院提出执行异议，原审法院作出（2018）吉0721执异41号执行裁定书，驳回了付大鹏的异议。付大鹏不服，在法定期限内向原审法院提起诉讼。 一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉，旨在审查案外人是否享有足以排除执行的实体权利，就本案现有证据来看，付大鹏不享有排除本案强制执行的权益。理由如下：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，付大鹏与博翔公司不是房屋买卖合同关系，其享有何种权益不清。许培庆出具证明，因其承建松原市*********，博翔公司将该小区151幢2单元304室及C20-218号车库抵顶部分工程款，付大鹏在2011年、2012年给许培庆干工程，许培庆欠付大鹏工程款80万元，之后许培庆将上述房屋抵顶给原告，付大鹏对案涉房屋的占有和使用都基于以上债权，但是在本案中付大鹏未能举证证明以上债权真实存在，也不能证明其本人实际支付了全部价款。付大鹏与案涉房屋并无直接关系，其享有何种权益不清，无法与本案依法强制执行的合法债权相比较，其应当承担举证不能的不利后果。并且依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”付大鹏未提供证据证明其与配偶及未成年子女名下并无其他用于居住的房屋，故其亦不满足上述规定所需的排除执行的条件。付大鹏于2013年7月18日与博翔公司签订《商品房买卖合同》，即使无法办理过户登记，付大鹏也未向博翔公司及时进行网签和登记公示，所以根据原告自己主张的事实，原告存在过错。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决驳回原告付大鹏的诉讼请求。 二审查明，付大鹏提交了2013年7月18日博翔公司出具的收据及《商品房买卖合同》，证明收到付大鹏购买涉案房屋价款605，304.00元；缴款方式有2019年3月10日许培庆出具的证明，即博翔公司将涉案房屋及车库抵顶给许培庆后，许培庆将该房屋及车库抵顶付大鹏的80万欠款。三方抵顶行为在上海市奉贤区人民法院2014年5月9日查封前付大鹏与博翔公司签订的《商品房买卖合同》；付大鹏提交的松原市鸿基物业管理有限公司开具的2014年4月14日两枚收据及2014年10月13日采暖费发票证明查封前办理了物业费、水费、生活垃圾处置费及采暖费等入住使用相关手续。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为付大鹏对案涉房屋是否享有阻却法院强制执行的实体权利。最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案系博翔公司将涉案房屋及车库抵顶给案外人许培庆后，许培庆将该房屋及车库抵顶付大鹏的80万欠款，付大鹏以三方抵账行为的方式履行了交付购房款，并与博翔公司签订了《商品房买卖合同》，博翔公司出具的收款收据，足以证明博翔公司与其形成了房屋买卖合同关系，双方签订的合法有效合同亦是形成于法院查封涉案房屋前；付大鹏交付了全部购房款同时履行了缴纳物业费等入住相关手续，证明其合法占有使用，已经满足了该条前三项规定的要件；查封之前没有办理过户登记非因买受人自身原因。被上诉人索普上海公司对涉案房屋申请保全并查封，并非对涉案房屋享有法定优先受偿权利。故付大鹏主张案涉房屋排除执行的理由符合上述法律规定，理由成立，应予支持。索普上海公司抗辩没有事实依据，其辩解理由本院不予采纳。 综上，付大鹏的诉讼请求成立。原审判决认定事实错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、撤销吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初2032号民事判决； 二、不得对位于宁江区*********151幢2单元304号房屋强制执行。 一审案件受理费100元，公告费600元，二审案件受理费100元，均由江苏索普集团上海有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 巍 审 判 员  牟凤桐 审 判 员  张 蕊 二〇二〇年八月十二日 法官助理  张 丽 书 记 员  宁宏权