天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初6703号原告：程冠冠，女，1988年12月28日生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：廖明媚，天津君恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞，天津君恒律师事务所律师。被告：天津浩华恒昌投资有限公司，地址天津市武清区上马台镇金源路东侧。法定代表人：李银涛，职务总经理。委托诉讼代理人：杨黄墙，女。委托诉讼代理人：孙英，女。原告程冠冠与被告天津浩华恒昌投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程冠冠的委托诉讼代理人刘瑞、被告天津浩华恒昌投资有限公司的委托诉讼代理人杨黄墙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房已付款利息10744.59元；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金1333.81元；3.判令被告退还原告多收取的契税287元，以上合计12365.4元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年12月17日签订《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告购买淳清园12#-1,2-707房屋，总房款600816元。被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，逾期超过60日，被告除应按银行同期贷款利率向原告支付已付款的利息外,每逾期一日还应按商品房价款的万分之0.15向原告支付违约金。合同签订后，原告如约履行了付款义务，但被告未按合同约定将房屋交付至原告，直至2019年5月28日才通知原告办理房屋交付手续。原告认为，被告的行为已构成违约，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。商品房买卖合同及法律规定中针对不可抗力有明确解释，被告可以依据不可抗力条款予以免责。2018年11月23日涉案工程竣工验收合格，2018年12月4日交付天津市武清区建设委员会备案，2018年12月11日取得准许交付使用证，同月向原告邮寄交房通知书，被告已经按照合同约定履行了交付房屋的所有手续，但因施工单位拒绝移交涉案工程及钥匙，才导致被告无法向原告交付房屋。被告在2018年12月25日向法院起诉施工单位，至2019年5月收到二审判决书判决施工单位向被告移交涉案工程及钥匙，此期间均是在诉讼过程中，被告无法提前预见、无法避免、无法左右诉讼进程，且被告已在第一时间通过诉讼主张自己的权利，故造成延期交付房屋属于合同及法律规定的不可抗力情形，被告应当免责。即使逾期交房的责任不能免除，也应当由施工单位承担。原告诉请的已付款利息和违约金不能同时主张，且计算方式不符合合同约定，原告主张的违约金过高，损失并没有证据支持。本案原告于2019年5月10日向被告申请收房，出具承诺书并签订房屋交接协议书，确认2019年5月10日办理收房手续，在此之后不视为被告逾期交房，被告不承担任何责任。根据合同第五条约定，违约金的计算方式只能从第61日起计算至签订原告申请收房之日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月17日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定：被告将位于武清区,2-707商品房出售给原告，价款为600816元；商品房交付日期为2018年12月31日前，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期，双方互不追究责任；除遇不可抗力外，被告如未按期交付商品房，逾期在60日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列约定追究被告违约责任：合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应每日按商品房价款的0.15?向原告支付违约金；被告保证在交付商品房时，无权属纠纷和债权债务纠纷，如存在权属纠纷和债权债务纠纷，由被告承担全部责任；以及双方其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了购房款，并向被告预交契税6009元。原告所购商品房实际契税为5722.06元。被告于2018年12月11日取得了涉诉商品房准许交付使用证。2019年5月10日，原告因办理房产证需要，向被告书面提出交房申请，自愿申请被告暂时不向其发放房门钥匙，先进行除此之外的交房工作办理房产证。同日，原、被告签订《关于房屋交接的协议书》，约定：该房屋已经通过竣工验收备案并取得准入许可证，相关证件复印件已做公示，原告已确认无误；原告同意自2019年5月10日接收该房屋并办理房产证，被告予以配合，原告收房暂时不领取房门钥匙，不对房屋内部进行验收，待后期实际领取房门钥匙后再进行验收工作，但2019年5月10日视为原告收房时间，在此之后不视为被告逾期交房，被告不承担任何责任；原告自2019年5月10日视为收房，应缴纳在此之后的物业费、取暖费等应支付的费用，向有关收费单位缴纳。现原告已实际取得涉诉房屋钥匙。另，被告于2018年12月25日起诉天津金百隆建筑集团有限公司、天津万信建筑安装工程有限公司、王丙华，请求移交包括本案涉诉商品房在内的工程（含钥匙）。2019年5月20日，终审判决支持被告上述请求。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原、被告均应按照法律规定及合同约定履行各自的义务，原告如约向被告支付购房款后，被告未能在合同约定期限内将商品房交付给原告，应承担本案的民事责任。被告抗辩其与施工单位之间的纠纷属于法律规定及合同约定的不可抗力免责情形，事实及法律依据不足，本院不予采信；根据合同的相对性，应由被告向原告承担逾期交房违约责任。关于交房时间，法律规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，现原、被告通过签订《关于房屋交接的协议书》对交付房屋进行了特别约定，本院据此认定交房时间为2019年5月10日。根据原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》约定，被告逾期交房129天（2019年1月1日至2019年5月9日），应向原告支付逾期交房已付款利息9236.93元（600816元×4.35%÷365天×129天），违约金1162.58元（600816元×0.15?×129天）。被告多收取原告的契税286.94元应予退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：一、被告天津浩华恒昌投资有限公司于本判决生效之日起5日内给付原告程冠冠逾期交房已付款利息9236.93元、违约金1162.58元、多收契税286.94元，共计10686.45元；二、原、被告其他请求不予支持。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，由被告天津浩华恒昌投资有限公司负担47元，由原告程冠冠负担8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 杨 君二〇二〇年八月三十一日书记员 谢雅维附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。