山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民终7993号 上诉人（原审原告）：孟庆东，男，1954年9月9日出生，汉族，住济南市。 上诉人（原审原告）：孙养珍，女，1954年4月16日出生，汉族，住济南市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘瑞开，山东荟萃律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王言江，男，1972年7月1日出生，汉族，住济南市。 被上诉人（原审被告）：杨云英，女，1970年1月25日出生，汉族，住济南市。 被上诉人（原审被告）：杨学芳，女，1975年4月17日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：马灵美，山东绪才律师事务所律师。 原审第三人：张忠海，男，1969年11月28日出生，汉族，住济南市。 原审第三人：张菊英，女，1968年4月20日出生，汉族，住济南市济阳县。 上诉人孟庆东、孙养珍因与被上诉人杨学芳、王言江、杨云英及原审第三人张忠海、张菊英案外人执行异议之诉一案，不服济南市济阳区人民法（2019）鲁0125民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 孟庆东、孙养珍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持孟庆东、孙养珍的诉讼请求或发回重审；2、案件受理费、上诉费由杨学芳、王言江、杨云英负担。事实与理由：一审法院认定孟庆东、孙养珍对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益是错误的。首先，孟庆东、孙养珍与张忠海、张菊英于2013年7月4日签订的书面房产买卖合同，该书面房屋买卖合同合法有效；法院于2016年9月26日才作出执行裁定书，查封了涉案房产，即在人民法院查封之前，孟庆东、孙养珍与张忠海、张菊英已经就涉案房产买卖事宜达成了购买合意，签订了合法有效的书面买卖合同。其次，孟庆东、孙养珍与张忠海、张菊英签订书面房屋买卖合同后，张忠海、张菊英即将涉案房屋的钥匙、房产证交付孟庆东、孙养珍，孟庆东、孙养珍接收涉案房屋后对涉案房屋进行了装饰装修，并对涉案房屋进行了出租，因此，孟庆东、孙养珍实际上已经在法院查封之前合法占有了涉案房产。第三、涉案房屋在预告登记期内因张忠海、张菊英之间离婚事宜被法院进行了查封，期间，孟庆东、孙养珍也曾向济阳区人民法院提起过诉讼，要求张忠海、张菊英履行过户义务，因查封原因无法过户，孟庆东、孙养珍作为普通的公民，并不清楚涉案房产查封期限多久，同时孟庆东、孙养珍并非涉案房产的登记所有人，登记机关和法院也未告知孟庆东、孙养珍具体的查封期限，孟庆东、孙养珍只是知道涉案房产被查封了，无法过户，于是孟庆东、孙养珍多次与张菊英联系，均联系未果，后孟庆东、孙养珍经多次周折终于在2016年10月份联系到张菊英，并且张菊英同意配合过户，此时，孟庆东、孙养珍到房产部门办理过户手续，工作人员告知，涉案房产有了新的查封，仍然无法办理过户，因此，涉案房产并非因孟庆东、孙养珍的原因无法办理过户。 杨学芳、王言江、杨云英辩称，一、涉案房屋的预告登记已于2015年7月3日到期，在预告登记期间，以及预告期届满一年内，孟庆东、孙养珍均未办理相关的产权移交手续，孟庆东、孙养珍知晓查封的事宜，孟庆东、孙养珍在相应的期限内均未主张权利，属于因自身原因导致的未办理过户。二、杨学芳、王言江、杨云英对孟庆东、孙养珍所称的房屋已经实际占有使用，不予认可。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回孟庆东、孙养珍的上诉请求，维持原判。 孟庆东、孙养珍向一审法院起诉请求：1.确认济阳房权证城区015806号、016857号房产归孟庆东、孙养珍所有；2.停止对济阳房权证城区015806号、016857号房产的执行、拍卖；3.本案诉讼费及一切费用由杨学芳、王言江、杨云英负担。 一审法院认定事实：2012年4月20日，张忠海为孟庆东出具一份借条载明：今借到孟庆东现金玖拾万元整，月利率20%，借期两年，到期本金和利息付清，借款人张忠海。在该借条下方注明：从2008年12月12日至2012年4月20日借款换据。2012年11月24日，张忠海为孟庆东出具一份借条载明：今借到孟庆东现金壹佰贰拾万元整，月利率15%，借款人张忠海、张菊英。在该借条下方注明：此借款从2012年6月6日至2012年11月24日三次借款换据。2012年11月26日，孟庆东与张忠海共同出具一份证明载明：于2012年11月26日对2012年11月24日一百二十万元借条一份，其中用五十五万元已顶交买房款，此借条为余借款六十五万元。待借款人偿足后收回一百二十万元借条。出借款人（买房方）孟庆东，借款人（卖房方）张忠海。时间为2012年11月26日。2013年7月4日，张忠海、张菊英（卖方）与孟庆东、孙养珍（买方），签订房屋买卖合同，约定卖方将坐落于县城开元街176号2号楼2单元101室的房产出售给买方，产权证号为济阳房权证城区字第015806号，房屋总价款为850,000元。双方约定的其他事项载明：经双方协商约定，办理房屋所有权预告登记，登记有效期为贰年，由2013年7月4日至2015年7月3日止，房屋所有权预告登记后，房屋所有权证由买方持有。2013年7月5日，张忠海、张菊英出具收条一份，载明收到孟庆东房款捌拾伍万元。买卖双方于2013年7月4日对涉案房产进行了房屋所有权转移预告登记，有效期为两年，自2013年7月4日至2015年7月3日止。2013年7月4日，张忠海、张菊英（卖方）与孟庆东、孙养珍（买方），签订房屋买卖合同，约定卖方将坐落于县城开元街133号4号楼5层北办公1室的房产出售给卖方，产权证号为：济阳房权证城区字第016857号，总价款为150,000元。双方约定的其他事项载明：经双方协商约定，办理房屋所有权预告登记，登记有效期为贰年，由2013年7月4日至2015年7月3日止，房屋所有权预告登记后，房屋所有权证由买方持有。2013年7月5日，张忠海、张菊英出具收条一份，载明收到孟庆东房款15万元。2013年7月4日，买卖双方对上述房产进行房屋所有权预告登记，登记有效期为两年，自2013年7月4日起至2015年7月3日止。张忠海与张菊英原为夫妻关系，2013年12月9日，张菊英向一审法院提起诉讼，要求与张忠海离婚。在诉讼过程中，张菊英提出财产保全申请，请求查封张忠海、张菊英共同共有的包括济阳房权证城区字第015806号、济阳房权证城区字第016857号在内的6套房产，一审法院于2013年12月12日作出（2013）济阳民初字第1843-1号民事裁定书，裁定查封了包括济阳房权证城区字第015806号、济阳房权证城区字第016857号在内的6套房产，查封期限为一年。孟庆东、孙养珍曾经以张忠海、张菊英为被告于2014年向一审法院提起诉讼，要求依法判令张忠海、张菊英协助孟庆东、孙养珍办理包括济阳房权证城区字第015806号、济阳房权证城区字第016857号在内的4套房产的过户登记手续。2014年6月9日，孟庆东、孙养珍提出撤诉申请，请求撤回对张忠海、张菊英的诉讼。一审法院于2014年6月9日作出（2014）济阳民初字第489号民事裁定书，裁定准许孟庆东、孙养珍撤回对张忠海、张菊英的起诉。2017年4月28日，孟庆东、孙养珍再次向一审法院提起诉讼，要求依法判令张忠海、张菊英协助孟庆东、孙养珍办理包括济阳房权证城区字第015806号、济阳房权证城区字第016857号在内的4套房产的过户登记手续。2017年7月4日，孟庆东、孙养珍提出撤诉申请，请求撤回对张忠海、张菊英的起诉。一审法院于2017年7月4日作出（2017）鲁0125民初1203号民事裁定书，裁定准许孟庆东、孙养珍撤回对张忠海、张菊英的起诉。2019年6月25日，孟庆东（甲方）与孙更岭（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将位于开元街133号4号楼第五层北办公一室租赁于乙方，用于生产经营业务，租赁期限自2019年6月25日至2020年6月25日止。2016年7月25日，王言江、杨学芳、杨云英将张忠海、张菊英起诉至一审法院，一审法院于2017年9月20日作出（2016）鲁0125民初2083号民事判决书，判决结果为：一、张忠海、张菊英于判决生效之日起十日内共同偿还王言江、杨学芳借款本金970,000元；二、张忠海、张菊英于判决生效之日起十日内共同偿还王言江、杨学芳借款利息（自2016年7月25日起至本判决确定的履行之日止，以970,000元为基数，按年利率6%计算）；三、张忠海、张菊英于判决生效之日起十日内共同偿还杨云英借款本金281,000元；四、张忠海、张菊英于判决生效之日起十日内共同偿还杨云英借款利息（自2016年11月2日起至本判决确定的履行之日止，以281,000元为基数，按年利率6%计算）；五、驳回王言江、杨学芳、杨云英的其他诉讼请求。因张忠海、张菊英没有按时偿还借款，王言江、杨云英向一审法院申请强制执行，2018年6月9日，一审法院作出（2018）鲁0125执84号执行裁定书，裁定结果为：拍卖被执行人张忠海所有的房产证号为济阳房权证城区字第015806、016857号房产。孙养珍、孟庆东对一审法院将张忠海名下的位于济阳县城房权证号为城区015806号、城区016857号的房产予以执行拍卖不服，向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年3月28日作出（2019）鲁0125执异11号执行裁定书，裁决结果为驳回案外人孟庆东、孙养珍的异议请求。孟庆东、孙养珍对（2019）鲁0125执异11号执行裁定书不服，于2019年4月10日向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，济阳房权证城区字第015806号、济阳房权证城区字第016857号房屋现仍登记在张忠海、张菊英名下，房屋所有权人为张忠海，共有权人为张菊英。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、孟庆东、孙养珍对涉案房屋是否享有所有权；二、孟庆东、孙养珍是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于孟庆东、孙养珍对涉案房屋是否享有所有权的问题。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而涉案房屋并未登记在孟庆东、孙养珍名下，孟庆东、孙养珍主张对涉案房屋享有所有权，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 二、关于孟庆东、孙养珍是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益问题。一审法院认为，首先，张忠海与孟庆东、孙养珍均认可，他们之间因存在民间借贷关系，张忠海为清偿其向孟庆东、孙养珍的借款而与孟庆东、孙养珍签订房屋买卖合同，以本案涉案房屋出售给孟庆东、孙养珍，其实质是为消灭双方之间存在的民间借贷关系的金钱债务。根据相关规定，以物抵债协议以消灭当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅为以物抵债的履行方式，买受人在本质上系出卖人的普通金钱债权人，在完成不动产权属转移登记之前，买受人仅凭以物抵债协议不足以形成优先于一般债权的权益。以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，不能排除债务人的其他债权人的强制执行。其次，孟庆东、孙养珍为证明其对涉案房屋已经实际占有、使用，提供了租赁合同等相关证据，但王言江、杨学芳、杨云英对此不认可，并提供了水电费单据据此主张孟庆东、孙养珍对涉案房屋并未实际占有。一审法院对孟庆东、孙养珍主张的已经实际占有涉案房屋难以采纳。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。孟庆东、孙养珍与张忠海、张菊英签订房屋买卖合同后，虽然到房管部门办理了预告登记，但涉案房产的预告登记于2015年7月3日已到期。虽然在预告登记期间，张菊英向一审法院提起诉讼，并申请查封了涉案房屋，但查封期限为一年，在查封期限届满后，孟庆东、孙养珍亦没有就涉案房屋办理产权转移登记手续，现该房屋仍然登记在张忠海、张菊英名下。孟庆东、孙养珍虽然两次向一审法院提起诉讼，但均撤诉，不能证明孟庆东、孙养珍对涉案房屋占有的主张。一审法院于2016年9月26日作出查封裁定，查封涉案房屋。涉案房屋系因孟庆东、孙养珍的自身原因未办理产权转移登记手续，故孟庆东、孙养珍对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，一审法院对孟庆东、孙养珍要求停止执行拍卖的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回孟庆东、孙养珍的诉讼请求。案件受理费100元，由孟庆东、孙养珍负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。关于涉案房屋买卖合同的性质问题。孟庆东、孙养珍虽提交了房屋买卖合同，但依据孟庆东、孙养珍和张忠海的陈述及提交的证据，一审认定双方的房屋买卖合同是为消灭双方之间存在的民间借贷关系而签订，房屋买卖合同实质是以物抵债合同，事实清楚，本院予以确认。 关于房屋的占有使用。孟庆东、孙养珍未提交与张忠海、张菊英办理房屋交接的书面证据，虽然孟庆东、孙养珍提交了其与案外人签订的租赁合同，但并无租金交付等证据予以佐证，不足以证明孟庆东、孙养珍在涉案房屋查封前已经占有涉案房屋。 关于孟庆东、孙养珍对未办理过户登记是否存在过错问题。双方签订合同时，涉案房屋具备办理产权过户手续的条件，如双方系真实的以借款抵顶房款的房屋买卖关系，孟庆东、孙养珍应及时要求张忠海、张菊英协助办理过户手续，而不应仅是办理预告登记。2014年，孟庆东、孙养珍通过民事诉讼的形式，要求张忠海、张菊英办理过户登记，但其后于2014年6月9日以涉案房产仍在预告登记期限内，不能办理过户手续为由，向一审法院提出撤诉申请，一审法院于同日准许。虽然撤回起诉是孟庆东、孙养珍的权利，但预告登记并不影响张忠海、张菊英协助办理过户登记。后因涉案房屋被查封，孟庆东、孙养珍已不能正常办理过户登记，孟庆东、孙养珍对未办理过户登记存在过错。 另外，孟庆东、孙养珍名下有其他住房，涉案两套房屋一套是商用房，一套是住宅，并非是孟庆东、孙养珍用于生活居住的房屋。 综上所述，孟庆东、孙养珍对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求排除对涉案房屋的强制执行，不符合法律规定。孟庆东、孙养珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13600元，由上诉人孟庆东、孙养珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 琴 审判员 刘彦亭 审判员 明 霞 二〇二〇年八月十二日 书记员 刘 彤