广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初839号 原告：广西金源信息产业股份有限公司，住所地：广西桂林市桂林国家高新技术开发区铁山工业园紫杉路8号，统一社会信用代码：91450300198873172M（1-1）。 法定代表人：梅状生，该公司总经理。 委托代理人：周玉荣，广西古方律师事务所律师。 被告：卢月平，女，1950年11月23日生，壮族，住广西桂林市象山区。 委托代理人：CINDYYIQIN（中文名：秦宜），女，1977年1月9日生，住广西桂林市象山区，系被告女儿。 原告广西金源信息产业股份有限公司（以下简称“金源公司”）诉被告卢月平确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法组成由审判员廖莉莎担任审判长、人民陪审员涂志新、苏金华参加的合议庭，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周玉荣，被告卢月平及其委托代理人CINDYYIQIN到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告双方于2016年3月27日签订的《房屋买卖合同》、2016年3月31日签订的《房地产买卖契约》无效；2、请求依法判令被告立即将坐落在桂林市七星区1-2层办公楼返还给原告，并协助原告办理过户手续；3、请求依法判令被告退还收取的自2016年4月到2019年8月租金约80万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告原有位于桂林市七星区（房产证号：桂林市房权证七星区字第××号，面积1046.09平方米）。2016年1月26日，原告经过股东会议决议，同意将上述房产以1000万元出售给被告，并与被告签订了房屋买卖合同，售价为1000万元，双方约定：办理房产证手续所产生的有关税费由被告承担。当时被告系原告公司的股东，其女儿秦宜时任公司的总经理，秦宜系美国公民，英文名为CINDYYIQIN。为规避此次交易税费，被告卢月平与秦宜恶意串通，于2016年3月27日，秦宜利用其职务便利，以公司名义与被告重新签订了一份《房屋买卖合同》，合同售价由1000万元变更为了713万元，并办理了房产证变更手续。其母女二人利用此虚假合同及隐瞒交易物的成本真实状况，提供不真实的标的物成本说明，致使原应缴纳税款为7555135．87元，却只实缴了2118469．17元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。被告与其女儿秦宜恶意串通，偷逃税款，严重损害了国家利益，2016年3月27日以原告名义与被告所签订的《房屋买卖合同》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，被告应将坐落在桂林市七星区返还给原告，并将2016年至今收取的房屋租金支付给原告。原告多次与被告沟通，被告均置之不理，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。此后，被告提供了答辩状及2016年3月31日《房地产买卖契约》，证明其向房产局申请办理产权变更手续及向税务机关缴纳税款所提交的合同是2016年3月31日的《房地产买卖契约》。因变更产权的所有手续均是被告的女儿秦宜利用职务便利去办理的，原告并不知道该《房地产买卖契约》的存在。无论是2016年3月27日签订的《房屋买卖合同》，还是2016年3月31日签订的《房地产买卖契约》，都严重损害了国家利益，都是无效合同，故请求确认上述两份合同无效。 原告在举证期限内提供的证据有：证据1.（1）股东会会议决议（原件）、（2）1000万元的房屋买卖合同（原件），证明原告将自有的位于桂林市七星区的房产（房产证号：桂林市房权证七星区字第××号，面积1046.09㎡）出售给被告的售价为1000万元，并约定办理房产证手续所产生的有关税费由被告承担。证据2.（1）董事会决议、（2）关于秦宜任职的通知、（3）通知、职工增减变动清单、（4）劳动合同书（以上均为原件），证明秦宜系原告公司员工，2014年开始任公司总经理职务。证据3.（1）713万元的房屋买卖合同（原件）、（2）税务代理报告（原件），证明被告与秦宜恶意串通，2016年3月27日，秦宜利用其职务便利，以公司名义与被告重新签订了一份《房屋买卖合同》，合同售价由1000万元变更为713万元。税务代理报告计算了1000万元与713万元缴税金额相差5436666.7元。证据4.照片，证明诉争房产正在出租的事实。证据5.（2018）桂0305民初953号民事判决书、（2018）桂03民终3278号民事判决书（均为原件），证明被告认可本案诉争的位于桂林市七星区的房产（房产证号：桂林市房权证七星区字第××号，面积1046.09㎡）真正售价为1000万元，而非本案的713万元。 被告辩称：一、2016年3月27日签订的《房屋买卖合同》本就因表述错误而作废，原、被告在2016年3月31日根据标的额为1000万元的《房屋买卖合同》，就有产权的房产部分即“七星区空明西路8号1-2层办公”的房产另行签订了标的额为713万元的《房地产买卖契约》作为补充合同。最终双方根据该补充合同的约定于2016年5月25日重新签订了一份内容与之一致的《房地产买卖契约》提交给房产局用于办理房产过户手续。从原告的起诉状和其提供的两份判决书可以确定，双方自始至终都是认可且遵照1000万元的《房屋买卖合同》履行转让事项的，即原告交付了“七星区空明西路8号1-2层办公”和附属建筑物，被告也足额支付了合同转让款。二、“七星区空明西路8号1-2层办公”是被告早在四年多前就依法取得的合法房产，因此，原告要求返还房产及退还租金的诉求是毫无事实依据和法律依据的。无论是1000万元的《房屋买卖合同》还是713万元的《房地产买卖契约》均是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原告转让给被告的是有产权的“七星区空明西路8号1-2层办公”的房地产和没有产权的原规划用于建设辅助设施的附属建筑物。整个房屋买卖过程中不存在恶意串通及偷逃税款情形。被告已支付了合同约定的“办理房产证所产生的有关税费”，税务部门也出具了完税证明。原告是否就该笔交易进行了如实申报以及是否足额缴纳了例如企业所得税等其他非办理房产证所需的税费，被告就不得而知了。三、反之，通过原告提供的《税务代理报告》可以看出，其作为纳税义务人在明知应缴税款具体金额的情况下，仍知法犯法，肆意偷逃税款且偷逃税款数额巨大，已严重触犯了《中华人民共和国刑法》第二百零三条之规定，应受到法律的制裁！四、本案诉讼费必须由原告自行承担。 被告在举证期限内提交的证据有：证据1.2016年1月签订的1000万元的《房屋买卖合同》（原件），证明双方同意以1000万元成交的是有产权的房地产及没有产权的附属建筑物，且被告只需要承担办理房产证手续所产生的有关税费。证据2.2016年3月31日签订的《房地产买卖契约》（原件），证明双方同意以713万元成交有产权部分的房地产。证据3.附属建筑物照片，证明买卖的附属建筑物真实存在。证据4.高新区国土资源局宗地图（原件），证据5.桂林市国土资源局出让范围图（复印件），证据4-5证明原告卖给被告的包括附属建筑物及其土地。证据6.2016年5月25日向房产局递交用于房产过户的《房地产买卖契约》（向桂林市不动产登记局调取，加盖查询章的原件），证明双方同意以713万元成交有产权的房地产。证据7.在桂林市不动产登记局调取的原告公司用于房产过户的《委托书》一份（加盖有桂林市不动产登记局查询专用章），证明原告2016年5月25日委托陈钟涛办理空明西路8号房屋的过户相关业务手续。 被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性予以认可，但对证明内容不予认可，根据《股东会会议决议》第1点“同意金源公司以其名下的位于广西桂林市七星区万元出售给卢月平”，如果只是出售空明西路8号1-2层办公的房产，那么股东会决议为什么不写清楚，而只写了“8号的房产”。从1000万元的《房屋买卖合同》第二条约定可以看出，双方议定上述房地产是指空明西路8号1-2层办公及附属建筑物，总价款为1000万元整。因此，被告认为《股东会会议决议》和1000万元的《房屋买卖合同》无矛盾之处，恰恰证明了被告付的1000万元是有产权部分的空明西路8号1-2层办公（即递交给房产局的房产），及没有产权证的附属建筑物。对证据2的真实性、证明内容无异议，对关联性有异议。对证据3的真实性无异议，但关联性和证明内容有异议，因为2016年3月27日的713万元的《房屋买卖合同》自始无效，是因为表述错误，双方明确作废的合同，因此才有了4天后即2016年3月31日交易标的额为713万元的补充合同《房地产买卖契约》，其交易的标的仅仅是针对“七星区空明西路8号1-2层办公”即有产权的房地产。双方都认可这份合同是错误的，不能代表被告与秦宜恶意串通。从原告当庭出示的价款为713万元的《房屋买卖合同》原件上的记账凭证（2016年5月31日第1003号-0001/0002）可见，原告已经按照9417870.83元的转让款向税务部门申报，其摘要写明了出售的1000万元包括空明西路8号综合楼1-2层及厨房、门卫、庭院等。关于税务代理报告，其自身所描述的审核对象与原、被告所签订的转让合同的转让范围不一致，在此报告的最后陈述中，税务事务所也承认本报告仅供原告转让空明西路8号1-2层办公楼所涉税费自行申报参考使用，不做其他用途。对证据4的真实性与证明内容无异议。对证据5的真实性无异议，证明内容有异议，根据（2018）桂0305民初953号民事判决书第5页，被告支付的1000万元是用于购买原告位于空明西路8号的房产，这当中包括了没有产权证的附属建筑物，又从该民事判决书的第15页倒数第2行可以看出，被告支付的1000万元确实是用于购买有产权的空明西路8号1-2层办公及附属建筑物。这份证据恰恰证明了被告已经按合同支付了1000万元的房产转让款，原告对收到1000万元的房产转让款并无异议。双方认可房产交易的合同是总价为1000万元的《房屋买卖合同》。 原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，证明内容有异议，这份《房屋买卖合同》其实并未实际履行完毕，合同第五条“办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担”，上面的约定是买卖双方均需缴纳相关税费，而非仅仅指买方所应承担的税费。被告实际是以所谓的713万元的合同来履行相关的合同转让手续，而并不是真正以1000万元的合同来履行。认为证据2是无效合同，这份合同是被告利用职务便利自行签订，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，公司董事、监事、高级管理人员要与公司进行关联性交易必须经过股东会的决议，但这份合同没有经过股东会的决议，因此原告不认可这份合同，实际原告也从未见过这份合同。对证据3-4的真实性无异议，但是看不出哪些是属于附属建筑。对证据5的真实性有异议，因为没有原件。认为证据6也是无效的，与对2016年3月31日的《房地产买卖契约》意见一致，没有经过股东会的同意，陈钟涛也没有相应的授权委托书。也可以看出被告实际是以713万元合同来履行与原告的1000万元的合同。这是被告的委托代理人利用职务便利所做出的虚假合同。对证据7委托书的真实性无异议，但是公司委托陈钟涛办理的是股东会决议认可的1000万元房屋买卖合同的过户手续，而不是被告所提供的713万元房屋买卖合同的过户手续。该713万元房屋买卖合同并未经过股东会决议通过，被告亦未提供713万元房屋买卖合同的股东会决议，被告与公司的关联交易应经过股东会决议。 本院结合原告与被告的举证和质证，认证如下：对原告提供的证据1-5真实性予以确认，对被告提供的证据1-4、6-7真实性予以确认，并作为本案定案依据。因被告提供的证据5系复印件，本院对该证据的真实性不予确认。 本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，原告公司召开临时股东大会，并做出《股东会会议决议》，载明：参会股东7名，所代表的有表决权股份33040000股，占公司有表决权股份总数的96.6%，到会股东一致同意通过以下决议：1、同意金源公司以其名下的位于广西桂林市七星区的房产（房产证号：桂林市房权证七星区字第××号，面积1046.09㎡）以1000万元出售给卢月平。2、同意由卢月平支付600万元现金，同时冲抵卢月平借入金源公司400万元的本金。3、同意金源公司配合卢月平办理相关过户手续，过户相关费用及税费由卢月平承担。 同日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方自愿将坐落在桂林市七星区1-2层办公（建筑面积1046.09平方米，产权证号30××65）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币1000万元。三、乙方在2016年3月31日前支付房款600万元，剩余的400万元房款则从甲方所欠乙方的欠款中抵扣。四、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。五、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。六、乙方支付完600万元房款后，甲方应立即配合乙方办理有关房产过户手续，过户手续于2016年5月31日前完成。七、甲方应在2016年4月1日前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付该房产买卖款总额的30%违约金。等等。 2016年3月27日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方自愿将坐落在桂林市七星区（建筑面积1046.09平方米，产权证号30××65）房产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、双方议定上述房产及附属建筑物总价款为人民币713万元。三、乙方在2016年3月31日前支付该房产全部款项。四、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。五、办理房产证手续所产生的有关税费由双方自行承担。六、乙方支付全额房款后，甲方应积极配合乙方办理有关房产过户手续，过户手续于2016年4月15日前完成。七、甲方应在2016年4月1日前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费等。八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方应向对方支付该房产总额的3%违约金。等等。 2016年3月31日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房地产买卖契约》一份，约定：甲方同意将坐落在桂林市七星区的房屋（房屋所有权证号：30××65，土地使用权证号：桂市国用2012第000002，房屋机构：混合，房屋建筑面积：1046.09平方米）出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。双方同意上述房屋的成交价为人民币713万元，一次性付款。双方同意于2016年3月31日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按国家规定或双方约定承担。 2016年5月25日，陈钟涛持金源公司出具的“办理桂林市七星区房屋过户相关业务手续”的《委托书》到桂林市不动产登记局办理房屋过户手续。同日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，金源公司在甲方处加盖了公章，陈钟涛在甲方委托代理人处签字，卢月平在乙方处签字，其后交桂林市不动产登记局存档。该《房地产买卖契约》约定：甲方同意将坐落在桂林市七星区1-2层办公的房屋（房屋所有权证号：30××65，土地使用权证号：桂市国用2012第000002号，房屋设计用途：办公，房屋建筑面积：1046.09平方米）出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。双方同意上述房屋的成交价为人民币713万元。双方同意于2016年3月31日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按国家规定或双方约定承担。 2018年4月26日，本院受理卢月平诉金源公司民间借贷纠纷一案，卢月平提出诉讼请求，要求金源公司向其偿还债务本金人民币800万元及利息。本院于2018年7月27日做出（2018）桂0305民初953号民事判决，查明：2016年3月28日，卢月平将由其起草的《欠款确认书》文本交由金源公司的法定代表人刘巡宇在乙方处签字，《欠款确认书》载明：一、截止2016年3月28日，乙方尚欠甲方人民币1730万元，利息6611000元；二、鉴于双方于2015年11月18日就乙方位于桂林市七星区的物业达成了转让共识，在该物业过户后，乙方债务总额将减少1000万元，即乙方尚欠甲方730万元本金及利息500万元整；等等。另查明2016年5月31日，卢月平取得位于广西桂林市七星区的房产证。据此，本院认为金源公司还欠卢月平借款本金730万元，并判决金源公司返还卢月平借款本金730万元及支付相应利息。卢月平不服该判决提起上诉，桂林市中级人民法院于2019年1月22日做出（2018）桂03民终3278号民事判决，认为依双方《欠款确认书》约定，涉案房屋已于2016年5月31日完成过户，故该确认书第二条的条件已然成就，即双方最终债权债务确认为本金730万元，利息500万元；其次，根据双方所签《借款及应付利息明细表》（《欠款确认书》的附件）可知，双方关于前述债务总额1000万元的具体冲抵款项已进行明确约定。因此，双方剩余款项的本金应当为730万元，故维持了本院关于金源公司返还卢月平借款本金730万元的判项，仅对借款利息进行了改判。 2019年7月30日，广西信和税务师事务所有限公司做出编号为信和2019税审字【5006】的《税务代理报告》，载明：金源公司转让七星区空明西路8号1-2层办公楼应缴纳税费（包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、水利建设基金、土地增值税、企业所得税）7555135.87元，已交税费2118469.17元，应补交税费5436666.70元。本报告仅供金源公司转让七星区空明西路8号1-2层办公楼所涉税费自行申报参考使用，不做其他用途。 被告的女儿CINDYYIQIN（中文名：秦宜）自2014年11月18日起在原告公司任总经理职务。原告认为被告与其女儿秦宜恶意串通，签订了713万元的虚假合同以办理房产证过户手续，偷逃税款，严重损害了国家利益，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告于2016年3月27日签订的《房屋买卖合同》、于2016年3月31日签订的《房地产买卖契约》是否无效；二、被告是否应返还原告涉案房屋、协助办理过户手续并退还收取的租金。 关于争议焦点一，关于原、被告于2016年3月27日签订的《房屋买卖合同》、于2016年3月31日签订的《房地产买卖契约》是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本院认为，其一，原告虽然提供了证据证明被告女儿秦宜是原告公司总经理，但原告提供的证据不足以证明被告与秦宜存在恶意串通的情形。从原告公司的《股东会会议决议》、1000万元的《房屋买卖合同》及2016年5月25日原告委托陈钟涛与被告签订的《房地产买卖契约》可以看出，买卖桂林市七星区房屋是原、被告的真实意思表示；从（2018）桂0305民初953号民事判决书和（2018）桂03民终3278号民事判决书可以看出，1000万元购房款已经从卢月平对金源公司享有的债权中抵扣，并得到了生效判决的确认，故本院认为原告提供的证据不足以证明被告与秦宜存在恶意串通的情形。其二，原告提供了《税务代理报告》，欲证明以1000万元与以713万元出售房屋的缴税金额相差5436666.7元。本院认为，原、被告在1000万元的《房屋买卖合同》中约定“办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担”，2016年5月25日的《房地产买卖契约》约定“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按国家规定或双方约定承担”，故办理房产证手续所产生的有关税费应由被告承担。但原告提供的《税务代理报告》载明的是“金源公司转让七星区空明西路8号1-2层办公楼应缴纳税费”，包括了增值税、企业所得税等，而非单纯的“办理房产证手续所产生的有关税费”，二者不具可比性。且该《税务代理报告》载明“本报告仅供金源公司转让七星区空明西路8号1-2层办公楼所涉税费自行申报参考使用，不做其他用途。”故本院认为原告提供的证据不足以证明被告偷逃税款，损害国家利益。综上所述，本院对原告要求确认上述两份合同无效的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点二，被告是否应返还原告涉案房屋、协助办理过户手续并退还收取的租金的问题。本案中，原、被告就涉案的桂林市七星区房产签订了四份房屋买卖合同或契约。本院认为，因原、被告均认可1000万元的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且该合同与《股东会会议决议》中同意以1000万元出售房屋、前述两份民事判决书中确认从卢月平对金源公司享有的债权中抵扣1000万元购房款前后一致，相互印证，故该合同应系原、被告出售房屋的基础合同。该合同约定，桂林市七星区1-2层办公（建筑面积1046.09平方米，房权证号30××65）及附属建筑物总价款为人民币1000万元。此后，原、被告于2016年3月27日、3月31日、5月25日分别签订了三份价款为713万元的房屋买卖合同或契约，对出售的房屋范围、付款方式等约定不同。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”故本院认为应以变更后并已在桂林市不动产登记局备案的2016年5月25日签订的《房地产买卖契约》为准，713万元房屋买卖合同出售房屋的范围应仅限于有房屋权属证书的桂林市七星区1-2层办公的房屋，这并不违反以1000万元出售有房屋权属证书的房屋及无房屋权属证书的附属建筑物的《股东会会议决议》。合同签订后，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。现前述两份民事判决书中确认，已从卢月平对金源公司享有的债权中抵扣1000万元购房款，故卢月平已履行了交付购房款的义务；而原告亦委托陈钟涛与被告签订了《房地产买卖契约》并提交桂林市不动产登记局，卢月平于2016年5月31日取得了涉案房屋权属证书，故原告亦已依约履行了合同主要义务。现原、被告签订的房屋买卖合同合法有效并已履行主要义务，原告要求被告返还涉案房屋、协助办理过户手续并退还收取的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告广西金源信息产业股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费67410元（原告已预付本院），由原告广西金源信息产业股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费67410元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖莉莎 人民陪审员  涂志新 人民陪审员  苏金华 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  颜 榕