江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初4887号原告（反诉被告）：卢君佳，男，1935年11月15日生，汉族，住南通市崇川区。原告（反诉被告）：卢君媊，女，1939年2月27日生，汉族，住南通市崇川区。两原告共同委托诉讼代理人：李琮，上海正源（合肥）律师事务所律师。被告（反诉原告）：于峰峰，男，1974年4月17日生，汉族，住南通市崇川区。原告（反诉被告）卢君佳、卢君媊与被告（反诉原告）于峰峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）卢君佳、卢君媊向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即归还原告瓷桌一张、瓷圆凳四个；2.要求被告限期内修复影壁和东书房；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告（反诉被告）将诉讼请求变更为：1.要求被告立即归还原告瓷桌一张、瓷圆凳四个；2.被告承担修复影壁和东书房的费用33000元；3.被告支付自2017年4月1日起至2019年6月31日止的房租54000元（按月租金2000元计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系兄妹关系。南通市崇川区惠民坊西巷2号独院系两原告祖宅，为卢氏父辈从镇江迁来时所购。原告兄弟姐妹五人从小随父母生活在此处，成年后陆续搬出。原告父亲于1987年去世，母亲于2001年去世，之后老屋一直空置。2008年，被告要求租赁此屋作为活动室，双方签订了房屋租赁协议，约定租期至2013年9月30日止。2013年合同到期后，被告要求增租东院房屋，延期到2018年10月1日，原告也同意了。2013年10月，被告购买了东院内黄杨树，移栽时被告擅自拆掉整个影壁墙，导致由该墙支撑的书房门框、房梁倒塌、屋顶塌陷，树木移走后树坑处未回填泥土，地面塌陷。原告发现后与被告交涉，被告同意重建影壁、维修书房、填平院子，但一直没有实施。2017年4月，原告发现大门敞开，院陶瓷圆桌和四只圆凳、四扇三公分厚的杉木门和三扇楠木门全部不见了，院内各种牡丹、金丝桃、芍药等花木也不见了，房内护墙板也被拆走。原告联系被告后，被告只承认拿走了陶瓷圆桌和四个圆凳，其余都表示不清楚。2019年7月，原告已将房屋另行出租给他人，并对房屋进行了维修，共计花费33000元。原告认为被告在承租期间内，没有管理好出租房屋，应对维修费用予以承担；另双方签订的补充协议约定租期至2020年9月，但被告至今不交租也不交还钥匙，故应当支付拖欠的租金。原告故诉至法院，提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）于峰峰辩称，被告自2008年10月起承租原告位于南通市房屋，后因房屋权属存在争议，原告亲属干扰被告承租，导致被告未能正常使用案涉房屋。2016年5月10日，原、被告就上述情况达成补充协议，被告也陆续支付房租至2017年3月底。2016年10月被告准备对案涉房屋进行维修时，原告不同意被告施工，并更换门锁收回房屋，导致被告丧失了对房屋的使用权和管理权，原告无权再向被告主张房租。原告主张的财产损失中，被告仅承认改造前曾搬走陶瓷圆桌一张和瓷凳四只，除此以外，其余皆没有事实依据，房屋也不存在需要被告修复的情形。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。被告（反诉原告）于峰峰向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还房屋租金12000元；2.诉讼费用由反诉被告承担。诉讼中，于峰峰将反诉请求变更为：1.要求反诉被告返还2015年10月至2017年3月期间的租金36000元；2.反诉被告承担改造方案设计费8000元；3、反诉被告赔偿反诉原告存放在案涉房屋内的30余块明代青砖计24000元、20余块明清石雕计30000元；4.反诉被告双倍赔偿合同有效期内的租金，合计240000元；5.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告于2008年10月起将案涉房屋出租给反诉原告使用，但因为房屋权属争议，反诉原告未能正常使用。针对该情况，双方于2016年5月10日达成补充协议，约定租期自2015年10月至2020年9月；反诉原告已经支付的租金12000元抵作2015年10月至2016年3月期间的租金；反诉原告对承租的房屋进行维修和改造，费用由被告反诉原告承担；合同到期后，反诉原告有优先购买权和优先承租权。之后，反诉原告又共计支付租金24000元，由反诉被告出具了相应收条。2016年5月10日，反诉被告签字确认了改造方案，至当年10月，当反诉原告准备开工改造时，反诉被告进行了阻拦并更换门锁收回房屋，并将房屋另行出租他人，致使反诉原告无法使用案涉房屋。反诉被告的行为侵犯了反诉原告的合法权益，除退还已支付的租金并承担改造设计费等，反诉被告还应当就协议有效期内的全部租金承担双倍赔偿责任。原告（反诉被告）卢君佳、卢君媊针对反诉请求辩称：一、反诉原告要求退还房屋36000元毫无道理。其中，2015年10月至2016年3月的租金12000元系双方针对案外人卢茜干扰租房一事专门另行补充约定的，对双方有约束力，反诉原告无权要求退还；剩余租金部分，该租期内房屋钥匙一直在反诉原告手里，房屋由反诉原告占用，后直到邻居提醒，反诉被告才得知房屋大门敞开，房中物件损毁严重，为确保财产安全，反诉被告才替反诉原告将大门锁好，但未收回房屋或不让反诉原告使用。二、反诉原告无权要求反诉被告承担设计费，该设计方案是针对反诉原告移树后造成的系列损害而进行的维修重建，根据双方约定，维修费用应当由反诉原告承担，因维修而产生的设计也应包括在维修费用中。三、反诉原告主张的明代青砖、明清石雕等也不属实，反诉被告从未注意到房屋中存放过此类物品，反诉被告也没有义务为反诉原告进行保管。四、反诉原告主张双倍赔偿租金24万元既无事实依据，也不符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁协议、协议书、租房补充协议、判决书、照片、收条、移栽申请报告、设计方案、工程报价单、谈话录音等证据。双方对上述证据的真实性均予认可。本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2008年，原告卢君佳、卢君媊作为甲方与被告于峰峰作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方自2008年10月1日起将南通市惠民巷二号房屋出租给乙方使用，租赁期限至2013年9月30日止；房屋租金1200元/月，租金先付后用，每半年支付一次；水、电费由乙方按照实际使用量计算支付；房屋在使用期间如需维修或天井、下水道需要改良的，由乙方负责维修，但不得破坏房屋结构。上述协议到期后，双方于2013年10月1日继续在原协议下方补充签订：“以上条款继续生效，房租改为1500元/月，由2013年10月1日开始至2018年10月1日止。”2013年10月20日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《协议书》一份，就东厢房的出租另行达成约定：1.东厢房出租给乙方，2013年10月1日开始，租金500元/月，连续租五年；2.东厢房门前一颗黄杨树由乙方处置，支付甲方费用陆仟元正。另其他树木乙方付给甲方壹仟元，乙方有权修剪树枝，但其余树权仍属甲方；3.厨房等其他附房，乙方可自行使用；4.所有房屋乙方有权修理。上述协议签订后，双方按约履行合同，被告于峰峰对屋内黄杨树进行移栽时，南通市园林绿化管理处于2014年3月25日对该行为予以制止，并发出通知，告知该树属于国家二级古树，未经批准不得擅自移伐。2014年6月25日，案外人卢茜、卢敏向本院提起排除妨害诉讼，认为本案原告卢君佳、卢君媊未经其他权利人同意，擅自将祖宅租给于峰峰，导致祖宅及宅内古树受损，要求卢君佳、卢君媊、于峰峰立即停止侵害、恢复原状，并赔偿损失。该案经本院一审、南通市中级人民法院二审，最终于2015年1月30日作出终审判决，驳回了卢茜、卢敏的诉讼请求。2016年5月10日，甲方卢君佳、卢君媊与乙方于峰峰签订《租房补充协议》一份，载明双方原订的房屋租赁合同，因甲方家族的亲戚非法干扰，造成乙方支付房租后未能正常使用，前后接近两年时间，现双方就原签订的租房合同作以下补充：“乙方原支付给甲方的12000元房租定为2015年10月-2016年3月的房租。房屋租期为五年（2015年10月-2020年9月）房屋租金不变。乙方就承租的房屋进行维修和改造（方案甲方确认），费用由乙方承担。合同到期后，乙方有优先购买权及优先承租权。”上述补充协议签订当日，被告于峰峰向原告支付了2016年4月至9月的房租12000元，同年10月26日，又再次支付了2016年10月至2017年3月的房租12000元。另查明，原、被告在协议中协商处置的黄杨树，后经原告向主管部门申请，实际于2016年12月完成移栽；原告于2017年1月4日更换了案涉房屋的门锁，2019年7月17日将房屋了另行出租他人。诉讼中，原、被告对上述协议的订立以及其中关于租房期限、租金标准等的约定并无异议，仅是在履约过程中，双方均认为对方存在违约情形，并分别在本诉、反诉部分提出了各自的诉讼主张。其中本诉部分，原告主张被告移栽黄杨树时致影壁拆除，房屋倒塌，之后又未尽承租人管理义务，导致屋内物品遗失、损毁，被告一直未予修复、赔偿，原告无奈自行出资予以复原，故其主张被告承担相应的赔偿及维修费用，具体为：1、返还陶瓷圆桌一张及瓷圆凳四只；2、承担重建影壁、修复书房的费用33000元。被告承认对黄杨树进行移栽，但认为该移栽行为系经过原告的允许，且不认可移栽致使影壁及厢房的损毁，故不同意承担修复费用。至于原告主张的陶瓷圆桌和圆凳，被告承认该圆桌圆凳由其搬走，同意返还。本诉部分，原告还主张被告应当支付2017年4月至2019年6月的租金54000元，被告未予认可，认为原告私自换锁阻挠被告使用房屋，后又收回房屋，被告无需再行支付租金。反诉部分，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）阻挠其对案涉房屋进行改造，后直接更换门锁收回房屋，被告（反诉原告）无法正常使用租赁房屋，要求原告（反诉被告）退还2015年10月至2017年3月期间的房租36000元，承担被告为改造房屋而发生的设计费8000元，并赔偿被告堆放在屋内的明代青砖（作价24000元）、明清石雕（作价30000元）；之后原告（反诉被告）又将房屋另行出租他人，应赔偿被告（反诉原告）240000元。原告（反诉被告）否认阻挠被告（反诉原告）改造施工，并表示其之后换锁也是代替被告行使管理义务，原告已于2017年3月28日重新将新钥匙交付被告，房屋仍由被告继续使用。被告承认3月28日双方曾进行谈判，但未曾接收房屋钥匙，此后也未曾使用案涉房屋。本院认为，原、被告就本市惠民巷二号房屋的出租事宜先后订立的《房屋租赁协议》《协议书》以及《租房补充协议》皆系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案中，双方合同约定的租期虽至2020年9月，但庭审中查明，原告于2017年1月4日更换了房屋门锁，至同年3月28日双方进行谈判。原告虽主张谈判时已将新钥匙交付被告，但被告未予认可，原告也未提供被告继续占有使用房屋的证据，故本院认定，2017年3月28日之后，原告已实际控制案涉房屋，双方的房屋租赁关系在2017年3月28日后已实际提前解除，原告主张被告承担2017年4月1日至2019年7月17日的租金，本院不予支持。关于合同履行过程中，原、被告各自主张对方存在的违约情形，无论是原告陈述被告拆除影壁、损坏房屋，还是被告陈述原告阻挠施工、影响房屋使用，且尚有部分砖瓦存放在原告处，因上述陈述的事实均未得到对方的认可，原、被告也未能就其陈述的事实以及相应费用的发生提供有效证据，本院对其各自陈述的事实不予采信，原、被告基于上述事实分别主张的本诉请求承担维修费用33000元，以及反诉请求退还房租、承担设计费、赔偿砖瓦损失等，本院皆不予支持。至于本诉部分原告还主张被告返还陶瓷圆桌一张及瓷圆凳四只，因被告已当庭认可，本院予以支持。关于反诉部分被告（反诉原告）提出的双倍赔偿请求，鉴于双方订立的协议中并未约定违约责任，被告（反诉原告）也未对其提出的赔偿数额的计算方式予以明确，且未能充分举证证明其实际损失的发生，该赔偿请求缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）于峰峰自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）卢君佳、卢君媊返还陶瓷圆桌一张及瓷圆凳四只；二、驳回原告（反诉被告）卢君佳、卢君媊的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）于峰峰的全部反诉请求。本诉部分案件受理费1975元，由原告卢君佳、卢君媊承担1925元，被告于峰峰承担50元；反诉部分受理费3185元，由反诉原告于峰峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  巫劲松审 判 员  叶 菁人民陪审员  马 莉法官 助理  黄 晴二〇二〇年八月十日书 记 员  吴 烨