浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0503民初1264号 原告：湖州南浔城建投资发展有限公司，住所地浙江省湖州市南浔区南浔镇年丰路1388号金融中心22层-5。 法定代表人：沈剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严晓黎，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕萍，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 被告：金发根，男，1968年12月8日出生，汉族，住江苏省吴江市。 委托诉讼代理人：周炳林，男，1962年3月22日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 原告湖州南浔城建投资发展有限公司（以下简称城投公司）诉被告金发根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理，城投公司的委托诉讼代理人郑燕萍到庭参加诉讼。因案情较为复杂，本院于2020年7月24日依法组成合议庭适用普通程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。城投公司的委托诉讼代理人郑燕萍、金发根及其委托诉讼代理人周炳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城投公司向本院提出诉讼请求：1.双方当事人关于××镇××路××期××号楼的租赁关系于2019年10月22日解除；2.金发根立即将租赁房屋恢复原状、腾空后返还城投公司；3.金发根按170万元／年的租金标准支付拖欠的自2017年12月1日起至2019年10月22日解除合同之日止的租金合计1942192元（170万元／365天＊417天，已扣除免租期9个月，2018年9月1日至2019年10月22日共计417天）；4.金发根按170万／年的租金标准赔偿自2019年10月23日起至实际恢复租赁房屋原状腾空返还之日止的租金损失［暂计至2020年3月31日，租金损失计749863元（170万元／365天＊161天）］；5.金发根就上述拖欠款项，按《竞买注意事项》约定的日万分之五的标准支付自2017年12月1日起至实际恢复租赁房屋原状腾空返还之日止的违约金（暂至2020年3月31日，计829813元）；6.金发根按2.5元／㎡／月的标准支付拖欠的租赁房屋自2017年12月1日起至腾空房屋并返还之日止的物业费，暂计算至2020年3月31日止的物业费合计249068元（2.5元／㎡／月＊3508㎡＊852天）；7.金发根支付解除合同的违约金20万元；8.本案诉讼费由金发根负担。事实与理由：2017年11月24日，案外人浙江联合拍卖公司（以下简称联合拍卖公司）受城投公司委托在湖州日报发布拍卖公告，标的物为浙江省湖州市南浔区××镇××路××期××号楼（以下简称案涉租赁房屋）9年使用权，共3层，总建筑面积3508㎡，起拍价170万／年。2017年12月1日，金发根在签署并知晓竞买注意事项、拍卖规则的前提下交纳20万元竞拍保证金参与竞拍，最终以170万元／年的价格竞拍成功。同日，金发根签署拍卖笔录及成交确认书。后因金发根长期未缴纳租金，2019年10月22日，城投公司致函金发根要求解除合同并支付拖欠租金，金发根签收确认函后至今未支付任何款项，以致纠纷成讼。 金发根答辩称，案涉租赁房屋在拍卖时并未进行竣工验收，无法交付使用，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”9个月的免租金装修期应自租赁房屋竣工验收且实际通知承租人即2020年7月开始计算，城投公司主张于2019年10月22日通知解除租赁关系无事实依据，同时受新冠肺炎疫情影响，应再扣除3个月租金。 本院经审理认定：城投公司曾委托联合拍卖公司就案涉租赁物的租赁使用权进行拍卖，联合拍卖公司于2017年11月24日在湖州日报发布拍卖公告，载明拍卖标的并列明租赁年限9年，具体起止时间以租赁双方签订的使用权租赁合同约定的起止日期为准，买受人取得使用权后可享受9个月装修期（装修期不计入年租赁期内，免收租金），起拍价170万元。金发根在2017年12月1日上午举行的拍卖会上参与竞拍，交付竞买保证金20万元并最终竞拍成功，联合拍卖公司与金发根签署成交确认书一份，载明成交标的为案涉租赁物使用权，租赁物共3层，总建筑面积3508㎡，成交价即第1年使用年租金为170万元，同时载明买受人应于2017年12月12日下午4时前付清租金，并于付清租金后的7个工作日内与城投公司签订使用权租赁合同，使用权租赁合同签订时，拍卖履约保证金直接转为租赁合同履约保证金（不计息，待使用权租赁合同到期后，承租人如无违约行为，则由出租人全额返还给承租人），关于上述20万元竞买保证金，竞买注意事项载明不能冲抵成交价款，使用权租赁合同签订后，所有法律关系、经济责任均按使用权租赁合同约定的条款由双方各自履行，但除双方以上述方式约定的租赁合同内容外，未另行签订书面租赁合同就相关事项作出变更或补充约定。2019年10月22日，城投公司向金发根发送催款并解除函，以其未按期支付租金，2019年8月13日经催讨至发函日止仍未支付为由通知解除租赁合同关系，金发根签收通知函，至今未支付租金。同时查明，案涉租赁房屋于2018年9月28日组织勘察、设计、施工、工程监理和有关单位验收，并于2019年1月15日备案，湖州市南浔区住房和城乡建设局于2019年1月15日出具湖州市南浔区房屋建筑工程竣工验收备案证明书，湖州市自然资源和规划局于2020年3月9日准予不动产登记，颁发不动产权属证书。上述事实由拍卖公告、竞买注意事项、成交确认书、催款并解除函、竣工验收备案证明书、不动产权属证书各一份、装修现场照片一组及双方当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，城投公司委托拍卖公司对其房屋租赁使用权进行处分，被告参加拍卖并成功竞拍，双方得成立租赁合同关系。针对双方的诉辩意见，以下分项论述：1.关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人虽未签订书面租赁合同，但根据查明的事实及以上论述，可认定双方租赁合同关系成立并生效，且双方关于租金金额、支付期限等可予以确认，金发根成功竞拍后未能按约定于2017年12月12日下午4时前支付租金，2019年8月13日经城投公司催告后至2019年10月22日发函解除合同关系时止，仍未支付租金，应可认为符合合同法第九十四条第三项所列情形，城投公司可依法解除双方租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案双方当事人之间的租赁合同关系自城投公司发函通知并由金发根签收之日即2019年10月22日已解除，无需本院再行判决解除。2.关于合同解除后的处理。合同解除后，金发根应将租赁物恢复原状、腾空并返还城投公司。3.关于结欠的租金。双方争议焦点在于承租人可享受的免租金的9个月装修期自何时起算，根据查明的事实，案涉租赁房屋于2018年9月28日组织验收，但城投公司未向本院提交验收合格具体时间的证据材料，湖州市南浔区住房和城乡建设局出具的工程竣工验收备案证明书载明时间为2019年1月15日，即便在该时间前经城投公司许可金发根已进入案涉租赁房屋并开始装修，但金发根对于自该时间起算免租金装修期仍不予认可，同时根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款等规定精神，本院认定9个月免租金装修期应自2019年1月16日起算，至2019年10月15日期满，对金发根辩称的其进入案涉租赁房屋后因工程未经竣工验收而被迫装修停工并于2019年7月收到城投公司通知方知已验收并开始继续装修，故应自2019年7月收到通知时起算免租金装修期的抗辩意见不予采信。由此，租金的计收应自免租金装修期满之日即2019年10月16日起至租赁合同关系解除之日即2019年10月22日，金发根应支付城投公司租金32603元，并支付自成交确认书载明的支付日之次日即2017年12月13日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金。4.关于租赁合同关系解除后继续占用期间的房屋占有使用费。合同解除后，金发根应及时腾空并返还房屋，城投公司应给予合理的履行期限，对其主张自合同解除的次日起计算房屋占有使用费不予支持，本院酌定给予金发根1个月腾退时间，金发根应自2019年11月23日起至实际腾空并返还租赁房屋时止按年租金170万元标准支付该期间的房屋占有使用费。5.关于物业费。案涉租赁房屋所在区域的物业服务非由城投公司提供，故其主张缺乏依据，不予支持。6.关于解除合同违约金20万元。金发根在参加拍卖时交付拍卖保证金20万元，成交确认书中载明使用权租赁合同签订时，拍卖履约保证金转为租赁合同履约保证金，但双方并未签订书面租赁合同明确约定该20万元款项的性质，关于该20万元的性质及处理约定不明确，竞买注意事项中亦载明不能抵充成交价款，对原告关于罚没该20万元的主张不予支持，且本案中金发根亦未就该价款的抵销提出主张，上述款项不在本案中作出处理，可另行主张。7.关于金发根辩称受新冠肺炎疫情影响要求减免部分租金的意见。结合上述第1项论述，本院已确认双方租赁合同关系已于2019年10月22日解除，金发根以合同解除后发生的新冠肺炎疫情影响来抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告金发根应于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告南浔城建投资发展有限公司位于浙江省湖州市南浔区××镇××路××期××号楼房屋； 二、被告金发根应于本判决生效之日起十日内支付原告南浔城建投资发展有限公司租金32603元，并按约定支付自2017年12月13日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金（暂计算至2020年8月12日为15861元）； 三、被告金发根应于本判决生效之日起十日内支付原告南浔城建投资发展有限公司自2019年11月23日起至实际腾空并返还租赁物时止按年租金170万元标准计算的该期间房屋占有使用费（暂计算至2020年8月12日为1224932元）； 四、驳回原告南浔城建投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费38567元，由原告南浔城建投资发展有限公司负担26516元，由被告金发根负担12051元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长 邱    剑    锋 审 判 员 姚加黎人民陪审员胡季润 二〇二〇年八月十二日 法官助理 汪         倩 书 记 员 苏         语