四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5689号 上诉人（原审原告）：唐艳，女，1990年9月13日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：四川省银河投资集团有限公司，住所地：成都市成华区二环路东三段40号附1号。 法定代表人：郑光清，董事长。 委托诉讼代理人：王兰颖，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 上诉人唐艳因与被上诉人四川省银河投资集团有限公司（以下简称银河公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6845号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员冯璐适用独任制公开开庭对本案进行了审理。唐艳及银河公司的委托诉讼代理人张亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐艳上诉请求：撤销一审判决，改判支持唐艳一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。唐艳一审诉请系“判令银河公司赔偿唐艳装修差价款”，即双方争议关键为银河公司交付的房屋装修水平是否符合案涉合同中约定的标准，及银河公司应否承担合同法第107条规定的违约责任。一审法院以无法拆分清水房价与装饰装修物价格为由驳回唐艳诉请，与本案无关联性，应当予以纠正。2.一审法院分析评判部分与本案事实无直接关联。根据《成都市人民政府关于进一步价款推进我市成品住宅发展的实施意见》第5条第2款第2项关于“…案涉合同在进行网签备案时，分别填报房屋价格和经建设行政主管部门核查的装修工程价格”的规定可知装修款与房屋价格是可以拆分的，故唐艳支付的房屋总价组成明确。合同履行过程中唐艳也未主张过案涉合同无效，或要求变更、撤销案涉合同，仅要求对合同中约定的装修标准进行赔偿。银河公司交付的房屋装修标准未达到合同约定，依照合同法第107条、第111条规定，银河公司应当向唐艳承担瑕疵履约的责任。3.银河公司交付的装修标准不符合合同约定，差价计算方式明确，唐艳要求其赔偿装修差价有事实及法律依据。一审中唐艳也向一审法院申请对案涉房屋进行鉴定评估，但一审法院未予准许，且双方案涉合同中明确约定了装修质量标准，故银河公司应当严格按照约定履行装饰装修义务。 银河公司辩称，1.案涉合同及补充协议均为双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，对双方当事人均有约束，且合同中对装修的品牌、材料进行了明确约定，唐艳未提交证据证明银河公司交付的房屋有与合同约定不一致的情形。2.合同约定的房屋价款不应拆分，案涉合同对房屋价款计算系出自房屋整体、装修及出售过程中的市场关系、价值规律等多方因素得出，并非房屋装修及单位项目用材、施工等简单相加得出。3.案涉合同网签备案虽有装修价款表述，仅系开发商接受行政管理部门作出价格拆分，不应视为商品房买卖的价格构成。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 唐艳向一审法院起诉请求：1.判令银河公司赔偿唐艳装修差价款，暂计10000元（具体金额以装修造价评估鉴定结论为准）；2.判令银河公司赔偿唐艳装修差价款的资金占用损失（以装修差价款金额为基数，自唐艳支付购房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至付清之日止）；3.判令银河公司支付唐艳逾期交房违约金4354.5元；4.判令本案诉讼费由银河公司承担。 一审法院认定事实：一、2017年9月29日，唐艳与银河公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要约定：1.唐艳购买银河公司开发建设的龙泉驿区，名称为“银河·西江河畔”项目第房屋，该商品房预测建筑面积79.94平方米，套内建筑面积64.26平方米，分摊的共有建筑面积15.68平方米，按照建筑面积计算价款，单价为每平方米7167.36元，商品房总价款为572959元。2.装修水平是简装，装修标准是1913.27元/平方米。3.付款方式为贷款方式付款。买受人在2017年9月29日前支付首期房价款172959元，占全部房价款的30.18%；余款400000元向成都农村商业银行股份有限公司高新支行申请贷款支付。4.交房时间：2018年12月31日前。5.合同第二十条商品房质量第（三）项即装饰装修及设备标准条款约定：该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。关于装饰装修及相关设备标准的约定，见附件六。《商品房买卖合同》附件六约定：1.交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处理。出卖人未经约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。2.商品房外墙为瓷砖质感涂料、普通涂料、保温一体板、石材，电梯为品牌电梯，窗户为10W-E节能钢化玻璃塑钢窗。 二、《四川省商品房买卖合同（预售）》还对逾期交房违约责任进行了约定：按照逾期时间分别处理：1.逾期在60日之内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.01%的违约金；2.逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.01%的违约金。 三、合同订立后，唐艳依约向银河公司支付了相应房款，银河公司于2019年3月25日告知唐艳于2019年5月2日交付房屋，2019年5月2日，双方完成了房屋交接。同日，银河公司向唐艳支付了2570元补偿款。 一审法院认为，案涉房屋的销售价格如何确定，能否拆分为清水房价格和装饰装修物的价格。对此，一审法院分析评判如下：第一，双方在《商品房买卖合同（预售）》中确有：“装修水平是简装，装修标准1913.27元/平方米”的约定，在合同附件六中也对案涉房屋的室内、室外的装饰装修进行了约定。但同时双方在《商品房买卖合同（预售）》第八条，约定案涉房屋价款是按照建筑面积计算，每平方米7167.36元，总价款为572959元。按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，双方当事人的交易标的物是包含装饰装修物在内的成品住宅，唐艳支付的房屋价款是按照套内建筑面积计算产生的成品住宅的总价。第二，判断成品住宅的交易价格，应当考虑多种因素综合确定。如房屋的建造成本及销售成本、房屋是否附带装饰装修及标准、税费、开发企业的品牌、房屋设计及服务，以及房屋所处地理位置等多种因素，均对成品住宅的交易价格产生重大影响。本案中，双方当事人达成的交易的标的物为包含装饰装修物在内的成品住宅，是依照房屋的套内建筑面积单价计算房屋总价，是一个整体交易行为，不是分别出售清水房屋和装饰装修物。因此，双方达成的房屋价款不能简单拆分，不是清水房屋的价款与装饰装修物价款的简单相加。第三，双方当事人作为具有完全民事行为能力的市场交易主体，从事民事法律行为应当遵从意思自治和契约自由原则，产生的法律后果由行为人承担。本案中，唐艳与银河公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，属于双方当事人自愿真实意思表示，合同内容不具有《中华人民共和国合同法》规定的无效、显失公平、重大误解等可变更、可撤销的法定情形，合同对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。唐艳与银河公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件，属于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。唐艳主张赔偿装修差价及资金占用损失的请求，缺乏合同依据，于法无据，一审法院不予支持。 对于逾期交房违约金的问题，一审法院认为，依照双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，银河公司应当于2018年12月31日前向唐艳交付案涉房屋，但银河公司向唐艳发出的《入伙通知书》中载明的交房日期为2019年5月2日，逾期长达121天，应当承担相应的违约责任。银河公司辩称的因受成都市龙泉驿区大气污染防治办公室发出的文件约束，在2018年12月11日至2019年2月28日期间有3个月的停止施工期，一审法院认为上述原因并非不可抗力的原因，故对银河公司的该部分辩称主张，一审法院不予采信。依照双方的合同约定，银河公司应当向唐艳支付违约金6932.8元（572959元×0.01%×121天），扣除已于2019年5月2日支付的2570元后，银河公司还应向唐艳支付违约金4362.8元。故对唐艳主张银河公司向其给付4362.8元违约金的诉请，一审法院予以支持。 综上所述，银河公司应当向唐艳支付违约金4362.8元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、银河公司于判决生效之日起十日内向唐艳支付违约金4362.8元；二、驳回唐艳的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，减半收取94元，由唐艳负担50元、银河公司负担44元（此款已由唐艳预交，银河公司在履行上述给付义务时一并将应负担的44元案件受理费付给唐艳）。 二审中，双方未提交新证据。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 另查明：在案涉商品房买卖合同尾部，唐艳手写“本人已知晓并认同所购买商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准”。 本院认为，首先，唐艳与银河公司签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据《商品房买卖合同（预售）》第四条“商品房基本情况”和第八条“计价方式与价款”的约定，案涉房屋按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款中包含全部装修在内，且没有针对装修部分单独计价或拆分销售，结合唐艳手写“本人已知晓并认同所购买商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准”，可以认定双方均知晓案涉房屋系成品房，合同中约定的装修标准所涉及的价款系房款的组成部分、一并计价。该总价款系经双方磋商达成的合意，故不应当单独拆分。唐艳主张赔偿装修差价损失，而诉争款项实为房款组成部分，其在本案中请求装修差价损失与签订合同时的客观情况不符。其次，《商品房买卖合同（预售）》第四条中关于“装修水平是简装，装修标准是1913.27元/平方米”的内容，应是双方基于合同附件六及补充协议第十三条关于装饰装修及相关标准的约定，就案涉房屋全装修总价达成一致的意思表示，而非基于约定装修标准所计算的装修工程造价。唐艳在一审中申请启动司法鉴定程序确定案涉房屋的实际装修造价，并以价格差对为由主张银河公司应返还差价，亦无事实和法律依据，一审法院对该项鉴定申请未予准许，并无不当。基于前述认定，本案诉争款项实为房款组成部分，且合同第十五条约定了交付标准，案涉房屋现已取得建设工程竣工验收合格证明符合合同约定交付标准，唐艳也实际接收了案涉房屋，唐艳在支付包含装修款在内的购房总价款后要求银河公司返还装修款差价的主张缺乏依据，一审判决对唐艳要求银河公司返还装修差款价及利息资金占用损失的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上，唐艳的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费188元，由唐艳负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二〇年八月十八日 书记员 何佳林