广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初4427号原告（反诉被告）：崔贵明，男，汉族，1978年2月25日出生，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码：440************019。委托诉讼代理人：邝毅翔，广东品颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：林淑清，系原告妻子。被告（反诉原告）：胡小燕，女，汉族，1982年1月9日出生，住广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码：440************063。委托诉讼代理人：周锦珠，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂秀凤，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。原告（反诉被告）崔贵明与被告（反诉原告）胡小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔贵明及其委托诉讼代理人邝毅翔、林淑清与被告（反诉原告）胡小燕的委托诉讼代理人周锦珠、聂秀凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告崔贵明向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2018年10月27日就珠海市香洲区*********之一商铺签订的商铺租赁合同；2.请求判令被告向原告返还租赁押金人民币20000元；3.请求判令被告向原告退回入场费人民币28000元（入场费总金额人民币48000元，合同总月数共36个月，按未使用的21个月计）；4.请求判令被告向原告赔偿装修费人民币76169元（装修费总金额人民币130575元为基数，合同总月数共36个月，按未使用的21个月计）；5.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年10月27日签订一份《商铺租赁合同》，约定由被告向原告出租位于珠海市香洲区*********之一商铺作餐饮用途，期限3年（2018年10月1日至2021年9月30日），租金每月9800元，第二年开始每年按上一年租金的10%递增，堂吃区由双方共用。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金人民币20000元及入场费人民币48000元。原告聘请了装修公司装修铺面和安装餐饮设备设施，产生装修费人民币130575元。然此后被告并未及时协助原告办理营业执照。期间经原告多次催促，被告在书面回复中自认无法提供资料协助，被告称双方已同意每月减租1000元后由原告自行承担无法办理营业执照的风险并非事实，而是推诿。事件拖延近一年后，被告迫于原告的不断要求和市场监督管理部门的现场执法才开始协助原告办理营业执照。但此时按市场监督管理部门要求原告租用部分需与被告使用部分完全分隔为两个独立部分才能办证，被告担心原告抢生意，提出要以板材全封闭分隔，该方案显然与当初双方认可的和实际使用的条件不一致，原告为堂吃客人备好的餐需要端出凤凰南路的街道再进入堂吃区供应给堂吃客人，如此操作既不卫生，容易污染食物，也不利于员工及过往途人的人身安全，损害了原告利益，原告对此不予认可。因与被告协商无果，原告本着守法经营和对社会公众、食品安全负责的态度，不得不在2019年12月17日通知被告解除租赁合同并于2020年1月7日全部撤场，原告投资蒙受重大损失。原告根据实际情况向被告主张退还押金，并按未实际使用的租赁期限主张赔偿装修费和退还入场费以减轻损失，但被告认为原告违约解除不同意退款。为此，原告特向贵院起诉，望贵院查清本案事实依法判如原告所诉。原告崔贵明提供了如下证据：1.商铺租赁合同；2.珠海市香洲大同汇餐厅商事登记簿；3.商铺实际使用示意图及店内照片（三张）；4.结婚证；5.收据三张（编号0079662、0079663、0079664）及中国建设银行个人活期账户交易明细；6.装修工程合同、装修报价、珠海馨鸿装饰有限公司商事登记、装修费支付、收款收据；7.微信工作群截屏；8.租金、水电费支付记录；9.协助办理营业执照通知；10.针对《协助办理营业执照通知》的回复；11.《律师函》及陈丽苗代签收记录；12.对《律师函》的回函；13.分隔方案示意图及店门照片；14.解除合同通知书；15.对《解除合同通知书》的复函；16.撤场当日照片、撤场后照片、电表读数、租金及水电费单据、手机银行截屏、银行流水；17.收款收据（编号100806）及商事登记；18.水电费、租金收款收据15张及水电费通知单9张。被告胡小燕辩称，关于解除商铺租赁合同，被告认为双方就该问题已在2019年12月17日的《解除合同通知书》及2019年12月25日的《对的复函》中解决并达成了合意，在本案中无需重复处理。关于返还租赁保证金人民币20000元，被告认为无理据予以支持。提前解除涉案合同系原告主动提出，被告对此并无过错。根据《商铺租赁合同》第二十一条“甲乙双方应全面履行本合同所定的各项义务，不得无故解除合同。乙方需提前解除合同的，应向甲方说明理由，经甲方同意并结清相关费用。甲方不退还乙方商铺租赁保证金”之约定，在被告提前解除合同的情况下，原告无需向其退还租赁保证金，原告的该项诉请应予以驳回。关于退还入场费人民币28000元，根据被告提交的证据，被告仅收取过被告的“押金及转让费”，从未收取过被告所谓的“入场费”。转让费，属于一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，系常见的租赁市场交易惯例，一般包括租赁物原有装饰装修等不能因承租人变化而移动，已经固化投入的价值。本案中，被告从上一手出租方处整体承租商铺时，同样亦向出租方支付了转让费，故在后续分租给原告时，由原告分担一定比例的转让费，合情合理也符合市场交易习惯。且该转让费的约定，系双方形成租赁关系时即达成的合意，符合法律的规定也符合常理，原告无权要求退还。关于装修费损失人民币76169元，毫无理据，原告也未提供有效证据予以证明，不应得到支持。被告对于涉案合同的解除毫无过错，不属于过错方，无需承担原告的损失，原告的该诉请无法律依据。不论系在《商铺租赁合同》中，还是双方在履行过程中，双方从未达成过提前解除合同须分担或赔偿原告装修损失的合意，原告的该诉请无合同依据。原告提供的《装修工程合同》显示其签订的时间为2018年9月20日，且显示的附件装修报价形成时间系在2018年9月18日，但涉案《商铺租赁合同》签订的时间系2018年9月27日，备注的装修期为9月26日至10月26日。正常来说，形成装修报价及签订装修合同的时间均应在租赁合同签订之后，而非之前。另外，原告所提供的微信支付记录，并无任何备注，无法确定款项性质及用途。且涉案商铺的装修期仅为1个月，但原告的付款记录却从2018年10月至2019年3月期间，且最终于2019年4月份才出具了收据，与正常的装修付款流程不符。最关键的是，涉案商铺的面积仅为40平方米左右，而原告声称装修费高达13万，平均每平方米的装修费将近3300元。但被告交付给原告的商铺，是具有完整的基础装修、水电均通。且原告仅在商铺场所加装了几个柜子及厨房排烟设备，还有一条用石板堆砌成的作业台。对于商铺的地板、墙面等，无任何的加装及处理，该13万元的装修费无基本的项目及用途。需要注意的是，原告作为一个同时经营多家店面的经营者，其所提交的装修合同、付款记录即便是真实的，也无法辨别系用于哪家店面的装修，尤其系付款记录毫无备注及区分，不能作为项目的定案依据。关于本案的违约及责任主体问题，被告在合同履行过程中无任何过错，不需要承担任何违约责任。对于涉案租赁合同的签订及解除，均系原告经过自行考量、充分预测后的商业选择结果。原告所称的“要求将经营场所间隔出独立的空间”系工商行政部门的要求，并非被告的要求，更非被告的刁难。原告作为一个有多年商业经营经验的经营者，对办理营业执照的场所基本要求，应当是清楚并明确的，对此应当有充分的预见及考虑。在办理条件不成就之前，原告常以该理由对被告提出诸多要求，在办理条件成就且被告已经尽了配合义务后，其又以“间隔独立场所后根本无法做生意”为由提出解除合同。实际上，每一个经营的商家，均系在自己独立的经营场所及空间中营业，并不存在其所称的无法做生意。该“间隔独立场所后根本无法做生意”仅系原告的主观臆想，不能成为其单方解除合同的正当理由，更非其提起本诉请求的合法有效依据。综上，原告的诉请无事实与法律依据，请法庭予以驳回。被告胡小燕在法定期限内提出以下反诉请求：1.请求判令反诉被告向反诉原告支付2018年11月至2019年12月17日期间，共用堂食区应承担的部分水电费人民币13500元（酌情按1000元/月计算，其中2019年12月按半个月500元收取）；2.请求判令反诉被告向反诉原告支付租赁场所于2019年12月1日至12月17日期间产生的水电费用人民币2189.05元；3.请求判令反诉被告向反诉原告支付2019年12月26日至2020年1月7日的租金4671.33元；4.请求判令反诉费用等均由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2018年10月份将所承租的位于珠海市香洲区***********的其中之一分租给反诉被告，并签订了书面的《商铺租赁合同》。合同约定租期为3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止，反诉被告作经营小食、饮品、粉面饭用途，经营收取12%营业额提成，保留9800元作为保底，两者选其一，如果保留9800元就必须下架堂吃饭类。租金若按定额9800元，第二年递增10%。双方另外协定反诉被告可共用堂食区，但应按比例承担堂食区的水电费用，堂食区水电费用每月约2000元至3000元，酌定反诉被告每月承担其中的1000元。在合同签订后、反诉被告刚开始进场装修时，双方第一次前往工商登记部门办理工商登记营业执照，发现办理工商营业执照的规定有所变化，当时反诉原告未能提供某一材料，导致无法协助反诉被告办理证照。当时，反诉被告未提出解除合同，反而向反诉原告提出未能办理营业执照的补偿方案，要求租金每月减免1000元，即原合同约定的9800元租金降为8800元，反诉被告多使用一个门头广告位置，并要求反诉原告协助反诉被告办理“美团”、“饿了么”的上架手续。双方就以上补偿方案达成协议后，反诉被告才继续装修，且在反诉被告开始营业时，反诉原告陆续实现了上述方案，反诉被告一直也系按8800元/月的标准向反诉原告支付租金。但出乎意料的是，反诉被告的现场经营管理者，常常声称其生意不好，也一直以反诉原告未能协助办理证照拒付堂食区的水电费及杂费，动辄以该理由及借口拒绝某些相邻义务，或者为难反诉原告在现场工作的员工，令反诉原告苦不堪言。2019年10月下旬，反诉原告经多方努力及周旋，终于完全取得了协助反诉被告办理营业执照的资料，并且及时为反诉被告在网上进行了申请，在工商部门通过审核后，双方于2019年10月28日早上8：30至9:00前往工商登记部门现场核交资料。当时工作人员明确告知反诉原告及反诉被告，资料已经通过审核，只需反诉被告将经营场所间隔出相对独立的门面，待工商部门现场查验通过后即可发放营业执照。反诉被告得知此情况后随即而去，且声称认为间隔独立门面后根本无法做生意，并要求反诉原告赔偿其相应的各项损失，后单方于2019年12月17日搬离租赁场所，并将场所内所有物品及设施搬离拆除。反诉被告进场经营至今，从未向反诉原告承担过共用堂食区的任何费用，撤场后至今也未支付租赁场所2019年12月17日之前的水电费用。故反诉原告特提出本反诉，请法庭支持为感。被告胡小燕提供了如下证据：1.商铺租赁合同及收据2份；2.收款收据（租金）、收据（水电费）及水电费通知单；3.微信聊天记录；4.协助办理营业执照通知、针对《协助办理营业执照通知》的回复及邮寄单；5.《律师函》、对《律师函》的回函及邮寄单；6.《解除合同通知书》、对《解除合同通知书》的复函及邮寄单；7.撤场后的租赁场地照片。对于被告胡小燕的反诉，原告崔贵明辩称，原告从未与被告达成任何无需被告配合办理营业执照的协议。被告反诉称原告在开始进场装修时，因其无法提供办证所需的某一材料，原告未提出解除合同，且双方已就其无法协助原告办理证照达成协议。被告该说法不属实。事实是，原告进场装修时，被告作为转租方从未告知原告该商铺不能合法办证，亦从未告知其因客观原因不能配合原告办证等重大风险，口头上一直说能办到证。及至被告无法提供业主的房产证协助原告办证时，原告于是要求在被告未能协助原告办营业执照期间，每月给予原告1000元的租金优惠（即每月支付8800元租金）直至能协助办理营业执照时再恢复到每月9800元。因此，原告从次月起每月按8800元的标准支付（即每月减1000元）并非双方已就被告再无协助原告办理营业执照义务达成一致，而是被告因自身原因无法配合而给予原告的优惠。被告的主张也与其丈夫黄永佳在工作微信群中的回复自相矛盾而不合常理。如果被告所言属实，原告已无依据要求被告协助办证，被告亦无义务协助，被告大可直接以双方达成新的协议为由拒绝原告的要求。双方从未就原告承担共用堂吃区的费用达成一致。根据双方租赁合同第二十八条的约定，店内堂吃位置双方共用。故原告有权共用堂吃区有明确合同依据，这也是被告在双方签订租赁合同前答应给予原告的优惠条件，该事实从双方的合同条款约定及现场的实际装修结构（因装修前装修方案是必须要经甲方即被告同意的）可得到印证，但双方从未就堂吃区费用承担达成一致，本案亦无任何其他证据可证明双方已达成一致，对此原告理解为无偿使用。退一万步说，即便原告要分担部分费用，那作为出租方的被告从未向原告提供堂吃区的费用清单及计算依据，原告在无从得知应如何承担、承担多少及是否合理的情况下当然有权对不明不白的费用予以拒交并提出异议。因此，被告在原告起诉后再通过反诉主张该费用实属无中生有。被告将原告租用面积与堂吃区分隔为两个独立门面属对双方共用堂吃区方式约定的实质性变更，明显会加重原告的负担。根据双方对堂吃区共用的约定，原告租赁面积与堂吃区不作物理分隔，为开放式设计，双方的客人在各自柜台点餐后，双方员工即可在店内直接送餐给客人。但如果对原告租赁面积与堂吃区作物理分隔后，则与当时双方对共用堂食区共用的约定方式有重大和实质性变更，不利于原告经营，增加原告的经营成本及风险负担。再者，作为出租方的被告亦未应原告的要求出一个分隔方案供双方协商，所以在原告无法继续经营的情况下，原告不得不提起诉讼主张解除合同。被告诉请的2019年12月1日至12月17日期间水电费2189.05元，原告在诉请被告返还的租金金额中已作扣除。原告本着实事求是的态度，对未撤场的2019年12月1日至12月17日期间产生的、有明确计算依据的水电费2189.05元予以确认，并已经在诉请被告返还的租金金额中作扣除。本案所涉商铺在原告入场装修前，商铺结构是原告租赁部分和被告租赁部分的中间是没有完全封闭隔离，就是开放式的结构，中间有一部分区域是堂食区域，堂食区域双方在商讨租赁合同条款当中，被告是同意给原告按当时的结构共用，没有谈到堂食区原告是需要承担公共部分的水费和电费。而原告也正是基于当时开放式的结构以及可以共用堂食区，经过被告确认是按照这种结构可办到工商营业执照，才和被告签订商铺租赁合同。事后，由于被告长期拖延提供资料给原告办理工商营业执照，时间长达一年，占整个商铺租赁时间的三分之一，最后，在双方共同到工商部门办理工商营业执照时，原告才得知商铺原来的开放式结构是不符合办理工商营业执照的条件，工商部门要求两个商铺必须做完全的分隔。这样一来，显然分隔后的场地使用条件与当初原告入场时交付的场地结构以及使用条件是有重大区别的，而该区别变化极大加重了原告的经营成本、负担以及风险，双方协商无果，原告也需要符合合同的约定守法经营，所以提出解除合同。被告提到的原告在使用堂食区期间需要承担的分摊水费和电费合同本身也没有约定。综上所述，原告请求人民法院全面查清本案事实，对本案作出合法合理的判决，驳回被告的无理反诉。经审理查明,2018年9月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区*********之一的商铺出租给乙方使用，商铺面积为40平方米；租赁期限为*年，自2018年**月1日至2021年9月30日止；乙方可将商铺作小食、饮品、粉面饭用途，经营收取12%营业额提成，保留9800元作为保底，两者选其一，如果保留9800元的保底就必须下架堂吃饭类；出租商铺的租金（含管理费）按每月9800元，第二年开始每年按照上一年租金的10%递增；甲方应于2018年10月1日前将出租商铺交付乙方使用，乙方应向甲方支付租赁保证金2万元；租赁期间，乙方每月5日前应向甲方支付当月租金，该商铺的水电费、电话费、保洁费、网络费、物业管理费及其他应缴费用由乙方按期缴交有关部门；乙方拖欠租金及其他各项费用达一个月，甲方有权解除合同，收回商铺，乙方预交款项有结余的，应将余款退还乙方，但保证金不退；商铺用途不符合有关法律、法规及规章的规定，致使乙方无法按其用途继续使用出租商铺的，乙方有权解除合同，要求甲方返还保证金以及退还多收的预交款项；甲乙双方应全面履行合同义务，不得无故解除合同，甲方需提前解除合同，应提前一个月通知乙方，退还租赁保证金，并适当赔偿乙方一个月租金作为经济损失，乙方需提前解除合同的，应向甲方说明理由，经甲方同意并结清其相关费用，甲方不退还乙方商铺租赁保证金；乙方拖欠租金及其他费用的，应向甲方支付拖欠日数乘以月租金0.5%的滞纳金；店内堂吃位置共用，水表电表独立使用，9月26日至10月26日共31日为装修期，租金从10月27日起计租。上述商铺租赁合同签订后，被告依约将案涉商铺交付给原告使用，原告向被告交纳了租赁保证金20000元、转让费48000元及首月租金9800元。2018年9月20日，原告与珠海馨鸿装饰有限公司签订装修工程合同，约定工程价款为133505元。原告自2018年10月10日至2019年3月14日通过微信向备注名为“馨鸿装饰、UV广告”的微信账号分9笔支付了11万元，珠海馨鸿装饰有限公司于2019年4月10日出具收据，写明收到原告130575元。自2018年11月27日至2019年10月26日，原告按照每月8800元的标准向被告交纳租金，自2019年10月26日至2019年12月25日，原告按照每月10780元的标准向被告交纳租金，原告据实付清了2019年11月30日前产生的水电费，尚欠付2019年12月份的水电费2189.05元。2019年5月30日，原告向被告发出《协助办理营业执照通知》，称办理营业执照必须提供商铺房产证复印件及由产权人出具的同意函，然被告至今未能协助提供上述手续，导致原告无法办理营业执照，现再次催促被告在十五日内协助提供上述资料。2019年8月1日，被告向原告发出《针对的回复》，称因客观原因，被告暂无法提供产权资料及产权人同意函，但原告要求每月减免1000元租金作为无法协助办理营业执照的补偿，双方继续履行商铺租赁合同，原告实际上已明确知晓无法办理营业执照事宜并自愿承担相应的风险和责任。2019年8月8日，原告委托律师向被告发出律师函，称被告有配合原告办理营业执照的附随义务，请被告在十五日内提供有关资料，配合原告办理营业执照，否则原告将追究被告的民事责任。2019年10月15日，被告向原告发出《对的回函》，称被告已每月减免租金1000元，允许原告客户在食堂内用餐，提供门头位置供原告安装广告牌，上述条件已抵免协助办理工商营业执照的义务，原告应自行解决工商营业执照问题。2019年12月17日，原告向被告发出《解除合同通知书》，称被告一直无法协助原告办理营业执照，现通知被告解除商铺租赁合同，原告自2019年12月17日停止营业，要求被告退回装修费、进场费及押金。2019年12月25日，被告向原告发出《对的复函》，称被告尊重原告的解除权，但原告此次单方提出解除合同属于违约行为，故原告无权要求被告承担装修费，被告有权不予退还押金和装让费，请原告尽快搬离场地并将商铺交还给被告。原、被告双方确认，被告于2019年10月份提供了办理工商营业执照所需的相关资料，双方于2019年10月份前往工商管理部门办理营业执照，但工商管理部门答复需要对租赁商铺进行分割后才能办理营业执照。原告于2020年1月7日搬离租赁商铺，被告于当日收回了租赁商铺。本院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应切实履行。原告以被告未能协助办理工商营业执照为由于2019年12月17日向被告主张解除案涉租赁合同，但原、被告双方确认被告已于2019年10月份提供了相应的资料，故原告以此为由单方解除租赁合同没有依据。原告直至2019年12月17日才停止营业，被告未及时提供相应资料并未影响到原告租赁合同目的的实现，在此期间，被告也对原告减免了部分租金，且协助办理工商营业执照为租赁合同的附随义务，原告无权基于被告未及时履行附随义务而解除租赁合同。工商管理部门要求对案涉租赁商铺进行分割，仅仅可能导致原告向堂食区域送餐不够便利，原告依然能够制作和销售餐饮、使用共用堂食区域，对商铺进行分割并不影响原告租赁合同目的的实现，原告无权单方解除租赁合同。租赁合同的双方应恪守合同履行，出现不影响租赁合同目的实现的情况时，双方可通过协商对租金等约定条件进行变更，但均无权单方解除租赁合同。原告无权单方解除租赁合同，故原告诉请要求解除案涉租赁合同于法无据，本院不予支持。原告单方解除租赁合同的行为构成违约，被告有权基于租赁合同的约定不退还押金，原告也无权要求被告赔偿装修损失。转让费是商用物业交易中习惯收取的费用，属于租赁费用的组成部分，原告也无权要求被告退还。原告于2020年1月7日腾退案涉租赁商铺，被告于当日收回案涉租赁商铺，故案涉租赁合同于2020年1月7日事实解除，原告应向被告支付案涉租赁合同解除前的租金。原告确认其支付租金至2019年12月25日，案涉租赁合同解除前的月租金标准为10780元，故原告应向被告补交自2019年12月26日至2020年1月7日期间的租金4520.65元，被告的计算有误，本院予以纠正。在原告搬离案涉租赁商铺前，原、被告经营的商铺并未隔断，各自商铺内的空调等设施均可供应堂食区域，即原告租赁的商铺本身即有供应堂食区域的用电。堂食区域并未安装独立的水电表，且案涉租赁合同中并未约定原告需另行向被告支付堂食区域的水电费，在租赁合同的履行过程中双方也未就此达成相关的协议，故被告要求原告负担堂食区域的水电费没有依据，本院不予支持。关于被告主张的原告欠付的水电费2189.05元，原告予以认可，本院径行予以认定，原告应向被告支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）崔贵明于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）胡小燕支付欠付的水电费人民币2189.05元；二、原告（反诉被告）崔贵明于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）胡小燕支付欠付的租金人民币4520.65元；三、驳回原告（反诉被告）崔贵明全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）胡小燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币3407元，由原告崔贵明负担；反诉案件受理费减半收取人民币96元，由反诉原告胡小燕负担人民币64元，反诉被告崔贵明负担人民币32元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年八月十三日书记员 卢燕婷苏海婷