26安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初2644号 原告：淮南钱塘盛世物业管理有限公司(原名：淮南市绿城物业管理有限公司)，住所地安徽省淮南市山南新区，统一社会信用代码91340400695701179L。 法定代表人:王坤,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁秀丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢君，该公司员工。 被告：甄宗元,男,1978年3月4日生，汉族，住安徽省淮南市。 委托诉讼代理人：甄在俊，男，1951年7月1日出生，汉族，住安徽省淮南市，系被告父亲。 原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司(以下简称：钱塘盛世物业公司)与被告甄宗元物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱塘盛世物业公司的委托诉讼代理人丁秀丽、被告甄宗元及其委托诉讼代理人甄在俊到庭参加诉讼，原告钱塘盛世物业公司的法定代表人王坤及被告甄宗元委托诉讼代理人谢君经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱塘盛世物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即给付物业费2796元;2、依法判决被告承担违约金1761元(2796元x3‰x7月x30天=1761元);3、诉讼等费用全部由被告承担。事实和理由：2011年9月30日,被告与原告下属机构淮南钱塘盛世物业管理有限公司西湖天地服务中心签订了《“西湖天地”前期物业管理服务协议》。该协议第七条第(2)项约定:高层住宅1.26元/月/平方米。…第八条1.每次交纳服务费用时间:上、下半年第一个月的1日一20日到物业服务中心缴纳,或由乙方向甲方或物业使用人收取;2.物业管理服务费按年计算,以年方式缴纳,也可提前预交;3.本合同规定的服务期内,业主或业主使用人依照本合同足额缴纳物业服务费,无正当合法理由,未交或欠交物业服务费,自本合同规定的服务期满之日起,每迟交一日,未交或欠交部分加收3%违约金。协议签订后,被告购买的西湖天地小区(建筑面积116.79平方米),自2018年10月1日起至2020年4月30日止,已拖欠物业服务费2796元(116.79平方×1.26元×19月=2796元)。原告多次催交,但被告拒不缴纳,遂引纠纷。综上,原告认为,原告与被告物业服务合同法律关系清楚,被告拖欠物业服务费数额明确。依据我国《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等法律规定,被告应当承担给付物业服务费以及违约金的民事责任。为维护原告的合法权益,原告依法诉讼,请审理判允为此诉至法院，请求判如所请。 甄宗元辩称，欠物业费承认，但违约金不认可，不构成违约，不应支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的被告身份证复印件本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、淮南钱塘盛世物业管理有限公司企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、公司变更情况说明、凭证。证明原告诉讼主体资格。被告对原告主体资格不认可，对情况说明有异议，我是与绿城公司签订的合同，不是与原告。本院认为，原告提供的淮南市市场监督管理局出具的《淮南钱塘盛世物业管理有限公司变更信息》可以认定本案原告与淮南市绿城物业管理有限公司系同一公司，对该组证据的真实性予以确认。 2、原告提交的2011年9月30日签订的《“西湖天地”前期物业服务协议》。证明物业服务合同中双方约定了权利义务关系，包括物业费的收费标准、交纳时间以及违约金。被告对真实性无异议，认为物业公司没有按照协议尽到义务，本院对该组证据的真实性予以确认。 3、被告提交的照片一组。证明家里墙纸被水淹坏。原告对真实性予以认可，但渗水是房屋质量问题与拖欠物业费是两件事，本院对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：甄宗元系安徽省淮南市田家庵区西湖天地小区XX室房屋业主，该房屋建筑面积116.79平方米。原被告于2011年9月30日签订了《“西湖天地”前期物业服务协议》，约定：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业服务管理费高层住宅为1.26元∕月∕平方米。合同第八条约定物业服务费按年计算，以年方式缴纳，也可提前预缴，每次缴纳服务费用时间：上、下半年的第一个月的1日-20日到物业服务中心缴纳，无正当合法理由，未交或者欠交物业服务费，自本合同规定的服务期满之日起，每迟交一日，未交或欠交部分加收3‰违约金。”合同生效后，淮南钱塘盛世物业管理有限公司已对安徽省淮南市田家庵区西湖天地小区提供了前期物业管理服务，但从2018年10月1日起甄宗元未按时交纳物业管理服务费，遂成讼。 本院认为，原被告签订的《“西湖天地”前期物业管理服务协议》第八条约定：“物业服务费按年计算，以年方式缴纳，也可提前预缴，每次缴纳服务费用时间：上、下半年的第一个月的1日-20日到物业服务中心缴纳”。被告甄宗元作为业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于原告是否具有诉讼主体资格，原告提交了淮南市市场监督管理局出具的《淮南钱塘盛世物业管理有限公司变更信息》，故可以认定原告具备在该小区的物业服务资格，原告具有提起诉讼的权利。 本案中，原告要求被告支付2018年10月1日至2020年4月30日拖欠的物业费2796元的诉讼请求。本院认为，因甄宗元当庭认可其未支付2018年10月1日起的物业服务费，且钱塘盛世物业公司主张按照每月每平方米1.26元的标准计收物业费也未超过服务价格登记证的约定，故钱塘盛世物业公司要求甄宗元支付自2018年10月1日至2020年4月30日物业服务费2796元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告甄宗元支付违约金1761元的诉讼请求，本院认为，原告虽然给小区有保安、保洁等基本配备，但通过参照甄宗元同小区业主在同类案件中提供的证据看，钱塘盛世物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故本院对该项诉讼请求不予支持。对于被告辩称其物业费拒缴的主要原因是房屋渗水造成一定的经济损失，由于其未能提交证据证明渗水与原告具有关联关系，故本院不予采信。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。本院需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告钱塘盛世物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告甄宗元于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司2018年10月1日至2020年4月30日期间的物业服务费2796元。 二、驳回原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司负担10元，被告甄宗元负15元（于本判决书生效之日起十日内一次性交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  崔化冰 二〇二〇年八月十八日 法官助理王丽梦 书记员陶梦梦 附１：本案证据目录 一、原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司提交证据： 1、淮南钱塘盛世物业管理有限公司企业法人营业执照、法定 代表人身份证明书、公司变更情况说明、凭证。证明:原告诉讼主体资格； 2、甄宗元身份证复印件。证明:被告诉讼主体资格； 3、2011年9月30日签订的《“西湖天地”前期物业服务协议》。证明:双方物业服务合同权利义务关系，约定了收费标准、交纳时间、违约金。 二、被告甄宗元提交证据： 1、照片一组。证明家里墙纸被水淹坏 附２：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。