湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终832号上诉人（原审原告）：朱佩，女，1992年4月22日生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：夏千稳，湖北自强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北川东置业发展有限公司。住所地：湖北省汉川市经济开发区新河工业园。统一社会信用代码：91420984726110006G。法定代表人：李志祥，董事长。委托诉讼代理人：张应波、刘海蔚，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人朱佩因与被上诉人湖北川东置业发展有限公司（下称川东置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2019）鄂0984民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱佩的上诉请求：1.撤销汉川市人民法院（2019）鄂0984民初142号民事判决第二项中“并支付利息损失（以490150元为基础，从2015年2月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清款项之日止）”，依法改判为“并支付利息损失（以490150元为基础，自2015年2月5日起计算至实际付清款项之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；2.撤销汉川市人民法院（2019）鄂0984民初142号民事判决第三项，依法改判川东公司承担朱佩已购房款一倍的赔偿责任即赔偿490150元；3.一、二审诉讼费用由川东公司承担。事实及理由：一、原审适用法律错误。原审认定川东公司构成故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性责任是正确的，但在惩罚性赔偿数额上采取酌定按购房款的5%赔偿，适用法律错误，滥用自由裁量权。1.《商品房买卖合同司法解释》第九条固定的惩罚性赔偿，是只要“具有该条规定情形之一”，而不论过错。2.《商品房买卖合同司法解释》第九条规定的奖惩性赔偿数额，是买受人的请求权，只要“不超过已付房款一倍”，即是合法。3.合法的诉求应予支持，原审酌定部分支持于法无据。原审以主观恶意程度及是否有过错来确定赔偿责任比例，完全不符合该司法解释法律本意，与法相悖。4.商品房开发对社会稳定影响巨大，必须严格按照法律规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书，我国法律法规和司法解释对房地产开发恶意违约和欺诈行为规定了严厉惩罚法律责任。本案因川东公司欺诈行为，买受人付出巨资无法取得房屋产权，血本无归，欲哭无泪。原审不依法判决，而是酌定按购房款的5%赔偿，对开发商施以爱心“惩罚”，与司法解释第九条规定“不超过已付房款一倍”赔偿责任相比确实有失公正。二、原审程序违法。原审历经一年又二个月，久调不决，严重超审限。湖北川东置业发展有限公司辩称：恳请驳回上诉，维持原判。1.被上诉人不存在故意隐瞒，被上诉人在销售房屋时已经告知过房屋未取得预售许可证，而且合同上关于预售许可证的证号也并未填写。2.被上诉人认可法院关于5%的赔偿，同类案件在一审法院已经调解了20多起，均是按照5%进行赔偿。3.上诉人购买的房屋已经交付，其合同主要目的已经实现。被上诉人已经办理了涉案地块的土地证，正在积极为上诉人办理房地产证。朱佩一审诉讼请求：1.确认朱佩与川东公司签订的《商品房买卖合同》无效;2.判令川东公司返还购房款512,992元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日;3.判令川东公司承担已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿512,992元;4.诉讼费用由川东公司承担。一审法院认定：川东公司建设开发了位于汉川经济开发区新河工业园的汉正古镇上河坊商铺项目。2015年2月5日,朱佩与川东公司签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定：朱佩购买川东公司预售的汉正古镇上河坊B幢1层62号房,建筑面积72.54平方米,单价为每平方米7,071.85元,总金额512,992元；川东公司应当在2015年8月30日前将验收合格的商品房交付朱佩使用；川东公司应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因川东公司的责任，朱佩不能在规定期限内取得房地产权属证书的，川东公司按已付房价款的1%向朱佩支付违约金；双方还就房款支付、违约责任等事项进行了约定。合同签订同日，朱佩向川东公司出具一份承诺书，内容为：“朱佩于2015年2月5日与川东公司签订了《商品房买卖合同》，购买了汉正古镇上河坊商业街B栋62号商铺。该商品房原售价为9,378.69元/㎡，经双方协商，朱佩以7,071.85元/㎡价格购买该商品房，并承诺该商品房无偿提供给川东公司经营三年（即自2015年8月30日至2018年8月30日）。同时声明在本承诺有效期限内，放弃主张该物业的经营、使用、收益、转让、抵押的权利。若朱佩违背此承诺，自愿一次性补足该物业的差价142,869元。如本人经营确需使用该物业的，则与川东公司另行签订关于该商品房的租赁合同。”合同签订后，朱佩于同日一次性付清购房款512,992元，川东公司于2015年8月向朱佩交付房屋。同时，朱佩依出具的承诺书，将该商铺交由川东公司经营至2018年8月30日，经营收益以抵扣房款的方式由朱佩享有。返租协议到期后，川东公司将该房屋交还给朱佩。后朱佩到房屋登记机关办理权属证书时,得知该商品房至今尚未取得商品房预售许可证，不能办理权证。为此，朱佩起诉，要求：1.确认朱佩与川东公司签订的《商品房买卖合同》无效;2.判令川东公司返还购房款512,992元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日;3.判令川东公司承担已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿512,992元;4.诉讼费用由川东公司承担。另查明，至本案庭审辩论终结前，川东公司尚未取得商品房预售许可证。还查明，川东公司于2015年10月30日退还朱佩购房款22,842元。一审法院认为，本案争议的焦点：一、朱佩与川东公司所签订的《商品房买卖合同》的效力问题。朱佩与川东公司于2015年2月5日签订的《商品房买卖合同》成立，双方虽均已依约履行交付房款及交房等合同义务，但川东公司至今尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，双方所签订的《商品房买卖合同》无效，朱佩诉请确认《商品房买卖合同》无效，判令川东公司返还购房款512,992元，并支付利息的诉请，因川东公司实际收取朱佩购房款为490,150元，故应以此金额返还并支付利息，同时，朱佩应返还商品房给川东公司。二、双方签订《商品房买卖合同》时，川东公司是否存在故意隐瞒的欺诈行为？是否应承担惩罚性赔偿责任？一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项的规定：“商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”川东公司在未取得商品房预售许可证明的情况下即预售商品房，其主观上是明知其没有取得商品房预售许可证明而销售商品房，故一审法院认定川东公司在销售时存在故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性赔偿责任；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但，该条司法解释规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例应结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认，本案川东公司在签订合同之后，已积极履行了交付房屋的主要合同义务，且朱佩在接收房屋后，又将房屋返租给川东公司，以抵扣购房款的形式获取了房屋3年的收益，在租赁期满后，朱佩亦自行管理该房屋，结合该情况，一审法院认定朱佩对川东公司是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错，可减轻川东公司的赔偿责任。故对朱佩要求川东公司赔偿512,992元的诉请，综合一审法院已判令川东公司承担利息损失，本院酌予确定惩罚性赔偿款的数额为已付购房款的5%即24,508元，朱佩第3项诉请超过的部分，一审法院未予支持；川东公司辩称没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明及没有欺诈行为的意见，与事实不符，一审法院未予采纳；川东公司第2项辩称意见，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认朱佩与川东公司于2015年2月5日所订立的《商品房买卖合同》无效；二、川东公司于判决生效之日起五日内返还朱佩购房款490,150元并支付利息损失（以490,150元为基数，从2015年2月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清款项之日止）；三、川东公司于判决生效之日起五日内赔偿朱佩人民币24,508元；四、朱佩于判决生效之日起五日内返还汉正古镇上河坊B幢1层62号商品房给川东公司；五、驳回朱佩的其他诉讼请求。上述给付内容，逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费14,033元，由朱佩负担5,087元，由川东公司负担8,946元。本院二审期间，朱佩未提交新证据，川东置业提交了新证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。川东置业提交的证据：鄂2020汉川市不动产权第0000272号以及0003160号不动产证。拟证明：被上诉人川东置业已经取得了涉案地块的土地证。针对川东置业提供的证据，朱佩的质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，不是起诉前取得的，也不是商品房预售许可证。针对川东置业提供的证据，本院认证意见：该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但不影响本案的实体处理。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因川东置业在起诉前尚未取得商品房预售许可证，一审认定“双方所签订的《商品房买卖合同》无效”是正确的。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因此，本案二审的焦点：一、2019年8月20日之后的利率如何计算；二、川东置业是否应当承担一倍购房款的惩罚性赔偿责任；三、本案是否存在超审限的情形。关于焦点问题一，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。2019年8月20日之后，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。上诉人的该项上诉理由成立，予以支持。一审判决处理不当，本院依法予以纠正。关于焦点问题二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，系惩罚性赔偿责任，其主要目的是为了制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的建立。因上述条款规定的“不超过已付购房款一倍”是责任上限，一审法院结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况确认具体责任比例，符合法律规定。本案川东置业在签订合同之后，已履行了交付房屋的主要合同义务，朱佩在接收房屋后，又将房屋返租给川东置业，以抵扣购房款的形式获取了房屋3年的收益，在租赁期满后，朱佩亦自行管理该房屋，结合该情况，一审法院认定朱佩对川东置业是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务亦存在一定过错，并无不当。川东置业在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房销售存在过错，但朱佩未提供证据证实川东置业具有恶意违约等严重违反诚实信用原则的情形，故一审综合认定川东公司承担已付购房款5%的赔偿责任，不违反法律规定，本院依法予以确认。上诉人主张“川东置业承担已付购房款一倍的赔偿责任”的上诉请求不成立，依法予以驳回。关于焦点问题三，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月。”本案因案情复杂经一审法院院长批准延长六个月审限，符合上述法律规定。本案系于2019年1月5日立案，延长六个月审限后审限届满日期为2020年1月4日，故本案于2019年12月26日结案并未违反法定程序。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院依法予以部分改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省汉川市人民法院(2019)鄂0984民初142号民事判决中的第一、三、四、五项；二、撤销湖北省汉川市人民法院(2019)鄂0984民初142号民事判决第二项；三、被上诉人湖北川东置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还上诉人朱佩购房款490150元并支付利息损失（以490150为基数，2015年2月5日至2019年8月19日期间按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清款项之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8652元，由上诉人朱佩负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年八月十四日书记员  焦 雨