四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初700号 原告：成都泰豪物业有限公司龙泉驿分公司，营业场所四川省成都市龙泉驿区洛带镇三峨街999号中国洛带博客小镇16栋3单元1层2号。 负责人：熊国江，该公司安全管理员。 委托诉讼代理人：谢俊生，北京隆安（成都）律师事务所律师。 被告：四川省成都市龙泉驿区人民政府同安街道办事处丽阳社区居民委员会。 法定代表人：张科，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：高玉林，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，四川明炬律师事务所律师。 原告成都泰豪物业有限公司龙泉驿分公司与被告四川省成都市龙泉驿区人民政府同安街道办事处丽阳社区居民委员会(以下简称丽阳居委会)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都泰豪物业有限公司龙泉驿分公司的委托诉讼代理人谢俊生和被告丽阳居委会的委托诉讼代理人高玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都泰豪物业有限公司龙泉驿分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年6月1日至2019年9月30日欠付的物业服务费用174202.56元、垃圾处置费11592元；2.判令被告每天按照应支付总金额的千分之一支付自2017年6月1日起至本息实际付清之日止的违约金。开庭时，原告增加诉讼请求为支付2017年6月1日至2019年12月31日欠付的物业服务费用192867.12元、垃圾处置费12834元。事实与理由：2017年5月31日，原告与被告签订《物业服务合同》，约定被告委托原告对丽阳路208号包含B区5栋2楼12号、B区6栋1楼1-13号、B区6栋2楼14-22号建筑面积共计3110.76㎡的23个商铺在内的丽阳小区实行物业管理服务，物业公共服务费2元/月·平方米，生活垃圾处置费按照《成都市、各区（市）县城镇生活垃圾处置收费标准》缴纳，合同履行期限至2021年5月31日止；被告应按时支付物业服务费用，如超出合同约定的时间，按照应支付总金额的千分之一支付违约金。2019年5月27日，双方续签《物业服务合同》。另根据成都市龙泉驿区发展和改革局文件《关于城市化管理区域开征生活垃圾处理费标准的复函》（龙发改函﹝2018﹞40号），被告使用的23个商铺，需缴纳垃圾处置费18元/月·户。合同签订后，原告按约履行了相关的义务，但是被告自2017年6月1日起就没有支付物业服务费用，经原告多次催促，均未缴纳。 丽阳居委会辩称，对使用面积无异议，但对办公物业收费标准有异议：1.居民委员会属于政府财政拨款的群众组织，免费为居民服务，主要服务是为居民提供办公服务，社区工作人员一共16人，包括卫生站2人、照料站3人、残疾人站3人，每天朝九晚五，所以不会产生大量的生活垃圾，不需要物业公司提供额外的物业服务；2.从2015年1月起，被告一直聘请两名保洁人员，对社区办公使用的办公楼、厕所、走廊、玻璃、墙面等打扫公共卫生，物业公司并未为被告提供该类服务，原告没有理由按照普通商业铺面每平方两元收取物业费；3.2017年、2019年签订的物业合同，都约定了小区住宅物业管理费收费标准和招商入住的商铺收费标准为2元/月·平方米，但是整个合同没有对被告使用商业铺面开展居民服务办公的物业费进行约定，属于合同疏漏，请法庭根据实际情况按照龙泉驿区普通物业服务收费标准收取物业服务费。 本院经审理认定事实如下：2017年4月6日，被告通过招投标选中成都泰豪物业有限公司作为“龙泉驿区同安街道丽阳社区统筹城乡农民自愿自主开展生态移民”项目的物业服务公司。2017年5月31日，被告作为甲方、成都泰豪物业有限公司作为乙方，双方签订了《成都市龙泉驿区丽阳小区物业服务合同》，合同内容如下：成都泰豪物业有限公司为丽阳小区提供物业服务，合同的履行期限自2017年6月1日起至2019年5月31日止；物业管理服务费根据考核结果每半年支付一次；对通过招商已确定承租人的商铺，由承租人按照物业公司商业部分中标价格缴纳相关物业管理费用；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取，高层住宅为1.2元/平方米·月，商业为2元/平方米·月；物业公司对同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，按统一标准收取物业服务费；合同履行期限内，物业服务企业的服务达不到合同约定的服务内容、标准，由业主监督委员会责成物业管理公司限期整改，逾期未整改或经3次整改仍不合格，给被告、业主造成损失的，承担赔偿责任，业主可解除合同；连续两次考核得分低于60分的，物业管理公司无条件退出小区物业管理。 2019年5月27日，原告作为乙方、被告作为甲方，签订了《成都市龙泉驿区丽阳小区物业服务合同》，双方约定合同履行期限自2019年6月1日起至2021年5月31日止，商业的生活垃圾处置费按照《成都市、各区（市）县城镇生活垃圾处置收费标准》收取，被告每半年按测评考核结果向原告支付物业管理服务费，支付期限为30个工作日内，被告应按时支付原告费用，如超出合同约定的时间，被告每天按照应支付总金额的千分之一支付原告违约金。合同其余部分的内容与上一份《成都市龙泉驿区丽阳小区物业服务合同》的内容相同。 被告在2017年5月31日通知成都泰豪物业有限公司次日正式进场实施物业管理，原告此后为丽阳小区提供了物业服务。原告在2019年4月11日、2019年12月26日获得的考核分数分别为89.79分、95.87分，考核总分为100分。被告从2015年起就使用丽阳小区B区5栋2层12号、B区6栋1层1-13号、B区6栋2层14-22号房屋办公，被告所使用的23间房屋的性质均为商业，建筑面积共计3110.76平方米。包括卫生站、日间照料中心、残疾人康复中心的人员在内，被告在此工作的人员共有16人，被告还聘请了两名固定长期保洁人员负责清扫办公区域内的公共卫生。 2018年11月7日，成都市龙泉驿区发展和改革局发布了《关于城市化管理区域开征生活垃圾处理费标准的复函》（龙发改函﹝2018﹞40号），同意从即日起对实施城市化管理服务的区域征收城市生活垃圾处理费，征收标准为：（一）居民住户（含暂住户）8元/户·月；（二）机关、事业单位、社会团体2元/人·月…… 上述事实，有《成都市龙泉驿区丽阳小区物业服务合同》《中标通知书》《房产面积测绘成果报告书》《丽阳小区物业管理质量考核表》《情况说明》《关于城市化管理区域开征生活垃圾处理费标准的复函》（龙发改函﹝2018﹞40号）、服务照片及当事人陈述等证据在案证实。 本院认为，本案的两份《成都市龙泉驿区丽阳小区物业服务合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同双方具有法律约束力，当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。被告辩称聘请了2名保洁人员打扫被告办公使用的办公楼、厕所、走廊、玻璃、墙面等，原告并未提供该类服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果业主发现物业公司存在提供的服务质量标准不达标、服务不到位等情形，可通过及时告知、督促改正甚至提起诉讼等方式解决，双方也约定了可以由业主监督委员会责成物业管理公司限期整改，而不是在原告未同意承担费用的情况下自行聘请人员进行打扫。被告辩称其主要为居民提供办公服务，不应该按照商业铺面的标准交纳物业管理费，但被告使用的房屋属于合同约定的丽阳小区的一部分，房屋性质为商业，双方又没有对案涉房屋的物业服务费作出专门约定，故应当按照合同约定的2元/月·平方米的标准交纳2017年6月1日至2019年12月31日的物业服务费192867.12元。 在2017年签订的《成都市龙泉驿区丽阳小区物业服务合同》中，双方并未对垃圾处理费作出约定，原告也未举证证明代交了2017年6月1日至2019年5月31日期间的垃圾处理费，本院对原告主张的该期间的垃圾处理费不予支持。2019年6月1日至2019年12月31日的垃圾处置费按照《关于城市化管理区域开征生活垃圾处理费标准的复函》规定的标准，合计应交纳224元(16人×7月×2元/人·月)。 在2017年签订的《成都市龙泉驿区丽阳小区物业服务合同》中，对于被告逾期交纳费用未约定违约金，原告主张2017年6月1日至2019年5月31日期间的违约金没有合同依据，本院不予支持。在2019年签订的《成都市龙泉驿区丽阳小区物业服务合同》中，双方约定每天按照应支付总金额的千分之一支付违约金，该计算标准过高，双方又未对逾期付款造成的损失举证，本院酌情确定逾期付款的违约金以到期未付金额为基数，按年利率6%计算。按照合同约定，违约金应当从每半年期满后的30个工作日到期后开始计算。 综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川省成都市龙泉驿区人民政府同安街道办事处丽阳社区居民委员会于本判决生效之日起十日内给付原告成都泰豪物业有限公司龙泉驿分公司2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费192867.12元和2019年6月1日至2019年12月31日期间的垃圾处理费224元； 二、被告四川省成都市龙泉驿区人民政府同安街道办事处丽阳社区居民委员会于本判决生效之日起十日内给付原告成都泰豪物业有限公司龙泉驿分公司违约金(违约金的计算方式为：以6221.52元为基数，从2019年8月10日起至支付之日止按年利率6%计算的金额，加上以37329.12元为基数，从2020年2月20日起至支付之日止按年利率6%计算的金额)； 三、驳回原告成都泰豪物业有限公司龙泉驿分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4016元，减半收取计2008元，由原告成都泰豪物业有限公司龙泉驿分公司负担200元，被告四川省成都市龙泉驿区人民政府同安街道办事处丽阳社区居民委员会负担1808元(此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时将此款一并付给原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢贤云 二〇二〇年八月十日 书记员  曾 莉