山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8791号上诉人（原审原告）：济南康特石化有限公司，住所地济南市。法定代表人：武传英，总经理。委托诉讼代理人：郑梅，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：高源，主任。委托诉讼代理人：乔恒，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金颜，山东众英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘永安，男，1981年11月18日出生，汉族，住吉林省白山市。委托诉讼代理人：乔恒，山东众英律师事务所律师。上诉人济南康特石化有限公司（以下简称康特石化公司）因与被上诉人刘永安、济南市天桥区药山街道办事处黄岗社区居民委员会（以下简称黄岗居委会）租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康特石化公司上诉请求：对一审判决予以改判或撤销。事实和理由：一、康特石化公司与黄岗居委会租赁合同纠纷案，因黄岗居委会在小清河改造工程拆迁安置中有严重违法违纪行为，康特石化公司已向省长信箱写信申诉，有关部门正在调查中。黄岗居委会于2015年5月4日给康特石化公司停水、停电、各建筑物大门非法上锁，致使厂区至今无法正常使用。因厂区建筑物为康特石化公司前期投资所建，小清河拆迁是政府工程，黄岗居委会非法占用康特石化公司建筑物补偿款和拆迁补偿款，至今未给康特石化公司补偿。小清河工程是国家重点工程不可能没有账目，康特石化公司已多次申请法院查明，并且法院已判决黄岗居委会应承担举证不利的后果，因此应退还康特石化公司多交房租556990.50元，并应退还侵占康特石化公司拆迁补偿款。二、黄岗居委会在法院审理期间未判决之前，已非法将该院落租给刘永安，是一房两租属违法行为，并收取1年(2015年10月28日至2016年10月27日)的租金贰拾肆万元。在康特石化公司于2017年3月8日起诉后三年内未判决，致使刘永安直到2020年5月法院判决前搬走一直侵害康特石化公司利益，法院判决是错误的。三、判决书第五页中所提黄岗居委会不服提起上诉一事与事实不符，是康特石化公司先上诉，法院没提及。三、案件受理费16780元，应由黄岗居委会承担。另，康特石化公司于2000年3月到黄岗工业园投资兴建厂区，当时黄岗工业园招商。2008年1月小清河工程拆迁，（黄岗居委会已换人）黄岗居委会为霸占康特石化公司的拆迁款和厂区，多次用停水断电的手段逼康特石化公司多交房租。2015年5月开始给康特石化公司堵大门，锁车间门停水断电，直接导致康特石化公司无法经营，康特石化公司于2015年7月份报警无果（有报警记录）。于2015年10月给省长信箱写信上访（陈述材料），12345回访多次，药山办事处找黄岗居委会协调，黄岗居委会因无法回复，因在法院审理之前，黄岗居委会已非法将该院落和房屋出租给刘永安，并收取1年（2015年10月28日至2016年10月27日）的租金贰拾肆万肆仟元。只好于2015年11月起诉康特石化公司到天桥法院称康特石化公司欠房租（按拆迁前面积计算有预谋让我写了保证书一份）2015年11月18日开庭（2015）天民三初字第554号2015年4月12号黄岗居委会增加诉讼请求（解除两份承租协议）2016年10月19日出判决书。康特石化公司上诉至济南中院，因为代理人郑梅不是律师，济南中院提醒康特石化公司应起诉黄岗居委会要求赔偿，不然无法主张权利。2017年3月22日出民事裁定书（2017）鲁01民终809-1号前（康特石化公司2017年3月8日起诉黄岗居委会和刘永安2017年3月15日立案（2017）鲁0105民初1033号）发回重审等判决两案应并做一案。但天桥法院一直拖延未判。2017年11月2日（2017）鲁01民终809-2号判决撤回(2015）天民三初字第554号民事判决，退回诉讼费5230元。2019年7月25日天桥法院重新审理出判决书（2018）鲁0105民初3075号。2019年8月16日康特石化公司上诉天桥法院未提及并且未接受康特石化公司电子平台立案而接受了对方的上诉（2019年8月20日黄岗居委会也上诉）。2019年10月9日中院出民事判决书（2019）年鲁01民终8463号。康特石化公司不知道还能提出再审，后因天桥执行局要康特石化公司腾房后询问已过时效。康特石化公司2017年3月8日起诉黄岗居委会和刘永安，天桥法院不给立案，提交了中院的庭审记录后才给立上案。小清河工程1-2期是济南市重点工程，所给的补偿款也是按厂区建筑物的标的发放的，黄岗居委会已实际侵占。康特石化公司申请天桥法院调阅济南市滨河集团的拆迁资料和黄岗居委会的账册。天桥法院收到但都未调阅。2017年4月14日，2017年鲁0105民初1033号开庭一直拖了三年于2020年5月20日天桥法院出民事判决书（2017）鲁0105民初1033号康特石化公司不服再次上诉。综上，一审民事判决错误，请求法院依法判决。黄岗居委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。刘永安辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。康特石化公司向一审法院起诉请求：1.判令黄岗居委会退还康特石化公司多支付的租金556990.5元及收取的刘永安的租金24.4万元；2、判令刘永安支付所欠康特石化公司2016年5月以后的租金10万元；3、判令黄岗居委会支付所占用的康特石化公司的拆迁补偿款和拆迁补助43万余元；4、判令诉讼费用由黄岗居委会、刘永安承担。一审法院认定事实：2000年4月11日，黄岗居委会与康特石化公司签订《承租合同》一份，主要约定：黄岗居委会将集团工业园三区的院落一处出租给康特石化公司，租赁期限自2000年7月1日至2020年6月30日；房屋租金为每年5万元，每五年递增一次，每次增上一年度租金的10%，土地租金每年5万元，每五年递增一次，每次增上一年度租金的10%；租金交纳期限为每年6月1日前交付半年租金，后半年租金在次年元月1日前交清，逾期交款的每逾期一天按日万分之五交纳违约金；如康特石化公司逾期不搬迁的，黄岗居委会有权向人民法院提起诉讼，黄岗居委会因此所受的损失（包括诉讼费用及律师费）由康特石化公司负责赔偿；合同还约定了其他权利义务。后双方于2002年5月26日又签订《承租合同》一份，约定黄岗居委会将20xx-x西院占地面积约3000平方米（其中建筑面积约1000平方米）的院落出租给康特石化公司，租赁期限自2002年7月1日至2022年6月30日；房屋租金每年7.5万元，每五年递增一次，每次增上一年度租金的10%……。上述合同签订后，黄岗居委会将涉案房屋及院落交付给康特石化公司使用。康特石化公司于2014年4月和刘永安签订房屋租赁合同一份，约定康特石化公司将其院内约600平方米的仓库转租给刘永安，租赁期限自2014年5月20日至2017年5月20日，每年租金10万元。刘永安支付租金至2016年5月20日。2015年5月15日，康特石化公司出具保证书一份，内容为：康特石化公司截至2015年4月30日欠黄岗居委会房租叁拾贰万壹仟壹佰肆拾伍元，2015年5月5日已交壹拾万元，剩余贰拾贰万壹仟壹佰肆拾伍元，因我公司暂时经营困难，和黄岗居委会现达成如下协议，制定以下还款计划，从六月份开始我公司保证每月至少还款伍万元，到九月底前全部还清，如到期不能履行，居委会有权收回房屋。因康特石化公司未按上述保证书履行还款义务，黄岗居委会将房屋上锁，并于2015年10月将部分房屋及院落租赁给刘永安。后黄岗居委会将康特石化公司诉至一审法院，要求其支付拖欠的租金221145元及违约金19903，经审理，一审法院作出（2018）鲁0105民初3075号民事判决，认为：康特石化公司和黄岗居委会自2015年7月26日因租金问题产生矛盾，康特石化公司无法继续占用租赁物进行经营，黄岗居委会将部分院落及房屋转租给刘永安，双方合同已实际解除；因双方均认可合同履行过程中租赁标的物因小清河工程进行过拆迁，房屋被拆迁势必导致租金相应减少，但双方对拆迁面积陈述不一致，一审法院到相关部门也未调取到相关档案信息，黄岗居委会作为被拆迁人，未提供拆迁协议等相关资料、以确定因拆迁而减少的租赁面积，应承担举证不能的责任；康特石化公司主张其出具的保证书是黄岗居委会以锁门、断水断电等胁迫其所签，并提供报警记录予以证实，结合双方均认可的拆迁事实，一审法院对保证书的内容不予采信。综上，一审法院以黄岗居委会主张的租金及违约金数额证据不足为由驳回其要求康特石化公司支付租金和违约金的诉讼请求；鉴于双方合同已实际解除，一审法院判令康特石化公司向黄岗居委会腾交涉案院落及房屋。宣判后，黄岗居委会不服提起上诉，济南市中级人民法院经审理于2019年10月9日作出（2019）鲁01民终8463号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现康特石化公司主张租金应按拆迁情况予以减少，经过其自行计算，认为已经超付租金556990.5元；另主张黄岗居委会占有其拆迁补偿款，故诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案康特石化公司和黄岗居委会签订的租赁合同已经生效的判决认定：因双方自2015年7月26日因租金问题产生矛盾，黄岗居委会已将部分院落及房屋于2015年10月转租给刘永安，涉案租赁合同已实际解除，故康特石化公司与刘永安的租赁合同亦同时解除；另刘永安已根据其和康特石化公司的租赁合同支付租金至2016年5月20日，现康特石化公司要求黄岗居委会返还其收取的刘永安的租金24.4万元、并要求刘永安向其支付2016年5月以后的房屋租金10万元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，其提交的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。康特石化公司主张因拆迁应相应减少租金，故主张黄岗居委会应向其返还多支付的租金556990.5元，黄岗居委会对此不予认可，康特石化公司未举证证实双方对合同约定的租金进行过变更及变更的具体内容，仅提供其自行书写的说明、计算表予以证实，证据不足，一审法院对其该项诉讼请求不予支持。康特石化公司要求黄岗居委会向其支付所占用的拆迁补偿款和拆迁补助43万余元，本案系租赁合同纠纷，康特石化公司该主张与本案并非同一法律关系，一审法院不予处理。综上，为保护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决：驳回济南康特石化有限公司的全部诉讼请求。案件受理费16780元，由济南康特石化有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。康特石化公司提交照片一组，证明康特石化公司确实存在拆迁的事实。黄岗居委会质证称，对证据不予认可，无拍摄的时间，也无法证明该证据的真实性。刘永安质证称，与其无关。经审查认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，康特石化公司和黄岗居委会均认可租赁标的物因小清河工程进行过部分拆迁，但是双方当事人对拆迁面积陈述不一致，一审法院多次到市、区拆迁部门及办事处调取、查阅相关材料，均被告知没有相关档案材料。康特石化公司主张按照拆迁情况减少相应的租金，但仅提供其自制的合同说明、付款明细等，未提供其他有效的证据相互佐证，故本案现有证据无法确定拆迁减少的面积，亦无证据证明双方当事人就租金进行过协商、变更合同内容，因此，本院对康特石化公司的该项主张，不予支持。黄岗居委会与康特石化公司签订的《承租合同》约定，承租方对承租房屋进行装修、改扩建的，需经出租方同意，并不得破坏原有房屋的建筑结构，否则承租方有权要求恢复原状。康特石化公司在涉案土地上建设建筑物，其主张经过黄岗居委会同意且双方就拆迁补偿事宜存在口头约定，但黄岗居委会不予认可，且康特石化公司未提供证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。本案康特石化公司主张拆迁补偿款，未提供有效的证据予以证明，应承担举证不能的后果，本院亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。康特石化公司将涉案院内的仓库转租给刘永安，租赁期限为2014年5月20日至2017年5月20日，刘永安已实际支付一年租金。本院作出的已生效的（2019）鲁01民终8463号民事判决书认定，康特石化公司与黄岗居委会自2015年7月26日因租金问题产生矛盾，康特石化公司无法继续占用租赁物进行经营，黄岗居委会将部分院落及房屋转租给刘永安，涉案合同因实际履行不能而解除。故康特石化公司与刘永安间的转租合同亦实际解除。康特石化公司要求刘永安支付2016年5月之后的租金、黄岗居委会退还收取刘永安的租金24.4万元(2015年10月28日至2016年10月27日)，没有事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，济南康特石化有限公司的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16780元，由上诉人济南康特石化有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年八月三十一日书记员  韩 璐