河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初7583号原告李美营，女，1973年10月16日出生，汉族，住所地河南省中牟县。委托代理人刘欢欢，河南有尚律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告祝霞，女，汉族，1978年1月26日出生，住所地济南市历下区。委托代理人靳贝贝，河南仟问律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人袁凌音，河南仟问律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。第三人河南精优房地产营销策划有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路49号1号楼3层240号。统一社会代码：91410100MA45KDTQOX。法定代表人李红伟。原告李美营与被告祝霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李美营委托代理人刘欢欢、被告祝霞的委托代理人靳贝贝、袁凌音及第三人河南精优房地产营销策划有限公司（以下简称精优房地产）的法定代表人李红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李美营诉称，2019年10月31日，原被告以及第三人签订了《房屋买卖合同》，由原告购买被告位于郑东新区商务外环路25号19层1906号、1907号、1908号房产，房屋总价款3200000元，付款方式为一次性付清。在合同中原被告明确该房屋存在租约且被告承诺在2019年12月15日前承租人已搬离该房屋、租赁关系已经解除并且无条件将房屋交付给原告使用，每逾期一天，愿意向原告支付总房款的千分之一的违约金。2019年11月29日原被告以及第三人又签订了《补充协议》，约定100000元的购房款作为保证金由第三人保管，待被告将房屋实际交付给原告，第三人才能将该保证金支付给被告。后原告向被告支付310万元，向第三人支付10万元。但被告仅为原告办理房屋的过户登记，并未向原告实际交付房屋，房屋仍由原承租方占有和使用。后原告通过第三人与被告沟通交房事宜，被告不予理会。原告与承租方签订协议书，同意赔偿承租方装修损失50000元及退还押金20000元，共计70000元。为维护原告合法权益，诉至法院。请求判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金305066元（从2019年12月16日计算至2020年5月7日）；2、被告向原告支付因解除房屋租赁合同而遭受的损失50000元；3、被告向原告返还原告代付房屋租赁押金20000元；4、判令第三人在100000元范围内代向被告向原告支付上述款项；5、诉讼费用由被告承担。被告祝霞辩称，1、祝霞已全面履行卖方义务，不应当承担逾期交房的违约责任；2、祝霞对承租人红领巾有单方解除权，已通知解除的租赁关系不影响买卖合同的履行；3、李美营协商后成为新房东，并就租赁关系的清理问题达成新的合意。4、祝霞不应当向承租人红领巾支付任何费用，李美营应当返还涉案房屋内的整套办公家具。第三人河南精优房地产营销策划有限公司辩称，因涉案房屋出租给承租人，第三人已代被告祝霞与原告李美营办理过物业交割。愿意退还被告房屋交付押金100000元。经审理查明，2019年10月31日原（乙方）、被告（甲方）签订《房屋买卖合同》（以下简称合同）,约定原告以3200000元的总价购买被告郑东新区商务外环路25号19层1906号、1907号、1908号房屋，房屋登记用途为办公。合同十五条第一项约定甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日一个工作日内向乙方完整交付本合同项下约定的房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起一个工作日内将该房屋名下所有户口全部迁出。合同十九条第一项约定除不可抗力外，甲方未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付乙方的，每逾期一日，甲方应向乙方支付本合同约定房款的千分之一的违约金。2019年11月29日祝霞、李美营以及精优房地产签订补充协议约定将100000元购房款交由精优房地产保管，待祝霞实际交付房屋，精优房地产将保证金支付给被告。精优房地产于2019年11月29日收到100000元保证金。被告于2019年10月31日收到原告定金300000元，2019年11月12日、2019年11月29日收到原告购房款326000元、2474000元，共计3100000元。2019年12月13日，原告与河南省王鼎泓大物业服务有限公司签订前期物业管理服务协议，办理物业交割手续。另查明，2019年4月19日，被告（甲方）与河南省红领巾房地产营销策划有限公司（以下简称红领巾）（乙方）签订房屋租赁协议，第一条约定甲方将其合法拥有的坐落于郑州市郑东新区商务外环路与九如路交汇处25号楼王鼎国际大厦1906号、1907号、1908号房屋租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共320.05平方米（以房本面积为准）。第三条约定该房屋租赁期限共3年，自2019年4月20日至2022年4月20日止（其中2019年4月20日至2019年4月30日为搬家装修期）。第四条租金及支付方式及相关要求，第四项第一期租金在2019年4月19日前支付，以后每季度租金提前30天支付。第五条第二项约定根据甲方要求乙方应支付甲方房屋租赁押金为人民币贰万元整，待租赁期满，如乙方不再续租，租房押金在乙方清缴完应承担的费用、租金或本合同约定应支付的费用后，甲方应于费用结清后七个工作日内将押金全额退还乙方。乙方若提前退租，房屋押金不予退还。乙方如未按规定结清有关费用或房屋有损害，甲方有权拒还押金，待问题处理完毕方可退还或者扣除相关费用。第九条第一项第二款约定乙方如不按合同约定期限缴纳租金的，每逾期一天，须按月租金的3%向甲方支付违约金，如连续20天不支付房租甲方有权收回该房屋并没收房屋押金，如逾期不交还房屋仍应向甲方如数补交租金外应赔偿年租金的20%的违约金。红领巾应于2019年10月1日之前实际于2019年10月31日交付2019年11月-2020年1月房租60000元。2019年12月26日祝霞向红领巾发送解约通知。2020年4月16日原告李美营（甲方）与张蕾（乙方）签订协议，第一条约定甲方代祝霞退还乙方租房租金贰万元、赔偿乙方装修费用损失五万元，共计人民币柒万元整，乙方向甲方出示原业主租房押金收据。李美营分别于2020年4月23日、2020年5月7日转账张蕾共计人民币70000元。2020年5月7日红领巾出具收据证明其于此日搬走。以上事实，《商品房买卖合同》、委托书、补充协议、收据、房屋租赁协议、协议书、转账凭证、收据、中信银行业务凭证/客户回单、解约通知、邮寄单、王鼎国际大厦前期物业管理服务协议以及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原被告签订的《房屋买卖合同》双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。原告与被告之间形成合法有效的买卖合同法律关系，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《房屋买卖合同》合同十五条第一项约定甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日一个工作日内向乙方完整交付本合同项下约定的房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起一个工作日内将该房屋名下所有户口全部迁出。被告出具王鼎国际大厦前期物业管理服务协议证明原告取得涉案房屋的所有权和实际控制权，所有权是对物的独占的支配权，占有是对物进行控制的事实状态，该证据仅能证明原告取得涉案房租的所有权，并不能证明原告实际占有涉案房屋，同时根据被告出具的业务凭证亦能看出其收取承租方2019年11月-2020年1月房租60000元，故被告未完成交付义务。被告出具2019年12月31日签订的协议书及微信聊条记录，因协议书并未签字确认，仅凭聊条记录无法证明原告李美营与红领巾成立租赁合同关系。合同十九条第一项约定除不可抗力外，甲方未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付乙方的，每逾期一日，甲方应向乙方支付本合同约定房款的千分之一的违约金。本院结合双方合同的履行情况、被告的违约程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，考虑原告曾与承租方进行过租赁合同协商，将逾期交房违约金标准酌情调整为双方合同约定的交付保证金100000元。原告主张因解除租赁合同产生损失及代付押金款，但未举证证明代为垫付押金给红领巾的合法依据，故原告主张被告返还房屋租赁押金20000元，本院不予支持。原告主张第三人在保证金100000元范围内代被告支付其主张，因该保证金是交付房屋的保证金，被告并未完全完成交付义务，故对其主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、第三人河南精优房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内代被告祝霞向原告李美营支付逾期交房违约金100000元。二、驳回原告李美营的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6926元，减半收取3463元，由原告李美营负担2540元，被告祝霞负担923元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年八月二十日书记员 凡文丽