黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终392号上诉人（原审被告）：孙立柱，男，1973年6月11日出生，汉族，农民，住黑龙江省哈尔滨市平房区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨泽众物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区化工路69号信义集资楼201室。法定代表人：张立民，执行董事。委托诉讼代理人：高旭，黑龙江高盛律师事务所律师。上诉人孙立柱因与被上诉人哈尔滨泽众物业管理有限公司（以下简称泽众公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙立柱上诉请求：撤销哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初1027号民事判决，依法改判驳回泽众公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。《南城明珠小区物业服务合同》对孙立柱不具有约束力，孙立柱在一审才知道小区成立了业主委员会。经核实，业主委员会系未经业主选举违法产生，签署合同的业主委员会未经合法程序选举产生，也没有取得半数以上业主及业主大会授权，属无权处分。根据《中华人民共和国合同法》的规定，《南城明珠小区物业服务合同》属于无效合同。泽众公司收取的0.8元物业服务费属三级物业服务费，实际上小区多年来一直处于开放状态，公共车位被占用、私挖地下室、楼道乱贴乱画、消防设施未通过验收等等问题均没有解决。泽众公司在两年多时间内未请专业单位对小区供水设施进行清洗和维护，不能出示防疫等相关部门的水质检验报告，属于严重不作为。泽众公司辩称，不同意孙立柱的上诉请求，一审法院在其他案件审理过程中到街道办事处等机构调取了相关资料，资料显示南城明珠小区业主委员会是依法成立，并在政府部门登记。业委会代表业主与泽众公司签订物业合同是合法的、有效的，孙立柱称业主委员会系违法成立，并没有举示相关证据。泽众公司正常提供物业服务，由于开发商的原因，导致小区无法进行封闭管理。一审法院已经降低了孙立柱的收费标准，从0.8元改为0.6元，是公平合理的。孙立柱所称的清洗等其他问题，并未举证证明，泽众公司是正常按照物业管理的要求进行服务。泽众公司向一审法院起诉请求：孙立柱向泽众公司支付拖欠的物业服务费(A6楼1单元401室)2328元（2016年度-2018年度）、（B1楼3单元501室）2283元，共计4611元。一审法院认定的事实：2016年1月1日，南城明珠小区业主委员会（甲方）与泽众公司（乙方）签订《南城明珠小区物业服务管理合同》并依约进驻南城明珠小区提供服务，根据合同约定，物业管理区域名称为南城明珠小区，物业服务质量要求具体为哈尔滨市物业管理收费三级标准，物业服务费用执行0.8元/㎡（建筑面积）（车库管理费由双方协商后执行），委托管理期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。关于违约责任，合同第八章第十三条约定：“因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。”第十四条约定：“乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。”2018年11月1日，甲方南城明珠业主委员会与乙方泽众公司签订《南城明珠小区物业服务合同解除协议》，协议载明因开发商不能兑现承诺（小区封闭、更新保质期内的单元门、排水干、雨水管大修、房屋防水等）导致80%业主不交物业费。使物业公司背负巨额债务。物业公司已无经济能力为甲方提供服务。经甲方提议，乙方同意在双方相互理解协商一致同意提前解除甲、乙双方此前签订的物业服务合同，并达成了原《南城明珠小区物业服务管理合同》自2018年9月7日解除的协议，协议同时约定南城明珠小区业主所欠的物业费由乙方自主处理，甲方有义务协助乙方收缴所欠物业费，不得以任何理由干预乙方催缴所欠物业费事宜。泽众公司于合同解除后撤出了南城明珠小区。2019年1月9日，泽众公司发布公告，对于物业费收费制定优惠政策，优惠政策时间为2019年1月10日至2019年1月25日止，此期间2016年、2017年、2018年物业费均可按0.6元/㎡收取。优惠时间结束后，物业费收费标准恢复至0.8元/㎡。南城明珠小区A6楼1单元401室〔产权证号：黑（2019）哈尔滨市不动产权第0058707号，门牌号现变更为平房区哈南五路37-2号1单元4层1号〕、B1楼3单元501室〔产权证号：黑（2019）哈尔滨市不动产权第0070223号，门牌号现变更为平房区哈南五路39-3号3单元5层1号〕两处房屋的业主均为孙立柱，房屋建筑面积分别为90.4㎡和88.68㎡，孙立柱自认未交纳2016至2018年度物业服务费。泽众公司自认小区未实施封闭管理、无电子门禁系统，单元门有破损情况。孙立柱称在泽众公司服务期间，未进行过应急预案演习、未开展过大规模的社区文化活动，泽众公司当庭表示不清楚具体情况，需要核实，但未提交相关证据证明其进行过上述活动，而上述服务事项均为物业服务三级标准应该具备的内容。上述事实，有《南城明珠小区物业服务管理合同》、《南城明珠小区物业服务合同解除协议》、公告、公开选房确认单、交房手续流转单、不动产登记信息查询单及双方当事人的陈述等证据载卷为证，并经一审当庭质证和审查，足以认定。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。孙立柱作为案涉房屋业主，应该按照《物业服务管理合同》之约定，履行缴纳物业费的义务。孙立柱抗辩称其未与泽众公司签订《物业服务管理合同》，从而拒绝缴纳物业服务费。针对孙立柱的这一抗辩意见，孙立柱居住、使用案涉房屋，享受了泽众公司提供的物业服务，其理应缴纳物业服务费，故对孙立柱的辩解意见，不予采纳。双方当事人应当按照《物业服务管理合同》的约定全面履行各自的义务并享受相应权利。结合当事人双方均承认确实存在大量业主未缴纳物业服务费的情况，南城明珠业主委员会与泽众公司经协商签订《南城明珠小区物业服务合同解除协议》亦存在合理性及必要性，且孙立柱对于解除协议效力的质疑并未提供证据予以证明，故对于该协议的真实性本院予以采信。《物业服务管理合同》自2018年9月7日解除，泽众公司主张物业服务费计算至2018年9月6日，予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”依据合同约定，泽众公司应该按照哈尔滨市物业管理收费三级标准的质量进行服务，但是通过一审庭审查明，泽众公司在为南城明珠小区进行物业服务的过程中，存在小区未实施封闭管理、无电子门禁系统，单元门有破损情况等诸多问题。此外，孙立柱抗辩称其所有的位于南城明珠小区B1楼3单元501室曾被楼上的用户跑水而受浸泡，造成了一定损失。但其未提供证据证实，对孙立柱的这一辩解意见，不予支持。泽众公司并未严格按照合同约定全面履行物业管理服务义务构成违约，应适当减少物业服务费的收费标准。综上，结合本案实际情况，酌定孙立柱按0.6元/月/㎡的标准承担南城明珠小区A6楼1单元401室房屋2016年1月1日至2018年9月6日物业服务费为1,745.78元［2016年度（0.6元×90.40㎡×12个月）＋2017年度（0.6元×90.40㎡×12个月）＋2018年度（0.6元×90.40㎡×12个月）÷365天×249天］及南城明珠小区B1楼3单元501室房屋2016年1月1日至2018年9月6日的物业服务费为1,712.56元［2016年度（0.6元×88.68㎡×12个月）＋2017年度（0.6元×88.68㎡×12个月）＋2018年度（0.6元×88.68㎡×12个月）÷365天×249天］。另外，泽众公司为维持企业运营而采取降低物业服务费收费标准的优惠政策系其处分自身权利的体现，并不违反法律禁止性规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定。判决：孙立柱于判决生效后起十日内给付泽众公司2016年1月1日至2018年9月6日位于平房区哈南五路37-2号1单元4层1号（原平房区南城明珠小区A6楼1单元401室）房屋的物业服务费1,745.78元、2016年1月1日至2018年9月6日位于平房区哈南五路39-3号3单元5层1号（原平房区南城明珠小区B1楼3单元501室）房屋的物业服务费1,712.56元，合计3,458.34元。案件受理费50元，由孙立柱负担，此款于判决生效后十日内给付泽众公司。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系因孙立柱拒绝支付物业费引起的物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，泽众公司与孙立柱居住的小区业主委员会签订的物业服务合同，符合法律规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同无效的情形。孙立柱抗辩业主委员会成立不合法，但其并未提交证据证实。泽众公司提供物业服务期间，孙立柱系涉案房屋所有权人，双方之间已形成物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”无论按照法律规定还是物业合同的约定，泽众公司作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域。孙立柱已经享受物业服务，其提出的小区存在私挖地下室、乱建仓房等问题，不属于物业企业职能管辖范围，其可以向消防部门、城建部门举报，上述理由不能成为单个业主拒交物业费的抗辩理由。孙立柱主张的其他服务问题尚不构成根本违约，且一审法院对此服务瑕疵已经减免了相应物业费收取标准，故孙立柱的拒交理由不成立，不予支持。综上所述，孙立柱的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙立柱负担。本判决为终审判决。审判长 赵   丹   晖审判员 尹红杰审判员侯守东（）二〇二〇年八月十日法官助理杜鹏飞书记员李迪