广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初1499号原告：林瑶英，女，汉族，身份证地址：茂名市电白区*********，现居住地址：茂名市电白区海滨新区第五小区*********、第9排13-15号504房，身份证号码：440************445。委托代理人：朱永生，广东奇强律师事务所律师。被告：胡清萍，女，汉族，住茂名市电白区**********，身份证号码：440************046。委托代理人：林小平，广东民道律师事务所律师。委托代理人：潘惠文，广东民道律师事务所律师。第三人：王生，男，汉族，住茂名市电白区***************，身份证号码：440************93X。原告林瑶英与被告胡清萍、第三人王生案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月18日上午公开开庭进行了审理。原告林瑶英及其委托诉讼代理人朱永生、被告胡清萍的委托诉讼代理人林小平到庭参加诉讼，第三人王生经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林瑶英向本院提出诉讼请求：1.判决不得查封、执行坐落于茂名市电白区海滨新区第五小区*********、第9排13-15号504房【房地产权证号：粤房地权证电（私）字第3000010490号】的房屋；2.判决确认坐落于茂名市电白区海滨新区第五小区*********、第9排13-15号504房的不动产权归原告林瑶英所有(价值238000元）;3.本案诉讼费用由被告胡清萍承担。事实与理由：申请人胡清萍诉被申请人王生民间借贷纠纷一案，胡清萍于2019年6月25日向茂名市电白区人民法院申请财产保全，茂名市电白区人民法院于当日作出（2019)粤0904民初1923号民事裁定，查封、冻结王生名下价值1652000元的财产。2019年7月1日，茂名市电白区人民法院向茂名市电白区*******发出（2019)粤0904民初1923号协助执行通知书，查封王生名下位于茂名市电白区海滨新区第五小区*********、第9排13-15号包括原告504房在内共4套房屋，侵犯了原告的合法权益。为此，原告于2020年2月26日对财产保全查封王生名下己转让给原告的涉案房屋向茂名市电白区人民法院提出书面异议，茂名市电白区人民法院于2020年4月9日作出（2020)粤0904执异17号执行裁定书，裁定驳回案外人林瑶英的异议请求，于2020年4月13日送达给原告。(2020)粤0904执异17号执行裁定未查明原告对涉案房屋享有排除查封、执行权利的事实。早在2017年6月29日，第三人王生和其配偶王伟平作为转让方，原告林瑶英作为受让方，双方签订了《房地产权转让协议书》，明确约定王生及其配偶王伟平将涉案房屋转让给林瑶英，转让款共238000元，协议公证之前己一次性付清，双方并到广东省茂名市电白公证处办理了《房地产权转让协议书》公证手续。广东省茂名市电白公证处于2017年6月30日出具公证书，证实双方签订《房地产权转让协议书》意思表示真实，转让符合相关法律规定，该《房地产权转让协议书》合法有效。坐落茂名市电白区海滨新区第五小区*********、第9排13-15号楼房于2013年2月建成后，第三人王生就于2013年7月13日将涉案房屋交付原告林瑶英使用，原告林瑶英装修后居住使用至今，从未间断，并缴纳了日常水、电等费用。根据《房地产权转让协议书》第六条约定，转让方有义务提供相关证件及资料，协助受让方办理相关过户手续，但没有约定办理过户手续的期限。原告方自从双方签订房地产权转让协议书后多次要求王生夫妇协助办理过户手续，但王生夫妇总能找到各种借口推搪。王生还拿涉案房屋房地产权证原件抵押给梁春美借款(没有办理抵押登记），而提供了虚假的房地产权证给原告。因王生不偿还借款，梁春美向茂名市电白区人民法院提起诉前财产保全，茂名市电白区人民法院作出（2018)粤0904财保6号民事裁定，于2018年1月12日查封了涉案房屋。故此，涉案房屋未办理过户登记并非（2020)粤0904执异17号执行裁定认定的因原告两年多来怠于办理过户手续的自身原因造成的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告对涉案房屋符合上述四种情形，享有排除查封、执行的权利，（2020)粤0904执异17号执行裁定书裁定驳回案外人林瑶英的异议请求是错误的。涉案房屋是原告林瑶英的身家性命。原告本人无业，是农村家庭主妇，父母也是附近村民，丈夫的工资收入不高，靠勤俭节约，向亲朋东借西凑才付得起上述购房款。涉案房屋是原告一家的唯一住房，是基本生活必需品。如果原告倾囊所出购得的房产得不到法律的保护，将面临无家可归的窘境，也势必增加社会的不和谐、不稳定因素。而被告胡清萍以借贷获利，经营风险自知，不应将损失转嫁无辜他人。而且，据知王生夫妇仍有其他物业、财产、债权等可供查封执行，何必单对原告苦苦相逼，不留原告一家人一条生路。为维护原告的合法权益，原告特依据《民事诉讼法》、《物权法》、《合同法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》等相关规定，提起执行异议之诉，恳请人民法院查明事实，依法判如所请。被告胡清萍辩称：一、原告的诉讼请求不应得到支持；1.查封是人民法院履行司法审判的一种行为，而原告的诉讼请求为不得查封，该请求不符合法律要求；2.本案诉讼为房屋，房屋所有权依登记生效，原告的诉讼请求不符合法律规定。二、1.本案中，原告不具有合法的合同占有，即该房屋的买卖合同是无效的；2.原告未办理权属的转移登记并非一般过错，是重大过错，与第三人王生存在恶意损害债权人利益的行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护法律的公平正义。第三人王生不到庭应诉，也不作书面陈述。经审理查明：原告林瑶英提供与转让方王生、王伟平签订的《房地产权转让协议书》、（2017）粤茂电白第1427号公证书、收款人为王生签名的两张《收条》及收款收据、银行转账凭证等，主张以价款238000元向王生购买位于茂名市电白区海滨新区第五小区*********、第9排13-15号504房【房地产权证：粤房地权证电（私）字第3000010490号】，并居住至今，后对本院执行其房屋并驳回其异议请求不服，于2020年4月26日以胡清萍为被告、王生为第三人诉至本院，要求办理。另查明：本院在审理原告胡清萍诉被告王生民间借贷纠纷一案过程中，根据胡清萍的申请，于2019年6月25日作出（2019）粤0904民初1923号民事裁定书，查封、冻结王生名下价值1652000元的财产。2019年7月1日本院向茂名市电白区*******发出（2019）粤0904民初1923号协助执行通知书：一、查封被申请人王生的位于广东省茂名市电白区海滨新区第五小区*********、第9排13-15号301房（不动产权证书号：电3000010049）。二、查封被申请人王生的位于广东省茂名市电白区海滨新区第五小区*********、第9排13-15号504房（不动产权证书号：电30000100490）。三、查封被申请人王生的位于广东省茂名市电白区海滨新区第五小区*********、第9排13-15号603房（不动产权证书号：电3000010061）。四、查封被申请人王生的位于广东省茂名市电白区海滨新区第五小区*********、第9排13-15号403房（不动产权证书号：电3000010053）。查封期限为三年。在执行过程中，案外人林瑶英遂向本院提出书面异议，请求裁定停止对位于广东省茂名市电白区海滨新区第五小区*********、第9排13-15号504房【房地产权号：粤房地权证电（私）字第3000010490号，建筑面积：96.21平方米，其中套内建筑面积：88.07平方米】的房屋所有权查封的执行措施。本院于2020年4月9日作出（2020）粤0904执异17号执行裁定书，驳回林瑶英的异议请求。庭审中，原告林瑶英为证明不是其自身原因导致涉案房屋未办理权属证书，向本院提交了由王生及王伟平签名的“证明”，该两份“证明”的主要内容记明：“王生、王伟平与林瑶英于2017年6月29日在广东省茂名市电白公证处签订《房地产权转让协议书》，约定将位于茂名市电白区海滨区第五小区*********、第9排13-15号504房的房屋所有权转让给林瑶英。之后，林瑶英多次要求转让方王生、王伟平协助办理过户手续，由于王生、王伟平的原因至今未有协助林瑶英办理过户手续”。另外，原告申请涉案房屋的其他住户作为证人出庭，证人林建太、徐国华、林月文、王利平的证言主要内容为：“原告与各证人均是同住一栋的不同房号，各证人与原告均向第三人王生购买了房，付清房款后，各证人与原告要求王生办理过户手续，但是王生一直没有办理好房地产权证书给各证人与原告”。上述事实，有《民事裁定书》、《执行裁定书》、协助执行通知书、证明、电费通知单、收款收据、取款凭证、转账凭证、收条、广东省房地产权证、执行和解协议书、不动产登记资料查询结果、证人证言等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为原告是否享有足以排除被告对涉案房屋强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，林瑶英与王生之间的房屋买卖合同是在法院查封之前签订的，且林瑶英与王生之间的房屋买卖合同无其他导致合同无效的事由，故林瑶英与王生之间的房屋买卖合同合法有效。房屋买卖合同签订后，林瑶英已按合同约定支付相应房款，林瑶英提出自2013年11月份开始，林瑶英一家人在涉案房屋居住至今，并提供了电费、水费缴费单据，邻居出庭证实，因此本院认定林瑶英在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同并按照合同约定支付全部价款及合法占有使用该房屋。对于涉案房屋一直未办理过户登记的原因是否原告自身原因问题，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条“【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”的规定，本案中，根据出庭作证证人的证言及第三人王生、王伟平签名的证明，可以认定原告林瑶英履行了向出卖人提出了办理过户登记请求的积极行为，从而确认涉案房屋一直未办理过户登记的原因并非原告林瑶英自身的原因。故未能办理过户的责任不能归责于原告林瑶英。现原告林瑶英主张停止执行涉案房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件。综上，原告林瑶英享有足以排除被告胡清萍对涉案房屋强制执行的民事权利。原告林瑶英请求不得执行涉案房屋，理由充分，本院予以支持。对于原告主张确认涉案房产归原告所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案涉案房产至今仍登记在第三人王生名下，故在不动产登记没有变更的情况下，本院对原告此项诉讼请求不予支持。但原告可据与第三人王生形成的房屋买卖合同关系起诉主张第三人王生履行办理房屋过户登记手续。对于原告主张不得查封涉案房产的诉讼请求，涉案房产已经被查封，原告该请求不能通过本案处理解决，故本院在此不作处理；原告应待本判决生效后另行申请解除对涉案房产的查封。第三人王生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。但第三人王生未及时办理涉案房屋过户登记引发本案的纠纷，其具有一定过错，应负担本案受理费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行坐落于茂名市电白区海滨新区第五小区*********、第9排13-15号504房【房地产权证号：粤房地权证电（私）字第3000010490号】；二、驳回原告林瑶英的其他诉讼请求。案件受理费4870元(原告林瑶英已预交)，由第三人王生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  黄豪新人民陪审员  陈桂萍人民陪审员  梁连珍二〇二〇年八月三日法官 助理  梁小媛书 记 员  黄嘉怡