云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1988号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“鸿卓公司”）。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原师专南校区）。法定代表人：李静，该公司总经理。委托代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：马荣波，男，1987年6月15日出生，回族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审原告）：孔凤玉，女，1984年4月22日出生，回族，云南省昭通市昭阳区人，大学文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。上诉人鸿卓公司因与被上诉人马荣波、孔凤玉商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初148号民事判决，鸿卓公司对该判决不服向本院提出上诉。本院于2020年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，在二审中，各方均没有新的事实和证据提交，合议庭决定不开庭审理，本案现已审理终结。鸿卓公司上诉请求：1.依法撤销一审法院民事判决，对双方违约期限及违约金重新作出认定，2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要诉讼理由是：上诉人认为，本案一审判决对基本事实认定存在错误，这直接导致了判决适用法律失当，最终作出了错误判决。一、本案的证据采信问题。在本案中，被上诉人向法庭提交了四组证据，其中第四组即所谓《昭通鸿卓公司公告》复印件，是一份极为模糊的照片打印件并非原件，不符合证据要求；证据内容并非所谓的“公告”；上诉人从未向被上诉人发出过该通知。而一审法庭对该证据予以采信不符合证据规定。二、关于事实认定。1.一审采信了被上诉人无法提交原件的证据，并据此认定上诉人与2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙，因此房屋不具备交付条件，这一认定与事实相去甚远。从2018年9月30日至今，已经有大量业主陆续接房、装修、入住，这些事实都与一审认定的事实相矛盾。2.双方在合同中明确约定了“甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购商品房”，一审判决却完全忽略了这一书面约定，认为上诉人至今未将验收合格的房屋交付被上诉人。3.本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中以物管费过高、配套费用过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续。被上诉人之所以未接房，原因在于被上诉人本身，按照一审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50.00元的违约金，要计付到何时为止。三、关于法律适用。1.本案中在上诉人与被上诉人明确约定了以公告时间为房屋交付时间的前提下，忽略了被上诉人无理取闹拒绝接房的前提，这样的判决忽视了双方的合同约定，忽视了上诉人已经公告交房的事实，违背了合同法公平公正的基本原则。2.我国合同法及民事诉讼相关法律规定中，对违约金的规定以补偿性为主惩罚性仅是有限度的体现。本案中，上诉人逾期交付房屋的原因涉及了政府的管理行为、征地补偿原因以及资金未能及时到位等，既非上诉人的本意，上诉人也未在逾期交付中获取过利益。而一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成了极大的支付压力，也不利于双方矛盾纠纷的解决。综上所述，一审判决对证据采信、事实认定、适用法律均有错误。请二审人民法院综合本案的事实和证据，结合本案的实际情况，依法予以改判。被上诉人均未作二审答辩。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司代理律师作出的代理意见与上诉人意见一致。马荣波、孔凤玉一审诉讼请求：1.请求依法判决鸿卓房产公司支付马荣波、孔凤玉延迟交付违约金及面积补差费用29635.00元（其中：违约金27750.00元，面积补差费1885.00元）；2.请求依法判决本案诉讼费用由鸿卓房产公司承担。原审法院经审理确认的法律事实是：2017年1月6日，马荣波、孔凤玉与鸿卓房产公司签订《商品房购销合同》，约定马荣波、孔凤玉向鸿卓房产公司购买位于昭通市昭阳区房屋，该商品房的面积为116.02平方米，总价款为人民币383627.00元（大写：叁拾捌万叁仟陆佰贰拾柒元整）。《商品房购销合同》第五条约定面积误差的处理：（二）合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款，该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补。第七条约定：甲方（被告）应于2017年10月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告第九条约定：“甲方（被告）如未按合同第七条约定的时间交房，按下列［一］、［二］种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方（被告）按每天50元向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方（被告）按下列［3］种约定承担违约责任。3.乙方（原告）有权解除合同。合同解除的，甲方（被告）应按乙方（原告）已付房款的向乙方（原告）支付违约金。继续履行合同的，甲方（被告）每逾期一天按每天50元向乙方（原告）支付违约金。二、如因政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候不可抗力等因素，造成甲方（被告）不能按时交房，甲方（被告）应在约定交房之日之前，以公告形式告知乙方（原告）交房时间顺延结果，甲方（被告）不承担逾期交房的违约责任。”第十条约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方（被告）应当以公告形式通知乙方（原告）办理交接手续。交接时，甲方（被告〉应当向乙方（原告）提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方（被告）原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方（原告）的物业管理费。2017年1月6日，鸿卓房产公司将上述合同进行了登记备案，合同登记号为（ＺＴ2017010600089），并明确记载了房屋建筑面积为116.02平方米，马荣波、孔凤玉于2017年1月6日向鸿卓房产公司缴纳了购房首付款人民币83627.00元，其佘房款向昭通市住房公积金管理中心贷款支付。2018年9月29日，鸿卓房产公司在《昭通日报》刊登交房公告，告知“温泉静园”商品房业主集中交房时间为2018年9月30日，马荣波、孔凤玉在接房申明中签名并捺印。2018年10月13日，鸿卓房产公司向业主发出公告，按相关部门要求对“温泉静园”小区项目进行建设工程整改，未实际向马荣波、孔凤玉交付房屋。2019年4月10日，马荣波、孔凤玉向鸿卓房产公司缴纳了维修基金、配套费、面积补差费并向物管公司缴纳物管费等费用后，鸿卓房产公司将上述商品房交付给马荣波、孔凤玉，共延迟交房555天。原审法院经审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，马荣波、孔凤玉与鸿卓房产公司于2017年1月6日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同客观真实，合法有效，马荣波、孔凤玉、鸿卓房产公司均应自觉履行。鸿卓房产公司未按合同约定的交房时间2017年10月1日向马荣波、孔凤玉交付房屋，已构成违约，鸿卓房产公司应当按照双方约定的标准每天50.00元，向马荣波、孔凤玉支付违约金。故对马荣波、孔凤玉要求鸿卓房产公司支付延迟交付违约金27750.00元（50元/天×555天）的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。对马荣波、孔凤玉要求鸿卓房产公司支付面积补差费用1885.00元的诉讼请求，根据双方合同约定，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，该房屋产权证尚未办理，不能确定产权登记的房屋面积是多少，故对马荣波、孔凤玉的该请求，不予评判。马荣波、孔凤玉可在办理房屋产权证后，根据实际情况，另案主张权利。对鸿卓房产公司的答辩主张，依法不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决生效十日内向马荣波、孔凤玉支付自2017年10月1日起至2019年4月10日止的逾期交房违约金人民币27750.00元；二、驳回马荣波、孔凤玉的其他诉讼请求。案件受理费541.00元，由马荣波、孔凤玉负担50.00元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担491.00元。在二审中，上诉人对原审认定事实部分未提出实质异议，对一审违约金的认定不服。双方当事人对原审认定的其余事实未提出异议，对原审认定双方无异议的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：关于上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。上诉人对一审采信证据提出异议，并认为“按照一审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50元的违约金，要计付到何时为止。”本院认为，首先，房屋需经验收合格才能将交付使用，是法律强制性规定。其次，根据双方合同第七条约定：甲方应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。可见，向被上诉人交付符合合同约定的房屋是上诉人的法定义务，如何组织验收也是上诉人的义务，与被上诉人无关。上诉人未按约定时间交付经验收合同的房屋，违约一直持续的事实存在，因此原审判决并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费541.00元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  王荣祥审判员  宋明涛审判员  戴红梅二〇二〇年八月十七日书记员  祖维灿