山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1740号上诉人（原审被告）：滕州市顺驰房地产开发有限公司，住所地山东省滕州市益康大道1999号，统一社会信用代码913704815903021047。法定代表人：蔡定华，执行董事。委托诉讼代理人：夏洪福，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：徐颜，山东滕达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕州市荆河街道滕南社区服务中心，住所地山东省滕州市荆河街道滕南社区安乐街。法定代表人：严梦琳，主任。委托诉讼代理人：邱士云，山东赞国律师事务所律师。上诉人滕州市顺驰房地产开发有限公司（以下简称顺驰公司）因与被上诉人滕州市荆河街道滕南社区服务中心（以下简称滕南社区）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服滕州市人民法院（2019）鲁0481民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺驰公司上诉请求：1.撤销滕州市人民法院作出的（2019）鲁0481民初2522号民事判决中的第一、第二项判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由滕南社区承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应依法予以撤销。依据合同约定，顺驰公司应安置荆河路7#楼7、8、9层面积为2898.00m2，实际安置面积为2766.41m2，南关街2#楼1-3层应安置面积为1190.08m2，实际安置面积为1116.78m2。对于拆迁安置协议中约定的应安置面积少于实际建筑面积，少建即未安置面积怎么补偿问题？顺驰公司认为，在2011年1月20日滕州市誉源房地产开发有限公司与滕南社区签订的《拆迁房屋补偿安置协议书（临时）》约定，2#楼以4950元/m2回迁安置营业房，7#楼以2850元/m2回迁安置营业用房；在2016年8月17日，顺驰公司与滕南社区签订的《协议书》约定：中央公馆2#楼1-3层关于超出面积，根据2011年1月20日双方协议，超出原拆迁合法建筑面积的部分按每平方米4950元结算。合同是平等主体之间依据公平正义、诚实信用原则签订的，体现双方真实意思表示的合同，虽然从保护被拆迁人合法权益的角度考虑，双方约定了超出面积的结算价格，并未明确约定少建面积的补偿规则。但，依据法律公平正义及合同的解释规则，实际建筑面积略少于约定面积的情况也是经常发生的，也是符合客观实际的，并不是顺驰公司恶意少建导致的，顺驰公司完全是按照登记备案的图纸进行施工建设的，对于少建面积应类比适用合同关于超出面积结算的条款进行补偿。因此，本案中，顺驰公司完全按照登记备案的图纸进行建设施工，对于实际建筑面积比约定回迁面积少一点的情况，并不是顺驰公司故意行为，对于少建即未安置面积7#楼7/8/9层应以2850元/m2进行补偿；2#楼1-3层应依据协议书中约定的以每平方米4950元进行补偿。二、一审法院适用补偿标准无事实及证据支持，适用标准错误。即使认为顺驰公司与滕南社区之间存在的合同中没有对少建即未安置面积的补偿标准进行约定，也不能依据公平正义原则类比适用超面积结算条款的规定。退一步讲，若法院坚持认为，开发商及拆迁公司应对客观少建情况承担巨大的赔偿责任，对于少建即未安置面积以市场价格向被拆迁人进行补偿，该市场价格应以法院的调查或以相关具有资质的鉴定部门出具的鉴定意见为准。现在房地产价格是及其不稳定的，同一地方，不同位置不同楼层不同朝向房屋价格可能存在巨大差别。一审法院不能在未经调查及鉴定的情况下，依据原告提出的无证据支持的过高的价格进行判决，这是严重不符事实及违反程序的。综上，一审法院认定事实错误，对相关的补偿标准采纳适用依据错误，判决缺乏准确证据证明，请求二审改判，判决类推适用合同相关条款，合法公平公正的确定对少建即未安置面积的补偿标准。滕南社区辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分。双方当事人对于回迁房屋实际面积少于2011年11月6日协议约定的暂定面积均没有异议，对于实测面积少于协议暂定面积如何赔偿双方没有明确的约定，一审法院结合当今房地产市场的价格计算支持滕南社区的诉请，是客观公正的，减少了双方的诉讼成本。顺驰公司的上诉理由均不能成立。滕南社区向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理回迁安置结算及上房手续（签订回迁安置合同）并赔偿原告损失1,807,263.6元（从2018年2月1日至2019年5月1日共计18个月，计算至实际支付之日止）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年1月20日，原告（乙方）与滕州市誉源房地产开发有限公司（甲方）（以下简称誉源公司）签订拆迁房屋补偿安置协议书（临时）一份。约定：因城市建设需要，甲方拆迁乙方房屋及附属物三处（产权证号分别为47034018号、47034027号、37034030号），拆迁房屋面积4713.86m2，现已全部拆迁完毕。根据城市房屋拆迁法规政策规定，甲乙双方就双方拆迁补偿达成如下协议：甲方拆迁房屋乙方房屋及附属物总评估值及各项费用合计24,135,358.50元。其中，甲方已于2009年9月15日支付乙方769,837.60元，甲方支付给拆迁指挥部，乙方支付给承租人装修补偿3,958,302元。目前，乙方尚余可支配资金19,407,218.90元。针对上述乙方可支配资金。经甲乙双方商定。拟以下方式安置补偿：一、在以4950元/m2回迁安置营业用房约1228.47m，位置在2#楼下面的1、2、3层，价值约6,080,926.50元，在以2580元/m2回迁安置营业用房约2898m2（7、8、9层），价值约8,259,300元两项合计14,340,226.50元。二、上述安置后，乙方仍有可支配资金5,066,992.40元，对于该剩余资金，乙方同意甲方分期支付。同时甲方必须以单息15%的利率支付利息，支付情况明细如下：1、双方签订正式回迁安置协议当天，甲方支付乙方1,066,992.40元；2、2012年元月，甲方支付乙方本金100万元、利息60万元，合计160万元；3、2013年元月，甲方支付乙方本金100万元、利息45万元，合计145万元；4、2014年元月，甲方支付乙方本金100万元、利息30万元，合计130万元。5、2015年元月，甲方支付乙方本金100万元、利息15万元，合计115万元。2011年11月6日，原告（被拆迁人）与誉源公司（拆迁人）、滕州市诚信城市建设房屋拆迁有限责任公司（委托拆迁人）签订房屋拆迁安置补偿协议书三份，约定：甲方拆除乙方坐落于滕州市的房屋及其附属物，乙方具有各类房屋建筑面积3701.15m2，其中有房产部门鉴定的合法非住宅建筑面积3523.78m2，补偿14,548,440元；无证房屋建筑面积177.37m2，补偿63,853元；附属物及装修补偿3,958,302元。乙方于2009年12月11日搬迁完毕，经验收合格并交付房屋拆除后，甲方付给乙方搬迁补助费35,237.80元，奖励费704,756元，暂付30个月临时安置补助费845,707.20元，一次性停产停业补助费346,567.90元。甲方在本拆迁改造区域范围内新建营业房安置乙方，乙方自愿选择营业用房荆河路7#7、8、9层，暂定2898m，计8,259,300元。甲方拆除乙方坐落于滕州市的房屋及其附属物，乙方具有各类房屋建筑面积664.80m2，其中有房产部门鉴定的合法非住宅建筑面积563.10m2，补偿1,686,057元；无证房屋建筑面积101.70m2，补偿28,745元；附属物及装修补偿37,973元。乙方于2009年12月11日搬迁完毕，验收合格并交付房屋拆除后，甲方付给乙方搬迁补助费5631元，奖励费112,620元，暂付30个月临时安置补助费135,144元，一次性停产停业补助费56,310元。甲方在本拆迁改造区域范围内新建营业房安置乙方，乙方自愿选择营业用房南关街2#1、2层，暂定563m，计2,786,850元。甲方拆除乙方坐落于滕州市的房屋及其附属物，乙方具有各类房屋建筑面积654.94m2，其中有房产部门鉴定的合法非住宅房建筑面积626.98m2，补偿1,932,564元；无证房屋建筑面积27.96m2，补偿7594元；附属物及装修补偿100,395元。乙方于2009年12月11日搬迁完毕，经验收合格并交付房屋拆除后，甲方付给乙方搬迁补助费6269.80元，奖励费125,396元，暂付30个月临时安置补助费150,475.20元，一次性停产停业补助费43,888.60元。甲方在本拆迁改造区域范围新建营业房安置乙方，乙方自愿选择营业用房南关街2#2、3层，暂定626m，计3,098,700元。暂定于2012年。5月回迁上房，如遇不可抗力等因素回迁时间顺延。上房时，甲方通知乙方上房，乙方接到通知后10日内办理结算上房手续；逾期不结算上房者，按自动放弃处理。甲方按照回迁通知书及回迁方案规定的期限停发乙方临时安置费，并由乙方承担由此造成的一切经济损失。之后，原告滕南服务中心依约履行了上述协议。由于誉源公司在案涉工程拆迁开发建设中，因资金链断裂，无法继续经营。经滕州市人民政府协调，被告接手案涉拆迁开发工程，相关的权利义务由被告顺驰公司承继。2013年11月12日，原、被告双方对拆迁事实签订了房屋拆迁补偿安置协议书之补充协议。约定：一、滕州市中央公馆项目，原是由滕州市誉源房地产开发有限公司开发建设的，因该公司在开发过程中资金断裂，导致项目停工。经市政府及有关部门的协调，誉源公司同意将该项目转让给我公司继续开发，相关权利与义务均由我公司承担。为此根据2011年11月6日，甲方对乙方进行房屋安置后，甲方应支付10,787,076.5元，扣除乙方已支取1,769,837.6元和甲方代乙方支付给颐达宾馆蒋瑞5,458,302.00元，甲方实际应支付乙方3,558,936.9元，现我公司与贵社区服务中心将原（誉源公司）签订的协议部门内容进行调整，同时我公司于2013年10月18日向贵社区服务中心支付了558,936.9元，剩余的300万元及所产生的利息甲方采取分期支付的方式。即：1、2013年11月18日支付本金100万元，利息30万元，合计130万元。2、2014年3月30日支付本金100万元，利息36.2500万元，合计136.25万元。3、2014年10月30日支付本金100万元，利息45.00万元，合计145.00万元。二、乙方急需使用资金时，可以提前与甲方协商，经甲方同意后可提前支付，利息以实际支付日计算；如甲方资金充裕时亦可以提前付给乙方，利息以实际支付日计算。三、关于荆河中路88号房产的临时安置费逾期时间问题，经甲乙双方共同商定为2012年12月31日，超过此期限，则临时安置费双倍补偿，安乐街两处房产不受此限。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签章后生效。2016年8月17日，原、被告签订协议书一份，约定：中央公馆2#楼1-3层（即27号商铺），为滕南社区的回迁安置用房，现已具备上房条件。经甲、乙双方协商，现将该商铺交付于乙方，具体内容如下：一、关于临时安置费。按照拆迁补偿协议，截止到签订本协议之日起，甲方应付乙方临时安置费共计961,584.64元（后附清单）。经双方协商，甲方分两次支付部分临安费，即8月、9月分别支付20万元临安费给乙方，剩余561,584.64元在此两处拆迁房屋超出面积彻底结算后，与7#楼回迁上房结算时一并结算。二、关于超出面积，根据2011年1月20日双方协议，超出原拆迁合法建筑面积的部分按每平方米4950元结算。2016年8月22日，原告向被告出具说明一份，载明：中央公馆27#商铺已达到上房条件，钥匙由滕南社区签收，特此说明。2018年1月30日，原告对安置房屋实际占用并使用。其中被告应安置给原告的7#楼7、8、9层的面积为2898㎡，实际安置2766.41m2，未安置面积为131.59m2。2号楼1-3层应安置面积为1190.08m2，实际安置1116.78m2，未安置面积为73.3m2。被告对上述未安置房屋面积无异议。原告实际占有安置房屋后，被告未有办理回迁安置房结算及上房手续（签订回迁安置合同）。原告诉至一审法院请求判如所请，庭审中，被告同意为原告办理回迁安置结算及上房手续。对原告要求赔偿未安置房屋的价格持有异议，其主张应按拆迁安置价格予以计算。诉讼中，原、被告双方协商未果。一审法院认为，原告与誉源公司签订的三份房屋拆迁补偿安置协议书，双方出于自愿，经过平等协商，权利义务关系明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。鉴于被告对誉源公司在上述合同的权利义务已承继，被告亦应依合同约定履行自己的义务。原、被告双方于2013年11月12日签订的补充协议及2016年8月17日签订的协议书亦为有效协议。在合同履行过程中，被告亦依合同约定的面积安置房屋。依据合同约定，被告应安置荆河路7#楼7、8、9层面积为2898.00m2，实际安置面积为2766.41m2，未安置房屋面积为131.59m2，南关街2#楼1-3层应安置面积为1190.08m2，实际安置面积为1116.78m2，未安置面积为73.3m2。对未安置房屋面积被告应予折价赔偿。原告主张7#楼未安置面积按6000元/m2予以计算，2#楼未安置面积按12,000元/m2予以计算。依据涉案安置房屋的区位及滕州市房地产价格的实际情况综合予以考量，原告的主张应为合理，一审法院予以采信。被告主张未安置房屋面积的价格应依房屋拆迁补偿安置协议书的（临时）约定的7#楼2850元/m2、2#楼4950元/m2价格予以计算。依据房屋拆迁补偿安置协议的约定，原、被告双方未对未安置房屋的价格予以明确。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，被告应承担未安置房屋面积的赔偿责任，应参照当今房地产市场的价格予以计算。原告的主张并未超出合理范围，应予支持。对被告的主张一审法院不予支持。原告要求支付利息的请求，因其房屋损失已获赔偿支持，对该项请求，无事实和法律依据，应予驳回。综上，被告应负办理回迁安置房结算及上房手续（签订回迁安置合同）并赔偿原告未安置房屋损失的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、被告滕州市顺驰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告滕南社区办理拆迁安置房屋的结算及上房手续（签订回迁安置合同）；二、被告滕州市顺驰房地产开发有限公司赔偿原告滕州市荆河街道滕南社区服务中心损失1,671,000元，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告滕州市荆河街道滕南社区服务中心的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,065元，由原告滕州市荆河街道滕南社区服务中心负担4217元，被告滕州市顺驰房地产开发有限公司负担16,848元、诉讼保全费5000元，由被告滕州市顺驰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，顺驰公司与滕南社区均对未安置房屋的面积无异议，即顺驰公司应安置而未安置房屋面积为荆河路7#楼131.59m2、南关街2#楼1-3层为73.3m2。顺驰公司无法交付剩余面积的房屋，故对未安置房屋面积应予折价赔偿。对于未安置面积的赔偿问题，在涉案房屋拆迁补偿安置协议书、2013年11月12日签订的补充协议及2016年8月17日签订的协议书中均未进行约定，顺驰公司关于应按照已经约定的超出面积的价格即7#楼按2850元/m2、2#楼按4950元/m2予以计算的主张，依据不足，一审法院不予采信，并无不当。一审法院综合考量涉案安置房屋的区位及滕州市房地产价格的实际情况，认为滕南社区要求7#楼按6000元/m2、2#楼按12,000元/m2进行折价赔偿并未超出合理范围，依法予以采信，亦无不当。综上所述，顺驰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,065元，由上诉人滕州市顺驰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  李 帅审判员  朱海燕二〇二〇年八月二十日书记员  张晓宇