安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2436号 上诉人（原审被告）：张海，男，1974年4月19日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人:张俊，安徽治邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵自鹏，男，1966年12月30日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人:张先锋，宿州市埇桥区祁县镇法律服务所法律工作者。 上诉人张海因与被上诉人赵自鹏租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019)皖1302民初11239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张海上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。一、二审诉讼费用由赵自鹏承担。事实与理由：1.赵自鹏未经张海同意将出租给张海的设备予以变卖，系其拒绝签订正式协议的原因。一审中赵自鹏自认在签订临时协议后，已将设备全部变卖。因赵自鹏无法向张海提供租赁物，其有权拒绝签订正式合同，其行使同时履行抗辩权不构成违约。2.合同在预约阶段，其也履行了订立本约的义务。赵自鹏在签订临时协议后已将出租物变卖，丧失继续履行本约合同的能力，具有过错。一审证人证实前期的卫生、维护等工作均是张海支付费用，赵自鹏并未向法庭举证实际损失构成。双方约定租金为半年10万元，从订立《临时协议》到双方约定本约合同仅有7天，期限届满后，张海也因赵自鹏的违约行为向赵自鹏作出解除合同的意思表示，即使按照实际缔约的期间计算，赵自鹏不存在如此高的经济损失。一审判决张海补偿赵自鹏70000元无事实及法律依据。 赵自鹏辩称，1.赵自鹏系在2019年11月19日以书面、短信、微信方式向张海通知解除合同后，才于2019年12月2日将设备处理。2.根据法律规定，预约合同签订后，除法定或约定事由在预约约定的缔结本约日期界至，必须缔结本约，否则承担违约责任。本案中，张海与赵自鹏签订临时协议后，一直未按照约定与赵自鹏签订正式合同，经过赵自鹏多次催促，张海一直让其等等，并未表示不再租赁，其无奈才于2019年11月19日向张海下达解除协议通知书，赵自鹏在本案中没有任何过错，张海违背诚实信用原则给其造成损失，应予赔偿。 赵自鹏向一审法院起诉请求：1.判令张海立即支付赵自鹏租金壹拾万元；2.解除双方签订的《临时协议》；3.张海承担本案全部诉讼费用和保全费用。 一审法院认定事实：2019年8月18日，赵自鹏与张海签订一份《临时协议》，内容为：经双方协议商定，双方自2019年7月15日开始租赁赵自鹏的厂房及设备（年租金为20万元），租赁期为五年整，双方的房屋租金自2019年7月15日开始计算，双方的权利及义务以正式合同为文本主张各自的需求。此协议为临时协议，正式合同签订后此协议自动作废，此协议一式两份。注：双方于2019年8月25日前签订正式协商并付半年房租（壹拾万元整）特此证明。 一审法院认为，房屋预租合同属于合同法上的预约合同，也可以视为附期限的租赁合同，一方当事人违反预租合同约定的，应当承担相应的责任。预租合同解除以后，承租人应当对出租人为了充分的履行租赁合同进行的前期准备工作等进行适当补偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定判决：一、张海于本判决生效后十日内补偿赵自鹏70000元。二、解除赵自鹏与张海2019年8月18日签订的《临时协议》。案件受理费1150元，张海承担805元，赵自鹏承担345元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。2019年12月2日赵自鹏与耿福强签订的《合同书》及银行流水，欲证明其系在临时协议解除后才将机器出售。2.微信聊天记录，欲证明2019年11月19日，其通过微信向张海通知解除临时协议。张海质证认为，对合同书及转账记录真实性、关联性均有异议，转账记录与合同不符，不能证明转账方即为设备买受人。赵自鹏在签订临时协议后即将关键设备自络桶售出，即使转账真实，也不能证明赵自鹏第一次出售自络桶时间，达不到证明目的。2.微信聊天记录三性均有异议，达不到证明目的。临时协议约定正式合同签订时间为2017年8月25日，期限届满后张海未签订合同，其行为已表示不再租赁。张海口头通知不再签订正式合同租赁厂房及设备合同解除时间应为2019年8月25日。即使该时间不能采信，双方合同解除时间应为2019年10月15日双方最后通话时间。本院对上述证据认定意见为：对赵自鹏提供证据1真实性予以认定，对证据2无法核实微信相对方是否为张海，该证明效力不予认定。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张海与赵自鹏自2019年5、6月份即开始协商租赁赵自鹏位于宿州市埇桥区米厂房及设备。张海安排人员打扫厂房，设备维护。2019年7月24日，张海在宿州市埇桥区市场监督管理所注册登记宿州市恒泰纺织有限公司，登记的经营场所即为宿州市埇桥区米。2019年8月18日，赵自鹏与张海签订一份《临时协议》，内容为：经双方协议商定，双方自2019年7月15日开始租赁赵自鹏的厂房及设备（年租金为20万元），租赁期为五年整，双方的房屋自2019年7月15日开始计算，双方的权利及义务以正式合同为文本主张各自的需求。此协议为临时协议，正式合同签订后此协议自动作废，此协议一式两份。注：双方于2019年8月25日前签订正式协商并付半年房租（壹拾万元整）特此证明。临时协议签订后，赵自鹏多次电话联系张海，要求与其签订正式合同。2019年11月10日，赵自鹏诉至法院，要求张海给付租金，并解除临时协议；之后，赵自鹏将厂房内设备出售给案外人。 本院认为，赵自鹏与张海签订《临时协议》依法成立并合法有效,双方均应按约履行。张海上诉主张，因临时协议签订后，正式协议签订前，赵自鹏未经张海同意将关键设备自络桶予以变卖，导致正式合同未能签订。因双方并未签订书面合同确认租赁设备明细，无法确认张海所述自络桶是否包含在双方约定租赁范围内。且临时协议签订后赵自鹏与张海多次通话，催促张海签订正式协议并给付租金，张海并未有自络桶已变卖，不再签订合同的意思表示，并答应一定会签合同、会给予答复。因此张海关于双方未签订正式协议过错在于赵自鹏的上诉主张，本院不予采信。 《中国人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。张海未按照临时协议约定于2019年8月25日前与赵自鹏签订正式合同并给付10万元租金，构成违约。张海违约给赵自鹏造成的损失具体到本案应指双方合同履行后赵自鹏可以获得的厂房及设备租金利益损失。根据临时协议约定，房屋及设备租金每年20万元，自2019年7月15日开始计算租金。审理认为，张海不认可2019年11月19日收到赵自鹏解除临时协议通知，赵自鹏举证的微信截图不能证明解除通知已送达到对方。因多次要求张海签订正式协议未果，赵自鹏于2019年11月10日向法院提起诉讼，要求解除临时协议并给付租金。赵自鹏向法院起诉即以行为表示不再与张海继续履行该协议。因此，自2019年7月15日起至2019年11月10日起诉之日止计算租金较为合理。综上，张海因违约应赔偿赵自鹏损失为64657（200000÷365×118）元。张海关于其在约定的正式合同签订前即向赵自鹏作出解除合同的意思表示，证据不足，本院不予采信。 综上，张海的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019)皖1302民初11239号民事判决第二项，即“解除赵自鹏与张海2019年8月18日签订的《临时协议》”； 二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019)皖1302民初11239号民事判决第二项“张海于本判决生效后十日内补偿赵自鹏70000元”为“张海于本判决生效后十日内赔偿赵自鹏64657元”； 三、驳回赵自鹏的其他诉讼请求。 一审案件受理费案件受理费减半收取计1150元，由张海负担805元，赵自鹏负担345元。二审案件受理费1550元，由上诉人张海负担1416元，赵自鹏负担134元。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  刘 柳 二〇二〇年八月三十一日 法官助理王志 书记员蔡玲 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。