河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初3389号原告：李某，男，汉族，1989年5月6日生，住河南省信阳市羊山新区。原告：王某，女，汉族，1988年2月6日生，住河南省信阳市羊山新区，系李某妻子。委托诉讼代理人：李某，系王某丈夫。被告：信阳市百和物业服务有限公司住所：信阳市羊山新区桂竹园商住小区5号楼1单元201室。统一社会信用代码：914115003268717705。法定代表人：常庆亚，系公司董事长。委托诉讼代理人：李红星，系公司经理。委托诉讼代理人：刘荣华，系河南以德律师事务所律师。原告李某、原告王某诉被告信阳市百和物业服务有限公司（以下简称百和物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李某，被告百和物业的委托诉讼代理人李红星、刘荣华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某、原告王某向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还收取原告的2014年物业费1177元；2、判决被告向原告支付所缴纳2014年物业费三倍赔偿金3531元；3、判决被告退还收取原告的2015年1月1日至2016年12月10日物业费2456元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：1.2014年全年是由深圳市深华物业管理有限公司提供的物业服务，百和物业在2014年并没有向原告提供任何服务。百和物业的营业执照显示其公司成立于2015年1月4日，也就是说2015年1月4日之前，百和物业服务有限公司根本不存在。在2014年1月12日，小区的合法物业公司深圳市深华物业管理有限公司通知原告办理房屋交接手续，原告于2016年4月25日首次来小区办理房屋交接手续，被告没有告知原告小区于何时更换的物业公司，强行收取原告2014年物业费1177元。由此可见百和物业并没有收取原告2014年物业费的权利，而且隐瞒事实，收取原告2014年全面物业费1177元。根据《消费者权益保护法》第五十五条的规定，百和物业收取原告全面物业费是违法行为，应当退还违法所得1177元，并对原告进行所缴纳物业费的三倍赔偿3531元；2.根据桂竹园小区开发商河南大信房地产有限公司提供的中标通知书可以看出，百和物业在2016年12月8日参加了桂竹园小区的前期物业管理招投标，并且在2016年12月10日被通知中标，百和物业的正式进驻时间是2016年12月10日，在此时间之前只有前物业公司有合法的收费权利。作为前期物业服务，开发商与物业公司签订前期物业服务协议对全体也只有效，有证据表明，百和物业法人常庆亚就是大信房地产有限公司股东，百和物业公司与大信公司签订的物业服务协议有明显造假行为，百和物业的中标时间与大信公司签物业服务合同的时间有明显冲突。百和物业中标于2016.12.10日，而大信房地产有限公司与百和物业签物业服务协议的时间是2015年1月1日。综上表明，百和物业与大信房地产有限公司签订物业服务协议的时间只能是2016.12.10日以后。原告要求被告退还2015年1月1日至2016年12月10日期间的物业费2455元。综上被告违法收取原告2014年物业费1177元、2015。1.1至2016.12.10期间物业费2455系不当得利，应当全部退还原告，并赔偿2014年物业费三倍赔偿金3531元，共计7163元。为此，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。百和物业辩称：一、被答辩人李某的诉讼请求已经超过法律规定的的诉讼时效期间，请求贵院对其诉讼请求予以驳回。答辩人《民事起诉状》第二页第一行显示“原告于2016年4月25日首次来小区····，被告····强行收取原告2014年物业费1177元”，该民事起诉状落款时间为2020年6月18日。据此不难看出，被答辩人所谓的“强行收取”物业费，到其完成诉状准备向人民法院请求的间隔时间为4年一个月零23天，按照《民法总则》3年的诉讼时效，其请求已经超过1年1个月零23天，就是说，被答辩人李某的诉讼请求已超过法定的人民法院保护期限，鉴于被答辩人李某明知自己所谓的权利遭到所谓的侵害而在规定的期间，怠于行使法律赋予请求保护的权利，超期权利随即消灭。二、答辩人向被答辩人收取2014年2月至2015年12月时间段的物业管理费依法有据。1.有深圳市深华物业管理集团有限公司的授权。2014年全年由深圳市深华物业管理有限公司提供物业服务，同年深华公司因故于年底终止了小区的物业服务离开小区。深华公司随即与物业服务合同的另一方河南大信房地产有限公司及答辩人达成财务移交的合意，即对尚欠物业管理费的收取工作由答辩人行使，再于每年年底支付给深华公司等，2018年8月27日由三方正式签订了书面移交《协议书》（见协议书），对原来的合意予以确认。2.答辩人入驻小区已告知小区所有业主，且与小区开发公司签订有《前期物业服务合同》，此事实有（2019）豫15民终1186号民事判决书认定的事实部分予以证明。三、被答辩人适用《消费者权益保护法》请求三倍赔偿是对法律的误读。一方面被答辩人在2014年并没有向原告提供服务，答辩人和被答辩人之间并未构成消费关系，被答辩人仅仅是代深华公司代收物业费，这种法律关系不适用《消费者权益保护法》；另一方面答辩人在诉状中称被答辩人的代收行为是不当得利，也不能适用《消费者权益保护法》。四、没完成招投标前就签订物业管理合同不影响合同的效力，有（2019）豫15民终1186号民事判决书说理部分可以证明；虽然公司成立日期晚于答辩人与大信公司签订的《前期物业服务合同》落款时间，但不能否认答辩人在此期间已付出劳务，享受报酬的权利。经审理查明，2014年12月29日，河南大信房地产有限公司在桂竹园小区张贴通告，内容为：“1.解除与深圳深华物业服务有限公司关于《大信桂竹园前期物业服务合同》，限2015年元月1日前撤离现场。2.大信桂竹园前期物业管理的一切事宜即日起，由信阳市百和物业服务有限公司代管特此通知”。另查明，2015年1月1日，河南大信房地产有限公司和百和物业关于大信·桂竹园签订了《前期物业服务合同》，合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积每平米1.2元/月交纳，合同期限自2015年1月1日起至2020年1月1日止。百和物业进驻桂竹园小区后张贴《通告》，于2015年1月2日接管桂竹园小区物业服务。原告李某购买了河南大信房地产有限公司开发的位于信阳市羊山新区××桂竹××小区××单元××号建筑面积88.76平方米的房屋一套，根据河南省信阳市平桥区法院（2019）豫1503民初3352号民事判决书查明的事实，原告李某和被告百和物业于2015年1月1日、2016年4月25日签订了两份《前期物业管理服务协议》，协议约定：第四条物业管理服务费用（一）高层住宅：1.2元/月·平方米(不含公共部位水电费、电梯运行费、不含高能耗公共设施设备：增压水泵、景观水系等)。2016年4月25日，百和物业给原告李某出具两份收据，分别载明“今收到4-A-502李某物业费（2014.2.1-2014.12.30）交来177违约金抵扣684实收493人民币（大写）肆佰玖拾叁元”、“今收到4-A-502李某交来物业费（2015.1.1-2015.12.31）1284人民币（大写）壹仟贰佰捌拾肆元”。2016年12月10日，百和物业中标大信·桂竹园项目前期物业服务。2018年8月27日，深圳市深华物业集团有限公司（甲方）、河南大信房地产有限公司（乙方）、信阳百和物业服务有限公司（丙方）签订一份协议书，协议第2条约定，甲方在退出大信·桂竹园物业服务项目时，尚有20户业主欠缴物业服务费，合计29665.15元，截止至今，丙方已代为收取11922元。经甲方书面委托，丙方同意为甲方收缴业主欠费，现将已收取的欠费支付给甲方，并提醒欠费业主缴交剩余欠费，收到欠费后在每年底支付给甲方。深圳深华物业服务有限公司与百和物业未重复收取桂竹园小区的物业费，对此李某予以认可。又查明，（2019）豫15民终3667号民事判决书载明“李某向一审法院起诉时并未要求百和物业退还2014年物业管理费，一审庭审中李某也并未提出变更或增加诉讼请求，二审庭审中李某也认可在一审中并未提出要求百和物业退还2014年物业费1177元的诉讼请求”，因此李某首次提出要求被告百和物业退还2014年物业管理费1177元诉讼请求的时间为诉状落款时间2020年6月18日，根据原告提供的证据2014年物业费收据载明的时间，原告缴纳2014年物业管理费的时间为2016年4月25日。上述事实有河南省信阳市平桥区法院（2019）豫1503民初3352号民事判决书、河南省信阳市中级人民法院（2019）豫15民终3667号、1186号民事判决书、物业费收据等证据在卷作证。本院认为，关于原告李某要求被告百和物业返还2014年物业管理费1177元的诉讼请求，被告百和物业以诉讼时效为由进行抗辩，李某的该项诉讼请求确已超过三年，且原告未能提供证据证明存在时效中断的事实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于三年诉讼时效的规定，对于原告要求被告退还2014年物业管理费的诉讼请求，本院不予支持；关于原告依据《中华人民共和国消费者权益保护法》要求被告百和物业支付其2014年物业管理费三倍赔偿的诉讼请求，由于百和物业于2015年1月2日正式接手桂竹园小区物业服务，在此之前并未给原告提供物业服务，原、被告双方在2014年期间未构成《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的法律关系，且百和物业收取原告李某2014年的物业费是根据深华物业、大信房地产、百和物业三方签订《协议书》第2条的约定，代替深华物业收取的，因此原告要求被告百和物业支付三倍赔偿没有事实和法律依据，本院对此不予支持；关于原告要求被告百和物业退还2015年1月1日至2016年12月10日的物业费2456元的诉讼请求，桂竹园小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位河南大信房地产有限公司选聘物业公司开展前期物业服务，虽然《物业管理条例》要求住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但该规定属于管理性规定，并非强制性规定，不影响合同效力。且百和物业于2016年12月10日中标桂竹园项目前期物业服务，故河南大信房地产有限公司和百和物业签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积每平方米1.2元/月交纳。2015年1月2日，百和物业接管了桂竹园小区物业服务，且依约为该小区及业主提供了垃圾清运、保洁保安等物业的基本服务，百和物业有权依照《前期物业管理服务协议》向业主按照每月每平方米1.2元的标准收取物业服务费，原告李某要求被告百和物业退还2015年1月1日至2016年12月10日的物业费2456元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决书下：驳回原告李某、原告王某的全部诉讼请求。本案诉讼费减半收取25元，由原告李某、原告王某承担。本判决为终审判决。审判员 季 恒二〇二〇年八月五日书记员 聂春萌