福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3722号 上诉人（原审被告）：孙建章，男，汉族，1965年11月12日出生，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：张旭东，福建康立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亦清，女，汉族，1968年7月18日出生，住福州市晋安区，系孙建章的配偶。 被上诉人（原审原告）：曾雪生，男，汉族，1968年2月9日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：肖娟、洪礼军，福建吴浩沛律师事务所律师。 原审被告：何浚潍，男，汉族，1972年7月17日出生，住福州市晋安区。 原审被告：杨晓华，女，汉族，1979年11月10日出生，住福州市晋安区。 上诉人孙建章因与被上诉人曾雪生、原审被告何浚潍、杨晓华申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初6560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙建章上诉请求：撤销原判，依法改判停止对福州市晋安区的执行；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与被执行人何浚潍所签订的《购房合同》早于被上诉人曾雪生与何浚潍的金钱债务诉讼，在法院查封前已支付全款并合法占有案涉拆迁安置房产长达六年之久，无任何证据证明上诉人与被执行人之间有恶意串通，该购房合同是双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规等强制性、禁止性、效力性的规定，是合法有效的，故一审法院确认上诉人与被执行人之间存在真实合法有效的房屋买卖关系。虽然讼争房现未进行权属登记在被执行人名下，但《拆迁补偿安置协议书》是进行权属登记必须的重要依据，且已与拆迁人办理完成拆迁安置房的结算与选房交付，被执行人对讼争房享有一定的物权，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第七条的规定精神，一审法院也是在执行阶段通过证据确认讼争房属于被执行人何浚潍的财产，被执行人将讼争房出售给上诉人后，由于拆迁人的原因，未办理产权总登，客观上不具备办理过户登记手续条件，对此上诉人无过错，也不影响买卖合同的效力，上诉人业已享有讼争房的物权期待权（已享有足以对抗第三人的特殊债权），系合法占有房产，依法应保护善意买受人的合法权益，否则有违公平原则，上诉人对讼争房享有足以排除强制执行的权益等；一审法院认为本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的前提条件是登记在被执行人名下的不动产，而本案讼争房尚未登记在何浚潍名下，系曲解第28条的原意，割裂了其他司法解释的配套条款的整体联系，导致适用法律不当等等，一审认定事实不清，适用法律错误，希二审判如所请。 曾雪生辩称:根据《拆迁补偿安置协议》，何浚潍仅为被安置补偿对象，现有证据无法确定其为案涉房屋的唯一产权人，何浚潍在一审中表示讼争房系“祖遗房产”拆迁所得，目前未办理不动产权证，现讼争房的产权人尚无法确定，因此一审法院不予支持上诉人的主张并无不当。不动产物权以登记为公示生效的要件，即使占有不动产，但未变更产权登记也不产生物权变动的法律效果，虽然何浚潍作为被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》，然后与孙建章签订了《购房合同》，但不能据此认定何浚潍有权与上诉人签订《购房合同》，退一步说即使上诉人占有讼争房，也不能据此认定上诉人取得讼争房的所有权。《购房合同》的订立是基于上诉人与何浚潍之间的借款折抵购房款行为，实质上是以房抵债协议，目的在于消灭上诉人对何浚潍的债权，而非单纯的房屋买卖，不能体现双方的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，更何况讼争房并未完成权属登记的变更手续，上诉人只有债权请求权，而非物权，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，否则将破坏债权平等受偿的原则，损害其他与何浚潍之间存有债权债务关系的当事人的合法权益，故该合同的订立并不能阻却基于生效法律文书确定的答辩人申请的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待，案涉《购房合同》并不足以形成优先于一般债权的利益，不享有排除强制执的民事权益。上诉人在购买讼争房时，明知按政策法规不能办理房屋过户登记手续，但仍向何浚潍购买，显然是故意忽视政策限制，足以说明上诉人未尽到合理的审查义务而存在过错，应推定上诉人明知风险并愿意承担讼争房在限制转让期间因查封或设定抵押权等事由而导致无法过户的风险。上诉人提供的入住、缴费等凭证，不能证明是上诉人占有、取得了讼争房，物业缴费、有线电视、购置电器等凭证也与房屋所有人无直接的关联性，它可由由借用人、租赁人等在使用过程中实施的行为；在未经法院生效判决确认之前，上诉人与何浚潍之间的借贷关系是否真实存在，无法确定，更不能直接认定上诉人与何浚潍之间的借款折抵购房款，因此上诉人并未支付讼争房的价款，无法对抗本案申请的强制执行程序等等，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 杨晓华、何浚潍同意上诉人的上诉主张。 曾雪生向一审法院起诉请求：1、撤销福州市晋安区人民法院（2019）闽0111执异13号《执行裁定书》；2、恢复对何浚潍、杨晓华座落于福州市晋安区房屋的执行；3、案件受理费费由孙建章、何浚潍、杨晓华共同承担。 一审法院认定事实：一审法院在审理曾雪生与何浚潍、杨晓华民间借贷纠纷一案后，于2016年8月30日作出（2016）闽0111民初1624号民事判决，判决:一、何浚潍、杨晓华应于本判决生效之日起十日内偿还曾雪生借款60万元；二、驳回曾雪生的其他诉讼请求。因曾雪生不服，提起上诉。2016年12月22日福州市中级人民法院作出（2016）闽01民终5074号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年11月29日曾雪生向法院申请执行。在执行过程中，法院于2018年6月7日作出（2017）闽0111执3284号《执行裁定书》，裁定冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押何浚潍相当执行标的的财产。2019年4月1日法院作出《公告》依法责令何浚潍及居住、使用福州市晋安区房屋的人员于2019年4月30日前搬离。孙建章于2019年4月15日以其购买该房产为由向法院提出书面异议，请求法院撤销查封裁定，并中止对象峰新苑3座701单元房屋的执行。法院于2019年5月21日作出（2019）闽0111执异13号《执行裁定书》，裁定中止对坐落于福州市晋安区房屋的执行。曾雪生不服，遂提起本案诉讼。另查，案涉坐落于福州市晋安区系何浚潍于2009年8月因其祖遗房屋被拆迁后安置所得的房屋，至今未办理房屋权属登记。再查,2013年3月间，何浚潍因经营寿山石生意缺乏资金，向孙建章借款100万元，并要求孙建章将借款直接汇给案外人徐紫英。2013年4月1日，孙建章将出借款100万元汇入徐紫英的银行账户。2013年12月10日何浚潍向孙建章出具《借条》一张，载明暂借114万元，还款时间为2013年12月10日至2014年6月10日止分两期偿还，期间利息照算。2014年5月5日，因何浚潍无法偿还该笔借款，遂出具一张100万元的借条给孙建章，《借条》载明“现把何浚潍位于五四北路象峰新苑的拆迁房作为抵押物（回迁选房号145号）。”。何浚潍及其配偶杨晓华均在借条上签名并按捺指模。2014年8月25日，孙建章与何浚潍、杨晓华三人签订一份《购房合同》，约定何浚潍、杨晓华将拆迁安置房一套出售给孙建章；房屋建筑面积120平方米，每平米单价8000元，房屋总价款为96万元。2014年8月29日，何浚潍在上述2014年5月5日的《借条》中补充注明“此借款在2014年8月29日抵作乙方孙建章购买位于象峰新苑3号楼701的购房款，已全额付清。收款人：何浚潍”。嗣后，何浚潍向孙建章交付案涉房屋，孙建章对案涉房屋进行装修，并居住至今。 一审法院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。该条文的适用前提是对购买已登记在被执行人名下的不动产，买受人提出异议，法院才进一步审理是否符合上述四种法定情形。本案中，案涉房屋象峰新苑3座701单元的物权始终未登记在何浚潍名下，即何浚潍至今尚未依法取得该房屋的物权，故作为买受人的孙建章据此提出执行异议，要求法院排除对案涉房屋的强制执行，不符合法律规定，法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第一项规定，判决：准许执行法院（2017）闽0111执3284号执行裁定书对坐落于福州市晋安区房屋的执行。案件受理费100元，由孙建章负担。法院（2019）闽0111执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 二审中，当事人没有提交新证据；根据现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案讼争的坐落于福州市晋安区房屋虽系原审被告何浚潍的拆迁安置房，但是迄今为止何浚潍尚未办理房产权证，在物权还未确定的情况下依法不能进行买卖或以房抵债等行为，现被上诉人曾雪生依据生效法律文书要求执行该标的物于法有据，上诉人孙建章要求排除对案涉房屋的强制执行，不符合法律规定，法院不予支持。综上所述，孙建章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孙建章负担。 本判决为终审判决。 审判长  官永琪 审判员  张 俊 审判员  刘善治 二〇二〇年八月十四日 书记员  张丽梅