湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2011号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐程，男，汉族，1977年9月17日出生，住江永县。上诉人（原审被告、反诉原告）：廖春美，女，汉族，1977年2月19日出生，住江永县。系被告唐程的妻子。委托诉讼代理人：唐程，男，汉族，1977年9月17日出生，住江永县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何国龙，男，汉族，1964年9月3日出生，住江永县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周院乐，女，瑶族，1962年4月10日出生，住江永县。上诉人唐程、廖春美因与被上诉人何国龙、周院乐房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐程、廖春美上诉请求：一、撤销江永县人民法院所作（2019）湘1125民初1606号民事判决中的第一项、第三项、第六项判决，发回重审或依法改判；二、请求法院判决被上诉人退还上诉人所交入户水电费2200元；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2014年3月25日双方签订《住房买卖合同》，上诉人在2014年4月底交纳50000元定金应该纳入房款，另外上诉人于2014年12月31日交付被上诉人购房款230000元，及水电入户费2200元。一审法院对上诉人壁柜的损失也未能合理判决，水电入户费也应依法由卖房者承担。综上，一审法院未按客观事实收据清单审判，导致判决错误。何国龙、周院乐辩称,一、上诉人无证据证明这23万元收条中包含5万元定金；二、上诉人未能对衣柜损失11050元价格进行评估，一审法院酌定3000元赔偿，符合常理；三、根据《住房买卖合同》约定书店入户费用由甲方代为安排到户，由乙方承担实际费用。该合同是双方真实意思表示，也没有违反法律、行政强制性规定，是有效合同，双方应该履行。何国龙、周院乐向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告剩余的购房款50300元；2、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求要求被告按月息2%支付自2015年3月1日至实际付清房款之日止所欠房款的利息。唐程、廖春美向原审法院提出反诉请求：：1、判令原告何国龙、周院乐赔偿因房屋墙体渗水产生的装修款损失11050元，退还外墙铝合金窗费用2686元及大门费用600元；2、判令原告支付延期交房的违约金7.5万元，以上合计89336元。3、判令原告为被告限期办理房屋产权证。4、本案诉讼费用由原告承担。一审经审理查明:2014年3月14日，何国龙、周院乐共同开发位于江永县私人住宅项目，2015年1月9日竣工验收合格，2016年1月8日办理了登记为原告何国龙、周院乐共有的房权证：江永县房权证潇浦镇字第××号。2014年3月25日原告何国龙、周院乐与被告唐程、廖春美签订《住房买卖合同》，合同约定被告选购住房二层Ａ2前户型，建筑面积为131.97㎡，单价2500元／㎡，总价款为329925元。关于付款方式，约定：共分四次付清，第一次：签订合同时付定金伍万元；第二次：所购房的楼层封顶时付足所购房屋总价的50%；第三次：整栋楼封顶时，除留壹万元外，其余的全部付清（包括水电入户、办证的相关税费）；第四次：所留壹万元等房产证办出后一次性付清。乙方每次付款在接到甲方通知之日起必须在15日内付清，否则视为乙方违约，甲方有权对乙方所购房屋另行出售。第四条，相关税费约定：1、甲方为乙方办理房屋产权证并提供土地使用证总证复印件，办证所需的一切相关税费由乙方负责。待房屋竣工验收合格后，办理房屋产权证前，乙方必须交清相关税费，否则，视为乙方自行办理。2、水电入户由甲方代办并安排到户，每户按实际费用由乙方承担（室内由乙方自行安装）。经双方协议，甲方装好铝合金，大门由乙方自行安装，扣除购房款陆百元。第六条保修期约定，所购买房屋的保修期为一年，在一年之内甲方负责厨房、厕所、洗手间、屋面漏水的维修。第七条甲方时间约定，2015年2月30日前交房，如遇不可抗拒的自然因素及政策因素导致的不能按时交房除外。第八条违约责任的相关约定：1、乙方装修时不得拆动甲方涉及的墙壁或改动甲方的涉及，如乙方自行更改必须经甲方同意，否则造成一切后果由乙方负责。2、乙方在没有付清房款前，不得转让、出租、抵押、装修及继承。3、甲乙双方中途不得违约。甲方违约，应按已交房款的1.5倍赔偿给乙方，乙方违约，所交购房款不予退还，转为违约金。合同签订后，被告于2014年4月15日交付购房款50000元。2014年3月，被告陆续向原告私人住宅工地供应钢材。2014年12月31日，原告向被告出具了购房款的收条，该收条载明“今收到唐程幸福路秀山巷购房款230000元，另交水电入户费，水费1200元，电费1000元，甲方负责接好。唐程这套房从此以后不找任何理由扣款，一切自己负责，水电等路修好再接”。甲方收款人何国龙、周院乐，付款人唐程。2017年7月22日被告支付原告购房款20000元，2018年5月8日双方协商将原告欠付被告的钢材款29567元抵扣购房款。2016年3月至2016年10月被告入户装修，安装铝合金窗花费2686元。2016年11月被告发现墙体渗水导致衣柜损坏，告知原告到场处理，并拆开了衣柜背面查看，双方未能就此赔偿问题达成协议。此后，双方因房款交付以及房屋渗水问题产生争执。一审法院认为，原告何国龙、周院乐与被告唐程、廖春美签订的《住房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并生效，对双方具有法律约束力，且该合同系双务合同，双方均应按合同约定全面及时地履行相应合同义务。综合原、被告诉请的事实与理由，本案的争议焦点如下：第一，关于被告（反诉原告）唐程、廖春美欠付多少购房款的问题。原告在第一次开庭时明确起诉状所写“被告以钢筋抵扣了279625元，现剩余50300元未给”，279625元包含被告第一次交付的购房定金50000元，起诉状表述不完整清楚，并不是自认收到钢筋款279625元，另收到第一次交付的购房定金50000元。该院认为，被告辩称2014年12月31日原告收条所写收到230000元购房款不包括已付50000元的购房定金，均为冲抵的钢筋款，但其仅提供了2014年4月银行明细证实第一次交付50000元购房定金的事实，除此之外未提供其他证据证实另交付了50000元，或是在双方写收条时有230000元钢材款结算单，交付购房款的举证责任在被告，被告应承担举证不利的后果。从2014年12月31日双方签字收条的形式和内容来看，该收条所写收到230000元购房款应为双方对钢材款以及被告交付的购房款的结算，收到购房款230000元包括第一次交付的购房定金50000元，该院对被告该项抗辩意见不予采纳，依法认定被告实际支付购房款共计279567元（230000元+20000元+29567元），尚欠付原告购房款50358元（329925元-279567元），原告要求被告支付所欠房款50300元，系对其权利的自由处分，该院依法予以支持。原告要求被告支付拖欠购房款的利息损失，因合同对此无明确约定，同时考虑双方对购房款的交付数额存在争议，涉案房屋至今未办理产权证，对该诉请依法不予支持。第二、关于原告（反诉被告）何国龙、周院乐是否逾期交房的问题。被告唐程以其实际入户装修时间2016年3月作为交房时间主张原告逾期交房。该院认为，该合同约定的交房为“2015年2月30日”应认为定2015年2月底。从双方约定的付款方式、交房时间以及原告出具的收条来看，被告于2014年12月31日前已支付购房款230000元以及水电入户费用2200元，该付款情况符合双方合同约定第二次、第三次付款进度。被告自2014年3月陆续为涉案房屋所在住宅工程项目供应钢材，双方在年底对钢材款进行结算时，被告作为利益相关人应当知道涉案房屋大概施工进度。同时，结合相关职能部门出具的竣工验收备案资料，涉案房屋于2015年1月9日竣工验收后具备交房条件，且购房合同约定由被告自行安装入户大门，在验收符合交房条件后，被告何时安装大门入户装修已不受原告的制约，被告主张2015年2月底前原告没有通知交房不符合相关事实，有悖于常理。被告在起诉前也已经装修入住，且双方于2014年12月31日签订的收条约定“唐程这套房从此以后不找任何理由扣款，一切自己负责”，故对于被告唐程、廖春美要求原告支付延期交房的违约金的诉请，该院依法不予支持。第三、关于被告（反诉原告）唐程、廖春美要求原告赔偿因房屋墙体渗水导致衣柜装修损失的问题。本案双方对涉案房屋墙体渗水的原因有异议，被告申请对墙体渗水的原因进行鉴定，原告未答复同意鉴定，且认为以电力增容费抵扣了被告的损失，不应再赔偿，但原告未提供收取被告电力增容费的依据以及双方抵扣的相关协议，该院考虑涉案房屋交付后，在约定的保修期内被告向原告主张了要求做好墙面防水的权利，原告至今未处理，且在2016年11月被告发现墙体渗水导致壁柜损坏告知原告到场处理，同时考虑进行鉴定开支的鉴定费用远高于实际修复费用和损失费用，为避免双方诉累和扩大损失，对于原告主张渗水导致衣柜损失11050元，考虑到受损程度和使用状况、市场价格等综合因素，该院酌情支持3000元。第四、关于被告（反诉原告）唐程、廖春美要求原告支付外墙铝合金窗安装费用2686元及大门费用600元的问题。因原告未提供证据证实其交房时已经按照合同约定安装符合约定和质量标准的铝合金窗，合同约定被告自行安装入户大门扣除房款600元，考虑到原告对被告加装铝合金窗费用2686元无异议，该院对被告的该项诉请予以支持，原告应支付被告铝合金窗安装费用2686元及大门费用600元。第五、关于被告（反诉原告）唐程、廖春美要求原告限期办理房屋产权证的问题。合同第三条“…所留壹万元等《房产证》办出后一次性付清…”以及第四条第一款：“甲方为乙方统一办理房屋产权证并提供土地使用总证复印件，办证所需一切相关税费由乙方负责。待房屋竣工验收合格后，办理房屋产权证前，乙方必须交清相关税费…”的约定，因办理房屋产权证书是原告履行房屋买卖合同的主要义务，不能免除，且现已经实行不动产统一登记制度，在该院已支持原告要求被告支付所欠房款的诉请后，原告也应依法按合同约定履行办证义务，但被告应提供必要的协助并缴纳办证的相关税费，故对被告的该项诉请该院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）唐程、廖春美于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何国龙、周院乐所欠的购房款40300元，在不动产权证办出后十日内再支付原告（反诉被告）何国龙、周院乐剩余的购房款10000元；二、原告（反诉被告）何国龙、周院乐于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）唐程、廖春美安装铝合金窗费用2686元、大门费用600元，共计3286元；三、原告（反诉被告）何国龙、周院乐于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）唐程、廖春美因渗水导致的损失3000元；四、原告（反诉被告）何国龙、周院乐在本判决生效之日起三十日内为被告（反诉原告）唐程、廖春美所购住房办理不动房权证，被告（反诉原告）唐程、廖春美提供必要协助并承担办证税费。五、驳回原告（反诉被告）何国龙、周院乐的其他诉讼请求；六、驳回（反诉原告）被告唐程、廖春美的其他诉讼请求。案件本诉受理费1058元，由被告（反诉原告）唐程、廖春美负担；反诉受理费减半收取1017元，由原告（反诉被告）何国龙、周院乐负担117元，被告（反诉原告）唐程、廖春美负担900元。二审期间，上诉人提交了证据一、线路安装施工合同，证明2017年才通电；证据二、自来水预付发表，证明2017年才通水，证明被上诉人没有按期交房。被上诉人质证：对证据的真实性、合法性、关联性有异议，水电一进场就通了，验收房子之间我们也将水电开通到户。被上诉人提交了《关于何国龙信访事项的答复意见书》，证明通水电延迟不是我们的原因，是由于政府原因导致的。上诉人质证：对证据真实性无异议，但这是他们与政府的关系，与我无关。本院认证：对上诉人提交的证据，由于该两份证据不是原件，本院不予采纳。且从现有的证据看，上诉人也没有全部缴纳房款，其违约在先，也不能达到其证明目的，本院不予采纳。被上诉人提交的证据与本案没有关联性，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方争执的焦点为：一、50000元购房定金是否转换为购房款。按照常理来说，50000元定金是一笔数额较大的款项，应该出具定金条，若定金未转化为购房款，则上诉人唐程、廖春美需要出具定金条。而本案中，上诉人唐程、廖春美不能提供50000元的定金条，其主张50000元定金未计入购房款的诉请本院不予支持；二、关于渗水导致的损失问题。一审法院根据本案的受损程度和使用情况、市场价格等综合因素酌情判决3000元是符合实际情况的；三、关于退还水电入户费的问题。该项诉请在一审中没有提出，一审法院没有审理，按照法律规定，本院也不予审理。综上所述，唐程、廖春美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1058元，由上诉人唐程、廖春美负担。本判决为终审判决。审判长 李 振 湘审判员 彭 样 平审判员 魏  蓉二〇二〇年八月五日书记员 ：王亚竹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。