浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初2729号原告：温州星龙房地产开发有限责任公司，住所地：浙江省温州经济技术开发区滨海三道4699号108室，统一社会信用代码：91330301MA2CPKBA41。法定代表人：郭大宇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林力，北京盈科（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金炳聪，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告：邱林松，男，1992年3月4日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告温州星龙房地产开发有限责任公司与被告邱林松商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温州星龙房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人林力、金炳聪，被告邱林松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州星龙房地产开发有限责任公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告于2018年11月16日签订的《温州天铂华庭认购协议书》；2、请求确认被告已支付的定金50000元归原告所有。事实和理由：2018年11月16日，原告与被告签订了一份《温州天铂华庭认购协议书》，协议书约定：被告向原告认购位于温州天铂华庭第15号楼807室的商品房一套，建筑面积约为97.21平方米，套内建筑面积约为76.81平方米。被告应于2018年11月21日前向原告足额支付首付款（含定金）并到原告售楼中心签订《商品房买卖合同》（认购协议第二条第2项；第三条第2项）。同时，协议书还约定若被告逾期不签订或不按本协议约定的条件签署《商品房买卖合同》或不履行本协议中的任何条款时，视为被告自动放弃认购权利，原告有权解除本协议，被告所交定金原告不予退还，且原告有权不通知被告而将该商品房另行出售。认购协议书签订后，被告仅向原告支付了首付款，但未依照协议书约定完成《商品房买卖合同》的签订。原告于2019年11月13日通过律师向被告发送了催签合同、催办按揭的律师函，通知被告前往天铂华庭售楼处与原告签订《商品房买卖合同》，并办理按揭贷款手续，被告拒收函件。原告于2019年11月22日、11月28日两次向被告发送《解除认购协议挞定函》，被告均予以拒收。现原告认为被告已违反认购协议书的约定，拒不履行合同义务，故诉至法院，提出上述之诉请。在本院指定的举证期限内，原告向本院提供了如下证据：1、商品房预售许可证，以证明案涉房屋所在楼盘项目已取得预售资格；2、认购协议书，以证明被告向原告订购温州天铂华庭项目15号楼807室房屋，并就权利义务作出具体约定；3、预售款票据，以证明被告向原告支付首付款的事实；4、房屋结顶证明，以证明案涉房屋已经结顶，达到办理按揭贷款条件；5、微信聊天记录，以证明被告以多种理由拒不签订商品房买卖协议；6、律师函以及拒收件，以证明原告催促被告履行，被告拒收的事实。被告邱林松辩称，被告不同意解除认购协议书，被告已经按照双方约定缴纳首付款，并且去售楼中心签订商品房买卖合同。但是因为合同中没有在装修部分约定具体智能电子产品的内容，被告认为权益得不到保障，要求原告添加该方面的内容，原告不同意，所以没有签订合同。后来原告同意给付油卡作为补偿，却又没有给付。因此不是被告违约不去签订合同，而是合同条款没有对原告在装修方案中承诺给付的产品作出规定，故不应由被告承担违约责任。庭审中被告提供了如下证据：1、发票，以证明被告已按约支付首付款；2、微信聊天记录，以证明双方协商过程。上述证据经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1-5，被告对真实性没有异议，予以认定。证据6，被告认为签收该邮件即意味着同意解除，故予以拒收。被告提供的证据1，原告没有异议。证据2，原告认可与被告存在协商的过程，也曾提及减免物业费或者给付油卡的事宜，但最终双方因为信任问题还是没有签订商品房买卖合同。本院认为，对双方没有争议的证据予以认定。原告提供的证据6，能证明原告曾向被告邮寄律师函，但被告并未签收，庭审中对协议书解除被告亦提出异议，故不能以发送律师函为由认定协议书解除。被告提供的证据2，虽然原告方销售黄姓工作人员已经离职，微信聊天的真实性无法核实，但大致上双方关于商品房买卖合同的订立确实存在多次协商的过程，原告方也承诺过装修包括智能电子产品及给付油卡事宜，基本上与微信聊天内容相符，对真实性本院予以认定。本院经审理认定，2018年11月16日，原告与被告签订了一份《温州天铂华庭认购协议书》，协议书约定：被告向原告认购位于温州天铂华庭第15号楼807室的商品房一套，建筑面积约为97.21平方米，套内建筑面积约为76.81平方米，被告应于2018年11月21日前向原告足额支付首付款（含定金）并到原告售楼中心签订《商品房买卖合同》。同时双方约定按装修B标确定装修标准，原告向被告承诺该装修标准包含智能门锁、智能毛巾架、电热晾衣架、浴霸和凉霸。认购协议书签订后，被告按约向原告支付了定金5万元及首付款337043元。2018年11月21日被告在与原告签订《浙江省商品房买卖合同》（预售）时，因合同中没有就原告承诺的上述智能电子产品进行约定，被告拒绝签订。后经原告与被告多次微信聊天协商，被告表示可以在签订商品房买卖合同的同时双方另行签订一份补充协议，或者原告给付油卡或者物业费减免一部分作为补偿，但最终双方就合同条款仍未达成一致意见，导致合同没能签订。2019年11月原告通过律师向被告发送了催签合同、催办按揭的律师函；另于2019年11月22日、11月28日两次向被告发送《解除认购协议挞定函》，被告认为签收邮件即视为解除合同，故拒绝签收。至今，双方仍未能签订正式商品房买卖合同。本院认为，认购协议书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，双方约定在签订认购书后，开发商将在一定期限内为购房人保留标的房屋，不得再行售于他人。认定该份认购协议书系预约合同还是本约合同，判断标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。具体至涉案的认购协议书，其中第三条第2点双方约定“乙方应在签订本协议并付足定金之日起5日内到甲方售楼中心完成《商品房买卖合同》的正式签订”；第六条约定“…双方权利义务以政府审批双方签订的《商品房买卖合同》为准…”；第八条约定“在双方正式签署《商品房买卖合同》后，本认购协议失效，并由甲方收回”，可见，双方当事人在签订认购协议书之后，仍一致认为还需在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的权利义务，这从后期双方协商装修事宜产生纠纷导致最终未能签订合同的事实也可以印证，故案涉商品房认购书性质上应为预约合同。预约合同的标的指向是一种与相对人将来订立特定合同即本约的行为，其对双方当事人施加的是必须磋商而非必须缔结的义务，法律不能强制双方缔结合同，故被告主张继续订立，显然缺乏法律依据，不予支持。认购协议书签订后至今已达一年半时间，至庭审时原告仍然坚持要求解除，被告也不愿意签订商品房买卖合同及补充协议，而是要求额外的补偿或者不签订补充协议，故在本约无法缔结的前提下，被告购买商品房的合同目的已无法实现，认购协议书应予解除。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原、被告双方在签订认购协议书后，作为被告方按约缴纳定金及首付款，之后按照约定与原告协商订立商品房买卖合同事宜。现因合同条款中没有就智能电子产品作出约定，被告不同意签订合同事出有因。且从双方聊天记录来看，从协商合同内容变更到物业费减免到给付油卡再到补充协议是否订立，时间从2018年11月跨越至2019年12月，双方一直处于协商缔结合同的状态，并非原告在诉状中陈述的“拒不履行合同义务”，故商品房买卖合同未能订立，不可归责于被告方。作为无过错方，被告自然也无需承担任何责任，原告主张被告已付定金5万元归原告所有，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告温州星龙房地产开发有限责任公司与被告邱林松于2018年11月16日签订的《温州天铂华庭认购协议书》；二、驳回原告温州星龙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告温州星龙房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 黄慧慧二〇二〇年八月三日法官助理 何亮亮代书记员 王茹霞