山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1725民初2557号原告：杨英华，女，1981年3月19日出生，汉族，居民，住郓城县。委托诉讼代理人：陈水清（特别授权代理），郓城南赵楼法律服务所法律工作者。被告：郓城正祥房地产有限公司，住所地：郓城县西门街北段，统一社会信用代码：91371725312649474N。法定代表人：李宁，经理。委托诉讼代理人：徐琛（特别授权代理），男，1987年2月26日出生，汉族，农民，郓城正祥房地产有限公司员工。委托诉讼代理人：龚利（特别授权代理），男，1969年12月12日出生，汉族，居民，郓城正祥房地产有限公司员工。原告杨英华与被告郓城正祥房地产有限公司（下简称正祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨英华及委托诉讼代理人陈水清、被告正祥公司的委托诉讼代理人龚利、徐琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨英华向本院提出诉讼请求：1、要求被告交付验收合格房屋；2、依法判令被告向原告支付因逾期交房违约金共计46831.9元（自违约之日起至2020年4月30日止，按合同约定每日万分之三支付）;3、涉案一切费用由被告负担。事实和理由，2017年8月28日原告在被告的望龙公馆小区购买2-02-902室房屋一套，并签订了《商品房买卖合同》总价款为465989元，合同约定交付期限及逾期交房违约金责任，原告按合同约定交纳了房款，而被告房屋一直未达到验收标准，未在约定的期限交付给原告房屋，被告的行为给原告造成重大损失，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告正祥公司辩称：原告所起诉没有事实根据和法律依据，被告没有逾期交房，根据郓城县主管部门的要求，涉案房屋已于2019年8月28日通知原告办理交房手续，被告依据原告预留的地址送达信息通过邮寄的方式通知原告收房，但由于原告的原因，导致交房通知书退回，其责任属于原告，原告也未在规定的期间到被告处收房。其次涉案小区在施工建设过程中，由于受到政府停工令的影响，而被迫停工128天，这期间属于不可抗力，不应算在逾期交房期限内。按照商品房买卖合同协议，被告不应承担此期间的责任。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：一、菏泽市新建商品房买卖合同预售合同，合同编号为：20170828007一份，证明原告购买被告房屋并签订合同，合同第四项第十一条约定出卖人应当于2019年5月31日前向买受人交付该商品房，并约定如未按期交付出卖人按照总房款的每日万分之一支付违约金。但被告至今未将房屋交付给买受人；二、收据3份，原告分别于2017年7月9号、2017年7月12号、2017年8月14号，个人贷款凭证，证明原告向被告共支付房款465989元，原告已经履行了自己的支付义务；三、郓城县人民政府官网截图三张，证明被告并未达到验收标准，政府相关单位也未对其进行验收，原告有理由相信被告房屋存在质量问题，达不到交房条件，被告已逾期交房近一年多的时间。且因望龙公馆小区外墙保温不合格被责令整改，均充分说明被告未达到交付房屋的条件，造成逾期交付房屋。被告质证认为，对第一份证据真实性、合法性无异议，但对原告的证明观点有异议，被告虽然未能在2019年5月31日向原告交房，但被告是由于施工期间政府下达的防止污染停工令致使工程延误，正祥公司为表示歉意向业主代表征询，并为业主安装了壁挂式太阳能，以弥补延期交房给业主造成的相应损失。在2019年8月28日涉案商品房具备交房条件后即通知业主收房，被告履行了相应的合同约定，由于原告故意不收房而造成的其损失扩大应当由其承担责任；对证据二真实性无异议；对证据三真实性、关联性、合法性均有异议，该证据是复印件，不能作为有效证据，该网站所显示的信息即使是真实的，也不能对抗相关主管部门对涉案工程的验收结论，该工程已于2019年8月28日前经相关部门验收合格，达到了交房的标准。被告为证明自己的主张向本院提交如下证据：一、商品房买卖合同一份，证明依据合同第十一条被告方在涉案房屋达到交房条件后，以邮政特快专递的形式向原告通知交房、收房，在2019年8月28日被告已经通知原告收房，依据合同补充协议第十条明确约定如因不可抗力或政府原因导致出卖方不能在合同约定的期间内交房，出卖方不承担任何责任。在合同第四页中买受人的信息一栏明确注明原告的通讯地址及联系电话，被告是根据原告预留的上述信息而向原告书面送达的交房通知书。合同签约时间为2017年8月28日；二、政府停工令，复工令及停工时间清单，证明菏泽市大气污染防治工作指挥部办公室发布的重污染天气橙色预警和解除重污染天气橙色预警的通知，证明望龙公馆项目因政府强令通知停工而造成的不可抗力停工时间，该停工属于开发公司及施工单位意志以外的不可抗力或政府原因导致的停工，据此被告不应承担停工期间的违约责任。涉案工程在合同履行期间停工时间为128天。应当从延期交房的期限内去除。政府停工令、复工令是被告根据菏泽市政府网站公布的政府文件下载的；三、交房通知书及望龙公馆业主告知书、中国邮政邮寄单、退回邮寄袋各一份，证明涉案商品房是于2019年8月28日前经相关部门验收达到交房条件，被告通过邮寄的方式通知原告收房。由于原告的责任，导致邮件被退回，自2019年8月28日之后逾期交房责任由原告方承担；四、竣工验收记录，证明该涉案望龙公馆2号楼已于2019年8月29日经相关验收主体验收合格。涉案房屋已达到交房的条件。原告质证认为，对证据一真实性没异议，对证明目的有异议。本合同第二十五条送达约定出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯记录联系电话均是真实的，任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式，以（邮政快递、邮寄挂号信、短信或微信）方式送达，而本合同中在短信或微信前面方框勾选，被告采用邮寄的方式不符合合同中约定的送达方式，原告收不到被告所邮寄的相关材料责任在被告。对合同补充协议第十条虽有约定，但政府也有相关政策，不可抗力并非不承担全部责任；对被告提交第二份证据有异议，对于政府发布的重污染天气橙色预警并不属于不可抗力，而是政府的一种行政行为，这并不是突发的、猝不及防的，是政府提倡环境保护所采取各种措施的防治环境污染的发展过程，具有科学预见性，不属于不可抗力。被告滥用不可抗力应当依法承担逾期交房的违约责任与相关的其他责任。根据商品房销售管理办法第三十条规定，被告就算是有不可抗力的理由也应当及时告知买受人，而本案被告也未尽到告知义务，违约责任在被告。被告应当拿出政府停工正式文件；对证据三有异议，被告提交的交房通知书并未加盖公司公章，对其真实性有异议，对于邮寄单上面并未注明邮寄的是什么东西，对于重要文件作为被告应当注明重要文件，及时给原告联系，但被告行为仅仅是邮寄，原告在不知道什么东西的情况下有理由拒收，责任在被告。故被告应当承担对自己不利的后果；对证据四工程竣工验收报告真实性、合法性、关联性均有异议，首先第一验收单位为被告本人，与本案有利害关系，其次对于郓城县建设工程监理公司、东营筑城建筑有限公司、中住建设集团有限公司对于其三公司与本案被告有利害关系，不能作为有效证据且竣工验收报告应当由政府相关部门住建局、房产局、消防队和相关单位验收合格的证明。被告向原告交房时应当提供住宅质量合格证、房屋建设质量保证书、建筑使用说明书，住宅工程质量分户验收表及政府相关部门出具的正式的竣工验收报告，否则原告有理由相信该房屋达不到交房条件，质量不合格。该验收报告最后一个监理单位日期为2019年11月11日，也不是被告所说的8月28日；另外被告所安装的太阳能，未经原告允许，合同约定，出卖人未按双方约定增加的装饰视为无条件赠送给买受人。综上本院认定如下事实：原、被告于2017年8月28日,签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的位于郓城县,建筑面积121.95平方米，每平方米3821.15元，价款465989元。合同第七条约定：买受人贷款付款，应当在2017年8月6日前支付该商品房房款145989元、向建设银行贷款320000元。第九条：该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条：出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房。该房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满10日，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定：出卖人未按买受人约定的时间交付买受人房屋的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之1的违约金；第二十五条：出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【短信或微信】方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件六约定，关于装饰装修及相关设备标准的约定，交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理，出卖人未经双方约定增加装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。原告杨英华于2017年7月9日、2017年7月12日、2017年8月14日交现金和贷款交付房款465989元。涉案楼房自2019年8月30日至2019年11月11日由郓城县正祥房地产有限公司、郓城县建设工程监理中心、东营筑城建筑设计有限公司、中住建设集团有限公司分别通过竣工验收，工程竣工验收结论：本工程已经按设计图纸和施工合同约定的范围施工完毕，工程质量符合合同要求和设计图纸要求及有关工程质量验收标准，各项功能满足使用要求。验收组一致同意本工程通过竣工验收，同意使用。被告于2019年9月1日向原告邮寄交房通知书，通知原告于2019年9月5日交房，原告没有收到，邮件显示原告拒收。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，并不违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应当按约定履行。原告按合同约定足额付清商品房款，被告没有按合同约定2019年5月31日前向买受人交付所购房，应属违约，应按合同约定向原告支付违约金。被告主张于2019年9月1日以特快专递方式通知原告2019年9月5日交房，因原告拒收专递是原告的原因，对自2019年8月28日之后逾期交房责任由原告方承担，原告不予认可。本院认为，被告按合同约定向原告邮寄特快专递送达收房通知书，原告没有收到，邮件记载拒收，应视为原告收到收房通知书，涉案房屋于2019年11月11日验收完毕，达到交房条件，2019年8月28日该房未达到交房条件，按合同约定涉案房达到交付条件后方可交房，未达到交房条件，被告通知交房无效。房子2019年11月11日达到交房条件，被告没有举出通知原告领房的证据，视为没有通知原告领房，对原告要求被告支付（自2019年5月31日至2020年4月30日）逾期交房的违约金本院予以支持。被告辩称，因政府发布重污染天气橙色预警和解除污染天气橙色预警通知，造成停工128天，应当从逾期交房期限内去除。原告不予认可，认为被告没有政府停工正式文件，且不属于不可抗力。本院认为，政府发布的重污染天气橙色预警和解除污染并落实督导，是因天气重污染原因强令全市各单位停止施工保护环环境的政府行为，全市各单位均应按通知执行，应在逾期交房期间进行扣除，被告主张扣除128天，经查阅政府官网统计，实际自2017年11月4日至2019年4月30日，政府责令停工114天，对被告扣除114天以外的主张本院不予支持，对原告不应因天气污染扣除交房天数的主张本院不予采纳。原告要求逾期交房违约金按每日总房款的万分之三支付，被告不予认可，本院认为，合同约定逾期交房的违约金为每日万分之一，该约定是双方当事人的真实意思表示，应为有效，本案被告应支付原告逾期交房的违约金为【465989元×1/10000×（334天-114天）】10251.76元。原告要求被告交付验收合格的房屋，本涉案房于2019年11月11日验收合格，达到合同约定的交房条件，对原告要求被告交房的请求本院予以支持。被告主张因逾期交房已为原告安装太阳能，是征求业主意见，是对原告的补偿，原告不予认可，认为按合同约定，未经买受人同意，增加的装饰视为无偿赠送。本院认为，买卖合同是双方真实意思表示，被告没有证据证实为原告安装太阳能是原告同意作为逾期交房的补偿，合同约定，出卖人未经双方约定，增加装置、装修、装饰，视为无条件赠送买受人。对原告所述涉案房被告安装的太阳能系被告赠送的主张本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告郓城正祥房地产有限公司于本判决生效后三日内将望龙公馆小区2幢02单元9层02-902号住宅楼交付原告杨英华；二、被告郓城正祥房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨英华逾期交房的违约金10251.76元；三、驳回原告杨英华的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，减半收取485元，由原告杨英华负担379元，被告郓城正祥房地产有限公司负担106元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  宋文革二〇二〇年八月三日法官助理侯惠书记员温玉忠注：本判决发生法律效力后，义务人逾期不履行判决书所确定的义务，权利人申请执行的期限为二年。