湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4827号原告：湖南鑫盛实业有限公司长沙华晨豪生大酒店，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段8号华晨商业广场B区B栋701室。负责人：邹厚军，总经理。委托诉讼代理人：代祥，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗涵欣，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南卡夫卡时尚健身有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路83号自然小区3栋505号。法定代表人：张哲希。被告：张哲希，男，1987年1月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司、张哲希共同委托诉讼代理人：丁松辉，男，1987年11月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：张聪，男，1987年6月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：丁松辉，男，1987年11月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告湖南鑫盛实业有限公司长沙华晨豪生大酒店（以下简称：原告）与被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司（以下简称：卡夫卡公司）、张哲希、张聪、丁松辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人代祥、罗涵欣，被告卡夫卡公司、张哲希的共同委托诉讼代理人丁松辉及被告张聪、丁松辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告卡夫卡公司于2018年3月28日签订的《游泳池场地租赁合同》；2、判令被告卡夫卡公司向原告支付欠缴的租金、水费、电费、热能费、空调费1479320.47元（暂计算至2020年5月31日的租金、水费、电费、热能费、空调费共计1479320.47元，自2020年6月1日起的上述费用按租金47元/㎡/月、电费1.3元/度、冷水4.95元/吨、热水20元/吨、热能1000元/㎡WH、空调费15000元/月的标准计算至合同实际解除之日，合同实际解除之后的房屋占用费按41937.63元/月的标准计算至被告卡夫卡公司实际搬离之日止）；3、判令被告卡夫卡公司向原告支付因其欠付上述各项费用产生的逾期利息352023.11元（暂计算至2020年5月31日的逾期利息为352023.11元，自2020年6月1日起的逾期利息以每季度欠付的各项费用为基数，按年利率24%的标准计算至实际付清全部款项之日）；4、判令被告卡夫卡公司向原告补足租金优惠款及免租期租金暂计327934.43元；5、判令被告卡夫卡公司向原告另行支付惩罚性违约金100000元；6、判令被告卡夫卡公司承担原告为实现本案债权所支出的律师费100000元；7、判令被告张哲希、张聪、丁松辉对上述第二至第六项诉讼请求中应由被告卡夫卡公司支付的全部费用承担连带清偿责任；8、判令四被告承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费等全部费用。事实与理由：原告与被告卡夫卡公司于2018年3月28日签订《游泳池场地租赁合同》，约定被告卡夫卡公司承租原告所有位于万家丽中路二段8号的华晨豪生酒店7楼游泳池区域，用于经营游泳会所，租期自2017年9月30日至2027年9月30日止，其中2017年9月30日至2017年12月31日为装修免租期。免租期内，原告仅免收被告卡夫卡公司租金。合同约定的租金标准为：第一年至第二年按44元/㎡/月计算；第三年起，即2019年9月30日起按47元/㎡/月计算；第四年起，即2020年9月30日起每年租金标准在上一租赁年度的基础上递增4%。租赁区域内各项费用按电费1.3元/度、冷水4.95元/吨、/热水20元/吨、热能1000元/㎡WH的标准计量结算，空调费按15000元/月的标准定额收取。同时，合同还约定被告卡夫卡公司逾期支付各项费用的，应按日5‰的利率计付逾期利息，逾期超过30日的，原告有权单方解除协议，且被告卡夫卡公司需另行向原告支付惩罚性违约金50万元。因被告卡夫卡公司违约导致合同解除的，被告卡夫卡公司应按合同约定十年租赁期间的平均年租金计算并补足租金优惠款项及免租期租金。作为履行《游泳池场地租赁合同》的担保，被告卡夫卡公司的股东被告张哲希、被告张聪、被告丁松辉于2018年3月28日向原告出具了履约担保函，自愿为被告卡夫卡公司履行《游泳池场地租赁合同》项下所有义务提供连带担保责任。合同签订后，原告依约为被告卡夫卡公司提供租赁场地供其经营游泳会所，而被告卡夫卡公司自2017年12月开始欠缴租金、水电费、能耗费、空调费，且于2019年4月开始欠付健身会所产生的水电费用。在此期间，原告屡次通过当面催讨、电话及发函等方式向各被告主张权利，但四被告至今仍未向原告支付欠缴费用。基于上述事实，原告认为，四被告违反合同约定逾期向原告支付有关费用，构成根本违约，原告有权依约解除《游泳池场地租赁合同》，并要求被告卡夫卡公司支付欠付费用并承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告卡夫卡公司、张哲希、丁松辉共同辩称：1、本案合同系以卡夫卡公司名义签订，不应将被告张哲希、丁松辉个人列为被告；2、不认可原告要求支付免租期的费用；3、认可欠付的费用，但考虑到疫情期间经营不容易，也经常和原告沟通，请求予以部分减免。被告张聪辩称：1、被告卡夫卡公司至2017年12月没有欠付任何费用；2、四被告于2020年1月14日向原告申请减免部分费用，但原告一直未予答复；3、愿意承担拖欠的费用，但原告要求支付之前减免的费用不合理。经审理查明：2018年3月28日，原告与被告卡夫卡公司签订了《游泳池场地租赁合同》，约定被告卡夫卡公司向原告租赁位于万家丽中路二段8号华晨豪生酒店7楼游泳池区域用于经营游泳会所，租赁面积为892.29平方米。合同第二条规定：租赁期限为10年，自2017年9月30日至2027年9月30日；装修免租期为3个月，自2017年9月30日至2017年12月31日；装修免租期内，原告免收被告卡夫卡公司租金，但不免除水电、物业等其他费用，如被告卡夫卡公司使用空调及泳池热能，均应按约定向原告支付相关费用；如因被告卡夫卡公司违约，导致合同解除或提前终止的，被告卡夫卡公司应按首年租金标准支付免租期的租金给原告。第四条规定：第一年至第二年的标准租金按44元/㎡/月计算，每月合计39261.12元；从第三年起即2019年9月30日起，租金按租赁区每平方米上调为47元/㎡/月；从第四年起（即2020年9月30日），每年均在上一租赁年度的基础上递增4%的租金。如因被告卡夫卡公司违约，导致合同解除或提前终止的，被告卡夫卡公司应按合同约定的10年租赁期的平均年租金计算合同期内前三年即2017年9月30日起至2020年9月30日止的租金，由被告卡夫卡公司在合同解除或提前终止时进行补足。第五条规定：被告卡夫卡公司租赁区域内的水电费按如下计量标准向原告缴纳：电费1.3元/度（每月按表计收）；水费，冷水4.95元/吨，热水20元/吨（每月按表计收）；游泳池水加热能耗计量：循环加热恒温按1000元/㎡WH计算（热能表）；空调费按15000元/月进行定额收取；上述费用按月缴纳，空调费用应于每月10日前向原告交付，其他费用均需在原告提供对账单后一周内支付完毕；如被告卡夫卡公司未按合同规定期限支付应交各项费用，除应继续支付该款项外，每逾期一天须向原告支付该逾期款项的5‰的逾期利息；如逾期超过30天，原告有权单方终止合同，并无需退还被告卡夫卡公司的履约保证金和已缴纳的租金。第九条规定：如被告卡夫卡公司逾期不交租金、水、电、空调费及公摊费用及其他各项费用超过30天的，原告有权单方解除合同，被告卡夫卡公司已缴纳的履约保证金、租金均不予退还，该保证金不足以弥补原告损失的，原告有权继续追偿，且被告卡夫卡公司需向原告另行支付惩罚性违约金50万元。第十二条第四款规定：合同期满或提前解除、终止的，被告卡夫卡公司应当在合同期满或提前解除、终止之日起7日内搬出铺位；第五款规定：如被告卡夫卡公司未按照上述约定在7天内搬离并与原告办理好书面退租手续，则视为被告卡夫卡公司实际占用，由被告卡夫卡公司按实际占用期间对应的合同约定的租赁期间的租金的两倍支付原告占用费。第十三条规定：因履行合同发生争议的，一方为解决争议所支出的诉讼费、律师费、保全担保费等费用均由败诉方承担。上述合同签订后，原告依约向被告卡夫卡公司提供了游泳池场地。被告卡夫卡公司因经营出现问题，没有足额支付合同约定的所有费用。2019年3月5日、5月8日、6月4日、7月5日、8月2日，华晨世纪广场招商部、华晨投资集团综合经营部多次向被告卡夫卡公司发出了《缴费通知书》，通知被告卡夫卡公司在2019年3月20日之前缴纳2019年1月1日至2019年6月30日的游泳池租金235566.72元。2019年9月4日、12月2日，华晨世纪广场招商部、华晨投资集团综合经营部再次向被告卡夫卡公司书面催讨2019年4月1日至2019年9月30日以及2019年4月1日至2019年12月31日的游泳池租金。2020年1月14日，被告卡夫卡公司向原告出具《申请函》，其中有“导致从2019年开始拖欠了贵司房租、空调和水电等相关费用共计220万元左右”等表述。被告卡夫卡公司以经营困难为由，在函件中向原告申请减免欠款，并附《华晨店申请减免支持数据》，载明各项费用为：2019年7月1日至2019年12月31日的健身房和泳池空调费120000元，2017年9月30日至2019年9月30日热水、冷水、热能、电费766908.79元，2019年4月1日至2019年12月31日物业费450860.29元，2019年4月1日至2019年12月31日房租865826.97元。后被告卡夫卡公司一直未足额支付欠缴的各项费用，原告遂于2020年5月26日向本院起诉。另查明：2020年5月28日，原告为处理本案事宜，与湖南金州律师事务所签订了《委托代理合同》，约定律师费100000元。在本案审理过程中，原告向本院提交了多份《缴费通知单》，载明被告卡夫卡公司自2019年7月1日至2019年12月31日欠付健身房空调费30000元；2019年4月欠付热水费用、冷水费用、电费、热能费用分别为3360元、1762.2元、42346.2元、14100元；2019年5月欠付热水费用、冷水费用、电费、热能费用分别为3400元、1628.55元、41601.3元、12700元；2019年6月欠付热水费用、冷水费用、电费、热能费用分别为3060元、1400.85元、31759元、8000元；2019年7月欠付热水费用、冷水费用、电费、热能费用分别为3740元、2856.15元、34495.5元、5000元；2019年8月欠付热水费用、冷水费用、电费分别为2420元、3168元、34158.8元。被告卡夫卡公司、张哲希、张聪、丁松辉经本院询问，对原告主张欠付的费用没有异议。2020年8月5日，原告向本院提交了一份《游泳池场地交还确认书》，载明原告与被告卡夫卡公司经协商确认提前解除《游泳池场地租赁合同》，并约定于2020年8月1日将租赁场地交还给原告。在该确认书落款处，原告作为接收方、被告卡夫卡公司作为移交方，双方当事人均加盖了公章，签署日期均为2020年8月1日。以上事实，有《游泳池场地租赁合同》、《申请函》、《缴费通知单》、《缴费通知书》以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《游泳池场地租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法发生法律效力。双方当事人应当依照合同约定履行自己的义务。根据原告在本案审理过程中提交的《游泳池场地交还确认书》，双方当事人已经在2020年8月1日自行协商解除了《游泳池场地租赁合同》，并于同日组织交还了租赁场地，故原告诉请解除与被告卡夫卡公司签订的《游泳池场地租赁合同》，本院不再处理。被告卡夫卡公司在审理过程中认可欠付原告租金、水费、电费、热能费以及空调费的事实及数额，本院对此予以确认。被告卡夫卡公司应支付至2020年8月1日合同解除之日欠付的租金、水费、电费、热能费以及空调费。考虑到被告卡夫卡公司租赁游泳池主要用于对外经营，受疫情防控措施影响较大，故本院酌情减免2020年1月至3月共3个月的租金125812.89元（47元/㎡/月×892.29㎡×3个月=125812.89元）。因双方当事人协商解除上述合同与自行交还租赁场地发生在同一天，故被告卡夫卡公司无需支付房屋占用费。关于逾期利息。被告卡夫卡公司认可欠付原告租金、水费、电费、热能费以及空调费，应当向原告支付逾期利息。《游泳池场地租赁合同》约定的逾期利率5‰/日明显过高，现原告主张按年利率24%计算，没有超过法律规定的最高标准，本院予以认可。截至2020年5月31日，扣除减免部分租金对应的逾期利息14920.15元后，被告卡夫卡公司欠付租金的逾期利息为93940.68元，欠付空调费的逾期利息为14964.45元，欠付水、电、热能费的逾期利息为228197.83元，合计337102.96元。自2020年6月1日开始的逾期利息，被告卡夫卡公司应当以至2020年8月1日欠付的租金、空调费、水电费及热能费为基础，按年利率24%的标准分段计算至欠付款项实际付清之日。关于租金补足款、违约金与律师费。本案《游泳池场地租赁合同》系因被告卡夫卡公司违约导致解除，根据合同第四条的规定，被告卡夫卡公司应当按十年租赁期限的平均年租金补足2017年9月30日至2020年9月30日的租金。经计算，租赁期限的平均月租金为46497.23元（52.11元/㎡/月×892.29㎡=46497.23元/月），截至2020年5月31日被告卡夫卡公司应支付租金总额为1487911.36元，原告认可被告卡夫卡公司实际支付了1159977元，被告卡夫卡公司还应补足差额327934.36元。租赁场所自2020年6月1日至2020年8月1日的租金标准为41937.63元/月，按平均月租金计算每月租金差额为4559.6元/月（46497.23元/月-41937.63元/月=4559.6元/月），故2020年6月1日至2020年8月1日的租金补足款为9119.2元。上述费用合计337053.56元。原告主张被告卡夫卡公司向其支付惩罚性违约金10万元，本院对此认为，原告通过主张被告卡夫卡公司向其支付欠付的租金等各项费用及相应的逾期利息，已足以弥补被告卡夫卡公司违约造成的损失，且原告主张的逾期利率已经达到了法律规定的最高标准，故对于超额的违约金，本院不予支持。原告还主张被告卡夫卡公司承担律师费10万元，但原告并未向本院提供银行交易明细、票据等证据证明其实际支付了上述费用，故本院对此不予支持。关于被告张哲希、张聪和丁松辉是否承担责任的问题。上述被告在被告卡夫卡公司与原告签订《游泳池场地租赁合同》后，自愿签署了《履约担保函》，为被告卡夫卡公司履行合同义务提供连带责任保证，原告对此予以接受且未提出异议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十三条第一款之规定，本院认定原告与被告张哲希、张聪和丁松辉之间成立保证合同法律关系，上述被告应当对本案中被告卡夫卡公司欠付的各项费用承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告湖南鑫盛实业有限公司长沙华晨豪生大酒店支付欠缴的租金、水费、电费、热能费、空调费1353507.58元（适当减免后暂计算至2020年5月31日，自2020年6月1日起至2020年8月1日的上述费用按租金47元/㎡/月、电费1.3元/度、冷水4.95元/吨、/热水20元/吨、热能1000元/㎡WH、空调费15000元/月的标准计算）；二、被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告湖南鑫盛实业有限公司长沙华晨豪生大酒店支付逾期利息337102.96元（暂计算至2020年5月31日，自2020年6月1日开始的逾期利息以至2020年8月1日欠付的租金、空调费、水电费及热能费为基础，按年利率24%的标准分段计算至欠付款项实际付清之日）；三、被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告湖南鑫盛实业有限公司长沙华晨豪生大酒店支付租金补足款337053.56元；四、被告张哲希、张聪、丁松辉对被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司的上述第一项、第二项、第三项付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告湖南鑫盛实业有限公司长沙华晨豪生大酒店的其他诉讼请求。本案受理费12837元，保全费5000元，合计17837元，由被告湖南卡夫卡时尚健身有限公司、张哲希、张聪、丁松辉共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦晓梅二〇二〇年八月十一日书记员  曾佳洁