上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6049号原告：陆春华，男，1973年1月2日生，汉族，住上海市松江区。原告：费忆清，男，1965年11月28日生，汉族，住上海市松江区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：张新素，上海市锦天城律师事务所律师。被告：方建彪，男，1977年12月5日生，汉族，住浙江省龙泉市。被告：杨金元，男，1974年9月4日生，汉族，住浙江省龙泉市。被告：季明树，男，1964年12月30日生，汉族，住浙江省龙泉市。原告陆春华、费忆清诉被告方建彪、杨金元、季明树房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年6月9日公开开庭进行了庭审。原告陆春华、费忆清的委托诉讼代理人张新素及被告方建彪、杨金元、季明树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆春华、费忆清向本院提出诉讼请求：1、判令确认二原告和三被告在2015年9月23日签订的《商铺租赁合同》已于2019年12月6日解除；2、判令三被告将位于上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号的房屋腾空返还二原告；3、判令三被告支某二原告拖欠租金2.17万元；4、判令三被告支某二原告房屋占用费直至租赁房屋实际腾空返还之日止(按每月2.5万元，自2019年12月7日起计算)；5、判令三被告支某二原告物业费10,570元；6、判令三被告支某二原告违约金30万元。审理中，两原告撤回了第五项要求被告支某物业费的诉讼请求。事实和理由：2015年9月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：三被告承租两原告位于松江区沪松公路XXX弄XXX号的商业用房，租赁期限五年，自2015年11月10日至2020年11月10日，租金价格为26万元/年，……。合同签订后，三被告租金支某至2019年11月10日，之后经原告多次催要，三被告拒不继续支某租金且超过合同约定的十个工作日期限，已经构成根本违约。2019年11月29日，两原告向三被告发函通知解除合同，三被告先后于2019年12月6日前全部收到函件，并未提出异议。故原告诉至法院，要求判如诉请。被告方建彪辩称，同意原告的全部诉讼请求，但是不同意三被告承担连带责任，三被告应分开支某。被告杨金元辩称，同意解除合同，松江区沪松公路XXX弄XXX号于2016年4月8日起方建彪单独以其名义将房屋对外出租，用于经营超市。自2019年7月8日起方建彪已经向超市经营者收取房屋租金(每月18,000元)，方建彪是否转交原告不清楚。希望法庭查实原告是否已经就松江区沪松公路XXX弄XXX号房屋收取过租金，如果收取，原告主张的占用使用费应当扣除已经支某的部分房租。关于违约金，被告认为违约金过高，请法院酌情减少。被告季明树辩称，同意原告的全部诉讼请求。但是被告季明树于2016年9月28日已将其持有该宾馆的28%股份转让给了方春华、钟春香。而且也不同意三被告承担连带责任，应该分开支某。经审理查明：两原告为上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号1­_3层的房屋权利人。2015年9月23日，两原告作为出租方(甲方)与三被告作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方合法拥有的沪松公路XXX弄XXX号建筑面积220平方米的商业用房，租赁期限为五年，自2015年11月10日至2020年11月10日。租金采取先付后用的方式，押金3万元，六个月支某一次，以后支某方式以此类推，免租期20天(自2015年11月10日计算租金)。租金价格为26万元/年，以后第二年27万元，第三年28万元，第四年29万元，第五年30万元。物业费由乙方支某。双方合同签订协议的当日，乙方即支某甲方押金3万元，该押金作为租赁商铺的保证金。乙方应按时提前10天交纳租金……在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，乙方应予以赔偿，并按当年12个月的租金作为赔偿金，并且乙方应在30天内将房屋内可移动的物品搬走，否则商铺内的物品归甲方所有，甲方有权处理。……(3)无故拖欠租金累计十个工作日的；……租赁期内，乙方必须按时支某水电费煤，电话，物业管理。该合同还就其他事项进行了约定。2019年11月28日，两原告分别向三被告发出《解除合同通知书》，内容为：因你方拖延租金已经超过十个工作日，已经严重违反《商铺租赁合同》之规定，现通知你方：自即日起，你我双方签订的《商铺租赁合同》解除；该通知书还要求三被告在收到本通知书之日起7日内返还房屋，支某至房屋实际搬离之日的租金、物业费及水电费，支某逾期支某租金的违约金(赔偿金)(按照当年12个月的租金为标准)。后三被告于2019年12月6日收到上述通知书。另查明，被告支某上述房屋租金至2019年11月10日。上述房屋尚未返还两原告。审理中，两原告陈述，在2019年12月31日，原告收到案外人转款54,000元，该款项原告同意在被告应支某的租金及房屋使用费中予以抵扣，押金30,000元原告也同意在被告应支某的费用中予以抵扣。审理中，被告方建彪陈述，三被告违约后，其个人向两原告支某了60,000元作为违约金，原告对此予以了认可。以上事实，有商铺租赁合同、上海市房地产权证、解除合同通知书、邮件交寄单及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的《商铺租赁合同》是原、被告自愿订立，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，承租方无故拖欠租金累计十个工作日的，出租方有权终止合同，收回房屋，并且承租方应给予12个月的租金作为赔偿金。本案中，三被告拖欠租金的行为已构成合同违约，两原告亦发函要求解除合同，三被告确认收到解除合同通知书。因此，双方的租赁合同于2019年12月6日，即三被告收到解除通知书之日解除。合同解除后，三被告应支某两原告拖欠的房屋租金及使用费，并将租赁房屋返还两原告。审理中，两原告自认在合同解除后又收到案外人支某的54,000元钱款，同意在租金及房屋使用费中予以抵扣，本院予以认可。另外，两原告同意押金30,000元在被告应支某的费用内抵扣，本院予以确认。关于两原告主张的违约金的诉讼请求，被告逾期不向原告支某租金的行为已构成根本违约，根据合同约定应当向原告承担相应的违约责任。合同中约定的赔偿金，在性质上属违约金，如约定过高，则可以请求调低。因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，本院综合考虑上述因素及本案的实际情况，将违约金酌情调整为150,000元。因被告方建彪已自行向两原告支某了违约金60,000元，故三被告尚需支某违约金90,000元。审理中，被告杨金元、季明树辩称不同意承担连带责任。因商铺租赁合同为三被告共同签署，根据合同的相对性原则，三被告对外应承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告陆春华、费忆清与被告方建彪、杨金元、季明树在2015年9月23日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月6日解除；二、被告方建彪、杨金元、季明树于本判决生效之日起十日内将上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号房屋腾空并返还原告陆春华、费忆清；三、被告方建彪、杨金元、季明树于本判决生效之日起十日内向原告陆春华、费忆清支某上述房屋的租金及占用使用费，以每月25,000元为标准，自2019年11月11日起计算至实际返还房屋之日止(其中84,000元予以抵扣)；四、被告方建彪、杨金元、季明树于本判决生效之日起十日内向原告陆春华、费忆清支某违约金90,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,711元，减半收取计3,855.50元，由原告陆春华、费忆清负担1,650元(已付)，由被告方建彪、杨金元、季明树共同负担2,205.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 烨二〇二〇年八月七日书记员 伍怡雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……