新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2020）新民终261号 上诉人（原审原告）：聂贤明，女，1971年1月24日出生，汉族，住四川省广安市。上诉人（原审原告）：熊代辉（系聂贤明丈夫），男，1971年6月16日出生，汉族，住四川省广安市。以上两位上诉人共同委托诉讼代理人：刘冠章，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胥小飞，男，1960年12月9日出生，汉族，泸州中泸建设集团有限公司新疆分公司负责人，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。被上诉人（原审被告）：泸州中泸建设集团有限公司新疆分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。负责人：胥小飞，该公司经理。以上两位被上诉人共同委托诉讼代理人：华翾，新疆安隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泸州中泸建设集团有限公司，住所地四川省泸州市。法定代表人：叶绪华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雅，新疆安隆律师事务所律师。原审第三人：新疆金德源房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。法定代表人：易述伟，该公司经理。委托诉讼代理人：姚尧，男，该公司员工。上诉人聂贤明、熊代辉因与被上诉人胥小飞、被上诉人泸州中泸建设集团有限公司新疆分公司（以下简称中泸公司新疆分公司）、被上诉人泸州中泸建设集团有限公司（以下简称中泸公司）及原审第三人新疆金德源房地产开发有限公司（以下简称金德源公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2019）新23民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭于2020年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人聂贤明、熊代辉的委托诉讼代理人刘冠章，被上诉人胥小飞、中泸公司新疆分公司的委托诉讼代理人华翾，被上诉人中泸公司委托诉讼代理人张雅，原审第三人金德源公司委托诉讼代理人姚尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人聂贤明、熊代辉上诉请求：1.请求撤销新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2019）新23民初91号民事判决书，改判解除对昌吉市12区4丘I0栋明峰商贸中心2号楼2-13至2-32号房产的查封；2.依法确认昌吉市12区4丘10栋明峰商贸中心2号楼2-13至2-32号房产的预告登记合法有效，聂贤明为房屋预告登记合法权利人；3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、预告登记系不动产行政管理部门的行政行为，且本案并非物权纠纷，原审法院在不动产行政管理部门已向上诉人下发了领证通知单且明确表示案涉房屋己进行预告登记的情况下，以判决文书的方式认定案涉房屋未办理预告登记，严重干预了正常的不动产登记管理秩序，违背了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）及《不动产登记管理条例》的有关规定。依照《物权法》第十条、《不动产登记暂行条例》第七条的规定不动产所在地的登记机构才是不动产登记的有权机关。本案中上诉人于2019年3月12日向昌吉市房地产管理局申请对案涉房产办理预告登记。3月13日，昌吉市房地产管理局向上诉人下发《领证通知单》。同时原审法院已查明，在原审法院向昌吉市房地产管理局送达协助执行通知书，要求查封案涉房产时，昌吉市房地产管理局明确表示，案涉20套房屋已经预告登记在上诉人聂贤明名下。昌吉市房地产管理局已经认定上诉人系案涉房产的不动产权利人且已经决定向上诉人下发房屋预告登记证明。上诉人作为行政机关的相对人，对行政机关享有信赖利益，在上诉人取得《领证通知单》后，当然的相信自己能够领取到房屋预告登记证明，上诉人的权益应当受到法律的保护。但原审法院在此情况下，仍然认定案涉房屋未向上诉人办理预告登记，不仅破坏了上诉人对昌吉市房地产管理局的合理信赖利益，也违背法律规定，以司法权力干预了不动产登记行为，严重破坏了不动产登记的正常秩序。二、原审法院认定事实错误，预售商品房预告登记审批表不能作为认定案涉房屋的物权状态依据，案涉房屋的权利状态应以不动产登记簿为准。依据《物权法》第十四条、第十六条、第十七条，《不动产登记暂行条例》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十五条的规定，在本案上诉人尚未取得不动产权属证书的情况下，应当以不动产登记簿上记载的信息认定案涉房屋的权利状态，且不动产登记簿应当记载不动产的信息及权属状况。然而在本案中，原审法院仅调取了商品房预告登记审批表，并依据该表中复审栏并未盖章为由，在未调取案涉房屋的不动产登记簿的情况下，认定案涉房屋未办理预告登记至上诉人名下，严重违背了法律规定。三、原审法院适用法律错误，上诉人系通过执行和解取得案涉房屋的权利，并非案涉房屋的买受人，原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十六条、第二十八条的规定认定上诉人不享有足以排除执行的物权期待权无事实及法律依据。原审法院已经查明，上诉人系在乌鲁木齐市中级人民法院受理的（2018）新执16号执行案件中，经过执行和解才与被执行人金德源公司达成以物抵债协议，虽然上诉人与金德源公司签订了《房屋买卖合同》，但该合同系以物抵债协议的延续，双方并不具备房屋买卖的意思表示，故上诉人并非案涉房屋的买受人。原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十六条、第二十八条之规定认定上诉人不享有案涉房屋的物权期待权，系适用法律错误。综上，原审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。胥小飞、中泸公司新疆分公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律准确，应予维持。被上诉人胥小飞、中泸公司新疆分公司已向一审法院提交保全申请及财产线索，在2019年3月19日一审法院对涉案房屋进行了查封，虽然上诉人向不动产中心提交相应材料，但该行为是行政许可行为，应以是否发放预售证明确定，在3月19日行政许可处于审批过程中，并没有定论这个行政许可是否已经设立，一审法院对于上诉人申请行政许可的过程予以查明，我方认为一审法院的查封行为合法有效。上诉人所说对于行政机关的信赖利益在行政许可中不存在，不足以对抗我方行使保全的诉讼权利，我方在2018年6月提交保全申请，而一审法院在2019年3月才对我方申请作出查封通知，我方认为法院拖延的行为对我方来说已属不公平，所以我方要求二审法院维持一审查封合法的判决。综上，上诉人的上诉请求不能成立。被上诉人中泸公司与被上诉人胥小飞、中泸公司新疆分公司答辩意见一致。原审第三人金德源公司的答辩意见是同意上诉人聂贤明、熊代辉的上诉意见。聂贤明、熊代辉向一审法院起诉请求：1.请求撤销新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2019）新23民初91号民事判决书，改判解除对昌吉市12区4丘10栋明峰商贸中心2号楼2-13至2-32号房产的查封；2.依法确认昌吉市12区4丘10栋明峰商贸中心2号楼2-13至2-32号房产的预告登记合法有效，聂贤明为房屋预告登记合法权利人。一审法院经审理查明：1995年2月15日，聂贤明与熊代辉登记结婚。2015年7月22日，本院立案受理了熊代辉、杨耿与姚文、姚洪、金德源公司、姚明、南充明峰房地产有限责任公司股权转让纠纷一案。经审理后，本院于2017年3月14日作出（2015）新民二初字第43号民事判决，判决如下：一、姚文、姚洪于本判决生效之日起十五日内向熊代辉、杨耿支付股权转让款81,781,884元；二、姚文、姚洪于本判决生效之日起十五日内向熊代辉、杨耿支付股权转让款81,781,884元的合同期内利息损失12,184,664元，股权转让款81,781,884元逾期付款利息损失自2015年7月31日开始按月息2%计算利息至实际付清日为止；三、金德源公司、姚明、明峰公司对股权转让款78,781,884元及合同期内的利息11,804,671元、78,781,884元逾期付款利息损失自2015年7月31日之后按月息2%计算至股权转让款实际付清之日的转让款及相应利息承担连带保证责任；四、驳回熊代辉、杨耿的其他诉讼请求。该判决向各方当事人送达后，姚文、姚洪、金德源公司、姚明、明峰公司均不服该判决向最高人民法院提起上诉，最高人民法院审理后于2017年9月28日作出（2017）最高法民终610号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书生效后，熊代辉、杨耿于2018年3月6日向本院申请强制执行。本院于2018年4月19日立案执行，并于2018年5月3日作出（2018）新执16号执行裁定书，裁定将本院作出的（2015）新民二初字第43号民事判决指定由乌鲁木齐市中级人民法院受理执行。乌鲁木齐市中级人民法院将此案于2018年6月11日立案执行后，熊代辉与金德源公司等达成执行和解协议，于2019年1月27日、2019年1月28日分别签订《执行和解协议书》、《执行和解协议（补充协议2）》，约定将金德源公司开发的明峰商贸中心，项目坐落地：昌吉市12区4丘2号楼二层、四层及三层中除已出售的739.39平方米及自动扶梯所占用面积外全部（上述房源以双方确认的附件《抵债房产房源信息确认表》为准，含涉案2号楼二层13-32号房产）及100平方米以上住宅一套、标准车位一个，过户至聂贤明名下，用以抵偿部分执行案款，房产抵债金额共计117,008,520元。2019年1月31日，聂贤明与金德源公司就涉案2号楼二层13-32号20套房屋签订了20份《商品房买卖合同》。2019年2月27日，金德源公司向昌吉市房地产管理局申请对昌吉市12区2丘10栋2号楼二层13-21号房屋办理预告登记。2019年3月12日，金德源公司向昌吉市房地产管理局申请对昌吉市12区4丘10栋2号楼二层22-32号房屋办理预告登记。一审法院审理的（2018）新23民初75号胥小飞、中泸公司新疆分公司、中泸公司与金德源公司建设工程施工合同纠纷一案中，胥小飞、中泸公司新疆分公司、中泸公司于2018年7月12日申请财产保全，请求对金德源公司价值29,515,754元的财产进行保全，并提供了担保。当日，一审法院作出（2018）新23民初7号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人金德源公司价值29,515,754元的银行存款或同等价值的其他财产。2018年6月21日，一审法院作出（2018）新23执保30号执行裁定，并于2019年3月19日作出（2018）新23执保30号协助执行通知书，查封了金德源公司名下12区4丘10栋二层13-32号共计20套房产。2019年6月10日，聂贤明、熊代辉向一审法院提出书面异议。一审法院受理该异议后，受聂贤明、熊代辉的申请，本院于2019年6月17日依职权从昌吉市房地产管理局调取涉案房屋预售商品房预告登记审批表、房地产权属登记受理通知单。预售商品房预告登记审批表显示：涉案20套房屋预告登记义务人为金德源公司，预告登记权利人为聂贤明，“受理”栏显示“同意”，“复审”栏显示空白。一审法院于2019年6月18日依职权对昌吉市房地产管理局档案科科长魏华进行了询问。主要内容为：金德源公司在2019年2月份交预告登记材料时，因业务扫描件原因昌吉市房地产管理局将材料退回金德源公司补充材料。2019年3月14日，金德源公司第二次提交补充材料。窗口受理后五个工作日交给魏华审批，在其审批过程中一审法院进行了查封。法院对涉案房屋进行查封时，昌吉市房地产管理局窗口工作人员告知执行法官涉案房屋已申请办理预告登记，法官认为涉嫌资产转移要求查封。对于（2018）新23执保30号协助执行通知书（送达协助机关联）的内容，魏华确认该通知书上记载的“2-13号至2-32号共计20套房屋已做预告登记在聂贤明名下”系其窗口工作人员书写；对于记载的“此20套房屋只做了网上签约，没有登记，因此查封符合法律规定，如有异议，与本院联系”的内容系法院工作人员书写。本院经审查后于2019年6月19日作出（2019）新23执异16号执行裁定书，裁定驳回案外人聂贤明、熊代辉的异议请求。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人主张的权利必须是所有权或者有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，其目的在于通过诉讼对抗执行标的物的强制执行。一、关于诉争房屋预告登记手续是否已办理完毕的问题。根据从昌吉市房地产管理局调取的诉争房屋预售商品房预告登记审批表、房地产权属登记受理通知单等证据内容看，金德源公司在一审法院查封前已将诉争20套房屋办理预告登记的相关材料提交昌吉市房地产管理局，但在一审法院查封时昌吉市房地产管理局并未将诉争20套房屋的预告登记手续办理完毕，故聂贤明、熊代辉主张诉争20套房屋预告登记手续已办理完毕且预告登记合法有效的请求不能成立，不予支持。二、关于聂贤明、熊代辉对诉争房屋是否享有所有权的问题。聂贤明、熊代辉与金德源公司就诉争20套房屋签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同系合法有效合同。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，因诉争20套房屋的预告登记手续尚未办理完毕，故聂贤明、熊代辉请求确认聂贤明系诉争房屋预告登记合法权利人的主张不能成立，不予支持。三、关于聂贤明、熊代辉对诉争房屋是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人产名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案属于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的情形。一审法院查封诉争20套房屋前，聂贤明、熊代辉与金德源公司因达成《执行和解协议》就本案诉争20套房屋签订了《商品房买卖合同》；从《执行和解协议》内容看，上述20套房屋的全部价款已通过以物抵债方式付清；但聂贤明、熊代辉无证据证实其在法院查封前已实际占有诉争20套房屋或其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，聂贤明、熊代辉的购房行为不符合上述规定的可以阻却执行的条件。故聂贤明、熊代辉对于诉争20套房屋的物权期待权不足以排除执行，对其主张停止执行诉争房屋并解除查封的诉讼请求，一审法院不予以支持。一审法院判决：驳回聂贤明、熊代辉的诉讼请求。本院二审期间，上诉人聂贤明、熊代辉，被上诉人胥小飞、中泸公司新疆分公司、中泸公司未提交新证据，原审第三人金德源公司提交了两份证据:1.金德源公司与案外人签订的《商品房买卖合同》；2.一审法院作出的三份《协助执行通知书》的复印件。两份证据用以证明,在胥小飞、中泸公司新疆分公司、中泸公司与金德源公司建设工程施工合同纠纷一案中，一审法院存在超标的查封的情形。经本院组织质证，上诉人聂贤明、熊代辉对两份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，被上诉人胥小飞、中泸公司新疆分公司、中泸公司对一审法院2019年3月19日作出的《协助执行通知书》真实性认可，对证据1及其他两份《协助执行通知书》的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对证据1的真实性、合法性认可，与本案的关联性不予认可；对证据2中2019年3月19日的《协助执行通知书》的真实性、合法性、关联性均予以认可，对其它两份《协助执行通知书》的真实性、合法性认可，对与本案的关联性不予认可。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.一审法院对涉案房屋采取财产保全措施是否有事实和法律依据；2.聂贤明、熊代辉对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益；3.聂贤明、熊代辉请求确认涉案预告登记有效，聂贤明为涉案房屋的真实权利人的上诉请求是否应当得到支持。关于争议焦点一。聂贤明、熊代辉上诉主张其与金德源公司就涉案房屋已签订合法有效的《商品房买卖合同》，用以房抵债的形式支付了房款，并在昌吉市房地产管理局进行了预告登记，不应对涉案房产进行查封。本院认为，根据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，涉案20套房屋为金德源公司开发建设的明峰商贸中心二楼的部分房产，涉案房屋的初始登记应为金德源公司，上诉人聂贤明虽与金德源公司签订了《商品房买卖合同》，但并未办理过户且并未实际占有，一审法院有权对金德源公司名下的财产采取保全措施。从一审查明的事实来看，聂贤明、金德源公司虽已将办理预告登记的材料报送至昌吉市房地产管理局，昌吉市房地产管理局向聂贤明发放了领证通知单，但从预告登记的状态来看，只是完成了受理，并未完成审核，涉案房屋的预告登记并未办理完成，属于正在办理过程中。对该事实本院予以确认，对于上诉人主张的预告登记已办理完毕的上诉理由，本院不予支持。即便如上诉人主张的涉案房屋已办理完成预告登记，仍然不能对抗一审法院对涉案房屋采取财产保全措施的正当性。综上，一审法院对涉案房屋进行查封并不不当。关于争议焦点二。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述规定，本案在涉案房屋尚未办理案涉商品房产权变更登记的情形下，上诉人聂贤明、熊代辉对涉案房屋主张解除查封、排除执行，不但需要满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、还必须同时满足支付价款、合法占有、非因买受人自身原因未办理过户手续的条件。而本案的客观事实是涉案房屋在一审法院查封前并未达到交付使用的条件，上诉人聂贤明、熊代辉亦未向法庭举证已对涉案房屋合法占有的有效证据，故本案并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除执行的要件。涉案房屋用途为商铺而非住宅，亦不适用《执行异议和复议规定》第二十九条关于排除强制执行的规定，故，上诉人要求排除执行的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。从一审法院查明的事实来看，本案涉案房屋在一审法院查封时，预告登记正在办理过程中，并未办理完成，故不存在对预告登记的效力认定的问题，对上诉人确认预告登记有效的上诉请求不予支持。上诉人主张本案应当适用《物权法》第十四条、第十六条、第十七条，《不动产登记暂行条例》第八条，《执行异议和复议规定》第二十五条的规定，以不动产登记簿上记载的信息来确认聂贤明为涉案房屋的真实权利人。本院认为，涉案房产不动产登记簿上是否有上诉人为权利人的记载，该举证责任应为上诉人。上诉人聂贤明与金德源公司签订了《商品房买卖合同》，但并未办理物权变更登记，只能表明其对金德源公司享有合同权利，在未提交证据能够证实其为涉案房屋权利人的前提下，应当承担举证不能的法律后果，本院对其主张为涉案房屋的真实权利人的上诉请求不予支持。综上所述，聂贤明、熊代辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142,114.6元（聂贤明、熊代辉已预交），由聂贤明、熊代辉负担。本判决为终审判决。审  判  长   周亚卉审  判  员   陆建蔚审  判  员   田忠顺二 〇 二 〇 年 八 月 十 四 日法 官 助 理   王继芬书  记  员   杜春婷