河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初1323号原告：齐蒙，男，汉族，1986年7月24日出生，户籍所在地新乡市。现住新乡市。委托诉讼代理人：冯燕，女，汉族，1986年10月出生，户籍所在地新乡市红旗区洪门镇红门村504号，现住址同上，系原告齐蒙的妻子。原告：冯燕，女，汉族，1986年10月出生，户籍所在地新乡市，现住新乡市。被告：新乡市盛大国际实业有限公司,住所地新乡市牧野区荣校路盛大凯旋城小区739号。法定代表人：顾学军，执行董事。委托诉讼代理人：魏建波，男，汉族，1972年9月29日出生，住河南省遂平县。新乡市、盛大国际视野有限公司员工。委托诉讼代理人：李晶晶，河南牧野律师事务所律师。原告齐蒙、冯燕与被告新乡市盛大国际实业有限公司（以下简称盛大公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯燕（同时作为齐蒙的委托诉讼代理人），被告盛大公司的委托诉讼代理人李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即履行双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同第十一条规定；2、请求法院判令被告立即交付商品房竣工验收备案表；3、请求法院判令被告立即交付商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、请求法院判令被告支付自2019年1月1日至2019年7月31日期间违约金合计8252.86元；5、请求法院判令被告按日支付2019年8月1日至交房当日违约金，每日38.92元；6、请求法院判令被告支付本次诉讼的全部诉讼费；7、请求法院判令被告支付自2019年1月1日至2019年7月31日期间因未交车位违约金合计5724元；8、请求法院判令被告按日支付2019年8月1日至交车位当日违约金，每日27元。事实与理由：2016年12月24日，原告购买被告位于新乡市××区××路盛大凯旋城项目11号楼2单元20层22001号房屋。原告按照双方签订的合同第七条完成了付款义务。合同约定被告应当于2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，交付商品房，后因开发商和建筑商（河南润恒建筑工程有限公司）因债务原因意见不一致，导致房屋至今未交付。原告多次联系被告，被告均未接听电话。目前该房屋已经达到基本入住条件，被告拒不交房，严重损害了原告及其他业主的个人利益。由于被告不交房是不作为，因此诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告变更诉求：第一项、第三项不再请求主张，其他诉讼请求不变。补充事实和理由：虽然房屋已经交付，但现在小区内燃气、绿化、路面、排水不符合合同约定。被告盛大公司辩称，被告已经实际履行了原告所要求的前三项诉讼请求。被告于2019年12月11日已经完成了案涉房屋的五方验收（五方是指建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位），案涉房屋已经达到了《商品房买卖合同（预售）》合同第十一条的规定具备了交付条件，并已实际取得《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，且向原告实际交付，被告实际交房日期应当是2019年12月23日-26日（以领取钥匙登记表为准）。本案中，案涉房屋已经达到了交付条件，在五方验收后，被告也及时在2019年12月17日-12月18日集中电话通知业主交房日期，即交房日期为2019年12月23日-12月26日，而根据原告本人签字确认的钥匙交接登记表可以显示，原告已经在2019年12月28日实际收到案涉房屋，因此，在原告收到房屋之日起，被告不再承担任何违约责任。另外，本案应当扣除被告因配合落实本地政府为环保监察及大气污染治理等不可抗力因素而耽误的工期。自2017年至2019年，被告接新乡市重污染应急办、豫环攻坚办、新乡市环保监察支队等有关部门下发的扬尘治理、环保管控等停工通知达数十份之多，多次停工导致主体工程、地下车库施工以及供电、供水、热力、燃气、雨污水、景观等配套设施不能正常施工，经初步统计停工天数为421天。根据《合同法》第一百一十七条之规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，因此，计算被告的违约责任时，应当依法扣除因不可抗力因素而延误的工期天数421天。扣除不可抗力因素导致的延期天数，被告无任何过错，不应承担任何逾期交房的违约责任。综上所述，被告虽然逾期交房，但被告一直非常渴望能将房屋及时交给原告，延期交付房屋不但给原告造成不便，同时对被告也造成巨大的经济损失和管理成本，并且被告在房屋达到交付条件时，及时通知原告交房日期，原告也及时收房，被告不应承担集中交房期限之后的违约责任，且根据《合同法》第一百一十七条之规定，依法扣除因不可抗力因素导致的延期天数，则被告不应当承担任何逾期交房的违约责任，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的被告提供的政府部门停工文件，分析认定详见后文本院认为部分。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：齐蒙、冯燕（××）与被告盛大公司（出卖人）2017年6月4日签订了商品房买卖合同（预售）一份，主要约定如下：一、房屋坐落于新乡市××以南、规划路××、××大道以东、××以西新乡市盛大凯旋城11号楼2单元20层22001号；第六条约定房屋价款778572元；第七条约定××以银行按揭付款方式；第十一条约定被告盛大公司应当在2018年12月31日前向××交付该商品房。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于××原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已交付房屋且不承担逾期交付的违约责任。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，××有权解除合同。××解除合同的，应当出面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照年息X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之0.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，齐蒙、冯燕依约交纳了全部房款。另查明，合同签订后至2018年底，因环保治理问题市监察支队、市住建委、攻坚办环境污染防治指挥部等部门断续下达相关管控通知，要求建筑施工企业停止施工，天数不等。另查明，盛大公司电话通知业主于2019年12月23日至12月26日集中交房，并实际于2019年12月28日向齐蒙、冯燕交付涉案房屋及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。另查明,2020年5月14日,经法院组织原告代表及被告现场勘验,涉案楼房虽然已经竣工验收,但排水设施及道路仍在施工,截止勘验之日，涉案房屋单元门外尚无法正常通行及无法正常使用排水设施。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，原告从被告处购买房屋并签订有买卖合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已经按合同约定履行了付款义务，被告应按照合同约定的期间履行交房义务。本案被告虽已交付房屋，但存在逾期交房的情形，故原告要求被告承担逾期交付房屋的违约责任应予支持。关于逾期交房期限问题，双方签订的合同及补充协议对逾期交房如何计算违约金进行了约定，没有对何种情形可以延期作出约定。依法遵循无约定从法定的原则进行处理。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。关于本案是否存在法定延期交房情形，政府政策性文件是否属于不可抗力不能一概而论，本案合同签订时间在2017年，新乡市政府关于冬季大气污染问题在2015年、2016年已有相关规定，被告签订合同时对上述情况应有充分预见，且政府文件内容也不尽相同，部分文件只是禁止建设单位户外作业并非全面停工，故政府文件中属于常规环保户外停工的情形不属于不可抗力，对该部分文件涉及的天数不予扣减，对因重大环境问题要求停工的可认定为不可抗力予以免责。另从本地政府监察部门在不同时期内下发的管控通知内容看，该政府行为均是临时通知，不可预见，其根本目的是为了改善环境，有利于社会公众利益，被告理应配合落实该政府行为，因此给被告履行合同造成的影响亦可以免责。结合被告提交的政府文件内容，本院酌定因政府环保政策行为免除被告共计6个月的违约责任。被告列举的其他高考停工及约定的交房日期之后发生的停工不予免责。综上，关于本案，酌定免除被告6个月的逾期交房违约责任。原被告约定的交房日期为2018年12月31日，扣减6个月的期限，截止2019年12月26日被告向原告交付房屋，违约期限共计180天。原告虽然实际收房日期为2019年12月28日，但其在同意收房的情况下因其自身原因拖延收房，按照双方签订的合同第十一条之约定，被告通知交房的2019年12月26日应视为交付日期。原告虽在庭审中提出小区排水、路面等不符合合同约定，但其在明知以上情形存在的情况下接受房屋且主张违约金至交房之日，故违约金应以房款金额778572元为基数按日万分之零点五计算至2019年12月26日。关于原告主张的车位违约金，因该案系商品房销售合同纠纷，在商品房买卖合同中未明确约定有关车位交付问题及违约金计算的条款，双方签订的车位买卖合同系独立的合同纠纷原告可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告新乡市盛大国际实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告齐蒙、冯燕支付逾期交付房屋违约金7005.6元（以778572元为基数，按照日万分之零点五即日38.92元计算180天）；二、驳回原告齐蒙、冯燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告新乡市盛大国际实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 ：侯丽芳审判员 ：张建强审判员 ： 王 玲二〇二〇年八月三日书记员 ：李佳影