广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初3124号原告：李胜文，男，汉族，1961年3月6日出生，广东省惠东县人，住广东省惠东县*********，公民身份号码442************01X。被告：洪文辉，男，汉族，1975年11月16日出生，湖南省益阳市人，住湖南省益阳市资阳区************民组，公民身份号码432************73X。第三人：李纯文，男，汉族，1959年2月8日出生，广东省惠东县人，住广东省惠东县**************，公民身份号码442************012。第三人：李永根，男，汉族，1984年10月10日出生，广东省惠东县人，住广东省惠东县*********，公民身份号码441************312。原告李胜文与被告洪文辉、第三人李纯文、李永根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告李胜文、被告洪文辉到庭参加诉讼，第三人李纯文、李永根经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李胜文向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签署的《房屋租赁合同》;二、判令被告已交付的租房保证金(押金)人民币40000元归原告所有；三、判令被告立即将涉案房屋(惠东县*************至四楼)返还给原告;四、判令被告立即向原告支付已拖欠的租金直至被告将涉案房屋返还给原告为止，暂计至2020年5月6日租金为人民币68000元[计算方式:2018年1月5日至2020年1月5日拖欠租金共50000元(拖欠租金2000元/月，共25个月份);2020年2月5日起暂计至2020年5月6日拖欠租金共18000元(2020年2月5日起每月计付租金6000元)];五、判令本案诉讼费、公告费等原告为实现债权所支付的所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在取得第三人李纯文、李永根的同意下对惠东县********/48号房屋进行对外出租。2017年4月1日，经原告与刘添喜充分协商，原告将位于惠东县*********/48号房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给刘添喜使用，租赁期限自2017年4月1日至2024年3月30日，共七年，每月租金为6000元人民币（以下币种均为人民币），自第4年起每年递增10%。2017年7月1日，原告与刘添喜补签《房屋租赁合同》予以明确。同年9月11日，经原告、被告、刘添喜三方对《房屋租赁合同》进行变更，《房屋租赁合同》承租人由刘添喜变更为被告洪文辉，《房屋租赁合同》下承租人的权利与义务由刘添喜全部转移至被告洪文辉承受，刘添喜退出《房屋租赁合同》。由于被告洪文辉承租后提出生意不好，表示承租后2017年度每月交付租金4000元，当时本人同意被告从合同签订日起至2017年12月底为止，这三个月按收4000元/月标准计付租金。但直至2018年度，被告仍一直按4000元/月的标准支付租金，原告多次要求被告按照双方《房屋租赁合同》标准支付6000元/月的租金，但被告均已生意不好、资金不足为由仅支付4000元租金，因被告拖欠租金的行为，原告担心被告没有继续履行《房屋租赁合同》的能力，只得先行收取4000元/月租金，但原告从未放弃剩余2000/月租金的债权。自2020年2月份起，被告拒绝向原告支付租金，经原告多次催收及邮寄《催收函》催告，被告仍不履行《房屋租赁合同》下支付租金义务，未向原告支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，被告无正当理由拒绝支付租金，违反合同约定，依法应承担相应的违约责任。原告请求解除《房屋租赁合同》及要求被告承担相应的违约责任，故此特诉至法院。为保护原告的合法权侃，维护社会主义市场经济秩序，请求判如所请。被告洪文辉辩称，租金每个月收的4000元，收了两年，为什么今天到现在就要说是6000元了，说已经欠两年了，我欠你两年每个月2000元，这个租金变成4000元钱是原告答应的了，要是两年每个月欠2000元，原告早就赶我走了。我同意退房，但是要把押金退回给我，租金在我押金里扣除。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告李胜文提交了以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告主体适格；2.被告身份证复印件，证明被告主体适格；3.《房屋租赁合同》，证明原告将房屋出租给被告的事实；4.房地产权证（粤房地权证惠东字第0110034201号，权利人李纯文）、5.房地产权证（粤房地权证惠东字第0110034202号）；6房地产权证（粤房地证字第C6219373号，权利人李永根），三份证据证明原告所提供的租赁房屋合法；7.授权委托书（李纯文、李永根），证明权利人李纯文、李永根委托原告进行将房屋进行出租的事实；8.押金收据，证明原告已收房屋押金40000元人民币的事实；9.催款函及邮寄回执，证明原告向被告催收的事实；10.微信聊天记录，证明本案租金为6000元/月及被告拖欠租金的事实。被告对原告提交的合同真实性无异议，但对设备清单不予认可，没有被告签名。对房产证不知情。催款函是疫情期间收到，租金收据是真实的，每个月都是交4000元。被告洪文辉向本院提交两张租金收据（缴交人刘添喜），用于证明刘添喜租房时候原告也是收了4000元钱的租金。原告对该证据质证意见为：签合同是6000元，刘添喜是8、9月份的时候，都是只交了4000元钱，扣了每个月2000元，到后面的时候他又把这2000元钱给补回来了。根据原、被告的陈述及提交的证据，本院认定事实如下：第三人李纯文与原告李胜文名下共同共有惠东县*********（原37号）房屋【证号：粤房地权证惠东字第0110034201号、粤房地权证惠东字第0110034202号】，第三人李永根系惠东县*********（原38号）【证号：粤房地证字第C6219373号】所有人。原告在取得第三人李纯文、李永根的同意下，将上述房屋出租给案外人刘添喜做出租房使用，并于2017年7月1日签订了《房屋租赁合同》。合同第三条约定租赁期自2017年4月1日至2024年3月30日止共7年，第四条约定租赁租金每月人民币6000元，第五条约定支付租金时间为当月5日，第六条约定房屋保证金为40000元。合同第十七条约定不按时支付租金超过2个月，原告有权单方解除合同，收回房屋，没收保证金。2017年9月11日，刘添喜退出经营，被告承接上述房屋租赁。被告与原告直接在上述合同注明“2017年9月11号，由刘添喜原合同转让给洪文辉经营，原刘添喜押金肆万元收款收据转为洪文辉名下”。被告在合同乙方处签名并加捺手指模。合同履行期间，被告每月支付租金4000元给原告直至2020年1月，从2020年2月份起未支付租金。原告于2020年1月份曾向被告邮寄《催款函》，内容为催讨2018年1月起至2019年12月期间被告欠缴的每月2000元租金，合计48000元。2020年4月9日，原告通过微信向被告发送内容“洪文辉老板你几时交租金，已经3个月没交1分钱租金了……”、“还有2017年/2020年1月止，每月扣我租金2000元钱，尽早跟我结算好吗？以免拖得时间太长……”被告回复称“我现在租了三个房，我现那里有钱，生活费都搞不到，我父子两在这里要活命不，你在押金里扣就行了。”原告再次发送内容“你在2017年/2020年1月前，每月扣我2000元/1个月，那你总要跟我结算啊！”被告回复“你要这样子说，就没法跟你谈了”。原告主张，合同约定租金6000元/月，原告同意被告2017年底前被告按4000元/月支付租金，被告应从2018年起按每月6000元支付租金，但被告一直按4000元/月标准支付租金；被告则辩称，从租赁合同签订起一直按4000元/标准支付租金，只是合同没改，并提交两张原承租人刘添喜2017年8、9月份向原告缴纳租金的收据，证实被告承接租赁时刘添喜系按4000元租金标准支付租金。原告提交两张设备清单，主张案涉房屋内所有设备均系原告购买，但均无相关人员签名，被告对此不予认可。另查，庭审中，双方确认被告于2020年5月份支付租金3000元。因被告未支付租金系发生在新冠病毒疫情防疫期间，本院庭审中询问被告是否继续履行合同，被告陈述同意解除合同，但要求原告退还押金，并以押金抵扣拖欠房租。本案经本院组织调解，双方争议较大，未能达成调解意见。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告李胜文与被告洪文辉签订的《房屋租赁合同书》，是合同当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告未缴租金行为发生在疫情期间，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，被告疫情原因未能按时缴纳租金，有正当因由，不应认定为违约行为，但原告起诉主张解除合同，被告同意，系双方当事人自由处分民事权利行为，本院予以照准。合同解除后，被告应向原告返还案涉租赁房屋并缴纳拖欠的租金。本案主要争议焦点为：被告欠付原告租金如何计付？对此，本院评析如下：原告与被告签订合同系在原告与案外人刘添喜签订的合同原本基础上修改形成，虽然合同约定租金为6000元/月，但根据原、被告提交的证据显示，被告从合同签订到疫情期间拖欠租金期间均系以4000元/月的标准支付租金；原告主张被告拖欠其从2018年1月至2020年1月5日的每月租金2000元，根据现有证据显示，原告向被告追讨的行为系发生在被告疫情期间未付租金之后，而从合同签订到被告未付租金的时间足足长达两年有余，原告未提供证据证实期间有向被告主张过该部分租金，被告每月按4000元的标准支付租金，原告也收取了租金，按照生活常理，双方形成了稳定的租金支付方式，故本院认定双方在合同履行过程中已以实际行为对租金标准作出了变更，被告辩称租金标准为4000元/月，本院予以采信，故被告拖欠原告租金应当按4000元/月的标准计付。原告诉请被告支付2018年1月至2020年1月5日的每月租金2000元，理由不足，不予支持。关于租金及房屋占用费的计算问题。被告已支付租金至2020年1月份，故计算至本案一审辩论终结时（2020年7月10日），被告拖欠原告租金为6个月，租金为4000元/月×6月=24000元，扣除被告已支付的3000元，计为21000元。从2020年8月起至被告向原告实际返还房屋之日止，被告应按照上述租金标准计付房屋占用费给原告。被告向原告缴纳的押金40000元，应由原告在解除合同后退还被告，被告同意以押金抵扣应付房租及占用费，系其自由处分民事权利的行为，本院予以照准，双方可在实际履行时径行扣除，如有剩余部分，原告应返还被告。关于房屋设备问题。原告提交的两份设备清单，均无当事人的签名确认，本院对此不予采信。第三人李纯文、李永根经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上，当事人的诉请，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告李胜文与被告洪文辉2017年9月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告洪文辉于本判决生效之日起10日内返还案涉位于惠东县******的房屋给原告李胜文；三、被告洪文辉于本判决发生法律效力之日起10日内支付截至2020年7月止的租金21000元，并从2020年8月起至实际返还房屋之日止按每月4000元的标准计付房屋占用费给原告李胜文（被告缴纳的押金40000元在实际履行中可作相应抵扣，剩余部分，原告应返还给被告）。四、驳回原告李胜文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元（原告已预缴），由原告李胜文负担600元，被告洪文辉负担630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  张鉴洋人民陪审员  卢海清人民陪审员  彭锦军二〇二〇年八月三日法官 助理  杨良志书 记 员  方金伟