贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初8315号 原告：吴长贤，男，汉族，1969年1月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：叶国辉，女，汉族，1961年1月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹太原（特别授权），贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201610362190。 委托诉讼代理人：赵勇进（一般授权），贵州四立律师事务所实习律师，证号：23072007119024。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713012110735。 原告吴长贤、叶国辉与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴长贤、叶国辉委托诉讼代理人王映，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴长贤、叶国辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告90日内将沙案房屋(毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第2幢16层5号，房号:2-16-5号)办理商品房权属转移登记的相关文书交付给原告；2、判决被告以购房款330215元为基数，从2017年5月31日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.4倍算违约金，违约金截止起诉之日起为60725.41元;3、判决被告退还原告各项费用3294.00元(电表入户529元，有线电视入户费265元，燃气安装费2500元)及利息以3294元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从交费之日起计算至被告实际返还完毕之日止:4、本案诉讼费曲被告承担。事实及理曲:2013年6月29日原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》(合同编号:00149)，合同约定:买受人购买毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第2幢16层5号(房号:2-16-5号)；该商品房总价款330215元;买受人使用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款100215元，余款230000元以银行按揭方式支付;出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房;转移登记:(一)出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买爱人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金。合同签订后，原告按约定向被告交付了购房款330215元。2013年10月31日，被告将涉案房屋交付原告使用，但时至今日，被告都未履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，巳经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告未按照约定为原告办理涉案房屋的不动产权证书的行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款:“(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……之规定，被告应在2017年5月31日前向原告交付办理转移登记的相关文书。被告逾期未能交付，应按约定向原告支付违约金，违约金数额以已付购房款330215元为基数，从2017年5月31日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际办理商品房权属转移登记的相关文书并交付给原告日止。另外，被告收取原告的各项费用，无事实及法律依据，同样应予退还。综上，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条诉至贵院，判如诉请为谢! 原告庭审时将诉讼请求第3项金额变更为3329元，并将诉讼请求第1项“办理商品房权属转移登记的相关文书”明确为“不动产权证书”。 被告瑞丰公司辩称，一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、被告自2018年11月29日取得《首次登记确认书》就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违的责任。若被告担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2018年11月29日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同一地块其余户(2020年3月17日)。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人未能办证的原因已经消除，庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任不应再由被告承担。六、原告诉请返还开户费3294元的诉讼请求不应得到支持:1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间。2、涉案商品房的价款并未包含入户及安装费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。七、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2013年6月29日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程“瑞丰铭城”第2幢16层5号商品房，房号为2-16-5；建筑面积120.89平方米，套内建筑面积98.68平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款330,215.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了被告房屋总价款330,215.00元。被告将涉案房屋交付原告，原告向被告交纳了办证相关税费被告向原告出具了《交房清单》，该清单列明：电开户费529元、闭路电视开通费300元、燃气开户费2500元，以上共计3,329.00元。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定将房屋交付给原告，并在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。 对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，本院予以支持，对交付的诉讼请求，本院不予支持。但原告必须提供相关文书和交清相关税费。 对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院支持按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍）的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，但原告应当在涉案房屋具备办证条件后通知原告，涉案房屋已于2018年11月29日具备办证条件，但被告未举证证明在庭审前通知原告，故本院以庭审之日即2020年8月1日作为被告通知原告的时间节点，故该违约金的截止时间应为2020年8月1日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款330,215.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年8月1日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 对原告要求被告退还各项开户费的诉讼请求，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取原告的各项开户费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还该费用的诉讼请求，应予以支持，但被告以诉讼时效抗辩，虽然《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2009年有5月1日起实施，但被告收取上述费用无法律依据，如果原告认为被告要求原告缴纳上述费用的行为不符合法律的规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年5月22日起诉，并未超过诉讼时效，故被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于被告表示系原告恶意拖延提交资料的抗辩，因被告举证不能证明，无事实依据，本院不予采纳。对于被告诉讼时效的抗辩，原告于2020年5月22日起诉，倒推三年即从2017年5月22日起的违约金予以保护，而本院支持从2017年6月1日起算，并未超过诉讼时效，故此抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告吴长贤、叶国辉交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告吴长贤、叶国辉申请办理涉案商品房的不动产权证书。 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴长贤、叶国辉逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款330,215.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年8月1日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）。 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴长贤、叶国辉各项开户费3,329.00元 四、驳回原告吴长贤、叶国辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币713.00元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年八月十四日 书记员  李长江