文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初5184号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛萍，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王传杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：刘明中，男，1983年2月27日出生，汉族，住重庆市合川区。原告成都万科物业服务有限公司与被告刘明中物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司委托诉讼代理人王传杰到庭参加诉讼，被告刘明中经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业服务费共计1426.69元（该费用计算自2019年7月至2020年4月）；违约金285.338元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%）；2.、请求被告支付本案诉讼费。事实和理由：原告与重庆融金置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告提供“中开˙熙岸A区”的物业服务，被告交纳物业费的标准为2.2元/月/平方米。合同生效后，原告如约履行物业服务，被告却拒绝支付物业服务费。原告经多次催收无果，特来起诉，诉请如前。庭审中，原告主张违约金以欠费金额为基数从2020年5月1日起按合同约定的标准计算至所欠物业费付清时止。被告刘明中未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年12月23日，原告成都万科物业服务有限公司（乙方）与重庆融金置业有限公司（甲方）签订《中开˙熙岸A区前期物业服务合同》，约定原告为位于重庆市合川区义乌大道998号的中开˙熙岸A区实施前期物业管理服务的事宜。合同第二章约定了物业服务事项，第三条乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共有部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。……3、物业附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括化粪池、停车场等属本小区业主共有的附属建筑物、构筑物。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。包括文化体育娱乐场所等。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不含建筑垃圾），排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用申报。11、物业装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。……第四章关于物业服务费用的规定为，第六条本物业管理区域物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费招标价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅：2.2元/月/平方米（含公摊水电费）；（2）叠拼：3.5元/月/平方米（含公摊水电费）；（3）商业：4元/月/平方米（据实分摊水电费）；（4）幼儿园：3元/月/平方米（据实分摊水电费）；（5）车库：80元/月/个。……第七条业主应于开发商交付之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，业主办理入住手续时预付（半年）的物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。……物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。……第七章关于合同期限的约定，第十九条本合同期限为3年，自2017年1月1日起至2020年1月1日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当时具备以下两个条件时，本合同继续有效；A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。……2019年1月15日，被告刘明中在客户钥匙/物品签收单上签字确认收到入户门钥匙、智能卡、业主手册等物品。涉案物业小区未成立业主委员会，原告一直为中开˙熙岸A区小区物业区域的物业业主及物业使用人服务至今。另查明，位于重庆市合川区中开˙熙岸A区的涉案物业系高层住宅，由被告刘明中购买并实际使用，该物业建筑面积64.86㎡，自2019年7月至2020年4月被告均未交纳物业管理服务费。经原告催收，被告仍未交纳。上述事实，有原告的陈述，中开˙熙岸A区前期物业服务合同、客户钥匙/物品签收单、房屋产权查询信息、律师函及邮政快递单等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力并受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告成都万科物业服务有限公司与重庆融金置业有限公司签订了《中开˙熙岸A区前期物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，受法律保护，对合同双方及中开˙熙岸A区物业区域的物业业主及物业使用人具有约束力，该物业区域的所有物业业主及物业使用人应当遵守和执行。原告在对中开˙熙岸A区的物业（含被告刘明中的物业）区域提供了物业服务后，有权依照《中开˙熙岸A区前期物业服务合同》的约定向该物业区域的物业业主及物业使用人收取物业服务费等费用。被告刘明中作为中开˙熙岸A区物业的业主及物业使用人，实际上接受了原告的服务，故应当向原告支付物业服务费等费用。由于涉案物业建筑面积为64.86㎡，被告自2019年7月至2020年4月未交纳物业管理服务费，《中开˙熙岸A区前期物业服务合同》约定高层住宅物业服务费按2.2元/月/平方米（含公摊水电费）收取，故被告应向原告支付物业管理服务费1426.92元（2.2元/月/㎡×64.86㎡×10月）。原告主张被告支付2019年7月至2020年4月的物业服务费1426.69元，低于实际所欠金额，且事实清楚，证据充分，本院予以尊重。关于违约金的问题。本案原告为被告提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业管理服务费。《中开˙熙岸A区前期物业服务合同》第四章第十二条约定，业主应于开发商交付之日起交纳物业服务费用，物业费按月于每月25日前向原告交纳下期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的为逾期交纳。现被告逾期未交，构成违约。双方合同约定从逾期之日起按所欠总金额的万分之五向原告支付违约金，但该标准过高。结合原告提供的物业服务质量及被告拖欠物业管理服务费的期限，本院酌情确认违约金以所欠物业服务费总金额为基数从2019年5月1日起按照年利率6%的标准计算至付清之日止。小区是业主日常生活的主要场所，不仅需要物业公司认真、细致地管理和维护，还需要业主能够遵守社会公德，相互配合，一起共同努力，才能将小区环境创造的更加良好。拒交物业费不会使小区环境更加优良，反而会制造更多的矛盾，创造更大的不和谐。物业公司对于业主提出的服务瑕疵，也应不断改进，尽量达到业主的期望。被告刘明中经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的放弃，应承担举证不力的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告刘明中于本判决生效后五日内支付给原告成都万科物业服务有限公司2019年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1426.69元及违约金（违约金以1426.69元为基数从2019年5月1日起按照年利率6%的标准计算至付清之日止）；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘明中负担。本判决为终审判决。审 判 员 张文智二〇二〇年八月二十四日法官助理 邓丽萍法官助理 银 华书 记 员 刘雨琦