吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终1109号 上诉人（原审被告）：孙井武，男，1969年4月8日生，汉族，住吉林省农安县。 上诉人（原审被告）：袁丽颖，女，1970年11月13日生，汉族，住吉林省农安县。 委托诉讼代理人：程国军，吉林迅捷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘松岩，女，1966年6月24日生，汉族，住松原市宁江区。 被上诉人（原审原告）：王春生，男，1961年1月23日生，汉族，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张伟，吉林研法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王笑峥，男，1987年3月8日生，汉族，住宁江区。 第三人：松原市新宇房地产开发集团有限公司，住所地松原经济技术开发区。 法定代表人：李树武，系董事长。 委托诉讼代理人：张长江，男，1954年3月11日生，汉族，住宁江区，法律顾问。 上诉人孙井武、袁丽颖因与被上诉人王春生、刘松岩、第三人松原市新宇房地产开发集团有限公司（以下简称新宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初7285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁丽颖及孙井武的共同委托诉讼代理人程国军，被上诉人王春生及刘松岩共同委托诉讼代理人张伟、王笑峥，原审第三人新宇公司的委托诉讼代理人张长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙井武、袁丽颖上诉请求：一、撤销宁江区人民法院（2019）吉0702民初7285号民事判决；二、发回重审或依法改判驳回二被上诉人的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实不清，且认定转移房屋产权的义务是上诉人的合同义务是错误的。原审已查明上诉人与被上诉人均认可双方签订并履行的楼房买卖协议是真实意思表示，合法有效，双方均遵从合同约定。那么有约定就得从约定，买卖协议第七条约定：合同生效期：乙方（即被上诉人）付给甲方（即上诉人）首付款，甲方将楼房更名过户给乙方时起。从约定的合同生效期明显可以看出，被上诉人支付首付款，上诉人协助及配合被上诉人到开发商处将该房屋从原买受人（第三人开发商工程的大包）李树华名下更名过户给被上诉人，再协助被上诉人与第三人重新签订商品房买卖合同，将房屋交付给被上诉人后，上诉人的合同义务就履行完毕了，双方的买卖协议并没有约定上诉人负有产权转移登记的义务，这是原审法院故意突破双方的约定、故意误解双方的协议约定，强加给上诉人的责任。二、被上诉人己实际入住5年之久，楼房买卖协议于2016年1月1日己交易完毕。协议书第八条约定：合同终止期，2016年1月1日前，乙方即被上诉人付给甲方剩余购楼款后，双方合同终止。协议书第六条明确约定：相互责任，楼房交易完毕后不管哪一方出现问题，后果由其自负。被上诉人明知是上诉人在工程大包李树华手中通过抵顶人工费的形式获得的抵债楼房，手续都是工程大包李树华的名义，当时低价出售给被上诉人，就是为了着急给工人开支，否则不会低价出售。上诉人在购买该现房时对该房屋是否与第三人存在债务纠纷或存在产权瑕疵等事项自身负有谨慎及注意义务，关键是被上诉人对该房屋已被第三人抵押给银行一事始终不知情，上诉人当时对被上诉人进行了必要的提醒，也给了被上诉人充分的考虑时间，被上诉人当时与第三人开发商代表仔细了解了房屋情况，被上诉人在确认无疑之后，才同意购买，并与开发商重新签订了正规的商品房买卖合同，收取了第三人开具的购楼款及入住费票据，上诉人已经履行了相应的附随义务，2016年1月1日交付余下购楼款，上诉人将该房屋从李树华名下更名过户给被上诉人，房屋交付后，双方合同已经终止，自此，双方互不负有合同权利和义务。至于楼房因开发商债务问题暂时不能办理产权登记的后果应由被上诉人自负，并且被上诉人应当向第三人主张合同权利，不应该向权利义务已经归于消灭的上诉人来主张。三、本案被上诉人与开发商签订了商品房买卖合同，购房款虽然没有直接支付给第三人，但第三人走的是以楼抵顶工程款的手续，工程款冲抵了购楼款，就等同于收到了购楼款，又签订了商品房买卖合同，开具收据，将房屋交付给被上诉人，并承诺给予办理产权登记，就形成商品房买卖合同关系，产权登记或所有权转移的义务依法应由第三人承担，这不是上诉人的义务，原审故意不予认定被上诉人与第三人形成了最终的商品房买卖合同关系显然没有法律依据。四、被上诉人己实际入住5年之久，从未向上诉人主张过权利，本案己过诉讼时效，原审时上诉人就一再提出已过诉讼时效的意见，原审不予理会，即使被上诉人享有诉权，也不具有胜诉权。 王春生、刘松岩辩称，1、双方签订楼房买卖协议的相对人是上诉人与被上诉人，与第三人无关。2.上诉人收取了被上诉人的购房款，原审已经查明。3.本案被上诉人购买的房屋存在明显瑕疵，责任在于上诉人一方，上诉人在出售房屋时，没有说明该房屋存在抵押和查封的情况，因此被上诉人合同目的不能实现，原审判决并无不当。4.本案是被上诉人原审起诉时才知道该楼房被查封扣押的，因此本案没有过诉讼时效。 新宇公司述称，我们不享有权利也不承担义务，希望法院依法判决。 刘松岩、王春生向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2015年1月20日签订的《楼房买卖协议书》；2.解除原告与第三人于2015年1月21日签订的《商品房买卖合同》；3.被告返还原告购楼款30万元、赔偿原告楼房装修损失15万元和购楼款利息（自2016年1月1日起至给付之日，按照月利6里计算利息）；4.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年1月20日，刘松岩与孙井武签订《楼房买卖协议》，双方约定孙井武将位于****富豪1#1单元702号房屋出售给刘松岩，面积109.6平方米，房屋价格300,000元，签订合同当日，王春生支付给孙井武200,000元。该协议载明：“四、楼房交易价格及付款方式：楼房交易总价人民币（大写）叁拾万元首付款（大写）贰拾万元，剩余购楼款人民币（大写）壹拾万元到2016年1月1日前一次付清。五、交易具体内容（1）甲方（孙井武）负责给乙方（刘松岩）过户更名，楼房过户更名到乙方后，只有乙方独有此楼产权，若出现第二人，责任由甲方承担。（2）乙方若在2016年1月1日前没有付清剩余购楼款，楼房交易完后不管哪一方出现问题，后果由其自负。七、合同生效期：乙方付给甲方首付款，甲方把楼房更名过户给乙方时起。八、合同终止期：2016年1月1日前，乙方付给甲方剩余购楼款后，甲、乙双方合同终止。”孙井武及袁丽颖认可二人收到刘松岩给付的剩余购房款100,000元。2015年1月21日，新宇有限公司给刘松岩出具交款凭证两枚，新宇有限公司收到刘松岩购房款372,640元及入住费。2015年1月21日，刘松岩与新宇有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定新宇有限公司将位于****富豪1幢1单元702号房屋出售给刘松岩，建筑面积109.6平方米，房屋价格372,640元。合同载明：“第六条付款方式及期限买受人按下列1种方式按期付款，1．一次性付款。买受人一次性付清房款。…第八条交付期限出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。…第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理”。孙井武及新宇有限公司交付了该房屋给刘松岩使用。孙井武与袁丽颖系夫妻关系。刘松岩与王春生系夫妻关系。 另查明，新宇有限公司将位于经济技术开发区兴原街****121幢1单元702号的房屋（建筑面积109.6平方米）抵押给吉林银行股份有限公司松原乌兰支行，并办理抵押登记，债权履行起止日期2011年7月11日至2013年7月10日。于2018年4月2日该房屋被松原市中级人民法院查封。2020年5月7日，吉林省首信资产评估有限公司作出吉省首信评报［2020］***司执字第003号资产评估报告，报告载明：“截止评估基准日2020年4月7日，纳入本次评估范围的资产评估价值为人民币肆万捌仟零柒拾柒元整（￥48,707元）”，该报告中家具及装修价值资产评估明细表列明装修装饰物品清单。刘松岩花费鉴定费10,300元。 一审法院认为，关于原告刘松岩购买的涉案房屋实际是被告孙井武的工程抵债房的事实，原告刘松岩、王春生与被告孙井武、袁丽颖，第三人新宇公司对该事实无争议。被告孙井武抵债而来的涉案房屋，只有办理产权证书后出卖给原告刘松岩并办理产权变更登记手续方能发生物权变动效力。被告孙井武在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给刘松岩，刘松岩又与被告新宇公司签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。原告刘松岩虽与第三人新宇公司签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。原告刘松岩与被告孙井武签订的《楼房买卖协议》系原告刘松岩与被告孙井武的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，根据《楼房买卖协议》中双方当事人的约定，被告孙井武作为案涉房屋的出卖人，依法负有交付房屋并转移房屋所有权给原告刘松岩的义务。原告刘松岩作为买受人，依约按期足额向卖房人孙井武支付购房款是其合同的义务。此外，双方还应遵循诚实信用原则，负有通知、协助等法定附随义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”该规定虽然不影响房屋买卖合同效力，但是对被司法机关裁定查封的房屋所有权转移进行了限制。被告孙井武作为涉案房屋出卖人，在转让的房屋因其与案外人纠纷原因被查封时，依法负有消除标的物上存在的限制权利转让情形，以履行转移房屋所有权的义务。《楼房买卖协议》中对办理产权转移手续的具体时间无约定，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案被告孙井武在签订合同时隐瞒涉案房屋被抵押的事实，一直未给原告刘松岩办理产权登记手续。在合同履行过程中未解除相关抵押且该房屋又被查封，导致原告刘松岩以合同目的无法实现为由，诉请解除《楼房买卖协议》有事实和法律依据，原审法院对该诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。关于二原告主张二被告返还购房款300,000元，原审法院予以支持，二原告应返还给二被告涉案完好无损的房屋。关于二原告诉请二被告赔偿涉案房屋装饰装修价格48,077元；被告孙井武、袁丽颖抗辩主张可以拆除装潢设施免除相应的赔偿责任，但二被告未能提供证据证明未形成附合的装潢设施及价格，且本案系由二被告及第三人的原因致使合同目的不能实现，故原审法院认定原告应得装饰装修损失为48,077元，二被告应予赔偿。关于刘松岩主张被告支付利息的诉讼请求，因其在签订《楼房买卖协议》时对涉案房屋上存在抵押登记的情况未尽审慎注意义务存在过失，故原审法院对该诉讼请求不予保护。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下：一、解除原告刘松岩与被告孙井武之间于2015年1月20日签订的《楼房买卖协议》；二、原告刘松岩、王春生于判决生效之日起立即返还被告孙井武、袁丽颖松原经济技术开发区兴原街****121幢1单元702号的房屋及吉省首信评报［2020］***司执字第003号资产评估报告中评估的装修装饰物品；三、被告孙井武、袁丽颖于判决生效之日起立即返还原告刘松岩、王春生的购房款300,000元并赔偿原告刘松岩的装饰装修损失48,077元；四、驳回原告刘松岩、王春生的其他诉讼请求。如果被告孙井武、袁丽颖未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，本案中刘松岩购买的涉案房屋实际是新宇公司约定抵付实际施工人工程款的抵账房屋，刘松岩与孙井武就案涉楼房签订了书面买卖合同并向其缴纳了全部购房款，二者之间已经成立了房屋买卖合同关系。刘松岩与孙井武签订《楼房买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法有效，双方应按合同约定履行。因工程款抵账协议双方就案涉抵账房屋并未办理房屋产权转移登记手续，故在实际施工人对外转让该房屋时，新宇公司作为房屋产权人按照约定有义务配合其为买受人办理相关房屋交易手续，刘松岩与新宇公司签订的《商品房买卖合同》的行为，实则因新宇公司抵顶孙井武工程款而配合履行孙井武与刘松岩签订的《楼房买卖协议》协助行为。故本案争议房屋的出卖人应为上诉人孙井武。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，结合刘松岩、孙井武签订的《楼房买卖协议》第七条约定：“合同生效期：乙方（即被上诉人）付给甲方（即上诉人）首付款，甲方将楼房更名过户给乙方时起”。被上诉人刘松岩、王春生作为房屋买受人向孙井武、袁丽颖交付了购房款，孙井武及袁丽颖均承认已收取购房款；孙井武作为房屋出卖人有向刘松岩转移争议房屋所有权的合同义务。现因该房屋被新宇公司抵押给吉林银行股份有限公司松原乌兰支行，并办理抵押登记，无法办理产权过户，即无法转移房屋所有权，合同目的不能实现。原审法院判处解除该合同并无不当。 综上所述，孙井武、袁丽颖的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,800元，由上诉人孙井武、袁丽颖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 巍 审 判 员  牟凤桐 审 判 员  张 蕊 二〇二〇年八月七日 法官助理  张 丽 书 记 员  王文平