贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5711号上诉人（原审被告）：贵阳市南明区湘水味派餐饮店，住所地贵阳市南明区花果园五里冲棚户区、危旧房、城中村改造项目V区14栋L201号房。经营者：练华。上诉人（原审被告）：练华，男，1973年1月20日出生，汉族，住贵州省凤冈县。上诉人（原审被告）：练伟，男，1967年1月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：陆勇，贵州黔鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓玲，贵州黔鹰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王永新，男，1954年4月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：王培禧，男，1979年7月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘浏，贵州朝华明鑫律师事务所律师。委诉讼托代理人；孟德晖，贵州朝华明鑫律师事务所律师。原审第三人：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红。委托诉讼代理人：王莉，女。委托诉讼代理人：刘依，女，该公司员工。上诉人练华、贵阳市南明区湘水味派餐饮店（以下简称湘水味派餐饮）、练伟因与被上诉人王永新、王培禧及原审第三人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人练华、湘水味派餐饮上诉请求：1、改判练华、湘水味派餐饮在本案中不承担责任。2、一、二审案件受理费由法院裁决。事实及理由：1、上诉人练华、湘水味派餐饮与王永新、王培禧之前不存在租赁关系，根据合同相对性原则，王永新、王培禧只能向练伟主张权利，至于练伟与练华、湘水味派餐饮之前的其他法律关系应另行解决，故一审判决练华、湘水味派餐饮支付租金及违约金有误，请二审予以纠正。2、一审已降低违约金计算标准，但一审支持每月按未付租金的2％计算违约金仍然过高，望二审能够考虑疫情期间餐饮复工复产困难的情况，进一步降低违约金标准。王永新、王培禧针对练华、湘水味派餐饮的上诉辩称，该租赁合同是与练伟签署，贵阳市南明区湘水味派餐饮店一直使用该商铺经营至今，该餐饮店经营者注名为练华加上在一审中练伟与练华均承认是合作关系综上所述练伟、练华、贵阳市南明区湘水味派餐饮店承担支付租金的责任。关于上诉人的第二条请求2%的违约金应该遵守，对方没有证据证明高于实际损失的30%法院不应该支持。练伟针对练华、湘水味派餐饮的上诉辩称，贵阳市南明区湘水味派餐饮店系练伟练华、李某的合伙经营，练伟与李某与2018年12月28日退出经营，现在的实际经营者为练华，签订合同时虽然是练伟与王培禧、王永新签订，但是练伟退出之后产生的租赁费用应由练华、贵阳市南明区湘水味派餐饮店承担，练伟不应再承担，2019年3月19日起算的而费用是练伟退出后产生的费用，练伟不应当承担。宏益房开公司针对练华、湘水味派餐饮的上诉述称：一审法院认定事实清楚请求依法维持。上诉人练伟上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院2019年12月24日作出的（2019）黔0102民初14807号民事判决中对练伟的判决部分，改判驳回被上诉人对练伟的起诉；2、判决二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人练伟与宏益房开公司签订《花果园商铺租赁合同》后，上诉人练伟与李某、练华将该商铺用于经营贵阳市南明区湘水味派餐饮店。2018年12月28日，练伟、李某与练华达成协议，协议约定练伟与李某退出该餐饮店，由练华一人经营该餐饮店。2019年3月13日，宏益房开公司将涉案商铺转让给王永新、王培禧并将相关事宜告知了承租方。由于上诉人已于2018年12月28日推出该餐饮店，餐饮店由练华一人经营，该商铺的实际承租人系练华及湘水味派餐饮，因此，自2018年12月28日起，该商铺因租赁关系产生的相关租金应由练华及湘水味派餐饮向王永新、王培禧支付，与练伟无关。王永新、王培禧针对练伟的上诉请求辩称：2018年12月28日的协议为内部协议不对外发生效力。其作为租赁合同的主体应承担责任。练华、湘水味派餐饮针对练伟的上诉辩称：本案租赁合同的承租方为练伟，王永新、王培禧主张租赁合同的权利应当是向练伟主张，至于练伟与练华的其他法律关系不应在本案处理应当另行解决。练华上诉中称其与练伟、李某的合作已经终止不属实，也不是本案的审理范围，请驳回练伟的上诉。宏益房开公司针对练伟的上诉述称：一审法院认定事实清楚，请求依法维持。王永新、王培禧向一审法院起诉请求：一、判令解除被告练伟与第三人宏益房开公司2017年11月24日签订的《花果园商铺租赁合同》；二、判令三被告立即腾空、搬离位于花果园商铺V区14栋L201号商铺，并立即将该商铺退还原告；三、判令三被告向原告支付前述商铺拖欠的租金，租金支付至三被告将商铺交还原告之日止（暂计租金按商铺面积689.94㎡，月租金60/㎡，2019年3月19日至2019年9月19日期间为248378.40元；四、判令三被告支付原告违约金至租金付清之日止（违约金每日按月租金的3‰计算为124.20元，2019年3月13日至2019年9月6日期间为20989.80元）；五、判令本案诉讼费、保全费由三被告承担。一审法院认定事实，2017年11月24日，被告练伟（乙方）与宏益房开公司（甲方）签订《花果园商铺租赁合同》，约定被告练伟租赁宏益房开公司位于花果园-花果园商铺-V区-14栋-L201号，建筑面积为805.11㎡的商铺用于经营餐饮美食-正餐中式-湘菜，租赁期限为2017年4月10日至2023年4月9日，第一、二年租金为60元/月/㎡，第三、四年租金为70元/月/㎡，第五、六年租金为80元/月/㎡，本合同签订之日支付2017年7月10日至2017年10月9日的租金144920元，后续租金按每3个月支付一次，于上一期租金到期日前15日内支付下一期租金，另需交纳1个月租金48307元作为保证金。该合同还约定，若逾期支付租金，则每逾期一日按同期贷款利率的四倍标准支付逾期应付未付金额的违约金，并支付催讨租金所需的包括但不限于诉讼费、律师费等费用。2019年3月13日，原告王永新、王培禧与第三人宏益房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向第三人购买前述房屋，并于当日办理了商品房预售合同备案登记，该预售登记表上载明的预售面积为689.94㎡。被告练伟、练华确认，在练伟签订租赁合同承租商铺后，二人合伙开设了湘水味派餐饮店，之后租金一直由练华支付。庭审中，原被告双方以及第三人确认，因商铺租赁面积与产权面积不一致等问题，三方经协商确定自2019年3月13日起以产权面积689.94㎡为准，每月按60元/㎡计算租金，租金向原告支付，2019年3月13日以前的租金问题由三被告与宏益房开公司协商解决。对此，原告提交了三方的录音资料以及其向被告催收租金的函件、邮寄回单予以证明。第三人宏益房开公司在本案庭审后向法院出具情况说明，称前述商铺只有一个产权证，房屋面积不一致是因为公摊系数造成的。另查明，湘水味派餐饮店的工商登记显示其为个体工商户，经营者为练华。庭审中，原告撤销了其第一项、第二项诉请，第三项诉请变更为要求三被告支付2019年3月19日至2019年12月19日期间的租金，其余诉请不变。一审法院认为，本案各方签订的《花果园商铺租赁合同》、《商品房买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，在原告购买前述商铺且原告、第三人已将所有权转移事宜予以告知后，承租人应向新的所有权人即原告支付租金。本案中，虽然签订租赁合同的主体为被告练伟，但被告练伟租赁商铺后，该商铺即用于经营湘水味派餐饮店，该餐饮店工商登记的经营者为被告练华，租金亦由被告练华支付，且被告练伟与练华之间不存在转租的情况，故本案租金支付的责任主体应为被告练伟、练华、湘水味派餐饮店，至于被告练伟、练华之间因租赁该商铺所产生的法律纠纷，双方可另行主张。庭审中三方自认三方在协商过程中已确认自2019年3月13日起的租金以产权面积689.94㎡为准按照每月60元/㎡的标准，每三个月支付一次租金，2019年3月13日前的租金问题由三被告与第三人宏益房开公司另行协商解决，故现原告要求三被告支付2019年3月19日至2019年12月19日期间的租金（按照前述标准，每月租金为41396.40元，每季度租金为124189.20元，该期间的租金为372567.60元）之诉请，有事实和法律依据，法院予以支持。租赁合同已对逾期支付租金的违约金标准进行了明确约定，现原告诉请违约金按每日租金的3‰支付，该标准已超过法律保护范围，超出部分不受保护。故对原告的违约金诉请，法院部分支持为：被告练伟、练华、湘水味派餐饮店应自2019年6月19日起以该季度租金124189.20元为基数按照月2%的标准支付违约金至2019年9月18日，自2019年9月19日起以248378.40元（两个季度）为基数按照月2%的标准支付违约金至2019年12月18日，自2019年12月19日起以372567.60元（三个季度）为基数按照月2%的标准支付违约金至拖欠租金支付完毕之日止。被告湘水味派餐饮店经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，原审判决：一、被告练伟、练华、贵阳市南明区湘水味派餐饮店于本判决生效后十日内支付原告王永新、王培禧2019年3月19日至2019年12月19日期间的租金372567.60元；二、被告练伟、练华、贵阳市南明区湘水味派餐饮店于本判决生效后十日内支付原告王永新、王培禧违约金（自2019年6月19日起以124189.20元为基数按照月2%的标准支付至2019年9月18日，自2019年9月19日起以248378.40元为基数按照月2%的标准支付至2019年12月18日，自2019年12月19日起以372567.60元为基数按照月2%的标准支付至拖欠租金支付完毕之日止）；三、驳回原告王永新、王培禧的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2670元，由被告练伟、练华、贵阳市南明区湘水味派餐饮店负担。二审中，练伟向本院提交了：股东合作经营协议书一份（复印件）、微信聊天记录两页。拟证明：案涉的贵阳市南明区湘水味派餐饮店是练伟练华合伙经营。练伟已经退出经营。王永新、王培禧经质证认为：股东合作经营协议书是复印件真实性无法核实，经营合作协议书也只能证明双方存在合作协议无法对外。微信截图的名字无法清楚体现是谁，其次也达不到解散合伙的证明目的。根据合伙协议书可以看出练伟和练华是贵阳市南明区湘水味派餐饮店的实际合伙人，合伙人对外承担债务的连带清偿责任，正好可以证明本案诉争的目的。练华、湘水味派餐饮经质证认为：对股东合作经营协议书的真实性无异议，微信记录不符合电子证据的举证形式，也达不到证明目的。宏益房开公司经质证认为：该组证据与宏益房开公司无关，请法院审查真实性。练伟申请了证人李某、王某出庭作证，拟证明：2018年12月28日退出了餐饮店的经营，从那以后的实际经营者是练华个人。王永新、王培禧经质证认为：两位证人均退伙未形成书面意见，无法核实退伙的真实性，两位证人证言的证明目的与本案无关。练华、湘水味派餐饮经质证认为：同意王永新、王培禧的意见，两位证人与练伟都有利害关系，且李某旁听了一审的开庭，证言不能采信。王某与练伟是生意伙伴不排除他是湘水的隐形合作伙伴，且证人陈述的退伙时间不是其记住的，是练伟告知的。宏益房开公司经质证认为：与宏益房开公司无关，请法院依法审查真实性。经二审查明事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：《花果园商铺租赁合同》的责任承担主体。首先对于练伟是否应当承担责任的问题，本院认为，依法成立的合同对于各方均具有约束力，练伟作为《花果园商铺租赁合同》的相对人，应当承担合同的权利义务，对于其上诉主张该商铺实际上是由其与练华合伙的湘水味派餐饮使用，后其在2018年12月28日已经退出合伙，不应再承担责任的上诉理由，其主张的退出合伙是其与练华的内部约定，且未通知王永新、王培禧，或获得王永新、王培禧同意，对王永新、王培禧不产生效力，故对其这一上诉理由，本院不予采纳。对于练华、湘水派餐饮是否应承担责任的问题，练华、练伟亦认可系因双方合伙经营湘水派餐饮，湘水味派餐饮实际使用涉案房屋，且合同履行过程中练华亦履行合同交付了租金，故练华、湘水味派餐饮应系租金支付的责任主体。对于练华、湘水味派主张的疫情期间复工困难希望进一步降低违约金标准，因拖欠租金发生于疫情产生之前,且其并未举证证明停工时期，亦未证明违约金高于损失的30％，且一审已根据法律规定调整了约定的违约金标准，故对于该项上诉请求本院亦不予支持。综上，上诉人练伟及练华、湘水味派餐饮的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费练伟预交的5340元，由上诉人练伟负担，练华、湘水味派餐饮预交的5340元，由上诉人练华、湘水味派餐饮负担。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  刘佳审判员  庞敏二〇二〇年八月二十八日书记员  张雪