四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2020）川0683民初1299号原告：绵竹市金申投资集团有限公司，住所地四川省绵竹市月波街178号，统一社会信用代码915106835510040837。法定代表人：邱秀林，董事长。委托诉讼代理人：吕发弟，四川蜀一律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘虹，四川蜀一律师事务所律师。被告：陶庆炜，男，壮族，生于1984年12月13日，住广西柳州市柳北区。委托诉讼代理人：袁国军，四川维扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燚，四川维扬律师事务所律师。被告：滕华成，男，汉族，生于1986年11月17日，住四川省绵竹市东北镇。原告绵竹市金申投资集团有限公司与被告陶庆炜、滕华成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绵竹市金申投资集团有限公司的委托诉讼代理人吕发弟、刘虹、被告陶庆炜的委托诉讼代理人刘燚、被告滕华成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绵竹市金申投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告2019年10月15日至2020年6月15日的租金71135元（2019年10月15日至2019年11月14日租金22.68元/㎡/月×366.5㎡×1月为8310元；2019年11月14日至2020年6月15日租金24.49元/㎡/月×366.5㎡×7月为62825元）；2、本案全部诉讼费由二被告负担。事实与理由：2011年6月7日，原告将位于绵竹市剑南镇绵竹中心广场西侧**号**层**号商业用房（以下简称案涉房屋）出租给被告滕华成使用。2015年11月2日，被告滕华成将案涉房屋转租给被告陶庆炜。由于被告滕华成未支付租金，2019年10月17日，原告向法院起诉，2019年11月14日，绵竹市人民法院作出（2019）川0683民初2245号《民事调解书》，原告与被告滕华成的《房屋租赁合同》于2019年10月15日解除，被告滕华成应于2019年11月20日前将案涉房屋腾空退还给原告。2019年10月15日，被告陶庆炜与被告滕华成解除租赁关系后，原告多次与被告陶庆炜协商租赁事宜，双方建立了事实租赁关系，被告陶庆炜还在2020年6月缴纳了案涉房屋的电费，其占有使用房屋，应向原告支付事实租赁期间的租赁费用。双方一直未协商好租赁事宜，被告陶庆炜、滕华成均未将案涉房屋退还给原告。原告多次找到二被告要求支付租金未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告陶庆炜辩称，被告陶庆炜与被告滕华成的转租事实无异议，双方于2019年12月20日签订《房屋租赁合同解除协议》，协议载明转租合同从2019年10月15日解除。对原告要求被告陶庆炜支付租金的金额不予认可。被告陶庆炜与原告之间没有租赁合同，因此没有租赁关系，仅系占用关系。被告陶庆炜是开跆拳道的，实际占用房屋时间是2019年10月15日至2020年1月15日，2020年1月15日后就搬出案涉房屋。被告陶庆炜与被告滕华成解除协议后多次与原告协商，最后一次协商是在2020年5月，但租金、租期未达成一致意见。房屋占用费应参考市场行情，案涉房屋在四楼，不应高于每月每平方米12元。被告滕华成辩称，被告滕华成与原告在（2019）川0683民初2245号一案中已调解解除《房屋租赁合同》，调解书载明的费用也已支付完毕，被告滕华成与原告已没有经济纠纷。被告滕华成与被告陶庆炜于2015年12月签订《房屋转租合同》，于2019年12月20日与被告陶庆炜签订《房屋租赁合同解除协议》，因此被告滕华成与原告已没有关系。原告告知被告滕华成，由原告自行和被告陶庆炜协商租赁事宜，相当于被告滕华成已将案涉房屋交给了原告。经审理查明：2011年6月7日，原告与被告滕华成签订《房屋租赁合同》，约定原告将绵竹市中心广场西**号二至四楼房屋出租给被告滕华成。2015年11月2日，被告滕华成与被告陶庆炜签订《房屋转租合同》，将案涉房屋转租给被告陶庆炜，被告陶庆炜用于开设跆拳道馆，此后，由被告陶庆炜占有使用案涉房屋。2019年11月14日，原告与被告滕华成在（2019）川0683民初2245号一案中达成调解协议，调解结果：“一、原告绵竹市金申投资集团有限公司与被告滕华成于2011年6月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月15日解除；……三、被告滕华成应于2019年11月20日之前将其所租赁的原告绵竹市金申投资集团有限公司的房屋即绵竹市中心广场西51号二、三、四楼腾空退还给原告”。2019年12月20日，被告滕华成与被告陶庆炜签订《房屋租赁合同解除协议》，约定转租合同于2019年10月15日解除，合同解除后，由被告陶庆炜与原告自行协商租赁事宜等内容。2019年12月26日，原告与被告滕华成签订了《房屋交接清单》，载明租赁物位置为：绵竹市剑南镇中心广场西**号2楼、3楼、4楼1号、4楼2号，并备注4楼2号（366.5㎡）转租给被告陶庆炜。2020年6月4日，被告陶庆炜向负责收取电费的中心广场西**号2楼承租人昝学礼缴纳了案涉房屋的电费135.9元。另查明：昝学礼从2019年10月16日起承租原告名下中心广场西**号2楼，每月每平方米租金为13元。以上事实，有原、被告陈述，以及原告提交的：川（2018）绵竹市不动产权第0010127号房产信息、（2019）川0683民初2245号《民事调解书》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议书、《房屋转租合同》（复印件）、《房屋租赁合同解除协议》（复印件）各1份，以及《收据》（复印件）1张、微信聊天记录截图2张、昝学礼当庭证言；被告陶庆炜提交的微信聊天记录截图1张；被告滕华成提交的：《房屋租赁合同解除协议》、《房屋交接清单》、《民事调解书》（复印件）各1份，以及《四川增值税电子普通发票》（复印件）2张在卷佐证，原、被告对上述证据的真实性均无异议，经审查，上述证据均真实合法，能够反映案件事实，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：原告与二被告之间是否存在租赁合同关系；被告陶庆炜是否已将案涉房屋交付给原告；是否应当支付租金或占用使用费、应由谁支付；租金或占有使用费的计算标准以及支付的期间。结合上述争议焦点及原告诉讼请求，分别评判如下：一、原告与二被告之间是否存在租赁合同关系。关于原告与被告滕华成之间是否存在租赁关系。原告与被告滕华成在（2019）川0683民初2245号一案中已达成调解协议，双方租赁关系已于2019年10月15日解除。因此，原告与被告滕华成之间现已不存在租赁合同关系。关于原告与被告陶庆炜之间是否存在租赁关系。本案中，被告滕华成将案涉房屋转租给被告陶庆炜，二被告之间存在租赁关系，相对原告而言，被告陶庆炜是次承租人，原告与被告陶庆炜之间不具有直接的租赁关系。庭审中，原告及被告陶庆炜均陈述，2019年10月15日转租合同解除后，双方在2020年5月及之前曾对案涉房屋的租赁事宜进行过协商，但均未果，因此，原告与被告陶庆炜之间不存在租赁关系。二、被告陶庆炜是否已将案涉房屋交付给原告；是否应当支付租金或占用使用费、应由谁支付；租金或占有使用费的计算标准以及支付的期间。1、根据已查明的事实，原告与被告滕华成的租赁合同、被告滕华成与被告陶庆炜的转租合同均于2019年10月15日解除，被告陶庆炜作为次承租人，实际占有使用案涉房屋，合同解除后，被告陶庆炜就案涉房屋负有腾房义务并将案涉房屋交付给被告滕华成或原告，但被告陶庆炜提交的证据不足以证明其已在合同解除后履行了腾房义务和交付义务，应认定被告陶庆炜在合同解除后仍继续占有使用案涉房屋。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，本案中，租赁合同及转租合同均已解除，被告陶庆炜在合同解除后仍占有使用案涉房屋，应向原告支付占有使用费。原告要求被告滕华成支付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。3、被告陶庆炜认为其占用案涉房屋期间为2019年10月15日起至2020年1月15日止，占有使用费计算标准应低于每月每平方米12元；原告要求支付2019年10月15日起至2020年6月15日止的租金71135元，计算标准为每月每平方米22.68元或24.49元。本院认为，根据前面的阐述，被告陶庆炜在合同解除后继续占有使用案涉房屋，庭审中，其未能提交证据证明其已将案涉房屋在2020年6月15日前交付给了原告，因此，被告陶庆炜支付占有使用费的期间应从解除房屋转租合同次日起即2019年10月16日起至原告主张的2020年6月15日止，计8个月。依照《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》（川府发[2020]10号）“（四）对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租……”之规定，根据查明的事实，被告陶庆炜租赁案涉房屋是用于开设跆拳道馆，根据公平原则，并结合本地疫情情况，本院认为减免2个月较为适宜，因此支付占有使用费的期间应为6个月。4、关于占有使用费的计算标准。本院认为，原告与被告陶庆炜之间不存在租赁关系，双方对占有使用费也没有约定，占有使用费应当按照市场价格予以确定。案涉房屋位于4楼，结合同地段原告出租的案涉房屋楼下2楼的租金标准每月每平方米13元，本院酌情确定案涉房屋占有使用费为每月每平方米11元，因此被告陶庆炜应支付的占有使用费为24189元（6月×11元/月/㎡×366.5㎡），对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告陶庆炜应于本判决生效之日起十五日内向原告绵竹市金申投资集团有限公司支付房屋占有使用费24189元;二、驳回原告绵竹市金申投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费789元，由原告绵竹市金申投资集团有限公司负担520元，被告陶庆炜负担269元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 胡万兴二〇二〇年八月二十日法官助理 张雪梅书 记 员 张 青