云南省泸水市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3321民初1056号原告：泸水海新物业管理有限公司，住所地：云南省怒江州泸水市六库镇人民路中央大街4单元201室。统一社会信用代码：91533321697988687L。法定代表人：李海新，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：彭安顺，泸水市上江镇法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。委托诉讼代理人：周春燕，女，白族，1984年8月1日生，云南省泸水市人，中专文化，系该公司职工，住泸水市，特别授权代理。被告：和金仕，女，白族，1976年1月26日生，云南省泸水市人，大学本科，系怒江州供电局职工，住泸水市。委托诉讼代理人：罗杰（系被告丈夫），男，白族，1981年12月6日生，云南省大理市人，初中文化，自由职业，住云南省怒江州泸水市。原告泸水海新物业管理有限公司（以下简称“海新物业”）诉被告和金仕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告海新物业的委托诉讼代理人彭安顺、周春燕、被告和金仕的委托诉讼代理人罗杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海新物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业费1,407元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告作为物业管理公司，为怒江明珠二期业主提供物业管理服务，双方签定了《物业管理规约》《物业管理协议》，约定了物业费：住宅为每月每平方米0.7元，每户公共水电费用为10元/月，垃圾清运费5元/月，被告的住宅面积为110.39㎡，自2018年1月1日起至2019年12月31日止的各项费用合计为1,407元，经原告多次催要无果；综上，原告为维护自身的合法权益，根据相关法律规定具文起诉，望贵院依法作出公平公正的裁判为谢。被告和金仕辩称，原、被告双方之间并未签订《物业管理合同》，被告不知道原告为被告提供的物业服务包含哪些项目和应当服务到什么标准，被告对原告提供的保洁服务和保安服务不满意，但因为没有标准，我方没有收集到相关的证据材料予以证明，且原告要求支付的二次加压及水池清洗费300元/年/户没有任何依据，据我所知在整个六库地区只有原告一家收取该笔费用。原告海新物业为证明自己的诉讼主张向本院提交了如下证据材料：一、营业执照、法定代表人身份证明，用于证明原告的身份信息。二、《怒江明珠二期物业管理规约、物业管理协议》《怒江明珠小区一期、二期物业管理转让合同》，用于证明原、被告之间的存在合同关系。三、催费通知书，用于证明原告向被告催收物业费，被告欠费的事实。经质证，被告对原告的证据一无异议，对证据二中的《怒江明珠二期物业管理规约、物业管理协议》真实性认可，但认为该协议的有效期至2017年8月到期，之后被告没有与其他任何人签订过《物业管理合同》，对《怒江明珠小区一期、二期物业管理转让合同》认为与自己无关联；对证据三的真实性认可，但认为原、被告双方之间没有任何合同关系，且原告提供的物业服务不到位，故被告没有义务向原告交纳物业费。被告和金仕未向本院提交书面证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对被告予以认可的证据本院予以确认，对被告不予认可的证据，本院认证如下：原告证据二中的《怒江明珠二期物业管理规约、物业管理协议》是被告与怒江和谐物业管理有限公司（案外人）之间签订的合同，能够证明被告与怒江和谐物业管理有限公司之间存在物业服务合同关系；《怒江明珠小区一期、二期物业管理转让合同》是怒江金诚置业有限公司（案外人）与原告之间签订的合同，该合同约定将怒江明珠小区一期、二期的前期物业管理服务转让给原告，从上述的证据可以看出，原、被告之间虽然没有直接签订任何合同，但庭审中被告自认其享受了原告的物业服务，故双方之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，本院对该组证据的三性及证明观点均予以认可；对原告的证据三，因原、被告之间存在物业服务合同关系，原告为被告提供了物业服务，故原告有权向被告收取物业费，对该组证据的三性及其证明观点本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告于2016年购买了怒江明珠小区二期20幢2单元301号房屋，面积为110.72㎡；2016年7月29日被告与案外人怒江和谐物业管理有限公司签订了《怒江明珠二期物业管理规约、物业管理协议》，该合同约定：多层住宅物业综合服务费为0.7元/月/平方米；垃圾清运处理费5元/月/户；生活用水二次加压及清洗水池费含在物业管理费内，其他服务项目和收费办法另行制定等相关的权利义务，但没有约定合同的期限；2018年6月28日原告与怒江金诚置业有限公司签订了《怒江明珠小区一期、二期物业管理转让合同》，合同约定：怒江金诚置业有限公司将怒江明珠小区一期、二期物业管理转让给原告，转让期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止；楼梯房物业综合服务费0.7元/月/平方米、垃圾清运费按5元/月/户、二期楼梯房二次加压及水池清洗费收取300元/年/户等其他相关的权利义务；原告主张要求被告支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业费1407元（包含物业综合服务费、垃圾清运费、生活用水二次加压及清洗水池费、公共水电费。）。另查明，被告购买的怒江明珠小区二期20幢2单元301号房屋系楼梯房，自2016年7月30日被告办理了交接房手续后至2017年12月31日期间，被告向怒江和谐物业管理有限公司缴纳了相关的物业费；涉案小区至今未成立业主委员会。再查明，怒江金诚置业有限公司（案外人）系怒江明珠小区的建设开发商，怒江和谐物业管理有限公司系该开发商下属的物业服务管理公司。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，本案中，被告与案外人怒江和谐物业管理有限公司之间签订了《怒江明珠二期物业管理规约、物业管理协议》，之后因被告所在小区没有成立业主委员会，案外人怒江和谐物业管理有限公司系开发商怒江金诚置业有限公司下属的物业公司，开发商怒江金诚置业有限公司以其名义将该小区自2018年1月1日起的物业服务管理转让给原告，庭审中查明，被告自认享受了原告的物业服务，因此虽然原、被告之间没有签订书面的《物业服务管理合同》，但原、被告之间形成了事实上的物业服务管理合同关系，被告应当按照之前与怒江和谐物业管理有限公司之间签订的《怒江明珠二期物业管理规约、物业管理协议》约定标准缴纳物业服务费，该合同约定：多层住宅物业综合服务费为0.7元/月/平方米；垃圾清运处理费5元/月/户；生活用水二次加压及清洗水池费含在物业管理费内，其他服务项目和收费办法另行制定；被告的怒江明珠小区二期20幢2单元301号房屋的面积为110.72㎡，故对原告要求被告支付其物业费1,407元的主张，本院支持被告向原告支付物业综合服务费为930.5元（110.72平方米×0.7元/月/平方米×12个月），垃圾清运费60元（5元/月×12个月），合计990.5元；其余原告主张的二次加压及清洗水池费300元/年/户的主张，根据上述合同约定，含在物业管理费内，故本院对该主张不予支持；对原告要求被告支付10元/月/户公共水电费的主张，因上述合同中没有约定，本院不予支持。对被告提出自己没有和原告之间签订《物业服务管理合同》，其没有义务向原告交纳任何费用的答辩意见，与本院查明的事实不相符，本院不予采纳；对被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵，但由于被告没有证据证明，故本院对该项答辩意见也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告和金仕在本判决生效之日起十日内一次性向原告泸水海新物业管理有限公司支付物业综合服务费930.5元，垃圾清运费60元，两项合计990.5元；二、驳回原告泸水海新物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担10元，被告负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判员  和晓霞二〇二〇年八月十三日书记员  和志萍