上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5831号上诉人(原审原告、反诉被告)：钱将旗，男，1960年4月27日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：钱某某(系钱将旗之子)，男，1990年1月10日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：翟骏，女，1966年10月13日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：谭文辉，上海星瀚律师事务所律师。上诉人钱将旗因与被上诉人翟骏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。钱将旗上诉请求：1．对一审判决主文第三项进行改判，依法判令被上诉人按合同约定支付占用房屋使用费(占用起止日期为2018年12月25日至2019年3月13日止，按照每日人民币600元计付)；2．对一审判决主文第四项进行改判，依法判令被上诉人按合同约定的违约金数额支付违约金人民币18，000元(以下币种均为人民币)；3．对一审判决主文第五项进行改判，依法判令上诉人不应当支付违约金；4．对一审判决主文第一项、第二项和第六项予以维持；5．判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：签订合同过程中，被上诉人采用假名字、假身份证号欺骗上诉人，违反诚实信用原则。合同第11条第6项约定的清单中的内容已明确上诉人将门禁卡、主卧钥匙交给了被上诉人，已经涵盖了房屋交接内容的实质。一审法院以一条微信判定房屋的交接时间，以付款收据确认钥匙的交接，没有事实和法律依据。该微信实际上是上诉人告知被上诉人早晨早一点用钥匙开门，不要影响师傅接电源安装不锈钢防盗门。付款收据上的内容也与交接房屋、交接钥匙无关。被上诉人所称房屋墙面糟糕并无事实依据。被上诉人在调解会中拒绝交还房屋钥匙，双方未在此时完成房屋交接系因被上诉人所致。承租人逾期不支付租金，出租人有权解除合同，并要求承租人继续支付租金，同时按合同约定的数额追究其违约金。一审法院对占有使用费标准的认定，既未结合被上诉人的违约情节，也没有结合上诉人的实际损失。翟骏答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。钱将旗向一审法院起诉请求：1．翟骏支付迟延支付的房租18，000元(具体为2017年12月25日至2018年1月24日的租金9，000元和2018年11月25日至2018年12月24日的租金9，000元)；2．翟骏支付房租滞纳金(滞纳金标准按日租金300元，从2018年12月25日至实际补齐租金为止)；3．翟骏交还上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，并支付占用房屋的使用费(使用费标准按日租金的两倍，从2018年12月25日至实际交还房屋之日止)；4．翟骏支付违约金18，000元；5．翟骏承担本案诉讼费。翟骏向一审法院提出反诉请求：1．钱将旗支付逾期交房违约金5，700元(按照日租金300元，逾期交房19天计算)；2．钱将旗退还押金9，000元；3．本案受理费由钱将旗承担。一审法院认定事实：系争房屋产权人是钱将旗及案外人钱某某、彭某某，三人系夫妻、子女关系。2017年12月10日，钱将旗(出租人、甲方)与“王秀莲”“李晶”(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，落款乙方处“王秀莲”“李晶”字迹均由翟骏签署。合同约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期自2017年12月25日至2018年12月24日；若甲方未能于本条约定的起租日向乙方交付房屋，每逾期一日，甲方应按日租金的一倍向乙方支付逾期违约金，直至甲方向乙方实际交付房屋之日止，且起租日相应顺延，租赁期限不变；租金每月9，000元，按两个月为一期支付，第一期租金于2017年12月25日前付清，以后每月租金支付时间为该期5日前；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须承担违约责任；乙方同意支付给甲方租赁保证金9，000元，乙方应于签订合同当日或之前向甲方支付；除甲乙双方达成续租协议外，乙方应在租赁期限届满后当日内将该房屋及装修、设施、设备归还甲方，如逾期返还的，每逾期一日，乙方须按日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；违约责任：本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面等文字催告后仍然不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方必须支付守约方违约金，违约金金额为月租金的两倍；屋内设施、设备清单：两台挂壁空调、一台立式空调、一台冰箱、一台洗衣机、一台热水器、沙发两个、书柜两个、大衣柜一个、电视柜一个、茶几一个、吊椅一个、阳台门帘、南北窗帘、遮阳伞一个、门禁卡一张、主门钥匙一把、南北房门钥匙和卫生间钥匙各一套；从2018年5月21日开始，由“李晶”交纳剩余房租，与王秀莲不产生任何关系。2018年1月11日，钱将旗向翟骏发微信称“李老师，明天早晨7点半门钥匙就要到了”。次日即2018年1月12日，钱将旗向翟骏出具收据，确认收到翟骏支付的2018年1月22日至2018年3月21日的租金18，000元和押金9，000元。2018年9月27日，翟骏向钱将旗支付两个月租金18，000元。次日即2018年9月28日，翟骏向钱将旗发微信称“你快点安排来装修水台，和卫生间里的水龙头。”2018年11月16日，钱将旗向翟骏发微信称“李老师，星期天下午我去大华清水湾，到时麻烦你开一下门，谢谢”，翟骏回复“我是最负责的，你应该谢谢我”，钱将旗回复“是的，刚才电话沟通定这个星期天下午来，李老师是最负责的，谢谢”。2018年12月10日，钱将旗向翟骏发微信称“李老师，你上星期说，那个需要租房子人的电话给我的，今天能否给我”。2018年12月29日，钱将旗向翟骏发微信称“李老师，你好，我明天下午1点钟左右来大华清水湾拿29号101室门钥匙，麻烦你把门钥匙给我，谢谢”，翟骏回复“那押金给我吗？我还在租约中，房子里有重要的值钱东西”。此后，双方一直就欠租和交还钥匙进行沟通。2019年2月15日，钱将旗、翟骏至居委会协商钥匙交接问题，钱将旗要求居委会和社区民警就收钥匙的经过出具证明，未获得居委会和社区民警的同意，双方钥匙交接未成功。2019年3月13日，在法院的释明下，钱将旗、翟骏对系争房屋进行交接，翟骏将钥匙交付钱将旗。反诉部分查明事实同本诉。一审法院审理中，第一，钱将旗为证明双方并非于2018年1月12日才交接系争房屋，提供了落款日期是2018年1月2日的字条一张，主要内容为“凯旋北路XXX弄XXX号XXX室，2018年1月12日早上7点30分到小区安装，需要开门接电源，联系房客开门XXXXXXXXXXX”。钱将旗称该字条系装门师傅书写，翟骏认为该字条不能证明钱将旗在合同当日交付房屋，钱将旗所说的不锈钢门在翟骏收房时就存在。第二，鉴于双方于2019年3月13日进行了房屋交接，钱将旗明确诉讼请求第二项，要求翟骏向钱将旗支付房租滞纳金从2018年12月25日至2019年3月13日止以及撤回诉讼请求第三项中的要求翟骏交还房屋，并明确要求翟骏支付占用房屋使用费从2018年12月25日至2019年3月13日止。第三，翟骏表示其在2018年12月29日称房屋内还有重要、值钱物品是在钱将旗恐吓翟骏要撬门的情形下所说的气话。翟骏另外认为即便要支付房屋使用费，也应当从2019年1月12日计至2019年3月13日，且钱将旗主张的使用费标准过高，请求予以调整。一审法院庭审中，翟骏申请四位证人到庭作证。证人孙坚旻的证人证言是：证人是小区保安。翟骏于2018年9月28日搬离系争房屋，还向证人借了电动车用于搬运物品。证人时艳荣的证人证言是：证人是我爱我家中介公司的员工。2017年翟骏想要租房做办公，证人向其介绍了系争房屋，看完房后证人发现钱将旗叫住翟骏想要私下交易，最终翟骏支付了中介费，钱将旗没有支付。证人没有参与租赁合同的签订以及交房等过程。2018年10月，翟骏告知证人系争房屋已经空出来了，要求证人继续找客户。证人询问是钱将旗还是翟骏挂牌，翟骏表示是钱将旗让她挂牌，挂牌信息留她的就可以，钱将旗委托她开门看房。证人带客户看房时的确是翟骏拿钥匙来开门的，证人看到系争房屋是空关状态，没有翟骏的物品。证人张立影的证人证言是：证人是小区物业保洁人员，翟骏搬家用的是证人的三轮车。搬家时间大概在2018年8、9月份，那段时间一直在借用。证人还上门将翟骏不要的物品拿走。证人阚震的证人证言是：证人是小区对面的饭店老板，翟骏经常来店里吃饭。2018年国庆节前，翟骏因为系争房屋里有几样东西搬不动请证人去帮忙。证人上门的时候，看到房屋内已经没有什么东西了。钱将旗认为四位证人均与翟骏有利害关系，且证明内容为翟骏搬离的情况，但是钱将旗并不清楚翟骏是否搬离以及何时搬离。翟骏对证人证言无异议。一审法院认为，虽然翟骏以“李晶”的名字签订合同且合同约定的另一承租人“王秀莲”的名字亦由翟骏所签，但双方对于租赁关系发生在钱将旗、翟骏及案外人王秀莲之间以及自2018年5月21日起“王秀莲”退出租赁关系的事实并无异议，法院对此予以确认。该《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。就本案中双方争议的问题，法院一并分析如下：首先，关于钱将旗交付房屋给翟骏的时间。根据查明的事实，钱将旗于2018年1月11日通知翟骏房屋钥匙次日就到，而翟骏在次日即2018年1月12日支付了租金和押金，钱将旗出具收据予以确认。而钱将旗对于其所称于合同签订当日即2017年12月10日交付房屋的事实未能提供证据证明，且钱将旗所称合同约定的屋内的设施设备明细可以印证交房时间，无事实与法律依据，法院难以采信。法院采纳翟骏的观点，即双方于2018年1月12日交接房屋。根据合同约定，逾期交房则起租日顺延，租赁期限不变，本案的租赁期应自2018年1月12日至2019年1月11日止。其次，关于翟骏搬离系争房屋以及钥匙交接问题。第一，翟骏称其于2018年9月28日已经搬离系争房屋，但其却于前日即9月27日支付了两个月租金，还于9月28日当日要求钱将旗来修理水台、水龙头，翟骏的行为不符合常理。第二，即便翟骏提前搬离了房屋，但未提供证据证明就提前退租事宜与钱将旗协商一致，且翟骏并未及时交还钥匙，其理由是钱将旗要求其代开门以方便新租客看房，并承诺剩余租金可以不付，押金在租期届满后退还。对此钱将旗予以否认，翟骏未进一步提供证据证明，法院对钱将旗的陈述难以采信，且即便翟骏的上述陈述属实，翟骏亦未提供证据证明钱将旗有放弃剩余租金的承诺。第三，翟骏直至2018年12月29日还向钱将旗表示双方仍在租约中且系争房屋内有其重要、值钱的物品，故法院认为至少在该日前系争房屋仍在翟骏的控制之下，其所谓说的是气话，法院难以认同。第四，双方于2019年2月15日就钥匙交接进行协商。根据双方陈述，法院认为最终没有成功交接钥匙的原因系钱将旗提出要求居委会和社区民警出具相关证明遭拒，进而其拒绝接受翟骏交付的钥匙。针对钱将旗的本诉诉请，基于上述论述法院认为翟骏应当向钱将旗支付租赁期内的全部租金。虽然钱将旗要求翟骏支付的两个月租金的起止日期与法院认定的有所区别，但为避免讼累，法院进行调整后对该诉请予以支持。因翟骏至今未支付该两个月租金，构成违约，钱将旗主张翟骏支付滞纳金，符合合同约定，法院予以支持。关于钱将旗主张的占用费，因翟骏在租期届满后仍未交付钥匙，故应当支付房屋占用费，占用费的截止日期以2019年2月15日为宜。至于滞纳金和占用费的标准，鉴于翟骏提出合同约定的标准过高，请求法院予以调整，法院结合翟骏的违约情节、钱将旗的实际损失等因素酌情予以确定。关于钱将旗主张的违约金，因合同约定的违约金的适用前提是守约方单方面解除合同，对于本案事实不适用，故法院对该诉讼请求不予支持。针对翟骏的诉讼请求，基于前述论述，钱将旗逾期交付房屋构成违约，应承担合同约定的违约责任。经过法院释明，钱将旗对合同约定的违约金标准无异议，法院对此予以确认，对翟骏的诉讼请求应予以支持。钱将旗同意退还押金，无不当，法院予以准许。一审法院判决如下：一、翟骏应于判决生效之日起十日内支付钱将旗上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋两个月的租金人民币18，000元；二、翟骏应于判决生效之日起十日内支付钱将旗逾期支付租金滞纳金人民币6，000元；三、翟骏应于判决生效之日起十日内支付钱将旗占用房屋使用费(自2019年1月12日至2019年2月15日，按照每日人民币300元计付)；四、对钱将旗其余的诉讼请求不予支持；五、钱将旗应于判决生效之日起十日内支付翟骏逾期交房违约金(自2017年12月26日至2018年1月12日，按照每日人民币300元计付)；六、钱将旗应于判决生效之日起十日内退还翟骏押金人民币9，000元。本院二审期间，上诉人提交社区居民委员会情况说明一份，以证明在调解会中上诉人提出书写交接经过，而被上诉人不同意，双方就此未达成一致意见。被上诉人表示经核实，参与调解的居委会人员已离职，出具前述情况说明的人员对调解的具体经过并不知情，并为此提供社区居民委员会情况说明一份。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，虽然翟骏以“李晶”的名字签订合同且合同约定的另一承租人“王秀莲”的名字亦由翟骏所签，但双方对于租赁关系发生在钱将旗、翟骏及案外人王秀莲之间以及自2018年5月21日起“王秀莲”退出租赁关系的事实并无异议。该《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。钱将旗主张其于合同签订当日即2017年12月10日交付房屋，未能提供证据证明，其所称合同约定的屋内的设施设备明细可以印证交房时间，也无事实与法律依据。根据查明的事实，钱将旗于2018年1月11日通知翟骏房屋钥匙次日就到，而翟骏在次日即2018年1月12日支付了租金和押金，钱将旗出具收据确认收到翟骏支付的2018年1月22日至2018年3月21日的租金与押金。故一审法院采纳翟骏的观点，认定双方于2018年1月12日交接房屋，并根据合同约定确定本案的租赁期应自2018年1月12日至2019年1月11日止，并无不当，应予维持。钱将旗逾期交付房屋构成违约，应承担合同约定的违约责任，其对合同约定的违约金标准也无异议，故一审法院对翟骏的诉讼请求予以支持，于法有据，应予维持。关于钱将旗主张的违约金，因合同约定的违约金的适用前提是守约方单方面解除合同，不适用于本案，一审法院对该诉讼请求不予支持，于法有据，本院予以维持。钱将旗上诉称双方未在2019年2月15日完成系争房屋的交接系因翟骏拒绝交还房屋钥匙所致，主张翟骏应按每日人民币600元支付2018年12月25日起至2019年3月13日止的房屋占有使用费。根据查明的事实，2019年2月15日钥匙交接未成功，系因钱将旗要求书写交接证明遭拒所致，故一审法院认定占用费的截止日期为2019年2月15日，并结合翟骏的违约情节、钱将旗的实际损失等因素酌情确定占用房屋使用费为人民币300元每日，尚属合理，本院不再调整。综上所述，上诉人钱将旗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，317.4元，由上诉人钱将旗负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  徐 江审 判 员  成 皿二〇二〇年八月二十八日法官助理  苗一路书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……