黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4058号上诉人（原审被告）：韩凤萍，女，1976年1月3日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：韩秀艳（系韩凤萍妹妹），住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨旭日物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区三合路三合园小区15号楼A地下室。法定代表人：徐海龙，经理。上诉人韩凤萍因与被上诉人哈尔滨旭日物业管理有限公司（以下简称旭日物业）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩凤萍上诉请求：撤销一审判决，驳回旭日物业一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决韩凤萍给付物业费没有事实依据。本案中，旭日物业提供了与珠江社区签订的菜艺小区物业服务协议，该协议中约定的物业收费标准按高档2.4元/平方米服务价格，欺骗了社区，也没经韩凤萍同意，也没有物价局审批手续，也没服务，是旭日物业与社区私自达成的协议，该协议对韩凤萍不产生法律效力。所以，一审判决韩凤萍给付旭日物业物业费属认定事实不清。二、旭日物业和社区签五年合同自2017年1月1日至2022年1月1日，可在2018年6月社区孟主任电话已经联系不上物业经理徐海龙，旭日物业不办交接，偷偷跑掉，弃管。三、2017年5月，由于上水管老化，没有水用，韩凤萍自己买水喝。韩凤萍自己花钱买管从楼上接管，才能用上水。下水管道堵塞导致一楼门市冒水，把韩凤萍的地板泡坏，墙体长毛，长期返水、潮湿。给韩凤萍带来经济损失和不便，旭日物业应承担后果。四、一审遗漏诉讼主体，一审中旭日物业提供的物业服务协议是与红旗办事处珠江社区签订的，根据合同的相对性，本案应依法追加社区参加诉讼，以便查清事实，但一审法院没有依法追加，属于程序违法。旭日物业辩称，一、关于其提出的物业费收费无依据、无服务的问题，对此问题有合同为依据。合同是通过多次研究通过的，参加人员有办事处副主任、街道委员会的书记、主任，还有业主委员会的代表。韩凤萍已经接受了旭日物业的服务，就应向旭日物业缴纳物业费；二、关于其提出的遗漏诉讼主体的问题，旭日物业服务的对象是菜艺小区业主和电力楼小区业主，业主拖欠物业费，旭日物业就起诉业主。红旗办事处社区不欠物业费，旭日物业也没给其服务。韩凤萍接受服务，就应缴纳物业费。在签订合同后按照合同约定履行了服务义务，服务内容包括化粪池清掏、管道疏通、保洁卫生等属于公共部分物业服务的区域都服务到了。韩凤萍称没有通下水无服务等陈述均不是事实。三、关于韩凤萍陈述的弃管问题，物业公司并没有弃管。2018年12月份与红旗办事处及居民委员会书记、主任及办事处的主任一起协商，由于物业公司的法定代表人身体因素协商进行撤出，当时有会议记录证明；四、关于韩凤萍称欺骗社区的问题。旭日物业与社区一同协商，并且由社区李副主任起草的协议，后由业主委员会、办事处领导、居民委领导共同签署，并且都有签字、盖章。旭日物业向一审法院起诉请求：判令韩凤萍立即支付拖欠的物业管理费2548元，诉讼费由韩凤萍承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，旭日物业与电力楼业主代表、案外人红旗办事处、珠江社区、菜艺小区签订物业服务协议书，约定由旭日物业为菜艺小区实施物业管理服务，物业费收取标准为每平米2.4元，旭日物业为该小区提供卫生环保、二次加压、下排水管理、化粪池清掏、垃圾清运、卫生清扫，公共设施维护等物业服务。韩凤萍居住在哈尔滨市××××号，系该小区业主。韩凤萍将房屋出租给案外人经营楚古造型。韩凤萍自2017年1月1日至2018年12月31日一直未交纳物业费用2548元（建筑面积44.22平米×2.40元×2年=2548元）。一审法院认为，旭日物业与电力楼业主代表及珠江社区、菜艺小区等代表签订的物业服务协议书，在协议书中约定了物业服务范围及商服收取物业费的标准，故旭日物业与韩凤萍之间存在物业服务合同关系。旭日物业已实施了2年的物业管理，对韩凤萍拖欠自2017年1月1日至2018年12月31日一直未交纳物业费用2548元，韩凤萍理应给付。对韩凤萍辩称其房屋保暖不好以致墙体长毛，下水道堵塞等问题，系旭日物业未尽到对小区的服务责任，因韩凤萍并未举证，故对此不予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：韩凤萍于判决生效之日起立即给付旭日物业物业费2548元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（旭日物业已预交），由韩凤萍承担，与上款一并给付旭日物业。二审中，当事人没有提交新证据。根据王春霞、高伟在另案提交的证据，本院对旭日物业主张韩凤萍拖欠物业费期间认定为2017年1月1日至2018年9月30日。对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系因韩凤萍拒绝支付物业费引起的物业服务合同纠纷。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，因涉案小区未成立业主委员会，基层社区为保障小区物业服务问题与旭日物业签订的协议，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同无效的情形。且旭日物业提供物业服务期间，韩凤萍作为涉案房屋所有权人，双方之间已形成事实物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”无论按照法律规定还是合同约定，旭日物业作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域。韩凤萍拒交物业费的理由不成立，不予支持。关于物业费收取标准问题。根据《协议书》的约定，对于居民住宅以2017年6月31为节点，采取了按不同标准分段计算的方式。对于商服收费标准并未采取分段计算的方式，而是直接约定按建筑面积每平米2.4元计算。韩凤萍主张商服收费也按分段计算的请求，没有事实依据。关于韩凤萍主张本案存在遗漏主体的问题。本案系物业服务合同纠纷，该合同关系主体为物业服务公司与业主，社区居委会并非合同主体，故本案不存在遗漏必要共同诉讼主体的情形。因此，对韩凤萍的此项上诉理由，不予支持。根据二审认定的事实，对旭日物业主张韩凤萍拖欠物业费期间认定为2017年1月1日至2018年9月30日，故据此计算物业费数额为2,228.69元（建筑面积44.22平米×2.40元×21个月）。综上所述，韩凤萍的上诉请求部分成立。依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9948号民事判决；二、韩凤萍于本判决生效之日起七日内给付哈尔滨旭日物业管理有限公司物业费2,228.69元；三、驳回哈尔滨旭日物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二案件受理费共计100元，由韩凤萍负担80元，由哈尔滨旭日物业管理有限公司负担20元。本判决为终审判决。审判长 陶传贵审判员侯守东审判员尹红杰（）二〇二〇年八月二十八日法官助理杜鹏飞书记员刘晶