黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终641号上诉人（一审原告、申请执行人）:金宇，女，1980年2月26日出生，汉族，个体，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：雷辉，黑龙江明镜律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：鸡东县交通大厦业主委员会，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇交通大厦院内。法定代表人：周春凤，职务主任。委托诉讼代理人：张松楠，黑龙江承霖律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：鸡东县鑫鼎房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇交通大厦院内。法定代表人：朱仁海，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏炎炎，黑龙江利和律师事务所律师。上诉人金宇因与被上诉人鸡东县交通大厦业主委员会（以下简称交通业主委员会）、鸡东县鑫鼎房地产开发有限公司（以下简称鑫鼎公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服鸡东县人民法院（2019）黑0321民初818号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金宇的委托诉讼代理人雷辉、被上诉人交通业主委员会的委托诉讼代理人张松楠、被上诉人鑫鼎公司的委托诉讼代理人夏炎炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金宇上诉请求：撤销原判，改判继续执行被查封的100平方米房屋，一、二审案件受理费均由二被上诉人承担。事实及理由：上诉人与鑫鼎公司存在民间借贷纠纷，鑫鼎公司拖欠上诉人借款本金100万元及利息，上诉人起诉后鸡东县人民法院判决鑫鼎公司承担本金100万元、利息118万元，本息合计218万元的还款责任。判决生效后，上诉人申请强制执行，2018年8月14日鸡东法院查封了鑫鼎公司位于鸡东县交通大厦院内的房屋一处，建筑面积333.25平方米。查封后，被上诉人交通大厦业主委员会和宏太物业公司分别向鸡东法院提出案外人执行异议，理由是2017年6月3日业主委员会已经取得了该处房屋100平方米的面积作为物业用房，因交通大厦拖欠物业费，宏太公司已于2017年11月20日取得剩余233.25平方米房屋的所有权用于抵销物业费。执行局审查之后认为房屋在法院查封之前已经交付、转移，裁定不予执行。上诉人不服，提出申请人执行异议之诉。法院一审认为交通业主委员会享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为，原审认定事实、采信证据和适用法律均有错误，依法应予改判或者发回重审并追究二被上诉人虚假诉讼的刑事责任：1、原审认为二被上诉人于2017年6月3日签订的《协议》并于当日实际履行错误，二被上诉人自己提供的证据和当庭陈述均认可在宏太公司抵付物业费前，业主委员会已经先行取得100平方米房屋。本案与上诉人诉宏太物业公司申请人执行异议纠纷案件合并审理，在审理时二被上诉人认定提供的证据是经过社区和全体业主同意，召开了业主大会，业主大会授权业主委员会主张物业管理用房。鑫鼎公司对上述事实认可，即二被上诉人和宏太物业均认可业主委员会的房屋已经实际取得。证人出庭证明业主委员会的房屋违法取得，二被上诉人与宏太物业均构成虚假诉讼。业主委员会为了证明100平方米房屋的取得是经过全体业主同意的，向法庭举证了业主联合签名。经证人出庭质证，认可联合签名的事情存在，但是证人同时证明，签名与所谓的取得物业管理用房无关，而是宏太公司派人就物业服务问题征询的意见，更有证人当庭证明其是2018年1月份后购买房屋入住的，不可能在2017年6月3日签字同意召开业主大会、授权业主委员会行使权利。宏太物业的案件先于本案上诉，二审审理过程中，鑫鼎公司的股东和会计均出庭作证，证明不存在给付业主委员会和宏太物业房屋的问题，2017年年末前公司资产中关于被执行房屋的权属并没有改变、鑫鼎公司已经用三户房屋抵销了物业费等事实，可以证明业主委员会以及宏太公司为了帮助鑫鼎公司达到妨碍执行的目的，三当事人共同串通，出具虚假证据并进行虚假诉讼，以阻碍上诉人实现债权，二被上诉人与宏太物业均构成虚假诉讼，应移送至公安机关追究其刑事责任。社区在明知伪证的情况下仍为被上诉人出具业主委员会召开、成立等证明并加盖公章，社区帮助二被上诉人以及宏太物业完成了本案所指向的虚假诉讼，应一并追究其刑事责任。交通业主委员会辩称，一、不采信金宇两个证人证言，合情合理。从程序上一个是朋友一个是亲戚，不能单独作证。从合法性上卷宗150页与153页明确记载：两个人自认是真实签字，就应对签字内容负责，不看就签的说辞，不能成为对抗书证的合法理由。从逻辑上证人亲自去交过物业费，但就是不知道物业用房在哪，实在于理不合。金宇的证人证言，反而对答辩人有利。可以证实业主委员会办事，都让广大业主签名认可。二、鑫鼎开发公司股东和会计证言，与本案没有关联性。股东和会计没在本案出庭接受质证，在其他案件中的证言对本案没有效力。从合法性上说，股东和会计是否知情，不是认定公司行为是否合法的判断依据。三、原审没有程序违法，金宇申请调取鑫鼎开发公司与宏太物业公司财务帐目，是另一个案件里的申请，不是本案里的申请，本案原审不存在程序违法。四、答辩人主体适格，最高人民法院（2002）民立他字第46号答复函中明确认定业主委员会可以当原告，最高人民法院（2005）民立他字第8号答复函中明确认定：业主委员会可以当被告。鑫鼎公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。金宇向一审法院提出诉讼请求：请求法院准许执行鑫鼎公司所有的登记在张罗生名下的产权证号02931号、面积333.25平方米房屋。一审法院认定事实如下：金宇与鑫鼎公司借贷纠纷一案中，判决：鑫鼎公司给付金宇本金1000000元，利息1180000元。金宇根据生效的判决于2018年6月4日申请执行，涉案房屋于2006年12月8日被鸡东县法院查封、2006年12月20日，被牡丹江法院查封。2018年8月14日，本院执行局对涉案房屋进行轮候查封，案外人交通业主委员会对该裁定不服，提出书面执行异议。本院作出（2019）黑0321执异3号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。涉案房屋系由鸡东县房地产开发公司所建设，初始登记在该公司副经理张罗生个人名下，产权证号02931号，且初始登记时无土地登记。后因王云与鸡东县房地产开发公司的债务纠纷，王云依据（2007）鸡东商初字第21号民事判决书申请执行，经鸡东县人民法院（2007）鸡法执字第51号执行裁定书，裁定：被执行人鸡东县房地产开发公司所有的产权登记在张罗生名下的房屋，产权证02931号（系涉案房屋）归申请人王云所有，王云又于2008年5月7日将涉案房屋出卖给鸡东县城镇规划管理处，鸡东县城镇规划管理处又与鑫鼎公司进行房屋产权置换，将涉案房屋置换给鑫鼎公司。按照国务院《物业管理条例》第30条的规定，建设单位应当在管理区域内配置必要的物业管理用房，根据鸡西市人民政府印发鸡西市物业管理办法的通知，2017年11月20日，鑫鼎公司作为建设单位，将涉案房屋的100平方米交付给交通业主委员会，作为物业管理用房。因金宇不服本院作出的（2019）黑0321执异3号执行裁定书，认为交通业主委员会不具备诉讼主体资格，向本院提起再审申请，本院作出（2019）黑0321民申6号民事裁定书，裁定：驳回金宇的再审申请。一审法院认为，本案争议焦点：交通业主委员会对涉案房屋是否享有实体权利，能否阻却执行。申请人执行异议之诉是原告请求对执行标的的许可执行。本案中，因物业内公共权益而产生的纠纷，交通业主委员会由交通大厦全体业主选举产生，经全体业主授权，代表业主履行其职责，系本案的权利人，具备诉讼主体资格。本案执行标的即涉案房屋登记在张罗生名下，经过多次买卖与转让，现鑫鼎公司按照国务院《物业管理条例》第30条的规定，建设单位应当在管理区域内配置必要的物业管理用房，根据鸡西市人民政府印发鸡西市物业管理办法的通知，将案涉房屋交付给交通业主委员会作为物业管理用房，交通业主委员会并已实际占有。该房屋的交付与占有，系人民法院采取强制措施之前，交通业主委员会对涉案房屋享有准物权，金宇对被执行人享有的是普通债权，其效力不及于交通业主委员会的准物权，故交通业主委员会享有足以排除强制执行的民事权益，涉案房屋具备法律规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件。金宇的证据不足以证明其所要主张的事实，故金宇的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决：驳回金宇的诉讼请求。二审中，上诉人金宇围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。证据一、（2019）黑03民终974号判决书、2019年11月29日庭审笔录、2019年12月5日质证笔录、关某、杨晓杰、姜德巍签字的《工作移交书》。证明目的：1、案涉房屋为333.25平方米，为逃避执行被三方人为地分割为二块，其中另外部分233.25以抵债名义签订《房屋抵债协议》抵给宏太物业。三方串通以宏太物业名义提出执行异议，一审判决异议成立，金宇不服，上诉至中院，中院判决金宇胜诉，可以继续执行案涉房屋233.25平部分。2、案涉各方有逃避执行，伪造合同、虚假陈述的前科。3、鑫鼎和宏太一直强调没有账册，但二审为证实所谓对其有利的事实，宏太居然拿出来了鑫鼎的部分账册。4、对案涉房屋归交通业主委员会还是宏太如何使用问题，上述庭审笔录和证据记载内容可以证实，三方陈述相互矛盾，本案待证事实真伪不明。（1）、本案一审2019年7月15日第二次庭审笔录（卷145页），鑫鼎公司（代理人郝志民）在陈述时回答：……业主委员会取得的100平方米房屋本身就是物业用房屋，当时也是交给物业管理公司在使用”。但同样是鑫鼎公司同一代理人，在974号案件二审2019年11月29日笔录又改口称，100平先于物业公司交给了业委会，剩余的233平交给了宏太物业。同一方当事人，同一位代理人，对同一问题，陈述完全相反。（2）、（2019）黑03民终974号案件，二审第一次庭审笔录第10页：法官问，你公司接受了案涉房屋是否使用了该房屋？鑫鼎公司（代理人郝志民）回答：使用了，我们要建交通大厦，作为临时办公用房屋。（2012年4月27日鑫鼎和规划处产权置换协议显示，房屋于同年5月1日交付给鑫鼎）。庭审笔录第12页法官问：鑫鼎，案涉房屋抵债买卖协议，签订前案涉的233平方米谁占有使用？鑫鼎公司（代理人郝志民）回答：交通大厦业主委员会和宏太物业公司。被告宏太（代理人金军）回答：属实。因此，对于占有、使用问题，本案各方陈述不一，待证事实真伪不明，这一结果系各方串通导致的。5、第二次庭审时证人关某出庭证实，有帐并提交书证，关某、杨晓杰、姜德巍签字的《工作移交书》1页。证实了2011年至2017年鑫鼎公司有帐本55本、凭证32本均交由鑫鼎公司法定代表人的嫂子杨晓杰了，公司有帐。根据公司法规定，资产处置应当列帐明确，否则不能证实真实性，我方要求鑫鼎公司出示将资产转移给交通业主委员会的帐册。6、2019年12月5日庭审笔录第8页中证人关某在回答法庭询问时作出以下回答：问，在你离职之前是否知道规划处置换给你公司的二层办公楼由谁管理使用，证人回答是鑫鼎公司和宏太公司在这里办公,没有证实有业委会在此办公且宏太公司代理人对于上述内容没有异议，鑫鼎公司亦同意宏太公司意见，可以佐证业委会没有实际占有使用该房屋。7、吕启在2019年11月29日庭审笔录第5页证实：案涉房屋是金宇执行查封房屋后，为逃避执行签订的，当时朱仁海和吕启通过电话，吕启说这个整是违法。8、2019年12月5日庭审笔录第4页证实：三方伪造合同相互串通，提交假物业合同。被上诉人有串通、伪造证据的前科。交通业主委员会的质证意见为，974号判决物业公司已申请再审该案件全程没有业主委员会作为一方诉讼当事人参与诉讼，所认定、查明事实与本案无关。鑫鼎公司的质证意见为，对证据一的真实性没有异议，但与本案没有关联性，鑫鼎公司在另一案件的陈述说业主委员会取得100平方米房屋交付给业主委员会与另一次陈述是否矛盾，本公司代理人的两次陈述并不矛盾，更不存在完全相反的结论。不能因为公司财务制度有规定,我方在资产进出的时候没有履行财务制度的规定进行详细的列账就否认我方交易行为的真实性。关于本公司曾经的会计关某在另一案询问中回答的问题，我们认为另一案当时询问的是宏太物业公司是否在案涉房屋内办公的问题，所以证人回答是有宏太公司在这里办公，没有涉及业主委员会在没在里面办公的问题，会计回答没有提到业主委员会在该楼内办公并不足以否认本案的基本事实。关于吕某2在另一案件中的笔录问题，吕某2作为本公司的两位股东之一，早在四年前就因为企业经营问题与另一股东朱仁海闹翻，二人已多年互不联系且本案上诉人金宇是吕某2的亲属，本公司与金宇的借款是通过吕某2当时牵线的，吕某2在另一案中的陈述是虚假的。证据二,《案外人执行异议》申请二份。证明目的：落款日期分别为2018年9月18、19日的案外异议人鸡东县交通大厦业主委员会和异议人鸡东县宏太物业管理有限公司二方向法庭提交的所谓《案外人执行异议》上述二份诉讼文书字型、字号、字间距、行间距、行文提头、最后落款及相关用语均都一模一样。特别是行间距明显与电脑正式行间距不一样，一看就知道是一个电脑打出来的。另外，在鑫鼎与宏太物业的2017年11月20日的《房屋抵债买卖协议》和6月3日的《物业用房产权协议》亦存在上述同样伪造和串通的问题。可见三方恶意串通，逃避执行的行为早已蓄谋已久。交通业主委员会的质证意见为,业委会是监督物业公司的执行机构，而且开发公司将争议房屋分别给了物业公司与业委会各一部分，业委会与物业公司就房屋问题有接触是正常的，不能因为两份文书长得一样就一定属恶意串通、蓄谋已久、伪造的结论。鑫鼎公司的质证意见同上。证据三,2019年7月12日鸡东县不动产登记中心对鸡东县人民法院关于对《2019黑0321民初817号调查取证函》的回复和调查函存根。证明目的：回复第二段写明：“该房屋所有权在房屋所有权查封登记期间，不能办理房屋所有权登记。在相关法院明确查封已注销完毕后，补办相关土地审批可以申请办理不动产权转移登记”。因此，根据《物权法》第九条规定，鉴于案涉房屋未按照法律关于不动产登记要求办理转移登记，依法亦不具有对抗执行的法律效力。交通业主委员会的质证意见为，一审判决书第9页上部记载：金宇的查封属于轮候查封，业委会是对金宇轮候查封提出异议，客观上不能办理过户。鑫鼎公司的质证意见为，业主委员会没有去办理转移变更登记，因为登记还在交易的前前手。证据四，证人吕某1出庭。证实：证人是该小区业主，吕某1住4单元1902，一审业委会提交给法庭的《鸡东县交通大厦业主大会关于授权业主委员会追索物业管理用房的决定》上述文件上吕某1签名不是本人签字，是虚假的，且证实根本没有业主委员会在二楼办公、占有使用的事实。金宇对证人的回答认为符合案件事实，没有异议。交通业主委员会的质证意见为,对证据四真实性、合法性、关联性、证明问题均有异议。一、上诉人提交974号判决中已认定吕某2与金宇是亲属关系，现证人承认与吕某2是亲叔侄，不能单独作证。二、证人明确当庭表示，不是金宇让其出庭，而是代理律师一手办理此事，其出庭不符合程序规定，不是当事人的意思表示。三、证人没有明确否认同住家属存在代为签字的可能。四、上诉人未提供证人历某笔迹检材用以佐证证人历某书写笔体，无法排除证人笔体自然改变或为配合亲属出证刻意改变书写习惯。五、本次签名共有176户，假使某一户签名出现瑕疵，并不影响达到业主半数同意的证明效力。六、一审中上诉人两名证人亲口证实，是本人签字，可见该份证据不存在大面积造假的可能性。鑫鼎公司的质证意见为，一、证人证实他取得房屋产权是2015年，但是他2018年下半年才搬去住，而业主委员会成立时间是2017年，他没看到业主委员会的相关公告是正常的。二、根据物业管理条例的规定，业主代表大会通过决议是以过半数为生效条件，特殊决定要三分之二票数赞同生效，即使退一步说，就算证人的签字是有瑕疵的，也不足以否定业主大会作出授权业主委员会来向本公司索要物业用房的决定的法律效力。三、今天证人明显说了假话，因为他跟吕某2是亲叔侄关系，而在另一案件中证人吕某2明确他和金宇的亲属关系，而且金宇在本公司的借款就是吕某2出面联系的。本院经过审查核实，认证如下：对于证据一，鑫鼎公司对真实性无异议，交通业主委员会、鑫鼎公司对证明目的虽持有异议，但（2019）黑03民终974号判决书认定了案涉房屋为333.25平方米，其中另外部分233.25平方米以抵债名义签订《房屋抵债协议》抵给宏太物业，案涉233.25平方米《房屋抵债协议》和二份《前期物业服务协议》均无法证实真实性，真伪不明，判决金宇胜诉，可以继续执行案涉房屋233.25平方米部分的事实。鑫鼎公司代理人郝志民在本案一审2019年7月15日第二次庭审笔录陈述称：业主委员会取得的100平方米房屋本身就是物业用房屋，当时是交给物业管理公司在使用，在（2019）黑03民终974号案件二审笔录又回答100平先于物业公司交给了业委会，剩余的233平方交给了宏太物业，在该案中证人关某证实在其2017年末离职前包括案涉房屋在内的二屋办公楼由鑫鼎公司和宏太物业使用。二审另查明，一审在现场查看案涉房屋时，交通业主委员会的门牌不在其产权划定界限100平方米之内，交通业主委员会称为方便物业公司日常管理将最显著挂牌匾位置给了物业公司，交通业主委员会的牌子就是随便找地一挂。据此，能够认定交通业主委员会与鑫鼎公司2017年6月3日签订的《物业用房产权协议》第五条：办公用房南侧部分100平方米于协议签订之日交付给交通业主委员会的约定并未实际履行，交通业主委员会未实际占有案涉房屋。对于关某、杨晓杰、姜德巍签字的《工作移交书》证实的2011年至2017年鑫鼎公司有帐本55本、凭证32本均交给鑫鼎公司杨晓杰的事实，（2019）黑03民终974号判决书已给予确认。对于金宇要求鑫鼎公司出示将案涉房屋转移给交通业主委员会的帐册，鑫鼎公司以案涉房屋未在财务帐入帐原因是因案涉房屋置换给鑫鼎公司后未入鑫鼎公司财务帐，因此，后以此房给付交通业主委员会也未入财务帐。但这一处理方式及做法与鑫鼎公司之前对相同事务的处理方式及做法均不一致，也不符合有限公司财务管理制度的相关规定，对证据一予以采信。对证据二，二被上诉人有异议，对证据二的真实性予以采信，对证明目的不予采信。对证据三，二被上诉人有异议，对证据三的真实性予以采信。对证据四，二被上诉人有异议，对证人吕某1出庭证实一审交通业主委员会提交给法庭的《鸡东县交通大厦业主大会关于授权业主委员会追索物业管理用房的决定》上述文件上吕某1签名不是本人签字的部分予以采信。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：关于鸡东县交通大厦业主委员会对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信侍证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”据此，需要审查对此事实负有举证证明责任的交通业主委员会提供的证据能否使本院确信鑫鼎公司于2017年6月3日将案涉房屋交付于交通业主委员会。一审时交通业主委员会提交了物业用房产权协议、鸡东县物业管理办公室说明、（2018）黑0321执936号、（2019）黑0321执异3号裁定书等证据证实鑫鼎公司将案涉房屋交付的事实。经审查，鑫鼎公司代理人郝志民在本案一审2019年7月15日第二次庭审笔录陈述称：业主委员会取得的100平方米房屋本身就是物业用房屋，当时是交给物业管理公司在使用，在（2019）黑03民终974号案件二审笔录又回答100平先于物业公司交给了业委会，剩余的233平方交给了宏太物业，在该案中证人关某证实在其2017年末离职前包括案涉房屋在内的二屋办公楼由鑫鼎公司和宏太物业使用。二审另查明，一审在现场查看案涉房屋时，交通业主委员会的门牌不在其产权划定界限100平方米之内，交通业主委员会称为方便物业公司日常管理将最显著挂牌匾位置给了物业公司，交通业主委员会的牌子就是随便找地一挂。据此，能够认定交通业主委员会与鑫鼎公司2017年6月3日签订的《物业用房产权协议》第五条：办公用房南侧部分100平方米于协议签订之日交付给交通业主委员会的约定并未实际履行，交通业主委员会未实际占有案涉房屋。二审中，金宇要求鑫鼎公司出示将案涉房屋转移给交通业主委员会的帐册，鑫鼎公司以案涉房屋未在财务帐入帐原因是因案涉房屋置换给鑫鼎公司后未入鑫鼎公司财务帐，因此，后以此房给付交通业主委员会也未入财务帐。但这一处理方式及做法与鑫鼎公司之前对相同事务的处理方式及做法均不一致，也不符合有限公司财务管理制度的相关规定，鑫鼎公司对此事实的陈述不属实。金宇二审时为反驳交通业主委员会主张的事实，提交了（2019）黑03民终974号判决书、庭审、质证笔录等证据证实案涉房屋未交付、未入财务帐，使得本案待证事实处于真伪不明状态，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第二款规定：“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，依法应当认定鑫鼎公司于2017年6月3日将案涉房屋交付于交通业主委员会的待证事实不存在，交通业主委员会一审期间提交的证据不能证实《物业用房产权协议》已实际履行。因此，交通业主委员会未提供充分证据证实其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故一审法院认定事实错误，依法应予纠正。综上所述，金宇的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款规定，判决如下：一、撤销黑龙江省鸡东县人民法院（2019）黑0321民初818号民事判决；二、准许执行黑龙江省鸡东县人民法院（2018）黑0321执936号执行裁定书中轮候查封产权证号02931号其中的面积100平方米，产权人张罗生的房屋。黑龙江省鸡东县人民法院（2019）黑0321执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。一审案件受理费10600元、二审案件受理费10600元，合计21200元，由被上诉人鸡东县鑫鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周雪松审判员  季学平审判员  刘伟国二〇二〇年八月二十七日书记员  汪琳琳书记员  张启蒙