山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终2692号上诉人（原审原告）：山东蒜都农产品物流园有限公司，住所地金乡县鱼山镇肖庄村，统一社会信用代码913708285509147471。法定代表人：王淑岩，总经理。委托诉讼代理人：刘恩民，山东九一律师事务所律师。委托诉讼代理人：白秋景，山东九一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：金乡县富泽园商务酒店有限公司，住所地金乡县城105国道西侧大蒜市场，注册号370828200033152。法定代表人：刘洪静，经理。委托诉讼代理人：程相伟，山东郭鲁涛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘继（曾用名刘长利），男，1978年10月30日出生，汉族，农民，住金乡县。委托诉讼代理人：程相伟，山东郭鲁涛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘洪静，男，1969年4月16日出生，汉族，农民，住金乡县。上诉人山东蒜都农产品物流园有限公司（以下简称蒜都公司）、上诉人金乡县富泽园商务酒店有限公司（以下简称富泽园公司）、刘继因与被上诉人刘洪静房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院（2018）鲁0828民初3333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒜都公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判刘洪静、刘继与富泽园公司共同承担民事判决第一项、第二项的义务，富泽园公司、刘洪静、刘继因违约共同支付蒜都公司合同约定的经济赔偿10万元。事实和理由：一、一审判决认为刘洪静、刘继系富泽园公司的经营管理者，不应承担责任，事实不清，证据不足，且适用法律错误。1、刘继与富泽园公司系共同承租蒜都公司的房屋，应共同承担支付租金、违约金、经济赔偿金及返还房屋的义务，在一审答辩中刘继也自认其与蒜都公司存在租赁关系，而一审法院抛开此事实，仅判决富泽园公司承担责任不妥。2、刘洪静作为富泽园公司的法定代表人及独资股东，其没有证据证明公司与个人资产的相对独立性，故应依法共同承担本案的相关民事责任。二、刘洪静、刘继与富泽园公司擅自将租赁房屋转租给他人，根据合同约定应支付蒜都公司经济赔偿金十万元。富泽园公司、刘继答辩称，同上诉意见。刘洪静未作答辩。富泽园公司、刘继上诉请求：依法改判驳回蒜都公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，富泽园公司并非是适格被告。本案系房屋租赁合同纠纷案件，其合同的相对人应当按照签订房屋租赁合同的主体来认定。在本案中，涉案的《商铺租赁合同》是蒜都公司与刘继(刘长利)所签，根据合同的相对性原则，本案中承租方应为刘继，而并非富泽园公司，至于刘继与富泽园公司之间存在什么法律关系，以及涉案房屋刘继是如何让富泽园公司使用均与本案无关。富泽园公司并非是涉案房屋租赁合同的相对人，也不应承担任何的偿还责任。因此，一审判决认定事实错误，富泽园公司并非适格被告。二、即使是刘继与蒜都公司之间存在房屋租赁合同，但刘继并未恶意拖延支付房租，而是刘继使用了对蒜都公司享有合法有效的债权用于支付了房租费用。刘继也并未恶意拖延支付或拒不支付相应房租。因为案外人常州辉煌冷暖工程有限公司（以下简称辉煌公司）对蒜都公司享有2184908.88元的合法债权，并且在2016年12月13日辉煌公司将该债权合法转让给了刘继，并且也履行了告知义务。自此，刘继使用对蒜都公司享有合法的2184908.88元的债权用于交纳房租费用，更是基于此，刘继在2018年4月继续扩大经营并投资400余万元装修。如果刘继存在恶意拖延支付房租的话，蒜都公司作为承租人在未获得房租的情况下是断然不会让刘继继续扩大经营的。三、一审法院没有按照刘继的申请调取债权转让通知的录像视频程序不合法。由于2016年12月13日案外人辉煌公司将对蒜都公司的2184908.88元以及利息的债权转让给了刘继，转让后，刘继和其朋友单世超等人一同使用录像视频的方式尽到了债权转让通知义务，录像视频一直由单世超进行保管，现因单世超涉嫌犯罪被羁押在江苏省太仓市看守所，该证据对于本案的审理结果至关重要，刘继在一审中依法申请向单世超调取该证据，但一审法院并未进行调取，一审法院程序不合法。综上所述，富泽园公司并非是适格被告，不应承担任何偿还责任，刘继也不存在拖欠房租的事实。蒜都公司答辩称，富泽园公司上诉理由不能成立，承租合同承租方订立的经办人刘继身份不仅是富泽园公司经营管理者，是富泽园公司订立合同的经办人，而且刘继系承租合同的共同承租方，富泽园公司作为承租方被告主体资格适格，刘继、富泽园公司确实存在恶意拖欠租金的事实，其不存在抗辩所涉用合法有效的债权抵偿租金的事实，富泽园公司关于一审法院程序不合法的上诉理由不成立。刘洪静未作陈述。蒜都公司向一审法院起诉请求：1、依法判令三被告支付租赁费原告2015年7月1日至2018年6月30日的租金845700元及按每日574.09元支付自2018年7月1日返还房屋之日止的租金。三被告支付原告2015年7月2日至2018年8月27日期间的违约金437261元及自2018年8月28日起以租金845700元为基数按年利率24%支付至付清之日止的违约金及经济损失10万元。2、判决三被告将其承租的金乡大蒜国际交易市场12号楼商铺返还给原告。一审法院查明事实：2015年7月7日，原告山东蒜都农产品物流园有限公司（甲方）与富泽园商务酒店（乙方）补签了商铺租赁合同，约定被告租赁原告位于金乡大蒜交易市场12号楼商铺，建筑面积3218.09平方米，租赁给乙方经营宾馆、酒店使用，甲方于2014年3月23日把房屋交给乙方使用，乙方在装修期间，甲方同意减免乙方租金。减免期限自2014年3月23日至2014年6月30日止。房屋租期自2014年7月1日起至2018年6月30日止，共计4年。乙方所租赁商铺的租赁单价为0.24元/㎡/天，每年租金均为281900元，以后租金每四年递增一次，递增数额不低于上年租金总额的10%。租金交付为签订合同之日，一次性交付清第一年租金281900元，其余每年的租金应于当年的5月1日前两个月内交付清，先交后用；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日应付租金的1%向甲方支付违约金，如乙方逾期超过10日补支付当年的全部租金，甲方有权单方面解除合同。乙方刘长利在合同上签字。合同签订后，被告交付了一年的租金。2016年12月13日，常州辉煌冷暖工程有限公司与被告刘继签订了债权转让协议，常州辉煌冷暖工程有限公司将其享有的对原告的债权2184908.88元及相应利息作价110万元自愿对外转让，刘继自愿购买。同日，常州辉煌冷暖工程有限公司与刘继签订了补偿协议，对购买债权的110万元的支付作出约定。但该二份协议，常州辉煌冷暖工程有限公司与刘继均未有通知原告。因常州辉煌冷暖工程有限公司欠山东天一建设有限公司工程款，在2014年12月2日，淄博市淄川区人民法院作出协助执行通知书，冻结了常州辉煌冷暖工程有限公司在山东蒜都农产品物流园有限公司的债权205万元，2018年4月24日，山东天一建设有限公司与山东蒜都农产品物流园有限公司达成协议，用房屋抵偿该债务。该协议也得到常州辉煌冷暖工程有限公司的认可。另查明，金乡县富泽园商务酒店有限公司的法定代表人为刘洪静。一审法院认为，原告与被告签订的商铺租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被告在商铺租赁期间只交付了一年的租赁费用，且现租赁期限已超过合同约定的期限，被告应当承担支付租赁费的义务。被告辩解其用享有的债权抵交租赁费，因其购买常州辉煌冷暖工程有限公司的债权时，未有通知原告，该转让对债务人不发生效力，故其辩解主张不能成立。原告要求被告返还租赁的商铺，支付租金及违约金，证据充分，予以采信，原告请求被告赔偿经济损失，证据不充分，不予采纳。被告刘洪静、刘继系金乡县富泽园商务酒店有限公司的经营管理者，不应承担责任。综上所述，原告要求被告返还租赁的商铺，支付租金及违约金，证据充分，予以支持。被告刘洪静、刘继不应承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告金乡县富泽园商务酒店有限公司于判决生效后十日内返还原告山东蒜都农产品物流园有限公司位于金乡大蒜国际交易市场12号楼商铺；二、被告金乡县富泽园商务酒店有限公司于判决生效后十日内支付原告山东蒜都农产品物流园有限公司租赁费（自2015年7月1日起，按3218.09平方米×0.24元/平方米/天计算至本院确定的清偿之日止）、违约金（自2015年7月1日起，每天按照租金的1%支付至确定的清偿之日止）；三、驳回原告山东蒜都农产品物流园有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8923元，由被告金乡县富泽园商务酒店有限公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，辉煌公司与蒜都公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月12日作出（2014）济民初字第176号民事判决，判决蒜都公司支付辉煌公司工程款2184908.88元及利息，辉煌公司于2016年11月2日向本院申请执行，该案已执行完毕。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1、涉案的商铺租赁合同一方主体是富泽园公司还是刘继，还是两方共同承租，刘洪静在本案中是否承担责任；2、涉案商铺有无转租事实，蒜都公司要求赔偿损失有无依据；3、刘继对蒜都公司是否享有合法有效的债权，能否折抵租赁费。关于焦点1，涉案的商铺租赁合同虽然没有富泽园公司的盖章，亦无其法定代表人刘洪静的签字或盖章，但根据查明的事实，富泽园公司成立于2015年6月，公司住所地为金乡县城105国道西侧大蒜市场，即是以本案所涉的承租商铺作为公司住所地及经营场所，刘继是富泽园公司的监事和实际经营者，蒜都公司有理由相信刘继签订租赁合同的行为代表公司，故一审判决认定富泽园公司系商铺租赁合同的承租人并无不当。蒜都公司上诉主张刘继为商铺的共同承租人应当承担责任，理由不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”富泽园公司的营业执照显示该公司为自然人独资的有限责任公司，刘洪静作为富泽园公司的股东，未提供证据证明公司财产独立于其个人财产，应当对富泽园公司的债务承担连带责任。蒜都公司上诉请求刘洪静与富泽园公司共同承担责任，理由成立，应予支持。富泽园公司、刘继上诉主张富泽园公司不是涉案商铺的承租人不应承担责任，与事实不符，不予支持。关于焦点2，蒜都公司主张涉案商铺已被转租，现由他人占有使用，未提供证据证明，不予采信，蒜都公司要求赔偿其10万元经济损失，一审法院未予支持并无不当。关于焦点3，《最高人民法院关于变更和追加执行当事人的若干规定》第九条规定：“申请执行人将生效法律文书确定的债权依法转让给第三人，且书面认可第三人取得该债权，该第三人申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。”第二十八条规定：“申请人申请变更、追加执行当事人，应当向执行法院提交书面申请及相关证据材料。”刘继主张其与案外人辉煌公司达成债权转让协议，已以该债权折抵了商铺的租赁费用，本院认为，该债权转让协议载明的签订时间为2016年12月13日，而辉煌公司已于2016年11月2日向法院申请执行蒜都公司欠付的工程款及利息，在该案执行过程中，刘继未向执行法院提交书面申请变更申请执行人，该案已执行完毕。故刘继的该上诉主张不能成立，不予支持。综上所述，上诉人山东蒜都农产品物流园有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人金乡县富泽园商务酒店有限公司、刘继的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但判决结果有不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省金乡县人民法院（2018）鲁0828民初3333号民事判决第一项、第二项；二、撤销山东省金乡县人民法院（2018）鲁0828民初3333号民事判决第三项；三、刘洪静对第一项、第二项承担连带责任；四、驳回山东蒜都农产品物流园有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8923元，由金乡县富泽园商务酒店有限公司、刘洪静负担；二审案件受理费20146元，由金乡县富泽园商务酒店有限公司、刘继负担17846元，山东蒜都农产品物流园有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年八月十八日书记员  金广洋