文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初24号原告:冯加军，男，1966年3月18日出生，汉族，居民，住涟水县。原告：李建林，女，1967年4月29日出生，汉族，居民，住涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：金德际，江苏山师行律师事务所律师。被告：淮安市东峰置业有限公司，住所地涟水县红日路东首北侧。法定代表人：季宏冰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：余凯峰，江苏龙俊律师事务所实习律师。原告冯加军、李建林与淮安市东峰置业有限公司（以下至判决主文简称东峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月28日第一次公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人金德际，被告东峰公司的委托诉讼代理人魏家巍、余凯峰到庭参加诉讼。2020年7月14日，本院第二次对本案公开开庭进行了审理，原告冯加军、李建林的委托代理人金德际，被告东峰公司的委托诉讼代理人魏家巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯加军、李建林向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金620元；2.依法判令被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金酌定2000元；3.依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年2月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于涟水县房屋，总价款310000元，被告应当在2013年12月31日前交付该房屋，如逾期超过30日交付，在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金。被告实际交付房屋时间为2014年1月20日，逾期交付房屋20天，按照合同约定产生违约金620元。该《商品房买卖合同》第十五条约定，交房使用后90日内被告为原告办理权属登记。因被告原因，截至起诉之日，被告尚未办理产权登记，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，酌定主张违约金2000元。针对以上诉讼请求，原告及其他业主每年都会组织到被告的办公场所开展维权活动。现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求，将诉讼请求第2项变更为：依法判令被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金酌定10000元。被告东峰公司辩称，1.延期交房是事实，但均已逾诉讼时效，应当驳回该部分诉讼请求；2.原告要求逾期办证违约金过高，请法庭调整至每户1000元，同时逾期办证违约金是按日计算应当朝前推算三年，也就是2020年7月8日向前计算三年为2017年7月9日。经审理查明：2013年2月21日，原告冯加军、李建林与被告东峰公司签订了1份《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的位于涟水县西侧红日金城21号楼1单元402号房，建筑面积共92.33平方米，总价款为310000元。两原告于签订《商品房买卖合同》当日向被告支付110000元，剩余200000元以按揭贷款方式支付。该《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。第九条约定被告逾期不超过30日交付商品房的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.因产权登记机关或买受人原因，造成买受人不能及时领取产权证的，出卖人不承担任何责任。2014年1月20日，被告东峰公司将上述涉案房屋交付给两原告使用。另查明，涉案房屋因一直未能办理房屋权属证书，包括原告在内的红日金城业主曾多次要求被告协助办理。审理中，本院于2020年8月27日至房屋登记主管部门调查，被告已将涉案房屋办理权属登记需由其提供的相关资料报该主管部门备案，该部门正在审核当中。上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、江苏省地方税务局通用电子发票、涉案房屋《住宅质量保证书》、涟水县住房和城乡建设局证明、涟住建信访（2019）097号关于许卓章反映问题的答复意见、涟水县信访局信访处理单等证据证实，本院予以确认。本院认为，第一，关于原告起诉要求被告支付逾期交付房屋违约金是否超过诉讼时效问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”原、被告签订的《商品房买卖合同》约定交付房屋时间为2013年12月31日，逾期交房违约金每日均为独立的核算单位，属连续性债务，两原告应自2014年1月1日起知道其权利受到损害，诉讼时效自此计算。至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行时，二年的诉讼时效期间已经届满。原告无证据证明在2014年1月1日至2015年12月31日期间向被告主张过逾期交付房屋的相关权利，故本院认定原告起诉要求被告支付逾期交付房屋违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。第二，关于被告主张逾期办证违约金是按日计算应当朝前推算三年，即自2020年7月8日向前计算三年为2017年7月9日问题，本院认为，被告东峰公司未能于交付房屋90日内将房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,该违约行为一直处于持续状态，且被告并无证明逾期办证违约金系按日计算，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的,诉讼时效中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算:(一)权利人向义务人提出履行请求;(二)义务人同意履行义务;(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁;(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”原告提供的涟水县住房和城乡建设局证明、涟住建信访（2019）097号关于许卓章反映问题的答复意见、涟水县信访局信访处理单等可以看出包括原告在内的红日金城小区业主在房屋交付使用后,因未能及时取得房屋权属证书等事宜多次维权,要求被告东峰公司依约履行该义务，符合诉讼时效中断的法定情形,故对于被告东峰公司的该主张本院不予支持。第三，关于被告应当向原告支付迟延办理产权登记违约金金额问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告东峰公司逾期协助原告办理房屋权属登记的违约行为已达六年之久，现原告要求被告支付违约金10000元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市东峰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告冯加军、李建林支付关于逾期将涟水县西侧红日金城21号楼1单元402号房屋办理权属登记需由其提供的相关资料报该主管部门备案违约金10000元。二、驳回原告冯加军、李建林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，由被告淮安市东峰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××94）。审 判 长  王 丽人民陪审员  李佳庆人民陪审员  王怀珠二〇二〇年八月二十九日书记员钱泉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的,诉讼时效中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算:(一)权利人向义务人提出履行请求;(二)义务人同意履行义务;(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁;(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。