广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终982号上诉人（原审原告）：周永兰，女，1968年7月8日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区***************。委托诉讼代理人：沈明星，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：余金梅，广东秦唐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈志，男，1971年12月5日出生，汉族，住广东省韶关市武江区*******。委托诉讼代理人：刘光，韶关市浈江区和平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：浈江区安家置业经营部，住所地：广东省韶关市浈江区*******************。经营者：陈清思，女，1978年8月10日出生，汉族，住韶关市武江区*************。委托诉讼代理人：杨辉，男，1971年10月28日出生，汉族，住广东省韶关市武江区*************。系陈清思丈夫。上诉人周永兰因与被上诉人陈志、浈江区安家置业经营部（以下简称置业经营部）房屋买卖、居间合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初3190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周永兰的委托诉讼代理人沈明星、被上诉人陈志的委托诉讼代理人刘光、被上诉人置业经营部的委托诉讼代理人杨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周永兰上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持周永兰的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由陈志、置业经营部承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，应依法撤销并改判。本案所争议的房屋面积及成交价格应以2019年10月23日签订的《广东省房地产买卖合同》为准并因此向周永兰返还购房差价102857.2元。（一）本案的有效合同应是2019年10月23日签订的《广东省房地产买卖合同》。首先，2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》在性质上属于格式预约合同，而2019年10月23日签订的《广东省房地产买卖合同》为正式合同。其次，2019年10月23日签订的《广东省房地产买卖合同》是在韶关市******签订的，经过韶关市******登记备案的合同，该合同应属于公权类文书，产生登记公示效力，其法律效力及证据的证明力高于2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》。最后，2019年10月23日签订的《广东省房地产买卖合同》成立、生效均在2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》之后，且该《广东省房地产买卖合同》明确约定了房屋面积140.06平方米、价格720000元。同样的合同事由，应当适用成立生效在后的合同约定。因此，本案双方达成交易的约定执行条款应当依据的有效合同是2019年10月23日签订的《广东省房地产买卖合同》，不能以2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》第一条“买方对卖方拟转让的该物业己作充分了解”为由默认周永兰已清楚地知道房屋面价是140.06平方米。（二）陈志理应返还购房差价。就一般人而言，买房肯定是要看房屋的面积才能确定房屋的价格是否合理、是否能够接受，不能因为房屋是二手房就默认按“套”论价。本案中，周永兰一直以为涉案房屋的面积有160平方米，但房屋实际仅有140.06平方米。同样的价格，相差近20平方米，不管是周永兰还是一般的消费者，他们的购买行为都会因此受到重要的影响。由此，根据约定，房屋总价为72万元，房屋的面积是140平方米，则每一平方米的单价是5142.86元，房屋面积与宣传的面积相差20平方米，则陈志应向周永兰返还差价102857.2元。二、陈志存在故意隐瞒订立合同的有关重要事实和提供虚假情况的行为。2019年8月23日浈江区安家置业经营部向周永兰宣传时明确表示该房屋有160平方米，因此周永兰信以为真并与陈志、置业经营部签订了一份格式合同《房屋买卖合同》。2019年10月23日，周永兰与陈志的代理人欧阳宏良在韶关市*******重新签订了一份《房地产买卖合同》，该合同明确约定了房屋的面积为140.06平方米。从浈江区安家置业经营部向周永兰宣传房屋到周永兰与陈志重新签订合同并交易过户，在此期间，陈志、置业经营部以房产未解除抵押登记，无法提供房产证为由未向周永兰提供房产证原件或复印件。周永兰基于对置业经营部的信任没有查看房产证确认房屋面积，直到在办理房屋过户手续并缴纳相关税费之后才发现房屋的实际面积与置业经营部宣传的不一致，中间相差了20平方米。置业经营部的做法无疑欺骗了周永兰，隐瞒了影响订立合同的有关重要事实。因此，浈江区安家置业经营部应返还中介费6800元并按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定向周永兰三倍赔偿中介费。综上所述，一审认定事实错误，陈志应向周永兰返还房屋差价102857.2元，浈江区安家置业经营部应返还中介费6800元并按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定向周永兰三倍赔偿中介费。被上诉人陈志答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回周永兰的上诉请求，维持原判。一、本案涉案房屋是二手房屋买卖，双方履行的合同应当是2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》。该合同第一条：买卖之房屋地址为韶关市浈江区****1*汇鸿星河天骄花园6幢1401房，房产证号为：0011800。卖方自愿将该物业转让给买方，买方对卖方拟转让的该物业己作充分了解，并愿意购买该物业。第二条：买卖双方议定该物业交易金额为（人民币）779000元，该成交价包括该物业水电使用权，此价格不包括一切过户手续及税费。第十条：经纪方就本合同所有条款向买卖双方作出详细解释，合同三方对每一条款含义均清楚明白且无异议。从上述合同条款可以看出，以上条款是三方在平等自愿友好协商达成的协议，也是周永兰与陈志的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定和损害社会公共利益，该合同依法成立有效，条款载明买卖房屋是韶关市浈江区****1*汇鸿星河天骄花园6幢1401房，交易价为779000元，也就是说双方议定该套房售价779000元，买卖房屋是按套定价而不是按房屋平方面积定价。2019年8月23日《房屋买卖合同》签订时周永兰也支付了3万元定金，之后周永兰又支付购房款38万元，而且周永兰支付购房款38万元时就己经入住涉案房屋，证明周永兰己经开始履行三方2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》。周永兰在己经办理房屋产权过户后，以房屋面积提出差价问题要求陈志返还房屋差价款没有任何理由和依据。二、2019年10月23日在韶关市********签订的《广东省房地产买卖合同》依法无效。2019年10月23日在韶关市********签订的《广东省房地产买卖合同》，是在2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》后，到登记中心出于逃避税款的目的，签订一份房价为72万元的合同，该合同不是双方真实意思的表示，且行为损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）、（三）之规定，该合同应为无效。而且周永兰和陈志在2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》第九条约定：买卖双方签订的《韶关市房屋买卖合同》与本合同具有同等效力，强调不一致时以2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》为准，也说明准备去办理产权过户时签一份避税买卖合同，因此，周永兰以过户签订的《广东省房地产买卖合同》上的价格为双方交易价格是完全错误的。三、陈志再次强调本案是二手房屋买卖。2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》是以套买卖成交，而不是以平方单价计价买卖，也是二手房屋买卖交易习惯。周永兰认为中介是商业欺诈，并要求按《中华人民共和国消费者权益保护法》三倍赔偿中介费，陈志认为不是同一案由，周永兰有事实依据应另行起诉。被上诉人置业经营部答辩称：周永兰提出赔偿以《中华人民共和国消费者权益保护法》作为依据是不正确的，置业经营部是不存在欺诈行为，置业经营部将朋友圈的信息发给周永兰，周永兰到现场看了房子，周永兰购买房子不是因为房源信息，而是去看了房子还有与房东商量了，合同已经写明了房子的面积，周永兰若有意见是完全可以提出来的。请求驳上诉，维持原判。一审法院经审理查明：2019年8月23日，周永兰从置业经营部转发的信息中得知涉案房屋出售情况，意欲购买，当日，周永兰、陈志、置业经营部查看了涉案房屋，周永兰表示满意，即与陈志就涉案房屋价款进行商谈，确定房价为77.9万元，同日，陈志作为卖方、周永兰作为买方、置业经营部作为经纪方签订了一份《房屋买卖合同》，载明：“买卖房屋地址为韶关市浈江区******汇鸿星河天骄花园6幢1401房，房产证号为：0011800。卖方自愿将该物业转让给买方，买方对卖方拟转让的该物业已作充分了解，并愿意购买该物业。买卖双方议定该物业交易金额779000元，该成交价包括该物业水电使用权，此价格不包括一切过户手续及税费。合同履行过程中，经纪方必须严守诚实的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务，基于经纪方为买卖双方提供了详尽的房产咨询，并协助办理房屋买卖过户手续等等，促成买卖双方签署合同，该合同签定后，买方需须向经纪方支付12800元，作为房地产咨询、买卖代理服务费，在该物业办理过户手续当天支付完。合同的变更，终止等不影响居间费用的收取，居间费用即中介费。买卖双方签订的《韶关市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。经纪方已就合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对每一条款含义均清楚明白且无异议。买方在签订本合同的同时，须向卖方支付购买该物业之定金30000元。买卖双方需于2019年11月1日前提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料到韶关市*******办理该物业过户手续。楼价款749000元须在房管部门成功受理本次交易当天直接支付给卖方。”周永兰于当日向陈志交付定金3万元，并向置业经营部交付中介费6800元。2019年10月23日，周永兰、陈志、置业经营部来到房地产交易部门办理过户手续，陈志亦向周永兰展示了涉案房屋不动产权证，因根据房产交易部门的要求，过户时需按其提供的买卖合同文本签订，周永兰与陈志遂于当日签订了《房地产买卖合同》，载明：“甲方（陈志）拟将位于韶关市浈江区******汇鸿星河天骄花园6幢1401房的房地产（房屋平面图见附一）转让给乙方（周永兰）。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。房屋建筑面积为140.06平方米，其中【套内】的建筑面积为119.31平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为20.75平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于2019年4月15日向韶关市国土资源局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码粤（2019）韶关市不动产权第0011800号。甲乙双方议定该房地产交易总金额为720000元整。本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到有关部门办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。双方同意于2019年10月23日由甲方将该房地产交付乙方使用。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回。办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自负责。”与此同时，周永兰向陈志支付了购房款38万元。周永兰在办理房屋过户手续后，认为涉案房屋不足160平方米，只有140平方米，继而诉至法院。另查明，置业经营部是从事提供房地产中介服务的个体经济。诉讼中，该院主持各方进行调解，但均因分歧较大未能形成一致意见。此外，置业经营部撤回本案对周永兰的反诉，该院已予准许。周永兰向一审法院起诉请求：一、陈志向周永兰返还房屋差价102857.2元；二、置业经营部向周永兰返还中介费6800元，并向周永兰支付三倍赔偿中介服务费，总计27200元；三、本案诉讼费用由陈志、置业经营部承担。一审法院审理后认为，本案《房屋买卖合同》既具有房屋买卖内容,也有居间服务内容,周永兰与陈志之间形成房屋买卖合同关系,周永兰与置业经营部之间形成居间合同关系，故本案应为房屋买卖、居间合同纠纷。围绕本案争议焦点，评判如下：1、关于房屋买卖问题。周永兰从经纪方即居间人置业经营部获得涉案房屋出售信息后，与该经营部及作为卖方的陈志一同现场查看了涉案房屋，并与陈志商谈确定了购房价款77.9万元后，才与陈志、置业经营部签订了《房屋买卖合同》，合同中房屋买卖内容体现了当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。从该合同内容看，周永兰与陈志就涉案房屋并未约定按每平米计算价款，也未列明房屋面积，而是按一套房屋的价格计算，且周永兰亦先后向陈志支付了定金及部分购房款。周永兰与陈志在办理房屋过户手续中，应房屋交易部门的要求，签订了《房地产买卖合同》，合同虽写明面积140.06平方米，但仍是按一套房屋的价格计算，即周永兰在先后二份合同中均是按套计算房屋价格。而且周永兰与陈志均约定以《房屋买卖合同》为准，并签字确认对每一条款含义均清楚明白且无异议。周永兰是在了解涉案房源情况且进行了实地查看、并对房屋价款进行协商确认后与陈志形成的买卖关系，也缴付了部分房款，周永兰作为具有完全民事行为能力的人，对房屋面积如存有差异应具备足够的认知，现周永兰以合同房屋面积与实际面积不符，主张陈志返还差价，显然有违诚实信用原则，况且周永兰也没有提供证据证明是陈志直接向周永兰提供房源信息并表明房屋面积160平方米，也没有证据证明陈志与置业经营部或他人串通欺诈周永兰，《房屋买卖合同》也未写明涉案房屋面积160平方米，置业经营部也不认可曾表明涉案房屋160平方米。故周永兰该主张，缺乏理据，该院不予支持。2、关于居间问题。周永兰在查看了涉案房屋后与陈志、置业经营部签订了《房屋买卖合同》，该合同涉及的居间服务内容体现了当事人自愿、真实意思表示，合法有效。合同明确表明置业经营部已就合同所有条款向周永兰作出详尽解释，周永兰不能提供证据证明置业经营部提供虚假信息或已向其明示涉案房屋160平方米，如前所述周永兰作为完全民事行为能力人在查看涉案房屋过程中对于相差20平方米的住宅应当具有基本的认识能力，而且有条件、有权利向作为中介机构的置业经营部或出售方陈志提出质疑，但周永兰并未提出异议，合同内容显示涉案房屋是以套并非以面积计算单价。周永兰称置业经营部对其采取欺骗手法与陈志串通一气，但未能提供合法有效的证据予以证明，也不能提供受到其他方面威胁等证据。周永兰称置业经营部存在欺诈行为，该院不予认定。故周永兰主张置业经营部返还给付的中介费并赔偿3倍中介费，缺乏理据，该院不予采纳。本案仅涉及周永兰已给付置业经营部的部分中介费，其余部分本案不予涉及。一审法院经审理后作出判决：驳回周永兰的诉讼请求。案件受理费减半收取401元，由周永兰负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点为：一、陈志应否返还102857.2元面积差价，置业经营部是否隐瞒订立合同的重要事实需三倍返还中介费的问题。经查，周永兰从置业经营部得知案涉房产出售的信息后与出售方陈志及置业经营部一同到房产现场查看，同时三方签订了一份《房屋买卖合同》，未明确房屋面积的情况下，确定按套计算房屋价格77.9万元。在办理过户手续的过程中，应房屋交易部门的要求，陈志与周永兰又签订了一份《房地产买卖合同》，该合同中注明房屋面积为140.06平方米。在办理过户的过程中，周永兰已经看过案涉房产证，对房产证记载的面积已经知晓，对此并未提出异议。本案中当事人就案涉房屋先后签订两份合同，且在第一份2019年8月23日的《房屋买卖合同》中已经约定，如与《房地产买卖合同》不一致时，以第一份《房屋买卖合同》的条款为准。周永兰作为完全行为能力人，对整个购房过程及房屋的面积应有足够的认知，其在《房屋买卖合同》上签名是其真实意思表示，应当受合同条款的约束，履行合同义务。况且其已经支付了部分房款，现以面积问题主张陈志返还差价，依据不足，一审未予以支持并无不当。周永兰认为置业经营部隐瞒订立合同的重要事实应按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定三倍赔偿中介费，从《房屋买卖合同》的内容看，案涉房屋是按套出售，并非按照面积计算单价，周永兰本人亦对房屋进行了实地查看，该交易方式亦符合二手房的交易习惯。周永兰认为置业经营部隐瞒订立合同的重要事实，依据亦不足，一审未予采纳亦无不当。综上所述，周永兰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费802元，由周永兰负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年八月十四日书记员  陈敖明