重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初14556号 原告：重庆中华置业有限公司，住所地重庆市江北区余溪路137号附16号2-1，统一社会信用代码915001052028635337。 法定代表人：LEEYANGYEN,董事长。 委托诉讼代理人：王丽丽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马巧巧，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：徐晓英，女，汉族，1989年12月17日出生，住重庆市江津区。 原告重庆中华置业有限公司（以下简称中华置业公司）与被告徐晓英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中华置业公司的委托诉讼代理人王丽丽，被告徐晓英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中华置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除双方签订的《两江春城房屋租赁合同》（编号：LJCC-BOPS中字第×号）；2.请求法院依法判令被告立即支付原告装修期租金35356元（2019年5月1日至2019年6月30日）；3.请求法院依法判令被告立即支付原告免租期租金106068元（2019年7月1日至2019年12月31日）；4.请求法院依法判令被告立即支付原告租金（自2020年4月1日起，按照每月17678元，计算至合同解除之日止）；5.请求法院依法判令被告支付原告逾期支付租金违约金（以53034元为基数，自2020年3月2日起，按每日万分之五支付至2020年6月1日止；以106068元为基数，自2020年6月2日起，按每日万分之五支付至2020年9月1日止；以159102元为基数，自2020年9月2日起，按每日万分之五支付至2020年12月1日止；以212136元为基数，自2020年12月2日起，按每日万分之五支付至2021年3月1日止）；6.请求法院依法判令被告支付原告解除合同违约金79904.56元（合同解除之日至2022年4月30日止租金总额的20%）；7.请求法院依法判令被告已支付的租赁保证金35356元不予退还；8.请求法院依法判令被告在判决生效后3日内腾空案涉租赁房屋，并将案涉租赁房屋恢复原状和返还给原告；每逾期一日，从2020年6月23日起，按1031.23元/日的标准向原告支付房屋占用使用费，并承担房屋占用期间内发生相关水、电、空调等费用；被告向原告支付房屋打扫清洁费用441.95元，装修拆除费17678元及恢复房屋原状费17678元；9.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年3月22日，原、被告签订《两江春城房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝北区×路×号商铺出租给被告使用，租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止,装修期自2019年5月1日起至2019年6月30日止，免租期2019年7月1日起至2019年12月31日止。同时合同约定租金标准为：2019年5月1日至2020年4月30日每月含税租金17678元，2020年5月1日至2021年4月30日每月含税租金17678元，2021年5月1日至2022年4月30日每月含税租金18561.9元。合同生效后，原告将房屋交付被告使用，被告于2019年11月30日擅自停业，至今未恢复营业，也未腾退并将交还房屋，为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告徐晓英辩称，被告于2019年11月30日向原告提出退铺申请，并同意支付使用期间的房租、拆除和恢复商铺，但原告的经理告知被告应先停止营业，后走相关审批流程，被告不存在擅自停业；被告于2019年12月中旬向原告招商部提出先拆除店内设施，被告知合同解除前不能拆除或则视为恶意退租，所以被告未敢拆除；被告停业后一直与原告方积极协商相关事宜，但事情一直没有得到解决，被告不存在恶意拖欠房租的行为；原告在签订合同时没有将合同约定的重要的违约责任条款向被告进行提醒；不同意支付违约金，要求减免疫情期间租金。综上，请求驳回原告诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举示的《两江春城房屋租赁合同》等为原件，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年3月22日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订《两江春城房屋租赁合同》，约定原告将渝北区×路×号租赁面积为88.39平方米的房屋出租给被告经营餐饮。合同第4.3条约定，若乙方不论任何原因实际租赁不满租赁期和/或违反本合同的条款及规定，乙方应向甲方支付装修期、免租期内的所有租金（装修期、免租期的月租金标准按第一年度月租金标准并按实际免租的天数按日折算）。第6.1条约定租金及支付方式，乙方应按本合同专用条款第20.1条约定的标准向甲方支付租金。首期租金应于本合同签署之日或签署后五日之内向甲方提前预付，其后各期应付的租金，乙方应于每年3、6、9、12月1日前预付下一季度的含税租金，租赁期不足一个完整日历月的，按照当月实际租赁天数折算收取以此类推。第10.1条约定，乙方应在本合同约定的租赁期限满之当日下午五时前（合同被依法提前终止或解除的，应在合同被依法终止或解除之日的次日起3日内），将该房屋连同其所有的附属物、装置等恢复至该房屋交付标准（无论乙方的装修、装饰、增设或改建行为是否经过甲方同意），并将完成至交付标准的该房屋交还给甲方，向甲方办理房屋交还手续。双方现场对房屋进行查验清点并签署书面的房屋交接确认书后方可视为乙方交还房屋。乙方如未按上述约定交还房屋，每逾期一日，应按该房屋当期每日的租金及物业服务费之和的1.5倍向甲方支付房屋占用使用费，并承担房屋占用期间内发生相关水、电、空调等费用。第10.2条约定，乙方向甲方交还房屋前，应将房屋腾空并进行打扫清洁，房屋有污损损坏的，应无条件维修或修复（自然磨损除外）。第10.3条第（1）款约定，乙方未在规定的期限内打扫和清洁房屋（勿需甲方催告），视为拒绝履行，乙方应按租赁面积计算，按每平方米5元标准支付房屋打扫清洁费用，甲方另请第三方打扫和清洁房屋。第10.3条第（2）款约定，乙方在上述期限内未拆除房屋装修并恢复房屋原状，经甲方催告后仍未拆除和恢复原状的，视为拒绝履行，乙方应按租赁面积计算向甲方支付装修拆除费和恢复房屋原状的费用，装修拆除费按每平方米200元计算，恢复房屋原状按每平方米200元计算。第11.2条约定，合同期内，乙方逾期支付任何一期房屋租金，租赁保证金或装修保证金在30日之内的或超过30日甲方同意继续履行本合同的，每逾期一日，按应付未付款项的万分之五支付逾期付款违约金……。第11.4条约定，在租期内，除本合同另有约定外，如乙方擅自提前违约单方终止或解除合同，或因乙方根本性违约导致本合同被提前终止或解除的，乙方已支付的租金和保证金不予退还并应按本合同第4.3条约定向甲方支付装修期、免租期（如有）内的所有租金，同时，乙方应向甲方支付合同终止或解除时合同未履行部分租金总金额20%的解除合同违约金，若该违约金不足以弥补甲方因此遭受的经济损失的，乙方应全额予以支付。第12.2条约定，乙方发生如下任一情形时，甲方有权通知乙方解除本合同，收回该房屋，乙方已支付的租金和保证金不予退还并应按本合同4.3条约定向甲方支付装修期、免租期（如有）内的所有租金，同时乙方按本合同第11.4条约定向甲方支付解除合同违约金，若违约金不足以弥补甲方因此遭受的经济损失的，乙方应全额予以支付：……（4）未按本合同约定支付甲方任何一期房屋租金、租赁保证金或装修保证金，逾期超过30日的……。第18.1条约定，房屋坐落：位于重庆市渝北区天竺路377号，房屋性质为商业。经双方确认，租赁面积为88.39平方米，该房屋的租金、物业服务费扥根据面积计算的款项均以此面积为计算依据。第19.1条约定，租赁期自房屋交付日即2019年5月1日（暂定）起至2022年4月30日止，共计36个月……。第19.2条约定，房屋开始计租日：2020年1月1日，乙方应从计租日起开始支付租金。第19.3条约定，装修期共计2个月，自房屋交付日起至2019年6月30日止。第19.4条约定，免租期共计6个月，自2019年7月1日起至2019年12月31日止。第20.1条约定，租金标准：合同期内含税租金总额为505590.8元……，租金按以下标准计算：（1）第一年2019年5月1日至2020年4月30日：租金按每平方米每月200元计算，合计每月含税租金17678元。（2）第二年2020年5月1日至2021年4月30日：租金按每平方米每月200元计算，合计每月含税租金17678元。（3）第三年2021年5月1日至2022年4月30日：租金按每平方米每月210元计算，合计每月含税金额18561.9元。第20.2条约定租金支付周期，自计租日起，乙方按每季度支付一次的方式支付租金，每次为一个租金支付周期。首期租金乙方应在本合同生效后10个工作日内支付，2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金共计53034元。第20.3条约定，租赁保证金：乙方向甲方支付租赁保证金35356元。装修保证金：乙方向甲方支付装修保证金5000元。第20.5条约定物业服务费，该房屋的物业服务费按“商业”物业的收费标准5元/平方米/月计收，即该房屋的每月物业服务费为441.95元，乙方应在每月25日前足额向物业公司缴纳租赁房屋的物业服务费。第二十一条约定通知及送达，甲方收件人（或业务联系人）为罗婧婧，且约定了办公电话和地址。 2019年11月30日，被告向原告发出退铺申请，载明“经过反复思考迫于无奈特向贵公司提出退铺申请并提出以下诉求“一、贵公司同意本店将从2019年12月1日起停止营业。二、同意将本人所缴纳的租赁保证金35356元，以及所缴纳的2019年1月1日至2019年3月31日房租合计53034元作为因本人自2019年5月1日至2019年11月30日期间所享受的免租期房租补回。另外本人再缴纳35356元作为免租期的房租补回。总共7个月房租（即2019年5月1日至2019年11月30日）。三、贵公司在收到本人补缴的两个月租金即人民币35356元后，同意与本人解除该房屋租赁合同，本人按租赁合同约定将该房屋连同其所有的附属物、装置等恢复至该房屋交付标准后退还贵公司。且贵公司不追究本人的其他违约责任。” 被告举示微信聊天记录，显示被告方的何懿（被告陈述系被告合伙人）与原告方罗婧婧就退租事宜进行沟通，2019年12月4-6日，双方约定时间地点见面商谈退租事宜，2019年12月7日，罗婧婧发微信：“何总，你如果真要退铺，你就要写申请，我交给我领导”、……“昨天我跟我领导谈了，他还是坚持要补足免租期租金，我想把你的申请交给他，再跟他说说”、“建议你把你家的区域写出来，比如家里小孩在江津等无法在重庆抽身等”、2019年12月8日，何懿发送电子版退铺申请，并发微信“麻烦再帮忙看看，如果可以的话，我就把纸质件装备好明天送过来给您。”罗婧婧发微信：“拿过来吧，我交给领导看看。”2019年12月9日，罗婧婧发微信：“直接跟我们领导谈吧”。2019年12月11日，罗婧婧发微信：“何总，那个退铺申请，领导还是要去把装修还原写上去，写上去才能走流程。”2019年12月11日，何懿发微信“我今天先把里面的设备拆了，争取明天把退铺申请给您送过来好吗”。罗婧婧发微信：“领导说不可以，需要双方达成一致了才可以拆除。”2019年12月20日，罗婧婧发微信：“何总，有个不是很好的消息，今天公司回复，让按合同执行。我们领导打算再去跟公司沟通一下”、“我们领导想等总经理来重庆时当面沟通一下。”2019年12月29日，罗婧婧发微信：“何总，我们领导多次沟通，公司还是要求违约责任按合同执行。”何懿发微信：“我们这边已经没有人再去经营了，另外我们也不知道谁来接手做，本来我们提的方案你们公司有没有损失，但你们公司还要我们再赔一笔钱，我们也没钱赔了。”双方再行约定时间商谈。2020年1月17日，罗婧婧发电子版铺位回收协议，要求何懿看下。何懿回复：“我们看了一下，决定和我们递交的退铺申请所表达的意思完全不一样，我们说要用我们交的房租和保证金来抵用我们已经使用商铺期间的租金，并承诺将铺面恢复原状。你们这个协议是要求我们放弃租金和保证金，并且还同意你们公司去起诉……我们这边确实没办法继续经营了，……”。2020年3月5日，罗婧婧再次给何懿发电子版铺位回收协议，要求尽快回复。何懿对协议进行修改后发回。2020年3月6日、3月9日，罗婧婧再次给何懿发电子版铺位回收协议，表示“这是领导修改的版本，我认为已经是最好的了。”何懿发微信：“好的我们商量一下明天回复。”2020年3月10日，何懿表示：“同意按协议办”。被告陈述，其后原告反悔，罗婧婧于2020年3月18日左右打电话告知公司又不同意按协议办了。2020年4月14日，何懿发微信称有人想接手商铺，罗婧婧回复让他找我。2020年6月17日，罗婧婧发微信告知何懿渝北法院通知开庭事宜。 本院于2020年6月17日向被告邮寄起诉状副本等诉讼资料，被告于2020年6月19日收到。 庭审中，法庭询问原告是否按照租赁合同第10.3条第（2）款约定催告被告拆除房屋装修和恢复原状，原告陈述催告了，被告陈述没有催告，原告对催告未举示证据。原告另陈述，租赁合同第10.2条约定的打扫清洁应在拆除房屋装修并恢复房屋原状之后进行。 本院认为，原、被告签订的《两江春城房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同履行各自义务。被告在租赁期间内因自身原因提出退铺申请、不再缴纳租金，原告根据合同第11.4条、第12.2条要求解除合同收回房屋，不予退还保证金35356元，并要求被告支付装修期、免租期内的租金，有合同依据，本院予以支持。租赁合同解除时间确定在2020年6月19日（被告收到起诉状副本之日）。根据合同第4.3条，装修期、免租期的月租金标准按第一年度月租金标准并按实际免租的天数按日折算，则装修期（2019年5月1日至2019年6月30日）的租金为35356元（17678元/月×2个月），免租期（2019年7月1日至2019年12月31日）的租金为106068元（17678元/月×6个月）。 关于原告要求被告支付2020年4月1日至2020年6月19日（合同解除日）租金以及逾期支付租金的违约金的诉讼请求，由于租赁期间被告提出退租，原告未予准许，则被告仍有义务支付租赁期间的租金。从既有证据看，被告于2019年11月30日向原告提出退铺申请，并请求从2019年12月1日起停止营业，原告未同意退铺，也未同意被告搬离，其后2020年1月底，爆发新冠肺炎疫情，原、被告协商至2020年3月，原告一度同意退铺后又反悔，原告直至2020年6月才向法院起诉。综合以上疫情等因素影响，我院对租金酌情减免两个月，则2020年4月1日至2020年6月19日的租金计算为11196元（17678元÷30天×19天）。根据合同约定，被告应于2020年3月1日前支付，被告未及时支付，应按合同支付违约金，该违约金以11196元为基数，自2020年3月2日起至付清之日止，本院酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求，根据合同第11.4条，在租期内，因乙方根本性违约导致本合同被提前终止或解除的，乙方应向甲方支付合同终止或解除时合同未履行部分租金总金额20%的解除合同违约金。根据合同第20.1条，2020年5月1日至2021年4月30日的租金为每月17678元，2021年5月1日至2022年4月30日的租金为每月18561.9元，则合同解除时合同未履行部分（2020年6月19日至2022年4月30日）的租金为410718.9元（17678元/月×10个月+17678元/月÷30天×19天+18561.9元/月×12个月），解除合同违约金即为82143.78元（410718.9元×20%）。但鉴于违约金性质主要为补偿性而非惩罚性，本案中虽原告仅主张79904.56元，但该标准亦属过高，本院依法将违约金调整为3个月的租金即53034元（17678元/月×3个月）。同时，由于保证金本身具有违约金的性质，故保证金应在违约金计算时予以扣除，则被告还应支付原告违约金17678元（53034元-35356元）。 关于原告要求被告腾空、恢复原状并返还房屋，以及支付房屋占有使用费、水电空调费的诉讼请求，根据合同第10.1条，合同被依法解除的，乙方应在合同被解除之日的次日起3日内，将完成至交付标准的该房屋交还给甲方，每逾期一日，应按该房屋当期每日的租金及物业服务费之和的1.5倍向甲方支付房屋占用使用费，并承担房屋占用期间内发生相关水、电、空调等费用。本案中，基于合同已经于2020年6月19日解除，故本院对原告要求被告腾空、恢复原状并返还房屋的诉讼请求予以支持。关于房屋占有使用费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，被告在2019年11月30日即向被告提出退铺申请，并请求从2019年12月1日起停止营业，此时被告已经向原告表达了违约和解除合同的意思，基于上述规定和诚实信用原则，原告即负有尽早收回房屋和减轻损失的义务，但原告至今未收回商铺，既有证据还显示原告未允许被告腾空租赁房屋，故原告没有尽到合理的减损义务，原告应自行承担扩大的损失。故对原告起诉的合同解除后的房屋占有使用费本院不予支持。房屋占有期间的水电空调费用，原告未举示证据，本院不予支持。 关于原告要求被告支付房屋打扫清洁费用441.95元、装修拆除费17678元以及恢复房屋原状费17678元的诉讼请求，根据合同第10.2条、10.3条第（1）款、10.3条第（2）款约定，乙方未在规定的期限内拆除房屋装修并恢复房屋原状，经甲方催告后仍未拆除和恢复原状的，视为拒绝履行，乙方应支付装修拆除费和恢复原状费，本案中，原告未举证证明其对拆除房屋装修并恢复房屋原状进行过催告（相反既有证据显示原告不允许被告拆除），应自行承担举证不能的法律后果，则本条约定的装修拆除费和恢复原状费未达到支付条件，结合本院已对拆除和恢复原状相关的诉请进行了支持，则本院不再支持装修拆除费以及恢复房屋原状费。根据原告的陈述及合同约定，房屋打扫应发生在装修拆除和恢复原状之后、房屋交还之前，乙方未在规定期限内打扫和清洁房屋，应支付打扫清洁费，现房屋未在诉讼中拆除装修和恢复原状，则打扫清洁的条件尚未成立，则不能认定被告拒绝履行打扫清洁的义务，则原告起诉被告支付打扫清洁费，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 原告重庆中华置业有限公司与被告徐晓英签订的《两江春城房屋租赁合同》于2020年6月19日解除； 被告徐晓英本判决生效后十日内将位于重庆市渝北区天竺路377号房屋腾空、恢复原状和返还原告重庆中华置业有限公司； 被告徐晓英于本判决生效后十日内支付原告重庆中华置业有限公司装修期租金35356元、免租期租金106068元； 四、被告徐晓英于本判决生效后十日内支付原告重庆中华置业有限公司2020年4月1日至2020年6月19日租金11196元； 五、被告徐晓英于本判决生效后十日内支付原告重庆中华置业有限公司违约金，该违约金以11196元为基数，自2020年3月2日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 六、原告重庆中华置业有限公司不予退还被告徐晓英保证金35356元； 七、被告徐晓英于本判决生效后十日内支付原告重庆中华置业有限公司解除合同违约金17678元； 八、驳回原告重庆中华置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7823.20元，减半收取3911.60元，由被告徐晓英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王婷婷 二〇二〇年八月十二日 书记员  楚 仑