天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初5593号原告：上海仁恒物业管理有限公司天津分公司，住所地天津海河教育园区雅润路2-8号，统一社会信用代码：91120104093603467E。法定代表人：郑宏图（新加坡籍），总经理。委托诉讼代理人：孟令强，男，该公司职员。被告：刘柄钲，女，1982年3月5日出生，汉族，住天津市西青区。原告上海仁恒物业管理有限公司天津分公司与被告刘柄钲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孟令强和被告刘柄钲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费3103.2元和滞纳金1709.9元，共计4813.1元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系天津市津南区房屋（属于小区第三期开发的商品房）的业主，该房屋建筑面积为78.35平方米。2014年3月31日，原告和该小区的开发建设单位天津仁恒北洋置业有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定：“原告为小区提供物业服务，期限自2014年3月31日至首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。业主按3.8元/月/平方米交纳物业费（基础物业费2.4元，机电设施运行费1.4元）。三期物业管理服务费按合同约定前两年由开发商按0.5元/月/平方米进行补贴,开发商补贴后业主按3.3元/月/平方米交纳物业费。业主应于每月15日前交纳物业费，逾期按每天应交物业费的千分之三交纳滞纳金”。合同签订后，原告提供了物业服务，但被告未交纳2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费，经原告索要未果，故呈讼。被告辩称，被告系天津市津南区房屋（属于小区第三期开发的商品房）的业主，该房屋建筑面积为78.84平方米，原告诉请的期间未交纳物业费，理由如下：1、由于一、二、三期同属于一个小区，享受同一个物业服务，但价格不一致，存在不合理性。就物业费不一致问题，业主和原告副总沟通过程中，副总回复称物业费标准没有统一及没有明确回复前，业主可以不缴纳物业费。2、物业服务部分，小区内出租房屋做酒店、民宿等问题，影响了业主的生活环境。闲杂人员可以随意出入小区，存在安全隐患。地下车库公共区域出租给洗车房，未告知业主和进行公示，违反了合同约定。外墙未按规定进行清洗、绿植未按规定修理、草坪已经干枯、未提供24小时服务、小区外墙瓷砖脱落和公共区域瓷砖有损坏至今未维修完毕。综上，我不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原告和开发建设单位签订了《天津市前期物业服务合同》。2、律师函、邮寄凭证1份，以此证明原告向被告进行了物业费催缴。3、催缴物业费通知书2张，以此证明原告向被告进行了物业费催缴。4、交纳物业费发票1张，以此证明被告收房时按3.3元交纳的物业费。5、工作联系单3张，以此证明开发商对一、二、三期业主的物业费补贴情况。6、物业工作照片16张，以此证明原告提供了物业服务。7、水质监测报告12张，以此证明小区的水质情况。8、海河教育园区管委会的答复截图1张，以此证明管委会就业主提出的物业费标准不一致问题进行的答复。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1称以前没有看到过。对证据2、4、5无异议。对证据3不认可，未看到过张贴的催费通知。对证据6认为不全面，只反映了局部的内容。对证据7称看不明白。对证据8不认可。本院对原告提交的被告无异议的证据2、4、5的证明效力予以确认。原告提交的证据1符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据3、6-8的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、照片6张、微信聊天记录3张，以此证明小区内有民宿、绿化不到位、外墙未按规定清洗、公共区域瓷砖损坏、张贴广告等状况。2、U盘1张，以此证明物业不是24小时提供服务，且原告高管给业主承诺物业费的事实等。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为绿植有生长期，物业按规划进行了养护。微信显示的日租房问题已解决。对证据2不认可，认为该视频不完整，画面中认可是公司副总。本院对被告提交的证据1、2的真实性予以确认。但证据2中涉及原告副总的视频不完整且未反映出原告副总承诺业主可以不缴纳物业费的事实。结合双方当事人提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：被告系天津市津南区房屋（属于小区第三期开发的商品房）的业主，该房屋面积为78.35平方米。2014年3月31日，原告和小区的开发建设单位天津仁恒北洋置业有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定:“原告为小区（分三期进行开发建设）提供物业服务，期限自2014年3月31日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，业主按3.8元/月/平方米交纳物业费（含机电设施费用），业主于每月10日前交纳，逾期则从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之一比例交纳违约金”。上述合同签订后，原告为小区提供了物业服务，但被告未交纳2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于小区一、二期和三期收费问题，一、二、三期按前期物业服务合同的约定均系3.8元/月/平方米，由于开发商对一、二期和三期的物业费补贴标准不一样（补贴标准系开发商按房屋销售时的市场情况而定的），对一、二期补贴多，对三期补贴少，造成物业费的收取存在差异。但售房时均向业主说明了本期房屋的物业费标准为3.8元，故业主应按3.8元交纳物业费。关于地库洗车房问题，洗车房是开发商引进的，洗车房的地库产权属于开发商。据公司了解，大多数业主对该服务还是满意的。关于卫生问题，物业公司均按规定进行了保洁。关于民宿问题，物业已协助公安机关进行了清理。关于外墙清洗问题，三期系2018年4月份办理的收房，在收房前物业已进行了清洗，2019年是9、10月份进行的清洗，今年计划9、10月份进行清洗。关于草坪问题，物业按照季节变化进行了日常的维护和管理。关于外檐问题，物业和开发商进行了沟通并制定了维修方案，下一步进行实施。对日常发生的公共区域损坏部位都及时进行维修。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述合同约定的物业费标准3.3元/月/平方米向被告主张权利（扣除开发商补贴的0.5元），符合法律规定，本院予以支持。关于小区一至三期物业费不统一的问题，属于开发商对物业费的补贴不一致造成的，但并不影响三期业主按《前期物业合同》的约定交纳物业费用。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级等因素，本院认定被告应全额支付原告物业费用。经核算，被告应支付原告2019年7月1日至2020年6月30日的物业费3102.66元。现原告主张上述期间的物业费3103.2元，数额过高，本院不予全部支持。原告主张滞纳金1709.9元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务、被告的抗辩理由等），本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升服务质量，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告刘柄钲于本判决生效之日起十日内给付原告上海仁恒物业管理有限公司天津分公司2019年7月1日至2020年6月30日的物业费3102.66元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告刘柄钲未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费25元，由被告刘柄钲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年八月十四日书记员  田 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。