湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8216号上诉人（原审被告）:黄金贵，男，1971年9月1日出生，汉族，住湖南省辰溪县。委托诉讼代理人：贾丹丹，湖南纲维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:卢独，男，1989年2月4日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：陈文胜，攸县长安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：喻静，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。第三人邹治权，男，1980年5月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人黄金贵与被上诉人卢独、第三人邹治权房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄金贵上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由卢独承担。事实与理由：1、门面被锁是因卢独不交租金导致，卢独属于过错方，不享有单方解除权，且门面被锁并不会导致合同不能履行，若卢独支付租金依然可以继续经营，一审法院认定门面被锁导致合同不能继续履行，双方签订的《租赁合同》事实上已解除系事实认定错误；2、依据省政府发布的相关文件，不可抗力的期限应当截止至2020年2月9日，2020年卢独应当支付下一季度租金时不可抗力已消失，一审法院酌定减免卢独一个月租金7800元没有事实、法律依据；3、疫情并不是卢独拒付租金的理由，卢独拒付租金构成违约；4、双方签订的《租赁合同》并约定进场费的返还条件，该进场费实为租赁商铺的入场资格，现卢独已经入场，黄金贵已完成其合同义务，一审法院判决黄金贵向卢独退还进场费没有事实、法律依据；5、因卢独存在欠付租金的违约行为，卢独支付的保证金无需返还。卢独辩称：1、双方签订案涉门面的《租赁合同》，现因卢独与黄金贵协商减免租金未果，门面被第三人邹治权锁门，导致卢独无法开张营业，案涉《租赁合同》无法履行，黄金贵构成根本违约；2、卢独遵照国家疫情防控政策的要求停止营业经营，故卢独就案涉租赁房屋无法实际占有使用的疫情防控期间提出减免租金的请求合理合法。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。卢独向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方在2019年12月4日签订的房屋门面《租赁合同》；2、请求判决黄金贵返还卢独合同保证金1万元、门面转让进场费用3万元，合计人民币4万元；3、请求判决黄金贵返还卢独租金款7,800元；4、请求判决黄金贵赔偿卢独门面装饰等损失费用计2万元。5、请求判决本案诉讼费用由黄金贵承担。一审法院认定事实：坐落于长沙市开福区房屋产权系王卫所有，王卫将房屋租赁给第三人使用。第三人将其中3个小门面分租给王涛使用，王涛又将其中1个小门面分租给黄金贵使用，王涛退出后，黄金贵与第三人签订合同，将王涛租赁的3个小门面全部接手承租。2019年12月4日，卢独（承租方、乙方）、黄金贵（出租方、甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将上述房屋中的936号小门面出租给乙方用于手机配件经营。租赁期限自2019年12月9日起至2022年12月8日止。2019年12月9日至2021年12月8日月租金为税后7800元，后期租金按邻街递增。租金按季度支付，乙方应提前15天支付下一期租金，不得拖欠，否则甲方有权收回门面，保证金不退。为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日起向甲方支付履约保证金10000元，租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方无息退还乙方。租赁期内因租赁房屋所产生水、电、卫生、物业等及税费由乙方自行承担。甲方在乙方支付首期租金之日将房屋钥匙交付乙方。乙方在不破坏房屋主体结构的基础上有权根据营业需要对房屋进行装修，租赁期满，可移动的设备设施归乙方所有，不可移动物品按来装去丢原则处理。若乙方不续租找到下家，乙方有权收取下家进场费。双方另就其他事项进行了约定。合同签订后，卢独向黄金贵交纳了保证金10000元，转让进场费30000元，2019年12月9日至2020年3月8日租金23400元。卢独接手门面并进行装修后经营手机配件。新型冠状病毒肺炎疫情发生后，卢独于2020年3月初恢复经营，并与黄金贵协商减租。2020年3月8日，双方因疫情防控期间停止经营的租金减免问题发生纠纷，并经110出警处理未成。2020年3月10日，第三人邹治权将涉案门面锁门，并张贴了停业通知，载明“商户你好，由于承租户黄金贵没有交租金和水电费，按承租合同约定停业。”对此，黄金贵称因卢独等租户没有交租，故没有向第三人交租，因第三人不同意减免租金，故没有同意减免卢独的租金。2020年3月15日，卢独与第三人签订《租赁合同》，向第三人直接租赁了涉案房屋，并向第三人交纳了租金23400元和保证金7800元。一审法院认为：一、卢独、黄金贵所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案门面系黄金贵从第三人处承租再转租给卢独，而第三人以黄金贵未交租违约通知卢独停业并将门面锁门导致合同不能继续履行，卢独已与第三人签订合同建立租赁关系，卢独、黄金贵所签订的《租赁合同》事实上已解除，现卢独请求解除合同，黄金贵对此没有异议，应确认双方所签订的租赁合同已于2020年3月10日解除。二、湖南省于2020年1月23日启动新型冠状病毒肺炎疫情重大突发公共卫生事件一级响应后，因疫情防控没有经营租赁门面，卢独据此要求减免租金，符合法律规定不可抗力的免责情形，结合卢独实际营业情况，一审法院酌情认定减免卢独一个月租金7800元，故黄金贵应退还卢独租金7800元。三、如前述，卢独虽然应当提前15天交纳下一季度租金，但当时正在新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，卢独向黄金贵提出减免租金的请求并在协商未果的情况下没有向黄金贵按期交纳租金具有正当理由，黄金贵据此抗辩卢独没有按期交纳租金违约而导致合同解除没有法律依据，一审法院不予采信。鉴于本案是因第三人以黄金贵未交租违约通知卢独停业并将门面锁门而导致合同解除，卢独对此没有违约责任，且因合同提前解除导致卢独不能按合同约定在合同期满时找下家收取转让进场费以弥补其转让进场费损失，故卢独主张黄金贵退还保证金10,000元和转让进场费30,000元，一审法院予以支持。至于第三人是否应当减免黄金贵租金及第三人锁门是否正当问题，属于黄金贵与第三人之间的合同履行问题，不在本案审查范围，黄金贵可依据合同另行主张权利。四、因卢独经一审法院释明后不愿就装修残值进行评估，其主张装修损失20,000元没有证据证明，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认卢独与黄金贵签订的《租赁合同》于2020年3月10日解除；二、黄金贵在本判决生效之日起十日内退还卢独保证金人民币10,000元、转让进场费人民币30,000元，合计人民币40,000元；三、黄金贵在本判决生效之日起十日内退还卢独租金人民币7800元；四、驳回卢独的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合一审判决与黄金贵上诉事实和理由，本案二审的争议焦点为：第一，卢独和黄金贵是否违约；第二，违约责任的承担。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黄金贵从第三人处承租案涉门面后再转租给卢独，虽然根据合同约定，卢独应当提前15天交纳下一季度租金，但因当时正处于新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，并且导致涉案门面不能经营或影响经营，卢独向黄金贵提出减免租金的请求，并在协商未果的情况下没有向黄金贵按期交纳租金具有正当理由，并未构成违约。由于黄金贵未向第三人交租违约，第三人通知卢独停业并将门面锁门，致卢独无法就案涉门面享有使用、收益之利益，其合同目的已无法实现，黄金贵构成根本违约。一审法院据此认定双方所签订的租赁合同已于2020年3月10日解除并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，卢独因疫情防控无法经营租赁门面，符合法律规定不可抗力的免责情形，一审法院结合卢独实际营业情况，酌情认定减免卢独一个月租金7800元，并无不当，本院予以维持。由于黄金贵的违约行为，导致涉案租赁合同无法继续履行，一审法院认定黄金贵退还卢独保证金10000元，转让进场费30000元，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人黄金贵的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1496元，由上诉人黄金贵负担。本判决为终审判决。审判长  蔡晓审判员  潘威审判员  谢晋二〇二〇年八月二十八日法官助理李婉瑶书记员谢威源附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。