山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4875号上诉人（原审被告）：刘文艺，女，1970年6月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孙正洪，男，1971年6月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。系上诉人刘文艺之夫。被上诉人（原审原告）：烟台佳安物业管理有限公司。住所地烟台市芝罘区朝阳街58号。法定代表人：王毅贞，该公司经理。上诉人刘文艺因与被上诉人烟台佳安物业管理有限公司（以下简称佳安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初13223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘文艺上诉请求：查明事实，纠正一审错误判决。事实与理由：1.根据被上诉人与业主签订的《业主临时公约》第四十二条物业服务企业的义务第6条、第11条之规定及被上诉人与业主签订的《前期物业服务委托协议》之装饰装修管理协议第五条之规定，都充分说明了物业公司对业主的装修有监督及验收的管理义务和责任。被上诉人对于上诉人楼下业主私自搭建玻璃屋并私自将上诉人家窗下放置空调室外机的水泥台拆除等行为自始至终没有履行其义务和责任，没有制止和通知一楼业主拆除或整改，给上诉人家庭造成了经济损失和严重的安全隐患，明显没有履行物业服务企业应尽的责任和义务，属于违约行为。根据物业法规定，物业公司和业主是平等的主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费。业主在物业公司未履行约定义务时，有权拒绝履行要求，也就是合法行使先履行抗辩权。2.2014年11月21日，被上诉人向上诉人送达的催缴物业费通知书，明确提出2014年11月25日前不缴纳物业费，将停止对上诉人所有的相关物业服务。此通知书，盖有被上诉人的公章，应具有法律效力。且被上诉人在下达通知后，对上诉人停止了提供车位服务，不给予办理车辆进出小区的蓝牙设备。上诉人家里墙壁严重渗水，装修过的墙面严重受损，至今也未处理，将近一年不收水费。以上足以说明被上诉人停止了上诉人的物业服务，既然停止物业服务，又为什么要收取物业费?3.被上诉人的资质证书有效期是2013年9月25日至2016年9月。但证书上明确注明准予从事物业管理活动时间为2010年3月至2011年7月，充分说明被上诉人在2011年7月以后不具备从事物业管理的资格。4.被上诉人自2014年11月对上诉人进行过书面催缴物业费，至2018年底之前再没有催缴过，超出了民事诉讼时效期间。被上诉人佳安物业公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。原审原告佳安物业公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付2013年11月1日至2019年6月30日期间的物业服务费（含电梯费）9300.56元[1.3元/月/平方米×105.21平方米×68个月]和违约金1557.84元（2013年11月1日至2019年6月30日止，以被告当月拖欠的物业服务费为基数，按5‰计算）。一审诉讼中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。原告围绕诉讼请求，提交如下证据：证据一、原告的资质证书一份，证明原告的物业服务资质为二级。证据二、原告与城新房地产公司签订的《前期物业服务合同》一份及《补充协议》四份，证明原告为富甲小区提供物业服务以及物业服务的收费标准、违约责任。证据三、芝罘区物价局审核同意的收费标准备案表一份，证明富甲小区收费标准经物价部门审核同意。被告对证据一有异议，认为原告没有提供准予其从事物业管理活动的资质时间；对证据二有异议，其没有和原告签订合同；对证据三没有异议，但原告的物业服务没有达到标准。被告针对其答辩，提供如下证据：证据一、一楼搭建阳台照片五张，证明一楼搭建阳台影响被告家中安全。证据二、一楼业主出具的证明材料，证明一楼在2014年4月底开始装修，当年10月装修完毕，原告从未要求一楼整改。证据三、2014年11月21日原告向被告送达的催缴通知书，明确提出2014年11月25日前不缴纳物业费，将停止对被告的物业服务，不提供物业服务被告为什么要缴纳物业费。证据四、照片三张，被告家严重渗水，原告找人看过，至今未处理。证据五、当庭出示手机中的图片一张，是原告2013年至2016年的资质证书，证书上写明物业服务的时间为2010年3月至2011年7月为二级资质，证明原告在其不准予从事物业管理活动期间从事物业服务活动。原告对证据一的情况不清楚，认为如果属实，是一楼业主侵权行为；无法确认证据二真实性，搭建玻璃房是业主行为；证据三真实性没有异议，内容系原告催缴物业费，原告提供的服务是对整个小区整体性、公共性的服务，并非针对个人，也并未实际单独停止对被告的服务；证据四房屋质量问题与物业服务合同没有关联性；认可证据五真实性，可以证明原告自2010年开始便已经具备了二级物业服务资质，照片中显示物业服务资质的有效期限至2016年9月，恰好与原告当庭提交的物业服务资质时间衔接，能够证明被告整个物业服务期间均具备物业服务资质。根据当事人陈述及上述证据，一审法院认定事实：被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（建筑面积105.21平方米）的所有权人。原告系具备二级物业管理资质的法人公司。2013年7月1日，原告和城新房地产公司在签订的《前期物业服务合同》中约定：物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米缴纳1元；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务，逾期按欠缴物业服务费的5‰支付违约金；物业服务期限自2013年8月1日起至2018年7月31日。2013年7月28日，原告与城新房地产公司签订《前期物业服务合同补充协议》，就违约金的计算方式作出补充约定。2013年12月26日，原告与城新房地产公司签订《前期物业服务合同补充协议》，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅，每月每平方米1元，电梯运行费按照国家相关法规0.3元每月每平方米另行收取。2014年5月13日，原告就富甲小区的物业服务收费标准进行申报，经烟台市芝罘区物价局批准，确认2014年5月13日至2016年5月12日期间，原告可按住宅建筑面积1元/月/平方米、电梯运行费0.30元/月/平方米的标准收取物业服务费。2018年7月18日，原告与城新房产地公司签订《补充协议》，约定双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》期限延续至2018年12月31日止，原告的各项服务费于2018年12月31日终止。2018年12月21日，原告与城新房产地公司签订《补充协议》，约定双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》期限延续至2019年6月30日止，原告的各项服务费于2019年6月30日终止。一审法院认为，（一）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，富甲小区建设单位烟台市城新房地产开发有限公司于2013年7月1日与原告签订《前期物业服务合同》，内容明确具体，应为合法有效，效力及于小区全体业主，被告作为该小区的业主当然包含在内。（二）物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务。原告为富甲小区提供物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。本案原告向被告主张2013年11月1日至2019年6月30日的物业服务费，法院依法予以支持，被告应向原告支付2013年11月1日至2019年6月30日的物业服务费9300.56元（1.3元/月/平方米×105.21平方米×68个月)。本案中，虽然被告以原告服务不符合其收费标准为由拒绝交纳物业服务费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业服务费。被告的其他抗辩，不足以证明其不应交纳物业服务费，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，一审法院于2019年12月16日判决：限被告刘文艺于判决生效之日起10日内向原告烟台佳安物业管理有限公司支付2013年11月1日至2019年6月30日的物业服务费9300.56元（1.3元/月/平方米×105.21平方米×68个月)。如果被告刘文艺未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71元减半收取为36元，由原告烟台佳安物业管理有限公司负担11元，被告刘文艺负担25元。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，被上诉人佳安物业公司与烟台市新城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同的法律效力及于富甲小区的全体业主，上诉人刘文艺作为富甲小区的业主，应按时交纳物业服务费用。被上诉人佳安物业公司请求上诉人刘文艺支付2013年11月1日至2019年6月30日期间的物业服务费9300.56元（含电梯运行费），理由正当，应予支持。上诉人刘文艺上诉称被上诉人佳安物业公司在服务过程中没有履行应尽的管理义务和责任，其有权拒绝交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，上诉人刘文艺作为业主，如果认为被上诉人佳安物业公司没有完全履行物业服务合同约定的义务，可以请求被上诉人佳安物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此拒绝交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”上诉人刘文艺一审中未提出诉讼时效抗辩，二审中提出，本院不予支持。综上，上诉人刘文艺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘文艺负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二〇年八月十九日书记员  赵广娜