四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8084号 上诉人（原审被告）：四川雅居乐房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市天府新区麓山大道二段19号。 法定代表人：魏维，总经理。 委托诉讼代理人：胡艳，女，公司员工。 被上诉人（原审原告）：何世刚，男，1965年10月31日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：何利均（何世刚之姐），住四川省夹江县。 上诉人四川雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人何世刚合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 雅居乐公司提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由何世刚负担。事实和理由：雅居乐公司现在没有实际占有共同通道，通道恢复的可能性小，继续履行案涉协议显失公平。 何世刚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。 何世刚向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司支付成都雅居乐花园一期综合区附1号3栋65号商铺一套自2019年1月至2019年6月的物业服务费20400元，并支付违约金765元；2.判令雅居乐公司支付自2018年11月至2019年7月三个季度的公摊占用补偿金36000元并支付违约金2340元；3.判令雅居乐公司继续履行和解协议。 一审法院认定案件事实：何世刚购买了雅居乐公司开发建设的位于成都市天府新区的房屋。房屋建筑面积1214.54平方米，共计5层。2013年6月30日，何世刚收房时发现雅居乐公司对案涉房屋所在楼栋进行了改建，原设计中的楼层通道被侵占。何世刚与雅居乐公司协商未果后，2013年12月4日，何世刚向有关部门进行了投诉。 2014年1月21日，雅居乐公司与何世刚签署《和解协议》，主要约定：（1）雅居乐公司为成都市天府新区部分房屋的承租人，何世刚为该房屋相邻物业3栋65号房屋的业主；（2）何世刚同意雅居乐公司在承租房屋期间或不再实际使用后六个月内可依现状使用本栋房屋公共通道；（3）雅居乐公司在租期届满或不再实际使用后六个月内对本楼栋二层和三层公共通道按照设计规范进行恢复；（4）雅居乐公司未能对公共通道进行恢复，则应向何世刚支付相当于何世刚被其他业主占用公摊面积数的购房价款作为补偿；（5）不论雅居乐公司租期是否届满或是否实际使用该房屋，在雅居乐公司未恢复公共通道前，雅居乐公司应当向何世刚支付物业服务费（从2013年6月30日起至恢复公共通道时止，何世刚所购案涉房屋的物业服务费）及公摊被占补偿金（按照税后4000元／月，按季度支付）；（6）如果雅居乐公司未能按照约定支付物业服务费及公摊被占补偿金，应当按照应付而未付金额每日万分之五的标准支付逾期付款违约金；（7）本协议不因雅居乐公司退租而失效。在雅居乐公司按照约定完成通道恢复后，本协议自动终止。 截止2018年12月31日，雅居乐公司按照《和解协议》约定支付了物业服务费。截止2018年10月，雅居乐公司按照《和解协议》约定支付了公摊被占补偿金。2019年4月17日，雅居乐公司向何世刚发送了《终止协议告知函》，主要载明：因雅居乐公司不再承租位于成都市天府新区的房屋，承租期满后其公司不具备处理该物业的权利，故《和解协议》应于2018年12月31日自动终止。次日，何世刚收到该函件。2019年4月19日，何世刚向雅居乐公司送达《回复函》，主要载明：因雅居乐公司未完成约定义务，《和解协议》不具备终止条件，故不同意终止《和解协议》并要求雅居乐公司继续履行《和解协议》。2019年4月30日，案外人雅居乐雅生活服务股份有限公司成都分公司委托四川悟德律师事务所向何世刚发送律师函，要求何世刚尽快支付2019年1月1日至2019年4月30日的物业服务费13602.76元及违约金306.06元。截止2019年7月17日，雅居乐公司并未按照设计规范恢复公共通道。一审法院另查明，案涉房屋的物业服务费标准为每平方米每月2.8元。 一审法院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。对本案争议焦点分述如下：1.和解协议的效力。雅居乐公司主张，《和解协议》因侵害了成都市天府新区房屋其他业主等第三人的利益，故而属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的情形，应属无效。何世刚主张，《和解协议》系双方真实意思表示，且该协议本身并不损害其他业主的利益，应属有效。一审法院认为，《和解协议》仅涉及雅居乐公司、何世刚的权利义务安排。雅居乐公司的侵占行为侵害了其他业主的利益，但《和解协议》并不损害其他第三人的利益，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。《和解协议》系雅居乐公司与何世刚的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该协议自双方签字盖章即成立生效。2.和解协议是否应当继续履行。《和解协议》中约定的终止条件为雅居乐公司恢复公共通道，且双方约定该协议不因雅居乐公司退租而失效。此外，雅居乐公司并无合同解除权，其向何世刚发出解除合同通知后何世刚也明确表示拒绝。故该《和解协议》成立生效后，截止起诉之日并未终止或解除，应继续履行。案涉房屋每月物业服务费3400.71元，雅居乐公司应支付2019年1月至2019年6月的物业服务费共计20404.26元。何世刚仅主张20400元，系对其民事权利的自由处分，一审法院予以照准。公摊被占补偿金每月4000元，雅居乐公司应支付2018年11月至2019年7月的公摊被占补偿金36000元。3.违约金。双方在《和解协议》中约定的违约金条款系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效。雅居乐公司自2018年11月始未支付公摊被占补偿金，自2019年1月始未支付物业服务费，应按照约定支付违约金。物业服务费应于次月的1日起支付，故物业服务费的违约金应于次月1日起算。截止起诉之日，2019年1月至2019年6月物业服务费的违约金为1016.81元，何世刚仅主张765元，一审法院予以照准。何世刚主张的公摊被占补偿金的违约金分别应于2019年2月1日、2019年5月1日、2019年8月1日起算。截止起诉之日，三个季度公摊被占补偿金的违约金为1554元。综上所述，雅居乐公司应当按照《和解协议》约定支付物业服务费、公摊被占补偿金及相应违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、雅居乐公司继续履行《和解协议》；二、雅居乐公司于判决生效之日起十五日内向何世刚支付2019年1月至2019年6月的物业服务费20400元及违约金765元；三、雅居乐公司于判决生效之日起十五日内向何世刚支付2018年11月至2019年7月的公摊占用补偿金36000元及违约金1554元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1230元，减半收取计615元，由雅居乐公司负担。 本院二审中，雅居乐公司提交证据皇廷国际中心房屋租赁合同及其附件，拟证明雅居乐公司从2019年1月1日起就已经在皇廷国际办公，没有使用原租赁的房屋，侵占公共区域的行为不再存在。何世刚质证：该份证据与本案无关。应当按照案涉协议履行义务。本院对上述证据在以下说理部分予以阐述。本院经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点为雅居乐公司是否应当依据和解协议约定的内容向何世刚履行合同义务。雅居乐公司虽在上诉状中认为案涉协议无效，但是在二审审理中，又认为案涉协议有效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，本案案涉《和解协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应如实遵守合同约定。双方在和解协议中约定“（2）何世刚同意雅居乐公司在承租房屋期间或不再实际使用后六个月内可依现状使用本栋房屋公共通道；（3）雅居乐公司在租期届满或不再实际使用后六个月内对本楼栋二层和三层公共通道按照设计规范进行恢复；（4）雅居乐公司未能对公共通道进行恢复，则应向何世刚支付相当于何世刚被其他业主占用公摊面积数的购房价款作为补偿；（5）不论雅居乐公司租期是否届满或是否实际使用该房屋，在雅居乐公司未恢复公共通道前，雅居乐公司应当向何世刚支付物业服务费（从2013年6月30日起至恢复公共通道时止，何世刚所购案涉房屋的物业服务费）及公摊被占补偿金（按照税后4000元/月，按季度支付）；（6）如果雅居乐公司未能按照约定支付物业服务费及公摊被占补偿金，应当按照应付而未付金额每日万分之五的标准支付逾期付款违约金；（7）本协议不因雅居乐公司退租而失效”，该份协议签订时，双方已经预料到雅居乐公司在本案中上诉理由的情况，即雅居乐公司不再实际使用房屋的情况下应当如何处理，双方在协议中有明确的约定。故双方当事人应当按照协议约定如实履行自己的义务。雅居乐公司在本案中所举证据无法达到其证明目的，本院不予采信。雅居乐公司的上诉理由不能成立，本院依法对其上诉请求不予支持。 综上所述，四川雅居乐房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1230元，由四川雅居乐房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 嫘 审判员 傅科文 审判员 叶云婧 二〇二〇年八月七日 书记员 赵珊珊