重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初8370号原告：杨小会，女，1976年9月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：熊晓霞，重庆中西律师事务所律师。被告：许长安，男，1983年12月17日出生，汉族，户籍地重庆市云阳县，现住重庆市沙坪坝区。被告：黄学琼，女，1984年9月7日出生，汉族，户籍地重庆市云阳县，现住重庆市沙坪坝区。原告杨小会与被告许长安、黄学琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨小会及其委托诉讼代理人熊晓霞，被告许长安、黄学琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小会向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决二被告向原告支付2019年2月21日至2019年3月20日期间的房屋租金5333元（8000元/月×2/3）。2.请求法院判令二被告向原告支付2020年4月21日至2020年5月29日的房屋租金11960元及滞纳金（11960元为基数，按年利率24%的标准，从2020年4月21日起计算至付清之日止）。3.请求法院判决二被告向原告支付物管费、水费、电费共计7454.51元。4.请求法院判决二被告向原告支付房屋疏通、除渣、清洁费1930元。5.请求法院判决二被告向原告支付违约金16668元【（96000元/年+110400元/年+126960元/年）×0.05】。6.请求法院判决被告将其经营的沙坪坝区伙夫餐饮店的工商注册地址从案涉房屋所在地址迁出。事实及理由：原、被告双方于2019年2月21日签订《门面租赁合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区某组团X分区沙XXX-XX/XX号地块X号楼X-XX号门面出租给被告，租赁期限三年，2019年2月21日至2022年3月20日止，第一年租金为96000元，从第二年起，租金每年递增15%。门面租金三个月缴纳一次，每次租金应在前一次租金到期15日前支付下一次三个月租金。受新冠疫情影响，原告减半收取了2020年2月21日至4月20日的租金。2020年4月下旬，被告在未告知原告的情况下，私自搬离门面房，在搬离前故意严重损坏房屋吊顶、厨房烟道，拆卸并毁坏卫生间门，故意严重损坏已经与房屋形成附和的水电线路，用水泥沙子堵塞房屋下水通道，在地板上泼洒油污，留下许多垃圾不做清洁，并拖欠物业管理公司物管费、水电费7000余元。原告于2020年4月24日发现被告私自搬离后，多次要求被告恢复房屋原状，补交欠缴费用，支付违约金，但被告将原告微信拉黑，拒接电话，不予理睬。被告的行为严重违约，同时给原告造成巨大损失。为维护原告的合法权益，原告遂起诉来院，请求判如所请。被告许长安、黄学琼共同辩称，《门面租赁合同》由杨小会和许长安签订，但二被告夫妇共同租赁原告所有的案涉房屋属实。租赁过程中，被告于2020年4月6日电话通知原告因为疫情原因无法经营下去，只租赁到2020年4月20日房租到期之日不再租赁。被告跟原告协商于2020年4月24日办理交接，但因当天被告有急事就走了，没有当面交接，而把钥匙放在门上。原告所称的房屋损坏不属实，被告只是在搬离拆除时没有拆除干净，没有故意损坏，对于原告主张的物管费、水电费7454.51元及清洁除渣费950元认可，被告没有堵塞房屋的下水管道，对疏通清洁费不认可。被告认为被告搬离案涉房屋后不应支付房屋租金，也不存在违约行为，不应支付违约金。2019年2月21日至3月20日期间是原告自愿为原告免除的装修期间一个月租金，不应再支付。请求法院依法判决。本院经审理查明如下事实：2019年2月21日，原告杨小会（甲方）与被告许长安（乙方）签订《门面租赁协议》，约定：甲方将位于重庆市沙坪坝区某组团X分区沙XXX-XX/XX号地块X号楼X-XX号门面出租给乙方，租赁期限三年，自2019年2月21日至2022年3月20日止，第一个月为装修期，房租予以免收。第一年租金为96000元，从第二年起，租金每年递增15%。门面租金三个月缴纳一次，乙方在签订合同之日起一次性支付2019年2月21日至2019年6月20日的租金24000元，以后每次给付租金应应在前一次租金到期15日前支付下一次的三个月租金。为确保出租门面设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方缴纳保证金10000元。待合同期满后乙方付清所有费用后，甲方将保证金全额无息退还乙方。房屋租赁期间所发生的所有费用（包括水电、物管、房屋租赁税）由乙方负责；如因乙方保管不当或不合理使用，只是该门面及其附属物品、设备设施发生损坏或者故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。在合同履行期间，乙方应保持所租门面内外所有设施完好无损，如确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方和物管公司同意后进行，所需费用由乙方自付。合同期满时，乙方如需拆除，应恢复门面原样，不愿拆除或不能拆除的甲方不予补偿。关于合同的解除，第七条约定，本合同除发生以下情形外，在同等条件下，不得单方面解除：1.租赁期届满；2.因乙方过错严重造成门面毁损的；3.出现不可抗力造成门面毁损达不到使用目的的；4.政府强制征收或拆除该门面的；5.乙方迟延交付租金超过10天的；6.乙方未经甲方同意，擅自将门面转租他人的，甲方有权解除合同；7.乙方擅自改变房屋结构或增设固定设施，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复或回复原状的，甲方有权解除合同；8.甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。关于违约责任，第八条约定，如一方违约，违约方应向守约方支付违约金金并赔偿实际发生的经济损失。对符合本合同第七条第2、5、6、7项的，守约方有权解除合同，违约方应按本合同租金总额5%支付违约金。对符合本合同第七条第1、3、4、8项的，双方不构成违约，任何一方不得向对方提出索赔。第十四条约定，承租期内，甲乙双方任一方需提前终止本合同（除政府强制征收或不可抗力因素外），应提前半个月通知对方，并按本合同第八条的约定向对方支付违约金。协议签订后，原告将案涉门面交给被告使用。原告向被告免除了第一个月的租金，双方确认被告向原告支付了10000元保证金，租金已支付至2020年4月20日。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。被告称，其最早于2020年4月6日便通过电话通知原告终止合同的事宜。2020年4月14日，许长安向杨小会发送微信称：“房东下午好，上次给你说的事情考虑的怎么样，请提前告诉我，我好安排一切，谢谢，望回复”“如果有时间我们见面聊聊”。2020年4月20日，杨小会向许长安发送微信称：“星期五下午1点左右接房”。后双方确定接房时间为2020年4月24日。2020年4月24日，原告到达案涉门面处，被告将钥匙挂在门上，未出面交接房屋，原告在看到门面现场杂乱并且水电线路、厕所门等损坏，通过微信告诉被告交房不符合要求，双方合同没有解除。被告将原告微信拉黑删除，未对原告作出回应。2020年5月21日，原告向物管公司缴纳了案涉门面所欠物管及水电费共计7454.51元，并找人对案涉门面进行清洁除渣，花费950元，另因下水道堵塞，原告找人疏通下水道，清洗管道，花费980元。被告对案涉门面所欠物管及水电费共计7454.51元、门面清洁除渣费950元予以认可，但认为其下水道堵塞与其无关，不同意支付疏通清洁下水道的费用。双方对被告是否应当支付2020年4月21日至2020年5月29日期间的租金、是否应当支付免租期2/3的租金以及承担违约金争议较大，调解未果。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应当遵照履行。案涉租赁合同的租赁方虽为许长安，但许长安和黄学琼认可该房屋系二人共同租赁，故对于原告请求二被告共同承担相应责任的请求，本院予以支持。双方的争议焦点为：1.被告是否应当支付2020年4月21日至2020年5月29日期间的租金及滞纳金；2.被告是否应当支付疏通清洁下水道等费用；3.被告是否应当支付免租期2/3的租金；4.被告是否应当支付违约金。本院分别评述如下：关于被告是否应当支付2020年4月21日至2020年5月29日期间的租金。本院认为，在被告提出终止合同后，原、被告双方在2020年4月就终止合同问题进行了磋商，并确定于2020年4月24日办理房屋交接手续，证明双方已经就终止合同达成一致，被告实际于2020年4月24日搬离，故对于2020年4月21日至2020年4月24日期间的房租1226.27元，被告应当支付。关于原告主张的该房租的滞纳金，因双方已同意终止合同，且被告已向原告交纳保证金10000元，根据合同约定该10000元保证金可以冲抵被告应交纳的各种费用，故对于该四天的租金，不宜再计算滞纳金。原告在同意终止合同后，不能以被告交付的房屋不符合交房标准为由拒绝接房，故对于原告主张的2020年4月24日之后的租金，本院不予支持。关于原告杨小会支付的清洁整理房屋等所支出的费用及疏通清洁下水管道的费用。因被告交付的房屋不符合交房标准，故原告杨小会因清洁整理房屋所产生的费用，有权向被告主张，被告称下水道堵塞与其无关，但因未完成房屋交接的责任在于被告，且正常情况下原告并无疏通下水道的必要，故对于原告主张的房屋清洁费和下水道疏通清洁费共计1930元，本院予以确认。被告认可原告代缴的水电及物管费7454.51元，本院予以确认。关于被告是否应当支付免租期2/3的租金。双方签订合同时，原告同意免除被告租赁期间第一个月的租金，因并无证据证明原告杨小会在同意终止合同时以被告需要补交租赁期第一个月的租金为条件，故对于原告的此项主张，本院不予支持。关于原告杨小会主张的违约金，原告主张被告存在严重破坏租赁房屋的行为，本院认为，根据本院查明的事实，被告的行为属于拆除附和物时处理不当，尚不能认定为严重破坏租赁房屋。但因案涉租赁合同提前终止，系因被告一方提出，且被告提出终止合同之前，重庆市人民政府已经将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，影响合同履行的不可抗力因素已经消除。故根据合同第十四条的约定，被告应当支付合同租金总额的5%作为违约金。即333360×5%=16668元。该违约金约为两个月租金，不存在过高或过低，本院予以支持。被告支付的保证金10000元，在其承担责任的范围内予以抵扣。关于原告请求被告立即将其经营的沙坪坝区伙夫餐饮店的工商注册地址从案涉房屋所在地址迁出。本院认为，工商注册地址的迁移不属于民事案件的审理范畴，本院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告许长安、黄学琼于本判决发生法律效力后立即支付原告杨小会2020年4月21日至2020年4月24日的房租1226.27元。二、由被告许长安、黄学琼于本判决发生法律效力后立即支付原告杨小会代缴的水电费及物管费7454.51元。三、由被告许长安、黄学琼于本判决发生法律效力后立即支付原告杨小会房屋清洁费和下水道疏通清洁费1930元。四、由被告许长安、黄学琼于本判决发生法律效力后立即支付原告杨小会违约金16668元。五、上述一至四项费用共计27278.78元，在扣除被告许长安、黄学琼支付的保证金10000元后，尚应支付原告杨小会17278.78元。六、驳回原告杨小会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费836元，减半交纳418元（原告已预交），由被告许长安、黄学琼负担167元，此款限被告许长安、黄学琼于本判决发生法律效力后立即支付原告。由原告杨小会自行负担251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二〇年八月六日书记员  杨 美