山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2210号上诉人（原审被告）：邱儒国，男，1969年4月11日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人（原审被告）：吴成菊，女，1970年3月14日出生，汉族，住山东省滕州市。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨厚军，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴娥（曾用名吴成凤），女，1964年8月11日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：马奔腾，山东真谛律师事务所律师。上诉人邱儒国、吴成菊因与被上诉人吴娥房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初5871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱儒国、吴成菊上诉请求：1.撤销山东省滕州市人民法院作出的（2019）鲁0481民初5871号民事判决，并依法改判驳回吴娥的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由吴娥负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销，并改判驳回吴娥的诉讼请求或发回重审，具体理由如下：吴娥在一审中未能举证证明邱儒国、吴成菊没有完全履行房屋买卖契约的全部内容，也未能举证证明双方之间还存在邱儒国、吴成菊再给付吴娥100平方米左右一套回迁房或支付30万元补偿的约定。一审法院未能查清案件事实，存在认定事实及适用法律错误的情形，应当予以纠正。本案焦点共有四个，具体论述如下：一、吴娥不是本案适格原告。（一）案涉房屋属于吴娥的父母兄妹家庭共同所有；1、（2017）鲁0481民初90号卷宗：（1）神克俊称：婚后共同在前洪村西街建有房屋及院落一处，登记在吴成凤名下；（2）吴娥称：①婚后在前洪村西街建有房屋一处是事实；②2006年前一直在前洪村西街房屋居住；③当时与神克俊夫妻感情一直不好，也是出于想与神克俊离婚的目的，才瞒着神克俊将房屋过户到邱儒国名下。（3）邱儒国称：①涉案房屋并不是吴娥与神克俊所建，该房系吴家父母所遗留，只是登记在“吴成娥”名下，并不是“吴娥”名下。吴成娥是吴娥的妹妹，是吴成菊的姐姐。②邱儒国为此支付房款远多于30,000元。③邱儒国在该房过户之后进行了重建。2、集体土地建设用地使用证滕集建（93）字第051839号。该使用证记载：土地使用者是吴成娥，并不是吴娥。3、2019年吴某2出庭证明：案涉房屋是吴娥的；1985年我母亲操心，我们家兄妹多、有大有小，我们大的出的力、拿的钱，办手续是给我三妹办的，包括任何手续和费用。我们兄弟三人帮父母房子建成后，明确是吴娥的，一开始交款，办手续都是吴娥的名。4、邱儒国称：（1）2019年10月30日庭审笔录，邱儒国举证吴成英、吴成荣、吴成娥身份证明一份，证明涉案房屋系吴家父母所有。（2）吴某22006年12月6日的收据、程春东、吴成荣、吴成海证明一份，证明邱儒国已经支付房屋款的事实。（3）当时我们几个哥商量完的，是父母留下的遗产，吴娥要求要钱，我们给吴娥3万元，也给三个哥哥每人1万元，又给大哥18,000元；还给姨弟刘洪波7000元钱，因为是小姨出钱打的门框，所以给姨弟钱。5、吴成菊称：（1）1988年盖的屋，是我、我妈妈、我姐在这里居住，我姐是与对象打架走娘家。我五姨，就是王伟的妈妈一直在这里居住。（2）2017年庭审，吴成英、程春东到庭了，证人证明是老人的房子，不是吴娥的房子，送的2万元钱也收了。（3）过户的当天给了吴娥3万元，没有收据；6、滕州法院（2017）鲁0481民初90号民事判决书认定，在吴娥父母的要求下，吴娥兄弟姐妹出工出力，在前洪村西街20巷建起房屋及院落一处房屋登记在吴成凤名下（应该是登记在吴成娥名下）。从形式上看涉案房屋系神克俊与吴娥夫妻共同财产。邱儒国购买涉诉房屋后，对该房屋拆除后翻建。买卖合同的标的物已不存在。也就是说，2017年滕州法院的判决并没有从实质上认定案涉房屋属于吴娥与神克俊夫妻共同财产。7、对吴娥在诉讼中的辩解。（1）吴娥的辩解与社会常理不符，其丈夫有病，应当在农村老家照顾其丈夫生活才对，而不是躲避在城里，事实上吴娥也没有在前洪村居住。直到现在吴娥两口子也没有离婚，案涉房屋并不是吴娥一个人，吴娥不是本案适格原告。（2）事实上该宅基地登记在吴成娥名下，并不是本案吴娥名下，吴成娥是吴娥的四妹，并不是同一个人。已经审理查明吴娥的曾用名是吴成凤。吴娥的父母及三个哥哥共同出资建设案涉房屋是事实，但是案涉房屋应当属于家庭共有，或者属于吴成娥所有，而不是属于吴娥一个人所有，吴娥辩解案涉房屋属于其个人所有不能成立。（二）假设案涉房屋是吴娥夫妻共同财产，吴娥的对象神克俊应为本案共同原告，属于必须参加诉讼的原告，一审法院漏列应当参加诉讼的当事人，也属于审理程序错误。二、案涉房屋的实际价值是多少，双方约定3万元购买价格是否符合常理，邱儒国是否已经支付完毕是本案关键。1、案涉房屋的实际价值：（1）2019年吴某1出庭证明：当时评的市场价17、18万元；杨波找的人说是10万元，最后按3万元办的交易；（2）房地产买卖契约：成交价格：3万元；3万元买方于2006年12月13日前付清给卖方；付款方式：现金。（3）房屋印契：2006年12月19日；吴成凤卖给邱儒国前洪房屋一处，卖价：10万元，缴纳契税情况。（4）2019年吴某2出庭证明：没说。2、邱儒国支付的购房款情况。（1）2019年吴某1出庭证明：过户的时候，我保证没给钱，之后我不知道；（2）2019年吴某2出庭证明：这个房子说要卖给邱儒国，我弟兄三人不同意。过了一段时间、邱儒国给我们三个哥们一人1万元。后来商量过户。当时盖屋我们出的力，邱儒国为了促成这个事，给我们的补偿每人1万元。3、事实上，吴娥已经足额获得卖房款。（1）证人吴某1称17、18万元左右，既然房产交易所能够按照10万元收取契税，说明案涉房屋定价10万元也不会与当时的市场价偏离过大。（2）所有人都认可案涉房屋不是吴娥自己出资建设的，包括其父母、兄弟姊妹都有所付出。（3）邱儒国、吴成菊已经给付吴娥3万元，三个哥哥共计3万元，另外又付大哥18,000元，姨弟7000元，邱儒国、吴成菊共计支付购房款离10万元不远。（4）吴成菊作为家里最小的妹来讲，购买自己家里的房屋，多多少少得有优惠，邱儒国、吴成菊作为羊庄镇山里的老农民，经济也不富裕，兄弟姊妹也应该照顾，因此，在成交价格上肯定会比市场价少很多。（5）如果邱儒国、吴成菊只是给三个哥哥卖房款，唯独不给吴娥卖房款，吴娥显然不会会去签字办理过户手续。综上，吴娥已经足额获得卖房款。三、吴娥主张的关于30万元的口头约定不是真实存在。1、2019吴某1出庭证明：实际上这个房子当时一分钱没给，说当时留一间房子我给我三姑住，拆迁的助候给她一套房子。之前我三姑和小姑在过户时有过几次商量，我三姑要一间房住，要么拆迁时给一套房子、要么给30万块钱。（2）2019年吴某2出庭证明：当时许的不拆迁，给我三妹留一间屋住，如果拆迁给一套100左右的房屋，不给房子给30万。后来拆迁完了，要房子也不给，要钱也不给，做了好多工作。（3）邱儒国对证人证言认为：①在对吴某1质证时，我们向吴某1发问，说明在房屋买卖时，双方并不知道房屋会折迁，也不可能知道房屋会拆迁，因此有关于房屋拆迁后给30万的约定不存在。②如果双方存在关于将来有可能给予吴娥回迁房或30万的意向的话、是完全可以在协议中进行明确约定。③据证人吴某1陈述案涉房屋评估价值也就在17万左右，双方在2006年过户时怎么可能有要求邱儒国再给付30万这样不合理亦不公平的约定，吴某1的证言明显不符合常理。④吴某2证言证明：是在家庭主持下达成双方买卖房屋的，吴某2弟兄三个之前是不同意卖给邱儒国，每人在收到1万元卖房款后，即同意将房屋出卖给邱儒国，房屋买卖合同的约定是真实意思表示。邱儒国给了弟兄三个每人1万元，在这种情况下，如果邱儒国不给吴娥，吴娥怎么可能会在买卖合同上签字，又怎么可能去房管局办理房屋交易手续，因此房屋买卖合同已经履行完毕。邱儒国提交了关于和吴某2谈话的录音内容，能够证明卖房给邱儒国、吴成菊是整个家庭达成的共识，买卖双方对房屋出卖有过内心的确认，也是整个家庭对出卖房屋价款分配的确认。房屋虽然在吴成娥名下，但这是兄弟姊妹共同出资出力建的，对房屋买卖之后的补偿也应是分给共同出资出力的兄妹，而不是将全部卖房款分配给吴娥一个人。综上，房屋买卖合同及履行均是各方当事人的真实意思表示，并且已经履行完毕，不存在邱儒国、吴成菊再给付吴娥100平方米左右一套回迁房或支付30万元的补偿的口头约定。四、一审法院直接变更吴娥的诉讼请求予以判决应予纠正。1、吴娥起诉书诉讼请求第二项：要求邱儒国、吴成菊将因拆迁取得的滕州市人和天地小区6号楼2单元1203室回迁安置房给付吴娥，作为邱儒国、吴成菊无法向吴娥返还原有房屋的赔偿（价值约80万元）。2、庭审中吴娥明确诉讼请求第二项：要求邱儒国、吴成菊将因拆迁取得的滕州市人和天地小区6号楼2单元1203室回迁安置房给付吴娥，并协助办理房屋过户手续。3、吴娥一审主张的是给付房屋一套，没有主张80万元或30万元的赔偿，一审法院直接变更当事人的诉讼请求予以判决，显然不对，应当予以纠正。五、通过在龙泉派出所查询吴娥身份信息，没有发现吴娥有曾用名吴成凤，一审对该项事实没有查清，吴娥不是本案适格原告。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销，并改判驳回吴娥的诉讼请求或发回重审。吴娥辩称，一、一审程序合法，没有遗漏当事人，吴娥作为原告主体适格。涉案房屋系吴娥单独所有。既不属于吴娥的父母兄妹家庭共同所有，也不属于夫妻共同财产。涉案房屋于1988年建造，建造该房屋原因是因为当时吴娥和丈夫神克俊感情不好，长期在娘家居住，为了防止吴娥一旦给神克俊离婚后，能有一个栖身之所。吴娥母亲便主持召开家庭内部会议，决定以吴娥的名义向前洪村委会申请一位宅基地，再由吴娥的母亲和三个兄长共同出钱出力建造一套房屋赠与给吴娥，整个家庭达成一致，明确房屋属于吴娥。一审中证人吴某2出庭证明该事实。因此该房屋实际上是吴娥父母和兄长的赠与，并且只赠与给吴娥一人，不符合夫妻共同财产的情形。另外，本案是买卖合同纠纷，合同主体是本案原告，根据合同相对性原则，吴娥作为原告适格。二、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。邱儒国、吴成菊作出“拆迁后给予一套房子或30万补偿金”的约定，所以购房时未支付购房款。无论是3万元的合同价格还是房屋交易时的评估价格还是邱儒国、吴成菊承诺的30万元，邱儒国、吴成菊都未支付。在一审中为双方办理房屋交易事项的参与人吴某1作为证人出庭，其详细证实了吴娥未收到合同约定的3万元房款，并证实“待拆迁后给30万元”的口头约定真实存在，证人吴某2也佐证以上事实。另外，该房屋交易时的评估价格远高于合同约定的3万元价格，如果是正常交易，交易价格肯定会超过评估价格，正是由于交易双方有“以后拆迁后给一套房屋或30万元”的口头约定，才导致合同文本中载明的价格不实。邱儒国、吴成菊未能提供证据证实其已向吴娥支付购房款3万元，而且其辩称房屋交易时双方不知道房屋会拆迁，但是当时拆迁信息已确定，居住村民已众所周知，邱儒国、吴成菊也是看重案涉房屋即将拆迁有利可图，才利用亲属关系，用许诺拆迁后给吴娥一套房屋或30万元骗取答辩人信任，签订了案涉合同。一审法院判决结果并未直接变更诉讼请求，是在一审诉讼请求范围内作出的判决。在一审庭审法庭调查中吴娥向一审法院明确了诉讼请求，算是当庭变更诉讼请求。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告可以变更诉讼请求。一审判决给付30万元是在80万元诉讼请求范围内的判决。四、一审法院法律适用正确。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定确认双方签订的房地产契约有效正确。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，邱儒国、吴成菊应当按照合同约定全面履行自己的义务，这其中就包括口头约定的30万元，因此，一审法院适用该规定判决正确。吴娥向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告邱儒国于2006年12月13日签订的房地产买卖契约；2、二被告将因拆迁取得的滕州市人和天地小区6号楼2单元1203室回迁安置房给付原告，作为被告无法向原告返还原有房屋的赔偿，或赔偿80万元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：吴娥，曾用名吴成凤，与神克俊于1986年8月1日登记结婚。婚后因双方感情不好，吴娥在娘门滕州市前洪村居住。1993年8月1日吴娥胞兄吴某2为吴娥办理了集体土地建设用地使用证（滕集建（93）字第051839号），土地使用者为吴成娥（吴娥四妹），地址滕州市城郊乡前洪村，用地面积200，建筑占地98.7。在原告吴娥父母的要求下，原告吴娥兄弟姐妹出工出力，在前洪村西街20巷建起房屋及院落一处。房屋登记在原告吴娥名下。2006年12月因原告与被告邱儒国协商办理上述房产买卖过户，原、被告的侄子吴某1（原告吴娥大哥吴某2之子）协助原告与二被告到滕州市房管部门办理房产过户事宜。同月13日原告吴娥与被告邱儒国在滕州市房地产交易监理所签订“房地产买卖契约”，原告吴娥以30，000元的价格将上述房屋及院落卖给被告邱儒国。同年12月30日被告邱儒国取得滕房权证城区字第××号房屋所有权证，房屋建筑面积为99.53平方米。后被告邱儒国对该房屋拆除后翻建。2010年被告邱儒国所购买的房屋列入拆迁区域，同年7月24日开发商向该被告出具了房屋主体结构鉴定单，并签订了拆迁安置补偿协议。2016年3月19日被告邱儒国（乙方）与山东滕建投资集团有限公司（甲方）签订回迁安置补偿协议。约定乙方坐落于拆迁区（前洪）区域）的房屋及其附属物补偿情况，乙方具有各类房屋建筑面积439.01平方米，其中有房产部门鉴定的合法住宅房面积273平方米……甲方在改造工程范围内新建人和天地小区高层住宅房屋安置乙方，乙方自愿选择16#楼2单元602室住宅房屋，建筑面积123.82平方米，储藏室-161号7.6平方米；4#楼2单元1704室住宅房屋，建筑面积93.45平方米，储藏室-125号8.63平方米；6#楼2单元1203室住宅房屋，建筑面积94.62平方米，储藏室-105号9.17平方米。现被告邱儒国已回迁上房。因原告吴娥表示与被告邱儒国签订房屋协议时，被告邱儒国承诺拆迁后给其一位房屋或现金30万元，但此后被告邱儒国不履行承诺，其于2016年12月15日书写诉状并诉至法院，要求确认其与邱儒国的买卖协议有效；要求邱儒国及妻吴成菊给付原告位于人和天地小区拆迁安置房屋一套或支付其房款30万元。后吴娥撤诉。2017年1月4日原告之夫神克俊诉来一审法院，要求确认吴娥与邱儒国签订的房地产买卖契约无效；邱儒国返还房屋及院落因拆迁所获得的全部补偿利益。一审法院于2017年作出（2017）鲁0481民初90号民事判决，驳回神克俊的诉讼请求。神克俊不服提起上诉，枣庄市中级人民法院于2018年4月11日作出（2018）鲁04民终248号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审中，原告申请证人吴某1（原告和被告吴成菊的侄子）、吴某2（原告和被告吴成菊之兄）出庭作证，吴某1陈述过户的经过为：吴成菊找的吴某1，想将吴娥名下的房子过到自己名下。过户的时候吴某1找了其伙计杨波，当时评的市场价十七、八万元，杨波找的人说十万元，最后按三万元办的交易，杨波找了一个经办人，吴某1跟着办的。吴娥和二被告商量，留一间房子给吴娥居住，拆迁的时候给吴娥一套房子，之前吴娥和吴成菊在过户时有几次商量，要么给吴娥一套房子，要么给30万元。吴某2陈述涉案房屋建成过程为：1985年我母亲操心，我们家兄妹多，有大有小，我们大的出的力拿的钱。办手续是给我三妹（吴娥）办的，包括任何手续和费用。这个房子说要卖给邱儒国，我们弟兄三人不同意。过了一段时间，邱儒国给我们三兄弟一人一万元。后来商量过户，邱儒国许诺不拆迁的话给三妹留一间屋住，拆迁的话给吴娥一套100平方米左右的房子，不给房子就给30万元钱。后来房子拆迁了，邱儒国既不给房子也不给钱。一审法院认为，原告与被告邱儒国签订的房地产买卖契约，已经生效的（2017）鲁0481民初90号判决认定有效，一审法院予以确认。原告以被告未支付购房款为由要求解除合同，但是，上述房地产买卖契约签订后，邱儒国取得涉案房屋，后该区域列为拆迁区域且早已被拆除，邱儒国已回迁上房，买卖契约中约定的标的物因拆迁灭失，因此，原告要求解除合同的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于原告要求被告交付拆迁房屋一套或赔偿损失80万元的问题。原告主张其和二被告约定，如房屋拆迁，被告按原房屋面积给付原告一套回迁安置房或给原告30万元，被告对此不予认可。原告与被告邱儒国签订的房地产买卖契约中约定房屋价款为3万元，当时同等地段同等面积的房屋价值远超过3万元，原告吴娥名下无其他房屋，其将涉案房屋以远低于市场价值的价格卖出不符合常理。证人吴某1和吴某2均陈述二被告向原告许诺，房屋不拆迁，留一间房子给原告居住。如房屋拆迁，给付原告30万元购房款，故对原告和被告之间的口头约定，一审法院予以确认。原告和证人均陈述，原、被告约定如房屋拆迁，被告给付原告一套回迁房，但给付回迁房的坐落、面积等均未作约定，属约定不明，同时双方约定，被告亦可给付原告30万元，故被告应向原告支付30万元。原告主张被告给付原告80万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邱儒国、吴成菊于判决生效后十日内支付原告吴娥30万元；二、驳回原告吴娥其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，800元，其中6000元，由原告吴娥负担，5800元由被告邱儒国、吴成菊负担。二审中，邱儒国、吴成菊围绕其上诉主张向本院提交如下证据：证据:1：录音录像2份，吴成荣和刘洪波的录音录像，刘洪波是吴成菊姨弟，吴成荣是吴成菊的同胞姊妹，时间为2020年5月。证明目的：1、刘洪波证明收到包括其母亲的合计7000元，谁承受房子谁出钱；2、2006年买卖房屋的时候大哥和吴某1都不知道将来要拆迁的事。证据2：吴娥的户口页，时间为2020年7月14日，来源于滕州市公安局。证明目的：吴娥没有曾用名，与吴成凤无关。吴娥质证称，1.通过录音录像能够证实该录音录像没通过刘洪波同意情况下偷录偷播，不具有合法性，对该证据不发表质证意见。对吴成荣的录音录像，该录音录像内容不具有真实性，通过录音录像的内容可以证明在形成本录音录像前，吴成荣与吴成菊、邱儒国对录音录像进行了意思上的交流，而且该录音录像主要是针对吴某2、吴某1的佐证是否真实，并不能证明案涉房屋不属于吴娥。2.证据2不属于新证据，取得时间是在2020年7月14日，该份证据是对吴娥信息的证实，该份证据虽然没有注明吴娥的曾用名为吴成凤，并不能证明吴娥曾经没有使用过吴成凤这个名字。邱儒国、吴成菊二审中申请调取2017年邱儒国、吴成菊与吴某2、吴某1发生打架派出所处理情况的案件材料，以证明证人吴某2、吴某1与邱儒国、吴成菊有矛盾，吴某2、吴某1证言虚假。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，根据吴娥一审中提供的证据、并结合吴娥、吴成菊之侄吴某1及吴娥、吴成菊之兄吴某2证言以及庭审查明的事实，能够形成证据链，证实吴娥与邱儒国、吴成菊之间就涉案房屋买卖口头约定“房屋不拆迁，留一间房子给吴娥居住，如房屋拆迁，给付吴娥30万元购房款”的事实，该约定系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，邱儒国、吴成菊虽对证人证言提出异议，但对此未能提供充分有效证据足以反驳，且该两位证人均与双方系亲属关系，其出庭作证内容较为明确具体，一审法院据此认定该口头约定有效，并综合考虑本案实际情况，判决邱儒国、吴成菊给付吴娥30万元，符合民事诉讼证据规则的相关规定，亦未超出吴娥诉讼请求范围，并无不当。邱儒国、吴成菊申请调取2017年4月龙泉派出所材料，与本案不具有关联性，不属法院依职权调取的法定情形，本院不予准许。邱儒国、吴成菊的上诉理由与依据不足，本院不予采纳。综上所述，邱儒国、吴成菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，800元，由上诉人邱儒国、吴成菊共同负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年八月二十一日书记员  张晓宇