西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终414号上诉人（原审被告）：徐明英，女，1971年8月15日出生，汉族，现住拉萨市。委托诉讼代理人：辛建伟，西藏源尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：索朗益西，西藏源尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西藏银华实业发展有限公司，住所地拉萨市北京西路8号。法定代表人：陈银华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘业富，四川明炬（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗婧娴，四川明炬（拉萨）律师事务所律师。原审被告：嘉泽商店，经营场所西藏拉萨市。经营者：徐明英，女，1971年8月15日出生，汉族，现住拉萨市，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：辛建伟，西藏源尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：索朗益西，西藏源尚律师事务所律师。上诉人徐明英因与被上诉人西藏银华实业发展有限公司（以下简称“银华实业公司”）、原审被告嘉泽商店房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐明英及原审被告嘉泽商店的委托诉讼代理人索朗益西、被上诉人银华实业公司的委托诉讼代理人罗婧娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐明英上诉请求：1.判令撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2729号民事判决，并改判案涉房屋租赁合同无效，驳回被上诉人全部诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审中上诉人已针对被上诉人是否享有案涉房屋租赁权及房屋建设规划许可证提出异议，并且申请一审法院指令被上诉人提供产权证明、建设规划许可证等证据，但被上诉人未对此举证证明，一审法院亦未要求其提供相应证据，基于此一审法院仍然认定案涉房屋租赁合同有效系认定错误。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定案涉房屋租赁合同属无效合同。其次，在案涉合同履行期间，上诉人均按被上诉人要求缴纳租金及管理费用，但被上诉人在双方合同尚未解除的情形下，单方采取断水断电的行为表示不予履行合同，应认定被上诉人单方违约导致合同无法履行，而不是上诉人构成违约。综上，请求二审法院依法判如所请。银华实业公司辩称，上诉人的诉讼请求属于答辩理由，不是独立的诉讼请求。案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法有效。嘉泽商店述称，案涉房屋租赁合同无效，应驳回被上诉人的全部诉讼请求。银华实业公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2013年10月25日签订的《环球大厦房屋租赁合同》，被告搬离并返还承租的房屋；2.被告支付拖欠的租金37 869元、物业费810元、水费135元、电费1538元，合计40 352元；3.被告向原告支付违约金87 973.46元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告徐明英于2013年10月25日签订一份《环球大厦房屋租赁合同》，合同约定：1.原告将位于拉萨市北京××路大厅旁西边第一间小间出租给被告徐明英用于经营烟酒；2.该房屋面积为60平方米；3.双方在合同中约定合同租赁面积计算标准为建筑面积（包括本层电梯间、消防楼梯、卫生间、走道、前室、强弱电间、风井等）再加上百分之二十的公摊面积（小于半层楼的租户加上百分之三十的公摊面积）；4.租赁期限为2013年10月25日至2021年10月24日止；5.约定该房屋自起租日起的月租金为150元每平方米，月租金为9000元，租金自第二年起按上一年度租金标准7%的递增幅度逐年递增租金，租赁期限内，每3个月为一个付租期，每期租金应于上期租金到期前一个月的15日前支付；6.双方在合同中对物业、水、电费的支付标准、支付时间等进行了约定；7.合同签订当日，被告徐明英须向原告支付保证金30 000元。双方在合同项下还对违约责任等其他事项进行了约定。另查明，被告徐明英自2019年7月1日起未向原告交付过任何费用。还查明，嘉泽商店于2014年1月6日注册登记成立。一审法院认为，本案所涉的《房屋租赁合同》是原告与被告徐明英签订的，在签订合同当时本案被告嘉泽商店并未注册登记，原告在本案庭审中亦未提交证据证实被告徐明英注册登记嘉泽商店后双方的合同权利义务及当事人发生了变更，故依据合同相对性原则，本案的合同相对方应为本案的原告和被告徐明英。原告与被告徐明英于2013年10月25日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在自愿、平等、协商的基础上达成，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，亦未违反公序良俗，各方当事人签订的该合同依法成立并生效。对于原告主张解除与被告徐明英于2013年10月25日签订的《环球大厦房屋租赁合同》，并要求被告徐明英搬离并返还该房屋，因依据原告向法院提交的证据以及庭审查明的事实可以证实被告徐明英存在逾期交付租金及其他费用的违约行为，且双方当事人在庭审中均表示不愿继续履行双方签订的房屋租赁合同，可以推定为双方对解除合同达成了合意，故对原告的该项诉讼主张依法予以支持。被告辩解称因双方于2019年7月13日就原告停水、停电的行为产生争议起就未正常经营，双方的合同于2019年7月13日就解除了，但被告针对该辩解意见未向法院提交证据证实其在双方发生争议后，双方就解除合同的事宜进行过协商，并达成解除合同的合意。经庭审查明，被告在双方产生争议后未将其店内的所有物品腾空，亦未将本案所涉房屋退还给原告，本案所涉房屋仍由被告徐明英占有、使用，故对被告的该辩解意见依法不予采信。对于原告主张被告向其支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金37 869元和物业费810元，经庭审查明，被告徐明英对原告主张支付租金、物业费的请求未持异议，但认为因被告断水、断电的行为致使双方产生争议并向公安机关报警导致其无法正常经营，且被告每次交费都需在原告向其送达交费通知单的情况下才向原告交纳各项费用。依据双方当事人签订的合同约定，在被告未按期支付租金或者其他费用的情况下，被告有权采取相应的制裁措施包括但不限于停水停电或停用其他设施。且被告向法院提交的交费通知单只有两张交费通知单加盖了原告物业管理部门的印章，其他的交费通知单中均未加盖有原告物业管理部门的印章，该部分交费通知单的真实性无法确认，且通过交费通知单及原告提交的交易流水等其他付款凭证不能实现双方当事人形成了新的交易习惯的证明目的。被告还辩解称原告向其交付的房屋面积不足60平方米，并对此申请测量实际面积，经相关专业机构鉴定后，得出嘉泽商店的使用面积虽然不足60平方米，但双方在合同中约定合同租赁面积计算标准为“建筑面积（包括本层电梯间、消防楼梯、卫生间、走道、前室、强弱电间、风井等）再加上百分之二十的公摊面积（小于半层楼的租户加上百分之三十的公摊面积）”。故依据该测绘报告结论不足以证实被告的辩解意见依法成立。综上所述，一审法院对被告的上述辩解意见依法不予采信，结合被告提交的付款明细，对原告要求被告向其支付租金及物业费的诉讼主张一审法院依法予以支持。对于原告主张要求被告向其支付水费135元、电费1538元的诉讼主张，虽然原告针对该诉讼主张向法院提交了两张光盘、四张图片，但通过该组证据不足以证实其诉讼主张依法成立，一审法院对该诉讼主张依法不予支持。对于原告主张的违约金，经庭审查明，虽然合同双方已经在本案合同中对违约金的承担进行了明确约定，但是原告未针对该诉讼主张明确计算期限和方式即原告的该项诉讼主张并不明确，一审法院结合被告徐明英拖欠租金和物业费的金额，对原告的该诉讼主张酌情确定为11 603.7元【（37869+810）×30%】。综上所述，依据原告向法院提交的证据和一审法院庭审查明的事实，对原告的诉讼请求一审法院依法予以部分支持。判决：一、解除原告银华实业公司与被告徐明英于2013年10月25日签订的《环球大厦房屋租赁合同》，由被告徐明英十日内搬离并返还该房屋；二、被告徐明英自本判决发生法律效力之日起十日内向原告银华实业公司支付租金37 869元；三、被告徐明英自本判决发生法律效力之日起十日内向原告银华实业公司支付物业费810元；四、被告徐明英自本判决发生法律效力之日起十日内向原告银华实业公司支付违约金11 603.7元；五、驳回原告银华实业公司的其他诉讼请求。二审中，涉案当事人均未提交新证据。二审查明的事实及依据的证据与一审法院基本一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、上诉人徐明英与被上诉人银华实业公司签订的《环球大厦房屋租赁合同》效力认定；二、各项费用承担的认定。一、合同效力的认定：本案在一二审中，上诉人徐明英均针对案涉房屋否按照相关规定取得相关许可，双方签订的《环球大厦房屋租赁合同》是否具有效力提出抗辩。被上诉人银华实业公司以案涉合同依法有效的主张，至今未向法庭提交任何证据证明其开发建设的案涉房屋具备《建设工程规划许可证》享有承租权及案涉房屋取得过或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋后经主管部门批准建设的等相关证照，无证据显示案涉房屋已取得建设工程规划许可证等证照。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，上诉人银华实业公司出租的涉讼房屋应取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，现上诉人银华实业公司未能提交涉诉租赁物已经取得法律法规规定的建设工程规划许可证等相关材料，故其与上诉人徐明英签订的《环球大厦房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，上诉人银华实业公司主张解除该合同没有法律依据，本院对其该项诉请不予支持。二、各项费用承担的认定：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“虽然涉案合同无效，但被告实际占有并使用涉案物业，故仍应按合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。”之规定，虽然上诉人徐明英与被上诉人银华实业公司签订的《环球大厦房屋租赁合同》无效，但上诉人徐明英在依协议占有使用租赁物的期间，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费给被上诉人银华实业公司。上诉人徐明英对被上诉人银华实业公司要求支付物业费的请求未持异议，一审认定正确，本院予以确认。上诉人银华实业公司对于水费、电费的诉讼主张，提供的证据，不足以支持其主张成立，依法不予支持。关于违约金,因涉案合同无效，合同中关于违约金的约定亦因此无效，被上诉人银华实业公司主张支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，徐明英的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认被上诉人西藏银华实业发展有限公司与上诉人徐明英于2013年10月25日签订的《环球大厦房屋租赁合同》为无效合同；二、由被诉人徐明英在本判决发生法律效力之日起十日内将其占有位于拉萨市北京××路大厅旁西边第一间小间腾空并返还给被上诉人西藏银华实业发展有限公司；三、上诉人徐明英自本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人西藏银华实业发展有限公司支付房屋占有使用费37 869元；四、上诉人徐明英自本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人西藏银华实业发展有限公司支付物业费810元；五、驳回被上诉人西藏银华实业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2866.51元，由被上诉人西藏银华实业发展有限公司负担2002.51元，上诉人徐明英负担864元；二审案件受理费2866.51元，由被上诉人西藏银华实业发展有限公司负担2002.51元，上诉人徐明英负担864元。本判决为终审判决。审  判  长   边  珍审  判  员   根堆然吉审  判  员   达  杰二〇二〇年八月二十六日书  记  员   旦  增