湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7375号上诉人（原审被告、反诉原告）:李霞，女，1984年11月12日出生，汉族，住湖南省沅江市。上诉人（原审被告、反诉原告）:孟晓盈，女，1993年6月5日出生，汉族，住湖南省沅江市。上诉人（原审被告、反诉原告）:曹学武，男，1986年8月23日出生，汉族，住湖南省沅江市。以上共同委托诉讼代理人：李季，湖南楚仁律师事务所律师。以上共同委托诉讼代理人：刘全，湖南楚仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦灿，男，1987年12月18日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：杨泽，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：周璇，湖南云天律师事务所实习律师。上诉人李霞、孟晓盈、曹学武与被上诉人秦灿房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李霞、曹学武及其委托诉讼代理人刘全，被上诉人秦灿的委托诉讼代理人杨泽、周璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人李霞、孟晓盈、曹学武上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，依法改判支持上诉人的全部反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人支付给上诉人的第一季度租金为2019年1月12日至4月11日期间的租金，一审法院认定其为2019年5月12日至8月11日期间的租金，进而认定被上诉人并无拖欠租金的事实，系对双方关于免租期约定的错误理解，一审法院认定事实错误。被上诉人秦灿辩称：1、一审法院作出的第一季度租金为2019年5月12日至2019年8月11日的认定正确，被上诉人如约支付了租金；2、上诉人存在违约行为在先，案涉商铺存在瑕疵，被上诉人无法使用；3、涉案商铺所在街区没有运营，被上诉人无法开门营业，合同目的不能实现；4、涉案门面装修不符合条件，没有通过消防验收。秦灿向一审法院提出如下诉讼请求：1.判令《商铺房屋租赁合同》解除，李霞、曹学武、孟晓盈返还已收押金70000元及第一季度（2019年1月12日至2019年4月11日）租金77777元；2.判令李霞、曹学武、孟晓盈支付违约金311108元（暂计算至2020年1月11日）并赔偿秦灿由此产生的损失；3.李霞、曹学武、孟晓盈承担本案全部诉讼费用。李霞、曹学武、孟晓盈向一审法院提出如下反诉请求：1.判令秦灿支付租金88147.31元、滞纳金50684.7元，共计138832.02元；2.判令秦灿承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：曹学武、李霞系夫妻，孟晓盈系曹学武弟媳。2018年11月28日，孟晓盈将其位于长沙市岳麓区委托李霞对外出租（包括签署出租合同、代收租金）。2019年1月9日，秦灿（承租方、乙方）与李霞、曹学武（出租方、甲方）签订《商铺房屋租赁合同》，约定：“一、商铺房屋地址甲方出租的商铺坐落于长沙市岳麓区店铺，建筑面积138.64平方米（最终租赁面积和租金、物业管理费等以五个商铺产权建筑面积的总和计算为准）。购房合同编号ＸＸ17Ｐ1921009、ＸＸ1701921010、ＸＸ1701921021、ＸＸ1701921022、ＸＸ1701921023.二、租赁期限双方商定房屋租期为5年，自2019年1月12日起至2024年1月11日止。租赁期满，出租方有权收回该商铺，承租方应如期交还；如需续租，承租方应在租期届满前30日内向出租方提出书面申请，且在同等条件下享有优先承租权。三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，没收押金并收回商铺：1.承租方未取得出租方同意，擅自将商铺转租、转让或转借的……3.承租方拖欠租金累计达15天的（商铺押金不能转为租金）……四、租金、押金及其他费用交纳方式1.租金自租期始第一年为每月人民币29114元，递增从第二年开始每年租金在280元／平方米的基础上上涨5%，承租方应按以下约定向出租方支付租金：签订合同当日内支付首次租金和押金，同时甲方将商铺房屋交付乙方使用，后期租金暂定为每季度支付一次，并须提前半个月时间给出租方。甲方不提供铺面租金发票，如后期乙方由于其他原因需要开具或提供租金发票，开具发票所产生的费用由乙方全权承担；承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方按每天实欠租金每日的千分之五加收滞纳金……4.承租方应在本合同签订之时向出租方支付人民币70000元作为押金。房屋交付时缴纳合同期第一季度租金77777元，出租方应出具收据，押金不计利息……6.双方约定从租赁合同生效之日起，第一租赁年度给予乙方4个月免租期。7.租金计算标准、免租期计算时间等见补充协议，并以补充协议为准。五、乙方义务和责任1.出租方将商铺房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方不负责，其经营情况也与出租方无关，但乙方不得擅自改造用途；租赁结束或中途双方协商解除合同，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，因拆除造成商铺毁损的，承租人应当恢复原有房屋架构……六、甲方义务和责任1.甲方应按本合同约定的期限交付商铺，并办理相关手续。若出租方未按本合同约定的时间向乙方提供租赁商铺房屋，则乙方无需支付延迟期间的租金，甲方还应将延迟期间内乙方应交租金作为违约金偿付给乙方，并赔偿乙方由此造成的损失。如果甲方逾期交付商铺超过15日的，乙方有权解除本合同，并按本条款要求甲方承担责任……3.本合同签订后，在2019年1月9日交付给乙方……八、违约金和违约责任1.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为甲方违约，相关违约损失由甲方负责；2.若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为乙方违约，甲方不退还乙方所缴纳押金；3.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿……”同日，双方签订《补充协议》一份，作为上述租赁合同的“附件一”，约定：“一、租赁期限1.租赁年限为5年；2.租期自2019年1月12日起至2024年1月11日止（包括首尾两日）；3.第1年租赁年度免租期自2019年1月12日至2019年5月11日（包括首尾两日）；二、租金1.租金按138.64平方米（建筑面积）计算，计算标准是：月租金＝建筑面积（ｍ2）×租金单价（元／ｍ2／月）；2.租金第1租赁年度：2019年1月12日至2020年1月11日，租金单价为187元／ｍ2／月，年度租金总额为311108元；第2租赁年度：2020年1月12日至2021年1月11日，租金单价为294元／ｍ2／月，年度租金总额为489122元；第3租赁年度：2021年1月12日至2022年1月11日，年租金递增率为5%，租金单价为309元／ｍ2／月，年度租金总额为514077元；第4租赁年度：2022年1月12日至2023年1月11日，年租金递增率为5%，租金单价为324元／ｍ2／月，年度租金总额为539032元；第5租赁年度：2023年1月12日至2024年1月11日，年租金递增率为5%，租金单价为340元／ｍ2／月，年度租金总额为564672元。”同时，双方在上述补充协议中注明：“注：双方约定从租赁合同生效之日起，起始租金为280元／平方米／月，由于阳光100凤凰街整体商业氛围及硬件设施有待完善以及乙方的装修期，甲方给乙方4个月的免租期。第一租赁年度的4个月免租期等同于将剩余8个月的租金平摊到12个月的月租金。”上述合同签订后，秦灿于2019年1月10日向李霞缴纳了第一季度租金77777元（2019年5月12日-2019年8月11日）及70000元押金。另查明，涉案《商铺房屋租赁合同》签订时，涉案商铺所在的商业街外围已因道路提质改造施工被设立围挡隔离，秦灿在签订上述合同时已知晓，李霞、曹学武因此给予了秦灿4个月免租期。涉案商铺系秦灿与案外人王志华共同租赁用于合伙经营，由秦灿一人以承租人名义与李霞、曹学武签订。2019年5月，王志华就涉案商铺对招贴招租告示，载明：“旺铺招租1009、1010、1021-2023号店铺，建筑面积138.64平方米，秦先生：130××××1498。”2019年7月23日，曹学武以秦灿未依约支付租金为由，通过微信通知秦灿于该日收回商铺。2019年11月15日，李霞、曹学武将涉案商铺另行出租给他人。一审法院认为：秦灿与曹学武、李霞签订的涉案《商铺房屋租赁合同》及《附件一、补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应本着诚实信用的原则按照合同约定享有合同权利并履行各自的合同义务。因上述租赁合同中的租赁物包括了上诉人孟晓盈所有商铺，且孟晓盈已就上述租赁合同的签订事宜授权给李霞，秦灿在签订上述租赁合同时亦已知晓，故上述租赁合同内容对孟晓盈亦具有约束力。本案的争议焦点在于：1.涉案商铺是否已交付给秦灿；2.本案的违约责任如何认定。下面具体分析如下：关于涉案商铺是否已交付给秦灿的问题。虽然秦灿主张曹学武、李霞未向其交付涉案商铺，但根据本案双方当事人在涉案《商铺房屋租赁合同》中的约定可知，双方仅约定了“本合同签订后，在2019年1月9日交付给乙方”，而对商铺的具体交付方式并无特别约定，且秦灿在租赁合同签订后于2019年1月10日将合同约定的押金及第一季度租金均支付给了李霞。同时，在涉案租赁合同签订数月后，秦灿的合伙人王志华于2019年5月就涉案商铺张贴了对外招租的告示，告示中明确载明了秦灿的联系电话。现被秦灿一面主张曹学武、李霞未向其交付涉案商铺，一面又张贴告示将其租赁的涉案商铺对外招租，显然不符合常理。因此，根据秦灿的上述行为，一审法院推定曹学武、李霞已向其交付了涉案商铺。关于本案违约责任如何认定的问题。本案中，秦灿已依约向上曹学武、李霞支付了70000元押金及第一季度租金77777元，根据双方签订的《商铺房屋租赁合同》及《附件一：补充协议》的约定可知，扣除4个月免租期后，本案秦灿支付给曹学武、李霞的第一季度租金为2019年5月12日至2019年8月11日期间的租金，然曹学武、李霞却以秦灿未依约支付租金为由于2019年7月23日将涉案商铺全部收回，并另行出租给了他人，导致涉案租赁合同最终无法继续履行，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。因曹学武、李霞在涉案租赁合同履行过程中提前收回商铺，且秦灿并无拖欠租金的事实，故对其反诉要求秦灿支付滞纳金的请求，一审法院不予支持。对秦灿要求解除涉案《商铺房屋租赁合同》的诉请，因曹学武、李霞已于2019年7月23日将涉案商铺收回，其已通过自身行为解除了双方签订的涉案租赁合同，现秦灿再次要求解除上述合同，已无解除的事实基础，故对其该项诉请，一审法院不予支持。对秦灿要求曹学武、李霞退还押金及租金的诉请，因涉案租赁合同已经解除，曹学武、李霞已收回涉案商铺，且其并未提供充分的证据证明秦灿存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，对秦灿缴纳的押金及租金，曹学武、李霞理应予以退还，但对租金退还的具体金额，因曹学武、李霞已将涉案商铺交付给秦灿，故对涉案商铺收回之前即2019年7月23日之前的租金，秦灿理应依约予以支付，故根据双方在涉案租赁合同中约定的租金标准，核减约定的免租期后，曹学武、李霞还应退还秦灿租金77777元-77777元÷90天×72天=15555.4元。对秦灿要求曹学武、李霞支付违约金311108元的诉请。涉案租赁合同中既未约定具体的违约金数额，亦未约定具体的违约金计算方式，故一审法院根据案件实际情况酌定由曹学武、李霞一次性支付秦灿违约金10000元。一审法院判决：一、限李霞、曹学武、孟晓盈于本判决生效之日起十日内退还秦灿押金70000元、租金15555.4元；二、限李霞、曹学武、孟晓盈于本判决生效之日起十日内支付秦灿违约金10000元；三、驳回秦灿的其他诉讼请求；四、驳回李霞、曹学武、孟晓盈的反诉请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李霞、曹学武、孟晓盈提交的户名为李霞的中国人民银行个人商业用房贷款还款流水明细，拟证明案涉商铺租赁期间，李霞每月需偿还贷款近三万元，与本案事实无关，本院不予采信。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合一审判决与李霞、曹学武、孟晓盈的上诉事实和理由，本案二审的争议焦点为：第一，上诉人和被上诉人是否违约；第二，违约责任的承担。关于双方当事人是否违约的问题。本案中，根据被上诉人秦灿与上诉人李霞、曹学武、孟晓盈签订的租赁合同中的以下内容：1、合同第一年给予被上诉人4个月免租期；2、租金计算标准是月租金=建筑面积X租金单价，起始租金为280元/平/月；3、第一租赁年度的4个月免租期等同于将剩余8个月的租金平摊到12个月的月租金；4、租金表格上显示第一租赁年度的租金单价为187元。本院认为，虽然双方当事人签订合同内容中表述为“免租期”，但从双方约定的“将剩余8个月的租金平摊至12个月交纳”的内容来看，双方当事人实际约定的是第一年度减去四个月租金金额后共计311108元，因此，承租人仍负有按减租后每季度77777元支付租金的义务，该约定合法有效，双方当事人均应依约履行，然承租人按平摊后的187元/平/月支付第一季度租金77777后，即应为2019年第一季度的租金，而非2019年5月12日至2019年8月11日的租金，一审法院对被上诉人已支付租金的时间段认定错误，本院予以纠正。根据合同约定，被上诉人应当在每一季度的15天之前交付租金，拖欠租金累计达15天，出租方可以中止合同、没收押金、收回商铺，而被上诉人在交付第一季度租金后未再交付过租金，其行为已构成违约，上诉人于2019年7月23日通知被上诉人解除合同符合合同约定的情形，未违反合同约定，被上诉人一审诉请要求上诉人返还押金、租金并赔偿违约金没有依据，一审法院认定上诉人收回商铺构成违约并判决上诉人返还押金、支付违约金系认定事实错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。被上诉人未交纳2019年4月12日至2019年7月23日期间的租金，构成违约，其应当向上诉人支付上述期间的租金，即187元月租金单价÷30×138.64平×102天=88147.31元。上诉人还要求被上诉人支付拖欠租金导致的滞纳金。经查，案涉合同约定“如无故拖欠，出租方将有权向承租方按每天实欠租金每日的千分之五加收滞纳金”。本院认为，该滞纳金实为逾期付款违约金，上诉人主张的50684.7元违约金过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，将该逾期付款违约金酌情调整至所受损失的30%，即88147.2元×30%=26444.16元。综上所述，一审法院对案涉合同的违约方认定错误，上诉人李霞、曹学武、孟晓盈的上诉请求部分成立，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初1102号民事判决；二、被上诉人秦灿于本判决生效之日起十日内向上诉人李霞、曹学武、孟晓盈支付租金88147.31元及逾期付款违约金26444.16元；三、驳回秦灿的其他诉讼请求；四、驳回李霞、曹学武、孟晓盈的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9721元，二审案件受理费9721元，由被上诉人秦灿负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  谢 晋二〇二〇年八月二十八日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。