湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初2170号 原告：向党（反诉被告），男，瑶族，1964年10月25日出生，户籍地址湖南省洪江市龙船塘瑶族乡光明村四组，现住怀化市鹤城区迎丰东路都市春天小区。 委托诉讼代理人：赵桂东（特别授权）湖南淮新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李威伟，男，1992年11月28日出生，湖南淮新律师事务所实习人员。 被告：向建国（反诉原告），男，1947年10月18日出生，汉族，户籍住址湖南省洪江市安江镇民主路居委会八组187号。 委托诉讼代理人：向辉（特别授权），男，汉族，1975年4月22日出生，住湖南省怀化市鹤城区迎丰中路373号。 委托诉讼代理人：覃朝阳，湖南正发律师事务所律师 原告向党诉被告向建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，被告向建国于2020年6月4日提起反诉，本院于2020年7月29日公开开庭进行了合并审理，代理书记员李一君担任法庭记录。原告向党及委托诉讼代理人赵桂东、李威伟，被告向建国的委托诉讼代理人向辉、覃朝阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向党向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告签订的《门面及住房租赁合同》已于2019年9月27日解除；二、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月10日，原告为餐饮店经营需要与被告签订了《门面及住房租赁合同》，约定由原告承租被告位于怀化市红星南路892号怀铁车辆段路门口的门面及住房，约定承租时间为10年，并约定合同期满乙方必须保持房屋租赁时房屋的状态，自然耗损除外，结清水电费，退还钥匙。2019年9月初，原告多次与被告协商解除租赁合同，被告均表示同意，但要求将租金交至当月月底。9月27日，原告将店铺钥匙交予被告，正式解除了租赁关系。此后，原告多次提出要搬离店内未形成附着物的设施设备，被告不仅未能协助原告搬离，更在一楼大厅加装挂锁一副，限制原告进入搬离设施设备，并将原告自行购买的2楼住房一并封死，极大地侵害了原告的合法权益。综上所述，原、被告的租赁合同已由双方合意解除，请求法院在依法查清事实的基础上，支持原告的诉讼请求。 被告向建国辩称：一、原告所诉双方于2019年9月27日协商解除合同并交付钥匙不成立。原告经被告同意将二楼拆除改为大厅，三楼拆除改为包房开办酒楼，被告考虑原告的实际情况同意将租金减少。原告无力经营停业，将门面上锁，并张贴招商广告对外招租，后又张贴转租广告。原告将租金交至2019年9月15日后不再交纳，也不将门面和房屋退还给被告。被告多次找原告并发了催款通知，要求原告一个星期内交纳2020年3月15日止的半年租金，逾期不支付，被告将收回租赁房屋，并要求原告将房屋恢复到租赁时的状态，但原告不予理睬，原告实际是想收取转让费而故意拖延时间，但多次与人洽谈均未谈成。二、原告停业后自己将酒楼锁了，为方便客户看房就将酒楼的钥匙放在楼下南杂店内，合同约定期满承租方要将房屋恢复原状，被告也多次告之原告，如提前解除合同必须要将租赁房屋恢复原状，但原告一直表态要招商或转让，并在停业期间将店内值钱的东西转移，被告发现后为防止原告不恢复原状或不支付恢复原状的工程款才不得不加了一把挂锁。至于原告所购二楼住房60多平方米，原告已改为酒楼的厨房，被封的门在另一楼梯间，因不便于守护酒楼，在征得原告同意后才将门封死，不存在被告擅自将门封死。三、原告严重违约并给被告造成严重的损失。被告为将租赁房屋租予原告，曾支付赔偿金提前解除与原租户的合同，原告租赁房屋的年限为10年，合同对届满后恢复原状、违约等等均有明确约定，但原告在租赁才5年的情况下就不继续租赁，也不愿意恢复房屋原状，严重损害了被告的利益，请求法院驳回原告的诉请。 反诉原告向建国向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付从2019年9月15日至2020年5月31日共计8个半月，扣除疫情严重期间2个半月，计6个月，房屋租金共计6万元；2、请求判令被反诉人在解除合同后10日内支付恢复房屋原状工程费用约20万元（最终以司法鉴定评估的费用为准)；3、请求判令被反诉人已交纳的34000元押金归反诉人所有；4、由被反诉人承担本诉、反诉的全部诉讼费用（含评估费)。事实和理由：反诉人所有的门面和房屋位于怀化市红星南路892号怀铁车辆段路门口，为整栋房屋的中间楼梯间结构，临街有四个门面，二至五楼为住房，每层二套，被反诉人租赁之前均已出租。因被反诉人要租赁反诉人的门面、房屋开酒楼，反诉人不得不支付了大额赔偿金后将一至四楼的原租赁户的合同全部提前解除收回。2014年5月10日，双方签订《门面及住房租赁合同》，租赁期限为10年。合同约定：合同生效后，乙方(即被反诉人)向甲方(即反诉人)交付押金为34000元，其中包括一楼门面押金4000元，二、三层拆除恢复押金30000元；合同届满，如乙方没有申请续租，且恢复二、三层原结构，如甲方不要求恢复，甲方应于合同届满之日起10日内退还乙方全部押金；合同期满乙方必须保持房屋租赁时房屋的状态，自然耗损除外，结清水电费，退还所有的钥匙；如甲方违约，除退还押金外另赔偿违约金为剩余租期资金总金额，如乙方违约，不得要求返回押金。合同签订后，被反诉人经反诉人同意将二楼拆除改为大厅，三楼拆除改为包房，在承租房屋内开办了酒楼并经营达五年之久，因经营效益不好，加上身体原因，经被反诉人多次要求，被告同意将租金由每年20万元降至16.5万元。被反诉人经营一段时间后由于身体原因无力经营就停业了，将门面上锁，并在一楼门面和二楼的玻璃上贴上招商广告对外招租，后又贴了转租广告。被反诉人将租金交至2019年9月15日后不再交纳，也不将门面和房屋退还给反诉人。反诉人于2019年10月15日向被反诉人发了催款通知，要求被反诉人一个星期内交纳2020年3月15日止的半年租金，逾期不支付，被告将收回租赁房屋，并要求原告将房屋恢复到租赁时的状态，但被反诉人置之不理。被反诉人在未与反诉人达成解除合同一致协议的情况下，拒不支付租金的行为已经严重违反合同的约定，构成违约。被反诉人要求解除合同，但不按照合同的约定，将承租的房屋恢复到租赁时的状态，也构成违约，应当向反诉人支付恢复原状的工程费用，并承担违约责任。为维护反诉人的合法权益，特提出反诉。 反诉被告向党辩称：一、反诉被告不同意支付租金，双方在2019年9月份就租金问题已协商解除了租赁合同，并且退还了钥匙；二、反诉被告愿意按合同约定恢复房屋的原状；三、在反诉被告履行恢复原状之后，向建国应当退还押金34000元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院分析认定如下：1、对原告向党提交的与向建国协商的手机录像视频，被告有异议，本院认为被告对本人协商的真实性无异议，该证据结合双方在庭审中的其他陈述及被告之后在所租门面加挂挂锁的事实，能证明原、被告于2019年9月27日协商解除租赁合同，原告同意交纳租金至当月月底的情况，故本院予以采信；2、对原告提交的李素园租房合同复印件，被告有异议，本院认为被告在庭审中已认可李素园作为被告的家属已于2019年12月将涉案房屋四楼的一套已另行出租，故本院对此予以采信；3、原告提交的住院票据一组，被告有异议，本院认为该证据与本案无关联性，本院不作认定；4、对被告向建国提交的催款通知书及快递单打印件，原告有异议，本院认为该证据显示邮寄的是日用品不能证明是被告向原告邮寄了催款通知，故本院不予采信；5、对被告提交的证明两份，原告有异议，本院认为两证人未出庭作证，无法核实真实性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年5月10日原、被告签订《门面及住房租赁合同》一份，双方约定：被告向建国将其位于怀化市红星南路892号怀铁车辆段路门口由南向北第五、六、七、八间四个门面及二、三、四层住房租与原告向党办餐饮业，租期10年，向党向向建国交付押金34000元，其中包括一楼门面押金4000元，二、三层拆除恢复押金30000元，合同期届满，如向党没有申请续租，且恢复二、三层原结构（二、三、四层恢复的结构平面图附后），如向建国不要求恢复，向建国应于合同届满之日起10日内退还向党全部押金；房租每半年交一次，在每半年的前一星期交清；合同期满向党必须保持房屋租赁时房屋的状态，自然损耗除外，结清水电费，退还所有钥匙；如向建国违约，除退还押金外另赔偿违约金为剩余租期租金总金额，如向党违约，不得要求返回押金等等。合同签订时，原、被告未对涉案房屋二、三层的原房屋结构状况进行固定，被告向建国亦未按合同约定提供二、三、四层恢复的结构平面图附件。原告向党在合同签订后向被告向建国交纳了租房押金11000元、一楼门面押金4000元及二、三层拆除恢复押金30000元。因从事餐饮业，原告向党经被告向建国同意将二层改为大厅，三层改为包房，现已交纳租金至2019年9月15日（按门面2000元/月×4间，二至四楼每层1350元/月×2.5间）。2019年9月27日原告向党与被告向建国就房屋出租、交钥匙、补交房租等事宜进行协商，被告向建国同意发出出租广告并收回原告的租房钥匙，但要求原告向党交纳房租至当月月底，原告向党同意再交纳租金半个月至9月底。后原告向党按双方协商张贴了房屋出租广告。原告陈述其在9月27日当天就将涉案租房钥匙交给了被告向建国，被告为方便将钥匙存放于一南杂店中。被告则陈述至今没有收到租房钥匙，但大概在2019年10月初时在发现原告搬运租房内物品后在租房外另加挂了挂锁。原告向党至今尚有物品未能搬离租赁房屋。在庭审中，原告陈述将钥匙交给被告后，因老客户医药公司又需租用场地举办活动，其让医药公司联系了被告，被告并按原告原收取的价格500元/天的标准收取了医药公司8天的费用共计4000元。被告陈述大约在2019年12月份的时候，经原告介绍，一医药公司欲举办活动需要场地与被告联系，后被告告之其去南杂店取钥匙使用场地，但被告未收取医药公司的场地租用费用。2019年12月被告向建国家人将原告所租房屋的四楼住房一套另租与他人（四楼另一套住房在2018年时双方已协商退租）。原、被告均陈述11000元的押金和34000元的押金现均未退还，四楼住房结构与承租之前无变动。在庭审中原告向党表示同意将二楼、三楼恢复成四楼住房的房屋结构。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告向建国向原告向党出租房屋后，原告向党向被告向建国分别交纳了租房押金11000元、一楼门面押金4000元及二、三层拆除恢复押金30000元，按双方合同约定房租每半年交纳一次，在每半年的前一星期交清，原告向党应按约定及时交纳租金，但至2019年9月27日原告向党仅交纳房屋租金到9月15日，构成租金交纳迟延，故按双方约定被告向建国所收取的原告向党的租房押金11000元及一楼门面押金4000元可不予退还。 原、被告的租赁合同虽约定租期为10年，但双方于2019年9月27日就租房转租、交付钥匙、交纳租金进行协商，原告提出停止交租、对外招商出租、退回房屋钥匙，被告向建国亦当场同意制作出租广告并收回钥匙，应视为双方协商一致解除了《门面及住房租赁合同》，况且此后被告向建国亦向他人出租了二楼场地和四楼的住房，行使了房屋出租权，故本院确认原、被告2014年5月10日签订的《门面及住房租赁合同》已于2019年9月27日经双方协商解除。在双方协商解除合同的同时，被告提出要求原告交纳租金至当月月底，原告亦同意交纳，故原告向党仍应向被告向建国交纳2019年9月16日至9月30日的房屋租金5687.5元（2000元/月×4间×0.5+1350元/月×2.5层×0.5）。 原、被告在签订租赁合同时未固定二、三层房屋的状况，被告向建国亦未提交合同约定的二、三层需恢复的结构平面图作为合同附件，对租赁期满或解除后恢复原状的具体要求、时间等等均未有明确约定，加之被告陈述其在2019年10月初在涉案房屋上加挂了挂锁，也致原告向党恢复原状不能进行，故被告向建国主张原告向党未恢复房屋原状构成合同违约的主张不能成立，其要求判决原告向党已交纳的拆除押金归其所有的反诉请求，本院不予支持。因双方于2019年9月27日已协商解除租赁合同，被告向建国反诉要求原告向党交纳2019年9月30日之后的房屋租金的请求无事实及法律依据，本院不予支持，但被告向建国在合同解除后仍有权要求原告向党恢复房屋原状，故原告向党仍负有在合理期限内对二、三层的房屋原状进行恢复的义务，且该恢复期的租金损失仍应由原告向党承担。综合考虑本案房屋情况，本院酌定恢复原状的合理期限为2个月，原告向党应付租金为21400元（2000元/月×4间×2+1350元/月×2层×2，四楼已另行出租）。原告向党完成恢复原状后，被告向建国应返还原告向党所交纳的二、三层拆除恢复押金30000元。鉴于原、被告的租赁合同仅约定恢复二、三层原状，现原告向党也表示同意恢复二、三层原状，本院经向被告向建国释明，其仍坚持要求原告向党承担恢复原状的费用，本院认为该费用承担的反诉请求与双方合同约定不符，被告向建国仅有在原告向党不同意恢复原状的情形下就恢复费用享有主张权，故对被告向建国在本案中要求原告向党承担恢复原状费用约20万元的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认2014年5月10日原告向党与被告向建国签订的《门面及住房租赁合同》已于2019年9月27日解除； 二、原告向党限于本判决生效之日起10日内向被告向建国支付截止2019年9月30日的欠付租金5687.5元； 三、原告向党限于本判决生效之日起10日内向被告向建国支付房屋恢复原状期间的租金21400元； 四、驳回被告向建国的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费5710元，减半收取2855元，合计2895元，由原告向党负担265元，被告向建国负担2630元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  陈艳君 二〇二〇年八月十二日 代理书记员  李一君 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。