江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初15671号原告（反诉被告）：昆山银桥控股集团有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号，统一社会信用代码913205837938017398。法定代表人：蒋春明,该公司董事长。委托诉讼代理人：王忠，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。被告（反诉原告）：昆山寿元餐饮管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路18号亚太广场1号楼1504室，统一社会信用代码91320583MA1MB2D82C。法定代表人：于宵，该公司总经理。原告昆山银桥控股集团有限公司（以下简称“银桥公司”）与被告昆山寿元餐饮管理有限公司（以下简称“寿元公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法由审判员鲍丽娟适用简易程序独任审理，案件审理过程中，被告昆山寿元餐饮管理有限公司提出反诉，本院予以受理。后本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，分于2019年10月30日、2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）银桥公司的委托代理人王忠，被告寿元公司（反诉原告）的委托诉讼代理人于宵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告昆山银桥控股集团有限公司诉称，请求判令：1、判令确认合同编号为出租(2015)XX号的《租赁合同》于2019年7月16日解除；2、判令被告将位于昆山市部分房产腾房迁让，归还原告；3、判令被告向原告支付租金124636元(按34000元/年的标准自2015年11月17日计算至2019年7月16日)；4、判令被告向原告支付物业费合计9882元(按14904元/年的标准自2018年11月17日至2019年7月16日)；5、判令被告向原告支付占用费(按68000元/年的标准自2019年7月27日起计算至实际归还之日)；6、判令被告向原告支付水电费5581.2元；7、判令被告向原告支付违约金6800元；8、判令被告向原告支付律师费5122元；9、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月9日，原被告双方签订《租赁合同》一份，约定原告将位于昆山市部分房产，租赁面积共计207平方米的房产租赁给被告使用，租赁期限自2015年11月17日至2020年11月16日止，合同期总金租金、物业费为176520元。双方约定被告逾期支付租金，应按日向原告支付逾期应付款的1%作为违约金，逾期付款天数超过一个月的，原告有权单方解除合同，被告按当年度租金的20%向原告承担违约金；因被告违约导致合同解除的，被告不再享有受合同约定的免租期优惠，被告应按当年度标准补缴其己享受的免租期内的租金。被告应在解除合同之日起10日内将租赁场地返还原告，逾期返还的，按原租金的双倍向被告支付房屋占用使用费。同时合同约定，被告应于2018年11月7日前支付2018年11月17日至2019年11月16日期间的租金、物业费48904元，经原告多次催要，被告一直未支付该笔款项。原告于2019年7月16日通过邮寄的方式向被告发出《解除租赁合同通知》。综上，原告认为，被告占用房屋的行为侵害了原告的合法权益，为此原告特诉诸贵院，要求被告履行相关义务，望判如所请。本诉被告寿元公司辩称：1、2015年11月9日经双方协商一致，被答辩人将位于昆山市部分房产租赁给答辩人，租赁期限为五年(自2015年11月17日至2020年11月16日止)，并签订了合同编号为出租(2015)XX号的《租赁合同》。租赁合同中第二章第4条费用及支付方式，明确约定费用标准(租金)为自合同生效日2015年11月17日至2018年11月17日期间，只需要支付每年的物业费，前三年为免租期(至今答辩人按约履行合同义务并无违约)。2018年9月28日原告(被答辩人)给答辩人发了一份通知函：因原告经营需要，将提前收回出租房产并要求答辩人于2018年10月10日前搬出租赁房屋；暂且不说被答辩人对答辩人造成的损失，就其行为而言实属被答辩人严重违约。因此答辩人不具备诉讼主体资格，不是适格的被告，不能作为承担民事责任的对象。2、答辩人租赁被答辩人的房产经营餐厅，当时由被答辩人请答辩人来投资，答辩人带着整个团队来到花桥为花桥国际创新港(原名花桥企业总部园)的企业职员们解决就餐问题，答辩人不论从财力、人力、精力上都投入了极高的成本(租赁房屋原始状态为纯毛坯)。自2018年9月28日接到被答辩人要求提前解约的通知至今为止，双方处于讨论协商状态，现被答辩人不仅不承担因其违约给答辩人造成的经济损失，反而提起诉讼、要求受害方(答辩人)对其赔付，这与理与法不能自圆其说，请求法院查明事实真相，依法予以驳回原告诉讼请求。反诉原告寿元公司反诉称：1、判令被反诉人支付反诉人违约赔偿金(固定资产投资折旧五折计算)386000元；2、判令被反诉人支付反诉人违约赔偿金(合同未履约期2年零1个月预计收益)468750元；3、判令被反诉人向反诉人支付违约赔偿金(员工遣散费)96000元；4、判令被反诉人向反诉人支付违约赔偿金(物资损失)27900元；5、本案涉及的所有诉讼费用、律师费由被反诉人承担。案件审理过程中，反诉原告减少诉讼请求如下：判令被反诉人支付反诉人违约赔偿金：1、按餐厅投资额折旧4折计算37万元；2、经营损失(合同未履约期2年零1个月预计收益)25万元；3、本案涉及的所有诉讼费用、律师费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人在2015年11月9日经协商一致，被反诉人将位于昆山市部分房产租赁给反诉人，租期五年。2018年9月28日被反诉人称要提前收回出租房产并要求反诉人于2018年10月10日前搬出租赁房屋，因此被反诉人实属严重违约。租赁房屋原始状态为纯毛坯，反诉人为经营餐厅，投入了极高的成本，另餐厅经营较好，被反诉人的违约行为造成了反诉人的经营损失，反诉人依据经营报表分析(2016年1月-2018年10月)预估收益(未履约合同期限2年零1月)，反诉人选取正常经营中最低标准日均营业额2500元计算，每年盈利45万元，45万/年*2年零1月=937500元÷2(考虑公正合理性)=468750元。2018年10月10日后被反诉人安排项目经理与反诉人商谈有关其违约赔偿事宜，后经双方商定先由被反诉人对租赁房产进行升级改造装修再交由反诉人经营，被反诉人提供的改造设计图纸。正在双方准备装修之际，2019年5月31日反诉人收到被反诉人的通知，要求反诉人恢复营业。收到通知后反诉人即刻联系被反诉人项目负责人确认此事，其称由于集团公司高层决议，取消原升级改造方案，现要求反诉人即刻恢复营业。反诉人没有选择，只有配合，但是前面近1年的停业时间和损失问题被反诉人应该给予解决方案，然后为保障双方合法权益在原合同中添加补偿协议，这样反诉人便可以准备开业的事项。这些需要协商的工作，反诉人得不到正面回应，2019年7月16日被反诉人又发了一份通知，要求反诉人马上搬离出租房屋，还要求反诉人赔偿其多项不合理费用。被反诉人反复更改合作方案，其违约行为给反诉人造成严重经济损失和巨大精神压力。故反诉人起诉至法院，请求法院查明事实，支持反诉人的合法权益。反诉被告银桥公司辩称，我方认为反诉请求没有事实和法律依据。对反诉金额不认可，都是反诉人单方面制作的数据。反诉人自行选择不继续经营，由此扩大的损失就应该由其自行承担，我方认为反诉人所提的不交租金不经营的理由不成立。经审理查明：2015年11月9日，银桥公司（出租方、甲方）与寿元公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于昆山市部分房产出租给乙方，租赁面积共计为207平方米。租赁场地于2015年11月17日交付乙方进场装修。乙方应将涉及租赁场地的装修效果图、平面布置图、室外广告牌及装修施工图等报请物业管理单位初审后报甲方审核，甲方应在报批5个工作日内审核完毕后，甲方审核完毕后乙方须按要求报政府有关部门审核批准(具体批准以政府部门作出的为准)，经有关审批部门核准后在5个工作日内将审批意见报物业公司进行备案，完成上述程序后乙方方可动工。租赁期限及免租期：租赁期限为伍年，自2015年11月17日起至2020年11月16日止。租期届满，乙方需要续租租赁场地的，应于租期届满前三个月向甲方书面提出续租要求，续租条件由双方另行协商。甲乙双方协商同意后，双方可重新签订租赁合同。如甲方不同意续租，则合同到期自动终止，乙方于到期前撤场。费用及支付方式：双方同意合同期总租金、物业费为176520元。先支付租金后使用，每壹年支付一次，每年度到期前提前10天支付下一年度费用，具体方式如下：签订本合同的5个工作日内支付14904元，款项所属时间2015年11月17日至2016年11月16日，款项为12个月的物业费；2016年11月7日前支付14904元，款项所属时间2016年11月17日至2017年11月16日，款项为12个月的物业费；2017年11月7日前支付14904元，款项所属时间2017年11月17日至2018年11月16日，款项为12个月的物业费；2018年11月7日前支付48904元，款项所属时间2018年11月17日至2019年11月16日，款项为12个月的物业费、租金；2019年11月7日前支付82904元，款项所属时间2019年11月17日至2020年11月16日，款项为12个月的物业费、租金。自本合同签署之日起3个工作日内，乙方须向甲方支付50000元作为本合同保证金。甲方有权选择将保证金充抵乙方欠付的租金、水电费及违约金和设备设施损坏赔偿等费用，充抵后保证金不足的，乙方应在甲方书面告知日起3个工作日内补足。乙方将租赁场地用于经营提供煲仔饭、蒸功夫品牌餐饮服务，承租期内，乙方不得擅自改变经营业态，否则甲方有权单方解除租赁合同并收回房屋和相关设施设备同时要求乙方承担相应的违约责任，由此造成的损失由乙方承担。乙方禁止安装任何超过有关环保法规限制标准、超过租赁场地的设计荷载、易使租赁场地增加失火危险，及改变此建筑物保险率的仪器、机器或设备。禁止安装任何其他对租赁场地有危害或存在安全隐患的物品。乙方负责租赁场地内的一切防火、消防和安全保卫(如涉及使用天然气，乙方需聘请专业维保单位进行维保)措施，乙方租赁使用租赁场地(包括建筑物和所有设施设备)必须符合法律、法规的规定，并尽到安全注意义务。乙方逾期支付租金的，应按日向甲方支付逾期应付款的1%作为违约金，逾期付款天数超过一个月的，甲方有权单方解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按当年度租金的20%向甲方承担违约金，甲方实际损失超过违约金的，以实际损失为准。因乙方违约导致合同解除的，则乙方不再享受本合同约定的免租期优惠，乙方应按当年度标准补缴其已享受的免租期内的租金。如因乙方违约导致甲方向乙方主张权利的，因此产生的包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、差旅费等一切费用均由乙方承担。由于乙方违约而导致本合同解除的，乙方应在合同解除之日起10日内将租赁场地返还甲方。返还租赁房屋时，乙方将该租赁房屋内的所有由乙方添设的动产搬离，其他由乙方装修装饰所形成的无法搬离的装修装饰残值，乙方应当恢复原状，若无法恢复原状的，甲方可代为找第三方恢复原状，随之产生的全部费用由乙方承担。若乙方未在约定期限内腾让搬离并交还租赁场地、房屋的，租赁场地、房屋内的遗留物品甲方有权作为废弃物处理，造成的损失由乙方自行承担，届时乙方不得向甲方主张任何权利。一切非乙方自置的镶嵌在所承租物业天花、地面、墙壁上的固定装修应保持完好交还甲方(自然折旧除外)。如乙方逾期返还租赁场地及相关附属建筑、设施的，应按原租金标准的双倍向甲方支付房屋占有费直至乙方按照本合同约定标准交还租赁场地及相关附属建筑、设施。2015年11月11日，寿元公司向银桥公司转账64904元其中50000元系押金，14904元系第一年度物业费。庭审中，原、寿元公司双方确认前三年免租金，物业费每年14904元，第四年租金34000元，物业费每年14904元，第五年租金68000元，物业费每年14904元，截止庭审之日，寿元公司未缴纳过任何租金，物业费已支付至2018年11月16日。2018年9月28日，银桥公司向寿元公司发出通知函：现因我司经营需要，贵司所使用的房产不再对外出租，因此贵我双方所签署的《租赁合同》提前解约，我司不再与贵司续约。综上，我司现向贵司通知以下事项：一、请贵司在2018年10月10日前搬出位于XX园XX号楼一楼207平方米的房产，如期交还房产。二、若贵司逾期未搬离，则视未搬离物品为贵司遗弃物，我司将自行收回房屋并予以清理，贵司遗弃的所有物品将做废品处理，由此发生的清理费用也将由贵司承担。三、若贵司存在疑虑，可通过法律途径处理相关事宜。2019年5月31日，银桥公司向寿元公司发出通知函：贵司承租我司名下位于XX园XX号楼一楼207平方米室的房产租赁期限为2015年11月17日至2020年11月16日止。现经公司决定，贵司所使用的房产继续经营，营业期间配合银桥集团做好各项日常安全管理工作。2019年7月16日，银桥公司向寿元公司发出通知函：现贵司经我司多次催促后，仍不正常经营，也不按时缴纳租金，严重违反了合同约定，综上，我司正式通知贵司：贵我双方所签署的《租赁合同》于2019年7月16日解除，请贵司于2019年7月20日之前腾让迁让，并按实支付相应的租金，我司保留依照合同约定追究贵司违约责任的权力。庭审中，寿元公司陈述2019年9月28日，银桥公司单方要求解除合同，并在2019年10月10日强制停水停电，银桥公司行为构成违约；后期寿元公司与银桥公司协商因上述行为造成的违约责任时，银桥公司提出由其对涉案房屋以及其他区域升级改造装修后，再交由寿元公司继续经营，为此银桥公司规划设计方案并多次与寿元公司协商，但寿元公司于2019年6月1日突然接到银桥公司取消升级改造规划，要求寿元公司恢复营业的消息并要求寿元公司对厨房进行改造不再使用煤气，但银桥公司未提及其单方违约行为给寿元公司造成的损失赔偿事宜以及园区还没有天然气管道，商户是无法自己接通的，需要银桥方先申请施工，整个园区铺设天然气管道工程，需要很长工期的，对于方案和费用分担，银桥公司均未与寿元公司协商解决，致使寿元公司无法正常营业。另寿元公司提供寿元公司法定代表人于宵与银桥公司员工的微信聊天记录，其中2019年5月29日于宵称“殷总您好，还有事情跟您确定一下：1.需要补充一个协议（去年10月份到6月份一共9个月的时间，这段时间的空档期需要补充一下）；2.申请3个月补偿时间，我需要重新招人、包括厨房间的改造等等准备开业的事宜。总计补充协议期限12个月”。2019年5月30日，寿元公司法定代表人于宵向银桥公司法定代表人蒋春明的微信聊天记录，其中于宵称“昨天我接到物业公司殷总的电话告知我们回复营业，要求我们厨房间需要进行改造（不能使用煤气）…如果要求我们自己改造厨房，准备开业，也需要一个整顿期。”后寿元公司多次联系银桥公司工作人员协商涉案事宜，但未能达成一致意见。对此，银桥公司陈述，2018年9月左右，银桥公司确实希望寿元公司能提前退租退场，但因寿元公司不同意，银桥公司并未强制退场也未停水停电；其后银桥公司与寿元公司确实沟通过店铺包括内部的改造问题，但最终未能达成一致意见，因寿元公司事实上处于闭店状态，所以银桥公司在2019年5月主动要求寿元公司恢复营业。此外，昆山寿元餐饮管理有限公司声称的不能用钢瓶煤气，只能用天然气的问题，也是有偏差的。事实上店铺是可以使用钢瓶煤气的，只不过对使用的数量有要求，而对于天然气改造，这个本身也不是我方的合同义务，属于双方自行协商的问题，未达成一致也属正常。关于寿元公司的预期利润损失，寿元公司陈述其按日均营业额2500元，利润率为50%计算年收益45万元，上述利润率根据经验得出，餐饮业利润在40%-50%之间，另寿元公司陈述公司并未设置独立的银行账户以及财务账册以及财务人员，餐厅有通过现金方式收费以及支付宝、微信等方式转账收费，另有美团、饿了么等外卖平台的进账，为此寿元公司提供了菜单订单信息、于宵的微信账户及支付宝账户收款信息、饿了么平台的收费记录、微信名为约定彩虹音乐餐厅、a~寿元餐饮煲仔饭的收款记录、品项销售统计表，对此银桥公司质证称上述证据无法核实真实性且亦无法证明与涉案餐厅的关联性。后寿元公司申请对逾期利润进行评估以及涉案房屋的装修损失、设备价值进行评估，本院依法委托苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司进行评估，苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司于2020年7月8日出具估价报告书，载明涉案房屋内装修残值为176000元；2020年7月13日出具估价报告书，载明涉案房屋内设备资产评估价值为72000元；另因寿元公司未能提供完整的财务经营预测数据，故无法对预期利润作出评估。寿元公司支付评估费用4710元。最后查明，涉案房屋至今仍由寿元公司占用，但未进行营业，庭审中寿元公司同意解除涉案房屋租赁合同。银桥公司为处理涉案纠纷委托江苏益友天元(昆山)律师事务所律师处理本案，并约定律师费为5122元。上述事实有租赁合同、通知函、回复函、微信截图、支付宝收入统计表、微信月账单、单项委托代理协议、询问笔录、情况说明、估价报告书及庭审中双方当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，银桥公司与寿元公司之间的房屋租赁合同依法成立有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，租赁期限自2015年11月17日至2020年11月16日，银桥公司于2018年9月28日因其内部规划问题向寿元公司出具解除通知，银桥公司既无合同约定解除权亦无法定解除权，故银桥公司提前解除合同，无事实和法律依据，其行为构成违约。后银桥公司通知寿元公司进行升级改造，导致寿元公司至2019年5月31日无法继续营业，故该期间的租金、物业费寿元公司无需支付。2019年5月31日，银桥公司通知寿元公司正常营业，因餐厅停业许久，故考虑到人员的重新招聘以及厨房升级改造即接通煤气等复业准备事宜，寿元公司提出三个月的准备期并与银桥公司具体协商接通煤气的事宜，因银桥公司的违约行为在先，且寿元公司的上述要求符合常理，应给予寿元公司一定的准备期以及双方的协商期。截止2019年7月16日，银桥公司向寿元公司发出解除通知函，该期间的租金、物业费用寿元公司无需支付。关于银桥公司2019年7月16日出具的通知函有无解除涉案合同的法律效力，对此寿元公司辩称银桥公司违约在先也未对寿元公司的损失进行赔偿且银桥公司要求厨房升级使用煤气，对于升级的方案以及费用的分担均未达成一致意见，故银桥公司无合同解除权。本院认为首先因银桥公司的违约行为导致寿元公司至2019年5月31日无法继续营业，银桥公司于2019年5月31日通知寿元公司继续营业，因长期未营业，寿元公司在2019年5月30日的聊天信息中亦明确表示恢复营业需要一定的整顿周期，寿元公司该主张符合客观要求，故银桥公司在2019年7月16日主张因寿元公司未正常营业解除合同的主张本院不予支持；其次，根据合同约定，合同正常履行的情况下寿元公司应于2018年11月7日前支付2018年11月17日至2019年11月16日期间的物业费、租金共计48904元，但因银桥公司之前的违约行为导致寿元公司未能正常使用房屋，双方对于租金的支付产生争议，故寿元公司在2019年7月16日前未支付合同正常履行下的租金并不具备违约的恶意，且经本院认定因银桥公司的违约行为，寿元公司无需支付该期间的租金，故对于银桥公司主张寿元公司未按期缴纳租金构成违约的主张，本院不予支持；综上，银桥公司于2019年7月16日并不具备合同约定解除权以及法定解除权，该通知函对寿元公司不发生合同解除的效力。但结合双方的陈述，2019年7月16日银桥公司要求解除租赁合同，寿元公司陈述厨房升级使用煤气的事宜双方未能达成一致意见导致寿元公司无法正常营业，故本院依职权认定租赁合同事实上不能履行，合同于2019年7月16日解除。合同解除后，寿元公司应将涉案房屋返还银桥公司，因寿元公司未返还涉案房屋，故应支付银桥公司后续的占有使用费。关于占有使用费，本院根据双方的过错程度以及后续评估的需要，酌情认定由寿元公司按租赁合同租金标准的50%支付自2019年7月17日起按计算至房屋实际返还之日止的占有使用费，即2019年7月17日至2019年11月16日期间按17000元每年的标准计算占有使用费为5666.67元（17000元÷12×4），以及自2019年11月17日起至房屋实际返还之日止，按34000元每年的标准计算占有使用费。关于银桥公司主张的水电费，因银桥公司未能提供相关证据予以印证，故本院不予支持。关于银桥公司主张的补交2015年11月17日至2019年7月16日的租金、违约金6800元、律师费5122元，因寿元公司的行为不构成违约，故对银桥公司上述诉请，本院不予支持。关于寿元公司主张银桥公司支付装修损失以及固定设备损失共计370000元，现根据估价报告书，其中装修残值为176000元，设备残值为72000元，两项共计248000元，因银桥公司构成违约，故本院认定银桥公司赔偿寿元公司上述损失248000元。另寿元公司支付的押金50000元，银桥公司应予以返还。关于寿元公司主张的营业损失，因寿元公司未能提供完成的经营数据，对于预期利润无法评估，且寿元公司提供的证据材料无法核实真实性以及与本案的关联性，故对于寿元公司的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零一条之规定，判决如下：一、本诉原告昆山银桥控股集团有限公司与本诉被告昆山寿元餐饮管理有限公司于2015年11月9日签订《租赁合同》于2019年7月16日解除；二、本诉被告昆山寿元餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内将位于昆山市部分房屋返还给本诉原告昆山银桥控股集团有限公司；三、本诉被告昆山寿元餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付本诉原告昆山银桥控股集团有限公司占用使用费（计算方式：5666.67元+按34000元每年自2019年11月17日计算至房屋实际返还之日止）；四、反诉被告昆山银桥控股集团有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告昆山寿元餐饮管理有限公司押金50000元以及赔偿反诉原告装修损失176000元、设备损失为72000元；五、驳回本诉原告昆山银桥控股集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告昆山寿元餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3340元，由本诉被告负担50元，本诉原告负担3290元，该款项本诉原告已预交，本诉被告负担部分于本判决生效后十日内直接支付给本诉原告。反诉案件受理费10000元，减半收取5000元，鉴定费4710元，两项合计9710元，由反诉被告负担7595元，反诉原告负担2115元，该款项反诉原告已预交，反诉被告负担部分于本判决生效后十日内直接支付给反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  鲍丽娟人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年八月三日书 记 员  赵亚萍