河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1716号 上诉人（原审原告）：吴泽，男，1992年8月27日出生，汉族，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：赵亮，河北宣威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓，河北宣威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邢台市碧桂园房地产开发有限公司，住所地邢台县南石门镇南先贤村。 法定代表人：李晓明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王国凯，男，该公司员工。 上诉人吴泽因与被上诉人邢台市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台县人民法院（2020）冀0521民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人吴泽及其诉讼代理人赵亮、张晓，被上诉人碧桂园公司委托诉讼代理人王国凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴泽上诉请求：一、撤销（2020）冀0521民初195号民事判决书，发回重审或直接予以改判；二、改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金380985.98元（违约金从2017年4月1日至2020年5月26日，计1152日，以房款2204780元为基数，按0.015%/日计算），并继续支付自2020年5月26日之后的逾期交房违约金，直至被上诉人实际交房日止；三、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院据此，将违约金标准由日万分之三调整为日万分之一点五。然而，该法条规定的是人民法院应当按照实际损失为基础来对违约金适当减少。重点在实际损失，根据双方签订的《补充协议》第五条约定，该商品房的交付条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。而至今被上诉人并未将竣工验收备案的文件递交主管部门，则证明案涉房屋至今未完成交付，损失一直在持续发生之中，那么实际损失便无法截止。既然一审法院已经将违约金标准调整至日万分之一点五，那么一审法院就应该按照该标准，继续计算违约金直至被上诉人实际交房日止。关于逾期交付违约金最高不超过已交付房价款15%的约定，一审法院认定“自碧桂园公司2017年3月29日通知原告收房据今已达三年之久，在此期间双方一直以质量问题纠缠不休，房屋质量问题不能得到妥善处理，更谈不上交付，为了促使双方的纠纷早日得到彻底解决，使房屋的居住价值早日得以体现，根据法律规定，本院认为双方关于逾期交付违约金最高不超过已交付房价款15%的约定有效。”对此，上诉人认为一审法院的认定违法了法律规定，既然案涉房屋并未完成交付，那么实际损失便是一直在持续发生之中，便不能以15%来“封顶”，直接切断了上诉人对自己正在持续发生的损失的主张权，不仅违反法律规则，也有违公平原则，侵犯了弱势群体的合法权益。一审法院混淆了两个概念，逾期交付房屋和房屋存在质量问题本是两个不同的概念，上诉人在一审中的诉讼请求也是要求被上诉人支付逾期交房违约金，因此，一审法院只需查明，被上诉人是否存在逾期交房的情况，便可以对案件基本事实进行认定，房屋质量问题与本案不是同一法律关系，无须被阐述，进而影响案件整体判断。根据以上阐述，被上诉人不能“两头都占”，“15%的约定”必须被突破，否则日万分之一点五的计算方法也将无立足之地。综上，请二审法院深入分析、研究案情，将本案发回重审或依法改判。 邢台市碧桂园房地产开发有限公司答辩称，吴泽的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 吴泽向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金733530.31元（违约金从2017年4月1日起暂时计算至开庭日2020年4月14日，计1109天，以房款2204780元为基数，按0.03%/天计算），并继续支付2020年4月14日之后的逾期交房违约金，直至重新取得建设工程竣工验收备案证明文件并实际交房止；2.全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月4日，吴泽与碧桂园公司签订了商品房买卖合同，合同约定：吴泽购买碧桂园公司开发的碧桂园154号楼1至3层101商品房，预测建筑面积251.08平方米；房屋总价款2204780元；商品房交付时应当符合条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付商品房，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之三的违约金。同日，吴泽与碧桂园公司签订了补充协议，约定：商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其问题的，买卖双方一致同意将合同第十一条第（三）款第2项删除，按如下约定履行：买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。查验商品房后，双方应该签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房。逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。合同签订后，吴泽按约定陆续付清了购房款。2017年3月28日，碧桂园公司取得了《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。2017年3月29日碧桂园公司向吴泽送达了期楼收楼通知书，通知吴泽该商品房可于2017年3月31日交付。吴泽在办理商品房交接手续时发现商品房存在诸多质量问题，与此同时，在碧桂园公司购房的其他购房户也发现所购商品房存在质量问题，于是众多购房户组织起来进行了大规模集体维权活动。2017年4月10日邢台县建筑工程质量监督站向碧桂园公司送达工程质量整改通知书和建设工程质量问题通知单。2017年4月14日邢台县住房和城乡建设局给碧桂园公司送达了通知，内容为：针对2017年4月9日业主反映的质量问题，我局对相应工程进行现场查看，并于2017年4月10日向你公司下发了建设工程质量问题通知单，要求你公司：（1）组织施工单位、监理单位、设计单位尽快拿出切实可行的整改施工方案，报我局备案后进行整修，整修完成后重新组织竣工验收；（2）在竣工验收合格前，不得擅自交付使用。后碧桂园公司对房屋质量问题进行了修缮，但未按邢台县住房和城乡建设局的要求进行重新验收，于2018年12月7日、2019年7月26日给吴泽寄送了收楼通知书，通知原告收楼。至庭审时，吴泽仍以房屋存在质量问题为由拒绝收楼。庭审中，碧桂园公司承认涉案房屋存在部分质量问题还未完成修理，已停工多日。对于质量问题久拖不修的原因，原告称是因为碧桂园公司不重视工程质量，不重视业主诉求，一直说维修实际不维修造成的；碧桂园公司认为停工原因在于吴泽，因为吴泽不认可其公司的维修，不让维修。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是当事人双方真实的意思表示，不违反法律规定，应属有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同的约定，本案原告已按约定缴纳购房款，被告碧桂园公司应于2017年3月31日前依约将涉案房屋交付使用。但因原告吴泽在办理房屋交接时发现房屋存在一些质量问题，与其他在碧桂园购房发现质量问题的购房户组织进行了大规模的集体维权活动，邢台县住房和城乡建设局给被告碧桂园公司下发了整改通知，要求整修后重新组织竣工验收，而导致被告未能按期交付房屋。后被告虽在整修后通知原告收房，但因房屋依然存在质量问题而未完成房屋交接，且在本案审理期间被告对原告所购房屋的质量仍未完成修复，故被告应当承担违约责任。被告辩称其按期交房，不存在不能交房的质量问题，邢台县住房和城乡建设局下发的通知越职权范围，不认可其效力。本院认为，由于该通知下发碧桂园公司后，购房户均了解该通知的内容，该通知明确邢台碧桂园不得擅自交房，所以无论邢台县住房和城乡建设局的通知是否具有行政法意义上的法律效力，作为购房户均有理由认为不能因碧桂园公司单方通知交房而接收房屋，而实际上直到庭审时案涉房屋的质量问题仍未得到完全处理，因此对被告的上述主张，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。为维护众多购房者的利益，使购房者能够得到合理、公平赔偿，做到此类案件裁判尺度的统一，综合考虑上述违约金标准应予调整的裁量因素，酌定违约金标准按照日万分之一点五确定。双方签订的补充合同第六条约定：逾期交付违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。自碧桂园公司2017年3月29日通知原告收房距今已达三年之久，在此期间双方一直以质量问题纠缠不休，房屋质量问题不能得到妥善处理，更谈不上交付，为了促使双方的纠纷早日得到彻底解决，使房屋的居住价值早日得以体现，根据法律规定，本院认为双方关于逾期交付违约金最高不超过已交付房价款15%的约定有效。原告要求被告支付自2017年4月1日至2020年4月14日共1109天的违约金，按已付房款2204780元每日万分之一点五计算，违约金为366765元，超过了已付房款15%上限330717元，因此被告应支付原告的违约金为330717元。另外，考虑到双方的商品房买卖合同和补充协议系碧桂园公司制定的格式合同，其在房屋建设、交付过程中的不当处理行为以及违约金标准的适用争议是形成本案诉讼的主要因素，本案的诉讼费用由碧桂园公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内给付原告吴泽违约金330717元；二、驳回原告吴泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11135元，减半收取计5567.5元，由邢台市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。上诉人吴泽提交邢台县住房和城乡建设局关于碧桂园154＃楼申请信息公开的回复，该政府信息公开已经明确要求相关单位进行整修，修完后重新组织竣工验收。在竣工验收合格前，不得擅自交付房屋，截止目前该局未接到该工程重新组织验收合格的相关文件及资料，也就是说该政府信息公开已经明确表示，上诉人所购买的154＃楼，没有经过竣工验收，并且责令不得交付。碧桂园公司质证意见：对该证据的真实性没有异议，对其关联性和证明内容有异议。该信息公开的回复上仅提到了要求相关单位进行整修，修完后组织竣工验收，但并未撤销竣工验收备案证，房屋还是满足交付条件的，而且我公司在2017年3月29日通知上诉人收房，在这个时间点，政府并未发布整改通知，在这个节点上，我公司已经履行完毕交楼义务。至于后期政府要求重新整修，在竣工验收合格前，不得擅自交付使用，指的是尚未交付使用的业主，而上诉人与我公司在2017年3月29日已履行完毕交楼义务，不存在逾期交付的问题。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，吴泽与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。根据《商品房买卖合同》的约定，吴泽已按约定缴纳购房款，碧桂园公司应于2017年3月31日前将涉案房屋交付使用，但吴泽在办理房屋交接时发现房屋存在一些质量问题，其与其他在碧桂园购房发现质量问题的购房户组织进行了大规模的集体维权活动，邢台县住房和城乡建设局给碧桂园公司下发了整改通知，要求整修后重新组织竣工验收。从双方当事人一审庭审陈述看，碧桂园认可涉案房屋存在除地基基础和主体结构外属于保修范围的部分质量问题，但其主张公司进行了维修，而在维修的过程中上诉人不认可公司的维修。上诉人吴泽对碧桂园公司的维修不信任，认为其维修过的地方依然存在问题，也没有按规范施工，房屋仍然存在严重质量问题。由于双方对房屋的质量和维修情况存在较大争议，故涉案房屋一直未交付使用。双方在《商品房买卖合同》的补充合同第六条约定，逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。双方当事人在合同中对逾期交房违约金约定按日计算的同时还约定了最高限额，但在一般情况下，认定的违约金数额明显超过最高限额时，就涉及到对该条款效力的审查，该条款是碧桂园公司一方提供的格式条款，属于不合理地免除或者减轻开发商的责任、加重对方责任条款，在碧桂园公司违约逾期交房时，该条款应属无效条款，应该按照认定的违约金数额予以确定。但本案并不是单纯的开发商违约逾期交房，而是由于房屋质量问题引起纠纷导致房屋未能及时交付使用，此时逾期交房违约金最高限额应当对双方产生一定约束力，双方对此也应当有一定的合理预期，对逾期交房违约金达到约定的最高限额后如何处理应当进行理性的选择和判断。涉案房屋由于质量问题未交付使用，碧桂园公司事实上存在逾期交房，应当支付逾期交房的违约金，但从双方发生质量问题争议至今，已经历相当长时间，双方对于房屋的维修和交付情况仍不能达成协议，纠纷仍未能解决，损失在进一步扩大，因此双方的纠纷仅通过计算逾期交房违约金已无法得到根本解决。双方在协商解决纠纷的过程中应该对维修、交付的行为和接受能力作出合理的分析判断，在达到双方约定的逾期交房违约金最高限额后，更应该向对方明示自己的态度，并采取相应的措施防止损失扩大。此时碧桂园公司作为开发商自认为逾期交房违约金超过最高限额后将不再计算，未继续进行维修并通知吴泽交付房屋，也未明确通知吴泽不再进行维修，让其可以自行维修后主张权利或解除合同赔偿损失，而是采取放任的态度，由于其未尽到合理的明确告知义务，故在达到逾期交房违约金的最高限额后，应该给予购房人吴泽一方合理的判断处置期间，让其选择合理的维权方式。作为购房人吴泽一方，因房屋质量维修问题一直未能与开发商达成协议，对于开发商的维修其不予认可，在达到双方约定的逾期交房违约金最高额时，且开发商的实际行为已表明不再进行维修的情况下，其亦负有防止损失扩大的义务，但其自认为开发商不按要求的标准维修涉案房屋，逾期交房的违约金可持续无限期计算，未采取合理合法的方式防止损失的扩大，故在达到逾期交房违约金最高限额后，其应在合理的期间内进行判断处置，在超过合理期间后仍以逾期交房主张违约金不妥，本院不予支持。本院在审理本案的过程中，发现本院和一审法院审理了多起购房者起诉碧桂园公司因质量问题迟延交付房屋的诉讼案件，上述案件与本案迟延交房所涉情形基本相同，大部分以合理赔偿的方式调解结案，少数在未达到合同约定逾期交房违约金的最高限额前诉讼结案，在本案裁判过程中综合考虑其他同类购房者调解、裁判的情况，统一掌握裁判尺度。鉴于前述情况，结合本案的纠纷事宜、双方的行为方式、过错程度以及双方沟通协商过程等情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定达到逾期交房违约金的最高限额后给予购房人吴泽合理判断处置期间90天，在此期间内碧桂园公司仍应继续支付逾期交房的违约金，超过此期间后逾期交房违约金不再计算。同时考虑涉案房屋按规定办理过建设工程竣工验收备案，后因房屋质量问题邢台县住房和城乡建设局又通知碧桂园公司进行整修，完成后重新组织竣工验收，此案与未经建设工程竣工验收备案而未交付的房屋存在较大区别，两者不存在类似案件类似处理的情况。综上所述，碧桂园应支付的逾期交房违约金应为：双方约定的逾期交房违约金最高额330717元（已付房款2204780元×15%=330717元）+90天合理处置期间逾期交房违约金29765元（2204780元×0.00015×90=29765元），共计：360482元。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。涉案房屋由于质量问题长时间未能交付使用，双方对于维修情况不能达成协议，损失仍在进一步扩大，此时，双方按逾期交房已无法解决，应根据相应法律规定，解决房屋质量问题。 综上所述，吴泽的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持河北省邢台县人民法院（2020）冀0521民初195号民事判决第二项：二、驳回原告吴泽的其他诉讼请求； 二、变更河北省邢台县人民法院（2020）冀0521民初195号民事判决第一项：原审被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内给付原审原告吴泽违约金360482元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11135元，减半收取计5567.5元，由邢台市碧桂园房地产开发有限公司负担；二审案件受理费应收1050元，由被上诉人邢台市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕建军 审判员  邓永胜 审判员  郑延铎 二〇二〇年八月十四日 书记员  张姿巍