浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初3362号原告（反诉被告）：温州建设集团有限公司建筑装饰分公司，住所地：温州市龙湾区蒲州街道会展路69号益品居1、2幢202室A。统一社会信用代码：91330300845037112C。负责人：陈宗存。委托诉讼代理人（特别授权）：吴理明。委托诉讼代理人（特别授权）：陈利清，系浙江光正大律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州海洋石油钻井工具维修中心，住所地：温州市龙湾区白楼下村。统一社会信用代码：91330303704332142L。法定代表人：余振荣。委托诉讼代理人（特别授权）：张炘、张纯灿，系浙江东瓯律师事务所律师。原告温州建设集团有限公司建筑装饰分公司（以下简称“建筑装饰分公司”）与被告温州海洋石油钻井工具维修中心（以下简称“维修中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案。被告温州海洋石油钻井工具维修中心于2020年7月22日提起反诉，本院于7月29日受理反诉。本院依法适用简易程序，对本诉以及反诉进行合并审理，并于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温州建设集团有限公司建筑装饰分公司的委托代理人吴理明、陈利清及被告（反诉原告）温州海洋石油钻井工具维修中心法定代表人余振荣、委托代理人张纯灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告建筑装饰分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告温州海洋石油钻井工具维修中心返还原告押金110000元并赔偿利息损失（以110000元为基数，赔偿自2018年2月1日起至实际履行完毕之日止的利息损失，其中：2018年2月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂算至2020年6月19日为11321.9元）；2、本案诉讼费由被告承担。本诉被告维修中心辩称：建筑装饰分公司无权主张11万元押金及利息损失。首先，建筑装饰分公司实际上于2018年5月4日才腾空了大部分物品，至今仍留有少部分物件，且至今未归还钥匙，属于实际占有厂房，还应当支付房屋占有使用费。其次，由于本诉原告不当使用的行为造成涉案房屋门窗、铁皮棚出现损坏，至今仍未维修。再次，建筑装饰分公司在腾空厂房过程中将本诉被告所有的遗留在厂房内的拆装架、液压机、钻具接头毛坯、短钢、三个氧气瓶等设备带走。本诉被告法定代表人发现后及时向建筑装饰分公司询问，但至今未给予合理解释。根据《租赁合同》第四条第3款第2项约定，押金应当在房内设施完好，水电费等结清后，一个月内押金余款不计息退还。综上，押金11万元不足以抵扣我方损失，且不应计息，不应退还。反诉原告维修中心向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告温州建设集团有限公司建筑装饰分公司向反诉原告支付2018年1月1日至2018年5月4日期间的房屋占有使用费共计140000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付门窗和厂房建筑损坏产生的修理费损失55020元（具体以评估价格为准）；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告建筑装饰分公司辩称：第一，关于占有使用费问题，反诉原告诉请没有事实及法律依据。我方已于2017年10月份即在租赁期间届满前提前两个月通知反诉原告维修中心不续租，且已于租赁期限届满前实际腾空房屋并及时告知对方。我方于2018年1月2日再次告知反诉原告已腾空完毕并要求反诉原告来领取钥匙，当时反诉原告并未提出任何异议。在反诉原告的反诉状中也提到了我方在租期届满搬出，是承认了我方腾空的事实，只是认为遗留了大量垃圾和材料以及未返还钥匙，但这不能构成认定我方对厂房占有使用的理由。从双方沟通短信可以证明，我方腾空后及时告知且催促反诉原告返还押金，反诉原告均未提出异议，均表示愿意退回押金，仅以人在外地为由推脱。关于钥匙，因为反诉原告未指定接收钥匙的人员，且我方已多次提出反诉原告人员可来领取钥匙，这也属于钥匙的交接方式之一，而反诉原告未对该钥匙交接方式提出异议也未及时来领取钥匙。况且实际上反诉原告是可以自由进入厂房，足以证明厂房早已处于反诉原告实际控制之下。因此钥匙并非我方故意不返还，对方以钥匙为由拒不返还押金，于法无据。关于垃圾遗留问题，现在也无法证明是否系我方遗留的。且垃圾少量遗留并不影响厂房的后续使用。我方向对方告知已腾空，反诉原告一直未提出过垃圾遗留问题影响厂房使用，也可以印证即使有垃圾也不影响厂房使用。直到2018年4月底，反诉原告才提出垃圾遗留问题。后来，我方本着善意角度为及时解决问题尽早拿回押金，故及时清理了对方所谓的垃圾。况且，垃圾遗留顶多是涉及垃圾清理费用承担问题，根本不构成反诉原告不能使用租赁物的根本原因，更不能属于我方继续占用租赁物。此外在我方通知腾空事宜后，反诉原告有义务及时查看，如有异议应及时提出。第二，关于涉案厂房存在毁损，反诉原告要求赔偿问题。反诉原告没有提供租期届满腾空当时厂房现状的证据。我方腾空至今已两年半之久，即便有所谓的毁损也与我方无关，因为这期间都是反诉原告控制使用的，无法证明是我方造成的。另外，这也与反诉原告的行为是矛盾的，如果厂房存在毁损，在我方提出腾空且退还押金时，反诉原告就应及时查看验收并及时提出异议。而根据反诉原告陈述，其于2018年4月发现厂房留有垃圾向我方提出，如果当时厂房有毁损，正常情况下，反诉原告在当时应当着重向我方沟通厂房损毁的问题，可短信证实对方即便发现垃圾问题却也没有在当时向我方提出厂房毁损的问题，这显然存在矛盾。可以看出反诉原告是先以垃圾遗留为由，再以厂房毁损为由，据此推脱退还押金。对于厂房毁损情况更无鉴定的必要。至于反诉原告诉称的设备遗失，与我方无关，从租赁开始到结束对方从未向我方交接过这些设备器材，我方也未拿走，且该问题未在反诉原告反诉请求范围内。综上，驳回反诉原告全部诉请。本诉原告建筑装饰分公司为证明其主张在本院指定的举证期限内提交了如下证据：1、营业执照，证明原告诉讼主体；2、国家企业信用信息，证明被告诉讼主体资格；3、房屋租赁合同，证明原被告双方存在房屋租赁合同关系，并对房屋租赁包括押金等相关事实进行约定的事实；4、银行卡存款业务回单，证明原告已向被告支付合计11万元押金的事实；5、短信聊天记录，证明原告按约腾空涉案房屋后，要求被告及时返还押金，但被告均以种种理由拒不返还的事实。本诉被告维修中心在本诉中没有提供证据。反诉原告维修中心为证明其主张在本院指定的举证期限内提交了如下证据：1、反诉原告的营业执照，证明反诉原告的主体资格；2、反诉被告的营业执照，证明反诉被告的主体资格；3、短信聊天记录、现场拍摄的照片，证明在2018年5月2日，反诉被告在租赁厂房内留有大量的垃圾和材料，经反诉原告催告后，反诉被告才于5月4日清除了玻璃和花岗石的事实；4、情况说明，证明在反诉被告腾空过程中顺走了反诉原告在厂房中的设备，经反诉原告警告后，反诉被告才仅承认拿走了氧气瓶若干的事实；5、百度地图全景图、现场拍摄的照片、厂房门窗缺失示意图、门窗瓦顶维修费损失清单，证明反诉原告交反诉被告承租的厂房原本是门窗齐全的事实，证明经反诉被告使用租赁厂房后，厂房门窗、铁硼顶部、侧部大面积缺失的事实；证明反诉被告恶意使用给反诉原告造成了维修费损失共计55020元的事实。反诉被告建筑装饰分公司在反诉中没有提供证据。本诉中建筑装饰分公司提供的证据，经庭审出示质证，本诉被告维修中心质证意见如下：对证据1、2、3、4三性无异议；证据5真实性无异议，对证明对象有异议，首先本诉被告法定代表人当时人在国外，因客观原因无法到达现场查看涉案租赁房屋情况；其次，短信聊天记录不完整，能看出本诉原告有拖延水电费支付的情况。本院经审查认为，本诉原告建筑装饰分公司提供的上述证据1-5，真实合法，且与本案具有关联性，本院依法予以确认。反诉中维修中心提供的证据，经庭审出示质证，反诉被告建筑装饰分公司质证认为：对证据1、2无异议；对证据3短信聊天记录，真实性无异议，但不能证明其待证事实；首先，结合前后数月的聊天内容可以看出，我方一直在积极催促对方退还押金，对方法定代表人一直对退还押金予以认可，只是一直以人在外地等各种理由推脱；至于关于垃圾清理问题，我方认为是对方的推脱理由之一，但是当时为了尽快解决问题拿回押金，所以我方就在对方4月底提出后就及时清理并于2018年5月4日短信告知已清理完毕；关于反诉原告主张的拆装架等设备遗失，完全不属实，该聊天记录也不能证明我方拿走了这些东西；对证据3照片，三性有异议，形成时间、形成地点及形成原因均无法核实，即使按照对方所述是2018年5月2日拍摄的，也不能证明是我方遗留造成的，且不符合实际，如有原材料我方不可能遗弃；证据4三性有异议，仅是反诉原告单方陈述，且从内容看主要提到的是垃圾、东西遗失问题，并未提到厂房出现大量毁损，这与反诉内容也存在矛盾，且这个落款时间也已经是2018年5月29日，距离我方腾空已过去数月之久；证据5三性均无异议，百度地图全景图无法核实真实性，且这是远景图也看不出当时的厂房现状，关于反诉原告拍摄的照片均属于其近期拍摄，距离租赁期满已经两年多之久，已经无法证明是我方造成的，如果确有毁损应当在我方提出腾空后的合理时间内及时提出，但实际却没有；关于厂房缺失示意图、损失清单，不符合证据的形式要件，三性均有异议，且没有鉴定的必要。本院经审查认为，反诉原告提交的证据1、2，真实合法，本院依法予以采信；对证据3中的短信记录，双方均对真实性、合法性无异议，且短信内容与本案具有关联性，本院依法予以采信；对证据3中的现场拍摄照片，并不能证明系涉案厂房，且反诉被告对此不予认可，故本院对此不予采信；对证据4，系反诉原告单方制作形成，且无其他证据予以佐证，无法证明其待证事实，本院对此不予采信；对证据5，本院认为，厂房现场拍摄照片系厂房现状，与反诉被告腾空时间相隔已有较长时间，仅根据百度全景地图对比，无法证明涉案厂房的门窗缺失、门窗瓦顶损坏是在反诉被告使用或腾空过程中造成的，至于厂房门窗缺失示意图、门窗瓦顶维修费损失清单均系反诉原告单方制作，故本院对该组证据均不予采信。根据上述确认的证据，结合双方当事人陈述，本院认定事实如下：2014年始，建筑装饰分公司因生产经营需要承租维修中心坐落于温州市龙湾区××开发区××路××号的厂房并签订了相应的房屋租赁合同。此后双方多次续签租赁合同。2016年，建筑装饰分公司作为承租方（乙方）、维修中心作为出租方（甲方）就涉案厂房签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：1、房屋坐落于温州市龙湾区××开发区××路××号；2、房屋租期自2016年6月1日至2017年12月31日止；3、租金标准35000元每月，甲方收取乙方房屋押金105000元，水电费押金5000元，押金不得冲抵房屋租金，租赁期满，双方不再续租且无违约情况，另房内设施完好，水电费结清后，一个月内押金余款不计利息退还乙方；4、租赁期满双方未达成续租协议或合同解除后，乙方未在合理期限内腾空并交还出租房屋的，逾期占用期间的房屋租金由乙方双倍计付给甲方。合同签订后，建筑装饰分公司依约交付了房屋押金及水电费押金共计110000元。2017年10月31日，建筑装饰分公司的工作人员向维修中心的法定代表人余振荣发送短信，称租用厂房已到期暂不续租，故提前向维修中心告知。维修中心的法定代表人余振荣对此未提出异议。2018年1月2日，建筑装饰分公司的工作人员再次向维修中心的法定代表人余振荣发送短信告知已腾空厂房、可领取钥匙等内容。此后，建筑装饰分公司多次通过短信形式要求维修中心退还110000元押金，维修中心的法定代表人余振荣均以人在国外或外地出差等为由未予以退还。2018年4月下旬，维修中心的法定代表人余振荣到涉案厂房现场查看后认为现场仍遗留大量垃圾遂向建筑装饰分公司提出要求清理。建筑装饰分公司于2018年5月4日短信答复已清理。2018年5月23日，维修中心的法定代表人余振荣以单位所有的拆装架、液压机、钻具接头毛坯等遗失为由向建筑装饰分公司主张返还。双方存在争议、沟通未果，故押金至今仍未退回。建筑装饰分公司遂向本院起诉主张返还押金及利息损失。维修中心提出反诉主张占有使用费及厂房毁损维修费。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》依法成立、合法有效，双方应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点主要在于：一、关于建筑装饰分公司是否在租赁期限届满后仍占用涉案厂房的问题。维修中心主张建筑装饰分公司在租期届满后留有大量垃圾且未交还涉案厂房钥匙，故并未腾空完毕，应当支付相应的房屋占有使用费。结合双方提交的证据及庭审陈述，本院认定如下：1、关于腾空问题。建筑装饰分公司在租期届满前已提前告知不再续租，并于2018年1月2日及时通知维修中心已腾空厂房，且告知钥匙可到建筑装饰分公司领取。本院认为，此时建筑装饰分公司已履行了腾空的告知义务，作为出租方维修中心应当在合理期限内及时现场查验并接收涉案厂房。但显然，维修中心未尽该义务，其法定代表人余振荣多次以人在国外或外地出差为由认为客观上无法查验。本院认为，即便法定代表人本人不在当地，也可通过委派其他工作人员或委托亲属朋友前往现场查验，况且通过短信聊天记录可以看出，余振荣在2018年1月至2018年4月期间曾多次回温，可见其完全有条件及时查验厂房腾空情况。维修中心上述抗辩理由显然不符合常理也不属于不可抗力因素，本院对此不予采信。2、关于钥匙问题。维修中心在接到对方通知后未及时领取钥匙，在本案诉讼发生前也从未对钥匙返还或接收问题提出异议。维修中心的法定代表人余振荣当庭确认钥匙返还与否并不是双方的争议关键，其在4月份进入厂房查验是通过翻越铁门的形式自行进入。由此可见，钥匙的返还与否并不影响维修中心对涉案厂房腾空后的查验、接收，更不能据此认定建筑装饰分公司仍占用涉案厂房。3、关于垃圾清理问题。本院认为，垃圾与生产经营的设施设备或原材料性质不同，属于废弃物品，正如前文分析，维修中心在收到对方腾空告知后，应及时履行查验和接收厂房的义务，如有异议应在合理期限内及时提出。但直至2018年4月下旬维修中心才向建筑装饰分公司提出垃圾清理问题，显然已过合理期限，且建筑装饰分公司在对方提出垃圾清理问题后，已及时进行了清理。另外，维修中心也未举证证明上述垃圾遗留问题造成了厂房在此期间无法正常使用。故不能据此归责于承租方，也不能据此认定建筑装饰分公司占用厂房。二、关于建筑装饰分公司是否损坏涉案厂房门窗、铁皮建筑等。根据余振荣庭审陈述，其在2018年4月下旬第一次进入涉案厂房查验时发现了垃圾遗留及厂房门窗毁损，但却仅向建筑装饰分公司提出了垃圾清理要求，未提出厂房毁损问题。本院认为，这显然不符合常理。维修中心未尽及时查验、接收厂房的义务，在建筑装饰分公司告知腾空后近五个月后才在其单方制作的情况说明中提及了门窗损坏，已超过合理期限。本院认为，维修中心对损坏原因及具体损失负有举证责任，但其提供的证据均不足以证明，应承担举证不利的后果。维修中心申请对涉案厂房门窗、铁皮建筑的具体损失进行鉴定，本院认为，此事距今已过两年之久，现已无鉴定的必要性和可能性，故本院依法不予准许。至于维修中心称建筑装饰分公司拿走其所有的设备等，但未提出相应的反诉请求，故本院对此不予审查。基于以上分析，反诉原告维修中心的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。三、关于押金返还期限及计息问题。合同约定租赁期满水电费结清后一个月内押金余款不计利息退还。根据短信聊天记录显示，余振荣于2018年1月2日向建筑装饰分公司人员要求缴纳电费2104元，建筑装饰分公司人员于当日回复交了。之后，余振荣又于2018年2月2日向对方要求缴纳电费83.66元。因短信中未对此回应，余振荣之后也未再提出异议，故本院要求双方对该笔电费缴纳情况核实后予以答复。双方经核实后均通过移动微法院一致确认该笔83.66元电费已于2018年2月2日缴纳。至于维修中心通过移动微法院另外提交的水费单据，本院认为已超出本院指定的举证期限，且从短信记录来看，维修中心从未对水费提出过主张，故本院对该证据不予采纳。况且其交付的押金中已包含水电押金，即使租赁期满后建筑装饰分公司存在水电费拖欠、拒不支付的情况，维修中心也完全可以主张在水电押金中进行结算。但根据现有证据来看维修中心在本案诉讼发生前从未对水电费问题提出异议，现在其以水电费未结清为由抗辩认为不符合退还押金条件，无事实及法律依据，本院对此不予采信。本院认为，建筑装饰分公司在租赁期满后已及时结清水电费，维修中心应在水电费结清后一个月内即2020年3月2日前退还押金110000元，但至今未予退还，故应自2020年3月3日起计算逾期付款利息损失。综上，本诉被告维修中心应当退还本诉原告建筑装饰分公司押金110000元并自2018年3月3日起计算逾期付款利息损失。中国人民银行同期同档次贷款基准利率这一标准已于2019年8月20日取消，自2019年8月20日起应以全国银行间同业拆借中心公布的同期同档次贷款市场报价利率为计算标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，判决如下：一、被告（反诉原告）温州海洋石油钻井工具维修中心于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）温州建设集团有限公司建筑装饰分公司退还押金110000元并支付逾期付款利息损失（自2018年3月3日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档次贷款报价利率计算至实际履行完毕之日止）；二、驳回反诉原告温州海洋石油钻井工具维修中心的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2726元，减半收取1363元，反诉受理费2100元，均由被告（反诉原告）温州海洋石油钻井工具维修中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 管纪晨二〇二〇年八月二十五日法官助理 张若颖书 记 员 朱彬彬