甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初10921号原告：甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司,住所地甘肃省兰州市城关区张掖路兰澳花苑六楼602室。法定代表人：徐斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马军，甘肃英之剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，甘肃英之剑律师事务所律师。被告:甘肃聚丰物业管理有限公司,住所地甘肃省兰州市城关区临夏路街道中山路434号。法定代表人:朱士洲,该公司总经理。委托诉讼代理人:颜蓉,甘肃仁尚律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙如涛,甘肃仁尚律师事务所律师。原告甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司(以下简称“飞天置业公司”)诉被告甘肃聚丰物业管理有限公司(以下简称“聚丰物业公司”)合同纠纷一案,本院立案受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告飞天置业公司委托诉讼代理人马军、王伟和被告聚丰物业公司委托诉讼代理人颜蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞天置业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的紫金百货负二层（使用权）转让协议；2、判令被告立即返还兰州市城关区；3、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司与被告甘肃聚丰物业管理有限公司于2016年10月13日签订了紫金百货负二层（使用权）转让协议，协议约定原告将位于兰州市城关区使用权转让给被告，转让金额人民币贰仟万元整。同时约定，被告先支付转让金，原告后交付使用权，但在合同签订当日原告先行移交使用权后，被告至今未支付转让款。被告长达两年之久未履行上述协议，其行为已经表明不履行合同义务，符合法律规定的合同解除条件，同时被告的严重违约行为给原告造成了重大的经济损失。原告为维护自身合法权益，诉讼至法院，请求判如所请。被告聚丰物业公司辩称：1、原告不是本案适格原告，应依法驳回原告的起诉。案涉位于兰州市城关区的使用权人最初为李炜和薛博仁共有。这也是被告为什么申请追加李炜和薛博仁成为本案第三人的原因。根据李炜和薛博仁、原告三方2014年7月4日签署的《协议书》中第一条3项的约定，案涉标的物的使用权不属于原告，原告只是使用权人的受托代理人。作为受托代理人其无权行使所有权人应行使的权利。除非，所有权人有特别授权。二、兰州市城关区张掖路街道永昌北路293号地下二层的使用权属于被告。2014年李炜和薛博仁共同购买了兰州市城关区使用权和负二层投资人享有的权利。二人购买后2014年7月3日签署了《协议书》。协议书中对上述房产的权益进行了约定。该协议书中约定：一、五、六层商铺登记在薛博仁名下，但产权属于各50%；二、三、四层商铺登记在李炜名下，其产权也属于各50%。同时在购买兰澳花园时，地下负二层由于属于人防工程不得买卖，按照法律规定属于谁投资谁受益，因此在薛博仁与李炜未购买之前，负二层属于兰州兰澳房地产开发有限公司的，后李炜和薛博仁两人购买后，根据谁投资谁受益的原则归属于李炜和薛博仁两个。而被告属于薛博仁作为实际控制人的公司，因此，在2017年兰澳房地产公司出具证明将负二层停车场的使用权确认给被告。据此，原、被告虽然签署了兰州市城关区《紫金百货负二层（使用权）转让协议》，但其真正明目并非进行买卖。因为薛博仁属于兰州市城关区的使用权人，而其也是被告的实际控制人，且负二层作为人防工程只能使用，不能买卖。被告作为使用权人，是因为薛博仁作为购买兰澳花园商铺的产权人，其有权使用，因此在2017年时兰澳房产公司确认了被告为使用权人（产权）。综上，原告并非兰州市城关区使用权人，其无权行使使用权人的权利。且案涉协议真实意思并非买卖，更不存在违约解除合同的问题，故依法应驳回原告的起诉。原告飞天置业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《协议书》1份4页、兰州市结建人防工程建设审批表1页、兰州市结建人防地下室竣工验收认可书1页、兰州房地产测绘中心房屋面积测绘成果报告书1份3页；2、甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司《企业信用信息报告》5页、《紫金百货负二层（使用权）转让协议》2页、《证明》1页；3、兰州市物价局文件（兰价行审发（2017）54号）1份3页、甘肃省国家税务局通用定额发票1张。被告聚丰物业公司提供2014年7月4日协议书、2017年2月6日证明等证据，上述证据已经开庭和本院的审查，对其相应证明力本院结合本案实际情况综合予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月5日，兰州兰澳房地产开发有限公司（以下简称“甲方”）与兰州城市绿洲物业管理有限公司（以下简称“乙方”）签订协议书，约定内容：“鉴于乙方系甲方开发建设的兰州市城关区永昌路“紫金大厦”项目的物管单位，为了便于该建筑物全部物业的统一管理，提升地下二层房屋的使用功效，甲、乙双方本着平等自愿、诚实信用、互惠互利的原则，经充分协商，就兰州市城关区永昌路“紫金大厦”地下二层房屋，甲方所拥有的权益转让给乙方，由乙方受让后管理、经营的事宜，达成一致协议，现特订立如下条款，供甲乙双方遵守并执行。一、受让权益的地下二层房屋的范围：详见本协议附图（地下二层房屋平面图纸，其中红线范围内为受让权益房屋的面积）。二、受让权益的期限为甲方对转让房屋享有的权益限期同期，但在受让权益期限内基于使用经营受让权益房屋所产生的各项政府规费应当由乙方承担并按时交纳，与甲方无关。三、转让价款及支付：1、甲乙双方一致确认：转让价款为人民币5,000,000元（大写：人民币伍佰万元）。鉴于乙方所受让权益的房屋盈利水平低，难以在短期内实现利润，故乙方不予一次性支付本次转让的全部价款，由乙方按其实际经营状况分期分批支付，具体支付时间及金额，以实际到甲方账户上的金额、时间为准。”协议还约定了其他事项。2014年7月4日，甲方薛博仁、乙方李炜、丙方兰州城市绿洲物业管理有限公司签订协议书，主要内容为：“鉴于：甲、乙双方以受让方式共同取得兰州市城关区张掖路街道永昌路293号“兰澳花园”一至六层全部商业用房产权、负一层部分商铺使用权、负二层投资人享有的权利。为明确各方的权利义务，甲、乙、丙三方现就上述房屋产权相互代持以及负一层和负二层权益共享、统一经营管理、融资等事宜，经过充分协商达成一致,订立本协议,以共同遵守。一、代持共有的形式及状况：1、兰澳花园一、五、六层商铺登记在甲方名下，产权证编号分别为：兰房权证字第××号、兰房权证字第××号、兰房权证字第××号。上述三层房产的各层产权中，甲、乙双方各自享有以价值均分50%的产权，乙方所享有的50%产权由甲方代持，甲方为乙方的代持人。兰澳花园二、三、四层商铺登记在乙方名下，产权证编号分别为：兰房权证字第××号、兰房权证字第××号、兰房权证字第××号。上述三层房产的各层产权中，甲、乙双方各自享有以价值均分50%的产权，甲方所享有的50%产权由乙方代持，乙方为甲方的代持人。......3、以丙方兰州城市绿洲物业管理有限公司名义所取得的负二层权益（见合同），甲、乙双方做为实际投资人各拥有50%的权益，丙方为甲、乙双方的受托代理人。二、代持和代理权利及义务：1、代持人、代理人不得危害实际所有权人权益，不得不经实际所有人同意，而擅自以任何名义、形式（包括但不限于出让、质押、典当、捐赠等）单方面处置、使用代理、代持资产、权益或代理、代持资产、权益衍生的所有权利；2、当发生不能代持、代理或无法代持、代理情形时，代持人、代理人均应按实际所有人意愿解除代理、代持并转移代理、代持的资产和权益；3、因代理、代持人过错致使代理、代持资产和权益受到损失的，代理、代持人均应予以相应赔付；4、甲、乙双方以本协议项下资产和权益的共同（一致）行动人，任何一方处置或使用本方实际所有的资产和权益均须征得对方同意，同等条件下对方享有优先权。任何一方向第三方处置（包括但不限于买卖、赠予、抵顶等形式）本协议项下的资产和权益属于自己实际所有的部分是，处置方均须将其所有的5%的资产和权益有偿转让给另一方且以第三方同意接受本协议全部条款为出让前提条件。三、物权的使用及价值支配：1、上述物业在土地使用权期内由乙方或乙方指定的第三方同意经营并有偿使用甲方所持有的上述物业中甲方实际拥有部分。甲方不得干涉乙方的经营管理行为；2、乙方自使用之日起（最迟应于2015年1月31日起计算），每年向甲方支付人民币贰仟万元的使用费，甲方提供相应金额发票，首年使用费分两次缴纳。”协议还约定了违约责任等内容。2015年7月10日，兰州城市绿洲物业管理有限公司更名为甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司。2016年10月13日，转让方原告甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司（以下简称“甲方”）与受让方甘肃聚丰物业管理有限公司（以下简称“乙方”）签订协议书，约定内容为：“一、标的：本次转让的负二层使用权的具体位置位于兰州市城关区。甲方保证对以上标的享有合法的使用权，甲方确保上述使用权清晰，没有经济和民事纠纷。二、使用期限：甲方同意将上述使用权转让给乙方，乙方享有与紫金百货商品房土地同等年限的使用权；转让期限自本协议生效之日起至紫金百货商品房土地使用权期限届满时止，若国家法律政策对其使用权年限作出具体规定，乙方所享有的使用年限按国家法律政策的规定处理。三、付款方式及责任：1、甲、乙双方转让金额为人民币贰仟万元整（￥20000000.00），乙方付款方式为一次性付清全款。2、甲方收到乙方转让金后，原紫金百货开发商向甲方转让该使用权而来的相关权益（占有、使用、受益、处分的权利）已经全部转移到乙方，甲方无权另行处置。3、转让后，甲乙双方需办理移交手续。”协议还约定了其他事宜。协议签订后，原告将位于兰州市城关区使用权交付给被告甘肃聚丰物业管理有限公司。2017年2月6日，兰州兰澳房地产开发有限公司给市停车办出具证明，内容为：“兹有位于兰州市城关区，其产权（使用权）于2016年9月1日起归属于甘肃聚丰物业管理有限公司。望贵办给予办理停车场相关手续。”2019年3月6日。兰州兰澳房地产开发有限公司出具证明：内容为：“2014年6月5日，我公司将位于兰州市城关区房屋的使用权一次性转让给了兰州城市绿洲物业管理有限公司（现更名为甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司），自此，甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司对该房产具有占有、使用、收益以及自主经营管理的权利。2017年2月6日，由于办理停车场手续，我公司应甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司要求在甘肃聚丰物业管理有限公司出具给市停车办的证明上加盖了公章。现我公司声明，该证明仅作为办理停车场手续使用，不作为证实位于张掖路街道永昌北路293号地下二层房屋使用权归甘肃聚丰物业管理有限公司的证明。”本案在审理过程中，被告要求追加薛博仁、李炜为本案第三人参加诉讼，本院裁定驳回被告的追加申请。现原告要求解除原、被告签订的紫金百货负二层（使用权）转让协议并判令被告立即返还兰州市城关区；被告则认为原告并非兰州市城关区使用权人，其无权行使使用权人的权利。且案涉协议真实意思并非买卖，更不存在违约解除合同的问题，故依法应驳回原告的起诉。本院认为，合法的民事关系受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉标的物兰澳花园地下负二层即兰州市城关区属于人防工程。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”2014年6月5日，原告与建设方兰州兰澳房地产开发有限公司签订的协议书表明建设方兰州兰澳房地产开发有限公司将“紫金大厦”负二层停车场的使用权以500万元转让于原告，原告甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司享有其使用、收益的权利。2016年10月13日原、被告之间签订的协议书表明原告将“紫金大厦”负二楼停车场的使用权以2000万元转让交付被告使用，被告应支付转让款。如果如被告所称案外人薛博仁和李炜是案涉房产投资者，按照人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者的原则，建设单位就不需要给原告转让使用权，原、被告之间亦不需要通过签订协议的方式来确定停车场使用权。本案实际情况是原告对案涉房产的使用权是从建设方转让而来，原告受让后又转让给被告并交付使用，被告使用过程中拒绝支付转让款，原告签订转让协议的合同目的无法实现。案涉标的物建设方兰州兰澳房地产开发有限公司认为2017年2月所出具证明仅作为办理停车场手续使用，不作为证实位于张掖路街道永昌北路293号地下二层房屋使用权归甘肃聚丰物业管理有限公司。综上所述，原、被告双方签订的转让协议因被告以自己的行为表明不履行主要义务，故原、被告之间的转让协议没有继续履行的必要，符合法律规定的合同解除条件，原告关于解除转让协议，返还涉案标的物的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条之规定，判决如下：一、解除原告甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司、被告甘肃聚丰物业管理有限公司2016年10月13日签订的紫金百货负二层（使用权）转让协议；二、被告甘肃聚丰物业管理有限公司在本判决生效后30日内向原告甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司返还兰州市城关区；案件受理费100元，由被告甘肃聚丰物业管理有限公司负担。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张广真人民陪审员  杨冬平二〇二〇年八月二十日书 记 员  陈丽丽