江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0302民初1944号原告：张奕，女，1995年12月8日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人:张贤德，系原告父亲，男，1972年9月16日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区响山北路5号。法定代表人:魏亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人:王玉芳，江苏它石律师事务所律师。原告张奕诉被告徐州市润鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理，依法适用简易程序，并于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张贤德，被告的委托诉讼代理人王玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿违约金（以716942元为本金，自2017年4月7日起计算至2020年3月17日止，根据中国人民银行公布的2018年、2019年同期活期利率（基准年利率0.38%），暂计6538.51元，后继续计算至取得发票之日止。2、判令被告交付原告已付总房款的购房发票。事实与理由:2014年12月11日，原告张奕与被告徐州市润鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，并在网上备案，合同编号为0463457。合同签订后，被告于2017年4月7日将该商品房交付原告使用。根据合同约定，被告应当于2017年10月7日前将办理该房屋权属登记需要的资料提供给原告，但由于被告的原因，不能提供该商品房的总房款发票。逾期以后，2018年原告多次催要，被告依然不能提供。直至2020年3月11日，原告再次要求被告提供发票，被告要求原告书面放弃违约索赔的权利，否则拒绝提供发票。原告为维护自身权益，特诉至本院。被告辩称：原告的请求没有事实和法律依据。首先，涉案房屋存在逾期上房问题，而且逾期上房违约金已赔偿给原告，其相关损失已经收到弥补。既然存在逾期上房问题，就必然会导致逾期办证，因此逾期上房的时间应当扣除。而逾期上房的原因是电力问题导致逾期上房377天；在建设过程中因发生一起规模较大的危险性技术问题，导致工期延期43天。另外，因为消防法规的变更导致逾期上房11个月。以上三个原因导致逾期上房750天，因此在逾期办证中应当扣除750天。另外根据原、被告双方签订的商品房买卖合同，合同约定因相关政府部门办证延期的时间不属于被告的原因所造成的，应当予以扣除。综上，原告的请求应当驳回。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，作为定案依据，对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、原告提供的说明不能证明其观点，本院不予采信，不作为定案依据；收据、商品房买卖合同等证据，能够证明双方存在房屋买卖法律关系的事实，本院对该组证据予以确认，作为定案依据。2、被告提供的居住区供配电工程服务协议、收据、供电方案答复通知书、电力工程规划变更图纸、电力线项目规划意见（徐州市规划局）、配电运检中心送达流程单、彭城晚报、专家论证报告、专项施工方案、建筑设计防火规范、设计变更通知单、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、竣工延期说明、国有建设用地使用权出让合同、徐州市建设项目规划建筑方案审批单、徐州市国土资源局建设项目竣工用地验收整改通知书、徐州市地价审核书打印件、徐州市勘察测绘研究院出具的新建北村项目1-5号楼、商办楼、地下车库共6栋楼及地下室规划条件核实测量成果资料、建设工程竣工备案表、房屋面积测算报告王润的房产证明等证据，与本案无关，本院不予确认，不作为定案依据。被告通知办证所需提供的材料不能证明被告的主张，本院不予确认，不作为定案依据。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月11日，原告张奕（买受人）与被告徐州市润鑫房地产开发有限公司（出卖人）签订合同编号为0463457的《商品房买卖合同》一份，约定：被告徐州市润鑫房地产开发有限公司将其开发的位于徐州市隅的金都华府1幢2单元1001号房屋出售给原告张奕，该商品房的用途为住宅。该商品房建筑面积共95.58平方米，室内建筑面积72.83平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款。该商品房单价为每平方米7500.96元，总金额为716942元。买受人于2014年12月11日向出卖人支付216942元，余款50万元于2015年1月11日前付清。买受人如未按照本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件规定条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自前述期限逾期之日起，按已付房价款的中国人民银行公布的同期活期存款利率向买受人支付违约金。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。经相关部门批准和设计单位同意，出卖人可对小区公共设施进行调整，因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期交房六个月内不承担违约责任。根据本合同及附件，一方向另一方发送的通知、承认、同意、其他联络等，应以书面形式向本合同确定的地址或一方向另一方书面通知的其它联系地址发送。（1）派人送交时，以交付日或交付被拒绝日为交付日。（2）通过邮送、专递、其他送达服务向另一方送达时，以送达日或送达被拒绝日为送达日。买受人因故长时间未在本补充协议约定的通讯地点，出卖人寄出通知后第三日即视为送达。（3）一方向另一方发送传真送达时，以收信者适合的传真机确认的收到日及此确认，如为当地时间下午五点以后，以第二天的营业日为准。涉及双方权利、义务的重大事项时，应同时将该通知邮寄给对方。案件审理过程中，被告认可原告系按照合同约定时间支付了购房款，实际上房时间为2017年4月7日。目前涉案房屋具备开具购房全款发票的条件，原告随时可以到被告处开具。双方确认关于逾期上房违约金已经处理完毕。关于被告通知办证的时间问题，被告陈述系通过在楼道口和会计办公室等地方张贴通知的方式告知业主的，但并未提供证据予以证明。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容符合法律规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的商品房买卖合同第十五条明确约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房，出卖人自逾期之日起按同期活期存款利率向买受人支付违约金。同时，合同约定一方向另一方发送通知时，应当通过书面的形式。本案中，被告主张通知了原告办证，但并未提供证据予以证明其按照约定履行了书面通知义务。因此，被告未能在合同约定的时间内将办理权属登记所需资料报产权登记机关，属于违约，应当按照合同约定承担违约责任。被告实际上房时间为2017年4月7日，至2017年10月5日满180天。但是原告在起诉状中表示被告应于2017年10月7日前将相关资料提供给原告，该时间节点的认定属于原告自认，本院予以确认。因此，违约金应当按照合同约定以已付购房款为本金，自2017年10月8日计算至原告主张的发票交付之日。关于原告要求被告交付发票的主张，本院认为，作为房地产开发企业，向买受人提供购房全款发票属于被告义务，因此原告的该项主张符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告徐州市润鑫房地产开发有限公司一次性向原告张奕支付逾期办证违约金（以716942元为本金，自2017年10月6日计算至发票交付之日，按照中国人民银行公布的同期活期存款李莉计算）。二、本判决生效后十日内，被告徐州市润鑫房地产开发有限公司向原告张奕交付购房全款发票。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告徐州市润鑫房地产开发有限公司负担（与上述案款一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 张艳玲二〇二〇年八月十二日法官助理 唐顺良书 记 员 王琳娜附件本案援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。