杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初11109号 原告：章建兴，男，1968年8月20日出生，住杭州市滨江区。 原告：蒋金和，男，1968年9月16日出生，住杭州市滨江区。 两原告共同委托诉讼代理人：吕世来、雷玉瑶，浙江商瑞律师事务所律师。 被告：杭州萧山天晨机械厂，统一社会信用代码91330109730926972K，住所地杭州市萧山区新街街道长山闸口。 法定代表人：孔焕祥，总经理。 委托诉讼代理人：周磊，浙江宝铉律师事务所律师。 原告章建兴、蒋金和诉被告杭州天晨机械厂合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年8月30日公开开庭进行了审理。原告章建兴及原告章建兴、蒋金和共同委托诉讼代理人吕世来、雷玉瑶，被告杭州天晨机械厂委托诉讼代理人周磊到庭参加诉讼。后因案情复杂，裁定转为普通程序，组成合议庭于2020年3月5日、7月22日在浙江移动微法院进行了审理。原告章建兴、蒋金和共同委托诉讼代理人吕世来、雷玉瑶，被告杭州天晨机械厂委托诉讼代理人周磊参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解期限两个月，经萧山区人民调解委员会调解未果。因新型冠状病毒肺炎疫情防控需要，本院于2020年1月23日作出（2019）浙0109民初11109号之二民事裁定书，裁定本案中止诉讼，于2020年7月21日恢复本案审理。本案现已审理终结。 原告章建兴、蒋金和向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告双方于2017年4月28日签订的《浙江省工业土地及厂房买卖合同》，并协助原告办理案涉房地产土地使用权重新分割，土地使用权、房屋所有权产权转移登记手续（评估价930万元）；2.判令被告向原告支付违约金136710元（以转让成交价930万元的50%即465万元为基数，自2018年8月29日起，暂计至2019年1月23日止），并以465万元为基数，按日利率万分之二继续计算，自2019年1月24日起至实际完成过户之日止；3.判令被告赔偿原告经济损失40万元、精神损失费10万元，合计50万元；4.本案全部诉讼费由被告承担（包括但不限于诉讼费、保全费、保全担保费等）。事实与理由：2017年4月28日，两原告共同与被告签订《浙江省工业土地及厂房买卖合同》一份，约定“被告向两原告转让被告所有的位于“杭州市萧山区、新盛村天晨工业园【涉及两宗土地，其中（1）土地证号：杭萧国用（2011）第1400022号，工业用地，出让，土地使用权面积：5195平方米，使用期限至2061年4月30日止。（2）土地使用权证号：杭萧国用（2005）第1400017号，工业用地，出让，土地使用权面积：9593.99平方米，使用期限至2023年7月29日】3号楼房地产的土地使用权、房产所有权，具体坐落为：土地：东至3号楼与1号楼的中间分割线，南至天晨综合楼预留1.5米，1.5米以1号楼合同为准，西至杭萧国用（2011）第1400022号土地使用权证西边界限，北至3号楼与4号楼的中间分割线。房产：上述土地四至位置内的房产，即3号楼，建筑面积为3752.74平方米”。因案涉房地产与被告其他房地产相邻，且案涉房地产占用土地涉及两宗土地【土地证号分别为杭萧国用（2005）第1400017号、杭萧国用（2011）第1400022号】，因此，《合同》约定“被告应在《合同》签订之日起16个月内完成土地重新分割，并办理完成土地使用权、房屋所有权过户登记手续”。《合同》约定“案涉房地产转让总价格为930万元，其中：（1）2017年4月30日前支付50万元；（2）2017年5月5日前支付415万元；（3）剩余部分转让款465万元于案涉房地产过户登记手续办理完成后5个工作日内支付”。同时约定“（1）如在《合同》签订之日起16个月内无法办理完成过户登记手续，则在16个月后，被告应以案涉房地产转让总价格的50%为基数，按日利率万分之二向原告支付违约金；（2）如在《合同》签订16个月之日起，被告仍无法在2个月内，即被告在《合同》签订之日起18个月内．未完成案涉房地产的土地重新分割，并办理完成土地使用权、房屋所有权过户登记手续，被告还应赔偿在2个月内，即被告在《合同》签订之日起18个月内，未完成案涉房地产的土地重新分割，并办理完成土地使用权、房屋所有权过户登记手续，被告还应赔偿原告经济损失、精神损失费50万元”。《合同》签订且原告支付首期房屋转让款后，被告依约将案涉房地产交付给原告使用。随后，原告除自用部分案涉房地产外，将剩余部分案涉房地产出租给他人使用。2017年5月4日、5月5日，原告依约向被告支付了第二期房屋转让款。但因被告与厂房建设单位有工程款纠纷，导致案涉房地产一直无法办理土地重新分割及土地使用权、房屋所有权过户登记手续。目前，《合同》签订已达21个月之久，且被告与厂房建设单位工程款纠纷已经解决，但被告仍未完成案涉房地产的土地重新分割，且拒不配合原告办理土地使用权、房屋所有权过户登记手续。为维护自身合法权益，原告无奈起诉，望依法支持原告全部诉请。 原告章建兴、蒋金和为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《浙江省工业土地及厂房买卖合同》一份。2.转账凭证四张。证据1、2共同证明原告与被告就案涉房地产的转让已达成合意，且原告已依约完成合同项下的付款义务，原告对未办理案涉房地产土地使用权、房屋所有权过户登记手续无过错。3.房屋现状照片五张，证明被告已依约将案涉房地产交付原告使用。4.《土地厂房买卖合同》一份，证明与案涉房屋同土地证的1号楼杭州正阳管道配件有限公司于2016年2月2日与被告签订《土地厂房买卖合同》，合同价款为600万元。5.收条一份。6.中国农业银行电子回单一份。证据5、6共同证明被告于2016年5月至12月收到1号楼购房款100万元、2016年4月6日收到100万元、2016年4月11日收到100万元，共计收到购房款300万元，尚有350万元购房转让款未支付给被告。7.《土地厂房买卖合同》一份。8.收条五张。证据7、8共同证明1.与案涉房屋同土地证的2号楼李永福于2016年2月2日与被告签订《土地厂房买卖合同》，合同价款为700万元。2.被告已收到2号楼李永福分别于2016年2月2日支付的40万元、2月5日支付的110万元、2月24日支付的10万元、3月10日支付的70万元、4月16日支付的120万元，共计350万元，尚有350万元房屋转让款未支付给被告。9.《合作协议》一份。10.银行交易电子凭证三张。证据9、10共同证明1.与案涉房屋同土地证的4号楼蒋聪慧于2016年8月26日签订《合作协议》，被告以认购股权的方式受让被告所有的4号楼，合同价款为880万元。2.被告已收到4号楼支付于2016年8月18日的20万元、2016年8月26日的200万元、2016年8月26日的200万元，共计420万元，尚欠460万元未支付给被告。11.《关于要求土地分割和不动产登记的报告》一份，证明杭州市萧山区不动产登记服务中心书面回复“经买卖双方共同办理或者经法院裁定情况下，可以办理土地分割和房产的不动产登记手续”。12.土地证两份，证明两份土地证不一致。 被告杭州萧山天晨机械厂辩称：1.原、被告之间的合同，属于预约合同性质，不属于本约性质。理由如下：原、被告之间的合同是对工业厂房及相应涉及的土地使用权的转让。该合同中涉及的土地为整块区域的土地使用权，而未经分割，是否可以分割转让、是否可以向自然人进行转让均需要待政府部门的同意后才能分割。2.案涉土地使用权及房产未依法登记领取权属证书，不得转让，系国家法律明确规定的禁止转让事由，案涉合同就该标的物进行转让，不符合国家强制性法律规定，案涉合同属于部分无效合同，应当依法认定自始无效，予以法定解除。3.根据《物权法》第146条、第147条规定及《城市房地产管理法》第32条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条、第24条规定的房随地走、地随房走的房地一体原则，再根据杭政办（2013）4号文件和萧政发（2009）52号文件的规定，根据工业用地禁止转让给自然人的要求，案涉土地使用权无法做到转让给自然人的法律、法规要求，案涉厂房买卖合同不具有可能实际履行性。4.另根据案涉厂房及土地使用权涉及被告两宗土地使用权，同时，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条的规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。具体到本案中，案涉厂房的土地使用权系工业用地，且系建立在两宗不同使用权的工业用地之上，而原告即受让方为自然人。依据杭政办（2013）4号文件第25条的规定，工业用地禁止转让给自然人。又鉴于房地产转让及国有土地使用权转让合同不同于其他一般的合同条款，其生效或实际履行受到国家政府部门的审批/批准。而本案中，实际原、被告之间合同只是双方的意定过程，且未经国家政府部门批准。合同是否具有可以实际履行的可能是存疑且未知的。综上，被告认为：双方签署的合同有悖于国家法律强制性规定，且无法实际履行。因此依法予以确认无效或解除。5.双方签订的转让合同突破了被告与杭州市萧山区国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》的限制。根据《出让合同》第二十三条的约定“土地使用权转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记”。而原、被告双方签署的合同是一份附期限的转让合同。合同约定“双方自买卖合同签订之日起16个月内完成土地分割，房屋产权过户登记手续…”。根据国土部门行政审批中心向被告的答复：双方签署的合同存在以下情节无法办理变更手续：①政府部门必须按照《土地出让合同》约定的时间节点进行审批变更，即双方签署的合同必须在签订后30日内向政府部门提交变更手续。②土地分割转让的，必须先分割，后转让。是否同意审批分割转让的决定权在于国土部门，而非自由意思表示可以决定的。具体到本案中，更涉及将两宗土地合并之后再分割。而根据现有的政策规定，不存在可以分割的可能。③受让方属于自然人的，根据政府文件要求，不得转让。甲乙双方签订的合同不符合办理工业用地国有土地使用权的变更转让过户要求。因此，被告认为：双方之间的《厂房及土地使用权转让合同》自始无法实际履行，应当依据合同部分无效的原则，根据双方的过程程度承担各自的缔约过失责任或合同违约责任。关于原告提出被告属于恶意拖延履行的情况，被告不予认可。原告在签约时已经知道被告的土地尚存在抵押情况，同时存在标的物涉诉未决情况，阻却办理相关证照的原因是由于上述原因，该情况在合同订立及履行过程中，原告是明知的。不存在被告恶意拖延不办理的情况。而且，本案的实际争议焦点是存在于根据法律法规的规定，两原告不符合工业土地的受让方标准，合同自始无法履行。最后，被告认为，原、被告之间，已经不存在相互信任的基础，而合同本身履行本身就需要建立在双方相互信任的基础上进行履行，继续履行本合同与双方均无益处，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告杭州萧山天晨机械厂为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.国有土地使用权证、房屋产权证、《最高额抵押合同》、《抵押借款合同》、银行进账单及转账回单、支付委托书（抵押登记证明）、案涉土地厂房示意图各一份，证明被告案涉的国有土地使用权存有抵押的情况，且该抵押权利尚处于抵押期限内未经征得抵押权人同意，不得转让。根据法律规定，原、被告之间签署的合同因存在抵押，尚不具备转让条件。案涉土地、厂房存在于两宗国有土地使用权中的一部分，无法分割转让。2.银行分户明细对账单、银行卡交易明细清单、银行借款借据、收贷收息凭证共47页，证明案涉土地2013年至2018年期间在农商银行的贷款金额，被告于2018年7月结清所有贷款的事实，以及原告及其他各户款项入账金额及款项实际用于银行抽贷后资金归还情况。3.杭政办（2013）4号、萧政发（2009）52号政府文件各一份。证明原、被告之间签署的合同违反国家相应法律法规规定，自始无法履行，合同属于无效合同。4.杭州市萧山区国有土地使用权出让合同书【萧土合字（2003）458号】一份，证明案涉合同的部分国有土地使用权转让变更登记时间，违反【萧土合字（2003）458号】合同的规定。原、被告之间约定的变更登记时间，晚于土地出让合同规定的变更登记时间，致使合同无法履行。5.被告历年资产负债表以及利润表共十四张，证明被告提供的贷款信息以及抵押借款的真实性。企业常年以来存在亏损状况，借款目的是为了维持企业经营。6.被告财务凭证九张，证明被告向卜旭霁借款的目的是用于归还之前的银行贷款以及支付法院执行费用的相关事实。7.不动产分割办理产权的申请报告以及萧山区不动产中心的批复一份，证明案涉土地以及厂房不具备分割转让以及转让给自然人的条件，合同自始不具有可履行性。8.不动产抵押权注销证明一份，证明案涉房屋、土地注销的情况。9.建设工程规划许可证、建设工程规划许可证附件各一份及建设用地规划许可证两份，证明房产系合法建设，但未取得产权证，不具备办理不动产证的条件。 经庭审质证，本院对原告章建兴、蒋金和提供的证据认证如下：被告杭州萧山天晨机械厂对证据1的真实性无异议，合法性有异议。该合同所涉及的标的，违反国家物权法对于未依法登记领取权属证书的，不得转让的效力性强制性规定。同时，该合同违反杭州市和萧山区的政府文件，因此不符合法律规定以及政府关于转让工业土地、房产的相关规定。对证据2认为对于款项的收取金额和时间无异议。对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据4-10认为对于合同的真实性无异议，合法性有异议，该合同所涉及的标的，违反国家物权法对于未依法登记领取权属证书的，不得转让的效力性强制性规定。同时，该合同违反杭州市和萧山区的政府文件，因此不符合法律规定以及政府关于转让工业土地、房产的相关规定。对于关联性，被告认为该组证据与本案并无关联（因其他房屋存在另案诉讼情况，具体质证意见以其他个案为准）。对证据11认为关于该报告的真实性、合法性，在原告可以保证真实性的情况下，被告予以认可，并对真实性、合法性不持有异议。对于关联性，首先该报告及批复是在被告的报告之后，另行自行制作并提交给不动产中心的，其中原告蒋金和与被告签约并要求转让的事实，被告予以认可。但是杭州鹏和科技有限公司与本案并无关联，不予以认可。就待证目的而言，这份报告相对应的批复还是能比较客观地反映办理不动产权登记的流程问题的。在回复意见第一条中是说明办理变更登记需要双方共同办理。第二点回复中其实是对于被告第一次报告中的一个概括性说明，即首次转让需要进行行政审批。而被告提交的报告中，其实也说明了被告希望变更的意图。但是，由于相应政策规定的限制，在行政审批过程中按照双方签约的意思表示是无法按照合同办理的。不动产中心也在给被告的批复意见中已经做出了相应更具体的回应。至于第三点回复是就交易对象而言的，即行政审批部门是完全拒绝了就个人作为交易对象的审批条件。因此，该合同事实上是不具有履行可能性的合同。关于批复最后一条，经过被告向不动产中心了解，其解释是行政审批部门在满足相应转让条件的情况下，可以根据法院裁定配合执行工作。综上，对于原告提交的申请报告以及相应批复，结合被告提交的相应报告来看，可以比较充分地说明，本案的实质性焦点就是该合同是否可以按照双方意愿进行交易过户的问题。对证据12认为抵押登记信息均来自于政府部门，原告如有异议，可向政府部门进行调查。由于原先提供的复印件较多，有可能是原告弄混同了。结合质证意见并经审查，本院对证据1-3，11、12的形式真实性予以认定。证据4-10与本案缺乏关联性，本院不作认定。 本院对被告杭州萧山天晨机械厂提供的证据认证如下：原告章建兴、蒋金和对证据1中房屋所有权证、国有土地使用权证复印件的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对《最高额抵押合同》、《抵押借款合同》、银行进账单及转账回单、支付委托书的真实性、合法性、关联性均有异议。对国有土地使用权证上载明的6000万抵押权，被告已当庭表明6000万并未实际交付，并且已经注销抵押权；房屋所有权证上的房屋并非涉案房屋，并且被告已当庭表明6000万并未实际交付，并且已经注销抵押权。1000万最高额抵押并未进行抵押登记，若是真实的，则是在原、被告涉诉期间进行，可见被告视司法不顾，恶意为之。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议。被告其提供的银行流水只能证明资金往来，无法证明且无法核实资金用途。被告提供的案涉厂房款项收入情况，真实情况为1号楼已付300万元、2号楼已付350万元、3号楼已付465万元、4号楼已付420万元，共已收到1525万元，原告已另行提供凭证。被告所提供收款收息凭证、借款借据凭证无法与被告曾在预立案审理过程中提供的《贷款及还款情况说明》资金往来情况一一对应，存在部分缺失的情况，无法查明事实，原告再次要求对每笔借款及还款情况提供明确的相应证明。对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。根据《合同法解释二》第十四条规定“关于合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定的规定，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的合同，是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定，法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据”。被告提交的两份文件均是地方政府规章，且属于管理性强制性规定，均不能认定合同无效的证据。双方签署的关于工业厂房及土地的买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议。案涉合同不能分割原因系被告有诉讼案件导致无法完成变更，且根据合同约定，转让变登记应由被告主导完成。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。从被告提供的损益表来看，2013年至2019年，被告的主营收入基本为0。被告陈述借款是为了维持经营，但从该数据表来看，被告公司无任何经营收入，是没有正常经营的状态。原告及其他三家购房户，在2016年2月至2017年5月期间，共计支付购买被告四幢厂房和土地的款项为1535万元，而这笔款项并未在财务表中体现。并且，被告名下位于案涉土地所在地杭州市萧山区有房产两处（杭房产证萧字第××号，杭房产证萧1103049号），该两处房产均租赁给其他人使用，所获得的租金也并未在财务报表中体现。因此，原告有理由怀疑这不是真实的财务报表，或者说除该报表以外，被告还有能反映其真实经营状况的其他报表并未提供。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议。被告提交的凭证，有部分看不清无法辨识内容，还有存在重复的凭证情况。另外这些凭证中除了1500万元进账凭证，其他凭证并无法证明该1500万元是用于银行贷款和法院执行款，这些凭证并无关联性，不能达到其证明目的。对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议。根据被告提供的材料可以看出，被告于2020年3月5日向杭州市萧山区不动产登记服务中心申请办理四幢厂房、土地的变更登记，不动产中心回复“目前该地块相关手续不全，土地出让年份不同，工业用地不能转让给个人，不具备分割条件”，而原告在2020年3月23日向杭州市萧山区不动产登记服务中心申请及求证，杭州市萧山区不动产登记服务中心向原告回复“1.土地转让需双方共同办理。2.土地首次转让需经行政审批。3.土地转让自然人，受让人必须是法人公司。4.法院裁定、协助执行，不动产中心配合执行”。根据原告在收到被告材料后向不动产中心求证的结果来看，并不存在被告材料中所述不具备分割条件的情况，并不存在办理产权分割的障碍，如果法院判定继续履行合同，要求分割登记，不动产中心将协助履行、配合执行。对证据8认为两份土地证不一致，章晶的之前没有提供。对证据9的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该证据可以看出涉案厂房系合法建设，但无法看出无法办理房产证的问题，正因为是合法建设，所以并不会有工程违法建设方面问题影响现在原、被告进行房产登记，由此可说明涉案房产已具备办理不动产的条件。结合质证意见并经审查，本院对证据1、3、4、7-9的形式真实性予以认定。证据2、5与本案缺乏关联性，本院不作认定。对证据6中的2018年7月6日卜旭霁转账1500万元的入账通知书的真实性予以认定，其他证据与本案缺乏相关性，本院不作认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：出卖方杭州萧山天晨机械厂与买受方蒋金和、章建兴签订落款时间为2017年4月28日的《浙江省工业土地及厂房买卖合同》一份，约定：出卖人拥有位于杭州市萧山区国有土地使用权，土地证编号为杭萧国有（2005）号1400017号，使用期限20年，终止日期为2023年7月29日，拥有位于杭州市国有土地使用权，土地证编号为杭萧国有（2011）1400022号，地号33010801402190017，使用权限50年，终止日期为2061年4月30日，该两宗土地的用途均为工业用地。该土地上已建有4幢厂房，因建设单位与出卖人之间工程款纠纷等事宜正在萧山法院诉讼解决，目前该厂房还未办理房屋产权证和土地证；买受人因业务发展需要，对出卖方前述4幢厂房中的3号楼，建筑面积约为3752.74平方米，对应在前述两本土地使用权证中所占土地面积约为3.5亩左右的3号楼厂房及土地欲作为业务发展使用需要（土地使用面积以合同实际测绘面积为准）；土地使用范围明确如下：东至3号楼与1号楼的中间分割线，南至天晨综合楼预留1.5米，1.5米以1号楼合同为准（在不影响天晨综合楼窗户采光的前提下归买受人临时使用），西至杭萧国用（2011）第140022号土地使用权证西边界限，北至3号楼与4号楼的中间分割线。出卖方承诺从北塘北路至目标资产之间有8米宽的道路畅通，其他目标资产的水、电、消防等配套由出卖方负责协调处理好；出卖方保证上述土地及厂房的产权清晰，出卖方对其享有完全的物权，有权出售，转让标的不存在任何债务，不存在查封，不存在任何欠缴地价款，房价款或税款的情形下，转让的土地及厂房，均如上按现状转让；转让标的成交价为930万元。付款方式：第一期：买受方于2017年4月30日支付卖方50万元。第二期：买受方于2017年5月5日前支付出卖方415万元。第三期：买受方在出卖方把土地分割完成，房屋产权证等证件完全办理过户登记手续完成后5个工作日内付清余款即转让成交价50%计465万元。如16个月后完不成土地分割、房屋过户登记手续等事宜，买受方拒付余款即转让成交价50%计465万元；过户登记手续由出卖方主导办理，买受访提供协助义务，若出卖方怠于履行义务而导致过户登记手续期限（自买卖合同签订之日起应16个月内完成土地分割，房屋产权证过户登记手续）延误或导致过户登记手续无法完成，则应当以总转让成交价50%的日万分之二支付给买受方违约金，16个月后出卖方在2个月内可分割还完不成土地分割房产证过户，还应赔偿买受方经济损失、精神损失费等50万元；交接：出卖方在收到买受方第一笔款项50万元后，将房屋、土地使用权交付买受方使用，转让标的全部过户登记手续完成之前的水电、网络、物业管理等费用由出卖方承担，存在需要和村委会、其他相关部门结算的款项，由出卖方结算并支付完成。如遇政府不可抗力造成土地不能分割，双方协商成立股份公司，政府拆迁土地赔款、房屋拆迁费等由各股东享受自己股份所有款项。若买受方未按照本协议合同约定的期限支付价款，出卖方有权要求买受方以逾期应付款项按日万分之二支付违约金；上述过户、清点交付（以及可能存在的其他全部结算事项）手续全部办理完成之日，即视为交接完成，买卖双方应当签署交接完成确认文件；出卖方应提供给买受方土地出让合同、施工许可证及竣工验收报告、消防验收报告、房屋所涉土地四至界限照片复印件等内容。王国娟于2017年4月28日通过中国农业银行向孔焕祥转账50万元。王国娟于2017年5月4日通过中国农业银行向孔焕祥转账229万元。章建兴于2017年5月5日向孔焕祥转账130万元。章建兴于2017年5月5日通过中国农业银行向孔焕祥转账56万元。被告已依约将案涉房地产交付原告。 另查明：杭萧国用（2005）第1400017号国有土地使用权证载明：土地使用权人：杭州萧山天晨机械厂，坐落于，地号Ｇ-08-014-018-00003，地类（用途）：工业，使用权类型：出让，终止日期：2023年7月29日止，使用权面积9593.99平方米，其中独用面积9593.99平方米。抵押权利人章晶，债权数额6000万元，登记时间2018年7月19日等内容。 杭萧国用（2011）第1400022号国有土地使用权证载明：土地使用权人：杭州萧山天晨机械厂，坐落于，地号33010801402190017，地类（用途）：工业，使用权类型：出让，终止日期：2061年4月30日止，使用权面积5195平方米，其中独用面积5195平方米。抵押权利人卜旭霁债权数额1500万元，登记时间2018年7月17日，期限至2020年7月11日止等内容。 建字第330109201300300号的建设工程规划许可证载明：建设单位：杭州萧山天晨机械厂，建设项目名称：年产1500吨五金配件项目厂房一至四，建设位置：新街镇，建设规模：15169.92平方米等内容。 建字第330109201300300号的建设工程规划许可证附件载明：建设单位：杭州萧山天晨机械厂，工程地址：新街镇。建设内容：厂房一、二，建筑面积：7664.4平方米，地上6层，高度、深度或长度：20.45米，幢数：2，结构：框架。建设内容：厂房三、四，建筑面积：7505.52平方米，地上6层，高度、深度或长度：20.45米，幢数：2，结构：框架等内容。 地字第330109201100401号的建设用地规划许可证载明：用地单位：杭州萧山天晨机械厂，用地项目名称：年产7500吨五金机械配件，用地位置：新街，用地性质：仓储（工业），用地面积：5195平方米等内容。 （2003）浙规证编号0110185的建设用地规划许可证载明：用地单位：杭州萧山天晨机械厂，用地项目名称：车间、综合楼，用地位置：新世纪市场园区（新街镇），用地面积：9594平方米等内容。 房屋所有权人：杭州萧山天晨机械厂，房屋坐落于萧山区，产别：私有房产，房屋总层数4，所在层数1-4，建筑面积4107.53平方米。土地使用情况摘要：土地证号杭萧国用（2005）第1400017号，使用面积9593.99平方米，权属性质：国有出让，使用年限：2005年7月20日至2023年7月29日。设定他项权利摘要：权利人：浙江萧山农村合作银行银发支行，权利种类：房产抵押，权利范围6753.41，权利价值1430万元，设定日期：2009年6月23日至2011年6月22日。注销日期：2011年6月7日。他项权利人：浙江萧山农村商业银行股份有限公司银发支行，债权数额700万0元，登记时间：2016年4月20日。他项权利人：浙江萧山农村合作银行银发支行，债权数额630万元，登记时间：2011年6月8日。他项权利人：浙江萧山农村合作银行银发支行，债权数额770万元，登记时间：2011年8月26日。他项权利人：浙江萧山农村合作银行银发支行，债权数额1000万元，登记时间：2013年5月22日。抵押权利人：章晶，债权数额6000万元，登记时间：2018年7月19日，期限至2020年7月16日止等内容。 债权人（抵押权人）浙江萧山农村商业银行股份有限公司银发支行与抵押人杭州萧山天晨机械厂签订落款时间为2019年5月29日的《最高额抵押合同》一份，约定：抵押人自愿以有完全处分权的财产（见附件1《抵押财产清单》）作为抵押财产，为债权人向债务人杭州萧山天晨机械厂自2019年5月29日至2022年5月28日融资期间内最高融资限额为折合1000万元整的所有融资债权提供最高额抵押担保等内容。委托人杭州萧山天晨机械厂于2019年5月31日向浙江萧山农村商业银行股份有限公司银发支行（营业部）出具的《支付委托书》载明：兹委托贵行将贷款资金自委托人的贷款发放账户转至如下交易对手账户：全称：杭州陆氏机械有限公司，开户行：浙商银行萧山支行，账号33×××11，支付金额100万元，支付日期2019年5月31日。 甲方（抵押权人、债权人）卜旭霁与乙方（抵押人）、丙方（借款人）杭州萧山天晨机械厂签订落款时间为2018年7月12日的《抵押借款合同》一份，约定：根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》等法律法规，甲乙丙三方经友好协议，就丙方向甲方借款一事达成一致，签订本合同如下：主债权数额为1500万元，借款用途为流动资金；为担保甲方的债权，乙方同意将坐落于的土地（土地证号：杭萧国用（2011）第1400022号）抵押给甲方作为借款的担保，双方协商该房地价值为1500万元；债务履行的期限为自2018年7月12日起至2020年7月11日止；借款期限届满后，如丙方逾期还款，双方可友好协商，如协商不成则甲方有权依法申请查封该房产，同时丙方应承担甲方为收回借款而发生的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等全部费用；抵押担保范围包括本金、利息以及实现债权的全部费用等内容。浙江萧山农村商业银行股份有限公司河上支行于2018年7月6日出具的进账单载明：卜旭霁向杭州萧山天晨机械厂转账1500万元。卜旭霁于2018年7月6日通过浙江萧山农村商业银行股份有限公司河上支行向杭州萧山天晨机械厂转账1500万元。 2018年7月17日，杭州市国土资源局出具的（2018）萧山区不动产证明第0049388号不动产登记证明载明：证明权利或事项抵押权，权利人卜旭霁，义务人杭州萧山天晨机械厂，坐落，其他不动权证号：杭萧国用（2011）第1400022号抵押方式一般抵押，被担保债权数额1500万元，债务履行期限2018年7月12日至2020年7月11日。 再查明：出让人杭州市萧山区国土资源局与受让人杭州萧山天晨机械厂签订落款时间为2003年7月29日的萧土合字（2003）458号《杭州市萧山区国有土地使用权出让合同书》一份，约定：宗地位置：，宗地总面积9600平方米，其中出让面积9600平方米，宗地四至：见附图；本合同项下出让宗地的用途为工业；出让人同意在政府批准后按现状土地条件将出让宗地交付给受让人；本合同项下的土地使用权出让年限为20年，出让年限自合同签订之日起算；本合同项下宗地的土地使用权出让金为200.75元／平方米，总额1927195.20元；本合同在双方签字当日，受让人向出让人一次性缴付土地使用权出让金为904795.20元。按照萧山区人民政府有关规定，允许乙方按规定直接向被征地单位支付征地拆迁补偿费；受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年限土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第（一）款规定之条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；土地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同；土地使用权出租期限超过六个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定；土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，转让后，其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。本合同项下的全部或部分土地使用权出租后，本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担；土地使用权转让、出租、抵押、地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押；土地使用权转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押，双方应在相应的合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》到土地行政主管部门申请办理土地登记等内容。 杭州萧山天晨机械厂于2020年3月5日向杭州市萧山区不动产登记服务中心出具的《关于要求不动产分割的报告》载明：杭州萧山天晨机械厂系孔焕祥个人独资企业，2005年我厂通过出让方式取得了萧山北塘东路370号杭萧国用（2005）第1401090号面积为9593.99平方米的国有工业用地的使用权，使用期止2023年7月29日。2009年5月25日取得了杭房权证萧字第××号面积为4107.53平方米的房产证，2011年原告通过出让方式取得了萧山北塘东路370号杭萧国用（2005）第1401090号地块外围杭萧国用（2011）第1400022号土地使用权，土地面积为5195平方米的国有工业用地使用权，使用期止2061年7月29日。2014年1月18日我厂在上述二宗地块开工建设四幢厂房及配套，至2015年3月竣工，合计建筑面积为15169.9平方米，工程完工后至今未取得房产证。2016年2月我厂将该四幢厂房分别转让给了杭州德怡铝合金门窗有限公司、杭州正阳管道配件有限公司、蒋聪慧、蒋金和四位法人与个人，现我厂需依约办理上述四幢厂房、土地的变更登记，故特向贵中心申请办理土地分割和不动产登记，希准许。杭州市萧山区不动产登记服务中心于2020年3月6日手写“目前该地块相关手续不全，土地出让年限不同，工业用地不能转让给他人，布局别分割条件”并盖有公章。 杭州市萧山区人民政府于2009年4月8日出具的萧政发（2009）52号文件载明：进一步加强土地资产管理。工业、旅游、宾馆酒店、商场、基础设施和科研用地等作为项目用地开发的，允许土地和地上建筑物依法整体转让，除出让合同有约定的外，原则上不得分割转让等内容。杭州市人民政府办公厅于2013年8月22日出具的杭政办（2013）4号载明：国有建设用地使用权有下列情形之一的，不得转让：（一）司法、行政机关依法查封或者以其他形式限制土地权利的。（三）已设定抵押登记未取得抵押权人书面同意的；工业用地不得转让给自然人，且不得分割转让，土地出让合同另有约定或经市政府批准的除外等内容。 本院认为：原、被告于2017年4月28日签订的《浙江省工业土地及厂房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定转让标的成交价为930万元。原告于2017年4月30日前支付被告50万元。原告于2017年5月5日前支付被告415万元。原告在被告把土地分割完成、房屋产权证等证件完全办理过户登记手续完成后5个工作日内付清余款即转让成交价50%即465万元。被告在收到原告第一笔款项50万元后，将房屋、土地使用权交付原告使用。原告已按约支付被告465万元，被告也已按约向原告交付案涉房屋、土地使用权。余款即转让成交价50%即465万在被告把土地分割完成、房屋产权证等证件完全办理过户登记手续完成后5个工作日内由原告付清转让成交价。在合同履行中，因被告将案涉土地、房屋作出抵押，且被告未能清偿债务以消除抵押权。案涉合同存在继续履行不能的客观事实，实系被告违约所致，被告应当承担因违约造成合同不能继续履行的违约责任。经本院释明，原告坚持诉讼请求不变，本院对原告请求判令被告继续履行原被告双方于2017年4月28日签订的《浙江省工业土地及厂房买卖合同》，并协助原告办理案涉房地产土地使用权重新分割，土地使用权、房屋所有权产权转移登记手续的诉讼请求不予支持。本院对原告基于继续履行要求被告承担违约金和赔偿损失的诉请不予采纳。原告要求被告赔偿精神损失10万元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予采信。原告可就《浙江省工业土地及厂房买卖合同》不能继续履行另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回章建兴、蒋金和的诉讼请求。 案件受理费81356元，诉讼保全申请费5000元，合计86356元，由章建兴、蒋金和负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  戴永梅 人民陪审员  王迪平 人民陪审员  宣莉文 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员  董向勇 ?*ArabicDash?-24-? ?*ArabicDash?-23-?