河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0726民初1280号原告:王贤，女，汉族，1986年11月17日出生，住河南省洛阳市西工区，现住郑州市高新区。委托代理人：王文兴，河南众硕律师事务所律师。被告：新乡市元创房地产开发有限公司，地址：延津县民安路与永安大道交叉口。统一社会信用代码：91410726MA3X47EG3P。诉讼代表人：新乡市元创房地产开发有限公司破产管理人。负责人：高志洪，任该管理人主任。委托代理人：闫静、李亚方，河南众盈律师事务所律师。原告王贤与被告新乡市元创房地产开发有限公司（以下简称元创公司）破产债权确认纠纷一案，于2020年6月3日诉至本院，本院受理后，依法由审判员姜志霞适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王贤及其委托代理人王文兴、被告的委托代理人李亚方到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2018年2月12日购买位于延津县华特莱斯小区的9号楼1024号尚未建成的期房一套，于当日被告向原告出具一张原告已付购房款102770元的收据，并签订了一份甲方为被告，落款处加盖新乡市盛林房地产开发有限公司公章的商品房买卖协议书，现被告已进入破产清算程序，在破产债权登记过程中，原告所交付的上述102770元购房款的债权，被告破产管理人以不是原告对被告所享有的债权之理由不予确认，故请求法院依法确认原告向被告所交付的102770元购房系原告所享有被告之债权，应作为被告破产债权予以确认且作为购房优先权予以确认。被告答辩称：原告王贤并未向被告购房，也未与被告签订商品房买卖合同。原告也未向被告支付购房款102770元。原告自认102770元是新乡市锦源置业有限公司所欠的广告费，并未向被告缴纳房款。故原告不享有破产债权，也不享有优先权。请求驳回原告的诉讼请求。原告向法院提交的证据材料有：1、商品房买卖协议书一份，证明目的：原、被告双方签订商品房买卖的事实，由江盛松签字，将案涉房屋按总价19万元出售给原告的事实。2、收据一张，证明目的：原告已向被告支付购房款102770元的事实。3、广告发布合同两份，证明目的：原告所供职的河南路之铭文化传播有限公司与新乡市锦源置业有限公司签订广告发布合同的事实。4、路之铭公司证明一份，证明目的：原告用锦源公司欠路之铭公司广告款102770元抵充购房款的事实。被告对原告所提交证据的质证意见：对证据1商品房买卖合同真实性以及关联性均有异议，被告并非合同的主体，也没有在合同上签章，该合同与本案没有关联性，也能反证原告与被告不存在商品房买卖法律关系，并且该协议本身是复印件，是在复印件上加盖新乡市盛林发地产开发有限公司的印章，该合同备注部分显然是在加盖印章之后又写上的字，因为这些字覆盖了印章，因此原告要求购房款变更为19万元根本是不能成立，也不能确定备注部分到底是谁书写的，对被告没有任何法律约束力。对证据2收据，经查账被告并没有收到收据上的款项，收据显示收款事由也不是购房款，还有收据上的印章可能是他人擅自加盖的，公司账上并没有该份收据。对证据3两份广告发布合同真实性没有异议，说明原告主张的款项基础法律关系并不是房屋买卖关系而是广告发布合同关系，款项也不是购房款，实质上是广告费，并且是案外人锦源公司欠付的，与被告没有关系。对证据4路之铭公司证明一份，路之铭公司是原告的任职公司，与原告具有法律上的利害关系，并且路之铭公司证明的是与锦源公司协商购房并不是与被告协商购房，也可以看出双方是以房抵债法律关系，原告并非真正的购房者。被告向法院提交的证据材料有：延津县法院裁定书一份、指定管理人决定书一份，证明目的：证明被告被人民法院宣布破产的事实。原告对被告提交证据的质证意见为：没有异议。经质证，本院对原告所提证据1，结合证据2及被告的庭审陈述，能够认定延津县华特莱斯小区9号楼系被告元创公司开发承建，不是盛林房地产公司开发承建。案涉房号1024室不存在一房两卖的事实。对证据3、由于被告对其真实性无异议，对其真实性予以确认，对材料4，与原告有利害关系，对其证明效力不予确认。对被告提交证据的真实性予以确认。本案依据当事人的上述举证及庭审相关陈述，可以认定以下案件事实：原告称用新乡市锦源置业有限公司欠河南路之铭文化传播有限公司的广告费102770元冲抵在被告元创公司开发承建的延津县华特莱斯小区9号楼1024号房屋的房款，有被告元创公司开具的收据，收据上显示：“入账日期：2018年2月12日，交款单位王贤，收款方式一栏空白，人民币102770元，收款事由公寓房，加盖有被告元创公司的印章，有出纳许凤欣的签字9#-1024”。【华特莱斯】商品房买卖协议书上显示：出卖人（甲方）新乡市元创房地产开发有限公司买受人（乙方）：王贤购买房产：新乡市延津县华特莱斯9号楼1024号。购买价格：总价258000元出卖人盖章一栏盖有新乡市盛林房地产开发有限公司合同专用章，经办财务有许凤欣签名。备注一栏显示同意按总价19万元，江盛松2.12。另查明:在债权确认过程中，被告元创公司管理人确认购房消费者债权的标准是与被告元创公司签订商品房买卖合同，并且将购房款支付给被告，且能提供银行流水，当支付房款达总价款45%以上才能享有优先权。对原告债权不确认的原因，是原告与被告之间不存在商品房买卖关系，原告也没有提供支付房款的转账凭证，并且原告自认是以房抵债并不是购房的消费者，因此对原告的债权没有确认。另查明：被告元创公司因资不抵债，国家税务总局延津县税务局向本院申请对元创公司进行破产清算。本院受理了破产清算，并指定河南中新会计师事务所有限公司、河南众盈律师事务所为元创公司的管理人。原告向被告申请破产债权，元创公司管理人未予确认。原告不服，诉至本院。本院认为：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，消费性购房者的权利优先于建设工程价款优先权、抵押权等优先权利。根据该条规定，如果原告王贤符合消费性购房者的条件，在企业破产后，若房屋能够续建、则享有债务人继续履行商品房买卖合同的权利，不能续建的可对在建工程拍卖、变卖后的价款享有优先受偿的权利。该司法解释赋予消费性购房者优先权，是基于公民生存权的保护。同时，消费性购房优先权必须具备以下两个条件：一是购房人系为满足自身及家庭居住需求购房，二是购房人以支付全部价款或大部分价款（50%以上）。因此，只有原告购买涉案房屋符合消费性购房条件才能在破产程序中享有优先权，在续建成功的情况下有权要求交付房屋，若不能续建成功则可就拍卖、变卖的在建工程所得价款优先受偿。本案中，原、被告之间是否存在一般的债权债务关系，本院认为，从原告持有的收据看，盖有被告元创公司的印章，收据上的收款方式一栏为空白，再结合原告自认是基于与锦源置业有限公司存在债权、债务关系，说明原告是以对锦源置业公司的债权冲抵被告公司房款的形式购买被告元创公司开发的华特莱斯9号楼1024室，其实际上被告并未实际收到案涉房屋的房款，只是承接了原告与锦源置业公司之间的债权债务关系，只能说明被告认可了原告与锦源置业公司之间的债权转移。故能够认定原、被告之间形成新的债权债务关系，进而能够被认定为破产债权。因原告签订买卖协议的目的是消灭债权，其实质仍然是以物抵债，并不是基于个人生存、居住的需要而购买房屋，故原告请求按消费者购房人债权优先受偿予以确认的主张，不符合上述消费性购买优先权的条件，故原告的此项请求不予确认。案经调解无效，故根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国企业破产法》第二十五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定,判决如下：一、确认原告王贤与被告新乡市元创房地产开发有限公司之间存在普通破产债权。二、驳回原告王贤的其他诉讼请求。案件受理费2355元，减半收取1177.5元由，原告、被告各负担588.75元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向新乡市中级人民法院提起上诉。审判员  姜志霞二〇二〇年八月十四日书记员  周 露