重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0233民初1624号 原告：彭淑英，女，1968年1月18日出生，汉族，住重庆市忠县。 被告：陈小兵，男，1973年6月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告彭淑英与被告陈小兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案，并依法适用简易程序。被告陈小兵于2020年5月13日向本院提出管辖权异议。本院于2020年6月10日裁定驳回被告陈小兵对本案管辖权提出的异议。后本院于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告彭淑英到庭参加了诉讼。被告陈小兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 彭淑英向本院提出诉讼请求：1．判令解除彭淑英、陈小兵签订的两份厂房出租协议以及租房合同；2．判令陈小兵退还彭淑英房屋租金34,423.5元；3．本案诉讼费由陈小兵承担。事实和理由：2016年2月20日，陈小兵与彭淑英签订厂房出租协议，约定陈小兵将原忠县一胜特工模材料有限公司厂内部分厂房180㎡出租给彭淑英使用。2020年1月6日，双方就该合同达成补充协议约定租期为2019年9月1日至2020年9月1日，彭淑英支付租金18,360元（扣除已付押金2000元，实付租金16,360元）。2020年1月1日。陈小兵将原出租给案外人谢建的原忠县一胜特工模材料有限公司厂内部分厂房145㎡出租给彭淑英。双方在陈小兵与谢建的厂房出租协议上备注约定租期为2019年12月31日至2020年12月30日，彭淑英支付租金14,790元。2020年3月19日，陈小兵又将原忠县一胜特工模材料有限公司厂内部分厂房85㎡出租给彭淑英，租期为2020年3月20日至2023年3月19日。并将合同通过微信发送给彭淑英。同日，彭淑英通过微信转账方式向陈小兵支付租金9000元。2020年3月18日，忠县人民法院作出（2019）渝0233民初3086号民事判决书，判决陈小兵立即停止对外出租和收取租金的行为，导致彭淑英的租房合同目的不能实现。彭淑英为继续使用出租房屋，又与重庆云河新盛特殊钢有限公司签订租房合同，租期起算时间为2020年3月19日。因此，陈小兵应当向彭淑英返还自上述判决之日起至租期届满之日止的租金。同时，因新冠肺炎导致彭淑英不能经营，该期间的租金也应当予以返还。对于2020年1月1日的厂房出租协议，陈小兵应当返还自2020年1月19日至2020年9月1日期间的租金即14,050.5元；对于2020年1月6日补充约定的厂房出租协议，陈小兵应当返还自2020年1月19日至2020年9月1日期间的租金11,373元；对于2020年3月19日的租房合同，陈小兵应当返还全部租金9000元。为维护彭淑英的合法权益，现诉至本院，请求判如所请。 陈小兵未到庭应诉，亦未提交书面的答辩状和证据材料。 本院经审理认定事实如下：2016年2月20日，陈小兵（甲方）与彭淑英（乙方）签订《厂房出租协议》，约定陈小兵将原忠县一胜特工模材料有限公司厂内部分厂房180㎡出租给彭淑英使用。协议部分内容如下：厂房面积180㎡；租金为第一年每㎡每月8元，第二年起每年递增0.5元，第一年租金为17,280元；付款方式为每年支付，每次付款须提前一月；租期为2016年6月1日至2020年5月31日；甲方向乙方提供水电，甲方收取乙方2000元电费保证金。2020年1月6日，陈小兵在该协议尾部备注：“此房租交给陈小兵，时间至2020年9月1日止，共计租金18,360元，减押金2000元，实收16,360元。如果房租未到期，厂方要收房子，厂方只能找陈小兵。陈小兵退回剩余房租。否则，一切由陈小兵负责。租期为2019年9月1日至2020年9月1日。今收到彭淑英库房租金16,360元，此款为转账。” 2015年12月30日，陈小兵（甲方）与案外人谢建（乙方）签订《厂房出租协议》，约定陈小兵将原忠县一胜特工模材料有限公司厂内部分厂房出租给谢建使用。协议部分内容如下：厂房面积258㎡；租金为第一年每平方米每月8元，第二年起每年递增0.5元，第一年租金为24,700元；付款方式为每年支付，每次付款须提前一月；租期为2015年12月30日至2021年12月30日；甲方向乙方提供水电，甲方收取乙方2000元电费保证金。2020年1月1日，陈小兵在该协议尾部备注：“承诺此合同陈小兵与谢建签订的合同直接由彭淑英直接经营面积为145㎡，单价为8.5元/㎡/年，租金为每年支付。租金为14,790元，剩余面积由彭淑英代出租，租金由陈小兵收取。租期为2019年12月31日至2020年12月30日止，共计一年。如果房租未到期，厂方要收房子，厂方只能找陈小兵。陈小兵退回剩余房租。否则，一切由陈小兵负责。”2020年1月6日，陈小兵在该协议尾部又备注以下内容：“今收到彭淑英库房租金14,790元，此款为转账。” 2020年1月6日，彭淑英通过银行转账向陈小兵支付31,150元。 陈小兵尚有原忠县一胜特工模材料有限公司厂内部分厂房未出租，且因新冠肺炎影响，其本人无法前往忠县出租厂房，便将其中90㎡厂房交由彭淑英代为出租。2020年3月18日，彭淑英以陈小兵（甲方）的名义与案外人陈桂林（乙方）签订《租房合同》。该合同部分内容如下：厂房面积90㎡；租赁单价为第一年每平方米每月10元，第二年起每年递增0.5元，第一年租金为10,800元；付款方式为每年支付，每次付款须提前一月，租期为2020年3月17日至2021年3月17日。2020年3月19日，陈小兵将上述85㎡厂房出租而拟定的《租房合同》复印件发送给彭淑英，该合同载明的部分内容如下：租赁厂房面积85㎡；出租单价8元/㎡/月，年租金为10,200元；租期为2020年3月20日至2023年3月19日。同日，彭淑英收取案外人陈桂林支付的租金后通过微信转账向陈小兵支付了9000元租金。 另查明，2019年6月4日，忠县佳德刃具有限公司（以下简称佳德公司）起诉陈小兵，要求排除陈小兵对佳德公司享有的土地使用权范围内的6065.29㎡土地权利及约3835㎡厂房相关权利的妨害，要求陈小兵停止对外出租和继续收取租金的行为。该案查明的事实为忠县一胜特工模材料有限公司（以下简称一胜特公司）于2011年12月26日变更为佳德公司。一胜特公司位于忠县忠州镇山东路20号的厂房及其国有土地使用证上的土地使用权归佳德公司所有。近年来，陈小兵将一胜特公司东南方向的土地租赁给其他商户修建临时厂房并收取租金。本院于2020年3月18日作出（2019）渝0233民初3086号民事判决书，判决陈小兵立即停止对忠县佳德刃具有限公司所有的临时厂房约6065.29㎡土地对外出租和收取租金的行为。该判决已生效。 再查明，彭淑英在庭审中自述陈小兵系案涉厂房的实际修建方，因佳德公司尚欠陈小兵工程款，就让陈小兵出租案涉厂房以抵偿工程款。且上述（2019）渝0233民初3086号民事判决书也明确了陈小兵可以另案起诉解决工程款问题。彭淑英还自述其系经营副食批发，租用案涉厂房系用于存放副食。 本院认为，关于合同主体问题。关于2016年2月20日签订的《厂房出租协议》及其补充协议，该协议系彭淑英与陈小兵签订，合同当事人系彭淑英和陈小兵，本院予以确认。关于陈小兵与案外人谢建签订的《厂房租赁协议》，因陈小兵将其中145㎡厂房另行出租给彭淑英，并就租期和租金等事项进行了重新约定，该《厂房租赁协议》中的涉及的145㎡厂房的租赁合同当事人系彭淑英和陈小兵，本院予以确认。关于2020年3月18日的《租房合同》，因该合同系彭淑英代陈小兵出租给案外人陈桂林，并以被代理人陈小兵的名义与案外人陈桂林签订租赁合同，其代为收取的租金款项也向陈小兵进行了支付。因此，该《租房合同》的当事人系陈小兵与案外人陈桂林，彭淑英无权就该《租房合同》向陈小兵主张权利。 关于彭淑英主张的合同解除问题。案涉两份《厂房租赁协议》中均备注了“如房租未到期，厂方要房子，厂方只能找陈小兵，由陈小兵退回剩余房租”的内容。该备注内容表明了只要厂方即佳德公司要回房屋，则双方解除合同，陈小兵将剩余租期的租金返还彭淑英。佳德公司起诉陈小兵且本院判决陈小兵立即停止对外出租和收取租金的行为即表明彭淑英与陈小兵解除案涉两份《厂房租赁协议》的条件已经成就。故，彭淑英请求解除案涉案涉两份《厂房租赁协议》，本院予以支持，并确认该两份协议及相应的补充协议于诉状副本送达陈小兵的时间即2020年5月8日解除。 关于彭淑英请求返还租金的问题。根据双方协议约定，在佳德公司向陈小兵主张案涉厂房权利的情况下，陈小兵负责返还剩余租期的租金。本院判令陈小兵立即停止对外出租并停止收取租金行为的判决时间系2020年3月18日。故，陈小兵应当返还自2020年3月19日起至租期届满之日的租金（租期届满日为2020年9月1日的租赁协议应返还的租金为18,360元÷365天×167天=8400.33元；租期届满日为2020年12月30日的租赁协议应返还的租金为14,790元÷365天×287天=11,629.4元，共计20,029.73元）。对于彭淑英主张返还2020年1月19日至2020年3月18日的租金问题。彭淑英主张因新冠肺炎影响导致其未实际经营，该期间的租金应当予以返还。因彭淑英租赁案涉厂房系用于存储其经营的副食货物。新冠肺炎并不影响彭淑英正常使用案涉厂房。故，其请求返还2020年1月19日至2020年3月18日期间的租金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下： 一、彭淑英与陈小兵于2016年2月20日签订的《厂房出租协议》以及双方于2020年1月6日签订的补充协议已于2020年5月8日解除；彭淑英与陈小兵于2020年1月1日签订的《厂房出租协议》已于2020年5月8日解除； 二、陈小兵于本判决生效后五日内返还彭淑英租金20,029.73元； 三、驳回彭淑英的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费661元，减半收取计330.5元，由陈小兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，为本判决确定的履行期限届满后两年内。 审判员  黄燕彬 二〇二〇年八月十七日 书记员  罗青青