四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1515号 上诉人（原审被告）：匡蓉，女，1977年6月21日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：杨帆，女，1978年1月30日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区，系社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：王强，四川易通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈晓青，女，1957年5月16日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：郑碧茂，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 原审被告：赵璟文，女，1998年1月19日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：杨帆，女，1978年1月30日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区，系社区居民委员会推荐。 上诉人匡蓉因与被上诉人陈晓青、原审被告赵璟文商品房销售合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初8404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人匡蓉的委托诉讼代理人王强及其与原审被告赵璟文的共同委托诉讼代理人杨帆，被上诉人陈晓青的委托诉讼代理人郑碧茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 匡蓉上诉请求：1.撤销绵阳市涪城区人民法院（2019)川0703民初8404号判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为匡蓉应向陈晓青支付房款余款31000元，属于认定事实错误。2018年1月9日，匡蓉与陈晓青、四川立信房地产经纪有限公司（中介公司）签订《四川立信房地产经纪有限公司房屋买卖及经纪合同》，陈晓青将科创园区创业南路19号倍特景苑B区12幢2单元4层2号房屋以313000元出售给匡蓉。合同约定如因匡蓉个人征信或流水问题贷不了款，同意亲朋好友购买。匡蓉向陈晓青支付了94000元后，陈晓青出具了94000元的收条。匡蓉用赵璟文在银行贷款219000元并支付给陈晓青，匡蓉已支付清全部购房款313000元。故，一审判决认为匡蓉应向陈晓青支付房款余款31000元属于认定事实错误。二、一审判决认为匡蓉应当在合理期限内向陈晓青支付，其逾期付款的行为已构成违约，属适用法律错误。根据《合同法》第六十六条的规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”退一步讲，即使匡蓉有剩余的房款未支付，但陈晓青与匡蓉对支付剩余的房款的时间没有明确约定。陈晓青与匡蓉签订房屋买卖及经纪合同时，陈晓青没有告知匡蓉房屋漏水的事实。陈晓青向匡蓉交付房屋时，匡蓉发现房屋漏水严重，并要求陈晓青对房屋漏水进行维修，陈晓青同意但一直没有维修。陈晓青负有向匡蓉交付符合使用功能房屋（包括房屋防水符合国家规定质量标准）的义务，同时匡蓉负有支付剩余房款的义务，如果陈晓青交付的房屋漏水不符合国家规定质量标准，匡蓉有权拒绝支付剩余的房款。匡蓉有权行使同时履行抗辩权。故，一审判决认为匡蓉应当在合理期限内向陈晓青支付，其逾期付款的行为已构成违约，属适用法律错误。三、一审法院剥夺了匡蓉的诉讼权利，程序违法。根据《民事诉讼法》第五十一条的规定，“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”本案中匡蓉自行对房屋漏水进行维修，匡蓉当庭提起反诉，要求陈晓青承担维修费50000元，装修损失20000元。根据《合同法》第一百零七条的规定，陈晓青明知房屋有质量问题，交易中隐瞒事实，且不履行维修义务，陈晓青应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而一审法院没有当庭向匡蓉释明反诉的方式，反诉的法律后果，更没有告知匡蓉是否受理反诉。一审剥夺了匡蓉的诉讼权利，程序违法。四、一审法院遗漏四川立信房地产经纪有限公司，程序违法。本案涉及的房屋买卖及经纪合同，签订和履行的主体是四川立信房地产经纪有限公司、陈晓青、匡蓉，而一审遗漏了当事人四川立信房地产经纪有限公司，程序违法。综上，原判决认定事实错误、程序违法。特向贵院上诉，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审，维护上诉人的合法权益。 陈晓青辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉，维持原判。1.匡蓉阐述的房屋质量问题不成立，也没有提交有效的证据加以证明。其也属于另一个法律问题，匡蓉提出反诉，但没有提交反诉状是其自己放弃了诉讼权利；2.陈晓青与匡蓉从没有达成300000元的协议，明确约定了313000元，也约定了违约金；3.本案中陈晓青与匡蓉之间的纠纷，不涉及房地产经纪一方的责任，匡蓉称一审法院遗漏当事人的说法不成立；4.即使一审法院没有按照双方约定的日期来判决匡蓉承担违约金，陈晓青也没有提出上诉，只想拿回房屋价款。 赵璟文述称，同意上诉人的上诉请求和理由。 陈晓青向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同向原告支付房款31000元，并按房屋总价日万分之五的标准从2018年4月25日起至款付清之日止计算违约金；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月9日，原告与被告匡蓉签订《四川立信房地产经纪有限公司房屋买卖及经纪合同》，约定原告将其所有的位于科创园区创业南路19号倍特景苑12幢2单元4层2号房屋出售给被告匡蓉，转让价款为313000元，买方先行向卖方支付定金20000元，剩余293000元买方选择银行按揭付款，买方应在过户当天支付首期款63000元，买卖双方应于2018年3月31日前申请贷款并递交贷款所需资料，买卖双方任何一方未按本合同履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日以总房价款的0.05%承担逾期违约金。合同同时约定如因买方个人征信或流水问题贷不了款，同意换亲朋好友购买。 2018年4月25日，被告匡蓉向原告出具《欠条》一份，载明：本人匡蓉因购买陈晓青位于倍特景苑B区12幢2单元4层2号房屋，尚欠购房款25万元，本人将采取银行商业贷款方式支付该笔欠款给卖方，待卖方收齐25万元整后本欠条自动作废。 2018年4月25日，被告赵璟文作为甲方与作为乙方的陈晓青签订《绵阳市存量房买卖合同》，约定被告赵璟文购买原告陈晓青所有的位于科创园区创业南路19号倍特景苑B区12幢2单元4层2号房屋一套，房屋总价款为313000元，甲方在缴税过户当天将金额63000元交付于乙方，其余款250000元由甲方于2018年6月10日前向银行办理贷款，放款时间为银行约定时间交付予卖方，逾期付款超过10日，经乙方同意，合同继续履行，从约定的应付款期限之次日起至实际支付应付款之日止，甲方按日万分之五支付违约金。 庭审中，原告陈晓青与被告匡蓉均认可出具《欠条》后被告向原告支付219000元。庭审中，被告匡蓉认可其与被告赵璟文系母女关系，其与原告建立了房屋买卖合同关系，未付房款应当由其支付，与被告赵璟文无关。原告陈述称被告购买房屋时，被告匡蓉知道自己信用有问题无法办理按揭才用被告赵璟文的名义办理，原告认为其与二被告共同建立了房屋买卖合同关系。 一审法院认为，本案争议焦点在于如何确定合同相对人。原告陈晓青与被告匡蓉于2018年1月9日签订了《四川立信房地产经纪有限公司房屋买卖及经纪合同》，合同约定如因买方个人征信或流水问题贷不了款，同意换亲朋好友购买，二被告系母女关系，在原告陈晓青与被告赵璟文签订《绵阳市存量房买卖合同》的同一天由被告匡蓉向原告出具了《欠条》，结合原告在庭审中关于“被告购买房屋时，被告匡蓉知道自己信用有问题无法办理按揭才用被告赵璟文的名义办理”的陈述，由此可以看出与原告陈晓青建立房屋买卖合同的合同相对人系匡蓉，故被告匡蓉应当承担付款责任。被告匡蓉在出具《欠条》后向原告支付219000元，双方签订的买卖合同对剩余款项支付时间约定不明，被告匡蓉应当在合理期限内向原告支付，其逾期付款的行为已经构成违约，故对原告要求被告支付下欠房款31000元并从起诉之日起以下欠款项为基数，按照日万分之五的标准计算违约金的诉讼请求予以支持，超过部分不予支持。对于被告匡蓉抗辩称案涉房屋存在质量问题，一审法院认为该抗辩内容属于另一法律关系，本案不宜一并处理，故对被告匡蓉的抗辩不予采信。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告匡蓉于本判决生效后十日内向原告陈晓青支付房款31000元；二、被告匡蓉于本判决生效后十日内向原告陈晓青支付违约金，违约金的计算方式为：以31000元为基数，从2019年9月26日起至款付清之日止，按照日万分之五的标准计算；三、驳回原告陈晓青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2158元，由原告陈晓青负担658元，被告匡蓉负担1500元。 二审中，上诉人向本院提交：1.94000元《收款收据》，拟证明2018年4月11日陈晓青向赵璟文出具了收款收据，陈晓青收到案涉房屋款94000元；2.电子订购机票信息；3.医师培训东莞分校课表安排；4.培训机构教辅拍摄的上课情况。第2、3、4组证据拟证明2018年4月25日当天，匡蓉在东莞分校“八纲辩证”的上课现场，未在本地；5.一审庭审笔录第4页，拟证明一审法院剥夺了匡蓉的反诉权。被上诉人质证认为，对上诉人所提交证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，对第1组证据，本院将结合本案其他证据进行综合评判；第2组证据仅能反映订票情况，看不出匡蓉系实际乘坐人；第3组证据仅能反映课程安排情况，看不出匡蓉实际选择了某门课程的学习；第4组证据仅能反映课堂现场情况，看不出拍摄时间，也看不出匡蓉实际参与了学习。故从第2、3、4组证据无法得出匡蓉2018年4月25日在东莞学习的结论，即使匡蓉当天确在东莞学习“八纲辩证”，与本案要解决的争议亦没有关联性，不予采信；第5组证据可以反映匡蓉有提起反诉的意思表示，但其没有实施相应的行为，比如提交反诉状、交纳反诉费用等，故笔录不能证明一审法院剥夺了其诉讼权利，不予采信。 经二审审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：一、匡蓉是否应当向陈晓青支付房款余额31000元；二、匡蓉逾期付款行为是否构成违约；三、一审法院程序是否违法。 关于房款余额的问题。匡蓉是否尚欠陈晓青购房款31000元，审理要点在于匡蓉在二审提交的《收款收据》能否对抗2018年4月25日的《欠条》。首先，匡蓉对其在《欠条》上签名捺印的真实性是认可的，《欠条》显示的出具时间与陈晓青、赵璟文签订《绵阳市存量房买卖合同》的时间系同一天，且合同中明确载明“余款250000元”，故《欠条》与《绵阳市存量房买卖合同》能相互印证，可以证明匡蓉在2018年4月25日的下欠房款金额为250000元；其次，匡蓉并未提供94000元《收款收据》的原件，故该《收款收据》复印件的证明力明显弱于《欠条》。匡蓉称原件在四川立信房地产经纪有限公司，但并未举证予以证明，且按照日常生活经验准则，该原件应在匡蓉或赵璟文处，故匡蓉应承担举证不能的法律后果；再次，在整个一审庭审中，匡蓉从未提及有《收款收据》的存在，也并未否认其有剩余房款未付清的事实，故对《收款收据》不予采信。综上，一审法院认定案涉房款余额31000元仍未支付，与查明事实相符，本院予以支持。 关于是否违约的问题。首先，《绵阳市存量房买卖合同》载明“其余款250000元由甲方于2018年6月10日前向银行办理贷款，放款时间为银行约定时间交付予卖方”，因案涉欠款31000元包含在250000元中，故该31000元的支付时间应与已付的219000元在同一天，贷款金额不足250000元的责任不在陈晓青，故在贷款金额未达到预期的情况下，匡蓉仍负有在合理期限内向陈晓青支付房款的义务，其逾期付款行为已构成违约；其次，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方没有履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，同时履行抗辩权要求双务合同具有牵连性与对价性。本案中，双方当事人之间的买卖合同的价金给付义务与标的物所有权转移义务为双方当事人之间有对价关系的双务合同义务，房屋漏水情况若未低于国家使用标准以至影响房屋的使用功能，则修缮义务属于从义务，不影响合同目的实现，因此修缮义务与匡蓉的主给付义务之间不具有牵连性与对价性，匡蓉以同时履行抗辩权为由拒绝支付剩余房款缺乏相应的法律依据，应承担相应的违约责任。 关于一审程序的问题。匡蓉有关房屋质量问题的反诉与本案本诉系可分之诉，匡蓉可另行主张权利，一审法院并未剥夺匡蓉的诉讼权利及实体权利；本案纠纷是由于匡蓉不支付剩余房款的行为所导致，而欠付房款的对象为陈晓青，即案涉权利义务关系及实体处理结果约束的是匡蓉与陈晓青，与四川立信房地产经纪有限公司无关，经纪公司并非本案必要共同诉讼人。据此，匡蓉所称一审法院程序违法的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，匡蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费575元，由上诉人匡蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 维 审判员 田 苑 审判员 于红霞 二〇二〇年八月三日 书记员 龚泾羽