甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初9477号原告：郭熙昱，男，1989年12月28日出生，汉族，户籍所在地甘肃省榆中县，住兰州市。被告：雒意强，男，1992年9月3日出生，汉族，户籍所在地甘肃省通渭县，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：张北海，甘肃黄河律师事务所律师。原告郭熙昱与被告雒意强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行审理。原告郭熙昱，被告雒意强委托诉讼代理人张北海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭熙昱向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告返还租金9,600元及押金1,600元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：其承租了被告出租的房屋并交付了租金及押金后，因经营需办理营业执照，但由于被告出租的房屋并非商铺且被告亦非所有权人，导致其无法取得营业执照而正常经营。被告的行为构成违约，损害原告的合法权益。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告雒意强辩称，原告所诉与事实不符。在双方签订合同时其已如实告知了原告房屋的权属状况，不存在隐瞒原告的事实。原告未能取得经营所需的营业执照系其自身原因所致，与承租的房屋无关，且双方亦未约定被告对原告办理营业执照负有协助义务。原告交付了1年的房租后未交付第二年的租金，故其同意解除租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，开庭时进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：租房合同、房屋所有权证、微信聊天记录及付款凭证、电话录音。原告拟证明被告出租的房屋非商铺且出租人与房屋所有权人非一人，导致其无法办理营业执照，合同无法继续履行的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但质证认为该组证据无法证明被告出租的房屋使原告无法办理营业执照的事实，更不能证明被告在签订合同时隐瞒房屋状况，反而证明原告因自身原因无法办理营业执照而退租的事实，合同未继续履行的责任在原告。本院认为，该组证据因被告对其真实性无异议，且能够证明双方租赁关系成立、缘何未能继续履行的事实，故与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。被告雒意强未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告从58同城网上看到被告发布的铺面出租信息后，于2019年6月21日给付被告600元拟租赁该铺面。次日，原、被告签订《租房合同》1份。双方约定：被告将位于兰州市城关区17号101室住宅房屋作为铺面出租给原告使用，租赁期限2年，自2019年6月22日至2021年6月21日，年租金9600元，租房押金1600元。原告需一次付清一年的租金。双方还约定了其他事宜。该合同成立后当日，原告依约支付被告2000元，又于6月23日给付被告6800元。自此，原告付清了租房押金1600元和一年的房租9600元。被告亦于合同成立当日向原告交付了租赁房屋的钥匙。原告在办理经营所需营业执照时，登记机构要求原告提供租赁房屋的产权证，原告遂告知被告提交产权证，被告亦提交了租赁房屋的产权证。后因产权证证载权利人与出租人并非同一人，且系住宅房屋，原告无法获得该房屋所在社区的证明，工商登记机构遂未给原告办理营业执照。原告于2019年7月21日以无法办理营业执照而无法经营为由，电话通知被告合同无法履行要求退租，被告以原告未取得营业执照系其自身原因所致为由不同意退租。之后，因原告无法以电话方式联系到被告，又不知被告住所何在，未将租赁房屋钥匙交还被告，遂于2019年8月26日将被告诉至本院。本院认为，本案争议焦点为：1、被告的履行行为是否构成违约，原告向被告发出解除租赁合同的通知后是否发生解除的效力；2、被告是否应向原告返还租金、押金。一、被告的履行行为是否构成违约，原告向被告发出解除租赁合同的通知后是否发生解除的效力就被告的履行行为是否构成违约而言。本院认为，合同法第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本条规定了出租人的两个方面的义务，一是交付租赁物，二是保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告在合同成立后即向原告交付了租赁物即案涉房屋，该履行行为符合约定。被告出租时将案涉住宅房屋以铺面的使用用途出租给原告，有双方订立的合同中记载的“房屋地址：城关区，且被告发布的广告亦称拟出租的房屋为铺面，双方在微信上聊天时亦说明按铺面租赁使用，故原告承租案涉房屋的使用目的是用于营业，被告对此亦明知。而合同履行过程中，原告因承租的房屋系住宅房屋且出租人并非房屋所有权人，故房屋所在社区未开具办理营业执照的证明，原告遂未取得营业执照，该事实意味着被告出租的房屋在租赁期间不能使原告依约使用收益。因为，从出租人的上述第二方面的法定义务衡量，被告不仅应按时交付租赁标的物，而且交付的标的物须适合于约定的用途。原告为经营之合同目的而租赁被告出租的房屋，被告交付的房屋就应适于营业，且能够办理营业执照，此为被告物的瑕疵担保责任所决定。所以，被告在履行合同时违反了物的瑕疵担保责任，被告的履行行为构成违约。被告以双方在合同中并未约定其负有协助办理营业执照义务，且原告未取得营业执照系其自身原因所致的辩称理由无证据证明，本院不予采纳。就原告向被告发出解除租赁合同的通知后是否发生解除的效力而言。本院认为，合同法第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，在原告于2019年7月21日电话方式通知被告，提出解约要求退租时，即是原告以口头方式向被告发出的解约通知，被告不同意解约，则被告应在7月21日原告口头通知时起算的3个月内，提起原告通知解约不发生解除效力的确认之诉，而被告未提起，故在被告履行合同时存在违反租赁标的物物之瑕疵担保责任的违约情形下，原告口头解除合同要求退租的通知即发生解除的效力，双方签订的租房合同自2019年7月21日即告解除，故原告主张解除案涉租赁合同的诉讼请求本院不再作出判处。被告以原告未交回钥匙继续使用租赁房屋1年为由，辩称案涉租赁合同解除于次年原告再未交付租金时的理由，有违合同法第九十六条的规定，故本院不予采纳。二、被告是否应向原告返还租金及押金本院认为，合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依上文所述之理，案涉租赁合同无法履行的责任在被告，原告通知被告要解约，被告不同意解除合同又协商不能达成一致，则应向人民法院提起确认之诉，以解决合同僵局问题，但被告未能如此作为，原告解除合同的通知到达被告时即发生解除的效力，故被告理应返还原告租金及押金。但是，由于原告在承租被告的房屋时，事先亦到实地踏勘了房屋，对被告拟出租的房屋是否系住宅房屋亦有所了解，仅对不能办理营业执照未能预见到，事先亦未了解办证的相关事项，故原告对合同不能继续履行亦有责任，其主张返还的租金应扣除原告未解约前实际控制房屋的租金，此部分租金为一个月的租金。又鉴于原告事先未考查营业执照能否办理的过失应承担的责任，本院酌情再扣减1个月的租金。即被告应返还原告租金8,000元及押金1,600元。被告辩称原告实际使用租赁房屋一年的事实无证据证明，且从被告从未向原告主张第二个租金年度的租金的事实以及未向人民法院主张确认原告的解约通知不发生解除效力的情形分析，有理由相信被告自原告通知其合同不再继续履行之后，即着手自行收回了租赁房屋。故被告的该项辩称本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：被告雒意强于判决生效后立即返还原告郭熙昱租金8,000元及押金1,600元。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告雒意强负担（于判决生效后立即付清原告郭熙昱）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦人民陪审员  谈俊鹏人民陪审员  方纯理二〇二〇年八月十三日书 记 员  徐 萍