贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6477号 原告：朱旺，男,1981年9月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：杨艳(特别授权代理)，贵州威迪律师事务所律师，执业证号15205201911148134。 委托诉讼代理人：王玉(一般授权代理)，贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告朱旺与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱旺委托诉讼代理人杨艳、王玉、被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱旺向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，违约金以272,052.00购房本金为基数，按照万分之零点五标准向原告支付不动产登记证书逾期办证违约金，共计6,200.00元；2.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告明确违约金从2014年2月26日计算至办理登记证书之日止。 事实及理由:2010年8月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》由被告将其开发的“瑞丰新城”第13幢1501号房出售给原告。合同签订后，原告依约缴纳了购房首付款82,052.00元，余款190,000.00元通过公积金贷款支付给被告。且原告已按同约定日期向被告支付代收办证费、垃圾清理费、维修管理费、临时出入费、开户费等相关费用，现原告已履行合同约定的义务，但被告未按《商品房买卖合同》向原告履行按时办证义务，原告有权依据《商品房买卖合同》向被告主张逾期办证的违约责任。原告认为，依法成立的合同对双方均有约束力，双方应当依照合同约定全面履行合同义务。原告已经依约支付了全部房款，被告交付办证文书已对原告构成违约，原告有权按照合同约定及《合同法》相关规定要求被告承担相应的违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告瑞丰公司辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、原告诉请的违约金计算终期错误，即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2018年9月30日止。1、就办证过程中各方权责，合同约定，被告的义务仅为：将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，被告只需取得涉案房屋初始登记、通知原告提交应当由其提交资料用以办理相关手续，即履行了合同约定的义务，至于不动产登记机关何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算终期并非所谓的取得不动产权证书之日。2、在不动产登记中心得知涉案房屋可办理不动产权证后，经被告再次通知，原告于2018年8月22日将办证应由其提交的资料交付给出卖人，出具了办证委托书，委托被告为其申请办理不动产权证；原告提交相关资料、并出具了办证委托书后，被告于2018年10月31日将办理不动产权证所需资料报不动产登记机关备案，完成了将相关文书提交至不动产登记机关备案的合同义务。因此即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2018年9月30日涉案房屋具备办理权属转移转移登记条件、且被告尽到通知义务之日止。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城壹拾叁幢15层1501号房屋，房屋建筑面积118.8平方米，套内建筑面积100.62平方米，总价款为272052.00元，先支付首付款82052.00元，余款190000.00元以公积金贷款的方式支付；被告应当于2011年12月31日前交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2012年2月25日，被告将涉案商品房交付给原告。2018年9月30日，被告取得不动产权证书。2018年8月22日，原告委托被告为其办理不动产权证书。2018年10月31日，被告将办理涉案商品房不动产权证书的资料提交到不动产登记机构。 另查明，贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司变更登记为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。根据根据合同“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”约定，被告应当在2012年2月25日交付涉案商品房后的730日内（即2014年2月25日前）提交材料为原告办理房屋权属转移登记。逾期办理产权证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办理产权证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原则上，被告应当从2014年2月26日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年5月8日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年5月9日起的逾期办理产权证违约金请求权未超过诉讼时效。另，被告于2018年10月31日将办理涉案商品房不动产权证书的资料提交到不动产登记机构，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应以已付购房款272,052.00元为基数，按日万分之零点五的标准向原告支付从2017年5月9日起计算至2018年10月30日期间的逾期办证违约金7,222.98元(272,052.00元×0.00005×531天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告朱旺支付逾期办理房产证的违约金7,222.98元； 二、驳回原告朱旺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年八月六日 书记员  石 涛