湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6939号上诉人（原审被告）：石振兴，男，1958年2月9日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人（原审被告）：江晓君，女，1958年11月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：唐茜，湖南金州正方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘运武，男，1963年6月19日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告）：张瑞华，女，1963年2月14日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱艳萍，湖南孚悦律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：**军，湖南孚悦律师事务所律师。原审第三人：杨建伟，男，1983年12月11日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人石振兴、江晓君因与被上诉人刘运武、张瑞华、原审第三人杨建伟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院(2019)湘0104民初10654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人石振兴、江晓君的上诉请求：请求撤销原判第三项，由刘运武、张瑞华承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院在违约金裁决中认定的事实不清、证据不足、适用法律错误，严重损害了石振兴、江晓君的合法权益。1、一审裁决违约金条款依据的事实有误。《卖房协议书》中有关违约金的约定仅在第三条“三、付款方式：乙方（被上诉人）先付给甲方（上诉人）拾万元整，其余部分将在乙方拿到钥匙时一次性付清（任何一方违约，违约方向对方赔偿拾万元）”。该条款是直接附在付款方式条款之后，上诉人有理由相信此处违约金条款仅针对房屋买卖合同中发生不付款和不交钥匙情形的处罚。上诉人已向被上诉人交付了案涉房屋的钥匙。双方完全履行了《卖房协议书》第三条的内容，违约金适用的事实基础完全不存在。2、对于损失程度，被上诉人并未提供实质性证据予以证明损失范围和程度，应承担举证不能的后果。3、合同的违约金条款明显违反了法律相关规定，是无效条款。根据相关法律规定，违约金以调整到实际损失的30%为原则。结合本案，假设本合同的违约金条款适用情形包括其他违约事项，本案交易金额为26.88万元，违约金调整到实际损失的30%即80640元，并非10万元赔偿金额。刘运武、张瑞华共同辩称，上诉人所写的第一点意见与第二点意见存在矛盾，第一点意见认为条款适用错误，第二点意见认为，只是一审判决赔偿金的金额问题没有依据。上诉状的第一点意见和第三点意见也是相互矛盾的，第一点意见认为条款适用错误，第三点认为条款适用是无效的，相互矛盾的。被上诉人认为，一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，所做的判决是完全正确的，应予维持，依法驳回上诉。原审被告未到庭亦未提交书面答辩意见。刘运武、张瑞华向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认石振兴、江晓君于2019年5月26日与杨建伟签订的《房屋买卖合同》无效,并恢复原状；2.判决石振兴、江晓君按双方签订的《卖房协议书》约定,履行协助刘运武、张瑞华办理购买的位于长沙市岳麓区房产权过户手续；3.判决石振兴、江晓君按双方签订的《卖房协议书》第三条约定向刘运武、张瑞华赔偿拾万元违约金；4.判决石振兴、江晓君退还刘运武、张瑞华多支付的1528元购房款；5.判决石振兴、江晓君赔偿刘运武、张瑞华住房门锁财产损失100元；6.判决石振兴、江晓君共同承担上述诉请事项连带法律责任；7.判决石振兴、江晓君承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，刘运武、张瑞华将第5项诉讼请求变更为：判决石振兴、江晓君与杨建伟立即对刘运武、张瑞华住房停止侵权、排除妨害、恢复原状，并赔偿财产经济损失3000元和租房损失至排除妨碍为止，暂赔偿租房损失2100元（计算7天×300元）。一审法院认定事实：刘运武、张瑞华系夫妻关系，石振兴、江晓君系夫妻关系。2011年11月24日，刘运武、张瑞华向石振兴、江晓君支付了购房款十万元整，石振兴向刘运武、张瑞华出具收条，载明：今收到购房款共计拾万元整。2011年11月30日，石振兴与案外人湖南诚兴投资置业有限公司签订《长沙市保障性住房买卖合同》，约定由石振兴、江晓君购买湖南诚兴投资置业有限公司开发的保障性住房诚兴园项目中第23幢16层1604号房。建筑面积82.65平方米，单价2700元，总房款223155元，一次性付清。交付期限为2011年12月5日前。2011年12月1日，刘运武、张瑞华（乙方）与石振兴、江晓君（甲方）签订《卖房协议书》一份，约定：现甲方有一套拆迁安置房，在诚兴园二十三栋十六层1604号房，面积为82.65平方米自愿出卖给乙方刘运武。有关卖房事项经甲乙双方协商特定如下协议：一、此房甲方石振兴及全家愿意一次性卖断，房屋总价为贰拾陆万捌仟捌佰元整。二、该房手续到位后，甲方必须协助乙方办理一切过户手续，过户费用归乙方负担。三、付款方式：乙方先付给甲方拾万元整，其余部分将在乙方拿到钥匙时一次性付清（任何一方违约，违约方向对方赔偿拾万元）。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。合同签订当日，刘运武、张瑞华向石振兴、江晓君支付了购房款壹拾陆万捌仟捌佰元整。房屋按照合同约定时间交付后，刘运武、张瑞华及家人对涉案房屋进行了装修后即入住该房屋并居住至今。2014年12月31日，涉案房屋产权登记至石振兴名下。因该房屋不具备过户时间条件，房屋一直未过户，但涉案房屋的购房合同、产权证、销售不动产发票及相关收据的原件均在刘运武、张瑞华处。2019年年初，刘运武、张瑞华方与石振兴、江晓君方多次就涉案房屋的过户或解除事宜进行沟通，经协商未果，刘运武、张瑞华于2019年4月8日诉至一审法院，一审法院受理案号为（2019）湘0104民初4566号，该案的审理过程中，石振兴、江晓君与杨建伟于2019年5月26日就涉案房屋另行签订《房屋买卖合同》一份，将涉案房屋以总价680000元出售给了杨建伟，并于2019年5月27日、5月29日及6月7日分三次向杨建伟出具收条，收款金额分别为20000元、230000元、430000元，总金额680000元。另查明：1.在长沙市不动产登记中心所调取的档案显示：2019年5月31日，石振兴与杨建伟签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，石振兴将望岳路299号诚兴园23栋1604不动产出售给杨建伟，转让价格为400000元。2019年5月31日，长沙市不动产登记中心向杨建伟出具了土地收益金、不动产登记费（住宅）共计7266元的缴款收据，同日，国家税务总局长沙市税务局二税务分局向杨建伟出具了房屋买卖的契税7186元的完税证明。涉案房屋于2019年6月3日登记至杨建伟名下。2.一审法院调取的石振兴在上海浦东发展银行长沙分行名下尾号0056的账户、杨建伟在长沙银行股份有限公司尾号为3156的账户2019年6月2日至6月7日的银行流水显示：2019年6月2日，杨建伟办理尾号为3156号账户，同日该账户分两次现金存入19800元，其中10000元转入石振兴尾号0056账户；之后该账户分五次以现金存入共计40200元，上述账户中的余款50000元一次性转入石振兴的账户中；同日10：52-10：53分石振兴尾号0056账户分四次取现20000元，10:55-57分杨建伟账户分两次存入现金共计20000元，10:59分该款项20000元汇入石振兴账户；同日14:50分石振兴上述账户中的50000元汇入其子石俊账户，15:39分-15:44分杨建伟账户分四次存入现金40000元，15:51分杨建伟将40000元汇入石振兴账户中；2019年6月3日8:35分，石振兴账户中的49900元转入其子石俊账户，12:02分-12:10分，杨建伟账户分五次存入现金共计50000元，12:13分该50000元汇入石振兴账户中；12:14分-12：16分，石振兴的上述账户分四次取款20000元，12：18分-12:19分，杨建伟账户分二次存入现金共计20000元，12:23分该20000元转入石振兴账户中；2019年6月4日11:40分，石振兴上述账户中的50000元汇至其子石俊账户中，12:26分-12:33分，杨建伟账户分五次存入现金50000元，12:36分该账户中的50000元转入石振兴账户；12：37-12:39分石振兴账户中分四次取现20000元，12:41-12:42分杨建伟账户分两次存入20000元，12:43分该20000元转入石振兴账户中；2019年6月4日00:02分石振兴账户汇出49995元，6月5日7:38-7：47分杨建伟账户现金存入50000元，7:51分该款项50000元转入石振兴账户中；6月5日12:14分-12:16分，石振兴账户分四次取现17500元，12:18-12:19分杨建伟账户现金存入17500元，12:37分该17500元转入石振兴账户中；2019年6月6日6:00时，石振兴账户中的47500元汇入其子石俊账户中，7:47分-7:52分，杨建伟账户分五次现金存入共计50000元，7:57分，该50000元转入石振兴账户中；2019年6月6日8:06分-8:08分，石振兴账户分四次取现20000元，8:10分-8:13分，杨建伟账户分三次现金存入22500元，8:15分该款项22500元转入石振兴账户中；2019年6月7日8：01分石振兴账户50000元转入其子石俊账户中，9：16分-9：19分杨建伟账户分三次现金存入共计30000元，10:02分该30000元转入石振兴账户中；杨建伟共向石振兴转账支付房款430000元。为查明本案杨建伟向石振兴支付房款情况，一审法院通知杨建伟要求其对430000元购房款的来源进行说明，并要求其提供上述款项来源的银行流水，杨建伟在一审法院指定的限期内未向一审法院提交。3.2019年4月8日，刘运武、张瑞华以石振兴、江晓君为被告诉至一审法院，要求石振兴、江晓君履行卖房协议约定，将涉案房屋办理过户手续并赔偿违约金，石振兴、江晓君在该案中提起反诉，要求解除双方签订的购房合同，一审法院经审理后认为涉案房屋已经另行出售给杨建伟，故驳回了刘运武、张瑞华的诉讼请求及石振兴、江晓君的反诉诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：石振兴、江晓君与杨建伟所签订的《房屋买卖合同》的效力问题。对此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者杨建伟利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，首先，在石振兴、江晓君与杨建伟签订《房屋买卖合同》之前，石振兴、江晓君已经将涉案房屋于2011年12月1日出售给刘运武、张瑞华夫妇，并将房屋在合同签订后即交付给了刘运武、张瑞华进行装修入住，杨建伟与石振兴、江晓君签订《房屋买卖合同》时，刘运武、张瑞华及其家人居住在该房屋中，杨建伟作为购买房产这一涉及人身重要财产权益的当事人，在未进行充分了解的情况下，即与石振兴、江晓君签订合同购买涉案房屋，且双方在2019年5月26日所签订的《房屋买卖合同》中对房产的交付这一重要问题不进行约定，均与常理不符；其次，根据石振兴及杨建伟在双方交易时间段的银行账户的出账和入账流水显示，石振兴银行卡的出账金额、时间和杨建伟账户存入的金额、时间及杨建伟再次向石振兴转账的金额、时间先后衔接紧密，资金流向为石振兴银行账户转账至石振兴之子石俊账户或直接取款，后现金存入杨建伟银行账户，再由杨建伟账户转账到石振兴银行账户，且资金循环多次使用，杨建伟在一审法院对其谈话过程中对资金的来源不能进行合理说明，在一审法院释明后仍不能提供430000元现金的来源，据此，一审法院认为杨建伟并未以自有资金向石振兴、江晓君转账支付该430000元购房款具有高度盖然性；再次，石振兴、江晓君与杨建伟于2019年5月26日所签订的《房屋买卖合同》与2019年5月31日签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》中关于房款的约定不一致，杨建伟主张支付了68万元购房款，但对资金来源无法进行合理说明，且从石振兴、江晓君及杨建伟的陈述可知，杨建伟与石振兴、江晓君亦或其子石俊在此前均不相识，石振兴、江晓君在杨建伟房款尚未交清的情况下，即在2019年5月31日向不动产交易部门申请将涉案房屋转移登记至杨建伟名下，不符合交易习惯。综上，一审法院认为，本案杨建伟并非善意购房人，而是与石振兴、江晓君恶意串通损害本案刘运武、张瑞华的利益，石振兴、江晓君与杨建伟之间所签订的房屋买卖合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案石振兴、江晓君与杨建伟之间所签订的房屋买卖合同被确认无效后，杨建伟应当将涉案房屋过户至石振兴、江晓君名下。因刘运武、张瑞华与石振兴、江晓君所签订的《卖房协议》合法有效，石振兴、江晓君应按照与刘运武、张瑞华签订的《卖房协议》约定，将涉案房屋转移登记至刘运武、张瑞华名下，考虑到涉案房屋已登记在杨建伟名下，为节约行政资源，一审法院判令石振兴、江晓君及杨建伟共同履行将涉案房产过户至刘运武、张瑞华名下的义务。对刘运武、张瑞华诉请的违约金，因石振兴、江晓君在履行合同过程中，恶意与他人串通，将涉案房屋登记至杨建伟名下，从而拒绝履行其与刘运武、张瑞华所签订的房屋买卖合同，具有违约行为，现刘运武、张瑞华根据合同约定诉请要求石振兴、江晓君赔偿违约金10万元，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于刘运武、张瑞华要求石振兴、江晓君退还其多支付的1528元购房款的诉请，一审法院认为，双方在2011年12月1日签订的《卖房协议书》中关于购房款的约定为房屋总价为268800元整，并未约定具体单价及房屋价款的构成方式，故对刘运武、张瑞华主张涉案房屋合同约定面积82.65平方米，实际产权面积82.18平方米而要求石振兴、江晓君退还购房款1528元的诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。对于刘运武、张瑞华诉请石振兴、江晓君与杨建伟立即对刘运武、张瑞华住房停止侵权、排除妨害、恢复原状，并赔偿财产经济损失3000元和租房损失至排除妨碍为止，暂赔偿租房损失2100元（计算7天×300元）的主张，一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，刘运武、张瑞华的上述主张系侵权之诉，无法在本案中一并进行处理，刘运武、张瑞华可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认石振兴、江晓君与杨建伟所签订的房屋买卖合同无效；二、限石振兴、江晓君与杨建伟在判决生效之日起十五日内将长沙市岳麓区望岳路299号诚兴园二十三栋160412号房过户登记至刘运武、张瑞华名下；三、限石振兴、江晓君自判决生效之日起十日内向刘运武、张瑞华赔偿违约金100000元；四、驳回刘运武、张瑞华的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由石振兴、江晓君及杨建伟予以负担。二审中，上诉人和原审被告未提交新证据。被上诉人提交以下证据：照片复印件一张，拟证明被上诉人封闭案涉房屋，无法进入房屋行使权利。上诉人质证认为对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，没有原件，无法证明照片上的房屋系案涉房屋，只能说明房屋被封闭，也不能证明封闭房屋系上诉人所为。该证据与本案无实质联系。原审被告未到庭质证亦未提交书面质证意见。本院对被上诉人提交以下证据认证如下，该证据与本案存在一定关联性，能证明案涉房屋的现状，予以采信。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人应否支付上诉人违约金10万元。本案中，石振兴、江晓君（甲方）与刘运武、张瑞华（乙方）签订《卖房协议书》系合法有效合同，双方当事人应全面履行义务。该合同第三条明确约定，“三、付款方式：乙方先付给甲方拾万元整，其余部分将在乙方拿到钥匙时一次性付清（任何一方违约，违约方向对方赔偿拾万元）。”在上述合同履行中，石振兴、江晓君作为卖方未依约履行房屋过户手续，且与杨建伟恶意串通签订无效的房屋买卖合同，损害刘运武、张瑞华的利益，违背诚实信用，应依约承担违约责任。上诉人认为拾万元违约金条款仅针对卖方存在未依约交付房屋钥匙的情形，己方已经依约交付钥匙不应支付10万元违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。对于上诉人认为10万元违约金过高，应予调减的主张，本院认为综合考虑案涉房屋市场价值现状、上诉人行为的恶劣程度及诚实信用社会价值导向等因素，结合上述合同的约定，一审判定石振兴、江晓君向刘运武、张瑞华支付10万元违约金符合合同约定，处理恰当，本院予以维持。综上，上诉人石振兴、江晓君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人石振兴、江晓君负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年八月七日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。