江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5057号上诉人（原审被告）:李昊泽，男，汉族，1990年8月15日生，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：李修煜，系上诉人父亲。上诉人（原审被告）:李亮辰，男，汉族，1990年8月15日生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：邹成勇，北京宝盈（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕昭旭，男，蒙古族，1989年2月3日生，住辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县。委托诉讼代理人：奚传江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋效楠，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人李昊泽、李亮辰因与被上诉人吕昭旭房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李昊泽、李亮辰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：(一)一审法院认定“2019年6月20日后原告不再居住的事实”属事实认定错误。（二）一审法院以上诉人违约判决解除没有法律依据。（三）一审法院判决上诉人返还15270元租金没有法律依据和合同依据。（四）一审酌定装修损失为4万元没有事实及法律依据。（五）让上诉人全额退还居间服务费是不合理的。（六）一审法院判决解除合同，但是对合同解除后的交接问题完全没有说明。（七）涉案房屋水电费未结清。被上诉人吕昭旭辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。吕昭旭一审请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令李昊泽、李亮辰返还租金15270元（2019年6月25日至2019年9月25日期间），并退还押金5200元；3、判令李昊泽、李亮辰赔偿装修损失5万元，并赔偿居间服务费2600元；4、判令李昊泽、李亮辰承担本案全部诉讼费和保全费。一审法院认定事实：位于本市鼓楼区产登记在李昊泽、李亮辰名下，系两人共同共有。2018年12月18日，李昊泽以李昊泽、李亮辰（出租方、甲方）名义与吕昭旭（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于本市鼓楼区屋（合同中房屋坐落笔误写成102室）出租给乙方使用；租赁期限自2018年12月25日至2023年12月24日止；每月租金5200元，按季支付，首期租金于合同签订当日支付，其后乙方应提前15天支付下一期租金；甲方于签约时收取乙方押金5200元，作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保；本合同签订时，甲乙方各向见证方支付居间服务费2600元；甲方承诺有权出租此房，并已取得其他共有人同意；合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费等等。南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）在见证方处盖章。当日，吕昭旭向我爱我家公司支付居间费2600元。2018年12月19日，李亮辰出具委托书：本人委托李昊泽将名下湖北路87号一单元202室房屋对外出租。当日，吕昭旭与李昊泽在房屋租赁交割清单上签名，对房屋内设备及水、电、气费等进行了清点、交割。另，吕昭旭与李昊泽签订补充条款一份，内容为：1、若因甲方个人原因终止协议，需赔偿乙方装修损失费用5万元；2、甲方已同意乙方租房用途（民宿）；3、甲方同意乙方对房屋进行装饰性改造（1.从窗户到卧室之间的隔断可以拆除；2.两个卫生间可以进行全方面改造；3.客厅瓷砖可以更换成地板；4.厨房可以进行全方面改造；5.租期到期后，交付所有家具家电不能少于现在的家具家电）。2018年12月31日，李昊泽出具承诺书：本人与产权人李亮辰是兄弟关系，现受其委托代为出租湖北路87号202室房屋，签订上述房屋租赁合同及相关材料，如产权人李亮辰不履行合同，本人愿意承担一切法律责任。吕昭旭于2019年6月13日向李昊泽交纳三季度房租15270元（代被告交纳水电费330元，从房租中扣除）。后因李昊泽、李亮辰母亲陈晓玲上门打砸，吕昭旭于2019年6月19日报警，接处警工作登记表载明：民警到达湖北路87号202室了解到，房东母亲陈晓玲与房东纠纷，陈晓玲敲门进屋后将房屋墙壁与玻璃全部损坏后离开，房东也不在现场，民警巡视一周并询问邻居后未发现陈晓玲踪迹，提醒房客如果再见到当事人第一时间报警并注意安全，并等房东过来后再到派出所处理。2019年6月20日案涉房屋的邻居报警，接处警工作登记表载明：201室房客称202室房主与家人有纠纷，其家人经常来闹事，今天对方家人故意在整个楼道和202室门口涂抹了很多粪便，现在天热严重影响此栋楼的其他住户生活，民警将报警人带回了解情况，联系房东李昊泽处理此事。2019年7月9日，李昊泽、李亮辰母亲陈晓玲报警：称来儿子家，里面有两个人不肯开门，不知道是什么人，有纠纷，需要民警处理。接处警工作登记表载明：报警人是去找自己儿子的，民警现场告知报警人此处目前只有租客在，报警人儿子不在此处，将报警人劝离现场。吕昭旭提供的现场照片显示：案涉房屋厨房、卧室等窗户玻璃被砸碎，墙裙及卧室木饰墙面被砸出多处窟窿；入户门被泼洒粪便。吕昭旭提供2019年6月19日其与陈晓玲的短信记录，陈晓玲回复：这个房子是我买的，砸过多少次，多少租房子的客人搬走了；你有什么损失找李昊泽……我要和没有良心李昊泽玩命了，请你找中介把房子退出来……。另，吕昭旭多次与被告李昊泽电话联系、发短信，李昊泽未予回复。吕昭旭其后通过中介我爱我家公司的店长与李昊泽父亲协商赔偿损失问题未果。在吕昭旭提交的损失协议中列明装修费用为75500元，但未附有相应凭证。庭审中，吕昭旭提交部分装修设计投入凭证：电子门锁828元，2个坐便器一共1496元；墙纸按面积95元/平方米一共8平方米，加上运费等，墙纸部分付款是762.3元；卫生间台盆一个1780元、另一个1200元；轨道灯1196元，玻璃移门有1000押金，玻璃门总价是3500元（其余款项支付暂时未查到）；暖风机499元，电路改造人工费1500元；支付设计费6000元（有凭据的为押金3000元）；材料费596元；集成吊顶押金100元，吊顶材料费100元，一共支付400元，当时给的现金，无支付凭证，还有五六百元的人工费，也是付的现金；油漆涂料费用只找到其中一次是750元；卫生间装修材料费1860元，另一个1800元；另一个卫生间的吊顶400元；卫生间装修工具由其自行购买，费用271元。但装修前后照片可以证明客厅到一楼的卧室增添推拉门隔断，一楼卧室增加榻榻米。所有房屋墙壁重新粉刷，两个卫生间全部重新改造，所有的家具全部重新粉刷油漆。吕昭旭并陈述：装修是找散工做的，无完整支付凭证；没凭证的装修费用还有很多，如客厅的推拉门隔断、墙面出新、屋顶出新、破损结构改造、木墙裙出新、餐厅更换吊顶玻璃、吊顶木框涂刷油漆、墙面出新、墙面电位改造、入户内侧门出新，厨房更换燃气管、墙面修补、更换门玻璃、厨房门出新，两个卫生间瓷砖更换、水电改造、吊顶以及原结构的拆除、重新做地面防水、地面墙面贴砖，两个卧室墙面重新粉刷、贴墙布、电位改造、木结构柜子出新，阳台木结构出新、电位改造等等；综上总装修费用75000元。吕昭旭并提供房屋装修前后的对比照片，以证明案涉房屋装修详情。李昊泽、李亮辰认为：设计费6000元，聊天记录只是显示转账，但是吕昭旭未提供设计合同，也未提供设计发票，且只有3000元的付款记录；对于网购的设施的费用认可，对于吕昭旭提供的零散的收据均不认可，这些收据大部分没有日期，而且是店家开具的收据，很容易伪造，应当提供真实发票；对于吕昭旭提供的损失明细，不予认可，只是吕昭旭的一面之词，没有其他辅助证据，有部分内容明显不合理，如入户门锁价格1500元，吕昭旭提供的网上购买价格是828元，这类门锁行业常规是包安装的；另外吕昭旭没有提供装修合同，也没有提供装修发票，吕昭旭口头陈述的装修费用，均不予认可。一审法院认为：合法的房屋租赁合同应受法律保护。本案中，吕昭旭与李昊泽、李亮辰签订的房屋租赁合同，合法有效，各方均应依约履行相应的义务。本案中，吕昭旭作为承租人，负有合理使用房屋、按时交纳房租的义务；李昊泽、李亮辰作为出租人，负有交付适当的房屋、保障承租人正常使用等义务。双方签订的补充协议已约定吕昭旭承租案涉房屋系用作开办民宿，吕昭旭提交的接处警工作登记表、房屋受损照片，已可证明李昊泽、李亮辰母亲陈晓玲对案涉房屋进行了破坏，且多次上门滋扰，吕昭旭合同目的已不能实现，故其要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。从吕昭旭与陈晓玲的短信记录内容并结合邻居报警的内容可知：案涉房屋出租后，承租人大多会受到被告母亲陈晓玲的骚扰，李昊泽、李亮辰对此应系明知。而李昊泽、李亮辰在吕昭旭承租后，未能防范此类事情继续发生，致吕昭旭无法正常使用租赁房屋，违反了相应合同义务，吕昭旭据此要求李昊泽、李亮辰承担违约责任，符合法律规定，一审法院予以支持。从房屋受损照片来看，窗户玻璃已砸碎、入户门被泼洒粪便，事实上已无法继续居住，一审法院对吕昭旭所述2019年6月20日后不再居住的事实，予以采信。故吕昭旭要求李昊泽、李亮辰退还2019年6月25日至9月25日的租金15270元、押金5200元、赔偿支出的居间服务费2600元的诉讼请求，一审法院予以支持。就吕昭旭主张的装修损失，其所举付款凭证仅有2万多元，未能充分举证证明其损失，但结合案涉房屋装修前后对比照片可以看出，吕昭旭实际装修项目远大于付款凭证所涉项目，根据公平、诚信原则，结合李昊泽、李亮辰违约情形，考量装修后实际使用期限，一审法院酌定吕昭旭装修损失为4万元，李昊泽、李亮辰对此应予赔偿。吕昭旭租赁期间如产生未结清的水、电、气等费用，双方自行据实自上述应退还、赔偿款项中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除吕昭旭与李昊泽、李亮辰于2018年12月18日签订的《房屋租赁合同》；二、李昊泽、李亮辰于本判决生效之日起五日内共同退还吕昭旭房屋租金15270元、押金5200元；三、李昊泽、李亮辰于本判决生效之日起五日内共同赔偿吕昭旭房屋装修损失40000元、居间服务费损失2600元；四、驳回吕昭旭的其他诉讼请求。一审案件受理费1627元、保全费820元，合计2447元，由吕昭旭负担343元，由李昊泽、李亮辰共同负担2104元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：诚如一审判决所述，上诉人作为涉案房屋的出租人应负有交付适当的房屋、保障承租人正常使用等义务。现因上诉人家庭矛盾，导致被上诉人无法正常使用涉案房屋，一审判决解除涉案合同，并无不当。合同解除后，上诉人作为出租人应返还被上诉人未使用房屋期间的租金，因上诉人二审未能举证证明被上诉人于2019年6月20日后仍继续使用涉案房屋；且上诉人存在拒绝交接涉案房屋的情形，故本院对一审判决被上诉人返还租金15270元予以维持。被上诉人一审主张的装修损失及居间费用系合同解除导致的损失，上诉人依法应予以赔偿。上诉人二审主张一审酌定的装修损失过高，但并未能就此予以举证证明。结合一审被上诉人提交的装修票据，涉案房屋照片以及上诉人在合同解除中的过错等因素，本院认为，一审判决上诉人赔偿房屋装修损失40000元、居间服务费损失2600元，并无不当，应予维持。至于涉案房屋水电费结算，因上诉人未提供相应票据，一审也未就此提起反诉，本院二审对此不予理涉，上诉人可另行主张。综上所述，上诉人李昊泽、李亮辰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1376元，由上诉人李昊泽、李亮辰负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年八月三十一日法官助理  李晓龙书 记 员  陈晓君