重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4477号上诉人（原审原告）：曾熙虎，男，1976年10月27日出生，汉族，住重庆市潼南区。上诉人（原审原告）：匡丽，女，1980年4月17日出生，汉族，住重庆市潼南区。共同委托诉讼代理人：陈安定，重庆兴潼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海源，男，1949年7月13日出生，汉族，住重庆市潼南区。被上诉人（原审被告）：刘飞龙，男，1988年10月1日出生，汉族，住重庆市潼南区。共同委托诉讼代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：姜建翔，重庆法洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市潼南区特殊教育学校，住所地重庆市潼南区。法定代表人：唐申佐，校长。委托诉讼代理人：冉启源，男，工作人员。委托诉讼代理人：杨首林，重庆曾勇律师事务所律师。原审被告：刘昌立，男，1952年11月5日出生，汉族，住重庆市潼南区。上诉人曾熙虎、匡丽因与被上诉人重庆市潼南区特殊教育学校（以下简称潼南特殊学校），被上诉人刘海源、刘飞龙，原审被告刘昌立商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2020）渝0152民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人曾熙虎及其委托诉讼代理人陈安定，匡丽委托诉讼代理人陈安定，被上诉人刘海源、刘飞龙委托诉讼代理人姜建翔，潼南特殊学校委托诉讼代理人冉启源，杨首林到庭参加诉讼。原审被告刘昌立经传唤未到庭。本案现已审理终结。曾熙虎、匡丽上诉请求：1、撤销重庆市潼南区人民法院（2020）渝0152民初593号民事判决，并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费等相关费用由被上诉人承担。主要事实及理由：1、关于办证时间，合同中已经有手写写明，故逾期办证经济损失应予以支持；2、一审判决没有判潼南特殊学校、刘飞龙承担责任，属于适用法律错误。刘海源、刘飞龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。潼南特殊学校辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告刘昌立未提交书面陈述意见。曾熙虎、匡丽向一审法院起诉请求：1．判令四被告共同赔偿逾期办证的经济损失140000元；2．共同退还多收取的办证费用25505元。一审法院认定事实：2010年7月8日，潼南县聋哑学校集资建房小组（甲方）与重庆市民富建设工程有限公司刘海源（乙方）签订联合建房协议，约定甲方提供土地1亩作为出资，乙方负责土地出让金200000元和设计、报建、修建等全部资金联合建房，乙方保证甲方每位教职工建房户一套住房（共18套），甲方每户向乙方支付55000元作为建房款，水电气入户费、房屋契税、大修基金由甲方建房户自负，其余的住房及一楼门市、地下室由乙方自行处理。该协议中还约定，甲方负责用地审批以及关于设计、报建、修建、办证等方面所需学校手续的提供、集资建房款的催缴，乙方负责建设方面的手续、办理水电气入户手续和房屋产权证。该协议中并无办证期限以及相应办证违约责任的条款。2014年1月19日，刘昌立以潼南县聋哑学校的名义与曾熙虎签订潼南县聋哑学校教师集资房买卖合同，合同首部甲方为重庆市潼南县聋哑学校，乙方为曾熙虎、匡丽，合同尾部出卖人处有刘昌立的签名，买受人处有曾熙虎的签名。该合同中的主要内容包括，该项目系甲方职工全额自筹资金建房，甲方职工购买后的剩余房产纳入市场对外出售，房产证直接办理到购房者名下，案涉具体房屋为建设项目的车库单元的4、5、6号，总建筑面积235.98平方米，总价款752304元。该合同尾部有本合同自双方签字（盖章）之日生效的内容。在本案审理中，曾熙虎、匡丽向一审法院递交了集资房买卖合同复印件一份，该复印件尾部手写备注有产权证于2015年底至2016年二季度办好的内容。刘海源向一审法院递交了集资房屋买卖合同原件，尾部并无前述手写备注内容。2015年12月19日，曾熙虎支付了34744元作为房屋的契税、大修基金、印花税，刘昌立向其出具了收款收据。税务机关和国土房管部门分别于2018年2月、6月实际收取了契税、大修基金、印花税共计25505.28元。另查明，曾熙虎、匡丽二人并非潼南特教学校的教职工，潼南县聋哑学校系潼南特教学校的曾用名称。潼南特教学校于2019年5月22日集中到国土房管部门办理了潼南特教学校1幢的产权证，其中也包括了本案所涉房屋。本案房屋于2019年6月1日取得了不动产权证书，登记权利人为曾熙虎。再查明，刘昌立系刘海源雇请的工人。在2013年12月5日、2014年1月19日、2014年3月8日向曾熙虎出具的购房款收据中，刘昌立在经手人处予以了签名。刘海源保留有前述收据的收款存根，并且在2013年12月5日、2014年3月8日的存根上有刘海源本人的签名。一审法院认为，按照刘海源与潼南县聋哑学校集资建房小组签订的联合建房协议，刘海源有权在保证甲方住房的情况下将其余房屋自行出售，潼南县聋哑学校并无权利对外销售。案涉合同实际由刘海源雇请的刘昌立以潼南县聋哑学校的名义与曾熙虎签订，结合刘海源联合建房人的身份、刘海源关于认可退还相关费用的陈述以及其在相关由刘昌立经手的收据存根中签名的事实，可以认定刘昌立的行为系经过了刘海源的授权。就潼南县聋哑学校而言，刘昌立以潼南县聋哑学校名义对外签订合同，系无权代理行为，相应的法律后果应由刘昌立负担。但就刘海源而言，刘昌立的行为实际系经过刘海源授权的有权代理行为，前述应由刘昌立负担的法律后果实际应由刘海源承担。因此，本案可以认定集资房买卖合同关系实际建立在刘海源与曾熙虎之间，刘海源负有依照集资房买卖合同约定及相应法律规定向曾熙虎交付房屋、办理权证的合同义务。曾熙虎在本案中提出了逾期办证损失、退还部分办证费用的主张，其中刘海源就退还部分办证费用的主张予以了认可，一审法院予以确认，不另作赘述。关于逾期办证损失的主张，一审法院认为，从刘海源提交的合同原件看，其中并无关于办证期间的专门约定，曾熙虎提交的合同文本虽有办证期限的专门内容，但该内容系手写添加，且该合同文本系复印件，一审法院无法确定其真实性。曾熙虎作为主张该项事实存在的一方，应自行承担不利后果。另外，匡丽虽未在合同文本中签名，但其与曾熙虎一并提起诉讼，可以视为曾熙虎处分了自己的案涉合同权利，对刘海源并无影响，故一审法院对匡丽的原告主体资格予以确认。关于本案的其他被告，均非本案合同主体，也无其他应承担责任的事实及法律依据，一审法院就曾熙虎、匡丽就其他被的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告刘海源于本判决生效之日起十日内向原告曾熙虎、匡丽退还办证费用25505元；二、驳回原告曾熙虎、匡丽对被告刘飞龙、刘昌立、重庆市潼南区特殊教育学校的诉讼请求；三、驳回原告曾熙虎、匡丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3610元，减半收取计1805元，由原告曾熙虎、匡丽负担1586元，由被告刘海源负担219元。二审中，上诉人提交了其持有的集资房买卖合同原件，被上诉人潼南特教学校及刘海源、刘飞龙对合同真实性无异议，对于合同尾部手写部分由刘昌立书写不认可。本院对该证据的真实性予以确认。对其证明目的在本院认为部分综合评述。本院二审查明其他事实与一审判决一致。本院认为，当事人对自己主张的事实或反驳对方的事实，有责任提供证据，否则不利后果由其承担。本案中，上诉人在二审中虽然举示了其持有的集资房买卖合同原件，但不能证明该合同尾部手写“产权证于2015年底至2016年二季度办好”的内容系刘昌立书写，上诉人亦未提出鉴定主张，而刘海源持有的集资房买卖合同并无上述手写内容，故现有证据不能证实双方对办证期限做出了约定，上诉人提出由被上诉人支付其逾期办证损失的主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于潼南特教学校、刘飞龙是否承担责任的问题，因集资房买卖合同的相对方系刘海源与曾熙虎，故根据合同相对性原理，曾熙虎只能向刘海源主张合同责任。对此一审判决已经详细阐明理由，本院予以赞同，不再赘述。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，曾熙虎、匡丽的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3610.10元，由曾熙虎、匡丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 赖生友审 判 员 刘润荔二〇二〇年八月二十四日法官助理 王睿杰书 记 员 陈嬿西