河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初9563号原告程建霞，女，1970年9月4日出生，汉族，住河南省义马市。委托代理人卞亚辉，上海段（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王创，上海段（郑州）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告孙凯，男，1987年4月2日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托代理人崔艺娟，河南修谨律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告孙铁军，男，1963年5月23日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。被告李福玲，女，1963年7月2日出生，汉族，住河南省郑州市高新技开发区。被告高换，女，1987年6月4日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。原告程建霞与被告孙凯、孙铁军、李福玲、高换房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告程建霞的委托代理人卞亚辉、王创，被告孙凯及其委托代理人崔艺娟到庭参加诉讼。被告孙铁军、李福玲、高换经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告程建霞诉称，2013年4月13日，经合法有效程序，牛砦村全面实施村庄改造。经郑州高新区管委会备案，牛砦村实施改造拆迁补偿安置工作，所有安置房均可办理房屋所有权证。2014年7月24日，原告与四被告在见证人孙某见证下签订《房屋买卖协议书》，约定被告将位于郑州市高新区牛砦小区，未建楼房80㎡，单价2700元/㎡，以总价216000元出售给原告。原告付清216000元购房款后，被告孙凯出具《收据》。2017年12月底，案涉房屋已建成。2018年2月10日，牛砦社区安置房已分房完成，房屋交付条件已具备，被告在具备合同履行条件的情况下，拒绝履行交付义务。2019年12月19日四被告将包括案涉房屋在内的三套安置房在郑州市不动产进行了房屋合同网签备案,进一步明确了案涉房屋已具备办理登记手续,其中原告所主张的房屋在房管局登记的坐落位置为高新技术产业开发区枫香街190号2号楼1单元7层702房屋(合同号GX190××××7175)。现该房屋已网签至孙凯名下，四被告已构成实质违约。请求法院判令：1.四被告继续履行房屋买卖协议书，将位于高新技术产业开发区枫香街190号2号楼1单元7层702房屋(合同号GX190××××7175)交付原告居住使用。2.四被告向原告承担违约金10万元。3.四被告协助原告办理产权登记过户手续。4.本案诉讼费由四被告承担。被告孙凯辩称，1.被告从未将原告诉请请求第一项中的房产卖给原告，也不可能原告选哪套就交付哪套，况且该房屋实际面积75平方米左右，并不是原告诉称的70平方米。2.原告诉讼请求第二项和第三项，双倍购房款和损失的计算，缺乏索要的理由和主张的法律依据，更没有证据支持。原告并未将216000元交付给被告，而是直接将款项交给政府设立的银行账户中，直到2016年初因为政策变更，不再需要拆迁安置村民购买房屋，于是拆迁办才将款项退回，被告未直接收取原告款项。3.原告诉讼请求第四项，要求原告协助办理过户手续，该请求无法实现，首先拆迁安置房没有办理房产证，短期内也不会办理，被告无法为原告办理，原告此项请求无实现基础。4.本案中《房屋买卖协议》是不成立的，既不符合合同的法定形式，缺乏必要条款，原告本身也不符合购买的正常要求。协议书中未约定明确的购买目标，内容不够具体明确，也没有履行期限，只对未来不确定的事项进行沟通，不能构成格式合同的内容。5.最初拆迁安置房政策是村里每人分90平方米安置房，对于牛砦村村民，户口在本村且享受村民待遇，履行村民义务的人员，每人可按照2700元每平方米购买20平方米的安置房屋。但原告不是本村村民，不符合购买条件，被告将购买指标转给原告，原告将款项直接给了政府拆迁办，并未交付给被告。后政策变更，不用购买了，于是在2016年1月和2月，政府又将款项退回，这不是被告的原因和过错，是因为政府政策变更，属于不可抗力，因此被告无理由再向原告交付房屋，但原告却一直要求被告将自有的按人口分配的房屋交付，违背原告购买初衷，对被告显失公平。请求法院驳回原告诉讼侵权。被告孙铁军、李福玲、高换未答辩。经审理查明：2013年4月13日，牛砦村党支部与牛砦村委会联合发布《牛砦村关于实施改造拆迁的通告》及《牛砦村改造拆迁补偿安置方案的通告》。通告公布，每人免费安置70平方米的住宅用房；每人免费安置建筑面积20平方米的商业用房；被拆迁村民可自愿以激励的方式按2700元/㎡成本价增购不大于20平方米住宅安置用房（增购安置房房款，在签订拆迁补偿安置协议时，从奖补款中先行扣除。在签订拆迁安置补偿协议是，村民如放弃增购住宅安置房，须对此作出承诺，承诺书需经拆迁工作组长签字同意并经办事处主要领导审核确认，放弃增购的住宅安置房在村庄改造中将不再规划、建设）。2014年7月24日，在牛砦大队院四被告（甲方；卖方）与原告（乙方；买方）签订《房屋买卖协议书》，协议约定：一、甲方自愿将坐落在郑州市高新区牛砦小区，未建楼房（80平方米）出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币216000元。三、乙方与2014年7月24日向甲方支付定金：216000元。四、乙方于2014年7月24日人一次性付清房款：216000元。五、经双方同意，甲方于3年后，楼房建成后，将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有……四被告在卖方处签名捺印，原告在买方处签名捺印，孙某在见证人处签名捺印。2014年7月24日，被告孙凯向原告出具收据，载明，今收到程建霞房款贰拾壹万陆仟元整（216000）。被告孙凯单独所有位于高新技术产业开发区××楼××单元××（××）房屋××套，建筑面积75.66平方米。被告孙铁军单独所有位于高新技术产业开发区××楼××单元××（××）房屋××套，建筑面积76.98平方米。被告孙凯单独所有位于高新技术产业开发区××楼××单元××（××）房屋××套，建筑面积145.78平方米。2018年6月2日，被告带原告及见证人孙某对2号楼1单元7层702房屋现场察看。被告孙凯提交2014年7月24日出具的情况说明一份，载明，2.……政策是每位村民补偿70平方米住宅用房（免费）加20平方米营业用房（免费），另外每人可以购买20平方米住宅用房（每平方米2700元）。3.村民孙凯放弃购买每人20平方米（家庭成员每人可以购买20平方米，乙方共4人合计80平方米）住宅用房（每平方元），经协商程建霞购买甲方（孙凯）放弃80平方米住宅用房。4.现在这80平方米房款已在甲方拆迁补偿款中扣除，约定合同时，乙方付清房款合计216000元。5新房建成约在三年后，会分为几期交工，现约定好是第3套，属于乙方。现具体房屋所建位置未定，属政府具体安排……原告、被告孙凯、沟通人孙某在情况说明中签名捺印。被告孙凯自认被告家庭户一共分得8套房产。以上案件事实由《牛砦村关于实施改造拆迁的通告》及《牛砦村改造拆迁补偿安置方案的通告》、《房屋买卖协议书》、收据、郑州市个人房屋产权信息表、看房照片、情况说明及庭审笔录予以证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告被告签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。结合带人看房视频、证人证言及被告孙凯的当庭陈述，可以确定《房屋买卖协议书》所指向的房屋即为高新技术产业开发区枫香街190号2号楼1单元7层702房屋一套，建筑面积75.66平方米，原告请求四被告交付该房屋归其居住使用，本院予以支持。原告请求违约金10万元依据不足，本院不予支持。原告请求四被告协助原告办理产权登记过户手续，并未举证证明被告已取得涉案房产产权证，请求不具备履行可行性，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被孙凯、孙铁军、李福玲、高换于本判决生效后十日内将位于高新技术产业开发区枫香街190号2号楼1单元7层702(合同号GX19005797175)交付原告程建霞居住使用。驳回原告程建霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6040元，减半收取3020元，由被告孙凯、孙铁军、李福玲、高换负担2270元，由原告程建霞负担750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年八月二十六日书记员 刘安琪