济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初4030号原告：宗娅群，女，1982年5月7日出生，汉族，无业，住济南市历下区。委托诉讼代理人：张鹏程，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广建，山东瀛岱律师事务所律师。被告：济南依轩酒店管理咨询有限公司，住所地济南高新区崇华路1587号黄金时代三区2号楼431，统一社会信用代码913701003070099071。法定代表人：孙锋立，经理。原告宗娅群与被告济南依轩酒店管理咨询有限公司（以下简称依轩酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易(小额)程序，公开开庭进行了审理。原告宗娅群的委托诉讼代理人张鹏程，被告依轩酒店法定代表人孙锋立到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。宗娅群向本院提出诉讼请求：1.请求判令依轩酒店支付2020年3月租金1800元；2.请求判令依轩酒店支付违约金30000元；3.请求判令依轩酒店支付拖欠的水费47.2元（2019年12月1日至2020年3月30日）、物业费286.86元（2019年12月23日至2020年3月30日）；4.请求判令依轩酒店将房屋归还给宗娅群；5.请求判令依轩酒店承担房屋维修费1800元；6.请求判令依轩酒店支付2020年4月1日至今非法占有房屋造成的损失3600元（按每日60元计算，暂算至5月31日）；7.请求判令依轩酒店支付2020年4月1日至实际归还至日产生的水费、物业费227.44元（物业费按两个月暂算、水费按50元暂算）；8.请求判令本案诉讼费等相关费用由依轩酒店承担。事实与理由：2018年3月27日，宗娅群与依轩酒店签订《房屋租赁合同》，约定依轩酒店承租宗娅群济南高新区XX广场XXX室，租赁期限自2018年3月28日至2023年5月27日，依轩酒店缴纳房租至2020年2月份，2020年3月30日依轩酒店单方提前解除合同，按照合同第五条约定应当承担违约金30000元。2020年5月23日，宗娅群检查发现依轩酒店在租赁期间房屋多处设施损坏，至今依轩酒店仍占有使用涉案房屋，为维护合法权益，故诉至法院。依轩酒店辩称，第一、双方于2020年2月2日协商达成一致，宗娅群同意免除我方自疫情开始起一个月房租，因此宗娅群同意免除被告的自疫情开始（2020年1月24日）的一个月房租可用于抵扣2020年3月份房租。自双方合同签订后，我方并无实际故意违约之行为。宗娅群要求我方支付物业费、水费无事实依据。关于维修费用的诉讼请求处于物业的质保范围，物业会免费维修，不会产生费用。关于损失，我方是在其方要求下不使用房屋，并非依轩酒店方给宗娅群造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据:房屋租赁合同一份。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：宗娅群提交1.宗娅群与依轩酒店短信聊天记录一宗，证明依轩酒店单方违约提前解除合同。依轩酒店对上述证据的真实性无异议，但其不认可证明目的，称上述证据中2020年3月30日的短信记录里亦能证明依轩酒店已经按照宗娅群的要求腾出房屋，宗娅群也进行了确认，2020年5月20日的短信记录已经确认我方按照宗娅群要求3月底腾房，并非我方要求解约，即使现在我方也不同意解约。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。2.宗娅群与依轩酒店员工邢亚楠微信聊天记录一宗，证明针对依轩酒店提出的因疫情期间经营困难，向宗娅群提出的关于租金减免等要求，依轩酒店附条件同意。双方同意如果在2020年2月27日疫情依然没有结束，或者双方对疫情是否结束，无法达成一致，双方有权终止现有租房合同，互不承担违约责任，但2020年2月27日，依轩酒店并未向我方提出解除合同，双方达成的一致意见因到期而作废，依轩酒店2020年3月30日提出解除合同属于违约。依轩酒店对上述证据的真实性无异议，但是依轩酒店并未向宗娅群提出解约，相反是宗娅群要求我方腾房，所以违约责任即使按照对方所说，应由宗娅群承担，并非依轩酒店，宗娅群提出有条件的同意，该条件是保证房屋完好的情况下同意，我方已经保护了房屋的完整性。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。3.照片一宗，证明房屋存在多处损坏，按照合同约定，依轩酒店应当承担维修义务。依轩酒店称对上述证据的真实性不确定，不认可证明目的，称即使照片是真的也是因为房屋质量问题，并非人为原因损害，其他也并不能证明是在依轩酒店租赁后产生的损害。经审查，本院无法核实上述证据的真实性，故不予采纳。依轩酒店1.转账记录，证明依轩酒店并没有解约意图，并于2020年7月5日开始支付2020年6月23日之后的没有分歧的房租。宗娅群对上述证据的真实性无异议，对于证明目的有异议，其称一、最近两笔转账流水依次为2019年11月16日和2020年7月5日，时间跨度达8个月之久，两笔转账金额分别为5400元，反而证明依轩酒店长期拖欠房租；二、依轩酒店2020年7月5日，向宗娅群单方转账5400元，宗娅群在收到银行手机短信提醒后，第一时间内向依轩酒店法定代表人发送了短信。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月27日，宗娅群（出租方）与依轩酒店（承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：宗娅群将其自有的坐落于济南市高新区XX广场XXX的房屋出租给依轩酒店，免租期两个月，自2018年3月28日至2018年5月27日，租赁期限自2018年5月28日至2023年5月27日。月租金为每月1800元，先付后用。租金以三个月为期限、在交纳下次房屋前15日交纳。租赁期间，任何一方提前解约或者违反合同规定，需向对方交纳30000元作为违约金。依轩酒店已向宗娅群付清自2018年5月28日至2020年2月27日期间的房屋租金。2020年7月5日，依轩酒店向宗娅群支付了5400元，并备注为房租，宗娅群回复“收到来自青岛银行短信账户名为依轩酒店转账5400元，转账备注为房租。我不认可转账备注的内容，目前仅视为用来折抵拖欠房租、房屋损坏和非法占有房屋给我造成的损失……”。2020年2月2日，依轩酒店工作人员邢亚楠向宗娅群发送微信，该微信载明“……暂定方案您给我们免除一个月房租，如果2020年2月27日疫情依然没有结束或者双方对疫情是否结束无法达成一致，双方有权终止现有租房合同，互不追究违约责任，届时我方结清水电物业费，你方应退还我方半个月押金及2月1日至2月27日一半的房租……”，宗娅群回复“保证房屋完好的情况下同意以上”。2020年3月23日，宗娅群通过微信的方式向依轩酒店主张房租。2020年3月30日，依轩酒店将涉案房屋腾空，并短信通知宗娅群交接房屋，宗娅群同意次日交接。直至2020年5月20日，宗娅群与依轩酒店均未证实要求对涉案房屋进行交接。2020年5月23日，宗娅群为收回涉案房屋而将门锁撬开，依轩酒店认为宗娅群此举导致双方于2020年2月2日达成解除协议已失效，拒绝退还房屋，并继续使用。另查明，涉案房屋在租赁期间用途系用于经营的公寓。本院认为，宗娅群与依轩酒店签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点一：宗娅群与依轩酒店的房屋租赁合同是否已经解除。受新冠××疫情及防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途、租金交付义务受直接影响导致客观不能履行等情形，可以认定为不可抗力，适用情势变更和公平原则。2020年2月2日，宗娅群与依轩酒店达成附条件的解除协议，在执行约定的期限内，双方均未行使解除权，该协议已失效。2020年3月23日，宗娅群向依轩酒店催要房屋租金，经双方协商，依轩酒店于2020年3月30日将涉案房屋腾空并短信通知宗娅群进行交接，宗娅群亦同意次日交接，视为双方均同意解合同，合同解除后，依轩酒店应当返还涉案房屋，因此，宗娅群主张依轩酒店返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。在依轩酒店告知并催告宗娅群交接房屋后，直至2020年5月23日前，双方未完成交接，在此期间，宗娅群亦未举证证明其向依轩酒店要求返还房屋,根据双方当事人提交的证据及庭审陈述，本院无法认定2020年4月1日至2020年5月23日期间占有房屋仅系依轩酒店的原因，故对于宗娅群主张的自2020年4月1日至2020年5月23日依轩酒店占有房屋期间的损失，本院不予支持。依据2020年7月5日宗娅群的短信回复内容，双方并未就租赁房屋重新达成合意，因2020年5月24日至今，涉案房屋一直由依轩酒店使用，自2020年5月24日至房屋归还之日的损失应由依轩酒店支付，因此，对于宗娅群主张依轩酒店支付自2020年5月24日至房屋归还之日的占有损失（按每月1800元计算）的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。上述期间的产生的物业费、水费应由依轩酒店承担。本案争议焦点二：依轩酒店是否应当支付宗娅群2020年3月份的租金。依据双方2020年2月2日达成的协议，涉案房屋自2020年2月28日至2020年3月27日期间为免租期，但上述协议因双方均未行使解除权而未发生法律效力，因此，双方合同应继续履行，依轩酒店仍应支付宗娅群2020年3月份的租金，故对于宗娅群主张依轩酒店支付其2020年3月份的租金1800元的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。本案争议焦点三：依轩酒店是否应当支付宗娅群违约金。对于因受疫情及防控措施影响，当事人请求解除合同，符合双方合同约定或《合同法》第94条规定情形的，应予支持。但是，基于租赁房屋暂时不能使用、承租人短期迟延交付租金等事由而请求解除合同的，一般不宜支持。本案中，双方在租赁合同中明确约定“租赁期间，任何一方提前解约或者违反合同规定，需向对方交纳30000元作为违约金”，宗娅群主张双方合同系因依轩酒店原因而解除，但其未提交充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。因疫情及防控措施影响构成不可抗力或情势变更的，根据当事人合同约定，依照《民法总则》第180条、《合同法》第117条、《合同法司法解释（二）》第26条规定，本院无法认定依轩酒店存在违约行为，故对于宗娅群主张依轩酒店支付其30000元违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。宗娅群主张依轩酒店支付其房屋维修费1800元，事实不清，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南依轩酒店管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宗娅群2020年3月租金1800元；二、被告济南依轩酒店管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于济南市高新区XX广场XXX的房屋归还原告宗娅群；三、被告济南依轩酒店管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宗娅群占有房屋造成的损失（自2020年5月24日起至房屋归还之日止，按每月1800元计算）；四、被告济南依轩酒店管理咨询有限公司承担自2020年5月24日起至房屋归还之日止产生的物业费、水费；五、驳回原告宗娅群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元，减半收取计372元，由原告宗娅群负担347元，由被告济南依轩酒店管理咨询有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判员  万立波二〇二〇年八月三十一日书记员  聂旭红