甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘11民终918号上诉人（原审被告）：王娟，女，汉族，1979年3月19日生，甘肃省陇西县人，居民，住甘肃省陇西县。上诉人(原审被告)：田旺德，男，汉族，1976年9月25日生，甘肃省陇西县人，居民，住甘肃省陇西县。被上诉人(原审原告)：潘满军，男，汉族，1989年5月13日生，甘肃省陇西县人，居民，住甘肃省陇西县。委托诉讼代理人：马文彦，甘肃贵清律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡明波，甘肃贵清律师事务所律师。原审被告：王立龙，男，汉族，1983年10月10日生，甘肃省陇西县人，居民，住甘肃省陇西县。上诉人王娟、田旺德因与被上诉人潘满军，原审被告王立龙房屋买卖合同纠纷一案，不服陇西县人民法院（2019）甘1122民初4635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王娟，被上诉人潘满军及其委托诉讼代理人马文彦、胡明波到庭参加了诉讼，上诉人田旺德、原审被告王立龙未到庭。本案现已审理终结。王娟、田旺德上诉请求：1、撤销陇西县人民法院（2019）甘1122民初4635号民事判决；2、依法改判驳回潘满军关于确认房屋所有权和搬出房屋的两项诉讼请求；3、依法确认潘满军参与伪造《二手房买卖协议》、《房地产买卖契约》无效；4、请求将陇西县房地产管理所工作人员滥用职权的行为移送审查。事实与理由：1、一审法院对不同之诉、互为条件且性质不同的三件案跨界审理，一揽子判决，程序违法。该三案是陇西县人民法院受理的(2019)甘1122民初1946号案、渭源县人民法院受理的(2019)甘1123行初31号案、陇西县人民法院受理的(2019)甘1122民初4635号案。三案互为条件，前案的审理需要以后案的判决结果为依据，不能同案审理，同案判决。2、涉案房屋在交易过户时依据的是《二手房买卖协议》和《房地产买卖契约》，以及过户登记所需要的申请材料、影像资料，全部是用另外一次登记档案伪造得来的。一审判决确认造假有效，是为潘满军夫妻与王立龙、原浩楠的胡作非为提供司法保护，为房产登记部门工作人员的违法乱纪提供司法支持。3、一审判决以王娟和王立龙系姐弟关系，王立龙长期居住房屋认定表见代理，事实房主，以王立龙向各方保证来认定潘满军夫妻购房的善意，是法律思维的严重缺失。4、一审判决对出售主体不同的两份房屋买卖协议均认定合法有效，违背了最基本的逻辑。潘满军辩称：案涉两份合同真实有效，无伪造的事实。如果王娟、田旺德认为存在伪造，可以要求鉴定。当时办理过户时是王立龙拿着王娟、田旺德的身份证、户口本、结婚证来办的。潘满军向一审法院起诉请求：1、依法确认潘满军与王立龙、田旺德、王娟签订的两份房屋买卖合同合法有效。2、确认潘满军善意取得陇西县巩昌镇崇文路育鹏家园商住楼B段一单元201室房屋所有权。3、诉讼费由王立龙、田旺德、王娟承担。一审法院认定事实：2017年12月2日，王立龙因清偿其借原浩楠借款，双方协商将其实际所有，但房屋产权登记于田旺德名下的位于陇西县巩昌镇崇文路育鹏家园商住楼B段一单元201室楼房转移过户到原浩楠名下，以房抵债。当日，王立龙、田旺德、王娟与原浩楠共同到陇西县房地产管理所（以下简称登记部门）提出房屋转移登记申请，登记部门受理该申请后，即按双方申请人的要求，制作了《房屋转移登记申请书》，双方按照登记部门提供的格式文本签订了《二手房买卖协议》、《房地产买卖契约》，并在登记部门制作的《房屋转移登记申请书》上拍照、签字、捺印后，由于双方未完成契税缴纳，登记部门即中止了登记办理。之后，王娟于2018年6月25日在强珍房屋中介机构发布该房屋出售信息，并留下自己电话号码进行联系。王立龙也于2018年8月13日与诚信房屋中介机构工作人员在微信协商售房事项。2018年9月3日，潘满军前去诚信房屋查看售房信息时，该中介工作人员居间介绍潘满军与王立龙相识，在协商过程中，王立龙表示该房屋为其所有，但登记于田旺德名下，为了保证交易安全，潘满军要求王立龙作出保证，王立龙即以其实际所有人身份与潘满军签订《房屋买卖协议》，并在该协议中承诺过户之后，如有任何问题，潘满军不负任何责任，均由王立龙负责并解决。次日，王立龙持房产证、田旺德夫妻身份证、户口本、结婚证及由上次田旺德夫妻签字捺印的《二手房买卖协议》、《房地产买卖契约》和原浩楠、潘满军前往登记部门登记。登记部门针对房屋买受人的变更，询问了相关情况，在王立龙、原浩楠共同出具承诺书，确认了王立龙以该房屋实际所有人作为转移登记代理人的身份及原浩楠自愿变更买受人的事实后，王立龙即亲自在《二手房买卖协议》、《房地产买卖契约》及《房屋转移登记申请书》受让方签章栏处刮掉原浩楠的签字、指印，由潘满军夫妻在旁边空白处签字、捺印，完成了对申请登记资料的变更，同时形成了潘满军夫妻与王立龙、田旺德、王娟的房屋买卖关系，潘满军缴纳契税8000元，王立龙以田旺德名义缴税4000元。潘满军经房屋中介居间介绍与王立龙达成买卖合意后，并以40.8万元市场价格成交。王立龙为了清偿其所欠原浩楠债务，潘满军按照王立龙指定账户，由妻子付心慈向原浩楠打款30万元，8.7万元现金由王立龙收取，余款于交房后支付。2018年9月6日，经登记部门审核后，向潘满军颁发了陇房权证巩字第××号《房屋产权证》。由此，潘满军依法取得了该房屋的所有权。2019年5月27日，田旺德、王娟向渭源县人民法院提起行政诉讼，请求判令撤销陇西县人民政府颁发给潘满军的陇房权证字第××号《房屋产权证》，责令陇西县人民政府重新为田旺德、王娟颁发房屋产权证。该院受理立案后，依法公开开庭进行了审理。2019年11月7日，依法作出（2019）甘1123行初31号行政裁定书，该院因需要以田旺德、王娟和潘满军房屋买卖协议民事诉讼的裁判为依据，裁定中止审理。后因王立龙拒不交付该房屋，双方形成纠纷。2019年11月20日，潘满军向本院提起民事诉讼，要求依法处理。审理中，潘满军增加诉讼请求，要求王立龙、田旺德、王娟立即交付涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。物权登记的公信力是物权公示制度的法律效果，以保护信赖登记内容的交易人的利益。不动产办理登记其主要目的在于公示，使公众了解不动产上所形成的物权状态，最终达到确定物权归属，保护交易安全维护交易秩序的目的。就本案而言，涉案房屋产权已登记在潘满军名下，根据物权的公示公信原则，潘满军是涉案房屋的所有权人。因涉案房屋虽登记在田旺德名下，但从2012年开始由王立龙长期居住使用，其与田旺德、王娟具有特殊的身份关系，对于王立龙代田旺德、王娟出售房屋的事实，潘满军完全有理由相信，故王立龙的行为构成表见代理。王立龙将本案争议房屋卖于潘满军，潘满军已支付房屋合理价款。田旺德、王娟虽作为名义上的产权人，但实际已对争议房屋丧失了占有、使用、收益、处分的民事权利。其对争议房屋的出售事实应当知道，潘满军与王立龙之间的房屋买卖行为，符合对争议房屋善意取得的法律构成要件。潘满军主张的诉讼请求应受到法律的保护。关于王立龙、田旺德、王娟辩称驳回潘满军诉讼请求等意见，于法无据，证据不足，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条规定，判决：一、潘满军与田旺德、王娟、王立龙签订的《二手房买卖协议》、《房屋买卖协议》合法有效。二、潘满军已善意取得陇西县巩昌镇崇文路育鹏家园商住楼B段一单元201室的所有权。三、田旺德、王娟、王立龙在本判决生效后三十日内向潘满军交付涉案房屋。案件受理费70元，由田旺德、王娟、王立龙负担。二审中，当事人未提交证据。二审查明的事实与一审的一致，本院予以确认。本院认为，根据当事人各方的陈述以及原浩楠在案涉行政诉讼庭审时的陈述，能够证实王立龙将案涉房屋先出售给原浩楠后又变卖给潘满军是征得田旺德、王娟的同意，王立龙与潘满军签订的《房屋买卖协议》以及王娟与诚信房屋中介人员刘鹏燕的通话录音也印证了潘满军的陈述。田旺德、王娟与原浩楠夫妇签订的《二手房买卖协议》和《房地产买卖契约》，二审时经核实，王娟均承认该两份协议及房屋转移登记上的签名系其本人书写，即证实了两份协议的真实性，该协议中虽然后来签名发生了变更，但原协议是当事人的真实意思，协议应为合法有效，并发生法律效力，涉案的房屋所有权亦通过该协议转移给了原浩楠夫妇。后原浩楠又与潘满军达成合意，将房屋转卖给潘满军夫妇，并一致同意将原《二手房买卖协议》、《房地产买卖契约》及《房屋转移登记申请书》中原浩楠的签名捺印变更为潘满军夫妇，是原浩楠夫妇与潘满军夫妇的真实意思表示，亦认定为是双方再次通过协议的方式将涉案房屋进行了转让，该协议亦为合法有效，潘满军夫妇因此而合法取得涉案的房屋，一审据此判决并无不当。田旺德、王娟上诉主张其与原浩楠签订的是房屋抵押合同，无证据证实，对其主张的事实不予确认。关于田旺德、王娟主张认为王立龙、潘满军、原浩楠及房屋产权登记部门相互串通、伪造变更登记手续的问题，因其已提起了行政诉讼，该问题可在该诉讼中予以解决。综上所述，王娟、田旺德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王娟、田旺德负担。本判决为终审判决。审判长  王利宏审判员  张建文审判员  吴善善二〇二〇年八月三日书记员  屠竞之