宁夏回族自治区固原市中级人民法院   民事判决书   （2020）宁04民终569号   上诉人（原审被告）：吴俊芳，男，1972年9月13出生，汉族，宁夏隆德县人，初中文化，出租车司机，住宁夏隆德县。   被上诉人（原审原告）：宁夏隆诚物业服务有限公司，住所地：宁夏隆德县。   法定代表人：李峰，该公司经理。   委托诉讼代理人：李德隆，宁夏燕翼律师事务所律师。代理权限为特别授权。   上诉人吴俊芳因与被上诉人宁夏隆诚物业服务有限公司（以下简称隆诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区隆德县人民法院（2020）宁0423民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   吴俊芳上诉请求：1.依法撤销原判，改判驳回隆诚公司的一审诉讼请求；2.案件受理费由隆诚公司负担；3.依法对隆诚公司的违法行为予以查处。事实与理由：一、一审中，隆诚公司没有提供三级资质的相应证明文件，因此，隆诚公司不具备三级物业资质，无权收取物业费。隆诚公司没有服务、管理本小区的权利。龙城世家业主没有选聘隆诚公司为本小区提供物业服务。龙城世家小区属规模较大小区，隆诚公司未通过公开招投标选聘为本小区物业公司。隆诚公司没有与本小区业主签订任何物业服务合同，不存在合同关系，因此吴俊芳没有义务向隆诚公司缴纳物业费。二、一审判决适用法律错误。因隆诚公司未与本小区业主签订任何物业服务合同，一审判决按《中华人民共和国合同法》予以确认，显然属于适用法律错误。应按照《中华人民共和国物业管理法》予以审理。三、隆诚公司存在乱收费行为。隆诚公司无三级物业服务资质，没有达到三级服务标准，不应按三级服务标准收费。隆诚公司法定代表人李峰于2018年6月接手该公司，一审判决认定吴俊芳自2013年7月至2019年12月31日连续77个月未缴物业费。隆诚公司未提供前一法定代表人收取物业费的委托书，因此收费时间计算错误。隆诚公司2013年收费表册显示2013年所有业主物业费均为每平米每月0.5元，已超过三级物业收费标准。四、隆诚公司物业服务存在不作为，未达到三级服务标准。五、因隆诚公司卫生间漏水，将吴俊芳存放在车库中的面粉浸泡，其要求隆诚公司赔偿，该公司拒绝赔偿，让找开发商处理，吴俊芳现已另案起诉，并拒绝缴纳后期的物业费。   隆诚公司辩称，吴俊芳的上诉理由不能成立，一审认定案件事实清楚，适用法律正确，自隆诚公司成立以来，一直按照注册登记的范围履行物业管理、垃圾清理等义务，吴俊芳自入住以来，以其属于安置户为由拒绝缴纳物业费，其在补充意见中卫生间漏水事宜，已由隆德县人民法院作出判决，与本案无关。   隆诚公司一审诉讼请求：1.依法判令吴俊芳支付物业费及楼道照明费3558元（110.52平方米×0.4元×77个月+120元）；2.案件受理费由吴俊芳负担。   一审法院认定事实：隆诚公司成立于2011年1月13日，负责龙城世家小区的物业服务和管理。吴俊芳系该小区业主，住该小区56号楼1单元201室，其房屋面积为110.52平方米，按照《隆德县住宅区物业管理办法》规定，该小区属于三级服务收费标准，每月每平方米应收取物业费0.4元，每年应收取楼道照明费20元。吴俊芳自2013年7月1日至2019年12月31日连续77个月未交纳物业费及楼道照明费3524元，扣除吴俊芳已付楼道照明费20元，尚欠隆诚公司物业费及楼道照明费3504元。一审法院认为，吴俊芳在庭审中承认未向隆诚公司交纳物业费的事实。隆诚公司要求吴俊芳支付物业费的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。吴俊芳主张其已交纳2013年至2018年期间的楼道照明费的事实，因未提供相应证据予以证明，不予采纳；主张以隆诚公司未完全履行物业服务义务拒交物业费的理由，缺乏事实依据，亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、吴俊芳于判决生效后十日内支付宁夏隆诚物业服务有限公司物业费、楼道照明费3504元；二、驳回宁夏隆诚物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吴俊芳负担。   二审中，吴俊芳提交照片打印件21页（共54张），欲证实隆诚公司不作为。证人证言1份，欲证实吴俊芳房屋所在楼道的电费是由证人代收后给隆诚公司缴纳的事实。隆诚公司质证认为，证人证言形式不合法，内容不真实，且证人与吴俊芳同属该小区业主，有利害关系，证人应出庭作证，当庭陈述其所知的案件事实，接受质证。照片打印件，未标明拍照时间、拍照地点，第4页小区绿化带照片反映出绿化带以外干净整洁，绿化带内系冬季草木枯竭现象，其他无法判定。该证据不能证明隆诚公司未履行物业服务。结合本院现场勘查照片，本院审核认为，因物业服务属于动态连续性的服务，该证据无法证实隆诚公司存在长期未尽到管理服务义务的事实。一审查明事实正确，二审予以确认。   本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。调整物业管理服务领域的规范为《物业管理条例》和相关法律和司法解释，现行法律中并不存在吴俊芳所称的物业管理法。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务；第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费。本案吴俊芳认可自其房屋2012年交付后，物业服务一直由隆诚公司负责至今。依据合同法意思自治原则，隆诚公司与吴俊芳之间形成物业服务合同关系。吴俊芳虽未与隆诚公司签订书面合同，其作为业主虽非物业服务合同形式上的当事人，但吴俊芳系案涉物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，因此，吴俊芳以自己非合同当事人，双方不存在物业服务合同关系的上诉理由不能成立，本案适用合同法予以审理并无不当。根据法律规定，物业服务企业实行的是市场准入制，要求物业服务企业必须是法人，具有物业管理资质，隆诚公司营业执照记载，该公司具备物业管理资质。隆诚公司作为提供物业服务的一方有义务按照法律规定、合同约定和相关行业规范的要求提供物业管理服务，以此作为对价收取物业服务费。隆诚公司有权在提供相应物业管理服务后依据行业管理部门的收费标准收取相应物业服务费用，因此，吴俊芳关于隆诚公司无相应资质、未通过公开招投标选聘、无权收取物业费、乱收费的上诉理由亦不能成立。因物业服务属于动态连续的服务，具有时间持续性和无法计量性的特点，吴俊芳二审提交的证据并不能证明隆诚公司长期存在未尽到管理服务的义务。依据法律规定，隆诚公司负有对案涉小区的共用部位、共用设施进行维修、养护和管理的义务。经本院现场勘查，隆诚公司对部分共用部分、共用设施的养护、维护和管理存在一定瑕疵，对该瑕疵可通过督促隆诚公司整改予以解决。对于吴俊芳称隆诚公司提供的物业服务不达标，小区卫生状况比较差，对物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来处理，其应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可就存在的问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决，还可以通过业主大会解聘和重新选择服务更好的物业服务企业。对吴俊芳上诉称就隆诚公司的违法行为予以查处的请求，不属于人民法院的审理范围，其应另循合法途径予以解决。   综上所述，吴俊芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人吴俊芳负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨忠清   审判员 柴鹏鹏   审判员 傅美源  二〇二〇年八月十日   书记员 孔德颖