河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1328民再61号原审原告：张誉芳，女，汉族，生于1989年6月5日，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：杜奎，河南恒阳律师事务所律师。执业证号：14113201810070221原审被告：南阳鼎鑫置业有限公司。住所地：河南省新野县明德双语学校院内法定代表人：李素莉，任董事长。统一社会信用代码：91411329694877295Ｇ。原审原告张誉芳与原审被告南阳鼎鑫置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院（2018）豫1328民初2148号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年6月24日作出（2020）豫1328民监58号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告张誉芳的委托诉讼代理人杜奎到庭参加诉讼。原审被告南阳鼎鑫置业有限公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张誉芳称，1.一审判决以不当得利为由认定申请人的起诉超过诉讼时效，属于适用法律错误。申请人向原审法院起诉被申请人退还燃气初装费，实质就是要求解除燃气初装费的相关合同条款。本案中，南阳鼎鑫置业有限公司收取燃气初装费是为各业主供应液化气，该供气项目是南阳鼎鑫置业有限公司自行建设的项目，自2011年1月17日收取申请人燃气初装费后，时至今日没有供气，现市政已配套建设了天然气供应项目，双方的合同目的已无履行（职）之必要，申请人有权解除燃气初装费的相关合同条款，解除合同后，南阳鼎鑫置业有限公司应退还申请人的燃气初装费；2、申请人有新证据证实原审法院适用法律错误；请求：撤销唐河县人民法院（2018）豫1328民初2148号民事判决书，改判南阳鼎鑫置业有限公司退还燃气初装费2500元。南阳鼎鑫置业有限公司未提供答辩。张誉芳向本院起诉请求：依法判令1.支付违约金2227.75元；2.退还燃气初装费2500元和燃气费1350元；3.补偿自2012年2月至今的物业费3387元。事实与理由：2011年4月7日，原告与鼎鑫公司签订买卖合同，2012年2月15日交房，根据法律规定应在交房后90日内办理产权登记，逾期办理，鼎鑫公司依照约定应承担已付房款222775元1%的违约金；鼎鑫公司违反合同约定至今没有供气，依约定应免收物业费，但其成立的物业公司强行收取，应予以退还；燃气费属基础设施费，已含在房价内，鼎鑫公司属多收，应退还。本院原审认定案件事实：张誉芳与鼎鑫公司于2011年4月7日签订房屋买卖合同，购房一套，价款222775元，合同约定：1.鼎鑫公司承诺燃气接通，在以下日期内达到使用条件，如果在规定的日期内未达到使用条件，因供气单位原因造成的逾期，不视为出卖人违约，免收买受人物业管理费直至达到使用条件为止；2.出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。前述“规定的日期”，双方在合同中未作明确约定。合同签订当日，张誉芳付款11477元，其中含燃气初装费2500元、维修基金、契税等。2012年2月15日，鼎鑫公司将竣工验收合格的房屋交付张誉芳。统计张誉芳提交的2012年2月13日至2014年12月底的物业收费收据，其共向南阳恒诚物业服务有限公司交付物业费2665元。2015年2月12日至2015年4月13日，鼎鑫公司在唐河县房管局为鼎鑫首府办理产权初始登记。2014年6月18日，张誉芳向唐河县嘉盛燃气有限公司交天然气城市基础建设费1350元。本院原审认为，张誉芳与鼎鑫公司之间的房屋买卖合同是当事人双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。本案争议焦点为：1.鼎鑫公司办理权属证书是否违约、应否负担违约金的问题；2.燃气初装费应否返还，鼎鑫公司应否赔偿张誉芳已交纳物业管理费的损失；3.张誉芳主张的合同权利是否超过诉讼时效。一、关于鼎鑫公司办理权属证书是否违约、应否负担违约金的问题。鼎鑫公司于2012年2月15日交房，依约定应于当年5月16日之前为出售的房产进行产权登记机关备案，并交付房产证书，在没有证据证明不是出卖人原因的情况下，至2015年10月14日才通知鼎鑫首府业主办理产权证明，时业已逾期多年，逾期即应视为违约，鼎鑫公司应承担向张誉芳支付2227.75元违约金的民事责任。二、关于鼎鑫公司应否返还燃气初装费，应否赔偿张誉芳物业管理费损失的问题。本案中，鼎鑫公司在收取房款之外，另行收取了燃气初装费，参照《河南省新建商品房交易价格行为规则》（豫价房字077号）第五条第四项规定，小区规划红线以内与住房同步配套建设的供气建设费用已经包含在商品房销售价格以内。该规则虽非法律法规，但其是河南省内房地产行业的行为规范，房地产企业应予遵照执行。鼎鑫公司在收取购房款之外另行收取燃气初装费，属重复收费，应当予以返还。鼎鑫公司提交的证据可以证明鼎鑫首府工程项目中液化气供气设备业已建设安装完毕,并经有关部门验收合格，应该说只要供气方供应液化气，就能达到业主使用的条件。合同对何时能够达到使用条件没有约定，但不能因没有约定而使业主的合同权利永远处于不确定状态，应推定在交房时即应符合使用的条件。至今仍没有供气，没有达到业主使用的条件，造成逾期，在没有证据证明责任在供气方或业主时，应免收业主的物业管理费。又由于提供物业管理服务收取物业管理费的是南阳恒诚物业服务有限公司，与鼎鑫公司不是同一法人，故应由鼎鑫公司负补偿责任。为避免双方的权利义务长期处于不确定状态，从平等、公序良俗的原则综合考虑，物业管理费应补偿至鼎鑫公司为鼎鑫首府业主办取第一批产权证书之日止，时间点为2016年1月15日。庭审中，张誉芳撤回对交付唐河县嘉盛燃气有限公司1350元的诉讼请求，本院予以准许。三、关于诉讼时效问题。1.鼎鑫公司应于2012年5月16日前为张誉芳办理产权证书，没有按期办理，房屋所有权就不能视为完整的交付，该项权利是物权的一部分，故主张该项权利不应受诉讼时效的限制；2.重复收取燃气初装费，无法律依据，属不当得利，双方之间形成的是债权债务关系，债权请求权的诉讼时效为两年，至张誉芳主张权利时已经超过诉讼时效；3.尽管推定鼎鑫公司应补偿张誉芳物业费至2016年1月15日止，但液化气不能使用的状态持续至今，张誉芳的该项诉求不超过诉讼时效，权利应予保护。综上所述，鼎鑫公司应承担违约金2227.75元，以2014度张誉芳缴费额899元为参考，鼎鑫公司补偿张誉芳2015年度内12个月、2016年度半个月的物业服务费936.45元，加上已交南阳恒诚物业服务有限公司2014年前的物业费2665元，共计补偿额为3601.45元；张誉芳的计算方法有误，应予纠正。返还燃气初装费2500元的请求，因超过诉讼时效，本院不予支持。本院原审判决：一、南阳鼎鑫置业有限公司向张誉芳支付违约金2227.75元；二、南阳鼎鑫置业有限公司补偿张誉芳物业服务费损失3601.45元；三、驳回张誉芳的其他诉讼请求。前述一、二两项应在本判决生效后二十日内履行完毕。案件受理费50元，由被告南阳鼎鑫置业有限公司承担。再审庭审时，张誉芳向法庭提交了河南省高级人民法院（2018）豫民申9691号民事裁定书和河南省南阳市中级人民法院（2019）豫13民再39号民事判决书（证明本案原审使用法律错误，鼎鑫公司应退还燃气初装费2500元）。合议庭评议认为，河南省高级人民法院（2018）豫民申9691号民事裁定和河南省南阳市中级人民法院（2019）豫13民再39号民事判决，虽然该案的原告是毛运晓不是张誉芳，但该案查明的案件事实与张誉芳原审起诉的案件事实一致，被告均为南阳鼎鑫置业有限公司，案由均是商品房买卖合同纠纷，应属类案，该判决为终审判决，能够证明本案张誉芳的申诉请求成立，证据有效。本院再审认定案件事实与原审一致。本院再审认为，张誉芳原审起诉鼎鑫公司要求退还燃气初装费，实质就是要求解除燃气初装费的相关合同条款。根据《合同法》第九十四条的规定，合同一方解除合同需要符合合同约定或法律规定的合同解除条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，鼎鑫公司收取燃气初装费是为各业主供应液化气，该供气项目是鼎鑫公司自行建设的项目，2011年4月7日鼎鑫公司收取张誉芳燃气初装费2500元后，时至（2019）豫13民再39号民事判决生效时依然没有供气，现市政已配套建设了天然气供气项目，双方的合同目的已无履行之必要，张誉芳有权解除燃气初装费的相关合同条款，解除合同后鼎鑫公司应退还张誉芳的燃气初装费。原审以不当得利为由认定张誉芳的起诉已超过诉讼时效，属适用法律错误，本院再审予以纠正。鼎鑫公司于2012年2月15日交房，依约定应于当年5月16日之前为出售的房产进行产权登记机关备案，并交付房产证书，在没有证据证明不是出卖人原因的情况下，至2015年10月14日才通知鼎鑫首府业主办理产权证明，实已逾期多年，应视为违约，鼎鑫公司应承担向张誉芳支付2227.75元因迟延交付房产证的民事责任。合同对何时能够达到使用条件没有约定，但不能因没有约定而使业主的合同权利永远处于不确定状态，应推定在交房时即应符合使用的条件。至今仍没有供气，没有达到业主使用的条件，造成逾期，在没有证据证明责任在供气方或业主时，应免收业主的物业管理费。又由于提供物业管理服务收取物业管理费的是南阳恒诚物业服务有限公司，该公司与鼎鑫公司不是同一法人，故应由鼎鑫公司负补偿责任。为避免双方的权利义务长期处于不确定状态，从平等、诚实信用的原则综合考虑，物业管理费应补偿至鼎鑫公司为鼎鑫首府业主办理第一批产权证书之日止，时间点为2016年1月15日。至此时间节点之前，张誉芳交纳物业管理费3601.45元应由鼎鑫公司予以补偿。原审判决第一、二项正确，应予维持；原审判决第三项判决不当，再审予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、维持本院（2018）豫1328民初2148号民事判决第一、二项；即：（一）、南阳鼎鑫置业有限公司向张誉芳支付违约金2227.75元；（二）、南阳鼎鑫置业有限公司补偿张誉芳物业服务费损失3601.45元；二、撤销本院（2018）豫1328民初2148号民事判决第三项；即：驳回张誉芳的其他诉讼请求。三、南阳鼎鑫置业有限公司于判决生效后二十日内返还张誉芳燃气初装费2500元。原审案件受理费50元，由被告南阳鼎鑫置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  杨国华审 判 员  胡红林人民陪审员  邵 雨二〇二〇年八月十二日书 记 员  郭春芳