江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初10613号原告：陈文利，男，1986年7月5日出生，汉族，住山东省东营市东营区。被告：周玲玲，女，1991年12月10日出生，汉族，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人:席树刚，北京盈科（昆山）律师事务所律师。原告陈文利与被告周玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法由审判员鲍丽娟适用小额程序实行独任审判，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告陈文利、被告周玲玲及其委托诉讼代理人席树刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文利提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠房屋租赁费用2400元；2.判令被告支付因拖欠租赁费用而产生的违约金2400元；3.判令原被告房屋租赁合同关系解除、被告腾出涉案房屋并恢复房屋原状；4.判令被告因延期腾房而给原告造成的经济损失，按1100元/月计，自2020年3月10日起计至被告实际腾房并恢复房屋原状之日止(至申请日暂计为2200元)；5.判令由被告承担本案诉讼立案等相关费用。案件审理过程中，原告撤回第三项诉请，明确第四项诉请计算到实际腾房之日即2020年6月10日，另增加诉讼请求要求被告支付电费80元。事实和理由：原被告于2018年3月10日签订房屋租赁合同，约定原告将名下位于昆山市XXX园的房屋出租给被告居住使用，租赁期限为2年，租赁费用为600元/月；合同另约定，被告应于每三个月结束前10日内缴纳下一周期房租，若逾期缴纳应按3个月租金的标准承担违约金。另外，双方于2020年1月12日约定，自2020年1月起将月租金变更为800元/月。合同履行后期，被告多次无故恶意拖欠房租，原告虽多次催交仍拒不交纳，也不按原告要求腾退房屋，现已拒绝接听及回复原告电话、短息联系，给原告造成了严重的经济损失。原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定特呈此状，望贵院判若所请。被告周玲玲辩称，1、被告认为房屋租金按照合同约定应该是每月600元，2020年1月份至3月份期间因为疫情影响，被告无法随意外出，更无法承租使用案涉房屋，因进出该小区需要原告身份配合办理进出手续，原告不能及时配合，就疫情期间房屋租金减免问题，双方予以沟通，原告表示给予考虑但没有给予答复，故诉请1中的租金应为1800元，从公平角度来讲，原告应对该3个月的租金予以分担或减免；2、依据双方合同约定，其中合同第12条就违约责任做出约定，我方认为关于违约金的计算条款应以12条第1款予以认定，但是该条对违约金的标准过高，我方认为整体违约金应根据不超过欠付租金的30%来予以认定，根据原告自认双方租赁合同于2020年3月10日到期，且原告自认2020年3月16日双方争议发生当日，原告在被告没有在场的情况下，擅自更换案涉出租房屋的门锁，并强行收回占有出租房屋，据了解此房屋同时期就被原告另行出租，故3月16日之后不存在被告在腾退房屋的说法，也不存在延期腾房存在经济损失的问题。3、另外双方租赁案涉房屋，被告同时支付了600元租房押金，根据原告的意愿，被告同时对案涉房屋加装了金额较高的铝合金窗户，金额约为1600元，上述两部分费用以及窗户的金额，请求在本案中一并抵扣处理，因原告单方更换门锁，强行收回出租房屋，该行为造成了被告遗留在出租房屋内的黄金项链遗失，损失上万元，另有电脑、家具、冰箱里的生活用品不同程度的损毁，损失数千元，上述损失发生时，被告方第一时间进行报警，对该部分损失被告保留诉讼的权利，要求被告予以赔偿。经审理查明，2018年3月10日，原告（出租方，甲方）与孟奇、周玲玲（承租方，乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于江苏省昆山市XXX园XX室的房屋出租给乙方，房屋用途为居住，租赁期限自2018年3月10日至2020年3月10日，并支付履约保证金600元，于租期届满、乙方付清全部租金等一切合同相关费用后将保证金无息返还；房屋租金为每月600元，乙方每3个月支付一期房租，乙方应于签订合同当日支付第一期房1800元，以后在每期租金到期前10天内支付下一期租金；租赁期限水、电费由乙方支付；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须租期届满前2月向甲方书面提出，如甲方同意继续出租，则续签租赁合同；乙方逾期支付租金累计达30日的，甲方可无条件单方终止合同并收回房屋，且由乙方向甲方承担3个月的租金作为违约金；乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收违约金，乙方逾期支付租金累计达30日的，甲方有权单方解除合同，同时乙方应按上述约定向甲方交纳违约金。房屋交付后，以被告的名义向小区物业公司办理了备案登记。庭审中被告陈述，该合同其姐夫孔某以“孟奇”的名义签订，被告愿意作为合同主体承受合同中的权利义务。2020年1月12日，原告向孔某微信发出“甲方：陈文利，乙方：孟奇经协商一致，自2020年1月1日起双方就花桥XXX园房屋租赁价格调整为2020年度内为800元/月2021年度内为900元/月，乙方将房租每6个月向甲方交纳一次，交纳时间为每6个月周期的前一个月，其他租赁合同相关约定仍按原合同执行。”对此孔某未进行回复，庭审中对于原告自2020年1月起每月租金为800元的陈述，被告不予认可。2020年2月14日，原告向孔某催要2019年9月-12月的租金1800元以及2020年1月-3月的租金2400元，后孔某于2020年3月8日向原告微信转账支付1800元。后原告多次催要剩余租金未果，另原告于2020年3月15日向孔某要求返还钥匙，并于3月17日、20日微信通知孔某涉案房屋租金届满，原告准备另行出租，要求孔某腾空房屋，并告知孔某原告已于3月16日更换房屋门锁，清理物品时提前联系原告，以便原告安排开锁。后原告多次与备注为周玲玲的人多次微信联系要求腾退房屋，对方以没有人手和时间为由迟延腾退房屋。庭审中，被告称该微信号为其姐姐即孔某妻子所有。庭审中，原、被告确认已付保证金600元，承租方欠付水电费80元已由原告代缴，另租赁期间承租方经原告同意后安装的窗户，经协商由被告折价600元出售给原告。另原、被告确认承租方于2020年6月10日将房屋内物品清离。上述事实，有房屋租赁合同、微信截图、短信截图以及当事人陈述予以证实。本院认为，涉案房屋租赁合同承租方中有被告，且也以被告名义办理了备案登记，另庭审中被告亦同意认可作为合同主体承受合同中的权利、义务，故涉案房屋租赁合同对原、被告双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。对于原告主张被告支付合同期内剩余租金2400元，原告陈述租金自2020年1月起按每月800元计算，对此被告仅认可按合同约定的600元每月标准计算未付租金即1800元，本院认为因双方签订的书面合同约定为600元每月，原告未能提供证据证明双方就租金调整为800元每月形成合意，故本院对原告以800元每月标准计算租金的主张不予支持，经核算被告应支付原告合同期内剩余租金1800元。根据协议约定，房屋租赁期限截至2020年3月10日，现租赁期限届满，原告于2020年3月15日明确要求承租方返还房屋钥匙即双方就续租事宜未能达成一致意见，故原、被告房屋租赁合同关系已于2020年3月10日终止。承租方应当及时向原告返还涉案房屋，根据微信往来记录，承租方经原告多次催促后于2020年6月10日将涉案房屋内物品搬离，故被告应支付该期间的占有使用费。但考虑原告于2020年3月16日自行更换门锁影响了房屋的使用，故本院根据各自过错，认定以合同约定的租金（600元每月）的70%计算自2020年3月11日至2020年6月10日的占有使用费为1260元。关于原告主张被告延期支付租金产生的违约金，被告抗辩违约金标准过高，根据合同约定，被告每3个月支付一期房租，并在每期租金到期前10天内支付下一期租金，即被告应在2019年9月1日前支付下一期租金1800元，后被告于2020年3月8日支付了1800元，以及2020年1月1日前支付最后一期租金1800元，本院根据被告的违约程度以及原告的实际损失，调整违约金计算标准为年利率11.7%，即以1800元为基数自2019年9月1日起按年利率11.7%计算至2020年3月7日，计109.98元；以及以1800元为基数自2020年1月1日起按年利率11.7%计算至实际支付之日止。关于原告主张被告支付电费80元，对此被告无异议，本院予以确认。另原告应返还被告保证金600元并支付被告窗户折价款600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周玲玲于本判决生效后十日内支付原告陈文利租金1800元、占用使用费1260元、电费80元，共计3140元以及违约金（计算方式：109.98元+以1800元为基数自2020年1月1日起按年利率11.7%计算至实际支付之日止）；二、原告陈文利于本判决生效后十日内返还被告周玲玲保证金600元并支付窗户折价款600元；三、上述第一、二项相折抵后，由被告周玲玲于本判决生效后十日内支付原告陈文利1940元以及违约金（计算方式：109.98元+以1800元为基数自2020年1月1日起按年利率11.7%计算至实际支付之日止）。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32201XXXXX003)如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周玲玲负担，此款原告已预缴。被告在其履行上述判决时直接支付给原告。本判决为终审判决。审判员  鲍丽娟二〇二〇年八月七日书记员  赵亚萍