山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终5932号 上诉人（原审被告）：青岛杰盛置业有限公司，住所地：青岛市李沧区书院路。 法定代表人：薛晓明，总经理。 委托诉讼代理人：宋杰英，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王岩，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钱x，女。 委托诉讼代理人：李达，山东卓润律师事务所律师。 上诉人青岛杰盛置业有限公司（以下简称杰盛公司）与被上诉人钱x商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初3317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杰盛公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四项；2、一、二审案件受理费由钱x承担。事实与理由：一、一审法院认定杰盛公司与钱x之间签署的《商品房预售合同》关于逾期交房的违约金计算的条款系格式条款系认定事实错误。首先，杰盛公司与钱x之间签署的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，也并不存在《合同法》第五十二、五十三条所规定的合同无效的法定情形、免责的条款以及免除杰盛公司责任等法定事由。其次，《商品房预售合同》中的违约条款既有钱x逾期付款的内容也包含了杰盛公司逾期交房的内容，并未排除钱x的主要权利。再者，关于格式条款只有在双方对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，或者双方对格式条款理解发生争议的情况下，需要按照通常理解予以解释。本案中，关于《商品房预售合同》中逾期交房的违约条款并不存在两种以上的解释或双方对该条款存在理解上的争议，仅仅是钱x认为违约金过低，因此法院对此认定有误。因此，在基于合同双方真实意思表示签署的《商品房预售合同》，在不存在法定无效或者限制钱x权利的情况下，一审法院关于逾期交房的违约金计算的条款系格式条款系认定事实错误；二、钱x主张的违约金已过诉讼时效，一审法院判决认定按照月租金2000元计算违约金无事实与法律依据。杰盛公司与钱x之间签订的《商品房预售合同》已经对双方的违约责任的计算标准进行了约定，钱x至迟在2015年5月1日就已经明确知晓了逾期交房的事实，按照民事诉讼法关于诉讼时效的相关规定，自权利受到侵害之日起三年内的应该主张权利，而本案中钱x直到2019年4月15日才提起了本案诉讼主张逾期交房的违约金，已经远远超过法律规定的三年诉讼时效。退一万步讲，钱x所主张的调整违约金，也只能按照其自知道或应当知道逾期交房之日往前计算三年。即便是钱x在一审过程中认为双方签署的《商品房预售合同》中约定的杰盛公司逾期交房的违约金过低，认为应当增加违约金数额，但钱x应该就其主张提交第三方有资质机构出具的关于其损失的鉴定报告，而本案并未就钱x的损失的事实进行查明就认定按照月租金2000元计算违约金显然属于无事实与法律依据。此外，通过第三方中介平台的查询可以知道，涉案小区的区域即便是出租，租金也远不到2000元/月，更何况，出租收益属于可期待利益并不能当然认定为违约导致的损失；三、一审法院判决杰盛公司负担一审诉讼费14229元无法律依据。钱x在一审起诉时要求杰盛公司支付其违约金共计349198元，但在随后一审过程中钱x自行变更诉讼请求撤回了其中256053元的诉讼请求，这是钱x对自身诉讼请求的处置。一审判决第一项，杰盛公司支付钱x违约金97000元，而对应的诉讼费应为2225元，而非一审判决的14229元；四、在本案上诉期间，杰盛公司已将房屋交付给了钱x，并且双方已经签署房屋交接书，钱x签署房屋交付确认书。在该两份材料中杰盛公司放弃了因预售合同产生的债权，钱x也放弃了因预售合同中产生的债权。双方就商品房预售合同中所有的权利义务已经全部履行完毕，再无争议，因此杰盛公司认为一审判决一、二、三、四项双方均已履行完毕。 钱x答辩称：对房屋交接书、房屋交付确认书不认可，这是格式合同，法院不应当采信。如果这真是双方的真实意思表示，杰盛公司是不可能上诉的。之所以其上诉，也正是采取手段让我方签署文件后才有上诉的理由。在一审开庭时法官让杰盛公司交房，杰盛公司在交房时让我方签署这样的格式合同，存在欺诈嫌疑，我方始终要追究杰盛公司的逾期交房违约金，不可能放弃自己的诉讼权利。况且我方已在5月份在李沧法院另案起诉，要求杰盛公司支付从2019年5月份至交房之日止的逾期交房违约金。杰盛公司逾期交房、逾期办证无正当理由，主观恶性较大。一审判决适用法律正确，请求维持原判。 钱x向一审法院起诉请求：1、杰盛公司赔偿钱x逾期交房违约金9.7万元（自2015年5月1日暂计算至起诉之日）、逾期办理房屋变更登记手续违约金252198元（按中国人民银行逾期贷款利率自2015年7月30日暂计算至起诉之日），共计349198元；2、本案诉讼费用由杰盛公司承担。诉讼过程中，钱x增加诉讼请求：判令杰盛公司交付房屋并协助钱x办理商品房转移登记手续；撤回对逾期办理房屋变更登记手续违约金252198元的诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年11月22日，钱x、杰盛公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定钱x向杰盛公司购买涉案房屋，每平方米建筑面积单价9029元，根据杰盛公司暂测的房屋建筑面积103.70平方米，房屋总价款暂定为936307元。合同第七条约定，钱x未按合同约定的时间付款，按照逾期未付款额的日万分之一计算违约金。合同第十一条约定：杰盛公司定于2015年4月30日前将房屋交付给钱x，除不可抗力外；合同第十二条约定：杰盛公司如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付钱x，应当向钱x支付违约金，违约金按钱x已支付的房价款日万分之0.2计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，杰盛公司按照钱x已支付房价款的0.2%向钱x支付违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，在杰盛公司取得房地产权属登记证明后30日内，钱x、杰盛公司权属合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。 合同签订后，钱x向杰盛公司交纳购房款936307元。杰盛公司于2018年12月14日取得李沧区广水路1号楼至15号楼的房地产登记明细。涉案小区现已具备交付及办理产权登记条件，现双方同意杰盛公司向钱x交付房屋，钱x补交差价款9390.16元。 一审法院认为，钱x、杰盛公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思的表示，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定，杰盛公司应于2015年4月30日前将房屋交付给钱x，杰盛公司至今未向钱x交房，故钱x要求杰盛公司交付房屋并支付违约金，一审法院予以支持。关于违约金的计算标准，虽合同约定杰盛公司逾期交房90日内按已付房款的日万分之0.2计算、超过90日按已付房款的千分之二计算支付违约金，钱x称该违约金约定过低。一审法院认为，上述条款为杰盛公司提供的格式条款，约定的违约金过低，应予以调整。钱x主张杰盛公司按照月租金2000元的标准支付其2015年5月1日至2019年4月15日期间的逾期交房违约金9.7万元，一审法院认为，钱x该主张未超过双方合同第七条关于钱x逾期付款的违约金标准，故对钱x该主张，一审法院予以支持。因合同未约定违约金的支付期限，且房屋至今尚未交付，故对于杰盛公司主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。测绘应当由杰盛公司组织进行，杰盛公司也未举证证明其向钱x催交过差价款，故对于杰盛公司主张的钱x未付清全款而无权主张逾期交房违约金的抗辩，一审法院不予支持。 涉案小区现已具备办理产权登记手续条件，杰盛公司同意钱x要求交付房屋的主张，钱x也同意杰盛公司要求支付差价款9390.16元的主张，故钱x应当将差价款9390.16元支付给杰盛公司，杰盛公司应当将涉案房屋交付给钱x并告协助办理产权登记手续。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、青岛杰盛置业有限公司向钱x支付逾期交房违约金9.7万元，于判决生效之日起十日内付清。二、钱x向青岛杰盛置业有限公司支付面积差价款9390.16元，于判决生效之日起十日内付清。上述两项可以直接折抵。三、青岛杰盛置业有限公司于判决生效之日起十日内将青岛市李沧区广水路9号x号楼x单元x户房屋交付给钱x。四、青岛杰盛置业有限公司于判决生效之日起十日内协助钱x办理上述房屋的产权登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16129元（钱x已预交），由青岛杰盛置业有限公司负担13859元，于判决生效之日起十日内直接给付钱x；其余2270元，予以退还。 经审理查明，二审期间，杰盛公司提交《适园雅居房屋交付确认书》一份，证明：钱x在2019年12月19日已向杰盛公司出具了交付确认书，确认已经领取了全部房屋钥匙以及其他相关物品，杰盛公司已经完成交付手续，钱x已领受涉案房屋。杰盛公司提交《房屋交接书》一份。证明：杰盛公司与钱x于2019年12月19日签订《房屋交接书》，双方确认已经就涉案房屋的商品房预售合同执行完毕，且双方合同涉及的债权债务及权利义务全部履行完毕，再无任何争议。钱x质证称：对房屋交接书、房屋交付确认书不认可，这是格式合同，法院不应当采信。如果这真实双方的真实意思表示，杰盛公司是不可能上诉的。之所以其上诉，也正是采取手段让我方签署文件后才有上诉的理由。在一审开庭时法官让杰盛公司交房，杰盛公司在交房时让我方签署这样的格式合同，存在欺诈嫌疑，我方始终要追究杰盛公司的逾期交房违约金，不可能放弃自己的诉讼权利。因代理人另案也代理过几名当事人委托诉杰盛公司逾期交房违约金，另几名当事人确实和本案当事人一样签署过补充协议，并非杰盛公司所说没有签署过。补充协议每一个字都是一样的，内容无非就是免除自身的债权债务。这些补充协议及房屋交接书、房屋交付确认书均是杰盛公司提供的格式合同，杰盛公司需举证是否向我方提请注意义务。 另查明，杰盛公司提交的《适园雅居房屋交付确认书》载明：“兹有钱x（身份证号：）购买青岛杰盛置业有限公司开发的是适园雅居房屋10楼1单元202户。请本人验收，符合购房合同约定的交付条件，双方签订的商品房买卖合同涉及的债权债务其权利义务已全部履行完毕，再无任何争议。本人已于今日领取全部房屋钥匙以及其他相关物品，双方完成交付手续，正式领受该房屋。特此确认”。领受人处有钱x的签名，落款时间为2019年12月19日。 杰盛公司提交的《房屋交接书》第3条载明：“1、双方确认该房屋实际交付日期应为2016年5月8日，此房屋交接书中的日期仅作为转移登记备案使用，并非双方实际交接日期。2、乙方确认已接收该房屋，且该房屋的建筑质量和交付标准符合双方签订的青岛市商品房预售合同中的约定，无异议。3、至此双方签订的商品房预售合同执行完毕，双方认可该合同涉及的债权债务及权利义务已全部履行完毕，再无任何争议”。该交接书下方有钱x的签名，落款时间为2019年12月19日。 再查明，杰盛公司提交的上诉状落款时间为2019年12月19日。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”；第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，杰盛公司与钱x于2014年11月22日签订的《青岛市商品房预售合同》第七条约定“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止”。该合同第十二条约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.2计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”。涉案房屋买卖合同系格式条款，结合上述规定可以看出，钱x逾期付款所承担的责任与杰盛公司逾期交房所承担的责任明显不对等，违反公平原则。一审法院据此对涉案合同逾期交房违约金做出调整，符合法律规定。钱x主张计算逾期交房违约金的标准为每月2000元，依此计算逾期交房违约金的数额少于同等逾期付款违约金的数额，一审法院对该违约金计算标准予以支持，并无不当。关于钱x的主张是否已过诉讼时效的问题，本院认为，双方合同中并未就逾期交房违约金的主张期限进行约定，且截至本案起诉前，杰盛公司一直未向钱x交付合同约定的房屋，其违约状态一直延续。因此，杰盛公司关于钱x主张逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩不能成立，本院对此不予采信。杰盛公司主张其在本案上诉期间已向钱x交付涉案房屋，在双方签署的房屋交接书中，钱x确认双方就商品房预售合同中所有的权利义务已经全部履行完毕，再无争议。钱x对此不予认可。本院认为，杰盛公司虽然在一审判决作出后自动履行了交付涉案房屋的义务，但其提交的《适园雅居房屋交付确认书》及《房屋交接书》仅能证明杰盛公司履行了交付房屋的义务，并不能证明双方已就涉案争议全部达成一致。尽管《适园雅居房屋交付确认书》及《房屋交接书》均注明“双方签订的商品房买卖合同涉及的债权债务其权利义务已全部履行完毕，再无任何争议”，但结合上下文文意理解，其具体指向的应是认可杰盛公司已完成商品房买卖合同约定的房屋交付义务，而非免除杰盛公司逾期交房违约金的意思表示。假使如杰盛公司所述交接书的签订系双方已就涉案纠纷达成和解，杰盛公司在和解达成的当天提起上诉显然与常理不符。因此，《适园雅居房屋交付确认书》及《房屋交接书》不能证明系双方已就涉案纠纷达成和解，免除了杰盛公司的逾期交房的违约责任。对杰盛公司该项主张，本院不予采信。 综上，上诉人杰盛公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2225元，由上诉人青岛杰盛置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年八月二十日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英