天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1446号上诉人（原审被告）：季明冉，男，1974年12月28日出生，汉族，住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：房俊华，男，1963年3月14日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张迎，天津星聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫，天津星聚律师事务所律师。原审第三人：天津中能投能源科技有限公司，住所地天津市河东区万海大厦-611号。法定代表人：王善强，总经理。委托诉讼代理人：季明冉，男，该公司股东。上诉人季明冉因与被上诉人房俊华、原审第三人天津中能投能源科技有限公司（以下简称中能投公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初3016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。季明冉公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判由原审第三人中能投公司承担2018年12月前三个月的租金及违约金的给付义务；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人仅为实际经办人，并非承租人，案涉房屋的实际承租人为第三人，并且部分租金由第三人实际支付给被上诉人。二、上诉人已经与被上诉人达成一致意见，将案涉房屋于2018年12月交还被上诉人，上诉人已经于2018年12月明确向被上诉人提出解除租赁合同，并且上诉人已将部分物品及押金留给被上诉人折抵租金，被上诉人以实际行动认可租赁合同已实际解除。被上诉人主张2018年12月以后的租金，属于恶意起诉，滥用权力。三、关于违约金，上诉人并不存在违约行为，不应当承担违约金，一审法院认定上诉人违约无法律依据，违约金的计算标准无法律依据。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请依法查明事实，进行改判或发回重审。被上诉人房俊华辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人中能投公司述称，同意承担租金给付义务。房俊华向一审法院起诉请求：1．判令季明冉向房俊华支付租金91,080元、违约金27,324元、物业费63,564.48元，总计181,968.48元；2．诉讼费用由季明冉负担。诉讼过程中房俊华将第一项诉讼请求变更为：判令季明冉向房俊华支付租金100,188元、违约金27,324元、物业费63,564.48元，总计191,076.48元。一审法院认定事实：房俊华系案涉房屋天津市河东区万海大厦-610、-611房屋产权人，房俊华与季明冉系房屋租赁合同关系。2016年7月18日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落天津市河东区，用途为公司办公，季明冉自行负担装修费用、物业管理费、冬季取暖费、水电费、宽带光纤网费、电话费以及租金等对外涉及的一切费用；计租时间自2016年9月17日起，第一年第一次租金40986元一次性支付房俊华，第二次租金于2016年12月3日一次性支付房俊华40986元，第三次租金于2017年3月3日支付房俊华81972元；第二年上半年租金于2017年9月3日支付房俊华91080元，下半年租金于2018年3月3日支付房俊华91080元；第三年上半年租金于2018年9月3日支付房俊华91080元……。季明冉拖欠租金3个月或连续空置3个月，房俊华有权终止合同，收回房屋。自正式签订本合同时，季明冉将15000元押金给付房俊华，租期届满季明冉对外账单结清，并无任何问题15日内房俊华无息返还季明冉15000元押金。季明冉逾期交付租金，除应补交欠租外，并按照租金的5%，以天数计算向房俊华支付违约金，合同对其他权利义务也进行了约定。2016年7月27日，中能投公司设立。2016年8月2日，房俊华与中能投公司签订《房屋租赁合同》，内容与季明冉签订租赁合同除具体支付房租的时间未予分段明确，其他内容均一致。后季明冉、中能投公司均在此地办公使用。2016年8月9日，季明冉向房俊华账户汇款40,986元；2016年12月9日，季明冉向房俊华账户汇款40,986元；2017年3月28日，季明冉向房俊华账户汇款50,000元；2017年7月5日，季明冉向房俊华账户汇款31,972元；2017年10月24日，季明冉向房俊华账户汇款81,972元；2018年4月11日，中能投公司向房俊华账户转款91,080元。2018年12月，季明冉向房俊华提出退租，留下办公桌椅等物品。2019年3月底，房俊华将案涉房屋更换密码锁。一审法院认为，根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，季明冉作为中能投公司发起人，在中能投公司设立前以自己名义签订租赁协议，中能投公司成立后，对前款规定的合同以订立合同的方式予以确认并实际使用案涉房屋、曾履行交纳租金义务。根据上述法律规定，出租人即本案原告享有请求该发起人或者公司承担合同责任的选择权，现房俊华选择由季明冉承担合同责任，符合法律规定，一审法院予以支持。房俊华与季明冉之间租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应如约履行各自义务。双方签订租赁协议约定租赁期限自2016年7月18日至2021年9月17日止，2018年12月，季明冉曾向房俊华提出提前退租的请求，季明冉作为违约方，并不享有单方解除合同的权利。季明冉未举证证实双方已于2018年12月协议解除合同，故房俊华按照合同约定诉请季明冉支付2017年9月18日至2018年3月17日欠付的租金9,108元及自2018年9月18日至2019年3月17日的租金91,080元，一审法院予以支持。对于季明冉要求以押金折抵租金的问题，押金保障承租期对外账单结清，现物业费尚未结清，季明冉抗辩以押金抵付租金未有事实及法律依据，故对季明冉该项抗辩意见一审法院不予采纳。对于房俊华诉请违约金的问题，合同约定逾期付款违约金标准明显过高，房俊华未举证证实存在其他实际损失，故以按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%的罚息利率计算出的资金占用期间利息损失视为逾期付款损失，以不超过损失30%给付违约金，一审法院予以调整为以欠付租金数额100,188元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95（1.5＊1.3）倍计付。季明冉未按期交纳租金，房俊华自2018年9月4日起主张违约金有其事实及法律依据，其主张违约金至2019年3月17日，后续不再主张系对其自身诉权的处分，一审法院予以照准。对于房俊华诉请季明冉支付物业费的问题，房俊华与季明冉之间房屋租赁合同未约定物业费由季明冉直接向房俊华交纳，房俊华尚未向物业公司交纳欠付物业费用，物业费用实际发生数额并未确定，房俊华可在损失已经实际发生且数额明确之后另行主张权利，故对房俊华该项诉请一审法院不予支持。综上所述，对于房俊华诉请季明冉给付租金及违约金的诉讼请求一审法院予以部分支持，其他诉请予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：“一、季明冉应于本判决发生法律效力之日起十日内向房俊华支付租金100,188元及违约金（以100,188元为基数，自2018年9月4日起至2019年3月17日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍计算）；二、驳回房俊华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,939元，由房俊华负担1,792元，由季明冉负担2,147元。”上诉人于二审审理期间未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人与上诉人及原审第三人分别签订两份内容基本一致的房屋租赁合同，判断合同实际履行主体及双方租赁关系解除的时间节点是解决本案双方争议的关键。对此本院逐一分析如下，首先，关于房屋租赁合同实际履行主体的确定。上诉人系原审第三人的发起人及股东，其在原审第三人成立之前与被上诉人签订房屋租赁合同，原审第三人成立后又与被上诉人签订了内容基本一致的房屋租赁合同，后一份合同是否替代了前一份合同，需要结合租赁合同履行的实际情况加以判断。根据查明的事实，上诉人及原审第三人均在案涉房屋内办公，诉前被上诉人收取的房屋租金大部分来源于上诉人个人账户，只有一笔由原审第三人支付。现上诉人于本案中并未提供证据证明其所交纳的租金，计入原审第三人应付股东账款内，同时，原审第三人作为经营企业，对外支付房屋租金应计入企业经营成本，且应要求被上诉人出具合法有效的收款凭证。然，在本案审理过程中，上诉人并不能提供上述有效证据，证明其所支付给被上诉人的房屋租金属于代付行为。另外，结合上诉人与被上诉人签订租赁合同、原审第三人成立及成立后与被上诉人签订租赁合同的时间节点、两份租赁合同的内容分析，上诉人作为原审第三人的发起人，在原审第三人设立前以自己名义签订租赁协议，在原审第三人成立后，通过与被上诉人签订基本相同条款的租赁合同的方式对上诉人与被上诉人签订租赁合同的行为进行了确认。对此，根据相关法律规定，被上诉人有权要求公司的发起人承担合同责任。一审法院根据被上诉人的诉请，判令上诉人承担租金及违约金的给付义务，并不违反法律规定。上诉人上诉不同意承担租金及违约金给付义务的主张，理据不足，本院不予支持。其次，关于合同解除时间节点的问题，上诉人主张双方所签租赁合同于2018年12月已经解除，因在该时点欠付租金的事实已然存在，上诉人作为违约方，不享有法定的合同解除权。而上诉人主张在该时点已与被上诉人就合同解除的相关事宜达成一致，对此，被上诉人并不予以认可，上诉人亦未举证加以证明，且上诉人位于案涉房屋内的物品于一审法院作出判决后双方才经协商达成一致并处理完毕。故对于上诉人的该项主张，本院不予支持。一审法院根据在案证据对上诉人的抗辩主张未予支持，并无不妥。上诉人上诉不同意支付2018年12月之后的租金的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,303.76元，由上诉人季明冉负担。本判决为终审判决。审判长 哈欣审判员包颖审判员 兰     岚二〇二〇年八月三十一日书记员 张  宇  尘