湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终1317号 上诉人（原审被告）：隆回川南房地产开发有限公司，住所地湖南省隆回县桃洪镇紫阳村（川南房地产售楼部）。 法定代表人：龚军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：席峰，男。 委托诉讼代理人：刘伟安，湖南志涛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范志权，男，1985年6月18日出生，汉族，住隆回县。 被上诉人（原审原告）：刘小峰，女，1983年1月7日出生，汉族，住隆回县。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭丽琴，湖南鎏芳律师事务所律师。 上诉人隆回川南房地产开发有限公司（以下简称川南公司）因与被上诉人范志权、刘小峰商品房销售合同纠纷一案，川南公司不服湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 川南公司上诉请求：请求依法撤销（2020）湘0524民初1622号民事判决第一项，改判违约金为78000元（按一审法院其他生效判决确定的违约金计算标准计算）。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。涉案房屋早已于2017年5月22日竣工验收，合同约定的交房条件已经成就。2017年8月底前，川南公司安排置业顾问分别电话通知了各商铺业主收房，且大部分商铺业主均已相继收房，但被上诉人迟迟不来收房。川南公司于2018年6月29日依约以邮政快递方式向范志权、刘小峰发出收房通知，足以证明川南公司向范志权、刘小峰履行了通知收房的催告义务。故本案川南公司延期交房的起止时间应当为2017年7月1日至2018年6月29日期间，原审将川南公司通知收房的时间认定为2019年9月25，属认定事情错误。二、一审判决适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少。范志权、刘小峰的延期交房损失，其实就是商铺租金损失，但因川南公司开发的楼盘属新建商住小区，业主入住率偏低，商业氛围尚未形成，商铺的租金低，空置率高，这才导致购铺业主普遍收房不积极。因此，川南公司在一审请求按月租金30元/平方米的标准计算范志权、刘小峰的租金损失是符合实际的。三、原审同案不同判，有失公平正义。本案属于系列案件，在此前的延期交房违约赔偿诉讼中，经一审法院判决生效的多达二百余户，经二审判决生效的也有四户，都是按购房款的日万分之一点五来计算延期交房的违约金，而本案一审判决却参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的年利率6%再上浮30%来计算延期交房损失，导致双方利益严重失衡。综上，请求二审法院依法支持川南公司的上诉请求。 范志权、刘小峰辩称：一、一审认定交房时间为2019年9月25日认定事实清楚，证据充分，2019年9月25日答辩人去办理交房手续之前，答辩人从未收到过交房的通知，川南公司也未在2018年6月给答辩人发出过交房通知。二、涉案合同明确约定了违约金的计算标准，且该合同系川南公司自己提供的，川南公司也未提交证据证明约定的违约金计算标准明显高于实际可能造成的损失，应承担举证不能的后果。三、违约条款是惩罚性条款，不能单纯以守约方的直接实际损失来衡量违约金。四、同类案件，应该是按最高人民法院的判例作出判决，而不是以基层法院的某一个案为参照标准，故川南公司上诉称原审同案不同判，有失公平正义。综上，请求二审法院依法驳回川南公司的上诉请求。 范志权、刘小峰向一审法院起诉请求：1、判决川南公司支付范志权、刘小峰迟延交房违约金407500元；2、诉讼费用由川南公司负担。 一审法院认定事实：（一）对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。（二）关于双方争议的川南公司逾期交付房屋的事实。川南公司主张其已经于2018年6月29日通知范志权、刘小峰接收涉案商品房，但仅提供了一份EMS国内标准快递单（寄件人存联），该证据不足以证明川南公司主张的上述事实。一审法院根据川南公司提供的双方当事人无异议的《楼宇交接书》，确认川南公司向范志权、刘小峰交付涉案商品房的日期为2019年9月25日。（三）根据范志权、刘小峰提供的川南公司无异议的收据、商品房买卖合同，范志权、刘小峰已于2017年1月26日向川南公司支付购房首付500000元；根据双方当事人的一致陈述，范志权、刘小峰于2017年7月6日通过银行按揭贷款的方式，支付了剩余购房款项500000元。此外，双方当事人就一方违约给对方造成的损失的计算方法没有约定，就川南公司迟延交付商品房给范志权、刘小峰所造成的损失，双方当事人均未提供证据证明。 一审法院认为，范志权、刘小峰与川南公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。川南公司收取范志权、刘小峰交付的房屋价款后，不能按合同约定向范志权、刘小峰交付商品房，属违约行为，依法应当承担继续履行合同和支付违约金等违约责任。一审法院经综合考虑川南公司违约可能给范志权、刘小峰造成的损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则进行衡量，确认双方在商品房买卖合同中约定的违约金（按已付房屋价款的日万分之五计算，范志权、刘小峰据此主张407500元）过高，根据川南公司的请求应予适当减少。关于川南公司的违约行为给范志权、刘小峰造成的损失，鉴于双方当事人就违约造成损失的计算方法没有约定，双方当事人就川南公司违约给范志权、刘小峰造成的损失大小均未提供证据证明的实际情况，结合商品房预售的融资性质，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项关于“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，按照已付房屋价款以年利率6%计算确定，符合当事人对合同的预期。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，川南公司应当支付给范志权、刘小峰的违约金可以以范志权、刘小峰已付房屋价款按年利率6%再上浮30%（即年利率7.8%）计算为173658.33元（其中，500000元按年利率7.8%自2017年7月1日计算至2019年9月25日为87100元；500000元按年利率7.8%自2017年7月6日计算至2019年9月25日为86558.33元）。一审法院据此判决：一、隆回川南房地产开发有限公司于判决生效后五日内向范志权、刘小峰支付因逾期交付商品房的违约金173658.33元；二、驳回范志权、刘小峰的其他诉讼请求。上述应给付款项直接支付给范志权、刘小峰，或者支付到湖南省隆回县人民法院专用存款账户（账户名称：隆回县人民法院，开户银行：长沙银行股份有限公司隆回支行，账号：80×××18）。案件受理费减半收取3706元，由原告范志权、刘小峰负担2127元，被告隆回川南房地产开发有限公司负担1579元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 本院二审查明，范志权、刘小峰与川南公司于2017年1月26日签订《商品房买卖合同》，附件五第六条约定：“双方均需保证合同及本协议所填写的电话、传真、通信地址、邮编等内容真实有效。如有变更，必须于变更之日起7日内书面通知对方，否则对方按原电话、传真、通信地址、邮编等联系方式发出的通知视为已达到对方的有效通知。采用信件通知方式的，寄出五天后（本省）或7天后（外省）视为达到时间。”川南公司于2018年6月29日按照范志权、刘小峰签订合同时提供的地址和联系电话，以邮政EMS的形式通知范志权、刘小峰收房。根据双方在二审的陈述，案涉房屋已办理好权属登记证书，现房屋产权属于范志权、刘小峰所有。本院二审查明的其他事实及证据采信与一审一致。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：一审认定逾期交房违约金计算的期限及标准是否恰当？本案中，虽案涉商铺已验收合格，但川南公司一直到2018年6月29日才以发送邮政EMS的方式通知范志权、刘小峰收房。根据涉案合同附件五第六条关于商品房交付的约定，因范志权、刘小峰并未通知川南公司变更联系方式，川南公司按照范志权、刘小峰在签订合同时提供的通信地址邮寄了收房通知，且双方当事人均在隆回县，收房通知寄出五天后即应视为送达，故2018年7月5日应认定为收房通知送达时间，该日即为川南公司向范志权、刘小峰交付商铺之日。虽然范志权、刘小峰提出其并未收到邮政快递交送的收房通知，川南公司提供的EMS国内标准快递单（寄件人存联）未明确是收房通知单，但结合与本案相关的其他系列案件认定的事实，川南公司确在2018年6月29日向各购房户邮寄了收房通知单，且部分购房户亦承认收到该通知单，故有理由相信川南公司在2018年向范志权、刘小峰寄出了收房通知单。因此，本案违约金计算期限应截止到2018年7月5日，一审认定川南公司向范志权、刘小峰交付涉案商铺的日期为2019年9月25日错误，应予纠正。一审以双方签订的协议为基础，根据合同法相关规定，依照川南公司的抗辩意见和范志权、刘小峰因川南公司违约逾期交房造成的损失，并结合商品房预售的融资性质等具体情况，将逾期交房违约金计算标准调整为年利率7.8%，符合本案实际情况及双方利益的平衡，并无不当。综合以上，自2017年7月1日起至2018年7月5日止，川南公司应当支付给范志权、刘小峰的违约金为78534元（其中，500000元按年利率7.8%自2017年7月1日计算至2018年7月5日为39534元；500000元按年利率7.8%自2017年7月6日计算至2018年7月5日为39000元）。 综上所述，川南公司的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民初1622号民事判决第二项； 二、变更湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民初1622号民事判决第一项为：上诉人隆回川南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人范志权、刘小峰支付逾期交房的违约金78534元； 三、驳回范志权、刘小峰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3706元，二审案件受理费2191元，共计5897元，由上诉人隆回川南房地产开发有限公司负担2191元，被上诉人范志权、刘小峰负担3706元。 本判决为终审判决。 审 判 长  谭晓飞 审 判 员  李玉芳 审 判 员  莫佩华 二〇二〇年八月二十七日 法官助理敬梦雅 代理书记员  李林玉 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……