贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7584号 原告：陈章吉，男，1978年2月12日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告：吴学娟，女，1980年5月3日出生，汉族，住贵州省大方县。 二原告委托诉讼代理人：郭昭余（特别授权），贵州省毕节市七星关区杨家湾法律服务所法律工作者。 被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼C栋二楼，统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙晓婷（特别授权）、王美霞（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。 原告陈章吉、吴学娟与被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（下称“桂华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈章吉、吴学娟及其委托诉讼代理人郭昭余，被告桂华房开公司的委托诉讼代理人孙晓婷、王美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈章吉、吴学娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告将贵州省毕节市七星关区市东办事处玫瑰花园3单元7-4房屋所有权转移登记给原告，并办理该商品房转移登记相关文件交付给原告；2.判令被告支付原告从2016年7月30日至2020年4月30日逾期未办理商品房转移登记违约金167679.56元，并从2020年5月1日起以306240元为基数，按中国人民银行利息1.3倍计算违约金至为原告办理商品房转移登记有关文书且交付之日止；3.本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告将第1项诉请中的办理该商品房转移登记相关文件明确为“不动产权证书。”将第2项诉请中的违约金167679.56元的计算明确为“以购房款306240元为基数，按每日百分之0.5的标准从2016年7月30日计算至2020年4月30日止。”） 事实及理由：2014年9月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》约定：原告以公积金贷款方式在被告处购买位于毕节市七星关区，房屋为玫瑰花园3单元7-4号，房屋总价款为306240元，合同约定转移登记日期为2016年7月30日。合同签订后，原告按合同约定履行相关义务，但被告至今未按合同约定将房屋所有权转移登记为原告办理商品房转移登记相关文书交付给原告。原告多次催促被告，被告均以各种理由拖延。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法成立且生效，根据《合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及相关法律规定。特向法院提请，请求人民法院依法判如所诉。 被告桂华房开公司答辩称：一、本案已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求依法不能得到支持。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条，以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，本案中，约定或法定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2016年7月30日之前，原告起诉时已经超过3年诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中断等情形。因此，原告起诉时已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。 二、被告不存在违约情形，不应承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，商品房交易过程中，承担办理商品房权属登记义务的主体为购房者，而非房开企业，房开企业只具有协助的义务。如果房开企业存在违约导致购房者未能按期取得不动产权属证书的，在双方对逾期办证违约责任没有特殊约定的情形下，房开企业才承担违约责任。本案中，被告作为出卖人，原告作为买受人，根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为原告，被告仅负有协助义务。 三、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非被告主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了原告未能及时提交办证所需资料外，还有以下诸多因素：1、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，必然使办证时间延长。2、《不动产登记暂行条例》施行，也涉及到政府职能部门的职责调整等问题，在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内，商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然，《不动产登记暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此种情况下，继续要求被告按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对被告处以违约金，明显不公平。具体到毕节本地，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人应当承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”。结合本案，被告在办证过程中并不存在主观过错，而是因上述多方面客观原因混合导致办证逾期，被告并非从主观上希望延迟办证，而是受多方面客观因素的影响，无法及时为原告办理权属登记证书。被告作为受害者之一，若法院判决由被告承担违约责任，则过于严苛、对被告显然不公平。且被告于2020年1月2日取得首次登记后，已于2020年1月6日向原告在合同上确认的联系电话发送了办证通知，要求原告提供相应资料办理产权证，据此原告已履行完所有责任。综上所述，涉案房屋权属登记证书办理逾期是多方面因素所致，而非被告主观原因造成，请求法院综合考量各方面因素，驳回原告的诉讼请求。 被告当庭补充答辩称：被告在2020年1月2日取得首次登记审查意见书，即被告已具备办理商品房转移登记的条件，且被告已于2020年1月6日通知原告递交商品房买卖合同、购房发票等相关资料协助原告办证，至今原告未提交。即便法院认为被告应承担违约责任，违约责任的起算时间也应往前回溯三年。违约金的计算标准过高，恳请法院降低为中国人民银行同期贷款利率或市场报价利率。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月8日，以原告陈章吉、吴学娟为买受人，被告桂华房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于环城北××田××小区玫瑰花园××单元××房，房号为3-7-4，建筑面积113.98平方米，套内建筑面积91.48平方米。该商品房总价款为306264元，付款方式为贷款付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款96264元，余款210000元以公积金贷款支付。出卖人承诺于2016年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”商品房买卖合同还约定了其他事项。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定交付了购房款306264元及办证费、印花税、交易费、房产证费用、土地使用证费用、维修基金、契税等。2020年1月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》载明：“贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司修建的玫瑰花园一期住宅项目，符合新建商品房幢首次登记条件，同意办理该项目幢首次登记。”2020年1月6日，被告通知原告提交办理涉案房屋产权证资料。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故原告以前述诉讼请求诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记违约金请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》约定，被告承诺于2016年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，涉案房屋具备办理商品房转移登记条件时已经超过合同约定的期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担相应的违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年7月31日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月18日）往前倒推三年，即2017年5月18日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月18日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原、被告双方达成委托代办商品房权属转移登记合意。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告具备办理转移登记条件后通知原告提交资料的2020年1月6日。对于违约金计算的标准问题。截至被告具备办理商品房转移登记时，被告未能交付办理涉案商品房转移登记的有关文书时间超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书买受人不退房的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，原告诉请的违约金应以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金请求，应以原告已付购房款306264元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月18日起计算至2020年1月6日止。2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。对于原告诉请判决被告办理交付不动产权证书的请求。本案中，原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且涉案商品房被告已经符合办理转移登记的条件，故对原告诉请被告办理交付涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于原告陈章吉、吴学娟缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起六十日内为原告办理位于环城北××田××小区玫瑰花园××单元××房不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈章吉、吴学娟逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币306264元为基数，从2017年5月18日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年1月6日止）； 三、驳回原告陈章吉、吴学娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1827元，由原告陈章吉、吴学娟负担1299元，被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担528元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年八月十七日 书记员 杨云兴