山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4275号上诉人（原审被告、反诉原告）：王义恩，男，1952年11月27日出生，汉族，农村居民，住莱州市。委托诉讼代理人：原石花，莱州朱桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：莱州市城港路街道前朱石村民委员会。住所地莱州市城港路街道前朱石村。法定代表人：任伟欣，该村委会主任。委托诉讼代理人：朱竹军，山东文景律师事务所律师。上诉人王义恩因与被上诉人莱州市城港路街道前朱石村民委员会（以下简称前朱石村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2019）鲁0683民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王义恩上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是无效合同，一审法院认定有效错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案房屋没有任何产权证明或建设工程规划许可，所以房屋租赁合同无效。二.合同无效，其约定也是无效的，一审法院依据合同做出的解除涉案租赁合同以及要求上诉人恢复原状错误。造成合同无效的过错方为被上诉人，对于上诉人在涉案房屋的添附及装修部分费用被上诉人应予以赔偿，一审法院驳回上诉人的反诉请求错误。三.本案是房屋租赁合同，诉讼时效为一年，因为该案在民法总则实施前已届满1年，应该适用民法通则第一百三十六条规定，且该案至被上诉人起诉之日早已超过1年，且已经超过了最长时效20年，被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。被上诉人在一审中提交催款通知等证据都是自己单方制作，且已超过1年的诉讼时效，其证人证言也未到庭质证，证人系村委领导，与被上诉人存在利害关系，其做的证言无效，被上诉人的起诉早已超过诉讼时效，其主张不应得到支持。四.上诉人主张租赁房屋中有两间是免费使用的，其余10间为每间250元，上诉人提供了签订合同时的村主任李某1的视频证实该事实，一审法院对此未予采信，但却采信了被上诉人提交的同一人李某1为被上诉人作证的视频，对同一人的证言作出了不同的判定，明显偏向被上诉人，违背公平原则。本院审理中补充：一审中证人李某1、李某2未到庭进行质证，证人证言不应采信。被上诉人前朱石村委会辩称，1.上诉人关于涉案房屋租赁合同无效的理由不成立。村庄规划区内搞建设须办理建设工程规划许可证是由2008年1月1日实施的《中华人民共和国城乡规划法》出台后才做出的新的法律规定，之前的《中华人民共和国城市规划法》（已废止）、《城市规划条例》（已废止）均没有规定。涉案房屋是在村集体土地上于1987年建设的原大队机械队（大院）的房屋，之后上诉人、被上诉人于1999年3月8日签订涉案房屋租赁合同，根据当时的《城市规划条例》、《城市规划法》，在村庄区域内建设房屋并不需要办理建设工程规划许可证，因此上诉人以“出租人未取得建设工程规划许可证”为由，主张涉案房屋租赁合同无效的理由不成立。2.涉案房屋租赁合同作为有效合同，在上诉人迟延履行给付租金义务的情况下，经被上诉人催告后其在合理期限内仍未缴纳，被上诉人依法行使合同解除权，符合合同法规定，一审法院支持被上诉人的诉请正确。造成合同解除的原因是因为上诉人违约，拒不缴纳租金导致，即使上诉人存在装饰装修的事实，根据双方合同的约定【合同第一条“……合同结束甲方（即被上诉人）以租赁初期状况验收收回。”】以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第十一条第一款第二项的规定（因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。）上诉人的反诉请求不应得到支持。上诉人的反诉请求既没有合同依据，也没有法律依据，一审法院判决驳回上诉人的反诉请求正确。3.民法总则的实施时间为2017年10月1日，被上诉人就涉案房屋租赁合同纠纷向一审法院申请庭前调解的时间为2019年4月17日，正式立案提起诉讼的时间为2019年7月16日，均是在民法总则实施之后，因此涉案房屋租赁合同纠纷应适用3年诉讼时效和最长20年诉讼时效的规定，上诉人主张应适用民法通则1年诉讼时效的观点错误，于法相悖。被上诉人一审中提交的前村委主任李某1的视频、证人李某3的证言，均证实每年都向包括上诉人在内的欠款户催要租金的事实，上诉人对此在一审庭审中也是认可的，只是辩称“应当以村委名义催要租金，而不是以个人名义、应当以书面形式来向上诉人主张”。另外，被上诉人一审提交的“因欠缴租金、承包费扣发部分村民（包括上诉人在内）福利款及补助款”财务明细表，也进一步证实向上诉人主张权利、上诉人对此应当知情的事实。结合视频及证言证实被上诉人诉讼并未超过诉讼时效。上诉人关于诉讼已过诉讼时效的主张不成立。4.上诉人在上诉状中提出“租赁房屋中有两间是免费使用的”主张，被上诉人不予认可，上诉人对此并无充分证据证实。涉案房屋租赁合同是于1999年3月8日签订，根据合同上诉人租赁房屋共计12间，2006年6月15日村委又将上诉人交回的2间房屋租赁给第三人李彬波。因此在一审审理期间被上诉人对租金数额重新计算并做出相应的扣减，按照44592元主张的租金。如按照上诉人上诉状所主张的其余10间为每间250元计算的话，上诉人给付被上诉人的租金还要多。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审原告、反诉被告前朱石村委会向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告（反诉原告）之间的租赁合同；2.由被告将租赁的房屋返还给原告；3.被告给付原告欠缴租金5万元；诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉诉讼请求为要求被告给付原告自合同解除之日（即2019年5月13日起）至实际交回房屋之日止参照年租金2500元计算的占用费，将诉讼请求的第二项变更为由被告恢复原状，并将租赁房屋返还原告。一审法院审理认定事实，原、被告于1999年3月8日签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于莱州市城港路街道前朱石村的机械大院后排房屋8间、后排向南第二排西头房屋2间及两排之间平房2间，共计12间房屋租赁给被告使用。租赁费为2500元/年，在每个合同年度起动前交清下年房屋租赁费；租赁期限为6年，即1999年1月15日至2005年1月14日。2006年-2019年，被告租赁的12间房屋内有2间已出租给他人，被告实际占有使用的房屋为10间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证；对双方有争议的证据，法院认定如下：一、关于合同本身的真实性及涉案租赁物的添附争议原告提交了双方于1999年3月8日签订的房屋租赁合同一份，证实原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同约定“合同结束后甲方（即原告）以租赁初期的状况验收收回”。合同到期后，被告继续使用租赁的房屋，原告未提出异议，根据法律规定，原先的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。被告在第二次庭审中对该房屋租赁合同的真实性无异议，在之后的庭审过程中又辩称其与原告签订合同时，合同文本为手写件，而非原告提交的打印件，但认可合同中的签字是其本人所签。同时被告辩称该合同中乙方为莱州市华盛汽车配件厂，并非被告个人，原告所诉主体错误；且合同并未显示原告是否将房屋交付给被告。另外，因原合同约定的租赁期限为6年，而被告实际租赁期限接近20年，其在涉案房屋内有建筑、添附，“合同结束后甲方以租赁初期状况验收收回”的合同约定明显与实际情况不符，亦与法律规定相悖，显失公平，所以不能以该合同约定来确认租赁情况。原告主张不存在合同手写件，亦不存在莱州市华盛汽车配件厂这个主体，合同由被告本人签字；双方签订合同后，涉案房屋已经交付给被告实际占有使用，被告现一直在使用该房屋。原告另提交了1999年3月8日被告出具的“欠原告房屋租金2500元”的欠条原件一份，该欠条有被告的签字，也进一步证实原告不存在未向被告交付房屋的事实，且被告称涉案房屋内有其添附，便是认可原告已将房屋交付被告。被告提交了涉案房屋的现状照片一宗及视频一份，证实被告在该涉案房屋内的添附部分是无法拆除的，属于善意添附，且已征得原告同意，根据相关法律规定，原告要求解除合同应当对被告添附部分予以赔偿。原告对照片及视频的真实性均无异议，但主张应当根据双方签订的房屋租赁合同的约定“合同结束甲方（即原告）以租赁初期状况验收收回”；且视频不足以证实被告存在添附行为，导致合同解除的原因在于被告拒不缴纳租金，即使有添附损失，也完全是被告违约造成，因此被告要求原告赔偿添附物损失的辩称无法成立。法院认定，虽被告辩称合同签订时文本为手写件，但对此并未举证证明，且其认可原告提交的合同原件中的签字是其本人所签，故法院认定原、被告双方签订的房屋租赁合同真实有效。对被告所述涉案房屋原告未向其交付的辩称不予支持，同时认定原、被告自合同到期后至今原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。另外被告并无证据证实其在涉案房屋内的添附经过原告同意，原告要求解除合同系被告拒不缴纳租金所致，故原告并无义务赔偿被告在涉案房屋内添附部分的损失，即被告应当以租赁初期时的现状向原告交还涉案房屋。二、原告提交了邮寄给被告的催款通知、邮局回执详情单、邮件查询信息各一份，共同证实被告迟延履行交纳租金的义务；原告通知被告在收到通知后五日内将欠缴的租金5万元交至村委，亦证实原告履行了合同法规定的催告义务。催款通知发出时间为2019年4月30日，被告本人于2019年5月2日签收。另提交了解除租赁合同及限期搬离通知、邮局回执详情单、邮件查询信息各一份，共同证实被告在催告的合理期限内仍未履行交付租金的义务，为此原告依据合同法规定，在合理期限内通知被告解除合同并搬离房屋。其中，解除租赁合同及限期搬离通知发出时间为2019年5月10日，被告本人于2019年5月13日签收。被告对催款通知、解除租赁合同及限期搬离通知的真实性均无异议，但辩称快递单主页并未标明所寄文件是何种文件，无法证实原告寄给被告的文件是否是催款通知、解除租赁合同及限期搬离通知。对此，原告主张除上述通知之外，与被告之间再无其他快递业务往来，且催款通知的打印时间、解除租赁合同及限期搬离通知的打印时间均与邮局快递单相吻合。三、2006年-2019年间，出租给第三人的两间房屋的租赁费应当从原告要求被告支付的租赁费中扣除的数额争议原告提交了2006年6月15日其与李彬波签订的房屋租赁合同原件一份，证实被告在庭审中所述在其租赁的12间房屋中有两间房屋是转租给李彬波的辩称不能成立，亦证实该两间房屋由原告直接租赁给第三人李彬波。被告对合同的真实性无异议，但辩称原告与李彬波签订的房屋租赁合同中并未显示其中的两间房屋是从被告处收回又租赁给第三人，无论是原告租赁还是被告转租，该两间房屋自2006年至今的租赁费均不应再由被告承担。对此，原告主张这两间房屋就包含在合同中提到的“东面北屋8间”中，亦同意从其诉讼请求中扣除该两间房屋的租赁费。被告提交了证人李某1（2009年原告的村委主任）的视频一份，证实涉案12间房屋其中有两间是偏厦，当时允许被告免费使用。原告对视频真实性无异议，但主张该证据并不足以证实涉案12间房屋中有两间房屋原告不向被告收取租赁费，证言中也提出应当以双方签订的合同为准，合同中并未约定有两间房屋免费租赁给被告。法院认定，被告提交证人证言以证实涉案12间房屋中有两间房屋不收租赁费，但并无其他证据能够佐证，结合双方签订的房屋租赁合同及原告与第三人李彬波签订的房屋租赁合同，法院认定涉案12间房屋中有两间房屋自2006年至今已由原告出租给第三人李彬波使用，剩余10间房屋按照合同约定向被告收取租赁费。12间房屋每年租赁费共计2500元，每年每间为208元，故应从原告的诉讼请求中扣除已出租给李彬波的租赁费5408元。四、原告诉讼请求是否已过诉讼时效被告辩称根据相关法律规定，租赁费的诉讼时效为3年，自合同签订至今已超过20年，原告的诉求已超过法律规定的最长诉讼时效，其主张不应得到支持。原告提交了前任村委主任李某1（1999年至2004年的村主任）以及李某2（2004年至2013年的村主任）的录像视频2份，证实自合同签订后，原告每年都向被告催要租金的事实。另原告申请证人李某3（现任村书记）出庭作证，证人称村委的班子成员每年11月底至春节前便拿着会计出具的应收款汇总表催要房屋租赁费及土地承包费，以走访形式催要欠款；每年都向被告催要租金，但对具体数额记不清楚。被告对2份视频的真实性不予质证，辩称该两份视频都是不完整的视频，是为了录像刻意而为。原告应当以村委的名义催要租金，而不是以个人名义进行催要，且应当以书面催要的形式来向被告主张权利；另外村主任和村书记与原告存在直接的利害关系，不能作为证人出庭作证，其证人证言无法证明本案事实。对此，原告主张法律并未规定向被告主张权利必须采用书面形式，视频内容均系真实。原告另提交了包括被告在内的部分村民因欠缴原告租金或承包费，原告每年扣发该部分村民福利款及补助款的明细表5张，证实因被告欠缴房屋租赁费，每年应发给被告的福利款及补助款由原告扣发，也进一步证实原告每年向被告主张权利的事实。结合原告提交的视频及证人证言可以证实原告的诉请并未超过诉讼时效。被告对该证据的真实性有异议，辩称该证据系原告单方制作，并未向被告出示并说明，证据中也没有被告及其他相关人员的签字，原告扣发上述款项属于违法行为，且明细上也写着抵顶。对此，原告称原始账本在经管站，该明细表系会计基于原始账面整理而来，账面显示除了扣发的村民没有签字，其他的村民均在账面上签有本人的名字，被告对此事应当知情；且原告并不是用扣发的福利款及补助款去抵顶租赁费，而是暂时扣发，等被告欠款交清后正常对其发放福利款及补助款。法院认定，原告提交的扣发福利待遇明细表及证人证言能够证实原告通过各种方式向被告主张租赁费，虽被告辩称其对扣发款项并不知情，但未提交相关证据，故法院对被告的辩解不予认可，并认定原告向被告主张租赁费的诉讼请求并未超过诉讼时效。一审法院认为，原、被告于1999年3月8日签订的房屋租赁合同真实有效。租赁期限届满，被告作为承租人继续使用租赁物，原告作为出租人未提出异议，应当认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据租赁合同的约定，合同结束后，原告以租赁初期状况验收收回，故被告应当将房屋恢复原状，返还原告。综上，原告莱州市城港路街道前朱石村民委员会要求解除与被告王义恩的房屋租赁合同、将租赁房屋恢复原状并返还原告；要求被告给付原告欠缴租金及自合同解除之日起至实际交回房屋之日止参照年租金计算的房屋占用费，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月12日判决：一、解除原告莱州市城港路街道前朱石村民委员会与被告王义恩于1999年3月8日签订的房屋租赁合同；二、被告将涉案10间租赁房屋恢复原状并返还原告；三、被告给付原告欠缴租金44592元并给付原告自合同解除之日起至实际交回房屋之日止参照年租金2084元计算的占用费；四、驳回被告的反诉请求。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告负担67.6元（已交纳），由被告负担457.4元，限判决生效后七日内交纳法院；反诉费587.5元，由被告负担（已交纳）。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，涉案房屋建于上世纪八十年代，建设房屋时并没有办理建设工程规划许可证的法律、行政法规强制性的规定。上诉人王义恩与被上诉人前朱石村委会于1999年3月8日签订的房屋租赁合同应属于有效合同。现被上诉人前朱石村委会依据合同约定的“合同结束后甲方以租赁初期的状况验收收回”，理由正当。上诉人王义恩主张被上诉人前朱石村委会应赔偿房屋的添附及装修部分费用，证据不足，一审法院未予支持，并无不当。关于被上诉人前朱石村委会的起诉是否已过诉讼时效期间问题。由于涉案房屋一直由上诉人王义恩租赁使用，欠付租金的事实处于持续状态，且被上诉人前朱石村委会在一审中提供了每年都向上诉人王义恩催要租金的证据，上诉人王义恩虽不予认可，但未提供相应的反驳证据，应承担对己不利的法律后果。一审法院已认定涉案房屋中有两间自2006年已由被上诉人前朱石村委会出租给案外人李彬波，且针对该两间房屋的租赁费也已扣除，上诉人王义恩主张一审法院偏袒被上诉人前朱石村委会，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，上诉人王义恩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2225元，由上诉人王义恩负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二〇年八月十日书记员  赵广娜