吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1476号原告：镇赉县博元物业管理有限公司。统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20。法定代表人：薛某：经理。住所地：吉林省镇赉县四方坨子中心锅炉房（二层）。委托诉讼代理人：徐某，男，1972年3月1日出生，汉族，镇赉县博元物业管理有限公司职工。被告：杨某，男，1982年11月19日出生，现住镇赉县。原告镇赉县博元物业管理有限公司（简称“博元物业公司”）与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告博元物业公司委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼，被告杨某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。博元物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令杨某支付拖欠的2017年-2020年期间物业费2676元及利息；2、请求贵院判令杨某支付2017年-2020年期间楼道照明费80元；3、请求贵院判令杨某支付2017年-2020年期间垃圾清运费96元。事实与理由：杨某在博元物业公司服务管理的小区居住，该公司按照物业服务合同约定履行了各项物业服务。博元物业公司多次向杨某下发催缴物业费通知书，要求杨某及时交纳物业费，并写明了没有按期交纳物业费应承担的滞纳金数额。但时至今日，杨某未按照约定交纳物业费，给博元物业公司造成了损失。博元物业公司为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望能支持全部诉讼请求（并附费用明细表）。庭审中，博元物业公司当庭放弃了向杨某主张2017年-2020年期间物业费利息的诉讼请求。杨某未答辩。庭审中，博元物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照副本复印件1份。证明博元物业公司是合法的有资质的物业公司。2、物业管理全承包服务合同及红玺园、湖岸明城、广通三小区与镇赉县博元物业管理有限公司承包事项协议合同、物业管理委托合同复印件各1份；红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县民康社区出具的证明各1份。证明我公司是依法具有物业资质，能够提供合法物业服务的单位。我公司分别于2016年11月11日、2017年1月1日、2018年12月8日与业主委员会依法签订的上述合同且在社区进行了备案。在合同履行期间，我公司为杨某提供了物业服务，物业收费按照三级标准收取。我公司的确因为人手不足，部分业主多年拖欠物业费，导致经费不足，物业服务有不到位的地方。但是我公司确实提供了合同约定的物业服务，有权要求杨某支付拖欠的物业费及其他代收费用。且我单位已经放弃了欠费利息以及滞纳金部分的诉求。我单位是依法成立的，具有物业管理资质，且在社区进行过备案的合法的物业企业，提供的物业服务也是按照业主委员会以及服务合同的内容进行的。3、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件。文件中规定三级物业按每平方米0.5至0.7元收费，我公司提供的是三级物业管理，按照0.6元收费是符合县政府关于制定镇赉县住宅小区物业管理服务政府指导价格通知的规定。4、催缴物业费通知单及照片1张。证明我公司于2020年7月20日向杨某下发了欠付物业费的催缴通知，已经对其欠费情况进行了书面告知。因杨某未答辩，也未出庭质证，本院视其放弃了质证的权利，对上述证据予以采信。杨某未向法庭提供证据。庭审中博元物业公司自认在2017年-2020年期间从事物业服务过程中因部分业主多年拖欠物业费导致人手和经费均不足，物业服务存在不到位的问题，本院对这一事实予以确认。本案本院确定如下案件事实：杨某是镇赉县红玺园小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为92.87平方米。博元物业公司对杨某居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。物业管理费每平方米按0.6元收取；楼道电费每户每年20元；垃圾转运费每户每年24元。杨某共拖欠2017年-2020年四年的物业费及楼道照明费、垃圾清运费未付。经博元物业公司催缴，杨某至今拒付。博元物业公司现诉至法院，请求依法判令杨某给付2017年-2020年四年的物业费2676元、楼道照明费80元、垃圾清运费96元，共计2852元。另查明，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局【镇发改收管联字（2012）26号】文件明确了物业公司按照资质等级确定的物业管理服务指导价格收取物业费。博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在一定的瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：杨某应于本判决生效后立即给付博元物业2017年-2019年三年及2020年1月1日-2020年12月8日期间物业费2106.65元，楼道照明费80元、垃圾清运费96元，共计人民币2282.65元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，其合同合法有效。杨某作为该小区业主，该合同对其有约束力，杨某应按该合同约定向博元物业公司履行义务。截止至今，杨某欠付博元物业公司2017年-2020年期间的物业费未付。本案中，经博元物业公司催要，杨某仍拒付物业费等相关费用的行为与法律相悖。依据上述法律规定，博元物业公司要求杨某给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，虽然博元物业公司在小区物业服务个别方面存在瑕疵，但该公司已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题。若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能以此拒付物业服务费。关于杨某应交纳物业费等费用数额确定问题。考虑到博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在一定的瑕疵，其在物业服务方面本身也存在过错，故应酌情减少物业费的收取。又因小区业主委员会与博元物业公司签订物业管理委托合同的承包期限截止至2020年12月8日，故本院确定博元物业公司向杨某收取2020年物业费的时间应截止至该日。综合以上意见，本院认为，杨某向博元物业公司交纳2017年-2019年三年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费数额为应交物业费的80%即2106.65元﹝(0.6元/每平方米×92.87×12×3+0.6元/每平方米×92.87×11+0.6元/每平方米÷31×92.87×8)×80%=2106.65元﹞。故杨某应向博元物业公司交纳2017年-2019年三年以及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费合计金额本院确定为2282.65元（2106.65元+80元+96元=2282.65元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、杨某于本判决生效后立即给付镇赉县博元物业管理有限公司2017年-2019年三年及2020年1月1日-2020年12月8日期间的物业费2106.65元、楼道照明费80元、垃圾清运费96元，共计人民币2282.65元；二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年八月二十七日书记员  徐瑶