广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4646号上诉人（原审原告）：史春华，男，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：佛山盈天医药发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：傅某1。委托诉讼代理人：戴斌，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炳光，广东千度律师事务所律师。上诉人史春华因与被上诉人佛山盈天医药发展有限公司（以下简称盈天公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初34940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史春华上诉请求：撤销一审判决，改判盈天公司返还定金50000元。事实与理由：一、史春华已经提交证据即四段录音足以证明盈天公司在和史春华签订《盈天广场商品房认购书》（以下简称《认购书》）之前没有出示将要签署的《商品房买卖合同》，且该证据经盈天公司当庭承认。签订《认购书》的过程违反《认购书》第二部分第7条，盈天公司未出示《商品房买卖合同》是导致后续史春华和盈天公司商议签署《商品房买卖合同》时无法达成共识的根本原因，一审法院应对该《认购书》认定无效或予以撤销。二、一审法院将无法签署《商品房买卖合同》的原因全部归责于史春华，系认定事实错误。盈天公司和一审法院均认为涉案《认购书》为商品房预售合同。根据《广东省商品房预售管理条例》规定，《认购书》应载明交房时间和装修标准而未约定，导致史春华和盈天公司后续无法就《商品房买卖合同》的交房时间和装修标准达成共识。三、一审法院未能正确认定导致《商品房买卖合同》未能订立的责任主体。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。微信聊天记录和一审双方的庭审陈述表明，史春华认为在签订《认购书》之前盈天公司口头承诺于2019年12月底交房，精装修交房。盈天公司认为在签订《认购书》之前其口头承诺于2020年6月交房，毛坯交房。导致《商品房买卖合同》未能订立的原因是双方对交房时间和交房标准无法达成一致。导致《商品房买卖合同》未能订立的责任划分存在三种情况：情况一，史春华陈述的是事实，即在签订《认购书》之前盈天公司的口头承诺于2019年12月底交房，精装修交房，那么导致《商品房买卖合同》未能订立的责任就在于盈天公司，盈天公司应双倍返还定金。情况二：盈天公司陈述的是事实，即在签订《认购书》之前盈天公司的口头承诺于2020年6月交房，毛坯交房，那么导致《商品房买卖合同》未能订立的责任就在于史春华，盈天公司可以不返还定金。情况三：无法查明事实，即在签订《认购书》之前盈天公司口头承诺的交房时间和交房标准均无法查明，那么显然导致《商品房买卖合同》未能订立的责任不可归责于当事人的任何一方，盈天公司应全额返还定金。实际情况是无法查明哪一方陈述的是事实，故应认定导致《商品房买卖合同》未能订立的责任不可归责于双方当事人，盈天公司应全额返还定金。四、一审法院将全部责任归咎于史春华，有失公正。一审法院认为“该《认购书》的主要内容齐备，基本上达到可以履行的效果；而对于未在《认购书》中约定的《商品房买卖合同》文件的内容，双方应基于诚实信用原则通过进一步协商后确定。即使未能通过协商确定，亦可以根据法律规定的合同漏洞填补步骤和方法进行补充。”但《认购书》未约定交房时间和交房标准，未达到“主要内容齐备，基本上达到可以履行的效果”的情形。史春华提交的微信聊天记录显示，对于未在《认购书》中约定交房时间和交房标准，史春华已经尽力尽责和对方沟通协商，但最终未能协商确定。至于“根据法律规定的合同漏洞填补步骤和方法进行补充”则根本不具可操作性，即便有可操作性，也不是史春华单方能够操作的。五、史春华在庭审时承认看过同一朝向位置户型的毛坯房，但这不代表史春华默认交房标准是毛坯，因为盈天公司的精装修样板房只有一间而且位置、朝向、户型、大小都与史春华想买的那套不同，故史春华只能看同一朝向位置户型的毛坯房来现场感受房屋大小、格局和采光情况。事实上史春华首先看的是精装修样板房，盈天公司称所有房屋都是按那个标准装修，史春华也对精装修标准表示满意，后为感受想购买的目标房屋的大小、格局和采光情况才去看了同一朝向位置户型的毛坯房。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。盈天公司辩称，一、即使盈天公司未向史春华出示商品房买卖合同，也不成为《认购书》无效或可撤销的事由。《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条已经明确规定合同的无效和可撤销的事由，本案不存在上述情况。若史春华认为盈天公司未出示商品房买卖合同，可以以盈天公司违约为由，主张赔偿损失或解除《认购书》。二、一审法院认为《认购书》已具备商品房买卖合同的主要条款，属于商品房买卖合同并无不当。《广东省商品房预售管理条例》出台目的在于规范商品房销售。该条例第24条规定的商品房买卖合同需具备的内容，是商品房买卖合同进行备案登记的必须条件，若合同不具备该内容则政府部门不予备案登记。该条例并未规定若合同不具备第24条的内容即不属于商品房买卖合同。《认购书》已经明确房屋位置、面积、购房总价、付款方式及违约责任，已经具备商品房买卖合同的主要条款。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，协议只需具备商品房买卖合同主要条款，即可认定为商品房买卖合同。三、史春华引用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定要求退还定金，但因为《认购书》已经具备商品房买卖合同的主要条款，故本案不适用该条规定。四、房屋交付时间和装修标准无法达成一致不是返还定金的理由。就房屋交付问题而言，众所周知房地产开发项目具体至何时开工、预售、竣工均受政府严格监管。若逾期竣工则开发商会遭受巨额罚款。故开发商均会加快施工，避免受到巨额处罚。故商品房销售惯例是从预售至交付业主一般为一到两年时间。《认购书》签订时间是2019年11月，盈天公司口头承诺于2020年6月左右交楼，完全未超出行业标准。更重要的是，史春华明知涉案商品房为预售，理应预见到交楼时间可能为一到两年，此期间双方完全可以协商确定交楼时间，不存在无法协商一致的情形。关于房屋交付标准，史春华已在庭审中承认参观的样板房为毛坯房，可以确认双方约定就是毛坯房为交付标准。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。史春华向一审法院起诉请求：1.判令撤销史春华与盈天公司所签订的《认购书》并返还所付定金50000元；2.本案诉讼费由盈天公司承担。一审法院认定事实：位于佛山市禅城区的“盈天广场”商品房项目为盈天公司所开发建设，该项目的一座于2017年8月22日取得房屋行政管理部门颁布的《广东省佛山市商品房预售许可证》，预售许可证有效期为2017年8月23日至2020年8月22日。2019年11月10日，史春华（买受人，乙方）与盈天公司（出卖人、甲方）签订《认购书》，约定的主要内容包括：一、认购物业情况：佛山市禅城区，建筑面积30.80平方米，其中套内面积20.58平方米，实际面积以政府颁发的房地产权属证明所登记的产权面积为准；该物业成交总价579040元；乙方须在签订此认购书的同时向甲方交付定金5万元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件，下同）的担保；乙方认购该物业选择按揭贷款付款方式：乙方须于2019年11月18日前（即自签订认购书之日起7日内）缴清不低于总房款50%即299040元（含已经支付的定金）作为首期房款，并于上述日期前到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》（补充协议和附件）及有关文件，同时按银行要求交齐办理按揭所需的资料及办妥按揭申请全部手续。二、甲方乙方声明共同遵守如下约定：……2.乙方须严守此《认购书》约定的有关缴付楼款的期限，按照缴款，甲方不再另行通知。3.乙方应在签订此认购书后7日内，凭认购书和已经付清第一期／首期房款之收据／发票，与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件。若乙方逾期7日仍未与甲方签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）或放弃认购该物业的，均视为乙方违约，此认购书自动解除终止，乙方无权要求返还定金，双方同意甲方有权将物业另行出售且无需通知乙方；4.乙方在签署此《认购书》后但未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方原因致使该物业不能出售时，甲方需双倍还所收取定金给乙方。……乙方保证在签订本认购书之前已完全知悉按揭办理手续及按揭银行所要求的全部资料并确保自己符合按揭银行的贷款审批条件，同时承诺能够提供符合按揭银行所要求的全部资料。银行审批的贷款金额不足该物业之未付款，由乙方按照《认购书》、《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等合同文件的约定按时足额支付。……7.乙方确认：在签订本认购书前，甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等相关文件（下统称“买卖合同文件”）的文本，并且甲方已向乙方明示法律法规规定应明示的与该物业相关的所有文件、证照及重要提示，甲方已经在销售现场对上述文件进行明确公示。同日，史春华与盈天公司还签订《特殊申请单》将《认购书》所约定的支付首付款及签订买卖合同的时间变更为2019年11月22日前。上述《认购书》、《特殊申请单》签订当天，史春华向盈天公司支付了定金5万元。盈天公司出具《收据》作了确认。2019年11月11日和同月12日,史春华通过电话和微信联系盈天公司负责本案房屋买卖事宜的销售人员，称因盈天公司在与史春华签订《认购书》时不出示房屋买卖合同的文本，要求解除《认购书》、退还定金。起诉后，史春华又于同月18日和19日间向销售人员提出要在房屋买卖合同中约定精装修交楼、今年年底交楼、按揭贷款过不了审核或能贷款额度不够则合同作废全额退还房款的要求。上述要求均未获盈天公司同意。史春华陈述，史春华在签订《认购书》前有参观过与涉案物业同一位置、朝向、户型的样板房，该样板房是没有装修的；签订认购书前，盈天公司有向史春华告知过交楼的标准和时间，交楼的标准是精装修、交楼的时间是一个月后；史春华从事高中数学教育工作，此前曾有过购买二手房屋的经历，购买涉案物业的目的是用于投资。盈天公司陈述，签订《认购书》前盈天公司有向史春华告知交楼的标准和时间，交楼的标准是毛坯、交楼的时间是2020年6月份。以上事实，有史春华举证的《认购书》《特殊申请单》《收据》、录音光盘、微信对话记录，盈天公司举证的《广东省佛山市商品房预售许可证》以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。一审法院认为，涉案《认购书》对买卖双方当事人的名称（姓名）、拟交易房屋的具体位置、面积、总价款及其付款方式、付款时间作了约定，同时根据双方的陈述，买卖双方亦口头对房屋的交付时间、交付标准作了约定，即双方已经就涉案物业买卖事宜达成具体的合意，该认购书已经具备了房屋买卖合同的主要条款。双方当事人的真实意图是为直接完成交易，而非为订立一个最终合同，故涉案《认购书》非预约合同，而应认定为商品房预售合同，本案属于商品房预售合同纠纷。涉及的主要问题是：《认购书》应否撤销；史春华已付资金是否应予返还。一、关于《认购书》应否撤销问题史春华提出因《认购书》显失公平要求撤销的主张。经审查，一审法院认为该主张不能成立。理由是：《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。根据该规定，合同一方基于显失公平而主张撤销合同的，须同时具备四个要件：一是合同一方处于危困状态、缺乏判断能力的等不利情形；二是合同相对方有利用对方危困或弱势，牟取不正当利益的故意；三是民事行为之作出是利用危困或弱势之行为的结果；四是该民事行为于成立之时权利义务明显失衡。上述条件缺一不可。本案中，综观《认购书》的签订过程，史春华具有完全民事行为能力，文化水平较高且有过购买房产的经验，其在对拟购买的房屋进行了解后，对拟购买的涉案物业的坐落、具体位置、面积、房价、付款方式、交房标准及时间等都有了清晰的认识，并在此基础上与盈天公司签订涉案《认购书》。而《认购书》所约定的双方的权利义务亦不存在明显失衡的情形。涉案《认购书》明显不具备构成显示公平的任一要件，史春华基于显失公平主张撤销《认购书》的主张亦不能成立。二、关于已付资金应否返还问题经审查，史春华要求盈天公司返还已付定金50000元的主张不能成立，一审法院不予支持。理由是：第一，涉案《认购书》不存在因显失公平而应当撤销的情形，史春华基于此理由要求返还资金的主张同样不能成立。第二，涉案《认购书》对买卖双方当事人的名称（姓名）、拟交易房屋的具体位置、面积、总价款及其付款方式、付款时间作了约定，同时买卖双方亦口头对房屋的交付时间、交付标准达成了一致意见，因此史春华与盈天公司对于将要签订的商品房买卖合同文件的主要内容是清楚的。该《认购书》的主要内容齐备，基本上达到可以履行的效果；而对于未在《认购书》中约定的商品房买卖合同文件的内容，双方应基于诚实信用原则通过进一步协商后确定。即使未能通过协商确定，亦可以根据法律规定的合同漏洞填补步骤和方法进行补充。因此，史春华以盈天公司未明示双方将签订的房屋买卖合同文件的内容为由，要求盈天公司退还已经付定金的理由不充分。第三，该《认购书》为双方的真实意思表示，内容不存在法律法规规定的无效或者应予撤销的情形，合法有效，双方应诚实全面履行，否则应承担相应的法律责任。根据《认购书》和《特殊申请单》的约定，史春华应于2019年11月22日前支付首付款299040元（含定金），并凭相关的付款凭证与盈天公司签订商品房买卖合同文件，否则视为史春华违约，认购书自动解除，史春华无权要求返还定金。现史春华至今未依约支付首期款，也未签订商品房买卖合同文件，构成违约，盈天公司依约有权不予返还定金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回史春华的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计525元，由史春华负担。二审期间，史春华、盈天公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.《认购书》应否撤销；2.盈天公司应否向史春华返还定金50000元。一、关于《认购书》应否撤销的问题《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《认购书》第二条第7款约定史春华确认：在签订本认购书前，盈天公司已向史春华明示双方将签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等相关文件的文本。史春华以盈天公司未向其出示《商品房买卖合同》为由要求撤销《认购书》，本院认为，史春华作为完全民事行为能力人，在签订购买房屋此类大宗商品前应谨慎审查相关文件后再行签署。史春华未举证证明在《认购书》签订过程中存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的事由，一审法院驳回其撤销《认购书》的诉请符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。二、关于盈天公司应否向史春华返还定金50000元的问题如前所述，《认购书》不存在可撤销的事由，为双方的真实意思表示，内容不违反法律和法规的强制性规定，合法有效。《认购书》第一条第三款和第二条第三款明确约定史春华交付的定金50000元作为签订《商品房买卖合同》及补充协议和附件的担保；若史春华在签订《认购书》后逾期七日仍未与盈天公司签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件或放弃认购该物业的，均视为史春华违约，认购书自动解除，史春华无权要求返还定金。本案中，史春华逾期未与盈天公司签订《商品房买卖合同》，其以双方未就交房时间和交房标准达成一致意见作为未签订《商品房买卖合同》的理由，要求返还定金的诉请不应得到支持。一审判决驳回史春华该项诉请并无不当，本院依法予以维持。综上所述，史春华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人史春华负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年八月十二日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏