湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0204民初736号 原告：李宝贵，女，1988年12月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 原告：蒋辉，男，1986年3月10日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 两原告共同委托诉讼代理人：曾辉荣，湖南法达律师事务所律师。 被告：株洲市鼎业房地产开发有限公司，住所地株洲市石峰区田心办事处北山一村26栋406号。 法定代表人：谭辉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李燕，女，1991年1月14日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 原告李宝贵、蒋辉诉被告株洲市鼎业房地产开发有限公司（以下简称鼎业房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李宝贵、蒋辉共同委托诉讼代理人曾辉荣、被告鼎业房地产公司委托诉讼代理人李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李宝贵、蒋辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房诚意金329580元及利息23004元（按年利率4.75%自2018年12月1日暂计算至2020年5月1日，实际计算至清偿之日）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告原系被告公司员工，2018年被告开发位于株洲市石峰区美的雪峰房地产项目，应被告公司要求，原告欲购买该项目5栋一楼某商铺（具体位置待定），为此原告于2018年下半年共向被告支付诚意金达329580元。后双方在签订商品房买卖合同过程中，对合同具体条款无法达成一致，双方最终未能签订正式的商品房买卖合同。为此原告要求被告退还已付款项，但被告拒不返还。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告鼎业房地产公司辩称：1、原告起诉状中所述事实与客观事实严重不符。原告蒋辉系被告株洲市鼎业房地产开发有限公司上级平台公司主管销售合同签订及内部员工购房的销售后台人员，原告李宝贵系被告上级平台公司另一子公司主管销售合同签订的销售后台人员，两人拟向被告购买案涉商品房，向被告支付了诚意金5000元（后转为定金）及定金20000元，之后利用自己的职务便利要求郭某代其签订了商品房买卖合同，买卖合同签订后，两原告按照买卖合同约定采取分期付款的方式支付了购房款，即补足首期房款139790元，后又支付了第二期的房款164790元。所以，原告支付的购房款329580元并不是其起诉状声称的诚意金，更不存在双方就合同条款未达成一致的情形，在总价款只有820000元的情况下也不可能支付差不多330000元诚意金给另一方。商品房买卖合同都是采用的被告所在的美的置业集团的模板合同，不需要协商条款，事实上原告完全知悉自己的合同条款及已经签订的合同的事实，而且原告蒋辉在与他人的聊天中也认可合同已签订；2、原告无权要求退还购房款。双方之间已经签订了合法有效的商品房买卖合同且已经按照该合同约定履行，原告不能因目前行情不太好无法快速转手而随意要求解除合同或退还房款。双方均应按照合同约定继续履行，不能随意解除。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、对于原、被告均向本院提交的收款收据复印件，原、被告双方对收款收据上的金额无异议，均对对方的提交收款收据的证明目的有异议，本院经审查认为，收款收据能够证明原告向被告分期支付购房款的事实，并且有其他证据佐证，本院对该证据的真实性予以采信；2、对于原告提交的空白《商品房买卖合同（预售）》，被告对该证据的三性均有异议，且原告未提交其他证据予以佐证；本院结合本案其他证据，对该证据不予采信。3、对于原告提交的李宝贵向蒋辉支付房款的转账凭证，被告对该证据的证据目的有异议，认为该证据恰恰证证实李宝贵知晓已签订合同并按合同履行付款义务；本院对该证据的真实性予以采信。4、对于被告提交的签约计价一览表、《商品房买卖合同（预售）》及附件复印件，原告对该组证据有异议，认为该《商品房买卖合同（预售）》中两原告的签名并非本人所签，原、被告双方并未形成买卖合同关系，计价表只能证明被告与原告蒋辉洽谈过；本院认为，以上证据形式来源合法，内容客观真实且能与本案其他证据相互印证，予以采信。5、对于证人张某的证人证言，原告认为证人张某亲身经历的过程只有开盘当天蒋辉支付定金的时候，至于是否签合同、如何签合同，并非其亲身经历不应被采信；本院认为，证人张某虽是被告员工，但其提供的证言无自相矛盾之处，且有微信聊天记录、收款收据凭证佐证，予以采信；6、对于证人郭某的证人证言，原告对该证据的证明目的有异议；本院认为，证人郭某虽是被告员工，但其提供的证言无自相矛盾之处，且有微信聊天记录、收款收据凭证、ＥＭＳ邮寄单佐证，予以采信；7、对于被告提交的人事档案材料复印件，原告对该真实性无异议，但对该证据的关联性和证明目的有异议；本院对该证据的真实性予以采信。 根据本院上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实： 2018年5月，被告鼎业房地产公司开发的位于株洲市石峰区美的雪峰山壹号项目开盘前，原告蒋辉向被告鼎业房地产公司支付了5000元购房认筹金，该款项之后转为定金，被告于2018年11月25日向两原告出具了定金收据。2018年8月11日，涉案项目美的雪峰山壹号正式开盘，原告蒋辉向被告支付了定金20000元确定购买雪峰5号楼底商115号商品房，该款项被告于2018年8月15日向两原告开具了定金收据。2018年8月12日，原告蒋辉在签约计价一览表客户签字确认处签名并代李宝贵签名，并且在销售主管审核确认处签名。该签约计价一览表明确涉案商品房为雪峰5号楼底商115号，房屋成交总价为823952元，首付款为164790元，两原告已向被告支付25000元，欠付余款为139790元。两原告已于同日将首付款余款支付给被告，被告亦于同日向两原告开具相应的收据。2018年10月12日，被告营销后台员工郭某通过微信联系原告蒋辉签订涉案商品房买卖合同事宜，原告蒋辉微信回复要求郭某代签该合同，随后郭某代原告蒋辉、李宝贵签订了涉案《商品房买卖合同（预售）》。该合同对合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异和层高差异的处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、分期付款金额及时间等有具体规定。其中该合同附件四对买受人分期支付的金额和时间约定如下：1、首期付款金额：人民币164790元，时间：2018年8月15日；2、第2次支付分期付款金额：人民币164790元，时间：2018年11月15日；3、第3次支付分期付款金额：人民币247186元，时间：2019年10月15日；4、第4次支付分期付款金额：人民币247186元，时间：2020年7月15日。2018年11月14日，原告蒋辉、李宝贵向被告支付第二次分期购房款164790元，被告于同日向两原告出具了楼款收据。此后，被告依约向两原告催付第三次分期款时，两原告未依约履行付款义务。 另查明：涉案项目开盘时，原告蒋辉与原告李宝贵均系美的置业集团控股公司员工，享有被告内部员工购房资格。其中原告蒋辉担任被告上级平台公司销售后台高级主任，工作职责包括内部员工购房事宜，原告李宝贵担任美的置业岳阳区域后台销售负责人，两人对美的置业集团内部员工购房的程序均比较清楚。涉案商品房系原告蒋辉、李宝贵共同购买，两人约定各出资50%，原告李宝贵于2018年8月12日将涉案商品房首付款的50%即82395元转账给原告蒋辉；原告李宝贵分别于2018年11月7日、2018年11月8日三次向原告蒋辉转账支付涉案商品房第二次分期付款的50%即82395元；再由原告蒋辉经办涉案商品房相关事宜。 再查明，2019年10月，郭某按照原告蒋辉要求，通过ＥＭＳ向其邮寄了涉案商品房的商品房预售合同、收款收据，签收记录显示原告蒋辉已收。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为涉案《商品房买卖合同（预售）》是否有效？本案中该涉案合同两原告的签字均系郭某代签，综合本案证据，郭某该代签行为系基于原告蒋辉的委托，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，本院认为，代理人郭某在代理权限内，以被代理人蒋辉的名义实施的民事法律行为，对被代理人蒋辉发生效力；郭某在涉案合同中代签李宝贵名字的行为虽未获得原告李宝贵的书面授权，但结合本案案情，原告李宝贵购买涉案商品房的相关事宜均由原告蒋辉代为办理，且事后李宝贵依据该合同的约定履行了第二次分期付款的义务，该行为即表明原告李宝贵对郭某实施的代签行为予以追认，故应承担其代理人郭某实施代理行为所产生的法律后果。故本院认为郭某代签的涉案商品房预售合同对原告蒋辉、李宝贵发生法律效力。依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。故涉案《商品房买卖合同（预售）》自原、被告双方当事人签字或盖章时合同成立并生效。原告蒋辉、李宝贵与被告株洲市鼎业房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，应受法律保护。原、被告均应按合同履行自己的义务。关于原告诉讼主张其所付款项329580元系购房诚意金，结合庭审情况，该款项系两原告依据合同约定多次向被告支付购房款，该款占涉案商品房总房款的40%，原告主张329580元为诚意金，显然与交易习惯不符，并且原告也未能举证证明329580元为诚意金，故本院对原告提出的该主张不予支持。综上，原告蒋辉、李宝贵要求被告返还购房诚意金329580元及利息23004元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李宝贵、蒋辉的诉讼请求。 本案案件受理费6588元，减半收取3294元，由原告李宝贵、蒋辉共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院，提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。户名：株洲市财政局非税收入专户，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，账号：50×××16。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。 审判员  谭姣 二〇二〇年八月十二日 法官助理陈霆霆 书记员黄佳梦 附本判决法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。