四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初1619号 原告：都江堰新城建设投资有限责任公司，住所地四川省成都市都江堰市灌口镇观景路宝瓶花园内。 法定代表人：张强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐可，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易航，四川谨序行律师事务所律师。 被告：四川追度体育文化传播有限公司，住所地四川省成都市都江堰市壹街区上善南路46-56号。 法定代表人：艾明朗，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏杨，四川信善律师事务所律师。 原告都江堰新城建设投资有限责任公司（以下简称新城公司）与被告四川追度体育文化传播有限公司（以下简称追度公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新城公司的委托诉讼代理人唐可、易航，被告追度公司的委托诉讼代理人苏杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新城公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除追度公司与都江堰市壹街区现代服务业功能区管委会（以下简称壹街区管委会）于2013年12月22日签订的《房屋租赁合同》（合同编号为：20131222号）；2．判令追度公司于合同解除之日起3日内将租赁房屋腾退返还给新城公司；3．判令追度公司按照合同约定向新城公司支付租金，主张自2016年3月22日起至房屋实际腾退返还之日止，暂计算至2020年4月21日为1312175.59元；4．判令追度公司向新城公司支付违约金，主张自2016年3月26日起至房屋实际腾退之日止，计算方式：以未付租金总额为基数，按照月利率2%计算（详见违约金计算表）；5．本案诉讼费、保全费由追度公司承担。诉讼中，新城公司变更诉讼请求，撤回了第2项诉讼请求，并将第3项请求变更为追度公司按照合同约定向新城公司支付自2016年3月26日至2020年5月10日的租金1106150.05元，第4项请求金额变更为追度公向新城公司支付自2016年3月26日至2020年5月26日的违约金515549.97元（计算方式：以未付租金总额为基数，按照月利率2%计算）。事实和理由：2013年12月22日，追度公司与壹街区管委会签订了《房屋租赁合同》，约定将位于都江堰市物业及相关附属设备、设施出租给追度公司。协议中对房屋的租赁时间、租金支付及违约责任都有明确约定。合同签订后，壹街区管委会按照约定履行了合同义务，但追度公司一直未按照约定支付租金。新城公司系案涉房屋所有人，新城公司授权壹街区管委会对该房屋及相关附属设备、设施进行经营管理。因壹街区管委会已撤销，故由新城公司要求追度公司履行合同义务。经新城公司多次催收，追度公司拒不支付租金。新城公司认为，追度公司应按合同约定向新城公司支付租金，同时，追度公司未按照合同约定支付租金的行为已经构成违约，给新城公司造成了严重的经济损失，为维护其合法权益，诉至本院。 追度公司辩称，1．新城公司作为原告的主体资格不适格，不符合起诉的条件。新城公司不是租赁合同当事人且新城公司提供的所有权权属证明无法确定产权证上的房屋与案涉房屋系同一标的物。2．新城公司主张的2016年10月1日前的租金和违约金已过诉讼时效，其主张不应得到支持。3．新城公司诉请的租金没有事实和合同的依据。根据合同的约定及政府相关文件，追度公司自2017年3月21日至2020年3月20日的租金以及在新冠疫情期间的租金应予以免除，追度公司已支付的保证金也应在应付租金中予以扣减，故追度公司无需向新城公司支付租金。4．新城公司主张的违约金计算方式不符合合同约定，追度公司不应向新城公司支付违约金。综上，请求法院驳回新城公司诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：新城公司、追度公司对以下事实无争议： 2013年12月9日新城公司向壹街区管委会出具《委托书》，新城公司委托壹街区管委会对新城公司所有的位于都江堰市壹街区上善南路46-56号房屋及其相关附属设备、设施进行经营管理，管理期间所得收益及相应权利义务由新城公司享有。 2013年12月22日，壹街区管委会作为甲方与追度公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，其中与本案有关的约定：壹街区管委会将位于都江堰市壹街区上善南路46-56号（偶数号）物业及相关附属设备、设施在租赁期内出租给乙方，房屋建筑面积共计约1301平方米（以实测面积为准）。租赁期限自2014年3月22日至2022年3月21日，为期96个月。租金及其支付方式：甲方租予乙方之租赁物租金标准为（按建筑面积计算）24元/㎡/月（税前），租赁期内前24个月给予租金减免（第一、二合同年租金全免，第三合同年租金减免80%），租金从2014年3月22日起算，租金第一年至第三年不设增幅，第四至第五年年递增率为3%，第六至第八年年递增率为5%。租金采取“先付后租”的方式按半年（六个月）支付，乙方应在2016年3月22日前支付第一次租金，其后乙方每次应提前15日支付下半年租金（即每年的3月22日前、9月22日前支付下半个合同年度租金）。保证金：1．在本合同签定后的5个工作日内，乙方向甲方支付相当于三个月租金标准的履约保证金共计人民币93672元。2．如因乙方违约导致本合同无法履行时，甲方不退还乙方履约保证金，乙方除按本合同第十二条第3款的约定承担违约责任外，还应赔偿甲方的一切损失。违约责任：乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，从当期计租日起的3个工作日后每逾期一天按当年租金总额的3‰支付滞纳金给甲方。逾期15日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权利扣除乙方履约保证金，且有权终止本合同。除本合同规定的条款外，任何一方单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付相当于三个月租金标准额度的违约金93672元，并向对方相应赔偿因合同提前终止而遭受的一切损失，且守约方有权解除本合同。同日，双方签订《交房确认书》正式履行了交房手续。 2013年9月23日案外人张应群代追度公司向新城公司转账支付保证金93672元，新城公司于2013年10月11日向追度公司出具收据。 2014年12月24日壹街区管委会被撤销，划归都江堰市银杏街道工作委员会。 案涉房屋所有权人为新城公司。案涉房屋出租时的地址都江堰壹街区上善南路46-56号现更名为都江堰市蒲阳镇壹街区“上善小区．香樟园”1栋1层2、3、4、5号。2017年9月21日，新城公司将案涉房屋中的1层2号232.49平米出让给案外人文某、刘某、文某，并将所出让房屋交付给案外人，其余房屋仍由追度公司继续租用。 2020年4月17日，新城公司委托律师事务所向追度公司发出《律师函》，要求追度公司于2020年4月27日前支付欠付租金、逾期支付租金的滞纳金，若未按约定期限付清款项将按照合同约定行使解除权。 审理中，追度公司陈述承租期间追度公司未向壹街区管委会、新城公司支付过房屋租金。追度公司已将所承租的房屋腾退并交付给了新城公司，但不能确定具体交付时间。新城公司认可追度公司已将所承租的房屋腾退新城公司，腾退交房的时间为2020年5月10日。新城公司陈述追度公司自2016年3月26日至2020年5月10日期间按合同约定应支付的租金为1106150.05元，并自制了《租金计算表》。追度公司对《租金计算表》中载明的租金计算方式及租金金额无异议。 以上无争议的事实，有新城公司提交的《营业执照》、企业信用信息公示报告、身份信息、《委托书》、《房屋租赁合同》、《交房确认书》、《房屋所有权证》、房屋信息查询记录、保证金收据、《租金计算表》、都江堰市银杏街道壹街社区居民委员会出具的《证明》，追度公司提交的《律师函》及双方当事人陈述在案佐证，本院予以确认。 对双方争议的2017年3月21日至2020年3月20日期间的租金追度公司是否免交事实，追度公司主张追度公司自2017年3月21日至2020年3月20日期间的租金应免交，并提交了都办发〔2016〕22号文件《都江堰市服务业扶持办法（试行）之特色街区建设扶持办法》、都银办发〔2016〕74号文件《都江堰市人民政府银杏街道办事处关于印发〈都江堰市服务业（特色街区建设）扶持补充办法（试行）银杏街道实施细则〉的通知》及《商家扶持资金申请表》、《商家扶持资金现场审核认定单》。新城公司对上述证据的真实性无异议，但认为追度公司是否符合租金扶持政策，根据文件规定应向银杏街道办事处申请审核，同时，追度公司提供的《商家扶持资金申请表》及《商家扶持资金现场审核认定单》均无银杏街道办认可的签字或盖章，追度公司是否审核通过，追度公司并未提交证据证明，即便追度公司满足上述申请条件通过审核，也应当由文件规定的单位拨付款项给扶持对象，并非是由新城公司给予扶持奖励，与本案是否减免租金无关。本院审查后认为，都办发〔2016〕22号文件、都银办发〔2016〕74号文件是都江堰市政府对都江堰市内符合条件的企业进行的租金扶持政策，追度公司提交的证据不能证明其已根据政策规定最终审核通过享受相应的租金补贴扶持，故对追度公司提交的上述证据本院不予采信，对追度公司主张在2017年3月21日至2020年3月20日期间的租金应免交的事实本院不予确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”新城公司系案涉房屋所有人，壹街区管委会受新城公司委托，对案涉房屋进行经营管理，壹街区管委会就案涉房屋与追度公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，应予保护，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。 关于新城公司作为原告的主体资格是否适格问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，壹街区管委会受新城公司委托，以自己的名义与追度公司订立合同后，追度公司按合同约定向新城公司账户支付了房屋租赁保证金并在退还租赁房屋时将房屋退还给新城公司工作人员的行为，应视为追度公司知晓新城公司与追度公司的委托代理关系，因此，案涉《房屋租赁合同》直接约束新城公司与追度公司，新城公司有权诉请追度公司履行合同约定义务，新城公司作为原告的主体资格适格。 关于案涉《房屋租赁合同》的解除问题。根据庭审查明事实，2020年5月10日追度公司将所承租的房屋腾退并交付给了新城公司，应视为追度公司单方终止合同，案涉《房屋租赁合同》已于2020年5月10日事实解除。 关于新城公司诉请追度公司支付租金及违约金的问题。 1．关于诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。”本案中，房屋租金支付采取“先付后租”的方式按半年（六个月）支付，该支付方式为分期履行，追度公司与新城公司合同履行至2020年5月10日，新城公司于2020年5月6日向追度公司主张自2016年3月26日至2020年5月10日的租金、违约金，其请求未过诉讼时效。 2．关于追度公司应支付新城公司的租金金额。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定及双方确认的《租金计算表》，追度公司欠付的租金应为1106150.05元。对追度公司以其符合政府租金扶持政策，2017年3月21日至2020年3月20日期间的租金应免交的主张，因追度公司提交的证据不能证明其主张事实，本院不予支持。对追度公司主张受疫情防控措施影响，没有营业收入，疫情免除疫情期间租金请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条及参照国家相关政策规定，追度公司在疫情防控期间的租金应予免除3个月（自2020年2月10日至2020年5月10日），按租金计算表载明的计算方式免除租金的金额为89022.21元。关于追度公司支付的保证金是否应抵扣欠付租金问题，本院认为，根据合同约定追度公司逾期未足额支付租金，新城公司有权利扣除追度公司履约保证金，故追度公司向新城公司支付的保证金93672元，应抵扣欠付租金。故追度公司应支付新城公司租金金额为923455.84元。 3．关于新城公司诉请追度公司支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，案涉《房屋租赁合同》约定：“任何一方单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付相当于三个月租金标准额度的违约金，即人民币93672元，并向对方相应赔偿因合同提前终止而遭受的一切损失，且守约方有权解除本合同。”追度公司未按合同约定向新城公司支付租金，并于2020年5月10日单方终止合同，应视为违约，追度公司应承担的违约责任是向新城公司支付相当于3个月租金标准的违约金93672元。新城公司要求追度公司自2016年3月26日起计算至租金支付清结完毕之日止，以未付租金为基数，按照月利率2%计算违约金的主张，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条之规定，判决如下： 一、被告四川追度体育文化传播有限公司与都江堰市壹街区现代服务业功能区管委会于2013年12月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月10日解除； 二、被告四川追度体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰新城建设投资有限责任公司房屋租金923455.84元； 三、被告四川追度体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰新城建设投资有限责任公司违约金93672元； 四、驳回原告都江堰新城建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8355元，由被告四川追度体育文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 丁 文 二〇二〇年八月十八日 书记员 姜涵妤