山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8780号上诉人（原审原告）辛洪梅，女，1967年6月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：程明君，（系辛洪梅之夫），男，1964年1月12日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南市历下区城市建设综合开发公司，住所地济南市。法定代表人：于克，总经理。委托诉讼代理人：武久文，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：吕军，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人辛洪梅因与被上诉人济南市历下区城市建设综合开发公司（以下简称历下城建开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辛洪梅上诉请求：将本案发回重审或予以改判，支持辛红梅的诉讼请求。事实和理由：根据《民法总则》第一百三十二条之规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。也就是说意思表示系民事法律行为的核心，民事法律行为因意思表示成立而成立。本案的关键事实是2003年辛红梅是否购买了房屋使用权，而2004年是否缴纳了6万元，该房是否存在出售居住权的行为。一审法院对2003年历下城建开发公司开具的购房款的事实不做评价，对调取证据中历下城建开发公司收取6万元的事实故意隐匿，不顾辛红梅自2004年6月至2012年12月交纳租金，历下城建开发公司开具收据，而不开发票，且证明2004年后租赁合同(也是居住权买卖行为)一直在履行。且自2013年至2020年，辛红梅一直通过邮局汇款，2020年历下城建开发公司收到汇款，一审法院竟以历下城建开发公司否认收到，而不认定通过邮局汇款行为的有效。据《合同法》规定，辛红梅为履行合同，将试图以不收款破坏合同的履行历下城建开发公司所应收款项寄付历下城建开发公司，已履行付款义务。历下城建开发公司称未收到付款，应提供证据证明，在辛红梅提供汇款证据的情况下，否认辛红梅尽到了付款义务，是明显的歪曲事实。综上，辛红梅通过购买方式取得居住权，因购买居住权而履行租赁合同，合法合理，而一审法院将购买居住权民事行为否定，是基本事实认定不清，将邮局汇款否定是基本事实认定不清。请求法院依法支持辛红梅的上诉请求。历下城建开发公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回上诉，维持原判。辛红梅的诉讼请求是要求确认双方之间房屋居住权买卖行为有效，但无论是辛红梅一审提交的证据，法院查明的事实还是辛红梅在上诉状中所陈述的事实与理由均不能支持其一审诉讼请求。辛红梅向一审法院起诉请求：1.判令历下城建开发公司继续履行其与辛洪梅签订的房屋租赁合同；2.给辛洪梅所交租金开具正式发票；3.诉讼费由历下城建开发公司承担。在案件审理过程中，辛洪梅变更诉讼请求为：1.请求法院确认2003年辛洪梅、历下城建开发公司双方的房屋居住权买卖行为有效，判令历下城建开发公司履行维护双方的租赁关系；2.要求历下城建开发公司对已经收取所有费用开具发票(6万元的收款没有开票、2004年至2012年的租金没有开发票)；3.诉讼费用由历下城建开发公司承担。一审法院认定事实：2003年6月30日历下城建开发公司给辛洪梅开具了5万元购房费的发票1张。辛洪梅向历下城市建设公司支付了2004年6月至2012年12月期间的房租共计13903.97元，历下城市建设公司给辛洪梅开具了收据。辛洪梅(乙方)与历下城建开发公司(甲方)签订《直管公有房屋租赁合同》两份，两份合同分别约定历下城建开发公司将位于济南市历下区历园新村x号楼x单元xxx、xxx租赁给辛洪梅，使用面积分别为52.38m?、39.23m?，月租金分别为77.36元、57.63元。庭审中，辛洪梅提交了两份《直管公有房屋租赁合同》原件，历下城建开发公司提交了一份《直管公有房屋租赁合同》复印件。辛洪梅提交的两份租赁合同中均载明“乙方承租甲方房屋的租赁期限暂定壹拾年，自2009年7月1日起至2018年6月30日止。”历下城建开发公司提交的关于xxx号房屋租赁合同复印件中载明：“乙方承租甲方房屋的租赁期限暂定壹年，自2009年7月1日起至2010年6月30日止。”辛洪梅提交的两份租赁合同(原件)的租赁期限由黑色中性笔书写的“壹”后添加了由蓝色中性笔书写的“拾”，租赁终止日期由黑色中性笔书写的“2010年”改成了蓝色中性笔书写的“2018年”2011年4月，历下城建开发公司曾向一审法院起诉辛洪梅[案号为：(2011)历民初字第527号，以下简称527号案件]，要求解除其与辛洪梅的租赁关系，判令辛洪梅腾出所租赁的房屋(本案涉案房屋)。在527号案件中，辛洪梅与历下城建开发公司分别提交了涉案两份租赁合同，双方提交的涉案两份租赁合同记载内容一致，合同有效期均为“2009年7月1日起至2010年6月30日止”，双方对证据的真实性均无异议，且辛洪梅在527号案件中提交的证据目录载明涉案两份租赁合同原件在辛洪梅处。经查阅527号案件卷宗，历下城建开发公司提交了2004年4月30日租房协议复印件一份，辛洪梅以该协议是复印件为由，对该证据不予质证。在本案中，辛洪梅又申请调取527号案件中的该租房协议，欲证明购房款是11万元，历下城建开发公司没有给其开6万元的发票，但辛洪梅主张该租房协议中其签名是伪造的。该租赁协议载明的甲方是济南市历下区城建开发物业管理中心，乙方为辛洪梅，协议内容为“甲乙双方经友好协商，共同商定，甲方将自己所有的历园小区x号xxx、xxx室两套房屋(已打通，未装修)，租赁给乙方使用。特订立以下协议共同遵守。一、本租赁房屋2套共计110m?(建筑面积)。二、租赁期限为伍年。自2004年6月1日始。三、协议签订之日，乙方向甲方支付人民币拾壹万元整，该款租赁期满如双方不再续租，则甲方退还乙方(注：后面内容缺损)。四、房租依照国家公有房租赁标准由乙方按时交纳。五、其他未尽事宜，依照合同法规定。六、本协议一式两份，双方各执一份。”甲方处有济南市历下区城建开发物业管理中心盖章，签字人看不清，乙方处有辛洪梅签字捺手印。在527号案件的庭审中，历下城建开发公司称辛洪梅只交纳了5万元，为租房的押金，在租赁期满后由历下城建开发公司物业管理中心一并退还。另查明，自2012年12月26日至2019年12月1日，辛洪梅通过邮政储蓄银行8次向济南市历下区城建开发物业管理中心汇款，每次1620元共计12960元。历下城建开发公司称没有收到上述汇款。2002年7月1日，历下城建开发公司曾以房屋租赁合同纠纷为由起诉山东大陆实业有限公司(法定代表人为津田次郎)，一审法院2002年11月8日缺席开庭后，于2002年11月12日作出(2002)历民初字第3187号民事判决书，判决解除双方的公房租赁合同，历下城建开发公司收回位于花洪小区x号楼(注：现改名为历园新村x号楼)x单元xxx室、xxx室，x单元xxx室并支付租金10380.66元。一审法院认为，关于辛洪梅要求法院确认2003年辛洪梅、历下城建开发公司双方的房屋居住权买卖行为有效的问题。辛洪梅主张与历下城建开发公司存在房屋居住权买卖行为并提交了5万元发票和便条各1份，上述两份证据不足以证实双方存在房屋居住权买卖关系，而从辛洪梅提交的租赁合同、527号案件中2004年4月30日的租赁协议以及交付租金的事实可以证实，双方存在有期限的租赁合同关系。辛洪梅对自己的主张无充分证据予以证实，应当承担不利的法律后果。故辛洪梅要求确认其与历下城建开发公司房屋居住权买卖行为有效的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。关于辛洪梅要求判令历下城建开发公司履行维护双方租赁关系的问题。辛洪梅主张其对涉案房屋有永久使用权，历下城建开发公司辩称房屋租赁合同早已到期，不存在辛洪梅所称继续履行房屋租赁合同事宜，在合同到期后，辛洪梅仍居住在租赁房屋内，双方属于临时租用关系，辛洪梅在缴纳租金后可以继续使用该房屋，但应当按照历下城建开发公司对房屋的安排及要求及时搬腾房屋。根据查明的情况，辛洪梅持有涉案两份租赁合同原件，在527号案件中提交的涉案两份租赁合同记载的租赁期限是壹年，自2009年7月1日至2010年6月30日。故一审法院认定本案中辛洪梅提交的涉案两份租赁合同系篡改形成。退一步讲，即使按照篡改合同的约定时间，房屋租赁期限也已到期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，历下城建开发公司提出辛洪梅交纳租金后，可以继续使用该房屋的主张，一审法院认为系其自行处分权利，不违反法律规定。但对辛洪梅以其对涉案房屋有永久使用权为由，要求历下城建开发公司履行维护双方的租赁关系的诉讼请求，因理由不当，一审法院不予支持。关于辛洪梅要求历下城建开发公司对已经收取所有费用开具发票的问题。历下城建开发公司主张辛洪梅可以拿着历下城建开发公司开具的收据原件开具发票，其否认收到辛洪梅主张的6万元和辛洪梅2013年-2019年通过邮政储蓄银行邮寄的12960元。辛洪梅主张支付6万元款项的证据是2004年4月30日的租赁协议，对该租赁协议辛洪梅仅认可协议约定内容，但否认该协议上其签字的真实性。故辛洪梅主张开具6万元发票，证据不足，一审法院不予支持。关于辛洪梅2013年-2019年通过邮政储蓄银行邮寄的12960元。该款项邮寄的收款人是济南市历下区城建开发物业管理中心，历下城建开发公司又否认收到，辛洪梅提交的证据不足以证明历下城建开发公司收到该12960元。故辛洪梅要求开具该12960元发票的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。根据查明的情况，辛洪梅向历下城市建设公司支付了2004年6月至2012年12月期间的房租共计13903.97元，历下城建开发公司给辛洪梅开具了收据，但未开发票。一审法院认为，收取房屋租金开具发票是历下城建开发公司税法上的义务，辛洪梅要求历下城建开发公司收到房屋租金后开具发票，理由正当，一审法院予以支持。故历下城建开发公司应在收到辛洪梅的收据原件10日内向辛洪梅开具等额发票。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、济南市历下区城市建设综合开发公司在收到其开具给辛洪梅的收据原件10日内向辛洪梅开具等额发票；二、驳回辛洪梅的其他诉讼请求。案件受理费50元，由辛洪梅负担25元，由济南市历下区城市建设综合开发公司负担25元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据527号案件的庭审笔录，历下城建开发公司提供两份房屋租赁合同（2009年7月1日至2010年6月30日），辛红梅对其真实性无异议，本次诉讼中辛红梅提供的两份租赁合同与527号案件中租赁合同租赁期限不一致，一审法院据此对本案辛红梅提供的两份租赁合同未予采信并无不当。结合涉案租赁合同及辛红梅定期交纳租赁费用的事实，可认定辛红梅与历下城建开发公司间为有期限的租赁合同关系。辛红梅主张其2003年购买了涉案房屋的居住权，并据此要求继续履行租赁关系，但未提供有效的证据证明其与历下城建开发建设公司间存在书面的居住权买卖的合同，故本院对其该项主张不予支持。辛红梅要求历下城建开发公司开具6万元购房款发票，但历下城建开发公司对此不予认可，因诉争该笔款项的支付以及性质存有争议，故对辛红梅该项诉请一审法院不予支持并无不当。辛红梅要求开具2013年至2019年租金的发票，其提供的邮政储蓄银行汇款收据的收款人为济南市历下区城建开发物业管理中心。辛红梅之前交纳房租，均系历下城建开发公司为其出具房租收据，并盖有公章，辛红梅后期汇款交纳租金至济南市历下区城建开发物业管理中心未能做出合理解释，历下城建开发公司否认收到上述租金款项，且济南市历下区城建开发物业管理中心与历下城建开发公司系独立的公司，故一审法院对其该项诉请不予支持亦无不当。综上所述，辛洪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辛洪梅负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年八月三十一日书记员  韩 璐