山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2193号 上诉人（原审被告）：泰安徽商置业有限公司，住所地泰安市岱岳新区开元路以东财兴街以北办公楼五楼。 法定代表人：王士卿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何明，山东盈和盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于晓月，山东盈和盈律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈桂苓，女，1959年3月13日生,汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：和法章，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李晗，女，1985年4月7日生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：和法章，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。 原审被告：泰安市东方建筑设计集团有限公司，住所地泰安市岱岳新区开元路以东财兴街。 法定代表人：侯光银，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马训波，山东成顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万晓倩，山东成顺律师事务所律师。 上诉人泰安徽商置业有限公司（以下简称徽商公司）因与被上诉人陈桂苓、李晗及原审被告泰安市东方建筑设计集团有限公司（以下简称东方设计公司）商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初6786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徽商公司上诉请求：1.撤销泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初6786号民事判决，改判驳回陈桂苓、李晗的一审请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用等由陈桂苓、李晗承担。 事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。1.徽商公司及东方设计公司与陈桂苓、李晗签订的房屋买卖合同有效，并且已经在泰安市房管局办理网签预售登记备案。该合同真实有效，不应随便解除。陈桂苓、李晗所购买的房产，徽商公司及东方设计公司已经按照合同约定交付，并不存在违约交付的情况。陈桂苓、李晗与泰安市徽京酒店管理有限公司（以下简称徽京酒店）签订安徽大厦房产委托经营管理协议，至今有效，并不存在合同无效或可撤销的情况，并且陈桂苓、李晗也未主张合同无效。陈桂苓、李晗将其购买的位于安徽大厦的房产全权委托徽商公司及徽京酒店经营管理，并全权委托徽商公司及徽京酒店对该房产进行验收、查验、接收。徽京酒店也出具证明证实已经验收、查验、接收该房产，徽京酒店已经装修完毕正在使用中。本案被告并不存在违约交付的事实。根据民法通则第六十三条第二款规定，本案中被告已经履行了交付的法律义务，陈桂苓、李晗也已经接受了相应的交付行为和成果，并且陈桂苓、李晗已经收取了徽京酒店租金，这也是陈桂苓、李晗认可徽京酒店已经接收使用的事实。2.陈桂苓、李晗购买房产的主要目的就是为了投资，解除合同违背了陈桂苓、李晗购买的初衷与目的，也违背了陈桂苓、李晗与东方设计公司的初衷与目的，使徽商公司及徽京酒店的经营处于一种不确定的状态。陈桂苓、李晗购买的房产，徽京酒店接收后使用，并没有损害陈桂苓、李晗的权利，其可以主张租赁费，并且本项目中与徽京酒店签订委托经营协议的90%以上的购房者均领取了租金，该委托经营协议一直处于合法有效、正常的履行中。收回房屋后也无法单独使用，只能整体经营使用。因此，双方在明确约定了陈桂苓、李晗不享有解除权的情况下是不可以解除合同的。3.一审判决徽商公司与东方设计公司共同承担责任是错误的，不符合三方签订的补充协议。该三方签订的补充协议也是真实有效的，一审应按照三方签订的补充协议的有关约定来划分各自的权利义务。 陈桂苓、李晗辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 东方设计公司述称，涉案房屋已经进行综合验收，陈桂苓、李晗要求解除购房合同无事实和法律依据。如果陈桂苓、李晗坚持解除购房合同，应将房屋恢复原状返还徽商公司。 陈桂苓、李晗向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间于2019年1月22日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告返还原告已支付的购房款本金219131元，并赔偿原告利息损失（以购房款219131元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月22日起计算至生效判决确定的给付之日止）；3.诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月22日，原告陈桂苓、李晗作为买受人，被告东方设计公司作为出卖人，签订签订了合同编号为TYS00008738的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人购买出卖人开发的安徽大厦商务办公楼1单元3-3层1-3-05号房屋，该商品房由两被告共同开发，房屋总价款219131元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年1月18日前支付全部价款；合同第九条约定，商品房交付时应当取得房地产开发项目竣工综合验收备案的证明文件；关于交房时间，合同第十一条交付时间和手续中约定：（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第二十条约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，买受人有权解除合同。 同时，原告与两被告另行订立了安徽大厦房屋销售补充协议一份，该协议载明，被告徽商公司承担投资者、开发商、建设者、出卖人的责任和义务，被告东方设计公司的责任是协助被告徽商公司销售和办理证件手续。 上述合同签订后，原告于2017年1月22日支付房款219131元，收款收据加盖徽商公司财务专用章。至本案法庭辩论终结之日，被告未向法庭提供该商品房房地产开发项目竣工综合验收备案的证明文件。 2017年1月22日，两原告作为甲方与乙方泰安市徽京酒店管理有限公司（以下简称徽京酒店）及丙方即被告徽商公司三方签订委托经营协议一份，其中注明，甲方自愿将所购商铺全权委托给乙方经营，经营期限为10年，自2017年4月1日起至2027年3月31日止，经营期间乙方拥有该商铺的占有权、使用权、经营权和收益权。甲方同意在其所购商铺具备交房条件时，全权委托乙方对该商铺验收、查验、接受，并代理甲方办理所有接受手续。开发公司将商铺对乙方的交付行为视同对甲方的交付，乙方对该商铺的接受行为视同甲方对该商铺的接受。双方另就其它有关事宜进行了约定。 另查明，2018年6月8日，徽京酒店支付给陈桂苓17530元，用途注明为安徽大厦租金。 一审法院认为，原告陈桂苓、李晗与被告东方设计公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据原告陈桂苓、李晗与被告徽商公司、东方设计公司签订的房屋销售补充协议，可以看出在案涉房产的销售过程中，被告徽商公司承担投资者、开发者、建设者和出卖人的义务，而被告东方设计公司则协助被告徽商公司办理销售和办理证件手续，结合案涉商品房买卖合同系原告与被告东方设计公司签订的，房款是由被告徽商公司收取的这一事实，可以认定被告徽商公司与被告东方设计公司系共同销售关系，两被告应共同承担案涉商品房出卖人的义务。被告徽商公司、东方设计公司均主张案涉商品房买卖合同不应解除，但根据本案查明的事实，案涉商品房买卖合同明确约定了房屋交付的条件为该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，而截至本案法庭辩论结束，被告徽商公司、东方设计公司仍未提交上述文件，案涉商品房仍不具备合同约定的交付条件。被告迟延履行交房义务，致使原告不能实现商品房买卖合同目的，已构成根本违约，现原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，于法有据，一审法院予以支持。鉴于被告徽商公司与被告东方设计公司系共同销售关系，两被告应共同承担案涉商品房出卖人的义务，合同解除后两被告应共同返还原告购房款219131元，并应偿付利息损失，因合同约定的违约金数额不足以弥补原告的利息损失，故一审法院支持原告要求被告偿付利息损失的诉讼请求。被告徽商公司还主张案涉商品房已由徽京酒店实际接收，而徽京酒店受原告的委托有接收案涉商品房的权利，但根据原告与徽京酒店、徽商公司签订的委托经营协议约定，案涉商品房应在具备交房条件时由徽京酒店代理原告进行验收、查验和接收，案涉商品房至今不具备合同约定的交房条件，因此，徽商公司与徽京酒店的交付、接收行为不符合该三方委托经营协议的约定，该行为对原告不具有法律约束力。综上，案涉商品房买卖合同依法应予解除，被告徽商公司和被告东方设计公司应共同承担返还购房款并赔偿利息损失的责任，故对原告要求解除合同、返还购房款219131元及赔偿利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持，对原告的其他诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告陈桂苓、李晗与被告泰安市东方建筑设计集团有限公司于2017年1月22日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；二、被告东方建筑设计集团有限公司、泰安徽商置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈桂苓、李晗房款219131元，并偿付利息损失（以购房款219131元为基数，自2017年1月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行业同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告陈桂苓、李晗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4586元，减半收取计2293元，由被告泰安市东方建筑设计集团有限公司、泰安徽商置业有限公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 对一审查明的事实，本院二审予以确认。另查明，涉案工程于2019年12月17日获准竣工验收备案。 本院认为，首先，关于涉案商品房买卖合同应否解除。根据涉案商品房买卖合同第十一条规定，出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；根据前述买卖合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得房屋所有权证（不动产权证）的，买受人有权解除合同。而二审中徽商公司、东方设计公司均称涉案房屋大证于今年7月份办理完毕，亦认可涉案工程于2019年12月17日获准竣工验收备案。以上情况表明，陈桂苓、李晗主张解除涉案商品房买卖合同，具有事实根据和合同依据。对徽商公司关于涉案商品房买卖合同不应解除的主张，本院不予支持。其次，关于徽商公司主张的是否应与东方设计公司共同承担责任的问题，一审根据案涉房屋销售补充协议内容，并结合案涉商品房买卖合同签订主体、房款收取主体的审查，认定徽商公司与东方设计公司系共同销售关系，应共同承担案涉商品房出卖人的义务，并无不当。综上所述，徽商公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4586元，由泰安徽商置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年八月十日 书记员 许安冉