山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民再93号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：山东林河科技经贸有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：徐正建，总经理。委托诉讼代理人：王姣，山东齐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：鹿艺，山东齐华律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：济南脑科医院，住所地山东省济南市。法定代表人：秦秀臣，院长。委托诉讼代理人：彭延敏，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：李光华，男，1962年2月11日出生，汉族，住山东省威海市。委托诉讼代理人：彭延敏，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人山东林河科技经贸有限公司（以下简称林河科技公司）与上诉人济南脑科医院（以下简称脑科医院）、被上诉人李光华租赁合同纠纷一案，济南市历下区人民法院于2011年11月16日作出（2011）历民初字第956号民事判决，脑科医院不服，向本院提起上诉。本院于2012年6月20日作出（2011）济民一终字第75号民事裁定，裁定撤销一审判决，将本案发回济南市历下区人民法院重审。济南市历下区人民法院于2014年4月17日作出（2011）历民重初字第956号民事判决，林河科技公司、脑科医院均不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月1日作出（2014）济民四终字第553号民事判决。林河科技公司不服，向山东省高级人民法院申请再审，该院提审后于2018年12月14日作出（2018）鲁民再70号民事裁定，裁定撤销一、二审判决，本案发回济南市历下区人民法院重审。济南市历下区人民法院于2020年1月15日作出（2019）鲁0102民再18号民事判决。林河科技公司、脑科医院均不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法另行组成合议庭，2020年6月17日，脑科医院申请中止审理，经审查本院认为宋建伟敲诈勒索一案不能证明与本案租赁合同有直接利害关系，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》中止审理的条件，本案应继续审理。本院于2020年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人林河科技公司的委托诉讼代理人王姣、鹿艺，上诉人脑科医院及被上诉人李光华的委托诉讼代理人彭延敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林河科技公司上诉称，请求依法撤销（2019）鲁0102民再18号民事判决第一、四、五、七、八项，依法改判脑科医院、李光华向林河科技公司支付103.2031万元，并以103.2031万元为基数，自逾期支付之日起至实际支付之日止按照年利率6%赔偿利息损失；一审、二审、反诉费用由脑科医院、李光华负担。事实和理由：脑科医院长期占用林河科技公司房屋，拒不支付租金，也拒不迁出工商登记手续，致使林河科技公司遭受巨大损失，负全部过错，脑科医院应承担全部租金损失，一审法院按照50%比例确定脑科医院的过错和应付租金数额属于认定事实错误。脑科医院承租林河科技公司房屋后，多次拖欠房租，林河科技公司多次催交未果后才起诉，诉讼期间，案涉房屋一直被脑科医院霸占，林河科技公司无法占有房屋，更无法将房屋另租收益。案涉房屋位于二环东路，规划性质为非住宅，其性质和位置决定该房屋仅适合开办公司或其他经营组织办公，但因脑科医院拒绝迁出工商登记手续，林河科技公司根本无法对外租赁，原审法院认定房屋租赁关系与脑科医院注册地是否迁出是两个不同的法律关系错误。脑科医院至2013年3月才将物品清空，林河科技公司主张房租计算至2012年5月工商登记迁出时已极为保守。原审法院认定林河科技公司拒不办理交接导致损失扩大有过错，并因此减轻了脑科医院、李光华的责任，认定事实错误。二、脑科医院长期拒不支付房屋使用费用，利息损失客观存在，脑科医院、李光华理应赔偿。利息损失并非违约金，原审法院以合同无效为由不支持没有任何事实和法律依据，变相减轻了脑科医院、李光华的赔偿责任，请求二审法院予以纠正。三、案涉房屋已办理了合法的建设规划手续，房屋租赁合同合法有效，脑科医院、李光华逾期支付租金，具有重大过错，已交付的30万元保证金不应返还。济南市历下区城建委村镇规划开发办公室颁发建设工程规划许可证符合当时的法律政策规定，具有法律效力。此外，案涉房屋也已办理了建设工程施工许可证、济南市人民防空办公室B01-0092号证书等，审批手续齐全，租赁合同具有法律效力，已取得的保证金无需返还。济南市自然资源和规划局出具的函无法证明林河科技公司提交的规划建设手续无效，林河科技公司办理的规划建设手续符合当时的历史背景和现实，原审法院以未在规划局办理手续为由认定案涉房屋是违法建筑错误。请求依法改判维护林河科技公司的合法权益。脑科医院辩称，案涉房屋在2011年3月底脑科医院搬出时就已经进行了交付，只是由于林河科技公司拒绝办理房屋交付手续而无法向法庭出具当时的交付手续，但至2011年3月底脑科医院搬出后林河科技公司就据实占用和控制了该房屋，且在脑科医院搬出前就已经将该房屋出租给了案外人北京三医特空气净化工程有限公司，从这一方面也可以说明林河科技公司采用涉黑涉恶手段将脑科医院赶出案涉房屋是有预谋的，根本不存在脑科医院占用该案涉房屋的问题。另外，工商登记手续的办理并不影响案涉房屋的继续出租，正如在脑科医院搬出该案涉房屋前，林河科技公司已将该房屋出租给案外人一样，恰恰证明了工商登记手续的迁出与否并不影响房屋的对外出租。由于合同无效根本不存在利息损失的问题，因此林河科技公司的主张于法无据。案涉房屋无规划手续。（2014）济民四终字第553号案审理时，承办法官向济南市规划局发函，济南市规划局的回复证明了案涉房屋无规划手续，因此，该案涉房屋的租赁合同无效。由于该案涉房屋的租赁合同无效，脑科医院交付的保证金依法予以返还。李光华辩称，脑科医院在租赁林河科技公司的房屋营业期间没有办理工商登记，作为医院不需要办理工商登记。由于房屋没有办理正规规划建设手续，没有环评报告，没有消防设施，所以与我们租赁时的承诺存在严重瑕疵，严重影响了我们的正常经营，完全是欺诈勒索行为。林河科技公司利用相对低的租金诱骗我们进去，隐瞒了很多房屋不合格的事实，等我们做了大量投入后就利用黑恶势力手段将我们强行赶出。脑科医院上诉称，请求依法撤销（2019）鲁0102民再18号民事判决第二、三、四、五、六、九项，依法改判林河科技公司赔偿因合同无效及强行终止房屋使用给脑科医院造成的损失525.744453万元（其中，装修开办费用320.029653万元，计算至2011年7月30日停业期间营业利润损失140万元，人工工资支出44.3815万元，其他管理费用支持8万元，2011年1季度多付2个月的房租13.3333万元，其后的损失按每月32.063584万元计算）；本案诉讼费用及反诉费用由林河科技供公司负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，林河科技公司多次违约，最后出现根本违约的情况，给脑科医院造成损失，依法应予赔偿，脑科医院不存在违约行为，法院应驳回林河科技公司的诉讼请求，并判决林河科技公司赔偿脑科医院的损失。1.林河科技公司多次违约。在合同履行过程中，林河科技公司不按合同约定履行维修义务，收取脑科医院租金后不提供租金发票、且在脑科医院已经支付2011年一季度租金的情况下，为收取高额租金，单方违约终止房屋使用，并通过停水停电、用沙石围堵脑科医院办公场所、寻衅滋事等方法强迫脑科医院搬离案涉房屋。该房屋为违章建筑，不具备合法租赁资格，是欺诈行为，林河科技公司才是真正的违约方。2.脑科医院已支付2011年一季度房屋占用使用费20万元，原审法院却要求脑科医院继续支付4.2021万元房屋占有使用费错误。3.脑科医院已于2011年3月30日搬离案涉房屋，林河科技公司完全占有控制了房屋并且拒绝办理房屋交接手续，无法办理交接手续的责任在林河科技公司，脑科医院无需再向林河科技公司归还，更不需要支付占有使用费。原审法院在没有查明事实的基础上，错误认定事实，并作出了错误的判决，应予纠正。二、由于林河科技公司给脑科医院造成巨大损失，脑科医院反诉林河科技公司的诉求合理合法，二审法院应予支持。在脑科医院已将2011年第一季度租金支付的情况下，林河科技公司采取强行断水、断电、封门等非法措施，使脑科医院无法开诊进行正常工作，并私自将案涉房屋租赁给第三方北京三医特空气净化工程有限公司。另外，林河科技公司不给脑科医院开具房屋租赁发票，使脑科医院无法享有减免税的合法权利，给脑科医院造成了较大损失。二审法院应依法改判林河科技公司承担赔偿责任。三、原审法院认定事实和适用法律错误，李光华不应承担无限责任。本案诉争纠纷发生时，根据当时实行的《医疗机构管理条例》规定，医疗机构并不需要到工商部门办理企业法人营业执照，而是在政府卫生行政部门办理《医疗机构执业许可证》后就可以执业。因此，医疗机构虽然没有领取企业法人营业执照，但是国家对其管理是类法人管理，并不是原审法院认定的“当时的脑科医院为不具备法人资格的专业服务机构”。作为类法人的管理机构，其股东承担的责任是有限责任，在其出资到位后即完成责任。本案中，李光华已出资到位，其对脑科医院的出资责任已完成。且原审判决认为“基于非法人组织财产相对独立性，应先以其享有的处分权的财产清偿债务，若该财产不足以清偿债务，则由出资人或设立人承担无限责任”。显然，一审法院认为出资人或设立人应承担补充无限责任，而不是判决中的无限责任。本案中，李光华已出资到位，且脑科医院独立存在，其财产足以承担责任，李光华将脑科医院转让给张秋凤，已不是脑科医院的出资人了，且李光华的行为是职务行为，故不应承担无限责任。四、原审法院错误采纳了林河科技公司的增加变更诉讼请求，根据民事诉讼法的规定，发回重审的案件不能增加变更诉讼请求。请求二审法院依法驳回林河科技公司的诉讼请求，支持脑科医院的反诉请求。林河科技公司辩称，一、合同签订后，林河科技公司已将房屋如约交给脑科医院和李光华使用，合同履行过程中，林河科技公司无任何违约行为，脑科医院和李光华要求林河科技公司承担责任没有任何法律依据。李光华和脑科医院才是真正的违约方。脑科医院和李光华称自己于2011年3月已搬离案涉房屋与事实严重不符，实际上该房屋一直被脑科医院和李光华方占有使用。二、脑科医院主张的损失根本不存在，脑科医院在合同履行过程中多次拖延支付租金，严重违约。林河科技公司交给脑科医院的房屋完全符合合同约定，具备开办医院的使用条件。合同签订之初，为避免将来产生争议，双方在合同中已明确约定，所有的装修由林河科技公司书面同意后才可实施，脑科医院从未向林河科技公司提出过装修要求，在交付房屋符合使用条件的情况下，脑科医院称自己进行了大量的装修和改造与事实不符，脑科医院和李光华均无权要求林河科技公司赔偿损失。因脑科医院和李光华强占房屋，林河科技公司无法对外招租，造成大量租金损失，二人除应全额支付此期间的租金外，还应赔偿利息损失。三、根据合同约定，2010年度租金数额为105万元，该数额具体明确，脑科医院和李光华仅支付了100万元，尚欠5万元，是无可争议的事实，其自称已用电费抵扣完全是在自我开脱，是为逃避支付义务。四、林河科技公司的诉求数额与再审请求数额一致，并未增加或者变更，后根据法院的释明和要求，将原诉的租金和违约金变更为占有使用费和损失，完全符合法律规定。综上，双方租赁合同合法有效，脑科医院和李光华一直占有林河科技公司房屋拒不支付租金，严重违反合同约定和法律规定，负有全部过错，林河科技公司要求支付全部租金并赔偿损失合法有据。李光华述称，同意脑科医院的上诉请求。林河科技公司向一审法院起诉请求：一、脑科医院、李光华共同向林河科技公司支付拖欠房屋占有使用费103.2031万元，并支付利息（以103.2031万元为基数，自2010年1月1日逾期之日至实际付清之日止，按照年利率6%计算）；二、诉讼、保全等费用由脑科医院、李光华承担。脑科医院一审反诉请求:1.依法确认脑科医院与林河科技公司之间签订的租赁合同因案涉房屋违法导致合同无效，依法确认脑科医院已于2011年3月31日搬出案涉房屋；2.请求判决林河科技公司返还脑科医院交纳的30万元的保证金;3.判决林河科技公司因合同无效给脑科医院造成的损失,赔偿脑科医院损失504.411953万元(装修开办费用320.029653万元，计算至2011年7月30日停业期间营业利润损失140万元，人工工资支出44.3815万元，其他管理费用支持8万元，2011年1季度多付2个月的房租13.3333万元，其后的损失按每月32.063584万元计算)；4.判令林河科技公司向脑科医院支付租赁合同约定的违约金;5.判令林河科技公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2008年3月28日，南云生、李光华、宋建伟三人签署设立山东中医药大学附属康复医院（以下简称康复医院）出资协议书，约定：三人拟在山东省济南市共同出资设立一家康复医院（即脑科医院前身），医院注册资金为250万元，其中南云生出资150万元，占医院注册资本的54%，李光华出资100万元，占医院注册资本的36%，宋建伟以两个门诊楼（约1000平方米）使用权入股，占医院注册资本的10%。三人签署设立康复医院出资协议书前的2008年3月18日，宋建伟代表林河科技公司与南云生签订租赁合同，由南云生租赁其位于济南市东外环7879号院内的房产筹建医院，租金每年50万元。合同签订后，南云生于2008年4月24日一次性支付了两年的租金100万元，并对承租房屋进行了完善和装修。在筹建医院的过程中，因合伙人之间发生矛盾，南云生于2008年12月1日退出筹建医院的合伙，并将其所占的股权转让给李光华，宋建伟也退出了医院的筹建，并取消了以两个门诊楼使用权的入股。2008年12月21日，林河科技公司（甲方）与脑科医院（乙方，注：济南康复医院系其前身）重新签订租赁合同（该租赁合同与2008年3月18日南云生与林河科技公司签订的租赁合同，除承租人和租金不一致外，其他内容基本相同）。合同约定：一、租赁物：乙方租赁甲方的坐落于济南市东外环路7879号的院落，包括A、B、C、D、E共计五栋楼，详见平面图。租赁物现有装修及附属设施状况在本合同附件（二）中列明，作为甲方将租赁物交付乙方使用的验收依据。二、出租：甲方将租赁物出租给乙方有偿使用，用于设立、经营康复医院，租赁期20年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止；租金每年100万元，预交租金30万元；租金支付方式及时间：按年支付，本着先付款后使用的原则，每年一付，租金每年累计递增5%，乙方于每年1月1日前交纳租金，如逾期30日，视为乙方自动放弃，林河科技公司有权解除合同，乙方应自收到解除通知30日内将租赁物交还甲方；合同签订后，乙方须交纳30万元作为保证金。三、租赁物的交付：甲方应在合同生效之日起30日内交付乙方；甲方交付租赁物前，应清空租赁物中的物品，乙方确认符合附件（二）的，双方签订交接单。四、物业管理费及其他费用：租赁期间，使用租赁物所发生的水、电、通讯、设备、物业管理费用由乙方承担；水费按5.6元/立方米，电费按1.00元/度，由乙方向甲方交纳（如遇国家政策价格变动或市场价格变动，双方另行协商）。五、租赁物的装修、改选：租赁期间，为适应租赁物使用需要，乙方自行对租赁物进行合理装修改造，但涉及项目必须报请甲方同意，以书面形式予以确定，乙方所建筑房屋及装修产权归甲方所有，乙方在合同期有使用权。六、租赁物的维护、修缮：租赁期间，租赁物的正常维护、修缮由甲方承担......十二、违约责任：甲方的违约责任：租赁期间，因租赁物存在缺陷或甲方不及时履行合同规定的维修、养护义务，致使租赁物损失，造成乙方财产损失或人身损害的，甲方应承担赔偿责任；因此造成第三人财产损失或人身损害导致乙方承担赔偿责任的，乙方有权向甲方追偿。乙方的违约责任：乙方无正当理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按日租金标准向乙方收取违约金，若在本合同正常履行期间，甲、乙方无故终止该合同，应向对方支付违约金100万元，乙方为保证该房屋的正常使用或无人为造成主体建筑的损坏等，应向甲方交纳保证金30万元，该合同到期交接完毕无异议后，10日内返还。合同签订后，脑科医院按合同约定分别于2008年3月23日、2009年6月17日分别交付林河科技公司保证金20万元、10万元，共计30万元，林河科技公司按约定将租赁房屋交付脑科医院使用。在涉及本案的历次审理中，双方均未提供合同约定的附件（二）（注：租赁物现有装修及附属设施状况），亦均未提供房屋交接单。2010年12月，林河科技公司（甲方）与脑科医院（乙方）签订补充协议，约定：经甲、乙双方协商，甲方同意乙方将租赁的B楼、E楼退回，E楼作价20万元、B楼作价10万元，共计30万元，自2011年1月1日起从原合同租金中减除30万元；自2011年1月1日起B楼、E楼从2008年12月21日签订的原租赁合同中解除租赁关系，使用权归甲方所有。即双方约定的租金应为：2009年度100万元（已交齐），2010年度105万元，2011年度78.78万元，2012年度82.6875万元，2013年度86.8218万元。按照案涉租赁合同及补充协议的约定，脑科医院租金交付、计算明细为：2010年脑科医院按合同约定应交房租为100万×1.05=105万元，脑科医院实际分9次共支付95万元，尚欠10万元。具体为：2008年12月21日交付15万元、2009年1月19日交付15万元、2009年12月30日交付10万元、2010年1月26日交付10万元、3月22日交付20万元、4月22日交付10万元、4月29日交付5万元、6月17日交付5万元、7月1日交付5万元。2011年1月6日，脑科医院交付林河科技公司5万元，对于该5万元，林河科技公司出具的收据中“收款事由”注明为“房租”，并未标注交纳的哪个年度的房租，脑科医院支票存根上单方附加信息注明为“2011年房租款”，庭审中，鉴于林河科技公司同意将该5万元抵做2010年度所欠租金，因此，脑科医院实际交付的2010年的租金共100万元，尚欠房租5万元。2011年脑科医院按合同及补充协议的约定应交房租为78.75万元，具体计算方式为：（105万-30万）×1.05。脑科医院2011年1月25日分两张支票共交付林河科技公司的15万元，鉴于宋建伟出具的收条中未注明款项用途、脑科医院2张支票存根上单方附加信息均注明为“2011年房租款”,林河科技公司也未提出确有理由的异议，故该15万元应认定为脑科医院交纳的2011年度的房屋占有使用费。济南市中级人民法院（2012）济民一终字第75号案件审理过程中，法院现场拍的张贴于租赁房屋大门上的《房屋终止解除通知书》的照片内容显示：脑科医院（李光华）：贵院应于2010年12月31日前交纳，至今未交付租金，违反了双方签订的租赁合同第二条第五项规定，甲方决定解除合同，收回全部房屋，乙方应停止一切经营活动，按合同约定在30日内办理有关清算手续，否则，造成的一切损失由脑科医院（李光华）承担，在没有办理交接手续前，禁止任何人员入内，否则视为盗窃，造成的一切后果由当事人自己承担。2011年1月30日。下方手写的电话13953193789为宋建伟的电话。脑科医院向林河科技公司交纳水、电费的情况显示，脑科医院实用电数146167.5度，每度1.2元，计175401元（合同第四条第二款约定电费1元/度，林河科技公司实际收取的是1.2元/度）。计算后林河科技公司实收电费比合同价多收29233.5元。证人证言：南云生证明：南云生对三人合伙筹建医院及退伙等过程予以证实，并证明在租金的支付方式上，当时说好是根据具体情况原则上是先付费后使用，可以分期支付，其中李光华出资的100万元作为2009年的房租使用；如房屋出现漏雨等质量问题，维修费用由林河科技公司承担，可先由脑科医院垫付，在房屋租金中冲抵。南云生未出庭作证。南云振证明：2008年脑科医院装修过程中李光华曾带着其与宋建伟就房屋的维修问题进行沟通，宋建伟说如房屋出现漏雨等质量问题，维修费用由林河科技公司承担，可先由脑科医院垫付，在房屋租金中冲抵。对于房屋维修问题林河科技公司称，根据合同约定，其维修应事先争得林河科技公司同意，但脑科医院从未与林河科技公司协商过，故对脑科医院主张的维修费用，林河科技公司一概不予认可。张英证明：2010年12月份的一天，其参加了李光华、宋建伟协商2011年房租事宜，同时还邀请了宋新刚、靳光乾共同就餐，经协商达成共识，1.脑科医院退掉两处用房，签订补充协议；2.房租减掉30万元；3.2011年第一季度租金由脑科医院支付，后续租金由白鹤集团接管后的脑科医院支付。宋新刚证明：2010年12月份的一次晚餐上，李光华向宋建伟提出是否可以分期付款，宋建伟表示同意。以上证人在历次庭审中均未出庭作证。宋俊显证明：2008年其承揽了脑科医院（原济南康复医院）的装修工程，装修费用约180万元；另外还承揽了2008年至2010年脑科医院的房屋漏水维修工程，共发生费用约13万元。庭审时，证人宋俊显在（2011）历民重初字第956号案件审理中出庭作证。济南市公安局历下区分局姚家派出所的出警记录。2011年2月7日10时3分，报警人：刘东泽，警情位置：二环东路7879号脑科医院，报警内容：电脑被人私拆发生纠纷，求助；出警情况：双方已协商解决。2011年2月21日15时47分，报警人：匿名，警情位置：二环东路7879号脑科医院，报警内容：房东强行停电，致使医院无法治疗，出警情况：双方因经济纠纷，法院正在审理该案。2011年2月24日9时9分，报警人：张英，警情位置：二环东路7879号脑科医院，报警内容：有二、三十人在院内，出警情况：经了解系搬家公司在搬家。2011年3月25日10时19分，报警人：张英，警情位置：二环东路7879号脑科医院，报警内容：张英与**因房屋租赁纠纷发生争执，出警情况：双方可协商解决或到法院解决。2011年3月25日12时23分，报警人：**，警情位置：二环东路7879号脑科医院，报警内容：有人妨碍公务，将其办公用品搬走，出警情况：经了解知，此系报警人**和张英因房屋租赁纠纷发生争执，遂告知双方协商解决或到法院解决。2011年3月25日12时44分，报警人：匿名，警情位置：脑科医院，报警内容：有人强行拆除大门，出警情况：与前警相同。2011年3月30日17时7分，报警人：肖涛，警情位置：二环东路7879号脑科医院，报警内容：二环东路7879号脑科医院门口的牌子被盗，经了解得知脑科医院与房东宋建伟有水、电、房租纠纷，牌子应该是房东摘的，目的是让脑科医院搬家，出警情况：巡警7号车出警，属于纠纷。3月30日脑科医院连夜搬家，将承租房腾出，但钥匙未交付林河科技公司。在（2014）济民四终字第553号案件审理期间，2012年3月1日的法院的调查笔录显示：脑科医院认为，2010年9月至2011年1月30日正常营业，2011年2月7日，林河科技公司停水停电，人进不去了，同年3月份搬走的，我们的东西没有搬完，林河科技公司就又锁上了,我们遂报警。2012年3月20日的法院的调查笔录显示：脑科医院表示至今不知道将（涉案）房屋钥匙交给谁，双方确实没有办理交接手续。2012年5月14日上午9时的法院的调查笔录载明：审：上次法庭调查结束后，本庭到现场看了一下，为避免双方损失扩大，现在双方能否办理交接？脑科医院:林河科技公司强行把门锁上，不让我们搬了，我们无法办理交接。林河科技公司：李光华和脑科医院均没有提出房屋交接，我们没有上诉人（脑科医院）所提的强行把门锁上等情况。房屋内设施及现状，我公司并不清楚，李光华和脑科医院至今占有使用该房屋。审：现在能否办理交接？上诉人（脑科医院）：能办理交接。被上诉人（林河科技公司）：由于房门及房屋设施均是由李光华与脑科医院来管理，且脑科医院的注册地依然是该房屋，在办理房屋交接前，脑科医院应将注册地变更，否则没有实际意义，脑科医院把注册地迁出后可以办理交接。上诉人（脑科医院）：被上诉人（林河科技公司）所称的理由与双方的交接没有利害关系，现在不存在交接了，被上诉人已强行收回房屋了，我们根本无法进去，可以提交一份通知书。审：通知书怎么来的？上诉人：是贴在门上的。被上诉人：对通知书的事不清楚。该通知书载明：脑科医院（李光华）：我公司北京三医特空气净化工程有限公司已将A、B、C、D四栋楼租用，面积6300平方，自2011年3月1日起由我公司租用，使用权归我公司所有，我公司已于2011年2月24日派人口头告知贵方，贵方现已严重影响我公司经营，脑科医院（李光华）限你在2011年3月9日前将房屋腾空，否则，我公司造成的一切损失由贵方承担，到期我公司将采取相关措施，所造成的损失与责任，由你方承担。特此告知。落款：北京三医特空气净化工程有限公司，2011年3月2日。未盖公章。脑科医院并提供了将该通知书张贴于本案标的房屋门上的照片。（2011）历民初重字第956号案件重审期间，法院已告知林河科技公司接收出租房屋，林河科技公司仍以上述理由拒绝接收房屋，审判人员释明后，林河科技公司于2013年3月19日单方办理了房屋交接表。（2011）历民初重字第956号案件重审期间，脑科医院主张其接收承租房后，对承租房的水、电、暖、内外墙、卫生洁具、变电室、通往四合院的电缆、门窗、院落等等进行了装修、建设施工，脑科医院提供了其施工的工程费用单据，林河科技公司对脑科医院所主张的装饰、装修项目全部不予认可，并称其交付给脑科医院的标的物即为现在的样子，脑科医院未提供其所施工的装饰、装修项目由林河科技公司认可的证据。因此，在（2011）历民初重字第956号案件重审期间，脑科医院申请对其所租赁房屋的装饰、装修项目进行鉴定，因林河科技公司对其提交的装饰、装修的有关证据及工程量均不予认可，致使无法鉴定，予以退鉴。本次再审中，脑科医院未再申请鉴定。另查明，脑科医院是民营医院。成立时，由南云生、李光华及宋建伟三方合作筹建康复医院，后名称确定为脑科医院。2008年7、8月份，因为三位合伙人的内部原因，南云生和宋建伟退出合伙，脑科医院的出资人为李光华一人。脑科医院的医疗机构许可证上载明的法定代表人和主要负责人均为李光华，所有制形式为：私人；执业许可证有效期：2009年5月16日至2014年5月15日。2011年1月25日，张秋凤与李光华签订关于脑科医院产权转让协议书，约定：李光华以价值490万元的转让费将脑科医院转让于案外人张秋凤。李光华承诺交接前无任何债权债务及其他纠纷，若交接后发生李光华遗留的债权债务及其他纠纷，全部责任均由李光华承担。2011年3月19日，张秋凤与李光华就脑科医院的转让费的交付和交接事宜签订补充协议约定：双方交接前，李光华负责终止脑科医院与历下区二环东路7879号房主的租赁合同，张秋凤不再按原协议支付李光华60万元房租。若双方交接后原房主与脑科医院就房屋租赁事宜发生纠纷，则由此造成的一切责任及经济损失由李光华全部承担。2011年12月10日，山东白鹤（集团）有限公司董事长杨恩英（甲方）与李光华（乙方）签订的补充协议，约定：脑科医院的转让费由山东白鹤（集团）有限公司董事长杨恩英支付，先行变更脑科医院的法定代表人，由杨恩英指定新的法定代表人、负责人，李光华（或委托他人）负责完成变更手续；法定代表人变更前脑科医院的债权债务由乙方负责，变更完毕后由新的法人负责等。2011年12月27日，脑科医院的法定代表人变更为秦秀臣、主要负责人变更为张英。脑科医院的经营住址变更为济南市天桥区北园大街372号。2011年12月29日，李光华与秦秀臣签订了关于脑科医院的交接协议书。脑科医院变更记录信息显示，2011年12月27日，经济南市卫生局批准，脑科医院的法定代表人和投资人变更为秦秀臣。2018年8月7日，脑科医院注册为个人独资企业，投资人：秦秀臣。张秋凤与秦秀臣是同事关系，都是山东白鹤（集团）有限公司的职工。张秋凤接手脑科医院之后指定秦秀臣担任法定代表人。再查明，（2014）济民四终字第553号审理期间，济南市中级人民法院就案涉房屋所在地7879号院落是否取得《建设工程规划许可证》函询济南市，2015年11月18日，该局复函：该案涉房屋未在我局办理《建设工程规划许可证》；本案再审中，法院依法调取的由济南市自然资源和规划局于2019年8月2日出具的济自然规划函[2019]351号《关于山东林河科技经贸有限公司7879号院落规划许可情况的复函》，内容为：未查询到上述项目办理建设工程规划许可手续的信息。再审中，李光华申请追加南云生、宋建伟为共同被告，因其申请不符合法律规定，法院未予准许。本案当事人争议的问题为：1.《租赁合同》及《补充协议》效力问题。2.林河科技公司的诉讼请求有无事实及法律依据的问题。3.脑科医院的反诉请求有无事实及法律依据的问题。1.关于《租赁合同》及《补充协议》效力问题。法院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，故本案《租赁合同》及《补充协议》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，本案中虽然双方签订的合同为无效合同，但脑科医院占有使用案涉房屋，应参照租金约定交纳房屋占有使用费。2、关于林河科技公司的诉讼请求有无事实及法律依据的问题。从法院查明的事实看，林河科技公司要求支付的房屋占有使用费103.2031万元及逾期付款利息，计算房屋占有使用费的租赁期间系2010年1月1日至2012年5月31日，计算标准参照的系合同约定的租金标准。在此问题上，双方当事人争议的焦点问题是：脑科医院对案涉房屋实际占有期间应如何认定？造成案涉房屋出现承租人无法正常使用而出租人也无法另行出租，最终造成房屋占有使用费的损失不能及时止损的原因及责任应如何认定？具体分析如下：（1）关于承租人对案涉房屋何时全部退出并办理交接的时间认定问题，也就是说，如何认定承租方实际占有案涉房屋的期间。租赁合同签订后，林河科技公司向脑科医院交付了房屋，脑科医院占有使用房屋从事医院经营，合同履行过程中，脑科医院主张合同已经解除并办理完交接，应提供证据证明，脑科医院未能提供证据证明应承担不利后果。且根据（2012）济民一终字第75号案审理过程中，济南市中级人民法院于2012年3月1日所做的调查笔录载明，脑科医院承认此时案涉房屋内还有其办公家具。2012年5月14日济南市中级人民法院所做调查笔录载明，济南市中级人民法院曾建议组织双方办理交接，当时脑科医院称能办理交接，由此可见，截止到2012年5月14日双方还未办理案涉房屋的交接手续。现有证据下，看不出双方当时是否对案涉房屋内物品进行了交接、如何进行的交接，也看不出脑科医院是否从案涉房屋内搬出了全部物品，直到2012年3月1日、2012年3月20日、2012年5月14日法院对脑科医院进行调查时，脑科医院自认仍有办公家具在案涉房屋内。在无其他证据佐证的情况下，现有证据不能证明双方对案涉房屋内物品进行清点和交接，故法院对脑科医院主张于2011年3月31日搬离案涉房屋，房屋已经被林河科技公司实际控制并占有，不存在交付房屋问题的主张不予采信，截止到2011年3月31日，脑科医院仅搬走了案涉房屋内大部分的物品，对案涉房屋双方并未进行交接和物品清点，对此，脑科医院也不予否认。同时，对自此后至2012年5月中旬的期间脑科医院未在案涉房屋内实际进行营业也应为事实，林河科技公司也无证据证明，该期间脑科医院还在案涉房屋内经营。另外，林河科技公司也因上述原因，未实际对案涉房屋另行招租获益，对以上事实法院予以确认。（2）按合同约定，历年租金的履行情况。参照案涉合同约定：房租于每年的1月1日前交纳，一年一付，如逾期30日，视为脑科医院自动放弃，林河科技公司有权解除合同，脑科医院应自收到解除通知30日内将租赁物交还林河科技公司。合同实际履行中，脑科医院2008年4月24日交付2009年的房租100万元；根据案涉租赁合同的约定，2010年度的房租应交105万元（100万×1.05），实际支付95万元，对于2011年1月6日支付的5万元，虽然支票存根上备注为2011年房租，但林河科技公司再审中认可该5万元为2010年支付的房屋租金，故，法院确认2010年脑科医院共支付租金100万元，脑科医院2010年欠付租金应为5万元。脑科医院辩称以对方多收取的电费29233.50元及房屋维修费抵顶了所欠2010年的租金5万元，无充分的证据加以证明，仅凭证人证言不能证明原、脑科医院双方已协商用维修房屋费和多收取的电费抵顶所欠租金，林河科技公司对此也不予认可，法院对该辩称不予采信；2011年脑科医院实际支付的租金20万元，因对其2011年1月6日交付的5万元认定为其交纳的2010年的租金，故，脑科医院2011年实际支付的租金应为15万元。（3）2011年度及其后案涉租赁合同的履行情况认定如前所述，虽脑科医院履行至2011年3月底即已不在案涉房屋内经营属实，但案涉房屋因双方未办理房屋内物品清点及房屋交接，林河科技公司并未实际将案涉房屋另行出租获益也属实。脑科医院并未提供确实充分的证据证明林河科技公司在2011年3月底，双方对案涉房屋内物品进行清点并办理房屋交接手续，也无证据证明2011年3月底后林河科技公司将案涉房屋另行出租并收益。其辩称林河科技公司私自将案涉房屋租赁给第三方(北京三医特空气净化工程有限公司),并提供了2011年3月2日该第三方向其发送的书面通知作为证据，法院认为，对该份通知林河科技公司表示不予认可，该通知不能证明脑科医院的主张。关于其辩称的因林河科技公司不向其开具房屋租赁发票致使无法减免税不是本案审理范围，脑科医院可向税务机关举报申诉处理。如前所述，直到2012年3月1日、2012年3月20日、2012年5月14日法院对脑科医院进行调查时，脑科医院仍自认有办公家具在案涉房屋内，并未全部搬出，更未办理房屋交接手续。因此，对案涉租赁合同的履行双方出现较大分歧系在2011年第一季度。纵观整个纠纷发生发展的过程，2011年度合同的履行实际可分为两个阶段，2011年1月1日至2011年3月31日期间，为双方当事人争议发生期；2011年4月初至2012年5月中旬，为双方当事人争议僵持期：脑科医院的部分物品搬出案涉房屋但因各种原因尚有部分物品未被搬出，因而未能办理房屋内物品清点及房屋交接手续，而林河科技公司也因案涉房屋未被彻底腾空而未能另行寻租实际收益。对该期间的房屋占有使用费，脑科医院辩称，2011年度第一季度后的租赁费因自己被林河科技公司强行赶出承租房屋，自然无需支付，李光华与案外人张秋凤等人签订的有关脑科医院产权转让协议及补充协议，就原约定的租金不再进行支付进行了约定等，法院认为，脑科医院并无证据证明2011年度第一季度后自己确已把房屋腾空并办理交接，且李光华与案外人签订的脑科医院产权转让协议、补充协议与本案不属于同一法律关系，该类协议不能产生对抗第三人的法律效力。虽然脑科医院因为房屋租赁纠纷，在2011年2月7日至3月30日期间先后多次报警求助，警察出警后，均因系房屋租赁双方发生纠纷引起争执，被告知双方协商解决或到法院解决。实际结果是，2011年3月30日脑科医院虽搬出部分物品，但仍有部分物品存放于案涉房屋内，双方并无证据就案涉房屋办理交接及物品清点，脑科医院彻底地将承租房腾出。当然，对造成这种局面的原因双方说辞不一，从当事人陈述及现有证据分析，法院认为，如前所述，自2011年4月至2012年5月中旬，济南市中级人民法院在对双方进行调查时，双方认可，案涉房屋内仍有部分物品未予清点和交接，故，法院考虑双方未办理房屋交接的实际情况，结合林河科技公司自认的脑科医院2012年5月29日将该医院注册地址迁出案涉房屋所在地及考虑必要的腾房、招租时间的实际情况，法院酌定2012年5月31日脑科医院实际从案涉房屋内彻底搬出，并将案涉房屋实际交付给脑科医院。（4）造成案涉房屋出现承租人无法正常使用而出租人也无法另行出租，最终造成案涉房屋实际占有期间延长、房屋占有使用费损失扩大的原因及责任应如何认定？如前所述，虽然无证据证明截止到2012年5月31日脑科医院在案涉房屋内经营，但因脑科医院在案涉房屋内有部分物品未被搬出，林河科技公司因此未对房屋另行招租收益也是事实。从双方历次诉讼中的陈述、答辩内容看，导致纠纷发生的导火索是脑科医院不按时足额交纳租金，脑科医院在租金支付时间上辩称租金支付方式已经由一次提前支付变更为多次分期支付并为此提供了证人证言，但林河科技公司对此所谓的“协商变更”不予认可；同时，也应该看到，从2011年2月7日至同年3月底期间，脑科医院先后7次分别以电脑被人私拆发生纠纷求助等为由报警及出警的情况看，脑科医院在双方发生纠纷后租金未予结算的情况下擅自搬离案涉房屋也存在不妥之处，以至于双方终因不能及时清点房屋内物品并及时办理房屋交接，导致案涉房屋实际长期闲置，经济损失处于继续扩大的状态中。现有证据表明林河科技公司在纠纷发生后所采取的措施亦确有不妥之处，例如，从（2012）济民一终字第75号案件审理期间，审判人员到承租房看现场时看到的承租房的大门上贴着的通知书内容的情况分析，通知书的内容为：限脑科医院（李光华）在2011年3月9日前将房屋腾空，到期将采取相关措施，否则，承担一切损失。对此，虽然林河科技公司称不知道该通知是怎么回事，并称不是其所为，但该辩称与常理不符，对该辩称不予采信。在纠纷未得到解决，林河科技公司通过另行招租的方式逼迫承租人腾出房屋，对矛盾扩大也负有过错责任；另外，从原（2012）济民一终字第75号案件二审审理期间，2012年5月14日上午9时的调查笔录内容看，审判人员曾要求双方办理房屋交接手续，脑科医院同意办理交接手续，林河科技公司表示不同意，理由为脑科医院应先把注册地迁出后，否则交接没有实际意义。对此，法院认为，房屋租赁关系与脑科医院的注册地是否及时迁出是两个不同的法律关系，林河科技公司以此不同意交接，理由亦不成立。由此可见，林河科技公司对纠纷发生后迟迟不予办理房屋交接手续，由此导致损失进一步扩大也有过错。综上所述，双方当事人均应知道案涉房屋为不具有建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，由此造成签订的房屋租赁合同无效，双方均有过错；对造成的2011年4月1日起至2012年5月31日止期间的房屋占有使用费损失属于损失扩大部分，对此双方均有过错，应各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，林河科技公司与脑科医院对造成合同无效均有过错，依法应当各自承担相应的责任。考虑本案合同履行情况，又考虑双方当事人的获益及受损情况，结合当事人的过错程度，法院酌定2011年4月1日至2012年5月31日期间的房屋占有使用费属于损失扩大部分，林河科技公司、脑科医院各自承担50%的责任。参照案涉租赁合同及补充协议约定的租金标准，脑科医院2009年度房屋占有使用费100万元已交齐；2010年度应交房屋占有使用费105万元，实际交付100万元，尚欠5万元；2011年度房屋占有使用费应为78.75万元，实际交付15万元；2012年度房屋占有使用费应为82.6875万元。根据上述标准，2011年度的房屋占有使用费分两段计算:2011年1月1日至2011年3月31日计89天，应交房屋占有使用费为：78.75万元/365天×89天-已交15万元=4.2021万元；2011年4月1日至2011年12月31日计274天，应交房屋占有使用费为：78.75万元/365天×274天=59.1164万元；2012年1月1日至2012年5月31日计151天，应交房屋占有使用费为：82.6875万元/365天×151天=34.2077万元。2011年4月1日至2012年5月31日期间为损失扩大期，双方当事人应按50%的过错责任分担损失，故，该期间脑科医院应支付给林河科技公司的损失为：（59.1164万元+34.2077万元）×50%=46.6621万元。至此，脑科医院应支付林河科技公司的房屋占有使用费分别为：2010年度房屋占有使用费5万元；2011年度第一季度2011年1月1日起至2011年3月31日期间的房屋占有使用费4.2021万元（已扣除所交付的15万元）；2011年4月1日至2011年12月31日期间的房屋占有使用费的50%计：59.1164/2=29.5582万元，2012年1月1日至2012年5月31日期间的房屋占有使用费的50%计：34.2077万元/2=17.1039万元。对林河科技公司主张的其他房屋占有使用费，法院不予支持。因案涉租赁合同无效，对林河科技公司主张的利息不予支持。（5）关于李光华是否应对脑科医院的债务承担责任的问题。林河科技公司提供的脑科医院在济南市卫生局的登记信息，登记信息显示脑科医院为私人设立的营利性、非法人性质的医疗机构，2018年8月，注册为个人独资企业。从2008年3月28日南云生、李光华、宋建伟三人签署的设立山东中医药大学附属康复医院的出资协议书约定及履行情况看，脑科医院在注册个人独资企业前，其财产完全依附于投资人、开办人，其并不具备独立的法人资格，并非法人主体，医院设立时的各出资人的全部出资及经营所得均应归李光华个人所有，根据脑科医院提交的脑科医院转让协议的约定，脑科医院被转让后的转让款也均归李光华个人所有，可见李光华和该医院的财产存在相互混同，两者并不相对剥离和独立。李光华系案涉房屋租赁合同的签订人，合同签订时，脑科医院并不具备法人主体资格，李光华作为医院出资人和主要负责人，均应对医院债务承担无限责任。李光华与案外人签订的有关脑科医院产权转让合同及补充协议，均不产生对抗第三人的法律效果。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括:…;(八)其他符合本条规定条件的组织。”该条司法解释虽然是对民事程序法中涉及的“其他组织”的描述，但在司法实践中可以作为认定非法人组织的参考，因此，从此角度分析，虽然在案涉租赁合同签订时，脑科医院并未注册为个人独资企业，但根据本案查明的脑科医院当时的实际情况，法院可以认定在案涉租赁合同签订时，脑科医院虽然不具备法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织，可以认定当时的脑科医院为不具备法人资格的专业服务机构。基于非法人组织财产的相对独立性，应先以其享有处分权的财产清偿债务，若该部分财产不足以清偿债务，则由出资人或设立人承担无限责任。林河科技公司要求出资人李光华对脑科医院的债务承担无限责任的诉讼请求并无不当，法院予以支持。3、脑科医院的反诉请求有无事实及法律依据的问题。法院认为，第一，关于反诉请求中的依法确认脑科医院与林河科技公司之间签订的租赁合同无效，本诉部分已述及，在此不再赘述。相应地，双方签订的补充协议亦无效；其要求依法确认脑科医院已于2011年3月31日搬出案涉房屋的问题，法院认为，脑科医院于2011年3月31日确实搬离案涉房屋，但因种种原因并未把案涉房屋腾空并办理交接手续，故对该反诉请求不予支持。第二，关于请求判决林河科技公司返还脑科医院交纳的30万元的保证金的问题。案涉合同约定，为保证该房屋的正常使用或无人为造成主体建筑的损害等，脑科医院应缴纳保证金30万元，待合同到期交接完毕无异议后，10日内退还。本案审理期间，林河科技公司接收房屋后未提供脑科医院不正常使用房屋或人为造成主体建筑的损坏等的有关证据，现房屋已交付林河科技公司，林河科技公司应当返还脑科医院保证金30万元。鉴于本案合同的履行出现的实际情况，本着减少当事人诉累，提高诉讼效率的原则，法院认为，该保证金在合同被确认无效后，应予返还，该返还保证金条款项可与脑科医院应支付的房屋占有使用费条款项合并执行。第三，关于判决林河科技公司因合同无效给脑科医院造成的损失5044119.53元的问题，脑科医院所主张的500余万元的经济损失，包括装修开办费用，计算至2011年7月30日的停业期间利润损失、人员工资支出、其他管理费支出，及之后的损失等。具体来看，有关开办装修费用，脑科医院提供了宋俊显证言、证明、《装修协议》、脑科医院完善设施及装修清单、人员清单、工资汇总等证据。其中，宋俊显证言、证明、《装修协议》均为复印件。从查明的事实看，根据双方合同约定，租赁物现有装修和附属设施情况在本合同附件（二）中列明，作为甲方将租赁物交付乙方使用的验收依据，但林河科技公司、脑科医院均未提供合同附件（二），亦均未提供交接手续，脑科医院不能证明在签订租赁合同后接收的案涉房屋当初的房屋装饰装修情况，从而也从无证明自己接收房屋后进行了哪些装饰装修。对于脑科医院主张的其接收房屋后对承租房屋的水、电、暖、内外墙、院落等进行了装修、建设使用，脑科医院仅提供了工程费用单据，而林河科技公司对脑科医院所主张的装饰装修项目全部不予认可，并称其交付给脑科医院的标的物即为现在的样子，脑科医院根本未装修，综上，对于双方最初交接承租房屋时的情况，因双方均未提供有关证据，法院也无从查清，且本案在（2011）历民重初字第956号案件审理期间，脑科医院申请对其所租赁房屋的装饰、装修项目进行鉴定，因林河科技公司对其提交的装饰、装修的有关证据及工程量均不予认可，致使无法鉴定，予以退鉴。因此，脑科医院的该主张，证据不充分，其可待证据充分后另行主张权利。法院不能仅根据脑科医院的单方证据认定其主张的事实成立。且，根据双方租赁合同第五条约定：“乙方自行对租赁物进行合理装修改造，设计项目必须报请甲方同意，以书面形式予以确定。乙方所建筑房屋及装修产权归甲方即林河科技公司所有”，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，法院认为，一方面，脑科医院并无确实有效的证据证明对案涉房屋进行了如其所主张的相应价值的装修，另一方面，即使进行了装修，在脑科医院不能提供证据证明装修房屋已经事先征得林河科技公司的书面同意，依据合同的约定及上述司法解释的规定，其主张的开办装修费用损失亦应自行承担。对有关停业期间利润损失元、人员工资支出、其他管理费支出，其后的损失等，均属于单方证据，基于上述的原因，法院不予支持。脑科医院辩称，如果没有《租赁合同》的存在和有效，自己就不会在案涉的房屋里进行装修施工,林河科技公司也不会不阻止，且装修施工并不是一朝一夕完成的,由此主张其装修施工林河科技公司是知情并同意的，对此，法院认为，对合同无效双方均有过错，在此不再赘述，对房屋装饰装修应严格按合同约定履行，未按合同约定办理必要的手续引起纠纷，应自行承担相应的法律后果。对于再审中脑科医院当庭口头提出要求追加宋建伟、南云生为共同被告并承担责任的请求，法院认为，李光华与宋建伟、南云生之间的纠纷系合伙纠纷，与本案租赁合同纠纷系两个不同的法律关系，其有关合伙产生的争议与林河科技公司的诉讼请求没有任何的关联性，李光华与宋建伟、南云生之间如有纠纷应当另案解决，故法院对其追加被告申请未予准许，并予以驳回。判决：一、脑科医院与林河科技经公司签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；二、脑科医院于本判决生效之日起十日内支付林河科技公司2010年度所欠房屋占有使用费5万元；三、脑科医院于本判决生效之日起十日内支付林河科技公司2011年度第一季度2011年1月1日起至2011年3月31日止期间的房屋占有使用费4.2021万元（已扣除所交付的15万元）；四、脑科医院于本判决生效之日起十日内支付林河科技公司2011年4月1日至2011年12月31日期间的房屋占有使用费的50%计：59.1164/2=29.5582万元；五、脑科医院于本判决生效之日起十日内支付林河科技公司2012年1月1日至2012年5月31日期间的房屋占有使用费的50%计：34.2077万元/2=17.1039万元；六、李光华对上述二至五条款项承担无限责任；七、驳回林河科技公司的其他诉讼请求；八、林河科技公司于本判决生效之日起十日内返还脑科医院的保证金30万元；该条款项与上述二至五条款项合并予以执行。九、驳回脑科医院的其他反诉请求。原审案件受理费20800元，由山东林河科技经贸有限公司负担11410元，由脑科医院负担9390元；原审申请费5000元，由脑科医院负担；原审反诉费46520元，由林河科技公司负担5800元，由脑科医院负担40720元；李光华对脑科医院承担的原审案件受理费、原审申请费承担共同支付责任。二审中，脑科医院提交了以下证据：证据1，（2014）济商终字第672号民事判决一份，（2013）历商初字第2636号民事判决一份。证明本案案涉房屋在脑科医院开业前独立承租时，作为南云生、李光华以及宋建伟三方合伙设立康复医院，已经进行了前期的装修，共投资了184万元。证据2，济南市公安局历下区分局出具的立案告知书（宣读）。证明林河科技实际控制人宋建伟涉嫌敲诈勒索及涉黑涉恶犯罪已经被刑事立案且进行网上追逃，而宋建伟一直利用社会黑恶势力对脑科医院采取上门哄闹、拉砂石堵门、停水停电、摘脑科医院大门的牌子等黑恶犯罪手段逼迫脑科医院搬离，脑科医院在这段时间内7次报警，但由于宋建伟等人采取黑恶犯罪手段逼迫脑科医院办理，导致脑科医院无法在原址进行经营，被迫在2011年3月底搬出，并停业歇业一年。证据3，济南市卫生局出具的证明，证明脑科医院在2011年3月至4月份处于停业歇业状态，期间没有进行经营。林河科技公司质证称，对证据1，真实性认可，但该两份判决并非新证据，合伙纠纷与本案租赁纠纷系两个不同的法律关系，一二审法院认定脑科医院装修出资的《脑科医院情况》的签订人是李光华的财务人员和南云生，宋建伟和林河科技公司并非该情况的当事人，该情况对外不具有法律效力。对证据2，真实性不清楚，且非新证据。该立案告知书是针对宋建伟个人的，本案没有关联性。该告知书未经检察院审查起诉、人民法院审判，无法认定宋建伟存在犯罪事实或任何涉黑涉恶行为。对证据3，该证明主体是胸科医院并非脑科医院，所以该证明与本案无关，且证明证据形式不合法。经审查，对脑科医院提交的证据1，证据2非新证据且与本案不具关联性，不能证实脑科医院的主张；证据3，不符合证据形式。对上述3份证据本院均不予采信。原审认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于双方签订的租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。林河科技公司虽持有济南市历下区城建委村镇规划开发办公室颁发的建设工程规划许可证。但历下区编村镇规划开发办公室为区建委的内设机构,其颁发的《建设工程规划许可证》,不能认定其真实性、合法性。根据济南市规划局答复,该案涉房屋未在该局办理《建设工程规划许可证》。故林河科技公司提交的证据不足以证明其取得案涉房屋的建设工程规划许可证,原审判决认定林河科技公司与脑科医院签订的租赁合同无效正确，林河公司主张租赁合同有效的上诉请求本院不予支持。二、关于案涉房屋交接时间的问题。脑科医院称2011年3月已搬出案涉房屋，但根据脑科医院多次报警及济南市中级人民法院在对双方进行调查的情况可以看出，2011年3月30日脑科医院虽搬出部分物品，案涉房屋内仍有部分物品未予清点和交接。原审法院考虑双方未办理房屋交接的实际情况，结合林河科技公司自认的脑科医院2012年5月29日将该医院注册地址迁出案涉房屋所在地及考虑必要的腾房、招租时间的实际情况，认定2012年5月31日脑科医院实际从案涉房屋内彻底搬出，并将案涉房屋实际交付给脑科医院并无不当。三、关于2010年及2011年第一季度房屋占有使用费脑科医院是否已足额交纳的问题。根据合同约定，房租按年支付，先付款后使用，每年一付，租金每年累计递增5%，每年1月1日前交纳租金。履行过程中，2009年房屋占有使用费100万元脑科医院已交纳；2010年度的占有使用费应交105万元（100万×105%），脑科医院实际支付95万元，对于2011年1月6日支付的5万元，虽然支票存根上备注为2011年房租，但林河科技公司再审中认可该5万元为2010年的房屋占有使用费。原审法院据此确认脑科医院共支付2010年房屋占有使用费100万元，欠付5万元；2011年1月1日至3月31日，房屋占有使用费应交78.75万元/365天×89天=19.2021万元，脑科医院于2011年1月15日实际支付15万元，欠付4.2021万元。脑科医院称2010年房屋占有使用费已用多收取的电费及房屋维修费抵顶，2011年第一季度的房屋占有使用费已支付20万元，无充分的证据证明，原审法院未予采信并无不当，原审对于房屋占有使用费欠付情况及数额认定正确。四、关于双方之间的过错问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，双方当事人均应知道案涉房屋为不具有建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，由此造成签订的房屋租赁合同无效，双方均有过错。其次，脑科医院未按时足额支付租金导致双方之间产生矛盾，之后林河科技公司通过另行招租的方式逼迫承租人腾出房屋，双方对于矛盾扩大均负有过错责任，故对于扩大的损失，即2011年4月1日之后产生的房屋占有使用费双方应各自承担相应的责任。原审考虑合同履行情况及双方当事人的获益及受损情况，结合当事人的过错程度，酌定林河科技公司、脑科医院各自承担50%的责任适当，本院予以支持。五、关于双方主张的损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条第一款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状第十三条，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据上述规定，本案案涉租赁合同无效，林河科技公司可参照约定租金标准要求房屋占有使用费，但其主张的租金利息损失无法律依据，原审法院未予支持并无不当。脑科医院主张的损失，根据其提交的证据不足以证实其实际损失，且按照合同约定及上述司法解释规定，亦不应予以支持。六、关于脑科医院30万元保证金应否退还问题。根据合同约定，为保证该房屋的正常使用或无人为造成主体建筑的损害等，脑科医院应缴纳保证金30万元，待合同到期交接完毕无异议后，10日内退还。本案审理期间，林河科技公司接收房屋后未提供脑科医院不正常使用房屋或人为造成主体建筑的损坏等的有关证据，现房屋已交付林河科技公司，原审判决林河科技公司返还脑科医院保证金30万元并无不当。七、关于李光华应否承担责任问题。因李光华在一审判决后，未提起上诉，故其责任承担问题不属于二审审理范围，本院二审不予审理。综上所述，林河科技公司、脑科医院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67320元，由上诉人山东林河科技经贸有限公司负担17210元，由上诉人济南脑科医院负担50110元。本判决为终审判决。审判长  蔚大鹏审判员  林洁华审判员  秦光启二〇二〇年八月十七日书记员  姜蒙蒙