陕西省商洛市商州区人民法院民事判决书  (2020)陕1002民初1711号 原告：陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司，住所地商洛市商州区。负责人：谢小宁，公司经理。委托诉讼代理人：冀亚清，女，1989年12月8日出生，汉族，居民，系陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司项目经理，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：吴娟，陕西善存律师事务所律师。    被告：李鸿雁，女，1970年8月9日出生，汉族，居民，住商洛市商州区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX    原告陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司（以下简称诚悦公司）与被告李鸿雁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚悦公司委托诉讼代理人冀亚清、吴娟，被告李鸿雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告诚悦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年7月至2020年6月的物业管理费、电梯费、生活垃圾费共计6703.92元；2、判令被告按照合同约定以拖欠费用为基数按每日千分之五支付逾期付款的违约金直至履行之日止；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1、判令被告支付2017年7月1日至2020年9月30日的物业费、电梯费、生活垃圾费7262.60元。2、判令被告按照合同约定从2017年10月起至付清之日止以拖欠费用为基数每日按千分之五承担逾期付款的违约金。事实和理由：被告系原告所管理的公园天下小区业主，被告在接收物业时与原告签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积收取0.95元/㎡的物业管理费。合同签订后，原告按照约定提供了物业安全、清洁及维护等服务，但被告从2017年7月1日起一直未交物业管理费。经原告多次催要均无果，故提出上述请求。被告李鸿雁辩称，2016年初，公园天下开发商通知业主收房后，让到诚悦公司领房钥匙。被告到物业公司后，物业公司要求先签协议再领钥匙，否则不给钥匙，无奈被迫与原告签订了协议。被告自2016年1月入住至今，整个小区处于施工状态，环境脏乱差，小区物业服务不到位。电梯过道墙体瓷砖掉落，业主多次反映，物业至今没有整改。物业公司不按时联系电梯厂家对电梯定期进行维护和安全检查，多次出现不安全事故，导致业主被困。小区已入住600多户人家，至今只有一个消防通道大门，安保人员配备不到位，其他大门紧闭上锁，影响业主正常生活，出入不便。业主对物业服务态度不满，多次和物业协商未果，物业常以限水、限电的方式欺压小区业主，是有组织的黑社会性质的行为。基于以上原因，被告未交物业管理费。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的资质证书、前期物业服务合同、前期物业服务协议、催费通知单及催收照片，客观、真实，予以认定。对原告提交的商洛华龙房地产开发有限公司证明，其中关于诚悦公司对公园天下进行了物业管理和服务的内容客观、真实，予以认定；对其余内容因商洛华龙房地产开发有限公司与诚悦公司均与公园天下小区业主存在纠纷，有一定的利害关系，又无其他证据佐证，不予认定。对本案事实，本院确定如下：公园天下系商洛华龙房地产开发有限公司建造的住宅小区。2015年10月23日，商洛华龙房地产开发有限公司（甲方）与诚悦公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由诚悦公司对公园天下项目提供物业服务。合同第四章物业服务期限中第二十条约定“物业服务期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止，合同期间乙方与本物业业主大会另行签订《物业服务合同》后，本合同终止。”第五章物业服务费用中第二十二条第1项物业服务费约定“住宅物业费收费标准为0.95元/月/平方米……物业服务费由乙方按月向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方从逾期之日每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。”第2项电梯运行维护费中约定“据实测算后公布标准向业主或物业使用人收取。”第5项生活垃圾处理费中约定“按当地环卫部门收费标准由乙方代收代缴。”第二十四条约定“物业服务收费面积指建筑面积。”第十章附则中第四十四条约定“乙方提供的服务标准为《陕西省住宅小区物业服务指导标准》中的二级标准。”《陕西省住宅小区物业服务指导标准》为《前期物业服务合同》的附件二。被告李鸿雁购买商洛华龙房地产开发有限公司开发建设的公园天下小区4号楼1单元2301室的房屋。2016年1月8日，李鸿雁作为甲方与乙方诚悦公司签订《前期物业服务协议》，并在“公园天下物业服务费公示”上签字。同时原告诚悦公司向李鸿雁交付4号楼1单元2301 室的房屋钥匙。《前期物业服务协议》第四章物业服务期限中第十三条约定“物业服务期限自2016年1月8日起至业主大会（业主委员会）选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同生效时止。”第五章物业服务费用中第十八条约定“物业服务费（详见附件二）”第二十条约定“甲方于交付之日预付三个月的物业服务相关费用，此后甲方或者物业使用人每季度第二个月10号之前支付当季的物业服务相关费用。业主逾期缴纳物业费等费用的，乙方从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五的滞纳金。”第八章违约责任中第二十九条约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期补交并按本协议约定交纳滞纳金”。在《前期物业服务协议》附件二中，载明：住宅物业服务费为0.95/㎡·月，电梯费标准为21层以上0.40元/㎡·月，生活垃圾处理费为2.3元/人·月，每户按3人计算，收费6.9元/户·月。商政发[2018]38号《商洛市人民政府关于印发商洛市市区垃圾处理收费办法的通知》中规定“居民个人缴纳的生活垃圾处理费为2.30元/人·月，每户按3人计费收取。因业主与商洛华龙房地产开发有限公司纠纷，经政府协调，商洛华龙房地产开发有限公司承担公园天下小区的物业费至2017年7月1日。因对诚悦公司的物业服务及物业费不满，2017年7月1日后，李鸿雁未缴纳物业费。公园天下小区至今未成立业主委员会。本院认为，商洛华龙房地产开发有限公司与诚悦公司签订的《前期物业服务合同》以及诚悦公司与李鸿雁签订的《前期物业服务协议》，均为合同双方自愿签订，不违反法律规定，两份合同均为有效合同。本案中，建设单位商洛华龙房地产开发有限公司与诚悦公司签订的《前期物业服务合同》对公园天下全体业主具有约束力。诚悦公司作为物业服务主体，从2015年11月1日起对公园天下小区实际提供了物业管理和服务，李鸿雁接受了诚悦公司的物业管理服务后，理应按合同约定交纳物业费用，故对诚悦公司要求李鸿雁支付自2017年7月至2020年9月的物业费用的诉讼请求，本院依法予以支持。对于诚悦公司要求李鸿雁支付违约金的诉求，因李鸿雁未按约定支付物业服务费，应承担一定的违约责任，鉴于合同约定的违约金过高，应予酌减，酌定李鸿雁以拖欠的物业服务相关费用为基数，从2017年7月1日后每季度第二个月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率承担违约责任，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报表利率计算承担违约责任。被告主张，《前期物业服务协议》系其被迫所签、原告提供的物业服务不到位、物业公司不按时联系电梯厂家对电梯定期进行维护和安全检查，因未提交证据证明，不予采纳。被告主张，小区电梯过道墙体瓷砖掉落、小区只有一个消防通道大门问题，因与本案不属同一法律关系，本案不做处理。被告主张原告限水、限电, 欺压小区业主，系有组织的黑社会性质的行为，此不属于民法调整范畴，被告可另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：    被告李鸿雁按每季度558.66元的标准向原告陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司支付2017年7月1日至2020年9月30日的物业费、生活垃圾处理费、电梯运行费共计7262.58元，并自2017年7月1日后每季度第二个月11日起以其拖欠费用为基数按同期人民银行贷款利率承担违约金至2019年8月19日，2019年8月20日起至付清之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报表利率计算。限判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取 25元，由被告李鸿雁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。                       审  判  员   李小华                        二〇二〇年八月二十日                     书  记  员   刘玉梅1