广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初11398号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：梁礼娟，女，汉族，住广东省广宁县。系原告员工。委托诉讼代理人：陈文广，男，汉族，住广东省海丰县。系原告员工。被告：杨立明，男，汉族，住四川省岳池县。被告：廖晶，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司诉被告杨立明、廖晶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁礼娟、陈文广，被告杨立明到庭参加诉讼，被告廖晶无适格的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.两被告按每月252.11元的标准向原告支付自2018年8月起至2020年3月的物业管理费5042.20元；2.两被告向原告支付2018年5月2日至2020年1月1日的园林、梯灯、水泵公共分摊费用和电梯分摊费用413.98元；3.两被告向原告支付物业管理费滞纳金（滞纳金计算标准从2018年9月1日起以每月252.11元为本金按千分之一的标准分段累计至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告接受委托为佛山雅居乐曼克顿山小区提供物业管理服务，两被告是该小区佛山市禅城区*******佛山雅居乐曼克顿山5座1102房的业主，该物业的建筑面积为90.04平方米，为别墅。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，该小区别墅的物业管理费为每月2.80元/平方米，即两被告每月需向原告支付物业管理费252.11元。自2018年8月1日起至2020年3月31日止，两被告无故拖欠原告物业管理费20个月，共计5042.20元。2018年5月2日至2020年1月1日的园林、梯灯、水泵公共分摊费用和电梯分摊费用共计413.98元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求两被告尽快支付物业管理费，但两被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，两被告应于每月5日前缴纳上月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每日按欠交总额的千分之一向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金为1372.49元。综上所述，两被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法作出判决。被告杨立明辩称：从2018年8月开始没有交纳物业管理费，涉案小区存在很多物业管理问题，涉案小区的业主向原告反映问题，但原告都置之不理，原告的不作为给涉案小区的业主造成生命危险，因此，被告无奈之下才拒交物业管理费。问题：1、电梯经常发生困梯，原告没有尽其责任，造成业主困梯近一个多小时没有得到及时的救援，而且电梯经常更换配件。如电梯因没有及时维修，发生损害原告应承担责任。2、1座5梯存在违建情况，但原告没有处理。3、原告没有将涉案小区电梯、门口的广告费用收入告知业主。4、公摊费用没有向被告提供明细表；被告是从2018年8月开始拖欠管理费，为何公摊费用原告是从2018年5月开始主张？5、关于滞纳金，是因原告的不作为被告才拒交物业管理费，所以被告不应承担滞纳金。6、关于下水管，原告将1座5梯的下水管从阳台迁移到外墙外，认为如发生下水管堵塞原告应承担责任。7、涉案小区经常有外来人员进入派传单，认为原告没有尽到安保义务。被告廖晶未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件、核准变更通知书、两被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.业主信息登记表、入住合约、业主文件/锁匙签收表、业主授权印鉴书、佛山雅居乐佰利郡（曼克顿山）花园收楼通知书。证明两被告已收楼，为涉案房屋的产权人。3.合同登记备案回执。证明两被告为本案房屋产权人。4.《佛山雅居乐佰利郡花园前期物业管理委托合同》《佛山雅居乐佰利郡（曼克顿山）花园前期物业管理服务协议》。证明原、被告间存在物业服务合同关系。5.收费通知单2份。证明两被告欠费金额，且原告已将收费通知单张贴在被告家门口。6.管理费催收函2份及快递单底单。证明原告书面催缴记录。7.违章施工通知书及照片7张。证明原告已及时处理小区的违章建筑问题。8.业主群聊天记录。证明原告已及时帮助被告维修对讲机问题。诉讼中，被告杨立明举证如下：1.拆除违建照片4张。证明原告对5座101房的违章建筑没有尽到及时修复拆除违建后的公共部分。2.广告照片2张。证明原告没有公布电梯及出入口的广告收入。3.下水管照片1张。证明下水管由阳台迁移到外墙外。4.监控设备照片2张。证明监控设施模糊。5.聊天记录。证明2020年6月份电梯仍然存在很多问题。诉讼中，被告廖晶没有证据提供。诉讼中，本院依职权调取佛山市不动产登记信息查询结果一份。经庭审质证，本院认证如下：被告廖晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告提供的证据1-4、6-8，被告杨立明对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5，原告无证据证明已送达被告，被告杨立明有异议，本院不予采纳。原告对被告杨立明提供的证据的真实性均无异议，故本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原告及被告杨立明无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年10月25日，案外人佛山市**乐房地产有限公司（委托方、甲方）（下称雅居乐房地产公司）与原告签订《佛山雅居乐佰利郡花园前期物业管理委托合同》，约定甲方将佛山雅居乐佰利郡花园委托于乙方实行物业管理，期限自2012年10月1日0时起至小区业主委员会签订新的物业管理委托合同生效时止。一、物业管理费由乙方按带电梯住宅每月每平方米2.80元的标准按建筑面积向业主或物业使用人收取。二、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。三、其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准：1、高层楼房电梯运行按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取，按政府规定收费标准实际公摊。2、其他公用水电费，按政府规定收费标准实际公摊。2016年2月29日，原告（甲方）与被告杨立明、廖晶（乙方）签订《佛山雅居乐佰利郡（曼克顿山）花园前期物业管理服务协议》，约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，建设单位雅居乐房地产公司选聘甲方为雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司提供前期物业管理服务，乙方同意当所购买的本园区内的单位交付后由甲方进行物业管理服务。……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位及共用设施设备的维护和管理；二、公共场所（地）的维护和管理；三、环境卫生、绿化维护服务；四、公共秩序维护服务；五、交通秩序与车辆停放服务；六、房屋装饰装修管理服务。……第四条物业管理服务相关费用一、本园区物业服务收费选择酬金制方式，甲方向乙方收取物业服务费，物业服务费包括物业服务支出和甲方的酬金。……三、自该物业交付之日起，乙方缴纳的物业服务费标准按该物业的建筑面积计收，具体如下：1、带电梯住宅每月每平方米2.80元。2、该物业的房屋建筑面积为90.04平方米，按上述计算方式、标准，乙方应按2.80元/月向甲方缴交物业服务费。四、扣费时间为公历每月5日。五、公用水电费用不包含在物业服务费内，该部分费用乙方需另行缴交。……第七条违约责任及免责条款一、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天按所拖欠费用的千分之一向甲方交纳违约金，逾期达二个月的，甲方有权提起诉讼，并由乙方承担为追讨该款项而产生的费用（包括但不限于由此而产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。原告提供涉案小区于2018年5月至2020年1月期间的公摊电费发票用以证明已交纳相应的公摊费用。根据被告杨立明提供的违章建筑物拆除后照片反映现场存在堆放部分拆除物。另查明：中山市**乐物业管理服务有限公司佛山分公司于2010年12月4日经广东省佛山市工商行政管理局核准变更名称为雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司；雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司于2017年9月13日经广东省佛山市工商行政管理局核准变更名称为原告。再查明，佛山市禅城区**************的产权人为杨立明、廖晶，房屋建筑面积为90.04平方米，于2016年6月21日办理产权登记。原告陈述：1、关于电梯问题，房屋户型是2梯6户，用电梯频繁，在2019年6月后，原告已换了三菱电梯维修公司，所以此后不再频繁发生电梯故障，在2019年6月后曾有发生过两次困梯事件，但原告在30分钟将困梯人员救出来；2、5座1楼的违建问题，原告已于2016年8月30日向业主发出整改通知书，并于2016年9月城管部门也对涉案的违章建筑物进行拆除；3、被告在业主群提出的家里的对讲机有问题，原告也及时解决该问题；4、公摊费用的问题，公摊费是每两个月收取一次费用，但由于供水供电部门滞后提供发票，所以相关的公摊费用时间有所推迟，2018年8月供电部门才向原告提供2018年5月后水电费发票，所以原告再向业主收取。5、关于被告提出派传单问题，经原告核实派传单的是小区业主的行为，并非外来人员；6、被告认为的广告费已经纳入到原告对整体物业设备维护费当中；7、关于下水管问题，因有业主提出下水管堵塞，为了方便维修，所以原告将下水管迁移到绿化带方便维修。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与案外人雅居乐房地产公司签订的《佛山雅居乐佰利郡花园前期物业管理委托合同》以及原告与被告杨立明、廖晶签订的《佛山雅居乐佰利郡（曼克顿山）花园前期物业管理服务协议》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的物业管理费。被告杨立明确认没有交纳2018年8月至2020年3月期间的物业管理费，故两被告已构成违约。原告诉请两被告支付物业管理费有合同依据，本院予以支持。根据《佛山雅居乐佰利郡（曼克顿山）花园前期物业管理服务协议》第四条第三款的约定，带电梯住宅物业管理费的计费标准为2.80元/月/平方米，经计算，两被告应向原告支付2018年8月1日至2020年3月31日期间物业管理费5042.20元（2.80元/月/平方米×90.04平方米×20个月）。原告诉请有理，本院予以准许。至于被告杨立明提出拒绝交纳物业管理费的原因，本院分析如下：首先，根据被告杨立明举证的证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，无益于推动和谐小区的建立及良好居住环境的形成，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公；其次，关于被告杨立明陈述的要求原告提供公摊费用收益，因被告杨立明未提起反诉，根据不告不理的原则，在本案中不予处理。因此，本院认定被告抗辩意见不成立。关于原告诉请的滞纳金。《佛山雅居乐佰利郡（曼克顿山）花园前期物业管理服务协议》第四条第四款约定“扣费时间为公历每月5日”，第七条第一款又约定“乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天按所拖欠费用的千分之一向甲方交纳违约金。”两被告未依约支付物业管理费，构成违约，应承担违约责任，涉案物业管理费应当从2018年8月6日起算，原告主张从2018年9月1日起计算，属于自由处分其诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。至于滞纳金标准，综合采信的证据，依据原告的陈述，原告在拆除违章建筑物后期处理存在一定的瑕疵，本院对原告主张的滞纳金标准调整为年利率12％，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于公摊费。原告提交了发票用以证实原告已经实际代为垫付包含涉案房屋在内物业服务区域整体公摊电费，被告亦无提出异议或举证证明相应的费用的计算结果存在不合理之处，故对原告诉请被告支付2018年5月2日至2020年1月1日期间的园林、梯灯、水泵公共分摊费和电梯分摊费用共413.98元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告杨立明、廖晶于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区**************2018年8月1日至2020年3月31日期间的物业管理费5042.20元及滞纳金（滞纳金从2018年9月1日起，以每月252.11元为本金，按照年利率12%的标准分段累计计算至实际清偿之日止）；二、被告杨立明、廖晶于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司支付2018年5月2日至2020年1月1日期间的园林、梯灯、水泵公共分摊费和电梯分摊费用共413.98元；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果被告杨立明、廖晶未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司负担2元，被告杨立明、廖晶负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年七月二十九日书记员  梁丽仪附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业管理费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。