大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5351号原告：大连华安物业管理有限公司，统一社会信用代码9121020467405884XG，住所地辽宁省大连高新园区火炬路纳米大厦3号1606室。法定代表人：王勤忠，系总经理。委托代理人：许致笙，男，系该公司员工，住址大连市沙河口区。委托代理人郑丽英，女，系该公司员工，住址大连市甘井子区。被告：刘影，女，汉族，1969年5月28日生，住址大连市甘井子区。委托代理人：姜波（系原告丈夫），住址同上。原告大连华安物业管理有限公司诉被告刘影物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连华安物业管理有限公司的委托代理人许致笙、郑丽英，被告刘影及其委托代理人姜波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连华安物业管理有限公司诉称，要求判令被告给付所欠物业服务费人民币1,423元，违约金人民币462.7元。事实与理由：2015年1月26日，大连半岛集团有限公司与原告大连华安物业管理有限公司，签订了《物业服务委托合同》，合同约定由原告向大连市半岛欣座小区提供物业服务。合同约定由原告向被告位于半岛欣座小区5-1-302室的房产提供物业管理服务。被告自2019.1.1-2020.6.31共欠缴物业费1,423元。原告多次上门催收协商、电话催收等方式向被告追缴物业费均无结果。现原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告刘影辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、我没有与原告签订合同，之前都是向半岛欣座物业公司缴纳物业费，2018年9月份之后才知道物业公司是原告；2、原告所称其为被告所在小区提供物业服务没有法律依据，大连半岛集团有限公司与原告签订《前期物业服务合同》对被告没有法律约束效力。依据法律规定，建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同须符合法律规定。依据《物权法》第72条、第76条规定，选聘物业服务企业和有关共有共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而大连半岛集团有限公司作为开发商，在房屋已经交付业主之后，开发商半岛集团是基于什么地位可以替业主更换物业服务企业？而根据《物权法》的规定，未经业主二分之一决议通过，任何方无权自行变更物业服务企业，因此，半岛集团与原告签订的《前期物业服务合同》并不符合法律规定，对原告没有法律约束力。大连市甘井子区泉水街道以及相关主管部门并未对《前期物业服务合同》进行备案，说明相关主管部门也知道，擅自更换物业服务企业是违法的，而所谓的加盖泉水社区居民委员会的更换说明也仅仅是说明，并不代表其合法。物业服务合同属于民事法律行为，应当尊重当事人意思自治，任何组织和部门或单位不能代替业主决议更换物业公司。原告并不是在我们小区提供服务的主体，我们业主都知道小区服务的是个人承包，我们将进一步投诉，原告若主张在本小区提供服务，请提供项目员工工资流水、社保记录、人员编制明细、工作管理痕迹、成本支出财务往来明细，否则我们不认可原告服务的事实。原告全大连的项目都是承包给个人，根据物业管理条例的规定，承包物业服务的公司必须是独立法人，个人承包无效。根据合同法的约定，委托合同不得转委托，未经委托人同意转委托属于无效合同。原告既不是建设单位选聘的前期物业，又不是业主选聘的物业企业，因此，原告不是本小区合法的物业企业。3、半岛集团与原告签订的《前期物业服务合同》是无效合同。该合同的签订无法律依据，且强迫业主接受半岛集团未与业主协商一致，随便更改合同的条款，根据《辽宁省物业管理条例》第41条的规定，案涉合同是无效合同，是严重侵犯了公民权利的表现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、大连半岛泉水欣座小区原由大连半岛物业管理有限公司提供物业服务，后大连半岛集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“半岛泉水欣座”项目提供前期物业管理服务，委托管理服务期限至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止；住宅物业服务费为每月每平方米1.58元；业主应在入住时预交一个年度的物业服务费，其后的物业服务费按季交纳；合同还对履约保证金、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修基金等进行了约定。该合同注明的签约时间为2015年1月26日。2、原告自2016年6月1日起为案涉小区提供物业服务至今。案涉小区没有成立业主委员会。被告为案涉小区5－1－302号房屋的业主，房屋建筑面积为50.02平方米。被告未交纳2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连半岛集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。现原告依据《前期物业服务合同》为被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应当向原告交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》的约定，案涉房屋的物业服务费标准为每月每平方米1.58元。自2019年1月1日至2020年6月30日期间物业服务费应为1,422.57元（1.58元/月/平×50.02平方米×18个月），现被告借故拖欠无理，本院对原告要求被告支付欠缴物业服务费1,422.57元的诉讼请求予以支持。关于被告主张原告为被告所在小区提供物业服务没有法律依据的意见，本院认为，如上所述，案涉合同合法有效，被告此节意见与本院认定的事实不符，对此本院不予采信。对于被告主张合同无效的意见，本院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，《辽宁省物业管理条例》也不属于法律、行政法规，因此，被告的此节主张无法律依据，故本院对此不予采信。对于被告提出的原告并不是在我们小区提供服务的主体，案涉合同涉及转委托等意见，因无据认定，故本院不予采信。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘影于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司物业服务费1,422.57元（自2018年1月1日至2019年5月31日）。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告刘影负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇二〇年八月十三日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。