贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8735号 原告：孙燕鑫，男，汉族，1988年1月1日出生，住贵州省毕节市。 原告：钟静，女，汉族，1988年2月5日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：孙燕鑫，系原告钟静丈夫。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15201201511937750。 原告孙燕鑫、钟静与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告孙燕鑫，被告兴业公司之委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙燕鑫、钟静向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金29127元。违约金计算方式为：以原告已付购房款266000元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月22日起至2020年5月22日止。二、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2015年9月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对房屋的面积、房号、购房款金额进行了约定。合同还约定，被告应于2016年6月30日之前办理商品房转移登记文书并交付给买受人。但被告迟迟不履行义务按期交付商品房转移登记文书，直到2020年5月22日才将商品房转移登记文书交付给原告。原告认为：该《商品房买卖合同》是合法有效的，原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照合同约定日期办理商品房转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”的规定，被告应如期办理商品房转移登记，而被告未如期办理商品房转移登记的行为已构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《商品房买卖合同》第八章第三条第2条：“约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万人之一的违约金。”的约定，要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，由于诉讼时效为3年，因此对于2016年6月30日至2017年5月21日止的超诉讼时效期间的违约金原告不再追究。现原告申请被告支付2017年5月22日至2020年5月22日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金29127元。综上所述，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告兴业公司答辩称：一、2019年12月10日、2020年1月9日，涉案商品房1幢、2幢经毕节市不动产登记中心审核后，认定符合新建商品房幢首次登记条件，同意办理该项目幢首次登记，即也取得初始登记，具备办理转移登记的前提条件。被告于2019年12月12日、2020年1月11日，被告分别登报发布公告，通知涉案商品房1幢、2幢所有买受人按照不动产登记部门的要求提交资料、协助办理转移登记的协助义务。原告已取得不动产权证。被告认为：商品房初始登记的取得是转移登记办理的必要前提，故商品房买卖合同第二十二条约定的目的，在于明确约定出卖人取得初始登记的时间，并保障转移登记的办理。本案中，被告分别于2019年12月10日、2020年1月9日取得涉案房屋的初始登记，即被告已经履行完毕办理转移登记的前提条件，完成了办理转移登记中被告应尽的义务，并且被告通过登报的方式公告送达转移登记有关文书。故违约金应截止计算至1幢楼2019年12月10日取得初始登记之日，2幢楼2020年1月9日初始登记符合条件之时。退一万步说，最多截止计算至初始登记符合条件后1幢楼2019年12月12日、2幢楼2020年1月11日登报之日止；二、依据法律规定，请求依法判令对于违约金超过诉讼时效的，驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、购房发票，被告提交的初始登记证、不动产权证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的被告提交的登报通知。经本院审查认为：该登报通知的行为应视为被告已尽告知义务，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月11日，原告孙燕鑫、钟静作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区，该商品房总价款为266000元。转移登记项下约定出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付完毕购房款。 另查明，涉案房屋已于2019年12月10日取得初始登记。被告于2019年12月12日登报通知业主提交相应资料予以办证。2020年4月20日，被告办理了涉案房屋的不动产权证。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任期间如何认定。 关于第一个焦点的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2016年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年5月25日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年5月25日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于第二个焦点的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》转移登记项下对违约金的计算有相应约定，且兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，双方约定的违约金计算标准符合本案实际情况。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款266,000元为基数，按日万分之一的标准，从2017年5月25日起开始计算。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。在案证据显示，被告在具备办理转移登记的条件后，被告于2019年12月12日登报通知业主提交相应资料予以办证，故2019年12月12日视为被告履行了披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的计算方式为：以已付购房款266,000元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月25日起计算至2019年12月12日止，即24,764.6元。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任等部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告孙燕鑫、钟静支付违约金24,764.6元。 二、驳回原告孙燕鑫、钟静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费264元，由原告孙燕鑫、钟静负担40元，被告毕节兴业房地产开发有限公司负担224元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年八月十四日 书记员  彭 双