广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3183号上诉人（原审原告）：冯德华，女，1986年7月6日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：王钦朋，广州烽庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张绮颖，女，1990年4月8日出生，汉族，住广东省开平市。被上诉人（原审被告）：陈宇亮，男，1987年11月21日出生，汉族，住广东省开平市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：袁良平，广东南天星律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘炯阳，广东南天星律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇南国雅苑荔景居2号楼2号商铺（01）。法定代表人：罗先富。上诉人冯德华因与被上诉人张绮颖、陈宇亮、东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司（以下简称阳之光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人冯德华的委托诉讼代理人王钦朋、被上诉人张绮颖、陈宇亮的共同委托诉讼代理人袁良平、潘炯阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年12月26日作出（2019）粤1971民初28052号民事判决：一、解除冯德华与张绮颖、阳之光公司签订的《房地产买卖合同》；二、张绮颖、陈宇亮于判决生效之日起十日内向冯德华返还冯德华为购买房屋所付的双倍定金共200000元；三、驳回冯德华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案一审受理费9859.88元、保全费3549.94元，评估费5439元，共18848.82元（已由冯德华预交），应由冯德华承担12627.97元，张绮颖、陈宇亮共同承担6220.85元。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28052号民事判决书。冯德华上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判张绮颖、陈宇亮返还购房款100000元、支付房屋上涨差价损失492520元、房屋评估费5550元；2.张绮颖、陈宇亮、阳之光公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、张绮颖、陈宇亮严重恶意违约，对冯德华造成重大经济损失。首先，张绮颖、陈宇亮签订《房地产买卖合同》后，一直借故拖延履行房屋买卖交易，隐瞒房产证出证时间，冯德华多次沟通要求尽快办理交易。冯德华后起诉继续履行合同，张绮颖、陈宇亮同样以各种理由借故拖延，隐瞒、欺骗，以达到高价出售房屋给他人的目的。其次，东莞房价近几年一直上涨，冯德华2016年12月27日出售自身原有同小区高层住宅，为依约履行合同，没有再与他人洽谈购买房屋，导致丧失较好的购房交易机会。如今购买同小区与案涉房屋相似位置的房屋，需多付出近1000000元。因此，张绮颖、陈宇亮私自高价出售房屋给他人的违约行为，给冯德华造成重大经济损失。二、张绮颖、陈宇亮违约行为严重违反诚实信用的原则。首先，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条的规定的诚实信用原则，有两层基本含义：诚实，是指言行真实，合符情况，无虚假、欺诈之意；信用，是指信守约定或承诺的规则，履行和承担由约定或承诺的规则所确定的职责。本案中，张绮颖、陈宇亮一再拖延、拒绝履行案涉合同，在冯德华起诉继续履行案涉合同的情形下，仍偷偷高价出售房屋给他人，严重违反了法律规定的诚实信用原则。三、《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定应优先适用本案。首先，该条的规定符合张绮颖、陈宇亮在签订《房地产买卖合同》后，私自出售房屋给他人的情形。房产已成为普通老百姓财产中最重要资产，如不保护房屋买卖交易，将导致社会矛盾与纠纷急剧增加，造成社会动荡与不稳定。其次，依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条的规定，房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。该条指引明确规定了违约方须赔偿房屋差价或转售利益等可得利益损失。第三，案涉合同第八条虽约定违约方仅支付双倍定金，但本案应优先适用上述规定。交易各方签订合同后，若房屋价格大幅上涨一方违约，守约方可依上述规定或裁判指引救济。如不适用上述规定或裁判指引，则失去了司法解释与裁判指引的法律意义。四、维护守约方合法权益，符合社会主义法制公平原则，是司法机关天职。司法机关应打击卖房人非法投机行为，张绮颖、陈宇亮违约的终极目的是为使合同无法履行，以便其高价出售房屋给他人。事实上，张绮颖、陈宇亮也达到目的，获得房屋价格上涨带来的非法投机利益，严重损害守约一方正当利益。张绮颖、陈宇亮一房二卖的违约行为触犯法律法规与道德底线，破坏正常市场交易秩序。房屋是普通老百姓赖以生活的安身立命之场所。购买二手房屋的人一般也并不富裕，为求一居安身，倾注全家人心血。因为卖房人不诚信的违约行为导致守约方无法购买房屋，守约方不仅经济蒙受严重损失，精神也倍受打击，会造成守约方对社会产生不公的极端认知，破坏社会和谐稳定。司法机关是守护公平正义的最后防线，应调和矛盾，防微杜渐，让守法守约之人感受公平正义，让违法违约之人受到法律严惩。张绮颖、陈宇亮辩称：一、“有约定依约定，没约定依法定”是民法基本原则，冯德华主张合同明确约定的情况下优先适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》，与民法基本原则相悖，该主张不应得到支持。二、冯德华在本案交易中存在过错。一审明确认定冯德华首先提出解除合同，张绮颖、陈宇亮予以同意，但其却要求双倍返还定金，致最终未能就合同解除赔偿事宜达成一致。一审判决张绮颖、陈宇亮返还双倍定金没有事实依据。《房地产买卖合同》第八条第二款虽约定定金条款，但冯德华诉请返还购房款100000元，没有诉请返还双倍定金。一审判决双倍返还定金值得商榷。张绮颖、陈宇亮由于经济困难，没有提起上诉，但并不认可一审判决返还双倍定金。三、《房地产买卖合同》第八条由双方自愿订立，是对各自权益的处分，不损害社会公共利益和第三人权利，未违反法律效力性禁止性规定，属有效约定。按照合同意思自治原则，当事人有权在法律允许的范围内处分权利，当事人该条款约定实际是签约人预先放弃追究对方其他违约责任的权利，属于权利处分行为。该约定在买卖双方任意一方违约的情况下同样适用，故应有效。冯德华清楚知道约定的内容，并认可、同意按此标准执行。阳之光公司一审开庭明确表示己将《房地产买卖合同》的条款内容清楚告知双方，故冯德华签订合同时己明确知道该条有关违约责任的约定内容。2017年12月31日，冯德华微信告知陈宇亮“我看过合同了，赔阳光租售佣金+我本金翻倍”；2018年1月28日，冯德华与阳之光公司员工微信聊天提出“本金10万，赔偿10万，共20万”；2017年12月14日，冯德华短信陈述“……或者不具备买卖条件，直接按合同退钱给我”；2018年1月18日，冯德华短信陈述“那时候不在东莞，按合同赔付金额给我就可以了，合同都给他”。冯德华一直都认可按照合同第八条约定执行。四、合同第八条约定双方的权利义务是对等的，不存在显失公平情形，不属于可撤销情形。冯德华从未明确提出撤销该条款，双方均应按该约定履行。五、市场波动风险不应作为评判违约责任的依据。交易是否公平，应以交易时的情况判断，而不应以事后发生的外部情况判断。房价上涨或下跌属于市场不可控的正常风险，如把不可控或不可知的市场风险作为衡量交易是否公平的依据，违反交易自由和公平原则，严重破坏市场交易稳定，意味着只要市场行情发生变化，任何交易合同都可撤销，交易稳定将不复存在。六、根据合同第八条约定，在张绮颖、陈宇亮签订合同时的认知中，后期如自身违约则需承担责任，张绮颖、陈宇亮所能预见的损失赔偿最多限于双倍返还定金，现冯德华却主张房屋上涨差价损失492520元，远远超出张绮颖、陈宇亮订立合同时所能预见的损失范围，冯德华该主张缺乏依据，应不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条第二款均明确规定，违约损失不得超过违约方订立合同时预见到或者可能预见到因违约可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》针对适用房地产开发企业尚未建成或者己竣工房屋销售并转移房屋所有权的纠纷，本案不适用该司法解释。七、东莞市中级人民法院审理（2018）粤19民终10601号“张荣津与徐国军、肖红英、第三人东莞市创葳房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷”一案，案情与本案相同，双方也使用房屋买卖及中介合同，并认定卖方全部过错，该案冯德华诉请与本案一致，但一审判决退还定金100000元，二审判决双倍返还定金。本案一审判决并无不当。阳之光公司未向本院提交答辩意见。本院二审期间，冯德华提交东莞市不动产登记申请表，拟证明冯德华出售房屋筹措资金购买案涉房屋。张绮颖、陈宇亮经质证，认为该证据没有原件，不予认可，且与本案没有关联性。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对冯德华上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人的上诉和答辩意见，本案分析如下：双方签订的《房地产买卖合同》系各自真实意思表示，未违反法律法规的规定，成立有效。双方现对解除《房地产买卖合同》均无异议，本院予以确认。冯德华主张张绮颖、陈宇亮违约，张绮颖、陈宇亮则主张双方协商解除《房地产买卖合同》。合同签订后，双方曾协商合同履行问题。依据微信聊天记录，反映冯德华存在提出解除合同的情形。冯德华提出解除合同，张绮颖、陈宇亮后来也表示同意，而冯德华对此并未积极磋商，双方因而未协商一致解除合同。张绮颖、陈宇亮未经协商同意将房屋出售他人，致合同不能继续履行，属于根本违约。张绮颖、陈宇亮应依约承担违约责任。《房地产买卖合同》第八条约定违约责任只适用定金罚则，并明确排除买卖双方适用定金罚则承担违约责任后，不能再主张赔偿。双方约定的定金罚则违约条款，是双方真实意思表示，依法应予遵守。冯德华主张违约的房屋差价损失，与合同上述约定不符，本院依法不予支持。一审因而不支持冯德华房屋差价损失，在双倍返还定金200000元限额内支持冯德华主张的损失，并无不当，本院予以确认。冯德华主张的评估费，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，冯德华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7172.05元，由上诉人冯德华负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年八月六日书记员 张 优