天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初3824号原告：张小永，男，1968年10月17日出生，汉族，住河北省迁安市。委托诉讼代理人：郭兴源（张小永之妻），1970年3月4日出生，汉族，农民，住河北省迁安市。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：张强，经理。委托诉讼代理人：只蕊，该公司员工。原告张小永与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称“景秀置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小永的委托诉讼代理人郭兴源、被告景秀置业公司的委托诉讼代理人只蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小永向本院提出诉讼请求：1.判令解除张小永与景秀置业公司签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；2.判令景秀置业公司返还张小永定金及购房款共638800元，并按照中国银行同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率标准，以638800元为基数，赔偿张小永自2020年4月1日起至付清之日止的利息。事实及理由：2019年12月28日，张小永与景秀置业公司签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，张小永购买了景秀置业公司开发的天津恒大花溪小镇6幢501室房屋。认购书约定张小永于2019年12月30日前支付首期房款112861元，2020年3月28日前支付132861元，2020年6月28日前支付132861元，2020年9月28日前支付132861元，2020年12月28日前支付132861元。2020年1月4日，张小永缴纳了132861元（含定金），2020年3月31日将剩余房款全部交清。2020年1月4日，张小永在缴纳房款后，多次要求景秀置业公司签订正式的《商品房买卖合同》，但直至张小永缴纳了全部房款后，双方仍未签订正式的《商品房买卖合同》。后张小永了解到其并无购房资格，景秀置业公司亦未告知限购政策，导致双方无法订立正式的《商品房买卖合同》及办理网签。张小永认为，双方订立的认购书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。因天津市限购政策导致认购书无法继续履行，应予以解除，景秀置业公司应退还全部购房款、定金及利息。因双方协商未果，故起诉。景秀置业公司辩称，不同意张小永的诉讼请求。景秀置业公司在合同履行过程中没有违约行为，张小永因天津市限购政策无法购买涉诉房屋，其公司已尽到提示告知义务且该信息不属于隐匿信息。根据认购书第三、四款规定，张小永需交纳专项维修基金，支付首期款的同时需交纳税费。景秀置业公司有资质，可以出售房屋，张小永单方面拒绝履行合同，应由其承担相应的违约责任。本院经审理认定事实如下：2019年12月28日，甲方景秀置业公司与乙方张小永签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（编号2001031），甲方经办人赵佳。约定乙方向甲方认购天津恒大花溪小镇楼盘6幢501单元商品房，建筑面积97.93平方米，单价每平方米6783元，房屋总价款664306元。认购书第一条：乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金。第二条：3、乙方须于2019年12月30日前支付首期房款112861元，并签署商品房买卖合同；于2020年3月28日前付清132861元；于2020年6月28日前付清132861元；于2020年9月28日前付清132861元；于2020年12月28日前付清132862元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第三条：乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金6643元。第四条：乙方支付首期款的同时预缴税费20009.18元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。2019年12月28日，张小永交纳定金20000元，2020年1月4日支付房款112861元，景秀置业公司于2020年1月4日为张小永开具交来房款（含定金）132861元的收据一张。2020年3月31日，景秀置业公司为张小永开具交来房款132861元及交来房款（含优惠）398584元收据各一张。上述合计664306元。庭审中，张小永称实际支付房款（含定金）638800元，没有逾期付款违约金。景秀公司称，共收到张小永638800元，包括房款、定金638622元及逾期付款违约金178元。认购书签订后，因张小永没有购房资格，双方未能签订《商品房买卖合同》。2020年5月11日，张小永与赵佳通过微信开始协商办理退房事宜，微信交流内容显示，赵佳曾向张小永表示已办理退房手续，但至今双方就合同解除及退款等事宜未能形成一致意见。庭审中，景秀置业公司表示需核实赵佳是否为其公司工作人员，但在本院规定的期限内未将结果告知法庭。上述事实有《天津恒大花溪小镇商品房认购书》、收据、POS机小票、微信聊天记录及当事人陈述予以证明。本院认为，景秀置业公司与张小永在协商一致的基础上签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，其内容虽不违反法律、行政法规的强制性规定，但因购房限购政策相关规定，张小永至今仍然不符合在天津购买商品房的必备条件，直接导致双方签订该认购协议的目的不能实现，即购房交易无法继续进行，形成事实上不能履行，依据法律规定，涉案认购协议应予解除。本案的争议焦点为：一、双方签订认购协议时是否存在过错；二、张小永交纳款项是否包含违约金及如何处理；三、关于利息损失应否支持及如何支持。双方签订认购协议时是否存在过错。本院认为，双方在签订认购协议之始，对涉案商品房买卖地区的房地产调控政策，应均属明知，尤其是景秀置业公司作为专业房地产开发、销售企业，应当在明晰涉案楼盘所在地的限购政策的基础之上，销售商品房时，严格遵守和执行限购政策，并不能以简单的提示和告知购房者限购政策等行为就表明了己方已履行和落实了限购政策；在诉讼中，景秀置业公司未提供证据证明其对张小永的购房资格作出实质性审查，且客观存在着张小永至今仍无购房资格的事实，双方无法按照案涉认购协议的约定签订《商品房买卖合同》，也不能完成房屋的过户手续，张小永的购房目的无法实现，对此，景秀置业公司负有过错。张小永对自己为限购对象应当明知，仍然与景秀置业公司签署认购协议，且至今仍然无法取得购房资格，张小永对此纠纷发生亦负有过错，故双方对协议不能履行、目的不能实现的后果均存在过错。关于张小永交纳款项性质及如何处理。张小永主张其交纳的638800元系房款及定金，景秀置业公司提出该款为638622元房款及178元逾期付款违约金，但其为张小永出具的收款凭证上明确载明为房款（含定金），张小永亦不认可存在逾期付款违约金。对于此节，本院认为，双方对涉案房屋不能完成交易均负有过错，因不可归责为双方当事人的原因（限购）致使不能实现合同目的，景秀置业公司不能向张小永主张违约金，故景秀置业公司主张多出的178元系张小永交纳的违约金，无事实和法律依据，本院对该主张不予支持，应认定张小永所交纳的全部款项为购房款（定金）。张小永由于住房限购政策的限制，无法签订商品房买卖合同，亦无法办理涉案商品房所有权登记，要求解除合同，并要求景秀置业公司返还所收受购房款（含定金）638800元，符合法律规定，本院应予支持。关于利息损失应否支持及如何支持。本院认为，住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，对商品房买卖合同能否继续履行造成重大影响。现本院查明的事实可以认定涉案双方确因限购政策无法继续履行认购协议，双方虽然具有过错，但限购政策是不可归责于双方的原因导致认购协议无法继续履行，故当事人要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，均不予支持。但是鉴于景秀置业公司已实际占有、使用相应定金、购房款，且至今未返还，合同解除确实导致了当事人之间利益失衡，对于张小永的实际损失，本院可酌情予以支持。经本院审查，2020年5月11日张小永与景秀置业公司实际经办人赵佳协商退房事宜，已有解除认购协议的意思表示，同年6月5日，赵佳亦表示已经为张小永办理退房手续。赵佳系景秀置业公司的工作人员，其对张小永作出的“为张小永办理退房手续”的意思表示，对购房者张小永产生一定影响。综上，本院酌定，以2020年6月5日为时间节点，景秀置业公司应支付之后占用房款、定金的利息损失。另，因不能签订商品房买卖合同，故景秀置业公司需交纳专项维修基金，支付首期款的同时需交纳税费主张亦无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除张小永与天津景秀置业投资有限公司2019年12月28日签订的天津恒大花溪小镇商品房认购书；二、天津景秀置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还张小永购房款及定金638800元，并自2020年6月6日起至实际付清之日止，以638800元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付张小永利息；三、驳回张小永其他诉讼请求。（当事人可将上述款汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：90×××36）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10188元，减半收取计5094元，由天津景秀置业投资有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起三日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨志强二〇二〇年八月二十一日书记员  张 宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。