黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1310号上诉人(原审被告)：杜娟，女，1980年8月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。上诉人(原审被告)：李相东，男，1970年3月23日出生，汉族，黑龙江易信嘉禾信息咨询有限公司董事长，住哈尔滨市南岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：宫繁洁，黑龙江星河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周玥，女，1982年8月5日出生，回族，无固定职业，住哈尔滨市松北区。原审第三人：霍金发，男，1957年7月20日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。上诉人杜娟、李相东因与被上诉人周玥及原审第三人霍金发房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2016）黑0109民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。杜娟、李相东上诉请求：撤销一审判决，驳回周玥的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，杜娟、李相东不应是本案诉讼主体。杜娟、李相东与霍金发之间是房屋买卖委托合同关系，且系经过公证机关公证的委托代理合同，合法有效。杜娟、李相东依与霍金发签订委托合同权限将霍金发所有的房屋出售给周玥也是合法有效的。此时杜鹃、李相东与霍金发之间的委托代理关系已经终止。本案诉讼主体应当是周玥和霍金发。杜娟、李相东对霍金发伪造房屋产权证书并不知情，伪造行为与杜娟、李相东无关。杜娟、李相东与霍金发只是委托代理关系，房屋买卖合同不是因为委托代理人的过错导致无效。李相东、杜娟不应退还案涉房屋购房款，应当由霍金发退还房款。二审中，周玥未到庭亦未提交答辩状，霍金发未到庭亦未提交书面陈述意见。周玥向一审法院起诉请求：杜娟、李相东立即给付拖欠周玥的购房款本金480,000元及其利息（从2010年3月22日起至实际给付时止，按银行同期贷款利率计算）,解除周玥与杜娟于2010年3月22日签订的《房地产买卖合同书》。一审法院认定事实：霍金发以伪造的位哈尔滨市松北区××街××、、建筑面积270.6平方米房屋的土地证和产权证做抵押，以借款为名，骗取李相东、杜娟共计280,000元。2009年10月19日，霍金发与李相东、杜娟签订《房地产买卖合同》。同年10月21日，霍金发与杜娟到黑龙江省哈尔滨公证处办理公证授权委托，主要内容为：霍金发委托杜娟作为代理人，在符合相关政策条件下，全权负责办理上述房产的转让事宜。2010年1月22日，霍金发与李相东签订《房地产买卖合同》。2010年3月22日，杜娟与周玥签订《房地产买卖合同书》，约定将所有权人为霍金发的案涉房屋转让给周玥，转让价款为480,000元。周玥自认向杜娟、李相东交付480,000元购房款，杜娟、李相东对此亦不否认。杜娟为周玥出具了《收条》，并向周玥交付了霍金发伪造的案涉房屋的房产证和土地证。周玥发现上述房屋不能交付后，于2011年3月14日向哈尔滨市公安局松北分局刑事侦查大队报案称霍金发涉嫌诈骗。2012年3月9日，一审法院作出（2012）松刑初字第21号刑事判决，霍金发犯诈骗罪，判处有期徒刑六年，并处罚金50,000元。一审法院认为，争议焦点为：一、霍金发于2009年10月19日与李相东、杜娟，于2010年1月22日与李相东签订《房地产买卖合同》的性质和效力；二、周玥与杜娟签订的《房地产买卖合同》的性质和效力；三、周玥要求杜娟、李相东返还480,000元购房款并支付利息的诉讼请求应否得到支持。一、霍金发于2009年10月19日与李相东、杜娟，于2010年1月22日与李相东签订《房地产买卖合同》的性质和效力。根据庭审举证、质证、认证，结合霍金发陈述及一审法院依职权调取的刑侦大队的笔录能够认定：霍金发为向李相东借款，以伪造的案涉房屋的土地证和产权证作抵押，并办理公证委托。虽然霍金发分别于2009年10月19日与李相东、杜娟，于2010年1月22日与李相东签订了《房地产买卖合同》，但双方并无买卖房屋的意思表示，故霍金发与李相东、杜娟间，名为房屋买卖，实为以案涉房屋为借款提供抵押担保。《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定，以合法形式掩盖非法目的合同无效。霍金发用伪造的土地证和房产证抵押借款，以合法手段掩盖非法目的，故霍金发于2009年10月19日与李相东、杜娟，于2010年1月22日与李相东签订的《房地产买卖合同》均为无效合同。关于李相东、杜娟提出其二人与霍金发系委托代理法律关系的抗辩，结合当事人陈述、一审法院对证据的认定以及已经生效刑事判决确定的该两人为霍金发诈骗犯罪被害人的事实，能够认定李相东、杜娟与霍金发之间不存在委托（代理）合同的法律关系，一审法院对该抗辩主张不予采纳。二、周玥与杜娟签订的《房地产买卖合同》的性质和效力。因霍金发与杜娟无买卖房屋的意思表示，霍金发未追认且杜娟签订合同后也未取得处分权，故周玥与杜娟签订的《房地产买卖合同》无效。三、周玥要求杜娟、李相东返还480,000元购房款并支付利息的诉讼请求应否得到支持。周玥与杜娟签订的《房地产买卖合同》无效，即合同自始无效，周玥无须解除，故对周玥要求解除案涉《房地产买卖合同书》的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杜娟已在刑事卷宗的询问笔录中自认“我们谈好这两套房子是以72万元卖给周玥的，我给她写了两张欠据，一张是24万，一张是48万元，除去借给霍金发的28万元及付给曲凡杰的7万元，余下的都是我们公司赚的钱”，杜娟在询问笔录中亦自认赚的钱由“李相东和我家各一半”。可见，杜娟与李相东已收取案涉房款480,000元，杜娟与李相东虽抗辩该款项已经交给霍金发，但霍金发不予认可，杜娟与李相东也未举示证据证实，应当承担合同无效后的返还义务。故对周玥要求杜娟、李相东给付购房款480,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。根据实际情况，杜娟和李相东对与周玥的合同无效后果承担过错责任，周玥与杜娟虽自认为朋友关系，但周玥作为买方在购房时亦不能免除合理的审慎的注意义务。签订合同时，虽然看到杜娟与李相东提供的霍金发的公证委托书和案涉房屋证照，但在明知签订协议时“出卖人”霍金发未到场和周玥自认的在签订协议前看房未果的情形下，仍然选择购买案涉房屋，未能尽到合理的审慎的注意义务，对合同无效后果也应承担一定过错责任。综合实际情况，此款占用期间的利息损失由李相东、杜娟承担50％责任，周玥自行承担50％责任为宜。故对周玥要求杜娟、李相东按中国人民银行同期贷款利率给付480,000元的自2010年3月22日起至实际给付之日止利息的诉讼请求，原审法院对其合理部分予以支持。判决：一、杜娟、李相东于判决生效之日起七日内返还周玥购房款480,000元及利息的50％（利息以480,000元为基数，自2010年3月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回周玥其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未举示新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实相同。本院认为，从公安机关的讯问笔录中可知杜鹃、李相东以北亚房地产经纪公司分公司名义从事小额贷款业务，霍金发以伪造的房地权属证书作为抵押担保向杜鹃、李相东借款。双方采取签订《房地产买卖合同》并委托公证由杜鹃代理其办理手续的形式，杜鹃与霍金发之间并非真实的代理关系，其实是小额贷款担保业务的惯常手段。因此即便有公证的委托代理合同也不能证明双方是委托代理关系。杜娟已在刑事卷宗的询问笔录中自认“我们谈好这两套房子是以72万元卖给周玥的，我给她写了两张欠据，一张是24万，一张是48万元，除去借给霍金发的28万元及付给曲凡杰的7万元，余下的都是我们公司赚的钱”，杜娟在询问笔录中亦自认赚的钱由“李相东和我家各一半”。以上杜娟的自认亦能证明其与霍金发之间并非委托代理关系。杜鹃、李相东作为抵押权人，在霍金发债务履行期届满不能偿还债务后擅自处分抵押物，该处分行为无效。杜鹃、李相东收取案涉48万元购房款，没有证据证明其交付给霍金发，故一审法院判令其共同返还给周玥前述购房款及利息的50%适用法律正确，本院予以确认。综上所述，杜鹃、李相东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由杜鹃、李相东负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇二〇年八月二十日法官助理孙志军书记员于文娟