重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4932号上诉人（原审被告）：唐昌应，男，汉族，1966年8月12日出生，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人:夏雪春，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：何鲁，女，汉族，1963年9月13日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：苟小龙，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。上诉人唐昌应因与被上诉人何鲁房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院(2018)渝0152民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人唐昌应及其委托诉讼代理人夏雪春，被上诉人何鲁的委托诉讼代理人苟小龙参加了询问。本案现已审理终结。唐昌应上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，一审法院先行判决后，被上诉人未对案涉房屋进行治理，案涉房屋至今漏水，被上诉人不是案涉房屋的所有权人。2.一审忽略案涉房屋对上诉人经营造成严重损害的事实，滥用自由裁量权，认定支付90%的房租有失公允，案涉房屋漏水导致家具展厅无法使用；上诉人的合同目的无法实现，销售额在漏水后急剧下降；案涉房屋至今无法正常使用，过错在被上诉人。何鲁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。何鲁向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付原告2017年6月1日至2018年5月31日房屋租金130200元，并支付违约金暂计60000元（违约金每天按欠付租金的0.5%从2017年6月1日起计算至欠付租金全部付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月23日，圣爵公司（系外滩国际城项目的招商企业）与唐昌应签订外滩国际城商铺租赁合同，约定圣爵公司将外滩国际城6-8楼3层19号商铺（建筑面积602.79平方米）租赁给唐昌应，用于经营朗萨家私品牌家具，租赁期限十年（2015年5月30日至2025年5月29日）。该19号商铺于2015年8月登记在何鲁的丈夫刘永发名下。2016年7月22日，何鲁与唐昌应签订外滩国际城商铺租赁合同，约定何鲁将上述房屋租赁给唐昌应，用于经营朗萨家私品牌家具，租赁期限为五年（2016年6月1日至2021年5月31日）。第一年租金为一年一付共计54250元（其中免租期7个月：2016年6月1日至2016年12月31日），后四年租金为每半年一付，每年租金分别为10850元/月、12056元/月、13261元/月、14467元/月。违约责任：唐昌应如未按时向何鲁支付应付款属于违约，每逾期一日，唐昌应除付清所欠款项外，每天按应付款项的0.5%计算滞纳金，何鲁有权在履约保证金中直接扣除。唐昌应超过30天未支付，何鲁有权解除合同。自2016年4月起，该商铺出现渗漏。何鲁于2016年12月至2017年3月期间对该商铺进行了渗漏治理，但仍存在渗漏情况。2018年8月20日，一审法院作出（2018）渝0152民初387号民事判决书，以商铺渗漏影响正常使用，需及时修复为由，先行判决何鲁于该判决生效之日起90日内对商铺进行屋顶渗漏水治理。之后，何鲁对该房屋再次进行了屋顶渗漏水修复。因唐昌应未按约定向何鲁支付2017年6月1日至2018年5月31日房屋租金130200元，何鲁遂诉至一审法院，请求如诉称。一审法院认为，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，原告何鲁将涉案商铺租赁给被告唐昌应使用，双方的房屋租赁合同关系依法成立、合法有效，合同双方应按照合同约定行使权利和履行义务。原告作为出租人应当按照约定向被告提供质量合格的商铺。现涉案商铺自2016年4月起出现渗漏，原告于2016年12月至2017年3月期间对该商铺进行了渗漏治理，但仍存在渗漏情况。2018年8月20日一审法院作出（2018）渝0152民初387号民事判决书，以商铺渗漏影响正常使用，需及时修复为由，先行判决何鲁于该判决生效之日起90日内对商铺进行屋顶渗漏水治理。之后，何鲁对该房屋再次进行了屋顶渗漏水修复。可见，涉案商铺在2017年6月1日至2018年5月31日的租赁期间内发生渗漏情况，实际影响了被告的正常使用，因此该期间的租金，应酌情予以减少，故一审法院依法酌定被告向原告支付房屋租金为合同约定租金的90%，即130200元*90%=117180元，且被告不再支付逾期支付租金的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，一审法院判决：一、被告唐昌应于本判决生效后十日内向原告何鲁支付2017年6月1日至2018年5月31日房屋租金117180元；二、驳回原告何鲁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4104元，减半收取2052元，由原告何鲁负担788元，被告唐昌应负担1264元。二审中，何鲁没有提交新证据。唐昌应提交两组证据。第一组证据为经营状况统计及销售清单，拟证明案涉房屋无法正常使用，不应支付租金；第二组证据为光盘一张，拟证明案涉房屋目前仍在漏水。何鲁质证称第一组证据与本案不具有关联性，达不到其证明目的；对第二组证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性均不认可。本院对前述证据的认证意见为，第一组证据不具有真实性；第二组证据只能证明案涉房屋目前状况，不能证明2017年6月1日至2018年5月31日案涉房屋的渗漏情况，与本案没有关联性。对唐昌应提交的两组证据均不予采信。二审查明：何鲁在二审中出具《意见书》一份，主要载明，何鲁自愿认可唐昌应按2017年6月1日至2018年5月31日应付租金130200元的70%向其支付，其余租金及违约金何鲁自愿放弃。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，案涉租赁合同真实、合法、有效，对双方当事人均具有约束力。何鲁作为案涉租赁合同的相对人有权向唐昌应主张权利。至于出租人何鲁是否为案涉房屋的所有权人，并不影响本案租赁合同的效力，更不影响何鲁依据合同主张权利，唐昌应的该上诉理由不能成立。根据《合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，何鲁所出租的房屋存在瑕疵，其负有维修的法定义务。从查明的事实来看，案涉房屋渗漏水影响了唐昌应对房屋正常使用，对应期间的租金应当酌情减少。从案涉房屋的渗漏部位、面积及渗漏持续时间看，渗漏水情况长期存在并且达到一定严重程度，对唐昌应的正常使用必然造成影响，一审判决唐昌应按合同约定标准的90%支付租金不妥。二审中，何鲁同意唐昌应按照2017年6月1日至2018年5月31日期间应付租金130200元的70%即91140元向其支付租金，其自愿减少后的租金符合本案实际情况，也较为合理，本院予以认同。唐昌应主张何鲁从未对案涉房屋进行过治理，且案涉房屋至今存在渗漏情况。因案涉房屋渗漏的事实本案已经认定，而唐昌应在此期间也占有使用了案涉房屋，且何鲁主张的仅是2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金，故案涉房屋现在是否漏水与本案结果无关，该上诉理由不能成立。综上所述，因何鲁在二审中放弃部分诉讼请求，本院对一审判决予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市潼南区人民法院(2018)渝0152民初785号民事判决。二、唐昌应于本判决生效后十日内向何鲁支付2017年6月1日至2018年5月31日房屋租金91140元；三、驳回何鲁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4104元，减半收取2052元，由何鲁负担1026元，唐昌应负担1026元。二审案件受理费2643.6元，由何鲁负担1322.6元，唐昌应负担1321元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年八月二十一日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉