四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初3232号 原告：刘烨，男，1989年9月30日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：董河瑶，四川卓别律师事务所律师。 被告：李艳，女，1966年4月9日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告刘烨与被告李艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘烨的委托诉讼代理人董河瑶与被告李艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘烨向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告之间签订的二手房买卖合同；2．被告向原告双倍返还购房定金共计160000元；3．被告向原告支付自2018年6月19日起至实际给付日为止且按照8万元为基数的利息，利息的利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。事实及理由：原告与被告于2018年3月21日签订了一份《二手房买卖合同》，该合同约定被告将其位于资阳市雁江区平方米的房屋出售给原告，该房屋售价总额为380000元。原告先支付80000元的购房定金，剩余30万元的购房尾款于过户时原告一次性交给被告，双方约定的过户时间为2018年6月19日。被告由于将房屋对外抵押给第三人，因此被告须在2018年6月19日前向第三人解除抵押手续，并配合原告办理相关过户手续，否则视为违约。原告交付了购房定金后，被告并未按照合同约定时间办理解除抵押手续，并且至今都没有配合原告办理过户手续。被告的违约行为严重侵犯原告权益，由此，原告就此事起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告李艳辩称，该房屋买卖合同是虚假合同，我当时在2018年2月27、28日和张明开了一家“关麻将馆”，当时张明觉得我有能力还本金及利息，就让原告借款8万元给我，我当时在堪嘉有一个藤椒基地，我当时投入很大，外面借款有高额利息需要还，我从原告哪里借款去还其他的高额利息。当时借款的时候说签订这个房屋买卖合同是为了给这个借款作担保，我当时没有想这些，也比较信任张明，觉得他介绍的没有问题，我当时除了打了收条外，还打了借条，因为原告主张买卖合同，就不会出示借条。原告借款都是这个模式，我们就签了这个合同，其实就是借款，房屋买卖合同应该是双方都有一个合同，我没有合同，所以这个合同不是真实的。我与原告的微信聊天记录中，可以看出我借款第一个月就转款8,000元给他，如果是买卖合同，我不会转款8,000元给他，当时原告借款80,000元实际支付了72,000元，扣除了8,000元当月的利息。我接到诉状后我就给原告说要说事实，本来就是借款不是房屋买卖合同，我就给原告打电话说了这个事。我后来又找了一个朋友刘波，去说，当时沟通说一次性偿还8万元借款，就了结此事，否则没有必要见面，也说明本案是民间借贷，不是房屋买卖。原告起诉的定金不合理，原告只是借款，不是定金，因此不存在双倍返还的事实。购房价格不合理，在全国房屋涨价最高的时候，原告不可能在那时买我的房屋，被告恒大城的房屋也不值那点钱，房屋买卖合同上面的价格就是不合理的。原告2016年在沱东开设了一家中介公司，当时他就劝我把房子卖了，因此原告就把我的房屋挂在上面卖，当时原告还带我收了他人2万元的定金，我当时想到差原告的欠款，就把这2万元的定金当做还原告的本金了，后来因为我的房子在银行有抵押贷款，房子就没有卖掉，我还赔偿了别人3.6万元，当时是中介帮我负的3.6万元，后来中介还起诉了我。如果我和原告的房屋买卖合同是真实的，我怎么可能还在6月份把房子挂在网上卖。不符合常理，原告一直对外就是放高利贷的人，原告借款都是套路，曾经有一个叫李凤的人借了原告20万元，后来原告就去找人把她的茶楼砸了。原告起诉我支付2017年以后的利息，我不认可，当时我借款只拿到了7.2万元现金，我还了8千元是利息还是本金，请法院认定。同年6月原告收取2万元定金。我现在还是有还款的意愿我现在比较困难，我愿意分批次去还款。我愿意从今年10月开始每月还款1,000元，到明年年底前把这个钱还清。 本院经审理查明案件事实如下：2018年3月21日，原告刘烨与被告李艳签订《二手房买卖合同》，该合同约定，被告李艳将其所有的位于资阳市雁江区房屋出售给原告刘烨，建筑面积为90.33平方米，房屋总售价380000元，于2018年6月19日前到资阳市房管局办理房屋过户手续。付款方式为一次性付款，原告刘烨于合同签订之日向被告李艳支付购房款定金80000元，购房定金在付款时充抵房款，剩余房款300000元于过户当日，原告刘烨一次性交付给被告李艳。若被告李艳不卖需双倍退还定金160000元给原告刘烨，若原告刘烨不买，被告李艳不退定金。被告李艳将该房屋室内物品沙发、空调、电视、桌椅等同该房屋一并转让给原告刘烨，被告李艳不得另计费用。合同还约定，被告李艳应在2018年6月19日前解除抵押，并配合原告刘烨过户，否则视为违约，该房屋为抵押房，被告李艳应在2018年6月19日前归还银行贷款，将该房交给原告刘烨。合同签订后，原告刘烨向被告李艳支付现金80000元，被告李艳向原告刘烨出具欠条一张，该收条载明：今收到刘烨交来购资阳市雁江区书台路99号恒大城8号楼8（Ｚ）1-21-2房定金80000（捌万元整），收款人李艳，2018.3.21。2020年7月2日，原告刘烨以被告李艳未按照合同约定解除抵押致使无法办理过户为由起诉至法院，请求判决解除原、被告之间二手房买卖合同，并双倍返还定金160000元及利息。2020年7月15日，原告刘烨向被告李艳发出解除合同短信，该短信内容为，李艳，你好，我本人刘烨与你李艳于2018年3月21日所签订的《二手房买卖合同》，由于你一直未按照合同相关约定履行你自己应当履行的义务，致使合同目的直到2020年7月15日都无法实现，由此我今日正式通知你，我和你解除在2018年3月21日签订的《二手房买卖合同》。 另查明，资阳市雁江区房屋已于2017年11月8日进行抵押登记，抵押权人为资阳雁江区农村合作银行小院分理处，债务履行期限为2017年11月6日至2019年11月5日，截止至本案审理终结前，上述房屋的抵押权并未解除。 以上事实有原告提供的原告身份证复印件、被告身份证复印件、二手房买卖合同原件、收条原件、解除合同短信截图、房屋产权证复印件、土地使用权证复印件、房地产产权登记信息复印件、抵押权登记信息复印件、房产档案查询结果单复印件，上述证据经本院审查，真实性、合法性、关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间系房屋买卖关系还是民间借贷关系？本案双方当事人之间签订房屋买卖合同，该合同对房屋的坐落、建筑面积、价款、支付方式、交房时间、过户时间以及违约责任等条款都进行了详细的约定，且原告刘烨向被告支付了购房定金；被告李艳主张本案系名为房屋买卖实为民间借贷，但未向本院提供能够证明民间借贷关系的存在的证据。故本院认为，原、被告之间形成房屋买卖合同关系。关于原、被告之间二手房合同是否解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；本案中，被告李艳未按照合同的约定解除出卖房屋的抵押登记导致原告刘烨无法办理过户登记，房屋买卖合同目的不能实现，原告主张解除该合同，符合法律规定，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告刘烨于2020年7月15日通过向被告发短信的方式通知被告解除房屋买卖合同，被告李艳表示该解除通知已于当日收到，故原、被告之间签订的房屋买卖合同已于2020年7月15日解除。对于原告主张被告双倍返还支付的定金问题，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金规定、第九十一条关于定金不得超过主合同标的额的20%规定及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条关于当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持的规定，本案中，被告李艳未按照合同约定解除案涉房屋抵押权并协助原告办理房屋过户手续，已构成违约，原告刘烨要求被告双倍返还定金符合相关法律规定；但根据法律规定，原、被告约定的定金数额为80,000元过高，拟调整为76,000元（380,000元×20%）为宜，其余4,000元应视为购房款，故原告应双倍返还定金76,000元×2倍=152,000元及购房款本金4,000元。对于原告主张的利息，缺乏法律规定和合同的约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李艳于本判决生效之日起十日内双倍返还原告刘烨购房定金152,000元及购房本金4,000元； 二、驳回原告刘烨其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,500元（已由原告刘烨向本院缴纳），由被告李艳负担，由被告李艳于本判决生效之日起十日内向原告刘烨给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。 审判员  王亚平 二〇二〇年八月十七日 书记员  杨 淋