广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0307执异208号 案外人：肇庆鸿誉房地产开发有限公司，住所地肇庆市鼎湖区坑口新城60区天后路东1号鼎湖麓园3-4幢223卡商业，统一社会信用代码91441203690542420T。 法定代表人：庞晓贇。 委托代理人：魏超洲，女，汉族，1992年8月14日出生，身份证住址湖南省隆回县，系该公司法务。 委托代理人：黄建桥，男，汉族，1976年10月8日出生，身份证住址广州市黄埔区，系该公司法务。 申请执行人：深圳市君盛汽车贸易有限责任公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道格塘路50号503，统一社会信用代码914403003985432820。 法定代表人：李君，总经理。 委托代理人：徐鸣涛，广东穗江律师事务所律师。 委托代理人：谢金华，广东穗江律师事务所实习律师。 被执行人：莫家明，男，汉族，1979年10月10日出生，身份证住址广东省德庆县。 被执行人：深圳市华明汽车服务有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处合水口社区文阁路信发商业街A栋一层A132号，统一社会信用代码91440300398529376W。 法定代表人：莫少安。 关于深圳市君盛汽车贸易有限责任公司（以下或简称“君盛公司”）与深圳市华明汽车服务有限公司（以下或简称“华明公司”）、莫家明车辆租赁合同纠纷一案，本院作出（2017）粤0307民初11045号民事判决已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2020）粤0307执909号。在执行过程中，本院依法查封位于肇庆市鼎湖区新城60区天后路东1号鼎湖麓园×幢×房（以下或简称“涉案房产”），案外人肇庆鸿誉房地产开发有限公司（以下或简称“肇庆鸿誉公司”）以其系涉案房产的权属人为由向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人肇庆鸿誉公司提出异议称：一、案外人与被执行人莫家明之间的商品房预售合同已依法解除，案外人为涉案房产合法且唯一的权属人。案外人与莫家明之间曾存在买卖合同关系，约定案外人将涉案房产出售给莫家明，总房价为367358元，由于被执行人莫家明未按照合同约定缴纳楼款，案外人已通过诉讼方式解除买卖合同，肇庆市鼎湖区人民法院已于2018年6月15日作出（2018）粤1203民初423号判决并生效，判决依法解除案外人和被执行人莫家明之间的商品房买卖合同。案外人与被执行人莫家明签订的预售合同已依法解除，被执行人莫家明对涉案房产享有的债权已经消灭，涉案房产不可能再过户到莫家明名下。案外人与被执行人的买卖合同已依法解除，被执行人既不享有涉案房产的物权，也不享有涉案房产的债权请求权，涉案房产的产权登记从未过户至莫家明名下，且该房屋所在楼栋建筑物的建设工程规划许可、施工许可等证件载明的开发建设人均为案外人。案外人不仅为涉案房产的登记权属人，且为涉案房产的实际占有人，是涉案房产合法且唯一的权属人。 二、法院对涉案房产进行查封的行为不当。法院于2017年7月20日对涉案房产进行预查封，期限为2017年7月20日至2020年7月19日。预查封是对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条，在预查封期间房屋转移登记在被执行人名下，预查封自动转为正式查封。本案中涉案房产权属人一直为案外人，预查封不能自动转为正式查封。此外，法院亦无权直接裁定查封涉案房产。据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十九条，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。可见，对于被执行人购买需要办理过户登记的第三人的房屋，法院若采取执行措施需满足如下条件：（1）存在合法有效的买卖合同关系；（2）已支付部分或者全部价款；（3）实际占有该财产；（4）申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付。显然本案的情况并不满足上述条件，法院无权对涉案房产进行查封。 综上所述，涉案房产合法且唯一的权属人为案外人，被执行人从未实际占有涉案房产，涉案房产未发生任何权属转移登记，被执行人莫家明既不享有涉案房产物权，也不享有涉案房产的债权请求权。涉案房产不符合法律规定的可被法院采取查封等执行措施的情形，请法院依法解除对涉案房产的查封。 案外人肇庆鸿誉公司提交证据如下：1.商品房预售许可证，拟证明案外人对包括涉案房产在内的鼎湖麓园1、2幢取得预售许可的事实；2.（2018）粤1203民初423号民事判决书及生效证明，拟证明因莫家明未按约缴纳楼款，案外人与莫家明之间的买卖合同关系已判决解除。被执行人莫家明既不享有涉案房产物权，也不享有涉案房产债权请求权；3.建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，拟证明涉案房产所在楼栋建筑物的建设工程规划许可、施工许可等证件载明的开发建设人均为案外人；4.不动产权登记证明、不动产登记机构查询结果资料，拟证明案外人肇庆鸿誉公司为涉案房产合法且唯一的权属人。 申请执行人君盛公司答辩称：一、法院查封是履行执行行为的体现，符合相关法律依据。申请执行人与被执行人车辆租赁合同纠纷一案，因被执行人未履行合同约定的义务，于2017年6月27日申请财产保全措施，查封莫家明名下涉案房产，后深圳市龙岗区人民法院作出（2017）粤0307民初11045号民事判决，该判决已生效，判决莫家明连带承担债务责任。答辩人认为，查封莫家明名下涉案房产是行使正当权益，符合法律的相关规定。依据最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知，（法发[2004]5号）十五条：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条：……金钱债权执行中，案外人依据标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。答辩人与被执行人车辆租赁合同纠纷一案，答辩人于2017年6月27日申请财产保全措施，查封莫家明名下涉案房产，而被答辩人依据另案生效法律文书是由广东省肇庆市鼎湖区人民法院于2018年6月15日作出的，被答辩人现提出排除异议，人民法院应不予支持。 综上，请求法院依法驳回案外人的异议。 经审查查明，君盛公司与华明公司、莫家明车辆租赁合同纠纷一案，在诉讼过程中，君盛公司向本院申请财产保全，经审查，本院作出（2017）粤0307民初11045号民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结华明公司、莫家明名下价值456454.06元的财产。后本院于2017年7月20日查封涉案房产，查封类型为预查封。 2018年7月18日，本院作出（2017）粤0307民初11045号民事判决书，判令：一、华明公司于该判决生效之日起三日内向君盛公司支付汽车租金、维修费等费用合计243833元；二、华明公司于该判决生效之日起三日内向君盛公司支付粤Ｂ×××××凯美瑞汽车加速折旧费22338元；三、华明公司于该判决生效之日起三日内支付君盛公司提前还车的违约金61817.92元；四、莫家明对华明公司承担的上述三项债务承担连带清偿责任；五、驳回君盛公司的其他诉讼请求。莫家明不服一审判决，上诉至深圳市中级人民法院，因莫家明未在指定期限内预交案件受理费用，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终21043号民事裁定书，裁定：本案按上诉人莫家明自动撤回上诉处理。一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。因为被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，案号为（2020）粤0307执909号。案件进入执行程序后，原诉讼保全的房产自动转为执行查封，2020年5月18日，本院对涉案房产进行续行查封，查封类型为预查封。 另查，肇庆鸿誉公司与莫家明商品房预售合同纠纷一案，广东省肇庆市鼎湖区人民法院于2018年6月15日作出（2018）粤1203民初423号民事判决书，判令：一、解除肇庆鸿誉公司与莫家明于2016年8月25日签订的《房地产买卖合同（预售）》（合同编号：2016082370）及《广物鼎湖麓园补充协议》；二、限莫家明在该判决发生法律效力之日起十日内以购房价款367358元，按中国人民银行同期贷款基准利率4.9%年的1.3倍计算向肇庆鸿誉公司支付违约金23400.70元（总房款367358元×4.9%×1.3=23400.70元）；三、莫家明在该判决发生法律效力之日起三十日内配合肇庆鸿誉公司办理《房地产买卖合同（预售）》备案注销手续并承担《房地产买卖合同（预售）》备案注销所需费用。上述判决于2018年8月27日发生法律效力。 再查，本院查封涉案房产前，即2017年6月23日，经查询涉案房产已经合同备案登记，权属人系被执行人莫家明。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，本案中，案外人肇庆鸿誉公司基于实体权利既对涉案房产主张所有权，又针对本院查封涉案房产的行为提出执行行为异议，应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 首先，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条的规定：“……查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。”结合本院查明的事实，莫家明已就涉案房产办理商品房预售合同登记备案手续，本院予以查封并续行查封符合相关规定，并无不当。 其次，对于肇庆鸿誉公司依据涉案房产被查封后作出的生效判决是否可以排除对涉案房产的执行，具体论述如下： 第一，商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度。经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在产权过户登记前商品房预售合同没有物权效力，没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。本案中，本院对办理了备案手续的涉案房产进行查封，查封的是莫家明要求肇庆鸿誉公司履行涉案商品房买卖合同的请求权，本院查封行为的效力是禁止被执行人莫家明处分财产，并未限制肇庆鸿誉公司与莫家明之间关于涉案房产买卖合同权利的行使。 第二，执行异议程序以形式审查为主，实质审查为必要补充，案外人对于不动产的排除执行异议，应首先适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，而在案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，且该法律文书确定的执行标的的权利人与前述依据第二十五条进行的判断不一致时，可以适用上述司法解释第二十六条的规定。本案中，另案生效的（2018）粤1203民初423号民事判决书查明莫家明未依约按时足额支付第二、三期购房款，构成违约，并据此判令解除双方的《房地产买卖合同（预售）》及《广物鼎湖麓园补充协议》，并未对涉案房产的所有权归属进行确认，故未触发上述司法解释第二十六条的适用。 第三，肇庆鸿誉公司提交的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、不动产权登记证明等足以证明肇庆鸿誉公司系涉案房产的开发企业，涉案房产登记在案外人名下，且在涉案商品房买卖合同解除后，依据该合同所做的备案登记手续相应失效的情况下，依据上述司法解释第二十五条的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，案外人以其系涉案房产的实际所有权人为由主张排除执行，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十五条之规定，裁定如下： 中止执行肇庆市鼎湖区新城60区天后路东1号鼎湖麓园×幢×房。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  邹东强 审判员  赵 丹 审判员  郑则川 二〇二〇年八月二十五日 书记员  肖婷丹