贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6433号 原告：胡世军，男,1972年2月4日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：魏浪(特别授权代理)，贵州锐腾律师事务所律师，执业证号15205201911148124。 委托诉讼代理人：曾勇(一般授权代理)，贵州锐腾律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告胡世军与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡世军、被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡世军向本院提出诉讼请求：1.判令被告瑞丰房地产有限责任公司立即为原告将办理瑞丰新城4幢1单元908号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2.判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金(违约金计算以原告已付购房总款280,688.00元为基数，按日万分之零点五计算至被告将办理产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料并交付原告之日止),暂计15,000.72元；3.本案诉讼费用由被告承担;4.判决被告立即退还原告开户费829.00元。在诉讼过程中，原告明确违约金起止时间为2015年3月31日至2020年4月27日，撤回第1项诉讼请求。 事实及理由：2012年6月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市出售给原告。住房建筑面积为110.16平方米，套内面积为92.78平方米，计价方式按照套内计算，总房款280688.00元。付款方式为公积金贷款。合同第八条约定出卖人应当在2013年3月31日前交付房屋给买受人；第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任”。合同签订后，原告已按约定向被告支付购房款，并支付房屋办证费。按合同约定被告应于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但被告亦未按合同约定的办证日期给原告办理房屋产权登记，故被告应该向原告支付相应的违约金。综上所诉，原告根据《商品房买卖合同》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告应向原告承担相应的赔偿责任，向原告支付相应的逾期办证违约金。原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所述为谢！ 被告瑞丰公司辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供其持有的资料以办理权属转移登记，原告怠于履行其先合同义务，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，其行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若该终期主张未被法院采信，2020年4月24日，原告经被告再次通知，向被告出具委托书以办理权属转移登记等相关事宜，随后被告及时于2020年4月26日将为涉案房屋办理权属转移登记的有关文书提交登记机关备案，至此被告已履行完毕自身义务，2020年4月24日后的违约责任也不应再由被告承担。六、原告诉请退还开户费829元的诉讼请求不应得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间。2、涉案商品房的价款并未包含开户及开通费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。七、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城肆幢壹单元908号房屋，房屋建筑面积110.16平方米，套内建筑面积92.78平方米，总价款为280688.00元，先支付首付款84688.00元，余款196000.00元以公积金贷款的方式支付；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；被告应当于2013年3月31日前交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，被告向原告代收了办证的相关税费。2014年2月26日，被告将涉案商品房交付给原告，并向原告代收了电开户费529.00元和闭路电视开通费300.00元。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，同意办理第4幢不动产首次登记。2020年4月24日，被告委托原告办理涉案商品房产权转移登记。2020后4月26日，被告将办理涉案商品房转移登记的相关文书提交到不动产登记机构。 另查明，贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司变更登记为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。根据根据合同“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金”约定，被告应当在2014年2月26日交付涉案商品房后的730日内（即2016年2月26日前）提交材料为原告办理房屋权属转移登记。逾期办理产权证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办理产权证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原则上，被告应当从2016年2月27日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年5月7日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年5月8日起的逾期办理产权证违约金请求权未超过诉讼时效。另，被告2019年4月29日取得第4幢不动产首次登记，具备办理涉案商品房产权转移登记条件。2020年4月24日，被告委托原告办理涉案商品房产权转移登记，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应以已付购房款280,688.00元为基数，按日万分之零点五的标准向原告支付从2017年5月8日起计算至2020年4月23日期间的逾期办证违约金15,185.22元(280,688.00元×0.00005×1082天）。 关于退还“开户费”的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的闭路电视开户费300.00元和电开户费529.00元无事实及法律依据，理应予以退还。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告胡世军支付逾期办理房产证的违约金15,185.22元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告胡世军闭路电视开户费300.00元和电开户费529.00元； 三、驳回原告胡世军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费98.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年八月六日 书记员  石 涛