湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初3282号 原告：永州农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路235号。 法定代表人：田万顷，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘学军，男，1990年12月9日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡小艳，湖南正赢律师事务所律师。 被告：廖国升，男，1977年2月10日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 原告永州农村商业银行股份有限公司与被告廖国升金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人潘学军、胡小艳到庭参加了诉讼，被告廖国升经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永州农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告和被告双方于2018年9月12日签订的两份《个人住房、商业用房借款担保合同》；2.依法判令廖国升偿还原告第一笔个人住房按揭贷款本金和利息434685.72元（本金和利息已结至2020年3月27日，至2020年7月4日止欠本金428265.15元和利息6420.57元，后续利息按借款合同约定的利率计算至借款本金还清为止）；3.依法判令廖国升偿还原告第二笔个人住房按揭贷款本金和利息347371.01元（本金和利息已结至2020年3月27日，至2020年7月4日止欠本金342469.89元和利息4901.12元，后续利息按借合同约定的利率计算至借款本金还清为止）；4.依法判令被告廖国升以位于永州市冷水区猎豹路东侧（龙居花苑）1＃xxx号房产【廖国升不动产预告登记：湘（2018）冷水滩区不动产证明第XXXXXX号】、1＃栋xxx号房产【廖国升不动产预告登记：湘（2018）冷水滩区不动产证明第XXXXXX号】为上述借款本息承担抵押担保责任，原告享有优先受偿权；5.依法判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年12月19日，原告（永州农村商业银行朱家山支行）与被告廖国升签订了第一份《个人住房、商业用房借款担保合同》，约定由原告借款45万元给被告，约定借款年利率为4.9%，逾期罚息为在原借款利率的基础上加收40%。借款用于购买位于永州市冷水滩区猎豹路东侧（龙居花苑）1＃栋xxx号房产，合同签订后，原告依约向被告发放了45万元个人住房按揭贷款，截止2020年7月4日欠付原告本金428265.15元和利息6420.57元。2018年12月19日，原告（永州农村商业银行朱家山支行）与被告廖国升签订第二份《个人住房、商业用房借款担保借款合同》，约定由原告借款36万元给被告，约定借款年利率为4.9%，逾期罚息为在原借款利率基础上加收40%。借款用于购买位于永州市冷水滩区猎豹路东侧（龙居花苑）1＃栋xxx号房。合同签订后，原告依约向被告发放了36万元个人住房按揭贷款，截止2020年7月4日欠付原告本金342469.89元和利息4901.12元。廖国升以位于永州市冷水滩区猎豹路东侧（龙居花苑）1＃xxx号房产【廖国升不动产预告登记：湘（2018）冷水滩区不动产证明第XXXXXX号】、1＃xxx号房产【廖国升不动产预告登记：湘（2018）冷水滩区不动产证明第XXXXXX号】为被告提供抵押担保。由于被告违反借款合同的约定，未按合同要求按时向原告偿还借款本息，且原告多次催收不能按期归还借款本息。 被告廖国升未作答辩。 本院经审理查明，2018年9月12日，原告（贷款人）与被告（借款人）签订《个人住房、商业用房借款担保合同》，合同主要约定：第一条借款金额：经贷款人与借款人平等协商，向借款人发放个人住房/商业用房贷款（以下简称借款），金额为肆拾伍万元整。第二条借款期限：借款期限为240月（期）。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等的法律效力。第三条借款利率：借款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率可适当浮动，约定合同利率（年利率）为4.9%，合同利率约定日期至借款发放日（含借款发放日）期间，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，贷款人有权按新的基准利率相应档次执行，上浮比例不变…。第四条借款用途：借款用于购买个人住房/商业用房，该宗房产名称龙居花苑，地址冷水滩区长丰大道北侧、猎豹路东侧，座别及房号第龙居花苑1#栋xx楼xxx号房，建筑面积140.36平方米，单价4600元/平方米，购房总价645656元。第六条还款方式：贷款人与借款人双方商定，借款按首次一个非整期后还款，按期于每月25日归还当期借款本息，借款人自愿选择等额本息方式归还借款本息。第九条逾期还款：从逾期之日起按逾期借款罚息利率计收利息（逾期借款罚息利率按合同利率加收40%计算），不按期偿还借款本息，其欠息部分按逾期借款罚息利率计收利息。第十二条：本合同履行过程中，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的全部借款提前到期，并向借款人和担保方通过各种方式催收（包括电话、上门、催收函/律师函、媒体曝光、支付令、依法诉讼等方式），直至收回全部借款本息（包括逾期利息及罚息、复利），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：…（三）借款人挪用借款或未按期偿还借款本息…。此外，本合同还约定了其他的权利义务。同日，原告（抵押权人）与被告（抵押人）签订《抵押合同》，合同主要约定：第一条被担保的主合同及主债权：抵押人所担保的主合同为抵押权人与廖国升签订的主合同；本合同被担保的主债权种类、本金数额、债权期限依主合同之约定；如借款借据（含其他债权凭证，下同）记载的金额、期限与主合同约定不一致的，以借款借据为准。第二条抵押担保的范围及担保债权限额：一、本抵押合同担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、利息滞纳金、手续费、损害赔偿金以及实现债权的一切费用包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、保全费、鉴定费、保管费、评估费、拍卖费、运输费、税金、律师代理费、差旅费、过户费、抵押物处置费等；二、本合同项下担保责任的最高限额包括但不限于主合同项下的债务本金的限额为肆拾伍万元整；三、主合同项下的借款、垫款、利息、费用或抵押权人的任何其他债权的实际形成时间即使超出债权确定日期，仍然属于本抵押的担保范围…。第三条抵押物：抵押人同意以冷水滩区零陵南路长丰大道北侧、猎豹路东侧（龙居花园）1#栋xxx房屋作为抵押物。第九条抵押权的实现：债务人和抵押人违反本合同和主合同项下义务，或出现本合同项下义务不能实现、新的债权不可能发生、抵押物被查封扣押、债务人或抵押人被宣告破产等情形，抵押权人有权宣布本合同所担保债务全部提前到期并行使抵押权…。此外，本合同还约定了其他的权利义务。权利人永州农村商业银行股份有限公司朱家山支行办理了预告登记：湘（2018）冷水滩区不动产证明第XXXXXX号。2018年11月13日，原告根据被告廖国升的委托将450000元贷款发放至永州市四平置业投资开发有限公司，期限240个月，自2018年11月13日起至2038年11月12日止。 2018年9月12日，原告与被告另签订一份《个人住房、商业用房借款担保合同》，合同主要约定：第一条借款金额：经贷款人与借款人平等协商，向借款人发放个人住房/商业用房贷款（以下简称借款），金额为叁拾陆万元整。第二条借款期限：借款期限为240月（期）。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等的法律效力。第三条借款利率：借款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率可适当浮动，约定合同利率（年利率）为4.9%，合同利率约定日期至借款发放日（含借款发放日）期间，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，贷款人有权按新的基准利率相应档次执行，上浮比例不变…。第四条借款用途：借款用于购买个人住房/商业用房，该宗房产名称龙居花苑，地址冷水滩区长丰大道北侧、猎豹路东侧，座别及房号第龙居花苑1#栋xx楼xxx号房，建筑面积140.36平方米，单价4300元/平方米，购房总价522321元。第六条还款方式：贷款人与借款人双方商定，借款按首次一个非整期后还款，按期于每月25日归还当期借款本息，借款人自愿选择等额本息方式归还借款本息。第九条逾期还款：从逾期之日起按逾期借款罚息利率计收利息（逾期借款罚息利率按合同利率加收40%计算），不按期偿还借款本息，其欠息部分按逾期借款罚息利率计收利息。第十二条：本合同履行过程中，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的全部借款提前到期，并向借款人和担保方通过各种方式催收（包括电话、上门、催收函/律师函、媒体曝光、支付令、依法诉讼等方式），直至收回全部借款本息（包括逾期利息及罚息、复利），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：…（三）借款人挪用借款或未按期偿还借款本息…。此外，本合同还约定了其他的权利义务。同日，原告（抵押权人）与被告（抵押人）另签订一份《抵押合同》，合同主要约定：第一条被担保的主合同及主债权：抵押人所担保的主合同为抵押权人与廖国升签订的主合同；本合同被担保的主债权种类、本金数额、债权期限依主合同之约定；如借款借据（含其他债权凭证，下同）记载的金额、期限与主合同约定不一致的，以借款借据为准。第二条抵押担保的范围及担保债权限额：一、本抵押合同担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、利息滞纳金、手续费、损害赔偿金以及实现债权的一切费用包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、保全费、鉴定费、保管费、评估费、拍卖费、运输费、税金、律师代理费、差旅费、过户费、抵押物处置费等；二、本合同项下担保责任的最高限额包括但不限于主合同项下的债务本金的限额为叁拾陆万元整；三、主合同项下的借款、垫款、利息、费用或抵押权人的任何其他债权的实际形成时间即使超出债权确定日期，仍然属于本抵押的担保范围…。第三条抵押物：抵押人同意以冷水滩区零陵南路长丰大道北侧、猎豹路东侧（龙居花园）1#栋xxx房屋作为抵押物。第九条抵押权的实现：债务人和抵押人违反本合同和主合同项下义务，或出现本合同项下义务不能实现、新的债权不可能发生、抵押物被查封扣押、债务人或抵押人被宣告破产等情形，抵押权人有权宣布本合同所担保债务全部提前到期并行使抵押权…。此外，本合同还约定了其他的权利义务。权利人永州农村商业银行股份有限公司朱家山支行办理了预告登记：湘（2018）冷水滩区不动产证明第XXXXXX号。2018年11月13日，原告根据被告廖国升的委托将贷款360000元发放至永州市四平置业投资开发有限公司，期限240个月，自2018年11月13日起至2038年11月13日止。 上述两笔借款发放后，被告廖国升的两笔借款利息已结至2020年3月27日，至2020年7月4日止，第一笔450000元的借款尚欠借款本金428265.15元和利息6420.57元，第二笔360000元的借款尚欠借款本金342469.89元和利息4901.12元，后被告偿还了借款利息至2020年7月25日。 以上事实，有原告提交的《个人住房/商业用房借款担保合同》、《抵押合同》、借款借据、不动产登记证明、抵押财产清单、贷款发放通知书、银行转账凭证、利息清单、送达地址确认书、欠息情况说明等证据在卷予以佐证，结合当事人的庭审陈述，足以认定。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告与被告廖国升签订的两份《个人住房、商业用房借款担保合同》、《抵押合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按约支付了借款共计810000元，履行了合同义务，被告廖国升从2020年3月27日后未再偿还借款本金，其行为已经构成违约。原告要求解除与被告签订的两份《个人住房、商业用房借款担保合同》符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。 关于原告主张被告廖国升偿还借款本息的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百零五条规定“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条规定“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条规定“借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”以及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告廖国升向原告借款后没有依约如期支付涉案借款利息,是违约行为,应当承担违约的民事责任,由于双方就涉案借款合同约定了借款人违约的,贷款人有权宣布贷款提前到期、并向借款人、担保人收回全部借款本息;同时,合同约定了如借款人未按约定期限还款,就逾期部分,从逾期之日起按照逾期借款罚息利率计收利息,直至清偿本息为止,逾期贷款罚息利率按本合同利率上加收40%。根据合同的约定,原告主张利息的金额在双方合同约定的计算范围之内,本院认为原告提前收回被告廖国升两笔借款本金共计770735.04元的主张事实清楚,理据充分,符合双方合同约定,本院予以支持。因被告两笔借款利息已清偿至2020年7月25日，故本院对原告要求被告支付2020年7月4日后的借款利息，本院仅支持2020年7月25日后的利息（以借款本金770735.04元为基数从2020年7月26日起按合同约定逾期贷款罚息利率计算至借款本金还清之日止）。 原告与被告廖国升在《抵押合同》中约定,抵押人违反本合同或主合同项下义务，抵押权人有权依法行使抵押权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”从该规定看,预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权,而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中,涉案房产虽已办理抵押权预告登记,但原告尚未取得他项权证,不能行使抵押权,即对涉案房产不享有优先受偿权。因此,对原告要求确认其对涉案房产享有优先受偿权的主张,本院不予支持。 综上，对原告的诉请依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、解除原告永州农村商业银行股份有限公司与被告廖国升于2018年9月12日签订的两份《个人住房、商业用房借款担保合同》； 二、被告廖国升在本判决生效后十日内偿还原告永州农村商业银行股份有限公司借款本金770735.04元和利息(以770735.04元为基数从2020年7月26日起按合同约定逾期贷款罚息利率计算至借款本金还清之日止)； 三、驳回原告永州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11572元，减半收取计5786元，由被告廖国升负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  陶小艳 二〇二〇年八月五日 法官助理彭霞超群 代理书记员  邓亚丽