山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2492号 上诉人（原审被告、反诉原告）：淄博博山昊泰工贸有限公司，住所地淄博市博山区城东街道五龙街169号。组织机构代码：73471027-1。 法定代表人：蒋于华，经理。 委托诉讼代理人：王超，山东美延律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王猛，男，1984年2月18日出生，汉族，现住淄博市博山区。 委托诉讼代理人：高岩，淄博博山亚泰法律服务所法律服务工作者。 上诉人淄博博山昊泰工贸有限公司因与被上诉人王猛房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2020）鲁0304民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 淄博博山昊泰工贸有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，发回重审或依法改判；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2003年6月30日，上诉人与被上诉人签订《商业用房购销合同》，合同第三条约定：商业用房价格为人民币元/平方米，总计拾肆万元；合同第四条付款方式约定：协议签订之日，首付总房款的90%，计伍万元；按照合同第三条约定的房屋总价计算，该房屋首付款应为126000元，且上诉人向被上诉人出具的伍万元收据明确被上诉人支付的伍万元性质为定金，而非首付款。虽然购房合同文本系上诉人提供，但收据中明确约定了被上诉人所缴纳的伍万元为定金，且合同第四条前半部分也明确约定了首付的缴付比例，购房合同第四条后半部分所写的首付款伍万元系上诉人工作人员失误将定金款误写为首付款。因此，被上诉人应按照总价款的90%支付首付款。二、一审法院适用法律错误。一审法院以购房合同对于房屋的交付时间及首付款、剩余房款的缴纳时间均未作出明确约定，不予认定上诉人所提先履行抗辩权，该认定错误。根据合同第四条约定，首付款的缴纳时间为协议签订之日。被上诉人未按照合同约定缴纳首付款已构成违约，被上诉人应按照合同约定承担违约责任。虽然购房合同对于房屋交付时间、剩余房款的缴纳时间没有约定，根据《合同法》的规定应按照正常的交易习惯确定。按照正常的交易习惯，被上诉人缴纳房款后上诉人给被上诉人办理房屋登记手续。而本案中，被上诉人缴纳房款的义务在前，上诉人办理房屋登记的义务在后。上诉人有权主张先履行抗辩权。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求二审法院依法改判或发回重审。 王猛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的请求。一、上诉人认为5万元是定金而非首付款，这与事实不符。上诉人在一审反诉状中明确自述“合同签订后被反诉人支付首付款5万元”，因此该5万元性质是双方认可的首付款，而非上诉人说的定金。二、上诉人的第二个上诉理由不成立，因为上诉人在合同签订和收缴首付款时均未提出异议，其要求违约金的理由没有事实和法律依据，且已明显超过诉讼时效，双方签订买卖合同时约定由被上诉人先缴纳部分购房款，待房屋办理完过户手续后再缴纳其余尾款，这是上诉人在出售房屋时的交易习惯，留下尾款未支付也是为了督促上诉人及时办理登记来保障被上诉人的权益，这是符合交易习惯和常理的。上诉人的法定代表人蒋于华也曾在其他案件中明确表示不给包括被上诉人在内的6户办理过户登记的原因是希望6户一起办理，由此也能证明双方是约定了先办证再缴纳余款的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的请求，维持原判。 王猛向一审法院起诉请求：1.依法判令被告协助原告办理博山区城东街道五岭路美食园西侧自北向南第5套营业房（E号）的不动产过户登记手续；2.案件受理费由被告承担。 淄博博山昊泰工贸有限公司向一审院反诉请求：1.判令被反诉人支付购房款90000元及违约金95040元；2.反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2003年6月30日，原告与被告签订商业用房购销合同一份，合同约定“乙方（即原告）向甲方（即被告）购买坐落在博山区五岭路美食园内昊泰工贸有限公司沿街商业用房E号房一套；商业用房共层、建筑面积平方米；商业用房价格为人民币元/平方米，总计拾肆万元；付款方法：协议签订之日首付总房价的90%计伍万元；甲方须于年月日前将乙方已完全了解工程质量符合国家有关规定的房屋交付给乙方；乙方从接管所购房屋之日起，甲方按照国家规定对房屋质量问题实行保修，保修期内，因不可抗力因素或其他非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任；若双方不能按时交款、交房或是提供所需手续按实际已付款的千分之六（月利率）向对方追究违约利息，逾期超过一个月，视为单方解除合同并赔偿对方违约金壹万元人民币，并在三日内退还房屋或已付购房款；土地证、房屋所有证由甲方负责办理，在办理所有权证书所应支付的土地契税3%、管理费2.8%、登记费1000元、工本费120元、测绘费0.3元/平方，评估费4‰由方承担……”。合同签订后，原告于2003年10月10日向被告缴纳购房款50000元，被告亦如约将房屋交付原告占有使用至今，但被告至今未给原告办理所购房屋的不动产转移登记手续，剩余购房款90000元原告亦未交纳。 另查明，涉案房屋已于2007年7月5日及2008年3月27日分别办理了房屋所有权证及土地使用证，登记的权利人均为被告，涉案房屋现在房产管理部门登记坐落位博山区5套营业房，房屋所有权证淄博市房权证博山区字第××号0号，土地使用证号为淄国用（2008）第B00405号。 再查明，在已生效（2019）鲁0304民初201号民事判决书中，被告单位法定代表人明确表示其单位所开发房屋的不动产转移登记手续，需六户尚未办理不动产转移登记手续的购房者统一进行办理。 一审法院认为，原、被告所签订的商业用房购销合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律行政法规的强制性规定，故合法有效。原、被告均应按照合同的约定享有权利并履行各自应尽义务，现原告已如约支付了购房首付款，被告虽在原告支付购房首付款后亦将涉案房屋实际交付原告占有使用至今，履行了房屋交付义务，但根据法律规定，被告在将涉案房屋交付原告的同时还负有协助原告办理房屋权属转移登记的义务。现涉案房屋登记在被告名下，具备为原告办理房屋不动产转移登记的条件，故原告作为房屋购买人要求作为房屋出卖人的被告为其办理该房屋的不动产转移过户登记手续，符合法律规定，一审法院予以支持。对于被告反诉要求原告支付剩余购房款90000元，依据双方签订的商业用房购销合同可以证实涉案房屋总价格为140000元，原告已支付50000元，剩余90000元购房款，原告应当支付给被告，故对被告的该项反诉请求，一审法院予以支持。对于被告反诉主张的违约金95040元，依据相关法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的应当同时履行，被告主张因原告缴纳的购房首付款未达到总价格的90%且原告对剩余购房款未及时支付，故原告已构成违约，但原、被告所签订的商业用房购销合同系格式合同，合同文本由被告提供，对于购房首付款的约定及首付款的缴纳，被告在合同签订及收缴首付款时均未提出异议，且该购房合同对于房屋的交付时间及首付款、剩余房款的缴纳时间均未作出明确约定，现被告主张因原告未先予履行缴纳购房款从而构成违约并应支付违约金，不符合相关法律规定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、被告（反诉原告）淄博博山昊泰工贸有限公司于判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）王猛办理博山区5套营业房（E号）[现房屋所有权证号淄博市房权证博山区字第××号0号，现土地使用证号为：淄国用（2008）第B00405号]的不动产转移登记手续；二、原告（反诉被告）王猛于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）淄博博山昊泰工贸有限公司购房款90000元；三、驳回被告（反诉原告）淄博博山昊泰工贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告（反诉原告）淄博博山昊泰工贸有限公司负担。反诉费4000元，减半收取计2000元，原告（反诉被告）王猛负担1025元，被告（反诉原告）淄博博山昊泰工贸有限公司负担975元。 二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人二审争议的主要焦点为淄博博山昊泰工贸有限公司诉求的违约金95040元应否支持的问题。淄博博山昊泰工贸有限公司上诉主张王猛所缴纳的50000元系定金而非首付款，王猛未按合同约定在合同签订之日缴纳房款总价90%的首付款构成违约。对此本院认为，首先，根据查明事实，涉案《商业用房购销合同》文本系淄博博山昊泰工贸有限公司提供，合同虽然约定房屋总价款140000元、协议签订之日首付总房价的90%计50000元，但在合同签订时双方对此均未提出异议，因此应认定双方约定的首付款为50000元。其次，在2003年10月10日王猛向淄博博山昊泰工贸有限公司缴纳50000元款项时，淄博博山昊泰工贸有限公司并未对缴纳款项的时间及数额提出异议。再次，双方在《商业用房购销合同》中对于房屋的交付时间、剩余房款的缴纳时间均未作出明确约定。综上，淄博博山昊泰工贸有限公司关于王猛未按合同约定缴纳购房款构成违约，并据此要求王猛支付违约金95040元，缺乏事实及法律依据。一审法院对淄博博山昊泰工贸有限公司该项反诉请求未予支持，并无不当。 综上所述，上诉人淄博博山昊泰工贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2176元，由上诉人淄博博山昊泰工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张玉杰 审 判 员 徐连宏 审 判 员 杨继生 二〇二〇年八月六日 法官助理 张维娟 书 记 员 彭倩倩