重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4963号上诉人（原审被告）：古忠，男，1976年2月10日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：余廷华，重庆乐君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓亮，重庆乐君律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆市长寿区八颗街道鹿坪村村民委员会，住所地重庆市长寿区八颗街道范何路206号，统一社会信用代码54500115ME1691983F。法定代表人：张洪，主任。委托诉讼代理人：熊益，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。上诉人古忠因与被上诉人重庆市长寿区八颗街道鹿坪村村民委员会（以下简称鹿坪村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月22日进行了询问。上诉人古忠的委托诉讼代理人余廷华，被上诉人鹿坪村委会的委托诉讼代理人熊益参加了诉讼。本案现已审理终结。古忠上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.2020年1月上诉人在外省打工，未在长寿区居住生活，没有收到案涉《解除合同通知书》，本案不产生解除合同的后果；2．被上诉人以欠付租金为由解除合同，应先向上诉人催告，未经催告不能解除案涉合同；3．现上诉人愿意补交拖欠的租金，继续履行合同。鹿坪村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。鹿坪村委会向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋出租协议》；2、判决被告古忠支付房屋租金6000元（2017年7月15日至2019年7月15日）及2019年8月1日起至实际返还房屋之日的使用费；3、判决被告古忠腾空并返还房屋（要求将周边院坝储存罐进行拆除）；4、本案诉讼费用由被告古忠承担。诉讼中，原告鹿坪村委会明确诉讼请求为：1、判令原、被告之间签订的《房屋出租协议》于起诉之日解除；2、被告古忠支付拖欠原告鹿坪村委会的房屋租金6000元（2017年7月15日至2019年7月15日），从2019年8月1日起至起诉之日止的租金按每年3000元计算，从2020年3月28日起至被告古忠腾空并返还房屋之日止，房屋占用使用费按每年3000元计算；3、要求被告古忠将堆放于出租房屋内的设备、建筑垃圾等杂物拆除并搬离，同时要求对周边院坝储存罐进行拆除并搬离，腾空并返还房屋；4、本案受理费由被告古忠承担。一审法院认定事实：2011年7月29日，原告鹿坪村委会（甲方）与被告古忠（乙方）签订了《房屋出租协议》，约定原告鹿坪村委会将其所有的位于长寿区颗街道）鹿坪村4组房屋（原鹿坪村村委会办公室，面积350平方米左右）及周边院坝出租给被告古忠使用，承租年限从2011年8月15日至2026年8月14日止；乙方签订本协议即向甲方缴纳前3年租金共计人民币7000元，第4年第5年每年按2500元收取，第6年起按每年3000元收取，租金每年七月十五日前必须交清，否则按违约处理；甲方协助乙方办理电水等协调工作，但所产生的费用由乙方自行承担；乙方可使用周边空地，但要保护好周边环境，保持清洁卫生，并维护好周边花草树木等。合同签订后，被告古忠在出租房屋内堆放设备、杂物等，同时在房屋周边院坝堆放有储存罐，被告古忠按约向原告鹿坪村委会交纳租金至2017年7月14日。之后，被告古忠未按照合同约定支付租金。2020年1月8日，原告鹿坪村委会向被告古忠作出《通知》，载明：“请你在2020年1月12日以前，到鹿坪村办公室来将以前所欠下的租金补齐，因你已经违约，还应承担相应的违约责任。希望你按时补齐租金，否则我村委会会解除租赁合同。”被告古忠于2020年1月14日收到该《通知》。2020年1月14日，原告鹿坪村委会向被告古忠作出《解除合同通知书》。载明：“至古忠：你好！我是鹿坪村村委会，你于2011年8月15日与我村签订的《房屋出租协议》，因你违约，我村于2020年1月9日向您发出催收租金通知书，限您在2020年1月12日以前到鹿坪村办公室来将以前所欠的租金补齐并承担违约责任。但你仍未付清所欠房租，已构成根本违约，根据我国合同法规定，我作为出租人现通知你，解除双方的《房屋出租协议》合同，现依法通知你事项如下：一、自本通知涵发之日起，你与鹿坪村之间的房屋租赁关系终止，请你在收到本书面通知后于2020年3月5日前将自己的财物搬出鹿坪村原村委会办公室。二、若你在上述期限内不搬出鹿坪村原村委会办公室，本村委会将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。三、本通知函一式两份，快递邮寄一份给你，另一份本村留存，内容相同。”2020年1月16日，邮件跟踪显示“［代收点］已签收，签收人凭取货码签收”。一审法院认为，原告鹿坪村委会与被告古忠于2011年7月29日签订的《房屋出租协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，原告鹿坪村委会认为被告古忠有违约行为，要求解除双方签订的《房屋出租协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，本案中，被告古忠向原告鹿坪村委会支付了2017年7月14日前的租金，从2017年7月15日以后的租金未再给付，构成根本违约，故原告鹿坪村委会有权解除案涉合同。因双方对解除合同的时间未达成一致意见，原告鹿坪村委会于2020年1月14日作出《解除合同通知书》，被告古忠于2020年1月16日收到该通知书，故原告鹿坪村委会与被告古忠于2011年7月29日签订的《房屋出租协议》于2020年1月16日解除。因原、被告所签订的《房屋出租协议》已解除，故对原告鹿坪村委会要求被告古忠将堆放于出租房屋内的设备、建筑垃圾等杂物拆除并搬离，同时要求对周边院坝储存罐进行拆除并搬离，腾空并返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。原告鹿坪村委会要求被告古忠支付拖欠原告鹿坪村委会的房屋租金6000元（2017年7月15日至2019年7月15日），从2019年8月1日起至起诉之日止租金按每年3000元计算，从2020年3月28日起至被告古忠腾空并返还房屋之日止，房屋占用使用费按每年3000元计算，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。但自2020年1月17日起的费用属于房屋占用损失费性质，不属于租金性质。即被告古忠应给付原告鹿坪村委会房屋租金7389.04元（3000元/年×2年＋3000元/年÷365天/年×169天)并从2020年1月17日起按每年3000元计算给付房屋占用使用费至腾空并返还房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、原告重庆市长寿区八颗街道鹿坪村村民委员会与被告古忠签订的《房屋出租协议》于2020年1月16日解除；二、被告古忠从本判决生效之日起10日内给付原告重庆市长寿区八颗街道鹿坪村村民委员会租金7389.04元，并给付占用租赁房屋的使用费（按3000元／年计算，从2020年1月17日起计算至被告古忠实际腾退租赁房屋之日止）；三、被告古忠从本判决生效之日起10日内腾空并返还原告重庆市长寿区八颗街道鹿坪村村民委员会所有的位于重庆市长寿区）鹿坪村4组房屋（原鹿坪村村委会办公室）及周边院坝，将堆放于出租房屋内的设备、建筑垃圾等杂物拆除并搬离，并对周边院坝储存罐进行拆除、搬离；四、驳回原告重庆市长寿区八颗街道鹿坪村村民委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费40元，由被告古忠负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，古忠未按合同约定支付2017年7月15日以后的租金，致使合同目的无法实现，出租人鹿坪村委会依照法律规定有权解除合同。鹿坪村委会已将解除合同的通知于2020年1月16日送达古忠，双方的房屋租赁合同自该解除通知到达古忠时解除。现古忠主张因其在外居住生活，故未收到案涉《解除合同通知书》，但鹿坪村委会提交的EMS邮件交寄单及邮件跟踪单能够证明案涉《解除合同通知书》已寄给古忠及其已签收的事实，加之古忠亦未提交其未在长寿区以外居住生活的相应证据，其关于其未收到该通知的上诉理由与事实不符，不能成立。因古忠的违约行为致使合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，鹿坪村委会并无催告的义务，古忠主张未经催告不能解除案涉合同的上诉理由亦不能成立。至于古忠关于补交租金后继续履行案涉租赁合同的请求，因鹿坪村委会不同意继续履行案涉租赁合同，本院对该上诉理由不予支持。综上所述，古忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由古忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年八月十二日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉