四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7873号 上诉人（原审原告、反诉被告）：董红霞，女，1993年5月28日出生，汉族，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：余梦琳，四川诚伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗红，女，1968年7月3日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：许军，四川兴睿峰律师事务所律师。 上诉人董红霞因与被上诉人罗红房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初15949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。董红霞与委托诉讼代理人余梦琳，罗红与委托诉讼代理人许军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 董红霞上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初15949号民事判决第一项，改判解除双方签订的《房产买卖合同》，罗红退还董红霞定金20000元。2.本案一、二审诉讼费由罗红承担。事实及理由：一、董红霞与罗红在协商案涉房屋出售之初，罗红向董红霞披露房屋建成年份为1998年，且罗红在网站上发布的房屋建成年份也是1998年，罗红在办理贷款时才通过银行了解到案涉房龄超过30年无法按照《房产买卖合同》约定办理足额贷款。罗红作为出售房屋的所有权人有义务向买受人提供房屋建成的真实年份，由于罗红对房屋信息披露不实，导致董红霞在未能了解真实房屋的情况下签订了《房产买卖合同》，进而造成贷款金额减少、还款年限减少不能继续购买房屋，并非董红霞自身的原因，一审认定董红霞放弃购买房屋系自身原因有悖客观事实。二、在董红霞了解房屋真实房龄后联系多家贷款银行，均答复无法办理贷款，在此情况下董红霞告知罗红不继续购买房屋，但双方并未对合同已履行部分如何解决达成一致，董红霞多次要求退还定金均遭到拒绝，合同未协商解除。一审法院以聊天记录认定双方于2019年9月14日已协议解除案涉合同错误。三、二手房买卖中房屋的建成年份是影响房屋价格的重要因素，一审法院对争议的房屋房龄避而不谈，单一认定董红霞原因不继续履行合同而适用定金罚则错误，因房龄影响造成董红霞不能按照合同的约定贷款，董红霞必须增加首付款才能继续购房，合同的主要条款发生了变更导致合同不能履行系不能归责于董红霞的原因，董红霞可以要求罗红退还定金。 罗红答辩认为：1.罗红并未隐瞒案涉房屋的真实情况，罗红2006年是以购买二手房的方式取得案涉房屋，房屋的现状、档案信息均可以在房管部门查询、了解，董红霞在购房前要贷款30年，董红霞在购房前就应当对房屋的情况进行查证、核实。在签订合同之后，又以贷款额度和贷款年限不足不购买房屋，应当自行承担相应后果。2.无论是在双方签订的《房产买卖合同》中还是微信聊天记录中，罗红从未向董红霞承诺过案涉房屋的贷款金额和贷款年限，贷款金额和贷款年限应当是结合房屋的性质和购买人的征信情况进行决定。3.罗红出售案涉房屋时是为置换，在罗红与董红霞多次确认贷款资金和首付款有保障的情况下，便与第三人签订了购买合同，支付了定金和购房款，在后续董红霞以贷款年限不足30年为由不购买案涉房屋时，罗红多次与董红霞进行了确认，为了避免各方的损失扩大，在董红霞同意的情况下，罗红将案涉房屋以79万元价格另行出售，董红霞的违约行为反而给罗红造成了房价损失4万元。4.通过案涉房屋信息查询记录显示，罗红将房屋出售给案外人陈秦时，陈秦也是通过按揭的方式购买的案涉房屋，贷款金额为50万元，贷款年限为20年。董红霞在购买案涉房屋时，避开中介，通过小区门卫与罗红联系，采取直接交易的方式节省中介费，但由于其自身专业知识不足，导致最终无法贷到董红霞想贷款的按揭年限，应当自行承担相应后果。 董红霞向一审法院提出诉讼请求：1.解除《房产买卖合同》；2.罗红退还定金20000元；3.罗红赔偿违约金83000元；4.本案诉讼费由罗红承担。 罗红反诉请求：1.董红霞支付违约金83000元；2.本案诉讼费由董红霞承担。 一审法院认定事实：2019年8月5日，董红霞（买方）与罗红（卖方）签订了《房产买卖合同》，约定：罗红将位于成都市高新区，建筑面积为66.3平方米的房屋出售给董红霞，房屋成交价为830000元；在合同签订当日，董红霞向罗红交付定金20000元；首付款249000元于过户递件前支付；尾款由放贷银行直接支付给罗红，罗红应于2019年10月1日交付房屋，并于10月1日前收齐全款；双方在签订合同60日内办理过户登记；任何一方不履行本合同义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或者要求对方支付该房地产总价百分之十的违约金。 微信聊天记录：2019年9月14日，董红霞“我们考虑了下确定不要，我们还要考虑到以后房子出售情况，年限太长了”，罗红“好”；9月16日董红霞“我们没有要你们退两万的押金并同意其在网上挂出去售卖，我们也做的仁至义尽，换成其他人是不会同意的”，董红霞“我们在帮你们卖啊，我们这卖房的朋友都给他们说了”“其实你们这个房子我是真心看的起，我主要担心的是贷款年限短，我们压力大，如果价格能再优惠点我还是可以接受的”。 2019年9月22日，案外人陈秦作为买方，罗红作为卖方，签订了《房屋买卖合同》，约定罗红将案涉房屋以790000元的价格出售给陈秦。 房屋信息查询记录载明：位于高新区的房屋，陈秦于2019年10月22日取得所有权，证书编号：川（2019）成都市不动产权第0XXX7号。2019年12月23日，董红霞向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，董红霞与罗红于2019年8月5日签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按约全面履行义务。本案的争议焦点是：《房产买卖合同》是否已于2019年9月14日解除。根据双方微信聊天记录，董红霞因其自身原因向罗红表示放弃购买案涉房屋，此为解除合同的要约，罗红表示同意，此为对董红霞解除合同的要约的承诺，要约与承诺一致，即产生解除合同的效力。前述情形符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，即当事人协商一致解除合同，故《房产买卖合同》于2019年9月14日解除。庭审中，董红霞认为双方在罗红退还定金的前提下虽然有前述意思表示，但由于双方并未就合同解除的后果协商达成一致，故合同并未解除。对此，一审法院认为，合同的解除，是指合同有效成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或溯及地消灭合同关系的行为。该行为并不以双方对合同解除的后果是否达成一致为要件。故董红霞提出《房产买卖合同》并未于2019年9月14日解除的主张，于法无据，不予支持。对于合同解除的后果，当事人可通过协商的方式处理，在协商未能达成一致的情况下，当事人可以通过诉讼或仲裁的方式予以解决。 案涉《房产买卖合同》于2019年8月5日成立，同年9月14日解除，在合同履行过程中，因为董红霞自身原因，导致合同未能继续履行，其行为违反了合同约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可能依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，董红霞无权要求返还20000元定金。同理，董红霞提出解除合同，罗红表示同意解除合同，案涉《房产买卖合同》系协商解除，故董红霞要求罗红支付违约金83000元的请求于法无据，不予支持。案涉合同于2019年9月14日解除后，罗红不再负有向董红霞交付房屋的义务，其可以自由处分房屋所有权，至于其是否出售房屋、以何种价格出售房屋，均不构成违约。 因双方签订的《房产买卖合同》系当事人协商一致解除，故罗红要求董红霞支付违约金83000元的请求于法无据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回董红霞的全部诉讼请求；二、驳回罗红的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取1180元，由董红霞负担；反诉案件受理费减半收取938元，由罗红负担。 二审审理中，董红霞提交了两份手机录音证据，证明罗红在向链家网发布房源信息房屋年份为1998年、罗红在签订《房产买卖合同》之前告知董红霞案涉房屋的房龄为1998年。 罗红质证对两份录音材料的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，认为案涉房屋罗红也是通过二手房交易的形式购买的，罗红购买房屋时中介说的房屋就是1998年，很顺利的取得了房屋的贷款，罗红的聊天记录中，从始至终都是把其购买房屋时了解的情况向董红霞进行了陈述，并不存在故意隐瞒的情形。同时董红霞故意跳过罗红发布房源信息的中介，自行另行委托朋友通过门卫找到罗红进行直接交易，因董红霞和其中介朋友专业知识不足，导致在签订合同前，对案涉房屋的贷款额度作出了误判，应当自行承担相应的后果。 本院对两份录音证据的真实性、合法性予以确认，从录音内容看，罗红陈述是1988年的房屋，董红霞一方陈述的是在链家网上写的1998年，该录音证据不能证明罗红有故意欺瞒房屋实际年限的情况。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，罗红、董红霞签订的《房产买卖合同》中未载明房屋建成时间，在签订《房产买卖合同》时，董红霞未向罗红了解房屋的建成时间，罗红亦未向董红霞介绍案涉房屋的建成时间。《房产买卖合同》签订后，董红霞向贷款银行申请贷款时，贷款银行工作人员向董红霞告知房屋为1988年建成，已满三十年不能贷款后，罗红方向董红霞告知房屋已满三十年不能按约定贷款，董红霞也才知道房屋建成时间为1988年。后双方通过微信聊天沟通，董红霞要求退还定金，因罗红另购房需以案涉房屋购房款支付另购房款项，董红霞同意罗红出售案涉房屋。 本院认为，董红霞与罗红签订的《房产买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。根据二审中双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点：1.罗红在出售房屋前是否有义务向董红霞如实披露房屋的年限；2.罗红是否有义务退还董红霞购房定金2万元。 关于罗红在出售房屋前是否有义务向董红霞如实披露房屋的年限的问题。本院认为，虽然罗红在与董红霞签订《房产买卖合同》前将房屋交与中介公司在网络上挂售且载明了建成时间，但董红霞与罗红签订的《房产买卖合同》并未经过中介公司服务，而是双方私下自行达成合意并签订的合同，且在签订《房产买卖合同》过程中董红霞并未要求罗红告知房屋建成的时间，董红霞以网络上挂售信息主张罗红未向其如实披露房屋信息的理由不成立。由于案涉房屋为二手房现房，董红霞在签订合同前应当对房屋的基本情况进行了解，且法律法规亦未规定房屋出售人必须向买受人披露房屋的建成时间的信息，在董红霞未作询问了解的情况下，罗红没有向董红霞告知房屋建成时间的法定义务。 关于罗红是否有义务退还董红霞购房定金2万元的问题。本院认为，根据双方微信聊天记录看，董红霞向罗红表示放弃购买案涉房屋，同时同意罗红另行出售房屋，一审法院认定双方已于2019年9月14日一致同意解除合同正确。但对于合同解除后的法律后果看，根据《房产买卖合同》约定“首付款249000元于过户递件前支付，尾款由放贷银行直接支付给罗红”内容看，罗红、董红霞对首付款、贷款金额进行了明确约定，但是因双方均忽略房屋建成时间对贷款金额有直接影响，导致合同约定的贷款额度不能达到合同约定的条件，故导致合同不能履行而解除，董红霞、罗红均有责任。根据董红霞支付定金和罗红另售房存在实际损失的情况，本院确定由罗红退还董红霞定金20000元，由董红霞补偿罗红损失10000元，品迭后由罗红退还董红霞定金10000元。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初15949号民事判决； 二、由罗红于本判决生效之日起七日内向董红霞退还定金10000元； 三、驳回董红霞的其他诉讼请求； 四、驳回罗红的其他反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1180元，由董红霞、罗红各负担590元；反诉案件受理费938元，由罗红、董红霞各负担469元。二审案件受理费300元，由董红霞、罗红各负担150元。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年八月十八日 书记员 杨珍梅