文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终792号上诉人（原审被告）：潘珞，男，1983年3月1日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：贾均，重庆绿荫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冉敏，女，1980年10月1日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：沈迪，重庆渝东律师事务所律师。原审第三人：潘东，男，1984年8月16日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原审第三人：张军建，男，1977年12月23日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原审第三人：彭钰钞，男，1981年4月5日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上诉人潘珞因与被上诉人冉敏，原审第三人潘东、张军建、彭钰钞房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2019）渝0243民初3789号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月1日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，本院于2020年8月3日组织各方当事人及其委托诉讼代理人进行了询问调查。上诉人潘珞的委托诉讼代理人贾均、被上诉人冉敏及其委托诉讼代理人沈迪到庭参加了询问。本案现已审理终结。上诉人潘珞向本院上诉请求：一、撤销重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2019）渝0243民初3789号民事判决；二、改判驳回冉敏的一审诉讼请求；三、判令由冉敏承担本案一、二审案件诉讼费用。事实及理由：1.潘珞与冉敏完成案涉房屋交付，案涉以物抵债合同已履行完毕，不存在解除情形。2.一审法院判决潘珞承担5万元违约金于法无据。案涉房屋于2018年5月11日完成交易，于2019年5月23日被另案执行，在此期间一直由冉敏占用、使用、管理。虽然案涉房屋被执行，但非因潘珞原因造成，潘珞并无过错。综上，请求二审法院依法予以改判。被上诉人冉敏辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。冉敏并未取得案涉房屋，潘珞存在违约行为，应当支付5万元违约金。原审第三人潘东、张军建、彭钰钞未作答辩。冉敏向一审法院起诉请求：1.请求判令解除《房屋买卖合同》，并由潘珞向冉敏返还购房款70万元（大写柒拾万元整）及支付违约金5万元；2.判令潘珞向冉敏支付利息（以75万元为基数按年利率6%从起诉之日起至还清为止）；3.本案诉讼费用由潘珞承担。一审法院认定事实如下：冉敏与潘珞有借贷关系。冉敏向潘珞转账的情况为：2015年6月2日转账294,000元；2015年7月9日转账686,000元。潘珞于2015年8月10日向冉敏出具《借条》一份，载明：“今借到冉敏（身份证号：X）人民币700,000元（大写柒拾万圆整）”。潘珞向冉敏转账的情况如下：2015年7月2日转款6,000元；2015年8月9日转款14,000元；2015年9月9日转款14,000元；2015年10月2日转款6,000元；2015年10月9日转款14,000元；2015年11月12日转款20,000元；2015年12月8日转款11,000元；2016年1月3日转款11,000元；2016年2月13日转款11,000元；2016年3月15日转款311,000元；2016年6月19日转款30,800元；2016年8月9日转款7,700元；2016年10月16日转款15,400元；2016年11月14日转款13,000元；2018年1月19日转款17,000元；2018年2月13日转款10,000元。2018年5月11日，潘珞与潘东签订《房屋买卖合同》，约定潘东将位于彭水县汉葭街道沙沱社区苗族风情街潘东的自建住房中的X号住房、从彭水县城方向往万足方向顺数第二间商业门面卖给潘珞，价格为住房200,000元、门面450,000元，同时合同明确以上房屋无房产证，其中的门面已出租至2019年3月1日，之后的房租由潘珞收取。2018年5月11日，冉敏（乙方）与潘珞（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同载明：“一、房屋基本情况：本合同所指房屋坐落于重庆市彭水县汉葭街道沙沱社区苗族风情街潘东的自建住房，由甲方向潘东购买取得，房屋位于画廊路64号，出售房屋房号为：住房一套X，房屋建筑面积为165平方米（以实际丈量面积为准）；商业门面一间，从彭水县城方向往万足镇方向顺数第二间，建筑面积为78平方米（以实际丈量面积为准）。以上房屋无房屋产权。门面已出租，租金由甲方收取，租赁期限于2019年3月1日到期，2019年3月1日之后的房屋租金由乙方收取。二、房屋总价款：住宅面积200,000元，大写贰拾万元整，商业门面500,000元，大写伍拾万元整。三、房款支付方式：因2015年8月10日甲方向乙方借到人民币700,000元，月息2分。现用购房款与借款本息相互抵销，互为债权债务清偿，甲方不再向乙方收取购房款，乙方不再向甲方收取借款本息。四、房屋的交付：三方签订本合同当日，甲方将房屋交付给乙方......五、甲方的权利义务：1.甲方保证该房地产系甲方合法所有，权属明确……七、违约责任：1.本合同签订后，双方均应诚实履行双方约定义务。2.如因本合同无效或被撤销、解除，则该房屋的溢价部分由乙方享有。因违约方违约将赔偿守约方50,000（大写伍万圆整）。八、本协议在履行过程中，发生纠纷诉至彭水县人民法院解决……”。针对双方转账的事实，冉敏在庭审中陈述：“2015年6月2日向潘珞转账的294,000元，实质上是出借给潘珞300,000元（扣除首月利息6,000元），潘珞于2016年3月15日支付的311,000元就是归还这笔借款的本息。其余收款是潘珞支付给我的利息，转账金额为6,000元的是借款300,000元的利息，转账金额为14,000元的是借款700,000元的利息，转账金额为20,000元的是14,000元加6,000元，转账金额为11,000元的是潘珞当月资金不足，当月没有还够的在下个月补充。”另查明，2013年8月，张军建、潘东签订《合伙建房协议》，约定合伙修建房屋坐落于彭水县沙沱社区苗族风情街，合伙方式为张军建出资壹仟万元、潘东出资六百柒拾万元，由张军建负责建房资金管理及施工管理。该《合伙建房协议》同时约定于2014年9月1日张军建将以下房屋分配给潘东：合建房屋中从彭水县城方向往万足镇过来第二间第三间第四间门面，负一楼，负二楼，负三楼商业用房，第十二楼大户型一套12-X，十楼10-X,10-X,10-X，第九楼9-X,9-X,9-X,9-X，第八楼8-X,8-X,8-X,8-X,8-X，第七楼7-X,7-X,7-X,7-X。案涉房屋即《合伙建房协议》中约定张军建应分配给潘珞的房屋中的一单元X号住房、从彭水县城方向往万足方向顺数第二间商业门面。2018年8月17日，彭水苗族土家族自治县人民法院就范丽蓉、张军建之间的房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）渝0243民初2763号民事判决，判决如下：“一、潘珞、张军建在本判决生效后十日内将位于彭水县汉葭街道沙沱社区（苗族风情街）的房屋一栋（占地面积489.6㎡，第二层商业部分以及第六层、第八层、第七层二单元X号房小户型、十层10-X大户型、一单元X-1大户型、二单元X-3小户型、X-4小户型除外）交付给范丽蓉”。该判决于2018年12月7日经重庆市第四中级人民法院作出（2018）渝04民终1288号民事判决书予以维持，现已生效。后范丽蓉就上述房屋申请执行，一审法院于2019年4月9日将执行标的中一楼所有门面、负一楼商业房产、负二楼商业房产、负三楼商业房产全部交付给范丽蓉，于2019年5月23日强制执行如下：“对位于彭水县汉葭街道沙沱社区（苗族风情街）的房屋一单元大户型实际门牌号为：4-X、5-X、7-X、12-X共计四套房屋予以强制执行并交付申请执行人范丽蓉；对二单元实际门牌号为：4-X、4-X、5-X、5-X、7-X、7-X、9-X、10-X、10-X、10-X、10-X、11-X、11-X共计13套房屋及12楼临公路的房屋（未挂门牌）1套予以强制执行并交付给申请执行人范丽蓉（以上房屋共计18套）。依法对二单元实际门牌号为4-X、4-X、5-X共计3套房屋予以强制开锁，因有部分装修，钥匙更新后暂保管在一审法院。”还查明，冉敏与彭钰钞原系夫妻，双方于2008年1月21日登记结婚，于2018年1月29日办理了离婚登记。2019年6月13日，彭钰钞以冉敏为被告提起了离婚后财产纠纷案件，并将潘珞作为第三人，该案诉讼请求为：“1.判决彭钰钞享有冉敏对潘珞的债权，借款本金700,000元及利息各自享有30%的份额；2.案件诉讼费由被告承担”。后冉敏、彭钰钞达成了调解协议，重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院院于2019年9月24日作出（2019）渝0243民初2929号民事调解书，该调解书确认的调解协议如下：“一、冉敏对潘珞的债权（2015年8月10日，潘珞给冉敏出具借款金额为700,000元借条的借款），彭钰钞享有借款本金14,000元、利息26,000元，剩余的借款本金及利息由冉敏享有；二、彭钰钞自愿放弃本案的其他诉讼请求”。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，实质是冉敏、潘珞以物抵债。本案争议焦点如下：一、在签订《房屋买卖合同》之前，冉敏与潘珞之间的债权、债务关系情况；二、冉敏请求解除《房屋买卖合同》是否能够得到法律的支持；三、若《房屋买卖合同》被解除，则冉敏要求返还购房款、支付违约金和利息的请求如何处理。关于焦点一。根据现有证据以及双方陈述可以确认，2015年7月9日冉敏向潘珞转账686,000元，是因潘珞以月息两分的利率从冉敏处借款700,000元。冉敏称2015年6月2日向潘珞转账的294,000元是给潘珞借款300,000元，潘珞未举示证据对此予以反驳；且潘珞于2015年7月2日向冉敏转款的6,000元，系300,000万元本金以月息两分计算的利息金额，与冉敏的陈述相吻合，故对该笔294,000元借款及双方约定利率为月息两分的事实予以确认。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”故结合法律规定认定该两笔借款的本金分别为294,000元、686,000元。针对2016年3月15日潘珞向冉敏转款的311,000元，结合两笔借贷的事实及双方《房屋买卖合同》中载明的“甲方向乙方借到人民币700,000元”，同时潘珞的举证未显示其在2016年3月15日之外还有一次性向冉敏转账300,000元的事实，故可以确认该311,000元系归还之前的294,000元借款本金、利息。2015年8月9日至2016年2月13日，潘珞共还款101,000元，并未超过以980,000元为本金、利率为月息两分计算的该阶段内的利息；2016年3月15日潘珞还款之后直至2018年5月11日双方签订房屋买卖合同，潘珞共还款93,900元，并未超过以686,000元为本金、利率为月息两分计算的该阶段内的利息，故潘珞还款并未超出法律规定的利息上限。综上可以确认，一：2016年3月15日潘珞向冉敏转款的311,000元与《房屋买卖合同》涉及的借贷并非同一笔，不能在本案中予以抵扣；二：在《房屋买卖合同》签订时，双方仍就700,000元的借款有债权、债务关系，此时即使不计算利息，潘珞仍然尚欠冉敏本金700,000元。关于焦点二。我国法律并未禁止以物抵债，只要系双方真实意思表示、不违反第三人利益，则双方就应该秉持诚实信用原则，及时、全面履行自己的义务。合同解除有协议解除、约定单方解除、法定解除三种情形，本案冉敏主张解除合同的是基于法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案冉敏与潘珞于2018年5月11日签订了《房屋买卖合同》，但潘珞出售给冉敏的房屋已经经法院依法强制执行并交付给案外人范丽蓉，冉敏已无法继续对房屋享有权利，《房屋买卖合同》目的无法实现，故冉敏请求解除与潘珞签订的房屋买卖合同，有事实和法律依据，予以支持。一审法院于2019年8月2日向潘珞送达副本，从送达副本起视为冉敏的解除通知到达潘珞，故冉敏与潘珞签订的《房屋买卖合同》于2019年8月2日解除。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，冉敏有权要求潘珞向其返还购房款。但是由于本案属于以物抵债，实质上涉及两层法律关系，一是借款法律关系，二是房屋买卖合同关系。《房屋买卖合同》签订时即使不计算利息，潘珞仍然欠冉敏本金700,000元，故不存在债权金额与抵债物价值存在差距的情况。故合同解除后，冉敏请求潘珞返还700,000元，一审法院应予支持。针对违约金和逾期利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，由于冉敏与潘珞在《房屋买卖合同》中载明：“甲方保证该房地产系甲方所有，权属明确”、“如因本合同被撤销、解除，则该房屋溢价部分由乙方享有。因违约方违约将赔偿守约方50,000元（大写伍万圆整）”。现恰恰因案涉房屋权属出现其他状况导致冉敏不能继续占有、使用房屋，属于潘珞违约的情形，故潘珞应当向冉敏支付违约金50,000元。关于逾期利息的问题，首先双方对此并无约定，另违约金本身就系对冉敏资金占用利息的弥补，故一审法院对冉敏起诉的逾期利息不予支持。至于潘珞所辩称的如果《房屋买卖合同》被撤销，则案涉房屋的租金应当偿还给潘珞，由于冉敏与潘珞双方在《房屋买卖合同》中约定“2019年3月1日之后的租金由乙方收取”，以及案涉房屋已分别于2019年4月9日和2019年5月23日进行强制执行并交付案外人范丽蓉，且潘珞亦未提交其他证据证明冉敏实际收取了案涉房屋的租金，故一审法院对此答辩意见不予采纳。对于彭钰钞的权利，首先，在本案中彭钰钞承认以冉敏作为原告主张权利；第二，彭钰钞、冉敏已就案涉700000元债权通过另案诉讼予以处理，达成了调解协议。故可由冉敏作为唯一原告进行本案诉讼。至于彭钰钞、冉敏之间的具体分配，（2019）渝0243民初2929号案件已处理，本案中不再赘述。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除冉敏与潘珞于2018年5月11日签订的《房屋买卖合同》；二、潘珞于本判决生效之日起十五日内返还冉敏700,000元；三、潘珞于本判决生效之日起十五日内向冉敏支付违约金50,000元；四、驳回冉敏的其他诉讼请求。案件受理费11,300元，由潘珞负担。二审中，各方当事人均未向本院举示新的证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实相同，本院依法予以确认。本院认为，各方当事人对本案房屋买卖合同实际属于以房抵债均无异议。现本案的争议焦点为：一、案涉《房屋买卖合同》是否存在解除的情形；二、潘珞是否应当承担返还购房款并支付违约金的违约责任。分别评述如下：关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，冉敏与潘珞签订的《房屋买卖合同》不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。潘珞应当按照协议约定将案涉房屋及门面交付给冉敏占有、使用、管理。现案涉房屋及门面已被重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院依法强制执行交付给案外人，导致冉敏无法对案涉房屋及门面占有、使用、管理，合同目的已无法实现，冉敏基于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的法定解除情形提起诉讼请求解除合同并无不当。潘珞主张《房屋买卖合同》已履行完毕的上诉理由不成立。关于焦点二。现案涉《房屋买卖合同》符合法定解除情形，已于2019年8月2日解除，合同解除后冉敏有权要求潘珞返还购房款700,000元。同时《房屋买卖合同》明确约定“甲方保证该房地产系甲方所有，权属明确”、“如因本合同被撤销、解除，则该房屋溢价部分由乙方享有。因违约方违约将赔偿守约方50,000元（大写伍万圆整）”。现因案涉房屋权属争议被人民法院依法强制执行交付给了案外人，导致合同目的无法实现，潘珞未能尽到保证案涉房屋权属无争议的义务，理应承担合同约定的违约责任，即向冉敏支付50,000元违约金。故潘珞上诉认为其不存在违约行为的上诉理由不成立。综上，上诉人潘珞的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,300元，由上诉人潘珞负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 徐婷婷二〇二〇年八月六日法官助理 张 凤书 记 员 吴松涛