辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1154号上诉人（原审被告）：锦州地大激光巨幕影城有限责任公司，住所地辽宁省锦州市凌河区解放路五段33甲。法定代表人：宋惠霞，该公司总经理。上诉人（原审被告）：张洪权，男，1969年11月12日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李岩，辽宁金佳策律师事务所律师。上诉人（原审被告）：锦州天兴置业有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区和平路四段18号311室。法定代表人：韩玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹瑞，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：王琦，辽宁戎达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大商锦州百货大楼有限公司，住所地锦州市中央大街二段67号。法定代表人：韩冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴春红，该公司驻店副总经理。委托诉讼代理人：贾继有，辽宁朋助律师事务所律师。上诉人锦州地大激光巨幕影城有限责任公司（以下简称地大影城）、张洪权、锦州天兴置业有限公司（以下简称天兴公司）因与被上诉人大商锦州百货大楼有限公司（以下简称百货大楼）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初212号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人地大影城和张洪权的委托诉讼代理人李岩，天兴公司的委托诉讼代理人王琦，被上诉人的委托诉讼代理人吴春红、贾继有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地大影城、张洪权上诉请求：1.请求撤销一审判决发回重审或驳回被上诉人的起诉。2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院事实认定错误与法律适用错误，导致原审判决出现错误。一、关于实际面积的认定。只有在确认实际使用的面积大小之后，方可进一步确认应缴费面积和应缴费数额。本案中，被上诉人提交的由锦州房地产测绘中心出具的“家乐汇商场面积测量报告”（专有加上公摊共计10112.09平方米）和上诉人提交的由锦州市房屋产权监理处出具的房屋租赁证（建筑面积3700平方米），就其证明效力而言，锦州房地产测绘中心为全民所有制企业，其虽有测绘测量的行政许可，但仍为被上诉人单方委托的企业。而上诉人提交的证据的制作单位为锦州市房屋产权监理处，系主管房屋产权的行政机关，后者出具的材料应当因其行政机关的身份享有更高的证明力，并且天兴公司与锦州锦绣大地影院投资管理有限公司签订的合同中亦明确约定——后者缴纳物业费的面积依政府部门核算为准。故在司法鉴定无法进行的情况下应认定实际面积为3700平方米。退一步而言，即使法院仍然认为实际面积存疑，亦应当穷尽调查职权，委托鉴定评估专业能力更强的鉴定机构。二、关于实际接受服务的面积与应缴费面积。一审法院忽略了如下问题，即被上诉人在以公摊部分进行盈利的同时向上诉人主张收取公摊面积的物业费存在错误。如在住宅物业中，公摊面积的管理由物业公司在收取物业费后负责，但因公摊面积的所有权人为全体业主，故基于公摊面积产生的收益亦由全体业主所享有（扣除成本后），自亦符合权利与义务相一致的原则。本案中，公摊面积产生的收益一直由被上诉人所享有，在其并非物权所有权人的情况下还同时向上诉人主张该部分的物业费是不合理的，3700平方米的租赁面积是建筑面积，本身就包含了公摊面积，被上诉人主张的所谓的公摊面积中并未有上诉人接受服务享有收益，即被上诉人要求上诉人对其主张的公摊面积承担物业管理费是不合理的。三、关于缴费标准是否符合合同约定的“公平合理”。一审法院认为，基于生效判决的既判力可得确定缴费标准为0.71元/天/平方米，但生效判决的缴费标准确定的仅为3700平方米以内的面积的缴费标准，对于3700平方米以外的部分，缴费标准并未有生效判决进行确认。故应依据被上诉人和天兴公司之间的约定以“公平合理”的标准来确定。关于0.71元/天/平方米的缴费标准是否公平合理的问题，可参考锦州市发改委定期发布的住宅物业的价格标准，0.71元/天/平方米的价格是同地区最高级别住宅物业价格的几十倍，显然已经不合理、不公平，对于显失公平的合同条款，法院可依职权在合理范围内酌情确定。生效判决认为，被上诉人与天兴公司之间的合同约定了“公平合理”的物业费计算标准且被上诉人对此数字进行了公示即可认定涉案的3700平方米范围内的收费标准是0.7元/天/平方米的合法性，这一思路的错误在于：“公平合理”这一物业费计算标准确立于被上诉人和天兴公司之间的书面合同，根据合同的相对性原则，这一约定只能局限于合同签订双方，即被上诉人与天兴公司。而被上诉人与上诉人之间仅有依据相关司法解释和物业服务事实行为所确定的物业服务合同关系。此时，上诉人与被上诉人之间的物业服务费的标准并未做出明确约定，应当依据《合同法》对于合同填补的规则进行合理填补，包括审查合同主体的交易记录、所在行业的交易习惯和同地区同类型合同的费用标准等，而非为了审判之便利径行采用对上诉人无约束力的、畸高的收费标准。四、关于被上诉人是否属于本案适格原告的问题。本案中，唯一订立有书面合同的物业服务法律关系建立在天兴公司与被上诉人之间，真正提供物业服务并与上诉人之间形成事实物业服务管理关系的是大商锦州千盛购物广场有限公司（于2017年由大商集团锦州千盛购物广场有限公司变更名称而来，以下简称千盛购物广场）家乐汇购物广场，被上诉人与千盛购物广场为母子公司关系，千盛购物广场与大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场（以下简称家乐汇购物广场）为总分公司关系，即百货大楼与家乐汇购物广场之间并非简单的如一审判决所述的“百货大楼下属家乐汇商场分公司”的关系，总分公司同属于一个法人人格，分公司的民事法律行为最终由总公司承受权利或承担义务，但母子公司却并非如此，二者均具有独立的法人人格，母公司的义务仅为充分及时的出资，而其权利也相当有限，不仅子公司享有的专项资质不会传递给母公司，其对外承担权利义务时也是两个几无关联的主体，故实际享有物业费追索权利的主体为千盛购物广场而非被上诉人。一审判决书中在此处存在如下几点事实认定错误：1.百货大楼与家乐汇购物广场并非总分公司关系，而是具有不同法人人格的两家公司。2.实际提供物业管理服务的是家乐汇购物广场，其总公司为千盛购物广场。3.被上诉人除了与天兴公司签订协议之外，并未以实际行为与上诉人形成事实物业管理关系。因此，百货大楼并非本案适格原告。五、关于本案是否进行过实际审理。锦州中院作出的（2017）辽07民终1450号民事判决书中确实存在关于3700平方米以外的部分另行处理的相关表述，但相应表述是局限在大商集团提起上诉请求范围内的，百货大楼的上诉内容仅为要求天兴公司承担3700平方米以外的物业费，即可另行处理的是“3700平方米以外的面积的物业费应由天兴公司承担”，而非3700平方米以外的面积的所有问题，故对于3700平方米以外的面积的物业费是否需要由星感觉影城及其权利义务承受者或物业服务合同继受者承担的问题，已经经过实际审理并做出了否定性的判决，故本案中被上诉人要求上诉人承担相应责任的诉讼请求应按照一事不再理原则驳回起诉。六、关于生效判决的既判力辐射范围。在本案中，无论是“超出3700平方米以外的面积到底为多少”的问题还是“3700平方米以外的面积物业费应以何种标准收取”的问题，都不属于被上诉人所援引的生效判决的判项内容，亦不属于生效判决的主要争议焦点（已生效判决确认的事实仅为3700平方米以内的单价为0.71元每天每平方米）。故就上述问题都应先以本案庭审中呈现的证据与事实来确定，已生效的诸份判决与本案有关的内容仅可作为参考，故一审判决中对于此部分争议问题直接援引既判力原则的做法属于法律适用错误。综上，原判事实不清，证据不足，上诉人认为，超出3700平方米以外的部分的物业费不应由上诉人承担，原审判决存在错误，请贵院查清事实后依法改判或发回重审。天兴公司上诉请求：撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703号第212号民事判决书，驳回原审原告对上诉人的诉讼请求；被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人百货大楼具有收取物业管理费的主体资格是错误的。1.上诉人与被上诉人百货大楼虽然签订了委托管理协议，将家乐汇商场的物业委托原告管理，但从实际情况上看，被上诉人百货大楼并未实际进行物业服务管理，被上诉人在起诉状中也明确表示其在经营期间将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给家乐汇购物广场，此行为违反了《物业管理条例》第三十九条，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。发生上述情况，根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。2.经查家乐汇购物广场是千盛购物广场的分公司，而被上诉人百货大楼与千盛购物广场是两个独立的法人单位，因此被上诉人不是物业的服务单位，无权主张2014年1月16日至2019年12月31日期间影城的物业管理费。3.被上诉人百货大楼并未提交有效证据证明其向家乐汇购物广场实际承担了影城应当支付的物业管理费，进而有权向影城主张权利。基于被上诉人百货大楼主体不适格，因此上诉人不应承担相应的给付责任或连带给付责任。二、一审法院以“锦州市中级人民法院于2017年10月13日做出的（2017）辽07民终1450号民事判决，已确认就3700平方米以外面积物业费可另行处理。”为由认定被上诉人百货大楼此次主张没有超过诉讼时效是错误的。被上诉人百货大楼向上诉人主张2014年至2017年已经超过三年的诉讼时效。三、一审法院物业管理费收费标准仍按每日每平方米0.71元标准计算是错误的。根据民事诉讼法的规定，被上诉人百货大楼作为一审原告对其主张的诉讼请求具有举证的义务，举证不能承担败诉风险。关于物业费价格数额的确定：1.被上诉人百货大楼仅提供自行制作的物业管理测算报告，没有任何费用支出凭证，不能作为认定案件事实的依据，同时被上诉人百货大楼没有其他有效证据证明其每日每平方米0.71元物业管理费计算的是其实际支出，因此被上诉人百货大楼主张的物业费标准不成立。2.先不论其物业费收费标准的合理与否，单从金额本身来讲就极不公平，影院按照9892.27平方米，0.71元/天/平方米计算，每年影院应支付的物业管理费金额高达2563581元，与影院应支付的租金不论是280万元还是2018年10月之后执行的170万元相比，这种物业费与租金持平甚至是超过租金的情况可谓闻所未闻，严重的显示公平，同时这一收取金额与其提供的服务也是不对等的，因此该物业费标准不应得到支持。四、一审法院认定物业面积为6192.27平方米是错误的。物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人提供物业管理服务，物业管理使用人依据物业管理服务合同应当付出的费用。锦州家乐汇负二层的停车场面积为10334.8平方米，自2014年1月16日其至今由被上诉人百货大楼对外经营使用并收取停车费用，上诉人并没有使用上述区域，被上诉人向上诉人收取物业管理费依法无据，且被上诉人已经使用停车场区域获利，再从上诉人处获取物业管理费属于重复获利，也不应得到支持。因此，家乐汇负二层停车场公摊面积1311.09平方米，应从法院认定的物业面积中剔除。五、一审法院以“天兴公司向百货大楼做出《承诺书》确定载明了天兴公司承诺现行垫付物业管理费”为由判令上诉人承担连带责任是错误的。根据我国法律规定，连带责任分为法定连带责任和约定连带责任，法定连带责任是指根据法律规定而产生的连带责任，约定连带责任是依照当事人之间事先的相互约定而产生的连带责任。除了这两种情形外不存在连带责任的情形。一审依据百货大楼在提交的《承诺书》作为证据，证明上诉人承诺如委托范围内的商户发生拖欠或不缴纳物业管理费等情况，采取法律手段追索，同时上诉人先行垫付该部分的物业管理费，该承诺不能作为天兴公司承担连带责任的依据：1.该承诺书是对天兴公司出售的一、二、三、四、五层内商户而言的，不包括本案凌河区新感觉影城。2.该承诺书是针对商户以其与天兴公司原有约定进行抗辩拖欠或不缴纳物业管理费的情形进行的约定，在本案中，凌河区新感觉影城不缴纳物业费并非以其与天兴公司原有约定进行抗辩，因此该约定也不适用本案。3.先不论该承诺书是否适用本案，单就约定本身来看是“我司继续采取法律手段追索，同时先行垫付该部分的物业管理费”，垫付费用与承担连带责任根本就不是一个法律概念，况且垫付费用的前提还是天兴公司要采取法律手段追索，因此根据该项承诺天兴公司也不应当承担连带责任。综上，一审法院认定事实错误导致适用法律判决结论依法无据，请二审法院依法撤销一审判决，驳回原审原告对上诉人的诉讼请求。百货大楼辩称，一、百货大楼作为原告主体适格。1.根据合同相对性的原则，百货大楼是《委托管理协议书》的相对人，具有主体资格。2.百货大楼和千盛购物广场虽是两个独立法人的公司，但百货大楼是千盛购物广场占比达90%的最大股东，百货大楼作为母公司依据与天兴公司签订的《委托管理协议书》6.3条：“乙方有权将本协议项下的权利义务转让给乙方直接或间接设立的关联公司，该公司可继承乙方在本协议项下的权利义务。”约定，将物业管理业务转让给家乐汇购物广场，没有违反法律规定和双方约定，百货大楼仍是《委托管理协议书》的相对人，不存在百货大楼主体资格不适格问题。3.截至目前，法院以百货大楼为原告起诉影院物业费案件的生效判决已作出三次，根据既判力原则，百货大楼原告主体成立。二、本案并没有超过诉讼时效。2015年被上诉人起诉影院、天兴公司承担影院10112.09平方米面积拖欠的物业费，锦州中院于2017年10月23日作出（2017）辽07民终1450号终审判决，未超出三年法定诉讼时效。判决按合同面积3700平方米由影院承担物业费，天兴公司负有连带责任，该判项是二审法院“考虑对已经查明的事项应及时作出判决以使当事人的合法权益及时实现，故3700平方米以外面积的物业费问题可另行处理。”不存在已经过实际审理并做出了否定性的判决问题。另百货大楼多次向影院下达物业缴费通知单。2019年12月9日给天兴公司《回复函》附表，天兴公司欠缴影院2014年1月16日-2019年9月30日物业费为619227平方米*0.71*2084天=9162330.38元。2019年12月27日百货大楼给天兴公司《催告函》，要求天兴公司支付2019年12月31日之前拖欠的全部物业费。三、原审法院认定物业费收费标准0.71元/天/平方米正确。3700平方米以内和以外均为影院同一场地内的面积，不应以不同的物业费标准计算。3700平方米以内的物业费0.71元/平方米/天的判决标准，根据既判力原则，也应当作为3700以外部分物业费标准。1.《委托管理协议书》约定：“三、委托管理的费用3.1物业内各层各区域的物业管理费收费标准，乙方依据实际情况公平合理确定。3.2双方对委托范围内各部分物业管理费的收缴，做如下约定：电影院的物业管理费由乙方收取。对于因其与甲方原租赁合同中存在的如面积等问题，而使物业管理费收取不足的，由甲方负责解决。”2.家乐汇购物广场根据委托管理协议书约定合理测算物业费并从开业进行公示至今，且多次向天兴公司下发物业缴费通知单，天兴公司未提出任何异议。3.百货大楼从开业至今多次向天兴公司、影院催缴物业费未果，为保证自身合法权益于2015年起诉影院、天兴公司缴纳拖欠的物业费，法院最终判决影院物业费标准0.71元/平方米/天，天兴公司负有连带责任。截至目前，法院关于影院物业费标准0.71元/平方米/天的生效判决已作出三次，根据既判力原则，该影院物业费标准应当成立。4.影院的物业费金额是由天数、标准、面积三部分组成，影院实际面积是近万平方米，而非3700平方米，拖欠物业费长达2199天（截止2019年1月23日），长期拖欠物业费已给百货大楼带来严重亏损。租金和物业管理费没有可比性，物业费数额高是因为欠费时间较长形成的。四、原审法院认定物业费收费面积6192.27平方米正确。1.影院面积组成分成两部分，一是按照天兴公司提供的由锦州房产测绘中心出具的《房屋面积实测报告》，影院面积为五楼（-147）号面积为6751.05平方米，六楼（-148）号面积为1830.13平方米，产权出具影院面积合计为8581.18平方米。二是依据2013年5月8日双方签订的《框架协议》八规定“租赁面积计算原则第⑦条：地下一层、地下二层扣除沃尔玛面积后，按乙方全楼和租赁面积比例分摊。”影院五楼分摊面积为：1031.47平方米，六楼分摊面积为279.62平方米，合计1311.09平方米。影院最终面积为8581.18平方米+1311.09平方米=9892.27平方米，扣除法院已判决3700平方米，天兴还需承承担6192.27平方米。锦州市房地产测绘中心出具的“家乐汇商场面积测量报告”中测量的房屋建筑面积是唯一合法、正确的数据。锦州市房屋产权监理处出具的《房屋租赁证》（建筑面积3700平方米）是影院与天兴公司为了应对行政部门监督管理，办理房屋租赁证时对房屋租赁面积暂时进行约定的面积，天兴公司与影院双方签订的《房产租赁合同》1.1约定：“最终面积以实际测量结果为准”，天兴公司对此在一审中予以承认。2.百货大楼未占有公摊面积进行盈利，而相反，在商场开业以后，影院公司在五楼入口处占用公摊面积为219.82平方米，是在百货大楼方不知情的情况下天兴公司单方承诺由影院使用，事后百货大楼公司考虑双方合作关系并没有对此收取物业费。百货大楼自愿放弃的公摊面积为219.82平方米。地下二层停车场是整个建筑物的辅助部分，2013年5月8日天兴公司与百货大楼公司签订的《委托管理协议书》协议书第八条第（7）约定：地下一层、地下二层扣除沃尔玛面积后，按乙方全楼租赁面积比例分摊。故地下二层除了沃尔玛面积应当公摊。2.占据停车场多数停车位的是影院观影顾客，百货大楼不仅在停车场营业时间上延长至凌晨12点，同时顾客凭观影票根免费停车三小时。五、一审法院判决天兴公司承担连带责任正确。1.百货大楼和天兴公司签订的《委托管理协议书》3.3规定：如发生商户拖欠或不交纳物业管理费的情况，双方将共同积极催缴，若催缴不成，则采取法律手段追索。最终双方依照法律裁判界定相应责任。2.2014年1月12日天兴公司向百货大楼已承诺是方式承诺：如委托范围内的商户发生拖欠或不缴纳物业管理费的情况，大商可采取法律手段进行追索，如商户以其与天兴公司原有的约定进行抗辩，则天兴继续采取法律手段追索，同时先行垫付该部分的物业管理费。“先行垫付”就应当是承诺承担连带责任。3.依据《物业管理条例》第41条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”影院是天兴公司出租商户，天兴公司是业主，出租商户拖欠物业费业主应承担连带责任综上所述，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。一审法院认定事实：2012年5月18日，被告天兴公司与锦州锦绣大地影院投资管理有限公司签订房屋租赁合同，合同约定，天兴公司将其所有的位于建筑面积3700平方米的房产租赁给大地影院，租赁期限20年，租金采用保底租金或净票房分成扣点两者取高的方式计算租赁费用，第一年320万元/年，每3年递增9%；净票房分成扣点为第一年8%，每3年递增1%。锦绣大地影院实际发生的空调费、采暖费、水费、电费、电话费及其他与其经营有关的费用均由锦绣大地影院自行承担。锦绣大地影院负责交纳影城经营所产生的专用电梯的维护保养费用和电费；天兴公司应对房产及其提供的设施进行定期维修保养，以保证房产及设施以及公用部分的安全、清洁和正常使用。2013年5月8日，被告天兴公司与原告签订合作协议，约定天兴公司将其投资建设的“天兴家乐汇”商业地产（地址锦州市凌河区解放路五段33甲）分为委托管理部分和租赁经营部分与百货大楼合作，实现其对家乐汇商场的整体统一管理。租赁部分百货大楼自主经营，自负盈亏。根据上述合作协议，2013年12月31日，双方签订租赁合同。2014年1月12日，签订委托管理协议，约定：“甲方（天兴公司）将其拥有产权和管理权的“家乐汇”物业周边区域、楼体立面及楼顶、除乙方（百货大楼）租赁区域以外的部分及为整楼配套和服务的基础设施设备，委托给乙方管理”，“物业内各层各区域的物业管理费收费标准，乙方依据实际情况公平合理确定”，“电影院的物业管理费由乙方收取。对于因其与甲方原租赁合同中存在的如面积等问题，而使物业管理费收取不足的，由甲方负责解决”，“一、二、三、四、五层内铺的首年物业费由甲方向商户收取后转交乙方，第二年开始，物业费由乙方收取；如发生商户拖欠或不交物业管理费的情况，双方将共同积极催缴，若催缴不成，则采取法律手段追索。最终双方依照法律裁判界定相应责任”，“双方约定乙方商场的开业日，为物业管理费的计费起始日。委托管理的期限为20年”。委托管理协议书签订后，天兴公司将“家乐汇”商场物业管理权移交给百货大楼。2014年1月16日，“家乐汇”商场开业。2013年6月，天兴公司与锦绣大地影院签订房产租赁补充合同，合同载明：锦州天兴公司有限公司应锦州锦绣大地影院投资管理有限公司关于家乐汇影城租金调整的提议和请求，考虑大地影院投资的增加，锦州电影市场未来发展状况及影城长期稳固发展等因素，经双方协商，天兴公司同意将保底租金320万元/年降至280万元/年，租金由每3年递增9%降至每3年递增8%。大地影院在租赁期内，依据政府相关部门核准的面积自行向商场物业管理部门缴纳租赁区域及公摊面积的物业管理费；天兴公司与大地影院签订的房产租赁合同及房产租赁补充合同中，如有与本补充条款相违背的内容，均以本补充条款为准。凌河区星感觉影城成立于2013年12月30日，其接收锦绣大地影院的全部资产，并在原租赁位置经营，经营者为张洪权，凌河区星感觉影城于2016年12月注销，由锦州地大激光巨幕影城有限责任公司接收凌河区星感觉影城的全部资产并于2017年1月开始在原租赁位置经营至今。2014年1月12日天兴公司向百货大楼出具《承诺书》，“如委托范围内的商户发生拖欠或不缴纳物业管理费的情况，贵司可采取法律手段进行追索，商户如果以其与我司原有的约定进行抗辩，则我司继续采取法律手段追索，同时先行垫付该部分的物业管理费。如我司胜诉，则贵司返还我司先行垫付的物业管理费。如我司败诉，则差额部分的物业管理费由我司支付”。2014年3月26日，天兴公司向家乐汇购物广场出具《关于扣取物业管理费的函》，“由于贵司受我方委托收取物业费，因计费面积未最终测量认定完毕，对贵司已垫付的相关物业费，在未认定前，同意在我方的租金中扣除”。2014年12月19日，家乐汇购物广场回函天兴公司：“对于锦州锦绣大地影院投资管理公司（凌河区星感觉国际影城）收取物业管理费，依据2014年1月12日签订的《委托管理协议书》约定，原合同面积与实际面积差额部分的物业管理费，需贵司负责解决；对于贵司与商户在原合同（或协议）中已有面积约定的，我司将按经合理测算的或原合同（或协议）中约定的物业收取标准收取。由我公司收取的，若商户不交纳，我司将采取相应措施；应由贵司收取的部分，依据双方约定，在面积未确定前暂经租金抵扣物业管理费。”2015年1月23日，家乐汇购物广场回函天兴公司：“我司根据贵司与锦绣大地影院投资管理有限公司2012年5月18日签订的《房产租赁合同》，分别于2014年12月28日、2015年1月16日以书面通知形式向影院催缴物业费，影院张经理对缴纳物业费问题口头答复如下：1、需要大商拿出收费标准红头文件；2、未与大商签订任何合同，物业费事宜只对天兴说话。影院上述理由，不符合天兴公司与我公司签订的《委托管理协议书》内容，为使大商家乐汇的物业运营得到保障，现我司向贵司提出：影院物业费问题请贵公司快速协商”。2015年4月20日，甲方天兴公司与乙方家乐汇购物广场就家乐汇电影院物业费相关事宜，达成协议：一、鉴于目前电影院拒缴物业费的情况，双方同意按下列方式追讨：A、乙方以自己的名义对影院公司提起诉讼；B、起诉中发生合理的诉讼费、律师费由甲方承担。二、甲乙双方将根据法院判决结果，并按此前双方函件、协议执行。据此协议，原告将凌河区星感觉影城、天兴公司诉至本院，要求法院判令：1、被告凌河区星感觉影城给付拖欠原告2014年1月16日至2015年9月15日的物业管理费总计4814016.92元；2、被告天兴公司对第一被告拖欠的物业费承担部分给付和连带给付责任。经本院审理，于2016年5月24日作出（2015）凌河民二初字第00176号民事判决，判令：一、被告凌河区星感觉影城于本判决生效后三十日内，给付原告大商集团锦州百货大楼有限公司物业费1594589元（自2014年1月16日起至2015年9月15日止。607天×0.71元×3700平方米=1594589元）；二、驳回原告大商集团锦州百货大楼有限公司的其他诉讼请求。原告及被告凌河区星感觉影城对判决不服，提出上诉。经锦州市中级人民法院审理，作出（2016）辽07民终1352号民事裁定，撤销锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民二初字第00176号民事判决，发回锦州市凌河区人民法院重审。本院于2016年11月10日受理后，于2017年6月7日作出（2016）辽0703民初1607号民事判决：一、被告凌河区星感觉影城于本判决生效后三十日内，给付原告大商集团锦州百货大楼有限公司物业费1594589元（自2014年1月16日起至2015年9月15日止；607天×0.71元×3700平方米=1594589元）；二、被告锦州天兴公司有限公司对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告大商集团锦州百货大楼有限公司的其他诉讼请求。宣判后，原、被告均对判决不服，上诉至锦州市中级人民法院。经锦州市中级人民法院审理，对原告要求天兴公司承担3700平方米以外的面积物业费一节，认为由于本案曾发回重审一次，致使诉讼时间过长，考虑到对已经明确的事项应及时作出判决以使当事人的合法权益及时实现，故3700平方米以外的面积的物业费问题可另行处理。于2017年10月13日作出（2017）辽07民终1450号民事判决，驳回上诉，维持原判。宣判后，天兴公司及凌河区星感觉影城均向辽宁省高级人民法院提出再审。辽宁省高级人民法院于2018年7月24日作出（2018）辽民申1321号民事裁定，驳回天兴公司的再审申请，2018年12月11日作出（2018）辽民申3707号民事裁定，驳回凌河区星感觉影城的再审申请。2018年9月6日，原告将三被告诉至本院，要求判令被告给付拖欠原告2015年9月16日至2018年12月31日（共计1203天）物业管理费总计3160281元（1203天×0.71元/平方米/日×3700平方米）；2、由被告承担本案诉讼费。案经本院审理，于2018年11月6日作出（2018）辽0703民初1924号民事判决，判令：一、被告张洪权于本判决生效后10日内给付原告大商锦州百货大楼有限公司自2015年9月16日起至2016年12月止的物业费1242571元；二、被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司于本判决生效后10日内给付原告大商锦州百货大楼有限公司自2017年1月起至2018年11月6日止的物业费1773225元；三、被告锦州天兴公司有限公司对本判决主文第一、二项义务承担连带给付责任；四、驳回原告大商锦州百货大楼有限公司的其他诉讼请求。三被告对判决不服，提起上诉。经锦州市中级人民法院审理，于2019年5月9日作出（2019）辽07民终416号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年1月10日，原告向本院提起诉讼，要求被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司、锦州天兴公司有限公司给付拖欠原告2018年11月7日至2019年12月31日（420日）物业管理费总计1103340元（420日×0.71元/平方米/日×3700平方米。案经本院审理，于2020年3月24日作出（2020）辽0703民初142号民事判决，判令：一、被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司于本判决生效后7日内给付原告大商锦州百货大楼有限公司2018年11月7日至2019年12月31日物业费1100713元（0.71×419×3700）；二、被告锦州天兴公司有限公司对本判决第一项承担连带给付责任。2019年11月7日，原告与天兴公司就本院（2018）辽0703民初1924号民事判决及锦州市中级人民法院（2019）辽07民终416号民事判决内容达成执行和解协议。另，关于物业面积测量问题，2014年7月1日，锦州房地产测绘中心应天兴公司的委托出具锦州家乐汇面积测量报告，结论为凌河区解放路五段33甲号建筑面积77976.41平方米。其中大地影院总租赁面积（包括套内面积、本层公摊面积、全楼公摊面积）为10112.09平方米，剔除已经法院判决调整的3700平方米，剔除原告自愿放弃的公摊面积219.82平方米，尚有6192.27平方米物业管理费未给付。一审法院认为，关于原告是否具有收取物业费的主体资格问题，虽然地大影城前身凌河区星感觉影城并未与原告签订物业服务合同，但由于地大影城仅为案涉房屋的承租人而非业主，该房屋的业主天兴公司与百货大楼签订的合作协议及委托管理协议约定电影院的物业管理费由百货大楼收取，且天兴公司与凌河区星感觉影城签订的房产租赁补充合同亦约定凌河区星感觉影城在租赁期内自行向商城物业管理部门缴纳租赁区域及公摊面积的物业管理费。百货大楼接管商城后提供物业管理服务，与凌河区星感觉影城形成事实上的物业服务合同关系，百货大楼下属家乐汇商场分公司有物业管理资质，根据上述事实，百货大楼具有收取被告物业管理费的主体资格。关于诉讼时效问题，锦州市中级人民法院于2017年10月13日作出的（2017）辽07民终1450号民事判决，已确认就3700平方米以外面积物业费可另行处理。故原告此次主张没有超过诉讼时效。关于物业管理费的收费标准，天兴公司与百货大楼在委托管理协议中约定物业内各层各区域的物业管理费收费标准由百货大楼根据实际情况公平合理确定，百货大楼经测算后在公示板上进行了收费标准公示，影城未提出异议，在此情况下，本院作出的（2016）辽0703民初1607号民事判决、（2018）辽0703民初1924号民事判决、锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1450号民事判决、辽宁省高级人民法院（2018）辽民申1321号民事裁定、（2018）辽民申3707号民事裁定均确定了物业管理费以每日每平方米0.71元收取标准，在生效判决未经有关机关予以撤销的情况下，根据生效判决的既判力原则，物业管理费收取标准仍需按每日每平方米0.71元标准计算。物业面积以天兴公司委托锦州房地产测绘中心实际测量的家乐汇房屋建筑面积中确定的地大影楼租赁总面积10112.09平方米扣除原告已主张过的3700平方米计算。现原告自愿放弃公摊面积219.82平方米，只主张6192.27平方米，不违反法律规定，本院应准许。物业管理费的起止时间从2014年1月16日开始至原告主张的2019年12月31日止。关于物业管理费各被告承担问题，因凌河区星感觉影城个体工商户，于2016年12月15日注销，其在经营期间拖欠的物业费应由其经营者张洪权承担。故被告张洪权应承担2014年1月16日至2016年12月31日间的6192.27平方米物业管理费4748232.64元。被告地大影城接收凌河区星感觉影城的全部资产，并于2017年1月1日开始在原租赁位置经营至今，其应承担2017年1月1日至2019年12月31日6192.27平方米面积的物业管理费4809783.80元。关于天兴公司是否承担连带责任，根据《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应由法律若干问题的解释〉》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，天兴公司向百货大楼作出《承诺书》中亦明确载明了天兴公司承诺先行垫付物业管理费。原告依据天兴公司该承诺书请求被告天兴公司承担连带责任，本院应予支持。判决：一、被告张洪权于本判决生效后十日内，给付原告大商锦州百货大楼有限公司物业管理费4748232.64元（自2014年1月16日起至2016年12月31日止，1080天×0.71元×6192.27平方米=4748232.64元）；二、被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告大商锦州百货大楼有限公司物业管理费4809783.80元（自2017年1月1日起至2019年12月31日止；1094天×0.71元×6192.27平方米=4809783.80元；三、被告锦州天兴公司有限公司对本判决主文第一、二项义务承担连带给付责任；四、驳回原告大商锦州百货大楼有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人天兴公司向本院提交了一组新证据，证据1,（2020）辽0703民初935号传票1张；证据2,2020年7月15日百货大楼提供的证据目录1份；证据3,2014年1月16日,百货大楼与家乐汇购物广场转让协议1份；证据4,2014年1月16日,家乐汇购物广场与锦州银行股份有限公司凌云支行协议1份；证据5，2019年8月2日,（2019）辽0703民初287号民事调解书。用以证明：百货大楼不具有原告主体资格。被上诉人向本院提交了一份情况说明，载明“贵院受理的锦州天兴置业有限公司等三方就（2020）辽0703民初122号民事判决提起上诉一案，我司依约完成了锦百公司应当履行的物业服务义务，我司同意锦百公司作为《委托管理协议书》的一方主体，以自己的名义提起追索影院拖欠物业费的诉讼，对于锦百公司主张的相关权利我司认可并今后不再重复主张”。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上诉人提交的该组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性有异议。上诉人天兴公司对被上诉人提交的证据真实性没意见，关联性提出异议，上诉人地大影城、张洪权对该组证据没有异议。综合全案的证据材料，本院认为以上两组证据对认定被上诉人是否为本案适格主体具有关联性，本院均予以采信。本院另查明，百货大楼和千盛购物广场是两个独立的法人单位，百货大楼是千盛购物广场占90%股份的股东，家乐汇购物广场是千盛购物广场的分公司。除上述事实外，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：1.被上诉人是否为本案适格主体；2.本案是否超过诉讼时效；3.本案应缴费面积应如何认定；4.缴费标准应如何认定；5.天兴公司是否应承担连带责任。关于焦点一，被上诉人是否为本案适格主体。百货大楼依据其与天兴公司签订的委托管理协议，对家乐汇商场包括电影院在内的商户进行物业服务和管理，并约定电影院的物业管理费由百货大楼收取。2014年1月16日，百货大楼将与天兴公司签订的委托管理协议中约定的家乐汇商场物业管理相关权利义务转让给家乐汇购物广场。电影院实际接受了家乐汇购物广场提供的物业服务，应当缴纳物业管理费用，除有生效判决书的既判力之外，根据家乐汇购物广场出具的情况说明，其已同意并认可百货大楼依据其与天兴公司签订的委托管理协议书的一方主体向电影院追索拖欠的物业费，家乐汇购物广场不再重复主张。通过对上述行为的追认，本院认为百货大楼取得本案的诉讼主体资格。关于焦点二，本案是否超过诉讼时效。上诉人天兴公司主张2014年至2017年已经超过三年的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁。本案被上诉人于2015年6月8日向凌河区人民法院提起诉讼，案件经过审理，2017年10月13日本院作出的（2017）辽07民终1450号民事判决书中明确了3700平方米以外面积的物业费问题可另行处理，2018年7月24日辽宁省高级人民法院作出的（2018）辽民申1321号民事裁定书支持了3700平方米以外面积的物业费问题另行处理。故上诉人主张本案超过诉讼时效的主张，没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人地大影城、张洪权主张被上诉人的诉讼请求违反一事不再理原则，本院认为在前述的诉讼中，法院并未对3700平米以外的面积的物业费进行实质审理，而是让当事人另行处理，故被上诉人的该项主张本院不予支持。关于焦点三，实际应缴费面积的认定问题。在2013年5月8日，天兴公司与百货大楼签订的合同中约定，关于租赁面积的计算原则，对于地下一层、地下二层扣除沃尔玛面积后，按乙方全楼租赁面积比例分摊。2014年7月1日，天兴公司委托锦州房地产测绘中心出具的锦州家乐汇面积测量报告确定地大影院租赁总面积为10112.09平方米。上诉人地大影城、张洪权主张该测绘报告是被上诉人单方委托，没有事实依据，本院不予支持。上诉人对此份报告虽提出异议，但未提供证据否定该测绘报告所确定的租赁总面积，故其主张证据不足，本院不予支持。2017年10月13日本院作出的（2017）辽07民终1450号民事判决书中明确了3700平方米以外面积的物业费问题可另行处理。本案应缴费面积应由租赁总面积扣除被上诉人已主张过的3700平方米，被上诉人自愿放弃公推面积219.82平方米，尚有6192.27平方米物业管理费未给付。上诉人地大影城、张洪权主张，其对公摊面积未接受服务或享有收益。因地下公摊面积部分除商场停车场外、还包括维系商场正常运作所需水、电等大型辅助设备所占空间，故上诉人的该项主张本院不予支持。综上，原一审法院认为被上诉人主张应缴费面积为6192.27平方米并无不当。关于焦点四，缴费标准的确定。天兴公司与百货大楼在委托管理协议中约定，物业内各层各区域的物业管理费收费标准，由百货大楼根据实际情况公平合理确定。百货大楼经测算后在公示板上进行了收费标准公示，上诉人均未提出异议，也未提出其他计算标准。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十三条第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。当事人有相反证据足以推翻的除外。据此原审法院认为以0.71元/平方米/天标准确认物业费并无不当。关于焦点五，天兴公司是否应承担连带责任。根据《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应由法律若干问题的解释〉》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业务承担连带责任的，人民法院应予支持。本案业主是天兴公司，其将案涉房屋租赁给电影院，并委托百货大楼进行物业管理。天兴公司向百货大楼作出《承诺书》明确载明，天兴公司承诺先行垫付物业管理费。故原一审法院认定天兴公司承担连带责任并无不当，本院应予支持。综上所述，上诉人地大影城、张洪权、天兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78718元，由上诉人锦州地大激光巨幕影城有限责任公司负担40028元、上诉人张洪权负担38690元，上诉人锦州天兴置业有限公司对二审案件受理费承担连带责任。本判决为终审判决。审判长 赵 佳审判员 姜 岩审判员 王争妍二〇二〇年八月二十七日法官助理杨洋书记员王月