广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初8710号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：白晓莉，系原告员工。被告：林惠豪，男，汉族，住广东省饶平县。被告：佛山市禅城区丁晨日用品店，住所地广东省佛山市禅城区。经营者：林惠豪。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告林惠豪、佛山市禅城区丁晨日用品店（以下简称丁晨日用品店）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，适用简易程序进行审理。后因两被告下落不明，本案转为普通程序，由审判员侯德担任审判长，与人民陪审员麦清华、莫青虹组成合议庭于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白晓莉到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的物业服务协议（编号：HFGJ-01Q-WY-2017-B00130）已于2020年1月22日解除（2020年1月23日至2020年2月20日为被告占有物业期间，应正常缴纳物业管理费）；2、原告没收被告物业管理费保证金2880元、水电费保证金1012元，保证金合计3892元；3、被告向原告支付拖欠的物业管理费6455元（从2019年12月1日计至实际清场之日2020年2月20日）、水费25.80元（2019年10月2日计至2020年2月20日）、电费1381元（2019年10月2日计至2020年2月20日）；4、被告向原告支付违约金346.63元（违约金按以每个月所欠费用为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计，暂计至2020年3月9日，请求计算至实际清偿之日）；5、被告向原告补交装修期减免的管理费1440元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。。事实和理由：被告向佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司（下称恒福泰富公司）租赁位于佛山市禅城区***********恒福国际一层自编号A103B号铺，并于2017年10月26日分别与恒福泰富公司签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》、与原告签订了《恒福国际商业中心物业服务协议》。根据物业服务协议约定，服务期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止，2017年11月1日至2017年11月30日为装修期，免物业管理费，2019年11月1日至2020年10月31日的管理费2400元/月，水电费按每月实际使用量进行收取；被告须于每月5号前缴交当月物业管理费及上月水、电费，否则，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过三十天的，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。另外，合同约定如因被告原因导致物业协议提前终止、被解除（包括被告违约导致原告解除合同的）等情形，则被告应补交免租期（含装修期）减免的全部费用（以21.34元／月／㎡，按建筑面积计算）。恒福泰富公司依约于2017年11月1日将A103B号铺交付给被告林惠豪使用，被告林惠豪于同日接收并签订了《租户收楼确认书》。原告已依约提供物业服务，但被告自2019年11月份起欠缴物业管理费、水电费等费用。经原告多次催缴，被告不予理会。原告已于2020年1月19日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《解除通知书》。被告于2020年1月23日停止营业，恒福泰富公司已于2020年2月20日对租赁物业进行了清场并收回租赁物业。截止至2020年2月20日，被告已拖欠原告物业管理费6455元、水费25.80元、电费1381元，另产生违约金暂计346.63元。另，被告林惠豪以租赁物业地址登记成立了被告丁晨日用品店，被告丁晨日用品店为个体工商户。被告的行为已构成违约，严重损害了原告合法权益，现特诉至法院，请法院依法公正判决。两被告未答辩，亦未提交书面答辩意见。本院确认以下案件事实：2017年10月26日，被告林惠豪（乙方，承租方）与案外人恒福泰富公司（甲方，出租方）签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》（编号：HFGJ-01Q-JY-2017-B00130），租赁合同约定主要内容：乙方承租位于佛山市禅城区***********恒福国际一层自编号A103B，计租建筑面积67.47平方米，租赁期限自2017年**月1日起至2020年10月31日止；自2017年**月1日起至2017年**月30日止1个月为装修免租期，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租期（含装修期）优惠的前提，如乙方原因导致本合同提前终止、被解除（包括乙方违约导致甲方解除合同的）等情形，则乙方应补交免租期（含装修期）减免的全部费用，其中租金按49.80元/月/㎡标准计算，物业管理费按21.34元/月/㎡标准计算；乙方应向甲方支付履约保证金（15612元）=租赁保证金（6720元）+管理费保证金（2880元）+水电费保证金（1012元）+装修保证金（5000元）；自交场日起，乙方应当承担并支付该物业所发生的水、电、燃气等能源费用。原告为被告林惠豪承租商铺所在恒福国际商业中心的物业管理方。同日，原告（甲方）与被告林惠豪（乙方）签订《恒福国际商业中心物业服务协议》（编号：HFGJ-01Q-WY-2017-B00130），协议约定：协议期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止；管理费，2017年11月1日至2017年11月30日，免物业管理费，2019年11月1日至2020年10月31日管理费2400元/月，缴费时间为每月5日前；电费，每单元设有独立电表，电费计算公式为：实际用电度数×（1+8%的线变损）×政府公布电价，乙方须于每月5日前按上述标准向甲方交纳上月电费；水费，如乙方需在该物业内加装水表的，该独立水表所产生的水费计算公式：实际使用量×（1+5%的损耗）×政府用水价格，乙方须于每月5日前按上述标准向甲方交纳上月水费；保证金，乙方向甲方交纳两个月物业管理费的保证金2880元、水电费保证金1012元；乙方违约导致出租人单方终止恒福国际商业中心商铺租赁合同或甲方解除本协议，乙方除应按相关约定承担违约责任外，乙方所缴纳保证金归甲方所有，甲方追讨其余所欠的费用；如乙方延迟缴交管理费及电费、水费等其他应缴费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；乙方拖欠管理费、水电费逾期30天的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除按本协议相关约定承担违约责任外，乙方所交付的保证金归甲方所有；乙方送达地址为广东省饶平县***********，任何一方以挂号信、传真、特快专递的方式通知另一方，通知在下列日期视为送达：由特快专递发送以寄出日后第三个工作日为送达日（无论是否签收）。上述两份协议签订后，被告林惠豪入场经营，并将涉案租赁商铺注册为被告丁晨日用品店的住所。被告林书豪从2019年12月起开始拖欠物业管理费、从2019年10月起开始拖欠水电费。2020年1月14日，原告向协议中约定的送达地址通过邮政EMS向被告林惠豪、丁晨日用品店发出《催缴函》，要求两被告履行缴费义务。2020年1月19日，原告向物业服务协议中约定的送达地址通过邮政EMS向被告林惠豪、丁晨日用品店发出《解除通知书》，通知书载明：截止2020年1月10日，贵方已拖欠物业管理费合计4800元、水电费合计938.9元、应付违约金118.94元，共计5857.84元。基于贵方上述逾期缴纳物业管理费及水电费的行为已构成严重违约，严重损害了我司的合法权益，且出租方解除与贵方签订的租赁合同，现郑重函告如下：我司与贵方签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》自贵方收到本通知书送达之日起解除，贵方所缴纳的物业管理费保证金、水电费保证金我司不予退还。2020年1月31日，邮件退回妥投。另查，被告丁晨日用品店为被告林惠豪个人经营的个体工商户。庭审中，原告确认恒福泰富公司已于2020年2月20日收回了涉案商铺。以上事实有原告举证的《恒福国际商业中心商铺租赁合同》、《恒福国际商业中心物业服务协议》等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告林惠豪签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》内容合法有效，受法律保护，合同双方均得依约行事。关于物业服务协议的解除问题。涉案《恒福国际商业中心物业服务协议》约定被告拖欠管理费、水电费逾期30天的，原告有权单方面解除本合同。本案查明被告从2019年10月起拖欠涉案物业水电费、从2019年12月起拖欠物业管理费，被告的行为已构成违约，按照物业服务协议之约定，原告有权解除合同。原告在2020年1月19日向被告发出解除合同的通知，2020年1月22日视为送达，本院确认原告与被告签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》于2020年1月22日解除。关于没收物业管理费保证金、水电费保证金的问题。涉案《恒福国际商业中心物业服务协议》因被告林惠豪违约导致解除，按照协议约定，原告有权没收保证金，本院确认被告林惠豪缴纳的管理费保证金、水电费保证金归原告所有。关于违约金的问题。本院已支持了原告没收保证金的诉请，足以弥补原告的损失，对原告主张的违约金诉请，不再予以支持。关于支付拖欠的物业管理费、水费、电费的问题。被告林惠豪为租赁及物业服务合同的相对方，被告丁晨日用品店为物业的使用人，两被告应共同承担占有使用物业期间产生的物业管理费、水费及电费。两被告未到庭提出抗辩，经核算，两被告应向原告支付2019年12月1日-2020年2月20日的物业管理费6455元（2400元/月×2个月+2400元÷29天×20天）、水费25.80元（从2019年10月2日计至2020年2月20日）、电费1381元（从2019年10月2日计至2020年2月20日），本院对原告诉请的上述费用予以支持。关于补交免租期减免的管理费的问题。依据涉案租赁合同、物业服务协议，被告林惠豪违约，原告有权取消给予的优惠，被告应予以补交，本院对原告诉请的免租期减免的管理费1440元以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告林惠豪签订的《恒福国际商业中心物业服务协议》（编号：HFGJ-01Q-WY-2017-B00130）已于2020年1月22日解除；二、被告林惠豪交纳的物业管理费保证金2880元、水电费保证金1012元归原告佛山市恒福物业管理有限公司所有；三、被告林惠豪、佛山市禅城区丁晨日用品店在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费6455元、水费25.80元、电费1381元；四、被告林惠豪、佛山市禅城区丁晨日用品店在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒福物业管理有限公司补交免租期减免的管理费1440元；五、驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取138元，由原告佛山市恒福物业管理有限公司负担38元，被告林惠豪、佛山市禅城区丁晨日用品店共同负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  侯 德人民陪审员  麦清华人民陪审员  莫青虹二〇二〇年七月六日书 记 员  梁丽仪