德阳市旌阳区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川0603执异53号 案外人：德阳市众鑫投资有限公司,住所地四川省德阳市旌阳区鞍山路39号德阳高新大厦1栋11-5号。 法定代表人:黄邦慧，总经理。 委托诉讼代理人：邹丽，四川时代经纬律师事务所律师。 申请执行人：中国民生银行股份有限公司德阳分行，住所地德阳市珠江西路52号。 负责人：张丽珣，分行行长。 被执行人：谢亮，男，汉族，1987年1月13日出生，住四川省罗江县。 本院在执行中国民生银行股份有限公司德阳分行（以下简称民生银行德阳分行）与谢亮金融借款合同纠纷一案中，案外人德阳市众鑫投资有限公司（以下简称众鑫投资公司）对查封登记于谢亮名下位于德阳市旌阳区两处房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人众鑫投资公司称，案外人与被执行人谢亮于2016年3月7日签署《商品房买卖合同》，约定被执行人谢亮购买案外人开发的涉案房屋，因被执行人谢亮未如期偿还按揭贷款，导致案外人被贷款银行中国工商银行股份有限公司德阳分行（以下简称工行德阳分行）扣划321701.16元归还贷款。2020年4月2日，工行德阳分行发函要求案外人回购房屋，承担还本付息的责任。2020年7月7日，案外人向被执行人谢亮发出解除合同告知书，经协商，双方于2020年7月13日签署正式协议，对解除《商品房买卖合同》后的处理进行了明确约定。按照约定，案外人已向工行德阳分行归还了全部贷款本息，且双方就涉案房屋完成了交付和交接。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，特请求法院解除对涉案房屋的执行查封措施。 申请执行人民生银行德阳分行辩称，1.涉案房屋登记在被执行人谢亮名下，系谢亮所有；2.案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，其请求于法无据；3.案外人与被执行人签订的《解除商品房买卖合同》发生在法院查封涉案房屋之后，系私下处置，应为无效。综上请求贵院依法驳回案外人的异议。 被执行人谢亮限期内未作答辩。 本院查明，2017年3月31日,本院就民生银行德阳分行与谢亮金融借款合同纠纷一案作出（2017）川0603民初336号民事判决书,载明:谢亮于判决生效之日起十日内向民生银行德阳分行支付借款本金498758.90元及截止2016年12月5日的罚息59126.51元;并从2016年12月6日起至本判决确定给付之日止,以498758.90元为本金,按照年利率18.05625%向民生银行德阳分行支付资金利息损失;若未按本判决确定的给付之日给付本金,上述利息计算至本金付清之日止;谢亮于判决生效之日起十日内向民生银行德阳分行支付律师费10000元等。判决生效后，2017年5月18日,民生银行德阳分行向本院申请强制申请。进入执行程序后，本院于同年7月5日，作出（2017）川0603执1466号执行裁定，裁定：冻结或扣划被执行人谢亮名下银行存款陆拾万元整（小写：60万元）或查封扣押其相应价值的其他财产。后本院依据该裁定查封了涉案房屋。同年9月20日，本院作出（2017）川0603执1466号之一执行裁定，裁定：评估、拍卖登记在被执行人谢亮名下的位于德阳市房产两处（高新大厦1栋9-6、9-7号）。 另查明，2014年3月7日案外人与被执行人谢亮签订了《商品房买卖合同》两份，合同主要约定，被执行人谢亮购买案外人开发的位于德阳市区房屋，房屋建筑面积分别为586.17平方米、339.38平方米，总价格分别为2859337元、1655496元。被执行人谢亮未按照约定时间付款的，逾期超过30日，案外人有权解除合同，案外人解除合同的，被执行人谢亮应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的5%向案外人支付违约金，并由案外人退还被执行人谢亮全部已付款。同时约定，被执行人谢亮支付首期购房总价款的50.47%，剩余价款向工行德阳分行借款支付。同日,谢亮对涉案房产办理了备案登记。2020年4月2日,工行德阳分行向案外人发出函告，该函告称：现就你公司担保的借款人谢亮（510602198701135453）在我行的两笔商用贷款,向你公司致函如下：2014年1月25日，我行与贵公司签定《按揭贷款业务合作协议》就德阳高新大厦项目的按揭贷款达成协议。2014年6月5日我行与贵公司及借款人谢亮签订了两份《个人购房借款／担保合同》（合同编号：［一手商］字［工］行［德阳］支行［2014］年［347］号；［一手商］字［工］行［德阳］支行［2014］年［256］号），该两笔贷款分别用于购买位于德阳市房屋。你公司针对谢亮的上述贷款向我行出具了两份《担保函》。现借款人谢亮未按《个人购房／担保合同》履行还款义务，截止2020年3月6日，积欠本金合计1086738.12元，利息合计58628.88元（最终利息数据以我行会计部门数据为准）。根据《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房／担保合同》、《担保函》的约定，贵公司理应履行代偿义务，但时至今日，贵公司并未履行。请在收到我行的通知函后，5日内足额清偿借款本金及利息，逾期未履行的我行将通过法律程序解决。同年7月13日案外人与被执行人谢亮签订《协议》一份，载明被执行人谢亮欠付工行德阳分行购房按揭贷款，2020年4月2日，工行德阳分行发函要求案外人承担代偿义务（截止2020年3月6日本金为1086738.12元，利息为58628.88元）；因被执行人违约导致案外人产生损失并承担连带责任，且因被执行人谢亮的行为导致案外人在工行德阳分行处贷款保证金全部被工行德阳分行冻结，案外人依据商品房买卖合同约定于2020年7月7日口头向被执行人谢亮发出了解除商品房买卖合同的告知书，现解除合同通知已经送达生效。双方的商品房买卖合同及补充协议等相关协议已经于2020年7月7日解除；鉴于市场变化，小区的其他房源被法院处置的单价不高于3500元每平方米，双方同意案外人按照此单价计算应退房款。因被执行人欠付银行贷款，此前工行德阳分行直接在案外人账户上扣收还贷321701.16元等。 另查明，被执行人谢亮下欠工行德阳分行申请的个人商用房贷款本息已于2020年7月20日全部结清。自2016年9月28日至2020年7月20日止，案外人共代被执行人谢亮偿还贷款合计1497176.05元。 本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第(三)项的规定,已经赋予人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人的合法权益得以实现。因此，本院对备案登记在被执行人名下的涉案房屋进行预查封并无不当。但同时,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，也仅限制了对被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，并未禁止非以规避执行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。涉案《商品房买卖合同》系合同当事人真实的意思表示合法有效，非因法定事由，不能剥夺案外人的合同解除权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款关于“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”之规定，本案中，因被执行人谢亮在履行房屋按揭贷款的还款义务过程中违约，导致案外人向工行德阳分行承担了代偿义务，案外人行使合同解除权符合法律规定，双方签订的《商品房买卖合同》于2020年7月7日解除，即涉案房屋的预告登记归于失效，被执行人谢亮就涉案房屋不再享有物权期待权，其仅享有该《商品房买卖合同》上的相关债权。案外人作为涉案房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于德阳市旌阳区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 王缨 审 判 员 罗虎 审 判 员 韩建 二〇二〇年八月二十日 法官助理 王琴 书记员代 正琼