江西省宁都县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0730民初1864号 原告：宁都县新明物业管理有限公司，住所地：江西省赣州市宁都县梅江镇新庄92号，统一社会信用代码：91360730566280224A。 法定代表人：黄凤琴,该公司经理。 委托诉讼代理人：吴洪贵，男，1963年10月12日生，汉族，福建省仙游县人，现住福建省仙游县。系该公司员工。代理权限：特别代理。 被告：廖荣生，男，1967年10月7日出生，汉族，江西省宁都县人，现住江西省赣州市宁都县。 原告宁都县新明物业管理有限公司（以下简称新明物业）诉被告廖荣生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴洪贵到庭参加诉讼，被告廖荣生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2015年1月1日至2019年12月31日公共性服务费9560元、二次供水加电费450元和因欠费造成的滞纳金23999元，合计34009元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：根据被告廖荣生与原告签订的《前期物业管理服务协议》之约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告所在小区实施规范的物业管理服务，为被告提供了完善的物业管理服务。被告最初也能按时足额交纳公共性服务费，但自2015年1月1日以来，被告一直无正当理由至今拖欠公共性服务费，到目前为止长达5年。根据双方签订的协议以及《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条之规定，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。 被告廖荣生辩称，一、被告廖荣生依法享有知情权和监督权。原告新明物业物业收费标准不公开，收费缺乏透明度。根据《物业收费规定》第二条、第三条、第七条、和第十一条。物业应当按照规定实行明码标价，标明服务项目。收费标准等有关情况，业主依法享有监督物业服务企业履行物业合同的权利。而被告对收费标准一概不知，物业也对收费标准未进行任何公示，缺乏与业主的沟通，损害业主的知情权和监督权。很据我国《物业管理条例》规定：对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用，而物业公司从未公布此项公共性服务费账目，被告对此项收费存在疑问，侵犯被告的知情权和监督权。二、被告享有公平交易的权利，原告新明物业管理不作为，物业服务不到位，物业服务态度恶劣。（一）行使管理责任不到位。小区内车辆乱停乱放现象普遍，非法占有消防通道现象严重，物业对车辆停放无正确引导和合理规划造成小区交通拥堵，侵占公共道路，造成道路狭窄交通不便。（二）治安差，安保人员严重不足，未能履行好安全保障义务。小区人员进出无限制可随便进出，天天叫卖声不断，严重打扰到小孩学习，车辆被盗时有发生，小区什么人都可以随便进出入，安全得不到有效保障，物业公司未进行整治。（三）安全设施比如楼栋大门密码锁。摄像头、消防栓等缺乏维修养护，坏了无人来修。（四）公共卫生脏乱差。没有建设规范菜市场，马路上摆摊买菜严重侵占了公共道路，严重影响了交通安全，业主反复强调和反映物业无果，物业不作为。（五）小区内公共基础设施不完善，缺乏公共活动场所，同时公共活动场所不断被侵占，物业不管。三、原告新明物业缺乏诚信。在2012年与物业签订的《临时管理规定》第三章第十条中物业公司明确承认在交房申请装修时缴纳1000元装修保证金，装修完工后经物业服务企业检查合格后一个月退换（不计利息），向原告反映要求退换装修保证金至今仍为归还。四、原告缺乏与被告沟通，侵犯被告知情权。从2015年至今，被告并未同原告签署任何合同，也不清楚物业合同是否存在到期的情况，物业费具体如何计算，业委会是否成立，业委会是否与物业签订服务合同，本人一概不知。综上所述，原告新明物业在物业管理和服务上并没有切实履行好责任，没有切实保障被告的合法权益，违反了契约精神和《物业管理条例》的有关规定，被告保留对其提起反诉的权利，被告请求依法裁定驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。 原告新明物业针对被告廖荣生的答辩认为，一、小区安保不到位，人员可以随便进出是小区业主自身造成的，业主要求物业管理企业小区出入口不要封闭，封闭进出麻烦不方便，并签字要求物业企业如果小区封闭就不要收取物业费或者减免物业费，在这种情况下，物业服务企业服务人员无法做到对小区进出人员进行辨认，给小区各方面造成安全隐患。二、小区的监控设施设备开发单位配置的是模拟设备，物业只能尽义务定时检修，确保正常运行，但是模拟监控设备不是数字高清监控系统，图像本不清晰，晚上会更加模糊，这种监控系统就会变成摆设。三、小区消防通道堵塞乱停车是业主不文明、不配合。对自身的安全没有意识，物业企业对小区的消防通道安装消防门要求画线，并在消防通道上注；消防通道，禁止停车。而且对乱停车进行劝告和宣传消防安全；各栋单元楼道定期清理乱堆放杂物。确保消防疏通通道畅通。消防设备也定期检查维护确保安全运行。四、物业每个月都会对各单元门进行检修，可业主不喜欢关门麻烦，物业修好之后就会被破坏，不是被拆掉门锁就是被拆掉闭门器，或用木棒和砖头顶着门。 原告围绕其诉讼请求提交了以下的证据：1.原告营业执照，证明原告的诉讼主体资格；2.前期物业管理服务协议，证明原、被告签订物业管理服务协议；3.物价部门审核通过报备资料，证明物业费涨价物价局核准证明；4.欠费明细，证明被告欠物业费数额；5.与环卫公司垃圾清运费发票，证明原告服务内容；6公共设施设备维护缴费清单，证明原告服务内容；7.交纳水电费发票，证明原告服务内容；8.业主承诺书，证明业主应承担义务；9.催缴物业费通知单，证明物业企业按时催缴；10、部分业主签字内容，以证明物业企业按合同履行约定安全义务；11、物业定期维修照片，以证明物业按约定履行了维修义务；12、安全通道和消防设备维护照片，以证明原告对消防通道和消防设备进行了安全维护；13.单元门维修照片，以证明原告对安全门进行了维护。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告廖荣生对第1、8、9组证据三性无异议。对第2组证据无异议，但是被告认为前期物业管理服务协议不是被告签的字，对该笔迹被告表示不申请笔迹鉴定。对第3、4、5组证据都表示不清楚。因被告很少在小区居住，所以对第6、7组证据表示不清楚。 被告廖荣生辩称并未与原告新明物业签订合同，并向法院提供了以下证据：1.押金收据一张金额1080元，物业费用和其他费用收据一张金额866元，以证明被告交纳了押金和2014年12月31日前的物业管理费；2.临时管理规约，证明原被告签订临时管理规约；3.关于宁都县新明物业管理有限公司不作为情况说明并附带了相关照片，证明原告物业管理服务方面无作为、服务工作不到位、收费标准未做到公开透，在物业管理中为切实保障和维护业主合法权益。原告新明物对第1、2组证据没有异议。对第3组证据中的安保不到位，设施缺乏维护有异议，原告认为安保不到位是被告自己造成的，与原告并无关联性，设施的维修都有记录，可以证明原告履行了维修义务。 对原、被告向法庭提交的证据，经本院审查确认后认定以下事实，原告新明物业于2010年12月02日经工商登记成立，依法从事物业管理服务。2013年3月1日，原告与宁都泛华房地产开发有限公司订立《前期物业服务合同》，承接宁都县泛华盛世-国际社区一期的物业服务管理，此后并多次续签。被告廖荣生购买宁都县泛华盛世-国际社区一期22栋1单元901号商品房一套，建筑面积123.5平方米。2014年6月30日，被告廖荣生向原告新明物业支付1080元押金，但是此后原告新明物业一直没有还被告廖荣生的押金。2014年7月8日，被告廖荣生办理入伙手续，同时还与原告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。物业管理服务协议主要内容有：“第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：…4.依据本协议向乙方按时足额交纳物业管理费用及其他约定的各项费用；…第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更换、改造的费用）一、物业管理服务费，业主或物业使用人应于每年1月19日和6月10日前向乙方交纳，未能按时交纳物业服务费用的，应按每日0.1%的标准向乙方支付违约金。二、物业管理费由乙方依照宁都县物价局[2012]号文件核定的收费项目和标准，根据物业不同类按建筑面积向业主或物业使用人收取。具体收费标准如下：多层住宅：0.45元/月/平方米；高层住宅：0.7元/月/平方米（不含电梯运行费）；办公楼：1.00元/月/平方米；商业物业：1.00元/月/平方米；地上车库、杂间物业：0.45元/月/平方米；幼儿园：1.00元/月/平方米。…第九条违约责任…四、甲方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝交的，物业管理公司可依法向业主进行诉讼。”但被告廖荣生支付了2014年12月31日前的物业管理费用。 2015年10月20日，原告向宁都县物价局提交《泛华盛世-国际社区物业服务收费标准申请报告》，要求2016年1月起物业服务收费标准上调为，多层（杂物间）每0.60元/月㎡、高层每1.20元/月㎡、自来水加压电费每年每户100元。同月27日，宁都县物价局签署备案并盖章。 本院认为：原告新明物业一直向被告提供了物业服务，被告则应依约给付原告物业费用。《物业管理条例》明确规定，业主按照物业服务合同的约定，在享有物业管理企业提供物业服务权利的同时，应当履行合同约定交纳物业服务费用的义务。因物业企业所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，物业管理企业的经营需要有一定的资金保证，而其资金的主要来源是小区各业主交纳的物业管理费用，业主如不能及时足额交纳，必定造成物业企业的管理经费缺乏，导致其难以更好的开展服务，造成服务质量的下降，同时也损害了其他正常交纳物业费业主的利益，因此业主按时交纳物业服务费既是合同约定应履行的义务，也是一项法定义务。2015年10月20日，原告向宁都县物价局提交《泛华盛世-国际社区物业服务收费标准申请报告》，要求2016年1月起物业服务收费标准执行上调为，多层（杂物间）每0.60元/月㎡、高层每1.20元/月㎡、自来水加压电费每年每户100元。同月27日，宁都县物价局签署备案并盖章。因此，原告对物业费用标准的调高已经按照法定程序进行了审报备案，该物业费用标准符合法律规定。《前期物业管理服务协议》约定“未能按时交纳物业服务费用的，应按每日0.1%的标准向乙方支付违约金”，现被告多年未予交纳物业管理费，依此约定应当支付违约金。但该约定的违约金偏高，经本院专业法官会议讨论，本院将违约金调整为所欠物业服务费用的10％,即23999元×10％=2399.9元。对于被告廖荣生辩称原告侵犯其知情权和监督权，本院不予支持；被告认为原告的物业服务不到位、物业服务态度恶劣，由于其提供的证据不充分，本院无法支持；对于被告主张要求原告返还其在装修时交纳的1000元装修保证金，因该保证金与本案的物业服务纠纷不具有关联性，本院不予审理。故被告要求本院依法驳回原告对其的全部诉讼请求，本院无法支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《江西省物业管理条例》第五十六条第二款之规定，判决如下： 限被告廖荣生在本判决生效后三日内支付原告宁都县新明物业管理有限公司物业服务费9560元，水加压电费450元，逾期交纳违约金2399.9元，合计为人民币12499.9元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650元，因适用简易程序审理而减半收取为325元，由被告廖荣生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员 郭 磊 二〇二〇年八月六日 书记员 吴刘洁 附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《江西省物业管理条例》第五十六条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。房屋所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。 温馨提示：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为两年（从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算）。超过申请执行期而未提出申请的，本院不予受理。