四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终756号 上诉人（原审被告）：黄介康，男，1968年11月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 上诉人（原审被告）：龙淑芳，女，1974年11月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：杨玖文，男，生于1964年12月30日，汉族，住四川省仁寿县，系龙淑芳表兄。 被上诉人（原审原告）：乐山市永嘉物业管理有限公司，住所地四川省乐山市市中区柏杨西路永兴一品1号楼2单元2-1号。 法定代表人：郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 上诉人黄介康、龙淑芳因与被上诉人乐山市永嘉物业管理有限公司（以下简称：永嘉物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄介康、龙淑芳上诉请求：1、请求依法撤销原判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定东方欧城业委会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的物业协议与本案无关不当。一审因业委会与金豪力公司物业协议无效全面否定金豪力公司为业主所做的服务，是错误的。金豪力公司于2019年1月3日进住小区为业主服务，金豪力公司于2019年4月3日提出终止协议。2、《前期物业协议》是上诉人与被上诉人的关系，四川永兴房地产开发有限公司与本案无关。双方物业服务合同关系已于2018年11月16日业委会成立时解除，因为按照双方合同约定物业公司应当与业委会重新签订合同而未签订。3、一审认定上诉人应交纳4987元是错误的。依据物业管理条例之规定上诉人应只交纳2018年11月16日以前的物业费，后续物业费应在物业公司与业委会签订协议后再交。4、被上诉人已于2019年6月15日公示撤出东方欧城，并已强行关闭电梯。被上诉人服务质量差，达不到每平方米1.5元的水准。5、上诉人多次反映房屋质量存在问题，物业公司和开发商是同一集团公司，对该问题殆于解决。上诉人不应交纳物业费。6、被上诉人在管理小区期间小区公共部分获得的广告费等收益应归全体业主所有，但上诉人并未享受到该部分收益，该收益可以和物业相互抵销。 永嘉物业答辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、2014年6月23日答辩人与被答辩人签订了《前期物业管理服务协议》，被答辩两人系夫妻关系，是仁寿县文林镇广电街东方欧城小区1幢1单元5楼3号业主，2017年6月1日至2020年5月31日未交物管费，金额为4987元。2018年11月16日东方欧城小区成立了业主委员会，后业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订了《物业委托管理合同》，2019年5月23日仁寿县人民法院作出（2019）川1421民初1459号民事判决书判决仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”3、2019年6月16日仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局联合发布的通告，在业委会另行聘请物业服务企业前由答辩人继续履行前期物业服务。业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订的《物业委托管理合同》已被法院判决无效；答辩人与被答辩人签订的《前期物业管理服务协议》继续有效；答辩人在这期间履行了相关义务，被答辩人应当按照前期物业协议约定向被答辩人履行支付物业费的义务。 永嘉物业一审诉讼请求：1.判令被告支付原告物管费（36个月）4987元，并承担违约金1084元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审认定事实如下：黄介康、龙淑芳系仁寿县文林镇利民街东方欧城6幢1单元5楼3号房屋的业主。房屋面积92.35平方米，系电梯公寓。 2014年6月23日，永嘉物业与黄介康、龙淑芬签订《前期物业管理服务协议》，物业名称“东方欧城”，约定永嘉物业前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；协议对双方的权利义务、物业管理服务的原则、内容、环境卫生等做了相应约定；约定物业服务费标准按购买房屋的建筑面积1.5元/月/㎡；并约定每一年收取一次物业服务费（自开发单位通知交房之日起计收）；同时约定业主未按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，永嘉物业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1元交违约金。后永嘉物业依约入驻“东方欧城”小区从事物业管理服务工作至今。2017年6月1日至2020年5月31日黄介康、龙淑芬应交纳的物业管理服务费为4987元（92.35m2×1.5元/月×36个月）。2020年5月7日，永嘉物业以黄介康、龙淑芬未按约定交纳物管费为由，具状诉来一审法院，提出上述诉讼请求。 另查明，2018年11月16日，仁寿县文林镇东方欧城小区选举成立了“仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会”。2018年12月30日仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订《物业委托管理合同》。2019年4月1日，四川省永兴房地产开发有限公司以仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会在选聘物业管理公司时，未经小区业主占专有建筑面积过半数通过决定，侵害了其合法权益为由，向一审法院提起对仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会、四川金豪力商业管理有限公司业主撤销权纠纷的诉讼，一审法院经审理查明，仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会在选聘四川金豪力商业管理有限公司作为小区物业服务企业时，业主户数超过了总数的50%，但小区业主享有的专有部分建筑面积未到达总建筑面积的50%，遂于2019年5月23日作出（2019）川1421民初1459号民事判决书判决：一、撤销仁寿县物业服务公司的决定；二、仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。 一审认为，永嘉物业与黄介康、龙淑芬签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，应认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。永嘉物业依约为黄介康、龙淑芬所居住的“东方欧城”小区提供了物业服务，履行了合同义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，黄介康、龙淑芬应当积极配合永嘉物业的工作，按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准按时交纳物业费，对永嘉物业在工作中存在的问题有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗，不能因此拖延相应的物业费。故对永嘉物业的请求一审予以支持。 黄介康、龙淑芬未按期交纳物业费系对永嘉物业服务质量持有异议，并非黄介康、龙淑芬故意拖延，且永嘉物业对黄介康、龙淑芬提出的问题未能彻底解决也有协调不到位的责任，故对永嘉物业要求黄介康、龙淑芬支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。 关于黄介康、龙淑芬辩称其房屋出现裂缝、空鼓，向永嘉物业以及相关部门多次反映，由于永嘉物业的不作为导致黄介康、龙淑芬房屋质量问题至今没有处理，要求将2017年5月13日至2018年11月16日期间的物业费冲抵房屋维修费用的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，黄介康、龙淑芬如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业服务费予以冲抵其房屋维修费用没有法律依据，且永嘉物业与黄介康、龙淑芬签订的《前期物业服务协议》对此亦无约定，故对黄介康、龙淑芬的此辩解理由一审不予支持。 关于黄介康、龙淑芬辩称小区业主委员成立后，选聘了新的物业服务公司，与永嘉物业的前期物业协议终止，永嘉物业也已经公示撤出该小区管理，并于2019年6月15日将小区电梯全部关闭，永嘉物业已经不是小区的物业管理公司，永嘉物业主体不适格的问题。一审认为，2019年5月23日一审作出的（2019）川1421民初1459号生效民事判决书，判决撤销了仁寿县物业服务公司的决定，并确认仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》自始没有法律约束力。永嘉物业、黄介康、龙淑芬签订的《前期物业管理服务协议》约定永嘉物业前期物业管理期限自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，永嘉物业虽然公示将撤出东方欧城小区的物业管理服务，但实际至今仍然按照《前期物业管理服务协议》在东方欧城小区从事物业管理服务，故永嘉物业是本案适格的主体，黄介康、龙淑芬的辩解理由不成立，一审法院不予采信。但永嘉物业以部分业主未按时交纳物业费等理由关闭小区电梯的行为，实属不当，应当予以纠正。 双方应互相配合、理解，维护小区良好生活秩序和社区和谐稳定；永嘉物业应主动积极与黄介康、龙淑芬沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，永嘉物业要加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡更，保障公共设备、设施的完好无损，及时收集和清运小区公共场所、房屋共用部位的垃圾，保持小区整洁，及时排查小区存在的安全隐患，提高服务质量，为业主提供更优质的物业管理服务。 一审依照《中华人民共和国合同法》第十条，第四十四条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《物业管理条例》第四十一条规定，判决：一、被告黄介康、龙淑芳于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市永嘉物业管理有限公司物业管理费4987元；二、驳回原告乐山市永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告黄介康、龙淑芳负担。 二审中黄介康、龙淑芳提交证据：1、仁寿县人民法院（2019）川1421民初2954号判决书，拟证明一审法院曾判决东方欧城业委会与金豪力公司签订的合同无效，但之后又以该判决判令业委会赔偿金豪力公司损失。2、2019年6月16日，由政府、永嘉物业和我们小区业委会参与人员的一段录音资料，证明被上诉人威胁政府答应他们继续在我们小区服务。 永嘉物业质证意见：证据1真实性无异议，但与本案无关联性。证据2录音资料是2019年6月16日的录音，做出告示通知的时间是2019年6月16日，二者在时间上有冲突。对该证据的三性均不认可，该录音不是原始载体，录音内容听不清楚，无法核实录音时间、地点、谈话的人是什么身份以及他们是谁。其内容没有涉及关于关闭电梯的问题，该证据不能达到上诉人的证明目的。 本院审查意见：证据1系一审法院生效判决，与本案关联性结合本案事实进行分析。证据2因该份录音资料的无法核实对话人身份，故对该证据本院不予采信。 二审查明，2019年6月16日，仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局就该小区的物业矛盾发布了《关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告》，该通告载明，永嘉物业因2019年1月3日收到东方欧城业主委员会解聘通知，于2019年6月15日停止服务并撤出东方欧城，引发小区物业秩序混乱，为维护小区秩序和社区和谐稳定，要求业委会履职尽责，配合物业公司工作，永嘉物业在业主委员会未选聘新的物业之前，继续做好小区物业服务工作，履行前期物业服务协议责任。通知发布后至今，该小区业主委员会尚未选聘新的物业公司，仍由永嘉物业公司向该小区提供物业服务。 其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审双方争议的焦点：上诉人是否应当向被上诉人交纳拖欠的物业费。 首先，上诉人主张其与被上诉人的物业服务协议自其业主委员会成立后即终止了，被上诉人未与金豪力商业管理有限公司办理移交手续。根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》的约定：前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。虽然上诉人所在小区业委会曾与四川金豪力商业管理有限公司签订《物业委托管理合同》，但该合同已经一审法院生效判决确认为无效合同。故业委会尚未与新的物业管理企业签订合同。双方的前期物业服务合同尚未终止，故永嘉物业也不需要向其他物业公司办理物业管理移交手续，事实上永嘉物业一直在为东方欧城提供物业服务。上诉人二审中提交的一审法院（2019）川1421民初2954号判决书是金豪力公司基于合同无效而提出的诉讼，上诉人提交该证据并不能证明双方关系已解除的主张，该判决与本案的处理并不矛盾。 其次，上诉人主张被上诉人的服务质量达不到合同约定的收费标准，不应以每月每平方米1.5元收取。物业公司的服务其实质是物业合同中约定的物业公司应尽的义务，如果被上诉人未按照约定或者法律法规规定或者行业通常做法提供物业管理服务，上诉人可以向被上诉人提出以便其改进服务内容。同时服务质量也是一种相对主观的评价，如果通过双方友好协商仍未达到多数业主要求，法律也赋予了合同双方解除合同的权利。具体到本案中，上诉人主张收费未达到每平方米1.5元无事实依据亦无合同依据。 第三，上诉人主张小区公共部分获得的广告费等收益应归全体业主，该收益可以和物业费相互抵销。本案中上诉人并未提交证据证明小区公共部分的广告费收益情况，故本案中对该收益问题不作处理，上诉人可另行主张权利。上诉人要求用小区公共部分广告费等收益抵销物业费本院不予支持。 最后，上诉人主张房屋存在质量问题不应支付物业费。本案双方之间系物业服务合同关系，而非房屋买卖合同关系。上诉人主张被上诉人与开发商系同一集团公司故应对房屋质量负责。但被上诉人与开发商系不同的企业法人，与开发商系不同的主体，且在物业服务合同中也并未约定被上诉人对房屋质量负责。如上诉人的房屋确有质量问题，应按照房屋买卖合同约定和相关法律规定向合同相对方主张权利。 综上，黄介康、龙淑芳上诉理由不成立，其请求应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄介康、龙淑芳承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 覃 棱 审判员 罗卫平 二〇二〇年八月七日 书记员 张 瑜