湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1257号上诉人（原审被告）：刘伏桂，男，1965年7月14日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被上诉人（原审原告）:株洲市湘江投资集团有限公司,住所地：湖南省株洲市天元区黄河南路150号天台金谷商务会所9楼。法定代表人:关坦良,该公司董事长。委托诉讼代理人:杨英中，湖南诚一律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨洁，湖南诚一律师事务所律师。上诉人刘伏桂因与被上诉人株洲市湘江投资集团有限公司（以下简称湘江投资集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0223民初5260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘伏桂上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回湘江投资集团的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由湘江投资集团负担。事实和理由：1.双方从未签订租赁合同，刘伏桂系与株洲港务总公司签订的租赁合同，租金只需交给株洲港务总公司。根据合同约定，株洲港务总公司如需终止合同须提前一个月通知刘伏桂，至今刘伏桂从未接到解除合同的通知。2.株洲港务总公司多年来一直拖欠刘伏桂工资，该公司破产清算期间也未支付生活费，所欠租金应当冲抵所欠工资，请求二审法院予以改判。湘江投资集团辩称：该公司通过司法拍卖取得案涉租赁房产的所有权,并通过株洲港务总公司管理人多次通知刘伏桂重签租赁合同、按时交纳租金，均遭到拒绝。刘伏桂与株洲港务总公司的破产改制遗留问题与湘江投资集团无关，其抗辩理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。湘江投资集团向一审法院起诉请求：1.解除原、被告的租赁合同关系，被告将芦淞区门面返还给原告；2.被告支付门面使用期限内的租金直至实际返还门面之日（暂从拍卖成交之时2013年11月29日计算至2019年11月6日为44640元）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告湘江投资集团原名为株洲市湘江建设发展集团有限公司（2019年1月23日变更为现名）。被告刘伏桂系原株洲港务总公司职工，2008年，原株洲港务总公司进入破产程序。2009年1月1日，被告刘伏桂（乙方）与株洲港务总公司破产管理人（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将案涉门面租给乙方作为经营场地；租赁期限自2009年1月1日起至甲方资产处置移交之日止，租金620元／月；每月租金在当月25号交清，也可全年一次性交清等。该合同签订后，被告实际使用该门面。后株洲港务总公司破产管理人对株洲港务总公司的资产予以拍卖处置。2013年11月29日，株洲市中级人民法院作出（2008）株中法民破字3-13号民事裁定，确认株洲港务总公司位于株洲市处房屋及八处构筑物（包括案涉门面）由株洲市湘江建设发展集团有限公司拍卖成交。被告以破产安置等问题为由不返还门面，一直使用该门面至今，也未向原告交纳租金，遂引发本案纠纷。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点为：一、原、被告之间是否存在租赁合同关系；二、原告是否有权解除与被告的租赁合同关系，并要求被告返还门面，支付门面租金。现分析如下：一、原、被告之间是否存在租赁合同关系。被告与港务总公司破产管理人于2009年1月1日签订了《租赁合同》，从港务总公司破产管理人处租赁涉案门面，租赁期限至港务总公司破产管理人资产处置移交之日止。后株洲港务总公司破产管理人对原株洲港务总公司的资产予以拍卖处置。2013年11月29日，株洲市中级人民法院裁定确认包括案涉门面在内的原株洲港务总公司的资产由原告拍卖成交。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”的规定，原告于2013年11月29日取得案涉门面所有权，该时间应视为被告与港务总公司破产管理人签订的《租赁合同》约定的终止日。之后，被告未与作为涉案门面新产权人的原告签订书面的租赁合同，继续使用案涉门面至今，且现原告主张被告向其交纳门面租金，应视为被告仍以《租赁合同》约定的条件继续租赁案涉门面。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，原、被告之间形成了不定期租赁合同关系。二、原告是否有权解除租赁合同关系并要求被告返还门面，支付门面租金。被告与港务总公司破产管理人签订的《租赁合同》到期后，被告继续占有使用案涉门面，与原告之间形成不定期租赁，依据法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告主张解除与被告的租赁合同关系，要求被告返还门面的诉请于法有据，予以支持，并酌情给予被告一个月的腾空门面期限。被告使用案涉门面，未向原告支付门面租金，原告要求被告以《租赁合同》约定的620元／月的标准向原告支付2013年11月29日至返还门面之日的门面租金（原告主张的不定期租赁合同关系解除后的门面租金实际系门面占有使用费）具有合理性，予以支持。2013年11月29日至2019年11月6日期间的门面租金为44185元（620元／月×71月＋620元／月÷30天／月×8天），对原告主张的该期间内其他租金不予支持。关于被告辩称，原株洲港务总公司拍卖资产时未通知被告，侵害了其作为承租人的优先购买权，该主张属司法破产程序处理的范畴，不影响案涉纠纷处理，故对被告的该辩解意见不予采纳。至于被告抗辩的破产安置问题，因判决被告向原告支付租金的依据之一为生效的（2008）株中法民破字3-13号民事裁定，原告已通过司法破产程序合法取得案涉门面所有权，被告主张的破产安置问题可依据破产安置相关规定另行通过正常途径解决，对被告的该辩解意见不予采纳。关于被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效，如前所述，原、被告之间形成了不定期租赁合同关系，不定期租赁合同关系具有特殊性，原告作为不动产所有权人可以随时要求被告支付租金，也可以随时解除合同，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，对原告的该辩解意见不予采纳。被告的其他辩解意见无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、解除原告株洲市湘江投资集团有限公司与被告刘伏桂就位于芦淞区门面的租赁合同关系，限被告刘伏桂于本判决生效后一个月内腾空该门面并将之返还给原告株洲市湘江投资集团有限公司；二、限被告刘伏桂于本判决生效后十日内向原告株洲市湘江投资集团有限公司支付2013年11月29日至2019年11月6日的门面租金44185元，并按620元／月的标准向原告支付2019年11月7日至返还门面之日的门面租金（占有使用费）；三、驳回原告株洲市湘江投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费916元，由原告株洲市湘江投资集团有限公司承担50元，被告刘伏桂承担866元。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、湘江投资集团是否享有出租人的权利；二、刘伏桂能否以株洲港务总公司破产清算事由对抗湘江投资集团。现分析如下：一、湘江投资集团享有出租人的权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案，湘江投资集团于2013年11月29日通过拍卖取得案涉房屋的所有权。自2013年11月29日起湘江投资集团享有租赁合同出租人的权利。由于之前株洲港务总公司与刘伏桂之间租赁合同已经到期，双方未续签租赁合同形成不定期租赁关系。湘江投资集团作为出租人有权随时解除合同，并请求刘伏桂支付所欠租金。刘伏桂主张湘江投资集团无权收取租金，与法律规定相悖，本院不予支持。二、刘伏桂不能以株洲港务总公司破产清算事由对抗湘江投资集团。湘江投资集团通过拍卖取得案涉房屋所有权和出租人地位，该公司对株洲港务总公司破产清算不负有法定义务。株洲港务总公司拖欠工资等破产清算事由均不能成为抗辩湘江投资集团的理由，刘伏桂以株洲港务总公司拖欠工资为由拒付所欠湘江投资集团租金，缺乏事实和法律根据，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘伏桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费905元，由上诉人刘伏桂负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇二〇年八月三日法官助理 齐志龙书 记 员 盘 嘉