浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙06民终1511号上诉人（原审原告）：陈良，男，1972年1月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：陈文娣，女，1969年9月13日出生，系陈良姐姐。委托诉讼代理人：孔森鑫，浙江鉴湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章国仙，女，1960年6月27日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：徐世汇，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。原审第三人：陈伏英，女，1955年11月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。原审第三人：林利华，女，1976年9月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。上诉人陈良因与被上诉人章国仙、原审第三人陈伏英、林利华合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人陈良的委托诉讼代理人陈文娣、孔森鑫，被上诉人章国仙的委托诉讼代理人徐世汇，被上诉人林利华到庭应询。本案现已审理终结。陈良上诉请求：撤销一审判决，改判章国仙返还陈良于2014年1月23日汇给章国仙的53万元与其完成居间事务的合理报酬之间的差额。事实和理由：一、一审法院在未查明下列两项事实的情况下，做出了判决，对陈良明显不利，系认定事实不清，显失公正。一是未查明章国仙是否具有转租权；二是未查明2014年1月汇款给章国仙的53万元款项，与陈良2016年3月与绍兴市越发置业有限公司（以下简称越发公司）签订《房屋租赁合同（一期）》，以13587元的租金取得越发1060号仓储房两年使用权的事实，就是支付对价或报酬的关系。章国仙在一审中辩称双方系直接转让关系，但未有证据证实。现陈良对章国仙取得过越发仓储1060号库房的租赁权提出质疑。章国仙没有取得过越发仓储1060号租赁权，且租赁市场萧条，加上仓储不是营业房有生产价值，故也不存在一审法院认为的所谓“炒房”，实际其仅仅完成了一个中介的居间事务。常识告诉我们，“炒房”有两项关键要素，一是有利的地段，二是有利的时机。本案中的越发1060号仓储房，明显不具备上述两项有利的关键要素。陈良于2014年1月23日汇款给章国仙53万元，与陈良2016年3月1日与越发公司签订《房屋租赁合同（一期）》以13587元的租金取得越发1060号仓储房两年使用权，这两项事实根本不是支付对价或支付报酬的关系。一审隐含这两项事实就是支付对价或支付报酬关系的判决，对陈良明显不利，显失公正。若章国仙主张存在上述关系，则因无证据支持，且对陈良显失公平，是明显欺诈。二、章国仙称在2014年1月已将租赁房屋交付给陈良，章国仙本身不是越发营业房登记的权利人，其权利来自于转租，章国仙没有任何证据可以证明所谓卖给陈良的时候其已经取得租赁权，其本身没有权利，无法转让给陈良。2016年后，虽然登记在陈良名下，但陈良从未去过库房，没有享受过收益，此后库房又登记为章国仙的女儿，实际上权利又转让给了章国仙一方。从2016年至2018年间，一直都由章国仙在使用、管理、收益、交费，包括与越发公司续签租赁协议都由章国仙一手包办，即使在该过程中陈良成为了表面上的续租人，也无法认定已经交付给了陈良。综上，一审判决认定事实错误，本案是委托买卖关系，要求返还相应委托事宜的差额。章国仙辩称，陈良的上诉请求与要求查明的事实与一审关系不大，且与一审存在重大差异，如陈良坚持要按上诉状上诉，则应当另案诉讼。一审已查明本案事实，陈良对于一审中自认的事实予以否认属虚假陈述。从一审审理过程看，陈良对于市场营业房的炒房基本是指租赁权的转让是有一定了解的。一审民事诉状载明的事实，理应是陈良对事实的自认，陈良上诉状中的陈述与一审不一致，有违诚实信用原则。请求驳回上诉，维持原判。林利华述称，我也给章国仙打过5万元，是买营业房，不是租营业房。陈伏英未陈述意见。陈良于2020年1月14日向一审法院起诉请求：1.判令解除陈良、陈伏英、林利华与章国仙2014年1月份关于购买越发营业房的委托合同；2.判令章国仙归还投资款本金38万元并支付利息（自解除之日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计）。一审法院认定事实：2014年1月23日，陈良分两笔向章国仙汇款48万元、5万元，合计53万元（陈良、陈伏英、林利华一致陈述该53万元中，陈良出资38万元、陈伏英出资10万元、林利华出资5万元），用于“受让”越发公司仓储用房一间。2016年3月1日，陈良与越发公司签订房屋租赁合同一份，约定陈良向越发公司租赁1060号库房一间，租赁期限自2016年3月1日起至2018年2月28日止，租金13587元，并约定了其他权利义务。租赁届满之前，越发公司电话通知陈良续签租赁合同，陈良自认接到电话后，只将情况告知章国仙，但未作处理。2018年3月15日，案外人曹小萍与越发公司就1060、1061号二间库房签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2018年3月15日起至2019年2月28日止。章国仙陈述曹小萍系其女儿。现陈良以其与陈伏英、林利华三人共同委托章国仙购买营业房所有权，但章国仙未予购买为由，要求解除四方之间的就该营业房形成的委托关系，遂成讼。一审法院认为，本案各方主要争议焦点有四：一、讼争合同当事人有哪几方？二、合同的性质如何？三、合同具体标的如何？四、合同是否可以解除。一、关于讼争合同当事人。陈良及陈伏英、林利华虽然对于汇款53万元的份额作出了一致的陈述，但证据显示汇款人仅为陈良一人，也未有证据显示陈良曾向章国仙披露过陈伏英、林利华，章国仙也否认与陈伏英、林利华存在讼争合同关系，故该院认定讼争合同关系发生在陈良与章国仙之间，至于陈良与陈伏英、林利华之间内部的份额，与本案无关。二、关于讼争合同性质。陈良主张为委托合同，章国仙则主张为直接转让关系。对此，双方当事人均系口头陈述，未能提供证据证明，该院均无法认定，故对此项主张负举证责任的陈良应承担举证不能的不利法律后果。三、关于合同具体标的。陈良主张为营业房所有权，章国仙则主张为营业房租赁权。首先，陈良并无证据证明双方约定的确切内容，应就其主张承担相应举证不能的不利法律后果。其次，陈良已经直接与越发公司签订了相应的租赁合同，陈良完全有途经向该公司就所有权购买等事项进行询问，但并无证据显示其在签订租赁合同时向章国仙提出过相应的异议。再次，从绍兴本地市场交易惯例看，市场营业房基本以市场公司出租的形式为主，市面上的营业房“炒房”从法律关系上看实际系租赁权的转让，而个人之间的租赁权转让价格则远远高于承租人与市场公司签订的租赁合同，陈良亦应当对此具有一定认知。综上，该院确认合同具体标的为营业房租赁权。四、关于合同是否可以解除。该院认为，无论合同性质如何，如系陈良主张的委托合同关系，章国仙已经配合将租赁权转让至陈良名下，已经完成了相应的委托事项，并无证据显示章国仙对陈良负有持续保持租赁权由陈良享有的义务；如系章国仙主张的转让合同，其也已经将租赁权交付至陈良名下，亦已经完成了相应的交付义务，故该院认为已经履行完毕的合同不宜解除。综上，对于陈良的诉讼请求不予支持。至于章国仙之女案外人曹小萍取得1060号仓库租赁权是否侵犯陈良权益、陈良本人对其失去续租权是否存在一定责任等等，均与本案审理无涉。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陈良的诉讼请求。二审中，陈良向本院提交了下列证据：1.（2016）浙0602民初465、466号等26个诉讼案件的清单，拟证明2016年初，案涉越发库房因为租金太高等原因，众多承租户在2016年1月份的时候起诉到越城区法院要求退租，从炒房的角度来讲已经不值钱了，当时越发公司的库房可出租的房源非常充足，并不存在一房难求的情况。2.越发公司出具的《关于越发仓储租赁情况的说明》，拟证明截止2015年2月28日，越发仓储的出租率为95%，截止2016年2月28日止，越发仓储的出租率是79%；与2014年越发仓储第一次招租的租金相比，越发仓储2016年招租的租金有大幅下调；越发仓储欢迎新老租户前来租赁，新老租户享受同等待遇，新租户不需要老租户介绍牵线才可以租赁；越发仓储没有续租权买卖；越发仓储1060号仓库与其相邻的1058、1059、1062等仓库，内部结构相同，方便程度相似，无显著差异。3录音资料一份，是2019年5月5日晚在章国仙家中由林利华手机录制，拟证明双方一直在争议营业房是买卖还是租赁，双方都没有提到过章国仙和陈良是相互买卖营业房的关系，章国仙认可陈良是不懂炒营业房的实际性质和流程，章国仙本人是职业从事炒房的炒房客，其提到有多处营业房的租赁权在其手中。4.（2019）浙0603民初5079号、（2020）浙0603民初838号民事判决，拟证明章国仙是职业炒房人，陈良完全不懂如何炒作营业房，该两份判决书中双方最终认为属于委托关系或合作关系。章国仙质证认为，证据1与本案无关。证据2与本案无关，越发公司没有续租权买卖，库房是个人与个人之间续租权的买卖，不是越发公司买卖；章国仙在一审中提交的短信截图陈良也认可，说明越发库房存在续租权；租金大幅下调与本案无关。证据3录音真实性认可，牵涉到章国仙和陈良的款项有三个官司，涉及营业房三间，录音并未明确是哪两间，从录音内容看，陈良知道买租赁权就是为了炒房，租赁权的转让就是为了赚取差价，只是因为形势不好，投资失败，陈良理应承担投资失败的风险。证据4中5079号民事判决书已经认定陈良对炒房有基本认知。林利华声称章国仙知道53万元中包括哪几笔钱，5079号案中陈良起诉称章国仙收到100余万元款项，结合该案判决，本案陈良有不诚信的诉讼行为。838号民事判决书的真实性予以认可，但结合录音并不能证明是哪两间房屋。林利华对陈良提交的上述证据没有意见。本院认证认为，证据1、2，均与本案争议事实缺乏关联性，不能达到陈良的举证目的，本院均不予认定。对证据3录音资料，章国仙对真实性认可，本院对真实性予以确认，在该录音中，章国仙对“购买”营业房的表述前后一致，即认为是购买租赁权，该录音不能达到陈良举证目的，本院对其证明事实不予确认。证据4与本案缺乏关联性，本院不予认定。章国仙在二审中未提交新的证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据陈良的起诉理由与请求，陈伏英、林利华应系本案第三人，一审列为被告不当，本院予以指正。陈良以委托章国仙购买营业房长期未有进展，无法完成合同目的为由，起诉要求解除陈良（陈伏英、林利华）与章国仙2014年1月关于购买越发营业房的委托合同，判令章国仙归还投资本金38万元并支付相应利息，一审判决后，陈良上诉要求改判章国仙返还陈良于2014年1月23日汇给章国仙的53万元与其完成居间事务的合理报酬之间的差额。对此，陈良在一审起诉状中明确53万元投资款包括陈伏英的10万元、林利华的5万元以及其本人38万元，上诉要求返还的53万元与起诉要求归还的38万元并不一致，超过部分不属本案审理范围。对于陈良称章国仙完成居间事务的合理报酬所指为何，陈良陈述为章国仙作为一个中介人，多年来帮其去问、去买，支出了一些交通等实际费用，该委托过程中支出的费用可予扣除，但认为章国仙没有完成其委托事务，故陈良并未认可章国仙已完成委托事务。陈良上诉的主要理由即是认为章国仙并未完成委托事务。陈良的理由，一是认为章国仙没有取得过越发仓储1060号库房的租赁权，二是认为2014年1月汇给章国仙的53万元款项与陈良2016年3月与越发公司签订《房屋租赁合同（一期）》以13587元的租金取得越发1060号仓储房两年使用权之间不是支付对价或报酬的关系。对此，本院认为，根据各方当事人的陈述以及在案证据，陈良委托章国仙“购买”营业房其性质实际上系“炒房”。陈良并无相应证据证明其与章国仙约定由章国仙向其出租目标库房，且实践中也是采用与越发公司签订房屋租赁合同的形式，故陈良提出的章国仙没有取得过越发仓储1060号库房的租赁权的上诉理由并不影响陈良与越发公司签订租赁合同，陈良以此主张章国仙没有完成委托事务的上诉理由不能成立。对于陈良2016年3月与越发公司签订《房屋租赁合同（一期）》，以13587元的租金取得越发1060号库房两年使用权后，章国仙是否已经完成委托事务，是本案审理中的一个难点。章国仙主张，本案中所谓“购买”营业房即是指购买营业房的租赁权，通过其工作，陈良得以与越发公司签订营业房租赁合同，其已经完成了“购买”营业房的受托事务；陈良则主张其交付章国仙的53万元款项系用来购买营业房的所有权，而不是用来购买租赁权。对此，陈良并未提供相应证据证明其与章国仙约定上述款项用于购买越发公司库房的所有权，且与由越发公司出面签订租赁合同的市场交易方式不符。章国仙的主张与案涉库房出租形式一致，亦由特定时期市场存在“炒房”，承租人之间转让租赁权的价格远高于与公司的租赁价格的现象所印证。结合本案实际，陈良2016年3月1日与越发公司签订房屋租赁合同，如双方当初约定的是购买营业房的所有权，陈良当时即应向章国仙提出，而不是与越发公司签订房屋租赁合同。故陈良主张委托章国仙购买营业房所有权依据不足。至于陈良以53万元取得越发公司1060号库房承租权对价是否过高，这是一个应历史看待的问题。双方均未提供当时市场转让库房租赁权的价格水平方面的证据，但陈良如认为标准过高，显失公平，亦应在法定期限内提出撤销，本案并无证据证明陈良曾提出相应请求。基于上述事实和理由，本院对陈良提出的上述第二点上诉理由不予采纳。陈良提出2016年越发公司营业房不存在一房难求现象。陈良以当前对过往市场的了解来论证当时自己不可能从他人处高价转租，此系对市场的认识和判断问题，不能以此得出陈良当时没有购买租赁权的事实。陈良主张租赁合同签订后，案涉库房一直由章国仙管理、使用、收益和交费，后又由章国仙女儿曹小萍接手租赁，故其实际上仅系表面上的承租人，章国仙并没有交付所租营业房。对此，陈良未对案涉营业房进行管理、收益等，系陈良对自身权利的处分；陈良在租期届满前收到越发公司续签租赁合同的电话通知后未作处理，后由曹小萍与越发公司签订租赁合同，上述事实均不能影响陈良与章国仙之间的合同关系及其履行，陈良以此主张章国仙未履行合同义务亦不成立。综上所述，陈良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人陈良负担。本判决为终审判决。审判长  陆卫东审判员  **斌审判员  杨 华二〇二〇年八月三日书记员  俞 悦?*MERGEFORMAT?12??*MERGEFORMAT?11?