贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5001号上诉人（原审被告）：徐丰辰，男，1953年3月14日出生，汉族，住吉林省农安县。被上诉人（原审原告）：贵阳花溪绿园物业服务有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区溪南新村（云上村榕筑南溪绿园11座-4号）。法定代表人：王黔平，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗万，贵州云纳律师事务所律师。上诉人徐丰辰因与被上诉人贵阳花溪绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初8836号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐丰辰上诉请求：撤销原审判决，重新审理。事实和理由：一、一审判决认定本案是上诉人与被上诉人的《物业服务合同》纠纷案，定性错误。本案是被上诉人起诉上诉人欠物业费，上诉人在答辩中已经阐明欠费是因为被上诉人欠上诉人的财产损失费在先，因该欠费（财产损失费）行为导致上诉人拖欠物业费的本案发生，是双方欠费案件。上诉人拖欠物业费的原因，不是对物业服务合同、收费标准存在质疑，而是对被上诉人拒不履行责任和义务的回应，不存在恶意拖欠物业费。被上诉人对上诉人的欠费（财产损失费）行为是拒绝依据服务合同履行责任和义务的行为，一审判决认为与本案无关，是错误的。二、一审法院适用法律错误。本案应当适用《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”被上诉人应当无条件赔偿业主的损失、赔礼道歉、采取措施，保证今后不再发生类似事件。三、本案基本事实未查清。本案被上诉人对上诉人的欠费，源于在履行物业服务合同中发生的业主财产损失案件，对此，法院并未予以查明，只是笼统地说上诉人未提交证据。上诉人已经提交答辩状清楚说明，且被上诉人对财产损失案件既不承认，也不否认，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定，应当视为被上诉人对该事实的承认。被上诉人绿园物业公司辩称，1、合同的服务期限从2013年到2015年，后虽然没有签订合同，但被上诉人一直提供服务，上诉人也缴纳了部分物业服务费，双方形成事实的合同关系。2、至于账目公布的问题与本案无关。3、服务质量有一点点瑕疵，停车位是无法满足业主需求，但是业主停车不合理，物业公司只能劝导，上诉人不能以管理服务不到位为由拒绝缴纳物业费。绿园物业公司向一审法院起诉请求：1．徐丰辰立即支付物业服务费3588元；2．徐丰辰承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，绿园物业公司2007年10月16日成立，营业期限为2007年10月16日至2027年9月20日，经营范围为法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定的规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营，法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（物业服务、批零兼营建材、五金工具、交电器材、办公用品、日用百货、家政服务、游泳池服务）。2013年3月15日，绿园物业公司（乙方）与贵阳市花溪区榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）签订《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，该协议约定绿园物业公司为榕筑南溪绿园小区提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为步梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米。绿园物业公司有义务对房屋建筑共用部位、公共设施进行日常维修、养护和管理，有义务维护物业区域内的公共秩序，配合协助当地公安机关实施物业区域内的治安防范工作，在大门、停车场进出口设立管理岗哨，坚持物业区域内的24小时值班和巡逻，严格落实外来人员和车辆登记检查制度。合同期限自2013年3月15日至2015年3月14日止。合同还就其他甲乙双方的权利义务进行了约定。2017年1月1日，绿园物业公司（乙方）与贵阳市花溪区榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，该协议约定绿园物业公司为榕筑南溪绿园小区提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为步梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米。业主应在每季第一个月10日前交纳物业管理服务费，逾期未交纳的可按每日3‰收取滞纳金。绿园物业公司有义务对房屋建筑共用部位、公共设施进行日常维修、养护和管理，有义务维护物业区域内的公共秩序，配合协助当地公安机关实施物业区域内的治安防范工作，在大门、停车场进出口设立管理岗哨，坚持物业区域内的24小时值班和巡逻，严格落实外来人员和车辆登记检查制度，合同有效期限自2017年1月1日至2018年12月31日。合同还就其他甲乙双方的权利义务进行了约定。徐丰辰系花溪区榕筑·南溪小区1-3-402号房屋业主，房屋为步梯房，房屋建筑面积为99.64㎡。绿园物业公司按收费标准向小区业主收取物业管理服务费，徐丰辰自2014年1月1日起停止缴纳物业费，截至2018年12月31日，欠缴物业费共计3588元（每平方米单价0.6元，欠费月数为60个月，每月金额59.8元）。2015年3月15日至2016年12月31日，共计21.5个月绿园物业公司没有与该小区业主委员会签订物业服务协议，但该小区的物业管理工作一直都是由绿园物业公司提供。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，绿园物业公司与徐丰辰所在小区业主委员会签订的《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》对徐丰辰具有约束力，双方均应当依约履行。绿园物业公司已为包含徐丰辰在内的榕筑南溪绿园小区业主提供了物业服务，徐丰辰应当按照《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》的约定缴纳物业服务费。《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》约定物业服务费由业主按照小区物业的建筑面积交纳，具体标准为步梯房每月每平方米0.6元。同时绿园物业公司在2015年3月15日至2016年12月31日实际为徐丰辰所在小区提供物业服务，因此，徐丰辰应当按照上述计费标准按照向绿园物业公司交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间共计60个月物业管理费共计3588元。关于徐丰辰辩称其车辆被人为损坏绿园物业公司未进行处理的意见，其未提交证据予以证实，且与本案系不同的法律关系，应另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，原审判决：被告徐丰辰于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司物业服务费3588元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息或迟延履行金。案件受理费25元（已减半收取），由被告徐丰辰负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：上诉人是否有权拒交物业服务费。绿园物业公司与上诉人所在小区业主委员会签订的两份《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》对上诉人具有约束力，双方均应当依约履行。绿园物业公司已为包含上诉人在内的榕筑南溪绿园小区业主提供了物业服务，上诉人应当按照《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》的约定交纳物业服务费。一审法院判决上诉人按照0.6元/月/平方米的计费标准向绿园物业公司交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间共计60个月物业管理费共计3588元，有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人主张其拖欠物业费的原因，并非对物业服务合同、收费标准存在质疑，而是因为被上诉人欠上诉人的财产损失费在先，上诉人才拖欠涉案物业费。对此，上诉人仅在一审提交的书面答辩状中进行抗辩，并未就该抗辩提出反诉。且上诉人抗辩的事实与本案系不同的法律关系，上诉人可以在收集证据后另行向被上诉人主张权利，上诉人以此为由拒交物业费无法律依据，且业主拒交物业费客观上对已按时缴纳物业服务费的业主不公平，也会影响绿园物业公司服务各项功能的正常运行，故本院对上诉人的上诉理由不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐丰辰负担。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年八月三日法官助理盛美书记员曹艳