山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7598号上诉人（原审被告）：马骏，女，1977年2月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵继强（马骏之夫），男，1976年10月13日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东鲁能物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：王博庆，总经理。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽浩，男，该公司员工。上诉人马骏因与被上诉人山东鲁能物业有限公司（以下简称鲁能物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。马骏上诉请求：1.撤销一审判决2.依法改判或发回重审。3.一、二审诉讼费由鲁能物业公司承担。4.减免物业费。事实和理由：一、根据马骏与北京鲁能物业济南分公司（以下简称北京鲁能公司）签订的《鲁能领秀城三区(G1地块)前期物业管理服务协议》中第五章第九条第2款规定，物业服务水平应达到五星级标准，而在实际服务过程中未能达到五星级物业服务水平，存在以下问题：1.鲁能物业公司至今未向业主提供物业服务手册。2.2019年10月21日上午10点，2号楼业主发现消火栓有漏水现象，立刻向鲁能物业公司反映，鲁能物业公司不理睬，导致下午消火栓爆裂，给业主造成很大损失，并且大水进入电梯导致电梯损坏。3.鲁能物业公司只提供手推车、短时间物品存放、信息咨询三种无偿服务，达不到规定的数量。4.鲁能物业公司物业服务不符合法律规定。5.鲁能物业公司没有巡查，也没有巡查记录，未达到五星级服务标准。一号楼一层西侧外墙，建筑物严重裂缝，至今存在无人修理。6.四号楼南花坛处景观灯损坏很长时间，至今无人修理。未达到五星级标准。7.一二号楼北侧污水外溢两年余，已造成园区北侧挡土墙裂缝，墙皮掉落，存在严重的安全隐患至今仍无人问津。8.各单元地下室入口门禁形同虚设，无人维修。此项未达到五星级服务标准。9.小区四号楼前广场景观灯已损坏半年有余，至今未修，业主多次反映未得到鲁能物业公司反馈，此项未达到五星级服务标准。10.小区常年对外卖、快递开放，不进行任何登记；外来人员随便进入，不登记。此项未达到五星级服务标准。11.各楼楼梯间等室内公共区域常年被杂物占据，鲁能物业公司不管。此项未达到五星级服务标准。小区地下车库车辆时有不按规定车位停放现象，且有些占据消防车道，物业私自将消防通道设为车位出租出售；非机动车乱停乱放，鲁能物业公司不予纠正。此两项未达到五星级服务标准。12.小区虽有水景，但鲁能物业公司为了省电，从不开放。此两项未达到五星级服务标准。13.小区垃圾箱经常垃圾堆积，无人处理，业主多次反映才迟迟应付一下。小区路面经常有杂物等垃圾不能及时清理。垃圾桶、果皮箱未见消杀。此两项未达到五星级服务标准。小区草坪大面积死亡无人问津，树木死亡时有发生，鲁能物业公司拖延不管。此两项未达到五星级服务标准。小区电梯经常发生坠梯，困人等事故，小区物业也不能及时修理保证安全。此项未达到五星级服务标准。14.鲁能物业公司没有相关消防资质，对消防器材及消防设施不会维修及使用。检测和维保记录随便填写。此项未达到五星级服务标准。二、1.北京鲁能公司在未经业主同意的情况下私自解除合同，撤离本小区，已构成违约，一审法院在没调查物业合同及备案手续的真实性的情况下，认定马骏应缴纳物业费有失公允。济南市市中区十六里河街道办事处和山东鲁能亘富开发有限公司上报《关于鲁能领秀城三区(G1地块)选聘物业服务企业的情况说明》材料中提到，北京鲁能公司2018年10月28日向涉案小区全体业主公告，由山东鲁能亘富开发有限公司通过书面公开公告及《表决票》征求全体业主意见的形式，统计结果为：1129户业主(占总业主数88.67%)，业主专有建筑面积168473.82平方米(占总建筑面积90.69%)同意授权山东鲁能亘富开发有限公司通过公开招标投标的方式选聘物业服务企业，表决结果符合《物权法》第七十六条的相关规定。后经马骏及涉案小区部分业主联系济南市市中区十六里河街道办事处物业管理科有关领导答复：物管办是2019年成立的，秀和社区居委会出示的公告照不能证明是在涉案小区内公示，公示7天的照片完好无损，没有风刮之后的撕裂痕迹，照片光线一样，报纸不是当天的新报纸，泛黄陈旧明显是两年前的旧报纸。公告中最后一句话：逾期未签字表达诉求的业主，即视为同意。此公告违背默示法定选择，对公告照片，马骏及涉案小区广大业主都不认可，应视公告无效。《表决票》造假，业主对本人签名概不知情。三、因鲁能物业公司物业服务不到位，才导致多个业主不交物业费。四、鲁能物业公司违法将本小区的物业服务转包给中鸿物业管理有限公司。鲁能物业公司辩称，马骏上诉状中所述与事实不符，其所述的相关问题不存在，或并非鲁能物业公司的原因导致，如楼梯间有杂物的情形，鲁能物业公司多次进行处理，但是，仍然有业主在整治完后仍旧放置，且鲁能物业公司也多次向城管执法部门上报处理，目前仍存在个别情况。城管执法与鲁能物业公司也正在积极处理小区草坪等问题，但该问题的处理存在季节性，且从去年到现在鲁能物业公司已对绿化进行了全面的整治，电梯也是依法委托具有专业资质的机构进行维保，但是由于迅达电梯对相关使用比较敏感，存在电动车上楼或小孩在楼梯间跳动动作时的反映，但是，上述问题鲁能物业公司也积极协调解决。鲁能物业公司向一审法院起诉请求：1.马骏支付2017年3月1日至2020年6月30日的物业费9582元；2.马骏支付截至2020年1月15日逾期交纳物业费的违约金2383.62元，及自2020年1月16日起至实际给付之日止，以9582.40元为基数每日按万分之五计算的违约金。3.诉讼费用由马骏承担。一审法院认定事实：2014年5月10日，马骏与案外人山东鲁能亘富开发有限公司签订商品房买卖合同，购买鲁能领秀城3区1号楼1单元2602号房屋，房屋建筑面积101.51平方米。2016年5月28日，马骏办理入住手续，并与案外人北京鲁能公司签订《鲁能领秀城三区（G1地块）前期物业管理服务协议》一份，约定由北京鲁能公司为马骏居住的小区提供前期物业管理服务，协议约定了双方的权利义务，约定（小）高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，业主于每季度首月5日前预交下季度物业费，业主未按约交费的，每日按欠费金额的万分之五计收滞纳金，协议期限为物业管理企业与本小区合法成立的业主委员会签订《鲁能领秀城三区（G1地块）物业管理服务合同》之日止。2018年12月11日，鲁能物业公司中标成为涉案小区前期物业服务企业，（小）高层住宅中标单价为2.36元/月/平方米，中标通知书载明的建设单位为济南市市中区十六里河街道办事处社区管理委员会及山东鲁能亘富开发有限公司。鲁能物业公司称北京鲁能公司因战略调整于2018年12月31日撤离涉案小区，考虑到小区不能没有物业，但对程序并没有一个明确的规定，所以在咨询了房管局物业管理部门并结合相关案例后，最终在街道办事处的主持下，开发商在社区管理委员会的监督下通过招投标重新选聘物业服务企业。案外人山东鲁能亘富开发有限公司与鲁能物业公司签订《鲁能领秀城三区（G1地块）前期物业服务合同》，约定选聘鲁能物业公司作为涉案小区前期物业服务企业，物业管理区域为鲁能领秀城三区（G1地块），合同中对双方权利义务进行了约定，约定（小）高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，物业费按半年交纳，业主于每半年度首月15日前交纳，业主未按约交纳的，按每日应交额的万分之五支付违约金；合同期限自2019年1月1日起至业主大会签合同生效时止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年12月28日，济南市市中区房屋管理服务中心发出“济南市物业服务合同备案证明”，对该《物业服务合同》予以备案。2019年4月19日，北京鲁能公司出具“债权转让证明”一份，内容为：“鉴于我公司（北京鲁能公司物业服务有限责任公司济南分公司）前期作为物业服务企业为山东鲁能亘富开发有限公司开发建设的济南鲁能领秀城东一区（G1区）提供前期物业服务，后由于我公司战略调整，逐步撤出山东区域市场，撤出之前有部分物业服务费尚未收取，现我公司在集团公司的安排下，业已将前期基于物业服务而产生且尚未收取的业主物业服务费（及相应的违约金等费用）全部转让给山东鲁能物业有限公司（明细详见附件），由山东鲁能物业有限公司依法收取……”。2020年3月14日，北京鲁能公司向马骏邮寄了“债权转让通知书”一份，马骏于2020年3月15日签收邮件。自2017年3月1日至2020年6月30日马骏未交纳物业费，欠费合计9582.54元（101.51平方米×2.36元×40个月），鲁能物业公司在本案中按9582元主张权利。马骏在本案中提交照片一宗及网页截图一份，欲证实：鲁能物业公司与北京鲁能公司私自出售车位；消防设施不完善维护不到位，没有有资质的消防人员进行维护，存在安全隐患；电梯经常故障维护不到位；环境脏乱差，服务不到位，没有达到一星物业的标准；物业利用小区公共部位获取收益没有用于业主；小区大门不需要门禁随意出入，外来人员不登记，业主放在门口的东西经常丢失；北京鲁能公司违法转包，将全部物业转包给了中鸿物业。鲁能物业公司对此不予认可，称没有私划车位和擅自租售车位的情况；每部电梯都有质监局出具的电梯检验合格证，证明电梯可正常运行，有专业的维保人员进行维保；园区有垃圾桶，地下车库每日上午八点和下午一点两次清洁，马骏照片时间大部分为晚上八点半及早上八点前；小区不存在电梯广告；园区内保安定期巡逻，停车场出入口均设有门禁，凭门禁出入；物业公司可将专项服务委托第三方，并未将全部物业管理委托给第三方。一审法院认为，北京鲁能公司与马骏签订的《鲁能领秀城三区（G1地块）前期物业管理服务协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因北京鲁能公司战略调整终止对涉案小区提供前期物业服务工作并撤离小区，鲁能物业公司通过招投标中标成为涉案小区前期物业服务企业，并与开发商山东鲁能亘富开发有限公司签订《鲁能领秀城三区（G1地块）前期物业服务合同》，合同约定没有损害相关业主的实际权益，该合同应为有效，对包括马骏在内的小区业主具有约束力。北京鲁能公司及鲁能物业公司依据合同约定，为小区提供物业服务，收取服务费用，具有合同和法律依据。关于马骏主张北京鲁能公司及鲁能物业公司提供的物业服务不到位，与服务标准不匹配的问题。一审法院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，马骏提交的证据尚无法证实北京鲁能公司或鲁能物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故对马骏的该项抗辩理由，一审法院依法不予采纳。马骏提出的违法出租物业用房、私划租售车位、消防不完备、电梯故障等问题，与本案并非同一法律关系，马骏可通过合法途径另行向房管、质监、消防等相关主管单位要求处理或向有关责任人主张权利。因马骏并未举证证明北京鲁能公司或鲁能物业公司将小区物业管理整体委托其他单位，故马骏以此为由拒交物业费的抗辩理由，依据不足，一审法院依法不予采纳。在北京鲁能公司及鲁能物业公司按照合同约定为马骏居住的小区提供了物业管理服务的情况下，马骏应当按照合同约定交纳物业费。北京鲁能公司将相关债权转让鲁能物业公司，符合法律规定，因马骏未按约交纳物业费，已构成违约，鲁能物业公司据此要求马骏支付2017年3月1日至2020年6月30日的物业费，合法有据，一审法院依法予以支持。因鲁能物业公司未能提供证据证实对于欠付物业费问题曾进行催收，并与马骏进行过有效沟通，且马骏并非无故不交纳物业费，故对鲁能物业公司关于违约金的主张，一审法院依法不予支持。另，鲁能物业公司作为小区前期物业服务企业，理应按照合同约定提供合格的物业管理服务，对于包括马骏在内小区业主提出的合理诉求，应以积极负责任的态度进行沟通协商处理，特别是对于业主提出的占用消防通道、电梯安全、消防安全、安保等可能存在涉及小区安全隐患的问题，更应该加以重视和协调解决，以促进物业公司与小区业主的和谐共处。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款规定，判决：一、马骏于判决生效之日起十日内支付山东鲁能物业有限公司2017年3月1日至2020年6月30日的物业费9582元。二、驳回山东鲁能物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由鲁能物业公司负担10元，由马骏负担40元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。马骏提交证据1，照片46张，1-4，证明消火栓漏水；5-8，证明1号楼西侧外墙裂缝没有人修；9-11，证明4号楼南景观灯损坏；12-14，证明2号楼北侧挡土墙裂缝墙皮掉落；15-18，证明各单位地下室入口门禁无人维修；19-23，证明各楼梯间室内公共区域常年被杂物占领，鲁能物业公司不管；24-28，证明小区地下车库不按规定停放车辆，占用消防通道，物业私自在消防通道内划车位出租出售，非机动车乱放，鲁能物业公司不予纠正；29-33，证明垃圾桶果皮箱垃圾经常不见鲁能物业公司清理，绿化带还有垃圾；34-36，证明小区草坪大面积死亡，树木死亡，鲁能物业公司不管；37-40，证明电梯坠梯困人事故；41-46，证明网络报道的小区的各种危害业主利益的相关报道。证据2，光盘一张，证明小区业主拍的视频，反映鲁能物业公司做的各项不达标的情况，卫生、门卫、电梯、消火栓、消防系统、基础设施建设、绿化、生活秩序、地下停车场秩序等相关情况。鲁能物业违法转包中鸿物业的相关证据。鲁能物业公司对上述证据质证称，马骏提供的是复印件，没有提供原始载体，真实性不予认可，而且也不能证明拍摄的时间和地点，另外，即使是真实的也不能证明其所要证明的问题，如消防漏水等相关事实需要核实。外墙裂缝、脱落问题，首先超过质保期，应当动用公共维修基金，鲁能物业公司已经协调开发建设单位，由开发建设单位进行处理，目前正在维修过程中。关于景观灯的问题，庭后马上处理。关于小区门禁超过质保期，需动用共公维修基金进行处理，前期地下室的相关门禁，曾多次维修，但遭到暴力破损，很多业主没有带门禁就暴力开门。关于公共区域的问题，鲁能物业公司多次联系业主整改处理。针对车位问题，在业主公共区域划车位是为了给相关的业主协调临时停车地点，在经过消防部门同意的情况下占用消防空间，现在问题已经整改完毕，陆续在原有车位打桩。针对垃圾问题，清理垃圾每天都有固定时间点。关于绿化问题，现在已经没有问题。关于电梯的问题，已经在答辩中解释过。本院认为，上述证据能够证实物业服务企业存在部分服务瑕疵，但不能证实马骏降低物业服务费的观点，对上述证据本院不予采信。对一审判决认定的事实本院予以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述规定，马骏应当缴纳物业服务费。对于小区内的部分设施和环境，应当全体业主和物业服务企业共同维护，才能使小区环境保持良好。物业服务企业在物业服务过程中，虽然存在瑕疵，但一审法院已经以免除违约金的方式予以调整，马骏主张减免的请求本院不予支持。综上，马骏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费99元，由马骏负担。本判决为终审判决。审判员  李逢春二〇二〇年八月十二日书记员  朱 茜