黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终763号上诉人（原审被告）：李磊，男，1983年9月10日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区和平路2号和平大厦和兴座7层。法定代表人：崔雳，总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人李磊因与被上诉人招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称招商局物业）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李磊上诉请求：撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9696号民事判决，依法改判。事实和理由：按照物业管理公司的要求交纳物业管理费用并不是业主法定义务，而是基于合同的约定，是一种合同义务。招商局物业在李磊进户时发的空白合同，招商局物业没有提交资质审批文件和收取标准。招商局物业没有履行相关维修养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。物业管理服务合同属继续性合同，但不能因其服务的持续性就摆脱诉讼时效制度的制约。综上所述，请法院查明事实，维护李磊的合法权益。招商局物业辩称，李磊主张的装修保证金与本案无关，本案招商局物业主张的是物业服务合同纠纷，其应另行主张权利。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院予以维持。招商局物业向一审法院起诉请求：李磊给付物业服务费7219元，电梯费2883元，滞纳金3,245.35元，共计13,347.35元。一审法院认定事实：李磊是哈尔滨市香坊区东三三道街招商?诺丁山小区一期2号楼1单元1803号房产的所有权人，该房屋建筑面积为92.34平方米。2013年10月24日，招商局物业作为甲方、李磊作为乙方签订了《物业服务协议》，李磊在乙方处签名。《物业服务协议》第四条“物业管理服务费用”中的第三款约定“物业管理服务费按年交纳，乙方办理进户手续时一次性交纳第一个物业管理服务年度的物业管理服务费，以后每一个物业管理服务年度的物业管理服务费，由乙方在上一个物业管理服务年度届满前30日付清”，第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.6元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取”。一审庭审中，李磊对其所欠物业费、电梯费的年份及金额均予以认可。2014年10月20日至2018年11月14日，李磊拖欠的物业管理服务费为7218元[（92.34平方米×1.6元×12个月÷365天×26天）+（92.34平方米×1.6元×48个月）]，招商局物业诉请高出部分，不予支持；电梯费为2882元{[25+40-（21-18）×2]×12个月÷365天×26天+[25+40-（21-18）×2]×48个月},招商局物业诉请高出部分，不予支持。2018年11月14日后，招商局物业退出招商?诺丁山小区，不再为该小区提供物业服务。一审法院认为，案涉《物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间形成了物业服务合同关系。招商局物业自进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，无论业主是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了原告提供的物业服务，按照协议约定，李磊应交纳物业管理服务费。招商局物业关于物业费及电梯费的诉请符合法律规定和协议约定，予以支持。关于李磊举示的照片中小区垃圾未及时清理、单元门锁损坏、小区绿化不达标、步道板缺失等原告在物业管理服务方面的问题，可以证实招商局物业在物业服务质量方面存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故李磊以此为由拒绝交纳物业费的抗辩理由不成立，不予采纳。因招商局物业的物业服务质量存在瑕疵亦属违约，故对招商局物业主张违约金的诉请不予支持。但作为物业服务企业，招商局物业应当对其服务质量进一步提升，为其业主提供完善的服务环境。关于招商局物业请求是否超过诉讼时效问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此，要求业主给付物业服务费用的诉讼时效应自双方终止物业服务合同之日起算，本案中，招商局物业系2018年11月14日退出招商?诺丁山小区，诉讼时效应自该时间起算，故李磊称招商局物业索要物业管理服务费已经超过诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。判决：一、李磊于判决生效后立即给付招商局物业2014年10月20日至2018年11月14日的物业管理服务费7218元；二、李磊于判决生效后立即给付招商局物业2014年10月20日至2018年11月14日的电梯费2882元。案件受理费165元，减半收取83元，由李磊负担，此款李磊于判决生效后立即给付招商局物业。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李磊提交装修保证金票据一张，金额为1000元，证明招商局物业没有退还李磊装修押金。本院认为，该证据证明目的与本案的物业服务合同、追索物业费纠纷不属于同一事实，李磊在一审中也没有提出反诉，本院难以处理其此项主张，对证据不予认定。本院经审查确认一审法院认定的事实。本院认为，本案系因招商局物业向李磊追索物业费引发的物业服务合同纠纷。争议的主要焦点：李磊是否应按合同约定交纳物业费，李磊以招商局物业提供的物业管理服务存在瑕疵为由要求减、免物业费的主张能否成立。李磊与招商局物业签订了物业服务合同，约定招商局物业为李磊居住的招商诺丁山小区提供物业管理服务，李磊按合同约定承担交纳物业费的义务；招商局物业对该小区提供了物业管理服务，双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，招商局物业提供管理服务的招商诺丁山小区居住着千余户业主，针对的服务主体是小区全体业主。根据李磊、招商局物业订立的《物业服务合同》第一条第一项、第二条约定内容，招商局物业提供物业管理服务的内容包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等七项合同义务，自合同订立至招商局物业退出经营，诺丁山小区物业运营正常。诉讼中，李磊举示的证据虽然证明招商局物业对该小区公共区域的管理存在着公共设施损坏未及时整改、维修，管理服务存在瑕疵的现象，但李磊提供的证据不足以证明招商局物业未按约定履行全部合同义务，不属于招商局物业长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故无论依据法律规定还是合同约定，李磊以上述理由作为少交或不交物业费、电梯费的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院在考虑招商局物业在提供管理服务过程中的服务标准、管理水平不尽如业主满意的情况下，免除李磊迟延履行违约金，已趋于公平合理，因此，一审法院判决李磊向招商局物业支付拖欠的物业费、电梯费的本金并无不当，本院予以维持。另外，关于诉讼时效问题，一审法院论述正确，本院不再赘述。综上所述，李磊的上诉请求不成立，不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53元，由上诉人李磊负担。本判决为终审判决。审判长  赵丹晖审判员  尹红杰审判员  侯守东（（）二〇二〇年八月十日法官助理杜鹏飞书记员李迪