山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7595号上诉人（原审被告）：刘兰兰，女，1983年11月8日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东鲁能物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：王博庆，总经理。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽浩，男，该公司员工。上诉人刘兰兰因与被上诉人山东鲁能物业有限公司（以下简称鲁能物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。刘兰兰上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回鲁能物业公司诉讼请求并由鲁能物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院判令刘兰兰全额支付物业管理服务费，一方面忽视了刘兰兰所购房屋在交付后至2018年6月间空置的事实，另一方面也忽视了鲁能物业公司及其债权让与人北京鲁能物业服务有限责任公司济南分公司(以下简称北京鲁能公司)未完全履行前期物业服务合同而存在的违约行为，一审判决排除鲁能物业公司的责任有损刘兰兰的合法权益。一、本案所涉物业实际空置25个月，物业费应依法减收。自2016年5月下旬交房至2018年6月下旬共25个月，刘兰兰所购房屋处于空置状态。刘兰兰于2018年6月下旬实际入住，通过济南水务集团和国网山东省电力公司查询数据显示，在这长达两年的时间里，该物业仅产生水4方、电70度，除装修期间水电费略有产生外，其余时间水电费均远低于普通家庭正常居住期间的支出，足以说明本案所涉物业长期空置。刘兰兰于交房时已支付6个月的物业费，北京鲁能公司也已赠送3个月的物业费，合计共9个月的全额物业费。根据《山东省物业服务收费管理办法》(山东省人民政府令第317号)第十七条第一款规定以及《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》(济价费字(2012)75号)，在刘兰兰房屋实际空置的25个月内，物业费应当依照上述规定予以减收。二、本案所涉物业的建设单位单方面解聘和选聘物业服务企业，违反了法律的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，只有建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同才对业主具有约束力。从决定主体上看，首先，根据物权法第七十六条第一款第四项、《物业管理条例》第十一条第四项、济南市物价局《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》(济价费字[2012]76号)规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定。从程序上看，根据《济南市物业管理办法》第三十九条第三款规定，时至今日，北京鲁能公司和小区建设单位也未按照上述规定履行公示和提前通知义务，其采用默示同意的方式推定88.76%的业主同意授权重新选聘物业服务企业。至2018年11月，鲁能领秀城三区已经交房两年半，业主入住率接近100%，所有业主已与北京鲁能公司签订物业服务合同。小区虽未成立业主大会，但业主作为物业服务合同的一方当事人，建设单位无权代表全体业主重新选聘物业服务企业，更无权在未经半数业主同意的前提下擅自变更物业服务企业。建设单位于2018年12月间撇开全体业主，单独与鲁能物业公司签订了另一份前期物业服务合同，明显违反上述法律、法规和有关文件关于选聘和解聘物业服务企业程序的强制性规定。同时，该行为采用默示推定同意的方式，剥夺了广大业主的选择权，也极大地损害了全体业主的利益。根据《民法总则》第一百五十四条规定，建设单位与鲁能物业公司签订的前期物业服务合同的条款应属无效，对全体业主不具有约束力。三、鲁能物业公司及其债权让与人北京鲁能公司未按照前期物业服务合同约定以及济南市五星级物业服务对应的标准提供服务，在物业转包、车位管理、安全防范设施配备、电梯维护、房屋质量、消防安全隐患、公共设备维修、共有部分收益、环境卫生等方面均存在违约行为。鉴于鲁能物业公司及其债权让与人北京鲁能公司均未能按照前期物业服务合同的约定提供相应的物业管理服务，其对刘兰兰应当减收一定比例的物业费。鲁能物业公司辩称，针对主体资格问题，鲁能物业公司在所服务小区尚未成立业主委员会且原有物业服务企业撤出的情况下，由原开发建设单位及当地居委会通过征求业主意见，委托原开发建设单位依法通过公开招投标的形式选聘的物业服务企业，鲁能物业公司依法投标并中标，与开发建设单位签订前期物业服务合同，并已经物业主管部门依法备案，该合同合法有效。刘兰兰提供的证据系在某个时间点微小部位存在瑕疵，但不能证明物业服务不到位，因为物业针对小区的卫生环境等有固定的时间进行打扫清理，同时，涉案小区2019年物业收缴率达到90%以上，充分说明全体业主对鲁能物业公司的认可，刘兰兰拒绝缴纳物业费的行为，不但侵害了鲁能物业公司的合法权益，也侵害依法缴纳物业费业主的合法权益。针对物业收费标准的问题，是在山东省物业收费标准办法生效之前，也就是2018年7月1日空置系按照物业服务费的70%缴纳，在2018年7月1日之后才按照该规定执行，同时，物业空置与是否实际使用并非同一概念，物业空置需要物业使用人或所有人系物业办理相关的空置手续，由物业针对特定的空置房屋采取停水停电停暖气等相关设施予以特殊处理，但刘兰兰并未办理任何手续，前期是否实际使用房屋以及如何使用鲁能物业公司一概不知。鲁能物业公司向一审法院起诉请求：1.刘兰兰支付2017年3月1日至2020年6月30日的物业费11753元；2.刘兰兰支付截至2020年1月15日逾期交纳物业费的违约金2923.72元，及自2020年1月16日起至实际给付之日止，以11753.60元为基数每日按万分之五计算的违约金。3.诉讼费用由刘兰兰承担。一审法院认定事实：2015年5月9日，刘兰兰与案外人山东鲁能亘富开发有限公司签订商品房买卖合同，购买鲁能领秀城3区2号楼1单元2801号房屋，房屋建筑面积124.51平方米。2016年5月28日，刘兰兰办理入住手续，并与案外人北京鲁能公司签订《鲁能领秀城三区(G1地块)前期物业管理服务协议》一份，约定由北京鲁能公司为刘兰兰居住的小区提供前期物业管理服务，协议约定了双方的权利义务，约定(小)高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，业主于每季度首月5日前预交下季度物业费，业主所购物业空置半年以上，经业主或物业使用人与物业公司确认后，可按照物业服务收费标准的70%交纳空置期间物业费，并签订临时协议，业主未按约交费的，每日按欠费金额的万分之五计收滞纳金，协议期限为物业管理企业与本小区合法成立的业主委员会签订《鲁能领秀城三区(G1地块)物业管理服务合同》之日止。2018年12月11日，鲁能物业公司中标成为涉案小区前期物业服务企业，(小)高层住宅中标单价为2.36元/月/平方米，中标通知书载明的建设单位为济南市市中区十六里河街道办事处社区管理委员会及山东鲁能亘富开发有限公司。鲁能物业公司称北京鲁能公司因战略调整于2018年12月31日撤离涉案小区，考虑到小区不能没有物业，但对程序并没有一个明确的规定，所以在咨询了房管局物业管理部门并结合相关案例后，最终在街道办事处的主持下，开发商在社区管理委员会的监督下通过招投标重新选聘物业服务企业。案外人山东鲁能亘富开发有限公司与鲁能物业公司签订《鲁能领秀城三区(G1地块)前期物业服务合同》，约定选聘鲁能物业公司作为涉案小区前期物业服务企业，物业管理区域为鲁能领秀城三区(G1地块)，合同中对双方权利义务进行了约定，约定(小)高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，物业费按半年交纳，业主于每半年度首月15日前交纳，业主未按约交纳的，按每日应交额的万分之五支付违约金；合同期限自2019年1月1日起至业主大会签合同生效时止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年12月28日，济南市市中区房屋管理服务中心发出“济南市物业服务合同备案证明”，对该《物业服务合同》予以备案。2019年4月19日，北京鲁能公司出具“债权转让证明”一份，内容为：“鉴于我公司(北京鲁能物业服务有限责任公司济南分公司)前期作为物业服务企业为山东鲁能亘富开发有限公司开发建设的济南鲁能领秀城东一区(G1区)提供前期物业服务，后由于我公司战略调整，逐步撤出山东区域市场，撤出之前有部分物业服务费尚未收取，现我公司在集团公司的安排下，业已将前期基于物业服务而产生且尚未收取的业主物业服务费(及相应的违约金等费用)全部转让给山东鲁能物业有限公司(明细详见附件)，由山东鲁能物业有限公司依法收取......”。2020年3月14日，北京鲁能公司向刘兰兰邮寄了“债权转让通知书”一份，刘兰兰于2020年3月15日签收邮件。自2017年3月1日至2020年6月30日刘兰兰未交纳物业费，欠费合计11753.74元(124.51平方米x2.36元x40个月)，鲁能物业公司在本案中按11753元主张权利。刘兰兰在本案中提交快递单、照片、光盘及电子账单，欲证实：北京鲁能公司在2018年12月31日前未对债权转让提前通知，只转让了债权，未转让债务；北京鲁能公司没有履行物业服务，将物业管理转包给了第三人；北京鲁能公司私划停车位、占用消防通道、消防设备不按时维护、电梯经常出现故障、房屋存在渗水等质量问题、公共收益没有公示、环境卫生不达标、小区绿化不达标、物业服务人员素质低、物业收费不提供发票、小区内经常有流浪狗、疫情防控不力、物业办公室不达标、没有给解决衣物晾晒场地等问题，北京鲁能公司及鲁能物业公司不能达到五星级服务标准；自2016年交房至2018年6月份房屋一直处于空置，物业费应减免30%至40%。鲁能物业公司对此不予认可，称不足以证明刘兰兰的证明目的，鲁能物业公司在消防通道区域均张贴明显的警示标示，禁止占用消防通道和违规停放车辆，对违规停放车辆采取了劝阻、挪车的措施；不存在私划停车位的情况；每个电梯内均张贴有电梯检验合格证，维保单位每月都会定期对电梯进行维保；园区不存在公共收益问题，目前安装的快递柜、饮水机是基于业主诉求方便业主所设，鲁能物业公司未收取费用；房屋空置必须满足连续空置6个月以上、每月消费不超过5方、电不超过30度、需提前与物业公司确认办理空置房手续，刘兰兰以上条件均不符合。一审法院认为，北京鲁能公司与刘兰兰签订的《鲁能领秀城三区(G1地块)前期物业管理服务协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因北京鲁能公司战略调整终止对涉案小区提供前期物业服务工作并撤离小区，鲁能物业公司通过招投标中标成为涉案小区前期物业服务企业，并与开发商山东鲁能亘富开发有限公司签订《鲁能领秀城三区(G1地块)前期物业服务合同》，合同约定没有损害相关业主的实际权益，该合同应为有效，对包括刘兰兰在内的小区业主具有约束力。北京鲁能公司及鲁能物业公司依据合同约定，为小区提供物业服务，收取服务费用，具有合同和法律依据。关于刘兰兰主张北京鲁能公司及鲁能物业公司提供的物业服务不到位，与服务标准不匹配的问题。一审法院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，刘兰兰提交的证据尚无法证实北京鲁能公司或鲁能物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故对刘兰兰的该项抗辩理由，一审法院依法不予采纳。刘兰兰提出的物业用房不达标、私划车位占用消防通道、消防设备不完备、电梯故障、公共收益未公示、物业收费不提供发票、疫情防控不力、房屋渗水等问题，与本案并非同一法律关系，刘兰兰可通过合法途径另行向房管、质监、消防、税务等相关主管单位要求处理或向有关责任人主张权利。因刘兰兰并未举证证明北京鲁能公司或鲁能物业公司将小区物业管理整体委托其他单位，故刘兰兰以此为由拒交物业费的抗辩理由，依据不足，一审法院依法不予采纳。刘兰兰提交的电子账单无法证实已符合合同约定应按空置房屋计收物业费的条件，且鲁能物业公司对于房屋为空置状态未予认可，故刘兰兰以此为由提出的减免物业费抗辩理由，依据不足，一审法院依法不予采纳。在北京鲁能公司及鲁能物业公司按照合同约定为刘兰兰居住的小区提供了物业管理服务的情况下，刘兰兰应当按照合同约定交纳物业费。北京鲁能公司将相关债权转让鲁能物业公司，符合法律规定，因刘兰兰未按约交纳物业费，已构成违约，鲁能物业公司据此要求刘兰兰支付2017年3月1日至2020年6月30日的物业费，合法有据，一审法院依法予以支持。因鲁能物业公司未能提供证据证实对于欠付物业费问题曾进行催收，并与刘兰兰进行过有效沟通，且刘兰兰并非无故不交纳物业费，故对鲁能物业公司关于违约金的主张，一审法院依法不予支持。另，鲁能物业公司作为小区前期物业服务企业，理应按照合同约定提供合格的物业管理服务，对于包括刘兰兰在内小区业主提出的合理诉求，应以积极负责任的态度进行沟通协商处理，特别是对于业主提出的占用消防通道、电梯安全、消防安全等可能存在涉及小区安全隐患的问题，更应该加以重视和协调解决，以促进物业公司与小区业主的和谐共处。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘兰兰提交证据1，从2016年交房到2018年6月份的水电费账单4张证明房屋空置。证据2，从济南市住建局获取的鲁能物业公司的备案材料，证明前期物业合同进行了备案，但是一些材料不实，对前期物业服务合同效力有重大的影响。鲁能物业公司针对上述证据质证称，关于济南市住建局的备案材料真实性认可，对证明目的不认可，该证据恰好证实了鲁能物业公司是依法中标，被选聘为该小区的物业公司，并经备案。关于水电费账单的真实性因为是复印件，无法核实真实性，另外，该证据并非新证据，根据法律规定应当不予采纳，而且该份证据不能证明其所述的证明目的。不能说明该房屋已经办理了空置手续或该房屋实际无人使用。二审中，刘兰兰申请证人任芳出庭作证。任芳陈述鲁能物业公司向济南市市中区房管中心申请合同备案过程中提交的备案材料中显示任芳的签字并非任芳本人所签。刘兰兰对证人证言没有异议，鲁能物业公司认为，证人证言不能证明刘兰兰所要证明的问题，在本案涉案小区的原物业服务企业已撤出的情况下，街道办下属的居委会会同建设开发单位，在征求业主意见的情况下，依法通过公开招投标选聘新的物业公司，符合法律规定。本院认为，刘兰兰提交的水电费账单证实存在房屋空置情况，但就空置期间收费标准刘兰兰没有向物业服务企业申请降低。对开发商更换物业服务企业的备案材料问题，因涉案小区没有成立业主委员会，依据法律规定开发商可以与物业服务企业签订物业服务合同，涉案备案材料与物业服务企业没有直接关联性，刘兰兰据此主张物业服务合同无效法律依据不足。综合以上分析，对刘兰兰提交的证据本院不予采信，对刘兰兰二审中主张调取备案材料的申请本院不予准许。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述规定，刘兰兰应当缴纳物业服务费。物业服务企业在物业服务过程中，虽然存在瑕疵，但一审法院已经以免除违约金的方式予以调整，刘兰兰主张仍应降低服务费的请求本院不予支持。刘兰兰主张按照房屋空置收费不符合双方的合同约定，一审判决不予支持并无不当。综上，刘兰兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费167元，由刘兰兰负担。本判决为终审判决。审判员  李逢春二〇二〇年八月十二日书记员  朱 茜