四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终704号 上诉人（原审被告）:邓标，男，生于1982年6月26日，汉族,居民，户籍地：四川省仁寿县，现住仁寿县。 上诉人（原审被告）：李艳，女，生于1983年9月23日，汉族，居民，户籍地：四川省仁寿县，现住仁寿县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨玖文，男，生于1964年12月30日，住仁寿县，系李艳姐夫。 被上诉人（原审原告）：乐山市永嘉物业管理有限公司，住乐山市市中区柏杨西路永兴一品1号楼2单元2-1号。 法定代表人：郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 上诉人邓标、李艳因与被上诉人乐山市永嘉物业管理有限公司（以下简称：永嘉物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓标、李艳上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定东方欧城业委会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的物业协议与本案无关不当。一审因业委会与金豪力公司物业协议无效全面否定金豪力公司为业主所做的服务，是错误的。金豪力公司于2019年1月3日进住小区为业主服务，金豪力公司于2019年4月3日提出终止协议。2、《前期物业协议》是上诉人与被上诉人的关系，四川永兴房地产开发有限公司与本案无关。双方物业服务合同关系已于2018年11月16日业委会成立时解除，因为按照双方合同约定物业公司应当与业委会重新签订合同而未签订。3、一审认定上诉人应交纳5027元是错误的。依据物业管理条例之规定上诉人应只交纳2018年11月16日以前的物业费，后续物业费应在物业公司与业委会签订协议后再交。4、被上诉人已于2019年6月15日公示撤出东方欧城，并已强行关闭电梯。被上诉人在服务期间质量差，达不到每平方米1.5元的水准。5、被上诉人在管理小区期间小区公共部分获得的广告费等收益应归全体业主所有，但上诉人并未享受到该部分收益，该收益可以和物业相互抵销。 永嘉物业答辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、2015年5月16日答辩人与被答辩人签订了《前期物业管理服务协议》，被答辩两人系夫妻关系，是仁寿县6幢1单元5楼3号业主，2017年6月1日至2020年5月31日未交物管费，金额为5027元。2018年11月16日东方欧城小区成立了业主委员会，后业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订了《物业委托管理合同》，2019年5月23日仁寿县人民法院作出（2019）川1421民初1459号民事判决书判决仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”3、2019年6月16日仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局联合发布的通告，在业委会另行聘请物业服务企业前由答辩人继续履行前期物业服务。业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订的《物业委托管理合同》已被法院判决无效；答辩人与被答辩人签订的《前期物业管理服务协议》继续有效；答辩人在这期间履行了相关义务，被答辩人应当按照前期物业协议约定向被答辩人履行支付物业费的义务。 永嘉物业一审诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付原告物管费（36个月）5027元，并由被告承担违约金1084元（计算至2020年5月19日），合计6111元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审认定事实如下：邓标、李艳系夫妻关系，两人系仁寿县房屋的业主。 2015年5月16日，邓标与永嘉物业订立了《前期物业管理服务协议》，该协议对前期物业管理约定为：自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。合同对双方的权利义务、物业管理服务的原则、内容、环境卫生等都做了相应约定。双方对物业管理服务费用收费标准明确约定为：按购买房屋的建筑面积，电梯公寓每月每平米1.5元人民币，该费用收取时间为：每一年收取一次（开发单位通知交房之日起计收）。业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1.00元交纳违约金。 邓标向永嘉物业缴纳了2015年5月16日-2016年5月15日期间的物业管理费。2018年1月，永嘉物业曾就该房屋所涉物业费向一审法院提起诉讼，在一审判决生效后，永嘉物业申请强制执行，一审法院通过银行划拨的方式对邓标、李艳2016年5月16日至2017年5月15日的物业费予以扣划，之后邓标、李艳未再缴纳过物业管理费。 永嘉物业于2018年12月15日、2019年9月23日、2019年12月25日先后三次向邓标、李艳发出物业服务费缴纳通知单。 另查明，本案所涉物业东方欧城小区自2015年交房后，于2018年11月16日成立了业主委员会。新成立的业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订了《物业委托管理合同》，2019年5月23日，一审以（2019）川1421民初1459号民事判决书判决仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。 2019年6月16日，仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局就该小区的物业矛盾发布了《关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告》，该通告载明，永嘉物业因2019年1月3日收到东方欧城业主委员会解聘通知，于2019年6月15日停止服务并撤出东方欧城，引发小区物业秩序混乱，为维护小区秩序和社区和谐稳定，要求业委会履职尽责，配合物业公司工作，永嘉物业在业主委员会未选聘新的物业之前，继续做好小区物业服务工作，履行前期物业服务协议责任。通知发布后至今，该小区业主委员会尚未选聘新的物业公司，仍由永嘉物业公司向该小区提供物业服务。 一审认为，永嘉物业、邓标、李艳之间签订的前期物业管理服务协议不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当全面履行各自的义务。永嘉物业永嘉物业公司为邓标、李艳所居住的“东方欧城”小区提供了物业服务，履行了合同义务。邓标、李艳作为“东方欧城”小区业主，应当积极配合永嘉物业永嘉物业公司的工作，按照前期物业管理服务协议确定的物业费标准按时交纳物业费，对物业公司在工作中存在的问题有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法渠道予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗。在《前期物业服务协议》和《商品房买卖合同》中均载明邓标、李艳的房屋面积为93.21平方米，但永嘉物业自愿按照93.1平方米收取物业费。故永嘉物业主张邓标、李艳支付其物业服务费5027元的请求一审法院予以支持。 对于永嘉物业要求邓标、李艳承担违约金的诉讼请求，一审认为，永嘉物业、邓标、李艳之间因物业服务合同纠纷在一审曾提起了几次诉讼，邓标、李艳未按期交纳物业费系对物业服务质量持有异议造成，并非故意拖欠。永嘉物业公司在对邓标、李艳提出的有关物业服务问题未能进行有效沟通、彻底解决也有协调不到位的责任，故一审对永嘉物业永嘉物业公司要求邓标、李艳支付违约金的诉讼请求不予支持。 邓标、李艳辩称东方欧城小区已成立业主委员会，且已选聘新的物业服务公司，物业费无需再向永嘉物业公司进行交纳。一审认为，该小区成立业主委员会后选聘了金豪力公司，双方签订的《物业委托管理合同》已经一审判决为无效，且金豪力公司并未实际向该小区提供物业服务，永嘉物业向该小区提供物业服务至今，理应收取物业服务费。故邓标、李艳的辩称理由，一审不予支持。 一审认为，本案双方之间签订的前期物业管理服务协议不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当全面履行各自的义务。永嘉物业为邓标、李艳所居住的“东方欧城”小区提供了物业服务，履行了合同义务。邓标、李艳作为“东方欧城”小区业主，应当积极配合永嘉物业公司的工作，按照前期物业管理服务协议确定的物业费标准按时交纳物业费，对物业公司在工作中存在的问题有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法渠道予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗。在《前期物业服务协议》和《商品房买卖合同》中均载明邓标、李艳的房屋面积为93.21平方米，但永嘉物业公司自愿按照93.1平方米收取物业费。对其请求一审予以支持。 对于永嘉物业要求邓标、李艳承担违约金的诉讼请求，一审认为，双方之间因物业服务合同纠纷曾提起了几次诉讼，邓标、李艳未按期交纳物业费系对物业服务质量持有异议造成，并非故意拖欠。永嘉物业公司在对邓标、李艳提出的有关物业服务问题未能进行有效沟通、彻底解决也有协调不到位的责任，故一审对永嘉物业公司要求邓标、李艳支付违约金的诉讼请求不予支持。 邓标、李艳辩称东方欧城小区已成立业主委员会，且已选聘新的物业服务公司，物业费无需再向永嘉物业公司进行交纳。该小区成立业主委员会后选聘了金豪力公司，双方签订的《物业委托管理合同》已经一审法院判决为无效，且金豪力公司并未实际向该小区提供物业服务，永嘉物业向该小区提供物业服务至今，理应收取物业服务费。故邓标、李艳的辩称理由，一审不予支持。 小区是广大业主共同的家园，业主应自觉维护小区秩序，爱护环境，支持物业管理工作，及时足额交纳物业服务费，避免因欠费造成物业停运。双方应互相配合协调处理好小区存在的问题，永嘉物业公司应主动与小区业主沟通，解决好小区业主提出的合理要求，并加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡逻，为业主提供更优质的物业管理服务。 一审根据《中华人民共和国合同法》第十条，第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告邓标、李艳于本判决生效之日起三日内支付原告乐山市永嘉物业管理有限公司2017年6月1日至2020年5月31日的物业管理费5027元；二、驳回原告乐山市永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告邓标、李艳负担。 二审中邓标、李艳提交证据：1、仁寿县人民法院（2019）川1421民初2954号判决书，拟证明一审法院曾判决东方欧城业委会与金豪力公司签订的合同无效，但之后又以该判决判令业委会赔偿金豪力公司损失。2、2019年6月16日，由政府、永嘉物业和我们小区业委会参与人员的一段录音资料，证明被上诉人威胁政府答应他们继续在我们小区服务。 永嘉物业质证意见：证据1真实性无异议，但与本案无关联性。证据2录音资料是2019年6月16日的录音，做出告示通知的时间是2019年6月16日，二者在时间上有冲突。对该证据的三性均不认可，该录音不是原始载体，录音内容听不清楚，无法核实录音时间、地点、谈话的人是什么身份以及他们是谁。其内容没有涉及关于关闭电梯的问题，该证据不能达到上诉人的证明目的。 本院审查意见：证据1系一审法院生效判决，与本案关联性结合本案事实进行分析。证据2因该份录音资料的无法核实对话人身份，故对该证据本院不予采信。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院人认为，本案二审双方争议的焦点：上诉人是否应当向被上诉人交纳拖欠的物业费。 首先，上诉人主张其与被上诉人的物业服务协议自其业主委员会成立后即终止了，被上诉人未与金豪力商业管理有限公司办理移交手续。根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》的约定：前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。虽然上诉人所在小区业委会曾与四川金豪力商业管理有限公司签订《物业委托管理合同》，但该合同已经一审法院生效判决确认为无效合同。故业委会尚未与新的物业管理企业签订合同。双方的前期物业服务合同尚未终止，故永嘉物业也不需要向其他物业公司办理物业管理移交手续，事实上永嘉物业一直在为东方欧城提供物业服务。上诉人二审中提交的一审法院（2019）川1421民初2954号判决书是金豪力公司基于合同无效而提出的诉讼，上诉人提交该证据并不能证明双方关系已解除的主张，该判决与本案的处理并不矛盾。 其次，上诉人主张被上诉人的服务质量达不到合同约定的收费标准，不应以每月每平方米1.5元收取。物业公司的服务其实质是物业合同中约定的物业公司应尽的义务，如果被上诉人未按照约定或者法律法规规定或者行业通常做法提供物业管理服务，上诉人可以向被上诉人提出以便其改进服务内容。同时服务质量也是一种相对主观的评价，如果通过双方友好协商仍未达到多数业主要求，法律也赋予了合同双方解除合同的权利。具体到本案中，上诉人主张收费未达到每平方米1.5元无事实依据亦无合同依据。 第三，上诉人主张小区公共部分获得的广告费等收益应归全体业主，该收益可以和物业费相互抵销。本案中上诉人并未提交证据证明小区公共部分的广告费收益情况，故本案中对该收益问题不作处理，上诉人可另行主张权利。上诉人要求用小区公共部分广告费等收益抵销物业费本院不予支持。 综上，邓标、李艳上诉理由不成立，其请求应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人邓标、李艳承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 覃 棱 审判员 罗卫平 二〇二〇年八月七日 书记员 张 瑜