辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0124民初1575号 原告：姜波，男，1974年9月4日出生，汉族，个体，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：赵婉婷，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。 被告：沈阳华锦资产经营有限公司，住所地辽宁省沈阳市法库县经济开发区。 法定代表人：刘飞，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张俊德，系辽宁兴法律师事务所律师。 被告：沈阳海特曼置业有限公司，住所地辽宁法库经济开发区。 法定代表人：郭俊健，系该公司经理。 委托诉讼代理人：程洪友，男，1950年3月29日出生，汉族，系该公司法律顾问，住辽宁省法库县。 原告姜波与被告沈阳华锦资产经营有限公司（以下简称华锦公司）、被告沈阳海特曼置业有限公司（以下简称海特曼公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜波及委托诉讼代理人赵婉婷，被告华锦公司委托诉讼代理人张俊德，被告海特曼公司委托诉讼代理人程洪友均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 姜波向本院提出诉讼请求：请求对执行标的继续执行（执行标的：沈阳海特曼置业有限公司开发建设的坐落于法库县经济开发区，不动产权证书号：N150045304、N150045305、N150045306、N150045307、N150045308、N150045309、N150045310、N150045311,和中国陶瓷谷商贸物流园中1#、2#、3#商业物流在建建筑物（未办理产权证）部分，与证号为法库国用（2013)第0223号47929平方米土地）。事实与理由：2020年6月18日法库县人民法院下达了（2020）辽0124执异55号执行裁定书，中止了（2019）辽0124执167号执行裁定书及预拍卖公告，该裁定严重侵犯原告利益，现提起诉讼，请求法院准许继续执行案涉标的。在华锦公司不符合任一法律条件的情形下就认定应当中止执行。1．华锦公司申请执行异议，基于的“三方保证协议”实际为“对赌协议”，并非买卖合同，同时在生效判决（2020）辽0124民初869号判决中已经对该协议中关于“流质契约禁止”的部分认定无效，华锦公司根本无法通过该《三方保证协议》取得案涉房产和土地。也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条中一个要件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2．华锦公司没有举出任何证据证明其已经合法占有该不动产。3．最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的第三条要求：已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，本条规定的全部价款必定指的是买卖合同的对应价款，案涉房产价值远超1000万元，其所付的1000万元为投资款，并非案涉房产土地的对价款，且已经生效判决认定，该三方保证协议属于流质契约无效。4.由于流质契约无效，根本就没有物权变动的基础，也就是说华锦公司根本不可能获得合法有效的过户登记。即在华锦公司不符合全部的法律条件的情形下应该支持原告诉讼请求。要件一：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，首先在时间上，书面买卖合同必须是在人民法院查封房屋之前签订的。本案中三方协议并无买卖合意，且关于流质条款的效力已经被认定无效，仅仅在房产价值范围内承担赔偿责任（违约责任），该赔偿责任仅仅是普通债权，没有任何优先效力。要件二：在查封前案外人已合法占有不动产被告未举出任何证据证明其已经合法占有该不动产。要件三：已支付全部价款；1、本案中华锦公司的投资款支付给了新成立的公司“海鑫公司”，该款项并未支付给海特曼公司，双方并未形成合法有效的买卖合同关系，海特曼公司仅仅作为担保方，在1000万的价值范围内承担赔偿责任，该1000万的普通债权无法排除执行，执行异议规定的初衷是保护已经支付全部价款的房屋买受人在支付了全部对价的前提下，出卖方的责任财产并未减少，相当于未侵害出卖方其他债权人的利益，本案华锦公司并未将款项支付给海特曼公司，自然没有排除执行的前提和可能。根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。司法解释的该条规定，系在买受人对所买受之不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，故人民法院在适用时，应该仅仅围绕主体“不动产买受人”，“正当的不动产买卖关系”“已经支付全部价款”“实际占有”“对未办理登记过户没有过错”等维度谨慎处理，不能扩大适用，侵害其他合法债权人的利益。2、同时，以物抵债的这种交付方式在最高院的多个案例中都不支持排除执行，因为双方没有实际交付购房款，因此不符合该要件，不能排除强制执行，以房抵债协议是以消灭债权为目的，区别于房屋买卖合同的购房者，在未办理变更登记前，债权人只享有债权请求权，不具有物权期待权，因此不能排除强制执行。综上，请求法院依法裁判。 华锦公司辩称，1、《三方保证协议》并非“对赌协议”，协议中的将房产、土地过户到华锦公司名下的流质条款虽然是无效的，但其他条款是有效的。2、答辩人对诉争的房产、土地的享有物权权利已为生效判决确认。法库县人民法院(2020)辽0124民初869号民事判决书判决：“一、被告沈阳海特曼置业有限公司于本判决发生法律效力后10内在其提供的位于法库经济开发区旺瓷路南侧中国陶瓷谷商贸物流园l＃、2＃、3＃商业物流园在建建筑物(面积分别为2560平米、1600平米、1758平米)的房产、土地l0,000,000元以上抵押物价值范围内向原告沈阳华锦资产经营有限公司赔偿投资损失l0,000,000元；”，据此，答辩人对上述的房产和土地享有物权权利，足以排除原告申请的执行。 被告海特曼公司辩称，原告诉讼请求无理，没有依据。我公司已于2017年就将诉争的房产、土地出售给华锦公司并且将案涉房产、土地交付给了华锦公司，该房产、土地的所有权已转移，早已不是我公司的财产，请法院依法判断。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 2018年10月22日在原审原告姜波与原审被告郭丽芬、海特曼公司、沈阳罗纳利亚陶瓷有限公司、沈阳金美达陶瓷有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）辽0124民初2474号民事判决书，判决结果为：一、被告郭丽芬于本判决生效之日起十五日内支付给原告姜波借款434万元，并支付自2018年6月14日起按月利率2%的标准计算至实际履行之日止的利息；二、如郭丽芬未履行上述偿付义务，原告姜波有权对被告沈阳罗纳利亚陶瓷有限公司在《担保书》中约定的抵押物一台1600千伏安变压器（高压专台、含线路设备、户号7420065392）、对被告沈阳金美达陶瓷有限公司在《担保书》中约定的抵押物两台2000千伏安变压器（高压专台、含线路设备、户号7420065406）以折价或拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在上述第一项债务中434万元本金及相应利息（计算方法同上）范围内优先受偿，但不得对抗善意第三人；三、被告海特曼公司对郭丽芬上述偿还义务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向郭丽芬追偿。判决生效后，姜波向本院申请执行，本院于2019年1月14日以（2019）辽0124执167号立案执行。 2019年11月11日，本院作出（2019）辽0124执167号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人海特曼公司所有的坐落于法库经济开发区法库国用（2014）第0028号、法库国用（2014）第0146号、法库国用（2014）第0027号、法库国用（2013）第0223号、法库国用（2014）第0110号、法库国用（2014）第0221号、法库国用（2014）第0145号土地及上述土地上无证建筑物、构筑物、地坪、道路；查封期限三年；查封被执行人海特曼公司所有的坐落于法国，不动产权证书号N150045308，建筑面积4281.2平方米，不动产权证书号N150045306，建筑面积5604.09平方米，不动产权证书号N150045310，建筑面积6222.92平方米，不动产权证书号N150045309，建筑面积3891.6平方米，不动产权证书号N150045304、建筑面积1504.80平方米，动产权证书号N150045311，建筑面积11206.52平方米，不动产权证书号N150045305，建筑面积4455.42平方米，不动产权证书号N150045307，建筑面积6302.82的房屋，查封期限三年；三、查封被执行人海特曼公司所有的坐落于法库县经济开发区68号（8）不动产权证书号辽（2018）法国县不动产权第0003341号、法库县经济开发区68号（7）不动产权证书号辽（2018）法国县不动产权第0003340号的房屋、土地及上述土地上无证建筑物、构筑物、地坪、道路；查封期限三年；并于2020年3月27日作出《预拍卖公告》。 2020年6月4日，华锦公司对（2019）辽0124执167号执行裁定书提出书面异议，请求中止对案涉房产、土地（其中限于法库经济开发区旺瓷路南侧中国陶瓷谷商贸物流园1#、2#、3#商业物流园在建建筑物（面积分别为2560平米、1600平米、1758平米）的房产、土地10，000，000元以上抵押物价值范围内）的查封及拍卖。 2020年6月18日，本院作出（2020）辽0124执异55号执行裁定书，裁定中止对（2019）辽0124执167号执行裁定书之一{其中限于法库经济开发区旺瓷路南侧中国陶瓷谷商贸物流园1#、2#、3#商业物流园在建建筑物（面积分别为2560平米、1600平米、1758平米）的房产、土地10，000，000元以上抵押物价值范围内}的执行。 2020年7月9日，原告姜波对（2020）辽0124执异55号执行裁定书不服，提起执行异议之诉，促成本案。 本院认为，本案争议焦点为被告华锦公司是否享有阻却继续执行案涉海特曼公司所有的房屋、土地的民事权益。 依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”华锦公司抗辩主张权利所依据的法律条文系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。依据该条规定，华锦公司欲阻却对登记在被执行人海特曼公司名下的案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合以下四个要件：（1）在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（2）在法院查封之前已合法占有该房屋、土地；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因华锦公司自身原因未办理过户登记。 首先，华锦公司庭审中抗辩，其对诉争的房屋、土地享有物权权利已为生效判决确认，足以排除原告申请的执行。依据是本院(2020)辽0124民初869号民事判决书，该份判决书的判项显示为：被告沈阳海特曼置业有限公司于本判决发生法律效力后10内在其提供的位于法库经济开发区旺瓷路南侧中国陶瓷谷商贸物流园l＃、2＃、3＃商业物流园在建建筑物(面积分别为2560平米、1600平米、1758平米)的房产、土地l0,000,000元以上抵押物价值范围内向原告沈阳华锦资产经营有限公司赔偿投资损失l0,000,000元。该判决仅判定华锦公司对海特曼公司享有在抵押物价值范围内l0,000,000元的投资损失赔偿权利，其并非物权性权利。且该案中《三方保证协议》中约定的当海鑫公司出现运营不善、亏损或者停业情形时，海特曼公司依约定将其在建房产、土地过户到华锦公司名下的条款内容，违反了《物权法》第一百八十六条关于流质契约禁止的规定而被认定无效，因此华锦公司依该《三方保证协议》条款抗辩其对海特曼公司案涉房屋、土地享有物权性权利本院不予支持。 其次，华锦公司与海特曼公司并没有签订基于购买案涉房屋、土地的买卖合同，其也没有支付案涉房产、土地的买卖价款，在庭审中，亦没有提供证据证明在法院查封之前已合法占有该房屋、土地的事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的可以排除强制执行的构成要件。因此，华锦公司不享有足以排除强制执行的民事权益，原告姜波要求继续执行辽宁省法库县人民法院（2019）辽0124执167号执行裁定书的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 此外，关于被告海特曼公司诉讼主体地位的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”之规定，本案立案时将海特曼公司列为第三人，而庭审中海特曼公司对于姜波的诉讼请求予以反对，根据上述司法解释的规定，海特曼公司应列为本案的被告。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决如下： 准许执行辽宁省法库县法院（2019）辽0124执167号执行裁定书，执行标的为被告沈阳海特曼置业有限公司名下位于法库经济开发区法库国用（2014）第0028号、法库国用（2014）第0146号、法库国用（2014）第0027号、法库国用（2013）第0223号、法库国用（2014）第0110号、法库国用（2014）第0221号、法库国用（2014）第0145号土地及上述土地上无证建筑物、构筑物、地坪、道路；坐落于法国，不动产权证书号N150045308，建筑面积4281.2平方米，不动产权证书号N150045306，建筑面积5604.09平方米，不动产权证书号N150045310，建筑面积6222.92平方米，不动产权证书号N150045309，建筑面积3891.6平方米，不动产权证书号N150045304、建筑面积1504.80平方米，动产权证书号N150045311，建筑面积11206.52平方米，不动产权证书号N150045305，建筑面积4455.42平方米，不动产权证书号N150045307，建筑面积6302.82的房屋，坐落于法库县经济开发区68号（8）不动产权证书号辽（2018）法国县不动产权第0003341号、法库县经济开发区68号（7）不动产权证书号辽（2018）法国县不动产权第0003340号的房屋、土地及上述土地上无证建筑物、构筑物、地坪、道路。 案件受理费100.00元，由被告沈阳华锦资产经营有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2020）辽0124执异55号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈 林 人民陪审员  史艳杰 人民陪审员  庞亚书 二〇二〇年八月二十一日 法官助理王东明 书记员李博 本判决所适用的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。