山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1877号 上诉人（原审原告）：青岛紫城房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市三里河街道办事处北京东路177号。 法定代表人：张瑞兰，董事长。 委托诉讼代理人：李衍忠，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：冷延平，山东海康律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：匡德霞，女，1976年3月12日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：郝东金，山东康元律师事务所律师。 上诉人青岛紫城房地产开发有限公司（以下简称紫城公司）因与上诉人匡德霞商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初7805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 紫城公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持上诉人违约金。事实和理由：一审认定事实不清。事实和理由：2017年4月19日，匡德霞向紫城公司交纳首付款244860元。2017年8月18日，双方网上签订《青岛市商品房预售合同》补充条款五.1条明确约定若买受人逾期付款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期付款在30日（含30日）之内的，……；（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起3日内按照总房款的10%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知到达之日起将房屋转售他人。……。因此，被上诉人应当向上诉人支付违约金。 匡德霞辩称，匡德霞没有违约行为，不需支付违约金。 匡德霞上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判上诉人和被上诉人继续履行编号为201700243208的《青岛市商品房预售合同》。事实和理由：一审对主要事实的认定缺乏法律依据，导致错误裁判。一审认为，“对于原告的催缴款项的通知，在原被告双方未重新对涉案房屋的房款付款时间签订补充协议明确另行约定的情况下，原告在催款通知中给出的限期交款时间不能视为双方对交付房款时间的变更约定，而应认定为只是一种催交房款的时间表述。因此变更不能依据原告催交房款的督促缴费时间，否定被告未按照合同约定违约逾期付款近九个月的事实。因此按照合同约定，原告享有合同解除权。”上诉人认为一审该认定缺乏法律依据。1.双方签订《商品房预售合同》因为没有付清余款尚未完全履行完毕，上诉人完全有能力继续履行。上诉人和被上诉人签订合同后，积极缴纳了首付款并进行了网签，由于信用问题，上诉人无法从银行按揭贷款。此后，上诉人和被上诉人多次就付款问题进行过沟通，最终，被上诉人于2018年6月4日通过短信形式通知上诉人三日内付清全部房款就不属于违约。上诉人接到通知后，于次日就携带57万元到被上诉人处交款，但被上诉人却违约拒绝收取。对此，上诉人认为，上诉人虽然因征信问题按揭贷款未果，没有按合同约定缴齐尾款，但事后上诉人和被上诉人积极沟通，并最终形成一致意思表示，即于规定时 间缴齐房款就不算违约，说明双方在履行合同中对合同中的付款和违约条款重新进行了约定，但由于被上诉人违约，导致上述约定未履行，其责任在被上诉人一方，因此，上诉人在这之后未能缴齐房款，不能成为被上诉人要求解除合同的理由。2.2018年7月9日，被上诉人给上诉人发函通知解除《青岛市商品房预售合同》，上诉人于2018年7月17日回复信函表示异议，根据《合同法》的规定，本案不存在约定解除和法定解除的条件：一是上诉人从未明确表示不想缴齐剩余房款，也未在行为上显示不想履行合同；二是上诉人虽然由于贷款不能未能按约定履行，但在事后积极补救，并最终和被上诉人达成缴齐剩余房款就不构成违约的一致约定；三是被上诉人违约拒收房款，导致合同至今未全部履行。故一审法院判决解除合同没有法律依据。匡德霞补充上诉称，紫城公司工作人员王晓林给匡德霞发送的催款通知内容应视为对原商品房预售合同履行期限的变更，一审认定为只是一种时间的表述是错误的。1.催款通知明确了缴纳房款的期限为三日内，匡德霞在该期限内交清房款就不属于违约行为，合同继续履行。2.催款通知还明确了若不交清房款的法律后果，也就是，若在三日内不交清房款，紫城公司将按照合同约定申请法律渠道解决，若未交清，才会按照合同约定申请法律渠道。3.在催款通知指定的期限内，紫城公司却恶意拒绝了匡德霞的履行合同行为，因此，违约方并不是匡德霞，紫城公司无权解除合同。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。 根据该解释，匡德霞认为：2018年6月4日的催款通知中，3个月合理期限应当至2018年9月3日届满。紫城公司指定的3日内交清房款并不合理，因此，在3个月的合理期限内（2018年9月3日前），匡德霞只要交清了房款，紫城公司便不能解除合同。退一步讲，即便上述催款通知中的3日内，被错误解读成一种时间的表述，紫城公司提交的证据三（2018年3月13日邮寄给匡德霞的催款函），紫城公司用以证明曾发函告知匡德霞履行合同。假设匡德霞在紫城公司发函的次日曾收到过该催款函，根据上述最高院的解释第15条规定的三个月的合理期限，该催款函的3个月合理期限也应当至2018年6月13日届满，在该合理期限内，匡德霞只要交清了房款，紫城公司便不能解除合同。匡德霞于2018年6月5日前去紫城公司缴纳房款时，被紫城公司无理恶意拒绝，随后，紫城公司随意且滥用了合同解除权，其目的就是因为房价上涨，恶意与匡德霞解除合同后再高价卖给其他人，以谋取不法利益。 紫城公司辩称，一审判决解除双方的合同正确，应依法维持。 紫城公司向一审法院起诉请求：依法判令紫城公司、匡德霞解除编号为201700243208的《青岛市商品房预售合同》，匡德霞承担违约金41598元。 一审法院认定事实：2017年4月19日，匡德霞向紫城公司交纳首付款244860元。2017年8月18日，双方网上签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：匡德霞购买紫城公司位于胶州市《紫城.御都（B地块）小区》x号楼x单元x户的房产，该房屋建筑面积为100.60平方米，总价款为814860元。附件一约定的付款方式和付款期限为按揭贷款付款方式，买受人匡德霞应于本合同签订之日2017年8月18日向出卖人支付该商品房首付款244860元，买受人应于本合同签订后30日内将按揭支付至出卖人银行账户，即人民币伍拾柒万元整。买受人应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续……出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人怠于办理按揭贷款手续，或买受人不具备贷款银行所要求的条件）买受人未按期办理完毕按揭贷款手续的或贷款金额不足等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，买受人应于签订合同后30日届满后的7日内一次性付清全部购房款。逾期支付的，按本合同逾期付款的约定处理。…….补充条款五.1条约定：若买受人逾期付款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期付款在30日（含30日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之三的违约金，本合同继续履行；（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起3日内按照总房款的10%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知到达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。……。合同签订后，匡德霞因其他原因，未能办理银行按揭贷款，剩余伍拾柒万元未能及时缴纳，对于尾款的给付，双方也曾进行过多次沟通。该事实双方均予以认可。紫城公司提交的催款函、NE70156927937号邮件查询回执单及匡德霞提交的其与紫城公司员工的多次微信聊天记录、录音资料等均可印证。另，庭审中匡德霞抗辩主张其曾于2018年6月5日按照紫城公司的催款要求去公司缴纳剩余房款，但紫城公司最终没有收取。2018年7月9日紫城公司通知匡德霞解除《青岛市商品房预售合同》，并要求匡德霞承担相应的违约责任。2018年7月17日匡德霞给紫城公司回复信函表示异议。争议房屋现未交付给匡德霞。经多次调解，因紫城公司坚持基于匡德霞的违约付款事实，不同意继续履行合同，匡德霞又坚持要求继续履行合同，双方最终未能达成一致意见。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、紫城公司、匡德霞双方之间的《青岛市商品房预售合同》是否符合解除条件；二、匡德霞是否应向紫城公司承担违约责任。一、双方之间的《青岛市商品房预售合同》是否符合解除条件。1.涉案合同的效力及履行状态。本案中，紫城公司与匡德霞签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。该合同现正在履行过程中，尚未全部履行完毕：匡德霞仅向紫城公司支付购房款的首付款244860元，余款570000元未支付，涉案房屋亦未交付，因此，涉案房屋买卖合同并未全部履行完毕。2.双方签订的《青岛市商品房预售合同》是否达到约定解除的条件及解除的法律后果。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同自由系合同法的基本原则，当事人享有订立合同和确定合同内容等方面的自由，包括变更和解除合同的自由。依据涉案合同补充条款五.1条约定：若买受人逾期付款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期付款在30日（含30日）之内的，……；（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起3日内按照总房款的10%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知到达之日起将房屋转售他人。……。匡德霞抗辩主张其未违约，理由是紫城公司曾于2018年6月4日通知要求其于三日内交齐全部房款，匡德霞也按照该通知要求于2018年6月5日去交纳款项。对匡德霞的该抗辩主张，法院认为，对于紫城公司的催交款项的通知，在双方未重新对涉案房屋的房款付款时间签订补充协议明确另行约定的前提下，紫城公司在催款通知中给出的限期交款时间不能视为双方对交付房款时间的变更约定，而应认定为只是一种催交房款的时间表述。因此匡德霞不能依据紫城公司催交房款的督促缴费时间，否定匡德霞未按照合同约定违约逾期付款近九个月的事实。因此按照合同约定，紫城公司享有合同解除权；在紫城公司已通知匡德霞解除《青岛市商品房预售合同》的前提下，对紫城公司要求解除编号为201700243208的《青岛市商品房预售合同》的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，紫城公司应向匡德霞返还已付购房款项。二、匡德霞是否应向紫城公司承担违约责任。依据补充条款五.1条约定，匡德霞违约，应当承担相应的违约责任，但结合本案的具体情况，虽然匡德霞违约未按期付款，符合解除的条件，但考虑到匡德霞在按揭贷款不能的情况下，多次与紫城公司沟通，并且匡德霞有按照紫城公司最后催款通知的时间节点去紫城公司处缴纳剩余房款的事实存在，庭审中匡德霞也一直表示愿意承担违约金继续履行购房合同，但经法庭调解，终因紫城公司不同意继续履行合同未达成一致。综合考量，在解除合同的前提下，适当减轻匡德霞的违约责任，以其已付购房款244860元的紫城公司占有使用阶段的利息折抵其违约责任，不再另行支付紫城公司违约金为宜。 一审判决：1.解除青岛紫城房地产开发有限公司与匡德霞签订的编号为201700243208的《青岛市商品房预售合同》；2.青岛紫城房地产开发有限公司向匡德霞返还购房款244860元；3.驳回青岛紫城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费840元，减半收取420元，由匡德霞负担。 二审中，紫城公司提交回执一份，拟证明匡德霞已收到催款函。紫城公司与匡德霞来往均是以书函方式进行，微信和电话均不能作为合同变更的条件。匡德霞质证称，对催款函的真实性不予认可，匡德霞手中也有同一天发出的催款函，与该催款函内容不一致。通过该催款函可以间接证明，该催款函的发出时间为2018年3月13日，结合最高院司法解释第15条，关于合理期限的认定应当为3个月，也就是说该催款函合理期限应该到2018年6月13日，在该日期之前匡德霞履行合同交付房款，紫城公司不享有合同解除权。紫城公司称，匡德霞在一审中作了虚假陈述，实际已经收到催款函，里面的内容基本一致，如果不在规定期限内交款就解除合同。匡德霞提交紫城公司给王晓林缴纳社保明细一份，拟证明王晓林是紫城公司的工作人员。紫城公司质证称，对真实性没有异议，经当庭电话落实，认可王晓林是其公司的工作人员。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，紫城公司与匡德霞签订的涉案《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵约履行。双方合同补充条款五.1条（2）约定：逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起3日内按照总房款的10%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知到达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本案匡德霞于2017年4月19日向紫城公司交纳244860元首付款后，因匡德霞个人征信问题，并未按照合同约定的期限将剩余款项按揭贷款支付给紫城公司，匡德霞已构成违约。其后，对于余款的支付，双方虽经多次协商，但未能达成一致意见。紫城公司于2018年3月13日向匡德霞发出催款函，告知匡德霞应于2018年3月16日前办理完房屋按揭贷款手续，否则应按照合同约定承担违约责任。紫城公司该行为，表明其仍愿意继续履行合同。同时，紫城公司的代理销售人员王晓林于2018年6月4日通过短信形式告知匡德霞三日内交纳全部房款，王晓林的行为应视为代表紫城公司的行为，该行为同样表明紫城公司仍愿意继续履行合同。但匡德霞收到短信的第二天到紫城公司交纳房款时，紫城公司却拒绝收取。在紫城公司以其行为表明仍愿意继续履行合同，匡德霞以其付款行为表明同意按照紫城公司的要求继续履行合同后，紫城公司却拒收房款，并于2018年7月9日通知匡德霞解除《青岛市商品房预售合同》，紫城公司此时单方告知匡德霞解除合同的行为并不适当。本案一审中，匡德霞表示愿意承担相应违约金并要求继续履行合同，紫城公司的合同目的亦能够实现，且二审中，匡德霞已将涉案合同购房款缴纳到本院，能够保证紫城公司合同目的的实现，为了维护交易的稳定，更好的保护双方当事人的权益，本院认为，双方的合同应继续履行更加适当。一审判决解除双方的合同不当，本院予以纠正。对紫城公司主张解除涉案《青岛市商品房预售合同》的诉求，本院不予支持。因双方对于合同解除后违约责任的约定与合同继续履行违约责任的约定并不一致，对紫城公司本案以合同解除为前提主张的违约金，本院亦不予支持。对于合同继续履行违约金的认定，紫城公司可依据双方合同的约定，另行向匡德霞主张权利。 综上所述，紫城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；匡德霞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初7805号民事判决； 二、驳回上诉人青岛紫城房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费840元，减半收取420元，由上诉人青岛紫城房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1680元，由上诉人青岛紫城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  龙 骞 二〇二〇年八月五日 法官助理 阚玉龙 书记员庞连捷