广西壮族自治区浦北县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0722执异41号 案外人：宁兰辉，男，1970年7月17日出生，汉族，住广西浦北县。 申请执行人：宁丽萍，女，1977年11月1日出生，汉族，住广西博白县。 被执行人：浦北南亚房地产开发有限公司，住所地广西浦北县小江镇越州大道二巷10号。 法定代表人：龚义传，该公司董事长。 委托代理人：黄振，该公司副总经理。 利害关系人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。 负责人：黄福加。 委托代理人：戚雪萍，女，1970年4月11日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 在本院执行申请执行人宁丽萍等人与被执行人浦北南亚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷系列案中，案外人宁兰辉于2020年7月29日对本院以（2020）桂0722执恢43号之二执行裁定书裁定拍卖被执行人座落于浦北金浦大道与二级公路交汇处的南亚国际大厦抵押物B-1-1905号商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人宁兰辉称，一、上述B-1-1905号房已经由准产权人吴瑚旺于2018年10月6日转让给案外人，并签订房屋转让协议书。二、吴瑚旺对所购的南亚公司房屋已支付真实的合理对价，房屋已经法定登记机关浦北县住建局备案登记，备案登记已获抵押权人华夏银行同意认可，根据吴瑚旺提供的备案证明和与南亚公司借款资料，吴瑚旺拥有上述房屋的合法处置权。三、假如吴瑚旺与南亚公司关系、手续存在瑕疵，因案外人对此毫不知情，且已付清购房款，故属善意第三人。四、上述房屋因峻工验收，外地法院查封等原因，至今不能办理不动产变更登记等手续，属因客观理由不能办理变更登记，依法仍拥有法定的变更登记权。 案外人提供的证据如下：1、房屋转让协议书；2、费用报销单、借条；3、华夏银行股份有限公司南宁分行关于办理商品房买卖合同备案登记的函；4、商品房买卖合同登记备案证明；5转帐给吴瑚旺的汇款帐单。 被执行人浦北南亚房地产开发有限公司称，因建设资金不足，南亚公司向中国长城资产管理股份有限公司广西分公司借款八千万投入项目建设，长城公司将该笔借款委托华夏银行南宁分行管理，因此借款抵押权人设定为华夏银行。项目建设过程中，为出售南亚国际商品房，回笼贷款本金、利息和建设不足的工程款，2013年12月19日，经南亚公司、长城公司、华夏银行三方协商，由华夏银行向浦北县住房和城乡建设局出具办理商品房买卖合同备案登记的函。随后，南亚公司对外销售了部分商品房，签订合同后，到浦北县住房和城乡建设局办理了备案登记。本案涉案的房产属于以房抵债性质。 被执行人没有提供证据。 利害关系人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（简称长城公司）称，案外人对拍卖的房屋的权利不足以排除执行，应驳回异议请求。理由：1、长城公司从未放弃过抵押房产的抵押权，长城公司应享有抵押优先受偿权。华夏银行出具的《关于同意南亚公司开发的“浦北南亚国际大厦”项目办理商品房买卖合同备案登记的函》，内容仅为同意南亚公司办理该项目包括抵押商品房商品房在内的房产申请预售许可，并无任何同意解除抵押登记或放弃抵押权的意思表示。2015年华夏公司给浦北县城乡建设局送达了关于浦北南亚国际项目商品房买卖合同备案事宜的函，明确告知该局如没有华夏银行书面通知，对已办理相应抵押登记的商品房及商铺不再办理买卖合同备案登记。商品房买卖合同的备案登记只是行政管理手段，不具有否定特权登记（抵押权）登记的效力，抵押房产也未办理撤销抵押登记手续。因此，商品买卖合同的合同备案登记不影响长城公司对抵押房产享有的抵押优先受偿权。2、案外人主张其与南亚公司是通过以物抵债的方式办理涉案房产的合同备案登记手续，但未能证实借款的真实性。案外人对本案涉案房产的取得并不是基于买卖合同关系，而是基于以物抵债关系，案外人不能依据《执行异议和复议规定》第28条及《最高人民法院关于工程价款优先受偿权问题的批复》之规定而排除执行。因为案外人并非“买受人”、“消费者”，而是以物抵债债权人。3、本案是长城公司的抵押权在前，案外人的买卖合同备案在后，应适用《执行异议和复议规定》第27条之规定，案外人提出的执行异议申请不能排除执行。4、吴瑚旺明知本案抵押房产的抵押登记状况，在未取得抵押权人同意转让、未偿还债务及撤销抵押登记的情况下，就办理以物抵债及买卖合同签订手续，存在明显过错，其权利不能对抗执行。同理案外人也不能通过签订涉案房屋的房屋转让协议对抗执行。 本院查明，2020年7月7日，本院在执行被执行人浦北南亚房地产开发有限公司系列执行案中，因抵押权人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的申请，本院以（2020）桂0722执恢43号之二执行裁定书裁定拍卖被执行人被执行人座落于浦北金浦大道与二级公路交汇处的南亚国际大厦抵押物B-1-1905等7套商品房。该7套房产均于2013年9月28日设定抵押，抵押权人为华夏银行南宁分行。 另查明，2012年12月25日长富基金与被执行人浦北南亚房地产开发有限公司、华夏银行股份有限公司南宁分行签订了《委托贷款借款合同》，约定华夏银行南宁分行向南亚公司发放贷款5000万元。2013年12月13日，南亚公司以其名下的位于浦北县金浦新区“南亚国际大厦”项目的在建工程与华夏银行南宁分行办理了抵押登记。另，利害关系人长城公司通过相关债权转让行为，已取得华夏银行南宁支行对被执行人的债权。 还查明，2011年至2014年度，龚义传、袁建生向吴瑚旺借款并出具了《借据》等。2014年10月10日，吴瑚旺在浦北县住房和城乡建设局办理了B-1-1905号房产等的《商品房买卖合同登记备案证明》。2018年，吴瑚旺、龚义传与案外人宁兰辉签订了《备案房屋转让协议书》，将上述房产转让给了宁兰辉。 本院认为，依照物权法规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。抵押权人华夏银行向浦北县住房建设局出具同意办理商品房预售许可证业务、买卖合同备案登记的函，但该函仅为同意销售抵押房产、办理买卖合同备案的函。而《城市商品房预售管理办法》第10条规定的向房地产管理部门等办理商品房预售合同登记备案手续的规定，是部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。吴瑚旺基于与被执行人抵顶借款，而非真实的商品房买卖合同关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”，而被执行人南亚房地产公司并没有将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或提存。吴瑚旺签订的房屋转让合同在被执行人抵押房产之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对吴瑚旺提出的排除执行异议不予支持。本案涉案房产B-1-1202的抵押权利尚未实现，物权尚未变动，仍属被执行人南亚房地产公司的财产。由于吴瑚旺无权处分该房产，而且根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。案外人宁兰辉并不符合此情形，因此案外人宁兰辉与吴瑚旺签订的《房屋转让协议》无效。 综上，由于涉案的房产的物权仍属被执行人的财产，本院对登记在被执行人名下的房产进行处置并无不当，案外人主张涉案的房产应属其所有，请求法院排除对上述房屋的执行，没有充足的事实和证据予以证实，所提出的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人宁兰辉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 李 闹 审判员 韦海澄 审判员 龙文成 二〇二〇年八月十日 书记员 胡心怡