四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9151号 上诉人（原审原告）：成都金福华企业管理有限公司，住所地：成都市温江区万春镇天乡路一段天乡后街1号。 法定代表人：王永立，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄丹，四川原则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏杨，四川原则律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李文彬，男，1987年3月11日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：黄铖，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洋子，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人成都金福华企业管理有限公司（以下简称金福华公司）因与被上诉人李文彬房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初3401号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金福华公司上诉请求：1.撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初3401号民事判决书，改判支持金福华公司的一审全部诉讼请求，即判令解除金福华公司与李文彬签订的房屋租赁合同，李文彬将承租房产交还金福华公司；判令李文彬向金福华公司支付拖欠的租金1752576元（计算时间：自2016年2月起暂计算至2019年5月止）；2.一二审诉讼费用由李文彬承担。事实与理由：1.李文彬应交付多少租金，是否欠付超过三个月租金，原审法院没有查明，根据全案证据，李文彬仅支付了少部分租金，尚欠租金1752576元。一审未审查应当支付的租金总额，导致认定的基本事实不清。根据《房屋租赁合同书》约定，案涉房屋建筑面积3801平方米，租赁期限为2015年12月28日至2033年5月16日止，租金每月每平方米15.7元，计59682元/月。因金福华公司默认1个月免租期，故租金从2016年2月起计算至本案一审立案时的2019年5月，李文彬应付租金1752576元(59682元/月×40个月=2387280元-已付租金634704元=欠付租金1752576元)。2.李文彬欠付租金超过3个月，符合解除合同条件。是否按期足额支付租金的举证责任在李文彬，本案没有证据证明李文彬已按期足额缴纳租金。从《交租时间表》看，根据该表第4行“2017.8.1-2017.8.31”以及第5行“2018.7.1-2018.7.31”记载交租时间，中间间隔12个月时间，超过三个月未交租金。另自2018年7月起，李文彬交付的租金是33000元/月，但本案没有任何有效证据证明双方有关于变更租金金额以及租金交付时间的约定。3.合同没有约定免租期，金福华公司考虑到案涉房屋用于酒店经营，自愿默认一个月免租期从2016年2月开始计算租金。原审法院认定从2017年5月1日起计算属认定错误。案涉房屋是成都市温江区万春镇天乡路社区居民集体安置点，由政府修建，全体居民集体所有，金福华公司只是管理人，收得房租按时交纳给天乡路社区居委会，由居委会向社区居民发放。基于房屋性质，金福华公司没有决定较长期限免租的权利，原审认定16个月免租期，显然与事实不符。《交租时间》载明的时间是租期月份的起止时间，不是李文彬或酒店具体的交租时间，仅能证明对应月份的交租金额，李文彬仍需对是否有欠付3个月以上租金的事实承担举证责任。 李文彬辩称，1.金福华公司明知案涉合同的实际履行人是四川印象廷月酒店管理有限公司（以下简称印象酒店），李文彬不是本案的适格被告。2.李文彬对一审查明的对于租金交付、金额、时间的事实无异议，根据一审的证人即金福华公司的股东和现任总经理陈述，金福华公司进行过租金减免，故李文彬是按时足额支付了租金。 金福华公司向一审法院起诉请求：1．判令解除金福华公司与李文彬签订的房屋租赁合同，李文彬将承租房产交还金福华公司；2．判令李文彬向金福华公司支付拖欠的租金1727598元（计算时间：自2016年2月起暂计算至2019年5月止）；3．本案诉讼费用由李文彬承担。 一审法院认定事实：金福华公司工商登记股东为曾某、王永立，公司注册资本为500万元，二人出资额均为250万元。 2015年12月29日，李文彬（乙方）与金福华公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定李文彬租赁坐落于成都市温江区大厅，二、三层整层，建筑面积3801平方米的房屋作为酒店、餐饮、茶楼使用，租赁期限为2015年12月28日至2033年5月16日止，共计18年，租金每月每平方米15.7元，共计59682元，租金按月支付，签订合同之日向甲方支付一个月租金59682元，超过三个月乙方未付租金，甲方有权单方面解除合同，同时甲方有权用乙方所交保证金冲抵租金并无条件收回物业。合同第十三条其他特别约定载明“1．递增方式以政府递增而递增。2．从2017年5月1日起算”。 2016年1月27日，李文彬、曾某、王永立签订《四川印象廷月酒店管理有限公司章程》，三人出资成立印象酒店。 2019年9月20日，金福华公司出具《交租时间》，载明“姓名：印象酒店，时间：2017.5.1-2017.5.31，交租金额59676；姓名：印象酒店，时间：2017.6.1-2017.6.30，交租金额59676；姓名：印象酒店，时间：2017.7.1-2017.7.31，交租金额59676；姓名：印象酒店，时间：2017.8.1-2017.8.31，交租金额59676；姓名：印象酒店，时间：2018.7.1-2018.7.31，交租金额33000；姓名：印象酒店，时间：2018.8.1-2018.8.31，交租金额33000；姓名：印象酒店，时间：2018.9.1-2018.9.30，交租金额33000；姓名：印象酒店，时间：2018.10.1-2018.10.31，交租金额33000；姓名：印象酒店，时间：2018.11.1-2018.11.30，交租金额33000；姓名：印象酒店，时间：2018.12.1-2018.12.31，交租金额33000；姓名：印象酒店，时间：2019.1.1-2019.1.31，交租金额33000；姓名：印象酒店，时间：2019.2.1-2019.2.28，交租金额33000；姓名：印象酒店，时间：2019.3.1-2019.3.31，交租金额33000；姓名：印象酒店，时间：2019.4.1-2019.4.30，交租金额33000；姓名：印象酒店，时间：2019.5.1-2019.5.31，交租金额33000；姓名：印象酒店，时间：2019.6.1-2019.6.31，交租金额33000。说明：此证明四川印象廷月酒店管理有限公司2017—2019年已向成都金福华企业管理有限公司交纳房租费用共计634704元”。 庭审中，证人曾某陈述“我是印象酒店法定代表人，亦为金福华公司股东，签订租赁合同仅是为办理印象酒店的营业执照，租赁的房屋一直由印象酒店使用，因我与王永立是金福华公司股东，我们能代表金福华做主，于是我们商量2018年7月起房租减为每月33000元，又因2017年2-4月酒店装修，对房租进行减免，中途印象酒店交了几个月租金，因为消防不过关，大家又商量从2018年6月30日起按每年400000元交付租金至2019年6月30日，以后按每平方米12元计算。每次减免都是共同商讨了的，没有书面记录”。金福华公司确认双方对租金支付时间、支付方式以及催收租金均系以口头和电话联系方式进行。金福华公司认为《交租时间》仅是对李文彬交纳房租的时间进行了确认。 一审法院认为，关于李文彬是否为本案适格被告问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第一条“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东”，以及第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，李文彬作为印象酒店的发起人以自己名义与金福华公司签订了租赁合同，金福华公司要求合同相对人李文彬履行合同义务，符合上述法律规定，李文彬是本案适格被告。 关于合同解除以及拖欠租金问题。因《房屋租赁合同书》第十三条其他特别约定载明“从2017年5月1日起算”，金福华公司要求自2016年2月起算租金无事实依据，一审法院不予支持。根据庭审查明，金福华公司的股东为王永立和到庭证人曾某，二人各占50%股份，印象酒店股东为王永立、曾某、李文彬，金福华公司陈述催收租金以及交租时间、方式均是以口头或电话方式进行，该陈述与证人曾某陈述双方的协商均无书面记录，均是口头形式吻合。《交租时间》表由金福华公司出具，该表载明的时间是一个时间段，即起、止时间，而非金福华公司称《交租时间》载明的是印象酒店交纳房租时间。如印象酒店存在拖欠2017、2018年租金的情况，根据常理，金福华公司收到相关款项后应先冲抵前期所欠款项，但根据金福华公司出具的《交租时间》，金福华并未进行冲抵，而是在交租时间表里载明2018年7月—2019年6月印象酒店均按33000元／月向金福华公司交纳了上述期间内的租金。且至法庭辩论终结时，印象酒店不存在三个月未支付租金情况，《房屋租赁合同书》约定的解除条件并未成就。综上，根据《交租时间》表上的交租金额、时间，以及证人曾某的陈述，能够证明印象酒店公司系按照口头约定按时、足额交纳了租金，金福华公司要求解除《房屋租赁合同书》以及支付拖欠租金的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回金福华公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取计9811元，由金福华公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：1.印象酒店2017年至2019年向金福华公司缴纳房租共计634704元，金福华公司累计开具发票299997元，还有334707元发票尚未开具。 2.金福华公司于2018年9月19日向印象酒店开具发票99000元、发票内容载明“鉴定咨询服务*7-9月服务费”；金福华公司于2019年9月20日向印象酒店开具发票99999元、发票内容载明“物业服务”；金福华公司于2019年9月20日向印象酒店开具发票99999元、发票内容载明“物业服务”。 以上事实，有2020年6月22日金福华公司出具的交租证明，2018年9月19日金福华公司向印象酒店开具发票1张、2019年9月20日金福华公司向印象酒店开具发票2张为证。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1.李文彬是否是本案适格被告；2.如果法院认定李文彬为本案适格被告，李文彬是否存在欠付租金的行为以及欠付金额是多少；3.金福华公司要求解除合同的诉请能否得到支持。 关于第一个争议焦点，2015年12月29日，金福华公司为甲方，李文彬为乙方，就租赁案涉房屋签订了房屋租赁合同书，落款处有金福华公司加盖印章，李文彬签字。2016年1月27日，李文彬、曾某、王永立签订《四川印象廷月酒店管理有限公司章程》，在案涉租赁房屋处设立了印象酒店。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条之规定“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，李文彬是为设立印象酒店而与金福华公司签订了案涉《房屋租赁合同书》，李文彬是印象酒店的发起人。在与金福华公司签订《房屋租赁合同书》时，李文彬是印象酒店的受托人。同时，依据金福华公司出具的交租时间表所载明的交租人为印象酒店以及金福华公司就房屋租金向印象酒店开具发票的行为可以看出，金福华公司对在案涉房屋租赁合同书的履行过程中，实际享有的合同权利及履行合同义务的对象是印象酒店是明知的，印象酒店成立后以实际履行行为介入了案涉房屋租赁合同关系，该行为应理解为受托人李文彬向合同相对方金福华公司披露了委托人为印象酒店，金福华公司因此可以选择受托人李文彬或者委托人印象酒店作为相对人主张其权利。金福华公司以李文彬为被告提起本案诉讼，以其诉讼行为表明其选择李文彬作为案涉房屋租赁合同书的相对人，故李文彬是本案的适格被告。 关于第二个争议焦点，首先，金福华公司一审的诉请为要求李文彬支付2016年2月至2019年5月的欠付租金1727598元，其上诉请求为要求李文彬支付2016年2月至2019年5月的欠付租金1752576元，对于金福华公司超过一审诉请范围内的上诉请求，本院不予审理。关于李文彬在2016年2月至2019年5月是否存在欠付租金的行为，本院评述如下：金福华公司主张自2015年12月29日房屋租赁合同签订后，自愿给予李文彬1个月免租期，故李文彬应从2016年2月开始按照月租金59682元的标准向金福华公司支付租金。本院认为，双方是否就减免租金达成一致，李文彬是否存在欠付租金的行为，应当结合以下证据及事实综合判断：1.曾某、王永立出资设立了金福华公司，同时曾某、王永立、李文彬出资设立了印象酒店，印象酒店与金福华公司存在关联关系；2.曾某在一审作为证人出庭，就曾某、王永立、李文彬口头协商决定2017年2月至4月的租金因装修减免、2017年至2018年间因消防不过关减免，2018年7月起房屋租金降为每月33000元的事实进行了陈述；3.案涉《房屋租赁合同书》第十三条特别约定处载明的“2.从2017.5.1起算”；4.金福华公司出具的交租时间表载明，印象酒店自2017年5月至2017年8月，每月缴纳租金59676元，自2018年7月至2019年6月，每月缴纳租金33000元；5.金福华公司未提交向李文彬催收过租金的证据。本院认为，若李文彬存在欠付租金的行为，那么金福华公司在收到租金后，应用于冲抵前欠租金，但金福华公司出具的交租时间表载明了每笔租金对应的期间，与证人曾某的陈述、《房屋租赁合同书》特别约定处手写载明的内容可以吻合。同时，金福华公司在李文彬未缴纳租金的2017年5月前及2017年9月至2018年6月间，均未向李文彬书面催收过租金或要求解除合同，反而自2018年7月起至2019年6月，接受了印象酒店按照每月33000元的标准缴纳租金，综合以上证据和事实来看，金福华公司与李文彬就2017年5月前、2017年9月至2018年6月间的租金免除，2018年7月以后租金降为33000元一月达成了一致，故李文彬不存在欠付租金的行为。 关于第三个争议焦点，既然李文彬在2016年2月至2019年5月不存在3个月未付租金的情形，则金福华公司不享有合同的单方解除权，本院对金福华公司的该项上诉请求不予支持。 综上所述，金福华公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19622元，由成都金福华企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年八月二十七日 法官助理  黄 迪 书 记 员  王小禹