福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1075号 上诉人（原审被告）：陈文贵，男，1978年11月18日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：罗伟，福建金磊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱媛媛，福建金磊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴梦香，女，1953年7月15日出生，汉族，龙岩市新罗区人大退休干部，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：邱伟和，福建闽创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梅月，福建闽创律师事务所律师。 上诉人陈文贵因与被上诉人吴梦香房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈文贵上诉请求：撤销原判第二、三项，依法改判上诉人向被上诉人支付22000元租金（自2019年11月1日至2019年12月25日止的租金）。事实和理由：1.上诉人提交的微信聊天记录可以证明新冠××疫情爆发前是被上诉人不让上诉人搬走租赁物内的物品，新冠××疫情爆发后上诉人一直在深圳，客观上也无法搬离租赁物内的物品，且在一审庭审中被上诉人自认收回了钥匙，只是认为上诉人未将钥匙全部交还。上述事实可以证明上诉人不再占有租赁物，一审遗漏认定。2.新冠××疫情防控措施自2020年1月25日全面升级后，租赁物根本无法进行餐饮使用。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6点第二款的规定，上诉人认为即使要支付占用费，疫情防控期间应酌情减免。 吴梦香辩称，1.自2019年12月起答辩人多次催促上诉人搬离租赁物内的物品，但上诉人均以寻找新的合作人为由不予搬离。2.2019年12月25日答辩人发布招租信息是应上诉人请求而发布的，不是为了解除双方的租赁关系，不能成为上诉人主张答辩人行使单方处理权及收回租赁物的依据。3.在疫情发生后，答辩人与上诉人就搬离租赁物内的物品协商一致后，由上诉人之兄陈文富（租住在答辩人房屋内）组织搬离，因此上诉人主张在疫情发生后客观上无法撤离的理由不符合事实。4.在2019年底上诉人已出现经营困难，其拒不返还租赁物所产生的损失是可以预见并避免的，该损失非疫情原因产生，疫情不是上诉人无法继续履行合同的原因。5.上诉人交还了三把钥匙中的一把，但仍有未搬离的物品。上诉人交还钥匙的行为不能证明其搬离了租赁物。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吴梦香向一审法院起诉请求：一、确认吴梦香与陈文贵之间的租赁关系于2020年3月20日解除。二、判令陈文贵将腾空坐落于龙岩市新罗区店铺并将其交还给吴梦香（含五把店铺钥匙）。三、判令陈文贵支付吴梦香自2019年11月1日起至2020年3月20日止的房屋租金56000元（按12000元／月计算）以及该款从2020年3月21日至款清结之日止，按照月利率2%计算的逾期付款违约金。四、确认吴梦香无需返还陈文贵风险抵押金30000元。五、判令陈文贵支付吴梦香自2020年3月21日至实际返还位于龙岩市新罗区店铺之日止，按照每月12000元标准计算的场地占用费。 一审法院认定事实：吴银钦与吴梦香系夫妻关系，双方育有一子吴毅。坐落于龙岩市新罗区房屋（总层数2层，建筑面积234.08平方米）的所有权人为吴毅（龙房权证字第××号；龙国用2004第2XXXXX号）。2016年6月15日，吴梦香（甲方）与案外人丘世雄（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定甲方将位于龙岩市新罗区租赁给乙方。乙方承租租赁物用于餐饮业。未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租他人，若确需转让，应经甲方同意后另行订立租赁合同。若接收方需要使用乙方可移动财产，乙方可将可移动财产变卖给接收方，甲方无权干涉。租赁期为5年，自2016年7月1日至2021年6月30日止。租金为2016年7月1日至2016年12月30日（6个月）月租金按人民币10000元；2017年1月1日至2017年6月30日（6个月）月租金按11000元；2017年7月1日起至2019年6月30日每月租金按12000元。2019年7月1日至2021年6月30日每月租金13800元。租金按月支付，乙方应于合同签订当日向甲主缴清当月的租金，并于每月1日前将租金付给甲方,以此类推。如乙方未按期足额缴交租金，则应按所欠租金每日加收2%滞纳金。合同订立时，乙方还须一次性向甲方缴纳风险抵押金30000元（本风险抵押金不计利息）。如乙方在租赁期内违约，则风险抵押金不再返还，全额转为违约金支付给甲方，并结清所有水、电费等费用。租赁期满后，如乙方无违约，则甲方将风险抵押金一次性退还给乙方。乙方对租赁物进行如下装修视为不可移动的装修：彩板、卷闸门、门、窗、地板、墙体、吊顶、各类管线、灯具等（200元以上的灯具可以拆走）。租赁期满后或者甲方依法解除合同，租赁物不可移动的装修无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除或者毁坏。甲方不得干涉乙方正常经营，如因甲方干涉乙方经营导致合同终止，甲方必须赔偿给乙方押金的2倍（含押金在内，如拖欠租金不受此款约束）。如因国家征用，本合同自然终止。甲方必须退回押金，因不可抗力或者政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，也不赔偿乙方损失，房租按照当月实际天数计算，多退少补。发生以下情形视为乙方违约：（1）租金和水、电费逾期缴纳，逾期天数达5天（含5天）以上。（2）甲方依法解除本合同或租赁期满后乙方未取得继续租赁权时，乙方不按本合同约定将租赁物无条件交还给甲方。乙方出现前述违约情形时，甲方有权行使下列权利：（1）解除本合同；（2）向乙方收取违约金30000元。本合同自甲、乙双方签章后生效。前述合同中，吴梦香、丘世雄均在合同落款处甲方、乙方一栏内签字并捺手印。同时，丘世雄在合同订立时向吴梦香缴纳了风险抵押金30000元。2017年5月1日，吴梦香、丘世雄以及陈文贵经协商达成一致意见，即由陈文贵承继丘世雄在前述《租赁合同》项下乙方的权利义务。合同中以手写字迹载明：“丘世雄于2017年5月1日经房东同意转让给陈文贵。2017年5月23日。”为此，陈文贵向丘世雄支付了店铺转让费，此前丘世雄付给吴梦香的风险抵押金亦视为由陈文贵缴纳。三方达成以上协议后，陈文贵对合同项下的店铺进行装修用于餐馆经营。2017年5月1日至2019年10月31日（共计29个月）期间，陈文贵按照合同的约定向吴梦香缴纳了租金274600元，此后未再支付分文租金。为此，吴梦香多次向陈文贵进行催讨，但均无结果。自2019年12月25日开始，吴梦香先后在手机微信上发布案涉店铺的招租广告。之后，双方当事人就案涉店铺的返还及风险抵押金是否应予退还等事宜产生争议，故而成讼。诉讼中，吴梦香向该院提供由案外人吴毅出具的授权委托书，委托书载明吴毅作为龙岩市新罗区房屋的产权人，委托吴梦香对该房屋进行日常管理、出租、房屋相关设施设备的维护与管理。委托期限：2008年1月1日至2027年12月31日。经质证，陈文贵对该授权委托书无异议，并表示对吴梦香有权代表吴毅将案涉店铺出租给陈文贵无疑义。 一审判决认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案中，案外人吴毅作为讼争店铺的产权人，委托吴梦香出租该店铺。据此，吴梦香有权就案涉店铺与陈文贵签订租赁合同。双方当事人于2017年5月1日签订的《租赁合同》，体现了吴梦香与陈文贵真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效。根据该合同的规定，租金应于每月的1日前支付；承租方若逾期缴纳租金达5天（含）以上，则出租方有权解除合同。查明事实表明，陈文贵仅向吴梦香支付了2017年5月1日至2019年10月31日期间的租金共计274600元，此后未再支付分文租金。因此，根据双方在租赁合同中的上述约定，吴梦香在2019年11月5日即有权行使合同解除权。合同法第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。从查明的事实来看，吴梦香自2019年12月25日开始先后在手机微信上发布案涉店铺的招租广告。鉴于吴梦香在诉讼中未提供证据证明其向陈文贵发出解约通知的时间，故发布招租广告的日期可视为本案讼争租赁合同的解除时间。同时，根据合同法第九十七条规定，陈文贵在合同解除后应将案涉店铺返还给吴梦香。此外，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明。诉讼中，吴梦香未举证证明其曾向陈文贵交付了五把讼争店铺钥匙且陈文贵对此不予认可，故吴梦香诉请交还五把店铺钥匙，该院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”合同法之所以作出前述规定，主要是避免定金与违约金并处可能对违约方科以过重的责任。本案中，吴梦香在与陈文贵建立店铺租赁关系时，业已收取了风险抵押金30000元，该款具有定金的性质。吴梦香现既主张没收风险抵押金，又诉请陈文贵支付按月利率2%计算的逾期付款违约金，有违合同法的上述规定。同时，从履行便利及履行经济角度考量，吴梦香诉请没收风险抵押金30000元，予以支持，但其主张陈文贵承担按月利率2%计算的逾期付款违约金，不予采纳。查明事实表明，陈文贵仅支付租金至2019年10月31日，故2019年11月1日至合同解除之日（即2019年12月25日）的租金，以及2019年12月26日至实际交还案涉店铺时的场地占用费，吴梦香诉请按照12000元／月标准支付，具有事实与法律依据，该院均予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。诉讼中，陈文贵认为本案系因新冠××疫情影响这一不可抗力因素造成合同无法履行，故根据合同法的规定其可免责，吴梦香无权要求支付受新冠××疫情影响期间的租金，即从2020年3月21日至实际返还案涉店铺之日止。对此该院认为，在案涉租赁合同履行期间发生新冠××疫情，该情形属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依法可认定为不可抗力。对此，双方当事人约定，因不可抗力导致无法履行合同时，双方互不承担责任，也不赔偿乙方损失，房租按当月实际天数计算，多退少补。本案中，吴梦香作为出租人应履行的合同主要义务为交付讼争店铺等；陈文贵作为承租人应履行的合同主要义务为支付租金。诉讼中，陈文贵未举证证明因新冠××疫情影响导致其无法向吴梦香缴交租金。事实上，受到新冠××疫情的波及，陈文贵经营的餐馆虽不可避免受到客源减少等不利影响，但其总体上仍属于正常的商业风险范畴。倘若陈文贵主张的免租理由能够成立，势必造成由吴梦香承担陈文贵经营亏损的后果，有违公平原则。因此，陈文贵的上述抗辩主张无理，不予采纳。此外，陈文贵主张吴梦香在收取租金后应当开具发票，该项诉求属于税收行政法律关系范畴，可由有关税务机关依法进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第一百一十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、吴梦香与陈文贵签订的《租赁合同》于2019年12月25日解除；二、陈文贵应于本判决生效之日起五日内返还吴梦香位于龙岩市新罗区房屋；三、陈文贵应于本判决生效之日起五日内支付吴梦香自2019年11月1日至实际返还位于龙岩市新罗区房屋之日止，按照12000元／月计算的房屋租金以及场地占用费；四、吴梦香无需返还陈文贵风险抵押金30000元；五、驳回吴梦香的其他诉讼请求。案件受理费5623元，减半收取计2811.5元，由吴梦香负担100元，陈文贵负担2711.5元。 二审诉讼中，陈文贵未提交新证据。吴梦香提交协议书及腾房照片，证明截止2020年7月17日前陈文贵确有物品存放在租赁物中，其于2020年7月17日已完全搬离租赁场地。陈文贵质证对证据的真实性无异议，但认为不能证明吴梦香的主张，陈文贵一直有腾房的意愿，因为吴梦香的原因没能腾房成功。原审判决之后，双方再次对腾房的问题进行沟通，进而达成协议。本院认为，双方当事人对该证据的真实性无异议，可以作为本案的定案依据。 经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均无异议。 二审另查明，2020年7月17日陈文贵已将租赁房屋内的物品清空撤离，案涉房屋由吴梦香占有使用。吴梦香放弃要求陈文贵支付自2020年5月29日起至2020年7月17日止的租金。综上，二审另查明的事实一审判决认定的事实一并作为二审的事实认定。 本院认为，吴梦香与陈文贵于2017年5月1日就龙岩市新罗区房屋的租赁事实达成一致后，双方均按租赁合同约定履行了各自的权利义务。至本案纠纷发生前，陈文贵已支付吴梦香2017年5月1日起至2019年10月31日期间的租金。陈文贵对一审判决认定租赁合同于2019年12月25日解除及其应当支付2019年11月1日起至2019年12月25日止的租金无异议，本院予以确认。本案争议的焦点在于：在租赁合同解除后，新冠××疫情可否作为陈文贵减免缴纳场地占用费的理由。对此分析如下：陈文贵上诉主张因2019年12月吴梦香发布了招租信息，说明其已实际占用租赁物，却未提供没有证据证明，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。从本案当事人提交的微信聊天记录可以证明，自2019年12月起吴梦香就多次与陈文贵商谈缴交租金或解除租赁合同事宜，因陈文贵提出寻找合作人或税务发票开具等问题无法达成一致意见，致使案涉房屋一直由陈文贵占用，损失在扩大，责任在于陈文贵。根据租赁合同的约定，一审判决陈文贵应当支付案涉房屋的场地占用费并无不当。本案租赁合同在2019年12月25日已解除，并不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6点第二款有关：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，陈文贵以此来抗辩认为自2020年1月1日起至其与吴梦香达成协议的2020年5月28日止的场地占用费应酌情减免的理由不能成立，本院不予采纳。况且根据租赁合同的约定，2019年7月1日后的租金是按每月13800元计算，现吴梦香仅按2019年6月30日之前的租金每月12000元要求陈文贵支付租金或场地占用费，亦是酌情给予了考虑，放弃了自己的部分权利。因陈文贵于2020年7月17日已将案涉房屋腾空交还给吴梦香，且吴梦香放弃要求陈文贵支付2020年5月29日至2020年7月17日止的场地占用费，故对一审判决陈文贵应支付租金或场地占用费的时间本院予以变更。 综上所述，陈文贵的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初2131号民事判决第一、二、四、五项，即“一、吴梦香与陈文贵签订的《租赁合同》于2019年12月25日解除；二、陈文贵应于本判决生效之日起五日内返还吴梦香位于龙岩市新罗区房屋；四、吴梦香无需返还陈文贵风险抵押金30000元；五、驳回吴梦香的其他诉讼请求。” 二、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初2131号民事判决第三项“陈文贵应于本判决生效之日起五日内支付吴梦香自2019年11月1日至实际返还位于龙岩市新罗区房屋之日止，按照12000元／月计算的房屋租金以及场地占用费；”为：“陈文贵应于本判决生效之日起五日内支付吴梦香位于龙岩市新罗区房屋按照12000元／月计算的房屋租金及场地占用费（自2019年11月1日起至2020年5月28日止）”。 二审案件受理费1300元，由陈文贵负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 林 磊 二〇二〇年八月二十六日 书记员 黄 博 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；