江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初1363号原告：魏徐，女，1988年6月25日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：李亮，江苏品川律师事务所律师。被告：周栋，男，1982年7月3日生，汉族，户籍地江苏省常州市钟楼区，现住常州市天宁区。被告：李茜茜，女，1986年4月23日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：王小莉，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坤，江苏博爱星律师事务所实习律师。原告魏徐与被告周栋、李茜茜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏徐及其委托诉讼代理人李亮、被告李茜茜及其委托诉讼代理人王小莉、杨坤到庭参加诉讼。被告周栋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏徐向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2020年1月6日签订的《存量房买卖合同（居间）》；2.判令被告返还原告定金50000元；3.判令被告赔偿原告违约金161000元；4.判令被告赔偿原告房屋溢价损失200000元；5.判令被告支付原告中介费20900元；6.本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。审理中，原告撤回第3项诉讼请求，变更第4、6项诉讼请求为：判令被告赔偿原告房屋溢价损失208700元；本案诉讼费、保全费、律师费、房屋鉴定评估费由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2020年1月6日，原告魏徐与被告周栋、被告李茜茜（被告周栋系被告李茜茜的委托代理人）在钟楼区荷花宝思腾房产信息咨询服务部的居间下签订了《存量房买卖合同（居间）》，合同约定：二被告将其名下共同共有的位于常州天宁区的房产出售给原告，房屋成交总价款为1610000元。合同还约定：原告应于2020年1月6日向被告支付订金50000元。合同签订后，原告于2020年1月6日按合同约定向被告周栋支付了50000元订金，被告周栋于2020年1月16日明确向原告及中介方表示因被告李茜茜反悔，不同意出售上述房产，无法继续履行合同。故原告持上述《存量房买卖合同（居间）》诉来本院，请求判如所请。被告周栋未到庭应诉，也未提供书面答辩状。被告李茜茜辩称：李茜茜对周栋出卖争议房产不知情，也没有委托周栋出售争议房产。原告主张的相关损失与李茜茜无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常州天宁区的房产系被告周栋、李茜茜共同共有。2020年1月6日，被告周栋（甲方）、原告魏徐（乙方）、钟楼区荷花宝思腾房产信息咨询服务部（以下简称宝思腾服务部）（丙方）签订《存量房买卖合同（居间）》1份，主要内容包括：甲方将坐落在常州天宁区的房屋出售给乙方，房屋建筑面积50.86平米，转让价格1610000元；2020年1月6日，乙方向甲方支付购房定金50000元，2020年1月8日，乙方向甲方追加支付订金200000元，该定金抵作房款；甲方承诺已经如实陈述出售房屋的有关情况，若因房屋设立的抵押、租赁、查封等，致使合同生效后发生房屋基本状况纠纷、权属纠纷、债务纠纷、优先购买权纠纷或影响交易的其他情形，导致合同目的不能实现，甲方向乙方支付合同总价款10%的违约金，如造成乙方其他损失的，甲方应另行依法承担赔偿责任；若因甲方或者乙方原因导致合同无效或被解除，甲、乙、丙任一方违约，还应赔偿守约方为此支出的公证费、律师费、诉讼费、仲裁费、保全费、差旅费等一切合理费用；合同在履行过程中发生争议，协商不成，向房屋所在地人民法院起诉。合同还约定了其他内容。该合同一式三份，甲方有被告周栋的签名，乙方有原告魏徐的签名，丙方有宝思腾服务部的签章。合同的抬头甲方署名“周栋、李茜茜”，委托代理人栏载明“周栋”。2020年1月6日，原告魏徐向被告周栋支付了定金50000元；向宝思腾服务部支付中介费16100元、向常州市常禄不动产服务有限公司支付权证代办费800元、评估费4000元，共计20900元。2020年1月16日，周栋在与中介、魏徐三方群聊微信群中表明“由于老婆反悔，导致离婚，造成我无法独自处理（房子是和我老婆共同共有）”。魏徐委托江苏品川律师事务所李亮律师为代理人提起本案诉讼，支付律师代理费60000元。2020年7月6日，经本院委托，江苏鑫鼎土地房地产资产评估咨询有限公司对争议房产在原告起诉之日2020年4月26日的市场价值进行估计为1818700元。争议房产自原告魏徐与被告周栋订立《存量房买卖合同（居间）》之日至原告起诉之日，市场价值与双方议定房价溢价208700元。魏徐支付评估费10460元。本院认为，原告魏徐与被告周栋订立的《存量房买卖合同（居间）》，出卖房屋为被告周栋、李茜茜共同共有，虽在该合同抬头载明甲方为“周栋、李茜茜”，委托代理人为“周栋”，但原告魏徐当庭陈述，签订合同时仅周栋一人到场，原告及中介要求周栋出示李茜茜的授权委托书或通过电话的方式获得李茜茜的授权委托，周栋去外面打了个电话，回来后告知原告及中介其得到了李茜茜的授权委托。原告未提供其他证据证明周栋系李茜茜的委托代理人，李茜茜委托周栋出售其二人共有的房产的事实，且李茜茜当庭陈述，对周栋向魏徐出售其二人共有房产的事实不知情，且不同意出售该争议房产。故对原告主张周栋系获得李茜茜的授权委托，向魏徐出售其二人共有的争议房产的事实，证据不充分，本院不予采信。出卖人转让共有物不符合《物权法》第97条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，当事人一方无权以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效。原告魏徐与被告周栋订立的关于争议房产的《存量房买卖合同（居间）》有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。被告周栋单独以其本人的名义与原告魏徐订立争议房屋的买卖合同，其无权单独处分该房产，应承担该合同的违约责任或解除合同后的损失赔偿。原告主张解除该合同，返还已支付的定金50000元，并要求支付房屋溢价损失208700元、中介费损失20900元、评估费损失10460元、律师费损失的诉讼请求，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。律师费参照诉讼标的及律师收费标准，本院酌情认定25000元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、魏徐与周栋签订的《存量房买卖合同（居间）》于本判决发生法律效力之日起解除。二、周栋向魏徐返还定金50000元。三、周栋向魏徐赔偿房屋溢价损失208700元。四、周栋向魏徐赔偿中介费20900元。五、周栋向魏徐赔偿律师费损失25000元。六、周栋向魏徐赔偿评估费10460元。七、驳回魏徐的其他诉讼请求。上述付款义务周栋均于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。案件受理费5494元，减半收取2747元，保全费3020元，合计5767元，由周栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审判员  陈廑瑜二〇二〇年八月十八日书记员  顾隽隽