广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1521民初585号原告海丰县浩丰房地产有限公司，住所地：海丰县附城镇城南河仔墘（雍悦豪苑1栋1层写字楼C），统一社会信用代码：914***********100L。法定代表人余某1。委托代理人叶国志，系广东展业律师事务所律师。委托代理人陈源，系广东展业律师事务所律师。被告郑海燕，女，汉族，1991年4月13日出生，住址：广东省海丰县******************，身份证号码：441********4134760。原告海丰县浩丰房地产有限公司诉被告郑海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人叶国志、陈源、被告郑海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海丰县浩丰房地产有限公司诉称，2019年5月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告将其位于附城镇二环路东圣村门口的铺面（自编7号）共1间，出租给被告作为经营场所。合同约定：租赁期限自2019年5月1日至2020年2月28日，每月租金3200元，一次性支付押金6400元；本合同签订之日，被告一次性支付首期2019年5月11日至2019年7月31日共三个月的租金合计9600元，其余租金每一期一次性支付三个月租金，每期到期当月15日前支付下一期租金；水费由原告代缴；被告必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，原告有权收取房屋；租赁期间，产生的一切税费均由被告自理。合同签订后，被告向原告交纳了押金6400元，以及首期三个月（2019年5月1日至2019年7月31日）的租金9600元。但2019年11月1月起至2020年2月28日的租金以及水费，被告一直没有依约交纳，虽经原告多次催讨，但被告拒绝交纳。至合同约定的终止时间届满，被告共拖欠原告租金和水费合计12825.2元，且拒绝将租赁的铺面交还原告。原告认为，被告的行为已严重违约，侵犯了原告的合法权益。原告请求法院判令：1、解除原、被告双方于2019年5月1日签订的《商铺租赁合同》，并判令被告将租赁的铺面交还给原告；2、被告支付原告租金、水费共计12825.2元，支付原告滞纳金1440元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。被告郑海燕辩称，双方签订的租赁合同是无效合同，并且有诈骗嫌疑。1、被告与原告签订租赁合同日期为2019年5月1日；2、海丰县附城镇人民政府（下称：海丰县附城镇政府）2019年1月8日，已经与原告解除土地使用协议；3、自被告与原告签订租赁合同后，因需要办理营业执照，城南村委不同意开具土地使用证明，原因是该土地商铺手续不明，故无法办理营业执照，影响被告正常营业；4、被告自2019年5月1日签订租赁合同后，已向原告支付租金至2019年10月份，但因无法办理营业执照及弄清该商铺的归属权，暂停支付租金；5、原告在与海丰县附城镇政府解除土地使用协议后，仍继续出租给被告，实为诈骗嫌疑，被告保留刑事追究；6、请法院按证据事实给予被告诉回一切经济损失。经审理查明，2002年8月1日，海丰县附城镇政府与东莞市万业贸易有限公司（下称：东莞万业公司）签订《关于合作开发二环路拆迁安置用地协议书》，用地面积及四至：东至城南排洪沟，西至12米路中（与县检察院相隔），南至二环路边，北至拆迁安置用地，东西全长约215.1米，南北全长约54米，总面积约11533平方米。2011年1月26日，原告与东莞万业公司签订《协议书》，双方约定东莞万业公司将其与海丰县附城镇政府合作项目用地协议的权益和义务转在原告名下，原告承接协议全部权益和义务。原告于2017年间在其中一部分位于二环路东圣村门口的土地上搭建15间铺面出租。2017年3月1日，原告与海丰雍悦物业管理有限公司（下称：海丰雍悦公司）签订《物业租赁授权委托书》，约定从2017年3月1日起至2020年12月31日止，原告的上述15间商铺委托海丰雍悦公司出租和经营管理。2019年1月8日，原告与海丰县附城镇政府、东莞万业公司签订《协议书》，协议约定：海丰县附城镇政府与东莞万业公司同意解除2002年8月1日签订的《关于合作开发二环路拆迁安置用地协议书》，原告与东莞万业公司同意解除2011年1月26日签订的《协议书》，三方同意解除于2012年1月19日签订的《备忘录》，并约定原告将涉案土地用益权归还海丰县附城镇政府。《协议书》签订后，该土地以及上盖建筑物至今仍由原告在管理。2019年5月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租7号商铺，租赁期限为2019年5月1日至2020年2月28日，每月租金为3200元，一次性支付押金6400元。合同签订之日，被告一次性支付首期2019年5月1日至2019年7月31日共三个月的租金9600元。原、被告双方在庭审中确认被告租金交至2019年10月，2019年11月开始没有交纳租金。2020年3月3日，海丰雍悦公司发出《关于商铺到期回收通知书》，要求被告结清水电费、租金（减免被告2020年2月的租金），并交回商铺。被告认为因商铺的产权问题导致其无法办理营业执照，影响正常营业，不同意继续交纳后续租金及水费。2020年4月14日，原告向本院起诉，请求法院支持其上述诉讼请求。认定上述事实的证据有：原、被告当庭陈述，原告营业执照，被告身份证复印件，商铺租赁合同，关于合作开发二环路拆迁安置用地协议书，协议书二份，海丰县附城镇政府备忘录，关于要求有偿收回项目用地的申请，关于要求收回项目用地的请示，县政府常务会议纪要（2019年5月28日，P1、P15-16），受理告知书，催费通知单，物业租赁授权委托书，关于商铺到期回收通知书等。本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物。构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》，虽系双方自愿签订的，但原告作为出租人，在与被告签订合同时尚未取得建设工程许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，且原告擅自搭建建筑物出租的行为违反法律的强制性规定，因此，原告与被告签订的《商铺租赁合同》无效，无效合同自始至终无法律效力，无需法院解除。原告请求解除双方签订的租赁合同，本院依法不予支持。关于租赁合同无效，租赁期间被告是否应交付租金的问题，原告虽未取得涉案商铺的所有权登记证书，但原告基于《协议书》作为涉案商铺的建造人和管理人，对建筑物获得用益物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案中，原告享有对涉案商铺的占有、使用和收益的权利，被告承租原告建设的商铺，在租赁合同期内，应支付商铺占有使用费。原告要求被告支付其2019年11月至2020年2月的租金共12800元，海丰雍悦公司于2020年3月3日催收被告结清水电费、租金时，明确表示减免被告2020年2月的租金，且原告庭审中自认曾委托海丰雍悦公司进行出租、管理，故被告仅需支付原告2020年11月至2020年1月的租金共9600元。原告主张被告支付水费，因原告未提交证据予以佐证，故其请求，证据不足，本院依法不予支持。原告主张被告按每日实欠租金和费用的3%收取支付滞纳金共计1440元，滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立，原告无权私自收取滞纳金，故原告主张没有法律依据，本院依法不予支持。租赁期满后，原告请求被告返还占有的商铺，但原告对涉案商铺至现未取得物权登记权属，并且租赁期间，涉案土地权属已通过协议约定归海丰县附城镇人民政府所有，实际占有权利已发生变动，原告已不是涉案商铺所有权人以及土地使用权人，因此原告请求被告返还租赁期满后占有的商铺，依据不足，本院依法不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郑海燕应于本判决生效之日起10日内支付原告海丰县浩丰房地产有限公司租金9600元。二、驳回原告海丰县浩丰房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费156.63元，简易程序减半收取78.32元，由原告海丰县浩丰房地产有限公司负担28.32元，被告郑海燕负担50元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  钟坚城二〇二〇年八月二十六日书记员  王曼梅