大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4347号原告白淑静，女，汉族，1954年2月28日生，住址辽宁省抚顺市东港区。委托代理人陈晓丽，系辽宁安融律师事务所律师。委托代理人尹孝英，系辽宁安融律师事务所律师。被告大连航逸房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200089083817F，住所地辽宁省大连市甘井子区革镇堡镇后革村100号。法定代表人蒋伟健，系该公司总经理。委托代理人朴琼玉，女，朝鲜族，1984年8月11日生，系该公司员工，住址大连市沙河口区。原告白淑静与被告大连航逸房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白淑静委托代理人陈晓丽、尹孝英、被告大连航逸房地产开发有限公司委托代理人朴琼玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白淑静诉称：2017年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告出售的中航华府小区房屋。合同签订后，被告分三次向原告交纳购房款共计1625499元，按合同计算原告应付总房款为1621205元，被告应向原告返还多收的房款4294元，并承担同期银行利息。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的水、电在房屋交付时具备使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，由出卖人协调相关专业单位继续办理。如因出卖人原因超过90日未达到使用条件，自第91日起出卖人应按买受人已付房款日万分之一承担违约金。被告交房时小区用水未达到使用条件，为欺骗业主收房，被告未经自来水公司允许擅自开栓，导致原告误以为自来水已能正常使用而签字收房。几日后原告发现所购商品房不能正常用水，经多次交涉，被告至今仍未办理相关供水手续，所购商品房用水问题至今未解决。因双方约定日万分之一的违约金过低，不足以弥补原告的损失，故诉至法院，请求判令：1.被告立即办理相关供水手续，确保业主能够正常用水；2.被告返还多收的房款4294元及利息（暂定770元，从2016年8月1日起算至2019年8月1日，最终算至实际付款日止）；3.被告按照银行年贷款利率6%承担违约金至其办理完毕相关供水手续日止，暂定154836元（暂计算自2018年4月1日至2019年10月31日）；4.诉讼费及相关费用由被告承担。庭审中，原告白淑静将计算违约金的暂截止时间变更为2020年4月1日。被告大连航逸房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。案涉房屋的自来水供水网在案涉项目红线外，自来水的设计、施工、验收及最终产权人维护单位均为大连市自来水集团及其下属公司，我司无权更改，也无权对案涉项目红线外的土地进行整理，系不可归责我司的原因造成案涉房屋暂不能供水，按合同约定，非因出卖人原因导致房屋未达到使用条件的，我司不承担违约责任。假使需我方承担违约责任，也应按照合同约定自未达到使用条件第91日起，按买受人已付房款日万分之一标准承担违约金。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，已经开庭出示和本院审查，现对案件事实认定如下：2017年12月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于甘井子区里程东园房屋一套，合同约定总价款1621205元。该合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电：房屋交付时具备使用条件……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由出卖人协调相关专业单位继续办理。如因出卖人原因超过90日未达到使用条件，自第91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之一承担违约金。”上述《商品房买卖合同》订立后，原告分三次向被告缴纳了购房款，被告分别向原告开具金额为50000元、1005499元、570000元的《收款收据》，总计1625499元。被告于2018年9月10日向原告开具金额为1621205元的《大连增值税普通发票》，被告于2017年12月28日将案涉房屋交付原告，原告签收《业主资料交接单》，原告现已办理案涉房屋的不动产权登记手续。另查明，2018年8月23日，大连市自来水集团有限公司甘井子东部营业分公司出具《关于中航华府小区（二期）擅自开栓的情况说明》，载明：位于甘井子区，由航逸房地产开发建设，2018年1月，我分公司发现该小区开发商在无任何验收手续的前提下擅自开栓用水，分公司工作人员多次告知开发商到自来水集团办理相关手续，但开发商不予以理会，我分公司也曾多次采取停水措施，但均被开发商擅自打开。再查明，被告尚未返还原告多交纳的房款4294元。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、大连增值税普通发票、收款收据、业主资料交接单、不动产权证书、关于中航华府小区（二期）擅自开栓的情况说明及庭审笔录等证据在案为凭，这些证据经开庭出示和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，意思表示真实且不违反法律强制性规定，依法有效，原告依约付款，被告未依约在规定日期内使房屋具备供水条件，其行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告有权要求被告办理相关供水手续，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持，但因办理供水手续需要相关部门的审批，在符合供水条件时，被告应及时给原告办理供水手续。关于违约金一节，《商品房买卖合同》第十四条约定：“房屋交付时具备使用条件……如因出卖人原因超过90日未达到使用条件，自第91日起出卖人应按照买受人已付房款日万分之一承担违约金”，该违约金条款系双方自愿达成，违约金计算标准也在法律规定的合理范围之内，故本院予以支持。至于原告主张因被告违约造成其预期利益损失而要求按照年利率6%计算违约金，因双方已在合同中明确约定违约金计算标准，且原告未举证证明其损失合理数额，故该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因此，被告应按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，自案涉房屋交付后第91日即2018年3月29日起承担违约责任，按照原告实际支付房款的日万分之一标准暂计算至2020年4月1日，共计734天，违约金数额为118996.45元（1621205元*734天*日万分之一），故被告共应向原告支付违约金118996.45元。关于返还房款一节，原告向被告实际缴纳了房款1625499元，而合同约定总价款为1621205元，超出了4294元，且被告尚未向原告返还，故对于原告主张被告返还该4294元的诉请，本院予以支持。因原告未举证证明其曾向被告催要过该房款，故以原告提起诉讼之日即2020年4月23日计算利息为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连航逸房地产开发有限公司在具备供水条件之日起十日内，给原告白淑静办理位于甘井子区里程东园房屋的供水手续；二、被告大连航逸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告白淑静违约金118996.45元；三、被告大连航逸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告白淑静房款4294元及利息（自2020年4月23日起至本判决发生法律效力之日起10日内，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告白淑静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1698元，由原告白淑静负担357元、被告大连航逸房地产开发有限公司负担1341元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李万康人民陪审员  周凤春人民陪审员  谭丽娟二〇二〇年八月二十六日书 记 员  程子涵本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。