安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2579号 上诉人（原审被告）：宿州龙大房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市泗县财富广场A#楼110号，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y（1-1）。 法定代表人：王龙飞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王正升，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：古延波，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：严伟军，男，1990年4月25日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：郭伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 上诉人宿州龙大房地产开发有限公司（以下简称龙大公司）因与被上诉人严伟军商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由严伟军承担本案二审诉讼费。事实和理由：本案逾期交房虽是事实，但系因政府环保防控政策导致停工等多种因素所致，龙大公司主观并无过错，且约定违约金计算标准过高，请求二审法院对违约金进行调整并扣除泗县人民政府因环保政策导致的误工期限。具体理由如下：第一、因政府环保力度加大导致政策性停工属于不可抗力，停工天数应从延迟履行期间中扣除。导致逾期交房主要是由于泗县人民政府自2018年4月开始对大气污染管控措施力度加大。龙大公司一审提供的严伟军认可的环保文件明确规定的禁止和限制措施天数合计115天，且发生在签署商品房销售合同之后、案涉商品房建设施工期间。政府的文件在辖区内具有普遍适用性，是必须遵守的事实。因此，应当考虑龙大公司无法预见、无法抗拒的政府政策性因素对合同履行条件产生的实际影响，在计算迟延交房天数时将政策性停工115天予以扣减。且对于因环保原因不构成违约及应扣除的环保天数，泗县房产管理服务中心在回复市政府12345热线平台督办单时予以了明确答复。第二、龙大公司请求减少违约金有事实和法律依据。1.龙大公司举证的泗县房地产信息网公证书可以证明同等面积、地段、装修住房的租金在每月1,000元-1,500元之间，其中众数、中数、平均值约为1,250元，折合购房款比例为日万分之零点七。严伟军主张的违约金仅五个半月就高达47,332.68元，折合每月8,606元，超出实际损失近8倍，显然过高于法律规定的“实际损失的30%”。同时也超出《安徽省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指导意见》第八条规定的四倍利率，应当认定约定违约金过高。2.房屋的用途用于居住是基本常识，“房住不炒”是国家的政策导向，也符合人民群众的共同愿望，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，本案违约金应予以调整，实际损失可以参照同等面积、同等地段的装修过的住房租金计算。3.本案不能采用列举式推测房屋特殊用途，因特殊情形并非在每个个案都存在，房租损失是认定实际损失的唯一且具有普遍意义的证据，在当事人不认可以房租损失作为实际损失的情况下，应当针对个案超出房租部分承担举证责任。严伟军陈述的其他损失既未提供证据，也未提供损失金额及计算方式，法院应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十七条第三款的规定判断实际损失。4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或抗辩的方式，请求依照《中华人民共和国合同法》第十一条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第三、龙大公司没有过错，案涉房屋已于2020年1月实际交付。请法院充分考虑《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以实际损失为基础，综合其他因素衡量，作出改判。 严伟军辩称，龙大公司上诉请求不能成立。第一、案涉商品房买卖合同是双方当事人基于自愿平等的基础签订的，其内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应当严格按照合同约定的义务进行履行。该合同第十二条逾期交付责任条款中明确了龙大公司免除责任的情形仅限于不可抗力。本案中环保问题不属于不可预见、不能避免、不能克服的情形。《大气污染防治法》及政府政策文件对企业在重污染的环境下停工停产已经有明确的规定，龙大公司作为房地产开发企业，从事生产经营，应当遵循法律法规以及相关政策规定，履行自身的义务，其应当知晓如环保措施不完善会导致停工，会造成预期损失。且龙大公司提交的环保文件并没有特定的指向其公司，故因环保问题导致其逾期交房，不属于不可抗力，不能成为其免责事由。另，龙大公司一审自认其辩解的理由不属于不可抗力，二审中又主张属于不可抗力，其理由前后矛盾且违反禁止反言的规则。第二、龙大公司关于减少违约金的主张缺乏事实和法律依据。1.龙大公司作为开发商，在交易当中占有强势和主导地位，案涉房屋买卖合同系由其单方提供的格式合同，违约金标准也是其单方订立的，不仅上诉人逾期交房会承担该违约责任，购买方如果逾期支付购房款也同样承担同等标准的违约责任。基于公平、诚信原则，龙大公司应当按照合同约定标准承担支付违约金的义务。2.案涉商品房买卖合同对逾期交房的违约金标准及计算方法进行了明确约定，龙大公司主张以同地段房屋租金损失认定为实际损失的请求不能成立，房租损失并不能涵盖购买方的全部损失，龙大公司的违约行为，严重地扰乱了守约方的生活、工作秩序，造成装修成本的提高、影响资产投资所产生的收益等各方面的预期利益损失和无形损失，远大于房屋租金损失。且该违约金标准并没有明显的高于参考民间借贷年利率24%的标准，不属于过高的情形，不应予以调整。3.关于本案逾期交房的问题，泗县人民法院以及宿州市中级人民已经对同类案件作出了生效判决，为了统一裁判尺度，维护司法的公信力，应同类同判。4.本案不应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。第三、泗县房产管理服务中心出具的信访复（2019）49号答复明确显示，龙大公司逾期交房的主要原因是开发企业与施工单位产生合同纠纷，导致工程进展缓慢，工程无法验收、无法按时交房。可见，龙大公司自身存在严重的过错，应当承担所有的赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当驳回上诉，维持原判。 严伟军向一审法院起诉请求：1、判令龙大公司支付逾期交房违约金47,332.68元；2、诉讼费由龙大公司负担。 一审法院认定事实，龙大公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年2月1日严伟军与龙大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定严伟军购买龙大公司开发的泗县龙大尚品公馆7#0504号房屋，房屋总价款560,150元，约定交房时间为2019年7月30日前。第八条逾期付款责任约定“买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，第十二条关于逾期交房责任约定“逾期超过100日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”合同签订后严伟军依约支付了价款，龙大公司迟至2020年1月15日通知严伟军交房。另查明，争议房屋同地段同类房屋的月租金标准为1,000至1,500元。2018年至2019年宿州市、泗县环境保护部门多次分别发布重污染天气红色预警、橙色预警、黄色预警，并对包括建筑行业等相关产业采取较为严格的防控措施。 一审法院认为：本案争议焦点一是环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由，二是约定违约金是否过高予以调整。关于环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由问题。房地产开发企业从事生产经营必须遵循环保法规的要求，此为房地产开发企业应尽的法律义务，不属于不可抗力，亦不能成为免责事由。龙大公司对此提出的有关环保文件并非特定指向该公司，其主张因环境污染防控措施导致延期交房的事实未有证据证明，故上述免责理由不能成立。关于约定违约金是否过高予以调整问题。龙大公司认为逾期交房给购房者造成的损失，可以用逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准计算损失。争议房屋同地段同类已装修房屋的月租金标准为1,000至1,500元，平均值约为1,250元，折合购房款比例为万分之零点七/日，约定的万分之五/日违约金过高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；”，第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿赔偿额计算方法，……逾期交付房屋的，按照要求交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。因此，龙大公司认为违约金应予调整。龙大公司上述理由不能成立。首先，以房屋租金损失为标准确定违约金的前提，是双方对违约金数额或者损失赔偿额计算方法没有约定，本案双方当事人对此有明确约定。其次，调整违约金的关键是“实际损失”认定，房屋租金损失不能涵盖严伟军的实际损失，例如不能涵盖婚房等特殊用途房屋期限利益损失、逾期交房导致装修成本提高等利益损失。再次，双方约定违约金意在督促履行，填补损失和惩罚违约方。双方自愿签订的购房合同权利义务对等，特别是逾期付款和逾期交房违约金计算标准相同，购房合同系格式合同由龙大公司提供，龙大公司对违约责任有明确的预见，应当依照诚信原则对约定义务承担责任。且参考民间借贷利息标准，约定违约金并非过高。故龙大公司申请调整违约金理由不足，不予支持。严伟军与龙大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人均应依照约定履行义务。龙大公司对迟延交房168天事实均无异议，龙大公司应支付严伟军逾期交房违约金47,052.6元（560,150×0.0005×168）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、龙大公司于判决生效后十日内支付严伟军逾期交房违约金47,052.6元；二、驳回严伟军其他诉讼请求。案件受理费491元，财产保全费493元，合计984元，由严伟军负担4元，龙大公司负担980元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙大公司提供如下证据：证据一专业评估公司关于案涉房屋租金价值的评估报告，欲证明严伟军的诉求高于其可能发生的实际损失。证据二江西省高院发布的国内首个审判指引，欲证明该司法指引认为，开发商逾期交房违约金的合理范围是日万分之一至万分之三，且明确了开发商可以免责的具体情形包括执行行政命令，突发性公共卫生事件等。证据三宿州市12345政府热线服务平台督办记录单及关于延期交房问题的回复单，欲证明政府热线服务平台对此问题的处理意见是本次逾期交房不构成违约行为，不需承担违约责任。严伟军发表质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。1.该评估报告是龙大公司单方委托和付费出具的，所载明的内容及结论不能反映真实情况。2.在房屋买卖合同当中，已经明确约定了违约金标准和计算方式，应当优先适用合同约定及依据诚实信用的原则保护守约方的合法权益。3.严伟军的损失并不仅限于租金损失，不存在违约金过高的情形。证据二不符合证据形式，且在安徽省范围内不具有普适性，对本案没有参考价值。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议。1.对真实性不认可，本案当中业主均是实名举报，并不存在匿名举报的情况。2.龙大公司逾期交房的根本原因是开发企业与施工单位产生合同纠纷，导致工期延误，无法及时交房，而不是该回复中所称的环保问题。3.该回复在证据形式上属于证人证言，主要内容都是推测性、判断性、评论性的语言，不具有客观性和真实性，不具有证明效力。且该回复与陈蛟龙信访答复意见是同一个部门出具，互相矛盾，不应采纳。对上述证据的认证意见，本院将在下文结合其他证据予以综合评判。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，严伟军与龙大公司签订的商品房销售合同内容与形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。对于房屋逾期交付的事实双方均无异议，龙大公司认为约定违约金过高，且施工期间因为环保原因政府下发数份文件，要求建筑工地停止施工，导致房屋逾期交付，属于免责事由。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的结算方法。只有在约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人方可请求人民法院予以适当减少。严伟军与龙大公司约定了违约金的计算方法，龙大公司认为因逾期交房给严伟军造成的损失只是同地段、同户型的租金损失，应参照租金数额对违约金进行调整，并引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定支持其上述主张。审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定是针对于商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，本案双方对于损失赔偿额计算方法进行明确的约定，并不适用该条规定。另，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。龙大公司作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位，其在合同中对于违约金计算方法进行了明确，现在其违约的情况下又以违约金约定过高要求人民法院调整，作为合同的提供方及违约方其应当对于违约金过高承担举证责任。正如一审法院论述，购房者购买房屋用途及目的多样，有婚姻、就学等需求。且虽“房住不炒”是国家的政策导向，但不能因此否定群众利用积蓄以购买房屋进行投资的方式。对龙大公司二审提供的评估报告不予认定。龙大公司认为应参照租金数额作为购房者实际损失判断违约金过高的上诉意见无事实及法律依据，本院不予采纳。一审法院结合案涉商品房销售合同的提供、签订、依据诚信原则等认为双方约定违约金并不存在过高的情形，未支持龙大公司此节抗辩理由并无不当。龙大公司提供的江西省高级人民法院的审判指引系该院依据该省房地产纠纷的具体情况作出，与本案无关，不能作为认定本案违约金是否过高的依据。因此，龙大公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。 《中华人民共和国大气污染防治法》第九十六条规定“县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级，及时启动应急预案，根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑物拆除施工、停止露天烧烤、停止幼儿园和学校组织的户外活动、组织开展人工影响天气作业等应急措施……”。建筑工地因涉及拆除、运输、土石方、混凝土作业等极易对环境产生污染，龙大公司作为一家专业从事房地产开发的公司，应当对上述法律规定及政府有可能依此作出一些措施有所预期。而遵循环保要求，按照政府环保文件规定及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任。龙大公司在与购房者签订商品房买卖合同约定交房日期时应当充分考虑包括上述环保在内的因素，结合建设工程施工合同的履行情况，合理地约定交房日期。政府热线服务平台对逾期交房问题的处理意见不能对抗法律规定及合同约定，不能作为龙大公司逾期交房不承担违约责任的依据。现龙大公司认为环保因素系导致其逾期交房的主要因素，且系不可预见的免责事由，要求予以相应扣减停工天数的上诉理由于法无据，不予支持。 综上，龙大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费982元，由宿州龙大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  刘 柳 二〇二〇年八月二十八日 法官助理赵如如 书记员刘相 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。