湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3816号 原告：湖南晋源物业服务有限公司。 法定代表人：符晋源,该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：李贞。 被告：李智峰。 原告晋源物业公司与被告李智峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理，原告晋源物业公司委托诉讼代理人李贞、被告李智峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告晋源物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付2018年1月1日至2019年4月10日的物业服务费2139元，生活垃圾处理费96元，合计2235元；二、本案的所有诉讼费用由被告承担。后原告当庭变更诉讼请求，将要求被告支付生活垃圾处理费予以剔掉。事实与理由：2010年7月22日,原告与开发商怀化市海源房地产开发有限公司签订《怀化市飞云居物业服务委托合同书》,为怀化市肉联厂·飞云居小区提供前期物业服务。依据《怀化市飞云居物业服务委托合同书》第三章第十五条约定委托管理期限暂定三年,自2010年7月22日起至小区业主委员会成立之日起三日后自行终止。依据合同第六章第二项约定住房物业费收费标准为0.5元至0.8元每平方米每月。因物价上涨,依据合同第六章第二项约定物业费收费标准原则上参照政府指导价收费,同时充分考虑怀化市场各高层楼房物业实际收费的现状合理确定本区物业收费标准。后原告向怀化市物价主管部门申请上调收费标准。2011年6月17日,怀化市物价局批准物业服务费指导标准为高层带电梯住宅1.1元每平方米每月。原告自2015年1月1日起按照批准后的价格收取物业费，收费标准为高层住宅1.1元每平方米每月。小区业主委员会成立后,于2019年3月23日召开业主大会,根据业主大会投票结果,决定解除与原告的物业服务合同关系,原告服务至2019年4月10日后撤场停止服务。在服务期间,原告对该小区提供了的公共区域的物业服务,依法依约对该小区实施了规范的物业管理,使该小区能够正常有序运转。被告作为肉联厂·飞云居小区1栋1902号房的业主,享受了由原告提供的小区公共物业服务,有义务及时支付物业服务费。经原告多次催缴,被告未交清所欠的物业服务费,原告遂诉至法院,望支持原告的诉求。 被告李智峰辩称：一、原告的诉讼主体不符合《民事诉讼法》的规定，与本合同诉争利益不具有法律上的权利义务关系，其主张不能成立，法院应依法驳回起诉。怀化市海源房地产开发有限公司委托怀化市晋源物业服务有限责任公司负责涉案小区的物业管理，并签订的物业管理委托合同，但合同落款单位是湖南晋源物业服务有限公司，主体不明确，合同无效。二、原告长期不作为，收取物业管理费用后，履行的物业服务标准不符合原合同的约定及行业最低标准，并且拒绝接受业主的监督、不听取业主的合理意见，安全隐患严重，因此，业主拒付部分物业管理费用，完全是为了维护自身的合法权益，也是行使抗辩权。三、原告向被告主张的收费标准和催收相关费用的数额，没有相关文件支持，缺乏事实根据和法律依据，依法不应予以支持，原告未按约定已收取的费用应予以退还。小区发电机形同虚设、电梯故障频频发生，原告经常采取不回复不处理的态度。综上所述，怀化市海源房地产开发有限公司委托物业管理单位是怀化市晋源物业服务有限责任公司，并不是原告，原告不具有诉讼主体资格，另原告未按约定履行先合同义务，所履行的部分义务不符合约定及行业标准，违约在先。原告应承担合同之债的法律责任及诉讼主体错误的后果，其违约金等相关主张均不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法利益。 当事人围绕着诉讼请求提交了证据。本院依法组织双方当事人进行了举证、质证，对双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的原告的营业执照复印件，被告有异议，认为怀化市晋源物业服务有限责任公司与湖南晋源物业服务有限公司是两个不同的公司，本院经审查后确认怀化市晋源物业服务有限责任公司系湖南晋源物业服务有限公司的曾用名，两公司实属同一公司，故对被告主张原告诉讼主体不适格的主张本院不予采信；原告提交的怀化市住宅前期公共服务费收费申报审核表复印件，被告亦提交了该份证据，本院对该证据的真实性予以确认，原、被告证明目的本院结合本案其他证据进行综合采信；原告提交的欠费明细表系原告单方制作，不符合证据三性的要求，本院不予采信；原告提交的物业费收款收据，被告认为原告多收取了物业费，该证据与本案相关，对其真实性本院予以确认。被告提交的特种设备安全监察指令书复印件，飞云居小区现场照片打印件、收款收据、飞云居业主委员会的说明复印件，不符合证据三性的要求，本院不予采信；被告提交的物业费、垃圾处理费、水费收款收据，来源合法，客观真实，与本案相关联，本院予以确认。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案的事实如下： 湖南晋源物业服务有限公司成立于2007年9月17日，曾用名为怀化市晋源物业服务有限责任公司。2010年7月22日，怀化市海源房地产开发有限公司（甲方）与怀化市晋源物业服务有限责任公司（乙方）签订了《怀化市飞云居（肉联厂）物业服务委托合同书》，该合同书约定：甲方将肉联厂安置小区委托乙方实施物业管理，物业类型为高层住宅生活小区,物业坐落于红星路中路第五中学隔壁；委托管理期限暂定三年,自2010年7月22日起至小区业主委员会成立之日起三日后自行终止；物业收费项目和标准原则上参照政府指导价收费标准，同时充分考虑怀化市场各高层楼房物业实际收费的现状合理确定本区物业收费标准，对业主住房物业服务费、使用电梯房、电梯保养、年检和水池维护等收费，按建筑面积每平方米每月服务费0.5元至0.8元收取，从物业公司全面接收本小区物业服务之日起,满二年后可根据怀化市场的发展,参照高层电梯楼房收费均况,依照临时管理公约的规定做适当调整。 被告李智峰系飞云居小区1栋1902号房屋的业主，1栋1902号房屋建筑面积为121.52平方米，属高层房屋,在物业服务区域内。被告李智峰入住了飞云居小区1栋1902房后,未与原告签订物业服务合同，一直按1.1元每平方米每月的标准缴纳物业服务费至2017年12月31日，2018年1月1日起至2019年4月10日止的物业服务费尚未缴纳。原告为飞云居小区提供物业服务期间，因大多数业主对原告的物业服务质量不满意，2019年3月23日，飞云居召开业主大会，对是否续聘原告进行投票，2019年4月3日，根据飞云居业主大会表决结果,飞云居业主委员会向原告公司发出了终止物业服务关系的通知，要求终止了与原告的物业服务合同关系，2019年4月10日，原告退出了飞云居小区的物业服务。因被告未向原告缴纳2018年1月1日至2019年4月10日期间的物业服务费，2020年4月23日，原告以发短信及在被告房门张贴催收通知单的形式，对被告欠付的物业服务费进行催收,但催收未果，原、被告双方因此酿成纠纷。 另查明：2011年6月11日,怀化市海源房地产开发有限公司向怀化市物价局服务价格管理科申报审核关于飞云居小区前期公共性物业服务收费,经物价局核定高层带电梯住宅为1.10元每平方每月,指导价格试行一年。期满后,原告未重新向物价部门核定。 本院认为:怀化市晋源物业服务有限责任公司系湖南晋源物业服务有限公司的曾用名,故湖南晋源物业服务有限公司具有原告诉讼主体资格。原告与开发商怀化市海源房地产开发有限公司签订的《怀化市飞云居(肉联厂)物业服务委托合同书》,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，《怀化市飞云居(肉联厂)物业服务委托合同书》对本案的原、被告双方均具有法律约束力。原告已经履行了物业服务义务,被告应按约支付相应的物业服务费,被告违反合同约定未按时缴纳部分物业服务费,已构成违约;而原告在提供物业服务的过程中,服务质量不符合约定，亦构成违约。因此,本院根据双方的过错程度,酌定被告尚未缴纳的物业服务费按0.6元每平方米每月计算,故被告尚未缴纳的物业服务费确定为1127.71元[2018年1月1日至2019年4月10日期间,共计464天，(121.52平方米×0.6元/平方米每月÷30天×464天=1127.71元)]。庭审中，原告自愿剔除要求被告支付生活垃圾处理费96元的诉请是当事人自行处分其民事权利的行为，本院照准。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《物业管理条例》第七条第（五）和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定,判决如下： 一、被告李智峰于本判决生效之日起10日内支付原告湖南晋源物业服务有限公司2018年1月1日至2019年4月10日期间的物业服务费1127.71元。 二、驳回原告湖南晋源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李智峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  范晓红 二〇二〇年八月十九日 代理书记员  彭玲丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。