河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0922民初1637号原告：刘珂淑，女，汉族，1970年6月15日出生，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：任兆增，濮阳市清丰县诚信法律服务所法律工作者。被告：濮阳市洪泰房地产开发有限公司。住所地：市中原路中段路南。法定代表人：崔景相，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜晓红，河南依言律师事务所律师。原告刘珂淑与被告濮阳市洪泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告刘珂淑委托诉讼代理人任兆增，被告濮阳市洪泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人杜晓红均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘珂淑向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告赔偿原告房屋折价款720200元（楼房现市场价5000元×109m2+地下室现市场价1800元×9m2）；二、判令被告支付原告至起诉之月止的违约金159000元（以协议约定：租房费每月1500元×2×53个月）；三、请求被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年10月26日，原告为响应政府号召，与被告签订《房屋搬迁补偿安置协议》，原告将位于清丰县××大道与××交叉口向东30米路南楼房一套交由被告拆除，用于被告开发的熙龙湾小区建设。协议约定原告所得置换房屋面积为：楼房面积109m2、地下室9m2，交房时间为搬迁完毕达到拆迁标准之日起24个月之内。协议签订后，被告濮阳市洪泰房地产开发有限公司清丰分公司负责人李崇领作为具体经办人便让原告选定了置换后的房屋为6号楼1单元1602号（事后在房产局有登记）。协议签订后原告随即搬迁出楼房，被告于当年年底将原告楼房拆除。两年过后，被告迟迟不予交房，直到2016年底原告再次索要置换房屋时，却被告知原告选定的房屋已出卖给他人，也无其他房源可供调换。被告开发房屋本应首先满足拆迁安置户并预留房源，但被告却无视天理和法律，肆意违约。多年来，原告为急需解决住房之困，无数次的找开发商、找李崇领、找房产局、找县工作组，疲于奔波，却求告无门，始终得不到处理。无奈，只能放弃住房，诉至法院，请求依法判令被告赔偿。被告濮阳市洪泰房地产开发有限公司答辩称，原被告并没有签订择房协议，因此原告所述的置换房屋6号楼1单元1602号房屋并非是原告的拆迁安置后的置换房屋。被告同意继续履行房屋搬迁安置协议，如原告继续要求被告赔偿原告的房屋折价款及违约金，那么计算标准应当是双方签订的房屋拆迁补偿安置协议中所约定的货币补偿标准，而不应该是按照市场价格以及6号楼1单元1602号房屋的计算面积进行计算。经审理查明，2013年10月26日，原告刘珂淑为响应政府号召，将位于清丰县××大道与××交叉口向东30米路南楼房一套交由被告拆除，用于被告濮阳市洪泰房地产开发有限公司开发的熙龙湾小区建设。原告与被告签订《房屋搬迁补偿安置协议》，协议约定：采用房屋产权置换的补偿方式。以乙方拥有楼房实际建筑面积置换甲方提供的楼房建筑面积（含公摊）。置换房面积，乙方所得置换房屋面积为:本人依法拥有的楼房面积加上均分到的公摊面积共109m2。地下室9m2。第三条1、置换楼为6#楼3—15层任选。依照乙方搬迁先后顺序进行选房，达到拆迁条件甲方发给乙方选房卡按卡号选房。置换楼的设计方案为一梯两户，户型为129m2左右，三室两厅两卫。第四条其它事项，2、交房时间:自本户搬迁完毕达到拆迁标准之日起甲方在24个月之内,为乙方提供经有关部门验收合格的置换房。第五条违约责任，除人力不可抗拒的原因外,如果甲、乙双方不按照协议规定的时间、内容履行义务,给对方造成经济损失的,违约方向对方支付违约金(所造成经济损失的2倍)。如果甲方24个月交不了房,甲方按乙方当时实际租房费的2倍付款,直到交房为止。原告签订上述协议后随即搬离了小区，被告至今未通知原告择房，亦未按时向原告提供协议约定的6#楼3-15层验收合格的置换房。另查明，清丰县房产局出具证明，2020年1-7月份清丰县平均房价为4879.13元。清丰县盛世家园小区万象地产门市部证明，清丰县黄河路马颊河附近100平米现有的商品房年租金12000元左右。被告濮阳市洪泰房地产开发有限公司自述小区开发时地下室2300元、2400元，房屋没有超过3800元，该小区6#楼3—15层没有房屋交付给原告，6#楼至今未达到验收合格。上述事实有原告提供的身份证复印件、房屋搬迁补偿安置协议、房产局证明、调查笔录及庭审笔录等予以证实。本院认为，2013年10月26日原告刘珂淑与被告濮阳市洪泰房地产开发有限公司签订的《房屋搬迁补偿安置协议》是双方当事人真实意思表示,不违反法律行政法规强制性规定,系有效合同。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据该协议约定,被告应在自本户搬迁完毕达到拆迁标准之日起甲方在24个月之内,为乙方提供经有关部门验收合格的置换房。但被告至今未完成房屋交付，已构成违约。被告已不能按协议约定交付原告特定的房屋（置换楼为6#楼3—15层任选），故双方签订的协议已无法继续履行。原告请求被告赔偿损失并支付违约金，本院予以支持。原被告没有签订择房协议，并非原告的过错造成。故被告辩解称原被告并没有签订择房协议，被告同意继续履行房屋搬迁安置协议，无事实依据，其辩解意见本院不予采纳。被告辩称，原告的房屋折价款及违约金，计算标准应当是双方签订的房屋拆迁补偿安置协议中所约定的货币补偿标准，而不应该是按照市场价格以及6号楼1单元1602号房屋的计算面积进行计算。本院认为，被告至今未向原告交付安置房屋，并且协议中并未约定拆迁补偿的货币补偿标准，被告亦未举证证明原告的损失应以原告拆迁时房屋的市场价值计算。被告在原告拆迁自己所有的房屋上开发修建商品房，其应按协议约定尽快履行置换房屋的义务，因被告自身的原因导致协议已无可能继续履行，如现在安置条件具备，也是获得与现价一致的安置房屋。原告至今未得到有效的安置，故其损失应按照现在的房屋市场价格进行计算。关于房屋现在价格问题，原告出示了网络查询清丰县各小区的二手房均价及申请法院询价的询价报告，被告出示了清丰县人民法院及郑州高新区人民法院其他案件对本案争议小区房产委托第三方出具的评估报告。上述证据对方不予认可，且与本案没有关联性，本院不予采纳。依原告申请，本院调取清丰县房产局出具证明，2020年1-7月份清丰县平均房价为4879.13元。被告自述地下室出售单价为2300元/m2，原告诉请地下室为1800元/m2。故本院依据上述价格确定原告的损失为109m2×4879.13元/m2+9m2×1800元/m2=548025.17元。关于违约金，协议约定“如果甲方24个月交不了房,甲方按乙方当时实际租房费的2倍付款,直到交房为止”。因原、被告双方对房屋租金均未提交相关证据，本院依原告申请调查中介机构，证实清丰县同地段房屋租金为1000元/月，确定违约金为原告诉请自2016年1月至2020年5月共计53个月的房租的2倍，即1000元/月×53个月×2=106000元。原告要求过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告濮阳市洪泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘珂淑房屋损失548025.17元；二、被告濮阳市洪泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘珂淑违约金106000元；三、驳回原告刘珂淑的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延付款期间的债务利息。案件受理费11002元，减半收取5501元，由被告濮阳市洪泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  韩清蓉二〇二〇年八月十七日书记员  郭兆鹏