江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初2517号原告：江春美，女，1969年4月19日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张伯超，宿迁市宿豫区顺河法律服务所法律工作者。被告：宿迁华东农业大市场管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区顺河镇陆河居委会宿沭路南侧。法定代表人：戴雪萍，该公司经理。委托诉讼代理人：邵辉，江苏岸东律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟金仟，江苏岸东律师事务所律师。原告江春美与被告宿迁华东农业大市场管理有限公司（以下简称华东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。原告江春美及其委托诉讼代理人张伯超、被告华东公司的委托诉讼代理人邵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江春美向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金150186元和利息（自起诉之日按年利率6%计算至实际支付之日止）；2、被告支付逾期违约金50000元（暂计）；3、被告承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为支付租金163179.52元及利息（以163179.52元为基数，自起诉之日按年利率6%计算至实际支付之日止），变更第二项诉讼请求为支付违约金71472.6元（163179.52*4年*365天*0.3‰）。事实和理由：2011年5月10日，原告与被告（原宿迁锦家市场管理有限公司，以下简称锦家公司）签订租赁合同，租期十年。自2013年10月14日至2018年2月14日止，被告共计向原告支付租金66926.66元。按照约定被告至今尚欠原告租金163179.52元。原告多次催要未果，现诉至法院，诚望判如所请。被告华东公司辩称，1、对于原告的诉讼请求，房租不予认可。原被告之间已经签订协议书，并且原告签订了返租业主付款确认书，上面明确涉案房屋总体的租金是291392元，扣除综合税、物业费以及已经支付的金额，尚欠原告190760.5元，再扣除已经支付的8500元，被告应支付原告房租为182260.5元。2、被告不应再支付原告利息和违约金。本院经审理认定事实如下：2011年5月10日，原告江春美（出租人、甲方）与锦家公司（承租人、乙方）签订编号为201105090003的《租赁协议》一份。约定：甲方于2011年5月10日购买了“华东农业大市场”的商铺，经协商，甲方同意将上述物业使用权租赁给乙方，为明确权责，达成如下协议：协议的租赁物位于《华东农业大市场》G10幢115a室，摊位编号为G9-G10幢12米商铺专属摊位115-b号房的房产。租赁期为10年，自甲方与锦家公司办理完房屋交接手续的第二日起计算。租赁期10年内，年均回报为总房价的10%，具体回报率为第三年7%，第四年8%，第五年9%，第六年11%，第七年13%，第八年15%，第九年17%，第十年20%。从第三年开始，承租人每6个月向出租人支付该物业的半年租金，支付时间为该时间段的前十五日之内。包租期间内，甲方所有的租赁税费由甲方自行承担。乙方应按照本协议规定按期足额向甲方支付租赁费用。如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之三向甲方支付滞纳金。乙方应负责甲方物业的日常维护，管理责任，若乙方或任何第三人的行为致使甲方物业产生损坏，造成甲方损失的，乙方应对甲方的全部损失予以赔偿。…此后，江春美将租赁物交付给锦家公司经营。2018年10月9日，江春美（出租人、甲方）与华东公司（承租人、乙方）签订协议一份，载明：由于乙方资金不能及时拨付到位，不能履行原租赁协议约定的返租金额。双方同意就支付租金达成如下一致意见：乙方于每月30日前向甲方支付租金500元，直至剩余租金支付完毕为止。该协议尾部另标注“2018.11.1—2019.10.31”字样。同日，江春美签署《返租业主付款确认书》确认涉案商铺交房时间为2011/10/6，房屋价款为291392元，合计返租金额291392元，综合税21417.32元、物业费金额12287.52元、已返金额66926.66元，总欠款190760.5元。另查明：锦家公司于2012年8月23日更名为华东公司。涉案G10幢115a室房款为271392元，编号为G9-G10幢12米商铺专属摊位135-b号的摊位款为20000元。再查明：2018年12月21日，华东公司支付江春美租金1000元；2019年4月1日，华东公司支付江春美租金1500元；2019年6月19日，华东公司支付江春美租金1500元；2019年10月30日，华东公司支付江春美租金2000元；2019年12月30日，华东公司支付江春美租金1000元；2020年3月10日，华东公司支付江春美租金1500元，以上租金合计8500元。本院认为，原告江春美与锦家公司签订的租赁协议不违反法律的规定，合法有效。锦家公司作为承租人，应按照协议约定的期间和数额支付租金。逾期支付的，还应当按照协议约定支付滞纳金。锦家公司更名为华东公司后，其权利义务应由华东公司享有和承担。关于华东公司与江春美签订的协议、返租业主付款确认书均不违反法律规定，合法有效。江春美称系在华东公司欺骗下签订上述材料，但未提供证据予以证实，华东公司亦不予认可，本院不予采信。关于剩余租金支付方式及协议标注的“2018.11.1—2019.10.31”字样，原被告双方有不同理解，本院认为从双方签协议的目的、交易习惯和有利于实现合同目的的方式等方面综合考量，本案中理解为“因华东公司资金问题，2018年11月1日至2019年10月31日期间，租金于每月30日前支付500元”较为妥当。根据原租赁协议，截至2019年10月7日至2020年10月6日（第九租赁年度），涉案房屋租金共计233113.6元，华东公司已支付租金75426.66元，下欠租金157686.94元。另根据确认书内容，虽确认租赁期内综合税总额为21417.32元，但因华东公司并未实际支付租金，亦未产生代缴税费的行为，该综合税不应从租金中予以扣除。关于确认书所确认的租赁期内物业费金额12287.52元，应按每年1228.752元从租金中予以扣除。华东公司自第六租赁年度（2016年10月7日至2017年10月6日）起未按原租赁协议支付租金，故下欠租金157686.94元中应扣除第六至第九年度物业费合计4915.008元，华东公司实际应支付江春美租金152771.93元（保留两位小数）。关于滞纳金，原租赁协议约定每日按延迟部分租金总额的万分之三的计算并未超过法律规定的上限，故本院按该标准予以支持。2016年10月7日至2017年10月6日（第六租赁年度）应分别于2016年10月6日、2017年4月6日支付租金15412.18元（已扣除物业费）；2017年10月7日至2018年10月6日（第七租赁年度）应分别于2017年10月6日、2018年4月6日支付租金18326.10元（已扣除物业费）；2018年11月1日至2019年10月31日因双方按另行签订的补充协议履行，故该期间滞纳金，本院不予支持；2020年4月7日至2020年10月6日（第九租赁年度，下半年）应于2020年4月6日支付租金24153.94元（已扣除物业费）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁华东农业大市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告江春美支付租金152771.93元（截至2019年10月7日至2020年10月6日，第九租赁年度）及滞纳金（分别以15412.18元为基数自2016年10月6日起；以15412.18元为基数自2017年4月6日起；以18326.10元为基数自2017年10月6日起；以18326.10元为基数自2018年4月6日起；以24153.94元为基数自2020年4月6日起；以上均按每日万分之三计算至实际支付之日止）；二、驳回原告江春美的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2410元，由原告江春美负担154元，由被告宿迁华东农业大市场管理有限公司承担2256元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 杨立江二〇二〇年八月十四日法官助理 张 欣书 记 员 陆 梦附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。