河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初1528号原告：侯贯良，男，1965年2月6日生，汉族，住漯河市源汇区。委托代理人：万建远，男，1989年9月15日生，汉族，住河南省濮阳县。委托代理人：常盘伟，男，1971年7月16日生，汉族，住漯河市源汇区。被告：漯河市源鸿源商贸置业有限公司，住所漯河市源汇区五一路526号。法定代表人：王留榜。委托代理人：柴新娟，女，1979年10月8日生，汉族，住漯河市源汇区。原告侯贯良与被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司（以下简称源鸿源公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告侯贯良及其委托代理人万建远、常盘伟，被告源鸿源公司的委托代理人柴新娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯贯良向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告因拆迁房屋产生的房屋租赁费31000元（2017年11月1日至2020年5月31日共31个月，每月按1000元计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月份，原被告签订《拆迁安置协议书》，同时被告向原告出具了《拆迁安置面积一览表》，在拆迁协议中约定了拆迁安置补偿标准。然而被告言而无信，从2017年11月开始一直拖欠原告房屋租赁费，被告的违约行为给原告造成了较大的经济损失，原告是一个××人，没有劳动谋生能力。被告源鸿源公司辩称：不同意原告诉请，拆迁协议不是被告与原告签订的，被告从未向原告支付过房屋租赁费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供拆迁安置协议书、拆迁安置面积一览表、建新花园效果图、漯河市勘测规划设计院（以下简称规划院）出具的建新花园位置图，用以证明拆迁合同是原被告真实意思表示，合同真实有效，具有法律效力，效果图涵盖的土地包括原告居住的农委家属院，位置图清楚标注农委家属院处于拆除中。被告对协议书及一览表的真实性有异议，认为不是被告印章，效果图与位置图的真实性无法核实，建新花园是赵平安借用被告资质办理的建筑手续，实际工程项目由赵平安个人负责。2、原告提供被告开发的建新花园一期商品房买卖合同及增值税发票、竣工标识牌，用以证明建新花园已经竣工销售，竣工标识显示建设单位是被告，售房合同中被告印章与拆迁合同中被告印章一致，发票上是被告的财务印章，建新花园的购房业主将房款给了被告，原告提供的拆迁安置协议和一览表是被告真实意思表示。被告认为，预售合同不是与被告签订，房款交易需要以转账记录为准，被告没有收到房款，发票是赵平安借用被告公司资质开发建新花园并给被告公司交税款，被告公司出具的发票，但预售合同上不是被告印章，竣工标识牌不能证明拆迁范围包括原告的房屋，该项目上所有费用支出与被告无关，所有责任应由赵平安承担，被告不承担责任。3、被告提供工商档案，用以证明被告印章和拆迁协议上的印章不一致，拆迁协议上不是被告印章，不能代表被告意思。原告对证据真实性无异议，但认为原告出具的商品房买卖合同是被告在不动产交易处备案的正规合同，盖的被告印章与拆迁协议印章一致，售房合同约定全部房款存入被告账户，发票是钱转入被告公司账户后由被告出具的，加盖的也是被告的财务专用章。本院经审核后认定：原告对被告提交的工商档案真实性无异议，该工商档案的印章下方有编码，原告提交的拆迁协议、建新花园一期商品房买卖备案合同中的印章下方均没有编码，存在明显不一致，故本院对拆迁合同、建新花园一期售房合同中的印章与被告工商档案印章不一致的事实予以认定；被告对售房合同对应的发票中的财务印章予以认可，故本院对被告就建新花园一期售房合同出具不动产增值税发票的事实予以认定；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十一条规定，公文书证的制作者根据文书原件制作的载有部分或者全部内容的副本，与正本具有相同证明力。原告提交的建新花园位置图加盖了规划院印章，足以证明该副本系规划院作为制作者出具的副本，故本院认定该证据具有证明效力；该位置图明确注明是经源鸿源公司委托出具，被告在答辩时认可其将公司资质借予赵平安用于建设建新花园工程，质证时对竣工标识牌真实性无异议，故本院对建新花园小区以源鸿源公司名义开发的事实予以认定；原告提供的效果图系已经被拆除的广告牌，无法核实其制作者，故本院对该证据的证明效力不予认定。4、原告提供民事判决书两份，用以证明法院查明赵平安代表被告公司与漯河市农委家属院包括原告在内的全体住户签订了拆迁安置协议和拆迁安置面积一览表。被告认为，不清楚是否收到该判决书，要求庭下核实，但在法庭限定期限内未提交书面核实结果。本院经审核后认定：原告并非该两份民事判决书的当事人，难以取得相应的生效证明，经裁判文书网查询，（2019）豫1102民初1647号民事判决书业已显示，（2019）豫1102民初2579号民事判决书没有显示，被告未在法庭指定期限予以书面答复，故本院认定（2019）豫1102民初1647号民事判决书已经生效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实……第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。被告并未提供证据推翻（2019）豫1102民初1647号民事判决书，故本院对该民事判决书查明事实予以认定。5、原告提供照片，用以证明原告已经依约定于2014年1月搬离房屋，现在该房屋已经完全损坏，无法居住。被告认为，代理人没有去过现场，不清楚。本院经审核后认定：被告未提出异议，故本院对原告已经搬出拆迁协议约定房屋的事实予以认定。6、原告提供原告所在小区的租房协议，作为租赁费的参考，原告没有与房东签订租赁协议。被告认为真实性无法核实。本院经审核后认定：该租房协议系索建华与朱坤鹏就漯河市电视台家属院房屋租赁事宜达成，与本案不具有关联性，故本院不予认定。对当事人有争议的事实，本院认定如下：2014年1月1日签订的《拆迁安置协议》约定，原告在漯河市××家属院××路××院××楼的现有住宅面积为69.94平方米，甲方承诺在原地安置原告，原告接到搬迁通知在搬迁期限内依约搬迁，甲方向原告一次支付搬迁费1000元，保证以每户每月500元为标准向原告每六个月为一个结算周期，支付租房费3000元，协议末尾甲方处加盖了无编码的源鸿源公司印章。同日，加盖了无编码的源鸿源公司印章的《拆迁安置面积一览表》显示，拆迁楼东由西向东排列，一单元四楼西户，实测面积59.36平方米，公摊面积10.58平方米，合计69.94平方米。原告已经依约定搬离协议房屋。2017年3月21日商品房买卖备案合同显示，出卖人为源鸿源公司，购买人为赵聪，商品房项目名称为建新花园小区一期，已办理预售许可证，房屋总价款为456000元，合同尾页加盖了无编码的源鸿源公司印章。2018年11月8日，被告源鸿源公司向赵聪出具了456000元的建新花园不动产增值税发票，并加盖财务印章。建新花园6号楼的工程竣工标识牌显示，建设单位为源鸿源公司。规划院出具的位置图显示，建新花园一期现状位置图系受源鸿源公司委托补作，该项目已于2016年7月15日通过漯河市规划联席会，建新花园一期位于建新路与交通路交叉口西南，西临文化路居委会，东临源汇工商分局，与北侧建新路间隔一处拆除中建筑。（2019）豫1102民初1647号民事判决书经审理查明：“2015年前后，被告源鸿源置业公司投资开发建设了位于本市区交通路西侧、建新路南侧的建新花园小区一期6号楼项目（原漯河市源汇区水利管理站地块）。本案原告王文华居住的房屋××该地块北×区农委家属院，该房屋未办理房屋所有权证房屋占用土地为国有划拨土地，使用权人为源汇区水利管理站。在建新花园一期施工建设期间，经原告等住户与被告方交涉，案外人赵平安代表被告源鸿源置业公司（甲方）与原告王文华（乙方）于2016年1月1日签订了一份拆迁安置协议书，该协议书主要约定:乙方在拆迁范围内住房实测面积67.54平方，乙方配合甲方拆迁，在甲方规定的日期准期搬迁。甲方在原地以1:1.15的标准为乙方安置住房，搬迁时，甲方支付搬迁费100元，以后以每月500元的标准向乙方支付租房费，交房日期自发放施工许可证之日起两年零六个月，乙方同意甲方一期、二期工程建设不得阻拦，协议经甲、乙（14号院1号楼全体居民及门面房）双方签字后生效。赵平安在该协议甲方一栏签名并加盖了“漯河市源鸿源商贸置业有限公司”字样的印章，原告及其儿子王彬在乙方处签名。同日，赵平安作为甲方，王文华作为乙方，双方又签订了房屋置换补充协议一份，约定“建新市场路南农委家属楼西2单元五楼西户有待拆迁房一套（68m2）与开发商置换新房一套，置换方法:以拆迁安置后为准，1平方置换1.2平方，置换后为82平方，多余面积按内部价结算，楼层为东单元五至十层西户，约116平米左右，实际面积以房管局测绘为准。房租从2016年1月1日起，每月800元。契税及其他相关费用与其他拆迁户一样，享受国家减免优惠政策本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效”。上述协议签订后，原告搬离了该住房，赵平安也将相应搬迁费用及待安置期间2016年6月30日前的房租支付给了原告，原告搬离后，其住房交付给赵平安后门窗及相关设施已被损坏。自2016年7月之后的房租赵平安未再支付。被告开发建设的建新花园一期6号楼16层已于2016年8月30日竣工，原地块内的安置及新建房屋的出售均已完成，相关开发建设手续也已完善，但建新花园二期未能通过规划审批，无相关开发建设手续，也未实际开工建设。原告多次向被告要求安置未果，遂诉来院。另查明，赵平安在接受本院询问时称，建设花园一期项目实际系其与朋友共同投资开发建设，办理相关手续时借用了被告源鸿源置业公司资质，以源鸿源置业公司的名义进行开发建设并对外销售”。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国建筑法》第二十六条规定，禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，一本企业的名义承揽工程。被告源鸿源公司违反法律禁止性规定，允许赵平安借用其资质建设建新花园小区工程，原告有理由相信赵平安在建新花园小区工程中具有代理权，其代理行为有效，由赵平安签订并加盖无编码源鸿源公司印章的拆迁安置协议及一览表、建新花园一期售房合同及发票，均对被告源鸿源公司发生法律效力。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收和补偿工作，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并负责监督还应对其行为后果承担法律责任。本案被告源鸿源公司不具备征收主体资格且未取得房屋征收部门的委托却以自己的名义与原告签订拆迁安置协议，违反了相关法律规定，该协议属无效协议。造成该协议无效的过错在于被告，被告应当承担相应的民事责任。虽然拆迁协议无效，但鉴于原告已经实际搬离该房屋，被告的行为已经给原告造成了经济损失，但原告要求被告按每月1000元支付租赁费用没有依据且标准过高，故参照拆迁协议约定的租房标准每月500元，本院酌定被告按每月600元向原告支付2017年11月1日至2020年5月31日的租房费用共18600元（600元/月×31个月）。综上所述，原告侯贯良的诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告因拆迁房屋产生的房屋租赁费31000元（2017年11月1日至2020年5月31日共31个月，每月按1000元计算）；2、本案诉讼费由被告承担；本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第九十一条之规定，判决如下：一、本判决书生效后十日内，被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司向原告侯贯良支付2017年11月1日至2020年5月31日租房费用18600元；二、驳回原告侯贯良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费575元，由原告侯贯良负担230元（已交纳），由被告漯河市源鸿源商贸置业有限公司负担345元（限本判决书生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  李笑寒二〇二〇年八月十日书记员  刘 兰