青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青02民终265号 上诉人（原审原告）：卫彦福，男，生于1946年8月1日，汉族，住青海省乐都区。 委托诉讼代理人：卫振兰，女，生于1973年7月26日，汉族，住青海省海东市乐都区，系上诉人之女。 被上诉人（原审被告）：青海世翔房地产开发有限公司，住所地：西宁市城西区。 法定代表人：刘彦君，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭国新、王文隽，青海捷传律师事务所律师。 上诉人卫彦福因与被上诉人青海世翔房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青海省海东市乐都区人民法院（2019）青0202民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卫彦福的委托诉讼代理人卫振兰，被上诉人青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王文隽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卫彦福上诉请求：1.判令撤销（2019）青0202民初2099号民事判决书，改判被上诉人向上诉人退还多交的房款83551元及迟延交房的违约金117600元（588天×200元/天)，合计201151元。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方约定的违约金系真实意思表示，应当按照约定履行。本案中，被上诉人逾期交房，已经构成实质性违约，依法应当按照双方合同约定的违约金计算方法承担违约责任。且双方自愿达成的协议的内容不违反法律强制性、禁止性规定，为合法、有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利、义务。2、争议煤房产权实际归原告所有，被申请人应当继续履行拆迁协议。其一，上诉人与原乐都水泥厂签订的《职工购买公有住房审批表》以及《职工以房改成本价购买公有住房协议书》中明确表示原告缴付的售房款包括煤房售价，当时因为客观原因未独立办理房产证，煤房的建房款实际属于上诉人交纳，房产局登记信息错误；虽然煤房未独立办理产权登记证，其物权属性为全体业主共有，煤房的所有权应当归业主所有，该煤房已经房改属于上诉人所有；上诉人对煤房享有永久使用权；被上诉人迫使上诉人签订《补偿协议》，以合法手段掩盖非法目的，该协议无效。 被上诉人青海世翔房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，应予以维持。 卫彦福向一审法院起诉请求：1、依法判令被告及时退还原告多交的房款包括应退房款48600元及多交房款34951元，以上合计83551元及延迟交房的违约金117600元（588天×200元/天），以上合计201151元；2、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2014年8月1日，原告卫彦福与被告青海世翔房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿回迁协议》（编号为农旧水泥厂2014），该协议第一条约定：被拆迁房屋所在地点西关街70#（乐都县水泥厂住宅楼），建筑面积72㎡。房屋产权证号3XXXX号；第二条约定：房屋拆迁补偿选择房屋产权调换方式；第三条约定房屋产权调换补偿方式为：“甲方提供位于乐都世翔·轩洲小区7#楼，结构剪刀墙，用途住宅，房屋号2151室”；第四条约定房屋产权调换的过渡期：“自乙方交旧房之日至甲方交新房之日”；第六条约定：“1、房屋产权调换比例1：1.3计算，煤房另外增加10平方米，公共设施每户均摊8平方米。2、乙方选定户型后，超出产权调换面积18平方米内按每平方米2700元的成本下浮价购买，其余超出部分按本项目市场销售价购买。3、乙方必须保证被拆迁房屋、土地、公共设施等无产权纠纷，如有纠纷乙方全部承担并负责；4、产权调换房屋的工期为2.5年（从乙方整体交付旧房日期开始计算），如延迟工期按每户每日200元支付违约金；5、产权调换新房面积以房产局核准面积为准”。2014年8月1日原告卫彦福将被拆迁旧房屋交付被告青海世翔房地产开发有限公司。2018年9月3日，原、被告在《房屋拆迁补偿回迁协议》的基础上，达成了《补充协议》，该协议第二条约定：“《房屋拆迁补偿回迁协议》第六条第一项约定的‘煤房另外增加10平方米，公共设施每户均摊8平方米’的内容予以取消”。2018年9月18日，原告卫彦福向被告青海世翔房地产开发有限公司应交付房款122428元，减除了过渡费45600元，实交房款为76828元，被告青海世翔房地产开发有限公司将乐都区世翔轩洲7号楼2151室交付原告卫彦福。 另查明，案涉煤房及车库在房屋所有权证存根乐房公字第20-124号中明确记载所有权人为“青海省乐都水泥厂”，且记载“第（1）幢混合结构七层住宅楼已参加房改，变为私产，其余属全民产”。 一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原告卫彦福与被告青海世翔房地产开发有限公司于2014年8月1日签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》（编号为农旧水泥厂2014）及2018年9月3日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告诉称，原、被告于2018年9月3日签订的《补充协议》是其在被告胁迫下签订的，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，故该《补充协议》系有效合同。被告青海世翔房地产开发有限公司未按约定期限交房，构成合同违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张双方合同约定每天200元违约金标准，被告到庭要求予以减少，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本案中，考虑双方合同约定每天200元违约金存在偏高情况，且原告未举证证明其因被告逾期交房的违约行为造成损失的事实，本案违约金应参照中国人民银行同期贷款基准利率计算，被告应支付原告违约金为46298.26元（127.11平方米×4760元×588天÷365天×4.75％）。原告卫彦福要求被告青海世翔房地产开发有限公司退还房款83551元，因原告未提交相应的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故对其该项诉讼请求原审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、被告青海世翔房地产开发有限公司给付原告卫彦福迟延交房的违约金46298.26元，于判决生效后10日内付清；二、驳回原告卫彦福的其他诉讼请求。案件受理费4350元，减半收取2175元，由原告卫彦福负担1680元，被告青海世翔房地产开发有限公司负担495元。 本院二审期间，上诉人卫彦福提交四份证据，第一份证据是《职工以房改成本价购买公有住房协议书》，以证明煤房房款系上诉人交纳，煤房的产权应归上诉人所有。第二份证据是乐都区征地拆迁办公室公布的文件《乐都区农中路旧城改造项目地面建筑拆迁方案》复印件，证明方向是上面明确写明了我们的房子是安置房属于拆迁房不是商品房，开发商并未按该文件第4条执行。第三份证据是乐都水泥厂全民所有的房产证，以证明1996年12月24日我们就已经房改了，被上诉人说的1999年8月20日办的，时间不对，有涂改，我们不认可。第四份证据是煤房、楼房的照片三张，以证明我们的煤房还在院子里，说明被上诉人违约是因为开发商没有经济实力，而不是住户造成。被上诉人质证认为第一份证据《职工以房改成本价购买公有住房协议书》不属于新证据，在一审当中已经提交了，我们坚持一审的质证意见，不足以证明煤房的产权就是上诉人的。第二份证据一审中上诉人并未提交原件，所以证明效力没有被一审法院采信，导致的后果应该由上诉人承担，该份证据不能证明煤房的产权属于上诉人。对第三份证据我们坚持一审的质证意见。对第四份证据的真实性有异议，该照片与本案无关，该照片不能证实违约事实是被上诉人造成的。 对上诉人提交的上述证据，本院认证如下：《职工以房改成本价购买公有住房协议书》系补强证据，一审中已经提交，该证据内容能够证明上诉人参加房改，购买案涉房改房的事实，但不能证明煤房的产权归上诉人所有；上诉人提交的第二份证据《乐都区农中路旧城改造项目地面建筑拆迁方案》，不属于新证据，其证据内容能够证明乐都区拆迁办公室发布乐都区农中路旧城改造项目地面建筑拆迁方案，但该文第二条规定“拆迁补偿标准参照当地政府文件结合具体情况洽商决定。”故该文不能直接证明上诉人主张的事实。上诉人提交的第三份证据乐都水泥厂全民所有的房产证，不属于新证据，虽有涂改，但与一审法院依职权调取的其他证据相印证，证明车库和煤房被房管部门已登记为全民所有。上诉人提交的第四份证据，被上诉人对其真实性和证明方向不予认可，本院认为不能直接证明违约责任在被上诉人一方，不予采信。 经本院审理查明的事实与一审一致，二审予以确认。 通过上诉人和被上诉人的诉辩主张，本案二审中争议的焦点问题是：1.一审判决青海世翔房地产开发有限公司给付卫彦福迟延交房违约金46298.26元，是否合理合法；2.上诉人请求被上诉人退还房款及多交房款83551是否具有事实和法律依据。 本院认为，关于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，故作为本案被上诉人认为违约金约定过高，可以请求适当减少。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，以及第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案中，上诉人的实际损失应当为其所称因搬迁后长期在外租住所付租金。结合上诉人未举证证明其因被上诉人的逾期交房违约行为造成损失及被上诉人通过“过渡费”的方式对上诉人进行了补偿的事实，一审参照中国人民银行同期贷款利率计算认定被上诉人向上诉人给付迟延交房违约金46298.26元并无不当。 关于第二个焦点问题，上诉人提供的证据《职工以房改成本价购买公有住房协议书》第二条虽约定“按房改文件规定的标准价格和应享受的各项折扣（包括煤房），乙方愿一次性向甲方缴付购房款，合计人民币14763.83元”，但该协议未对煤房产权的归属予以约定，除该证据外，上诉人未提供其他证据予以印证自己的主张，相反，依照一审法院依职权调取的涉案房屋所有权存根乐房公字第20-124号三份证据，证实案涉煤房、车库所有权登记为“全民所有”的事实。房屋所有权应以登记为主，故上诉人主张对煤房享有所有权无事实依据。关于上诉人所称“被上诉人迫使上诉人签订《补偿协议》，以合法手段掩盖非法目的，该协议无效”的主张，因上诉人未提供证据证明其受到胁迫的事实，亦未在法律规定的期限内行使撤销权，故本院对该主张不予采信。 综上，上诉人卫彦福上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4350元，由上诉人卫彦福负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍成伯审判员张银生审判员徐玲玲 二〇二〇年八月四日 法官助理 （ 田 蕾 书 记 员 逯 霞