吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终846号上诉人（原审原告）：马世涛，1993年4月30日出生，出租车司机，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李胜聪，吉林诚途律师事务所律师。委托诉讼代理人：金学权，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉婷，女，1996年1月3日出生，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：田占存（系张玉婷公公），男，1971年10月12日出生，个体工商户，住吉林省延吉市。被上诉人（原审第三人）：易凤志，男，1983年10月10日出生，无职业，住吉林省延吉市。上诉人马世涛与被上诉人张玉婷、易凤志执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。马世涛上诉请求：1、请求二审法院依法撤销延吉市人民法院的（2019）吉2401民初2869号民事判决；并在查清事实的基础上，将本案发回重审或依法改判。2、一审诉讼费及二审上诉费等相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院存在漏列事实的情形。1、在一审庭审中，被上诉人张玉婷的代理人当场修改被上诉人张玉婷的住址，将张玉婷住在延吉市万益批发市场的事实修改为住在诉争房屋内，该事实的修改将直接影响本案的定性，一审法院应当在事实中予以列明；2、被上诉人张玉婷的代理人田占存在一审庭审中自认，诉争房屋系被上诉人易凤志的亲属（弟弟）易凤龙交付给被上诉人张玉婷的，在一审庭审中由撤回上述自认内容，根据《证据规则》第八条第一款规定，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。第四款规定，当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。本案中，上诉人对上述被上诉人张玉婷承认的上述内容未同意其撤回，被上诉人张玉婷也未提供相应证据，其自认的上述事实有效，被上诉人张玉婷不得改变，在上述交付房屋主体发生变化时，本案的定性也将发生变化，其原因在于，被上诉人张玉婷所称的易凤龙并没有权利向被上诉人张玉婷交付诉争房屋，被上诉人张玉婷亦未提交证据证明易凤龙与被上诉人易凤志之间存在委托关系，在被上诉人易凤志未向被上诉人张玉婷交付房屋的情况下，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项规定（在人民法院查封之前已合法占有该不动产）的内容则不能成就，被上诉人张玉婷所享有的民事权益则不能排除上诉人的执行。3、本案缺少了一个至关重要的证据，致使本案的事实及法律适用部分均存在瑕疵，该证据为：被上诉人张玉婷曾委托田占存办理购买诉争房屋及租赁诉争房屋的相关事宜，整个庭审中，购房款转账人系田占存、租金收取人系田占存、甚至“假的公证书”中的受托人都是田占存，虽然田占存作为被上诉人张玉婷的代理人在庭审中陈述的上述委托事实，但委托关系是围绕委托人的意思表示而展开的，受托人的单方自认行为不能成立委托关系，本案中，田占存是诉讼代理人，其所陈述的内容不得与委托人事项相互冲突，双方是否存在购买及租赁诉争房屋事宜的委托关系，应当由被上诉人张玉婷本人陈述，其作为诉讼代理人的田占存本身是上述委托关系中的受托人，其陈述的事实不应作为定案依据，在被上诉人未举证证明田占存与被上诉人张玉婷之间存在委托关系的情况下，难以认定田占存向被上诉人易凤志转账的12万元为诉争房屋的购房款的，也难以认定田占存收取易凤志微信转账的3,000元为诉争房屋的租金的事实。4、案外人田占彬与被上诉人易凤志之间的借款合同纠纷一案（案号：2018吉2401民初6814号），田占彬于2018年10月22日起诉，在起诉状中未将担保人田占存列为被告，田占彬的撤诉理由并非是案外人易凤龙还款，而是被上诉人易凤志下落不明，一审庭审笔录中陈述，该款已由易凤龙偿还的陈述系虚假陈述。5、案外人田占彬与被上诉人易凤志之间的民间借贷纠纷一案，案外人田占彬于2018年10月22日就本案诉争房屋向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年11月1日作出了（2018）吉2401执保989号执行裁定书，保全了诉争房屋，2018年12月18日向一审法院申请解除了诉争房屋的保全，田占存又于2018年12月20日偿还了诉争房屋的贷款尾款，上述时间较为连贯，而实施主体的两个人（田占彬、田占存）还系亲属关系，过于巧合，显然不符合逻辑。二、一审法院认定事实不清1、一审法院认为，2017年8月10日，张玉婷与易凤志、尹艳萍签订涉案房屋的《购房协议书》，约定由易凤志、尹艳萍以45万元的价款将涉案房屋出售给张玉婷，张玉婷交付定金2万元；办理房照的一切费用由张玉婷承担等。同日，易凤志、尹艳萍到吉林省延吉市至诚公证处（以下简称“至诚公证处”）办理（2007）吉延至诚民证字第6098号公证书……2019年5月13日，延吉市至诚公证处出具证明，上述公证书非该公证处出具，上述事实认定错误，具体理由如下：首先，在被上诉人易凤志未出庭的情况下，无法核实被上诉人张玉婷与被上诉人易凤志、案外人尹艳萍所签署的购3房买卖协议的真实性，亦无法确认签订合同的时间，被上诉人张玉婷也未按上述协议内容履行支付定金2万元的相关义务，在上诉人在一审庭审中对上述购房协议真实性有异议的情况下，一审法院不应以协议内容及签订时间作为本案的事实予以认定；其次，既然一审法院已经认定，2019年5月13日，延吉市至诚公证处出具证明，上述公证书非该公证处出具这一事实，说明被上诉人张玉婷在庭审中提交的公证书是虚假证据，既然系虚假证据，公证书上所载明的所有内容均非客观事实，一审法院由认定被上诉人张玉婷与被上诉人易凤志、案外人尹艳萍签订购房协议的时间为同一日，那么说明，一审法院在认定事实中否认了购房协议签订的时间，前后认定的事实存在冲突，显属认定事实不清；最后，在上述公证书系虚假证据，而被上诉人易凤志又未到庭参加庭审的情况下，仅凭被上诉人张玉婷的单方陈述，无法得出涉案公证书系被上诉人易凤志及案外人尹艳萍到至诚公证处办理的结论，该事实系错误事实，其原因在于，一审法院已经认定，涉案公证书非吉林省延吉市至诚公证处出具，那么，涉案公证书的制作主体将会有多种可能性，如公证委托人易凤志、尹艳萍、公证受托人田占存及被上诉人张玉婷均有嫌疑，一审法院不能仅凭一方的陈述来认定上述事实。另外，被上诉人易凤志、案外人尹艳萍作为委托人，其到至诚公证处办理一份真的公证委托要比办理一份假的公证委托更为容易，且成本更低，从这一角度来看，受托人及原告制作涉案公证书的嫌疑更大。2、购房合同签订后，张玉婷向易凤志、尹艳萍支付房款27万元（其中15万元为现金，12万元为邮政银行转账），易凤志、尹艳萍向张玉婷出具房款收据，并将《商品房买卖合同》文本交给张玉婷，上述事实认定错误，具体理由如下：首先，被上诉人易凤志未到庭参加庭审，无法核实房款收据上易凤志、尹艳萍所签名字的真实性，不应直接认定为事实；其次，在整个一审庭审中，被上诉人张玉婷均未提交15万元现金的提款凭证，无法证明交付事实，从房款数额上来看，已经超出了一般人所能容纳的范围，被上诉人张玉婷应当进一步举证证明交付事实，否则，不应将15万现金的交付认定为本案案件事实；最后，在被上诉人张玉婷、案外人田占存（张玉婷的亲属）与易凤志之间存在民间借贷法律关系的情况下，即便被上诉人张玉婷向一审法院提交了转账凭证（该转账卡号并非被上诉人张玉婷本人的卡号，此处款项性质无法确定），也不足以证明该转账凭证上所显示的款项性质属于房款，被上诉人应当进一步举证证明民间借贷法律关系的履行情况及金额情况，其原因在于，在被上诉人张玉婷与被上诉人易凤志之间可能存在多种法律纠纷或法律关系的情况下，往往应当加重举证一方的举证责任，举证一方不仅应当举证证明其履行了付款义务，还应当举证证明其履行了哪个合同或哪个法律关系的款项交付义务，换言之，举证人应当明确其所交付每笔款项的性质，以防止各个款项之间出现重合或包容关系，即避免举证人用同一笔转账来主张已履行多个法律关系项下款项交付义务的行为。3、一审法院认为，由易凤志与张玉婷于2017年8月20日签订租赁合同，由易凤志亲属继续居住涉案房屋至其找到合适的房子为止，并约定房租为每月600元，上述事实认定错误，具体理由如下：一审中，被上诉人张玉婷向法院提交的租房合同及其简单，根本没有未提及易凤志亲属继续居住涉案房屋至其找到合适的房屋为止的相关字样，上述事实认定夹杂着一审法官的主观臆断，并非是事实认定，另外，在租房合同中房屋地址不够明确，与诉争房屋之间不存在唯一性，结合双方约定取暖费系被上诉人张玉婷缴纳而被上诉人张玉婷至今未缴纳分文的事实及被上诉人易凤志未出庭证明合同真实性的事实，可以进一步看出，该合同真实性有待核实，即便该合同系真实的，该租房合同仅是一种借款的担保方式，该合同应属无效合同。4、一审法院认为，易凤志于2018年9月25日分两次通过微信转账给田占存1,400元和1,600元合计3,000元偿还之前欠付5个月房租，上述事实认定错误，具体理由如下：转账凭证并未体现任何租金的字样，双方之间也无聊天记录予以佐证，仅凭被上诉人张玉婷的单方陈述，上述事实难以认定。另外，钱作为种类物，在无法确认款项性质的情况下，不能当然认为该款项系房屋租金，据上诉人了解，田占彬与易凤志于2018年2月15日签订了一份借款合同，借款金额为5万元，借款期限自2018年2月15日起至2018年8月15日止，期限恰好为6个月，借款合同中双方约定了利息，如果以5万元为基数，按月利率1％计算6个月的利息，金额恰好也为3,000元，结合支付款项的主体为田占存的事实，该3,000元是易凤志偿还田占彬借款的可能性也是存在，因此，该款项不宜直接认定为诉争房屋的租赁费。5、一审法院认为，被上诉人张玉婷于同年12月底入住案涉房屋，上述事实认定错误，具体理由如下：结合一审上诉人调取的延吉市水务公司的缴费明细、供热公司的缴费明细及被上诉人张玉婷提交的延吉市水务公司的缴费明细，可以看出，取暖费和水费均处于欠费状态，且从2018年11月2日起至2019年6月23日止，水表指针几乎未走过字，说明诉争房屋截止至2019年6月23日时都无人居住，被上诉人张玉婷搬入的事实不符合客观实际，结合被上诉人张玉婷代理人在一审庭审中当场修改地址的行为，可以印证着上述事实6、一审法院认为，延吉市水务集团有限公司经销分公司出具的涉案房屋水费缴费单上载明客户名称为张玉婷，联系人为易凤志，上述事实认定错误，具体理由如下：一审中被上诉人张玉婷虽然提供了根据上诉人向一审法院提交的延吉市水务集团公司出具的缴费凭证复印件一份，证明张玉婷于2017年9月水费缴费单已经变更至自己名下，但庭后上诉人的代理人开具调查令到延吉市水务集团公司调取诉争房屋水费信息时，该水务集团公司向上诉人代理人出具的缴费明细中可以看出，截止至2019年3月19日止，客户名称还在易凤志名下，而非张玉婷名下，但一审法院全然不顾证据新调取的证据的情况下，认定水费缴费单上载明客户名称为张玉婷，显然不符合常理。7、一审法院认为，中国工商银行股份有限公司延吉光明支行向易凤志出具《还款证明》、《不动产抵押登记注销登记申请书》后，易凤志转交给田占存，上述事实认定错误，具体理由如下：一审中，被上诉人张玉婷在举证时自认，张玉婷偿还全部涉案房屋贷款后，工商银行出具已经全部偿还房贷证明及出具抵押注销手续。且该证据是在田占存出具公证书之后，银行根据公证书出具的，被上诉人张玉婷在庭审中陈述了截然相反的两种事实，而一审法院却认定了对被上诉人张玉婷有利的陈述，此种认定方式显然有失公允，上述自认内容还可以说明，涉案“虚假”公证书的最大作用并非是办理产权过户手续，而是为了完成偿还诉争房屋剩余贷款的目的而制作，更加大了制作人的嫌疑，另外，上诉人有证据证明，在被上诉人张玉婷陈述的易凤志向其交付上述凭证的时间点，易凤志已经下落不明，而且田占彬对此事是知晓的，结合田占彬与田占存及被上诉人张玉婷之间的关系，可以证明，被上诉人的上述陈述系虚假陈述。三、一审法院适用法律错误1、一审法院认定，张玉婷于2017年8月10日与易凤志签订《商品房买卖合同》，并于2017年8月10日至2018年12月20日向易凤志支付完全部购房款，因案涉房屋在银行抵押导致无法变更登记，产权证因案涉房屋所在楼盘未办理初始登记，故未办理产权证。在《商品房买卖合同》和《房屋租赁合同》签订后，张玉婷收取了部分租金，其后经多次催要后由于尚欠部分房租，故令租户搬离，上述法律适用错误，具体理由如下：首先，上文已经阐明，一审法院对交付房款及交付租金的事实认定错误，法律适用自认是存在错误的，具体理由如上，此处不再赘述；其次，实践中，考虑买受人过错时，要求买受人承担一定的举证责任，其至少应当举证证明其存在曾向房屋登记机构递交过过户登记材料或曾向出卖人提出过办理过户登记的请求等积极行为的，才能认为是符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项规定的条件，若买受人无上述积极行为的，应属于怠于行使权利的范畴。本案中，既然被上诉人张玉婷不知道委托公证书是“假的”，其完全可以在上诉人查封之前完成诉争房屋产权变更手续，从这一要件上来看，被上诉人张玉婷怠于行使权利的行为不能阻却上诉人对房屋的执行。2、一审法院认定，张玉婷在本院查封案涉房屋之前，签订了合法有效的《商品房买卖合同》并支付全部购房款，且实际占有涉案房屋……马世涛主张张玉婷与易凤志、尹艳萍签订的购房协议是田占彬与易凤志之间借款关系的一种担保方式，故该购房协议系无效协议……本院对马世涛的上述主张不予支持，上述适用法律存在错误，具体理由如下：首先，被上诉人张玉婷与被上诉人易凤志签订的合同系一般买卖合同而非一审法院理解的《商品房买卖合同》；其次，关于被上诉人张玉婷与被上诉人易凤志、尹艳萍签订的购房协议是否有效的问题，上诉人在一审代理词中已经阐述详尽，此处不再过多赘述。四、一审法院程序违法。1、本案涉及刑事案件，本案应当中止审理，待移送侦查机关作出结论后再行恢复审理，上诉人在一审中多次主张要求一审法院移送侦查机关立案侦查，但一审法院却置之不理，移送侦查机关立案侦查的理由为：作为定案的证据中的涉案公证书系虚假证据，而伪造公证文书的行为，符合《刑法》第二百八十条规定的伪造、变造国家机关公文罪的构成要件，无论上述公证书系何人作出，均涉及刑事犯罪。上诉人认为，一审法院既然已经发现了上述犯罪线索，应当将相应线索移送侦查机关侦查，并裁定中止审理。2、一审法院审理程序严重违法，被上诉人张玉婷在举出延吉市水务集团有限公司经销分公司出具的涉案房屋水费缴费明细单时，上诉人当庭对上述证据的真实性提出质疑，并要求到延吉市水务集团有限公司经销分公司核实上述证据，一审法院给上诉人的代理人开具调查令后，上诉人的代理人在延吉市水务集团有限公司经销分公司也调取了一份涉案房屋水费缴费明细单，并递交给了一审法院，上诉人代理人调取的水费缴费单所显示重要内容，即客户名称一栏所显示的内容与被上诉人张玉婷提交的证据截然相反，一审法院在明知两个证据存在重大区别的情况下，竟然没有复庭对上诉人的代理人调取出来的新证据进行质证，径行作出了一审判决，上诉人认为，上述审理程序严重违法，请求贵院予以核实。综上所述，一审法院存在漏列事实的行为，其仅采纳对被上诉人张玉婷有利的证据，且认定事实不清，适用法律存在错误。因此，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，特上诉至贵院，故请求二审法院依法撤销延吉市人民法院的（2019）吉2401民初2869号民事判决，并在查清事实的基础上，将本案发回重审或依法改判。张玉婷辩称：上诉人说的不对，我都有证据，房子是我2017年买的。易凤志未提出答辩意见。马世涛向一审法院起诉请求：1．请求准许执行第三人易凤志名下所有的，位于延吉市××街，产籍号为0-4-98号，面积为98.35平方米的房屋；2.诉讼费、公告费等由张玉婷负担。一审法院认定事实：2018年9月24日，马世涛与易凤志协商购买位于延吉市铁南农机管理局综合楼4单元403号的房屋，建筑面积为78.51平方米，房屋价款为243,380元。马世涛向易凤志交纳房款155,000元，易凤志均向马世涛出具了收条，并约定剩余尾款至房屋更名时付清。事后易凤志未履行合同义务，亦未向马世涛返还购房款。马世涛诉至原审法院要求解除马世涛与易凤志的房屋买卖合同，并返还购房款155,000元及利息。该院于2019年2月1日作出（2018）吉2401民初7084号民事判决书，内容为解除马世涛与易凤志的房屋买卖合同，并返还购房款155,000元及利息。诉讼中，马世涛于2018年12月17日向该院申请保全易凤志名下的房屋，该院经审查后于2018年12月21日作出（2018）吉2401民初7084号之一民事裁定，于2018年12月24日冻结易凤志名下的位于延吉市××街房屋（产籍号：0-4-98，建筑面积：98.35平方米）。判决生效后，马世涛向该院申请执行，要求执行涉案的上述房屋。张玉婷于2019年1月24日，向原审法院提出保全异议请求，请求撤销（2018）吉2401执保1175号执行裁定，解除对案涉房屋的冻结。该院经审理，于2019年5月5日作出（2019）吉2401执异63号民事裁定，中止对位于延吉市××街房屋的执行。另查，2017年8月10日，张玉婷与易凤志、尹艳萍签订案涉房屋的《购房协议书》，约定由易凤志、尹艳萍以45万元的价格将案涉房屋出售给张玉婷，张玉婷交付定金2万元；办理房照的一切费用由张玉婷承担等。同日，易凤志、尹艳萍到吉林省延吉市至诚公证处办理（2007）吉延至诚民证字第6098号公证书，共同委托田占存办理位于延吉市××街，建筑面积为98.35平方米房屋相关事宜；代为办理该房屋的不动产权证手续及领取房屋的不动产权证的相关手续，并在相关材料上签字等一切事宜；2，代为办理上述房产更名、过户手续，委托期限自2017年8月10日至2019年8月10日。2019年5月13日，延吉市至诚公证处出具证明，上述公证书非该公证处出具。购房合同签订后，张玉婷向易凤志、尹艳萍支付房款27万元（其中15万元为现金，12万元为邮政银行转账），易凤志、尹艳萍向张玉婷出具房款收据，并将《商品房买卖合同》文本交给张玉婷。易凤志与张玉婷于2017年8月20日签订租房合同，由易凤志亲属继续居住案涉房屋至其找到合适的房子为止，并约定房租为每月600元。易凤志于2018年9月25日分两次通过微信转账给田占存1,400元和1,600元合计3,000元偿还之前欠付5个月房租。后因住户未按时交纳租金，张玉婷让其于2018年年底搬出，张玉婷于同年12月底入住案涉房屋。2017年8月12日，延边恒睿物业管理有限公司为张玉婷办理案涉房屋相关手续，并于2017年12月1日缴纳2017年物业费944元，卫生费60元，于2018年7月30日缴纳2018年物业费944元、卫生费60元。延吉市水务集团有限公司营销分公司出具的案涉房屋水费缴费单上载明客户名称为张玉婷，联系人为易凤志，2019年6月进行的更名。再查，2018年11月21日和12月15日，张玉婷委托田占存通过工商银行汇给易凤志1,400元、1,300元用于偿还房屋贷款。2018年12月20日，张玉婷委托田占存通过延边农村商业银行转账给易凤志在中国工商银行股份有限公司延吉光明支行的账户224,955.22元，用于偿还易凤志案涉房屋剩余贷款。同日，张玉婷委托田占存以现金方式存入易凤志工商银行账号内1,011元用于易凤志偿还涉案房贷的迟延还款滞纳金。中国工商银行股份有限公司延吉光明支行向易凤志出具《还款证明》、《不动产抵押注销登记申请书》后，易凤志转交给田占存。一审法院认为，马世涛与张玉婷本案争议的焦点是张玉婷是否全部支付了案涉房屋的购房款并是否已在法院冻结案涉房屋之前就合法占有房屋。本案是因案外人在执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议产生的纠纷，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》按照该规定第二十八条之规定“符合以下情形的，未登记在案外人名下的不动产也应排除执行：1．在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2．在法院查封之前已合法占有该不动产；3．已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4．非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张玉婷于2017年8月10日与易凤志签订《商品房买卖合同》，并于2017年8月10日至2018年12月20日向易凤志支付完全部购房款，因案涉房屋在银行抵押导致无法变更登记，产权证因案涉房屋所在楼盘未办理初始登记，故未办理产权证。关于张玉婷是否已经合法占有案涉房屋的问题。原审法院认为，在《商品房买卖合同》和《房屋租赁合同》签订后，张玉婷收取了部分租金，其后经多次催要后由于尚欠部分房租，故令租户搬离。张玉婷通过签订协议的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利。张玉婷将案涉房屋出租的行为足以表明其已经占有该案涉房屋。原审法院认为，张玉婷在原审法院查封案涉房屋之前，签订了合法有效的《商品房买卖合同》并支付全部购房款，且实际占有案涉房屋，故依法享有排除马世涛的执行行为，对马世涛主张请求准许执行案涉房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。关于马世涛主张张玉婷与易凤志、尹艳萍签订的购房协议系无效协议。原审法院认为，马世涛的主张无事实与法律依据，原审法院不予支持。关于马世涛主张张玉婷与易凤志、尹艳萍签订的购房协议是田占彬与易凤志之间的借款关系的一种担保方式，故该购房协议系无效协议。原审法院认为，马世涛虽提出上述主张，但未提交相关证据予以佐证，仅凭其主观推断，无法认定上述事实，故原审法院对马世涛的上述主张不予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》按照该规定第二十八条之规定判决如下：驳回原告马世涛的全部诉讼请求。案件受理费3,400元，公告费300元由原告马世涛负担。二审中，马世涛提供以下证据。证据一：诉争房屋2016年9月22日至2019年3月份的水费收费记录复印件1份（原审卷宗第134页）。证明：诉争房屋于2016年9月22日至2019年3月均登记在被上诉人易凤志名下，客户名称未发生变更的事实，从上述事实中可以看出，该水费收费记录与被上诉人张玉婷向法院提交的水费收费记录记载的客户姓名不一致，进而能够证明被上诉人张玉婷提交的水费收费记录系被上诉人张玉婷为了制造符合《执行异议和复议规定》第28条中规定的占有条件的假象而制作的，在该证据与法院调取的证据不一致的情况下，不能以该证据来证明占有事实。张玉婷质证称：对证据的真实性无异议，水费需要交钱才能变更用户名。我交钱之后用户名才变为张玉婷的，此之前是易凤志的老丈人居住的。易凤志未提出质证意见。本院认为，经本院调查核实对该证据的真实性予以确认，但无法证明张玉婷所提供的抄表记录系伪造，故对证明内容不予采纳。证据二：田占彬与易凤志民间借贷纠纷一案的起诉状复印件1份、保全申请复印件1份、保全裁定复印件1份。证明：田占彬与田占存系堂兄弟关系，田占彬曾以民间借贷法律关系起诉过易凤志，结合一审中上诉人提交的借款合同可以共同证明，易凤志以其名下所有的诉争房屋作为了易凤志与田占彬之间借款合同的抵押担保，田占存系双方民间借贷法律关系的担保人，但田占彬在起诉时，不但没有将田占存列为被告，还于起诉当日向一审法院就易凤志名下所有的诉争房屋申请了保全，一审法院于2018年11月1日作出了（2018）吉2401执保989号执行裁定书，冻结诉争房屋的产籍手续的事实，从上述事实中可以看出，诉争房屋本就是易凤志与田占彬、田占存之间民间借贷法律关系中的抵押物，被上诉人张玉婷所谓的“房屋买卖合同”也仅是上述民间借贷法律关系中让与担保的一种形式，故被上诉人张玉婷所谓的“房屋买卖合同”即便是真实的情况下，也是无效协议。张玉婷（诉讼代理人田占存）质证称：对该组证据的真实性无异议。易凤志和尹艳萍找到我借钱，给我点好处费，我就图好处费找田占彬给他抬钱，田占彬同意了，要抵押物，易凤志没有，只有卖给我房子的合同中出卖人是他的名，易凤志跟我说用合同编号YS00056326，出卖人延边东城房地产开发有限公司，买受人易凤志的商品房买卖合同（预售）作为担保。这个合同在我手中，他说几个月后工程款下来之后就把这个钱还上，我就相信他了，然后易凤志就跑了。这个合同因为我买了易凤志的房子所以这个合同给我了。易凤志跑了之后田占彬就起诉他了，田占彬起诉之后就把房子保全了。我就找易凤志的弟弟易凤龙，因为他俩是合伙干工程的，我把情况和他说了之后，他同情我，说这个钱他还，然后田占彬就撤回起诉了。后来马世涛把这个房子给保全了，我把银行尾款还完了。当时买房时拿合同去公证处，公证处不给做公证，只出具了公证书，说没有房照不能做公证。我手里的公证书原件是从易凤志手里拿的，易凤志办理公证后，这个公证书就给我了。本院认为，张玉婷对该证据的真实性无异议，故对其真实性予以确认，但该证据无法证明易凤志、尹艳萍与张玉婷之间的购房协议书系易凤志与田占彬之间民间借贷法律关系中的让与担保，故对证明内容不予采纳。证据三：申请书（解除保全）复印件一份、（2018）吉2401民初6814号、6814号之二民事裁定书复印件各一份、2018年12月4日询问笔录复印件一份。证明：田占存在一审中陈述：“中国工商银行股份有限公司延吉光明支行向易凤志出具《还款证明》、《不动产抵押注销登记申请书后》，易凤志转交给田占存。”并陈述：“田占彬与易凤志之间的借款，易凤龙已经将款项偿还完毕，因此，该案撤诉了。”但从田占存向法院提交的还款凭证及还款证明可以看出，田占存偿还银行贷款的时间为2018年12月20日，而在2018年12月4日延吉市法院向田占彬询问能否向法院提供的易凤志住址时，田占彬明确表示提供不了，且在2018年12月18日时以找不到易凤志为由申请解除了诉争房屋的保全，延吉市人民法院是基于易凤志下落不明而裁定驳回了田占彬的起诉，并非是易凤龙偿还完毕后，田占彬主动撤诉。田占存在一审中的上述两项陈述内容均系虚假陈述，上述事实可以证明，张玉婷与易凤志之间根本不存在房屋买卖法律关系，张玉婷向法院提交的买卖合同就是田占彬与易凤志之间借款关系的一个担保合同，整个案件就是“田家”设的一个“局”，所以“田家”在陈述整个案件事实时存在诸多矛盾，部分证据也有是伪造的。张玉婷质证称：真实性无异议，证明目的有异议。易凤龙是否实际偿还20万给田占彬我不清楚。本院认为，张玉婷对该证据的真实性无异议，对其真实性予以确认，但无法证明待证内容，对证明内容不予采纳。张玉婷提供延吉市水务集团有限公司收费凭证、抄表记录。证明：张玉婷合法占有案涉房屋的事实。马世涛质证称：对收费凭证的真实性无异议，对该抄表记录的真实性有异议。该抄表记录中的公章与上诉人申请法院调取的延吉市水务集团有限公司出具的收费记录中加盖的公章不一致。该抄表记录中显示的费用截止日期、金额与上诉人提交的收费记录中记载的内容不一致，最重要的是该抄表记录与上诉人提交的收费记录中的客户名称不一致。收费记录中记载2019年3月9日为止，之前的客户名均为易凤志，但被上诉人的抄表记录中，2017年的客户名称就已经变更成了张玉婷，故该抄表记录是为了本案诉讼而制造的。即便退一步讲该抄表记录为真实的情况下，从用水量中可以看出该房屋在2018年11月至2019年5月前并没有水的用水量，从2019年6月到2020年5月23日，也不存在用水量的问题。因此不能以此表格证明居住时间。本院认为，经本院调查核实对收费凭证、抄表记录的真实性予以确认，但无法证明张玉婷于案涉房屋被查封之前合法占有，对证明内容不予采纳。本院经二审审理查明，对于案涉吉林省延吉市至诚公证处办理（2007）吉延至诚民证字第6098号公证书，2019年5月13日，延吉市至诚公证处出具证明，上述公证书非该公证处出具。张玉婷提交的中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单载明：“汇款金额：120000.00，收款人姓名：易凤志，汇款人姓名：田占存，交易日期：2017/8/11,……”未载明汇款用途。其提交的租房合同载明：“甲方：张玉婷，乙方：易凤志，领域东城8号楼4单元601室，租金每月600元，一月一交，每月20号交钱，水电费乙方交，取暖费物业费甲方交，……。”落款日期为“2017年8月20日”。马世涛对该证据的真实性提出异议。2018年9月25日，易凤志以微信转账方式共向田占存转账3,000元，转账记录未载明上述款项用途。延吉市集中供热有限责任公司出具的取暖费明细载明案涉房屋交纳取暖费情况：“2015-2016度年度已交报停取暖费：843.79元，2016-2017年度已交取暖费2,812.63元，2017-2018年度欠交取暖费2,812.63元，2018-2019年度欠交取暖费2,812.63元，2019-2020年度欠交取暖费2,812.63元。”田占存一审庭审中陈述：“因租户到期后不交房租，我让其搬出，其于2018年底搬出，后张玉婷入住。”“以前是易凤志每月送租金，从租赁期每个月送，2018年9月份之前不欠租金，收取租金每月600元。”延吉市水务集团有限公司营销分公司出具的收费记录载明2016年9月22日至2019年3月9日的客户名称为易凤志，2019年10月23日的客户名称为张玉婷。本院经二审审理，对一审法院查明的其他事实予以确认。二审听证中，张玉婷陈述从2019年12月开始在案涉房屋居住，其入住前田占存将房屋出租。田占存陈述，2018年12月易凤志搬出案涉房屋后，张玉婷入住。本院认为，本案二审争议的焦点有二：一是案涉房屋在查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；二是在法院查封之前，张玉婷是否已合法占有案涉房屋。（一）案涉房屋在查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。因易凤志未到庭参加诉讼，马世涛虽对案涉购房协议书中“易凤志”“尹艳萍”签名的真实性无异议，但无法认定易凤志、尹艳萍与张玉婷之间是否存在买卖案涉房屋的真实意思表示。且按照田占存陈述，双方约定案涉房屋房款为45万元，易凤志于2017年8月10日收取房款27万元，2018年11月21日、2018年12月15日田占存分别代易凤志偿还银行贷款1,400元、1,300元，2018年12月20日，为办理房屋过户登记，田占存在未与易凤志取得联系的情况下，为其偿还剩余银行贷款22.4万元并缴纳滞纳金1,011元，田占存实际支出金额超过约定房款，对此，张玉婷及田占存未能作出合理解释，亦未提供证据证明易凤志具有接受代偿房屋贷款的意思表示。故无法认定张玉婷与易凤志之间在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，一审判决对此认定有误，予以纠正。（二）在法院查封之前，张玉婷是否已合法占有案涉房屋。首先，张玉婷为证明将案涉房屋租赁给易凤志，已对案涉房屋进行使用和管理提供的租房合同和微信转账记录，马世涛对租房合同的真实性存在异议，因易凤志未到庭质证，无法认定该租赁合同的真实性，仅依据2018年9月25日微信转账记录，无法认定该款项系案涉房屋租金。其次，对于延边恒瑞物业管理有限公司出具的证明及收据，赵玉婷未能提供证据证明其真实性。最后，根据案涉房屋取暖费明细及水费收费记录，自2017年至2020期间，取暖费一直处于欠费状态，且该房屋被查封前后，几乎未发生用水量，无法证明案涉房屋在查封前由张玉婷实际管理或使用，一审判决对此认定有误，应予纠正。至于是否因张玉婷的原因未能办理过户登记，张玉婷未能提供充分证据予以证明。综上，张玉婷不享有足以排除案涉房屋执行的物权期待权，马世涛的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实有误、适用法律不当，二审予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初2869号民事判决；二、准许执行位于延吉市××街、产籍号0-4-98、建筑面积为98.35平方米的房屋。一、二审案件受理费共计6,800元、公告费共计600元，由张玉婷负担。本判决为终审判决。审判长 太 熹审判员 刘晓娟审判员 秦承兰二〇二〇年八月二十九日书记员 宋晓旭