湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初737号原告：湖南华广商业有限公司，住所地资兴市鲤鱼江林海广场旁湘中城市广场。法定代表人：张美娥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱龙彬，湖南宇剑律师事务所律师。被告：张远，男，1985年7月19日出生，汉族，住湖南省安仁县。原告湖南华广商业有限公司与被告张远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南华广商业有限公司的委托诉讼代理人朱龙彬到庭参加诉讼，被告张远经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南华广商业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2019年4月29日签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》；2.判令被告向原告支付2020年1月-2020年4月租赁费共计人民币19206元；3.判令被告向原告支付2019年12月份水电费8919.21元；4.判令被告按合同约定向原告支付2020年4月后至合同实际解除之日止的租赁费；5.判令被告向原告支付恢复商铺原状的费用人民币100000元；6.判令被告支付违约金70422元给原告；7.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2019年4月29日，原、被告签订《湘中城市广场房屋租赁合同书》，合同约定原告将位于资兴市东江街道鲤鱼江资兴湘中城市广场XX商铺出租给被告经营游泳馆，租期6年，自2019年5月1日起至2025年4月30日止。租赁费的支付方式为按月付款，被告应于每月末预付下一个月的租金，先付后用。合同签订后，被告按合同约定支付租赁费至2019年12月，之后就开始无故拖欠租赁费。为此，原告多次催告，但被告以各种理由拖付。截止2020年4月，被告共拖欠租赁费19206元。被告在租赁房屋使用过程中对房屋进行了装修，原、被告约定被告撤场时需恢复铺位原状，否则另行支付100000元恢复费用。另被告因自身业务需要开通了水、电，但被告拖欠2019年12月的水电费8919.21元。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，被告拖欠租金及水电费等行为严重违反了合同约定，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。张远未答辩，亦未向本院提交证据。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：原告公司工商登记信息、原告公司法定代表人身份信息、被告身份信息、《湘中城市广场房屋租赁合同书》、租金支付明细、水电费明细、委托证明、房产证复印件、收款收据等。因被告未到庭，未能对原告提交的证据进行质证，本院经审查认为原告提交的证据具有证据效力，本院予以采信。根据本院采信的证据、原告的陈述及开庭笔录，本院确认以下案件事实：2014年6月30日，资兴市湘中地产开发有限公司将其开发所有的资兴市鲤鱼江湘中城市广场全权委托给原告湖南华广商业有限公司进行出租与管理，并收取租金及物业管理、设备使用费等。2019年4月29日，原告湖南华广商业有限公司（甲方）与被告张远（乙方）签订《湘中城市广场房屋租赁合同书》，合同约定：1、甲方将位于资兴市东江街道鲤鱼江资兴湘中城市广场XX商铺出租给乙方经营游泳馆，租赁期为6年，自2019年5月1日起至2025年4月30日止；2、房屋租赁费用为6402元／月（即：租金5820元／月＋物业及设备使用费582／月），2019年5月1日至2019年11月30日为免租期，2019年12月1日至2021年4月30日的租赁费用为6402元／月，自第三年起按每两年递增5%缴付租赁费用。租赁费用的支付方式为按月付款，乙方应于每月末预付下一个月的租金，先付后用；3、乙方负责按时支付包括但不限于房屋租赁费用（含物业及设备设施使用费）、自用水电气等能源费用，合理分摊的公用水电费用、经营中产生的经营性费用及因使用租赁房屋所产生的其他费用；4、乙方应在签订本合同时，向甲方支付合同履约保证金12000元，水电费保证金5000元，商铺隔墙保证金15000元，乙方承诺撤场时必须将各铺位恢复原样，否则在合同费用之外另行承担人民币壹拾万元的费用，由甲方委托第三方进行修复的，经甲方验收合格并结清所有费用后一个月内无息退还给乙方；5、双方违反本合同项下的任何条款的，违约方应赔偿守约方因此遭受的全部损失，包括但不限于实际损失及预期收益（如剩余租期的租赁费用）。乙方未按合同规定的时间和金额支付房屋租赁费用和水电费的，除应补交房屋租赁费和水电费外，每延迟交付一天应向甲方支付迟交金额千分之五的违约金，延迟交付房屋租赁费用和水电费超过30天的，甲方有权单方解除合同，房屋租赁费用保证金不予退还，并追加拖欠的房屋租赁费用、水电费及违约金；6、出现下列情形之一时，甲方有权解除本合同，不退还租赁费用保证金，并有权要求乙方支付违约金100万元或者赔偿全部损失，包括但不限于实际损失及预期收益：乙方拖欠部分或者全部房屋租赁费用达30天（一个月）以上......合同还就租赁房屋装修、转租、返还等事项进行了约定。合同签订后，被告按合同约定支付了2019年12月一个月租金6402元及租赁合同保证金12000元、隔墙保证金15000元、水电费保证金5000元。随后被告将原告的门面改造成游泳馆并经营，但之后再未按合同约定向原告交纳租金，截至2020年5月1日被告共拖欠租金25608元（6402元／月×4个月），拖欠2019年12月的水电费8919.21元。解除合同恢复原状需将游泳池填平、砌好间墙及做简易装修。另查明，游泳馆已于2020年1月停业，目前处于关闭状态。本院认为:原告与被告签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效合同。合同签订后，原告按照约定将该房屋交付给被告使用，被告对其进行装修后作为游泳馆经营，但仅按约定支付了2019年12月的租金及2019年11月以前的水电费，拖欠后续租金近半年之久，经原告多次催告后仍未履行义务，已构成了违约，且被告经营的游泳馆已停业关闭数月，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行......”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求法院解除其与被告于2019年4月29日签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》并要求被告支付2020年1月-2020年4月的租赁费及2019年12月的水电费8919.21元，于法有据，本院予以支持；根据合同约定，2020年1月至2020年4月，被告欠缴的房屋租赁费为25608元（6402元/月×4个月），现原告仅主张19206元，是其对自身诉讼权利的处分，本院予以支持；由于《湘中城市广场房屋租赁合同书》中约定的租赁期限至2025年4月30日，租赁合同解除前尚在约定的租赁期内，故原告要求被告支付从2020年5月1日起至合同解除之日止的租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；关于恢复商铺原状的费用问题，原、被告双方在合同中明确约定被告撤场时必须将铺位恢复原状，否则应另行承担人民币100000元的费用，该约定不违反相关法律规定，本院予以确认；关于违约金的问题，根据合同约定，被告拖欠房屋租赁费用和水电费达30天以上的，原告有权要求被告支付违约金或者赔偿包括实际损失及预期收益在内的全部损失，由于原告未提供证据证明损失的具体数额，考虑到合同解除后，原告将商铺恢复原状及重新招租需要一定时间，故本院酌情认定违约金19206元（6402元/月×3个月），对原告超出部分的主张，本院不予支持；被告在合同签订当天向原告支付了租赁合同保证金12000元、水电费保证金5000元、隔墙保证金15000元，虽然双方在合同中约定如被告违约，原告不予返还以上保证金，但该保证金具有预付违约金的性质，原告诉请被告承担违约责任被本院支持后，原告应返还被告的保证金或直接抵扣被告应承担相应款项。被告张远经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的民事诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南华广商业有限公司与被告张远于2019年4月29日签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》；二、被告张远于本判决生效之日起十五日内支付原告湖南华广商业有限公司2020年1月至2020年4月租赁费7206元（19206元－12000元），2020年5月1日之后的租赁费按合同约定的标准计算至合同解除之日止；三、被告张远于本判决生效之日起十五日内支付原告湖南华广商业有限公司2019年12月份水电费3919.21元（8919.21元-5000元）；四、被告张远于本判决生效后三十日内将所租原告湖南华广商业有限公司的商铺恢复原状，如未能按时恢复原状，则应在本判决生效后三十五天内支付原告湖南华广商业有限公司恢复商铺原状的费用85000元（100000元-15000元）；五、被告张远于本判决生效之日起十五日内支付原告湖南华广商业有限公司违约金19206元；六、驳回原告湖南华广商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4270元，减半收取计2135元，原告湖南华广商业有限公司负担895元，被告张远负担1240元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  何晖平二〇二〇年八月十三日法官助理黄佳书记员张欢附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。