江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初2526号原告:张成功，男，1994年12月20日出生，汉族，军人，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：李静，江苏彭城律师事务所律师。被告:王艳敏，女，1984年10月28日出生，汉族，无业，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：施飞（系被告王艳敏之夫），男，1983年9月2日出生，汉族，苏新能源公司职工，住新疆维吾尔自治区塔城地区和布克赛尔县。被告:施飞，男，1983年9月2日出生，汉族，苏新能源公司职工，住新疆维吾尔自治区塔城地区和布克赛尔县。原告张成功与被告王艳敏、施飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张成功的委托诉讼代理人李静、被告王艳敏的委托诉讼代理人暨被告施飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张成功向本院提出诉讼请求：1、判令被告王艳敏、施飞将位于江苏省徐州市鼓楼区的房屋交付给原告张成功；2、被告王艳敏、施飞赔偿违约金5万元；3、被告王艳敏、施飞支付律师代理费2万元；4、被告王艳敏、施飞承担本案诉讼费。事实和理由：被告王艳敏、施飞系夫妻关系。2017年1月1日，原告张成功委托其母亲殷素真与被告王艳敏经第三人裕泰房地产事务所签订了关于涉案房屋的买卖协议。协议约定原告张成功购买被告王艳敏、施飞所有的位于徐州市鼓楼区的房屋，总价款62.5万元(含地下室及屋内家具家电），双方于2017年7月15日前交接涉案房屋。依据该协议第十五条违约条款，违约方承担守约方为实现债权所支出的律师费、诉讼费等费用。签订该协议后，原告张成功按约履行了付款义务，但被告王艳敏、施飞因房价上涨，拒绝办理上述房产转移登记手续。后经本院及徐州市中级人民法院两级法院判决并经本院强制执行，涉案房屋现已办理完毕不动产过户登记手续，房屋现登记在原告张成功名下。涉诉期间，经被告王艳敏、施飞同意确认，原告张成功付清了全部购房款。原告张成功多次要求被告王艳敏、施飞腾空房屋并交付房屋给原告张成功，但二被告至今仍在该房屋中居住,拒不交付房屋。请求法院依法支持原告张成功的诉讼请求。被告王艳敏、施飞共同辩称，1、被告施飞不存在违约情形，被告施飞没有在房屋居住，原告张成功无权向被告施飞主张任何赔偿；2、原告张成功诉状所述不属实：第一，原告张成功没有履行付款义务，直至徐州市中级人民法院判决后才交付房款，时间大概在2019年5月；第二，被告施飞没有在房屋内居住，一直在新疆工作；第三，原告张成功在2017年就起诉过被告等人，在法院判决出来前，是没有办法交付房屋的；3、江苏省高级人民法院已受理原、被告之间案件的再审，尚未有结果，请求本案中止审理；4、原告张成功在取得房屋产权后没有主动将房款交付给二被告，故房屋不具备交付条件。如果存在未交付房产的违约行为，原告张成功应支付二被告逾期付款损失，利息按同期银行贷款利率三倍计算；5、就涉案房屋，二被告同意向原告张成功交付，但需要给予一个月的时间腾房。二被告均不存在逾期交房违约行为，不应当支付违约金，且合同从过户到交接是一个整体流程，法院不应该判决所有流程均违约，不能多次判决违约并支付违约金。关于律师代理费，认为收费标准过高，要求原告张成功提供相应的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据原、被告双方的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2017年1月1日，被告王艳敏（甲方）、原告张成功母亲殷素真（乙方）以及徐州裕泰房地产经纪事务所（居间方）签订裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议一份，合同约定将位于徐矿城44#-2-502室及地下室以62.5万元的价款出售给张成功，双方同意于2017年7月15日前交接房屋。上述合同所涉房屋的出卖人系被告王艳敏、施飞，买受人系原告张成功。上述合同第十二条约定：如任何一方恶意拖延签署备案合同日期、付款日期或业务办理结束后任意一方拖延领证或划拨日期的要付给对方违约金，按每日总房款的千分之三计算。上述合同第十四条约定：交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方于1个月内予以修理或恢复，如逾期不修理或恢复，乙方可自行修理或恢复，费用由甲方承担。上述合同第十五条约定：违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方金赔偿给守约方违约伍万元。另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。……违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关手续。上述合同第十九条备注中约定：过户时间，以客户实际到徐州为准，房东（甲方）承诺契税为2012年7月交取，实际交房日期为甲方收到全款一个月之内。庭审中，原告张成功与二被告一致确认：二被告于2019年5月19日收到原告张成功支付的全部购房款；上述合同第十九条约定的“甲方收到全款一个月之内”应为2019年6月19日前。庭审中，二被告同意将涉案房屋交付给原告张成功，但需要一个月的腾房时间，原告张成功表示同意。另查明，2018年1月12日，本院依法受理（2018）苏0302民初486号原告张成功与被告王艳敏、施飞、第三人徐州裕泰房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，该案原告张成功的诉讼请求为：1、两被告协助原告办理位于本市鼓楼区房屋转移登记手续；2、两被告支付迟延履行违约金10万元(根据合同第十二条约定从2017年3月15日计算至2018年1月30日得出，由于总额超过10万元，原告按10万元计算)；3、两被告支付原告为实现债权支付的律师费2万元；4、判令两被告承担居间方服务费6250元；5、本案诉讼费由两被告承担。2018年3月28日，本院依法作出（2018）苏0302民初486号民事判决书，判决：一、被告施飞、王艳敏于本判决生效后二十日内协助原告张成功办理位于徐州市鼓楼区房屋转让登记手续；二、被告施飞、王艳敏于本判决生效后十日内向原告张成功一次性支付违约金6981.75元；三、被告施飞、王艳敏于本判决生效后十日内向原告张成功一次性支付律师代理费20000元；四、驳回原告张成功的其他诉讼请求。后被告施飞、王艳敏不服上述（2018）苏0302民初486号民事判决，提起上诉。2018年11月23日，徐州市中级人民法院作出（2018）苏03民终3564号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年4月17日，原告张成功取得涉案502室房屋不动产权证书。还查明，2019年7月1日，本院依法受理（2019）苏0302诉前调1068号原告张成功与被告王艳敏、施飞房屋买卖合同纠纷一案，该案原告张成功的诉讼请求为：1、判令被告王艳敏、施飞将位于徐州市鼓楼区的房屋交付给原告张成功；2、被告王艳敏、施飞支付房屋占用费36000元（从2017年7月15日约定交房日期暂计算至2019年7月15日）；3、被告王艳敏、施飞支付律师代理费2万元；4、被告王艳敏、施飞承担本案诉讼费。2019年8月1日，原告张成功撤诉。2019年7月12日，原告张成功就其与王艳敏、施飞房屋买卖合同纠纷一案，与江苏彭城律师事务所签订委托代理合同，约定代理费20000元。2019年7月12日，江苏彭城律师事务所向原告张成功开具20000元律师费发票。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告张成功与二被告签订的房地产买卖协议是双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于本案应否中止审理。二被告主张江苏省高级人民法院已受理本院（2018）苏0302民初486号原告张成功与被告王艳敏、施飞、第三人徐州裕泰房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案的再审，其要求中止本案审理，无法律依据，本院不予准许。关于交付涉案房屋。庭审中，二被告同意将涉案房屋交付给原告张成功，但表示需要一个月的腾房时间，原告张成功亦表示同意，本院予以确认。关于违约金。庭审中，被告施飞虽抗辩称其现不在涉案房屋内居住，其不存在逾期交房违约行为，但根据二被告与原告张成功所签合同约定，二被告应于2019年6月19日前将涉案房屋交付给原告张成功，实际上，二被告至今未履行交付义务，故二被告未能在约定期限向原告张成功交付房屋，其行为构成违约，均应当向原告张成功承担逾期交房违约责任，该违约责任起算日期为2019年6月20日。原告张成功主张按照合同第十五条约定，二被告应支付违约金5万元，二被告先主张不应当支付违约金，后又明确表示该违约金标准过高，要求调减。本院认为，双方对于违约金的约定具有督促守约、填补违约损失和惩罚违约的功能。原告张成功未对违约所造成的损失提供相应的证据，二被告也未对其主张的违约金过高提供相应的证据，本院根据诚实信用原则和公平原则，对本案合同性质、合同履行情况、当事人的过错、预期利益、逾期期间涉案房屋市场租金等多项因素进行综合考量，决定对违约金标准进行调减。庭审中，就涉案房屋自2017年7月16日起至本案法庭辩论终结之日即2020年7月29日的租金标准，原告张成功主**均每月1500元，二被告认为平均每月800元至1000元。本院依法酌定上述租金标准为每月1300元，本案中，二被告应向原告张成功支付的逾期交房违约金数额酌定为1.7万元。关于律师费。双方合同第十五条已明确约定，违约方需承担守约方为实现债权发生的诉讼费、执行费、律师费等。二被告的行为已构成违约，应当承担此项费用。原告张成功主张2万元的律师费，未超出江苏省律师收费办法约定的上限标准，且有律师事务所开具的发票为证，本院依法应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告王艳敏、施飞于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告张成功交付坐落于徐州市鼓楼区房屋；二、被告王艳敏、施飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张成功支付逾期交房违约金1.7万元；三、被告王艳敏、施飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张成功支付律师费2万元；四、驳回原告张成功的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730元，减半收取865元（原告张成功已预付），由原告张成功负担300元（已付），由被告王艳敏、施飞负担565元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  匡 伟二〇二〇年八月二十六日法官助理  朱淼淼书 记 员  刘闻博