福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0211民初3235号 原告：黄婷茹，女，1986年8月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄徐前，福建海蜂坤行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小兰，福建海蜂坤行律师事务所律师。 被告：厦门夏商物产有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路939号华商大厦11楼。 法定代表人：林源河，董事长。 委托诉讼代理人：陈琦，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄芳，福建旭丰律师事务所律师。 第三人：吴丁印，男，1965年4月16日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告黄婷茹与被告厦门夏商物产有限公司（以下简称夏商公司）、第三人吴丁印房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄婷茹及其委托诉讼代理人黄徐前、陈小兰，被告夏商公司委托诉讼代理人陈琦、黄芳，第三人吴丁印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄婷茹向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄婷茹、吴丁印与夏商公司于2017年10月11日签订的《租赁合同》；2、判令夏商公司向黄婷茹退还提升改造金500000元；3、判令夏商公司向黄婷茹退还履约保证金173054.28元；4、判令夏商公司向黄婷茹支付提升改造金及履约保证金资金占用损失（以673054.28元为基数，按同期全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自本案起诉之日起计算至款项实际付清之日止）；5、判令夏商公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年10月11日，黄婷茹、吴丁印与夏商公司签订《租赁合同》，约定：夏商公司将坐落于集美区后溪镇前进村小组原粮油加工厂出租给黄婷茹与吴丁印使用，房屋产权用途为商业；租赁期间为15年，自2017年10月11日起至2032年10月10日止；黄婷茹应在本合同签订时向夏商公司支付履约保证金173054.28元，并且缴交的竞租保证金50万元在本合同签订后转为改造提升的保证金。 上述租赁合同签订后，黄婷茹依约向夏商公司支付租金及履约保证金，并对场地进行装修。但因夏商公司未提供产权证、红线图，且场地权属不明、未通自来水，相关经营必需的行政许可手续无法办理，装修工作无法继续进行。此外，后溪村民因产权问题不断破坏厂区道路和大门，黄婷茹无法进行生产经营。2018年3月，夏商公司将黄婷茹承租的场地通过暗标方式出租给案外人厦门实多贸易有限公司，目前该场地仍由该案外人使用。 基于以上事实，黄婷茹承租目的即合同签订目的因场地问题客观上无法实现，且夏商公司在租赁期限内私自将黄婷茹承租的场地出租给案外人使用，构成根本违约。故为维护黄婷茹合法权益，特诉至法院。 夏商公司辩称，一、案涉租赁合同因黄婷茹违约解除，其诉讼请求应当予以驳回。 （一）黄婷茹诉称案涉房屋权属不清、未法通自来水、村民破坏厂区、夏商公司在2018年3月份已将房屋出租给案外人等，均不符合客观事实。 1.案涉房屋有相应的划转手续、用地手续、规划手续及红线图，招租公告由厦门国资委网站对外发布，不存在权属不清的问题，如果担心权属不清，黄婷茹和吴丁印一开始也不可能会承租。 招商方案已明确告知该地块原属厦门市粮食局，目前为夏商集团资产，并不存在权属不清问题。根据厦门市集美区土地管理局〔集土（1989）54号文〕及红线图、〔集（府）（1989）144号〕文、厦国资产〔2006〕71号文及固定资产交接表、情况说明、股权结构图等一系列完整的证据显示，案涉房屋建设于上世纪七十年代，原为集美区粮食局下属企业厦门市集美粮油总公司资产，后经集美市政府批复同意，并经集美区土地管理局和规划办等各部门审批，曾在1989年进行了扩建。2006年，根据厦门国资委划转文件，厦门市粮食系统经营性企业的国有资产（含案涉房屋）全部划转给夏商集团经营，厦门市集美粮油总公司也划转为夏商集团下属企业。 而夏商公司为夏商集团控股公司，负责经营管理夏商集团及各下属企业资产，案涉房产长期由夏商公司负责对外出租（前任租户从2008年租赁至2016年底），并不存权属不清的问题。如果存在权属不清的问题，黄婷茹和吴丁印一开始也不可能承租（吴丁印长期承租夏商公司管理的房产，对权属问题非常清楚）。 2.合同约定自来水由租户自行办理，现租户也正常办理了自来水，黄婷茹诉称无法办理不符合客观事实，即使黄婷茹无法办理自来水，也是其自身原因导致。 租赁合同第十一条第（五）款约定，乙方应自行向有关部门申请、安装经营活动所需用水、用电、天然气、电话、电视等手续，故合同已明确约定自行办理自来水是租户的合同义务。黄婷茹提供自称与水务人员的对话记录，首先，该对话记录形成于本案起诉前（2020年2月14日），而非租赁合同履行的2018年期间，不能证明黄婷茹在签署租赁合同前或承租时实际去办理了自来水手续。 而根据夏商公司提供的证据显示，现任租户正常为案涉房屋办理了自来水，且每月均正常使用，黄婷茹诉称无法办理自来水，不符合客观事实，即使黄婷茹不能办理，也是其自身原因所致。 3.黄婷茹诉称村民破坏道路和大门，无任何证据证明，前任租户已租用八年，现任租户也在正常使用，并不存在该问题。 如题述，黄婷茹该理由不能成立，退一步讲，根据黄婷茹自行提供的证据显示，即使黄婷茹所称的问题存在，本身也是多次承租考察就应该能够发现能够预判的问题，而且该问题，对于其他租户（如现任租户）而言也都是可以解决的问题。 4.黄婷茹诉称夏商公司2018年3月份将房屋出租给案外人并非事实。 黄婷茹本应在2018年4月10日缴纳下一期租金，但黄婷茹并未缴纳并强行解除案涉合同，夏商公司收回房屋后，按照公司流程，于2018年7月份重新发布招租公告，直至2018年9月份才租赁给现租户，并由现租户正常使用至今。 5.至于产权证问题，根据法律规定及厦门市行政服务中心的告示材料，产权证并非是建设工程装修施工的必备条件，产权证也并非是办理消防手续的必要条件（从常理知道在建工程就还没有取得产权证）。 综上，黄婷茹提出解除合同的理由均不能成立，实际上根据了解，黄婷茹解除案涉合同的真正原因是内部合伙人之间发生内部矛盾，导致资金断裂无力继续承租。 （二）案涉租赁合同系公开招租而订立的合同，即使黄婷茹认为案涉租赁物存在风险，夏商公司也已对现状及可能的风险进行了充分、全面的披露，黄婷茹等人均有丰富的商业经验，在签订合同前亦多次实地考察房屋，证明其在签订合同前已做好了充分的准备。 从2017年9月12日发布招租公告到2017年10月11日订立合同，历时长达1个月，案涉招租公告、招商方案、租赁合同范本对租赁物的现状及承租人需要承担的义务及风险进行了充分、全面的披露，2017年9月12日，案涉房屋通过厦门市人民政府国有资产监管管理委员会主办的网站及夏商集团网站、报纸等，多渠道公开招租，招租公告附有招租方案及《租赁合同》范本，招租公告明确提示“系原厦门市粮食局习惯性用地，……，房屋老旧，存在一定的安全隐患”；招商方案载明系厦门市粮食局习惯性用地，房屋老旧，存在一定的安全隐患,需要引进有实力的合作方对场所进行改造提升，改造资金由承租方自行解决，以提升经营业态，消除安全隐患等等；租赁合同范本也同样载明了上述条款。故夏商公司已进行了充分、全面的披露。 此外，根据黄婷茹等提交的《关于集美后溪原粮油加工厂提升改造项目情况的报告》，证明黄婷茹等已多次实地考察，并已综合考察了地理位置、交通情况、周边环境等。 （三）按照合同约定，黄婷茹本应在2018年4月11日缴纳第2期租金，但虽经多次催告，黄婷茹并未按期缴纳，且违约要求解除案涉合同，故根据合同约定，租赁押金及改造提升保证金已被没收。 根据现状提升招商方案第五条第（三）项约定“租赁期间，因乙方原因……导致本合同终止的，甲方对乙方不作任何补偿或赔偿，甲方有权不予退还改造提升保证金以及租赁押金”，以及租赁合同第十七条第（三）款约定“租赁期间，因乙方原因导致本合同终止、解除的，甲方不予退还履约保证金”，合同租赁押金（履约保证金）不予退还。 根据现状提升招商方案第二条改造提升的目的约定，夏商公司签署案涉租赁合同的目的系通过引进有实力的合作方对场所进行改造提升（包括外立面、内部加固、厂区环境），改造资金由租户自行解决，以提升经营业态，消除安全隐患等目的。而案涉合同进一步载明，租户需投资不少于500万对租赁物进行改造提升，直至完成装修改造，取得政府要求的相关行政许可或审批、具备经营必备的安全要求，并通过政府部门批准开业后，该50万的改造保证金才予以退还，否则甲方有权没收全部改造提升保证金并解除租赁合同无需承担任何责任，而黄婷茹并未履行上述合同义务，故该改造提升保证金不予退还。 二、此外，从程序上，案涉租赁合同的承租人为黄婷茹和吴丁印，二人在租赁合同项下具有共同的权利和义务，本案属必要共同诉讼，根据法律规定，共同诉讼人必须一同起诉（共同原告）或者一同应诉（共同被告），人民法院则必须合并审理，且作出合一判决，本案黄婷茹个人对涉案租赁合同并无独立的诉权，其诉讼请求应当予以裁定驳回。 案涉租赁合同的承租人为黄婷茹和吴丁印，二人在租赁合同项下具有共同的权利和义务，故二人作为承租方应当为个人合伙关系，二人共享利益、共担风险，对合伙债务承担无限连带责任，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十条规定“在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人。个人合伙有依法核准登记的字号的，应在法律文书中注明登记的字号。全体合伙人可以推选代表人；被推选的代表人，应由全体合伙人出具推选书”，故根据该法条规定，应当由黄婷茹和吴丁印作为共同诉讼人，或者推选代表人由代表人代表全体共同诉讼人进行诉讼，如无法推选代表人，仍应由二人作为共同诉讼人共同进行诉讼。 另《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼的发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力”，故本案为必要共同诉讼，共同诉讼人之间诉讼标的具有共同性，二人具有共同的权利和义务，共同诉讼人必须一同起诉或应诉，未一同起诉或应诉的，应予以追加，人民法院还必须合并审理，且作出合一判决，避免因分别审理和判决导致分割实体权利义务的内在联系，造成相互矛盾的判决。 故本案黄婷茹自行起诉，仅将吴丁印列为第三人不符合法律规定，黄婷茹诉讼请求应当予以驳回。 综上，黄婷茹一方面基于租金极度低廉、租期极长的商业价值考量而承租案涉房屋（面积达5000多平方米，租金仅21200元/月），承诺自行投入500万进行改造提升以消除案涉房屋风险，承诺在履行合同中不会以此为借口和理由提出异议自愿承担全部风险，但另一方面，如前所述，黄婷茹在订立合同后，显然并没有尽一个商业经营者应有的能力和勤勉去实质性履行其应承担的各项报批义务，导致合伙人内部出现纠纷资金断裂，进而拒不支付租金违约解除合同。故黄婷茹明显有违诚实信用原则，恳请法庭依法维护交易市场秩序，依法驳回黄婷茹诉讼请求或驳回起诉。 吴丁印辩称，其与黄婷茹是同一个承租的，原先是共同承租，招投标黄婷茹有委托其办理，刚开始双方共同与夏商签署合同，原来是一人用一半。后因黄婷茹需要全部由黄婷茹负责经营管理投资，与黄婷茹有签订了协议书。关于中标的案涉标的全部责任由黄婷茹负责，与我方无关。 本院经审理认定事实如下： 1989年12月6日，厦门市集美区人民政府出具《关于后溪粮油加工厂扩建面制品车间用地的批复》[集府(1989)144号]，载明：区粮食局：经研究，同意你局在后溪碾米厂西侧征用前进村中保村民小组农地1992㎡，折2.988亩，作为后溪粮油加工厂扩建面制品车间和锅炉房建设用地，用地红线及四至脚点由区土地局圈定。涉及土地补偿及地上物补偿等问题由区土地局按市有关规定处理。在批准的用地上应认真搞好总平面布置。并送区规划办审查同意后方可动工。 1989年12月16日，厦门市集美区土地管理局出具《关于办理后溪粮油加工厂扩建面制品车间用地的通知》，载明：区粮食局：根据集府(1989)144号《关于后溪粮油加工厂扩建面制品车间用地的批复》，经研究，同意你局在后溪碾米厂西侧征用前进村中保村民小组农地1992㎡，折2.988亩，作为后溪粮油加工厂扩建面制品车间和锅炉房建设用地，用地红线及四至脚点详见我局圈定的红线图。 2006年4月30日，厦门市人民政府国有资产监督管理委员会出具《厦门市人民政府国有资产监督管理委员会关于粮食系统经营性企业国有资产划转给厦门夏商集团有限公司的通知》，载明：厦门夏商集团有限公司：根据市委、市政府批准的关于市属国有企业和企业国有资产整合方案，按照国务院国资委印发的企业国有产权无偿划转管理暂行办法（国资发产权[2005]239号）的有关规定，现将粮食系统经营性企业的国有资产划转给你司。有关划转事项通知：如下：……厦门市集美粮油总公司国有资产10040312.46元……，上述国有资产划转给你司。 2006年12月31日，厦门市集美粮油总公司将后溪粮油加工厂转交给夏商公司。 2017年9月12日，夏商公司发布关于集美区后溪原粮油加工厂（以下简称案涉房屋）招租公告，并备注：该网点系整体提升改造网点，竞租人需认真阅读招租单位发布的《集美后溪原粮油加工厂整体招租方案》以及《租赁合同》范本。《集美后溪原粮油加工厂现状改造提升招租方案》载明：1.房屋现状：案涉房屋位于集美后溪镇前进村洪村小组，面积5389平方米，其中：建筑面积2537平方米，空地2852平方米，系原厦门市粮食局习惯性用地，建筑物为砖混及砖木结构，房屋老旧，存在一定的安全隐患。2.改造提升的目的：通过引进有实力的合作方在不改变房屋现状（空地除外）的前提下对该场所进行改造提升（外立面、内部加固、厂区环境），改造资金由乙方自行解决，以提升经营业态，消除安全隐患，充分挖掘该场所的商业价值，有效提高租金收入，确保网点收益的可持续性。3.招标要求：（1）拟引入业态：仓储物流、食品加工及销售、制造及维修服务以及文化创意产业类；（2）招标方式：公开招标；（3）项目投资额：500万元以上。（4）租赁押金：6个月租金，押第十三年的月租金（6个月约172238元）；（5）投标保证金：50万元（中标人缴交的投标保证金在《租赁合同》签订后转为改造提升的保证金，在改造提升竣工验收后无息退还）。4.改造提升要求：（1）中标人需提供一套改造提升方案，待甲方审批后方可实施；（2）自行办理房屋改造提升的相关手续，并负责施工及安全管理，由于该场地系习惯用地，甲方不出具有关该场地的相关资料；（3）改造提升应在交房之日起12个月内完成。5.关于合同提前终止的条款：乙方应于交付之日起12个月内完成改造提升且投资额应达到500万元以上（含500万元），否则，甲方有权单方面终止合同，甲方对乙方不作任何补偿或赔偿，不予退还改造提升保证金以及租赁押金，同时乙方应向甲方支付相当于合同解除前6个月租金总额的违约金，并赔偿甲方的损失。 2017年9月22日，夏商公司出具《确认承租人通知书》，载明：黄婷茹、吴丁印：我司公开招租后溪粮油加工厂物产，于2017年9月22日在夏商集团网上竞租系统公开竞租，竞租结果为您/贵司以每月租金￥21200元取得该物产的承租权，请您/贵司在签署《确认承租人通知书确认函》之日起5各工作日内，向我司缴足租赁履约保证金及第一期租金（共计人民币300255元），并与我司签订租赁合同。2017年9月29日，吴丁印签收《确认承租人通知书确认函》，载明：夏商公司：本公司已收悉贵司送达的后溪粮油加工厂物产《确定承租人通知书》。将前述本确认函之日起5个工作日内，向贵司缴足租赁履约保证金及第一期租金（共计人民币300255元），并与贵司签订租赁合同。 2017年10月11日，出租方夏商公司（甲方）与承租方吴丁印、黄婷茹（乙方）签订一份《租赁合同》，载明：1.房屋的基本情况：甲方将位于厦门市集美区小组原粮油加工厂）建筑面积约为2537平方米砖混及砖木结构；空地2852平方米等，按现状出租给乙方使用，房屋产权用途为商业。该场地系习惯用地，甲方不出具有关该场地的相关资料，该地块无产权证、无红线图、无自来水，房屋老旧，存在一定的安全隐患。乙方已充分了解案涉房屋的所有状况及相应风险，愿意按现状承租，并自愿承担全部风险，保证在任何情况下不以该房屋的现实状况提出不利于甲方的任何请求。并承诺自行办理装修、经营案涉房屋所需的行政许可手续（包括但不限于消防、建设、规划、环保、卫生、城管、房管、特种行业、水电及增容等）并自行承担一切费用和责任以及行政许可无法办理的后果。乙方应在取得有关部分的许可后方可装修和经营。乙方同时承诺不以此类报批可能出现的问题为由拒绝履行本合同约定的租金支付等各项义务。2.租赁期限：15年，自2017年10月11日起至2032年10月10日止。3.租金收取标准：租金每三年递增一次，即合同期内第1、2、3年按竞得价计算，每月租金21200元；第4、5、6年以竞得价为基数递增8%计算，每月租金22896元；第7、8、9年以第六年租金为基数递增8%计算，每月租金为24727.68元；第10、11、12年以第九年租金为基数递增8%计算，每月租金为26705.9元；第13、14、15年以第十二年租金为基数递增8%计算，每月租金为28842.38元。以上租金均不含水电费、有限电视费、网络费等经营使用案涉房屋所产生的任何费用。4.租金支付方式：首次租金六个月，及127200元于合同签订时付清，之后每3个月为一期，于每期头5日前支付当期租金。5.房屋用途：……（2）因乙方经营项目需要办理行政许可的，由乙方自行办理并承担相关费用。6.履约保证金：（1）竞租保证金：50万元（竞得人缴交的竞租保证金在《租赁合同》签订后转为改造提升的保证金，在改造提升竣工验收后无息退还）；（2）乙方应在本合同签订时向甲方支付履约保证金173054.28元（履约保证金为6个月租金，以第十三年的月租金计算）。7.改造提升保证金：改造提升保证金50万元，由乙方竞租时缴纳的保证金直接转入。乙方按照双方认可的改造提升方案（租赁合同附件）完成装修改造后，取得政府要求的相关行政许可或审批、具备经营必备的安全要求并通过政府部门批准开业后，甲方在七日内全部退还（不计利息）。若乙方未能按本条约定履行，甲方有权没收乙方的全部改造提升保证金并解除租赁合同，且不需承担任何责任。8.违约责任：……租赁期间，因乙方原因导致本合同终止、解除的，甲方不予退还履约保证金，同时乙方还应按合同未履行租期租金10%的金额向甲方支付违约金。租赁合同还约定了其他事项。黄婷茹、吴丁印已向夏商公司缴纳履约保证金173054.28元、改造提升保证金50万元，租金缴交至2018年4月10日，2018年4月11日之后的租金未缴交。 黄婷茹在2018年4月份之后，有向夏商公司提出解除租赁合同，黄婷茹、吴丁印、夏商公司确认租赁合同解除时间为2018年5月4日。 2018年7月28日，夏商公司发出案涉房屋招租公告，由案外人厦门实多贸易有限公司竞得。 另查明，吴丁印对黄婷茹的本案诉讼请求无异议，不同意作为原告参加本案诉讼，作为原告的权利义务全部由黄婷茹承担。黄婷茹对此无异议。 上述事实有相应证据以及庭审笔录在卷佐证，依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，讼争租赁合同的相对方为黄婷茹、吴丁印与夏商公司，因吴丁印对黄婷茹的本案诉求无异议，且明确表示不作为原告参与诉讼，作为原告的权利义务全部由黄婷茹承受，黄婷茹对吴丁印的该主张无异议，系当事人对自身权利的处分，不违反法律强制规定，亦不影响夏商公司相关权利义务的主张和承受，依法予以确认。关于讼争租赁合同的解除，各方当事人均无异议，本院依法确认讼争租赁合同于2018年5月4日解除。关于夏商公司是否应退还黄婷茹提升改造金及履约保证金，各方当事人在诉辩意见中已阐明，此不再赘述。本院认为，案涉房屋老旧，存在一定安全隐患。故为提升国有资产的使用价值，夏商公司对案涉房屋进行招商引资，对国有资产进行改造提升，系对国有资产的合理利用。黄婷茹主张夏商公司应退还提升改造金及履约保证金的理由为夏商公司未提供产权证、红线图，案涉房屋权属不明、未通自来水，相关经营必需的行政许可手续无法办理。而夏商公司在案涉房屋现状改造提升方案、讼争租赁合同中对案涉房屋的现状均做了具体的阐明，且明确案涉房屋改造提升的相关手续由乙方自行办理，甲方不出具案涉房屋的相关资料，故夏商公司不存在违约行为。黄婷茹在承租案涉房屋前已全面了解案涉房屋的情况以及租赁要求，故黄婷茹仅以前述理由要求夏商公司退还提升改造金及履约保证金，没有合同依据及法律依据。关于黄婷茹主张因后溪村民破坏厂区道路和大门，导致其无法进行装修，但未能提供证据予以证明，对其该项主张不予采信。关于黄婷茹主张夏商公司在2018年3月份将案涉房屋出租给案外人厦门实多贸易有限公司，未能提供充分证据，且夏商公司在讼争租赁合同解除后，于2018年7月28日重新发布案涉房屋招租公告，后由厦门实多贸易有限公司竞得，与黄婷茹的主张不符，故对黄婷茹的该项主张不予采信。综上，黄婷茹要求夏商公司退还提升改造金及履约保证金的依据不足。因黄婷茹并未完成案涉房屋的提升改造，且提前通知夏商公司解除讼争租赁合同，已构成违约，故根据讼争租赁合同约定，夏商公司有权不予退还提升改造金及履约保证金，对黄婷茹的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回黄婷茹的诉讼请求。 本案案件受理费10531元，减半收取5266元，由黄婷茹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 梁毅挺 二〇二〇年八月七日 法官助理 马标志 书 记 员 苏凤惠 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。