山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0321民初652号 原告：刘有来，男，1956年2月6日出生，汉族，山东省桓台县人，现住该村。 委托诉讼代理人：巩学成，山东普正律师事务所律师。 被告：于修辉，男，1972年6月20日出生，汉族，山东省桓台县人，现住该村。 被告：郑保春，男，1968年10月16日出生，汉族，山东省桓台县人，现住该村。 原告刘有来与被告于修辉、郑保春土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘有来的委托诉讼代理人巩学成、被告于修辉、被告郑保春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘有来向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令于修辉、郑保春支付土地租金100000元；2.判令于修辉、郑保春支付违约金20000元；3.本案诉讼费、保全费及其他费用由于修辉、郑保春承担。事实和理由：2013年4月1日，于修辉、郑保春租赁刘有来位于波扎店村村南的土地、场地等，双方签订《租赁合同》，约定租金为每年25000元，租期为10年，自2013年4月1日至2023年4月1日。租金缴纳方式为：前四年租金一年一交，后六年为每两年一交。合同签订后，于修辉、郑保春按照合同约定缴纳了2013年4月1日至2017年4月1日的租金，但2017年4月1日以后的租金一直未交。刘有来曾多次向于修辉、郑保春催要欠付的租金，但于修辉、郑保春均以各种理由推托。根据租赁合同的约定，于修辉、郑保春拖延支付租金的行为，已构成违约，应按照合同约定支付欠缴租金并承担违约责任。刘有来据此提起诉讼,请求保护合法权益。 于修辉辩称，刘有来明知种植用地不允许改变土地用途，亦明知于修辉从事机械加工，但刘有来未提前告知，故意隐瞒土地性质，造成于修辉投资失误，刘有来应退还租金，并赔偿给于修辉造成的损失。 郑保春辩称，郑保春与于修辉合租刘有来的场地，但自签订租赁合同之日，郑保春没有使用案涉场地，案涉场地一直由于修辉使用，郑保春不应承担支付租金的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月1日，刘有来（甲方）与于修辉、郑保春（乙方）签订《厂院租赁合同》一份。合同约定，甲方出租给乙方的出租场地、房屋位置在波扎店村村南东西路南厂院一处及路北地一拢；租赁期限为10年，自2013年4月1日至2023年4月1日；租金为每年25000元，前四年租金采取一年一交，后六年租金采取每两年一交，第一次租金应于本合同签订之日交纳，乙方应提前15日交纳下一次租金；乙方不得将厂院转租他人，不得从事违背国家法律法规的行为，如有发生，一切后果由乙方自负，甲方无涉；乙方应严格按照本合同的约定支付租金,如乙方在本合同约定的付款时间逾期3日仍未支付租金,甲方有权单独解除本合同,收回厂院,而无需通知乙方,并追究乙方的违约责任;租赁期满后,厂院内的原属于双方各自的物资由双方各自所有,乙方添置的物品,由乙方带走或负责清除,相关费用由乙方承担。甲方代为清除的,有权向乙方追讨清除费;甲方有权向乙方的任意一人索要全部租赁费，两人均有义务支付，不得以任何理由拖延或拒绝；甲乙双方应按约定履行本合同,乙方违约的应支付违约金20000元,甲方不得以任何借口终止本合同。合同还约定了其他权利义务关系。 合同签订后，刘有来按约将案涉场地交付给于修辉、郑保春，于修辉已支付2013年4月1日至2017年4月1日的租金共计100000元。自2017年4月1日以后，于修辉、郑保春未再支付租金。 庭审中于修辉述称，刘有来与于修辉同为桓台县唐山镇波扎店村村民。刘有来原来在案涉租赁场地养猪，从事养殖生意，于修辉从事采暖设备的加工制作，于修辉的厂房离案涉租赁场地约3米。经沟通协商，双方签订租赁合同。合同签订后，于修辉开始搞建设，准备生产锅炉、采暖炉，为此建了一千平方米的车间，打了混凝土路面，上了十吨的大型行车，2014年5月设备上完准备计划投产。大约在2014年5月份，土管局的工作人员找到于修辉，告知案涉土地的性质为养殖用地，不允许改变用途，并责令于修辉拆除车间，恢复原样。于修辉多次与刘有来协商，让刘有来补齐相关手续，但一直没有办成。因在案涉场地投入几十万元，期间，于修辉也曾找相关部门看能否补齐手续，最后也没有办成。案涉场地自2014年5月开始闲置，2017年10月将厂房等设备拆除。2018年初郑保春向刘有来退还案涉场地的钥匙，但刘有来拒绝接收。于修辉主张，刘有来明知案涉场地为养殖用地，不允许改变土地用途，亦明知于修辉从事机械加工，却故意隐瞒土地性质，造成于修辉投资失误，刘有来应退还租金，并赔偿给于修辉造成的损失。 对于修辉的上述陈述，刘有来质证认为，案涉租赁场地有一部分是刘有来的口粮田，有一部分是租赁其他村民的。在与于修辉、郑保春签订合同之前，自己在案涉场地上一部分种地，一部分搞养殖。刘有来、于修辉、郑保春三人均为同村村民，他们也完全可以打听到该宗土地的使用性质。刘有来自己经营的采暖设备加工场地与案涉场地仅相隔三米，于修辉也明知土地系养殖用地。在签订合同前，刘有来曾提醒于修辉、郑保春土地性质问题，于修辉说他们自己去协调。于修辉、郑保春擅自将养殖用地改为建设用地，主管部门要求他们拆除，是他们自己的过错造成的，与刘有来无关，刘有来不应承担责任。租赁合同签订以后，于修辉、郑保春连续使用场地到2017年，大约在2017年底2018年初，案涉场地才开始闲置。 庭审中郑保春述称，签订合同前，因刘有来对于修辉不信任，不同意与于修辉签订合同，于修辉就多次找郑保春，刘有来也表示没有郑保春签字，他也不和于修辉签订合同，所以郑保春就在合同上签了字，但签字后，案涉场地一直由于修辉使用，郑保春并没有实际使用案涉场地，也没有支付过租金，刘有来诉求郑保春承担责任，无事实及法律依据。 针对上述主张，郑保春向本院提交：1.郑保春与于修辉2013年4月1日签订的《合租协议书》一份，该协议书载明：“今有郑保春与于修辉共同租赁刘有来厂院一处，有两人共同使用，每人使用总厂院的一半，租金有两人平均承担。在合同期内如郑保春不再使用则有于修辉全款付给刘有来租金，郑保春停止使用后，不得以任何形式将其使用部分转让他人，并由于修辉收回自用”。2.2020年3月18日刘有雨、荆秀荣等12人出具的证明一份，该证明内容为：“今证明郑保春2013.4.1号-2020.3.9号一直没有使用刘有来厂院一处。证明人：刘有雨、荆秀荣、崔秀梅、田召明…等”。3.郑保春与于修辉的电话录音一份，该录音内容为“按说租下来是俺两个支钱，郑保春不用了，他不用了我使着，钱我交着，郑保春一直没用”。 刘有来对郑保春的陈述及提交的证据质证认为，郑保春与于修辉签订的合租协议书是他们两人之间内部的协议，与刘有来无关，郑保春应与于修辉共同承担责任；村民出具的证明以及于修辉的电话录音与刘有来无关。于修辉对郑保春的陈述及提交的证据无异议。 刘有来诉求于修辉、郑保春支付租金100000元，其计算方法：根据租赁合同的约定，前四年的租金采取一年一交方式，后六年租金采取每两年一交方式。于修辉、郑保春已支付2013年4月1日至2017年4月1日的租金100000元。现诉求于修辉、郑保春支付2017年4月1日至2021年4月1日，按年租金25000元标准计算的租金100000元。 刘有来诉求于修辉、郑保春支付违约金20000元，系根据合同中约定的“甲乙双方应按约定履行本合同，乙方违约的应支付违约金20000元”来计算。于修辉、郑保春未按约定支付租金，应承担违约责任。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地，建设用地和未利用地。严格限制农用地转建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定，“土地经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉场地系村集体农用地，刘有来、于修辉、郑保春三人均系桓台县唐山镇波扎店村村民，在案涉合同签订之前，刘有来在案涉场地从事种植、养殖经营，于修辉在离案涉场地三米远的地方从事采暖设备的加工制作。庭审中，刘有来述称，在签订合同之前，曾提醒于修辉、郑保春注意土地的性质问题，而于修辉则称自己想办法协调办理有关土地手续。由此可知，在签订合同时，刘有来明知于修辉、郑保春租赁案涉场院的用途为采暖设备的加工制作，而于修辉亦明知案涉场地为农用地，不是建设用地。根据上述土地管理法及土地承包法不得改变农用地性质的规定，刘有来、于修辉、郑保春于2013年4月1日签订的《厂院租赁合同》因违反法律强制性规定无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘有来明知案涉场院的土地性质为农用地，却租赁给于修辉、郑保春从事采暖设备加工制作，于修辉、郑保春亦明知从刘有来处租赁的场地系农用地,却用于采暖设备加工制作，双方对造成合同无效的原因均是明知的，均有过错，应当按照同等过错承担责任。根据审理查明的事实，于修辉、郑保春自2013年4月1日占有使用案涉场地，后建设厂房、混凝土路面以及修建行车设备，2017年10月将厂房、设备等拆除，于2018年初向刘有来交还案涉场地钥匙未果。庭审中，刘有来亦认可案涉场地约2017年底2018年初开始闲置。由于自2013年4月1日至2017年12月31日，于修辉、郑保春一直实际占有使用案涉场地，于修辉、郑保春应当参照与刘有来确定的年租金25000元的标准支付该期间的占地使用费，计118750元。庭审中，双方均认可于修辉、郑保春已支付2013年4月1日至2017年4月1日的占地使用费费100000元，故，该期间于修辉、郑保春还应支付刘有来占地使用费18750元。由于双方均认可自2018年初案涉场地开始闲置，故，自2018年1月1日起至2020年3月10日（起诉之日）该期间刘有来的损失，可参照双方确定的年租金25000元的标准，根据本院确认的同等过错的责任承担方式予以计算，即于修辉、郑保春应赔偿刘有来该期间的占地损失费27363元（54726元÷2）。综上，于修辉、郑保春应赔偿刘有来的占地损失费46113元（18750元+27363元）。 根据审理查明的事实，本院已确认刘有来、于修辉、郑保春2013年4月1日签订的《厂院租赁合同》无效，根据合同法“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，刘有来主张按合同约定的违约条款，诉求于修辉、郑保春支付违约金20000元，无事实及法律依据，本院不予支持。 庭审中，郑保春虽然提交与于修辉签订《合租协议书》、刘有雨等人出具的证明、于修辉的电话录音，用以证实案涉租赁合同签订后，郑保春一直未使用案涉租赁场地，并且于修辉也同意由其个人承担责任，但郑保春与于修辉之间签订的协议及约定，仅在于修辉、郑保春之间发生法律效力，而不能对抗第三人。郑保春作为承租人与于修辉共同在《厂院租赁合同上》上签字，亦应承担相应法律责任。故，对郑保春不应承担责任的辩称意见，本院不予采信。 根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，刘有来作为财产保全的申请人已承担案件申请费1120元，根据本院确定的同等过错责任的承担方式，该费用应由刘有来、于修辉及郑保春各自承担50%，即560元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条，《诉讼费用交纳办法》第十条、第三十八条之规定，判决如下： 一、于修辉、郑保春赔偿刘有来占地损失费46113元，于本判决生效后十日内付清； 二、于修辉、郑保春赔偿刘有来申请财产保全损失费560元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回刘有来的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，由于修辉、郑保春负担952.83元，刘有来负担1747.17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  张文文 人民陪审员  石 芸 人民陪审员  张献科 二〇二〇年八月二十八日 法官助理苏建峰 书记员牛伟丽