河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6057号原告：郑州聚宝置业有限公司，住所地新郑市薛店镇薛店大道南段，统一社会信用代码：914101845749664106。法定代表人：王胜利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任培培，河南针石律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师（特别授权）。被告：杨开心，男，1993年10月5日出生，汉族，住河南省永城市。原告郑州聚宝置业有限公司与被告杨开心商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告郑州聚宝置业有限公司的委托诉讼代理人任培培到庭参加了诉讼，被告杨开心经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑州聚宝置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2018年12月23日签订的编号为180××××1373的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告杨开心协助原告办理上述房屋的抵押权预告登记、商品房预告登记、合同备案注销等手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、2018年12月23日，原告郑州聚宝置业有限公司与被告杨开心签订了编号为180××××1373的《商品房买卖合同》，约定由被告杨开心购买原告郑州聚宝置业有限公司开发的位于新郑市薛店镇莲花路北侧、郑州聚宝置业有限公司用地南侧（聚宝莲花苑）3幢1单元6层603号商品房，房屋建筑面积113.92㎡，房屋总价款为1009289元，首付款为303289元，剩余购房款706000元向银行办理商业贷款后支付给原告；2、2018年11月18日和23日，被告杨开心共向原告支付了房屋首付款20000元，原告为被告办理了上述商品房的预告登记。2018年12月11日，被告杨开心、原告郑州聚宝置业有限公司与中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行签订《个人购房借款/担保合同》(合同编号:2018财富一手房1431)，约定被告杨开心向中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行贷款金额合计人民币706000元，借款用途为购买房屋，原告郑州聚宝置业有限公司对本合同项下借款承担阶段性连带保证责任；3、上述合同签订后，中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行依约发放了贷款，但被告杨开心自2019年4月起未如期偿还贷款，原告代其向银行偿还贷款本息共计53764.75元。由于被告逾期还贷高达12期，中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行遂向郑州市金水区人民法院提起诉讼，要求杨开心归还贷款本金698606.04元及利息，要求郑州聚宝置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任等。郑州市金水区人民法院经审理后作出(2020)豫0105民初1696号民事判决书，判决被告杨开心于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行贷款本金697214.8元及利息7402.48元(利息暂计算至2020年3月3日，之后利息以本金697214.8元为基数，自2020年3月4日起按照合同约定的利率标准付至实际清偿完毕之日止);二、被告杨开心于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行律师代理费35116元;三、被告郑州聚宝置业有限公司对上述第一、二项判决义务承担连带清偿责任。上述判决生效后，中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行向郑州市金水区人民法院申请强制执行，并于2020年6月9日从原告的保证金账户扣划769692.78元人民币；4、《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第8款第(1)项约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿)。第三条第8款第(2)项约定，买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟30日构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项；5、原告代被告向按揭银行偿还贷款本息及律师费等费用后，多次催促被告偿还原告代偿的贷款本息等全部费用，但被告迟迟未还，被告的行为严重侵害原告的利益。故为维护原告的合法权益，特人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告杨开心没有到庭，亦没有向本院提交答辩意见及任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据上述有效证据，认定如下事实：2018年12月23日，原告郑州聚宝置业有限公司作为出卖人与作为买受人的被告杨开心签订了编号为180××××1373的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定:1、被告购买原告开发的位于新郑市薛店镇莲花路北侧、郑州聚宝置业有限公司用地南侧（聚宝莲花苑）3幢1单元6层603号商品房，建筑面积为134.9平方米；2、价款及支付方式：每平方米7481.76元，总金额1009289元整，首付款为303289元，余款706000元申请银行按揭贷款支付，并约定被告自合同签订之日起15日内办理完毕银行贷款手续付清商业贷款部分的购房款；3、违约责任：①买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行；③出卖人如未按合同规定的期限将符合约定标准的房屋交付买受人使用，逾期不超过90日的，应自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；④逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。双方在《商品房买卖合同》中并约定了的其他权利和义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中主要约定：1、买受人保证在合同所记载的名称、地址、联系方式准确。如发生变更，应在发生变更之日起3日内书面通知出卖人。出卖人按照合同记载的或买受人通知变更的联系方式向买受人发出通知的，通知到达的时间为送达日。具有下列情形之一的，视为出卖人已履行了通知义务，通知已于送达日(退回通知的以退回当日为送达日)送达买受人，合同记载的或买受人书面通知变更的最新联系方式错误的，买受人拒收通知或收到通知后拒绝签字的，因买受人原因未签收致通知邮件被退回的，买受人的代理人、有权代表人不及时正确履行代理、代表职责，拒收或者不及时签收有关通知的，买受人所在单位签收，同事或亲友代为签收的。本补充协议所述的通知方式是指使用挂号邮寄、特快专递、当面呈送、公告方式、出卖人信息平台等短信、微信等方式送达；2、关于按揭贷款付款的补充约定【第三条第8款第(1)项】：买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿)。第三条第8款第(2)项约定，买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟30日构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。原、被告双方在《合同补充协议》中并对合同其他事项约定了具体的权利和义务。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，被告杨开心于2018年11月18日（预缴）和2018年11月23日共计向原告郑州聚宝置业有限公司缴纳了房屋首付款20000元，原告为被告办理了上述商品房的预告登记和网签备案手续。2018年12月11日，被告杨开心、原告郑州聚宝置业有限公司与中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行签订《个人购房借款/担保合同》(合同编号:2018财富一手房1431)，约定被告杨开心向中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行贷款金额合计人民币706000元，借款用途为购买房屋，原告郑州聚宝置业有限公司对本合同项下借款承担阶段性连带保证责任。《个人购房借款/担保合同》签订后，中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行依约向被告发放了贷款706000元，但被告杨开心自2019年4月起未按约定如期偿还贷款，原告代其向贷款银行偿还的贷款本息共计53764.75元。后由于被告逾期还贷高达12期，中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行即以被告违反合同约定为由，要求被告杨开心提前偿还全部贷款以及所产生的利息、罚息以及律师费等，并依此向郑州市金水区人民法院提起了诉讼，要求杨开心偿还贷款本金698606.04元及利息，要求郑州聚宝置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任等。2020年3月30日，郑州市金水区人民法院经审理后作出(2020)豫0105民初1696号民事判决书，依法判决：一、被告杨开心于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行贷款本金697214.8元及利息7402.48元(利息暂计算至2020年3月3日，之后利息以本金697214.8元为基数，自2020年3月4日起按照合同约定的利率标准付至实际清偿完毕之日止);二、被告杨开心于本判决生效后十日内支付中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行律师代理费35116元;三、被告郑州聚宝置业有限公司对上述第一、二项判决义务承担连带清偿责任。(2020)豫0105民初1696号民事判决书生效后，中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行向郑州市金水区人民法院申请了强制执行，该院于2020年6月9日从原告郑州聚宝置业有限公司的保证金账户扣划了全部769692.78元人民币的执行款项。2020年6月15日，郑州市金水区人民法院为原告出具了（2020）豫0105执5890号结案通知书。2020年8月24日，中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行为原告出具了《个人贷款结清证明》，载明：借款人杨开心于2018年12月12日在该行的贷款706000元本息已于2020年6月22日全部结清。2019年9月18日和2020年6月19日，原告郑州聚宝置业有限公司按照双方在《商品房买卖合同》上约定的送达地址及联系方式向被告杨开心分别邮寄了《告知函》各一份，主要是告知被告杨开心原告公司已经代杨开心偿还了全部的银行按揭贷款本金及利息，并要求杨开心在接到通知后3日内予以偿还。但原告寄出的邮件均以无法联系收件人被退回。原告认为按照双方在《合同补充协议》中的约定，如果邮件因买受人的原因被退回的，视为出卖人已经履行了通知义务。后由于被告杨开心并没有按照合同约定及通知内容将原告代为偿还银行的贷款本金及利息等偿还给原告，双方为此发生了纠纷，原告于2020年8月18日向本院提起了诉讼。以上事实有原、被告向本院提交的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行出具的杨开心的还款流水、个人贷款逾期归还回单、金水区人民法院（2020）豫0105民初1696号民事判决书及（2020）豫0105执5890号执行裁定书和（2020）豫0105执5890号结案通知书、金水区人民法院专用收据、上海浦东发展银行业务凭证/回单、个人贷款结清证明、告知函及邮政回单等证据及原告的当庭陈述予以证实。本院认为：被告杨开心经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃，原告郑州聚宝置业有限公司向本院提交的证据符合证据的关联性、真实性、合法性原则，本院依法予以采信。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告郑州聚宝置业有限公司与被告杨开心签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及被告杨开心等与中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行签订《个人购房借款/担保合同》，均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法均应为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行各自的义务。原、被告之间的《商品房买卖合同》签订后，被告杨开心仅向原告缴纳了首付款20000元，且没有按照合同约定全面履行向贷款银行按期支付按揭贷款本息的义务，导致贷款银行向法院提起了诉讼，并最终由原告郑州聚宝置业有限公司代为被告杨开心承担了偿还贷款本息的义务，被告杨开心的行为构成了严重违约，依法应承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告依据其与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律及合同的约定，本院依法予以支持；同时，办理上述房屋的抵押权预告登记、商品房预告登记、合同备案等事宜系原、被告签订《商品房买卖合同》的附随义务，《商品房买卖合同》解除后，其附随义务亦应予以终止履行，故原告要求判令被告协助其办理解除《商品房买卖合同》相关手续的诉讼请求依法亦应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、解除原告郑州聚宝置业有限公司与被告杨开心于2018年12月23日签订的编号为18002041373的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定的权利和义务终止履行；二、被告杨开心应在本判决生效之日起30日内协助原告郑州聚宝置业有限公司办理解除编号为18002041373的《商品房买卖合同》中的商品房抵押权预告登记、商品房预告登记、合同备案等注销登记手续。案件受理费100元，减半收取为50元，由被告杨开心承担。本判决为终审判决。审判员  高安民二〇二〇年八月二十九日书记员  李明展