贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初1742号 原告：贵州莱茵阳光物业管理有限责任公司，住所地贵州省龙里县冠山街道太平寺路裕泰壹中心1栋1层，统一社会信用代码91522730080685977T。 法定代表人：江绍平，系该公司总经理。 被告：刘潇，女，1993年8月17日生，汉族，龙里县润健搬运部公司财务，住贵州省龙里县。 第三人：王斌，男，1969年5月21日生，汉族，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：江绍平，男，汉族，1962年8月12日生，住贵州省龙里县，系贵州莱茵阳光物业管理有限责任公司总经理。 原告贵州莱茵阳光物业管理有限责任公司诉被告刘潇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中被告提出申请要求追加王斌作为本案第三人，本院依法予以追加，并于2020年8月18日公开开庭进行了审理，原告、被告和第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告物业服务管理费5649元整及按日息3‰计算付款利息（暂计算至2019年6月30日）12051.46元；2、请求判令被告支付原告欠款利息，按日息3‰从2019年6月30日起计算至付清欠款为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告刘潇购买由贵州裕泰房地产有限公司负责开发建设的莱茵堡商品住宅5-8-3号房，该房地产位于龙里县，交付后由原告提供物业管理服务。双方签订的《前期物业管理服务协议》约定该小区的物业服务费采取包干制方式，被告缴纳的物业费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方1.2元计算，被告购买的5-8-3号房建筑面积为137.12平方米，按上述计算方式、标准，被告应按1975元／年向原告缴纳物业服务费。第六条约定物业服务费用按年缴纳，被告应于每年购房合同到期之日前3天缴纳明年的物业服务费。被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。第十一条约定被告或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日其每日按应缴费用的3‰向原告支付违约金。按合同约定，至2019年6月30日，被告欠原告物业费为5649元，违约金12051.46元，其中：1、2016年8月22日至2017年8月21日欠物管费1975元（逾期期间为2016年8月22日-2019年6月30日，共计1043天），按日息3‰计算违约金为1975×0.003×1043＝6179.78元。2、2017年8月22日至2018年8月21日欠物管费1756元（逾期期间为2017年8月22日至2019年6月30日，共计678天），违约金按日息3‰计算为1975×0.003×678＝4017.15元。3、2018年8月22日至2019年6月30日欠物管费1700元（2018年8月22日至2019年6月30日，共计313天），违约金按日息3‰计算为1975×0.003×313＝1854.53元。原告多次催收未果，为维权依法诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，答辩人不欠原告物业费及利息，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告原法人王斌（同时为裕泰莱茵堡开发商总经理）承诺减免多交房款相同金额的物业费至今尚未减免完。2016年3月5日开盘当日，答辩人是第一位订房客户，享受销售折扣95折，订房后因决定一次性付款，王斌承诺一次性付款就按3400元/平方米的价格计算，但该房屋为售后退回重新出售，王斌声称合同已到房管局备案无法更改价格，双方达成口头协议以减免物业费方式优惠，按买房时多交房款金额减免相同金额物业费，多交房款金额为7,952.96元（购买房价为3458元/平方米，实际房价以3,400元/平方米计算，每平方米多交58元，房屋面积为137.12平方米）。2016年8月22日交房时，原告要求先交物业费再签物业合同，否则不能领取房屋钥匙（王斌承诺于2016年3月5日，购买合同签订于2016年9月22日），答辩人找到王斌要求出具物业费减免依据，但王斌以电话通知原告工作人员让答辩人直接领取房屋钥匙，并让答辩人放心接房（因交房延迟王斌让答辩人先接房，说其他事不用担心）。接房后原告称房款减免部分只能减免物业费，答辩人缴纳了装修保证金及装修垃圾处理费，装修一年后保证金也已全额返还（据小区其他业主说退装修保证金时如未交物业费就要直接扣除后才能退回剩余金额）。答辩人曾多次要求王斌出具用于减免物业费的依据，但王斌以各种理由搪塞让答辩人放心不会赖账，答辩人认为王斌既是开发商又是原告公司老板能够有权承诺，因此相信了王斌的口头承诺。原告退出小区服务后剩余房款无法再进行减免物业费，答辩人找到原告要求退回未减免完的费用，原告称因后期更换物业公司为由只能减免到原告退出小区为止。诉前调解时原告法定代表人电话告知答辩人，声称王斌对于减免物业费的事实是承认的，但还想让答辩人重新交一半的费用，原告说话自相矛盾。原告法人与答辩人达成协议按多交房款金额减免相同金额物业费，现原告无法再提供服务应退回答辩人尚未减免部分的金额2,303.96元。（应减免物业费金额7952.96元，已减免物业费5,649元，应退回尚未减免金额2303.96元。） 第三人述称，第三人的承诺没有书面依据，公司只承认书面凭证，公司是多个股东的，一个人不能代表公司。物业公司向被告提供了服务，被告依法应支付物业费。 对双方无异议的证据，本院作为认定本案事实的证据予以采信并在卷佐证。对有争议的主要证据和事实，本院评析认定如下：被告提供的2018年9月28日其与原告原法定代表人王斌的通话录音，2018年9月5日与原告原经理刘庚的通话录音，与原告原财务人员王某某、现法定代表人江绍平的微信聊天记录，其相关内容佐证了原告关于购房时第三人王某承诺获得的优惠体现在减免相应金额的物业管理费的陈述，尤其是第三人王斌在通话中回答被告的内容，既佐证了有房款优惠的事实，也说明被告应获得的优惠金额是大于原告向被告提供物业服务应收取费用金额的，作为身兼涉案物业开发公司总经理及原告原法定代表人职务的第三人王斌，其同意被告获得用已交优惠部分房款的差额减免相应物业费的承诺，视为原告的行为，其法律后果应由原告承受。 本院经审理查明如下事实：原告于2013年10月20日成立。2013年11月23日，原告与案外人建设单位贵州裕泰房地产开发有限公司签订《物业管理委托服务协议》，约定原告为莱茵堡小区提供物业管理服务，住宅由业主按其房屋建筑面积每月每平方米1.2元向原告交纳物业管理服务费，每月或按半年或一年交纳一次，交费时间为30号以前。被告购买了贵州裕泰房地产开发有限公司开发建设的莱茵堡××××号房屋，房屋建筑面积为137.12平方米，被告支付的房款系按3458元／平方米的价格计算。时任贵州裕泰房地产开发有限公司总经理及原告法定代表人职务的第三人王斌口头向被告承诺，被告按3458元／平方米交的房款与实际执行的房款3400元／平方米之间的差额7952.96元，用以减免相应金额的物业费的方式作为优惠。2016年8月22日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告应按1975元／年向原告缴纳物业服务费。原告认为被告欠缴物业费，经催收未果后向本院起诉要求判如所请。 本院认为，原告与被告之间存在物业管理服务关系，原告向被告提供物业服务后，被告应依约支付原告物业费。但本案被告有证据证明作为时任涉案物业开发商的贵州裕泰房地产开发有限公司总经理及原告法定代表人职务的第三人王斌口头向其承诺，被告按3,458元/平方米交的房款与实际执行的房款3,400元/平方米之间的差额7952.96元，用以减免相应金额的物业费的方式作为优惠。第三人王斌作为原告当时的法定代表人，其所作的承诺应视为其代表原告作出的民事法律行为，该行为的法律后果应由原告承受，故被告关于不欠原告物业费的抗辩理由成立，原告要求被告支付物业费及违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 驳回原告贵州莱茵阳光物业管理有限责任公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费121元，由原告贵州莱茵阳光物业管理有限责任公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。 审判员  刘显红 二〇二〇年八月十八日 书记员  陈淑贞