河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3505号上诉人(原审被告，反诉原告)：桐柏复阳贸易有限公司，住所地桐柏县产业集聚区（消防队斜对面）。法定代表人：王斌，该公司经理。委托诉讼代理人：马继伟，河南桐大律师事务所律师。委托诉讼代理人：马红军，河南桐大律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：吴国良，男，1961年8月21日出生，汉族，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：史柯，河南朝野律师事务所律师。上诉人桐柏复阳贸易有限公司（以下简称复阳公司）因与被上诉人吴国良租赁合同纠纷一案，不服河南省桐柏县人民法院（2020）豫1330民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。复阳公司上诉请求：1.撤销河南省桐柏县人民法院（2020）豫1330民初643号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由吴国良承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。涉案房屋实际权利人桐柏县第一高级中学并未授权张景素及吴国良出租或者转租涉案房屋，事后也没有追认，吴国良故意隐瞒其不享有涉案房屋出租权和转租权的事实，故复阳公司与吴国良的租赁合同应属无效。2.双方签订涉案租赁合同，是建立在吴国良具有合法出租权或转租权的情况下，否则复阳公司不可能自冒巨大投资损失的风险签订合同。租赁合同中约定的租赁物处理条款不能理解为出租权的解除或者变更。3.2020年1月，桐柏县第一高级中学通知复阳公司搬出，复阳公司基于不安抗辩权，逾期支付租金，并无不当，不构成合同违约行为。吴国良辩称，1.一审判决认定《厂房租赁合同》有效正确，田恒远与桐柏县第一高级中学签订了《建材供应站目标管理合同书》，合同到期后双方没有以书面形式续签合同，但桐柏县第一高级中学一直默认张景素实际占有、使用、收益涉案厂房，从未就该厂房向张景素主张权利。故张景素对涉案厂房系合法占有，张景素将涉案厂房出租给吴国良，吴国良再出租给复阳公司，均系合法，故吴国良与复阳公司的租赁合同合法有效。2.涉案《厂房租赁合同》约定：“如学习要求对租赁物进行处理，甲方退还乙方租金即可。”复阳公司认可桐柏县第一高级中学可能处理涉案厂房的约定，对出现该情况应当是明知或应知的。3.复阳公司应当按照合同约定支付租金。复阳公司不能对其已经使用租赁物的期间的租金进行不安抗辩。吴国良向一审法院起诉请求：1．判令复阳公司支付租赁费14748元；2．本案诉讼费由复阳公司承担。复阳公司向一审法院反诉请求：1.确认复阳公司与吴国良签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令吴国良返还已经支付租金30000元及赔偿复阳公司装修损失321189.6元；3.本案反诉费用由吴国良承担。一审法院认定事实：该桐柏县一高中校办厂原由田恒远负责管理经营，与桐柏一高签订有目标责任书，并由其向学校交纳目标管理费，自负盈亏，经营期间田恒远经学校同意出资在校办厂院内建造办公小楼一座，约定合同结束后估价由学校收回；到期后因为田恒远长期在外地治病，后又因病去世，一高中与田恒远一直未有结算，校办厂房屋和其他资产一直没有移交，由田恒远妻子张景素继续管理校办厂资产，在此期间张景素将校办厂部分资产出租给吴国良使用，吴国良经张景素同意将部分资产出租给复阳公司。校办厂院内田恒远所建楼房学校亦尚未付款。2020年元月桐柏县政府规划在原校办厂兴办幼儿园，学校准备对校办厂资产进行评估结算，收回校办厂所有资产。一审法院认为，原被告签订的租赁合同系双方自愿，应为有效合同。从合同约定的内容看，双方均明知或应知租赁物系桐柏县一高中的资产，合同约定学校对租赁物处理时，出租方退还剩余租金即可。故复阳公司在得知学校欲收回房屋时，应按照合同约定及时结算剩余租金，交还租赁物。对存在学校提前收回租赁物的风险，原被告在签订合同时即明知或应当知道，是可以预见并进行了约定的，被告仍然与原告签订租赁合同，系自甘风险的行为，故复阳公司应按约定交纳实际占用租赁物期间欠缴租金，至本案开庭前的2020年5月9日被告占用租赁物已满9个月，应付租赁费44250元，减去预付30000元，仍拖欠原告14250元租金未付；原告请求的合理部分一审法院应予支持；被告复阳公司至今仍然占用校办厂租赁资产拒不缴纳占用期间租金的理由不能成立，一审法院不予支持。吴国良转租校办厂房屋资产经过校办厂实际管理人张景素同意，且在租赁合同订立时学校并未与张景素结算收回校办厂资产，默认张景素实际管理相关资产，不存在张景素非法强占校办厂资产的事实，故复阳公司主张租赁合同无效没有依据，一审法院不予支持。按照合同约定，装修费由复阳公司自行负担，复阳公司反诉要求吴国良赔偿装修损失亦没有依据，一审法院亦不予支持。吴国良增加解除合同、归还租赁厂房附属的物品的诉讼请求未补交诉讼费且已经另行起诉，本案中不再合并审理。判决：一、桐柏复阳贸易有限公司于本判决生效后十日内支付吴国良租赁费14250元；二、驳回反诉原告桐柏复阳贸易有限公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案《厂房租赁合同》的效力；2.复阳公司是否应当支付14250元租赁费用；3.复阳公司的装修损失应由谁负担。关于涉案《厂房租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，涉案房屋实际权利人应为桐柏县第一高级中学。根据桐柏县第一高级中学与桐柏县一高中教育建材供应站（即田恒远）签订的《桐柏一高中教育建材供应站目标管理责任书》以及一审法院对桐柏县第一高级中学后勤主任张栓成的调查笔录，可以证实桐柏县第一高级中学在约定的租赁期满后，未与田恒远及时结算，仍由田恒远妻子张景素占有使用涉案厂房，故桐柏县第一高级中学与田恒远之间形成不定期租赁关系，且桐柏县第一高级中学明知“在此期间张景素将一部分房屋和资产出租给他人”。因此，张景素有权转租涉案厂房。根据张景素与吴国良之间签订的《租房协议》，张景素同意吴国良将涉案厂房转租。涉案《厂房租赁协议》签订日期为2019年7月15日，距本案起诉时已超过六个月的出租人异议期间。涉案《厂房租赁协议》系吴国良与复阳公司的真实意思表示，不存在其他违反法律、行政法规的强制性规定的情形，涉案租赁物的实际权利人也并未在法定期间内主张转租行为无效，故该合同应属有效。综上，复阳公司关于吴国良并无涉案厂房的转租权，涉案《厂房租赁协议》应属无效的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于复阳公司是否应当支付14250元租赁费用的问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。据此，行使不安抗辩权的主体应为负有先履行义务的一方当事人。本案中，吴国良主张的租赁费用系2020年5月9日前复阳公司占有租赁物期间所产生的租金，该占有使用租赁物的事实已经发生，故吴国良作为租赁物的出租人，已经履行了交付租赁物的先履行义务，复阳公司支付占有使用租赁物期间的租金，应属后履行义务的一方当事人，故复阳公司无权就上述租赁期间产生的租金交付提出不安抗辩权。综上，复阳公司关于其有权拒付14250元租赁费用的上诉请求，于法无据，本院不予支持。关于复阳公司的装修损失应由谁负担的问题。本案中，一审判决已经认定“吴国良增加解除合同、归还租赁厂房附属的物品的诉讼请求未补交诉讼费且已经另行起诉，本案中不再合并审理”，故本案并不涉及涉案租赁合同解除问题。在双方租赁合同有效，租赁期间未届满，且并未予以解除的情况下，本案中双方均仍应依约继续履行涉案租赁合同，并不存在承租人装饰装修的损失分担问题，双方当事人可在另案主张解除租赁合同的诉讼中予以解决。综上，复阳公司主张应由吴国良承担装修损失的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，桐柏复阳贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7094元，由桐柏复阳贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二〇年八月五日法官助理赵希国书记员张洋