舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初892号 原告：王优玲，女，1973年3月30日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：毛耕炜，上海瀛泰（舟山)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张隽，上海瀛泰（舟山)律师事务所律师。 被告：舟山市普陀华云旅游服务有限责任公司，住所地：舟山市普陀区沈家门街道滨港路50号。 法定代表人：吴云岳，执行董事。 委托诉讼代理人：夏邦宏，浙江晓纬律师事务所律师。 被告：谢义，男，1969年10月19日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：周良玉，浙江畅洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张珊珊，浙江畅洲律师事务所律师。 第三人：舟山市港航管理局普陀分局，住所地：舟山市普陀区沈家门兴建路891号。 法定代表人：陈伟军，局长。 委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杰，浙江震舟律师事务所律师。 第三人：舟山港海通客运有限责任公司，住所地：浙江省舟山市定海港码头1号。 法定代表人：任高峰，董事长。 委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杰，浙江震舟律师事务所律师。 原告王优玲与被告舟山市普陀华云旅游服务有限责任公司（以下简称“华云公司”）、被告谢义、第三人舟山市港航管理局普陀分局（以下简称“港航普陀分局”）、第三人舟山港海通客运有限责任公司（以下简称“港海通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告王优玲的委托诉讼代理人毛耕炜、张隽，被告华云公司的委托诉讼代理人夏邦宏，被告谢义及其委托诉讼代理人周良玉，第三人港航普陀分局和第三人港海通公司的共同委托诉讼代理人邵汉军、陈杰到庭参加诉讼。经原告申请并提供担保，本院对被告华云公司、谢义各自名下的房产进行了诉讼保全。本案现已审理终结。 原告王优玲向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告王优玲与被告华云公司、谢义签订的《租赁合同》、《补充协议》于2020年4月22日解除；2.依法判令被告华云公司返还原告王优玲保证金189720元，被告谢义返还原告保证金110280元；3.依法判令华云公司支付原告王优玲违约金7337241.8元（包括房屋迟延交付违约金和解除合同违约金），被告谢义支付原告王优玲违约金4264974.8元（包括房屋迟延交付违约金和解除合同违约金）；4.依法判令被告华云公司赔偿原告王优玲装修损失5580000元，被告谢义赔偿原告王优玲装修损失2520000元；5.本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2012年8月9日，原告王优玲与被告华云公司、谢义签订《租赁合同》，约定两被告将其合法承租的房屋出租给原告王优玲，出租范围为舟山市普陀区沈家门兴建路891号（即沈家门墩头客运中心新建大楼二楼和三楼及大楼中轴线以西的4-7层），同时将房产附属通道、楼梯、停车场、辅助用房等公共设施一并提供给原告使用，被告同意原告自行装修和增设附属设施等。租赁用途为酒店及相关配套经营，租赁期限为五年。合同3.1、4.1约定，被告协助办理完消防验收合格证、公安特种行业许可证、工商营业执照等具备正式开业合法经营起始计收租金。合同对五年后续租、免租期、免收租金、解除合同、不能正常经营的损失赔偿、房屋交付要求、装修损失的承担、协助办理营业所需的证书等各种情形作了约定。 案涉房屋实为转租，被告从房东即第三人港航普陀分局承租舟山市普陀区沈家门兴建路891号沈家门墩头客运中心中轴线以西的4-7层，从第三人港海通公司承租舟山市普陀区沈家门兴建路891号沈家门墩头客运中心二楼客运公司办公用房除外和三楼西边部分，再一并转租给原告用于经营“如家酒店”，事后征得了两房东的同意。因案涉房屋部分系行政机关国有资产，需进行公开招标程序。第三人港航普陀分局经普陀区政府同意将土地临时转性为商业用房，仅用于酒店经营，在招标公告中予以明确，最终由华云公司中标，被告谢义受委托参与了房屋的竞拍和签订合同相关事宜，事后华云公司追认合同有效。然而沈家门客运有限公司未进行公开招标程序，直接与谢义签订了租赁合同。合同签订后，交付符合用途的房屋作为两被告的基本合同义务，却未能履行，案涉房屋性质实为办公用房至今尚未办妥土地转性手续，而且该大楼至今尚未通过竣工验收，因被告和第三人过错导致消防验收于2018年才通过，原告长达6年时间无法正常营业。因此，被告存在根本违约的情形。 《建筑法》第61条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《浙江省城乡规划条例》第47条规定：房屋使用人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋。确需临时改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并按照城市、县人民政府的规定交纳土地收益金……。两被告并未办理房屋临时转性手续，提供的房屋至今仍不符合其拍租公告上所称的经营性用房，而且消防按照原规划办公用房通过验收，并未对改变用途后的房屋通过验收。 原告于2012年8月接受房屋后按照承租计划投入了巨额的装修财力，然而始终无法正常营业。2014年11月19日，原告书面告知两被告和房东第三人，要求其共同协调整改，并于2014年11月30日前处理完毕，两被告一直拖延未解决。2017年4月28日，原告与被告签订《补充协议》，载明租金调整为190万/年，起租日以餐厅和客房营业所需要的所有证件齐全、合法经营为准。直到2018年3月12日，如家酒店才获得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，2018年3月27日才获得特种行业许可证，即日起才具备合法经营的资格。在此期间，原告因被告过错被消防部门罚款80000元，被市场监督管理局罚款3000元，被公安局罚款500元，缴纳税金100563.54元。原告向两被告支付租金后，两被告却未向第三人缴纳租金，导致出租人起诉解除合同，被告的行为使得原告的投资面临巨大风险。2018年3月底可以合法经营时，装修已经陈旧过时，宾馆中低市场发生巨大变化，民宿的兴起冲击传统的宾馆行业，目前激烈竞争导致宾馆经营难以维系，原告无法在原计划的租赁期间收回成本，如果继续经营则需要再次投入巨资装修，合同目的已经无法实现。综上，两被告交付的房屋属于法律上禁止使用的房屋，且不具有法律允许的开设宾馆的条件，租赁标的物不符合合同约定属于根本违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 2020年4月21日，原告向被告书面通知解除合同，要求被告于2020年5月10日办理物业交接手续，被告于4月22日签收。 综上所述，被告严重违约行为致使原告长期无法正常经营，而原告为避免扩大损失只得勉强维持基本运营，为此支出了各项成本，同时造成了资金占用损失。被告理应承担相应的违约责任，并赔偿原告的各项损失。 被告华云公司辩称，原告所诉称的事由在（2018）浙0903民初2562号民事判决中都已经作出裁决。第一、原告诉称的被告的违约行为不存在。原告在诉状中所称“交付的房屋属于法律上禁止使用的房屋且不具有法律允许的开设宾馆的条件，租赁标的物不符合合同约定属于根本违约”，实际转租房屋在2017年10月份通过消防验收，2018年3月27日取得特种经营许可证。具备开设经营宾馆的条件，不影响原告的营业，不存在法律禁止使用的情形。至于租赁标的物是否符合合同约定，（2018）浙0903民初2562号民事判决中都已经作了审理，认为合法有效，双方均不存在违约行为，并且确认租赁时间从2019年3月27日开始；第二、原告在2013年接受房屋进行装修，在2017年4月28日签订《补充协议》，对宾馆的现状都知悉，起租日也从营业所需要的所有证件办齐全，合法经营日为准，同时把租金予以降低；第三，原告应该支付欠付租金，保证金也远远不足以支付，原告要求返还保证金不能支持；第四，被告不存在任何违约行为，也不需要承担违约责任；第五，原告不存在装修损失。房屋交付装修完毕后，鉴于原告实际经营的事实，法院判决400多万的租赁费由华云公司承担50万元的占有使用费（实际以后也由原告承担），正是考虑了这装修因素。综上，基于被告不存在违约行为，故无需承担任何违约责任，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。 被告谢义辩称，在本案中，根据原告的诉求和陈述的事实与理由，原告真正的的诉求是合同中的10.3和10.6，要原告方明确合同的条款，不能笼统地提出主张，原告提出的解除合同的理由是不成立的。对于原告提出被告违约的事实是否存在，有两份已经生效的法律文书，（2018）民初2562号、（2020）民终57号，判决书中对原告提出的涉案事实和二被告是否违约已经认定，原告也没有向高院提起再审，说明原告也认可这两个判决结果，到目前为止，这个是生效的判决结果，被告是没有违约的。在2018年4月1日前涉案房屋已经交付，在二审判决中第11页“王优玲在转租时……”也已经说明。当时在2018年4月1日前原告与二被告签订转租合同是一个在建工程，工程什么时候竣工验收是不确定的，原告应预估到这个风险存在的，在二审判决书第21页和20页下面表述了“对于工程的不确定的……各方可预见的风险”，从这个法律文书中可以看出，延迟交付是不存在的，我们认为原告的诉讼请求是没有事实依据的。合同签订后原告也存在实际经营的状况，在原来的判决中判决了50万元的占用费，给原告解决了经营存在的风险。本案中原告没有根据合同的约定支付租金，是原告违约，二被告没有违约。在2017年4月28日二被告与原告签订的《补充协议》首部，双方说的很清楚：“在6月份，如家酒店已基本装修完全，……现经过2017年2-3月，双方友好协商，……对原合同中部分达成如下合同”，原合同中租金降低了，对于消防也认可了，对于合同履行中的风险，双方都是明知的，不存在违约。对于原告提出的第4项诉求，被告认为不存在装修损失，原告应是经营困难才提出解除合同，不是因二被告违约，原告主动提出解除，损失应由原告自己承担，不能把风险转给二被告，装修损失不能得到法律支持。被告认为原告提出的均缺乏事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人港航普陀分局述称：一、本案从合同相对性上而言，本案解决的是王优玲与华云公司、谢义的转租合同权利义务关系。而港航普陀分局与华云公司的租赁合同纠纷已经经过一审、二审审判，确认该合同关系合法有效，且继续予以履行。因此，不管本案原、被告之间是否解除合同，并不影响原两份租赁合同的继续履行。 二、原告要求返还保证金、违约金、装修损失均系按照转租合同的约定提出，是原、被告之间根据转租合同的权利义务关系，和第三人无关。1.二被告的承诺行为并不约束港航普陀分局和港海通公司。2.二被告在赚取转租差价的同时，额外承诺承担了对应的义务，应责任自负。这符合最基本的权利和义务对等原则。 三、根据港航普陀分局与华云公司诉讼案件的生效判决，本案港航普陀分局和华云公司在合同履行期间“不认定合同任何一方存在违约”。尽管起诉要求的是被告承担违约责任，但在诉状事实描述过程中，涉及到了出租房产本身的问题，因此，第三人必须指出，关于案涉房屋的性质和处置问题，原生效判决已经作出认定，应按照生效判决执行。第三人在此需要强调：1.本案在房产出租、承租、转租时，各方对房产案涉房屋未办理相关权属证书、未能取得规划核实及竣工验收而导致不能正常经营是明知的，因此才约定租赁期限自“营业时间”开始计算，而且在转租合同中，约定了华云公司、谢义一方诸多的配合义务，因此“不应认定为任何一方存在违约”。2.案涉房屋长达5年未正式营业，法院认为主要原因是房屋未能通过消防验收，港航普陀分局己经在出租的占用费上予以承担不利后果。因此，不可能对同一行为进行双重评价。3.原告方在明知未获得相关权属证书的情况下进行投入装修，应当自行承担相应的风险。而且在目前情况下，宾馆己经完全正常经营的情况下，原告方自己因为市场原因停业同时要求解除合同，而在诉讼中归责于房屋本身的原因从而要求房屋提供方承担违约责任，是违背诚信的，也是违背生效判决的本意的。 四、尽管上述违约金和赔偿和第三人无关，但从案件诉讼的角度，撇开责任承担，原告诉请是不合理的。1.本案到目前为止，并不影响原告经营，原告要求解除的理由的不成立的；2.鉴于不存在违约，也就不存在法定违约金一说，而且违约金明显过高；3.赔偿损失没有任何依据。 综上，王优玲一方基于标的物房屋本身问题要求承担违约责任或赔偿责任的诉请，没有事实和法律依据，应予驳回；如系基于合同关系而承担相应责任，和第三人无关，由法院依法处理。 第三人港海通公司述称意见和第三人港航普陀分局的意见一致，并表示港海通公司与谢义的合同和港航普陀分局与华云公司的合同关系基本类似，应同等对待执行。港海通公司到目前为止也未收到过任何租金和占用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对证据的真实性基本无异议，主要对证据要证明的内容有异议。根据当事人的陈述及提供的证据，本院认定如下事实：位于舟山市普陀区××街道××路××号（即沈家门墩头客运中心在建客运大楼）房产系港航普陀分局及舟山港沈家门客运有限公司共同建设。2011年9月28日，由港航普陀分局向普陀区人民政府请示，意向将其中空闲的约5310平方米办公用房（包括港海通公司涉案房产部分）作为商务宾馆使用，要求转变用房性质。普陀区人民政府以抄告单形式对该请示予以回复：“根据区政府、市港航局项目实施前商定的意见，同意部分用房临时转性，请规划部门予以支持办理”。2012年3月，港航普陀分局进行公开拍租，根据《沈家门兴建路891号营业用房拍租须知》规定，交易的标的为坐落于舟山市普陀区沈家门兴建路891号（即沈家门墩头客运中心在建客运大楼中轴线以西的4、5、6、7层）营业用房的五年租赁权，建筑面积约2800平方米。2012年3月29日，谢义受华云公司委托参加竞拍，最终由华云公司以年租金86万元的价格竞拍成功，并签订了成交确认书，华云公司交纳了履约保证金100万元及相应的交易手续费和拍卖佣金。2012年8月9日，由谢义作为乙方和甲方港航普陀分局签订了《租赁合同》，载明：一、租赁期限为五年，自2013年2月1日起至2018年1月31日止，如遇特殊情况，则以宾馆的营业日期为租赁起始日。二、每年租赁费86万元整，租金支付按照先付后用的方式，半年一付，乙方若逾期支付，甲方有权解除租赁合同。此后，华云公司向港航普陀分局出具一份《确认书》，明确对谢义代表华云公司签订的租赁合同予以确认。2012年8月20日，华云公司作为转让方与作为受让方的谢义签订一份《转让协议》，约定华云公司同意将沈家门兴建路891号营业用房五年租赁权转让给谢义使用。 2012年8月21日，谢义和舟山港沈家门客运有限公司签订了《租赁合同》，载明：坐落于舟山市普陀区沈家门兴建路891号（即沈家门墩头客运中心在建客运大楼二楼客运公司办公用房除外和三楼西边部分）宾馆用房出租，建筑面积约2000平方米，租赁期限为五年，自2013年2月1日起至2018年1月31日止，如遇特殊情形，则标的移交日期为租赁起始日；每年租赁费50万元整。其它内容除履约保证金未约定外，基本同华云公司与港航普陀分局签订的《租赁合同》。 2012年8月，谢义作为甲方（出租方）与乙方（承租方）王优玲签订了《租赁合同》，约定：“甲方将其合法承租的房屋出租给乙方，出租范围为舟山市普陀区沈家门兴建路891号（即沈家门墩头客运中心新建大楼二楼和三楼及大楼中轴线以西的4-7层），同时将房产部分附属通道、楼梯、停车场、辅助用房等公共设施及其他附属设施提供给乙方使用，同意乙方自行装修和增设附属设施等。租赁用途为酒店及相关配套经营，租赁期限为五年。合同3.1约定，甲方于2013年8月1日（交房日）前交付房屋。该房屋租赁期自2013年8月1日起至2018年7月30日止共计5年，甲方协助乙方办理完消防验收合格证、公安特种行业许可证、工商营业执照等使得具备正式开业合法经营起始计收租金。合同4.1约定，租金为240万元/年。合同4.3约定，租赁期间租金每年分2次支付，6个月付一次。合同5.8约定，房屋交付后，因甲方违反合同约定承诺或其他非原告原因出现阻碍事由，致使原告不能按照合同约定目的正常对外经营的，乙方应当及时书面通知甲方，在阻碍事由存续期间，免收租金；如因甲方原因导致的，还应赔偿乙方遭受的相关损失。若上述情况自乙方书面通知甲方之日起满10日，甲方仍未解决的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付的款项，并支付等同于合同当年租金的违约金，以及赔偿乙方因此造成的全部经济损失。合同6.3约定，租赁期间，甲方保证出租房屋设施完好处于正常的可使用和安全状态。如甲方出租房屋有安全隐患或者经房屋鉴定专业机构鉴定不能满足乙方改造为酒店使用的，乙方有权终止合同。合同9.3约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：9.3.1.甲方未按合同附件二约定的标准按时向乙方全部交付该房屋（附件二房屋及附属设施情况：1.建筑物土建、结构按国家规范验收合格，无漏水渗水情况发生）；9.3.2甲方交付的房屋不能实现租赁目的的，或者房屋存在缺陷危及安全的；9.3.3甲方未按时缴纳本合同约定和法律规定由甲方缴付的费用，严重影响乙方经营使用的。合同10.3约定，甲方未按合同约定时间完全向乙方交付房屋，每逾期一天，应当向乙方支付合同5.8约定，0.05%的违约金。合同10.5约定，若甲方出租的房屋没有土地证产权证或提供土地证的土地用途、产权证的房屋类型不符合商业用途，导致乙方无法办理相关证照和营业手续的，乙方承诺负责办理该房屋类型变更手续或尽快办理产权证，由此产生费用由甲方承担，因此延误租期免费顺延，给乙方造成损失甲方负责赔偿。若因此无法正常履行本合同，除赔偿所有实际投入外，还需按租赁存续期内租金总额的两倍支付违约金。合同10.6约定，因甲方违约而乙方要求解除本合同的，甲方除赔偿所有实际投入外，还应当按照合同剩余期限的租金总额的两倍支付违约赔偿金。合同13.1约定，甲方保证乙方承租本合同项下的房屋可用于酒店住宿、餐饮、休闲等以及双方同意，且符合法律法规规定的用途”。《租赁合同》签订后，谢义将案涉房屋交付给王优玲。 2012年10月17日，港航普陀分局出具一份《意见书》，载明“乙方谢义租用甲方座落于舟山市普陀区××路××号××楼房屋。现根据工程进度，同意乙方按规定办理各类手续后同意按图施工”。2013年3月22日，港航普陀分局、舟山港沈家门客运有限公司各出具一份《房屋租赁说明》，对将案涉房屋转租给王优玲实际经营的事实表示同意。房屋交付后，王优玲对案涉房屋进行装修，根据其自述于2013年9月装修结束。但因消防验收等原因，未能取得经营酒店宾馆所需的证照，一直未能正常营业。期间，王优玲在案涉房屋开设的“如家酒店”因在未取得经营特种行业许可证的情况下，接待旅客住宿，分别受到消防、市场监督管理、公安行政处罚。 2013年11月，舟山港沈家门客运有限公司被本案被告港海通公司合并后注销，其债权债务由港海通公司承担。 2014年11月19日，王优玲向谢义发了一份告知函，要求于2014年11月30日前必须协调处理好相关消防整改及通过验收事宜，并抄送华云公司、港航普陀分局、港海通公司。2017年4月28日，王优玲与谢义签订《补充协议》，载明“因整个大楼消防需要由二楼改为一类，消防一直无法通过，导致如家酒店一直无法运营……现因消防整改原因，需要把二楼足浴区拆除并划归客运站使用，租赁面积减少，同时因整个酒店业生意不景气等，租金由原来的240万/年调整为190万/年，起租日以所有证件齐全、合法经营日开始为准”。 后经过改造，案涉房屋于2017年10月13日正式通过消防验收，符合用于宾馆经营要求。所有证照办理齐全的日期为2018年3月27日（即最后一个证照特种行业经营许可证取得时间）。 王优玲正式经营后，于2018年3月30日、7月3日两次向谢义支付租金各47.5万元，共计支付半年租金95万元，另外支付押金30万元。谢义未向港航普陀分局、港海通公司支付租金。 2018年7月，港航普陀分局以一直未收到租金、水电费为由，以华云公司、王优玲为被告，以谢义为第三人诉讼至本院，要求判令解除港航普陀分局与华云公司签订的《租赁合同》，华云公司和王优玲立即腾退租赁房屋，并要求支付租金、水电费等。该案审理期间，港航普陀分局于2019年7月29日取得案涉房屋的《建设工程规划核实确认书》，其中建筑情况一栏功能为办公用房。该案审理中，谢义认为港航普陀分局违约在先故而未向其交付租金。王优玲承诺代承租人履行支付租金及违约金等义务，但在本院明确向其释明并预留准备时间后，其未在法院指定的时间内交纳款项。后王优玲以书面形式向港航普陀分局表示，因租赁房屋涉诉，各方对主体存在争议，故在诉讼结束前不再向谢义或港航普陀分局交纳租金。案涉房屋现实际由王优玲使用，并作为宾馆经营。2019年10月21日，本院收到华云公司提交的情况说明一份，表示其对合同主体问题作出意思变更，同意其继续作为租赁合同的承租人，认可谢义之前所做的行为均是作为其委托代理人行使，其与谢义之间的转让协议系双方内部关系，由双方协商处理，不在本案中处理；并提出之前未向港航普陀分局支付租金系对自身承租人地位不明确所致，并非故意违约，且港航普陀分局从未直接向其催讨过租金或其他费用，然在本案审理过程中，其既已明确自己的承租人身份，愿意在法院判决前先行向法院交纳港航普陀分局起诉时已经到期的租金129万元。后在本院指定的时间内向本院交纳了履约保证金129万元以支付租金。 2019年11月29日，本院作出（2018）浙0903民初2562号民事判决。该判决12—13页载明：“1.各方当事人对于案涉房屋在出租时未通过竣工验收的事实是否知晓。……故本院对各方均知晓案涉房屋在出租时未通过竣工验收的事实予以确认”。该判决第14页载明:“关于案涉房屋的起租时间。……故本院确认案涉房屋的起租时间为2018年3月28日”。该判决第18页载明:“本院认为，……可以推定王优玲存在较长时间无证经营的事实，即对案涉房屋进行了实际的占有使用”。该判决19页载明:“1.关于租赁合同的效力……本院认为，相关法律并没有将未经竣工验收作为认定房屋租赁合同无效的理由，虽《中华人民共和国建筑法》第六十一条有‘未经验收或者验收不合格的，不得交付使用’的规定，但该条系为了规范房屋质量所作的规定，属于管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定。即建设方违反该规定，擅自使用未经验收合格的工程的，应承担房屋质量瑕疵和违反相关行政管理方面的风险，并不影响民事租赁合同的效力。同样，建筑物是否按规划的用途使用，属于相关行政职能部门监督管理的范畴，不是认定民事合同效力的依据。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：‘出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。’本案中，案涉租赁房屋已经取得建设工程规划许可证及建设工程规划核实确认书，且不存在合同法规定的认定合同无效的其他情形，因此，依法应认定租赁合同为有效”。该判决20—21页载明:“2.关于合同主体问题……本院认定案涉租赁合同的主体为港航普陀分局（出租人）与华云公司（承租人），谢义系华云公司的委托代理人”。该判决21页载明:“3.关于合同的解除。港航普陀分局以承租人未按约支付租金为由提出解除租赁合同的诉讼请求。但其他当事人均提出了未付租金的理由及抗辩意见，均认为港航普陀分局迟迟未能交付符合合同目的的房屋，导致案涉房屋无法作为宾馆正常经营，系违约在先，故承租人及次承租人均可以提出先履行抗辩权而拒绝支付租金。第二次庭审中，王优玲作为次承租人，明确提出愿意为承租人垫付租金以对抗出租人解除权的意见。……本院认为，……而作为房屋实际使用人的王优玲也提出解除合同对其损失巨大，在合同认定有效的情况下，希望继续履行合同以减少损失的请求。综合考虑本案中实际使用人承租了案涉房屋后，为进行宾馆用房装修而有较大投入，而装修后因相关证照未能办理，确实存在长时间未能正常营业的情况，且目前相关证照已办理，可以正常经营，继续履行合同的条件已具备等因素，华云公司目前未按合同约定支付租金的违约程度属于显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，如果解除合同，会造成双方利益明显失衡，故在本案中，对于港航普陀分局仅以承租人未付租金为由要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持”。该判决第22页—23页载明：“4.关于是否存在违约。……本院认为，案涉房屋拍租时属于在建工程，从拍租须知及租赁合同中对租赁期限的约定进行变更来看，各方当事人对于租赁合同签订时案涉房屋尚未通过竣工验收的事实应为知晓，因此，合同双方对于合同履行时间可能不确定所带来的相应风险，都应当有一定的预见性。王优玲在转租时对租赁合同的内容亦是知晓，故对其提前装修的风险亦应有所预见，且目前也没有证据证明港航普陀分局存在故意怠于办理相关规划核实及竣工验收手续的情形。故本案因案涉房屋出租时未能及时取得相应规划核实及竣工验收而导致宾馆不能正常经营，属于各方应当能预见的风险，不应认定为任何一方存在违约。承租人延迟支付房租有一定事实依据，但如前所述，承租人一方已作合理的解释，综合考虑本案实际及利益平衡，对港航普陀分局要求华云公司支付违约金的诉讼请求亦不予支持”。该判决第24页—25载明：“6.关于租金收取起始日之前的房屋占有使用费的支付。根据本院查明的事实，在取得相关证照正式经营之前，王优玲存在无证经营的事实，即王优玲有实际占有使用案涉房屋获得利益的事实，考虑利益平衡，应当支付相应的占有使用费。但该占有使用不同于正式的经营使用，存在经营收入不确定等实际情况，且王优玲为此被相关机关处罚，故该部分的占有使用费不应当参照合同约定的租金标准支付。考虑案涉房屋长达近五年才正式营业，而造成该事实的主要因素在于港航普陀分局出租在建房屋而未能及时通过消防验收，故港航普陀分局应当对其无法参照租金收取占有使用费的后果承担主要责任。本院根据租赁房屋实际使用情况，酌情确定2018年3月28日之前的占有使用费为500000元”。 该判决判令华云公司支付港航普陀分局租金129万元（直接从华云公司支付的保证金中扣划）、占有使用费50万元，判令王优玲支付港航普陀分局水电费，但驳回港航普陀分局要求判令解除其与华云公司签订的租赁合同的诉讼请求。 后港航普陀分局、王优玲不服提起上诉，舟山市中级人民法院于2020年4月15日作出（2020）浙09民终57号民事判决，驳回上诉，维持原判。其中该判决第24页载明：“本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实，本院予以确认”；该判决针对王优玲的上诉项，确认港航普陀分局与华云公司签订的租赁合同有效；针对港航普陀分局对一审50万元占有使用费上诉项，该判决第27页—28页载明：“关于争议焦点三（指华云公司是否应支付租金收取起始日之前的房屋占有使用费及其金额）……一审法院认定‘案涉房屋拍租时属于在建工程，各方当事人对于租赁合同签订时案涉房屋尚未通过竣工验收的事实应为知晓，合同双方对于合同履行时间可能不确定所带来的相应风险，都应当有一定的预见性’并无不妥。但从房屋交付给承租人至一审判决，作为房屋所有权人港航普陀分局还未取得竣工验收证书；且至其起诉时，仍还未取得该房屋的建设工程规划核实确认书，无论是作为承租人的华云公司还是作为实际使用人的王优玲，显然不可能预料到作为行政管理部门出租的物产在长达五年多的时间因服务规划、验收的原因致使其不能正常营业，该合同履行的时间完全超过一般商事主体合理的心里预期。且从租赁合同履行角度分析，在合理时间内提供租赁物竣工验收、消防验收等合格证明，是作为房屋所有权人的基本义务，现因可归责于出租人港航普陀分局的原因，致案涉房屋在2018年3月27日前不能取得合法的营运证照，使宾馆不能正常合法营业，港航普陀分局诉请要求华云公司按年租金的一半支付自交付之日起的占用费215万元，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。但考虑该建筑物实际使用人王优玲于2012年8月接受房屋、装修完毕至2018年3月27日期间确实存在无证经营事实，尤其是案涉租赁合同相对方华云公司对一审判令其承担占有使用费50万元并未提起上诉，故对一审判决第二项本院予以维持”。 期间，港海通公司于2019年6月24日以谢义为被告、以王优玲为第三人起诉至本院，要求确认其与谢义订立的租赁合同终止、腾退房屋、支付租金及占有使用费等，于2020年6月8日申请撤诉，于2020年6月16日再次以谢义为被告起诉至本院，要求谢义支付租金和占有使用费。 至本案诉讼时，涉案房屋尚未竣工验收合格。 2020年4月21日，王优玲向华云公司、谢义发出一份《解除合同通知书》，通知载明：“根据《租赁合同》约定，你方应在合同约定的时间交付符合标准（附件二）房屋，但你方交付的房屋实为办公用房，不符合商业用途；至2018年才经整改满足消防要求，延迟交付数年，且至今仍未通过验收；由于你方延迟交付，造成我方无法正常营业损失巨大，合同目的无法实现；此外你方未按时向出租人交付租金，出租人在2018年起诉解除合同至今尚未结束，使我方的权益长期处于不确定状态，无法开展正常营业，依照《租赁合同》约定你方的行为构成严重违约，我方有权书面通知解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定，现通知解除你方与我签订的租赁位于舟山市普陀区沈家门兴建路891号（即沈家门墩头客运中心新建大楼二楼和三楼及大楼中轴线以西的4/5/6/7层）房屋《租赁合同》，自本通知达时，合同解除。我方将开始清理租赁物业内财产，并通知你方在2020年5月10日办理物业交接手续……”。华云公司、谢义于4月22日收到该通知。 本院经审查，王优玲的诉讼请求中，第一项诉讼请求为依法确认《租赁合同》、补充协议于2020年4月22日解除，故第三项诉讼请求中的迟延交付违约金不依附于第一项诉讼请求，第二项诉讼请求关于要求返还保证金，第三项诉讼请求中的要求支付解除合同违约金，均依附于第一项诉讼请求，第四项诉讼请求关于装修损失的赔偿，王优玲认为依附于第一项诉讼请求，故本案的争议焦点首先在于：一、能否确认王优玲与华云公司、谢义签订的《租赁合同》、《补充协议》于2020年4月22日解除。如能确认解除，再来判断保证金能否返回、是否要承担解除合同违约金及如何承担、是否要赔偿装修损失及如何赔偿等争议的问题。如不能确认解除，那么保证金、解除合同违约金、装修损失的请求均无审查的必要。 由于王优玲第三项诉讼请求中的迟延交付违约金不依附于第一项诉讼请求，故本案的争议焦点二在于：是否应该支付迟延交付违约金。 关于争议焦点一、即能否确认王优玲与华云公司、谢义签订的《租赁合同》、《补充协议》于2020年4月22日解除的问题。概括王优玲诉称的事实理由、庭审陈述和代理词，其要求解除合同，包括其认为享有的合同约定解除权和合同法定解除权。 首先是王优玲主张的其享有的合同约定解除权，合同依据是《租赁合同》9.3条的约定。《租赁合同》9.3条：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同：9.3.1、甲方未按合同附件二约定的标准（即建筑物土建、结构按国家规范验收合格）按时向乙方全部交付该房屋，延迟30日未交付的；9.3.2、交付的该房屋不能实现租赁目的的，或者交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；9.3.3、按时未交付本合同约定和法律规定由甲方缴付的费用，严重影响乙方经营使用的。其法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 针对合同9.3.1条，王优玲认为，案涉房屋至今未通过竣工验收，虽然交付了房屋，但交付的房屋并不符合双方约定的标准，其根据合同9.3.1条有权通知解除合同。 华云公司、谢义均不认可王优玲的主张。华云公司认为，本案租赁标的物不属于法律上禁止使用的房屋，且符合开设宾馆这一合同目的。本案所涉大楼已投入使用多年，至今没有质量问题，连作为客运站这一重大公共设施也照常运行不误，更不要说在楼上开设宾馆。至2018年3月，宾馆各类证照已办齐，可以正常营业，实际上原告亦已正常营业近两年。即使本案中存在租赁标的未完成竣工验收、房屋性质仍为办公用房等问题，也不属于法律规定的“房屋无法使用”情形。诚如（2018）浙0903民初2562号民事判决书所指出的“未经验收或验收不合格的不得交付使用”等法条，系为了规范房屋质量所作的规定，属于管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定，违反该规定，应承担房屋质量瑕疵和违反相关行政管理方面的风险。而本案不存在房屋质量问题，故“验收未通过”及“是否是办公用房”对原告民事权利均不产生任何影响，何况原告早已取得相关行政许可并正常营业，根本不存在司法解释中“租赁房屋无法使用”的情况，故本案不符合合同解除的条件。 谢义认为，2017年4月28日签订《补充协议》时，双方都有明确的陈述和意思表示，确认原告于2013年1月份起装修，至当年7月底基本装修完毕，考虑消防改造，租赁面积减少，无法正常营业等，将原租赁合同约定的租金调减至190万/年，支付方式调整为每季度一次，之后原告继续使用出租房屋经营如家酒店。2018年3月27日原告取得所有行政许可证、营业执照等，案涉房屋所有人港航普陀分局自2018年3月28日起计算租赁期限和租金，原告不以《租赁合同》和《补充协议》支付，仅承担占有使用费50万元。前述法律事实已经舟山市普陀区人民法院（2018）浙0903民初2562号民事判决书、舟山市中级人民法院（2020）浙09民终57号民事判决书确认并生效至今，原告没有证据证明已推翻该生效判决，因此原告不能以《租赁合同》、《补充协议》约定，主张华云公司、谢义合同违约而解除合同及承担违约责任。 本院认为，本院（2018）浙0903民初2562号一审民事判决中对各方（包括王优玲）均知晓涉案房屋在出租时属于在建工程、未通过竣工验收的事实予以确认，舟山市中级人民法院（2020）浙09民终57号二审民事判决再次作出了确认。王优玲在明知涉案房屋属于在建工程、未通过竣工验收的情况下与不是建设方、仅仅是转租方的华云公司、谢义签订《租赁合同》时约定该条款并接收房屋进行装修，视为王优玲放弃了该条款，该条款对华云公司、谢义已无约束力，不能以此认为华云公司、谢义存在违约行为。且双方2017年4月28日签订《补充协议》时约定因消防整改等原因对租金予以降低，一定程度上对涉案房屋存在的瑕疵予以了弥补。故王优玲的该主张不能成立。 针对合同9.3.2条，王优玲认为，《建设工程规划核实确认书》确认涉案房屋的使用性质为办公用房，也就是说并未办理临时转性手续，华云公司、谢义交付的房屋法律上不具有商业用途，没有得到法律许可，不具有合同约定用途，不能实现开设宾馆租赁目的，而且让其置于巨大的法律风险中，根据合同9.3.2条，其有权通知解除合同。 华云公司、谢义均不认可王优玲的主张，理由同前面针对合同9.3.1条的陈述一致。 本院认为，《浙江省城乡规划条例》第47条规定：“房屋使用人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋。确需临时改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并按照城市、县人民政府的规定交纳土地收益金”。涉案房屋尽管由港航普陀分局向普陀区人民政府请示要求转变用房性质，普陀区人民政府也以抄告单形式予以回复，同意临时转性，但2019年7月29日取得的《建设工程规划核实确认书》，建筑情况一栏功能为办公用房，说明涉案房屋未临时改变房屋用途，房屋功能仍为办公用房。办公用房作为开设商业性质的宾馆使用，正如本院（2018）浙0903民初2562号民事判决中所指出的“建筑物是否按规划的用途使用，属于相关行政职能部门监督管理的范畴”，在涉案房屋已取得全部经营执照、取得合法经营资格，并自2018年3月28日起至2020年4月解除合同通知书发出时止合法经营2年多，王优玲才主张交付的房屋法律上不具有商业用途，不具有合同约定用途，不能实现租赁目的，其理由不成立。更何况各方均知道转租时就属于在建工程、未通过竣工验收，未取得《建设工程规划核实确认书》，要求非建设方的、仅仅是转租方的华云公司、谢义将原来是办公用房的涉案房屋改变房屋用途，未免强人所难。同时，更不能因为是办公用房用于宾馆经营而不是商业用房用于宾馆经营就一定危及王优玲的人身安全和财产安全，王优玲也未提供这方面的证据。 针对《租赁合同》9.3.3条，王优玲认为，由于被告未按时交付两第三人租金，致使两第三人起诉解除租赁合同，在此期间，原告不仅担心合同被解除造成租赁终止，而原告所能追责的谢义，已经债务缠身，原告承受巨大压力，而且也无法继续投入更新装修，被告的行为属于未按时交付应由其缴纳的费用，严重影响原告经营，依据《租赁合同》9.3.3条约定，原告有权通知解除。 华云公司、谢义均不认可王优玲的主张。华云公司认为，第三人与被告的诉讼不影响原告权利，不是原告解除合同的理由。首先，被告与第三人的诉讼，与原告有一定关系。原告长期不支付第三人水电费，拖欠数额之大，是第三人发起诉讼的主要原因之一。其次，原告不付被告的租赁费，导致被告支付困难。其三，第三人与被告的诉讼不影响原告权利。被告与第三人纠纷已经法院生效判决认定为均不构成违约，且未损害原告利益，故被告未缴纳租金同本案无关。原告以此为由认为被告违约显然不能成立。 谢义认为，华云公司、谢义收到原告首次租金后，没有向港航普陀分局和港海通公司交付租金，是因为华云公司、谢义与港航普陀分局和港海通公司对于2018年3月27日前的租赁期限和租金事宜一直在沟通和洽商之中，原告不但知悉此事，而且还参与其中。华云公司、谢义的行为符合《合同法》第六十七条规定，行使先履行抗辩权不属于违约，况且华云公司在（2018）浙0903民初2562号民事判决前向法院交纳了已经到期的租金129万元，交付租金金额大于原告交付租金95万元。从合同相对性考量，华云公司、谢义与港航普陀分局和港海通公司系出租合同关系，各方的权利义务没有必然连结原告，原告作为次承租人，其合同相对人是华云公司和谢义，在本案中，华云公司、谢义没有向出租方交纳租金没有损害原告的利益，原告主张依据不足。 本院认为，华云公司未向港航普陀分局支付租金属实，港航普陀分局起诉属实，该案审理期间，港航普陀分局和华云公司之间就如何支付租金、从什么时候支付租金及谁是承租人存在争议，为此，华云公司和王优玲均以港航普陀分局迟迟未能交付符合合同目的的房屋，导致案涉房屋无法作为宾馆正常经营，系违约在先为由，提出了先履行抗辩权而拒绝支付租金。本院在（2018）浙0903民初2562号民事判决中认为华云公司延迟支付房租有一定事实依据，最终也判决港航普陀分局不能以此为由解除合同，并对2018年3月28日前后的二段时间作了占有使用费和租金的区分。在明确合同主体后华云公司支付了2018年3月28日至2019年9月27日租金129万元。根据上述情况，华云公司一开始不是故意不支付租金，其因为与港航普陀分局的确存在争议，不存在未按时交付租金的问题。且王优玲未支付水电费也是该案诉讼原因之一，故不符合华云公司未按时交付租金、严重影响王优玲经营使用的王优玲可以解除合同的条件。 谢义未向港海通公司支付租金属实，港海通公司起诉属实，但也同样存在案涉房屋交付后无法作为酒店正常经营，和港海通公司也同样存在如何支付租金、从什么时候支付租金的问题，故也不符合未按时交付租金、严重影响王优玲经营使用的可以解除合同的条件。 此外，根据3份《租赁合同》，王优玲应付华云公司、谢义的年租金高于华云公司、谢义应付港航普陀分局、港海通公司的年租金，但目前王优玲已付的租金低于华云公司已付的年租金，王优玲以此为由解除合同也值得商榷。 综合上述三点王优玲所主张的，本院同时认为，2012年8月《租赁合同》签订后涉案房屋由王优玲进行装修，2013年装修完毕后到2018年3月27日期间王优玲无证经营4年多，期间2017年4月28日双方签订《补充协议》，2018年3月28日取得合法经营资格至2020年4月中旬合法经营2年多，长达7年多的时间未向华云公司、谢义提出交付的房屋不符合《租赁合同》约定，更没有以此为由提出解除合同，本院（2018）浙0903民初2562号案审理期间，“作为房屋实际使用人的王优玲也提出解除合同对其损失巨大，在合同认定有效的情况下，希望继续履行合同以减少损失的请求”，并“明确提出愿意为承租人垫付租金以对抗出租人解除权的意见”。因此，即使华云公司、谢义存在上述违约或部分违约行为，王优玲在不能取得合法经营资格之前的合理期限内未提出解除合同，而是继续接受对方履行合同，其行为也变更了合同约定的解除条款，不能再以此再主张解除合同。 其次是王优玲主张其享有的合同法定解除权。王优玲提供的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 其认为，本案被告收到原告租金后，不支付第三人租金，导致第三人提起诉讼解除合同，从目前审判结果看，被告拒付租金理由不成立。被告明知不交付租金，第三人必定收回租赁物，但其仍然坚持拒付，其行为表明了其不履行合同主要义务即提供租赁物的义务，原告依据《合同法》九十四条第（二）项规定有权解除合同； 交付符合合同约定的房屋是被告方的基本义务，被告交付的房屋不符合合同约定，原告于2014年11月19日函告被告要求其在11月30日必须协调好消防以及通过验收事宜，直到今天交付房屋仍未办理竣工验收手续，原告依据《合同法》九十四条第（三）规定有权解除合同； 原告装修投入正常预期在5年租赁期限内收回成本并赚取合理利润，因被告交付的房屋不符合消防要求，致使原告无法办理治安以及经营执照手续，至2018年3月28日才完成办理开业前证照手续，在此5年期间，虽然原告曾试营业力图减少损失，但因为不合法被消防、公安罚款以及没有合法手续难以进行网络推广；虽然租期可以延长，但市场行情已经发生变化，且原告装修陈旧，在市场上已经没有竞争力，如果继续经营势必要重新装修。因此，由于被告行为导致原告合同目的无法实现。原告依据《合同法》九十四条第（四）项规定有权解除合同。 由于王优玲上述这3点与其前面主张的其享有的合同约定解除权的内容基本一致，本院不予支持，理由已在前面阐述。 此外，王优玲引用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，认为可以解除合同。本院认为，该规定所指的三种情形，应该属于《合同法》九十四条第（五）项“法律规定的其他情形”。但承租人适用该规定请求解除合同的前提是租赁房屋无法使用，在租赁房屋目前可以使用并可以用于合法经营时不存在无法使用的问题。王优玲以该规定要求确认解除合同，本院不能支持。 关于争议焦点二：是否应该支付迟延交付违约金的问题。根据王优玲的计算清单，其合同依据是10.3约定，未按合同约定时间完全向乙方交付房屋，每逾期一天，被告应当向原告支付合同季租0.05%的违约金。计算公式为1900000÷4×0.05%×2035天（2012年8月31日至2018年3月27日）=483312.5元。王优玲认为，合法经营所需的最后一个证照特种行业经营许可证取得之前均为涉案房屋未按合同约定时间交付，是迟延交付。 华云公司、谢义均不认可王优玲的主张。华云公司认为，本案租赁标的物的交付符合合同约定，不存在迟延交付的违约情形。合同约定：“如果甲方未完成相关手续或经双方协商调整交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延，酒店正常营业后才收取房租”。就这一节，被告与港航普陀分局合同与原被告合同是一致的。即使在2013年交付房屋后未能完成宾馆相关证照审批，时间相对过长，存在一定瑕疵，但在双方签订《补充协议》后，已被其覆盖或阻却，该瑕疵已不复存在。在《补充协议》签订后不到一年时间里，原告即已办齐所有宾馆证照并正常营业，因此，被告根本不存在延迟交付的违约情形。何况在上案中，终审判决也认可租赁时间从2018年3月28日起计算这最后结论。故被告不存在逾期交付违约行为。 谢义的理由同其针对合同9.3.1条的陈述一致。 本院认为，交付是一种事实状态，转移占有即为交付。迟延交付与交付后标的房屋是否符合合同约定、是否实现合同目的等是两种不同的违约形态，不能混同。涉案房屋交付后王优玲进行装修、装修后无证经营期间占有使用的基本事实已经本院（2018）浙0903民初2562号民事判决、舟山市中级人民法院（2020）浙09民终57号民事判决所确认，王优玲自己也认为房屋在2013年8月1日前合同约定的交付时间已经交付。且一般情形下，合同签订、房屋交付、办理经营所需证照需要一段过程，而且双方也约定合同签订后华云公司、谢义协助王优玲办理经营所需的证照，如果按照王优玲所说的最后一个证照特种行业经营许可证取得之前均为迟延交付，那就意味着一旦合同签订或交付房屋，华云公司、谢义就开始违约，这显然与情理不合，也不符合逻辑。因此华云公司、谢义根本不存在未按合同约定时间交付、迟延交付的违约行为，因此也不需要承担支付违约金的违约责任。王优玲的该项主张本院不能支持。 综上所述，对王优玲的诉讼请求本院全部不能支持。基于对包括赔偿房屋装修损失在内的全部诉讼请求不能支持，故为避免司法资源浪费，减少当事人不必要的损失，诉讼中王优玲向本院提出对房屋装修损失进行司法鉴定的申请，本院不能准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）、（三）、（四）、（五）项、第二百一十六条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告王优玲的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费141811元，诉讼保全费5000元，合计146811元，由原告王优玲承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长 邱平杰 审 判 员 欧青梅 审 判 员 李向锋 二〇二〇年八月十九日 法官助理 张现师 书 记 员 王 萍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 九十三条第三人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者 以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于的解释》 第八条：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。