广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终870号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广西凭祥万泰房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市佳园小区B-24号。统一社会信用代码：91451400708660127G。 法定代表人：王丽华，总经理。 委托诉讼代理人：何广华，广西永泰和律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：罗宏坚，男，1977年2月22日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦炳贵，广西广合律师事务所执业律师。 上诉人广西凭祥万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰公司）因与被上诉人罗宏坚商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院于2020年7月28日组织当事人、诉讼参与人询问，上诉人万泰公司的委托诉讼代理人何广华，被上诉人罗宏坚的委托诉讼代理人韦炳贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万泰公司上诉请求：1.撤销凭祥市人民法院（2019）桂1481民初909号民事判决第一项、第二项、第四项；2.判决认定涉案的《商品房买卖合同》为无效合同；3.依法驳回罗宏坚的诉讼请求。事实和理由：（一）涉案的《商品房买卖合同》系凭祥市龙襄老年公寓投资有限公司（以下简称龙襄公司）与罗宏坚所订立,其目的实为套取银行资金,该合同不具有真实买卖房屋的意思表示,龙襄公司作为保证人,有罗宏坚签名的《承诺书》亦证实了该房屋买卖的虚假性。所以,涉案的《商品房买卖合同》为无效合同,罗宏坚要求万泰公司协助其办理不动产权属登记手续无事实依据。（二）罗宏坚没有多付涉案801号房14042元购房款，万泰公司也从未收到过罗宏坚出示的《收据》中所载明的购房订金40000元，罗宏坚与龙襄公司的《商品房买卖合同》约定,涉案的801号房和301号房的总购房款为539013元,购房款付至万泰公司的农行账户,而罗宏坚付到农行账户的总款项只有527097元,罗宏坚在《承诺书》中要求万泰公司退回的总款项也是527097元,由此，罗宏坚实际少付了11916元,罗宏坚要求万泰公司返还多付的涉案801号房购房款14042元无事实依据。 罗宏坚辩称，（一）罗宏坚与万泰公司成立了合法有效的合同关系。2011年11月13日,罗宏坚在万泰公司售楼部预订购买了301号、801号两套房,并支付4万元订金,万泰公司于当日开具了收据。同年12月21日,罗宏坚向万泰公司的银行账户转账支付了剩余的全部房款,万泰公司于当日开具了收据。2013年1月17日,罗宏坚与万泰公司签订了《商品房买卖合同》,合同加盖了万泰公司的合同专用章,据此,双方成立商品房买卖合同关系。即便是万泰公司所称将其合同专用章、收款专用章、银行账户交给案外人龙襄公司使用,这具有授予他人代理权的法律效果,印章所有者即万泰公司必须为该意思内容承担相应的民事责任。因此,该合同对双方当事人均有约束力。万泰公司未按照合同约定将房屋产权登记证件资料交给罗宏坚,已经构成违约,应当承担违约责任。（二）《承诺书》并非罗宏坚亲笔签名,系他人伪造。罗宏坚在万泰公司的售楼部看房、选房、付订金、领取购房收据、签订合同,在整个交易过程中,罗宏坚均直接与万泰公司的工作人员沟通联系,并不知晓万泰公司与龙襄公司之间的交易,从未与龙襄公司签署过《承诺书》，一般人明显能看出《承诺书》上的签名与合同书等材料上的签名不同,万泰公司未申请笔迹鉴定,对此应负举证不能的不利后果。（三）本合同不具有《合同法》第五十二条所规定的致使合同无效的情形。1.双方实际履行了房屋买卖合同的主要义务,即买方罗宏坚履行作为获取不动产合同一方应尽的支付对价义务,卖方履行了交付案涉房屋给买方的义务,案涉房屋完成转移占有,罗宏坚对案涉房屋进行装修并入住,显示双方存在真实的房屋买卖意思表示。2.合同是否无效，应当判定其是否具有《合同法》第五十二条所规定的致使合同无效的情形。万泰公司在上诉状称龙襄公司目的实为套取银行资金,该合同不具有真实买卖房屋的意思表示,但是该理由不属于法律规定的致使房屋买卖合同无效的情形。双方符合正常的交易流程,国家、集体、第三人以及万泰公司的利益未受损。（四）罗宏坚实际支付的购房款为订金加上第二笔银行转账款共计567097元,两套房多支付28084元,折合每套房多支付14042元,万泰公司应予退还。综上,万泰公司的上诉请求毫无事实和法律的依据,请求人民法院驳回上诉，维持原判。 罗宏坚向一审法院起诉请求：1.万泰公司协助其办理位于凭祥市浦寨边民互市不动产权属登记手续；2.万泰公司向其赔偿延期办理房屋权属证书的损失（以总房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2013年4月17日起计至万泰公司交付办理房屋产权登记所需材料之日止）；3.万泰公司返还其多支付的房款14042元。 万泰公司向一审法院提出反诉请求：确认其与罗宏坚2013年1月17日的《商品房买卖合同》为无效合同。 一审法院认定事实：2011年11月13日，罗宏坚为购买万泰公司开发的位于凭祥市，向万泰公司支付定金4万元。2011年12月21日，罗宏坚向万泰公司账户转账527097元，用于支付301号房、801号房的房款。2013年1月17日，罗宏坚与万泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：WT2013-801），该合同中出卖人处加盖有“广西凭祥万泰房地产开发有限公司合同专用章”和时任万泰公司法定代表人黄丽娜的印章。合同约定：罗宏坚向万泰公司购买位于浦寨边民互市点万泰大楼第1栋8层801号房；建筑面积78.35平方米；该商品房单价为每平方米3350元，总金额为262473元；付款方式为买受人于签约当日一次性付清总房款；出卖人应在商品房交付使用后90日内将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；因出卖人过错，导致延期协助办理房屋产权登记的，双方同意由买受人退房。罗宏坚在签订合同当日，收到801号房。2012年10月26日，凭祥市房地产管理所出具该房屋的商品房买卖合同登记备案证明。 2013年3月4日，万泰公司在凭祥市房地产管理所办理万泰大楼1幢的房屋所有权证，产权证号：凭房权证友谊镇字第××号。 另查明，2011年10月26日万泰公司（甲方，卖方)与龙襄公司（乙方，买方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：甲方将位于广西凭祥市浦寨万泰大楼，整体出售给乙方。同年12月13日，万泰公司（甲方）与龙襄公司（乙方）又签订《补充协议书》一份，约定：1.万泰大楼项目办理房屋登记备案及办理银行房屋按揭贷款等手续，使用甲方名章的，甲方同意乙方独立使用“广西凭祥万泰房地产开发有限公司合同专用章”、“广西凭祥万泰房地产开发有限公司收款专用章”，专用于房屋销售涉及办理手续的使用；2.乙方对“广西凭祥万泰房地产开发有限公司合同专用章”、“广西凭祥万泰房地产开发有限公司收款专用章”享有独立使用权，涉及的权利与义务超出甲、乙双方买卖合同约定以外的全部由乙方承担；3.乙方因办理银行按揭业务，资金汇入甲方中国农业银行账户，甲方将在凭祥市中国农业银行一般账户交给乙方处理使用。签订该补充协议书后，万泰公司按约定将上述印章及万泰公司当时的代表人黄丽娜的印章交付龙襄公司。万泰公司与龙襄公司因商品房销售合同纠纷，于2013年5月21日起诉至崇左市中级人民法院。2017年7月10日崇左市中级人民法院作出一审判决后，龙襄公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉。经广西壮族自治区高级人民法院判决：确认2011年10月26日龙襄公司与万泰公司签订的《商品房买卖合同》和《欠款承诺书》于2013年7月16日解除；龙襄公司向万泰公司返还万泰大楼（万泰大楼1栋119号商铺除外)。 一审法院认为，（一）万泰公司是否应协助罗宏坚办理房屋产权的登记的问题。罗宏坚与万泰公司签订的商品房买卖合同加盖了万泰公司的合同专用章，双方成立商品房买卖合同关系。万泰公司将其合同专用章、收款专用章、银行账户交给龙襄公司实际使用，具有授予他人代理权的法律效果，应该承担相应的民事责任，因此该商品房买卖合同有效，对罗宏坚和万泰公司均有约束力。罗宏坚已按合同约定支付全部购房款，万泰公司也于当日将房屋交付罗宏坚。罗宏坚依约全面履行合同后，万泰公司也应按照合同全面履行义务。根据《商品房买卖合同》约定，万泰公司应在房屋交付后90日内即2013年4月17日之前将房屋产权登记证件资料交给罗宏坚，以便罗宏坚办理房屋所有权登记。现万泰公司未能在约定的期限内向罗宏坚提供办理产权登记手续的证件资料，已经构成违约，应当承担违约责任。罗宏坚选择在不退房的情况下要求万泰公司继续履行合同义务，即万泰公司协助罗宏坚办理房屋权属证书，属合理要求，于法有据，应予支持。 （二）关于万泰公司赔偿逾期办理房屋产权登记损失的问题。《商品房买卖合同》约定因出卖人过错导致延期为出卖人提供办理产权登记手续的证件资料，双方按买受人退房处理。现罗宏坚主张合同继续履行，但双方并未约定在买受人不退房的情况下，出卖人应如何承担违约责任。罗宏坚收房后装修并使用，并未造成其实际损失。因此一审法院对罗宏坚的该项诉讼请求，不予支持。 （三）关于万泰公司是否应退还罗宏坚多支付的14042元的问题。罗宏坚在签订购房合同之前，实际支付现金4万元、转账支付527097元，而双方在合同中约定801号、301号房的购房款为539013元，万泰公司多收801号、301号房28084元，现罗宏坚主张在本案中万泰公司退还多支付的14042元，一审法院予以支持。 （四）关于本案中《商品房买卖合同》是否为无效合同问题。万泰公司辩称《商品房买卖合同》系罗宏坚与龙襄公司恶意串通签订的合同，但未能提交充分证据证实罗宏坚与龙襄公司恶意串通，损害国家、集体和第三人的利益，因此一审法院对万泰公司主张商品房买卖合同无效的请求，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、广西凭祥万泰房地产开发有限公司协助罗宏坚办理位于凭祥市浦寨边民互市不动产权属登记手续；二、广西凭祥万泰房地产开发有限公司向罗宏坚返还购房款14042元；三、驳回罗宏坚的其他诉讼请求；四、驳回广西凭祥万泰房地产开发有限公司的反诉请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。一审本诉案件受理费2076元，由罗宏坚负担1799元，由广西凭祥万泰房地产开发有限公司负担277元；一审反诉案件受理费1038元，由广西凭祥万泰房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。罗宏坚对一审法院查明的事实无异议，万泰公司对一审法院认定的罗宏坚支付订金4万元有异议。对于当事人争议的事实，本院认定如下：罗宏坚提供的订金《收据》中虽然盖的是中越大厦收款专用章，没有盖有万泰公司收款专用章，但该《收据》载明的款项内容是罗宏坚交301号、801号房订金，且经将订金《收据》与罗宏坚提供的两张房款《收据》比对，订金《收据》、房款《收据》上均有会计张晓芬、出纳陆晓玲签名，房款《收据》上还盖有万泰公司收款专用章，说明万泰公司认可收到罗宏坚交购房款的事实，也说明万泰公司认可张晓芬系会计、陆晓玲系出纳的身份。因此，罗宏坚提供的订金《收据》证实其已向万泰公司支付订金4万元。万泰公司提出的异议不能成立，本院不予采纳。 综上分析，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于万泰公司与罗宏坚签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。万泰公司与龙襄公司签订《商品房买卖合同》《补充协议书》约定，万泰公司将位于广西凭祥市浦寨万泰大楼整体出售给龙襄公司；万泰公司同意龙襄公司独立使用“广西凭祥万泰房地产开发有限公司合同专用章”、“广西凭祥万泰房地产开发有限公司收款专用章”，专用于房屋销售涉及办理手续的使用。万泰公司与龙襄公司商品房销售合同纠纷一案，经广西壮族自治区高级人民法院审理作出终审判决确认2011年10月26日龙襄公司与万泰公司签订的《商品房买卖合同》和《欠款承诺书》于2013年7月16日解除。万泰公司与罗宏坚签订涉案《商品房买卖合同》及罗宏坚支付订金、购房款的时间，均是在万泰公司与龙襄公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议书》的有效期间内。龙襄公司使用万泰公司合同专用章、收款专用章销售房屋、签订合同、收取购房款，应视为龙襄公司的该行为得到万泰公司授权。因此，万泰公司与罗宏坚签订的涉案《商品房买卖合同》为有效合同。万泰公司与龙襄公司之间的纠纷不能否定万泰公司与罗宏坚之间《商品房买卖合同》合法性、有效性。万泰公司主张《承诺书》证明罗宏坚与龙襄公司签订合同的虚假性，因罗宏坚否认《承诺书》系其本人签名并出具，万泰公司未能提供证据证明《承诺书》上“罗宏坚”的名字系罗宏坚本人的签名，不能确定《承诺书》的真实性，故本院对万泰公司提出房屋买卖虚假的上诉意见不予采纳。 关于万泰公司应否协助罗宏坚办理不动产登记手续的问题。万泰公司与罗宏坚签订的涉案《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面履行各自义务。罗宏坚按照合同约定已履行支付购房款的义务，并对涉案房屋管理、占有、使用。万泰公司也应按照合同的约定履行义务。在万泰公司未按照合同的约定协助罗宏坚办理不动产登记的情况下，罗宏坚起诉请求万泰公司协助办理不动产权登记，于法有据，应予支持。 关于罗宏坚是否向万泰公司支付了4万元购房订金的问题。经本院前面对当事人争议事实的分析，可以确认罗宏坚已向万泰公司支付了4万元购房订金的事实，不再赘述。该购房订金计入购房款总额。因此，罗宏坚已支付的涉案301号、801号房的购房款为567097元。按照合同的约定，涉案301号、801号房总购房款为539013元，罗宏坚已多支付28084元，其中每套房多支付14042元。因此，一审法院判决万泰公司返还涉案801号房多支付的房款14042元正确，本院予以维持。 综上所述，万泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费151元，由广西凭祥万泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 梁 飞 审 判 员 韦权美 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 农碧霞 书 记 员 黄胜嘉 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。