山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8288号上诉人(原审被告)：张富花，女，1958年7月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张自成（系张富花之子），男，1986年4月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭欣，山东海金沙律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：济南市天主教爱国会，住所地济南市。法定代表人：张宪旺，主任。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人张富花因与被上诉人济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张富花上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初1262号民事判决第一项；依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由天主教会承担。事实与理由：天主教会欺骗法庭欺骗法官，钻法律空子，使基层法院作出参照（2018）鲁01民终8774号的无奈判决。随后天主教及其代理人利用法院不判定当事人腾房的依据制定带有欺诈性的所谓让当事人承认其房屋属性的不定期租赁合同，企图蒙骗我们当事人签订合同后再利用法院使我们腾房无家可归，其霸王条款严重违反诚实信用原则及社会主义核心价值观。1、房产属性是属于国家权威部门认定的，当事人老百姓无权认定房屋属性，更没有权利和义务签署认定房屋性质的各种协议合同。(之前邻居与天主教打交道所知)2、天主教会在2016年至今一直未联系过我们当事人，没有找我们协商及电话通知任何事项，直到我们收到一审起诉书，其可以联系我们而未联系，没有尽到事前通知义务，导致产生各种费用。天主教应负主要责任。其天主教所说在小区及家门上张贴告示中与我们所持有的房屋性质归属问题有争议，应为无效。并对我们生活产生极大困扰，使我们小区居民对此意见很大，对天主教无信任感。可能因为创城被有关人员撕毁，而未见。3、收到一审起诉书之后我们主动去天主教询问此事，得到的答复是先签合同。之后再说价格，并且合同不允许我们看内容只让签字，遂没有谈成。并非我们当事人故意不协商。一审审理过程中法官给我们做出调解，天主教代理人当庭表示同意，事后不认账，导致一审法官在最后期限做出无奈判决。之后法官多次帮忙协调，我们去协商，天主教一直推诿扯皮，给我们回复是让我们回家等，领导不在，领导正在研究，交钱后暂时无法开收据，最后直接给我说没有方案。(有电话录音为证)4、山东万通评估公司所做评估为附近小区租赁价格为1元每平方米每天是在私有房屋的前提下包括室内设施齐全下做出的最高估价，涉案房屋时至今日依然没有暖气和煤气，居民生活苦不堪言，水泥地面向下漏水，属于毛坯房。所以山东万通评估公司所做评估不能适用于本案。5、2017年由于本人所在房屋年久失修，导致向楼下漏水，天主教从来不管，在一审及同类案中认定的。最后自己支付一万元进行厨房和洗手间修缮，其费用应为天主教支付。6、天主教此事对当事人精神伤害极大，导致当事人长期精神性失眠。天主教应向当事人道歉及赔偿精神损失费用。7、天主教会多次蒙骗小区群众，其2020鲁0112民初1261号，1259号，1257号，1251号，1272号，1263号判决书均有记载，使我们无信任感，均有证据表明无维护成本增加。8、王鹏案为当事人已故，与本案不同，不适用于本案。9、房屋性质及价格应设置过渡期，价格过高会对公租房申请数量增加，进而增加社会资源占有率，增大社会负担。无奈腾房后身份证及户口无处迁移。10、天主教在王鹏案提供的证据显示补充协议第四条按市拆迁规定和甲，乙双方安置协议，乙方电镀标牌厂在搬进新房前筹款，向甲方天主教缴纳，共计93890.00元超面积安置费。显示我们职工是购买的房屋产权。我们是国家在计划经济时期安置的房屋，后国家把房产归天主教所有。该协议第十条规定，不管任何情况下不得变更(按房管局有关租金标准执行)11、房屋性质是国家权威部门认定的，当事人和天主教之间完全是房屋性质之间的纠纷，不是价格有纠纷，其认定价格协商不一致应按照评估价无从谈起。12、其天主教与同类案件中向法院提交的证据表明购买住房权协议书的居民为每平方米每月8元，拆迁安置交超安费的居民为2016年12月1日前签合同为每平方米每月10元，2016年12月1日后签合同为每平方米每月12元，其在1261号1259号1257号1251号1272号1263号判决书中被法院采纳并且已生效。关于租金，应自天主教会起诉之日起，按每平方米每月12元，至本判决生效之日止为宜，起诉之前的租金标准仍按原租金标准执行。总之，案件与案件有相同之处也有不同之处，不能一概而论，应该用辩证唯物的理解去看问题。并且请求法官责令天主教当庭作出正确的合同及协议。天主教会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天主教会向一审法院起诉请求：1.判令张富花立即向天主教会腾退济南市历城区学府路17号院6号楼(原洪家楼17号院西楼)3单元403室房屋；2.判令张富花向天主教会支付所欠的房屋租金及利息(房屋租金以42.51平方米为建筑面积基数，以1元/m?/天为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即46548.45元)；3.案件受理费由张富花承担。一审法院认定事实：二十世纪八十年代中期，天主教会因党和政府落实宗教政策，获得了济南市历下区东圩子门外50号房产的产权，并取得了土地证和房产证。天主教会与济南电镀标牌厂签订房屋租赁合同，由济南电镀标牌厂安排包括张富花在内的职工在此租住。1993年10月30日，天主教会(甲方)与济南电镀标牌厂(乙方)签订《拆迁安置协议书》一份，主要内容为，因东圩子门外50号房产年久失修，乙方的25家住户全部移地安置在洪家楼路17号院新建西楼内。住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租(按房管局有关租金标准执行)。天主教会在甲方处盖章，济南电镀标牌厂在乙方处盖章，济南市宗教房产管理办公室在鉴证单位盖章。后张富花被安置到济南市历城区学府路17号院6号楼(原洪家楼17号院西楼)3单元403室即涉案房屋。1997年3月20日，天主教会与张富花签订房屋租赁协议，协议载明由张富花租赁涉案房屋，使用面积29.34平方米，每平方米使用面积每月租金1元，合计每月租金29.34元，起租日期为1997年12月1日，退租日期为空白。2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋座落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。2002年12月7日，济南市房产管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。2010年1月1日，天主教会与张富花签订租赁契约，契约载明使用面积29.34平方米，月租金29.34元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不交租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。”2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋建筑面积42.51平方米，套内面积36.93平方米。天主教会主张，其曾于2016年11月4日向张富花在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，房屋的租金基准价优惠为每平方米每月10元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。天主教会另主张，其于2017年8月11日在张富花所住房屋入户门上张贴《通知》一份，主要内容为，张富花如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，张富花应及时腾房。张富花质证称未收到以上两份通知。因天主教会单方提高房屋租金，双方就此未达成一致意见，故张富花交纳租金至2016年12月31日，2017年1月1日后的租金未交纳。在一审法院审理的(2018)鲁0112民初2033号案件中，天主教会对历城区洪家楼17号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。张富花质证称受时效和用途的限制，该评估报告不能用于本案。一审法院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。双方虽约定不得无故拒交租金，累计30天不交租金，天主教会有权解除租赁契约，收回房屋。但张富花超过30天未交租金，主要是由于天主教会单方提高租金而张富花提出异议引发，并非张富花无故拒交租金，故天主教会要求张富花腾退涉案房屋并支付利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。1993年10月30日，天主教会与济南电镀标牌厂签订的《拆迁安置协议书》约定，住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租(按房管局有关租金标准执行)，因房管部门公布的租金标准有多种，故该约定不明确。但继续按原租赁标准计算房屋租金，显失公平，故在双方无法协商一致且未针对涉案房屋租金进行评估的情况下，综合参考济南万通价格评估公司于2018年6月22日针对涉案房屋所作出的评估价报告书，天主教会要求按照1元/平方米/天的标准向张富花收取租金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。双方2010年签订的租赁契约，以房屋使用面积29.34平方米计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为42.51平方米，套内面积为36.93平方米，故计算租金时，应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积36.93平方米计算。天主教会要求按建筑面积计算的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张富花于判决生效之日起十日内支付天主教会2017年1月1日至判决生效之日止的租金，按照日租金36.93元(1元/平方米/日x套内面积36.93平方米)的标准支付；二、驳回天主教会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，由天主教会负担241元，张富花负担241元。二审期间，张富花提交两份证据。证据一：济南市直管公有房屋租赁合同证照片两张，拟证明天主教会之前以更换本证据形式的租赁证为由，将原有的公房租赁证收回，却没有换成证据形式的租赁合同；证据二：非农业人口移居证复印件一份，拟证明涉案房屋是由张富花集资建房，且当时政府安排落户。经质证，天主教会认为证据一为复印件，真实性不能确认，且该合同的出租人和承租人均非本案当事人，与本案无关；证据二为复印件，真实性不能确认，且该移居证显示是张自成由建筑新村南路29号迁至东圩门门外50号，时间是1992年7月份，此时涉案房屋并未修建，与本案无关，不能证实其证明目的。本院认证意见：上述证据为打印件及复印件，无法与原件核对，且上述证据与本案待证的事实无关，本院不予采信。一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。天主教会与张富花签订涉案房屋的租赁契约，合同约定双方共同协商租金，双方成立房屋租赁法律关系，应当依约履行合同义务。根据本案租赁契约的履行情况，若按原租赁标准计算房屋租金，显失公平，故在双方无法协商一致的情况下，一审法院参考济南万通价格评估公司于2018年6月22日针对涉案房屋所作出的评估价报告书，判令张富花按照1元/平方米/天的标准，按照实际测量的套内面积向天主教会支付租金，合理适当，本院予以确认。综上所述，张富花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费964元，由上诉人张富花负担。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二〇年八月十七日法官助理 刘辉书 记 员 刘彤