吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终830号上诉人（原审原告、反诉被告）：长春高新建设开发有限公司，住所地吉林省长春市北湖科技开发区。法定代表人：张汉仁，经理。委托代理人：高明，北京大成（长春）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：长春市亚住酒店管理有限公司，住所地吉林省长春市高新技术产业开发区。法定代表人：韩淑萍，总经理。委托代理人：刘冬，吉林同信法大律师事务所律师。上诉人长春高新建设开发有限公司（以下简称建发公司）与上诉人长春市亚住酒店管理有限公司（以下简称亚住公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方因不服长春新区人民法院（2018）吉0193民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。建发公司原审提出诉讼请求：1.请求判令亚住公司立即向建发公司支付2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金260万元及2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金130万元，总计390万元；2.请求判令亚住公司立即向建发公司支付迟延支付上述租金产生的违约金（自2017年5月16日至实际给付之日止，暂计算至2018年7月30日违约金总额为166656元）；3.诉讼费用由亚住公司承担。事实和理由：2016年11月3日，双方签订《房屋租赁合同》，约定亚住公司承租建发公司所有的位于长春高新技术产业开发区硅谷大街超达创业园23栋房屋，该房屋作为酒店使用，房屋建筑面积为11467.21平方米，租期自2016年11月30日至2032年5月31日止，其中2016年11月30日至2017年5月31日为免租期，计6个月，即在该期间不收取租金，房屋租金自2017年6月1日起算；房屋租金为第一个五年期每年260万元，每半年支付一次，亚住公司应提前十五日向建发公司支付下六个月的租金；同时约定，亚住公司逾期支付的，每逾期支付一日，亚住公司需按月租金的1‰支付违约金。上述合同签订后，建发公司依约交付房屋，亚住公司接收并使用租赁房屋，但自2017年5月16日应交纳2017年6月1日至2017年11月30日期间租金亚住公司至今未交纳，同时2017年11月16日应交纳2017年12月1日至2018年5月30日的租金、2018年5月16日应缴纳的2018年6月1日至2018年11月30日的租金也仍未交纳。建发公司认为，原亚住公司双方既然签订了房屋租赁合同，双方应当严格按照合同约定履行双方权利义务，亚住公司至今未交纳房租的行为侵害了建发公司的合法权益，属于严重违约，为防止国有资产流失，建发公司特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法公正判决，维护建发公司合法权益。亚住公司原审辩称：因建发公司存在违约行为，故建发公司的诉请不应当得到支持。亚住公司原审提出反诉请求：1.判令建发公司支付亚住公司为改造消防、热力、电力、燃气设施等支出的费用2925409元；2.判令变更《房屋租赁合同》第4.1条为“……第一个五年期每年租金为2531980元；第二个五年期每年租金为2583980元；第三个五年期每年租金为2637020元……”；3.判令变更《房屋租赁合同》第3.1条为“……房屋租赁期自2018年5月1日起至2033年5月31日”；4.诉讼费用由建发公司承担。事实和理由：1.建发公司违反《房屋租赁合同》第9.2条第（二）项、第10.4条、第10.11条、第10.22条约定，未能向亚住公司提供符合合同约定的房屋，故应承担亚住公司为改造消防、热力、电力、燃气等设施支付的费用；2.亚住公司改造消防设施，占用租赁房屋300平方米的面积，故建发公司应减少相应面积租金；3.因建发公司违反《房屋租赁合同》第10.3条、第10.4条的约定，故《房屋租赁合同》约定的租赁期限应适当调整，免租期应延长至酒店的开业时间2018年5月1日。另外，从建发公司给亚住公司的《催款函》第二条第1项意见中也可以看出，建发公司亦能够认识到自身存在违约行为，故自认支付租金的开始时间为2017年12月1日；4.因为建发公司的违约行为，给亚住公司造成了严重的经济损失。不完全统计，因亚住公司迟延开业11个月，直接经济损失就达到16007012元。根据《房屋租赁合同》第10.3条、第10.4条的约定，上述损失亦应由被上诉人承担，亚住公司暂保留行使这一权利。建发公司原审辩称：亚住公司的反诉请求无事实及法律依据。1.合同第12.4条约定，亚住公司已经对租赁物及附属设施的现状均全面知晓，而合同中表述的我方出租房屋可以做宾馆使用是指房屋架构符合安全标准，商业用途可做宾馆使用，因此我方不承担反诉请求第一项的各项费用；2.我方已经在签订合同时即交付了涉案房屋，亚住公司已经对房屋行使的权利其无权变更合同租期，并没有依据主张变更房屋租金，因此亚住公司的各项诉讼请求我方不予支付；3.我方向亚住公司发出的催款函是按照财务年度周期计算的，在该份催款函中没有写明2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金并不是放弃主张该期间的租金，只是在本次催款中没有放在当年的财务年度计算中，因此亚住公司的第三项理由不成立；4.亚住公司的各项投入属于其自行的商业行为，开业时间也是由亚住公司自行决定，与我方无关，综上我方不同意支付亚住公司主张的各项费用，其应向我方依据合同约定交付租金。原审法院审理查明：2015年10月19日，亚住公司向建发公司支付保证金30万元。2016年11月3日，建发公司（甲方）与亚住公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）一份，约定建发公司将其所有的坐落于长春高新技术产业开发区硅谷大街超达创业园23栋房屋出租给亚住公司作为酒店、宾馆使用，房屋面积为11467.21平方米，合同第三条交付日期和租赁日期约定为“3-1甲、乙双方约定，甲方于2016年11月30日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2017年6月1日起至2032年5月31日止。其中自2016年11月30日起至2017年5月31日止为免租期，计6个月。”合同第四条租金支付方式和期限约定为“甲、乙双方约定，该房屋年租金阶段性涨价。第一个五年期每年租金为2，600，000.00元（人民币）；第二个五年期每年租金为2,652,000元（人民币）；第三个五年期每年租金为2,705，040.00元（人民币）。4-2租金每半年支付一次，乙方应提前十五日向甲方支付下六个月的租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的1‰支付违约金。”合同第五条保证金和其他费用约定为“5-1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，房屋租赁保证金为300，000元。如因乙方违约或按本合同约定而扣除的租赁保证金部分，由乙方在下次交付租金时补足。”第十条违约责任约定“……10-3因甲方原因致使乙方不能对租赁物行使权利的，乙方可以要求甲方延长租赁期限，或要求甲方返还权利限制期间的租金，同时，甲方还需承担乙方实际经营损失。10-4甲方在约定时间内未实现租赁房屋通水、电、暖气及燃气，导致乙方装修、改造、经营迟延，甲方除延长相应租赁期限外，还应赔偿乙方所受到的实际经营损失……10-11租赁物交付后至本合同签订年度供暖开始前，甲方保证租赁物的供暖并入周边供暖主管线，同时供暖应接到租赁房屋主管线处……12-4乙方对租赁物及其附属设施的现状均已全面知晓……”2016年11月30日，建发公司向亚住公司交付案涉租赁房屋。2019年6月19日，北京市建筑设计研究院有限公司第五设计院出具《情况说明》一份，内容为“……在对项目现场进行实际踏勘时发现以下问题……园区内消防水池、高位消防水箱以及消防水泵已停用；水泵、阀门及管道等消防设施均已生锈破损，无法运行及开启使用；园区整个消防管网处于无水状态，无法提供消防用水，不能使用……因改动量过大，需要解决的问题较多，于2017年9月22日交付施工图设计文件”，该《情况说明》落款处由北京市建筑设计研究院有限公司第五设计院盖章，负责人黄眉竹签字。2017年3月1日，亚住公司的于久江向建发公司发出《工作联系单》一份，内容为“长春高新建设股份有限公司（甲方）：你好：甲方在房屋租赁合同中承诺乙方租赁的位于高新区硅谷西街超达创业园23号物业一切设施完善并可以正常使用，但在我司设计施工过程中发现，该房屋整体消防设施处于非正常状态，消防蓄水池、高位水箱故障不可使用。导致我司施工工期大大加长，并需要在原计划营业的面积中单独划分出设置消防水箱的位置，直接造成我司损失营业面积，并需要延迟开业时间，增加运营成本，造成乙方最直接的经济损失。根据以上实际情况，为合理规避乙方的经济损失及运营风险，使甲乙双方合作更为融洽，现拟与甲方商议将房屋装修免租期延长6个月，合同租赁日期延期6个月，乙方愿自行承担修复消防设施、损失营业面积及开业延期等造成的损失。”2017年7月20日，亚住公司与国安中建建设集团有限公司吉林五分公司（以下简称“国安公司”）签订《建筑装修工程施工合同》，承包范围是长春智选假日酒店消防工程，工程地点是硅谷西街磐谷南路交汇以西，工程总价款为138万元，工程期限是2017年7月25日至2017年11月15日。2018年10月25日，国安公司出具《关于消防工程结算付款的说明》，内容为“……因原有泵房消防设备设施瘫痪无法达到实用要求而必须增加的消防水池及配套设备安装工程，此部分于2017年10月24日安装完毕。消防工程经验收为合格，双方结算完毕，工程已结清……”2019年6月4日，国安公司出具《关于“长春智选假日酒店装修工程”施工情况说明》，内容为“……其中基础消防工程411326元，二次消防工程1218674元……”，该《情况说明》落款处由国安中建建设集团有限公司吉林五分公司盖章，负责人尹永军签字。亚住公司提供其向国安公司支付合计163万元款项的银行转账凭证。2017年9月15日，建发公司出具《证明》一份，内容为“我单位于2016年11月3日与长春市亚住酒店管理有限责任公司签订房屋租赁合同，合同中出租的房屋坐落在：长春市高新技术开发区硅谷大街以西新路以北超达创业园23栋，产权证号为1120001502。我单位同意长春市亚住酒店管理有限公司在不改变房屋主体结构的情况下对该出租房屋进行装修、装饰。”2017年10月30日，亚住公司与长春燃气股份有限公司签订《燃气安装工程合同》，工程内容为“从室外气源管线到进户室内气嘴燃气管线的设计、施工”，合同总价为76447元。亚住公司于2017年10月31日向长春燃气股份有限公司支付燃气施工费76447元。2018年1月30日，建发公司向亚住公司发出《催款函》一份，要求亚住公司在收到本函后10日内支付2017年12月1日至2018年5月30日期间的租金130万元。2018年5月31日，亚住公司向建发公司发出《复函》一份，内容为“长春高新建设开发有限公司：贵公司给我公司的‘催款函’已收悉，现就《房屋租赁合同》履行过程中存在的问题及租金支付事宜郑重复函如下：……装修伊始，我公司发现所承租的房屋存在严重安全隐患，如消防设施形同虚设、水管老化渗漏、楼顶楼面渗水、电力容量不足、供暖管网未并入周边主管线等等，为此，我公司曾多次向贵公司反映情况，要求予以解决，但贵公司相关部门一直没有进行修缮改造……我公司暂停宾馆装修工程……又重新进行消防工程建设……《房屋租赁合同》10.3规定：因甲方原因致使乙方不能对租赁物行使权力的，乙方可以要求甲方延长租赁期限或要求甲方返还权利期限期间的租金，同时甲方需承担乙方实际经济损失。10.12规定：甲方确保出租房屋符合安全标准，可以做宾馆使用……贵公司不仅无权要求我公司支付开业前的租金，还应赔偿我公司的经营损失……”2018年9月5日，亚住公司与长春利源水电工程有限公司签订《长春高新智选假日酒店热力管网改造施工合同》，工程内容为长春高新智选假日酒店热力管网改造工程，项目地址为磐谷南路（华光街至长春高新智选假日酒店），工期为2018年9月5日至2018年9月25日，合同价款为37.1万元。亚住公司提供其向长春利源水电工程有限公司转账合计37.1万元的转账凭证。另查明，2010年12月24日，建发公司取得案涉房屋的《房屋所有权证书》，记载房屋坐落于高新技术建设开发区硅谷大街以西新路以北超达创业园23#，建筑面积为11467.21平方米，丘（地）号为8-5/716-2-3，规划用途为商业服务用房。建发公司提供《长春市公安局建筑工程消防验收意见书》复印件一份。庭审中，建发公司申请本院调取《长春市公安局建筑工程消防验收意见书》原件，但该证据并未在有关部门留存原件。原审法院认为：（一）本案的争议焦点是建发公司提供的案涉房屋是否符合法律规定和合同约定的使用条件。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求承租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定以及《房屋租赁合同》第10-3条约定“因甲方原因致使乙方不能对租赁物行使权利的，乙方可以要求甲方延长租赁期限，或要求甲方返还权利限制期间的租金，同时甲方还需承担乙方的实际经营损失”、第10-4条约定“甲方在约定时间内未实现租赁房屋通水、电、暖气及燃气，导致乙方装修、改造、经营迟延，甲方除相应延长租赁期限外，还应赔偿乙方所受到的实际经营损失”、第10-11条约定“租赁物交付后至本合同签订年度供暖开始前，甲方保证租赁物的供暖并入周边供暖主管线，同时供暖应接到租赁房屋主管线处”、第10-12条约定“甲方确保出租房屋符合安全标准，可以做宾馆使用”，建发公司作为出租人，应当确保其交付的房屋符合法律规定和合同约定的使用条件。建发公司主张其按照约定交付了案涉房屋，但亚住公司抗辩认为建发公司并未提供符合合同约定条件的房屋。关于亚住公司主张案涉房屋不符合使用条件的各项理由，本院分别论述如下：1.关于亚住公司认为案涉房屋消防设施不能使用的抗辩意见，房屋消防设施完好建发公司提供《长春市公安局建筑工程消防验收意见书》复印件一份，证明案涉房屋消防合格。亚住公司认为该份证据系复印件，对该份证据的真实性不予认可。建发公司申请本院依职权调取案涉房屋的《长春市公安局建筑工程消防验收意见书》原件，但有关部门并未提供上述证据。本院依职权到长春市房产档案馆调取案涉房屋的房产档案，案涉房屋的房产档案中亦无消防验收有关材料。建发公司提供的证据不足以证明在房屋交付时消防设施运行正常。亚住公司提供其于2017年3月1日向建发公司发送的电子邮件《工作联系单》及证人于久江的证言证明其向建发公司主张消防设施故障问题的事实，上述证据相互佐证，足以证明案涉房屋消防设施不能使用的事实。房屋的消防设施是房屋的基础设施，出租人应当保障房屋的消防设施正常运行，但建发公司并未履行相应的维修义务，其行为构成违约，本院对亚住公司该项抗辩意见予以采信；2.关于亚住公司认为案涉房屋未按照合同约定通燃气的抗辩意见，建发公司庭审中对此表示认可，建发公司未按照合同约定履行接通燃气的义务，其行为构成违约，本院对亚住公司该项抗辩意见予以采信；3.关于亚住公司认为案涉房屋未按照合同约定将供暖管线接至周边主管线处的抗辩意见，《房屋租赁合同》明确约定建发公司应当在合同签订年度供暖开始前将案涉房屋的供暖管线接至主管线处，但建发公司并未举证证明其履行了该项义务，应当承担相应的举证责任，故本院对亚住公司该项抗辩意见予以采信；4.关于亚住公司认为建发公司提供的房屋电容不足的抗辩意见，合同约定案涉房屋应当通电，但并未约定电力设施应当达到的标准，故本院对亚住公司该项抗辩意见不予采信。综上所述，建发公司作为出租人交付的案涉房屋存在消防、燃气、供暖等问题，导致承租人亚住公司不能正常使用房屋，亚住公司关于案涉房屋不符合合同约定的使用条件的抗辩意见成立。（二）关于建发公司的各项诉讼请求，本院综合评定如下：1.关于建发公司要求亚住公司支付2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金260万元及2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金130万元的诉讼请求，亚住公司认可并未向建发公司交付上述期间的租金，但亚住公司抗辩认为，其维修、改造案涉房屋设施期间不应当计算租金，应当自亚住公司基础消防设施安装完毕之日即2017年10月25日起开始计算免租期，交付租金的时间应当在2018年10月24日开始计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定以及《房屋租赁合同》第10-3条“因甲方原因致使乙方不能对租赁物行使权利的，乙方可以要求甲方延长租赁期限，或要求甲方返还权利限制期间的租金……”的约定，建发公司提供的房屋不符合法律规定和合同约定的使用条件且拒不履行维修、改造义务，导致亚住公司不能正常使用房屋的期间不应计算租金。亚住公司在发现案涉房屋消防存在问题以后，积极进行催告、重新设计、维修、改造，直至2017年10月24日自行完成消防设施的维修改造工作，导致其在2017年10月24日之前不能正常使用房屋，不应计算租金。建发公司未按照合同约定在2017年度供暖之前即2017年10月25日之前将供暖设施并入周边主管线，导致亚住公司2017年冬季至2018春季期间不能正常使用房屋，参照《长春市城市供热管理办法》第十六条“本市供热期限为十月二十五日至次年四月十日”之规定，应认定亚住公司在2017年10月25日至2018年4月10日期间不能正常使用房屋。综上所述，亚住公司在2018年4月10日前无法正常使用案涉房屋，不应支付上述期间的租金，故亚住公司应支付2018年4月11日起至2018年5月31日的租金356164.38元及2018年6月1日至2018年11月30日止的租金130万元合计1656164.38元。2.关于建发公司要求亚住公司支付迟延付款违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，因建发公司交付的房屋存在消防、燃气、供热等问题，且未按照合同约定进行维修改造，亚住公司因上述原因未交付租金的期间为行使后履行抗辩权的期间，不应视为亚住公司违约，亚住公司不应承担违约责任，故本院对建发公司该项诉讼请求不予支持。（三）关于亚住公司的各项反诉请求，本院综合评定如下：1.关于亚住公司要求建发公司支付改造消防、热力、电力、燃气设施等支出的费用2925409元的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“……出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担……”之规定，亚住公司有权向建发公司主张因消防设施等维修、改造所支出的费用，关于亚住公司主张的各项费用是否合理，本院分别作如下认定：（1）关于亚住公司主张的消防设施修复费用138万元、防火门30.6万元，亚住公司提供其与第三人签订的消防施工合同、转账凭证作为证据，能够证明费用发生的事实。第三人出具的情况说明证实，其施工的消防工程中基础消防工程411326元，该部分费用应予支持，其余费用系亚住公司为经营酒店需要而进行的二次消防施工，费用应自行承担；（2）关于亚住公司主张的燃气施工费173657元，亚住公司提供的合同中记载其中燃气开栓费用为76447元，应由建发公司承担。其余费用为安装燃气灶的费用，系亚住公司为经营需要支出的费用，应由其自行承担；（3）关于亚住公司主张的热力改造费用37.1万元，亚住公司提供的热力改造合同、转账凭证能够证明其实际接通供热管线至周边主管道处，并支出改造费用，该费用应当由建发公司负担；（4）关于亚住公司支出的电力设计费20459元、电力施工费2万元、电力增容654752元，合同并未约定建发公司应进行电力改造，该费用系亚住公司为经营需要支出的费用，应由其自行承担。综上，亚住公司为改造基础消防设施、燃气设施、供暖设施所支出的费用损失858773元应当由建发公司负担，其余费用并非建发公司的违约行为所致，应由其自行承担。2.关于亚住公司要求变更《房屋租赁合同》第4.1条为“……第一个五年期每年租金为2531980元；第二个五年期每年租金为2583980元；第三个五年期每年租金为2637020元……”的反诉请求，亚住公司认为其为改造案涉房屋的消防设施，在租赁房屋内修建消防水池和泵房，占用房屋面积300平方米，相应的租金应予减少。本院认为，虽然亚住公司改造消防设施占用了部分房屋面积，但亚住公司在租赁期间仍将继续使用该消防设施，其将消防设施建设在租赁房屋内的目的是为了通过酒店消防验收，实现经营目的，故亚住公司要求减少相应面积的租金于法无据，本院不予支持。3.关于亚住公司要求变更《房屋租赁合同》第3.1条为“……房屋租赁期自2018年5月1日起至2033年5月31日”的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求承租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定以及合同第10-3条“因甲方原因致使乙方不能对租赁物行使权利的，乙方可以要求甲方延长租赁期限，或要求甲方返还权利限制期间的租金，同时甲方还需承担乙方的实际经营损失”的约定，亚住公司应当选择其主张权利的方式，或者要求减少权利限制期间的租金，或者要求延长租赁期限。因亚住公司已经以抗辩的方式要求不支付不能正常使用房屋期间的租金，其要求延长租赁期限的诉讼请求属于重复主张，故本院依法不予支持。根据合同第10-4条“甲方在约定时间内未实现租赁房屋通水、电、暖气及燃气，导致乙方装修、改造、经营迟延，甲方除延长相应租赁期限外，还应赔偿乙方所受到的实际经营损失”之规定，亚住公司并未举证证明因燃气开栓耽误工期，且亚住公司自认其于2018年4月28日开业经营，其改造供暖的时间为2018年9月5日至2018年9月25日，亦未提供证据证明其改造供暖设施期间无法经营，故亚住公司要求延长相应的租赁期限于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长春市亚住酒店管理有限公司于本判决生效后立即向原告（反诉被告）长春高新建设开发有限公司支付自2018年4月11日起至2018年11月30日止的租金1656164.38元；二、原告（反诉被告）长春高新建设开发有限公司于本判决生效后立即向原告（反诉被告）长春高新建设开发有限公司赔偿房屋维修、改造损失858773元；三、驳回原告（反诉被告）长春高新建设开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）长春市亚住酒店管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费38000元，由被告（反诉原告）长春市亚住酒店管理有限公司负担15580元，由原告（反诉被告）长春高新建设开发有限公司负担22420元。反诉费15102元，由原告（反诉被告）长春高新建设开发有限公司负担4379元，由被告（反诉原告）长春市亚住酒店管理有限公司负担10723元。宣判后，建发公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.原审认定“北京市建筑设计研究院有限公司第五设计院出具《情况说明》一份”内容关于案涉房屋消防工程。该公司未经建发公司委托,其描述的现场状况与事实不符;其是否真正实地踏查无从得知，即使实地踏查，并未通知建发公司，建发公司也未参与，因此，该份说明不能作为定案依据，以该份证据认定案涉房屋消防工程不合格是错误的。尤其在建发公司已经提交消防验收合格的证据后,原审法院仍以此认定案涉房屋消防设施改造费用由建发公司承担是错误的。对房屋的各项配套设施的要求是依据亚住公司的需求，亚住公司经营的是酒店，依据相关规定，对消防设施、安全设施有较高的要求。其依据经营需要自行改造消防设施产生的费用应当由其自行承担。同时案涉房屋是2005年取得消防验收手续，而亚住公司承租案涉房屋是2015年,案涉房屋的基础设施只是普通商用，在这十年间，国家关于经营场所的消防要求不断变化,愈加严格。签订案涉房屋租赁合同时，在合同中也明确亚住公司全面知晓房屋现状，那么其按照国家相关规定改造消防设施是商务需求,与建发公司无关，其产生的基础消防设施改造费用不应由建发公司承担。2.房屋租赁合同中约定了建发公司“保证租赁物的供暖并入周边供暖主管线,同时供暖应接到租赁房屋主管线处”。建发公司并未违反合同约定。首先，依据城市热力管网铺设要求，供热企业输出热力的主管线由其自行铺设，而需要供暖的小区、街道需要接设二次管网，而热力公司的主管线是不允许、技术上也不可能由某一栋楼直接与其连接的，均需要在二次管网（加压泵站)后的主管线接管。合同中约定的是并入周边主管线，是指二次管网的主管线。交付房屋时该房屋的热力外接管已经在二次管网的主管线,建发公司提交的证据也说明该房屋在2005年起就已经缴纳热力费，说明热力管网是能够正常使用的，庭审中亚住公司表述的温度不达标的问题，即使热力外接管没有接到热力主管线上,也不能直接说明这是供暖温度不达标的原因。应当是其与热力公司之间的热力供热合同履行的问题，与建发公司无关。3.原审判决依据上述事实即认定建发公司没有交付符合约定用途的房屋应当减少租金是错误的。《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在承租期间保持租赁物符合约定用途。”原审法院引用这一条规定作为建发公司违反法律规定的认定是错误的。本案中建发公司124交付给亚住公司的房屋是商业用途，经营酒店，符合法律规定。本案中双方签订的是房屋租赁合同，而不是酒店承包经营合同，建发公司交付的是能够经营酒店、符合商业用途的房屋，而不能以此规定强加给建发公司应当交付直接经营酒店的义务,因此原审法院援引该条法律来认定建发公司没有交付符合用途的房屋而免除亚住公司交付房租的义务是错误的。综上，请求二审法院：1.依法撤销长春新区（2018）吉0193民初1586号民事判决书;2.依法改判亚住公司向建发公司支付2017年6月1日至2018年11月30日期间的租金390万元及违约金;3.依法驳回亚住公司的全部反诉请求;4.案件受理费由亚住公司负担。亚住公司二审答辩称：建发公司上诉理由不成立，不应支持。亚住公司上诉理由主要为：1.亚住公司应从实际开业时间2018年4月28日开始支付房屋租金至2018年11月30日。亚住公司与建发公司于2016年11月3日签订房屋租赁合同，合同约定租期从2016年11月30日至2032年5月31日止。2016年11月30日至2017年5月31日为免租期，房屋租金自2017年6月1日起算，租赁期限为十五年。合同10-4约定,甲方在约定时间内未实现租赁房屋通水、电改造、经营迟延，甲方除相应延长租赁期间外，还应赔偿乙方所受到的实际经营损失。合同10-11约定，租赁物交付后至本合同签订年度供暖开始前，甲方保证租赁物的供暖并入周边供暖主管线，同时供暖应接到租赁房屋主管线处。合同10-12约定，甲方确保出租房屋符合安全标准，可以作宾馆使用。合同履行过程中，由于建发公司存在严重违约行为，即基础消防设施缺失、燃气不开通、供暖管线未接至主管线处等等导致不能提供符合约定的房屋给亚住公司使用,致使亚住公司无法在合同约定时间内完成装饰装修并开业经营，经亚住公司多次沟通联系，建发公司一直怠于履行合同约定义务。鉴于亚住公司已与洲际酒店公司签订了智选假日酒店加盟协议并支付了全部加盟费，且房屋交付后亚住公司已委托施工单位开始施工，无奈之下，亚住公司重新设计并安装基础消防设施，于2017年10月24日完成;自行与燃气公司签订《燃气安装工程合同》，于2017年10月30日完成燃气安装工程;又于2018年9月5日自行与热力公司签订热力管网改造合同,并于2018年9月25日完成热力改造工程，至此该房屋才具备完全交付条件。由此可见，亚住公司开业时间应在2018年9月26日，但亚住公司在供暖管线尚未接至主管线的情况下，本着诚实信用原则，为减少双方损失，在供热管网改造并未进行的情况下提前于2018年4月28日开业经营。亚住公司认为,在建发公司提供的房屋尚不符合房屋租赁合同约定的条件下,一审法院判决亚住公司自2018年4月11日供暖期一结束即应开业经营，未免强人所难，失之公允。2.由于建发公司违约导致亚住公司开业经营时间延迟，房屋租赁期应自实际开业经营之日起计算租赁期限十五年，即自2018年4月28日至2033年4月27日。亚住公司的反诉请求虽主张了额外增加的消防、燃气、供热工程费用的赔偿，但并未主张酒店实际经营损失的赔偿，只要求顺延租赁期限，不属于重复主张。3.亚住公司因涉案房屋消防未经验收且消防设施不能使用，导致亚住公司亚住公司占用涉案房屋一楼面积300平进行重新改造安装消防设施，故应减少该占用面积的租金，租金应按实际使用面积结算。即第一个五年期每年租金为2531980元，第二个五年期每年租金为2583980元，第三个五年期2637020元。综上，请求二审法院：1.撤销一审判决第一项并改判亚住公司亚住公司支付自开业之日2018年4月28日起至2018年11月30日止的租金1535069元。2.撤销一审判决第四项并判决房屋租赁期限自2018年4月28日起至2033年4月27日。3.判决变更房屋租赁合同第4.1条中第一个五年期每年租金为2531980元，第二个五年期每年租金为2583980元，第三个五年期2637020元（减少消防设施占用面积300平租金)。建发公司二审答辩称：亚住公司上诉理由不成立，不应支持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.依据《房屋租赁合同》第10-12条的约定，建发公司应向亚住公司交付可以做宾馆使用的符合安全标准的房屋。亚住公司接手房屋后，因发现消防设施不符合安全标准，为使房屋符合合同目的，其自行委托国安公司进行消防安全改造，由此产生的基础消防费用411326元，应由建发公司承担。建发公司虽抗辩主张合同第12-4条约定房屋为现状交付，但消防设施属于附属设施且部分属隐蔽工程，不能苛求亚住公司在签订合同房屋尚未投入使用时即对此能有全面的了解。而建发公司提供的消防验收合格证，只能证明该建筑在2005年竣工验收时通过了消防验收，而该房屋在2005年即投入使用，距双方签订租赁合同已时隔多年，仅凭该证书无法证实建发公司在向亚住公司交付房屋时消防设施符合合同要求。故建发公司的抗辩理由不成立，本院不予支持。2.《房屋租赁合同》第10-11条约定，由建发公司将供暖并入周边主管线。建发公司在签订合同后，并未履行该合同义务，而是由亚住公司另行委托他人对供热管线进行改造，由此产生的费用应由建发公司承担。建发公司抗辩主张签订合同时以为需要将供热管线接入二次管网，后来发现已经在二次管网中，因此未履行该约定。因建发公司并未提供证据证实存在该情形，亚住公司亦实际对供热管线进行了改造，故该抗辩理由证据不足，本院不予支持。3.建发公司上诉要求亚住公司支付2017年6月1日至2018年4月10日期间的租金及违约金，但因建发公司提供的房屋存在消防设施以及供暖管线的质量问题，无法达到亚住公司租赁房屋的合同目的，故原审判决认定亚住公司不承担房屋恢复使用条件期间即2018年4月10日前的租金并无不当，应予维持。亚住公司上诉要求从2018年4月28日酒店开业时起算租金，但因酒店开业属于其自身的经营行为，酒店是否开业与起算租金无关，不应作为给付租金的起点，而应从房屋具备使用条件时起算，故该上诉理由亦不成立。4.因房屋不具备使用条件的期间已经不计算租金，亚住公司上诉要求延长租赁期限的上诉请求，本院不予支持。关于消防设备占用房屋面积的问题，属于亚住公司经营需要，其上诉要求扣除对应部分租金无合同及法律依据，亦不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。长春高新建设开发有限公司预交的二审案件受理费46203元，由长春高新建设开发有限公司负担；长春市亚住酒店管理有限公司预交的二审案件受理费6177元，由长春市亚住酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年八月三十一日书记员  李欣媛