黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3516号上诉人（一审原告）：黑龙江建业物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区河鼓街68号。法定代表人:计景平，总经理。委托诉讼代理人:刘世璞，男，1950年11月9日出生，汉族，黑龙江建业物业管理有限公司员工，住哈尔滨市道外区。被上诉人（一审被告）：张亚贤，女，1958年10月16日出生，汉族，退休工人，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：贾志国(系张亚贤丈夫)，男，1957年6月14日出生，汉族，退休工人，住哈尔滨市道外区。上诉人黑龙江建业物业管理有限公司（以下简称建业物业公司）因与被上诉人张亚贤物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初6407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建业物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判张亚贤给付物业费11,326元、电梯运营费6342元，共计17,668元，并支付违约滞纳金每日3%。事实与理由：一审判决认定事实与实际不符。一审中张亚贤所提供的证据（2018）5号、（2017）128号、（2017）17号三个文件都是物业对案涉小区电梯需要年检的通知或信函，并不能证明电梯没有运行。一审中证据十一为道外区城乡建设局要求建业物业公司对电梯进行年检的协调会，并非服务质量问题。大部分问题系开发商当时没有兑现的问题，并非物业公司责任。一审判决按照使用面积给付物业费不符合法律规定，对建业物业公司不公平。张亚贤并未举示有力证据证实物业公司提供的服务不符合物业合同约定，一审按照70%给付没有依据。建业物业公司提交的哈市物价局、哈市房产局、哈价联发[2013]39号文件第四条明确规定物业费可以上浮不高于30%，第九条规定物业服务费以建筑面积为计费单位。物业费中包括服务成本0.78元[2011]17号文件+法定税收+5%的利润，每米已超过0.8元。一审判决以建业物业公司在麒麟华府小区有八部电梯不符合检测标准且自进户开始一直未进行年检，电梯具有安全隐患为由，不支持建业物业公司对张亚贤的电梯费诉请，不符合事实也无法律依据。电梯不进行年检的原因是电梯公司不向建业物业公司提供相关资料。且该八部电梯一直在提供服务，并没有发生安全事故。建业物业公司与张亚贤于2006年12月25日签订的物业管理服务协议第三条第2项设备运行：水电、电梯、消防设备、设备安全，运行良好，能够及时排除故障。以上规定建业物业公司一直在执行，且电梯运行是有成本的。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，一审判决应支持建业物业公司的诉讼请求。因双方签订的物业服务协议合法有效，该合同约定乙方不按时交纳相关费用，甲方可以每日加收应当交纳费用的3%滞纳金。张亚贤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，建业物业公司所诉与事实不符，请求二审法院维持一审判决。电梯年检、维护应由物业公司负责，但建业物业公司从未年检维修，经常出现事故，后期停运电梯，电梯存在重大安全隐患。建业物业公司提供的物业服务质量差，没有全面履行物业管理服务合同。建业物业公司一审起诉请求：要求张亚贤立即给付物业管理费及电梯费拖欠款项17,668元及违约金5300元。一审法院认定事实：张亚贤系坐落于哈尔滨市××街××华府小区××室房屋的业主，该房屋建筑面积122.62平方米，使用面积84.71平方米。2005年6月1日建业物业公司与张亚贤签订物业管理服务协议，约定建业物业公司为张亚贤提供物业管理服务，物业服务费和电梯费未进行具体约定；张亚贤未能按期缴纳费用的，建业物业公司可以每日加收应当交纳费用日3%滞纳金。双方履行合同过程中，建业物业公司按照使用面积86.08平方米为基数，0.8元/月/㎡的标准收取物业费，按照504元/年的标准收取电梯费，建业物业公司的资质等级为三级，有效期至2011年11月3日。张亚贤按照上述标准支付了2006入住至2007年4月30日的物业费以及2006年入住至2006年4月30日的电梯费，但没有给付建业物业公司2007年5月31日至2018年12月31日期间的物业费及2006年5月31日至2018年12月31日的电梯费。建业物业公司为麒麟华府小区提供的物业服务不符合合同约定，另有八部电梯不符合检验标准，后该小区业主委员会将建业物业公司解聘后重新选定物业公司。2018年12月31日建业物业公司退出麒麟华府小区。一审法院认为，张亚贤与建业物业公司之间订立的物业管理服务合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。虽然双方书面合同之中对于物业费及电梯费没有具体约定，但在建业物业公司提供物业服务后，张亚贤亦按照每年826.5元的标准交纳物业费，按照504元/年的标准交纳电梯费，且双方一直没有解除或者变更合同，故双方的合同关系成立并有效，张亚贤应当按照合同支付相应的物业服务费及电梯费。建业物业公司要求张亚贤支付2007年5月31日至2018年12月31日期间的物业服务费共9,573.62元的诉讼请求，因张亚贤曾按826.5元/年标准缴纳物业费，应视为张亚贤同意按该标准交纳，建业物业公司主张的2013年以后的物业费按建筑面积0.8元/平方米收取，因建业物业公司未举示证据证明该标准具有合理性，其三级资质等级有效期至2011年11月3日，且张亚贤未同意按该标准交纳物业费，故仍应按使用面积0.8元/平方米计算物业服务费。鉴于建业物业公司为张亚贤提供的物业服务存在不符合物业合同约定的情况，建业物业公司应向张亚贤按70%收取物业服务费，故张亚贤应向物业公司给付拖欠物业费6,701.53元。关于建业物业公司要求张亚贤给付电梯费17,668元的诉讼请求，因建业物业公司在麒麟华府小区有八部电梯不符合检测标准，且自进户开始一直未进行年检，建业物业公司为业主提供的电梯具有安全隐患，建业物业公司不应向张亚贤收取电梯费，故对建业物业公司的该诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、待判决发生法律效力后张亚贤立即给付建业物业公司2007年5月31日至2018年12月31日期间的物业服务费6,701.53元；二、驳回建业物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费242元（建业物业公司已预交），由张亚贤负担50元，建业物业公司负担192元。二审中，当事人没有提交新证据。二审期间，建业物业公司向本院邮寄调取证据申请书，申请调取哈尔滨市纪委驻哈尔滨市市场监督管理局纪检组关于特种设备管理处工作人员失职的相关证据。本院认为，电梯年检备案系管理单位建业物业公司的义务，建业物业公司称系因案外人电梯生产商未能提供相关资料导致无法年检备案，市场监督管理局并非案涉小区电梯年检义务人，故建业物业公司申请调取上述证据与本案待证事实并无关联性，本院不予准许。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于张亚贤应向建业物业公司给付物业费数额的问题。因建业物业公司与张亚贤于2005年6月1日签订的物业管理服务协议并未对物业服务费的收取标准与具体数额作出约定，且建业物业公司按照使用面积为基数，按照0.8元/月/平方米的标准收取了张亚贤2006年入住至2007年4月30日的物业费，故应视为建业物业公司与张亚贤均对上述物业费收费标准予以认可，故案涉物业服务合同应按约履行。[2013]39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第二条约定“本市市区内物业服务企业按照物业服务合同的约定，……向业主收取费用的行为适用本办法”。建业物业公司虽主张2013年后应按建筑面积0.8元/平方米收取物业费，但本案中建业物业公司未举示证据证明其与张亚贤就物业费收费标准变更作出了约定，故建业物业公司的该项诉请依据不足，本院不予支持。张亚贤在一审中所举示证据能够证实建业物业公司在案涉小区提供的服务存在瑕疵，故一审法院综合双方履行合同的实际情况对物业服务费予以酌减并无不当，本院予以维持。关于建业物业公司要求张亚贤支付电梯费的问题。电梯属于特种设备，必须执行国家强制年检制度。小区内的电梯，其监管单位为小区的物业管理公司，物业公司对电梯的按时年检具有法定义务。建业物业公司向张亚贤主张电梯费的前提是其向小区业主提供符合国家安全标准的电梯服务，根据本案无争议的事实，建业物业公司所服务的案涉小区有8部电梯自进户以来一直未进行年检，建业物业公司未履行相应法定义务，故其要求张亚贤向其支付电梯费的诉请于法无据，建业物业公司抗辩主张系因电梯生产商未向其提交相关电梯资料手续导致其无法按时进行年检，本院认为，建业物业公司并未提交相关证据证实其所辩称属实，即便属实，建业物业公司亦不能以其与案外人的纠纷作为其未履行年检义务的合法抗辩理由。关于建业物业公司主张张亚贤支付违约金的问题。因双方签订的《建业物业管理有限公司物业管理服务合同》约定有效期限为2005年至2007年6月1日，建业物业公司未举示证据证明其在2007年之后仍与张亚贤达成上述合同中相关违约金的约定，且建业物业公司本身存在违约行为，其亦未提供证据证明其就物业费用对张亚贤进行了催告，故其要求张亚贤给付2007年12月31日至2018年12月30日的物业费用违约金的请求，本院不予支持。综上所述，建业物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，由黑龙江建业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  石 磊审判员  贾晋璇（）二〇二〇年八月二十一日书记员  李 娜