江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏07执复74号复议申请人（第三人）：周宇，男，汉族，1970年1月9日生，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：刘飞，江苏传扬律师事务所律师。复议申请人（案外人）：宁杨，男，汉族，1982年2月28日生，身份证住址连云港市海州区,现住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：尚延柱,江苏衡信达律师事务所律师。申请执行人：上海文盛资产管理股份有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：曾志红，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙笑笑，上海市友林（南京）律师事务所律师。被执行人：连云港澳龙实业有限公司，住所地连云港市赣榆区。法定代表人：孟凡青。被执行人：谢志勇，男，汉族，1972年5月28日生，住连云港市赣榆区。被执行人：孟凡青，女，汉族，1977年10月20日生，住址同上。复议申请人周宇、宁杨不服一审（2020）苏0707执异4号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2014年8月18日,连云港市赣榆区人民法院（以下简称赣榆区法院）作出(2014)赣商初字第00808号民事判决，连云港澳龙实业有限公司（以下简称澳龙公司）于判决生效之日起十日内支付江苏银行股份有限公司连云港分行（以下简称江苏银行连云港分行）人民币2997291.31元,并支付约定利息。谢志勇、孟凡青所有的位于连云港市赣榆区××路××商住楼××、××号门面折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人谢志勇、孟凡青所有，不足部分由诸债务人清偿。杨某、瞿某对以上债务承担连带清偿责任。根据江苏银行连云港分行的申请，赣榆区法院于2014年12月1日立案执行。执行中，2019年6月27日，赣榆区法院依法在连云港市赣榆区××路××商住楼××号门面房处张贴拍卖公告，拟对上述房屋进行拍卖。案外人周宇、宁杨于2019年7月2日以保障其租赁权为由提出要求停止拍卖。经审查后，赣榆区法院于2019年7月31日作出（2014）赣执字第5793号民事裁定裁定，涤除周宇、宁杨与被执行人谢志勇的租赁关系，并解除宁杨对被执行人谢志勇所有的位于连云港市赣榆区××路××商住楼××、××、××号门面房的占有、使用。2019年8月12日，案外人宁杨提交执行异议书面申请，要求撤销（2014）赣执字第5793号民事裁定书，确认其对拟拍卖标的享有租赁权。另查明，上海文某投资管理有限公司（以下简称文某公司）以申请执行人江苏银行连云港分行已将上述债权转让给其为由提出申请,要求变更其为本案申请执行人。赣榆区法院于2019年9月24日作出(2014)赣执字第5793号执行裁定，本案申请执行人由江苏银行连云港分行变更为文某投资公司。2009年1月2日，被执行人谢志勇与王某签订房屋租赁合同，约定将位于××商住楼××号门面房出租给王某使用，租赁期限为15年，即自2009年1月2日至2024年1月1日。2012年12月25日，谢志勇与周宇签订协议书，约定自王某停租之日起由周宇承租，租期从退租之日起连租十年，周宇自签订协议之日起，付谢志勇房租预付款30万元作为前五年的房屋租赁费用押金。同日，周宇通过银行卡转帐282000元至谢志强（系被执行人谢志勇哥哥）银行卡内，谢志勇出具收条一张载明收到周宇房租30万元。2015年6月1日第三人周宇与王某签订协议书，约定王某终止2009年1月2日签订的金海路天宝商住楼7、8、9号门面房租赁合同，6月3日下午移交房屋后，涉及房屋任何纠纷由王某全部负责。2015年6月4日王某出具收条一张交第三人周宇持有，证明周宇已退还房租给王某。后周宇将涉案房屋转租给宁杨，双方约定租期自2015年9月1日至2023年9月1日。经查，赣榆工商部门调取出租人为谢志勇、承租人为宁某、程某的租赁合同一份，该合同系注册赣榆区青口镇全信百货商店向登记部门提交，经营场所为赣榆区××路××商住楼××号，租赁期限为2015年9月1日至2023年9月1日止。又查明，涉案查封、拍卖的位于青口镇××路××商住楼××号门面（房屋所有权证号××）、××号门面（房屋所有权证号××）均于2010年7月27日设立抵押登记，××号门面（房屋所有权证号××）于2013年1月5日设立抵押登记，确定了他项权利人为江苏银行股份有限公司赣榆支行。赣榆区法院认为，本案的争议焦点是宁杨的承租权能否对抗涉案房屋设立的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗登记的抵押权”。在周宇租赁涉案门面房后，周宇又与异议人宁杨签订转租赁合同，系新的民事法律关系。这种新形成的民事法律关系，能否对抗江苏银行股份有限公司赣榆支行享有的抵押权，应当根据《物权法》前述规定，按照抵押权设立的时间与转租赁的时间先后进行认定。宁杨于2015年9月1日开始承租涉案房屋，明显在涉案门面房设立抵押权之后。因此，即使宁杨根据租赁合同约定在租赁期限内仍对涉案门面房享有租赁权，也不能对抗江苏银行赣榆支行已设立的抵押权。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定,依法裁定涤除抵押后设立的租赁权并无不当。宁杨要求依法撤销（2014）赣执字第5793号执行裁定及继续承租拍卖标的至租赁期限届满的诉请，无事实与法律依据，不予支持。关于其提出的依法确认其签订的房屋租赁合同的法律效力的诉讼请求，不属于本案审理范围，不予支持。据此，赣榆区法院于2020年3月27日作出（2020）苏0707执异4号执行裁定，驳回宁杨的异议请求。周宇不服上述裁定向本院申请复议称，请求依法撤销(2014)赣执字第5793号执行裁定、(2020)苏0707执异4号执行裁定，或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定案件事实不清，适用法律错误，理由是：本案的租赁关系在2009年1月2日，谢志勇将其所有的位于涉案门面房租赁给王某，租期为15年，即从2009年1月2日至2024年1月1日止。在王某租赁期间，将涉案房屋转租给复议申请人。故在王某、谢志勇及复议申请人共同协商且在谢志勇同意转租的条件下，复议申请人于2012年12月25日转租涉案房产。因王某在租赁经营饭店期间，谢志勇拖欠其餐费多达二十万元无力偿还，故王某将涉案房屋延迟到2015年6月份才交付给复议申请人。为此，双方与2015年6月签订协议书。由复议申请人一次性给付王某相关费用4万元。并将涉案房屋重新装修(装修费用共用十余万元)后又将涉案房产租赁给宁杨。以上是涉案房屋整个转租的全部过程。一审法院对案件事实认定不清，适用法律错误。本案事实应认定王某、周宇、宁杨三承租人之间所租赁成立的租赁关系，系本案承租一方承担谢志勇房屋的一个整体的租赁关系。另外，本案应按照民事诉讼法第227条处理。该案的租赁权是一种延续性为，王某与谢志勇系在2009年1月2日对涉案房屋设定租赁权的，周宇、宁杨取得该房屋的合法使用权均是依据房屋前承租人的合法转租。一审应该将2009年1月2日认定租赁权起始时间，该时间早于抵押权设定的时间，不符合涤除租赁权的法律规定。该案抵押权的设定各承租人并不知情，承租人是善意取得租赁物和承租权。租赁合同系双方当事人真实意思表示，解除权归双方当事人所有，法院强行涤除租赁权的行为，其实是一种越权行为。综上，一审法院适用程序及认定租赁起始时间均错误，对租赁权是否必须进行涤除缺少基本的审查依据，请求二审法院支持复议申请人的复议请求。宁杨不服上述裁定向本院申请复议称，请求依法撤销（2014）赣执字第5793号执行裁定和(2020)苏0707执异4号执行裁定，发回一审法院或重新作出裁定。事实与理由：一、一审法院应当适用《民事诉讼法》第227条规定审查，却错误的适用了225条的规定审查处理。本案中，复议申请人宁杨，作为本案执行程序中要被拍卖自己正在实际占有、使用涉案租赁物的案外人，因整体租赁关系最早成立时间在涉案抵押权时间之前，要求保留尚未届满期限内的承租权(即带租拍卖)，应当适用《民事诉讼法》第227条的法律规定审查。《江苏省高级人民法院关于执行不动产时承租入主张租赁权的若干问题解答》中，在法院带租、除去租赁关系拍卖两种情形下，申请执行人、承租人如何救济？带租拍卖时，申请执行人提出应当除去租赁关系，对带租拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第225条规定处理。除去租赁关系拍卖时，承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁关系拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第227条规定处理。故对本案复议申请人要求保留尚未届满期限内的承租权(即带租拍卖)，原审法院作出执行异议裁定时，应当适用《民事诉讼法》第227条的规定处理，而不应适用其第225条规定处理。二、本案应当认定承租人王某、次承租人周宇、第三承租人宁杨之间转租关系，是承租一方对出租人谢志勇出租涉案房屋系一个整体租赁关系，而一审法院未予认定是错误的。周宇转租了王某手里的涉案租赁物，复议申请人宁杨又转租了周宇手里的涉案同一租赁物，每一段转租的期限届满期限，没有超过谢志勇出租给王某届满期限的2024年1月1日。最早的租赁时间是2009年1月2日，一审法院认定“在周宇租赁涉案门面房后，周宇又与宁杨签订租赁合同，系新的民事法律关系。”是错误的，从而认定本案租赁开始时间，是在涉案门面房设立抵押权之后，更是错误。通过一审已经查明的基本事实，即王某先承租了谢志勇的涉案房屋，其租赁期限是15年，自2009年1月2日起至2024年1月1日止，后次承租人周宇又转租了王某手里的涉案房屋，后周宇又将这同一涉案房屋转租给了第三承租人宁杨使用至今，其租赁期限自2015年9月1日至2023年9月1日，宁杨的最后租赁期限没有超出第一承租人租赁期限届满之日的2024年1月1日。最早的承租时间开始于2009年1月2日，明显是在涉案房屋设立抵押权最早时间2010年7月27日之前的。2012年12月25日，谢志勇与周宇签订的协议书实际上是周宇从王某手里转租的租赁合同。毕竟该租赁物所有权人是谢志勇，当时也就在甲方出现了谢志勇的名字及其签字的。事实上，当时的租赁物正在王某手里实际控制着，所以才由谢志勇签字“同意转租”，并非周宇直接与谢志勇签订租赁合同。另外，宁杨转租周宇手里的涉案租赁合同，后工商局办手续时，也将出租人写成了谢志勇，也是和以上一样的理解。因此，在这两个合同中的出租方为谢志勇，是理解上的错误，真正的事实，前者出租人是王某，后者出租人是周宇。一审法院的审查，遗漏了应该追加的第三人王某参加本案审查。本案房屋所有权、承租人谢志勇和第一承租人王某，是本案整体租赁关系的关键当事人。综上，复议申请人认为，一审法院对本案审查认定的“系新的民事法律关系”以及“租赁开始时间在设立在抵押权之后”，其事实不清，证据不足，程序违法，适用法律不正确。申请执行人文某公司辩称，周宇主张的租赁权不能对抗涉案房屋设立的抵押权。根据周宇递交的与谢志勇的协议书，周宇与谢志勇的协议书只在谢志勇与周宇之间发生效力，王某并不是本协议的主体，且协议中停租、退租的表述说明王某与谢志勇之间的协议已经结束。主张租赁权可以对抗抵押权应满足三个条件：抵押前签订合法有效的租赁合同，按约定支付租金，抵押前实际占有适用。周宇主张的租赁权并不符合上述三个要件。另外，周宇主张的租赁权已被赣榆区法院（2014）赣执字第5793号执行裁定书涤除且周宇未在法院规定的期限内提出执行异议，一审法院异议裁定书未对周宇的权利义务产生影响。因而周宇无权提起执行异议复议申请，更无权请求法院撤销原裁定或申请发回重审。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。宁杨于一审中提交的相关证据证明其于2015年9月1日开始承租涉案房屋，而涉案房屋中8、9号门面均于2010年7月27日设立抵押登记，7号门面于2013年1月5日设立抵押登记，宁杨主张的租赁在涉案房屋抵押登记之后，根据江苏省高院2019年3月20日发布的执行异议及执行异议之诉审理指南（三）第一条第一款的规定，适用民诉法225条进行审查。宁杨主张的租赁权不能对抗涉案房屋设立的抵押权，根据物权法第190条规定，设立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不受抵押影响，周宇与宁杨于2015年9月1日签订的房屋租赁合同，明显在涉案房屋设立抵押登记之后，宁杨主张的租赁权不能对抗涉案财产的抵押权。本院认为，承租人基于不动产或者动产被抵押之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。根据本案查明的事实，涉案××、××号门面房均于2010年7月27日设立抵押登记，××号门面房于2013年1月5日设立抵押登记。根据宁杨提供的租赁合同，租赁期限自2015年9月1日至2023年9月1日，其签订租赁合同时间在涉案××、××、××号门面房产设定抵押之后。根据周宇提供的租赁合同，其与谢志勇于2012年12月25日签订协议书，约定自王某停租之日起由周宇承租。2015年6月1日，其与王某签订协议书，约定王某终止涉案房屋的租赁合同，同年6月3日下午将涉案房屋移交给周宇。故其与谢志勇签订租赁合同时间在涉案××、××号门面房产设定抵押之后。虽然该租赁合同在7号门面房抵押之前签订，但其与王某签订协议书是2015年6月1日，约定王某终止2009年1月2日签订的××商住楼××、××、××号门面房租赁合同。王某于2015年6月3日将涉案房屋移交给周宇，其才实际占有该租赁物。故宁杨、周宇要求阻止交付涉案房产，继续租赁的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审法院裁定涤除租赁关系并解除宁杨对被执行人谢志勇所有的××号、××号、××号门面房的占有、使用，并无不当。对于复议申请人提出承租人不知情涉案房屋设定抵押权，租赁合同系双方当事人真实意思表示，解除权归双方当事人所有的复议请求，本院认为，该涤除裁定中并未确认租赁合同无效或解除租赁合同，宁杨、周宇的如认为给其造成损失，可依据租赁合同向出租人另行主张。综上所述，一审执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回宁杨、周宇的复议申请，维持连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707执异4号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇二〇年八月三十一日法官助理 于学金书 记 员 王 坤法律条文附录《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议。