广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1773号原告（反诉被告）：李宗伦，男，1983年4月6日生，汉族，住广东省阳江市江城区*************6*。公民身份号码：441************818。确认的送达地址：阳江市江城区*******广东尊一律师事务所（联系人：杨昳）。委托诉讼代理人：杨昳，广东尊一律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄沛真，男，1970年9月20日生，汉族，户籍地址：广东省东莞市东城区********。公民身份号码：442************934。委托诉讼代理人：李云，广东中建合展律师事务所律师。第三人：阳江市江城区******民委员会。住所地：阳江市江城区******民委员会。负责人：陈中苏。原告李宗伦诉被告黄沛真、第三人阳江市江城区******民委员会（以下简称南排村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李宗伦及其委托诉讼代理人杨昳，被告黄沛真及其委托诉讼代理人李云到庭参加诉讼；第三人南排村委会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宗伦向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2020年2月份房屋租金39000元；二、判令被告向原告支付迟延支付房租违约金（以39000元为本金，按月利率2%计算至付清之日止，暂计至起诉之日为390元）；三、判令本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告向原告支付2020年3月份房屋租金10000元；二、判令被告向原告支付迟延支付房租违约金（以39000元为本金，按月利率2%从2020年3月21日计至2020年3月27日止，以10000元为本金，按月利率2%从2020年3月28日计至付清之日止）；三、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，原、被告双方经协商签订《房屋租赁合同》，约定由原告将坐落于阳江市江城区***********羽毛球馆房屋租赁给被告，房屋使用面积约2100平方米，租赁期限为十四年（自2016年12月1日起至2030年8月30日止），被告应于每月20日前支付当月租金，逾期每天按每月租金总额0.5%交滞纳金，自2017年1月1日起至2030年8月30日每月租金为39000元，如果无故累计超过30个工作日内未能支付租金的，原告将有权终止租赁合同且押金不予退回。2020年3月27日，被告向原告支付了2020年3月份的租金29000元，截至目前为止，被告仍未向原告支付2020年3月份余下的租金10000元。原告认为，被告未按期支付房屋租金的行为，违背了诚实守信的原则，侵犯原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告黄沛真辩称，1、原告存在不尊重被告守约的事实，在提前要求原告支付2020年2月份租金的前提下，又无故起诉被告要求支付2020年2月份租金，其诚信度可疑；2、被告已于2020年1月20日支付了2020年2月份租金39000元，后由于疫情爆发，被告与原告协商要求减租，原告于2020年3月27日同意减免2020年2月份租金10000元；3、被告多支付2020年2月份租金10000元，已用于抵扣2020年3月份的租金，被告已足额支付占用期间的占用费，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告黄沛真反诉请求：1、判令确认反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被反诉人向反诉人返还房屋租赁保证金200000元；3、判令被反诉人向反诉人赔偿损失581651元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，被反诉人将阳江市江城区***********羽毛球馆房屋租给反诉人，租期十四年，自2016年12月1日起至2030年8月30日止，每月租金39000元，租金自2017年1月1日开始缴付。租赁保证金200000元。反诉人已向被反诉人足额交付租赁保证金，且自签订合同后一直依约履行合同。被反诉人于2020年3月2日向法院起诉，以反诉人拖欠2020年2月租金为由，要求确认反诉人支付租金及违约金。反诉人认为，反诉人已经完全按照《房屋租赁合同》履行合同义务，2020年2月的租金已经于2020年1月20日提前交付给被反诉人，反诉人没有违约。被反诉人不尊重反诉人守约的事实,反而故意提起诉讼的行为,有违诚实信用原则。另反诉人近日得知,案涉租赁物属违章建筑,存在随时被阳江市城市管理和综合执法局拆除的可能性，而被反诉人从未将上述重要信息告知反诉人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》属无效合同。被反诉人将违法建筑租赁给反诉人，反诉人为履行合同，花费了大额资金，对租赁物进行装修，装修总额合计581651元。由于被反诉人的原因，导致合同无效，反诉人的合同目的己无法实现，被反诉人应当向反诉人返还房屋租赁保证金200000元，并向反诉人赔偿租赁物装修损失581651元。为维护合法权益，反诉人根据《民事诉讼法》的规定提起反诉，请求将本诉与反诉合并审理，查明事实，判如所请，维护反诉人的合法权益。原告李宗伦对反诉辩称，一、被反诉人认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，法院理应驳回反诉人的反诉请求，理由如下：第一，反诉人因经营丽枫酒店，向被反诉人租赁丽枫酒店背原南排羽毛球馆位置作酒店停车场之用，双方于2016年签订《房屋租赁合同》。被反诉人认为，该合同虽名为《房屋租赁合同》，但是实质上反诉人租赁的是原南排羽毛球馆所在地块，反诉人租赁的目的是用于经营酒店停车场（上述情况在合同第二条可以体现），且该地块位置原本的城建规划就是停车场，被反诉人将该地块位置租赁给反诉人经营酒店停车场符合规划要求。因此，该合同是双方经协商一致，自愿签订的，合法有效，本案不能根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）的相关规定认定合同无效。第二，虽然综合执法局曾向第三人南排村委会送达过《行政处罚听证告知书》，但是南排村委会至今没有收到行政处罚决定书，也没有收到行政部门责令拆除丽枫酒店背建筑物的相关通知。因此，反诉人至今仍在正常使用所租赁的场地，反诉人的合同目的实现至今不受任何影响。而且，被反诉人认为，即使未来政府部门因行政管理需要，必须拆除丽枫酒店背地上建筑物，这也并不影响反诉人继续租用该地块经营停车场。二、退一步讲，如果法院认为本案应适用《解释》的相关规定，认定合同无效，那么：第一，根据《解释》第五条规定，反诉人应按照合同约定的租金标准，即39000元/月，向被反诉人支付场地占有使用费至其恢复原状，将场地交回被反诉人之日止。第二，被反诉人对反诉人提出的损失赔偿不予认可，该581651元费用基本不是反诉人因停车场支出的费用，而是其私自加建宿舍以及装修宿舍的费用。根据合同第十条第三款规定，在租赁期限内，在事先征得甲方书面同意的情况下，乙方可以对租赁物进行装修、改建或者扩建。但是，反诉人加建宿舍及装修宿舍都未经被反诉人书面同意，且严重破坏了建筑物的内部结构，不符合消防安全要求，为此，反诉人还曾受到消防部门的处罚。因此，根据《解释》第十三条规定，上述费用应由反诉人自己负担。并且，被反诉人要求反诉人在将租赁场地交回被反诉人之前，必须拆除其私自加建的部分，恢复原状，如果造成建筑物毁损的，还应向反诉人赔偿相关损失。另外，被反诉人认为，该581651元费用中关于停车场定位器、停车系统设备等，一方面，上述设备设施使用多年已经发生损耗，不能按照原购买价格计算损失，另一方面，反诉人如果决定不继续经营，完全可以拆除另作他用，不应作为因合同无效所造成的损失来计算。综上，应驳回反诉人的反诉请求。第三人南排村委会没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2009年4月8日，第三人南排村委会以阳江市江城区*****排经济联合社名义与案外人蔡飞签订一份《租地合同》，将南平小区停车场、羽毛球场地租给蔡飞，租地面积共4100㎡，租地时间12年6个月，即从2009年4月8日起至2021年10月8日止。2011年9月9日，双方又签订一份《租用地延长租期合同》，延长租地时间24年，即从2021年10月9日至2045年10月8日止。2009年6月8日，蔡飞将承租的上述场地共4100㎡转租给原告李宗伦，双方签订一份《土地租赁合同》，约定：租地时间共12年4个月，即从2009年6月8日至2021年10月8日止，如第三人南排村委会延长租期，则该合同顺延延长该租期。2016年12月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；2、甲方将阳江市江城区***********羽毛球馆房屋租赁给乙方经营使用，房屋使用面积约2100平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营酒店停车场或其他合法经营项目使用；3、租赁期限：从2016年12月1日至2030年8月30日止（租期共十四年）。其中装修期为2016年12月1日至2016年12月31日，共一个月，免收租金；4、房屋租金及支付方式：每月租金39000元，从2017年1月1日开始缴交，先付后用，并于每月20日前向甲方缴交当月租金，逾期每天按每月租金总额0.5%交纳滞纳金；5、甲乙双方签订合同当日，乙方须一次性付给甲方履行保证金200000元，租赁期满或不可抗力因素及双方同意终止合同，甲乙双方结清债权债务后当日，甲方必须将保证金足额退还给乙方。保证金在租赁期内不计利息。租赁期间，因乙方责任导致中途终止合同的，依附于房屋的装修归甲方所有，并且押金不予退回。因甲方责任导致中途终止合同的，甲方除双倍赔偿乙方押金（400000元）外，并赔偿乙方的所有损失；6、未经甲方书面同意，改变房屋内部结构或故意破坏房屋的，甲方有权单方向法院申请终止本合同；7、房屋租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的现状，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置；8、在租赁期限内，在事先征得甲方书面同意的情况下，乙方可以对租赁物进行装修、改建或扩建。乙方的装修、改建或扩建方案应符合法律法规之规定，若由此造成甲方或者相邻用户损失，乙方应承担赔偿责任；9、对因乙方装修、改建或扩建形成的不能拆除部分的资产，无偿归甲方所有，甲方不作任何补偿，可拆除部分，由乙方自行拆除移走，拆除费用由乙方自行承担。原告李宗伦在合同落款的“甲方代表”处签名并捺指模，被告黄沛真在“乙方代表”处签名并捺指模。原、被告签订合同后，被告在承租的房屋内装修加建员工宿舍以及员工饭堂，并支付押金200000元给原告，原告于2016年12月21日出具收款收据给被告。合同履行过程中，被告依约向原告支付租金，其中于2020年1月20日向原告转账支付同年2月份租金39000元。被告支付2月份租金后，因出现新冠肺炎疫情，被告于2月15日与原告协商减租事宜，要求羽毛球馆免租2个月。之后双方就租金事情陆续协商。3月27日，原告微信回复被告“二月份的租金给你减免1万，3月份租金没有减免，请交足39000元，谢谢”同日，被告转账支付2020年3月份租金29000元给原告。诉讼中，原告称被告逾期支付2020年3月份的租金，且尚欠10000元未足额支付，被告的行为违约。被告则称因为新冠肺炎疫情的影响，原、被告协商一致减免2020年2月份的租金10000元，因为被告提前足额支付了2020年2月份的租金39000元，故2020年3月份的租金扣减2月份多支付的10000元，应为29000元。原告又称，因其在不知道被告提前支付2020年2月租金的情况下才同意减免2020年2月份的租金10000元，如果其知道被告已支付了2020年2月份的租金，则不会同意减免该10000元，因此，认为被告还应支付2020年3月份租金10000元。另，被告反诉主张涉案租赁物属违章建筑，双方签订的《房屋租赁合同》无效，其提供一份阳江市城市管理和综合执法局出具的阳城行罚听告字[2020]32864B号《行政处罚听证告知书》拟证明。该份《行政处罚听证告知书》主要内容为：“被处罚人：阳江市江城区******民委员会，法定代表人：陈中苏，地址：广东省阳江市*****民委员会。经查，你单位在阳江市江城区******民委员会在市江城区西平路与安宁路交汇处东北角（即丽枫酒店背）未取得建设工程规划许可证擅自建设建（构）筑物，该建筑物于2007年6月动工建设，长78米，宽43米，占地面积3354平方米，是一层钢架星铁皮顶结构，建筑面积3354平方米。……你单位的行为违反了……规定，拟对你单位作出行政处罚。……请在收到本告知书之日起三日内向我局提出陈述、申辩或提出书面的听证申请，逾期视为放弃上述权利。”经质证，原告对该《行政处罚听证告知书》的真实性予以认可，其承认涉案租赁土地没有取得不动产权证，租赁物没有取得建设工程规划许可证，但其认为该告知书系阳江市城市管理和综合执法局通知第三人去参加听证，并不是对第三人作出的行政处罚决定，且在双方签订合同之前，被告清楚知道以上建筑物没有办理相关的许可手续，被告因经营丽枫酒店需要场地作为停车场而主动要求承租合同标的物。被告还反诉主张其在涉案租赁房屋内加建了员工宿舍和饭堂，因本案合同无效，请求原告赔偿装修损失。被告提供了装修费用明细清单拟证明。经质证，原告对该证据不予认可，认为装修费用明细绝大部分是被告私自加建员工宿舍、饭堂的装修所支出，与经营停车场无关，且装修费用明细是被告单方列出，装修材料付款人并非被告本人，装修送货单没有公章，只有收款收据，没有正规发票，有可能不是停车场的费用。以上事实，有原告提供的原告身份证、《房屋租赁合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、规划图；被告提供的中国建设银行网上银行电子回执、微信聊天记录、行政处罚听证告知书、收款收据、转账记录等证据，结合原、被告双方的诉辩，本院经综合分析，予以认定。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案《房屋租赁合同》的效力问题；二、被告是否还应支付2020年3月份费用10000元给原告。对于焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”以及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提。本案中，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将羽毛球馆房屋租赁给被告，根据证据《行政处罚听证告知书》，结合双方均承认租赁房屋未取得建设工程规划许可证的诉辩，以及本院核实的情况，本案没有证据证明在一审法庭辩论终结前，租赁房屋建设已经取得建设工程规划许可证。据此，本院认定原告与被告签订《房屋租赁合同》无效。被告反诉请求确认本案合同无效，本院予以支持。本案中，被告承租房屋后在房屋内装修加建员工宿舍和饭堂，亦没有经相关部门批准，被告私自加建属于违法行为，故被告反诉请求原告赔偿其装修员工宿舍、饭堂的损失581651元，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因本案合同无效，原告已收取被告的200000元保证金应予返还给被告。被告黄沛真占有使用的坐落于阳江市江城区***********羽毛球馆房屋亦应予以返还给原告李宗伦。参考双方协商租赁时的意思表示，被告在返还房屋时，对未形成附合的装修物，应自行拆除，拆除费用自行承担。被告不能因拆除装修而造成承租的房屋毁损，否则负赔偿责任。对已形成附合的装修物，归原告处理。对于焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案中，被告按照合同约定每月支付房屋占有使用费39000元至2020年2月，由于新冠肺炎疫情影响的原因，被告与原告协商，原告同意2020年2月减收房屋占有使用费10000元。当前发生的新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，原告同意减收房屋占有使用费10000元的行为应是原告根据客观真实情况作出的承诺，原告对自己作出的承诺应当诚信遵守，不应因被告提前支付了房屋占有使用费而违背承诺，故本院认定原告对减收2020年2月房屋占有使用费10000元的行为有效。被告在与原告协商确定减收2020年2月房屋占有使用费10000元后，于2020年3月27日在支付2020年3月份的房屋占有使用费时予以扣减2月份多支付的房屋占有使用费10000元，合情合理。现被告已全部支付2020年3月份的房屋占有使用费，故原告请求被告支付2020年3月份房屋占有使用费及迟延支付的违约金，理据不足，本院不予支持。第三人南排村委会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李宗伦与被告黄沛真签订的《房屋租赁合同》无效；二、限原告李宗伦在本判决发生法律效力之日起十日内向被告黄沛真返还保证金200000元；三、限被告黄沛真在本判决发生法律效力之日起三十日内返还坐落于阳江市江城区***********羽毛球馆房屋给原告李宗伦；四、驳回原告李宗伦的诉讼请求；五、驳回被告黄沛真的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费784元（原告已预交），由原告李宗伦负担；反诉费5801元（反诉原告已预交），由反诉原告黄沛真负担4317元，由反诉被告李宗伦负担1484元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  谭**人民陪审员  梁端肃人民陪审员  林 科二〇二〇年七月二十日书 记 员  冼金莲附相关法条：《中华人民共和国共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。