江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初2930号原告：丁晴，男，1968年10月18日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：南通上房房屋销售代理有限公司，统一社会信用代码91320602596981099X，住所地江苏省南通市港闸区深南路99号南通天安数码城7号楼102-30室。法定代表人：张征，总经理。委托诉讼代理人：王惠，公司员工。委托诉讼代理人：冯时，公司员工。被告：南通沃廷商业发展有限公司，统一社会信用代码91320612MA1UTXTH83，住所地江苏省南通市通州区二甲镇工业集中区。法定代表人：曹丽，经理。委托诉讼代理人：顾伟伟，公司员工。委托诉讼代理人：石美琳，公司员工。被告：茅兵，男，1975年3月31日生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：沈跃进，南通市通州区光明法律服务所法律工伤者。原告丁晴与被告南通上房房屋销售代理有限公司（以下简称上房公司）、南通沃廷商业发展有限公司（以下简称沃廷公司）、茅兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月12日、2020年7月15日组织召开庭前会议，原告丁晴、被告上房公司委托诉讼代理人王惠、冯时、被告沃廷公司委托诉讼代理人顾伟伟、石美琳、被告茅兵及其委托诉讼代理人沈跃进到庭；于2020年7月29日公开开庭进行了审理，原告丁晴、被告上房公司委托诉讼代理人冯时、被告沃廷公司委托诉讼代理人石美琳、被告茅兵及其委托诉讼代理人沈跃进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁晴向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同赔偿原告实付房款与参照一口价活动的差价损失17952元，并增加赔偿143856元，合计161808元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告上房公司系被告沃廷公司的销售代理公司，被告茅兵系被告上房公司员工。原告于2020年1月27日上午至金樽花园售楼处看房，销售员茅兵称有“全款98折、3万抵4万”的优惠活动。原告称要回家考虑一下，被告茅兵后又通过微信告知“98折加13000元”是全部优惠，原告遂于当日下午又去洽谈，茅兵写下书面承诺，降价则赔付差价，后原告签下购买金樽5号楼603室的《合同确认单》及《装修装饰设计合同》，并支付定金50000元。此后，原告又支付了房款130553元和设计费30000元。2020年2月28日，原告看到被告的一口价活动广告中5号楼602室降价，故要求茅兵补差价或退房，茅兵称该六套房是搞活动不是房价全跌，不补差价，退房可以，但定金没收。原告认为定金损失不划算，无奈又付清了余款421291元。2020年3月17日，原告看到被告新春活动优惠是“5万抵7万”，感到受骗，再次要求补差价遭拒。原告于2020年3月19日向12315投诉，南通市通州区市场监管局二甲分局组织调解未果。原告认为，被告上房公司及被告茅兵存在两次欺诈行为，篡改新春优惠造成原告损失10000元，作承诺不兑现造成原告损失17952元，侵犯了原告的知情权及公平交易权。根据消费者权益保护法律规定，经营者有欺诈行为的，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务费用的三倍。原告认为以房款三倍作增加赔偿过大，故以差价17952元及设计费30000元之和的三倍要求增加赔偿。被告上房公司与被告茅兵系共同欺诈，被告沃廷公司对被告上房公司的代理行为承担民事责任，故三被告应共同承担赔偿责任。被告上房公司辩称，案涉房屋系由该公司代理销售，被告茅兵系该公司中级销售员，被告茅兵所为系其个人行为，且不属于欺诈，故不同意原告诉讼请求。被告沃廷公司辩称，案涉房屋由该公司开发，由上房公司代理销售，该公司向上房公司支付服务费。该公司开发的房源价格均经过备案，一案一价并且公开的，对于原告所诉不清楚，不同意承担赔偿责任。被告茅兵辩称，其在房屋销售过程中并不存在欺诈行为，所有过程均是公开透明的，请求驳回原告诉讼请求。原告丁晴围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同（预售）》、金樽花园微信公众号新春购房优惠活动广告、合同确认单、装修装饰设计合同、预收房款发票及设计费收据、金樽花园微信公众号一口价活动广告、原告与被告茅兵微信聊天记录、市场监管局对茅兵的询问笔录等证据；被告上房公司为证明其主张依法提交了易居红线管理准则、廉洁协议、上房公司案场经理与被告茅兵、与被告沃廷公司顾伟伟的微信聊天记录等证据；被告茅兵为证明其主张依法提交了金樽花园二期商品房三次价格备案文件、合同确认单、金樽花园5号楼604室合同及合同确认单、原告与被告茅兵微信聊天记录、《商品房买卖合同（预售）》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对上述证据的真实性均无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告南通沃廷商业发展有限公司开发销售金樽花园商品房，被告南通上房房屋销售代理有限公司系其委托销售经纪机构，被告茅兵系被告上房公司从事销售业务的员工。2020年1月27日上午，原告丁晴至金樽花园售楼处看房，由被告茅兵接待。后被告茅兵将金樽花园微信公众号于2020年1月19日发布的新春购房优惠活动广告（优惠活动：2020年1月20日至2020年1月30日期间，签订认购协议，且全款购房可享受房款总价98折优惠，贷款购房可享受房款总价99折优惠；立减3000元购房款；砸金蛋赢取精美礼品；指定上海薏纬建筑装饰设计事务所设计家装，可享受金樽高层购房优惠，两房高层支付50000元设计费用可享受购房总价70000元优惠，三房高层支付70000元设计费用可享受购房总价100000元优惠）及该楼盘其他宣传广告等链接通过微信发送给原告丁晴。经原告询问，被告茅兵告知全部的优惠活动为“98折加13000元”。2020年1月27日下午，原告丁晴至金樽花园售楼处签订《合同确认单》一式两份及《装修装饰设计合同》一份，支付定金50000元。《合同确认单》载明“享受优惠：全款98折，3万抵4万优惠，新春活动立减3千元”。被告茅兵在交给原告丁晴持有的《合同确认单》注明“客户丁晴已认购5号楼603室（在2020年3月10日必定涨价），2020年1月27日以后如果出现5号楼所剩余的房源降价我茅兵无条件负全部责任赔付差价”。2020年2月21日，原告丁晴支付剩余首付款130553元及设计费30000元。原告茅兵将其持有的《合同确认单》交公司审核，后被告上房公司案场经理及被告沃廷公司相关负责人在《合同确认单》上签字确认。2020年2月22日，原告丁晴签字确认商品房买卖合同相应内容无异议。2020年2月25日，金樽花园微信公众号发布特价房“一口价”活动广告，限定5号楼六套商品房以优惠价格销售，其中5号楼602室优惠金额45312元（原总价675904元，特惠总价630592元），并注明不可与其他优惠叠加享受。原告丁晴在看到上述“一口价”活动广告后，通过微信向被告茅兵提出异议，要求按5号楼602室总价补偿差价；被告茅兵称该六套系搞活动的房源，并非房价全跌，其余房源并未降价；原告要求撤销商品房买卖合同，退还已支付房款及设计费，后协商未果。2020年3月1日，原告丁晴表示继续购买5号楼603室，并支付剩余房款421291元。后原告丁晴与被告沃廷公司正式签订《商品房买卖合同（预售）》，载明原告丁晴所购金樽花园5号楼603室，预测建筑面积73.52平方米，单价每平方米8186.13元，总价款601844元。2020年3月17日，原告丁晴通过微信向被告茅兵提出异议，认为新春购房优惠活动其中一项是“5万抵7万”，被告少给其10000元的优惠，其在“一口价”活动中也遭受欺骗，要求被告退还17952元，并向12315投诉，后协商未果。2020年3月27日，被告茅兵在南通市通州区市场监督管理局向其询问时陈述：在之前的销售中优惠活动是“两房3万抵4万，三房5万抵7万”，新春活动才有“两房5万抵7万”，其向丁晴介绍“3万抵4万”未介绍“5万抵7万”系其使用的销售策略，掌控价格砝码，如客户提出加大优惠再给出“5万抵7万”的优惠，以此提高销售成功率。对于此后因疫情原因推出的“一口价”活动，当时并未想到。另查明，金樽花园二期商品房第一次备案价格5号楼602室总价645696元，5号楼603室总价628596元，单价均为8550元；2019年12月6日第二次备案，5号楼602室总价675904元，5号楼603室总价658004元，单价均为每平方米8950元；2020年3月12日第三次备案。本院认为，被告沃廷公司委托被告上房公司销售金樽花园商品房，并与原告丁晴达成商品房买卖合同关系，被告沃廷公司在合同签订及履行过程中，应按其微信公众号公开发布的广告给予原告丁晴应当享有的优惠活动。原告丁晴于2020年1月27日通过被告茅兵认购金樽花园5号楼603室，根据金樽花园微信公众号于2020年1月19日发布的新春购房优惠活动广告，原告丁晴可享受全款购房98折、立减3000元、砸金蛋赢礼品及支付50000元设计费用可享受购房总价70000元优惠共计四项优惠活动。被告对其辩称的设计费优惠活动共计3档供顾客可自行选择，最低一档即为“3万抵4万”，未能提供相应的证据证明，且与其公开发布的优惠广告内容不符，本院不予采纳。本案被告茅兵在销售过程中，虽将相应的广告链接通过微信发送给原告丁晴，但并未提示原告特别予以关注，且使用其所称的“销售策略”，明确告知原告丁晴关于设计费用可享受的优惠活动为“3万抵4万”，故意向原告丁晴提供虚假的优惠活动信息，给原告丁晴造成了损失，应当承担损害赔偿责任。关于被告茅兵在2020年1月27日在《合同确认单》上所作补差价承诺。本院认为，被告茅兵为促成向原告丁晴的销售所作出的承诺，系其真实意思表示，对其具有法律约束力。根据承诺内容，补偿差价的前提是5号楼剩余房源在2020年1月27日后降价。本案中，原告丁晴要求以5号楼602室房价为参照，根据金樽花园微信公众号发布特价房“一口价”活动广告，5号楼602室（建筑面积75.52平方米）优惠金额45312元（原总价675904元，特惠总价630592元），优惠后单价计每平方米8350元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告丁晴所购5号楼603室（建筑面积73.52平方米）总价款601844元，单价每平方米8186.13元，并未超出5号楼602室的“一口价”活动单价。原告丁晴另行支付的30000元属于设计费，并不包括在房屋总价款中，故原告以房款及设计费总额计算房屋单价并要求赔偿差价的理由不能成立，本院不予支持。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。被告在向原告丁晴销售房屋过程中，违背诚信原则，提供虚假优惠活动信息，导致原告丁晴未能享受支付50000元设计费用可优惠购房总价70000元的活动，造成优惠差价损失10000元，应予赔偿。被告茅兵系被告上房公司员工，其销售房屋的行为应属于职务行为，应由被告上房公司对其实施的民事法律行为承担民事责任。销售行为虽在春节假期，但被告茅兵个人并无销售金樽花园的资格，且根据被告上房公司提供的微信聊天记录中相关的春节期间暂停接待通知，亦明确通知客户在春节期间可直接联系包括茅兵在内的置业顾问，故对于被告上房公司辩称茅兵行为与其公司无关的意见，不予采纳。同时，被告茅兵向原告介绍并实施的“3万抵4万”优惠活动，在《合同确认单》中明确记载并由被告上房公司及被告沃廷公司审核确认，被告沃廷公司作为案涉房屋的委托销售方，明知《合同确认单》所载优惠活动与其公开发布的优惠活动不符，仍予确认，故应由被告沃廷公司对被告上房公司员工茅兵实施的上述民事法律行为承担法律责任。关于原告丁晴主张的增加赔偿三倍损失的诉讼请求。本院认为，商品房有别于日常生活普通消费品，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条对于商品房买卖过程中因欺诈行为承担惩罚性赔偿的情形作出了明确规定，《消费者权益保护法》的规定不直接适用于商品房买卖合同。而本案原告所主张的欺诈情形并不属于上述司法解释第九条规定的情形之一，故不适用惩罚性赔偿。对于原告丁晴主张的增加赔偿三倍损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十二条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款规定，判决如下：一、被告南通沃廷商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁晴损失10000元。二、驳回原告丁晴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取计1768元，由原告丁晴负担1659元，由被告南通沃廷商业发展有限公司负担109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3536元。审 判 员 葛娟二〇二〇年八月十八日法官助理 施佳书 记 员 钮钰