湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6032号上诉人（原审原告）：钟汉萍，女，1956年3月28日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：吴思，系钟汉萍之女，1987年3月17日出生，汉族，住武汉市武昌区，被上诉人（原审被告）：湖北玖龙时代矿业有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡徐东路7号徐东欧洲花园8-1-1101。法定代表人：蔡晓霞。原审第三人：钟汉云，女，1950年12月4日出生，汉族，住武汉市汉阳区，上诉人钟汉萍因与被上诉人湖北玖龙时代矿业有限公司（以下简称玖龙公司）、原审第三人钟汉云房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初3545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟汉萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判玖龙公司向钟汉萍支付房屋租金24380元；2.本案的一审、二审诉讼费用全部由玖龙公司承担。事实和理由：一、一审判决认定解除合同时间为2018年8月9日，且玖龙公司不存在房屋占用情形，系事实认定错误。玖龙公司2018年11月才向钟汉萍交付钥匙返还房屋，故应向钟汉萍支付租金至2018年11月。1.一审判决以主体不适格认定《协议》无效，系事实认定错误，适用法律错误。玖龙公司于2018年11月7日向钟汉萍交付钥匙返还房屋，同日双方签订《协议》对《房屋租赁协议》的解除日明确为《协议》签订之日。钟汉萍同意并认可钟汉云代替钟汉萍签订《协议》并解除房屋租赁合同的行为，故钟汉云的行为有效，不存在主体不适格问题。2.玖龙公司占有使用房屋至2018年11月，故房屋租金应当支付至2018年11月。2018年11月玖龙公司才向钟汉萍交付钥匙，返还房屋，证明11月之前房屋一直被玖龙公司占有使用。“出门放行条”只是证明玖龙公司出入过此小区，并不能证明其已经将其所有的物品搬离，更不能够证明将租赁房屋交还给钟汉萍。二、一审法院判决钟汉萍返还玖龙公司物业费，无法律依据。1.玖龙公司使用房屋一直到2018年11月，应当承担期间的物业费。2.缴纳物业费是玖龙公司承租房屋时的附随义务，且本案是由于玖龙公司违约不缴纳租金提前解除的合同，钟汉萍需要合理期间重新寻找新的承租人，期间必定受到一定的经济损失，应当以合同解除后多交的物业费折抵部分经济损失，不应退还。3.返还物业费与支付房屋租金是两种法律关系，玖龙公司没有在法定期间内提出反诉，一审法院不能以“避免诉累”为由，一并处理，更不能直接判定折抵租金。玖龙公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。钟汉云未到庭参加诉讼，但提交书面意见称不认同一审判决结果，支持钟汉萍的上诉请求。钟汉萍向一审法院起诉请求：1.判令玖龙公司向钟汉萍支付交付房屋前的租金及占用费24733元；2.本案全部诉讼费用由玖龙公司承担。一审法院认定事实：钟汉萍与钟汉云系同胞姊妹关系。2007年3月15日，玖龙公司经工商行政管理部门核准登记成立，经营范围：金属材料、铁矿石、冶金炉加工；建材、办公用品、劳保用品等的批发零售。股东为蔡晓霞、南飞。2014年4月30日，钟汉云作为出租方（甲方）与玖龙公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，由钟汉云将其名下的坐落于武汉市武昌区水岸星城C区G19栋802室的房屋（房屋面积230平方米，包括地下车位）出租给玖龙公司，租赁期限为五年零一个半月，即从2014年4月30日起至2019年6月20日止，甲方给予乙方一个半月免费装修期。租赁期满乙方如需续约，应提前一个月通知甲方重新签订租赁协议。租金前三年每月为4900元，第四年每月为5100元，第五年为每月5300元。如需续约，第六年双方根据市场行情再行商议价格。乙方一次性支付甲方前三年的租金合计176400元，签订合同后一周内支付至甲方指定账户，以后每年提前一个月支付下年租金。关于相关费用，1.本出租房在2014年4月30日之前的一切费用，由甲方负责结清。2.租赁期间，乙方自行承担租赁期间产生的水费、电费、天然气费、物业管理费。3.装修期间，甲方应协助乙方办理相关手续，如需缴纳给物业押金，由甲方缴纳。关于违约责任，1.甲方因不能提供房屋或违反本合同提前收回房屋，应全额退还乙方所缴纳全部款项，并赔偿乙方装修投入的费用。2.乙方违反合同约定或在承租房内存放危险物品、从事非法活动等行为时，甲方有权解除合同。3.租赁期间，乙方不得将房屋转租。4.上述第2条乙方若违反导致解除合同时已付房租不退。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，钟汉云将租赁房屋交与玖龙公司装修、承租使用。2014年5月14日，玖龙公司向钟汉云转账179700元（含三年房屋租赁176400元及一年物业费）。租赁期间内，钟汉云将租赁房屋转让给钟汉萍，2017年6月16日、2017年6月26日，玖龙公司的法定代表人蔡晓霞从其账号尾数为“2057”的账户分两次向钟汉萍的“7533”账户转账30000元、31200元，共计转账61200元。钟汉萍于2017年9月30日取得该房屋的不动产权属证明，不动产权证号为鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0051422号。2018年11月7日，南飞代表玖龙公司（甲方）与刘凡尘代表钟汉云（乙方）签订《协议》，甲乙双方于2014年4月30日签订《房屋租赁协议》，现双方平等协商一致，达成如下协议：“1.甲乙双方确认本协议签订之日起，解除双方2014年4月30日签订的《房屋租赁协议》。2.乙方确认收到甲方交还的房屋钥匙。3.《房屋租赁协议》解除后，租赁房屋内的装修由乙方享有使用。4.双方的租赁租金问题另行处理。5.本协议一式两份，双方各持一份，经双方或代理人签字后生效。”南飞在甲方处签名捺印，刘凡尘在乙方处签名。钟汉云曾作为原告于2018年10月11日以玖龙公司为被告，钟汉萍作为第三人向一审法院提起民事诉讼，后一审法院于2018年12月26日作出（2018）鄂0106民初15731号民事判决书，以主体不适格，驳回钟汉云的起诉。现钟汉萍认为双方签订《协议》时间应视为玖龙公司交钥匙并腾退房屋时间，玖龙公司的租金已交至2018年6月20日，故钟汉萍诉至法院要求玖龙公司支付2018年6月20日至2018年11月7日的房屋租金24733元（5300元÷30×140）。一审审理中，关于差欠的租金，玖龙公司向法院提交钟汉萍于2018年8月9日向其发送的解除合同短信通知，通知玖龙公司于15个工作日内清理存放于房内的私人物品，因玖龙公司违约造成的其余损失，钟汉萍有权进行全部主张。另玖龙公司还提交武汉惠之美物业服务有限公司于2018年8月26日开出的有南飞在“运出物品人签字”的“出门放行条”，故玖龙公司认为其搬离租赁房屋的时间为2018年8月26日，其抗辩差欠钟汉萍的房屋租金应为10600元（5300元×2）。玖龙公司提交《湖北增值税普通发票》，证实其向武汉惠之美物业服务有限公司交纳了2017年5月1日至2019年4月30日的综合服务费9924元。玖龙公司认为其物业费已交纳至2019的4月30日，其已多交了10个月的物业费为4135元（9924元÷24×10）。另玖龙公司还提交《房屋装修工程合同》、预（决）算表，认为毛坯房装修费用为99560元，房屋租赁期应为五年，实际租赁时间为四年零两个月，还有十个月的装修残值16600元（99560元÷5÷12×10）应由钟汉萍支出。综上，玖龙公司认为钟汉萍应向其支付费用为10135元（16600元+4135元-10600元）。一审法院认为，钟汉云与玖龙公司签订《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。租赁期内，钟汉云将租赁房屋的所有权变更登记至钟汉萍名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，且玖龙公司将第四年度的租金直接汇入钟汉萍的账户，也印证了上述房屋的租赁合同的权利义务已延承至钟汉萍，钟汉萍与玖龙公司应按合同的约定履行各自的义务。关于合同的解除时间。因双方均认可合同已经解除，但对于合同解除的时间存在分歧。玖龙公司认为合同解除的时间应以惠之美物业服务有限公司开具“出门放行条”的时间2018年8月26日为解除时间，钟汉萍则主张应以2018年11月7日《协议》签订日为合同解除时间。本案中，因涉案房屋在2017年9月30日由钟汉云、杨四元变更登记为钟汉萍，故钟汉萍已承继取得涉案房屋租赁协议所约定的权利义务。而钟汉云（刘凡尘）与南飞在2018年11月7日签订《协议》时，因钟汉云已不再享有涉案房屋的实体处分权，故不再享有对租赁协议解除的权利，因此对于钟汉萍主张的2018年11月7日签订《协议》时间为合同解除时间不予以确认。钟汉萍于2018年8月9日向玖龙公司发送短信解除案涉房屋租赁协议，并要求玖龙公司在15个工作日内清理存放于案涉房屋内的私人物品，钟汉萍作为出租方，基于玖龙公司拖欠租金的违约行为，依据房屋租赁协议的约定，钟汉萍享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，房屋租赁协议自钟汉萍发送的解除租赁协议的短信到达玖龙公司时解除，该短信玖龙公司于2018年8月9日收到。因此，玖龙公司实际拖欠钟汉萍房屋租金的日期应为2018年6月20日至2018年8月9日，拖欠的租金金额应为8833元（5300元÷30×50）。关于玖龙公司是否应向钟汉萍支付涉案房屋占用费。因双方在2018年8月9日已经解除了案涉房屋租赁协议。钟汉萍自愿给予了玖龙公司15个工作日的清理腾退期限，玖龙公司实际于2018年8月26日搬离，在钟汉萍给出的腾退期限内，因此玖龙公司不存在占用房屋的情形，故对于钟汉萍要求玖龙公司支付房屋占用费用的诉讼主张因没有事实依据不予以支持。关于玖龙公司缴纳了剩余2年租期物业费。因玖龙公司在承租期间已经预交了剩余2年租期的物业费9924元，截止合同解除之日，玖龙公司多缴纳了10个月的物业费，即4135元（9924元÷24个月×10个月=4135元），一审法院为减少当事人诉累，认定该物业费应从玖龙公司应支付的租金中予以抵扣。关于装饰装修物的残值。因案涉房屋租赁协议中对此未进行明确约定，双方当事人就此未能协商一致，且该事宜不属于本案争议的处理范围，玖龙公司可依法另案诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、湖北玖龙时代矿业有限公司应于一审判决生效之日起十日内向钟汉萍支付房屋租金8833元；二、钟汉萍应于一审判决生效之日起十日内退还湖北玖龙时代矿业有限公司物业费4135元；三、驳回钟汉萍的其他诉讼请求。上述一、二项折抵后由湖北玖龙时代矿业有限公司向钟汉萍支付4698元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费418元，公告费260元，共计678元，由钟汉萍负担129元，由湖北玖龙时代矿业有限公司负担549元（此款钟汉萍已垫付，由湖北玖龙时代矿业有限公司连同上述款项直接给付钟汉萍）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：钟汉萍向本院提交如下证据：证据一、微信截图两份、房屋照片一组，拟证明钟汉萍在2018年11月7日才拿到钥匙进房间，之前钥匙都在玖龙公司手中，房屋由玖龙公司控制占有，房屋租金应计算至2018年11月而非2018年8月。证据二、确认函一份，拟证明钟汉萍对钟汉云和玖龙公司在2018年11月7日的协议追认认可。经质证，钟汉云对钟汉萍提交的证据予以认可。玖龙公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未发表质证意见。本院认为，钟汉萍提交的证据一与2018年11月7日南飞代表玖龙公司与刘凡尘代表钟汉云签订的《协议》内容互相印证，可以证明玖龙公司于2018年11月7日才交付房屋钥匙，本院对该证据予以采信；证据二可以证明钟汉萍对钟汉云与玖龙公司签订的协议予以追认，本院对该证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，玖龙公司于2018年11月7日向钟汉萍交付房屋钥匙。本院认为，钟汉云与玖龙公司签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。在合同履行期间，钟汉云将案涉房屋的所有权变更登记至钟汉萍名下，玖龙公司亦向钟汉萍交纳租金，钟汉萍应受上述《房屋租赁协议》的约束。玖龙公司拖欠租金违反了合同的约定，钟汉萍虽然于2018年8月9日向玖龙公司发出解除合同通知，但双方并未达成解除合同的合意。玖龙公司提交的证据不足以证明其于2018年8月26日向钟汉萍交付了房屋钥匙。2018年11月7日，南飞代表玖龙公司（甲方）与刘凡尘代表钟汉云（乙方）签订《协议》，约定《房屋租赁协议》于2018年11月7日解除，并确认钟汉云收到玖龙公司交还的房屋钥匙。签订该协议时，钟汉云虽然已不是案涉房屋所有权人，但作为现房屋所有权人的钟汉萍对钟汉云的行为予以了追认，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，上述《协议》合法有效，对钟汉萍产生法律拘束力。根据该协议的约定，双方签订的《房屋租赁协议》于2018年11月7日解除，玖龙公司应向钟汉萍支付2018年6月21日至2018年11月7日的房屋租金24733元（5300元÷30×140），因钟汉萍的上诉请求仅要求玖龙公司向其支付房屋租金24380元，本院予以照准。玖龙公司交纳的物业费与本案属于不同的法律关系，一审法院一并审理不当，本院予以纠正，玖龙公司可另行主张权利。综上所述，钟汉萍的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初3545号民事判决；二、湖北玖龙时代矿业有限公司应于本判决生效之日起十日内向钟汉萍支付房屋租金24380元；三、驳回钟汉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费418元、公告费260元，共计678元，由湖北玖龙时代矿业有限公司负担。二审案件受理费418元，由湖北玖龙时代矿业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 方 红审判员 刘鑫荣二〇二〇年八月十三日书记员 杜 文