江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2724号上诉人（原审被告）：张磊，男，1989年8月4日出生，住江苏省泗阳县。被上诉人（原审原告）：孙乃明，男，1958年12月9日出生，住江苏省泗阳县。上诉人张磊因与被上诉人孙乃明房屋租赁合同纠纷一案，不服泗阳县人民法院（2020）苏1323民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张磊上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回孙乃明关于支付违约金的诉讼请求，一、二审案件受理费由孙乃明负担。事实与理由：1.涉案房屋租赁合同履行期间，因新冠××疫情影响，张磊无法开展经营活动，新冠××的发生系不可抗力，因不可抗力导致合同目的无法实现，张磊有权解除合同，并不承担违约责任。2.一审判决确定张磊支付违约金50000元过高，即使认定张磊负担违约责任，亦根据合同履行情况进行调整，最多同意支付5000元违约金。被上诉人孙乃明二审答辩称，1.一审判决确定的违约金数额过低，应当按照合同约定支持违约金。2.双方当事人之间并未协商解除合同，张磊将钥匙交还，孙乃明只是代为保管，张磊仍然应当负担违约责任。3.张磊的上诉无事实和法律依据，不应予以支持。孙乃明向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人之间签订的租赁合同；2.张磊赔偿经济损失125000元；3.张磊支付违约金180000元；4.诉讼费由张磊负担。一审法院认定事实：2019年10月3日，双方当事人签订《租赁合同》，约定孙乃明将位于泗阳县众兴镇芙蓉路万豪国际广场南门东侧A区A1-48房屋出租给张磊；租赁期限自2019年10月3日起至2022年10月2日止；租金为每年125000元，每年分两次支付，每半年需提前一个月支付年租金的一半62500元；张磊向孙乃明交纳5000元押金，等合同期满后，张磊若无意续租，在孙乃明检查房屋设施完好无损及结清所有税费、水、电、物业费的情况下押金退回给张磊；违反本合同内容，应承担违约金300000元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。合同签订后，张磊支付租金62500元，交纳押金5000元，承租房屋经营服装生意。2020年2月29日，孙乃明向张磊催要半年租金，张磊表示将不再继续租赁房屋。2020年3月14日，张磊将房屋钥匙退还孙乃明。一审法院另查明，因发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情，宿迁市人民政府发布通告，自2020年1月26日零时起，就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施，影剧院、歌舞游艺娱乐场所、网吧、浴室、公园、体育健身场馆等非市民日常生活必须的场所全面停止营业。2020年3月27日，宿迁市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组发出通告，除影剧院、校外培训机构、婴幼儿照护机构外，全市文化娱乐、各类景点、公共洗浴，以及网吧、歌舞游艺厅、健身房、美容店、康养护理店、足浴店、游泳馆等经营单位可恢复营业，无需申报备案。一审法院认为，本案双方当事人于2019年10月3日签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。张磊辩称该合同无效，理由不能成立，不予采信。关于孙乃明主张解除合同的诉讼请求，因张磊于2020年3月14日将房屋钥匙退还孙乃明，张磊以自己的行为表示不再继续履行合同，孙乃明接收了房屋钥匙，实际控制了案涉房屋，双方已经实际终止履行租赁合同的权利义务，故依法确认案涉合同自2020年3月14日解除。在双方履行合同期间发生疫情，根据合同期限、疫情对租赁合同履行的影响以及租赁房屋使用目的等因素综合判断，本案不属于因不可抗力致使合同目的不能实现的情形，张磊无单方解除合同的权利。故关于张磊以不可抗力主张免责的抗辩，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案张磊作为承租人拒绝履行租赁合同，违反合同约定，应承担赔偿损失的违约责任，孙乃明作为守约方也负有减少损失扩大的义务。关于孙乃明主张张磊赔偿损失支付违约金的诉讼请求，因孙乃明未能举证证明受到损失的具体数额，双方约定的违约金为300000元，根据租赁合同的剩余租期、张磊的过错程度、孙乃明的预期利益等因素，酌定违约金调整为50000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，第三人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”张磊已经支付租金至2020年4月2日，而租赁合同自2020年3月14日解除，孙乃明应返还张磊2020年3月15日至2020年4月2日期间的租金6882.22（65200÷180×19）元。关于张磊交纳的押金5000元，根据双方合同履行情况，孙乃明应一并予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、确认孙乃明、张磊于2019年10月3日签订的《租赁合同》自2020年3月14日解除；二、张磊于判决生效后十日内支付孙乃明违约金50000元；三、孙乃明于判决生效后十日内返还张磊租金6882.22元、押金5000元，共计11882.22元；四、驳回孙乃明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9350元，减半收取计4675元，由张磊负担200元，由孙乃明负担4475元。二审中，张磊提供如下证据：1.张磊与孙乃明儿媳的聊天记录：根据聊天记录记载，2020年2月29日，孙乃明儿媳向张磊发送涉案租赁合同最后一页关于违约金约定的内容。2020年3月14日，张磊发送信息“你好，店里边已经搬完，今天什么时候有时间把钥匙送给你”，孙乃明儿媳回复“那你下午3店到店里交钥匙吧”。关于孙乃明发送合同照片的原因，张磊陈述，系孙乃明儿媳要求其继续履行合同，其不愿继续履行，孙乃明儿媳将合同违约责任条款发送给他，要求其不履行合同要承担合同违约后果。2.涉案房屋照片一份，照片时间为2020年3月14日，涉案房屋玻璃门前张贴房屋出租公告，并附带手机号码，手机号码所有人为孙乃明儿媳。上述两份证据证明双方已经协商解除合同，合同解除时并未要求张磊负担违约责任。合同解除后的当天，孙乃明儿媳即张贴公告对外出租房屋。孙乃明质证意见：对两份证据的真实性予以认可，对聊天记录中的内容亦予以认可。但接收钥匙并不代表不要求张磊负担违约责任，从张磊表示不再出租房屋开始，始终要求其负担违约责任。本院认证意见：被上诉人孙乃明对该组证据的真实性无异议，本院予以确认。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.张磊是否有权以不可抗力导致合同目的不能实现为由，主张解除合同并不承担违约责任；2.一审判决确定的违约金金额是否合理。对于争议焦点1。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同约定租期三年，张磊在涉案租赁合同仅履行半年时间后，明确主张放弃租赁，不再履行租赁合同，已构成违约。张磊主张，因新冠肺炎疫情影响，其在2020年1月23日至2020年2月27日闭店停止营业，导致其合同目的无法实现，其有权以新冠肺炎属于不可抗力为由主张解除合同并不承担违约责任。本院认为，虽然新冠肺炎疫情防控措施构成不可抗力，但是否构成租赁合同解除的免责事由，需要结合合同履行期限、疫情影响程度及因果关系等相关因素进行综合考量。涉案合同租赁总期限为3年，张磊停业期间属春节期间，除去因节日影响的闭店时间外，因新冠肺炎疫情防控采取闭店政策导致停止经营的期间不足30天，仅占全部租赁合同总期间的约三十六分之一，且其后随着疫情的控制，宿迁地区商业经营受疫情影响逐渐及持续地减小，因而，新冠肺炎疫情防控尚不构成对本案合同的履行具有决定性影响的因素。张磊在租赁合同签订时，即已经明确从事服装经营，该经营行为具有长期持续性，需要长时间的商誉培养与客户累积，仅仅一个月的经营停止期间，不会对其造成影响经营可持续性的打击，尚未到达到令合同目的不能实现的程度，故其主张合同目的无法实现的上诉主张不能成立。根据张磊提供的证据，虽然孙乃明儿媳在聊天记录中同意接收涉案房屋钥匙，但并未明确放弃关于追究张磊违约责任、赔偿损失的权利。根据聊天记录显示，孙乃明儿媳明确向张磊发送了合同最后一页关于违约责任的约定，目的就是要求其负担支付违约金的责任，其提出了清晰明确的权利请求，张磊主张双方协商一致并不要求其负担违约金，与事实不符，本院不予采信。对于争议焦点2。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，华实公司主张违约金标准过高，请求予以调整。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审判决支持违约金的金额为50000元，张磊认为违约金标准过高，仅同意负担5000元违约金。本院认为，涉案租赁合同约定半年租金为62500元，每半年给付。张磊在第二期租金即将给付时，临时表示放弃履行合同，导致孙乃明无法按时收取租金，亦不能及时进行对外转租，必然因租赁合同无法履行、房屋租赁难以有效持续等产生损失。一审法院根据双方合同履行情况、合同的履行期限、租金的支付期间和金额等，酌定50000元违约金，并无明显不当。孙乃明认为，双方之间的合同并未在一审法院确定的时间解除、一审确定的违约金金额过低等主张，属于独立的上诉请求，因其未提出上诉，故本院在二审中不予处理。综上所述，上诉人张磊的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人张磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年八月十九日法官助理 王桂禄书 记 员 李 洁附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。