湖北省团风县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1121民初502号原告：团风县团风镇临江铺村民委员会，住所地团风县团风镇城南工业园临江路。法定代表人：张志红，主任。委托诉讼代理人：王磊，湖北鄂东律师事务所律师，一般代理。被告：王丽，女，1997年11月14日出生，汉族，团风县人，住团风县。委托诉讼代理人：付小梅，女，团风县人，系被告王丽母亲，特别授权。委托诉讼代理人：樊仁祥，湖北普明律师事务所律师，一般代理。原告团风县团风镇临江铺村民委员会（以下简称临江铺村委会）与被告王丽确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临江铺村委会委托诉讼代理人王磊，被告王丽的委托诉讼代理人付小梅、樊仁祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临江铺村委会向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2017年5月21日签订的《房屋买卖合同》无效。2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月8日，湖北普明律师事务所接受被告委托，向原告送达了一份联络函，联络函载明：1、2017年5月21日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，原告将位于团风县团风镇××村××小区××号房（××层、砖混结构）出让给被告，事后原告又将该房屋出售给第三人，已构成违约，要求原告继续履行合同并承担违约责任；2、原告及其相关责任人在本次房屋买卖合同中涉嫌严重违法，存在失职渎职行为；3、原告如未妥善解决该起房屋买卖纠纷，被告将授权湖北普明律师事务所向有关机构投诉、举报或者起诉。原告在收到该联络函后极为重视，了解相关情况后发现原告所属村委会无任何成员经手办理与被告签订《房屋买卖合同》，且被告也未向原告支付过购房款，原告也曾要求被告出具签订的购房合同，但被告未予提供。经查实，被告不是原告所属村民委员会村民，依据团风县国土资源局团土资预（2013）98号文件及团风县城乡规划局地字第TGD（2013）124号建设用地规划许可证，原告“临江小区”建房为罗霍州大桥还建小区建房，系合法建房；同时依据我国土地管理法、物权法的规定，被告购买上述房屋不受法律保护。被告王丽辩称，1、原告在诉状中陈述不是事实，推卸自己的法律责任。原告诉称不存在购房合同不是事实，被告持有的购房合同上加盖原告单位公章，且被告持有加盖原告财务公章的收据。2、原告违背诚实守信院长，主动起诉购房合同无效，属于滥用诉权行为，构成恶意诉讼。关于被告的户籍情况，在双方签订的《房屋买卖合同》中交代得非常清楚，原告是明知被告不是原告所属村民，原告的法定代表人张志红也曾向被告方承诺和表态，原告只对被告卖房，只认被告。现因房价上涨，原告试图作废购房合同，对被告来说，造成错失房价低点和机会成本。综上，如案涉“临江小区”系合法建筑，前不是建筑在村民宅基地的房屋，那么购房合同是有效的，应驳回原告诉讼请求；如不是合法建筑或被告不具有购房资格，在认定合同无效的情形之下，原告应赔偿被告的信赖利息损失，包括所受损害和所失利益，即返还购房款、房屋升值损失和装修损失等。原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一：统一社会信用代码、法定代表人身份证明书，拟证明原告主体情况。证据二：被告王丽户籍信息，拟证明被告王丽基本情况及非原告所属村民的事实。证据三：律师受权联络函，拟证明被告向原告送达联络函，声称与原告2017年5月21日签订房屋买卖合同及发生分歧的事宜。证据四：建设用地规划许可证、临江铺村新村建设规划图、团土资预（2013）98号文件，拟证明原告临江铺小区建设符合法律规定。被告为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：证据一：房屋买卖合同，拟证明原告与被告于2017年5月21日签订房屋买卖合同，由原告将位于该村的临江小区第17栋2号房（共三层、砖混结构）整体出售给被告，房屋价款共计459000元。证据二：收据，拟证明原告向被告开具了45.9万元的收款收据。证据三：电费发票、短信，拟证明被告为装修房屋交纳100元电费。证据四：申明承诺书，拟证明2018年9月17日，原告要求被告在2018年9月30日前暂停装修，并承诺在2018年9月30日后由原告配合被告进行正常装修，且归属权再无异议。证据五：律师受权联络函，拟证明直到2019年11月，原告仍不能让被告进行装修，被告遂委托律师发出了律师函，要求原告妥善解决好被告诉求。证据六：录音光盘（附录音文字记录），拟证明原告法定代表人张志红接到律师函后，在与委托律师的通话中明确地说，他知道和认可双方所签订的房屋买卖合同，并表示房屋只对被告王丽，让王丽装修。证据七：房屋外观照及内部照片，被告王丽对所购房屋已进行了装修。证据八：装修费用的收据，拟证明被告为房屋装修已花费42123元。证据九：报警记录，拟证明2020年5月15日，被告在装修过程中受到原告阻挠报警的事实。证据十：交房款转账凭证，拟证明被告实际支付27万元购房款的事实。证据十一：58同城网二手房屋买卖价格信息，拟证明被告会因合同无效带来损失。经庭审质证，对原告提交的证据，被告对证据一、二、三真实性无异议，对证据四中的建设用地规划许可证真实性无异议，对规划图纸认为已过有效期，且图纸不能代替审批，预审意见并非建设用地批准书，不能替代审批手续，不能证明政府已准许原告进行土地开发建设，不能证明房屋建设的合法性；对被告提交的证据，原告对证据一、二真实性均无异议，但庭后提交说明认为，该房屋买卖合同及收据系村委会提供给承建方湖北恒胜建筑有限公司的空白合同及收据，委托其销售房屋，但在庭审中被告陈述其并未支付完收据上载明的购房款45.9万元；对证据三，原告真实性无异议，但认为无法证明为涉案房屋交纳电费，对证据四真实性无异议，但认为申明系两个个人出具并非村委会，对证据五真实性无异议，但对内容有异议，且正是因此联络函原告才起诉，对证据六真实性无异议，对证据七、八认为与本案无关联性，对证据九真实性无异议，对证据十真实性无异议，但认为与本案无关，此汇款只是支付给吴会军个人账户，不能作为付款凭证，对证据十一，认为与本案无关联性。对上述双方对真实性无异议的证据本院予以采信认定，对有争议的证据本院认为，原告提交的证据四系相关机构出具的具有真实性，本院予以采信认定。对被告提交的证据一、二，本院对真实性予以采信，但对购房款因被告自认陈述未完全交付，故对购房款本院不予认定；对被告提交的证据三、七、八、十、十一，因被告未在本案中予以提出反诉或具体损失请求，故对上述证据本案暂不予评判；对证据四、五、六，原告对真实性无异议，故对真实性予以采信，但对证明内容将依法评判。经审理查明，2013年10月29日，原告经团风县城乡规划局颁发建设用地规划许可证，取得临江铺小区位于临江××路南侧居住用地建设用地规划许可，后原告进行建设。被告王丽持有日期2017年5月21日、被告王丽作为买方（乙方）与原告（卖方、甲方）的一份《房屋买卖合同》及加盖原告财务专用章的收据，房屋买卖合同载明：“一、房屋基本情况：甲方房屋坐落于团风县团风镇××村××小区××房，共三层，为砖混结构，集体土地使用性质（对该房屋的实际现状及附属设施，甲乙双方已实地查看，乙方表示认可）。二、计价方式与价款：甲方与乙方约定按该房屋整体出售的方式计算房屋价款，房屋价款共计45.9万元。……本合同自甲乙双方签字或盖章后即生效。本合同一式二份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力”。收据载明：“交款单位：王丽，人民币：45.9万元，交款事由：购房款，17-2”。后被告方对该房屋进行装修，但原告方不予装修，双方因此发生纠纷，被告遂委托湖北普明律师事务所向原告下发“律师受权联络函”，原告后遂诉至法院。本院认为，本案是确认合同无效之诉，争议焦点为2017年5月21日的《房屋买卖合同》效力。此房屋买卖合同，其上加盖原告单位公章，原告对真实性无异议，虽其陈述合同并非原告与被告签订，但根据原告的陈述，“该合同系原告将加盖公章的空白合同交付承建方湖北恒胜建筑安装有限公司，被告系与承建方间签订”，原告将加盖公章的空白合同交付他方，他方行为构成代理行为，故原告与被告间《房屋买卖合同》成立，但该房屋买卖合同内容中明确约定“房屋土地性质为集体土地”，被告王丽非原告集体经济组织成员，而合同约定将集体土地性质房屋买卖给非本经济组织成员，违反了法律强制性规定，亦损害了集体利益，依法应属无效合同，故原告主张合同无效的请求，应予支持。对合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案中，原告未举证房屋交付情况，亦未主张被告返还房屋，而被告未明确陈述其财产给付情况及因无效后的损失，且其陈述要求另案主张权利，故对无效后的返还及过错、损失赔偿等问题，本案暂不予调整，双方可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决如下：原告团风县团风镇临江铺村民委员会与被告王丽于2017年5月21日签订的《房屋买卖合同》无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取250元，由原告负担125元，被告王丽负担125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  饶艳军二〇二〇年八月十二日书记员  郑晓娟