浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初6195号 原告：张强，男，1989年4月15日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：马北京、江亚萍，浙江卓特律师事务所律师。 被告：杭州顶峯餐饮管理有限公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心2幢310室。 法定代表人：金晓，执行董事。 委托诉讼代理人：韩志锋，浙江浙联律师事务所律师。 原告张强诉被告杭州顶峯餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭审理了本案。原告张强的委托诉讼代理人马北京、江亚萍以及被告杭州顶峯餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人韩志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张强起诉称：上亿广场五楼系由被告杭州顶峯餐饮管理有限公司向案外人上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿亿贤）承租而来，又称“味食代”美食广场。2018年7月1日，原告与被告签订《“味时代”美食广场商铺租赁合同》，约定：被告将位于余杭区××街道××街××号××广场××楼××号铺位出租给原告，用于经营“悟茶”品牌的食品，租期壹年，自2018年9月18日至2019年9月17日（以实际开业时间为准），交付时间为2018年11月13日，实际开业是2019年9月28日，年租金30000元，租赁保证金30000元，进场装修费30000元。合同签订后，原告支付了租金、租赁保证金、进场装修费等，并为经营做了积极准备。原告系因被告承诺上亿广场仅5楼可以做美食广场才承租案涉铺位，但2018年9月28日上亿广场开业时，原告发现2楼新增了美食广场。2019年1月至2019年5月，上亿广场发生了不少于10次停电停水。2019年4月12日至4月15日，因消防升级改造施工，被告要求原告停业4天。此后在原告经营期间，被告亦未能妥善安排消防整改和店铺装修事宜未能提供良好经营环境。2019年7月17日，因被告未能在2019年3月20日前向上亿亿贤交纳第二季度租金及管理费，上亿亿贤向被告出具《解约通知函》，要求被告于7月20日撤场，以上事项对原告经营造成重大影响。2019年7月24日，被告出具《情况说明和撤场告知函》，书面告知上亿亿贤撤场决定。2019年7月26日，被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场。2019年7月30日，被告向各商铺发送退款清单。2019年8月1日，上亿亿贤向被告出具《通知》，明确2019年7月20日正式解除合同。8月7日，上亿亿贤采取停水停电措施。被告未能按照约定保证上亿广场仅5楼可以做美食广场，未能按约定提供经营环境，未能及时向上亿亿贤交纳租金，并在合同期内向原代提出撤场要求，被告的行为已构成违约。故原告诉至本院，请求判令：一、被告返还租金10056.4元（2019年8月1日-2019年11月12日期间共计3.5个月租金）、租赁保证金30000元、进场装修费8750元，并支付资金占用期间的利息176.92元（按照银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月1日开始起暂算至2019年8月31日，要求支付至实际履行日），赔偿加盟费损失27154.17元、设备投入损失1481.67元、经营损失21054元，合计人民币98673.2元；二、本案诉讼费用由被告承担。 原告张强为支持其起诉主张，向本院提交以下证据： 1.商铺租赁合同1份、铺位图1份，用以证明原、被告存在租赁合同关系及双方对租赁期限、租金、租赁保证金、进场装修费、综合管理费、违约责任等事项约定的事实； 2.2019年4月5日人民调解记录1份（复印件），用以证明被告曾承诺上亿广场5楼可以做美食广场，上亿广场2楼新增了美食广场，被告与租户签订了让利协议，即业主协议的事实； 3.微信聊天记录1组、通知1份（复印件），用以证明2019年1月至2019年5月上亿广场发生了不少于10次停电停水，2019年4月12日至4月15日因消防升级改造施工，被告要求原告停业4天，被告未能按约提供良好经营环境的事实； 4.解约通知函1份（照片打印件），用以证明被告未能及时向上亿亿贤交纳第二季度租金及管理费，上亿亿贤于2019年7月17日向被告提出解约的事实； 5.情况说明和撤场告知函1份（照片打印件），用以证明被告于2019年7月24日书面告知上亿亿贤，被告决定撤场的事实； 6.2019年8月8日人民调解记录1份（复印件），用以证明2019年7月26日被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场，2019年7月30日被告向各商铺发送退款清单，2019年8月7日上亿广场5楼开始停水停电的事实； 7.通知1份（复印件），用以证明2019年8月1日上亿亿贤向被告出具《通知》，明确2019年7月20日正式解除合同的事实； 8.未来餐饮服务协议书1份、收款单2份，用以证明原告为了经营商铺做了积极准备，就“悟茶”品牌签订了加盟合同，并为此支付了加盟费、服务费、设备款的事实； 9.淘宝交易记录1组（打印件），用以证明原告为经营承租铺位，支出相应费用的事实； 10.经营流水1组（打印件），用以证明原告在2018年10月至2019年6月期间的日均营业额174元的事实； 11.业主协议1份（复印件），用以证明因上亿广场2楼物美超市自行新增了美食广场，被告同意给予商户优惠条件，物业费下降20%，免租期一个半月，租金上半年在合同基础下降三分之一，租金下半年在合同基础下降五分之一的事实； 12.微信聊天记录截屏1份（打印件），用以证明原告支付租金、租赁保证金、进场装修费，以及2019年8月11日被告出具返还原告款项组成和金额的回复函，明确应当返还原告3.5个月租金、保证金等的事实。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司答辩称：原被告双方的合同租期一年，实际开业时间为2018年9月28日，故租赁期间为2018年9月28日至2019年9月27日，免租期是在合同期内的前一个半月，不可能顺延的。2019年7月31日，原告搬离案涉商铺，双方租赁合同解除。原告主张的金额，被告不予认可。原告于2019年4月开业，此前陆续停业，原告存在违约行为。原告应付费用，整个合同期内占有租赁物10个月，根据减免计算租金是15550元，减免后物业费16000元，公摊费2112.75元，个人商铺水费200元、电费1700元，因原告一直违约停业，进场装修费和保证金不予退还，综上，被告无需再返还原告款项。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据： 1.视频截图一组，用以证明原告违约擅自停业的事实； 2.付款明细一份，用以证明被告就案涉美食广场向上亿亿贤支付水电费，原告需向被告支付公摊水电费的事实。 原告张强提供的证据，被告杭州顶峯餐饮管理有限公司对证据1无异议，认为根据合同约定，租期从实际开业之日起计算，该合同明确原告需跟所有商铺平摊公共区域的水、电费，同时合同第5条约定私自关店长达5天的，被告有权单方解除合同，相关费用不予退还，原告一直在2019年陆续停业，2019年4月开始正式停业没开；对证据2无异议，本案原告是可以降租、减免租金物业费的；对证据3中通知的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不予认可，微信聊天记录三性不认可，微信聊天人员身份被告无法核实，该聊天记录所说的停电情况即使存在，供电供水也并非被告合同职责范围，原告陈述停水停电原因和事实不符，根据合同第15条约定，被告不存在责任，原告主张的被告人员也在积极解决停水停电问题；对证据4的真实性认可，关联性和证明目的不予认可，是被告和上亿之间的租赁纠纷，被告和上亿的租赁合同并不必然因上亿广场单方出具通知而解除；对证据5的真实性、合法性认可，证明目的有异议，被告实际系基于案涉美食广场实际情况、相关所有租户的要求进行协商解除合同以及清退款项事宜，被告是在同上亿广场进行协商，是否最终撤场要根据实际情况；对证据6真实性、合法性认可，但该证据上没有原告签字，上面约定不能适用于原告，而且调解未完成，不能达到原告的证明目的；对证据7的真实性认可，质证意见同证据4的质证意见；对证据8不认可，是原告和案外人签署，和本案缺乏关联性，真实性无法确认，协议涉及费用包括培训费、设计费、指导费等，不能作为本案合同解除后损失的依据，该合同签署受益方是原告本人，哪怕租赁合同解除，其都可以另行开设同样品牌的餐饮，该合同涉及大部分都是材料费、设备费；对证据9的真实性认可，是否用于本案不明确，根据原告本人核实，都是材料设备购买，也都是个人经营，无法作为设备损失依据；对证据10不认可，缺乏真实性、关联性，不能证明其实际损失，经营流水不等同于实际利润；对证据11无异议；对证据12的真实性认可，原、被告协商款项事宜，要么全部认可，要么全部否认，不能只看对原告有利的部分。经审查，证据1符合有效证据的采信规则，本院予以确认；证据2-7、11、12的真实性予以确认，能否证明原告的待证事实在本院认为部分阐述；证据8-10，无法证明原告的待证事实，被告异议成立，本院不予确认。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司提交的证据，原告张强对证据1照片的真实性、合法性及证明对象均有异议，认为没有原始载体，且照片仅为11点至12点的个别事件点，不能证明张强擅自停业；对证据2的真实性、合法性及证明对象均有异议，系复印件，也没有加盖任何公章，不能证明被告实际支出了水电费，也不能证明张强应当承担的水电费金额。经审查，上述证据无法证明被告的待证事实，原告异议成立，本院不予确认。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下： 2018年4月，被告杭州顶峯餐饮管理有限公司从案外人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司处承租坐落于杭州市余杭区××街××号××广场××楼××铺位。 2018年7月1日，原告张强（承租方）与被告杭州顶峯餐饮管理有限公司（出租方）签订《“味时代”美食广场商铺租赁合同》一份，约定被告将其承租的坐落于杭州市余杭区崇杭街651号上亿广场五楼味时代美食广场1#铺位转租给原告，租赁用途为经营茶饮品，租期一年，自2018年9月18日起至2019年9月17日（实际以开业时间为准）；租金30000元/年（2500元/月），按年支付，先付后用，租赁保证金30000元（租期届满合同终止，原告无违约并付清相关费用的，被告无息返还租赁保证金），进场装修费30000元（合同到期后不作退还）；原告独立收银，独立对接外卖平台，原告的收银系统必须对接被告的后台系统可以刷广场的充值会员卡，会员卡的折扣率由原告承担，会员卡结算周期为一个月；原告在经营过程中，未经被告书面同意，私自关店达5天，被告有权单方解除合同，原告所缴纳的所有费用，不予退还；租期内，物业综合管理费为每月2000元，由原告承担并按期向被告缴纳（自试营业日起算，每月5日支付上月物业费，拖欠3日以上的被告按照每日1%滞纳金向原告收取，拖欠一周被告有权解除合同并不承担任何赔偿责任），原告店铺内产生电费、水费、燃气费按照计量表按时交纳，其他公共照明、空调、公共广告灯箱和排烟机电费由所有商户平摊，公共水费、公共燃气费由所有商户平摊，上述费用自物业交付之日，由被告统一收取并代为支付；被告有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间内进入并收回该物业，原告应3天内完成拆除、搬出和补修等工作；因非被告过错造成的各种机电系统及设备的失灵或故障、维修等引起的一切后果及供水、供电等单位日常检查、维修等造成物业停水、停电等，被告除应及时通知原告外，无须承担任何责任。 合同签订后，原告向被告支付租金、租赁保证金、进场装修费各30000元。 2018年9月28日，被告与包括原告在内的五楼美食广场租户签订《味时代美食广场业主协议》，载明：针对上亿广场内二楼物美超市自行增加美食广场事宜，味时代美食广场给予商户优惠条件如下：一、物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12）；二、租金上半年在合同基础下降三分之一；三、租金下半年在合同基础下降五分之一；四、以后上亿优惠政策会给到每个商户；五、减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还，第二年不能转租，必须是合同本人经营，味时代美食广场租金不涨，按合同签订价格不变。 2019年4月5日，因认为案涉商场二楼另行开设美食广场造成包括原告在内的五楼美食广场租户生意受到影响，五楼租户代表与被告就降租、免租等事宜进行调解，但未达成一致。 期间，案涉美食广场因消防升级改造、停电等存在停业情况。 2019年7月17日，杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司向被告杭州顶峯餐饮管理有限公司发送《解约通知函》，载明：因被告拖欠租金、物业费、水电费等费用，上亿亿贤提出单方解约，并要求于2019年7月17日前缴清相关欠款，2019年7月20日前完成相关撤铺事宜。同年7月24日，被告向上亿亿贤出具《情况说明和撤场告知函》，表示因上亿亿贤招商失误导致五楼美食广场无法继续经营，被告决定退场，并要求退回押金并减免一个月租金物业费和水电费。2019年8月1日，上亿亿贤再次向被告发送《通知》，载明：根据2019年7月17日发送《解约通知函》，2019年7月20日正式解除合同，并于2019年8月2日起上亿亿贤将有权处理商铺内的装修、设施、设备。 2019年8月8日，包括原告在内的案涉商场五楼美食广场租户与被告就撤场事宜进行调解，租户要求被告出具书面撤场告知书并退回押金、未到期房租，补偿进场装修费、应减免的房租，被告表示商议后书面回复。2019年8月12日，被告通过微信回复原告并列明各项清单，包括返还租金2500*3.5=8750元、保证金30000元，物业费1600*7=11200元，总计退还38750-11200=22730元，并表示原告还存在其他欠费，直接扣掉了4000多元。 另查明，2018年6月29日，原告张强（乙方）与上海鑫未来餐饮管理服务有限公司（甲方）签订《合作服务协议书》，甲方同意乙方在浙江省杭州市余杭区范围内使用“悟茶”项目标识，合同期限自2018年6月29日至2019年6月28日，乙方签约时一次性支付甲方费用60800元，该费用包括项目技术培训学习费、店面装修图纸设计费、后期运营指导费等，费用不予退还。同日，原告交纳上述费用61300元。 庭审中，双方认可案涉商场实际开业时间为2018年9月28日，原告已于2019年7月31日搬离案涉商铺，双方租赁合同亦已于2019年7月31日解除。 本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，依法应予保护。现双方认可案涉租赁合同已于2019年7月31日解除，本院予以确认。本案争议焦点为被告尚应返还原告款项金额以及被告是否应就原告主张的损失承担赔偿责任的问题。第一，被告应返还的租金。根据双方合同约定以及商场实际开业时间，案涉商铺租赁期间应自2018年9月28日起至2019年9月27日，租金30000元/年（2500元/月）。后被告与各商铺承租人达成协议，约定“物业费每个商户在原有合同基础下降20%，优惠期一年，房租免租期一个半月（2018.9.28-2018.11.12），租金上半年在合同基础下降三分之一，租金下半年在合同基础下降五分之一，减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还”。故原告租赁期中2018年9月28日至2018年11月12日为免租期，2018年11月13日至2019年3月27日期间的租金按原租金的三分之二计算，为30000元÷365天*135天*2/3=7397.26元；2019年3月28日至2019年7月31日期间的租金按原租金的五分之四计算，为30000元÷365天*126天*4/5=8284.93元。综上，原告应支付的租金为15682.19元，双方确认现原告已支付30000元，被告应退还租金为14317.81元。又因双方约定减免租金抵充物业费，2018年9月28日至2019年7月31日期间的物业费为2000元/月*80%÷30*3天+2000元/月*80%*10个月=16160元，相抵扣，原告尚应支付被告物业费1842.19元。第二，租赁保证金，原告已付30000元，虽被告抗辩认为因原告私自停业超过5天，该款项不予退还，但现有证据不足以证明被告上述主张，且现无证据表明被告曾就此向原告提出解除合同，故对原告要求被告返还租赁保证金30000元的诉讼请求，本院予以支持。第三，进场装修费，原告已支付30000元，虽双方合同中约定此款合同到期后不作退还，但现因被告原因导致合同无法继续履行，被告理应根据剩余租赁期限相应予以退还，经核算，被告应退还金额为4767.12元。第四，加盟费损失，原告与案外人之间签订的服务合作协议先于案涉租赁合同，案涉租赁合同的解除并不必然影响服务合作协议的效力，也不必然影响原告获得技术培训等，现原告主张加盟费损失，依据不足，本院不予支持。第五，设备投入损失、经营损失，原告现有证据不足以证明因合同提前解除给其造成的实际损失，故本院不予支持。第六，资金占用期间的损失，因期间双方一直就案涉租赁合同解除、款项返还及赔偿事宜进行协商，对该主张本院不予支持。第七，关于被告抗辩认为原告应承担商铺水电费1900元、公摊水电费2112.75元的意见，庭审中原告否认欠付商铺水电费，但自认尚未支付公摊水电费，但双方对金额有异议，现被告未提交有效证据证明原告应承担的水电费金额，应承担举证不能的不利后果，对其上述意见本院不予采信，被告可收集相关证据后另行主张。 综上，被告尚应返还原告各项费用合计32924.93元。原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州顶峯餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告张强租金、租赁保证金等各项费用32924.93元； 二、驳回原告张强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1133元，由原告张强负担755元，由被告杭州顶峯餐饮管理有限公司负担378元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  许 健 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  张 飞 书 记 员  范书荟