西安市长安区人民法院     民事判决书    (2020)陕0116民初243号     原告：周金龙，男，1985年7月3日出生，汉族，住咸阳市乾县。   委托诉讼代理人：**涛，陕西致易衡律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨依宁，陕西致易衡律师事务所律师。   被告：西安天浩置业有限公司，住所地西安市航天基地工业二路55号三层。   法定代表人：郭京昊，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张尧，该公司法务经理。   委托诉讼代理人：刘登基，该公司法务人员。   原告周金龙与被告西安天浩置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**涛、杨依宁及被告委托诉讼代理人刘登基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告周金龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付因迟延交房的违约金9931.2元（每日违约金按全部房款496559元的万分之一计算，从约定交房日2016年6月30日起计算至实际交房日2017年2月16日，共计算200天）。2、依法判令被告向原告支付天然气基础设施未达标的违约金11321.5元（每日违约金按全部房款496559元的万分之零点五计算，从约定开通日2017年2月16日起计算至实际开通日2018年4月17日，共计算456天）。3、依法判令被告向原告支付因迟延办理房屋所有权证书的违约金28452.8元（每日违约金按全部房款496559元的万分之一计算，从2018年6月1日起暂计算至2019年12月26日，暂计算573天，实际主张至房屋所有权登记之日止）。4、依法判令被告向原告赔偿因房屋质量问题造成的直接损失4533元。5、依法判令被告和原告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记手续。6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的航天新佳园11幢1单元11层11102号商品房一套，建筑面积101.38平方米，房屋总价496559元。合同还约定了逾期交房、逾期供应天然气及逾期办理房屋所有权证书的违约责任。合同签订后，原告依约履行了付款义务，合同约定交房时间为2016年6月30日，但被告于2017年2月16日交付房屋，迟延交房200天。2017年2月26日，原告发现房屋漏水，被告修理水管时凿坏了地暖管道，不得已更换了原告房屋整个地暖，维修共计68天，在此68天内原告无法入住。被告交付房屋时也未能保证天然气的供应，直至2018年4月17日才开通天然气，迟延通气456天。合同约定原告应在被告交房之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书，但截止起诉之日，原告依然没有取得房屋所有权证书。被告应按照合同约定向原告支付违约金及相应损失。故提起诉讼。   被告西安天浩置业有限公司辩称，一、原告主张的逾期交房违约金之诉求已超过诉讼时效，应予驳回。二、被告逾期交付房屋，部分原因是因合同履行过程中遭遇不可抗力影响，请求法院依法减轻答辩人逾期交付违约责任，原告请求支付逾期交房违约金过高，应予以调低。三、原告请求被告支付天然气基础设施未达标的违约金，无事实及合同依据，请求驳回该项诉讼请求。双方关于天然气基础设施的交付条件约定为“燃气、供热管道铺设到户”，交付时间约定为“不迟于本项目最后一期竣工交付的时间”，被告在向原告交付房屋时，已将燃气、供热管道铺设到户，燃气计量装置均已挂表，完全符合合同约定，且被告向原告交付房屋及天然气基础设施时，本项目最后一栋楼尚未竣工验收，尚未达到合同约定的交付时间。四、原告主张被告逾期办理不动产权登记证书事宜，无事实及合同依据，应当予以驳回。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第一款的约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记”，原告至今尚未向房屋登记机构提出申请，亦未提供相关证据予以佐证。另，依据《商品房买卖合同》第二十条的约定，逾期办理不动产权登记证书是由于被告过错造成的，被告才承担违约责任，而被告在办理不动产登记证书事宜上无任何过错，原告亦未能提供证据证明被告存在过错。五、逾期办理不动产登记证书是因前述不可抗力因素影响及原告未向房屋登记机构提出申请导致，并非被告的过错造成，原告主张的违约金亦明显高于其实际损失，故请求法院减轻或免除被告的违约责任。   本院经审理认定事实如下：原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于西安市长安区航天基地飞天路与神舟二路十字西南角航天新佳园11幢1单元11层11102号商品房一套，房屋总价为496559元；该合同第十条（一）项对供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有限电视、宽带网络等基础设施设备的交付进行了约定，其中第4款关于燃气的约定为“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，出卖人在房屋交付前，根据国家燃气施工验收规范和西安市天然气设计、施工的程序和规定，在房屋内设置天然气管道和计量装置，具体设置情况以西安市天然气公司设计及批复文件为准，买受人不得以此拒绝收房”。该条同时约定，如以上设施中的供水、排水、供电、供暖、燃气未在约定交付日达到交付条件的，被告应按该合同第十二条的约定承担逾期交付责任。该合同第十一条第（一）项约定，被告应当在2016年6月30日前向原告交付该商品房；该合同第十二条约定，如被告未按该合同第十一条约定的时间交付房屋，原告同意给予被告45天的谅解期，谅解期届满前被告向原告交付房屋的，视为被告按期履行了交付义务，被告不向原告支付逾期违约金。若被告在谅解期届满后仍未能交付房屋的，如逾期在60日内的，被告应自该合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部价款万分之一的违约金。该合同第二十条第（一）项约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。第二十条第（二）项约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告选择不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付房款496559元。2017年1月16日，被告向原告交付房屋。原告认为被告的行为已经构成违约，故起诉至法院。庭审中，关于原告主张的逾期交房违约金，原告主张按照每日万分之一的标准计算，共计9931.2元，被告认为原告该主张已经超过诉讼时效。双方均认可本案天然气基础设施约定开通日为2017年2月16日，实际开通日为2018年4月14日。关于本案所涉办证义务，被告当庭表示应由其先向房管部门提交申请，然后办理所有手续，确定可以办理房产证时，原告就应当向房管部门提交资料，但目前办证手续只进展到消防工程阶段，还未到原告应当提交资料的时候，其公司已经于2019年6月向房管部门提交办证申请，原告认可办证手续还未进展到由其提交资料的阶段，但不认可被告已经向房管部门提交办证申请。关于原告主张的房屋质量损失，被告对于原告就该项请求提交的照片及租赁合同不予认可，认为房屋质量问题应该已经计算在逾期交房违约金中，不应该另外主张。双方各坚持其诉辩意见，调解未果。    上述事实，有当事人陈述、原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、房款发票、入伙通知书、商品住宅使用说明书及质量保证书、（2018）陕0116民初7177号民事判决书、照片、房屋租赁合同及被告提交的西安市人民政府办公厅关于加强今冬明春大气污染防治工作的通知、入伙验房表等在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告均应按照约定履行合同义务。被告未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告应按总房款即496559元的每日万分之一的标准向原告支付逾期交房的违约金。被告就逾期交房违约金提出超过诉讼时效抗辩，因原告于2019年12月31日提起诉讼，原告本案主张的逾期交房违约金中2016年12月31日之前的部分已经超过诉讼时效，应予驳回。本案逾期交房违约金应自2016年12月31日起计算至被告实际交房之日即2017年1月16日，核算为794.5元。关于天然气基础设施未达标的违约金，原告主张按照总房款每日万分之零点五的标准计算，符合本案实际情况，依法予以支持，双方对天然气基础设施约定开通日及实际开通日意见一致，本院予以认定，该项违约金应自约定的开通日即2017年2月16日计算至实际开通日即2018年4月14日，共计422天，核算为10477.4元。关于原告主张的逾期办理房屋所有权证书的违约金，原告未能在商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书，原告主张被告承担逾期办证违约责任，于法有据，应予以支持。关于该项违约金的计算标准，原告主张按总房款的日万分之一计算，被告认为该主张过高，综合考虑本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定逾期办证违约金标准为总房款日万分之零点六。本案交房时间为2017年1月16日，违约金应自房屋交付后第500天之次日起即2018年6月1日计算至完成房屋所有权登记之日止。关于原告主张的房屋质量问题损失，其提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。原告主张判令被告与原告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称其逾期交房、逾期办理房屋所有权证书系政府治污减霾施工管控措施、中高考施工管控措施及项目区位因素影响导致，上述因素属双方订立合同时可预见的事实，不应作为其免责的事由，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告周金龙逾期交房违约金共计794.5元；   二、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告周金龙天然气基础设施未达交付条件的违约金共计10477.4元；   三、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告周金龙逾期办理房屋所有权证书的违约金（违约金按照总房款496559元的每日万分之零点六的标准，自2018年6月1日起计算至实际完成房屋所有权登记之日止）。   四、原告周金龙与被告西安天浩置业有限公司共同向房屋登记机构申请办理航天新佳园11幢1单元11层11102号商品房的房屋所有权转移登记；   五、驳回原告周金龙其余诉讼请求。   如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费1156元，由原告负担554元，被告负担602元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审 判 员  杨少领     二〇二〇 年 八 月 十一 日     书 记 员  刘 亭        1