四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9157号 上诉人（原审原告）：徐鑫，男，1995年6月9日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。 委托诉讼代理人：杨婷婷，四川川蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张晓晓，女，1983年4月1日出生，汉族，住北京市石景山区。 委托诉讼代理人：刘军锋，四川君合律师事务所律师。 上诉人徐鑫因与被上诉人张晓晓房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初13895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐鑫上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判张晓晓退还徐鑫定金10000元，并支付违约金52500元以及赔偿损失413060元；2.张晓晓承担本案一审、二审的全部诉讼费用。 事实及理由：一、一审法院认定徐鑫违约无事实基础和法律依据，全款付款未能达成应由张晓晓负责全部责任，属于张晓晓违约。二、张晓晓在未解除原买卖合同的情况下，一房二卖并过户，合同无法履行，张晓晓应当对徐鑫产生的全部损失承担赔偿违约责任。三、第二次贷款中，张晓晓严重违约，并没有向徐鑫提供合理的履行期限。四、即使法院认为徐鑫存在违约，也不能否认张晓晓在未解除合同的情况下，同样存在违约，对于定金问题，应当各自承担相应的责任，并赔偿对方的损失，徐鑫的损失以房屋差价为计算依据，远高于违约金，应当优先赔偿徐鑫的实际损失。五、张晓晓从未行使过解除权，在2016年10月11日双方进行磋商时，张晓晓表示的解除情形仅包括未能成功办理贷款，而不包括未签署贷款协议。在2016年10月13日，中介问双方是否解除时，张晓晓明确表示要求徐鑫自行去法院起诉，意思是其依然没有行使解除权，要求徐鑫自行起诉要求判决，解除时间应当是判决生效之日，虽然在磋商过程中，双方多次表示是否不履行，但相关的陈述并没有达成实际解除约定，而只是协商的行为，均未能达成一致。六、原合同对贷款不通过后何时付款没有明确约定，属于约定不明，双方就二次贷款时间始终未能达成一致，因此，应当视为没有进行补充，此时，应当按照合同法第六十二条第四款的约定处理。在张晓晓2016年10月11日提出要求徐鑫在2日内签订第二次贷款合同时，仅提供了2天时间，不符合交易习惯，且原合同准备时间也是6天，7月30日签署，8月5日准备提交所有的贷款资料，且张晓晓明知徐鑫人在外地，需要准备贷款资料和赶往外地，不属于合理期限，应当是张晓晓违约。 张晓晓辩称，一、根据买卖合同第3.3条的约定内容，徐鑫应自贷款未获批准之日起履行自行支付张晓晓房款的合同义务，自行付款义务的履行期限已经届至，但徐鑫在债务履行期限届满知晓贷款未获批准后自始至终一直明确要求再次申请银行贷款拒绝履行自行付款义务，这一事实有微信聊天记录清晰地加以证明，因此，徐鑫的行为构成违约。二、徐鑫与张晓晓之间就“两日内签二次贷款合同”未能协商达成一致合意，合同约定内容并未发生变更，张晓晓并不负有配合徐鑫办理第二次贷款的合同义务，张晓晓并不存在所谓第二次贷款违约问题。三、案涉合同未能履行系因徐鑫一方的原因所致，过错在徐鑫，因此，张晓晓不承担违约责任且贷款未获审批通过系徐鑫自身原因所致，此时徐鑫拒不按合同约定自行支付购房款，构成违约并导致案涉合同未能履行，因此，徐鑫主张的返还定金、支付违约金及实际损失没有事实依据和法律依据。四、徐鑫仅于2016年7月30日支付了定金10000元，应支付的首付款既未按约转入资金监管账户也没有支付给张晓晓，购房尾款也一直拒不按约支付，表明了徐鑫已经没有履行合同的意愿，而徐鑫长达2年10个月期间内对2016年10月13日双方的协商对话解约又一直保持沉默默认并未有过异议，如果判决支持徐鑫的上诉请求将严重背离生活逻辑和社会一般评价标准。另，双方在2016年10月13日已经协商一致表示解除合同。只是双方对合同解除后的后果存在争议，解除的意思已经达成一致合意。 徐鑫一审起诉请求：1.判令张晓晓履行2016年7月30日签订的《成都存量房买卖合同》将青羊区房屋过户至徐鑫名下；2.判令张晓晓承担本案全部诉讼费。一审庭审中徐鑫将诉讼请求变更为：1.解除双方于2016年7月30日签订的《成都存量房买卖合同》；2.判令张晓晓退还定金10000元；3.判令张晓晓承担违约金52500元，赔偿损失413060元；4.判令张晓晓承担本案诉讼费。 一审法院查明：2016年7月11日，张晓晓、余泽茂（共同作为委托人）向朱敏（作为受托人）出具《委托书》一份，载明委托人与受托人是亲属关系，委托人因事务繁忙委托受托人将登记于张晓晓个人名下的位于成都市青羊区出售相关事宜权限委托给朱敏，对其在委托权限范围内签署的一切文件予以承认并承担相应的法律风险。 2016年7月30日，张晓晓（作为甲方、卖方）与徐鑫（作为乙方、买方）、成都搜房房天下房地产经纪有限公司（作为丙方、经纪方，以下简称房天下公司）签订《成都存量房买卖居间服务合同》，就买卖位于成都市青羊区房屋与房天下公司签订居间合同，居间费按房屋总价的1.5%的比例收取5250元，甲方承担1750元，乙方承担3500元。 2016年7月30日，徐鑫（作为委托方、甲方）与房天下公司（作为受托方、乙方）签订了《贷款委托服务合同》，约定将位于成都市青羊区住房按揭贷款的相关事宜委托给房天下公司，贷款额为200000元，贷款年限为20年。 2016年7月30日，张晓晓、徐鑫共同作为委托人与房天下公司作为受托人就位于成都市青羊区房屋网上签约手续的委托事宜协商一致并签订《网上签约委托书》。 同日，朱敏作为张晓晓（甲方、卖方）的代理人与徐鑫（乙方、买方）签订《成都存量房买卖合同》，约定将位于成都市青羊区0元的价格出售给乙方，乙方在合同签订的同时支付甲方购房款定金10000元，代办理完毕过户手续后自动转为房款。甲方在合同签订的同时将房屋相关资料原件交由房天下公司保管。如甲方违约需向乙方双倍返还定金，如乙方违约，甲方不返还定金。首付款140000元，乙方委托房天下公司资金监管并于过户完成3日内支付给甲方。尾款200000元，甲乙双方应在2016年8月5日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，乙方须自行筹齐该房屋尾款，并于办理该房屋产权转移登记申请前支付给甲方。甲乙双方未按合同约定期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应向守约方支付房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过七日，违约方仍未办理的，守约方短信、电话、书面等形式催告违约方，催告后违约方仍不办理的，守约方有权单方解除本合同，违约方应向守约方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。同日，房天下公司出具《证件收据》载明：收到张晓晓国土证（原件）、房产证（原件）。 房天下公司出具的《收款收据》一张，载明：收到徐立鹤青羊区居间费3500元、意向金10000元，按揭服务费1000元，合计14500元。 张晓晓、徐立鹤及房天下公司员工于2016年7月11日至10月13日期间通过手机微信多次就案涉房屋交易问题进行协商，其中：2016年7月11日，徐立鹤（微信昵称为“天龙”）曾表示：“我可能用我堂弟的身份证买到时候让他来成都办手续”；2016年8月31日，房天下公司员工（微信昵称“华仔”）表示：“建五那个单子建行已经退件，不能走建行了，需重新走银行”，徐立鹤回复：“还有哪家银行”，“华仔”回复：“增加首付的话就走中行哈”，张晓晓表示：“你们不要问了，当时签合同时约定7月30日双方准备好所有资料，这个房子现在由于你们双方的原因，一直无法履约，我认为你们恶意拖延时间，属违约行为，既然你们违约那我会将房屋另做他用，我没有那么多时间和你们去耗”；之后，双方再次对二次签贷款再次进行了协商，2016年9月28日，张晓晓表示：“我不等了，我跟你们耗不起那个神”，房天下公司员工回复：“张姐，你也消消气，两天内签贷款合同，买卖房子都是高兴的事”，徐立鹤表示：“那我让我堂弟过来吧”，房天下公司员工回复：“就是，你们协商好了，我们一定全力配合”，张晓晓表示：“协商不了，从现在起我还要等两个月才能拿到钱，要么你们全款”，房天下公司员工回复：“要不了两个月，贷款正常审批通过，10月底前就能拿钱。贷款审核通过后，第一时间递件、核税、见回执单给首付款。取件后立马办抵押，金融到时催银行早点放款。大家都在，就一次说好，我们积极配合你们办理”，张晓晓表示：“必须给我一个明确的时间及付款节点”，房天下公司员工表示：“方案二：考虑买卖双方在外地，时间紧。我们可以给你们办立等可取。贷款审核通过后：递件、核税、交税、取件、办抵押，付首付款在同一天进行。买方卖方只来一次。只要贷款审核通过我能在5个工作日里办完过户，取件当天买方付首付款，7个工作日放款到你账上”。随后房天下公司员工表示:“我建议大家确定一下时间，明天上午、下午，后天上午、下午。请选择”，徐立鹤表示：“我刚才给我表弟打电话让他过来成都，他说要请假，晚点答复我请假结果，请稍等一下”。房天下公司员工表示：“请第一时间告诉我们，时间。张姐也请麻烦你联系你的代理人”，徐立鹤回复：“好的，今天晚上”，徐鑫（微信名“自娱自乐”）表示：“30号上午应该能到”，徐立鹤表示：“票好不好买马上国庆节了，去成都的人很多，在网上查一下”，房天下公司员工回复：“我看了只有普通车了，动车没有票了”，徐立鹤表示：“为了把稳起见我觉得过节后来比较好。万一那个环节出问题又得白跑一趟”，房天下公司员工回复“这个节太长了，我觉得还是早点办好”，徐立鹤表示：“一个是火车会不会晚点，还有来了银行那边会不会有问题？过户还是要等过节，所以只是晚两天而已”，房天下公司员工表示：“现在资料齐的话，可以坐明天早上的第一班飞机”，徐立鹤询问张晓晓：“你看节后过来可否？”张晓晓未回复。2016年10月8日，房天下公司员工询问：“请问你们约定好回来签贷款的时间了没？”，徐立鹤回复：“随时候命”。2016年10月10日，张晓晓表示：“关于二次签贷款合同卖方提出以下几点要求：1.贷款审核通过后买方要确定过户成功当天支付剩下的所有房款。2.贷款审核通过后中介一个工作日内申请网签（立等可取，如有费用，由买方支付）过户。买方必须按中介通知的时间来配合办理。3.这次贷款如果没有通过，买方必须全款支付，不在接受全款外的任何形式付款；4.今天不明确答复，中介方明天必须归还卖方的房产证，国土证。之前签署合同解约并追究买方违约责任;5.约定于明天签订银行贷款合同。”房天下公司员工回复：“我方积极配合”，并询问徐立鹤及徐鑫“买方给过答复哟。我们好着手办理”。徐立鹤表示：“前天申请的信用贷款说好昨天放款后来昨天等来的是没有通过的消息，今天又去了家银行申请说最快六天给我答复，两个方案最好的方案是我全款给房东贷款下来后直接打到我账户，最差的方案是过完户当天给房东二十万贷款下来后付尾款多余的钱直接打到我账户，请小小看一下行不行”，张晓晓回复：“可以”，房天下公司员工表示：“贷款银行只能打给房东。到时候你们可以签补充协议，房东收到钱后退出多余的钱”；2016年10月11日，徐立鹤回复：“钱打到房东账户没问题，只要这个账户要是一个买方能监管的账户，买方同意后才能取钱的账户，我没说一定要打我账户，只要资金安全就行”，张晓晓回复：“没问题的话就明天过来办吧，过户当天给我们全款，其余事情，我们配合你们去做”“一、两日内，签二次贷款合同；二、七个工作日内贷款审批通过；三、这次贷款审批不通过，过户当天买方全款付清；如不付全款，合同解除，定金不退。每个时间节点双方必须按照约定时间来办理，如有任何一方缺席视为违约。时间2016年9月11日。”徐立鹤询问徐鑫：“你那边可以马上请假吗，请假后赶紧买票去成都”，徐鑫回复：“公司预期安排的是16、17、18的假，实际相差不会超过一天”，张晓晓表示：“时间我们约定的很清楚”，徐立鹤表示：“你看晚点行不行，我堂弟也刚找到工作，不能因为买房把工作丢了”；2016年10月13日，张晓晓表示：“提醒一下大家今天是约定的第一阶段（签第二次贷款合同）时间的最后一天”，徐立鹤表示：“正常的情况最少要给一段时间，你看一下合同约定的第一次贷款时间要多少时间，第二次时间应该是一样的，说好了我表弟请假过来时间也告诉你了，能不能理解一下，又开始胡搅蛮缠了，不行就打官司吧”，张晓晓回复：“你请便，我已尽多次催告义务，剩下的你看着办吧”，徐立鹤表示：“我在这里申明一下，这次不是我们不过来，是房东不给合理时间，故意刁难我们决定放弃购买我们申请法院仲裁”；2016年10月13日，房天下公司员工向买卖双方微信询问：“你们确定解约吗？确定的话房东就安排人来拿一下产权证。”徐立鹤表示：“定金退回和平解约，不退定金申请仲裁”，张晓晓回复：“你去起诉，法院怎么判就怎么定”。 张晓晓陈述：其已于2016年12月27日将案涉房屋转让并过户给案外人肖建兵，肖建兵又于2018年转让给现在的产权登记人曾理。徐鑫亦对此予以认可。 一审法院另查明：1.现成都市青羊区房屋登记于案外人曾理名下。 2.案涉房屋的楼盘名称为“时代凯悦”。 一审法院认为，（一）关于主体。本案系房屋买卖合同纠纷，徐鑫作为《成都存量房买卖合同》相对方就本案提起诉讼主体适格。即便案涉房屋系徐立鹤借徐鑫名义购买，亦系徐鑫与徐立鹤之间的法律关系，与本案所涉房屋买卖合同纠纷无关，故对张晓晓提出的徐鑫主体不适格的抗辩一审法院不予支持。 （二）关于合同解除。双方签订的《成都存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。关于解除合同的诉讼请求，基于前述查明的事实，案涉房屋已经过户登记至案外人名下，案涉合同在客观上已无法继续履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，对徐鑫关于解除合同的诉请一审法院予以支持。 （三）关于定金。徐鑫以张晓晓违约为由主张其返还定金。根据合同约定，双方应于2016年8月5日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，徐鑫应当自行筹齐该房屋尾款，并于办理该房屋产权转移登记申请前支付给张晓晓。一审法院认为，第一，张晓晓按约配合徐鑫办理了贷款申请手续，但徐鑫的贷款申请未获审批通过，此系徐鑫自身原因所致，责任不在张晓晓，双方并未在合同中约定张晓晓需再次配合徐鑫申请贷款直至有银行同意批贷或所有银行均不同意批贷为止；第二，从双方微信聊天记录的内容来看，徐鑫于2016年8月即知晓贷款审批未通过，但其并未按合同约定自行筹齐房屋尾款支付给张晓晓，其行为构成违约；第三，经协商，张晓晓同意再次配合申请贷款，但因办理时限问题双方未达成一致。对此，一方面，张晓晓限定时间较紧，徐鑫人在外地，需要请假、购票乘坐交通工具等，客观上难以按张晓晓限定时间前往办理相关手续；另一方面，徐鑫人在外地系其自身原因，其在签订案涉合同时即应当预料到需要多次往返成都办理相关手续并应提前做出合理安排，而双方就付款问题沟通时间长达两个月，在协商过程中，居间方工作人员亦明确建议徐鑫尽早赶到成都，但徐鑫并未按建议尽快赶到。综上，张晓晓未再次配合徐鑫申请银行贷款系双方原因所致，但再次配合申请银行贷款并非张晓晓的合同义务，以此不能证明张晓晓违约。双方未能按约履行案涉合同系因徐鑫未按约定向张晓晓支付购房款所致，徐鑫作为违约方主张返还定金无合同及事实依据，故一审法院不予支持。据此，对徐鑫主张张晓晓支付违约金及实际损失的诉讼请求一审法院亦不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条及第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除徐鑫与张晓晓于2016年7月30日签订的《成都存量房买卖合同》；二、驳回徐鑫的其余诉讼请求。案件受理费8433元，由徐鑫负担。 二审中，张晓晓提交一份其与案外人朱威的《成都市存量房屋买卖合同》，拟证明张晓晓并未高价转让案涉房屋。 徐鑫质证认为，该证据不属于法律规定上的新证据，其形成于一审前。其次，张晓晓提交的复印件，对真实性不予认可。另外，对关联性不予认可。 本院认为，张晓晓提交的《成都市存量房屋买卖合同》系复印件，且未提交原件予以比对，真实性无法核实，本院不予采信。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，徐鑫与张晓晓签订的《成都存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，根据徐鑫的上诉请求以及张晓晓的答辩，双方对一审判决解除案涉买卖合同均无异议，对此本院予以确认。针对双方诉争的定金退还以及违约问题，本院评述如下： 根据合同约定，首付款140000元，由徐鑫委托房天下公司资金监管并于过户完成3日内支付给张晓晓。尾款200000元，双方应在2016年8月5日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，徐鑫须自行筹齐该房屋尾款，并于办理该房屋产权转移登记申请前支付给张晓晓。在合同履行过程中，由于徐鑫自身原因导致贷款未通过审批，而双方虽然就继续办理贷款进行过协商，但现有证据不能证明双方达成一致，因此根据合同约定徐鑫应当自行筹措尾款支付给张晓晓，但徐鑫一直未能履行合同义务，构成违约，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，由于徐鑫未能履行合同义务，导致双方合同解除，故对于徐鑫主张张晓晓向其退还定金10000元的请求，本院不予支持。同理，由于徐鑫未按照合同约定履行合同义务，导致合同解除，其主张张晓晓承担违约金并赔偿损失的请求，本院一并不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8433元，由徐鑫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 成 审 判 员  李 俊 审 判 员  龚 耘 二〇二〇年八月二十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  夏玉荣