贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5789号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市。被上诉人（原审原告）：文应利，男，1972年9月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：余清凯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭昌毅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）因与被上诉人文应利商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初14983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月03日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，被上诉人未在解除权发生之日起一年内行使，解除权已消灭，无权单方解除合同；2、若不通过除斥期间对合同解除权加以限制，将影响双方权利义务关系的稳定性及合同履行的长期不确定性，不利于社会经济发展、交易安全实现；3、案涉房屋已交付，《商品房买卖合同》的合同目的已实现；4、被上诉人已丧失解除权，故被上诉人提出的退还购房款、支付违约金等其他诉请不应予以支持。文应利答辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条针对的是逾期交房、逾期付款的情形，本案涉及的是逾期办证问题，故该规定不适用于本案，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，宏益房开并未进行催告，故被上诉人有权行使解除权，宏益房开至今不能办理所有权转移登记，导致被上诉人无法取得案涉房屋所有权，宏益房开已构成根本违约，被上诉人不应受除斥期间的限制。文应利向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判决被告返还原告购房全部购房款699141元，并支付全部购房款的资金占用损失159331.32元（以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率为标准计算，从2015年2月1日计算至全部购房款付清之日止，暂计算至2019年9月16日）；三、依法判决被告赔偿原告购房损失共10950元，包括原告支付的商铺物管费3572元、维修基金费6991元、电表开户费122元、有线电视开户费265元；四、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告文应利（买受人）与被告（出卖人）于2015年2月1日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买出卖人宏益房开开发建设的本市南明区房屋一套，该商品房规划用途为商业营业用房，建筑面积59.37平方米，房款按套计算，总房款699141元，买受人在2015年2月1日将总房款699141元付清；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2015年2月1日向被告分两次支付了购房款210141元、489000元，共计699141元，被告于当日分别向原告出具两张收取购房款的收款收据。合同签订后被告将本案涉案房屋交付给原告使用。因被告在2018年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告诉至一审法院，诉请如前。审理中，被告认可收到原告全部购房款699141元。原告对其诉请的房屋维修基金6991元，向一审法院提交有出具时间为2018年11月16日的贵州省住宅专项维修资金专用收据一张（载明交款人为原告）；被告宏益房开表示维修基金不是其收取的，不同意退还。原告对其诉请要求被告赔偿的电表开户费122元、有线电视开户费265元、物管费3572元，向一审法院提交了原告于2016年1月1日向贵州宏立城物业服务有限公司第二分公司交纳电表开户费122元、有线电视开户费265元的收据一张、原告于2016年1月1日向贵州宏立城物业服务有限公司第二分公司交纳物管费3572.10元的收据一张。审理中，原告表示2014年4月已经贵阳市观山湖区法院判决离婚，本案涉案房屋系其离婚后所购，购本案涉案房屋时未再婚，本案涉案房屋系原告个人财产，不涉及案外人权益。原告向一审法院提交有（2013）筑法民初字第407号民事判决书，以证明本案涉案房屋系其离婚后所购。原告表示目前涉案房屋未出租，处于空置状态，如法院判决或调解解除商品房买卖合同，原告能立即向被告交还房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订的上述《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应按约履行合同权利义务。合同签订后，原告已履行了支付购房款的义务，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今仍未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告行为已构成违约，按合同约定原告有权退房，故对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》一审法院应予支持。合同解除后，被告应按合同约定向原告退还已付购房款，故原告诉请要求被告退还相应购房款，于法有据，一审法院予以支持。对原告要求被告支付资金占用损失的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对资金占用损失应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权就利息部分的损失要求赔偿，原告支付全部购房款的时间为2015年2月1日，故其利息损失的起算时间应从付款次日即2015年2月2日起按照同期银行存款利率计算。对原告要求退还电表开户费122元、有线电视开户费265元的诉请，因电表开户费、有线电视开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。对原告要求赔偿物管费的诉请，一审法院认为物管费系原告使用房屋期间必然产生的费用，该费用应由使用人即原告自行承担，不属于购房损失之列，故一审法院对原告的该项诉请不予支持。对于原告诉请要求被告赔偿房屋维修资金，根据原告向一审法院提交的房屋维修资金收据应为相关房产部门收取，原告在商品房买卖合同解除后可向相关房产部门或向收取人申请退还，该款不属于原告损失，故对原告的该诉请一审法院依法不予支持。对被告称如合同解除原告应当还房并应当配合被告办理完毕涉案房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续，一审法院认为合同解除以后房屋的返还以及相关备案登记、预告登记的注销属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，原告于本案已表示在合同解除后能随时向被告交还涉案房屋，故对房屋的交还及相关备案登记、预告登记的注销在本案中一审法院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、解除原告文应利与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年2月1日就位于本市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告文应利已付购房款699141元。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告文应利资金占用损失，该资金占用损失计算方式如下：以购房款699141元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年2月2日起计算至该699141元退还原告文应利之日止。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内赔偿原告文应利电表开户费122元、有线电视开户费265元。五、原告文应利于本判决生效之日起十日内将本市南明区房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。六、原告文应利于本判决生效之日起十日内与被告贵阳宏益房地产开发有限公司相互配合办理本市南明区房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。七、驳回原告文应利的其余诉讼请求。案件受理费12494元，减半收取6247元,由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交房屋现场照片，拟证明被上诉人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。被上诉人质证称，该证据不能达到证明目的。上诉人提交建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书，拟证明案涉房屋所在土地不存在权利瑕疵，案涉房屋已通过消防验收，案涉房屋仅是迟延办证，不存在无法办证情形。被上诉人质证称，该证据不能证明案涉商铺可以办理所有权转移登记。上诉人提交最新花果园产权证办理“攻略”、启用不动产登记（花果园）便民服务点、办证点的照片，拟证明上诉人在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。被上诉人质证称，证据三性及证明目的均不予认可。经本院询问，宏益房开认可案涉房屋尚不具备办证条件。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除。本案中，宏益房开逾期取得初始登记，履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致合同目的不能实现，被上诉人诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，故一审判决解除并无不当，本院予以维持。宏益房开认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，被上诉人的解除权已过一年的行使期限，但该条规定中一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证情形。即使前述一年的除斥期间的规定适用于逾期办证的情形，宏益房开出售的案涉房屋至今仍不具备办证条件，何时能具备办证条件宏益房开亦未提交证据予以证明，故宏益房开的违约行为已达到合同目的不能实现的程度，构成根本违约，从内容看，前述司法解释的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，不适用于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，否则，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得房屋所有权，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的房屋所有权，并非仅取得房屋使用权，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为被上诉人合同目的已实现的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用12494元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十八日书记员 帅艳芷