江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0830民初1548号 原告：永新县梦时代商业运营管理有限公司，住所地江西省吉安市永新县禾川镇建设街站前路，统一社会信用代码91360830MA35KY9KX7。 法定代表人：雷文义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱军华，江西明略律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：张艳梅，女，1979年6月6日生，汉族，住江西省吉安市永新县。 委托诉讼代理人：龙小美，男，1979年12月15日生，汉族，住江西省吉安市永新县，系被告张艳梅丈夫，代理权限为特别授权。 原告永新县梦时代商业运营管理有限公司（以下简称梦时代运营公司）与被告张艳梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告梦时代运营公司的委托诉讼代理人朱军华，被告张艳梅的委托诉讼代理人龙小美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梦时代运营公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告于《商铺租赁合同》解除之日起三日内腾空店铺并将商铺返还给原告；3.判令被告支付截止2020年3月14日拖欠原告的租金3928元，并自2020年3月15日起按91.726元／日支付至被告返还商铺之日止的租金；4.判令被告支付原告物业管理费6.115元／日，自2020年3月15日起至被告返还商铺之日止；5.判令被告支付原告违约金8370元（三个月租金）；6.判令被告缴纳的合同保证金不予退还；7.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：原、被告于2018年5月25日签订商铺租赁合同，合同约定原告将永新县商铺出租给被告，租赁期限自2018年9月1起至2023年9月1日止，每月租金为2790元，物业管理费为3元／ｍ2／月，租金缴纳方式为按三个月为一期支付，租金到期前提前一个月缴纳后续租金。商铺租赁合同签订后，被告按合同约定预先缴纳了两个月的租金和物业管理费及两个月的租金作为合同保证金。但在合同期内，被告未按合同约定缴纳后续租金，拖欠至今，原告经多次催缴被告均置之不理。原告认为，被告的行为已经严重违反了双方的合同约定，原告有权依合同约定要求解除租赁合同及要求被告承担相应的法律后果。原告与被告多次协商未果，为维护自身的合法利益，唯有依法提起诉讼。 被告张艳梅辩称，原、被告双方签订合同时，被告租用的商铺区域本是服装区，但合同签订之后原告在该区域增加了餐饮区，擅自改变经营状态，餐饮店影响了被告正常经营，加之商铺门前漏水等情况，导致合同无法继续履行，被告曾于2019年7月口头向原告提出要解除合同，但原告要求被告补齐免租期的租金才愿解除合同，还锁了被告的店门，被告为此还报了警，故双方就解除合同未能协商一致。被告从2019年10月起就没有正常营业了，被告不愿继续租了，对原告诉请解除合同和腾空店铺没有意见，但对原告诉请被告还需支付其商铺租金、物业管理费等诉讼请求不予认可，同时因原告存在违约，被告装修店铺花了50000元左右，原告应赔偿被告装修、停业损失并退还被告已交的2个月租金。 原告梦时代运营公司为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据： 证据1.营业执照和被告的身份证复印件各1份，证明原、被告身份信息、诉讼主体资格及原告的经营范围。 证据2.《商铺租赁合同》复印件一份，证明原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，双方约定的权利义务及违约责任的情况。 证据3.关于某某某逾期未交租费的联系函复印件、微信聊天记录截屏各1份，证明原告向被告催缴房屋租金、管理费等费用的事实及原告履行了催告义务。 经质证，被告张艳梅对上述证据均无异议，本院予以确认。 被告张艳梅未向本院提交证据。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2018年5月25日，原告梦时代运营公司与被告张艳梅签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于永新县建筑面积为62ｍ2的商铺租赁给被告经营“某某某”女装，租赁期自2018年9月1日起至2023年9月1日止，共5年，其中2018年9月1日至2019年3月1日及2019年11月1日至2019年12月1日为免租期（共7个月），免租期内被告可免交租金，但仍应交纳物业管理费、水电费等费用，该商铺每月租金为2790元（45元／ｍ2／月），合同前3年租金无递增，第4年、第5年每年递增2元，物业管理费为（3元／㎡／月），租金的支付期限按3个月为一期支付，本着先交租金后用房的原则，房租到期前应提前1个月缴纳后续租金，被告应于本合同签订之日向原告缴纳合同保证金5580元（2个月标准租金）。如被告在租期内有未获得原告同意而擅自撤店的行为，则视为自动放弃经营权，原告有权单方没收履约保证金及其它已缴全部款项不予退还。另约定被告若逾期交付租金或本合同约定的任何其它费用，每逾期1日，应当按照每日5%的标准支付滞纳金；租赁期间，非本合同约定或法律规定的情况，被告若提前退租，不得要求原告退还已收取的保证金或任何其它费用，被告未经原告书面同意擅自提前退租的，还应当支付相当于自退租之日起至本合同期满之日止全部租金2倍的违约金。租赁期内，由于被告违约，原告依照本合同的约定解除合同的，被告不得要求原告退还已收取的保证金或任何其它费用并应当支付相当于自原告方解除合同之日起至本合同约定期满之日止全部租金2倍的违约金。合同签订后，原告在期限内将店铺交由被告经营，并且已免7个月的租金，被告也在合同签订之日交纳了合同保证金5580元并且经营女装。截止2020年3月14日被告本应支付原告租金8370元、物业管理费558元，合计8928元（一个季度），但被告只交纳5000元，尚欠3928元未交纳，此后亦未再向原告交纳租金和物业管理费，2020年4月22日原告以联系函的方式向被告催缴租金，被告以原告管理不作为为由未予理睬，原告催缴未果，遂于2020年7月14日向本院递交民事起诉状。 另查明，被告于2019年7月口头向原告提出要解除合同，但双方未能协商一致，后被告继续经营，2020年春节之后，因受新型冠状病毒疫情影响，被告一直停业，被告于2020年7月21日已将租赁商铺腾空。 本院认为，原告梦时代运营公司与被告张艳梅签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应切实履行。本案中，被告未按时足额向原告缴纳截止2020年3月14日及之后的租金、物业管理费的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告交纳的合同保证金5580元原告依约可不予退还，故对被告提出原告应退回其保证金的辩解意见，本院不予采纳。合同约定被告逾期支付租金及提前退租情形下需支付的违约金过高，违约金应是损失的一种补偿，应相当于造成的损失，没收合同保证金已经给原告弥补了一定的损失。因此原告主张的违约金只能再适当予以考虑支持，因被告拖欠租金的违约行为发生在疫情期间，故结合本案实际调整由被告支付原告违约金2000元。截止2020年3月14日，被告拖欠原告的租金、物业管理费合计3928元应当支付，故对原告主张被告应支付该款的请求，本院予以支持。此后的商铺租金及物业管理费自2020年3月15日起算至原告向本院递交起诉状之日（2020年7月14日）止，共4个月，期间因受不可抗力的疫情影响，应酌情减免，结合本案具体情况减免2个月，减免后，被告还应支付原告2个月的租金5580元（2790元/月×2月）和物业管理费372元[（62m2×3元/m2）/月×2月]。原告诉请解除《商铺租赁合同》，被告表示不愿继续租赁，同意解除，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告已于2020年7月21日将相关物品搬离商铺，但尚未将案涉商铺交回给原告，故对原告要求被告返还商铺的诉请，本院予以支持。被告辩解原告存在擅自改变经营状态及商铺门前漏水等违约行为，解除合同要赔偿其装修、停业损失，无证据证实，原告亦不予认可，故被告主张原告应赔偿其装修损失、停业损失没有法律依据，本院依法不能支持。 综上，对于原告的诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告永新县梦时代商业运营管理有限公司与被告张艳梅于2018年5月25日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告张艳梅于本判决生效之日起三日内将从原告永新县梦时代商业运营管理有限公司处租赁的D1-013号商铺予以返还； 三、被告张艳梅向原告永新县梦时代商业运营管理有限公司支付截止2020年3月14日拖欠的商铺租金、物业管理费3928元及此后的商铺租金5580元、物业管理费372元，共计9880元； 四、被告张艳梅向原告永新县梦时代商业运营管理有限公司支付合同违约金2000元； 五、原告永新县梦时代商业运营管理有限公司不予退还被告张艳梅缴纳的合同保证金5580元； 六、驳回原告永新县梦时代商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 以上三、四两项合计11880元，限被告张艳梅在本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费600元，减半收取计300元，由原告永新县梦时代商业运营管理有限公司负担148元，被告张艳梅负担152元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  龙勇 二〇二〇年八月二十六日 法官助理黄少俊 书记员周方桢