湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2101号上诉人（原审被告）：岳阳市天力房地产开发有限公司，住所地：平江县城关镇天岳大道锦绣天地十一楼。法定代表人：彭广平。委托诉讼代理人：刘大好，湖南汉昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘快球，男，1965年6月21日出生，汉族，公务员，住平江县。上诉人岳阳市天力房地产开发有限公司（以下简称天力公司）因与被上诉人潘快球房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2019）湘0626民初3576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。天力公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、依法驳回潘快球的全部诉讼请求或发回重审；三、判令由潘快球承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原判决认为上诉人交付的封闭阳台与合同约定不符、导致潘快球信赖利益受损害错误。首先，对于案涉房产的阳台为封闭式，潘快球是明知并认可的。其次，上诉人提供立面设计、墙身设计、标准层平面设计、平房预测2018第005号商品房建筑面积预测报告书、平房预字第2018第××号商品房预（销）售许可证、工程质量竣工验收记录等证据足以证明本案潘快球购买803号商品房的阳台设计为封闭式，803号商品房经预测其建筑面积为78.26平方米与《商品房买卖合同》约定的建筑面积共78.26平方米完全相等，工程质量竣工验收合格。上诉人与所有买受人（含被上诉人）签订的《商品房买卖合同》均为网签备案合同，由于“天力城”12栋商品房Ａ户型为双阳台，同时存在封闭式与非封闭式阳台，而网签备案系统对于《商品房买卖合同》第三条第三款“该商品房阳台是”一经选择为非封闭式后，在后续与其他购买者签订网签合同时系统均会自动生成“该商品房阳台是非封闭式”，该网签系统由政府职能部门控制上诉人无权修改，导致上诉人与“天力城”12栋数百户购买者所签订《商品房买卖合同》第三条第三款均为“该商品房阳台是非封闭式”，对此情况原审法官已向政府职能部门的工作人员走访问询并得到确认属实。二、原判决适用法律错误。《商品房买卖合同》第三条第三款无效并不产生使阳台状态无法确定的后果，对双方履行《商品房买卖合同》不会产生任何影响。合同法第五十八条只应理解为由于合同无效，基于该合同而取得的财产应当予以返还；而不是由于合同某一条款无效，而返还基于该条款取得的财产。假如按照被上诉人的计算房屋面积误差比超过了3%（2.8÷78.26＝3.5%），其可以根据合同约定主张退房。事实上，本案被上诉人选择继续履行合同。因此，依法不应适用合同法第五十八条由被上诉人返还财产“阳台”。三、原判决超出诉讼请求。原审判决上诉人支付5116元，但是，在潘快球的诉讼请求中并未主张赔偿任何损失，原审判决显然是超出了被上诉人的诉讼请求，属违法判决。四、原判决遗漏当事人。本案中，与上诉人签订《商品房买卖合同》的当事人为李春和被上诉人潘快球二人，相应的购房款亦是由李春和潘快球二人共同支付，但仅有潘快球提起诉讼，显然原判决遗漏了当事人李春。五、原判决名为“减少诉累”，实质将误导引发数百起诉讼，将严重浪费司法资源。潘快球辩称，1、第一，阳台是否封闭应以合同为依据，房屋平面图注明了仅供参考。天力公司上诉称，案涉楼栋存在A户型和B户型，签合同时是以A户型非封闭阳台为主，所以因系统原因后来的合同均注明为非封闭阳台，但事实上非封闭阳台可以更改为封闭阳台的，如不能更改，开发商应该提前给予解释。2、天力公司上诉称，一审适用法律错误的理由不能成立。3、整栋各部分的装修有安全问题，但是天力公司进行了加固，答辩人就此就未再主张权利。4、天力公司认为原审判遗漏当事人，因买房子的是答辩人和答辩人的妻子，故答辩人认为不存在遗漏当事人的问题。5、天力公司称整栋其他户主会均会起诉，导致司法资源浪费不对。答辩人买房子是为了给答辩人父母住，天力公司没有提供非封闭阳台，答辩人只是为了维护自己的利益。即使其他人起诉也是因为开发商的问题，这是开发商应该承担的责任。潘快球向一审法院起诉请求：1、判令天力公司根据《商品房买卖合同》的约定向潘快球双倍返还阳台面积多收款25580元；2、判决天力公司向潘快球返还多收取的房屋维修基金252元；3、判决天力公司加固潘快球所购房屋过道的栏栅，确保潘快球及其他业主人身财产安全；4、判决天力公司按照人民银行同期贷款利率支付因违反《商品买卖合同》中关于未履行交付足额面积约定的违约金；5、本案诉讼费由天力公司承担。一审法院认定的事实：2018年3月30日，潘快球及妻子李春与天力公司签订《商品房买卖合同》及补充协议,合同编号20180123Ｃ001803;合同约定:买受人（潘快球、李春）购买岳阳市天力房地产开发有限公司开发的位于平江县，预测建筑面积78.26平方米,按建筑面积计算,单价为每平方米4567.99元,总金额357491元。合同第三条第三款为：该商品房阳台为非封闭式。合同第五条第二款第二项约定“买受人不退房的……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差绝对值超过3%部分的房款价由出卖人双倍返还买受人”。潘快球、李春按约支付购房款357491元。2019年，天力公司向潘快球交付了房屋，房屋阳台为封闭式。潘快球进行了验房，验房单记载对封闭阳台有异议。阳台按封闭式计算为5.44平方米，因封闭增加的面积为2.8平方米。一审法院认为,本案的争议焦点在于：一、天力公司交付的房屋阳台封闭与双方的合同约定不符,天力公司是否构成违约。二、因阳台封闭增加的面积价款,天力公司是否应该返还以及如何返还。关于焦点一、诉争房屋位于天力公司开发的天力城12幢,根据经规划部门审批而实施的建筑设计方案以及规划部门提交并经庭审质证的书面说明能够证明,该12幢由于底层有商业经营用房,规划要求阳台采用封闭式。天力公司在开发施工过程中,系严格按照规划部门批准的设计方案进行,并未中途更改阳台的设计。但由于天力公司或其委托销售人员的失误,潘快球、天力公司签订商品房预售合同及补充协议时,合同中错误约定阳台为非封闭,该约定条款与规划部门的规划审批方案不符。规划系出于公共利益的考量,经批准即具有强制性的法律拘束力。潘快球、天力公司购房合同中关于阳台状态的约定,因违反规划而致该条款无效。所以，天力公司交付的封闭阳台虽与合同约定不符，但不构成违约。如果潘快球认为其基于阳台为非封闭才选择购房,对阳台非封闭有特别性要求,潘快球完全有权解除购房合同。但潘快球选择了继续履行合同,验收房屋。潘快球要求天力公司恢复阳台为半封闭状态,因违反《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定,不具有合法性,不具有履行可能性,依法不予支持。关于焦点二、根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因阳台为房屋的组成部分,考虑到阳台与房屋的整体不可分割性,天力公司无法向潘快球返还阳台,天力公司应折价补偿因阳台封闭而增加的面积价款,以作为阳台的对价。潘快球验收房屋时，依法向天力公司发出书面异议,要求天力公司解决因阳台封闭所导致的后果,表明潘快球并不完全接受和认可阳台的现状。天力公司关于潘快球知晓并认可该阳台事实的抗辩意见,难以令人信服,依法不予采纳。天力公司称因电脑系统生成《商品房买卖合同》时，电脑系统会自动选择阳台为非封闭式，且不能更改的抗辩，一审法院认为，即使《商品房买卖合同》模板不能更改，天力公司也应当通过合同附件进行特别补充说明并告知潘快球，故天力公司该抗辩主张，不予采纳。所以，造成该合同条款无效的过错在于天力公司。由于阳台封闭而产生的面积已计入潘快球房屋的建筑面积内,并反映在产权登记面积中,虽然对潘快球来说,该封闭阳台对其并未造成多大的实质损害,但是由于天力公司的失误导致潘快球信赖利益受损害,因此天力公司应负相应的责任,不能因其错误行为反而获利。综合考虑上述因素以及天力公司的过错,从公平角度出发,为减少诉累,对因阳台封闭而增加的面积价款,天力公司不应全额收取,一审法院认为天力公司应按原单价的60%收取较为合理,以弥补潘快球的信赖利益损失。因此,天力公司应退还潘快球阳台面积价款4567.99元/平方米×2.8平方米×40%=5116元。房产部门预测面积并不小于合同约定面积，潘快球要求双倍返还阳台面积多收款以及按银行同期贷款利率支付违约金的诉讼请求，不符合双方合同的约定，也没有法律依据，依法不予支持。潘快球要求天力公司返还多收取的房屋维修基金252元，因该笔资金系天力公司代收，资金存入了潘快球个人维修基金账户，潘快球要求天力公司返还的主张于法无据，不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、第四十五条之规定,判决:一、由天力公司于判决生效之日起十日内退还潘快球阳台面积价款共计5116元;二、驳回潘快球的其他诉讼请求。以上款项限赔偿义务人于判决生效之日起30日内履行到平江县人民法院履行款账户（账户名称：平江县财政国库集中支付中心，账号：28×××02，开户银行：湖南平江汇丰村镇银行有限责任公司，行号：320557500016，注：请在附言中写明：岳阳市天力房地产开发有限公司支付潘快球）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元，减半收取222.5元，由天力公司负担。二审期间，天力公司提供了下列证据：1、2020年5月29日平江县房地产管理局对天力城所有房屋实测报告和调查平江县房屋面积实测报告书，拟证明案涉房屋面积是78.22平方米，涉案房屋的阳台是封闭式。2、16份商品房买卖合同，拟证明：关于阳台状态合同约定都是非封闭式，上诉人陈述的系因网签系统模板的问题造成不能更改是事实。潘快球质证称，合同面积与测绘面积存在差距。对合同真实性有异议，其他人的合同约定与答辩人无关，答辩人签订的合同约定是非封闭式，交房的阳台就应该是非封闭式，上诉人说网签系统的模板是固定的，答辩人不认同，懂电脑的人认为可以更改，就算系统造成不能更改，天力公司也可以补充说明。潘快球提供了如下证据：1、中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》和公告，拟证明：每套住宅至少有一个居住空间能获得冬季日照。2、房屋的位置布局、装修前后的照片，拟证明从案涉房屋布局照片可以看出阳台封闭后没有日照，案涉房屋是为了给老人居住，非封闭式的阳台是为了晒衣服，而封闭式的阳台根本晒不到太阳，无法晒衣服。3、业主微信群聊天内容，拟证明业主对阳台封闭意见很大，后悔购买房子。经质证，天力公司认为证据1不属于证据，不发表质证意见。对证据2照片的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为案涉房屋是按照规范设计的，不可能如潘快球所述。对证据3的真实性和证明目的都有异议。本院认证意见为：天力公司提供的第1组证据真实、与本案有关联、来源合法，本院予以采信。天力公司提供的第2组证据与本案无关联、仅凭第2组证据亦难以实现系因网签系统模板问题造成合同关于阳台的约定错误的证明目的，故本院不予采信。潘快球提供的《住宅设计规范》属于法规，涉及到天力公司开发的房屋是否符合住宅设计规范问题，不属于本案的审理范围。天力公司对潘快球提供的第2组证据的真实性没有异议，该证据与本案有关联，本院予以采信。业主聊天记录与本案无直接关联，本院不予采信。本院二审查明，1、潘快球及李春与天力公司签订《商品房买卖合同》第三条约定：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第012幢08屋803号房。该商品房阳台为非封闭式。附件一为房屋分层分户平面图，该图显示面积为78.26平方米的房屋阳台为实线。该图注明“阳台实线为封闭计算全面积，虚线为不封闭计算半面积”，并注明上“此图仅供参考”。《商品房买卖合同》第二十五条约定，本合同连同附件共15页，一式8份，具有同等法律效力…。2、天力公司与其他购房者于2018年3月30日前签订的地处12幢的《商品房买卖合同》中关于Ａ户型和Ｂ户型房屋均注明阳台为非封闭式。2020年5月29日经平江县房地产管理局测绘室实测案涉803房建筑面积人78.22平方米，其中套内面积为63.22平方米，分摊面积为15平方米，阳台面积为5.44平方米。3、案涉房屋阳台下面正对马路。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人交付的封闭阳台与合同约定是否相符；2、一审法院适用法律是否正确；3、本案是否遗漏了当事人。关于第1个焦点，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第三条约定：买受人购买的商品房的房屋平面图见本合同附件一。附件一注明“阳台实线为封闭计算全面积，虚线为不封闭计算半面积”，附件一显示案涉房屋的阳台为实线。同时该条约定该商品房阳台为非封闭式。由此可知，案涉房屋的阳台是否为封闭阳台，合同约定与附件存在矛盾，而附件与合同具有同等法律效力，故合同约定与附件存在矛盾，可视为约定不明确。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现双方不能达成补充协议，则应根据合同有关条款或者交易习惯确定。首先，经一审查明，诉争房屋位于天力公司开发的天力城12幢,根据经规划部门审批而实施的建筑设计方案以及规划部门提交并经庭审质证的书面说明能够证明,该12幢由于底层有商业经营用房,规划要求阳台采用封闭式。现案涉房屋实测面积与合同约定面积基本一致亦佐证天力公司在开发施工过程中,系严格按照规划部门批准的设计方案进行,并未中途更改阳台的设计。其次，根据交易习惯，购房者在购买房屋时会对房屋所处的地理位置，周边环境进行了解，而案涉房屋的阳台下方正对马路，如果阳台不封闭会对公共安全造成危害，潘快球作为购房者对阳台应当封闭应有所预知。故双方关于阳台状况虽约定不明，但根据前述分析，应理解为阳台为封闭阳台。天力公司交付的阳台为封闭阳台，不能认定为违约。潘快球要求一审法院判令天力公司双倍返还阳台面积多收款25580元及返还多收取的房屋维修基金252元，没有依据，本院不予支持。关于第2个焦点，案涉合同为有效，根据前文分析，合同约定阳台为非封闭式并非天力公司的真实意思表示，故一审法院适用合同无效的条款错误。关于第3个焦点，李春系潘快球妻子，基于家事代理权，潘快球有权以自己一人名义提起诉讼。故天力公司认为一审遗漏当事人的上诉请求不能成立。另外，天力公司作为专业的房地产开发经营企业，理应对合同约定的内容认真审查，防止出现漏洞或约定不明之处，因天力公司未尽谨慎注意义务，导致合同约定出现矛盾，进而导致本案诉讼产生，故天力公司应负担本案一二审诉讼费。综上，天力公司认为其未更改阳台设计，未导致潘快球信赖利益受损的上诉请求成立，应予采纳。天力公司的其余上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律和处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省平江县人民法院（2019）湘0626民初3576号民事判决；二、驳回潘快球的诉讼请求。一审案件受理费445元，减半收取222.5元，由岳阳市天力房地产开发有限公司负担。二审案件受理费222.5元，由岳阳市天力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年八月十日书记员  刘 珂