河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初3569号原告：郑州正升置业有限公司，住所地：新密市城区溱水路东段北侧（正升阳光城售楼部4号楼3楼）。统一社会信用代码：914101830689136747。法定代表人：李立峰。委托诉讼代理人：李明珠，河南长胜源律师事务所律师。被告：张延中，男，汉族，1986年10月17日出生，住河南省新密市。原告郑州正升置业有限公司（以下简称正升置业）诉被告张延中房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正升置业的委托诉讼代理人李明珠、被告张延中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正升置业向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：18328717）；2、依法判令被告协助原告办理网签备案的撤销、预告登记和预抵押登记的注销手续；3、依法判令被告偿还代偿款644373.94元；4、依法判令被告支付违约金36535.55元；5、依法判令被告赔偿原告利息损失15831.75元、律师费15344.92元；6、依法判令被告承担诉讼费用及实现债权费用。事实与理由：2018年1月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：18328717），约定被告购买原告开发的位于新密市城区溱水路东段北侧××层××号成套住宅，总金额730711元，其中首付款146711元，余款584000元为商业贷款。合同签订后，被告在新密市房管局办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押登记。因被告长达一年逾期还款，导致原告在该行开立的保证金账户被扣划。因被告多次严重违约，该行于2020年1月份对原、被告提起诉讼，宣布债务提前到期，要求被告提前还款，要求原告承担连带责任。根据《商品房买卖合同》约定，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失，为此双方形成纠纷。张延中辩称，同意解除合同，但是首付加贷款被告已经支付20余万，要求原告返还该部分款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月26日原、被告签订《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议一份，约定被告购买原告开发的位于新密市城区溱水路东段北侧××层××号成套住宅，总金额730711元，其中首付款146711元，余款584000元为商业贷款。双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第4款约定，在出卖人承担担保责任期间，因买受人没有按照借款合同约定还款导致出卖人代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，买受人应在接到出卖人通知后3日内将该贷款项总额的日千分之一计算损失向出卖人赔偿，同时承担出卖人为实现债权而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。如因买受人累计超过3次逾期还款导致银行扣划出卖人保证金或因买受人逾期还款导致贷款银行终止借款合同、宣布债务提前到期并要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权单方书面通知买受人解除合同，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，除支付延期违约金并按房款总额的百分之五计算损失向出卖人赔偿，并承担因合同解除所实际发生的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。2018年1月30日，被告向原告交纳首付款146711元，原告为被告出具增值税发票一份。2018年4月2日中国工商银行股份有限公司郑州铁路分行（贷款人）、张延中（借款人、抵押人）与正升置业（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：被告张延中从正升置业购买位于新密市城区溱水路东段北侧××层××号成套住宅，该银行向张延中发放584000元的个人购房贷款，贷款期限为240个月，从2018年3月22日起至2038年3月22日止。保证人正升置业自愿为借款人张延中在本合同项下债务提供连带责任保证。合同签订后，中国工商银行股份有限公司郑州铁路分行按照合同约定将贷款584000元划入原告的银行账户，原告为被告出具增值税发票一份。后因被告张延中无力偿还贷款，中国工商银行股份有限公司郑州铁路分行诉至法院，郑州市二七区人民法院作出（2020）豫0103民初4609号民事判决书，判令：一、被告张延中、闫丽鸽偿还中国工商银行股份有限公司郑州铁路分行贷款本金551433.53元、利息2719.99元（暂计算至2020年5月21日，2020年5月22日起至贷款本息还清之日止的利息，以借款合同约定利率标准计算）；二、被告张延中、闫丽鸽向中国工商银行股份有限公司郑州铁路分行支付律师费27707元；三、正升置业对被告张延中、闫丽鸽所负本案所涉债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后有权向被告张延中追偿；四、原告中国工商银行股份有限公司郑州铁路分行有权对被告张延中抵押的位于新密市城区溱水路东段北侧正升阳光城12号楼17层1单元17层1702号房产经法定程序进行拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司郑州铁路分行的其他诉讼请求。上述支付事项于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4847元，由被告张延中、闫丽鸽、正升置业负担。因张延中未按约定偿还银行贷款且怠于履行上述判决义务，2019年4月29日至2020年7月27日，原告代被告张延中偿还银行欠款、利息、律师费及诉讼费等共计644373.94元。为此，双方形成纠纷。另查明，原告正升置业因本案委托河南长胜源律师事务所律师代理诉讼，并向该所支付代理费15344.92元。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同以及原告、被告、中国工商银行股份有限公司郑州铁路分行三方签订的个人购房借款/担保合同系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同履行过程中，发生法定或约定的合同解除情形的，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据商品房买卖合同约定，如被告未按期归还银行贷款，导致原告承担担保责任的，原告有权向被告追偿，解除合同，要求被告承担购房款的5%的违约金。被告未按期归还银行贷款，致使原告承担了保证责任，已构成根本违约，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同，被告亦明确同意解除合同，故对于原告要求解除商品房买卖合同以及要求被告配合办理合同网签备案注销、预告登记和预抵押登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。因讼争房屋尚未交付被告，被告无需返还房屋。商品房买卖合同解除后，原告应当将被告支付的购房款730711元返还被告。根据《中华人民共和国担保法》规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告作为保证人，代被告清偿了银行贷款本息、律师费及诉讼费共计644373.94元，有权向被告进行追偿，故对于原告要求被告支付代偿款644373.94元的诉讼请求，本院予以支持。原告依照合同约定要求被告支付购房款的5%即36535.55元违约金，合法有据，本院予以支持。原告依照合同约定要求被告承担律师费15344.92元，有委托代理合同和相应的增值税发票为证，本院予以支持。对于原告主张的利息损失，本院综合原告实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素，认为被告按照购房款的5%支付违约金已经足以弥补原告的损失，对该项主张不再支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州正升置业有限公司与被告张延中签订的《商品房买卖合同》（合同编号：18328717），原告郑州正升置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张延中购房款730711元；二、被告张延中于本判决生效之日起十日内配合原告郑州正升置业有限公司办理合同编号为18328717的《商品房买卖合同》的网签备案注销、预告登记和预抵押登记注销手续；三、被告张延中于本判决生效之日起十日内支付原告郑州正升置业有限公司代偿款644373.94元；四、被告张延中于本判决生效之日起十日内支付原告郑州正升置业有限公司违约金36535.55元；五、被告张延中于本判决生效之日起十日内支付原告郑州正升置业有限公司律师费15344.92元。六、驳回原告郑州正升置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5460元，由被告张延中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，通过本院上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  姚兰二〇二〇年八月十日书记员  袁洋