四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3139号 上诉人（原审被告）：都江堰零叁叁美容美发店，住所地：四川省成都市都江堰市幸福街道柏条河南路中段316号。 经营者：漆林。 委托诉讼代理人：余涛，四川秉卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡金宇，四川秉卓律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王成华，女，1971年1月22日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：唐莉娟，四川宸佐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲建，四川宸佐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄余秋，男，1989年10月13日出生，汉族，住重庆市梁平县。 委托诉讼代理人：左昌勇，都江堰市灌口法律服务所法律工作者。 上诉人都江堰零叁叁美容美发店（以下简称“零叁叁美发店”）因与被上诉人王成华、黄余秋房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 零叁叁美发店上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回王成华的诉讼请求。事实与理由：一、零叁叁美发店不是本案适格主体。双方签订合同是2017年，租赁房屋是用于零叁叁美发店的经营，但零叁叁美发店于2018年10月16日才成立，当初租赁合同的目的并不是为了经营零叁叁美发店，是黄余秋租赁的。一审中各方当事人均认可黄余秋将案涉房屋转租给零叁叁美发店的事实，故一审法院突破合同相对性判决零叁叁美发店承担责任，于法无据。二、零叁叁美发店已于2019年2月2日将案涉房屋代替黄余秋返还于王成华，故合同于此已经解除；三、关于合同的期限问题，在黄余秋与王成华签订的合同原件中约定的是三年，一审法院认定为不定期租赁不合理；四、关于一审法院认定的王成华张贴的告知书问题，租赁合同的相对人是承租人黄余秋，零叁叁美发店与王成华不存在法律关系。 王成华辩称，虽然王成华与黄余秋签订房屋租赁合同约定租赁期限以及租金租赁方式，但黄余秋将案涉房屋转租给了零叁叁美发店，且由王成华收取零叁叁美发店的租金。同时，零叁叁美发店也认可向王成华支付租金，从而应当认定零叁叁美发店与王成华成立房屋租赁关系，请求维持原判。 黄余秋辩称，1．本案的主体适格，在一审法院的调查过程中，明确确认了王成华与黄余秋签订协议的真实性，双方合同的期限是2019年2月17日，一审法院予以确认。2019年2月17日之后，黄余秋和零叁叁美发店发生了转让行为，并且将该转让通知了王成华，并得到了其认可，所以一审过程中将零叁叁美发店作为案件的适格主体符合法律规定。2．关于零叁叁美发店提到的合同期限问题，实际合同期限是在2017年2月18日至2019年2月17日，如果从租赁合同期间看，法律明确规定转租可以将零叁叁美发店列为第三人，零叁叁美发店作为次承租人要承担连带法律责任，所以一审判令零叁叁美发店承担法律责任符合法律规定。整个案件事实调查过程中，王成华与零叁叁美发店之间进行了相应的租金支付和收取的行为，该行为是王成华和零叁叁美发店之间实际进行交易的行为，零叁叁美发店在合同期限之内和合同期限之外的租赁法律关系之中，承担其法律后果，符合法律规定，一审判决合法合理。 王成华向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除案涉租赁合同的关系；二、判令黄余秋、零叁叁美发店向王成华支付从2019年1月1日到2019年4月30日应付未付的租金共计52328元以及从2019年5月1日至租赁合同解除止产生的租金（月租金13082元）；三、判令黄余秋、零叁叁美发店向王成华支付违约金15698元。 一审法院经审理查明：2017年2月18日，王成华（合同甲方、出租方）与零叁叁咨询管理有限公司（筹）、黄余秋（合同乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定的主要事项如下：租赁物为都江堰市，建筑面积共约297.32平方米。该房屋租赁期共3年，自2017年2月18日起至2019年2月17日止。租金为2017年2月18日至2018年2月17日每月每平方米40元（不含税），每月共计人民币11892元；租金从第二年起增长10%，每年增长一次。租金为2018年2月18日至2019年2月17日每平方米44元，每月共计13082元。支付方式：第一年按季度支付，需提前15天支付下一季度的租金。第二年开始按半年支付，需提前15天支付后6个月的租金。乙方在缴纳首期租金时向甲方支付保证金，保证金金额为人民币20000元，其中房屋保证金12000元，空调保证金8000元。乙方逾期支付租金，除仍应补缴欠租外，并按租金的5%，以天数计算向甲方交付违约金。逾期30天，甲方有权终止合同，乙方交纳的保证金不予退还。乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的5%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金，乙方缴纳的保证金不予退还。王成华在合同上签字捺印，黄余秋在乙方代表处签字捺印。 王成华与黄余秋的通话聊天记录显示，黄余秋说：“我说我上次给你说的我是好久给及说的那个啥003以前的铺子转让给他了，给漆林，大概多久时间？”王成华：“这个我都记不得了，真的不记得了。”黄：“大概几月份嘛？”王：“真的不记得，然后我看我微信给你删了没有，因为你微信上给我说过你没有做了，我如果删了的话就没有，如果没删，这个确实还不记得了。”黄：“我记得好像是八月份还是九月份是不是？”王：“哎，不要问我，我马上微信为你看如果我给你删的话，我就知道你没跟他一起做了是几月份，如果有我就截屏发给你，没有的话我就真的不记得了。” 王成华陈述，其于2019年5月8日在零叁叁美发店门口张贴《告知书》，载明，“零叁叁美发沙龙：由贵方租用我方都作为经营场所，从2019年开始到现有已经数月未交付房租，已违反了合同相关规定，存在违约行为，我方将即日起出此告知书，解除与贵方租赁合同。” 一审法院另查明，案涉房屋的所有权人为李学刚，系王成华的配偶，李学刚授权由王成华对案涉房屋以王成华的名义出租、收租并进行诉讼维权。 一审法院认为，王成华与黄余秋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方租赁合同关系合法有效的。 关于合同租赁期限的问题。合同中对租赁期的约定为租赁期共3年，自2017年2月18日起至2019年2月17日止，存在前后矛盾的约定，故合同的履行期限为3年还是2年无法从合同中予以认定，故一审法院认为对2019年2月17日以后双方实际履行的合同只能认定为不定期租赁合同。因黄余秋将房屋转租给零叁叁美发店，且王成华对此知情，并继续收取零叁叁美发店的租金，零叁叁美发店也认可是由黄余秋将房屋转租，故应当认定零叁叁美发店承继了前述房屋租赁协议。 关于王成华要求解除《房屋租赁合同》的请求。王成华及零叁叁美发店均认可房屋租赁合同已经解除，只是对解除时间双方未达成一致，且王成华现已将该房屋出租给案外人，故事实上合同已经解除。对于合同解除的时间问题，王成华认为房屋是2019年6月1日出租给案外人，故解除的时间应为2019年5月31日；零叁叁美发店认为其于2019年2月2日将店铺钥匙交给了门卫，故解除时间应该为2019年2月2日。一审法院认为，王成华于2019年5月8日在零叁叁美发店门口张贴《告知书》载明：“零叁叁美发沙龙：由贵方租用我方二楼作为经营场所，从2019年开始到现有已经数月未交付房租，已违反了合同相关规定，存在违约行为，我方将即日起出此告知书，解除与贵方租赁合同。”故可以认定，王成华已经依据合同的约定行使了合同解除权，应当认定2019年5月8日双方的房屋租赁合同已经解除，对于王成华主张的解除时间一审法院不予认定，对于零叁叁美发店称钥匙于2019年2月2日交于门卫的辩称，因其未提交证据证明，故一审法院不予认可。 对于王成华主张的2019年1月1日至合同解除产生的租金的问题。在合同正式解除之前，零叁叁美发店均应按照合同的约定向王成华支付租金，故对该时段的租金一审法院予以支持，按照合同的约定，该时段的租金为每月13082元，从2019年1月1日至2019年5月8日的租金共计55380.5元（13082元×4＋13082元×7/30=55380.5元） 关于王成华主张的违约金15698元的问题。一审法院结合实际损失以及逾期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则予以衡量，认为双方约定的违约金过高，一审法院依法予以调整，酌定违约金为半个月的租金即6541元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、解除王成华与黄余秋于2017年2月18日签订的《房屋租赁合同》；二、零叁叁美发店于判决生效十日内支付王成华租金55380.5元。三、零叁叁美发店于判决生效十日内支付王成华违约金6541元。四、驳回王成华的其他诉讼请求。案件受理费1500元，减半收取750元，由零叁叁美发店负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 零叁叁美发店提交以下证据，证据1：一份房屋租赁合同，拟证明一审法院认定的租赁时间及合同签订的期限有误；证据2：三证人杨某1、杨某2、郑某的证人证言，拟证明在2019年1月初，漆林与零叁叁美发店就已经搬离了王成华的铺子。三个证人知悉因漆林将部分房子转租给第三人，王成华在一月底将房子锁住，导致第三人所有的设备不能拿出来，从而引发漆林与第三人的冲突。后来，经漆林、王成华及第三人交涉，于2019年2月2日王成华把房子打开把所有东西取出。 对零叁叁美发店提交的证据，王成华发表质证意见称，对于证据1，仅认可其在一审时提交的原件；对于证据2，认为证人回答问题的过程中有很多模糊不明的回答，零叁叁美发店也并无证据证明已告知王成华，并与其王成华办理了相应的退租手续，因此租赁关系是一直存在。 对零叁叁美发店提交的证据，黄余秋发表质证意见称，对证据1的真实性无异议，但对该份证据的合法性持有异议，该份证据是王成华与黄余秋临时性的草拟合同，只有一份，而双方真正履行的合同是一审判决中双方均持有的合同，该租赁合同不发生法律效力，况且一审中是以双方提交的合同确认后作为案件的依据，该份证据是没有使用的，故不予认可；对证据2未发表质证意见。 对上述证据1，该证据与一审采信并认定的案涉合同在租赁截止期限上并不一致，但鉴于一审中签订合同双方均认可合同期限为两年，故本院仍以一审采信的合同作为认定案涉事实的依据。对证据2的证人证言，无其他证据佐证，故本院对其真实性无法确认。 经本院核实，2017年2月18日的《房屋租赁合同》尾部系王成华、黄余秋签字捺印，其中并无零叁叁咨询管理有限公司签章。 本院二审期间查明的其他事实与认定的证据与一审一致，本院予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉租赁合同承租人的认定问题。零叁叁美发店认为，案涉租赁合同系黄余秋与王成华签订，一审法院认定其为合同相对人有违合同相对性。对此，本院认为，经本院查明，对黄余秋与漆林所述双方对案涉房屋的租赁系用于共同筹建零叁叁咨询管理有限公司，但双方均未提供充足的证据证实为设立零叁叁咨询管理有限公司而做的发起设立的相关准备工作，故本院对双方所述建立公司的事实不予采信。同时，因案涉合同签字捺印的合同主体系黄余秋与王成华，故基于合同相对性，该案涉合同签订时的承租人应为黄余秋。另，黄余秋述称案涉房屋用于其与漆林基于合伙成立的都江堰三创美容美发店的经营，并将黄余秋与都江堰三创美容美发店相关的债权债务转让给漆林，其中包括将案涉租赁房屋的债权债务转让给漆林。对此，庭审中，漆林认可其与黄余秋签订退伙转让协议的事实以及自2018年9月始即由漆林向王成华支付租金。同时，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”之规定，当事人一方经对方同意，可以将其债权债务概括转让给第三人。本案中，黄余秋已告知王成华，案涉房屋的债权债务转让于漆林重新经营零叁叁美发店的事实，且自2018年9月始王成华对漆林给付租金并无异议。由此，本院对黄余秋将案涉租赁房屋的债权债务概括转让于漆林予以确认，即案涉房屋租赁关系的承租人变更为漆林。另，因漆林将案涉房屋用作零叁叁美发店的经营场所，依据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”之规定，王成华主张零叁叁美发店承担责任有事实与法律依据。对此，本院对零叁叁美发店作为本案适格主体予以认可。 关于案涉合同解除的认定问题。零叁叁美发店认为其于2019年2月2日将店铺钥匙交给了物业，故解除时间应该为2019年2月2日。对此，本院认为，交付钥匙行为仅是完成返还店铺义务的行为之一，且零叁叁美发店并未提交充足的证据证实其已将案涉店铺的钥匙交付通知到王成华，亦未提供相应证据证实其已腾空并将案涉房屋返还于王成华。故，本院对其主张于2019年2月2日解除合同不予支持。又因零叁叁美发店自2019年始就未支付租金，依据案涉合同第九条第四款“乙方逾期支付租金，……逾期30天，甲方有权终止合同，乙方交纳的保证金不予退还。”之约定，及《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”之规定，案涉合同约定解除条件成就，王成华享有解除合同的权利。即自王成华于2019年5月8日以张贴《告知书》的形式通知到达零叁叁美发店时，合同解除。故，一审法院对合同解除时间认定正确，本院予以确认。 综上，零叁叁美发店的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500元，由都江堰零叁叁美容美发店负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年八月二十日 书记员  符 莎