黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑11民终256号上诉人（一审被告）：王怡丹，女，1967年8月30日出生，满族，工人，住嫩江市。委托诉讼代理人：林世才（上诉人王怡丹丈夫），男，1963年4月22日出生，汉族，干部，住嫩江市。委托诉讼代理人：孔祥省，黑龙江疆平律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：嫩江县亿达房地产开发有限公司，住所地嫩江县军民路立交桥南侧雅丽小区。法定代表人：郭玉梅，该公司经理。委托诉讼代理人：冉照山，黑龙江鸿安律师事务所律师。上诉人王怡丹与被上诉人嫩江县亿达房地产开发有限公司（以下简称亿达房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2019）黑1121民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人王怡丹的委托诉讼代理人林世才，被上诉人亿达房地产公司的委托诉讼代理人冉然山到庭参加询问。本案现已审理终结。王怡丹上诉请求：1.请求撤销一审法院判决，依法发回重审或改判。(1)亿达房地产公司给付2012年6月至2014年1月末临迁补助费3,000.00元（150元×20个月）；从2014年2月至2018年3月末临迁补助费30,000元（300元×2×50个月）；2018年4月起至2019年11月按每月1,000元计算租金，共20,000元，并继续按照每月1,000元支付该笔款项至实际交付房屋之日止；(2)亿达房地产公司将车库变成商服回迁王怡丹的面积差价款每平方米应补差价为2,800元;(3)亿达房地产公司补差价款后同意接受该争议房屋，应提供验收合格的证据；(4)原审判决第三项不是本案审理的范围。2.要求一、二审诉讼费用由亿达房地产公司承担。事实和理由:亿达房地产公司已在立案前自行搜集了规划中心的原始图纸，故向法院申请调取该原始图纸，法院依职权调取，作为规划部门并未明确答复是否存在原始图纸，如无原始图纸是不得施工建设的，亿达房地产公司仅谈到该楼已验收，但没有提供任何证据佐证,请求二审法院依法调取该楼在规划部门的原始图纸。2.根据嫩江市人民法院调取的嫩江城镇规划中心《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第201029号）的内容显示，设计图纸10号和12号楼之间的6号厢房门市中间有明显的南北方向的一条线，参照1、2、3、4、5、7号厢房门市这条线应是一堵墙，墙的西侧是门市，墙的东侧是车库。开发商在设计部门未出具设计图纸的情况下修改房屋结构和随意指定门市编号，12号楼在嫩江城镇规划中心的设计图纸上前后（南北）为15.5米，而实际建成后却是17.5米。在嫩江设计院为开发商提供的6#厢房门市图纸上，除争议房屋外，其他中间均有一道墙。而实际完工后，临近王怡丹南侧的房屋，门市房与车库之间的一道墙都已经被打开。亿达房地产公司未按设计图纸施工系违法，现将原有车库私自改建为商服回迁，明显损害了王怡丹的合法权益，亿达房地产公司应补给王怡丹每平方米的2,800的差价款，具体的面积应根据一审提交的申请，委托有资质的鉴定部门计算差价。亿达房地产公司自认该楼已验收，完全符合鉴定条件，而一审法院驳回申请错误，只有经过鉴定才能更加明确案涉房屋的性质及补差价问题，从而维护亿达房地产公司的合法权益。3.嫩江设计院于2019年9月18日出具的《说明》：“嫩江文苑华庭1-6#厢房，原始没有正式设计图纸，厢房所有施工图是开发商施工完成后，为了给住户办理产权，由开发商测量草图后，由设计院帮助画出的平面图。”而本案涉及6号厢房门市实际施工完成是在2017年10月份，与其《说明》内容完全不符。并且嫩江设计院于2019年6月3日给亿达房地产公司提供的设计图纸明确标注：“此设计图纸2013年设计的，文苑华庭西厢房6号楼。”嫩江设计院出具的两份证据完全矛盾，而一审法院对其出具的《说明》予以采信没有任何依据。4.一审判决书三项中要求王怡丹于判决生效后立即给付面积差价款12,285元的内容错误，因测绘属亿达房地产公司单方行为，且本案中该部分内容并不是王怡丹的诉讼请求，亿达房地产公司亦未提出反诉，一审法院对该部分进行判决错误，不应得到维护。5.关于拆迁补助费是根据协议备注部分,住宅楼入住时间超过2013年12月末按文件规定支付，乙方2013年12月至交工期间的临迁补助费，门市楼交工时间超过2014年2月末按住宅楼临迁补助费双倍给付2014年12月末至交工期间的临迁补助费补偿。”依据嫩政发[201O]27号嫩江人民政府文件第十四条：“被拆迁人选择房屋产权调换的，拆迁入应从房屋搬迁验收之日起至新楼竣工交付使用为止，每户每月元标准向被拆迁入计发临时安置补偿费。产权调换的过渡期限一般不超过18个月，如超过期限的，其超限的月份应按双倍标准付给被拆迁人临时安置补偿费。房屋的临时安置补偿费为150元，依据政府文件超过18个月部分应按双倍标准给付，即为每月300元，而依据双方《协议》门市的临时安置补偿费应为住宅的临时安置补偿费的2倍。2018年4月份亿达房地产公司已经将其房屋交付给住户，并由住户自行管理使用，而亿达房地产公司未按照拆迁协议约定安置，其自认该争议房屋相邻的商服租金每月1,000元，故从2018年4月份至实际交付之日应按照市场房屋租赁价格赔偿王怡丹，交付房屋时应提供验收合格的证据。综上，请求二审法院依法查清案件事实，支持王怡丹的诉讼请求，以示公允。亿达房地产公司辩称，1.王怡丹提出其自行搜集规划中心的原始图纸，但由于其未能在该证据上加盖出具单位的公章及其他证明，无法证实该证据的合法性，一审法院不予采纳正确。亿达房地产公司提供的嫩江建筑设计院出具的图纸，可以证实置换给王怡丹的6号楼厢房102号系门市而非车库，王怡丹要求补给其每平方米2,800元的差价款没有事实依据，2.亿达房地产公司是严格按照嫩江建筑设计院2013年设计图纸进行的施工，并不存在王怡丹所称不按照设计图纸进行施工的事实，王怡丹认为西侧是门市，东侧是车库的说法仅为个人猜测，没有任何证据支持不能成立。王怡丹在一审时提出的对现有房屋内的商服面积和车库面积差价进行鉴定的申请属于无理要求，按照产权调换协议规定，亿达房地产公司已将6号楼厢房102号门市置换给王怡丹，且该门市并非车库，鉴定门市与车库的差价无任何意义，一审法院不予准许其鉴定正确。3.根据产权调换协议第三条规定，王怡丹的住宅置换门市,超出部分按照2.5比1的比例以每平方米2,100元进行补差，故一审法院判决王怡丹给付面积补差价款12,285元（2,100元×2.5×2.34）正确。4.产权调换协议书备注“门市楼交工时间超过2014年2月末甲方按住宅楼临迁补助费双倍给予2014年2月末至交工期间的临迁补助费补偿”，根据嫩政发[2010]27号嫩江人民政府文件规定“每户每月150元发放临时安置补偿费，而对于2014年2月之前的未交付的临迁补助费双方没有约定，亿达房地产公司认可按每月按150元支付临迁补助费,共计2700元，而王怡丹要求按照每月1,000元补助没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉,维持原判。王怡丹向一审法院起诉请求：1.要求亿达房地产公司履行产权调换协议，将文苑华庭小区6号厢房102号门市交给王怡丹；2.要求亿达房地产公司给付2012年6月至2014年2月临迁补助费5,400元；从2014年2月至2018年4月临迁补助费30,000元；2018年4月起至实际入住时止按每月1,000元计算；3.现有面积有35.97平方米的车库变成了商服，每平方米应补差价2,000元，合计71,940元。一审法院认定事实：2012年6月21日，王怡丹与亿达房地产公司签订《拆迁住宅房屋产权调换协议书》，亿达房地产公司拆迁王怡丹的住宅。双方约定为王怡丹回迁安置嫩江文苑华庭小区13号楼3单元5层东侧80㎡住宅一套和6号厢房102号64㎡门市一套。协议第三条：产权调换差价：1.待楼房竣工结算时，以房产测绘面积为准。2.乙方回迁的楼房面积超出或不足第二大项标准的部分，双方按2,100互补面积差价款（住宅面积兑换门市按2.5比1）。协议第八条：回迁的楼房超出被拆迁户产权标注面积部分的契税、不动产税等税费由乙方负责。交工入住时双方结清相关费用。备注：门市楼交工时间超过2014年2月末，甲方按住宅楼临迁补助费双倍给予2014年2月末至交工期间的临迁补助费补偿。现双方因门市回迁安置发生纠纷而诉至法院。一审判决认为，王怡丹起诉要求亿达房地产公司交付嫩江文苑华庭小区6号厢房102号门市一套，亿达房地产公司同意交付，法院予以支持。关于临迁补助费，双方在协议中明确约定“甲方按住宅楼临迁补助费双倍给予2014年2月末至交工期间的临迁补助费补偿”，该约定合法有效，法院予以确认。依此约定，亿达房地产公司应自2014年3月起至房屋实际交付时止，按照住宅楼临迁补助费为每月150元的双倍，即每月300元的标准向王怡丹支付临迁补助费。2014年2月份之前的临迁补助费，双方未约定，但亿达房地产公司认可2014年2月之前，按每月150元的标准支付临迁补助费2,700元，法院予以确认。因双方在协议中对临迁补助费有明确的约定，故王怡丹主张按照每月300的标准计算双倍以及要求自2018年4月份起至实际入住之日止，按照每月1,000元的标准支付临迁补助费的主张，法院不予支持。亿达房地产公司主张其于2018年5月已通知入住，此后不应再支付临迁补助费，因该楼房至今双方有纠纷，房屋未实际交付，故此项主张，法院亦不予支持。关于王怡丹主张的房屋有35.97㎡实为车库，作为商服置换，要求给付每平方米补差2,000元的主张。首先，王怡丹未提供有效证据证实房屋面积内应有35.97㎡原先实为车库，其次从嫩江建筑设计院出具的说明，可以看出房屋现实情况与2013年的设计图纸相符。综上，王怡丹主张将车库作为商服置换，要求补差价的主张，证据不足，不予支持。因双方对于回迁面积互补差价款有明确约定，经法院与嫩江育才房产测绘有限公司核对，房屋面积实为66.34㎡，双方协议约定回迁64㎡，超出了2.34㎡。按照协议约定，应补差价款12,285元（2,100元×2.5×2.34）。亿达房地产公司主张王怡丹应当承担超出被拆迁户产权标注面积部分的契税、不动产税等税费，因未举证证实该笔费用已经实际发生，故本案中不予支持。因房屋尚未交付，故亿达房地产公司要求负担取暖费的主张，不予支持。关于王怡丹提出的鉴定申请，要求法院依法委托鉴定机构对现有房屋内商服面积应为多少、车库面积应为多少进行测绘并对商服价格和车库价格进行评估。因现有证据无法证实将车库改为商服，也无充分证据证实现房与设计图纸不符或者有设计变更情况，故王怡丹的申请不符合鉴定条件，法院不予准予。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、亿达房地产公司于本判决生效后立即将嫩江文苑华庭小区6号厢房102号门市一套交付给王怡丹；二、亿达房地产公司于本判决生效后立即给付王怡丹临迁补助费2,700元，并自2014年3月起至房屋实际交付时止，按照每月300元的标准向王怡丹支付临迁补助费；三、王怡丹于本判决生效后立即给付亿达房地产公司面积补差价款12,285元；四、驳回王怡丹其他诉讼请求。案件受理费8,912元，由王怡丹负担729元，亿达房地产公司负担8,183元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王怡丹的委托诉讼代理人孔祥省向本院提交2019年2月17日、2019年12月25日、2020年1月13日现场照片三张，该组证据证实亿达房地产公司未向王怡丹交付符合合同约定的商服用房，直到目前亿达房地产公司也未交付钥匙，且该屋内有亿达房地产公司存放的车辆。亿达房地产公司的委托诉讼代理人冉照山认为不能证实亿达房地产公司未向王怡丹交付房屋。在2019年12月16日亿达房地产公司的会计王平已经电话通知王怡丹丈夫林世才收取房屋，但其拒不收取。有录音可以证实。本院经认证认为王怡丹提交的证据能够证实诉争房屋因双方产生争议未实际接收，但无法证实该商服用房不符合合同规定,故本院对此证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王怡丹与亿达房地产公司签订的《拆迁住宅房屋产权调换协议书》系双方当事人的真实意思表示，符合合同自治的原则，该合同不违反法律、行政法规的相关规定，合同主体双方应按协议内容履行双方各自的权利义务。王怡丹现与亿达房地产公司拆迁安置的主要争议在于，王怡丹回迁的房屋是否存在设计变更，导致商服用途发生本质改变，亿达房地产公司是否存在违约事实，根据现有证据，不能证实亿达房地产公司未按图纸设计进行施工，也无法体现回迁给王怡丹的商服中系车库更改，王怡丹现申请鉴定商服内存在的车库面积，并由亿达房地产公司支付商服与车库对比后差价的请求，无事实依据，本院不予支持。关于王怡丹请求支付临迁补助费应如何计算的问题，因双方签订的《拆迁住宅房屋产权调换协议书》中明确约定“甲方按住宅楼临迁补助费双倍给予2014年2月末至交工期间的临迁补助费补偿”，一审判决以此为标准给付2014年3月起至房屋实际交付时止，以每月150元的双倍补助费300元的标准向王怡丹支付临迁补助费，符合合同约定。2014年2月份之前的临迁补助费，双方虽未约定，但亿达房地产公司认可每月以150元的标准支付，一审判决对此予以认定，并无不当。王怡丹现主张应按每月1,000元的标准支付临迁补助费的主张，无合同约定，无法予以支持。因双方对商服的格局、面积发生争议,故此房现仍未回迁,对此一审法院考虑本案客观事实,将拆迁费支付至实际交付之日,维护了王怡丹的合法权益,王怡丹认为在约定基础上应再支付临迁补偿费的请求，无法予以确认。因双方在《拆迁余额房屋产权调换协议书》中对回迁商服面积补差价的事实予以约定，故王怡丹给付超过回迁面积的剩余差价款，符合客观事实及双方约定，应予认可。综上所述，王怡丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,840元，由王怡丹负担。本判决为终审判决。审判长  代柳怡审判员  张可秋审判员  张 岩二〇二〇年八月三十一日书记员  王春宇