贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5758号上诉人（原审原告）：文清春，女，1981年6月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。上诉人（原审原告）：王标，男，1980年2月5日出生，汉族，住四川省广安市广安区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：杨恩国，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市。文清春、王标与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15471号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。文清春、王标上诉请求：1、改判支持买受人一审中关于利息起算时间及计算标准的诉讼请求；2、本案诉讼费由宏益房开承担。事实和理由：买受人支付的购房款利息应按同期银行存款利率为标准，自支付购房款之日起计算。宏益房开答辩称：1、买受人行使解除权已超过1年除斥期间，解除权已消灭，无权单方解除合同；2、买受人已接收房屋并对外出租，合同目的即占有、使用、收益权利已实现，宏益房开违约程度显著轻微，不构成根本性违约；3、若判决解除合同，应扣除买受人的租金收益，并将房屋恢复原状交还给宏益房开；4、买受人主张的预告登记费等费用不应由宏益房开承担；5、买受人应配合宏益房开办理合同备案登记、预告登记、预抵押登记的注销手续。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回买受人的诉讼请求；2、本案诉讼费由买受人承担。事实和理由：1、宏益房开未收到解除合同通知，买受人行使解除权的行为未发生法律效力；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，买受人未在解除权发生之日起一年内行使，解除权已消灭，无权单方解除合同；3、若不通过除斥期间对合同解除权加以限制，将影响双方权利义务关系的稳定性及合同履行的长期不确定性，不利于社会经济发展、交易安全实现；4、案涉房屋已交付，《商品房买卖合同》的合同目的已实现；5、买受人已丧失解除权，故其提出的退还购房款、支付违约金等其他诉请不应予以支持。文清春、王标答辩称：1、买受人一审提交了要求解除合同的《法律告知函》、邮寄单、查询回执，宏益房开称未收到解除合同的通知与事实不符；2、买受人行使解除权系依据合同约定及法律规定，并未超过除斥期间，也无需宏益房开同意；3、《商品房买卖合同》系格式合同，合同条款约定不清的责任应由宏益房开承担；4、交付房屋并不影响宏益房开构成根本性违约的认定；5、宏益房开的违约行为一直处于持续状态，宏益房开对是否能办理商品房转移登记手续至今仍不能进行答复。文清春、王标向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判决被告返还原告购房首期款人民币共计469,664元，已还清银行的本金及利息514,028.13元，房屋维修基金9,376.64元，电表开户费122元，预告登记费550元；三、判令被告按照首期款469,664元按照银行年利率4%计算，支付从2014年12月23日起至被告实际返还购房款之日止的违约金；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2014年12月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人宏益房开开发建设的南明区，总房款937664元，买受人采取按揭贷款方式支付购房款，出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定期限内不能交付转移登记，双方按照以下方式处理1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按照以下第一项处理（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息。上述合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告也已将房屋交付给原告使用。至今原告所购买的房屋不能办理转移登记，2019年7月24日被告通过邮寄律师函到被告商品房买卖合同上注明的地址，要求办理退房手续，退还购房款并赔偿损失。另外，原告银行贷款已提前还清，归还银行本息合计514,028.13元。审理中，被告宏益房开主张，双方在合同解除中约定了退房被告应当承担的是银行同期存款利率，退款时间在合同中也有明确约定。另查，原告在2014年12月23日，向被告支付预告登记费550元，2015年7月8日向贵州宏立城物业服务有限公司第一分公司支付电表开户费122元，房屋维修基金9,376.64元（维修基金已转至住建局专有账户）。宏益房开表示维修基金、开户费等不是其收取的，不同意退还。原告认为上述费用均是宏益房开及其关联公司收取，作为原告退房后产生的损失，被告负有赔偿义务。针对房屋维修基金部分，一审法院向贵阳市房地产管理局维修基金专柜进行了咨询，该部门答复，原告所购买的房屋维修基金已经交纳到贵阳市房地产管理局，在解除合同后，业主可持判决书和本人身份证、缴费票据到维修基金专柜退还该款。在本案开庭过程中，被告答辩陈述中涉及有解除合同后法律后果的处理包含返还房屋、相关预告登记和备案登记的注销等意见，原告表示同意配合办理注销并返还房屋。本案原告向一审法院提起诉讼的时间为2019年9月29日。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告宏益房开开发建设的房屋。该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约交纳了购房款，但是被告未按照合同约定为原告所购买的房屋办理产权转移登记。根据合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告在约定期限内不能交付转移登记，约定日期起180日以后，被告仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照银行存款利率支付利息。据此，被告应当在2018年6月30日以前取得初始登记并向原告交付办理转移登记的文书。但被告至今未取得相关转移登记的文书，原告有权选择退房，故对原告要求解除合同的诉请一审法院依法予以支持，合同解除后，被告宏益房开应当将收取的全部购房款以及原告支付的贷款利息退还给原告，因为双方合同约定被告应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息，原告向被告发出律师函的时间视为通知，利息从该时间开始计算，利率标准按照同期银行活期存款利率标准计算，原告要求按照年利率4%计算未举证证明其实际损失的存在，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于原告要求退还房屋维修基金、电视电表入户等费用的主张，电视电表开户费、预告登记费等依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。关于房屋维修基金，当时向原告收取该费用的单位系代收该费用，该费用已经交纳给贵阳市房地产管理局，在原被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还。关于被告要求原告配合办理注销以及返还房屋的主张，虽然为反诉内容但原告表示同意配合为减少当事人讼累，一审法院在本案中一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告文清春、王标与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内退还购房款及贷款本息共计983,692.13元给原告文清春、王标，同时以该469,664元为基数，按照同期银行活期存款利率标准的计算，支付从2019年7月24起至该款退还之日止的利息给原告文清春、王标。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内赔偿电表开户费122元、预告登记费550元给原告文清春、王标。四、原告文清春、王标在本判决书生效后五日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋3-19号商铺的预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续（备案登记号Y15080672）。五、原告文清春、王标在贵阳宏益房地产开发有限公司支付完毕上述第二、三项款项后将贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋3-19号商铺腾空交还给贵阳宏益房地产开发有限公司。六、驳回原告文清春、王标的其余诉讼请求。案件受理费7,273元，由被告宏益房开承担。本院二审期间，宏益房开提交房屋现场照片，拟证明买受人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。买受人质证称真实性无异议，房屋交付是宏益房开应当履行的义务，宏益房开逾期办证构成根本违约。宏益房开提交建设工程规划许可证、竣工验收报告、案涉房屋所在楼栋住宅部分的《不动产权证》《商品房现房备案证明》，拟证明本案所涉房屋住宅部分已经可以办理权属转移登记，案涉房屋所在土地不存在权利瑕疵，且案涉房屋已通过竣工验收，案涉房屋仅是迟延办证，不存在无法办证情形。买受人质证称，对证据三性均不予认可，本案涉及的是商铺办证问题，住宅可以办证不能掩盖案涉商铺不能办证的事实，案涉商铺至今不具备办证条件。宏益房开提交最新花果园产权证办理“攻略”、启用不动产登记（花果园）便民服务点、办证点的照片，拟证明宏益房开在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。买受人质证称，与本案没有关联，只是房开内部宣传资料。经本院询问，宏益房开认可案涉房屋性质为商铺，至今尚不具备办证条件。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明，本案买受人于2014年12月23日支付首付购房款469,664元。本院认为，本案二审争议焦点为：1、《商品房买卖合同》是否应当解除；2、购房款利息的标准及起算时间节点应如何认定。本案中，宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致合同目的不能实现，买受人诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，故一审判决解除《商品房买卖合同》并无不当。宏益房开认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，买受人的解除权已过一年的行使期限，但该条规定中一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证情形。即使前述一年的除斥期间的规定适用于逾期办证的情形，宏益房开出售的案涉房屋至今仍不具备办证条件，何时能具备办证条件宏益房开亦未提交证据证明，故宏益房开的违约行为对买受人而言已达到合同目的不能实现的程度，构成根本违约，从内容看，前述司法解释的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，不适用于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，否则，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得房屋所有权，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。买受人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得使用权，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为买受人合同目的已实现的主张不能成立，本院不予采纳。依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，因宏益房开逾期履行交付办理产权转移登记有关文书导致合同解除的，宏益房开应退还购房款并支付利息，利息应按照同期银行存款利率支付利息，一审判决按同期活期存款利率标准计付利息与合同约定不符，本院予以纠正。双方并未约定购房款利息的起算点为宏益房开接到退房通知之日，购房款利息应自实际支付购房款之日起计算。综上所述，买受人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；宏益房开的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15471号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15471号民事判决第六项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15471号民事判决第二项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向文清春、王标返还购房款及贷款本息共计983,692.13元，并以首付购房款469,664元为基数，按照中国人民银行同期存款利率为标准，自2014年12月24日起计付利息至该首付购房款实际返还之日止；四、驳回文清春、王标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费7,273元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担；二审案件受理费15,846元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月十日书记员 帅艳芷