山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终5824号 上诉人（原审原告、反诉被告）:程烁，男，1984年9月13日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人:程济中，男，1954年7月1日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 上诉人（原审原告、反诉被告）:牛冰，女，1988年2月2日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人:程济中，男，1954年7月1日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 上诉人（原审原告、反诉被告）:陈瑞云，女，1956年1月22日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人:程济中，男，1954年7月1日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:青岛鑫江恒润房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道秦家小水社区。 法定代表人:方新山，总经理。 委托诉讼代理人:宁亚南，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人程烁、牛冰、陈瑞云因与被上诉人青岛鑫江恒润房地产开发有限公司（以下简称鑫江开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初4159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程烁、牛冰、陈瑞云向本院提起上诉请求：1.依法撤销一审判决，予以改判；2.对鑫江开发公司因非法获取巨额利益提出解除预定书效力，判决确认无效，按鑫江开发公司备案价或折后价双方网上签订商品房买卖合同；3.判决鑫江开发公司因其违约双倍返还程烁、牛冰、陈瑞云购房定金1万元（如第2项预定书解除，支持第3、4、5项诉求）；4.判决鑫江开发公司赔偿程烁、牛冰、陈瑞云可信赖利益损失即涉案房屋的差价损失（按鉴定结论的涉案房屋市场价值计算）；5.鑫江开发公司承担一、二审全部案件受理费、鉴定费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定程烁、牛冰、陈瑞云并未提交证据证实其在2016年10月8日前向鑫江开发公司主张过依照《商品房预定书》约定签订正式的《商品房买卖合同》，属于故意违背事实。程烁、牛冰、陈瑞云在一审中提交了八份证据相互印证足以证明程烁、牛冰、陈瑞云在2016年10月4日向鑫江开发公司主张过依照《商品房预定书》约定签订正式的《商品房买卖合同》。因此，2016年11月25日鑫江开发公司的孙永刚，2017年3月6日王鑫才承诺签订正式合同就按照预定书达成折后价格来签，让程烁、牛冰、陈瑞云还要等着，不履行订立合同义务的事实。2、一审判决认定程烁、牛冰、陈瑞云关于鑫江开发公司超过备案价格销售导致无法网签合同的主张不成立，属于违法推定鑫江开发公司不构成违约，是错误的。其推定鑫江开发公司当时同意与程烁、牛冰、陈瑞云签订正式合同，以及上诉人违约的事实，明显偏袒鑫江开发公司。3、一审判决确认鑫江开发公司向程烁、牛冰、陈瑞云邮寄《解约函》的效力，认定程烁、牛冰、陈瑞云提出确认鑫江开发公司的解除合同无效、继续履行合同应按照鑫江开发公司备案价签订商品房买卖合同，无事实和法律依据，属于认定事实不清，违反国家明文规定。鑫江开发公司向程烁、牛冰、陈瑞云送达的《解约函》以截至2017年5月10日程烁、牛冰、陈瑞云仍未办理房屋贷款手续违约的理由解除《商品房预定书》，该理由与双方签订《商品房预定书》约定一次性付款不符，理由明显不成立，不符合合同约定及法律规定，这充分证实鑫江开发公司单方无故解除合同构成违约的事实。根据国家发改委[2011]548号《商品房销售明码标价规定》第九条、第十三条，山东省物价局[2011]91号《山东省商品房销售明码标价规定实施细则》第六条、第十二条规定，鑫江开发公司折后价8766元/平方米超过其备案价格行为违法，造成双方无法通过网签合同构成违约，程烁、牛冰、陈瑞云关于判决对鑫江开发公司非法获取巨额利益提出解除合同效力确认无效，继续履行合同，按照鑫江开发公司备案价双方签订商品房买卖合同的诉讼请求，有充分事实和法律依据。4、一审法院部分支持鑫江开发公司返还程烁、牛冰、陈瑞云购房预付款5000元属于认定事实不清且违法。双方签订的《商品房预定书》第2条规定程烁、牛冰、陈瑞云预付5000元作为定金，鑫江开发公司给程烁、牛冰、陈瑞云购买涉案房屋定金5000元发票的事实也表示无异议。一审枉顾上述事实，竟认定上述5000元的性质为购房预付款。因鑫江开发公司不履行订立合同义务，二审法院应按照合同法相关规定，判决鑫江开发公司双倍返还程烁、牛冰、陈瑞云定金1万元及赔偿损失。二、一审判决不仅认定事实错误，适用法律及司法解释错误。鑫江开发公司违反《商品房预定书》约定不履行订立买卖合同义务是客观事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，程烁、牛冰、陈瑞云要求鑫江开发公司承担预约合同违约责任，并赔偿程烁、牛冰、陈瑞云可信赖利益损失即涉案房屋差价损失的诉讼请求，有充分事实和法律依据。三、补充：程烁、牛冰、陈瑞云向一审法院依法提交了对涉案房屋市场价值的《司法鉴定申请书》，但一审违背我国民事诉讼法第七十六条、第一百四十一条规定，不但剥夺程烁、牛冰、陈瑞云申请司法鉴定的权利，还剥夺双方当事人法庭辩论的权利，存在徇私枉法行为。程烁、牛冰、陈瑞云向二审法院提交上诉状时一并提交对涉案房屋市场价值进行鉴定的《司法鉴定申请书一份》，二审法院依法应当对外委托司法鉴定。 鑫江开发公司答辩称，一、自鑫江开发公司与程烁、牛冰、陈瑞云签订《商品房预定书》至一审判决作出的整个过程中，程烁、牛冰、陈瑞云一直要求按照涉案房屋的备案价来签订正式的商品房预售合同。程烁、牛冰、陈瑞云在整个一审诉讼过程中从未提过按照“折后价”签约，其一审的诉求是要求“按照鑫江开发公司备案申报价格双方签订商品房买卖合同”，根据我国民事诉讼法司法解释第184条的规定，其在上诉状中提出超出一审诉讼请求的事项，即按照“折后价”来签订商品房买卖合同，不属于二审法院的审查范围，不应得到支持。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持原判。程烁、牛冰、陈瑞云的上诉请求及理由毫无事实和法律依据，依法应予驳回，具体理由如下：1、依据双方于2016年10月1日签订的《商品房预定书》第4条、第5条的约定，程烁、牛冰、陈瑞云应当在签订预定书后7日内与鑫江开发公司签订《商品房买卖合同》并一次性交齐全部房款。但是，《商品房预定书》签订之后，程烁、牛冰、陈瑞云却无理要求鑫江开发公司按照涉案房屋的备案价格签订商品房预售合同，其在交纳5000元后再未交纳任何款项，经鑫江开发公司多次催促，程烁、牛冰、陈瑞云均不正常履约。因此，程烁、牛冰、陈瑞云称“上述八份证据互相印证足以证明程烁、牛冰、陈瑞云在2016年10月4日向鑫江开发公司司主张过依照《商品房预定书》约定签订正式的《商品房买卖合同》”与事实严重不符，相反的，是鑫江开发公司一再要求程烁、牛冰、陈瑞云按照涉案房屋约定价格签约而遭其拒绝，程烁、牛冰、陈瑞云违反诚实信用原则，一再无理要求按照较低的备案价签约，并拒绝付清房款，无奈之下，鑫江开发公司最终向其送达《解约函》，解除了双方签订的《商品房预定书》。故双方最终未能正式签约的原因，全在于程烁、牛冰、陈瑞云无故毁约，致使涉案房屋未能网签，其行为构成根本违约，鑫江开发公司有权解除《商品房预定书》。2、程烁、牛冰、陈瑞云依据《商品房销售明码标价规定》、《山东省商品房销售明码标价规定实施细则》等有关规定，称“鑫江开发公司折后价8715元／平米超过其备案价格行为违法，造成双方无法通过网签合同构成违约”的说法不能成立。该两规定分别系部门规章和山东省物价局发布的一个规范性文件，不属于法律、行政法规。我国合同法第五十二条规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才属无效，没有任何法律、行政法规规定约定价不得高于备案价，且根据青岛市城阳区房地产管理处出具的《关于备案价有关情况的复函》，涉案房屋的溢价率未超过上浮20%，在2016年11月10日之前完全可网签。此外，与程烁、牛冰、陈瑞云同期购房的五名业主，在溢价率不超过上浮20%的情况下均已顺利办完网签，因此当约定价格高于备案价格时合同仍然有效，实际上仍可继续履行。三、程烁、牛冰、陈瑞云与程济中系一家人，同一时期购买集团公司开发的房屋共六套，仅成交两套，其余四套均仅支付几千元再未交任何房款。已成交的两套房屋也已向法院起诉主张返还团购费，但均被法院驳回。程济中系法律工作者，具有专业法律知识，本案系程烁、牛冰、陈瑞云及代理人程济中恶意运用诉讼手段，利用国家政策及专业攫取不当利益，非正常购房人，符合我国合同法第42条第一项“假借订立合同，恶意进行磋商”的情形，应当自行承担订立合同不能的全部法律责任，更无权向鑫江开发公司主张任何损失。综上，程烁、牛冰、陈瑞云单方要求按照备案价签订购房合同并拒付房款构成根本违约，鑫江开发公司有权解除《商品房预定书》，程烁、牛冰、陈瑞云无权要求继续履行合同、双倍返还定金、赔偿房屋差价损失，本案无需司法鉴定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。 程烁、牛冰、陈瑞云向一审法院起诉请求：1.判决对鑫江开发公司非法获取巨额利益提出解除合同效力确认无效，继续履行合同，按照鑫江开发公司备案申报价格双方签订商品房买卖合同；2.或依法判决鑫江开发公司因其违约双倍返还程烁、牛冰、陈瑞云定金1万元（5000元×2）；3.判决鑫江开发公司赔偿程烁、牛冰、陈瑞云房屋差价款损失（按鉴定结论的差价款计算）；4.判决鑫江开发公司赔偿程烁、牛冰、陈瑞云向有关部门及鑫江开发公司主张权利支出的差旅费3758元；5.判决鑫江开发公司承担全部案件受理费、鉴定费。 鑫江开发公司向一审法院反诉请求：1.判令解除鑫江开发公司与程烁、牛冰、陈瑞云2016年10月1日签订的《商品房预定书》；2.判令程烁、牛冰、陈瑞云向鑫江开发公司支付违约金5000元；3、反诉费用由程烁、牛冰、陈瑞云承担。 一审法院认定事实： 一、2016年10月1日，鑫江开发公司（甲方）与程烁、牛冰、陈瑞云（乙方）签订《商品房预定书》，其中，第1条约定：“乙方自愿购买甲方所售位于城阳区‘鑫江水青花都二期’项目13幢1单元901号房（以下称“涉案房屋”），预测建筑面积82.97平方米，房屋单价（RMB）9505元/㎡，总房价款（RMB）柒拾捌万捌仟陆佰贰拾玖元捌角伍分（￥788629.85）。”第2条约定：“本协议签订之日乙方预付（RMB）￥5000元作为定金，签订此预定书7日内签署正式《商品房买卖合同》，该定金充抵相应房款。”第3条约定：“乙方承诺在本协议签订之日起7天内向青岛市房屋专项维修资金管理中心缴纳房屋维修资金，甲方承诺在约定期限内签订合同时，单价及房号均维持本协议不变。”第4条约定：“乙方在签订本协议时确定付款方式：一次性付款，签订合同时支付总房款的100%。”第5条约定：“乙方自签订本协议之日起7日内未与甲方签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将乙方所定房屋另行销售。甲方将该房屋另行销售，不再通知乙方。给甲方造成的一切损失由乙方承担。”同日，程烁、牛冰、陈瑞云支付5000元，鑫江开发公司为程烁、牛冰、陈瑞云开具了水青花都二期预收房款5000元的发票。鑫江开发公司出具的鑫江水青花都项目房屋销售信息表显示该房屋的成交单价为8715元/㎡，总价款为723083.15元。另查明，涉案房屋在青岛市城阳区房地产管理处的预售备案价格是7788元/㎡，程烁、牛冰、陈瑞云购买单价相对于备案价溢价11.9%。与程烁、牛冰、陈瑞云同期预定水青花都的五位业主在成交单价与备案价格存在溢价的情况下，均顺利网签了《青岛市商品房预售合同》，相关情况为：1、孙树伟，购买水青花都10-2-1301户，成交单价9172元，备案价格8742元，溢价率4.9%，网签合同时间为2016年10月31日；2、李志刚，购买水青花都13-1-1101户，成交单价8942元，备案价格7888元，溢价率13.4%，网签合同时间为2016年10月6日；3、毛宗龙，购买水青花都13-1-1301户，成交单价8977元，备案价格7938元，溢价率13.1%，网签合同时间为2016年10月9日；4、王东海，购买水青花都10-2-601户，成交单价8960元，备案价格8219元，溢价率9%，网签合同时间为2016年11月4日；5、董效令，购买水青花都13-1-2104户，成交单价8039元，备案价格7438元，溢价率8%，网签合同时间为2016年11月7日。 二、在程烁、牛冰、陈瑞云提交其与鑫江开发公司处总监孙永刚2016年11月24日的通话录音中，程烁、牛冰、陈瑞云要求按照备案价格购买涉案房屋，孙永刚表示回去汇报。在程烁、牛冰、陈瑞云提交其与鑫江开发公司处总监孙永刚2016年11月25日的通话录音中，孙永刚向程烁、牛冰、陈瑞云表示给相关领导汇报过了，按照备案价格签合同不行，要签就按照预订书达成的意向来签合同。在程烁、牛冰、陈瑞云提交其与鑫江开发公司售楼处王鑫2017年3月6日的通话录音中，程烁、牛冰、陈瑞云表示愿意按照预定书的价格签合同，王鑫向程烁、牛冰、陈瑞云表示公司的意见是退款。 三、2017年5月10日，鑫江开发公司通过顺丰速运向程烁、牛冰、陈瑞云邮寄《解约函》载明：“尊敬的程济中先生/女士：2016年10月1日，您与我公司签订了《商品房认购书》（以下简称‘《认购书》’），认购我公司开发的王沙路2号鑫江水青花都13栋1单元701室商品房（以下简称‘该商品房》’）一套。按照认购书约定，您应在2016年10月8日前与我公司签订该商品房的《青岛市商品房预售合同》并办理该房屋的贷款手续并交纳相关费用。但是，截止本函发出之日，您仍未办理上述签约、贷款的相关手续及交纳相关费用，严重影响了我司的房屋销售及回款，并给我公司造成重大损失。为此，现我公司正式通知您：我司将按照《认购书》第5条规定将您所认购的商品房另行处置。特此函告！”该《解约函》次日被签收。 四、一审法院根据鑫江开发公司提交的调取证据申请书，于2019年1月17日向青岛市城阳区房地产管理处出具《调查函》，载明：“我院在审理原告程济中诉被告青岛鑫江恒润房地产开发有限公司、原告程烁、牛冰、陈瑞云诉青岛鑫江恒润房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷两案过程中，据青岛鑫江恒润房地产开发有限公司反映，在2016年10月份、11月份贵处对不超过预售备案价格20%的商品房买卖合同可以办理网签手续，故向我院提出书面申请，要求就相关事实进行调查。案件相关的基本事实是：原被告双方于2016年10月1日签订《商品房预定书》，根据该预定书第5条约定：‘乙方自签订本协议之日起7日内未与甲方签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将乙方所定房屋另行销售。甲方将该房屋另行销售，不再通知乙方。给甲方造成的一切损失由乙方承担’，即原告应在该预定书签订之日起7日内与被告签署正式购房合同（即办理网签手续）。两案中双方约定的商品房价格分别为8766元/平方米、8715元/平方米，均没超过备案价的20%。我院根据案件审查需要，现向贵处了解以下情况：1、在2016年9月至11月期间贵处可否为原、被告双方签订的、不超过备案价格20%的商品房买卖或预售合同办理网签手续；2、严格按照备案价进行网签的文件及实施时间（如有相关文件请附后）？上述情况，请贵处书面予以回复为盼。”2019年1月21日，青岛市城阳区房地产管理处向一审法院作出《关于备案价有关情况的复函》，载明：“贵院《调查函》收悉，有关情况函复如下：经查，2016年11月10日，分管副市长召开青岛市房地产市场调控专题会议，提出对我市房地产市场进行控价。此前，我市商品房网签系统对商品房成交价格上下浮动20%以内不做限制。” 一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，确认了交易实践中预约合同独立的合同效力。本案中，程烁、牛冰、陈瑞云与鑫江开发公司于2016年10月1日签订的《商品房预定书》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。 一、关于本诉。一审法院认为，本案《商品房预定书》旨在锁定程烁、牛冰、陈瑞云所购买的房号及价格不变，在将来一定期限内双方订立商品房买卖合同。本案中，根据《商品房预定书》第2条、第5条约定，程烁、牛冰、陈瑞云最晚应于2016年10月8日前与鑫江开发公司签订正式的《商品房买卖合同》，程烁、牛冰、陈瑞云在本案主张未能在约定期限内签订正式的《商品房买卖合同》是因为鑫江开发公司超过备案价格销售，导致无法网签合同。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。程烁、牛冰、陈瑞云对2016年10月1日预定涉案房屋的每平方米成交单价8715元是明知的，也是其真实意思表示。本案中，程烁、牛冰、陈瑞云并未提交证据证实其在2016年10月8日前向鑫江开发公司主张过依照《商品房预定书》约定签订正式的《商品房买卖合同》，相反程烁、牛冰、陈瑞云在2016年11月24日的通话录音中要求的是按照备案价格购买涉案房屋但被拒，在2017年3月6日的通话录音中表示愿意按照预定书的价格签合同但仍被拒。而且，与程烁、牛冰、陈瑞云同期预定水青花都的五位业主在成交单价与备案价格存在溢价的情况下，均顺利网签了《青岛市商品房预售合同》，这亦与一审法院依法调查青岛市城阳区房地产管理处作出的《关于备案价有关情况的复函》相互印证，程烁、牛冰、陈瑞云2016年10月1日购买涉案房屋单价相对于备案价溢价11.9%，属于当时青岛市商品房网签系统对商品房成交价格上下浮动20%以内不做限制的时期，上述事实足以证实程烁、牛冰、陈瑞云关于鑫江开发公司超过备案价格销售，导致无法网签合同的主张不成立，程烁、牛冰、陈瑞云未依《商品房预定书》约定与鑫江开发公司签订正式的《商品房买卖合同》，应依约承担对其不利的法律后果。根据《商品房预定书》第5条约定，程烁、牛冰、陈瑞云自签订本协议之日起7日内未与鑫江开发公司签署《商品房买卖合同》，视为程烁、牛冰、陈瑞云自动放弃该房屋，鑫江开发公司有权将程烁、牛冰、陈瑞云所定房屋另行销售，本案中，因程烁、牛冰、陈瑞云违约导致双方未签订正式的《商品房买卖合同》，鑫江开发公司于2017年5月10日通过顺丰速运向程烁、牛冰、陈瑞云邮寄《解约函》，符合合同约定及法律规定，一审法院予以确认。程烁、牛冰、陈瑞云关于判决对鑫江开发公司非法获取巨额利益提出解除合同效力确认无效，继续履行合同，按照鑫江开发公司备案申报价格双方签订商品房买卖合同的诉讼请求，无事实法律依据，一审法院对此不予支持。本案《商品房预定书》虽约定程烁、牛冰、陈瑞云预付5000元为定金，但鑫江开发公司向程烁、牛冰、陈瑞云开具发票载明的款项性质为水青花都二期预收房款，因定金合同系实践性合同，故该5000元的性质应为购房预付款，而非定金，基于本案《商品房预定书》已解除的事实，一审法院予以部分支持鑫江开发公司返还程烁、牛冰、陈瑞云购房预付款5000元。同理，因程烁、牛冰、陈瑞云违约导致双方未签订正式的《商品房买卖合同》，程烁、牛冰、陈瑞云要求对涉案房屋市场价值进行鉴定的申请，一审法院不予准许，程烁、牛冰、陈瑞云要求鑫江开发公司赔偿程烁、牛冰、陈瑞云房屋差价款损失（按鉴定结论的差价款计算）的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 二、关于反诉。如上所述，鑫江开发公司要求解除双方2016年10月1日签订的《商品房预定书》，理由正当，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。诉讼过程中，鑫江开发公司自愿放弃要求程烁、牛冰、陈瑞云支付违约金5000元的反诉请求，系对自己诉讼权利的有效处分，一审法院予以照准。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、鑫江开发公司于判决生效后十日内返还程烁、牛冰、陈瑞云购房预付款5000元；二、驳回程烁、牛冰、陈瑞云的其他诉讼请求；三、解除鑫江开公司与程烁、牛冰、陈瑞云2016年10月1日签订的《商品房预定书》。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，由程烁、牛冰、陈瑞云负担。反诉受理费25元，由程烁、牛冰、陈瑞云负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。程烁、牛冰、陈瑞云提交以下证据： 1、青岛到济南北的动车票共2张，证明程济中在2016年10月4日按约定当面向鑫江开发公司提出签订商品房买卖合同时被告知城阳区房管局网签系统出现问题，暂时不能网签，让回济南等通知。程济中与爱人陈瑞云于2016年10月4日下午13时01乘坐青岛北到济南动车回济南的事实。2、济南到青岛北、青岛北到济南的动车票共4张，证明2016年11月10日19时20分程济中与陈瑞云乘坐动车从济南到青岛，11月11日至12日程济中与陈瑞云两次到城阳区房管局对鑫江开发公司所称暂时不能网签合同调查核实，因未找到房产处负责人于2016年11月12日17时29分乘坐动车离开青岛回济南的事实。3、威海北站到青岛北站、青岛北站到济南站的动车票共4张，证明2016年11月23日19时04分程济中与陈瑞云乘坐动车从威海到青岛北，于11月24日到城阳区房管局对鑫江开发公司所称暂时不能网签合同调查核实，该房管处同志说网签合同系统没问题，告知开发商折后价8766元每平方米超过其备案价格，不能通过网上签订商品房买卖合同。在程济中要求下，房管处同志将孙永刚叫到办公室，程济中、陈瑞云当面要求解决网签合同问题，孙永刚让等答复。程济中与陈瑞云于2016年11月26日15时56分乘坐动车从青岛北回济南。 本院认为，经当庭核实，程烁、牛冰、陈瑞云提交的上述证据在一审审理期间均已提交，上述证据不能证明程烁、牛冰、陈瑞云主张的双方未在约定期限内没有签订正式商品房买卖合同的原因系双方约定的涉案房屋价格高于备案价导致无法网签等事实。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据当事人诉辩主张，本案争议的焦点问题：导致在约定的期限内双方未签订商品房买卖合同的违约方是谁，即鑫江开发公司解除双方之间签订的商品房预定书是否合法。 本案中，程烁、牛冰、陈瑞云上诉主张双方未能在约定期限内签订商品房买卖合同是因为鑫江开发公司存在违约行为，鑫江开发公司超过备案价格销售导致无法网签合同。对此，本院认为，鑫江开发公司与程烁、牛冰、陈瑞云于2016年10月1日签订的《商品房预定书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方应当遵循诚实信用原则各自履行约定义务。双方在该《商品房预定书》中明确约定涉案房屋的价格为9505元/平方米，程烁、牛冰、陈瑞云对此是明知的，但程烁、牛冰、陈瑞云并未提交证据证明其在约定的期限内即2016年10月8日前向鑫江开发公司主张过依照该《商品房预定书》约定的价格签订商品房买卖合同。相反，程烁、牛冰、陈瑞云在一审中提交的录音证据证明其至少在2016年11月25日前要求的是按照涉案房屋的备案价格签订商品房买卖合同，鑫江开发公司对此表示不同意。程烁、牛冰、陈瑞云主张因鑫江开发公司超过备案价格销售导致按照双方约定价格网签不了合同，违约责任在鑫江开发公司，但程烁、牛冰、陈瑞云并未提交有效证据证明其主张的上述事实；而根据鑫江开发公司提交的与程烁、牛冰、陈瑞云同期预定水青花都的五位业主在成交单价与备案价格存在溢价的情况下均网签了《青岛市商品房预售合同》的证据和青岛市城阳区房地产管理处向一审法院出具的《关于备案价有关情况的复函》来看，程烁、牛冰、陈瑞云2016年10月1日购买涉案房屋单价相对于备案价溢价11.9%，属于当时青岛市商品房网签系统对商品房成交价格上下浮动20%以内不做限制的时期。综上，上述事实足以认定因程烁、牛冰、陈瑞云违约导致双方在约定的期限内未签订商品房买卖合同，其应依约承担相应的法律后果。故鑫江开发公司于2017年5月10日通过顺丰速运向程烁、牛冰、陈瑞云邮寄《解约函》，有事实和法律依据，本院予以确认。程烁、牛冰、陈瑞云关于要求确认鑫江开发公司解除《商品房预定书》无效、继续履行合同，按照鑫江开发公司备案申报价格或上诉中提出按约定价格签订商品房买卖合同的诉讼请求，无事实根据，本院不予支持。关于程烁、牛冰、陈瑞云要求对涉案房屋市场价值进行鉴定的申请，因双方之间未能签订商品房买卖合同的违约方系程烁、牛冰、陈瑞云，不存在鑫江开发公司向其赔偿可信赖利益损失的情形，故该鉴定申请，本院亦不予准许。 关于鑫江开发公司收取的5000元款项的性质，程烁、牛冰、陈瑞云上诉主张该款项性质为定金，本案应适用双倍返还定金罚则判令鑫江开发公司返还1万元。本院认为，双倍返还定金罚则的目的旨在对违约行为予以制裁，而本案中程烁、牛冰、陈瑞云并未提交有效证据证明导致双方之间未能在约定的期间内订立商品房买卖合同的违约方是鑫江开发公司，故本案并不存在适用双倍返还定金罚则的情形。虽双方在商品房预定书中约定协议签订之日程烁、牛冰、陈瑞云预付定金5000元，但根据本院查明的事实，鑫江开发公司向程烁、牛冰、陈瑞云出具的发票中载明收取程烁、牛冰、陈瑞云“水青花都二期预收房款”5000元，故程烁、牛冰、陈瑞云向鑫江开发公司支付的5000元应为预交房款，应属预订款性质的费用，不应认定为定金。虽因程烁、牛冰、陈瑞云要求按照涉案房屋备案价签订合同导致双方之间未能在约定的期间内订立商品房买卖合同，但因鑫江开发公司并未向程烁、牛冰、陈瑞云出具收取定金的票据，故不应适用定金罚则。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定”之规定，本院确认双方于2016年10月1日签订的《商品房预定书》解除，但鑫江开发公司应向程烁、牛冰、陈瑞云返还缴纳的5000元预交房款，一审法院对此认定正确，于法有据，本院予以维持。 综上所述，程烁、牛冰、陈瑞云提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费128元，由上诉人程烁、牛冰、陈瑞云负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年八月三日 书记员  韩明玉 书记员  于 澜