北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6696号上诉人（原审被告）：北京未来博海花园置业有限公司，住所地北京市西城区半步桥街44号院1号楼2单元地下101室。法定代表人：王青，总经理。委托诉讼代理人：王立统，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：李敏，女，1956年6月30日出生，汉族，北京市公安局法制总队退休职工，住北京市西城区,4号。委托诉讼代理人：李振军，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：未来建设集团有限公司，住所地北京市西城区广安门南街6号广安大厦。法定代表人：周玉林，总经理。被上诉人（原审被告）：北京市未来建筑工程有限公司，住所地北京市昌平区兴寿镇东庄村。法定代表人：肖学龙，总经理。委托诉讼代理人：田晶，北京慧策律师事务所律师。上诉人北京未来博海花园置业有限公司（以下简称未来博海花园公司）因与被上诉人李敏、被上诉人未来建设集团有限公司（以下简称未来集团）、被上诉人北京市未来建筑工程有限公司（以下简称未来建筑公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初14268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。未来博海花园公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．一二审案件受理费由李敏、未来集团、未来建筑公司负担。事实和理由：1．一审判决解除李敏与未来建筑公司签订的《协议书》，该《协议书》就不能履行了，应当按照赔偿的标准进行判决。而李敏的暂住租赁房面积不到20平方米，李敏亦不是房屋所有权人，在此情况下，李敏和未来建筑公司针对拆除此房达成的补偿价为210830元。一审判决应当按照被拆除房屋的面积或者总计补偿价210830元范围进行判决。2．依据《协议书》可以知道，李敏仅是将原被拆迁房屋的补偿款抵作安置房购房款，余下一半的购房款李敏并未交纳。一审判决按照现房的评估价格减去14年前未支付的购房款价格来确认损失赔偿金额，缺乏依据。李敏辩称，同意一审判决。1.被安置房屋属于《协议书》所确认的李敏应当取得的直接核心利益，现《协议书》不能履行，被安置房屋的所有权属于李敏的直接经济损失。《协议书》明确记载被拆迁房屋置换成私房手续由未来建筑公司代办，未来博海花园公司、北京未来博海置业有限公司（以下简称未来博海置业公司）、未来建筑公司、未来集团之间已形成事实上的房屋产权置换、拆迁补偿安置依赖，否则在拆迁安置补偿方案未确定的情形下，未来集团、未来博海置业公司无法开发建设项目。未来集团作为建设单位应当承担拆迁安置补偿法律责任，在其未完成拆迁安置补偿义务的情形下将开发建设项目转由未来博海花园公司实施，未来博海花园公司作为开发项目的实际受益人，权利义务承受人应当对李敏承担拆迁安置补偿责任。未来建筑公司辩称，不同意一审判决，但未上诉，同意未来博海花园公司的上诉请求及理由。未来集团在上诉期内未提出上诉，亦未进行答辩。李敏向一审法院起诉请求：1．解除李敏与未来建筑公司订立的《协议书》；2．未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司赔偿李敏因不能交付过户被安置房屋导致的被安置房屋财产损失12834147.12元；3．未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司支付李敏2006年11月1日始至判决生效之日止逾期交房补偿金，按每月2000元标准计算；4．未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司支付李敏2005年5月1日始至判决生效之日止租房补贴，按每月1000元标准计算。一审法院认定事实：2005年4月11日，李敏（被拆迁人）与未来建筑公司（甲方）订立《协议书》，约定，根据北京市人民政府（2001）87号文件精神，经宣武区国土局、房管局和市规划局统一批准，对里仁街6号院三栋平房进行拆迁，并且同意被拆迁人回购现建设的小区住宅。按照评估公司、拆迁公司实地测量和实地评估的结果和有关文件规定给予拆迁补偿185830元，补助和奖励25000元，总计补偿210830元。被拆迁人自愿将拆迁补偿款的一切款项用于购买未来花园小区的建设住房。被拆迁回购在15层，建筑面积136.24平方米，三居室。凡属回购甲方住房的拆迁户，均享受下列优惠待遇：回购在80-100平方米以下的住房，价格按每平米3000元计算，回购100平方米以上住房的房价，在每平方米3000元基础上，超出的部分按每平方米3500元计算。凡属在甲方回购住房的拆迁户，享受过渡时期租房补贴，从签订协议之日起到拿上钥匙为止，每月每户补贴1000元。凡属回购住房的拆迁户，按甲方规定的日期签订协议并搬家者，享受4万元的按期搬家奖励。凡属里仁街6号院西平房的拆迁户，回购住房的房款均分为两次交付，第一次为签完协议后并拆完住房，以补偿的拆迁费为回购房款。第二次交款的时间，为回购房交钥匙之前，以实地测量的面积为准。交房时间为2006年10月20日。甲方保证除不可预测情况原因，必须按期交工，如超过时限，每超过一个月，补偿2000元。从签订协议起5日内搬出现住房，并将钥匙和房屋租赁本交甲方。本协议既是拆迁补偿协议，也是回购房协议，自双方签字盖章之日起生效。根据李敏提交的附图显示，该楼层共计8户，有三居室2户，分别为东向、西向。现李敏认可回购房屋房款共计426840元，李敏因拆迁已支付部分回购款210830元，尚余216010元未支付，同意自诉讼请求中一并抵扣。2006年6月20日，未来集团与北京博海成商贸有限公司（以下简称博海成公司）共同竞得北京市宣武区（现西城区）半步桥街44号院住宅及配套用地国有土地使用权。未来集团主张其未实际缴纳土地出让金。2007年1月26日，未来博海花园公司以其为未来集团及博海成公司合并后的新公司为由，向北京市国土资源局提出申请，申请变更44号院地块的国有土地使用权出让合同的受让方名称为自己。2007年4月5日，北京市国土资源局（甲方）、未来集团（乙方）、博海成公司（丙方）、未来博海花园公司（丁方）签订《补充协议》，约定：未来集团与博海成公司于2006年7月7日以挂牌方式取得了44号院项目的《北京市国有土地使用权出让合同》，合同编号为京地出［合］字（2006）第0356号。甲、乙、丙、丁四方经协商，共同对出让合同内容作如下变更：将出让合同的受让方变更为未来博海花园公司，出让合同中约定受让方承担的一切权利和义务随之转由未来博海花园公司承接。2009年7月25日，北京市国土资源局、未来集团、博海成公司、未来博海花园公司共同签订《补充协议》，约定：44号院居住及配套项目的《北京市国有建设用地使用权出让合同》的受让方变更为未来博海花园公司，由该公司承接受让方承担的一切权利义务。里仁街6号院在该许可证许可范围内。2007年10月29日，未来博海花园公司登记取得半步桥街44号建设工程规划许可证，建设项目包括未来家园2号住宅楼等3项。2008年1月15日，未来博海花园公司登记取得半步桥街44号建筑工程施工许可证，注明施工单位为未来建筑公司。2009年8月14日，未来博海花园公司登记取得半步桥44号北院建设用地规划许可证，用地类型为居住。2009年9月24日，未来博海花园公司缴齐44号院政府土地收益。2009年10月26日，未来博海花园公司取得44号院国有土地使用权证。2010年1月10日，未来博海花园公司登记取得44号院商品房预售许可证，预售范围包括未来家园1号楼、2号楼。另查一，2006年11月，未来集团与博海成公司共同出资成立未来博海花园公司。2007年11月19日，未来集团将其在未来博海花园公司的股份转让给其他公司。另查二，经包括李敏在内的原里仁街6号20名被拆迁人投诉信访，北京市建设工程和房屋管理监察执法大队于2011年8月18日作出京建执函[2011]207号《信访事项答复意见书》，载明：2005年初至2006年底，未来集团（后期开发建设主体变更为未来博海花园公司）在开发建设未来家园1号、2号住宅楼及地下车库项目的过程中，分别以未来集团和未来建筑公司为甲方，私自与紧临44号院居住的里仁街6号院居民陆续签订了拆迁协议，协议明确约定由被拆迁人回购未来家园2号楼部分房屋。在与被拆迁人签订拆迁协议时，未来建筑公司与北京市未来建筑工程有限公司均使用了两份户型图，一份标准层为8户型，一份标准层为7户型。经现场检查发现，目前已竣工的2号楼，其1-11层为10户型，12层及以上为9户型。本机关认为：因拆迁协议所约定回购房源与现售房源在户型或建筑面积等方面均不一致，且拆迁主体与销售主体为不同的公司法人。另查三，2018年4月11日，北京市公安局起诉未来集团建设用地使用权转让合同纠纷，要求未来集团支付拆迁安置补偿费用及延期损失费用。2019年11月29日，本院作出（2018）京02民初94号民事判决，认定未来集团未能全部履行半步桥44号和46号居民安置义务，但就北京市公安局的诉讼请求，因证据不足予以驳回。未来建筑公司称李敏的拆迁利益已经由北京市公安局统一主张，李敏表示上述案件涉及半步桥44号、46号的拆迁安置补偿问题，与里仁街6号院无关，因此上述案件与本案不具有关联性，半步桥44号院与里仁街6号院仅一墙之隔，如果里仁街6号院不搬迁未来集团将无法进行房地产开发建设，故未来集团及未来建筑公司与李敏另行订立拆迁安置合同，未来集团取得的土地使用权实际包括里仁街6号院。未来建筑公司表示如果李敏不包括在未来集团与北京市公安局订立的《合作协议》范围内，那么李敏无权向未来集团及未来博海花园公司主张诉讼请求，因未来集团并非与李敏订立合同的相对方。未来建筑公司提交北京市公安局监所管理总队及北京市公安局预审总队的函件，证明要求安置的人员中不包括李敏。李敏认可上述证据的真实性，称里仁街6号的安置与半步桥44号安置并不相同，因此李敏未在上述名单内。李敏提交《暂住房屋协议书》（复印件），证明李敏系被拆迁房屋承租人，原件已经在拆迁时交付给未来集团及未来建筑公司。未来集团及未来建筑公司否认该证据的真实性，否认收到证据原件。未来博海花园公司提交测绘平面图，证明建成后的未来家园2号楼15层共计9户，其中三居室仅南向一户，与李敏提交的房屋平面图无法一一对应。经质证，当事人均认可上述证据的真实性，李敏称建成后的图纸与原提交给李敏的图纸不相符，但根据《协议书》未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司需向李敏提供三居室住房，因此仅能对应建成后图纸的1505号。一审中，依照李敏申请，法院对北京市西城区半步桥街44号未来家园2号楼15层1505号房屋进行估价，该房屋于2019年9月4日的房地产市场价值总额为1320.73万元，楼面单价为95788元/平方米。经质证，李敏认可上述鉴定结论，未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司认为评估对象错误，应以被拆迁房屋作为评估对象。经询，未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司表示未来家园已建成的1号楼、2号楼15层三居室均无法向李敏交付。关于逾期交房补偿金及租房补贴的性质问题，李敏解释称逾期交房补偿金系违约金性质，目的是为约束未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司按时交房，而租房补贴是李敏在拆迁期间无房居住而给予的过渡性安置补贴，由于未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司没有按时交房，所以给李敏造成了房屋产权以及使用权上的损失，逾期交房补偿金及租房补贴性质上并不重复，且双方约定的租房补贴远低于市场标准，未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司至今未向李敏交付安置房屋，租房补贴无法弥补李敏的租房损失。未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司不同意李敏的意见，认为逾期交房补偿金是为了弥补李敏的租房损失，与租房补贴性质重复，且双方约定的租房补贴是当事人合意，该标准符合市场行情。一审法院认为，依法成立并生效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李敏与未来建筑公司之间订立的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。未来建筑公司拆除李敏原居住的房屋并以补偿款作为回购款的一部分，其应当按照合同约定交付回购房屋。根据已查明情况，李敏居住的房屋位于里仁街6号院，但上述位置亦在未来集团取得国有土地使用权范围内。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。未来集团作为44号院国有土地使用权人，一方面将国有土地使用权转让给由其参与设立的未来博海花园公司，另一方面却既未完成拆迁安置，也未将相关拆迁安置义务转移给受让人，更未将项目转让情况书面通知被拆迁人，严重违背诚实信用原则。故未来集团仍应继续履行向李敏交付回购住房的义务。未来博海花园公司系由未来集团出资设立，承接了未来集团转让的44号院国有土地使用权，并继续开发建设未来家园房地产项目，依法应承担该项目中尚未完成的拆迁安置义务，故未来博海花园公司亦应对李敏承担交付回购房屋的连带责任。现李敏原居住的房屋已被拆除，双方当事人均表示建成的未来家园户型与《协议书》附件约定的户型图并不一致，且未来家园15层三居室均无法向李敏交付，故李敏要求解除其与未来建筑公司之间的《协议书》，并由未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司赔偿无法交付房屋的财产损失，理由正当，法院予以支持。现未来家园15层仅有一套三居室，故李敏要求参照该房屋价格评估标准予以赔偿，并无不妥，但考虑到约定的回购房屋未明确朝向，李敏提交的附图显示三居室朝向与评估标的物朝向存在差异，故法院对财产损失赔偿数额予以酌定。未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司主张按照被拆迁房屋的价格进行赔偿或参照每户300万元进行赔偿，依据不足，法院不予采信。根据《协议书》约定，李敏需分两次向未来建筑公司支付房价款，除补偿款作为回购款外，李敏需在回购房交钥匙之前根据实地测量面积交纳，现未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司并未向李敏交付回购住房，因此并不能以李敏未支付款项认定其未履行合同义务。同理，未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司认为应该按照已付金额比例支付赔偿款项，亦缺乏依据，法院不予采信。李敏同意根据合同约定的面积标准及价格标准在诉讼请求中扣除应支付的剩余回购房房款，法院照准。未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司未按照合同约定向李敏交付回购房屋，应当按照合同约定支付租房补贴，李敏的该项诉讼请求，理由正当，法院予以支持。关于逾期交房补偿金一节，该补偿金系违约金性质，主要目的是为了弥补当事人无法按期收房的损失，综合考虑李敏已主张租房补贴情况及李敏的实际租房损失，法院对该违约金数额予以调整。因北京市公安局与未来集团之间仅针对半步桥44号、46号拆迁安置补偿问题进行诉讼，故未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司认为李敏的拆迁利益已经由北京市公安局统一主张的抗辩意见，不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院于2020年6月判决：一、解除李敏与北京市未来建筑工程有限公司之间的《协议书》；二、未来建设集团有限公司、北京未来博海花园置业有限公司、北京市未来建筑工程有限公司于判决生效后十五日内向李敏支付无法交付回购房屋财产损失12733919.9元（已扣除李敏需补交的回购房购房款216010元）；三、未来建设集团有限公司、北京未来博海花园置业有限公司、北京市未来建筑工程有限公司于判决生效后十五日内向李敏支付自2006年11月1日始至判决生效之日止的逾期交房补偿金（按每月1500元标准计算）；四、未来建设集团有限公司、北京未来博海花园置业有限公司、北京市未来建筑工程有限公司于判决生效后十五日内向李敏支付自2005年5月1日始至判决生效之日止的租房补贴（按每月1000元标准计算）；五、驳回李敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及未来博海花园公司上诉请求，本案的争议焦点为：未来博海花园公司是否应当向李敏支付赔偿款及赔偿款的数额应为多少。依法成立的合同，受法律保护。李敏与未来建筑公司订立的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当自觉履行合同义务。《协议书》中约定，未来建筑公司将李敏的房屋进行拆除，并同意李敏回购现在建设小区的房屋，拆除李敏原住房的补偿款作为回购款的一部分。该协议既是拆迁补偿协议，也是回购房协议。现李敏的原住房已被拆除，未来建筑公司应当依据《协议书》的约定向李敏交付回购房屋。诉讼中，双方当事人均表示建成的未来家园户型与《协议书》附件约定的户型图并不一致，且未来家园15层三居室均无法向李敏交付，故李敏要求解除其与未来建筑公司签订的《协议书》，并由未来博海花园公司、未来集团、未来建筑公司赔偿无法交付房屋的财产损失，理由正当，本院予以支持。关于赔偿金额问题，一审法院参照评估结果，兼顾《协议书》中未约定回购房屋朝向的情况，酌情确定的赔偿数额，并无不当，本院予以维持。关于未来博海花园公司要求按李敏被拆除的房屋面积进行赔偿的上诉请求，因李敏与未来建筑公司签订的《协议书》明确约定，拆除李敏的房屋后，李敏回购的房屋面积应为136.24平方米。现《协议书》解除，李敏损失的房屋面积应为回购房屋的面积，即136.24平方米，而非原被拆除的房屋面积，即不足20平方米，故未来博海花园公司的该项上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。关于未来博海花园公司是否应当承担赔偿责任的问题，根据已查明的事实，李敏居住的房屋位于里仁街6号院，但上述位置亦在未来集团取得国有土地使用权范围内。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。未来集团作为44号院国有土地使用权人，一方面将国有土地使用权转让给由其参与设立的未来博海花园公司，另一方面却既未完成拆迁安置，也未将相关拆迁安置义务转移给受让人，更未将项目转让情况书面通知被拆迁人，严重违背诚实信用原则。未来博海花园公司系由未来集团出资设立，承接了未来集团转让的44号院国有土地使用权，并继续开发建设未来家园房地产项目，依法应承担该项目中尚未完成的拆迁安置义务，故一审判决认定未来博海花园公司应对李敏承担交付回购房屋的连带责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，未来博海花园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费32311元，由未来建设集团有限公司、北京未来博海花园置业有限公司、北京市未来建筑工程有限公司平均负担（于本判决生效后七日内交纳）；公告费260元，由北京市未来建筑工程有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费101607元，由北京未来博海花园置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年八月二十八日书记员 张 璐