黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终256号上诉人（原审被告）：王军，男，1968年2月3日出生，汉族，个体工商户，户籍地辽宁省鞍山市岫岩满族自治县，现住黑龙江省饶河县饶河农场老司令部区。被上诉人（原审原告）：叶关昌，男，1960年11月25日出生，汉族，无职业，户籍地黑龙江省饶河县，现住黑龙江省饶河县饶河农场老司令部区。被上诉人（原审原告）：于亚翠（叶关昌之妻），女，汉族，1959年9月24日出生，无职业，户籍地黑龙江省饶河县，现住黑龙江省饶河县饶河农场老司令部区。原审第三人：张桂良，男，1945年6月8日出生，汉族，黑龙江省饶河农场退休工人，住黑龙江省饶河县饶河农场场直住宅区。上诉人王军因与被上诉人叶关昌、于亚翠，原审第三人张桂良返还原物纠纷一案，不服黑龙江省红兴隆人民法院（2019）黑8109民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王军上诉请求：1.请求依法撤销原审民事判决。改判位于黑龙江省饶河县饶河农场老司令部区10栋1号房屋（以下简称诉争房屋）由王军使用，王军不应支付房租。2.一、二审的诉讼费用均由叶关昌、于亚翠承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院认定王军无权占有诉争房屋是错误的。2014年12月1日，王军与张春来签订了长期有效的租赁合同，租赁期限至2024年12月1日。王军有权占有诉争房屋。王军从未与张春来达成解除租赁协议，也未收到张春来退回的18,000元房租费。王军的委托诉讼代理人虽然在（2018）黑8103民初826号案件（以下简称826号案）中陈述退还了租金，但其不知情。二审法院作出的（2019）黑81民终148号民事裁定将826号案撤销，发回重审。重审中，在叶关昌夫妻未提交任何有关证据的情况下，仍然错误认定王军收到了张春来给付的18,000元，双方租赁关系已经解除，并作出与826号案相同的判决，明显错误。二、原审法院并未审查叶关昌违法取得房产证的事实。2015年，黑龙江省饶河农场（以下简称饶河农场）八栋及大西泡的房屋陆续拆迁，诉争房屋也在拆迁范围内。期间，叶关昌看过诉争房屋，认为其适合在此养羊，王军告知叶关昌诉争房屋租赁期限未到，而且饶河农场拆迁办还未给予补偿。随后，饶河农场城管人员没有出具任何手续多次要求王军腾房，且每年冬天都给停水，王军不得不自行挑水，给王军造成严重的经济损失，均应由叶关昌赔偿。王军在承租诉争房屋期间不断受到叶关昌的胁迫，2016年6月，因王军一直没有搬家，叶关昌就私自掐断了诉争房屋的水管线，还与饶河农场拆迁办的人员一同提出以王军租用的诉争房屋与对面的空地进行置换。后期又说置换的空地是林业用地，不同意置换。既然诉争房屋未拆迁，可以办理房产证，王军居住时为何要拆迁，且不批准王军办理诉争房屋产权证。2016年，叶关昌与饶河农场恶意串通，违法取得诉争房屋的产权证。叶关昌、于亚翠未提交书面答辩意见。张桂良未提交书面陈述意见。叶关昌、于亚翠向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令王军停止实施侵权行为，将诉争房屋返还给叶关昌、于亚翠；2.要求王军支付诉争房屋租金166元／月，自2016年10月17日起至返还诉争房屋之日止。一审法院认定事实：张桂良居住的诉争房屋属于拆迁范围，因此饶河农场给张桂良分配了楼房，诉争房屋张桂良腾退给了饶河农场。2015年，饶河农场建设狐狸养殖园区需要对叶关昌、于亚翠居住的房屋进行拆迁，叶关昌、于亚翠要求置换面积大点的场地便于饲养羊。饶河农场为了安置叶关昌、于亚翠，将张桂良腾退出来的诉争房屋及二号房屋分配给叶关昌、于亚翠居住，不再拆迁。2016年10月17日，叶关昌、于亚翠办理了诉争房屋（建筑面积142.90平方米，房屋所有权证号：红兴隆房权证饶河字第××号）及二号房屋（建筑面积62.70平方米，房屋所有权证号：红兴隆房权证饶河字第××号）的产权登记。同时查明，2012年，王军租赁张桂良所有的诉争房屋用于狐狸养殖和生产煤球，租金2,000元／年。2014年12月1日，张桂良的儿子张春来（甲方）与王军（乙方）签订租赁合同，约定：租赁期自2014年12月1日至2024年12月1日，租金2,000元／年；租金为年支付，如果甲方违约赔付乙方一切基建费用，赔付乙方约定年限注册产值的50%。2015年1月15日，王军支付张春来2016年至2024年的租金共计18,000元。2016年，张春来得知饶河农场准备拆迁诉争房屋，便将剩余租金退还给了王军，并通知王军解除租赁合同。826号案开庭时，王军的女儿是其委托诉讼代理人，对张春来退还租金的事实表示认可。另查明，张桂良称其不知道张春来与王军签订过长期租赁合同，虽然诉争房屋是自己的，但收到王军支付的租金，实际上就是张春来的。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、张春来与王军签订的租赁合同是否有效；二、王军对诉争房屋的占有是否为合法占有。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”2014年12月1日，张春来与王军签订了长期租赁合同，此时诉争房屋登记在张桂良名下，张桂良虽然称不知道签订合同的事情，但是，张桂良表示本人确实收到过王军支付的租金，也认可虽然房屋名字是自己的，但实际上就是张春来的，并且张桂良从未主张张春来对外出租诉争房屋的行为无效，因此，张桂良对张春来出租房屋的事实应当是明知的，对张春来出租房屋的行为是认可的，张春来取得了诉争房屋的处分权，因此，王军关于2014年12月1日其与张春来签订的长期租赁合同成立并且生效的辩解意见，一审予以采纳。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”826号案开庭时，张春来出庭作证证明2015年收取王军支付的2016年至2024年房屋租金18,000元，因为诉争房屋要搬迁，2016年又退还给王军剩余的租金。王军的委托诉讼代理人予以认可，应当视为王军本人的意见，此后的诉讼中王军又辩称其女儿不了解情况，租金没有退还，前后矛盾的陈述违背了民事诉讼的诚实信用原则。并且对后来的辩解意见没有提供充分证据证实，因此，对2016年张春来将王军支付的诉争房屋租金予以退还的事实，应当予以采信。张春来收到租金后又退还给王军，王军收回退款的行为，视为双方意思表示达成一致，2016年解除租赁合同。此后王军再继续占用、使用诉争房屋，在没有合同约定和法律规定的情况下属于无权占有。2016年10月17日，叶关昌、于亚翠办理了房屋所有权登记，是诉争房屋的所有权人，至于登记程序是否合法等问题不是本案审理范围，王军对此如有异议可以通过其他途径解决。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，叶关昌、于亚翠要求王军停止实施侵权行为，将诉争房屋返还，并参照原租赁标准给付租金166元／月，自取得房产证的2016年10月17日起至返还房屋之日止的诉讼请求合理，一审予以支持。判决：一、王军于本判决生效之日起10日内返还给叶关昌、于亚翠诉争房屋；二、王军于本判决生效之日起10日内给付叶关昌、于亚翠房屋租金166元／月，自2016年10月17日起至本判决第一项履行完毕止。案件受理费1,300元，由王军负担。（2019）黑81民终148号案审理期间，本院依叶关昌、于亚翠申请，依法调取《房屋搬迁产权置换协议》，因双方对证据的真实性无异议，本院予以采信。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明：自2011年起，王军租赁张桂良诉争房屋，双方未签订书面合同，口头约定：租金2,000元／年，租期一年一定。2011年至2015年的诉争房屋租金均由张桂良收取。2015年6月8日，张桂良与饶河农场签订《房屋搬迁产权置换协议》，约定主要内容：张桂良用其诉争房屋建筑面积163.59平方米，评估补偿作价148,673元，附属设施评估作价14,500元，总计163,173元，置换危改8号楼8栋1单元1层1号房屋，建筑面积90.83平方米，价款181,660元。房屋以实际测绘面积与被搬迁房屋面积比较，实行多退少补（计算标准按2015年饶河农场八栋房、大西沟房屋搬迁置换楼房工作方案）。房屋置换后需补交饶河农场18,487元。张桂良签订协议时将房产证、土地使用证及身份证复印件交于饶河农场；房屋置换时间为2015年6月8日。此协议在双方签字（盖章）后生效。协议落款处甲方饶河农场加盖印章，委托代理人李勇签名，乙方张桂良签名。同年7月，张桂良依约搬离诉争房屋至与饶河农场置换的楼房居住，并将诉争房屋钥匙交于饶河农场。除此，二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：王军应否将其占有、使用的诉争房屋返还于叶关昌、于亚翠，并支付占有期间诉争房屋的使用费。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”据此，张桂良与王军虽然口头约定诉争房屋的租赁期限为一年，但因双方未采用书面形式，故该房屋租赁协议视为不定期租赁，双方当事人均可随时解除合同。王军本人虽在本案一审庭审中陈述其与张桂良签订的是四年的租赁合同，与实际履行不符，但不影响2014年租赁期间已届满的事实。之后，张桂良实际收取王军交纳的诉争房屋2015年的租金，该租赁期间亦已届满。本案中张桂良、张春来均自认，张春来系私自与王军签订的诉争租赁协议，张桂良完全不知情。张桂良在与饶河农场签订诉争房屋置换合同，并实际履行后，张桂良对诉争房屋已无所有权，亦无处分权。嗣后，张桂良对此即便予以追认，亦属无权处分。结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，应当认定无权处分的合同仍然有效。在权利人不予追认或者无权处分人不能取得处分权，不发生权利变动的结果，无权处分人要承担违约责任。另，在826号案庭审中，王军之女王雅婷明确认可王军收到张春来退还的剩余租金，具体数额记不清了。自认对当事人的约束来源于禁反言原则和诚实信用原则，一旦当事人作出自认，该自认不仅对法院有拘束力，对作出自认的当事人也有拘束力，如果没有正当理由当事人不得撤回。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”无论张春来与王军基于何种想法签订的诉争房屋长期租赁协议，但王军已自认收到张春来退还的租金，合同解除。王军在826号案中未撤回该“自认”内容，二审中，王军以王雅婷不知情为由，撤回自认的理由显然不能成立。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”据此，公民的合法权益受法律保护，叶关昌、于亚翠与饶河农场基于置换行为取得诉争房屋所有权，王军继续占有、使用诉争房屋已无合法依据，理应从诉争房屋迁出。王军要求继续占有，使用的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”据此，因王军无合法依据占有、使用诉争房屋，叶关昌、于亚翠作为权利人有权要求王军按照与张桂良约定的诉争房屋租金标准支付占有期间的使用费。综上所述，王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,450元，由上诉人王军负担。本判决为终审判决。审判长 李 波审判员 鲁 民审判员 苏 倡二〇二〇年八月十三日书记员 吕晓军