贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初2232号 原告：贵州省瓮安县逸仙物业有限公司，住所地贵州省瓮安县瓮水办事处华都嘉苑16号楼902室，统一社会信用代码9152272507204490X5。 法定代表人：张仕平，该公司总经理。 委托代理人：王丽珍，系该公司法务，代理权限为特别授权。 被告：邓庆华，男，汉族，1963年12月4日生，贵州，住所地贵州省瓮安县，现住瓮安县。 被告：周永英，女，汉族，1963年10月24日生，贵州，住所地贵州省瓮安县，系被告邓庆华之妻。 本院于2020年6月10日立案受理原告贵州省瓮安县逸仙物业有限公司（以下至判决主文前简称“逸仙物业公司”）诉被告邓庆华、周永英物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告逸仙物业公司委托代理人王丽珍到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告逸仙物业公司的诉讼请求：1、请求判令被告给付2015年12月11日起至2018年5月15日止期间的物业费5544元，违约金1663.2元，共计7207.2元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告将诉请被告给付的物业费、违约金、共计金额分别变更为5414.82元、1624.45元、7039.27元。 二被告无答辩意见，亦未向本院提供证据。 审理查明的事实 被告邓庆华、周永英系瓮安县盛世彩虹小区A3幢2单元5层2-5-3号房的业主，该房屋建筑面积为133.37平方米。 2016年1月14日，原告逸仙物业公司与瓮安县盛世彩虹小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告从2015年12月11日起至2016年12月10日止期间为瓮安县盛世彩虹小区提供物业管理服务事宜；物业费按建筑面积缴纳，步梯房按0.50元/月/㎡；电梯房按0.70元/月/㎡；商业用房按1.00元/月/㎡向业主（或物业使用人）收取。 2016年12月15日，原告逸仙物业公司与瓮安县盛世彩虹小区业主委员会又签订《物业服务委托合同》，对物业服务范围、对象、收费标准以及双方的职责、权利和义务等都作了详尽的约定。在该合同第十三条物业收费标准中，在第一年合同收费基础上增加了第4、5、6、7点约定，即第4点上年度欠费未交的在2017年1月30日交清的，仍按原收费标准收取；第5点上年度欠费在规定的2017年1月30日未交的，收费标准在原有基础上翻倍计算，即：步梯房按1.00元/月/㎡；电梯房按1.40元/月/㎡；商业用房按2.00元/月/㎡收取；第6点通过法院诉讼交纳物业服务费胜诉的，仍按原标准收取；第7点通过法院诉讼交纳物业费败诉的步梯房按0.80元/月/㎡；电梯房按1.20元/月/㎡；商业用房按1.50元/月/㎡交纳，涉案诉讼等费由败诉方承担。 2018年2月14日，原告逸仙物业公司与瓮安县盛世彩虹小区业主委员会再一次签订五个月期限的《物业服务委托合同》，约定：时间为自2017年12月15日19时起至2018年5月15日19时止，物业收费标准：物业费按建筑面积缴纳，步梯房按0.50元/；电梯房按0.70元/月/㎡；商业用房按1.00元/月/㎡向业主（或物业使用人）收取；第5点约定上年度欠费在规定的2018年2月28日未交的，收费标准在原有基础上翻倍计算，即：步梯房按1.00元/月/㎡；电梯房按1.40元/月/㎡；商业用房按2.00元/月/㎡收取；第6点通过法院诉讼交纳物业服务费胜诉的，仍按原标准收取；第7点通过法院诉讼交纳物业费败诉的步梯房按0.80元/月/㎡；电梯房按1.20元/月/㎡；商业用房按1.50元/月/㎡交纳，涉案诉讼等费由败诉方承担。该《物业服务委托合同》中还对物业服务范围、对象、收费标准以及双方的职责、权利和义务等都作了详尽的约定。 原告在《物业服务合同》和两份《物业服务委托合同》约定的服务期间，入驻瓮安县盛世彩虹小区对该小区进行了一定程度的物业服务，而该小区有约20%的业主因原告服务质量差而拒绝交纳物业费，导致原告曾多次在本院提起物业服务合同纠纷诉讼。二被告在原告服务期间从2015年12月11日起至2018年5月15日止，共有29个月未交纳物业费。原告曾通过张贴缴纳物业费通知及催费通知方式进行催收，二被告至今仍未缴纳。为此，原告曾于2019年7月3日诉至本院，请求判决被告交纳物业服务费用5401.22元及相应滞纳金并承担诉讼费，后因庭审中原告经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院作出（2019）黔2725民初2901号民事裁定书，裁定按原告撤诉处理，且该民事裁定书已合法送达并生效。2020年6月1日，原告再次诉来本院，提出本案的诉讼请求。审理中，二被告未到庭，未能调解。 以上事实，有本院调取的已生效的（2019）黔2725民初2901号民事裁定书和原告陈述及原告提交的证据：1、营业执照和资质证书复印件各一份；2、法人身份证和身份证明书；3、商品房买卖合同及不动产查询结果；4、保洁区域划分明细表和业主反映问题处理表；5、保安值班表一张；6、一份《物业服务合同》和两份《物业服务委托合同》；7、下水道疏通照片15张；8、催费通知照片4张；9、关于小区电梯、消防存在安全隐患的报告和维修照片11张；10、化粪池检查及相关设施维修照片3张；11、盛世彩虹委员会至全体业主的一封信2张；12、2017年11月12日，整改通知图片8张；13、业主破坏绿地的说明和照片共5张在卷为凭，经庭审审查，可以采信。前述原告提交的证据来源合法，内容真实，与本案直接相关，具备证据三性，本院予以认定，并据以定案。 判决理由和结果 本院认为：《物业服务合同》及《物业服务委托合同》系瓮安县盛世彩虹小区业主委员会代表全体业主与原告签订，合同效力及于全体业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，原告及全体业主应受合同约束全面履行自己的义务。原告依照合同约定对二被告所在小区履行了一定程度的物业服务的义务，其依照该合同约定享有收取相应物业服务费的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条和《物业管理条例》第四十一条之规定，二被告应向原告支付物业服务费。鉴于原告提供的证据足以证明原告在提供服务期间，其对二被告所在小区提供的物业服务质量并未完全符合合同约定，原告违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条规定，原告主张物业服务费按照合同中约定的违约条款计算的诉请本院不予支持。因原、被告双方均存在违约，且原告违约在先，原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。根据本案实际，本案的物业服务费按合同约定的0.7元/㎡/月的标准计算对双方较为公平合理，经核算，二被告应支付原告物业服务费2707.41元【计算方式为0.7元/㎡/月×133.37㎡×29个月】；原告主张超出部分，本院不予支持。 二被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案可以缺席判决，二被告应承担缺席判决带来的法律后果。 为此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告邓庆华、周永英于本判决生效后十日内支付原告贵州省瓮安县逸仙物业有限公司2015年12月11日起至2018年5月15日止期间的物业费二千七百零七元四角一分； 二、驳回原告贵州省瓮安县逸仙物业有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓庆华、周永英负担。 权利义务告知 如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院；提出上诉的，须于上诉期满后七日内，通过本院预交上诉费。逾期，则本判决发生法律效力。 若义务人未在指定期限内履行给付义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  朱定勇 二〇二〇年八月三日 书记员  谢玉梅