天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初5586号原告：上海仁恒物业管理有限公司天津分公司，住所地天津海河教育园区雅润路2-8号，统一社会信用代码：91120104093603467E。法定代表人：郑宏图（新加坡籍），总经理。委托诉讼代理人：孟令强，男，该公司职员。被告：马香桃，女，1972年10月8日出生，汉族，住天津市津南区。原告上海仁恒物业管理有限公司天津分公司与被告马香桃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孟令强和被告马香桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费4965.6元和滞纳金2736元，共计7701.6元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系天津市津南区房屋（属于小区第三期开发的商品房）的业主，该房屋建筑面积为125.38平方米。2014年3月31日，原告和该小区的开发建设单位天津仁恒北洋置业有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定：“原告为小区提供物业服务，期限自2014年3月31日至首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。业主按3.8元/月/平方米交纳物业费（基础物业费2.4元，机电设施运行费1.4元）。三期物业管理服务费按合同约定前两年由开发商按0.5元/月/平方米进行补贴,开发商补贴后业主按3.3元/月/平方米交纳物业费。业主应于每月15日前交纳物业费，逾期按每天应交物业费的千分之三交纳滞纳金”。合同签订后，原告提供了物业服务，但被告未交纳2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费，经原告索要未果，故呈讼。被告辩称，被告系天津市津南区房屋（属于小区第三期开发的商品房）的业主，该房屋建筑面积为125.38平方米，原告诉请的期间未交纳物业费，理由如下：1、未交纳物业费事出有因，按临时规约的约定，物业费按3.8元交纳，开发商补贴后按3.3元交纳这没有问题，问题出现在业主入住后才得知该小区的一、二期业主按2.5元交纳且未注明期限，更没有注明开发商是否补贴，完全没有体现3.8元的收费标准。这与《前期物业服务合同》相矛盾，这个情况仁恒从未告知过三期业主，存在蒙蔽三期业主的行为。经过多次沟通，仁恒称一、二期开发商就物业费补贴1.3元且没有期限，造成该小区一至三期的业主交纳物业费的标准不统一。原告就一至三期提供同样的物业服务，但存在两种收费标准，有失公平。我多次和物业沟通，要求物业将两种补贴明细、详细账目进行公示，或者将一、二期和三期分隔开进行物业管理。我质疑两种补贴是否到账，是否用三期的物业费补贴了一、二期的物业费。2、2018年7月我入住，9月份得知三期的自来水有汽油味，物业提供了桶装水，电梯有一层和负一层两个出口，物业只在一层进行了张贴通知，我每天走负一层车库，无法看到通知，也没有接到任何通知，导致我喝了两个月汽油味的自来水。3、物业人员的态度差，别的业主领取了18张桶装水票，只给了我9张，理由是我领的太晚了。我晚领取是物业造成的，其不但不道歉、不弥补，还克扣水票、态度冷漠、百般刁难。3、原告未履行《前期物业合同》和《临时规约》，未向业主公示物业费和公共区域收益的收支情况、公共区域发生堵塞时未排除障碍物、电动车长期占用消防通道和楼道、造成消防设备无法正常使用、三期的公共区域照明不好、未按规定清洗外墙等。综上，我不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、天津市住宅前期物业服务合同1份，以此证明原告和开发建设单位签订了《天津市前期物业服务合同》。2、临时管理规约1份，以此证明业主知晓三期物业费系3.3元/月/平方米。3、律师函，以此证明原告向被告进行了物业费催缴。4、交纳物业费发票1张，以此证明被告收房时按3.3元交纳的物业费。5、门口张贴的催缴通知2张，以此证明原告向被告进行了物业费催缴。6、物业工作照片16张，以此证明原告提供了物业服务。7、海河教育园区管委会的答复截图1张，以此证明管委会就业主提出的物业费标准不一致问题进行的答复。8、水质监测报告25张，以此证明小区的水质情况。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1称以前没有看到过。对证据2、3、4、6、7无异议。对证据5不认可，没有见到过门上张贴的催缴通知。对证据8称看不懂。本院对原告提交的被告无异议的证据2、3、4、6、7的证明效力予以确认。原告提交的证据1符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对原告提交的证据5、8的真实性予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、自来水公司的信访处理意见书1份，以此证明小区的自来水存在异味属实。2、小区一、二期的临时规约1份，以此证明小区一、二期的物业费收费标准为2.5元，未提及物业费补贴事宜。3、光盘1张，以此证明小区照明不好等状况。4、照片1张，以此证明小区电动车占用楼道和消防器材的情况。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议，但认为自来水存在异味的责任在开发商，且物业也采取了相应的措施。对证据2、4无异议。对证据3的真实性无异议，公用区域灯光不好是开发商的设计问题，后期将和开发商进行沟通整改。本院对被告提交的原告无异议的证据2、4的证明效力予以确认。本院对被告提交的证据1、3的真实性予以确认。结合双方当事人提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：被告系天津市津南区房屋（属于小区第三期开发的商品房）的业主，该房屋面积为125.38平方米。2014年3月31日，原告和景新花园小区的开发建设单位天津仁恒北洋置业有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定:“原告为景新花园小区（分三期进行开发建设）提供物业服务，期限自2014年3月31日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，业主按3.8元/月/平方米交纳物业费（含机电设施费用），业主于每月10日前交纳，逾期则从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之一比例交纳违约金”。2017年5月16日，被告签署了《住宅临时管理规约》，该规约规定了原告提供物业服务的内容、业主应遵守的内容和物业费收费标准，该规约就物业费收费标准内容如下：“景新花园物业管理费单价定为3.8元/建筑平方米、月（含基础物业费和机电设备运行费），三期物业管理服务费按合同约定入住之日起前两年由天津仁恒北洋置业有限公司按0.5元/建筑平方米、月进行补贴，业主按3.3元/建筑平方米、月缴纳，期满后恢复按3.8元/建筑平方米、月缴纳”。上述合同和临时规约签订后，原告为小区提供了物业服务，但被告未交纳2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于小区一、二期和三期收费问题，一、二、三期按前期物业服务合同的约定均系3.8元/月/平方米，由于开发商对一、二期和三期的物业费补贴标准不一样（补贴标准系开发商按房屋销售时的市场情况而定的），对一、二期补贴多，对三期补贴少，造成物业费的收取存在差异。但售房时均向业主说明了本期房屋的物业费标准为3.8元，故业主应按3.8元交纳物业费。关于自来水异味问题，物业本着尽快解决问题的态度，向业主发放了4000多桶水以保证业主用水安全，经检测，三期的自来水水质没有问题，且该问题已得到改善。关于地库洗车房问题，洗车房是开发商引进的，洗车房的地库产权属于开发商。据公司了解，大多数业主对该服务还是满意的。关于外墙清洗问题，物业按规定进行了外墙清洗。关于照明问题，属于开发商设计问题，物业只是提供服务。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对原、被告产生约束力。依据原告提交的临时规约可知，被告知晓三期物业费的收费标准并认可按该标准执行。现原告依据上述合同和临时规约约定的物业费标准3.3元/月/平方米向被告主张权利（扣除开发商补贴的0.5元），符合法律规定，本院予以支持。关于小区一至三期物业费不统一的问题，属于开发商对物业费的补贴不一致造成的，但并不影响三期业主按《前期物业合同》和《临时规约》的约定交纳物业费用。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合原告提供的物业服务标准及等级等因素，本院认定被告应全额支付原告物业费用。经核算，被告应支付原告2019年7月1日至2020年6月30日的物业费4965元。现原告主张上述期间的物业费4965.6元，数额过高，本院不予全部支持。原告主张滞纳金2736元，虽被告在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务、被告的抗辩理由等），本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升服务质量，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告马香桃于本判决生效之日起十日内给付原告上海仁恒物业管理有限公司天津分公司2019年7月1日至2020年6月30日的物业费4965元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告马香桃未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费25元，由被告马香桃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年八月十二日书记员  田 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。