江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1311民初2459号原告：江苏祥和物业管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区珠江路1011号鼎创新天地物业办公室。法定代表人：徐凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐守卫，该公司员工。被告：侍令，男,1990年1月24日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：侍诚，男，1968年2月2日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。原告江苏祥和物业管理有限公司（以下简称祥和公司）与被告侍令物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告祥和公司的委托诉讼代理人徐守卫、被告侍令的委托诉讼代理人侍诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥和公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告侍令给付拖欠原告36个月物业公共服务费8773.92元、摊水电费1096.74元、逾期交费违约金2763.6元，合计12634.26元；2.判令被告承担本案诉讼等费用。事实与理由：原告公司经招投标程序中标后、于2017年12月31日与卧龙湾小区业主委员会签订了《宿豫区卧龙湾小区物业服务合同》，2018年1月1日正式进入该小区实施物业管理、依法履行物业服务合同约定的各项权利和义务。根据相关法律法规之规定和物业服务合同约定，被告侍令作为该小区P33-101号别墅房的业主理应在每年二月份前主动履行业主义务、向物管企业交纳相关物业费用，可是侍令不仅不配合收费工作、不履行依法交费的义务，而且还以各种不该原告公司承担责任的事由为借口拒绝交费。被告这种恶意欠费行为不仅违背诚信、违背相关法规、构成违约，给小区物业服务工作带来极大的负面影响，而且还侵犯原告的合法权益，给原告造成经济损失。为了维护原告合法权益，促进小区物业管理工作良性循环和健康发展，根据《合同法》第8条、《物业管理条例》第65条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1、第6条、《江苏省物业管理条例》第51条、《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第5条等法律法规之规定，依据该小区物业服务合同第8、9、25条约定，请求贵院依法立案审理，支持原告诉求，判令被告侍令给付拖欠原告36个月物业服务费、公摊水电费和逾期交费违约金合计12634.26元、并承担本案诉讼等费用。被告侍令辩称，1.对物业服务合同我方不予认可；2.达不到服务标准，财务没有公示；3.房屋存在漏水质量问题；4.违约金我方不应承担。本院经审理认定事实如下：2017年12月31日，祥和公司与卧龙湾小区业主委员会签订宿豫区卧龙湾小区物业服务合同一份，合同约定原告为“卧龙湾小区”小区提供物业服务，委托管理期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。合同8条约定服务费用收费标准为：别墅住宅：0.8元/月/平方米，公共能耗费：0.1元/月/平方米；缴费时间为：每年1、2月份为缴费月，可以预收一年费用。合同还约定：业主或实际使用人不得以原告违反本合同约定为由拒绝缴纳物业服务费，未按约定时间缴纳费用的，承担每日0.2%的违约金。2019年12月20日，祥和公司与卧龙湾小区业主委员会签订卧龙湾小区物业管理服务合同一份，合同约定原告为“卧龙湾小区”小区提供物业服务，委托管理期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。合同19条约定物业管理费用收费标准为按建筑面积0.8元/月/平方米，公共能耗费：0.1元/月/平方米收取。收费时间在每年初1-2月份进行，原告可根据业主房产面积和不同的计费标准计算，一次性预收当年应交的各项费用。合同还约定：对拖欠费用不交的业主、使用人可采取公示催要、发函去单位催要。对不配合交费工作继续拖欠费用的业主、使用人可诉讼到辖区人民法院依法追讨，并且从当年3月1口为欠费之日起，以当年应交费总额为基数、按银行发布的同期同类贷款利率四倍计算至付清之日为止。本合同是在双方2017年12月31日签订的《宿豫区卧龙湾小区物业服务合同》基础上，对有关条款进行细化和说明，目前尚欠18年度、19年度费用的业主或使用人，均按照本合同约定收费标准交费。被告侍令原系卧龙湾小区P33-101号别墅（房屋建筑面积为304.65平方米）业主。因被告拖欠原告2018年1月1日至2020年12月底物业费用，原告于2020年4月7日通过挂号信形式向被告邮寄交费通知书，要求被告支付物业费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案小区业主委员会签订的物业管理服务合同不违反相关法律、法规的规定，应认定合法有效。原告按照合同约定为被告所在的卧龙湾小区提供物业服务，被告亦应向原告支付相应的物业服务费用。关于物业公共服务费金额，《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。”根据合同约定，自2018年1月1日起至2020年12月31日止被告拖欠原告的物业费用为8773.92元（304.65㎡×0.8元/月/㎡×36个月×80%）；公共耗能费1096.74元（304.65㎡×0.1元/月/㎡×36个月）。另因原告作为物业服务企业，在为被告提供物业服务中客观上也存在不足之处，结合案情，本院酌情减少20%的物业服务费用，故被告应缴纳物业服务费用7019.13元（8773.92元×0.8）。关于违约金主张，本院认为违约金标准过高，应按照年利率6%自2020年4月7日计算至实际给付之日止为妥。被告其他辩护意见，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告侍令于本判决生效后三日内给付原告江苏祥和物业管理有限公司物业管理服务费7019.13元、公共耗能费1096.74元及违约金（违约金以8115.87元为基数，自2020年4月7日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；二、驳回原告江苏祥和物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，减半收取58元，由被告侍令负担。本判决为终审判决。审判员  李志华二〇二〇年八月三十一日书记员  金 铭附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。