河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020）冀1081民初2177号 原告河北港宝房地产开发有限公司，住所地：霸州市杨芬港镇东环路，统一社会信用代码：91131081MA08UX3T40。 法定代表人蔡洪怀，该公司经理。 委托代理人蔡洪宝，男，1965年9月26日出生，汉族，霸州市人,现住霸州市，系公司员工。 被告任洪平，男，1979年1月1日出生，汉族，住霸州市。 委托代理人谢洪洲，河北圣鼎律师事务所律师。 原告河北港宝房地产开发有限公司（以下简称：港宝公司）与被告任洪平为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理。依法由审判员金明吉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告港宝公司的委托代理人蔡洪宝，被告任洪平的委托代理人谢洪洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告港宝公司向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告于2017年9月30日、2018年5月31日签订的买卖位于霸州市杨芬港镇大汪庄村时代花园小区1期2-1-101、2-1-201、2-3-101室的购房合同无效。事实和理由：2017年9月30日、2018年5月31日，原、被告签订购房合同，约定被告购买原告开发的位于霸州市房屋，但被告至今未支付原告任何房款。原告至今未取得涉案项目的国有住宅用地，涉案项目属于违法建筑。涉案项目土地仍为大汪庄村集体所有，且被告并非大汪庄村村集体组织内部成员。原、被告签订的房屋买卖合同违反了《土地管理法》关于农民集体所有的土地所有权不得出让的强制性规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。根据最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议第五项关于物权纠纷案件的审理：在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。故原被告签订的合同因违法违规而导致无效。故提出以上诉讼请求。 被告辩称,第一、双方签订的合同合法有效。双方合同并不违反国家法律规定，未侵犯村民村集体利益，该合同是双方自愿订立的，且已实际履行;第二、原告存在欺诈行为，原告称该房屋已取得永久不动产权，经霸州市人民政府批准，而实际上是违法建筑，原告的起诉是恶意诉讼;第三、被告已经足额交付房款;第四、如果法院认为该合同无效，请判令原告退还房款并赔偿损失。 原告为支持其诉讼请求，向本庭提供如下证据： 原被告签订的商品房买卖合同两份，证明原被告只签订了合同，被告没有付款。 被告的质证意见为： 对合同的真实性无异议，原告举证的购房合同与原告的诉讼请求相矛盾。原告诉请合同无效，而不是解除或者撤销合同。没有付款，应该是解除或撤销合同，不是无效合同的法定要件。 被告为证实其主张,向本庭提供如下证据： 证据一、张强出具的证明一份，证明被告已经如数足额缴纳了房款。 证据二、张强于2018年10月28日出具的收据一份，证明被告已经如数足额缴纳了房款。 证据三、2018年10月28日原告出具的收款收据一份，证明原告已经收到被告交纳的房款85万元。 原告的质证意见为： 对证据一、对真实性不认可，任洪平购房是和港宝公司签订的合同，应该把房款付到港宝公司指定的账户。张强没有权利收房款，也没有权利证明房款已经收取。另外该资金数目巨大，应该有银行流水。所以证据一是假的。 对证据二、三、都证明是85万元现金，为什么开两份收据，所以是假的。 证据二中填写的收款人是张强，没有交款人，没有银行流水，也没有公章，所以是假的。证据三被告说款是张强收的，为什么开港宝公司的收据。同时没有流水证明，所以无效是假的。该收据写着抵张强工程款，没有收款人签字，与原告起诉的三套房房款没有关系。该证据与证据一、二互相矛盾。三份证据需要鉴定，不是出于张强本人之手。 经审理本院认定的事实如下：原告港宝公司在霸州市处，楼盘名“时代花园”。2017年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《购房合同》一份。合同约定，被告购买原告开发的1期楼盘第2栋1单元1层101号房屋、1单元2层201号房屋各一处；房屋价款为526140元；付款方式为一次性付款，支付时间2017年9月30日。原告应于2018年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该房屋交付给被告。 2018年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《购房合同》一份。合同约定，被告购买原告开发的1期楼盘第2栋3单元1层101号房屋一处；房屋价款为495958元；付款方式为一次性付款，支付时间2018年5月31日。原告应于2018年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该房屋交付给被告。 张强系原告港宝公司在霸州市的建筑商。原告主张其和张强未有就工程款最后结账，但张强已经结超了工程款。被告主张原告与张强有一个抵顶工程款的协议，原告刚才的陈述也能证实张强代收购房款的事实。孟庆俊系被告任洪平之妻。 被告主张上述合同签订后，原告已将上述房屋交付被告，被告已装修且居住三年，每套花装修费10万元。原告主张涉案房屋是被告强占的，每套房花装修费不过3、4万元，且装修费是用港宝公司的房（张树强）折抵的。原被告均未提供证据证实。 被告主张上述合同签订后其已将购房款交付原告，并提供了2018年10月28日，张强给被告出具的内容为：“今收到孟庆俊房款现金850000元交来2号楼1单元1012号楼1单元2012号楼3单元101人民币捌拾伍万元整付建筑商张强收款人张强”的收据一份。及同日原告港宝公司给孟庆俊出具的内容为：“客户名称孟庆俊2018年10月28日项目：高铁时代花园项目2号楼1单元1012号楼1单元2012号楼3单元101房屋总款850000元合计人民币大写捌拾伍万元整抵张强工程款盖有原告财务专用章”的工商服务业统一收款收据一份。庭审中原告主张张强给被告出具的证据不是张强本人书写，并申请对张强出具的证据进行笔迹鉴定，但原告未在法院规定的期限内向本院提供书面鉴定申请。 被告主张其提交的收据系港宝公司对张强收款事实的确认。从房屋交付情况看，也能证实被告是足额缴纳了房款，房屋买卖合同订立后原告将房屋交付被告，被告居住使用至今三年之久，如果被告不缴纳房款，原告不会将房屋交付被告，更不会允许被告居住使用达三年之久。在房屋交付前，交清房款是小产权房交易普遍适用的习惯和规则。原告在房屋交付三年的时间里从未对房款问题提出任何异议。原告主张原被告签订购房合同后，被告至今未缴纳购房款。 被告港宝公司至今未取得上述房屋所占用土地的国有住宅土地使用权及商品房预售许可证明。 本院认为，被告港宝公司在农村集体土地上建设房屋并向本集体组织外的人员进行销售的行为,属违反法律法规强制性规定的行为，故原、被告签订的两《购房合同》为无效合同。关于购房款问题，因原告认可其与案外人张强之间存在建筑施工合同关系，且原告公司也为被告妻子孟庆俊出具了盖有其公司财务专用章的收款收据，收据上也注明了收取房款的房号，故该收据应视为原告对案外人张强收取购房款的确认。因原、被告签订的购房合同无效，故被告应退还原告房屋和钥匙,原告应退还被告购房款850000元。原告与张强之间的建设工程价款纠纷，由原告与张强另行处理。被告主张的装修价款，因原被告双方不但存在装修费用多少的差异，而且还涉及原告主张的装修费是否用港宝公司的房（张树强）折抵一事，故本案中不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定判决如下： 一、原告河北港宝房地产开发有限公司与被告任洪平于2017年9月30日签订的《购房合同》（位于霸州市，“时代花园”1期2栋1单元1层101号、1期2栋1单元2层201号）无效。 二、原告河北港宝房地产开发有限公司与被告任洪平于2018年5月31日签订的《购房合同》（位于霸州市，“时代花园”1期2栋3单元1层101号）无效。 三、被告于本判决生效之日起三十日内将上述房屋及房屋钥匙退还原告，原告于本判决生效之日起三十日内退还被告购房款850000元。 案件受理费6250元（原告诉被告确认无效100元；原告返还被告850000元，诉讼费12300元减半收取6150元），由被告承担100元，原告承担6150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  金明吉 二〇二〇年八月十九日 书记员  徐福宝