广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初1969号 原告：广西文雅园物业服务有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区北湖北路9号工人新村B座三单元三楼305号。 法定代表人：黄建鸿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨晋，男，该公司法务专员。 被告：李文德，男，1979年7月12日出生，壮族，个体工商户，户籍地广西靖西市，现住广西靖西市。 原告广西文雅园物业服务有限公司（以下简称“文雅园物业公司”）诉被告李文德物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告文雅园物业公司的委托诉讼代理人杨晋及被告李文德到庭参加诉讼，原告法定代表人黄建鸿未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文雅园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付新天地商住小区8-1-1002号房物业管理费1,776.5元，公摊电费113.3元，生活垃圾处理费144元，电梯维护费630元，合计2,663.8元；2、判令被告向原告支付违约金799.1元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为新天地商住小区8-1-1002号房屋所有人，房屋面积120.85㎡。2015年1月20日，原告与广西嘉元房地产有限责任公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由原告为新天地商住小区提供物业管理服务，服务期限自2015年1月28日起至2020年1月28日止。原告授权其分支机构南宁市文雅园物业服务有限责任公司靖西分公司与被告于2016年12月3日签订了《前期物业管理服务协议》，服务期限自签订之日起至合同终止日止。上述合同签订后，原告积极履行合同约定事项，依法依约对新天地商住小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2017年12月1日起未交纳物业管理服务相关费用，截止2019年8月31日，被告已拖欠新天地商住小区8-1-1002号房物业管理费1,776.5元，公摊电费113.3元，生活垃圾处理费144元，电梯维护费630元，合计2,663.8元。根据《前期物业管理服务协议》第九条“（四）乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理费用的甲方有权要求乙方按应缴金额每日千分之二支付逾期缴纳期间的滞纳金”，经酌情考虑，原告愿意按照被告欠费总额的30%计算违约金，被告拖欠21个月物业管理服务费用产生的违约金为799.1元，费用合计为3,462.9元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，望法院判如所求。 原告提供的证据如下：1、企业变更通知书；2、前期物业服务委托合同；3、授权书；4、前期物业管理服务协议；5、欠费明细表；6、靖西市物价局靖价费﹝2017﹞14号文件、靖西市环境卫生管理站《委托书》，7、支付2018年、2019年生活垃圾费的业务回单（付款）、发票。 被告李文德辩称，一、原告签订前期物业合同时未尽到解释和告知义务，存在一定的过错。二、原告管理和服务存在严重缺陷，缺乏相关应急预案。原告管理服务期间小区环境脏乱差，车辆乱停放，电梯频繁发生故障，二十多部轿车无故被刮，部分业主物品被盗，发生火灾及严重的地下停车场被淹事件，原告还私下出租小区公共区域给商家做广告收取利益不公布，默许沃de幼儿园非法侵占小区绿地做游乐场而不制止，默许商家违规搭建烟囱造成油烟和噪音污染影响业主生活，在业主多次反映后原告都以无执法权为借口不履行物业管理职责，且一直不配合成立小区业主委员会，原告上述种种行为违反了物业管理条例，缺乏最基本的职业素养和道德，使小区业主利益严重受损，引起业主们强烈不满，并因此发生了抗议和上访诉求事件，造成不良社会影响。由于原告过错在先，才造成业主拖延缴纳物业费，因此原告应自行承担物业费、电梯维护费，违约金更不能给予支持。对于原告提供的欠费明细单，对公摊电费表示质疑，2018年10月至2019年5月公摊电费为每月10-13元不等，平均每月为11.91元，为何2019年6月突然提高到了每月18元？在小区公共用电设施没有改变，小区住户也没有大批量增加的情况下，费用提高如此之多是非常不合理的，原告也未就公摊电费将其向供电部门缴费的凭据及用电明细进行公示，被告认为如此收费是不合理的。同时，原告应将2017年8月23日向被告收取的水电周转金200元退回给被告。生活垃圾处理费的收费主体是市环卫站，提供生活垃圾处理服务的也是市环卫站，原告只是受市环卫站委托代收，被告是欠市环卫站的垃圾处理费，不是欠原告的，原告要求被告将144元垃圾处理费交给他们不合法。关于拆墙费的问题，被告在交房后申请装修时，原告未履行监督职责，未告知《装修施工管理规定》，也未与业主签订任何装修协议书，仅按建筑面积收取每平方米3元的装修垃圾清运费，如有拆墙另按拆墙面积每平方加收30元，原告收取拆墙费是用于帮被告拆墙还是将拆墙产生的建筑垃圾运往垃圾消纳场进行处理呢？虽然被告装修时有拆墙，但原告在被告未清楚所交费用用于何种用途和接受何种服务的情况下就欺骗消费者收取费用，同时拆墙所产生的垃圾根本就属于装修垃圾，原告向被告收取拆墙费240元属于重复收费，应退回给被告。房屋装修期间，被告办理了2张临时出入证，支付了工本费10元、押金20元，原告应将这30元费用用于抵扣物业费。综上所述，原告没有尽到管理和服务义务，服务未达到合同约定的标准而违反协议在先，造成业主未享受到应有的服务而拖欠物业费在后，故请求人民法院对原告的无理要求予以驳回，作出公正判决。 被告提供的证据如下：1、新天地收款单4张；2、聊天记录截图及照片共18张。 本院认为，原、被告签订的协议是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故协议合法、有效，对双方均具有法律约束力。协议约定，被告办理交房手续时先预交一年物业管理费，次年半年后被告按每季度交纳物业服务费、电梯运行费、供水供电损耗费、生活垃圾处理费等费用。原告虽然为被告及所在小区的其他业主提供了物业管理服务，但被告及其他涉及该小区物业服务合同纠纷系列案的被告在庭审中提供的一系列证据相互印证，形成了具有高度盖然性的证据链，足以证实原告自2017年12月之后履约过程中确实存在诸多管理服务不到位、令众多小区业主不满的事实，以致被告停交物业管理费等相关费用。由于原告本身存在违约，依照公平原则，应酌情减少被告李文德交纳物业管理费、电梯维护费20%，对原告要求被告交纳物业管理费、电梯维护费的诉讼请求，本院分别按（面积120.85㎡×0.7元/㎡/月×21月）×80%＝1,421.2元、（20元/月/户×21月）×80%＝504元予以支持。公摊电费113.3元系涉案小区交付使用后必然产生的费用，故原告这项费用请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于生活垃圾处理费的问题，原告向被告收取生活垃圾处理费，是基于靖西市环境卫生管理站的委托以及与被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被告主张原告无权向其收取生活垃圾处理费的意见本院不予采纳，原告请求被告支付该项费用144元有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告履行协议满一年之后双方在继续履约时原告先存在违约行为，被告停交物业管理费等各项费用是行使先履行抗辩权而不构成违约，故原告诉请被告按欠费总额×30%支付违约金，本院不予支持。原告方明确承认业主有预交未退回的水电周转金200元可冲抵欠费,本院照准。关于办理2张临时出入卡的费用是否能冲抵欠费的问题，工本费5元/张是办卡需要支出的成本费用，显然不能用于冲抵欠费，而办卡押金10元/张原告应当退还给被告，故对于被告要求将临时出入卡押金20元用于冲抵欠费的请求本院予以支持。对于原告收取的拆墙费240元是否应退回的问题，原、被告在签订《前期物业管理服务协议》时对拆墙费的收取作了约定，该约定并没有违反法律的禁止性规定，被告作为完全行为能力人，应当能清楚的认识到自己签订协议的行为性质及法律后果，且被告在对房屋进行装修时确实拆除了屋内的部分墙体，故原告收取拆墙费有事实和法律依据，对于被告提出原告收取拆墙费属于重复收费应予退回的主张本院不予支持。综上所述，被告应向原告支付物业管理费1,421.2元、电梯维护费504元、公摊电费113.3元、生活垃圾处理费144元，四项共计2,182.5元，将被告向原告预交的水电周转金200元及临时出入卡押金20元冲抵上述费用后，被告还应向原告支付1,962.5元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百八十二条之规定，判决如下： 一、被告李文德向原告广西文雅园物业服务有限公司支付物业管理费、电梯维护费、公摊电费、生活垃圾处理费共计1,962.5元； 二、驳回原告广西文雅园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用小额诉讼程序审理减半收取计25元（原告已预交），由原告广西文雅园物业服务有限公司负担5元，由被告李文德负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  李雪琳 二〇二〇年八月三十一日 书记员  覃一峰