江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2063号上诉人（原审原告）：沭阳雨润中央购物广场有限公司，统一社会信用代码91321322084435190M，住所地江苏省沭阳县人民中路33号。法定代表人：周秀云，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴建华，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高朋，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林大忠，男，1991年9月15日出生，住江苏省沭阳县。上诉人沭阳雨润中央购物广场有限公司（以下简称雨润公司）因与被上诉人林大忠商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人雨润公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持雨润公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由林大忠承担。事实和理由：一审法院认定雨润公司解除合同的主张不能成立有误。1.雨润公司与林大忠之间的商品房买卖合同并未履行完毕且雨润公司的合同目的并未实现。本案中并不涉及物权变更，林大忠购买雨润公司的房屋，但其仅支付首付款168684元，剩余购房款340000元均系按揭贷款，且雨润公司作为该笔贷款的担保人。现因林大忠多次逾期归还贷款，贷款银行扣除雨润公司款项。涉案房屋经过初始登记，所有权仍然在雨润公司名下，现仅办理了登记备案手续，未办理产权变更登记手续，故雨润公司认为涉案房屋的所有权仍然归雨润公司所有。双方在合同中约定了林大忠连续或累计三个月未还贷款本息则雨润公司有权解除合同。该条款约定的目的就是督促林大忠按时履行偿还贷款义务，该条款系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。林大忠未及时偿还贷款导致银行从雨润公司扣除相应款项，雨润公司的合同目的并未实现。2.林大忠已经严重违约，雨润公司认为解除双方合同的条件已经成就。就涉案房屋林大忠仅支付首付款168684元，剩余房款以按揭贷款方式支付。截止二审雨润公司提起上诉时，林大忠合计29个月贷款未偿还，其一审中也未到庭应诉，可见其违约行为将持续。在此种情况下，如人民法院仍然认定雨润公司不能依据合同约定行使解除权，则使涉案房屋面临可能被林大忠其他债权人执行的风险和产生不好的社会导向。3.涉案房屋的市场价值变动与本案无关。双方当事人均应为自己的行为承担相应的法律责任。即使涉案房屋确实存在大幅升值的情形，在林大忠仅支付首付款，对剩余按揭贷款逾期不还导致雨润公司为其承担担保责任的情况下，其也无权享受房屋升值回报。被上诉人林大忠未发表答辩意见。雨润公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除雨润公司与林大忠之间签订的商品房买卖合同；2.林大忠支付雨润公司违约金101736.8元、垫付款34042.32元（雨润公司从林大忠已偿还的贷款中扣除上述费用后，剩余购房款退还林大忠）。一审法院经审理认定事实如下：2014年11月24日，雨润公司（出卖人）与林大忠（买受人）签订商品房买卖合同，约定雨润公司将其开发的位于沭阳雨润广场3-2902（1#）号商品房出卖于林大忠，房屋建筑面积95.82平方米，每平方米单价5308.75元，总价款为508684元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式首付168684元，贷款340000元……第八条约定，出卖人应当于2016年12月30日前交付房屋……第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案……合同附件四-1第5条约定，甲方为乙方承担按揭还款担保期间，如乙方连续三个月或者累计三个月没有偿还银行贷款本息的或者经甲方催告后乙方明确放弃还款的，自欠付期限届满三个月之日起或乙方明确放弃还款之日起，甲方有权解除合同，房屋的所有权归属甲方而无论乙方是否实际占有使用该房屋，乙方按总房款的20%向甲方支付违约金。合同签订后，林大忠向雨润公司支付首付款168684元，并就剩余340000元购房款在中国工商银行沭阳支行办理个人住房贷款，贷款期限为30年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准，逾期归还利率上浮50%，合同还约定了其他内容。雨润公司为林大忠的贷款提供连带责任保证担保，并在贷款合同上盖章。林大忠自2015年3月开始归还涉案房屋的按揭贷款，月还款额为2139.54元。因林大忠未按约归还贷款，该行于2017年10月30日、2018年3月23日、2018年12月21日，分三次共从雨润公司账户扣划34042.32元。2019年1月24日，中国工商银行沭阳支行向雨润公司发出通知，因林大忠不按贷款合同约定还款，逾期十期以上，该行要求从雨润公司保证金账户扣款结清林大忠的贷款。现雨润公司以林大忠违约为由诉至一审法院，要求处理。一审法院另查明，雨润公司于2017年左右向林大忠交付了涉案房屋，该房屋的不动产权属尚未转移登记至林大忠名下。一审法院认为：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案中，雨润公司与林大忠签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。雨润公司向林大忠出售涉案房屋，其合同目的在于取得房屋约定的价款，林大忠已按约定向雨润公司支付了相关款项，雨润公司的合同目的实现。虽然双方约定买受人连续三个月或者累计三个月没有偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除合同，雨润公司也因林大忠未归还按揭贷款而被银行扣除了34042.32元保证金，但该款相对房屋总价款来说数额较小，林大忠目前的违约程度较轻，且自2014年下半年至今，沭阳县的房价总体处于上涨态势，解除合同将导致双方之间的权利义务严重失衡，故一审法院对雨润公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。雨润公司基于合同的解除而要求林大忠支付违约金、返还垫付款，一审法院亦不支持。雨润公司可通过追偿的方式维护自己的合法权益。林大忠经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回雨润公司的全部诉讼请求。案件受理费8888元（雨润公司已预交4444元），由雨润公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。二审中，林大忠的亲属林某、倪某代林大忠将其在中国工商银行股份有限公司沭阳支行的涉案个人一手住房购置贷款全部结清，并向一审法院汇款80000元用于偿还雨润公司已被银行扣划的担保款。本案二审中的争议焦点是：雨润公司要求解除与林大忠之间商品房买卖合同的理由能否成立。本案中，雨润公司主张其与林大忠签订的商品房买卖合同明确约定，如林大忠连续三个月或者累计三个月没有偿还银行贷款本息的，雨润公司有权解除其与林大忠之间的商品房买卖合同，并要求其承担违约金，现上述合同约定的解除条件已经成就，其要求解除与林大忠之间的房屋买卖合同的请求应予支持。本院认为，雨润公司与林大忠签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。雨润公司作为开发商，其合同目的在于取得房屋约定的价款，对此，林大忠已经通过支付首付款、按揭贷款的方式向雨润公司支付了相应的购房款，雨润公司在商品房买卖合同中的合同目的已经实现。鉴于雨润公司为林大忠在银行的按揭贷款提供担保，因林大忠未能归还部分按揭贷款导致雨润公司被银行扣除相应的保证金。雨润公司认为双方合同约定的解除条件已经成就，其有权请求解除合同。对雨润公司的上述主张，应审查违约方的违约程度是否足以影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定双方合同应否解除。本院认为，在雨润公司已经全额收到林大忠的房款的情况下，其为林大忠垫付的保证金的数额相对总房款来说较小，且林大忠的亲属已经将相关款项汇至一审法院，雨润公司对上述垫付款的追偿完全可以实现。另林大忠尚欠银行的住房贷款已经被清偿完毕，雨润公司将来也不会有被扣划担保款之虞，本院对雨润公司所称解除合同的主张不予支持。综上所述，上诉人雨润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8888元，由上诉人沭阳雨润中央购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇二〇年八月七日书记员  苏 淼