江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初4626号原告：龚文平，男，1969年11月7日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘东，江苏金宪律师事务所律师。被告：北京市永昌房地产经纪有限公司，住北京市朝阳区望京园401号楼2层3-203。法定代表人：马明明。被告：北京市永昌房地产经纪有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市鼓楼区山西路8号金山大厦B楼10层F座。负责人：马明明，总经理。以上二被告的共同委托诉讼代理人：王俊杰，男，住江苏省南京市鼓楼区山西路8号金山大厦Ｂ楼10层Ｆ座。原告龚文平与被告北京市永昌房地产经纪有限公司（以下简称北京永昌公司）、北京市永昌房地产经纪有限公司南京分公司（以下简称北京永昌南京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘东，被告北京永昌公司及北京永昌南京分公司的委托诉讼代理人王俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚文平向本院提出诉讼请求：1.判令北京永昌公司、北京永昌南京分公司向龚文平给付违约金7600元及管道疏通费80元，共计7680元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：龚文平与北京永昌南京分公司于2018年9月5日签订《房屋委托代理出租合同》，约定龚文平将南京市秦淮区房屋全程委托北京永昌南京分公司出租，每月租金为3800元，三个月为一期缴纳，代理期限自2018年9月6日至2020年9月6日止；租赁期间房屋内部设施的维护及租户的日常管理均由北京永昌南京分公司负责，双方均不得单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月书面形式告知对方，并支付2个月租金作为违约赔偿。北京永昌南京分公司实际履行中支付租金至2020年3月5日，龚文平于2020年3月3日询问其是否继续履行合同，否则就将房屋交还龚文平。北京永昌南京分公司直至2020年4月7日才将房屋内隔断拆除，但又将房屋下水堵塞，直至2020年4月15日还未交接房屋，致使龚文平无法继续出租房屋。龚文平于2020年4月26日自行找人疏通管道，支出80元。龚文平为维护自身合法权益，特诉至法院。被告北京永昌公司、北京永昌南京分公司辩称，根据《房屋出租全程委托代理合同》的约定，房屋及附属设施、设备因自然损坏及老化的维修责任由委托方负责，故管道堵塞应由龚文平维修。我公司受新冠肺炎疫情影响，未能复工复产，亦没有能力承担房租。新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据合同约定因不可抗力导致合同终止，双方均不承担违约责任。请求法院依法判决。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月5日，龚文平（甲方，委托方）与北京永昌南京分公司（乙方，代理方）签订《房屋出租全程委托代理合同》，约定：龚文平将位于南京市秦淮区房屋委托北京永昌南京分公司代理出租，每月租金为3800元，三个月为一期缴纳，代理期限自2018年9月6日至2020年9月5日止；除乙方及其代理客户使用不当、人为破坏原因造成房屋及附属设施、设备损坏的情况外，房屋及附属设施、设备因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担，甲方应在收到乙方通知后7日内完成维修或提供相应替代品，乙方有权代其维修，所产生费用由甲方承担；代理期满，乙方交房时结清房屋各项费用及清点家具、电器等设施；甲方委托乙方出租成功后双方均不得以任何理由单方解除合同，如有特殊原因，需提前1个月以书面形式通知对方，并支付2个月房屋租金作为违约赔偿；如遇不可抗力因素导致合同终止，双方均不承担违约责任，如遇拆迁、危改、国家政策变动等事项甲方应提前告知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方应于三日内返还乙方剩余租金及相关费用，合同自动终止。双方还约定，每季度末月的3日前支付下一季度的租金。合同签订后，龚文平按约将案涉房屋交付永昌公司，永昌公司亦按约支付给龚文平2018年9月6日至2020年3月5日的房屋租金。2020年3月2日，龚文平通过微信与北京永昌南京分公司经办人苏浪联系询问是否继续租用房屋，并告知如果不租尽快办理交接手续。苏浪称自己脚伤未愈且因受新冠肺炎疫情影响，工人不能前往案涉房屋拆除隔断。此后双方未就房屋清空、水电费清结、拆除隔断、房屋保洁等问题达成一致,亦未办理案涉房屋的交接。2020年4月15日，双方就案涉房屋下水道被堵塞的纠纷在南京市公安局秦淮分局进行调解，并曾达成“苏浪同意2020年4月16日将案涉房屋下水道疏通好”协议，后因文字方面产生纠纷，双方中止调解。龚文平于2020年4月26日自行找人疏通管道，支出疏通费80元。庭审中，龚文平陈述案涉房屋目前已由其收回并另行出租。本院认为，龚文平与北京永昌南京分公司签订的《房屋出租全程委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方应当按约履行。2020年3月，受新冠肺炎疫情影响，北京永昌南京分公司提前解除合同，符合《中华人民共和国合同法》关于因不可抗力解除合同的规定。龚文平主张北京永昌南京分公司未能提前1个月以书面形式通知其单方解除合同的行为，故应当根据合同支付2个月房屋租金作为违约金，对此本院认为，首先，因新冠肺炎疫情影响属于不可抗力，属于在合同签订及履行过程中不能预见、不可避免亦不能克服的客观情况，故不能要求北京永昌南京分公司在1个月前就能对于合同是否能够继续履行有所预见；其次，因不可抗力因素导致合同终止的情形不适用案涉合同关于单方解除合同的违约责任条款，应适用合同关于“如遇不可抗力因素导致合同终止，双方均不承担违约责任”的相关条款。但北京永昌南京分公司在解除合同的同时还应当及时结清房屋各项费用及清点家具、电器等设施，并尽快将案涉房屋返还龚文平。现由于北京永昌南京分公司未及时主动清结相关费用并恢复原状、腾空案涉房屋，致使双方截至2020年4月15日尚未办理案涉房屋的交接，北京永昌南京分公司应当对此承担相应的违约责任。本案中，本院考虑双方虽至今未办理房屋交接手续，但龚文平已经收回房屋并另行出租的情况，结合案涉房屋在管道疏通之后才能处于适租状态，并综合考虑龚文平因北京永昌南京分公司的违约行为造成的房屋租金损失，根据《中华人民共和国合同法》关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的法律规定，本院酌情确定免除北京永昌南京分公司百分之五十的违约责任，即北京永昌南京分公司应偿付龚文平自2020年3月6日至2020年4月26日止的案涉房屋租金的一半3293元。案涉房屋管道堵塞发生于北京永昌南京分公司对该房屋进行拆除隔断施工、腾空及清洁房屋的过程之中，其不能提供证据证明管道堵塞系由于设施、设备老化所致，亦未根据双方合同的约定向龚文平发出维修通知，结合双方微信聊天记录的内容及双方曾在南京市公安局秦淮分局进行纠纷调解的经过，本院认定案涉房屋内的管道堵塞系由北京永昌南京分公司使用不当所致，故北京永昌南京分公司应向龚文平支付管道疏通费80元。综上，北京永昌南京分公司应支付龚文平3373元（3293元+80元）。北京永昌南京分公司是北京永昌公司的分支机构，不具有独立承担民事责任的能力，故在其财产不足以清偿上述款项的情况下，应由北京永昌公司承担清偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告北京市永昌房地产经纪有限公司南京分公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告龚文平人民币3373元；二、被告北京市永昌房地产经纪有限公司对被告北京市永昌房地产经纪有限公司南京分公司的上述第一项判决主文所确定的债务中不能偿还部分承担连带清偿责任；三、驳回原告龚文平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告北京市永昌房地产经纪有限公司、北京市永昌房地产经纪有限公司南京分公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 芃二〇二〇年八月六日见习书记员  董媛媛