山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6860号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭建荣，女，1970年1月10日出生，汉族，住山东省聊城市。委托诉讼代理人：张渝梓，北京市君致（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪雪华，北京市君致（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：姜鹏，男，1988年7月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王立慧，山东文瀚律师事务所律师。上诉人郭建荣因与上诉人姜鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。郭建荣上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初1151号民事判决第二项、第四项并依法改判；2.本案一审诉讼费用、保全费、二审诉讼费用由姜鹏承担。事实和理由：一、原审法院认定郭建荣2019年10月4日要求姜鹏腾房的行为是干扰经营的行为，从而对郭建荣所主张的违约金金额进行调整属于事实认定错误且违反了郭建荣与姜鹏之间的合同约定以及民法总则中公平原则的规定。1.郭建荣与姜鹏所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。该合同在履行过程中因姜鹏逾期支付租金的违约行为而导致该合同依法解除，姜鹏应按照双方合同中对违约责任的约定，就其违约的事实向郭建荣承担支付相当于三个月租金的违约金，故郭建荣的主张于法有据且合情合理，一审法院理应予以支持。2.本案郭建荣无论是在合同履行的过程中还是在要求姜鹏腾房的过程中均不存在过错，一审法院酌定支持郭建荣相当于两个月租金的违约金于法无据且有违公平原则。郭建荣只在2019年10月4日到店里去了一次，且不存在阻挠顾客入店干扰经营的行为。通过本案一审过程中郭建荣所提交的姜鹏店里2019年10月4日郭建荣到店期间监控的显示能够证明，在此期间涉案餐厅一直在正常经营，顾客都是正常入店且正常用餐，根本就不存在一审法院所认定的干扰经营的行为。郭建荣之所以去店里找姜鹏也是因为姜鹏一直逾期支付租金且将郭建荣微信拉黑、电话拒接，郭建荣联系不上姜鹏的情况下无奈所行使自力救助行为。本案一审过程中虽然姜鹏声称郭建荣干扰其正常经营造成其损失，但是对于给其造成损失这一事实姜鹏并未提供证据予以证明，而根据相关法律规定其应当承担举证不能的后果，且在本案一审过程中其亦未主张过违约金过高要求调整。一审法院仅依据郭建荣2019年10月4日去过涉案餐厅这一事实，在没有任何证据能够证明给姜鹏造成损失的情况下就认定郭建荣到过餐厅的行为干扰了姜鹏的经营，从而酌定减掉一个月租金的违约金很明显没有事实与法律依据且加大了郭建荣的损失有违公平原则。二、郭建荣所主张的恢复房屋原状修缮费用42568.62元应当予以支持。一审中郭建荣提供的《装修施工合同》以及工程预结算书，能够证实恢复涉案房屋确需花费42568.62元，且上述修缮费用郭建荣也已经实际支付给装修公司。姜鹏在返还给郭建荣涉案房屋时，房屋根本无法正常使用更无法进行二次出租，修缮房屋这一事实是必然的。虽因受疫情影响本案一审时涉案房屋尚未动工，但是如上所述郭建荣必将会修缮房屋，而修缮房屋必将造成郭建荣额外支出房屋修缮费这一损失的事实，如等待实际发生后再行主张势必会增加当事人诉累，浪费司法资源。故在郭建荣对房屋修缮费这一必定发生的事实提供了充分证据证明的情况下，一审法院理应在本案中一并处理并支持郭建荣的主张。综上所述，一审法院认定部分事实错误，适用法律错误，请求法院查明事实依法改判。姜鹏辩称，在其火锅店正常经营期间郭建荣于2019年10月1日至4日到火锅店干扰正常经营，每次干扰火锅店正常经营的时间均为中午或者晚上客流量最大的用餐时间，郭建荣干扰火锅店正常经营的四天，正值国庆节假期期间，这几天店内的客流量及火锅店的经营额应远高于平时，郭建荣的行为严重阻碍了店内人员的用餐及火锅店的正常经营，导致客流量大量减少，火锅店营业额大幅下降，给火锅店造成了严重的经济损失，该笔经济损失的数额远远高于判决书违约金的数额，姜鹏本着的公平原则将因郭建荣干扰火锅店正常经营所遭受的经济损失用于折抵一审判决书第二项内容中的违约金，其余损失不要求其再进行赔付，郭建荣主张的房屋修缮用费42568.62元无任何依据，姜鹏对此不认可，主要是因为：其一，该房屋并未实际修缮完毕，郭建荣主张的费用仅为其单方出具的一方费用，并非实际花费费用，其二，郭建荣所主张的房屋修缮显然过高，姜鹏不予认可。其三，根据租赁合同第五条第五项的约定，租赁合同终止后，应由姜鹏负责将房屋恢复原状，郭建荣不同意姜鹏对房屋修缮的情况下，坚持自行修缮，对于该笔费用不予认可。姜鹏上诉请求：1.撤销一审民事判决书第二项，依法改判姜鹏不向郭建荣支付违约金。2.本案一审和二审的诉讼费由郭建荣承担。事实和理由：一审法院认定姜鹏需要向郭建荣支付违约金36455.43元，系事实认定错误。一、郭建荣在姜鹏承租房屋期间，于2019年10月1日-2019年10月4日，数次阻碍姜鹏火锅店的正常经营，姜鹏因此遭受的经济损失足以折抵判决书第二项内容中的违约金。2018年6月1日，姜鹏与郭建荣签订《租赁合同》，姜鹏承租郭建荣位于济南市华信路x号x号楼xxx室房屋用于经营味蜀吾火锅品牌店，承租期限96个月，自2018年3月18日起至2026年3月17日止。在合同约定的租赁期内，郭建荣于2019年10月1日-2019年10月4日，数次阻碍姜鹏火锅店的正常经营，导致顾客无法正常用餐，屋内的装潢和设施无法正常使用，给姜鹏造成了经济损失。姜鹏因郭建荣阻碍经营的行为所遭受的经济损失足以折抵判决书第二项内容中的违约金。二、《租赁合同》解除后，郭建荣未能将房屋及时出租与姜鹏无关，姜鹏对此不存在任何过错，亦不应承担任何责任。一审判决本院认为部分：“姜鹏违约导致合同终止，理应赔偿郭建荣合理期限内的空租期租金损失”。这一认定系事实认定错误。2019年10月1日《租赁合同》解除后，姜鹏于2019年11月16日返还房屋，并支付腾房期间的相应租金。自2019年11月17日至今，姜鹏从未干涉郭建荣修缮并及时出租房屋，郭建荣未能及时修复另行寻租，与姜鹏无关，姜鹏对此不存在任何过错，亦不应承担任何责任。郭建荣辩称，在一审中姜鹏认可已收到了郭建荣的解除合同通知，并认为合同于2019年10月1日解除，但此后姜鹏还一直占用涉案房屋拒不腾房，并正常经营而且不接电话，拒不露面，郭建荣才到店内找姜鹏，协议后续合同解除后的相关事宜，并未从事干扰火锅店正常经营的行为，而且姜鹏至今未举证其因此经营收入下降的相关证据，对于其主张存在损失不予认定。涉案租赁合同租期是8年，因姜鹏的违约导致合同提前解除，郭建荣在合同解除后本可以另行寻租，但姜鹏一直未按合同约定将房屋恢复原状，郭建荣无法正常使用，房屋堆满建筑垃圾而且姜鹏擅自改变了建筑结构和水电消防，郭建荣不得不在恢复原状后另行寻租，而涉案房屋至今刚恢复原状。合同中所约定的三个月的违约金根本不足以赔偿郭建荣的实际损失。郭建荣向一审法院起诉请求：1.请求判令姜鹏支付郭建荣房屋租赁费5847.83元、恢复房屋原状修缮费42568.62元、物业费5271.47元、违约金54683.13元，以上费用共计108371.05元；2.本案诉讼费用、保全费由姜鹏承担。姜鹏向一审法院提出反诉请求：1.请求判令郭建荣支付姜鹏违约金54683.13元，返还履约保证金54683.13元，赔偿姜鹏财产损失172067.75元。共计281434.01元。2、本案反诉诉讼费由郭建荣承担。一审法院认定事实：2018年3月18日，郭建荣将位于济南市华信路x号x号楼xxx室房屋出租给姜鹏使用。2018年6月1日，郭建荣（甲方、出租方）与姜鹏（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于济南市华信路x号x号楼xxx室房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积103.32平方米。乙方承租期共96个月，自2018年3月18日起至2026年3月17日止。乙方作为味蜀吾火锅品牌店使用。四、租金标准和支付1.房屋租金按建筑面积计算，每月每平方米一楼176.42元，乙方自计租之日开始承担该房屋租金（不含水、电、暖气费、停车费、物业服务费等）。合同有效期内，前2个租约年，租金标准按计租面积每月每平方米一楼176.42元计算。自第3租约年（含）起，在第2租约年租金标准的基础上递增3%……为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准基础上，共给予乙方5个月的免租期，具体免租月份，分别安排在合同签订日后第一个租约年前3个月给予乙方免租期，第二个租约年2019年3月18日至2019年5月17日2个月给予乙方免租期。2.本合同项下的租金支付方式为，以3个月为一个交租期（季度付），乙方应在每个交租期最后一个月的20日前（如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。6.履约保证金：本合同签订之日起三日内，乙方向甲方一次性支付履约保证金54683.13元。2021年3月17日前（不包含3月27日），合同终止，保证金54683.13元则不予退还；合同满三年即合同履约至2021年3月17日后（包含3月17日），甲方应在2021年3月18日至2021年3月28日10日内无息退还乙方一个月保证金18227.71元；2021年3月18日至2024年3月17日前（不包含3月17日），如合同终止，不退剩余保证金36455.42元；如合同满六年，即2024年3月17日后（包含3月17日），甲方在2024年3月18日至2024年3月28日内，无息退还乙方一个月保证金18227.71元；2024年3月18日至2026年3月17日前（不包含3月17日），如合同终止，不退剩余保证金18227.71元，如八年期满，合同终止，2026年3月18日至2026年3月28日内甲方无息退还保证金余额18227.71元。六、乙方权利义务3.租金不含物业管理费，乙方应另行交纳物业管理费，物业管理费标准为4.8元/月/平方米，合同期内第六租约年起，物业管理费将按照统一收费标准进行缴纳，并向甲方指定物业公司缴纳该房屋的物业管理费。5.租赁合同期满，乙方应于合同终止日前将所有物品搬出，恢复房屋原样，并向甲方移交房屋。七、解除与终止1.除本合同已约定解除条件外，发生乙方逾期支付租金累计达15日的，甲方可以提前解除本合同、收回房屋。八、违约责任4.一方违约、导致合同提前终止（包括守约方行使合同解除权的情形）的，除本合同其他条款约定违约责任外，违约方应向守约方支付相当于该解除月三个月度租金的违约金（以当年当月租金为准），违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿实际损失与违约金的差额部分。该《租赁合同》样本由姜鹏提供，双方经协商一致后签署。郭建荣自述交付房屋时是一间单独的新房，四面白墙，水电通、具有下水道和卫生间。姜鹏除了租赁郭建荣的上述房屋外，还租赁了隔壁xxx室及二楼的xxx至xxx室，分层进行装修，将xxx、xxx室打通，自xxx室安装了上二楼的楼梯，用于经营味蜀吾火锅店。2018年6月1日，姜鹏向郭建荣转账支付109366.26元（含履约保证金54683.13元及2018年6月18日至9月17日的租金54683.13元）。2018年8月30日，姜鹏向郭建荣转账支付5万元，次日，又支付4683元，该54683元为2018年9月18日至12月17日的租金。2018年11月26日，姜鹏向郭建荣转账支付2018年12月18日至2019年3月17日的租金54683.13元。2019年3月26日，姜鹏向郭建荣转账支付2019年3月18日至2019年6月17日的租金18227.71元。2019年5月28日，姜鹏向郭建荣转账支付2万元，2019年6月4日转账支付25000元，2019年6月10日转账支付9683.13元，即支付了2019年6月18日至2019年9月17日租金54683.13元。2019年8月28日，姜鹏向郭建荣转账支付2万元，2019年9月3日转账支付1万元，用于支付2019年9月18日至12月17日的租金。2019年10月4日，郭建荣到姜鹏正在经营的火锅店内要求腾房，阻挠部分前来就餐的顾客入店。2019年10月22日，鑫苑科技服务集团有限公司山东分公司向郭建荣催缴物业费，《关于物业管理费催缴告知函》载明“截至目前，您已拖欠（2019年1月1日至2019年12月31日）的物业费共计5949元，请您与2019年10月25日前缴纳相关费用，否则我方将依据租赁合同、托管协议、物业管理条例等相关文件，依法追缴费用并追究违约责任”。2019年11月16日，姜鹏将涉案房屋交付郭建荣，涉案房屋并未恢复原状。当事人对以下证据和事实有争议，一审法院认定如下：一、姜鹏逾期支付房租是否累计超过15天。郭建荣认为合同中租金支付时间约定为每个交租期的最后一个月的20天前支付下一个交租期的租金，即2018年9月18日至12月17日的租金应于8月28日支付，银行转账明细显示，姜鹏于8月30日和8月31日分两次支付，逾期3天；2019年3月18日至6月17日的租金（中间有两个月的免租期）应于2月28日支付，姜鹏于3月26日支付，逾期26天；2019年6月18日至9月17日的租金应于5月28日支付，姜鹏于6月10日付清，逾期12天；2019年9月18日至11月16日的租金，应当于8月28日付清，姜鹏于8月28日、9月3日分两次共计付款3万元，已逾期6天，余款未付。姜鹏支付租金存在逾期行为，并且已经累计达到了15日，根据合同约定，郭建荣有权提前解除合同，收回房屋。姜鹏则认为合同约定的“应在每个交租期最后一个月的20日前（如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），一次性足额支付下个交租期租金”中的“20日”非“20天”的意思，而应理解为每个交租期最后一个月的20号支付，即2019年3月18日至6月17日的租金应于3月20日前支付，其于3月26日支付，逾期6日；2019年9月18日至12月17日的租金应于9月20日前支付，其已于8月28日、9月3日支付3万元租金，因郭建荣于2019年10月1日通过微信及现场通知的方式通知解除合同，剩余租金未付逾期10天。其他无逾期支付租金情形，截至2019年10月1日郭建荣通知其解除合同时不存在每个承租期逾期累计达15日的情形，郭建荣无权提前解除合同，收回房屋。经审查，《租赁合同》第四条第2款约定的租金支付方式为“以3个月为一个交租期（季度付），乙方应在每个交租期最后一个月的20日前（如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金”。双方对该条的理解有争议，但结合姜鹏每个租期支付房租的转账记录记载的时间和双方的微信聊天记录的内容，可以认定姜鹏应提前20天一次性足额支付下一个交租期的租金。姜鹏认为合同第七条第1款约定“发生乙方逾期支付租金累计达15日的，甲方可以提前解除本合同、收回房屋”的理解应为每个承租期均可超期15天，不符合常规理解，一审法院不予采信。本案中，姜鹏存在多次逾期支付租金情形，累计已经超过15天，即使按照姜鹏主张的交租日期计算，逾期付款时间累计16天，亦超过15天。二、关于《租赁合同》解除的时间。郭建荣主张其于2019年10月14日书面通知姜鹏解除双方的《租赁合同》，姜鹏于次日收到该通知，并提交《解除租赁合同通知书》、EMS快递寄发底联、签收截图打印件予以佐证。《解除租赁合同通知书》主要载明“……自收到通知书的当天您、我之间的租赁合同关系解除，请您在收到本通知后7日内（最迟于2019年10月21日前）搬出鑫苑?鑫中心x号楼xxx商铺，并依据合同约定恢复房屋原状……”姜鹏于10月15日签收。经质证，姜鹏对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，姜鹏认为双方的租赁合同于2019年10月1日解除，郭建荣已经以微信及现场通知的方式与其解除合同，并提交其与郭建荣的手机短信内容截图打印件予以佐证，经质证，因姜鹏未提交原始载体，郭建荣对此不予认可。经审查，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依法行使解除权时，应依法通知对方，合同自通知到达对方时解除。尽管姜鹏只提交了其与郭建荣的手机短信内容打印件，未提交原始载体，但其提交的2019年10月22日的与郭建荣的录音中，郭建荣认可其于10月1日通知姜鹏解除合同，庭审中，郭建荣对该录音无异议，故一审法院认为，《租赁合同》的解除时间应为2019年10月1日。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中郭建荣与姜鹏签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。郭建荣向姜鹏交付涉案房屋后，姜鹏应按照约定向郭建荣支付租金。根据合同第七条第1款约定“发生乙方逾期支付租金累计达15日的，甲方可以提前解除本合同、收回房屋”，姜鹏逾期支付租金累计超过15天，郭建荣依法享有合同约定的解除权，有权解除合同，收回承租房屋。郭建荣于2019年10月1日通知姜鹏解除合同，双方的租赁合同关系解除。合同解除后，姜鹏应将承租房屋返还郭建荣，姜鹏于2019年11月16日返还房屋，姜鹏除应向郭建荣支付自2019年9月18日至2019年10月1日止的租金8506.27元（103.32平方米×176.42元/平方米÷30天×14天）外，还应支付自2019年10月2日至2019年11月16日止参照租金计算的房屋占用费27949.16元（103.32平方米×176.42元/平方米÷30天×46天），共计36455.43元，扣除姜鹏已经支付的3万元，仍需支付6455.43元，郭建荣主张5847.83元，视为自己诉讼权利的处分，一审法院予以确认。关于郭建荣主张的违约金54683.13元。《租赁合同》第八条第4项约定“因一方违约、导致合同提前终止（包括守约方行使合同解除权的情形）的，除本合同其他条款约定违约责任外，违约方应向守约方支付相当于该解除月三个月度租金的违约金（以当年当月租金为准）”，姜鹏违约导致合同终止，理应赔偿郭建荣合理期限内的空租期租金损失，郭建荣在解除合同就恢复原状与姜鹏沟通无果收回房屋后，应及时修复另行寻租，减少损失，在要求腾房过程中对姜鹏经营的火锅店存在干扰经营行为，综合衡量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院认为参照二个月租金36455.43元（103.32平方米×176.42元/平方米×2个月）计算实际损失为宜，对郭建荣主张姜鹏支付相当于三个月租金的违约金54683.13元，一审法院部分支持36455.43元。关于郭建荣主张的房屋恢复原状修缮费42568.62元。郭建荣根据济南达速建筑工程有限公司出具的工程预结算书确定该数额，自述受疫情影响尚未进行施工，姜鹏对郭建荣提交的《装修施工合同》真实性不予认可。因郭建荣主张的修缮费用尚未实际发生，一审法院不予支持。郭建荣可待实际产生后另行主张。关于郭建荣主张的物业费5271.47元。《租赁合同》第六条第3项约定“租金不含物业管理费，姜鹏应另行交纳物业管理费，物业管理费标准为4.8元/月/平方米，合同期内第六租约年起，物业管理费将按照统一收费标准进行缴纳，并向郭建荣指定物业公司缴纳该房屋的物业管理费”，根据该约定，姜鹏应支付承租期内的物业管理费，虽然法庭辩论终结前，郭建荣尚未实际向物业公司交纳，但该费用是实际必然要发生的费用，物业公司已催缴，姜鹏应予支付。对郭建荣主张的2019年1月1日至11月16日承租期内的物业管理费应为5223.86元（4.8元/月/平方米×103.32平方米×10个月+4.8元/月/平方米×103.32平方米÷30天×16天），郭建荣的计算方式有误，一审法院予以纠正。关于姜鹏反诉要求郭建荣返还履约保证金54683.13元。郭建荣主张根据合同约定，2021年3月17日前合同终止的，保证金54683.13元不予退还，该保证金是为了担保合同的履行，基于姜鹏租赁期八年而给予五个月的免租期，现因姜鹏的违约行为致使合同提前解除，该保证金是对于郭建荣免租期的一个补偿。姜鹏主张根据合同关于履约保证金的约定，应定期退还履约保证金，郭建荣解除合同构成违约，若不退还履约保证金有失公平，郭建荣所述免租期与履约保证金无关。经查，根据《租赁合同》第四条第6项约定的“免租期保证金2021年3月17日前（不包含3月27日），合同终止，保证金54683.13元则不予退还”，因姜鹏逾期支付租金构成违约，双方的租赁合同于2019年10月1日解除，在合同解除之前，郭建荣已经给予了姜鹏五个月的免租期，该免租期的租金亦是郭建荣的实际损失，姜鹏要求郭建荣返还履约保证金54683.13元无合同依据，一审法院不予支持。关于姜鹏反诉要求郭建荣支付按照三个月租金计算的违约金54683.13元和赔偿屋内设施装潢损失172067.75元。因姜鹏逾期支付租金累计超过15天，郭建荣单方解除合同符合合同约定。姜鹏主张郭建荣单方解除合同构成违约，要求郭建荣支付违约金54683.13元和赔偿财产损失172067.75元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、姜鹏于判决生效之日起十日内支付郭建荣租金及房屋占用费共计5847.83元；二、姜鹏于判决生效之日起十日内支付郭建荣违约金36455.43元；三、姜鹏于判决生效之日起十日内支付郭建荣物业管理费5223.86元；四、驳回郭建荣的其他诉讼请求；五、驳回姜鹏的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1234元，由郭建荣负担740元，姜鹏负担494元。保全费1070元，由郭建荣负担575元，姜鹏负担495元。反诉费2761元，由姜鹏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭建荣提交如下证据:证据一，工程结算书一份、xx号楼xxx商铺恢复相关事项说明一份，证明郭建荣为恢复房屋至可以使用状态，修缮房屋实际花费49543.6元。证据二，维修发票一份、维修费支付转账银行流水一份、房屋现状照片一组，证明目前房屋已经修缮完毕，上述费用已经实际支付给建筑工程装修公司，根据双方之间合同的约定为装修房屋所造成的损失应当由姜鹏进行赔偿。姜鹏对上述证据质证称，对证据一的真实性不予认可，郭建荣应提供相关施工单位的营业执照等资质证明，对于工程结算书上济南达速建筑工程有限公司是否具备经营资质需要郭建荣提供证据证明，对于郭建荣房屋装修的项目也不予认可，在一审中郭建荣明确提到出租房屋为四面白墙，通水通电，恢复到交付房屋时的状态不需要做这么多工程，且交房时姜鹏已对房屋进行部分修缮，包括房屋大门、配电器系姜鹏安装，一楼通二楼的楼梯口以及xxx与xxx之间打通的墙均为姜鹏按租房时的标准进行的封堵，对于郭建荣主张的水电消防违规问题姜鹏不予认可，姜鹏经营火锅店对于这些问题已经相关部门检验合格，不存在郭建荣所说的违规问题。对证据二的真实性有异议，郭建荣所花费用是否系修缮房屋所产生无从证实，银行转账的收款方是否具备装修资质，亦无法证实。对于房屋照片没有异议。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查，郭建荣、济南达速建筑工程有限公司于2019年11月18日签订《装修施工合同》，其中付款方式约定：工程竣工验收合格后，经第三方审计后，甲方即付给乙方工程款至总造价的100%；其它事宜中约定：工程量发生变化时，按竣工后工程审计的工程量计算为准。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案《租赁合同》约定“因一方违约、导致合同提前终止（包括守约方行使合同解除权的情形）的，除本合同其他条款约定违约责任外，违约方应向守约方支付相当于该解除月三个月度租金的违约金（以当年当月租金为准）”。姜鹏主张郭建荣干扰其经营的行为造成的损失足以折抵违约金，但未提供有效的证据证明，且二审期间姜鹏对其违约事实无异议，故本院对其上诉主张不应支付违约金不予支持。根据本案一、二审查明的事实，2019年10月4日郭建荣要求姜鹏腾退涉案房屋时存在干扰经营行为，影响姜鹏的正常经营。一审法院综合考量合同的履行及当事人过错程度等因素，酌定姜鹏支付郭建荣违约金36455.43元，并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同解除后，姜鹏应将涉案房屋恢复原状后返还给郭建荣，在姜鹏未将涉案房屋恢复原状的情形下，郭建荣将涉案房屋恢复原状后有权要求姜鹏赔偿损失。郭建荣一、二审中提交《装修施工合同》、工程结算书、单位工程费用单、建筑工程预算表、单位工程人材机汇总表、发票及中国建设银行交易明细等证据，欲证实其为了涉案房屋恢复原状支出49543.60元。姜鹏对郭建荣提交的上述证据真实性不予认可，其认为涉案房屋恢复原状的工程量及价款与事实不符。本院认为，双方当事人对涉案房屋恢复原状的工程量及价款存有争议。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条第一款规定，原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。第三条规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案一审中，郭建荣自述其交付房屋时是一间单独的新房，四面白墙，水电通、具有下水道和卫生间。二审中，姜鹏亦认可涉案房屋恢复原状需将四面墙壁及屋顶恢复白墙、地面恢复成水泥地面即可。因此，涉案房屋恢复原状应结合郭建荣的自述、姜鹏的自认及本案现有证据予以认定，对郭建荣主张的恢复原状的相关损失，本院酌定姜鹏应赔偿郭建荣25000元为宜。综上所述，郭建荣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1151号民事判决书第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1151号民事判决书第四项；三、姜鹏于本判决生效之日起10日内支付郭建荣修缮费25000元；四、驳回郭建荣其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费减半收取1234元，由郭建荣负担740元，姜鹏负担494元。保全费1070元，由郭建荣负担575元，姜鹏负担495元。反诉费2761元，由姜鹏负担。二审案件受理费2205元，由郭建荣负担943元，姜鹏负担1654元。本判决为终审判决。审判员  吴松成二〇二〇年八月三十一日书记员  韩 璐