濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初6158号原告（异议人）：吉璐璐，女，1990年9月28日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：宋海刚，河南琮同律师事务所律师。被告（申请执行人）：董彩丽，女，1971年8月8日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人孙敬敬，河南金谋律师事务所律师。被告濮阳市豫龙置业有限公司，地址：濮阳市黄河路中段，统一社会信用代码：91410900769492833W。法定代表人余佳龙，该公司董事长。（未到庭）委托代理人刘蓉蓉，河南长庚律师事务所律师。原告吉璐璐与被告董彩丽、濮阳市豫龙置业有限公司（以下简称豫龙公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉璐璐及其委托诉讼代理人宋海刚，被告董彩丽委托诉讼代理人孙敬敬，被告豫龙公司委托诉讼代理人刘蓉蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、不准许执行登记在被告濮阳市豫龙置业有限公司名下属于原告实际所有的位于万利财富广场二期第一幢6层0622号房屋。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月14日，原告与被告豫龙公司签订关于万利财富广场二期第一幢6层0622号商品房买卖合同，并在2012年2月、2012年3月、2013年12月、2014年5月分四次交清了全部房款415698元。2016年3月31日，被告豫龙公司向原告开具了购房发票。另根据豫龙公司关于整栋楼统一装修的要求，原告于2014年11月7日与濮阳市三阳装饰工程有限公司签订了房屋装修合同，并交清了装修款。原告系涉案房屋的实际所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告与被告豫龙公司在2013年9月14日就签订了房屋买卖合同，并支付全部价款，在法院查封之前就占有涉案房屋，房屋未过户的原因不在原告，原告是善意的、无过错的买房人。原告享有足以排除执行的民事权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告董彩丽辩称，一、原告不享有足以排除执行的民事权益。（一）2015年11月19日，被告董彩丽申请华龙区法院查封包括涉案房产在内的41套房屋，而涉案房屋竣工验收日期为2016年1月26日，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”故涉案房屋在查封前，并未交付原告。（二）原告与被告豫龙公司恶意串通，签订虚假的商品房买卖合同，商品房买卖合同上没有法人代表签字，不显示签订日期，不符合交易习惯。涉案装修合同签订的日期为2015年6月25日，但原告提交的装修款转账记录发生在2013年至2014年，早于合同签订时间，不符合交易习惯。（三）原告未向被告豫龙公司实际支付购房款415698元，原告未提供相应的银行转账记录。购房发票开具日期为2016年3月31日，晚于原告所称的2014年5月，明显虚假。对于被告豫龙公司出具的收据和购房发票。（四）原告与被告豫龙公司签订的《商品房买卖合同》没有网签、备案，没有办理房屋预告登记，未办理房屋过户登记，没有任何权利外观。二、涉案房产登记在被告豫龙公司名下，商品房买卖合同明确载明规划用途为商业服务，非住宅。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告购买的房产不是住宅，并非用于居住，原告亦未支付相应购房款，原告对涉案房产不享有任何权利，不能够排除强制执行。被告豫龙公司辩称，原告与被告豫龙公司签订的商品房买卖合同真实合法有效，原告在查封前已经交付房款，2015年9月份房屋竣工后已经由原告实际占有，原告基于涉案房产产生的物权期待权应受法律保护，请求法院支持原告的诉讼请求。经审理查明，2015年11月5日，本案被告董彩丽与被告豫龙公司及案外人吴西伟借款担保合同纠纷一案诉至本院。2015年11月19日，本院裁定查封了被告豫龙公司名下位于濮阳市××与××路交叉口××利财富广场××套房屋，包括涉案房产。2016年3月21日，本院作出（2015）华法民初字第7051号民事判决书，判决吴西伟偿还原告借款1420万元及利息，被告豫龙公司在房产价值13941937元范围内，对该债务承担清偿责任。在执行期间，原告以其对查封房产享有足以对抗执行的权利为由，向本院提出案外人执行异议。2020年6月29日，本院执行局裁定认为，原告提供的证据不能够排除对涉案房产的执行，遂驳回了原告的异议请求。另查明，根据原告提供的收据及被告豫龙公司提供的该公司财务账册中的记账凭证、收据显示，原告母亲马惠君于2012年2月19日向三阳公司的中国银行POS机刷卡交纳20000元房屋认购金，2012年3月13日马惠君向三阳公司同一个POS机刷卡交纳323024元，其中包括本案房款191675元，2013年12月13日，原告交纳现金4023元，2014年5月12日，吉璐璐交纳房款200000元，证明原告已经向豫龙置业交纳了全部房款。原告及被告豫龙公司表示马惠君在2013年就签订了商品房买卖合同及装修合同，后来更名后，由原告吉璐璐与被告豫龙公司及装修公司重新签订。原告提交了一份其与被告豫龙公司签订的商品房买卖合同，约定原告以415698元的价款购买被告豫龙公司开发的万利财富广场二期1幢6层0622号房产，该商品房用途为商业服务；付款方式为签约时一次性付款；交房期限为2014年12月31日前，该合同不显示签订日期。2016年3月31日，被告豫龙公司为原告开具了收房款415698元的发票一份。2014年11月7日，原告与三阳公司签订了装修合同一份，约定装修款为76635元，签订合同时已缴纳装修款，三阳公司为原告开具了装修款收据两份，共计76635元。又查明，根据被告豫龙公司提供的工程竣工验收备案证书显示，本案房产涉及的工程竣工日期为2015年9月1日，验收时间为2016年1月26日。本院认为，本案争议的焦点为：1、法院查封前原告是否已经合法占有涉案房产；2、原告对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。（一）关于法院查封之前原告是否已经合法占有涉案房产问题。经查：原告与被告豫龙公司签订房屋买卖合同的同时，又与三阳公司签订了装修合同。豫龙公司、三阳公司是相互独立的法人，房屋买卖合同、装修合同也是相互独立的合同，三阳公司在为原告装修房屋，被告豫龙公司将房屋交付三阳公司装修的时间应视为交付原告的时间。被告豫龙公司提供的《河南省房屋建筑工程和市政基础竣工验收备案表》上有施工单位、监理公司的印章和意见，能够证明涉案房屋涉及的工程竣工日期为2015年9月1日，结合被告豫龙公司和原告的陈述等，可以认定涉案房屋涉及的工程竣工后，被告豫龙公司即将房屋交付三阳公司进行装修，应认定被告豫龙公司将房屋交付原告的时间为2015年9月1日。原告合法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院查封涉案房产的时间为2015年11月19日，故原告合法占有涉案房产在先，法院查封涉案房产在后。（二）关于原告对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益问题。经查：原告购买的是商业用房，用于经营性目的，属于“一般买受人”，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一，原告与被告豫龙公司签订的商品房买卖合同虽不显示签订日期，但从涉案房产的交款单据及合同约定的内容，以及原告及被告豫龙公司的陈述，可以判断关于涉案房产的买卖合同应签订于约定的交房期限前即2014年12月31日前，而法院查封涉案房产的时间为2015年11月19日；第二，原告在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。原告依法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院根据被告董彩丽的要求查封涉案房产的时间为2015年11月19日。原告对涉案房产享有的是物权期待权，被告董彩丽的债权是普通的金钱债权；第三，原告已支付全部房款。根据原告提供的收据及被告豫龙公司提供的该公司财务账册、收据显示，2014年5月12日就已经支付了全部房款；第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产在原告购买后一直未将产权办理至原告名下，没有证据证明系原告自身原因导致，或原告对此负有过错。被告豫龙公司与原告签订房屋买卖合同后，长期不为原告办理预售合同的备案及房产的预告登记等，在不具备偿债能力的情况下，为吴西伟的巨额债务提供担保，被告豫龙公司存在明显过错，将其过错转嫁于善意的房产买受人不妥。基于以上分析，应认定原告对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。因此，原告的物权期待权应当受法律保护。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项之规定，判决如下：不得执行位于濮阳市黄河路与长庆路交叉口万利财富广场二期第一幢6层0622号房屋。本案受理费15070元，被告董彩丽承担7535元，被告濮阳市豫龙置业有限公司承担7535元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  陈富申审 判 员  鲁亚萍人民陪审员  郭晋光二〇二〇年八月五日书 记 员  李胜杰