湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1378号上诉人（原审原告、反诉被告）：王伯成，男，1951年8月27日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：李卫兵，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，及代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉人或撤诉等。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈根华，男，1968年12月22日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：何少钦，系株洲市南天法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。上诉人王伯成因与上诉人陈根华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初1562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组合合议庭进行了审理。上诉人王伯成的委托代理人李卫兵，上诉人陈根华及其委托代理人何少钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伯成上诉请求：1、依法撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初1562号民事判决第二项、第三项。2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：被上诉人所述与事实不符，至2019年年底之前，只是偶尔滴水，并不影响经营，被上诉人正常经营至2020年1月底放假。上诉人得知楼上偶有滴水后，立即与楼上住户交涉，但楼上住户嘴上说维修，但未实际维修，上诉人也没有办法。被上诉人所说的财产损失并不属实，有没有财产损失不能确定，是什么原因造成的也不明确，一审法院并没有查明，只是笼统的估算为10866元，世上哪有那么巧的事，不多不少正好也是一个月的房租。本案系因被上诉人违约造成的，所以诉讼费用应由被上诉人承担。陈根华口头答辩称：偶尔滴水不是事实，是多处长期严重漏水，一审时我方提供证据证明了。楼上不配合不是理由，出租人出租的房屋应当符合条件。陈根华的上诉请求：1、依法撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初1562号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人租赁被上诉人位于何家坳社区19栋90.22平方米的房屋经营餐饮，自2019年下半年起，租赁房屋多处漏水，严重影响经营。上诉人多次向被上诉人反映未能得到解决。租赁房屋因漏水，餐厅家具被淋湿不能使用；房顶装饰板被水浸湿后随时掉落，影响顾客和工作人员的生命安全；电气设备被水淋湿后短路无法使用。因此在被上诉人向芦淞区法院提起诉讼，请求上诉人支付租赁房屋2020年1-3月份租金时，上诉人便向一审法院提出了反诉，诉请对租赁房屋的漏水原因、时间及损失情况进行司法鉴定，一审法院在审理中没有支持上诉人的鉴定申请，判决结果做出因受疫情影响免除上诉人2个月的应交租金，一月份的租金和房屋漏水损失与应交租金相抵而免交。这一判决虽然在形式上照顾了双方的各自利益，但上诉人的损失没有经过评估无法得出正确结论，况且上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定终止期限是2020年6月30日，4-6月份的租金因租赁房屋漏水问题没有解决无法开门营业，也就没有向被上诉人缴纳二季度租金。因漏水造成上诉人的损失没有经过评估鉴定则无法保护上诉人的合法权益。故上诉人特向贵院提出上诉，请求二审法院依法做出公正裁决。另外我因房屋漏水无法使用，我另行租了相邻的其它的门面，花费了2万元，这也应当是损失。王伯成的答辩详见其上诉状。原告王伯成向一审法院提出诉讼请求1、判令被告立即支付原告2020年1月-3月租金32600元，违约金4000元；2、承担本案诉讼费和律师费5000元。被告陈根华向一审法院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告立即对其出租房屋漏水进行修复；2、依法免除反诉原告2020年1-3月份的房屋租金32600元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告因出租房屋漏水损毁的财产价值23400元和停业期间的员工生活费24000元，二项计47400元；4、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。一审经审理查明，被告陈根华（承租方）因经营餐馆承租了原告王伯成所有位于芦淞区门面，并于2011年7月1日签订租赁合同，合同约定：一、租赁期限：从2011年7月1日至2017年6月30日；二、押金支付：协议双方约定后，乙方一次性支付甲方押金贰万元整，合同到期后退还乙方，不计利息。三、租金及支付方式：第一年租金为96000元，第二年为100800元，第三年为105600元，第四年为110400元，第五年为120400元，第六年为130400元，按季支付，每季度头一个月1-5号付本季租金，每次付年租金的25%。四、相关事宜：甲方负责提供该门面的动力电和水。五、乙方责任：1、依据合同按时交纳租金。六、违约责任：1、乙方推迟支付租金，超过15天视为违约（除甲方认可外）押金不退，甲方有权解除本合同，乙方交出门面、并承担如下损失：1、租金计算至乙方搬出之日（日租金额为290元／天计算）再增加10天租金；2、押金不退；3、每天加收50元违约金；4、结清水电费；5、承担诉讼费、律师费及甲方的误工费。被告陈根华（承租方）因需投资装修门面于2016年4月23日与原告王伯成（出租方）签订租赁合同的补充协议。补充协议一、租赁期：约定延长至2020年6月30日止。二、租金：按原合同2017年（即第六年）确定的年租金130400元／年，按季度付款32600元／季。合同签订后，原、被告均开始履行合同，被告于2011年7月1日向原告支付了定金2万元，原告向被告交付了租赁门面，被告陈根华从2020年2月起开始未经营租赁门面，且未向原告王伯成交纳租金，现该租赁门面漏水，且至今未修复完毕，反诉被告陈根华在未经营租赁门面期间向其原门店员工支付了部分生活费。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点之一为原告是否应向被告交纳租金、违约金以及承担律师等费用。本案争议的焦点之二为原告是否应对其出租房屋漏水进行修复；是否应免除被告2020年1-3月份的房屋租金；是否应支付被告因出租房屋漏水损毁的财产损失和员工生活费。现分析如下：关于本案争议焦点之一，原、被告双方签订的租赁合同是合法有效的，被告应按合同约定支付租金，但本案因疫情原因且门面漏水，导致租赁门面2020年1月起无法正常经营，本院结合实际情况酌情综合考虑，被告陈根华支付原告王伯成租金1个月；另又因同样的理由，原告要求支付律师费及违约金的诉请，本院不予支持。关于本案争议焦点之二，根据合同法第二百二十条约定，出租人应当履行出租物的维修义务，但当事人另有约定的除外规定，原告王伯成应对其出租房屋漏水进行修复，故反诉被告陈根华要求对其出租房屋漏水进行修复的诉请，本院予以支持。另本案因疫情原因且门面漏水，导致租赁门面2020年1月起暂未正常经营，本院结合实际情况酌情考虑，免除陈根华租金2个月，超过的部分，本院不予支持。另反诉被告陈根华主张损失47400元，因本案的财产损失不多，为了减少诉累，本院根据实际情况酌情确定被告的损失为10866元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、被告（反诉原告）陈根华于本判决生效之日起向原告（反诉被告）王伯成支付租金10866元；二、原告（反诉被告）王伯成于本判决生效之日起向被告（反诉原告）陈根华支付损失10866元；三、原告（反诉被告）王伯成于本判决生效之日起10日内对出房屋漏水进行修复；四、驳回原告（反诉被告）王伯成的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈根华的其他反诉请求。案件受理费1850元，减半收取925元，诉讼保全费345元，反诉费1800元，减半收取900元，合计2170元，由原告（反诉被告）王伯成负担1270元，由被告（反诉原告）陈根华负担900元。二审中，双方均没有提交新证据。本院对一审采信的证据及认定的事实，予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：原判判令陈根华向王伯成支付租金10866元，王伯成向陈根华支付损失10866元及对房屋进行修复有无事实和法律依据？就此分析如下：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。在本案中，出租人王伯成将房屋出租给陈根华，陈根华应按合同约定支付租金，因疫情原因及门面漏水，导致租赁门面2020年1月起无法正常经营，一审根据实际情况酌情综合考虑陈根华支付王伯成租金1个月，免除陈根华租金2个月，对陈根华主张的损失酌情确定为10866元并无不当，上诉人王伯成、陈根华均对造成的损失数额有异议的上诉理由，经查，双方在一审庭审中对房屋漏水的原因及损失不申请鉴定，交由法院酌情考虑。现一审法院根据本案实际情况作出了酌情认定后，双方对此又提出异议的相关上诉意见均不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1600元，由上诉人王伯成承担72元，由上诉人陈根华承担1528元。本判决为终审判决。审判长  阳桂凤审判员  罗湘武审判员  李小红二〇二〇年八月二十五日书记员  龚 关