北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9262号上诉人（原审被告、反诉原告）：李继林，男，1962年11月16日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李振国（李继林之子），1986年2月10日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王桂芬（李继林之妻），1963年10月7日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告)：王昌祥，男，1972年4月6日出生，住北京市朝阳区。上诉人李继林因与被上诉人王昌祥房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71785号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月6日立案后依法组成合议庭，对本案进行审理，本案现已审理终结。李继林的上诉请求：1.撤销一审判决书,并依法改判或发回重审;2.一、二审案件受理费由王昌祥承担。事实和理由：1、北京金满家餐厅营业执照2019年6月14日被吊销，被吊销后不能经营，王昌祥以2019年6月25日停电为由主张食材等经营损失没有证据支持；2、王昌祥主张的食材损失证据不足，食材损坏的视频无法看出拍摄日期，不排除6月25日前已经损坏，不能证明与李继林有必然的联系，食材损失没有清单，从视频中看到冰柜里有冰，看不出食材腐烂程度，不能证明食材损失达到3000元，应判决驳回食材损失的诉讼请求；3、房屋损害原因是王昌祥没有妥善保护好房屋导致的，王昌祥没有及时通知李继林房屋漏雨导致屋顶严重受损，王昌祥对此承担责任，王昌祥员工在外租房的租金应由王昌祥承担，房屋出租合同约定电费等由王昌祥承担，王昌祥员工租房的电费不应由李继林承担，王昌祥向周某交纳的2580元包括2400元房租和电费180元，一审法院法院不应支持王昌祥员工租房期间租金、电费等在外租房期间产生的全部费用；4、李继林电费缴纳记录证明2019年6月未出现电费欠付情况，停电不是李继林原因造成的，李继林提前解除合同没有过错。王昌祥的营业执照被吊销不能经营，仍然拖欠房屋租金5000元，房屋突然停电不能归责李继林；5、一审法院认定涉案合同2019年8月10日解除，王昌祥在2019年8月10日搬走，一审法院应判决王昌祥支付2019年7月10日至8月10日的租金11397元。王昌祥辩称：同意一审判决不同意李继林的上诉请求和理由。是李继林错误在先，因为李继林房屋漏水，造成王昌祥的工人无法进入居住，在外租房居住。其后修缮房屋，李继林自己写的修缮方案不与履行，最后是王昌祥自行修缮的，现在李继林仍然在使用。王昌祥欠李继林5000元，王昌祥想用修缮房屋的费用和在外租房的费用抵销。2019年6月25日6点30分左右停电，王昌祥多次与李继林沟通说饭店停电，多次沟通无效后，报警与李继林协商，李继林让王昌祥把房屋修回原样，王昌祥让李继林支付房屋修缮费用和在外租房费用。6月26日王昌祥停业，所以合同应该到6月26日。王昌祥向一审法院起诉请求：：1.请求法院确认双方之间的租赁合同于2019年6月26日解除；2、李继林退还2019年6月26日至2019年7月9日的租金4694元；3、判令李继林返还剩余电费1132.6元；4、判令李继林赔偿经济损失5600元；5、判令李继林赔偿因恶意停电造成食材损坏损失3000元；6、判令李继林赔偿王昌祥工人工资损失8146元；7、判令李继林赔偿王昌祥因职工宿舍维修在外租房的损失2580元。一审法院认定事实:北京市朝阳区十八里店乡西河村康化路旁自住型门脸房和西边三间小住房（下称涉案房屋）系李继林所有，2017年6月16日，双方就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：王昌祥承租涉案房屋，租期一直到拆迁，前两年租金每年130000元，两年后递增10%，租金半年支付一次，即每次65000元，并提前一个月支付下次房屋；租期内如遇雨季屋顶漏雨，出租人接到承租人通知后给予修复（人为损坏除外）；租期内产生的电费、水费、卫生费等由承租人自行承担，电费以电表读数为准，每度1.1元，并提前付费购电。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，李继林将涉案房屋交付王昌祥使用，王昌祥在此经营餐厅。双方均认可王昌祥最后一次支付房租是在2019年1月4日、1月9日，共计支付60000元，差5000元未付。王昌祥称李继林恶意停电致使其无法正常经营，已于2019年7月9日搬走，并将房屋钥匙托付给邻居转交李继林。李继林称其在2019年8月10日前后收到钥匙，届时才知晓王昌祥已搬走。现涉案房屋已由李继林另行出租。庭审中，王昌祥提交李继林签署的“房屋修缮协议”，载有：李继林4间小房约50平米，因漏雨导致屋顶坍塌，现拆除旧屋顶更换彩钢板做维修，最后修到能够住人为止，现李继林出资13000元，委托金满家王老板管理维修一事，李继林不再插手此事……,据此欲证明涉案房屋漏雨无法居住,李继林负有维修义务却在签完协议后拒不出资，事后王昌祥自行维修，产生了修缮费用以及在外租房的损失。李继林认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的，称因为王昌祥没有在协议上签字确认，所以最终协议没有履行。王昌祥提交与案外人周某的微信转账记录、收据等，欲证明涉案房屋中的宿舍修缮期间，王昌祥员工在外租房产生租金2580元，该笔损失应由李继林承担。李继林对该份证据的真实性、关联性和证明目均不认可。王昌祥提供向李继林转电费的记录、李继林为电表缴费的单据、停电报警的照片及录像光盘等，欲证明因房屋修缮问题双方产生争议，李继林对王昌祥不满并在2019年6月25日恶意停电，王昌祥为此报警，希望李继林能缴纳电费，但李继林仍拒不缴纳，致使王昌祥食材损坏造成经济损失3000元。李继林对该组证据的证明目的不予认可。李继林认可在2019年6月26日接到过警察的电话，称警察询问为什么停电时，李继林告诉警察因对方欠付租金且没有妥善处理涉案房屋。王昌祥提供自行整理的加班统计表和员工工资发放转账凭证，欲证明因无法正常经营王昌祥决定停业搬走，为妥善安置员工，多支付员工工资8146元，该部分损失应由李继林承担。李继林对该份证据的证明目的不予认可，称无法看出该部分损失由李继林造成。王昌祥提供电表读数照片数份，欲证明其在2019年6月17日向李继林预缴电费时的电表读数和6月25日解除合同时电表读数，差值为784度即为搬走时剩余数，李继林应当返还电费1132.6元。李继林对该份证据的证明目的不予认可，并称王昌祥搬走时双方并未核实和结算。李继林提交电能表图片和电能表位置的视频以及电费缴纳记录，欲证明2019年6月份未出现电费欠付的情况。李继林已及时缴纳了电费。王昌祥对该份证据的真实性认可，对证明目的不认可，称记录中恰好看出王昌祥在2019年6月前后每次仅仅充值50元、100元，明显不合常理。一审法院认为：依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王昌祥、李继林就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。在该合同履行过程中，双方因相关事项产生争议致使合同提前解除。关于合同解除的时间和责任分析，李继林作为房屋出租人，对于房屋在正常使用过程中产生的漏雨、坍塌等问题，负有及时修缮的义务，但结合双方的陈述和在案证据，李继林并没有履行该项义务，违反了合同约定，李继林非但没有认识到该些问题反而因此与王昌祥产生争议，并在之后未能妥善解决购电事宜致使涉案房屋突然停电，严重影响了王昌祥的正常经营。故该院认定，李继林对于合同提前解除负有过错，但王昌祥在问题出现之后未能与李继林有效沟通即不完全支付租金并在没有交接的情形下擅自搬离，自身也有一定的过错。双方均认可在2019年8月10王昌祥已经搬走，故应以该时间作为合同解除的时间。双方均确认王昌祥尚欠租金5000元未付，王昌祥要求以修缮费用冲抵无依据，关于李继林该项反诉请求该院应予支持。关于王昌祥主张的退还2019年6月26日至2019年7月9日期间租金的诉讼请求，该段期间内涉案房屋尚在王昌祥手中，不应退还租金。关于王昌祥所诉的返还剩余电费一节，其提交了相应证据予以佐证，该院予以支持。关于王昌祥所述的租房损失，结合其提交的相关证据及该案实际情况，参照周边房屋市场租金，其主张的租金数额并无不妥，该院应予支持。关于其所诉的因提前解除合同造成的经济损失5600元，其并未提交有效证据予以佐证，该院难以采信，考虑到突然停业确会给其造成一定的经营损失，该院将酌情予以支持。关于食材损失，结合突然停电之情节和在案证据，王昌祥主张3000元并无不当，该院予以支持。关于其所诉的向员工支付的工资损失，并非必然产生，该院不予支持。关于李继林所述的房屋空置损失，合同解除的原因并非王昌祥单方原因造成，李继林亦未举证证明该项损失的实际产生，该院不予支持。判决：一、李继林于判决生效后七日内向王昌祥退还电费1132.6元、赔偿经营损失4000元、租金损失2580元、食材损失3000元；二、王昌祥于判决生效后七日内向李继林支付租金5000元；三、驳回王昌祥的其他诉讼请求；四、驳回李继林的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费679元，由王昌祥负担390元（已交纳），李继林负担289元（于判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费85元，由李继林负担48元（已交纳），王昌祥负担37元（于判决生效后七日内交纳）。二审中双方当事人均未提供新的证据材料，本院经审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间内保持租赁物符合约定用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。涉案《房屋出租合同》约定李继林将涉案房屋出租给王昌祥用于经营，据此，李继林应在租赁期间内保持租赁物符合约定用途。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，现有证据表明王昌祥使用房屋期间发生房屋漏雨的事实后，在李继林提供的证据不能证明未对房屋漏雨及时修复的责任应归责于王昌祥的情形下，本院对李继林有关“房屋损害原因是王昌祥没有妥善保护好房屋导致的，王昌祥没有及时通知李继林房屋漏雨导致屋顶严重受损，王昌祥对此承担责任”的上诉理由和请求不予采纳，李继林基于未及时修复房屋漏雨的事实应承担相应的违约责任。《房屋出租合同》约定由王昌祥承担涉案房屋电费并提前付费购电，现有证据表明王昌祥支付李继林的电费尚有剩余，涉案房屋发生停电事实后，依照上述民事诉讼法司法解释的规定，李继林作为出租人应提供证据证明停电原因不能归责于李继林，在李继林提供的证据不能证明停电原因应归责于王昌祥的情形下，李继林应对停电给王昌祥造成的损失承担相应的赔偿责任。如果李继林有证据证明涉案房屋停电系案外人原因导致，李继林可就此另案处理。王昌祥在租赁期间未支付5000元租金的事实，表明王昌祥在履行合同中存在违约行为，王昌祥对此应承担相应的违约责任。综上，一审法院判决王昌祥向李继林支付尚欠租金5000元、李继林向王昌祥退还电费1132.6元、酌定李继林向王昌祥赔偿经营损失4000元、租金损失2580元、食材损失3000元的处理意见并无不妥，故本院对李继林有关“北京金满家餐厅被吊销后不能经营，王昌祥以2019年6月25日停电为由主张食材等经营损失没有证据支持；王昌祥主张的食材损失证据不足；王昌祥对房屋损坏承担责任；一审法院法院不应支持王昌祥员工租房期间租金、电费等在外租房期间产生的全部费用；停电不是李继林原因造成的，房屋突然停电不能归责李继林”的上诉理由和请求不予采纳。王昌祥称其在2019年7月9日搬走，李继林称其在2019年8月10日前后收到钥匙，依照上述民事诉讼法司法解释的规定，王昌祥、李继林均未对此提供证据证明其主张的事实成立。现有证据表明，王昌祥、李继林的行为表明涉案《房屋租赁合同》已经无法履行，合同目的已经无法实现，结合上述李继林、王昌祥在履行合同中的违约行为，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》在2019年8月10日解除并判决驳回李继林房屋空置期间损失诉讼请求的处理意见并无不妥。李继林上诉主张“一审法院认定涉案合同2019年8月10日解除，王昌祥在2019年8月10日搬走，一审法院应判决王昌祥支付2019年7月10日至8月10日的租金11397元”。李继林在一审法院提出的诉讼请求是“赔偿李继林房屋空置18天的经济损失6410.96元”。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，在王昌祥不同意对李继林新增加的诉讼请求进行调解的情形下，李继林可对其新增加的诉讼请求另行处理。综上所述，李继林上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元，由李继林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 孙 妍审 判 员 江锦莲二〇二〇年八月二十六日法官助理 王红涛法官助理 潘园园书 记 员 卢园园