甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14810号原告：郝珊，女，1977年8月6日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：张国俊（郝珊之夫），男，1975年8月31日出生，汉族，系甘肃省民航机场集团有限公司职工，住址同上。被告：罗如宾，男，1974年7月1日出生，汉族，白银市检察院干部，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：万益，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文杰，甘肃勇盛律师事务所律师。第三人：兰州宏辉房产经纪有限公司，住所地：兰州市城关区张掖路街道张掖路1号保利大厦26楼001室。法定代表人：杨成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：常晚过，女，该公司法务。原告郝珊诉被告罗如宾、第三人兰州宏辉房产经纪有限公司（以下简称：宏辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝珊及其委托诉讼代理人张国俊、被告罗如宾的委托诉讼代理人万益，第三人宏辉公司的委托诉讼代理人常晚过到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方所签订的房屋租赁契约；2、判令被告向原告退付租金27000元及房屋押金3000元；3、本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2017年8月8日其与被告通过第三人，协商签订了房屋租赁契约，约定由其承租被告位于兰州市城关区房屋一处。在签订房屋租赁契约时，双方按照该房屋房产证上的规划用途“住宅”将租房用途写为“住宅”，但其实际用途为开办兰州市第十一中学学生托管小饭桌，该事项在其与被告签订契约之前就已经约定清楚。为了满足其开办小饭臬的基本条件，宏辉公司工作人员与被告协商在被告同意其开办小饭桌的前提下，被告将该房屋内家具全部腾清，并将租金由原来约定的2700元／月，上涨为3000元／月，房屋租赁期限为三年（自2017年8月8日起至2020年8月7日止），租金及租金缴纳期限分别为每年租金36000元（即每月3000元），同时缴纳租赁期间的房屋押金3000元;租金缴纳方式为每年一付。2019年11月4日，兰州市第十一中学多处地基裂缝下沉，其租赁的房屋紧邻兰州市十一中，该房屋多处地基也出现不同程度的裂缝，严重影响安全使用，不能继续开办小饭桌。2019年11月5日至11月30日期间，其多次以电话和短信的方式，将此情况向被告委托代理人高芳告知，要求解除房屋租赁契约，退付剩余9个月（2019年11月8日至2020年8月7日）的房屋租金及押金共计30000元（其中:房屋租金27000元、押金3000元），但被告一直以各种理由和借口就此事不与其见面协商，在其多次催促下，直至11月30日被告才当面告知其，不能满足其解约退款要求，让其通过法律途径解决。为此诉至法院，望判如所请。被告罗如宾辩称，1、原告郝珊主张与其约定涉案房屋实际用途为开办兰州市第十一中学学生托管小饭桌不属实，其对郝珊擅自将涉案房屋用于开办小饭桌并不知情。其将位于兰州市城关区房屋租赁给郝珊，其房产证上的规划用途为“住宅，”而其与郝珊在《房屋租赁契约》中也明确约定该房屋的用途为“住宅”，且双方自始至终也并未签订过书面的补充协议变更涉案房屋的用途，故郝珊主张与其约定了涉案房屋实际用途为开办兰州市第十一中学学生托管小饭桌不属实。2、郝珊诉称涉案房屋出现裂缝严重影响安全使用不符合客观事实。郝珊在诉状中所称涉案房屋不能继续开办小饭桌不属实，位于城关区楼房实际上并未出现裂缝，也未经过相关部门鉴定为危房，且目前位于城关区楼房均有居民居住，临街铺面也均正常营业中，故郝珊诉称涉案房屋出现裂缝严重影响安全使用不符合客观事实。3、其与郝珊就涉案房屋租赁契约未达成合意解除，且也不符合法定解除的条件，原告主张解除房屋租赁契约无任何事实和法律依据。首先，其与郝珊签订的房屋租赁合同并未到期，且没有合同法规定的解除合同的法定条件。其次，根据《房屋租赁契约》第十条第一款规定：“经甲乙方双方协商一致可以解除本合同。”第二款规定：“有下列情形之一的本合同终止甲乙双方互不承担违约责任：因政府拆迁或其他政策原因导致租赁合同不能继续履行的；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的。”而又根据郝珊在诉状中所称，“直到11月30日，被告才当面告知原告，不能满足原告解约退款要求，让原告通过法律途径解决”，证实了其与郝珊并未协商达成解除涉案房屋租赁契约。4、郝珊租赁涉案房屋至今，其主张提前解除房屋租赁契约不符合合同约定，已经构成违约，故原告主张被告退付租金27000元及押金3000元无事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回郝珊的全部诉讼请求。第三人宏辉公司述称，2017年7月17日原告委托其公司承租房屋,租房用途为陪读及做小饭桌。2020年7月19日，其公司员工带原告看涉案房屋，原告意向较强，因做小饭桌需要被告配合搬出涉案房屋家具，故租金由2700元／月商谈至3000元／月。2017年被告签订了编号为：17-0401381《房屋租赁契约》。根据《租赁契约》第一条、第二条、第三条、第五条约定，原告以3000元／月的价格租赁被告名下位于兰州市城关区的房屋，租赁期限3年（2017年8月8日至2020年8月7日）；租金交付方式为每年交；押金为3000元，作为原告违约保证金，在签订合同时一次性付清，租赁期满时如无抵扣修复费用或违约责任发生，由被告退还原告。2019年11月4日，兰州市平凉路兰州市十一中学门口多处地基裂缝。2019年11月26日原告联系其公司员工要求与被告沟通退房及退租金事宜，被告不予配合。据此，请法院根据事实和法律，作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的《房屋租赁契约》、照片、电话录音、微信聊天记录、微信转账凭证；被告提交的《房屋租赁契约》，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告及第三人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月8日，原告郝珊与被告罗如宾通过第三人宏辉公司居间斡旋，签订了《房屋租赁契约》。约定由原告郝珊承租被告罗如宾位于兰州市城关区房屋，每月租金3000元，年租金36000元，租金缴纳方式为每年一付，房屋租赁期限为三年（自2017年8月8日起至2020年8月7日止）。同时，原告向被告缴纳了租赁期间的房屋押金3000元。《房屋租赁契约》签订后，被告向原告交付了房屋，原告向被告交纳了房租，原告承租该房屋用于经营兰州第十一中学学生的小饭桌。原告在使用涉案房屋的过程中，对于2019年8月7日前的房租，已全部付清。2019年8月9、10两日，原告又向被告交纳了2019年8月8日至2020年8月7日一年的房租36000元。2019年11月4日，兰州市第十一中学的地基出现多处裂缝下沉的情况，兰州市政府对学校周边地区的房屋进行全面排查，涉案房屋所在的院子地面及楼体均出现了不同程度的裂缝，也在排查范围内。由于学校及周边房屋出现了危险情况，原告认为涉案房屋不能继续开办小饭桌，于2019年11月6日搬离了涉案房屋。此后，原告联系被告的妻子高芳，要求退付2019年11月8日至2020年8月7日剩余9个月的房屋租金27000元及押金3000元，共计30000元，但被告的妻子高芳认为合同未到期，告知原告房子虽裂缝，还可以居住，不同意退还租金及押金，双方为此发生纠纷，引起本诉。本院认为，当事人因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案原告承租涉案房屋的目的是为了经营小饭桌，被告虽辩称对原告经营小饭桌不知情，但第三人宏辉公司陈述对于原告使用涉案房屋的用途已向被告告知，且原告与被告的妻子高芳的通话录音中也能反映被告对原告经营小饭桌知情，现原告承租的涉案房屋及周边学校出现了房屋地基塌陷的危险情况，该情况属于不可抗力，涉案房屋已不适宜再开办小饭桌，原告承租房屋的目的已无法实现，故本院对原告请求解除与被告的《房屋租赁契约》，由被告返还租金及押金的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告郝珊与被告罗如宾签订的《房屋租赁契约》；二、被告罗如宾向原告郝珊退还2019年11月8日至2020年8月7日的房屋租金27000元及押金3000元，两项共计30000元（本判决生效之日起三日内一次性付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期限的债务利息。案件受理费275元，由被告罗如宾承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  梁燕平二〇二〇年八月四日书记员  郭桂荣