广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2626号 上诉人（原审原告）：李东，男，壮族，1972年12月23日出生，住广西柳州市柳北区三中路92号检察院宿舍16栋1单元201室，现住柳州市城中区。 被上诉人（原审被告）：柳州市金谷房地产开发有限责任公司，住所地柳州市柳太路11-1号，统一社会信用代码XXX。 法定代表人：范先文，该公司总经理。 上诉人李东因与被上诉人柳州市金谷房地产开发有限责任公司（以下简称金谷房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初4059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人李东上诉称：上诉请求：一、依法撤销(2019)桂0202民初4059号民事判决书第二项，依法改决被上诉人退回上诉人多收的购房款13299.73元及其资金占用费2014．8元(以购房款13299.73元为基数，从2017年5月17日起按照年利率6％暂计算至2019年11月12日，之后的计至本息偿清之日止)。合计15314．53元。二、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：上诉人认为一审法院判决适用法律错误，被上诉人金谷房开公司应依法退回多收的购房款及其资金占用共计15314．53元给上诉人。一审法院认定“其次，双方实际上也是按照买卖合同的约定履行了付款义务，即金谷房开公司实际收取的房款为180万元，而李东主张的金谷房开公司收取210万元房款的事实与认购书上载明的总房价为210万元，其中30万元转至原购房业主账户，另180万元转账到金谷房开公司及办理银行按揭贷款付清的内容不符。故李东的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持”，这与一审法院认定《“金谷大厦”商品房认购书》合法有效相矛盾，且与上诉人因购买该案涉房产实际支付给被上诉人金谷房开公司210万元的事实不符。因为，其中购房款30万元，上诉人已按照商品房认购书第二条第3点按揭付款的约定，根据金谷房开公司的指示要求通过建行转款给案外人“刘唐清”；另180万元购房款则由上诉人通过银行转账与银行按揭贷款方式支付给金谷房开公司，金谷房开公司已实际收到了210万元。3、被上诉人金谷房开公司多收购房款共13299．73元应当依法退回给上诉人。《“金谷大厦”商品房认购书》对于案涉房产约定物业建筑面积为154．74㎡，最终面积以房产测绘单位测绘确认的建筑面积，双方还确认以房产测绘单位测绘确认的建筑面积，以及本认购确认建筑面积单价为最终房款结算依据。现上诉人于2019年3月12日被通知到柳州市阳氏物业服务有限责任公司领取了编号为桂(2018)柳州市不动产权第0041806号不动产权证书后，才知道该不动产权证书记载该套房屋建筑面积为153．76m，比认购书约定的购房面积少了0．98㎡。因此，被上诉人金谷房开公司多收了上诉人购房款共13299．73元[(154．74m-153．76㎡)×13571．15元／1112=13299．73元]，应当予以退还给上诉人。上诉人认为一审判决适用法律错误，被上诉人金谷房开公司应当依法退回多收的购房款及其资金占用共计15314．53元给上诉人。故上诉人特此上诉，恳请二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人金谷房开公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 李东向一审法院起诉请求：1、确认李东与金谷房开公司于2017年4月10日签订的《“金谷大厦”商品房认购书》合法有效；2、金谷房开公司退还李东多收的购房款人民币13299.73元，资金占用利息2014.8元（以购房款13299.73为基数，从2017年5月17日起按照年利率6%暂计算至2019年11月12日，之后的计算至本息清偿之日止）合计15314.53元；3、金谷房开公司承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明，2017年4月10日，李东与金谷房开公司金谷房开公司签订《“金谷大厦”商品房认购书》（以下简称“认购书”），约定以下内容：认购的物业是位于柳州市；建筑面积约为154.74㎡（最终面积以房产测绘单位测绘结果为准），认购单价为建筑面积14646元/㎡，认购总房价为2266322元；给予优惠折扣后的认购单价为建筑面积13571.15元/㎡，总房价为210万元，其中30万元转至原购房业主账户，另180万元转账到金谷房开公司及办理银行按揭贷款付清；以房产测绘单位测绘确认的建筑面积，以及本认购确认建筑面积单价为双方最终房款结算依据；本认购书所提供的数据、房款的计算如有误，以正式签订的《商品房买卖合同》有关条款约定为准。同日，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定以下内容：房屋坐落为罗池路16号之一金谷大厦14-1号，建筑面积154.74平方米，套内建筑面积118.77平方米，按套内建筑面积计算，商品房单价为15155.34元/平方米，总金额为180万元整。之后，李东按约定办理了按揭贷款并且履行了付款义务，向“刘唐清”账户转账30万元，向金谷房开公司支付180万元，金谷房开公司也为李东办理了不动产权证。由于该不动产权证上记载的房屋建筑面积是153.76㎡，套内建筑面积是118.77㎡，李东以产权证书登记的建筑面积小于认购书约定的建筑面积为由，要求金谷房开公司退还多收房款，酿成诉讼。 一审法院认为，李东、金谷房开公司于2017年4月10日签订的《“金谷大厦”商品房认购书》以及《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于案涉房屋购房款的约定，双方分别在认购书和买卖合同中有不同的约定：认购书约定按建筑面积154.74㎡乘以13571.15元/㎡单价计算为210万元，买卖合同约定按套内建筑面积118.77平方米乘以15155.34元/㎡单价计算为180万元整。由于产权证书上登记的房屋建筑面积是153.76㎡，套内建筑面积是118.77㎡，李东主张适用认购书的计价方式，要求金谷房开公司退还建筑面积减少部分的房款；金谷房开公司主张适用买卖合同的计价方式，否认存在多收房款情形。一审法院认为，首先，买卖合同签订在后且向有关管理部门进行了合同备案，关于房款的计价方式应当以买卖合同的约定为准。其次，双方实际上也是按照买卖合同的约定履行了付款义务，即金谷房开公司金谷房开公司实际收取的房款为180万元，而李东主张的金谷房开公司收取210万元房款的事实与认购书上载明的“总房价为210万元，其中30万元转至原购房业主账户，另180万元转账到金谷房开公司及办理银行按揭贷款付清”的内容不符。故李东的主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、李东与柳州市金谷房地产开发有限责任公司于2017年4月10日签订的《“金谷大厦”商品房认购书》合法有效。二、驳回李东的其他诉讼请求。案件受理费182元（李东已预交），由李东承担。 二审中，双方当事人没有新证据提交，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务时应当遵循诚实信用原则。本案中，李东、金谷房开公司于2017年4月10日签订的《“金谷大厦”商品房认购书》。同日，双方签订《商品房买卖合同》，双方已按合同约定履行完毕。李东在本案中仅主张认购书的建筑面积有误差并主张赔偿，关于《商品房认购书》与《商品房买卖合同》的效力问题，《商品房认购书》亦载明：“本认购书所提供的数据、房款的计算如有误，以正式签订的《商品房买卖合同》有关条款约定为准”。因本案案涉房屋在《商品房买卖合同》中约定计价是以套内建筑面积计价，《商品房认购书》中的计价方式已经被取代，最后办理房产证时测绘得出的套内面积与《商品房买卖合同》并无误差，李东仅主张《商品房认购书》中约定的建筑面积有误，无视《商品房认购书》与《商品房买卖合同》的关系没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院对一审判决予以维持。 综上所述，上诉人李东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费182元，由上诉人李东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  赵舒颖 审 判 员  黄智文 二〇二〇年八月十二日 代书记员  刘秋琼