湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0204民初749号 原告：刘某，男，1973年10月10日出生，住湖南省浏阳市。 原告：冯某某，女，汉族，1975年5月12日出生，住湖南省浏阳市。 委托诉讼代理人：刘某，男，1973年10月10日出生，住湖南省浏阳市。系原告冯某某的丈夫。 被告：株洲市某某大酒店有限责任公司，住所地株洲市天元区。 法定代表人：龚某某，系该副总经理。 委托诉讼代理人：胡某某，男，汉族，1978年6月27日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。 被告：株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司，住所地株洲市石峰区。 法定代表人：刘某某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某某，男，1976年8月24日出生，汉族，户籍地湖南省攸县。 委托诉讼代理人：马某某，湖南天桥律师事务所律师。 原告刘某、冯某某与被告株洲市某某大酒店有限责任公司（以下简称株洲某某大酒店）、株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司（以下简称株洲某某公寓酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘某、冯某某的委托诉讼代理人刘某、被告株洲某某公寓酒店委托诉讼代理人张某某、马某某到庭参加诉讼，被告株洲某某大酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某、冯某某向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付因违约而未支付的递增租金10807元（暂计算至2020年5月，至两被告将房屋实际交付原告之日止）；2、判令两被告向原告支付全年违约金30196元；3、判令两被告向原告支付拖欠的7个月租金14462元（暂计算至2020年5月，至两被告将房屋实际交付原告之日止）；4、判令两被告将“某某地带”X栋、X栋XXXX室归还给原告，并解除原告与被告的《房屋租赁合同》；5、判令两被告将原告房屋恢复原样，水电一户一表。事实与理由：原告刘某、冯某某与被告株洲市天伦大酒店于2012年11月5日签订了房屋租赁合同。根据合同第四条第1项约定：“从计租日起，第一年（2013年5月1日至2014年4月30日）租金标准为24元/㎡/月，自第二年起在上一年基础上按3%逐年递增，依次类…”2017年5月乙方开始违约，未按合同依次递增租金。2016年5月开始租金为2257元/月，2017年5月开始租金为2325元/月，2018年5月开始租金为2395元/月，2019年5月开始租金为2467元/月，2020年5月开始租金为2541元/月。2017年5月至2017年12月未支付递增租金536元（2325-2257=67元,67元×8个月=536元）；2018年1月至2018年4月未支付递增租金1036元（2325-2066=259元,259元×4个月=1036元）；2018年5月至2019年4月未支付递增租金3948元（2395-2066=329元，329元×12个月=3984元）；2019年5月至2020年4月未支付递增租金4812元（2467-2066=401元,401元×12个月=4812元）；2020年5月未支付递增租金475元（2541-2066=475元，475元×1个月=475元）。截止至2020年5月小计未付递增租金为10807元。根据合同第十二条第4项约定：“乙方必须依约交纳租金及费用…如拖欠租金及费用超过30天，滞纳金为实欠租金及费用的10‰/天，如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应当承担违约责任，并赔偿甲方相当于当年全年租金的违约金30196元（2467元×4个月+2541元×8个月=30196元）；截止到2020年5月，被告拖欠原告7个月租金，月租金2066元，共计拖欠租金14462元；根据合同第十二条第4项约定：“乙方必须依约交纳租金及费用…如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应承担违约责任…”。因此原告强烈要求收房，解除合同；根据合同第十三条第4项约定：“本合同到期终止、中途解除合同或中止时，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样……”。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告株洲某某大酒店未向本院提交书面答辩意见，开庭审理时亦未到庭应诉答辩。 被告株洲某某公寓酒店辩称：1、株洲某某公寓酒店不是本案的适格被告，不应该承担相应的责任。第一、原告是与株洲某某大酒店签订租赁合同，合同具有相对性，且实际履行合同义务的相对方为株洲某某大酒店，具体表现为支付租金；第二、株洲某某公寓酒店与株洲某某大酒店系委托管理关系，且双方签订了委托管理协议，株洲某某公寓酒店是受株洲某某大酒店的委托，对酒店进行管理，而诉争的酒店的财务是由株洲某某大酒店进行管理；第三、贵院之前六起民事案件的生效判决也已经确认株洲某某大酒店是实际的承租人。综上，株洲某某公寓酒店与本案无关，不应承担本案的相关义务；2、原告的诉讼请求一有待落实，因有部分业主已充值消费。诉讼请求第五条水电一户一表，开发商在交房给原告时并没有水电一户一表。诉讼请求第二条违约金诉求过高，建议按照银行的利率支付违约金。诉讼请求第一、三条原告方递增部分金额，原告应当提交金额明细表；3、由于今年年初我国发生了疫情，该疫情系不可抗力，根据民法总则一百八十条、合同法一百一十七条以及被一与原告签订的合同租赁中的第十五条，被告株洲某某大酒店可以部分或者是免除全部的合同义务；4、在4月下旬，疫情缓解期间，由于业主未经过任何合法程序阻碍酒店正常经营，影响被告株洲某某大酒店正常使用案涉房屋，所以，原告方也应当承担相应责任，在此期间，被告株洲某某大酒店无法使用案涉房屋，即可不支付相应的房租，且至今案涉房屋也在原告方的控制之下，被告株洲某某大酒店至今无法正常使用。 原告刘某、冯某某与被告株洲某某公寓酒店围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的《会议纪要》，拟证明被告株洲某某公寓酒店对支付租金进行了承诺。被告株洲某某公寓酒店对该证据的证明目的有异议。本院认为，被告株洲某某公寓酒店对该证据的真实性无异议，并且自认参会人员有四季天伦公寓酒店法定代表人刘某某、响石岭派出所民警、部分业主代表，会议纪要会议内容为：四某某伦酒店与业主代表关于房租支付协商内容，会议地点：四某某伦酒店24楼会议室，以上情形与原告拟证明事实吻合，能够达到原告的证明目的，本院对该证据予以采信。2、对于被告提交的《委托管理协议》复印件一份，拟证明被告株洲某某大酒店与被告株洲某某公寓酒店是委托管理关系。原告对该证据真实性及关联性有异议。本院对该证据不予采信（具体理由在本院认为部分阐述）。 根据当事人陈述和本院采信的证据，本院认定案件事实如下： 2012年11月5日，原告（甲方）与被告株洲市天伦大酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将某某地带小区X栋XXXX号房屋（建筑面积86.11㎡）出租给乙方用于酒店经营。租期自合同签字盖章之日起至2033年4月30日止。租金标准为第一年（2013年5月1日至2014年4月30日）24元/㎡/月，第二年起在上一年基础上按3%逐年递增，以此类推。该合同第十二条第4款约定：“乙方必须依约交纳租金和费用，如拖欠超过5天，甲方有权向乙方收滞纳金，滞纳金为实欠租金及费用的5‰/天；如拖欠租金及费用超过30天，滞纳金为实欠租金及费用的10‰/天；如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应承担违约责任，并赔偿甲方相当于当年全年租金的违约金，甲方有权在乙方支付的租赁押金内直接扣除乙方欠付租金、滞纳金或违约金，不足部分由乙方在扣除后十日内补足。”该合同第十三条第4款约定：“本合同到期终止、中途合同解除或中止时，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样，仅限于卫生间、隔墙、门窗、水电一户一表、给排水管的恢复改造部分”。 上述合同签订后，被告株洲某某大酒店进驻“某某地带”经营酒店。租金支付方式为被告株洲某某大酒店按照其与原告签订合同约定的租金标准支付租金给原告。2014年12月22日被告株洲某某公寓酒店成立，案涉酒店由被告株洲某某公寓酒店经营管理。2017年5月开始，被告开始违约，未按合同约定支付递增租金。2018年3月5日被告株洲某某公寓酒店就房租支付问题与原告等业主进行协商，参与人员有“某某地带”部分业主代表（59人）、株洲某某公寓酒店法定代表人刘某某及响石岭派出所民警，协商内容：1、2017年5-12月酒店所欠递增房租，酒店方承诺在2018年8月1日前付清；2、酒店承诺每月房租按月支付，不跨月；3、在以上承诺执行到位的前提下，2018年递增部分以办理会员卡的方式给业主进行充值；4、酒店方承诺消费卡不设消费年限，消费卡流通，两年之后没有消费完（包括未消费的）的金额，酒店承诺可继续消费或者变现。以上协商内容形成了书面的会议纪要。原告充值被告酒店会员消费卡4000元，还剩余2800元没有消费。本院根据房屋租赁合同标准计算2017年5月至2020年5月期间递增租金为10807元，原告在庭审中主张，已经消费了被告酒店会员消费卡1200元，故本院确认2017年5月至2020年5月期间的递增租金金额为9607元。截止到2020年5月被告拖欠原告6个月租金12396元(2066×6)。2020年4月28日至今案涉酒店处于歇业状态。 另查明，被告株洲某某公寓酒店成立于2014年12月22日，成立时公司名称为株洲市四季天伦大酒店有限责任公司，于2018年4月19日更名为株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司。本案庭审过程中原被告提到的毛某某从2015年12月1日至2020年6月系以被告株洲某某公寓酒店名义购买社会保险，在此期间为被告株洲某某公寓酒店职工，并且案涉酒店租金系通过毛某某个人账户向原告支付。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，关于本案责任主体问题。1、被告株洲某某公寓酒店在庭审中提交了《委托管理协议》，拟证明被告株洲某某大酒店与被告株洲某某公寓酒店是委托管理关系。本院认为，《委托管理协议》落款时间为2015年4月20日，乙方的名称及印章均为“株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司”。株洲某某公寓酒店当庭陈述《委托管理协议》的形成时间即为落款时间。然而，被告株洲某某公寓酒店在2018年4月19日之前的名称为“株洲市四季天伦大酒店有限责任公司”，显然在2015年4月20日时，不存在出现“株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司”签章的可能。该《委托管理协议》显然是被告株洲某某公寓酒店为了规避法律责任，与株洲某某大酒店事后虚构，本院对被告株洲某某公寓酒店主张的委托管理关系的辩解意见不予采信；2、被告株洲某某大酒店作为合同的相对方应当履行合同义务，虽然案涉房屋租赁合同为被告株洲某某大酒店与原告所签，但被告株洲某某公寓酒店从2014年12月开始实际经营案涉酒店，享受了合同权利，同时，被告株洲某某公寓酒店在会议纪要中亦作出支付租金的承诺，且在本案租赁合同的主要履行期间，系由被告株洲某某公寓酒店通过其员工毛某某的账户向原告支付租金，被告株洲某某公寓酒店履行合同义务的行为系债务加入行为。另，本案原告及两被告均未作出免除被告株洲某某大酒店合同义务的意思表示。故被告株洲某某公寓酒店应当与株洲某某大酒店共同承担支付租金等合同义务。综上，对原告主张两被告共同承担本案责任的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张解除与被告株洲某某大酒店签订的《房屋租赁合同》，并将涉案房屋返还的诉请。本院认为，原告与株洲某某大酒店所签租赁合同第十二条第4款约定：“如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议。”截止到2020年5月，被告拖欠原告租金已超过合同约定期限，双方合同约定的解除条件已经满足，故对原告该项诉请本院予以支持。 对于原告主张两被告将原告房屋保持现状，水电一户一表的诉请，本院认为，根据房屋租赁合同第十三条第4款之约定：“本合同到期终止、中途合同解除或中止时，甲方可要求乙方对空间格局发生变更改造的部分恢复原样，仅限于卫生间、隔墙、门窗、水电一户一表、给排水管的恢复改造部分”，两被告应当按照该合同之约定履行对原告房屋水电一户一表的义务。原告要求被告将原告房屋保持现状的诉请无合同约定和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张支付租金的诉请，本院认为，被告方拖欠原告租金未付，依法应按合同约定向原告予以计付。但被告株洲某某公寓酒店辩称今年年初我国发生了新冠肺炎疫情，该疫情系不可抗力。本院认为本案中原告与被告之间为商业用房租赁，在今年年初，为响应政府新冠肺炎疫情防控政策，大部分人做到了居家隔离，减少了不必要的外出活动，人员流动的减少一定程度影响了涉案酒店营业收入，该情况属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，结合公平原则，可以部分免除被告支付租金的义务。对于减免的租金金额，本院酌情减免疫情期间2个月的租金，即4934元（2467元×2），故确认截止至2020年5月的租金为7462元。 另，原告已将部分租金充值被告酒店会员消费卡。因涉案酒店现已歇业，原告实际已不能继续在酒店消费，对于尚未消费的金额，被告应一并退还给原告。 关于原告主张由两被告支付全年违约金30196元的诉请，本院认为，原告主张符合合同约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案被告株洲某某公寓酒店提出原告主张的违约金过高，请求法院减少。本院根据被告拖欠租金给原告造成的实际损失（资金占用利息损失），结合涉案租赁合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益及涉案酒店受新冠肺炎疫情影响程度等综合因素，对原告主张的违约金适当减少，酌定支持违约金数额为全年租金的50%，即15098元。 被告株洲某某大酒店经依法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由自行承担，本院依法判决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘某与被告株洲市某某大酒店有限责任公司2012年11月5日签订的《房屋租赁合同》，由被告株洲市某某大酒店有限责任公司、被告株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司于判决生效之日起三十日内将“某某地带”X栋、X栋XXXX室室返还给原告刘某、冯某某，并同时按照房屋租赁合同的约定对该房屋的卫生间、隔墙、门窗、给排水管的改造部分恢复原样。 二、被告株洲市某某大酒店有限责任公司与被告株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内共同支付原告刘某、冯某某租金17069元（含递增部分，已计算至2020年5月，2020年6月后的租金按照房屋租赁合同约定的标准计算至房屋实际交付之日止）、违约金15098元； 三、被告株洲市某某大酒店有限责任公司与被告株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内按照房屋租赁合同的约定履行对原告某某地带小区X栋、X栋XXXX室水电一户一表的义务； 四、驳回原告刘某、冯某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1186元，减半收取593元，由原告刘某、冯某某负担249元，由被告株洲市某某大酒店有限责任公司与被告株洲市某某公寓酒店管理有限责任公司共同负担344元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年。 审判员  朱宏 二〇二〇年八月十一日 法官助理张凯 书记员文静