浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民初3612号 原告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市延安路528号标力大厦8座12层。 负责人：胡德，总经理。 委托诉讼代理人：张晓锋、陈赛波，浙江纳祺律师事务所律师。 被告（案外人）：杭州大庄铸造有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区临浦镇大庄村，统一信用代码913330109735269713N。 法定代表人：李敏芳，总经理。 委托诉讼代理人：陈广荣、金丽丽，浙江丰原律师事务所律师。 被告（被执行人）：杭州康明斯机械有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区戴村镇郁家山下村，组织机构代码：799682160。 法定代表人：严利江。 第三人（被执行人）：杭州奋进齿轮箱有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区蜀山街道曹家桥社区，组织机构代码：734498952。 法定代表人：严利江。 第三人（被执行人）：杭州天新彩印包装有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区通二村，组织机构代码：73951861X。 法定代表人：戴乃恩。 第三人（被执行人）：杭州萧山朝阳彩印包装有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区临浦镇通二村,组织机构代码：746323439。 法定代表人：戴荣祥。 第三人（被执行人）：安吉奋进齿轮箱有限公司，住所地浙江省安吉经济开发区塘浦工业区块，组织机构代码：563327138。 法定代表人：严利江。 第三人（被执行人）：严利江，男，汉族，1973年6月19日出生，住浙江省杭州市萧山区。 第三人（被执行人）：孙利华，女，汉族，1974年3月17日出生，住浙江省杭州市萧山区。 原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称：信达浙江分公司）诉被告杭州大庄铸造有限公司（以下简称：大庄铸造公司）、杭州康明斯机械有限公司（以下简称：康明斯公司），第三人杭州奋进齿轮箱有限公司、杭州天新彩印包装有限公司、杭州萧山朝阳彩印包装有限公司、安吉奋进齿轮箱有限公司、严利江、孙利华执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月2日公开开庭审理了本案。原告信达浙江分公司的委托诉讼代理人张晓锋、陈赛波，被告大庄铸造公司的委托诉讼代理人陈广荣到庭参加诉讼，被告康明斯公司及第三人杭州奋进齿轮箱有限公司、杭州天新彩印包装有限公司、杭州萧山朝阳彩印包装有限公司、安吉奋进齿轮箱有限公司、严利江、孙利华经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票等，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告信达浙江分公司向本院提出诉讼请求：1.对被告康明斯公司名下位于杭州市萧山区戴村镇郁家山下村的房产涤除租赁关系再对抵押物进行评估、拍卖。2.诉讼费用由被告大庄铸造公司、康明斯公司承担。事实和理由：一、（2019）浙01执异47号裁定书中，法院查明事实部分有误。在（2019）浙01执异47号事实查明部分表示：康明斯公司名下位于杭州市萧山区戴村镇郁家山下村的两处房产（房屋所有权证编号杭房权证萧字第0××1号、第0××2号）及国有土地使用权（土地使用权证编号为杭萧国用（2009）第××号），两处房产于2014年10月21日抵押给工行江南支行。上述裁定未明确土地编号为杭萧国用（2009）第××号国有土地使用权的抵押信息。《物权法》第182条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”但本案抵押的两处房产占用范围内的建设用地仅为抵押土地的一部分。（2017）杭仲（萧）裁字第291号仲裁庭意见第（三）点关于案涉抵押房产的优先受偿权已明确：中国工商银行股份有限公司杭州江南支行在最高余额内对杭州市萧山区戴村镇郁家山下村的两处房产（房屋所有权证编号杭房权证萧字第0××1号、第0××2号）及国有土地使用权（土地使用权证编号为杭萧国用（2009）第××号）在抵押担保范围内享有有限受偿权。综上，鉴于抵押房产占用范围内的建设用地仅为抵押土地的一部分的情况下，应明确抵押事实。二、保护租赁权必须以双方签订的租赁合同合法有效为前提。案涉租赁协议明确康明斯公司将其名下位于××镇××路左边的厂房（无证800㎡）及其他空地租给大庄铸造公司。该800㎡无证建筑未取得相关规划许可证或者未按照相关规划许可证，根据浙江省“三改一拆”全面拆除全省范围内违反土地管理和城乡规划等法律法规明确属于违法建筑，本身就应当予以拆除，更无法以此为标的签订租赁协议。租赁合同内容实质上违反法律，应当认为租赁合同无效，大庄公司的租赁关系不应当予以保护，大庄公司租用土地后自建厂房部分也未经审批并办理权证，亦属于“违章建筑”，非我国现行法律框架下应当保护的对象，无法与另外有权证的2幢厂房及土地合并拍卖处置，应当依法予以拆除。若法院作出决定将无证建筑一并拍卖，也应涤除租赁关系再对抵押物进行评估、拍卖。综上，请求依法支持原告信达浙江分公司的诉讼请求。 原告信达浙江分公司为证明自己主张,向本院提供以下证据: 一、（2017）杭仲（萧）裁字第291号裁决书，证明被告康明斯公司抵押给原债权银行的土地使用权编号为杭萧国用（2009）第××号的抵押土地上的两处房产编号杭房权证萧字第0××1号、第0××2号，而大庄铸造公司自行搭建的厂房未经过审批，属于违章建筑，租赁关系不应当受到保护的事实。 二、（2019）浙01执异47号裁定书，证明该裁定在查明事实部分仅认定两处房产抵押给原债权银行未明确土地编号为杭萧国用（2009）第2000012号国有土地使用权的抵押信息的事实。 被告大庄铸造公司答辩称：虽然案涉土地登记在康明斯公司名下，但实际是由大庄铸造公司和康明斯公司共同出资购买，产权归双方共同所有，双方于2009年签订的《租赁协议》，名为租赁，实际就是双方共同购买。这份租赁协议及土地取得的过程如下：2009年，戴村镇郁家山和东风村原杭州萧山油墨厂因为土地长期闲置、没有合理利用开发，没有产值税收。戴村工业办公室通过招商引资、盘活存量土地的方式把大庄铸造公司和康明斯公司招商引资到所属地块。在2009年9月差不多时间和原来的油墨厂业主签订了转让过户手续。因为当时企业实力均不强，所以大庄铸造公司和康明斯公司共同出资和原来的油墨厂业主签订了转让过户手续。考虑到大庄铸造公司要用水，以马路为界，西边给康明斯公司东边靠河边给大庄铸造公司。经计算折价，大庄铸造公司出资310万元划到康明斯公司，以康明斯公司的名义向油墨厂转让下来。整个转让过程有戴村镇人民政府工业办公室及所在村的村委会工作人员参与谈判及做了见证，租赁协议上也有他们的盖章和签字。拿到土地后，双方各自建造了传达室、各自上了变压器。后来，康明斯公司建造了相应的厂房，大庄铸造公司建造了东边的厂房，并各自正常经营。鉴于此，即使法院不认可大庄铸造公司的实际产权人的资格，那么无论如何应当确认《租赁协议》的效力，保证大庄铸造公司合法租赁人的权益，不能在拍卖中涤除租赁。综上，请求法院依法驳回信达浙江分公司的诉讼请求。 被告大庄铸造公司向本院提供《租赁协议》及入账通知书各一份，证明大庄铸造公司与康明斯公司在2019年9月9日签订了租赁协议并支付了全部租金的事实，即大庄铸造公司是相应土地上房屋的合法所有权人以及土地的合法租赁人。 对原告信达浙江分公司提供的证据，被告大庄铸造公司质证意见如下： 对证据一的真实性无异议，关联性和证明对象均有异议，该裁决书是原债权人和债务人之间的债权债务关系，只是一份民事裁决书，不带有行政色彩的内容，不能达到其证明目的。对证据二的真实性无异议，但不能达到其证明目的。 对原告信达浙江分公司提供的证据，本院对真实性均予以确认，但是否能作为支持原告请求的依据，本院将结合处理意见予以阐述。 对被告大庄铸造公司提供的证据，原告信达浙江分公司质证意见如下： 对《租赁协议》的形式真实性予以确认，但不能达到待证目的，租赁标的是土地以及未取得建设许可证的厂房，不符合法律规定，该合同实际上是无效的。对入账通知书的形式真实性也无异议，但合法性和关联性均有异议，因为租赁协议是无效的。 对被告大庄铸造公司提供的证据，本院对真实性予以确认，且对本案事实具有证明力。 被告康明斯公司及第三人杭州奋进齿轮箱有限公司、杭州天新彩印包装有限公司、杭州萧山朝阳彩印包装有限公司、安吉奋进齿轮箱有限公司、严利江、孙利华均未到庭抗辩，也未提供证据，视为放弃答辩、举证及质证权利。 本院经审理查明以下事实：杭州仲裁委员会于2018年4月11日作出（2017）杭仲（萧）裁字第291号裁决书，其中裁决第（二）项为：康明斯公司在8930000.00元范围内对杭州奋进齿轮箱有限公司向中国工商银行股份有限公司杭州江南支行（以下简称：工行江南支行）所借款项应支付义务承担抵押担保责任，杭州奋进齿轮箱有限公司不履行应支付义务的，工行江南支行有权以位于杭州市萧山区戴村镇郁家山下村的两处房产（房屋所有权证编号为杭房权证萧字第0××1号、第0××2号）及国有土地使用权【土地使用权证编号为杭萧国用（2009）第××号】折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在8930000.00元范围内优先受偿。该裁决书已经发生法律效力。工行江南支行向法院申请强制执行，本院于2018年11月21日立案执行，在执行期间，工行江南支行与信达浙江分公司签订了《债权转让协议》，双方并以公告形式履行了通知被执行人的义务，信达浙江分公司依合同的约定支付了转让款并取得了债权，故本院依法裁定申请执行人由工行江南支行变更为信达浙江分公司。因杭州市江干区人民法院于2017年9月25日首先查封案涉不动产【查封案号为（2017）浙0104民初6070号，执行案号为（2018）浙0104执2696号】，本院立案执行后，杭州市江干区人民法院即对案涉标的物的处置权移交给本院。在执行过程中，本院对康明斯公司名下位于杭州市萧山区戴村镇郁家山下村的两处房产（房屋所有权证编号为杭房权证萧字第0××1号、第0××2号）及国有土地使用权【土地使用权证编号为杭萧国用（2009）第××号，使用年限至2022年10月9日】进行评估、拍卖。2019年6月11日，本院向信达浙江分公司送达《告知书》，决定对案涉不动产带租进行拍卖。信达浙江分公司向本院提出执行异议，请求涤除租赁后拍卖。本院于2019年8月19日作出（2019）浙01执异47号执行裁定，驳回了信达浙江分公司的执行异议申请。 另查明，2009年9月9日，康明斯公司与大庄铸造公司签订《租赁协议》一份，约定：康明斯公司将案涉不动产中道路左边厂房一幢（无证,大约800平方米）及其他空地出租给大庄铸造公司，大庄铸造公司租用后自建厂房，开办铸件厂，租赁时间从2009年9月9日开始到2029年9月8日为止，租赁价格大庄铸造公司一次性付清310万元；该协议还对房屋建造、房屋处理等作了约定。杭州市萧山区戴村镇人民政府、杭州萧山戴村东风股份经济联合社作为见证单位盖章。协议签订当日，大庄铸造公司付给康明斯公司310万元，之后即自建厂房并使用至今。 本院认为，本案的争议焦点：康明斯公司于2009年9月9日将案涉不动产中道路左边厂房一幢（无证，约800平方米）及其他空地出租给大庄铸造公司，至2022年10月9日止双方的租赁关系是否应该受法律保护。 本案系执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，金钱债权执行中，案外人以其享有租赁权为由请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在查封之前签订合法有效的书面合同；（二）案外人查封之前已经占有使用被执行的不动产；（三）案外人已经按约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。结合本案，康明斯公司与大庄铸造公司签订《租赁协议》，大庄铸造公司实际占有使用案涉部分不动产均发生在法院查封之前的事实清楚，也有充分证据证实大庄铸造公司已经按约定支付了相应合理租金，由于案涉国有土地使用权使用年限明确至2022年10月9日止，故在此期限内大庄铸造公司与康明斯公司之间的租赁关系依法应受法律保护。至于大庄铸造公司辩称案涉土地实际是大庄铸造公司与康明斯公司共同所有缺乏事实依据，本院不予采信。申请执行人信达浙江分公司认为大庄铸造公司根据《租赁协议》向康明斯公司承租的无证厂房及在空地上自行搭建的厂房均未经过审批，属于违章建筑，租赁关系不应当受到保护，据此请求本院涤除租赁后拍卖，本院认为，违章建筑的认定，是城市规划行政主管部门的职权范围，故案涉建筑是否属于违章建筑不属于法院认定范畴，且大庄铸造公司承租后，一直由其占有使用，也未以另行出租等方式获取收益，因此，本院决定对案涉不动产带租拍卖并无不当。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司的诉讼请求。 案件受理费人民币8491元，由原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审判长 钱 晴 审判员 朱 梅 审判员 寿俊峰 二〇二〇年八月六日 书记员 郑 钰