广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初3024号原告：陆文辉，男，汉族，1961年8月26日出生，住广东省佛山市三水区，原告：陆祺昌，男，汉族，1989年3月29日出生，住广东省佛山市三水区，二原告的共同委托诉讼代理人：潘正兵，广东华生律师事务所律师。被告：李丽清，女，汉族，1972年10月2日出生，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：巫作荣，广东百浩律师事务所律师。被告：广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道西青大道21号时代廊桥花园一座201，统一社会信用代码914406075829335398。法定代表人：阮玉美。被告：佛山市三水裕华房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道西青大道21号时代廊桥花园一座203，统一社会信用代91440607778314975Q。法定代表人：周四阳。二被告的共同委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。（代理期限至2019年8月5日止）二被告的共同委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。（代理期限自2019年8月6日起）二被告的共同委托诉讼代理人：李树欣，广东泽康（顺德）律师事务所律师。原告陆文辉、陆祺昌与被告李丽清、广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司（以下简称时代物业三水公司）、佛山市三水裕华房地产发展有限公司（以下简称裕华房产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告陆文辉以及委托诉讼代理人潘正兵、被告李丽清、时代物业三水公司和裕华房产公司的委托诉讼代理人陈志坤、李树欣到庭参加诉讼。第二次和第三次开庭时，原告陆文辉以及委托诉讼代理人潘正兵、被告李丽清及其委托诉讼代理人巫作荣、被告时代物业三水公司和裕华房产公司的委托诉讼代理人马颖仪、李树欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆文辉、陆祺昌向本院提出诉讼请求：1.被告李丽清、时代物业三水公司立即拆除佛山市三水区西南街道西青大道20号时代廊桥花园南区十四座201号房屋（以下简称201号房屋）外违章建筑、恢复原状；2.被告李丽清、时代物业三水公司、裕华房产公司按照司法鉴定要求进行维修处理（暂定为维修费为10万元，具体以鉴定报告为准）；3.被告李丽清、时代物业三水公司、裕华房产公司赔偿原告财产贬值损失和租赁损失2万元；4.确认被告裕华房产公司对赠送201号房屋二楼天面行为违法；5.本案诉讼费用和司法鉴定费由三被告负担。原告在诉讼中撤回第3项诉讼请求。事实和理由：原告于2013年9月1日向被告裕华房产公司购买位于佛山市三水区西南街道西青大道20号时代廊桥花园南区十四座105、106房屋，双方约定交楼时间为2013年11月30日，就在原告准备收楼时，发现商铺漏水严重拒绝收楼，要求被告维修后再交楼，后在被告裕华房产公司维修后，原告于2014年9月8日确认收楼。2016年初，原告发现楼顶天花多处出现滴水和外墙严重渗水现象，原告再与被告裕华房产公司协商，房产公司于2016年3月3日，派施工人员在原告商铺楼板底对7、8米长的裂缝作打钉注浆、外墙部分重新贴砖处理。原告认为上述维修措施治标不治本，需要在楼面天面重做防水补漏维修。约1年后，原告的商铺再次开始漏水，原告再向物业公司、房产公司反映问题，但两被告以需要走流程为由，搁置维修。2018年4月23日，原告连同其他业主向相关部门反映问题，相关政府部门到201号房屋平台查看，大约300平方米的天面，发现完全改变原样，加建了鱼池、假山、凉亭、烧烤台、菜园等。当天下午召开的协调会中，相关责任人忽悠了政府部门后，相互推诿责任。其后相关业主继续投诉的情况下，政府部门在没有权威的鉴定评估的情况下，将责任推给二楼业主，其他被告更是坐视不理，问题现无法解决。原告认为，二楼属于公共区域，属于全体业主所有。被告李丽清在二楼平台非法建设，被告时代物业三水公司作为物业管理部门，对于违建破坏行为不制止，不举报，造成业主财产损失也不协助维权，也拒绝向原告提供二楼房屋业主的信息；被告裕华房产公司明知道公共区域不能随意赠送，但是枉顾业主利益，造成原告楼顶漏水。为此原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告李丽清辩称：答辩人是通过佛山市禅城区人民法院司法拍卖购买201号房屋的，2018年3月8日，答辩人收楼时由时代物业管理人员和法院工作人员开门查验房屋，房屋面积为76平方米，房屋外的违法建筑与答辩人无关，应当通过城管部门来处理。原告的房屋受损不是答辩人造成的，违法建筑也不是答辩人搭建的，与答辩人无关，故原告的主张不应支持。被告时代物业三水公司、裕华房产公司辩称：1.答辩人不是本案适格被告，原告起诉答辩人无依据；2.案涉平台上违法建筑并非答辩人搭建或者协助搭建，答辩人不应承担案涉物业因平台违建导致的渗水和漏水的相应维修义务，更不负有赔偿义务；3.两答辩人赠送二楼天面平台行为违法的诉讼请求，不应在本案侵权纠纷中提起，也不是确权之诉，应予以驳回。综上所述，被答辩人的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求人民法院公正审理，驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告在诉讼中提交如下证据：1.存量房买卖合同二份、房地产权证二份，证明案涉两商铺为原告购买所得；2.12345微信服务系统截图二张，证明原告购买的案涉商铺因为渗漏问题在网上投诉；3.三建函（2018）290号函一份、三建信复（2018）205号处理意见书一份，证明政府相关机构以案涉商铺漏水是201号房屋改建平台加重楼板负担、堵塞下水道导致楼下商铺渗水，严重影响商铺经营，并移交城管部门管理；4.照片一组，证明二楼平台违建鱼池、假山、凉亭、烧烤台、菜园等，在原告投诉后被告三在原告商铺房顶打钉、灌浆等方式维修，但至今仍然渗漏严重；5.房产登记信息一份，证明201号房屋业主是李丽清；6.业户手册、业主临时规约一份，证明户外墙面等属于业主共同共有，建设单位在保修期限内对物业承担保修责任，物业服务公司有义务对共同区域进行维护，物业服务费用包括了公共区域的日常维护费用。被告李丽清在诉讼中提交如下证据：1.不动产登记信息一份、（2017）粤0604执4275号之一执行裁定书一份、协助执行通知书一份，证明李丽清在2017年12月通过司法拍卖方式购得201号房屋；2.不动产权证书一份、房产分户图一份、宗地图一份，证明李丽清在取得案涉房屋所有权后于2018年3月27日办理不动产权证，从房产分布图中看出案涉平台不是李丽清购买的范围，可进一步说明案涉平台漏水、渗水问题与李丽清无关；3.拍卖公告一份，证明佛山市禅城区人民法院在拍卖案涉房产事项作出公告。被告时代物业三水公司、裕华房产公司在诉讼中提交如下证据：1.商品房买卖合同一份、商品房买卖合同补充协议一份，证明三水裕华房产公司未将案涉平台赠与给201号房屋业主；2.装修申请书复印件一份、不同意莫耀坚违法装修的批复一份、整改通知书复印件一份、佛山市三水区交通运输和城市管理局询问调查通知书一份、询问笔录一份、2018年4月23日现场照片一组，证明2013年至今，时代物业三水公司就案涉平台存在违法建设问题，多次通知201号房屋业主整改，配合协助维修，并向相关部门投诉举报，与案涉原告积极沟通处理方案，2018年4月23日，城管部门组织物业公司、原告到案涉平台勘察，协商处理意见，时代物业三水公司已经尽了合理义务；3.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，证明案涉房屋位置于2011年10月10日竣工验收备案;4.收楼通知书、EMS快递单各一份，证明裕华房产公司于2013年11月22日已经通知原告于2013年11月29日前收楼。本院在审理过程中委托珑图设计（集团）有限公司对西青大道20号时代廊桥花园南区十四座105、106号商铺进行渗水原因鉴定并出具司鉴字【2019】-SJJ-26号《房屋鉴定报告》和设计号2019SJJ-49《修复方案设计》各一份，本院委托广东飞腾工程咨询有限公司对房屋维修项目造价鉴定并出具《工程造价鉴定意见书》一份。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告的证据，认证如下：对于证据1-5，是原件或者与原件核对无异的复印件，与本案相关，本院予以采信；对于证据6，证据内容不完整，本院不予采信。对于李丽清的证据，是原件或者与原件核对无异，且与本案相关，本院予以采信。对于时代物业三水公司和裕华房产公司的证据，认证如下：对于证据1、3、4、证据2中佛山市三水区交通运输和城市管理局询问调查通知书一份、询问笔录一份、2018年4月23日现场照片，上述证据是原件或者与原件核对无异议，本院予以采信；对于证据2中装修申请书复印件、不同意莫耀坚违法装修的批复、整改通知书，均是复印件，原告对证据真实性不认可，经审查，上述证据为复印件，二被告均未能合理说明未能出示原件的原因，且经核对证据中“莫耀坚”签名与其它证据中签名明显不同，《整改通知书》的签发时间和表格生效时间亦明显矛盾，本院对上述证据不予采信。对于珑图设计（集团）有限公司出具司鉴字【2019】-SJJ-26号《房屋鉴定报告》，设计号2019SJJ-49《修复方案设计》以及广东飞腾工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，具有相应的鉴定资质、程序合法、鉴定结论合理，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：原告陆文辉、陆祺昌是佛山市三水区西南街道西青大道20号时代廊桥花园南区十四座105、106号商铺（以下简称105、106号商铺）的产权人。原告于2013年9月1日与被告裕华房产公司签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，向裕华房产公司购买105、106号商铺，约定房屋交付时间为2013年11月30日。原告实际收楼时间为2014年9月8日。2016年初，原告的商铺出现渗水、漏水现象，被告裕华房产公司于2016年3月3日对原告商铺内部楼板的裂缝作打钉注浆和部分外墙墙体贴砖处理。裕华房产公司作出维修处理一段时间后，原告的房屋仍然存在渗、漏水的现象。2018年3月12日，原告通过12345微信服务系统向相关行政主管部门反映105、106号商铺漏水问题，2018年4月13日，佛山市三水区国土城建和水务局答复称：商铺漏水系因楼上201号房屋改建所致，不属于房屋质量问题，建议通过司法途径解决。2018年10月25日，佛山市三水区国土城建和水务局（住建）向原告陆文辉作出《关于陆文辉反映时代城二期商铺漏水的问题的信访事项处理意见书》，答复内容如下：原告商铺漏水问题，经过核实，主要原因是楼上201号房屋业主私自改建平台，加重了楼板负重，堵塞了原有排水通道导致漏水。同时，佛山市三水区国土城建和水务局向三水区交通运输和城市管理局（城管）发出《关于移交三水区西南街道西青大道20号时代城二期14座201违规改建平台案件的函》，将201号房屋业主未将平台恢复原貌的案件移交相关职能部门。另查明，原告105、106号商铺的楼上为住宅天面，与天面相连的是佛山市三水区西南街道西青大道20号时代廊桥花园南区十四座201号房屋，该房屋原为案外人莫耀坚于2013年5月21日向裕华房产公司购买所得。莫耀坚购得房屋后未经住建部门××在房屋外平台××了玻璃屋、鱼池、凉亭、××、花圃、××石子路等，上述建筑物为业主私自加建、改建。佛山市禅城区人民法院发出《关于广东省佛山市三水区西南街道西青大道20号时代廊桥花园南区十四座201房拍卖公告》，公告事项：标的按现状拍卖，未注明或者注明不清导致等由买受人自行承担。本次拍卖标的不组织实地看样，有意参与拍卖者自行前往标的物所在地。《竞买须知》第三条：拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准，房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准，拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任。第九条：本次拍卖经法定公告期和展示期后举行，就拍卖标的物已知或者可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作详细说明。拍卖人对拍卖标的所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物任何的担保。竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，表明对已经完全了解，并接受标的物的现状和一切已知道和未知的瑕疵。第十三条：涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规处理。被告李丽清于2017年11月21日通过佛山市禅城区人民法院司法拍卖中竞买所得201号房屋。2018年3月8日，被告李丽清与佛山市禅城区人民法院工作人员和时代物业三水公司人员的陪同下，接收了201号房屋。本院在审理过程中委托珑图设计（集团）有限公司对西青大道20号时代廊桥花园南区十四座105、106号商铺进行渗水原因鉴定，该公司于2019年11月29日出具司鉴字【2019】-SJJ-26号《房屋鉴定报告》，房屋情况综述为：1.该房屋天花多处出现开裂现象，裂缝处伴随有渗水痕迹，大厅天花吊顶有发黄现象，大厅内部有渗水发黄痕迹。2.房屋外墙面出现大面积渗水发白痕迹。鉴定结论认为，该房屋目前存在的损坏现象包括：部分楼板开裂、渗水现象；天花吊顶有发黄现象，部分墙面出现渗水发白、发黄痕迹。根据渗水点出现的位置及鉴定现场出现的渗水痕迹分析，该房屋楼板底、外墙面出现渗水痕迹，根本原因是天面防水层受损或者老化失效所致，板面砂浆存水，水透过防水层从楼板细微裂缝处以及女儿墙泛水处渗流而下，外墙面从梁面处开始出现白色渗水析出物亦印证了天面防水失效的结论。处理意见：1.对房屋出现开裂的楼板进行裂缝修复处理；2.对房屋天面进行重做防水处理，包括天面及泛水位置。3.对房屋出现渗水发黄、发白的饰面进行重做或者修缮处理。4.房屋所有人或者使用人应对该房屋加强检查，若发现有异常情况，及时采取安全措施并报告有关部门。珑图设计（集团）有限公司对西青大道20号时代廊桥花园南区十四座105、106号商铺的出具设计号2019SJJ-49《修复方案设计》。本院委托广东飞腾工程咨询有限公司对房屋维修项目造价鉴定，该公司根据珑图设计（集团）有限公司出具的房屋鉴定报告和修复方案设计平面示意图进行计量，出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结果为：（1）按照105、106号商铺对应的房屋面积重做防水计算总工程造价为61267.03元，其中重做屋面防水部分的造价46985.2元，室内及外墙修复部分的造价为14281.83元。（2）若按修复方案设计图纸中对整个屋面面积重做防水，仅屋面工程的工程造价155833.57元（按整个屋面重做防水造价供法院参考）。本院在审理过程中组织双方当事人对现场状况进行勘验，现场查验可见：105、106号商铺内天花多处裂缝和渗水、漏水痕迹，商铺外墙可见大面积渗水发白。105、106号商铺的楼上为约300平方米天面，该天面与201号房屋阳台相通，天面北侧有鱼池、凉亭、雨棚、花圃、铺设石子路等；天面的东侧有玻璃屋，该玻璃屋与201号房屋内走廊相通。再查明，时代物业三水公司是案涉时代廊桥花园的物业服务企业，裕华房产公司是时代廊桥花园的开发商。本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷，应适用过错责任的归责原则。对于本案的争议问题和各当事人的责任，本院作出如下评析：关于李丽清应否承担侵权责任问题。李丽清辩称其通过司法拍卖取得房屋所有权，取得201号房屋专有面积为76.59平方米，不包括房屋外天面的面积，其对天面建筑物情况不知情，不应承担责任。本院认为，首先，从现场勘验结果看，201号房屋与案涉天面平台的空间相连，除了201号房屋的使用权人可以到达天面外，其他人无法占用该平台空间，故案涉天面与201号房屋在物理结构上不可分割，二者不能割裂处理；其次，拍卖公告和竞买须知已经对竞买人进行了充分的风险告知和提醒，李丽清在拍卖房屋前对201号房屋外天面的加建物、搭建物是否知情，并不影响其拍得201号房屋后对房屋享有权利和承担义务，包括201号房屋外天面的加建建筑物所可能带来的侵权责任；最后，珑图设计（集团）有限公司做出的《房屋鉴定报告》认为，105、106号商铺渗漏的根本原因是天面防水层受损或者老化失效所致，虽然报告没有进一步分析天面防水受损、老化的具体原因，但从现场勘验结果看，天面加建建筑物已经变更了原地面结构的原貌，加建建筑物与天面防水层破坏之间具有直接的因果关系。而加建建筑物给天面防水层的破坏和105、106号商铺的损害一直处于持续状态，不因201号房屋所有权人的变更而中断，李丽清不能以没有实施加建行为而作为免除201号房屋外加建建筑物所带来侵权责任的理由。综上，本院认为，李丽清应承担相应的侵权责任。关于时代物业三水公司责任。依照《物业管理条例》第四十六条之规定，物业服务公司对物业管理区域违反物业装饰装修和使用等法律和法规的行为有制止、报告的义务。时代物业三水公司是小区的物业服务公司，没有提供充分的证据证明其已经履行了对违法加建行为的预防、制止和向相关主管部门主动报告的义务，放任201号房屋原业主在天面加建建筑物的行为，负有物业管理不善的过错。因天面防水层破坏是原告房屋受损的原因之一，而201号房屋原业主在天面平台加建建筑物的行为和时代物业三水公司的过错行为共同导致了上述天面防水层受损的结果，故被告李丽清和被告时代物业三水公司应承担105、106号商铺的维修义务，并共同承担50%的维修费用。关于裕华房产公司的责任问题。裕华房产公司辩称其与原告签订存量房买卖合同，该合同未约定该房屋质量的保修期限，应适用房屋竣工验收之日起算保修期的规定，现房屋质量保修期已届满，裕华房产公司不需承担责任。珑图设计（集团）有限公司的《房屋鉴定报告》认为，105、106号商铺渗漏的根本原因是天面防水层受损或者天面防水层老化失效所致，可见，天面防水层老化失效也是原告商铺渗漏的另一方面原因。本案中，双方没有约定房屋保修期限，但不能免除开发商对案涉房屋的保修责任。被告裕华房产公司在诉讼中均认可2016年初针对原告商铺的渗漏问题进行了打钉注浆等修复，此后再无采取修复措施的事实，而原告在此前后一直向相关行政主管部门反映房屋渗漏水问题，可见商铺渗漏问题一直存在并持续，而裕华房产公司自始没有对于房屋防水层受损问题进行实质修复，为了保障原告合法权利，本院认为，原告商铺渗漏水问题在防水层保修期内已经产生并持续存在，裕华房产公司没有提供充分证据证明其已经针对商铺防水层问题提供了保修义务，故裕华房产公司不能免除其保修责任，裕华房产公司应承担原告105、106号商铺的维修义务，并承担50%维修费用。至于105、106号商铺维修的范围和限度问题。广东飞腾工程咨询有限公司根据珑图设计（集团）有限公司出具的房屋鉴定报告和修复方案设计平面示意图进行计量，出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结果有两项，第（一）项：按照105、106号商铺对应的房屋面积重做防水计算总工程造价为61267.03元，其中重做屋面防水部分的造价46985.2元，室内及外墙修复部分的造价为14281.83元；第（二）项：若按修复方案设计图纸中对整个屋面面积重做防水，仅屋面工程的工程造价155833.57元。本院认为，因原告主张仅限对105、106号商铺进行维修，不涉及其他铺的对应天面的维修，故采取的维修措施应是必要的、有限度的维修，原告主张三被告对105、106号商铺的维修应按照广东飞腾工程咨询有限公司《工程造价鉴定意见书》中第（一）项鉴定结果所确定的维修范围和维修费用为宜。对于原告主张被告李丽清、时代物业三水公司拆除201号房屋外天面的加建建筑物恢复原状的诉讼请求，基于上文对201号房屋外加建建筑物与损害结果之间因果关系的分析，原告的该项诉讼合理，本院予以支持。对于原告主张确认裕华房产公司赠送西青大道20号时代廊桥花园南区十四座201二楼天面的行为违法的诉讼请求。原告没有充分证据证明裕华房产公司与201号房屋业主存在对201号房屋外天面为业主赠送面积的约定，该项诉讼请求无依据，本院不予支持。原告在诉讼中撤回请求三被告赔偿原告财产贬损和租赁损失2万元的请求，是其自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李丽清、广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司于本判决生效之日起三十日内拆除位于佛山市三水区西南街道西青大道20号时代廊桥花园南区十四座105、106号商铺对应的二楼天面的加建物，并恢复原状；二、被告李丽清、广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司、佛山市三水裕华房地产发展有限公司于本判决生效之日起三十日内按照珑图设计（集团）有限公司作出的设计号2019SJJ-49《修复方案设计》和广东飞腾工程咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》中第（一）项鉴定结果对佛山市三水区西南街道西青大道20号时代廊桥花园南区十四座105、106号商铺对应的天面重做防水并对商铺室内和外墙进行修复，修复费用由被告李丽清和广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司共同承担50%，由佛山市三水裕华房地产发展有限公司承担50%；三、驳回原告陆文辉、陆祺昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1350元、司法鉴定费25000元，合共26350元（原告已经预交），由原告陆文辉、陆祺昌负担4350元，由被告李丽清、广州市时代物业管理有限公司佛山市三水区分公司共同负担11000元、佛山市三水裕华房地产发展有限公司共同负担11000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁淑平二〇二〇年八月二十日书记员  李秀娟