广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11239号上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼，统一社会信用代码：91440300279448928C。法定代表人：何哲，总经理。被上诉人（原审原告）：陈颖，女，汉族，1971年10月2日出生，身份证住址：四川省成都市锦江区，委托诉讼代理人：孔钰平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审被告：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码：9144030070844110M。法定代表人：胡雯婷，执行董事。原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：广东省深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层.06整层.11至14整层.23至38层整层，统一社会信用代码：914403004557663795。负责人：王业。上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）因与被上诉人陈颖、原审被告深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行深圳分行）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初37085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。名夏公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回陈颖的诉讼请求；二、本案诉讼费用由陈颖承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误，具体理由如下：1、陈颖采用按揭付款的方式支付购房款，在签订房屋买卖合同时已经约定了由陈颖委托银行办理房产证，国融公司协助办证的条款，陈颖已经履行了办证通知义务，不是承担所有办证义务。名夏公司仅仅只是受托为陈颖办理房产证的银行提供协助，而非直接为陈颖提供协助义务。陈颖怠于提交办证的相关材料，因此名夏公司不承担办理房产证的义务。2、陈颖一审请求逾期办证的违约金畸高。本案中，陈颖是否实际受到损失是争议焦点，其一审未提交损失证据，无法说明其因延期办证造成损失。陈颖第一次起诉，法院支持其违约金为136919元，第二次起诉又请求违约金986234元，再加上本案判决的239831元，名夏公司需承担的违约金已高达1362984元，占合同总购房款1241011元的69%,已严重超出开发商售房合同的预期期望和目的。其次，在逾期办证过程中，名夏公司并无明显过错。涉案房产已按购房合同约定交付给陈颖，陈颖对涉案房屋现已进行占有、使用、收益，其处分权也未受到影响。3、名夏公司与国融公司对涉案房产系按份共有，一审判决名夏公司与国融公司共同承担违约金属适用法律错误。名夏公司与国融公司享有涉案港丰大厦的份额分别75%和25%。根据物权公示原则可以推断出名夏公司购买涉案房产时，已明确知晓名夏公司与国融公司对港丰大厦是按份共有，对外也是承担按份责任，即使要认定名夏公司承担逾期办证的违约责任，也应按其25%的份额承担责任，而不是与国融公司共同承担违约责任。陈颖未发表答辩意见。国融公司述称，一、即使本案存在迟延办证情形，也系名夏公司单方违约，应由名夏公司独自承担延迟办证责任。二、即使本案存在延迟办证情形，本案违约金标准显然过高，应基于公平原则予以调低。请求依法驳回陈颖关于延迟办证违约金的诉讼请求。建设银行深圳分行未发表意见。陈颖向一审法院起诉请求：1、国融公司、名夏公司向陈颖支付自2018年6月1日起至2019年3月31日止共303日的延期办证违约金239831元；2、国融公司、名夏公司按房地产买卖合同约定每日791.52元的延期办证违约金标准，向陈颖支付自2019年4月1日起至深圳市房地产权登记机关核发陈颖所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金；3、国融公司、名夏公司与陈颖共同申请将深圳市罗湖区东门街道湖贝路港丰大厦1栋26A11不动产转移登记在陈颖名下；4、国融公司、名夏公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2018年7月4日，陈颖以商品房预售合同纠纷为由向该院起诉国融公司、名夏公司，要求国融公司、名夏公司按照合同约定支付自2015年1月1日起至深圳市房地产权登记机关核发陈颖所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金。2018年8月20日，该院作出（2018)粵0303民初14718号民事判决书，支持了截至2018年5月31日的违约金请求；对此后的违约金，陈颖可在缴纳相应案件受理费后，另行主张。国融公司不服上述判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。2019年3月1日，该院作出(2018)粵03民终25667号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。(2018)粵03民终25667号民事判决书认定如下事实：陈颖以商品房预售合同纠纷为由向法院起诉国融公司、名夏公司，要求国融公司、名夏公司按照合同约定支付自2013年6月27日起至深圳市房地产权登记机关核发陈颖所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金。2017年10月27日，深圳市中级人民法院作出（2017)粵03民终9088号二审生效民事判决，认定以下事实：第一，2012年7月30日，陈颖与国融公司、名夏公司签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区××大厦××房出卖给陈颖，房屋用途为商务公寓，建筑面积67.18平方米，转让总金额为1978800元，买受人采取按揭付款方式支付购房款。签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的50.4%，即998800元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向国融公司、名夏公司支付剩余价款，即98万元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人。合同第九条约定，出卖人应当于2013年11月15日前将本房地产交付给买受人。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。第二，2012年7月19日，国融公司、名夏公司向陈颖出具《收款收据》（编号：2267766)，确认收到陈颖支付的收讫购房款998800元；2012年8月14日，国融公司向陈颖出具《个人贷款支付凭证》，确认收到陈颖款项98万元。二、名夏公司主张其已积极履行为小业主办证的义务，且多次登报催促小业主办理房产证，并为此提交深圳市特区报公告为证；其提交的深圳市特区报公告显示，名夏公司最早于2018年10月12日向港丰大厦业主发出公告督促符合办证条件的业主向其申请办理产权证书。三、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为国融公司。深圳名厦商贸有限公司的名称于2013年11月6日变更为深圳市名厦房地产开发有限公司，又于2014年9月28日变更为名夏公司。四、涉案房产现由陈颖实际占有、使用。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，出卖人书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。第二十七条约定:本合同中的通知应采取书面形式，并按照邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式小区公告送达，送达日为自公告之日起第三日。五、经该院就涉案房产向深圳市不动产登记中心查询，港丰大厦位于H215-0008宗地，于2018年10月16日办理不动产首次登记（初始登记)，权利人为国融公司（占75%)、名夏公司（25%)。涉案房产尚未办理不动产权证书，房屋性质为商品房，已办理预售备案，预售备案权利人名称为陈颖。该房产已被抵押给第三人建设银行深圳分行，未查得有效查封记录。一审法院认为，陈颖与国融公司、名夏公司签署的房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。陈颖已履行付款义务，国融公司、名夏公司也已向陈颖交付了买卖房产。陈颖使用该房产至今，但一直未能取得《不动产权证书》，陈颖作为购房人有权取得涉案房产的不动产权证书，因此国融公司、名夏公司应当协助陈颖将涉案房产过户至陈颖名下，从而使陈颖完全取得该房产的所有权。根据涉案合同，国融公司、名夏公司迟延办理《房地产证》已对陈颖构成违约。陈颖主张国融公司、名夏公司以购房款为基准按日万分之四的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，该院予以支持。国融公司、名夏公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，陈颖主张的违约金标准过高，应予调整。该院认为，合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方约定“出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，该约定系当事人的真实意思表示，该计算方法的约定并不存在过高的情形。国融公司、名夏公司提出违约金约定过高的主张，应对此承担举证责任。国融公司、名夏公司未提供相应的证据证明该主张，该院对此不予采信。国融公司、名夏公司应按合同约定以购房款1978800元为基准，按日万分之四的标准向陈颖计付违约金。陈颖要求国融公司、名夏公司按每日791.52元（1978800元×0.0004)的标准，支付自2018年6月1日起至2019年3月31日的违约金239831元（791.52元×303日）的诉讼请求该院予以支持。陈颖主张自2019年4月1日至实际办证之日止的违约金，因具体逾期事实尚未实际发生或可得确定，该院并未向陈颖计收该部分受理费，故对于该部分违约金，该院在本案中不作处理，陈颖可另行向国融公司、名夏公司主张。关于名夏公司主张其已积极配合业主办理房产证，并举证证明其已通过公告方式向包括陈颖在内的各业主发出督促申请办理房产证的通知，故名夏公司无需承担逾期办证违约金的抗辩，该院认为，根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十七条条款约定，名夏公司应先通过邮政特快专递方式向陈颖履行通知办证义务，未能送达成功的，才可使用小区公告方式进行送达。故名夏公司未能举证证明其已按合同约定完成通知办证义务，该抗辩意见不成立，该院不予采纳。关于国融公司和名夏公司主张涉案房产不能办证的原因在国融公司的抗辩，该院认为国融公司、名夏公司共同作为合同的一方当事人，应共同对外承担法律责任，两公司内部的责任划分，不属于本案审理范围，国融公司、名夏公司应另循法律途径解决。关于名夏公司提出的本案存在重复诉讼的抗辩，该院认为之前的诉讼案件对2018年5月31日之前的延期办证违约金进行了处理，但在此之后，国融公司、名夏公司仍未按合同约定协助陈颖将涉案房产过户至陈颖名下，故陈颖对于2018年5月31日之后的违约行为仍有主张违约金的权利，本案不存在重复诉讼的情形。名夏公司的该项抗辩理由不成立，该院不予采纳。关于名夏公司提出的本案陈颖系按揭付款，办证义务转移，名夏公司为协助义务的抗辩意见，该院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，向买受人转移房屋所有权是出卖人的基本义务，根据合同相对性原理，陈颖是涉案房屋的买受人，亦为名夏公司协助办证义务的对方当事人，按揭银行仅受陈颖委托代为办证，并未免除出卖人转移房屋所有权并配合办理产权证书的义务。名夏公司的抗辩意见不成立，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、国融公司、名夏公司应于该判决生效之日起十日内向陈颖支付2018年6月1日起至2019年3月31日的逾期办理《不动产权证书》的违约金239831元；二、国融限公司、名夏公司应于该判决生效之日起十日内协助陈颖将深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦1栋26A11号房产的《不动产权证书》办理至陈颖名下；三、驳回陈颖的其他诉讼请求。案件受理费4897元，由国融公司、名夏公司负担，陈颖已预交的案件受理费4897元由该院予以退回。国融公司、名夏公司应在该判决生效之日起十日内向该院缴纳案件受理费4897元，拒不缴纳的，该院依法强制执行。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，陈颖与名夏公司、国融公司签订的涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。名夏公司上诉主张其已经履行了办证通知义务，不是承担所有办证义务。对此，本院认为，上述合同第二十七条约定“本合同中的通知应采取书面形式，并按照邮寄特快专递通知……”，在通知仍未送达的情况下，才可以采取公告送达。但是，名夏公司并未举证其在2018年10月12日公告送达之前，曾经以邮寄方式向业主送达，根据上述约定，不能认定名夏公司履行了办证通知义务。名夏公司上诉主张违约金过高，但其作为违约方应当就此举证而并未提交充分的证据，且日万分之四的违约金标准系行内常用标准，故对名夏公司的该主张本院不予支持。名夏公司还上诉称其与国融公司对涉案房产系按份共有，原审判令其与国融公司共同承担违约金是错误的。对此，本院认为，陈颖系根据三方签订的房地产买卖合同提起本案诉讼，合同并未约定明夏公司与国融公司按房产份额分别承担责任，因此，明夏公司和国融公司应当共同承担出卖人的合同责任。综上，名夏公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4897元，由深圳市名夏集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年八月二十一日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。