北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7641号上诉人（原审被告）石微雨，女，1978年3月22日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：王长福，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：初成曦，北京市隆安律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）孙阿嫔，女，1972年6月4日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张雯，北京市翱翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京微校教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区常营中路2号院甲1号楼1至2层12-01。法定代表人：米保祥，董事长。委托诉讼代理人：王伟，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，北京市中咨律师事务所律师。上诉人石微雨因与被上诉人孙阿嫔、北京微校教育科技有限公司（以下简称微校科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石微雨上诉请求：撤销一审判决,改判驳回孙阿嫔、微校科技公司全部诉讼请求。事实与理由：孙阿嫔放弃对石微雨提出诉讼请求，一审判决超出诉讼请求。据以作出本案判决的（2018）京03民终10092号判决有误，吊顶轻微瑕疵无碍合同履行，石微雨无法预见微校科技公司中途加入债务，违约金约定对其不应适用。孙阿嫔辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。原审判决并未超出诉讼请求，孙阿嫔没有理由也没有事实上放弃该案的诉讼请求。微校科技公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。孙阿嫔、微校科技公司向一审法院起诉请求：1.要求石微雨向微校科技公司支付违约金124658元；2.要求石微雨赔偿微校科技公司装修费损失131418元；3.要求石微雨赔偿微校科技公司因其未提供《税收缴款书》而遭受的损失212512.5元。一审法院认定事实：2015年5月27日，石微雨作为出租方与孙阿嫔作为承租方签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定：石微雨将北京市朝阳区望京新城A2区办公楼9层2102号房屋（以下简称涉案房屋）在现有状态下出租给孙阿嫔使用，承租区域的建筑面积为292.74平方米，承租区域用于办公；租赁期自2015年7月1日至2017年6月30日止。每月租金为62329元，租金包括物业管理费、取暖费，房租发票税金由孙阿嫔承担；押金相当于二个月租金即124658元，押金是孙阿嫔作为诚信履行本合同各条款之规定向石微雨交付的保证金；押金及首期租金共计311645元，孙阿嫔须在2015年6月1日之前全额汇入石微雨账户，本合同正式生效，否则石微雨有权单方取消本租约，孙阿嫔所交定金不予退还；非因孙阿嫔或孙阿嫔相关联的第三人的责任而致使房屋主要结构、地板、管道等固定装置和设备损坏时，石微雨应承担相应的修理责任，并及时通知物业管理公司安排修缮工作；在承租期内石微雨有权进入孙阿嫔承租区域对公共设施进行检查和维修，石微雨行使该权利时，应提前通知孙阿嫔，紧急情况除外；对于孙阿嫔的装修、改善和增设的设备设施，石微雨不负责修缮；租赁期满后，石微雨应与孙阿嫔共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且孙阿嫔已经结清涉案房屋使用期间所产生的各项费用（如水电、宽带、电话费、停车费等）并将注册地址迁出后五日内，石微雨应将全额押金无息退还给孙阿嫔；石微雨不能提供涉案房屋的产权证明或所提供的产权证明与实际产权人不符的，石微雨未尽房屋修缮义务影响孙阿嫔使用的，孙阿嫔有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿。此外，就违约责任，双方还约定因石微雨原因造成合同无法继续履行的，石微雨应赔偿孙阿嫔相当于2个月房租的违约金及孙阿嫔全部装修费用（装修费用以孙阿嫔实际结算报告为准）。2015年6月2日，孙阿嫔向石微雨转账311645元；2015年9月17日、12月18日，孙阿嫔分两次分别向石微雨转账186987元；2016年3月16日、6月20日，微校科技公司分两次分别向石微雨转账186987元。就涉案房屋租金，各方均认可支付至2016年9月30日，石微雨认可收取了孙阿嫔支付的押金124658元。孙阿嫔承租涉案房屋后，由微校科技公司实际使用涉案房屋。2015年10月26日，微校科技公司的名称由“北京微云家校教育科技有限公司”变更为“北京微校教育科技有限公司”。2016年10月13日，孙阿嫔向石微雨发送了内容为“石小姐，您好。您位于望京融科橄榄城b座1002室的办公楼，是北京微校教育科技有限公司办公使用。在该公司没有成立之前，我作为公司员工受公司筹备组的委托与您签订了租房合同，租赁该房屋用于办公注册使用。我本人已经于今年四月份从公司完全离职，所有有关该房屋租赁事宜及您的联系方式等等我已经全部妥善交接给相关负责人，租房事宜已经与我个人无关。请您与微校科技公司相关负责人联系，以免耽误您的事情，他们会配合您……”的电子邮件。2016年11月7日，石微雨因房屋租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼，要求1.确认与孙阿嫔签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年12月20日解除；2.判令孙阿嫔支付2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金186987元并支付自2016年9月16日按日千分之五计算至实际支付之日的滞纳金；3.判令孙阿嫔支付2017年1月1日至2017年3月20日的房屋占有使用费164870元并支付自2017年3月21日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日的利息；4.判令孙阿嫔按月租金62329元的标准支付自2017年3月21日至2017年6月30日的租金损失209841元；5.判令微校科技公司对第2至4项诉讼请求承担连带责任；6.判令孙阿嫔和微校科技公司归还北京市朝阳区望京新城A2区办公楼某某房屋11把玻璃地锁钥匙和1张电能卡。2018年6月14日，一审法院出具（2016）京0105民初67506号判决，认为石微雨与孙阿嫔就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》后，涉案房屋由微校科技公司实际使用并支付了相应租金，在与石微雨的后续沟通中，也由微校科技公司进行，且微校科技公司为办理租金发票事宜与石微雨签订了租赁合同，故微校科技公司应就涉案合同的履行承担连带责任；根据现有证据能查明涉案房屋房顶存在吊顶吊筋断裂的事实及微校科技公司积极联系石微雨沟通涉案房屋维修事宜但未能与石微雨取得有效联系的事实，根据合同约定，出租人未尽到房屋修缮义务影响使用的，承租人可解除合同；此外，根据现有证据，可以认定孙阿嫔、微校科技公司未在合同解除后将房屋钥匙返还石微雨，且直到2017年3月20日石微雨才控制涉案房屋，故孙阿嫔、微校科技公司应支付房屋占用使用费。故判决：一、石微雨与孙阿嫔于2015年5月27日签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年10月解除；二、孙阿嫔、微校科技公司于判决生效后七日内支付石微雨租金及房屋占用使用费228539.67元；三、孙阿嫔、微校科技公司于判决生效后七日内将涉案房屋11把玻璃地锁钥匙和1张电能卡归还石微雨；四、驳回石微雨的其他诉讼请求。判决后，孙阿嫔、微校科技公司、石微雨均不服提起上诉，本院于2018年9月20日出具（2018）京03民终10092号民事判决，认为石微雨作为出租方未尽到房屋修缮的义务以至于影响承租方正常使用涉案房屋，承租人有权解除合同，一审法院认定孙阿嫔、微校公司享有合同解除权是正确的，并结合微校公司搬离涉案房屋的时间及双方陈述的事实认定合同解除日期为2016年10月亦无不当；此外，一审法院认定至2017年3月20日之前涉案房屋系由微校科技公司、孙阿嫔控制，应由微校科技公司、孙阿嫔向石微雨交纳租金及占有使用费是正确的。故判决驳回上诉，维持原判。本案庭审中，孙阿嫔、微校科技公司表示在合同履行过程中，因石微雨未提供《税收缴款书》而实际遭受损失212512.5元，但就此未提交证据予以佐证。孙阿嫔、微校科技公司提交《装修工程合同》及金额为138335.19元的工程款发票，用以证明因装修涉案房屋，孙阿嫔、微校科技公司支出装修费131418元。经询，孙阿嫔、微校科技公司表示之所以装修费发票载明的金额较高，是因为承包方在结算时对工程款进行了减让。石微雨表示孙阿嫔、微校科技公司实际占用涉案房屋至2017年3月20日，剩余租期仅为3个月，故不同意赔偿孙阿嫔、微校科技公司诉请的装修费损失。一审法院认为，孙阿嫔、微校科技公司与石微雨就涉案房屋存在房屋租赁合同关系。在合同履行过程中，因石微雨作为出租方未尽到房屋修缮义务影响房屋使用，孙阿嫔、微校科技公司于2016年10月单方解除了与石微雨之间的房屋租赁合同关系。根据《北京市房屋租赁合同》的约定，因石微雨原因造成合同无法继续履行的，石微雨应赔偿相当于2个月房租的违约金，故对于孙阿嫔、微校科技公司诉请的违约金124658元，一审法院予以支持。关于孙阿嫔、微校科技公司诉请的装修费损失，因孙阿嫔、微校科技公司实际控制涉案房屋至2017年3月20日，距离合同到期日仅剩3个月余，结合一审法院已判令石微雨向孙阿嫔、微校科技公司支付违约金124658元，已能补偿孙阿嫔、微校科技公司的装修费损失，故对于孙阿嫔、微校科技公司诉请的装修费损失，一审法院不予支持。关于孙阿嫔、微校科技公司诉请的损失212512.5元，因孙阿嫔、微校科技公司未提交证据予以佐证，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、石微雨于判决生效后七日内向北京微校教育科技有限公司、孙阿嫔支付违约金124658元；二、驳回北京微校教育科技有限公司、孙阿嫔的其他诉讼请求。二审中，孙阿嫔提交以下证据材料：法院案款收据、结案证明、64981号民事判决书、案件生效证明、执行案件受理通知书、执行裁定书、孙阿嫔二审证据清单，证明孙阿嫔履行了石微雨诉讼微校教育、孙阿嫔案件的所有支付义务，说明孙阿嫔没有放弃诉讼请求的动机。石微雨称，证据1、2真实性请法庭核实，证据与孙阿嫔是否放弃诉讼请求没有关系。微校科技公司称，证据1、2真实性、合法性、关联性及证明目的认可。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，石微雨作为出租方未尽到房屋修缮的义务以至于影响承租方正常使用涉案房屋，按照合同约定，因石微雨原因造成合同无法继续履行的，石微雨应赔偿相当于2个月房租的违约金，故一审判决并无不当，本院予以维持。对于石微雨提出“孙阿嫔在庭审中放弃对石微雨提出诉讼请求，一审判决石微雨向孙阿嫔及微校公司支付违约金124658元属于无诉之判，一审判决超出诉讼请求”的上诉理由，本院认为，孙阿嫔和微校科技公司在一审起诉状中的诉讼请求是判令石微雨向孙阿嫔和微校科技公司支付违约金并赔偿损失，虽然在庭审笔录记载的诉讼请求是判令石微雨向微校科技公司支付违约金并赔偿损失，但孙阿嫔并未向一审法院明确提出撤回起诉或者放弃诉讼请求，故本院对石微雨的该项理由不予采纳。综上所述，石微雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2794元，由石微雨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 江锦莲审 判 员 张印龙审 判 员 孙 妍二〇二〇年八月三十一日法官助理 王博文书 记 员 王 艳