贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6292号上诉人（原审原告、反诉被告）：高兴，女，1990年2月18日生，穿青人，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：陈毓嘉，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：莫忠敏，女，1978年12月8日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：陈利三，贵州省贵阳市白云区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：向发强，贵州省贵阳市白云区法律服务所法律工作者。原审第三人:贵阳西南房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区中环路189号16栋1层6号。统一社会信用代码：91520113322315670W。法定代表人：李龙彬，系该公司职务经理。上诉人高兴因与被上诉人莫忠敏、原审第三人贵阳西南房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院(2020)黔0113民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人高兴上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在出售案涉房屋时，故意隐瞒房屋存在违章建筑的真实情况，构成欺诈。一审判决案涉合同合法、有效，可以并应当继续履行，属于认定事实错误，适用法律错误。1.被上诉人在未经相关行政部门审批情况下擅自改造案涉房屋，该改建行为致使案涉房屋存在违章。其虚构了房屋的真实情况，变相增加了房屋价值，案涉合同应受到相关法律法规的限制。2.被上诉人在订立合同时存在欺诈行为，导致上诉人订立合同基于非真实意思表示，案涉合同显失公平属可撤销合同。上诉人本意购买被上诉人展示的独立两层、使用面积达140余平方的房产，然而该使用功能均不能实现，案涉合同应当撤销。3.一审法院对本案中的擅自改造房屋、故意隐瞒改造事实、欺诈行为等事实未予以认定，错误评价买受人“可见等于可知，可视为可用”无事实和法律依据。根据一审调查可知自合同订立之初至上诉人自相关行政主管部门处得知该房屋存在严重违章引发纠纷期间，被上诉人从未就房产存在违章情况向上诉人作出过任何说明。根据相关行政部门处罚通知可知，案涉房屋在始建之初就不具有完整的所有权和使用权，与被上诉人保证的事实相悖；二、因被上诉人违规改造房屋，且隐瞒存在违章建筑的事实，致使上诉人不符合办理按揭贷款的条件，案涉合同的解除条件已经成就，应依法解除。一审判决上诉人于判决生效之日60日之内支付被上诉人购房尾款人民币470000元，要求继续履行合同，与《房屋买卖合同》约定相悖，系认定事实错误，适用法律错误。根据合同关于办理贷款的约定，由于案涉房屋涉嫌存在违章建筑，各银行机构回复上诉人不具有办理按揭贷款的资格。故无法办理按揭贷款系本合同的解除条件，上诉人有权解除合同。且违章建筑系被上诉人所建，因解除合同而导致的法律责任和经济损失不应由上诉人承担。被上诉人莫忠敏答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确。1.《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，是有效、合法合同；2.合同签订距今将近两年，合同签订之初，被上诉人就已将涉案房屋的钥匙交付给上诉人，且双方于2019年12月将案涉房屋过户，该房屋已经登记在高兴名下，实际上被上诉人已经履行了合同义务。上诉人在签订合同一年后认为合同存在欺诈，早已过期；3.案涉房屋是二手房，买卖房屋时是上诉人通过中介公司找到被上诉人，对案涉房屋的情况是经过现场确认的，被上诉人也是严格按照合同约定将案涉房屋交付给上诉人，所以被上诉人不存在违约；4.上诉人陈述案涉房屋存在违章建筑，致使其无法贷款，但是上诉人未提交任何相关部门提供的任何处罚证明。在一审中，原审第三人陈述案涉房屋是可以办理贷款手续，是上诉人不想购买案涉房屋，拖延办理贷款手续，导致迟迟无法交付尾款给被上诉人。故上诉人陈述案涉房屋涉嫌违章不是事实。原审第三人贵阳西南房地产经纪有限公司未发表答辩意见。高兴向一审法院起诉请求：1、判令撤销原被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令莫忠敏返还购房款38万元及税费19785元；3、判令莫忠敏承担第三人服务费12750元；4、诉讼费由莫忠敏承担。一审法院认定事实如下：2018年9月8日，莫忠敏、高兴、第三人贵阳西南房地产经纪公司分别以甲方、乙方、丙方（代办方）签订《房屋买卖合同》，双方约定1、本案高兴购买莫忠敏名下位于白云区房屋（面积74.18平方米）及附属设施；2、购买价格为人民币85万元，该85万元为莫忠敏净收款，其不承担其他任何费用；3、付款方式为高兴于合同签订日支付莫忠敏定金17万元，于2018年9月15日前支付首付款38万元（含定金17万元），其余47万元通过银行按揭贷款方式支付；4、交易税费由乙方独自承担；5、代办服务费由乙方支付；6、该物业以现状出售给高兴，高兴已检查并同意以现状购买；7、莫忠敏交付房屋时间为收到尾款后3日。合同签订后，高兴如约向莫忠敏支付首付款38万元。2019年12月25日，高兴、莫忠敏签订存量房买卖合同并到不动产登记部门办理产权转移手续。截止庭审前，本案涉案房屋已经转移登记到高兴名下。买卖过程中，高兴缴纳了相关税费，支付了第三人服务费5000元。后因双方发生争议，高兴未办理相关按揭贷款手续，余款47万元未支付给莫忠敏。2020年1月15日，高兴诉至法院，2020年2月3日，莫忠敏提起反诉，双方诉请如前。一审法院认为，本案双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。针对高兴主张该合同因莫忠敏隐瞒重大事实而存在欺诈行为属于可撤销合同的主张，一审法院认为，双方在合同中对涉案房屋的面积进行了明确约定，且涉案房屋系现房，高兴在2018年9月8日签订的《房屋买卖合同》中明确已经检查并同意现状购买，结合庭审证据，足以证明高兴在签订合同之前对涉案房屋的登记状况、登记面积、房屋现状已有明确的了解，同时高兴未能提交证据证明在房屋成交过程中，莫忠敏向其做出过不合理以致构成欺诈的承诺，因此，一审法院认为莫忠敏在合同签订过程中不存在欺诈行为，该合同合法有效，双方应当在已经履行的基础上继续履行，莫忠敏已经履行完毕房屋转移登记的义务并实际交付了房屋，高兴应继续支付莫忠敏购房尾款47万元。原告高兴提出的其已经搬家、母亲病重、不能实现最初购房目的等撤销合同的理由，均不具有法律依据，一审法院不予认可；针对高兴主张莫忠敏退还购房款、过户税费、第三人服务费的诉求，一审法院认为，双方在合同中已经约定税费和第三人服务费由高兴承担，且合同合法有效，故不予支持；针对莫忠敏要求高兴支付其170000元违约金的主张，一审法院认为，本案中，高兴未按照约定办理按揭贷款手续，系双方发生争议后高兴依法主张自己合法权益的直接结果，在双方争议未有定论前即认定高兴违约不具有法律依据，亦不符合维护公平正义的司法目的，故对该主张不予支持；针对莫忠敏提出的要求高兴支付资金占用费的主张，一审法院认为，双方未明确约定购房尾款支付期限，亦未对资金占用费进行约定，故不予支持；针对莫忠敏主张高兴支付诉讼代理费的主张，因为没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）高兴于与被告（反诉原告）莫忠敏于2018年9月8日签订的《房屋买卖合同》、于2019年12月25日签订的《存量房买卖合同》合法、有效，原告（反诉被告）高兴与被告（反诉原告）莫忠敏在已经履行的基础上继续履行；二、原告（反诉被告）高兴于本判决生效之日起60日内支付被告（反诉原告）莫忠敏购房尾款人民币470000元；三、驳回原告（反诉被告）高兴的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）莫忠敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3744元（已减半，高兴已预交），反诉案件受理费5215元（已减半，莫忠敏已预交），由原告（反诉被告）高兴负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下新证据：第一组、1.录音材料及对应翻译文本；2.综合行政执法调查通知书；3.综合行政执法限期改正通知书；4.房屋面积说明。拟证明1.案涉房产存在严重违章情况，经改造后实际使用面积超过设计面积，被贵阳市白云区综合行政执法局勒令限期自行拆除，恢复原貌；2.拆除和恢复原貌将必然造成巨大经济损失和房屋户型结构改变，与购房时存在重大差异；3.因涉案房屋存在违章情况，上诉人不具备按揭贷款条件，无法办理银行贷款，符合协议约定的解除条件，购房合约应当解除。被上诉人质证称，对综合行政执法通知书的真实性认可，但对其关联性和证明目的不予认可。该两份通知书均是在一审庭后出具的，不排除上诉人为达到解除合同目的自行向相关部门进行备案登记；根据双方合同约定，案涉房屋是被上诉人买的二手房，当时买的现状就是现在的现状，即使有违章建筑，上诉人也是知晓该情况的，不能说明被上诉人存在欺诈；对第三人出具的说明三性不予认可，第三人没有出具资质，即便有出具资质，亦达不到上诉人的证明目的。第二组、5.银行退回的按揭贷款材料（含合同存量房买卖合同、双方银行卡、户口本、原房产证等）；6.调查笔录（李龙彬）；7调查笔录（赵海波）。拟证明：1.被上诉人在签订及履行案涉房屋买卖合同的时候存在多次隐瞒、欺诈行为。首先，看房时未说明该房屋现状系改造后的房屋，存在违章的法律风险，对违法事实予以隐瞒，故意展示较完美的房产现状；其次，在得知上诉人希望该不动产出租一层自己住一层以缓解购房压力时，其明知存在违法改造可能被拆除的风险，无法实现购房者期待的使用功能；最后，在办理银行按揭贷款时，被上诉人明知在银行签署的备案合同上注明出卖人应保障房产无权利瑕疵，无违法违章，其仍采取隐瞒的态度；2.该购房合同的订立基于非真实意思表示，存在欺诈，导致显失公平应当予以撤销。被上诉人对合同的相关材料三性均认可，对其证明目的不认可。被上诉人认为案涉房屋是可以办理贷款的；调查笔录系上诉人单方制作，对其三性不予认可。第三组：8.房产信息截图；9.案涉房产评估报告；10.房屋规划设计图。拟证明：1.案涉房屋因改造后价格高于其他未改造的普通房产；2.案涉房产出售价格高于实际评估价值，面积增加两层独立使用、改造后的户型更好等原因吸引了购房人，合同订立并非基于真实意思表示，显失公平。被上诉人对该证据三性不予认可，其称房价是时刻变动的。二审查明其余事实与一审查明一致。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”针对上诉人主张被上诉人在出售房屋时，故意隐瞒房屋存在违章建筑状况，构成欺诈，合同应当撤销的上诉理由，经查，双方签订的合同明确表明，合同签订时上诉人高兴已检查并同意以现状购买案涉房屋，应认定其是明知房屋现状的。上诉人高兴在支付了首付款后，被上诉人已将房屋钥匙交付给上诉人，且房屋已过户至上诉人名下，其作为买方的合同目的已经实现，上诉人应当积极履行合同义务支付房屋尾款。上诉人高兴未能提交充分证据证明在房屋成交过程中，被上诉人莫忠敏向其有隐瞒房屋现状的事实，因此，上诉人主张被上诉人存在欺诈的理由不成立。关于上诉人主张案涉房屋存在违章建筑导致其不符合贷款条件，合同应当解除的情形，系在二审中提出新的诉讼请求，在一审中尚未提出，不属于二审的审理范围，本院不予审查。综上所述，上诉人高兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用7488元，由上诉人高兴负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年八月二十八日法官助理王强书记员蒲美君