濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初2894号原告（案外人）：孙丽芳，女，1980年11月22日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：田华钢、张艳萍，河南金谋律师事务所律师。被告（申请执行人）：肖凤群，女，1964年8月25日出生，汉族，住濮阳市华龙区。被告（被执行人）：濮阳市中鹄置业有限公司，地址：濮阳市华龙区中原路与昆吾路交叉口，统一社会信用代码：914109007538925847（1-1）。法定代表人：崔成林，该公司经理。委托诉讼代理人：张磊，河南泽民律师事务所律师。原告孙丽芳与被告肖凤群、濮阳市中鹄置业有限公司（以下简称中鹄公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙丽芳及其委托诉讼代理人张艳萍，被告肖凤群到庭参加了诉讼，被告中鹄公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求：撤销濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902执异14号执行裁定书，不得执行濮阳市华庭丽景小区001幢1-2层11号房产。事实与理由：一、原告与开发商签订了合法有效的书面买卖合同。2013年7月14日，原告与被告中鹄公司签订了商品房买卖合同，约定原告以5800002元的价款购买被告中鹄公司开发的华庭丽景1号楼11号房产，付款方式为首付款3000000元，余款2800000元办理按揭贷款。二、原告于2013年7月份起已经合法占有该房产。2013年7月份被告中鹄公司将涉案房产交付原告，原告实际占有后按期交纳了物业费，并于2016年12月1日开始相继将房屋租赁给重庆片片鱼火锅、红舞鞋舞蹈工作室等。三、原告已支付全部购房款。原告于2013年7月14日至2014年1月期间向中鹄公司支付首付款3000000元。依据濮阳市华龙区人民法院（2017）豫0902民初2093号民事判决书、濮阳市中级人民法院（2017）豫09民终1946号民事判决书查明的事实，涉案房产系被告中鹄公司开发，实际为案外人马崇林所有。2019年8月6日，曹梅香、马崇林与原告达成三方协议，约定由原告向曹梅香支付马崇林欠曹梅香的2800000元借款，原告履行协议后，剩余2800000元房款已支付完毕。因此原告已支付了全部购房款，系涉案房产合法的所有权人。四、未办理房产过户的原因不在原告。涉案房产现因法院查封、备案至案外人张爱国名下等原因，造成未能给原告办理过户登记，责任不在原告。被告肖凤群申请查封并执行涉案房屋的行为侵犯了原告的合法权益。综上，原告享有足以排除执行的民事权益，应支持原告的诉讼请求。被告肖凤群辩称，一、2013年7月12日，被告肖凤群与马崇林及被告中鹄公司签订借款抵押合同，约定被告中鹄公司向被告肖凤群借款4000000元。双方还签订了涉案11号及另外10号房屋的房屋买卖合同，并办理了备案，实为借款抵押。原告与被告中鹄公司签订房屋买卖合同的时间为2013年7月14日，该行为发生在被告肖凤群的借款抵押合同之后，原告明知涉案房屋已经抵押给被告肖凤群，还签订房屋买卖合同，目的是与被告中鹄公司恶意串通侵害被告肖凤群合法权益，依照合同法52条规定，原告的房屋买卖合同无效。二、原告的房屋买卖合同中约定签订合同当日支付首付款3000000元，但原告又陈述自2013年7月份至2014年1月份陆续付款3000000元，因此原告的陈述自相矛盾。原告称房屋所有权人为马崇林，如果马崇林为房屋所有权人，那么原告与被告中鹄公司签订的商品房买卖合同自始无效。即使马崇林为房屋的所有权人，被告肖凤群的债权、抵押权均早于原告。综上，原告在被告肖凤群申请执行房屋前未签订合法有效的房屋买卖合同，不具有足以排除执行的民事权益，应驳回原告的诉讼请求。被告中鹄公司未到庭答辩，提交书面答辩辩称，涉案房产系被告中鹄公司与濮阳经济开发区昆吾街道办事处绪村村委会联合开发建设的商品房，约定建设完成后，包括涉案房产在内的11套门市房归绪村村委会所有。绪村村委会等人委托拍卖公司将该11套门市房拍卖，案外人赵新英拍得后，又将门市房卖给了案外人马崇林等人。被告中鹄公司已不是涉案房产的所有权人，仅同意在法院查明事实的基础上配合办理相关涉案手续。经审理查明，被告肖凤群与被告中鹄公司及案外人马崇林民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月22日作出（2016）豫0902民初685号民事判决书，判决被告中鹄公司偿还被告肖凤群借款本金3872000元及利息，马崇林承担连带清偿责任。2017年7月1日，被告肖凤群向本院申请强制执行，2017年7月14日，本院作出（2016）豫0902执2335号执行裁定书，将被告中鹄公司开发的华庭丽景001幢1-2层11号房产查封。原告以其为涉案房屋所有权人为由提出执行异议，本院执行局于2020年3月25日作出（2020）豫0902执异14号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。另查明，2013年7月14日，原告与被告中鹄公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以5800002元的价款购买被告中鹄公司开发的华庭丽景1幢1-2层11号房屋；买受人于合同签订当日支付首付款3000000元，余款2800000元申请按揭贷款。2013年7月16日，原告通过中国银行向被告中鹄公司转账150000元；2013年8月5日，原告通过中国银行向被告中鹄公司转账1540000元；2013年7月16日，原告通过中国建设银行向被告中鹄公司转账300000元；2013年10月22日，原告通过中国银行向被告中鹄公司转账300000元；2013年12月16日，原告通过中国银行向被告中鹄公司转账50000元；2013年10月31日，原告通过中国建设银行向被告中鹄公司转账200000元；2013年11月25日，原告通过中国建设银行向被告中鹄公司转账150000元；2014年2月26日，原告通过中国农业银行向被告转账100000元。原告提供的208596、208600、208598、308172、308170、308173、308175号收据显示被告中鹄公司共为其开具了3000000元的首付款收据。原告为证明已实际占有房屋，提交了其丈夫刘少伟与案外人王茂强于2016年12月1日签订的房屋租赁合同一份，约定将位于华庭丽景11号商铺以年130000元租赁给王茂强使用。王茂强于2016年11月6日通过中国建设银行向刘少伟转账132000元。王茂强系濮阳市红舞鞋舞蹈艺术中心法定代表人，租赁该房屋后，在此经营红舞鞋舞蹈艺术中心，根据原告提交的水、电、物业费收据显示，红舞鞋自2017年4月13日起陆续交纳了涉案房屋的水、电、物业费。还查明，关于案外人曹梅香与马崇林民间借贷纠纷一案，2019年4月2日，本院向原告下达了（2019）豫0902民初3430号民事裁定书及协助执行通知书，将马崇林在原告处的债权2800000元予以查封。2019年8月6日，在本院执行局，曹梅香、马崇林与原告就曹梅香申请执行马崇林民间借贷纠纷一案达成和解协议，主要内容为：马崇林欠曹梅香借款本金2800000元，双方协商由原告协助偿还曹梅香，于2019年9月6日偿还完毕，该协议履行完毕后，马崇林与原告之间的债务也清偿完毕。2019年9月16日，原告通过中国建设银行向曹梅香转账800000元，2019年9月17日，原告通过濮阳农村商业银行向曹梅香转账1000000元，2019年9月19日，原告通过濮阳农村商业银行向曹梅香转账1000000元。又查明，本院生效的（2017）豫0902民初2093号民事判决书及濮阳市中级人民法院（2017）豫09民终1946号民事判决书，该判决书查明涉案11号房产系被告中鹄公司开发，实际为马崇林所有，现该房屋备案至案外人张爱国名下。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权应予以保护，即对于已经签订有效合同的买受人，在已经履行全部合同义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力。涉案房产系商铺，能否排除执行，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的规定处理，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。2013年7月14日，原告与被告中鹄公司签订了商品房买卖合同，被告中鹄公司系涉案房屋开发商，取得了商品房预售许可证，其与原告签订的合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，且该合同签订时间早于法院查封时间。被告肖凤群辩解该合同系原告与马崇林串通签订的虚假合同无依据，本院不予认定。被告肖凤群还辩解因被告中鹄公司向其借款，将涉案房屋以买卖方式抵押给被告肖凤群，其权利优先于原告，但未提交设立抵押权及物权转移的证据，本院对其该项辩解意见亦不予认定。根据原告提交的房屋租赁合同、支付租赁费凭证以及红舞鞋交纳水、电、物业费凭证，能够判断原告在法院查封之前已经实际占有并以出租的方式使用该房屋。结合原告向被告中鹄公司的转账凭证以及被告中鹄公司开具的收据，可以证明原告已将3000000元购房款支付给合同相对方即被告中鹄公司。关于另外2800000元，因另案生效文书已认定涉案房屋实际为马崇林所有，被告中鹄公司亦表示涉案房屋系马崇林等人所有，故本院将该2800000元作为马崇林的到期债权进行查封，并最终由原告支付给马崇林债权人曹梅香，原告已经以代马崇林清偿债务的方式支付了该2800000元房款，故原告已足额支付了房款。对于产权未能办理至原告名下的原因，系马崇林将房产备案至他人名下，此非原告过错。被告中鹄公司在与原告签订房屋买卖合同后，长期不为原告办理预售合同的备案及房屋的转移过户登记，在其不具备偿债能力的情况下，与马崇林以涉案房屋备案至他人名下的方式向他人借款，不能将被告中鹄公司及马崇林的过错转嫁给善意的房产买受人。因此，原告的物权期待权应受法律保护。本院对原告的诉讼请求，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一项之规定，判决如下：不得执行位于濮阳市中原路华庭丽景小区001幢1-2层11号房产。案件受理费52400元，由被告肖凤群承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。本院2020年3月25日作出的（2020）豫0902执异14号执行裁定书于本判决生效之日起自动失效。审 判 长  陈富申审 判 员  林春江人民陪审员  郭晋光二〇二〇年八月六日法官助理陈丽丽书记员丁宁