浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2431号 上诉人（原审被告）：上海章臣酒店管理有限公司，住所地上海市崇明区新河镇新开河路825号8幢I区787室（上海新河经济小区），统一社会信用代码：91310118312400521G。 法定代表人：章晶，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：阮浩，浙江舜江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金江辉，男，1985年3月24日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被上诉人（原审原告）：凌婷婷，女，1988年10月15日出生，汉族，住浙江省温岭市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：周梦皓，浙江舜杰律师事务所律师。 上诉人上海章臣酒店管理有限公司（以下简称章臣公司）因与被上诉人金江辉、凌婷婷房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2020）浙0604民初2550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。上诉人章臣公司的委托诉讼代理人阮浩，被上诉人凌婷婷及两被上诉人共同委托诉讼代理人周梦皓到庭应询。本案现已审理终结。 章臣公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、本案上诉人并未达到需要向被上诉人支付租金的条件。在一审庭审中，被上诉人向法庭提交了《房屋出租委托合同(上虞)》一份，该合同第五条“租金以及支付方式”的第一款明确约定：“‘托管收入’是指托管物业的实际房费收入扣除OTA合作商佣金和营业税、物业管理费之后的费用”，可见合同双方签订合同时，上诉人向被上诉人支付租金的前置条件为，存在实际房费收入。而在本案的庭审中，双方对于2019年9月底房屋装修完毕后至一审开庭这段时间，房屋从未进行过出租的事实，双方在庭审中均予以认可。而且，本案的租金是代收性质，代收即为有人支付租金的情况下，上诉人代替被上诉人收取，但是本案并未实际产生过任何租金，故也不存在代收一说。二、本案未进行出租的原因是被上诉人一直不对房屋装修进行签字验收确认，责任应由其个人承担。在上诉人完成了装修义务后，要求被上诉人进行验收，以便出租。但是被上诉人对上诉人的装修结果颇有异议，导致双方陷入尴尬。从上诉人庭审中提交的视频可以看出，上诉人的装修基本完成，硬件软件设施齐全，已经达到可以出租的标准，只差被上诉人签字确认。然因被上诉人原因，使得装修和出租无法直接衔接，拖延至今，本案应由被上诉人自身承担出租不能的责任。三、本案合同上诉人客观上不具备履行条件，如不解除将无限期增加上诉人的负担。一方面，上诉人房屋装修完毕得不到被上诉人的签字确认，从而无法将房屋出租出去产生租金；另一方面被上诉人不解除合同，可以无限向上诉人主张租金。 金江辉、凌婷婷答辩称，合同已约定，分成收入每月不少于3000元，房屋已交付使用，上诉人对房屋有管理和使用权。上诉不能成立，本案应予维持。 金江辉、凌婷婷向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付2019年10月28日到2020年3月27日期间5个月的房屋租金15000元，并支付违约金15000元；2.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告金江辉、凌婷婷变更第一项诉讼请求为：1.判令被告立即支付2019年10月28日到2020年6月27日期间8个月的房屋租金24000元，并支付违约金15000元；同时增加一项诉讼请求：3.判令被告承担租赁期间的电费853.83元，水费8.55元。 一审法院认定事实：2018年4月21日，原告金江辉、凌婷婷与案外人绍兴市上虞越嘉置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定两原告向案外人绍兴市上虞越嘉置业有限公司购买位于绍兴市上虞区××幢××单元××室商品房××（讼争房屋）。 2018年7月12日，原告金江辉（甲方）与被告章臣公司（乙方）签订房屋出租委托合同（上虞）一份，合同约定如下，第一条房屋租赁用途及登记备案：（一）租赁用途：度假式或服务式公寓的出租使用。第三条房屋所达到的交付标准……（二）上述附属设施的详细清单，在甲方交付房屋时，由双方清点后签字或盖章确认，确认清单作为本合同附件，是本合同不可分割的组成部分。第四条出租委托期限（一）甲方应于2018年7月12日前将房屋按约定条件（即符合本合同第三条约定，下同）交付给乙方。……（二）房屋出租委托期自2018年10月28日至2023年10月27日，共计5年。第五条租金以及支付方式1.“托管收入”是指托管物业的实际房费收入扣除OTA合作商佣金（不超过房费收入的15%）和营业税，物业管理费之后的费用；托管收入乙方于第一年内按甲方所购房款总价（裸房价格：指不含任何税、费的房价）的6%支付甲方当年收益；从第二年至第五年期间双方商定按8:2分成，甲方分得80%，乙方分得20%。（双方特别约定甲方按80%的分成收益不得少于3000元）……3.甲方应得的托管收入分成款在扣除相关需要代缴的费用后，于次月的15日进行核对，次月25日由乙方支付到甲方指定的银行账户（账号见附件）……第六条其他相关费用的承担方式4.出租委托期间，双方承担费用：1）乙方承担费用：A.水费B.电费……第十条合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后，5个工作日内仍未支付的。……第十一条违约责任（一）……乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金叁千元向甲方支付违约金。……合同签订后，2018年10月28日至2019年10月27日期间（第一年）的托管收入已折抵原告金江辉、凌婷婷向案外人绍兴市上虞越嘉置业有限公司支付的购房款。自2019年10月28日（第二年）起，被告章臣公司未向两原告支付过托管收入。 2018年7月12日，原告金江辉（甲方）与被告章臣公司（乙方）另行签订委托装饰布置协议一份，合同约定如下：第二条委托内容，甲方不可撤销地委托乙方按照甲乙双方确定的标准对该房屋进行装饰布置。……第六条装饰布置质量及验收的方法：……5.装饰布置完工后，乙方应及时通知甲方验收，甲方自接到通知三日内进行验收。若甲方未在通知规定的期限内前来办理该验收手续的，视为甲方已经完成该房屋验收并且视为甲方认可和接受该房屋装潢布置符合本协议及其附件的约定。合同签订后，原告金江辉将讼争房屋交由被告章臣公司装饰布置。2019年9月23日，被告章臣公司以内容为“姐，你好，现在房子都已经搞好了，你什么方便过来验收一下！”的微信留言通知原告方对讼争房屋进行验收，但两原告以装饰布置不符合质量标准为由未进行验收。 2020年3月30日，原告金江辉（甲方）与被告章臣公司（乙方）签订房屋交付手续一份，双方就讼争房屋房租达成一致意见，支付租金2019年10月28日至2020年2月27日合计4个月租金12000元，并约定乙方不晚于2020年4月5日前支付费用给到甲方，同时约定本协议以乙方实际支付费用到甲方账户上生效。协议签订后，被告章臣公司未向原告方支付过款项。 另查明，原告金江辉与原告凌婷婷系夫妻关系。截至2020年6月19日，讼争房屋共产生水费8.55元、电费305元。 一审法院认为，原告金江辉与被告章臣公司签订的《房屋出租委托合同（上虞）》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据上述合同第五条关于托管收入于次月25日支付及第六条水费、电费由被告承担的约定，结合原告金江辉与原告凌婷婷系夫妻关系的事实，两原告可以向被告主张讼争房屋2019年10月28日至2020年5月27日期间的托管收入共计21000元及截至2020年6月19日的水费8.55元、电费305元。至于违约金，两原告主张15000元，明显偏高，该院不予支持，违约金应按上述合同第十一条约定的月租金叁千元计付。被告章臣公司以讼争房屋没有交付、第一年租金非被告支付为由辩称案涉《房屋出租委托合同（上虞）》并未实际履行，故而被告无需支付租金，缺乏依据，该院不予采纳，理由如下：首先，根据庭审可知，被告作为承租人向原告方租赁讼争房屋用于度假式或服务式公寓出租使用，对此，双方协议原告方将讼争房屋交付被告，被告对讼争房屋进行装饰布置、出租、管理等并由被告向原告方支付租金，故而原告金江辉与被告章臣公司于2018年7月12日当天分别签订了《房屋出租委托合同（上虞）》和《装饰布置协议》，并对相关权利义务作了约定。其次，在案涉《装饰布置协议》签订后，讼争房屋即由原告方交付给被告进行装饰布置，至今一直由被告管理，期间双方因装修标准问题产生争议，原告方以装饰布置不符合质量标准为由未履行房屋验收手续，不符合案涉《房屋出租委托合同（上虞）》第三条第二款关于上述附属设施的详细清单，在甲方交付房屋时，由双方清点后签字或盖章确认，确认清单作为合同附件，是本合同不可分割的组成部分的约定，但该约定非合同履行的实质性要件，是否履行清点手续，并不影响讼争房屋已经实际交付给被告的事实。最后，原、被告双方对讼争房屋第一年（2018年10月28日至2019年10月27日）租金已折抵房款的事实均无争议，被告虽辩称第一年的租金非其支付，但案涉《房屋出租委托合同（上虞）》实为房屋租赁合同，作为租赁关系中的出租人原告方可按约收取租金即可，至于租金由谁支付，与原告方无关。综上，原告诉讼请求中的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十六条之规定，判决：一、被告章臣公司支付原告金江辉、原告凌婷婷2019年10月28日至2020年5月27日的托管收入21000元，违约金3000元，合计24000元，于判决生效后十日内履行。二、被告章臣公司支付原告金江辉、原告凌婷婷截至2020年6月19日的水费8.55元、电费305元，合计313.55元，于判决生效后十日内履行。三、驳回原告金江辉、原告凌婷婷的其他诉讼请求。本案受理费775元，减半收取388元，由原告金江辉、原告凌婷婷负担184元，被告章臣公司负担204元。 二审中，本案双方均未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方签订的房屋出租委托合同约定，从第二年至第五年期间双方商定按8:2分成，甲方（金江辉）分得80%，乙方分得20%，同时双方还特别约定甲方按80%的分成收益不得少于3000元，双方签署的房屋交付手续亦对此标准进行了确认，故一审按照每月3000元标准支持金江辉、凌婷婷的诉讼请求，符合双方合同约定。章臣公司关于房屋未能实际出租故根据合同约定无需支付租金的理由不能成立。本案中，金江辉另行与章臣公司签订的委托装饰布置协议，约定由章臣公司对房屋进行装饰布置，双方存在装饰合同关系，金江辉对章臣公司的装饰布置存有异议，未进行验收。金江辉系基于装饰合同关系未对房屋装饰布置进行验收，章臣公司可依据合同约定依法处理，且双方签订的房屋出租委托合同亦未解除，故章臣公司仍应按约定支付相应租金。本案章臣公司并未诉请解除合同，故对于合同应否解除不在本案审查范围。 综上，章臣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由上海章臣酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 张百元 审判员 傅芝兰 二〇二〇年八月二十七日 书记员 陶钿钿