宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初2188号 原告：宁夏嘉佳物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市永宁县。 法定代表人：吴亮，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁进华，男，1974年8月19日出生，回族，住宁夏回族自治区永宁县。 被告：杨国安，男，1974年10月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原告宁夏嘉佳物业服务有限公司与被告杨国安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏嘉佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人袁进华到庭参加了诉讼。被告杨国安经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁夏嘉佳物业服务有限公司提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费19200元（自2017年1月1日至2020年4月30日）；2.判令被告承担逾期付款违约金4199.04元（详见逾期违约金计算明细），以及承担2020年4月30日之后的违约金；3.判令本案诉讼费及实现债权的全部费用由被告承担。事实和理由：原告系有资质、经备案的物业服务企业。自2008年5月开始，原告为被告杨国安所居住的永宁县望远镇怡景园小区提供物业服务。自2017年1月开始，被告只享受原告提供的物业服务，却不按照合同约定交纳物业服务费，截止2020年4月30日，被告共欠原告物业服务费19200元,违约金4199.04元,合计23399.04元。虽经原告多次催要(电话联系、业主门前张贴催费通知单并在市场公示),但被告仍不履行付款义务。原告为了维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。 杨国安未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证和质证等诉讼权利。原告提交的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《物业服务合同备案表》、《银川市（前期）物业服务合同备案登记表》、《商品房买卖合同》、《永宁县价格备案通知书》、催款通知书、业主联系电话登记表、怡景园小区63#杨国安物业费明细以及欠费滞纳金明细具有真实性，能够证明本案事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系具有三级资质的物业服务公司。2008年4月17日，原告与永宁县望远镇怡景园小区业主委员会签订《前期物业服务合同》，由原告向怡景园小区提供物业服务，期限自2008年5月1日至2018年4月30日。合同载明：乙方按业主房产建筑面积每月每平米1.00元向业主或物业使用人收取物业服务费；业主应按时交纳物业服务费等相关费用，如欠缴，物业公司按规定每日收取0.5‰的违约金；物业服务费交纳时间是次月1日至25日以现金方式交纳，乙方于当月25日到次月1日在小区公示栏处张贴催费通知，并注明欠费金额。2011年11月14日，原告将《前期物业服务合同》向永宁县住房和城乡建设局进行了备案登记。2009年8月26日，被告与宁夏金色阳光房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的位于永宁县望远镇109国道东侧怡景园小区住宅别墅63号，建筑面积479.7平方米。原告按照《前期物业服务合同》约定的内容履行了物业服务义务，被告对原告的物业服务没有提出异议和反对意见，并接受原告提供物业服务，且按合同约定缴纳了2017年之前的物业服务费用。被告自2017年1月1日起未交纳物业服务费。2018年5月1日，原告与永宁县望远镇怡景园小区业主委员会签订续签《物业服务合同》，并向永宁县住房和城乡建设局进行了物业服务备案登记，由原告继续为怡景园小区提供物业管理服务，期限自2018年5月1日至2028年4月30日。合同载明：多层住宅1元/月.平方米；别墅1.5元/月.平方米；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，甲方应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，业主或物业使用人应按0.5‰的标准向乙方支付违约金，物业服务企业可以向人民法院起诉；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应当在每月1日履行交纳义务。原告按照《物业服务合同》约定的内容履行了物业服务义务，但被告仍未向原告交纳物业服务费。原告分别于2017年7月7日，12月24日；2018年7月8日，12月21日；2019年11月7日在被告进户门张贴催费通知。自2017年开始，物业公司工作人员通过电话、短信多次联系被告交纳欠付物业费用，但被告均逾期未交。截止2020年4月30日，被告共拖欠原告物业服务费19200元。 本院认为，永宁县望远镇怡景园小区业主委员会选聘原告为怡景园小区物业服务企业并与原告签订《前期物业服务合同》，并于2018年5月1日续签了《物业服务合同》，被告系怡景园小区业主，该合同对被告具有约束力，原、被告之间成立合法有效的物业服务合同关系。原告所举证据充分证实了原告按照《前期物业服务合同》和《物业服务合同》约定的内容履行了物业服务义务。被告享受权利的同时应当履行按时足额交纳物业费的义务。被告拖欠拒交物业服务费构成违约，应当承担继续交纳拖欠物业服务费的民事责任以及相应的违约责任。对于原告要求被告支付物业服务费19200元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张每日按0.5‰计算违约金，该主张虽在《前期物业服务合同》和《物业服务合同》中约定，但仍高于因被告违约给原告造成的损失，故调整违约金为按照中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%的基础上增加40%的罚息利率，即按照6.65%计算违约金。对于违约金的起算日期，原告主张从物业服务满年度的次年起算，即2017年度物业服务费违约金从2018年1月1日起算，2018年度物业服务费违约金从2019年1月1日起算，以此类推。2017年度至2019年度计算违约金，2020年欠付物业费不予计算违约金。违约金额计算至原告主张的2020年4月30日为2679元，本院支持2679元。对之后的违约金按照银行同期贷款年利率计算至全部欠款结清为止。且不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 被告杨国安于本判决生效后十日内支付原告宁夏嘉佳物业服务有限公司物业服务费19200元（自2017年1月1日至2020年4月30日）、违约金2679元，合计21879元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费384元，减半收取计192元，由被告杨国安负担。 本判决为终审判决。 审判员 剡 军 二〇二〇年八月十八日 书记员 王海红 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。