广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4308号 原告：邓静，女，1976年7月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 委托诉讼代理人：周超群，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 被告：柳州恒大金碧置业有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市东环大道168号，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：沈治国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董志华，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦翥，该公司员工。 原告邓静与被告柳州恒大金碧置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告邓静的委托诉讼代理人周超群，被告柳州恒大金碧置业有限公司的委托诉讼代理人韦翥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓静向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金22714.22元（房款1135711元×2%）；2.判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2016年9月13日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：被告将东环路168号翡翠龙庭2栋1-2号房屋出售给原告，售价为1135711元。原告依约履行了付款义务。合同第八条约定：被告应当在2018年9月30日前，将商品房交付原告使用。然而，该商品房于2019年6月14日方取得施工、勘察、设计、监理、建设五方单位验收合格，即符合法律规定的交付条件。合同第九条约定：逾期超过180日后，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。从2018年9月30日至2019年6月14日，逾期已超过180日。同时，该合同补充协议第五条约定：“逾期超过180日后，原告要求继续履行协议的，本合同所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。综上所述，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。原告为维护其合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 被告柳州恒大金碧置业有限公司辩称：1.涉案房屋在交付之前已经通过勘查、设计、施工、监理、建设等五方单位验收合格，虽未取得验收备案，但是实际上已经符合法定的交付条件，因为法律规定经竣工验收合格的房屋可以交付使用，而竣工验收备案仅是行政机关的行政管理方式，对房屋的质量和交付条件并不产生实质影响；2.原告在接到被告的收楼通知书后已经领取了房屋的钥匙，办理了收房手续，视为其对房屋交付现状的认可，事实表明，涉案房屋逾期取得备案证明对原告的居住使用并不造成任何影响，原告也未因此受到任何经济损失；3.根据合同法第114条、合同法司法解释二第29条的相关规定，约定违约金过分高于实际损失的，可主张调低，本案中逾期办理备案并未对原告的实际居住使用造成任何影响，原告没有实际损失，因此依法应当对约定的违约金进行调整。综上，原告要求赔偿缺乏法律依据，请法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年9月13日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于柳州市翡翠龙庭2栋1－2号房屋一套，房屋总价款为1135711元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”另外，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条对该合同第九条补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”《商品房买卖合同》及附件还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，原告向被告付清了购房款。2018年8月15日,被告建设开发的翡翠龙庭小区1#、2#楼进行竣工验收，并于2019年6月14日取得五方单位，即施工单位（广西建工集团第三建筑工程有限责任公司）、勘察单位（广西城乡勘察设计有限公司）、设计单位（广州智海建筑设计有限公司）、监理单位（广西桂新监理咨询有限责任公司）、建设单位（被告柳州恒大金碧置业有限公司）验收合格。2019年6月25日，翡翠龙庭小区1#、2#楼取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。庭审中，原、被告均认可被告于2018年8月31日前向原告发出了收楼通知书，并于2019年4月18日向原告交付涉案房屋钥匙。现原告认为被告在未取得五方单位竣工验收合格的情况下交付房屋，其交付行为不符合合同的约定，应承担逾期交房的违约责任，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”被告建设开发的翡翠龙庭小区1#、2#楼在2018年8月15日进行过竣工验收，但根据《建设工程质量竣工验收意见书》显示，2019年6月14日才完成施工、勘察、设计、监理、建设五方验收。涉案房屋在通过竣工验收合格后符合法定交房条件，被告在该日期后方可向业主交房。被告在2018年8月31日前向原告发出收楼通知书，并于2019年4月18日向原告交付涉案房屋钥匙，提前将不符合合同约定和法律规定的房屋交付原告，不能视为完成交付，故逾期交房时间应当计算至2019年6月14日，已超过180日。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条的约定，被告应当按照总房款的2%向原告支付逾期交房违约金22714.22元（1135711元×2%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 被告柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓静支付逾期交房违约金22714.22元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费368元，减半收取184元，由被告柳州恒大金碧置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  伍艳丽 二〇二〇年八月二十四日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。