江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初2819号原告：中国工商银行股份有限公司启东支行,营业场所启东市汇龙镇民乐中路500号。负责人：杭涛，该支行行长。委托诉讼代理人：卢松，系该支行员工。被告：凌林，女，1982年6月24日生，汉族，住上海市崇明区。被告：陈磊，男，1981年5月28日生，汉族，住上海市崇明区。被告：南通上岛置业有限公司，统一社会信用代码91320681551164001K，住所地启东市启隆乡永兴街260号。法定代表人：谢金雄，公司董事长。委托诉讼代理人：张智超，系上海碧桂园企业管理有限公司员工。原告中国工商银行股份有限公司启东支行（以下简称工行启东支行）与被告凌林、陈磊、南通上岛置业有限公司（以下简称上岛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行启东支行委托诉讼代理人卢松，被告凌林、陈磊，被告上岛公司委托诉讼代理人张智超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行启东支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告凌林、陈磊立即偿还我行贷款本金969939.12元，利息20027.11元（暂算至2019年12月4日），以及从2019年12月5日起至借款人实际清偿之日止的利息以及罚息；2.判决被告上岛公司对被告凌林、陈磊的债务承担连带责任；3.判决本案诉讼费用及原告实现债权的一切相关费用均由三被告承担。事实和理由：2017年2月22日，我行与被告上岛公司签订《按揭协议书》，双方商定由我行为借款人向被告上岛公司开发的“十公外滩”项目（后经市政府以启政复[2017]6号《市政府关于同意使用江悦苑地名的批复》更名为“江悦苑”）购房提供按揭贷款，在借款人取得房屋产权办妥抵押登记手续，我行取得《房屋他项权证》之前，被告上岛公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2017年8月4日，根据与被告凌林、陈磊签订《个人购房借款/担保合同》的约定，我行向被告发放贷款100万元，用于购买上岛公司开发的“江悦苑”项目311幢1004室住房，利率执行人民银行的基准利率，借款期限为2017年2月4日至2047年2月4日，采用按月等额本息还款方式，如逾期在上述贷款利率水平上加收50%罚息，在上岛公司房屋正式交付被告并与我行办妥房屋抵押登记之前，由上岛公司为本笔贷款提供阶段性连带保证责任。借款人根据合同第六条约定，保证按期足额还款，并授权贷款人于每月在规定的还款日从其在工行开立的存款账户（账号：62×××05)中扣收贷款本息。然而从2019年1月起，借款人多次没有正常还本付息，我行与借款人进行沟通和催收，但借款人怠于履行还贷承诺，截止2019年12月4日，借款人己经出现连续违约5次、累计违约13次，根据与借款人签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条违约及违约责任的规定，我行宣布本合同项下未偿还的借款立即到期。要求上述三个被告清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。目前，借款人共积欠我行贷款本金969939.12元，利息20027.11元（暂算至2019年12月4日）。现根据合同约定和法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决如前，以维护国家信贷资金的安全。被告凌林辩称，愿意归还逾期的本金和利息，按照原来的借款合同继续履行；对案涉合同、个人贷款申请和客户声明上的签名真实性没有异议，但签订合同时并未仔细阅读相关条款；涉案房屋是在其个人名下，且以其名义进行贷款，与被告陈磊无关。被告陈磊辩称，对案涉合同、个人贷款申请和客户声明上的签名真实性没有异议，但签订合同时并未仔细阅读相关条款；愿意归还逾期的本金和利息，按照原来的借款合同继续履行。被告上岛公司辩称，1.根据案涉合同约定，原告发放贷款前需办好预抵押登记，现原告已发放贷款，故可视为原告已办好预抵押登记；退一步而言，即使原告没有办好预抵押登记，根据预抵押登记由原告办理之约定，亦与被告上岛公司无关。2.对按揭协议书及补充协议的真实性予以认可，根据补充协议约定，被告上岛公司享有先诉抗辩权，承担的是一般保证责任而非连带保证责任，原告应先行使预抵押权处置涉案房屋。3.对原告提供的股东会决议复印件，根据公司法的规定，该份股东会议决议中没有股东的签字,所以是无效的。综上，原告要求我公司对被告凌林、陈磊还本付息承担连带保证责任没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2004年7月7日，被告凌林、陈磊办理结婚登记，双方于2018年离婚。2017年6月12日，被告凌林作为借款人向原告提交个人贷款客户声明，向原告提出借款申请，保证向原告提供的信息和资料都是真实的，并授权原告查询其相关信息。被告陈磊在“配偶及相关人员签名”处签名。2017年2月22日，原告工行启东支行作为甲方、被告上岛公司作为乙方就乙方开发并销（预）售的“十里外滩”项目的按揭贷款合作事宜签订《按揭协议书》，其中约定同意由甲方作为“十里外滩”项目的按揭贷款办理银行。第三条约定，乙方同意甲方按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户，账户名为南通上岛置业有限公司。第四条约定，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。此后，双方就《按揭协议书》签订了《补充协议》，其中主要约定，1.关于合作期限，自本补充协议生效之日起至合作协议约定的合作项目的房产销售完毕之日止。2.关于乙方承担保证责任的期限，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房借款/担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；保证期间内，乙方须按照本条约定的保证范围为购房者承担保证责任，保证期间届满，乙方的保证责任立即解除，但保证期间内已经发生的保证事项乙方仍应承担保证责任。3.关于“乙方承担保证责任的方式”中约定“乙方同意为购买合作协议约定项目房产且甲方已向其发放贷款至乙方账户的购房者向甲方提供连带责任保证；。2、甲方提起诉讼后，如购房者所购商品房已办妥预抵押登记且当地法院可以处置购房者所购商品房的，则由甲方行使预抵押权处置购房者所购商品房，处置后不足的，乙方应立即承担连带清偿责任。”。4.关于“商品房权证登记的办理”中约定，甲乙双方同意：《商品房买卖合同》预抵押登记由甲方办理，乙方提供协助。乙方同意在办妥《商品房买卖合同》预告登记之日起/天内将办理《商品房买卖合同》预抵押登记所需乙方提供的资料移交给甲方（办理预抵押登记所需乙方提供的资料和文件清单详见本补充协议附件二），若该材料因国土房管部门的要求不同而发生变化，则由乙方根据进行调整后的要求提交。预抵押登记办妥后，甲方在每月/日前，向乙方提供上月已办妥的预抵押登记的购房者明细。2017年7月13日，被告凌林、陈磊（借款人、抵押人）、被告上岛公司（保证人）与原告工行启东支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，其中主要约定，1.贷款人根据借款人的申请同意向其发放贷款100万元，用于借款人购买江悦苑311幢1004室，本笔贷款的担保方式为一般抵押、保证，贷款期限360月。2.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为证；贷款发放后，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或者两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。3.贷款发放或者继续发放的前提条件是：以尚未取得产权的房屋做抵押的，房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式，担保已经生效并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。4.借款人同意贷款人将贷款一次性划入南通上岛置业有限公司在工行开设的账户11×××57。5.借款人指定其在中国工商银行开立的户名为凌林、账号为62×××05的账户作为还款账户。6.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在借款执行利率基础上加收50%确定。7.保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）后免除保证责任。8.在“违约及违约责任”中约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的的利息、罚息及其他费用。9.在“第二十条抵押登记20.2”中约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥抵押权预告登记手续。原告工行启东支行在贷款人处加盖个人信贷业务合同专用章，被告凌林在借款人处签字、被告陈磊在共同借款人处签字，被告上岛公司在保证人处加盖公章并在法定代表人或授权代理人处加盖印章。2017年8月4日，原告工行启东支行受借款人凌林、陈磊委托向被告上岛公司在工行开设的11×××57账户内汇款100万元，被告凌林、陈磊在个人借款凭证借款人处签字确认。同日，被告凌林、陈磊（甲方、债务人、抵押人）、被告上岛公司（乙方、保证人）与原告工行启东支行（丙方、债权人）签订《个人购房还款协议》，其中主要约定，1.根据甲乙丙方于2017年7月13日签订的中国工商银行《个人购房借款/担保合同》（编号为住房贷字2017年0771号），丙方已于2017年8月4日向甲方发放商业性贷款壹佰万，年利率4.9%，期限至2047年8月4日。2.甲方采用每月等额本息还款法，在甲方借款期间，于每月4日前向丙方等额归还商业性贷款本息5307.3元。（本贷款期内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，丙方按相应档次利率执行新的利率后重新调整的每月还款额，不再另行签订还款协议）。3.乙方对甲方所欠丙方的债务，提供阶段性保证担保，并承担连带担保责任。待甲方办妥抵押登记手续，并将相关登记文书交付丙方收执后，乙方担保责任将自行解除。被告凌林、陈磊在甲方处签字确认，被告上岛公司在乙方及法定代表人处分别加盖公司公章及法人章，原告工行启东支行在丙方及代表人处加盖个人信贷业务合同专用章及代表人章。庭审中，被告凌林、陈磊对原告工行启东支行所称的两被告自2019年10月份至本案起诉之日（2020年5月14日）均没有归还过借款本息，并无异议。以上事实，有被告凌林、陈磊的结婚证，个人贷款客户声明、《按揭协议书》、《补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、《个人购房还款协议》及到庭当事人庭审陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院对当事人存有争议的证据认证如下：1.原告提交的被告上岛公司股东会决议复印件，被告上岛公司认为该决议并没有股东的签字应属于无效的。本院认为，原告提交的该份股东会决议系复印件，不符合证据的形式要件，不能作为证据使用，故对此不予采纳。2.原告为证实被告凌林、陈磊截至2019年12月4日尚欠其借款本金969939.12元、利息20027.11元及已连续违约5次、累计违约十余次，庭前提交的自行打印未加盖印章的自营历史明细列表。被告凌林对此认为，不清楚原告的主张是如何计算的，只知道自己每月还贷5300元左右，并称还款逾期一两天后都补上了。被告上岛公司认为，该打印件系原告自行制作未加盖公章，且原告未能提供被告凌林还款明细及其主张的本息计算方式，故不予认可；另外，即便原告提交了加盖公章的自营历史明细列表，亦不予认可。原告庭后补交了加盖有其个人信贷业务合同专用章的自营历史明细列表，本院经与其庭前提交的自营历史明细列表核对，截至2019年12月4日两者所载主要信息均一致。本院认为，被告凌林、陈磊作为完全民事行为能力人，自收到原告起诉时提供的该证据至本判决成文之时，并未对其已偿还款项提出异议，且当事人间签订的《个人购房借款/担保合同》、《个人购房还款协议》等对如何计算利息、罚息、复利及计算依据已作明确约定；被告上岛公司对此虽不认可，但并未提供其所辩称的依据及相应的计算过程、结果，故原告提供的自营历史明细列表可以作为其主张债权的依据，本院予以采纳。本院认为，原告工行启东支行与被告凌林、陈磊及被告上岛公司签订的《个人购房借款/担保合同》、《个人购房还款协议》、《按揭协议书》、《补充协议》等，系当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应按约全面履行合同义务。原告工行启东支行已按约受被告凌林、陈磊委托将其购房款100万元汇至被告上岛公司指定账户，被告凌林、陈磊理应按约如期足额还本付息，但被告凌林、陈磊自2019年10月份至2020年5月份连续八个月未向原告归还本息，按合同约定已构成违约，原告有权宣布案涉借款全部提前到期并要求被告凌林、陈磊支付相应的本金、罚息及实现债权的费用等。截至2019年12月4日，被告凌林、陈磊尚欠原告借款本金969939.12元、利息20027.11元之事实，本院予以确认。原告与被告凌林、陈磊约定贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，罚息利率在此基础上上浮50%确定，但自2019年8月20日起，中国人民银行不再公布贷款基准利率，随之替代的是全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，原告主张的罚息利率应调整为以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%确定，故两被告应自2019年12月5日起至实际清偿之日止，以尚欠借款本金969939.12元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%确定的利率支付逾期利息。关于被告上岛公司辩称就案涉房屋未办理预抵押登记的过错在于原告，由此引发的后果应由原告自负，即使其在本案中承担责任也不是连带保证责任而是一般保证责任的问题。首先，《补充协议》“乙方承担保证责任的方式”中明确约定“乙方同意为购买合作协议约定项目房产且甲方已向其发放贷款至乙方账户的购房者向甲方提供连带责任保证”，被告凌林、陈磊为购买被告上岛公司开发的案涉项目向原告申请贷款，且原告已将其贷款发放至被告上岛公司指定账户，故被告上岛公司应对被告凌林、陈磊案涉债务向原告承担连带责任保证。其次，被告上岛公司辩称的其即使承担责任也是承担一般保证责任，而根据双方在《补充协议》“乙方承担保证责任的方式”中第2条约定的保证责任方式仍为连带清偿责任，只是约定了原告起诉后，在购房者办妥预抵押登记且当地法院可以处置购房者所购商品房时，原告可以先行使预抵押权处置购房者所购商品房，而本案所涉商品房所有权仍在被告上岛公司名下，并未办理预抵押登记。显然，在本案中并未满足上述条件，故被告上岛公司该抗辩亦不成立。最后，原告工行启东支行与被告上岛公司签订的《补充协议》“商品房权证登记的办理”中虽然约定“由甲方办理，乙方提供协助”，但是其前提条件是“乙方同意在办妥《商品房买卖合同》预告登记之日起/天内将办理《商品房买卖合同》预抵押登记所需乙方提供的资料移交给甲方（办理预抵押登记所需乙方提供的资料和文件清单详见本补充协议附件二），若该材料因国土房管部门的要求不同而发生变化，则由乙方根据进行调整后的要求提交。”。被告上岛公司办妥《商品房买卖合同》预告登记的时间并非原告所能掌握，办理预抵押登记所需的资料，原告虽未提供“补充协议附件二”，但上述约定中亦明确“乙方根据进行调整后的要求提交”。可见，被告上岛公司在办理预抵押登记活动中负有在先履行义务，而被告上岛公司并未举证证明其已将符合要求的资料交予原告，故其所辩称的未办理预抵押登记的过错在于原告，本院不予采纳。综上所述，被告上岛公司在本案中并未否认其对案涉债务承担保证责任，只是对承担保证责任的前提条件及形式等存有异议，但其提出的抗辩并无相应的事实及法律依据，故本院不予支持。而原告关于被告上岛公司对被告凌林、陈磊案涉债务承担连带保证责任的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条至第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告凌林、陈磊于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司启东支行归还借款本金969939.12元、利息20027.11元（计算至2019年12月4日），并向原告支付自2019年12月5日起至实际清偿之日止，以尚欠借款本金969939.12元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%确定的利率计算的利息；二、被告南通上岛置业有限公司对被告凌林、陈磊上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任;被告南通上岛置业有限公司承担保证责任后，有权向被告凌林、陈磊追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13700元，依法减半收取计6850元(原告已预交)，由被告凌林、陈磊、南通上岛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13700元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 陆艾华二〇二〇年八月六日法官助理 王晓龙书 记 员 朱凤玲