福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初264号 原告：福建燕中物业服务有限公司，住所地永安市五洲小区29幢605室，统一社会信用代码：91350481768575047R。 法定代表人：刘启锋，总经理。 委托诉讼代理人：钟首桃，福建商通律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：洪丽萍，福建商通律师事务所执业律师。 被告：福建天奕源房地产开发有限公司，住所地永安市荣康东路6号，统一社会信用代码：91350481597899716Q。 法定代表人：刘敏，总经理。 委托诉讼代理人：吴大亮，福建众强律师事务所执业律师。 原告福建燕中物业服务有限公司（以下简称燕中物业公司）与被告福建天奕源房地产开发有限公司（以下简称天奕源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。燕中物业公司的委托诉讼代理人钟首桃、天奕源公司的委托诉讼代理人吴大亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 燕中物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令天奕源公司支付阳光丽景小区2号楼二层207-211号店面、11号楼二层201-219号店铺出租前物业服务费20967.3元、逾期支付违约金6500元，合计27467.3元；2.本案诉讼费由天奕源公司承担。事实和理由：2014年4月18日，被告天奕源公司作为永安市阳光丽景项目开发商与原告签订了《阳光丽景前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同）。物业服务合同约定由原告提供阳光丽景小区前期物业服务，确定物业服务收费标准为住宅每平方米1.2元每月，商业物业每平方1.5元每月，二次装修垃圾清运费为7.5元每平方米。业主未按时支付物业服务费应按每日0.3%标准支付违约金。阳光丽景小区于2016年9月1日开始交房，原告于2016年8月进驻阳光丽景小区提供物业服务工作，履行物业管理服务职责。被告天奕源公司系阳光丽景小区2号楼二层207-211号店面、11号楼二层201-219号店面商业房产（即2号楼、11号楼街边连体店面二楼）的所有人，物业面积1553.13平方米，但被告未支付物业费，从2016年9月1日起到该店出租前的2017年5月31日共欠9个月的物业费计20967.3元，逾期支付违约金6500元，合计欠27467.3元。根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用的。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被告天奕源公司作为阳光丽景小区的建设单位和涉案商业店面的业主，依法应当交纳物业服务费，经原告催收至今未果。故提起诉讼，望判如所请。 天奕源公司辩称：1、涉案房产于2017年6月13日通过竣工验收，竣工验收前，涉案房产由施工单位负责管护，不可能交由原告提供物业服务，原告要求被告支付2016年9月1日至2017年5月31日期间的物业服务费没有依据。2、根据《阳光丽景前期物业服务合同》第十一条约定，原告对物业提供物业服务前，应当由双方办理物业承接查验手续，办理完手续后，由原告对涉案房产提供物业服务，但双方并未办理涉案房产的承接查验手续，未将涉案房产交由原告提供物业服务，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求不应得到支持。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 燕中物业公司围绕诉讼请求提交如下证据： 1、原告营业执照、法定代表人身份证明等复印件各一份，证明原告基本情况和主体资格； 2、营业执照信息复印件一份，证明被告福建天奕源房地产开发有限公司的基本情况； 3、阳光丽景前期物业服务合同复印件一份，证明原告提供阳光丽景小区前期物业服务，商业物业收费标准为每平方米每月1.5元，二次装修垃圾清运费按7.5元每平方米；业主未按时缴付物业服务费应按每日千分之三标准支付违约金； 4、阳光丽景交房通知书一组10份，证明阳光丽景小区2016年9月1日起办理交房入住手续，原告开始提供前期物业服务，住户开始交物业费和垃圾清运费等； 5、照片，证明原告向被告催缴物业费用的事实； 6、民事调解书，证明涉案房产2017年6月1日之后天奕源公司就租给案外人周鸣寿，之后的物业费原告均已收到； 7、民事裁定书一份，证明本案被告承担连带清偿责任，但是因为承租人已经支付了物业费，所以原告撤回对被告的起诉。 8、涉案小区业委会出具的证明一份，证实原告提供的物业服务在2016年9月1日就开始了，服务到位业主很满意，前期物业服务合同到期后，续签物业服务合同； 9、涉案房屋的竣工验收记录两份，证明涉案的两栋楼于2016年5月20日就竣工验收，被告提供的验收是虚假的（该证据系从住建局的建设档案管拍照后复印出来的）； 10、竣工验收备案表两份，证明备案的时间是2016年10月12日。 11、挂号信复印件一份，证明原告于2018年5月2日以信函形式向被告催讨物业费； 12、工程质量竣工验收记录原件两份，证明阳光丽景小区2、11号楼于2016年5月20日通过竣工验收； 13、原告向被告催讨物业费的手机储存照片原件，当庭出具手机核实，证明2017年5月16日原告拍摄催缴单的照片来源。 天奕源公司提交如下证据： 1、营业执照复印件一份，证明被告的主体资格； 2、福建省房屋建筑工程竣工验收报告，证明涉案房产于2017年6月13日通过竣工验收，竣工验收前，涉案房产由施工单位负责管护，不可能交由原告提供物业服务； 3、永安市小区电梯移交单、阳光丽景交房通知书，证明按照《阳光丽景前期物业服务合同》第十一条约定，原告对物业提供物业服务前，应当由双方办理物业承接查验手续，办理完手续后，由原告对涉案房产提供物业服务，但双方并未办理涉案房产的承接查验手续，未将涉案房产交由原告提供物业服务。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，在查明事实中予以分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2014年4月18日，天奕源公司与燕中物业公司签订了《阳光丽景前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同），天奕源公司选聘燕中物业公司为其开发建设的永安市提供前期物业管理服务。双方在物业服务合同中约定，合同服务期限自本小区业主交房之日起算，服务期限三年；确定物业服务收费标准为高层住宅每平方米1.2元每月，商业物业每平方米1.5元每月，住宅改商业每平方米1.5元每月，二次装修垃圾清运费为7.5元每平方米；物业服务费按每季度收取，业主应于每季度的头一个月15日前向燕中物业公司支付物业服务费。天奕源公司、业主未按时支付物业服务费经燕中物业公司书面催缴，应按每日0.3%标准支付违约金；本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费由天奕源公司承担；已竣工未出售房屋的物业服务费天奕源公司按全额承担50%；出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；天奕源公司、业主约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，天奕源公司、业主负连带支付责任。 2、永安市2号楼二层207-211号店面、11号楼二层201-219号店面，业主系天奕源公司，建筑面积1553.1平方米。从2016年9月1日起到该店出租前的2017年5月31日共欠9个月的物业费，即：1553.1平方米＊1.5元／月＊9个月＝20966.85元。2017年6月1日之后天奕源公司将上述店面租给案外人周鸣寿，之后的物业费由周鸣寿支付。 3、永安市2号楼、11号楼于2016年5月20日通过竣工验收，2016年10月12日竣工验收备案。天奕源公司通知业主于2016年9月1日起开始办理交房手续并缴纳物业服务费用。天奕源公司提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告，证明涉案房产于2017年6月13日通过竣工验收，该份证据及证明事实与本院查明事实不符，不予采信。 4、2017年5月16日，燕中物业公司向天奕源公司发出物业管理服务费催收通知，并用手机拍摄催缴单原始照片。2018年5月2日，燕中物业公司向天奕源公司发出挂号信催讨物业费。 5、2020年3月19日，永安市业主委员会出具证明一份，证实阳光丽景小区于2016年9月1日开始办理交房手续，由燕中物业公司承接该小区前期物业服务，燕中物业公司在交房前就入住小区开始提供物业服务。前期物业服务合同到期后，由业委会与燕中物业公司重新签订物业服务合同。 本院认为，燕中物业公司作为物业管理单位与天奕源公司签订的《阳光丽景前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对双方均具有约束力。燕中物业公司依照该合同约定为天奕源公司所有的永安市空置房提供了相关的物业管理服务，作为业主的天奕源公司未按合同的约定交纳相关的物业服务费用，对此应当承担相应的偿付责任。燕中物业公司要求天奕源公司支付从2016年9月1日起至2017年5月31日止的物业服务费，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。但物业服务合同第9页第4小点有约定已竣工未出售房屋的物业服务费天奕源公司按全额承担50%，因此燕中物业公司主张的物业服务费天奕源公司只需缴纳50%。同时天奕源公司还应对其因欠交行为承担合同约定的违约责任，燕中物业公司要求按月利率1%收取违约金，不符合法律的规定，天奕源公司应按银行同期贷款利率4.75%的1.3倍支付违约金。天奕源公司主张双方并未办理涉案房产的承接查验手续，未将涉案房产交由燕中物业公司提供物业服务，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、第六十四条规定，判决如下： 一、福建天奕源房地产开发有限公司应于本判决生效后三日内支付给福建燕中物业服务有限公司物业服务费10483.43元（从2016年9月1日算至2017年5月31日）； 二、福建天奕源房地产开发有限公司应于本判决生效后三日内支付给福建燕中物业服务有限公司逾期付款违约金1672.33元（从2017年6月1日算至2019年12月31日）； 三、驳回福建燕中物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费487元，减半收取243.5元，由福建燕中物业服务有限公司负担121.75元，福建天奕源房地产开发有限公司负担121.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  吴文龙 二〇二〇年八月十二日 书记员  杜燕红 附：本案适用的主要法律条文。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。