山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终1574号上诉人（原审被告）：威海高技术产业开发区岸泰汽车维修部，住所地威海火炬高技术产业开发区世昌大道北汇峰工业园。经营者：吴有健，男，1986年1月26日出生，户籍所在地江苏省仪征市。委托诉讼代理人：丛日涛，山东鸿源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海高技术产业开发区后峰西村村民委员会，住所地威海火炬高技术产业开发区后峰西村。法定代表人：邹进珠，主任。委托代理人：刘迎初，威海高新怡园法律服务所法律工作者。上诉人威海高技术产业开发区岸泰汽车维修部（以下简称“岸泰汽修部”）因与被上诉人威海高技术产业开发区后峰西村村民委员会（以下简称“后峰西村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2019）鲁1091民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岸泰汽修部上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回后峰西村委会的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清，判决错误。1.后峰西村委会诉请岸泰汽修部支付2011年至2014年的租金已超过诉讼时效，应不予支持。按正常交易习惯，出租人收取承租人的租金应当按前后时间顺序收取，不可能存在不收取2011年至2014年的租金，而直接收取2015年至2017年租金的情况，与常理不符。在一审庭审中，后峰西村委会明确承认其收取的岸泰汽修部缴纳的232000元系2015年1月1日至2017年5月31日期间的租金，而对于2011年1月1日至2014年12月31日的租金，后峰西村委会在一审庭审中强调与吴有健的父亲就其工程款抵顶租金事宜一直在协商，但这只是后峰西村委会的一面之词，其没有提供任何证据证明双方一直在协商，能够导致诉讼时效中断，且岸泰汽修部也不清楚后峰西村委会尚欠吴有健父亲多少工程款，双方是什么时间协商、如何协商的抵顶事宜。一审判决不能仅凭后峰西村委会的口头陈述就认定诉讼时效中断。在一审庭审中，一审法院询问后峰西村委会就汇峰建筑公司应当支付给吴有健父亲的工程款用于抵顶岸泰汽修部承租房屋的租金是否达成一致意见时，后峰西村委会回答为：“只是抵顶部分租金”，但按照后峰西村委会的说法，一审法院竟然没有查明抵顶部分租金究竟抵顶了多少。按照后峰西村委会的说法，抵顶了部分租金，抵顶的部分租金假设不考虑诉讼时效，抵顶租金的数额也应当从总的租金数额中扣除，而一审法院对后峰西村委会认可的事实不加理会，妄自裁判岸泰汽修部支付后峰西村委会租金384000元，实属认定事实不清。2.岸泰汽修部的租金每年都按时交纳，不存在欠付2011年至2014年租金的情形。岸泰汽修部每年都到后峰西村委会财务处交纳租金，因为交的是现金，没有转账记录，且因为2017年5月20日汇峰工业园发生火灾，将岸泰汽修部租赁的厂房烧毁，所有的单据，包括后峰西村委会给岸泰汽修部出具的租金收据都一并烧毁。后峰西村委会因为岸泰汽修部起诉其赔偿火灾造成的损失，就故意起诉到法院要求岸泰汽修部支付2011年至2014年的租金，但岸泰汽修部每年都交纳租金，不存在欠付的情形，这个通过查阅后峰西村委会的账目就能查清案件事实，但后峰西村委会故意不提交2011年至2014年的收据且一审法院也没有查阅后峰西村委会的账目就盲目判决，系认定事实不清，判决错误。后峰西村委会辩称，一审法院查明和认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。后峰西村委会向一审法院起诉请求：岸泰汽修部给付自2011年1月1日至2017年5月31日的租金384000元，并赔偿经济损失（以384000元为本金，自起诉之日起至法院确定的执行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2011年1月1日，后峰西村委会、岸泰汽修部签订了一份《房屋租赁合同》，约定，岸泰汽修部租用后峰西村委会的房屋用于汽车修理，房屋建筑面积为800平方米，租赁期限从2011年1月1日起至2013年12月31日止，每年的1月1日至次年的1月1日为一周年；每年租金为9.6万元，每年1月1日交纳上半年租金4.8万元，7月1日前付清当年下半年租金4.8万元。逾期承担差额部分每日万分之五的滞纳金，超过一个月不交或交不齐，视承租人违约，出租人有权解除本合同等等。上述合同签订后，岸泰汽修部开始使用后峰西村委会的房屋，合同期内的房屋租金及2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租金未支付。2015年6月2日、2016年1月1日及2017年1月1日，双方就涉案房屋前后签订了三份《租赁合同》，约定每年的房屋租金仍为9.6万元等等。一审庭审中，后峰西村委会、岸泰汽修部对岸泰汽修部已支付租金232000元为2015年1月1日至2017年5月31日的房屋租金没有争议，但后峰西村委会称，岸泰汽修部经营者吴有健的父亲从后峰西村委会下属的汇峰建筑公司分包工程，在岸泰汽修部租赁厂房时，吴有健的父亲与后峰西村委会协商用工程款抵顶房租，由于吴有健的父亲所干工程不足以抵顶房租，后峰西村委会就第一期合同期满后的房租一直向岸泰汽修部索要，2014年也一直处在索要租金过程中，所以2014年没有续签合同，也没有终止合同。岸泰汽修部交纳的2015年1月1日至2017年5月31日的房屋租金应先扣除之前拖欠的部分。后峰西村委会之前同意以工程款抵顶房租，并多次通知吴有健的父亲到后峰西村委会处对账，但吴有健的父亲始终没有带着相关凭证核对账目，故后峰西村委会现不同意以工程款抵顶房租。岸泰汽修部称吴有健的父亲确实说过和后峰西村委会协商用工程款抵顶房屋租金的事情，2011年至2014年的房屋租金只要双方对账就能解决，账目都在村委会邹会计那里，吴有健的父亲说账目已经对完。一审法院认为，后峰西村委会、岸泰汽修部自2011年至2017年签订的多份房屋租赁合同均系各方的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，均应认定为合法有效。合同双方当事人应按约定全面履行各自的义务。双方之间就2015年至2017年的房屋租赁合同已履行完毕，房屋租金已全额交纳，不存在争议，双方争议的是2011年1月1日至2014年12月31日的房屋租金是否应交纳的问题，岸泰汽修部辩称该时间段的房屋租金已超过法定诉讼时效，但双方对该时间段的房屋租金曾协商以岸泰汽修部经营者吴有健的父亲所干工程的工程款抵顶的事宜是认可的，因未能最终对账确定工程款数额，后峰西村委会现不同意以工程款抵顶，因双方对该时间段的租金如何以工程款抵顶一直在协商过程中，故后峰西村委会主张的的该时间段租金未超过法定诉讼时效，岸泰汽修部理应按合同约定支付该时间段租金及自起诉之日起的经济损失。综上，后峰西村委会的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持；岸泰汽修部辩称，理由不当，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：威海高技术产业开发区岸泰汽车维修部于判决生效后十日内支付威海高技术产业开发区后峰西村村民委员会2011年1月1日至2014年12月31日房屋租金384000元及经济损失（以384000元为本金，自起诉之日起至法院确定的执行之日止，按中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7060元，减半收取计3530元，财产保全费2520元，由威海高技术产业开发区岸泰汽车维修部负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。岸泰汽修部称其在一审时就申请法院要求后峰西村委会提交会计凭证以证实岸泰汽修部已经缴纳了2011年至2014年的房屋租金，因为岸泰汽修部所有的资料以及物品在2017年的火灾中全部被烧毁，相关的证据都在后峰西村委会处。就涉案2011年至2014年的租金缴纳及以工程款抵顶房租问题，岸泰汽修部经营者吴有健在二审调查时先后陈述，“2011-2014年的租金交清了，都是现金交付的，有收据，这里面也有我父亲用工程款抵顶的，当时账目都烧毁了，当时账目都对完了，和会计都算清楚了。2014年以后的租金都是我们去交的。”“以部分工程款来抵顶房租。他们（吴有健父亲吴厚付与后峰西村委会之间的工程款）有没有结清我不清楚。”“我不清楚（后峰西村委会是否开具房租收据）。2011-2013是用我父亲（吴厚付）的工程款抵顶的房租，2014年的房租是我们去交的现金还是用工程款抵顶的记不清了，2015以后的房租是我们去交的现金。”“没有和我履行（用工程款抵顶房租）手续，和我父亲之间怎么履行的我不清楚。”“（吴厚付与后峰西村委会的）工程款是否结清我不清楚，但我父亲明确说过房租和工程款的抵顶已经算清楚了。”“财务那边的账目都有，我父亲的手续账目放在我那里，但是因为火灾烧毁了。”“（火灾前其）没有看过（手续和账目）”。“（吴有健父亲）主要的工程款已经结清，还剩一部分尾款，再加上吴有健父亲零星工程的部分款项，还剩89000元没有抵消，当时吴厚付找书记，说租赁时间较长，给一部分装修时间，这样89000元就用来抵消房租，当时没有书面字据，我们现在认可还欠付89000元”。吴厚付到庭证称，“当时我跟会计对账，账上有，当时还欠89000多元房租，当时没有给我手续，只是在会计台账上记的，双方都没有开收据给对方，因为没有给齐房租，期间还跟我要过两次，当时我说，我和书记说租房要让出我们装修的时间”。后峰西村委会称，“没有实际抵顶”“这期间村委也通知了吴厚付，拿着相关资料来村委结算下工程款和房租，但是吴厚付一直没来。诉讼后吴厚付来了，见面了但没有实际对。”本院经审查对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的争执焦点在于2011年至2014年的租金是否付清，以何种方式付清，后峰西村委会的诉请是否超过诉讼时效期间。岸泰汽修部作为承租方上诉主张后峰西村委会的诉请已超过诉讼时效期间，且其也已付清涉案租金。对其已付清该部分租金的主张，岸泰汽修部先是称都是以现金方式支付并有收据，后又称部分支付现金，部分以其经营者吴有健之父吴厚付在后峰西村委会享有的工程款抵顶，但其上述主张均缺乏相关证据证实，且与在案其他证据相悖，故本院依法不予支持。至于后峰西村委会的诉请是否超过诉讼时效期间，由于涉案房产租赁关系由吴厚付介绍促成，期间出租方后峰西村委会、承租方岸泰汽修部及吴厚付三方之间确曾有以吴厚付在后峰西村委会处的工程款抵顶岸泰汽修部应向后峰西村委会所付租金的意向，但直至提起本案诉讼之前三方之间并未依法办理抵顶手续且后峰西村委会在一审期间也明确表示因吴厚付一直未与其对账办理抵顶手续现已不同意在三方之间就涉案租金进行抵顶，一审法院基于上述情节综合分析认定后峰西村委会的诉请未超过诉讼时效期间，进而判决岸泰汽修部支付后峰西村委会2011年1月1日至2014年12月31日房屋租金384000元及经济损失，符合民事诉讼证据认证规则，具有事实与法律依据，也与本案的成因、各当事人之间的具体关系等情节相吻合，本院依法予以维持。吴厚付虽然是涉案房屋租赁关系的介绍促成者，但其并非涉案租赁关系的主体，其与后峰西村委会之间工程款法律关系也不属于本案审理范围，有关工程款的相应权利义务可另行处理。综上所述，岸泰汽修部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7060元，由威海高技术产业开发区岸泰汽车维修部负担。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二〇年八月二十四日法官助理安姣姣书记员刘珍琪