天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初2186号原告:天津隽丰物业管理有限公司。住所：天津市和平区贵州路4号4层4015。法定代表人:谭少鸿，总经理。委托诉讼代理人:张志杰，天津景贤律师事务所律师。被告：刘延伟，男，1987年12月20日出生，汉族，住天津市蓟州区。原告天津隽丰物业管理有限公司与被告刘延伟物业服务合同纠纷一案,本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津隽丰物业管理有限公司委托诉讼代理人张志杰、被告刘延伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津隽丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2017年4月1日至2019年4月30日期间的物业费4385.20元，并向原告支付违约金513.10元。事实和理由：被告是山倾城小区业主，其接受了原告依约提供的物业管理服务，却未如约交纳物业费，拖欠了原告2017年4月1日至2019年4月30日期间的物业费4385.20元。原告催要过上述物业费，被告未予给付，故原告具状起诉。被告刘延伟辩称，原告提供的物业管理服务不达标，例如：小区内车辆停放秩序无人管理，车位被私人落锁无人处理，出入口在上下班时长期堵车无人疏导；绿地无人养护，还遭原告破坏；建筑物外墙皮脱落，无人维修；环境卫生清扫保洁不及时；售楼处被出售、出租；名贵树木被原告挖走；共用设施设备无人维修；原告员工殴打业主；原告骗取维修基金；原告对小区内违章建筑不予制止；原告收费标准混乱等。被告不同意原告的诉讼请求。一、原告提交了以下证据：1、《天津市住宅前期物业服务合同》一份，用以证明原告为山倾城小区五期提供服务的内容及收费标准。合同备案说明一份，用以证明上述物业合同已依法备案，具有法律效力；2、企业名称变更核准通知书一份，用以证明原告主体信息；3、天津市住宅小区物业服务等级化考评结果汇总表一组，用以证明原告提供的物业服务合格；4、装修违章整改通知书一份、关于协调解决山倾城业主违章装修联系函一份，用以证明原告对小区违建情况已经尽到相应的管理义务；5中控室值班记录表一组、秩序维护巡逻记录表一组、工程维修单一组、秩序维护值班记录表一组、清洁状况签到记录表一组、设备设施保养维修记录表一组、消防设备维护保养记录表一组、绿化工作周计划及每日巡查表一组，用以证明原告已经履行了物业服务义务；6、在被告家门上粘贴的交费通知的照片一组，用以证明原告向被告催要过物业费。被告质证称，原告只提交了15户违建业主的联系函，山倾城小区违建业主不止15户，剩下的原告没有提供。如果原告尽到了义务，违建户的建筑材料根本不能运进小区，这都是原告失职；原告每日都应有巡查记录，但是原告清扫垃圾根本不及时，不知巡查记录是怎么记的；对原告提供的其他证据无异议。本院认为，关于协调解决山倾城业主违章装修联系函上所载违章建筑业主是74户，而非15户。被告质证称，原告对制止违章建筑没有尽到义务，但未能提供相关充分反驳证据，故对被告该质证意见不予支持。物业管理服务是面向整个小区，时间上具有连续性，不能以小区内个别区域在某一时间段内清扫垃圾不及时而否认整体的清扫保洁服务水平。对被告无异议的证据，予以采信。二、被告提交了以下证据：1、蓟公（文安）行终止决字[2019]267号终止案件调查决定书一份、蓟公（文安）行终止决字[2019]268号终止案件调查决定书一份，用以证明原告对小区绿地、灌溉水井存在破坏行为；2、山倾城红号变压器过户协议二份，用以证明物业企业用章混乱，名称不一致；3、照片一组，用以证明原告在绿化、垃圾清扫、路面养护、外墙维护等方面服务不到位；4、山倾城业主对前期天津隽丰物业公司意见表一张（该表上有多名业主书写的意见及签名）、天津市物业服务企业信用信息采集表（该表上载有对小区内综合管理服务、公共秩序维护、绿化养护、清洁卫生等物业管理服务项目的评价，并加盖了天津市蓟州区山倾城小区业主大会公章），用以证明原告提供的物业服务多方面不到位。原告质证称，两份调查决定书均显示没有违法事实；变压器过户协议与本案没有关联性；照片不能显示拍摄位置及时间，不予认可；业委会没有评判物业服务的资质，对天津市物业服务企业信用信息采集表不予认可；山倾城业主对前期天津隽丰物业公司意见表，该证据形式有瑕疵，且业主在交纳物业费上存在利害关系，不予认可。本院认为，因两份终止案件调查决定书，分别载有“山倾城小区法桐树被挖走一案，没有违法事实”、“山倾城绿化灌溉水井被损坏一案，没有违法事实”，故被告主张原告对小区绿地、灌溉水井存在破坏行为，不予支持；天津隽丰物业管理有限公司蓟县分公司与天津纵横物业管理有限公司签订的山倾城红号变压器过户协议、天津路径隽耀物业服务有限公司与天津纵横物业管理有限公司签订的山倾城红号变压器过户协议均与本案无关；因在山倾城小区提供物业管理服务的物业公司已更换，被告没有提交证据证明上述这组照片是何时拍摄，该组照片与本案是否具有关联性不能认定；根据天津市物业服务企业信用信息采集表与山倾城业主对前期天津隽丰物业公司意见表所载内容，可以认定原告提供的物业管理服务在一些方面存在瑕疵。根据上述证据认定，本院确认以下事实，即原告原名称为天津顺驰物业管理有限公司，后名称变更为天津隽丰物业管理有限公司。2011年4月2日，原告与天津顺驰融信置地有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定原告为天津市蓟县（现蓟州区）山倾城小区五期提供前期物业管理服务；合同期限自2011年4月2日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业费按建筑面积每月每平米1.44元计算；业主于每月25日前交纳物业费，逾期交纳，从逾期之日起按应交物业费的万分之三支付违约金。合同签订后，原告如期为天津市蓟县（现蓟州区）山倾城小区五期提供物业管理服务。原告所提供的物业管理服务，在一些方面存在瑕疵。被告是天津市蓟县（现蓟州区）山倾城五期34-2-402业主，其房屋建筑面积为121.81平方米。被告接受了原告提供的物业管理服务，却拖欠了原告2017年4月1日至2019年4月30日期间的物业费4385.16元。原告向被告催要过4385.16元物业费，被告未予给付，故原告提起本案诉讼。本院认为，被告拖欠原告2017年4月1日至2019年4月30日期间的物业费4385.16元，事实清楚，证据充分。因原告提供的物业管理服务在一些方面存在瑕疵，故被告拖欠的物业费可适当减免，具体减免数额予以酌定。综上所述，对原告的诉讼请求理据充分部分予以支持。原告提供的物业管理服务在一些方面存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告刘延伟给付原告天津隽丰物业管理有限公司2017年4月1日至2019年4月30日期间的物业费4385.16元的85％，即3727.39元，于判决生效后七日内付清。上述款项直接汇入原告天津隽丰物业管理有限公司中国农业银行账户（账号：02×××42）;二、驳回原告天津隽丰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告刘延伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曹利君二〇二〇年八月三日书记员  邢然然附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。