广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初1765号 原告：桂林利森物业服务有限公司。住所：桂林市雁山区雁中路18号雁山创业服务中心3楼303-3号。统一社会信用代码：91450300MA5L76237X。 法定代表人：王俊，该公司总经理。 委托代理人：张伟，该公司职工。 被告：苏芋，女，1979年12月1日生，汉族，户籍地广西兴安县，现住广西灵川县。 被告：易占林，男，1976年4月25日生，汉族，户籍地广西灵川县，现住广西灵川县。 委托代理人：苏芋，系易占林的妻子。 原告桂林利森物业服务有限公司诉被告苏芋、易占林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告桂林利森物业服务有限公司的委托代理人张伟，被告苏芋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、判令二被告共同向原告支付物业服务费6915.96元及违约金【违约金暂计至2019年6月30日为1262.16元(2017年7月1日至2018年6月30日期间的违约金为2305.32元×0.0005×365天=420.72元；2018年7月1日至2019年6月30日期间的违约金为4610.64元×0.0005×365天=841.44元)，自2019年7月1日起以6617.52元为基数，每日按万分之五计算至实际付清之日止】；2、被告向原告支付2019年度电梯维保费126元；3、被告向原告支付2019年度的电梯年检费71.4元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告受桂林袭汇实业集团有限公司旺角名门分公司委托对其投资开发建设的灵川县灵川镇灵南路旺角名门（商业/住宅）小区实施物业管理服务，双方于2017年6月签订了《前期物业管理委托合同》。被告系该小区1栋1单元1403号房屋的业主，该房屋属于物业管理服务的范围。根据合同约定，被告应当按其所拥有的物业的建筑面积交纳物业服务费、电梯维保费及电梯年检费等费用。此外，合同还约定了相应的收费标准及违约责任。合同签订后，原告按照约定提供了相应的物业服务。根据合同第五条的约定关于“物业服务采取先交费后享受服务的原则。物业费等相关费用的交费周期为一年，甲方或其业主应于每个交费周期届满前10日内缴纳下一个周期的物业费及相关费用”的约定，被告应于2017年7月1日前10日内交纳2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费，在2018年7月1日前10日内交纳2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，以此类推。但被告并未按合同约定交纳物业服务费，原告多次催收未果。根据合同第九条第三款关于“业主逾期交纳物业服务等相关费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五收取违约金”的约定，因此，被告除应向原告支付物业服务费外，还应支付违约金。另，合同第四条第二款第3项中还约定了电梯维保费、电梯年检费等费用的交纳方式，但被告并未交纳2019年度的电梯维保费、电梯年检费。综上，原告为维护合法权益，诉至法院要求处理。 原告为其主张提供以下证据予以证实：1、商品房买卖合同复印件。证明被告系涉案房屋的业主；2、业主身份证复印件。证明被告的身份情况；3、前期物业管理委托合同。证明原告为旺角名门小区的物业服务企业，合同对双方权利义务及违约责任进行约定；4、测绘建筑面积结果报告书。证明旺角名门高层住宅共有228套；5、电梯年检费及电梯年检技术服务费、银行转账客户回单；6、电梯年检费及电梯年检技术服务费发票。证据5、6证明原告已支付被告应当承担电梯年检费（9880元+6400元）÷228户=71.4元/户；7、手机短信催收通知凭证。证明原告向被告催缴物业服务费；8、邮寄EMS催收通知凭证。证明原告采用邮寄方式向被告催缴服务费等费用。 被告苏芋、易占林答辩称：一、因为原告提供的物业服务不规范，不到位，要求减半交纳物业服务费。二、关于电梯维保费、电梯年检费的问题，因为该费用的约定没有经过业主的同意，故请求法院驳回原告的此项诉请。 被告为其辩解提供以下证据予以证实：1、图片19张。证明原告提供的物业服务不规范，不到位；2、税务发票复印件7张（含电梯、楼道、公共区域3块区域的电费）。证明原告未缴纳小区电梯、楼道、公共区域的电费造成停电，后全体业主凑钱交纳电费才恢复供电，共计费用3831.15元，其中被告苏芋和业主朱雨平、尹荣、李胜、武建兵5人各交纳100元。 本院经审理认定事实如下：被告苏芋、易占林是灵川县灵南路“旺角名门”商住楼1栋1单元1403号房屋的业主，其房屋建筑面积138.4㎡。原告为依法登记的物业服务企业，经营范围为物业管理。2017年6月20日，桂林袭汇集团有限公司旺角名门分公司（甲方）与桂林利森物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，管理对象为旺角名门小区物业。合同第二条约定，委托期限为两年，自2017年7月1日起至2019年6月30日止。委托期限届满后，同时符合下列条件的，委托期限自动顺延一年：1、甲方没有将续聘或者解聘乙方的意见书通知乙方；2、甲方没有选聘新的物业服务企业的；3、乙方对继续提供物业服务未表示异议的。合同第三条对物业服务的内容进行了约定。合同第四条第一款中约定：物业服务费由旺角名门小区所有业主（包括空置房业主）按其各自拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅每月每平方米1.38元。物业服务费不包含公摊水电费、不包含小区业主共用部位、共用大、中型设施设备维修、更新、改造的费用，不包含电梯维保及年检费用。共用部位共用设施设备的大、中型维修和更新改造费用从专项维修资金支出。合同第四条第二款中约定：电梯维保费126元/年。电梯年检费根据桂林市特检所出具的费用进行分摊。合同第五条约定：业主服务采取先交费后享受服务的原则。物业服务费等相关费用的交费周期为一年，被告应于每个交费周期届满前10日内缴纳下一个周期的物业服务费及相关费用。”合同第九条第三款约定：业主逾期交纳物业服务等相关费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五收取违约金。同时，合同还对其他相关权利义务进行了约定。因原告与该小区业主产生矛盾，在物业管理无法正常运行，业主权益亦受损的情况下，在甘棠片区城中社区的协调下，原告与住宅区业主代表进行了多次座谈沟通后，原告在2019年1月25日出具了一份“关于旺角名门住宅区物业服务收费的通知”，该通知在小区每一栋单元楼门口都予以张贴公示。通知载明：1、2019年以前的物业费，按照每月每平方米1.38元的标准面向全体业主9折收取。对于之前已经交过物业费的，按照交纳的金额在打9折的基础上多余的款项往后顺延（原已享有优惠的除外）。2、以前已经交纳公摊水电费及电梯维保费的业主，将其两项费用累加后自2019年1月1日起按照每年每户200元的标准分摊，多余款项往后顺延。3、2018年9月至10月业主集资交纳的电费，公司根据供电局实收金额无息返还，以现金形式返还给收缴电费的业主代表。4、自2019年1月1日起，住宅区物业费按照每月每平方米1.38元计收，每户每年另收200元（用于电梯维保、年检及上下运行所产生的电费），政府收费除外，并与业主签订书面合同。通知发出后，被告知悉，但仍未交纳相应费用，故原告诉至法院，要求被告按合同约定交纳物业服务费及电梯维保费、年检费。 另查明，按原告与桂林袭汇集团有限公司旺角名门分公司签订的《前期物业管理委托合同》约定，被告每年应交纳的物业服务费为2291.9元（138.4㎡×1.38元×12个月）；2019年7月1日起至2020年6月30日止，应交纳的电梯维保费为126元，电梯年检费为71.4元。 再查明，原告并未与被告签订前期物业合同，旺角名门小区亦未成立业主委员会。原告系从2017年7月1日起开始进场对旺角名门小区提供物业服务，故其收取物业服务费的起始时间为2017年7月1日。 本院认为，原告是具有执业资格的物业服务企业，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告所居住小区提供了物业服务，根据权利、义务相一致的原则，被告作为由原告提供物业服务的小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当依合同约定按时足额交纳物业费。由于各种原因，原告自愿将2019年之前应交纳的物业服务费用按九折收取，并将公摊水电费、电梯年检费及电梯维保费从2019年起按内湖每年200元收取，此书面通知已在小区内张贴公示，被告亦表示知悉。因此，该通知内容对全体业主有效。故2017年7月1日至2019年6月30日的物业服务费为4125.4元（138.4㎡×1.38元×24个月×0.9），2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费为2291.9元（138.4㎡×1.38元×12个月），合计6417.3元。2019年度的电梯年检费、电梯维保费等费用通知虽明确按200元收取，但原告诉请为金额为197.4元，故此项费用以原告诉请金额为准。 关于本案违约金方面，对于2019年之前的物业服务费，因原告张贴的“关于旺角名门住宅区物业服务收费的通知”中未进行约定，故对2019年之前的违约金，本院认为不再计算。但从2019年7月1日起至2020年6月30日止，被告应交纳的物业服务费为2291.9元，因其未在合同约定的时间内交纳，应承担相应的违约责任。合同约定违约金从逾期之日起每日按应缴纳费用的万分之五收取，但结合本案实际情况，本院予以调整为按欠款金额10%计算，即违约金为229.2元（2291.9元×10%）。 关于被告提出因为原告提供的物业服务不规范，不到位，要求减半收取物业服务费的辩解，本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证实，而被告提供的照片反映的只是小区一个时间段的情形，并不能证明原告长期以来提供的物业服务不规范，故对被告的此项辩解，本院不予采信。因《前期物业管理委托合同》明确约定电梯年检费、电梯维保费不计算在物业服务费内，故对被告提出的原告收取该费用未经过业主同意的辩解，本院亦不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告苏芋、易占林给付原告桂林利森物业服务有限公司2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费6417.3元及违约金229.2元； 二、被告苏芋、易占林给付原告桂林利森物业服务有限公司2019年度的电梯维保费126元及电梯年检费71.4元。 上述一、二项合计6843.9元。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告苏芋、易占林共同负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 唐荣英 二〇二〇年八月十八日 法官助理 苏 倩 书 记 员 苏依妮