西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终396号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈文楷，男，1967年9月29日出生，汉族，经商，现住西藏拉萨市，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：龚德江，西藏伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周波，男，1990年10月2日出生，汉族，单位职工，现住西藏拉萨市，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：**、泰和泰（重庆）律师事务所律师。原审被告：唐亮，男，1987年7月29日出生，汉族，务工，现住拉萨市，公民身份证号码：×××。第三人：西藏阁宇实业有限公司，住所地拉萨市。法定代表人：青伟，该公司负责人。上诉人陈文楷因与被上诉人周波、原审被告唐亮、第三人西藏阁宇实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初431 号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈文楷的委托诉讼代理人龚德江、被上诉人周波及其委托诉讼代理人**、原审被告唐亮到庭参加诉讼。第三人西藏阁宇实业有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。陈文楷上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初431 号民事判决，并改判被上诉人继续履行案涉《房屋买卖合同》，将案涉房屋过户至上诉人名下。2.判令被上诉人向上诉人支付违约金200 000元。3.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误。被上诉人未按案涉合同向上诉人履行通知义务，而是多次以短信或微信方式通知唐亮，基于被上诉人未向上诉人履行通知义务，且房屋产权证尚未办理到上诉人名下，给付尾款的条件并未成就，案涉合同应继续履行。另外，在案涉合同相对方不是唐亮，但上诉人却一直向唐亮催要房款情况下，上诉人有理由相信被上诉人已与唐亮达成新的房屋买卖关系，存在一房二卖行为，构成违约。依据案涉合同第12条规定，被上诉人除了继续履行合同外，还应向上诉人支付违约金200 000元。周波辩称，1.我方依据案涉合同中写明的联系方式向上诉人履行了通知催告义务，对上诉人具有法律约束力。上诉人经我方多次催告一直未支付尾款，我方据此行使解除合同权利，不存在违约。2.上诉人主张我方存在一房二卖行为无事实依据，且并未举证证明。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。唐亮述称，我仅负责做装修，与上诉人只是老乡，并且我与本案无关。西藏阁宇实业有限公司因缺席未作答辩及提交证据。周波向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告之间的购房合同，并判令被告返还房产。2.判决被告支付违约金200 000元。3.被告支付原告2018年1月17日起至搬离为止的房租每月2200元。4.被告方承担诉讼费用。陈文楷向一审提出反诉请求：1.请求被反诉人向反诉人支付违约金20万元整；2.请求判令被反诉人继续履行合同，依法办理争议标的房屋的过户手续；3.请求判令本诉及反诉的诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年3月17日，周波从西藏海亮房地产发展有限公司购买拉萨市柳梧新区北京大道11号海亮世纪新城2期12幢1单元201号（房屋建筑面积110.24平方米，产权编号：54000046012）。2017年10月20日，因周转资金困难，周波通过西藏阁宇实业有限公司房产中介，与陈文楷签订《房屋买卖合同书》（合同编号：000265），以640 000元（大写：陆拾肆万圆整）出售该房屋。该合同约定，房款支付方式：1、合同签订当日乙方支付甲方200 000元，大写贰拾万元整。双方约定办理该房屋产权（不动产证）之日付清尾款，合计440 000元，大写：肆拾万元整。同时该合同对交易税费、手续费及其他费用，违约金、争议解决方式等进行了约定。合同签订当日，陈文楷向支付首付款200 000元。2018年1月9日，周波接到海亮地产办理不动产权证书通知，并领取《不动产权证书》。西藏阁宇实业有限公司的工作人员朱冉用186XXXXXXXX的手机号在办理不动产权证书前后（2018年1月7日、12日、19日、25日）通知陈文楷，迟迟不履行办理房屋所有权转移及支付尾款义务。认为周波不按时履行合同义务，甚至想要解除合同的行为，严重侵犯了的合法利益，故向一审法院提出反诉。另查明，2019年3月21日，陈文楷向周波通过银行转款支付400 000元整，但由于周波的银行卡消磁并注销，该款项于次日被退还陈文楷。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，周波与陈文楷、西藏阁宇实业有限公司阁宇公司签订的《房买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法律的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同关系自成立时生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于房屋买卖合同应否解除的问题。一审法院认为，在本案中，依据合同约定，房款支付方式：1、合同签订当日乙方支付甲方200 000元，大写贰拾万元整。双方约定办理该房屋产权（不动产证）之日付清尾款，合计440 000元，大写肆拾万元整。经核实，2017年11月29日，拉萨市国土资源局颁发《不动产权证书》。2018年1月9日，周波接到海亮地产办理不动产权证书通知，随即联系中介经理杨波携带放置在西藏阁宇实业有限公司处购房预售合同等资料，一同前往海亮地产办理不动产权证书。对此陈文楷应在2018年1月17日之前支付清尾款440 000元。陈文楷辩称周波在办理房产证后未履行通知义务，一审法院认为，虽合同中未明确通知义务，但一般情况下应当在办理不动产权证书办理后通知买房人，依据周波向法庭提交《通话记录》，能够证明西藏阁宇实业有限公司的工作人员朱冉用186XXXXXXXX手机号在办理不动产权证书前后（2018年1月7日、12日、19日、25日）通知过合同预留陈文楷135XXXXXXXX，对此西藏阁宇实业有限公司在庭审中予以承认。故可以认定周波及西藏阁宇实业有限公司履行了通知义务。综上，陈文楷长期拖延支付尾款的行为，已构成重大违约，导致合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，周波有权解除合同。合同解除后，陈文楷应返还涉案房产，周波应向陈文楷返还已支付的购房款200 000元。故一审法院对周波主张解除双方之间的购房合同，并返还房产的诉讼予以支持。对陈文楷要求周波继续履行合同，并办理房产过户的反诉请求不予支持。关于周波主张的违约金200 000元，因周波未提交证据证明实际损失，结合双方合同的履行情况及陈文楷的违约责任，对主张之违约金，一审法院酌情认定以60 000元为宜，对其超出的部分，一审法院不予支持。至于主张的房租问题，一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，而租赁合同纠纷，已超出了本案的审理范围，故一审法院不宜处理。关于陈文楷反诉主张的违约金200 000元，因陈文楷在履行合同的过程中存在怠于履行的情形，且其无证据证明原告具有违约行为，对其要求支付的违约金200 000元的反诉请求，不予支持。关于唐亮及西藏阁宇实业有限公司应否承担责任的问题，周波诉称唐亮系本案的实际购房人，一审法院认为，依据双方当事人提交《房屋买卖合同》，合同签订方为本案周波与陈文楷，购房首付款也是陈文楷支付，不能因为唐亮在使用房屋及其帮陈文楷商购房事宜，就以此认定其为本案的实际购房人。故唐亮在本案中不承担责任。西藏阁宇有限公作为中介机构，在本案中不存在过错行为，故亦不应承担责任。判决：一、原告周波与被告陈文楷于2017年10月20日签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、被告陈文楷应于判决生效后三十日以内向原告周波返还海亮世纪新城X期X幢1单元201号的房产；三、被告陈文楷应于判决生效后十五日以内向原告周波支付违约金60 000元；四、驳回原告周波的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈文楷的全部反诉请求。二审中，周波提交失信自然人名单一份，欲证明唐亮已被列为失信被执行人的事实，因此以陈文楷的名义签订《房屋买卖合同》，案涉房屋实际购买人为唐亮；陈文楷对该份证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为此证据与本案无关；唐亮认为与本案无关；本院对该份证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该份证据无法证明其目的。二审查明的其他事实及依据的证据与一审法院基本一致。本院认为，在本案中，周波通过西藏阁宇实业有限公司房产中介，与陈文楷签订《房屋买卖合同书》，签订合同时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且所售卖的房屋系法律允许买卖的商品房，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方都应按协议约定履行自己的义务。依据周波在一审中提供的证据及西藏阁宇实业有限公司的陈述，可以确定通过《房屋买卖合同书》中预留的陈文楷电话，周波及西藏阁宇实业有限公司多次履行了通知义务，但陈文楷在一年多时间内迟迟不履行办理房屋产权所有权转移及支付尾款义务，已构成违约，因此陈文楷要求判令继续履行案涉《房屋买卖合同》的理由不成立，本院不予支持，一审对该事实的认定正确应予以支持。陈文楷虽以周波已与唐亮达成新的房屋买卖关系，存在一房二卖行为，构成违约作为抗辩理由，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”规定，陈文楷对其主张的事实并未提供相应的证据，佐证其一审查明的事实有误，故该上诉请求，不予支持。综上所述，陈文楷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6516元（陈文楷已预交），由陈文楷负担。本判决为终审判决。审  判  长   边  珍审  判  员   根堆然吉审  判  员   达  杰二〇二〇年八月十三日书  记  员   旦  增