广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初5278号原告：珠海市翔海物业管理有限公司。住所：珠海市*****************。统一社会信用代码：914***********761E。法定代表人：冯彩云，该公司总经理。被告：关夏莲，女，汉族，1978年5月7日出生，住广东省珠海市******************，身份证号码440************221。委托诉讼代理人：涂焕锋，广东瀛凯邦律师事务所律师。原告珠海市翔海物业管理有限公司与被告关夏莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人冯彩云、被告关夏莲的委托诉讼代理人涂焕锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费用6371.22元、公用电费1920.7元、对讲门禁系统维护费288元，合计8579.9元（2015年2月13日至2019年11月30日）；2.被告支付滞纳金7626.63元（从2015年2月13日计至2019年11月30日）。事实和理由：原告于2014年9月19日与新加坡花园二、三期第三届业主委员会签订了物业服务合同，对新加坡花园二、三期投入整改资金16万元。2015年2月12日进驻开始对该小区进行物业管理，一直对新加坡花园二、三期小区进行物业管理，物业管理费根据物业管理合同第十条，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.38元收取；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元收取；首层商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取；二层商场、写字楼按建筑面积每月每平方米1元收取，首层车库按建筑面积每月每平方米0.55元收取。以上收费标准不含电梯电费、电梯年检费、电梯维护费、小区公共用电分摊费。2、根据合同第九条，本物业采用以下方式收取物业服务费：乙方自负盈亏，按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括公用电费。公用电费多层住宅（1-12栋）每户每月按2元收取，高层住宅（13-14栋）电梯电费、电梯维护费、电梯年检费、公共用电分摊费按实际用量各户分摊。3、根据合同第十八条，本物业区域内新增设的公共设施设备其费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊。（门禁系统维护）。4、根据合同第十二条第2项第2条规定，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下第2条，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。被告房屋位于香洲区香华路288号13栋402房，其长期以来一直享受原告提供的物业管理服务，从2015年2月12日开始至今一直没有交物业管理费，公用电费、门禁系统维护费等。每月向被告发催款通知。每年向被告发含滞纳金的催款通知，但一直至今还是没有交纳物业管理费等费。截止到2019年11月份，被告累计拖欠物业管理费用6371.22元，公用电费1920.7元，对讲门禁系统维护费288元，共8579.9元。根据合同约定，被告应交逾期交款滞纳金7626.63元。四项费用总计16206.53元。请求判令从2015年2月12日至2019年11月30日。原告认为，被告一直享受原告提供的卫生、保安、绿化、垃圾清运等物业管理服务，按照《物业服务合同》作为房屋使用人，支付物业管理费是其应尽的义务。否则，对其他业主是不公平的，也变相侵犯了其他交费业主的权利。请求法院支持原告的诉讼请求。原告提交如下证据：1.珠海市物业服务企业备案证明；2.物业服务合同；3.珠海市不动产登记情况查询结果；4.催款通知；5.不动产权登记表；6.公用电费用电分摊通知；7.业委会证明；8.13栋、14栋地下照明的电表抄表明细；9.电费发票；10.续签的物业服务合同。被告辩称，一、原告存在严重违反《物业服务合同》约定的情形，提供的物业服务严重与合同约定不符。原告提供的日常服务严重不符合合同约定。按照《物业服务合同》约定，原告应当配备6名保洁员、1名绿化工、安保人员13人，但实际配备情况严重不足或者是没有安排。主要表现在如下几个方面：1、小区环境脏乱差。小区内的楼梯、电梯间、走廊等服务区域等于没有提供保洁及绿化服务，整个小区的状况就是脏乱差，垃圾到处都是，而且无人清理。2、小区的绿化也无人打理，未经公示乱砍树木，小区绿化严重退化，部分区域寸草不生，出现“荒漠化”的状态。3、小区安保形同虚设。小区的保安则是退休后的老人家，也末按照《物业服务合同》约定配足保安，无法按照约定实施24小时值班及巡逻制度，小区是开放性的进出，安全存在严重隐患，盗窃事件时有发生，业主反映后也没有任何解决方案及改善。4、消防安全没有保障。原告为了多收停车费，给非小区的人员开办停车卡，导致小区停车数量严重超负荷，小区的消防通道每天都被车辆占用。而且小区内的消防箱没有水管及喷头，长期无人进行检查，最近的检查时间还是2017年12月。原告的违约行为无法一一列举。原告只管收钱不提供服务，物业服务水平之低，小区卫生环境是脏乱差，导致整个小区业主怨声载道。而且，根据原告近年来向法院提起的追讨物业服务费案件数量可以表明，原告提供物业服务水平之差是大家有目共睹。二、被告并非不付物业管理费，而是原告收费不合理，坐等收费的方式收取物业服务费，且原告存在拒收物业服务费的情形。原告收取的电梯公摊费用严重不合理。原告在提供服务期间，在小区内安装大量的广告牌以及钢琴房等，广告牌及钢琴房的用电涉嫌使用小区的公共用电并均摊由业主承担。每户业主公摊超过30元／月的电费严重不合理，单纯的使用电梯，不可能产生如此之多费用。被告曾向原告缴纳物业费，但被告告知需要一并支付公摊费用才收。因此，并非被告拒付物业服务费，而是原告收费不合理，原告也拒收物业费。三、原告主张要求支付电梯公摊费不合理、对讲机维护费没有证据证明，要求支付没有依据。被告向每位业主主张超过30元／月的公摊电费严重不合理，原告并末向业主提供过每月电表的读数，以及相关的缴费明细。另外，对于小区广告用电、钢琴房等非小区公共用电的费用，原告是否计算在内也无法确定。业主需要支付的公摊费用没有任何的证据支持。关于对讲机的维护费，《物业服务合同》并未约定，也没有证据证明有进行维修及产生了相关的费用，原告主张该费没有依据。四、原告要求支付违约金没有依据。1、被告未收到过原告催缴物业费的通知，要求支付违约金没有依据。被告并非有意不交物业服务费，而是原告提供的物业服务水平之差，让大部分的业主无法接受，而且收费也不合理，以坐等收费的方式收取物业服务费，被告等人从未收到过物业服务的缴费通知，也无法确定需要缴纳的金额。被告曾主动去交物业服务费，但原告要求一并支付其他不合理的费用并且对被告只交物业服务费的方式予以拒绝。原告没有向被告催缴，也没有证据证明有向被告催缴过，要求支付物业滞纳金没有依据。2、原告主张电梯公摊电费、对讲机维护费的违约金没有合同依据。根据《物业服务合同》第十二条约定，物业费才可以主张违约金。因此原告主张电梯公摊费用、对讲机维护费用的违约金没有合同依据。五、原告要求被告支付物业服务费等存在诉讼时效超过的情形，对超过诉讼时效的部分依法不予支持。原告主张2015年2月起的物业管理费，但原告于2020年5月8日才向法院申请立案。根据《民法总则》的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，原告于2020年5月8日向法院主张权利，原告主张2017年5月8日之前的物业服务费及公摊费用、违约金存在超过诉讼时效的情形，依法应当驳回其诉讼请求。综上所述，物业公司收取的费用应当与其提供的服务相对应。原告通过招聘几个保安及保洁，未提供合同对应的服务，就坐等收取服务费显然存在不合理之处。据此，恳请法院根据本案的相关事实及法律规定，依法作出判决。被告提交如下证据：1.关于对新加坡花园二、三期物业管理整改的相关意见；2.新加坡花园二、三期翔海物业违反《物业服务合同》相关情况说明；3.照片；4.告知通知书及报警回执。本院查明，被告在2011年3月22日登记成为珠海市****************的所有权人，房屋建筑面积80.19平方米。2014年9月19日，原告与珠海市香洲区新加坡二、三期业主委员会（下称业委会）签订了《物业服务合同》。合同约定，业委会委托原告为位于珠海市香洲区*******的新加坡二、三期住宅小区物业提供物业管理服务，服务期限自2014年9月25日至2018年6月30日，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.38元收取物业服务费，不含电梯电费、电梯年检费、电梯维护费、小区公共用电分摊费，交费时间为次月15日前，逾期交费从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金，高层住宅（13-14栋）电梯电费、电梯维护费、电梯年检费、公共用电分摊费按实际用量各户分摊。2019年10月25日，原告再与业委会签订新的《物业服务合同》。合同约定，服务期间自2019年10月25日至2024年10月24日，物业服务费标准及交费日期、逾期交费滞纳金、高层住宅（13-14栋）电梯电费、电梯维护费、电梯年检费、公共用电分摊费的分摊等与2014年的《物业服务合同》约定一致，13至14栋的门禁对讲系统维护费每户每月5元。原告自2015年2月12日进驻小区至今。被告自2015年2月原告入驻小区开始一直没有支付物业服务费等费用。原告于2020年1月6日诉至本院。2020年6月1日业委会出具一份《证明》，证明原告自2015年2月12日进驻管理新加坡二、三期物业以来，每月都有向业主发收费通知单和含逾期交款滞纳金的催款通知。本院认为，原告与业委会在2014年和2019年分别签订了《物业服务合同》，为新加坡二、三期小区提供物业服务，被告作为小区业主，合同对被告具有法律约束力。被告享受了原告提供的服务，应当按照合同约定支付物业服务费等费用。但被告自原告进驻小区以来，多年来从不交费，已构成违约，应当承担违约责任，按合同约定支付费用并承担逾期付款的滞纳金。原告管理小区多年，小区内住户众多，仅被告所在楼栋已逾百户，被告以仅有二十多人签名的《关于新加坡花园二、三期物业管理整改的相关意见》，以及被告提供的照片，证明原告没有履行物业管理的义务，拒绝交费，证据不充分，本院不予采纳。原告要求被告支付2015年2月13日至2019年11月30日的物业服务费，被告主张原告部分请求已超过诉讼时效。原告于2020年1月6日提起诉讼，根据《民法总则》的规定诉讼时效为三年，原告请求被告支付2015年2月13日至2016年11月30日期间的物业服务费，已超过三年诉讼时效。原告提交的业委会出具的证明，该证明仅为业委会的单方证明，并非原告直接向被告进行催收的证据，故该业委会证明不能作为本案诉讼时效中断的证据，本院对超过三年诉讼时效的费用不予支持。2016年12月1日至2016年12月31日的物业服务费交费时间为2017年1月15日前，至原告起诉之时未超过三年诉讼时效，2017年2月1日至2019年11月30日的物业服务费也未超过诉讼时效，本院对上述时间段的费用予以支持。上述期间的物业服务费，属于《物业服务合同》期内的，按合同约定的标准计算，2018年7月1日至2019年10月24日期间的费用，虽没有合同约定，但原告实际提供了服务，参照合同约定计算。故被告应当向原告支付物业服务费3985.2元（1.38元×80.19平方米，共36个月）。原告请求被告支付公用电费，原告提交了支付电费的票据和其制作的《公用电费用电分摊通知》，证明其已支付公用电费，根据合同约定被告应当向原告支付公用电费。但因2016年12月1日之前的费用已经超过三年诉讼时效，则依据上述有关诉讼时效的分析，被告应当向原告支付2016年12月起至2019年11月的公用电费共计1143.38元。合同期内的物业服务费和被告应当支付的公用电费，被告没有支付，应当按合同约定承担每日千分之一的滞纳金，但2018年7月1日至2019年10月24日期间拖欠物业服务费的滞纳金没有合同约定，原告要求被告支付这段时间物业服务费的滞纳金，本院不予支持。被告需要支付合同期内的物业服务费的滞纳金共2078.23元（按每日千分之一计算，从欠费次月16日起分段计至2019年11月30日）。原告请求被告支付门禁系统维护费288元，原告签订的两份合同，只在2019年10月25日签订的《物业服务合同》中约定了门禁系统维护费，故本院只能支持2019年11月的门禁系统维护费5元，合同约定于次月15日前付费，原告请求的滞纳金只计至2019年11月30日，此时尚未到交费时间，故被告无需支付此费的滞纳金。对于没有合同约定的时段的费用，本院不予支持。综上所述，被告应当向原告支付2016年12月1日至2019年11月30日的物业服务费3985.2元、公用电费1143.38元、门禁系统维护费5元及滞纳金2078.23元。原告其他诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下：一、被告关夏莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市翔海物业管理有限公司支付物业服务费人民币3985.2元、公用电费1143.38元、门禁系统维护费人民币5元及滞纳金人民币2078.23元；二、驳回原告珠海市翔海物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币103元，由原告负担人民币57元，被告负担人民币46元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 林 雯二〇二〇年八月七日书记员 陈丽婷黄惠珊