上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6232号上诉人(原审被告)：上海衡泰企业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈璋林，总经理。委托诉讼代理人：戚俊杰，上海市海燕律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海市虹口区教育学院实验中学，住所地上海市。法定代表人：全迅，校长。委托诉讼代理人：葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。原审第三人：励恩，女，1978年12月11日出生，汉族，户籍地浙江省慈溪市。上诉人上海衡泰企业发展有限公司(以下简称衡泰公司)因与被上诉人上海市虹口区教育学院实验中学(以下简称实验中学)、原审第三人励恩房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初18866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。衡泰公司上诉请求：撤销(2019)沪0109民初18866号民事判决第一、二项主文，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上海市东宝兴路XXX号底层建筑面积450平方米房屋的租赁期应至2020年12月30日止。上诉人与被上诉人于2005年签订的《补充协议》是基于双方变更东宝兴路XXX号整幢房屋的租赁期而签订的，是对2002年11月上诉人与被上诉人签订的《补充协议》的再次补充约定。上诉人的承租期从2017年12月31日再次延长至2020年12月30日。而由于承租期的延长，锦江公司与被上诉人的租赁关系也相应推迟到了2021年开始，即2018年至2020年间的租金仍由锦江公司支付给上诉人。2002年、2005年的两份《补充协议》内容均仅涉及锦江公司，因此双方在协议中都曾特别提及锦江公司，而并非是仅约定锦江公司租赁部分的事宜。上诉人至今仍按约向被上诉人支付承租的东宝兴路XXX号整幢房屋的租金。实验中学答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。励恩未作答辩。实验中学向一审法院起诉请求：1．要求判令励恩搬离上海市东宝兴路XXX号底层建筑面积450平方米房屋(以下简称系争房屋)，由衡泰公司将该房屋清空后返还给实验中学；2．要求判令衡泰公司支付房屋占有使用费，按照每日人民币(以下币种均为人民币)341.55元的标准，自2018年1月1日起支付至返还上述房屋之日止；3．要求判令本案诉讼费由衡泰公司负担。一审法院认定事实：1996年上海市红欣塑料制造厂(以下简称红欣厂)(甲方)与上海广泰房地产有限公司(以下简称广泰公司)(乙方)及上海丹虹实业公司(丙方)签订《合作建房协议书》，约定：1．甲方提供占地约为500㎡的西宝兴路XXX号学校沿街面(原校办厂等建筑拆除)，由乙方投资600万元左右新建一幢建筑面积约3000㎡的营业办公大楼；2．建房期为1年(即自施工执照开出之日起1年)，建房的一切投资包括建房方向投资税、校厂的拆除、建房的三通一平及建成后装潢水电、通讯、煤气等设施均由乙方承担。甲方负责建房中水(上下水)、电、通讯、煤气等设施的立项、申报、请照扩提供建房方便，并解决由于建房而造成的相关邻里矛盾(包括居民委员会在学校墙上搭建的房屋)；3．房屋建成后，产权属虹口区教育局(甲方上级机构)所有，甲、乙双方各得50％建筑面积使用。甲方根据产权方委托书，把所得50％房屋委托乙方承租经营，承租期为18年，双方另订使用18年的租赁协议书；4．甲方以土地使用权方式出资，乙方以土地建房全额建造该幢房屋(约3000㎡)形成出资。建成后，由乙方全权经营使用18年，18年使用期限从开出施工执照之日推迟1年算起(如甲方或其他不可抗拒原因造成延误工期应协商推迟)。乙方使用期满后，土建房归还甲方，届时如乙方需继续使用，可同甲方协商续租，在同等条件下，乙方予以优先考虑。在18年经营期间，经营5年内如遇政府市政动迁，所得土建赔偿费用应归乙方所有，5年以后根据已使用年限，甲乙双方按比例分摊……；5．……；6．……；7．……；8．……；9．……；10．……1996年上海市红军中学(以下简称红军中学)(甲方)与广泰公司(乙方)签订《租赁协议书》，约定：1．双方合作建房约3000㎡。房屋建成后，按双方各得50％建筑面积使用，使用期自施工执照开出之日第2年算起；2．根据《合作建房协议书》，乙方所得的50％无偿使用18年，甲方所得50％建筑面积的房屋，委托乙方承租全权经营18年，经营期向甲方汇交纳租赁费；3．甲方考虑到乙方的投资回收，经双方友好协商，甲方全权委托乙方经营的50％，乙方同意在承租期18年内(即从使用期起算)按以下方式向甲方交纳租赁费：第1年为50万元，第2年为50万元，第3年为55万元，第4年为65万元，第5年递增8％为702，000元，以后隔年递增8％，以此类推。支付方法：全年租赁费按季分四次交付，每季度第1个月的上旬交付全年租赁费的四分之一(实际年租金按实际建成房屋面积，比照3000㎡与65万元之比进行增减)。乙方考虑到甲方建房期间的经济损失，愿在建房期间补偿20万元，另外无偿提供校长基金20万元，作为校办厂的搬迁及办理建房手续中的必需费用。待协议签章公证生效后，乙方预付给甲方10万元，施工执照下达后再按季支付其余部分；4．……；5．……；6．……1997年7月10日，红军中学出具《证明》，内容为：衡泰企业发展公司商办楼，产权属于虹口区教育局、红军中学所有。红军中学委托衡泰公司经营，衡泰公司具有该商办楼的经营权和使用权。1999年8月4日，衡泰公司与上海伟达经济发展有限公司(以下简称伟达公司)签订《房屋租赁合同》，约定伟达公司向衡泰公司租用东宝兴路XXX号办公楼底层(555平方米)，租赁期为18年，自1999年8月1日起至2017年7月31日止。后双方发生租赁纠纷，伟达公司起诉衡泰公司，要求履行双方的租赁合同、赔偿损失［(1999)虹民初字第3230号案］。经法院调解，双方达成调解协议：1．伟达公司和衡泰公司于1999年12月15日开始履行双方于1999年8月4日签订的《房屋租赁合同》，本市东宝兴路XXX号底层550平方米自1999年12月15日起由伟达公司租赁使用；2．租赁期限18年，自1999年12月15日起算……2001年9月18日，案外人华联超市股份有限公司(以下简称华联超市)(承租方、乙方)与衡泰公司(出租方、甲方)签订《房屋租赁协议》，约定：衡泰公司将系争房屋出租给华联超市使用，租赁期限共计10年，自2001年11月10日起至2011年11月9日止。合同到期后，华联超市继续租赁系争房屋。2002年10月，衡泰公司向虹口区教育局校产科、红军中学领导提交《关于延长经营年限及调整租赁费用的请示报告》，内容为：我公司经多次与校产科及学校领导磋商，有关调整经营年限及租赁费用问题，目前已基本达成调整方案。1．我公司与红军中学原合同经营期限是从1997年底到2015年底止，目前校产科及学校领导考虑到我公司的实际困难，同意延长2年后自1997年底至2017年底止时段为我公司的经营期限；2．我公司与红军中学学校的原租赁协议是年回报55万元，这在目前市场租赁价根本无法履行。从1999年至2001年在校产科及学校领导关怀下同意调整到年租金为33万元／年。现经多次协商，能否从1997年底至2004年调整为33万元／年。锦江集团签约后2004年底在33万元／年租金的基础上每年定变上浮3％到我公司合同期满时，租金调整为516，270元／年。租赁期满后，锦江方面直接与学校履行合同，租金100％归校方所有。红军中学批复同意衡泰公司关于调整经营年限和租赁费的要求。2002年10月9日，衡泰公司与锦江旅馆投资公司及红军中学签订《红军中学综合大楼租赁合同》，约定：衡泰公司将红军中学综合大楼2至7层及除1层已租给华联超市以外的部分与部分地下室(总建筑面积约为3660平方米)、大楼西侧通道和大楼门前的车位、大楼附属的各项设备、设施出租给锦江旅馆投资公司使用；租赁期限为20年，起租日自营业执照下达之日起或自甲方将所出租范围内的房屋、场地及附属设施的使用权完整移交给乙方之日后第101天起计算；锦江旅馆投资公司应支付衡泰公司的租金，第1年为60万元，第2年为100万元，第3年为120万元，第4年至第13年每年为140万元，第14年至第15年每年为80万元，第16年至第20年每年为100万元；租金3个月一付，先付后用，每3个月的最后1个月的28日支付下一期的租金；合同租赁期限已经业主方同意，但自2018年1月1日起，由红军中学与锦江旅馆投资公司建立租赁关系，以后的租金归业主方(红军中学)收取，同时本合同所确定的权利与义务连同转由业主方承担。2002年11月，红军中学(甲方)与衡泰公司(乙方)签订《补充协议》，内容为：红军中学与广泰公司于1997年签订红军中学综合楼联建租赁合同，征得红军中学同意，原乙方变更为衡泰公司，原合同本由广泰公司因建房、租赁所履行的权利、义务及债权债务一并转让给衡泰公司承担。今由红军中学与衡泰公司再次予以确认，并经双方协商，达成以下补充协议：1．原租赁合同中，乙方无偿使用联建房50％，使用期限为18年(1997年9月1日至2015年8月31日)。考虑到目前实际情况，乙方请求延长联建房50％的使用期，即从1997年9月1日至2017年12月31日止，甲方予以同意。联建房50％归甲方使用，考虑到房屋的特殊情况，委托乙方使用经营，乙方付租赁费；2．甲方同意乙方转租给锦江旅馆投资公司，并应锦江旅馆投资公司租赁20年的要求(即2003年1月1日至2022年12月31日)，从2018年1月1日起，衡泰公司退出与锦江旅馆投资公司的租赁关系，由红军中学与其建立租赁关系，以后的租金全部为红军中学收取，即2018年至2022年每年100万元；3．原租赁合同的租金经双方确认予以调整如下：1997年9月1日至1999年8月31日每年50万元，1999年9月1日至2002年12月31日每年33万元，2003年1月1日至2003年12月31日每年40万元，2004年1月1日至2017年12月31日每年在40万元的基础上环变上浮3％，即在上一年的基础上浮3％，即2004年：40万元＋40万元×3％=412，000元，2005年：412，000元＋412，000元×3％=412，360元，依次类推，直至2017年底止。2018年1月1日起，衡泰公司退出与锦江旅馆投资公司的租赁关系，由红军中学全部收取租金，每年100万元至2022年底；4．衡泰公司每年租金分两次支付，即在1月、7月的当日前10天内付清当年租金的二分之一。以上租金中2002年12月31日之前欠款，另订还款计划；5．乙方拖欠租金1个月，甲方将有权收回房屋的使用经营权。以上调整，经甲、乙双方确定，双方盖章生效，并报虹口区教育局校产科。2004年9月24日，衡泰公司(甲方)与红军中学(乙方)签订《还款协议》，载明：衡泰公司和红军中学自1996年联营建房以来，遇到不少问题，甲方在乙方及上级领导的大力支持和关心下，经过共同努力，目前联建房已出租给锦江之星旅馆有限公司(以下简称锦江之星旅馆)经营。其间经两次法院庭外调解，经双方友好协商制定协议如下：1．至2002年9月双方曾对乙方历年欠款核对确认总额为1，102，989元。甲方在投资8年颗粒无收的情况下，根据合同也曾向乙方偿还了部分租赁费(包括拆房补偿款40万元)。甲方向乙方提出对欠款减免50％的要求，乙方根据实际情况，行政会讨论通过，同意一次性减免欠款25％。同时扣除2004年以前甲方代付租赁税款206，658元，最后双方确认乙方欠款620，653元；2．上述欠款乙方计划3年内向甲方付清，2005年、2006年各为20万元，2007年为220，653元；3.2003年租赁费曾另订协议，款项已结清。2004年开始执行新的租赁合同，每年为40万元，付款方式按2004年10月18日四方协议执行，每年年底结账一次；4．由于2004年以前甲方已为乙方代付租赁费税款，因此在此前如发生税务方面问题概由甲方负责。以上协议双方同意，并和原来的租赁协议及有关协议书具有同等法律效果。2004年10月18日，衡泰公司(甲方)与上海沪鸣建筑有限公司(乙方)及红军中学(丙方)、锦江之星旅馆(协助方)签订《协议书》，载明：根据红军中学综合楼开发之需要，甲方将该楼租赁给锦江之星旅馆(另有协议)改建为锦江之星东宝兴路旅馆。目前甲方尚有部分工程结算款未支付给乙方及尚欠丙方部分租金，现甲乙、丙三方经友好协商达成还款协议，并将由锦江之星旅馆协助甲方还款，协议如下：1．甲方确认至今尚未支付给乙方的工程余款数额计141万元；2．甲方2005年度将从锦江之星东宝兴路旅馆得到租金后订立还款计划：第1期租金(2004年12月22日)归还乙方40％(10万元)，归还丙方60％(15万元)；第2期租金(2005年3月22日)归还乙方60％(15万元)，归还丙方40％(10万元)；第3期租金(2005年6月22日)、第4期租金(2005年9月22日)则按各50％比例归还乙方和丙方。以后每年度甲方均以租金总额按各50％比例支付乙方和丙方欠款。直至甲方付清乙方欠款，本协议终止；3．关于上述第2条中约定的付款，甲方在每次付款时，必须出具书面指令给锦江之星旅馆。该书面指令上必须注明甲方要求锦江之星旅馆将本应支付给甲方的租金多少金额的人民币直接支付给何受款人，并标明该受款人的名称、地址、开户银行、账号等。该书面指令必须由甲方的法定代表人签字认可，并加盖甲方的公章；4．锦江之星旅馆只有在接到上述第3条中约定的甲方书面付款指令(指令书形式附后，作为协议不可分割部分)，且该书面指令完全合乎上述第2、3条中的约定时，锦江之星旅馆方可执行该书面指令。在执行甲方书面指令书期间，如遇需更改协议条款或更改已开具指令书内容或其他任何变动时，必须征得甲、乙、丙三方和协助方书面同意，否则协助方将予拒付租金；5．甲、乙、丙三方一致同意，锦江之星旅馆仅接受甲方的付款指令。锦江之星旅馆与甲、乙、丙三方之间的任何债权债务均无关联；6．本协议生效后，当甲方付清乙方欠款，本协议即自行终止。甲方与丙方以后租赁费用的支付则按甲、丙双方租赁合同执行；7．本协议签字盖章生效后，2003年6月9日三方签订的协议即终止；8．……2005年1月5日，红军中学、实验中学发出《告示》，内容为：根据虹口区教育局决定，因布局调整原因，红军中学与实验中学合并，撤销红军中学，法人代表校长赵克勤同志已到龄退休。原红军中学与贵单位签订的有关协议、合约继续有效，其所有的债权债务转让于实验中学。红军中学公章于2005年1月10日起停止使用，原校址现为实验中学(分部)。2005年1月30日，衡泰公司(甲方)与实验中学(乙方)签订《补充协议》，载明：经甲乙双方商量研究决定，因原来的2002年10月9日签订的三方协议，衡泰公司、红军中学、锦江旅馆投资公司租赁合同有效期为20年，由于学校设施进场困难和锦江方面装修延期至2003年9月才进场，装修到2004年1月18日才开业，在这期间延误了近16个月。这样对甲方的有效租赁时间带来损失。经协商，乙方原则上同意甲方经营时间由原来的2002年至2017年底调整到2020年12月30日止，并转告承租方锦江旅馆投资公司。自2020年1月1日起由虹口区教育学院与锦江方建立租赁关系，以后的租金归业主方(实验中学)收取，同时原来三方合同所确定的权利与义务，连同由业主方承担此补充协议与原来签订的租赁协议及以前的合约，具有同等的法律效果。2017年12月14日，华联超市撤离了系争房屋。2018年6月12日，衡泰公司与励恩签订《租赁合同》，衡泰公司将系争房屋出租给励恩，双方约定租赁建筑面积约450平方米，2018年6月19日至2018年7月22日为装修免租期，租赁期自2018年7月22日起至2021年7月21日止，年租金为70万元。衡泰公司向实验中学支付租金至2019年12月31日。一审法院另查明，2018年1月11日，衡泰公司起诉实验中学，要求确认衡泰公司和实验中学于2005年1月30日签订的《补充协议》合法有效，双方的租赁关系至2020年12月30日［(2018)沪0109民初1651号案，以下简称“1651号案”］。该案审理中，实验中学认可该《补充协议》上的印鉴系其所盖，认可该《补充协议》有效，并确认该《补充协议》的出租方仍为实验中学，由实验中学来履行《补充协议》。2018年5月15日，衡泰公司以实验中学确认《补充协议》有效，并确认由实验中学来履行《补充协议》为由，申请撤回该案起诉。一审法院审理中，实验中学、衡泰公司均确认系争房屋建筑面积为450平方米。实验中学称：衡泰公司最后一笔80万元的租金，支付的是2018年及2019年的租金，该笔租金系锦江旅馆投资公司租赁部分的租金，不包括系争房屋的租金。衡泰公司称：该笔80万元的租金系衡泰公司支付给实验中学2018年及2019年两年的全部租金；对实验中学主张的系争房屋占有使用费计收标准没有异议。一审法院认为，衡泰公司和实验中学于2005年1月30日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，实验中学在1651号案中亦认可该《补充协议》真实有效，故该《补充协议》对双方具有法律约束力。根据该协议的约定，实验中学同意衡泰公司的经营期限届满日由原来的2017年底调整为2020年12月30日。本案中双方的争议焦点是，该经营期限所涉及的经营使用范围系指锦江旅馆投资公司承租的场地部分还是指包括华联超市承租的场地部分在内的整幢房屋。首先，该《补充协议》是基于衡泰公司将房屋出租给锦江旅馆投资公司，但锦江旅馆投资公司因进场及装修方面的原因迟延开业，导致衡泰公司的租金收益受到影响而签订；其次，该《补充协议》就经营期限届满日期调整为2020年12月30日的情况，只约定需转告承租方锦江旅馆投资公司，未约定还需转告华联超市；再次，该《补充协议》约定自2020年1月1日起由虹口区教育学院与锦江方建立租赁关系，以后的租金归实验中学收取，该项约定也未涉及华联超市。由此可见，该《补充协议》的内容只涉及锦江旅馆投资公司的租赁部位，未涉及华联超市的租赁部位即系争房屋，系仅针对锦江旅馆投资公司租赁部位的协商，而非针对整幢租赁房屋的协商。2002年10月，衡泰公司就整幢房屋的经营申请经营年限延长至2017年年底，红军中学批复予以同意。红军中学和衡泰公司于2002年11月签订的《补充协议》，也约定整幢房屋的经营使用期限延长至2017年12月31日止。之后，红军中学、实验中学未和衡泰公司就系争房屋的经营使用期限再次延长进行过协商，仅就锦江旅馆投资公司租赁部位的经营使用期限再次延长进行了协商，故系争房屋的经营使用期限至2017年12月31日应已届满。衡泰公司未经实验中学的同意，在系争房屋的经营使用期限届满后，又将系争房屋转租给励恩，显属不当。现实验中学主张收回系争房屋，于法有据，法院予以支持。励恩与衡泰公司就系争房屋的租赁有纠纷的，可另行解决。衡泰公司向实验中学支付了2018年和2019年的租金共计80万元，实验中学主张该笔租金仅系锦江旅馆投资公司承租部位的租金，不包括系争房屋部分的租金。对此，法院认为，实验中学委托衡泰公司经营管理由实验中学享有的东宝兴路房屋50％的使用权，以和衡泰公司签订租赁合同收取租金的方式获取经营使用收益，租金的计收标准系根据整幢房屋的预期经营收益及双方各自所享有的使用权收益比例而确定，并非以实际租赁部位为依据确定。实验中学的主张显然与事实不符，故法院不予采纳。衡泰公司已支付2019年12月31日前实验中学应得的委托经营收益，鉴于衡泰公司对系争房屋享有的经营使用期限已到期，衡泰公司尚未向实验中学返还系争房屋，故衡泰公司应自2020年1月1日起向实验中学支付系争房屋的占有使用费至该房屋返还给实验中学为止。实验中学主张衡泰公司自2018年1月1日起支付系争房屋的占有使用费，法院不予支持。有鉴于此，自2020年1月1日起，实验中学就锦江旅馆投资公司的租赁部位，向衡泰公司收取的委托经营收益亦即向衡泰公司收取的租金，应相应扣除系争房屋所产生的经营收益。一审法院判决如下：一、自判决生效之日起15日内，励恩应携本人物品搬离上海市东宝兴路XXX号底层建筑面积450平方米的房屋，上海衡泰企业发展有限公司应将该房屋清空后返还给上海市虹口区教育学院实验中学；二、自判决生效之日起15日内，上海衡泰企业发展有限公司应支付上海市虹口区教育学院实验中学上述房屋的占有使用费，按照每日341.55元的标准，自2020年1月1日起支付至返还上述房屋之日止；三、驳回上海市虹口区教育学院实验中学的其余诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，衡泰公司与实验中学于2005年签订的《补充协议》载明了签订的原因，即由于学校设施进场困难和锦江方面装修延期至2003年9月才进场，装修到2004年1月18日才开业，在这期间延误了近16个月。其中也约定协商结果需转告承租方锦江旅馆投资公司。故一审法院认定该补充协议仅是针对锦江旅馆投资公司的租赁部位，而非针对整幢房屋，该意见并无不当，可以维持。综上所述，上诉人上海衡泰企业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5089.97元，由上诉人上海衡泰企业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  张常青审 判 员  成 皿二〇二〇年八月二十八日法官助理  苗一路书 记 员  张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……