四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11669号 上诉人（原审被告）：李滔，男，1979年8月25日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 上诉人（原审被告）：郑子英，女，1950年5月10日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨珊，四川环蜀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓芳，女，1981年8月1日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：魏敏，四川天府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓亚玲，四川天府律师事务所律师。 原审被告：刘新洋，男，1971年5月30日出生，汉族，住四川省崇州市。 上诉人李滔、郑子英与被上诉人邓芳，原审被告刘新洋农村房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制于2020年8月18日公开开庭对本案进行审理。上诉人李滔、郑子英的共同委托诉讼代理人杨珊，被上诉人邓芳的委托诉讼代理人魏敏到庭参加诉讼。原审被告刘新洋经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 李滔、郑子英上诉请求：撤销一审判决第一项，改判李滔、郑子英向邓芳返还购房款85680元及水电气入户费6300元，驳回邓芳要求李滔、郑子英承担损失赔偿责任的诉讼请求。事实和理由：李滔、郑子英不应向邓芳赔偿资金损失。其一，案涉房屋系拆迁安置房，土地性质为集体所有，根据合同法第五十二条的规定，案涉《房屋转让协议》系无效合同。邓芳在购房时明知是安置房，仍选择购买，其存在过错。根据合同法第五十八条的规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。因此，邓芳的损失应由其自行承担。其二，即便最终认定李滔、郑子英应承担损失赔偿责任，一审判决确定的年利率6%的赔偿标准亦无法律依据。 邓芳辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘新洋未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。 邓芳向一审法院起诉请求：1.判决解除邓芳与李滔、郑子英、刘新洋于2007年1月25日签订的《房屋转让协议》；2.判决李滔、郑子英、刘新洋退还邓芳购房款85680元，装修费35000元及入户费6300元；3.判决李滔、郑子英、刘新洋赔偿邓芳损失（资金占用利息按年利率6%计算至退还时止，至2019年7月为63840元）；4.本案诉讼费用全部由李滔、郑子英、刘新洋承担。 一审法院认定事实：郑子英与李滔系母子关系。2006年4月19日李滔与刘新洋签订《安置房工程承包协议书》，约定刘新洋为李滔承建位于温江区。同年6月5日郑子英、李滔向刘新洋出具委托书，委托书载明“今有主李滔自愿委托施工方代表刘新洋对外售房，楼层为Ｇ栋5单元三楼左侧和右侧，所收售房款由刘新洋收取，用于李滔建房资金。售房单价以刘新洋确认为准。委托人：李滔、郑子英”。 2007年1月25日李滔、郑子英（甲方）与邓芳（乙方）签订《房屋转让协议》，约定甲方自愿将温江区三楼左侧房屋转让给乙方，房屋总价款85680元，双方并对房款交付时间进行了约定，合同并约定天然气费、有线进户费、电表、自来水公司入网费由乙方负责。合同最后甲方一栏有李滔、郑子英以及刘新洋签名，合同并有天府街办前进社区八组加盖印章。 2007年1月26日，刘新洋出具收到邓芳购房款10000元的收据，同年2月1日刘新洋出具收到73680元购房款的收据。 2007年6月3日，邓芳向前进八组交纳自来水入户费、天然气入户费共计5300元。2008年3月6日，邓芳交纳电入户费1000元。2010年7月27日，刘新洋在《房屋转让协议》上书写“房款已全部付清”。 一庭审中，邓芳陈述买房系与刘新洋联系，《房屋转让协议》是刘新洋给李滔、郑子英签字后再交由邓芳签字，卖房时刘新洋已告知房屋为李滔、郑子英所有。刘新洋陈述2013年邓芳发现房屋门锁被换，即联系了刘新洋，刘新洋随即找李滔，李滔承认房屋被他占用，郑子英让李滔退还房屋，李滔不同意。 一审法院另查明，邓芳与李滔、郑子英不是同一经济组织成员。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《安置房工程承包协议书》、《房屋转让协议》、委托书、收据、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，《房屋转让协议》中刘新洋虽在甲方处签名，但根据庭审查明刘新洋系受李滔、郑子英委托出售房屋，售房款充抵建房款，邓芳房购时也明确知晓房屋为李滔、郑子英所有，故《房屋转让协议》当事人双方是邓芳与郑子英、李滔母子。 关于《房屋转让协议》的效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉房屋系拆迁安置房，土地性质为集体。根据国家相关政策，此类房屋向集体经济组织以外的人员转让，势必导致对应土地权益的转让，违反了集体经济组织的成员权属性。邓芳与李滔、郑子英并非同一集体经济组织成员，双方签订的《房屋转让协议》应认定无效。《房屋转让协议》无效，双方因合同取得的财产，应当予以返还。根据刘新洋陈述以及邓芳诉称2013年12月李滔即收回房屋进行使用，故现邓芳无需再返还房屋。李滔、郑子英应将购房款85680元返还邓芳，并支付邓芳已承担的水电气入户费6300元。邓芳请求的装修款35000元因无证据证明，一审法院不予支持。2013年12月李滔收回房屋时即应将购房款等返还邓芳，但至今未返还，造成邓芳资金损失，邓芳请求按年利率6%赔偿资金损失不违反法律规定，一审法院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、李滔、郑子英于判决生效后五日内返还邓芳购房款85680元以及水电气入户费6300元，并赔偿邓芳损失（损失计算方式：以91980元作为本金，从2013年12月31日起按照年利率6%计算资金占用利息至判决确定的本金给付之日止。若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；二、驳回邓芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2058元，由邓芳负担338元，李滔、郑子英负担1720元。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：邓芳要求李滔、郑子英承担资金占用利息赔偿责任的主张应否支持。现评判如下： 一审已查明，案涉房屋系拆迁安置房，土地性质为集体土地，而邓芳与李滔、郑子英并非同一集体经济组织成员。基于此，一审法院认定案涉《房屋转让协议》应属无效，并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，邓芳向李滔、郑子英支付的购房款及水电气入户费用，李滔、郑子英应当返还。而本案中，邓芳诉请的资金占用利息损失自其实际付款的次日起算，一审法院对此并未予以支持，而是依据李滔在2013年12月事实上收回案涉房屋的事实，认定李滔、郑子英亦应即时向邓芳退还已收取的购房款等相应款项，并据此判令李滔、郑子英自2013年12月31日起承担资金占用利息损失赔偿责任。因此，一审法院认定的损失赔偿责任，并非是以《房屋转让协议》无效情况下李滔、郑子英作为出卖方应承担过错责任作为依据。故，李滔、郑子英以案涉买卖双方对《房屋转让协议》无效均存在过错，应由邓芳对其损失自行承担后果为由，上诉主张一审认定应由李滔、郑子英承担损失赔偿责任适用法律错误的意见，不能成立，本院不予支持。一审法院以李滔、郑子英应向邓芳返还的款项数额为基数，按照年利率6%的标准确定资金占用利息损失，并无不当，本院予以维持。 综上，李滔、郑子英的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由上诉人李滔、郑子英负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年八月十九日 书记员 王朝阳