文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初4510号原告：重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗园小区EF幢2-2-3号，统一社会信用代码91500117771798399T。法定代表人：王红梅，公司总经理。委托诉讼代理人：余达荣，重庆市合川区太和法律服务所法律服务工作者。被告：谢阳舒，男，1984年10月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：秦秀亮，重庆合州律师事务所律师。原告重庆市诚顺物业管理有限公司与被告谢阳舒物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余达荣，被告的委托诉讼代理人秦秀亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市诚顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业服务费291881元（2014年1月至2020年5月）、违约金181354元，合计473235元；2.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为物业服务费（2016年5月-2020年5月）及违约金共计449902元。事实和理由：原告给被告位于重庆市合川区合阳办美绿居二期“皇家一号”×负×-×号商用房（1773.81㎡）提供了物业服务，服务类型为商住。根据合同约定，物业服务标准为2元/月/平方米，现原告如约提供了相应的物业服务，但被告没有按期缴纳物业服务费，根据合同应承担相应的违约责任。综上，为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告谢阳舒辩称，1、被告所属门市属于临街门市，并不在原告物业合同约定的范围内。原告也没有为被告提供物业服务，原告对沿街门市在安保、清洁、公共设施维护上面都没有尽到责任。另被告的门市为负一楼，因原告所服务的美绿居小区存在漏水的情况，导致被告的门市多年来一直被水浸泡，被告多次找原告反映，但原告置之不理；2、原告与美绿居小区业委会签订的物业服务合同中，明确商业建筑面积为2680.36平方米，但沿街门市就有9000多平方米，故合同中的商业并不包含沿街门市。原告与业委会签订合同时，业委会已经考虑到沿街门市问题，所以在签合同的时候把沿街门市排除在收费范围之外，具体怎么收费由原告和各门市自己去协商，在2014年前，当时双方协商的是一年交一万物业费，即便被告要交纳，也应当按照一年一万的标准进行交纳；3、2016年原告曾经起诉过被告，法院作出判决后，原告就一直没有就物管费的问题催收过被告，现已经有部分物业费超过了诉讼时效，不应当支持。原告围绕诉讼请求依法提交了物业服务合同、催收照片、提供物业服务验收表、保安巡逻签到表、民事裁定书等证据，被告举示了房产证、（2016）渝0117民初4665号案件开庭笔录及民事判决书、照片、视频等证据，本院结合原、被告的陈述对证据进行了审查，并认定事实如下：被告谢阳舒系重庆市合川区合阳办沙坪大道8号“美绿居”小区×幢负×-×号房屋业主，房屋建筑面积为1773.81㎡，现该门市用于经营合川区皇家壹号娱乐中心。原告重庆市诚顺物业管理有限公司于2014年12月31日与重庆市合川区合阳街道美绿居翡翠名苑小区业主委员会签订《美绿居.翡翠名苑物业服务合同》，约定由原告对被告所在物业小区提供物业服务。合同第一条约定，物业名称为美绿居翡翠名苑，坐落位置为合川区合阳办沙坪大道8号，总建筑面积97354.33平方米，商业建筑面积为2680.36平方米。合同第二章物业服务事项中对原告为业主的服务内容进行了约定，其中包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用实施、设备的维修、养护、运行和管理；市政（不包括市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；协助公安、消防做好物业管理区域内的公共秩序，安全防范及消防管理工作，包括门岗执勤、安全监控、巡逻巡查等。合同第三章第四条对物业管理服务标准作出了约定。合同第四章第五条约定，商业门市按2元/月/平方米收取物业服务费，费用按月交纳，每月前10日内履行交纳义务，不按时交纳物业服务费用，物业公司按每日千分之三的标准收取违约金。合同第七章第十六条约定合同期限为2015年1月1日至2019年12月31日止。合同签订后，原告为“美绿居翡翠名苑”小区提供了物业服务，合同到期后，双方未续签合同，仍由原告为该小区提供服务。另查明，原告曾于2016年5月27日向本院起诉被告谢阳舒，庭审笔录中双方认可在2012年、2013年原、被告协议按照10000/年的标准支付物业费的事实。后本院依法作出（2016）渝0117民初4665号民事判决书，判令由被告谢阳舒在本判决生效后十日内支付原告重庆市诚顺物业管理有限公司2014年1月1日至2016年4月30日期间的物业服务费23333.33元；原告不服向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院于2017年3月2日作出民事调解书，确认由被告谢阳舒在本调解书领取后十五日内支付原告重庆市诚顺物业管理有限公司2014年1月1日至2016年4月30日期间的物业服务费40000元。还查明，原告于2019年11月25日向本院起诉被告谢阳舒支付2014年1月-2019年11月的物业服务费，审理中变更为支付2016年5月-2019年11月的物业服务费，后原告于2020年3月5日向本院撤回起诉，本院于同日作出准予撤诉的民事裁定书。本院认为，原告与美绿居翡翠名苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，依法具有法律效力，本院予以确认。针对本案争议焦点，本院做如下认定：1、被告的门市是否纳入了该小区物业服务合同范围，是否应该按物业服务合同约定的标准给付物业管理费。原告提交了2014年12月31日签订的《物业服务合同》，拟证明该被告的门市系小区的组成部分，应纳入物业服务合同范围，商业门市的服务费用标准为2元/平方米/月，被告认为其门市属于临街门市，物业服务合同中约定的商业建筑面积2680.36平方米并不包含临街门市，该小区内部存在商业建筑，临街门市的面积远超过2680.36平方米，小区业委会在签订合同时已将被告等业主拥有的临街商业门市分开，具体的费用标准及交纳方式应由原、被告另行协商，且之前原、被告经过协商，被告的门市一直按10000元/年交纳的物业服务费。本院认为，结合（2016）渝0117民初4665号案件中举示的证据，该小区商业门市面积超过9000平方米，且小区内部存在商业门市，原告提供的证据不足以证明《美绿居.翡翠名苑物业服务合同》中载明的商业建筑面积为2680.36平方米包含被告所有的商业门市。故本院认定，被告所拥有的门市虽属于美绿居小区，依照法律规定应属于原告物业管理范围之内，但在2014年12月31日签订的《美绿居.翡翠名苑物业服务合同》中并未明确将其纳入，对物业服务费的标准及交纳方式应按物业服务的实际情况进行认定。2、被告应该按照何种标准缴费。如前陈述，被告所在的商业门市属于美绿居小区，虽然被告门市属于临街，并未明确纳入2014年12月31日签订的《美绿居.翡翠名苑物业服务合同》中，但结合原告提交的提供物业服务验收表、保安巡逻签到表等证据，可以证实原告对美绿居小区实施了物业管理服务，被告在事实上应该享受了原告基于美绿居小区提供物业服务所带来的便利，尤其是对该小区共用设施、设备的养护、管理和维修服务所带来的便利，故被告应该向原告缴纳一定的物业费。审理中在本庭要求原告明确陈述具体为临街门市提供了哪些物业服务，原告仅口头陈述服务内容为举证内容但被告并不认可，结合被告举示的（2016）渝0117民初4665号案件庭审笔录及判决书，被告实际享受到原告公司提供的服务不全面，部分管理事项由被告自行负责，且本次庭审原告也未针对物业服务是否有改进进行举证，若参照《美绿居.翡翠名苑物业服务合同》约定的商业门市的金额交纳物业费，与原告实际提供的服务及承担的义务不相对等，权利义务并不相一致。故参照2012年、2013年原被告协商的10000元/年的标准以及2017年3月2日重庆市第一中级人民法院的调解书中双方的调解意见，考虑原告人工等成本增加等因素，本院酌定由原告向被告所拥有的合川区合阳办沙坪大道8号×幢负×-×号房屋按1774元/月的标准收取物业管理费。3、关于本案是否部分已过诉讼时效。被告辩称原告的请求部分已过诉讼时效，结合原告举示的催收照片，因拍摄照片的角度及位置高度一致，被告提出异议，且原告在本院指定的期限内也未向本院提供手机原件予以比对催收照片的具体拍照时间，故本院无法核实原告具体催收时间；结合本案已查明事实原告曾于2019年11月25日曾向本院起诉过被告的事实，故2016年11月25日之前的物业费已过诉讼时效，因此对原告起诉要求被告支付2016年5月1日至2016年11月24日期间的物业服务费本院不予支持。4、关于被告是否应该支付违约金。被告对物业服务费标准有异议，原、被告双方也未明确约定缴费时间，且原告提供物业服务确有瑕疵，故对原告提出的交纳滞纳金的诉讼请求不予支持。综上分析，本院确认由被告支付原告2016年11月25日至2020年5月31日止的物业服务费74862.8元（1774元/月÷30天×6天+1774元/月×42月），对原告请求过高部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，国务院《物业管理条例》第七条、第三十五条第一款、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告谢阳舒在本判决生效后十日内付给原告重庆市诚顺物业管理有限公司2016年11月25日至2020年5月31日期间的物业服务费74862.8元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆市诚顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4024元，由原告重庆市诚顺物业管理有限公司负担3188元（已纳清），由被告谢阳舒负担836元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 吴亚萍二〇二〇年八月二十日法官助理 刘 晴书 记 员 柳云浩