文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终954号上诉人（原审被告）：彭水县园全物业管理有限责任公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街（商贸园）。统一社会信用代码：915002437094925917。法定代表人：胡云全，该公司经理。委托诉讼代理人：周华美，重庆市彭水县黄家法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：重庆市君合物业管理有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区北大街（金山广场B栋第三层商业1号）。统一社会信用代码：91500243MA5U52QQ43。法定代表人：龙腾，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙兴顺，男，1956年1月3日出生，系该公司职工,住重庆市渝北区。原审第三人：彭水县金山广场业主委员会（C栋）。负责人：杨世伟，该委员会主任。委托诉讼代理人：白纪全，该委员会委员，金山广场C栋业主。上诉人彭水县园全物业管理有限责任公司（以下简称园全物业公司）因与被上诉人重庆市君合物业管理有限公司（以下简称君合物业公司）及原审第三人彭水县金山广场业主委员会（C栋）（以下简称金山广场C栋业委会）排除妨害纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院(2020)渝0243民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月13日不开庭进行了审理。上诉人园全物业公司的法定代表人胡云全及委托诉讼代理人周华美，被上诉人君合物业公司的委托诉讼代理人龙兴顺，原审第三人金山广场C栋业委会的委托诉讼代理人白纪全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。园全物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回君合物业公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由君合物业公司承担。事实和理由：1.一审法院于2018年6月14日作出的（2018）渝0243民初1863号民事判决，该判决认定园全物业公司于2007年8月1日与重庆市尧舜房地产开发有限公司签订《金山广场A/B幢前期物业服务合同》仍属有效合同，并认定君合物业公司于2018年1月6日与金山广场AB栋业主委员会签订的《物业管理服务合同书》不具有法律效力，故君合物业公司不能依据该合同取得对金山广场A、B栋进行物业服务的权利。2.本案系排除妨害纠纷，君合物业公司以园全物业公司妨害其对相关物业行使管理权为由要求园全物业公司搬离金山广场A栋物业管理办公室，故本案争议在于君合物业公司是否已取得金山广场A栋物业管理权，实质上君合物业公司并未取得金山广场A栋的物业管理权，其无权请求排除妨害。3.金山广场A、B栋业主委员会并不存在，也不可能与君合物业公司签订《物业管理服务合同书》，该合同甲方盖印的为金山广场C栋业委会，该主体不能代表A栋业主的权利，该合同也未经业主大会讨论决定，不具有法律效力。4.金山广场A栋与B、C栋之间是相对封闭区域，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域，根据《重庆市物业管理条例》相关规定，金山广场A栋与B、C栋可以分别由两个不同的物业管理公司来提供物业服务。君合物业公司答辩称，1.一审法院于2018年6月14日作出的（2018）渝0243民初1863号民事判决，其判决结果已被（2018）渝04民终1012号民事判决予以撤销，（2018）渝0243民初1863号民事判决认定的该事实当属无效，不能作为本案认定事实的依据。2.根据（2018）渝04民终1012号民事判决认定的事实及判决结果，完全能够证明君合物业公司有提起本案排除妨害之诉的权利。3.金山广场A、B、C栋属同一个小区，依法只能成立一个业主委员会，A栋业主虽然暂未补选代表加入业主委员会，但金山广场C栋业委会有权对外代表小区业主行使相关权利，同时，在君合物业公司与其签订《物业管理服务合同书》时征询了A栋业主的意见，A栋业主均同意由君合物业公司来进行物业管理，故该《物业管理服务合同书》合法有效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，园全物业公司的上诉理由不能成立，请求判决驳回上诉，维持原判。金山广场C栋业委会陈述称，金山广场先是C栋成立了业主委员会，后A、B栋加入，根据物权法的有关规定，小区只能成立一个业主委员会，业主委员会成立后，园全物业公司前期物业合同自动终止，之后业主委员会和君合物业公司签订的《物业管理服务合同书》合法有效，请求维持一审判决。君合物业公司向一审法院起诉请求：1.园全物业公司立即停止对金山广场A栋物业管理办公室的侵害，并责令园全物业公司搬出A栋物业管理办公室；2.本案诉讼费用由园全物业公司承担。一审法院认定事实：金山广场小区包括A、B、C三栋建筑，开发企业为尧舜公司，该公司与园全物业公司签订《前期物业服务合同》，将金山广场小区A、B栋物业委托给园全物业公司进行前期物业服务，服务期限至业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时自然终止，其后园全物业公司开始对金山广场A、B栋进行物业服务。金山广场C栋开发远晚于上述A、B栋，由君合物业公司提供物业服务。2015年10月26日，彭水县汉葭街道办事处作出《关于同意成立金山广场C栋业主委员会的批复》（汉葭街办法[2015]62号），载明：“根据重庆市关于成立业主委员会的相关规定，由于金山广场A、B、C栋系一个开发小区，只能成立一个业主委员会，金山广场C栋筹备组不能单独成立C栋业主委员会。为了有利于小区管理，充分发挥业主自我服务、自我管理、自我教育的作用，原则同意采取缺额方式成立金山广场业主委员会。成员由A、B、C栋分摊构成，先由C栋牵头开展相关工作，A、B两栋待时机成熟后补选进入。金山广场业主委员会筹备小组成员16人，人员由A、B栋8人（空缺）、C栋8人组成。金山广场业主委员会由11人组成，人员由A、B栋6人（空缺）、C栋5人组成。经审核，你们依法召开了业主大会，并按程序选举产生了5名业主委员会成员，程序合法，选举有效，同意成立以蔡照颇等5人组成的业主委员会，业主委员会名称为：金山广场（C栋）业主委员会，行使相关工作。”2016年1月7日，彭水县汉葭街道办事处作出《关于同意金山广场小区业主委员会增补成员的通知》（汉葭街办发[2016]2号），载明：“彭水县金山广场小区业主委员会：你小区B栋，已经按程序选举产生以陈文松等5名业主委员会成员，按照一个小区只有一个业主委员会的规定，同意陈文松为副主任，李平贤、许广文为委员，吉春雷、赵德怀为候补委员增补入金山广场小区业主委员会成员、负责B栋管理工作，临时办公地点与C栋成员一致，统一使用公章，用原金山广场（C栋）业主委员会印章，章程和业主公约以C栋为准。”2017年9月14日，尧舜公司向园全物业公司作出了《解除前期物业管理服务函》，以园全物业公司物业服务不到位为由，单方宣布解除前期物业服务合同。2017年底左右，金山广场B栋部分业主及君合物业公司工作人员，以制式《金山广场A、B栋业主同意选聘重庆君合物业管理有限公司管理A、B栋物业服务的签名表》，以向A、B栋业主逐户签名的方式征求业主意见。2017年12月18日，彭水县国土资源和房屋管理局作出《彭水县国土资源和房屋管理局关于处理金山广场物业管理有关问题的通知》（彭国土房管发[2017]325号），记载：“我局对金山广场物业管理状况进行了调查，由于金山广场A、B、C栋在成立业主委员会方面存在争议，业主大会选聘物业公司程序不够完善，导致金山广场商住楼物业管理混乱，目前，金山广场商业（综合）用房业主的用水、用电已到缴费期无法正常交费，已严重影响到业主的正常交费，已严重影响到业主的正常生产生活和社会稳定。现就金山广场物业服务企业，在金山广场A、B、C栋商住楼未按程序重新选聘出物业公司之前，提出如下要求：一、金山广场A、B栋物业管理仍由园全物业公司负责物业管理服务，其他公司立即停止物业管理相关活动，不得参与和阻碍该栋楼物业管理工作。二、金山广场C栋物业管理仍由君合物业公司负责物业管理服务，其他公司立即停止物业管理相关活动，不得参与和阻碍该栋楼物业管理工作。三、建议：汉葭街道办事处立即组织召开联席会议，确定金山广场A、B、C栋物业管理区域，并按规定重新选举产生业主委员会，其业主大会按程序公平、公正选聘出物业公司。请园全物业公司、君合物业公司，以及重庆市彭水尧舜房地产开发有限公司务必严格执行，不得无序竞争。”上述通知作出后，君合物业公司未停止对金山广场A、B栋提供物业服务并收取物业费，金山广场小区也未召开业主大会。2018年1月6日，“金山广场AB栋业主委员会”作为甲方与君合物业公司签订《物业管理服务合同书》，约定自2018年1月1日起至2020年12月30日止，将金山广场AB栋商住楼委托君合物业公司进行物业服务，第三人金山广场（C栋）业委会在甲方处盖印，A栋关治荣、张旭东及部分B栋业主在甲方处签名。此后，君合物业公司欲接管上述A、B栋物业，园全物业公司拒绝退出，现目前，两物业公司均派有人员在从事物业管理工作，均在向业主收取物业费。2018年11月23日，园全物业公司以君合物业公司为被告、金山广场C栋业委会为第三人向彭水县人民法院提起诉讼，要求君合物业公司立即停止侵害、排除妨碍、恢复原状（判令君合物业公司立即将其工作人员撤出君合物业公司设在金山广场B幢的物业管理服务办公室，恢复君合物业公司管理的A、B幢消防控制室和配电房及电梯机房门锁，君合物业管理公司立即停止对A、B幢业主收取物业服务费）。2019年5月20日，彭水县人民法院作出（2018）渝0243民初4777号民事判决书，判决：“一、重庆市君合物业管理有限公司立即将其工作人员撤出金山广场B栋物业管理办公室；二、驳回彭水县园全物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。”君合物业公司不服该判决，在法定期间内上诉至重庆市第四中级人民法院，该法院审理认为，虽金山广场A栋未完成业主委员会成员的补选，但当事人未提供证据证实彭水县汉葭街道办事处《关于同意成立金山广场C栋业主委员会的批复》被有权机关撤销，故不影响金山广场A、B、C三栋同意的业主委员会即金山广场（C栋）业主委员会已依法成立。根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”园全物业公司与尧舜公司签订的《金山广场A、B幢前期物业服务合同》中约定：“委托服务期限自2008年3月30日起至业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。”2018年1月6日金山广场（C栋）业主委员会与君合物业公司就金山广场A、B栋物业管理服务事宜签订了物业管理服务合同，物业服务合同不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的合同，故金山广场（C栋）业主委员会与君合物业公司就金山广场A、B栋物业管理服务事宜签订的物业管理服务合同自成立时生效，此时园全物业公司与尧舜公司签订的《金山广场A、B幢前期物业服务合同》亦应终止。园全物业公司对金山广场A、B栋进行物业管理服务均失去了依据。该院于2019年10月8日作出（2019）渝04民终1012号民事判决书，判决：“一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2018）渝0243民初4777号民事判决；二、驳回彭水县园全物业管理有限责任公司的诉讼请求。”一审法院认为，本案系排除妨害纠纷，根据（2019）渝04民终1012号生效判决认定，2018年1月6日金山广场（C栋）业主委员会与君合物业公司就金山广场A、B栋物业管理服务事宜签订的物业管理服务合同自成立时生效，此时园全物业公司与尧舜公司签订的《金山广场A、B幢前期物业服务合同》亦应终止。园全物业公司对金山广场A、B栋进行物业管理服务均失去了依据。故对于君合物业公司要求园全物业公司停止对金山广场A栋物业办公室的侵害，并搬出A栋物业管理办公室的诉讼请求应当予以支持。综上，依据《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条、第十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：彭水县园全物业管理有限责任公司在本判决生效十日内搬离金山广场A栋物业办公室。案件受理费80元（重庆市君合物业管理有限公司已预交40元），由彭水县园全物业管理有限责任公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点为：园全物业公司应否搬离金山广场A栋物业办公室？现评述如下：园全物业公司占有、使用金山广场A栋物业办公室主要以其与案涉楼盘的开发商重庆市尧舜房地产开发有限公司签订的前期物业合同为依据，但是，本院于2019年10月8日作出（2019）渝04民终1012号民事判决书认定：金山广场（C栋）业主委员会与君合物业公司就金山广场A、B栋物业管理服务事宜签订的物业管理服务合同自成立时生效，此时园全物业公司与重庆市尧舜房地产开发有限公司签订的《金山广场A、B幢前期物业服务合同》亦应终止，该判决已生效。根据该认定，园全物业公司占有、使用金山广场A栋物业办公室进行物业管理服务失去了依据，一审判决园全物业公司搬离金山广场A栋物业管理办公室，其认定事实清楚，适用法律正确，本院对此予以明确。此外，园全物业公司搬离后，可依据其实际提供的物业管理服务另行他途主张权利。综上所述，园全物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由彭水县园全物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 陈明生审 判 员 王 宏二〇二〇年八月十七日法官助理 谭昕怡书 记 员 聂 潇