山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6008号上诉人（原审原告）：李秋云，女，1953年10月14日出生，回族，住济南市。上诉人（原审原告）：李冬生，男，1955年11月7日出生，回族，住济南市。上诉人（原审原告）：李连生，男，1957年12月27日出生，回族，住济南市。上诉人（原审原告）：李玉琴，女，1960年3月18日出生，回族，住济南市。上诉人（原审原告）：李福生，男，1962年11月19日出生，回族，住济南市。以上五位上诉人共同委托诉讼代理人：周雪林，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。以上五位上诉人共同委托诉讼代理人：赵金存，北京市百瑞（济南）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：济南市历下区房屋征收服务中心，住所地济南市。法定代表人：牛西照，主任。委托诉讼代理人：高大威，山东隆湶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南珍珠泉宾馆，住所地济南市。法定代表人：徐红军，总经理。委托诉讼代理人：刘爱军，山东国孚律师事务所律师。上诉人李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生因与被上诉人济南市历下区房屋征收服务中心（以下简称历下区征收中心）、济南珍珠泉宾馆房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生的原审诉讼请求；2.由历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审应当按照李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生提交的评估报告的房屋市场价值价格进行补偿，而不是按照酌定的价格进行补偿。二、历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆未履行协议，必然会造成损失，若历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆按照协议及时交付房屋，就不会带来损失。该损失是由历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆造成的，因此应由历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆承担。李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生一审中所主张的租金损失应该得到支持。三、本案争议的产生是由于历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆未履行协议造成的，司法评估费用应当由历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆承担。四、历下区征收中心应当承担连带责任。本案历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆之间是隐名代理。协议系历下区拆迁办公室(现更名为历下区征收中心)与李嘉胜签订的，根据合同法第四百零三条规定，李嘉胜曾多次请求历下区征收中心履行协议，但历下区征收中心仍未履行，致使李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生租金损失，因此，历下区征收中心应当承担连带责任。无论是基于协议签订事实，还是法律规定，历下区征收中心承担连带责任对李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生合法权益的维护都是一种保障。综上，请求支持李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生的上诉请求。历下区征收中心辩称，李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生以曾经多次请求历下区征收中心履行协议及判决历下区征收中心承担连带责任是对李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生合法权益的保障为由，要求历下区征收中心承担责任没有事实与法律依据，请求予以驳回。济南珍珠泉宾馆辩称，李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法维持原判。李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生认为一审法院未全额认定房屋评估价格，存在错误。该评估在一审中是以门头房价格作为评估参照，济南珍珠泉宾馆也曾提出异议。因依据拆迁安置协议，李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生应安置的为综合楼的底层，并非一层门头房，两者价格差距巨大。一审法院正是在综合认定的基础上，对于补偿价款给予确认，并无不当。李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生向一审法院起诉请求：请求判令历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆支付房屋补偿款5906250元；判令历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆赔偿租金损失3383271元。诉讼费评估费由历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆承担。一审法院认定事实：1992年8月10日，原济南市历下区房地产管理局颁发了济房（历）字第xxx号房屋所有权证，证载所有权人为李嘉胜，房屋坐落为xx路xxx号，间数4间，砖石结构，建筑面积52.67平方米，备注营业。另附记1992年10月13日经历下建委批准新建东屋3间砖木结构32.71平方米，西屋1间15.43平方米。上述房屋即为案涉的被拆迁房屋。1993年1月5日，济南珍珠泉宾馆出具拆迁委托书，委托济南市历下区人民政府拆迁办公室（以下简称济南市历下区人民政府拆迁办公室）对xx路xxx号所在的历下区xx路片区进行拆迁；1994年11月3日，济南珍珠泉宾馆与济南市历下区人民政府拆迁办公室签订协议书，对历下区泉城路地段扩建珍珠泉宾馆的拆迁事宜进行了约定，并确定由济南珍珠泉宾馆实际承担拆迁工程所需的各种费用。为此，济南市房地产开发拆迁管理办公室分别作出了济拆许字（94）第63号、济拆许字（1995）第59号、济拆许字（96）第3号拆迁许可证。1994年11月5日，济南市历下区人民政府拆迁办公室（甲方）与东连福饭店（乙方）签订拆迁安置协议，协议约定，因珍珠泉宾馆扩建工程建设，甲方承担拆迁任务，需拆除乙方xx路xxx号房屋北屋6间，建筑面积97.2平米；甲方将乙方固定安置在县西巷综合楼底层，建筑面积90平米，超过应安面积部分乙方按规定缴纳超安费后，甲方发给乙方住房迁入证，乙方持证办理有关手续；凭此凭证领取住房迁入证，并持证办理有关手续；乙方于1994年11月15日前搬迁完毕，空房交甲方验收拆除，在规定期限内提前搬迁有奖；甲方于1994年12月16日发放搬迁费用，乙方持空房验收单、单位公章、收款收据在期限内领取。被拆除房屋如有使用纠纷，由乙方自行解决。本协议一式六份，甲乙双方各执一份，余报有关部门存查。本协议自双方盖章之日起生效。该协议落款处由济南市历下区拆迁办公室在甲方处加盖业务专用章，李嘉胜加盖名章。另该协议空白处注明过渡期为24个月。2007年6月20日，济南市历下区人民政府拆迁办公室、山东鲁泉房地产综合开发公司出具安置方案及拆迁安置明细表，载明：李连福饭店原建筑面积88.8平方米，安置拆迁面积90平方米，楼层一层。当日综合商业楼安置座谈会参加人民名单，安置单位名称东连福饭店，到会人员签名“李加圣”，座谈会内容：发放安置方案，协商安置有关事宜。安置方案所涉建筑登记于山东鲁泉房地产综合开发公司名下；该建筑的房产档案体现，房屋坐落xx区xx巷xx号，建筑面积8074.11平方米，房屋用途商业，在2011年8月23日至2018年8月27日期间被其他法院进行了三次司法查封。后李嘉胜作为原告，列济南市历下区人民政府为被告，向济南市中级人民法院提起行政诉讼，要求解除原、被告签订的拆迁安置协议、将拆除的房屋恢复原状，判令赔偿经济损失100万元，支付增加的临时安置补偿费用。济南市中级人民法院于2016年6月30日作出裁定，本案不属于人民法院行政案件的受理范围，裁定驳回原告李嘉胜的起诉。李嘉胜上诉至山东省高级人民法院，2017年5月16日，山东省高级人民法院作出终审裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后，济南市历下区人民政府拆迁办公室更名为历下区征收中心。李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生与济南珍珠泉宾馆均认可案涉被拆迁房屋的过渡安置费已支付至2019年12月31日，之前的过渡费已全部付清。李嘉胜在本案诉讼过程中（2019年12月7日）去世，其妻杨兰珍于2019年4月2日去世，李嘉胜合法继承人李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生申请作为原告参加诉讼，一审法院予以准许。2019年11月13日，山东明和房地产资产评估经纪有限公司出具鲁明和房地产估字19-11196号房地产估计报告，结论认定房地产市场价值为5906250元（单价65625元/平方米），市场租金价格为3383271元（自1996年11月15日起至2019年10月31日止期间）。济南珍珠泉宾馆对上述估价报告提出了异议，山东明和房地产资产评估经纪有限公司给予了回复，但济南珍珠泉宾馆未要求评估机构出庭接受质询亦未再次提出异议，该评估结果可以采用。李嘉胜于2019年11月13日支付评估费27800元。一审法院认为，涉案拆迁已办理了相关拆迁许可手续，济南珍珠泉宾馆系涉案拆迁的委托人，历下区征收中心系涉案拆迁的受托人，东连福饭店与历下区征收中心自愿签订的拆迁安置协议合法有效。李嘉胜系原被拆迁房屋的所有权人，东连福饭店系李嘉胜开办的个体工商户，故被拆迁人的权利义务应由李嘉胜享有。结合本案证据及当事人陈述，李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生系李嘉胜去世时的第一顺位继承人，故李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生系本案的适格原告。根据拆迁安置协议的约定，涉案拆迁采取产权调换的安置方式，安置房屋为xx区xx巷xx号综合商业楼底商90平米的房屋。本案庭审时，李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生与济南珍珠泉宾馆均明确表示同意以货币补偿方式代替房屋安置，一审法院予以准许。案涉房地产估计报告认定房地产市场价值为5906250元（单价65625元/平方米），公平合理，符合实际，可以采用。但李嘉胜在济南珍珠泉宾馆违约后未能够积极主动采取有效措施或诉诸正确的法律诉讼程序维护权利以避免损失扩大，故一审法院酌定支持济南珍珠泉宾馆支付李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生货币补偿款4725000元。且济南珍珠泉宾馆已支付安置过渡费至2019年12月31日，现李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生要求租金损失一审法院不予支持。济南珍珠泉宾馆系涉案拆迁的委托人，拆迁安置协议的拆迁人相关权利义务应由济南珍珠泉宾馆承受，故对于李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生要求历下区征收中心对济南珍珠泉宾馆的支付义务承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南珍珠泉宾馆支付原告李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生房屋拆迁安置的房屋损失人民币4725000元，于判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18300元，由被告济南珍珠泉宾馆负担；司法评估费人民币27800元，由原告李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生与被告济南珍珠泉宾馆平均负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案当事人之间系房屋拆迁安置补偿合同关系，济南珍珠泉宾馆作为拆迁人应当按照拆迁协议的约定向被安置人交付安置房屋，由于济南珍珠泉宾馆未能履行安置义务，应当承担违约责任，赔偿被拆迁人损失。被拆迁人原房屋被拆除，未能获得安置房屋，一审法院以拟安置房屋的评估市值作为基础认定被拆迁人的损失是妥当的，考虑房屋的涨价因素，损失的可预计程度以及被拆迁人主张权利的过程，一审法院酌情认定济南珍珠泉宾馆应当赔偿被拆迁人损失的数额，并无不当。由于济南珍珠泉宾馆已经向被拆迁人支付了安置过渡费，作为对房屋使用价值的补偿，一审法院对于上诉人关于租金的诉讼请求未予支持，并无不当。历下区征收中心系受济南珍珠泉宾馆的委托实施拆迁安置工作，相应的法律后果依法应由委托人济南珍珠泉宾馆承担。因此，上诉人要求历下区征收中心承担连带责任，一审法院未予支持，并无不当。济南珍珠泉宾馆违反拆迁补偿协议的约定，构成违约，应当向被拆迁人赔偿损失，为证明损失数额对房屋价值进行评估，所产生的评估费用应由违约方济南珍珠泉宾馆承担，一审判决评估费用由双方当事人分担不当，本院予以纠正。综上所述，李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4166号民事判决第一项、第二项及案件受理费负担部分；二、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4166号民事判决中司法评估费负担部分；三、济南珍珠泉宾馆向李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生支付评估费用27800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费18300元，由上诉人李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生负担18000元，由济南珍珠泉宾馆负担300元。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇二〇年八月三十一日书记员  盖玉滢