湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1640号 上诉人（原审雄森公司）：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地益阳市大桃路。 法定代表人：颜昌华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭剑，湖南义剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚凯，男，1985年5月2日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。 被上诉人（原审原告）：邓英，女，1986年11月15日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。 上诉人益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人龚凯、邓英商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳赫山区人民法院（2020）湘0903民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，上诉人雄森公司的委托诉讼代理人郭剑，被上诉人龚凯、邓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雄森公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担案件诉讼费用。事实和理由：一、同类生效案件已查明，案涉房产所在小区办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与市城建投的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题。案涉房产逾期办证的责任不在于上诉人。同时，案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，只有因出卖人原因导致逾期办证，出卖人才承担违约责任，故出卖人即上诉人在本案中未怠于行使协助办证义务，不能办证非上诉人原因所致，上诉人不应承担违约责任；二、根据合同法规定，违约金过高时，当事人可以请求人民法院适当减少。因同类逾期办证的业主过多，如判决上诉人依据合同承担“日万分之一”的违约责任，由此产生的巨额赔偿，于上诉人不公，上诉人亦无力承担。故如判决上诉人承担违约责任，应将违约金比例调整为“日万分之零点五”。 龚凯、邓英辩称：请求二审法院维持原判。 龚凯、邓英向一审法院起诉请求：1、判令雄森公司因没有办妥房屋相关产权证向龚凯、邓英支付违约金35115元（算至2020年4月30日止，后续违约金根据雄森公司办妥房屋相关产权证的时间从2020年5月1日起另行计算）；2、判令由雄森公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年4月11日，龚凯、邓英与雄森公司签订了《益阳市商品房买卖合同》。约定：龚凯、邓英购买雄森公司开发的位于益阳大道北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的6栋4层402号房屋，房屋总价款为299114元，首付款99114元于2013年4月11日支付，剩余房款200000元采用银行按揭贷款方式支付；雄森公司在2014年9月28日前将符合本合同约定的商品房交付龚凯、邓英使用，且应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360个工作日内为龚凯、邓英办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办妥土地使用权证；如因雄森公司的责任未能在约定的期限内办理上述登记或手续，龚凯、邓英可不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，雄森公司按日向龚凯、邓英支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，龚凯、邓英按约向雄森公司支付了全部购房款299114元及相关税费，但雄森公司除了按约于2014年9月28日向龚凯、邓英交付房屋外，并未按合同约定的时间为龚凯、邓英办妥不动产权属证。 另认定，根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期。 一审法院认为，龚凯、邓英与雄森公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。龚凯、邓英已按合同约定支付全部购房款，雄森公司至今未按合同约定为龚凯、邓英办妥不动产权属证书，雄森公司的行为已构成违约。鉴于雄森公司的违约行为，雄森公司理应承担违约责任，即按合同约定向龚凯、邓英支付违约金，违约金的计算以龚凯、邓英所支付给雄森公司的全部购房款为基数，按日万分之一标准计算，起算时间为雄森公司向龚凯、邓英交房后扣除864日（初始登记90日＋办理不动产权属证期间755日【其中包括540个工作日】＋停办期19日）的第二天即2017年2月9日。经核算，自2017年2月9日至2020年4月30日共计1176日的违约金数额为299114元×日万分之一×1176日≈35175.81元，龚凯、邓英在诉讼请求中只要求雄森公司支付35115元，是对自身民事权利的处分，一审法院予以支持。关于雄森公司提出的“雄森公司无需向龚凯、邓英承担违约责任”、“酌情下调违约金比例”的抗辩主张，经查，雄森公司向一审法院提交的《关于雄森国际办证问题的情况说明》、《益阳市房地产管理局关于湖南红网调查函（红调字［2017］0746号）的回复》、《益阳市人民政府办公室益府办阅［2018］2号会议纪要》、《益阳市城市建设投资开发有限责任公司益城投［2018］19号关于雄森国际项目相关问题处理建议的工作汇报》、《益阳市人民政府办公室益府办阅［2019］32号会议纪要》等证据，不能达到雄森公司所要达到的证明目的，雄森公司作为《商品房买卖合同》的相对方，应受合同约束，合同约定的按已付房款日万分之一计算违约金，换算成年利率仅为3.65%，未明显过高，故对雄森公司提出的上述抗辩主张，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：限雄森公司在判决生效之日起十日内向邓英、龚凯支付违约金35115元（已计算至2020年4月30日，以后的违约金按已付总房款的日万分之一的标准自2020年5月1日开始计算至不动产权证办妥之日止）。案件受理费680元，减半收取340元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、雄森公司应否承担案涉违约责任；二、如应承担，一审认定违约金是否过高。 关于违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因该合同系平等民事主体签订，且无违法等无效情形，故该条款对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人对案涉房屋延期办证的事实无异议，就其原因，雄森公司认为责不在己。本院认为，双方在案涉《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中，并未约定他方行为可免除双方就产权登记引起的违约责任。该合同由雄森公司提供，雄森公司作为专业房地产开发公司，相比作为买受人的被上诉人，在合同签订前，更知晓存在类似于本案外在因素引起违约而承担赔偿风险的可能。作为本案合同相对方的被上诉人在产权登记中无过错，产权登记迟延的责任，应由作为本案合同相对方的出卖人即上诉人承担。一审判决依据合同约定，认定违约责任由上诉人承担并无不当，本院予以维持。 关于违约金标准。从案涉双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，双方关于逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金约定具有惩罚性质，不仅是损害赔偿。同时，根据合同以已付房款日万分之一计算违约金的约定，该违约金标准换算成年利率为3.65%，并未过高。另，正如前述分析，案涉合同由雄森公司提供，违约金条款为雄森公司预先拟制，雄森公司作为专业房地产开发公司，应更知晓该违约金比例给自身带来的风险，雄森公司履行该条款义务更能彰显诚实信用原则。一审判决依据合同约定认定违约金标准并无不当，本院予以维持。 综上所述，雄森公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费680元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 夏 蓉 审判员 陆康彪 审判员 黎远娜 二〇二〇年八月三十一日 书记员 文天一