山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初2848号 原告：林树杉，男，1962年9月5日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：孙珂，山东鲁杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：芦云云，山东鲁杰律师事务所律师。 被告：淄博百盛房地产开发有限公司，住所地，淄博市张店区中心路北高速公路南（安琪尔电动车厂区内）。 诉讼代表人：淄博百盛房地产开发有限公司管理人。 主要负责人：刘超军，组长。 委托诉讼代理人：蔡健，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 原告林树杉与被告淄博百盛房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林树杉的委托诉讼代理人孙珂、芦云云、被告淄博百盛房地产开发有限公司的诉讼代表人淄博百盛房地产开发有限公司管理人的委托诉讼代理人蔡健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林树杉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行双方签订的《商品房买卖合同》义务，判令被告协助原告办理位于淄博市张店区产的不动产权登记手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2003年3月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于张店区的房产出售给原告，房产建筑面积270平方米，房产总价款1128600元，房产首付款338600元，剩余790000元由原告向淄博市商业银行申请购房贷款。合同第十五条第三项被告承诺其负责在房屋交付后180天内协助原告办理房地产权属证书。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房首付338600元，另外房款由原告向淄博市商业银行申请贷款，该贷款经淄博市商业银行审批通过下放，贷款额度为790000元，贷款期限自2003年5月28日起至2013年5月28日止，该贷款原告已于2007年8月7日还清。涉案上述房产被告已于2004年1月16日交付原告，原告已对涉案房产进行装修并使用16年。原告曾多次找被告办理权属登记证书，但因被告欠缴税款等原因至今未能办理。此后，被告进入了破产程序，其破产管理人主张涉案房屋系破产财产，要求与原告解除合同收回房屋。原告认为，被告行使合同解除权无法律依据，根据《企业破产法》第十八条规定，只有在双方均未履行完毕的合同情形下，被告管理人才享有解除权。现在涉案房产原告已经支付被告所有房款，且被告已经将房产交付给原告使用16年，原告的合同义务已经履行完毕，故不属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，被告管理人无权解除。另，上述房产虽系破产财产，但原告已经交付了对价且房产已经实际交付，原告对上述房屋的债权具有特定性和优先性，原告实现该债权不会对其他破产债权人造成利益损害，因此，被告应当在破产程序中优先履行案涉合同约定的协助办理不动产登记义务，该行为不构成无效的个别清偿行为。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告淄博百盛房地产开发有限公司辩称，被告不应为原告办理不动产权登记，因为原告未按照商品房买卖合同完全支付购房款，双方的买卖合同已经解除，被告应将房屋收回作为破产财产进行处置。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的《商品房买卖合同》、《个人担保借款合同》、个人借款凭证、还款证明、房屋交接书、老核心账户流水查询、淄博市商业银行储蓄取款凭条、淄博市商业银行现金交款单的真实性无异议。原告对被告提交的民事裁定书复印件、决定书复印件和调查笔录的真实性无异议。对上述真实性无异议的证据，本院作为有效证据予以采信。 原告还提交了收据一份，拟证明被告于2003年5月8日收到原告上述房产首付款338600元并为原告出具收据一份，被告对该收据的真实性有异议，并主张该购房首付款338600元原告未实际支付，是企业进行的垫付。 本院经审理认定事实如下：2003年3月1日，原告林树杉与被告淄博百盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的百盛沿街房A325号房（带阁楼），建筑层数地上三层，建筑面积共270平方米，该商品房总金额为1128600元，付款方式为首期付款338600元、十年期按揭贷款790000元。合同第八条约定，出卖人应当在2003年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定，出卖人负责在房屋交付后180天内协助买受人办理房地产权属证书，办证费用由买受人承担。2003年5月8日，被告为原告出具购房首付款收据一份，金额为338600元。2003年5月26日，原告因购房向淄博市商业银行共青团支行借款790000元，被告淄博百盛房地产开发有限公司为原告的借款提供连带责任保证，原告已于2007年8月7日将贷款本息结清。被告认可收到了原告所贷的790000元款项。2004年1月16日，被告将百盛沿街房A325号房交付给原告。 另外，被告在本院审理的（2019）鲁0303民初5154号案件中提供了证明复印件一份，证明人为张志旺、秦利国、曹可欣、宁现美，该证明载明：“2003年4月，由于明清街沿街房开发和百盛花园的待开发以及世纪大酒店的装修，致使整个淄博百盛集团公司资金极度紧张，为此集团公司决定以全部中层正职以上干部的个人名义，购买沿街房办理银行贷款，款项由集团公司使用，并于2003年5月付诸实施（具体可查阅百盛房地产公司账目）。2004年10月份资金状况逐步好转，但仍然面临沿街商业房和住宅楼的销售压力，为了解决这一问题，集团公司决定，自愿选择，把当时以个人名义按揭购买的沿街房真正卖给其本人，目的是为了促销。共有五人（盛英、林树杉、盛杰、秦利国、林树杉）确认了购房。2004年10月13日集团公司召开了会议，会议确定，凡购房者自2004年11月起自行缴纳银行按揭，所缺前期按揭（17个月）由个人补交，考虑到我们定价偏高，决定免除原来公司代缴的首付30%”。原告主张该证明明确记载被告已将首付款免除。 2017年10月17日，淄博市中级人民法院裁定受理山东博泰建设集团有限公司申请淄博百盛房地产开发有限公司破产清算一案。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告为原告出具了金额为338600元的首付款收据，而且被告也认可其收到了原告因购房向银行所贷款项790000元，结合上述房产已于2004年1月16日交付给原告使用的事实，可以认定百盛沿街房A325号房的购房款原告已全部付清。对于被告主张的其为原告垫付的首付款338600元，被告可另行向原告主张，但不能以此抗辩原告未付清全部购房款。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，本案中，原告已经支付了百盛沿街房A325号房的全部款项，原告的合同义务已经履行完毕，故涉案《商品房买卖合同》不属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，对此淄博百盛房地产开发有限公司管理人无权解除。关于涉案房产是否属于破产财产，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告所购上述房产虽然已经交付，但并未办理房屋所有权转移登记，而且根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二条之规定:“下列财产不应认定为债务人财产:(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产;(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(三)所有权专属于国家且不得转让的财产;(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”，本案中原告所购房产并不符合上述规定情形,不应排除在债务人财产之外。综上，百盛沿街房A325号房应属于被告淄博百盛房地产开发有限公司的破产财产。虽然百盛沿街房A325号房系被告淄博百盛房地产开发有限公司的破产财产，但原告已经支付了全部价款且房产已经实际交付，原告对于上述房屋的债权具有特定性和优先性，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，故被告应当在破产程序中优先履行《商品房买卖合同》约定的协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效的个别清偿行为。综上，被告应协助原告办理位于淄博市张店区产的不动产权登记手续。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二条规定，判决如下： 被告淄博百盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告林树杉办理位于淄博市张店区产的不动产权登记手续。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告淄博百盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  国媛媛 二〇二〇年八月二十六日 书记员  高树梅