陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终1418号 上诉人（原审原告）：陕西东顺房地产开发有限责任公司。 住所地陕西省咸阳市秦都区XX路XX号。 法定代表人：张高峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘勇，陕西莱锦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：屠林涛，男，汉族，1978年10月13日出生，住陕西省XX城县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：韩根贤，广东君厚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西睿腾教育科技有限公司。住所地陕西省咸阳市秦都区。 法定代表人：屠林涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩根贤，广东君厚律师事务所律师。 上诉人陕西东顺房地产开发有限责任公司（以下简称东顺公司）、屠林涛因与被上诉人陕西睿腾教育科技有限公司（以下简称睿腾公司）租赁合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对案件进行了审理。东顺公司的委托诉讼代理人刘勇，屠林涛和陕西睿腾教育科技有限公司共同委托诉讼代理人韩根贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陕西东顺房地产开发有限责任公司上诉请求：一、依法改判一审判决第二项为“被上诉人向上诉人支付租金996507元及违约金358736元（暂计算至2019年10月31日，其后的违约金继续计算到付清之日止）”；二、依法改判一审判决第三项为“被上诉人向上诉人赔偿实际损失114400元”；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在认定被上诉人屠林涛欠付上诉人租金996507元已经构成违约前提下，判令上诉人承担被上诉人下欠租金的30%民事责任，于法无据，依法应该改判。二、合同明确约定承租方逾期未交付租金的，每逾期一天向出租方承担租金的千分之三的违约金，上诉人一审主张的违约金按月息2分计算，且被上诉人并未提出违约金过高予以调整的主张，上诉人该主张应该予以支持；三、因被上诉人未按照合同约定向上诉人腾交房屋，上诉人因此花费114400元恢复原状，该部分因被上诉人违约造成的损失，应该由被上诉人承担。 屠林涛上诉请求：一、依法撤销一审判决并依法改判或者发回重审；二、本案诉讼费用由上诉人承担。事实与理由：一、上诉人按照合同约定提前一个月于2017年9月底发出解除通知，该通知10月31日生效。故上诉人与被上诉人签订的合同已经于2017年10月31日解除，上诉人就该事实进行了大量举证，一审法院由于未认定该证据导致认定双方租赁合同于2019年8月份解除明显与事实不符；二、上诉人在2017年8月停止经营后与被上诉人解除房屋租赁合同，并且已经于2017年10月份将涉案房屋交换于被上诉人，并将房屋钥匙交由被上诉人保管。上诉人已经按照合同约定履行了解除合同的全部义务。被上诉人在合同解除后未对其所有的涉案房屋进行管理，应由被上诉人承担所有损失，与上诉人无关，且一审法院在没有任何证据及房屋租赁市场调研的情况下，认定房屋的损失为996507元无事实依据，并以此为基数，判决上诉人承担70%的损失于法无据。 屠林涛和陕西睿腾教育科技有限公司针对陕西东顺房地产开发有限责任公司的上诉答辩称：东顺公司的上诉请求所依据的事实完全错误，请求法庭不予支持，驳回其起诉，并且支持自己全部上诉请求。 陕西东顺房地产开发有限责任公司针对屠林涛的上诉答辩称：原判决关于双方合同解除的认定证据充分，适用法律正确。关于欠付996507元租金的证据充分，适用法律正确，但判决由出租方承担30%的判决错误。 陕西睿腾教育科技有限公司对屠林涛的上诉请求予以同意。 陕西东顺房地产开发有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2015年12月31日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告立即向原告返还租赁房屋；3、依法判令被告支付下欠原告租金至实际向原告交付之日（自2017年8月15日计算至2019年10月31日为1115575元）及违约金（计算至租金付清之日止，暂计算至2019年10月31日为358746元。）4、依法判令被告支付原告拆卸及垃圾清运费114400元；5、被告承担本案诉讼费。 一审法院查明事实如下：2015年12月31日东顺公司与屠林涛签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容：“第一条租赁内容出租方（东顺公司）将其所有的坐落于咸阳市渭城区XX路XX居XX号楼3-1、3-2、3-3、3-4商铺，建筑面积771.59平方米出租给承租方（屠林涛）使用。第二条租赁期限商铺租赁期六年，从2016年4月1日起至2022年3月31日止....。第三条租金、押金交纳及递增方式1、租金：月租金为50元每平方米，不含税月租金合计人民币38579.5元。2、押金：人民币38579.5元。3、租金交纳方式：承租方向出租方每六个月支付一次租金，在每六个月期满前7日内支付下一次租金。5、租金递增方式：租金每年按上一年租金总额的5%进行逐年递增，除此之外，出租方不再以任何理由调高租金。第六条合同的变更与解除3、承租方因经营不善等原因欲解除合同的，应提前30天书面通知出租方，房屋租金据实结算，多退少补，但出租方所收押金不退还。第七条违约责任2、承租方逾期未交付租金的，需交清所欠租金；若拖欠物业费等造成应由承租方负担的其他相关费用的，承租方除交付欠付的租金及相关费用外，每逾期一天向出租方支付总租金的千分之三的违约金。” 合同签订后，东顺公司将商铺交付屠林涛，屠林涛用该商铺开办“陕西睿腾教育科技有限公司”。2015年12月至2017年8月14日屠林涛按期向东顺公司缴纳了租金。2017年8月睿腾公司停止经营，睿腾公司将电脑等设备搬离，尚有部分桌椅未搬离。自2017年8月15日起屠林涛再未向东顺公司交纳租金，也没有与东顺公司办理房屋交接手续。2019年8月9日东顺公司向屠林涛、睿腾公司发出《关于东顺.六合居.满庭芳1号楼3-1、3-2、3-3、3-4商铺的函告》，通知屠林涛、睿腾公司解除《房屋租赁合同》，限屠林涛、睿腾公司在五日内搬离并向东顺公司返还承租商铺，该通知张贴在睿腾公司。2019年8月20日东顺公司进入屠林涛承租的东顺.六合居.满庭芳1号楼3-1、3-2、3-3、3-4商铺，将商铺内的物品进行搬离，对装饰及宣传广告牌进行拆除清理，东顺公司支付西安嘉豪垃圾清运有限公司垃圾清运费114400元。 以上事实有《房屋租赁合同》、《关于东顺.六合居.满庭芳1号楼3-1、3-2、3-3、3-4商铺的函告》、张贴函告照片、装修拆除及垃圾清运费用付款单及庭审笔录证实，记录在卷。 本院认为:当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。屠林涛在租赁东顺公司商铺期间，未按合同约定履行义务，自2017年8月15日起再未支付东顺公司租金，构成违约，应承担民事责任。2019年8月20日东顺公司已自行将租赁商铺收回，故双方签订的《房屋租赁合同》在2019年8月20日解除。双方约定租金每月38579.5元，年租金462954元，并约定租金每年按上一年租金总额的5%进行逐年递增，故屠林涛拖欠东顺公司2017年8月15日至2018年8月租金486101元，拖欠2018年9月至2019年8月租金510406元，共计996507元。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定：“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”2017年8月屠林涛未与东顺公司办理承租商铺交接，但睿腾公司实际已停止经营，东顺公司未及时采取措施防止租金损失扩大，应承担部分责任，综上，屠林涛应承担租金损失70%的责任，即支付东顺公司租金996507元X70%=697554.90元。2019年8月20日东顺公司进入屠林涛承租的东顺.六合居.满庭芳1号楼3-1、3-2、3-3、3-4商铺，将商铺内的物品搬离，对装饰及宣传广告牌进行拆除清理，应视为东顺公司已自行接管了涉案商铺。东顺公司要求屠林涛承担商铺拆卸及垃圾清运费114400元，因双方合同中对此项未做明确约定，故本院依法不予支持。关于东顺公司要求睿腾公司支付租金之请求，因睿腾公司未与东顺公司签订《房屋租赁合同》，故对东顺公司该项请求，本院依法亦不予支持。 双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定每逾期一天向出租方支付总租金的千分之三的违约金不符合法律规定，可按照中国人民银行同期贷款利率由屠林涛向东顺公司支付违约金。屠林涛辩称2017年9月向东顺公司递交书面解除合同申请，双方《房屋租赁合同》在2017年8月已经解除的意见证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、2015年12月31日陕西东顺房地产开发有限责任公司与屠林涛签订的《房屋租赁合同》有效，该合同于2019年8月20日解除。二、屠林涛于判决生效之日起十日内支付陕西东顺房地产开发有限责任公司2017年8月15日至2019年8月20日租金996507元的70%，即697554.90元及违约金（违约金以697554.90元为基数，自2019年8月20日起至给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。）三、驳回陕西东顺房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。四、驳回陕西东顺房地产开发有限责任公司对陕西睿腾教育科技有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19099元，减半收取9549.50元，由屠林涛承担8000元，陕西东顺房地产开发有限责任公司承担1549.50元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人屠林涛提交第一组证据屠林涛与东顺公司王华书记、李杰副总经理等谈话书面记录和视频资料的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对上诉人屠林涛提交第二组证据其与石赤朋的钉钉对话的真实性予以认可，对其证明目的均不予认可。对于上诉人屠林涛提交第三组证据渭城校区房屋付款计划的真实性和证明目的不予认可。对上诉人屠林涛提交第四组证据东顺公司及物业公司的工商资料的真实性和证明目的予以认可。对上诉人屠林涛提交第五组证据物业公司人员手写的费用结算单、物业公司春节值班表的真实性和证明目的均不予认可。 二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：本案的争议焦点为：双方当事人签订的租赁合同何时解除以及在合同履行过程中的违约行为，双方当事人的上诉请求是否成立。 东顺公司与屠林涛经过双方协商、在平等自愿基础上签订《房屋租赁合同》，该租赁合同不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方当事人都应该按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，东顺公司将商铺交付给屠林涛，屠林涛用该商铺开办“陕西睿腾教育科技有限公司。陕西睿腾教育科技有限公司因经营不善在屠林涛未与东顺公司办理租赁合同解除以及承租商铺返还交接手续的前提下于2017年8月份左右从涉案房屋搬离了电脑、学生档案资料和部分桌椅等，并实际停止了办学。屠林涛自2017年8月15日起再未向东顺公司支付租金，也未与东顺公司针对租赁合同解除事宜进行协商。2019年8月9日东顺公司向屠林涛、睿腾公司发出解除《房屋租赁合同》函件，限屠林涛、睿腾公司在五日内搬离并向东顺公司返还承租商铺，该通知张贴在睿腾公司，屠林涛二审中也承认其公司人员收到解除函。2019年8月20日东顺公司已自行将租赁商铺收回。故一审法院根据已查明的事实认定双方签订的《房屋租赁合同》在2019年8月20日解除并无不当。上诉人屠林涛提出其按照合同约定于2017年9月底向东顺公司发出解除租赁合同的通知，并且已经于2017年10月份将涉案房屋返还于被上诉人，故上诉人与被上诉人签订的合同已经于2017年10月31日解除的上诉理由，但上诉人并没有向法庭提交向对方发出过解除租赁合同通知的直接有效证据，也没有提交截止一审起诉前与对方协商解除租赁合同的相关证据，对于其称将涉案房屋返还于东顺公司，但截止二审开庭时对于将涉案房屋钥匙具体返还交于谁都不清楚。总之，上诉人并未提出足够有效的证据对此予以证明。故对该上诉理由不予支持。 2017年8月屠林涛在未按照合同约定与东顺公司办理租赁合同解除以及商铺返还交接手续的前提下搬离了部分设备、资料等，睿腾公司此后已实际停止经营。合同明确约定涉案房屋属于经营性用房且承租方需提前向出租方一次性缴纳六个月租金。东顺公司作为涉案商铺的出租人在涉案商铺已经实际停止经营活动且承租方屠林涛长期拖欠租金的情况下在长达二年时间内既没有积极履行催促承租人缴纳租金的义务，也没有积极联系承租人是否还承租涉案房屋。屠林涛作为该房屋的承租人在实际停止经营活动的情况下既不缴纳拖欠租金，也不与东顺公司协商解除租赁事宜。屠林涛和东顺公司作为租赁合同的当事人都没有基于诚实信用原则积极履行合同约定的义务，放任涉案商铺长时间闲置致使租金损失的扩大，对于该损失的产生都应该承担一半责任。合同约定涉案商铺的租金每月38579.5元，年租金462954元，并约定租金每年按上一年租金总额的5%进行逐年递增。故涉案商铺从2017年8月15日至2019年8月租金为996507元。二审法院基于过错责任及公平原则判决东顺公司承担租金损失一半，故屠林涛还需向东顺公司支付拖欠租金498253.5元。因东顺公司也存在一定过错，一审法院判决屠林涛按照中国人民银行同期贷款基准利率标准承担逾期支付租金违约责任并无不当。东顺公司要求屠林涛承担商铺拆卸及垃圾清运费114400元，因东顺公司事先没有通知屠林涛进行相应的拆卸及清理工作，且合同中对此项未做明确约定，故一审法院对东顺公司此项诉请不予支持并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，其部分上诉请求本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初823号民事判决第一、三、四项即“一、2015年12月31日陕西东顺房地产开发有限责任公司与屠林涛签订的《房屋租赁合同》有效，该合同于2019年8月20日解除。三、驳回陕西东顺房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。四、驳回陕西东顺房地产开发有限责任公司对陕西睿腾教育科技有限公司的诉讼请求。” 二、改判咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初823号民事判决第二项为：屠林涛于判决生效之日起十日内支付陕西东顺房地产开发有限责任公司自2017年8月15日至2019年8月20日的房屋租金996507元的50%，即498253.5元及违约金（违约金以498253.5元为基数，自2019年8月20日起至给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审诉讼费19099元，减半收取9549.50元，由上诉人陕西东顺房地产开发有限责任公司承担2960元，由上诉人屠林涛承担6589.5元。二审诉讼费用22296.42元，由上诉人陕西东顺房地产开发有限责任公司承担13296.42元，由上诉人屠林涛承担9000元。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 磊 审判员  王 葆 二〇二〇年八月二十五日 书记员  王东娅 附： 1、相关法律文件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法、撤销或者变更； 2、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定死亡每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。