广西壮族自治区浦北县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0722执异36号 案外人：李瑞文，女，1979年1月10日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托代理人：麻寒盛，广西宇盛律师事务所律师。 委托代理人：刘昆俊，广西宇盛律师事务所实习人员。 申请执行人：黄云，男，1981年6月2日出生，汉族，住浦北县。 被执行人：浦北南亚房地产开发有限公司，住所地广西浦北县小江镇越州大道二巷10号。 法定代表人：龚义传，该公司董事长。 委托代理人：黄振，该公司副总经理。 利害关系人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。 负责人：黄福加。 委托代理人：戚雪萍，女，1970年4月11日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 在本院执行申请执行人黄云等人与被执行人浦北南亚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷系列案中，案外人李瑞文于2020年7月23日对本院以（2020）桂0722执恢41号之一执行裁定书裁定拍卖被执行人座落于浦北金浦大道与二级公路交汇处的南亚国际大厦抵押物12套商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人李瑞文称，法院（2020）桂0722执恢41号之一执行裁定书裁定拍卖的浦北南亚房地产开发有限公司开发的南亚国际商品房B-1-1001、B-1-1505、B-2-2304、B-2-2504、B-2-2604、A-2-1704、A-2-2604、A-2-2504、A-2-2301、A-2-2601、A-2-2701、A-2-2801共12套商品房。上述12套商品房，均系案外人于2014年8月向浦北县南亚房地产开发有限公司购买，并备案在案外人名下的，上述12套商品房案外人已支付了全部购房款。根据最高人民法院法释[2002]16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，及最高人民法院法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，无过错商品房买受人的物权期待权优先于建筑工程款的优先受偿权及建筑物的抵押权，应予以保护。因此，请求法院排除对上述房地产的执行。 案外人提供的证据如下：1、商品房买卖合同、补充协议；2、商品房买卖合同登记备案证明；3、银行转帐凭证；4、华夏银行股份有限公司南宁分行发给浦北县住房和城乡建设局的办理商品房买卖合同备案登记的函、办理商品房预售许可证的函。 被执行人浦北南亚房地产开发有限公司称，因建设资金不足，南亚公司向中国长城资产管理股份有限公司广西分公司借款八千万投入项目建设，长城公司将该笔借款委托华夏银行南宁分行管理，因此借款抵押权人设定为华夏银行。项目建设过程中，为出售南亚国际商品房，回笼贷款本金、利息和建设不足的工程款，2013年12月19日，经南亚公司、长城公司、华夏银行三方协商，由华夏银行向浦北县住房和城乡建设局出具办理商品房买卖合同备案登记的函。随后，南亚公司对外销售了部分商品房，签订合同后，到浦北县住房和城乡建设局办理了备案登记。对于所欠案外人陈华的借款，南亚公司同意陈华要求的将南亚公司名下本案12套房产备案给案外人李瑞文用于抵债。 被执行人没有提供证据。 利害关系人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（简称长城公司）称，案外人对拍卖的房屋的权利不足以排除执行，应驳回异议请求。理由：1、长城公司从未放弃过抵押房产的抵押权，长城公司应享有抵押优先受偿权。华夏银行出具的《关于同意南亚公司开发的“浦北南亚国际大厦”项目办理商品房买卖合同备案登记的函》，内容仅为同意南亚公司办理该项目包括抵押商品房商品房在内的房产申请预售许可，并无任何同意解除抵押登记或放弃抵押权的意思表示。商品房买卖合同的备案登记只是行政管理手段，不具有否定特权登记（抵押权）登记的效力，抵押房产也未办理撤销抵押登记手续。因此，商品买卖合同的合同备案登记不影响长城公司对抵押房产享有的抵押优先受偿权。2、案外人主张其与南亚公司是通过以物抵债方式办理涉案房产的合同备案登记手续，但未能证实借款的真实性。案外人不能依据《执行异议和复议规定》第28条及《最高人民法院关于工程价款优先受偿权问题的批复》之规定而排除执行。3、本案是长城公司的抵押权在前，案外人的买卖合同备案在后，应适用《执行异议和复议规定》第27条之规定，案外人提出的执行异议申请不能排除执行。 本院查明，2020年7月7日，本院在执行被执行人浦北南亚房地产开发有限公司系列执行案中，因抵押权人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的申请，本院以（2020）桂0722执恢42号之二执行裁定书裁定拍卖被执行人被执行人座落于浦北金浦大道与二级公路交汇处的南亚国际大厦抵押物B-1-1001、B-1-1505、B-2-2304、B-2-2504、B-2-2604、A-2-1704、A-2-2604、A-2-2504、A-2-2301、A-2-2601、A-2-2701、A-2-2801共12套商品房。本案涉案的12套房产中，除B-1-1001房产没有设定抵押未被查封外，其余10套房产均于2013年12月13日设定抵押，抵押权人为华夏银行南宁分行。 另查明，2012年12月25日长富基金与被执行人浦北南亚房地产开发有限公司、华夏银行股份有限公司南宁分行签订了《委托贷款借款合同》，约定华夏银行南宁分行向南亚公司发放贷款5000万元。2013年12月13日，南亚公司以其名下的位于浦北县金浦新区“南亚国际大厦”项目的在建工程与华夏银行南宁分行办理了抵押登记。另，利害关系人长城公司通过相关债权转让行为，已取得华夏银行南宁支行对被执行人的债权。 又查明，陈华于2011年4月27日向龚义传转帐150万元，同日，龚义传存入被执行人南亚公司帐户140万元。2015年7月26日，被执行人南亚公司与陈华签订《协议书》，《协议书》载明龚义传、袁建生向陈华借款200万元用于浦北南亚国际大厦建设，经协商以本案涉案12套房产抵顶以上借款及利息和分红，上述抵顶的房产要求备案给案外人李瑞文名下。 本院认为，依照物权法规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。抵押权人华夏银行向浦北县住房建设局出具同意办理商品房预售许可证业务、买卖合同备案登记的函，但该函仅为同意销售抵押房产、办理买卖合同备案的函。而《城市商品房预售管理办法》第10条规定的向房地产管理部门等办理商品房预售合同登记备案手续的规定，是部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。案外人李瑞文主张所有权的涉案11套房产（B-1-1001房产除外）是于2014年8月向被执行人浦北南亚房地产开发有限公司购买，但未能提供支付购房款的证据。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”，案外人所提供的银行转帐记录从转帐支付的金额、时间、帐户性质上来看均不能证明该款为购房款项。而且南亚房地产公司也没有将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或提存。本案涉案的11套房产实际为案外人与被执行人通过抵顶借款而来，案外人与被执行人实际上是民间借贷关系，而非真实的商品房预售合同关系。案外人李瑞文基于以物抵债抵顶借款办理的商品房买卖合同及备案证明在被执行人抵押房产之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本次执行是基于抵押权人的申请而处置抵押物，因B-1-1001房产不在抵押物范围内，故对该房产不予处置。 综上，由于涉案的11套房产（B-1-1001号房产除外）的物权仍属被执行人的财产，本院对登记在被执行人名下的房产进行处置并无不当，案外人主张涉案的12套房产应属于案外人所有，部分请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 一、撤销对被执行人座落于浦北金浦大道与二级公路交汇处的南亚国际大厦B-1-1001号商品房的拍卖。 二、驳回案外人李瑞文的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 李 闹 审判员 韦海澄 审判员 龙文成 二〇二〇年八月十日 书记员 胡心怡