湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终692号上诉人（原审原告）：杨秀军，男，土家族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：周再军，湖南知来律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨月雯，湖南知来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：向海翠，女，汉族，湖南省凤凰县人，现住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：彭祥文，湖南生元律师事务所律师。上诉人杨秀军因与被上诉人向海翠房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省凤凰县人民法院(2020）湘3123民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨秀军上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人一次性支付上诉人违约金50万元及赔偿上诉人《房屋租赁合同》租赁期为届满腾房造成的经济随时（代评估后确定）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原转租协议中超过的租赁期限未得到案外人高原红酒店的认可，超过的部分无效；2.双方并未对转租期限达成变更协议，上诉人在2019年8月5日向被上诉人支付了15万元租金，是希望继续履行合同。被上诉人向海翠辩称，1.上诉人与被上诉人签订的租赁合同中租期超过了与案外人高原红酒店的期限，但是得到了案外人高原红酒店的同意，租赁合同有效；2.上诉人与被上诉人对租赁的期限另行进行了约定，被上诉人不存在违约的情况。杨秀军向一审法院起诉请求：1.判令被告一次性支付原告违约金500000元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2009年9月6日，被告向海翠与案外人凤凰县高原红酒店签订《租赁合同》，约定案外人凤凰县高原红酒店将其所有的位于酒店一楼的五个门面出租给被告向海翠，租赁期为2009年9月9日至2019年9月8日，并约定被告向海翠在租赁期内有权转租。后被告向海翠征得案外人凤凰县高原红酒店同意，将其所承租涉案门面转租给原告杨秀军。2011年6月7日，原告杨秀军与被告向海翠签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为9年（自2011年6月8日起至2020年6月7日止）；前5年租金为年租金170000元，后4年年租金为190000元；租金交纳时间为原告向被告支付前三年租金510000元；三年后租金为每两年一付，即2014年6月8日付340000元，2016年6月8日付380000元，2018年6月8日付380000元；合同期未满，被告无权收回，若被告违约一次性赔偿原告人民币500000元经济损失。合同签订后，原告杨秀军支付前三年的租金，被告向其交付了租赁门面。2018年6月8日，原告杨秀军向被告向海翠交纳2018年6月8日至2019年6月租金190000元。2019年6月8日，原告杨秀军交纳租金40000元。2019年8月3日，被告向海翠向原告杨秀军发出通知，通知解除合同，被告搬离房屋并结清拖欠的租金。2019年8月5日原告杨秀军通过银行转账方式向被告向海翠交纳租金150000元。同日，被告向海翠通过银行转账方式将该租金150000元退回原告杨秀军账户。2019年9月8日，被告向海翠与案外人凤凰县高原红酒店签订的《租赁合同》到期。案外人凤凰县高原红酒店于2019年9月9日向该院提起诉讼，请求本案原告杨秀军搬离凤凰县高原红酒店的茶楼一楼的五个门面等。在审理过程中，案外人凤凰县高原红酒店与杨秀军于2019年10月23日自愿达成调解协议，协议：杨秀军于（2019）湘3123民初1128号《民事调解书》生效之日起10日内搬离凤凰县高原红酒店一楼1、2、3、4、5号门面，并支付自2019年9月9日起至杨秀军搬离门面止占用门面造成的凤凰县高原红酒店经济损失；确认凤凰县高原红酒店与向海翠签订的租赁合同届满时间为2019年9月8日。原告杨秀军认为与被告向海翠签订《房屋租赁合同》时，被告向海翠刻意隐瞒与案外人凤凰县高原红酒店之间的租赁期限，致使原告杨秀军因《房屋租赁合同》未届满而腾房造成严重经济损失，向该院提起诉讼，提出前述请求。一审法院认为，本案的争议焦点：被告是否存在违约的问题。该院认为，被告向海翠与案外人凤凰县高原红酒店签订的《租赁合同》中约定，被告向海翠有权在租赁期内转租，因此，被告向海翠转租给原告杨秀军的转租行为合法有效。关于超过原租赁期限的转租期间的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，虽原、被告签订的转租期限超出被告向海翠的承租期限，但从2019年10月22日凤凰县人民法院（2019）湘3123民初1128号《民事调解书》中高原红酒店诉状内容可以看出，案外人高原红酒店已知晓原、被告约定的转租期限，且出示证据证明认可原、被告约定的转租期限。由此可见，原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定转租期限征得了高原红酒店的同意，超过的部分有效。故原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在履行合同的过程中，原告杨秀军本应按合同约定交纳2018年6月8日后的两年租金，但其只交2018年6月8日至2019年6月7日的租金190000元及2019年6月8日至2019年9月8日的租金40000元，原告杨秀军的该行为足以证实其与被告向海翠就提前于2019年9月8日终止合同事宜达成一致意见，对转租期限进行了变更。综上，因《房屋租赁合同》于2019年9月8日到期，合同履行期限届满，原、被告之间的合同权利义务终止，案外人高原红酒店有权收回其所有的门面，故被告向海翠不存在违约行为。故原告杨秀军要求被告向海翠支付违约金的诉请，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十一条第（七）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定。判决：驳回原告杨秀军的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告杨秀军承担。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人向海翠提交的有案外人高原红酒店出具的证明，2011年5月左右案外人高原红酒店就知晓被上诉人向海翠将房屋转租给上诉人杨秀军，转租租期比向海翠的租期延长了几个月，高原红酒店对此没有异议。并且在2019年高原红酒店起诉杨秀军的诉状上可见，向海翠向高原红酒店通知杨秀军最后一年合同期只做三个月，然后把门面退给酒店，高原红酒店据此认为向海翠与杨秀军就转租合同履行期限变更至2019年9月8日，才向外发布门面出租信息的，可证明高原红酒店是认可向海翠与杨秀军的原转租租赁期限的，因此对上诉人杨秀军提出的转租期限超出原租赁期限无效的理由，本院不予支持。上诉人杨秀军认可与被上诉人向海翠对租赁期限变更进行过协商，在案外人高原红酒店对外发布出租信息、新的承租人到实地查看门面并丈量门面面积时，上诉人杨秀军没有提出过异议。并且上诉人杨秀军支付了2018年6月8日至2019年6月7日一年的租金190000元及2019年6月8日至2019年9月8日三个月的租金40000元，交租金行为与被上诉人向海翠主张的协商变更的租赁期限相符，原审据此认定转租期限进行了变更，并无不当。综上所述，杨秀军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人杨秀军负担。本判决为终审判决。审判长  陈春亮审判员  彭 俊审判员  龙少松二〇二〇年八月二十六日法官助理张李艳书记员杜娟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......