辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1291号上诉人（原审原告）：抚顺佳泰物业管理有限公司，住所地：抚顺市东洲区绥化路西段16－1号楼2单元402号。法定代表入：王凤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：段瑞华，系该公司副总经理。上诉人（原审被告）：于成恩，男，1973年10月3日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：史玉会，辽宁必然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺汉如酒店管理有限公司，住所地：抚顺市望花区丹东路东段41号5层1号。法定代表人：明永春，该公司总经理。上诉人抚顺佳泰物业管理有限公司（以下简称佳泰物业）、于成恩与被上诉人抚顺汉如酒店管理有限公司（以下简称汉如酒店）合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。佳泰物业上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人立即给付上诉人物业管理服务费81,137.08元，并承担每月3%的滞纳金；2.案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.佳泰物业与辽宁世恒房地产开发有限公司（以下简称世恒公司）签订了《物业管理委托合同》和《物业管理服务补充协议》，负责位于望花区家和美欢乐城的物业管理服务，期限自2015年11月1日起至家和美业主委员会成立并正式和物业公司签订合同生效时止，佳泰物业按照每月每平方米1.2元收取物业费，被上诉人2015年入驻家和美欢乐城，使用房屋建筑面积5634.52平方米，至今未交物业费；2.佳泰物业负责共用设施、设备及其运行的维护和管理，负责公共区域的卫生清洁，为被上诉人提供了水、电、暖气及污水排放服务等，不应以被上诉人自行负责安保及楼道卫生不交或少交物业费，一审酌定被上诉人承担10%的物业费没有事实和法律根据；3.于成恩与世恒公司签订的《商品房买卖合同》中约定的“房屋自行负责物业管理”不能成为被上诉人不缴纳物业费的理由，建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担；4.根据市房屋产权处最新证明，汉如酒店使用的总建筑面积为5585.89平方米，应据此面积计算物业费；5.《物业服务合同》第六章第二十二条第4款中明确规定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可以按照应缴金额的3%按月收滞纳金。”6.2016年5月16日，世恒公司向被上诉人致函，函中明确提示自维物业的范围仅包括门市房内部设施，但自来水泵房、供暖泵房、消防泵房、化粪池属于公共设施，须与佳泰物业协商物业费用，这说明自维物业与上诉人提供的整体物业服务不发生关系，被上诉人应全额交纳物业费。于成恩上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回佳泰物业的诉讼请求；2.案件受理费由佳泰物业承担。事实及理由：第一，世恒公司与佳泰物业签订的《物业管理委托合同》中第十三条第3款约定：“商场甲方已和物业使用人商定完的价格不变，没有商定的双方再议。”上诉人与世恒公司约定的“自行负责物业管理，但需配合甲方物业人员管理。”是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，因此上诉人不应缴纳物业费，而且佳泰物业之前的民鑫物业按照与开发商的约定没有收取过我物业费。第二，酒店在经营过程中出现的墙体多处渗水、塑钢窗开裂、消防管漏水均由上诉人自行解决，佳泰物业未提供物业服务，上诉人不同意按比例承担物业费。汉如酒店辩称，被上诉人每年自己交垃圾费12,000.00元，直接向暖气公司缴纳供暖费；车位是门前的，被上诉人没有使用园区公共车位；2019年12月18日，被上诉人经消防检查，得知消防设施不好用，主要原因是系统没有水，佳泰物业说解决不了，最终由被上诉人自行解决。佳泰物业向一审法院起诉请求：要求判令二被告立即给付拖欠原告的物业管理服务费81137.08元（2015年11月1日至2016年11月1日）；并自2015年11月1日起至被告付清之日止，按照日千分之三给付滞纳金，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月7日，被告于成恩与世恒公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，被告于成恩购买世恒公司开发的坐落于抚顺市望花区产(建筑面积5381.72平方米)，商用。世恒公司提供热源、排水立管、自来水接驳点、广告位及永久停车位。房屋自行负责物业管理，但需配合世恒公司物业人员管理。又查，2015年10月24日，原告佳泰公司与世恒公司签订《物业管理委托合同》及《物业管理服务补充协议》各一份，双方约定，世恒公司将其开发的坐落于抚顺市望花区丹东路东段41号“家和美欢乐城”委托于原告实行物业管理。物业类型为住宅、商场。住宅每月每平方米1.20元；电梯费按每人每月12元收取；商场世恒公司已经和物业使用人商定完的价格不变，没有商定的双方再议。委托期限自2015年11月1日至家和美业主委员会成立并正式和物业公司签订合同生效时止。房屋共用部位、共用设施、设备附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由佳泰公司承担，大中维修费用由世恒公司承担，更新费用由世恒公司承担。佳泰公司负责与望花环卫部门衔接做好大楼的垃圾清运及保洁工作。商场商业部分前期与物业使用人签订的物业费按世恒公司签订的合同执行，待本协议生效后，世恒公司与商业物业使用人签订的商业物业使用合同，由世恒公司与佳泰公司达成一致后，按新物业费执行。合同订立后，佳泰公司开始对“家和美欢乐城”实施物业管理，自原告实施物业管理至今，被告确未缴纳物业费。再查，2015年8月30日，被告于成恩与被告汉如公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：被告于成恩将上述房产出租给被告汉如公司使用，租期五年（自2015年9月1日至2020年8月31日止）。被告汉如公司享有被告于成恩与世恒公司签订关于广告位、车位、物业相关权利，并承担相关义务。租赁期间由被告汉如公司承担房屋租赁税、房屋维修、设施维修、暖气、水电等一切税费，被告于成恩不承担任何费用。合同签订后，被告汉如公司在该房产经营酒店，独立门脸、独立大厅，独立的电梯至五、六、七、八层，且汉如公司自行缴纳水费、暖气费、垃圾清运费，独立雇佣保洁、安保人员。在原告佳泰公司提供物业服务期间，案涉房屋出现墙体渗水、塑钢窗开裂等问题，已由被告自行维修。一审法院认为，从被告于成恩与世恒公司签订《商品房买卖合同》中约定的“房屋自行负责物业管理”可知，世恒公司未向被告于成恩提供物业服务。后，世恒公司又与原告佳泰公司签订《物业管理委托合同》及《物业管理服务补充协议》，世恒公司将案涉房产所在的“家和美欢乐城”委托于原告佳泰公司实行前期物业管理，佳泰公司按照双方约定于2015年11月1日起开始实施物业管理至今。从原告提交的疏通下水协议书、管理泵房自来水输送图片、管理供暖水路、电路设备输送图片、变压器供电箱输送电的线路由物业公司统一维护管理图片、清理八层楼顶垃圾图片、暖气换热站年度交电费图片、维修整体楼层水泵等证据材料均证明原告确对“家和美欢乐城”整栋楼实施了物业管理，被告所拥有或实际使用的五、六、七、八层属该栋楼重要且不可分割的组成部分，该物业管理行为确已惠及二被告，故二被告应当缴纳物业费。但被告缴纳物业费的数额应与其接受的物业服务价值相匹配，考虑案涉汉如公司独立对五、六、七、八层进行使用及管理，如安保及楼道卫生等均自行负责，且安保及卫生为物业主要服务内容，一审法院酌定被告承担10%的物业费，故2015年11月1日至2016年11月1日被告应缴纳物业费为7749.6元。关于原告称被告房产建筑面积为5634.52平方米一节，虽原告声称该数据来源于房产部门，但案涉房产未办理房产证且原告未向一审法院提交相关证据材料，故一审法院以案涉《商品房买卖合同》所载明的“建筑面积共5381.72平方米”为依据计算物业费；关于原告诉请被告“按照日千分之三给付滞纳金”一节，为原告单方意思表示，无合同约定，一审法院不予支持。关于案涉物业费承担主体问题，被告于成恩与被告汉如公司签订《房屋租赁合同》约定，“自2015年9月1日至2020年8月31日，被告于成恩将上述房产出租给被告汉如公司使用，租赁期间由被告汉如公司承担房屋租赁税、房屋维修、设施维修、暖气、水电等一切税费，被告于成恩不承担任何费用”，原告收缴物业费期间属于被告汉如公司租赁期间，故案涉物业费应由被告汉如公司承担，被告于成恩作为业主应依据《物业管理条例》第四十一条“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，承担连带缴纳责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第二十一条、第二十五条、第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告抚顺汉如管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告抚顺佳泰物业管理有限公司物业费7749.6元；二、被告于成恩对上述款项承担连带给付责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告抚顺佳泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1828元（原告已垫付），由原告抚顺佳泰物业管理有限公司负担1645元、被告抚顺汉如酒店管理有限公司负担183元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实和一审查明的事实相同。另查明，华住酒店管理集团向汉如酒店下发的《关于签订物业管理服务合同的指导函》中建议：“本店为自维物业，仅分担共用部位设施设备的维护，费用建议按使用物业所占总物业比例承担。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一，世恒公司向于成恩出具的房屋交付标准第十条载明：“房屋自行负责物业管理但需配合甲方物业人员管理。”第二，世恒公司与佳泰物业签订的《物业管理委托合同》中第十三条第3款约定：“商场甲方已和物业使用人商定完的价格不变，没有商定的双方再议。”第三，于成恩与汉如酒店签订的《房屋租赁合同》约定，汉如酒店享有于成恩与世恒公司签订关于物业相关的权利。基于以上三点，汉如酒店可以自行负责物业管理。世恒公司与佳泰物业签订的《物业管理服务补充协议》第十二条约定：“商场商业部分前期与物业使用人签订的物业费按世恒公司签订的合同执行，待本协议生效后，世恒公司与商业物业使用人签订的商业物业使用合同，由世恒公司与佳泰公司达成一致后，按新物业费执行。”但没有证据证明世恒公司与汉如酒店签订商业物业使用合同并约定物业收费标准，且《物业服务合同》第六章第二十二条第4款中关于滞纳金的约定没有填写，故佳泰物业依据《物业服务合同》及其补充协议主张全额收取物业费和滞纳金没有事实和法律依据。但佳泰物业对整栋楼进行了管理和维护，汉如酒店事实上使用了楼内的共用部分，诸如水、电主管线、主管网等设施，华住酒店管理集团也建议汉如酒店按使用物业所占比例承担物业费，因此，一审法院酌定汉如酒店承担10%的物业费并无不当，应予以维持。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，虽然于成恩与汉如酒店在《房屋租赁合同》约定由汉如酒店承担各项费用，于成恩不承担任何费用，但双方在合同中的约定不能免除于成恩在法律上的责任，一审法院判令于成恩承担连带交纳责任适用法律正确。综上所述，上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1685.00元，由上诉人抚顺佳泰物业管理有限公司负担1635.00元，由于成恩负担50.00元。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二〇年八月十七日法官助理李献忠书记员刘娟