四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终757号 上诉人（原审被告）：万春英，女，1971年1月5日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被上诉人（原审原告）：乐山市永嘉物业管理有限公司，住乐山市市中区柏杨西路永兴一品1号楼2单元2-1号。 法定代表人：郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 上诉人万春英因与被上诉人乐山市永嘉物业管理有限公司（以下简称：永嘉物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万春英上诉请求：1、请求依法撤销原判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审认定东方欧城业委会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的物业协议与本案无关不当。一审因业委会与金豪力公司物业协议无效全面否定金豪力公司为业主所做的服务，是错误的。金豪力公司于2019年1月3日进住小区为业主服务，金豪力公司于2019年4月3日提出终止协议。2、《前期物业协议》是上诉人与被上诉人的关系，四川永兴房地产开发有限公司与本案无关。双方物业服务合同关系已于2018年11月16日业委会成立时解除，因为按照双方合同约定物业公司应当与业委会重新签订合同而未签订。3、一审认定上诉人应交纳1455元是错误的。依据物业管理条例之规定上诉人应只交纳2018年11月16日以前的物业费，后续物业费应在物业公司与业委会签订协议后再交。4、被上诉人已于2019年6月15日公示撤出东方欧城，并已强行关闭电梯。被上诉人在服务期间质量差，达不到每平方米1.5元的水准。5、被上诉人在管理小区期间小区公共部分获得的广告费等收益应归全体业主所有，但上诉人并未享受到该部分收益，该收益可以和物业相互抵销。 永嘉物业答辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、2015年10月21日答辩人与被答辩人签订了《前期物业管理服务协议》，是仁寿县文林镇广电街东方欧城小区3幢1单元16楼1号业主，2018年11月1日至2019年10月31日未交物管费，金额为1455元。2018年11月16日东方欧城小区成立了业主委员会，后业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订了《物业委托管理合同》，2019年5月23日仁寿县人民法院作出（2019）川1421民初1459号民事判决书判决仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”3、2019年6月16日仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局联合发布的通告，在业委会另行聘请物业服务企业前由答辩人继续履行前期物业服务。业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订的《物业委托管理合同》已被法院判决无效；答辩人与被答辩人签订的《前期物业管理服务协议》继续有效；答辩人在这期间履行了相关义务，被答辩人应当按照前期物业协议约定向被答辩人履行支付物业费的义务。 永嘉物业一审诉讼请求：1.判令被告支付原告物管费2911元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审认定事实如下：2015年10月21日万春英与案外人四川省永兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，万春英购买位于仁寿县房屋。该房屋建筑面积80.86平方米,系电梯公寓。2015年10月21日万春英与永嘉物业签订《前期物业管理服务协议》。约定前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；协议对双方的权利义务、物业管理服务的原则、内容、环境卫生等做了相应约定；约定物业服务费标准按购买房屋的建筑面积1.5元／月／㎡；并约定每一年收取一次物业服务费（自开发单位通知交房之日起计收）；同时约定业主未按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，永嘉物业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1.00元交违约金。后永嘉物业依约为万春英提供物业管理服务工作至今。2018年11月1日至2020年10月31日万春英应交纳的物业管理服务费为2911元（80.86ｍ2×1.50元／月×24个月）。2020年5月7日，永嘉物业以万春英未按约定交纳物管费为由，具状诉来本院，提出上述诉讼请求。庭审中永嘉物业自愿放弃违约金。 另查明，2018年11月16日，仁寿县文林镇东方欧城小区选举成立了“仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会”。 一审认为，永嘉物业与万春英签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，应认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。永嘉物业依约为万春英所居住的“东方欧城”小区提供了物业服务，履行了合同义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，万春英应当积极配合永嘉物业的工作，按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准按时交纳物业费，对永嘉物业在工作中存在的问题有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗，不能因此拖延相应的物业费。永嘉物业、万春英双方在《前期物业管理服务协议》约定每一年收取一次物业服务费（自开发单位通知交房之日起计收），第一年的计算时间是自开发单位通知交房之日始。每一年度具体支付物业服务费时间是不确定的，万春英可以在每一个交费年度任意时间交纳，故永嘉物业主张万春英支付2018年11月1日至2019年10月31日年度物业服务费1455元的请求一审法院予以支持；永嘉物业主张万春英支付2019年11月1日至2020年10月31日年度物业服务费1455元的请求一审法院不予以支持。 关于万春英辩称小区业主委员成立后，选聘了新的物业服务公司，与永嘉物业的前期物业协议终止，永嘉物业、万春英不存在任何合同关系，不认可永嘉物业在提供服务。一审认为，永嘉物业、万春英签订的《前期物业管理服务协议》约定永嘉物业前期物业管理期限自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。东方欧城小区虽然成立了业主委员会，但万春英未提供证据证明与新物业管理企业签订了《物业管理服务合同》和永嘉物业终止了前期物业服务合同。永嘉物业至今一直在为万春英居住小区提供物业管理服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。万春英以不认可永嘉物业提供的物业服务抗辩，一审不予支持。 关于万春英辩称永嘉物业提供的物业服务不符合合同约定的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，万春英如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的。万春英以此拒交纳物业费的辩解理由不能成立，一审法院不予采信。 关于万春英辩称永嘉物业在收取物业费时不提供物业收费任何正式收据或发票的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。万春英未证明其反驳永嘉物业诉讼请求所依据的事实，应承担相应的法律后果。故对万春英的抗辩理由不予支持。 关于万春英辩称永嘉物业收费不合理的问题。万春英提交了承诺书、投标函，以此拟证明永嘉物业收费不合理。一审认为，万春英与永嘉物业签订《前期物业管理服务协议》约定物业服务费标准按购买房屋的建筑面积1.5元/月/㎡，万春英提交的承诺书系四川省永兴房地产开发有限公司出具的，与本案没有关联性。故对万春英辩称的永嘉物业、万春英双方收费标准一审法院不予以支持。 永嘉物业、万春英双方应互相配合、理解，维护小区良好生活秩序和社区和谐稳定；永嘉物业主动积极与万春英沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，永嘉物业要加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡更，保障公共设备、设施的完好无损，及时收集和清运小区公共场所、房屋共用部位的垃圾，保持小区整洁，及时排查小区存在的安全隐患，提高服务质量，为业主提供更优质的物业管理服务。 一审遂依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决一、被告万春英于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市永嘉物业管理有限公司物业管理费1455元；二、驳回原告乐山市永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元，由被告万春英负担。 二审中万春英提交的证据：1、仁寿县人民法院（2019）川1421民初2954号判决书，拟证明一审法院曾判决东方欧城业委会与金豪力公司签订的合同无效，但之后又以该判决判令业委会赔偿金豪力公司损失。2、2019年6月16日，由政府、永嘉物业和我们小区业委会参与人员的一段录音资料，证明被上诉人威胁政府答应他们继续在我们小区服务。 永嘉物业质证意见：证据1真实性无异议，但与本案无关联性。证据2录音资料是2019年6月16日的录音，做出告示通知的时间是2019年6月16日，二者在时间上有冲突。对该证据的三性均不认可，该录音不是原始载体，录音内容听不清楚，无法核实录音时间、地点、谈话的人是什么身份以及他们是谁。其内容没有涉及关于关闭电梯的问题，该证据不能达到上诉人的证明目的。 本院审查意见：证据1系一审法院生效判决，与本案关联性结合本案事实进行分析。证据2因该份录音资料无法核实对话人身份，故对该证据本院不予采信。 二审查明，2019年6月16日，仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局就该小区的物业矛盾发布了《关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告》，该通告载明，永嘉物业因2019年1月3日收到东方欧城业主委员会解聘通知，于2019年6月15日停止服务并撤出东方欧城，引发小区物业秩序混乱，为维护小区秩序和社区和谐稳定，要求业委会履职尽责，配合物业公司工作，永嘉物业在业主委员会未选聘新的物业之前，继续做好小区物业服务工作，履行前期物业服务协议责任。通知发布后至今，该小区业主委员会尚未选聘新的物业公司，仍由永嘉物业公司向该小区提供物业服务。 其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审双方争议的焦点：上诉人是否应当向被上诉人交纳拖欠的物业费。 首先，上诉人主张其与被上诉人的物业服务协议自其业主委员会成立后即终止了，被上诉人未与金豪力商业管理有限公司办理移交手续。根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》的约定：前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。虽然上诉人所在小区业委会曾与四川金豪力商业管理有限公司签订《物业委托管理合同》，但该合同已经一审法院生效判决确认为无效合同。故业委会尚未与新的物业管理企业签订合同。双方的前期物业服务合同尚未终止，故永嘉物业也不需要向其他物业公司办理物业管理移交手续，事实上永嘉物业一直在为东方欧城提供物业服务。上诉人二审中提交的一审法院（2019）川1421民初2954号判决书是金豪力公司基于合同无效而提出的诉讼，上诉人提交该证据并不能证明双方关系已解除的主张，该判决与本案的处理并不矛盾。 其次，上诉人主张被上诉人的服务质量达不到合同约定的收费标准，不应以每月每平方米1.5元收取。物业公司的服务其实质是物业合同中约定的物业公司应尽的义务，如果被上诉人未按照约定或者法律法规规定或者行业通常做法提供物业管理服务，上诉人可以向被上诉人提出以便其改进服务内容。同时服务质量也是一种相对主观的评价，如果通过双方友好协商仍未达到多数业主要求，法律也赋予了合同双方解除合同的权利。具体到本案中，上诉人主张收费未达到每平方米1.5元无事实依据亦无合同依据。 第三，上诉人主张小区公共部分获得的广告费等收益应归全体业主，该收益可以和物业费相互抵销。本案中上诉人并未提交证据证明小区公共部分的广告费收益情况，故本案中对该收益问题不作处理，上诉人可另行主张权利。上诉人要求用小区公共部分广告费等收益抵销物业费本院不予支持。 综上，万春英上诉理由不成立，其请求应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人万春英承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 覃 棱 审判员 罗卫平 二〇二〇年八月七日 书记员 张 瑜