北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终9105号上诉人(原审被告)：北京嘉禾远东置业有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：付文功，男，1976年4月13日出生，北京嘉禾远东置业有限公司职员。被上诉人(原审原告)：董宇，男，1999年6月13日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。上诉人北京嘉禾远东置业有限公司（嘉禾公司）因与被上诉人董宇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初37481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法由法官咸海荣独任审理。本案现已审理终结。嘉禾公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判嘉禾公司应承担的董宇损失中，扣减董宇控制涉案房屋期间的房屋占用费用50万元，一、二审诉讼费由董宇承担。事实和理由：涉案合同签订当日，嘉禾公司向董宇交付了涉案房屋。此后，双方签订了《房屋买卖解除合同》，董宇均拒绝返还房屋。一审法院对双方的损失认定中，忽略了董宇长期控制涉案房屋、拒绝返还期间的房屋占用费用，该获利应弥补董宇购房款相关的利息损失。董宇同意一审判决，针对嘉禾公司的上诉请求答辩称，嘉禾公司的上诉请求不在二审审理范围，嘉禾公司未向我方交付房屋，不存在我方占有使用房屋的问题，在房屋买卖过程中，嘉禾公司要将房屋一房二卖，所以我方在原来房屋上加了一把锁，一审时我方明确提出向嘉禾公司交付房屋钥匙，嘉禾公司拒绝领取，其自行扩大了损失。董宇向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令解除2019年2月28日董宇、嘉禾公司双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．请求法院依法判令嘉禾公司退还董宇购房款200万元及利息；3．请求法院依法判令嘉禾公司支付董宇赔偿款20万元；4．本案的诉讼费、保全费、保函费由嘉禾公司承担。一审法院认定事实：2019年2月28日，董宇（作为买受人）与嘉禾公司（作为出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同第一条约定出卖人所售房屋为楼房，坐落为：通州区新海南里小区270号楼×室，建筑面积247.27平方米。合同第二条约定，该房屋所在楼栋房屋所有权证证号为X京房权证通字第XXXX号。合同第三条约定，房屋成交价格为6500000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金200000元。买受人的付款方式为：1.买受人在签订本合同的同时向出卖人支付定金，定金金额为20万元；2.签署本协议七日内，买受人支付第一笔首付款180万元；3.第二笔房款200万元整。买受人于办理网签手续当日缴纳；4.剩余款项于2019年6月30日前付清；5.定金和余款打入项目销售公司。销售公司账户：北京鼎盛行房地产经纪中心（有限合伙），账号：×××，开户行：中国农业银行北京芍药居支行。合同第四条约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。合同还约定了房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、不可抗力、争议解决方式等内容。合同签订当日，董宇通过通过转账的形式向北京鼎盛行房地产经纪中心汇款20万元，随后董宇陆续又向北京鼎盛行房地产经纪中心转账了180万元。2019年5月28日，嘉禾公司做出一份《情况说明》，具体内容为鉴于董宇先生认购的我司通州区新海南里小区270号楼×室的房屋，我司正在办理网签流程较为复杂，需要解决项目遗留问题，目前正在与通州区建委和登记中心等部门协调沟通，预计在7月30日前可正式开始办理网签相关手续。2019年7月1日，董宇与嘉禾公司签订《房屋买卖解除合同》，载明出卖人嘉禾公司与买受人董宇原于2019年2月28日签订的合字新海南里小区270号×室房屋买卖合同，经双方协商同意，买受人放弃购买此房屋，出卖人无条件退还买受人已缴纳的房款贰佰万元整。房屋退款在2019年7月30日前全部付清，房屋退款到账之日，该《房屋买卖解除合同》生效，付款后出卖人与买受人无任何争议纠纷，同时该房屋购买合同予以解除，特此协议。嘉禾公司在甲方位置处盖章，董宇董德刚在乙方位置处签名。截止本院开庭审理期间，嘉禾公司并未履行《房屋买卖解除合同》中所述的退还房款贰佰万元的义务。一审法院审理期间，通过向北京市通州区不动产登记事务中心调查本案涉案房屋情况。经查，本案涉案房屋被北京市高级人民法院于2018年12月28日及2019年1月3日予以查封、被一审法院于2019年1月9日、2019年10月24日分别予以轮候查封。庭审中，董宇陈述，涉案房屋由其实际控制，同意将房屋的门锁交予嘉禾公司。一审法院认为，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。嘉禾公司与董宇于2019年2月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同的标的房屋已于2018年12月28日被北京市高级人民法院予以查封，且截止一审辩论终结前，该查封措施尚未解除。一审法院认定，嘉禾公司与董宇于2019年2月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。嘉禾公司与董宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》被认定无效后，双方应返还因该合同取得的财产。董宇为购买房屋向嘉禾公司支付的200万元购房款，嘉禾公司亦认可收到此笔款项，嘉禾公司应予以返还。合同无效后，本案一并处理涉案房屋的返还问题，因董宇同意将涉案房屋的钥匙交给嘉禾公司，对此一审法院不持异议。关于双方的损失，一审法院认定，嘉禾公司将已被查封的房屋出售给董宇，在合同履行过程中存在过错，应赔偿董宇的损失。从合同履行的过程来看，董宇的损失为以200万元为基数的利息损失，此项损失应由嘉禾公司予以赔偿，一审法院对于董宇要求支付以200万元为基数的利息损失的诉求予以支持。关于董宇诉求的20万元损失，因无证据证明，一审法院不予支持。关于保函费，该费用并非本案诉讼必然支出的费用，董宇主张嘉禾公司承担该费用，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第九条之规定，判决如下：一、嘉禾公司与董宇于2019年2月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、嘉禾公司给付董宇购房款2000000元及利息（以2000000元为基数，按照全部银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自本判决生效之日起计算至实际履行完毕之日止），于判决生效之日起七日内执行清；三、董宇将北京市通州区新海南里270号楼×号住房腾退给嘉禾公司，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回董宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实及证据的证明效力均予以确认。上述事实还有二审时双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中嘉禾公司上诉称要求在给付董宇损失中，扣减董宇控制房屋期间的占用费，故本案二审的争议焦点为，一审法院判决嘉禾公司给付董宇损失数额是否合理，应否扣减董宇控制房屋期间的占有使用费。对此，本院认为，嘉禾公司将法院已采取查封等强制措施的房屋出售给董宇，其本身存在明显过错。董宇在不知情的情况下交付200万元购房款，嘉禾公司至今未予退回，董宇虽实际控制房屋，但在房屋买卖合同无效退还购房款时，其本身也遭受了一定的损失。一审法院正是考虑了上述事实，才判令嘉禾公司退还200万元购房款并支付自判决生效之日起至其实际退款期间的利息损失。故上诉人在本案中再行要求扣减房屋占有使用费，无相应的事实及法律依据，本院不予支持。一审法院据此判决嘉禾公司返还董宇购房款并支付的利息损失数额并无不妥，本院予以维持。综上所述，北京嘉禾远东置业有限公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由北京嘉禾远东置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 咸海荣二〇二〇年八月二十七日法官助理 李 惠法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩