文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0826民初2168号原告（反诉被告）：李和唐，男，1973年8月2日出生，汉族，台胞，住涟水县。原告（反诉被告）：柴兰兰，女，1984年10月26日出生，汉族，居民，住涟水县。被告（反诉原告）：淮安东鼎文化旅游商贸有限公司，住所地涟水县涟城镇莲花小区。法定代表人：胡小石，该公司总经理。委托诉讼代理人：闻俊生，男，该公司员工。原告（反诉被告）李和唐、柴兰兰与被告（反诉原告）淮安东鼎文化旅游商贸有限公司（以下至判决主文简称东鼎商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理，原告李和唐、柴兰兰，被告东鼎商贸公司的委托诉讼代理人闻俊生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李和唐、柴兰兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的租金63765元（暂计算至2020年5月，之后按照每月4251元计算至判决之日）、违约金12753元（暂计算至2020年5月，之后按照每月4251元×20%=850.2元计算至判决之日）；2.本案诉讼费、保全费由被告承担；3.要求被告继续履行与原告签订的合同；4.被告支付原告误工损失2000元。事实与理由：2015年5月25日，原告分别以520000元、185000元的价格从被告东鼎商贸公司处（原涟水东鼎置业有限公司）购买了位于涟水东鼎商城6幢1层113、213号房屋。2015年6月10日，原、被告及涟水东鼎商城商业管理分公司签订《东鼎商城商业经营补充协议》，约定原告将上述购买的房屋出租给涟水东鼎商城商业管理分公司统一招商、经营。涟水东鼎商城商业管理分公司每年最低按照总购铺额的7.5%支付租金给原告，被告东鼎商贸公司与涟水东鼎商城商业管理分公司承担相同责任。如涟水东鼎商城商业管理分公司未依约每月支付租金，再赔偿原告当月所得租金的20%作为违约金，被告承担连带责任。后涟水东鼎商城商业管理分公司依约履行协议向原告支付租金，但自2019年2月起至今，仅于2019年4月1日向原告支付过一次租金。截止2020年5月，被告共计尚欠原告租金63765元、违约金12753元。原告多次向被告索要，被告一直拖延支付。涉案房屋2013年开盘，自营价485000元，包租价580000元，原告于2015年7月购买被告加价至705000元，被告与原告签订10年包租协议，目前仅支付了3年8个月（44期）的租金，被告尚欠原告76期租金合计323076元。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）东鼎商贸公司辩称，对原、被告以及原东鼎分公司之间的关系认可，但是由于市场环境的影响以及租赁房屋的周边新开发了许多建材市场，而且涉案租赁房屋周边的道路均已限行，导致租赁房屋的经营情况非常恶化。在此种情况下，所有业主不但不能理解被告公司的困难处境，反而采取游行示威、举大字报、堵门等非法方式讨要租金，导致被告公司的信誉严重受损，众多商户纷纷退出，原有签署进场意向的相关商户，也拒绝进入被告公司营业场所，导致分公司被迫注销。双方的协议实际上已无法履行，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）东鼎商贸公司向本院提出反诉请求：1.判令自2019年8月7日解除反诉原告、反诉被告于2015年5月25日签订的《东鼎商城东鼎小镇商业经营协议》；2.反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2015年5月25日，反诉被告从反诉原告（原涟水东鼎置业有限公司）处购买了东鼎小镇6号楼113、213号商品房，并签订《商品房买卖合同》。为了保证反诉被告购房后取得好的利益回报，反诉原、被告同涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司三方签订《东鼎商城东鼎小镇商业经营协议》，约定由东鼎商城商业管理分公司负责管理。后由于市场环境影响，周边新开发的建材市场及东鼎小镇所处位置为禁止货车通行，导致小镇租赁情况不理想，处于空铺状态的商铺居多，现公司资金短缺，业主不但不理解，反而在微信群里鼓动其他业主闹事，在2019年5月1日前后游行示威，扰乱公共秩序，使反诉原告公司商业信誉严重受损，产生巨大损失。同时受反诉被告违法行为的影响，致使涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司被迫注销。现合同无法履行，故提起反诉，请求人民法院依法支持我方的反诉请求。原告（反诉被告）李和唐、柴兰兰反诉答辩称，1.对于被告提出的反诉，要求解除租赁关系我方不予认可；2.原告及家属未在微信群里鼓动其他业主闹事，未游行示威、未扰乱公共秩序、未举大字报、未堵门。业主正当维权，对商户经营不构成直接影响，不是反诉原告提出解除合同的理由；3.根据双方签订的补充协议，双方并未约定协议解除的条件，因此，被告并无协议解除权；4.根据合同法关于法定解除的规定，被告作为逾期支付租金的违约方，也没有法定解除权，所以其要求解除合同没有事实和法律依据。分公司不能独立承担责任，分公司即使被注销，其应承担的责任应当由被告承担，且在商业经营补充协议中，被告系担保人，其承担的责任与分公司相同；5.被告与所有商户之间现有租赁关系并未终止，被告又收取了商户相应的租赁期间的租金，即使原告同意解除合同，被告也无法及时将租赁房屋交还给原告。从事实角度来讲，本案租赁合同不适宜解除，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求；6.我方原则上认为合同不应当解除，但法院如果判令合同解除，我方要求被告东鼎商贸公司赔偿我方损失，损失按照补充协议确定的租金标准计算到合同期满；7.被告是以加价包租模式售房，理应承担市场变化风险。涉案房屋租户经营家装公司，并未受黄牌限行影响，大货车如需进入，可至申请；8.涟水东鼎置业有限公司于2019年3月14日完成工商名称变更，并非受五一期间业主维权影响。本院经审理认定如下事实：2015年5月25日，李和唐、柴兰兰与涟水东鼎置业有限公司（现更名为东鼎商贸公司）签订2份《商品房买卖合同》，购买涟水东鼎商城东鼎小镇T-6栋1层113号（建筑面积45.73平方米）、T-6栋2层213号（建筑面积38.73平方米）房屋，所购2套房屋价款分别为520000元、185000元，合计705000元。2015年6月10日，李和唐（乙方）与涟水东鼎置业有限公司（甲方）、涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司（丙方）签订1份《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，约定：乙方购买甲方商铺（产权面积共计84.46平方米），由甲、乙双方委托丙方统一集中使用权，由丙方统一招商和经营。乙方每年最低按总购铺额的7.5%收取租金，收取期限为10年（自购铺全款到账即日起开始起算），由丙方按月直接汇入乙方账户，甲方承担丙方相同责任（如租金价格高于7.5%回报，乙方有权按实际租金收取），乙方必须开具租金发票或由丙方代扣代缴。《商品房买卖合同》与《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》签订后，案涉两商铺登记为原告李和唐、柴兰兰共同共有。涟水东鼎置业有限公司（现被告东鼎商贸公司）按约定支付租金，但2019年2月、2019年4月及以后的租金未支付。因租金拖延支付，部分商铺业主（商铺所有权人）在微信群商议集体维权，并多次到案涉商铺所在商城门前举行集会，索要欠付的租金。部分商家向被告东鼎商贸公司通知要求撤场。另查明，2019年3月14日，涟水东鼎置业有限公司法人名称变更为淮安东鼎文化旅游商贸有限公司，同时，涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司变更为淮安东鼎文化旅游商贸有限公司东鼎分公司。2019年6月11日，淮安东鼎文化旅游商贸有限公司东鼎分公司办理注销登记手续。还查明，原告（反诉被告）李和唐、柴兰兰购买商铺已经实际出租，租期自2019年7月1日至2022年6月30日，113号房屋租金为1.3元/平方米/天，即1784元/月；213号房屋租金为0.5元/平方米/天，即581元/月，合计2365元/月。再查明，涉案113号房屋原价561930元，被告（反诉原告）按照原价的93%出售给原告（反诉被告），即520000元，213号房屋原价190435元，被告（反诉原告）按照原价的97%出售给原告（反诉被告），即185000元。审理中，被告（反诉原告）东鼎商贸公司主张公司在出售商铺时，有部分业主选择自营模式，即购买商铺后由业主自行对外出租，自营模式购买商铺价格为原合同总定价的82%左右，而同期原告购买商铺价格是原房屋总价的95%。被告（反诉原告）东鼎商贸公司另主张因新型冠状病毒疫情产生重大影响，请求法院判决时扣除两个月房租。东鼎商贸公司为证明其主张，提供东鼎小镇T-6李和唐、柴兰兰购房信息表等证据，原告（反诉被告）李和唐、柴兰兰对东鼎商贸公司主张的购房“自营模式”和购房折扣比例不认可，对东鼎商贸公司提出的解除合同的方案及计算方式均不予认可，对东鼎商贸公司要求免除两个月房租亦不认可。本院于2020年8月5日向原告（反诉被告）送达了被告（反诉原告）的反诉状。上述事实，有当事人陈述，原告李和唐、柴兰兰提交的2份房屋所有权证、2份商品房买卖合同、李和唐苏州银行账户交易明细对账单、1份《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》、被告公司名称变更截图；被告东鼎商贸公司提交的涟水县市场监督管理局分公司准予注销登记通知书、业主集会照片、招商的商户撤场申请及解除合同通知、被告发出的致东鼎商城全体业主通知、涟水县人民政府关于调整黄牌货车禁行区域的通告、空铺照片、涟水房产网截图、涉案房屋购房、租赁信息表、本院（2019）苏0826民初5095、5714号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李和唐、柴兰兰与涟水东鼎置业有限公司（现被告东鼎商贸公司）、涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司签订的《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同。原告李和唐、柴兰兰主张租金按4251元/月计算，不违反法律规定和合同约定，本院照被告应当按照《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》约定支付2019年2月、4月及之后的租金。涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司应承担的民事责任由设立该分公司的法人承担，现涟水东鼎置业有限公司已经更名为被告东鼎商贸公司，且补充协议约定涟水东鼎置业有限公司（现为东鼎商贸公司）承担同等责任，故原告要求被告承担给付欠付租金并承担相应违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案争议焦点在于：东鼎商贸公司反诉要求解除反诉原、被告于2015年6月10日签订的《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，是否符合合同解除条件。对此，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告自涟水东鼎置业有限公司购买商铺后，由涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司将商铺统一对外出租，现因城市道路规划变化，周边新开发建材市场导致市场饱和，外部环境已发生重大变化，现东鼎商贸公司继续履行原有租赁合同较为困难。部分业主在东鼎商贸公司欠付租金后在商铺门前聚集，虽系维护自身权利，但在一定程度上影响了东鼎商贸公司的商誉，客观导致对外租赁商铺更加困难以及租赁收益进一步减少，合同履行已陷入僵局，继续履行合同也不利于租赁商铺物的有效利用和实现最大价值。东鼎商贸公司在商铺对外出租困难，实际出租收益明显低于应付租金的情况下，已履行原合同数年，现虽欠付业主租金，但仍尽力与业主沟通协调，故东鼎商贸公司不属于恶意违约。在合同僵局情形下，东鼎商贸公司提出解除合同，并同意退还购买商铺差价，对反诉被告损失进行赔偿，符合法律规定，反诉被告要求继续履行原商业经营补充协议，对东鼎商贸公司显失公平，对反诉原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。因本院于2020年8月5日将反诉状送达给反诉被告，故《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》应当自2020年8月5日起解除。被告东鼎商贸公司主张自2019年8月7日张贴解除合同通知之日起解除合同，其因无约定合同解除权，故对其主张，本院不予支持。因涉案商铺已经对外出租，租期至2022年6月30日，庭审中，原、被告双方均同意继续履行与第三方的租赁合同，故反诉原告应当在租赁合同期满后5日内将涉案商铺交付给反诉被告，期间的租金收入归反诉被告李和唐、柴兰兰享有。涉案《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》解除，不免除东鼎商贸公司的违约责任。本院根据当事人举证、质证意见，结合本案具体情况认为，东鼎商贸公司应当给付李和唐、柴兰兰欠付租金，并承担相应的违约责任。关于欠付租金，涉案两商铺每月租金标准为4251元，东鼎商贸公司应当支付李和唐、柴兰兰2019年2月租金、以及2019年4月起至2020年8月5日止约17.87个月的租金即4251元/月×17.87个月=75965.37元。关于合同解除东鼎公司应承担的违约责任，双方合同未作明确约定，本院认为，东鼎商贸公司应当赔偿反诉被告李和唐、柴兰兰因合同解除造成的损失，损失数额应考量多方面因素，损失应当包括合同解除后至2022年6月30日为止的商铺实际占用损失、欠付租金迟延履行期利息、购买商铺时多付房款差价的相应比例部分损失。关于自合同解除之日（即2020年8月5日）起至2022年6月30日止（约22.87个月），案涉商铺因被东鼎商贸公司对外出租，租金收入即2365元/月与原告李和唐、柴兰兰预期的4251元月，存在每月1886元差距，两原告（反诉被告）有权请求被告（反诉原告）东鼎商贸公司赔偿损失。东鼎商贸公司在审理中主张扣除受疫情影响的两个月，虽然反诉被告不予认可，但考虑本次疫情对房屋租赁市场的影响较大，本院认为反诉原告的申请符合法律规定，且有客观事实根据，本院照准，故实际占用期间应扣减2个月，以20.87个月为宜。综合考虑上述因素，参照市场租金标准，本院酌定东鼎商贸公司赔偿反诉被告实际占用商铺期间损失20000元。关于欠付租金迟延履行期利息，本院为方便计算，迟延履行期利息可参照按月利率0.5%（即年利率6%）标准计算，据此，截至2020年8月31日止，本院酌定反诉原告应当支付欠付租金迟延履行期利息5200元。关于购买商铺多付房款差价，反诉被告不认可反诉原告主张的自营模式，对反诉原告主张购房系按95%折扣购买亦不认可，本院结合当事人陈述、举证及质证意见，参照同期其他业主购房价格及折扣比例，并考虑未履行合同期限占合同总期限的比例等因素，酌定反诉原告返还实际购买商铺价格与自营模式购房差价44300元。关于原告要求被告向其支付误工费2000元的诉讼请求，因未提供证据证明，本院不予支持。综上，被告（反诉原告）东鼎商贸公司应当承担给付原告（反诉被告）李和唐、柴兰兰欠付租金、并赔偿各项违约损失的责任，合计75965.37+20000+5200+44300=145465.37（元）。综上所述，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认李和唐、柴兰兰与淮安东鼎文化旅游商贸有限公司于2015年6月10日签订的T-6栋1层113号、T-5栋2层213号商铺的2份《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》于2020年8月5日解除。二、淮安东鼎文化旅游商贸有限公司于2022年7月5日前将T-6栋1层113号、T-6栋2层213号2套商铺腾空并交付李和唐、柴兰兰，2022年6月30日前收取的租金按照与案外人的合同约定给付李和唐、柴兰兰。三、淮安东鼎文化旅游商贸有限公司于判决生效后十日内给付李和唐、柴兰兰欠付租金，并赔偿解除合同给李和唐、柴兰兰造成的损失，合计人民币145465.37元。四、驳回李和唐、柴兰兰的其他诉讼请求。五、驳回淮安东鼎文化旅游商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取882元，由淮安东鼎文化旅游商贸有限公司负担。本诉保全费820元，由淮安东鼎文化旅游商贸有限公司负担。反诉案件受理费减半收取3161元，由淮安东鼎文化旅游商贸有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行。李和唐、柴兰兰：6232636100133879216；淮安东鼎文化旅游商贸有限公司：6232636100133879042）。审判员  王丽二〇二〇年八月二十七日书记员  钱泉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。