广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终859号 上诉人（原审被告）：欧仕新，男，1970年8月24日出生，汉族，户籍地广西临桂区，现住广西钟山县。 被上诉人（原审原告）：董庆武，男，1995年2月2日出生，汉族，住广西钟山县。 上诉人欧仕新因与被上诉人董庆武房屋买卖合同纠纷一案，不服钟山县人民法院（2020）桂1122民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人欧仕新上诉请求：1.撤销一审判决，改判为欧仕新、黄兴明共同承担返还购房款10万元；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序错误。1.本案应追加黄兴明、周建军、黄瑾珠、陈莹、黄伟平为本案被告，但一审法院没有追加，属程序错误。因为诉争房屋为黄兴明实际所有，但该房屋产权又登记在周建军、黄瑾珠名下，黄伟平向银行借款，周建军、黄瑾珠持该房产证为黄伟平办理抵押贷款，陈莹对上述借款持保证责任。上述5人与本案有利害关系，应追加为本案被告，有利于查清案件事实和分清过错责任。2.上诉人与黄兴明签订《购房协议书》是基于黄兴明是房屋所有权人的基础而签订，上诉人并不知道黄兴明不是房屋所有权人，更不知道黄兴明已在与上诉人签订《购房协议书》前已将该房屋交给其弟黄伟平去广西贺州桂东农村合作银行仁义支行办理贷款，房屋所有权人周建军、黄瑾珠更是为黄伟平办理抵押权担保，因此，黄兴明、周建军、黄瑾珠、陈莹、黄伟平应为本案被告。二、本案认定事实不清，适用法律错误。1.黄兴明将登记在他人名下的房产转让给上诉人，且没有取得产权人周建军、黄瑾珠的委托和授权，该转让行为无效。无效的法律行为自始就无效。因此上诉人与被上诉人签订的《购房合同书》自始无效。《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《购房合同书》有效，属认定事实错误。2.根据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案上诉人及被上诉人均有过错，应各自承担各自责任。上诉人与被上诉人于2015年1月17日签订《购房合同书》至被上诉人起诉之日已达五年之久。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。被上诉人没有在上述法律规定的合理时间办理预告登记或物权转让登记手续，怠于行使权利，有重大过错责任。3.被上诉人与上诉人签订《购房合同书》的时间为2015年1月17日，在长达五年的时间内，被上诉人有足够和充分的时间谨慎考虑是否要解除合同，但被上诉人没有提出解除合同的要求，反而对房屋进行装修，其明知已超过办证的合理除斥期限，但仍然装修，其主、客观均有过错，应对扩大的损失（装修损失）承担责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定:买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错,违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。三、被上诉人在该401号房居住五年，上诉人与被上诉人签订的《购房合同书》确认无效的情况下，被上诉人应赔偿上诉人房租损失，按每月1000元计×60个月=60000元。综上，上诉人同意退回被上诉人已交的购房款10万元，不同意支付利息。购房款10万元的退还应由黄兴明、黄伟平、陈莹、周建军、黄瑾珠五人共同承担返还购房款责任。一审判决认定由上诉人独自承担返还责任，属程序违法，实体认定错误。 被上诉人董庆武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：首先，一审法院没有追加黄兴明、周建军等五人作为本案被告是正确的。根据合同相对性原则，黄兴明、周建军等五人不是本案合同纠纷的当事人，上诉人要求追加该五人在本案中承当责任没有事实与法律依据。其次，本案合同是双方当事人协商一致的前提下签订的，其内容是双方的真实意思表示，而且合同约定没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的。再次，上诉人隐瞒了涉案房屋已经登记在案外人周建军、黄瑾珠名下的重要事实，而且对合同不能履行存在严重过错，上诉人的违约行为给被上诉人造成了一定的经济损失，应当承担损害赔偿责任，被上诉人在合同的履行过程中不存在过错。最后，上诉人主张要求被上诉人赔偿房租损失没有法律依据，被上诉人无需赔偿上诉人所谓的租房损失。综上所述，上诉人提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，故请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，以维护被上诉人的合法权益。 董庆武向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2015年1月17日签订的《购房合同书》；2.判令被告返还原告购房款10万元及利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2015年1月21日起至返还之日止）。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条的规定，判决：一、解除原告董庆武与被告欧仕新于2015年1月17日订立的《购房合同书》；二、被告欧仕新于本判决生效之日起十日内向原告董庆武返还购房款10万元并支付利息（利息的计算：以10万元为基数，从2020年1月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告返还完毕10万元之日止）。 一审判决认定的事实和理由详见钟山县人民法院（2020）桂1122民初144号民事判决书。 二审中，双方当事人均未提交符合民事诉讼法规定的新证据。 本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于是否应追加黄兴明、周建军、黄瑾珠、陈莹、黄伟平为本案被告的问题。本案为房屋买卖合同纠纷，从上诉人欧仕新与被上诉人董庆武于2015年1月17日签订的《购房合同书》内容来看，合同的双方当事人为欧仕新（甲方）、董庆武（乙方），黄兴明、周建军、黄瑾珠、陈莹、黄伟平并非该合同的当事人，根据合同相对性原则，合同只能对合同当事人产生约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故一审法院未追加黄兴明、周建军、黄瑾珠、陈莹、黄伟平为本案被告，并无不当。上诉人的该项主张，依法不能成立。 关于涉案《购房合同书》的效力问题。上诉人欧仕新与被上诉人董庆武签订的《购房合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人欧仕新作为房屋卖方，理应保障所卖房屋无瑕疵，而涉案房屋因被第三人抵押并引起诉讼，导致了房屋被八步区人民法院依法强制执行，合同相对方即被上诉人董庆武有权请求解除合同并要求返还购房款及支付利息。上诉人欧仕新不能以其他人对其负有的合同义务对本案涉及的合同义务进行有效抗辩。故一审法院判决解除双方购房合同书并由欧仕新返还购房款及支付利息，并无不当，本院予以维持。关于上诉人欧仕新主张涉案房屋占用费的主张，因其并非房屋登记权人，该主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人欧仕新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元（上诉人已预交），由上诉人欧仕新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰