湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7118号原告：刘志彪，男，1975年6月2日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。委托诉讼代理人：周伟明，江西平诚律师事务所律师。被告：周朝辉，男，1978年11月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原告刘志彪（以下简称原告）与被告周朝辉（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周伟明与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《租赁协议》；2、被告退还原告房屋租赁保证金3000元、租金26000元，合计56000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月下旬，原告听朋友介绍得知老乡熊礼军位于长沙的超市门口“重庆小面”餐饮店准备转让，便前去洽谈转让事宜。原告看到生意尚可，便询问店面租赁问题。熊礼军称店面是商场（即温尔登超市）的，被告与商场有长租合同，其与被告的租赁合同是两年一签，月租13000元。原告要求先看一下合同，熊礼军称其没有商场的租赁合同，转租合同暂时找不到了。在原告向熊礼军交付了部分转让款后，熊礼军带领原告与被告见面。被告当即表示，其与商场签订了长期租赁合同，其有权转租。原告要求查看合同，被告表示与商场的租赁合同暂不可能给原告看，如果日后需要可以提供给原告，且转租合同已经找不到了。当天原告与被告签订了租期2年4个月的《租赁协议》，租期自2019年1月1日至2021年12月31日（当天实际时间为2019年8月2日，但被告要求自2019年1月1日起算，房租还是按实际时间收取）。合同签订后，原告按约定向被告支付了租金及保证金，也付清了给熊礼军的转让费。2019年8月6日，原告拿到了被告与湖南温尔登商贸管理有限公司（以下简称温尔登公司）签订的《百货专柜合同》，才知道被告与温尔登公司的租赁合同并非被告和熊礼军所说的长期租赁，而是一年一签，被告无权单方转租，且租赁期限仅剩4个月。原告向被告和熊礼军提出质疑，被告说他会续订合同，让原告大胆放心开店。2020年1月3日，因被告与温尔登公司的租赁合同到期，温尔登公司向涉案门面送达了《通知函》，告知合同已到期，将暂停水电。原告问被告没有续租的原因，被告承诺原告可以继续经营。后因受新冠肺炎疫情影响，商场处于停业状态没有立即清场。2020年2月28日，被告又要求原告交纳了2020年1-3月的房租39000元。2020年4月中旬疫情相对稳定后，商场重新开张，4月29日商场再次向原告送达《商函》，要求原告于5月15日前完成清场。原告认为，被告和熊礼军明知与商场签订的《百货专柜合同》租赁期限仅剩4个月，也明知《百货专柜合同》第十条第二款禁止单方转租，仍然隐瞒实情，谎称有长期租赁合同且允许转租，致使原告受让了熊礼军的“重庆小面”餐饮店，且与被告签订2年4个月的转租合同。在被告与商场的租赁合同到期后，商场没有与被告继续签订租赁合同并将原告清场。被告对涉案租赁物无处分权，原告与被告签订的《租赁合同》因无法继续履行应予解除。被告应退还原告支付的保证金30000元及原告因疫情2020年2-3月停业期间交纳的房屋租金26000元。被告辩称，被告承租了温尔登公司的场地，涉案房屋系由被告在该场地上所建，属于违法建筑。被告与温尔登公司有十来年的合作，双方的租赁合同系一年一签。在与原告签订合同时，被告已将房屋系违法建筑及合同一年一签的情况告知了原告，且双方已在合同中载明：“如因特殊原因造成乙方不能经营，乙方不承担责任（本建筑为临时建筑）”，《租赁协议》约定租期为3年系应原告要求；商场不同意与被告续租的原因系因温尔登公司要求涨租金，但原告不同意。被告要求温尔登公司维持租金现状，如果被告不再续租则将涉案房屋拆除，温尔登公司为了能继续收租故未清场。2020年5月，温尔登公司获得了临时建筑手续，故强行要求被告拆除涉案临时建筑并要求原告搬走；原告尚欠水电费3797.5元、2020年4月1日-5月15日租金19500元未付，保证金应当抵扣上述欠款后予以退还；疫情期间原告并没有停业，一直在经营，且被告亦向温尔登公司交纳了租金。因温尔登公司减免了被告2020年2月的租金，故被告同意退还原告一个月的租金。经审理查明：2018年被告（乙方）与温尔登公司（甲方）签订《百货专柜合同》，约定：甲方将其车站南路店南门外一楼临街3#的场地（建筑面积36平方米）出租给被告，合同期限自2018年12月31日至2019年12月30日，以实际开业日计算租金；经营范围品类为餐饮，品牌为重庆小面；租金为10500元/月；在合同期限内，如乙方擅自将经营设施或场地作担保、转租、转包、转让或与其他人合作经营，甲方有权单方面解除合同，保证金不予退还；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2019年8月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议》，约定:甲方将温尔登车站南路店正门靠南门面租赁给乙方经营重庆小面；租赁期限：2019年1月1日—2021年12月31日，合同到期，乙方若需续租本场地，经甲方同意，可续签合同；场地租赁费为13000元/月，每月25日前交下月租金，违者按租金3%/天交纳滞纳金；甲方负责提供电源，每月电费由甲方代收，乙方依实际用量按国家统一标准交纳电费；乙方交纳保证金30000元，待合同期满退回（合同期未到，乙方须终止合同，保证金不退），合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了保证金30000元，并支付了截至2020年3月的租金。2020年1月3日，温尔登公司车站南路店向涉案门面送达《通知函》，载明：该商户承租的场地，已于2019年12月31日到期，该公司将暂停供水供电，同时限该商户于2020年1月10日前将货品全部清理撤出场，否则按无主物处理。2020年4月29日，温尔登公司车站南路店再次向涉案门面送达《商函》，载明：因该商户的承租合同已到期，请该商户于2020年5月15日办理相关撤柜手续，该公司将于2020年5月15日晚接收场地。原告于2020年5月15日从涉案门面搬离。另查明，1、被告向温尔登公司交纳了2020年3月16日-5月15日的水电费3797.5元；2、温尔登公司减免了被告2020年2月一个月的租金。在本案审理过程中，1、双方确认温尔登公司于2020年5月15日将涉案门面拆除，并重新修建新门面后出租给了其他商户；2、原告同意从保证金中抵扣被告代付的水电费3797.5元及2020年4月1日-5月15日的租金。以上事实，有《租赁协议》、《百货专柜合同》、《通知函》、《商函》、《至温尔登商户函》、收款收据、当事人陈述及开庭笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。一、关于合同的解除。本案中，原告于2020年5月15日从涉案门面搬离，且双方确认温尔登公司于当日将涉案门面拆除，并重新修建新门面后出租给了其他商户，故原告与被告的租赁关系实际于2020年5月15日已事实上解除。原告要求解除与被告签订的《租赁协议》，本院予以确认；二、关于租金。原告主张被告退还2020年2、3月因疫情停业期间的租金26000元；被告仅同意退还2020年2月的租金13000元。鉴于原告未提供证据证明其因疫情停业了2个月，而温尔登超市仅减免了被告2020年2月1个月的租金，且被告亦同意向原告退还该月租金，故对原告要求被告退还租金13000元的诉请，本院予以支持，超过的部分不予支持。三、关于保证金。原告要求被告退还保证金30000元，被告同意退还扣除原告欠付的水电费3797.5元及2020年4月1日-5月15日期间的租金19500元后剩余的保证金，原告亦同意在保证金中扣除上述费用。故被告应向原告返还保证金6702.5元（30000元－3797.5元－13000元/月×1.5个月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘志彪与被告周朝辉签订的《租赁协议》于2020年5月15日解除；二、被告周朝辉于本判决生效之日起7日内向原告刘志彪退还租金13000元；三、被告周朝辉于本判决生效之日起7日内向原告刘志彪退还保证金6702.5元；四、驳回原告刘志彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取600元，由被告周朝辉负担211元，由原告刘志彪负担389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 曹 敏二〇二〇年八月三十一日书记员 张赛君附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。