重庆市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）渝01民申90号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘厚文，男，1955年1月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：唐玲，重庆法乾律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：李光武，男，1972年11月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：龙代超，重庆百事得律师事务所律师。再审申请人刘厚文因与被申请人李光武租赁合同纠纷一案，不服本院(2019)渝01民终9842号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘厚文申请再审称，（一）二审法院认定事实不清。被申请人提交的公证书中，并没有对公证书中的“刘厚文”进行身份核实，该公证书根本不能证明被申请人向申请人交付租金被申请人拒收。被申请人在二审中提交的单元电子照片也不能证明申请人拒收租金。（二）二审法院适用法律错误。申请人与被申请人签订的租赁合同约定“乙方有权对甲方现有房屋进行装修及修缮”，被申请人对申请人的房屋进行建造的范围仅限于装修及修缮，申请人按照合同约定申请了对该房屋进行改建，但该报建申请并未最终审批通过，是不能建设的。而被申请人已经对申请人的房屋进行了重建，且建筑面积远远超过报建面积，也超过了建筑面积。后重庆市规划局沙坪坝区分局（以下简称沙区规划分局）认定该房屋未经用地或规划许可为违法建筑，因此，被申请人修建房屋的行为已经超出了装修及修缮范围。该行为经有权机关认定为违法，不仅违反了租赁合同，更是违反了国家法律的规定。目前，租赁标的物都已经不存在了。由于被申请人的违反行为造成租赁标的物丧失，双方的合同目的均无法实现，如何继续履行租赁合同？（三）二审法院认定被申请人的建房行为可以逆转、被申请人不属于违约行为是认定事实不清，适用法律错误。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。李光武提交意见称，（一）二审判决认定事实清楚明确，据以认定事实的证据已经达到了民事诉讼证据的高度盖然性标准，对证据的审查认定符合法律规定，不存在事实不清的情况。（二）二审判决适用法律正确。1.被申请人不存在违反合同约定义务的情形，不应当支付违约金。合同约定的租金，被申请人在申请人拒绝受理的情况下已经向公证机关提存截至2020年11月27日的租金，不需要另行向申请人支付。2.案涉合同第七条第二款明确约定，被申请人有权另行修建生产、生活和加工设施用房，有权修建公路、道路、水塘、鱼池等等，该约定是双方的真实意思表示，并且至今仍然具备继续履行的条件。此外申请人原有的房屋状态不符合合同约定的租赁用途，原有房屋已荒废多年，破损不堪，无法实现合同目的。申请人在出租之前不仅无法取得收益，还得花费成本进行维修。而一审证据中的报建申请文件与双方之间其他案件的庭审笔录足以证明申请人的原有房屋系其自愿拆除，改建申请亦由申请人自愿出面申请，故申请人对拆除原有房屋另行改建一事自始知情并予以同意。3.关于建筑面积问题，新建房屋的建筑面积与申报面积存在差异，但占地面积小于原有面积，并且从房屋地基的修筑到整个后续建设过程均有基层相关工作人员到现场进行指导、监督，这一建设行为也与租赁土地所在区域的农房建设情况相应的流程和惯例相符合。案涉房屋未取得产权证书的主要原因是申请人在房屋主体基本建成之后，出于占为己有的目的，在协商无果的情况下反复进行信访举报，要求对超出申报面积的部分进行拆除，甚至要求所谓的恢复原状，因此才导致了规划部门要求停止继续建设的情况发生，被申请人对此已经按照规划部门的要求停止了后续的建设和装修。该工程至今未能正常投入使用，导致被申请人投入的巨大资金无法取得任何收益，而政府部门并没有对该农房的现状作出明确认定，也暂未有进一步的处理措施，故被申请人认为这是属于政府部门行政管理的范畴，不能表明当事人违反了合同的约定。（三）二审判决认定超面积的行为可以逆转是正确的。综上，案涉租赁合同不存在任何约定或者法定的解除事由，申请人不具备解除行使权的条件，本案不符合进入再审的法定事由，请求驳回申请人的再审申请。本院经审查认为，本案系因租赁合同纠纷而引发的讼争案件，针对双方申请再审理由及答辩意见，本院结合二审判决和审理情况，对本案作如下评析:一、关于二审判决是否存在认定事实不清的问题本案中，刘厚文认为李光武迟延给付租金，将其房屋拆除后违章建设，违反了合同约定。但从一审法院查明的事实来看，双方签订租赁合同后，刘厚文将租赁标的物交付李光武，至2015年底前的租金，李光武按照合同的约定履行了给付义务。在一审庭审中，李光武举示了重庆市公证处于2015年12月30日出具的公证书，其上载明：“公证员刘某公证人员喻某与申请人李光武于2015年12月29日上午11时05分一同来到重庆市沙坪坝区ＸＸ街道ＸＸ路67号附1号5-1的房间，公证员刘川对上述房屋周边的现状进行了拍照。在上述房屋内，李光武向其称为刘厚文的男子说明了将交纳2015至2016年度租金人民币三千元整的情况，并将装有人民币三千元整的信封递交上述男子，上述男子拒绝接受李光武交纳的上述现金。整个过程于2015年12月29日上午11时53分结束。”在二审期间，李光武提交了刘厚文现住址及单元电子照片6张、冲印照片两张、租赁房屋及土地现状电子照片25张，拟证明刘厚文居住地情况及租赁房屋的原状以及案涉房屋、土地整治后的情况。二审法院经核实，对刘厚文居住地址的证据予以采信。据此，从现有证据来分析，在2015年底前，李光武在公证机关的公证下，到了刘厚文实际居住地，履行给付租金的义务，但由于刘厚文的因素，导致租金给付不能。李光武有继续向刘厚文给付租金，履行合同意愿和行为，但因种种原因刘厚文没有收取租金，其责任应由刘厚文承担。而一审法院认定公证机关所公证的给付租金的地点非刘厚文的实际居住地，与客观事实不符，应当予以纠正。故二审判决所作认定并无不当，刘厚文的该项申请再审理由不能成立。二、关于二审判决是否存在适用法律错误的问题本案涉及刘厚文农村房屋的拆除、改建问题。卷宗证据载明，刘厚文对其原有房屋的拆除是明知的，并积极配合李光武办理了拆除旧房、办理新建房屋的相关手续。且事实上，刘厚文原有的旧房已经拆除，拆除前房屋内的物品已经清空，刘厚文并不持异议。因此可以认定拆除刘厚文原有房屋，并非李光武个人擅自而为，而是刘厚文、李光武共同意思表示。但在新建房屋的过程中，不管是刘厚文还是李光武，均未取得准建手续。因此，李光武在刘厚文原宅基地上新建的房屋存在违章建设的情形。从沙区规划分局作出的《责令停止违法建设通知书》可以看出，李光武未经规划许可擅自在XX村XX社修建的超面积、超楼层农村住宅，故行政机关要求立即停止违法行为，消除在建违法建筑。据此，二审法院认定李光武的建房行为可以逆转，即可以消除。关于李光武拆除刘厚文旧房、尚未新建合法的房屋，是否违反合同约定的问题。经查，双方合同中对原有房屋的约定为：“乙方（即李光武）有权对甲方（即刘厚文）现有房屋进行装修及修缮，但租赁期满或者双方协商一致解除本合同还房时，乙方不得要求甲方给予装修及修缮补偿。”但对拆除旧房、新建房屋没有作出约定，且在实施拆除旧房、办理新建房屋的过程中，双方也没有约定新房完工的具体时间。因此，李光武并没有违反合同约定的情形。对于已经拆除的旧房，在合同履行期间，李光武均可以新建符合合同规定的房屋，从而不损害出租人刘厚文的利益。由此可见，根据《中华人民共和国合同法》有关合同解除情形的规定，李光武在本案中的行为既不符合合同约定的解除情形，也不符合法定的解除合同情形，故二审法院对刘厚文请求解除合同以及要求李光武支付违约金的诉请均不予支持，并无不当。刘厚文的该项申请再审理由不能成立。综上，刘厚文的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘厚文的再审申请。审 判 长  张 玥审 判 员  覃书云审 判 员  颜 菲二〇二〇年八月十七日法官助理  王永龙书 记 员  杨红阳