吉林省永吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0221民初786号 原告：中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行，住所地吉林省永吉县口前镇永吉大街1552号。 负责人：郑慧敏。 委托诉讼代理人：常玉海。 委托诉讼代理人：谢沅序，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。 被告：李鸿彪，男，1979年9月3日出生，汉族，住吉林省永吉县。 被告：永吉县睿瀚祥房地产开发有限责任公司，住所地吉林省永吉县岔路河镇岔金路南侧房产西楼3-1-1-2-1-3号。 法定代表人：倪国兵。 委托诉讼代理人：汝锋。 原告中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行（以下简称工行口前支行）与被告李鸿彪、永吉县睿瀚祥房地产开发有限责任公司（以下简称睿瀚祥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行口前支行的委托诉讼代理人常玉海、谢沅序，被告李鸿彪、睿瀚祥公司的委托诉讼代理人汝锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行口前支行向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与李鸿彪于2012年4月6日签订的合同编号为0000210《个人购房借款/担保合同》；2.要求李鸿彪偿还原告借款本金及利息共计167,261.78元（其中借款本金162,405.83元、利息4,855.95元，计算至2018年12月31日止），2019年1月1日至实际给付之日止的利息、罚息，按合同约定标准计算；3.原告有权对李鸿彪所有的坐落于口前镇山水上城A-3-902室的房屋在上述借款本息及实现债权费用范围内予以授偿；4.要求睿瀚祥公司承担保证责任；5.由二位被告承担本案诉讼费及其他为实现债权的费用。事实与理由：原告与李鸿彪于2012年4月6日签订了合同编号为0000210《个人购房借款/担保合同》，约定：原告向李鸿彪提供借款200,000元，借款期限为240个月（自2012年4月10日至2032年4月10日），还款方式为按月等额本息还款法，执行利率为7.4025%。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按下列方式处理：贷款利率在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按每次调整后的基准利率及约定的浮动比例确定并执行新的利率。被告应按期足额还款，如违约，原告有权解除合同，宣布贷款立即到期，并要求被告立即偿还借款本息及实现债权的费用。同时，合同约定以口前镇山水上城A-3-902室房屋为贷款抵押物，办理了《抵押合同备案单》，并由睿瀚祥公司提供阶段性办证责任。2012年4月10日，原告向李鸿彪发放了贷款，自2018年5月被告未按照合同约定还款，经原告催要后，仍未还款。现原告为维护其合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 李鸿彪辩称，对原告主张的事实无异议，对欠款无异议，对原告要求的本息也没有异议。 睿瀚祥公司辩称，没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。工行口前支行提交的李鸿彪身份证复印件及睿瀚祥公司企业信息各一份、合同编号0000210的《个人购房借款/担保合同》一份、个人借款凭证一份、永吉县房地产抵押（按揭）合同备案单一份，李鸿彪及睿瀚祥公司对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2012年4月6日，工行口前支行与李鸿彪、睿瀚祥公司签订了编号为0000210《个人购房借款/担保合同》一份，合同对借款的相关事项作出了如下约定：1.工行口前支行根据李鸿彪的借款申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额200,000元，用于购买坐落于口前镇山水上城A-3-902室，建筑面积112.91平方米住房一套；2.借款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，即2012年4月10日至2032年4月10日；3.借款人授权贷款人将贷款一次性划入睿瀚祥公司账户；4.还款方式为按月等额本息还款，贷款执行年利率7.4025%。贷款发放后遇基准利率调整时，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的浮动比例确定并执行新的利率；5.贷款担保方式为抵押、保证。抵押物为李鸿彪购买的坐落于口前镇山水上城A-3-902室房屋。睿瀚祥公司作为保证人对本次借款承担阶段性连带责任保证，但在合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任；6.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行口前支行可宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并可采取解除合同等多项措施。同日，工行口前支行将200,000元贷款按约定转入睿瀚祥公司账户。李鸿彪以其购买的上述住房作为贷款抵押，并经永吉县房屋产权管理处审核批准，为该房产办理了抵押登记备案手续。李鸿彪偿还贷款至2018年4月，自2018年5月至今未履行还款义务，截至2018年12月31日，李鸿彪尚欠工行口前支行贷款本金162,405.83元、利息4,855.95元。工行口前支行在庭审中明确，自2019年1月1日开始的利息按照年利率5.88%计算。 本院认为，工行口前支行与李鸿彪签订编号为0000210《个人购房借款/担保合同》，合同约定内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同自签订之日起成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。工行口前支行已经按合同约定如数向李鸿彪发放了贷款，现李鸿彪自2018年5月开始，未能按月偿还贷款本息，累计超过六期，已构成违约。借款合同中明确约定了借款人违约后贷款人享有合同解除权，以及借款人应承担的罚息计收标准，故对于工行口前支行要求解除编号为0000210《个人购房借款/担保合同》，由李鸿彪立即偿还贷款本金162,405.83元、利息4,855.95元（利息计算至2018年12月31日，2019年1月1日起至贷款清偿之日止的利息，按照年利率5.88%计算）的诉讼请求，本院予以支持。 关于工行口前支行要求就案涉房屋拍卖、变卖价款予以授偿的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百八十条第一款第一项规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述法律规定，李鸿彪在与工行口前支行签订的借款合同中，明确约定以其个人购买的坐落于口前镇山水上城A-3-902室房屋为该笔贷款提供抵押担保，但双方仅在永吉县房屋产权管理处对抵押房产办理了抵押登记备案手续，并未办理抵押登记，故抵押合同自签订时生效，而抵押权并未设立，工行口前支行对案涉房屋不享有优先受偿权。工行口前支行主张有权对李鸿彪提供的抵押房屋在借款本息及实现债权费用范围内予以授偿，但工行口前支行主张的予以授偿无法律规定，双方签订的借款合同中亦无抵押权未设立情况下，工行口前支行有权以抵押房产授偿的相关约定。故工行口前支行的上述主张，缺少事实及法律依据，本院不予支持。 关于睿瀚祥公司应否承担阶段性连带保证责任的问题。在工行口前支行与李鸿彪、睿瀚祥公司签订的《个人购房借款/担保合同》中，睿瀚祥公司作为保证人，在合同中明确约定对李鸿彪的借款向工行口前支行承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息等费用承担连带保证责任，并且约定在抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有抵押登记信息的房屋他项权证书之日后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。本案中，李鸿彪提供的抵押房屋至今未办理抵押登记，故工行口前支行请求睿瀚祥公司承担阶段性连带保证责任符合借款合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。睿瀚祥公司承担保证责任后，有权根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，向李鸿彪追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行与李鸿彪于2012年4月6日签订的编号为0000210《个人购房借款/担保合同》； 二、李鸿彪于本判决生效后立即偿还中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行贷款本金162,405.83元、利息4,855.95元，本息合计167,261.78元（利息计算至2018年12月31日，自2019年1月1日起至贷款本息清偿之日止的利息，按照年利率5.88%计算）； 三、永吉县睿瀚祥房地产开发有限责任公司对本判决第二项内容向中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行承担阶段性连带保证责任； 四、驳回中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,823元，由李鸿彪与永吉县睿瀚祥房地产开发有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 武 爽 二〇二〇年八月六日 书记员 马艺桐