四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初4268号 原告:白水江林业局昭化林工贸易公司，住所地：广元市利州区宝轮镇东路185号。 法定代表人：王娟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚弘强，甘肃东方人律师事务所律师。 被告：广元市利州区宝轮镇北极星网吧，住所地：广元市利州区宝轮镇东路240号。 投资人：梁超，男，汉族，生于1975年6月26日，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：黄静，四川博誉律师事务所律师。 原告白水江林业局昭化林工贸易公司（以下简称“林工贸易公司”）与被告广元市利州区宝轮镇北极星网吧（以下简称“北极星网吧”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理，原告林工贸易公司的委托诉讼代理人龚弘强、被告北极星网吧的委托诉讼代理人黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白水江林业局昭化林工贸易公向本院提出的诉讼请求：1、判令被告北极星网吧依据房屋租赁合同支付拖欠房租26000元的滞纳金21840元（自2019年9月30日至2020年3月16日，滞纳金按日千分之五计算）；2、判令解除原告与被告北极星网吧签订的租赁合同，要求被告立即返还非法占用原告的房屋；3、判令被告北极星网吧房屋占用费9万元（暂计算至2019年10月1日至2020年7月1日，按年12万元计算，并顺延至实际履行之日）；4、本案的诉讼费由被告承担。 事实及理由：原、被告双方于2018年9月28日，经双方友好协商签订房屋租赁合同，原告将位于宝轮东路185号白龙江饭店主楼右侧建筑面积为300平方米的房屋租赁给被告。租赁合同约定房屋采用预交方式，每半年交纳一次。年租金为71000元。合同签订后，被告未按照合同约定给付半年房租。在2019年3月经原告催促后，才向原告交纳租金30000元，在2019年9月合同到期后向原告交纳租金15000元，仍拖欠原告房租26000元。原告多次以书面张贴告示的形式向被告索要房屋租金，被告仍不予支付。且仍占据原告的房屋不予交还。直至2020年3月16日才向原告补交拖欠的房租26000元。原告多次要求与被告签订合同，被告均置之不理。后原告于2020年4月16日向被告寄送律师函，被告于2020年4月18日签收律师函后次日向原告支付40000元，后于2020年6月24日向原告支付31000元。原告认为被告在合同履行期间内不按照合同约定给付房屋租金，构成违约。且在合同到期后仍拖欠房屋租金，在原告明确表示要收回房屋或者上涨房租的情况下，未经原告同意出租的情况下，向原告支付71000元。因原告单位大股东进行事业单位改革，原告单位法定代表人柴霞已经退休，不再负责单位的经营管理。缺乏法定代表人的身份证件，导致无法向人民法院提起诉讼。于2020年5月27日才完成变更。 根据原、被告签订的房屋租赁合同，被告应如数补交房屋租金，并以千分之五计算，至2020年3月16日，共计168天共21840元。 被告在合同履行过程中，不严格遵守合同约定，不按时向原告支付房屋租金。合同期满后，原告在索要被告欠交房屋租金时仍多次与被告商谈以同地段房屋租金价格重新签订房屋租赁合同或腾房，被告拒不支付租金，继续非法占用原告房屋。原告于2020年4月16日下发律师函，被告仍不予理会。被告非法占用原告房屋租金，导致原告房屋无法使用。现要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，返还原告房屋，对房屋进行恢复原状。并按照该房屋同地段房屋年租金12万元向原告支付房屋占用费9万元（暂计算至7月1日）。 原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法利益，现向人民法院提起诉讼，恳请人民法院判如所请。 被告北极星网吧辩称，1、原告诉讼请求第一条不成立，双方在2013年就建立了租赁关系，后面的合同是对以前合同的续签，合同履行过程中做了变更履行。每年10月前缴纳当年的房租。原告从没有提出任何异议。被告没有拖欠房租的事实，即使有，也是一两个月的时间。原告滞纳金的计算不符合法律规定，应按照每月2分计算，每月520元，而不是每月3900元，不应得到法律支持。2、原告要求解除租赁合同，被告并不是非法占用，原告陈述有误。被告交付了房租至2020年9月30日。原告并没有退回被告的房租。原告没有权利起诉。3、针对第三项诉讼请求，租赁房屋同地段房租才5万元，原告的诉请不合理，被告支付了原告房租。根据防疫相关规定，被告的网吧关了门，这两个月不应当计算时间，时间应顺延至2020年10月30日，在目前实体店经营困难的情况下，原告要求涨房租不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下： 2018年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，主要内容载明：出租人（以下简称甲方）：昭化林工商贸易公司承租人（以下简称乙方）：网吧第一条租赁房屋坐落在宝轮东路185号白龙江饭店二楼右侧建建筑面积300平方米，房屋质量良好。……第三条租赁期限自2018年9月30日至2019年9月30日第四条年租金（大写）：柒万壹仟元整小写：71000.00第五条租金支付方式：每季5日前交本季房租房租支付方式：采取半年预交方式，在签订合同时应交纳当年前半年租金，以后每半年交纳租金一次（以此类推）；水电费月交纳，不能按时全额交纳上述费用的，甲方有权停水停电，由此造成的后果则由乙方自负。第六条乙方在签订合同时一次性交纳甲方合同抵押金25000.00元整第七条房屋租赁用途：用于合法营业执照经营项目……第十条有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1、乙方不按约定时间按期交付租金达壹个月以上的（含壹个月）……第十二条违约责任1、乙方逾期交付租金的，除及时如数补交外，还应支付滞纳金（每天前按前款总额的5%计算）。2、甲乙双方违反本合同约定，给对方造成经济损失的，违约方除全额赔偿对方损失外，还应承担经济损失100%的违约金……。 2019年9月20日，原告向被告发出《通知》一份，载明：广元市利州区宝轮镇北极星网吧：按照贵网吧与我方签订的房屋租赁合同，房屋租赁合同期满，如你方有意继续租赁我方房屋经营，请务于9月30日前来我处协商租赁事宜，否则，我方视为你方终止合同，我方将于10月1日起面对社会公开招租。 2020年4月16日，原告委托甘肃省东方人律师事务所指派的律师龚弘强通过邮寄方式向原告的投资人梁超就逾期支付房屋租金，超出租赁合同期限占用房屋的相关事实和法律问题发出甘东律函字（2020）第012号律师函。 同时查明，原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告于2019年3月15日向原告在中国建设银行股份有限公司广元宝轮支行的账户转款30000元，备注用途为房租。 2019年9月23日，被告向原告在中国建设银行股份有限公司广元宝轮支行的账户转款15000元，备注用途为房租。 2020年3月16日，被告向原告在中国建设银行股份有限公司广元宝轮支行的账户转款26000元，备注用途为房租。 2020年4月19日，被告向原告在中国建设银行股份有限公司广元宝轮支行的账户转款40000元，备注用途为房租。 2020年6月24日，被告向原告在中国建设银行股份有限公司广元宝轮支行的账户转款31000元，备注用途为房租。 同时，原被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2019年9月30日到期后，被告实际占有使用租赁房屋至今。 2020年1月27日，广元市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控机制总指挥部（领导小组）作出第2号公告，明确所有茶楼、洗浴保健、体育健身、游乐场所等聚集场所暂停营业。 2020年3月16日，广元市应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部作出第28号公告，第四条明确电玩室、游戏（艺）厅保持室内良好通风，实行一客一消毒，同一时段客流量不超过最大客容量的二分之一。网吧（咖）实行隔座上网。 以上事实，有原告提交的原告营业执照复印件、被告《内资企业登记基本情况表》、《房屋租赁合同》一份、原告向被告出具的《通知》一份、照片四张、《中国建设银行单位客户专用回单》五张，被告提交的《白龙江林管局白水江林业局收款凭证》两张、《中国建设银行个人活期账户交易明细》三张、《广元市应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部公告》两份等证据在卷，并经庭审举证质证，以及原、被告的当庭陈述在案佐证，足以证明。 关于原告提交的广元市房多多房地产经纪服务有限责任公司出具的《关于房屋价格的说明》一份，因该《说明》并非具有职能部门采用的指导价格，也无法核实其内容的真实性，故本院不予采信。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。 关于原告诉请要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，立即返还非法占用原告房屋并支付房屋占用费90000元（暂计算至2019年10月1日至2020年7月1日，按年12万元计算，并要求顺延至实际履行之日）的问题。原、被告在合同中约定：房屋租赁合同期满，同等条件下承租方可优先续租，但应提前一个月告知出租方。本案中，原告于该租赁合同期限届满前即2019年9月20日通过在被告网吧的营业场所门口张贴《通知》的方式，向被告提出房屋续租事宜及终止租赁合同的情形，但被告在收到该《通知》后至今未与原告就续租形成合意，故原、被告之间的房屋租赁关系应于租赁期限届满后的2019年10月1日解除。且双方约定的房屋租赁期限于2019年9月30日届满后，被告继续占有、使用原告所有的房屋，缺乏法律依据，故对于原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 同时，因原、被告解除租赁合同后，涉案租赁房屋仍由被告占用并使用，被告应当向原告支付占有使用期间的费用，因双方对该占用期间未约定费用，则该占有使用费应当参照2018年9月28日双方签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁费标准计算。因被告经营网吧面积较大，设备较多，结合本案实际，应当给与被告一定合理期限腾退租赁房屋，该期限本院酌定为60日。同时，因原被告均未提出对《房屋租赁合同》中抵押金处理问题，且均未提供证据予以证实该抵押金是否履行，故本院不予处理。 关于原告诉请要求被告依据房屋租赁合同支付拖欠房租26000元的滞纳金共21840元（自2019年9月30日至2020年3月16日，滞纳金按日千分之五计算）的问题，《房屋租赁合同》中约定：承租方应于每季度5日前交纳本季度房租，承租方逾期交纳房租，除及时如数补交外，还应支付滞纳金。通过庭审查明，被告应于第四个季度的5日前（2019年7月5日前）交纳全部租赁费用，但被告于2020年3月16日才将合同约定期限内的剩余租金26000元交纳完毕，故对于原告要求从2019年9月30日起计算滞纳金至2020年3月16日的主张，本院予以支持。同时，本院认为，根据双方合同约定的内容理解，原告主张的滞纳金就是一种违约责任，如果按照合同约定的标准计算，原告主张的滞纳金明显高于原告的实际损失，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，结合本案实际，本院酌定将滞纳金调整为按照月利率2%计算。故原告主张的滞纳金应调整为2912元（以26000元为基数，按照月利率2%从2019年9月30日计算至2020年3月16日）。 关于被告辩称其于2020年4月19日、2020年6月24日两次共计向原告转款交纳租金71000元，因疫情影响应扣除两个月租赁期限，剩余租赁期限应当计算至2020年11月30日的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中，原告在《房屋租赁合同》到期前已书面告知被告协商续租事宜未果，则双方的租赁合同在合同约定的租赁期限届满之日解除。故被告在租赁期限届满后于2020年4月19日、2020年6月24日两次向原告转款71000元的行为，因原告不认可该71000元为续租费用，则不能视为双方履行不定期租赁合同的意思表示为。故原告应当返还被告已支付的71000元。 同时，由于本案被告客观上受新型冠状病毒疫情这一不可抗力影响，导致被告经营的网吧在一定期限内不能正常营业，根据公平原则及诚实信用原则，结合本案情况及防疫政策酌定可予扣除相应费用，本院酌定扣除期间为30日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告白水江林业局昭化林工贸易公司与被告广元市利州区宝轮镇北极星网吧签订的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除； 二、限被告广元市利州区宝轮镇北极星网吧于本判决生效之日起60日内将位于广元市利州区宝轮镇东路185号白龙江饭店二楼右侧营业用房腾退给原告白水江林业局昭化林工贸易公司； 三、限被告广元市利州区宝轮镇北极星网吧于本判决生效之日按照2018年9月28日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告白水江林业局昭化林工贸易公司支付从2019年10月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（具体金额按实际占用天数计算，并扣除受新型冠状病毒疫情影响的占用天数30天）； 四、限原告白水江林业局昭化林工贸易公司于本判决生效之日起十日内返还被告广元市利州区宝轮镇北极星网吧71000元； 五、限被告广元市利州区宝轮镇北极星网吧于本判决生效之日起十日内向原告白水江林业局昭化林工贸易公司支付滞纳金2912元； 六、驳回原告白水江林业局昭化林工贸易公司的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1528元，由原告白水江林业局昭化林工贸易公司承担210.4元，被告广元市利州区宝轮镇北极星网吧承担1317.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  赵洪 二〇二〇年八月二十七日 书记员  王健