四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6037号 上诉人（原审原告）：四川华能涪江水电有限责任公司，住所地：四川省绵阳市平武县白马寨。 法定代表人：刘兴国，董事长。 委托诉讼代理人：黄凯，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈艾，女，1965年8月13日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：苏杨，四川原则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈磊，四川原则律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张雯笛，女，1990年3月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：苏杨，四川原则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈磊，四川原则律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何苹，女，1974年7月17日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李于，四川君益律师事务所律师。 上诉人四川华能涪江水电有限责任公司（以下简称华能公司）与被上诉人陈艾、张雯笛、何苹所有权确认纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初9504号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人华能公司的上诉请求：请求撤销一审判决改判支持上诉人所有诉讼请求或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案诉争房屋属于上诉人华能公司购买，仅以张岭峰名义登记，并不是职工购房由公司垫资，上诉人华能公司是案涉房屋的真实权利人，被上诉人陈艾、张雯笛无处分权。1.从上诉人华能公司购房和付购房款看，上诉人华能公司于2003年一次性购入近万平方米的房屋，并一次性付款，并不是为职工张岭峰个人购房垫资。且内部财务资料均记载为购成都基地款，不是为职工购房垫资。一审判决查明“其他的垫资情况和签合同情况华能公司认可，是职工个人名义签订合同，资金是华能公司垫付”与客观事实不符。从上诉人华能公司与张岭峰签订的《职工住房协议》约定来看，上诉人华能公司购房，以职工个人名义办理房产权，是便于解决职工在居住地入户等问题，而不是上诉人为职工购房垫资。张岭峰未支付过任何房款，上诉人华能公司与张岭峰于2013年签订了《房屋租赁合同》按照《华能四川水电有限公司公房管理办法》要求，对公房租赁期限、租金标准及支付等进行约定。上诉人华能公司每月向张岭峰收取了案涉房屋租金。从房屋装修和维修看，均是由上诉人华能公司出资对案涉房屋进行装修和维修的。从被上诉人陈艾递交的《申请书》及上诉人华能公司的回函内容可以得知被上诉人陈艾是明知案涉房屋不是其所有。2.一审判决认定购房款金额有误。上诉人分别于2003年11月6日付购房款4000000元、2003年11月10日付购房款6000000元、2003年12月4日付购房款18577888元、2003年12月4日付购房款952192元及2003年12月23日付购房款500000元，共五次支付全部购房款和车位款合计30030080元。一审中的证人证言不应采信，均属于利害关系人，其证词不应认可。3.被上诉人陈艾、张雯笛与被上诉人何苹之间的房屋买卖不属于善意取得。被上诉人何苹明知被上诉人陈艾、张雯笛对案涉房屋无处分权，不能认定为善意。案涉房屋交易金额大、交易时间短、又处于国家房地产调控限售阶段，交易三方都是熟悉的朋友，可以认定是恶意串通行为。 被上诉人陈艾、张雯笛辩称，一审认定事实清楚，但适用法律部分有误，请二审法院在纠正法律适用后予以维持。1.本案系不动产所有权确认纠纷，不动产物权经登记发生效力，未经登记不发生效力。案涉房产登记于何苹名下，其享有依法登记的所有权。2.房屋所有权登记是不动产管理机关依据行政法规及不动产登记管理规范进行的行政行为，非经法定程序不得变更、撤销或产生与登记相矛盾、冲突的其他权利。登记即具有公示公信的效力，公示公信是物权法的基本原则。华能公司主张享有所有权与事实不符，与物权法规定不符。3.华能公司在成立之初为留住人才、稳定职工队伍，在成都建立生活基地。张岭峰作为华能公司引进人才，华能公司垫资为张岭峰购买了案涉房产。尽管因公司管理需要，双方签订了《职工住房协议》，但协议签订时间在张岭峰购买商品房之前，且协议内容并未排斥房改，相反有载明不排除房改。故张岭峰签订《商品房买卖合同》并原始取得案涉房产是基于华能公司人才引进计划的实施，福利分房换取人才稳定是双方真实的合意。张岭峰及同期进入华能公司的员工，在取得房屋所有权的十多年中，华能公司从未要求变更房屋所有权登记。4.华能公司自认购房系垫资，而不是出资代持，与证人证言相互印证。华能公司一审代理人系特别授权，其自认的事实无需举证证明。5.一审判决引用《中华人民共和国物权法》第106条规定属适用法律错误，应予纠正。本案不涉及物权取得方式，一审认定的事实和法律评析均不涉及该条款内容。 被上诉人何苹辩称，一审认定事实清楚，但适用法律部分有误，请二审法院在纠正法律适用后予以维持。1.现行法律规定房屋以登记为准，被上诉人何苹在购买房屋时确认了案涉房屋登记在陈艾和张雯笛名下，并无任何上诉人华能公司的信息，故被上诉人何苹认为陈艾、张雯笛是房屋产权人，其有权出卖房屋。2.上诉人华能公司主张被上诉人何苹与陈艾、张雯笛恶意串通与事实不符。被上诉人何苹与陈艾、张雯笛并不认识，案涉房屋也是通过中介购买的，案涉房屋的产权应当属于何苹所有。 华能公司向一审法院提出诉讼请求：确认华能公司享有成都市武侯区房屋的所有权。 一审法院判决：驳回华能公司的诉讼请求。案件受理费27600元，减半收取13800元，由华能公司负担。 二审中，上诉人华能公司提交了以下证据： 证据1，固定资产卡片及固定资产卡片《公证书》。证明华能公司为在成都建立生活基地，对所购房屋按国有固定资产处置，并制作了固定资产卡片，华能公司为案涉房屋的真实权利人。 证据2，张岭峰个人基本情况表；干部介绍信。证明华能公司购房时张岭峰并未入职，华能公司系自己出资购房而非为职工购房垫资。 证据3，租金扣除表，张岭峰工资单《公证书》。证明张岭峰工资单每月扣案涉房屋租金。证明华能公司购房出租给职工居住，并按公房管理收取租金0.8元/平方米。 证据4，四川省建筑装饰装修工程施工合同（2004年2月）；锦宏骏苑装饰装修工程财务对账单（2004年12月20日）；杨子装饰公司职工住房装修款的几张凭证、电汇凭证；成都锦宏骏苑装修工程决算书。证明案涉房屋为上诉人所有，上诉人按照公房对房屋进行装修。 证据5，成都锦宏骏苑职工周转住房维修工程施工承包合同（2016年8月19日）；关于成都锦宏骏苑职工周转住房进行维修消缺的请示（2015年9月28日）、批复（2015年10月12日）；成都锦宏骏苑周转住房维修工程竣工资料；竣工结算申报表。证明案涉房屋为华能公司所有，按照公房对房屋进行装修。 证据6，关于印发《华能四川水电有限公司公房管理办法》的通知。证明案涉房屋由华能公司购买，并按照上述管理办法出租给张岭峰并收取租金。 证据7，关于华能公司在成都建立生活基地的批复（2002年8月13日）。证明华能公司购房时为了在成都建立生活基地，并非是垫资为员工购买房屋。 被上诉人陈艾、张雯笛质证认为，上诉人华能公司提交的证据均不属于新证据，所有证据均可在一审中提交，不符合新证据的要件。证据1，三性不予认可，该固定资产卡片是打印件，系为了本次诉讼准备的证据。华能公司两次提交的固定资产卡片显示的时间均不一致。以《公证书》的形式提交，证据形式不合法，电子数据应提供原件。证据2，对该组证据的三性予以认可。该组证据刚好可以证明张岭峰具有大学学历和高级技术职称，其落户符合成都市关于人才引进政策的规定，并非如华能公司所说为帮助张岭峰落户而以其名义购房。证据3，对该组证据三性不予认可。租金扣除表没有张岭峰的签字确认，没有相应的金融凭证，租金扣除表上载明的王永刚与本案无关，没有证明效力。公证书证据形式不合法，工资单是华能公司单方制作的电子数据，形成时间无法判定，没有员工签字确认，且没有工资转款凭证，无法印证，且华能公司主张的租金项目在工资中体现为“其他扣减”。 证据4、5，对该两组证据三性均不予认可。该组证据无法反映装修的房屋是案涉房屋，即使华能公司装修了案涉房屋，也不能证明案涉房屋就为其所有。证据6，对该组证据的三性均不予认可。该份通知并不是华能公司发出。证据7，对该组证据的三性均予以认可。该份证据可以印证华能公司是为留住人才，稳定职工队伍，为员工垫资购买房屋而不是租房给员工。2003年左右，国有企业为留住人才的关键措施是为员工购买福利房或提供房改房。 被上诉人何苹对证据2的三性不予认可，无法确认该组证据的真实性，且何苹系通过陈艾购买案涉房屋，与张岭峰基本情况无关，何苹没有义务审查张岭峰的基本情况。被上诉人何苹对上述证据的其余质证意见与被上诉人陈艾、张雯笛一致。 本院经审查认为，证据1系单方制作，真实性无其他证据印证，且无法达到其证明目的，不予采信。证据2当事人认可其真实性，但与本案无直接关联性，无法达到其证明目的。证据3租金扣除表无张岭峰的签字，真实性无法确认。《公证书》中张岭峰的工资单项目无法看出是华能公司主张的租金扣除，工资构成中仅载明的“其他扣减”，无法达到其证明目的。证据4、5均无法看出系华能公司为案涉房屋进行了装修及维护，与本案无关联性，不予采信。证据6、7与本案无关联性，不能达到其证明目的。 二审中，上诉人华能公司主张其向案外人四川大行宏业房地产开发有限公司实际购房70套，实际付款金额30030080元。经本院审查，上诉人华能公司提交的四川大行宏业房地产开发有限公司出具的专用收据共六张总计金额为30278580元，其中载明“骏苑”房款及“骏苑”车位款的收据共五张总计金额为30030080元。 本院经二审查明其他的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人华能公司要求确认案涉房屋所有权是否成立的问题。上诉人华能公司虽提交了证据证明案涉房屋系由其出资购买，以公房的形式加以管理，且与职工约定华能公司同意以职工个人名义办理房产权，但上述事实及约定均为华能公司与职工（张岭峰）之间的内部关系。本案中，张岭峰与案外人四川大行宏业房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同真实有效，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，华能公司与张岭峰之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，房屋买卖关系中，法律赋予不动产登记物权转移的效力，未经登记，不发生物权效力，故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动。另一方面，被上诉人陈艾、张雯笛通过继承成为该房屋的所有权人，被上诉人何苹通过签订《房屋买卖合同》，以符合市场价格的等价从被上诉人陈艾、张雯笛处购买案涉房屋，并支付了全部房款办理了不动产登记取得了房屋产权，应当认定被上诉人何苹为案涉房屋的所有权人，上诉人华能公司要求主张案涉房屋的所有权不能成立。上诉人华能公司与被上诉人陈艾、张雯笛之间关于案涉房屋的约定，属于另一法律关系，可另行主张。 综上所述，华能公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27600元，由四川华能涪江水电有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄小华 审判员  张艳秋 审判员  罗健文 二〇二〇年八月五日 书记员  朱小菊