江西省上犹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0724民初382号 原告：邬定安，男，1991年10月19日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。 委托诉讼代理人:彭延斌、徐春红，江西腾龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：上犹县海润嘉华文化发展有限公司，住所地江西省赣州市上犹县东山镇文峰南路艺术国际油画产业园D2市场B栋132、133号店铺。统一社会信用代码91360724076874994H 法定代表人：陈湜，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡赣东，男，系该公司法务部经理，代理权限：特别授权。 原告邬定安与被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司（以下简称海润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邬定安的委托诉讼代理人徐春红、被告海润公司的委托诉讼代理人胡赣东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邬定安向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至2020年1月31日止的逾期交房违约金合计227792元（1150464元×396天×0.5‰），2020年1月31日之后的违约金继续按日万分之五计算，直至房屋实际交付之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告邬定安于2017年2月8日与被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20170203520），原告自愿购买被告开发的位于上犹县东山镇文峰南路的上德·艺术国际B号楼店铺133复式1-2号商铺，合同约定房屋总价款为1150464元，被告应于2019年1月1日之前将商铺交付给原告。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款，截至目前，原告所购房屋仍不符合交房条件，给原告造成重大经济损失。原告认为，原、被告双方签订的商品房销售合同依法成立生效，被告未按合同约定向原告交付房屋，已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任，原告要求被告按照合同约定的违约条款支付逾期交房的违约金于法有据，应予支持。 被告海润公司辩称，一、原告违约在先，应承担相应违约责任。根据双方2017年2月1日所签订的《付款协议》，原告应于2018年12月30日前付清所有购房款，但原告实际上于2019年1月24日才付清最后一笔购房款30000元，构成了对被告的违约。依据原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条第1款之规定，……逾期付款在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该合同《补充协议》第8条规定，买受人未付清房款的，出卖人有权拒绝交房。同时，《付款协议》第二条约定，该商铺总价足额支付，并且《赣州市商品房买卖合同》规定的相关手续配合完成办理的，甲方准予按时办理交房手续。故原告应承担逾期付款的违约责任，并相应延长交房时间。逾期交房的时间应从原告付清房款之日起计算。二、原告要求被告支付违约金数额明显过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条第2款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据了解，原告所购商铺所在地段的商铺月租金为800元左右，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金按日计算向买受人支付全部房价款的万分之五的违约金，原告所购商铺的房价款为1150464元，依约每月应支付逾期交房违约金17256.96元，原告要求被告支付逾期交房违约金每月标准为17256.96元明显高于其造成损失的30%，有违公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款、《最高人民法院关于适用 本院经审理查明，原告邬定安购买被告海润公司开发的位于上犹县商铺，建筑面积为89.88平方米，双方于2017年2月8日签订编号为20170203520的《赣州市商品房买卖合同》，约定：该商品房单价为12800元，总价为1150464元。买受人应当在2017年2月8日前支付该商品房全部房价款。商品房交付时应同时符合该商品房已取得《房屋建筑工程和是在基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房相关设施设备符合合同约定的条件，但未将完成该房屋内部楼梯施工列为交付条件。出卖人应在2019年1月1日前向买受人交付该商品房；买受人应携带交房通知书、身份证、本合同及足额交付购房款凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交付日期办理交付手续；买受人未按本合同约定期限缴清该商品房总房款，出卖人有权拒绝交付该商品房，由此产生的全部责任由买受人承担。除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的，逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。同时，双方在作为上述《赣州市商品房买卖合同》组成部分的《合同补充协议》中约定，买受人未在出卖人交付商品房前付清包括但不限于商品房所有购房款、违约金或者赔偿金等应由买受人承担的费用的情形，出卖人有权拒绝买受人办理商品房验收交接手续，买受人应自行承担因此造成的责任后果。 合同签订后，原告邬定安于2019年1月24日交纳了最后一笔购房款30000元，至此履行了支付全部购房款的义务。2019年12月24日，涉案房屋办理了竣工验收备案手续。2020年1月，被告海润公司根据合同中载明的原告邬定安的通讯地址向原告邬定安邮寄了《交房通知书》，该邮件于2020年1月8日签收。原告邬定安以房屋内部楼梯未浇筑好，房屋不具备交付条件为由未接收房屋。2020年3月17日，原告邬定安向本院提起诉讼。诉讼中，被告认可该房屋内部楼梯因原图纸设计不合理而未完成建设，并提出楼梯由原告自行建设，被告给予适当经济补偿的补救方案。 本院认为，原告邬定安与被告海润公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。被告海润公司在原告邬定安履行了全额支付购房款的义务后，仍未向原告邬定安履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告邬定安要求被告海润公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的计算期间问题。1.起算时间。合同约定的房屋交付时间为2019年1月1日之前，同时，根据合同约定，在买受人付清全部购房款之前，出卖人有权拒绝交房。因原告最后一笔购房款于2019年1月24日交纳，本院确认2019年1月25日为计算违约金的起算时间。2.截止时间。案涉房屋于2019年12月24日办理工程竣工验收备案手续，符合交付条件。被告于2020年1月向原告邮寄了《交房通知书》，该邮件由原告邬定安于2020年1月8日签收。被告向原告邮寄《交房通知书》，已履行了房屋交付的通知义务。原告以房屋不具备交付条件为由一直拒绝接收房屋，缺乏合同依据和法律依据，其拒绝接收房屋的理由不能成立，应以被告交付通知到达原告的时间即2020年1月8日视为房屋交付的时间。因此，本院确定被告海润公司计付逾期交房违约金的期间为2019年1月25日起至2020年1月8日止，共计349天。 关于违约金的计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国法律对违约金采取以填补损失为主、惩罚为辅的原则。店面的基本功能为经营自用或出租，租金损失应属被告海润公司逾期交房造成原告邬定安、钟石凤的可得利益损失，且为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。双方所约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之五计算，该计算标准较案涉房屋本地同类房屋租金显然过高，被告海润公司请求予以调整，依法应予以支持。依据上述司法解释的规定，综合考虑原告的实际损失、案涉房屋系毛坯房、本地房地产行业实际情形以及同地段同类型店面租金标准等因素，根据公平原则，本院酌情调整违约金按已付房款的每日万分之一计算。被告海润公司逾期交房的期间为349天，以已付房款1150464元为基数按每日万分之一计算，其应支付的违约金为40151元（四舍五入到元）。 关于该房屋内部楼梯浇筑的问题。被告认可该房屋内部楼梯因设计不合理而未完成建设，并提出楼梯由原告自行建设，被告给予适当经济补偿的补救方案。双方签订的《商品房买卖合同》中未对楼梯未施工建设的责任进行明确约定，双方对此也未另行协商达成一致意见，本院根据该合同第十条“（一）基础设施设备”中“（2）房屋交付后90日完善所有设施”（合同第10页第2行）的约定进行处理，被告应在视为房屋交付的日期即2020年1月4日后90日内完成楼梯建设。被告未在该期限内履行该项义务，且明确拒绝继续履行该项义务，故应承担采取补救措施或赔偿相应损失的违约责任。因楼梯的设计存在缺陷，被告若按原来的图纸设计继续浇筑楼梯将可能存在重新拆建造成浪费的问题，现被告提出楼梯由原告自行建设，被告给予适当经济补偿的补救方案，具有灵活性和可操作性，本院予以认可。因双方对经济补偿的金额无法达成一致意见，为减轻诉累，本院结合工程量、原告的实际损失、该楼盘同类纠纷达成的补偿方案以及本地经济发展实际情况，酌定由被告补偿原告楼梯建设费用8000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司于判决生效后十日内支付原告邬定安逾期交房违约金40151元； 二、被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司于判决生效后十日内支付原告邬定安楼梯建设费用8000元； 三、驳回原告邬定安的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4716.88元，减半收取2358.44元，由被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。 审 判 员  赖道文 二〇二〇年八月三日 代理书记员  钟 旺 附：江西省上犹县人民法院标的款账户 户名：上犹县人民法院 账号：1360792750030020420005 开户行：上犹县农商银行城区支行