重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5374号上诉人（原审被告）：陈春叶，女，1971年12月14日出生，汉族，无固定职业，住浙江省文成县，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张贝贝，重庆远沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：余丽娟，重庆远沐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万东平，男，1973年12月4日出生，汉族，无固定职业，住江苏省盐城市亭湖区，现住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：郑宪，重庆思融律师事务所律师。上诉人陈春叶因与被上诉人万东平房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初20103号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人陈春叶的委托诉讼代理人余丽娟，被上诉人万东平的委托诉讼代理人郑宪到庭参加询问。本案现已审理终结。陈春叶上诉请求：1．撤销原审判决，并依法改判驳回万东平的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由万东平承担。事实和理由：1．陈春叶按照合同约定和口头约定，按时足额支付了租金，不存在拖欠租金行为。一审法院认定陈春叶拖欠万东平租金系认定事实错误。2015年9月至2016年5月按照协议金额支付；2016年6月至2019年7月，因案涉房屋楼上漏水，严重影响经营，因此万东平多次口头减免了租金，陈春叶按照减免后的金额支付了租金，不存在拖欠租金的行为。2．何字林、贺字斌、刘浩均为万东平的代理人，代其经营管理房屋出租等事宜，有权对房租作出减免。一审法院认定何字林、贺字斌、刘浩与万东平不存在委托关系认定事实错误。首先，刘志勇为万东平的代理人有权就租金作出减免，在一审庭审中，万东平的代理人对此也予以认可。其次，在陈春叶与刘志勇的QQ聊天记录中，刘志勇让陈春叶找楼上的负责人刘柳，在陈春叶找到刘柳时，刘柳又让陈春叶找刘浩，由此可证，刘柳、刘浩为万东平的代理人。在一审第二次庭审中，万东平的代理人对此予以认可。同时，何字林和万东平为合伙关系，何字林对外代表万东平，何字林为万东平的代理人，有权就租金做出减免。最后，何字林、万东平为刘浩、贺字斌的老板，何字林有权代表万东平减免租金，其代理行为合法有效。综上所述，何字林、刘浩为万东平的代理人，通过万东平与陈春叶之间的微信聊天、电话录音可知，万东平对租金作出了减免。万东平辩称，双方除房屋租赁合同以外，无任何书面或口头约定减少房租，万东平吩咐日常打理租赁房屋的几个人既无减少房租的授权，也没有做出减少房租的意思表示，陈春叶不能就“口头约定减租”和“代理人同意减租”举示有效证据。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，陈春叶上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。万东平向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告房屋租金490461.06元以及逾期支付租金的滞纳金（以欠款金额490461.06元为基数，按月息2%标准，从2019年7月29日起计算至付清租金为止），审理中原告撤回滞纳金的诉讼请求；2．判令由被告承担原告实现债权的律师费损失10000元；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：原告万东平为重庆市沙坪坝区石碾盘88号附63、64号房屋登记产权人。2015年10月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告万东平将其所有的位于重庆市沙坪坝区房屋出租给被告陈春叶用于经营味香源海底捞·火锅料理。合同约定（摘选）：第一条租赁期限：租期从2015年9月1日至2021年8月31日。第二条商铺概况、租金、物业管理费、能源费及租赁保证金：租赁面积471.04平方米、月租单价84.8元／平方米、月租金39944.20元，递增6%／年，即2015年9月1日至2016年8月31日为39944.2元／月、2016年9月1日至2017年8月31日为42340.9元／月、2017年9月1日至2018年8月31日为44881.4元／月、2018年9月1日至2019年8月31日为47574.3元／月、2019年9月1日至2020年8月31日为50428.8元／月、2020年9月1日至2021年8月31日为53454.5元／月。租金实行按月支付，提前15日支付下月租金。每月租金乙方按时汇入甲方指定账户，甲方收到租金后应开具同等金额的房屋租金发票给乙方，如乙方拖欠租金达15个工作日内，视为乙方违约，在拖欠违约期间除收取1%／日的滞纳金外，甲方可单方解除合同。租赁保证金113049.6元，该保证金待合同期满之日，如乙方无任何费用差欠或无违约责任，甲方则在合同期满次日起5个工作日内无息退还乙方上述保证金。合同尾部载明案外人刘志勇系原告万东平的授权代表。同日，双方签订《ARC中央广场4#楼附63、64号商铺暂执行免税租金补充协议》，约定因乙方多次提出每月缴纳的房屋租金暂不开票的要求，双方协商一致，达成如下意见：一、不开票的月租金在合同约定的月租金的基础上下调8%。二、甲方收到乙方的月租金后，根据乙方的要求，甲方定期或不定期的开具收款收据于乙方。三、甲、乙任何一方若需税收票据时，仍执行原合同约定的租赁费金额。四、不开票的月租赁费（下调8%）为2015年9月1日至2016年8月31日36748.7元/月、2016年9月1日至2017年8月31日38953.6元/月、2017年9月1日至2018年8月31日41290.9元/月、2018年9月1日至2019年8月31日43768.4元/月、2019年9月1日至2020年8月31日46394.5元/月、2020年9月1日至2021年8月31日49178.1元/月。此后，原告万东平将案涉商铺交付给被告陈春叶使用。被告陈春叶已付清2016年5月以前的租金，且多付了1251.3元。2016年6月至8月，被告陈春叶每月支付租金30000元；2016年9月至2018年6月，每月支付租金29000元（其中2017年3月支付10000元、2017年5月支付39000元）；2018年7月至2019年7月，每月支付27000元。上述租金大部分通过银行转账支付给原告万东平。双方租赁合同于2019年7月29日解除，至2019年7月29日，被告共计支付租金1383614.5元。因本案纠纷，原告万东平委托重庆思融律师事务所代理诉讼，并支付代理费10000元。为证明租金经过了几次下调，被告陈春叶提供了如下证据：1、万文亮出具的收据，载明2017年4月2日收到被告（2017年）3月份10000元，3月份免房租19000元。原告万东平认可该证据的真实性，同时称鉴于万文亮与原告万东平的兄弟关系，对万文亮收取租金10000元，当月减免租金19000元的行为予以认可，但不认可万文亮有减免其他时段租金的意思表示，也不认可万文亮有权减免房租。2、被告陈春叶与何字林的微信聊天记录；与刘浩、贺字斌的对话视频；与刘志勇的聊天记录；与刘柳的短信记录；与刘浩的通话录音。上述证据显示被告陈春叶支付房租后，通常会将支付凭证通过微信发送给“何字林”，“何字林”一直未持异议。2018年6月30日，被告陈春叶询问“何总，7月房租汇27000元可以吗？”，“何字林”予以同意。此后，被告陈春叶再次提出降租和延期支付遭到对方严词拒绝，并称“费都给你减下来了，你房租该交的交，不能太过分，太过分我马上给你翻脸”。2019年6月28日，“何字林”让被告陈春叶找贺字斌、刘总等人商量转租、撤租事宜。2019年7月1日，刘浩、贺字斌向被告催要6月份房租，期间“刘浩”说到“你一个月房租才一万五”，也默认了被告陈春叶自述的仅欠2019年6月份房租的说法。被告陈春叶曾于2019年6月16日联系刘志勇，刘志勇告知其已经几年不问事了，让被告陈春叶找刘柳。其后刘柳又让被告陈春叶找刘浩，被告陈春叶再次联系刘浩想让刘浩确认谁是负责人，刘浩对被告陈春叶多次询问“你是不是负责人”表示疑惑，称他上班拿工资的，被告陈春叶欠租，他就过来收房租，何总他们是老板不管这些（收租）事情。被告陈春叶问“何字林是你们老板啊”，“那万东平也是你们老板了哈”，刘浩顺势答“嗯”。2019年9月22日，贺字斌在与被告陈春叶的聊天中提到万东平、何字林等在一起（合作）快二十年了，万总是纯指挥、何总管商务、刘总负责内务。被告陈春叶（租赁）事宜不用找老板，老板也不会管。综上，被告陈春叶认为刘志勇为原告的代理人，刘志勇未代理后由刘柳继续受托管理租赁，刘柳让被告陈春叶找刘浩，刘浩认可万东平、何字林是其老板，上述案外人均为原告万东平的代理人，刘浩根据原告万东平及何字林的安排代为管理房屋租赁事宜，万东平、何字林是合伙关系，何字林有权代表原告万东平减免租金。原告万东平对该组证据的真实性均不予认可，同时称其先后仅委托了刘志勇、刘柳管理案涉房屋租赁事宜。何字林与原告万东平仅是老乡关系，并未授权其减免案涉房屋租金，只是因忘不了饭店的大部分管理人员（刘浩、贺字斌等）与其是老乡关系，有时委托他们代为催收租金。原告万东平认为上述案外人均非出租人，无权代表原告万东平减免租金。3、被告陈春叶与案外人张林雪签订的《房屋租赁合同》，拟证明被告将案涉房租部分转租，每月租金12000元，结合前述与刘浩、贺字斌的对话视频，刘浩说到“你一个月房租才一万五”可知被告每月应付给原告的房租为27000元。原告万东平不认可该证据的真实性和关联性。4、被告陈春叶与案外人周兴坤签订的《房屋租赁合同》2份，拟证明被告承租了同楼层相邻房屋，租金从2016年5月开始从80元/月/平方米降为31.1元/月/平方米。原告万东平不认可该证据的真实性和关联性。5、维修单及漏水的照片和视频，证明因案涉房屋存在漏水问题，经双方协商，原告万东平同意减免租金。原告万东平对该组证据的真实性和关联性不予认可。6、被告陈春叶申请了证人张某出庭作证，证人陈述2019年6月份其看到被告张贴的转租启示便与被告进行了面谈，被告给房东打电话后答复租金为27000元／月。2019年7月1日，想再次与被告面谈时，当天看到被告的板栗鸡店门前聚集了一些人，还有人拿了锁，并称如果上个月租金27000元还不拿就要锁店面。原告万东平质证称，证人关于租金27000元／月的陈述是通过他人转述得知，且在租赁方催要房租无果欲锁门时，一般情况下外人不可能谈及房租的问题，即使他人谈起也不是原告本人的意思表示，故要求对证人证言不予采信。对于被告陈春叶举示的上述证据，一审法院认证如下：第一组证据的真实性一审法院予以确认；第二组证据涉及的聊天及谈话记录当事人均是原告万东平熟识的人，且谈话内容与案涉房屋租赁相关，原告万东平有能力也有义务核实该组证据的真实性，经释明后原告万东平在指定期限内未予回复，一审法院对该组证据的真实性予以确认。第三组证据因涉及被告陈春叶与案外人签订的《房屋租赁合同》，真实性无法确认。第四组证据即使是真实的，其与是否减少租金也没有必然的关联，一审法院将在后文综合论述上述证据的关联性。第五组证据，即证人证言，证人与原、被告双方均没有利害关系，一审法院对其真实性予以确认，其证明力与关联性将结合其他证据予以综合考量。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《ARC中央广场4#楼附63、64号商铺暂执行免税租金补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，原告万东平与被告陈春叶均应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告万东平按约交付了房屋，被告应按约支付租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告万东平要求被告陈春叶按照前述合同约定支付拖欠的租金，被告陈春叶抗辩另行约定减租的，被告陈春叶应举示相应的证据。案涉租赁合同关系的出租方为原告万东平，承租方为被告陈春叶，对租金进行减免系对合同重大事项的变更，应由原告万东平或其代理人作出明确的意思表示。被告陈春叶认为何字林、贺字斌、刘浩为原告万东平的代理人，但被告陈春叶举示的证据显示上述人员的连接均是几经周转，没有明确的证据表明上述人员与原告万东平存在委托关系。原告万东平认可代为管理租赁事宜的刘志勇及刘柳未作出减租的意思表示，也无权转委托他人作出减租的意思表示，故被告陈春叶据此认为原告万东平作出了减租的意思表示，依据不足，一审法院不予支持。证人证言中关于租金的陈述是由被告陈春叶致电他人后的答复或他人的转述，无法直接证明原告万东平同意按照27000元收取租金。被告陈春叶举示的其他证据，也不能证明原、被告之间存在减租合意，故被告陈春叶应按照合同约定支付未付的租金。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。被告陈春叶应每月提前15日支付下月租金，被告陈春叶已付清2016年5月以前的租金。因原告万东平未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断情形，根据前述规定，原告万东平主张2016年6月至10月欠付的租金，因超过了诉讼时效，一审法院不予支持。2016年11月至2019年7月29日，被告陈春叶应付房租1363655.43元，实际支付942251.3（含前期多付的1251.3元），还应支付421404.13元。关于律师费，因合同未约定，一审法院不予支持。据此，一审法院判决“一、被告陈春叶于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告万东平欠付的租金421404.13元；二、驳回原告万东平的其他诉讼请求。案件受理费8658元，减半收取4329元（原告已预交），由被告陈春叶负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《ARC中央广场4#楼附63、64号商铺暂执行免税租金补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，万东平与陈春叶签订《房屋租赁合同》及补充协议，就租赁期限、租金支付等事项达成合意，这些事项是合同的主要内容，变更合同内容需要双方当事人协商一致。陈春叶主张出租人万东平在履行合同期间委托了代理人刘志勇处理案涉房屋租金合同的事宜，从合同的约定来看，确实刘志勇是案涉合同当事人万东平的委托代理人。陈春叶上诉称与万东平口头约定减少租金，但并未举示证据证明。陈春叶称是刘志勇委托刘柳，再由刘柳委托何字林、贺字斌、刘浩作为万东平的代理人，与其口头约定减少租金。并举示微信聊天记录、短信记录、通话录音等证据予以证明。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百条规定：受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。因上述证据不足以证明何字林、贺字斌、刘浩接受委托取得了出租人万东平的同意，何字林、贺字斌、刘浩等人与万东平存在委托关系，亦不能证明其有权减少租金。因此，陈春叶未与万东平就减少租金达成合意，陈春叶关于其已足额支付租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，陈春叶的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7621.10元，由上诉人陈春叶负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年八月二十一日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉