贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初1760号原告：贵州省仁怀市物业管理服务有限责任公司，住所地贵州省仁怀市馨天地小区十九栋三单元旁，统一社会信用代码91520382745702656N。法定代表人:佘兴容，该公司总经理。委托诉讼代理人：张春玲，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴学萍，贵州仁致律师事务所律师。被告：杨永长，男，1978年2月15日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：杨小龙，贵州慧歆律师事务所律师。原告贵州省仁怀市物业管理服务有限责任公司（以下简称“仁怀物业公司”）与被告杨永长物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告仁怀物业公司之委托诉讼代理人张春玲，被告杨永长的委托诉讼代理人杨小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁怀物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告从2013年5月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费11581元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系从事物业服务的企业，被告系仁怀市盐津街道办事处融亿金街三期小区L4-505室的业主，其房屋面积为111.36平方米。2013年至2019年期间，原告分别与被告所在小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务费用为1.3元/平方米。原告一直为被告所在的小区提供物业服务。物业服务合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质、高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。经原告多次催收，未有效果，原告为维护自己的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求依法公正判决。被告杨永长辩称，原告主张的诉讼请求不能成立。原、被告之间没有合法有效的合同关系，被告从未与原告签订任何物业服务合同，被告也未授权任何人代表自己与原告签订物业服务合同，至于原告提出的所谓的物业服务合同系被告所在的小区所谓的业主委员会与之签订的，被告所在的小区从来未召开过业主大会，哪来的业委会。该小区大部分业主都没有参加过业主大会，皮之不存，毛将焉附？没有业主大会当然也没有合法的业委会。另外，依据法律规定，选聘物业公司属于业主共同决定的事项，退一步讲，即使有业主委员会，在业主没有共同决定选聘被告为该小区物业之前，业委会也无权与原告签订物业服务合同。法律规定，业主委员会依法与物业公司签订的物业服务合同对所有业主有效，但有效的前提是有业主委员会并且是依法签订。本案物业服务合同的签订没有合法有效的业主委员会，没有召开过业主大会，没有经过小区业主的共同决定，因此，该合同系违法签订，对被告不产生合同效力，原告应当举证证明其被融亿三期小区业主共同选聘为物业的证据，被告认为，所谓的物业服务合同不过是原告和所谓的业主委员会恶意串通的结果罢了，不过是左手到右手罢了。如原告不能举证证明物业服务合同的合法性，应当承担举证不能的法律后果，退一步讲，即使按照原告提交合同，原告也应当对自己履行合同的情况予以举证，倘若原告自己都没有履行合同义务，又怎么能向被告主张履行付款义务？相反，原告所主张的提供物业服务形同虚设，涉案小区垃圾屯堆，恶臭漫天，停车秩序混乱，相关设施年久失修，相关岗位无人在岗等问题，给被告的生活带来诸多不便，造成了极大的困扰，如原告执意要求被告承担其诉讼请求的责任，既然原、被告之间没有合法有效的合同，应当依据不当得利另案主张费用。最后，原告存在乱收费的行为，被告收到的起诉状副本上所载明的面积与被告房产证上的面积不一致，被告有理由相信原告的乱收费情况存在已久，因此，原告的所有诉讼请求均不能成立。本院经审理认定事实如下，被告杨永长系仁怀市融亿金街三期小区L4-505号房屋业主，房屋建筑面积109.87平方米。2013年5月1日，贵州省仁怀市融亿置业有限公司与仁怀物业公司签订《物业服务合同》，合同约定：物业服务期限为：2013年5月1日起至2014年4月30日止，但在本合同期内，如业主委员会成立，将由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同，本合同自行终止；服务费收费标准为：高层住宅1.3元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米。仁怀市融亿三期小区业主委员会成立后，于2014年5月1日与原告仁怀物业公司签订了《物业服务合同》，合同约定：原告仁怀物业公司为该小区提供物业服务，服务期限为：2014年5月1日起至2015年5月1日止。服务费收费标准为：住宅用房1.3元/月/平方米，商业用房2.5元/月/平方米。2015年7月8日、2017年4月7日，仁怀融亿三期小区业主委员会又分别与原告仁怀物业公司签订《物业管理服务合同》、《物业服务合同》,服务期限至2019年5月1日止,服务费收费标准均为：住宅用房1.3元/月/平方米，商业用房2.5元/月/平方米。上述合同签订后，原告仁怀物业公司为该小区提供服务至今，被告杨永长经催收未交纳2013年5月1日至2019年12月31日的物业服务费，故原告诉来本院主张上述权利。本院认为，贵州省仁怀市融亿置业有限公司与原告仁怀物业公司签订的《物业服务合同》，以及原告仁怀物业公司与仁怀市融亿金街三期小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》、《物业服务合同》不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，上述合同对双方当事人均具法律约束力。合同签订后，原告按合同约定为该小区提供物业服务至2019年5月1日。合同期限届满后，原告继续为小区提供物业服务至今，且被告亦实际享受了物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，原合同权利义务延续。经催收，被告未按合同约定交纳2013年5月1日至2019年12月31期间的物业服务费，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。贵州省仁怀市融亿置业有限公司与原告仁怀物业公司签订的《物业服务合同》，以及原告仁怀物业公司与仁怀市融亿金街三期小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》、《物业服务合同》不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，上述合同对双方当事人均具法律约束力。合同签订后，原告按合同约定为该小区提供物业服务至2019年5月1日。合同期限届满后，原告继续为小区提供物业服务至今，且被告亦实际享受了物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，原合同权利义务延续。……”的规定，对原告诉请被告交纳物业费的主张，本院予以支持，被告应向原告交纳的物业费为11426.48元（109.87平方米×1.3元/月/平方米×80个月）。本案中，被告以原告服务质量存在问题为由进行抗辩，但其未提供充分的证据证明原告服务存在重大瑕疵，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。当然，原告作为物业管理服务的企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取小区业主的合理意见，努力提高物业服务质量。被告认为自己的合法权利受到侵害，可另行主张权利解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨永长自本判决生效后立即支付原告贵州省仁怀市物业管理服务有限责任公司2013年5月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费11426.48元；二、驳回原告贵州省仁怀市物业管理服务有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费45元（已减半），由被告杨永长负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 史列强二〇二〇年八月六日法官助理 谢涛兰书 记 员 田 军