四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16549号 上诉人（原审原告）：王益，女，1983年6月1日出生，汉族,住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭雪娇，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司。住所地:成都市锦江区喜树街816号1层。 法定代表人:吴松，执行董事。 委托诉讼代理人：游中康蓥，泰和泰律师事务所律师。 上诉人王益因与绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司（以下简称绿地蜀峰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王益上诉请求：1.撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初2143号民事判决，改判绿地蜀峰公司立即将位于锦江区，龙泉驿区商业房屋交付给王益，并立即办理交房手续及资料；2.判令绿地蜀峰公司立即向王益赔偿租金损失，按照【绿地•468公馆】同地段、同位置、同时期、1层商铺的市场月租金220元／平方米／每月乘以面积184.35平方米再乘以自2017年2月1日起至【绿地•468公馆】商业房屋租赁期限届满或者租赁合同终止期间的月数；3.判令绿地蜀峰公司立即向王益支付违约金，以6083550元为基数，自2017年2月1日起至交付房屋时止，按照日万分之五支付违约金。事实和理由：一、王益与绿地蜀峰公司未办理任何交房手续，且绿地蜀峰公司更未向王益移交“两书”，一审法院却以王益向绿地蜀峰公司支付了相关的税费、交易手续费、产权代办等费用，即认定王益接收了案涉商铺，缺乏事实依据，且违反法律规定，绿地蜀峰公司未完成交房责任，应当承担逾期交房的违约责任。《补充协议》约定，一次性付款的应当在签订合同且付清房款后5日内办理房屋交接手续，截止到目前，绿地蜀峰公司从未向王益办理过任何交房手续，甚至都未通知过王益交房。绿地蜀峰公司将房屋出租给案外人，明知其不能完成交房事宜。并且，王益向绿地蜀峰公司发律师函要求交房，绿地蜀峰公司也置之不理。另，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条、第七条规定，绿地蜀峰公司应向其交付商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书，双方应当办理交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。二、王益不知案涉商铺出租的基体事宜。虽然王益在购买案涉商铺时，知道房屋在由他人使用，但是王益并不知道案涉商铺出租的具体租金和期限。王益与绿地蜀峰公司签订的商品房买卖合同、补充协议的时间，以及支付款项的时间可以看出，2017年1月20日签订合同和补充协议，1月25日就付清了全部购房款，绿地蜀峰公司根本就未将案涉房屋出租的具体事宜告知王益，否则双方不可能不签订带租约的协议。而本案，绿地蜀峰公司却未与王益签订带租约的协议，明显不符合常理和惯例，绿地蜀峰公司故意隐瞒出租的具体信息，导致王益与绿地蜀峰公司未签订带租约的协议。绿地蜀峰公司应当承担逾期交房的责任，即按照合同约定向王益支付违约金。三、案涉合同关于不得提出索赔、退房及其他要求，属于无效的格式合同条款，且排除了买受人的主要权利，免除了出让人的主要义务，该内容无论提示与否，均应认定为无效条款。根据绿地蜀峰公司提供的向李凯租赁的租金证据，明显低于市场价格。根据链家、安居客等房屋中介机构公司的该商铺所在地段的租金，一楼底铺的每月租金至少为220元／平方米，但其出租的每月租金仅为42元／月，明显低于市场价格。因绿地蜀峰公司的原因，导致王益无法接房，且绿地蜀峰公司与李凯签订的租金价格远远低于市场价，严重侵犯了王益的合法权益，故请求改判支持王益的诉讼请求。 绿地蜀峰公司辩称，一、绿地蜀峰公司已完成案涉商铺的交付手续，绿地蜀峰公司无需向王益支付逾期交房的违约金。1.王益已与绿地蜀峰公司办理了缴纳维修基金、契税等手续，应视为绿地蜀峰公司已按约与王益办理了房屋交付手续。王益所购案涉商铺为现房销售，根据商品房买卖合同的约定，应当在签订合同付清房款5日内办理交付，双方签订商品房买卖合同的日期为2017年1月20日，王益付清款项的日期为2017年1月25日，根据商品房买卖的交易惯例，一般购房者在房屋交付时缴纳维修基金、契税等费用。并且该商铺已出租给第三方，绿地蜀峰公司无需直接向王益交付实体房屋。故绿地蜀峰公司与王益办理了缴纳维修基金、契税等手续，应视为绿地蜀峰公司巳按约与王益办理了房屋交付手续。2.王益已于2019年3月20日向绿地蜀峰公司提交了自行办理产权证书的申请，王益可随时办理并取得案涉商铺的产权。3.《商品房商业部分使用说明书》、《商品房商业部分质量保证书》（即“两书”）系双方签署的商品房买卖合同的附件，绿地蜀峰公司巳在签署合同时一并与王益签署，王益称绿地蜀峰公司未向其移交两书与事实不符。绿地蜀峰公司已完成案涉商铺的交付手续，绿地蜀峰公司无需向王益支付逾期交房的违约金。 二、绿地蜀峰公司在销售案涉商铺时，王益已实地察看商铺现状，王益在知晓租金标准的情况下购买案涉商铺后再以对租金标准存在异议为由主张损失缺乏事实和法律依据。1.绿地蜀峰公司在销售案涉商铺时，王益已实地察看商铺现状，王益知晓商铺租金标准等租赁情况，案涉商铺售价6083550元，王益一次性付清全部房款，此笔交易较高且购买商铺的最主要目的是投资，在王益已经实地察看案涉商铺且该商铺正在经营的情况下，王益是知晓房屋租金、租赁年限等具体情况。并且，王益在一审的庭审笔录中明确表示其在购房前实地察看过案涉商铺，知晓该案涉商铺的经营情况，绿地蜀峰公司在销售案涉商铺时，已向王益告知商铺的租金标准、租赁期限等情况，绿地蜀峰公司未隐瞒案涉商铺租赁情况、租金标准。2、商铺的租赁价格需综合考虑地段、时机、户型、市场等各方面因素，绿地蜀峰公司提供的目前的租金情况与租赁合同签署时的租金情况不具备可比性，且该价格并非实际成交价格。王益进行此项重大投资前，已实地察看并了解租赁情况，在知晓租金标准的情况下购买案涉商铺后，王益再以对租金标准存在议为由主张损失缺乏事实和法律依据。3、绿地蜀峰公司对合同重要内容和条款均进行了加黑、加粗提示，该商品房买卖合同系双方经过沟通了解后签署，王益主张合同为无效格式条款缺乏事实和法律依据。 王益向一审法院提出的诉讼请求：1、判令绿地蜀峰公司立即将位于锦江区，龙泉驿区东洪村十组、洪柳村一组（地块二）地块上［绿地468公馆］商业房屋交付给王益，并立即办理交房手续及资料；2、判令绿地蜀峰公司立即向王益赔偿租金损失，按照［绿地468公馆］同地段、同位置、同时期、1层商铺的市场月租金价格即220元／平方米每月乘以面积184.35平方米再乘以自2017年2月1日起至［绿地468公馆］商业房屋租赁期限届满或者租赁合同终止期间的月数，暂计算至起诉时为147800元；3、判令绿地蜀峰公司立即向王益支付违约金，以6083550元为基数，自2017年2月1日起至交付房屋时止，按照日万分之五支付违约金。 一审法院审理查明的事实：2016年6月28日，甲方绿地蜀峰公司与乙方李凯签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方坐落于成都市锦江区（以下简称该房屋），设计用途为商业用房，建筑结构为框架结构，该房屋装修状态为清水房，计租面积401.21平方米；乙方从事的商业经营业态为餐饮；该房屋租赁期限自2016年8月1日起至2024年7月31日止；乙方应于2016年10月30日之前正常对外营业；租赁房屋的租金按计租面积计付，以首个租约年每月每平方米72元为基准，按合同约定递增。乙方自计租日开始承担租赁房屋的租金，为更好地帮助商家经营，甲方同意在第一年对乙方进行适当经营性扶持，适当调低租金收取标准，实际租金按照以下标准收取：每平方米（按建筑面积计）月租金为42元，乙方所租赁房屋月租金总计为16850.82元，从2016年8月1日开始计第一期租金。双方商定第一期租金交付时间为：租赁合同签订后五日内付清；第二个租约年每月每平方米房屋的租金为82元；第三个租约年每月每平方米房屋的租金为92元……每期租金为3个月租金，乙方应在已付租金到期10日前向甲方支付下期租金，先付后用；租金支付方式为：以汇款方式直接汇入甲方指定的账户。2017年1月13日，甲方绿地蜀峰公司与乙方李凯签订《租赁合同补充协议》，约定：变更主合同第2.1条，即甲方出租给乙方的房屋坐落在成都市锦江区，计租总面积为401.21平方米，其中386号（即号铺）面积为184.35平方米，384号（即铺）面积为216.86平方米；现将锦江区商铺租金价格做以下变更，第二个租约年每月每平方米房屋的租金变更为106.68元，第三个租约年每月每平方米房屋的租金变更为116.68元，第四个租约年每月每平方米房屋的租金变更为121.43元……；主合同对于384号铺（即号铺）的租金标准不变。 李凯承租上述房屋后，于2016年7月14日注册成立锦江区蝶语韵餐厅，并使用承租房屋经营锦江区蝶语韵餐厅至今。 2017年1月20日，出卖人绿地蜀峰公司与买受人王益签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及《绿地468公馆商品房买卖合同附件及补充协议》，合同约定：买受人购买出卖人开发的坐落于锦江区，龙泉驿区东洪村十组、洪柳村一组（地块二）的绿地468公馆项目中的房屋；该商品房已取得房屋所有权证，规划用途为商业；该商品房的房产测绘机构为成都度量诚测绘有限公司，其实测建筑面积184.35平方米，装修水平是清水；该商品房的租赁情况一栏勾选为【未出租】；该商品房总价款为6083550元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人应当在2017年1月26日前支付该商品房全部价款；该商品房交付给买受人时符合以下条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告书；出卖人在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。补充协议第八条第5款约定：如买受人签订合同的时间在出卖人完成本项目的集中交付之后的，买受人应当在签订合同前对所购商品房的坐落位置、结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途、室内外情况等客观情况进行仔细查验，如有异议应当在签订合同前提出。合同签订后买受人不得以该房屋现状与合同及附件约定的支付标准不一致为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求；另外，如买受人签订合同的时间在出卖人完成本项目的集中交付之后的，出卖人不再另行通知买受人办理房屋交付手续。具体交房时间为：一次性付款购房的买受人，应当在签订合同且付清房款后5日内办理房屋交付手续。上述补充协议约定的条款用黑体并加粗的方式表述。 王益于2017年1月20日向绿地蜀峰公司支付了购房款3083550元，于2017年1月25日向绿地蜀峰公司支付了购房款3000000元，并于2017年1月25日支付了维修基金、契税、登记费、印花费、交易手续费、产权代办费共计205567.86元。 2017年4月24日，四川公生明律师事务所接受王益委托，向绿地蜀峰公司发出一份律师函，要求绿地蜀峰公司交付案涉商铺并赔偿违约金。 一审另查明，案涉商铺所在楼盘建设项目于2015年7月30日取得《建设工程规划合格证》，于2015年9月1日竣工验收，于2016年3月18日竣工备案。现案涉商铺的门牌地址为成都市锦江区。案涉商铺系一楼临街商铺。 一审庭审中，绿地蜀峰公司陈述：案涉《商品房买卖合同（预售）》的格式是房管局统一规定的，合同中勾选的房屋租赁情况为【未出租】是提前录入的，销售房屋用的合同是直接网上打印的已勾选的合同，案涉商铺出售时已出租，但合同不能再修改，按照销售惯例，会与承租人、买受人签订一个三方合同，后王益觉得租金少了，所以没有形成三方协议；绿地蜀峰公司曾要求李凯将租金交付给王益，但王益对租金有异议拒收，现李凯仍将租金支付给绿地蜀峰公司；2017年1月25日王益缴纳了相应办理产权的契税和办证费用，表明房屋已经交付，且案涉商铺已租赁给李凯使用，故绿地蜀峰公司与王益未再办理房屋交接手续。王益陈述：其签订合同时到案涉商铺现场进行了查看，当时第三人承租的餐厅已在营业了，餐厅所使用的房屋包括案涉商铺，因《商品房买卖合同》载明未出租情况，王益对此提出异议，但绿地蜀峰公司销售人员告知合同不能更改，其理解为以清水房屋交付，签订合同时绿地蜀峰公司并未提交相应的租赁合同，并未告知租赁期限、租金价格；现案涉商铺实际由第三人租赁使用，王益要求绿地蜀峰公司带租约交付房屋，实际就是将绿地蜀峰公司与承租人的合同变更为出租人为王益。 2018年6月25日，锦江区蝶语韵餐厅向一审法院出具一份《情况说明》，主要内容为：户租金的支付标准与合同约定一致，即第一个租约年每月租金为42元／平方米，第二个租约年每月租金106.68元／平方米，从2016年8月1日至2018年7月31日，已支付两个租约年租金，共计328909.89元；因户业主一直未签订《带租约房源合同权利义务概括转移三方协议》并拒绝收取租金，故上述期间的租金费用均是支付给绿地蜀峰公司，未实际支付给业主王益。庭审后，一审法院向锦江区蝶语韵餐厅的法定代表人即承租人李凯核实了上述《情况说明》的真实性，李凯陈述：锦江区蝶语韵餐厅于2016年11月19日开业经营，其已按合同约定将租金支付给绿地蜀峰公司。 一审庭审后，绿地蜀峰公司向本院出具一份《情况说明》，内容为：因王益一直未签订《带租约房源合同权利义务概括转移三方协议》并拒绝收取租金，承租人为避免违约将租金直接支付给绿地蜀峰公司。该户租金的支付标准为第一个租约年每月租金为42元/平方米，第二个租约年每月租金为106.68元/平方米，第三个租约年每月租金为116.68元/平方米。从2016年8月1日至2018年7月31日承租人共计支付租金328909.89元，2018年7月26日，承租人支付了2018年8月1日至2018年10月31日第三年租约年首期租金64529.87元。 一审法院认为，绿地蜀峰公司与王益签订《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，王益按约于2017年1月26日前向绿地蜀峰公司支付完购房款6083550元。争议焦点：一、绿地蜀峰公司出售案涉商铺时是否向王益隐瞒了房屋出租的相关事实。一审法院认为，虽然《商品房买卖合同（现售）》关于商铺租赁情况一栏勾选为【未出租】，但根据该合同的约定案涉商铺系现房，已具备交付条件，且一审庭审中双方均陈述合同签订时王益曾到现场查看过案涉商铺的现状，此时李凯承租商铺经营的餐厅已在营业。王益作为购房者，在涉及购买商铺的大宗交易前，其最为关注的应为购买的商铺所产生的商业价值，本案中王益在查看知晓商铺已被出租的情况下，其应充分了解已出租商铺的租期及租金，从而作出该商铺是否产生收益及是否购买案涉商铺的判断和决定，故王益称其购买房屋时不知道案涉商铺已出租及租金、租期的事实，不符合常理。另，根据《补充协议》的约定：买受人应当在签订合同前对所购商品房的坐落位置、结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途、室内外情况等客观情况进行仔细查验，如有异议应当在签订合同前提出。该约定虽为格式条款，但绿地蜀峰公司已用黑体并加粗的表述方式向购房者作了提示，故该条款对王益具有约束力。王益在签订合同时已到房屋现场进行查看，其应当知晓案涉商铺已租赁给第三方经营餐厅，但王益并未举证证明其在合同签订前对房屋状况向绿地蜀峰公司提出了异议。综上，王益认为绿地蜀峰公司出售房屋时故意隐瞒了房屋出租及租赁的具体内容的理由不能成立，一审法院不予采纳。 二、关于王益主张绿地蜀峰公司交付案涉商铺，并支付逾期交房违约金的认定。作为案涉商铺的权利人，绿地蜀峰公司在2017年1月20日将案涉商铺出售给王益之前，即在2016年6月28日将商铺租赁给李凯承租使用，租期8年。根据上述认定，王益购买商铺时对此应予知情。王益虽依据《商品房买卖合同（现售）》取得了案涉商铺的所有权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”承租人李凯依据《租赁合同》占有、使用案涉商铺的承租权利依法应予保护。另，根据《补充协议》的约定，王益系一次性付款购房的买受人，其应当在签订合同且付清房款后5日内办理房屋交付手续。本案中王益于2017年1月20日签订合同，于2017年1月25日付清购房款，并于2017年1月25日支付了维修基金、契税、登记费、印花费、交易手续费、产权代办费等费用。根据商品房买卖的交易惯例，一般购买者均在房屋交付当日向开发商缴纳办理产权的相关费用。案涉房屋虽暂不能归王益实际占有、使用，但根据《补充协议》的约定及王益一次性缴纳购房款和办理产权相关费用的事实，可以认定王益已接收了案涉商铺，绿地蜀峰公司已按约于王益付清房款后办理了房屋交付手续。故王益要求绿地蜀峰公司立即交付案涉商铺、办理交房手续及资料，并支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 三、关于王益主张的绿地蜀峰公司赔偿商铺租金损失的认定。首先，根据《商品房买卖合同（现售）》的约定，对房屋状况有异议应当在签订合同前提出，合同签订后买受人不得以该房屋现状与合同及附件约定的支付标准不一致为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。故王益以其签订合同时不知道案涉商铺出租事实，要求绿地蜀峰公司赔偿其租金损失的诉讼请求，无合同依据。其次，绿地蜀峰公司与李凯签订《租赁合同》时，应参考了当时同地段、同位置、同类型商铺的租金价格，并综合考虑了当时的商业环境、承租人的租期长及租赁面积较大等因素，双方在自愿平等的基础上签订了合同。此后双方又根据租赁的实际情况签订《补充协议》对租金进行了变更，将原约定的租金标准予以调高，且案涉商铺的租金也高于其他商铺的租金。上述《租赁合同》及《补充协议》的内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效。本案中王益与绿地蜀峰公司签订的《商品房买卖合同（现售）》在上述《租赁合同》及《补充协议》签订之后，且根据上述认定，绿地蜀峰公司出售房屋时并未存在故意隐瞒房屋出租及租赁的具体内容的违约行为，故王益要求绿地蜀峰公司按现在同位置、同地段、同时期、一楼底铺的租金价格220元/平方米/月赔偿租金损失的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予采信。一审审理中，王益向一审法院提交一份评估申请书，要求对案涉商铺同地段、同位置、同时期的市场租金进行评估，一审法院认为无必要进行，故对该评估申请不予准许。根据“买卖不破租赁”原则，王益依据《商品房买卖合同（现售）》取得了案涉商铺的所有权，即已取得出租人的法律地位，李凯作为承租人应当向王益交纳租金，但根据本院向李凯调查核实的情况及绿地蜀峰公司出具的《情况说明》，李凯一直在向绿地蜀峰公司交纳租金，绿地蜀峰公司取得该部分租金已无事实和法律依据，应当返还给王益。李凯已向绿地蜀峰公司交纳租金至2018年10月31日，绿地蜀峰公司应将其已收取的2017年1月26日起至2018年10月31日止的租金348532.1元（其中2017年1月26日至2017年7月31日的月租金按42元/平方米计算为48004.74元，2017年8月1日至2018年7月31日的月租金按106.68元/平方米计算为235997.49元，2018年8月1日至2018年10月31日的月租金按116.68元/平方米计算为64529.87元）返还给王益。对王益多主张的租金损失，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、绿地蜀峰公司应于判决发生法律效力之日起十日内向王益返还租金348532.1元；二、驳回王益的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5890元，减半收取2945元，由绿地蜀峰公司负担。 二审中，绿地蜀峰公司向本院提交了如下证据材料： 1.《商品房买卖合同》附件9、附件10，主要内容为：案涉房屋买卖合同的附件中包含有商业部分使用说明书和质量保证书。拟证明在签订商品房买卖合同时签署并移交了该两份文书。 2.《房屋所有权登记自愿自行办理申请单》《承诺书》，主要内容为：2019年3月20日王益向绿地蜀峰公司出具自行办理所有权登记申请单，并承诺由此造成的后果由其自行承担。拟证明王益已经申请了自行办理产权证书，王益可以随时取得案涉商铺的产权，王益实际享有商铺的相关权益。 3.绿地蜀峰公司代理人游中康蓥、王帅向李凯提取的询问笔录及现场照片。主要内容为：2020年7月7日上述二代理人询问李凯案件有关情况，李凯答复自己租赁了案涉商铺后用于经营蝶语韵餐厅，平时经常有绿地蜀峰公司销售人员带人来看商铺，但自己不认识王益，不知是否来看过。房屋销售后绿地蜀峰公司运营人员曾口头通知到售楼部签订三方协议、支付租金，其他人均已签订，王益的商铺未签订。在后期交纳租金时因王益的老公口头告知暂不收取，所以一起付给绿地蜀峰公司。时间太久，无法提供联系王益一方的资料。二代理人对李凯书写询问笔录的过程进行了拍照。拟证明：李凯经营过程中，销售人员曾带领购房人查看房屋，王益知晓所购的商铺已出租及租金标准等情况，在王益购买后绿地蜀峰公司曾通知李凯向王益交纳租金，但因王益拒绝收取李凯将后续租金支付给绿地蜀峰公司。 4.曹谋、张煕、李毅斌、任远与绿地蜀峰公司签订的商品房买卖合同5份、商品房签约系统显示信息及相关租赁合同、《带租约房源租赁合同权利权利义务概括转移三方协议》。主要内容为：曹谋、张煕、李毅斌、任远在购买同一小区其他房屋后，于2016年8月6日、同年11月18日、2018年1月15日、2019年3月27日分别与绿地蜀峰公司、承租人李凯等人签订了租赁合同权利义务转移三方协议。拟证明：根据当时的房管局系统，现售房屋合同版本在租赁状况一栏中只能填写未出租，无法勾选“出租”一栏；按照绿地蜀峰公司长期销售带租约房源的流程，销售前均会组织买受人现场查看、告知商铺租赁、租赁标准等情况，签订合同后绿地蜀峰公司会告知承租人房屋已售并向买受人交纳租金。王益购买房屋时也进行了查看和告知，李凯也接到了要求签署权利义务转移三方协议并向王益交纳租金的通知，但因王益拒绝无法签订三方协议和向其交纳租金。 王益质证认为，对上述证据1的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，因为该证据在一审中已经提交，不属于新证据，且附件是2017年1月20日签订的，即使签了附件也不能说明双方完成了交付。对证据2的真实性、合法性和关联性均无异议，房产证是王益自己办理的。证据3的真实性、合法性和关联性不予认可，因李凯陈述不认识王益，根本不能证明王益知晓租金标准。证据4的真实性、合法性无法确认，关联性不予认可，不能达到绿地蜀峰公司的证明目的，但可证明绿地蜀峰公司未告知租赁详情，才导致王益未签订权利概括转移三方协议。 本院审查认为，绿地蜀峰公司出示的证据1已在一审出具案涉商品房买卖合同时一并出具，二审中再次出示属于重复举证，本院不再审查认定。证据2因王益对其真实性、合法性、关联性均予认可，本院予以采信。证据3系具有案件调查权的代理律师对李凯所作调查笔录，因绿地蜀峰公司提供了调查笔录原件，且李凯陈述内容与一审法院向其调查答复内容基本相同，应认定具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。但对李凯陈述绿地蜀峰公司曾通知签订三方协议的内容，因绿地蜀峰公司提交的证据4中包含有李凯与其他买受人签订的租赁合同转让协议，绿地蜀峰公司作为带租约出售房屋的出卖人，其从尽快完成权利义务转让协议签订、彻底解决合同相关问题的角度通常会通知和组织签订协议，故该证言内容具有较高的符合客观真实的盖然性，本院予以采信。证据4为王益签订案涉房屋买卖合同前后其他买受人所签购房合同和事后签订的租赁合同权利转移三方协议，在绿地蜀峰公司提交合同原件的情况下，王益不认可真实性但未申请笔迹、印章鉴定，应认定相关合同具有真实性、合法性，且与本案争议的绿地蜀峰公司是否会通知并组织签订租赁合同转让协议具有关联性，本院予以采信。 本院查明事实与一审查明事实一致，予以确认。另查明，王益在2018年6月19日的一审庭审中陈述，因诉争房屋实际由他人租赁使用，自己要求绿地蜀峰公司带租约交付房屋，实际就是将绿地蜀峰公司与李凯的合同中的出租人变更为王益，而不是要求绿地蜀峰公司实际交付房屋。案涉房屋销售后，绿地蜀峰公司曾口头通知李凯与王益签订租赁合同权利义务转让协议，但最终未签订该协议。绿地蜀峰公司在王益购买案涉房屋前后，分别组织相关买受人曹谋、张煕、李毅斌等人与承租人李凯等出租人签订了租赁合同权利义务转让三方协议。 王益二审中陈述，在提交自行办理产权过户的申请后，已实际取得案涉房屋的不动产权证，并明确其主张绿地蜀峰公司赔偿租金损失的理由是：绿地蜀峰公司隐瞒案涉租赁合同的具体内容，将房屋与楼上二、三层收取相同的租金，价格严重低于市场标准，又未按合同关于清水房、无出租的条件交付房屋，依据我国合同法第一百零七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件审理司法解释》第十七条关于违约责任的规定，绿地蜀峰公司应当按照同地段同类房屋租金标准，赔偿自己主张的租金损失，并按照约定支付逾期交房违约金。 以上事实，有一审庭审记录，王益向绿地蜀峰公司出具的《房屋所有权登记自愿自行办理申请单》、《承诺书》，绿地蜀峰公司与曹谋、张熙、李毅等人签订的商品房买卖合同、租赁合同、租赁合同权利义务转让协议，王益在二审中的陈述等证据，予以证实。 本院认为，绿地蜀峰公司与王益签订的《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是绿地蜀峰公司是否已履行交付房屋的义务，二是王益主张赔偿租金损失的请求是否成立。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于绿地蜀峰公司是否已履行交付义务的问题。本院认为，第一，案涉房屋在销售时为现房，且在王益购买前已有李凯租赁使用的事实，王益也陈述签约前进行了现场查看，故其是在知道已被李凯租赁的情况下购买的案涉房屋。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据这一规定对买受人的约束力，王益作为买受人应当主动了解房屋已有租赁合同的具体内容。第二，案涉补充协议约定，针对集中交付后新出售的房屋，一次性付款购房的买受人应当在付清房款后5日内办理房屋交付手续，并约定绿地蜀峰公司不再另行通知专门办理交付，这一约定应视为双方针对房屋为现房和已经出租他人的现状进行的特别约定。在此情况下，因房屋实际为李凯实际占有，王益也对此知情，绿地蜀峰公司的交付义务不同于无租约情况下的交付，其义务主要为协助王益与李凯做好衔接，在查看房屋后行使其作为房屋所有权人和出租人的权益，而非将房屋直接交付王益实际占有和支配。第三，李凯为房屋的实际使用人，其认可并由锦江区蝶语韵餐厅的《情况说明》载明，因2-13-103户业主王益一直未签订《带租约房源合同权利义务概括转移三方协议》并拒绝收取租金，导致李凯将租金直接支付给绿地蜀峰公司。结合绿地蜀峰公司在王益购房前后分别与其他买受人签订的租赁合同权利义务转让协议，可印证绿地蜀峰公司充分履行通知和组织签订权利义务转让协议义务，该《情况说明》具有较强的客观性。同时，王益一审中自认其诉讼的目的是要求绿地蜀峰公司带租约交付房屋，实际就是将绿地蜀峰公司与李凯的合同中的出租人变更为王益，而不是要求绿地蜀峰公司将房屋实际交付给王益，故王益请求绿地蜀峰公司向其交付房屋与其真实诉讼目的不符，加之李凯和绿地蜀峰公司均认可王益为案涉租赁合同的出租人，并愿意支付诉讼前后的租金，一审判决据此已认定李凯和王益已根据租赁合同的内容形成租赁合同关系，在此情况下王益上诉请求实际交付房屋已无实际意义，本院不予采纳。第四，因王益主张的违约金是截止绿地蜀峰公司实际交付房屋之日的迟延交付违约金，如上所述，由于绿地蜀峰公司已履行交付阶段的衔接义务，王益要求向其再次履行交付义务的上诉请求不能成立，故本院对其主张支付迟延交付违约金的上诉请求也不采纳。 对于王益提出案涉合同关于房屋与合同不符不得提出异议的内容是否属于无效格式条款的上诉意见，本院认为，该部分合同内容已以加粗方式进行了提示，且在案涉房屋为现房、王益在查看房屋后签订协议的情况下，未排除王益的主要权利和免除绿地蜀峰公司的主要义务，故不应认定为无效的格式条款。另外，案涉房屋买卖合同的附件中包含有商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书的内容，在王益参与签约并实际持有合同文本的情况下，本案应认定绿地蜀峰公司已交付了该两份书面文件，王益认为未实际履行该交付义务违约的上诉意见不能成立。 二、关于王益主张赔偿租金损失的请求。从王益起诉请求和二审对损失赔偿请求权基础的说明看，其要求赔偿的租金损失实际是基于绿地蜀峰公司隐瞒出租合同的具体内容，未按约定的清水房、无出租的房屋进行交付，而根据现有租赁合同约定期间，按市场租金标准计算的全部租金，向绿地蜀峰公司主张的违约损失赔偿责任。对此，本院认为，第一，如上所述，因绿地蜀峰公司的签约过程不构成隐瞒房屋出租事实的行为，加之其交付行为并不违约，王益主张应支付因交付违约所产生的截止交付之日的租金损失缺乏事实根据，本院不予采纳。第二，王益主张应在重新交付之后以市场租金标准赔偿全部租赁期间的租金损失，实际系不认可现有租赁合同租金标准而提出的主张，因王益在签约前已经查看房屋的情况下，作为买受人有主动了解现有租赁合同具体内容的义务，加之即便上述损失存在，王益的请求权基础也非违约责任，故王益以绿地蜀峰公司违约为由主张该部分损失的上诉请求不能成立，本院不予采纳。 综上所述，王益的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5890元，由王益负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  夏 伟 二〇二〇年八月十日 书记员  刘小春