天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初584号原告：阚金悦,男,1988年7月9日出生,汉族,农民，住天津市宝坻区。被告:王志刚,男,1974年8月22日出生,汉族,居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：陈永刚，宝坻区鼎诚法律服务所法律工作者。被告:王振林,男,1946年8月10日出生,汉族,居民，住天津市宝坻区。被告:任健,女,1948年1月18日出生,汉族,居民，住天津市宝坻区。上述二被告委托诉讼代理人：王志刚，同被告王志刚。第三人：芮丽娜，女，1983年7月27日出生，汉族，住天津市宝坻区。第三人：梁云朋，男，1990年3月13日出生，汉族，住天津市宝坻区。原告阚金悦与被告王志刚、王振林、任健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序。因出现法定事由，自同年2月3日起扣除相应审理期限。扣除审限事由消除后，分别于2020年4月20日和2020年5月29日第一、二次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案裁定转为普通程序，并依法通知梁云朋、芮丽娜作为第三人参加诉讼。于2020年8月13日第三次公开开庭进行了审理。第一次和第二次开庭原告阚金悦、被告王振林、任健的委托诉讼代理人王志刚、王志刚的委托诉讼代理人陈永刚到庭参加诉讼。第三次开庭原告阚金悦、被告王志刚的委托诉讼代理人陈永刚、第三人芮丽娜、梁云朋到庭参加诉讼。被告王振林、任健经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阚金悦向本院提出变更后的诉讼请求：1.王志刚、王振林、任健共同返还阚金悦已付购房款500000元，并支付阚金悦违约金75000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月7日，原告与王志刚、王振林、任健签订《房屋买卖合同》，约定将王志刚、王振林、任健所有的位于宝坻区的房屋出售给原告，该房屋系三被告家庭的拆迁安置房，登记人为被告王振林，但一直由王志刚居住生活。合同约定总房款为750000元。因当时该房产权属证明尚未下发，约定原告交纳首付款500000元，余款待房产证下发办理过户手续后一并交付。2019年宝坻区潮阳花园陆续进行房产登记，原告催促三被告办理过户手续时，得知三被告已将涉诉房屋另行出售他人，无法履行与原告的房屋买卖合同。因现涉诉房屋买卖合同无法继续履行，故原告请求三被告返还原告购房款500000元。按照合同约定，违约方应向对方支付房屋成交价10%作为违约金，现三被告将涉诉房屋一房二卖，已构成恶意违约，故三被告应向原告支付违约金75000元。故原告提起诉讼。王志刚、王振林、任健辩称，驳回原告的诉讼请求。事实及理由为：1.原、被告虽然签订了《房屋买卖合同》，但真实的法律关系为民间借贷，所以房屋买卖合同无效，原告主张的违约金不成立。2.在签订房屋买卖合同时王振林并不知情，其姓名是由任健代签，另外王振林与任健未收到任何房款。在签订房屋买卖合同后，原告只通过银行转账给付被告王志刚96000元，其余款项原告并未给付。因此被告王志刚未收到原告购房款500000元。3.被告王志刚曾经人介绍在原告注册的公司处进行网上赌博，王志刚所欠原告的债务也是赌博所欠。梁云朋述称，天津帅远房地产经纪有限公司是自己一人注册设立的有限公司。在原、被告签订《房屋买卖合同》时，作为居间方的该公司已经注销，故本案与我无关。芮丽娜述称，我是天津帅远房地产经纪有限公司第一分公司的负责人，该公司是梁云朋一人注册设立的有限公司。原、被告签订的《房屋买卖合同》是该公司经手签订的，该合同是真实有效的。在签订合同时自己不知道公司已经注销，梁云朋对此事不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：王振林与任健系夫妻关系，王振林与任健系王志刚之父母。2007年11月1日，天津市金地城市建设有限公司作为甲方）（以下简称金地公司），王振林作为乙方，双方签订《房屋拆迁安置协议书》（以下简称《协议书》），协议约定，甲方在宝坻区，乙方申请购房，为明确双方权责，特定如下协议：乙方向甲方申请购房，该房为潮阳花园小区12号楼2门602号；此房于2007年10月28日交付使用，具体细则按天津市商品房买卖合同执行；现楼房面积为前置测算面积，以后办理产权证面积以天津市国土资源和房屋管理局测量大队竣工登记面积为准；供电、供水采用预付费方式，由各职能部门收取费用；根据相关规定，住户不得对房屋进行拆改，违者相关部门将按有关条例进行处罚；此协议用于更换“天津市商品房买卖合同”甲方在该协议上盖章，乙方由任健代替王振林签字。2018年6月7日，王振林作为售房人（甲方）、王志刚作为王振林委托代理人、阚金悦作为购房人（乙方），天津帅远房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同》，合同约定，甲方自愿将坐落在天津市宝坻区房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做了充分了解并实地看房；该房屋为私产，产权人王振林，建筑面积105平方米；房屋成交价格为人民币750000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担；乙方于2018年6月18日向甲方支付购房定金400000元；甲方承诺于全款到账后一个月内腾空该房屋；如甲乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，存在违约行为，均由违约方向对方支付房屋成交价格的10%作为违约金；甲方应积极配合乙方产权证下发后办理过户手续，甲方无条件配合乙方过户。合同签订后甲方任健、王志刚签字捺印、王振林的名字由任健代签、乙方阚金悦签字捺印、丙方天津帅远房地产经纪有限公司第一分公司盖章。2018年10月10日，王志刚为阚金悦出具收条1张，载明“王志刚于2018年10月10日收到阚金悦房款现金共计400000元（肆拾万元），剩余部分分期给付。承诺于2018年11月底之前搬出潮阳花园12号2门602。”2018年10月27日，阚金悦通过手机银行向王志刚转购房款94000元。同日，王志刚为阚金悦出具收条一张，载明“今收到阚金悦送来房款100000元（拾万元），共计500000元（五拾万元整），尾款200000元于2019年6月底结清（剩余50000元作为压金待房证下来后结清）即日起一个月内腾空该房屋（潮阳花园12号楼2门602室）。”2019年，三被告在未通知阚金悦的情况下，将涉诉房屋以850000元的成交价出卖给案外人关海峰，现涉诉房屋已过户登记在关海峰名下。另查，2018年6月7日，阚金悦（出租方）与王志刚（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定将涉诉房屋出租给王志刚居住，租赁期限为2018年6月8日至2021年6月8日，每月租金3000元，租金按年结算，首次租金于2018年6月8日前交付，合同还约定了其他条款。双方对以下事实存在争议：阚金悦与王志刚之间是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系。阚金悦主张王志刚自2017年至2018年，被告王志刚累计从其处借款共计400000元未还（手机银行、微信等支付共计17笔合款65800元，剩余款项现金支付），2018年6月，因王志刚无能力偿还借款，双方协商用涉诉房屋折抵，并签订《房屋买卖合同》，签订合同后，阚金悦又给付购房款100000元（银行转账94000元，余款用房租或现金支付），故本案应为房屋买卖合同关系。阚金悦就其主张提交了银行、微信转账记录、并申请证人王某、周某、天津帅远房地产经纪有限公司员工芮某出庭作证予以证实；王某、周春涛证实：其二人与阚金悦系朋友关系，与王志刚没有业务关系，2018年接受阚金悦委托分别向王志刚账户转账5000元和14800元。芮某证实：原、被告签订的《房屋买卖合同》是通过自己签订的，当时阚金悦、王志刚、王振林、任健均在场，双方是在查看了房屋现状后，在涉诉房屋签订的。被告对原告提交的银行、微信转账记录没有异议，对王某、周春涛及芮某的证言提出异议，认为王某、周春涛转账没有说明转款原因、该转账与本案无关，芮某的证言与实际情况不符。王志刚主张双方是民间借贷关系，2018年10月10日前其没有收到原告借款400000元，只是收到了原告部分转账，没有收到现金，且王志刚所欠原告的债务也是赌博所欠。王志刚就其主张提交了朋友圈记录3张（阚金悦所发）及电话录音。阚金悦对被告的上述证据的真实性没有异议，但认为因王志刚欠自己借款，找不到王志刚才发朋友圈寻人，电话录音主要内容为王志刚已将涉诉房屋出卖他人，阚金悦要求被告退还购房款。再查，天津帅远房地产经纪有限公司系梁云朋一人出资设立的自然人独资企业，经营范围为二手房买卖、租赁等，该公司于2016年8月1日成立，于2018年2月12日注销。天津帅远房地产经纪有限公司第一分公司的负责人为芮丽娜，该分公司于2016年9月8日成立，于2017年10月9日注销。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。2007年11月1日，王振林作为被拆迁人与天津市金地城市建设有限公司签订《协议书》，任健代表王振林在协议上签名，拆迁房屋的共有权人王振林、王志刚对任健在《协议书》上签名未提出异议，故本院确认任健是代表全体家庭成员与金地公司签订的《协议书》，是全体家庭成员对自身拆迁置换权益的处分，其内容不违反有关法律规定，合法有效。本案的争议焦点是：一、阚金悦与王振林、王志刚、任健之间是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系；二、王振林、王志刚、任健是否应返还阚金悦购房款及其数额、是否支付违约金。关于焦点一，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案王志刚与阚金悦之间虽然存在民间借贷关系，但因王志刚无能力偿还借款，双方协商用涉诉房屋折抵借款，并签订《房屋买卖合同》，表明王志刚、王振林、任健自愿将坐落于天津市宝坻区房屋出售给阚金悦，用于抵偿阚金悦的借款，阚金悦在签订合同后，通过银行转账给付王志刚购房款94000元，表明阚金悦也同意购买涉诉房屋。且在房屋买卖合同签订后，王志刚为原告出具了收取购房款的收条，故本院确认房屋买卖合同已经成立并已实际履行。经审查，王振林、王志刚、任健作为涉诉房屋的全体家庭成员与阚金悦签订的《房屋买卖合同》，是经协商一致签订的，合同内容是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，本院予以确认。综上原、被告之间是房屋买卖合同关系。关于焦点二，合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，三被告未与阚金悦解除合同的情况下，将涉诉房屋以850000元的成交价出卖给案外人关海峰，并已登记在关海峰名下，故涉诉房屋买卖合同无法继续履行，应予以解除。关于购房款的数额，原告主张王志刚自2017年至2018年累计从其处借款共计400000元（手机银行、微信等支付共计17笔合款65800元，剩余款项现金支付）折抵购房款，签订合同后，阚金悦又给付购房款100000元（银行转账94000元，余款用房租或现金支付），累计已给付被告购房款500000元。对此被告不予认可，并主张只是收到了原告部分转账，没有收到现金。因被告对原告提交的银行、微信转账记录没有异议，且房屋买卖合同签订后，阚金悦通过银行转账给付王志刚部分购房款，王志刚为原告出具了购房款收条，明确载明收到购房款500000元，并对房屋尾款的给付方式进行了约定，故本院认定王志刚已收到原告购房款500000元。被告主张王志刚曾经人介绍在原告注册的公司处进行网上赌博，王志刚所欠原告的债务也是赌博所欠，对此原告予以否认，被告未能提供相应证据，故对被告的上述主张，本院不予支持。因房屋买卖合同是三被告与原告签订的，购房款应由三被告给付原告，故对原告要求三被告返还其购房款500000元的诉讼请求，本院予以支持。在涉诉合同履行过程中，三被告未与阚金悦解除合同、且未通知阚金悦的情况下，将涉诉房屋以850000元的成交价出卖给案外人关海峰，并已登记在关海峰名下，故被告存在“一房二卖”，已构成根本违约，应承担违约责任。按照涉诉合同约定，违约方应向对方支付房屋成交价10%作为违约金，现涉诉房屋的成交价为750000元，且三被告又以850000元的价格出卖给关海峰，故原告要求三被告支付违约金75000元，既符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。被告王振林、任健经本院传票传唤，拒不出庭应诉，法律后果自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零八条，第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王志刚、王振林、任健于本判决生效后十日内返还阚金悦购房款500000元；二、王志刚、王振林、任健于本判决生效后十日内向阚金悦支付违约金75000元。（赔偿款可直接汇入本院账户，汇款时要注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院，开户行：天津农商银行宝坻中心支行，账号：90×××36）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9550元（原告已交纳），由王志刚、王振林、任健负担。于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝志军审 判 员  李会民人民陪审员  纪 军二〇二〇年八月十八日书 记 员  李 爽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。