湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初1015号原告：十堰郧阳师专校产置业有限公司。住所地：湖北省十堰市北京南路18号。法定代表人：刘家寿，该公司董事长。委托代理人：郑家、顾敏，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰春华秋实文化传播有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区凯旋大道188号890文化科技园。法定代表人：聂敏，该公司经理。委托代理人：李忠华、何子懿，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。原告十堰郧阳师专校产置业有限公司（下称师专校产置业公司）诉被告十堰春华秋实文化传播有限公司（下称春华秋实文化传播公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告师专校产置业公司的委托代理人顾敏和被告春华秋实文化传播公司的委托代理人李忠华、何子懿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告师专校产置业公司提出以下诉讼请求：1.判令春华秋实文化传播公司支付师专校产置业公司商铺购买款880万元；2.判令春华秋实文化传播公司支付2019年11月20日以后至付清商铺购买款期间的银行同期贷款利率；3.春华秋实文化传播公司承担诉讼费用。事实和理由:2018年12月8日，师专校产置业公司与春华秋实文化传播公司签订商铺买卖合同，约定春华秋实文化传播公司购买师专校产置业公司开发的“大学星城”项目一楼商铺约900平方米，价款为每平方米22000元，于2019年6月6日前付清。2019年6月11日，双方因其他义务签订协议，就付款期限延期达成一致，约定春华秋实文化传播公司于2019年11月20日付清余款880万元。到期后，春华秋实文化传播公司拖延不履行合同义务。被告春华秋实文化传播公司辩称：1.双方在2018年5月18日签订的《项目楼盘委托营销代理合同书》中约定，师专校产置业公司委托春华秋实文化传播公司进行楼盘策划和独家营销工作，师专校产置业公司是开发商，购房者或客户是房屋买卖的相对方，春华秋实文化传播公司不是商品房买卖关系的相对人，本案不是商品房买卖合同纠纷，师专校产置业公司主张春华秋实文化传播公司是购房人属对象错误，故意隐瞒事实，虚假诉讼。2.双方在《项目楼盘委托营销代理合同书》中约定“以甲方（即师专校产置业公司）与客户签订正式《商品房买卖合同》即可获得该单元佣金…；甲方委派1-2名专职人员负责审核该项目购房客户认购及门面合同的签订手续、合同签章、并收取付款，同时负责办理客户的银行按揭手续”，可以看出商品房买卖的合同主体是师专校产置业公司，购房人是客户，收取购房款的也是师专校产置业公司，春华秋实文化传播公司能够收取的仅仅是师专校产置业公司支付的佣金，春华秋实文化传播公司不欠师专校产置业公司的购房款880万元。3.从双方2018年12月8日签订的《商品房购买合同》中“乙方购买本商铺，是用于向第三方出售”“乙方在向第三方出售时，销售款由甲方收取，甲方给第三人开具足额发票。甲方将收取销售款的10%返还给乙方”“根据时间销售情况，甲方按比例向乙方交付商业管理权和已销售租金部分”内容来看，双方履行的合同仍然是委托代理销售；师专校产置业公司也没有将商铺交付给春华秋实文化传播公司，也没有办理网签手续。4.由于师专校产置业公司自己原因和资金困难，将合同约定的房屋网签到他人名下，以他人名义办理贷款，导致无法向客户交付房屋，无法办理网签，从而导致纠纷不断，存在重大过错，严重违约。综上，请求驳回师专校产置业公司的诉讼请求。经审理查明：2018年5月18日，师专校产置业公司（甲方）与春华秋实文化传播公司（乙方）签订《项目楼盘委托营销代理合同书》。双方约定：甲方委托乙方进行“大学星城楼盘”的策划和独家营销工作，乙方的销售范围为2480平方米的一楼商业和约4800平方米的公寓；正式销售前，双方确定《项目可售单位清单》，作为本代理合同的附件；甲方对项目物业销售的应收平均底价公寓部分不低于每平方米5000元，商铺不低于每平方米19800元；推盘物业正式开盘销售前5个工作日，双方同意项目具体每次价格在甲方应收平均底价原则之上制定；本项目为包价销售，甲方不承担营销费用，超出底价部分为乙方利润；甲方委派1-2名专职人员负责审核该项目购房客户认购及买卖合同的签订手续、合同签章、收取房款，同时负责办理客户的银行按揭手续。2018年12月8日，双方签订《商铺购买合同》。双方约定：购买合同标的为大学星城一楼约900平方米的商业面积（最终实现的建筑面积以设计完成及政府部门核准面积为准），乙方于6个月内分期付清900平方米款项（每平方米22000元），即1980万元；乙方购买本商铺是用于向第三方出售，甲方应提供（包括但不限于）相关合同手续等所有协助之帮助；乙方向第三方出售时，销售款由甲方收取，甲方给第三方开具足额发票，甲方将收取销售款的10%返还给乙方；根据实际销售情况，甲方按比例向乙方交付商业管理权和已销售租金部分，由乙方指定商业运营管理公司对租赁商户进行租金收取（不包括物业管理费）；乙方在2019年2月6日之前完成800万元至1000万元款项支付，甲方则按款项的10%给乙方预支，余下款项乙方分两次支付；2019年4月30日前完成1300万元至1500万元资金支付，剩余资金于2019年6月6日前支付完毕，10%剩余部分按照资金支付比例分批结算；乙方购买物业款项付清后，所有物业权属（包括房屋回购与返租部分）及商业管理责任、业主纠纷等与甲方无关，乙方有权安排第三方公司打理相关物业；所有销售款由甲方向客户开具全额发票，甲方按每平方22000元上浮10%及每平方米24445元与第三方客户签订购房合同，并开具发票；每平方米24445元与22000元差价部分由乙方给甲方开具足额销售代理佣金发票；甲方全权负责大学星城相关房屋产权手续的办理。2019年6月11日，双方又签订《协议》，对乙方代理营销甲方已抵债给他人的商业旺铺问题、乙方代理营销甲方部分住宅问题以及乙方购买甲方商业旺铺问题进行约定。关于乙方购买甲方商业旺铺问题，双方约定：按双方合同约定，乙方截止2019年6月8日应交清1980万元，但目前只完成1100万元左右，根据目前销售遇到暂不能网签的特殊问题和后期不可预测的风险，为确保甲方和乙方已售商业旺铺业主的利益，甲方目前按合同支付给乙方10%的销售款有风险，乙方必须为甲方支付10%的销售款和乙方已收取购买方部分款项提供相应的风险担保，将来一旦出现不能继续销售或要退还购房者房款，该担保用以确保甲方和购房者利益；因政策环境因素，双方同意2018年12月8日签订的《商品房购买合同》第三款付款期限延至2019年11月20日前，乙方付清全款1980万元即不视为违约。双方在《商铺购买合同》在约定的房屋现登记产权人为师专校产置业公司，坐落于茅箭区二堰街办上海路66号，房号分为1幢1-14（建筑面积34.45平方米，已抵押，2019年11月4日被查封）、1-39（建筑面积51.01平方米，已抵押，2019年11月4日被查封）、1-40（建筑面积51.01平方米，已抵押，2019年11月4日被查封）、1-41（建筑面积52.23平方米，已抵押，2019年11月4日被查封）、1-42（建筑面积51.01平方米，已抵押，2019年11月4日被查封）、1-15（建筑面积148.82平方米，已抵押，无查封）、1-43（建筑面积90.54平方米，无抵押，2020年5月9日被查封）、1-44（建筑面积140.78平方米，无抵押，无查封）、1-45（建筑面积51.62平方米，已抵押，无查封）、1-46（建筑面积76.26平方米，已抵押，无查封）、1-47（建筑面积47.07平方米，无抵押，无查封）、1-48（建筑面积104.64平方米，已抵押，无查封），上述商铺总面积为899.44平方米。本院认为：师专校产置业公司和春华秋实文化传播公司2018年12月8日签订的《商铺购买合同》不违反法律规定，应认定为有效。从合同约定的权利义务看，该合同属商品房买卖合同，春华秋实文化传播公司主张双方仅有委托营销合同不能成立。法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据该规定，在未经抵押权人同意的情况下，春华秋实文化传播公司实现合同权利存在风险。而且，人民法院查封期间，对查封财产的处分行为不受法律保护。法律还规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。案涉房屋大多设定有抵押或查封，春华秋实文化传播公司有理由相信师专校产置业公司可能丧失履行上述《商铺购买合同》的能力。因此，春华秋实文化传播公司中止履行付款义务符合法律规定，师专校产置业公司的诉讼请求不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，判决如下：驳回原告十堰郧阳师专校产置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费74632元，减半收取37316元，由原告十堰郧阳师专校产置业有限公司负担，退还原告十堰郧阳师专校产置业有限公司37316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张京郧二〇二〇年八月三十日书记员  彭 苗