河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1022民初1803号 原告（反诉被告）：毕宝林，男，1957年3月17日出生，汉族，固安县人，现住该村。 委托代理人：刘立军，北京市中银律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北凯通房地产开发有限公司。住所地：河北省廊坊市固安县永康北路西侧御景花园小区10号楼底商101。统一社会信用代码：91131022MA07WPG67R。 法定代表人：牛海波，总经理。 委托代理人：穆志远，固安县固安法维法律服务所法律工作者。 原告毕宝林与被告河北凯通房地产开发有限公司缔约过失责任纠纷一案，本院于2018年11月25日作出（2018）冀1022民初2882号民事判决。被告河北凯通房地产开发有限公司不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2019年3月14日作出（2019）冀10民终214号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告毕宝林及其委托代理人刘立军、被告河北凯通房地产开发有限公司委托代理人穆志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毕宝林向本院提出诉讼请求：在2017年3月12日牛海波和他们的会计还有权树山找到我，当时我已经和别人定好合同，给了我10万元定金，后来被告说给我20万让我把之前那份退了，后来我把那10万退了人家，被告拿着协议给我看了，当时我说不行，后来他们又拟了一份合同，中间人看了看，我不同意签字，我说需要跟我两个儿子商量，需要找个律师看一看，当时权树山就说没事，有事找他，他说了算，我们的中间人郭志英也说到6月份就把所有手续办齐了，到时候给我130万，我就把所有手续都复印了一份给了他们，我把一切手续和情况都跟他们说明了，2017年3月21日我们定的正式合同，当时郭志英和权树山在场，第二天我们又派人量土地，他们也派了工作人员，几个人量了土地，而且他们还叫了测量队，测量了土地，当时我们就把所有的土地证和准备的手续都给了他们，当时牛志安说现在咱们就是朋友，等咱们成功了你就是4个亿，到时我占51%他占49%，开发不成每年给我130万，当中每月至少5次10次跟他们要款，在10月份给了我10万块钱，当时我说给他打条他不让，直接给我转到银行，当中对方管事的孙继云再三解释今年老牛确实没钱，总说马上就给马上就给，我就等到了2018年3月21日，整整一年，我跟他要钱也总不给，也没有开发项目，我就有点着急，跟他说这么大块地一直闲着让人笑话，2017年牛志安就没再露面，我找到孙继云，他就说让我等，说一直在协调，我还有录音，时间日期都有，后来我就找中间人问怎么着，就一直说牛志安过来，我等了一年半他也没有来，我就起诉了他们。王守中是牛海波的工程师，在我们定完合同的第一天就到了，后来给他们准备了办公室，东西都备齐了，不管什么天孙继云都去，后来不知道王守中什么时候不干了，我就把所有东西包括测量结果也都给了他。争议土地是约50亩，位于东湾乡××西北侧，原苏桥供销社，我拥有这块地的土地使用权，是国有土地，一共分4块，第一块是我租苏桥供销社22亩，租期是50年，我有和供销社的土地租赁协议书，第二块是通过宫村信用社卖给我的，这块地原来也是苏桥供销社的，这块地是18亩，这块地有买卖协议，第三块是买的苏桥信用社的，有土地押金证，大约7亩左右，还有一块2.8亩是我村里卖给我的，也在供销社的位置，有土地证，其他三块地没有土地证。另外为了做项目东湾乡政府给办了两个土地证，都是这块地方的，一块是13140.38平米，一块是16284.37平米，都是在供销社位置当中的，可能没有档案，我不清楚。我把这4块地土地使用权全部跟被告签了合同，我定合同就是为了挣租金，我也没有土地投资，我也不参与合作开发，我也不是土地投资，也不参与经营，也不参与分配。当时就是说开发不成每年给我130万，合同都是他们写的。土地我已经交给他们了，地块清理我们也弄完了，有一个煤厂，展柜厂，还有一个水泥制品厂，早就都走了，合同我已经履行了，还让他们建了鱼坑。我现在同意终止合同，要求他们赔偿我损失。被告共给了我30万，定合同时候给了我20万定金，是现金，2017年10月12日是给的租金。2017年3月21日，原告与被告签订了《开发合作协议》，合同约定被告在原告位于××为50亩的土地上进行规划开发。合同签订时，被告按照约定向原告支付了20万元定金。现签订合同已经将近一年半的时间，但被告一直未对上述土地进行开发。依照合同约定，被告应按照每年130万元的标准向原告支付租金，但被告仅在2017年10月12日通过银行转账方式向原告支付了10万元的租金，金额显然不足。本合同内容明确，且均为双方的真实意思表示，被告的行为已经严重违反合同约定，为此诉至法院请求判令解除双方签定的《开发合作协议》，被告按照约定支付原告自2017年3月21日起至立案之日止的租金2000000元。 在合同第七条有约定，我方只是配合履行。我方有土地使用权，部分有土地使用证，部分有租赁合同。涉案的《开发合作协议》均是由被告拟制的。我方认为双方存在租赁关系，租赁关系已经成就，被告已经认可，并转账10万元。双方签订合同之后，被告已经派其工作人员入驻涉案土地，并且目前涉案土地上仍有被告的办公室。被告对涉案土地进行实际测量过，被告说对50亩土地范围不清楚与事实不符。 被告曾经于2017年3月28日发过一个通知，结合双方签订《开发合作协议》的第七条，土地的清理义务是由被告来负责的。双方签订合同之后，被告已经派其工作人员入驻涉案土地，并且目前涉案土地上仍有被告的办公室。合同内容明确表示如因政府原因若不能做为开发用地的话被告向原告每年支付租金130万元，涉案土地有土地证但没有底档，很显然是因为政府原因，这也就符合了支付租金的前提条件，被告的法律代表人已经授权牛志安、孙继云代表被告公司处理房租支付事宜，并且牛志安已经向原告支付了10万元租金。 被告河北凯通房地产开发有限公司辩称，原告所述不实：1、被告第一次付款20万元并不是定金；2、合同未履行的原因过错不在被告，并没有成就支付租金的条件，所以不应支付租金；3、2017年10月12日被告向原告付款10万元，是原告借款，并不是支付租金；4、被告还另行向原告支付了10万元建材，第3、4项均是基于原告个人建房发生，与本案无关；5、原告并不享有50亩土地的使用权；6、原告并没有清理土地、地上物、租户，并没有将土地交付被告；7、依照合同约定，并没成就支付租金的条件；8、双方约定2017年6月份完成清腾租户，但实际并没有完成。双方达成的合议是房地产开发，合同首部完成土地开发基本建设清理，被告方也是作为房地产开发有限公司，后期的没有谈好，因为开发合作没有实际履行，但是双方的本意来讲应该是原告以土地使用权形式参与合伙，被告负责出资开发建设，利润双方共享，本协议是开发合作的前期协议，在合同约定如因政府政策原因不能作为开发用地，被告以每年出资130万元的形式补偿原告的损失，原告主张的租金实际上是主张的合同损失，上述是本案的法律关系。涉案土地没有交付，原告签订协议后，向被告出示过两个土地使用证，被告在办理土地使用权转让手续过程中，发现原告出示的土地使用证并没有档案登记，无法办理土地使用权的转让，导致了合同无法履行，同时原告出租的部分并没有及时清腾租户，至今合同对应的土地没有实际的交付到被告方。合同中所指的约50亩土地，具体指的是哪50亩，被告也不是很清楚，但按照合同来说此50亩土地应该是原告享有土地使用权的50亩，具体范围应该由原告指出并承担举证责任。我方认为：1、原告（甲方）全部清理完成；2、全部交给乙方；3、因政策政府原因不能作为开发用地，此3个条件同时成就被告需每年向甲方支付130万元作为租金，现条件并未成立。 反诉原告河北凯通房地产开发有限公司诉称，2010年3月21日，反诉原告与反诉被告签订了《开发合作协议》，协议约定反诉被告将位于固安县，面积为50亩的土地，进行合作开展房地产开发业务。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了20万元诚意金。反诉原告办理相关手续时，经过进一步了解，反诉被告并没有实际取得50亩土地的合法使用权。导致合作开发协议无法继续履行。此期间，反诉原告又向反诉被告支付了20万元诚意金，共计支付40万元。因反诉被告主张的土地使用权手续不实，导致《开发合作协议》无法履行，现依法提出反诉请求：1、解除《开发合作协议》；2、返还反诉人向被反诉人支付的20万元诚意金；3、诉讼费由被反诉人承担。 牛志安个人向反诉被告出借的10万元现金及10万元建材我们另行解决。双方签订的开发合作协议因为无法办理相关手续，合同目的无法实现，所以要求解除，同时反诉原告并不要求反诉被告承担双倍返还定金的责任，只要求返还20万元诚意金。因为是反诉被告的违约，所以导致合同无法履行了，我方要求退还。 反诉被告毕宝林辩称，我同意解除开发合作协议，不同意返还20万元诚意金，1、我盖房不缺钱，我没有向他借钱；2、盖房所用的建材是他们让我们拉的，我当时有钱买这些东西，是因为他们把我的房占了我才去盖房的，是为了腾地方给他们交付，钢筋水泥现在也没有清单，是他们送给我的。3、他们所说的受益分成也是他们说的，但是跟我无关。20万是定金，合同上面写的。当时3月份订完合同以后，把手续交清，我把我租的苏桥供销社和买的宫村信用社的证跟他们说明了，当时还有权树山，他们说有这两个证就行了，什么都不用我管了，而且牛志安说我们都找第一把手，办什么事都没问题，这样我就放心的给他们腾土地了。合同中的第七条明确约定，土地手续的办理包括与供销社协调土地过户等由他们负责办理，而不是我。至于涉案土地是否有档案，我并不清楚，档案的设立、保存应是政府部门的职责，而不是我的义务。 经审理查明，涉案土地约50亩位于固安县苏家桥，毕宝林享有土地使用权。2017年3月21日凯通公司与毕宝林达成了开发合作意向，并签定了《开发合作协议（议项）》，双方就合作开发安泰欣园小区项目事项约定：1、苏家桥用地约50亩左右，包括所有地上附着物；2、甲方统计原出租商铺的数量；3、甲方统计原出租场地，何时到期，处理解决时间，待全部清理完成后，全部交给乙方，乙方配合清理原有杂乱物品及相关租户，尤其是煤场；4、双方签约30年，时间从2017年3月12开始，手续变更，规划上报，筹划开发事项，原门市留一套作为临时办公室；5、乙方根据甲方进度支付甲方款项；6、此地块甲方全部清理完成，全部交给乙方后，如因政府政策原因不能作为开发用地，乙方需每年向甲方支付130万元作为租金，甲乙双方不得以任何理由取消双方合作开发协议，否则按总合同交易额的50%赔付对方；7、乙方自行解决土地及与供销社的协调事宜，力争在6月份前完成，全部解决清楚，土地过户，甲方配合推动。备注，双方签字之日甲方收到乙方交来定金20万元，以做诚意，不再反悔。协议签订后，凯通公司给付毕宝林20万元定金，并对涉案土地进行测量，在预留临时办公室办公，原告毕宝林统计原出租商铺，并清腾场地。被告凯通公司办理开发用地项目审批手续未果，致使涉案土地闲置至今。2017年10月12日凯通公司通过牛志安账户转给毕宝林10万元。现双方同意解除开发合作协议。 另查明，涉案土地固国用（2007）第08113号土地使用证有地籍档案，土地使用权人为固安县苏家桥供销社，坐落东湾乡，面积13933.4平方米，固国用（2007）第××号土地使用证有地籍档案，土地使用权人为固安县苏家桥供销社，坐落东湾乡，面积13140.38平方米，有固安县自然资源和规划局出具《说明》，予以证明。 原告毕宝林与被告河北凯通房地产开发有限公司签订的《开发合作协议》，在二审诉讼中双方均同意解除，解除时间为2018年8月20日，廊坊市中级人民法院作出的（2019）冀10民终214号裁定，已经确认。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《开发合作协议》、清理通知、个人帐户明细、录音资料、郭志英的证言、1994年3月30日的土地登记表、2008年8月23日的土地租赁协议、2000年7月14日与宫村信用社的转让协议、土地证（08113号、08112号）、固安县自然资源和规划局出具的《说明》、（2019）冀10民终214号裁定等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，双方签订的《开发合作协议》，是双方真实意思表示，本院予以确认。《开发合作协议》明确标明“议项”二字，并备注“双方签字之日甲方收到乙方交来定金20万元，以做诚意，不再反悔”，证实双方只达成了开发合作的意向，并未正式缔结合作开发合同，是双方基于信赖利益关系达成的合作开发初步协议，合作开发合同在缔结过程中，并未成立。协议约定“乙方根据甲方进度支付甲方款项；此地块甲方全部清理完成，全部交给乙方后，如因政府政策原因不能作为开发用地，乙方需每年向甲方支付130万元作为租金”，能够证实双方已预见到合作开发合同不能缔结的可能，并对缔约过失责任进行了约定。本案法律关系实质为缔约过失责任纠纷。缔约过程中毕宝林履行了地上物清理、证照交接、配合测量等义务。凯通公司也开展了测量、入驻办公、办理项目审批等工作。现因项目用地审批未果，致使双方合作开发合同不能成立，给毕宝林造成前期投入损失、土地出租收益等损失，凯通公司应如约以租金形式赔偿毕宝林损失，自2017年4月至2018年8月按每年130万元计算，共计2058333元。鉴于凯通公司已给付毕宝林定金20万元，后又于2017年10月12日转帐给付10万元，应抵作赔偿部分损失，且导致合作开发合同不能成立毕宝林也存在相应过错，故应减少凯通公司的赔偿数额，本院酌定凯通公司实际再赔偿毕宝林损失1300000元。对本诉原告毕宝林要求凯通公司赔偿130万元租金损失的诉讼请求，本院予以支持。凯通公司主张2017年10月12日转帐给付的10万元是牛志安个人借款，毕宝林否认，凯通公司也未提供足够证据证实，且此款发生在双方缔结合同期间，对此本院不予采信。反诉原告凯通公司要求毕宝林返还20万元诚意金的诉讼请求，因其已抵作赔偿毕宝林部分损失，对此本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告河北凯通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告毕宝林损失1300000元。 二、驳回原告毕宝林其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告河北凯通房地产开发有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22800元，减半收取计11400元，诉讼保全申请费5000元，共计16400元，由毕宝林负担5740元，河北凯通房地产开发有限公司负担10660元。 反诉案件受理费4300元，减半收取计2150元，由河北凯通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律文书规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  冯国生 人民陪审员  颜 琼 人民陪审员  韩晓彤 二〇二〇年八月五日 书 记 员  张 超