贵州省息烽县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0122民初727号原告：张光友，男，1978年4月2日生，住贵州省贵阳市息烽县。原告：周兰，女，1978年1月26日生，住贵州省贵阳市息烽县。委托诉讼代理人：张光友，身份信息同上，系周兰丈夫。被告：遵义市正烽房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520300714351451U，住所：贵州省遵义市红花岗区海尔大道正烽商住楼。法定代表人：梅正林，总经理。委托诉讼代理人：郑仟，贵州康卓律师事务所律师，执业证号：15201201611731166，特别授权代理。原告周兰、张光友与被告遵义市正烽房地产开发有限公司（以下简称正烽房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周兰、张光友，被告正烽房开公司的委托诉讼代理人郑仟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周兰、张光友向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2011年9月2日签订的《息烽县“正欣庄园”商业铺位租赁合同》并立即支付所欠原告2018年10月23日到2020年4月30日租金（按月计算）80464.07元，利息2893.28元，违约金337244元，合计420601.35元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年9月2日签署《息烽“正欣庄园”商业铺位租赁合同》，约定原告名下位于息烽县永靖镇XXX号商铺由被告承租，租期18年，自2011年9月2日起至2029年9月2日止。双方约定：1.第1年至第6年原告免收租金；2.第7至12年每月租金按该铺位总价款的8%计算；第13年至第18年每月租金按该铺位总价款的9%计算（第7至12年XXX号铺位总价款相同故每月租金为该商铺总价款132781.00元的8%计＝885.20元；XXX号商铺总价款相同故每月租金为该铺位总价款131903.00的8%计算＝879.30元；第13年至18年XXX号铺位总价款相同故每月为该铺位总价款132781.00元的9%计算＝996.00元，XXX号铺位总价款相同故每月租金为该铺位总价款131903.00的9%计算＝989.20元），双方约定被告按月（或季度）支付给原告，原告每月（或季度）的第5个工作日前到被告财务处领取或转存至原告提供的银行账号内，逾期未支付租金，被告按银行同期贷款利率支付利息，并约定如一方违约（含擅自解除合同）违约方应向对方支付本合同18年总租金50%的违约金。2018年10月后因被告未按约履行合同，原告多次和被告联系，被告均以各种理由推脱解决，但均未兑现，故原告两次找南居委和被告协商，被告均不见面且依然推脱说等两个月一定解决。直到后来被告直接不接原告电话不解决租金，原告无奈之下只能诉至法院，请求法院裁决，以维护原告的合法权益。被告正烽房开公司辩称，第一、被告于2018年8月10日与案外人兰吉发签订了租赁合同，租赁合同中包含了原告的房屋，原告主张租金应当由实际承租人兰吉发支付；第二、原、被告签订的合同中既约定了逾期利息又约定了违约金，约定逾期利息已经作为一个惩罚性的补偿措施，再约定违约金不应得到支持。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告周兰与张光友系夫妻，二原告于2011年9月2日向被告购买了位于息烽县永靖镇XXX号商铺，建筑面积分别为30.26㎡、30.26㎡、30.06㎡、30.06㎡、30.06㎡。同日，原告周兰作为甲方与被告正烽房开公司作为乙方就上述5个商铺分别签订了《息烽县“正欣庄园”商业铺位租赁合同》，约定甲方自愿将在XXX购买的商铺出租给乙方。租期为18年，自2011年9月2日起至2029年9月2日止。第一至六年因乙方租用期间需投资金进行装修，甲方免收乙方租金，第七至壹拾二年租金按该铺位总价款的8%计算（XXX号商铺总价款一样，均为132781元、月租金为885.2元，XXX号商铺总价款一样，均为131903元、月租金为879.3元），第壹拾叁年至壹拾捌年租金按该铺位总价款的9%计算（XXX号商铺月租金均为996元，XXX号商铺月租金均为989.2元），乙方按月（或季度）支付给甲方，甲方于每月（或季度）的第五个工作日前到乙方财务处领取。也可以转存至甲方给乙方提供的银行账户内；逾期支付租金，按银行同期贷款利率支付利息。乙方在租赁期内有权统一经营该铺位招商、招租、经营等事宜，均无需甲方另行同意。甲方不得以任何理由和借口对乙方的经营进行干涉。合同第十一条违约责任中约定：如一方违约（含擅自解除合同）违约方应向对方支付本合同18年总租金50%的违约金，合同还对其他事项进行了约定。同时，双方签订《承诺书》一份，1、乙方向甲方承诺：乙方在租用该商铺期间，需投入大量资金进行装修。租用期满后，全部归甲方所有，乙方不得以任何理由向甲方结算装修费用。2、甲方向乙方承诺：乙方在租用期间，因对商铺投入资金进行装修，前六年（即2011年9月2日至2017年9月2日止）甲方免收乙方全部租金。超过约定时间（即第7年以后）按双方签订的《商业铺位租赁合同》执行。乙方装修费用由乙方自行负责。租用期满后，乙方不得无故损坏，未经甲方同意，乙方不得拆除。之后，被告将原告商铺进行了转租，但仅支付原告租金至2018年10月22日，其余租金至今未付，原告因而诉至本院，请求判令如前。本院认为，原告周兰与被告正烽房开公司签订的《息烽县“正欣庄园”商业铺位租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应当按照约定履行义务。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用，被告却未严格按照合同约定支付租金，其应当履行支付租金的义务，被告辩称租金应当由实际承租人支付，因依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力，故被告此项辩解意见本院不予采信，现原告要求被告继续履行租赁合同并支付租金本院予以支持，原告主张租金为：XXX号商铺月租金为885.2元、日租金为29.51元，XXX号商铺月租金为879.3元，日租金为29.31元，从2018年10月23日算至2020年4月30日共18个月7天，即XXX号商铺租金为（885.2元/月×18月）+(29.51元/日×7日)=16140.17元，XXX号商铺租金同XXX，XXX号商铺租金为（879.3元/月×18月）+(29.31元/日×7日)=16032.57元，XXX号商铺租金同XXX，故原告租金应为（16140.17元×2）＋（16032.57元×3）=80378.05元。因被告正烽房开公司未按照合同约定及时支付原告租金，原告主张按照年利率4.35%支付租金占用期间利息，符合双方约定，本院予以支持，但原告计算有误，从2018年10月计算至2020年4月，第一期租金占用时间为19个月，以此递减，原告主张利息应为2803.44。关于原告主张违约金，虽然双方在合同第十一条违约责任处约定：“如一方违约（含擅自解除合同）违约方应向对方支付本合同18年总租金50%的违约金”，但该条仅是对违约责任的概括性约定，并未对具体违约行为进行约定，而双方在租赁合同第三条第2.3款处约定：“逾期支付租金，按银行同期贷款利率支付利息”，该条对被告方逾期支付租金的违约行为作出了特别约定，故双方在合同第十一条约定的违约金，不应当包括逾期支付租金的违约行为，且本案原告并未举证证明除利息损失外，还产生了其余实际损失，因此，对原告主张违约金本院不予支持。综上，被告正烽房开公司应继续履行与原告签订的《息烽县“正欣庄园”商业铺位租赁合同》，并支付原告租金80378.05元、利息2803.44元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下：一、由被告遵义市正烽房地产开发有限公司继续履行与原告周兰签订的《息烽县“正欣庄园”商业铺位租赁合同》，并于本判决生效之日起十五日内支付原告周兰、张光友从2018年10月23日到2020年4月30日的租金80378.05元、利息2803.44元，合计83181.49元；二、驳回原告周兰、张光友的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4960元，减半收取计3805元，由被告遵义市正烽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杜娟二〇二〇年八月十七日法官助理文莹雪书记员皮薇