湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终1443号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙市艾弗瑞文化传播有限公司，住所地湖南省长沙市开福区新河街道伍家岭路87号君悦香邸9栋103号。法定代表人：曾小海，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李里涓子，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛子酩，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南兴文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路119号吉顺美苑6栋703房。法定代表人：朱飞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡君，湖南五湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺中华，男，汉族，1969年5月18日出生，住湖南省石门县。上诉人长沙市艾弗瑞文化传播有限公司（以下简称艾弗瑞公司）因与被上诉人湖南兴文物业管理有限公司（以下简称兴文物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初8590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。艾弗瑞公司上诉请求：1、撤销原审判决第三、四、五项内容；2、依法改判兴文物业公司支付装修费损失及经营损失共计2519363.38元；3、依法改判驳回兴文物业公司全部反诉请求；4、由兴文物业公司承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决以过错的有无及大小作为违约责任构成及承担依据，属于适用法律错误。原审判决以当事人是否存在过错来判断违约责任的构成，以过错的大小作为承担违约责任的依据。原审判决混淆了严格责任和过错责任的区别，以过错作为违约责任构成及承担责任的依据，属于适用法律错误。违约责任属于严格责任，不以违约方主观上具有过错为前提，只要其违反合同约定就应当承担相应的责任。二、原审判决认定涉案《房屋租赁合同》有效的前提下，忽略该合同对违约责任的约定，以过错责任代替合同约定的责任，属于适用法律错误。原审判决认定该合同有效，并且兴文物业公司未经涉案房屋所有权人即谷山庭苑小区全体业主的同意就将涉案房屋出租给艾弗瑞公司，由此引发纠纷并导致艾弗瑞公司无法正常使用涉案房屋。而在《房屋租赁合同》第十一条第3款约定：“在兴文物业公司对谷山庭苑小区拥有正常管理权限期内，如兴文物业公司与第三方就租赁房产发生产权、使用权或其他纠纷，导致艾弗瑞公司无法正常使用租赁房产的，艾弗瑞公司有权单方解除合同，兴文物业公司应退还押金和全额赔偿艾弗瑞公司所发生的装修费。”该合同第九条第3款约定：“租赁期间，因兴文物业公司原因致使本合同终止、或解除、或艾弗瑞公司无法经营的，艾弗瑞公司向兴文物业公司追偿经营损失及全部的装修费。”兴文物业公司已经触发前述违约责任条款，理应按照合同约定承担违约责任，该责任是无过错责任，而非原审法院判令其在“过错范围内”承担赔偿责任，属于适用法律错误。三、艾弗瑞公司在签订《房屋租赁合同》的签订、履行过错中均不存在过错；即使有过错，也相对较弱，原审法院适用过错相抵仅判令兴文物业公司对艾弗瑞公司200余万元装修损失及经营损失承担10万元的责任，属于事实认定不清导致法律适用错误。1、艾弗瑞公司根据《社区配套用房交换协议》及《房屋交换补充协议》，结合兴文物业公司作为涉案房屋物业管理者的特殊身份，基于合理信赖与之签订《房屋租赁合同》，并非“盲目与兴文物业公司签订租赁合同”，艾弗瑞公司不存在过错。2、兴文物业公司作为专门的物业管理机构，其对涉案房屋所有权归属、能否基于商业用途向艾弗瑞公司出租等事项应属明知或至少应当具有更高的注意义务。其明知涉案房屋属于小区业主共有、无权擅自对外出租的情况下将涉案房屋出租给艾弗瑞公司谋取商业利益，导致业主反对投诉、艾弗瑞公司无法正常使用涉案房屋等严重后果，兴文物业公司主观恶性明显。3、中共岳麓区委要求“物业公司清退租赁户，将社区办公用地迁回原址”，涉案租赁合同无法继续履行。而原审法院认定“上述情形并未造成其与兴文物业公司签订的租赁合同完全无法履行”，与事实不符。4、艾弗瑞公司停止办学经营的原因在于因产权纠纷而导致涉案房屋无法继续使用。即使艾弗瑞公司无证办学存在过错，也不应构成原审判决大幅减轻兴文物业公司所应承担违约责任的理由。综上，艾弗瑞公司在涉案《房屋租赁合同》的签订、履行过程中不存在过错，即使有，其对损害发生结果的原因力远不及兴文物业公司。原审判决以艾弗瑞公司有过错为由将200余万元的装修损失及经营损失调减为10万元，明显属于因事实认定不清导致的法律适用错误。四、兴文物业公司构成根本违约，原审判决判令艾弗瑞公司支付2018年4月14日至2019年4月24日的房屋租金及2018年7月15日至2019年5月8日的物业费属于法律适用错误。房屋租赁合同中，承租人支付租金的前提是出租人提供适租房屋，双方构成对价关系。本案中，因兴文物业公司提供的涉案房屋存在产权纠纷，由此导致艾弗瑞公司自2018年4月以来即长期无法正常使用涉案房屋开展经营活动，无法达成《房屋租赁合同》的目的，兴文物业公司的行为已构成根本违约，其无权要求艾弗瑞公司向其支付房屋租金及物业管理费。兴文物业公司辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确，应驳回艾弗瑞公司的上诉请求，维持原判。一、兴文物业公司有权出租涉案房屋，并未因租赁房屋产权问题导致合同无法履行。1、在签订租赁合同时，涉案房屋属于物业用房，补充协议签订后，原来的15栋1楼仍然是作物业用途，因此涉案房屋，兴文物业公司有权使用出租。2、涉案房屋的原权利人社区从未提出房屋权属问题，没有因为产权问题导致合同无法履行。尽管5月28日中共岳麓区委办公室要求清退租赁户，但兴文物业公司积极行动，在6月份与社区签订补充协议，取得了涉案房屋的商用出租权。二、导致合同无法履行的原因在于艾弗瑞公司，而非兴文物业公司。1、艾弗瑞公司没有办学许可证，政府清理整治导致办学无法继续，进而其拒绝交房租。2、艾弗瑞公司自己处理不当，导致与业主发生矛盾。艾弗瑞公司股东签字出具的《关于原艾弗瑞教育恢复办学的情况报告》里面说得很清楚：由于原校长罗卫平的不当行为，导致学校与居民的矛盾不可调和。3、兴文物业公司一致积极配合履行合同。兴文物业公司积极协助艾弗瑞公司办理办学许可证，并积极与社区协调签订补充协议置换社区用房，积极解决房屋产权问题，原权利人从未提出收回房屋，因此不可能因为房屋产权问题导致租赁合同无法履行。三、关于损失问题，原审法院认定并无不当。1、艾弗瑞公司仅提供了装修施工合同和收据，没有正式发票，亦没有提供费用支出证据，无法核实其装修损失。2、《消防工程施工承包合同书》明确：未取得消防验收合格凭证的，甲方有权不向乙方支付合同价款，所有改造成本及费用由乙方全部承担，由于艾弗瑞公司未提供消防验收合格凭证，也未提供任何费用支出凭证，因此该损失无法核实。3、购销合同购买的是家具和乐器，其已经全部带走，且只有收据而无转载凭证，亦无正式发票，无法核实其损失。4、资产负债表和损益表是其自行编订，无法核实真实性。四、关于过错问题。1、兴文物业公司在签订租赁合同时，确实有部分过错，将置换的社区用房用于出租。但是合同签订后，积极出具场地证明配合办理办学许可证，后与社区签订补充协议，纠正了房屋产权瑕疵。2、导致合同无法履行的主要过错在于艾弗瑞公司。其作为专业的交易机构，签订租赁合同时明知物业公司的性质，也明知涉案房屋属于社区用房仍签订合同，因此其是有过错的。在合同履行过程中，其无法办理办学许可证，无法处理好与业主的关系导致矛盾激化，进而拒绝缴纳租金，是导致合同解除的直接原因。原审法院以合同签订时的过错以及导致合同无法履行进行责任划分，并不存在法律适用错误。五、兴文物业公司并未构成根本违约。兴文物业公司一直积极配合艾弗瑞公司办理办学许可证，积极取得涉案房屋的使用和出租的权利。因为其无法办理办学许可证，以及自身处理不当导致与业主矛盾激化。其构成根本违约，应依据法律规定支付租金和物业费。艾弗瑞公司向一审法院提出诉讼请求：请求依法判令:1.双方2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月24日解除；2.兴文物业公司向艾弗瑞公司返还房屋租赁保证金20000元，自判决生效之日起十日内一次性支付完毕；3.兴文物业公司向艾弗瑞公司返还水电押金6000元，自判决生效之日起十日内一次性支付完毕；4.兴文物业公司赔偿艾弗瑞公司装修费、经营损失等各项费用共计2519363.38元，自判决生效之日起十日内一次性支付完毕；5.由兴文物业公司承担本案全部诉讼费用及保全费用。兴文物业公司向一审法院提出反诉请求：1.艾弗瑞公司支付2018年4月14日至2019年4月24日的租金共计224960元，滞纳金10000元（按照应缴总额的万分之三每天的标准酌情计算）；2.兴文物业公司收取的20000元押金不予退还；3.艾弗瑞公司支付物业管理费32832元；4.艾弗瑞公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2017年5月24日，兴文物业公司（甲方）与案外人长沙市岳麓区观沙岭街道土城社区居委会（乙方）签订《社区配套用房交换协议》，约定：“为全面推进和谐社区建设，支持社区工作，方便广大居民到社区办理各项事务，根据中华人民共和国合同法和房产交易管理有关规定，甲方、乙方在平等、自愿协商一致的基础上，就甲方将位于谷山庭苑15栋一楼的房屋与谷山源房地产开发有限公司无偿移交给乙方使用的位于谷山庭苑14#栋二楼的配套用房进行交换的相关事宜达成一致，订立本协议，共同履行。1.甲方将位于谷山庭苑已竣工验收的15栋一楼北面及南面两间房、16栋一楼活动室交换给乙方作为社区配套用房，其中甲方交换的房屋建筑面积为500平方米。2.乙方负责提供位于谷山庭苑已竣工验收的14#栋116号和206号房作为交换使用。其中乙方交换的房屋建筑面积为608.51平方米。3.社区配套用房交换后，乙方自行办理与甲方交换用房的房屋产权证和土地使用证，办理产权证所必须的资料由谷山源房地产开发有限公司配合提供。4.甲、乙双方对上述房屋已经充分了解，同意交换上述房屋，并对原有房屋在交换后所发生的一切费用概不承担任何法律责任，交换后房屋质量问题各自负责，面积大小也不存在找差问题。5.有关工作甲乙双方应互相支持，互相配合，未尽事宜双方协商解决……”上述协议签订后，兴文物业公司与长沙市岳麓区观沙岭街道土城社区居委会对约定房屋进行了互换使用。2017年6月8日，兴文物业公司向涉案房屋的开发商长沙谷山源房地产开发有限公司发出《外事联络函》一份，载明“自贵司将谷山庭苑小区交给我司服务管理以来，我司一直兢兢业业服务。但是由于多种原因导致该小区的物业费难以收取，导致我司一直处于亏损状态。为弥补亏损，请求贵司将谷山庭苑小区18栋2楼东头约300平米的空置房交付我司出租等使用。我司可以给予简单装修，在贵司收回时无偿交付贵司。特此申请，恳请批准。”同日，长沙谷山源房地产开发有限公司回复兴文物业公司：“谷山庭院18栋2-205号商业用房属三角洲公司分配协议范围内房屋，在交付之前同意你司使用申请，待三角洲公司接收后，由你司与三角洲公司协商。”2017年7月11日，兴文物业公司（甲方）与艾弗瑞公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：“一、甲方将位于湖南省长沙市岳麓区的房产（以下简称租赁房产）出租给乙方作为培训教育场所使用。租赁房产建筑面积共计608平方米。二、租赁用途：乙方租赁该房产仅用于培训教育办公，不得从事违反国家法律、法规的经营活动；未经甲方同意，不得擅自改变房屋用途和主体结构。如果要改变房屋用途，必须征得甲方书面同意。三、租赁期限：1.本合同租赁期限为7年，自2017年7月15日起至2024年7月14日止。2.续租：租赁期限届满，乙方享有租赁房产的优先续租权。乙方如需继续租用，应当在租赁期限届满前一个月书面向甲方提出。甲方同意后，乙方可续租，租金标准另行协商。四、租金及支付方式：1.租金标准按租赁房产面积608㎡计算为每平方米每月30元（不开发票），月租金总额（不开发票）为人民币18240元；从第三年起，每年房租在上一年的房租基础上上浮5%。2.在租赁期间，甲方给予乙方第一年前三个月免租金，从第二年开始无任何免租优惠。3.支付方式：签订合同后5个工作日之内一次性支付半年房租，后续房租费按季度支付，于每季度末支付下季度租金，可以现金或转账方式支付。五、物业管理费及其他相关费用：租赁期间物业管理费由乙方承担。水费和电费按标准收取，由乙方按实际发生的费用自行承担。物业管理费每平方米每月3元，按以上计租面积计算。六、押金：1.在双方签订本租赁合同后三个工作日内，乙方应向甲方支付押金20000元（大写人民币：贰万元整）。甲方收到押金时应向乙方出具收据。2.租赁期满，如甲、乙双方未签订续租合同时，乙方必须结清所有租房费用，在甲方对乙方租赁的房屋进行验收合格后和乙方完成所有退房手续后，甲方无息退还押金。七、交房标准及房屋装修或改造：1.合同签订后，甲方收到押金时应向乙方出具收据。2.乙方对租赁房屋进行装修改造方案，必须告知甲方备案，并不得改变房屋整体承租结构和存在其他安全隐患。甲方有义务配合乙方办理相关装修手续。3.乙方对承租房屋进行装修，增添设施等产生的费用，由乙方自行承担。承租房屋的装修及由乙方安装的各种设备由乙方自行维修保养，由乙方承担有关费用。若乙方承租房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，则由甲方负责维修、更换，装修后的消防等手续应当由乙方自行负责办理，甲方给予必要协助。八、甲方的权利及义务：1.甲方须保证其合法拥有租赁房产的使用权，保证房产不是违法建筑、无查封，其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准，并已通过相关报批、施工及验收，手续齐备；若租赁房产不符合上述约定，甲方应及时整改并赔偿由此所致的乙方全部损失，装修后的消防、环保等问题为乙方义务，与甲方无关……九、乙方的权利及义务：1.租赁期内，乙方拥有租赁房产及其共用部位共608平米的使用权。2.租赁期内，乙方可根据使用需要，在不影响房屋结构的前提下，对租赁房产进行装饰、装修。本合同期限届满后没有续签合同或者甲方解除合同后，乙方无条件办理，乙方不得破坏已有装修，并将租赁房产以现状返还给甲方（空调电器及移动设施设备除外），以方便甲方继续对外租赁或乙方自行寻找甲方认可的单位或个人租赁，甲方无需向乙方支付装修补偿。3.租赁期间，因甲方原因致使本合同终止、或解除、或乙方无法经营的，乙方有权向甲方追偿经营损失及全部的装修费……十、合同的变更、解除与终止合同：1.经甲乙双方协商一致，终止本合同的，甲方应在合同终止或解除之日起三个工作日内无息退还乙方押金，涉及赔偿金额的，应在合同终止或解除之日起一周内付清。2.乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋：（1）承租人利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；（2）无故拖欠租金一个季度以上的（含一个季度）；（3）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的。3.甲方有下列情形之一的，乙方可单方面解除合同：（1）逾期交付租赁房产超过一个月的；（2）甲方与第三方就租赁房产发生产权、使用权或其他纠纷，导致乙方无法正常使用租赁房产的。十一、违约责任：1.乙方未能向甲方按时支付应支付租金的，每逾期一日，乙方须按应缴总额的万分之三按支付滞纳金。乙方拖欠租金一个季度以上（含一个季度）的，则甲方有权单方面解除合同，收回租赁房产，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还押金。2.甲方未能向乙方按时交租赁房产的，每逾期一日，甲方应按本合同约定的乙方应支付的首笔款项总额的万分之三支付违约金。甲方逾期交付租赁房产一个月以上（含一个月）的，则乙方有权单方面解除合同，并按乙方至此已交款项全额返回给乙方。3.在甲方对谷山庭院小区拥有正常管理权限期内，如甲方与第三方就租赁房产发生产权、使用权或其他纠纷，导致乙方无法正常使用租赁房产的，乙方有权单方面解除合同，甲方应退还押金和全额赔偿乙方所发生的装修费。4.除本协议第九条第4款和第十条3款约定的情形外，如乙方提前解除合同，须承担该年租金总额的40%的违约金，且不得破坏已有的装修（空调电器及移动设施设备除外），甲方有权收回租赁房产，并不予退还押金。5.除本协议第十条2款约定的情形下，如甲方提前或解除合同，须承担该年全年租金总额的40%的违约金，并退还押金和全额赔偿乙方所发生的装修费。6.合同到期后，同等条件下乙方享有优先承租权，如甲、乙双方不再续签，甲方应退还押金，乙方应无条件退场。十二、特别约定：本合同任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责。本合同项下的“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包含政策原因以及甲方对谷山庭院小区物业管理权的提前终止……”上述租赁合同签订后，艾弗瑞公司依约向兴文物业公司交纳了租赁保证金20000元及水电费押金6000元，兴文物业公司亦依约将涉案房屋交付给艾弗瑞公司使用。艾弗瑞公司对涉案房屋进行装修后投入经营使用。艾弗瑞公司经营过程中，谷山庭苑小区部分业主反对兴文物业公司将该小区14栋116号、206号与物业用房15栋1楼进行互换，并通过网络方式向相关部门投诉。2018年6月16日，长沙市岳麓区观沙岭街道土城社区居委会（甲方）与兴文物业公司（乙方）签订《房屋交换补充协议》，约定：“甲乙双方于2017年5月24日签订《社区配套用房交换协议》，约定将原属于社区用房的谷山庭苑小区14栋116号、206号与物业用房15栋1楼进行互换，即甲方的116号、206号与乙方的15栋1楼互换。由于别的原因，现在就原交换协议的基础上，双方达成如下补充协议：1.交换给甲方的15栋1楼仍然还给乙方用于物业用房。2.乙方另外将获得使用权的谷山庭苑小区18栋2楼东头约300平米的房子交换给甲方使用。3.由于原15栋1楼的面积超过18栋2楼，同时社区经费有限，双方同意由乙方负责装修至能够办公使用为止，且乙方负责购买简单的办公家具，桌椅、壁柜等。装修费用和办公家具费用由乙方承担。4.原交换给乙方的14栋116号、206号仍归乙方使用……”。后涉案小区部分业主仍然反对兴文物业公司将谷山庭苑小区14栋116号、206号出租给艾弗瑞公司经营。艾弗瑞公司于2018年7月16日向兴文物业公司发出一份《关于协调解决租赁场地使用权纠纷的函》，载明：“湖南兴文物业管理有限公司：因近段时间有业主上访至岳麓区政府，区政府函复要求把场地还给社区，导致我司有可能无法正常经营之事宜，向贵司致函如下：贵司与我司于2017年7月11日签订了《房屋租赁合同》，约定贵司将位于湖南省长沙市岳麓区的房产出租给长沙市艾弗瑞文化传播有限公司做培训教育场所使用，租赁时间为2017年7月15日至2024年7月14日。依照合同第八条约定，贵司须保证其合法拥有的租赁房产的使用权，保证房产不是违法建筑、无查封，其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准，并已通过相关报批、施工及验收，手续齐备若租赁房产不符合上述约定，贵司应及时整改并赔偿由此所致我司全部损失。自2018年5月份以来，小区居民因为我司空调外机安装问题多次无理取闹，最终导致我司多次更改方案，被迫延长空调管道额外多花费12000元费用才重新装好，影响了我司正常办公和教学。最近以来，尤其是居民查实认定我司教学办公场地为社区办公场地，是全体业主共同所有，物业公司无权将场地租给我司，居民们以此为由多次到学校闹事，并且在红网发送相关消息，上访至岳麓区政府，以至于区政府发文要清退我们，要求把场地还给社区，严重扰乱了我司正常经营次序。并且现已升级三天两头到学校闹事，尤其是今天更甚，致使我司已经无法正常经营。按照合同约定，贵司出租给我司的场地牵扯到使用权纠纷，导致我司无法正常经营，我司现提出以下几点要求：1.已到期应交房租暂缓上交，待场地使用权纠纷妥善处理好之后一并缴纳。2.贵司负责人或委派专人与社区、街道及涉事居民进行协商沟通，尽快妥善处理好场地使用权纠纷。3.如场地使用权纠纷短期内无法解决，请尽快安排合适场地给我司过渡办公教学使用，并且就此事对我司造成的损失进行补偿。贵司接到此函后，希望能够在我们所提出的要求基础上拿出贵司可行的调解方案，双方和平解决，达到共赢之目的！”因艾弗瑞公司在经营过程中未办理办学许可证，2018年8月23日，长沙市岳麓区清理整治无证办学联席会议办公室向艾弗瑞公司经营的长沙市艾弗瑞国际教育学校发出《清理整治无证办学通知书》一份，载明：“长沙市艾弗瑞国际教育学校：经查，你单位未经教育行政部门批准擅自开展教育教学活动，属于无证办学，办学地址：岳麓区。根据《教育法》《义务教育法》《民办教育促进法》等法律规定及《湖南省校外培训机构专项治理工作方案》和《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强无证办学清理整治的通知》（长政办发［2017］49号）等文件精神，请于2018年9月6日前自行关停或申请获批办学许可证。请易兴祖配合街道和相关职能部门落实整改或关停工作。否则，相关部门将依法处理，并将纳入无证无照、存在安全隐患及有不良行为的校外培训机构‘黑名单’。”后艾弗瑞公司一直未办理办学许可证。2018年12月27日，艾弗瑞公司向兴文物业公司发出《关于调整我校房租及减免部分租金的申请报告》，申请将租金下调至20元/月，免交2018年9月至2019年1月的租金，并请求兴文物业公司配合协调好与社区及小区居民的关系，在今后运营中不再遭受居民干扰。后艾弗瑞公司将涉案租赁房屋所在学校的名字变更为长沙市岳麓区萨凡纳培训学校有限责任公司。因艾弗瑞公司自2018年4月14日起未再支付租金，2019年3月31日，兴文物业公司向艾弗瑞公司发出《催缴函》,载明：“长沙市艾弗瑞文化传播有限公司：现就贵方拖欠本公司租金一事向贵方致函如下：2017年7月11日，贵方与本公司签订了《房屋租赁合同》。双方约定，房屋租金为每月18240元，支付方式按季度支付。但是贵司拖欠我司租金长达11个月之久，时间从2018年4月14日至2019年3月31日共计拖欠租金210368元（大写：贰拾壹万零叁佰陆拾捌元整），经我司多次催讨，贵司仍然拒不交付租金。为维护我司合法权益，故特函请贵司于2019年4月8日前将所欠租金支付至本公司。否则我司将依法维护自身合法权益。”因艾弗瑞公司未按上述催缴函要求支付租金，兴文物业公司于2019年4月13日再次向其发出《催款函》，要求艾弗瑞公司在2019年4月20日之前支付2018年4月14日至2019年4月13日的房屋租金共计218880元，未果。2019年4月23日，兴文物业公司向艾弗瑞公司发出《解除租赁合同函》，载明：“长沙市艾弗瑞文化传播有限公司：贵我双方于2017年7月11日签订《房屋租赁合同》，约定贵司租赁岳麓区谷山庭苑14栋1-2楼的房产作为培训教育场所使用，房屋租金为18240元每月，按季度支付。我司依照合同按时将房屋交付贵司使用。但是贵司自2018年4月以来，一直以各种理由拖欠租金，时间长达一年之久。经我司多次催讨，贵司仍然拒不支付租金。按照《房屋租赁合同》第十一条：乙方未能按时支付租金的，每逾期一日，乙方须按照应缴总额的万分之三支付滞纳金。乙方拖欠租金一个季度以上（含一个季度）的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁房产，追收所欠费用及滞纳金，并不退还押金。根据上述事实和合同约定，贵司拖欠我司租金长达一年之久，已经构成根本违约。现我司依法行使单方面解除合同权：1.自即日起解除贵我双方签订的《房屋租赁合同》，请贵司收到本函件之日起三日内搬离租赁房屋。2.请贵司在收到本函件之日起七日内支付拖欠我司的租金共计人民币218880元（欠费期限2018.4.14-2019.4.13日），滞纳金23967元。特此通知。”2019年4月24日，艾弗瑞公司回函兴文物业公司称：“贵司在2019年4月13日催缴函及4月23日解除租赁合同函中提及我司拒付租金一事，与事实不符，也违背贵我双方于2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》相关条款。我司于2019年4月22日已回函贵司，就本次房屋租赁因贵司原因导致我司无法正常使用租赁房屋，我司有权不予支付相应的租金以及请求贵司尽快提供合法场地证明，同时恢复我校对租赁房屋的正常使用以达到租赁的目的等，都做了详细的回复和要求。现贵司发函解除租赁合同，其引用理由与事实不符：另外从街道、社区得知，贵司租赁给我司的房屋将被政府收回，这足以证明贵司房屋权属问题已不能提供我司正常办证所需的房产证明资料和我司后续房屋的正常使用。根据《房屋租赁合同》第八条第一款要求：“甲方须保证其合法拥有租赁房产的使用权，保证房产不是违法建筑、无查封，其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准，并已通过相关报批、施工及验收，手续齐备；若租赁房产不符合上述约定，甲方应及时整改并赔偿由此所致的乙方全部损失。”按照《房屋租赁合同》第九条第三款约定：租赁期间，因甲方原因致使本合同终止、或解除、或乙方无法经营的，乙方有权向甲方追偿经营损失及全部的装修费。基于以上租赁房屋无法正常使用的事实和合同相关约定，我司特决定如下：1.我司将于近日内安排搬离租赁房屋，请贵方指派专人予以配合。2.请贵司收到本函件之日起3日内退还我司交付的房屋租赁押金人民币20000元，水电押金6000元。3.请贵司收到本函件之日起3日指派专人与我司确认应赔付我司的经营损失及全部的装修费等事宜……”。2019年5月8月，艾弗瑞公司从涉案房屋中撤场，其所有物品均已搬离。另查明，艾弗瑞公司已向兴文物业公司交纳物业服务费至2019年7月14日。艾弗瑞公司在涉案房屋中经营培训机构期间，因谷山庭苑小区部分业主反对兴文物业公司将该小区14栋116号、206号房出租给艾弗瑞公司经营教育培训机构，引发多次上访投诉。一审法院认为，本案中，艾弗瑞公司与兴文物业公司签订的《房屋租赁合同》，兴文物业公司与长沙市岳麓区观沙岭街道土城社区居委会签订的《社区配套用房交换协议》及《房屋交换补充协议》均系合同、协议双方的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。合同双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于本案的违约责任如何确定。本案中，虽然兴文物业公司通过与长沙市岳麓区观沙岭街道土城社区居委会签订《社区配套用房交换协议》及《房屋交换补充协议》取得了涉案谷山庭苑小区14栋116、206号房屋的使用权，但该房屋属于谷山庭苑小区全体业主共同共有，其在将上述房屋出租给艾弗瑞公司经营使用前未经谷山庭苑小区业委会的同意，致使艾弗瑞公司在使用涉案房屋的过程中引发部分业主反对并多次上访投诉，且在此过程中，兴文物业公司亦未能采取合理有效的措施化解矛盾，对艾弗瑞公司的正常经营造成了一定影响，显然兴文物业公司对此存在一定过错，理应承担相应的民事责任。艾弗瑞公司作为一家专门从事教育培训的专业机构，其在未核实确认涉案房屋的产权的情形下即盲目与兴文物业公司签订租赁合同，致使经营过程中引发涉案小区部分业主反对，影响自身正常经营，对此亦存在过错，亦应承担部分责任。关于艾弗瑞公司主张的要求确认双方签订的房屋租赁合同已于2019年4月24日解除的诉请。因兴文物业公司已于2019年4月23日向艾弗瑞公司发出《解除租赁合同函》，艾弗瑞公司亦于2019年5月8日从涉案房屋撤场，可知，双方已经通过各自的行为解除了双方签订的《房屋租赁合同》。关于合同的解除时间，一审法院认定以艾弗瑞公司从涉案房屋撤场之日即2019年5月8日为合同解除之日。关于艾弗瑞公司主张的要求兴文物业公司返还其租赁保证金（押金）20000元的问题，因双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，且兴文物业公司在合同履行过程中亦存在过错，故对上述款项理应退还给艾弗瑞公司。关于艾弗瑞公司主张的要求兴文物业公司返还其水电押金6000元的问题，因艾弗瑞公司撤场后尚未与兴文物业公司进行水电费结算，故对其该项主张，一审法院不予支持。关于艾弗瑞公司主张的要求兴文物业公司赔偿其装修费损失、经营损失的问题，虽然艾弗瑞公司在涉案房屋经营过程中存在部分业主反对及投诉的情形，但上述情形并未造成其与兴文物业公司签订的涉案租赁合同完全无法履行，且根据兴文物业公司提交的《清理整治无证办学通知书》显示，艾弗瑞公司最终停止办学经营的原因系由于其无证办学导致，尽管艾弗瑞公司称其无法取得办学许可证是因为兴文物业公司未能提供涉案房屋产权证明，但其并未提供相关主管部门出具的其无法办理办学许可证系因其未提供涉案房屋产权证的原因所致，故对其上述意见，一审法院不予采纳。但考虑到艾弗瑞公司在利用涉案房屋经营教育培训机构过程中，因涉案小区部分业主的反对及多次上访投诉行为，客观上对艾弗瑞公司的正常经营及双方租赁合同的最终解除亦造成了影响，且兴文物业公司作为出租方未能采取合理有效的措施进行妥善处理，亦存在一定过错，故对艾弗瑞公司因此遭受的经营损失及其因租赁合同提前解除所遭受的装修损失，兴文物业公司理应在其过错范围内承担相应的赔偿责任。由于艾弗瑞公司未提供充分的证据证明其经营损失及装修损失的具体情况，故在综合考量兴文物业公司及艾弗瑞公司双方在涉案租赁合同履行过程中的过错大小后，根据艾弗瑞公司在涉案房屋中的实际经营情况及其装修投入的实际情况，结合其提交的《施工合同》、装修款支付收据等证据材料，酌定由兴文物业公司赔偿其装修费损失及经营损失共计100000元。关于兴文物业公司要求艾弗瑞公司支付2018年4月14日至2019年4月24日期间欠付的租金问题，因兴文物业公司实际已将涉案房屋交付给艾弗瑞公司经营使用，故艾弗瑞公司理应依约向兴文物业公司支付相应的房屋租金，但考虑到艾弗瑞公司在占有使用涉案房屋过程中因涉案小区部分业主反对并多次投诉上访，兴文物业公司作为出租方未能采取合理有效的措施进行妥善处理，给艾弗瑞公司的经营在客观上造成了一定影响，亦存在一定过错，故从公平原则的角度出发，综合考虑案件实际情况及双方当事人各自的过错大小，对2018年4月14日至2019年4月24日期间艾弗瑞公司欠付的租金予以酌情调整，酌定由艾弗瑞公司按欠付租金的70%比例支付兴文物业公司，根据双方签订的房屋租赁合同中约定的租金支付标准，艾弗瑞公司自2018年4月14日至2019年4月24日应支付兴文物业公司的租金为18240元/月×12个月+18240元/月÷30天×10天=224960元，由艾弗瑞公司按70%比例支付兴文物业公司224960元×70%=157472元。对兴文物业公司要求艾弗瑞公司支付滞纳金且对艾弗瑞公司支付的20000元押金不予退还的主张，因兴文物业公司在涉案租赁合同的履行过程中亦存在过错，故对上述主张不予支持。对兴文物业公司要求艾弗瑞公司支付物业服务费的问题，因艾弗瑞公司已在涉案房屋中实际经营使用，但艾弗瑞公司自2018年7月15日起未再支付物业服务费，故对其从涉案房屋撤场之前欠付的物业服务费，理应依据租赁合同约定的标准支付给兴文物业公司，根据双方签订的房屋租赁合同中约定的物业服务费支付标准，艾弗瑞公司自2018年7月15日至2019年5月8日应支付给兴文物业公司的物业服务费为3元/平方米/月×608平方米×9个月+3元/平方米/月×608平方米÷30天×24天=17875.2元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、长沙市艾弗瑞文化传播有限公司与湖南兴文物业管理有限公司于2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月8日解除；二、限湖南兴文物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还长沙市艾弗瑞文化传播有限公司租赁保证金（押金）20000元；三、限湖南兴文物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿长沙市艾弗瑞文化传播有限公司装修费损失及经营损失共计100000元；四、限长沙市艾弗瑞文化传播有限公司于判决生效之日起十日内向湖南兴文物业管理有限公司支付租金157472元、物业服务费17875.2元；五、驳回长沙市艾弗瑞文化传播有限公司的其他诉讼请求；六、驳回湖南兴文物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取13581元，反诉案件受理费减半收取2809元，由长沙市艾弗瑞文化传播有限公司负担9000元，由湖南兴文物业管理有限公司7390元。二审中，兴文物业公司提交了一份证明材料，拟证明兴文物业公司协助办理场地证明。经本院组织质证，艾弗瑞公司对该证据的真实性无异议，对关联性及证明目的均有异议。经审查，本院认为，该证据材料系复印件，缺乏真实性，本院不予采信。本院二审查明，艾弗瑞公司已向兴文物业公司交纳物业服务费至2018年7月14日。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方争议焦点为：一、导致合同解除的责任如何划分；二、艾弗瑞公司装修和经营损失如何分担；三、艾弗瑞公司是否应向兴文物业公司支付房屋租金及物业费。一、关于导致合同解除的责任如何划分问题。涉案《房屋租赁合同》的解除，双方均应承担相应的责任。1、兴文物业公司虽取得了涉案房屋的使用权,但该房屋属于谷山庭苑小区全体业主共同共有，兴文物业公司与艾弗瑞公司签订《房屋租赁合同》未经谷山庭苑小区业委会同意，致使部分业主反对并多次上访投诉，对艾弗瑞公司使用涉案房屋造成了一定影响。兴文物业公司作为出租方,有义务保证艾弗瑞公司正常使用租赁房屋,存在一定程度的违约行为，应承担相应的民事责任。2、艾弗瑞公司作为承租方,有义务按照合同约定及时缴纳房屋租金。而艾弗瑞公司于2018年4月14日至2019年4月24日未交纳租金，存在一定程度的违约行为，亦应承担相应的民事责任。故当事人双方在履行《房屋租赁合同》时，均存在违约行为，均应承担相应的责任。二、关于艾弗瑞公司装修和经营损失如何分担问题。艾弗瑞公司未提交充分的证据证明其装修和经营损失情况，考虑到其装修事实、经营状况、双方履行涉案租赁合同的情况，结合艾弗瑞公司一审诉讼期间提交的施工合同、装修款支付收据等证据材料，一审法院酌定兴文物业公司赔偿艾弗瑞公司装修费损失及经营损失共计100000元并无不当。三、关于艾弗瑞公司是否应向兴文物业公司支付房屋租金及物业费问题。1、租金问题。在涉案租赁合同签订后，兴文物业公司实际已将涉案房屋交付给艾弗瑞公司经营使用，故艾弗瑞公司理应依约支付相应的房屋租金。但兴文物业公司交付的房屋存在一定的权利瑕疵，艾弗瑞公司在签订合同时亦未对涉案房屋的产权进行核实；在合同履行过程中，艾弗瑞公司又因空调外机安放等问题与小区业主发生纠纷，引发小区业主的反对和投诉上访，对艾弗瑞公司使用涉案房屋产生一定影响。一审法院从公平角度出发，综合考虑案件实际情况及双方当事人各自的过错大小，对2018年4月14日至2019年4月24日期间艾弗瑞公司欠付的租金酌情调整为157472元并无不当。2、物业费问题。艾弗瑞公司已实际使用涉案房屋，兴文物业公司为其提供了物业服务，故艾弗瑞公司应按合同约定向兴文物业公司支付物业服务费。一审法院认定艾弗瑞公司应支付2018年7月15日至2019年5月8日物业服务费17875.2元并无不当。综上所述,上诉人艾弗瑞公司的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27558元，由上诉人长沙市艾弗瑞文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年八月二十七日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。