广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1662号 上诉人(原审原告)：广西百色福宁房地产有限公司，住所地西林县八达镇鲤城新区福宁佳苑F12号楼二楼。 法定代表人：林育茂，总经理。 委托诉讼代理人：农罗骁，广西齐川律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：梁月瑞，女，1985年3月9日出生，壮族，个体户，原住广西南宁市邕宁区蒲庙镇良信村郭村坡50号，现住西林县。 委托诉讼代理人：江正勋，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 上诉人广西百色福宁房地产有限公司（以下简称“百色福宁公司”）因与上诉人梁月瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服西林县人民法院（2020）桂1030民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人百色福宁公司的委托诉讼代理人农罗骁，上诉人梁月瑞及委托诉讼代理江正勋人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百色福宁公司上诉请求，1、请求依法撤销西林县人民法院作出的(2020)桂1030民初116号民事判决第三项中“电费32047.92元”的判决,依法改判被上诉人向上诉人支付电费11260.6元(2018年电费80412.74元+2019-lA年电费32047.92元）；2、本案二审诉讼费用由被上诉人梁月瑞承担。事实与理由:一审法院对电费的判决认定事实不清,恳请二审法院依法予以改判,支持上诉人的上诉请求。一审法院认为:对2018年度的电费只是原告单方列的数据,原告未提交其他相关证据来佐证,本院不予支持”是错误的,恳请二审法院依法予以纠正。被上诉人于2017年10月20日承租上诉人所有的西林县房屋后便入场使用该租赁物,入场时使用的是上诉人的施工用电。为便于核算被上诉人的用电量,经上诉人与被上诉人双方同意,2018年1月10日正式就被上诉人使用的区域用电安装了独立电表(电表号为20161261462083,启动时电表数据为0)。在庭审中，百色福宁公司变更上诉请求，请求依法撤销西林县人民法院作出的（2020）桂1030民初116号民事判决第三项中“电费32047.92元”的判决，依法改判被上诉人向上诉人支付电费113550.24元（2018年电费80412.74元+2019年01月至2020年04月电费33137.5元）；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。 梁月瑞答辩称，关于电费问题，福宁公司一审提交的电费表是自行抄表的，不是电业公司抄的。要求乘以二十倍的来计算，我们不予认可。关于实际用电度数，我们在一审时已经拍照交于法庭。 梁月瑞上诉请求，1、要求百色市中级人民法院判决撤销一审法院作出的(2020)桂1030民初116号民事判决书的第二项和第三项就房屋租金457800元的判决；2、判决驳回被上诉人的第二项和第三项就房屋租金的诉讼请求或者发回重审。事实和理由:于2017年10月20日原告租赁被告位于西林县鲤城新区的富宁佳苑008号一、二楼这是事实,但是上诉人和被上诉人于2017年10月20日签署的《祖房合同》不是上诉人亲手签署。在一审时，上诉人已经申请了笔迹鉴定,但是一审法院不给于鉴定,不是上诉人亲手签署的合同对上诉人不发生法律效力,因此该《祖房合同》不能够作为房屋租金结算依据。为此，该《祖房合同》不是当事人的真实意思表示。本案的租房合同一直在洽谈之中，双方手机信息，洽谈的问题是对约定合同签署之后在房屋装修的6个月时免收租金的,实际营业的当月起收取租金。之后上诉人用了6个月实际对租用的房屋进行装修,于2018年5月起上诉人才进行试营业,于约定被上诉人从2018年6月起オ能够收取租金。但是至2018年12月份,因被上诉人和西林县农商行债权债务关系,造成被上诉人就和上诉人协商终止房屋租赁合同,到2019年初上诉人就不再进行营业。在签署房屋租赁合同时，上诉人已经预交了20万元房屋租金,上诉人认为上诉人预交的20万元租金已经足够结算上诉人实际使用被上诉人房屋的租金,上诉人根本不存在拖欠被上诉人的房屋租金。现一审判决以上诉人没有亲手签署的合同，作为定案依据是错误的,因此作出的判决也是错误的。应当以上诉人和被上诉人亲手签署的房屋租赁合同作为结束租金的依据。再说在一审时上诉人已经向一审法院提出对《祖房合同》签署名字进行笔迹鉴定,一审法院不给于鉴定属程序不合法,对于程序不合法的案件应当发回重审。为此，上诉人要求百色市中级人民法院依法査清事实之后判决撤销一审法院作出的(2020)桂1030民初116号民事判决书的第二项和第三项就房屋租金457800元的判决并驳回被上诉人的第二项和第三项就房屋租金的诉讼请求或者发回重审。 百色福宁公司答辩称，上诉人的上诉请求不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。上诉人1的上诉没有事实及法律依据，双方有事实存在是上诉人梁月瑞确认的，该份合同是从工商局备案提取出来的，我们对一审法院认定事实，适用法律正确，请求二审法院对租金的判决维持原判。 上诉人百色福宁公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法确认解除原、被告于2017年10月20日签订的《租房合同》；2．请求法院依法责令被告将其物品搬离租赁物，将租赁物归还原告；3．请求法院依法责令被告支付原告房屋租金657,800.00元、物业费26,903.78元和电费108,608.82元，共计793,312.6元（上述费用自2017年10月20日起暂计至2019年6月11日）；4．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告广西百色福宁房地产有限公司与被告梁月瑞于2017年10月20日签订《租房合同》，合同约定原告将位于西林县的房屋面积约1607.8平方米及其设施租赁给被告，被告用以成立广西西林县乐村淘电子商务有限公司和西林县乐村淘网超，租赁期限自2017年10月20日至2027年10月19日止，租金为38万元／年（3.17万／月），租金以每月为一次缴纳周期。《租房合同》签订后，原告将租赁物交付被告，被告已实际使用。因被告不按约定交纳租金及相关费用，原告于2019年7月17日向被告发出《催缴租金通知书》，要求被告交纳房屋租金657,800.00元，物业费26,903.78元和电费108,608.82元，被告不予缴纳。因此，原告于2019年7月24日向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年7月26日收到后在法定期限内未提出异议，也未归还租赁物。另查明，租赁期间被告已于2018年2月11日支付了20万元的租金，2019年1月至2020年3月份原告代被告交的电费为32,047.92元。 一审法院认为：关于原告广西百色福宁房地产有限公司与被告梁月瑞于2017年10月20日签订的《租房合同》是否已经解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案原告向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年7月26日收到该通知书后在法定期限内未提出异议，该合同已经解除。关于原告要求被告将其物品搬离租赁物，将租赁物归还原告的问题，因合同已解除，原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金657,800元的问题，原告广西百色福宁房地产有限公司与被告梁月瑞签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务，且原告是按照合同约定计算租金的，原告的诉请有事实和法律依据，应予支持。但被告在租赁期间已支付了20万元，被告实际只欠原告的租金为457,800元。关于原告要求被告支付电费108,608.82元的问题，对2018年度的电费只是原告单方列的数据，原告未提交其他相关证据来佐证，本院不予支持；对2019年1月至2020年3月份的电费共计32,047.92元，有被告的员工签名认可，同时也有原告代交的票据为依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付物业费的问题，因只是原告单方列的数据，原告未提交其他相关证据来佐证，本院不予支持。另庭审中被告提出当时约定免除6个租金的辩解，因其举不出充分的证据来证实，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原告广西百色福宁房地产有限公司与被告梁月瑞于2017年10月20日签订的《租房合同》已于2019年7月26日解除；二、由被告梁月瑞于本判决生效之日起30日内将其物品搬离租赁物，并将租赁物归还原告广西百色福宁房地产有限公司；三、由被告梁月瑞于本判决生效之日起30日内付清房屋租金457,800元、电费32,047.92元，共计489,847.92元给原告广西百色福宁房地产有限公司；四、驳回原告广西百色福宁房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11,734元，减半收取计5,867元，由原告广西百色福宁房地产有限公司负担2,244.30元，被告梁月瑞负担3,622.70元。 本院二审期间，上诉人百色福宁公司围绕上诉请求提交如下新证据：证据一、2018年电力公司提供的《抄表结算复核单和发票》；证据二、2019年电力公司提供的《抄表结算复核单和发票》；证据三、2020年1月份至4月份电力公司提供的《表结算复核单和发票》，上述证据证实福宁房地产公司向电力公司缴纳全额电费，包括梁月瑞租赁的地方所用的电费。证据四、《福宁佳苑C区电度记录表》，证明2019年有梁月瑞弟弟的签字，2018年还没分开是发票是全部一起的。证据五、《西林县乐村淘网超2018年-2020年电费清单》，证明电费清单与2019年、2020年和电力公司开出发票数额以及电费是相同的。上诉人梁月瑞这个电表是有压缩比的（三相四线电表），所以计算的时候要乘以20倍，是福宁公司代梁月瑞缴费。 上诉人梁月瑞对福宁公司提交的新证据进行质证认为，1、对证据的关联性有异议，这个并不能指明是梁月瑞所用的用电量，这些都是对上诉人自行统计的，还是以自己提交的电表记录拍照的为准。 上诉人梁月瑞围绕上诉请求提交如下新证据：证据一、上诉人与被上诉人《微信聊天记录》及《协议书》。证明2018年12月26日双方就房屋租赁事宜还在商谈之中，之前对房屋的租赁事宜双方并未形成合意，并未签署有任何房屋租赁合同。证据二、广西农村信用社《抵押担保合同》、《农村信用社转款客户回单》，证明上诉人福宁公司以上诉人梁月瑞名义向农村商业银行贷款，被上诉人用租赁房屋提供抵押担保，并与2019年1月抵押物清偿债务，并终止了上诉人租赁该房屋的事实。证据三、电表号为20161261462083电表度数图片，证明上诉人所使用的独立电表的实际用电量。 上诉人百色福宁公司对上诉人梁月瑞提交的新证据进行质证认为，证据一，真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，对微信记录无法证明梁月瑞的证明目的。对协议书三性均有异议，这份协议书没有双方当事人签字及盖章等。对抵押单关联性及证明目的均有异议，不能够证明梁月瑞的证明目的，这个是向隆林农商行贷款，但是现在福宁公司的这栋楼是卖给西林农商行。对最后一份证据，上诉人自己不理解电表，上诉人所使用电表是三相四线的电表，是需要乘以二十，这种电表按照实际读数就要乘以二十，问电力公司的随便一个人就知道，这个电表与普通家用电表是不一样的。 对上诉人百色福宁公司提交的证据，本院认证如下：1、2019年、2020年电力公司提供的《抄表结算复核单和发票》及《福宁佳苑C区电度记录表》，有上诉人梁月瑞弟弟在用户栏内签字，对该度数和证明目的是可以确认，本院予以采信；2、从2018年电力公司提供的《抄表结算复核单和发票》及《西林县乐村淘网超2018年-2020年电费清单》来看，2019年开始月用电数与2018年月用电数相差不大，对2018年用电数是可以确认。故对该组证据，本院予以采信。对上诉人梁月瑞提交的证据，本院认证如下：1、《微信聊天记录》没有双方协议明确租房权利义务内容，对其证明目的本院不予采信；《协议书》没有双方签字及盖章等，对其证明目的本院不予采信。2、广西农村信用社《抵押担保合同》、《农村信用社转款客户回单》，本确实因向农村商业银行贷款、抵押问题，双方终止本案合同履行，故对上述证据，本院予以采信。3、电表号为20161261462083电表度数图片的真实性，百色福宁公司没有异议，本院予以确认，但不能证实以该用电数为交纳电费的依据。 本院另查明，上诉人梁月瑞从2018年2月2020年4月共用电费113550.24元。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是：1、上诉人百色福宁公司请求依法判决上诉人梁月瑞支付电费113550.24元有无事实和法律依据；2、上诉人梁月瑞主张本案《租房合同》不是梁月瑞本人签名，双方洽谈的是对装修的6个月内免收租金，要求减去6个月内收租金有无事实和法律依据。 关于上诉人百色福宁公司请求依法判决上诉人梁月瑞支付电费113550.24元（2018年电费80412.74元+2019年01月至2020年04月电费33137.5元）的问题。双方当事人对2019年01月至2020年04月电费没有异议，本院予以确认。2018年上诉人梁月瑞确实已经开始装修，虽然没有独立的电表，也没有上诉人梁月瑞方签字，但是实际上是有使用电费的。上诉人百色福宁公司提供《福宁佳苑C区电度记录表》记录中上诉人梁月瑞2018年月用电数与2019年前几月用的电数相差不大，故该《福宁佳苑C区电度记录表》可以作为上诉人梁月瑞2018年月所用电数，本院予以采信。对上诉人百色福宁公司在一审请求上诉人梁月瑞从2018年、2019年、2020年共用电费113550.24元，证据充分，本案予以支持。 关于上诉人梁月瑞主张本案《租房合同》不是梁月瑞签名，双方对装修的6个月内免收租金一直在洽谈之中，一审时上诉人已经申请对《租房合同》梁月瑞签署名字进行笔迹鉴定,二审也申请对此进行笔迹鉴定的问题。由于在目前为止，上诉人梁月瑞也提供不了证据证实双方已经达成免6个月内房租的协议。依照规定，有约定的按约定，没有约定的按交易习惯。在本案中，退一步来说《租房合同》不是梁月瑞签名，按交易习惯租房一般也是租房时支付租金，并没有免6个月内房租的交易习惯。故上诉人梁月瑞主张对《祖房合同》梁月瑞签署名字进行笔迹鉴定,没有实际意义，对其上诉主张本院不予支持。 综上所述，上诉人百色福宁公司的上诉理由成立，本院予以支持。上诉人梁月瑞的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持西林县人民法院（2020）桂1030民初116号民事判决第一、二、四项； 二、变更西林县人民法院（2020）桂1030民初116号民事判决第三项为由上诉人梁月瑞于本判决生效之日起30日内付清房屋租金457,800元、电费113550.24元，共计571350.24元，付给上诉人广西百色福宁房地产有限公司。 三、驳回上诉人梁月瑞的上诉请求。 二审案件受理费11734元，由上诉人梁月瑞负担（上诉人梁月瑞已经预交）。上诉人广西百色福宁房地产有限公司预交的11734元受理费予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  邓梅君 审判员  张力夫 审判员  凌 除 二〇二〇年八月二十一日 书记员  覃 静