湖南省会同县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1225民初343号 原告：粟筠杰，男，1972年9月11日出生，侗族，居民，住会同县。 委托诉讼代理人：王国庆，湖南金锦律师事务所律师。 被告：怀化齐岳房地产开发有限公司，统一社会信用代码91431225597586760K，住所地会同县林城镇江东小区麓沅水岸绿城13号楼。 法定代表人：张显荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：何忠，男。 委托诉讼代理人：黄历明，湖南潭城律师事务所律师。 原告粟筠杰与被告怀化齐岳房地产开发有限公司（以下简称齐岳公司）车位纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法进行审理，2019年11月1日作出（2019）湘1225民初548号民事裁定，驳回原告粟筠杰的起诉。原告粟筠杰不服向湖南省怀化市中级人民法院提起上诉，该院经审查认为，本案系因双方签订的《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》的履行发生的纠纷，应系民事法律关系引起的民事权利义务纷争，属人民法院民事诉讼受案范围。粟筠杰亦系与本案有利害关系的公民，其所提诉讼有明确的被告，诉讼请求及事实、理由具体明确，粟筠杰的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。因此，一审法院裁定驳回粟筠杰的起诉不当，属于适用法律错误，应依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十二条规定，于2020年2月10日作出（2020）湘12民终121号民事裁定:一、撤销湖南省会同县人民法院（2019）湘1225民初548号民事裁定；二、指令湖南省会同县人民法院审理。本院于2020年4月24日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告粟筠杰及其委托诉讼代理人王国庆，被告齐岳公司的委托诉讼代理人何忠、黄历明到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告粟筠杰向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告按协议将其开发的会同县水岸绿城小区K栋负一楼朝南面地下停车位交付给原告管理、使用;2.被告交付给原告管理、使用的地下停车位应按双方2015年12月14日《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》确定的面积1091.4平方米占地下停车位总面积3909.4平方米的比例确定，共计46个;3.判令被告赔偿因违约而给原告造成的损失;4.判令被告承担本案全部诉讼费用。湖南省怀化市中级人民法院作出（2020）湘12民终121号民事裁定,指令本院审理本案。在本院重新立案审理过程中，原告粟筠杰将诉讼请求变更为：1.请求人民法院根据双方《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》第5条及附图的约定，判决确认补充协议附图所示的粗虚线范围内的停车位，其管理使用权归原告所有，其中南侧粗虚线以现在的中车行道中心线为准；2.判令被告齐岳公司承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：被告齐岳公司在会同县从事房地产开发，2014年前后，正值房地产市场行业不景气，被告遭遇营销困境，生产经营资金难以周转，工程建设几度停工。为此，被告公司负责人多次找原告推销其楼盘，并许诺其楼盘K栋负一楼实际位于地面，完全可以用于小区内商业用途。原告听信其口头许诺，邀约亲友数人斥资数百万元购买了被告建设的水岸绿城K栋1、2、3单元1楼1号-12号房共计12套以及对应的负一楼1-12号房使用权。当时被告楼盘均价为2000多元/平米，原告及亲友为进行商用，付给被告的均价为4000多元/平米，实际上是按房价购买了负一楼的使用权。在当时的情况下原告等人的资金注入，极大的缓解了被告楼盘的资金紧张局面。 原告及亲友购买被告上述房屋后，被告于2015年又找原告协商，称要在K栋与另一栋之间修建二级平台广场地下车库，要将K栋负一楼置于地下停车场前面，原告当即表示反对，因原告等人购买K栋负一楼时明明讲好了是位于地上，如改建在地下原告等人购买用于商业的目的将无法实现，后被告公司负责人多次找原告协商，称可将负一楼朝南的车位送给原告，由原告自己负责修建即可。2015年12月14日双方签订《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》约定:由原告自行负责修建K栋负一楼朝南面地下车库（具体见附图）、原告自行修建的地下停车位的所有权归原告所有。并对由原告负责修建并所有地下车位范围的及与负一楼房屋之间的间距等在附图中做了明确标示。 2017年至今，房地产市场景气度上升，加之会同县全面推进县城旧房棚户区改建，被告公司开发的水岸绿城楼盘销售量及价格均大幅上升，被告为实现其自身利益最大化，修改了地下停车位施工规划并拒绝履行协议，经原告多次协商未果。现被告正在公开出售其地下停车位管理、使用权。 同时，在双方签订《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》时，被告隐瞒了地下停车位并不能取得所有权的事实，致使原告无法按协议取得地下停车位所有权，只能要求被告将车位交付使用。众所周知，所有权与使用权在权益价值中是有明显区别的，被告做为房地产开发企业，不可能不知道其中的区别，也不可能不知道地下停车位并不能取得所有权的事实。而被告为实现其自身利益，骗取原告同意其修建平台广场地下车库，致使原告的利益受损，理应赔偿原告损失。综上所述，被告违反诚实信用原则，拒绝履行协议并损害原告合法利益，请求人民法院依法判令所请。 被告齐岳公司辩称，1.双方签订的《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》部分内容无效。协议中第二页5、K栋1、2、3单元负一楼朝南面的地下车库乙方须进行封闭。甲方同意不收取乙方的土地费用（详见附图），将K栋临近1、2、3单元负一层南面的停车位和公共通道的二分之一由甲方负责三通一平，乙方负责出资修建或者乙方自行请施工队按整体的规划进行修建，乙方出资所建的停车位所有权归乙方所有。事实上修建的是地下停车位不是地下车库，进行封闭需经过相应的审批手续，关于此块土地性质为建设用地。既然约定不收取土地费用，视为赠送，需办理使用权变更登记才生效，至今仍未办理。另外原告自身未有建筑资质且需按整体规划修建，可见原告不具有施工条件，从目前的行政法规来看该处车位无法办理所有权证。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。可见协议中约定的此部分内容无效。 2.原告提出的要求被告按协议将被告开发的会同县水岸绿城小区K栋负一楼南面46个停车位交付给原告管理、使用的诉讼请求不能成立。对于此补充协议中协议中第二页5项内容的履行双方经过多次协商未果，为了避免损失的扩大答辩人依法依规的履行规划报建手续并投资对会同县水岸绿城小区K栋负一楼南面车位进行了修建。原协议约定是原告自行出资修建或其自行请施工队按整体的规划进行修建才有车位处置权，目前此条件已不具备,事实上由于此协议的履行由于情势发生变更，所以原告提起的该项请求于法于理都不符。 综前所述原告的诉讼请求既无事实根据更无法律依据，敬请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2015年12月14日，齐岳公司为甲方、粟筠杰为乙方，双方签订《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》，内容为： 鉴于:1.乙方（粟筠杰）于2014年1月24日签订K栋1单元1楼1号房面积82.73平米、2号房面积102.83平米的《商品房买卖合同》，并附送负一楼1号房113.84平米和负一楼2号房102.83平米的使用权；2.乙方为甲方（齐岳公司）促销了栋1单元1楼3号房面积102.83平米、4号房面积113.84平米、K栋2单元1楼5号房面积110.5平米、6号房面积99.7平米、7号房面积99.7平米、8号房面积80.68平米、K栋3单元1楼9号房面积110.5平米、10号房面积99.7平米，同时均赠送对应的K栋1、2、3单元负一层3-10号房屋使用权，合计面积约为817.45平米；3.乙方欲再次购买K栋3单元1楼11号面积99.7平米、12号面积80.68平米的房屋，并附送负一楼11号房99.7平米，因3号房负一楼、7号房负一楼、11号房负一楼被消防通道所占用一定面积位于负一楼3号与负一楼6号房中间的面积约72平米、负一楼4号房与负一楼5号房中间的面积、负一楼8号房与负一楼9号房中间的面积、7号与负一楼10号中间的面积约72平米委托乙方管理使用权（详见附图），负一楼12号房110.5平米的使用权;4.乙方欲将K栋1楼及负一楼经营为洗浴场所就付款方式及相互合作达成协议，乙方购买的11号、12号房屋以分期付款方式进行付款，签定《商品房买卖合同》时付总房款的50％，其余的款项于2018年12月15日前付清，甲方需同意11号、12号房屋与K栋1楼及负一楼其他房屋同时进行装修、经营。2019年1月1日前，若甲方需要则以乙方实际经营价的6折购买VIP洗浴票，乙方需按正常接待流程接受持票客户前来消费。 甲乙双方就K栋1、2、3单元负一楼的使用权相关问题，经友好商量，达成以下协议: 1.附送的K栋1、2、3单元负一层1-12号房屋均不办理产权。 2.甲方在上述房屋设有电梯集水井，乙方在装修时，须为集水井保留（1.2m＊1.2m）的检修口，并不得拒绝或影响甲方及物业公司进行检修工作。 3.甲方在地下室的部分区域安装有配电箱（见图），除负一楼4号房的电箱建操作隔离间，确定不移除，其余负一楼3号房、7号房、8号房、11号房、12号房内的电箱全部移到指定位置（见图）甲方在2个月时间内对相关箱体进行移位或隔离操作间。 4.甲方后期修建的二级平台广场地下车库，根据规范要求，可能会设置采光井、通风道等设施，另二级平台广场将接平一楼的阳台，乙方不得阻拦甲方修建二级平台广场地下车库及相关设施。 5.K栋1、2、3单元负一楼朝南面的地下车库乙方须进行封闭，甲方同意不收取乙方的土地费用（详见附图），将K栋临近1、2、3单元负一层南面的停车位和公共通道的二分之一由甲方负责三通一平，乙方负责出资修建或者乙方自行请施工队按整体的规划进行修建，乙方出资所建的停车位所有权归乙方所有。若乙方违反该约定，放弃修建地下停车位，则甲方有权追究乙方的违约责任。 6.未经甲方及物业公司同意，乙方不得擅自封堵地下室的公共设施，否则，因乙方封堵公共设施造成的损失及相关责任，由乙方承担。 7.因消防或其他政府职能部门要求对地下室进行的整改，乙方有义务配合甲方开展相关工作。 8.乙方需根据K栋1、2、3单元1层1-12号住宅及负1层1-12号房屋实际使用用途缴纳物业管理费，含乙方自行修建部分管理费。 9.本协议一式两份，甲乙双方各执一份。 10.如因履行本合同发生纠纷，甲、乙双方可在当地人民法院诉讼解决。 就协议第5条的内容，附注了草图。从K栋楼南侧墙面平地线往南至中央行车道中心线直线距离为10700mm，在图中由K栋楼南侧墙面平地线往南至行车道中心线直线距离所载虚线围成的范围，由乙方自行在此修建停车位并拥有所有权。草图说明:1.本图中虚线所示为乙方自行负责修建并拥有所有权的范围，该范围以最终施工图中车行道中线为准；2.图中所示车位及柱子的数量及尺寸仅为示意，具体以经审图机构审核的施工图为准；3.归乙方施工范围内的施工内容以经审图机构审核的施工图为准，本图不做标注；4.本图中图案填充部分为乙方均拥有使用权的范围。 该协议签订后，协议中由原告粟筠杰购买及其促销的房屋，购买人陆续自2017年5月至2020年5月在会同县不动产登记机构办理了不动产权属登记，确定了各自的权属。 在此期间，被告齐岳公司在水岸绿城小区的K栋南面与13栋北面范围内修建了二级平台，二级平台及K栋、13栋负一楼围成的空间成为地下部分。2017年10月，被告齐岳公司完成该地下空间停车位的施工图设计，随后完成报审。2018年10月3日，被告正式施工K栋1、2、3单元负一楼朝南面停车位。2018年10月23日，原告粟筠杰认为，根据《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》第5条约定，应由原告粟筠杰修建，被告齐岳公司未经原告同意且通知原告修建的情况下，擅自单方在协议第5条约定的范围内强行施工，侵害了原告的合法权益。遂向被告齐岳公司发出通知，要求被告齐岳公司立即停止施工，恢复施工前原状，立即交付规划设计图和施工图给原告，由原告自行组织施工。因被告齐岳公司未停止施工，原告粟筠杰于2018年10月26日，组织人员驻扎施工现场、用大挂车堵住施工现场道路的方式，阻止被告齐岳公司继续对K栋1、2、3单元负一楼朝南面停车位的施工。双方由此产生纠纷。在会同县人民政府派员调停下，原告粟筠杰停止了过激行为，但被告齐岳公司仍然对K栋1、2、3单元负一楼朝南面停车位施工修建完工。 根据审核批准的二级平台及K栋、13栋负一楼围成的空间成为地下部分停车位施工图标注，从K栋楼南侧墙面平地线往南至中央公共行车道中心线直线距离为20000mm，其中，紧靠K栋南侧的公共行车道宽度为8300mm（即审核的停车位施工图中4L线与4H线之间的距离），该车道南边线至靠K栋楼停车位中心线距离为3900mm（即4J线至靠K栋楼停车位中心线之间的距离）,由该中心线至中央公共行车道中心线距离为7800mm（即靠K栋楼停车位中心线至中央公共行车道中心线之间的距离）。因双方对该区域内停车位管理使用权意见分歧，各执己见，遂酿成本纠纷。 上述事实，有原告粟筠杰本人及粟筠杰促销房屋各买主与被告齐岳公司签订的《商品房买卖合同》、会同县不动产登记机构出具的原告粟筠杰本人及其促销房屋权利人办理不动产权属登记的《不动产房地产权情况证明》，原告粟筠杰促销的购房人王大光、李康发、梁巧银、李佳秀、王春林向原告粟筠杰出具的《承诺及声明书》，《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》及附图，二级平台及K栋、13栋负一楼围成的空间内地下停车位施工图，原告粟筠杰发出的制止被告齐岳公司修建地下停车位的通知及该通知张贴现场墙面的照片，未修建二级平台的现场照片及修建二级平台后的现场照片，K栋楼其他楼层的《商品房买卖合同》以及本案的法庭笔录在卷佐证。 本院认为，双方当事人争议标的，是《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》第5条约定的停车位管理使用权。由于该合同条款约定不是很明确，在语言上容易产生歧义。本院结合第5条内容及草图和经规划审核确定的施工图，综合分析，考虑草图中从K栋楼南侧墙面平地线往南至行车道中心线直线距离为10700mm，施工图标注从K栋楼南侧墙面平地线往南至中央公共行车道中心线直线距离为20000mm。因此，“K栋临近1、2、3单元负一层南面的停车位”应当理解为“以临近K栋的公共行车道与中央行车道之间的停车位中心线为界临近K栋一侧（北侧）的停车位，且包括这些停车位对应东侧的停车位”。根据协议约定，原告粟筠杰应当按照审图机构审核的施工图自行修建这部分停车位，但被告齐岳公司在其施工图获得审核后，在未征求原告粟筠杰意见的情况下，被告齐岳公司将二级平台及K栋、13栋负一楼围成的空间内的整个地下停车位施工建设完工。原告粟筠杰在此期间虽极力向被告齐岳公司主张相关权利，终因原告粟筠杰所处弱势地位而成此现状。本院认为，从鼓励社会尊重契约精神、维护诚实信用的法律原则出发，应当支持原告粟筠杰主张的符合普遍理解的相应停车位的管理使用权，超出相应范围的停车位管理使用权不予支持。被告齐岳公司提出，双方所履行的合同已发生情势变更、《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》第5条约定无效的辩称意见，与本院查明的客观事实不符；被告齐岳公司单方将约定归原告粟筠杰修建的停车位施工完毕，不属于法律意义上的情势变更情形。该辩称意见本院不予采信。被告齐岳公司修建上述属于原告粟筠杰直接修建的地下停车位所花费用，应根据《关于K栋一楼、负一楼的补充协议》的约定，综合考虑协议履行情况，可以另行向原告粟筠杰主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，判决如下： 一、确认原告粟筠杰对被告怀化齐岳房地产开发有限公司开发的麓沅-水岸绿城小区内，K栋与13栋之间二级平台及K栋、13栋负一楼围成的空间内地下停车位，以临近K栋的地下公共行车道与地下中央行车道之间的地下停车位中心线为界、临近K栋一侧（北侧，即地下停车位施工图中4J轴线与4H轴线之间的中心线以北）的地下停车位，且包括这些停车位对应东侧的地下停车位，享有管理使用权； 二、驳回原告粟筠杰的其他诉讼请求。 本案案件受理费80元，由被告怀化齐岳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  许积祥 人民陪审员  陈六余 人民陪审员  龙星华 二〇二〇年八月十日 法官助理陈持瑶 书记员陈持瑶（兼） 附件： 《中华人民共和国合同法》 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： (一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 (二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 (三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 (四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 (五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 (六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 《中华人民共和国物权法》 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。