四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4243号 上诉人（原审原告）：四川亿丰建筑工程股份有限公司，住所地：四川省成都市青羊区清江西路51号中大君悦金沙花园1栋13楼1302号。 法定代表人：张恒发，董事长。 委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵建平，四川英鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金堂县赵镇十里大道一段454号3栋1层454号。 法定代表人：杜蓉，总经理。 委托诉讼代理人：贺随俊，女，系该公司员工。 被上诉人（原审第三人）：李海燕，女，1975年8月29日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：罗伟，四川金援律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：张良全，男，1976年7月4日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：罗伟，四川金援律师事务所律师。 原审第三人：史益清，女，1971年11月16日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人四川亿丰建筑工程股份有限公司（以下简称亿丰公司）因与被上诉人四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）、李海燕、张良全及原审第三人史益清商品房销售合同纠纷一案，不服金堂县人民法院（2019）川0121民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭于2020年7月1日公开开庭进行了审理。亿丰公司的委托诉讼代理人肖林，尚缘公司的委托诉讼代理人贺随俊，李海燕、张良全的委托诉讼代理人罗伟到庭参加诉讼，史益清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 亿丰公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持亿丰公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由尚缘公司、李海燕、张良全负担。事实和理由：一、商品房登记备案将产生对抗第三人的效力，且亿丰公司拥有特权请求权。商品房预售登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记。预告登记是一种特殊的不动产登记，登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，预售人如果将该房屋出卖给第三人，由于预购人的预告登记在先，该第三人不能通过登记取得所有权。故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。在预售登记作出以后，将使预购人取得对未来房屋所有权移转的期待权，只要预购人履行完毕了买卖合同中规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得房屋的所有权，这种期待权应当受到法律的保护。由于预购人办理了登记手续，从而对期房的买卖进行了公示，因此这种期待权应当具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记以后，预售人不得将期房进行一房数卖，否则，预售人违反房屋预售登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。商品房预售合同登记与权属登记都属于行政管理性质，只要登记既对相对人产生法律效力。一审法院认为备案登记不属于预告登记系对法律的歪曲。二、对于亿丰公司占有房屋的证据事实，一审不明不白“失踪”了。一审中，亿丰公司提交了房屋钥匙以及移交房屋后物业公司给亿丰公司签订的物业服务合同、催收物业费的依据等证据材料。但一审事实认定过程中，这些证据突然失踪了。且一审法院还以亿丰公司未举出交房证据予以驳斥。三、第三人提交证据由于缺乏客观性、合法性、真实性，不能作为证据使用。对于第三人提交的证据，一审时亿丰公司申请进行鉴定，最后尚缘公司、唐中英均认可与客观签订的时间等不符。均认为系2018年9月签订，并未提供任何证据予以证明，且又无交款依据等事实予以佐证。因此，以上证据由于不符合证据真实性、合法性、关联性不能作为有效证据予以采信。亿丰公司不但在一审中举出此房屋已以物抵债的事实存在，还举证证明了此房屋已经移交亿丰公司占有和管理的事实。由于此房屋已经备案在亿丰公司名下，亿丰公司即对此房屋拥有物权请求权。原审判决驳回亿丰公司的一审诉讼请求与客观事实不符，与法律相悖，应当予以纠正。 尚缘公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，请二审法院予以维持。尚缘公司与亿丰公司之间是债权债务关系，用房屋作借款担保，而备案也是借款担保的一种形式，尚缘公司与亿丰公司之间不存在真实的房屋买卖关系。亿丰公司所说的以物抵债并未生效，也并未履行，尚缘公司交付房屋采用书面的形式，双方共同确认。本案涉案房屋已实际出售并且交付给第三人使用。 李海燕、张良全辩称，一审判决认定事实清楚，请二审法院予以维持。涉案房屋已由尚缘公司交付给陈小会，并在使用过程中。亿丰公司的上诉理由不成立，其与尚缘公司的备案登记不属于物权法中的预告登记，不具有排除后来物权变动的效力。亿丰公司主张的房屋交付事实不成立，李海燕、张良全与尚缘公司之间已经完成了房屋买卖及房屋交付行为。 史益清未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 亿丰公司向一审法院起诉请求：1.确认位于四川省金堂县，面积91.81㎡）房屋归亿丰公司所有；2.责令尚缘公司为亿丰公司办理前述房屋的不动产登记手续，并各自承担相应的税费；3.诉讼费由尚缘公司承担。 一审法院认定事实：2011年11月10日，尚缘公司与亿丰公司签订了《借款（担保）合同》，尚缘公司向亿丰公司借款3000000元。同日，尚缘公司将其开发的位于四川省金堂县，以签订商品房买卖合同的形式将18套商品房的商品房买卖合同签约备案登记在亿丰公司名下。2013年4月22日，亿丰公司与四川天源物业管理有限责任公司签订了《尚缘国际前期物业服务协议》《尚缘国际装饰装修管理服务协议》《业主临时管理规约》。2013年4月25日，尚缘公司（卖方，甲方）与亿丰公司（买方，乙方）签订了《解除补充协议书》。该协议书与本案相关的主要内容：尚缘公司、亿丰公司同意继续履行备案号分别为：3XXX4，3XXX6，3XXX1的3份《商品房买卖合同》。同时，尚缘公司同意在本协议生效后立即实际交付该3套商品房给亿丰公司。因尚缘公司严重违约，故尚缘公司同意将3套商品房价格调整为3000元／㎡，即3套的总房价为826290元，原合同价格不再执行。尚缘公司、亿丰公司同意在本协议生效后，解除其余15套商品房备案等。 2017年2月17日，尚缘公司将案涉房屋出售给史益清。史益清退房后，尚缘公司（出卖人）与李海燕、张良全（买受人）于2018年9月签订了一份《商品房买卖合同》及一份《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》。合同、补充协议与本案相关的主要内容：李海燕、张良全购买尚缘公司位于四川省金堂县，测绘建筑面积91.81㎡，3180元／㎡,房屋总价款291956元；该商品房未设定抵押；付款方式为一次性付款；尚缘公司在2016年12月30日前向买受人交付该商品房等。合同签订后，李海燕、张良全向尚缘公司支付了购房款291956元，并交纳了办理房屋权属证书的契税、登记费等计6074元。尚缘公司向李海燕、张良全交付了房屋，并签订了交房确认书。李海燕、张良全交纳了物业管理费。 一审法院另查明，案涉房屋的土地使用权，现被一审法院及其他法院查封。 一审法院认定上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、收据、交房确认书、《尚缘国际前期物业管理服务协议》、《尚缘国际业主临时规约》，及当事人陈述等证据在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，亿丰公司与尚缘公司双方以签订商品房买卖合同的形式进行商品房买卖合同签约备案，并以此作为借款担保，而双方所签订的商品房买卖合同并非真实的商品房买卖合同关系。之后，双方又签订了《解除补充协议书》将案涉商品房作为抵债，但抵债并未履行。双方签订协议时，房屋所有权证和国有土地使用证并未统一，但双方却未办理房屋所有权证，至今也未办理不动产权证书；一审庭审中，亿丰公司也未举出交房证据。而商品房买卖合同签约备案属行政管理措施，不属于《中华人民共和国物权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力。据此，亿丰公司的诉讼请求，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决：驳回四川亿丰建筑工程股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费7300元，由四川亿丰建筑工程股份有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审另查明，《解除补充协议书》第二条约定：尚缘公司、亿丰公司同意在本协议生效后，解除备案号分别为：34626……34643的《商品房买卖合同》，尚缘公司同意退还上述15套房屋的购房款计2173710元给亿丰公司……尚缘公司在上述时间内支付完亿丰公司的3000000元购房款（含实际购房三套履行完《商品房买卖合同》即视为支付826290元），亿丰公司不再收取相关利息或者违约金，但抵房部分的违约金按《商品房买卖合同》执行。尚缘公司、亿丰公司承诺，若尚缘公司在本协议规定期限内退还完上述2173710元购房款，则尚缘公司、亿丰公司之间因借贷等全部债权债务已一并结清（除抵房的相关权利义务外）。 又查明，尚缘公司已解除用于担保的18套房屋中的14套房屋的备案登记。 再查明，案涉房屋所在小区的土地使用权于2013年3月5日起至今被多家人民法院查封。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.亿丰公司、尚缘公司就案涉房屋是担保关系还是真实的房屋买卖关系；2.商品房合同备案登记是否产生预告登记的效力；3.亿丰公司的一审诉讼请求能否得到支持。 关于亿丰公司、尚缘公司就案涉房屋是担保关系还是真实的房屋买卖关系的问题。根据本案查明的事实，亿丰公司、尚缘公司于2011年11月10日签订了《贷款（担保）合同》，尚缘公司以包括案涉房屋在内的18套房屋为其向亿丰公司贷款提供担保。2013年4月25日，双方签订了《解除补充协议书》，就贷款进行了结算，其中，826290元转化为包括案涉房屋在内的3套房屋的购房款，因此，亿丰公司、尚缘公司就案涉房屋建立了真实的房屋买卖关系，双方之间的商品房买卖合同成立且有效。 关于商品房合同备案登记是否产生预告登记的效力的问题。本院认为，商品房预售合同登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件、履行报备义务、接受资格审查的一项行政管理行为，经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。而预告登记则是不动产登记制度。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。据此可知，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产强制执行。因此，商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，而预告登记则是不动产登记制度，商品房预售合同备案登记不能达到预告登记的法律效力。 关于亿丰公司的一审诉讼请求能否得到支持的问题。亿丰公司的一审诉讼请求为：1.确认位于四川省金堂县，面积91.81㎡）房屋归亿丰公司所有；2.责令尚缘公司为亿丰公司办理前述房屋的不动产登记手续，并各自承担相应的税费；3.诉讼费由尚缘公司承担。根据本案查明的事实可知，案涉房屋的土地使用权被多家人民法院查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定可知，亿丰公司、尚缘公司之间的商品房买卖合同不能继续履行，故亿丰公司上述诉讼请求均不能成立，本院不予支持。 综上所述，亿丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由四川亿丰建筑工程股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  李 俊 审判员  龚 耘 二〇二〇年八月十四日 书记员  杨珍梅