建平县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1322民初2047号原告刘铁军（反诉被告），男，1966年3月13日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人杨木铎，辽宁开疆律师事务所律师。被告胡瑞江（反诉原告），男，1978年1月22日出生，汉族，农民，住建平县。被告刘建平（反诉原告），女，1977年8月9日出生，汉族，农民，住建平县。二被告委托代理人范宏兴，男，1969年9月29日出生，汉族，建平县博远法律服务所法律工作者，住建平县。第三人朝阳中德房地产开发有限公司，住所地朝阳县柳城街道郭家村。法定代表人陈文林，经理。委托代理人洪光，男，1960年2月5日出生，汉族，该公司职工，住朝阳市龙城区。原告刘铁军与被告胡瑞江、刘建平、第三人朝阳中德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理，依法由审判员胡汉志适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘铁军的委托代理人杨木铎，被告胡瑞江、刘建平及二人的委托代理人范宏兴，第三人朝阳中德房地产开发有限公司的委托代理人洪光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘铁军诉称：2014年原被告签订借款协议，约定被告于每年5月1日前偿还原告人民币两万元，直至付清，因二被告系夫妻关系，此笔欠款系夫妻关系存续期间的共同债务应该共同偿还，原告诉请：1.判令二被告给付人民币109540元及自2016年5月1日至欠款付清之日止按照约定的银行同期贷款利率的四倍计算利息。被告胡瑞江、刘建平辩称：原告的诉请不能得到支持应予以驳回，2014年5月12日签订的虽然是借款协议但借款事实不存在实为房屋买卖，刘铁军将朱碌科镇中德新城楼房分别出售给二被告，房屋价款为169540元，已交付房款6万元，尚欠109540元。协议第二条约定原告将该房屋的购房合同和房证由原告持有作为抵押，如果提前还清剩余房款，原告将购房合同和房产证返还给被告，现在被告得知原告根本没有该房屋的合同和房证并且不存在五证齐全，被告购买的房屋不能办理房产证，所签订协议的目的无法实现，若当时原告向被告告知真实情况被告不会购买此房屋，由于原告以欺诈的方式使被告签订协议，原告的行为严重侵害被告的合法权益。2014年5月12日原告与被告签订的借款协议实为房屋买卖原告对此不仅具有欺诈行为并且该房屋买卖违反法律规定，根据合同法相关规定该协议属于无效合同，所以原被告签订的借款协议无效。综上请驳回原告的诉求。第三人答辩称：房子是抵顶给刘铁军的工程款，刘铁军的房屋买卖我们没有参与，我们也不知道。反诉原告胡瑞江、刘建平诉称：2014年5月15日反诉被告与反诉原告签订借款协议（实为房屋买卖协议），约定反诉被告将朱碌科镇中德新城5号楼1-4-3楼房出售给反诉原告，房屋价款为169540元，已交购房款6万元，尚欠房款109540元。协议第二条明确约定将购房合同、房证由反诉被告作为抵押凭证，如提前还款将购房合同、房证返还给反诉原告，现反诉原告得知反诉被告根本没有购房合同和房证，其故意告知反诉原告虚假情况隐瞒了其无证的真实情况，因此2015年5月12日签订的借款协议，反诉被告具有欺诈行为且该协议违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议应确定无效。反诉原告提出诉请：1.依法确认2015年5月12日反诉原告与反诉被告签订的借款协议无效；2.反诉被告立即向反诉原告返还购房款6万元及利息；3.反诉被告赔偿反诉原告房屋装修费用和损失。反诉被告刘铁军辩称：首先认同借款协议实质为房屋买卖，但我方并无欺诈行为，房屋出售给反诉原告时在房屋预售期间，反诉原告对房屋尚不能办理房产证，根据合同法，借款协议为双方当事人真实意思表示且不违法法律规定应认定为有效。第三人答辩称：和本诉的答辩意见一致。经审理查明：2014年5月12日，刘铁军作为甲方和作为乙方的胡瑞江签订《借款协议》，双方约定：一、乙方购买位于中德新城5号楼1-4-3楼房，在甲方借款壹拾肆万玖仟伍佰肆拾圆整（￥149540.00元），乙方每年5月1日前偿还甲方贰万元现金，直至付清为止。二、乙方用购买楼房对此借款作为抵押担保，因房产局不能办理抵押登记，乙方将购房合同或房证交付甲方作为抵押凭证。如乙方提前还清借款，甲方提前将购房合同或房证返还乙方。三、乙方必须按照约定时间偿还借款，如逾期给付，逾期部分按银行同期贷款利息四倍给付利息。如逾期超过一年，乙方构成违约，乙方同意一次性给付剩余全部借款，并承担欠款部分按银行同期贷款利息四倍给付利息至付清之日止及诉讼费、保全费、执行费等甲方实现债权的全部费用。该份协议签订前，胡瑞江给付刘铁军房款2万元；2015年7月2日，胡瑞江给付刘铁军房款2万元。2016年胡瑞江给付刘铁军房款2万元。2014年7月8日，胡瑞江通过辽宁省农村信用合作社向户名为陈文林（第三人朝阳中德房地产开发有限公司法人）的账户中存入后期税、费22758元。胡瑞江买房屋后装修入住至今。另查明，刘铁军为第三人施工建平县中德新村部分工程，第三人以5号楼1-5-2室、1-4-3室、1-2-3室楼房抵顶给刘铁军部分工程款。第三人同意刘铁军将案涉的5号楼1-4-3室出售给胡瑞江。上述事实，有原被告及第三人的陈述，原告刘铁军提交的《借款协议》1份；被告胡瑞江、刘建平提交的收条2枚、转账凭证1枚予以证实，上述证据经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采信。本院认为：原告刘铁军与被告胡瑞江订的《借款协议》，系当事人的真实意思表示且不违反法律规定，应认定为合法有效。原告刘铁军虽与第三人中德房地产公司之间就涉案房屋达成以房抵账协议，但双方未办理产权转让登记手续，刘铁军尚未实际取得涉案房屋的所有权，第三人中德房地产公司仍为涉案房屋的所有权人。刘铁军依据该以房抵账协议，取得了对涉案房屋的相关权利，包括但不限于要求中德房地产公司交付房屋，办理房屋产权转移手续等。根据刘铁军与胡瑞江庭审陈述，双方均认可涉案借款协议实质是针对涉案房屋达成的买卖协议。胡瑞江通过与刘铁军签订协议并支付对价的方式，取得了刘铁军对第三人中德房地产公司对涉案房屋的相关权利。现胡瑞江已经实际占有并使用涉案房屋，第三人中德房地产公司按照其与刘铁军的约定负有协助胡瑞江办理涉案房屋的土地使用证及产权证的义务。本案合同的相对方为原告与被告胡瑞江，原告已经通过第三人向被告胡瑞江履行了交付房屋的主要合同义务，被告胡瑞江也应按约定给付原告相应房屋价款。因胡瑞江至今未取得涉案房屋的产权证，故依据公平原则，扣除房屋价款29540元作为保证金，待胡瑞江实际取得产权证后再行给付刘铁军。刘建平不是合同的相对人，根据合同的相对性原理，对原告要求其给付欠款的请求本院不予支持。关于刘铁军主张欠款利息问题。本案双方签订的“借款协议”，名为借款，实际上具有房屋买卖合同的性质，故对刘铁军主张逾期利息的诉讼请求本院不予支持。因本案原被告签订的协议有效，且双方已经实际履行，反诉原告对涉案房屋已经装修使用至今，故对反诉原告要求确认“借款协议”无效，反诉被告返还购房款6万元及利息并赔偿反诉原告房屋装修费用和损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告胡瑞江于本判决发生法律效力后十日内给付原告刘铁军8万元，于取得涉案房产（中德新城5号楼1-4-3室）的土地使用证和房屋产权证后给付刘铁军29540元。如果胡瑞江未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、第三人朝阳中德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内协助被告胡瑞江办理涉案房产的土地使用证和房屋产权证手续。如逾期履行，以已付房款6万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付迟延履行金。三、驳回反诉原告胡瑞江、刘建平的反诉请求。案件受理费1245元、反诉费650元，合计1895元，由原告负担295元，由被告胡瑞江负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  胡汉志二〇二〇年八月四日书记员  单英波