广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2335号 上诉人(原审原告)：张翔，男，1985年7月19日生，汉族，住北京市海淀区。 被上诉人(原审被告)：桂林财富商业城有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市漓江路19号。 法定代表人：郝惠平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丘火德，广西瑞佰伦律师事务所律师。 上诉人张翔因与被上诉人桂林财富商业城有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初4014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张翔上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初4014号民事判决第三项，依法改判由被上诉人再承担对上诉人的延期办证违约金114628.39元；2.本案自2019年12月6日一审法院受理之后至今被上诉人依旧继续违约，请求二审法院判定按原《商品房买卖合同》第十五条的约定继续追究被上诉人自2019年12月5日之后的违约责任，直至被上诉人将办理产权登记的合格资料报产权登记机关备案之日为止。3.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院关于违约金计算过高标准适用法律错误及实际损失认定错误。首先，关于请求合同约定的逾期办证违约金如何调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，调整违约金应以实际发生的损失为准，当事人约定的违约金不应超过造成损失的130%。其次，本案不适用广西壮族自治区高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）第四项规定。本案合同约定出卖人每日按已付房款的0.05%向买受人支付逾期办证违约金，按照365天计算，年利率为18.25%不超过年利率24%，因此双方约定的违约金计算标准并未过高，应当认定双方约定的违约金计算标准合法有效，应该从其约定，而不是按照未约定逾期利率，以不能超过已付购房款总额的30%来调整。再次，广西壮族自治区高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》第四项规定在买受人就逾期办证导致的经济损失数额无法举证证明的情况下，人民法院可以依法对逾期办证的违约金进行调整。这意味着强行将经济损失的证明责任归于守约方的上诉人证明实际损失不符合合同法之规定，也存在证明责任分配的逻辑冲突。合同约定的逾期办证违约金是否过分高于或者低于实际损失，原则上应由主张违约金或者过低一方的当事人承担举证责任。一审被上诉人并未就违约金过高的主张进行举证，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》的规定。 桂林财富商业城有限责任公司辩称，上诉人主张请求改判答辩人再承担违约金114628.39元及要求答辩人继续承担违约责任直至将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案之日不符合法律规定。一审法院依法对违约金进行调整符合法律规定。答辩人开发建设的财富名城项目出现逾期提交办证资料的根本原因是由于遭受虚假诉讼和诈骗等刑事危害所致，答辩人不存在故意违约的情形，没有过错。且《商品房买卖合同》约定所购商品房为住宅，答辩人已于2008年11月将房屋交付给被答辩人。被答辩人已依法享有对该房屋的占有、使用、收益、处分，已实现合同目的。提交办证资料的义务属于合同的附随义务，并不影响被答辩人对所购房屋权利的行使。上诉人一审诉请的违约金明显过高，一审法院依法予以调整违约金符合法律规定。 张翔向一审法院起诉请求：1．请求法院判令被告立即将办理权属登记的资料报产权登记机关备案；2．请求法院判令被告支付延期办证的违约金共计253571.89元（从2016年12月6日暂计算至2019年12月6日，463145元×1095天×0.05％=253571.89元），2019年12月6日后的违约金按该标准计付至将办理权属登记的资料报产权登记机关备案之日为止；3．诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2006年9月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于桂林市七星区房屋；价款按套内建筑面积计算，总金额人民币463145元；出卖人应当在2007年4月30日前交房；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下方式处理：买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的0.05％向买受人支付逾期期间的违约金，出卖人在房屋交付之日起180日内办好房屋产权证，如因买受人未及时提供办证所需证明材料，逾期支付购房款项及费用或政府相关部门办理综合验收、办证、测绘工作安排造成逾期的，出卖人办证时间顺延并不承担违约责任，但办证时间最迟不超过交房后240个工作日，否则出卖人承担违约责任。合同签订后，原告已全额付清了购房款463145元。被告于2008年7月31日将涉案房屋交付给原告，但至今未向房屋权属登记机关报送需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，致使原告至今仍未取得房屋权属证书，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，因被告认可其尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并同意按合同履行该项义务，故该院对原告的该项诉讼请求予以支持。本案的争议焦点为：逾期办证违约金数额如何确定。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即使存在延期情形，办证时间最迟也不超过交房后240个工作日，否则出卖人承担违约责任。被告已于2008年7月31日将涉案房屋交付给原告，但至今未向房屋权属登记机关报送需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，构成违约，应承担违约责任。因原、被告在《商品房买卖合同》中约定的违约金系以已付购房款总额为基数，按年利率18.25％（0.05％／天×365天／年=18.25％／年）计算，违约金过高，该院对被告关于违约金过高应予调整的辩称予以采信。在原告就逾期办证导致的经济损失数额未举证证明的情况下，该院综合合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，酌定以已付购房款总额的30％为逾期办证违约金总额，即被告应支付原告逾期办证违约金138943.5元（463145元×30％=138943.5元）。被告关于原告诉请已过诉讼时效期间的辩称，因原告要求被告支付2016年12月6日之后的违约金，本案受理之日为2019年12月6日，故原告的诉请未超过三年的诉讼时效期间，该院对该项辩称不予采信。被告关于房产证逾期办理的原因不可归责于被告及《商品房买卖合同》存在恶意串通损害被告合法权益的合同无效情形的辩称，因被告未提供证据予以证明，故该院不予采信。被告关于《商品房买卖合同》第十五条存在篡改的可能，对出卖人无拘束力的辩称，因被告未否认合同中被告公章的真实性，亦未提供相反证据予以反驳，经该院释明后亦未向该院申请对该证据的真实性及第十五条手写部分的字迹进行鉴定，故该院对被告的该项辩称亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告桂林财富商业城有限责任公司于判决生效之日起十五日内将需要由其提供的办理桂林市七星区房屋权属登记所需的资料报送至产权登记机关；二、被告桂林财富商业城有限责任公司支付原告张翔违约金138943.5元；三、驳回原告张翔的其他诉讼请求。本案应收取案件受理费5103.5元（原告已预付该院），由原告张翔负担2024.5元，被告桂林财富商业城有限责任公司负担3079元。 二审中，当事人没有提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：涉案房屋逾期办证违约金是否过高，是否应予调整？ 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案《商品房买卖合同》约定按每日已付房款的万分之五计算逾期办证违约金，参照广西壮族自治区高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》的文件精神，一审法院综合合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，酌情以已付购房款总额的30%为逾期办证违约金总额并无不妥，本院予以维持。 综上所述，张翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2593元，由上诉人张翔负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  郑 军 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年八月二十七日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  俸筱雅