江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2414号上诉人（原审原告）：谢小磊,男,1987年9月10日出生，居民,住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人:王颖耀,江苏祥盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹静，女，1993年3月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：徐丹丹，江苏荣山律师事务所律师。原审第三人：曹铁民，女，1967年8月1日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人谢小磊因与被上诉人曹静、原审第三人曹铁民房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢小磊上诉请求：请求撤销原判，依法予以改判或发回重审；二审诉讼费用由曹静负担。事实和理由：1.谢小磊在一审时提供的电话录音证据足以证明曹静将涉案房屋转租给谢小磊时曹铁民是不知情的，且曹铁民知情后明确表示不同意转租。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该规定说明未经出租人同意转租合同无效。出租人曾向次承租人明确表示不得转租，因而承租人擅自转租系无权处分行为。所以自出租人作出不同意转租之日起，该合同无效。合同无效是自始至终无效，不能因为后期出租人的同意转租而改变合同效力。该合同无效完全是因为曹静的过错导致，因此谢小磊要求退还转让费及支付违约金的诉讼请求应当得到支持。2.即使转租合同有效，谢小磊仍然享有合同解除权，在曹铁民不同意曹静转租情况下，转租合同无法履行。曹静二审辩称：在谢小磊与曹铁民的电话录音中，曹铁民并未告知谢小磊其不同意转租，且结合曹铁民的陈述恰恰可证明其对曹静转租的事实知情且不予反对，曹铁民在一审庭审时已明确表示同意转租。因曹铁民同意转租，且曹静与谢小磊之间的转租合同不违反相关的强制性规定，故该转租合同合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谢小磊向一审法院提起诉讼请求，请求判令：1.解除谢小磊与曹静之间签订的《店铺转租合同》；2.曹静退还谢小磊转让费56000元，并向谢小磊支付违约金28000元；3.曹静承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2020年3月1日，谢小磊（乙方）与曹静（甲方）签订《店铺转租合同》一份，约定甲方将位于宿豫区店铺转让给乙方使用，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务；乙方同意代替甲方履行原租赁合同的条款，按期缴纳租金及其他费用；乙方于2020年3月1日向甲方支付转让费56000元；如因甲方原因导致转让中止，甲方承担违约责任，并向乙方支付转让费50%作为违约金，同时全额退还转让费……。合同签订后，双方进行了房屋的交接。谢小磊分别于2020年2月25日、2020年3月1日向曹静支付10000元、46000元，合计56000元。一审法院归纳的案件争议焦点为：一、谢小磊、曹静签订的转租合同效力如何认定；二、如合同有效，谢小磊是否有权解除合同并要求曹静退还转让费并承担违约金。一审法院认为：关于争议焦点一。当事人对于自己的主张所依据的事实或反驳对方主张所依据的事实应提供证据予以证实，未提供证据或提供的证据不足以证实其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案谢小磊主张涉案转租合同未经出租人同意且出租人不同意转租，其应提供证据予以证实。谢小磊为证实该主张提供了与曹铁民的录音，在该录音中曹铁民并无明确告知谢小磊不同意转租的陈述，而其关于“至于你跟她怎么说，你们再商量”“协商嘛，可以转让，你再跟她说”“她现在不理你，你就可以做了”等的相关陈述能表明曹铁民对涉案转租行为并未反对，而曹铁民到庭陈述亦表示同意转租。结合谢小磊提供的证据及当事人陈述，一审法院认为，谢小磊提供的证据并不足以证实其主张，故对于该主张，一审法院不予支持。因曹铁民同意谢小磊、曹静之间的转租行为，且谢小磊、曹静签订的转租合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案，谢小磊并不享有合同约定或法律规定的合同解除权，其无权解除合同。因谢小磊亦无证据证实涉案合同因曹静的原因导致转让中止，故对于谢小磊要求曹静退还转让费并承担违约金的主张，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：驳回谢小磊的诉讼请求。一审案件受理费1900元，减半收取计950元，由谢小磊负担。二审中，围绕上诉请求，谢小磊申请证人李双燕出庭作证。证人李双燕主要陈述内容：曹铁民将其房屋租给曹静使用，曹静将租来的房屋一分为二，一部分转租给李双燕，另一部分也即涉案房屋转租给谢小磊；李双燕并不认识曹铁民，其是通过本案谢小磊的代理人王颖耀律师获得曹铁民电话号码，进而于2020年二三月份时与曹铁民电话联系，李双燕陈述曹铁民在电话里不同意曹静转租房屋，通话内容未进行电话录音；李双燕亦在一审法院提起了租赁合同纠纷诉讼，要求解除与曹静之间租赁合同、曹静返还租金，李双燕陈述该案其已败诉。谢小磊的质证意见：认可证人证言的真实性，该证人证言可证实曹铁民不同意曹静转租房屋。曹静的质证意见：对证人证言的真实性、合法性和关联性均不予认可，该证人曾另案起诉曹静，其与本案的审理结果具有利害关系，其作出的证言不应得到采信。本院认证意见：对证人证言不予采信，该证人与曹静之间亦存在租赁合同纠纷，其与本案审理结果具有利害关系，且其证言缺乏其他证据辅证。经审理，本院对一审法院认定的案件事实依法予以确认。本案二审的争议焦点为：谢小磊以曹铁民不同意转租为由，主张曹静擅自转租系无权处分行为，进而主张其与曹静之间的转租合同无效，其上述上诉主张是否成立。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求或抗辩主张，应当提供证据加以证明；如无法提供证据或提供的证据不足以证明其诉讼请求或抗辩主张，其应当承担不利法律后果，其诉讼请求或抗辩主张无法得到支持。谢小磊主张曹铁民不同意转租涉案房屋，但其提供的录音证据和证人证言不足以证明曹铁民不同意转租涉案房屋，其应当承担举证不能的不利法律后果，且结合曹铁民在一审庭审时已明确陈述同意转租的事实，现有证据无法认定曹铁民不同意转租，故谢小磊关于曹静擅自转租系无权处分行为进而转租合同无效的上诉主张无事实和法律依据。另外，即使曹静在签订转租合同时系无权处分，也不必然导致转租合同无效的法律后果。谢小磊还主张即使转租合同有效，其仍享有合同解除权，但其未举证证明转租合同在履行过程中出现了法定或合同约定的合同解除情形，且其明确陈述在其占有使用涉案房屋期间，曹铁民和曹静均未作出任何侵害其对涉案房屋使用权的行为，故谢小磊无法行使合同解除权，其该上诉主张同样无法得到支持。综上所述，谢小磊的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人谢小磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年八月三日法官助理 殷志浩书 记 员 晏 鸾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。