广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终765号 上诉人（原审被告）：罗燕梅，女，汉族，1977年6月29日出生，住所地广西岑溪市。 被上诉人（原审原告）：岑溪市承翰物业管理有限公司，住所地广西岑溪市岑城镇义洲三街86号二楼，统一社会信用代码91450481MA5NC6YG6J。 法定代表人：龙朝波，董事长。 委托诉讼代理人：赖煦阳，公司员工，男，汉族，1968年9月3日出生，住所地广西岑溪市。 上诉人罗燕梅因与被上诉人岑溪市承翰物业管理有限公司（以下简称承翰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2020）桂0481民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人罗燕梅上诉请求：1.请求撤销广西壮族自治区岑溪市人民法院(2020）桂0481民初484号判决；2．将本案依法改判，判决岑溪市承翰物业管理有限公司减收上诉人的物业服务管理费，减收40%（即2826元），实收4238元，不得收取车位服务管理费和违约金；3.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，原审判决只认定了承翰物业公司在小区公共区域的部分服务瑕疵，并未认定其对上诉人所有房屋的服务瑕疵。二、承翰物业公司进驻小区既没有通过投标方式，也没有通过行政部门批准采取协议方式，显然违法。三、原审法院没有认真审查证据，存在错判，欣荣物业公司和承翰物业公司超出物业合同约定违规增加多项收费（楼道照明费，路灯，消防控制室与监控设备，公共清洁用水，清理化粪池），属于乱收费；车位服务费方面，原审法院没有对车位服务费进行审查，导致与其他案件判决结果不相同；承翰物业公司自始至终没有提供收费明细，经上诉人核实，2012年收费标准中约定电梯维护费是15元／户／月，但承翰物业按20元／户／月计取。四、原审判决缺乏法律依据，适用法律错误，岑溪市物价局文件岑价字（2014)4号文件规定的服务费只是指导标准，不具强制力，而原审法院据此以0.7元／平方的标准替物业公司计算物业服务费不合理。五、物业公司存在重大服务瑕疵，例如未按规定安排保安人员值班，没有妥善处理小区房屋漏水、墙砖脱落等问题，物业公司违约在先才导致上诉人不支付物业费，上诉人无需支付违约金。六、原审法院审判程序存在瑕疵，没有实地调查核实物业公司服务存在重大瑕疵的事实，物业公司服务存在严重瑕疵，应判决减免物业费，降低收费标准。 被上诉人承翰物业公司辩称，一、《盛世东方前期物业服务协议》约定若业主逾期缴纳物业管理的有关费用，须支付滞纳金（违约金），上诉人因逾期不缴费而需支付违约金有合同依据。关于车位服务费，该项目在物业服务协议约定的收费范围之内，被上诉人亦对地下车库进行有效管理，至于同一小区业主李果的判决结果不同，原因是李果提出地下水沟板烂了物业为何不处理，物业方代理人解释当时正处于开发商售卖车位时期，水沟板损坏应由开发商负责修复，暂不属物业修理范围，因庭审时表达不清，以致法院判决李果不用承担车位服务费，被上诉人出于自身考虑没有再追究。二、承翰物业公司没有违规收费，承翰物业公司的收费根据岑溪市物价局下发岑价函（2018）3号文件的指导，按照《盛世东方物业服务合同》的约定标准进行收费，且公共维护费已于2020年1月8日公示，每次公示及公共维护费明细都张贴在各栋门口，并公示各电表用电量、公共用水、燃油发电的时间，在公示期间没有业主提出异议，不存在违规收费事实。 被上诉人承翰物业公司向原审法院起诉请求：判决被告支付拖欠的物业服务管理费7064元、公共维护费2866元、车位服务费447元、违约金23375元合计人民币33752元给原告；由被告承担本案诉讼费。 原审法院认定事实：2012年5月，案外人岑溪市欣荣物业服务有限公司受房地产开发商岑溪市欣建房地产开发公司的委托负责对岑溪市工农路270号“盛世东方”小区进行前期物业服务管理。2012年11月14日被告罗燕梅验收其购买位于此小区6栋13A5号房屋（建筑面积136.49平方米），并于当日与岑溪市欣荣物业服务有限公司签订《盛世东方前期物业服务协议》，岑溪市欣荣物业服务有限公司（甲方）在协议落款处加盖了公司印章，被告（乙方）在落款处签名并捺指模，双方的《盛世东方前期物业服务协议》对相关事项进行了约定。协议内容其中载明：乙方（业主）罗燕梅房屋为“盛世东方”小区6栋13A5号房，协议关于乙方的义务第2条、第7条、第9条分别约定：“按时足额向甲方交纳物业管理的有关费用，如逾期交纳，每日加收应交费3‰的滞纳金（违约金）。”；“不霸占公共场地，不在公共场地过道堆放杂物，晾晒衣物。”；“车辆的通行与停放必须按规定的速度行驶，按指定的位置停放，并按规定交纳车辆泊位费及管理费。”双方约定协议期限按甲方与开发企业签订的主合同约定，如主合同延期，则该协议也顺延期限，对甲方的收费项目及标准后附，乙方应于建设开发企业通知房屋交付之月起交纳物业公共性服务费用，乙方在首次办理入伙手续时应一次性交清一年的物业服务公共性服务费，之后按年度交费，乙方要在每年度第一个月的10日前主动向甲方交清当年应交的各项费用，如本年第二个月末乙方未交清本年物业服务公共性服务费，甲方从下月第一天起按本协议约定加收滞纳金。2018年5月岑溪市“盛世东方”小区业主委员会成立。2018年8月21日，岑溪市“盛世东方”小区业主委员会、岑溪市欣荣物业服务有限公司与原告联合发文通告岑溪市“盛世东方”小区业主，其内容为：“盛世东方”小区物业是欣建开发商委托岑溪市欣荣物业服务有限公司管理的前期物业管理企业，为更好地促进小区的各项管理工作，提高物业服务质量，经业主委员会提出重新选聘由岑溪市承翰物业管理有限公司从2018年8月21日起作为本小区的物业管理；在小区委员会、岑溪市承翰物业管理有限公司在场，岑溪市欣荣物业服务有限公司将完整保留资产（属业主所有）的公共设施设备、办公用具、物业相关所有资料，移交给岑溪市承翰物业管理有限公司接管，截至2018年7月31日欣荣物业服务有限公司未收上物业管理费欠款527524元、公共预收款欠款287931元，以上款项由岑溪市承翰物业管理有限公司垫支给岑溪市欣荣物业服务有限公司，业主所欠的物业费、公共预收款以及车位服务费等各项收费，经欣建开发商、欣荣物业、小区业委会同意由岑溪市承翰物业管理有限公司收取。原告从2018年8月21日起开始接管岑溪市“盛世东方”小区物业服务管理。2018年8月25日，岑溪市“盛世东方”小区业主委员会、岑溪市欣荣物业服务有限公司与原告又联合发文通告岑溪市“盛世东方”小区业主，其通告主要内容为：岑溪市欣荣物业服务有限公司因经营严重亏损、负债严重等原因无力为“盛世东方”小区提供物业服务，该公司经与岑溪市“盛世东方”小区业主委员会谨慎协商达成一致意见，该公司于2018年8月正式退出对岑溪市“盛世东方”小区的物业管理，并配合岑溪市“盛世东方”小区业主委员会于次月前完成将小区资产转移给“盛世东方”小区业委会重新选聘、委托的原告，由原告对岑溪市“盛世东方”小区进行物业管理。同日原告作出“债权转让通知书”，告示“盛世东方”小区业主其公司已受让岑溪市欣荣物业服务有限公司在该小区所拥有包括小区业主所欠物业管理费、所欠的公共预收款和车位服务费的债权788187元（详见业主欠款清单），要求欠款业主自接到通知书之日起一个月内向其公司履行交款义务。2018年9月11日，岑溪市物价局下发岑价格函（2018）3号文件给原告，告知原告其“盛世东方”小区物业收费标准由物业公司、业主双方以合同形式约定，也可以参照该局岑价字（2014）4号批文的标准执行。2018年11月16日，岑溪市“盛世东方”小区业主委员会与原告签订《盛世东方物业服务合同》，其中收费约定：高层房屋按建筑面积每月每平方米0.7元；商业用房按建筑面积每月每平方米2元；电梯保养费每户每月20元；垃圾费每户每月7元；公摊电费按本栋电表电量分摊。合同还约定了停车场的具体收费项目标准。合同对原告收取物业服务费应开支的项目进行了说明。被告入住上述其房屋后，截至2019年12月31日止，被告拖欠包括原告继受前物业公司移交的被告欠费及原告接管“盛世东方”小区物业后被告的欠费，被告拖欠管理费7064元、公共维护费2866元、车位服务管理费447元未付清给原告。原告虽向被告催收欠费，但被告以原告不是被告所在小区业主合法选聘的物业公司而没有收费资格、提供物业服务管理不符合规定和收费不合理等理由拒绝支付，双方因此产生纠纷，原告向原审法院提起民事诉讼。 原审法院认为，根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业管理合同，在物业小区成立业主委员会并与其他物业服务企业签订新的物业服务管理合同之前，业主应当接受前期物业服务合同的约束，本案中，建设单位岑溪市欣建房地产开发公司选聘了岑溪市欣荣物业服务有限公司进行前期物业服务管理，岑溪市欣荣物业服务有限公司是经岑溪市工商行政管理局核发《营业执照》允许经营物业管理的法人企业，业主通过验收商品房时，与该公司签订了《前期物业服务协议》并在该协议上签字盖章确认，是双方当事人真实意思表示，其《前期物业服务协议》内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法、有效合同。“盛世东方”小区业主委员会成立之前，房地产开发商岑溪市欣建房地产开发公司与岑溪市欣荣物业服务有限公司签订的前期物业管理委托合同对被告产生约束力。岑溪市“盛世东方”小区业主委员会成立后重新选聘、委托原告对岑溪市“盛世东方”小区进行物业管理，与原告签订《盛世东方物业服务合同》，该合同对作为该小区业主的被告具有约束力。原告受让岑溪市欣荣物业服务有限公司在岑溪市“盛世东方”小区所拥有包括小区业主拖欠物业管理费、公共预收款、车位服务费等债权及资产，经岑溪市欣荣物业服务有限公司、岑溪市“盛世东方”小区业主委员会及原告意见一致达成协议合意，没有违反法律规定的情形，应认定合法有效。原告有依合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范提供维修、养护、管理和维护等物业服务义务，被告有依合同约定交纳物业服务费、电梯费等费用的义务。原告作为物业服务管理企业，也应虚心听取被告等业主的意见并及时改进物业服务中存在的问题、提高物业服务水平，避免双方发生纠纷，共创文明、和谐小区。原告已依上述合同约定履行相应的义务，对小区物业进行了维修、养护、管理等，被告在审理中并未否认原告已提供物业服务的事实，即便原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，原告的服务质量尚不能为被告所接受，但原告的物业管理行为尚不足以成为被告拒交物业服务管理费的法定事由，况且被告不交纳物业服务费等费用，必然会影响小区公共设施设备的正常使用和运转，损害小区其他业主的合法权益。被告抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。在案件审理中，被告对拖欠原告的费用的数额没有提出异议，原审法院对此予以确认。被告拖欠原告的物业管理服务费，其行为违反了涉案合同的约定，损害了原告的合法权益，应依法承担相应的民事责任。被告应依约支付拖欠的管理费人民币7064元、公共维护费人民币2866元、车位服务管理费447元合计人民币10377元给原告。被告逾期缴交物业管理服务费等费用，依合同约定，应承担违约责任，支付违约金（滞纳金）给原告。原告诉请的违约金额过高，应依法予以调整并以被告所拖欠费用总数额的30％计付违约金，同时考虑到原告提供的物业服务及管理存在瑕疵，原告在案件中也有过错应减轻被告责任的因素，本案违约金由原告承担40％、被告承担60％，则被告在本案支付的违约金为人民币1868元（10377元×30％×60％四省五入）。综上所述，为维护物业管理秩序和当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院判决如下：一、被告罗燕梅应支付2019年12月31日前拖欠的物业服务管理费人民币7064元、公共维护费人民币2866元、车位服务管理费447元合计人民币10377元给原告岑溪市承翰物业管理有限公司；二、被告罗燕梅应支付违约金人民币1868元给原告岑溪市承翰物业管理有限公司；三、驳回原告岑溪市承翰物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼受理费322元（减半收取，原告已预交），由原告岑溪市承翰物业管理有限公司负担172元、被告罗燕梅负担150元。 二审期间，上诉人罗燕梅、被上诉人承翰物业公司均没有向本院提交新证据。 二审询问结束后，上诉人罗燕梅向本院提交分别由岑溪市住房和房产管理中心、岑溪市岑城镇人民政府、岑溪市岑城镇樟木社区居民委员会出具的《答复》三份，拟证明2018年10月26日盛世东方小区没有召开业主大会。 本院认为，上诉人罗燕梅超过法定举证期限提交证据，本院对其提交的三份《答复》不作认证。原审法院对原审在案证据认证正确，本院予以确认。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人罗燕梅与被上诉人承翰物业公司二审时的诉、辩意见表明，本案的争议焦点是：上诉人罗燕梅是否应当向被上诉人承翰物业公司支付诉请的物业管理等费用。 本案中，建设单位岑溪市欣建房地产开发公司选聘了岑溪市欣荣物业服务有限公司对涉案盛世东方小区进行前期物业服务管理，岑溪市欣荣物业服务有限公司与罗燕梅签订了《盛世东方前期物业服务协议》并为盛世东方小区提供物业服务，之后，盛世东方小区成立业主委员会，业主委员会重新选聘了承翰物业公司对小区进行物业管理，并与承翰物业公司于2018年11月16日签订了《盛世东方物业服务合同》，该合同对小区全体业主均具有约束力。涉案《盛世东方前期物业服务协议》、《盛世东方物业服务合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，均属合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应依法依约行使权利、履行义务。罗燕梅认为承翰物业公司没有经过招投标也没有经过相关行政部门批准就进驻小区，违反了《物业管理条例》第二十四条规定，对此，本院认为《物业管理条例》第二十四条是对前期物业管理的规定，承翰物业公司是由盛世东方小区业主委员会依法选聘的物业公司，不受《物业管理条例》第二十四条的约束，因此，本院不予采信罗燕梅该项主张。在案证据和事实表明，合同订立后，承翰物业公司依约履行了对盛世东方小区的主要管理义务，虽然承翰物业公司的物业管理质量尚不能被罗燕梅所接受，但该物业公司的管理行为不足以成为罗燕梅拒交物业管理费的法定事由，若罗燕梅认为承翰物业公司怠于履行职责，应依法通过合法途径予以维权，而不是以消极地拒缴物业费来对抗。经承翰物业公司多次催收，罗燕梅没有依约足额缴纳2019年12月31日前的物业服务费等各项费用，违反了合同约定，损害了承翰物业公司的合法权益，应依法承担相应民事法律责任。经核实，罗燕梅尚欠承翰物业公司物业服务管理费7064元、公共维护费2866元、车位服务管理费447元，合计10377元，其应依法依约予以支付。罗燕梅对承翰物业公司收取楼道照明、路灯、消防、公共清洁、电梯费等多项公共维护费及车位服务费有异议，认为承翰物业公司违规收费，而在案证据和事实表明，承翰物业公司的物业管理等各项收费符合《盛世东方物业服务合同》的约定，且收费标准不违反当地物价局的规定，收费明细经过公示，因此，本院不予采信罗燕梅该项主张。根据涉案合同约定，业主逾期不缴纳物业服务等费用的，应支付相应滞纳金，而原审法院根据本案事实结合双方当事人的履约状况，判决按拖欠总数额的30%计算违约金，并由承翰物业公司承担40%违约金，罗燕梅承担60%违约金合理合法，罗燕梅应支付违约金1868元。因此，原审法院判决罗燕梅向承翰物业公司支付尚欠的物业费等费用及支付相应的滞纳金正确，本院依法予以维持。 综上所述，上诉人罗燕梅的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费644元（上诉人罗燕梅已预交），由上诉人罗燕梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 林 远 审 判 员 黄 俊 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 黄楚恩 书 记 员 聂银冰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。