陕西省西安市长安区人民法院   民事判决书         (2020)陕0116民初3218号   原告：李文莉，女，1965年5月8日出生，汉族，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：谭云鹏，陕西许小平律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郑敏生，男，1964年8月17日出生，汉族，住址同原告，系原告之丈夫。   被告：西安华润置地发展有限公司， 住所地西安市沣东新城三桥新街139号5层522室。统一社会信用代码：91611105051575824D。   法定代表人：黄剑锋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：邓娟，该公司法务。   原告李文莉与被告西安华润置地发展有限公司（以下简称华润置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年3月4日立案受理后，依法适用普通程序由审判员种郁花独任审判，公开开庭进行了审理。原告李文莉及其委托诉讼代理人谭云鹏及郑敏生，被告华润置地公司之委托诉讼代理人邓娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告李文莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告人民币364065元，并以364065元为基数，按照年利率4.9%的标准支付从2019年9月23日至2020年1月22日期间的资金占用期间利息5946.4元，并按照该标准支付从2020年1月23日至实际履行期间的资金占用期间利息，合计370011.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：其与被告签订《商品房买卖合同》，约定由其购买被告开发的华润二十四城（四期）商业用房一套。签订合同之前，被告销售置业顾问要求其提供征信报告及银行流水，其提供后置业顾问回复按揭贷款无障碍。签约后，其按照被告指引前往按揭贷款银行办理贷款，银行审查后告知其不符合按揭贷款要求，无法办理贷款。因其无力一次性支付全款，遂要求被告退还已付首付款，被告要求其按照合同约定承担15%的违约金，并扣留其364065元。其认为，签约前被告已经审查了其征信及银行流水，现其无法办理按揭贷款，被告不应当将责任转嫁由其承担，故起诉要求被告退还首付款，并承担占用期间的资金利息。   被告西安华润置地发展有限公司辩称，其与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效；涉案364065元为原告未按期支付购房款导致合同解除应支付的违约金，其公司按照合同约定直接从已付购房款中扣除，原告无权要求其返还；其与原告之间只存在房屋买卖合同关系，按揭贷款的合同关系系原告与按揭银行之间享有，与其公司无关，原告在签约前知悉购房限制性规定及贷款政策，其不承担原告按揭贷款申请必然成功的保证责任；原告未成功办理按揭贷款系其个人原因导致，与其无关，应按合同约定承担违约责任。   本院经审理查明事实如下：2019年9月10日，原告爱人郑敏生及儿子郑某某与被告签署华润置地.西安二十四城相关信息了解确认单、项目特别提示信息确认书、房号确认单、按揭客户问询表、签约声明及商品房认购协议，郑敏生及郑某某签名确认了解商品房认筹协议、认购房屋信息及签约、产权办理流程等内容，XX城XX栋XX单元XX层XX号房屋，承诺商业贷款从无逾期。郑某某代李文莉在上述文件签字按印。之后，郑某某及郑敏生放弃购买上述房屋。2019年9月23日，原告李文莉（称买受人）与被告（称出卖人）签订商品房买卖合同，约定：李文莉购买被告开发的位于三桥新街二十四城（四期）第38幢1单元3层10304号房；建筑面积178.98平方米，每平方米单价13560.73元，总价款2427100元；李文莉选择以商业贷款方式支付房款，应当于2019年9月23日前支付首期房价款1227100元，余款120万元向贷款银行申请贷款支付。合同附件十二第七条第二款约定：以按揭贷款方式付款的，若因贷款机构要求买受人提高首付比例、买受人未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料、买受人不办理预告登记或预抵押手续等非出卖人原因导致该付款方式不可行或贷款未按时足额到达出卖人账户，买受人应当在签署期限约定的应付款期限届满之日起7日内一次性支付完毕购房全款；若买受人未按签署约定的应付款期限届满前支付完毕购房全款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的15%向出卖人支付违约金（出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除）。合同签订后，原告按约向被告支付首期购房款1227100元。随后，原告开始办理银行按揭贷款手续，第一家银行因为营业执照登记的经营者并非原告本人，不同意发放贷款；第二家银行因为原告夫妻二人的银行流水不够，达不到要求，亦不同意为原告办理贷款手续。至合同约定的付款时间，原告无力一次性支付购房款，向被告申请退房。2019年10月30日及11月21日，被告两次向原告发出逾期付款通知书，要求原告支付剩余购房款及违约金。2019年11月26日，被告向原告发出解约通知书。11月28日，原告与被告一致同意解除商品房买卖合同。之后，被告退还原告购房款863035元，余款364065元作为违约金直接扣减，未退还原告。2020年3月4日，原告起诉至本院，要求被告退还剩余房款364065元，并支付该款的利息。被告以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。原告提出，被告按照全部购房款15%计算违约金过高，按照损失填平原则，被告的损失就是资金无法回笼造成的利息损失，愿意按照银行贷款利率标准支付违约金，请求对违约金的标准进行调整。审理中，因双方各持己见，本案调解无果。   以上事实，有商品房买卖合同、华润置地.西安二十四城相关信息了解确认单、项目特别提示信息确认书、商品房认购协议、收款收据以及庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规之规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，原告已经履行交付首付款的义务，后因个人原因申请银行贷款未获审批，未能按照合同约定向被告支付剩余购房款，原告的行为已经构成违约，应向被告承担违约责任。因原告无力支付剩余房款，双方协商于2019年11月28日解除上述合同。合同解除后，被告扣减原告已交购房款364065元作为违约金，其余购房款863035元退还原告。原告起诉要求被告退还剩余购房款，并提出被告计算违约金标准过高，请求予以调整。本案中，原告因银行贷款未获审批无力支付剩余购房款，并非恶意违约，故本院结合案涉房屋的市场价格变化情况及双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定原告应承担违约金6万元。按照双方合同约定，被告有权自购房款中直接扣除违约金，故被告应退还原告剩余购房款304065元。本案合同因原告原因无法继续履行，导致被告的合同目的无法实现，故原告无权主张被告支付资金占用期间的利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:   一、西安华润置地发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告李文莉购房款304065元。    二、驳回原告李文莉其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案诉讼费6850元，原告已预交，由原告承担1500元，由被告承担5350元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                  审判员   种郁花     二O二O年 八月 三 日     书记员   高楠        1