广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1297号上诉人（原审原告）：清远市富荣市场物流有限公司。法定代表人：林志平，执行董事。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘发鑫，公司员工。上诉人（原审被告）：谢海顺，男，汉族，住丰顺县。委托诉讼代理人：谢子奇，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海莹，广东群立弘律师事务所律师。上诉人清远市富荣市场物流有限公司（以下简称“富荣公司”）因与上诉人谢海顺房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。富荣公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持富荣公司的诉讼请求；2、谢海顺承担诉讼费用。主要事实和理由：一、涉案租赁合同有效的前提下，应支持2018年3月前的租金。涉案商铺已实际交付使用，合同已经实际履行，一审法院认为租赁合同在竣工验收前属于履行不能的合同，明显认定事实及适用法律错误。1、建筑法规定的竣工验收合格是工程交付使用的前提，针对建筑物的安全性问题，建设方擅自使用未经验收的工程，应自行承担房屋质量瑕疵的风险。2、标的物合法是租赁合同有效的前提，根据相关司法解释，合法性审查应以是否取得规划许可为核心要件。3、涉案商铺已于2015年4月符合交付条件，且有大量商家取得经营许可，不存在无法正常经营使用的情形。4、涉案商铺已取得竣工验收，补正了相关瑕疵，谢海顺应按约支付租金。二、《清远农批通知》不能作为拒付租金的依据。1、涉案合同约定开业起算租金，涉案市场的开业时间为2015年5月。2、《清远农批通知》不是变更书面协议，不能作为合同变更的依据。即使对合同进行了变更，也是针对合同约定的租赁期内。由于富荣公司与谢海顺形成了不定期租赁关系，应参照原合同支付租金。3、租户请求租金按三折收取、同意缴纳水电费等，说明租户认可租金等费用及富荣公司未同意免除租金。4、由于谢海顺一直占用商铺，谢海顺应支付租金至交回商铺之日止。三、谢海顺没有证据证明已将涉案商铺交回给富荣公司，不能以谢海顺的一面之词就认定涉案合同已经解除，并将举证责任加重在富荣公司身上。四、根据涉案合同的约定，谢海顺应向富荣公司支付水电费、管理费、垃圾费等。五、由于谢海顺逾期支付各项费用，应当按照合同约定向富荣公司支付滞纳金。六、在相关联的其他案件中，一审法院判决富荣公司支付承包经营费，若在本案中不支持竣工验收之前的租金，对富荣公司极其不公。综上，请求法院予以改判。谢海顺上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二、三项，改判驳回富荣公司的其他诉讼请求；3、诉讼费用由富荣公司承担。主要事实和理由：1、一审法院认定起租时间剥夺了谢海顺行使合同自由的权利。《清远农批通知》发出后，富荣公司一直没有发布起租时间，故谢海顺不存在违约行为，无需支付租金，也无需支付违约金。2、即使谢海顺应支付租金，也应在缴纳的履约保证金39920元及首月租金19960元中予以扣减。综上，请求法院支持。一审法院作出判决：一、解除清远市富荣市场物流有限公司与谢海顺签订的两份《房屋租赁合同》；二、谢海顺应于判决生效之日起十日内将清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场1栋01号、02号商铺交还给清远市富荣市场物流有限公司；三、谢海顺应于判决生效之日起十日内支付租金92370.50元[暂计至2018年12月31日，2019年1月1日起，租金以每月9425.56元（两间商铺）计至商铺返还之日止]及违约金（从2018年4月6日起，每期违约金对应每期逾期日期起，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和）给清远市富荣市场物流有限公司；四、驳回清远市富荣市场物流有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5457元，由清远市富荣市场物流有限公司负担3357元，由谢海顺负担2100元。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，双方已另行协商订立新合同，明确表示无需法院判决交还商铺，双方共同确认本案的租赁合同已于2020年4月30日解除，合同解除前的争议请求法院判决。另据一审卷宗显示，谢海顺于2015年1月23日接收涉案商铺。本院经审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：一、租金应从何时起算；二、一审关于合同解除时间的认定是否正确；三、物业管理费是否应予支持；四、承租人已支付的保证金和首月租金是否予以抵扣。第一点，涉案商铺于竣工验收前已实际交付使用，无在案证据表明商铺未经竣工验收对承租人使用商铺造成影响，因此一审法院认为租赁合同在2018年3月12日前属于履行不能的合同认定有误，本院予以纠正。但是双方在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而且从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的规定以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知双方一直对租金从何时起算未能协商一致，因此一审法院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算时间确定较为合理，本院予以维持。第二点，双方确认合同已于2020年4月30日解除，且无需法院判决交还商铺，因此本院对上述合同解除时间予以确认，对一审判决第二项予以撤销。一审法院按合同约定的租赁期内月平均租金计算承租人应缴纳租金及支付逾期付款违约金并无不当，本院予以维持，租金应计算至2020年4月30日为245065元（9425.56÷30×780）。第三点，物业管理费为承租人在使用商铺期间实际发生，富荣公司主张从2015年5月起计算物管费至返还商铺之日止，承租人应支付从2015年5月起至2020年4月的物业管理费。租赁合同中约定承租人要支付管理费，管理费计算标准没有约定，参考本院（2017）粤18民终1840号生效判决可确定物管费标准为每月每平方2.37元，故租赁期内承租人应支付的物管费为30715元（216×2.37×60）。关于富荣公司主张的物管费逾期付款违约金，由于双方此前对租赁合同的主要义务即支付租金存在较大争议，造成物管费等其他附随义务履行迟延，并非承租人恶意拖欠相关费用，因此对于上述违约金请求本院不予支持。第四点，由于承租人上诉请求在已缴纳的履约保证金39920元及首月租金19960元，为减少讼累，本院予以支持，扣除首月租金后承租人仍拖欠租金225105元，承租人应对拖欠的租金支付违约金，履约保证金从承租人应付费用中抵扣。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2790号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2790号民事判决第二项、第四项；三、变更广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2790号民事判决第三项为：谢海顺应于本判决生效之日起十日内支付租金225105元及违约金（从2018年4月6日起，每期违约金对应每期逾期日期起，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和）给清远市富荣市场物流有限公司；四、谢海顺应于本判决生效之日起十日内向清远市富荣市场物流有限公司支付物业管理费30715元；五、谢海顺已缴纳的履约保证金39920元从上述两项判决确定的应付款中予以抵扣；六、驳回清远市富荣市场物流有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5457元，由清远市富荣市场物流有限公司负担3000元，由谢海顺负担2457元；二审案件受理费10914元，由清远市富荣市场物流有限公司负担6000元，谢海顺负担4914元。本判决为终审判决。审 判 长 罗文雄审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年八月六日法官助理 陆倩倩书 记 员 潘丽泳