湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5447号原告：易京津，女，1986年1月13日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：湖南富瑞房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区新姚南路169号九峰小区五区5栋305房。法定代表人：曾广桃。原告易京津与被告湖南富瑞房地产开发有限公司（以下简称富瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易京津到庭参加诉讼。被告富瑞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告易京津向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同约定的房屋交付义务；二、判令被告归还于2017年11月28日非法向原告多收取的无票无证的10000元费用；三、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（计算至2020年5月27日需支付969760元×01.‰×566天＝54888.4元）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年11月28日向被告缴纳购房定金60000元，用于定购被告所开发的位于长沙市天心区房屋，合同面积110.2平方米，合同单价8800元／平方米，总房款为969760元，并于当日签订了《富瑞星座认购书》，该认购书上记载着原告只支付了50000元定金，原告于2018年1月3日通过银行转账方式再次缴纳249760元（其中银行转账249596元，现金164元）。至此，原告已支付共309760元，而首付款仅需299760元，10000元不知所踪，无任何票据。被告于2018年5月向原告提供了《长沙市商品房买卖合同》，总房款969760元，首付款299760元，银行贷款670000元。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了全部支付购房款义务及相应付款义务。按照合同第十条规定，被告应当在2018年10月31日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。被告告知原告，其不能按照合同约定期限交付房屋，但承诺会在2018年12月31日前将房屋交付给原告使用，同时也会按照合同约定支付违约金。2018年12月31日，原告依约前往富瑞苑1栋5号门面办理房屋相关交接手续。但被告出示证明文件不齐全，故原告拒绝交接房屋，并于2019年1月4日向被告邮寄送达《拒绝收房通知书》。2019年1月2日，原告通过拨打12345市民热线进行投诉，反映有关被告违规交房问题的情况。长沙市建设工程质量监督站已将《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》送达给被告。截至起诉日，原告未收到被告就《拒绝收房通知书》中要求被告说明的关于办理房屋验收合格证明相关情况的任何回复。原告认为被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，损害了原告的利益。被告富瑞公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。经审理查明：2018年1月3日原告易京津（买方）与被告富瑞公司（卖方）签订《富瑞星座认购书》，约定买方应向卖方支付定金人民币伍万元，总房款为人民币979596元。2018年,原告易京津（买受人）与被告富瑞公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人购买位于长沙市天心区房屋，建筑面积110.20平方米，总房价969760元；出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方还约定了其他权利义务。同时，《长沙市商品房买卖合同》附件四即《合同补充协议》约定：商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房屋通知的媒体，不再另发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负；商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方的验收合格文件。合同签订后，原告向被告共计支付首付款299760元,并通过银行贷款的方式向富瑞公司支付了购房款670000元,还缴纳了契税、物业维修基金。原告向本院提交五份银行转账凭单，并陈述原告向被告共计转款309596元，另原告还向被告现金交款164元，被告向原告多收取费用10000元。2018年12月26日，被告在《长沙晚报》上刊登交房公告，载明“我公司开发建设的富瑞苑1栋、2栋商品房已经具备合同约定的交付条件，现定于2018年12月31日至2019年1月7日分栋办理交房手续。敬请各业主按《交房公告》通知时间内前来办理房屋相关交接手续，逾期视为我公司已履行房屋交付义务。”2019年1月4日，长沙市建设工程质量监督站作出长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，要求富瑞公司立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。原告认为被告欲交付的房屋不具备交付条件，但因小孩需要入读青园小学，故于2019年5月17日收房。另查明，2018年12月19日，建设单位富瑞公司联合监理单位湖南智埔工程咨询有限公司、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位湖南建设集团有限公司建筑规划设计院、勘察单位核工业长沙工程勘察院对富瑞星座1#栋、2#栋以及1#栋、2#栋地下室进行了验收。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、银行转账凭证、销售不动产统一发票、税务发票、维修基金专用收据、《交房公告》、竣工验收记录、《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》、《入伙通知书》及当事人陈述等证据予以证实，经庭审核实，足以认定。本院认为：原告易京津与被告富瑞公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，故为有效合同。双方应按照合同内容履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然被告于2018年12月26日在《长沙晚报》上刊登交房公告，但长沙市建设工程质量监督站于2019年1月4日作出长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，要求被告立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。被告未按合同约定于2018年10月31日前向原告交付房屋，且未提交被告符合延期交付条件以及原、被告另行变更交房时间的相关证据，被告的行为确已构成违约，应承担相应的民事责任。关于被告是否应继续履行交房义务的问题，本院认为，虽原告已收房，但被告所交付的房屋不符合合同约定的交付条件，被告有义务向原告交付既符合合同约定亦不违反法律法规强制性规定的合格房屋，故对于原告要求被告继续履行合同约定的房屋交付义务的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算问题，原告要求被告自逾期之日即2018年11月1日起,以已付房屋价款969760为基数，按每日万分之一的标准支付违约金,该标准未违反法律强制性规定，应当予以支持。原告主张自逾期之日计算至2020年5月27日止的违约金，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，同时考虑被告延期交房已呈整体性态势,在此情形下,不宜确定过高的违约金数额，参照本院对涉案小区其他未收房业主已发生法律效力的判决书所确认的违约金计算标准，综合原告已收房，损失相对减少的实际情况，酌定判令被告给付原告违约金28317元（969760元×0.1‰/天×365天×80%）。关于原告要求被告归还多收取的费用10000元，原告的该项诉讼请求与本案非同一法律关系，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向原告易京津交付已经验收合格的房屋（该房屋座落于长沙市天心区）；二、限被告湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告易京津违约金28317元；三、驳回原告易京津的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案受理费1422元，减半收取711元，由被告湖南富瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  阳强强二〇二〇年八月三日法官助理吴雅萍书记员周玉龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。