河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终1018号上诉人（原审原告）:九牧王股份有限公司，住所地：福建省泉州市经济技术开发区清濛园区。法定代表人:林聪颖，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯深圳，该公司员工。被上诉人（原审被告）:漯河市海合商贸有限公司，住所地：漯河市源汇区滨河路昌建外滩17号楼102房。法定代表人：谢红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晓燕，该公司员工。被上诉人（原审被告）:谢合群，男，汉族，1972年8月20日出生，住漯河市源汇区。上诉人九牧王股份有限公司（以下简称九牧王公司）因与被上诉人漯河市海合商贸有限公司（以下简称海合商贸公司）、谢合群租赁合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2019）豫1102民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人九牧王公司的委托诉讼代理人柯深圳，被上诉人海合商贸公司的委托诉讼代理人赵晓燕到庭参加诉讼。被上诉人谢合群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。上诉人九牧王公司上诉请求二审：1、请求撤销河南省漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初1589号民事判决书第二项、第三项、第四项；2、请求判令被上诉人海合商贸公司偿还上诉人租金人民币200，000.00元，并按年利率6%标准计付资金占用损失（其中2018年7月1日-9月30日租金10万元计算期间为2018年5月1日至实际偿还之日止，2018年10月1日-12月31日租金10万元计算期间为2018年9月1日至实际偿还之日止）；3、请求判令被上诉人海合商贸公司支付上诉人自2019年1月8日至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按房屋日租金的2倍计算，即400000元÷365天×2=2191.78元）；4、请求判令被上诉人海合商贸公司支付上诉人违约金200，000.00元；5、请求判令被上诉人海合商贸公司及谢合群对上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人海合商贸公司于2016年签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”），被上诉人谢合群自愿为被上诉人海合商贸公司因租赁合同产生的债务承担连带责任并签订《连带保证责任书》。租赁期间，被上诉人不但未向上诉人支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的房租20万，而且自2019年1月1日起霸占租赁房屋至今，已将近一年半仍未归还。上诉人依据租赁合同，向被上诉人主张支付租金及资金占用损失、违约金、房屋占用费等与事实相符，据此河南省漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初1589号民事判决书第二项、第三项、第四项认定，与事实不符，适用法律错误。一、被上诉人恶意拖欠房租及霸占房屋，造成上诉人漯河市场空缺，损失巨大，一审法院所认定的违约金明显过低。本案件争议房屋，原本为上诉人于漯河市重要销售门店，作为上诉人在漯河市场就经营九牧王服饰唯一的门店，被上诉人不但霸占上诉人房屋未归还，而且被上诉人不顾双方已终止经销合作关系，在未获得授权的下，仍持续销售上诉人九牧王服饰产品。因被上诉人的前述行为，导致自2019年起，没有加盟商客户愿意再接手漯河市场，造成上诉人九牧王服饰产品一直无法再入漯河市场，进而严重影响上诉人销售业绩，造成上诉人重大的销售利润损失。与此同时，被上诉人强行占有争议房屋已将近一年半之久，在起诉前及诉讼中上诉人多次与其沟通，其仍未有归还意愿，足见其主观恶意之大。一审法院已认定，双方租赁合同合法有效，上诉人根据租赁合同第十六条第4项约定，因被上诉人未按时足额支付租金、租赁保证金或物业保证金达30日的情形，上诉人单方解除合同回收房屋，并没收被上诉人租赁保证金，同时要求被上诉人按当年度租金的50%赔偿损失。故上诉人依据租赁合同主张权利依法有据，且被上诉人庭审中并未表示存在违约金过高或提供任何违约金过高证据，故被上诉人理应按租赁合同执行，按当年度租金的50%赔偿上诉人损失。一审法院认定，按上诉人起诉时租金损失的20%计算违约金明显过低，与事实不符。二、一审法院将资金占用损失视为违约金与事实不符，适用法律错误。根据一审法院认定可知，被上诉人并未按租赁合同约定向上诉人支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的房租20万，其中2018年7月1日-9月30日租金10万元应付款时间为2018年5月1日，2018年10月1日-12月31日租金10万应付款时间为2018年9月1日。上诉人并非按租赁合同约定的逾期付款条款要求被上诉人承担违约责任，而是主张被上诉人赔偿上诉人因资金被占用未能使用造成的损失，此类损失并非违约金，而是根据双方实际的债权债务产生的利用损失，上诉人的损失是参照贷款市场报价利率进行主张。一审法院直接将此资金占用损失，认定为违约金与事实不符，适用法律错误。三、一审法院所认定的房屋占有使用费等同于租金，明显适用法律错误。一审法院鉴于被上诉人持续占有使用房屋的事实，将双方租赁合同第十四条约定的房屋日占有使用费为日租金的2倍，认定为违约金过高，并根据《合同法》第一百一十四条的规定，予以调整，酌定被上诉人按照租赁合同租金标准，支付上诉人占有使用费。首先澄清一点，房屋占有使用费并不是违约金，房屋占有使用费产生于双方合同结束之后，承租人未及时履行归还房屋的义务，此约定应属于合同履行后的清算条款，此时合同已结束，双方不再存有合同关系，故房屋占有使用费并不应认定为违约金。房屋占有使用费不单单是为了弥补出租人的原有租金的损失，更能约束承租人认真履行合同之后，归还房屋的法定义务，若占有使用费与实际租金相同，岂不是鼓励人人均可不遵循双方合同约定，承租人租赁合同到期后，随意霸占房屋，反正占有使用费与实际租金相同，无须承担额外责任，如此一来，房东利益将无法获得保证，不利于社会稳定发展。一审法院所认定的房屋占有使用费等同于租金，明显适用法律错误，此时应根据双方协商的一致日租金的2倍来计算房屋占有使用费。四、一审法院所认定被上诉人谢合群不对被上诉人海合商贸公司承担担保责任，与事实不符，明显适用法律错误。一审法院认定上租赁合同为格式合同，且被上诉人谢合群针对合同中签字存在异议，并由此认定被上诉人谢合群不承担担保责任，此认定明显与事实不符，适用法律错误。首先，租赁合同为格式合同，上诉人未履行提醒义务，与事实不符。被上诉人在租赁合同第十九条保证条款、合同尾页以及《连带责任保证书》中的保证人处均有签字，被上诉人谢合群作为一个完全民事行为人，理应懂得其签字的含义。同时被上诉人三处地方保证人处均签字，也表明上诉人已重复提醒被上诉人谢合群注意其签字内容。其次，在庭审中上诉人出具租赁合同原件，一审法院已核对无误，被上诉人谢合群否认其自身签字，根据谁主张谁举证原则，若被上诉人谢合群对签字笔迹存有不同意见，理应承担举证责任，但截至庭审结束，被上诉人谢合群并未提供任何证据，同时也并未要求进行相关笔迹鉴定，故其应承担举证不能的不利后果，而一审法院以此认定，被上诉人谢合群不承担担保责任，明显与事实不符，适用法律错误。根据前述事实可知，被上诉人谢合群应对被上诉人海合商贸公司的债务承担连带责任。基于以上事实和理由，为保护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，请求二审法院依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项，支持上诉人的上诉请求。被上诉人海合商贸公司答辩称：2008年，海合商贸公司与九牧王公司郑州分公司达成战略合作协议，双方决定长期合作，由海合商贸公司作为九牧王公司在漯河的独家代理商，长期经销九牧王品牌的衣服。九牧王公司郑州分公司授予海合商贸公司九牧王经销权授权书，签订特许经销合同。双方自此开始了长达11年的合作。为更好地扩大九牧王品牌影响力，扩大漯河市场占有率，2010年，九牧王公司打算在漯河市区购买一套高档门面房，用以彰显九牧王公司实力，展示九牧王品牌服装的影响力。谢合群多方努力，帮助九牧王公司购买了源汇区滨河路昌建外滩17号楼1--4层，共计花费800多万元。由于谢合群的努力，此房比市场价低100多万元。九牧王公司购买此房的目的，就是为了长期出租给它在漯河的经销商---海合商贸公司使用，用作九牧王公司的专卖店，作为九牧王的旗舰店，以彰显九牧王品牌服装的形象。为此，2010年海合商贸公司投入装修费用100多万元。装修后，房屋出租合同是三年一签，到期再续签，一直如此。2018年10月，海合商贸公司打算继续签订租赁合同，但九牧王公司以合同到期为由，不愿意再继续出租，反而要求海合商贸公司购买此房。双方就是否购买未达成一致意见。虽然海合商贸拖欠20万元房租,但海合商贸公司表示,只要续签订合同,就支付拖欠的房租,九牧王公司不同意,双方僵持不下。2019年3月11日下午6点,九牧王公司派员工到九牧王专卖店强行清场,驱赶消费者,欲强行收回专卖店。此次行动,严重影响了九牧王专卖店的形象和信誉,造成营业额大幅下降。海合商贸公司认为,双方当初合作,是基于长期战略合作的目的,所以海合商贸公司才投入巨资进行装修,购进大量九牧王品牌的衣服,打算长期经营。而且,之前每次出租房屋合同到期后,双方都是续签合同。2015年,九牧王董事长还亲自来到漯河九牧王专卖店,支持漯河的发展,并鼓励海合商贸长期合作,共赢发展。海合商贸也一直把九牧王专卖店当做事业来发展。如今,九牧王品牌服装在已经具有一定品牌影响力,这也是靠海合商贸多年的打拼推广分不开的。现在,九牧王突然中断合作,不再签订房屋出租合同,将对海合商贸造成毁灭性打击。海合商贸公司还有200多万元的九牧王品牌服装库存,离开九牧王专卖店这个载体,衣服是无法销售出去的，九牧王公司不宜收回出租房屋。被上诉人谢合群无答辩。九牧王公司一审诉讼请求：1、请求确认原告与被告漯河市海合商贸有限公司房屋租赁合同于2018年12月31日到期终止，并判令被告漯河市海合商贸有限公司立即返还原告租赁房屋；2、请求判令被告漯河市海合商贸有限公司偿还原告租金人民币200000元，并按年利率6%标准计付资金占用损失（其中2018年7月1日-9月30日租金10万元计算期间为2018年5月1日至实际偿还之日止，2018年10月1日-12月31日租金10万元计算期间为2018年9月1日至实际偿还之日止）；3、请求判令被告漯河市海合商贸有限公司支付原告自2019年1月8日止实际返还房屋之日止的房屋占用费（按房屋日租金的2倍计算，即400000元÷365天×2=2191.78元）；4、请求判令被告漯河市海合商贸有限公司支付原告违约金200000元；5、请求判令被告漯河市海合商贸有限公司、被告谢合群对上述债务承担连带清偿责任；6、请求判令两被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月1日，原告九牧王股份有限公司（甲方）和被告漯河市海合商贸有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份（打印的格式条款），合同主要内容为：甲方将位于河南省××交通路与××路交叉口昌建外滩第17栋1-4层101、102、103、104号房出租给乙方，用途为仅限开设九牧王专卖店，租赁期限为36个月，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，该房屋年租金为人民币40万元整，共计120万元整，乙方应在每季度前一个月支付当季租金。第十四条该房屋的交还和交还期：本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。因租赁期限届满或乙方违约导致本合同终止的，则在上述交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费。无论任何原因，交还期满后乙方仍未将房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋日租金标准的2倍向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。第十六条违约责任：乙方未按时足额交付租金、租赁保证金、物业保证金、水电保证金等费用给甲方的，每逾期一日乙方同意按应付未付金额的10%向甲方支付违约金。第十九条保证：保证人谢合群（身份证号码：）同意为自甲乙双方建立房屋租金合同关系之日起的乙方债务（包括但不限于租金、保证金、违约金、损害赔偿金以及甲方为实现债权所产生的律师费、诉讼费等费用）承担连带责任保证。保证期间为合同有效期间及合同终止或解除之日起两年内。另，被告"谢合群"出具连带保证责任书一份，内容为：鉴于九牧王股份有限公司(以下称“出租方”)与漯河市海合商贸有限公司(以下称“承租方”)签署《房屋租赁合同》(以下称“合同”),出租方将其位于河南省漯河市交通路与滨河路交又口昌建外滩第17栋1-4层101、102、103、104号房（商品房预售许可证号2010房管售字第××号）的房产出租给承租方,合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日,租金共计￥1,200，000元(大写人民币壹佰贰拾万元整)。为保证承租方切实履行合同中的承租义务,本人自愿为承租方的责任与债务承担保证责任。具体保证内容如下：1、保证方式:连带保证责任；2、保证期限:合同有效期间及合同终止或解除之日起两年内；3、保证范围:（1)、主债权,即承租方因履行租赁合同而应向出租方支付的租金、保证金及相关税费。（2)、主债权产生的利息、违约金、损害偿金以及实现主债权的费用(包据但限于律师费、公证费、诉讼费、交通费等)。（4）、本保证为独立保证,不受合同效力的影响,合同终止、解除、无效或被撤销,该保证仍然有效。2018年12月24日，原告委托福建腾启律师事务所向被告漯河市海合商贸有限公司及被告谢合群发出律师函，告知租赁合同2018年12月31日期满后不再续签合同以及催收欠付租赁费的事实。一审另查明，位于漯河市滨河路昌建外滩17#楼17幢102号的房屋登记在原告九牧王股份有限公司名下。一审认为，原告九牧王股份有限公司和被告漯河市海合商贸有限公司于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效（谢合群法律责任另行认定），各方应当按照合同约定履行合同义务。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，房屋租赁合同期满后双方未再续签，根据合同约定，被告漯河市海合商贸有限公司应当在租赁期限届满之日后7日内将房屋返还给原告。对于本案租金的计算方式，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，年租金为40万元，承租方于每季度前一个月支付当季度租金，被告漯河市海合商贸有限公司应当支付2018年7月1日至2018年12月31日期间未支付的租赁费20万元。鉴于被告漯河市海合商贸有限公司持续占有使用房屋的事实，一审法院酌定由被告漯河市海合商贸有限公司按照合同约定的租金标准给付原告自2019年1月8日起至实际返还房屋之日的占有使用费。合同中约定的按房屋日租金标准的2倍支付占用费及每逾期一日按日租金10%支付违约金的标准过高，根据《合同法》第一百一十四条的规定，一审法院予以调整。从被告违约的主观恶意及违约后果同时结合原告的实际损失等方面综合考虑，被告按照起诉时租金损失的20%支付的违约金为宜。另外，原告要求被告支付未付租金的资金占用损失，同属违约损失，重复叠加实属过高，对未付租金的资金占用损失本院不予支持。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。被告谢合群虽在本案双方合同中显示为被告漯河市海合商贸有限公司因该合同产生的债务承担法律责任，但是双方就谢合群的签名存在异议，当事人没有申请司法鉴定，且合同为打印好的格式条款，原告并未采取合理的方式提请对方注意，因此被告谢合群不应当承担原告诉请的担保责任。被告的相关答辩意见和要求，可另行主张民事权利解决；综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告漯河市海合商贸有限公司于本判决生效后三十日内将位于漯河市交通路与滨河路交叉口昌建外滩第17栋1-4层101、102、103、104号房返还给原告九牧王股份有限公司：二、被告漯河市海合商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告九牧王股份有限公司支付租金200000元并从2019年1月8日起至实际返还房屋之日按年租金400000元的标准支付占有使用费；三、被告漯河市海合商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告九牧王股份有限公司支付违约金40000元;四、驳回原告九牧王股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7630元，由被告漯河市海合商贸有限公司承担5341元；原告九牧王股份公司承担2289元；财产保全费5000元，由被告漯河市海合商贸有限公司承担。二审经审理查明的事实与一审相同。本案二审争议焦点为：1、一审认定的房屋占用费及违约金以及相关利息承担是否适当；2、谢合群是否应承担连带责任。本院认为，关于房屋租赁费、占用费、违约金及利息承担问题。上诉人九牧王公司与被上诉人海合商贸公司在双方签订的房屋租赁合同期满后未再续签，合同自动终止。根据合同约定，被上诉人海合商贸公司应当将房屋返还给上诉人九牧王公司。海合商贸公司因尚有库存需要占用房屋继续销售而未按照合同约定返还涉案房屋，已经构成违约。原审综合考虑双方有多年的合作关系及持续占用使用的事实，判定海合商贸公司在租赁合同到期后实际占用期间仍按照合同约定的租赁费标准支付占用费并无不妥。因合同中约定的按房屋日租金标准的2倍支付占用费及每逾期一日按日租金10%支付违约金的标准明显过高，原审根据《合同法》的规定，调整按照起诉时租金损失的20%支付违约金，综合考虑了被上诉人海合商贸公司的主观恶意及违约后果，已经体现了对违约方的惩罚，也无不当。关于谢合群是否应承担连带责任的问题。虽然在九牧王公司与海合商贸公司签订的房屋租赁合同与连带保证责任书上显示有谢合群作为保证人的签字，但谢合群否认签字是其本人所为，因双方对此均未提出鉴定申请，该签字是否为谢合群本人签名存在异议，原审判决谢合群不承担担保责任并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16617元，由上诉人九牧王股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  **刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二〇年八月二十一日法官助理张珂书记员王磊