陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书  (2019)陕0116民初14066号 原告：西安大展物业管理有限公司，住所地西安市长安区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0956。法定代表人：柏恒，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX0616。系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：尹茜, 陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李茜，陕西云德律师事务所律师。被告：李娟，女，汉族，1984年8月10日出生，户籍地宁夏银川市兴庆区，身份证号码：640XXXXXXXXXXXXXXX。被告：钱建乔，男，汉族，1980年9月16日出生，户籍地江苏省泰兴市，身份证号码：321XXXXXXXXXXXXXXX。原告西安大展物业管理有限公司诉被告李娟、钱建乔物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安大展物业管理有限公司的委托诉讼代理人尹茜到庭参加诉讼，被告李娟、钱建乔经本院合法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告西安大展物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令二被告支付欠缴物业服务费、电梯费、卫生费及暖气费等费用24556.5元（按照住宅物业服务费0.9元/㎡.月，电梯费0.3元/㎡.月、卫生费为6元/月的标准自2009年6月暂计算至2019年8月，并计算至应交纳物业服务费、电梯费等费用缴清之日止）；2、请求贵院依法判令二被告支付违约金15213.6002元（按照每日千分之三的标准暂计算至2019年8月15日并计算至欠缴的物业服务费、电梯费等费用付清之日止）；以上共计39770.1002元；3、本案诉讼费、律师费由二被告承担。事实与理由：丽景佳苑小区系建设单位陕西长晶工贸有限责任公司建设，而二被告系原告服务管理的丽景佳苑小区2号楼10单元702室业主。建设单位依据《物业管理条例》相关规定，委托原告西安大展物业管理有限公司进行物业管理服务，在此期间，西安大展物业管理有限公司均全面、及时的履行了法律法规规定及约定的物业服务。截至起诉之日，被告并未按照约定按时交纳涉案房屋物业费、电梯费、卫生费等费用。原告多次电话催缴、书面催缴和当面催缴等催缴方式，均无果。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       原告诉至本院，望判如所请。被告李娟、钱建乔未到庭、无答辩。庭审中，原告提交的证据有：第一组证据：1、商品房买卖合同；2、丽景佳苑小区房屋交接单；3、业主领钥匙交接单；4、丽景佳苑2号楼业主领天然气卡交接单；证明被告钱建乔、李娟已于2009年7月14日入住丽景佳苑小区，已完成丽景佳苑小区2楼1单元7层02号房屋的交接工作，领取钥匙后，正式入住丽景佳苑小区，依据《物权法》《物业管理条例》之规定，应当按照《前期物业服务合同》约定向原告缴纳物业费、电梯费、垃圾费及暖气费等相关费用。第二组证据：1、前期物业服务合同；2、《前期物业服务合同（示范文本）》使用说明；证明1、截止目前，本小区未成立业主大会，原告与建设单位陕西长晶工贸有限责任公司签订《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，本小区业主均应当按照上述协议约定履行合同义务，即物业费按照0.9元/㎡的标准支付物业服务费；2、结合证据一，建设单位合同约定2009年3月1日向被告交付房屋，被告因个人原因自2009年7月14日已经办理交接房屋手续，被告应当自建设单位约定交房日期2009.3.1日起按照物业服务费等相关费用；3、因被告未能及时足额支付物业服务费，应当按照物业服务合同约定向原告支付违约金；第三组证据：暖气费公示信息；证明涉案小区系小区自主供暖，原告按照规定每年将暖气费收费标准已经每年定期公告，被告在享受原告提供的供暖服务后，应按照6.5元/㎡ /月的标准，按时足额缴纳暖气费。但被告并未按照约定及时向原告缴纳，应当按照约定缴纳并承担违约责任；第四组证据：小区日常维护照片；证明原告已经按照《物业服务合同》的约定，全面履行了合同义务即维护本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面合同义务；第五组证据：1、二手房买卖合同；2、房产证；3、证人证言。证明涉案房屋两被告已经出售给案外第三人姚某甲，并于2017年8月29日办理了不动产登记，现房屋产权人是姚某甲。因此自2017年8月29日前物业费应当由被告承担及承担未及时缴纳物业服务费、电梯费、暖气费等相关费用之违约责任。原告申请证人姚某甲出庭作证，证人姚某甲当庭证明，被告李娟、钱建乔已于2017年6月7日将位于丽景佳苑小区2号楼10单元702室房屋卖给他，并当即交付了房门钥匙。签约前，他随中介看房时，该房屋未装修，从未有人居住过。该房屋已于2017年8月29日过户到他名下。被告李娟、钱建乔未出庭，未发表质证意见，本院对原告提交的证据予以审查，原告提交的证据、证人证言可以相互印证，足以证明原告所诉事实，本院予以采信。本院认定，丽景佳苑小区由陕西长晶工贸有限责任公司建设，原告是丽景佳苑小区物业服务公司，被告是丽景佳苑小区2号楼10单元702室业主。原告西安大展物业管理有限公司履行了合同约定的物业服务义务, 丽景佳苑小区在2019年前一直是自主供暖，每平方米收取6.5元。二被告于2009年7月14日办理了收房手续，一直未装修、未居住该房屋，也未向原告申请物业费减免。2017年6月7日，二被告将该房屋卖给证人姚某甲，至今二被告及证人姚某乙未向原告支付物业管理费用。原告诉称多次催要，被告均置之不理。原告诉来本院，因二被告未出庭，本院未主持调解。上述事实有 原告提交的证据、证人证言及当事人当庭陈述为证，足以认定。本院认为，原告是物业服务企业，被告是小区业主。双方均应认真履行物业管理合同约定的义务，原告履行了管理义务，被告有义务缴纳管理费。因二被告已于2017年6月7日将该房屋卖给证人姚某甲，故2017年6月之前的各项费用由二被告负责清付，2017年6月之后的各项费用由证人姚某甲负责清付，二被告居住的2号楼10单元702室房屋，从2009年7月至2017年5月欠交的各项费用核定为1、物业管理费、电梯费、垃圾费85.42（0.9+0.3）×95+6×95=10307.88元，2取暖费85.42×6.5×4×8=17767.36元；因二被告未实际居住，未向原告申请物业费减免，被告应支付物业管理费、电梯费、垃圾费10307.88元的100%，应支付取暖费17767.36元的30%即5330.2元。二被告无故长期拖欠物业费构成违约，原告要求二被告承担违约金予以支持，但应以实际应付金额计算，因被告欠费时间最长达11年之久，最短也已逾三年，故以实际应付金额为基数，以7年为欠费时间即违约金率为0.003×365×7=7.67%。违约金为（10307.88+5330.2）×7.67=1199.44元。综上所述，原告要求二被告支付物业服务费、生活垃圾费、电梯费20992元，违约金9187元，共计3844.64元的诉讼请求应部分支持；原告其余诉讼请求予以驳回。为维护正常的社会生活秩序，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定判决如下：一、被告李娟、钱建乔在本判决生效后十日内支付原告西安大展物业管理有限公司从2009年7月至2017年5月欠交的物业管理费、垃圾费、电梯费、水费10307.88元，取暖费从2009年至2016年5330.2元，违约金1199.44元二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费794元，公告费560元，原告已预交，由原告承担300元，由被告李娟、钱建乔承担1054元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                审  判  长     刘文龙              人民陪审员     马爱娟              人民陪审员     侯琴琴            二O二0年 七月 二十八日                书  记  员     宁敏敏 1