浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初1226号原告：徐上粟，男，1978年12月22日出生，汉族，户籍所在地龙港市，现住龙港市。原告：陆海映，女，1982年7月28日出生，汉族，户籍所在地龙港市，现住龙港市。被告：苏尚进，男，1955年4月15日出生，汉族，户籍所在地龙港市，现住龙港市。被告：龙港市邻家房产经纪有限公司，统一社会信用代码91330327078656157R，住所地龙港市西三路426-428号一层前半间。法定代表人：吕明洋。原告徐上粟、陆海映与被告苏尚进、龙港市邻家房产经纪有限公司（以下简称邻家经纪公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日第一次公开开庭进行了审理，于2020年7月1日第二次公开开庭进行了审理。原告徐上粟、陆海映、被告苏尚进、邻家经纪公司的法定代表人吕明洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐上粟、陆海映向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告于2019年12月7日订立《苍南县邻家房产有限公司房产交易定金协议》；2.判令被告苏尚进、邻家经纪公司立即返还定金5万元及以本金为基数，双倍赔偿违约金、利息；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告以两被告违约为由，变更第1、第2项诉讼请求为：1.判令解除原告与被告于2019年12月7日订立《苍南县邻家房产有限公司房产交易定金协议》；2.判令两被告共同双倍返还定金10万元。事实和理由：原告经被告邻家经纪公司法定代表人吕明洋介绍，购买位于××镇××街××号××幢××室。各方于2019年12月7日订立《苍南县邻家房产有限公司房产交易定金协议书》（以下简称合同一），约定房产售价54.58万元，原告支付5万元定金给被告邻家经纪公司法定代表人吕明洋。同时，约定被告苏尚进提供《苍南县国有土地使用权补办出让补办合同书》（以下简称补办合同书）（材料存放于被告邻家经纪公司），并约定于2019年12月20日立契。事后，原告向龙港不动产登记中心了解该房产情况，工作人员告知原告，该房产的土地使用权补办出让手续没有办理，其提供的合同并未履行交纳费用义务，该合同未生效。综上，原告认为被告使用欺诈手段，提供未生效的补办合同书并告知已经交费，欺诈、诱导原告与其签订定金协议。根据《合同法》之规定，请求法院予以撤销。若被告能够提供生效的补办合同书，两原告愿意继续履行合同一，购买涉案房屋。被告苏尚进辩称，1.两原告购房前已查看了涉案房屋，对涉案房屋的情况均已知悉，被告苏尚进也告知两原告涉案房屋无法办理产权证，若要办理国有土地使用权证，需要交纳费用。合同一签订时，两原告已经看过补办合同书原件，是自愿购买，被告苏尚进不存在欺诈行为。2.涉案房屋原先确实可以凭补办合同书及附属的国土资源局行政处罚书决定书等材料补办用地手续，同一幢楼的其他住户已成功补办了用地手续。被告苏尚进缴纳罚款后，因无力支付土地出让金，未补办用地手续。目前有关部门暂停补办用地政策，若政策允许办，被告愿意配合两原告办理相关手续。3.被告苏尚进已收到被告邻家经纪公司转交的定金5万元。合同一签订后，是原告毁约不愿意签订卖尽契，不肯支付购房款。被告邻家经纪公司辩称，1.涉案房屋有170平方米，是按小产权房即无产权证的房屋出售，售价仅50多万元，若该房屋有产权证，市场价应为80万元左右。其在介绍房产时，已将被告苏尚进提供的材料交给原告过目，5万元定金也已转交给被告苏尚进。2.对于无产权证的房屋，被告邻家经纪公司会在出售前对房屋的所有情况和使用情况进行确认。被告邻家经纪公司已事先去查看了涉案房屋并询问邻居，审核处罚决定书、收据等材料，确认被告苏尚进系涉案房屋所有权人。3.合同一约定双方买卖的标的系涉案房屋而非补办合同书等手续。被告邻家经纪公司也一直在协调双方的矛盾。补办合同书及附属的国土资源局行政处罚书决定书等材料是为了证明涉案房屋系被告苏尚进所有，因上述材料被钉成一份，故以补办合同书作为名称载入合同一。原告徐上粟、陆海映围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明两原告的主体资格；2.被告的公民身份信息、企业信用信息公示，用于证明两被告的主体资格；3.收款收据、合同一，用于证明两原告与两被告签订合同一并支付定金5万元的事实；4.补办合同书，用于证明该合同自始未生效，被告未交纳补办合同书第八条载明的费用的事实。被告苏尚进围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1补办合同书及附属的国土资源局行政处罚书决定书、结案报告、罚没款专用票据、龙湖居民委员会证明、苍南县人民政府办公室抄告单，套间分配表土地估价报告，用于证明被告苏尚进系涉案房屋所有人，涉案房屋可以办理国有土地证的事实；2.收件清单、合同一，用于证明原告与被告苏尚进签订合同一，被告邻家经纪公司收取被告苏尚进提供的补办合同书及国土资源局行政处罚书决定书等原件的事实。被告邻家经纪公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.合同一、收件清单、收款收据、补办合同书及结案报告、龙湖居民委员会证明、罚没款专用票据，用于证明双方签订的合同一系双方真实意思的表示，涉案房屋没有产权证的事实；2.录像材料及文字翻译，用于证明双方都清楚涉案房屋的情况，不存在欺诈隐瞒的行为。对当事人提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和证据质证。两被告对两原告提供的证据1、证据2、证据3，两原告及被告邻家经纪公司对被告苏尚进提供的证据2，两原告及被告苏尚进对被告邻家经纪公司提供的证据1中的合同一、收件清单、收款收据、证据2，均无异议，本院予以确认并在卷佐证。两原告提供的证据4，两被告均有异议，被告苏尚进认为两原告提供的补办合同书与其提供的补办合同书所附材料不一致，10年前缴纳4万多元确实可以办理国有土地使用权证，至于现在能否办理不清楚。被告邻家经纪公司认为两原告提供的补办合同书材料不全，2008年有相关政策，缴纳费用就可以办理国有土地使用权证，补办合同书及国土资源局行政处罚决定书等材料是有关部门装订的，而非被告苏尚进拼凑形成，能够证明被告苏尚进系涉案房屋的所有人。因被告苏尚进只办理了一半的手续，涉案房屋也是作为无证房屋出售。被告苏尚进提供的证据1，被告邻家经纪公司无异议，两原告对证据的三性均有异议，认为土地估价报告、行政处罚书决定书等与本案不具有关联性，被告将这些材料与补办合同书拼凑成一份，补办合同书并未成立。被告邻家经纪公司提供的证据1中的补办合同书及结案报告、龙湖居民委员会证明、罚没款专用票据，被告苏尚进无异议，两原告有异议，认为补办合同书不属实，合同未成立。对有争议的证据，本院认定如下：两原告提供的证据4、被告苏尚进提供的证据1及被告邻家经纪公司提供的证据1中的补办合同书，内容一致，补办合同书仅有被告苏尚进的签名捺印，并无合同相对方即原苍南县国土资源局的签字盖章，仅能证明该合同并未成立的事实，其他不予认定。被告苏尚进提供的证据1中的其他文件、收据等及被告邻家经纪公司提供的证据1中的结案报告、龙湖居民委员会证明、罚没款专用票据，能够相互印证，对其真实性予以认定，前述证据仅能证明被告苏尚进等人被原苍南县国土资源局没收在违法转让的土地上新建的十套公寓住宅，苍南县人民政府于2006年发布抄告单，允许涉案房产补办相关手续，被告苏尚进等人向原苍南县国土资源局交纳罚没款的事实，其他不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年3月，龙港镇大成镀铝厂受让了龙港镇正大花边厂的1000平方米国有土地使用权，该地块是龙港镇正大花边厂1992年12月经县人民政府批准以协议出让方式获取。1997年5月，龙港镇大成镀铝厂经全体职工商议共同集资，擅自在厂房后侧建成一幢六间五层的公寓式住宅，分配给职工作为私人住房。其中被告苏尚进分得纺织四街198-206号后幢301室。2006年，原苍南县国土资源局就被告苏尚进等人的上述行为，作出苍土监罚字（2006）25号行政处罚决定书，没收被告苏尚进等十人在非法转让土地上新建的十套公寓住宅。2006年11月15日，苍南县人民政府作出苍政办抄（2006）第119号，认为被告苏尚进等32宗个人违法用地符合苍政发〔2005〕162号文件清理补办条件，要求各有关单位接文后按原定程序予以办理相关手续。后被告苏尚进虽与同幢其余九人共同向原苍南县国土资源局缴纳了罚没款，但未与原苍南县国土资源局签订补办合同书并依据上述文件补办涉案房屋的用地手续。2019年12月7日，原告徐上粟、陆海映与被告邻家经纪公司、苏尚进签订合同一，约定：1.两原告向被告苏尚进购买坐落于××镇××街××号××幢××室的房屋，该房屋目前尚无法办理不动产权证。2.该房屋售价54.58万元，两原告于2019年12月7日向被告苏尚进支付定金5万元，双方于2019年12月20日前立卖尽契。立卖尽契时，双方将全部手续一次性交清。3.被告苏尚进出售该房产应出具齐全手续，如有重叠交加，枝节不清，债务，家庭意见分歧及手续欠缺等一律由被告苏尚进全权负责理清。4.被告苏尚进收取定金后，若借故不卖，所收定金加倍罚给两原告。两原告付了定金，若借故不买，定金归被告苏尚进所有。被告邻家经纪公司作为居间介绍一方，已付出劳务，两原告与被告苏尚进不管因何种原因无法达成房屋买卖协议的，也不管双方对于定金如何处理，如属于两原告违约的，被告苏尚进支付被告邻家经纪公司定金的20%作为劳务费；如属于被告苏尚进违约的，两原告应支付被告邻家经纪公司定金的20%作为劳务费。5.被告苏尚进提供“补办合同书”，立契日被告苏尚进必须结清水、电、物业费，保证水电表过户到两原告名下。房产过户时，被告苏尚进要提供无偿帮助，过户税费及一切工本费由两原告承担。6.服务中介费由两原告支付5458元，被告苏尚进支付5458元，于过户完毕当天付清。该房产的证件手续资料由被告邻家经纪公司暂为保管，立契后转交给两原告。双方签订合同一时，两被告向两原告出示了补办合同书及附属的国土资源局行政处罚书决定书、苍南县人民政府办公室抄告单等材料，该补办合同书仅有被告苏尚进的签字捺印，未经国土资源局签字盖章，相关土地出让金及合同签订时间均未填写。当日，两原告向被告邻家经纪公司的法定代表人吕明洋转账5万元，该款已由吕明洋转交被告苏尚进，并由被告苏尚进出具收款收据。被告苏尚进向被告邻家经纪公司交付了补办合同书及附属的国土资源局行政处罚书决定书等材料，并由被告邻家经纪公司向被告苏尚进出具收件清单，收件清单载明，“今日邻家房产收取苏尚进证件资料清单如下：1.苍南县国有土地使用权补办出让（合同书）”。各方口头约定合同一载明的“补办合同书”在签订卖尽契后交付给两原告。2019年12月20日，两原告及被告苏尚进在签订卖尽契时，双方就合同一中约定的被告苏尚进应交付的“补办合同书”是否应当是合法成立并生效的合同，能否补办用地手续产生争议，未能签订卖尽契。被告邻家经纪公司组织双方调解，两原告以补办合同书无效，无法补办用地手续为由，要求解除合同，由两被告退回5万元定金，后两原告又主张若被告苏尚进能够提供合法有效的补办合同书，同意继续履行合同一。两原告及被告苏尚进均未向被告邻家经纪公司支付中介费用。后各方经协商未果，遂引发纠纷。2020年1月17日，被告苏尚进从被告邻家经纪公司取回补办合同书及附属的国土资源局行政处罚书决定书等材料，并向被告邻家经纪公司出具收件清单。另查明，1.2020年4月10日，苍南县邻家房产经纪有限公司变更登记为龙港市邻家房产经纪有限公司；2.涉案房屋补办用地手续的政策已经停止。原、被告签订合同一时，涉案房屋已不能沿用过往政策补办用地手续。本院认为，原告徐上粟、陆海映与被告苏尚进、邻家经纪公司签订的合同一系三方当事人的真实意思表示，且内容合法，应认定为有效合同。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告邻家经纪公司与两原告、被告苏尚进之间系居间合同关系，其已将原告支付的定金转交给被告苏尚进，与本案的定金合同纠纷并无关系。原、被告签订合同一时，均已知晓涉案房屋未办理产权证，各方约定被告苏尚进于卖尽契签订时向两原告交付“补办合同书”，两原告主张该“补办合同书”应为生效合同，能够补办用地手续，被告苏尚进辩称原先可以凭补办合同书及附属的国土资源局行政处罚书决定书等材料补办用地手续，日后政策允许愿意配合两原告补办用地手续，而被告邻家经纪公司辩称补办合同书及附属的国土资源局行政处罚书决定书等材料是为了证明涉案房屋系被告苏尚进所有，因上述材料已被钉成一份，故以“补办合同书”作为名称载入合同一。结合本院查明的事实及原、被告陈述，各方对“补办合同书”的定义确实存在分歧且经协商仍无法订立房屋买卖合同，现两原告要求解除合同一，本院予以准许。鉴于双方当事人对合同一约定的“补办合同书”存在理解分歧，加之双方签订合同一时，涉案房屋已不能补办用地手续，合同的解除系不可归责于双方当事人的事由，被告苏尚进应返还两原告交付的5万元定金。两原告主张两被告构成违约，应双倍返还定金，但未能提供充分证据予以证明，本院不予采纳。两原告变更诉讼请求，系其在法律规定的范围内对自己民事权利所作的处分，本院予以准许。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、解除徐上粟、陆海映与苏尚进于2019年12月7日签订的《苍南县邻家房产经纪有限公司房产交易定金协议书》；二、苏尚进于本判决生效之日起十日内返还徐上粟、陆海映定金5万元；三、驳回徐上粟、陆海映的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由徐上粟、陆海映共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 杨 珏二〇二〇年八月四日书记员 蔡子欣?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百一十七条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。