河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4720号 上诉人（原审被告）：唐山宏宇房地产开发有限公司，住所地：唐山高新技术产业开发区龙泽北路大陆阳光104楼1903号。 法定代表人：王宏宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁芳，河北锐顶律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张桂芹，女，1965年11月1日出生，汉族，农民，住唐山市滦南县。 委托诉讼代理人：张梁，河北存鹏律师事务所律师。 上诉人唐山宏宇房地产开发有限公司因与被上诉人张桂芹租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0291民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐山宏宇房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，发还重审或依法改判；诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院未查明案件事实，上诉人交付给被上诉人的停车位具备使用性能和排他性，案涉车位已不存在长期被他人抢占的情形。上诉人交付被上诉人的停车位没有车位锁，能够保证被上诉人排他性使用。被上诉人申请解除车位使用协议的理由为停车位被他人抢占。上诉人没有接到被上诉人反映的要求排除妨害的请求。该协议虽然为租赁协议，但与一般租赁行为不同，实际为对停车位使用权的转让。二、一审法院关于退还上诉人停车位使用费的计算方法无法律依据。车位使用协议约定的租赁期限为20年，超过约定的20年部分应为赠与性质，一审法院以70年的年限计算扣除费用没有法律依据。 张桂芹答辩称，上诉人的上诉理由均不能成立。我方是按照70年的年限进行的交费，而且同类另案即唐山市中级人民法院作出的（2020）冀02民终4226号民事判决书已经判决解除协议，返还大部分费用，并且判决已经履行。综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 张桂芹向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的编号为2013046号《天承锦绣小区停车位使用协议》；2.依法判令被告返还租金人民币7万元；3.判令被告以7万元为本金自2013年11月30日起至实际返还之日止按照年利率6%赔偿给原告造成的经济损失；4.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年11月29日，原告张桂芹之夫李金奖作为乙方与被告唐山宏宇房地产开发有限公司作为甲方签订了《天承锦绣小区停车位使用协议》，协议约定：“一、甲方同意乙方的车辆在天承锦绣南区地上152号停车位停放。二、该停车位的使用年限与乙方持有的土地使用权证中约定的使用年限一致。三、该停车位的使用费用为7万元。四、乙方在付清停车位全部价款并签订本协议后，直接到物业办理交付使用手续。停车位的交付标准以乙方实地现场勘查的现状（含地理位置、面积等）为准……”。协议签订前，被告分三次收到李金奖152号车位使用费共计7万元。案涉152号车位交付李金奖使用后，控制车位的地锁被他人破坏，车位存在被他人占用的情形。后，原告自行购买链锁控制车位，并在车位后墙贴上“私家车位”字样，但仍存在车位被他人抢占的情形。2019年8月，原告妹妹张桂芝曾找天承锦绣小区物业公司和被告沟通车位被抢占事宜，物业公司及被告认可原告车位使用权益无法得到保障的事实，但均表示无法解决。另查明，张桂芹与李金奖育有两女，长女李蕊君、次女李双君。李金奖于2016年1月16日因车祸死亡，李金奖的父亲李春明、母亲张金慧、长女李蕊君、次女李双君均书面放弃继承李金奖基于案涉车位享有的权益，同意由张桂芹主张相关权利。 一审法院认为，《天承锦绣小区停车位使用协议》签订人李金奖已去世，张桂芹之外的继承人均书面放弃继承李金奖因该协议享有的权益，故张桂芹成为该协议项下权利人。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯全面履行自己的义务。在租赁合同中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合租赁的用途。本案中，原告张桂芹与被告唐山宏宇房地产开发有限公司均认为《天承锦绣小区停车位使用协议》的性质为租赁协议，故原告签订《天承锦绣小区停车位使用协议》的目的是租用被告的停车位用于停放车辆，为日常生活提供便利，被告收取原告租金后，提供符合日常停车要求的车位是其应当履行的主要义务。虽然被告为原告提供了151号地上停车位，但在实际使用中，停车位存在被他人占用的情形。原告提供的证据能够证明被告提供的停车位不能保证原告的专有使用，即原告签订《天承锦绣小区停车位使用协议》的目的无法实现，故其要求解除与被告签订的《天承锦绣小区停车位使用协议》，理据充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉车位已交付原告使用七年，原告应向被告支付该期间的费用，本院参照70年的土地使用权年限以及车位的实际使用情况，酌情认定案涉车位自交付时起至《天承锦绣小区停车位使用协议》解除前的使用费为5000元。被告已收取原告车位使用费7万元，扣除该部分费用后，被告应返还原告65000元。原告要求被告赔偿以7万元为本金按照年利率6%计算的自2013年11月30日起至实际返还之日止的经济损失，理据不足，本院不予支持。遂判决如下：一、解除原告张桂芹之夫李金奖与被告唐山宏宇房地产开发有限公司签订的《天承锦绣小区停车位使用协议》；二、被告唐山宏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张桂芹车位使用费65000元；三、驳回原告张桂芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取计775元，由原告张桂芹负担55元，由被告唐山宏宇房地产开发有限公司负担720元。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：唐山帅恒物业服务有限公司出具证明一份、帅恒公司营业执照、中标通知书一份、物业服务合同一份、2020年7月13日、2020年8月17日涉案车位现状照片，证明帅恒公司为涉案小区物业服务公司，由该物业公司对地上停车位进行统一管理，能够充分保障承租人对停车位的专有使用权，经物业公司多次核实，涉案152号停车位不存在被抢占现象。被上诉人对上述证据的质证意见为：唐山帅恒物业服务有限公司与上诉人有利害关系，而且也是单方出具的证明，通过被上诉人在一审中提交的与唐山帅恒物业服务有限公司主管及开发商的谈话录音能够明确证实地上车位被任意抢占，开发商与物业公司之间对车位的管理互相推脱，不能保障被上诉人对车位的排他性使用权。两张照片也不能证实上诉人的证明目的，只能证实涉案小区的车位管理混乱。 本院二审查明事实与一审法院查明事实相一致。 本院认为，被上诉人张桂芹提交的证据能够证明上诉人提供的停车位不能保证被上诉人的专有使用，存在被他人抢占的情形且长期未能解决，导致双方签订的《天承锦绣小区停车位使用协议》的目的无法实现，故一审法院判决解除《天承锦绣小区停车位使用协议》并无不妥。上诉人主张案涉车位租赁协议的期限为20年，超过20年的部分视为赠与，但《天承锦绣小区停车位使用协议》约定：该停车位的使用年限与乙方持有的土地使用权证中约定的使用年限70年一致，因此被上诉人系按照70年的使用年限缴纳的车位使用费，对于该项主张，本院不予支持。综上所述，唐山宏宇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1425元，由上诉人唐山宏宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕雪维 审判员  沈 军 审判员  姚春涛 二〇二〇年八月二十六日 书记员  房善忠 ——