文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初3426号原告：重庆市维泰物业管理有限公司，住所地重庆市涪陵区桥南双宝路5号，统一社会信用代码915001027688695987。法定代表人：陈亮，系公司总经理。委托诉讼代理人：何中琴，系该公司员工。委托诉讼代理人：秦颢，重庆圣石牛律师事务所律师。被告：韦美容，女，1957年1月12日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人:何晓雨（系被告韦美容之女），女，1987年10月19日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市维泰物业管理有限公司（以下简称维泰物业公司）与被告韦美容物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用小额诉讼程序公开进行了审理。原告维泰物业公司委托诉讼代理人秦颢、被告韦美容委托诉讼代理人何晓雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市维泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付从2018年5月8日起至2020年5月31日止的物业服务费3737元，违约金400元，共计4137元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月30日，原告与重庆公用事业建设有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同对服务期限、物业费、电梯费、公摊水电费、违约金等进行了约定。被告韦美容是XXX小区X-X-X号房业主，该房屋建筑面积为108.42平方米。被告从2018年5月8日起至2020年5月31日止，共计拖欠原告物业服务费2819元、电梯费671元，公摊水电费247元，产生违约金400元。经原告多次催收未果。被告韦美容辩称，1我们楼下有一个烟道，炒菜时家里就会发出响声，物管说去协商但一直未得到解决；2、我们家住3楼，楼下垃圾随处可见；3、说要在楼下建立一个农贸市场，那环境会更加恶化。经审理查明，2013年12月30日，原告（乙方）与重庆公用事业建设有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定，重庆公用事业建设有限公司选聘原告对其开发建设的南川区XXX小区提供前期物业管理服务事宜。合同第六条约定物业服务费用标准（按建筑面积计算），即物管费1.05元/月·平方米，电梯费为0.25元/月·平方米。第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗、照明用电、公共清洁绿化用水，应独立计量核算，按实际使用量由业主或物业使用人按面积据实分摊。第八条约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。第二十三条约定了该合同期限为6年，自2013年12月30日起至2019年12月30日止。合同期未满，业主与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。第三十条还约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。另查明，被告韦美容系XXXX-X-X房屋的业主，房屋建筑面积为108.42平方米。原告主张被告未缴纳从2018年5月8日至2020年5月31日期间的物业服务费、电梯费和公摊水电费共计3737元及违约金400元，由于被告未交纳上述期间的相关费用，原告提起了前述诉讼。再查明，原告提交的小区公告栏公示《南川·XXX物业服务收费标准》照片，其上载明共用部位、公用设备设施分摊费（住宅、商业）每户每月10元。原告在小区公告栏公示的2018年2月-2018年12月公摊水电费明细表载明该段期间每户每月的公摊费用为18.84元；2019年第一季度公共用水、电明细表载明该段期间每户每月的公摊费用为10.63元；2019年第二季度公共用水、电明细表载明该段期间每户每月的公摊费用为9.32元；2019年第三季度公共用水、电明细表载明该段期间每户每月的公摊费用为11.4元；2019年第四季度公共用水、电明细表载明该段期间每户每月的公摊费用为12元。上述事实，有原、被告的当庭陈述和原告提交的《前期物业服务合同》、房屋交付结算协议书、催费照片、房屋登记信息查询证明、小区公用水、电明细照片、服务照片等证据在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，原告与重庆公用事业建设有限公司签订的《前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应合法有效,双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”上述物业服务合同对被告及该小区业主均具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，但被告从2018年5月8日起至2020年5月31日止的物业服务费等相关费用未交纳，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务。被告提出的不缴纳物业费的抗辩理由，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，因此对被告以此为由不交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。按照合同约定，被告自2018年5月8日至2020年5月31日止的物业服务费（包含电梯费）应为3492元【（1.05元/平方米·月+0.25元/平方米·月）×108.42平方米×24个月+（1.05元/平方米·月+0.25元/平方米·月）×108.42平方米÷31天×24天】。对于公摊水电费按照10元/月/户计收的问题。通过原告提交的2018年2-12月以及2019年第一、二、三、四季度实际产生的公摊水电费来看，2018年2月至2019年12月平均每月公摊水电费高于10元/月/户的标准，现原告按照每月10元/户计收被告的公摊水电费，本院予以认可，故被告从2018年5月8日至2019年12月31日期间的公摊水电费为248元（10元/月/户×24个月+10元/月/户÷31天×24天），上述费用合计3740元，原告主张上述期间物管费和公摊水电费为3737元，系对自身权利的处分，本院予以支持。对于原告主张的违约金问题，被告未按时交纳物业费，已经构成违约，但由于本院在审理该小区物业服务合同纠纷系列案件中，部分业主提交了照片，通过该照片发映了原告维泰物业公司存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。而由于该瑕疵，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告韦美容于本判决生效后立即支付原告重庆市维泰物业管理有限公司2018年5月8日至2020年5月31日期间的物业服务费（包含电梯费、公摊水电费）3737元。二、驳回原告重庆市维泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告已交纳），由被告韦美容负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 秦先俊二〇二〇年八月十日法官助理 彭恒瑶书 记 员 滕 瑶