宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1095号 上诉人（原审被告）：宁夏骏宁房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路满城北街天嘉人和里2号楼营业房101室。 法定代表人：于新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨虔、丁雪峰，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张斌，女，1976年10月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：陈小娥，男，1974年12月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 共同委托诉讼代理人：杨谨菡，宁夏颐升律师事务所律师。 上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司（以下简称骏宁房地产公司）与被上诉人陈小娥、张斌商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初14452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人骏宁房地产公司上诉请求：1.依法撤销金凤区人民法院一审判决，改判上诉人支付违约金至实际交房之日即2018年9月17日；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人支付被上诉人自2017年1月1日至判决确定的给付之日的违约金无任何法律依据，上诉人认为对房屋的转移占有，即视为房屋的交付使用。上诉人于2018年9月17日将涉案房屋交付被上诉人已实际居住，即视为交付房屋，因此被上诉人无需支付房屋交付后的违约金。 被上诉人陈小娥、张斌辩称，由于涉案房屋并未具备交房条件，所以并未交付房屋，请求依法驳回上诉。 陈小娥、张斌向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理银川市金凤区天嘉人和里小区7-1-502室房屋的不动产权证书；2.判令被告依照合同约定将7号楼（-2）层223号地下储藏室交付给原告占有使用；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金61247.72元，以房屋总价款584983元为基数，自2016年12月31日起按照每日万分之一暂计算至2019年11月13日止，2019年11月14日之后的逾期交房违约金计算至房屋实际符合交付条件之日止；4.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金62697.36元，以房屋总价款584983元为基数，自2018年1月30日起至按照每年6%暂计算至2019年11月13日止，2019年11月14日之后的逾期交房违约金按照每年6%计算至房屋实际办理不动产权证书之日止；以上共计：125572.51元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月6日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》（预售）及《天嘉人和里地下储藏室使用协议》，约定原告购买被告开发的位于银川市××区房屋一套，建筑面积为132.11平方米，房屋总价款为584983元，并将7号楼（-2）层223号面积为10.81平方米的地下储藏室使用权转让给原告享有，使用费为5250元，使用权限与商品房使用权限、交付时间一致。商品房买卖合同约定出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付房屋，逾期交付的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的原因未将上述资料到产权登记机关备案，买受人有权单方面解除合同，但未约定买受人继续履行合同的情况下出卖人应当承担的违约责任。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告却未按合同约定期限向原告交付合格房屋。2018年9月17日，被告向原告交付了房屋钥匙，但一直未向原告交付地下储藏室。涉案小区2019年4月才接通天然气，且被告至今未取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》等证件，不符合办理房屋产权登记的条件，原告多次要求被告承担违约责任，被告均不予理会。综上，为维护合法权利，原告诉至法院。 一审法院认定事实：2016年1月6日，原告陈小娥、张斌与被告骏宁房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的银川市××区房屋；预测建筑面积132.11㎡，套内建筑面积112.03㎡，房屋单价4428/㎡，总价款584983元；付款方式，公积金贷款；原告于2016年1月6日前支付首期房价款394983元，余款190000元向公积金管理中心申请贷款支付；商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；交付时间，被告应当于2016年12月31日前向原告交付该商品房；逾期交房责任，逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日；房屋登记，被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，在商品房交付使用后270个工作日内，由于被告原因，未将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案的，原告有权单方面解除合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并且在有关政府部门正式解除合同登记备案后的60个工作日内全额退还原告已付房款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至被告收到原告解除合同的书面通知之日止）每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于2016年1月6日向被告缴付购房首付款394983元，后向工商银行办理住房公积金贷款190000元。另查明，原、被告于2016年1月6日签订《天嘉·人和里地下储藏室使用协议》，约定原告享有天嘉·人和里7号楼（-2）层223号地下储藏室的使用权，建筑面积为10.81㎡；原告于2016年1月6日一次性付清地下室储藏室的使用费5250元；原告一次性付清地下储藏室的使用费后，待所购房屋交房时凭缴费凭证到物业服务部门领取地下储藏室门的钥匙及电卡等；地下储藏室的交付使用时间与所购住房交付时间一致；原告使用的地下储藏室享有与其所购房屋同等年限的使用权。原告于2015年12月10日支付被告该储藏室使用费5250元。同时查明，上述涉案房屋未进行竣工验收备案，原告于2018年9月17日接收房屋。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及社会公益，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行己方义务。合同明确约定被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋在约定期限内交付原告使用，且被告同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，被告已逾期交房。原告虽于2018年9月17日接收房屋，但涉案房屋至今未经竣工验收备案，被告亦未取得约定的证书资料，不符合合同约定的交付条件，即被告该转移占有的行为并不能认定为已经完全履行合同约定的交付义务，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。同时结合双方关于逾期交房违约金的约定：逾期交房在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日。本案中，原告并未要求解除合同，故被告应当以全部房价款的万分之一支付原告自2017年1月1日至2019年11月13日期间的违约金，计算为：61247.72元（584983元×0.1‰/日×1047天），2019年11月13日以后的违约金，以584983元为基数，利率为每日万分之一（0.1‰/日）计算至本判决确定的给付之日。关于原告主张被告向原告交付7号楼（-2）层223号地下储藏室的诉讼请求，因为双方签订的《天嘉·人合理地下储藏室使用协议》中对储藏室的交付时间明确约定为：“地下储藏室的交付时间与所购住房交付时间一致”，且双方在《银川市商品房买卖合同（预售）》合同中约定的房屋交付时间为2016年12月31日，所以依据该约定，储藏室应当于2016年12月31日进行交付，涉案房屋虽未竣工验收备案，但原告已经接收房屋，且被告亦认可如原告要求被告交付储藏室，原告应当与被告协商具体的使用期限，与被告办理储藏室交接的相关手续，而双方对储藏室的使用期限在上述协议中亦明确约定为：“原告使用的地下储藏室享有与其所购房屋同等年限的使用权”，故对被告抗辩双方应当再行协商使用期限的抗辩理由，不予采纳；现原告已经支付协议约定的储藏室使用费，故原告要求被告将7号楼（-2）层223号地下储藏室交付给原告占有使用，符合合同约定，原审法院予以支持。原告要求被告协助原告办理涉案房屋的不动产权证书，因涉案房屋未经竣工验收备案，办理不动产权证书的条件尚未成就，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告要求被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金，因双方约定被告应当在商品房交付使用后270个工作日内履行办理不动产证书的相应手续，现被告未完全履行其交付义务，故对原告该项诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付原告陈小娥、张斌自2017年1月1日至2019年11月13日期间的逾期交房违约金61247.72元；2019年11月13日以后的违约金，以584983元为基数，利率为0.1‰/日计算至本判决确定的给付之日；二、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将7号楼（-2）层223号地下储藏室交付给原告陈小娥、张斌使用；三、驳回原告陈小娥、张斌其他诉讼请求。案件受理费1406元（已减半收取），由原告陈小娥、张斌负担720元，由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担686元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。上诉人骏宁房地产公司与陈小娥、张斌签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》明确约定涉案房屋交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。经审查，涉案房屋至今未竣工验收备案，亦未取得建设工程竣工验收备案证明文件及其他约定的证书资料，故涉案房屋并未达到合同约定的交付条件，上诉人以房屋的转移占有即视为房屋交付使用，要求改判支付逾期交房违约金计算至2018年9月17日的上诉理由不能成立。 综上，上诉人骏宁房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费419元，由上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高凤梅 审判员  张建国 审判员  张旭霞 二〇二〇年八月五日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。