湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初2987号 原告：永州农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路235号。 法定代表人：田万顷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋光华，男，1988年7月12日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：胡小艳，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：郑秋艳，女，1981年8月6日出生，汉族，住湖南省祁阳县。 被告：永州市华亚房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区竹塘路与育才路交叉口B栋106。 法定代表人：汪雪峰，该公司总经理。 原告永州农村商业银行股份有限公司（以下简称永州农商银行）与被告郑秋艳、永州市华亚房地产开发有限公司（以下简称华亚房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州农商银行的委托诉讼代理人宋光华、胡小艳到庭参加了诉讼；被告郑秋艳、华亚房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永州农商银行向本院提出诉讼请求：1.判令提前解除原告与被告郑秋艳签订的1892020200借字2015第00000245号借款合同；2.判令被告郑秋艳偿还原告借款本金233840.24元及利息8492.52元、罚息145.69元（利息已结至2019年8月25日，至2020年5月25日止共欠息8638.21元），后续利息按借款合同约定的利率计算至借款本金还清时止；3.判令被告郑秋艳以位于冷水滩区的房产［预告登记证号：永房建冷水滩字第××号］为上述借款本息承担抵押担保责任，原告享有优先受偿权；4.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告华亚房地产公司对被告郑秋艳的借款承担连带保证责任，连带偿还原告借款本息。事实与理由：2017年7月26日，原告与被告郑秋艳签订了担保合同，并签订最高额抵押合同，约定原告借款25万元给被告郑秋艳，由被告郑秋艳以房产做抵押。被告郑秋艳于2019年8月25日起未偿还借款本金，亦未支付利息。2017年7月26日，华亚房地产公司向原告出具了保证合同，同意承担连带保证责任。特诉至法院，请求判如所请。 被告郑秋艳、华亚房地产公司未予答辩，在本院指定的举证期限内，亦未提交证据。 经审理查明：被告郑秋艳为购买被告华亚房地产公司开发的位于冷水滩区的房屋，向原告按揭贷款，双方于2017年7月26日签订了（2017）字00000245号《个人住房、商业用房借款担保合同》，约定：1.被告郑秋艳向原告借款25万元用于住房按揭贷款；2.借款期限为240期；3.月利率为4.0833‰。贷款发放后，贷款期限在1年以内的，执行合同约定利率；超过1年的，如遇中国人民银行调整贷款利率，经借贷双方协商确定合同期限内贷款利率按一年调整；4.借款人自愿选择等额本息还款，从贷款发放次月起，于每月25日按期归还本息；5.逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收40%执行；6.借款人挪用或未按期偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下的贷款全部提前到期，并通过各种方式催收。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 同日，原、被告还签订了一份（1891020200）最高额抵字[2017]第00000092号《最高额抵押合同》，约定为确保（2017）字00000245号《个人住房、商业用房借款担保合同》的履行，郑秋艳自愿以按揭购买的住宅为其自2017年7月26日至2037年7月26日期间在原告处办理约定的各类业务，所实际形成的债务（主债权、利息、罚息、赔偿金及实现债权的相关费用等）提供担保，其中主债务最高本金为25万元。抵押物暂作价32.6万元，债务人和抵押人违反该合同或主合同项下义务，抵押权人有权依法行使抵押权。 同日，原告与被告华亚房地产公司签订了一份《永州农村商业银行股份有限公司个人住房（商铺）按揭贷款保证合同》，约定由华亚房地产公司为原告与被告郑秋艳编号为（永商行）按借字（2017）第00000245号的贷款合同承担连带保证责任，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年，主合同双方解除主合同或者主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。同月27日，原告与被告郑秋艳就前述抵押担保物办理了永房建冷水滩字第××号预购商品房抵押权预告登记。 2017年7月27日，原告向被告郑秋艳发放了25万元住房按揭贷款，被告郑秋艳偿还了截至2019年8月25日的利息及部分本金后，未再偿还借款本息，遂酿成本纠纷。 上述事实有当事人提供的《个人住房、商业用房借款、担保合同》、《最高额抵押合同》、《永州农村商业银行股份有限公司个人住房（商铺）按揭贷款保证合同》、预购商品房抵押权预告登记、永州农村商业银行借款借据、银行流水、欠息情况说明等证据在卷予以证实，结合当事人的庭审陈述，足以认定。 本院认为，被告郑秋艳与原告签订的《个人住房、商业用房借款、担保合同》、《最高额抵押合同》，被告华亚房地产公司与原告签订的《永州农村商业银行股份有限公司个人住房（商铺）按揭贷款保证合同》均系双方真实意思的表示，内容合法，为依法成立之有效合同，对双方均具有约束力。在原告依约向被告郑秋艳发放25万元住房按揭贷款后，被告郑秋艳应依约向原告偿还借款本息。现被告郑秋艳仅偿还了截至2019年8月25日止的利息及部分本金，已构成违约，根据合同约定，原告可提前解除借款合同，要求被告郑秋艳提前还款，故对原告就此提出的诉请，本院依法予以支持。 依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权自登记时设立。建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》第34条同时规定，以预售商品房抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。因此，预抵押登记只是设立了一个抵押登记的请求权，属于可期待权利，并不等同于抵押权登记，应认定该抵押权并未设立，故本案虽然办理了预抵押登记，但原告无权就预告抵押登记的房产拍卖款优先受偿。对原告就此提出的诉讼请求，依法不予支持。 被告华亚房地产公司与原告签订的《永州农村商业银行股份有限公司个人住房（商铺）按揭贷款保证合同》中明确约定，被告华亚房地产公司为案涉贷款的连带责任保证人，且主合同解除或提前到期的，仍承担连带担保责任，故对原告要求被告华亚房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，依法予以支持。被告华亚房地产公司在承担连带保证责任后，依法可以向被告郑秋艳追偿。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、解除原告永州农村商业银行股份有限公司与被告郑秋艳于2017年7月26日签订的（2017）字00000245号《个人住房、商业用房借款、担保合同》； 二、被告郑秋艳于本判决生效之日起十日内偿还原告永州农村商业银行股份有限公司借款本金233840.24元及截至2020年5月25日的利息8492.52元、罚息145.69元，后续利息以借款本金233840.24元为基数，按合同约定的利率从2020年5月26日起计算至借款本金偿还完毕时止； 三、被告永州市华亚房地产开发有限公司对上述第二项借款本金及利息、罚息承担连带保证责任； 四、驳回原告永州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4938元，减半收取2469元，由被告郑秋艳、永州市华亚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  王枫 二〇二〇年八月十日 法官助理李恒平 代理书记员  李雯