杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初2779号 原告：孙凤娟，女，1964年10月24日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：蔡关增。 被告：章海红，女，1968年9月6日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：曾志荣，北京京大（杭州）律师事务所律师。 被告：吴金森，男，1966年4月27日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告孙凤娟与被告章海红、吴金森合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法由审判员唐承飞适用简易程序，于2019年7月27日公开开庭进行了审理。原告孙凤娟及其委托诉讼代理人蔡关增、被告章海红及其委托诉讼代理人曾志荣、被告吴金森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙凤娟向本院提出诉讼请求：1.被告章海红返还房租费（自2014年1月1日至2020年5月31日止，以每年递增1％计算）163269.86元；2.被告吴金森对上述款项（自2014年1月1日至2016年8月30日止与章海红婚续期间）的59367.99元承担连带返还责任；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：被告章海红、吴金森原系夫妻，于2016年9月9日离婚。2014年1月17日，原告孙凤娟与被告章海红、吴金森签订一份《购房协议》，该协议约定：由被告（甲方）位于富阳区××街道××村××路××号东面店面一间连带车库一个，销售给原告（乙方），销售价为人民币50000元。同日，原告孙凤娟与被告章海红在章海红与谢忠孝于2013年12月1日签订的《租房协议》下方由被告章海红注明：从2014年1月17日起东面店面与车库一间已出售给孙凤娟，即日起该店面出租款由孙凤娟收取，出租权交给孙凤娟，本原件由购买方保存。但被告一直来向承租人收取案涉房租费。2019年10月12日，原告以租赁合同纠纷向法院起诉，要求被告支付房租费，经审理法院以原、被告不存在租赁关系，驳回原先的诉讼请求。2019年3月18日，杭州中院的（2018）浙0111民终7690号民事判决书确认原、被告之间签订的协议合法有效。上述事实证明，案涉房屋被告已出让给原告，被告自己也确认自2014年1月17日起案涉房租费由原告收取，出租权交给原告，但被告至今仍向承租方收取房租费，且收取的房租费分文未给付原告，其行为属于不当得利。为此，原告向法院提起诉讼，望判如所请。 被告章海红辩称，一、原告主张的民事法律关系不明确、法律依据不明确。二、原、被告间合同不成立。1.原告的诉讼已超过诉讼时效；2.原告并没有承诺，根据租赁文本，双方不符合合同订立的法律规定；3.原告提供所谓的租赁合同，不符合合同法12条关于合同要素的规定，上述文本不能单独独立诉讼。三、原告不是案涉房屋的物权所有人，没有收取租金的权利，同时也侵害了该物权共同所有权人章周燊的权利。四、案涉房屋有共同物权产权人，其索要租金侵犯了共同所有人章周燊的物权。 被告吴金森辩称，7690号案件表明原告和章海红都认可所有权利义务与吴金森无关。现原告要求支付租金与吴金森不搭界。原告与被告间虽然有购房合同，书面上合同有效，但是合同是否能够履行，原告已起诉要求履行合同，案件现在还未判决。房屋产权未确定，现在原告要拿房租费不合理。合同有效不代表房屋已经是原告的房子，目前还是章海红在使用，产权是章海红所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定意见如下： 一、原告孙凤娟提供的证据 1.房租费返还明细表（自制）一份，证明被告应返还房租费明细款项。 2.租房协议一份，证明房租费由原告收取，每年递增10％的事实。 3.（2020）浙民申206号民事裁定书一份，证明省高院以章周燊没有案涉房屋的产权而驳回章周燊的再审申请的事实。 被告章海红、吴金森对证据1、2，认为与原告无关，原告主张的房租以租房协议为前提，但原告是无权的，租房协议涉及的不仅是购房合同所指的房子还有其他房产；对证据3，认为该裁定证明当时案涉房屋占有使用收益处分的权益还在再审人名下，省高院没有发现其物权受到侵犯，只是其他人的合同有效，所以作出驳回裁定。 本院审核后认为原告孙凤娟提供的证据1由其自行制作，不符合有效证据的形式要件，本院不予认定。对其余证据的真实性均予以认定，至于能否达到当事人的证明目的，本院结合下文详述。 二、被告章海红、吴金森提供的证据 1.（2019）浙0111民初6600号判决书一份，证明案涉房屋所有权的共有权人及章海红，占有使用收益人为章海红及共有产权人；原、被告之间不存在租赁合同关系，原告主张租金没有法律依据；原告的诉讼请求已经被生效判决文书驳回，实体上已经进行了处理，本案属于重复审理的事实。 2.（2017）浙01民终2938号判决书、富计投[2004]226号文件各一份，证明涉案房屋不得交付的事实。 3.借条、录音光盘各一份，证明原告孙凤娟、被告章海红于2016年10月达成了解除购房合同，改为借款并向原告出具借条的事实。 4.高桥村有关政策的通知、户籍证明、联合体组合合同、高桥自然村安置房分配名单、富阳市农村合作经济组织统一收款收据、高桥镇集镇门面房基地分配抽签情况表各一份，证明涉案房屋部分产权系章周燊依照集体成员资格取得，章周燊为共有产权人的事实。 5.离婚协议书一份，证明涉案房屋部分产权系章周燊依从父亲周福玉处赠与取得，章周燊为共有产权人的事实。 6.证明一份，证明涉案高桥村集镇门面房基地48号基地即为门牌号高桥村高桥新路8号的事实。 原告孙凤娟对证据1的关联性有异议，认为只能证明双方不存在租赁关系；对证据2，认为法院已认定该批复不属于法律、行政的规定；对证据3，认为与本案无关，该证据不是指原告要求返还租赁费的录音，不能达到被告证明目的；对证据4，认为省高院已驳回章周燊对该房产的权利，原告没有主张所有权；对证据5，认为与本案无关，被告吴金森自从结婚至离婚这段时间租赁费由两被告收取，应由其承担连带责任；对证据6，认为与本案无关，不能达到被告证明目的。 本院审核后认为被告章海红提供的证据3借条尽管为复印件，但该复印件内容与录音内容相互印证，能达到被告的证明目的。对其余证据的真实性均予以认定，至于能否达到当事人的证明目的，本院结合下文详述。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2001年5月，原高桥镇高桥村确定在新集镇上建街面营业房的政策及具体分配方案。章海红、周福玉与章周燊与其他各户组成联合体组合合同。2003年4月26日，该组缴纳高桥村门面房押金20000元。2003年6月25日，章海红通过抽签获得的门面房地号为48号。2006年，章海红、周福玉协议离婚，离婚协议约定，高桥村集体联建房地基48号，店面房（100平米）和其他楼层归女方和儿子章周燊所有。2013年，高桥自然村安置房分配名单显示章海红、章周燊需补交款项。案涉房屋已建成但无房产证，房产所附土地性质为国有土地。住宅由村民享有，不得上市交易。 2013年12月1日，章海红（甲方）与谢忠孝（乙方）签订《租房协议》一份，约定，兹有甲方拥有银湖街道高桥村高桥新街8号店面二间、车库一间，现经甲、乙双方协商，将该店面房二间及车库一间出租给乙方使用，具体协议内容如下：一、甲方出租高桥新街8号的店面二间、车库一间给乙方使用。二、乙方承租期五年，房租每年一付，自协议签订之日后三天内付清，2013年12月1日开始生效。三、乙方第一年合计支付甲方租金28000元，以后按市场价提升每年支付给甲方。五年后乙方要续租的，在同等条件下优先。协议对其他内容作了约定。因案涉房屋承租人承租系用于经营瓷品，经营人为徐如明，为办理工商营业所需，章海红与徐如明就案涉房屋重新订租赁协议，签订时间补写为2014年1月1日，谢忠孝与章海红签订租房协议系代徐如明所签，案涉房屋店面现由徐如明承租使用。房屋租金均已支付给章海红，支付租金期限为2014年1月到2020年底，每年14000元，合计98000元。 2014年1月17日，章海红、吴金森（甲方）与孙凤娟（乙方）签订《购房协议》一份，约定：经甲、乙协商，由甲方提供位于富阳市××街道××村××路××号东面店面一间连带车库一个销售给乙方，销售价为人民币550000元，协议部分内容如下：四、协议生效后，店面房和车库出租费由乙方收取。七、本协议一式两份，甲方、乙方各执一份，自双方签字之日起生效。同日，章海红、吴金森在章海红与谢忠孝2013年12月1日签订的租房协议右下方空白处注明：从2014年1月17日起东面店面与车库一间已出售给孙凤娟，即日起该店面出租款有孙凤娟收取，出租权交给孙凤娟，本原件由购买方保存。事后，章海红将租房协议交付给孙凤娟。同日，章海红、吴金森出具收条一份，载明收到孙凤娟购店面房与车库各一间，共计人民币伍拾伍万元整，店面房与车库地址在××街道××村××路××号。 2016年9月9日，章海红与吴金森登记离婚，离婚协议书载明双方于2008年1月14日登记结婚，现因感情不和自愿离婚，并约定位于富阳区××街道××街××号房屋属女方婚前财产，归女方所有。 2016年10月17日，章海红向孙凤娟出具借条一份，该借条载明：章海红于2016年10月17日向孙凤娟借到人民币600000元，借期为一年，年息为壹分，经双方协商中途逐渐支付给孙凤娟，定于一年内还清，凭孙凤娟收条为准。此600000元是以购房协议作保障，在2016年10月17日之前借条作废。该借条同时注明：如本借条一年内还清款，本人章海红收回章海红与孙凤娟在2014年1月17号签订的购房协议和伍拾伍万元一张收条作废，由杨国其保管。如章海红到期未还清该款，由章海红将房屋出售后补齐该借款。借条出具后，章海红拍照留存了复制件。在章海红提供的一段其与孙凤娟的通话录音中，章海红向孙凤娟确认“购房协议和收条等于没有用了，但现在还在国其这里”“前面的那些东西不搭界了”“前面的东西不算数”“16年10月17日以前的账全部与你们不搭界了”“前面都已一笔勾销掉了”“从今天开始的2016年10月17号开始的”，孙凤娟均予以了肯定。同时，孙凤娟对原购房协议和收条的性质描述为“用来作个证明的”。 孙凤娟以租赁合同纠纷为由提起（2019）浙0111民初6600号案件，其中一项诉讼请求为要求章海红支付租金106749.99元，并由吴金森对离婚前产生的租金承担连带责任。在该案审理过程中，章海红认可签订协议时未告知孙凤娟与涉及章周燊有关的情况，孙凤娟也未问。孙凤娟称，2014年1月向章海红购房时，知道房屋已出租的事实。因承租人在使用，其没有实际使用房屋。章海红以抵购房款方式支付其第一年租金，曾让妹夫杨国其向徐如明要房租，但章海红否认曾支付过租金。徐如明称，案涉房屋谢忠孝只是代其出面签订租赁协议，实际租赁人为其本人，故与章海红补签租房协议。第一个五年租期到期后，其与章海红洽谈续租，没有跟孙凤娟洽谈。杨国其在2018年下半年向其要房租并出示过购房协议，徐如明表示要章海红带过来才会支付租金，章海红也未告诉其房屋已出卖的事实。本院认为有关租金的诉讼请求与该案审理的租赁合同并非同一法律关系，不宜在该案中一并审理，故在该案中对该部分诉求不予审理。 本院认为，章海红、吴金森与孙凤娟在2014年1月17日签订《购房协议》，约定协议生效后店面房和车库出租费由乙方（孙凤娟）收取。同日，章海红、吴金森在《租房协议》右下方备注的店面房租金由孙凤娟收取，本院认为该段文字内容性质上属于《购房协议》的附件，对作出承诺的章海红、吴金森具有约束力。但是，章海红于2016年10月17日向孙凤娟出具借条，双方在交谈过程中明确重新确立债权债务关系，确认被告章海红应承担在一年内还清款项以及到期未还款时由章海红另行出售房屋补齐款项的义务，案涉购房协议及收条仅起到保证证明的作用，原告孙凤娟已失去继续按购房协议的约定要求被告章海红交付案涉房屋的权利。本院认为，借条出具后孙凤娟已失去继续按购房合同及附件收取租金的权利。至于购房合同签订后至借条出具前一段时期的租金，尽管该租金系由章海红实际收取，但章海红出具的借条载明的借款金额大于购房款金额，明显属于对前期债务的结算，加之双方当事人反复确认“前面的一笔勾销”“不搭界”，根据当事人对购房协议效力的约定以及一般交易习惯，本院认为该段时期的租金也属于一笔勾销的范畴，故对原告孙凤娟要求章海红支付租金并由吴金森承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告孙凤娟的诉讼请求。 案件受理费3565元，减半收取1782.50元，由原告孙凤娟负担。 原告孙凤娟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  唐承飞 二〇二〇年八月二十五日 书记员  周 锋