淮安市淮阴区人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0804民初3285号原告：耿国辉,男,1959年1月1日出生,汉族,住安徽省宿州市泗县。原告:闫冬梅,女,1962年7月2日出生,汉族，居民身份证号码342225196207028023,汉族，住安徽省宿州市泗县泗城镇顺河路3-12号。两原告共同委托诉讼代理人：孙梦桃，江苏光剑律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：丁旭，江苏光剑律师事务所实习律师。被告:淮安中业地产有限公司,住所地淮安市淮阴区樱花路169号。诉讼代表人：王耀新，该公司清算组组长。委托诉讼代理人：席树俊，江苏淮海潮律师事务所律师。原告耿国辉、闫冬梅与被告淮安中业地产有限公司（以下至判决主文前简称中业地产）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人孙梦桃、丁旭，被告中业地产委托诉讼代理人席树俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿国辉、闫冬梅向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2012年12月20日签订的《协议书》合法有效；2、判令被告依据《协议书》约定履行义务，协助原告办理将淮阴区爱琴海花园18号楼111、112室房屋（以下简称涉案房屋）过户事宜，并承担过户费用；3、被告退还原告多支付的房款185.66万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年2月28日，被告中业地产因经营需要，与原告协商一致后分别签订两份《商品房买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，被告在2011年6月30日将房屋交付原告，房屋面积均为197.17平方米，价款均为5915100元，原告于2011年2月28日将购房款人民币3015100元支付给被告，余款290万元于2011年3月8日前通过按揭贷款支付给被告。2011年3月1日，中业地产向原告耿国辉出具购房发票两张，同日，以上两份《商品房买卖合同》在淮安市淮阴区住房和城乡建设局进行备案。同年3月8日，两原告就涉案房屋在淮安市淮阴区住房和城乡建设局进行预告登记。2011年3月1日，原告作为借款人、抵押人，中业地产作为保证人，与贷款人中国工商银行股份有限公司淮安城北支行（以下简称工行城北支行）签订一份《个人购房借款/担保合同》，该合同第一条约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放金额人民币580万元贷款，用于购买案涉房屋，贷款期限为10年。同日，两原告与工行城北支行签订一份《房产抵押合同》。2011年3月21日，工行城北支行向两原告指定的中业地产账户汇入580万元。2015年11月4日，工行城北支行以金融借款合同纠纷诉至法院，向两原告主张返还借款本息，法院判决两原告承担还款责任，被告中业地产在涉案房屋办理正式抵押手续前承担连带责任。时至今日，原告已支付案涉房屋款项合计600万元之多。2012年12月20日，原告耿国辉与中业地产签订《协议书》，该协议明确中业地产将涉案房屋以每平方米10000元单价卖给两原告，两原告多交按揭部分由被告无条件结算返还给两原告，双方就涉案房屋达成了新的买卖合意，并进一步明确双方权利义务关系，并且两原告至今已支付涉案房款合计600多万元。因被告中业地产未按《协议书》约定履行其义务，至今尚未办理房屋过户手续，且未与原告对其多支付的款项进行结算并返还，特提起诉讼。被告中业地产辩称：一、本案原告重复起诉，原告诉称的《协议书》在淮阴区法院（2018）苏0804民初2320号案件以及淮安市中院（2018）苏08民终3819号案件以及江苏省高院（2019）苏民申2406号案件中均已作出认定，本案应由原告首先向破产管理人申报债权，原告至今未就起诉的事项向管理人申报债权，直接起诉违反破产法规定。二、本案中业地产并未收到原告的任何款项，原告向工行城北支行申请的按揭贷款已经过法院处理，如果原告认为其偿还了按揭贷款，那么该偿还的款项只能由原告作为普通债权向管理人申报，因为淮安中院（2018）苏08民终3819号裁定书第六页已经认定在破产申请受理前原告支付的款项不足200万，远低于涉案房屋对价。三、被告并未收到原告的首付款，被告虽然向原告开具了首付款发票，但是是属于当时双方为了骗取银行按揭贷款而做的手续，在被告的账上挂的首付款是应收账款，证明该款项并未收到。四、关于原告诉称的《协议书》并不能证明双方已经成立商品房买卖合同关系，首先，《协议书》并非正规的商品房买卖合同，而且协议的条款也不具备商品房买卖合同的基本内容，根据已经生效的淮安中院和江苏高院的裁定，认定双方并没有进一步的建立商品房买卖合同关系，只是有这种意向，而且在2012年12月20日，订立协议书之后，双方也未订立商品房买卖合同，该《协议书》仅是为了偿还银行按揭贷款所进行的磋商，该《协议书》没有网签更未备案，生效裁定已经认定相关的法律关系。五、即使双方确实存在商品房买卖合同，但是鉴于中业地产2015年9月24日已裁定破产，那么原有的企业所订立的合同如果管理人没有明示同意继续履行的，视为已经解除。六、如果按照原告的诉请，在中业地产破产以后还继续执行破产之前的合同，将构成个别清偿，对其他债权人也是不公平的，况且本案合同或者说《协议书》并未实际履行完毕。综合以上几点，请求人民法院依法驳回两原告的起诉。经审理查明：2011年2月28日，原告耿国辉与被告中业地产签订《商品房买卖合同》两份，分别约定中业地产将其开发的涉案房屋出售给耿国辉，房屋面积均为197.17平方米，价款均为5915100元，《商品房买卖合同》第六条均约定，买受人于2011年2月28日，将购房首付款人民币3015100元支付给出卖人，余款人民币290万元于2011年3月8日前通过按揭贷款支付给出卖人。《商品房买卖合同》还约定了办理权属登记的事项。2011年3月1日，被告中业地产向原告耿国辉出具购房发票。同日，以上两份《商品房买卖合同》在淮安市淮阴区住房和城乡建设局进行备案。2011年3月8日，两原告就涉案房屋在淮安市淮阴区住房和城乡建设局进行预告登记。对于首付款，两原告未实际支付给中业地产。2011年3月1日，原、被告与工行城北支行签订了《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押合同》，两原告以购买涉案房屋为由，向工行城北支行借款580万元，工行城北支行按约定将580万元打入中业地产账户。2012年12月20日，原告耿国辉与被告中业地产当时的法定代表人李雄文签订《协议书》，内容为“甲方：耿国辉、闫冬梅乙方：淮安中业地产有限公司经过甲乙双方友好协商，就爱琴海花园18#-111、18#-112的商品房按揭贷款的归还问题达成以下协议：1、乙方同意将18#-111、18#-112的商品房以10000元/㎡价格销售给甲方（平方数以合同为准）。2、每月的按揭贷款自协议签订之日起，由甲方归还。3、甲方多交按揭的部分由乙方在结算时无条件补给甲方。4、首付款发票乙方必须按甲方要求及时开给甲方，所产生的税收及所有费用由乙方承担。5、乙方必须按时帮助甲方办理房屋产权证。6、甲乙双方若发生纠纷，由甲方所在地司法机关处理。7、此协议一式二份，甲乙双方各一份”。2015年11月4日，工行城北支行向本院起诉耿国辉、闫冬梅、李雄文、谢中平及中业地产，要求各被告向其连带偿还购买本案涉案房屋而产生的银行贷款及利息。本院作出（2015）淮商初字第1158号民事判决，判决耿国辉、闫冬梅偿还贷款本金4209591.76元及利息296340.96元，并承担律师费用198000元，中业地产在涉案房屋办理正式抵押登记及收到他项权证前对本息承担连带还款责任。判决作出后，耿国辉、闫冬梅向淮安市中院提起上诉，经审理，淮安市中级人民法院作出（2016）苏08民终687号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2015年9月24日，本院裁定受理了中业地产申请破产清算案，现中业地产已裁定通过重整方案，正在重整过程中。至今，两原告未就涉案房屋发生的款项向中业地产破产管理人申报债权。2018年4月11日，两原告向本院提起对中业地产房屋买卖合同纠纷一案之诉，诉讼请求为“1、判令被告继续履行合同（合同总标的为377.6万元），将淮阴区爱琴海花园18号楼111、112室房屋交付给原告，并协助原告办理房屋登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担”。事实和理由中有“原告耿国辉与被告订《商品房买卖合同》，约定被告将涉案的111、112室房屋出售给原告，被告在2011年6月30日将房屋交付原告，逾期交付，被告按每日万分之一承担已付购房款的违约金”及“2012年12月20日，被告就房屋价格、按揭贷款还款与原告签订了协议书”、“原告已经按约支付了购房款，但被告至今没有交付房屋，也没有协助原告办理房屋产权登记手续，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求”。本院作出（2018）苏0804民初2320民事裁定书，裁定驳回两原告起诉。后两原告不服，向淮安市中院上诉，中院作出（2018）苏08民终3819号民事裁定书，裁定维持原裁定。后两原告向江苏省高院提起再审申请，省高院作出（2019）苏民申2406号民事裁定书，裁定驳回耿国辉、闫冬梅的再审申请。上述淮安中院及江苏省高院民事裁定书中均针对两份《商品房买卖合同》及《协议书》进行了说理，进而作出裁决。在本院（2018）苏0804民初2320民事案件审理中，李雄文陈述《协议书》上的签名系其本人所签，签订该份协议是因当时用耿国辉的名字套取银行贷款，贷款打到中业地产公司账户后，贷款一直由中业地产偿还，后银行找到其进行协商，要求其与耿国辉签订该份协议，解决每月还贷问题，耿国辉在协议签订后还过几个月贷款。在淮安市中级人民法院（2016）苏08民终687号案件审理中，两原告明确陈述其二人2011年与中业地产签订《商品房买卖合同》是为协助该公司套取银行贷款。（2019）苏民申2406号民事案件审理过程中，耿国辉、闫冬梅再次表示：2011年时不存在购房意向，并主张2012年签订补充协议时已与中业地产形成了真实的购房意向。在本案审理中，两原告认可未实际支付被告中业地产首付款，并主张在（2016）苏08民终687号案件判决前向工行城北支行偿还贷款188.97万元，判决作出后又被法院强制执行，合计已向工行城北支行偿还597万元。对于两原告提供的银行还贷流水，中业地产不予认可，认为即使是真实的，也不能证明全部是两原告偿还，中业地产也偿还过部分。本案的争议焦点为：1、本案是否属于重复起诉；2、《协议书》是否合法有效；3、如不属于重复起诉，对于两原告要求交付房屋、退还多支付的款项是否应支持。本院认为：一、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”。本院（2018）苏0804民初2320民事案件案件已经过二审、申请再审阶段，裁定已生效。1、本案与2320号案件的原、被告相同；2、本案诉讼请求中第二项“被告依据《协议书》约定履行义务，协助原告办理将淮阴区爱琴海花园18号楼111、112室房屋过户事宜，并承担过户费用”，而2320号案件的诉讼请求“判令被告继续履行合同（合同总标的为377.6万元），将淮阴区爱琴海花园18号楼111、112室房屋交付给原告，并协助原告办理房屋登记手续”，虽然2320号案件的诉讼请求中未明确“继续履行合同”的“合同”具体指向，但从“事实和理由”中提及了两份《商品房买卖合同》及《协议书》，相应的淮安中院及江苏省高院裁定书的本院认为部分均针对两份《商品房买卖合同》及《协议书》进行说理进而裁决，能认定2320号案件的涉及的是两份《商品房买卖合同》及《协议书》的法律关系；而本案中的“事实和理由”部分也提及《商品房买卖合同》，另该两条诉讼请求具体的标的物均为涉案房屋，因此本案中诉讼请求第二项诉讼标的与2320号案件诉讼标的相同；3、本案诉讼请求中第二项与2320号案件中诉讼请求相同，而且该项诉讼请求实质上否定了2320号案件的裁判结果。故本案中的诉讼请求第二项属于重复起诉，应予驳回。二、关于《协议书》，虽然未加盖中业地产印章，但系中业地产时任法定代表人李雄文以中业地产名义所签，内容也为出售中业地产的房屋，故该《协议书》的合同相对方为耿国辉与中业地产。2015年9月24日本院裁定受理中业地产破产清算案，即使耿国辉自己陈述属实，此时也仅以向工行城北支行归还贷款方式支付房款不到200万元，因此耿国辉与中业地产均未履行完毕《协议书》。根据《中华人民共和国破产法》第十八条规定，对双方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人；管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除，故《协议书》于2015年11月24日起已解除。本案该条诉讼请求属于确认之诉，确认之诉的提起必须具有需要诉讼救济或保护的法律利益，亦即确认之诉的利益。而本案中，因《协议书》已解除，两原告的第三条诉讼请求又系实质为继续履行《协议书》的主张，故两原告在本案中要求确认《协议书》有效已无诉的利益，应予驳回。关于《协议书》解除后原告耿国辉如认为中业地产应返还款项，耿国辉可向中业地产申报债权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、《中华人民共和国企业破产法》第四十八条之规定，裁定如下：驳回原告耿国辉、闫冬梅的起诉。案件受理费52400元免收。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  钱晓晖人民陪审员  包卫军人民陪审员  马春泉二〇二〇年八月二十八日书 记 员  房静雯