广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2082号 上诉人(原审被告)：桂林市同德房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市泗洲湾花园第11栋第1单元11-12层1号房。 法定代表人：陈泰安，总经理。 委托诉讼代理人：陈永春，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：经继文，男，1967年2月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审原告）：王勤，女，1971年5月15日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：秦林强，广西铁痕律师事务所律师。 原审被告：桂林市金城房地产开发公司，住所地：广西壮族自治区桂林市中山中路45号华联商厦1栋1-6-15号房。 法定代表人：王君宁，总经理。 委托诉讼代理人：莫伟萍，该公司员工。 上诉人桂林市同德房地产开发有限公司（以下简称同德公司）因与被上诉人经继文、王勤、原审被告桂林市金城房地产开发公司（以下简称金城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 同德公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1580号民事判决；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、不具备法定交房条件。由于项目至今未达到法律强制性规定的综合验收标准，至今没有取得经有关质量监管部门验收合格同意“工程验收合格备案”，未达到《商品房买卖合同》中约定的交房条件，故不能交付使用。二、不具备办理房屋权属登记和报产权登记机关备案的条件。上诉人与施工单位桂林市华城建筑工程公司的《施工合同》纠纷，经广西壮族自治区高级人民法院于2019年10月21日发出（2019）桂民再370号裁定书，裁定撤销一、二审民事判决，发回重审。三、一审判决的逾期交房违约金过高。 经继文、王勤辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。涉案房屋已经达到了交房使用的条件，也具备向产权登记机关提交办证材料的条件。涉案房屋逾期交房十年之久，违约事实客观存在且一直持续，答辩人主张的违约金有事实和法律依据，违约金数额未过高。 金城公司述称，金城公司是泗州湾花园名义上的开发公司，实际开发公司是同德公司。同德公司具备协助办理权属登记和备案的条件。 经继文、王勤向一审法院起诉请求：1.判令二被告将位于桂林市房屋交付原告使用。2.判令二被告支付原告逾期交房违约金（违约金计算：以427386元为基数，按每日万分之三，从2009年1月21日起计算至实际交房之日止）。3.判令二被告于本案判决生效之日起三十日内将桂林市房屋办理权属登记需由二被告提供的资料报产权登记机关备案。4.本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2008年11月16日，二原告与被告金城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由二原告购买被告金城公司开发的位于泗洲湾花园3栋1单元9层4号房屋一套，建筑面积154.85平方米，房屋总价格为427386元。合同约定，“第八条交付期限。出卖人应当在2009年元月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合同。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款价万分之三（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后且综合验收合格200个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提到的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。” 2008年11月17日、12月3日、2009年2月12日，被告金城公司分别向原告出具《销售不动产发票》一张，售房款为137386元、60000元、230000元，共计427386元。 2008年11月17日，被告金城公司向原告出具《桂林市代收费专用收据》一张，载明“房屋维修基金10840元、房屋办证费1000元、水电安装3500元、管道燃气安装2800元”，以上合计18140元。 2008年11月28日，二原告将涉案房屋的契税缴纳完毕，并取得完税发票一张，金额为12821.58元。 被告金城公司与被告同德公司因桂林市叠彩区春江道8号“泗洲湾花园”商品房开发项目权属纠纷发生诉讼，本院作出（2014）叠民初字第938号民事判决，后被告同德公司不服该判决，上诉于桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2011年6月22日作出（2015）桂市民一终字第635号民事判决，撤销本院（2014）叠民初字第938号民事判决，确认桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的土地使用权归被告同德公司，确认桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的房屋（已售部分除外）所有权归被告同德公司，由被告同德公司自行到相关职能部门办理桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的土地使用权及房屋所有权的初始登记手续，同时为购房户办理拆分产权登记及相应的得分摊土地使用权登记，驳回被告同德公司要求被告金城公司协助办理桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的土地使用权及房屋所有权变更手续的诉请请求。 2019年6月24日，本院作出（2017）桂0303执198号之一协助执行通知书，请求桂林市不动产登记中心协助执行以下事项：桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的土地使用权归被告同德公司，由被告同德公司自行到你部门办理桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的土地使用权登记手续。 另查明，涉案房屋已于2010年6月经过五方验收合格，综合验收未通过。庭审中，原告主张称，对合同中关于“该商品房经验收合格”确认为系“经五方验收合格”。 再查明，涉案房屋已办理了房屋所有权首次登记，权利人为被告同德公司，符合办理不动产登记的先决条件。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告同德公司是否构成对二原告逾期交房，是否应向二原告履行交房义务、支付逾期交房违约金，及提交办证材料报登记机关备案；二、被告金城公司是否应在本案中对二原告承担相关法律责任；三、二原告所主张的违约金是否有事实和法律依据，违约金数额是否过高。 关于被告同德公司是否构成对二原告逾期交房，是否应向二原告履行交房义务、支付逾期交房违约金，及提交办证材料报登记机关备案的问题 1.被告同德公司构成逾期交房，应向二原告履行交房义务，承担逾期交房的违约责任，支付违约金 被告金城公司辩称，桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目已全部转让给被告同德公司，涉案合同的义务均应由被告同德公司承担，与被告金城公司无关。 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，合同约定交房日期为2009年1月20日，交房条件为“该商品房经验收合格”。原告确认合同约定的“该商品房经验收合格”系经五方验收合格即可，被告同德公司对此并无异议。涉案房屋已于2010年6月经五方验收合格，故涉案房屋已符合合同约定的交房条件。因被告同德公司系桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的实际开发商及涉案房屋的初始登记人权利人，故涉案房屋的交付义务应由被告同德公司履行，与被告金城公司无关。原告起诉要求被告同德公司交付涉案房屋的诉讼请求，符合案件事实和法律规定，该院予以确认支持。 合同约定的交房期限为2009年1月20日前，但被告同德公司至今未向二原告交房，故被告同德公司已构成违约，应向二原告承担逾期交房的违约责任，根据合同约定向二原告支付违约金。 2.被告同德公司应履行办证提交材料的义务 因桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的实际开发商及涉案房屋的初始登记人权利人均为被告同德公司，故本案原告要求提交办证材料资料报送产权登记机关备案的义务亦应由被告同德公司履行，与被告金城公司无关。经查，涉案房屋已符合办理不动产转移登记的先决条件，二原告要求被告同德公司协助办理涉案房屋的不动产转移登记的理由成立，故二原告要求被告同德公司将办理权属登记需由被告同德公司提供的资料报送产权登记机关备案的诉讼请求，符合案件事实和法律规定，该院予以确认支持。出卖人完成房屋权属的初始登记后，买受人可自行申办产权证书，出卖人的义务为通过补充提供相关资料等方式协助买受人办证。故上述“协助办理的义务”即为，将办理三原告购买的房屋权属登记需由被告同德公司提供的相关资料报产权登记机关备案。 二、关于被告金城公司是否应在本案中对二原告承担相关法律责任的问题 涉案的桂林市叠彩区春江道9号“泗洲湾花园”商品房开发项目的名义开发商为被告金城公司，被告同德公司为实际开发商，但二原告的房屋买卖合同系与被告金城公司签订，故被告金城公司应当与被告同德公司共同向二原告承担支付逾期交房违约金的违约责任。 三、关于二原告所主张的违约金是否有事实和法律依据，违约金数额是否过高的问题 被告同德公司辩称，二原告主张的违约金超过总房款数额，违约金计算过高，请求法院予以调整。 《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。” 如前文所述，被告金城公司与同德公司应共同向二原告承担逾期交房的违约责任，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，“（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款价万分之三（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金。”根据上述法律规定，以违约金约定过高为由请求减少的，应当以实际损失的30%为标准，但被告同德公司并未举证证明本案二原告因被告违约所造成的实际损失，且二原告已依约支付完全部购房款，但二被告至今未向二原告交房，已超过约定期限十年之久，其违约行为持续时间长，二原告的合法权益一直受到侵害。故该院认定，双方关于按总房款每日万分之三的违约金的约定未过高。但根据上述合同约定，按该方式从2009年1月20日至二原告提起本案诉讼时，计算得出的违约金数额已远远超出了二原告所支付的购房款本金。鉴于违约方承担违约责任系以补偿性为主，目的是弥补守约方的损失，违约责任的承担方式是作定额赔偿，应当以违约造成的相应的损失作为依据。但本案双方当事人均未提供证据证明本案的实际损失，根据诚信、公平原则，二被告向二原告支付违约金的总额不应超过二原告所支付的购房款总额427386元。故该院对原告主张的逾期交房违约金的数额确定为427386元。 综上所述，二原告要求被告同德公司将位于泗洲湾花园3栋1单元9层4号房屋交付使用并将办理房屋权属登记需由被告同德公司提供的资料报产权登记机关备案、要求被告金城公司、同德公司共同支付逾期交房违约金427386元的诉讼请求，符合案件事实和法律规定，该院予以确认支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告桂林市同德房地产开发有限公司于本案判决生效之日起立即内将位于泗洲湾花园3栋1单元9层4号房屋交付原告经继文、王勤使用；二、被告桂林市金城房地产开发公司、桂林市同德房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十五日内共同支付原告经继文、王勤逾期交房违约金427386元；三、被告桂林市同德房地产开发有限公司于本案判决生效之日起三十日内将办理桂林市房屋权属登记需由被告桂林市同德房地产开发有限公司提供的相关资料（具体内容以征询房产管理登记部门的答复为准）报产权登记机关备案；四、驳回原告经继文、王勤的其他诉讼请求。案件受理费8745元，原告经继文、王勤已预交，由被告桂林市同德房地产开发有限公司负担4745元，被告桂林市金城房地产开发公司负担4000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人提供广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303执1164号《协助执行通知书》，证明本小区同样的房屋已经达到办理不动产权属转移登记的条件。同德公司质证意见：该证据是复印件，不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经生效法律文书证实涉案小区同类型房屋已经达到可以办理不动产权属转移登记的条件。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：同德公司是否应履行交房和提交办证材料的义务？违约金是否过高？ 关于同德公司是否应履行交房和提交办证材料义务的问题。双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定2009年1月20日前交房，涉案房屋于2010年6月经过五方验收，买受人确认合同约定的交房条件为“该商品房经验收合格”系经验收合格。且同德公司于2012年开始陆续协议交房，即涉案房屋已达交房条件，因此被上诉人要求同德公司交付涉房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 根据广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2019）桂03民终1273号案中，中院依职权调取证据桂林市不动产登记和房产交易中心的复函可知，同小区同类型房屋已办理房屋所有权首次登记，符合办理不动产转移登记的先决条件。因此，被上诉人要求上诉人提供资料报产权登记机关备案的理由成立，依法应予以支持。另，上诉人主张其与桂林市华成建筑工程公司的施工合同纠纷与本案的商品房买卖合同无涉之法律关系。综上，上诉人主张不具备办理房屋权属登记和报产权登记备案的理由不成立，本院不予采信。 关于同德公司主张违约金过高应予调整的问题。本院认为，合同签订后被上诉人履行了付清房款及相关税费的义务，同德公司未能按合同约定日期向被上诉人交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。同德公司上诉要求对违约金进行调整，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，因同德公司未能举证证实本案实际损失，综合考虑本案涉案房屋至今未交房，其违约行为一直在持续，一审制定的违约金标准并无不当。对同德公司上诉主张违约金过高应予调整的意见，本院不予采纳。 综上所述，桂林市同德房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7711元，由上诉人桂林市同德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年八月三日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  俸筱雅