广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1521民初71号原告（反诉被告）黄丽娟，女，汉族，1969年5月12日出生，住址：广东省海丰县***********，身份证号码：442************826。委托诉讼代理人张庭声，广东安国律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市天懋投资发展有限公司，住所地：深圳市福田区*********************，统一社会信用代码：914********393903C。法定代表人蔡某1。被告（反诉原告）深圳市天懋投资发展有限公司海丰分公司，住所地：海丰县**********，统一社会信用代码：91441521MA4UKJHJ6Y。负责人蔡某1。上述两被告委托诉讼代理人陈疋，广东展业律师事务所律师。上述两被告委托诉讼代理人袁远峰，广东思汇律师事务所律师。原告黄丽娟诉被告深圳市天懋投资发展有限公司（以下简称：深圳天懋公司）、深圳市天懋投资发展有限公司海丰分公司（以下简称：深圳天懋海丰分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张庭声、被告深圳天懋公司、深圳天懋海丰分公司的委托诉讼代理人陈疋、袁远峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉求：1、依法判令被告深圳天懋海丰分公司向原告支付逾期交房的违约金（违约金计算方式：以512519元为基数，按照日万分之三从2019年1月1日计算至案涉房屋符合合同约定的交付条件并实际交付房屋之日止，暂时计算至2019年11月15日为48894元）；2、依法判令被告深圳天懋公司对被告深圳天懋海丰分公司上述债务承担连带清偿责任；3、依法判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年3月1日，原告从被告深圳天懋海丰分公司处购买了海丰县***************1******，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第六条约定，该商品房总价款为512519元；第十一条约定被告深圳天懋海丰分公司应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房；第十二条约定除不可抗力外，被告深圳天懋海丰分公司未在2018年12月31日前将该商品房交付给原告；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告深圳天懋海丰分公司按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款及办理了银行按揭贷款等。但是，被告深圳天懋海丰分公司并没有在2018年12月31日前将该商品房交付给原告。甚至到现在，案涉商品房所在的楼盘都还没有竣工验收。原告多次与被告深圳天懋海丰分公司协商都得不到任何效果。被告深圳天懋海丰分公司没有按照合同约定在2018年12月31日前将该商品房交付给原告的行为，已经构成违约，按照合同约定应当向原告支付逾期交楼的违约金。被告深圳天懋公司是被告深圳天懋海丰分公司的总公司，应当对被告深圳天懋海丰分公司的债务承担连带责任。两被告共同答辩称：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2018年12月31日前，向买受人交付该商品房”。该条款所约定的交房时间与该合同第十条关于“公共服务及其他配套设施约定的小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房等应当于2019年6月31日才可达到规划验收标准”内容相互矛盾。其二，2018年1月3日出卖人才取得商品房预售证，结合海丰县房地产建设工程的具体情况，一般需要经过两年的时间才能达到交付条件。2018年12月31日约定为交付时间，不符合房地产开发周期的客观要求。因而，第十一条的条款约定违背《民法总则》第六条公平原则的规定。未能合理确定出卖人的义务。因此，该合同条款依法应予变更。二、答辩人已经尽最大的努力在赶工期，但是，由于2018年一年台风多、雨天多，各种不可抗力的因素，导致工程停滞。答辩人已向海丰县住房和城乡建设局申请延长施工期限，海丰县住房和城乡建设局考虑到不可抗力的因素，批准工程延期至2020年2月25日，但是，由于本次新冠状病毒疫情影响，工期再次延长。现答辩人已经复工，交房工作正在陆续推进。结合上述事实，出卖人在2020年10月31日前，向买受人交付该商品房，合理合法。综上，请求驳回原告的诉求。两被告共同反诉请求：1、判决变更反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2018年12月31日前，向买受人交付该商品房”为“出卖人应当在2020年10月31日前，向买受人交付该商品房。”2、判决被反诉人承担本案的所有诉讼费用（包括本诉与反诉）。事实和理由：2018年3月1日反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被反诉人向反诉人购买位于海丰县***************1*2****，并在第十一条约定“出卖人应当在2018年12月31日前，向买受人交付该商品房”。该条款所约定的交房时间，与该合同第十条关于“公共服务及其他配套设施约定的小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房等应当于2019年6月31日才可达到规划验收标准”内容相互矛盾。其二，2018年1月3日出卖人才取得商品房预售许可证，结合海丰县房地产建设工程的具体情况，一般需要经两年的时间才能达到交付条件。2018年12月31日约定为交付时间，不符合房地产开发周期的客观要求。因而，第十一条的条款约定违背《民法总则》第六条公平原则的规定，未能合理确定出卖人的合同义务。反诉人认为，原告的起诉并未提出解除合同的请求，但该条款又为商品房买卖合同必备的主要条款，依法应予明确。现结合涉案商品房建筑工程延期被行政主管部门批准到2020年2月份以及新冠状病毒疫情大爆发尚未解除等客观，被告同意在合理的时间内交付涉案的商品房，即将《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2018年12月31日前，向买受人交付该商品房”变更为“出卖人应当在2020年10月31日前，向买受人交付该商品房。”保护双方的合法权益。原告对两被告反诉答辩称：一、原告明确表示要继续履行合同。二、合同的第十条和第十一条约定的是不同结构的不同交付时间，约定的内容是两回事，不存在互相矛盾的情况，该合同是被告制定的格式合同，合同是双方自愿签订的，合同是有效的，双方应依约履行。三、疫情爆发是在2020年1月，合同约定在2018年12月31日前交付房屋，根据《合同法》第一百一十七条的规定”……当事人迟延履行后的，不能免除责任”，因此，疫情的发生是在被告迟延履行交楼义务后发生的，不能免除其责任。四、被告要求变更合同条款的请求，原告明确表示不同意，被告请求变更合同条款的诉求，没有事实和法律依据。原告围绕其诉讼请求提交的证据有：1、《商品房买卖合同（预售）》，两被告对真实性、合法性无异议，但对涉案合同相关条款的关联性和证明目的有异议，认为合同的第十条和第十一条的内容约定矛盾，属于应该变更的主要条款；并认为涉案合同不属于被告提供的格式合同，而是行政机关审核备案的合同，在合同条款约定不明确的情况下应适用公平原则予以变更。2、收款收据，两被告对该证据无异议。3、企业信用信息公示，两被告对该证据无异议。4、中国工商银行个人借款凭证，两被告对该证据无异议。两被告为支持其抗辩和反诉请求提供的证据有：1、《商品房买卖合同（预售）》第11页，原告对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，认为涉案合同第十条和第十一条约定的内容非常明确，不存在矛盾；2、广东省海丰县商品房预售许可证，原告对该证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性和证明目的不予认可，认为该许可证证明了被告是有权销售涉案房产的，原、被告签订的合同是合法有效的，许可证也可看出被告销售房产时，房产已经修建了大部分，被告作为专业开发商，其完全有义务测定涉案商品房按照正常修建可交付的时间，现被告将逾期交楼责任推卸到原告身上是不合理不合法的；3、建筑工程施工许可延期通知书，原告对该证据真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，该证据只能证明被告申请建筑工程许可延期的证件齐全，住建局批准延期至2020年2月25日，施工许可证是合法施工的前提条件，被告未能在原来施工许可证的期限内竣工，为了能够继续合法施工，是必定需要申请延长施工许可证期限，该份施工许可证的延期与被告需要承担逾期交楼的违约责任是没有关联性的。本院依职权调取的证据有：1、建筑工程施工许可延期通知书；2、深圳天懋海丰公司延期或停工复工申请表、东恒广场建筑施工许可证延期申请报告；3、建筑工程工期延期补充协议；4、建筑工程委托监理合同延期补充协议；5、被告与广东华夏建安工程有限公司《协议书》；6、海丰县住建局复函；7、海丰县自然资源局说明。原告对上述证据1-5的关联性不予认可，认为雨天、高温天气等都是属于寻常天气，不属于不可抗力情况，被告也没有提供证据证明存在不可抗力的情况发生导致工程需要停工以及停工的时间。原告对证据5的真实性、合法性予以认可，并认为该份证据证明涉案楼盘的施工工期是由被告与广东华夏建安工程有限公司约定的，而被告向政府部门申请施工许可证时，政府部门是根据被告提供的《协议书》约定的施工期限予以确定。原告对证据6-7予以认可，认为证明案涉房产的交付时间是由原、被告在合同中约定，政府不会干涉，关于施工时间，也是被告确定的，政府部门也不予干涉的事实。两被告对本院依职权调取的证据认为证明商品房买卖合同约定的交付时间在合同签订时即不具备法定的客观性、合理性，属于无效条款，根据公平原则，属于依法可撤销可变更的情形。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月1日，原告与被告深圳天懋海丰分公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告为买受人向出卖人被告深圳天懋海丰分公司购买海丰县***************1******。该合同第六条约定：“该商品房总价款为512519元。”第九条约定：“商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，第十条约定：“商品房相关设施设备交付条件……（二）公共服务及其他配套设施：1、小区内绿地率：2019年6月31日达到规划验收标准……”第十一条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件……”第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”，原、被告在合同中签名盖印。2018年3月1日原告向被告深圳天懋海丰分公司交付了购房首付款162519元以及其他费用。2018年*月2日原告向中国农业银行以案涉商品房按揭贷款350000元支付给被告深圳天懋海丰公司。后合同约定房屋交付期限届满，被告深圳天懋海丰分公司未能依约交付房屋给原告，原告遂于2020年1月3日诉至本院，提出上列诉求。另查，2019年6月6日，被告深圳天懋海丰分公司向海丰县住房和城乡建设局申请案涉楼盘建筑工程施工许可证延期。申请报告的内容为“我深圳市天懋投资发展有限公司海丰分公司，于2017年10月17日申领的海丰县东恒广场项目，施工许可证（编号为：441************101）合同开工期为2016年3月25日，合同竣工日期为2018年7月24日，因工程施工期间雨水天气比较多（2016年4月至12月共119天雨天；2017年共110天雨天；2018年共113天雨天；2019年1月至5月共66天雨天。详细见附表），导致工期延误……竣工日期至2020年2月25日……”2019年7月30日海丰县住房和城乡建设局向深圳天懋海丰分公司发出“建筑工程施工许可延期通知书（编号：441************101）”，“同意该项目从即日起延期，延期日期至2020年2月25日，延期1次”。案涉房屋所在楼盘至今未竣工验收。原告于2019年12月30日开始对涉案房屋进行装修使用。再查明，被告深圳天懋公司是被告深圳天懋海丰分公司的总公司。综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定被告深圳天懋海丰分公司应在2018年12月31日前向原告交付涉案商品房的条款是否有效？2、被告深圳天懋海丰分公司是否应依涉案合同第十二条的约定向原告支付逾期交楼的违约金？3、两被告反诉请求变更涉案商品房交付时间至2020年10月31日前是否应予准许？本院认为，原告与被告深圳天懋海丰分公司均是完全民事行为能力人，其自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同是双方的真实意思表示，合同的主要条款未违背法律、法规的强制性规定，依法应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。涉案合同第十一条关于商品房交付时间的约定为2018年12月31日前，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定“……商品住房交付使用条件应包括工程竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已经建成并满足使用要求……”。原告与被告深圳天懋海丰分公司在涉案合同第十一条房屋交付时间的约定（即在2018年12月31日前交房）前于公共及其他配套设施的约定时间（即在2019年6月31日达到规划验收标准），故案涉合同第十一条约定不符合上述规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……违反法律、行政法规的强制性规定”，案涉合同第十一条违反法律、行政法规的强制性规定，案涉合同第十一条无效，无效条款自始至终对双方当事人没有法律上约束力。涉案房屋尚未竣工验收，但原告已于2019年12月30日开始对涉案房屋进行装修使用，则视为原告同意接收房屋并实际使用，现原告依被告不具备法定交付条件为由主张两被告连带支付自2019年1月1日起至实际交付涉案商品房之日止按总房价款日万分之三计算违约金的请求，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”的规定，原告其请求，于法无据，本院依法不予支持。关于两被告反诉请求变更涉案合同交付时间为2020年10月31日前的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，因涉案商品房已进行实际交付，已无须确定交付时间，故对两被告的反诉请求，本院依法不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）黄丽娟的全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）深圳市天懋投资发展有限公司、被告（反诉原告）深圳市天懋投资发展有限公司海丰分公司的全部反诉请求。案件受理费1022.35元，由原告负担；反诉费511.18元，由两被告负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  钟坚城人民陪审员  张裕标人民陪审员  张海权二〇二〇年八月八日书 记 员  王曼梅