云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终989号上诉人（原审原告）：张泽早，女，1966年3月19日出生，白族，身份证住址云南省大理白族自治州大理市。上诉人（原审原告）：杨金仙，女，1962年12月31日出生，白族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。上诉人（原审原告）：姜昱丞，男，1989年1月11日出生，白族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。上诉人（原审原告）：赵飞，男，1976年11月30日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐海县。四上诉人共同委托诉讼代理人：黎冬梅，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：仇志军，男，1970年10月11日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被上诉人（原审被告）：钟心莲，女，1971年4月23日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈华山，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：西双版纳州经济适用住房开发中心，住所地云南省西双版纳州景洪市园林巷9号。统一社会信用代码：9153280021860072X1。法定代表人：柳泽军，经理。上诉人张泽早、杨金仙、姜昱丞、赵飞因与被上诉人仇志军、钟心莲、原审第三人西双版纳州经济适用住房开发中心（以下简称经济住房中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初3363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有新的事实、理由和新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张泽早、杨金仙、姜昱丞、赵飞上诉请求：撤销一审民事判决，查清事实后，依法改判。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。一、一审判决未查清涉案《商品房转让协议》（以下简称“协议”）签订后履行完毕前缔约时的客观情况发生重大变化导致继续履行原合同的约定对上诉人明显不公平的情形系认定事实不清。（一）本案协议签订后履行完毕前发生了以下上诉人无法预见的不属于不可抗力也不属于正常商业风险的情形，导致缔约时的客观情况发生重大变化，继续按照原协议履行对上诉人明显不公平：1、一审向第三人查明，在协议签订之初按照法律规定和当时政策是能单独办理房屋所有权证，且第三人也已经为部分业主完成办理房屋所有权证。之后在履行涉案协议过程中由于西双版纳州政府机构和行政权划分调整和政策调整导致无法办理房屋所有权和土地使用权证，该客观情形的发生是上诉人在签订协议时无法预见且不可归责于其的缔约基础的变动。2、涉案《商品房转让协议》第四条约定余款支付条件为被上诉人取得《房屋所有权证》当日支付房屋转让费100万元，取得《国有土地使用权证》当日支付余款20万元，该约定是根据当时房屋所有权和土地使用权证分别办理且土地性质未变更不影响房屋所有权证办理的规定而约定。但2015年3月1日《不动产登记暂行条例》颁布实施，国家实行不动产统一登记制度，房屋所有权证被取消，改为房屋所有权与土地使用权合二为一的“不动产权证”。办理不动产权证的办证机关、办证程序和要求的材料等均与原办理房屋产权证不同，上述“两证合一”的规定直接导致满足办理土地使用权的条件成为了办理不动产权证的前置条件进而致使涉案房屋本可以单独办理“房屋所有权证”无法办理。对于该法律和政策变动应属双方在签订协议时无法预见的非不可抗力和正常商业风险的“情势变更”。（二）上述客观情形的发生是上诉人签订协议时无法预见的根据双方《商品房转让协议》约定，上诉人的主要合同义务是协助签订《商品房购销合同》和交付房屋，该两项主要合同义务上诉人都已履行完毕，而办理房屋所有权证和土地使用权证的义务是第三人应履行的义务。在上诉人与第三人签订的《补充协议》以及被上诉人与第三人签订的《商品房购销合同》的《补充协议》中均约定了第三人承诺在三个月内办理《房屋所有权证》，四个月内办理完毕《土地使用权证》。且上诉人已经基于办理房屋所有权证所需，缴纳了契税和印花税，而合同履行过程中发生的导致未能办理房屋所有权证及土地使用权证的上述客观情形是上诉人无法预见的，同时也是不可归责于上诉人。（三）因上述客观情形的发生导致原《商品房转让协议》约定的付款条件的缔约基础发生变化而无法继续履行，且导致上诉人一方利益受损的显示公平的结果上诉人自2010年3月17日签订《商品房购销合同》后即按照合同约定履行了全部合同义务即协助签订《商品房购销合同》和交付房屋。而被上诉人自2010年3月开始对涉案房屋占有、使用、收益至今近10年时间，被上诉人既不愿意支付房款，又不愿意解除合同归还房屋，致使上诉人获得购房款的合同目的至今未实现，更不用说该购房款的孳息以及十年来的货币贬值的损失，继续履行原协议的约定显然对上诉人一方极不公平也使双方交易一直处于不稳定状态。二、一审判决因上述事实未查清而直接适用《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条判决驳回上诉人的诉讼请求系适用法律错误。本案符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第26条所规定的情势变更情形，根据该司法解释的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，从不可预见性、产生的不公平的后果、不可归责于上诉人的归责性来讲上述客观情形的变化符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第条所26规定的情势变更情形，人民法院应根据合同当事人的请求结合本案的实际情况予以变更双方签订的《商品房转让协议》约定的付款条件或解除该协议。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判。仇志军、钟心莲辩称，上诉人上诉称本协议签订后履行完毕前发生了不可预见的不可抗力以及明显不公平的理由不成立，一审已查明第三人为部分业主完成办理房屋所有权证，双方之间的房屋交易在2010年3月17日转让，房屋转让以前就已经交付，达到交付条件，交房后到2015年两证合有五年时间，这期间是上诉人一直拖延办理房产证和土地证，导致现在没有办证与行政机关的新政权划分调整没有关系。上诉人认为2015年3月1日不动产登记条例施行以后两证合一办不了属于情势变更的理由不成立。两证合一并不影响合同的履行，并不影响其要履行办证的义务，没有办证的主要原因是土地属于划拨，按照规定，划拨土地上建盖的房屋要进行转让，要办理过户手续必须补交土地出让金，上诉人不愿意补交土地出让金，一直拖到现在房价越高，土地的价格也变高，到后来办证的成本越高越难办理，这个问题不是不可预见的，其认为显失公平导致不公平的结果是不存在的，当时双方交易的房价从第三人买来时价格240万元，大约每平方1200元左右，两个月转卖470万元几乎翻一倍，有利润空间，不存在显失公平。双方在合同明确约定剩余120万元要用于办土地证和房产证的费用，该费用当时可能几十万元就办好，但按现在的房价和土地估价最少也要100万元，若现在支付剩余款项，其是否能保证办理过户时由其支付办证费。在一审诉讼请求中，上诉人并没有提出要求变更合同或者解除合同，根据不告不理原则，一审判决驳回上诉人要求剩余购房款的诉讼请求符合法律规定，请依法驳回上诉，维持原判。经济住房中心未作陈述。张泽早、杨金仙、姜昱丞、赵飞向一审法院起诉请求：1、连带支付购房款120万元；2、承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年9月7日，张泽早、杨金仙、姜昱丞、赵飞作为共同买受人（合同乙方）与第三人经济住房中心作为出卖人（合同甲方）签订《商品房购销合同》，主要约定：甲方将其建设的水岸华庭1栋房产出售给乙方，总价款为240万元，商品房预售许可证为预许西字（2005-3）号。2010年3月17日，张泽早、杨金仙、姜昱丞、赵飞作为共同出卖人（合同甲方）与仇志军、钟心莲作为买受人（合同乙方）签订《商品房转让协议》，主要约定：甲方将自经济住房中心购买的勐海路74号水岸华庭临勐海路1栋商品房转让给乙方，转让价格为470万元，转让价格包括转让价格、转让相关税费、该房屋占地面积330平方米左右土地的转让地价及办理土地性质变更所需的所有税费。签订协议当天，甲方协助乙方与第三人经济住房中心签订《商品房购销合同》，合同签订后乙方向甲方支付350万元，在第三人经济住房中心将《房屋产权证》办理到乙方名下后，在交付乙方《房屋产权证》当日由乙方支付甲方房屋转让费100万元，在将《国有土地使用权证》办理到乙方名下后，交付《国有土地使用权证》当日由乙方支付余款20万元。同一天，仇志军、钟心莲作为买受人（合同乙方）与第三人经济住房中心作为出卖人（合同甲方）签订《商品房购销合同》，主要约定：甲方将其建设的水岸华庭1栋房产出售给乙方，总价款为240万元。2010年3月17日，仇志军、钟心莲向张泽早、杨金仙、姜昱丞、赵飞支付了购房款350万元，其向仇志军、钟心莲出具了收条。另，在仇志军、钟心莲将房产出售给张泽早、杨金仙、姜昱丞、赵飞之前，仇志军、钟心莲交纳了办理该房产产权证书产部分契税。本案所涉房屋的土地系划拨用地，第三人经济住房中心通过土地管理部门向政府请示将土地性质进行变更，但政府尚未作出明确答复。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第158条规定，民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。本案张泽早、杨金仙、姜昱丞、赵飞与仇志军、钟心莲在签订的《商品房转让协议》中明确约定，房产转让价格包括相关税费、办理土地性质变更所需的所有税费等，且余款120万元需在办理完毕房屋产权证后由仇志军、钟心莲向张泽早、杨金仙、姜昱丞、赵飞支付（合同内容详见本院事实认定部分）。现庭审已查明，房屋产权证书未办理完毕，约定的付款条件尚未成就，仇志军、钟心莲以此进行抗辩的理由符合双方合同约定，对仇志军、钟心莲的该辩称理由予以采纳，对要求仇志军、钟心莲现在支付购房余款的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回张泽早、杨金仙、姜昱丞、赵飞的诉讼请求。案件诉讼费15600元，由张泽早、杨金仙、姜昱丞、赵飞负担。二审中，当事人均没有提交新证据。当事人对一审法院认定无异议的事实，本院予以确认。二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：二被上诉人支付购房余款120万元的条件是否成就。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉《商品房购销合同》《商品房转让协议》所涉及的是商品房买卖，当时也取得了商品房预售许可证，故案涉签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。诉争房屋的土地性质虽为划拨土地，但并不影响合同的履行，现房屋产权证书未办理，是需将土地性质进行变更后才能办理，且第三人经济住房中心一直向有关政府部门积极办理变更中，不属于四上诉人主张发生情势变更的情形，而且其也未举证证明继续履行合同会对其显失公平或存在不能实现合同目的情形。另，本案系以房屋为合同标的的转让行为，不适用四上诉人主张《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对该合同效力的规定，四上诉人以上述司法解释主张房屋买卖合同无效的理由不成立，本院不予采纳。根据《商品房转让协议》约定，房屋转让价格包括了相关税费、办理土地性质变更所需的所有税费等，且余款120万元需在办理完房屋产权证后才支付，现房屋产权证书未办理完毕，双方约定的付款条件尚未成就，一审法院对四上诉人要求二上诉人支付购房余款的诉请不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人张泽早、杨金仙、姜昱丞、赵飞的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人张泽早、杨金仙、姜昱丞、赵飞负担。本判决为终审判决。审判长 李 燕审判员 玉 儿审判员 吕 勇二〇二〇年八月七日书记员 杨护娇