湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6806号原告：阿卜杜热黑木·麦合苏提，男，1993年7月10日出生，维吾尔族，住新疆墨玉县。委托诉讼代理人：郑红伟，湖南湘天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明帅，湖南湘天律师事务所律师。被告：杨时瑜，男，1956年3月8日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。第三人：戴艳红，女，1965年2月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告阿卜杜热黑木·麦合苏提（以下简称原告）诉被告杨时瑜（以下简称被告）、第三人戴艳红（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王明帅、被告及第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除《房地产租赁合同》及补充协议;2、被告退还押金15600元、租金42900元;3、被告偿还装修损失24798元;4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：第三人承租被告所有的长沙市雨花区房屋经营超市，第三人因生意不佳对外转让超市。2019年12月，原告通过中介找到第三人表示想将上述超市盘下后经营餐饮，并询问第三人该房屋是否能够经营餐饮，第三人答复可以。原告向第三人支付6.5万元转让费，第三人收到转让费后协调房东被告与原告重新签订《房地产租赁合同》，为打消原告不能做餐饮行业的顾虑，《房地产租赁合同》还明确约定了该房地产只限于做餐饮用途。签订合同后，原告依约支付押金15600元以及租金42900元，为此花费装修费24798元。2020年4月21日城管、街道办、市场监督管理所通知原告该房屋不能做餐饮并强制停止营业。综上，现原告依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，1、被告同意解除《房地产租赁合同》及补充协议。原告在签订租赁合同时，隐瞒了租赁该涉案房屋用来经营烧烤行业，并告知被告及第三人租赁该超市是为了经营牛羊杂汤、粉面汤等饮食行业；2、原告无理由请求被告退还押金15600元和租金42900元。原告经营的烧烤行业违反了长沙市雨花区市场监督管理局条例（2009.6）第一款以及涉案合同中第四条第二款的规定，故原告已经构成违约而欲解除合同，被告有理由没收该押金15600元。原告自签订合同之日起至2020年4月21日城管、街道办、市场监督管理局通知原告该房屋不能做餐饮并强制停止营业之日，一直处于使用、经营状态，2020年5月也在经营。该42900元的租金中还包括店铺右侧理发店原告的代收租金，每月3200元。3、原告无权请求被告赔偿装修损失24798元。根据相关司法解释的规定，被告将该店铺出租给原告使用、经营，原告因经营需要自行进行装修，期间盈利皆为原告所有，请求赔偿装修损失毫无依据，故因由原告自行承担。第三人辩称，本案与我无关，请法院依法判决。经审理查明,第三人系涉案房屋的原承租人，将涉案房屋用于超市经营，因超市经营状况不佳，第三人与原告达成口头协议将涉案房屋转让由原告租赁，双方约定转让费65000元。2019年12月9日，原告向第三人支付了定金20000元（后续转为转让费）后经三方协商，原告（承租方）与被告（出租方）于2019年12月30日签订《房地产租赁合同》，约定：1、租赁方承租长沙市雨花区泊爱蓝湾苑蓝调轩107单位物业（以称该房地产），建筑面积93.27平方米，房地产权证71××81，该房地产只限于作餐饮用途（以下均以房产证或相关法律文书载为准）；2、租期自2019年7月18日起至2024年7月17日止。出租方应于租期起租日前交楼。租赁期满，出租方有权收回该房地产，承租方应如期交还；3、租金为每月人民币7800元，房租支付方式为：承租方按每三个月想出租方支付租金，承租方交付租金方式为：现金支付、微信转账或银行转账（开户银行：中国建设银行，户名：杨时瑜，账号:62×××89）,承租方应在本合同签订之日时向出租方支付人民币15600元；4、合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清本条款3款所述杂费之日，将押金退还承租方（不计利息）；5、承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分千分之五的滞纳金。拖欠其他租金超过10天或拖欠水电、管理费等杂费累计超过10天房租款的，出租方有权立即单方解除合同；6、租赁期间，若出租方提出终止合同，需提前一个月书面通知承租方，出租方须返还承租方押金及多缴纳的租金，承租方有权要求出租方赔偿人民币15600元作为违约金。租赁期间，若承租方提出终止合同，需提前一个月书面通知出租方，出租方有权从押金中扣除人民币15600元作为违约金；7、备注：2019年7月18日至2021年7月17日租金为7800元；2021年7月18日至2023年7月17日租金为8580元；合同还对其他事项进行了约定。同日，原、被告双方在补充协议中约定，1、租金每月十日前支付，超过一周未付租金，每周收取承租方400元滞纳金，超过一个月未交租金，出租方有权终止合同并以承租方违约行为收回物业及店内全部物资设备及保证金；2、承租方需转让该物业必须先征得业主同意后，方可进行，若未经业主同意而私自转让视为违约，按违约条款处理；3、补充协议与合同具有同等法律效果。补充协议还对其他事项进行约定。上述《房地产租赁合同》以及补充协议签订后，被告将房屋交给原告经营使用。2019年12月30日，原告以现金支付的方式将涉案房屋15600元押金支付给被告，被告收到款项后向原告出具相应收条。原告亦于当日向第三人支付了剩余未付转让费45000元。2020年5月7日，长沙市雨花区市场监督管理局高桥市场监督管理所出具《情况说明》，载明：位于长沙市雨花区的长沙耶合亚餐饮服务有限公司于2020年2月27日在雨花区市场监督管理局申请办理了营业执照，因该公司所在地属于商住综合楼且未配套设立专用烟道，根据长环联（2019）6号文件精神，关于《长沙市新设餐饮服务项目油烟污染防控暂行办法》第一条“长沙市城区范围内禁止居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”的规定，所以该公司不能办理《湖南省小餐饮经营许可证》。2020年4月21日，高桥街道城管办与高桥市场监督管理所工作人员联合对该公司进行调查后责令其停止营业，公司已于2020年4月22日至今没有营业。2020年7月21日被告将案涉房屋收回。原告认为被告未按照合同约定交付房屋，其违约行为造成合同目的无法实现，原告于2020年7月14日向本院提起本案诉讼。另查明，1、涉案的长沙市雨花区房屋系原告单独所有，规划用途为商业；2、2020年2月27日，原告在雨花区市场监督管理局登记办理了营业执照，公司名称为长沙耶合亚餐饮服务有限公司，法定代表人为原告，公司类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为正餐服务、面包装食品零售、饮料及冷饮服务、小吃服务、餐饮管理、外卖送餐服务，住所地为长沙市雨花区。庭审过程中，1、被告及第三人称原告被责令停止营业的原因主要是因为原告经营烧烤，影响周边环境。被告认为原告租赁其房屋是用于经营羊汤粉面餐饮，而且隔壁的店面也是经营汤粉面餐饮；2、原告称其向被告支付了自2020年1月18日至2020年6月30日的租金共计42900元（其中微信转账37000元、现金支付5900元），被告辩称案涉房屋实际有15平方米租赁给案外人经营了一家理发店，每月租金3200元，约定原告代收理发店的租金，原告承租案涉房屋实际每月租金为4600元，由原告统一向被告支付。本案经调解，双方未达成一致协议。以上事实，有《房地产租赁合同》及补充协议、情况说明、房屋租赁押金付款凭证、收条、营业执照、微信聊天记录及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告之间签订的《房地产租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于原告主张《房地产租赁合同》及补充协议解除的问题。本案原告租赁的房屋为商业用途，双方在合同中约定用于经营餐饮，原告以该地址注册经营的长沙耶合亚餐饮服务有限公司因不能办理《湖南省小餐饮经营许可证》于2020年4月22日停止营业，导致原告租赁涉案房屋的合同目的不能实现，原告主张解除双方之间的租赁合同，而被告在庭审中同意解除租赁合同，应视为双方一致同意解除《房地产租赁合同》及补充协议，解除日期为开庭当日即2020年7月31日。关于被告主张退还原告交纳的押金、租金及赔偿装修损失的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据本案实际情况，原告作为承租方，在签订合同时了解租赁房屋的具体位置，应当对租赁房屋是否能够用于其特定用途进行必要的考量，原告自身未尽到谨慎注意义务，与被告签订合同后又解除合同，被告不应就合同解除承担责任。本案视为双方协商一致解除合同，被告应退还原告押金15600元，原告在主张退还其已支付的房租以及赔偿装修损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告阿卜杜热黑木·麦合苏提与被告杨时瑜于2019年12月30日签订的《房地产租赁合同》及补充协议于2020年7月31日解除；二、被告杨时瑜于本判决生效之日起7日内退还原告阿卜杜热黑木·麦合苏提支付的房屋租赁押金15600元；三、驳回原告阿卜杜热黑木·麦合苏提的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取941元，由原告阿卜杜热黑木·麦合苏提负担765元，被告杨时瑜负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年八月二十七日法官助理彭傲书记员赵雅洁附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。