浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初8203号原告：浙江安吉五联物业管理发展有限公司，住所地浙江省湖州市安吉县昌硕街道天荒坪南路99号（安吉商会大厦）1幢4单元401室4-5。法定代表人：吴孟凡，总经理。委托诉讼代理人：朱宇亮、孙洁，浙江金道律师事务所律师。被告：绍兴市千客隆超市有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区人民东路1426号1幢2层201。法定代表人：汪海根，董事长。委托诉讼代理人：王水根、吴圆圆，浙江纳森律师事务所律师。原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司与被告绍兴市千客隆超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理，依法适用简易程序于2019年9月25日和2020年8月21日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙洁，被告委托诉讼代理人吴圆圆两次到庭参加诉讼。原告委托诉讼代理人朱宇亮，被告委托诉讼代理人王水根到庭参加第二次庭审。本案中止时间为2019年9月28日至2020年8月13日，现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告立即将承租房屋腾空返还给原告；二、被告立即向原告支付房屋租金1597973.13元人民币；三、被告向原告支付房屋占用期间的租金损失196242.32元（暂计算至2019年8月14日，此后计算至被告实际腾退之日止）；四、被告赔偿逾期支付租金的利息损失（以未付租金为基数按银行同期贷款利率的双倍计算至被告实际履行完毕之日止）；五、由被告承担本案的案件受理费、保全费、公告费（如有）等所有诉讼费用。诉讼中，原告变更全部诉讼请求为：一、被告继续履行房屋租赁合同；二、被告向原告支付房屋租金5046230.93元（暂计算至2020年4月1日，此后被告应按合同约定继续支付租金）；三、被告赔偿逾期支付租金的利息损失（以未付租金为基数按银行同期贷款利率的双倍计算至被告实际履行完毕之日止）；四、被告承担本案的案件受理费、保全费等所有诉讼费用。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求中2020年4月2日起的租金为按合同约定支付至合同期满；第三项诉讼请求中的利息起算点为2019年5月12日。事实与理由：2011年12月30日，被告与绍兴塔山市场开发有限公司（以下称“塔山公司”）签订《房屋租赁合同》一份，被告向塔山公司租赁位于绍兴市越城区××花园××市场××的房屋用于开设大型超市。租赁期自2012年5月15日起至2027年5月14日止。2012年5月15日至2017年5月14日租金每年为530万元整；2017年5月15日至2022年5月14日租金每年为551.2万元。除第一期支付半年租金外，此后租金按季度支付。合同还约定，乙方（即承租方）未按约定支付租金超过一个月的，甲方（即出租方）有权解除合同，收回房屋，并要求承租方赔偿经济损失。2014年3月4日，因塔山公司向平安银行股份有限公司杭州萧东支行（以下称“平安银行萧东支行”）借款，塔山公司将其名下的案涉房屋抵押给平安银行萧东支行。2019年4月3日，原告依法取得平安银行萧东支行对塔山公司的债权及相应抵押权利。2019年4月12日，绍兴市越城区人民法院作出民事裁定书，将案涉租赁房屋以物抵债给原告，原告已合法取得相应房产的所有权。经原告向越城法院执行局了解，被告自2017年10月起未按其与塔山公司的约定支付房屋租金。2019年6月10日，原告发函至被告，要求其支付拖欠房租及下一季房屋租金，但被告仍未付任何款项，故原告于2019年8月3日发函通知被告解除合同。原告认为，原告自人民法院作出以物抵债裁定之日其即取得相应房屋的所有权，根据合同法“买卖不破租赁”原则，原告已按照租赁合同约定发函要求被告支付租金，但被告自2017年4月起即未再支付过房租，虽原告多次催告，均未履行相应的支付租金的义务，属于严重违约行为，应当承担相应法律责任。综上，原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及民事诉讼法及相关司法解释的规定，诉至贵院，望依法判决。被告辩称：原告所请求的合同解除时间、计租面积、租金金额、占有使用费标准等均不是事实。一、房屋租赁合同解除时间应为2017年10月16日，并非原告发函之日2019年8月3日。2011年12月30日，被告与案外人即原出租人绍兴塔山市场开发有限公司（以下简称“塔山公司”）签订《房屋租赁合同》，租赁案涉房屋。后因有关手续未能办妥，经双方协商，塔山公司同意将房屋租金起算日向后延期两个月，租赁时间调整为2012年7月15日起至2027年7月14日止。此外合同10.4条及11.2条第（3）款还约定了合同的解除后果，即如因塔山公司利用租赁房屋向银行作抵押的原因造成双方不能执行合同，则塔山公司除支付被告相当于当前一年租金的违约金，还应承担被告其他损失。2014年塔山公司因融资需要，拟利用案涉房屋向平安银行萧东支行进行抵押贷款。塔山公司以及案外人绍兴市柏富毛纺织有限公司于2014年1月20日向被告出具《承诺函》一份，承诺因该笔抵押贷款而造成双方签订的租赁合同提前终止的，塔山公司自愿承担被告的一切损失并按合同赔偿，并由案外人担保。2015年3月30日，被告根据塔山公司及平安银行的要求出具《声明书》给平安银行，同意在平安银行行使抵押权等情形时，终止该《房屋租赁合同》。后因塔山公司未及时归还贷款，平安银行于2017年10月16日向法院提起诉讼，主张行使抵押权。此时被告与塔山公司之间约定的合同提前终止条件已经成就，即被告与塔山公司之间的《房屋租赁合同》于2017年10月16日终止。二、2019年4月12日至2019年8月14日期间，被告实际占用面积为6021.57平方米，并非原告主张的12111.65平方米。2018年2月1日，越城区人民法院依法查封并拟拍卖塔山公司名下的案涉房屋，并发布（2018）浙0602执187号公告及187号之一公告，要求被告于2018年3月31日前腾退上述房屋。被告实际于2018年3月28日腾退嘉禾花园塔山农贸市场地下车库（6090.8平方米）。此后，被告实际仅占用环城东路塔山综合市场一层，面积约6021.57平方米。三、被告对案涉房屋的占有使用费标准应当据实收取，不应依照租金标准计收。本案房屋租赁合同中，因涉及到超市大型经营设备的搬迁、办公场所的腾空，耗时较长，被告已积极履行了搬迁义务，此时若仍参照合同租金标准主张占用费，则对承租人乙方显示公平，一则被告并不存在怠于履行义务的行为，二则在搬迁过程中虽仍控制租赁物，但毕竟不同于正常生产经营之情形，并不存在因使用租赁物而导致其损耗或折旧的客观事由。因此，法院在认定占有使用费的标准时，应根据具体案情合理使用裁量权，从租赁市场行情当事人的主观心态、是否达到占用标准等多方面进行考量，以实现个案公正判决，被告认为办案应当据实收取案涉房屋的占有使用费，不应依照原租金标准计收。2019年4月12日至2019年8月14日，被告实际占用原告房屋面积为6021.57平方米，根据被告委托浙江博大房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产评估报告》确定，该部分承租房屋同期占有使用费应为1.23元/每平方·天，即每天的实际占有使用费应为7406.53元。四、原告主张逾期租金的利息按照银行利息两倍主张没有相应的法律依据，应予以驳回。五、原告请求要求被告立即腾退案涉房屋，目前条件不具备，应当等待被告与案外人塔山公司以及柏富公司的租赁合同纠纷一案审结后予以腾退。综上，被告同意腾退案涉房屋并支付合理的占有使用费，但腾退时间应当等待另案结束后，且占有使用费的计费标准应当根据实际的情况酌情予以调整，此外本案所涉的原告请求及理由陈述中所包含的事实与法律错误也应一并予以纠正。针对原告变更后的诉讼请求，一、原告起诉时依据的事实是其于2019年8月1日出具的律师函，律师函中已明确通知被告自收到之日解除房屋租赁合同，该律师函被告是收到的。原告变更诉讼请求为继续履行案涉房屋租赁合同，被告认为不符合法律规定，解除的通知若发生法律效果的，则通知到达之日起视为合同已解除。二、原告主张的房屋租金的面积为12111.65平方米，但被告自2018年3月28日起被告实际使用面积仅为一层营业房，故原告仅可收取该部分的租金。被告于2018年3月28日向越城区人民法院提交了退还租赁物的报告，后被告腾退了6090.18平方米，并要求接收移交，该事实经（2020）浙06民终1220号判决书载明，被告腾空地下一层是明确的，故原告不能收取腾空部分也就是地下一层的租金。关于地下一层是否腾退，被告已经向塔山公司提起房屋租赁合同之诉，要求确认地下一层面积已腾退的事实，要求其减少租金，也要求其承担违约责任，于2020年8月20日经绍兴市越城区法院收案，目前在审核中。原告要求被告支付相应的房屋租金并要求承担逾期租金利息，被告认为该请求与合同约定不相符，不应得到支持。根据房屋租赁合同第3.2条的约定，凭房租发票收取下一季度租金，现原告仅是诉讼要求被告支付租金，从未向被告开具发票，故不具备前置条件，被告未付租金是行使先履行抗辩权的行为，被告无须支付逾期的租金利息损失。本院经审理认定事实如下：2011年12月30日，案外人绍兴塔山市场开发有限公司（甲方）与被告绍兴市千客隆超市有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市城东鲁迅东路1950号嘉禾小区南侧营业房一层（包括西首营业房）、地下一层、二至三层办公用房，夹层及附房租赁给乙方；房屋建筑面积共计约13229.56平方米，其中营业用房（一层面积约6021.57平方米、地下一层面积约6090.08平方米），办公用房（二层）面积约420.88平方米、环城东路营业房353.24平方米、附房（夹层343.79平方米）；租赁期限为15年，自2012年5月15日起至2027年5月14日止；第一年至第五年（2012年5月15日至2017年5月14日）租金为每年530万元，第六年至第十年（2017年5月15日至2022年5月14日）租金为每年551.2万元，第十一年至第十五年（2022年5月15日至2027年5月14日）租金每年573.248万元；租金支付方式及时间为第一次支付半年租金，乙方应于2012年5月15日前10天内支付，以后每年租金按季度支付，甲方于每一季度末的10天内凭房屋租赁发票向乙方收取下一季度的租金；逾期超过一个月按银行同期基准利率双倍计算；乙方不按约定支付租金超过一个月的，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失。合同对其他事项进行了约定。2012年9月30日，被告绍兴市千客隆超市有限公司与案外人绍兴塔山市场开发有限公司签订《补充协议》一份，载明原房屋租赁合同中租赁时间调整为自2012年7月15日起至2027年7月14日止。原告实际支付租金至2017年4月14日。2017年10月16日，平安银行股份有限公司杭州萧东支行就其与绍兴塔山市场开发有限公司申请实现担保物权一案向本院提起诉讼，本院于2017年11月14日作出（2017）浙0602民特321号民事裁定书，认定抵押权依法成立并生效，裁定对被申请人绍兴塔山市场开发有限公司名下的绍房他证绍市字第K000088649、K000088647号房屋他项权证项下的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人平安银行股份有限公司杭州萧东支行对变价后所得款项在最高主债权本金120000000元及相应利息、罚息范围内优先受偿。后平安银行股份有限公司杭州萧东支行向本院申请强制执行。2018年2月1日，本院发布（2018）浙0602执187号之一公告，责令被执行人绍兴塔山市场开发有限公司于2018年2月28日前自觉履行还款义务；逾期不履行，本院将依法对其名下位于绍兴市××路××市场××花园××市场××进行评估、拍卖，被执行人绍兴塔山市场开发有限公司应于2018年3月31日前腾退上述房屋或提出执行异议，逾期本院将依法强制执行，因此产生的费用由被执行人绍兴塔山市场开发有限公司自行承担。2018年3月28日，被告向本院提交《关于退还租赁物的报告》一份，载明：被执行物现由我公司承租并开设大型超市（绍兴市千客隆超市有限公司嘉禾购物中心），由于该超市面积达12000平方米，为大型购物中心，不仅员工多，而且商品和设施设备数量大，整体腾退难度巨大，我公司只能分步分块执行。现我公司已按贵法院要求对被执行物之一（嘉禾花园塔山农贸市场地下车库）进行了清理，现已具备腾退条件，请贵法院及申请人前来办理移交手续。而一层（绍兴市环城东路塔山综合市场）腾退有难度，要求贵法院在拍卖成交后给予10个月的处理时间，以便我公司对员工、商品和设施进行妥善安置和处理。2018年5月，本院发布案涉租赁房屋的拍卖公告；2018年8月，本院发布案涉租赁房屋的变卖公告。拍卖、变卖公告均注明带租拍卖。2019年4月9日，原告向本院申请变更申请执行人，本院于2019年4月9日出具（2018）浙0602执187号之三执行裁定书，认定平安银行股份有限公司杭州萧东支行对绍兴塔山市场开发有限公司的债权，经两次债权转让，已将相关权益全部转让给了最后一次受让人浙江安吉五联物业管理发展有限公司，两次债权转让行为均符合法律规定，故裁定变更浙江安吉五联物业管理发展有限公司为本案申请执行人。2019年4月12日，本院出具（2018）浙0602执187号之四执行裁定书，裁定：一、解除被执行人绍兴塔山市场开发有限公司名下位于绍兴市××路××市场××花园××市场××的查封；二、被执行人绍兴塔山市场开发有限公司名下位于绍兴市××路××市场××花园××市场××［以杭州市永正房地产土地评估有限公司杭永房地估（2018）字第Ｓ××7号资产评估报告书为准］交付申请执行人浙江安吉五联物业管理发展有限公司抵偿39955375元债务。上述房屋所有权以及其他财产自本裁定送达申请执行人浙江安吉五联物业管理发展有限公司时起转移；三、申请执行人浙江安吉五联物业管理发展有限公司可持本裁定书到房屋权属登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年5月30日，绍兴市环城东路塔山综合市场（建筑面积6021.57平方米）、嘉禾花园塔山农贸市场地下车库（建筑面积6090.08平方米）的产权变更登记至原告名下。2019年6月5日，原告出具《律师函》一份给被告，载明自绍兴市越城区人民法院2019年4月12日出具以物抵债裁定之日起，原告已合法取得相应房产的所有权，要求被告收到本函之日起5日内向原告支付2019年4月12日至2019年7月11日房屋租金125.65万元，逾期将主张违约责任；同时，告知被告根据合同应当在2019年7月2日前支付下一季房屋租金。该律师函于2019年6月11日送达被告。2019年8月1日，原告再次出具《律师函》一份给被告，载明自被告收到本律师函之日，原告解除与被告之间的《房屋租赁合同》；限被告在收到本函之日按合同约定将承租房屋腾空返还给原告。该律师函于2019年8月3日送达被告。另查明，绍兴市千客隆超市有限公司因认为2017年10月16日平安银行股份有限公司杭州萧东支行起诉要求实现担保物权时，其与被告绍兴塔山市场开发有限公司之间的房屋租赁合同已终止，故诉至本院要求确认案涉房屋租赁合同已于2017年10月16日终止，并赔偿损失等。本院于2020年3月9日作出（2019）浙0602民初8938号民事判决，判决驳回了绍兴市千客隆超市有限公司的诉讼请求。绍兴市千客隆超市有限公司不服该判决，上诉于绍兴市中级人民法院。绍兴市中级人民法院于2020年8月11日作出（2020）浙06民终1220号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。以上事实由原告提交的（2018）浙0602民187号之四执行裁定书1份、不动产权证2份、房屋租赁合同复印件1份、律师函2份、EMS面单及送达记录2份、租赁房屋变卖司法公告打印件1份、税收缴款书及银联单照片打印件1组、（2020）浙06民终1220号民事判决书1份，被告提交的（2017）浙0602民特321号民事裁定书复印件一份、（2018）浙0602执187号之一公告复印件1份、关于退还租赁物的报告1份、房地产租赁估价报告1份及当事人的庭审陈述予以证实。被告提交的2020年8月20日起诉状及提交材料清单复印件，本院对其真实性予以确认；录音证据，本院仅对被告法定代表人曾就腾退等相关事宜进行协商的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为原告通知解除合同的《律师函》是否已发生法律效力的问题。本院认为，解除权的性质是形成权，只要存在法定或约定的解除事由，解除权行使的条件成就，形成权人便可依自己的单方意思表示以通知的形式行使该权利。即形成权人将解除合同的意思表示送达对方，双方之间的合同已依法解除。本案中，被告在原告通知付款后不按约定支付租金超过一个月，符合合同约定的解除条件，原告享有解除权；原告通知解除合同的《律师函》于2019年8月3日送达被告，案涉房屋租赁合同于解除通知到达被告时解除，故该《律师函》已发生法律上的解除效力。基于此，案涉房屋租赁合同已于2019年8月3日解除。因案涉房屋租赁合同已解除，原告要求被告继续履行房屋租赁合同的诉请，本院不予支持。被告认为合同约定凭房屋租赁发票收取租金，原告未开具发票，被告未支付租金系行使先履行抗辩权的意见。本院认为案涉合同虽约定凭房屋租赁发票收取租金，但本案原告迟迟无法获得被告明确的付款意向，发票开具与租金支付无法形成合同对价关系，因此不能作为被告不付租金的合法理由，本院对被告的该辩称意见不予采信。原告主张的自2019年4月12日起至合同解除日2019年8月3日止的房屋租金，本院予以支持；其余租金主张，本院不予支持。关于租金金额问题。被告认为其已于2018年3月28日向本院提交《关于退还租赁物的报告》，地下车库已于该日腾退，其后仅为保管，故仅能计算地上一层6021.57平方米面积的租金。本院认为，本案原告主张的系其取得所有权之后的房屋租金，而案涉房屋系作为一个整体裁定交付原告抵偿债务而由原告取得所有权，但依据买卖不破租赁原则，原告取得案涉租赁房屋所有权后并未实际接收占有案涉房屋，被告在知晓原告取得所有权（案涉房屋查封解除）或收到原告律师函后亦未主动交付其所指腾退保管的地下一层，故本院认为地下车库部分的租金，不应在本案中予以扣除，对被告的辩称意见不予采信。案涉房屋租赁合同中的办公用房（二层）面积约420.88平方米、环城东路营业房353.24平方米，附房（夹层）343.79平方米，未包含在原告取得的房产范围内，故该部分房屋所对应的房屋租金不作计入。因案涉房屋租赁合同中对各部分房屋的租金标准未做明确约定，故本院根据合同约定的租金标准，按面积计算后，被告应支付给原告自2019年4月12日起至合同解除日2019年8月3日止的房屋租金1576083.08元（5512000元/年÷13229.56平方米×12111.65平方米÷365天×114天）。关于逾期付款利息问题。本案中，案涉租赁房屋经过两次拍卖及一次变卖均未成交，后于2019年4月12日抵偿给原告所有。原告取得案涉租赁房屋后，出具律师函要求被告于收函之日起5日内（即2019年6月15日前）支付2019年4月12日至2019年7月11日租金，未按期支付将主张逾期支付租金的违约责任。至原告出具律师函时，该期间租金被告实际已逾期支付超过一个月，但因被告一开始并不知晓案涉租赁房屋抵债裁定事宜，故根据律师函内容，本院确认该期间租金（1258101.41元）自2019年6月16日起计算逾期租金利息。2019年7月12日至2019年8月3日的租金，根据合同约定应于上一季度末的10天内支付，故根据合同期限，该期间中2019年7月12日至2019年7月14日的租金应于2019年4月15日支付，因原告律师函要求被告于2019年7月2日前支付该期间租金，故该期间中2019年7月12日至2019年7月14日的租金（41475.87元）自2019年7月3日起计算逾期租金损失；该期间中2019年7月15日至2019年8月3日的租金（276505.8元）自2019年8月15日起算逾期租金利息。原告根据合同关于“逾期超过一个月按银行同期基准利率双倍计算”的约定，主张按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率2倍计算逾期利息，该主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持，2019年8月20日起调整为按同期银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率2倍计算。综上，被告应支付给原告自2019年6月16日起至2019年8月19日止的逾期利息20197.03元，以及自2019年8月20日起至实际付清之日止的逾期利息（以1576083.08元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率2倍计算）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告绍兴市千客隆超市有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司自2019年4月12日起至2019年8月3日止的房屋租金人民币1576083.08元；二、被告绍兴市千客隆超市有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司截至2019年8月19日的逾期利息人民币20197.03元，以及自2019年8月20日起至实际付清之日止的逾期利息（以1576083.08元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率2倍计算）；三、驳回原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取23562元，财产保全费5000元，由原告浙江安吉五联物业管理发展有限公司负担16109元，由被告绍兴市千客隆超市有限公司负担12453元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二〇年八月三十一日书记员  张 萍?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。?*MERGEFORMAT?16??*MERGEFORMAT?12?