湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终816号上诉人(原审原告)：刘念，女，1991年7月20日出生，汉族，住湖北省汉川市。上诉人(原审原告)：向显泽，男，1990年3月8日出生，汉族，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：夏千稳，湖北自强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北川东置业发展有限公司。住所地：湖北省汉川市经济开发区新河工业园。统一社会信用代码：91420984726110006G。法定代表人：李志祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张应波，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海蔚，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人刘念、向显泽因与被上诉人湖北川东置业发展有限公司（下称川东置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2019）鄂0984民初2788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘念、向显泽的上诉请求：l.撤销汉川市人民法院(2019)鄂0984民初2788号民事判决第二项中“并支付利息损失（其中首付款296598元从2014年2月24日起计算，按揭贷款295000元从2014年4月29日计算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清款项之日止）”，依法改判为“并支付利息损失（其中首付款296598元从2014年2月24日起计算，按揭贷款295000元从2014年4月29日计算，至实际付清款项之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；2.撤销汉川市人民法院(2019)鄂0984民初2788号民事判决第三项，依法改判川东置业赔偿刘念、向显泽590000元;3.一、二审诉讼费用由川东置业承担。事实及理由：原审认定川东置业构成故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性责任是正确的，但在惩罚性赔偿数额上采取酌定按诉请赔偿款590000元的5%判赔，适用法律错误，滥用自由裁量权。1.《商品房买卖合同司法解释》第九条规定的惩罚性赔偿，是只要“具有该条规定情形之一”，而不论过错。2.《商品房买卖合同司法解释》第九条规定的惩罚性赔偿数额，是买受人的请求权，只要“不超过已付购房款一倍”，即是合法。3.合法的诉求应予支持，原审酌定部分支持于法无据，原审以主观恶意程度及是否有过错来确定赔偿责任比例，完全不符合该司法解释立法本意，与法相悖。以刘念、向显泽诉请赔偿款590000元为基数，判赔5%没有法律依据。4.商品房开发对社会稳定影响巨大，必须严格按照法律规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书，我国法律和司法解释对房地产开发商恶意违约和欺诈行为规定了严厉惩罚的法律责任。本案因川东置业欺诈行为，买受人付出巨资无法取得房屋产权，血本无归，欲哭无泪！原审不依法判决，而是酌定按购房款的5%判赔，对开发商施以爱心“惩罚”，与司法解释第九条规定“不超过已付购房款一倍”赔偿责任相比确实有失公正。川东置业辩称：恳请驳回上诉，维持原判。1.川东置业不存在故意隐瞒，川东置业在销售房屋时已经告知过房屋未取得预售许可证，而且合同上关于预售许可证的证号也并未填写。2.川东置业认可法院关于5%的赔偿，同类案件在一审法院已经调解了20多起，均是按照5%进行赔偿。3.刘念、向显泽购买的房屋已经交付，其合同主要目的已经实现。川东置业已经办理了涉案地块的土地证，正在积极为刘念、向显泽办理房地产证。刘念、向显泽一审诉讼请求：1.确认刘念、向显泽与川东置业签订的《商品房买卖合同》无效;2.判令川东置业返还购房款591,598元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日;3.判令川东置业赔偿590,000元;4.诉讼费用由川东置业承担。一审法院认定事实如下：川东置业建设开发了位于汉川经济开发区新河工业园的汉正古镇一期商业街商铺项目。2014年2月24日,刘念、向显泽与川东置业签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定：刘念、向显泽购买川东置业预售的汉正古镇一期商业街第5-1#幢1、2层15、15号房,建筑面积82.06平方米,单价为每平方米7,209.33元,总金额591,598元；川东置业应当在2014年8月30日前将验收合格的商品房交付刘念、向显泽使用；川东置业应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因川东置业的责任，刘念、向显泽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，川东置业按已付房价款的1%向刘念、向显泽支付违约金；双方还就房款支付、违约责任等事项进行了约定。合同签订同日，刘念、向显泽向川东置业出具一份承诺书，内容为：“刘念、向显泽于2014年2月24日与川东置业签订了《商品房买卖合同》，购买了汉正古镇明清商业街5-1#栋15、15号商铺。该商品房原售价为9,665元/㎡，经双方协商，刘念、向显泽以7,209.33元/㎡价格购买该商品房，并承诺该商品房无偿提供给川东置业经营三年（即自2014年8月30日至2017年8月30日）。同时声明在本承诺有效期限内，放弃主张该物业的经营、使用、收益、转让、抵押的权利。若刘念、向显泽违背此承诺，自愿一次性补足该物业的差价166,558元。如本人经营确需使用该物业的，则与川东置业另行签订关于该商品房的租赁合同。”合同签订后，刘念、向显泽按约支付购房款591,598元（其中于2014年2月24日支付首付款296,598元,办理按揭贷款295,000元于2014年4月29日支付），川东置业亦依约于2014年8月向刘念、向显泽交付房屋，同时，刘念、向显泽依出具的承诺书，将该商铺交由川东置业经营至2017年8月30日，经营收益以抵扣房款的方式由刘念、向显泽享有。返租协议到期后，川东置业于2017年9月将该房屋交还给刘念、向显泽。后刘念、向显泽到房屋登记机关办理权属证书时,得知该商品房至今尚未取得商品房预售许可证，不能办理权证。为此，刘念、向显泽起诉，要求：1.确认刘念、向显泽与川东置业签订的《商品房买卖合同》无效;2.判令川东置业返还购房款591,598元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日;3.判令川东置业赔偿590000元;4.诉讼费用由川东置业承担。另查明，至一审庭审辩论终结前，川东置业尚未取得商品房预售许可证。一审法院认为，本案争议的焦点：一、刘念、向显泽与川东公司所签订的《商品房买卖合同》的效力问题。刘念、向显泽与川东公司于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》成立，双方虽均已依约履行交付房款及交房等合同义务，但川东公司至今尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，双方所签订的《商品房买卖合同》无效。刘念、向显泽诉请确认《商品房买卖合同》无效，判令川东置业返还购房款591,598元，并支付利息的诉请，一审法院予以支持，同时，刘念、向显泽应返还商品房给川东置业。二、双方签订《商品房买卖合同》时，川东置业是否存在故意隐瞒的欺诈行为？是否应承担惩罚性赔偿责任？一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项的规定：“商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案中，川东公司在未取得商品房预售许可证明的情况下即预售商品房，其主观上是明知其没有取得商品房预售许可证明而销售商品房，故一审法院认定川东置业在销售时存在故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性赔偿责任；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但，该条司法解释规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例应结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认，本案川东公司在签订合同之后，已积极履行了交付房屋的主要合同义务，且刘念、向显泽在接收房屋后，又将房屋返租给川东置业，以抵扣购房款的形式获取了房屋3年的收益，在租赁期满后，刘念、向显泽亦自行出租，继续获取了房屋的相关收益，结合该情况，一审法院认定刘念、向显泽对川东置业是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错，可减轻川东置业的赔偿责任。故对刘念、向显泽要求川东置业赔偿590,000元的诉请，综合一审法院已判令川东置业承担利息损失，一审法院酌予确定惩罚性赔偿款的数额为已付购房款的5%即29,500元，刘念、向显泽第3项诉请超过的部分，一审法院未予支持；川东置业辩称没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明及没有欺诈行为的意见，与事实不符，一审法院未予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认刘念、向显泽与湖北川东置业发展有限公司于2014年2月24日所订立的《商品房买卖合同》无效；二、湖北川东置业发展有限公司于判决生效之日起五日内返还刘念、向显泽购房款591,598元并支付利息损失（其中首付款296,598元从2014年2月24日起计算，按揭贷款295,000元从2014年4月29日起计算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清款项之日止）；三、湖北川东置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿刘念、向显泽人民币29,500元；四、刘念、向显泽于本判决生效之日起五日内返还汉正古镇一期商业街第5-1#幢1、2层15、15号商品房给湖北川东置业发展有限公司；五、驳回刘念、向显泽的其他诉讼请求。上述给付内容，逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本院二审期间，刘念、向显泽未提交新证据，川东置业提交了新证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。川东置业提交的证据：鄂2020汉川市不动产权第0000272号以及0003160号不动产证。拟证明：川东置业已经取得了涉案地块的土地证。针对川东置业提供的证据，刘念、向显泽的质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，不是起诉前取得的，也不是商品房预售许可证。针对川东置业提供的证据，本院认证意见：该证据的真实性、关联性、合法性均予以认可，能实现其证明目的。但不影响本案的实体处理。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因川东置业在起诉前尚未取得商品房预售许可证，一审认定“双方所签订的《商品房买卖合同》无效”是正确的，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因此，本案二审的焦点：一、2019年8月20日之后的利率如何计算；二、川东置业是否应当承担一倍购房款的惩罚性赔偿责任。关于焦点问题一，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。2019年8月20日之后，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。根据上述规定，本院对该判项予以纠正。上诉人的该项上诉理由成立，予以支持。关于焦点问题二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，系惩罚性赔偿责任，其主要目的是为了制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的建立。因上述条款规定的“不超过已付购房款一倍”是责任上限，一审法院结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况确认具体责任比例，符合法律规定。本案川东置业在签订合同之后，已履行了交付房屋的主要合同义务，刘念、向显泽在接收房屋后，又将房屋返租给川东置业，以抵扣购房款的形式获取了房屋3年的收益，在3年租赁期满后，刘念、向显泽亦自行出租，继续获取了房屋的相关收益，结合该情况，一审法院认定刘念、向显泽对川东置业是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错并无不当。川东置业在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房销售存在过错，但刘念、向显泽未提供证据证实川东置业具有恶意违约等严重违反诚实信用原则的情形，故一审综合认定川东公司承担已付购房款5%的赔偿责任，不违反法律规定，本院依法予以确认。刘念、向显泽主张“川东置业承担已付购房款一倍的赔偿责任”的上诉请求不成立，依法予以驳回。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院依法予以部分改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省汉川市人民法院(2019)鄂0984民初2788号民事判决中的第一、三、四、五项；二、变更湖北省汉川市人民法院(2019)鄂0984民初2788号民事判决第二项为：被上诉人湖北川东置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还上诉人刘念、向显泽购房款591598元并支付利息损失（其中首付款296598元从2014年2月24日起计算，按揭贷款295000元从2014年4月29日起计算，2019年8月19日以前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日以后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9700元，由上诉人刘念、向显泽负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年八月十四日书记员  焦 雨《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。