湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1563号 上诉人（原审被告）：郴州市今朝房地产开发有限公司。 法定代表人：刘叔华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗飞，湖南锐鹏律师事务所律师。 上诉人(原审被告）：湖南丰贵商业管理有限公司。 法定代表人：曹国华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜微星，湖南锐鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱志峰，男，1981年4月6日出生。 委托诉讼代理人：曾建军，广东韶晖律师事务所律师。 上诉人郴州市今朝房地产开发有限公司（以下简称今朝公司）、湖南丰贵商业管理有限公司（以下简称丰贵公司）因与被上诉人朱志峰合同纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院(2020)湘1026民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人今朝公司的委托诉讼代理人罗飞，上诉人丰贵公司的委托诉讼代理人杜微星，被上诉人朱志峰的委托诉讼代理人曾建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 今朝公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回朱志峰对今朝公司提出的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由朱志峰承担。事实和理由：一、一审法院认定事实及法律关系错误，朱志峰与今朝公司签订的《商品房买卖合同》及与丰贵公司签订的《委托经营及管理协议书》，是通过支付购房款及办理按揭由银行向朱志峰放款达到建立借贷关系的目的，名为买卖实为借贷，应当按照借贷法律关系审理。1.两份合同的签订日期相同，且《委托经营及管理协议书》中租金的计算是以《商品房买卖合同》中的商铺总价为依据，两份合同内容紧密相关，均是为了掩盖民间借贷的目的。2.《委托经营及管理协议书》约定该协议签订之日即2015年2月8日开始支付租金，而《商品房买卖合同》约定案涉商铺的交付日期为2015年10月31日，丰贵公司在朱志峰未取得商铺产权的情况下预先支付朱志峰三年的高额租金，不符合常理。《委托经营及管理协议书》约定按照拟付总房款7%的固定比例来支付租金，明显高于当地商铺租赁的行情，却符合民间借贷中关于利息约定的交易习惯。签订《委托经营及管理协议书》是为了以降低朱志峰的支付压力，并对购房款为本金的借款约定利息和利息支付方式。3.朱志峰到今朝公司购买商铺的种种行为不符合买卖合同交易习惯，且双方同时签订回购协议体现了商铺买卖并非双方真实的合同目的。二、本案的基础法律关系为民间借贷法律关系，朱志峰一审的所有诉讼请求均基于买卖合同法律关系作出，故依法应当驳回朱志峰一审的全部诉请。三、朱志峰不拥有案涉商铺所有权，案涉商铺租金依法由今朝公司享有，朱志峰无权向丰贵公司要求支付租金，今朝公司无需承担连带清偿责任。综上，请求二审法院依法改判。 丰贵公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项、第五项，改判驳回朱志峰对丰贵公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由朱志峰、今朝公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，今朝公司与朱志峰签订的《商品房买卖合同》名为买卖实为借贷，不是真实的买卖合同，应以民间借贷关系审理。《委托经营及管理协议书》约定不符合交易习惯，本质上是为了支付借款利息，且该协议与《商品房买卖合同》同一天签订，在条款和功能上紧密相连，均是为了掩盖借款的目的。朱志峰在购买商铺后既不主张商铺产权，也不督促银行按揭的办理，只主张商铺租金，朱志峰不是真实的购买行为，而是单纯的收取利息的借贷行为。二、朱志峰未取得案涉商铺所有权，导致《委托经营及管理协议书》无法继续履行，丰贵公司有权拒绝支付后续租金。依据《民法总则》和《物权法》的规定，朱志峰不仅无权主张收取协议书中约定的租金，还应当返还已经收取的不当得利。综上，一审法院认定事实和法律关系均错误，丰贵公司不存在违约行为，请求二审法院依法改判。 朱志峰辩称，一、今朝公司与朱志峰签订的《商品房买卖合同》中对今朝公司开发的项目建设依据、商品房销售依据均作了明确阐述，双方对买卖商铺的位置编号、面积、单价、付款方式、交接、维修责任、违约责任等具体事宜进行了约定，且该《商品房买卖合同》是格式合同，双方的真实意思是对商铺的买卖。今朝公司与丰贵公司上诉称今朝公司与朱志峰之间是民间借贷关系，该主张与本案中的证据相矛盾，与客观事实不符，不能成立。二、案涉商铺是现房买卖、租赁，丰贵公司与朱志峰签订了《委托经营及管理协议书》，今朝公司作为商铺出卖人，为丰贵公司向朱志峰支付租金提供担保，双方已经按照《委托经营及管理协议书》实际履行，前三年的租金已经给付，朱志峰已经按照《委托经营及管理协议书》的约定将商铺移交丰贵公司经营管理。三、今朝公司、丰贵公司恶意串通，损害朱志峰的利益，恶意不通知朱志峰办理按揭，造成朱志峰至今未订立商品房担保贷款合同，《商品房买卖合同》无法继续履行，朱志峰行使解除权，应予支持。综上，请求二审法院驳回今朝公司、丰贵公司的上诉请求。 朱志峰向一审法院起诉请求：一、判令解除朱志峰与今朝公司签订的《商品房买卖合同》;二、判令今朝公司返还首期购房款288,348元给朱志峰;三、判令今朝公司按照首期购房款的5%支付违约金14,417元给朱志峰;四、判令今朝公司支付首期购房款的利息损失给朱志峰(按照银行同期年贷款利率即8.9%，自2015年2月9日起至解除合同之日止);五、判令解除朱志峰与丰贵公司签订的《委托经营及管理协议书》;六、判令丰贵公司支付租金给朱志峰(按照年租金39,084.35元的标准，自2018年2月8日起至解除委托管理合同之日止);七、判令丰贵公司按照年租金39,084.35元的3倍支付违约金合计117,253.08元给朱志峰;八、判令今朝公司对丰贵公司的债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：今朝公司开发建设了汝城县君莲国际购物中心后向社会出售商铺，商户所购商铺由今朝公司担保委托丰贵公司经营。2015年2月8日，朱志峰与今朝公司签订《商品房买卖合同》，购买君莲国际购物中心D15-1号商铺，建筑面积23.46㎡，单价23,800元/㎡，总价款558,348元。合同签订后，朱志峰于2015年2月8日向今朝公司支付了首期购房款288,348元(包含丰贵公司向朱志峰一次性支付的前三年租金117,253.08元)，余款270,000元按合同约定办理银行按揭贷款。同日，朱志峰与丰贵公司签订《委托经营及管理协议书》，约定委托经营及管理期为10年，前五年每年的租金为朱志峰购买商铺总金额的7%，即每年39,084.35元，前三年租金合计117,253.08元折抵商铺首付款，第四年、第五年租金每半年一付，每年的1月5日前支付上半年的租金，7月5日前支付下半年的租金。同时今朝公司、丰贵公司向朱志峰出具《租金支付担保协议》。签订以上合同后至今，今朝公司未按照约定通知朱志峰办理银行按揭贷款手续；丰贵公司也未按照约定向朱志峰支付第四年、第五年的租金。 一审法院认为，本案涉及三个法律关系，一是朱志峰与今朝公司签订《商品房买卖合同》，双方形成商品房买卖合同关系；二是朱志峰与丰贵公司签订《委托经营及管理协议书》，双方形成租赁合同法律关系；三是今朝公司与丰贵公司签订的《租金支付担保协议》系《委托经营及管理协议书》的从合同，今朝公司与朱志峰之间形成保证合同法律关系。因此，本案应定性为合同纠纷，合并处理可以减轻当事人的诉累。 第一，关于《商品房买卖合同》是否应予解除，今朝公司是否应向朱志峰返还首期购房款并支付相应的违约金及赔偿利息损失的问题。朱志峰与今朝公司签订的《商品房买卖合同》约定“第六条:付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款…3.银行按揭贷款(1)买受人以银行按揭贷款方式付款，应于合同签订之日即2015年2月8日前向出卖人交付首期房款计(人民币)288,348元，余款(人民币)270,000元向银行申请贷款；(2)买受人应在接到出卖人通知(包括电话通知)之日起5日内，将申请办理银行按揭贷款所需要的全部资料提交给出卖人;(3)在接到出卖人或银行通知后5日内买受人应前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清款项和费用;(4)买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条及补充协议的相应条款处理”。合同签订后，朱志峰已按约支付首期购房款，履行了合同的义务，但今朝公司却未按合同约定通知朱志峰办理银行贷款手续，造成朱志峰至今未订立商品房担保贷款合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。现朱志峰要求解除《商品房买卖合同》，符合上述规定，故对朱志峰的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，朱志峰依合同支付的首期购房款288,348元(包含丰贵公司向朱志峰一次性支付的前三年租金117,253.08元)今朝公司应予返还。关于朱志峰主张的违约金及赔偿利息损失问题，第一，违约金没有合同依据，不予支持；第二，朱志峰已取得前三年的租金，故对利息损失不予支持。 第二，关于《委托经营及管理协议书》是否应予解除，丰贵公司是否应向朱志峰支付自2018年2月8日起至解除《委托经营及管理协议书》之日止的租金及相应的违约金的问题。朱志峰与丰贵公司签订的《委托经营及管理协议书》约定“第二条:甲方(朱志峰)自愿将上述商铺委托给乙方(丰贵公司)经营和管理的期限共计十年，自签订本协议起至2025年2月2日止…第七条:商铺的移交，1.甲方应于上述商铺的出卖人公告的交付日期办理商铺交付手续，并在与出卖人办理完毕交付手续的当日将商铺移交给乙方经营及管理。2.甲乙双方签订此协议后，将视为甲方将上述商铺移交给乙方。3.若甲方因出卖人的原故而延迟向乙方移交商铺，则由出卖人今朝公司承担相应的责任。…第十五条:乙方的违约责任，乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本协议书。因乙方原因单方解除本协议书或乙方未按照本协议约定支付租金超过六十日由甲方提出解除本协议书的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本协议所涉年租金的3倍”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，因丰贵公司逾期未支付第四年、第五年租金，朱志峰提出解除合同，符合双方约定，予以支持。丰贵公司同意与朱志峰解除合同，并主张合同的解除日期为2019年11月11日。结合朱志峰诉状的落款日期及丰贵公司提交的快递签收单、函，一审法院确认朱志峰与丰贵公司签订的《委托经营及管理协议书》于2019年11月11日解除。关于丰贵公司主张朱志峰仅支付了首付款，未完成按揭贷款，也未采取其他方式支付剩余房款，即目前涉案房屋不属于朱志峰，朱志峰无权向丰贵公司主张租金的辩称意见。根据合同的履行情况来看，朱志峰已支付两间商铺的首付款合计288,348元(包含丰贵公司向朱志峰一次性支付的前三年租金117,253.08元)，若丰贵公司对朱志峰拥有商铺使用权存在异议，应当不会与朱志峰签订《委托经营及管理协议书》，丰贵公司的辩称意见不符合常理，不予采信。合同约定涉案商铺的交付日期是2015年2月8日，故第四年租金的起算时间为2018年2月8日，丰贵公司应于2018年1月5日前支付该年度上半年的租金，于2018年7月5日前支付该年度下半年的租金；第五年租金的起算时间为2019年2月8日，丰贵公司应于2019年1月5日前支付该年度上半年的租金，于2019年7月5日前支付该年度下半年的租金。现合同约定的付款期限已过，丰贵公司仍未向朱志峰支付租金，应承担继续履行的付款义务。丰贵公司主张第四年租金应从2018年10月31日起算的理由不能成立，不予支持。故丰贵公司应向朱志峰支付自2018年2月8日起至2019年11月11日止的租金共计68,690.74元(即该商铺的年租金39,084.35元÷12个月×21.09个月)。朱志峰主张按照年租金的3倍支付违约金，虽有合同约定，但明显过高，一审法院调整为按年租金20%，由丰贵公司向朱志峰支付违约金，即违约金数额调整为39,084.35元×20%=7816.87元。 第三，关于今朝公司是否应对丰贵公司的债务承担连带责任，以及丰贵公司的部分债务是否已过保证期间的问题。《中华人民共和国担保法》第十九条规定:“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”今朝公司与丰贵公司在《租金支付担保协议》中约定的担保条款内容不能明确保证方式，故今朝公司应承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定:“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，今朝公司对第四年及第五年上半年租金的保证责任已经免除。第四年及第五年上半年的租金为39,084.35元＋39,084.35元÷2=58,626.52元，但今朝公司仍须对未超过保证期间(2019年8月9日至2019年11月11日)的租金10,064.22元(即68,690.74元-58,626.52元)承担连带责任。丰贵公司逾期支付租金应向朱志峰支付的违约金，不在今朝公司的担保范围内，故今朝公司无需对该违约金承担连带清偿责任。 综上，一审法院对朱志峰的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：“一、解除朱志峰与郴州市今朝房地产开发有限公司于2015年2月8日签订的购买汝城县君莲国际购物中心D15-1号商铺的《商品房买卖合同》；二、郴州市今朝房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向朱志峰返还首期购房款288,348元；三、确认朱志峰与湖南丰贵商业管理有限公司签订的《委托经营及管理协议书》于2019年11月11日解除；四、湖南丰贵商业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向朱志峰支付2018年2月8日至2019年11月11日期间的租金68,690.74元，郴州市今朝房地产开发有限公司对2019年8月9日至2019年11月11日期间的租金10,064.22元承担连带清偿责任；五、湖南丰贵商业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向朱志峰支付违约金7816.87元；六、驳回朱志峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8187元，由朱志峰负担1681元，郴州市今朝房地产开发有限公司负担5141元，湖南丰贵商业管理有限公司负担1365元。负有承担诉讼费义务的当事人限在本判决书发生法律效力之日起七日内向本院交纳。期满拒不交纳的，本院将依法强制执行。” 本院二审期间，今朝公司提交一份证据，即朱志峰与今朝公司签订的商铺回购协议，拟证明朱志峰在签订《商品房买卖合同》的当日双方另签订回购协议，可以看出朱志峰签订《商品房买卖合同》的真实意图是通过购买商铺后由今朝公司回购来取得资金收益。该商铺回购协议在一审时已由朱志峰一方作为证据提交，一审法院已组织各方当事人质证，不属于新证据，本院不再进行质证。 朱志峰提交一份新证据，即汝城县不动产中心出具的网签备案证明书，拟证明案涉商铺已进行网签备案。今朝公司质证认为，证据真实性、合法性无异议，但是网签也是为了方便贷款的办理，本案还是要以借贷的基础法律关系审理。丰贵公司质证认为，真实性无异议，证明方向有异议，网签备案不表示所有权的归属，只是预备申请登记，产权归属以正式登记为准，本案中网签备案是为了银行抵押和贷款办理，应当以借贷关系为准。朱志峰未取得实际产权，也就失去租赁合同继续履行的基础，应当以借贷关系审理。 本院经认证认为，商铺回购协议本质上是今朝公司出售商铺的一种营销手段，不能据此认定朱志峰购买商铺的目的就是通过回购来获取资金收益，也不能据此否定买卖合同的真实性，该证据本院不予采信。对于朱志峰提交的案涉商铺网签备案证明书，加盖有汝城县不动产中心印章，可以证明案涉商铺已进行网签备案，本院予以采信。 二审另查明:朱志峰购买的案涉商铺，已于2017年7月30日在汝城县不动产登记中心办理网签，2017年8月31日在该中心办理了备案。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案为合同纠纷。结合双方当事人二审的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：一、朱志峰与今朝公司的法律关系性质如何确定，双方是商品房买卖合同关系还是民间借贷合同关系；二、朱志峰在一审的诉讼请求是否应该支持。 关于焦点一。商品房买卖合同法律关系是出卖人转移案涉房产的所有权于买受人，买受人支付价款的法律关系。民间借贷合同法律关系是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同法律关系。民事法律关系的性质，应从当事人的真实意思表示和权利义务的实际履行情况来综合判断。评判如下： 1.2015年2月8日，朱志峰与今朝公司签订《商品房买卖合同》，购买君莲国际购物中心D15-1号商铺。该《商品房买卖合同》对项目的建设依据、商铺销售依据、商铺位置、面积、价款、付款方式及期限、违约责任、出卖人的保修责任等内容均进行了详细的约定。同时，合同还对产权登记的期限及因出卖人责任导致买受人不能取得商铺权属证书的解决方式进行了约定。该合同属于格式、内容均规范有效的商品房买卖合同，完全符合商品房买卖合同的性质和目的，可以证明今朝公司、朱志峰具有买卖商铺的真实意思表示。 2.朱志峰与丰贵公司签订了《委托经营及管理协议书》，该协议书上约定了租赁商铺的编号、租赁期限、租金标准及支付，商铺移交、商铺返还、违约责任等内容，所有条款均是对案涉商铺租赁双方权利义务的约定，朱志峰与丰贵公司之间具有租赁商铺的真实意思表示。丰贵公司主张案涉商铺租金实质上属于借款利息，但丰贵公司未提供证据证明，本院不予支持。《商品房买卖合同》和《委托经营及管理协议书》同日签订，虽然在实际履行过程中是通过丰贵公司一次性支付三年租金的方式抵扣朱志峰的部分首付款，但这种方式属于今朝公司销售商铺的营销手段，主要是为了减轻买受人朱志峰的首付款支付压力，以达到刺激商铺销售的目的，该种方式在商铺交易中比较常见，其本质上仍是促销商铺，而非民间借贷。故今朝公司、丰贵公司不能以《委托经营及管理协议书》的内容否定《商品房买卖合同》的真实性。 3.朱志峰通过签订正规的《商品房买卖合同》购买商铺，通过商铺出租获得租金收益，今朝公司上诉主张朱志峰怠于主张和办理案涉商铺的所有权相关的各项手续，只注重租金收益，与商铺买卖的目的相悖。本院认为，朱志峰虽未主张案涉商铺的所有权，但其购买商铺的目的就是为了获取租金收入，且案涉商铺在2017年已经办理了网签备案，朱志峰主张丰贵公司支付租金的行为符合购买商铺的目的，故今朝公司的该项上诉理由不能成立。朱志峰与今朝公司签订了回购协议，该协议本身也是今朝公司为了消除买受人的购买顾虑，表明案涉商铺出于增值保值并可随时套现的状态，仍然属于今朝公司的促销手段范畴，并不能因此否定购买行为的真实性。 4.今朝公司开发的君莲国际购物中心项目有众多商铺出售，根据二审庭审中双方当事人的陈述及生效裁判文书可知，有相当部分商铺买受人已经办理完成商铺的权属登记，部分商铺也已在进行商业经营，且本案案涉商铺买受人朱志峰亦于2017年办理了网签备案。表明君莲国际购物中心项目的商铺具有真实的买卖和出租经营行为，并非是为了今朝公司获取借款而进行的虚假销售。 综合以上叙述，朱志峰与今朝公司签订《商品房买卖合同》是双方之间对于商铺买卖的真实意思表示，并且也是按照买卖合同的权利义务履行，今朝公司、丰贵公司均无充分证据证明今朝公司与朱志峰之间形成民间借贷关系。一审认定朱志峰与今朝公司为商品房买卖关系符合客观事实，认定正确，本院予以确认。 关于焦点二。今朝公司、丰贵公司上诉称朱志峰未依约交齐购房款也未办理产权登记，未取得商铺所有权，丰贵公司有权拒付租金，今朝公司无需承担连带清偿责任。本院认为，朱志峰与今朝公司签订了《商品房买卖合同》，并已交付了首付款，其在今朝公司交付商铺后即拥有了案涉商铺的合法使用权。朱志峰通过与丰贵公司签订《委托经营及管理协议书》将自己对案涉商铺的合法使用权让渡给丰贵公司并收取租金，符合法律规定。故在丰贵公司与朱志峰签订的《委托经营及管理协议书》解除前，丰贵公司应当依照协议约定支付租金。丰贵公司应当向朱志峰支付第四年、第五年即2018年2月8日起至2019年11月11日止的租金。今朝公司也应当按照与丰贵公司签订的《租金支付担保协议》约定，对丰贵公司仍处于保证期间的租金支付承担连带保证责任。即今朝公司仍需对第五年下半年即2019年8月9日至2019年11月11日的租金10,064.22元承担连带责任。一审对于朱志峰的其他诉讼请求处理均正确，本院予以确认，不再赘述。 综上所述，今朝公司、丰贵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人郴州市今朝房地产开发有限公司预交的二审案件受理费5776元，由郴州市今朝房地产开发有限公司负担；上诉人湖南丰贵商业管理有限公司预交的二审案件受理费1712元，由湖南丰贵商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 李惠铭 审 判 员 廖志刚 二〇二〇年八月十七日 法官助理 翁方丽 书 记 员 谢 意 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。