贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终1313号上诉人（原审被告、反诉原告）：夏林，男，1980年6月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：龙武，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文冬，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国移动通信集团贵州有限公司黔南分公司，营业场所：贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市龙山大道伯爵国际花园13栋1层1号，统一社会信用代码：91522701709696623X。负责人：肖竹，该公司总经理。原审被告（反诉被告）：黔南龙顺房地产开发有限公司，依据地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀现代城6栋3A01号，社会统一信用代码91522701722162423A。法定代表人：江成明。上诉人夏林因与被上诉人中国移动通信集团贵州有限公司黔南分公司（以下简称中国移动通信黔南分公司）、原审被告黔南龙顺房地产开发有限公司（以下简称黔南龙顺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服罗甸县人民法院（2019）黔2728民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏林上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审反诉请求，驳回被上诉人的一审本诉请求；上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1、2007年5月，由上诉人出资，以房德恩名义与黔南龙顺公司签订商品房买卖合同，购买案涉房屋，并支付全部购房款192878元，双方于签订合同当日到房管局办理备案登记，2008年10月31日，双方将房屋变更到上诉人名下，以上诉人名义重新与黔南龙顺公司签订商品房买卖合同并于当日到房管局办理备案登记，然而中国移动通信黔南分公司与黔南龙顺公司签订买卖合同的时间是2010年，此时距上诉人办理房屋备案登记已近两年的时间，根据市场交易习惯，在签订买卖合同的同时必然会产生备案登记，同理，中国移动通信黔南分公司与黔南龙顺公司签订买卖合同的时候必然会产生备案登记，罗甸县房管部门不可能就同一套房屋作出两份备案登记，必然会明确告知中国移动通信黔南分公司不能办理备案登记的原因是该套房屋已早于2008年售出并办理备案登记，这一切说明中国移动通信黔南分公司在明知案涉房屋被售出的情况下仍向黔南龙顺公司支付购房款，其已不是善意第三人的身份，而是与黔南龙顺公司恶意串通。2、根据上诉人一审提交的（2012）罗刑初字145号刑事判决书已知，中国移动通信黔南分公司已经被认定为合同诈骗案的受害人，其与黔南龙顺公司之间不是合法的商品房买卖关系，故本案中其只能要求追回赃款，而不能因实际占有案涉房屋就支持其本诉请求。3、根据双方提交的合同等证据可知双方分别签订商品房买卖合同的时间及房管部门必然会明确告知中国移动通信黔南分公司案涉房屋已早于2008年售出并办理备案登记的事实，中国移动通信黔南分公司在明知房屋被售出的情况下仍向黔南龙顺公司支付购房款，其与黔南龙顺公司恶意串通，并且其已经被认定为合同诈骗案件的受害人，双方不是合法的商品房买卖关系，反而是中国移动通信黔南分公司未提供证据其与黔南龙顺公司之间是合法的商品房买卖关系，本案应当由中国移动通信黔南分公司承担举证不力的后果。4、众所周知，购买房屋会产生相关的备案登记，中国移动通信黔南分公司与黔南龙顺公司签订商品房买卖合同必然会产生备案登记，其在明知涉案房屋被售出并办理备案登记的情况下仍向黔南龙顺公司支付购房款，其无法取得房屋所有权的情况下仍然与黔南龙顺公司完成房屋买卖交易，其目的并非善意，也不是善意第三人的身份，而是属于与黔南龙顺公司恶意串通损害第三人利益的行为；黔南龙顺公司将房屋二次出售，该合同系以合法方式掩盖非法目的；罗甸县人民法院已经认定黔南龙顺公司将房屋出售给中国移动通信黔南分公司系合同诈骗行为，并已依法追究法定代表人江成明的刑事责任，中国移动通信黔南分公司作为合同诈骗的受害人，其与黔南龙顺公司之间不是合法的商品房买卖关系，因此中国移动通信黔南分公司与黔南龙顺公司签订的商品房买卖合同应属无效合同，上诉人一审反诉请求应依法获得支持。被上诉人中国移动通信黔南分公司、原审被告黔南龙顺公司二审未作答辩。原审原告中国移动通信黔南分公司向一审法院起诉请求：1、请求罗甸县人民法院依法确认坐落于罗甸县的住房归原告所有，并由被告黔南龙顺公司协助原告办理房屋产权过户手续；2、请求罗甸县人民法院依法判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记；3、案件受理费由被告承担。原审被告（反诉原告）夏林向一审法院提出反诉请求：1、请求法院依法判决确认中国移动通信黔南分公司与黔南龙顺公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、本案反诉费由被告承担。一审法院认定事实：黔南龙顺公司于2008年将其开发建设的位于罗甸县的住房一套出售给夏林，双方于2008年10月31日签订《商品房买卖合同》，并到房产管理部门进行备案登记，黔南龙顺公司于2008年11月5日向夏林出具购房收据，金额为192878元。2010年1月5日，黔南龙顺公司与中国移动通信黔南分公司签订《商品房买卖合同》，黔南龙顺公司将其开发的位于罗甸县住房一套出售给中国移动通信黔南分公司，黔南龙顺公司分别于2010年1月5日、2010年3月11日、2010年10月12日向中国移动通信黔南分公司出具购房款收据，收据载明金额共计人民币185100元。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，我国对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，未经登记，不发生物权效力，除非法律另有规定。本案所涉商品房的所有权尚未登记在中国移动通信黔南分公司名下，故不能确认案涉商品房的所有权，故中国移动通信黔南分公司诉请要求确认案涉商品房属其所有，不予支持。关于中国移动通信黔南分公司要求黔南龙顺公司协助办理诉争房屋产权过户手续并请求被告协助办理撤销备案登记的诉讼请求，虽然夏林与黔南龙顺公司签订的《商品房买卖合同》早于中国移动通信黔南分公司与黔南龙顺公司签订的《商品房买卖合同》，且夏林已就该涉案房屋进行备案登记，但是备案登记属于行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，即备案登记不具有优先享有不动产登记请求权的物权效力。且本案争议的房屋在2010年竣工验收合格后，黔南龙顺公司就将该房屋交付中国移动通信黔南分公司使用至今，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力”、第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的规定，夏林未提供证据证明中国移动通信黔南分公司与黔南龙顺公司签订的《商品房买卖合同》系恶意串通，亦未有相应的证据证明该《商品房买卖合同》损害国家利益，且中国移动通信黔南分公司也并未请求变更或撤销其与黔南龙顺公司签订的《商品房买卖合同》，而中国移动通信黔南分公司已基于其与被告黔南龙顺公司签订的《商品房买卖合同》占有本案争议房屋，双方合同已实际履行，夏林与黔南龙顺公司签订的《商品房买卖合同》的目的已不能实现，故中国移动通信黔南分公司诉请黔南龙顺公司协助办理不动产过户手续及诉请黔南龙顺公司、夏林协助办理撤销备案登记的请求，予以支持。对于夏林诉请确认中国移动通信黔南分公司与黔南龙顺公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、黔南龙顺房地产开发有限公司于本判决生效之日十五日内协助中国移动通信集团贵州有限公司黔南分公司办理位于罗甸县房屋产权过户手续；二、黔南龙顺房地产开发有限公司、夏林于本判决生效之日起十五日内协助中国移动通信集团贵州有限公司黔南分公司办理撤销位于罗甸县买卖合同备案登记；三、驳回中国移动通信集团贵州有限公司黔南分公司的其他诉讼请求；四、驳回夏林的诉讼请求。一审本诉案件受理费人民币60元、反诉案件受理费人民币60元，本诉公告费人民币225元，反诉公告费人民币305元，以上费用共计人民币650元，由中国移动通信集团贵州有限公司黔南分公司负担人民币30元，由黔南龙顺房地产开发有限公司负担人民币165元，夏林负担人民币455元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，针对上诉人提出其于2008年与黔南龙顺公司签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记后，中国移动通信黔南分公司再于2010年与黔南龙顺公司就同一房屋签订《商品房买卖合同》就构成恶意串通的主张，根据上诉人提供的贵州省罗甸县人民法院（2012）罗刑初字第145号刑事判决查明的事实，上诉人与黔南龙顺公司于2008年签订了涉及开发建设的龙兴商城小区24间门面和11套住宅的《商品房买卖合同》，均进行了备案登记，随后黔南龙顺公司将上述部分门面和住宅另行出售给包括中国移动通信黔南分公司在内的买受人，黔南龙顺公司收取了业主相应的购房款或首付款，2010年案涉房屋竣工验收合格，本案中国移动通信黔南分公司接收房屋并进行了装修使用，但因上诉人与黔南龙顺公司所签订合同进行了备案登记，导致之后包括中国移动通信黔南分公司在内的购房业主不能按揭贷款、不能办理房屋所有权证等。从上述事实来看，与本案相同情况的不只中国移动通信黔南分公司一户，黔南龙顺公司的法定代表人也因此被提起公诉，故上诉人提出中国移动通信黔南分公司与黔南龙顺公司恶意串通的主张与事实不符，不予采信；虽然黔南龙顺公司就同一房屋与两户业主签订两份商品房买卖合同，黔南龙顺公司的法定代表人因此涉及刑事犯罪，但这并不必然导致黔南龙顺公司签订的民事合同无效，上诉人与黔南龙顺公司签订的《商品房买卖合同》虽然在前且已经进行了备案登记，但备案属于行政管理范畴，不具有排他性和物权请求的效力，黔南龙顺公司于2010年与中国移动通信黔南分公司签订商品房买卖合同后，收取了中国移动通信黔南分公司的购房款并将争议房屋交付中国移动通信黔南分公司进行装修使用，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，中国移动通信黔南分公司已经实际转移占有使用案涉房屋，双方签订的合同已实际履行，在上诉人不具有物权优先请求权的情况下，中国移动通信黔南分公司有权要求撤销上诉人与黔南龙顺公司就案涉房屋的登记备案，并由黔南龙顺公司协助其办理案涉房屋的房产手续。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人夏林负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 王 锦审判员 李颖敏二〇二〇年八月二十四日法官助理吴奕书记员肖淑君