成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初4347号 原告：四川航天天盛实业有限公司成都物业分公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇航天北路25号。 负责人：姜向炜，总经理。 委托诉讼代理人：刘静，女，公司员工。 委托诉讼代理人：熊钢燕，四川方舟达律师事务所律师。 被告：谢维志，男，1972年10月8日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：陈仕文，女，1976年1月4日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：谢维志，男，1972年10月8日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系陈仕文配偶。 原告四川航天天盛实业有限公司成都物业分公司（下称天盛物业公司）与被告谢维志、陈仕文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告天盛物业公司的委托诉讼代理人刘静、熊钢燕，被告谢维志（暨陈仕文的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.谢维志、陈仕文支付2017年11月1日-2019年1月31日拖欠的物业费1419.69元及代收生活垃圾清运费120元、水费89.3元、电费477.94元、电视收视费150元，共计2256.93元，以及滞纳金451.39元（按总金额20%计算），以上合计2708.32元；2.谢维志、陈仕文承担全部诉讼费用。事实与理由：天盛物业公司与谢维志、陈仕文所购房屋的小区业委会签订物业服务合同，约定天盛物业公司为小区提供物业服务，并代收生活垃圾清运费、水电气费等。天盛物业公司按约提供物业服务，谢维志、陈仕文未按约交纳物业费及水电气等费用，经催收无果，故诉至法院。 谢维志、陈仕文辩称，1.天盛物业公司主张的该期间的相关费用我方确实没交，但是天盛物业公司存在违规涨价的行为，且一而再再而三涨价不合情理，我方对于滞纳金不予认可；2.根据我方与开发商的购房合同约定，因开发商未于2005年5月1日前将会所移交业主使用，后期物业费要减半收取。 本院经审理认定事实如下：谢维志、陈仕文系案涉房屋（建筑面积139.19㎡）业主。 2005年4月1日，成都天盛房地产开发有限公司（甲方）与成都天盛物业管理有限责任公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由乙方为天盛花苑物业提供物业服务。第十七条约定：委托管理期限自2005年4月1日起至业委会成立后并与业主大会所聘物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二十一条约定：住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元交纳物业费，于每月1-7日交纳，物业费标准的调整，按龙泉驿区政府物价部门规定调整，业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天贰元交纳滞纳金。 2011年4月26日，成都市龙泉驿区天盛花苑第三届业委会（甲方）与四川航天天盛物业服务有限责任公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为天盛花苑提供物业服务，多层住宅用房物业费按0.4元/月/平方米收取，业主应在每月1-15日内交纳，否则从逾期之日起每日按欠交物业费总额的3‰交纳滞纳金。2012年6月25日，双方签订《天盛花苑物业服务合同补充协议》。第二条约定：多层住宅用房物业费按0.55元/月/平方米收取。第三条：业主按确定的上调后物业费标准自2012年7月起足额交纳6月份至以后的物业费。 2013年12月24日，成都市龙泉驿区天盛花苑第四届业委会（甲方）与四川航天天盛物业服务有限责任公司（乙方）签订《物业服务合同》。2017年12月25日，双方签订补充协议，第二条约定：乙方根据天盛花苑业主大会会议关于物业费上调方案表决结果，按二级服务标准提供服务，同时按房屋建筑面积向业主收取上调后物业费，多层住宅用房按0.7元/月/平方米收取。第三条：业主自2018年1月起按确定的上调后的标准交纳物业费。2018年11月29日，成都市龙泉驿区龙泉街道天盛花苑业主大会与天盛物业公司签订补充协议，约定合同期限延期一个月，即从2019年1月1日延至2019年1月31日。 还查明，四川航天天盛物业服务有限责任公司（甲方）与四川航天天盛通信网络有限责任公司（乙方）签订《有线电视收视费代收协议》。第一条约定：由乙方委托甲方代收其所管辖小区住户的有线电视收视费。第二条：由于上述住宅小区大部分业主为航天员工，所以甲方应严格按乙方规定的10元/月的标准代乙方收取电视收视费。 另查明，成都市龙泉驿区发展和改革局于2016年12月28日印发的龙发改发[2016]48号文件显示，根据国家及省市发改委文件精神，并参考我局成本监审结论，决定调整我区污水处理收费标准，具体如下：居民生活类污水处理收费标准由每立方米0.50元调整至每立方米0.85元，污水处理收费在收取自来水费时一并收取，调整后的污水处理费标准自2017年1月1日起执行。 同时查明，成都天盛物业管理有限责任公司于2008年变更为成都天盛物业服务有限责任公司，于2010年变更为四川航天天盛物业服务有限责任公司，于2017年被其母公司四川航天天盛科技有限责任公司吸收合并，成立四川航天天盛科技有限责任公司成都物业分公司承接其原营业范围内的物业服务管理。 上述事实，除有当事人当庭陈述外，有房屋信息摘要、物业服务合同、补充协议、文件、企业名称变更核准通知书、证明等在案佐证，本院予以认定。 本院认为，一、关于物业费等费用问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，天盛物业公司与成都天盛房地产开发有限公司于2005年4月1日签订的前期物业服务合同对谢维志、陈仕文具有约束力。天盛物业公司自此一直为天盛花苑提供物业服务并代缴水电气等费用，有权主张相关费用。1.天盛物业公司主张2017年11月至2019年1月期间的物业费1419.69元，经核查应为1419.74（0.55*139.19*2+0.7*139.19*13）元，其未主张部分视为放弃，谢维志、陈仕文在庭审中陈述其物业费实际交至2017年11月底，但未向法庭提交2017年11月的交费凭证，本院依法对天盛物业公司的前述主张予以支持。谢维志、陈仕文辩称天盛物业公司违规涨价，且按购房合同约定，物业费应减半收取。本院认为，首先，物业服务合同对物业费收取标准有明确约定，且该标准不违反物业管理相关规定；其次，购房合同系买受人与开发商签订，在无特殊约定的情形下对物业公司不具有约束力，故对谢维志、陈仕文的前述抗辩意见均不予采纳。2.据天盛物业公司提交的自来水总公司发票、电力公司电费计算清单及天盛物业公司制作的欠费明细表等，可以印证天盛物业公司为谢维志、陈仕文代交了案涉房屋水费89.30（2.35*38）元、电费477.93（0.5364*891）元及2017年11月至2019年1月期间的垃圾清运费120（8*15）元、电视收视费150（10*15）元，谢维志、陈仕文自认未交纳前述相关费用，对天盛物业公司主张其代交的上述费用依法予以支持。 二、关于滞纳金。天盛物业公司按欠付总金额20%主张滞纳金，本院认为，天盛物业公司于2005年与案涉天盛花苑小区开发商签订前期物业服务合同后，虽一直为小区提供物业服务至2019年1月底，但在小区业委会成立后，并未与第一、二届业委会签订物业服务合同，即其作为物业服务企业，未积极主动进行相应沟通协调，并因此引发部分业主的质疑，该怠于行使权利的行为不应鼓励；同时，通过庭审及全案总体情况，也反映出天盛物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，故对其主张的滞纳金本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告谢维志、陈仕文于本判决生效之日起五日内向原告四川航天天盛实业有限公司成都物业分公司支付物业费1419.69元（2017年11月1日至2019年1月31日）及代交至2019年1月31日的垃圾清运费120元、水费89.30元、电费477.93元、电视收视费150元，以上合计2256.92元。 二、驳回原告四川航天天盛实业有限公司成都物业分公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告谢维志、陈仕文负担（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  阳如莉 二〇二〇年八月四日 书记员  陈 雨