重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4254号上诉人（原审被告）：刘蓉，女，1985年12月10日出生，汉族，户籍地湖南省祁东县，现住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张露涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张黎，女，1992年4月10日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：周勇，重庆渝汇律师事务所律师。上诉人刘蓉因与被上诉人张黎房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初27901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人刘蓉的委托诉讼代理人张露涛，被上诉人张黎的委托诉讼代理人周勇到庭参加了询问。本案现已审理终结。刘蓉上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。事实和理由：案涉租赁合同已经于2019年1月20日解除，上诉人于2019年1月20日左右便与被上诉人的母亲韩梅沟通解除房屋租赁合同的事宜，韩梅同意解除租赁合同，并让上诉人将钥匙放物管处。故被上诉人母亲同意上诉人退租并让上诉人将案涉租赁房屋的钥匙放物管处便是双方解除租赁合同之日。同时，免租期是针对租赁房屋需要进行装修整理而提供的仅有22天的装修期，且即便上诉人违约，合同也单独约定了违约责任，被上诉人不能另行主张免租期损失。张黎辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。张黎向一审法院起诉请求：1.确认张黎、刘蓉双方签订的《房屋租赁合同》于2019年11月20日解除；2.刘蓉将案涉房屋腾退张黎；3.刘蓉支付张黎租金，租金按每月11100元从2019年2月1日起计算至2019年11月20日止；4.刘蓉支付张黎水费627元、电费1155.58元、商业用电（损耗）280.57元、截至2019年9月30日的物业费8948.84元，合计11011.99元；5.刘蓉支付张黎免租期损失8140元（22天/30天×11100元=8140元）；诉讼费由刘蓉负担。一审法院认定事实：张黎是重庆北部新区星光大道99号1幢附1-12房屋的所有权人。2018年8月9日，张黎（出租人、甲方）、刘蓉（承租人、乙方）、案外人重庆到家了网络科技有限公司星光大道第二分公司（经纪方、丙方）共同签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其拥有的坐落于重庆市北部新区星光大道99号1幢附1-12出租给乙方使用；本合同约定该房屋租赁期限共60个月，自2018年8月9日起至2023年8月8日止；第三条租金及支付方式，1、该房屋月租金为11100元，2、该房屋租金按季度支付，3、乙方应按约定时间向甲方支付该房屋租金，若乙方拖欠租金超过十五天，甲方有权收回该房屋，乙方须按实际使用时间交纳租金并承担相应违约责任；第五条出租条件及承租要求，5、乙方承担该房屋租赁期内的电话费、宽带费、闭路费、水费、电费、燃气费、物业管理费及电梯费等实际使用产生的费用；第七条押金，为保证在租赁期间乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方须在签订本合同并交纳首期租金的同时向甲方支付押金10000元，合同期满，若乙方不再续租且无违约情况，在乙方结清该房屋租赁期内因使用产生的所有费用后，甲方须将押金（不计息）全额退还乙方；第八条合同的终止，2、乙方应于归还房屋当日将房屋钥匙及正常使用状态下的《物业交割清单》中所列物品交给甲方，房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方无异议，3、若甲乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并有权向对方提出赔偿要求；第九条违约责任的界定与处理，2、乙方违约的处理，（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途或乙方利用该房屋进行违法活动或拖欠房租1个月以上的，乙方须按1个月的租金金额向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失，甲方可据实追诉乙方责任，且甲方有权终止合同；第十一条补充约定，免租期从2018年8月9日到2018年8月30日。合同还约定了其他内容。合同签订当日，刘蓉向张黎支付了租赁押金10000元。刘蓉向张黎支付了2018年9月1日起至2019年1月31日期间的租金55500元。2019年9月26日，张黎支付了案涉房屋2018年8月9日至2019年9月30日期间的物管费8948.84元、2018年9月21日至2019年3月20日期间的水费627元、2018年8月24日至2019年4月20日期间的电费1436.15元。案涉房屋的物管公司重庆融创物业管理有限公司出具了落款时间为2019年9月26日的《证明》，对张黎缴纳前述物管费和水电费的情况予以证明。2019年9月17日，张黎的母亲韩梅向刘蓉发短信，主要内容是：小刘你电话不接微信不回，你合同期没到，物管水电没缴，我现依法律来办，就不是之前没缴的物管水电费这么简单哦。2019年11月18日，张黎的母亲韩梅向刘蓉发短信，主要内容是：因你承租的门面已累计拖欠月租金和相关费用，经多次催促仍未缴纳，为了避免双方损失继续扩大，本人决定于2019年11月20日与你解除租赁合同，并要求你支付房租及赔偿相关损失。庭审中，张黎称，合同是张黎的父亲张学兵代为签订，张黎的母亲韩梅向刘蓉发消息联系、催款和解除合同，张黎对父母的前述行为予以认可；案涉房屋目前由刘蓉占用，张黎在江津区，不清楚刘蓉是否还在经营，不清楚是否搬离，张黎是为了减损才起诉、发短信给刘蓉要求解除合同；案涉房屋出租给刘蓉前的水电费已经结清，不存在刘蓉称的欠费情况；2019年1月20日左右没有收到过刘蓉解除合同的通知；刘蓉从2019年2月开始欠付租金，但张黎于2019年11月才解除合同，是因为张黎一直希望刘蓉继续履行合同；押金10000元作为违约金不退还刘蓉。刘蓉称，合同是张黎母亲代为签订的；刘蓉租赁案涉房屋用于经营小超市；合同签订后刘蓉向张黎支付了6个月租金即支付租金至2019年2月28日；2019年1月20日刘蓉将钥匙交给物管后就停业了，之后张黎只是要求刘蓉支付经营期间的物管费和水电费，刘蓉没有收到过张黎催收租金的通知，刘蓉居住在案涉房屋附近，不存在张黎无法向刘蓉催收租金的情况；合同已于2019年1月解除了。一审法院认为：张黎和刘蓉对张黎父母代为签订合同均无异议，故张黎和刘蓉签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁部分是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除合同、交还房屋。刘蓉称其于2019年1月20日左右就告知张黎称不再租赁、停业了，于2019年1月20日后其按张黎要求将案涉房屋的钥匙交给了物业公司，但均无证据予以佐证，一审法院不予采信。刘蓉无法定或约定事由拒不继续履行合同的行为属于根本违约，张黎有权解除合同。张黎于2019年11月18日短信通知刘蓉于2019年11月20日解除租赁合同。故对张黎要求确认双方签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁部分已于2019年11月20日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，刘蓉应向张黎腾空并返还案涉房屋。故对张黎要求刘蓉腾空并返还重庆市北部新区星光大道99号1幢附1-12房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于租金、水电费和物管费。刘蓉作为支付租金义务人，应对其按约向张黎支付了租金举示相关证据予以证明，否则应承担相应的举证责任。刘蓉主张其向张黎支付了6个月租金，支付租金至2019年2月28日，但是无证据予以佐证，一审法院对该主张不予采信，对张黎主张刘蓉未支付2019年2月1日之后租金的事实予以认可。故刘蓉应向张黎支付2019年2月1日至2019年11月20日按照每月11100元计算的租金107337元。合同约定刘蓉应承担租赁期间产生的水电费、物管费等费用。张黎代刘蓉支付了案涉房屋2018年8月9日至2019年9月30日期间的物管费8948.84元、2018年9月21日至2019年3月20日期间的水费627元、2018年8月24日至2019年4月20日期间的电费1436.15元，张黎主张刘蓉向其支付前述代付费用，一审法院予以支持。关于免租期损失。合同约定张黎给予刘蓉的免租期从2018年8月9日起至2018年8月30日止。免租期是针对整个租赁期限履行完毕情况下出租人给予承租人的租金优惠，在租赁合同提前解除时，承租人享有的免租期应当与实际履行的租赁期成正比，即可享受免租期0.73个月免租期应与实际租赁期60个月相对应。刘蓉仅履行了合同15.4个月（2018年8月9日至2019年11月20日），故刘蓉可以享受的免租期为15.4个月÷60个月×0.73个月＝0.187个月。刘蓉应向张黎支付免租期损失（0.73个月－0.187个月）×11100元/月＝6027.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张黎与被告刘蓉签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁部分已于2019年11月20日解除；二、被告刘蓉于本判决生效后立即向原告张黎腾空并返还重庆市北部新区星光大道99号1幢附1-12房屋；三、被告刘蓉于本判决生效后立即向原告张黎支付租金107337元；四、被告刘蓉于本判决生效后立即向原告张黎支付物管费8948.84元、水费627元、电费1436.15元；五、被告刘蓉于本判决生效后立即向原告张黎支付免租期损失6027.3元；六、驳回原告张黎的其他诉讼请求。如果被告刘蓉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人提交了新证据。上诉人刘蓉提交如下证据：1、微信聊天记录刻录光盘。微信聊天记录形成于2019年3月12日至2019年9月17日，原始载体是刘蓉本人手机，相对方系被上诉人母亲韩梅，拟证明双方就解除房屋租赁合同形成一致意见；2、李玲证人证言，拟证明被上诉人在2019年4月已经掌握房屋主动权，事实上双方已经对房屋租赁合同解除事宜达成一致意见。被上诉人张黎质证认为，证据1真实性需要核实，聊天内容不是双方解除合同的意思，交钥匙给物管不是双方的合意，且东西都没有搬走，达不到证明目的。证据2证人与上诉人系朋友关系，主观上不可信，证言前后不一，不客观，不应采信。合议庭对上述证据的采信意见在本院认为中具体评述。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。二审法院审理查明的事实与一审法院查明事实相同。本院认为，综合双方当事人一、二审诉辩主张，本案双方争议的焦点问题是：一、案涉租赁合同的解除时间点问题；二、免租期损失是否应予主张。本院评议如下：关于争议焦点一，刘蓉上诉认为租赁合同已于2019年1月20日解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时，当事人行使解除权解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除。本案中，刘蓉二审举示的聊天记录并不能反映双方于2019年1月20日就解除合同形成合意，亦未举证证明已将案涉房屋钥匙交给物管，同时结合张黎2019年11月18日短信通知刘蓉正式解除合同，可以认定双方在此之前并未就解除合同形成合意，故刘蓉主张案涉合同已于2019年1月20日解除缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。关于争议焦点二，刘蓉上诉认为免租期是针对上诉人租赁目的为商用且需要装修而约定的免租期，同时单独约定了违约责任，故不应另行主张免租期损失。本院认为，案涉租赁合同对免租期进行了明确约定，免租期通常是出租人相信承租人将完全履行租赁合同而给予承租人一定期限内免缴租金的优惠。本案中，案涉租赁合同提前解除，租赁合同期限并未完全履行，因此承租人不应享有完全免租期，一审法院结合免租期间与实际履行租赁期限认定承租人享有部分免租期，进而计算免租期损失符合法律规定，并无不当。另外，是否约定违约责任与主张免租期损失并不相互冲突，且在本案中张黎并未主张违约责任，故对刘蓉的该项上诉理由，本院不予采信。综上所述，刘蓉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2787.55元，由上诉人刘蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年八月十二日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微