广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27941号上诉人（原审原告）：张志勇，男，1994年3月8日出生，汉族，身份证住址深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：黄笃峰，广东懿舒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：诸春招，女，1972年1月15日出生，汉族，身份证住址深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘其湘，广东创安律师事务所律师。上诉人张志勇因与上诉人诸春招房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初9689号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张志勇上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项；2.改判诸春招向张志勇返还租赁保证金5万元、预付租金2万元并支付违约金5万元；3.诸春招承担全部诉讼费用。事实与理由：1.原审判决认定诸春招已交付房屋、张志勇对合同目的不能实现亦存在过错有误，诸春招未向张志勇交付符合出租用途的租赁房屋，因诸春招过错而导致合同目的最终不能实现。租赁房屋交付的前提条件必须是租赁房屋符合合同目的，《物业租赁合同》明确约定房屋用于经营餐饮，餐饮行业对专用的入口有客观需要，但现有入口受消防通道共用性质所限，无法达到合同约定的用于餐饮的出租用途。张志勇于2018年5月15日函告诸春招催促其交付可以用于使用的商铺，诸春招不但不积极回应和处理，反而将涉案物业转租他人，系因诸春招的原因而导致合同目的无法实现，张志勇在合同履行过程中已尽了基本的注意义务，不存在过错，应由诸春招承担全部责任。2.原审判决认定租金支付标准有误，从而错误判决了张志勇在原合同约定的免租期内应支付30000元租金。根据合同约定，自2018年4月1日起至0018年6月15日止为免租期，自2018年6月16日起计租。原审判决应付租金的时段处于免租期内，因此张志勇无须向诸春招支付任何租金。上诉人诸春招辩称，在签订租赁合同前张志勇本人已经实际看过考察过所租赁的物业，对物业的现状有充分的了解，同时其本人也到过物业管理公司了解过物业现状，在物业管理公司的见证下双方签署租赁合同，并说明直接以物业现状直接交付，张志勇本人只需到物业管理公司办理正常的装修手续，即可对物业进行装修使用。诸春招本人及物业管理公司也从未阻止过张志勇使用租赁物业，张志勇与诸春招签订租赁合同后该物业从2019年4月1日至2019年9月期间空置，空置时间长达5、6个月，直接导致了诸春招损失超过10万元以上。为了避免损失扩大化诸春招才不得不将物业再出租给第三人。张志勇占有租赁物业期间的租金应当由其承担，诸春招不存在违约，不需要返还租赁保证金更不需要承担违约责任。上诉人诸春招上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判诸春招无须向张志勇返还剩余保证金40000元；3.全部诉讼费由张志勇承担。事实和理由：1.出租房屋已完成交付，诸春招出租房屋钥匙一直在物业管理公司，物业管理公司已证实双方当时确定商铺的用途为办公，签署合同时商铺以现状交接，并告知张志勇配合物业管理公司办理装修商铺的手续，同时张志勇如对消防通道有需求，需要先向物业管理公司申请，得到批准后方可处理。张志勇不能提交证据证明进出租赁物业受到诸春招或者物业管理公司的阻碍。2.合同没有约定出租人必须需向承租人提供“独立、专有的”进入通道，张志勇也未就入户通道不能合法使用进行举证。上诉人张志勇辩称，1.诸春招没有提交证据证明按现状交租赁物业并获得张志勇本人同意，应当视为未向张志勇交付租赁物。关于实地考察的证言系与诸春招有利害关系的物业公司和保安队长的陈述。2.张志勇已于2018年5月15日积极催告诸春招交付符合租用目的的租赁物，合同解除之后应当按照免租期的合同约定，无需支付租金。张志勇一审的诉讼请求为：1.确认双方的《物业租赁合同》已于2018年5月15日解除；2.被告向原告返还租赁保证金50000元；3.被告向原告返还预付的租金20000元；4.被告向原告支付违约金50000元；5.被告承担本案的诉讼费用。法院经审理查明，2018年4月1日，双方签订《物业租赁合同》，约定承租龙岗中心城公园路碧湖大酒店商场207-211号商铺，面积为429.59平方米，月租金20000元起，有效期六年，2018年4月1日至6月15日叁个月为免租期。合同另约定承租人应缴纳押金50000元。合同第七条约定，“乙方（承租人）装修所租赁物业时不得改变原有物业主体结构。”，第八条第一款约定，“甲方（出租人）应保证对本合同所出租的物业具有合法权益并能符合出租用途”。合同第十三条第二款约定“乙方（诸春招）于合约期内，根据甲方（出租人）的总体规划将该铺位用作餐饮经营场所，若改变功能用途或经营内容需经甲方认可”。违约责任方面约定，“出租人违约则退还保证金并支付等额的违约金；承租人违约所缴保证金不予退还”。张志勇分别于2018年3月31日、4月1日向诸春招转账支付了50000元押金和20000元预付租金，诸春招均出具了收款收据。22018年5月15日，张志勇向诸春招发送催告函，内容为“双方约定商铺作为开办餐饮经营场所使用，因至今未将商铺交付给张志勇，经张志勇现场查看，商铺的合法使用入户通道至今亦未能解决，基此，请诸春招在收到函件后两天内将可以用于使用的商铺交付张志勇，相应免租期应重新计算。如果两日内不书面答复，催告函视同为解除《物业租赁合同》的书面通知，自收到催告函起，双方物业租赁合同依法解除。”次日，张志勇向广东省深圳市龙岗区龙岗中心城碧湖玫瑰园16栋1301邮寄上述函件，当日由他人代收。诸春招为证明涉案租赁物约定为办公用途且不影响用于餐饮经营、也已现状交付，提交了前手经营餐饮的租赁合同、物业管理公司出具的证明以及该物业保安队长王国争的证言，同时申请王国争作为证人出庭作证，证人表示诸春招就住在小区16栋1301、1302内，当日诸春招带张志勇及其朋友看了美容院那边的门，红酒庄那里也有一个通道，但是都是其他商家共用，对双方是否交接钥匙证人表示不清楚，证人确认张志勇本人未向证人提及租赁用途，但介绍人说过是做办公室，诸春招也有要求物业及证人配合张志勇装修房子，张志勇可直接向物业管理处申请装修。物业公司出具的证明为“双方当时有确定商铺的用途为办公用途，签署合同时商铺以现状直接进行交接，并告知张志勇配合物业管理公司办理装修商铺的手续，同时张志勇如对消防通道有需求，需先向我司申请，得到批准后方可处理”。诸春招另辩称酒店1楼两边都有通道可进入涉案租赁物，一边穿过某美容院，另一边经过某酒庄旁的室外通道，确认进入的门都是消防通道。张志勇则主张诸春招曾承诺从建筑物的背面加建1楼至2楼的楼梯，但诸春招不认可。根据张志勇提交的现场图显示，美容院进入的通道门为消防门，张贴“常闭式防火门，保持关闭状态”字样。诸春招解释消防门的钥匙在物业处，因为大家共用都要进出，前承租人在租了1楼的商铺后便可进入到2楼，故不影响使用。诸春招另确认2018年9月起涉案房产已转租他人，确认承租后两、三个月时张志勇有与其协商过退租的事。张志勇提交了涉案房屋的产权证复印件以及产权人詹玉湘的说明，产权证显示涉案房屋用途为商业，说明的内容为“诸春招与詹玉湘就涉案房屋的权属虽有争议，但不影响诸春招出租”，该证明的原件张志勇在涉案租赁合同签字的当天已签收。原审法院认为，关于合同解除问题，张志勇、诸春招之间签订的合同合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有约束力。现张志勇主张解除的理由有二：出租人既未交付房屋也没有合法使用的入户通道。对于交付问题，诸春招辩称钥匙一直在物业处，物业公司也证明双方是现状交付以及应业主要求会配合张志勇装修，虽然本案无证据直接证明诸春招已将讼争房产交付给张志勇，但物业公司及证人的证明结合张志勇所拍摄的位于美容院通道的消防门情况，可以反映张志勇完全可以通过履行正常装修报批手续从物业管理处拿到讼争房间的钥匙，从而实际掌控讼争房产，张志勇也未提交证据证明进出该房产受到诸春招或者物业管理方的阻碍，因此对张志勇主张房屋未交付的意见不予采信。关于入户通道问题，双方在合同中虽未约定出租人需向承租人提供“独立、专有的”进入通道，张志勇也未就入户通道不能“合法使用”进行举证，但讼争房屋明确约定用于经营“餐饮”，基于社会大众的一般认知，餐饮行业对专有的入户门有客观需要，涉案美容院处的入口受消防共用性质所限，如若改建既违反了“不得改变原有物业主体结构”的合同约定，又势必妨害其他业主行使物权，显然房屋按照现状交付不能实现合同目的，但张志勇亦未尽基本的审查注意义务，入户通道不能满足餐饮经营的需要在双方签订合同时就是明知的，可见张志勇对合同目的不能实现亦存在过错。2018年5月15日张志勇向诸春招寄发催告函，送达地址经由诸春招的证人确认，该函件也显示已被签收，诸春招并未提出异议亦重新招租，合同自通知到达对方时解除。双方均有过错，张志勇请求诸春招支付违约金，于法无据，不予支持。关于张志勇诉请的返还租金和保证金的问题，合法有效的合同在非因法定事由解除之前，合同双方均应严格依约履行，故在合同正式解除前，张志勇仍应按原合同标准支付租金，解除后的租金损失应由诸春招承担，因此在扣除合同解除前的租金30000元后，剩余部分40000元诸春招应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认双方的《物业租赁合同》已于2018年5月16日解除；二、被告诸春招应于判决生效之日起三日内向原告张志勇返还剩余保证金40000元；三、驳回原告张志勇的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案受理费1350元，由张志勇负担900元，诸春招承担450元，诸春招应在判决生效之日起三日内向张志勇迳付。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，诸春招出租的物业因入户通道不能满足经营餐饮需保证顾客出入方便的要求，致使合同目的不能实现，原审法院判决解除合同，符合法律规定。张志勇上诉主张诸春招未交付租赁物业且将物业转租他人应承担违约责任，诸春招予以否认，张志勇没有提交证据证明诸春招不予交付租赁物业，提交的催告函只能表明张志勇认为诸春招出租的物业不能达到其经营餐饮的基本要求，并不能证明诸春招不予交付租赁物业。张志勇在签订合同时对租赁物业没有作必要的检查，对合同目的不能实现亦存在过错，其主张应当由诸春招承担全部责任，本院不予支持。关于免租期应否支付租金，由于免租期的约定系基于租赁合同按期履行，若合同不能按期履行，免租期的合理性则应当按照合同实际履行的期限长短确定，由于本案合同自签订至解除不到两个月，张志勇主张不应支付免租期租金不具合理性，本院不予支持。根据法律规定，合同解除的效力是尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，因此原审法院判决诸春招返还张志勇剩余保证金符合法律规定，诸春招上诉请求不予返还保证金不符合法律规定，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由上诉人张志勇负担2700元，诸春招负担900元。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 吴 志审判员 袁劲秋二〇二〇年八月七日书记员 魏思禹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。