四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民初36号 原告（案外人）：余纲，男，汉族，1958年5月23日出生，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：曾建华（系余纲的表妹），女，1958年12月16日出生，汉族，住四川省资中县。 被告（申请执行人）：成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行，住所地：四川省成都市都江堰市都江堰大道207号。 负责人：陈尚伟，该行行长。 委托诉讼代理人：何政金，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。 第三人（被执行人）：资中中豪房地产开发有限公司，住所地：四川省资中县工业大道旁。 法定代表人：易良君，该公司执行董事。 原告余纲因与被告成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行（以下简称成商行都江堰支行）、第三人资中中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告余纲，被告成商行都江堰支行的委托诉讼代理人钟菲菲，第三人中豪公司的法定代表人易良君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余纲向本院起诉请求，判决立即停止执行对原告购买房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1.2017年4月1日，原告向中豪公司支付20万元购房款，签订四川省商品房买卖合同（预售），并在资中县房管局网上备案。2.2017年6月10日、2017年5月16日，原告分别向中豪公司支付了8万元和92,564元购房款。至此，原告购买的案涉房屋购房款已全部付清。中豪公司也完全认可该住房属于原告购买及所有。3．原告的原住房是1984年交付使用的，是建在半山坡上又在六楼，没有电梯，随着年龄的增长，现上下楼都很吃力，原告又有高血压，因此再困难也要购买一套电梯房，有了新房再卖旧房。5.12地震后该旧房已鉴定为“观察使用”的危险房屋。4．原告现在的配偶没有住房，她原有住房离婚时判给她女儿，她女儿已将该房屋卖了。5．与原告同时购买并办理网签的住房都已经解除查封，而原告的不给解除查封。故请求人民法院支持原告的上述诉讼请求。 被告成商行都江堰支行辩称，请求继续执行案涉房屋。本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，没有证据证明20万元转款给了中豪公司，就算后期有原件支撑，签订的购房合同上约定了20万元支付在合同签订前，这两笔款并不是同一笔款项，并且还注明了是借款，本质是以物抵债。根据前述规定的第二十八条，原告没有提供证据证明非因购房者原因没有办理过户，根据证据规则现仅有余纲和中豪公司的陈述，无其他证据印证，应由原告承担不利后果。根据前述规定第二十九条，即便没有就案涉房屋办理抵押，但是房屋对应的土地已经办理了抵押，被告享有优先权。被告出具预售函不代表放弃案涉房屋的权利。另外原告名下除了案涉房屋，还有另外一套房屋，故不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定。 第三人中豪公司述称，在被告申请执行查封前，中豪公司与原告履行了合同义务，被告出具了同意出售预售函，所以公司出售房屋有法律依据，且案涉房屋不在查封范围内。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告余纲举示了以下证据： 第一组：原告身份证复印件1份。拟证明原告主体资格。 第二组：本院（2020）川03执异32号裁定书及送达回证复印件各1份。拟证明原告不服执行异议裁定在法定期限内提起了异议之诉。 第三组：四川省商品房买卖合同（预售）复印件1份（原件经核对后退回）。拟证明原告购买了案涉房屋。 第四组：资中县“512”地震房屋险情排查处理情况表、资中县商务和经济合作局证明各1份。拟证明原告的另一套房屋是危房，需要新购房屋。 第五组：“中豪·资州印象”3号楼网签明细及案涉房屋信息查询表。拟证明原告购买案涉房屋经过房管局备案。 第六组：中国银行转款凭证、取款凭证各1张，中国农业银行银行卡交易明细清单2页，借条2张，中豪公司收据3张。拟证明原告已经全款支付了案涉房屋的价款。 第七组：商品房接房单1份，物管费收据、装修建渣费收据、预存电费等票据4张。拟证明原告已经接房并占有使用案涉房屋。 成商行都江堰支行对上述证据发表质证意见为，对第一组、第二组、第三组证据的三性无异议。第四组证据未盖章，对三性不认可。第五组证据网签明细的真实性请法庭核实；房屋信息查询表真实性、合法性认可，关联性不予以认可。第六组收据和借条的三性均不予以认可，2017年5月16日出具的收据编号0016455，而2017年6月10日出具的收据编号为0016456，编号相连，明显为同一天同一时间段出具；银行转款凭证并非支付的购房款，也并非支付给中豪公司的账户；中国农业银行银行卡交易明细清单真实性、合法性予以认可，但是不认可关联性和证明目的。第七组证据被告不是当事人，真实性由法院核定。中豪公司对原告举示的上述证据的三性和证明目的予以认可，因中豪公司的账户被政府监管，无法正常使用，所以原告的购房款才打入的四川铁马物流有限公司账户，原告的购房款全部是用于了中豪公司的房屋项目建设。 被告成商行都江堰支行举示了以下证据： 第一组：委托贷款合同。拟证明成商行都江堰支行受申银万国委托向中豪公司提供2.7亿元贷款用于案涉房地产开发项目。 第二组：1．抵押合同；2．他项权利证书。拟证明中豪公司以其名下X1国有土地使用权以及在建工程为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，成商行都江堰支行系该国有土地使用权人及在建工程的抵押权人。 第三组：1．抵押合同2份；2．他项权利证书6份。拟证明中豪公司以其开发的X2在建工程为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，成商行都江堰支行为前述在建工程的抵押权人。 第四组：1.抵押合同；2.他项权利证书2份。拟证明中豪公司以其开发的X3在建工程为其前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，成商行都江堰支行为前述在建工程的抵押权人。 第五组：1.抵押合同；2.他项权利证书3份。拟证明中豪公司以其开发的X4在建工程为其前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，成商行都江堰支行为前述在建工程的抵押权人。 第六组：1．（2017）成证执字第201号执行证书；2．（2018）川03执84号受理案件通知书1份。拟证明成都公证处出具了执行书，成商行都江堰支行据此向法院申请了强制执行。 第七组：1．四川省高级人民法院（2018）川执37号执行裁定书；2．本院（2018）川03执84号及之一、之二、之三执行裁定书；3．本院于2018年9月3日向资中县房地产管理局发出的协助执行通知书及送达回证；4．本院（2020）川03执异32号裁定书。拟证明包含案涉房屋楼盘的执行情况。 第八组：不动产查询结果。拟证明原告除了案涉房屋，在资中还有另外一套住房。 原告余纲对成商行都江堰支行举示的上述证据质证认为，所有证据真实性、合法性予以认可，不认可关联性和证明目的。第三人中豪公司对成商行都江堰支行举示的上述证据质证认为，所有证据真实性、合法性予以认可，不认可关联性和证明目的。 第三人中豪公司举示了以下证据： 第一组：资中县房管局出具的网签明细表。拟证明被告对该套房屋没有办理抵押登记，不应该查封该套房屋。 第二组：2014年12月19日被告出具的同意预售函。拟证明被告同意中豪公司对案涉房屋向广大群众进行销售，放弃了对该套房屋的执行权利。 第三组：商品房预售备案通知书1份。拟证明房屋实际购买人为本案原告余纲，而不是“余钢”的事实。 第四组：2017年农行成都五福支行“业务回单”1张、2017年唐改平的收款承诺书1份及情况说明1份。拟证明中豪公司通过四川铁马物流有限公司账户收到了余纲购房款20万元，并经资中县帮扶组同意支付给了施工方唐改平。 余纲对中豪公司举示的上述证据质证认为，认可上述证据的三性和证明目的。成商行都江堰支行对中豪公司的上述证据质证认为，第一组证据无原件，真实性请法院核查，且买受人与本案当事人有出入，虽然房屋没有办理抵押，但是土地办理了抵押。第二组证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，根据最高人民法院的判例，银行出具同意预售函不代表放弃抵押权。第三组和第四组证据，认可商品房预售备案通知书的三性，但因成商行都江堰支行未参与其中，无法判断其他证据的真实性；中豪公司提供的原告支付至四川铁马物流有限公司账户的20万元为购房款，但其提供的证据仅能证明四川铁马物流有限公司账户系中豪公司借用收取资金，无法证明余纲与四川铁马物流有限公司无其他资金往来，余纲在转款时备注为借款，在四川铁马物流有限公司未明确与余纲之间不存在借款关系的情况下，认定为购房款不妥。 对当事人举示的上述证据，本院认证如下：一、余纲举示的第一组、第二组、第三组、第五组、第七组证据，符合证据的三性，予以采信。第四组资中县“512”地震房屋险情排除处理情况表，因无相关单位盖章确认也无其他证据印证，无法确定其真实性，不予采信；资中县商务和经济合作局的证明，认可其真实性、合法性，对其关联性和证明目的不予认可。第六组转款凭证、银行卡明细、收据、借条的三性予以认可，对其证明目的结合在案其他证据予以综合分析。二、成商行都江堰支行举示的第一组、第二组、第四组、第六组，第七组、第八组证据符合证据的三性，予以采信。第三组、第五组证据，认可其真实性、合法性，但《抵押合同》及他项权利证书所涉及的房屋楼栋并非案涉房屋所在楼栋，与本案缺乏关联性，不予采信。三、中豪公司提交的第一、二组、三组、四证据，符合证据的三性，依法予以采信。 本院经审理查明，成商行都江堰支行与中豪公司借款合同纠纷一案，四川省高级人民法院于2018年6月27日作出（2018）川执37号执行裁定，裁定该案由本院执行。本院于2018年8月1日立案执行。执行过程中，本院于2018年9月3日作出（2018）川03执84号之二执行裁定：查封被执行人中豪公司的房产；查封期限为三年。本院于同日向资中县不动产登记中心发出（2018）川03执84号之二号协助执行通知书，对上述房屋进行查封。余纲向本院提出执行异议，本院于2020年5月21日作出（2020）川03执异32号执行裁定，余纲不服，在法定期限内向本院提起本案诉讼。 另查明，2017年3月31日，余纲与中豪公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定余纲向被执行人中豪公司购买房屋，建筑面积为103.49平方米，房屋总价款为372,564元，付款方式为签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20万元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。买受人于2017年12月30日前支付该商品房全部价款的46.32%，金额为人民币172,564元。案涉房屋在资中县房地产管理局办理了网签备案手续。2015年9月，中豪公司因资金链断裂，案涉房屋所在“中豪·资州印象”项目停工烂尾，资中县政府成立帮扶组对中豪公司资金进行监管，组织施工企业帮助“中豪·资州印象”项目收尾工程复工建设，决定借用四川铁马物流有限公司的账户，中豪公司的资金统一汇入四川铁马物流有限公司的账户，在政府的监管下统一用于后期的收尾工程建设。2017年4月1日，余纲向中豪公司指定账户四川铁马物流有限公司账户转款20万元，中豪公司向余纲出具收到该房屋购房款20万元的收据。中豪公司分别于2017年5月16日、2017年6月10日，向余纲出具收到案涉房屋购房款92,564元、80,000元的收据。2018年4月28日，案涉房屋交付余纲，余纲交付2018年4月1日至2020年3月31日的物业管理费，并交纳装饰装修建渣清运费、楼道维护费和装修管理费1,200元。根据2020年2月26日资中县不动产（房屋）信息查询结果显示，原告余纲在资中县内除上述房屋的备案登记信息外，另有一套面积为85.43平方米的住宅。 本院认为，本案的争议焦点为余纲对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，无过错不动产买受人的物权期待权属于可以排除强制执行的情形。 一、关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，本案中余纲在查封案涉房屋之前已与中豪公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，并办理了商品房网签备案登记。成商行都江堰支行作为案涉房屋所在土地抵押权人，出具了预售函同意中豪公司对外销售房屋，故上述商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。其次，案涉房屋查封日期为2018年9月6日，余纲举示了案涉房屋交接单、物业管理费收据、预存电费收据，证实余纲于2018年4月28日接收了案涉房屋，交付了物业管理费，预存电费，并交纳装饰装修建渣清运费、楼道维护费和装修管理费，证明其在查封之前就已经实际占有和使用案涉房屋。 二、关于余纲是否已经支付购房款的问题。本案中，中豪公司与余纲于2017年3月31日签订《商品房买卖合同》，约定案涉房款总价372,564元。2017年4月1日，余纲向中豪公司指定付款账户四川铁马物流有限公司账户转款20万元，中豪公司向余纲出具收到该房屋购房款20万元的收据。中豪公司分别于2017年5月16日、2017年6月10日向余纲出具收到案涉房屋购房款92,564元、80,000元。余纲主张购房款中75,900元和70,000元来源于向其表妹即其委托诉讼代理人曾建华的借款，并提供了曾建华的银行取款流水和借条原件核实，同时提供了余纲本人的部分银行取款流水，上述证据相互印证，能证明余纲向中豪公司转款支付20万元房款，并向曾建华借现金145,900元用于支付购房款的事实，结合庭审查明的情况以及中豪公司出具的购房收据等证据，应认定余纲已支付全部案涉房屋价款。成商行都江堰支行辩称余纲向中豪公司转款支付的20万元不宜认定为支付购房款，但并未提交证据证明其主张，对此应承担举证不能的法律后果。 三、关于是否非因余纲自身原因未办理过户登记的问题。本案庭审中，中豪公司对其因公司资金链短缺，欠政府税费不能办理相关手续导致案涉房屋未能办理过户手续的陈述与本院查明事实一致。同时本案因成商行都江堰支行与中豪公司的借款纠纷，成商行都江堰支行申请法院执行，并查封了案涉房屋。综上，房屋未办理过户登记并非因余纲自身的原因。 综上所述，余纲对案涉房屋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权，其诉讼请求成立，本院予以支持。鉴于原告余纲关于停止对案涉房屋执行的诉讼请求中包含解除查封的内容，解除查封意在排除强制执行，本案系案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，本案仅就执行标的异议进行审理，故原告要求解除对案涉房屋查封的请求，不属于本案处理范围，原告可依据生效判决申请变更执行行为。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 一、不得执行房屋； 二、驳回余纲的其他诉讼请求。 案件受理费6,888元，由成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  岳 芹 审 判 员  王家玉 审 判 员  周玉萍 二〇二〇年八月十四日 法官助理  秦 宇 书 记 员  胡 霞