河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4061号上诉人（原审被告）：梁辰，男，1974年7月16日出生，汉族，住河南省桐柏县。被上诉人（原审原告）：武圣晓，男，1964年6月28日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：齐红民，男，汉族，1966年9月25日生，住河南省漯河市郾城区。上诉人梁辰与被上诉人武圣晓房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省桐柏县人民法院（2020）豫1330民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁辰上诉请求：1.撤销河南省桐柏县人民法院（2020）豫1330民初1068号民事判决，改判退房退款，并赔偿装修损失9万元；2.一、二审诉讼费用由武圣晓承担；3.将涉嫌非法占用土地罪的案件线索移交司法机关。事实和理由：1.涉案房屋占用了农民集体土地，没有办理规划、准建、征收征用等房产手续，武圣晓非法开发房地产，隐瞒事实真相，欺骗梁辰签订了购房协议，该购房协议应属无效。一审法院认定涉案项目为新型农村社区建设项目，相关建设行为符合省、市、县有关政策及文件精神的事实认定错误，武圣晓的行为没有合法依据。2.一审法院认定涉案房屋为“不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿”系法律适用错误，本案不存在不能返还的情形。3.涉案房屋存在严重的质量问题，导致无法居住，武圣晓并未配合予以维修，严重侵害梁辰的合法权益。因涉案房屋系违法建筑，无法办理不动产登记手续，梁辰无法拥有涉案房屋的所有权，必然导致合法权益受到严重侵害。武圣晓辩称，与梁辰是朋友关系，涉案房屋系以成本价出售，梁辰现仍欠16.5万元购房款未支付。涉案房屋属于桐柏县新型农村社区建设项目，土地使用有省国土资源厅的文件。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武圣晓向一审法院起诉请求：判令梁辰支付剩余房款16.5万元、违约金4.95万元（不足部分另行起诉）。一审法院认定事实：2009年11月21日，桐柏县毛集镇政府与河南中金宝利投资担保有限公司（以下简称中金宝利公司）签订了《南湖新区合作开发协议》，约定将南湖新区的开发建设权独家授予中金宝利公司。2013年1月2日，中金宝利公司代表人马瑜等人与武圣晓（马清林）签订了《南湖新区联合开发协议》，协议第8条约定“该项目的设计、施工、销售由乙方全权负责，费用由乙方投入”。2015年2月12日，武圣晓以“南湖新区新街南阳项目部”名义与梁辰签订了《南湖新区新街订房协议书》，协议约定：梁辰购买武圣晓开发建设的位于桐柏县毛集镇××新区××街西侧××号商铺，总房款28.5万元；交房时间2015年12月30日；签订协议当日支付定金10万元，2015年6月30日前再支付房款10万元，余款8.5万元2015年12月30日前付清。武圣晓交房后，梁辰共计支付房款12万元，下欠房款16.5万元未付。涉案房屋位于桐柏县“南湖新区”，占用土地符合《河南省国土资源厅关于桐柏县2011年第一批城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划及建新拆旧的批复》（豫国土资函［2011］851号）的建设用地指标，但武圣晓建房占用的集体土地没有依据文件办理土地性质变更，没有办理建设用地规划许可、土地使用权证、建设工程规划许可等手续。武圣晓和梁辰的户口均不属于房屋所在地集体经济组织成员。一审法院认为，武圣晓起诉求要求梁辰支付剩余房款，梁辰抗辩要求退房、退款，本案争议的核心，实质在于确认双方之间的订房合同的效力，进而根据合同的效力对双方争议的财产进行处理。关于涉案《订房协议》的效力问题，一审法院评析如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，武圣晓在未取得建设用地使用权证、未取得建设工程规划许可手续的情况下，在农村集体土地上建设房屋并出售给非涉案房屋所在集体经济组织的成员，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”等规定，应认定武圣晓与梁辰签订的《订房协议》无效。关于合同无效后的处理问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中双方签订的《订房协议》依法应认定为无效合同，但涉案项目为新型农村社区建设项目，相关建设行为符合当时省、市、县有关政策及文件精神，且房屋已经交付并装修使用多年，故对本案涉案房屋宜按照“……没有必要返还的，应当折价补偿”进行处理。折价处理的原则应参照合同价并考虑以下因素：一是武圣晓未完全履行约定。双方签订的《订房协议》第七条约定房屋标准为“外墙刷高级外墙漆、厨卫间做防水处理”，而武圣晓交付房屋的南山墙外立面却为砌砖毛墙，未粉水泥也未涂刷高级外墙漆，该处墙面向室内渗水导致室内大面积污渍、脱皮，影响二层卧室使用。二是武圣晓交付的房屋存在屋面、卫生间、檐口漏水渗水等质量问题，造成内墙粉刷层、吊顶等污损，根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条第（二）项规定的保修期限“屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，为5年”的规定，属于武圣晓质量责任范畴。上述质量瑕疵不属于地基基础或结构安全方面重大质量问题，经过修复可以继续使用。经法庭多次调解，武圣晓、梁辰双方难以达成折价意见。经咨询法庭酌定在梁辰所欠房款中预留3.5万元维修费用，待实际修复后双方另行结算。其余13万元房屋欠款，梁辰应支付给武圣晓。武圣晓要求梁辰承担逾期付款违约金4.95万元的意见，考虑到涉案合同属无效合同，且武圣晓履行义务亦不符合约定，故对其该部分请求一审法院不予支持。梁辰所主张的装修物损失9万元，因未提起反诉可另行主张。判决：梁辰于本判决生效之日起十日内支付武圣晓剩余房款13万元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。梁辰向本院提交以下证据：2015年2月16日证明一份，拟证实涉案房屋的实际价值是27万元。武圣晓对该证据的真实性无异议，但认为该证明的前提是梁辰需第三次按时付款。本院认为，因武圣晓对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。武圣晓未向本院提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋买卖合同无效的法律后果；2.梁辰主张9万元的装修损失是否应予支持。关于涉案房屋买卖合同无效的法律后果的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，虽然双方所签订的《订房协议书》依法应属无效，但涉案项目为新型农村社区建设项目，且经过了相关行政机关的立项、审批和同意，相关建设行为也符合省、市、县有关政策及文件精神。且涉案房屋已于2015年交付使用，至本案起诉之日起已近五年。于此情形下，一审法院基于对现有交易状态的保护，认定涉案房屋应按照“不能返还或者没有必要返还”的合同无效的法律后果予以处理，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。2015年2月16日武圣晓出具的证明中载明：“第三次付款时减去一万五千元，支付柒万元”，根据双方《订房协议书》的约定：“2.分期付款。乙方（梁辰）在2015年2月12日签订本协议时付定金壹拾万元整，在2015年6月30日钱再付壹拾万元，余款捌万伍仟元整在2015年12月30日前付清”，而梁辰并未在2015年12月30日第三次支付购房款时足额支付，故应视为武圣晓证明中所附条件不成就，双方就少付1.5万元购房款的约定并未生效。梁辰主张根据武圣晓提供的证明，应当扣减购房款1.5万元的请求，于法无据，本院不予支持。关于梁辰主张9万元装修损失是否应予支持的问题。本案中，涉案房屋确实存在质量问题，但一审过程中梁辰并未就该问题提起反诉，一审法院亦在梁辰所欠房款中预留3.5万元维修费用的情况下，告知梁辰可就装修物损失另案主张权利，故梁辰关于其9万元的装修损失可另案主张权利。综上所述，梁辰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2736元，由上诉人梁辰负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二〇年八月二十五日法官助理赵希国书记员张洋