湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终647号上诉人（原审原告）：万创，男，1990年9月19日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：邓斌，湖北横空律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：应城市怡禾实业有限公司，住所地湖北省应城市育才路166号。法定代表人：丁青，该公司总经理。委托诉讼代理人：程职春，湖北横空律师事务所律师。上诉人万创因与被上诉人应城市怡禾实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省应城市人民法院（2019）鄂0981民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万创上诉请求:1.撤销湖北省应城市人民法院（2019）鄂0981民初1455号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付双倍购房款340000元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项的规定，上诉人有权要求被上诉人双倍支付购房款。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定除支付首付款外，上诉人通过办理按揭贷款的方式支付余款，既然已明确表示因被上诉人的行为导致上诉人无法办理按揭贷款，上诉人当然就无法获得房屋，该合同也就属无效合同。上诉人收到一审法院送达的变更诉讼请求通知书后，在规定时间递交了变更诉讼请求申请书，并不存在程序违法。一审中上诉人提供的证据证明上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已不可能履行，导致该合同不能履行的责任方是被上诉人，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求适用法律错误。应城市怡禾实业有限公司辩称，上诉人要求被上诉人支付双倍购房款无事实根据和法律依据。房屋未灭失，由于购房款未交清故未交房。根据合同补充协议约定，任何一方提出解除合同均视为违约。上诉人未行使撤销权，合同依法有效。请求驳回上诉人的上诉请求。万创向一审法院起诉请求：1.判令应城市怡禾实业有限公司向万创支付双倍购房款340000元；2.诉讼费由应城市怡禾实业有限公司承担。一审法院认定事实：2018年4月8日，万创为买受人与应城市怡禾实业有限公司为出卖人签订一份《商品房买卖合同》及附件，该《商品房买卖合同》主要约定：万创购买应城市怡禾实业有限公司开发的应城市奥林花园5栋1单元3001室预售商品房，商品房预售许可证号20160011，用途为住宅，建筑面积共130.83平方米，该商品房按建筑面积计算，单价每平方米4,127.49元，总金额人民币540,000元整，付款方式按附件六《合同补充协议》约定的贷款付款。该《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。该《商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。该《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》主要约定：买受人签订合同当日即2018年4月8日支付房款人民币170,000元整（含定金），剩余房款370,000元整，买受人通过贷款（商业贷款）方式支付。该《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条约定“本合同签定后，出卖人和买受人双方任何一方提出解除合同均视为违约；若出卖人提出解除合同，赔偿总房款10%的违约金；若买受人提出解除合同，赔偿总房款10%的违约金”。合同还对其他相关权利义务作出约定。上述合同签订当日，万创向应城市怡禾实业有限公司支付房款人民币170,000元。嗣后，万创办理按揭贷款事宜无果，于2018年12月24日信访反映；应城市住房保障和房屋管理局于2019年1月18日对万创的信访回复“经我局调查，您在奥林花园购买的房屋不能办理按揭是因为奥林花园项目土地抵押，该商品房不能办理预抵押手续，导致无法在银行办理按揭贷款；不能网签备案是因为该商品房已办理在建工程抵押，所以不能办理网签备案。针对上述情况，我局已下达责令整改通知书，责令开发商抓好问题整改，迅速解除商品房抵押，完善购房者网签备案手续；约谈开发商，责令开发商加快土地解押工作，用其它优良资产置换该项目土地抵押，解决购房者按揭问题；跟踪督办，督促开发商解决网签备案手续与按揭问题后，及时将该商品房交付给购房者。开发商承诺今年5月份可解除项目土地抵押和在建工程抵押，解决住房按揭、网签、交房等问题”。2019年7月3日，万创向一审法院交纳案件受理费4,500元，于2019年7月17日起诉提出前述诉讼请求。经释明，万创于2019年10月25日在一审法庭辩论终结后增加诉讼请求，要求确认上述合同无效，并坚持前述诉讼请求。另查明，应城市怡禾实业有限公司于2016年4月20日取得奥林花园项目《湖北省商品房预售许可证书》，该证书字号应房预售字（20160011）号。一审法院认为，万创、应城市怡禾实业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思的表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效，该合同及附件对双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务，依法行使权利。本案中，应城市怡禾实业有限公司作为出卖人隐瞒了应城市奥林花园项目和商品房已设置土地抵押及在建工程抵押的事实，且未将该房屋存在的权利瑕疵告知买受人万创或写入合同内容，其行为构成欺诈。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(二)项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。也就是说买受人请求返还购房款及请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的前提条件是合同无效或者被撤销、解除。本案中，万创在法庭辩论终结前未提出确认合同无效或者提出撤销、解除该合同的诉讼请求，故在上述合同未经法定程序被确认合同无效或者被撤销、解除情形下，其单独主张要求应城市怡禾实业有限公司返还双倍购房款的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于万创提出无法获得合同约定的房屋问题，虽然应城市怡禾实业有限公司奥林花园项目和商品房存在已设置土地抵押及在建工程抵押，致使万创不能办理银行按揭贷款，但该行为尚未达到不能实现合同目的的严重程度，并不必然导致合同目的不能实现，万创可以采取支付全款或者分期付款等方式解决，且应城市怡禾实业有限公司也愿意随时交付房屋。综上，万创主张要求应城市怡禾实业有限公司返还双倍购房款的诉讼请求，证据不足，不予支持。上述合同当事人可以撤销、解除，也可以协商变更合同履行方式。合同当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。当事人增加、变更诉讼请求，应当在举证期限届满前提出。经释明，万创未依法行使撤销权或解除权，也未在限定期限内提出诉讼请求撤销、解除该合同，其在法庭辩论终结后主张确认该合同无效，既不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，也不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的程序性规定，一审法院在本案中及合同被撤销前不予确认合同无效，双方当事人可以另行协商或者提出新的诉讼请求解决。判决：驳回万创的诉讼请求。案件受理费4,500元，由万创负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，在抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；未经抵押权人同意不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消除抵押权。此时首先要判断物权法第一百九十一条的规定是否属于《合同法》第五十二条第（五）项的违反法律、行政法规的强制性规定，进而导致商品房买卖合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条对《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定解释为效力性强制性规定，与之相对应的是管理性强制性规定。最高人民法院在第八次民事商事审判工作会议纪要中明确《物权法》第一百九十一条第二款非效力性强制性规定，不影响合同的效力，故万创、应城市怡禾实业有限公司所签的商品房买卖合同为有效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”据此，在万创未请求撤销、解除涉案合同且涉案合同未被撤销、解除的情形下，万创单独请求应城市怡禾实业有限公司向其支付双倍购房款340000元，没有事实根据和法律依据。一审法院的其他阐述，本院予以认可。万创的上诉理由没有事实根据和法律依据，不予支持。综上所述，万创的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由万创负担。本判决为终审判决。审判长  黄伟审判员  戴捷审判员  鲍龙二〇二〇年八月二十一日法官助理王喆书记员程思梅