河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初9114号原告刘保华，男，1976年9月6日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托代理人靳玉平，河南长建律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人满艳，河南长建律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告闫腾飞，男，1986年11月23日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托代理人夏丹凤，河南都林律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行，住所地河南省郑州市金水区经三北路32号3号楼。统一社会信用代码：91410100869957597J。负责人邢锴，行长。委托代理人郑明，男，1973年9月10日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，系公司员工。代理权限：一般代理。原告刘保华、被告闫腾飞与第三人中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘保华的委托代理人靳玉平，被告闫腾飞及其委托代理人夏丹凤，第三人中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行的委托代理人郑明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘保华诉称，2016年8月15日，原告与被告在郑州乐未央房地产经纪有限公司居间下签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于恒大绿洲B区14幢2单元10层1008号房屋一套出售于原告，建筑面积128.67平方米，成交价155万，付款方式为按揭贷款，原告负责代被告支付房屋的月供及解押款，该房屋取得产权证后，被告应积极配合原告及时办理房屋的解押注销事宜。任何一方未按合同履行相关义务，每逾期一日，需要承担总房款1‰的违约金。上述合同签订后，原告依约陆续向被告支付了首付款717667元（A部分款项），解押款732333元，月供（B部分款项），尾款5万元（C部分款项），以上共计1514290.71元，被告保证收到解压款后一个月内完成该房屋的解押注销手续，但被告隐瞒原告私自将解押款挪作他用拖延至2019年3月27日才办理完涉案房屋的解押注销手续（中信银行股份有限公司郑州分行）。之后，被告又故意将涉案房屋分别于2019年3月29日、5月21日抵押给了魏小明和中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行进行贷款，抵押合计207万元，被告目前无力还款解押，被告的行为属于恶意违约。原告认为被告的上述违约行为违背了诚信原则和契约精神，依法成立并生效的合同，双方应当严格遵照并全面履行，原告已经依约支付了首付款1514290.71元，被告却没有按照合同约定办理解押、网签、过户等手续，为维护原告合法权益故诉至法院，请求依法判令：1、判令被告继续履行2016年8月15日与原告签订的《房屋买卖合同》，将位于郑州经济技术开发区第六大街73号14号楼2单元10层1001号房屋过户至原告名下；2、判令被告立即向第三人中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行清偿涉案房屋的抵押贷款，办理涉案房屋的注销抵押登记手续；3、判令被告承担逾期解押、过户违约金暂计60万元（自2017年1月4日开始计算，以155万为基数，按照每日1‰的标准计算逾期违约金，暂计算至起诉之日，要求继续计算至被告实际过户之日止）。4、案件受理费、保全费、保全担保费等费用由被告承担。被告闫腾飞辩称，1、房屋买卖合同属于双务合同，双务合同的本质特征是合同双方的义务存有对价关系。原告至今未支付完毕购房款，其起诉状上也认可共支付给被告150万元（房屋成交价为155万元）。在原告支付完剩余购房款前提下，被告同意继续履行房屋买卖合同。2016年8月31日、2016年9月28日、2016年10月29日、2016年11月28日四笔款项是合同约定的银行按揭款，且对方聊天认可尚欠五万元购房款，四笔款项非购房款。2、被告有证据证明中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行的贷款已结清，注销抵押登记委托手续已办理，注销抵押登记手续可正常办理。3、本案房屋买卖合同已实际履行，房屋早已交付。在原告未支付全部购房款情况下，房屋的实际权利人仍属于被告，原告无实际损失，无权向被告主张违约金。另外，违约金必须结合实际损失进行确认，原告无实际损失情况下无权要求被告承担逾期解押、过户违约金。故被告认为，本案房屋买卖合同已经实际履行，请求法院驳回原告要求支付违约金的诉讼请求。4、经了解，涉案房屋的市场价格不仅未降低，反而远远高于合同约定的价格，表明原告没有任何的实际损失。迟延履行是双方原因造成，对方诉讼试图让被告承担巨额违约金，请求法院驳回。综上，原告的诉讼请求不应得到支持，请求法院对原告的诉讼请求予以驳回。如果原告坚持继续履行房屋买卖合同，并实际支付剩余购房款5万元，被告同意配合办理过户手续。第三人中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行辩称，被告贷款已经结清，贷款结清手续已向被告出具，本案与我方无关。经审理查明：2016年8月15日，原告与被告在郑州乐未央房地产经纪有限公司居间下签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于恒大绿洲B区14幢2单元10层1008号房屋一套出售于原告，建筑面积128.67平方米，成交价155万，付款方式为按揭贷款，原告负责代被告支付房屋的月供及解押款，该房屋取得产权证后，被告应积极配合原告及时办理房屋的解押注销事宜。任何一方未按合同履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。出卖人如不按本合同约定交付房屋、交割物业、办证过户，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。合同签订后，原告已依约陆续向被告支付房屋首付款及解押款共计1514290.71元，余5万元房款未结清。2019年3月27日，中信银行股份有限公司郑州分行向郑州市不动产登记中心出具房屋抵押权终止证明载明：抵押人闫腾飞办理的郑州经济技术开发区第六大街73号14号楼2单元10层1001号的房屋抵押登记，因贷款结清，同意办理抵押权注销登记。根据2020年1月3日不动产登记资料查询结果证明上可知，2019年5月21日，被告将案涉房屋抵押给案外人魏小明，2019年3月29日，被告将案涉房屋抵押给第三人中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行。根据2020年7月31日不动产登记资料查询结果证明上可知，截至2020年7月31日，案涉房屋上仅剩第三人中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行的抵押登记。根据第三人向郑州市不动产登记中心出具的房屋抵押权终止证明及第三人庭审中的陈述可知，截至2020年8月3日，案涉房屋贷款已经结清，可办理抵押权注销登记。以上案件事实由《房屋买卖合同》、收据、银行卡转账凭证、支付宝转账凭证、不动产登记资料查询结果证明、房屋抵押权终止证明、《郑州市房屋抵押合同》、《借款合同》、《个人借款最高额抵押合同》及庭审笔录予以佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告继续履行《房屋买卖合同》，将案涉房屋过户至原告名下，原告依约向被告支付购房款以及解押款，被告应按合同约定配合原告及时办证过户，对该主张，本院予以支持。原告主张被告立即向第三人清偿涉案房屋抵押贷款，办理涉案房屋的注销抵押登记手续，根据第三人向郑州市不动产登记中心出具的房屋抵押权终止证明及第三人庭审中的陈述可知，案涉房屋贷款已经结清，可办理抵押权注销登记，且被告庭审中表示愿意配合办理抵押权注销登记，故对该主张，本院予以支持。原告主张被告承担逾期解押、过户违约金，自2017年1月4日开始计算，以155万元为基数，按照合同约定，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。就本案来说，考虑到原告已实际入住涉案房屋，该房屋系住房，本院酌情将违约金由日1‰的标准调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算，起算日期按合同约定房产证办理后，被告应积极配合原告及时办理房屋解押注销事宜，被告闫腾飞应向原告支付违约金以1514290.71元为基数，自2019年3月27日至2019年8月19日为26531.64元，2019年8月20日起至判决之日2020年8月20日的违约金以1514290.71元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为64357.36元，2020年8月21日起至被告实际过户之日的违约金以1514290.71元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，扣除原告欠付的房款5万元，被告应支付原告40889元违约金，故对该主张，本院予以部分支持。原告主张保全担保费为实现债权的非必要费用，依据不足，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告闫腾飞继续履行2016年8月15日签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效后三十日内将位于郑州经济技术开发区第六大街73号14号楼2单元10层1001号房屋过户至原告刘保华名下；二、被告闫腾飞于本判决生效后十五日内办理涉案房屋的抵押权注销登记；三、被告闫腾飞于本判决生效后十日内支付原告刘保华违约金40889元，并自2020年8月21日起至被告闫腾飞实际过户之日的违约金以1514290.71元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告刘保华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24000元，减半收取12000元，由原告刘保华负担2842元，被告闫腾飞负担9158元；保全费5000元，由被告闫腾飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年八月二十日书记员 王令令