湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7380号上诉人（原审被告）:李丁山委托诉讼代理人：李才岗，湖南嘉仕迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南达美投资有限公司法定代表人：文泽军，总经理。委托诉讼代理人：王深上诉人李丁山因与被上诉人湖南达美投资有限公司（以下简称达美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院(2019)湘0104民初15865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李丁山上诉请求：1.撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院(2019)湘0104民初15865号民事判决，依法改判或者发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实部分不清，虽认定达美公司存在违约行为，但未对其严加制裁惩罚。达美公司承诺在2015年12月31日前将案涉房屋漏水问题解决后，上诉人则在2015年12月31日前交纳20万元房租，2016年3月31日前交清所有房租。但达美公司未按约定时间解决房屋漏水问题，并于2016年1月11日单方面终止租赁合同关系，强行收回案涉房屋，导致上诉人无法正常经营，故拒绝支付房屋租金，因此造成的相关损失应由达美公司赔偿；二、一审法院适用法律错误。达美公司违约在先，应承担相应法律责任，但一审法院仅对其主张的违约金不予支持，属于适用法律错误。达美公司辩称，其已就涉案房屋漏水问题对李丁山进行补偿并签署《承诺书》，李丁山以房屋漏水为由拒交租金没有事实和法律依据。此外，达美公司在关联案件（2018）湘01民终4014号民事判决中因举证不力已向李丁山赔付14万元，若本案的租金亦不得到支持，有违公平原则。李丁山因自身经营不善造成的损失与达美公司无关，应自行承担。达美公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李丁山向达美公司支付其欠付的租金495768.00元；2.判令李丁山向达美公司支付违约金408313.94元（从应付租金之日起暂计至2019年10月24日；以后以未付的租金为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算到实际全部清偿之日止）；3.判令李丁山承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年1月21日，达美公司与李丁山订立了六份《房屋租赁合同》，约定李丁山向达美公司租赁达美Ｄ6区第1、2栋101、102、103、105、106、107商铺，租赁期限10年，即从2014年1月1日至2023年12月31日止，2014年1月1日起至2014年12月31日止作为装修期及培育期。房屋租金从2015年1月1日起开始计算。合同还约定：达美公司负责房屋的主体结构及有关公共设施设备的维修。李丁山交付2015年1月1日至2015年3月31日租金后，因其所租赁的商铺楼顶漏水，李丁山未再向达美公司支付租金。2015年11月24日，达美公司与李丁山通过协商，李丁山出具承诺书，内容载明：“本人为1栋商铺101、102、103、105、106、107租户李丁山，身份证号：4301111973××××××××，门面名：李氏海鲜，自2015年4月1日—2015年12月31日门面租金为465957元。因门楼有漏水现象，经与开发商协商，开发商愿意为其支付两个月租金103546元，作为补偿。其余款项：362411元，承诺于2015年12月31日前先付200000元，剩余款项于2016年3月31日前付清。如逾期未付清，湖南达美投资有限公司有权以合同约定收回本人所租房屋”。2016年1月11日,商铺停止了对外营业。1月18日，达美公司对商铺进行了清空，交由至美物业公司进行管理。李丁山退出租赁商铺后，达美公司已将商铺另行租赁给智适应教育进行营业。李丁山向达美公司交纳了租赁保证金155319元以及2015年1月1日至2015年3月31日的租金155319元。一审法院认为：达美公司与李丁山订立租赁合同，达美公司向李丁山交付租赁商铺，李丁山向达美公司支付租金的行为系双方真实意思表示，内容符合法律、行政法规的强制性规定，租赁关系合法有效。一、关于欠付租金的问题。李丁山对于达美公司主张的其欠付2015年4月1日至2016年1月18日的租金金额并无异议,但其主张因案涉房屋漏水严重影响其正常的经营,达美公司违约导致租赁合同无法履行才拒不支付租金。对此,一审法院评判如下：首先,租赁合同关系的主要权利义务系出租人向承租人交付租赁标的物,承租人支付租金,本案中,达美公司已履行向李丁山交付房屋供其占有使用之义务,李丁山应向达美公司履行支付租金的义务;其次，对于李丁山所主张的因房屋漏水故不支付租金的问题,一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期”,承租人在存在上述法律规定的情形时,基于维修事实的发生并达到了影响承租人使用的程度,承租人可以主张减少租金或延长租期,但法律并未赋予承租人不支付租金的权利。即使李丁山基于该请求权基础规范所赋予承租人的权利，请求在本案中减少租金,亦须依法定方式行使,即李丁山可在本案中提起反诉,或另案起诉,由法院对其提出的诉请经审理之后,结合出租人的租金给付请求权综合考量,以确定减少租金的金额及延长租期的期限。而本案中,李丁山并未提出减少租金或延长租期，亦未对此提起反诉或另案起诉，故,对于李丁山的该上述事实和法律主张不宜在本案中进行认定，对其因案涉房屋漏水严重影响其正常的经营而拒不支付租金的主张，一审法院不予采纳；再次，对于欠付租金数额的认定，达美公司与李丁山此前协商2015年4月1日至2015年12月31日的租金李丁山只需支付362411元，虽李丁山并未实际履行，李丁山的行为构成违约,但因达美公司亦未按照约定解决租赁房屋的漏水问题，故在此期间的租金仍可按双方的原约定由李丁山支付362411元。2016年1月1日至2016年1月18日的租金根据合同约定的租金计算为31063元。李丁山应支付达美公司2015年4月1日至2016年1月18日的租金合计为393474元，因双方已解除合同，租赁保证金可用于抵扣应交纳的租金，故最终李丁山仍需支付的租金为238155元（393474元-155319元=238155元）。二、关于违约金的问题，因达美公司亦存在将漏水房屋租给李丁山的违约行为，且一审法院已发生法律效力的（2017）湘0104民初1462号民事判决确认达美公司应承担相应的违约责任，故对达美公司要求李丁山支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限李丁山于判决生效之日起十日内向达美公司支付租金238155元。二、驳回达美公司的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点主要在于李丁山能否以达美公司交付的房屋存在漏水问题为由免除租金支付的义务。《房屋租赁合同》系达美公司与李丁山的真实意思表示，并无法定无效情形，为合法有效的合同，双方当事人均应恪守。李丁山主张其与达美公司已达成口头承诺，在其解决房屋漏水问题后才支付相应租金，但并未提供相关证据予以证明，达美公司亦否认存在口头承诺，本院不予支持。达美公司已依约将案涉房屋交付李丁山使用，李丁山应依约按时、足额向达美公司支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。尽管案涉房屋存在漏水问题，李丁山有权要求达美公司履行维修义务或自行维修，但不能以不交纳租金的形式拒绝履行合同义务。此外，针对达美公司交付的案涉房屋存在漏水的情况，李丁山已出具承诺书，同意由达美公司向其支付两个月租金103546元作为补偿，在扣除两个月租金后李丁山欠付2015年4月1日至2015年12月31日期间的剩余租金362411元应于2016年3月31日前付清，李丁山理应遵照该承诺书履行。一审法院结合上述承诺书所载数额以及按合同约定的租金标准计算得出的2016年1月1日至2016年1月18日期间的租金，再以保证金用于抵扣后判令李丁山向达美公司支付租金238155元无不妥之处，应予维持。综上所述，李丁山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12840元，由上诉人李丁山负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年八月二十八日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。