山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终8914号 上诉人（原审原告）：张xx，女。 委托诉讼代理人：逄小军，山东同永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋少争，男，系张xx之夫。 被上诉人（原审被告）：青岛中铁西海岸投资发展有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区滨海大道。 法定代表人：杨斌，总经理。 上诉人张xx因与被上诉人青岛中铁西海岸投资发展有限公司（以下简称中铁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初13991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 张xx上诉请求：1、请二审人民法院依法查清本案事实，撤销（2019）鲁0211民初13991号民事判决书，将本案发回重审或者改判中铁公司支付张xx违约金10631.46元，扣除已支付4325元，还需支付6306.46元。并负责为张xx安装浴室玻璃门或者承担玻璃门费用；2、一审诉讼费用、上诉费由中铁公司承担。事实与理由：一、根据张xx与中铁公司签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条、第十二条约定，中铁公司应当于2019年3月31日前交付房屋给张xx，逾期将按已支付的房款的日万分之三计算违约金。张xx与中铁公司签订的补充条款第六条第10项约定，中铁公司自身原因未在合同约定的期限内交付房屋，则张玉环给予中铁公司30日宽展期。宽展期内合同继续履行。中铁公司无需向张xx承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第六条、第十条的规定。中铁公司关于免除自己30天违约期限的约定是免除自己责任的，并且没有尽到明确的告知与提示义务，因此是无效的。一审法院认定中铁公司违约天数29天是不符合以上法律规定的。应当至少按照59天计算违约期限。二、根据张xx与中铁公司签订的《青岛市商品房预售合同》及补充协议第二条的约定，实际交楼标准以主合同及补充协议约定为准。张xx主合同及补充协议与（2019）鲁0211民初13994号主合同及补充协议的内容是一样的。但中铁公司交付张xx的房屋比13994号合同的房屋卫生间少一扇玻璃门。中铁集团履行合同标准并不一样。张xx要求中铁集团安装玻璃门或者承担玻璃门费用。一审法院对中铁公司这一违法行为没有判定承担责任。 中铁公司未答辩。 张xx向一审法院提出诉讼请求：1、判令中铁公司支付张xx违约各项损失暂计60000元，待相关数据经司法鉴定、测绘、评估完毕再另行确定并追加，并判决中铁公司承担自起诉日起同期银行利息；2、本案诉讼费、鉴定费、测绘、评估费及其他相关费用由中铁公司承担。 一审法院经审理查明：2017年11月18日，张xx（乙方）与中铁公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定张xx购买中铁公司开发的位于黄岛区滨海大道路7777号《中铁˙青岛世界博览城1#地块》20栋2单元14层1409户房屋，建筑面积为42.50平方米，建筑层高4.7米，每平方米房屋面积单价14132.90元，房屋总价款为600648.00元。合同第十一条约定，甲方定于2019年3月31日前将房屋交付给乙方。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同附件一约定，付款方式为一次性付款，乙方应于2017年11月18日前一次性支付总价款600648元。补充条款约定甲乙双方确认：双方签订的主合同及其附件、本补充条款及双方签署的其他书面补充文件，是确定乙方所购房屋及其配套设施、环境状况的唯一依据。凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型及宣传资料所展示的户型结构图等）所表达和提供的信息与双方签署的前述文件不一致的，均以双方签署的前述文件为准。甲方展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品，交付的房屋仅以主合同及本补充条款的约定为准。补充条款第二条约定：“……实际交付房屋与样板间存在的任何变化均不能作为乙方退房及索赔的理由，实际交楼标准以主合同及补充协议约定为准”。补充条款第六条第5项约定，房屋交付时，除房屋主体结构存在质量问题外，房屋其他部位有瑕疵的，乙方应当在验房交接单中注明，但不得拒绝接受房屋；乙方以此拒绝接受房屋的，甲方不承担延期交房的违约责任。对上述房屋瑕疵，甲方应当在合理期限内积极进行维修、完善。补充条款第六条第10项约定，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。补充条款第十四条约定，关于本补充条款效力的约定本补充条款是青岛中铁世界博览城项目《商品房预售合同》不可分割的一部分；本补充条款与主合同及附件内容不一致时，以本补充条款为准。张xx已向中铁公司支付房屋总价款600648元。中铁公司向张xx支付了4325元逾期交房违约金。张xx、中铁公司均认可，张xx于2019年5月24日收到中铁公司发出的交房通知书，通知书约定2019年5月29日到交房处进行房屋交接。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张xx与中铁公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。张xx、中铁公司双方应当按照合同约定和法律规定履行各自的义务。本案争议项为逾期交房违约金、层高及配套设施不符合标准的差价损失。一审法院分别做如下分析：关于逾期交房违约金，根据双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，甲方定于2019年3月31日前将房屋交付给乙方。及补充条款第六条第10项约定，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。中铁公司在上述期限未向张xx交付房屋，应承担违约责任。本案中，张xx于2019年5月24日收到中铁公司发出的交房通知书，通知书约定2019年5月29日到交房处进行房屋交接。交房时，张xx认为房屋与样板间不一致、房屋装修质量差、存在质量问题，拒绝收房。但其并未提交证据证明房屋存在质量问题，亦不申请对其主张事项进行鉴定。根据合同补充条款约定甲乙双方确认：双方签订的主合同及其附件、本补充条款及双方签署的其他书面补充文件，是确定乙方所购房屋及其配套设施、环境状况的唯一依据。凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型及宣传资料所展示的户型结构图等）所表达和提供的信息与双方签署的前述文件不一致的，均以双方签署的前述文件为准。甲方展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品，交付的房屋仅以主合同及本补充条款的约定为准。及补充条款第六条第5项约定，房屋交付时，除房屋主体结构存在质量问题外，房屋其他部位有瑕疵的，乙方应当在验房交接单中注明，但不得拒绝接受房屋；乙方以此拒绝接受房屋的，甲方不承担延期交房的违约责任。由此可见中铁公司展示的样板间仅是要约邀请，房屋实际交付标准应当以商品房买卖合同约定的内容为准，而张xx并未提交证据证明交付时房屋主体结构存在质量问题，张xx以交付房屋不符合样板间标准拒绝接收房屋，不符合合同约定，一审法院不予支持。应认定2019年5月29日为交房之日。关于逾期交房违约金的数额，本案中合同约定2019年3月31日交房，补充条款约定逾期交房30天的宽展期中铁公司无需承担违约责任，故中铁公司应承担逾期交房责任天数为29天，根据合同第十二条约定应向张xx支付逾期交房违约金5225.64元，中铁公司已向张xx支付违约金4325元，还需向张xx支付逾期交房违约金900.64元。关于张xx主张的层高及配套设施不符合标准的差价损失，张xx对层高及套内面积损失明确表示不申请鉴定，且并未提交有效证据予以证明配套设施不符合标准，故一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、青岛中铁西海岸投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向张xx支付逾期交房违约金900.64元；二、驳回张xx的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元（张xx已预交），减半收取650元，由张xx负担640元，由青岛中铁西海岸投资发展有限公司负担10元。 二审期间，当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，张xx与中铁公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。根据双方《青岛市商品房预售合同》第十一条及补充条款第六条第10项约定，中铁公司应于2019年3月31日前将房屋交付给张xx，因中铁公司原因未在合同约定期限内交付的，则张xx给予中铁公司30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，中铁公司无须承担违约责任。涉案房屋于2019年5月29日交房，张xx主张上述宽展期的约定无效，应从2019年3月31日起算逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审判决并无不当，本院予以维持。张xx上诉要求中铁公司负责为其安装浴室玻璃门或者承担玻璃门费用，但双方在合同约定的交付标准中并没有关于浴室玻璃门的约定，张xx依据案外第三人郭建勇的房屋安装有玻璃门而要求中铁公司为其安装玻璃门缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。 综上所述，张xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年八月十九日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉  书记员于国英