湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂9006民初395号原告：古姿昌源（天门）房地产有限公司。住所：天门市陆羽广场步行街55号。法定代表人：钟家钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡金爱，女，该公司职工。委托诉讼代理人：卫国，男，该公司职工。被告:天门市欢乐颂音乐吧。经营场所：天门市竟陵印象西江天街2301号。经营者：杨雅童，女，1998年2月10日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。委托诉讼代理人：杨民富，天门市西江法律服务所法律工作者。被告:杨雅童，女，1998年2月10日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。委托诉讼代理人：杨民富，天门市西江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨静，女，系被告母亲。被告：朱娟娟，女，1980年4月14日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。被告：韩荣，女，1979年7月3日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。原告古姿昌源（天门）房地产有限公司（以下简称“古姿昌源公司”）与被告天门市欢乐颂音乐吧（以下简称“欢乐颂音乐吧”）、杨雅童、朱娟娟、韩荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告古姿昌源公司的委托诉讼代理人胡金爱、卫国，被告欢乐颂音乐吧、杨雅童的共同委托诉讼代理人杨民富，被告杨雅童的委托诉讼代理人杨民富、杨静，被告朱娟娟、韩荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古姿昌源公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的《印象××·××街商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）；2、判令被告欢乐颂音乐吧腾退占用的房屋（商铺坐落于印象××·××街商铺××层，编号分别为2301、2302号）；3、判令被告欢乐颂音乐吧向原告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止欠缴的租金、商业经营管理费、市场培育费共计人民币117928.80元，并按欠缴费用每日1‰向原告承担滞纳金,滞纳金共计52103.09元；4、判令被告欢乐颂音乐吧向原告支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止欠缴的物业服务费共计人民币36182.70元，并按欠缴费用每日1‰向原告承担滞纳金,滞纳金共计18091.35元；5、判令被告欢乐颂音乐吧按照《印象××·××街商铺租赁合同》约定的租金标准支付自2019年12月31日起至腾退之日止预计2020年2月1日（如有延长另算）的房屋占用使用费，房屋占用使用费计算标准为268.02m2*20元/m2/月，房屋占用使用费共计5360.40元；6、判令被告欢乐颂音乐吧按照《租赁合同》约定的物业管理费标准向原告支付自2019年12月31日起至腾退之日止预计2020年2月1日（如有延长另算）房屋占用期间的物业服务费，物业费计算标准为268.02m2*5元/m2/月，物业费占用使用费共计1340.10元；7、判令被告杨雅童对被告欢乐颂音乐吧欠缴的租金、商业经营管理费、市场培育费、物业管理费、欠缴费用的滞纳金，以及房屋占用使用费、房屋占用期间的物业费承担连带保证责任；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：武汉勃隆时代商业管理有限公司(以下简称“武汉勃隆公司”)受原告委托，与被告杨雅童签订《租赁合同》，合同约定：租赁期限为3年（2017.7.1-2020.6.30）；被告杨雅童应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成后即自动代替被告杨雅童成为本合同的承租人，被告杨雅童对该设立的主体履行本合同承担连带保证在责任；被告杨雅童承租位于天门市××与××处××印象××·××街商铺，商铺编号为2301、2302，面积共268.02㎡；自起租日起计算租金及商业管理费、市场培育费，合计按32162.40元/季度缴交，且租金及商业管理费、市场培育费均不包含物业管理费、水费、电费、天然气费及乙方需自行缴纳的相关费用等，被告杨雅童须于每季度到期前10日，缴交下季度的租金及商业管理费、市场培育费，在签订本合同时缴纳首期租金及商业管理费、市场培育费，同时在合同中明确对租赁期内的每季度应缴纳的费用标准作出了具体约定；签订《租赁合同》时，承租方须另以押三付六形式交付履约保证金；逾期3日未能缴足租金、商业管理费、市场培育费及其他应缴费用，甲方有权停止该商铺的水、电、天然气等供应，由此造成的损失由承租方自行承担，如承租方逾期10日未能缴足上述应缴费用，应按未缴费用每日1‰向出租方承担滞纳金，出租方有权解除《租赁合同》；同时，《租赁合同》还约定物业管理费按建筑面积计收，费用为5元/㎡/月，从交铺之日起计，物业管理费按季度收取，第一季度的物业管理费在签订本合同时缴交，在每季度到期前10天缴交下一季度的物业管理费；另外，《租赁合同》还对被告杨雅童的其他权利义务进行了约定。自2018年1月1日以来，被告欢乐颂音乐吧未缴纳租金、商业经营管理费、市场培育费；自2017年7月1日以来，被告欢乐颂音乐吧未按照物业服务协议的约定缴纳物业服务费，被告杨雅童亦未按照合同约定承担连带保证责任。原告多次向被告催缴，但被告均不理会。截至2019年12月31日，被告欢乐颂音乐吧已拖欠原告租金、商业经营管理费、市场培育费、物业服务费、滞纳金、房屋占用使用费等共计231006.44元。为维护自身权利，故诉至法院。四被告欢乐颂音乐吧辩称，一、原告主体资格存疑，1.原告提交的证据显示，印象××·××街商铺产权是否属于原告，没有证据予以佐证，原告无权主张因房屋出租所产生的权益，2.原告在诉状中既请求了房屋租金，又请求了物业服务费，不清楚原告是按照物业公司名义主张权益，还是房屋所有权人名义主张权益，主体不清。二、被告杨雅童不是本案权利义务的主体，不应作为被告参加诉讼，被告欢乐颂音乐吧筹备和经营的整个过程中至今，没有参与任何形式的经营和管理，被告杨雅童是在校学生，无能力、无时间、无条件从事经营活动，被告杨雅童只是被告欢乐颂音乐吧挂名的经营者，而非实际经营者，即使原、被告欢乐颂音乐吧存在权利义务关系，也与被告杨雅童无关系。三、因原告主体存疑，其提出的全部诉讼请求均不应被支持，1.即使原告主体适格，但因印象××·××街商铺至今没有整体开业，依据被告与房屋所有方合同的约定整体开业计算租金，但至今没有整体开业，故原告主张的租金，没有依据；2.原告主张解除租赁合同，其请求不符合法律规定，依据相关法律规定，一方当事人以自己的行为明确不履行时，另一方应进行催告，超过3个月没有解除合同的，行使解除合同权。综上，原告主体不清，被告杨雅童主体不正确，应驳回原告诉请。经审理查明：原告投资建设、所有的天门印象××·××街（又××）商业体及配套设施需对外招商。2016年3月15日，原告与武汉勃隆公司签订书面授权委托书，授权委托书载明，原告委托武汉勃隆公司负责在天门印象××·××街的商业开发（包括但不限于引进商户、商业管理、市场培育、收取租金等）过程中与承租户签订《印象××·××街商铺租赁合同》，关于履行《印象××·××街商铺租赁合同》过程中所引发的一切民事纠纷由原告承担。2017年7月1日，双方签订第二份书面授权委托书，授权委托书载明，原告委托武汉勃隆公司与承租户签订《印象××·××街前期物业服务协议》，关于履行《印象××·××街前期物业服务协议》过程中所引发的一切民事纠纷由原告承担。2016年11月21日，武汉勃隆公司与被告签订了印象××·××街合同，合同内容包括印象××·××街商铺《租赁合同》、印象××·××街经营管理协议（以下简称“经营管理协议”）、印象××·××街前期物业服务协议（以下简称“物业服务协议”）等。其中《租赁合同》由武汉勃隆公司作为甲方、杨雅童作为乙方签订，合同约定：1、甲方作为印象××·××街商铺合法产权人的委托代理人，受业主委托，拟将商铺出租给乙方，乙方同意承租，出租商铺位于印象××·××街、编号为××、2302，总面积为,268.02㎡，乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成后即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该设立的主体履行本合同承担连带保证责任；2、该商铺租赁期限为3年（即2017.7.1-2020.6.30），装修期间甲方附条件的免收租金、商业经营管理费、市场培育费，但乙方必须承担装修期间的水、电（含损耗）等各项能源费及物业管理费；3、乙方在租赁期间需向甲方交纳租金、商业经营管理费及市场培育费，租金为4元/㎡/月，商业经营管理费及市场培育费分别为8元/㎡/月，三项费用每月分别为1072.08元、2144.16元、2144.16元，合计5360.40元，此费用按每半年32162.40元交纳，须于每半年到期前10日交纳下半年的费用，在签订本合同时缴纳首期费用，同时合同中明确对租赁期内每半年应缴纳的费用作了具体约定，即2017.7.1-2017.12.31、2018.7.1-2018.12.31、2019.7.1-2019.12.31共3个半年，每个半年应交租金、商业管理费、市场培育费为6432.48元、12864.96元、12864.96元，2018.1.1-2018.6.30、2019.1.1-2019.6.30，共2个半年，每个半年减免一个月的费用，每个半年应交租金、商业管理费、市场培育费为5360.40元、10720.80元、10720.80元；4、签订租赁合同时，乙方须另以押三付六形式交付甲方48243.60元，其中16081.20元作为本合同的履约保证金，租赁期内，如乙方未能按时足额缴纳费用（包括但不限于租金、违约金及其他应支付的费用），则甲方有权直接以履约保证金予以抵扣（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使其他权利或补救方法）；5，乙方逾期3日未能缴足租金、商业管理费、市场培育费及其他应缴费用，甲方有权停止该商铺的水、电、天然气等供应，由此造成的损失由乙方自行承担；如乙方逾期10日未能缴足上述应缴费用，甲方除按未缴费用每日1‰向乙方收取滞纳金外，有权单方解除本合同。经营管理协议和前期物业服务协议则由武汉勃隆公司作为甲方，欢乐颂音乐吧（杨雅童）作为乙方签订，经营管理协议约定：乙方租赁的2301-2302号商铺建筑面积为268.02平方米，用于经营欢乐颂音乐吧,未经甲方同意，乙方不得将店铺转租、转让或与第三方合作经营，不得在合同期内中途停止经营。物业服务协议约定:甲方有权向乙方收取物业服务费，物业服务费按建筑面积计收，费用为5元/㎡/月，每月为1340.10元，每季度为4020.30元，从交铺之日即2017年7月1日起计，按季度收取，第一季度的物业服务费在签订本合同时收取，此后每季度的最后15日内乙方向甲方交纳下一季度的物业服务费；乙方不按规定交纳物业服务费的，甲方有权限期其交纳，逾期不交纳的，每逾期一日，乙方应按未缴金额的万分之五向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权拒绝为乙方提供一切服务并追究相应的法律责任；该协议还对水、电的使用、管理等进行了约定。签订合同当日，被告向原告交纳了2017.7.1-2017.12.31的租金6432.48元、商业管理费12864.96元、市场培育费12864.96元，合计32162.40元、第一季度（即2017.7.1-2017.9.30）的物业费4020.30元。2016年6月14日，双方对商铺进行了交接，张文（案外人）在商铺交付确认单上签字。案外人张文以其名义注册“豪门KTV”，合伙人为张文（案外人）、朱娟娟、杨静（案外人），在装修过程中张文（案外人）退伙，法人转让给被告杨雅童。2017年3月9日，被告杨雅童在工商管理部门注册登记“天门市欢乐颂音乐吧”，类型为个体工商户，经营范围为音乐吧服务，经营者为杨雅童，合伙人为金保全（案外人）、杨静（案外人）、朱娟娟，其对租赁商铺进行装修并开始营业。营业过程中，金保全（案外人）退股，将股权转让给被告朱娟娟，杨静（案外人）将股权转让给被告韩荣，欢乐颂音乐吧实际经营人为朱娟娟、韩荣。从2018年1月1日起，被告欢乐颂音乐吧未向原告交纳租金、商业经营管理费、市场培育费；从2017年10月1日起，被告欢乐颂音乐吧未向原告交纳物业费。截至2019年12月31日，欢乐颂音乐吧共欠原告租金、商业经营管理费、市场培育费117928.80元、按每日1‰计算滞纳金为52103.09元，共欠原告物业费36182.70元、按每日万分之五计算滞纳金为8141.11元（具体计算明细见附表）。原告多次向被告催收，但被告均未理会。在诉讼前及诉讼过程中双方就欠交费用及解除合同进行过协商，但未达成一致意见。诉讼过程中，原告鉴于受“新冠疫情”影响，自愿为被告减免2020年三个月的租金、商业经营管理费、市场培育费等费用。2020年初，因“新冠疫情”原因，湖北省于2020年1月23日起启动公共卫生事件应急响应，级别为二级；同年6月13日调整为三级，天门市在当月19日亦调整为三级，对公共娱乐场所实行有序有条件开放。被告欢乐颂音乐吧作为公共娱乐场所，至今尚未对外开放营业。本院认为，本案系因房屋租赁引起的合同纠纷，针对原告的诉讼请求和被告的答辩意见，本院评判如下。一、本案中印象××·××街合同的效力。商铺《租赁合同》、经营管理协议、前期物业服务协议系整个印象××·××街合同的三个重要组成部分，系甲乙双方经自愿协商一致后签订。依据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，该合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方方当事人均具有法律约束力。二、原告是否具有本案合同权利的请求权。原告因其开发、所有的印象××·××街商业体需对外招商，与武汉勃隆公司签订了书面授权委托书，委托武汉勃隆公司代为签订商铺《租赁合同》、物业服务协议等，虽然物业服务协议签订时间为2016年11月21日，而关于物业服务协议的授权委托书签订时间在后（2017年7月1日），但商铺《租赁合同》、经营管理协议、物业服务协议均系同一合同的组成部分，原告在此之前（2016年3月15日）已向武汉勃隆公司出具了关于租赁的书面授权委托书，《租赁合同》中也明确载明武汉勃隆公司系接受业主即原告的委托，作为甲方与被告签订合同，原告之后出具的关于物业服务协议的书面授权委托书应视为原告对武汉勃隆公司代理行为的追认，原告与武汉勃隆公司之间形成委托合同关系，被告在签订合同时应已知晓原告与武汉勃隆公司间的委托关系；虽然合同系以武汉勃隆公司名义与被告签订，但原告与武汉勃隆公司的两份书面授权委托书中明确约定关于履行《租赁合同》和物业服务协议过程中所引发的一切民事纠纷由原告承担，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道委托人与受托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，在被告不履行合同义务时，原告向法院起诉，要求被告按照合同约定履行义务合法有据，其具有本案合同权利的请求权。被告辩称原告不是合同相对人，不具备原告资格，可能损害合同相对人武汉勃隆公司的利益，被告辩称意见没有事实依据和法律依据，本院依法不予采纳。三、原告要求解除合同的理由是否成立及合同解除后的结算。合同签订后，原告依约交付了商铺，被告接受并进行装修、营业，则被告应按约按期支付房屋租金、商业经营管理费、市场培育费、物业服务费等费用，但从2018年1月1日起，被告欢乐颂音乐吧未向原告交纳租金、商业经营管理费、市场培育费；从2017年10月1日起，被告欢乐颂音乐吧未向原告交纳物业费，其行为已构成违约，已达到合同约定的原告（出租方）有权解除合同的条件，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告诉请要求解除合同合法有据；印象××·××街合同内容包含商铺《租赁合同》、物业服务协议、经营管理协议等，物业服务协议和经营管理协议等均以商铺《租赁合同》存在为前提，原告虽主张解除商铺《租赁合同》，其实质则是主张解除整个印象××·××街合同。经本院释明，原告也认可其诉讼请求实质为解除整个印象××·××街合同，故本院依法予以支持。关于合同解除的时间，原告在起诉前虽多次向被告催收所欠费用且就解除合同问题进行协商，但均未达成一致意见，且原告亦未曾向被告发送要求解除合同的书面通知，故依法确定被告收到本院送达的起诉状副本的次日即2020年5月1日为合同解除时间。关于合同解除后的结算，原告主张按照合同，截止2019年12月31日，被告尚欠原告房屋租金、商业经营管理费、市场培育费117928.80元，物业服务费36182.70元，并分别按每日1‰计算滞纳金为52103.09元、16282.22元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，原告诉请支付滞纳金于法有据，但合同约定物业服务费滞纳金的标准为每日万分之五，故本院依法按每日万分之五计算物业服务费滞纳金为8141.11元，对超出部分不予支持，即截止2019年12月31日，被告应支付的房屋租金、商业经营管理费、市场培育费及滞纳金共计为170031.89元（117928.80+52103.09）,物业服务费及滞纳金共计为44323.81元（36182.70+8141.11）。原告主张从2019年12月31日起至腾退之日按合同约定的标准费支付房屋占用使用费，因前面已计算至2019年12月31日，故应从2020年1月1日起计算；从2020年1月23日起至今，因“新冠疫情”这一不可抗力的影响，被告欢乐颂音乐吧作为公共娱乐场所，不能正常经营，必然存在损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”之规定，可以免除被告的部分合同义务，诉讼中，原告也表示自愿减免三个月的费用，故从2020年1月1日起至合同解除之日（2020年5月1日）期间，本院酌定支持计算从2020年1月1日至2020年1月22日止的租金、商业经营管理费、市场培育费及物业服务费，分别为3930.96元（5360.40÷30×22）、982.74元（1340.10÷30×22）。对合同解除后的结算，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，被告在自身违约、明知原告要求解除合同且双方已协商解除合同的情况下，应积极履约，尽快完成解除合同的后续工作，以减少双方损失，但被告怠于与原告协商，仍然占有房屋，致原告无法对涉案房屋行使权利，故对原告要求被告比照合同约定的标准支付占用期间的相关费用的请求，依法予以支持，即被告应从2020年5月1日起至腾退之日止，按每月5360.40元的标准支付房屋占用使用费，按每月1340.10元的标准支付物业服务费。四、被告如何承担违约责任。按照合同的约定，被告杨雅童于合同签订后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立后即自动代替自然人杨雅童成为本合同的承租人，自然人杨雅童对该设立的主体履行本合同承担连带保证责任，被告杨雅童在合同签订后，依法注册登记“天门市欢乐颂音乐吧”，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”之规定，欢乐颂音乐吧应为本案的被告，自然人杨雅童与实际经营人朱娟娟、韩荣也应作为被告对履行本合同承担连带保证责任。被告杨雅童辩称，其不是实际经营着，且是在校学生，不是本案权利义务的主体，不应作为被告参加诉讼；四被告辩称原告主体存疑，印象××·××街商铺至今没有整体开业，原告主张的租金，没有依据且原告主张解除租赁合同，其请求不符合法律规定。上述辩称意见均没有事实和法律依据，依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十六条、第一百一十七条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决如下：一、确认原告古姿昌源（天门）房地产有限公司与被告天门市欢乐颂音乐吧签订的印象西江·天街合同于2020年5月1日解除；二、被告天门市欢乐颂音乐吧将占用的位于天门市西寺路与古城堤街交汇处的印象西江·天街商业体、编号为2301、2302面积共268.02㎡的商铺腾退并交还给原告古姿昌源（天门）房地产有限公司；三、被告天门市欢乐颂音乐吧向原告古姿昌源（天门）房地产有限公司支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金、商业经营管理费、市场培育费及滞纳金170031.89元；四、被告天门市欢乐颂音乐吧向原告古姿昌源（天门）房地产有限公司支付自2017年10月1日起至2019年12月31日止的物业服务费及滞纳金44323.81元；五、被告天门市欢乐颂音乐吧向原告古姿昌源（天门）房地产有限公司支付自2020年1月1日起至2020年1月22日止的房屋租金、商业经营管理费、市场培育费3930.96元；六、被告天门市欢乐颂音乐吧向原告古姿昌源（天门）房地产有限公司支付自2020年1月1日起至2020年1月22日止的物业服务费982.74元；七、被告天门市欢乐颂音乐吧按每月5360.40元的标准向原告古姿昌源（天门）房地产有限公司支付自2020年5月1日起至腾退之日止的房屋占用使用费;八、被告天门市欢乐颂音乐吧按每月1340.10元的标准向原告古姿昌源（天门）房地产有限公司支付自2020年5月1日起至腾退之日止的物业服务费;上述二、三、四、五、六、七、八项在本判决生效后十五日内履行；九、被告杨雅童、朱娟娟、韩荣对上述第二、三、四、五、六、七、八项承担连带保证责任;十、驳回原告古姿昌源（天门）房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4765.00元，由原告古姿昌源（天门）房地产有限公司承担超额部分175.00元，被告天门市欢乐颂音乐吧负担4590.00元，（此款原告已垫付，不予退还，执行时由被告一并支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  王明生人民陪审员  朱红雨人民陪审员  张启阐二〇二〇年八月六日法官助理唐文书记员李三霞