四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10008号 上诉人（原审原告）：何泽双，男，1972年9月16日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：**，四川晰理律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘光秀，女，1970年4月22日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：**，四川晰理律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都睿恒房地产营销策划有限公司。住所地：四川省成都市成华区双荆路2号16栋5楼513号。 法定代表人：郑瑞，执行董事。 委托诉讼代理人：龚欣宁，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都领地泛太房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市成华区昭觉寺横路19号4幢附7号1楼。 法定代表人：刘玉勤，总经理。 委托诉讼代理人：刘俊波，男，1996年9月30日出生，汉族，住四川省叙永县，系公司员工。 委托诉讼代理人：冯文燕，女，1991年7月27日出生，汉族，住四川省简阳市，系公司员工。 上诉人何泽双、刘光秀、成都睿恒房地产营销策划有限公司（以下简称睿恒公司）与被上诉人成都领地泛太房地产开发有限公司（以下简称领地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制于2020年7月21日公开开庭对本案进行审理。上诉人何泽双、刘光秀及其委托诉讼代理人**，上诉人睿恒公司的委托诉讼代理人龚欣宁，被上诉人领地公司的委托诉讼代理人刘俊波、冯文燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何泽双、刘光秀上诉请求：撤销一审判决，改判睿恒公司、领地公司向何泽双、刘光秀退还购房款253107元，并判令睿恒公司、领地公司承担连带责任。诉讼过程中，何泽双、刘光秀当庭明确其诉讼请求为：判令睿恒公司退还购房款253107元，并判令领地公司对睿恒公司的债务承担连带责任。 事实和理由：一审适用法律错误。本案中，睿恒公司收取何泽双、刘光秀253107元的行为，是代表领地公司收取购房款的行为，符合表见代理的法律特征，具体表现在：1.睿恒公司是领地公司的销售商，睿恒公司在领地公司设立的售楼部销售房屋是基于领地公司的授权行为；2.何泽双、刘光秀在售楼部购买案涉房屋，并不知晓睿恒公司与领地公司之间的授权范围，何泽双、刘光秀支付的185万元购房款也是在售楼部中的财务室支付，对此领地公司并未提出异议；3.睿恒公司出具的253107元的收据中，并未载明所收款项是何费用，何泽双、刘光秀一直认为睿恒公司有权代理领地公司收取款项；4.睿恒公司系领地公司的代理销售商，其代理行为是以领地公司的名义进行，领地公司作为开发商有义务对睿恒公司的行为实施监督管理。睿恒公司向何泽双、刘光秀多收取的253107元，也是基于代理领地公司销售房屋的行为。故，不论是由领地公司还是由睿恒公司出具收款收据，何泽双、刘光秀均有理由相信该两家公司是一个整体，均有权收取购房款；5.根据合同法第四十九条的规定，睿恒公司在领地公司设立的售楼部财务室中收款的行为，何泽双、刘光秀有理由相信是有权代理行为，该代理行为的后果应由领地公司承担。 针对何泽双、刘光秀的上诉，领地公司辩称，何泽双、刘光秀要求领地公司就还款事宜承担连带责任的主张不成立，该主张不存在任何合同依据和法律依据。理由是：1.睿恒公司的行为不存在表见代理的法律特征。首先，何泽双、刘光秀作为完全民事行为能力人，在日常生活中进行大宗交易时，理应分辨领地公司出具的购房款收据与睿恒公司出具收据之间的差别，并知晓是睿恒公司以其自身名义收取了253107元；且，从售楼部现场工作人员的制服、工作证亦可辨别两家公司营销人员、财务人员的区别。何泽双、刘光秀没有任何合理的理由认为由睿恒公司收取的253107元是其支付的购房款；领地公司除案涉商品房买卖合同约定的购房款之外，未收到何泽双、刘光秀支付的其他任何款项。其次，领地公司与睿恒公司于2018年3月3日签订的《领地海纳时代项目商业产品推介服务合同》，明确约定睿恒公司不得擅自以领地公司的名义与客户签订任何文书，也不得收取客户服务费。领地公司与睿恒公司之间仅存在服务合同关系，领地公司并不知晓睿恒公司私自收取何泽双、刘光秀253107元的行为，也不存在对该事项进行授权的情形。因此，睿恒公司向何泽双、刘光秀收取253107元的行为系其自身行为，是以睿恒公司的名义收款，收据亦是以其名义开具，属于睿恒公司与何泽双、刘光秀商议的结果；睿恒公司在收取该款项后，没有将该费用支付给领地公司，该款项与领地公司无任何关系。睿恒公司的上述收款行为并不构成合同法规定的表见代理行为。2.领地公司与何泽双、刘光秀之间仅建立了商品房买卖合同关系，从未授权睿恒公司向客户收取任何款项。何泽双、刘光秀要求领地公司对还款事宜承担连带责任，缺乏合同依据和法律依据。请求驳回何泽双、刘光秀的上诉。 针对何泽双、刘光秀的上诉，睿恒公司辩称，本案中不存在睿恒公司的行为构成表见代理领地公司的法律特征。何泽双、刘光秀清楚知晓购房款与服务费的收款对象是不同的主体，其知晓向睿恒公司支付253107元是基于睿恒公司帮助协商获取的购房款优惠这一客观事实。请求驳回何泽双、刘光秀的上诉请求，依法改判支持睿恒公司的上诉请求。 睿恒公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何泽双、刘光秀的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由何泽双、刘光秀承担。 事实和理由：一审法院对案涉253107元款项的性质、数额以及各方当事人之间的法律关系等事实均认定不清，对举证责任的分配适用法律不当，导致判决结果错误。具体表现在：1.一审判决未就253107元的款项性质是购房款还是服务费进行认定；2.睿恒公司在收取该253107元后，经协商于2018年4月17日向何泽双、刘光秀返还了39281元服务费，睿恒公司实际仅收取213826元服务费，而非何泽双、刘光秀诉称的253107元；3.睿恒公司并非案涉商品房买卖合同关系中的当事人，一审法院混淆了商品房买卖合同关系与服务合同关系；如果一审法院认为睿恒公司不应收取服务费，则在何泽双、刘光秀与领地公司之间的商品房买卖合同纠纷中，睿恒公司就不是适格的被告；4.何泽双、刘光秀以商品房买卖合同纠纷为由向睿恒公司主张退还购房款，应依法举证证明睿恒公司收取了购房款的事实，若未完成该举证义务，则应由何泽双、刘光秀承担举证不能的不利后果；至于睿恒公司是否举证以及能否足以予以反驳，并不免除或者减轻何泽双、刘光秀的举证责任；一审法院在何泽双、刘光秀未完成该举证责任的情况下，仅以睿恒公司没有举证反驳就直接认可了何泽双、刘光秀的主张，违反民事诉讼法关于举证责任的规定；5.领地公司是否允许睿恒公司向第三人收取服务费，并不能成为判断睿恒公司与第三人之间收取服务费的依据，即便睿恒公司违反了与领地公司之间的约定，也仅是产生向领地公司的违约责任，更何况睿恒公司并未违反与领地公司之间的约定；一审法院将睿恒公司与领地公司之间的约定作为认定本案中睿恒公司应否向何泽双、刘光秀退还款项的依据，违反合同的相对性原则。 针对睿恒公司的上诉，何泽双、刘光秀辩称，1.一审判决认定睿恒公司无权收取何泽双、刘光秀的253107元，证据充分。睿恒公司代表领地公司销售房屋时，该两家公司是一个整体，在2018年3月25日尚未签订正式合同前何泽双、刘光秀即被要求支付购房款，是分别在两个不同POS机上刷卡且是在领地公司的售楼部支付的，何泽双、刘光秀作为普通购房人，无法分辨该两家公司是不同的主体。此外，睿恒公司开具的收据中没有注明所收款项是服务费，当时告知何泽双、刘光秀的缘由是为避税才分别由两家公司开具收据。何泽双、刘光秀认为，253107元是睿恒公司和领地公司以收取购房款的名义收取，其主张该笔款项性质是服务费，没有任何依据。2.睿恒公司的收款行为是代表领地公司销售房屋的代理行为，在案涉商品房买卖合同关系中睿恒公司与领地公司是同一整体，故睿恒公司上诉认为一审判决违反合同相对性原则的意见，不能成立。3.睿恒公司没有任何依据收取何泽双、刘光秀的253107元，该笔款项属于不当得利，应予以返还。睿恒公司主张已退还39281元不是事实，案涉房屋在购买时是现房，已出租给案外人，因此该39281元是领地公司向何泽双、刘光秀支付的租金，并非睿恒公司所主张的已退还服务费。4.领地公司与睿恒公司在2018年7月30日签订《解约协议》，而在此之前两家公司的行为仍属同一整体，何泽双、刘光秀有理由相信睿恒公司是代表领地公司进行房屋销售和收取购房款，领地公司应对睿恒公司的行为承担连带责任。请求驳回睿恒公司的上诉，依法改判支持何泽双、刘光秀的上诉请求。 针对睿恒公司的上诉，领地公司述称，睿恒公司向何泽双、刘光秀推介领地公司的房源，何泽双、刘光秀向睿恒公司支付253107元是该两方商议的结果，与领地公司无关。何泽双、刘光秀在整个购房过程中清楚知晓睿恒公司的身份，领地公司仅与何泽双、刘光秀签订了《认购协议》和《商品房买卖合同》，所收取的购房款1596893元与双方约定相符。领地公司未收取除购房款之外的其余任何款项，也从未授权睿恒公司收取任何款项。睿恒公司是以其自身名义向何泽双、刘光秀收取253107元和出具收据，对该付款情况，领地公司并不知晓。何泽双、刘光秀也无任何直接证据或合理理由认为是领地公司收取了该253107元。 何泽双、刘光秀向一审法院起诉请求：1.判令领地公司、睿恒公司退还何泽双、刘光秀购房款253107元，且领地公司、睿恒公司承担连带责任；2.判令领地公司、睿恒公司以253107元为基数，从2019年1月10日起至实际退还完毕之日止，按年利率6%支付利息。 一审法院认定事实：2018年3月25日，何泽双、刘光秀（乙方）与领地公司（甲方）签订《商品房认购协议》，载明“第一条认购商品房概况，1.乙方自愿认购甲方开发的位于成都市成华区。2.该商品房预测建筑面积62.65平方米（其中套内建筑面积：55.96平方米，公用部位于共用房屋分摊建筑面积：6.69平方米）……第四条双方的特别约定，1.签订本协议时，乙方自愿向甲方交纳定金50000元，作为乙方按期与甲方签订《商品房买卖合同》的担保……备注：最终成交价为1596893元”。2018年4月1日，何泽双、刘光秀作为买受人与作为出卖人的领地公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同第四条约定，“该商品房为预售许可证1XX8号下第。……该商品房预测建筑面积共62.65平方米，其中套内建筑面积55.96平方米，分摊的共有建筑面积6.69平方米”；合同第八条约定，“按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米28536.33元，总价款为1596893元”；合同第九条约定，“买受人采取下列第2种方式付款：2.分期付款。买受人在2018年12月31日前分两期支付该商品房全部价款：其中，买受人于2018年4月12日前，支付该商品房全部价款的56%，金额900000元（大写玖拾万元整），买受人于2018年12月31日前第二期支付该商品房全部价款的44%，金额696893元（大写陆拾玖万陆仟捌佰玖拾叁元整）”；合同结尾处，何泽双、刘光秀手写“本人清楚成都市商品房预收款监管的相关规定，知晓本项目预售款监管专户账号，确认将购房款缴至预收款监管专户”。 另查明，2018年3月25日，何泽双、刘光秀通过POS机向领地公司转账50000元，通过POS机向睿恒公司转账253107元，睿恒公司向何泽双、刘光秀出具《收据》，收到253107元，并在《收据》上加盖财务专用章。2018年4月2日，何泽双、刘光秀通过POS机向领地公司转账850000元，领地公司于2019年4月14向何泽双、刘光秀出具《通用收款收据》，载明收到何泽双、刘光秀两期楼款分别为50000元和850000元；2019年1月1日，何泽双、刘光秀通过POS机向领地公司转账600000元，同日领地公司向何泽双、刘光秀出具《通用收款收据》，载明收到何泽双、刘光秀楼款600000元；2019年1月9日，何泽双、刘光秀通过POS机向领地公司转账96893元，同日领地公司向何泽双、刘光秀出具《通用收款收据》，载明收到何泽双、刘光秀楼款96893元。 一审法院另查明，2018年7月30日，领地公司作为甲方与睿恒公司作为乙方签订《解约协议》，协议载明，甲乙双方于2018年3月3日签订了《领地海纳时代项目商业产品推介服务合同》，在合同履行过程中，甲方领地公司发现乙方睿恒公司未经其同意擅自向业主收取服务费，双方由此发生争议，双方经协商达成《解约协议》。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房认购书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、转款POS单、《收据》《通用收款收据》《解约协议》、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，何泽双、刘光秀与领地公司建立了房屋的买卖合同关系，何泽双、刘光秀按照合同约定向领地公司支付购房款1596893元，领地公司也向何泽双、刘光秀出具了相应收据，领地公司未多收取何泽双、刘光秀购房款，何泽双、刘光秀主张领地公司退还多缴纳的款项253107元与事实不符，一审法院不予支持。关于何泽双、刘光秀主张睿恒公司退还多支付购房款253107元的问题，睿恒公司辩称是何泽双、刘光秀向其支付的服务费，但本案没有证据显示何泽双、刘光秀与睿恒公司就睿恒公司向何泽双、刘光秀提供付费的购房服务达成了合意，也没有证据证明睿恒公司实际向何泽双、刘光秀提供了该服务，且领地公司提交的《解约协议》和当庭陈述都显示，领地公司不允许睿恒公司向客户收取服务费，故睿恒公司向何泽双、刘光秀收取服务费没有合同和法律依据，睿恒公司的答辩意见，一审法院不予采纳，睿恒公司应退还何泽双、刘光秀253107元。对于何泽双、刘光秀要求领地公司承担连带责任的诉讼请求，根据查明的事实，该笔款项系何泽双、刘光秀通过POS机直接向睿恒公司转账，睿恒公司向何泽双、刘光秀出具《收据》，并在《收据》上加盖财务专用章，领地公司未多收取何泽双、刘光秀购房款，也不构成表见代理，何泽双、刘光秀的该项诉请缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。对于何泽双、刘光秀主张的利息，没有合同和法律的依据，一审法院不予支持。关于睿恒公司向一审法院提交的调查取证申请，一审法院认为根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条关于“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，睿恒公司申请调查取证的内容不影响本案待证事实的认定，故对该申请，一审法院不予准许。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、睿恒公司于判决生效之日起十日内退还何泽双、刘光秀253107元；二、驳回何泽双、刘光秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5097元，减半收取计2548.50元，由睿恒公司承担。 二审中，何泽双、刘光秀提交照片一张，拟证明：案涉房屋由领地公司出租给案外人，因此领地公司需向何泽双、刘光秀支付自2018年3月25日至2018年12月25日期间的租金，因此睿恒公司上诉提及的39281元，系领地公司支付的租金，而非睿恒公司主张的已退还服务费。经质证，睿恒公司、领地公司对该证据的三性均不认可。 睿恒公司提交其与领地公司于2018年4月9日签订的《领地海纳时代项目商业产品推介服务合同》（以下简称《推介服务合同》），拟证明：睿恒公司并未违反该合同第五条第三款的约定，没有以领地公司的名义向客户收取服务费；该条约定不能作为判断睿恒公司与何泽双、刘光秀之间收取服务费的依据。经质证，何泽双、刘光秀对该证据的真实性无异议，但认为不能达到睿恒公司的证明目的；领地公司对该证据三性无异议。 经审查，本院认为，何泽双、刘光秀提交的证据无原件，真实性不能核实，本院对该证据不予采信；睿恒公司提交的证据真实性能够确认，对其关联性及证明力，本院在其后结合争议焦点进行阐述。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，针对睿恒公司于2018年4月17日向何泽双、刘光秀支付39281元的款项性质，领地公司明确表示：该笔付款事实领地公司不知情，亦未核实到领地公司与睿恒公司之间有任何关于该笔款项的约定。此外，领地公司还明确：在将案涉房屋销售给何泽双、刘光秀时，其已将该房屋出租给案外人，具体的租赁合同已遗失，无法向法庭提交；该租赁合同关系中的承租人已实际于2018年年底退租，退租后由何泽双、刘光秀自行出租并收取租金；据领地公司了解，领地公司与何泽双、刘光秀签订的《商品房买卖合同》约定采用分期付款方式支付购房款，且最后一期696893元的支付时间为2018年12月31日，而何泽双、刘光秀实际于2019年1月1日支付60万元、于2019年1月7日支付96893元；根据交易的行业惯例，无论期房还是现房，均需在购房人付清全部购房款后方能交付房屋，故，在何泽双、刘光秀付清全部房款之时，其才享有出租房屋并收取租金的权利。本案中，在何泽双、刘光秀于2019年收房后，已将房屋另行出租给案外人并自行收取租金，与领地公司无任何关联；对于睿恒公司向何泽双、刘光秀支付39281元的具体原因，领地公司不清楚此事亦不知晓原因。 二审中，睿恒公司陈述其收取何泽双、刘光秀253107元的款项构成及缘由是：案涉房屋的认购价为2718211元，一般情况下购房人若现场签约，总房价可优惠至2531074元，何泽双、刘光秀提出以2531074元为基数，若在此价格基础上睿恒公司能帮助何泽双、刘光秀再争取30%的降价优惠，何泽双、刘光秀就按2531074元的10%向睿恒公司支付服务费，即253107元；后，睿恒公司积极与领地公司协商房款优惠事宜，最终确认总房价数额为1596893元，该价格确认后，何泽双、刘光秀遂向睿恒公司支付服务费253107元，睿恒公司出具相应收据。 本院另查明，2018年3月25日，何泽双、刘光秀与领地公司签订《商品房认购协议》，其中第二条“认购商品房的房款、付款方式和优惠”约定：“乙方（即何泽双、刘光秀）认购该商品房售价总额为2718211元”。 2018年4月9日，领地公司（甲方）与睿恒公司（乙方）签订《推介服务合同》，其中第五条“乙方责任”中约定：“……3.乙方不得擅自以甲方名义与客户签订《认购书》或《商品房买卖合同》等应由甲方签订的与商品房买卖有关的法律文书，乙方不得以甲方名义收取客户相关服务费等任何款项。……” 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、何泽双、刘光秀要求睿恒公司退还253107元的主张能否成立。 根据庭审查明的事实，何泽双、刘光秀与睿恒公司之间未签订任何书面协议，但，2018年3月25日，何泽双、刘光秀在与领地公司签订《商品房认购书》、向领地公司支付定金5万元的同时，又向睿恒公司转款253107元，并由睿恒公司以自己名义向何泽双、刘光秀开具《收据》，对此，何泽双、刘光秀在向睿恒公司付款过程中，并未提出任何异议。本院认为，何泽双、刘光秀作为完全民事行为能力人，应对其签约、付款等行为尽到合理的审慎注意义务，其辩称自己不清楚253107元的收款主体并非领地公司的意见，与常理不符；其关于“是领地公司与睿恒公司为避税而要求何泽双、刘光秀分别向两家公司付款”的主张，仅是自己的单方陈述，对此领地公司、睿恒公司均明确表示不予认可，本院对何泽双、刘光秀的上述抗辩意见不予采信。相反，睿恒公司主张其与何泽双、刘光秀已达成口头合意，即“案涉房屋的认购价为2718211元，一般情况下购房人若现场签约，总房价可优惠至2531074元，何泽双、刘光秀提出以2531074元为基数，若在此价格基础上睿恒公司能帮助何泽双、刘光秀再争取30%的降价优惠，何泽双、刘光秀就按2531074元的10%向睿恒公司支付服务费，即253107元”的内容，与《商品房认购协议》中约定的房屋认购总价款、《商品房买卖合同》中约定的购房总价相吻合，再结合何泽双、刘光秀已实际付款的事实，能够形成证据链，证明何泽双、刘光秀与睿恒公司之间关于服务费协商一致，且该约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。不论该约定是否违反领地公司与睿恒公司所签《推介服务合同》第五条第三款关于“睿恒公司不得以领地公司名义收取客户相关服务费等任何款项”的约定，根据合同的相对性原则，领地公司与睿恒公司之间基于《推介服务合同》所建立的合同关系，并不影响何泽双、刘光秀与睿恒公司之间建立的合同关系。基于此，何泽双、刘光秀要求睿恒公司退还253107元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。 二、何泽双、刘光秀要求领地公司对睿恒公司退款责任承担连带责任的主张能否成立。 前已述及，何泽双、刘光秀要求睿恒公司承担退款责任的主张不能成立，在此情况下，何泽双、刘光秀要求领地公司对睿恒公司的债务承担连带责任，缺乏事实基础；更何况，何泽双、刘光秀要求领地公司承担连带责任的依据，是认为睿恒公司系代表领地公司收取购房款253107元，但本案中，何泽双、刘光秀并无充分有效证据证明睿恒公司的收款行为系领地公司的授权行为或构成表见代理，而根据我国现行民事法律中关于代理的相关规定，即便认定领地公司与睿恒公司之间构成合法有效的代理合同关系，承担责任的主体亦只能是被代理人，而非被代理人对代理人的行为承担连带责任。故，本院对何泽双、刘光秀上诉要求领地公司承担连带责任的主张不予支持。至于睿恒公司辩称已向何泽双、刘光秀退还39281元的问题，因退款、收款双方对该笔款项的性质存在分歧，且均不能举证证明己方观点成立，鉴于争议焦点一中已认定何泽双、刘光秀要求睿恒公司退款的主张不能成立，故该笔款项的性质认定与本案处理无关，本院对此不予处理，睿恒公司可另行主张权利。综上，何泽双、刘光秀的上诉请求不成立，应予驳回；睿恒公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初2129号民事判决； 二、驳回何泽双、刘光秀的全部诉讼请求。 一审案件受理费5097元，减半收取2548.50元，由何泽双、刘光秀负担；二审案件受理费10194元，由何泽双、刘光秀负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年八月二十四日 书记员 王朝阳