本溪满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0521民初1384号 原告（执行案外人）：王鑫，男，1972年3月21日生，汉族，本溪满族自治县人，无业，住址：辽宁省本溪满族自治县。 被告（申请执行人）：冯伟，男，1961年3月14日生，满族，本溪满族自治县人，无业，住址：辽宁省本溪满族自治县。 被告（被执行人）：宋福录，男，1960年6月15日生，满族，本溪满族自治县人，无业，住址：辽宁省本溪满族自治县。 原告王鑫诉被告冯伟、宋福录案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王鑫、被告冯伟均到庭参加了诉讼，被告宋福录经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告王鑫向本院提出如下诉讼请求：1.请求对被告人宋福录名下坐落于本溪满族自治县、房权证私字第××号房屋解除查封执行措施；2.确认该房屋归原告所有；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2009年7月22日与被告宋福录签订《房屋买卖协议》，以330000元价格购买该房屋，实际交房款251267元。因该房屋有银行贷款78733元未还，所以没有办理产权变更手续。协议签订后，被告宋福录将房屋交给原告，原告于2013年8月6日一次性提前还款，将剩余的贷款还清。原告于2015年7月将房屋出租给**做营业使用，该房的取暖费也由原告缴费，并且有很多人均可证明该房屋已经归原告所有。2015年12月，原告去房产办理过户手续，因房产某工作人员当天有事外出，所以产权变更没有进行完毕。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款，并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，故原告提出异议，请求解除对被告宋福录名下的坐落于本溪满族自治县文化小区5#-42号门市房、房权证私字第××号房屋的查封。被告冯伟和被告宋福录之间的诉讼跟原告的房屋没有任何关系，请求法院判定此房屋归原告所有。 被告冯伟辩称，原告诉求事实不成立。1、原告没有办理房屋过户手续，依据物权法第九条不动产以登记为准的规定，产权仍然为宋福录所有；2、原告诉求房屋买卖时间为2009年，时间过长，原告存在过错，应该承担责任；3、原告诉求缺乏事实依据，不能证明房屋归原告；4、房屋所有人宋福录始终没有表明将案涉房屋卖给原告，被告2018年10月8日提起诉讼，同时申请查封该房屋，宋福录没有告知案涉房屋卖出情况，说明房屋没有出售，还是宋福录所有。5、原告构成虚假诉讼，被告在2018年申请查封，但是原告至今才提起诉讼，与事实不符，原告以工作人员不在为由没有办理房照，不能在这3年期间工作人员都不在，明显与事实不符，说明房屋根本就不是原告购买，只是租赁行为，请求驳回原告诉讼请求。 被告宋福录未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提交了如下证据：1、房屋买卖协议，有宋福录及宋福录妻子万福云和原告王鑫及原告妻子尹静的签字，证明原告与宋福录签订了房屋买卖协议；2、2017-2019年的取暖费收据3张，发票名头为宋福录，证明案涉房屋是原告的，所以原告缴纳了取暖费。3、工商银行个人还款凭证，证明本案案涉房屋归原告所有。4、案涉房屋的租赁合同复印件，证明案涉房屋属于原告所有。5、房屋登记询问笔录2份、房屋登记申请表1份，证明原告去过房产处办理过过户手续。6、案涉房屋的房照，证明该房屋属于原告所有。被告冯伟没有证据提交。被告宋福录未到庭亦未提交证据。本院依照职权调取如下证据：1、（2018）辽0521民初2630号民事判决书；2、（2018）辽0521民初2436号民事裁定书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2009年7月22日，原告王鑫（乙方）与被告宋福录（甲方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：“兹有甲方在文化街有门市房一处，面积为62.59平方米。经甲乙双方协商同意按人民币叁拾叁万元的价格（￥330，000.00元）卖给乙方。预交订金贰万元（￥20，000.00元），甲方要在7月20日前将房屋交给乙方，乙方在收房前（除银行贷款柒万捌仟柒佰叁拾叁元整，￥78，733.00元外），一次性交清剩余房款贰拾叁万壹仟贰佰陆拾柒元整（￥231，267.00元），如有违约方双倍赔偿。”双方交易后，宋福录将该房屋房照交给原告，房照号为房权证私字第××号，该房屋仍有银行贷款78733元未还。原告于2013年8月6日一次性将剩余贷款提前还清。2015年7月，原告将房屋出租给**做营业使用，该房屋2017年、2018年及2019年的取暖费均由原告缴纳。 另查，本院在审理冯伟与宋福录、万福云、第三人本溪满族自治县腾煜房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，2018年10月9日，本院作出了（2018）辽0521民初2630号民事裁定：“查封宋福录所有的坐落于本溪满族自治县，房权证私字第××号的房屋，查封金额为40万元。查封期限为三年（2018年10月9日至2021年10月8日止）”。2019年12月30日，本院作出了（2018）辽0521民初2630号民事判决书，判决宋福录于判决发生法律效力后五日内偿还冯伟借款500000元及利息（以本金200000元为基数，自2015年11月1日起至还清借款之日止，按年利率24%计算）。判决生效后，冯伟向本院申请执行。原告王鑫在执行过程中对该案中对于宋福录名下案涉房屋的查封，提出了案外人执行异议申请。针对原告的执行异议，本院审查后于2020年4月22日作出（2020）辽0521执异14号执行裁定，裁定本院对涉案房屋的查封未违反法律规定，故驳回王鑫的异议请求，王鑫遂提起本案诉讼。 本院认为，原告作为案外人在（2020）辽0521执15号执行案件中提起执行异议，系基于实体权利对执行标的案涉房屋提出的排除执行异议，故应对执行标的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益才能成立。经本院审查，被告宋福录与原告之间签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，该协议合法有效。宋福录与原告签订协议后，原告不仅支付了合同约定的购房款并且于2013年8月6日提前将贷款还清。交易房屋后，宋福录将房照原件交付给原告，原告为涉案房屋缴纳取暖费并居住。双方于2015年12月9日到房产办理登记手续时，房产工作人员做了询问笔录，双方填写了房屋转移登记申请表。以上均可看出原告已经实际取得该涉案房屋的所有权。原告在人民法院查封之前已与被告宋福录签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产，且原告已按照合同约定支付全部价款。原告虽至今并未完成房屋所有权变更登记，但已去过房产部门办理变更手续，系客观原因并未办理成功。以上并不影响房屋交易法律关系的成立，这是因为原告的物权请求权成立在前，时间上具有优先性。而被告冯伟的债权属于一般性的金钱债权，该债权形成既不是基于对案涉房产的公示信赖效力，也并非针对案涉不动产这一特定财产，而是基于债权目的的保证措施，其不能对抗原告的物权。综上所述，原告对诉争房屋所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房屋的执行，原告提起执行异议请求阻却对本案诉争房屋执行的理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定判决如下： 一、解除对登记在宋福录名下、坐落于本溪满族自治县小市镇文化小区5#-42号门市房、房权证私字第××号、面积为62.59平方米的门市房的查封。本院（2020）辽0521执异14号执行裁定于本判决生效时自动失效。 二、上述房屋归原告王鑫所有。 案件受理费100元，由被告冯伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审 判 长  赵 娟 人民陪审员  王绍华 人民陪审员  赵晓娜 二〇二〇年八月二十五日 法官 助理  侯 楠 书 记 员  曲 萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。