湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6616号上诉人（原审原告、反诉被告）：应华伟，男，1981年4月9日出生，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：宋长红，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯婉妮，湖南湘鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王慧珠，女，1984年12月21日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：王孟生（系王慧珠父亲），男，1960年7月8日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：黄香英，湖南湘达律师事务所律师。上诉人应华伟因与上诉人王慧珠房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。应华伟的上诉请求：1、依法撤销原判，将原判第一项改判为：王慧珠支付应华伟购房款998710元及逾期付款违约金143628.8元（暂计至2020年1月6日，后续违约金以1568000为基数，自2020年1月7日期按照每日0.02%的标准计算至实际清偿完毕之日止）；将第二项改判为：应华伟支付王慧珠逾期交房违约金165777.23元（以569290元为基数，自2014年9月30日起按照每日0.02%的标准计算至2018年9月25日）；上述两项内容相抵后，王慧珠还应支付应华伟购房款976561.57元，以及自2020年1月7日其至实际清偿完毕之日止的违约金，该款项限王慧珠于本判决生效后十日内履行完毕。二、判令王慧珠承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误。应华伟承担的违约金明显高于王慧珠遭受的损失，应当以王慧珠已支付的购房首付款569290元为基数计算违约金。根据双方签订的《房屋买卖合同》，应华伟以每平方米4000元左右的价格将案涉房屋出售给王慧珠，购房总价款为1568000元，并于合同签订当日为王慧珠办理了房屋产权过户手续，王慧珠已实际取得涉案房屋的所有权。目前房屋市场价格的涨幅已超过50%，王慧珠不但未因应华伟逾期交房致使房屋不能出售而遭受损失，还额外获得巨额的房屋增值利益。虽《房屋买卖合同》约定应华伟未依约交付房屋时应当以总房价款为基数向王慧珠支付违约金。但截至上诉之日，王慧珠仅向应华伟支付购房首付款569290元。其实际损失也应当是这部分款项资金占用利息损失。因此应当以569290元为基数确定应华伟应承担的违约金。根据案涉房屋的不动产登记信息表，王慧珠已于2016年7月18日将涉案房屋抵押给银行并贷款160万元。王慧珠因购买涉案房屋获得了银行低息的160万元流动资金，远高于其支付给应华伟的购房首付款。应华伟对于逾期交房并没有主观上的过错。应华伟与王慧珠在签订合同当时明知案涉房屋被第三方占有，需应华伟协调腾房，故在合同中约定了三个月交付时间及极重的违约责任。在合同签订当天，应华伟就将案涉房屋过户给王慧珠，丧失了所有权人身份，无法向第三方承租人主张权利，只有作为所有权人的王慧珠才有资格行使该权利。案涉房屋也是有王慧珠以排除妨碍之诉要求原承租人钟海涛交付的。在此过程中，应华伟在权利行使不能时及时通知了王慧珠，并为其行使权利予以积极配合和帮助。虽房屋买卖合同中约定了应华伟的交房义务，合同实际履行导致应华伟客观上不能履行交房义务，应华伟主观上没有过错和恶意。一审判决应华伟支付王慧珠交房违约金456601.6元，明显过高，请求法院依法降低。按照王慧珠支付的购房首付款569290元为基数计算应华伟应承担的违约金。二、王慧珠支付应华伟逾期付款违约金应计算至剩余款项实际付清之日止。王慧珠辩称，应华伟要求王慧珠以已支付的购房首付款569290元为基数计算违约金无事实和法律依据。1、《房屋买卖合同》对违约金作了明确约定，如应华伟不能在约定的三个月内将买卖标的物全面腾退并完整地交给王慧珠，应自合同签订之日起按总购房款金额支付王慧珠违约金。且约定不违法，合法有效，当事人应当履行。2、应华伟金以王慧珠为自己名下财产设置了权利负担为由擅自推断王慧珠获利而要求减轻自身责任无事实和法律依据。3、应华伟对逾期交房事实具有过错。应华伟将涉诉房屋出售给王慧珠时明知该房屋已被钟海涛占有的情况，自愿约定履行腾退房屋义务并约定违约责任系对自身权利义务的约束与处分，由此产生的不利法律后果不应由王慧珠承担。应华伟在明知王慧珠与案外人钟海涛等就涉诉房屋存在排除妨碍之诉时径自签订为期20年的房屋租赁合同，给王慧珠增加了正当维权的难度，主观上有恶意，上述事实有生效民事裁判足以证明。王慧珠的上诉请求：1、依法撤销原判第一项，依法改判王慧珠无需向应华伟支付逾期付款违约金。2、撤销原判第二项，依法改判应华伟支付王慧珠逾期交房违约金1505280元（以合同约定的总房价款1568000元为基数，自2014年9月30日开始按月2%算至2018年9月25日止）及损失160000元。上述一、二项相抵后，王慧珠无需支付应华伟剩余购房款，超过剩余房款的违约利益王慧珠无需应华伟承担。2、一、二审诉讼费用由应华伟承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。一审认定王慧珠未于2018年10月5日前将剩余购房款支付给应华伟，从而认定王慧珠应支付逾期付款违约金错误。根据合同约定，应华伟应按合同约定三个月内将买卖标的物全面腾好并完整交给王慧珠，王慧珠再支付剩余房款，此时若王慧珠未支付剩余房款的，才需承担逾期付款的违约责任。应华伟一直未履行约定的腾房义务。应华伟违反约定未履行应先履行的义务，王慧珠作为后履行义务方据此不应当承担逾期付款责任。一审判令王慧珠支付应华伟逾期付款违约金143628.8元无事实及法律依据。应华伟不仅未履行腾房义务甚至以实际行动阻挠王慧珠行使排除妨碍的权利，主观上有恶意。应华伟将房屋过户给王慧珠后不仅未积极督促案外人钟海涛等腾房，在明知王慧珠与案外人钟海涛等因腾房事由正在诉讼时，于2015年与案外人钟海涛采用倒签的形式签订一份租期为20年的房屋租赁合同，给王慧珠增加维权难度并造成王慧珠实际损失20余万元。故王慧珠不应承担违约责任。一审认定王慧珠向钟孟霞支付160000元与应华伟的过错无因果关系系认定事实错误。二、一审程序违法。应华伟的诉讼请求为以未付购房款998710元为基数计算违约金，一审超过诉请按照总房价款1568000元为基数计算逾期付款违约金系违反法定程序。王慧珠与应华伟签订的合同约定违约金按日0.1%计算，诉讼后双方均自愿降低标准按月2%计算违约金。一审无视双方当事人的意愿自由裁量按日0.02%的标准计算违约金程序违法。应华伟辩称：1、王慧珠诉请应华伟承担的违约金1505280元过分高于王慧珠的实际损失，请求法院依法予以减少。应华伟对逾期交房无主观过错。双方在签订合同时，王慧珠明知案涉房屋被第三方占有，需由应华伟协调腾房。在合同签订当天，应华伟已将案涉房屋过户给王慧珠，丧失了所有权人身份，无法向第三方承租人主张权利，只有作为所有权人的王慧珠才有资格行使该权利。案涉房屋也是由王慧珠以排除妨碍之诉要求原承租人钟海涛交付的。在此过程中，应华伟在权利行使不能时及时通知了王慧珠，并为其行使权利予以积极配合和帮助。虽房屋买卖合同中约定了应华伟的交房义务，合同实际履行导致应华伟客观上不能履行交房义务，应华伟主观上没有过错和恶意。应华伟已于2014年9月30日将案涉房屋过户给王慧珠，无权将案涉房屋出租给钟海涛，不存在有效的租赁合同，钟海涛并未支付任何租金给应华伟，故《房屋租赁合同》不生效力，生效民事判决对此事实予以确认。《房屋租赁合同》对王慧珠起诉钟海涛腾房不构成任何影响。王慧珠应自行承担未及时行使权利致使损失扩大的责任。王慧珠因本次房屋买卖获得了房屋增值利益及从银行获得了160万元的低息贷款。应华伟应以购房首付款569290元为基数，按照每日0.02%的标准向王慧珠支付违约金。2、王慧珠主张应华伟在违约金以外还应承担16万元的诉求没有法律与事实依据。3、应华伟已于2018年9月25日交付房屋，履行了合同约定的交房义务，有权要求王慧珠支付剩余购房款并承担自2018年10月6日的违约金。4、王慧珠主张不再支付应华伟任何费用的上诉请求明显违背公平原则。应华伟向一审法院提出诉讼请求：1、判令王慧珠支付应华伟剩余购房款998710元及违约金137156.17元（自2019年6月1日起以未付购房款998710元为基数，按照每月2%的标准暂计算至2019年12月24日止，后段违约金按照相同计算方式计算至实际清偿之日止），合计1135866.17元；2、本案诉讼费由王慧珠负担。王慧珠向一审法院提出反诉请求：1、请求法院判令应华伟支付王慧珠违约金1536640元并赔偿王慧珠损失160000元；2、本案本诉和反诉诉讼费用均由应华伟承担。一审法院认定事实：2008年8月8日，案外人陶欣从浏阳市东玉房地产开发有限公司处购买了位于浏阳市，建筑面积为388.55㎡。2012年3月6日，陶欣因与本案应华伟的民间借贷纠纷一案，该房屋被长沙市开福区人民法院查封。2012年7月20日，陶欣与案外人钟海涛签订《房屋租赁协议》，陶欣将该房屋租赁给钟海涛使用，租赁期限自2012年8月1日起至2016年7月31日止，随后钟海涛及其妻子唐国华入住该房屋。2012年12月10日，长沙市开福区人民法院作出（2012）开民一初字第743号民事调解书和（2012）开执字第501-1、502-1号执行裁定书，裁定拍卖陶欣所有的该处房产，后经三次拍卖均流拍。2014年1月16日，开福区人民法院作出执行裁定书，裁定：将被执行人陶欣所有的位于浏阳市房屋按第三次拍卖底价181.8万元，交付给申请执行人应华伟，抵偿调解书所确定的债务；应华伟可持裁定书到相关机构办理产权过户登记手续。2014年6月6日，应华伟办理了该房屋的产权过户登记手续。2014年8月20日，应华伟与案外人钟海涛签订《房屋租赁合同》，应华伟将涉案房屋租赁给钟海涛居住使用，租赁期限自2014年8月20日起至2034年8月20日止。2014年9月30日，应华伟作为甲方与王慧珠作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于浏阳市0元转让给乙方。合同第三条“价款支付”约定：“1、签订本合同之日，乙方向甲方支付第一期购房款现金人民币569290元；2、自甲方将买卖标的物全面腾退好并完整交付乙方接收之日起十日内，乙方应向甲方付清剩余购房款人民币998710元。”；第四条“房屋过户与交付”约定：“1、在乙方支付甲方第一期购房款后，甲方必须于当日到浏阳市房产部门为乙方办理好房屋产权过户变更登记手续。2、自甲方为乙方办理好房屋产权过户登记手续之日起三个月内，甲方必须将买卖标的物全面腾退好并完整地交给乙方接受后，才视为甲方已将买卖标的物完整交付乙方。”；第八条“违约责任”约定：“1、本合同生效后，如甲方不能在本合同约定的三个月内将买卖标的物全面腾退并完整交付给乙方，则甲方应自本合同签订之日起按本合同约定的总购房款金额的日万分之十向乙方支付违约金。……3、甲方按约将买卖标的物全面腾退好并完整地交给乙方接收后，如乙方不能在本合同约定的时间支付乙方剩余房款，那么乙方应从本合同签订之日起按本合同约定的总购房款的日万分之十向甲方支付违约金。……”。合同签订当日，王慧珠即支付了第一期购房款569290元，应华伟亦按约为王慧珠办理了房屋产权过户登记手续。因承租人钟海涛自2012年8月1日起一直租住在该房屋内，王慧珠取得房屋所有权后，要求钟海涛搬出，但钟海涛以买卖不破租赁为由予以拒绝，出卖人应华伟亦不能按约腾退房屋。2015年11月25日，本案王慧珠向一审法院提起排除妨害之诉，要求法院判决承租人钟海涛、唐国华夫妇停止侵害行为，搬出并腾空该房屋。2016年4月25日，一审法院作出判决，判决钟海涛、唐国华于判决书生效之日起15日内搬出上述房屋。上诉期内，钟海涛、唐国华因不服一审法院一审判决，遂上诉至长沙市中级人民法院，该院于2017年4月26日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。2018年6月5日，王慧珠依据生效判决书向一审法院申请强制执行。后通过执行，涉案房屋于2018年9月25日正式交付给王慧珠。现因王慧珠尚有部分购房款未支付应华伟，应华伟诉至一审法院。诉讼过程中，应华伟变更第1项诉讼请求为：判令王慧珠支付应华伟剩余购房款998710元及违约金295618.16元（自2018年10月6日起以未付购房款998710元为基数，按照每月2%的标准暂计算至2019年12月24日止，后段违约金按照相同计算方式计算至实际清偿之日止），合计1294328.16元；同时，根据应华伟申请，一审法院对王慧珠名下财产采取了保全措施。另查明，涉案房屋交付王慧珠使用前系案外人钟海涛的姑姑钟孟霞及案外人陶欣在居住使用。2018年10月29日，王慧珠与案外人钟孟霞、陶欣经协商自愿达成如下协议：一、钟孟霞、陶欣承诺：自愿于阳历2018年11月10日之前搬离位于浏阳市的房屋（产权证号：71××46），并清空屋内物品（需清腾的物品已由法院工作人员作现场登记，含个人日常生活用品、家电、可以移动的家具等），并将房屋钥匙交至浏阳市人民法院，如钟孟霞一方未能在2018年11月10日前搬离、腾空房屋，则房屋内所有物品均视为遗弃物，任由申请执行人王慧珠处置。搬离及清腾过程中，钟孟霞一方保证不损害房屋及附属设施（以现状为准），如有损坏，则自愿从申请执行人支付的补偿款中扣除相应的价款。二、王慧珠自愿一次补偿钟孟霞一方共计160000元，补偿款先付至浏阳市人民法院（账户信息：户名：浏阳市人民法院案款专户，账号：80×××19，开户行：长沙银行联城支行），在钟孟霞一方将房屋及钥匙交付给法院以后，如申请执行人王慧珠对房屋及附属设施现状无异议，法院才会将补偿款付给钟孟霞、陶欣。协议签订后，王慧珠即向钟孟霞、陶欣支付补偿款160000元。一审法院认为，应华伟、王慧珠签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律法规的强制性规定而合法有效，双方当事人均应按合同内容履行各自的义务。应华伟将涉案房屋交付给王慧珠后，王慧珠即应按约支付应华伟购房款，故对应华伟要求王慧珠支付剩余购房款998710元的主张，一审法院予以支持。本案中，应华伟并未在约定的时间内将涉案房屋全面腾空后完整的交付王慧珠，则应华伟应依照合同约定向王慧珠承担逾期交房的违约责任。应华伟主张房屋不能如期交给王慧珠非应华伟过错，因房屋过户给王慧珠后应华伟已无权要求案外人钟海涛等进行腾退，对此认为，虽应华伟、王慧珠在签订《房屋买卖合同》时涉案房屋已为他人占有，但双方仍对交房时间、交房条件等进行了详细约定，该约定系基于王慧珠对应华伟的信赖以及应华伟对自身能力的信任所作出的，因此，即便涉案房屋的产权进行了变更，但由于房屋一直为他人占有使用，而应华伟作为房屋出卖人，将房屋完整的交给王慧珠系应华伟最根本的义务，加之合同亦对此约定明确，故王慧珠作为守约方，根据诚实信用原则，应华伟应承担不能如约交房的民事责任，为此，对于王慧珠反诉主张应华伟承担逾期交房的违约责任，一审法院予以支持。王慧珠主张应华伟违约金按月利率2%进行计算明显过高，现应华伟请求依法调整降低，一审法院予以支持；至于降低多少，因应华伟未能提交王慧珠遭受损失大小以及违约金降低参照计算标准的证据，故一审法院予以酌情调整，为此，一审法院综合考虑合同履行情况，当事人的过错程度及王慧珠的预期利益，以及参照本地商品房市场交易规则等因素，酌定应华伟违约金按日2?计算，具体为：以合同约定的总房价款1568000元为基数，自2014年9月30日开始按日2?计算至2018年9月25日止，共计456601.6元。应华伟主张王慧珠支付剩余购房款的同时还主张王慧珠支付逾期付款违约金，因根据合同约定及已查明的事实，王慧珠应于2018年10月5日前将剩余购房款998710元支付给应华伟，王慧珠至今未付，则理应按合同约定向应华伟支付逾期付款违约金。至于违约时间，考虑到应华伟自身违约在先，且王慧珠系自行通过诉讼途径取得涉案房屋的使用权，应华伟的违约致使王慧珠在取得房屋使用权过程中花费大量的时间、精力及财力，因此，结合双方在合同履行时的过错程度，一审法院根据公平原则，酌定王慧珠违约时间截止至应华伟起诉时止，同时，违约金亦按日2?标准进行计算，为此，王慧珠应支付应华伟逾期付款违约金共计143628.8元（计算方法：以合同约定的总房价款1568000元为基数，自2018年10月5日开始按日2?计算至2020年1月6日止）。另，王慧珠反诉主张应华伟赔偿其损失160000元，而王慧珠提交的证据可证实该费用发生于王慧珠与案外人钟海涛、唐国华夫妇诉讼纠纷之后，法院并未判决王慧珠需对对方进行赔偿；同时王慧珠的证据还证实了该160000元系在王慧珠与案外人钟孟霞、陶欣协商一致的情况下由王慧珠自愿给付对方的补偿款，因此，就目前王慧珠所提交的证据实难证明该费用的发生与应华伟的过错存在因果关系；加之王慧珠在已向法院主张约定违约金的情况下同时主张损失赔偿，则王慧珠还应就其主张的实际损失与违约金非因同一违约事实所导致承担举证责任。因此，就上述事实，在王慧珠没有其他证据加以印证的情况下，其主张应华伟赔偿损失160000元，一审法院不予支持。综上，一审法院对应华伟、王慧珠的诉讼主张予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王慧珠支付应华伟购房款998710元及逾期付款违约金143628.8元，合计1142338.8元；二、应华伟支付王慧珠逾期交房违约金456601.6元；上述两项内容相抵后，王慧珠还应支付应华伟购房款685737元，该款项限王慧珠于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回应华伟、王慧珠的其他诉讼请求。本案受理费15023元，减半收取7511.5元，财产保全费5000元，反诉费10034.88元，合计22546.38元，由应华伟负担6765元，王慧珠负担15781.38元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：王慧珠应支付给应华伟的逾期付款违约金及应华伟应支付给王慧珠的逾期交房违约金的金额认定问题及王慧珠主张的违约金之外16万元赔偿金能否成立的问题。应华伟与王慧珠签订的《房屋买卖合同》系合法有效的合同，双方当事人应双面履行合同义务。依据《房屋买卖合同》第三条“价款支付”、第四条“房屋过户与交付”、第八条“违约责任”约定，应华伟作为案涉房屋出卖方，应全面腾空房屋并完整交付给买方王慧珠，王慧珠作为买方，应当依约履行支付房款。在《房屋买卖合同》履行中，应华伟未在约定的时间内将涉案房屋全面腾空后完整交付给王慧珠，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。应华伟以已经按期过户为由，认为对未全面腾空案涉房屋不存在恶意，在过户房屋产权后亦无权主张腾空房屋，不应承担违约责任主张与合同约定不相符合，亦不符合法律规定，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》的约定，应华伟在将案涉房屋交付给王慧珠后，王慧珠应依约支付应华伟购房款。王慧珠应于2018年10月5日前将剩余购房款998710元支付给应华伟。王慧珠至今未付剩余购房款，亦存在违约行为。一审法院根据合同履行情况，当事人的过错程度及以及参照本地商品房市场交易规则等因素，根据公平原则，酌定应华伟违约金共计456601.6元（以合同约定的总房价款1568000元为基数，自2014年9月30日开始按日2?计算至2018年9月25日止），王慧珠应支付应华伟逾期付款违约金共计143628.8元（以合同约定的总房价款1568000元为基数，自2018年10月5日开始按日2?计算至2020年1月6日止）处理恰当，程序合法，本院予以维持。王慧珠主张的160000元赔偿款系在王慧珠与案外人钟孟霞、陶欣协商一致的情况下由王慧珠自愿给付对方的补偿款，王慧珠未提交充分证据佐证该费用的发生与应华伟的过错存在因果关系，故对王慧珠要求应华伟赔偿损失160000元的主张，本院不予支持。综上，上诉人应华伟、王慧珠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25057元，由上诉人应华伟负担15023元，上诉人王慧珠负担10034元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年八月四日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。