贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5872号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡鹏，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224204220360892。委托诉讼代理人：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710981350。被上诉人（原审原告）：**，男，1979年11月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：颜好辰，女，1982年3月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权）：王涛，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205202010172389。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：郭广平，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205202010208218。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称碧桂园房开公司）因与被上诉人**、颜好辰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2990号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用速裁审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园房开公司的委托诉讼代理人蔡鹏，被上诉人**、颜好辰的委托诉讼代理人王涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告**、颜好辰支付逾期交房违约金304207元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告**、颜好辰支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：按每日471.65元，从2017年1月30日计付至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到不动产登记机关并通知原告之日止；三、驳回原告**、颜好辰的其他诉讼请求。案件受理费4494元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。上诉人碧桂园房开公司上诉请求：撤销原判决，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实错误，对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书，上诉人并未违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项、第五项约定，上诉人办理案涉商品房权属转移登记的前提条件为被上诉人对上诉人进行授权，并将授权上诉人办理转移登记的事项明确于《委托办理权属登记协议书》，上诉人方能履行合同义务。在被上诉人未授权的情况下，上诉人无法履行义务，故就逾期办理转移登记，上诉人不存在违约。2、一审判决认定事实有误，即便认定上诉人违约（逾期交付办证文书）也应以购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项，双方并未对第二小项进行勾选，应视为约定不明。在之前七星关区人民法院审理涉及上诉人商品房预售合同纠纷的所有案件，均认定为没有约定。逾期交付办证有关文书的违约金均系以购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍判决。故应对一审判决予以纠正，维持司法的统一性。被上诉人**、颜好辰二审答辩称：1.上诉人未按照双方签订的合同第二十二项第三条约定的时间2017年1月29日前取得涉案商品房的初始登记，并将相关文书提交房地产登记中心，为被上诉人办理不动产权属证书，已构成违约。该条第三款第五项，约定委托办证的前提是上诉人取得涉案商品房所有权初始登记，上诉人未在约定时间内取得初始登记，已经构成了违约，即便上诉人与被上诉人签订《委托办理权属登记协议书》，上诉人也不能在该条约定的期限内履行办证义务。2.上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第二十二条第三款第二项，虽未对第二小项进行勾选，但双方约定超过合同约定的期限内，上诉人未取得涉案商品房初始登记并将转移登记的有关文书交付给被上诉人，应当按照已付房款日万分之二承担违约责任的约定是明确的，该约定未违反法律及行政法规的规定，应当视为有效，出卖人应当按照该规定承担违约责任。认可一审判决。二审中，双方当事人未提供新的证据。经审理，二审除对一审查明事实：“……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”不予确认外,对其余查明事实予以确认。二审查明，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条载明：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后30日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元，由X承担。（五）其他有关事项约定如下：买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。”本案二审争议焦点：交付办理商品房转移登记有关文书，上诉人是否违约？一审确认的逾期办证违约金是否正确？本院认为，关于交付办理商品房转移登记有关文书，上诉人是否违约的问题。根据查明事实，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人是上诉人的合同义务。双方之后签订的《委托办理权属登记协议书》，是对《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（五）项其他有关事项约定的补充，《委托办理权属登记协议书》并非对取得涉案商品房所有权初始登记的时间及相关违约责任进行了变更。被上诉人是否签订、何时签订《委托办理权属登记协议书》，并不妨碍上诉人履行交付商品房转移登记的有关文书的义务。上诉人未能在《商品房买卖合同》约定的时间2017年1月29日取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，上诉人违约。上诉人认为因被上诉人未签订《委托办理权属登记协议书》，故其未违约的上诉理由不成立。关于一审确认的逾期办证违约金是否正确的问题。根据查明事实，在《商品房买卖合同》中，双方对约定日期起180日以后，上诉人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，未作约定。一审认定合同约定超过180日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，属于认定事实错误，本院予以纠正。对超过180日不退房的情形，合同未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，应由上诉人向被上诉人支付违约金，违约金的计算方式以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准计算，上诉人认为应按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金的上诉理由成立。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判过程中所参照的贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故，2017年1月30日至2019年8月19日的违约金，以购房款2358228元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；2019年8月20日至上诉人提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记机关并通知被上诉人时止的违约金，以购房款2358228元为基数，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。一审认定事实有误，导致判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2990号民事判决第一项，即“一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告**、颜好辰支付逾期交房违约金304207元”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2990号民事判决第二项、第三项,即“二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告**、颜好辰支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：按每日471.65元，从2017年1月30日计付至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到不动产登记机关并通知原告之日止；三、驳回原告**、颜好辰的其他诉讼请求”。三、由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人**、颜好辰支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（2017年1月30日至2019年8月19日的违约金，以购房款2358228元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；2019年8月20日至上诉人提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记机关并通知被上诉人时止的违约金，以购房款2358228元为基数，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍计算）。四、驳回被上诉人**、颜好辰的其他一审诉讼请求。五、驳回上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4494元，由上诉人负担毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。二审案件受理费3124元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担3000元，由被上诉人**、颜好辰负担124元。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司预交二审案件受理费8842元，由其自行退回5842元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  龙飞燕审判员  杨静梅审判员  周 莺二〇二〇年八月二十五日书记员  秦宇彤