湖南省邵东市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0521民初2323号 原告（反诉被告）：邓镇资，男，1968年4月28日出生，汉族，住邵东市。 原告（反诉被告）：赵正国，男，1977年1月22日出生，汉族，住邵东市。 原告（反诉被告）：左忠军，男，1966年3月29日出生，汉族，住邵东市。 三原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：佘福明，湖南启航律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：姚容，湖南启航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南精专自动化技术有限公司，住所地邵东市两市塘街道绿汀大道龙腾工业园F3栋。 法定代表人：王荣。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘华，湖南启航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱需要，湖南东放明律师事务所律师。 邓镇资、赵正国、左忠军与湖南精专自动化技术有限公司（以下至判决主文前简称“湖南精专公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。邓镇资、赵正国及邓镇资、赵正国、左忠军的共同委托诉讼代理人佘福明、湖南精专公司的委托诉讼代理刘华、朱需要到庭参加诉讼。庭审中，湖南精专公司向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。邓镇资及邓镇资、赵正国、左忠军的共同委托诉讼代理人佘福明、姚容、湖南精专公司的委托诉讼代理刘华、朱需要到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓镇资、赵正国、左忠军向本院提出诉讼请求：1.判令湖南精专公司支付邓镇资、赵正国、左忠军2019年8月15日至2020年8月14日的租金236400元；2.湖南精专公司承担本案诉讼费。事实和理由：邓镇资、赵正国、左忠军在邵东市两市，即Ｆ3栋的12号至17号。2018年4月1日，湖南精专公司租用邓镇资、赵正国、左忠军的厂房，约定租期3年，每月租金19200元，每年另加6000元给邓镇资，租金一年交一次。合同签订后过两个月开始交租金。实际上湖南精专公司在2018年8月15日交纳了第一年的租金，但对第二年租金拒不交纳。邓镇资、赵正国、左忠军故诉至人民法院请求依法判决。 湖南精专公司答辩并反诉称，双方签订租赁合同属实，但根据合同内容，邓镇资、赵正国、左忠军提供的厂房需完成水电安装、地面水磨石、墙面倒板刮腻子灰、装电梯，按湖南精专公司的要求拆加墙和厕所，安装齐全厂房内的消防设施，装修如逾期完成，便按实际交付日期开始计算租金。2018年8月15日，湖南精专公司在邓镇资、赵正国、左忠军未完成装修的情况下，向邓镇资、赵正国、左忠军支付一年租金共计236400元。签订租赁合同后，湖南精专公司的法定代表人多次催促邓镇资、赵正国、左忠军依约履行装修义务，直至湖南精专公司收到民事起诉状副本，邓镇资、赵正国、左忠军才准备为租赁厂房安装消防设施，至今未完工。湖南精专公司与邓镇资、赵正国、左忠军签订的租赁合同合法有效，依据合同内容，邓镇资、赵正国、左忠军完成装修工程方可收取租金，未完成装修工程，不得向湖南精专公司收取租金。邓镇资、赵正国、左忠军至今未安装消防设施，且未通过消防部门验收，邓镇资、赵正国、左忠军的行为已构成违约，湖南精专公司故反诉请求：1.判令解除湖南精专公司与邓镇资、赵正国、左忠军签订的租赁合同；2.邓镇资、赵正国、左忠军返还湖南精专公司租金236400元；3.邓镇资、赵正国、左忠军向湖南精专公司支付搬迁费20万元；4.本案诉讼费由邓镇资、赵正国、左忠军承担。 邓镇资、赵正国、左忠军就湖南精专公司的反诉辩称，第一，案涉厂房并不是必须通过消防验收的房屋，双方签订的租赁合同合法有效；第二，湖南精专公司提出要求解除合同，解除合同应满足法律规定的条件，本案中，湖南精专公司不符合可以解除合同的情形，要求解除合同的请求不成立；第三，湖南精专公司应向邓镇资、赵正国、左忠军支付房屋租金。湖南精专公司实际使用了租赁房屋，应视为对租赁合同第三条的部分变更，且消防设施未安装对湖南精专公司使用厂房无影响，湖南精专公司应按租赁合同支付租赁。综上，湖南精专公司提出的反诉讼请求缺乏事实依据，请求人民法院依法驳回。 经审理查明，2018年4月1日，邓镇资、赵正国、左忠军与湖南精专公司签订《厂房租赁合同》，约定：1.由湖南精专公司承租邓镇资、赵正国、左忠军所有的位于龙腾工业园F3栋第1-5层的六间厂房；2.租金为19200元/月；3.租期三至五年，如湖南精专公司只租三年，应在三年期满前三个月告知邓镇资等人，否则按五年租期计算，租金一年一交，合同期限内不得涨租；4.厂房交付期为2个月，需完成水电安装，地面水磨石、墙面倒板刮环保腻子灰、装电梯，按湖南精专公司要求拆加墙和厕所安装以及厂房内的消防设施配套齐全。装修如逾期完成，便按实际交付日期开始计算；5.湖南精专公司每年向邓镇资另交6000元附加费。合同签订后，湖南精专公司于2018年8月15日起向邓镇资、赵正国、左忠军支付租金236400元，2018年12月，湖南精专公司进入案涉租赁房屋进行生产。 上述事实有双方当事人的信息，邓镇资、赵正国、左忠军与湖南精专公司签订的《厂房租赁合同》，租金催收通知书，湖南精专公司在案涉厂房进行生产经营的视频等证据予以证实，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。邓镇资、赵正国、左忠军与湖南精专公司签订的《厂房租赁合同》合法有效。本案中，湖南精专公司以案涉租赁房屋未安装消防设施和未通过消防验收为由主张解除案涉房屋租赁合同。本院认为，案涉租赁房屋不属于《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》所规定的必须安装消防设施并通过消防验收的房屋，案涉租赁房屋并未违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，且湖南精专公司没有证据证明案涉租赁房屋因消防原因导致不能使用，湖南精专公司不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的单方有权解除合同的情形，故在案涉租赁合同并未约定合同解除条件的情形下，湖南精专公司以案涉租赁房屋未安装消防设施和未通过消防验收为由要求解除案涉租赁合同的反诉请求不成立。因此，湖南精专公司在没有法定单方有权解除案涉租赁合同，且其所提交的证据不能证明搬迁费金额的情形下，要求邓镇资、赵正国、左忠军支付其搬迁费20万元的反诉请求，依法亦不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。因此，即使租赁合同无效，承租人亦应按照约定的租金标准支付房屋占用使用费。故在案涉租赁合同有效的情形下，湖南精专公司应当按照约定支付房屋租赁费。根据案涉租赁合同约定，案涉租赁房屋的交付期为2018年6月1日。湖南精专公司在2018年8月进入案涉租赁房屋后并向邓镇资等人支付租金，邓镇资等人接收租金并将相应租金的起算时间定为2018年8月15日，足以表明双方当事人对案涉房屋租赁合同约定的租金计算时间、租赁房屋交付条件等予以变更，该变更系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定。至本案第一次庭审后即2020年7月1日后，湖南精专公司仍在使用案涉租赁房屋，故湖南精专公司应按变更后的约定继续向邓镇资等人支付2019年8月15日至2020年8月14日期间的房屋租金。据此，本院对邓镇资、赵正国、左忠军要求湖南精专公司支付2019年8月15日至2020年8月14日的房屋租金236400元的诉讼请求，予以支持；对湖南精专公司要求邓镇资、赵正国、左忠军返还2018年8月15日至2019年8月14日的房屋租金236400元的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南精专自动化技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告邓镇资、赵正国、左忠军支付邵东市龙腾工业园F3栋第1-5层的房屋2019年8月15日至2020年8月14日的租金236400元； 二、驳回反诉原告湖南精专自动化技术有限公司的诉讼请求。 如义务人未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2423元（已减半收取），反诉费3923元（已减半收取），共计6346元，由被告（反诉原告）湖南精专自动化技术有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 被告如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起两年内向人民法院申请强制执行。 审 判 长  曾啸坤 人民陪审员  罗立志 人民陪审员  贺翠云 二〇二〇年八月三十一日 法官助理谢瑾 代理书记员  羊薇薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 《最高人民法院关于适用》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。