广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终748号 上诉人(原审原告)：曾容兴，女，1954年10月7日出生，汉族，住所地广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：林灿，广西皓元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明鸿，广西皓元律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：陈燕霞，女，1976年7月4日出生，汉族，住所地广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：甘堃，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘喆，广西益远（藤县）律师事务所律师。 上诉人曾容兴因与被上诉人陈燕霞确认合同效力纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人曾容兴上诉请求：一、请依法撤销梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初68号民事判决书，并依法支持上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人陈燕霞承担。上诉事实与理由：一、原审法院认为被上诉人自购买房屋后，其父母一直居住于该房至2015年搬离，并修缮房屋不是事实，高旺村民委员会出具的《情况说明》内容不真实。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国土地管理法》(1986年版）第四十一条的规定错误，本案中，上诉人与被上诉人之间交易的是房屋，并非集体土地，且被上诉人使用土地的行为没有经过县级人民政府批准，更没有支付相应补偿费及安置补助费。另外，原审法院适用国土资源部颁布的《国土资发（2016)191号》第七条错误，由于被上诉人用地没有经过县级人民政府批准，也没有支付相应补偿费及安置费，其取得房屋的行为不具有合法性，不适用该规定。鉴于被上诉人未经批准而非法占用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》(1986年版）第四十六条规定，城镇非农业户口居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，被上诉人应退还非法占用的土地。三、原审法院不支持上诉人确认位于梧州市万秀区房屋的补偿596007元错误。上诉人享有涉案房屋的物权，上诉人与被上诉人双方签订房屋买卖合同的效力不影响物权效力，在物权归上诉人所有的情况下，房屋的补偿款596007元理应归上诉人所有，因此，原审法院不支持上诉人原审该项诉讼请求错误。 被上诉人陈燕霞辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。一、陈燕霞于1997年购买涉案房屋后对该房屋进行了维修、扩建，其父母在此居住至2015年，有高旺村村民及村委会出具的《情况说明》予以证明。二、上诉人认为房屋购买合同因未经批准而导致合同无效，理由不成立。1999年之前，国家的法律、行政法规以及国家政策并不禁止城镇居民购买农村房屋。涉案房屋购买合同签订后，上诉人有义务配合陈燕霞到相应的行政机关办理审批手续、变更登记手续，但由于上诉人自身原因未履行相关义务，导致该房屋及土地仍登记在上诉人名下，是上诉人违约在先，陈燕霞保留进一步追究其违约责任的权利。双方签订合同后，曾容兴取得了卖房价款并解决了其当时面临的资金困难；陈燕霞支付了对价并占有使用房屋，还对所购房屋进行了扩建、修缮，才具有诉争房屋的现有状态。曾容兴自1997年卖房之时至起诉前长达二十多年的时间，对转让房屋一事从未提出异议，现又以转让农村房屋违反法律规定为由，要求确认协议书无效，无事实和法律依据，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖，破坏正常的交易秩序。 上诉人曾容兴向原审法院起诉请求：1．确认原、被告于1997年4月2日签订的《协议书》无效；2．判决被告向原告返还征地补偿款580000元。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1．确认原、被告于1997年4月2日签订的《协议书》无效；2．确认位于梧州市万秀区房屋的拆迁补偿款596007元归原告所有。 原审法院认定事实：原告曾容兴为梧州市万秀区龙湖镇高旺村第八经济合作社的村民，位于梧州市万秀区房屋的土地使用权登记在原告曾容兴的名下，原地号记载为32号。1997年3月，被告陈燕霞经人介绍向原告曾容兴购买梧州市万秀区房屋。被告陈燕霞向原告支付了购房款17000元，原告曾容兴于1997年3月31日出具《收据》给被告陈燕霞收执，载明“今收到陈燕霞购高旺八组49号房屋款壹万柒仟元正。特此立下此据永远有效。”1997年4月2日原告曾容兴出具《协议书》给被告陈燕霞收执，载明“高旺八组四十九号房屋：一、维修由买方负责；二、办证转让手续费用由买方；三、转让方要配合办好转换证。1997.4.2经手：曾容兴”。梧州市万秀区龙湖镇高旺村民委员会出具《情况说明》证实被告陈燕霞自1997年购买该房屋后，其父母一直居住于该房至2015年搬离，且搬离后仍对房屋进行管理修缮。2019年10月，因梧州市南岸高旺片区棚户区改造项目工程需要，梧州市万秀区政府征收梧州市万秀区房屋。被告陈燕霞与梧州市万秀区人民政府就涉案房屋签订《梧州市南岸高旺片区棚户区改造项目房屋货币房屋补偿安置协议书》（协议书编号：04029），就房屋征收补偿达成如下协议：一、房屋共二层，占地面积107.34平方米，房屋总建筑面积152.34平方米。二、被征收房屋（含土地价值）、附属物（构筑物）、装修装饰的补偿，依照相关法律法规及上述文件的规定逐项计算……（一）各类结构房屋主屋建筑面积合计为152.34平方米，置换成安置房面积合计为156.54平方米，应补偿金额为156.54×3200=500928元；（二）“附属物和构筑物补偿明细表”部分包括人工道路、水泥路面、水管，该部分补偿合计2432元；（三）“装修补偿”部分包括瓷砖、木窗、防盗网（不锈钢防盗网、钢铁拉闸门、铁防盗网）、砖木结构、旧屋木门（大门、房门）、卫生间洗漱瓷盆（含不锈钢盆）、便盆，该部分补偿款合计为6248.30元；（四）“设施迁移费补偿”部分包括电线、开关、插座、闸刀、灯头、水表、电表、水龙头，该部分补偿款合计为1850.00元；（五）房前屋后其他附属物补偿金额为0元；（六）其他补偿0元；（七）搬迁补助费1523.40元；（八）签约奖励16757.40元；（九）搬迁奖励5331.90元；（十）一次性拆迁奖励60936元；以上一至十项补偿金额合计为596007元。被告陈燕霞为城镇户口。 原审法院认为，本案的争议焦点为原告曾容兴与被告陈燕霞签订的关于涉案房屋买卖的《协议书》是否合法有效。《中华人民共和国土地管理法》（1986年版）第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。1988年修改《中华人民共和国土地管理法》时，保留了这一规定。1999年修改后的《中华人民共和国土地管理法》删除了原法第四十一条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定。1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》［国办发（1999）39号］第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售。2016年12月，国土资源部发布的《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》［国土资发（2016）191号］第七条“依法确定非农民集体成员合法取得的宅基地使用权”规定，1982年《城镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。本案中，原告与被告关于涉案房屋的买卖时间为1997年，对其效力的认定应适用当时的法律法规。原、被告双方关于涉案房屋的买卖协议系真实意思表示，且当时国家的法律、行政法规以及国家政策未明确规定禁止城镇居民购买农村房屋。并且，双方就房屋买卖达成协议后即就房款、房产交割完毕，被告对房屋长期、稳定地占有、使用。从尊重历史照顾现实以及保护交易安全角度出发，上述协议应为有效。因此，对于原告要求确认《协议书》无效的诉讼请求及确认位于梧州市万秀区房屋的拆迁补偿款596007元归原告所有的诉讼请求，原审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条之规定，原审法院判决如下：驳回原告曾容兴全部的诉讼请求。案件受理费9600元减半收取4800元（原告已预交），由原告曾容兴负担。 二审期间，上诉人曾容兴、被上诉人陈燕霞均没有向本院提交新证据。 原审法院对原审在案证据认证正确，本院予以确认。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人曾容兴与被上诉人陈燕霞二审时的诉、辩意见表明，本案的争议焦点是：1.涉案房屋买卖合同是否有效；2.上诉人曾容兴是否继续享有涉案房屋的权益。 关于涉案合同效力问题。在案证据和事实表明，经双方当事人协商一致，陈燕霞于1997年向曾容兴购买了涉案梧州市万秀区房屋，涉案房屋买卖协议是当事人真实意思表示；陈燕霞与曾容兴达成房屋买卖协议时间是1997年，当时国家法律、行政法规及国家政策并没有禁止城镇居民购买农村房屋，之后法律虽对此作出禁止性规定,但不能对之前的房屋买卖行为产生约束力，因此，涉案房屋买卖协议不违反法律、行政法规强制性规定；达成房屋买卖协议后,陈燕霞向曾容兴支付了购房款，曾容兴向陈燕霞出具了《收据》、《协议书》并将涉案房屋交付给陈燕霞使用，双方当事人均按照约定履行了各自义务；涉案房屋已交付使用二十多年,且陈燕霞对涉案房屋进行了修缮，基于尊重历史、维护交易稳定考量,陈燕霞与曾容兴之间房屋买卖协议真实、合法、有效，受法律保护，原审法院认定涉案房屋买卖协议有效正确，本院予以维持。关于上诉人曾容兴是否继续享有涉案房屋的权益问题，如前所述，涉案房屋买卖合同有效，且合同已履行完毕，陈燕霞基于房屋买卖行为的完成而取得涉案房屋的实体权益，曾容兴不再享有涉案房屋权益；虽然双方当事人尚未办理房屋过户手续，但是否办理房屋过户登记并不影响陈燕霞因房屋买卖合同所享有的权利，曾容兴因已将涉案房屋出卖且收取了购房款而无权继续对涉案房屋享有权益；同时，民事行为应遵循诚实信用原则，而本案中，曾容兴与陈燕霞达成房屋买卖协议后按协议履行至今已二十多年，曾容兴是基于涉案房屋被拆迁、补偿的情况而提起本案诉讼，曾容兴的行为违反诚实信用法定原则，因此，原审法院判决驳回曾容兴的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人曾容兴的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9600元（上诉人曾容兴已预交），由上诉人曾容兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 林 远 审 判 员 黄 俊 二〇二〇年八月十八日 法官助理 黄楚恩 书 记 员 聂银冰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。