内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终835号上诉人（原审被告）：宋亮，男，1988年12月17日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：孟令仙（宋亮妻子），女，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：张强，内蒙古适宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丹，女，1987年7月15日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：于晓山（张丹丈夫），男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。上诉人宋亮因与被上诉人张丹房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初3584号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋亮及其委托诉讼代理人孟令仙、张强，被上诉人张丹及其委托诉讼代理人于晓山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋亮上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回张丹的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审案件受理费由张丹负担。事实与理由：1.呼伦贝尔市某某不动产销售有限公司（以下简称某某公司）作为二手房中介机构系张丹选定，基于对某某公司的信任宋亮才与张丹签订《房屋买卖合同》，由某某公司负责公积金贷款，由于某某公司将贷款程序颠倒，导致贷款无法办理，某某公司属于必要的共同诉讼人，一审法院未能依法追加某某公司参加诉讼，程序违法；2.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案双方签订《房屋买卖合同》时，张丹并没有说必须、另租房屋，将房屋出卖给他人也并不一定必须租房居住，一审法院认定赔偿租房损失2.1万元错误，超出了签订合同时所能预见的范围，不应予以维护；3.保全费由宋亮全部承担错误，宋亮给付张丹6万元房款，合同解除后，张丹应当返还给宋亮，一审未予判决错误。综上所述，请求二审法院依法改判，维护宋亮的合法权益。张丹辩称，1.某某公司只是居间方，不是《房屋买卖合同》的当事人，不属于必须参加诉讼的当事人，一审判决程序合法；2.双方约定于2019年8月交付房屋，为此，张丹必须租赁房屋，2.1万元的租房费是宋亮违约导致的损失，应当予以赔偿；3.宋亮在一审时没有就返还6万元房款提起反诉，一审未予判决正确。由于宋亮的违约，致使房屋买卖合同无法履行，争议房屋过户在宋亮名下后，宋亮有可能对争议房屋进行处分，因此，有必要对该房屋进行保全，由此发生的保全费应由宋亮承担。张丹向一审法院起诉请求：1.解除张丹与宋亮于2019年7月19日签订的《房屋买卖合同》；2.宋亮协助张丹将海拉尔区正阳办xx园x号楼xx号房屋的不动产权变更登记到张丹名下，办理不动产变更登记的费用由宋亮承担；3.宋亮赔偿张丹损失2.1万元；4.宋亮承担律师代理费1.54万元；5.诉讼费由宋亮承担。一审法院认定事实：2019年7月19日，张丹（甲方）与宋亮（乙方）签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲方将其位于海拉尔区正阳办xx园x号楼xx号房屋出售给乙方，建筑面积74.84平方米，房屋价款32万元，合同签订时，乙方向甲方支付1万元购房定金。合同第三条付款时间与履行方式：1.甲、乙双方协商一致同意，于2019年7月29日之前，甲方需配合乙方办理房屋过户手续，并在房屋过户之前乙方需向甲方支付5万元作为购房首付款，乙方办理不动产权证后30个工作日之内，乙方需积极办理住房公积金贷款，公积金提取时，乙方支付甲方6万元，待公积金审批通过后，乙方需积极办理房产抵押手续，待公积金放款3日之内，乙方支付甲方售房尾款20万元。2.甲乙双方接到居间方通知后，应积极配合居间方办理贷款以及按贷款机构要求提供材料，如因任何一方责任以致拖延办理贷款手续或面签事宜的，均应付相应违约责任，居间方不承担任何违约责任。4.甲乙双方约定于尾款到账一周之内，甲方将房屋全部钥匙交与乙方（即交付该房屋），乙方即可对房屋进行装修、使用，并承担此后该房屋发生的供暖、物业、水电等费用；甲方需承担交房之前的供暖、物业、水电等与此房相关的费用，并将交付票据交与乙方。第六条第7项约定，如涉及诉讼，起诉费、律师费由违约方支付。合同签订后，宋亮向张丹支付了6万元购房首付款。2019年7月29日，张丹协助宋亮将涉案房屋不动产权转移登记至宋亮名下，宋亮支付过户费用4000元。双方又口头约定，2019年8月底张丹交付房屋。张丹为交付出售房屋做准备，于2019年8月8日与案外人尹某签订租房协议，尹某将位于海拉尔区xx综合楼x单元x号房屋出租给张丹。张丹按照租房协议约定交付尹某一年租金2.1万元，因宋亮一直未交付购房尾款，张丹未交付房屋。在2019年9月26日，宋亮已明确表示不能付清购房尾款。另查明，原告委托内蒙古盈飞律师事务所指派律师代理本案诉讼，为此支付律师费1.54万元。一审法院认为，张丹与宋亮签订的《房屋买卖合同》合法有效。宋亮已明确表示不能交付购房尾款，致使张丹不能实现合同目的。宋亮的行为构成违约，张丹据此依法有权解除合同，并要求宋亮恢复出售房屋的原状，将房屋不动产所有权转移登记至张丹名下，并赔偿张丹的损失，即张丹主张的租金2.1万元。合同解除后，张丹已收取购房款6万元，应返还宋亮。张丹主张过户费用数额不明确，不予判决，待实际发生后另行诉讼。张丹诉讼请求的律师费1.54万元，符合合同约定，予以支持。判决：一、解除张丹与宋亮签订的《房屋买卖合同》；二、宋亮于一审判决生效之日赔偿张丹租金损失2.1万元；三、宋亮于一审判决生效之日赔偿张丹律师费1.54万元；四、宋亮于一审判决生效之日协助张丹将位于海拉尔区正阳办xx园x号楼xx号房屋的不动产所有权转移登记至张丹名下。本院审理期间，宋亮提交了如下证据：1.住房公积金个人明细账查询表，中国建设银行个人账户收入交易明细，机动车销售统一发票、机动车所有权证书。证明宋亮在中国铁路哈尔滨局集团有限公司齐齐哈尔客运段工作，有稳定的收入，有公积金缴存账户，有能力办理公积金贷款。2.住房公积金存量房个人贷款哈尔滨住房公积金管理中心存量房公积金个人贷款办事指南。证明公积金贷款无法办理是因某某公司先办了房产证后办理贷款，贷款流程错误所致，宋亮并无违约行为。3.房屋买卖合同。证明第一，合同是由某某公司统一印制出具，并非是由宋亮和张丹协商一致的结果，由三方共同签署，某某公司负有办理贷款及按贷款要求提供材料的义务，某某公司属于合同当事人。第二，合同没有约定张丹在外承租房屋的事实，宋亮不应当承担张丹租金费损失。张丹质证称，对第一组证据的真实性没有异议，但不认可其证明目的。对第二组证据真实性没有意见，但能否贷款跟张丹没有关系，宋亮违约导致合同无法履行。对第三组证据，张丹认为，某某公司与本案没有关系，房租是因宋亮违约产生，不属于无法预见的情形。本院对上述证据的真实性予以确认。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，1.一审法院未将某某公司列为当事人，是否属于程序违法；2.张丹租房费、保全费是否应予支持及张丹收取6万元房款是否应返还给宋亮。关于争议焦点一，本案《房屋买卖合同》的当事人为张丹和宋亮，某某公司仅与委托人存在居间合同法律关系，与本案双方的房屋买卖行为不存在权利义务关系，非本案当事人。一审未将其列为当事人，不属于程序违法。关于争议焦点二，因宋亮未能办理贷款手续，导致双方房屋买卖合同无法履行，宋亮存在过错，合同解除后，宋亮应协助将争议房屋过户至张丹处，为此，张丹对该房屋申请财产保全而产生的费用，属于合理损失，宋亮应予赔偿。关于张丹收取6万元房款是否应返还给宋亮，一审期间，宋亮并未就该款项提起反诉，本院对此不予审理，宋亮可另案主张权利。关于张丹主张的租房费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案双方签订《房屋买卖合同》时，张丹并没有说明必须要租住其他房屋，宋亮亦无法预见到该损失的发生，故张丹主张租房费2.1万元的诉讼请求，不应予以支持，一审判决宋亮给付张丹租金损失2.1万元错误，应予更正。因宋亮违约，导致双方房屋买卖合同无法履行，张丹要求宋亮将海拉尔区正阳办xx园x号楼xx号房屋的不动产权变更登记到张丹名下的主张，应予支持。张丹要求办理不动产变更登记的费用由宋亮承担，该主张成立，但过户费用尚未发生数额不明确，本案不作判决。关于张丹因宋亮违约而产生的损失，可依据双方合同约定另行主张违约责任。综上所述，宋亮的上诉理由部分成立，应予支持。依照中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初3584号民事判决第一项、第三项、第四项，即“一、解除张丹与宋亮签订的《房屋买卖合同》；三、宋亮于一审判决生效之日赔偿张丹律师费1.54万元；四、宋亮于一审判决生效之日协助张丹将位于海拉尔区正阳办xx园x号楼xx号房屋的不动产所有权转移登记至张丹名下。”；二、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初3584号民事判决第二项，即，“二、宋亮于一审判决生效之日赔偿原告租金损失2.1万元”；三、驳回张丹的其他诉讼请求。一审案件受理费685元，减半收取计342.5元，由宋亮负担239.50元，张丹负担103元；二审案件受理费710元，由宋亮负担426元，张丹负担284元，财产保全费2120元，由宋亮负担。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 王子学审判员 蒋忠顺二〇二〇年八月十二日书记员 乌日娜附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”