广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民初22号原告：汕尾市仁泰投资发展有限公司。住所地：广东省汕尾市区*****内龙扬鞋业公司厂房1栋。法定代表人：欧某1。委托诉讼代理人：李得志，广东格衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：何旭琴，广东格衡律师事务所实习律师。被告一：汕尾市****地产开发有限公司。住所地：广东省汕尾市区****奎山段东侧顺昌综合楼北梯3楼。法定代表人：姚某1。委托诉讼代理人：邓强，公司员工。委托诉讼代理人：张杰，公司员工。被告二：汕尾市碧泰房地产开发有限公司。住所地：广东省汕尾市城区********清湖上品小区滨海商业街205号商铺。法定代表人：姚某1。委托诉讼代理人：虞勋，公司员工。委托诉讼代理人：何炜宗，公司员工。原告汕尾市仁泰投资发展有限公司与被告一汕尾市****地产开发有限公司、被告二汕尾市碧泰房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李得志，被告一的委托诉讼代理人邓强、张杰，被告二的委托诉讼代理人虞勋、何炜宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汕尾市仁泰投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判定被告二开发的“碧桂园国际商业中心项目”中的二号楼(可售建筑面积5,955.37平方米，预售许可证号为：汕房预字第2019032号)及配套的地下车库属于原告按约定回购的46,000平方米“购物中心区”；2.判定被告二将“碧桂园国际商业中心项目”中的二号楼(可售建筑面积5,955.37平方米，预售许可证号为：汕房预字第2019032号)及配套的地下车库按照协议约定的29,776,850元暂定价“回购”给原告；3.判定被告二在原告按约定支付完29,776,850元十日内后将“碧桂园国际商业中心项目”中的二号楼(可售建筑面积5955.37平方米，预售许可证号为：汕房预字第2019032号)及配套的地下车库交付给原告；4.判令被告二在判决生效后十日内将“碧桂园国际商业中心项目”中的二号楼(可售建筑面积5,955.37平方米，预售许可证号为：汕房预字第2019032号)登记到原告名下；5.判令被告一承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判定原告有权按《汕尾碧桂园C1商业地块合作开发协议》（以下简称《合作开发协议》）约定价格回购“碧桂园国际商业中心项目”中包括购物中心、商业街在内的“购物中心区”46，000平方米房产及配套地下车库。事实和理由：一、原告与被告一于2017年7月5日签署《合作开发协议》，合作位于汕尾市**********侧的汕尾碧桂园C1地块(简称“项目地块”，总用地面积50,506平方米，净用地面积47,000米，用地性质为商业用地，容积率1.5-2.5)开发“碧桂园国际商业中心项目”(简称合作项目)。被告二系原告与被告一根据合作开发协议成立的负责合作项目开发的项目公司。根据协议约定：项目用地的北部面积约27,000平方米为“公寓用地”，公寓用地范围的公寓、商铺和地下车库(其中公寓、商铺的面积为80,000平方米)是由原告与被告一共同所有的，由双方共同成立的项目公司合作开发，原告与被告一同股同投、共担风险、共享收益。项目用地的南部面积约20,000平方米为“购物中心用地”。“购物中心用地”范围的购物中心、商业街和地下车库(统称“购物中心区”，其中购物中心、商业街的面积约为46,000平方米)是归原告所有的，由原告提供全部建设资金委托被告二代建后按约定价格回购；合作开发协议同时约定：“购物中心区”的回购价格为购物中心区全部建设成本+购物中心用地的土地成本，其中购物中心区的全部建设成本包含购物中心区的行政事业性收费与前期工程费用、主体建筑安装工程费(不含室内装修和主体外立面工程)、社区管网工程、公共配套设施、工程建设其他费用及相关税费，暂定为230,000,000元(按5,000元每平方米估算)待项目的具体设计方案经规划部门审批通过后，根据设计方案重新进行估算。以上建设成本按实际发生的票据和实际工程量结算价格为准，公寓区和购物中心区共同发生的费用按建筑面积比例分摊。因被告一先开发的在项目地块北方的项目被业主投诉，为了甲乙双方共同的利益，在项目开发过程中项目公司调整了原告与被告一事先确定的规划方案，在南区配建了公寓塔楼。在南区配建了双方共同所有的公寓塔楼后，南区剩余购物中心的建筑面积只有34,696.75平方米。又因根据经营需要，项目地块分两期开发其中北区的1号楼、二号楼、3号楼、4号楼为一期工程，南区为5号楼-A、5号楼-B为二期工程。根据合作协议的约定及公平、合理的基本原则，规划方案调整后项目整体的建筑面积没有变化，故原告按协议约定价格回购的物业面积也不应变化，仍应为46,000平方米，故两被告应按合作协议约定将一期工程中的11,303.25平方米建筑划归“购物中心区”由原告按合作协议约定价款回购。故原告发出《商业地块合作项目有关问题的函》要求被告一明确上述11,303.25平方米建筑面积的具体范围。经原告与被告一协商，双方均同意将二号楼纳入回购范围，但是因原告主张按照合作协议约定的5,000元每平方米暂估价回购，被告一主张按其单方拟定的可售成本价9,000元每平方米回购，经原告与被告一多次磋商也没有达成回购协议。2019年12月18日被告二发出《告知函》要求原告按照其单方测算的可售成本价9,000元每平方米回购二号楼，否则将二号楼对外销售。原告认为被告二在《告知函》的要求明显违反合作协议的约定，且如果二号楼对外销售后，将导致原告的合同目的无法实现。二、原告增加诉讼请求的理由。项目用地的南部面积约20,000平方米为“购物中心用地”，“购物中心用地”范围的购物中心、商业街和地下车库是归原告所有的，由原告提供全部建设资金委托被告二代建后按约定价格回购。《合作开发协议》第六条第1款约定了“购物中心区”的交易价格暂定为230,000,000元（按5,000元每平方米估算），第六条第2款约定了原告回购价格为上款约定的“购物中心区”的交易价格。根据《合作开发协议》的约定可知，原告与被告一就原告按照约定价格回购的包括购物中心、商业街在内的“购物中心区”46,000平方米房产及地下车库已经达成了一致意见，该约定为双方签订《合作开发协议》时的真实意思表示，双方应当如约履行。综上可知，原告有权按《合作开发协议》约定价格回购“碧桂园国际商业中心项目”中包括购物中心、商业街在内的“购物中心区”46,000平方米房产。综上，原告请求依法判决支持其的诉讼请求。被告被告一汕尾市****地产开发有限公司辩称，一、按照《合作开发协议》约定，原告回购的“购物中心区”位置具体明确，并不包括二号楼在内，且回购面积并非固定值，而是以最终政府规划审批的面积为准。根据合作协议第三条约定：被告与原告同意将项目的公寓部分建设在合作地块的北部，公寓用地主要包括公寓、商铺和地下车库。项目的购物中心部分建设在合作地块的南部，购物中心用地主要包括购物中心、商业街及地下车库，其中购物中心面积约为20,000平方米，购物中心、商业街面积约为46,000平方米（其中独立可售商业街面积不大于4,000平方米，购物中心用地的位置范围详见合作协议附件二），面积最终以有权部门审批通过的规划方案确定的位置范围为准。购物中心用地建设所需全部资金由原告负责，购物中心区建成后，由原告整体购买，待原告支付完毕全部交易价结算金额后，购物中心区全部物业的物权归原告所有。上述公寓用地、购物中心用地位置为初步规划，后续若有调整，以有权部门审批通过的规划方案确定为准。综上，第一，合作协议中并未约定“购物中心区”单独归原告所有，而是约定购物中心区建成后，由其整体购买。购物中心区现尚未建成，不存在权属归谁的说法。合作项目应是共同开发，共同所有，原告提出的“购物中心用地”归其所有的主张属于混淆事实；第二，合作协议明确约定，“购物中心区”在合作地块南部，位置已明确，而二号楼在合作地块北部，原告企图将二号楼纳入回购范围，明显是违反合同约定及合同订立初衷；第三，“购物中心区”用地面积及其规划内容的商业建筑面积并非固定值，而是以有权部门审批的面积为准；第四，二号楼与“购物中心区”并非一体，其成本与原告提出的回购成本并非同一概念，也无法并列适用，二号楼不可能按照“购物中心区”成本回购。二、合作地块规划由被告与原告共同确定，报政府有权部门审批通过，原告对规划调整的事实及调整后的“购物中心区”面积早已知悉并认可。根据合作协议第三条、第四条约定：“合作地块的公寓用地、购物中心用地位置为初步规划，后续若有调整，以有权部门审批通过的规划方案确定为准”“合作地块的规划方案由被告与原告共同编制，由被告负责向政府申请规划调整，原告负责促成政府同意规划调整”。因业主投诉，被告与原告协商一致，共同促成政府调整了合作地块部分规划，合作地块现有规划方案为双方共同确认的最终规划。调整后项目整体建筑面积未有变化，“购物中心区”面积因此调整而减少，但调整后的规划及相关建筑面积是经原告同意、认可的结果，原告现因此调整事宜向被告主张原先的回购物业面积，显然是违反公平合理、诚实信用原则及合同约定。三、为实现合作共赢，被告二对外销售二号楼并不会损害原告的权益，更不会影响《合作开发协议》的履行。被告二作为被告与原告合作开发成立的项目公司，为满足项目开发建设需要，加快资金回笼，实现项目利益最大化，被告二拟将二号楼对外出售时，向原告书面通知。谁知作为被告二股东的原告不通过正当的公司法程序决策，而是通过诉前保全的形式查封了二号楼，导致二号楼现难以出售，项目公司开发、运营出现严重困难。得知此情况后，被告多次积极与原告沟通、协商未果。二号楼对外销售本应是有利于股东双方的举措，奈何因原告的行为导致项目公司出现经营困难。既为合同开发共同体，原告应当遵守合作开发协议，着眼项目良性发展，实现共赢。四、针对原告增加诉讼请求的答辩意见。1.针对原告提供的涉案购物中心区包含范围是原告与被告一签署合作协议约定的初步范围，其所描述的方案三并非政府有权部门审批通过的方案，政府部门审批通过的方案在被告一提供的证据六及被告一提供的证据授权委托证据四，由原告派驻人员许子强明确同意按方案二执行，而这些审批及原告同意的规划方案形成时间均是在合作协议签署之后，且是由原告和被告一共同确认后交由被告二执行，调整后的规划方案并不包含原告所称的46,000平方米的商业街，仅按照实际面积来计算，即由被告二建设的32,000平方米。被告二汕尾市碧泰房地产开发有限公司答辩意见同上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据和事实主要是围绕原告回购的物业具体范围及价格多少的问题，本院认为相关法律事实处于真伪不明的情形，现有证据尚不足以认定争议证据的证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，审理查明以下事实：2017年7月5日原告与被告一签署《合作开发协议》，约定合作开发汕尾碧桂园C1商业地块，总用地面积50,506平方米，净用地面积47,000米，用地性质为商业用地，容积率1.5-2.5，开发“碧桂园国际商业中心项目”(简称合作项目)。项目的公寓部分建设在目标地块的北部，面积约27,000平方米；项目的购物中心部分建设在目标地块的南部，面积约20,000平方米。公寓用地、购物中心用地的位置最终以有权部门审批通过的规划方案确定的为准。协议还约定了公寓用地、购物中心的类型。原告提供全部建设资金，被告一提供建设用地，成立有开发房地产资质的被告二对合作项目进行建设，并由原告按约定价格回购建设项目。协议同时约定：“购物中心区”的回购价格为购物中心区全部建设成本+购物中心用地的土地成本，其中购物中心区的全部建设成本包含购物中心区的行政事业性收费与前期工程费用、主体建筑安装工程费(不含室内装修和主体外立面工程)、社区管网工程、公共配套设施、工程建设其他费用及相关税费，暂定为230,000,000元(待项目的具体设计方案经规划部门审批通过后，根据设计方案重新进行估算)。以上建设成本按实际发生的票据和实际工程量结算价格为准，公寓区和购物中心区共同发生的费用按建筑面积比例分摊。因被告一先开发的在项目地块北方的项目被业主投诉，后当事人共同协商调整了事先确定的规划方案，在南区配建了公寓塔楼。庭审中，当事人确认讼争二号楼已经建好但未验收，购物中心刚开挖挖好地基，还没有建好。二被告认为合作协议约定购物中心区的暂定价格不包括北区的二号楼，购物中心区的回购价格应该以实际发生的票据作为计价的原则，现阶段无法计算出准确的价格，目前二号楼成本已经达到每平方米8，900元，若按照原告所称的交易价格完全不符合实际情况，且没有出资大约50，000，000元，没有完全出资。原先称出资金额具体以财务为准。本案诉讼中，原告提供财产担保申请人民法院查封被告二位于汕尾市区品清湖北岸、新湖大道东侧“碧桂园国际商业中心”一区工程中的二号楼1-3层共55套商铺，期限三年。本院认为，本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。根据诉辩双方的意见，讼争焦点在于合作开发建设项目回购范围及价格如何认定的问题。本案中，原告提起本案诉讼实际上是请求合作开发建设项目进行权益分配。首先，至本案讼争发生时，原告并未履行完全出资义务，合作项目尚未建设竣工验收交付使用，另协议约定的回购价格均属暂定性质，建设成本需按实际发生的票据和实际工程量结算价格为准，公寓区和购物中心区共同发生的费用按建筑面积比例分摊。即是说，目前讼争合作开发项目尚达不到可以分配权益、利润的条件；再者，讼争权益均登记在原告、被告一共同出资成立的被告二名下，本案现有证据查无被告二存在侵害原告的实体权益的情形。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”显然，原告在合作开发之目的未实现前提出分配权益的请求，此不利于双方合作项目能够最终得以实现，且利益分配在事实上、法律上均存有障碍情形，至于二被告在履约中是否存在违约的情形，原告可另行主张合同相对方负担违约责任抑或是否继续履行合作协议的权利。据此，原告主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。综上所述，本院对原告汕尾市仁泰投资发展有限公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告汕尾市仁泰投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费553，180元，由原告汕尾市仁泰投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 许少棠审 判 员 施伟强审 判 员 叶剑亚二〇二〇年八月三十一日法官助理 黄彬斌书 记 员 黄思婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。