湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终1177号 上诉人（原审原告）：龙平，女，1971年10月8日出生，汉族，住新宁县。 委托诉讼代理人：刘恒刚，男，住新宁县。系新宁县金石镇凝秀社区居委会推荐。 被上诉人（原审被告）：姚细妹，女，1984年11月13日出生，汉族，住新宁县。 原审原告：李曙红，女，1969年11月28日出生，汉族，住新宁县。 上诉人龙平因与被上诉人姚细妹以及原审原告李曙红确认合同无效纠纷一案，不服湖南省新宁县人民法院（2020）湘0528民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙平及其委托诉讼代理人刘恒刚、被上诉人姚细妹、原审原告李曙红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙平上诉请求：1.撤销湖南省新宁县人民法院（2020）湘0528民初562号民事判决，支持龙平的原审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费的承担由法院裁决。事实和理由：涉案房屋买卖行为系商品房预售行为，双方签订的《房屋买卖合同书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品销售管理办法》等法律的禁止性规定；龙平因长期不能办理相关建房手续，欲退款和合理补偿给姚细妹，或者换购其他房屋，但姚细妹不予同意，一审认定龙平不诚信无事实和法律依据。请求二审改判支持其一审诉讼请求。 姚细妹辩称，涉案合同系私人之间的房屋买卖合同，龙平不是商品房开发商，不能适用《中华人民共和国房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》相关法律法规；龙平没有在合同约定的时间内交付房屋，且不愿意再履行合同，起诉要求确认合同无效，就是不诚信的表现。请求驳回龙平的上诉，维持原判。 李曙红述称，其认可龙平上诉的事实和理由。 龙平、李曙红向一审法院起诉请求：1.确认龙平、李曙红与姚细妹签订的房屋买卖合同无效；2.由龙平退还姚细妹10万元购房款，姚细妹预付的10万元购房款的利息损失，由双方按责任分担；3.由双方按责任分担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年1月28日，龙平、李曙红与案外人新宁县中邦置业有限公司签订了《莨山壹号·商铺地土地使用权转让合同书》，龙平、李曙红购买了新宁县中邦置业有限公司所有的坐落在金石镇××、××商铺地两间，商铺地每间宽3.9米，长15米。龙平、李曙红购买2间商铺地后拟建房屋，设计了房屋结构图，确定了每套房屋层数和面积，并向外销售拟建房屋。姚细妹知道龙平、李曙红有拟建房屋出售，遂联系龙平、李曙红，经协商，龙平、李曙红于2018年9月11日与姚细妹签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：一、本次买卖房具体状况如下：1、房屋位于新宁县的301套房（三室两厅两卫两阳台），套房面积为133.18平方米（含分摊面积在内），层高为3.5米。2、房屋即将开工建设，甲方保证在合同签订后12个月内完成主体并尽快交付乙方使用，建成后甲方以毛坯房形式交付给乙方，但外墙及楼梯、电梯的公共区由甲方负责建设及装饰。3、套房由甲方负责联系相关公司安装电表一只和水表一只，安装的所有费用由乙方负责。4、套房的不动产证由甲方负责直接办理到乙方名下，在办证时乙方所购套房应缴纳的费用由乙方负责。二、该房屋的单价为2980元／平米，总购房款为人民币385000元。三、乙方的付款方式为：1、甲、乙双方签订合同当日内，乙方应付给甲方人民币100000元。2、待甲方的主体完工时乙方再向甲方支付250000元。3、剩余的35000元在甲方办理产权证到乙方名下时一次性付给甲方。合同签订后，姚细妹向龙平、李曙红支付购房款100000元。由于龙平、李曙红建房手续因各种原因一直不能办理，龙平、李曙红拟建房屋至今没有修建。2019年11月，姚细妹向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，尔后，姚细妹又撤回起诉。紧接着龙平、李曙红向法院提起诉讼，要求确认双方签订的《房屋买卖合同书》无效。 一审法院认为，本案应确定房屋买卖合同纠纷。本案的焦点是龙平、李曙红要求确认与姚细妹签订的《房屋买卖合同》为无效合同是否符合法律规定。龙平、李曙红购买了新宁县中邦置业有限公司坐落在金石镇××、××商铺地两间，并拟建房屋，设计了房屋结构图，龙平、李曙红系个人联合建房性质，并不是房地产开发企业开发商品房屋。因此，双方签订的《房屋买卖合同》不是商品房预售合同，是一般房屋买卖合同，龙平、李曙红的房屋买卖行为不受《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房销售管理办法》等相关条款调整。龙平、李曙红在与姚细妹签订《房屋买卖合同》后，因其他原因不能如期办理建房相关手续，导致龙平、李曙红不能如期交房，是客观因素造成，并非法律规定的不可抗力原因。龙平、李曙红因不能如期交房，用自己的违约过错行为来对抗姚细妹的守约行为，以所签订的合同违反法律、行政法规为由要求确认合同无效，龙平、李曙红的行为是一种不诚信的行为，违反民法总则的诚实信用原则。龙平、李曙红只有积极办理建房手续，全面履行合同义务，才是解决问题的正确途径。因此，龙平、李曙红请求确认与姚细妹所签订的《房屋买卖合同》合同无效，于法无据，理由不充分，一审法院不予支持。姚细妹在此前向法院提起诉讼，之后又撤回诉讼，其程序符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条规定，判决：驳回龙平、李曙红的全部诉讼请求。 本院二审期间，姚细妹围绕上诉请求依法提交了《合伙修建崀之韵综合大楼合同书》，拟证明拟建房屋买卖合同有效。龙平质证认为，与本案无关联。李曙红对该份证据予以认可。本院认为，姚细妹提交的《合伙修建崀之韵综合大楼合同书》系复印件，没有提交原件核对，且不能达到拟证明目的，本院不予采信。本院确认一审认定的事实。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据合同法关于合同的效力规定，应对涉案《房屋买卖合同书》依序审查缔约主体的行为能力，当事人真实意思表示以及缔约内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。首先，龙平、李曙红与姚细妹均系完全民事行为能力人，签订的《房屋买卖合同》对房屋位置、楼层、面积、价款及相关费用的分担和房屋的交付等均有明确约定，且有双方当事人的签名，符合合同成立形式要件；其次，双方当事人从合同签订到诉讼均未对《房屋买卖合同书》内容提出异议，合同内容系双方的真实意思表示；再次，龙平不能提供有效证据证明《房屋买卖合同书》存在恶意串通损害国家、集体、第三人利益和社会公共利益等合同法第五十二条关于无效的情形。至于龙平认为涉案房屋买卖行为系商品房预售行为，双方签订的《房屋买卖合同书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品销售管理办法》等法律的禁止性规定，因《城市商品销售管理办法》第三条明确规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预告出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为，本案预售房屋的一方不是房地产开发企业，故不属于以上法律法规调整的商品房预售行为，龙平就此提出的上诉意见，本院不予支持。龙平因不能如期办理建房相关手续，不能按约交房，即以合同违反法律、行政法规为由要求确认合同无效，一审认为龙平的行为有违民法总则的诚实信用原则并无不当。龙平提出“一审认定龙平不诚信无事实和法律依据”的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，龙平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由龙平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾昭远 审 判 员  刘劲松 审 判 员  周丽红 二〇二〇年八月二十日 代理书记员  粟冰心 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……