河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初4191号原告：郑州汇泉置业有限公司，住所郑州市中原区金田路10号1号楼3层。法定代表人：邹学文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王振威，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。被告：韩金，男，1989年3月18日出生，汉族，住河南省唐河县。原告郑州汇泉置业有限公司（以下简称汇泉公司）与被告韩金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇泉公司的委托诉讼代理人王振威到庭参加诉讼，被告韩金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告汇泉公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签订合同编号为1700315××××的《商品房买卖合同》于2020年1月8日解除；2、判令被告协助办理合同编号为1700315××××的《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记的解除手续；3、判令被告承担违约金47602.5元、律师费3000元（以上共计50602.5元）；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月15日原、被告签订编号为1700315××××的《商品房买卖合同》，被告采用按揭贷款方式购买原告开发的位于郑州市中原区××、××楼××单元××号房屋。合同签订后，双方到房管部门办理了《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记以及预抵押登记手续。原告依据《商品房买卖合同》约定为被告按揭贷款提供了阶段性保证担保。被告办理按揭贷款后，不按时归还贷款，致使按揭贷款银行多次扣划原告款项代偿，原告通知被告清偿后，被告仍不清偿，且用实际行动明确表示不再履行合同义务。依据《商品房买卖合同》补充条款第三条第六款，原、被告双方约定的合同解除条件已成就。原告通知被告《商品房买卖合同》于2020年1月8日解除。依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”之法律规定，房屋的预告登记仅是保障被告将来实现物权的措施，预告登记并非物权登记，被告并非物权人，不能因为预告登记而剥夺原告的合同权利，也不能因为预告登记而免除被告的合同义务。被告以实际行动明确表示不履行合同义务，且原告按照合同约定履行了告知义务；原告要求解除合同符合约定和法律规定，不存在过错，为此支出的费用，被告应当依约承担。被告意图长期由原告偿还贷款，而自己获得房屋权益的行为，与合同目的和法律规定相违背，被告应对其过错行为承担合同约定的违约责任。原告通知合同解除后，被告并未履行协助办理《商品房买卖合同》的信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记解除手续的约定义务。特提起诉讼，请依法裁判。被告韩金未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，视为放弃举证、质证的权利，根据原告提供的证据及陈述，本院认定法律事实如下：2017年2月23日，中国光大银行股份有限公司郑州中原路支行（贷款人）与被告韩金（借款人）及原告汇泉公司（保证人）签订《个人贷款合同》（抵押、保证）一份，约定被告韩金因购房向贷款人贷款666000元，贷款期限360个月，自2017年2月23日至2047年2月23日，本合同项下首期执行贷款年利率为4.41%；本合同采用抵押担保和连带责任保证担保两种担保方式，抵押房产价值952050元；原告汇泉公司提供贷款金额的0.5%的保证金作为担保，自愿为被告韩金在本合同项下借取贷款所产生的全部债务提供阶段性连带责任保证，保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。2017年2月15日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号1700315××××），载明：被告购买原告出卖的位于郑州市中原区××、××单元××房屋××套，总金额952050元，2017年2月15日付款286050元，商业贷款666000元，付款时间2017年3月15日。该合同附件四即合同补充协议第三款第6条约定，如果××为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：1、××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）支付给××，同时，自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项万分之五的赔偿金；2、××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。××有权选择立即解除本合同（××也可继续催交付款，××仍拒不付款的，××有权在通知××付款后3年内任何时间解除合同），××选择解除合同的，除有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项外，还有权扣除××给××造成的全部损失（包括但不限于利息损失，诉讼费或仲裁费、律师费、房屋价款3%的销售佣金等等）以及损失额30%的违约金；3、如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求××承担担保责任，则××除应照本条前款约定向××还款、赔偿及支付补偿金外，自××代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。××应按照本合同解除合同的有关约定承担违约责任；第九款第4条约定：合同签订后因一方的违约行为导致合同解除的，违约方应支付总房款百分之五的违约金给相对方，并在收到送达的解除通知之日起7日内共同办理解除合同手续（包括签署解除合同的补充协议、共同到当地房管局现场签字、办理解除《商品房买卖合同》备案等手续）以及由违约方承担解除合同的全部费用和因签署本合同及补充协议而承担的全部税费，否则每逾期一日，违约方应向相对方支付总房款的千分之二作为损失赔偿金。同时，违约方如不予配合办理的，其还应承担因解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用；第8条约定：××确认其有效通讯地址：郑州市管城区向阳街27-1-2楼东户，邮编：450000，××可根据该地址与××书面联系。××或××双方地址和联系方式如有变更，应变更之日起7日内书面通知对方。因被告韩金未按期偿还贷款，中国光大银行股份有限公司郑州中原路支行自2019年9月25日起开始扣划原告汇泉公司保证金，截止2020年8月18日共扣划原告汇泉公司保证金40222.89元。2019年11月29日，原告汇泉公司向被告韩金确认的地址郑州市管城区向阳街27-1-2楼东户邮寄《律师函》一份，主要内容为：2017年2月15日，你与汇泉公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为1700315××××），以按揭贷款方式购买汇泉公司开发的房产，并由汇泉公司提供阶段性担保，但你拒不按时归还按揭贷款，并明确表示不再继续履行合同义务，致使汇泉公司承担保证责任至今，已经严重违约。汇泉公司委托河南荟智源策律师事务所处理该事宜，现依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第六款，向你函告如下：1、你拒不按时归还按揭贷款，并明确表示不再履行合同义务，这使汇泉置业承担保证责任，已经严重违约，依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第六款，你应3日内偿还汇泉置业代偿的全部按揭款本息，并承担违约责任。2、请你于2019年12月4日前到汇泉置业结清金部代偿款本息、如2020年1月4日前仍不履行清偿代偿款本息义务，则汇泉公司将依据法律规定和合同约定通知你合同解除：通知合同解除后，你应及时协助汇泉置业办理《商品房买卖合同》信息备案、预告登记、预抵押登记的解除手续。3、如你不履行上述合同义务，将造成汇泉公司承担律师费、诉讼费等实际损失，汇泉公司将依法向你追偿。2020年1月7日，原告汇泉公司向被告韩金确认的地址郑州市管城区向阳街27-1-2楼东户邮寄《律师函》一份，主要内容为：鉴于你于2017年2月15日与汇泉公司签订编号为1700315××××的《商品房买卖合同》之后，虽经汇泉公司多次通知，在合同约定的宽限期内，拒不支付汇泉公司代偿的按揭款本息，已经符合合同约定解除的条件；现汇泉公司委托河南荟智源策律师事务所函告如下：1、你与汇泉置业签订编号为1700315××××的《商品房买卖合同》，于2020年1月8日解除。2、请你7日内配合汇泉置业到郑州市房屋管理部门办理《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记、预抵押登记的解除手续。3、如你不履行上述合同义务，将造成汇泉置业承担律师费、诉讼费等实际损失，汇泉置业将依据《商品房买卖合同》补充协议第9条第4款要求你承担违约金、律师费的违约赔偿责任。该邮件因拆迁、手机151××××7093702228停机被退回。2020年3月16日，原告汇泉公司委托河南荟智源策律师事务所代理本案诉讼，并为此支付律师代理费3000元。本院认为，被告韩金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩举证和质证的权利，应产生对其不利的法律后果。原告与被告韩金签订的编号为1700315××××号《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，受法律保护。因被告未按期偿还贷款，致使中国光大银行股份有限公司郑州中原路支行因被告韩金未按期偿还贷款，截止2020年8月18日累计扣划原告保证金40222.89元。经原告催告后，被告未能按期偿还原告代其向按揭银行偿还的所有款项，已构成违约；根据合同约定，被告付清原告代其向按揭银行偿还的所有款项延迟达30日，即被告以自己的行为明确表示不再履行合同义务，已构成本合同项下的严重违约行为，原告作为××有权解除《商品房买卖合同》，原告按约定的联系方式、通讯地址向被告邮寄《律师函》，通知被告解除《商品房买卖合同》，上述《律师函》虽被退还，但根据《商品房买卖合同》的约定，退还之日即视为送达，故原告通知被告解除《商品房买卖合同》已经送达被告，原告要求确认原、被告签订的合同编号为1700315××××号的《商品房买卖合同》解除，并判令被告协助办理合同编号为1700315××××号的《商品房买卖合同》的信息备案、预购商品房预告登记、预抵押登记的解除手续的诉讼请求，理由正当，证据确实充分，本院予以支持。对于原告要求被告承担违约金46665.75元的诉讼请求，本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定：如因一方的违约行为导致合同解除的，违约方应支付总房款百分之五的违约金给相对方，故被告应向原告支付总房款952050元的5%的违约金即47602.5元。对于原告要求被告承担律师费3000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，被告相应的合同权利，可依据原、被告签订的《商品房买卖合同》另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郑州汇泉置业有限公司与被告韩金签订的合同编号为1700315××××号《商品房买卖合同》已解除；二、被告韩金于本判决书生效之日起十日内协助原告郑州汇泉置业有限公司办理合同编号为1700315××××号《商品房买卖合同》的信息备案、预购商品房预告登记、预抵押登记的解除手续；三、被告韩金于本判决书生效之日起十日内支付原告郑州汇泉置业有限公司违约金47602.5元、律师费3000元，共计50602.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6912元，由被告韩金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张燕杰二〇二〇年八月二十一日书记员  郭信煜