北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1711号上诉人（原审原告）：黄晓峰，男，1962年3月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘洋，北京盈理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张习宇，北京市中伦文德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：谢祝龄，女，1940年11月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：付星利，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑军，北京市纵横律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄继良，男，1932年5月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：马陆琳（系黄继良之女婿），住北京市西城区。上诉人黄晓峰因与被上诉人谢祝龄、黄继良合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初16050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄晓峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判谢祝龄、黄继良协助黄晓峰将西城区×××301号房屋不动产（以下简称涉案房屋）所有权过户登记到黄晓峰名下。2.一、二审诉讼费由谢祝龄、黄继良承担。事实和理由：1.借名买房出现在父母与子女之间，应当综合考虑家庭成员基于信任而产生的简易操作；2.黄晓峰夫妇在2000年支付50万元购买涉案房屋本身足以说明借名买房的关系；3.涉案房屋一直由黄晓峰实际控制并委托黄晓峰之妹黄××出租，后来谢祝龄通过撬锁的方式控制房屋；4.涉案房屋取暖费、物业费也是黄晓峰支付；5.尽管房产证原件由谢祝龄保管，但不足以忽略借名买房的事实。谢祝龄辩称，同意一审判决，不同意黄晓峰的上诉请求。谢祝龄与黄晓峰不存在借名买房合同关系；在黄晓峰提供的录音中，谢祝龄始终未明确认可房屋与黄晓峰有关；黄继良与黄晓峰恶意串通以借名买房损害谢祝龄的利益。黄继良述称，不同意一审判决，同意黄晓峰的上诉请求。黄晓峰和谢祝龄之间存在借名买房合同关系。黄晓峰向一审法院起诉请求：1.判令谢祝龄、黄继良协助黄晓峰将西城区×××301号房屋所有权过户登记到黄晓峰名下；2.诉讼费用由谢祝龄、黄继良承担。一审法院认定事实：黄晓峰系黄继良之子，谢某系谢祝龄之子。1981年，黄继良与谢祝龄再婚。1998年7月3日，中国建设银行总行公布机关房改方案，其中第三部分规定，1．根据现行房改政策，一个家庭只能参加一方的房改购房，另一方是否补贴，补贴多少，由房改的具体形式决定，据此，本方案规定：（1）夫妻双方均在总行工作的，只能选择一方计算住房津贴，申请购房；……。机关房改实施办法第四部分购房基本标准，（一）总行职工购我行住房不得超出两套；（二）购买南丰小区住房，总经理级职工不得超过四间，副总经理级职工不得超过三间，处长级以下职工（含处长）限购一套；……。第五部分购房资格，第2款规定，夫妻双方都在总行机关工作的职工，已由一方申请购买我行住房的，另一方不得再申请。谢祝龄、黄继良当时均为建行总行的职员。1998年7月11日，谢祝龄（购买方，甲方）与中国建设银行（销售方，乙方）签订《住房购销合同》，约定甲方向乙方购买南丰小区4号楼11-202号房屋，建筑面积137.4平方米，销售价格为每平方米7160元，购房款共计98.3784万元。谢祝龄为购买该房屋向中国建设银行申请了贷款9万元。1998年7月12日，谢祝龄（购买方，甲方）与中国建设银行（销售方，乙方）签订《住房购销合同》，约定甲方向乙方购买南丰小区4号楼6-301号房屋，建筑面积69.30平方米，销售价格为7160元每平方米，购房款共计49.6188元。2000年3月10日，黄晓峰出资交纳了301号房屋的购房款496188元、装修保证金3000元。2001年12月20日，西城区×××301号房屋登记在谢祝龄的名下。庭审中，黄晓峰主张，因谢祝龄、黄继良无力再支付301号房屋的购房款，当时黄继良与黄晓峰口头约定，由黄晓峰出资购买301号房屋，产权归黄晓峰所有，因此，在谢祝龄的陪同下交纳了上述费用。黄继良陈述，因为无力再交纳301号房屋的购房款，如果不交款，该购房指标就作废了，黄继良便询问黄晓峰要不要，当时谢祝龄也表示，反正不买就作废了，黄晓峰要买产权就是他的了，因此，黄继良就把这个情况告诉了黄晓峰，黄晓峰回去跟爱人商量后，打电话说他买这个房子，便由谢祝龄陪同一起交纳了购房款和保证金。谢祝龄对此不予认可，谢祝龄表示，谢祝龄与黄继良均为总行职员，但谢祝龄的级别较高，可以认购四间房，当时黄继良不同意谢某与其一起居住三居室，因此要把一居室也买下来，当时黄继良告诉谢祝龄房屋让黄晓峰出资，但从未表示301号房屋归黄晓峰所有，谢祝龄也从未有过这样的表示。黄晓峰出示房屋分配证，用于证明房屋相关手续都由黄晓峰办理。分配证编号为第0176号，分配证中姓名一栏空白，工作单位建行，房屋座落西城区×××号，有效期一栏记载，请于月日以前携带户口本到所在房管所办理订租手续，工作单位印章处加盖了中国建设银行机关服务中心的公章，落款日期仅有2000年。谢祝龄对此表示，相关房屋的原始证件包括购房合同、房产证均由谢祝龄保管，并且谢祝龄也持有301号房屋的分配证，因此，黄晓峰持有的分配证不足以证明其目的。黄晓峰表示，支付购房款后，因为是以谢祝龄的名义购房，相应手续也是谢祝龄办理的，此后，黄继良将一个信封交予黄晓峰，信封内有购房合同复印件、交款通知单（未盖章）、购房款收据复印件、分配证。黄继良称，房屋分配证是谢祝龄拿回来后，黄继良连同所有手续一并交给黄晓峰的，房产证办下来后放在谢祝龄处，因为一家人，因此没有特意要求谢祝龄交还。谢祝龄对此不予认可。谢祝龄出示房屋分配证，用于证明建行机关服务中心向谢祝龄发放了分配证，为谢某使用，相关手续均系谢祝龄办理。分配证记载，姓名谢祝龄，房屋座落西城区×××301号，有效期一栏为请于6月20日前到派出所办理手续，分配证加盖了建行机关服务中心的银行，落款时间为2000年6月10日，分配证下方手写“谢某”。黄晓峰表示无法核实分配证的真实性，但“谢某”系手写的，肯定不是建行的意思，不足以证明是为谢某使用的，购房手续都是谢祝龄办理，因此不清楚分配证出具的背景。谢祝龄出示购房款收据、公共维修基金收据、301号房屋的产权证，用于证明谢祝龄交纳了公共维修基金，自行办理了房产证，并长期保管购房房屋的凭证及产权证。黄晓峰认可证据的真实性，黄晓峰表示，因为涉案房屋系以谢祝龄的名义购买，因此，收据都是向谢祝龄开具的。庭审中，黄晓峰表示不清楚公共维修基金交纳的情况。谢祝龄称，公共维修基金2607.66元是在2002年8月由谢祝龄交纳的。诉讼中，黄晓峰表示，涉案房屋2000年就已经交房，谢某要进去住，当时因为黄晓峰比较忙，所以就出资10万元给黄继良，由黄继良交给谢某，用于装修涉案房屋，另外在2008年又对涉案房屋进行一次装修，全部拆除了此前的装修。黄继良表示，当时同意将301号房屋借给谢某居住，因为谢某是学装修专业的，就让谢某去装修，当时黄晓峰出资10万元用于本案301号房屋和另外一套202号房屋的装修。谢祝龄表示，装修房屋时，黄继良确有出资10万元，但黄继良并没有说是黄晓峰的钱，谢祝龄就认为是黄继良自己的存款，而且黄继良明确表示10万元是用来装修三居室202号房屋的，谢某先找施工队装修了三居室202号房屋，费用都是谢祝龄支付的，花费11万多，随后谢某又装修了一居室301号房屋，花费了5万多，都是谢某支付的。黄继良出示其自行书写的字条，用于证明黄晓峰为涉案房屋支付装修费10万元。字条内容为：4号楼6单元301室，面积69.3m，造价496188元（晓峰亲手交款），晓峰交谢某装修款10万元。谢祝龄表示，该字条是黄继良自行书写，不认可真实性。黄晓峰表示，涉案房屋2000年分下来，经黄晓峰同意，先由谢某居住至2005年，2005年谢某搬走了，房子就有黄晓峰控制，期间借给朋友居住，也有一段时间空置，2008年重新进行了装修，2015年至2018年期间，由黄××（黄继良之女，黄晓峰之妹）代黄晓峰将涉案房屋出租，到2018年9月，黄晓峰才知道涉案房屋被人撬锁了，目前房屋黄晓峰没有控制。黄继良认可涉案房屋一直由黄晓峰控制。谢祝龄称，房屋交房后，由谢祝龄将房屋钥匙交给了谢某，谢某装修房屋并居住到了2005年，黄××向谢祝龄要了三次房本，说房子闲着也是闲着，还不如出租，所以谢祝龄便将房本交给了黄××，由黄××进行出租，一直到2018年，其中2016年双方发生矛盾的时候，谢祝龄曾向承租人发函要求收回房屋，2018年谢祝龄收回房屋后，由谢祝龄出租。谢祝龄出示歌华有线客户确认单，用于证明涉案房屋交房后由谢某居住。黄晓峰对此认可。谢祝龄出示《房屋租赁合同》，用于证明涉案房屋由谢祝龄使用。合同显示签订时间为2018年9月15日，出租期限为2018年10月1日至2019年9月30日。黄晓峰认为该份证据真实性无法核实，但黄晓峰表示涉案房屋确是在2018年10月被撬锁，是在诉讼中刻意改变了房屋占有状态，此前房屋一直由黄晓峰控制。黄晓峰陈述，涉案房屋相关物业费等均由黄晓峰负担。谢祝龄对此不予认可，谢祝龄表示，2010年以后，301号房屋由黄××出租，因谢祝龄没有收取租金，因此，便让黄××支付物业费，后来是黄晓峰把物业费出了，并表示其开办公司需要发票抵扣税款，因此，让谢祝龄帮忙开具几张物业费发票。谢祝龄出示物业公司说明及银行账户明细，证明涉案房屋物业费、供暖费一直由谢祝龄负担。说明内容为：兹证明谢祝龄居住的×××301室和4号楼11单元202室的物业费，2010年以前的由总行统一缴纳，2010年至2017年的均由谢祝龄个人交清，由于物业公司多次变更会计，原始收据难于找齐全。黄晓峰表示无法核实证据的真实性，但黄晓峰认可2010年以前因为总行的福利，因此，谢祝龄并未向黄晓峰索要物业费，2010年以后，因为总行没有福利了，谢祝龄便开始向黄晓峰要求物业费，由黄晓峰将钱交给谢祝龄，谢祝龄去交纳物业费。谢祝龄出示涉案房屋2018年物业费收据，用于证明谢祝龄占有房屋并交纳了费用。黄晓峰认可证据的真实性，黄晓峰表示，涉案房屋在诉讼中改变了占有状态，进而能够说明此前有黄晓峰控制。黄晓峰出示2010年、2013年、2014年、2016年301号房屋物业费发票，用于证明黄晓峰一直占有使用301号房屋，并负担该房屋的相应费用。发票中记载的付款人为黄晓峰。谢祝龄认可证据的真实性，谢祝龄表示黄晓峰称其开办公司需要发票抵扣税款，因此，黄晓峰把物业费出了，让谢祝龄帮忙开具几张物业费发票。黄晓峰出示2017年3月19日家庭会议的录音，家庭会议参加人分别是黄继良、谢祝龄、黄晓峰、谢某等，用于证明双方曾就301号房屋召开家庭会议，黄继良承认黄晓峰借谢祝龄之名购买301号房屋，谢祝龄承认无钱购买301号房屋，全部购房款由黄晓峰支付。黄继良认可录音的真实性。诉讼中，谢祝龄主张录音系在黄晓峰与黄继良事先预谋的情况下进行的，且谢祝龄在家庭会议中也未说过涉案房屋由黄晓峰借名购买，产权归黄晓峰所有。谢祝龄还就录音是否剪辑处理申请了鉴定。2019年10月11日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为未发现检材录音经过剪辑处理。谢祝龄出示2017年6月19日其与黄继良的离婚诉讼笔录，用于证明黄继良坚持要求将301号房屋给黄晓峰导致双方产生了诉讼，黄继良认为黄晓峰出钱了，因此，301号应该归黄晓峰，可见黄继良与黄晓峰之间并无口头约定。黄晓峰表示，笔录真实性无法核实，与本案无关。庭审中，证人谢某出庭作证，谢某陈述：1998年的时候，建行是发了房改方案，黄继良看三居室的房子大又好，表示要去三居室住，但是跟我们住不方便，就要求把一居室的钱也交了，让我去住一居室，后来双方就凑钱把一居室买了；房屋就由我来负责装修房子，我就找了我的同学将房子进行了装修，后来装修的材料都是我去付款结账的，黄继良并没有给我钱，三居室的装修一共花费了11万多元，都是我妈负担的；装修完了后我就在那住，到了2003年左右我就去购买了自己的房子，用于结婚生子，2005年5月1日我就从一居室搬走了，钥匙交给了我妈。黄晓峰表示，谢某陈述其居住涉案房屋的时间认可，黄晓峰作为黄继良的儿子，黄继良告知黄晓峰说这个房子你出资你取得产权，黄晓峰相信这是黄继良与谢祝龄协商好的。黄继良认为谢某的陈述与事实出入的特别多，不认可谢某所述。谢祝龄认可谢某证言的真实性。一审法院认为，本案中，黄晓峰与黄继良虽表示双方就借名购买房屋存在口头协议，但谢祝龄对此不予认可，因房屋系谢祝龄签订合同、登记在谢祝龄名下，因此，即便黄晓峰与黄继良存在口头约定，也对谢祝龄不具有约束力，不足以认定黄晓峰与谢祝龄存在借名购房约定。法院需要指出的是，涉案房屋的价值巨大，其归属对双方当事人的利益将产生重大影响，故对借名约定的认定应当综合考量。黄晓峰虽为涉案房屋出资并支付部分物业费等，但法院从以下几点考虑，认定双方不存在借名购房的约定。第一，2002年谢祝龄自行交纳了涉案房屋的公共维修基金。按常理，如谢祝龄与黄晓峰在2000年存在借名购房的约定，在交纳公共维修基金时，谢祝龄或应通知黄晓峰一同交纳，或应在交纳后告知黄晓峰，但谢祝龄自行交纳了公共维修基金，并未告知黄晓峰，也未向黄晓峰主张该笔费用。第二，房屋交付后，涉案房屋由谢祝龄之子谢某进行了装修。黄晓峰虽表示其出资10万元交予了黄继良，但并无证据证明该10万元用于了涉案房屋的装修。第三，黄晓峰虽表示其一直占用控制该房屋，但涉案房屋开始由谢某居住，此后由黄××出租，并非如黄晓峰所述。第四，涉案房屋的购房合同、购房收据、房产证等均由谢祝龄保管，即便出租使用产权证后，亦交回谢祝龄处。第五，黄晓峰对家庭会议的录音，虽系谢祝龄不知情的情况下进行的，但谢祝龄在家庭会议中亦不认可存在借名购房的约定，且家庭会议中可知，黄晓峰在双方发生矛盾之前，并未向谢祝龄主张过房屋过户。黄晓峰出示的证据，尚未将借名购房约定证明至高度盖然之标准，故法院对其主张借名购房观点，不予采信。因此，对于黄晓峰要求谢祝龄、黄继良将涉案房屋过户登记至黄晓峰名下的请求，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项、第一百零五条、第一百零八条之规定，一审法院于2019年12月判决，驳回黄晓峰的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，黄晓峰与谢祝龄是否成立借名买房合同关系。“借名买房”一般是指一方当事人与他人约定，借用他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由该当事人实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋转移登记的合同。借名买房往往发生在亲友之间，在双方缺乏书面借名买房合同的前提下，要认定是否存在借名买卖合同关系，需要考察的要件事实为：双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管情况及双方陈述的合理性。在证据认定上，需综合全部证据内容、证据间的关联性，结合借名买卖合同的特点，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定，任何因素都不宜单独作为认定事实的依据。根据证据规则，应当由主张借名买房合同关系存在的当事人承担举证证明责任。关于证明标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，应当达到使本院确信借名买房合同关系成立具有高度可能性的程度。因此，现黄晓峰主张与谢祝龄成立借名买房合同关系，应当由其承担相应举证证明责任。本案中，黄晓峰虽基于其对涉案房屋有出资行为、曾经控制涉案房屋主张双方成立借名买房合同关系，但本院认为在案证据尚未达到具有高度可能性的证明标准。具体而言：第一，无证据证明黄晓峰与谢祝龄之间存在黄晓峰出资购房即由黄晓峰获得涉案房屋所有权的约定。本案中，黄晓峰虽主张与其父黄继良存在黄晓峰出资购房后由黄晓峰获得涉案房屋产权的口头约定，但该约定对谢祝龄不当然具有约束力。现双方对黄晓峰所出资金性质存在争议，黄晓峰亦无证据证明其出资行为系履行其主张的借名买房合同下的付款义务，因此仅凭涉案房屋系黄晓峰出资，难以认定双方成立借名买房合同关系。第二，无证据证明黄晓峰一直实际控制涉案房屋。黄晓峰虽主张涉案房屋曾一直由其实际控制，但涉案房屋交付后，该房屋曾经由谢祝龄之子谢某居住，此后又由黄××出租。黄晓峰虽主张谢某、黄××二人均经过其同意，但并未提供相应证据。因此，本院对黄晓峰关于涉案房屋一直由其实际控制的主张难以采信。第三，涉案房屋购房合同、收据等证件资料由谢祝龄保管。且即便涉案房屋出租使用房屋产权证后，仍交回谢祝龄处。对此，黄晓峰未能作出合理解释。第四，黄晓峰虽提供家庭会议录音，但录音中，谢祝龄未明确认可黄晓峰借用其名义购买涉案房屋、房屋归黄晓峰所有。因此，凭该录音亦无法证明双方成立借名买房合同关系。综上，黄晓峰仅凭涉案房屋系其实际出资，尚不足以使待证事实达到高度可能性的程度，应由其承担不利后果。综上所述，黄晓峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8743元，由黄晓峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈 妍二〇二〇年八月三十一日法官助理 王一洲书 记 员 孙 涵