湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4383号上诉人（原审原告）：谭娟，女，1986年9月7日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：长沙绿地商业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆岭街道银杉路31号绿地中央广场6栋411房。法定代表人：黄薪，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐嵩，湖南天地人律师事务所律师。上诉人谭娟因与被上诉人长沙绿地商业管理有限公司（以下简称绿地公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初8074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。谭娟上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认涉案合同无效；3.绿地公司支付租金。事实和理由：一、谭娟已经根据市场价一次性按时支付了涉案商铺全部价款及税款，不存在还需额外支付多余的购买价款或者变相通过租金抵房款的方式支付价款。若绿地公司对购买价款有异议，可自行另案起诉，与本案无关。二、国家禁止“售后返租”模式，绿地公司通过此方式偷逃税款，涉嫌偷逃税款犯罪。绿地公司基于违法行为和违法目的所签署的涉案合同不受国家法律保护。绿地公司的行为是以合法形式掩盖非法目的。一审判决绿地公司可以不支付租金，免费使用商铺，是错误的。绿地公司辩称：一、谭娟与绿地公司签订的《委托经营管理合同》等合法有效，双方应按约履行合同，谭娟主张支付租金无法律和事实依据。《委托经营管理合同》第6.2条明确约定，绿地公司向谭娟支付租金收益的具体期间为2022年1月1日至2023年12月31日，目前，尚未达到双方约定的支付租金的时间。因此，谭娟关于支付租金的主张无事实和法律依据。二、谭娟以“售后返租”、“偷逃税款”为由主张双方间的《委托经营管理合同》无效，不能成立。建设部2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》第十一条虽规定不允许“售后返租”，但该办法仅为部门规章，不属于行政法规，根据《最高院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，人民法院不能援引该办法认定合同无效。三、“30%的购房价格优惠”为双方就该事实的确认，而非交易条件，谭娟并无有效证据推翻该事实。四、《委托经营管理合同》关于租金收益的支付约定实际上是双方对租金收益支付时间的商业安排，并非真正意义上的“免四租二”。况且，合同既未排除谭娟的主要权利，也未加重其责任，对双方的权利义务是对等且公平合理的。综上，谭娟提出的上诉请求无事实和法律依据。恳请依法驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：绿地公司曾用名为长沙绿地商用产业投资管理有限公司。2017年6月27日，谭娟与出卖人长沙绿地麓山新城置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》及附件，约定谭娟购买长沙绿地麓山新城置业有限公司开发的位于岳麓区房屋。同日，谭娟与绿地公司前身长沙绿地商用产业投资管理有限公司签订《委托经营管理合同》及其附件《房屋经营授权委托书》，约定：谭娟委托绿地公司对上述-1063号商铺进行管理和经营，双方同时签订《房屋经营授权委托书》（附件一），合同及附件生效后，绿地公司取得该物业经营使用权后，绿地公司代谭娟行使该物业屋验收交接、出租、物业管理及服务方面的权利。谭娟委托绿地公司经营管理年限为六年，具体起止时间为2018年1月1日至2023年12月31日。在本合同确定的委托经营期限内，谭娟不可撤销的授权绿地公司全权进行经营管理活动，包括但不限于绿地公司以自己或谭娟名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代位收取租金、进行管理和解除租约等事项；谭娟与绿地公司双方沟通确认，鉴于绿地公司在谭娟购买该物业时为谭娟争取了30%的购房价格优惠折扣，绿地公司需投入巨额资金对该物业公共部位及商铺进行招商必要的装饰、装修，为了培育该物业成为成熟的商业区，绿地公司需投入大量的人力及物力，运用自身资源对该物业进行统一招商、运营及管理，绿地公司需承担该物业的管理及费用等，在谭娟委托绿地公司经营该物业的第一阶段，即2018年1月1日至2021年12月31日期间，谭娟自愿将该物业交由绿地公司经营管理使用，在此期间绿地公司无需向谭娟支付任何租金收益及费用。对2022年1月1日至2023年12月31日期间的租金收益，谭娟应提供符合税务要求的发票后40日内向其指定账户支付。同时双方签订一份《房屋经营授权委托书》，谭娟授权绿地公司对涉案-1063号商铺进行经营管理及办理物业房屋验收、交接手续。谭娟在《委托经营管理合同》及《房屋经营授权委托书》上签字，并按捺手印。上述合同签订后，绿地公司接手-1063号商铺的房屋验收、交接及经营管理事项。谭娟向一审法院起诉请求：1、确认双方签订《委托经营管理合同》的行为为无效民事行为；2、确认《委托经营管理合同》是以诈骗、钳制手法缔结的危害国家以及当事人利益的合同；3、确认《委托经营管理合同》无效；4、绿地公司返还涉案的-1063号商铺。一审法院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，有效的民事法律行为应具备以下条件：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定。谭娟作为一个完全民事行为能力人，应对自己所为的民事法律行为的法律后果有清楚的认识并承担相应的责任，应认识到自己在《委托经营管理合同》及《房屋经营授权委托书》中签字并捺印的行为将对自己及绿地公司产生合同约束力。谭娟与绿地公司签订《委托经营管理合同》及《房屋经营授权委托书》，将涉案商铺委托给绿地公司经营管理，谭娟在《委托经营管理合同》及《房屋经营授权委托书》中签字并按捺手印的行为表明委托经营管理系其真实的意思表示。上述合同内容系对委托方、受托方权利义务的详细约定，不违反法律、法规的强制性规定，故谭娟、绿地公司签订《委托经营管理合同》的行为合法有效。谭娟诉请确认双方签订《委托经营管理合同》的行为为无效民事行为，不予支持。谭娟诉请确认《委托经营管理合同》是以诈骗、钳制手法缔结的违反国家税法规定、危害国家以及当事人利益的合同，但未提供充分证据予以证明，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：合同无效的法定情形包括：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。谭娟认为绿地公司在订立合同时存在诈骗、诱使谭娟作出错误的意思表示，且合同内容钳制谭娟对涉案商铺合法的收租权益，四年未向谭娟支付租金，故应认定《委托经营管理合同》无效。谭娟未提供充分证据证明绿地公司在订立合同时存在诈骗且损害了国家利益，也未提供充分证据证明《委托经营管理合同》符合法律规定的合同无效的其他情形。《委托经营管理合同》明确约定“2018年1月1日至2021年12月31日期间，谭娟自愿将该物业交由绿地公司经营管理使用，在此期间绿地公司无需向谭娟支付任何租金收益及费用”，该约定系双方真实意思表示，合法有效。因此，该案《委托经营管理合同》不符合法律规定的应认定为无效合同的情形。谭娟诉请确认《委托经营管理合同》无效，不予支持。《委托经营管理合同》合法有效，绿地公司占有使用涉案商铺有合同依据，谭娟诉请绿地公司返还涉案商铺没有事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回谭娟的全部诉讼请求。案件受理费减半收取80元，由谭娟负担。二审期间，谭娟向本院提交如下证据作为新证据：1.中国房价行情网截图，拟证明其购买的商铺未享受价格折扣；2.（2020）湘0105民初755号案件庭审笔录，拟证明证据1合法；3.绿地公司答辩状，拟证明购房时双方均参照该平台价格；4.中国房价行情平台二维码，拟证明绿地公司在销售房屋时欺骗谭娟。经本院组织证据交换，绿地公司发表了质证意见，认为上述证据不属于新证据，网页下载时间是2020年6月4日8：11左右，证据上说明房价行情仅供参考，且没有评估师进行评估，该价格与本案没有关联。本院审查认为：谭娟提供的上述证据意在证明绿地公司有意欺骗，案涉房屋不存在价格优惠，但该下载网页不能反映双方签订合同期间的真实价格，亦非经法定程序形成的证据，不足以证明本案事实，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另，二审经阅卷与庭询，查明：案涉商铺原由案外人湖南金溁湾商贸有限公司接受委托进行经营管理，同时委托经营的数百户，后经营出现争议，经政府协调，绿地公司接管相应商铺，并与谭娟等人签订了《委托经营管理合同》。本院认为：本案的争议焦点是案涉合同是否合法有效的问题。谭娟主张绿地公司在合同约定房价折扣30%系存在欺诈，但该房价是否有折扣，绿地公司是否存在欺诈行为尚没有充分证据证明，本院不予支持。谭娟主张国家明令禁止“售后返租”模式，绿地公司通过此合同方式偷逃税款，该违法行为无效，导致涉合同不受法律保护，经查其主张亦不能成立。首先，绿地公司并不是房屋出售人，法律和行政法规并没有禁止“售后返租”模式；其次，谭娟主张绿地公司大量涉嫌偷逃税款，该事实是否成立尚无充分证据证明，谭娟可以向有关部门主张权利；再者，谭娟作为有完全民事行为能力的成年人，在《委托经营管理合同》及《房屋经营授权委托书》上签名捺印，将案涉房屋委托绿地公司经营管理，其行为合法有效，谭娟的相关主张不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人谭娟负担。本判决为终审判决。审  判  长  郭伏华审  判  员  邓 安审  判  员  邓 浩二〇二〇年八月五日法官助理刘聪书记员（兼）  刘 聪