江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初11572号原告：昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙），住所地昆山市花桥镇蓬善村，统一社会信用代码9132058376651569X0。执行事务合伙人：陶彩英。委托代理人：顾静，上海市金茂(昆山)律师事务所律师。被告：昆山市益旺包装有限公司，住所地昆山市花桥镇星光工业园区26A，统一社会信用代码91320583573752795J。法定代表人：徐菊芳，该公司总经理。第三人：昆山科晟力自动化设备有限公司，住所地昆山市花桥镇星光创业园26A，统一社会信用代码91320583MA1MHN354M。法定代表人：韦晓丽，该公司总经理。第三人：昆山合利晟包装材料有限公司，住所地昆山市花桥镇星光创业园26A，统一社会信用代码91320583MA1MHWL53E。法定代表人：徐戈彪，该公司总经理。原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）（以下简称星利富民合作社）与被告昆山市益旺包装有限公司（以下简称益旺公司）、第三人昆山科晟力自动化设备有限公司（以下简称科晟力公司）、第三人昆山合利晟包装材料有限公司（以下简称合利晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告星利富民合作社委托代理人顾静、被告益旺公司法定代表人徐菊芳到庭参加了诉讼，第三人科晟力公司、合利晟公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星利富民合作社提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告及第三人从昆山市花桥镇XX园XX房屋搬离并将房屋返还原告；2、被告支付原告2019年9月1日起至解除之日止的租金，按照240元每天每平方米计算；3、被告支付原告自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按照480元每天每平方米计算；4、被告支付原告违约金128640元；5、被告支付原告律师费15307元；6、由被告承担本案诉讼费用。审理中经本院释明，如原告要求解除合同诉讼请求无法得到支持，其诉讼请求调整为：1、被告按照合同约定的每日千分之三的逾期付款违约金标准支付违约金，具体的计算方式以被告实际付款的时间进行分段计算；2、被告按照年租金50%支付违约金128640元；3、被告支付管理费，按照2元每平每年标准，从2019年9月1日计算到2020年8月31日；4、被告支付律师费15307元；5、由被告承担诉讼费。事实与理由，原、被告于2019年12月26日签署《房屋(厂房)租赁合同》，约定被告承租原告位于花桥镇XX园XX号厂房，面积1072平方米，合同期限2019年9月1日至2021年12月31日，按照合同约定，首年租金257280元以及租赁保证金5728元应于2020年1月9日前支付至原告银行账户，期间原告自行催缴多次并委托律师发函催缴，截止目前，被告仅支付11万元，尚余173008元。在催款过程中，原告发现被告存在转租情况，涉诉房屋实际存在第三人在使用的情况。又根据《房屋(厂房)租赁合同》第七条第一款的约定“乙方应如期如数支付租金，每逾期一天，须向甲方支付应付款项千分之三的违约金，逾期三十天以上视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任。根据第七条第3款的约定，合同解除的，乙方须按照实际占用时间支付使用费，每日按日租金的两倍计算；第7款规定，因一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，同时因违约而造成的一系列费用，包括律师费、诉讼费、保全费等均由违约方承担。根据合同第八条第二款规定，双方约定本合同项下的违约金为年租金的50%，故原告为维护自身合法权益提起本案诉讼。被告益旺公司辩称，被告仍想继续租赁使用厂房，被告只是支付租金晚了点，7月底被告已经将第一年度的租金全部付清了。对于违约金被告已向原告公司提出情况说明，因为疫情等因素影响才导致了违约，故申请原告进行减免。第三人科晟力公司、合利晟公司未作答辩。经审理查明，2019年12月26日原告星利富民合作社（甲方）与被告益旺公司（乙方）签订了一份房屋（厂房）租赁合同，约定被告承租原告位于花桥镇XX园XX号厂房用于生产，面积1072平方米，合同期限2019年9月1日至2021年12月31日。合同约定租金第一年度租金（2019年9月1日至2020年8月31日）为240元每年每平方，即年租金257280元。管理费标准为2元每年每平方米，合同期内总计5003元。租金支付方式为按照先付后用原则，按年支付，在本合签订后，乙方应于15个自然日之内支付租金，甲方开具相应发票，租金汇至甲方指定银行账户。若逾期支付，按照本合同第七条第一款之约定处理。保证金按首年租金的10%收取，计25728元作为押金。合同内对甲乙双方权利义务亦作出了约定，其中约定乙方在租赁期内，未经甲方书面同意，不得擅自将房屋转租、转让、转借给第三方，不得用于抵押等他项权利的处分，不得擅自改变用途，否则甲方有权立即解除合同，并按本合同第八条执行。合同第七条第一款约定，乙方应如期如数支付租金，每逾期一天，须向甲方支付应付款项千分之三的违约金，逾期三十天以上视乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任。该条第七款约定，因当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，同时因违约而造成的一系列费用，包括律师费、诉讼费、保全费等均由违约方承担。合同第八条违约责任条款约定，双方约定本合同项下的违约金为年租金的50%，若甲乙双方违反本合同项下的任一条款，均有权进行主张上述违约金。如因违约导致纠纷而引起诉讼的，违约方应当承担包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等各项费用。另查明，合同签订后，被告承租使用涉案房屋，但被告并未按照合同约定时间支付租金，被告于2020年1月3日付租金30000元、2020年2月27日付租金30000元、2020年3月10日付租金50000元、2020年6月16日付租金60000元、2020年6月19日付租金40000元、2020年7月31日付租金47280元，故被告已将2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金257280元支付完毕。再查明，由于被告未按时支付租金，2020年1月17日原告委托律师向被告发出过律师函，要求被告及时支付剩余未付租金，否则原告有权收回房屋。审理中被告对此辩称因疫情影响租金未能按时支付，对于原告主张的违约金申请调整。原告为本案纠纷委托上海市金茂(昆山)律师事务所参加诉讼，双方签订有律师代理合同，约定律师费15307元，审理中原告亦提供了相应的律师费发票。又查明，现被告仍继续承租使用涉案厂房，被告为继续履行合同，在审理中将保证金25728元已付给原告。关于两名第三人，被告称合利晟公司是被告法定达标人另外注册的公司，在涉案厂房中只作办公室用途，并不生产。科晟力公司是被告法定代表人与他人合伙开设，该公司使用部分厂房做组装。被告与两名第三人之间未签订过转租合同，第三人亦无需支付租金给被告。以上事实有两份房屋（厂房）租赁合同、委托代理合同、律师费发票、租金支付凭证、律师函及邮寄凭证等，以及当事人陈述予以证明。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同依法成立有效，双方均应恪守履行。合同签订后原告已将厂房交由被告承租使用，但被告未按时支付租金属于违约。本案中原告以被告违约主张合同解除是否能够得到支持，本院认为，在合同履行过程中虽出现违约情形，但若合同具备继续履行条件的亦应以继续履行为主。本案中虽然被告存在逾期支付租金的情况，但在审理前被告已将当年度租金全部支付完毕，且为了保证合同能够继续履行，被告亦将保证金付清。现厂房仍由被告正常承租使用，双方租赁合同具备继续履行的条件和基础，故原告要求解除合同本院不予支持。审理中经本院释明,原告已就合同继续履行情况下的诉讼请求作了调整变更。对于调整后原告主张的违约金，被告逾期支付租金属于违约，虽然合同中第七条第一款及第八条均约定了违约金，但原告并不能同时主张，本案中被告认为违约金主张过高申请调整，本院根据被告逾期支付租金给原告造成的资金利息损失为参考，认定被告按照逾期支付租金的金额及逾期期限，以年利率11.7%为标准进行赔偿。以此标准计算，被告应赔偿原告违约金为9534.15元。对于原告主张的管理费，被告予以认可，本院认定被告应支付原告管理费为2144元。对于原告主张的律师费15307元，双方租赁合同中对发生违约情形下律师费的承担有明确约定，该约定于法无悖，原告亦提供了相应的代理合同及律师费发票，本院对此予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告昆山市益旺包装有限公司赔偿原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）违约金9534.15元、律师费15307元并支付管理费2144元，合计26985.15元于本判决生效后十五日内履行完毕；；(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6446元，减半收取3223元，由被告昆山市益旺包装有限公司负担。该款原告已交纳至本院，被告于本判决生效后十五日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  何跃武二〇二〇年八月二十六日书记员  颜晓龙附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。