湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6711号上诉人（原审被告）：虞正强，男，1959年7月7日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审被告）：卢美沙，女，1963年10月26日出生，汉族，住长沙市天心区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：罗淇予，湖南金州律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨超慧，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周振明，男，1935年12月11日出生，汉族，住长沙市天心区。（已死亡）被上诉人（原审原告）：周伟锋，男，1960年5月19日出生，汉族，住长沙市天心区，系周振明之子。被上诉人（原审原告）：周伟魁，男，1961年10月13日出生，汉族，住长沙市天心区，系周振明之子。被上诉人（原审原告）：周淑群，女，1955年10月20日出生，汉族，住长沙市天心区，系周振明之女。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：魏旭兰、饶雪槟，湖南高泽律师事务所律师。上诉人虞正强、卢美沙因与被上诉人周振明返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初12562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理期间，被上诉人周振明于2020年4月18日宣告死亡，其子女周淑群、周伟锋、周伟魁于2020年7月19日向本院提请参与诉讼申请，本院予以追加申请人周淑群、周伟锋、周伟魁为本案被上诉人，现已审理终结。上诉人虞正强、卢美沙的上诉请求：1、依法撤销（2019）湘0103民初12562号民事判决书，并依法改判驳回周振明一审全部诉讼请求；2、请求判令由周振明承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、原审判决认定的事实错误，依法应予以改判。（1）卢美沙与周振明签订的《房屋买卖合同》并非为周振明与虞正强签订《购房协议》及《承诺》中涉及房屋买卖协议事项的进一步细化，双方的法律关系应以2005年6月3日由卢美沙与周振明签订的《房屋买卖合同》的内容确认，即为一般的房屋买卖合同关系。（2）案涉房屋自始以来即无任何产权登记，属于无产权登记的房屋，并不存在产权是否转移的问题。（3）（2018）湘0103民初30号民事判决第二项内容并不能认定为从侧面否认房屋买卖合同关系继续存在的事实。2、原判决适用法律错误，依法应予以改判。原审法院适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定不符合本案真实客观的情况，本案双方之间并非为租赁合同关系。即便是按照原审法院逻辑，那么房屋买卖合同的部分并未解除，虞正强、卢美沙有权占有、使用居住案涉房屋。原审法院以租赁合同进行判决，明显有悖于全面审理案件的审判原则，依法应予以改判。被上诉人周淑群、周伟锋、周伟魁辩称，一审判决认定事实清楚。适用法律正确，应予维持。虞正强、卢美沙的上诉理由不成立。其主要上诉理由已经在已生效的判决书（2018）湘0103民初30号民事判决书以及（2018）湘01民终6130号民事判决书的事实认定中予以了说明，法律认定中已经予以了说明，在该两份判决书没有被撤销之前，生效判决书的权威应予以维护。请求法院驳回上诉，维持原判。周振明向一审法院提出诉讼请求：1．判令虞正强、卢美沙立即搬离占用的位于长沙市天心区的房屋（以下简称为案涉房屋）；2．判令虞正强、卢美沙立即向周振明支付房屋占用使用费（按照2600元／月的标准以实际占用天数计算，暂算至2019年11月29日为人民币8000元）；3．判令本案诉讼费用由虞正强、卢美沙承担。一审法院认定事实：长沙市原南区劳动服务公司综合商场基建办公室于1980年经长沙市人民政府批准征用八方亭、天鹅塘岭一带土地兴建居民点，因天鹅塘岭32号私房住户沈子忠（产权登记为李德风名下）的住房有部分在红线范围内，长沙市原南区劳动服务公司综合商场基建办公室征用了天鹅塘岭32号私房，并于1982年修复后给本单位职工暂住。1986年3月，周振明的配偶邓连珍（已于2001年11月16日去世）与长沙市原南区劳动服务公司综合商场基建办公室签订《购房协议》，约定长沙市原南区劳动服务公司综合商场基建办公室将天鹅塘岭32号房产出售给邓连珍。上述合同签订后，邓连珍、周振明分两次支付了购房款共计1.1万元（收据备注为天鹅塘岭13号），此后该房产因历史遗留问题一直未能办理产权登记至邓连珍名下，但长沙市原南区国土管理局曾于1995年5月对天鹅塘岭33号房产进行地籍调查，房屋产权登记建筑面积计算（40.25㎡）及房屋所有权登记四面墙界申报资料显示天鹅塘岭32号房屋的土地使用者为邓连珍。2005年3月19日，周振明与虞正强签订《购房协议》1份，约定周振明以5.5万元将天鹅塘岭21号房转让给虞正强；现首付1万元作第一批资金，并带此房子的原始资料、复印件一份，如周振明的资料不足，办理房产证有碍阻，资金费用归周振明付给；产权证办好后过户费用由虞正强付，产权证办好后，余款4.5万元一次付清。2005年3月24日，虞正强在该《购房协议》上另书写“现本人虞正强已将人民币1万元回收，继续租用住房”的内容。2005年6月2日，周振明与虞正强再次签订《购房协议》1份，该协议主要约定：天心区天鹅塘岭21号房由于房子产权证、土地证等历史遗留问题，尚不能成交，周振明决定将该房屋以人民币5.5万元的价格卖给虞正强；虞正强承诺在未交清5.5万元以前，每月必须付租金200元。2005年6月3日，周振明作出书面《承诺》1份，内容为“我周振明决定将天心区天鹅塘岭21号房子以人民币伍万伍仟元的价格卖给虞正强。但由于该房子的产权证没有具体落实，并碍于某些原因尚不能成交，经商议决定由虞正强继续租佃，每月付给周振明贰佰元的租金，直到房子拆迁，若中途房产证问题得到解决，仍以伍万伍仟元的价格成交。因为房子年久失修，漏水、腐坏、白蚁成灾，同意虞正强将房子施工大维修及装饰，如果拆迁时倘若购房协议不能达成，拆迁时补贴的维修，装饰费归虞正强，拆迁房屋补贴金归周正明所得”。2005年6月3日当天，周振明与卢美沙同时还签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定：周振明自愿将坐落于长沙市天心区的房屋出售给卢美沙，产权面积为40.25㎡另加30㎡；双方议定上述房屋成交总价为5.5万元。2005年6月，虞正强出资对案涉房屋进行了重新修建装修，现该房屋的用电客户姓名为虞正强。案涉房屋的门牌号原为长沙市天心区（现为天鹅塘岭21号）。2017年11月2日长沙市天心区人民政府发布了《关于天心区改造项目房屋征收决定的公告》，案涉房屋被列入该棚户区改造项目征收范围。2018年1月8日周振明向一审法院提起诉讼，周振明要求确认周振明、虞正强于2005年6月2日签订的《购房协议》已解除并判令虞正强立即向支付欠付的租金（从2017年4月份算至实际解除租赁关系日止）。一审法院审理后认为，本案中周振明与虞正强就案涉房屋先后签订了多份《购房协议》、《承诺书》，并与虞正强的配偶卢美沙签订了《房屋买卖合同》，上述均系双方就案涉房屋交易进行磋商达成的协议，内容上具有连续性，不应割裂开来仅就单份合同进行认定。根据周振明与虞正强于2005年6月2日签订的《购房协议》，双方又于次日签订《承诺》1份，双方关于案涉房屋买卖的协议系附有生效条件的民事法律行为，即在案涉房屋的房产权证问题解决后生效。《房屋买卖合同》的签订仅可视作对周振明与虞正强签订《购房协议》及《承诺》中涉及房屋买卖协议事项的进一步明确细化，但并未因此取消了双方此前在《购房协议》中就涉案房屋买卖行为所附加的生效条件。在双方就涉案房屋买卖行为所设定的生效条件成就前，协议双方仍应依约履行双方就涉案房屋达成的租赁协议，即虞正强应按照200元／月的标准支付租金。虞正强拒付租金的行为已构成违约，周振明有权要求解除合同，对于周振明的该项诉讼请求，一审法院予以支持。故一审法院作出（2018）湘0103民初30号民事判决：一、解除周振明与虞正强于2005年6月2日签订的《购房协议》；二、限虞正强在本判决生效之日起十日内按照200元／月的标准向周振明支付自2017年4月起直至本判决生效之日止的租金。此后虞正强不服该判决提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年7月17日作出（2018）湘01民终6130号民事判决驳回上诉，维持原判，二审民事判决书于2019年7月29日发生法律效力。此后2019年9月4日周振明之子周伟锋向虞正强、卢美沙发出要求腾房的手机短信，要求虞正强、卢美沙腾房未果后周振明再次诉至一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初30号一审民事判决书以及长沙市中级人民法院（2018）湘01民终6130号二审民事判决书已经认定周振明与虞正强之间的房屋买卖合同关系尚未生效，双方之间系房屋租赁合同关系，该事实已被上述生效判决予以确定，此后虞正强对上述生效判决虽有异议但上述生效判决至今尚未进入再审程序被改判，其作为人民法院发生法律效力的裁判文书所认定的事实可以作为本案审理的依据。长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初30号民事判决已经认定：周振明与卢美沙《房屋买卖合同》的签订仅可视作对周振明与虞正强签订《购房协议》及《承诺》中涉及房屋买卖协议事项的进一步明确细化，并未因此取消了双方此前在《购房协议》中就案涉房屋买卖行为所附加的生效条件，在双方就案涉房屋买卖行为所设定的生效条件成就前，房屋产权并未转移，协议双方仍应依约履行双方就案涉房屋达成的租赁协议。因卢美沙与虞正强系夫妻关系，夫妻互相享有家事代理权，《承诺》所约定的内容对于卢美沙也产生法律效力，同时（2018）湘0103民初30号民事判决第二项确定虞正强支付2017年4月至判决生效之日的案涉房屋租金，该项确定的租金给付内容也从侧面否认了卢美沙与周振明房屋买卖合同关系继续存在的事实，故卢美沙提出的并未解除双方之间房屋买卖合同，可以继续占有使用案涉房屋的意见，一审法院不予采纳。因长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初30号民事判决已经以虞正强欠付2017年4月起的租金为由判决解除了周振明与虞正强于2005年6月2日签订的《购房协议》，其实质是解除了该《购房协议》中包含的房屋租赁合同关系，现该判决已经发生法律效力，故周振明与虞正强、卢美沙之间就案涉房屋的租赁合同已经解除，租赁合同解除后，虞正强、卢美沙作为承租人无权继续占有案涉租赁房屋，应当腾空房屋交付给周振明。关于周振明主张的房屋占有使用费。因虞正强自2017年4月起未缴纳房屋租金，也未搬离案涉房屋，已生效的（2018）湘0103民初30号民事判决第二项已经确定由虞正强支付自2017年4月起至该判决生效之日的租金，该判决于2019年7月29日生效，故从2019年7月30日起，虞正强、卢美沙因属于无权占有案涉房屋，应当支付此后至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费。至于房屋占有使用费的具体标准，周振明主张每月2600元没有提交相应证据证实，合同解除后的占有使用费可以继续参照双方原来约定的租金标准每月200元计算。对于虞正强在居住使用案涉房屋期间对案涉房屋进行了重大维修，因双方已对案涉房屋因拆迁获得的维修、装饰费用归属进行了约定，虞正强可在案涉房屋拆迁征收补偿金额确定后另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决：一、虞正强、卢美沙在判决生效之日起十日内腾空位于长沙市天心区的房屋并交付给周振明；二、限虞正强、卢美沙在判决生效之日起十日内按照200元／月的标准向周振明支付自2019年7月30日起算至房屋实际腾空交付之日止的占有使用费；三、驳回周振明其他诉讼请求。本案受理费2460元，减半收取1230元，由虞正强、卢美沙负担1000元（此款周振明已向一审法院预交，由虞正强、卢美沙随同判决款项付给周振明），周振明负担230元。二审中，双方当事人均未提交新证据。各方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认作为二审查明的事实。两上诉人主张本院认为，本案的争议焦点为两上诉人应否腾退案涉房屋并向被上诉人支付相应的占有使用费。两上诉人主张，就案涉房屋，两上诉人与周振明之间的法律关系应以2005年6月3日的《房屋买卖合同》的内容确认为房屋买卖合同关系，此法律关系持续存在，不应腾退房屋并支付占有使用费。经查，就案涉房屋，已生效民事判决已经认定周振明与虞正强之间的房屋买卖合同关系尚未生效，双方之间系房屋租赁合同关系。人民法院发生法律效力的裁判文书所认定的事实可以作为本案审理的依据。已生效的（2018）湘0103民初30号民事判决第二项已经确定由虞正强支付自2017年4月起至该判决生效之日的租金，该判决于2019年7月29日生效。因虞正强自2017年4月起未缴纳房屋租金，也未搬离案涉房屋，故从2019年7月30日起，两上诉人因属于无权占有案涉房屋，应当支付此后至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费。一审根据上述情况认定两上诉人应腾退案涉房屋并支付相应的房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。两上诉人无充分证据佐证己方上诉主张，应承担举证不能的法律后果。故对其上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人虞正强、卢美沙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由上诉人虞正强、卢美沙负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年八月二十八日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。