湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0211民初3066号原告：湖南汇加实业有限公司，住所地湖南省株洲市天元区栗雨工业园四十五区。法定代表人：马敏，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨立东，湖南添力律师事务所律师。委托代理权限为特别授权，即代为起诉，变更或放弃、承认诉讼请求，进行调解或和解，代为签收法律文书等。委托诉讼代理人：杨沛，湖南添力律师事务所实习律师。委托代理权限为一般代理。被告：株洲美年大健康健康管理有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路68号胜马可商业广场4楼法定代表人：饶繁荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏海涛，湖南金桥律师事务所律师。委托代理权限为特别授权，即代为调查取证，代为起草、签收、送达法律文书，代为立案、起诉，变更、增加、放弃诉讼请求，代为调解、和解，代为提起反诉，代为申请执行等。委托诉讼代理人：齐伟，湖南金桥律师事务所律师。委托代理权限为一般代理。原告湖南汇加实业有限公司（以下简称汇加公司）与被告株洲美年大健康健康管理有限公司（以下简称美年大健康公司）、美年大健康产业控股股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序审理本案，审理中，原告申请撤回对被告美年大健康产业控股股份有限公司的起诉，本院予以准许。因案情复杂，本院依法组成合议庭，转为普通程序审理，与本院受理的（2020）湘0211民初39号美年大健康公司与汇加公司房屋租赁合同纠纷一案合并，公开开庭进行了审理。原告汇加公司的委托诉讼代理人杨立东、杨沛、被告美年大健康公司的委托诉讼代理人魏海涛到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告汇加公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《租赁合同》已于2019年7月11日解除；二、判令被告立即搬离腾空原告的房屋；三、判令被告向原告支付所欠费用30,398元，保证金364,662元不予退还；四、判令被告以121,554元/月的标准向原告支付自2019年8月1日起至实际搬离腾空之日止的房屋占有使用费；五、判令被告以电费1.4元/度，水费4.6元/立方的标准向原告支付自2019年8月1日起至实际搬离腾空之日止的水电费；六、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告申请撤回第三项诉讼请求中“被告向原告支付所欠费用30,398元”以及第五项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：2017年11月11日，原、被告签订了《租赁合同》、《租赁补充合同》，《租赁合同》约定：乙方按季度支付租金，于上一季度最后一个月的25日前支付下一季度的租赁费用，每拖延一天，乙方按拖欠金额的0.5%向甲方缴纳滞纳金；每月26日由双方指定人员共同抄表，下月5日前支付水费、电费。合同履行过程中，被告屡次逾期缴纳租赁费等相关费用。2019年7月7日，原告向被告发出《催款函》，告知被告逾期交纳费用已构成违约，要求其在收到催款函后三日内交纳所欠费用。被告当日签收，并明确表示拒绝支付房租和水电费用。2019年7月10日原告向被告发出了《解除租赁合同通知书》，被告亦确认签收。根据《合同法》第93条第2款、第96条的规定，原告与被告签订的《租赁合同》已于2019年7月11日解除。合同解除后，被告一直未缴纳其拖欠的租赁费用，也未在《解除租赁合同通知书》中限定的时间内与原告处理解除合同后续事宜。2019年7月15日，原告向被告发出《关于解除租赁合同后续事宜处理的通知》，要求被告在2019年7月31日前自行搬离腾空租赁房屋，但被告一直未搬离，也未向原告提出合理的搬迁方案。2019年8月6日，原告再次向被告发函，要求被告在2019年8月15日前搬离腾空租赁房屋，但被告至今仍未搬离，一直强行占用原告的房屋，给原告造成了巨大的损失。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法裁决。被告美年大健康公司辩称：一、汇加公司未按约定将案涉房屋改变房屋性质，导致答辩人在装修改造完成之后无法办理消防验收，案涉房屋无法正常使用。汇加公司构成根本违约，无权单方面解除房屋租赁合同，反而应按照合同约定赔偿答辩人因此遭受的巨大经济损失；二、答辩人延迟交房租、水电费系因汇加公司违反合同约定私收高额水电费而行使抗辩权。汇加公司不应私收高额电费，应按合同约定调整电价，但汇加公司不予理睬，断然认定答辩人违约。答辩人认为汇加公司无权要求答辩人缴纳水电费；三、汇加公司第三项诉讼请求主张答辩人欠30,398元系虚构的，答辩人已缴纳了2019年9月份电费，不应重复支付；四、汇加公司无视其根本违约的事实，以解除合同为由，采取发函骚扰、恐吓逼迫、断水断电、停电梯的方式扰乱答辩人的正常经营，逼迫答辩人搬离，造成的装饰装修损失、停业搬迁损失、断水断电损失各项损失高达900万元，应由答辩人承担。汇加公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回汇加公司的诉讼请求。本院经审理查明：2017年11月11日汇加公司（甲方）与美年大健康公司（乙方）签订《租赁合同》、《租赁补充合同》，合同约定：乙方承租甲方位于株洲市栗雨工业园黑龙江路581号汇加工业园区新建办公大楼第四、五、六楼（均含附楼）、七楼面积4655.93㎡，一楼面积76.95㎡，总面积4732.88㎡，用于乙方从事经营美年大健康体检中心。房屋租赁期限从2017年12月1日至2032年11月30日（15年），租赁合同签订后，甲方免除乙方四个月的租金，装修期免租赁费（免租期物业管理费为3元/㎡/月）。一楼租金每月54元/㎡，其他12元/㎡，物业管理费3元/㎡，场外租赁费5元/㎡，设备租赁费5元/㎡（乙方需按合同约定按时缴纳各项费用，甲方确定收到款项后五个工作日内向乙方提供合法发票），第三年起每两年递增6%的租金及费用，即第1-2年租赁费121,554元/月、第3-4年递增6%，租赁费128,847元/月……以此类推。乙方需向甲方按三个月租金标准缴纳合同保证金，租赁费与保证金需于合同签订之日起十日内支付至甲方指定账户，甲方确定收到款项合同方为生效，如环评、消防、卫生部门在申请过程中初审设置许可未通过，甲方无条件退回乙方缴纳的租金。乙方需按时在每月的5日前支付当月物管费；乙方需按时缴纳租赁费，一年付四次，每三个月付一次，应于上一季度最后一个月的25日前支付下一季度的租赁费用，不得拖延，每拖欠一天，乙方按所拖欠金额的0.5%向甲方缴纳滞纳金。水电费收取按商业经营使用水电费的标准收取，按株洲市自来水公司和株洲市电业局的相关收费标准执行。每年电费随电业局调价做调整，每月26日双方指定人员共同抄表，下月5日前支付，水费随自来水公司调价做调整，每月26日双方指定人员共同抄表，下月5日前支付，水电费逾期缴纳，甲方有权停供水电。经双方协商，办公楼电费按1.4元/度、水费每立方4.6元收取。甲方在乙方正常租赁期间，不得无故终止合同，或将房屋转租他人使用，乙方拖欠房租累计十五日以上，收回出租房屋，保证金不予退回。租金每拖欠一日，乙方按所拖欠金额的0.5%向甲方缴纳滞纳金。因甲方违约导致乙方合同目的不能实现的，乙方可解除合同。甲方应当赔偿乙方因此而遭受的全部损失。在合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。否则，双方不得无故提前终止本合同。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……（5）因归属于租赁房屋、所在土地等原因导致乙方无法办理出开设医疗机构所需证照的，包括但不限于医疗机构执业许可证、放射诊疗许可证、辐射安全许可证、消防验收批复、环评批复、排污许可证等。因以上原因致使合同不能继续履行的，甲方应扣除乙方实际使用时间应付的租金后，将剩余部分及保证金如数退还给乙方。此外双方还对其他内容进行了约定。同日，双方签订《租赁合同》之补充协议，约定房屋租赁期限变更为自2018年4月1日起至2032年11月30日止。合同签订后，美年大健康公司交纳租赁保证金364,662元并对租赁房屋进行了装饰装修并投入使用。因美年大健康公司欠缴租金等费用，汇加公司于2019年7月7日向美年大健康公司发出催款函，7月9日美年大健康公司回函，提出电费按1.4元/度收取过高，应按省发改委文件规定调整电价；因租赁房屋的土地性质原因导致其无法办理消防验收，要求汇加公司于7月30日前按合同约定保证其完成消防验收，以免其因消防问题遭受行政处罚，基于以上问题未解决，将暂缓支付相应租金，直至问题解决。2019年7月9日，汇加公司向美年大健康公司发出《解除租赁合同通知书》，提出美年大健康公司拖欠应于2019年6月5日前缴纳的2019年7月至9月的租赁费、物管费，应于2019年7月5日前结清的水电费，已严重违约，双方的租赁合同立即解除。美年大健康公司于7月11日收到该通知。2019年7月15日，汇加公司向美年大健康公司发出《关于解除租赁合同后续事宜处理的通知》，告知美年大健康公司2019年7月31日前自行搬离腾空租赁房屋。2019年7月17日美年大健康公司回函，再次提出根据合同约定，汇加公司有协助办理消防验收的义务，现因土地为工业用地，导致其无法办理消防验收、无法开业经营，其拒缴房租、水电费是依法行使合法的抗辩权，一旦问题解决，将按合同约定支付房租和水电费，不同意解除合同。2019年7月17日汇加公司回函重申双方签订的租赁合同于2019年7月11日解除，要求美年大健康公司2019年7月31日前搬离腾空租赁房屋，2019年8月6日汇加公司向美年大健康公司再次发出《关于限期搬离腾空房屋的函》，要求美年大健康公司于2019年8月15日前自行搬离腾空租赁房屋，否则将全面停水、停电，并通过司法途径强制要求其搬迁腾空。此后，美年大健康公司陆续搬离设备，至2020年1月17日将全部设备及其他财物搬离腾空。另查明，案涉租赁房屋的土地性质为工业用地。因开办体检中心需二次消防验收，涉及土地使用性质，合同洽谈期间，美年大健康公司原法定代表人贺朝锋就租赁房屋土地变性问题与汇加公司法定代表人马敏进行过沟通，马敏表示不可能有障碍。合同履行中，双方就土地变性问题多次交流，汇加公司亦向株洲高新区管委会、天元区政府报告请示，请求协调解决改变土地性质、消防、环保、卫生等相关问题，株洲市规划局根据2019年7月17日株洲市人民政府批复（株政函［2019］43号）、株洲高新技术产业开发区管理委员会《关于请求调整株洲国家高新技术产业开发区部分地块用地性质的函》，将该地块用地由原来的一类工业用地修改为医院用地。上述事实，有当事人当庭陈述，租赁合同、租赁补充合同、租赁合同之补充协议、不动产权证书、付款凭证、双方往来函件、微信聊天记录、株洲市人民政府株政函［2019］43号《关于等七个规划的批复》及附件等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告汇加公司与被告美年大健康公司签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照约定全面履行各自义务。本案的争议焦点是：一、原告汇加公司是否有权解除合同，其发出的解除合同通知是否有效。二、被告美年大健康公司能否行使不安抗辩权。现分述如下：关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务、经催告后在合理期限内仍未履行；……”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原、被告双方签订的租赁合同约定了被告支付租金等费用的金额、期限，同时约定如被告拖欠房租累计十五日以上，原告收回出租房屋。被告美年大健康公司至2019年7月9日拖欠应于2019年6月5日前缴纳的2019年7月至9月的租赁费、物管费违反了合同约定，并经原告催告后仍未履行。本院认为，被告的行为违反了双方合同的约定，原告可依法提出解除合同。虽然被告对原告于2019年7月9日发出的解除合同通知书提出异议，但并不影响原告发出解除合同通知的效力，且被告并未在通知到达之日起三个月之内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，原、被告双方的租赁合同于2019年7月9日解除。关于争议焦点二。本院认为，第一，对于租赁房屋土地使用性质为工业用地，双方在洽谈租赁合同期间，被告已经明知，被告主张不安抗辩权，须有确切证据证明原告的履行能力明显降低且或有不能履行的现实危险，该现实危险须发生在合同成立以后，如果在订立合同时已经存在，被告对此明知仍然缔约，不能据此主张不安抗辩权。第二，双方签订的租赁合同并未约定原告应当于何时完成土地使用性质由工业用地变更为医院用地，且在合同履行期间原告也一直在向职能部门申请办理土地变性，并最终实现了土地使用性质由工业用地变更为医院用地。第三，在合同履行过程中，被告一直正常经营，并未因土地使用性质问题被有关职能部门责令关停或受到其他行政处罚，双方的租赁合同履行没有因此受到阻碍。因此，被告美年大健康公司提出行使不安抗辩权的理由无事实和法理依据，本院不予支持。综上，本院认为，被告美年大健康公司违反合同约定，逾期支付租金等费用，应承担违约责任。鉴于被告已于2020年1月17日搬离腾空房屋，原告请求判令被告立即搬离腾空的诉请已实现，本院不再处理。关于原告主张被告支付房屋占有使用费，本院予以支持。根据原告提交的证据表明，原告给予被告的最后搬离腾空房屋时间为2019年8月15日，故被告支付房屋占用使用费应从2019年8月16日计算至实际搬离腾空房屋之日（2020年1月17日）止，支付标准参照租赁合同约定的121,554元/月执行，但被告应付的房屋占有使用费可从向交纳的保证金364,662元中扣除，不足部分由被告补足。本案经本院组织调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第(二)、（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认原告湖南汇加实业有限公司与被告株洲美年大健康健康管理有限公司签订的租赁合同于2019年7月11日解除；二、被告株洲美年大健康健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内按121，554元/月的标准向原告湖南汇加实业有限公司支付2019年8月16日起至2020年1月17日的房屋占有使用费607,770元，扣除交纳的保证金364,662元，被告株洲美年大健康健康管理有限公司还应向原告湖南汇加实业有限公司应支付243,108元；三、驳回原告湖南汇加实业有限公司其他诉讼请求。如未按照上述规定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费6770元，由被告株洲美年大健康健康管理有限公司负担4515元，原告湖南汇加实业有限公司负担2255元（原告湖南汇加实业有限公司已预交案件受理费7226元，撤回诉讼请求部分的诉讼费456元予以退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  郭庆林审 判 员  文姝婷人民陪审员  谭铁绵二〇二〇年八月十九日实习法官助理范亚西书记员邓镕附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第(二)、（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。