山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0481民初3369号原告：**，男，1991年7月26日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：邓凯伦，山东科圣律师事务所律师。被告：杜涛，男，1983年2月13日出生，汉族，住滕州市天客来东区。委托诉讼代理人：颜秉增，滕州市北辛法律服务所法律工作者。原告**与被告杜涛房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人邓凯伦,被告杜涛及其委托诉讼代理人颜秉增均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告**向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方之间签订的《房屋买卖合同》，判令被告返还原告购房款120万元整并支付违约金人民币20万元；2、案件受理费、保全费由被告承担。后原告变更诉讼请求，要求依法确认原被告双方签订的房屋买卖合同为无效协议，判令被告返还原告支付的购房款120万元，并以120万元为基数，按照年利率6%计算，自2018年12月29日起实际履行之日止期间的利息。事实与理由：2018年12月29日，原被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于的民房两间、门面房两间及院子一处出卖给原告，房产价值120万元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将民房交付原告并将第一年的门面房租金30000元支付给原告。2020年5月底，原告才得知被告出卖的民房和门面房是被告与赵某共同所有，院子为东北坦居委会所有，被告出卖上述房产并未经过赵某同意且上述房产已经被滕州市人民法院查封，被告未经其他共有人同意擅自出卖共有物并且隐瞒了该房产已经被滕州市人民法院查封的事实，致使原告的合同目的无法达成，故依据《合同法》第九十四条之规定，诉至贵院，望判如所请。被告杜涛辩称，对合同无效无异议，返还房款120万元无异议，对逾期利息不认可。本院根据双方的举证质证及当事人的陈述，认定事实如下：2018年12月29日，原告**（买受方）与被告杜涛（出卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于塔寺北路嘉鸿一品西、学院路北坛医院南的房产卖给原告（路南的民房两间、门面房两间及院子一处），并将与所出卖的房屋相关的土地使用权同时转让给原告，该房产价值120万元。合同第三条约定：该房转让时未能办理并提供房产土地证明，如能办理房产土地相关证明时甲方应积极配合，乙方出相关费用。协议签订后，甲方将房屋交付给乙方，并应在交房当日将交房前的水、电、煤气等之前所有费用结清。本协议生效，乙方即取得该房屋的所有权、使用权、自由处置和收益权。房屋交付后，因装修后续费用或乙方使用产生的各种费用均由乙方自行承担。四、如遇政府拆迁，按原合同统一赔偿，乙方不得私自出售土地及房屋，乙方所得土地及房屋部分（附图：以图为证，以图为准），乙方所得土地使用权限为30年，到期年限按原甲方合同执行，收益全归乙方所有。归乙方所有的房屋，乙方有所有权、使用权及租赁权。……原、被告均在该合同上签名捺印。双方合同后并附图一张，对原告买受的房屋（民房二层、西院一处、门市二间）进行了标注。2018年11月12日原告已向被告杜涛李婷婷账户（62×××11）支付购房款90万元，合同签订当日，原告通过其建设银行6217002170022945292又向被告之妻李婷婷以上账户汇款20万元，建行滕州支行向原告打印了“客户回单”。被告杜涛在该“客户回单”的反面书写收条，内容为：“收条今收到**购买房屋款1200000.00元（壹佰贰拾万元整）人民币。以此为证。杜涛2018年12月29日。”合同签订后，被告杜涛仅将院落内的二层民房交付原告，院落因有他人租赁使用等原因未能交付。后原告以2020年5月底，其才得知被告出卖的民房和门面房是被告与赵某共同所有，院子为东北坦居委会所有，被告未经其他共有人同意擅自出卖共有物并且隐瞒了该房产已经被滕州市人民法院查封的事实，致使原告的合同目的无法实现为由，诉来本院。另查明，2018年11月9日被告杜涛（买受人）与赵某、王燕（出卖方）签订《房屋买卖协议》,约定赵某、王燕夫妻将位于滕州市爱琴海网吧的房产卖给杜涛，并将与所出卖的房屋相关的土地所有权同时转让给杜涛，其中土地面积500平方米，该房屋建筑面积600平方米，东邻嘉鸿一品、西邻农地，南邻/，北邻龙山路公厕。该土地及房屋总价款为人民币100万元。……双方在合同最后的补充条款中约定：本宗地共计3.6亩，如遇政策性拆迁，所有赔偿甲、乙双各占50%，地皮租金有甲方交给村委会。本宗土地甲、乙双方不能私自买卖，租金各占50%。2019年4月15日赵某与其子赵永强共同向杜涛出具收到100万元收款证明一份。赵某建设的涉案房屋，未经相关部门批准，未取得相关规划手续。2018年10月16日滕州市人民法院作出(2013)滕法执字第659号执行裁定书，裁定：继续查封被执行人赵某、王燕所有的位于滕州市，学院东路北坛医院路南院落一处（含地面所有附着物、门面房及厂房）。至今，该查封并未解除。庭审中，原告申请赵某作为证人出庭作证。证人赵某证明：滕州市人民法院2020年6月9日给我下的协助执行裁定，我才知道杜涛把不属于他的东西（把我租的东北坛土地上建的自建房两间和收破烂的院子）卖给**了。我只是把爱琴海网吧卖给杜涛，其余的房屋拆迁时才一人一半，任何人不得处置、不得私自买卖。我使用的那块地土地使用权大约是3.6亩，土地使用权是集体的。门头是我自建的，任何人都没有权利对外卖，院子出租给收破烂的使用由我对外收取租金，我再向村委会交租金。当时在租赁的土地上建这些建筑物的时候，没有任何手续，是抢建的，交了一点罚款，是违章建筑。原告对证人证言真实性没有异议，可以证明杜涛与赵某签订的买卖合同，仅约定爱琴海网吧归杜涛所有，无权对外处置其他的房产与土地，而且是在2019年4月份才购买的证人赵某本案诉争的位于六套民宅中的中间两间，也就是说在2018年11月份的时候，杜涛是无权将房产出卖给原告的，而且与原告签订的买卖合同中院子及房产的土地使用权是归集体所有，任何人不得予以买卖，出卖房产也已经被人民法院予以查封。被告认为证人也陈述是与被告在拆迁时才各占50%的利益，目前被告有权处置。本院认为,《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：依法变更土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条规定：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。此案中，原、被告诉争的涉案房产系赵某出资建设，使用的土地系东北坦居委会的土地，但该建设并未获得相关部门的批准，且至今未取得物权。赵某只享有对该建筑的占有权。原、被告诉争的标的物系未获得行政部门审批的建筑，且已被本院查封，故原、被告之间的房屋买卖合同因内容违法，应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……故原告要求被告返还所支付的购房款120万元，并赔偿利息损失，理由正当，本院予以支持。但原告主张按年利率6%计算利息损失，没有依据，应按相关标准进行计算。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2018年12月29日原告**与被告杜涛签订的房屋买卖合同无效；二、被告杜涛返还原告**购房款120万元；三、被告杜涛赔偿原告**利息损失（以120万元为基数，自2018年12月29日起至2019年8月19日按中国人民银行贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。上列二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，减半收取8700元，由被告杜涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 刘 莉二〇二〇年八月三日书记员 单良子