长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0105民初130号 原告：韩栋，男，1978年10月14日生，住长春市二道区劝农山镇。 被告：长春莲花山生态旅游度假区劝农山镇东风村村民委员会，住长春市二道区。 负责人：张树仁，主任。 委托诉讼代理人：徐铁峰，吉林睿旺律师事务所律师。 原告韩栋与被告长春莲花山生态旅游度假区劝农山镇东风村村民委员会（以下简称东风村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩栋，被告东风村村委会负责人赵长双及诉讼代理人徐铁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩栋向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付解除合同违约金500000元、搬离房屋所需的人工费、车费、伙食费37000元、存放物品及另行租赁房屋费22000元，以上共计559000元；2.判令被告给付原告构筑物、库存商品、装潢装修设备及生产工具共计3100393元及评估费19000元；.3判令被告承担案件受理费。事实及理由:原告与被告于2015年7月20日签订房屋租赁合同，于2020年7月20日到期，并且原被告双方达成口头协议，被告承诺连续续租五年以上，故原告斥巨资修缮房屋及土地，2019年11月4日在租赁合同未到期时，被告就告知原告所承租的房屋属于违章建筑，并且限期责令马上停业搬离，严重侵害了原告合法权益。 东风村村委会辩称：双方签订的《房屋租赁合同》在履行过程中发生解除或终止情形，不是被告的意愿，系意料以外，不能认定为被告违约，被告不存在违约，原告诉请赔偿，缺乏事实与法律依据，不应赔偿违约金50万元，原告主张人工费等，应据实有据；原告诉请给付构筑物、库存商品及装潢装修等费用以及评估费，首先根据合同约定，租金标准第一年5万元、第二年10万元等，系考虑到原告租赁房屋要投资，被告用减低租金的方式补偿原告前期投入，故原告要求赔偿无道理，其次合同第七条约定“若发生政策性房屋征占等，只退还当年租金，不赔偿其他任何经济损失”，本案中，涉及国家机关强令行为，属于不可抗力，依据以上条款，被告无责可担；被告对评估过程、事实包括价值均无异议，但对评估的项目和请求赔偿有异议，评估项目中很多是超出房屋租赁合同之外的，是原告擅自添加的，原告已经产生经营收益，要求被告赔偿毫无道理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： （一）2015年7月10日，韩栋与东风村村委会签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（东风村村委会）将6栋2层楼房（2-7号独栋楼房）租赁给乙方（韩栋）从事经营餐饮等文化娱乐活动场所，房租租赁期自2015年7月20日至2020年7月20日，共5年。合同第二条约定：“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物设备设施”；第三条约定：“若乙方继续承租应提前向甲方提出续租要求，在不受政策性影响同等条件下双方协商一致后优先续签房屋租赁合同”；第七条约定：“任何情况下乙方无权以任何理由转租给他人。经甲乙双方协商一致情况下可以解除本合同，若发生政策性房屋征占、拆迁、出卖等，甲方退还乙方当年缴纳的房屋租金，不赔偿其他任何经济损失。乙方新增设备享受拆迁（评估价格）补偿，并按甲方要求时间迁出，同时恢复房屋原状”；第九条约定：“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人视为甲方违约，并负赔偿违约金50万元”。 （二）2019年9月26日，长春市规划和自然资源局向东风村村委会出具《行政处罚告知书》，载明“当事人长春莲花山生态旅游度假区劝农山镇东风村村民委员会未经批准，于2009年6月在莲花山生态旅游度假区劝农山镇东风村冷家屯当铺屯耕地建设红白理事会项目，长春市国土测绘院实地测绘，违法占地总面积3433平方米，建筑占地面积为1146平方米，共7栋”等。 （三）2019年11月4日，东风村村委会向韩栋出具《通知书》，载明“东风村租赁给你的共计7栋楼房（1-7栋，每栋2层），现租赁房屋被长春市规划和自然资源局认定为违法建筑，并已经对东风村作出罚款和没收处罚。租赁房屋因政策性没收，现通知你方，解除双方于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》，立即停止营业活动，并于2019年11月11日前搬离租赁屋。此后双方走司法程序，司法部门裁定后，赔付一次性付清”。 （四）吉林金石资产评估有限责任公司出具《资产评估报告》，对莲花山生态旅游度假区韩园农家乐园的资产作出评估：涉及莲花山生态旅游度假区韩园农家乐园的房屋装修144项、构筑物40项、设备58项、工具器具203项、备料库存21项，对构筑物及房屋装修采用成本法，对设备、工具器具采用市场法，截至2019年11月6日，纳入评估范围内的莲花山生态旅游度假区韩园农家乐园的资产在评估基准日的市场价值为3100393元，其中构筑物及其他辅助设施价值766598元、工具器具价值502905元、设备价值658460元、房屋装修价值1092225元、备料库存价值80205元。 （五）东风村村委会向本院出具《关于韩栋租赁东风村村民委员会名下房屋经营饭店情况说明》，载明“韩栋与东风村村民委员会2015年签订房屋租赁合同用于经营饭店。合同到期时间为2020年7月20日，在2018年新老班子交替时，因合同未到期，新老班子共同研究口头承诺与韩栋的租赁合同到期后继续租赁十年。在此情况下2018年初韩栋将租赁的房屋进行装修。2019年11月因政府行为村委会终止与韩栋的租赁合同，给韩栋造成极大的经济损失，现村委会同意将造成韩栋经营饭店的各项损失（按评估报告）等相关依据进行赔偿。村委会承诺韩园饭店可动产评估保权拆除（因特殊情况），同意按评估价格满额接收，特此说明”。“莲花山生态旅游度假区韩园农家乐园”系个体工商户，经营者为韩栋。 本院认为，本案的争议焦点为：1.东风村村委会是否应当赔偿韩栋违约金、搬离房屋所需费用、存放物品及另行租赁房屋费；2.是否应当赔偿韩栋构筑物、库存商品、装潢装修设备及生产工具损失以及评估费。 1.关于合同效力：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，东风村村委会未经批准建筑房屋，其就该涉案房屋与韩栋于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》无效，东风村村委会系基层群众性自治组织，负责办理本村的公共事务，应当按照建设规划实施工程，对本村群众起到示范性作用，其未经许可建设房屋，导致合同无效以及租赁房屋被罚没，具有主要过错；韩栋作为经营者，其在承诺经营场所时应当尽到审查义务，其未经审查房屋权属而签订无效合同，具有次要过错。 2.关于违约金，韩栋主张东风村村委会按《房屋租赁合同》第九条给付违约金500000元，本案房屋租赁合同无效，该违约金条款亦无效，故韩栋该主张于法无据，本院不予支持。 3.关于承租人为迁出房屋而支付的费用，韩栋主张其为迁出房屋，支付餐费3450元、力工费及技工费30100元、车费3450元，仅向本院提交收款收据，无相应转款凭证予以佐证，无法认定实际发生数额，另，韩栋主张其另行租赁房屋产生费用22000元，无相应证据证明，故韩栋要求东风村村委会承担其迁出费用，证据不足，本院不予支持。 4.关于装饰装修的损失：韩栋租赁房屋用于经营餐饮、住宿及娱乐垂钓服务，其对房屋及周边土地进行装修装饰系必要的经营投入，根据东风村村委会的答辩意见，双方约定递增式租金也是考虑到韩栋租赁房屋要存在投资，同时其出具的情况说明也表明韩栋在东风村村委会口头承诺租赁合同到期后继续租赁十年的情况下于2018年初将租赁房屋再次进行装修，故可以认定东风村村委会对韩栋的装修事宜知情并且同意。现双方之间租赁合同无效，对于未形成附合的装饰装修物，即评估报告中的“工具器具”、“设备”、“备料库存”三项内容，由于出租人东风村村委会未同意利用、亦未实际接收上述装饰装修物，且上述内容已经由承租人韩栋拆除搬出，可由其另行处分，韩栋主张将上述装饰装修物送至东风村村委会由其接收，但东风村村委会不予认可，故本院对于韩栋关于要求东风村村委会赔偿评估报告中的工具器具、设备、备料库存三项损失的诉请，本院不予支持；对于已经形成附合的装饰装修物，即评估报告中的“构筑物及其他辅助设施”、“房屋装修”两项内容，现由于租赁房屋已经被罚没，出租人东风村村委会无法利用上述装饰装修物，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，根据评估结论，构筑物及其他辅助设施现值766598元、房屋装修现值1092225元，总价值1858823元，东风村村委会对合同无效负有主要过错，按60%过错比例分担上述现值，应对于韩栋装修房屋的损失金额承担1115293.8元。 5.关于鉴定费，韩栋主张其于诉请申请评估并支付评估费19000元，其诉前单方主张的评估结论本院未予采信，但该结论部分内容与诉讼中本院委托评估机构进行评估得出的结论内容相同，上述费用亦属于因合同无效，韩栋为主张权利而产生的必要支出，故根据双方过错程度，本院酌情保护10000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、长春莲花山生态旅游度假区劝农山镇东风村村民委员会于本判决生效之日立即赔偿韩栋装修损失1115293.8元、鉴定损失10000元，以上共计1125293.8元； 二、驳回韩栋的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36227元，由长春莲花山生态旅游度假区劝农山镇东风村村民委员会负担16590元，由韩栋负担19637元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  苏荔莎 人民陪审员  于占林 人民陪审员  周 军 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  董 塔