江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初483号原告：潘旭，男，1971年9月13日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：臧梅，江苏欣扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈韩，江苏欣扬律师事务所律师。被告：郭磊，男，1987年4月19日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被告：宿迁鑫尊房产有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区锦华名园商业街A栋A13-1号。法定代表人：王磊，该公司总经理。原告潘旭与被告郭磊、宿迁鑫尊房产有限公司（以下简称鑫尊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告潘旭及其委托诉讼代理人臧梅、陈韩，被告鑫尊公司的法定代表人王磊到庭参加诉讼，被告郭磊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘旭向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告郭磊之间的商品房买卖合同；2.被告郭磊返还400000元购房款及资金占用期间利息损失（利息以400000元为基数，按年利率6%自2020年1月1日起至实际清偿之日止），并支付违约金165000元；3.被告鑫尊公司对上述565000元承担40%的连带清偿责任；4.被告郭磊承担房屋装修损失23970元；5.被告郭磊承担律师费15000元。在诉讼过程中，原告潘旭将第三项诉讼请求变更为：被告鑫尊公司对上述565000元承担连带清偿责任。事实与理由：2019年7月1日，潘旭通过鑫尊公司中介购买郭磊位于宿城区山水云房30幢208室房屋一处，并签订合同。当天，潘旭向郭磊交付了17万元的房屋首付款，郭磊出具收条，鑫尊公司加盖了公章。2019年10月23日，潘旭与郭磊签订补充协议，约定潘旭再向郭磊交付5万元房款，郭磊将涉案房屋钥匙交给潘旭装潢入住，且郭磊于2019年12月30日前协助潘旭办理过户。后潘旭支付5万元购房款并于2019年11月3日开始装修该房。2019年11月12日，郭磊在鑫尊公司处提出减免2万元购房款，由原来的57万元降至55万元，要求潘旭再向其支付购房款20万元，且承诺于2019年12月30日前配合过户并拿到产权证。为保险起见，潘旭要求鑫尊公司提供担保，鑫尊公司虽然不同意提供担保，但承诺愿意承担40%的连带责任。2019年11月27日，潘旭到涉案房屋查看装修进度时，发现大门贴着宿城区人民法院的封条及民事裁定书。潘旭联系郭磊询问情况，郭磊称并不知情，经向宿城区人民法院了解，涉案山水云房30栋208室确实被查封了。后潘旭找郭磊协商处理，郭磊返还了2万元，余款40万元未偿还。被告郭磊未出庭应诉，亦未提供书面答辩意见。被告鑫尊公司辩称：房屋不是鑫尊公司带着看的，是双方协商同意到鑫尊公司做手续的，潘旭没有出中介费，鑫尊公司只是出一份合同，手续都没让鑫尊公司做，鑫尊公司是居间方，要求鑫尊公司承担连带责任不予认可。本院经审理认定事实如下：2019年4月17日，郭磊名下的位于宿迁市宿城区山水云房30幢208室被宿迁市宿城区人民法院作出（2019）苏1302民初3181号民事裁定予以查封，查封期限为三年。次日，案涉房屋被预查封（未办证）。2019年7月1日，郭磊（甲方、卖方）、潘旭（乙方、买方）、鑫尊公司（丙方、居间方）签订鑫尊房产存量房（二手房）买卖合同，合同涉及的所有文本包括宿迁市存量房屋买卖合同、居间服务合同、过户按揭代理合同、房屋买卖定金合同等，约定：郭磊出售的房屋为宿城区山水云房30幢208号,101.94平方米，总房款为57万元，在2019年12月30日办理房屋产权过户手续；买方于2019年7月1日前支付卖方首付款17万元，卖方必须积极配合办理该房屋的产权过户手续，剩余房款40万元待买方贷款下发后由银行直接将此笔款项打入卖方开立的账户；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；如一方违约，协商不成，违约方应承担守约方及居间方维权及参与诉讼的合理必要开支，包括但不限于律师代理费、差旅费等合理必要开支；如乙方付过首付款，甲乙双方任何一方违约，违约方需赔偿守约方总房款的10%作为违约金；甲乙双方共同委托丙方为其提供促成房屋买卖、代办房屋产权过户等服务，甲乙双方应向丙方按照卖方在收到买方购房定金（最迟付首付时）时需支付中介方服务费总房价的百分之一，买方应支付给中介方服务费总房价的百分之一的服务费；本协议签订后，甲方应将房屋的产权证、土地证等相关证件的原件交付于丙方；甲方保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引起的法律及经济责任由甲方自行承担；在本协议签订时，则甲乙双方完全认可丙方的居间服务，并就此承担上述约定的居间费用。同日，郭磊收到潘旭购房首付款17万元，该款系分四次打入郭磊指定的账户。2019年10月23日，潘旭转账给郭磊5万元，郭磊出具了收条。同日，郭磊（甲方）与潘旭（乙方）签订协议合同一份，约定：经甲乙双方协商，甲方将卖给乙方的山水云房30幢208室的钥匙交给乙方使用，并同意乙方开始装潢入住。为表诚意，乙方再付购房款伍万元整（￥50000），剩余三十五万（￥350000）至房屋过完户一次付清，过户日期2019年12月30日之前，在此合同期内有义务帮乙方解决房屋过户带来的一切问题，如甲方有违约，将承担乙方的一切损失，并承担乙方可能起诉产生的一切费用。2019年11月3日，潘旭与宿迁市城市人家装饰设计工程有限公司（以下简称城市人家公司）签订家庭居室装饰装修工程施工合同，由潘旭以7万元总价格全包给城市人家公司进行装饰装修，潘旭支付了装饰装修费23970元。2019年11月12日，潘旭分五次转账给郭磊指定的人员或郭磊本人合计20万元。郭磊出具两份承诺书，一份载明：承诺潘旭山水云房30幢208室房屋总价减免2万元，原价57万元，现价55万元；另一份载明：承诺潘旭2019年12月30日之前拿到山水云房30幢208室产权证，配合过户，如违约按照房产总价30%赔付。同日，在鑫尊公司办公室，潘旭、郭磊、王磊谈话时，潘旭称：现在呢我们给保全一下，山水云房30栋208室那个。王磊称：山水云房30栋208那个房产证现在没下来，不支持保全……潘旭：你看这时间紧的，又要钱又要去查，今天要去查，他没同意的，又说用不着，有你担保，行吧？有你担保，我相信你的。王磊：你听我讲，我没说嘛，我这个公章有连带责任，不是说，担保我比方说连带责任，连带责任是法律负30%-40%的责任，我可以说我给你多少钱，我来给你协商，我要给你写担保，我就要负100%的责任，30万不还，我还得还30万，这个在理吧……我有公章，我可以用我的私人签名在上面都可以，我只能说以我最大的努力见证对不对？潘旭：是的，不是我要求你的，是郭磊要求你的。2019年11月27日，宿迁市宿城区人民法院在房屋处张贴了封条，后该院将房屋拍卖。后郭磊返还潘旭2万元。另查明：潘旭与江苏欣扬律师事务所签订民事委托代理合同，支付该所律师费15000元。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，因案涉房屋已经被查封并拍卖，合同已经无法履行，故对潘旭要求解除房屋买卖合同并返还购房款的主张，本院予以支持。关于装修损失和律师费损失，因买卖合同及协议合同有明确约定，本院予以支持。关于利息、违约金、实际损失的处理问题，三者在性质上存在相似之处，本质上具有补偿性质，综合考虑已经支持的房屋装修损失的情况、实际支付的款项金额等因素，本院酌情支持8万元违约金。关于鑫尊公司的责任问题，案涉房屋出售之时已经被法院查封，作为提供中介服务的一方理应到不动产登记部门进行查询以便防控交易风险，房屋的权利瑕疵审核事项属于专业房屋交易中介机构的基本义务，但鑫尊公司并未履行该法定职责，存有重大过失，在房屋已经被拍卖且郭磊未返还款项的情况下，鑫尊公司应承担补充清偿责任；考虑到30%的违约金系买卖合同订立后郭磊单方出具给潘旭，而买卖合同中仅约定了10%的违约金，故鑫尊公司承担补充清偿责任的违约金限额为55000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告潘旭与被告郭磊之间的房屋买卖合同；二、被告郭磊应于本判决发生法律效力之日起7日内返还原告潘旭购房款400000元并支付违约金8万元；三、被告宿迁鑫尊房产有限公司对被告郭磊的上述购房款400000元及违约金55000元债务承担补充清偿责任；四、被告郭磊应于本判决发生法律效力之日起7日内赔偿原告潘旭装修损失23970元及律师费损失15000元；五、驳回原告潘旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9840元，保全费1520元，合计11360元，由原告潘旭负担1600元，被告郭磊负担9760元，被告宿迁鑫尊房产有限公司对被告郭磊承担的上述案件受理费中的7000元承担补充清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9840元。审 判 长  侯顺忠人民陪审员  罗绪明人民陪审员  赵思文二〇二〇年八月三日书 记 员  刘 倩附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。