广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8191号上诉人（原审被告）：周伯平，男，1973年6月19日出生，汉族，住广东省开平市*****************，公民身份号码441************831。委托诉讼代理人：邓鸿发，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康志伟，男，1993年5月8日出生，满族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县**************，公民身份号码210************814。被上诉人（原审原告）：陈婷，女，1998年11月13日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************025。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭伟雄，男，1979年7月12日出生，汉族，住广东省佛山市高明区************，公民身份号码440************937。委托诉讼代理人：孙胜华，广东共明律师事务所律师。上诉人周伯平因与被上诉人康志伟、陈婷、谭伟雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初1369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，作出如下判决：一、确认康志伟、陈婷与谭伟雄在2018年9月10日签订的《依水云间住宅认购合同》及《依水云间住宅认购合同补充协议》于2020年4月23日解除；二、谭伟雄、周伯平于判决发生法律效力之日起十日内向康志伟、陈婷返还购房款252148元、办证劳务费800元；三、谭伟雄、周伯平于判决发生法律效力之日起十日内向康志伟、陈婷双倍返还定金即100000元；四、驳回康志伟、陈婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5844元，减半收取2922元（康志伟、陈婷已预交），由谭伟雄、周伯平负担，并由谭伟雄、周伯平于支付判项确定的款项时一并支付给康志伟、陈婷，一审法院不再另行收退。周伯平不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决并驳回康志伟、陈婷的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由康志伟、陈婷负担。事实和理由：一、康志伟、陈婷要求解除其与谭伟雄2018年9月10日签订的《依水云间住宅认购合同》及《依水云间住宅认购合同补充协议》没有事实和法律依据。1.涉案合同没有约定单方解除合同的情形。涉案合同虽约定谭伟雄应于2019年12月31日前交付房屋，但也约定如遇不可抗力、政府原因或水、电、气供应部门原因导致迟延交付房屋，谭伟雄有权顺延房屋交付时间。2018年9月16日，佛山市高明区遭遇超强台风天鸽袭击，导致房屋施工延误两个月左右。2019年12月的高明山火，也造成周伯平迟延一个月左右才能向住建部门递交竣工验收申请。而后又遇上2020年1月23日开始的新冠肺炎疫情，对房屋交付时间影响不少于五个月。因此，依据涉案合同的约定，涉案房屋的交付最少应顺延8个月，即推迟至2020年8月31日。截止至一审判决该期间尚未届满，故周伯平、谭伟雄不存在违约情况。另外，一审法院以周伯平于2019年5月15日起诉谭伟雄要求协助办理房屋竣工验收手续等推导出周伯平主张的不可抗力未影响涉案工程的工期没有事实依据。涉案房屋在2019年5月15日前已竣工，但未办好验收备案手续。如果不是受到不可抗力的影响，涉案房屋可以更早竣工。2.首先，康志伟、陈婷催告谭伟雄交付房屋的时间系2020年3月1日，基于不可抗力，谭伟雄享有顺延交房的权利，谭伟雄不存在违约，康志伟、陈婷的催告无效。其次，谭伟雄系2020年1月13日收到催告函，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，房屋逾期交付经守约方催告后，违约方履行合同的合理期限应为3个月。即在谭伟雄收到康志伟、陈婷的催告函后，谭伟雄履行合同的期限应截至2020年4月12日。但因该期间遭遇新冠肺炎疫情，则应确认为六个月更合理。再者，在得知康志伟、陈婷催告之后，周伯平也积极推进涉案房屋验收工作并于2020年2月24日向住建部门申请竣工验收。最后，康志伟、陈婷要求解除合同，不符合法律有关法定解除的条件，不应支持。二、周伯平无需向康志伟、陈婷双倍返还定金。周伯平系基于合同约定顺延房屋交付，不存在违约事实，不需要双倍返还定金。且根据涉案合同约定可知，定金50000元已按约定转化为购房首期款一部分，丧失定金效力。三、如涉案合同被解除，系因谭伟雄违反与周伯平签订的《土地联合开发合同》的约定，没有协助、配合周伯平办理竣工验收、备案手续所致，因此所造成的损失应由谭伟雄承担。四、涉案房屋已于2020年7月28日获得竣工验收备案表，符合交房条件。被上诉人康志伟、陈婷辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.周伯平、谭伟雄迟延履行交楼义务，经催告后在合理期限内仍未能交付，构成违约，康志伟、陈婷有权解除合同。周伯平主张的山火、台风、新冠肺炎均不构成不可抗力。首先，涉案合同约定周伯平、谭伟雄应于2019年12月31日前交付房屋，康志伟、陈婷于2020年1月9日催告，该二人亦无法在2020年3月1日前将涉案房屋交付康志伟、陈婷，且截止至2020年4月2日，其仍未能取得竣工验收合格，明显超过了合理期限。其次，周伯平主张的山火、台风、新冠肺炎均不构成不可抗力，涉案房屋迟延交付系因谭伟雄、周伯平内部纠纷引起。再者，涉案房屋从签订合同至今已有25个月，谭伟雄、周伯平仍未能交付，明显超过合理期限。涉案合同实际系房屋买卖合同，且涉案房屋属于自建房，不属于商品房，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，谭伟雄、周伯平逾期交付房屋已构成违约，应双倍返还定金。康志伟、陈婷交付的50000元定金，在最后一期房款未达到支付时间之前，仍未转化为购房款，定金性质没有发生改变。三、涉案合同系谭伟雄、周伯平签订，涉案房屋所在楼盘也是谭伟雄、周伯平共同开发，该两人应共同承担责任。四、即便现在涉案房屋获得竣工验收备案表，符合交楼条件，但已经超过合理期限构成违约，解除权应当属于康志伟、陈婷所有，现在康志伟、陈婷明确不履行合同，则应当判决解除合同。被上诉人谭伟雄辩称，同意周伯平第一、二点的上诉意见，不同意周伯平第三点上诉意见，谭伟雄不存在没有协助配合验收的行为，谭伟雄只有协助上的义务。各方当事人二审期间均未提交新证据。经审查，除确认一审判决认定的事实外，另查明，涉案房屋已于2020年7月28日竣工验收备案。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点是：1.涉案合同应否解除；2.如果需解除，周伯平是否需要双倍返还订金；3.如需解除，相关责任应当由哪方承担。关于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”涉案合同约定涉案房屋应于2019年12月31日前交付，但谭伟雄、周伯平未能按照合同约定日期交付涉案房屋，构成迟延履行主要债务，而康志伟、陈婷于2020年1月9日发出《律师函》，催告谭伟雄、周伯平交付房屋，周伯平于次日收到该函件。康志伟、陈婷于2020年4月14日起诉解除涉案合同，而涉案房屋截至2020年7月28日才符合交楼条件，明显超过合理期限，故康志伟、陈婷主张解除合同符合前述法律规定，本院予以支持。周伯平上诉主张涉案房屋未能按时交付是因为存在台风、因山火导致政府部门暂停受理房屋竣工验收申请以及新冠肺炎疫情影响。本院认为，一方面，周伯平未能提交证据证明其主张的因台风导致工期延误长达两个月左右，也未能提交证据证明其曾于2019年12月期间向政府部门申请竣工验收而政府部门拒不接受。至于其上诉主张的新冠肺炎疫情的影响问题，新冠肺炎疫情发生于2020年1月份，此时已经超过合同约定的交付日期，且周伯平亦未能提交证据证明相关部门因新冠肺炎疫情影响而不接受验收申请或者迟延验收。因此，周伯平应当承担举证不能的责任，本院对其该项上诉主张不予支持。关于第二个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，涉案合同约定康志伟、陈婷向谭伟雄、周伯平支付定金，而如上所述，由于谭伟雄、周伯平未能按时交付涉案房屋构成违约，故一审判决其双倍返还定金符合法律规定，本院予以维持。周伯平上诉主张合同约定“定金于支付最后一期款项时抵作住宅价款”，因双方约定的最后一期款项尚未符合支付条件，故该约定不影响定金的性质。周伯平的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。关于第三个焦点问题，谭伟雄与周伯平合作建房，涉案合同由谭伟雄签订，购房款由周伯平收取，故一审法院判决谭伟雄和周伯平共同向康志伟、陈婷返还购房款、办证劳务费以及双倍定金正确。无论是周伯平还是谭伟雄的原因导致迟延办理竣工验收、备案手续均属于二人内部的纠纷，不影响谭伟雄、周伯平对康志伟、陈婷承担合同约定的相关责任，故周伯平上诉主张由谭伟雄承担合同解除的损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，周伯平的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5844元，由上诉人周伯平负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 莹审 判 员  侯 进审 判 员  禤敏婷二〇二〇年八月十九日法官助理  张湘洁书 记 员  邹洁婷