云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0321民初199号原告：王厚春，男，1969年3月6日生，汉族，吉林省临江市人，住吉林省临江市。被告：马龙小镇文化旅游开发有限公司，住所地：云南省曲靖市马龙区旧县街道广场旁1幢，统一社会信用代码：91530321054690617F。法定代表人：李伟，职务：总经理。原告王厚春与被告马龙小镇文化旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，于2020年6月4日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王厚春及被告马龙小镇文化旅游开发有限公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王厚春向本院提出下列诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《商品房购销合同》；2.判令被告退还原告购房款116754元，并支付违约金35026.2元（总房价的30﹪）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年6月10日原、被告签订了《商品房购销合同》，约定原告购买位于马龙县，房屋建筑面积为16.65平方米，单价为7012元每平方米，总价款为116754元，原告于合同签订当日支付了全额购房款，约定交房时间为2016年12月31日前，交房期限届满后，被告未按约定履行交房义务，经原告多次催促后，被告于2019年5月9日与原告达成《协议》，并约定被告于2019年11月31日前交房，如届时不能交房则退还原告已支付房款（不计利息及违约金）。截至今日被告亦未履行交房义务，为维护原告的合法权益，特此起诉。被告马龙小镇文化旅游开发有限公司辩称，根据所签订的《商品房购销合同》中针对逾期交房违约责任的约定：“逾期30天后按乙方已付款的万分之二乘以天数向乙方支付违约金，合同继续履行，并于商品房约定交付之日起7日内支付违约金，单方提出变更解除《合同》，按《合同》第十三条其他约定总房价30%作为违约金。”合同中未约定退房，只约定逾期交房的违约责任，所以原告退房的诉讼请求我们不能支持，只能承担违约责任，合同继续履行。原告王厚春针对诉请向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件一份，拟证明原告诉讼主体资格；2、民事裁定书一份，拟证明原告已起诉被告的事实；3、《商品房购销合同》复印件一份，拟证明原、被告签订了购房合同并约定了相应的权利义务；4、收据复印件一份，拟证明原告购买商品房的事实及已付款项；5、协议一份，拟证明被告承诺于2019年11月31日前交房，如不能按期交房，则退还全额购房款。经质证，被告马龙小镇文化旅游开发有限公司对原告王厚春提供的证据1、2、3、4、5均无异议。被告马龙小镇文化旅游开发有限公司针对答辩未向本院提交证据。经审查，原告王厚春提供的证据1、2、3、4、5，真实、合法，与本案关联，且被告无异议，本院予以采信。根据庭审和质证，本院认定事实如下：原告王厚春与被告马龙小镇文化旅游开发有限公司于2015年6月10日签订ＹＪＧ-2003合同编号：5-11-215号《商品房购销合同》。原告购买被告所开发的位于马龙区，合同约定：“房屋建筑面积16.65平方米，计价方式及价款为按照建筑面积计算，单价为7012元／ｍ2，总价人民币116754元；付款方式及期限为原告于签订本合同时一次性付清全部房款；被告应于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告”。《商品房购销合同》未约定不能交房导致解除合同的相关违约责任。原告王厚春于合同签订当日一次性支付全部购房款116754元。截止合同约定的交房时间，被告未能按期交房。经原告与被告多次协商后，双方于2019年5月9日签订了《协议》，协议约定：“被告于2019年11月31日前将商品房交付给原告，如被告未能按期交房，则退还原告购房已付款项（利息及违约金按原合同执行）”。《协议》中交房时间误写为“2019年11月31日”，应为2019年11月30日。被告自认商品房至原告起诉时未能交付且之后仍不具备交房条件。另查明，被告马龙小镇文化旅游开发有限公司所售房屋涉及255人，355套。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原告按照《商品房购销合同》约定按期足额支付了购房款，被告也应严格按照合同约定全面履行自己的义务，但被告至原告起诉时未能交房且自认之后仍不具备交房条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，双方签订的《商品房购销合同》因被告不能交付房屋而实际不能履行，应当予以解除。根据双方达成的协议约定：“如被告未能在2019年11月30日前交房，被告愿意退还购房已付款项”，因此《商品房购销合同》解除后，被告应及时返还原告购房款116754元。”虽在《协议》中约定：“被告只退还房款，利息及违约金按原合同执行”，原告主张合同总房款30%的违约金，根据合同约定为单方任意解除合同的责任，本案为实际不能履行而解除合同，因此原告主张的违约金不适用房款总价30%的约定。但因被告未能按约定交付房屋而占用原告购房款，实际给原告造成了一定的损失且双方当事人未约定不能交房解除合同的违约责任，为公平保护合同中各方权益，原告主张的利息应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际给付之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告王厚春与被告马龙小镇文化旅游开发有限公司于2015年6月10日签订的YJG-2003合同编号：5-11-215号《商品房购销合同》予以解除；二、由被告马龙小镇文化旅游开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王厚春购房款116754元；三、由被告马龙小镇文化旅游开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王厚春以购房款总额116754元为基数自2020年3月9日至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、驳回原告王厚春的其他诉讼请求。案件受理费3336元，由被告马龙小镇文化旅游开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  湛云洲审 判 员  侯 圣人民陪审员  杜康超二〇二〇年八月十九日书 记 员  肖德琴[附相关法律条文]：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。