镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初244号原告：卞敬贵，男，1943年4月8日生，汉族，住本市润州区。委托诉讼代理人：徐晶，江苏律威律师事务所律师。被告：卞秀珍，女，1963年3月13日生，汉族，住扬中市开发区。被告：黄德怀，男，1963年11月12日生，汉族，住扬中市开发区。两被告共同委托诉讼代理人：刘小龙，江苏江洲律师事务所律师。原告卞敬贵与被告卞秀珍、黄德怀所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卞敬贵及委托诉讼代理人徐晶、被告黄德怀及两被告的共同委托诉讼代理人刘小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认润州区南山华庭10幢第11层1105室房屋归原告所有；2、判令两被告协助原告办理诉争房屋的所有权变更登记手续；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告卞秀珍是兄妹关系。两被告是夫妻关系。2009年3月6日，原告与案外人薛美娜为了结伴共度晚年，准备共同购买涉案房屋，由于双方都已退休，无权贷款，故找到两被告，协商以两被告及案外人薛美娜的名义购买涉案房屋。四人签订了房产协议，协议约定，该房屋与两被告无关。同日，原告与案外人薛美娜以薛美娜及两被告的名义购买了涉案房屋。原告支付了首付款65500元，案外人薛美娜支付了首付款2500元。同时以两被告的名义办理了贷款手续。之后由原告及案外人薛美娜一起共同支付每月贷款。后来，原告与案外人薛美娜产生矛盾，薛美娜于2011年4月25日向镇江市润州区人民法院起诉原告及被告要求分割房屋。经（2011）润南民初字第223号民事调解书调解，约定由原告向薛美娜支付房屋补偿款52000元。原告按约向薛美娜支付了款项，至此房屋与案外人薛美娜再无关联。之后原告继续偿还贷款直到贷款全部还清。原告还出资装修了涉案房屋，一直居住到现在。原告多次要求两被告将房屋所有权变更到原告名下，两被告拒绝。故诉至法院，恳请法院查明事实并依法作出公正裁判。两被告辩称：原、被告在起初是存在借名买房关系，本案争议房产原为原告和案外人薛美娜共同出资购买，后薛美娜与原告不和分手，原告个人无能力偿还贷款为由请求两被告接手案外人的房产份额，两被告考虑与原告的亲情关系，便在没有签订书面协议的情况下答应原告，自2010年3月开始代薛美娜偿还贷款，并在2011年5月3日经润州法院调解两被告正式受让薛美娜百分之五十的份额，并向薛美娜支付52000元的转让款和承担的房产过户所产生的一切税费，因此原告仅享有房产50%份额，另50%份额归两被告所有。经审理查明：原告卞敬贵与被告卞秀珍系兄妹关系，两被告系夫妻关系。2009年3月6日，原告与两被告及案外人薛美娜签订《房产协议》一份，内容为：“今有卞敬贵与薛美娜为了结伴共度晚年，共同贷款购买南山华庭的76平米住房一套，为了双方在百年后财产分配免有矛盾，故按双方的意愿协议如下：如一方先逝，另一方有居住权，双方子女不得干涉。到双方百年后，这套住房可按届时的住房价拍卖，财产双方子女各半。如有一方欲买可以优先。因双方都已退休，无权贷款，故取卞敬贵之妹卞秀珍夫妇名义与薛美娜之女张丽蓉之名为房产证之名。故还款与卞秀珍夫妇和张丽蓉无关。贷款均由卞、薛二人在七年之内还清。如在还款期间万一有一方不测，由其子女或亲人还贷，房产权由还贷人继承。”当日，被告卞秀珍及案外人薛美娜与江苏鸿诚实业有限公司签订商品房买卖合同，购买了本市南山华庭10幢1105室房屋。合同购买价为34万元，合同约定建筑面积为76.48平方米。购买上述房屋的首付款68000元，由原告卞敬贵出资65500元，薛美娜出资2500元，剩余款项27.2万元以卞秀珍名义向银行贷款，自2009年4月至2016年3月，原告卞敬贵共计归还贷款180670.5元（含薛美娜归还部分），被告黄德怀于2010年3月、2010年8月至2016年3月共计归还贷款136000元。2009年12月30日，原告支付房屋差价15960元。2010年3月24日，原告支付住宅维修基金3202.8元。2010年4月15日，原告支付房屋契税3559元。2010年4月19日，被告卞秀珍、黄德怀及薛美娜领取了上述房屋的产权证书（证号：镇房权证润字第××号，建筑面积：80.07平方米），约定三人为按份共有，各自的份额为薛美娜50%、黄德怀25%、卞秀珍25%，原告支付房屋所有权登记费及工本费100元。至此，原告除购房款外支付各项费用合计22821.8元。2011年4月25日，案外人薛美娜以卞敬贵、卞秀珍、黄德怀作为被告，向本院提起诉讼，要求对上述房屋进行分割，本院于2011年5月3日作出（2011）润南民初字第223号民事调解书，调解协议为：“一、卞敬贵于2011年8月31日前一次性给付薛美娜房屋补偿款52000元；逾期未全额支付，则由卞敬贵承担违约金10000元。二、自2010年3月起镇江市南山华庭10幢1105室房屋所产生的银行按揭贷款的还款义务与薛美娜无关。三、上述协议履行后，位于镇江市南山华庭10幢1105室的房屋所有权归卞秀珍和黄德怀共同所有，由薛美娜协助卞秀珍和黄德怀办理房屋过户手续，因房屋过户产生的一切费用由卞秀珍、黄德怀负担，如薛美娜不履行协助过户义务，可由法院强制执行。”2011年8月25日、8月30日，原告卞敬贵分别向本院支付了案款32000万元、20000元，合计52000元。2016年8月，经本院强制执行，上述房屋已登记为两被告按份共有。两被告办理变更登记支付了税费18176元。综上，就诉争房屋，原、被告共支付475168.3元，其中原告出资320992.3元，占购房金额的67.55%，两被告为诉争房屋出资154176元，占购房金额的32.45%。另查明，本案涉案房屋自交付之日起即由原告实际居住使用，亦由原告进行装修。审理中，原告申请对诉争房屋价值进行评估，本院委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司对案涉房屋市场价值进行评估，确定案涉房屋在价值时点2020年6月29月的市场价值为69.93万元。上述事实有原告提供的房产协议、商品房买卖合同、购房发票、证明、民事调解书、案款发票、存款业务回单、房屋住宅维修基金专用收据、房产证登记费、工本费发票、契税发票、房地产估价报告书、评估费票据，被告提供的银行交易明细单、税收发票及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本案中的争议焦点是：卞敬贵主张借名买卖诉争房屋并要求卞秀珍、黄德怀协助办理产权变更登记手续的理由能否成立。本院认为，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益。当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即应认定为有效，当事人应严格按照约定履行义务。因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。本案中，卞敬贵主张借名买卖诉争房屋并要求卞秀珍、黄德怀协助办理产权变更登记手续，但卞秀珍、黄德怀对此不予认可，双方为此发生争议。本院对此分述如下：一、诉争房屋是否系卞敬贵借用卞秀珍、黄德怀名义购买。本院认为，本案中原告与两被告及案外人薛美娜签订协议，因原告与案外人薛美娜均退休，无权贷款，故借用两被告之名贷款购买诉争房屋。原告与案外人薛美娜以薛美娜及两被告的名义购买了涉案房屋，并支付房屋首付款及相应税费。后因原告与薛美娜产生矛盾，诉至本院，经调解后，原告支付案外人薛美娜补偿款后由两被告获得诉争房屋的产权。此后，原、被告为诉争房屋共同还贷，在诉争房屋中，原告出资份额为67.55%、被告出资份额为32.45%。房屋交付后原告居住至今，装修费用也由原告支付；房产协议、商品房买卖合同、购房发票、证明、民事调解书、案款发票、存款业务回单、房屋住宅维修基金专用收据、房产证登记费、工本费发票、契税发票原件均由原告持有；双方当事人系亲属关系。综上事实分析，本院认为，卞敬贵与卞秀珍、黄德怀存在借名购买房屋的事实，原告应为争议房屋的实际购买人。房屋产权的变更并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害。二、卞秀珍、黄德怀是否负有协助变更产权登记的义务本院认为，当事人约定诉争房屋所有权归属于借名人，该约定本身并不发生物权效力，房屋所有权因此并未转移至借名人享有，但在借名人与被借名人之间产生在符合法律规定和合同约定条件下完成物权变动为主要内容的债权债务关系，该约定具有债权效力，故被借名人对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务。基于本院对第一争议焦点的审理，本院已确认诉争房屋系卞敬贵借用卞秀珍、黄德怀名义购买。鉴于本案中既不存在因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理房屋所有权转移登记的情形，也不涉及善意交易第三人利益并依法成立相应物权的情形，即不存在产权转移登记履行上的客观障碍，故卞敬贵主张卞秀珍、黄德怀协助办理房屋所有权转移登记的理由成立，本院予以支持。关于被告卞秀珍、黄德怀对诉争房屋的出资部分，应由原告按照出资比例以房屋折价款的方式补偿两被告，约为现房屋估价的32.45%，房屋折价款为227000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第《中华人民共和国物权法》第十六条、三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告卞秀珍、黄德怀于本判决生效之日起十日内协助卞敬贵办理位于本市润州区南山华庭10幢11层1105室房屋的产权变更手续。二、原告卞敬贵于本判决生效后十日内补偿被告卞秀珍、黄德怀房屋折价款227000元。三、驳回原告卞敬贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8586元，评估费8450元，合计17036元，由原告卞敬贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长 余 波人民陪审员 魏 荣人民陪审员 钟雪银二〇二〇年八月二十一日法官 助理 杨文君书 记 员 刘 萍