云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终29号上诉人（原审被告、反诉原告）：大理金光房地产开发有限公司，住所地云南省大理经济开发区玉秀路（龙山市场二期14号），统一社会信用代码915329007972390936。法定代表人：金雪波，总经理。委托诉讼代理人：杨仲禄，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大理市自然资源局，住所地云南省大理市海东行政中心政府二楼，统一社会信用代码11532901015240365B。负责人：黄建红。委托诉讼代理人：郭兆龙，云南谦恒律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理金光房地产开发有限公司（以下简称“大理金光公司”）因与被上诉人大理市自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初3219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大理金光公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回大理市自然资源局的全部诉讼请求，支持大理金光公司的反诉请求；三、判令大理市自然资源局承担本案权全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，违约的是大理市自然资源局，并非大理金光公司，大理市自然资源局应向大理金光公司承担双倍返还定金的违约责任。一审时，大理金光公司己提交充足证据证明，从签订合同之日起，大理市自然资源局未按合同约定对出让的土地进行交付前的处理。大理金光公司实际到标的物现场观测后发现：1.标的物内的公用设施电线及电杆未移除；2.标的物内的地下机井及抽水站两座未拆迁；3.标的物内还有农户在种植农作物，该部分未进行安置补偿；4.标的物内尚有他人倾倒垃圾，无人管理；5.进场道路及相关配套的供排水、强弱电网等均未完善。基于此，大理金光公司认为大理市自然资源局所出让的土地根本不具备交付的条件。且在与大理金光公司签定《国有土地使用权出让合同》后，大理市自然资源局也未对存在的问题进行任何处理，在这种情况下，大理金光公司怎敢支付剩余的出让金。现一审法院为达到维护大理市自然资源局的目的，随意认定大理金光公司没有确切证据证明大理市自然资源局存在无法履行按期交付案涉地块义务，这一认定不仅存在严重错误，而且背离了本案的基本事实。大理金光公司根本没有违约，经过双方之间的几次函告往来，大理金光公司己把相关问题说清楚，只要大理市自然资源局能达到交付的条件，大理金光公司必定无条件支付剩余的出让金。但大理市自然资源局最终未对应交付的土地进行确权，未将有权转让的确权材料提供给大理金光公司，也没有把该土地的实测报告报送给大理金光公司复核，更没有清退该转让土地范围内的使用人并收回土地，只是一再催促大理金光公司支付尾款。时至今日，大理金光公司依然可以确定，一旦大理金光公司支付了尾款，大理市自然资源局根本不可能将土地按约定时限交付给大理金光公司使用。同时，大理金光公司已向大理市自然资源局支付了定金10540000元，依据规定大理市自然资源局应当向大理金光公司双倍返还定金并承担违约责任。二、一审法院判决解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》明显错误，是大理市自然资源局违约，且该合同尚有履行的可能，不能随意解除。土地价款的支付与土地的交付仅只相差20日，在支付之前，大理金光公司已书面提出申请并说明了具体情况，是大理市自然资源局拒不履行交付土地的前期手续，也未办理该土地上涉及其它权属的清理手续，导致大理金光公司无法把己审批的车辆检测线项目在该地块内投资建设。但不论怎样大理金光公司愿真诚自愿履行该合同，只是惧怕交了款后无法获取土地而造成公司严重损失。故大理金光公司认为合同应当继续履行，请二审法院审查后，尊重本案的事实，改判继续履行合同。三、一审法院对大理金光公司的反诉请求，不以证据进行确认，对所交付的拍卖保证金10540000元也没有进行确认，随意的以先履行义务一方、后履行义务一方的约定机械的适用法律，并作出了错误的判决。请二审法院依据本案的基本事实，对大理金光公司提出的反诉请求进行认真的审查，从而做出公正的裁决。大理市自然资源局答辩称，一、双方签订的出让合同约定的权利义务清楚明确，按照合同约定，大理金光公司先付款，大理市自然资源局才交付土地，这是双方共同认可的，也符合交易习惯。大理金光公司假定大理市自然资源局不能交付土地没有事实依据。二、出让合同签订前的招拍挂流程完整且合法，包括大理金光公司在内的竞标方多次踏勘现场土地，招拍挂现场又再次对现场土地进行了明确说明，最后签字环节也明确土地为现状交付。因此，大理金光公司对土地的状况是明知并接受的，否则大理金光公司不会参与竞标，更不会签订出让合同。三、大理市自然资源局在起诉前的合同履行行为是积极善意没有瑕疵的。合同签订后，大理金光公司不履行交款义务，大理市自然资源局多次以电话通知、书面告知、当面约谈等方式督促大理金光公司履行义务。在没有取得效果的情况下，又委托律师发出律师函并约谈，督促大理金光公司履行义务，并告知违约可能导致的后果，但大理市自然资源局的善意行为均没有得到有效回应。四、大理金光公司自身过错导致的法律后果应由其自行承担。同时，由于案涉土地不能正常开发严重影响整体地块的开发，时至今日，政府对包括案涉土地在内的海东片区规划做出了重大调整，本案合同实际也面临不能继续履行的问题。大理市自然资源局向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的电子监管号为5329012017B00867的《国有建设用地使用权出让合同》；二、本案诉讼费由被告承担。大理金光公司向一审法院反诉请求：一、判令反诉人与被反诉人继续履行《国有建设用地使用权出让合同》，由反诉人向被反诉人支付出让金42120230元，由被反诉人向反诉人交付案涉土地；二、判令被反诉人承担双倍返还反诉人定金合计2108万元的违约责任，并将该双倍定金抵扣作反诉人向被反诉人交纳的出让金，并由反诉人向被反诉人补足剩余出让金；三、判令被反诉人承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：经大理市人民政府授权、大理经济技术开发区管委会批准，大理市国土资源局、大理公共资源交易中心、大理创新工业园区土地收购储备交易中心决定以挂牌方式出让大理市CXQ2017-20号1幅地块的国有建设用地使用权。2017年9月12日，大理市国土资源局向社会公开发布《挂牌出让公告》。此后，大理金光公司于2017年10月13日提交了《竞买申请书》，于2017年10月18日交纳了竞买保证金1054万元，大理创新工业园区土地收购储备交易中心向大理金光公司出具了结算票据。2017年10月19日，大理金光公司的三名代表与大理创新工业园区土地收购储备交易中心代表、中介机构代表对案涉地块进行现场踏勘后共同制作了《现场踏勘记录》，大理金光公司在该记录中申明：“对宗地现状及相关注意事项已充分了解，同意按踏勘结果参与竞买活动”。2017年10月20日，大理市国土资源局、大理州政府采购和出让中心、大理创新工业园区土地收购储备交易中心与大理金光公司签订《成交确认书》，确定大理金光公司为案涉地块的竞得人，大理金光公司交纳的竞买保证金自动转为竞得地块的定金。2017年10月24日，大理市国土资源局向社会发布案涉地块的成交信息。2017年10月30日，大理市国土资源局（出让人）与大理金光公司（受让人）签订电子监管号为5329012017B00867的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），约定出让人将坐落于大理市凤仪镇华营箐，宗地编号为CXQ2O17-20号，宗地总面积为70213.64平方米的国有建设用地使用权出让给受让人。出让金为52660230元，定金为1054万元，抵作出让金。受让人应于合同签订之日起30日内（2017年11月30日前），一次性付清国有建设用地使用权出让金；若不按时支付出让金，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；延期付款超过60日，经出让人催交后，仍不支付出让价款的，出让人有权解除合同，请求受让人赔偿损失，受让人无权要求返还定金。出让人应于2017年12月20日前将出让宗地按现状交付给受让人，若不按时交付土地，每延期一日，出让人应当按照受让人已支付出让价款的1‰向受让人支付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算；延期交付超过60日，经受让人催交后，仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，请求出让人赔偿损失，出让人应当双倍返还定金并退还已支付的出让金的其余部分。合同还对双方的其他权利义务等内容进行了约定。2017年11月28日，大理金光公司向大理市国土资源局递交《关于在办理移交土地使用权时付清全部挂牌成交价款的申请》，载明因资金周转问题，大理金光公司申请在办理土地使用权移交手续时付清全部出让金。但大理金光公司的该项申请未获准许。此后，大理国土资源局多次以发出催缴通知、律师函的形式向大理金光公司催收剩余出让金，但大理金光公司均以案涉地块不具备交付条件，且大理市国土资源局存在逾期交付土地的违约行为为由，拒绝支付剩余出让金。2018年8月28日，大理市国土资源局在云南省大理白族自治州玉洱公证处的见证下向大理金光公司邮寄送达了《解除合同通知书》，载明：“一、解除双方签订的《出让合同》，并由贵公司承担相应的违约责任。二、贵公司须自本通知下达之日起三日内，与出让人协助办理合同解除后的相关附随手续，如：交还合同文本原件、办理罚款清结等”。2018年8月30日，大理金光公司回函大理市国土资源局，称不同意解除合同，并表示若案涉土地符合交付条件并交付该公司，则该公司将支付剩余出让金。2019年2月，大理市相关主管部门发布文件，不再保留大理市国土资源局、大理市规划局等部门，将相关部门的职能进行整合后成立大理市自然资源局。一审法院认为，本案诉讼过程中，大理市国土资源局与大理市其他部门职能合并后成立了大理市自然资源局，则其权利义务应由大理市自然资源局承担。大理市国土资源局与大理金光公司签订的《出让合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。合同对双方履行主要义务的先后顺序有约定，即大理金光公司在合同签订之日起30日内（2017年11月30日前）付清出让金，大理市国土资源局于2017年12月20日前将案涉地块按当时现状交付给大理金光公司。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条规定，大理金光公司在未与大理市国土资源局就付款时间变更一事达成一致意见，且无确切证据证明大理市国土资源局在当时存在无法履行交付案涉地块义务的情形的情况下，该公司作为负有先履行义务的一方当事人，应当按照约定时间付清出让金，但该公司至今未向大理市自然资源局付清出让金，其行为构成违约。大理市国土资源局作为负有后履行义务的一方当事人，在大理金光公司未履行其先行付款义务的情况下，有权拒绝该公司要求交付案涉地块的主张，故大理市国土资源局至今未向大理金光公司交付案涉地块的行为未构成违约，一审法院对大理金光公司提出的进行现场勘察的申请亦不予准许。综上，大理金光公司依据《出让合同》第三十七条的约定要求大理市自然资源局承担双倍返还定金的违约责任的反诉主张不能成立，一审法院不予支持。就《出让合同》是否解除的问题。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《出让合同》第三十条约定了若受让人延期付款超过60日，经出让人催交后，仍不支付出让金的，出让人有权解除合同，请求受让人赔偿损失，受让人无权要求返还定金的内容。结合大理金光公司在合同约定的付款期限届满后，经大理市国土资源局多次催要，仍未付清出让金的情况，本案合同约定的解除条件已成就，大理市国土资源局有权依据双方的约定行使解除权。此后，大理市国土资源局于2018年8月28日以向大理金光公司邮寄送达《解除合同通知书》的方式，向该公司主张解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方签订的《出让合同》自该通知书到达大理金光公司时已解除，故一审法院对大理金光公司要求继续履行《出让合同》的反诉主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条规定，判决：一、大理市自然资源局与大理金光房地产开发有限公司签订的电子监管号为5329012017B00867的《国有建设用地使用权出让合同》于2018年8月28日解除；二、驳回大理金光房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费500元，反诉案件受理费减半后收取42520元，合计43020元，由大理金光房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方合同约定大理金光公司应于2017年11月30日前一次性付清土地出让金，大理市国土资源局应于2017年12月20日前将出让土地按现状交付给大理金光公司。大理金光公司作为先履行一方，其提交的证据不能证明大理市国土资源局存在法律规定的大理金光公司可以中止履行的情形，大理金光公司未履行付款义务，应当承担违约责任。大理市自然资源局要求解除合同的诉请，符合法律规定及合同约定，应当予以支持。大理市自然资源局作为后履行一方，有权拒绝大理金光公司要求交付土地的履行要求，大理金光公司也未提交其他证据证明大理市自然资源局存在其他违约行为，大理金光公司要求继续履行合同并双倍返还定金的反诉请求，无事实及法律依据，应当不予支持。综上所述，大理金光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85540元，由大理金光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年八月三日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸