广东省珠海市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤04民申23号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：谢华安，男，汉族，1953年5月9日出生，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码：440************832。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：连少梅，女，汉族，1950年10月4日出生，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码：440************82X。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：徐莲有，女，汉族，1930年5月26日出生，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码：440************829。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：谢月园，女，汉族，1977年12月1日出生，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码：440************723。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：谢海祥，男，汉族，1975年9月23日出生，住广东省珠海市香洲区************，公民身份号码：440************812。以上再审申请人共同委托诉讼代理人：危晓敏，北京市东元（广州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：温石远，男，汉族，1948年9月14日出生，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码：440************410。一审第三人：珠海正汉置业有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区*******新建厂房（研发中心）609室。法定代表人：刘彦波，董事长。再审申请人谢华安、连少梅、徐莲有、谢月园、谢海祥因与被申请人温石远、一审第三人珠海正汉置业有限公司（以下简称正汉公司）合同纠纷一案，不服本院于2019年10月24日作出的（2019）粤04民终2310号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人谢华安、连少梅、徐莲有、谢月园、谢海祥提出再审申请，请求：1.撤销（2019）粤04民终2310号民事判决或发回重审；2.请求改判驳回温石远的全部诉讼请求；3.请求改判本案的一审、二审以及再审的诉讼费、保全费由温石远承担。事实与理由:一、一、二审法院遗漏本案关键事实，导致认定案件事实及适用法律错误，做出错误判决，恳请再审予以查明案件事实，依法改判或发回重审。一审法院遗漏查明并查证案涉房屋珠海市香洲区***********、202二号翻新时的总造价成本及案涉房屋建造人的实际证据和与其相联的当事人适时证据情况。同时曲解法律对无效合同认定后的处理方式与方法,亳无法律依据地推定温石远出资建造的房屋成本己转化为谢华安等人拆迁补偿合同可取得的拆迁补偿权益等，请求再审予以纠正。首先,再审立案前,谢华安等人找到珠海市香洲区******民委会,并要求村委会联系到案外人梁龙浩，此人在湾仔镇从事建筑业及帮助各村民农村建房近二十年历史，同时他也是谢华安等人与温石远在本案中涉诉房屋的唯一建造者。梁龙浩在村委会负责人及谢华安等人面前谈到当时谢华安等人的建房情况并亲笔写下《关于谢华安旧屋合作重建价格费用实际情况如下》书证。2011年3月，案涉房屋珠海市香洲区***********、201号联体房改建，由承建商梁龙浩承建完成，案涉房屋的改造工程，其范围、项目及总工程造价为976800元(单价880元/平方、总工程面积为1110平方米)，工程验收合格交给谢华安及出资人温石远使用。据此，本案中的案涉房屋翻新后双方各占有的实际使用面积为一审、二审确定下来的双方各占有的使用面积，即温石远541平方米，谢华安等人500.78平方米。2011年2月20日，谢华安、连少梅、谢海祥、谢月园等四人与温石远签订《房屋投资改建协议书》，期间房屋所有人徐莲有未签名,同时案涉房屋从旧房拆除到新房再建至日后拆迁等自始至终未取的合法建筑报建与政府、乡、村委会等许可。该协议为案涉房屋再建时签订，涉诉后该《房屋投资改建协议书》被一审法院认定为无效协议。依照《合同法》第五十八条、《民法总则》第一百五十七条规定，结合本案合同无效，双方当事人应就案涉房屋建造时的实际造价成本予以相互返还，即谢华安等人返还温石远涉房屋建造时成本造价,温石远返还谢华安等人土地(村民宅基地)。其次，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，主体性质是翻新旧房重建新房，且房屋建成后双方均为受益者，从双方对案涉房屋使用面积与占有程度可以看出，温石远所占面积大过谢华安等人，但该重建房屋存在未通过规划报建及相关管理部门的许可与批准的建筑物，属双方擅自行为所致不受国家政策及法律保护，主观上双方均负有违反国家农村土地建设及宅基地使用相关规定的责任。因此在还原建筑总造价后，谢华安等人将当时880元/平方米(单位建造成本)造价返还温石远976800元。鉴于该房屋翻新建造时间距今己接近十年，双方在此均得到不同受益，同时也应承担当初违建时的各自过错责任。因此参照类似案例，谢华安等人还应对温石远补偿同期银行近十年的长期贷款利息较为适宜。而对温石远庭审已举证证实，翻新重建后其分配使用得七层楼房计541平方米,月出租平均达到人民币6000多元收益，以十年累计其已回收建造成本价的60%，现谢华安等人按976800元的造价扣减月租收益后的金额返还给温石远，则温石远并无任何经济损失，如果再按原判决支付房屋拆迁补偿金，则对谢华安等人显失公平，不能达到法律对无效合同的处理效果，也不能体现法律公正公平合理的原则。二、一、二审法院支持温石远享有城镇居民在农村建房且能得到高过村民的拆迁补偿的权利，与国务院相关政策和规定背道而驰，不应得到支持。基于城镇居民到农村建房或投资发展，国务院三番五次下达指示精神，禁止城镇居民到农村购买宅基地和土地建造私有制房产，也禁止转让或者变相转让农村土地及宅基地。根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，农民住宅不得向城市居民出售，这一规定不得随意突破。且在本案中，一、二审法院已经认定合同无效，即认定温石远除要求返还建造资金外，无其他任何权利，要求分配拆迁所得安置补偿权益的前提条件是房屋所有人。一、二审法院已经认定该合同无效，即认定温石远并非房屋所有人，温石远的投资行为无效，其要求分配拆迁补偿权益的诉求应予以驳回。三、本案中存在法官行使自由裁量权过大问题。首先，法官行使自由裁量权要依法进行，不能违背基本法理。最高人民法院关于印发《关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》的通知（法发[2012]7号）第三条规定：“自由裁量权的行使原则。（一）合法原则。要严格依据法律规定，遵循法定程序和正确裁判方法，符合法律、法规和司法解释的精神以及基本法理的要求，行使自由裁量权。不能违反法律明确、具体的规定。”法官行使自由裁量权也要依法进行，也不能违背基本法理。最高人民法院关于印发《关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》的通知（法发[2012]7号）第三条规定：“自由裁量权的行使原则。（一）合法原则。要严格依据法律规定，遵循法定程序和正确裁判方法，符合法律、法规和司法解释的精神以及基本法理的要求，行使自由裁量权。不能违反法律明确、具体的规定。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法［2017］191号）第十七条规定：“农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。”其次，合同无效的后果仍是各自返还和赔偿损失。关于各自返还较容易理解，而损失的赔偿要结合过错程度加以判断。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十七条就本案情况给出了具体的赔偿损失的基本原则即“房地产价格上涨造成的房屋差价损失”，这是一种相对公允的计算方式，其背后的生活逻辑是：投资方投资了无法上市流通的宅基地导致合同无效、无法取得经济利益，那么假设投资方当年购买商品房，参照建房当年相同地段的商品房价格，计算用于建房资金在当年可以购买多少平方的商品房，再评估这些面积的商品房在拆迁时或合同被确认无效时的市场价，该市场价与建房资金之间的差额即为“差价损失”。“差价损失”的产生投资方亦负有责任，故该补偿多少“差价损失”需要看双方的过错比例。“拆迁补偿所获利益”是一个平衡值，之所以得以拆迁补偿，土地与农民身份是决定性因素，建筑面积是一个相对次要的因素，加之合同的无效，投资方并无资格参与分配“拆迁补偿所获利益”，但如果该利益较大，可以在过错程度方面适当倾斜于投资方，以达到平衡，但其总体显然不应当也不可能超过“差价损失”。这个结论得出的法理逻辑是：投资方不得因非法行为获利，更不可获得超过其合法投资的利益，其损失的最大化也就是其为了投资建房而丧失了购买商品房产机会导致的商品房价值上涨的损失。在本案中，温石远通过收租的方式，以获得七十余万的收益，如果再获得拆迁补偿权益，则温石远不仅无任何的经济损失，且收益达到一百三十余万元，这显然有违公平原则，对谢华安等人显失公平。四、本案应当依法驳回温石远的诉讼请求。首先，温石远无权直接要求分配申请人的拆补利益。温石远不具有农村集体组织成员身份，无权享受拆补利益；《房屋投资改建协议书》为无效合同，温石远引用合同条款主张分配拆补利益亦无法律依据。其次，无效合同的一方当事人可以依据《合同法》第五十八的规定主张赔偿损失，但在本案中不应得到支持。温石远一审提起诉讼的请求权基础即为《房屋投资改建协议书》的约定，而不是依据《合同法》第五十八的规定主张赔偿损失，因此其请求权基础是错误的，其诉讼请求当然不应当得到支持。温石远作为一审原告，未尽举证义务，应当承担败诉后果，其应当举证其因合同无效而遭受的损失的种类以及金额或者计算方式，如无法计算的，应依法申请评估等，但本案没有证据证明其损失种类和具体金额的，故温石远的诉讼请求并没有证据支持。第三，原判决直接认定将拆补协议约定的拆补利益按照一定的比例分配给温石远，隐含着谢华安等人获得的拆补利益等于温石远的损失的意思，或者只有前述观点成立，才可依现行法律解释原判决的判项，而该观点明显错误。《合同法》所规定的因合同无效所造成的一方损失是指该一方的实际损失，比如重新购置房产导致的成本上升等，在案中温石远通过收租方式以获得可观的收益，其并无实际损失，若再参与分配拆除补偿，则明显侵害谢华安等人的合法权益。依据《珠海市香洲区****更新房屋面积认定和补偿暂行办法》（珠规建更［2016］18号），本案谢华安等人所获得的拆补利益是结合了土地权益、身份认定（被征地农民）、分户政策综合计算而来的，无论从何种角度来看，依前述计算而来的拆补利益都不能算作是温石远的损失。综上可知，实际损失与拆补利益是二个领域的概念，原法院未进行任何的说理径直将二者相关联，仅简单粗暴的将债权转化成物权，其判决结果当然也是错误的。五、原判决将会引发严重的社会问题。原判决会导致权利义务的极度失衡，被征用的土地权益是被征地农民所有的、各项政策红利是被征地农民享有的，被征地农民一户三代共五家十几口人贡献出其全部的被征地农民身份指标，建房一方不仅出资己完全收回，且按照原判决的原则，建房一方分配到的利益超出一半达到51.93%被征地农民与基本上是均分补偿权益，如此，被征地农民所分配的物业可能都无法满足这一户的基本的居住需求。而在合作建房比例甚高的城中村，如果确立了如原判决这样的分配原则，其后果是没有村民会同意进行旧村改建，亦变相鼓励如温石远这种收益巨大的投资行为，国家和地方政府有关城市更新的大政方针也就无谈落实和推进了。综上所述，一、二审法院认定案涉合同为无效合同后，应当按照基本的法理来解决本案争议，即先明确双方过错，再评估温石远的损失，最后得出结论。而一、二审法院完全悖离法律有关合同无效后果的规定，引用无效合同条款作为判决依据，其结果不仅有悖法理，而且有违社会公理。基于原判决存在的法理相悖问题以及可能引发的社会问题，请法院依法查明事实，支持谢华安的再审申请。本院经审查认为，按照再审申请人谢华安等人的申请理由，本案争议焦点为原判决是否遗漏本案关键事实、原判决确认温石远享有案涉房屋因拆迁所得安置补偿享有51.93%的权益并判令谢华安等人向温石远支付已取得的补偿款是否有误。一、关于本案是否遗漏关键事实的问题。一、二审法院根据案涉房产的原房屋所有权证及《房屋共有权保持证》，双方签订的《房屋投资改建协议书》、温石远与案外人梁龙浩签订的《房屋土建、室内装饰、水电安装施工协议》、珠海市香洲区住房和城市更新局对案涉房屋的相关拆迁补偿情况的复函及复函所附的《湾仔银坑村项目工程拆迁补偿建（构）筑物测绘成果报告书》查明本案事实并作出判决，因案涉房产宅基地上的建筑物是温石远单方出资建设的，故案涉房产重建造价是多少，并不影响本案的处理，本案不存在遗漏关键事实的问题。再审申请人提出的该项再审理由不成立，本院不予支持。二、关于原判决确认温石远享有案涉房屋因拆迁所得安置补偿享有51.93%的权益并判令谢华安等人向温石远支付已取得的补偿款是否有误的问题。谢华安等人对原判决认定《房屋投资改建协议书》无效不持异议，主要对该协议书被认定无效后的处理有异议。《房屋投资改建协议书》虽因违反了国家法律关于土地管理的效力性强制性法律规定而无效，但该协议确为各方真实意思表示，协议书对双方就建成房屋的分配及将来拆迁补偿权益的分配均进行了约定，即温石远按其实际的西面1-6层及第7层房屋面积与谢华安等人分配拆迁补偿权益，该约定未损害国家、集体及第三人利益，双方基于诚实信用及公平原则应当遵守。一、二审法院正是在全面考虑当事人真实意思，案涉建筑物系温石远单方出资建设，谢华安等人因拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方利益的基础上，按照上述协议约定的各自分得建筑面积的比例确认温石远享有案涉房屋因拆迁所得安置补偿51.93%的权益并判令谢华安等人向温石远支付已取得的补偿款，并无不当。原判决既符合当事人签订协议书时的真实意思表示，也符合诚实信用和公平原则，一、二审法官处理得当，不存在行使自由裁量权过大的问题。故再审申请人提出的该项再审理由不成立，本院不予采纳。综上，再审申请人谢华安等人的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，对其再审申请应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回谢华安、连少梅、谢海祥、谢月园、徐莲有的再审申请。审判长  管文超审判员  陈海凤审判员  刘秋萍二〇二〇年八月十日书记员  张淑君