浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初3966号 原告（反诉被告）：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司，住所地：浙江省嘉兴市平湖市新埭镇虹桥路669弄1幢333、334室。 主要负责人：王柯丁。 委托诉讼代理人：张丽、钱玲红，公司员工。 被告（反诉原告）：彭永梅，女，1975年12月30日出生，住平湖市。 委托诉讼代理人：施良法，男，1976年6月7日出生，汉族，住平湖市，系被告所在村集体推荐的公民。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司（以下简称嘉凯城新埭分公司）与被告彭永梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理。被告提出反诉，本院合并予以审理。后本案转为普通程序并分别于2020年6月3日、2020年7月29日公开开庭进行了审理。嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人张丽、钱玲红，彭永梅及其委托诉讼代理人施良法均到庭参加庭审。双方当事人在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。 嘉凯城新埭分公司向本院提出本诉诉讼请求（明确后）：1.判令双方签订的房屋租赁合同于2018年8月4日解除（合同解除通知书于2018年8月4日签收）；2.判令彭永梅支付房屋租金52478.57元（自2017年9月22日至2018年8月4日，按照租金18677.79元／季度）及滞纳金90863.66元（从2017年9月22日暂计至2019年8月31日，共709天，按日3‰计算，实际计至租金付清之日止）；3.判令彭永梅支付房屋占用费110915.32元（2018年8月5日至2019年4月16日共255天，按照日租金及物业管理费之和的2倍计算，实际计至涉案房屋实际返还之日止）；4.判令彭永梅支付解约违约金100000元；5.判令彭永梅立即将注册在涉案房屋处的营业执照注销，并支付逾期注销的违约金160475.39元（自2018年8月5日暂计至2019年8月31日，按照日租金的两倍计算，实际计至营业执照实际注销之日止）；6.判令彭永梅支付清铺费用11152元；7.判令收回装修免租期及经营免租期的租金，共计24903.72元；8.判令彭永梅已经支付的履约保证金18600元不予退还；9.本案诉讼费用由彭永梅承担。事实与理由：根据双方签订的房屋租赁商务条款，彭永梅租赁嘉凯城新埭公司位于浙江省嘉兴市平湖市××镇××路××号××新埭城市客厅1层609、611商铺，建筑面积为127.93平方米，用于经营餐饮，品牌为“滇菌缘”；商户租金单价为1.6元／平方米／天，物业费单价为0.1元／平方米／天。嘉凯城新埭公司于2017年7月20日将房屋交付至彭永梅，彭永梅于2017年9月22日正式开业。609、611铺的产权分别为业主胡在中、赵丽芳所有。业主授权嘉凯城新埭公司负责项目的整体物业经营管理、对项目的招商、运营以及管理运作等。原企业名称嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司，变更后企业名称嘉凯城集团商业资产管理有限公司。 根据所签合同规定，彭永梅先按双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，其应在支付周期开始之前15日个工作日内支付，先付后用。后彭永梅未按合同规定支付租金，嘉凯城新埭公司于2018年6月12日张贴《催款函》和《停止物业服务告知函》通知彭永梅缴纳欠款，但彭永梅仍未支付。后嘉凯城新埭公司于2018年8月3日寄出《合同解除通知书》通知彭永梅己解约，并要求其在15日内将租赁房屋返还嘉凯城新埭公司，彭永梅于2018年8月4日签收。 按照《房屋租赁合同》第十三条13.1中约定：甲方有权在返还期满后的任何时间内进入并收回该租赁物业，乙方放置于该租赁物业内的一切物品将被视为放弃物由甲方自由处置，甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担。嘉凯城新埭公司于2019年4月1日开始清铺，2019年4月16日完成清铺，费用共计11152元。 按照《房屋租赁合同》第十三条13.5中约定：若乙方使用租赁物业地址作为公司、分公司或营业部的注册地，则在本合同的租期届满或返还期内，应办理完成注册地的迁移或注销手续。乙方逾期完成的，每逾期一日，乙方应承担相当于合同终止时日租金两倍的违约金，给甲方造成其他损失的，还应予以补偿。现原告要求被告支付证照注销违约金，证照注销违约金实际计至涉案房屋实际返还之日止。 按照《房屋租赁合同》第三条3.3中约定：如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。现原告要求被告返还装修免租期及经营免租期的租金。 截至2019年8月31日，彭永梅仍拖欠支付房屋租金52478.57元及滞纳金90863.66元（自2017年9月22日暂计至2019年8月31日）；房屋占用费110915.32元（自2018年8月5日至2019年4月16日共255天），收回的免租期租金24903.72元；逾期注销营业执照的违约金160475.39元（自2018年8月5日暂计至2019年8月31日）；清铺费11152元，租赁违约金100000元。以上共计550788.66元。经嘉凯城新埭公司多次催告，彭永梅至今未予支付，给嘉凯城新埭公司造成了严重的经济损失。 彭永梅答辩称，对诉讼请求第一项合同解除的事实及时间没有意见，但是嘉凯城新埭公司说的原因不同意；对第二项租金计算有意见，实际上没有开业，不产生房租；对第三项占有使用费有意见，当时是嘉凯城寄了解除通知书，彭永梅并没有马上搬走，后来嘉凯城把电停了，没有办法只好搬走了，搬走之后又问镇里这个事情怎么解决，问嘉凯城都说不知道；对第四项解约违约金不同意；对第五项诉请，当时在涉案商铺注册了2个企业，一个叫“云南野生菌养生石锅”，还有一个“滇菌缘餐饮管理有限公司”，第一个是第二次开业的时候，差不多2018年4月份就申请注销了，第二个是在收到合同解除书之后，就开始走程序，现在2个已经都注销了；对第六项不同意；对第七项、第八项不同意。其开办的“滇菌缘”饭店因为商铺的烟囱有问题，油烟没有办法正常排出去，楼上的油烟还会下来。2017年9月22日开业进行试营业的时候发现了这个问题，2017年10月份就停业了。10月份的时候其去跟嘉凯城反映了这个情况，他们说会解决。2018年1月的时候彭永梅打1××××电话，镇里司法所派人过来，司法所、嘉凯城上面的领导和彭永梅三方一起协商，嘉凯城的领导还写了一份书面的承诺，确认在2018年3月份之前把烟囱修好，完成维修。后来3月底之前嘉凯城确实派人把烟囱修好了。修好之后彭永梅向嘉凯城提出要求赔偿因为没有开业造成的损失，当时嘉凯城和镇司法所的副所长一起，口头约定了开业之前的房租不跟我们收了，另外再赔偿给我50000元，这个50000元不能拿走，只能抵扣后面的租金，彭永梅当时也同意了，这些司法所有笔录记载的。2018年4月初彭永梅又开业了，开业没几天，大概4月中旬，嘉凯城新埭公司的工作人员又过来贴了一张合同解除书，告诉彭永梅不能开业，合同解除了，后来又寄了一份过来。通知之后彭永梅就马上停业了，当时大概是4月底。彭永梅又去问镇政府怎么解决，政府说既然合同解除了，让其搬出去好了，嘉凯城新埭公司把电停了，其在2018年5月份的时候把店里的设备搬回家去了。 被告彭永梅提出反诉诉讼请求：判令嘉凯城新埭公司赔偿彭永梅经济损失300000元（工人工资损失119000元、野生菌损失92000元、购买野生菌与案外人签订合同造成损失100000元、酒菜等损失1498元，赔偿总额仍按300000元计算）。事实与理由：嘉凯城新埭公司由于整体经营模式改变和云南野生菌石锅店的墙面开裂、门窗松动、烟囱烟道的问题导致厨房无法工作和经营，造成巨大损失。 嘉凯城新埭公司针对反诉答辩称，不同意彭永梅的反诉诉讼请求，没有证据证明彭永梅主张的损失内容。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的《嘉凯城房屋租赁合同》1份、《物业服务管理协议》1份、进场文件1组（含商户装修手册资料签收单及相应附件、装修缴费通知单、商铺交房表）、公司登记基本情况1份、个体户登记基本情况1份等证据材料本院予以确认并在卷佐证。 嘉凯城新埭公司为支持自己的诉讼主张，还提供了如下证据材料： 1.《催款函》、《关于停止物业服务的告知函》及《合同解除通知书》的复印件各1份；以及相应发放照片和信件单复印件各1份，拟证明2018年6月12日张贴《催款函》及《停止物业服务通知函》；2018年8月3日寄出《解约通知书》，彭永梅于2018年8月4日签收。彭永梅质证认为，对该组证据中的《催款函》、《关于停止物业服务的告知函》不清楚，2018年6月份已经搬走了，《解约通知书》收到了。 2.《商铺委托经营及管理协议书》、《委托代管服务合同》各1份，拟证明案涉商铺所有权归胡在中、赵丽芳所有，并授权嘉凯城新埭公司负责项目的整体物业经营管理、对项目的招商、运营以及管理运作等。彭永梅质证认为，对该证据不清楚。 3.清铺明细、发票复印件、浙江同益物业服务有限公司新埭分公司（以下简称同益物业新埭分公司）出具的情况说明、付款回单各1份，拟证明嘉凯城新埭公司于2019年4月16日完成清铺，费用共计11152元。彭永梅质证认为，事情还没解决好，嘉凯城新埭公司没经过彭永梅同意就把店内装修拆除，还要他们赔偿，如果自己清铺的话也没有那么多。 4.营业执照及变更登记情况复印件1份，拟证明本诉原告名称由“嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司”变更为“嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司”。彭永梅质证认为，对该证据不清楚。 彭永梅为支持自己的抗辩主张，提供了如下证据材料： 1.装修保证金确认书复印件1份，拟证明嘉凯城新埭公司还没有将装修保证金退还。嘉凯城新埭公司质证认为，彭永梅交付了7000元装修保证金，其中600元属于管理费不予退还，另外6400元确实还没有退还，同意将6400元在本案中一并处理抵充租金等费用。 2.承诺书复印件1份，拟证明嘉凯城领导承诺关于烟囱和墙面的问题在2018年3月份之前修理，在此之前无法营业。嘉凯城新埭公司质证认为，对该证据的形式真实性予以认可，但该承诺书中所涉及的烟道问题并非嘉凯城新埭公司造成，而是由于楼上商铺加装的设备才造成吸力不足，嘉凯城新埭公司出于善意还帮助彭永梅加装了吸力设备，解决了该问题。 3.新埭嘉凯城免租诉求联名书复印件1份，拟证明嘉凯城新埭公司承诺的商业环境与实际不同。嘉凯城新埭公司质证认为，对该证据不清楚。 4.工资表1份，拟证明造成彭永梅工人工资损失。嘉凯城新埭公司质证认为，对该证据的真实性不予认可。 5.送货单及销货清单共9份（其中6份为原件，3份为复印件），拟证明造成彭永梅原材料等损失。嘉凯城新埭公司质证认为，销货清单无法核实，无关联性；送货单没有销售人员签名，不予认可。 6.食用菌购销合同1份，拟证明造成彭永梅合同损失。嘉凯城新埭公司质证认为，没有原件，不予认可。 7.嘉凯城平面图1份（打印件），拟证明嘉凯城招商时虚假宣传。嘉凯城新埭公司质证认为，其没有承诺会引进什么商户。 8.录音音频1段，拟证明2018年4、5月份在嘉凯城会议室，嘉凯城项目负责人蔡中针对商户的诉求进行回复。嘉凯城新埭公司质证认为，彭永梅主张录音的时间、地点、人物等无法核实，嘉凯城确有蔡中这个人，但不能确认是否就是录音中的那个人，且蔡中仅仅负责上传下达，没有决策权。 9.银行缴款单2份，拟证明彭永梅支付过二笔款项。嘉凯城新埭公司质证认为，对真实性没有异议，但从时间上看，其中一笔18600元应系履约保证金，不予退还。 10.照片16份，拟证明案涉商铺门窗损坏，另造成彭永梅原材料等损失。嘉凯城新埭公司质证认为，无法核实照片来源，不予认可。 本院出示由平湖市司法局新埭司法所出具的情况说明1份。嘉凯城新埭公司质证认为，对该证据的形式真实性予以认可，但对于其内容有异议，烟道问题并非嘉凯城新埭公司造成，而是由于楼上商铺加装的设备才造成吸力不足，嘉凯城新埭公司出于善意还帮助彭永梅加装了吸力设备，解决了该问题；蔡中仅有上传下达的权限，没有决策权；嘉凯城未对彭永梅提出的50000元赔偿进行了确认。彭永梅对本院出示的证据无异议。 本院认证认为，嘉凯城新埭公司提供的证据1、2、3、4，内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以认定。彭永梅提供的证据1，经嘉凯城新埭公司确认确有6400元尚未返还，本院予以认定；嘉凯城新埭公司对证据2的真实性予以确认，本院予以认定；对证据3的形式真实性本院予以认定；证据4未有其他证据加以佐证，本院难以认定；对证据5中有原件的销货清单、送货单的形式真实性予以认定；证据6未提供原件，本院不予认定；证据7未说明来源，本院不予认定；证据8中彭永梅主张代表嘉凯城新埭公司出面接洽的人叫蔡中，而嘉凯城新埭公司也自认确有蔡中其人，经本院核实，新埭司法所所长韩啸宇当时亦在场，故对该证据的真实性，本院予以认定；对证据9的真实性本院予以认定；仅从证据10中的照片看，无法证明与本案具有关联性，本院难以认定。 本院出示的证据材料，本院予以认定。 基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下： 2017年8月23日，双方当事人签订房屋租赁合同一份，约定由彭永梅承租位于平湖市××镇××路××号××层××号商铺，建筑面积为127.93平方米，用于经营餐饮，经营品牌为滇菌缘。租赁期限3年，暂定为2017年9月22日至2020年9月21日。嘉凯城新埭公司给予彭永梅装修免租期2个月，自租赁物业实际交付日起开始计算，经营免租期2个月（具体分摊为2017年10月、2018年1月）。合同第3.3条约定，如因乙方（彭永梅）单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定租金向甲方（嘉凯城新埭公司）补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。第5.2条约定，甲、乙双方约定有开业保证金18700元，在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付。在乙方按约定正式开业后一个月内，甲方可将此开业保证金转为被告的应缴租金、管理费或其他费用。第5.3.1条约定，自租赁物业实际交付日起7个工作日内，乙方向甲方支付相当于三个月租金的履约保证金18700元。租赁期限内，若租金金额增加，保证金数额也随之调整，乙方须于收到甲方书面补款通知的七日内补足。第5.3.2条约定，履约保证金作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保。包括但不限于乙方依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用，乙方因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等。第5.3.3条约定，本合同履行期间，如乙方拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方所欠的款项。履约保证金被扣除后，乙方须于收到甲方书面补款通知的七日内补足。第5.3.4条约定，若乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。合同附件二中约定租金及支付方式为：首年租金单价为1.6元／平方米／天，每二年递增6%。自起租日（即2017年9月22日）至2019年9月21日止，单位租金为1.6元／平方米／天，月租金为6225.93元，年租金为74711.12元；自2019年9月22日至2020年9月21日止，单位租金为1.6960元／平方米／天，月租金为6599.48元，年租金79193.79元；支付方式为自计租日起，乙方先按照双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，乙方应在该交租周期开始之前拾伍个工作日内支付，先付后用。第6.4条约定，乙方未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，乙方应按应付未付金额3‰的标准向甲方支付违约金。当逾期支付超过30日时，甲方有权选择单方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效。第13.1条约定，乙方应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给甲方，即乙方享有最长不超过15日的“返还期”。在“返还期”内，乙方无需支付租金，但乙方使用租赁物业产生的其他费用（包括但不限于物业服务费、能耗费等）照常支付。第13.2条约定，乙方应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内甲方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后无偿归甲方所有），且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。第18.1条关于甲方的解除权约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前乙方应承担的责任，乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，甲方有权向乙方收取每月租金和物业管理费总和之6倍金额并不低于10万元作为违约金…（3）乙方逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的。 另查明，彭永梅于2017年7月4日支付嘉凯城新埭公司18600元，于2017年7月12日交付装修保证金7000元，未支付其他费用。嘉凯城新埭公司于2017年7月12日将案涉商铺交付给了彭永梅进行装修。2018年1月31日，嘉凯城代表承诺彭永梅主张的烟道问题于2018年3月底之前完成维修。2018年4月2日，彭永梅出具《装修保证金确认书》1份，申请退回保证金6400元。2018年4月，部分嘉凯城商户针对经营过程中出现的问题与嘉凯城代表进行洽谈，嘉凯城代表蔡中就有关问题给予初步答复。2018年6月12日，嘉凯城新埭公司在案涉商铺张贴《催款函》及《关于停止物业服务的告知函》。2018年8月3日，嘉凯城新埭公司向彭永梅邮寄了《合同解除通知书》，彭永梅于2018年8月4日签收。自2019年4月1日起，同益物业新埭分公司委托案外人对案涉商铺进行了清铺，支付清铺费11152元。同益物业新埭分公司同意由嘉凯城新埭公司向彭永梅主张上述清铺费。 还查明，案涉商铺中609号商铺为案外人胡在中所有。胡在中将该商铺委托给嘉凯城新埭公司进行经营管理，委托期限自2016年8月1日起共计十年。案涉商铺中611号商铺为案外人赵丽芳所有。赵丽芳将该商铺委托给嘉凯城新埭公司进行经营管理，委托期限自2019年2月1日起至2026年7月31日止。2017年8月22日，嘉凯城新埭公司名称从“嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司”变更为“嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司”。 本院认为，双方之间的房屋租赁合同关系成立并有效，双方均应遵照履行。 一、双方当事人是否存在违约行为，双方之间的房屋租赁合同是否解除的问题。 当事人对于双方之间的房屋租赁合同已经解除均无异议，本院予以确认。关于合同解除的具体事由及时间本院试作如下分析：嘉凯城新埭公司认为，彭永梅的违约行为主要为未按约支付房屋租金等费用。彭永梅对已经支付的款项金额并无异议，但认为首先，其于2017年7月4日交付的18600元保证金可以抵扣租金；第二，其于2017年9月22日开业后不久就发现烟道存在问题，楼上商户的油烟等脏物会反流到彭永梅的商铺，造成其无法营业，嘉凯城直到2018年3月下旬才解决问题，嘉凯城曾承诺之前的租金免除，另赔偿彭永梅50000元用于抵扣之后产生的租金，第三，嘉凯城新埭公司事先承诺的诸如超市入口方向、电影院等没有兑现。针对彭永梅的上述抗辩主张，本院认为，双方之间签订的房屋租赁合同，系以交付租赁标的物及支付租金作为合同之主要权利义务。嘉凯城新埭公司向彭永梅交付了案涉商铺，彭永梅用于经营“滇菌缘”品牌餐饮，其理应按约支付租金及其他费用。（一）彭永梅于2017年7月4日支付嘉凯城新埭公司18600元，嘉凯城新埭公司主张该款项系履约保证金，但仅从款项交付的金额、时间看，无法确认该款项性质属于合同中约定的履行保证金，本院根据彭永梅的自认确认该18600元属于合同中约定的开业保证金。（二）根据本案现有证据，案涉商铺确实存在烟道问题导致彭永梅无法正常营业。嘉凯城新埭公司抗辩称造成烟道问题的原因不在其自身，但其并未提供证据加以证明。退一步讲，即便烟道问题因第三人引起，嘉凯城新埭公司作为出租方也需承担所交付商铺不适宜彭永梅营业的违约责任，且在2018年3月下旬前烟道问题解决之前的租金彭永梅无需支付。为便宜计算，本院酌情确认彭永梅需自2018年3月22日起支付相应的租金。（三）自2018年3月22日起，彭永梅没有支付相应租金。彭永梅主张其交付的18600元可抵作租金，而根据合同约定，彭永梅逾期三十日支付履约保证金或租金，嘉凯城新埭公司均有权行使合同解除权。综上，虽然嘉凯城新埭公司主张彭永梅交付的18600元系履约保证金，其认为彭永梅逾期支付租金故而行使解除权。但经本院确认，彭永梅支付的18600元系合同中约定的开业保证金，可抵作租金，但同时彭永梅未按约支付履约保证金，嘉凯城新埭公司同样可依约行使解除权，解除通知于2018年8月4日由彭永梅签收，合同自2018年8月4日解除。彭永梅还主张嘉凯城招商时就超市入口、电影院入驻等进行过宣传。对此嘉凯城新埭公司未予认可，彭永梅也没有提供证据加以证明。根据合同法第十四条的规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”即便嘉凯城在发布招商信息时曾就电影院入驻等进行过陈述，但需知招商工作存在不确定性，相应商户能否入驻，入驻时间期限等均无法明确，故前述诸如“电影院入驻”等信息均不能认定为合同约定。 二、合同解除后双方当事人应承担什么责任的问题。 根据合同法第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，彭永梅在房屋租赁合同关系解除后，仍应支付拖欠的租金等费用，赔偿造成嘉凯城新埭公司的损失。针对嘉凯城新埭公司的其余各项诉讼请求，第一，其请求支付自2017年9月22日至2018年8月4日的房屋租金52478.57元。如前所述，2018年3月21日前的租金彭永梅无需支付，其已经支付的开业保证金18600元可抵充自2018年3月22日起至2018年6月20日的租金（按合同约定自2017年9月22日至2019年9月21日止，单位租金为1.6元/平方米/天，月租金为6225.93元，年租金为74711.12元），经抵充后，彭永梅仍应支付自2018年6月21日起至2018年8月4日止的租金9296.28元。另嘉凯城新埭公司同意返还彭永梅装修保证金6400元，该款项亦可抵充租金，故彭永梅尚需支付租金2896.28元。关于嘉凯城新埭公司请求支付的滞纳金。2018年4月，嘉凯城代表在与部分商户的洽谈过程中承诺在商户主张的“二年免租期”经上报后最终结论之前不催收租金，可视为其对彭永梅交付租金进行了宽限。2018年6月12日，嘉凯城新埭公司向彭永梅送达《催款函》，要求彭永梅于2018年6月30日前支付截至2018年6月30日的租金，故该部分的租金应自2018年7月1日起计算逾期违约金，之后产生的租金仍应按房屋租赁合同约定的期限支付逾期违约金。嘉凯城新埭公司主张按日千分之三计算逾期违约金，该约定明显过高，因此本院调整为截至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。第二，嘉凯城新埭公司请求彭永梅支付自2018年8月5日起至2019年4月16日止的房屋占用费。如前所述，本院确认双方之间的房屋租赁合同于2018年8月4日解除，嘉凯城新埭公司自认从2019年4月1日起开始清铺，故扣除双方约定的十五日“返还期”，彭永梅仍需按合同约定租金支付自2018年8月5日起至2019年3月31日嘉凯城新埭公司开始清铺之前的占有使用费46037.79元（按1.6元/平方米/天、6225.93元/月计算）。第三，嘉凯城新埭公司主张彭永梅支付清铺费11152元。根据租赁合同第13.2条的约定，“乙方应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内甲方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后无偿归甲方所有），且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。”虽然合同并未载明附件八的具体内容，但根据《商铺交房表》，案涉商铺交付时基本处于“毛坯”状态，故嘉凯城新埭公司有权要求彭永梅支付其恢复商铺原状所产生的清铺费用11152元。第四，嘉凯城新埭公司诉请要求确认彭永梅支付的履约保证金18600元不予退还。如前所述，该笔款项并非履约保证金，嘉凯城新埭公司的该项诉请，本院不予支持。第五，嘉凯城新埭公司要求彭永梅支付装修免租期及经营免租期的租金共计24903.72元，并赔偿解约违约金100000元及逾期注销营业执照的违约金。1.合同第3.3条关于嘉凯城新埭公司有权要求补缴经营免租期租金的约定适用强调“乙方单方面违约”，本案嘉凯城新埭公司在合同履行过程中存有不当，故其不能按照合同约定要求彭永梅补交装修免租期和经营免租期的租金24903.72元。2.嘉凯城新埭公司要求彭永梅支付解约违约金100000元，但其并未初步举证证明其遭受的损失，嘉凯城新埭公司行使解除权系应彭永梅未按约交付履约保证金，本院酌情确认彭永梅应赔偿违约金，具体数额以应支付的履行保证金18700元为基数，自合同签订后7个工作日即2017年9月1日起，按央行一年期贷款基准利率4.35%的2倍计算至合同解除之日即2018年8月4日，共计1509.41元。最后，营业执照注销前需进行债权债务的清算等必要程序，嘉凯城新埭公司径行要求彭永梅注销营业执照，本院不予支持。 三、彭永梅要求嘉凯城新埭公司赔偿损失300000元应否支持的问题。 彭永梅提出反诉，要求嘉凯城新埭公司赔偿300000元，其中包括工人工资损失119000元、野生菌损失92000元、购买野生菌与案外人签订合同造成损失100000元、酒菜等损失1498元。上述赔偿项目中，工人工资仅有工资清单，无法确认；野生菌及酒菜等损失是否真实存在及损失的具体数量等均无法明确；购买野生菌与案外人签订合同造成损失100000元则不属于嘉凯城新埭公司违约造成的直接损失。因此，彭永梅主张嘉凯城新埭公司造成其300000元损失，未提供充分证据加以证明，本院难以采信。自彭永梅开业起至2018年3月下旬止，因嘉凯城新埭公司交付商铺的烟道无法正常使用造成彭永梅经营损失，在彭永梅无法提供证据证明其具体损失数额的情况下，本院酌情根据嘉凯城新埭公司依案涉租赁合同可获得的租金收益数额，作为认定彭永梅损失的依据。扣除合同约定的二个月免租期，自彭永梅开业起至2018年3月下旬止，嘉凯城新埭公司的合同收益应为四个月租金24903.72元，故本院确认嘉凯城新埭公司应赔偿彭永梅24903.72元。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》于2018年8月4日解除； 二、被告（反诉原告）彭永梅于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司租金2896.28元及逾期付款违约金（以2896.28元为基数，自2018年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算至实际履行之日止）； 三、被告（反诉原告）彭永梅于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司房屋占用费46037.79元、清铺费11152元、违约金1509.41元，合计58699.2元； 四、原告（反诉被告）嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）彭永梅24903.72元； 五、驳回原告（反诉被告）嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司本诉的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）彭永梅反诉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9308元，由嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司负担8212元，由彭永梅负担1096元。反诉案件受理费5800元，由嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司负担481元，由彭永梅负担5319元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  黄海力 人民陪审员  陆炳生 人民陪审员  林 宝 二〇二〇年八月七日 书 记 员  蒋斯雯