吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终858号 上诉人（原审原告）：孙立杰，女，1975年2月28日生，汉族，住宁江区。 被上诉人（原审被告）：江苏索普集团上海有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：宋勤飞，董事长。 委托诉讼代理人：孙铁帅，男，1974年5月23日生，住松原市宁江区，系公司经理。 被上诉人（原审被告）：宁波亿隆国际贸易有限公司，住所地宁波市镇海经济开发区。 法定代表人：谢剑辉，董事长。 被上诉人（原审被告）：松原市博翔房地产开发有限公司，住所地松原市宁江区松原大路。 法定代表人：林卫明，董事长。 被上诉人（原审被告）：谢树镍，男，1978年6月25日生，汉族，住址浙江省苍南县。 上诉人孙立杰因与被上诉人江苏索普集团上海有限公司（以下简称“索普上海公司”）、宁波亿隆国际贸易有限公司（以下简称“宁波亿隆公司”）、松原市博翔房地产开发有限公司（以下简称“博翔公司”）、谢树镍案外人执行异议之诉一案，不服吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。 孙立杰上诉请求：撤销前郭县人民法院（2019）吉0721民初1644号民事判决，立即停止对上诉人购买的位于宁江区博翔***御峰小区151幢2单元1504室房屋的强制执行，并解除对上述楼房的查封。事实和理由：上诉人于2013年1月16日与博翔公司签订了《商品房买卖合同》，购买了博翔***御峰小区151幢2单元1504室，总价款540,322.00元。上诉人付清了全部房款，办理了入住手续，博翔公司将该楼交付给上诉人，上诉人对该楼房进行了装修并一直居住至今。上海市奉贤区人民法院在审理索普集团上海公司诉博翔房地产、谢树镍、宁波亿隆国际贸易有限公司债权转让合同纠纷中，于2014年5月9日查封了包括上诉人房屋在内的博翔公司名下的楼房。2018年3月26日松原市中级人民法院指定吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院执行该案。上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，提出了执行异议之诉。原审判决书驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人不服的理由是：上诉人买这套楼房在先是2013年，而被上诉人保全扣押在后是2014年5月，上诉人全额交齐了房款，是合法有效的，该楼房所有权是上诉人的，依法应受到保护，现虽没有办理产权证不是上诉人的责任，被上诉人不存在优先地位。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，上诉人已取得该房屋的所有权，并且对诉争的楼房占有使用、受益至今。没有登记只是物权未设立。上诉人的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，请二审法院支持上诉请求。 索普上海公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 孙立杰向一审法院起诉请求：依法停止对位于松原市博翔˙***151幢2单元1504号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。 一审法院认定事实：2013年1月16日，孙立杰与博翔公司签订《商品房买卖合同》，约定孙立杰以540,322元购买博翔公司出卖的博翔˙***151幢2单元1504号房，建筑面积为142.19平方米。博翔公司给孙立杰出具的收据中载明此款由其他款项转入，非现金支付。上海市奉贤区人民法院在审理索普上海公司与亿隆公司、博翔公司、谢树镍债权转让合同纠纷一案中，于2014年5月9日查封了案涉房屋。孙立杰于该案执行过程中向原审法院提出执行异议，原审法院作出（2018）吉0721执异42号执行裁定书，驳回了孙立杰的异议。孙立杰不服，在法定期限内向原审法院提起诉讼。 一审法院认为，就本案现有证据看，孙立杰不享有排除本案强制执行的权益。理由如下：第一，孙立杰与博翔公司不是房屋买卖合同关系，其享有何种权益不清。按孙立杰陈述，原告的松原市多彩装饰有限公司（以下简称多彩公司）承包被告博翔公司外墙涂料工程，博翔公司以博翔˙***御峰小区151幢2单元1504室抵顶工程款。孙立杰提交的《多彩装饰有限公司涂料粉刷结算表》为个人书写，不能证明多彩公司与博翔公司有工程施工合同关系，因此孙立杰与案涉房屋并无直接关系，其享有何种权益不清，无法与本案依法强制执行的合法债权相比较，其应当承担举证不能的不利后果。第二，孙立杰向原审法院提出执行异议时称“申请人2013年9月20日入住”，但孙立杰在本案中未提交相关物业费、采暖费、电费、水费等票据予以佐证，其所提交的《御峰住宅小区前期物业管理服务协议书》《御峰小区业主临时规约》《御峰小区装修许可证》不能证明孙立杰在案涉房屋查封前已合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定，孙立杰对此亦应承担举证不能的后果。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回孙立杰的诉讼请求。 二审中，孙立杰提交了2013年1月16日博翔公司出具的收据及《商品房买卖合同》，证明收到孙立杰购买涉案房屋价款540,322元，标注“此款由其他款项转入，非现金交付”，另一枚，系松原市多彩装饰有限公司出具“今收到孙立杰在博翔***御峰小区151幢1504室142.17㎡房款”，证明孙立杰购买的涉案房屋系松原市多彩装饰有限公司在博翔公司抵顶工程款的抵账房，且在上海市奉贤区人民法院在2014年5月9日查封前购买并与博翔公司签订了《商品房买卖合同》；孙立杰提交的2013年9月20日三枚收据，证明松原市鸿基物业管理有限公司查封前办理了物业费、水费、生活垃圾处置费、公共电费、建档费、装修垃圾清运费及业主临时出入证押金等所有入住相关手续。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为孙立杰对案涉房屋是否享有阻却法院强制执行的实体权利。最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案孙立杰以购买松原市多彩装饰有限公司顶账房屋的方式履行了交付购房款，孙立杰与博翔公司签订了《商品房买卖合同》，博翔公司出具的收款收据，足以证明博翔公司与其形成了房屋买卖合同关系，双方签订的合法有效合同亦是形成于法院查封涉案房屋前；孙立杰交付了全部购房款同时履行了缴纳物业费、水费、生活垃圾处置费、装修垃圾清运费及业主临时出入证押金等所有入住相关手续，证明其合法占有使用，已经满足了该条前三项规定的要件；查封之前没有办理过户登记非因买受人自身原因。被上诉人索普上海公司对涉案房屋申请保全并查封，并非对涉案房屋享有法定优先受偿权利。故孙立杰主张案涉房屋排除执行的理由符合上述法律规定，理由成立，应予支持。索普上海公司抗辩没有事实依据，其辩解理由本院不予采纳。 综上，孙立杰的诉讼请求成立。原审判决认定事实错误，应予纠正。根据原审判决认定实施错误依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、撤销吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初1644号民事判决； 二、不得对位于宁江区博翔***御峰小区151幢2单元1504室房屋强制执行。 一审案件受理费100元，公告费600元，二审案件受理费100元，均由江苏索普集团上海有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 巍 审 判 员  牟凤桐 审 判 员  张 蕊 二〇二〇年八月十二日 法官助理  张 丽 书 记 员  宁宏权