广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1288号上诉人（原审原告）：清远市富荣市场物流有限公司。法定代表人：林志平，执行董事。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘发鑫，公司员工。被上诉人（原审被告）：吴泽彬，男，汉族，住潮安县。委托诉讼代理人：戴海燕，广东乐同律师事务所律师。上诉人清远市富荣市场物流有限公司（以下简称“富荣公司”）因与被上诉人吴泽彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。清远市富荣市场物流有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担诉讼费用。主要事实和理由：一、涉案租赁合同有效的前提下，应支持2018年3月前的租金。涉案商铺已实际交付使用，合同已经实际履行，一审法院认为租赁合同在竣工验收前属于履行不能的合同，明显认定事实及适用法律错误。1、建筑法规定的竣工验收合格是工程交付使用的前提，针对建筑物的安全性问题，建设方擅自使用未经验收的工程，应自行承担房屋质量瑕疵的风险。2、标的物合法是租赁合同有效的前提，根据相关司法解释，合法性审查应以是否取得规划许可为核心要件。3、涉案商铺已于2015年4月符合交付条件，且有大量商家取得经营许可，不存在无法正常经营使用的情形。4、涉案商铺已取得竣工验收，补正了相关瑕疵，被上诉人应按约支付租金。二、《清远农批通知》不能作为拒付租金的依据。1、涉案合同约定开业起算租金，涉案市场的开业时间为2015年5月。2、《清远农批通知》不是变更书面协议，不能作为合同变更的依据。即使对合同进行了变更，也是针对合同约定的租赁期内。由于上诉人与被上诉人形成了不定期租赁关系，应参照原合同支付租金。3、租户请求租金按三折收取、同意缴纳水电费等，说明租户认可租金等费用及上诉人未同意免除租金。4、由于被上诉人一直占用商铺，被上诉人应支付租金至交回商铺之日止。三、被上诉人没有证据证明已将涉案商铺交回给上诉人，不能以被上诉人的一面之词就认定涉案合同已经解除，并将举证责任加重在上诉人身上。四、根据涉案合同的约定，被上诉人应向上诉人支付水电费、管理费、垃圾费等。五、由于被上诉人逾期支付各项费用，应当按照合同约定向上诉人支付滞纳金。六、在相关联的其他案件中，一审法院判决上诉人支付承包经营费，若在本案中不支持竣工验收之前的租金，对上诉人极其不公。综上，请求法院予以改判。吴泽彬答辩称：一、被上诉人无需支付租金。1、上诉人将未经验收合格的商铺投入使用违反法律规定。2、涉案合同约定租金自开业起算。上诉人至今未举证证明符合开业法定条件，至今未开业。2015年5月2日的所谓开业仅为商铺招租、出售促销活动，并非合法市场开业。3、上诉人承诺起租时间另行通知，后并未通知，故被上诉人无需支付租金和违约金。4、涉案商铺未验收合格严重影响经营，导致大量租户无法办理营业执照，无法经营。5、部分续约商户提出的条件是原合同保证金、奖励金抵扣未来租金，可见商户认为之前是无需支付租金的。且该文件是少数租户签名，对上诉人没有约束力。二、上诉人要求支付水电费、物业管理费和垃圾费依据不足。1、上诉人对商铺进行基础装修，早已产生水电费，在被上诉人收铺时没有对水电表进行登记确认，主张水电费没有事实依据。2、上诉人没有按月抄表并核算，对商户收铺时预交的费用没有进行扣除。3、市场尚未开业，被上诉人无需支付物业管理费和垃圾费。4、上诉人不是物业服务主体，且物业公司早已退场，上诉人要求支付物业管理费没有依据。三、根据谁主张谁举证的原则，上诉人应对被上诉人是否继续占有使用商铺应当承担举证责任。四、涉案合同没有约定承包经营费，以另案与本案来类比是错误的。且上诉人作为建设单位，虚假开业、隐瞒未验收合格的事实应承担法律责任。综上，上诉人的诉讼请求应予驳回并将保证金和首期租金退还。一审法院作出判决：一、确认清远市富荣市场物流有限公司与吴泽彬之间签订的三份《房屋租赁合同》于2015年1月31日解除；二、驳回清远市富荣市场物流有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4342元，由清远市富荣市场物流有限公司负担。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，富荣公司提交了两组证据：1、水电表原始抄表记录、公证书，拟证明吴泽彬承租商铺期间的水电使用情况；2、吴泽彬2018年7月8日刷卡及现金缴费记录、收据、租户联名签名表，拟证明吴泽彬于2018年7月8日缴纳了13栋23号铺2017年6月之前的电费，缴纳了23号、24号、25号铺2018年7月前的垃圾费、水费，尚欠13栋23号铺2017年7月之后的电费，并认为通过缴费记录可知租金至少应计算至2018年7月31日。吴泽彬质证称对证据一不予确认，公证时间是2019年6月4日，当时吴泽彬早已搬离商铺；对证据二刷卡记录的真实性无异议，但不能以支付时间认定搬离时间，对收据和无吴泽彬签名的租户联名签名表不予确认。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，一审卷宗显示2015年4月5日承租人申请对涉案商铺进行装修。本院经审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：一、租金应从何时起算；二、一审关于合同解除时间的认定是否正确；三、物业管理费、水电费等费用是否应予支持；四、吴泽彬已支付的保证金和首月租金是否予以抵扣。第一点，涉案商铺于竣工验收前已实际交付使用，无在案证据表明商铺未经竣工验收对承租人使用商铺造成影响，因此一审法院认为租赁合同在2018年3月12日前属于履行不能的合同认定有误，本院予以纠正。但是双方在签订租赁合同时约定了“实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起计算”，而且从2015年6月17日的《清远农批通知》第一条中“市场原定起租日期暂缓执行，具体起租时间市场将另行通知”的规定以及之后双方对起租时间无法达成一致意见并引发纠纷等事实可知双方一直对租金从何时起算未能协商一致，因此一审法院酌情从竣工验收日2018年3月12日起作为租金起算日，该日期距富荣市场2015年5月的开业通知约三年，相当于确定了三年的免租期，与富荣市场在其他售后回租合同中关于免租三年的约定较为一致，该租金起算时间确定较为合理，本院予以维持。第二点，双方均未举证证明商铺交还时间，但从富荣公司二审提交的缴费记录来看，吴泽彬在2018年7月8日缴纳了涉案商铺的相关费用，而且吴泽彬于2015年4月5日申请对商铺进行装修，与其一审中关于2015年1月即搬离的陈述有明显矛盾，因此按富荣公司主张确认吴泽彬于2018年7月31日搬离较为合理，合同解除时间也应更正为2018年7月31日。月平均租金计算为5900元[（3737+3763+4299）×18÷36]，故吴泽彬应付租金为27730元（5900×141÷30）。第三点，物业管理费、水电费、垃圾处理费为承租人在使用商铺期间实际发生，富荣公司从2015年5月起主张上述费用，因此承租人应支付从2015年5月起至2018年7月的物业管理费、水电费和垃圾处理费。租赁合同中约定承租人要支付管理费和水电费，水电费约定按供水供电部门核定的价格计，每月由富荣公司抄表后发缴费通知给承租人；管理费计算标准没有约定。水电费和垃圾处理费明细虽然为富荣公司单方制作，但双方签订合同时约定的计价标准和缴费通知方式符合租赁合同中一般的水电费、垃圾处理费催收习惯。富荣公司承认吴泽彬已缴纳13栋23号铺2017年6月之前的电费，缴纳了23号、24号、25号铺2018年7月前的垃圾费、水费，尚欠13栋23号铺2017年7月之后的电费，因此承租人还应支付使用商铺期间的电费为22759元。物管费计算标准未在租赁合同中约定，参考本院（2017）粤18民终1840号生效判决可确定物管费标准为每月每平方2.37元，故租赁期内承租人应支付的物管费为19907元（215.37×2.37×39）。关于富荣公司主张的物管费等费用的逾期付款违约金，由于双方此前对租赁合同的主要义务即支付租金存在较大争议，造成物管费、水电费等其他附随义务履行迟延，并非承租人恶意拖欠相关费用，因此对于上述违约金请求本院不予支持。第四点，由于承租人答辩意见中请求在已缴纳的履约保证金23598元及首月租金11799元中扣减租金，为减少讼累，本院予以支持，扣除首月租金后承租人仍拖欠租金15931元，承租人应对拖欠的租金支付违约金，履约保证金从承租人应付费用中抵扣。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2781号民事判决第二项；二、变更广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2781号民事判决第一项为：确认清远市富荣市场物流有限公司与吴泽彬之间签订的三份《房屋租赁合同》于2018年7月31日解除；三、吴泽彬应于本判决生效之日起十日内支付租金15931元及违约金（从2018年4月6日起，每期违约金对应每期逾期日期起，以每期所欠租金为本金按年利率24%计至还清之日止，计每期的违约金之和）给清远市富荣市场物流有限公司；四、吴泽彬应于本判决生效之日起十日内向清远市富荣市场物流有限公司支付物业管理费、电费共计42666元；五、吴泽彬已缴纳的履约保证金23598元从上述两项判决确定的应付款中予以抵扣；六、驳回清远市富荣市场物流有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4342元，由清远市富荣市场物流有限公司负担4000元，由吴泽彬负担342元；二审案件受理费8684元，由清远市富荣市场物流有限公司负担8000元，吴泽彬负担684元。本判决为终审判决。审 判 长 罗文雄审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年八月六日法官助理 陆倩倩书 记 员 潘丽泳