广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1147号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭冬梅，女，1973年12月13日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县***********。委托诉讼代理人：赖文龙，广东法海律师事务所律师。委托诉讼代理人：林茜，广东法海律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市源实房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区***********。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审反诉被告）：广州拓客文化传媒有限公司。住所地：广州市增城区**********。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。上诉人彭冬梅因与被上诉人清远市源实房地产开发有限公司（以下简称源实公司）、广州拓客文化传媒有限公司（以下简称拓客公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。彭冬梅上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判源实公司退还首期款168000元和团购服务费50000元，拓客公司对50000元团购服务费承担连带清偿责任；3、改判源实公司以218000元为基数，以年利率20%的标准向彭冬梅支付利息至本息清偿之日止；4、改判源实公司支付违约金538元；5、改判源实公司退还鉴证费1076元、交易手续费538元，测绘费160元，产权预售和登记费、印花税429元，可视电话费2500元，契税7685.72元，物业维修基金3105.5元；6、一、二审案件受理费由源实公司与拓客公司负担。事实和理由：一审判决严重偏离客观及合理性，违背公平与正义，依法应当予以撤销。一、彭冬梅已提供充分证据证明源实公司同意彭冬梅选择一次性付款或退房，在双方就一次性付款无法达成合意的情况下，彭冬梅主张解除双方之间的合同，具有事实及法律上的依据，一审判决片面认定彭冬梅未付购房余款构成违约，显属审查事实不清，应予撤销。本案中，彭冬梅与源实公司于2017年4月7日签署合同后，彭冬梅即按约及时向源实公司指定的银行申请按揭贷款，由于源实公司拖欠工人工资被起诉，导致银行账户被法院冻结，进而造成银行不批准彭冬梅的按揭贷款申请。源实公司及银行的工作人员的电话录音确认了该事实。即使后来该账户解封，但贷款利率已大幅上调，如继续办理按揭将增加彭冬梅的购房成本。为此，源实公司的工作人员与彭冬梅就合同后续履行事宜进行协商。从彭冬梅提交的公证书可知，彭冬梅为了最大限度保障各方利益及善良之意促成实现合同目的，彭冬梅同意就源实公司提出的一次性付款优惠建议作进一步磋商，并按双方谈妥的一次性付款方案形成了补充协议，彭冬梅向源实公司发出该补充协议并要求其在文件上签字盖章。但是，源实公司收到文件后却一直推脱，未依约签署该补充协议。在彭冬梅多次催促下，于2019年6月13日在微信中明确答复“您提出退房，我们也接受”，并同意与彭冬梅对接赔偿事宜。2019年6月17日，源实公司向彭冬梅寄发已盖章的补充协议，但源实公司对原协议的关键内容作了重大修改，源实公司将其自身原因导致按揭未获批的问题改为银行政策所致，以及将一次性付款时间单方设定为通知收楼之日十五天内交清，而非交楼验收合格后付款，严重背离了双方的真实意愿，彭冬梅坚决不同意。其后双方虽经多次磋商，仍无法就一次性付款达成一致合意，彭冬梅只好于2019年6月25日发出解除合同通知书，依约解除双方之间的商品房买卖合同。综合以上事实可见双方事实上已协商变更涉案合同的内容，在双方无法就合同后续履行事宜达成一致意见的情况下，彭冬梅按照源实公司的退房方案主张解除合同，具有事实及法律上的依据。二、源实公司逾期交房已构成根本违约，彭冬梅有权依约解除涉案合同，一审法院对源实公司违约在先的行为不作任何审查和认定，有失公允。源实公司作为开发商，将具备法律规定及合同约定交楼条件的房屋交付给业主使用，系其主要合同义务。根据合同约定，源实公司应当在2018年12月31日前向彭冬梅交付涉案商品房，但源实公司逾期长达半年仍未交楼，导致彭冬梅无法实现合同目的，显而易见，源实公司违约在先。鉴于此，彭冬梅依据合同第十二条之约定解除涉案合同，并向源实公司主张退还购房款及违约责任，于法有据。三、源实公司未对解除合同通知书提出任何异议，亦无主张确认解除合同通知书无效，视为其认可该解除合同通知书的效力，源实公司要求彭冬梅继续履行合同并支付购房余款，没有事实和法律依据。根据合同法的规定，合同自通知书到达时解除，对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认解除的效力。具体到本案，彭冬梅向源实公司发出解除合同通知书后，源实公司不持任何异议，直至本案诉讼，源实公司亦未主张确认该解除合同通知书无效，应视为其认可该通知书的效力，故涉案合同已解除。综上，一审判决认定事实错误，恳请二审法院依法纠正。源实公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人作为违约方应当承担违约责任。一审判决认定涉案房屋买卖合同违约方是彭冬梅，具备充足的事实依据和法律依据。彭冬梅反复强调其因源实公司原因导致银行无法批准其贷款申请，但一审法院已查明，源实公司在广东清远农村商业银行股份有限公司源潭支行的账号已于2017年8月、12月解除冻结。彭冬梅未办理按揭贷款的主要原因在于其不能接受银行当时按揭贷款利率，而关于银行按揭贷款利率的问题，在双方合同中已明确约定，买受人申请银行按揭贷款，最终的贷款年限、利率、批准额度以按揭银行批复为准。贷款利率随政策调整，是作为买受人在购买房屋时必须衡量的因素。涉案合同于2017年4月7日签订，源实公司多次催促彭冬梅办理按揭贷款手续，而彭冬梅因不能接受银行贷款利率调整，拒绝支付剩余房款370000元，在长达两年多的时间里，多次协商无果后，源实公司只好起诉至人民法院。彭冬梅在上诉状主张，双方无法就一次性付款达成合意的情况下，买受人即可主张解除双方合同的说法，完全没有依据，也违背了合同法的公平、诚实信用原则，完全是以契约自由之名破坏市场秩序的表现。二、依照合同约定，彭冬梅未履行支付房款义务，源实公司有权顺延交付房屋，彭冬梅无权主张源实公司逾期交房以及要求解除合同。根据合同约定，买受人未按时支付购房款或办理银行按揭贷款手续，买受人除应按约定承担逾期付款的违约责任外，出卖人还有权相应迟延将该商品房交付买受人使用，故出卖人无需承担逾期交楼的违约责任等其他任何责任。彭冬梅交付房款的义务先于源实公司交付房屋的义务，源实公司有权顺延交付房屋的义务直至彭冬梅付清全部房款。源实公司在双方协商过程中拟定的《补充协议》同样遵从了上述原则，约定彭冬梅在收到源实公司通知收楼之日十五天内交清房屋余款。但是，彭冬梅坚持主张交楼验收后付款，仅考虑其自身利益、漠视合同相对方的合法权益，一审法院驳回其反诉请求，实现了本案程序公正和实体公正的统一，维护了司法权威。三、本案不存在彭冬梅可以主张单方解除合同的条件，彭冬梅发出的解除合同通知书不产生合同解除的法律效力。根据合同法的规定，合同的解除分为约定解除和法定解除两种。在符合约定解除条件的情况下，解除权人可以解除合同。而本案中，不存在彭冬梅可以单方解除合同的约定解除或法定解除事由。从彭冬梅上诉状列举其主张单方解除合同的理由分别有双方未能就付款协商一致、源实公司逾期交房、已向源实公司发出书面解除合同通知书。纵观合同的全部条款可知，上述理由根本不属于合同约定或者法律约定可以解除合同的条件或情况。况且，彭冬梅错误地将发出解除通知书等同于合同。彭冬梅向源实公司发出解除合同通知书的前提，必须是符合合同法第九十三条、第九十四条约定解除和法定解除合同的条件。鉴于彭冬梅提出解除合同的理由依法不能成立，故彭冬梅单方向源实公司发出的解除合同通知书，无论源实公司是否已收到，均不产生合同解除的效力。综上，彭冬梅无权提出解除合同，至于其提出退还房款、团购服务费、利息、违约金、相关费用等诉求，一律没有合法依据，源实公司无需承担。在此必须特别说明，彭冬梅交付给广州拓客文化传媒有限公司的购房团购服务费50000元，属于彭冬梅与第三方之间的法律关系，不属于本案商品房买卖合同审理范畴，源实公司无需对其费用承担责任。拓客公司答辩称：根据民诉法的规定，反诉请求限于本诉的范围，彭冬梅在反诉时将拓客公司列为被告，违反了法定程序。本案的性质是房屋买卖合同纠纷，拓客公司与彭冬梅之间是居间合同关系，拓客公司已经完成了居间义务，无需退还该笔费用，即使彭冬梅认为应当退还，也应当另案处理。源实公司向一审法院起诉请求：1、彭冬梅立即支付源实公司购房余款370000元，并自起诉之日起按370000元为基数按日支付万分之二违约金直至付清全部房款之日止；2、本案诉讼费由彭冬梅承担。彭冬梅向一审法院反诉请求：1、源实公司立即退还首期房价款168000元和购房团购服务费50000元，拓客公司对购房团购服务费50000元承担连带清偿责任；2、源实公司以218000元为基数，以年利率20%的标准向彭冬梅支付利息，利息从付款之日起计算至218000元全部退还之日止；3、源实公司向彭冬梅支付违约金538元；4、源实公司退还鉴证费1076元、交易手续费538元、测绘费160元、产权预售和登记费及印花税429元、可视电话2500元、契税7685.72元、物业维修基金3105.50元，共计15494.22元。一审法院认定事实：2017年4月7日，源实公司与彭冬梅签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：彭冬梅向源实公司购买位于清远市清城区********************03号房，房屋总价款538000元，首期房价款168000元已付清，余款370000元申请贷款支付。逾期付款在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条及第五条约定，“对于付款方式，买受人可以选择一次性付款或者贷款付款的方式购房。买受人选择以按揭方式支付购房款的，买受人应在《商品房买卖合同》签署之日起15日内办理完毕所有银行按揭手续，如买受人未按约定时间办妥银行按揭贷款手续的，视为买受人逾期付款，买受人应按商品房买卖合同第八条的约定承担违约责任。买受人以银行按揭方式支付购房款的，应由买受人在出卖人指定的银行自行办理按揭贷款手续，出卖人不担保买受人的按揭贷款申请获得银行的批准。若非因出卖人原因，买受人申请的银行按揭贷款未获得批准，或自《商品房买卖合同》签署之日起30日内非因出卖人的原因买受人仍未获得银行按揭贷款发放，或银行最终实际发放的贷款少于买受人所申请的贷款额度的，买受人应自接到出卖人书面通知之日起30日内付清剩余房款，否则，视为买受人逾期付款的按照《商品房买卖合同》第八条处理。若因出卖人的原因造成买受人申请的银行按揭贷款未获得银行批准，出卖人应无息退回买受人累积已付房价款、税费、手续费。”、“买受人申请银行按揭贷款，最终的贷款年限、利率、批准额度以按揭银行批复为准。”；《商品房买卖合同（预售）》附件十一第二条约定，“买受人在签订合同及本补充协议时已充分了解国家及当地银行贷款政策、购房政策，并明确知悉国家及当地政府会不时对贷款及购房政策进行调整，买受人应对自身是否具备贷款及购房条件或资格负责。买受人承诺：如因买受人自身的原因导致买受人无法获得银行贷款的，买受人承担责任并无条件配合出卖人解除合同，并向出卖人支付该商品房价款总额的10%违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、违约金、手续费后将余款退回给买受人”等。合同签订后，彭冬梅向银行申请贷款，但因贷款利率问题，彭冬梅最终没有选择银行按揭贷款，而是与源实公司协商一次性付款，但最终双方还是未能达成一致，源实公司为此向法院起诉并提出前述诉讼请求。诉讼中，彭冬梅提出其不能申请按揭贷款的主要原因是因为源实公司涉诉其银行账户被法院冻结。为此，一审法院查明，源实公司在广东清远农村商业银行股份有限公司源潭支行的账号800**********457、800***********573确实因涉诉被法院依法冻结，但上述两账户已分别于2017年8月24日、2017年12月6日解除冻结。一审法院认为，源实公司与彭冬梅签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。彭冬梅、源实公司双方已约定了付款方式，彭冬梅理应按约定向源实公司及时支付购房款，但彭冬梅至今仍拖欠370000元购房款未付，已构成违约，因此，源实公司主张继续履行合同并要求彭冬梅支付购房款370000元及违约金，合法有据，一审法院予以支持。至于违约金，合同已约定“出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”规定，源实公司主张彭冬梅从起诉之日即2019年7月25日起按每日万分之二支付违约金至付清之日止，合法有据，一审法院予以支持，但以上违约金总额不得超过合同约定总房价款的20%即107600元。对于彭冬梅诉讼中提出其不能申请按揭贷款的主要原因是源实公司涉诉其银行账户被法院冻结的抗辩，一审法院已查明彭冬梅未能办理按揭贷款的主要原因在于其不能接受银行当时按揭贷款利率，而该事项在《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条、第五条及《商品房买卖合同（预售）》附件十一第二条已明确约定“买受人申请银行按揭贷款，最终的贷款年限、利率、批准额度以按揭银行批复为准。”、“买受人在签订合同及本补充协议时已充分了解国家及当地银行贷款政策、购房政策，并明确知悉国家及当地政府会不时对贷款及购房政策进行调整，买受人应对自身是否具备贷款及购房条件或资格负责。”，至于源实公司银行账户被法院冻结的情况，一审法院已查明，源实公司在广东清远农村商业银行股份有限公司源潭支行的账号已分别于2017年8月24日、2017年12月6日解除冻结，该情形显然不是构成彭冬梅不能贷款的主要原因，因此，彭冬梅提出的抗辩，依据不足，一审法院不予采信，本案房屋买卖合同的违约方是彭冬梅，彭冬梅反诉要求源实公司返还首期购房款、鉴证费、交易手续费、测绘费、产权预售和登记费及印花税、可视电话、契税、物业维修基金及要求源实公司支付违约金的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。至于彭冬梅反诉要求源实公司返还团购综合服务费50000元及要求拓客公司承担连带返还责任的反诉请求，因本案是房屋买卖合同纠纷，而彭冬梅要求返还团购综合服务费是基于居间合同关系所主张，源实公司在房屋买卖合同关系中主张返还居间服务费，一审法院不予支持，彭冬梅可通过法律途径另案进行主张。判决：一、彭冬梅于判决生效之日起5日内向清远市源实房地产开发有限公司支付购房款370000元及违约金（违约金从2019年7月25日起以370000元为基数按每日万分之二计至付清之日止，但以上违约金总额不得超过合同约定总房价款的20%即107600元）；二、驳回彭冬梅的全部反诉请求。案件受理费3425元，反诉案件受理费3190元，合共6615元，由彭冬梅负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案合同是否已经解除。彭冬梅在2019年6月25日向源实公司发出解除合同的通知，源实公司确认已经收到该通知，彭冬梅据此主张涉案合同已经解除。根据合同法的相关规定，解除权以通知的方式行使，合同自通知到达相对人时解除。但该节规定的前提是解除权的行使必须符合法定或约定的条件。本案中，彭冬梅提出解除合同的理由有两个，其一是源实公司逾期交房；其二是源实公司导致其无法办理抵押贷款。对于交房一节，鉴于彭冬梅确实未付清购房款，根据合同的约定，源实公司可以顺延交房期限，故其提出的该节合同解除理由不成立，其据此主张源实公司支付逾期交房违约金本院亦不予支持。且现双方争议的焦点在于彭冬梅未办妥抵押贷款的原因，也是彭冬梅能否单方解除合同的关键因素。首先，合同附件四第二条明确约定了彭冬梅提交贷款资料以及贷款获批的期限，根据彭冬梅提交的微信记录可以看出，确实是由于源实公司的账户被查封导致彭冬梅的贷款无法在约定的期限内获批。该条款同时约定贷款未获审批的处理方式，即非因出卖人原因导致的，买受人应当变更付款方式，因出卖人原因导致的，出卖人无息退还已经收取的购房款及税费等。如前所述，导致贷款未在合同期限内获批的原因是由于源实公司的账户被查封，彭冬梅没有义务变更付款方式，源实公司应当依约退还已经收取的购房款及税费等。虽然其后源实公司的账户解封，但相应的贷款政策调整导致彭冬梅需要支付的贷款利息增加，彭冬梅没有必须接受的义务。源实公司以合同附件十一第二条关于“买受人在签订合同及本补充协议时已充分了解国家及当地银行贷款政策、购房政策，并明确知悉国家及当地政府会不时对贷款及购房政策进行调整，买受人应对自身是否具备贷款及购房条件或资格负责”的约定提出抗辩，认为贷款政策调整的后果应当由彭冬梅承担，但根据前述事实可知，贷款政策的调整是由于源实公司账户被封拖延贷款进度所致，故相应的责任不应当由彭冬梅承担。其次，双方之后虽然对变更付款方式为一次性付款进行了多次协商，但对付款期限和条件一直未达成一致意见。期间彭冬梅提出退房，源实公司也表示同意。综合以上两点理由，本院认为，彭冬梅单方通知解除合同符合合同约定的条件，涉案合同自通知到达时发生解除的后果。一审判决合同继续履行欠妥，本院予以纠正。合同解除后，源实公司应当依照合同附件四第二条的约定将已经收取的购房款168000元，代收的鉴证费1076元、交易手续费538元、测绘费160元、产权预告登记费及印花税429元、可视对讲门费用2500元以及彭冬梅交纳的税费7685.72元、物业维修基金3105.5元，共计183494.22元退还给彭冬梅。彭冬梅主张源实公司按照按利率20%支付违约金没有合同依据，本院不予支持。彭冬梅在一审提起反诉并追加拓客公司作为反诉被告，已超过本诉的处理范围。一审判决对该节处理程序欠妥，本院在本案中不对彭冬梅与拓客公司之间的权利义务进行审查，双方可另循途径解决。综上，彭冬梅的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5525号民事判决。二、清远市源实房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向彭冬梅退还购房款及税费等共计183494.22元。三、驳回清远市源实房地产开发有限公司的诉讼请求。四、驳回彭冬梅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6615元，由清远市源实房地产开发有限公司负担6000元，由彭冬梅负担615元；二审案件受理费6380元，由清远市源实房地产开发有限公司负担5000元，彭冬梅负担1380元。二审案件受理费彭冬梅已交纳，本院不予退回，清远市源实房地产开发有限公司应负担的费用在执行程序中迳付给彭冬梅。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年七月二十三日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。