山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6817号上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：常云安，总经理。委托诉讼代理人：钟贝贝，山东天俊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨晓，女，1983年12月18日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：贾暄，男，1984年9月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨晓（系贾暄之妻），住济南市。上诉人中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业济南分公司）因与被上诉人贾暄、杨晓物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初2315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。中海物业济南分公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持中海物业济南分公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由贾暄、杨晓承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案属于合同纠纷，一审法院仅以参照山东省和济南市物业费收费管理办法的规定判决中海物业济南分公司按60%收取物业费，无视中海物业济南分公司与贾暄、杨晓之间签订的《中海国际社区前期物业服务协议》第十条第二款业主空置房物业管理服务费用按照全额（即百分之百）标准收取之约定，属于认定事实不清。《物业管理条例》第41条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《山东省住宅物业管理收费管理办法》鲁价综发【2011】185号第13条明确规定，房屋空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定。济南市住宅物业服务收费管理实施办法（济价费字（2012）75号）第十六条也明确约定“合同另有约定的从其约定”。该条款有限期截至2019年7月31日，中海物业济南分公司与贾暄、杨晓之间就空置收费问题，合同另有明确约定，一审法院将2019年8月1日生效的济南最新物业收费管理办法适用于贾暄、杨晓2015年6月1日至2019年12月31日整个欠费区间属于适用法律错误。贾暄、杨晓违反合同约定逾期缴纳物业费理应支付滞纳金。贾暄、杨晓辩称，对中海物业济南分公司的服务不认可，从交房开始，贾暄、杨晓的态度和对交纳费用没有任何异议，而且也预存了半年的物业费，并没有恶意拖欠的理由和意愿，但是在交房后贾暄、杨晓交给中海物业济南分公司的资料丢失，中海物业济南分公司不承认自己有错在先，态度恶劣，拒不改善。中海物业济南分公司依靠开发商，欺负业主，只有通过拒交物业费来辖制中海物业济南分公司。贾暄、杨晓上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判。2.本案诉讼费用由中海物业济南分公司承担。事实与理由：一、自交房之日起，已预存一定期限的物业费用，并没有任何恶意拖欠物业费用的行为。交房时把和房子相关的所有交房资料（发票收据、水电气卡、钥匙、对讲机）等一并交由物业管家贾润泽代为保管，但半年不到，贾润泽离职，此套资料贾润泽说已交接给下一位管家负责，该员工会主动联系并汇报细节，因对贾润泽信任度较高，觉得物业会尽职尽责，但贾润泽离职后，中间无人负责，无人主动联系，后来被告知资料不知所踪。新管家入职后，交流时一问三不知，多次通话后竟然恶语相向，自此再无任何交流。在此次疫情中，双方多次交流物业除了催缴费用外，根本不关心业主当时身在何处，让业主寒心。贾暄、杨晓在了解到中海物业济南分公司此次想解决问题后，因疫情困在北京期间多次和中海物业济南分公司的法律代理人郭贝贝、七贤居委会深入沟通表达诉求，但中海物业济南分公司凭借公司大、实力强，欺负业主势单力薄，根本不予理睬。中海物业济南分公司根本没有认错的意识和改正的意愿，特别是一审判决书中竟然不承认把业主的重要资料遗失，态度傲慢，无所畏惧。二、中海物业济南分公司在任职过程中，有失误在先，遗失重要物资且态度蛮横，出言不逊，服务确有待提高，要求中海物业向业主道歉并提升服务，把遗失客户的重要资料认真寻找并落实安排，给予业主满意的答复。请求按照物业费标准的20%缴纳及滞纳金清零（中海物业济南分公司有错在先，拒不处理，拒不道歉，拒不合解）。诉讼费等相关费用由中海物业济南分公司承担。中海物业济南分公司辩称，贾暄、杨晓预交六个月物业费之后，一直拒绝交纳物业费，属于恶意拖欠，对于其所说的贾润泽收取其相关交房材料，中海物业济南分公司并未收到相关材料，贾暄、杨晓的房屋确实属于空置，但是房屋空置不代表其不享受物业及物业提供的服务，贾暄、杨晓接受了物业服务，理应缴纳物业费。中海物业济南分公司向一审法院起诉请求：1.贾暄、杨晓立即支付拖欠的物业费12249.05元，并支付自拖欠之日起的滞纳金31303.23元，合计43552.28元。2.诉讼费用等由贾暄、杨晓承担。一审法院认定事实：2013年5月26日，贾暄、杨晓与出卖人济南中海地产投资有限公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，贾暄、杨晓购买济南中海地产投资有限公司销售的中海国际社区A5地块2号楼2-3004房屋。同时中海物业济南分公司、贾暄、杨晓作为合同的双方当事人签署了该合同附件七《中海国际社区前期物业服务协议》，协议约定由中海物业济南分公司为中海国际社区A5地块（即御山华府小区）提供物业服务；物业服务费按照政府实测房屋建筑面积收取，收取标准为高层2.08元/月每平方米；贾暄、杨晓交纳物业服务费的时间，以首次入伙交房时开始计算，一次性预交半年的物业服务费及相关费用；物业费按季度交纳，贾暄、杨晓应在每季度首月10日前预交，逾期则自逾期之日的次月1日起，每日按应交费的0.3%（千分之三）收取违约金。中海物业济南分公司认可贾暄、杨晓的案涉房屋至今一直没有入住，物业费交纳至2015年5月31日。中海物业济南分公司认可贾润泽曾系贾暄、杨晓的物业管家，但否认收到贾润泽转交贾暄、杨晓的交房资料。一审法院认为：物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断；如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做的不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。中海物业济南分公司提交证据《中海国际社区前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效。中海物业济南分公司、贾暄、杨晓之间系物业服务合同关系。中海物业济南分公司主张贾暄、杨晓支付2015年6月1日至2019年12月31日期间的物业费，贾暄、杨晓未举证证实中海物业济南分公司在物业服务过程中存在重大瑕疵，故贾暄、杨晓应按照协议约定交纳物业费。中海物业济南分公司认可贾暄、杨晓未实际入住案涉房屋，可以参照山东省和济南市物业管理收费办法的规定按60%收取。贾暄、杨晓未能举证证实将交房资材交付给中海物业济南分公司代管，中海物业济南分公司也否认收到贾暄、杨晓的交房资材，且保管交房资料与交纳物业费不是同一法律关系，对该问题贾暄、杨晓可另行主张权利。根据一审法院审理的涉及该小区的其他物业服务合同纠纷案件所查明的事实，可以证明中海物业济南分公司提供的物业服务确有不足之处，在小区环境卫生等方面还需要进一步提升服务水平。同时，中海物业济南分公司作为物业服务企业应与业主及时沟通，和谐相处，对业主反映的小区内物业管理方面存在的问题及时进行整改，努力为小区业主提供更为优质的物业服务，创造优美的生活环境。综上，贾暄、杨晓并非无故拒绝交纳物业服务费，对中海物业济南分公司要求贾暄、杨晓支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告贾暄、杨晓于判决生效之日起10日内支付给原告中海物业管理有限公司济南分公司2015年6月1日起至2019年12月31日止的物业服务费7349.43元。二、驳回原告中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由中海物业济南分公司负担。二审中，贾暄、杨晓提交了如下证据：证据一、收据及钥匙留存声明一份，以证明涉案房屋的交房资料、相关附属物品及手续都交给中海物业济南分公司。证据二、微信聊天记录照片一份，以证明贾暄、杨晓一直与中海物业济南分公司交流拿回资料的事情。中海物业济南分公司质证称，对证据一的真实性无异议，经与物业管理人员核实，中海物业济南分公司一直承诺可以给杨晓补充资料及可视对讲机。对证据二的真实性无异议，该聊天记录杨晓并未全部提交，其中未提交的部分体现出物业人员对涉案房屋提供的相关服务，交房之后杨晓想要出卖房屋，因杨晓在外地，看房时物业人员经其通知予以配合，在日常生活中也进行相应的关心、通知。中海物业济南分公司对贾暄、杨晓提交的上述证据的真实性无异议，本院予以采信。经审理，本院认定，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2012年1月1日起施行的《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十三条规定，房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定。2018年7月1起施行的《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。本案中，贾暄、杨晓与中海物业济南分公司签订了《中海国际社区前期物业服务协议》，约定中海物业济南分公司为贾暄、杨晓所在小区提供物业管理服务。2015年6月1日至2019年12月31日期间，中海物业济南分公司为涉案小区提供了物业服务，贾暄、杨晓作为该物业服务区域内的业主，应当按照协议约定交纳物业服务费。关于物业服务费的收费标准。贾暄、杨晓的涉案房屋交付后一直空置，中海物业济南分公司对涉案房屋空置的事实亦没有异议，根据上述规定，2015年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费应当适当减收，虽然双方签订的前期物业服务协议约定空置房屋物业服务费用按照全额标准收取，但该协议系中海物业济南分公司提供的制式合同，对于空置房屋全额收取物业服务费的条款，并未采取合理的方式提请对方注意，若双方按该条款执行，对贾暄、杨晓明显不公平，故一审法院参照山东省和济南市物业管理收费办法的规定判决贾暄、杨晓按合同约定60%的标准支付物业服务费，并无不当。贾暄、杨晓与中海物业济南分公司因交房资料遗失而产生的争议，与本案不属于同一法律关系，贾暄、杨晓以此为由主张按合同约定标准的20%交纳物业服务费，理由不当，本院不予支持。根据贾暄、杨晓提交的收据及钥匙留存声明等证据及中海物业济南分公司的质证意见，贾暄、杨晓因交房资料遗失问题对中海物业济南分公司的物业服务不满意，一直与中海物业济南分公司工作人员沟通，并非无故拖欠物业服务费，故对中海物业济南分公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，中海物业济南分公司与贾暄、杨晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中海物业济南分公司负担50元；贾暄、杨晓负担50元。本判决为终审判决。审判员  何菊红二〇二〇年八月三十一日书记员  马 晴