河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初4490号原告(反诉被告)：冯艳茹，女，1985年2月28日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：刘亚平，河南千盈律师事务所律师。委托代理人：杨云玲，河南千盈律师事务所律师。被告(反诉原告)：马莉玲，女，1977年10月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：吴超，河南优泽律师事务所律师。委托代理人：郭杰，河南优泽律师事务所律师。原告（反诉被告）冯艳茹与被告（反诉原告）马莉玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘亚平、杨云玲，被告马莉玲及其委托代理人吴超、郭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认2020年3月5日原、被告双方的《租赁合同》已解除；2、依法判令被告马莉玲退还原告冯艳茹房屋押金5万元整；3、依法判令被告马莉玲退还原告转让费20万元；4、依法判令被告因不可抗力免除2020年2月1日至3月5日的租金；5、依法判令被告支付单方解除合同的违约金5万元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月1日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定被告将位于郑州市郑东新区地润路3号绿城百合公寓18号楼1层附07号的商铺出租给原告经营使用，面积约209.05平方米（以实际面积为主），租赁期限为5年，自2018年8月1日起至2023年3月31日止，房屋租金为每月5万元，租金支付周期为6个月支付一次。合同签订当日，原告向被告支付了转让费20万元、押金5万元及6个月租金30万元，之后原告将本是毛坯房的房屋装修后开始经营，并一直按照约定支付租金。直至2020年1月20日左右，因新型冠状病毒疫情爆发，涉案临街商铺陆续封闭被停止营业，属于不可抗力。鉴于该客观事实及国家相关政策，原告多次和被告协商房租优惠事宜，请求被告免除疫情期间的租金，但被告在2个月期间一直拖延不给确切答复。2020年3月1日，被告在房屋大门贴上招租。2020年3月5日，被告私自将租赁房屋上锁，并称其不同意减免房租已经解除合同，收回房屋，原告无奈去搬自己物品又被被告阻拦，后原告报警，经多次协调原告才于2020年3月10日将物品搬走。原告投入数十万元装修房屋，并交纳20万元转让费，被告却在疫情期间单方私自解除合同强行收回房屋，并向原告发出书面解除合同通知，严重损害了原告的合法权益，现双方合同事实已经解除，房屋早已收回。据原告了解，被告承租的该房屋并没有转租权，又有部分违章搭建，根据合同约定，被告应当退还原告交纳的押金5万元、转让费20万元，被告的违章行为已经给原告造成了巨大的经济损失，应当承担一个月的违约金5万元。由于疫情期间属于不可抗力，对疫情期间的租金从2020年2月1日起至2020年3月5日合同解除收回房屋之日的租金依法应当予以免除。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告马莉玲辩称，一、房屋租赁合同合法有效，是原告未按照房屋租赁合同的约定按期支付房租导致违约在先，其应当承担相应的违约责任，向被告支付拖欠的租金以及违约金。被告不存在合同约定以及法律规定的违约责任适用情形，原告请求被告支付5万元违约金的诉讼请求没有事实以及法律依据。二、根据《租赁合同》的约定以及原、被告的本诉、反诉诉讼请求，涉案《租赁合同》应予以解除。被告收取的租赁押金5万元已全额冲抵部分拖欠的租金，原告请求退还租赁押金的诉讼请求没有事实以及法律依据。三、原告以“不可抗力”为由要求免除房租，结合本案的实际情况，但原告自2020年1月21日即应当支付下一次房租31.8万元，被告亦再三催促。郑州疫情是从阴历大年初二（2020年1月26日）开始“郑州疫情防控一号令”。原告已经根本违约。直至2020年3月12日全部搬离涉案房屋期间，原告仍在租赁房屋内，通过网上营销的方式（抖音短视频、微信朋友圈等）开展销售业务，并且在上述租赁期间仍然产生了多达4878.72元的电费，足以证明原告在上述租赁期间仍然使用涉案房屋进行销售经营的事实。原告诉请要求以不可抗力为由全部免除租金没有事实以及法律依据。四、被告系涉案房屋的前手承租人，原告系涉案房屋的后手承租人，其向被告交付的20万元转让费与本案涉及的房屋租赁合同法律关系并非同一法律关系。上述转让费系原告作为后手承租人为了从前手承租人（被告）处获得优先租赁权而额外的向被告支付的一笔费用，该笔费用与本案无关，亦不属于本案纠纷所解决的事项。另被告自2013年即承租涉案房屋，被告是连同装修和全部附属物一并转让给冯艳茹的，20万元转让费亦经过双方合意认同。综上所述，原告罔顾事实，推脱己方的合同义务，被告恳请法院维护被告的合法权益，驳回原告对被告的诉讼请求。反诉原告马莉玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原被告双方于2018年7月10日签订的《租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金24200元（租赁期限自2020年3月1日起至2020年3月12日止）以及违约金23600元(违约金按照每日200元的标准自2020年1月21日暂计算至反诉之日，以后违约金继续计算至实际结清房租之日止)上述暂共计：47800元;3、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的物业费1942元以及利息14.42元（利息以1942元为基数，自2020年3月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至反诉之日，以后利息按照上述利率继续计算至实际支付之日止）上述暂共计：1956.42元；4、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的电费4848元以及利息36元（利息以4878.72元为基数，自2020年3月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至反诉之日，以后利息按照上述利率继续计算至实际支付之日止）上述暂共计：4884元；5、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：涉案租赁房屋位于郑州市地××路××公寓××楼××号，马莉玲于2013年即承租该房屋，2018年4月1日马莉玲与原房屋所有权人刘军续签《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年4月1日起至2023年3月31日，后房屋产权转让至现房屋所有权人王清芝名下，王清芝亦在上述《房屋租赁合同》上签字并确认涉案房屋继续由马莉玲承租。马莉玲与郭亚军于2018年7月10日签订《租赁合同》，由郭亚军租赁位于郑州市地××路××公寓××楼××号的房屋作为经营使用。冯艳茹与郭亚军系生意合伙人。2019年冯艳茹与郭亚军产生矛盾，郭亚军退出经营，冯艳茹一人继续承租用于经营服装销售（店铺名称为“场域”），并在上述《租赁合同》中“承租人（乙方）”处签字按印确认。《租赁合同》约定：租赁期限从2018年8月1日起至2023年3月31日，租金为每月50000元，本合同租赁期间自第2个租金交纳年度起每年租金环比递增6%等。承租人应于本合同生效当日向出租人支付第一年（自2018年8月1日起至2019年1月31日）的租金￥300000.00（大写：叁拾万元整）。在每满一年的最后一个月的20日前，承租人支付下一年的租金，每延付一日，每日支付三百元作为违约金。同时合同亦约定，为保证合同的全面实际有效执行，承租人应在签订本合同之日向出租人支付一个月房屋租金（即人民币50000元）作为押金，租赁期内承租人不得用上述押金冲抵租金或其他费用。本合同届满时，若承租人未缴清费用，出租人从押金中扣除，不足部分出租人有权向承租人追偿，若有剩余，由出租人退还（不计息）。合同第十二条第一款约定，如承租人有以下情况之一，出租人有权解除合同：1、拖欠租金等已超过30日；2、拖欠应交给甲方的其他费用（包括但不限于物业费、水、电费）已超过30日。合同签订后，马莉玲如约向冯艳茹交付了租赁房屋，但冯艳茹自收房后就开始拖欠房租，合同约定的第一期房租30万元、押金5万元、转让费20万元也是在马莉玲的多次催要后才支付。从第二个租赁年度（2019年8月1日）至今，冯艳茹也没有按照合同约定的按年度递增6%的标准支付房租，实际房租也是在马莉玲的反复催促下才勉强按照每月5.3万元的房租标准支付至2020年1月31日。2020年1月21日，马莉玲按照合同约定向冯艳茹催要下一期31.8万元的租金，但冯艳茹仍以生意不好做为由拒付房租，并想降房租。期间马莉玲无数次催要房租，冯艳茹一直拖延不交房租，至2020年2月29日，冯艳茹通过微信向马莉玲明确表示其不再继续承租该房屋，让马莉玲该招租就招租。后冯艳茹在3月5日23:36的微信中表示肯定于3月10日搬离，最终冯艳茹于2020年3月12日实际全部搬离了其承租的涉案房屋，离场时仍拖欠物业费1942.14元以及电费4878.72元。基于上述事实，冯艳茹拖欠房租的行为，已经构成根本违约，并给马莉玲造成一定的经济损失。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼,望判如诉请。反诉被告冯艳茹辩称，一、双方租赁合同在2020年3月5日已经被强行解除，马莉玲再次要求法院判令解除租赁合同与事实不符，冯艳茹也已经诉请请求确认合同解除。二、反诉原告马莉玲要求支付3月1日至12日租金及违约金的诉请没有事实及法律依据，不能成立。1、本案系马莉玲强行解除的合同，3月1日至12日的租金不应存在。2020年3月5日马莉玲将涉案房屋私自上锁，租赁合同已被强行解除，反诉原告是明确的违约方。根据最高人民法院指导意见，因疫情导致承租人营业收入减少，出租人不能以承租人未按约定期限支付租金为由解除合同，更无权要求承租人支付违约金。2、根据最高人民法院指导意见，疫情期间的租金应予减免，3月1日至5日的租金也应当予以免除。三、反诉原告提供的物业费日期计算错误，冯艳茹仅使用了涉案140平方米房屋，物业费和电费不应全部由冯艳茹承担。综上，涉案租赁合同已于2020年3月5日解除，反诉原告是本案的违约方，其要求冯艳茹支付3月1日至12日租金及违约金没有任何事实及法律依据。冯艳茹仅使用了涉案140平方米房屋，物业费、电费均由冯艳茹承担于法无据。经审理查明：2018年4月1日，马莉玲作为承租方与刘军（出租方）签订《房屋租赁合同》,约定:刘军将坐落于郑州市郑东新区地润路3号绿城百合公寓18号楼1层附07号的房屋出租给马莉玲,房屋建筑面积为210平方米，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日。2018年6月21日，上述房屋的所有权人登记为王清芝，不动产权证显示房屋的建筑面积为209.05m2。后王清芝在马莉玲与刘军签订的上述房屋租赁合同的出租人处签名确认。2018年7月10日，马莉玲作为出租方（甲方），郭亚军、冯艳茹作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，合同载明：马莉玲将坐落于郑东新区地润路3号绿城百合公寓18号楼1层附07号的房屋出租给郭亚军、冯艳茹作为经营使用,建筑面积约为209.05平方米。租赁期限自2018年8月1日起至2023年3月31日止。房屋租金为第一年50000元/月、第二年租金53000元/月，第三年56180元/月，第四年59550元/月，第五年63123元/月。租赁期间内，除以上约定甲方不得以任何理由任意调整租金，如有异议双方协商。租金每6个月支付一次，乙方应于合同生效当日向甲方支付2018年8月1日至2019年1月31日的租金300000元。在每满一年的最后一个月的20日前，乙方支付甲方下一年的租金，每延付一日，每日支付三百元作为违约金。乙方应在合同签订当日支付一个月租金50000元作为押金，租赁期内乙方不得用上述押金冲抵租金或其他费用。合同届满时，若乙方将所租赁的房屋归还甲方并结清所有费用，甲方应于五个工作日内将押金全额退还（不计息）。乙方拖欠租金或应交给甲方的其他费用（包括但不限于物业费、水、电费）已超过30日的，甲方有权解除合同。因甲方原因导致乙方无法正常经营，甲方退还乙方未使用租金、20万元的转让费及6个月的房租作为补偿。签合同当天一次支付：转让费20万元、押金5万元，6个月租金30万元。上述合同签订后，马莉玲向冯艳茹交付了涉案房屋，租期自2018年8月1日起算，冯艳茹已支付租金至2020年1月31日。2020年1月21日，马莉玲在微信中告知冯艳茹“房租这个月底到期，”冯艳茹表示生意不好，且称周边的房屋都降低了房租。后续双方就降低房租及疫情期间减免房租等事宜进行多次沟通。2020年2月29日，马莉玲称房东表示若冯艳茹确定继续承租就在当天先缴纳五万元房租，对于房租减免事宜在疫情过去后再确定优惠数额，冯艳茹未同意该方案。2020年3月1日，马莉玲在涉案商铺处张贴招租广告。2020年3月5日，马莉玲将商铺门上锁。2020年3月12日，冯艳茹从涉案商铺内搬离。2020年3月12日，马莉玲向涉案商铺的物业工作人员转款1942元、4848元。绿城物业服务集团有限公司于2020年3月13日开具了河南增值税电子普通发票三张，分别显示，涉案商铺2020年1月1日至3月10日的物业费为1942元、2019年12月1日至2020年2月29日代收电费4355.84元、2019年12月1日至2020年2月29日的物业专项服务费492.16元。庭审中，马莉玲确认已收到冯艳茹缴纳的押金50000元，并主张该押金用于抵扣冯艳茹应当支付的2020年2月份的租金。以上事实有冯艳茹提交的房屋租赁合同、微信聊天记录、马莉玲提交的不动产登记证书、租赁合同、房屋租赁合同、微信聊天记录、物业费、电费电子发票及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，冯艳茹与马莉玲签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。在合同履行过程中，因对疫情期间租金减免等问题未达成一致意见，马莉玲于2020年3月5日将商铺锁门，冯艳茹亦于2020年3月12日实际搬离了该房屋，故双方的合同已经实际解除，对冯艳茹要求确认租赁合同于2020年3月5日解除的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于双方争议的租金及押金，马莉玲主张以押金抵扣2020年2月份租金，并要求冯艳茹向其支付2020年3月1日至12日的租金及违约金，对此本院认为，冯艳茹已支付租金至2020年1月31日，对于2020年2月1日至3月12日期间的租金，因在此期间新冠疫情暴发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用及冯艳茹的经营产生影响，关于冯艳茹要求减免2月1日之后租金的主张，本院予以采纳，对于押金50000元，因双方合同实际解除，马莉玲亦应退还给冯艳茹。对马莉玲主张的房屋租金及违约金，本院不予支持。对于冯艳茹主张的转让费，因租赁合同解除，冯艳茹无法继续使用房屋及附属设施等，根据公平原则，对于冯艳茹已支付未实际使用期间的转让费，马莉玲应当予以退还。根据房屋租赁合同约定的租赁期间及冯艳茹实际使用房屋的期间，结合本案的实际情况，对冯艳茹要求马莉玲退还其转让费200000元的诉讼请求，本院酌定为100000元，对冯艳茹主张超出部分，本院不予支持。对冯艳茹主张的违约金50000元，因涉案租赁合同的解除系双方对疫情期间房租减免事宜未达成一致而导致，疫情的出现系不可抗力，属于不可归责于双方的事由，另在双方协商过程中，冯艳茹亦多次表示如不减免房租就不再继续使用房屋。故对冯艳茹要求马莉玲支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。对于马莉玲主张的物业使用费1942元及电费4848元，该部分费用系冯艳茹租赁期间内实际产生，马莉玲已代为缴纳，故对马莉玲要求冯艳茹支付该部分费用的诉讼请求，本院予以支持。对其主张的利息，因双方在合同中并无约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）冯艳茹、被告（反诉原告）马莉玲于2018年7月10日签订的《租赁合同》自2020年3月5日解除；二、被告（反诉原告）马莉玲于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）冯艳茹退还押金50000元、转让费100000元；三、原告（反诉被告）冯艳茹于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）马莉玲支付物业使用费1942元、电费4848元；四、驳回原告（反诉被告）冯艳茹的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）马莉玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告（反诉被告）冯艳茹负担1450元，由被告（反诉原告）马莉玲负担1450元；反诉案件受理费1166元，减半收取583元，由被告（反诉原告）马莉玲负担511元，由原告（反诉被告）冯艳茹负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年八月二十四日书记员  白珺珺