江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初2247号原告：重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区绿地商务城（B5-4地块B5-3地块）B5-3地块B05号楼1-167室，确认送达地址徐州绿地商务城蓝海B座物业办公室，指定收件人李文平，联系电话18086778886。负责人：刘小平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文平，该公司员工。委托诉讼代理人：丁峰，该公司员工。被告：李祥英，女，1967年2月15日出生，汉族，住徐州市泉山区，确认送达地址徐州市泉山区，指定收件人李祥英，联系。原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司（以下简称泓山物业徐州公司）与被告李祥英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年8月5日公开开庭进行了审理。原告泓山物业徐州公司的委托诉讼代理人李文平、房磊，被告李祥英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓山物业徐州公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业服务费8776.31元（即自2016年7月1日起至2020年5月31日期间，物业费计算明细为以1.50元/平方米/月×房屋建筑面积124.74平方米×47个月=8794.17元，原告主张8776.31元）以及违约金1286.5元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月22日，原告与上海绿地集团徐州新诚置业有限公司签订了《绿地商务城B1-1.2.3前期物业服务合同》，合同约定：由原告为业主提供前期物业管理服务事宜，合同期限自开发商公告的交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；业主应于开发商公告的交房截止之日即2015年10月1日起交纳物业服务费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠付物业服务费每天万分之三的标准支付违约金。被告系该小区业主，其拖欠原告2016年7月1日至2020年5月31日期间的物业服务费，由于被告未按时交纳，其还应支付原告相应的违约金。现原告诉至法院，请求判如所请。被告李祥英未到庭，亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月22日，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（甲方）和原告重庆泓山物业管理有限公司（乙方）签订《绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对绿地商务城B1-1.2.3提供前期物业管理服务事宜，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.50元/月/平方米，不含公共能耗费；业主应于开发商公告的交房截止之日起交纳物业服务费；业主委员会成立前物业服务费暂按年交纳，业主或物业使用人应在上次服务时间结束前的15日前根据乙方书面公告或通知交纳下年度物业服务费；停车场由甲方作为出租方，乙方代办租赁手续，车位使用人应按露天车位240元/月/个、车库车位240元/月/个的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位20元/月/个、车库车位40元/月/个的标准提取停车管理服务费；停车场属于甲方所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位240元/月/个、车库车位240元/月/个的标准向乙方交纳停车费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位20元/月/个、车库车位40元/月/个的标准向乙方交纳停车管理服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠付物业服务费每天万分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自开发商公告的交房截止之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方还就物业的承接验收、使用与维护、违约责任、其他事项进行了约定。同年11月22日，徐州市物价局对原告泓山物业徐州公司作出徐价服函[2013]42号《关于绿地商务城B1-1.2.3小区前期物业服务收费标准备案的复函》：一、同意以招标方式确定的绿地商务城B1-1.2.3小区前期物业管理公共服务收费备案，收费标准为：高层住宅不超过1.50元/月/平方米；公共能耗费按实际发生费用合理分摊。……。2014年1月21日，徐州市云龙区房产服务中心对《绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同》进行了登记备案。2015年7月1日，原告泓山物业徐州公司开始为徐州市云龙区绿地商务城（B1-1地块）书香苑提供物业管理服务。被告李祥英系案涉小区138栋1单元401室业主，其房屋建筑面积为124.74平方米，原告未能提供证据证明被告李祥英实际在该房屋内居住。2017年7月4日，被告李祥英与案外人蔡伟俊、卜另海达成《执行和解协议》，就其与该执行案件的被执行人卜另海共同共有的案涉房产与申请执行人蔡伟俊达成拍卖及抵偿协议；后该执行案件于2018年5月22日全部执行完毕，现已结案。本院认为，2013年8月22日，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司和原告重庆泓山物业管理有限公司签订的《绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同》合法有效，对案涉小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。因原告未能提供证据证明被告李祥英实际在案涉房屋内居住，故本院确认案涉房屋为空置房，应按70%交纳相关费用。2017年7月4日，被告李祥英与案外人蔡伟俊、卜另海达成《执行和解协议》，就其与该执行案件的被执行人卜另海共同共有的案涉房产与申请执行人蔡伟俊达成拍卖及抵偿协议；后该执行案件于2018年5月22日全部执行完毕，现已结案。据此，本院确认被告李祥英应当交纳案涉物业费的期间暂为自2016年7月1日起至2018年5月21日。因此，被告李祥英应当支付原告物业费4247元【（124.74平方米×1.50元/月/平方米×22个月+124.74平方米×1.5元/月/平方米÷30天×21天）×70%≈4247元】。故对原告主张被告支付其物业费的诉讼请求，本院依法支持4247元。关于违约金问题。本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的违约金请求，本院暂不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。被告李祥英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃诉讼权利，并承担由此产生的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告李祥英给付原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司自2016年7月1日起至2018年5月21日期间的物业服务费4247元；二、驳回原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，减半收取为26元，被告李祥英负担。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二〇年八月五日书记员 崔朝宇