广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初3115号 原告：林宗桂，男，1956年8月12日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 被告李世荣，男，1935年10月10出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：李琼，女，1972年11月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 两被告的委托诉讼代理人：李天恒，广西金大地律师事务所律师。 两被告的委托诉讼代理人：李秋芸，广西金大地律师事务所律师。 第三人：玉林市气象局，住所地：广西玉林市玉州区人民东路169号（原五里桥路65号）。统一社会信用代码：124509004993385369。 法定代表人：黄永森，局长。 委托诉讼代理人：周国辉，广西桂南律师事务所律师。 原告林宗桂与被告李世荣、李琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，原告于2020年7月7日申请追加玉林市气象局为本案的第三人参加诉讼。本院依法追加玉林市气象局为本案的第三人，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林宗桂，被告李世荣、李琼及其委托诉讼代理人李秋芸，第三人玉林市气象局的委托诉讼代理人周国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林宗桂向本院提出诉讼请求：依法判决确认原告林宗桂与被告李世荣、李琼于2005年4月15日签订的《房地产买卖契约》无效。事实与理由：原告与被告原同在玉林市气象局（简称气象局）工作。1995年9月，原告和妻子陈翠敏（同在气象局工作）参与了气象局的部分产权集资建房，并按规定交付了45000元集资房款给气象局，由气象局安排了一套位于原玉林市五里桥路65号9栋401号（现玉林市玉州区集资房（建筑面积为：自：125.11平方米，共：63.86平方米）给原告居住。1998年气象局为原告办理了集资房的房产证（证号为：98000302），原告享有该集资房50%的产权。2004年5月，原告夫妻调离气象局到南宁市工作。按当时的房改政策和单位的内部规定，仅享有部分产权的集资房是不能私自买卖的，原告调离气象局后，原居住的集资房只能退给气象局，气象局则将原收取的集资房款退还给原告。因此，原告于2004年8月3日向气象局打报告申请退还集资房，经气象局领导批准后办理了退房手续后，原告将该集资房的房产证交给了气象局，气象局也于2004年8月5日将原告原交付的45000元退给了原告。原告退出的集资房则由气象局再以45000元的价款安排给被告居住，被告同样交付了45000元集资房款给气象局。本来一切都是正常进行的，但由于气象局办事人员在为被告办理集资房的房产证过程中不熟悉再分配集资房的办证程序，又因当时房产办证手续不够规范，为图办证手续简单化，气象局没有先到房产登记部门注销原告已退出的集资房的房屋所有权证，然后再把该集资房登记办证给被告，而是安排原告和被告签订一份《房地产买卖契约》，通过房屋买卖的形式将该集资房直接过户到被告名下。于是气象局通知原告于2005年4月15日到玉林市房产交易中心与被告签订了一份《房地产买卖契约》。该契约载明：由于甲方（原告）己收到乙方（被告）预付的定金45000元。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在玉林市区五里桥路65号9栋401房的房地产（房屋建筑面积，自：125.11平方米，共：63.86平方米）出售给乙方，乙方己对甲方所要出售的房地产做充分的了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币45000元，乙方于2005年4月15日前一次交付清给甲方。三、双方同意于2005年4月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。契约还约定了其他条款。该契约签订后，气象局和玉林市房产交易中心即通过房产交易平台，直接将该集资房过户给了被告，而实际上原告与被告并未发生房屋交易行为。正是由于原被告双方签订的这份《房地产买卖契约》，玉林市房产登记部门一直保留着原告原取得气象局集资房，以及将集资房出售给被告的交易登记等信息，致使原告夫妻调到南宁市气象局工作后应享有的福利分房待遇受到了直接影响，应享受单位分配的集资房一直无法办理房产证，造成了原告很多不必要的麻烦，原告的合法权益也受到了损害。 综上所述，玉林市气象局原安排分配给原告的集资房，原告当时仅享有50%的房产权，且因原告夫妻的工作调动已于2004年8月退回给玉林市气象局，玉林市气象局也将集资房款退给了原告。因此，原告在与被告签订《房地产买卖契约》时，己不享有该集资房的任何权属，无权将该集资房出售给被告。该房实际上是玉林市气象局以45000元的价款直接分配给被告的，被告的45000元房款也没有交给原告，而是直接交付给玉林市气象局的。很显然，原告与被告签订的《房地产买卖契约》并不具有真实性和合法性，是无效的。为此，现向法院具状起诉，请人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告李世荣、李琼辩称，被答辩人的诉讼请求不能成立，涉案的《房地产买卖契约》合法有效。之所以产生涉案的《房地产买卖契约》，被答辩人在起诉状中已说清楚，其参与单位集资建房，交了集资款，玉林市气象局安排9栋401号房给被答辩人居住，1998年办理了房产证（证号为98000302）。2004年被答辩人调离玉林市气象局，同年8月被答辩人打报告申请退还集资房，气象局将原集资款45000元退给被答辩人；之后该套房安排给答辩人李世荣，李世荣交了45000元给气象局；由于被答辩人原已取得该套房的房产证，为方便产权转移登记，气象局安排被答辩人与答辩人李世荣通过到房产交易中心签订房屋买卖合同的形式办理产权过户。当时双方当事人均愿意按照气象局的安排，此前被答辩人已于2005年1月20日向李世荣收取了该套房的装修折旧费2000元，后于2005年4月15日以被答辩人为甲方、答辩人为乙方签订了《房地产买卖契约》，之后，被答辩人办理了集资房上市交易申请，答辩人交清了房屋产权过户所需的契税及其他税、费，也取得了以两答辩人为该套房共有人的房屋所有权证（证号为玉林市房权证玉房字第××号）。虽然说涉案《房地产买卖契约》所指的成交房价款被答辩人早已收取，且是气象局交付给被答辩人的，但该套房的产权未变更登记之前，依据法律规定，被答辩人仍享有物权，即使气象局先付款给被答辩人，答辩人再付款给气象局，不影响被答辩人与答辩人之间的交易关系；装修折旧费是被答辩人直接向答辩人收取的，通过办理交易手续转移产权是双方当事人的真实意思表示，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的五项情形中的任何一种情形，因此，涉案《房地产买卖契约》是合法有效的，认为涉案《房地产买卖契约》无效没有事实和法律依据。至于被答辩人所说的退出集资房应由单位先到房产登记部门注销已退出的集资房的房屋所有权证，然后再办证给另一个分配取得集资房的人，此不是法律或者行政法规的强制性规定。如果说当初以交易方式变更涉案集资房的产权，导致被答辩人后来的福利分房待遇受到影响，此是双方当事人及气象局都预料不到的事情，从这个角度来说，涉案的《房地产买卖契约》充其量是因重大误解而订立的合同，此类合同可以撤销，但依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，被答辩人的撤销权已消灭。综上所述，涉案《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 第三人玉林市气象局述称，1、第三人没有安排原、被告签订《房地产买卖契约》；2、本案的合同效力由法院依法判定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告对原告提供的证据1-5没有异议，本院予以确认；对证据6提出交款时间不能确定。本院认为，该证据可以证明原告交纳了集资款45000元；被告对原告的证据7真实性、证明内容无异议，但提出该《房地产买卖契约》是2005年4月15日签订而不是2004年4月15日签订。本院认为，《房地产买卖契约》显示的签订时间为2005年4月15日，而不是2004年4月15日；被告对原告的证据8的证明内容提出异议，该证据不能证明原告的主张。本院认为，该证据能够证明原、被告及第三人之间就涉案房屋的交易过程，但不能证明没有发生真实交易行为。被告对原告的证据9的真实性无异议，但认为该文件不是强制性规定。本院认为，该文件虽规定了已购公有房上市交易的实施细则，但本案涉案房屋已办理上市准入证，不能认定本案房屋交易不合法。 原告对被告的证据1提出异议，认为公有住房上市准入证的取得是不合规的，违反了玉林市住房制度改革委员会的相关规定；其收取的装修折旧费与本案无关。本院认为，本案涉案房屋的上市准入证是相关部门依法批准发放的，原告认为违反相关规定没有依据；而收取装修折旧费的收据则证明了原告向被告收取的涉案房屋装修折旧费的事实。原告对被告的证据2认为是虚假的，其房子是半产权而不是全产权的，是被告冒其名转换为全产权的房子。本院认为，被告的该证据为办理房屋过户交纳的相关税费票据，是相关部门出具的，对其真实性本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告与被告李世荣原同在玉林市气象局工作。1995年9月，原告参与了玉林市气象局的集资建房，并按规定交付了45000元集资房款，玉林市气象局安排了一套位于原玉林市五里桥路65号9栋401号（现玉林市玉州区集资房（建筑面积为：自：125.11平方米，共：63.86平方米）给原告居住。1998年玉林市气象局为原告办理了集资房的房产证（证号为：98000302）。2004年5月，原告调离玉林市气象局。2004年8月3日原告向玉林市气象局递交了退房报告，申请退出集资房，玉林市气象局同意其退出集资房并于2004年8月5日将原告原交付的集资款45000元退给了原告。原告退出集资房后，玉林市气象局安排该房给具有购买集资房资格的李世荣购买，被告李世荣交付了集资款45000元给玉林市气象局。2005年1月20日原告向被告收取了装修折旧费2000元。为了便于房产过户，玉林市气象局安排原告与被告于2005年4月15日签订了《房地产买卖契约》，契约载明：由于甲方（原告）己收到乙方（被告）预付的定金45000元。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在玉林市区五里桥路65号9栋401房的房地产（房屋建筑面积，自：125.11平方米，共：63.86平方米）出售给乙方，乙方己对甲方所要出售的房地产做充分的了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币45000元，乙方于2005年4月15日前一次交付清给甲方。三、双方同意于2005年4月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。契约还约定了违约责任及其他条款，还约定办理过户手续所需缴纳的税费（评估费、测绘费、契税、营业税、所得税、交易手续费、登记费等）均由乙方承担。契约签订后，被告向有关部门缴纳了相关税费，办理房屋产权过户手续，并于2005年5月24日取得了涉案房屋的所有权证。由于原告调到南宁市气象局工作后应享有的福利分房待遇受到了影响，应享受单位分配的集资房一直无法办理房产证。原告因此于2020年5月21日向本院提起诉讼。 本院认为，本案原告参与第三人玉林市气象局的集资建房，取得了涉案房屋并办理了房屋所有权证，因此原告为涉案房屋的原产权所有人。在其调离玉林市气象局后，其虽退出了集资房，并由玉林市气象局退回了集资款，但在原告所持有的房屋产权证登记的所有人未变更、撤销的情形下，原告仍为涉案房屋的产权所有人。原、被告在第三人的安排下，经协商签订《房地产买卖契约》，该合同是双方平等自愿签订的，是双方真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此合同合法有效。且该合同已履行完毕，原、被告双方已就涉案的房屋办理了相关的产权转移手续，被告已依法取得涉案房屋及办理了房屋产权证。原告因其调到南宁市气象局工作后应享有的福利分房待遇受到了影响而要求确认双方签订的《房地产买卖契约》无效没有事实和法律依据，本院依法不予支持。本案原告确已退出其原在第三人玉林市气象局的集资房，在原单位已没有享受集资房的相关待遇，其调到南宁市气象局工作后应享有的福利分房待遇受到影响，应向有关部门反映解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告林宗桂的诉讼请求。 本案受理费100元，减半收取50元，由原告林宗桂负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  梁代坚 二〇二〇年八月十九日 书记员  周 璐