广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4468号上诉人（原审被告）：李伊靖，女，汉族，住广东省肇庆市端州区。被上诉人（原审原告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭招娣，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：何芷韵，广东百浩律师事务所实习律师。上诉人李伊靖因与被上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初6352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李伊靖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回恒福公司的全部诉讼请求。事实与理由：首先，购房合同载明的购房款总价为256712元，而李伊靖的收据总额为267192元，已经超出了合同总额，李伊靖无需贷款按揭。一审时，恒福公司不认可广州邦某置业有限公司（以下简称邦某公司）开具的50000元收据缺乏依据。第一，李伊靖从第一次购房时接触的销售方就是邦某公司，同时咨询其并得到的答复是恒福公司委托其销售丽某公馆，否则其不会在大堂销售。第二，邦某公司在销售过程中，一直开具印有恒福公司公章的购房款收据，总计向李伊靖开具收据五张，其中四张是恒福公司开具的收据，一张是邦某公司开具的收据，当时李伊靖收到收据时并未太注意收据印章，只关注金额是否准确，并未意识到已上当。其次，邦某公司在销售过程中一直存在欺骗行为，通过网络、宣传单等途径进行无法兑现的不实销售。李伊靖是因为对方承诺简装并委托某一酒店进行托管式管理，并答应每月租金1900元后才会同意购买的。再次，根据邦某公司的说法，房产总价应该是306712元，比合同金额少了50000元。一审时，李伊靖强调当初购房时是准备一次性支付全款，但邦某公司一直向李伊靖介绍优惠政策，称可提供2年免息50000元的购房贷款，该贷款甚至未签订合同。面对如此实惠的贷款条件，李伊靖才答应。对方称该款项系直接计入购房款中，未经李伊靖之手，购房合同上的总价不能体现该50000元的费用。故购房合同约定的金额为256712元。后在与其他业主的群聊中得知，邦某公司通过这种欺骗的方式进行销售，李伊靖才发现收据上载明的竟然是服务费。在认定其欺诈手段后，李伊靖在分期付款5个月后断供。李伊靖不知口头协议借贷邦某公司的50000元，为何变成欠付开发商39000元。李伊靖认为对方存在欺诈行为，不予承认。最后，恒福公司和邦某公司在销售过程中存在欺骗行为、不符合事实的诱导性销售等，致使李伊靖多支付11000元左右的费用，应赔偿李伊靖的损失。恒福公司辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确。一、关于收据问题。李伊靖提供的总额为267192元的五张收据，其中有一张是由邦某公司开具。李伊靖称收到该收据时因并未太注意收据印章，只关注金额是否准确，而因此上当受骗。恒福公司认为，导致该后果完全系李伊靖其自身过失所致。该收款收据上明确写明该款项是“服务费”，且该收据与恒福公司开出的收款收据也有明显不同。李伊靖作为完全民事行为能力人，明知邦某公司收取该款是服务费而没有提出异议，表明李伊靖知悉款项的用途并自愿履行完毕。50000元不是小数目，李伊靖应该尽合理注意义务。李伊靖自身存在过失却归责于恒福公司明显有违公平。再者，该50000元是邦某公司收取，恒福公司从未收取该费用。二、关于李伊靖的欠款。在一审庭审中，李伊靖对于购房的事实，双方之间存在买卖合同及李伊靖尚欠购房款39520元的事实没有异议，并表示愿意支付剩余的购房款39520元。现李伊靖又提出对于其对欠付开发商的39000多元不知情，明显自相矛盾，有违诚实信用原则。三、李伊靖提出房产总价并非合同约定的256712元没有证据证实。恒福公司与李伊靖签订编号为201********605号的《商品房买卖合同（预售）》约定购房总价款为256712元。该合同是双方当事人的真是意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。李伊靖提出购房总价为306712元并无事实依据。综上，根据双方签订的购房合同，双方提供的收款收据和李伊靖认可的尚欠购房款39520的事实，该合同总额应为256712元，而并非李伊靖所称合同总价应为306712元。四、李伊靖提出恒福公司与广州邦某置业公司存在委托关系无事实依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”李伊靖并未能提供充分证据予以证明，即李伊靖所主张恒福公司与广州邦某置业公司存在委托关系，恒福公司不予以认可。恒福公司向一审法院起诉请求：1.判令李伊靖向恒福公司支付购房款余款39520元；2.判令李伊靖向恒福公司支付逾期付款违约金35020.78元（具体明细详见附件，违约金主张至实际清偿之日止，暂计至2019年10月16日，2019年10月17日起的违约金按日万分之八计算）；3.李伊靖承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：因李伊靖对恒福公司主张的双方之间存在房屋买卖合同关系及李伊靖尚欠购房款39520元的事实没有异议，一审法院对上述事实予以确认。对双方争议的50000元购房款是否达成二年免息借款合同的事实，李伊靖提供邦某公司收款收据，恒福公司对此不予认可。经审查，李伊靖提供的邦某公司收款收据上注明，2016年10月26日邦某公司收取李伊靖1-704服务费50000元。因该收款收据是李伊靖与邦某公司发生的交易，不足以证明李伊靖与恒福公司就50000元购房款达成二年免息借款协议。同时查明，双方在《商品房买卖合同（预售）》第二十五条送达中约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。第一次庭审时，恒福公司确认双方合同约定的李伊靖按揭支付的购房款12万元，后因故无法办理按揭，双方就该款的支付另行达成协议，但恒福公司未就该协议内容提供证据。2018年12月13日，恒福公司向李伊靖合同约定的通讯地址发函催收剩余房款。一审法院依恒福公司的申请调取该函件的签收情况，李伊靖没有签收，函件于同月16日退回。一审法院认为，恒福公司与李伊靖之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，上述合同依法成立，合法有效，各方当事人均应按合同约定切实履行各自义务。李伊靖签订合同后，未按合同约定支付清购房款，导致剩余房款未支付完毕。恒福公司自认双方就李伊靖合同约定的按揭购房款另行达成支付协议，但没有提供证据证明双方就该款另行达成的支付协议内容。而李伊靖提供的证据也不足以证明双方就50000元购房款达成两年免息借款合同。根据合同法规定，视为就剩余购房款的支付期限双方约定不明，恒福公司依法可随时向李伊靖主张支付。故恒福公司诉请李伊靖支付尚欠购房款39520元，一审法院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。本案双方当事人在合同中约定首付款的给付时间在按揭款之前，根据上述司法解释规定，李伊靖支付的款项应视为先支付首付款，剩余的是合同约定的按揭款。恒福公司主张李伊靖尚欠的购房款39520元是首付款，与事实不符，一审法院不予支持。恒福公司未提供证据证明双方就合同约定的办理按揭的购房款另行达成支付协议的内容及逾期支付的违约责任，考虑到李伊靖逾期支付购房款客观上给恒福公司造成了资金被占用的利息损失，恒福公司亦无举证证明其因此造成了其他损失，一审法院确定李伊靖占用恒福公司资金期间的违约金按年利率4.75%计算。恒福公司在2018年12月13日依合同约定的通讯地址发函给李伊靖进行催收。李伊靖拒绝签收，致使邮件退回，邮件退回之日视为送达。李伊靖在恒福公司催收后没有履行支付义务，一审法院确定李伊靖在收到恒福公司的催收函之次日起向恒福公司支付逾期付款违约金，即从2018年12月17日起至李伊靖实际清偿之日，以尚欠的购房款39520元为基数，按年利率4.75%计算。恒福公司诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百六十一条的规定，判决：一、李伊靖在本判决生效之日起十日内向恒福公司支付尚欠的购房款39520元及其逾期付款违约金（以尚欠的购房款39520元为基数，按年利率4.75%，从2018年12月17日起计算至李伊靖实际清偿之日）；二、驳回恒福公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即832元，由恒福公司负担370元、李伊靖负担462元。二审期间，李伊靖向本院提交新的证据如下：中国建设银行个人活期账户交易明细，拟证明：李伊靖支付给邦某公司的50000元是服务费，应该计入购房款中;购房总价应以购房合同总价为准，李伊靖支付的费用已超过合同总价，不存在按揭贷款的说法；李伊靖同一天向房产中介支付了两笔购房费用，只是其中一笔费用被改成了服务费。本院组织各方当事人对以上新证据进行证据交换和质证，经本院核查，李伊靖提交证据与本案争议焦点无关，不作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：李伊靖应否向恒福公司支付购房款39520元及逾期付款违约金。李伊靖与恒福公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。经查明，李伊靖已向恒福公司支付购房款217192元，剩余39520元尚未支付，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。恒福公司主张李伊靖应向其支付购房款39520元及逾期付款违约金于法有据，本院予以支持。李伊靖主张其向邦某公司支付的50000元为购房款，本院认为，李伊靖提交的50000元收款收据上载明邦某公司收取李伊靖服务费50000元，该交易的主体为李伊靖与邦某公司，李伊靖未能提供证据证明李伊靖与恒福公司就50000元购房款达成二年免息借款协议，根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，其应承担举证不能的法律后果。至于李伊靖主张恒福公司与邦某公司存在欺诈行为，其可另循法律途径解决。一审法院认定李伊靖应向恒福公司支付尚欠购房款39520元及自收到恒福公司催收函之次日起按年利率4.75%计付违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李伊靖的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1664元，由上诉人李伊靖负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年八月七日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏