浙江省玉环市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1021民初1648号原告：玉环大众物业管理有限公司，住所地玉环市坎门街道渝汇蓝湾小区4幢-1楼。法定代表人：黄孝平，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶碧萍，女。被告：龚蕾，女，1985年8月16日出生，汉族，住玉环市。委托诉讼代理人：张恩卫，系被告龚蕾丈夫，住玉环市。原告玉环大众物业管理有限公司与被告龚蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告玉环大众物业管理有限公司的委托代理人叶碧萍、被告龚蕾的委托诉讼代理人张恩卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉环大众物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告龚蕾立即支付物业管理费4504元（计算依据：合同约定单价为1.4元，面积为134.05㎡，欠费时间自2017年12月1日起至2019年11月30日止）、车位服务费1800元，共计6304元；自物业费催讨之日起至款项付清之日止按合同约定计算千分之五违约金（暂算至2019年11月30日止）；2.判令本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告龚蕾立即支付物业管理费4504元、车位服务费1800元，共计6304元；自2019年12月10日（即物业费催讨后十日）起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心当月公布的贷款市场报价利率计算违约金，其余诉讼请求无变更。被告龚蕾辩称，一、国际花园物业服务合同是无效的。理由如下：1.业主委员会在续聘、选聘业务服务企业的问题上违背了法律强制性规定；2.业主委员会主任张军志既有前科，也是法院失信人员；3.经新成立的小区业委会调查，张军志以国际花园房屋需要维修为由，向玉环县住房和城乡建设规划局申请了88多万元的维修基金，其利用职务之便，私吞广大业主的维修基金，存在违法犯罪行为；二、原告没有履行合同内的义务，服务品质差。具体情况如下：1.房屋及其共用设施档案资料不齐全，未建立一户一档的住房用户档案（例如房子转卖之后，大众物业未及时更新）；2.未对房屋共用部分进行日常管理，也没有管理登记记录；3.大楼主出入口没有24小时值勤，本人因工作原因，经常下半夜回到家，门卫室这里没有灯光，值勤人员在里面睡觉，每幢大楼装有门禁，但物业从来没有安排人员将每幢大楼底下的大门关闭，该小区四通八达，外来人员进入该小区，物业值勤人员不出来登记、不过问，导致多户业主家里被盗；4.二次供水水箱从未清洗过，直到新物业公司进驻该小区后，于2020年5月7日才对该二次供水箱进行停水清洗，结果该水箱内的水质纯黑色的，水质严重不符合国家生活饮用水卫生标准，业主长期饮用该水源，会严重影响人的身体健康；5.2019年8月份，超强台风利奇马正面袭击我市，原告作为国际花园的物业管理企业，并无事先准备相关抗台抗洪物资，直接导致雨水冲进电梯，多台电梯被雨水浸泡后损坏，电梯维修大半个月后勉强可以使用，现因泡水等原因，电梯经常故障，浪费了很大人力物力，以及受台风影响3号楼楼顶灯带损坏，直接导致灯带01室厨房外墙，碰到有风的时候会敲击窗台，严重影响休息，该问题多次向物业反映，均未得到解决；三、关于不付地下停车服务费的问题。本人停车位位于B11区202号，属于上铺车位，该地下车库上铺车位均不能正常使用，又没有物业工作人员在地下车库值勤、引导，上铺车位按钮损坏，未及时上报维修，故该大众物业收取地下上铺车位费用不合理；四、即使该合同有效，但合同期限为2015年12月1日至2018年11月30日止，3号楼2301室于2014年11月30日至2017年12月1日止，物业费已付清，根据合同规定，仅2017年12月1日至2018年11月30日，未向原告支付物业费为2252元，但是在2014年11月30日至2015年12月1日期间，原告并未与国际花园业主签订服务合同，在此期间，也并未发现原告在该小区进行物业服务，本户已经向原告支付了2252元物业费，请求法院要求原告退回该笔物业费。经审理，本院认定的事实与原告诉称的事实一致。另查明，原告于2014年11月30日开始在国际花园小区进行物业管理，未签订合同。于2015年12月1日，原告与国际花园业主委员会签订了一份物业服务合同，合同期限自2015年12月1日起至2018年11月30日止，服务期限为三年；该合同期满后，原告继续在该小区进行物业管理至2019年11月30日止。本案事实，有原告提供的原告企业法人营业执照、企业组织机构代码证、被告户籍查询函、欠费清单、物业费公示照片、物业服务合同以及原、被告的庭审陈述等证据材料予以证实。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，故国际花园业主委员会与其选聘的物业服务企业即原告玉环大众物业管理有限公司所签订的“国际花园物业服务合同”，系合同双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同对该小区全体业主包括被告龚蕾均具有约束力。被告抗辩该合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据物业服务合同约定，原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务；被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。合同签订后，原告实际进行了物业管理服务，被告实际接受了物业管理服务。合同期满后，自2018年12月1日至2019年11月30日，原告继续为小区业主提供服务，虽不属于合同约定履行期限，但国际花园小区内大部分业主均按合同约定支付了2018年12月1日至2019年11月30日的物业服务费，这表明广大业主是认可原告在此期间有提供物业服务的事实。（一）关于被告抗辩拒交物业服务费的问题。本院认为，本案并不存在原告有不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，虽然服务质量存在不足，但尚不能成为免除被告交纳物业服务费义务的事由，故对于被告主张要求减免物业服务费的请求，本院不予采纳。原告根据被告的住宅面积，参照合同约定，结合服务时间，计算出被告未给付物业管理费4504元（自2017年12月1日至2019年11月30日止，按合同约定单价为每平方1.4元，面积为134.05㎡），其计算准确，本院予以确认。故对原告主张由被告支付拖欠的物业服务费的请求，本院依法予以支持。（二）关于违约责任的问题，原告作为小区物管企业，对于业主反映的问题，应当积极促成争议各方化解矛盾，使问题及时能够妥善处理，考虑到原告的服务工作存有瑕疵，被告暂未交纳物业服务费有一定理由，不应按违约处理，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。（三）关于是否支付车位服务费的问题。被告抗辩其车位属于机械车位，一直不能正常使用的情况。庭审中，原告表示认可，因此，原告应对被告不能正常使用车位而承担过错责任。故原告主张车位服务费1800元，本院不予支持。（四）关于房内墙壁出现裂缝的问题。因涉及房屋质量问题属其他法律关系，本案系物业服务合同纠纷，被告可另案向相关责任人主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告龚蕾于本判决生效后七日内支付原告玉环大众物业管理有限公司物业服务费4504元。二、驳回原告玉环大众物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取计25元，由被告龚蕾负担（此款限本判决生效后七日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  张滨兵二〇二〇年八月四日代理书记员  苏雪艳