山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7781号上诉人（原审被告）：李萌，男，1978年9月9日出生，汉族，住莱芜区天霖苑19号楼1单元2401室。被上诉人（原审原告）：山东普利屋宇物业管理有限公司莱芜分公司，住所地济南市。法定代表人：李帅，总经理。委托诉讼代理人：谭莹莹，女，系该公司员工。上诉人李萌因与被上诉人山东普利屋宇物业管理有限公司莱芜分公司（以下简称普利物业莱芜分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。李萌上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判。2.由普利物业莱芜分公司承担上诉费。事实与理由：一、一审中，李萌提出2017年6月李萌装修天霖苑小区房子时，普利物业莱芜分公司违规收取李萌垃圾清理费300元，该公司工作人员李传秀又强行收取李萌上料费1000元，不开收据，对这一事实普利物业莱芜分公司的代理人曹鲲、谭莹莹均已认可，一审法院对双方当事人均已认同的事实不予采信，在判决中只字不提。一审法院认定《前期物业合同》有效，该合同第8条2项规定：“乙方擅自提高收费标准和乱收费的，甲方有权要求乙方清退不合理的费用”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条是规定:“物业服务企业违反物业合同的约定或有法律、法规、部门的规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主要求物业服务企业退还其己收取的违规费用的，人民法院应予以支持”。根据上述规定，请求二审法院判令普利物业莱芜分公司退还违规收取的垃圾清理费300元，上料费1000元。二、普利物业莱芜分公司没有完全履行合同，没有尽职尽责做好小区的绿化维护和养护工作，致使业主在19号楼前60米长4米宽绿地中乱搭乱建，2019年被高新区行政执法局拆掉后现在一楼五户又重新建起了院落，上述事实在一审开庭审理时，双方当事人均已认可，证据真实可信，一审判决却不采信相关证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行合同的约定或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修养护管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予以支持。《前期物业服务合同》第三条第三项约定，绿化环境养护（对园区规定红线内的公共绿地和花草树木的养护）：1.花草树木生长良好，修剪整齐美观，无大面积杂草。2.绿地无改变性质和破坏占用现象。依照上述法律规定和合同约定，以及卷宗笔录和证据，请求二审法院判令普利物业莱芜分公司立即修复绿地，恢复原貌。三、一审判决认定前期物业合同有效，但判决显示公平公正。普利物业莱芜分公司违约，不能完全履行合同，工作严重失职，致使业主乱搭乱建，破坏绿地，普利物业莱芜分公司违规收取垃圾清运费、上料费，上述事实已经双方当事人当庭认证，一审法院却以李萌未提供充分证据为由，不予采信。业主要求返还违规收费，普利物业莱芜分公司却置之不理，因此李萌拒交物业费，李萌未交物业费是普利物业莱芜分公司不履行合同，不尽职不尽责造成，普利物业莱芜分公司应负一定责任，因此，请求二审法院查清事实，分清责任，根据工作质量和收费对等的原则，物业费应按80%递减收取。根据上述事实和证据，请求二审法院依法判决普利物业莱芜分公司退还违规收取的垃圾清理费300元，上料费1000元。要求普利物业莱芜分公司立即修复19号楼前被5户居民占有、破坏的绿地，拆除违建，恢复原貌。普利物业莱芜分公司辩称，对李萌提出的上诉请求不予认可，根据《物业管理规定》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。涉案小区未成立业主委员会，普利物业莱芜分公司、李萌与莱芜天霖置业有限公司签订《前期物业服务合同》均系双方真实意思的表示，且不违反法律法规，合法有效，莱芜区人民法院已予确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了认定物业合同无效的情形，并没有将未通过招标方式选聘的物业服务企业而签订的物业服务合同纳入无效合同的范畴，李萌主张的合同无效，缺乏法律依据。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及原莱芜市物价局、莱芜市房地产管理局《关于公布莱芜市普通住宅前期物业服务收费基准价格和有关问题的通知》（莱价字【2018】35号）第（十三）条“对已签订前期物业服务合同尚未到期的，在合同期内物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行......”的规定，《前期物业服务合同》已经明确约定物业服务费标准，普利物业莱芜分公司依约提供物业服务，李萌应当按照协议约定支付物业费。关于李萌主张的普利物业莱芜分公司存在违约，未有充分证据予以证实，普利物业莱芜分公司不予认可。关于李萌提出的绿地等与本案不属同一法律关系。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，请求维持原判。普利物业莱芜分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令李萌支付截止到2020年3月拖欠的物业费2745元及滞纳金3211元，共计5956元；2.本案的诉讼费、保全费等相关费用由李萌承担。一审法院认定事实：2016年5月1日，莱芜天霖置业有限公司（甲方）与普利物业莱芜分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，内容约定由乙方为甲方位于莱芜高新区鲁中东大街105号天霖苑小区提供前期物业管理服务事宜，物业服务收费标准为高层住宅1.2元/月/平方米、商业物业1.5元/月/平方米、别墅1.5元/月/平方米。2018年，莱芜天霖置业有限公司与李萌于交房时签订《前期物业服务合同》，协议中载明李萌购买的涉案住宅建筑面积为175.94平方米；约定莱芜天霖置业有限公司为李萌提供前期物业管理服务事宜，物业管理服务收费标准为高层住宅1.2元/月/平方米、别墅1.5元/月/平方米；本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其他选定的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；合同中另就物业服务内容等事宜做了约定。协议签订后，山东普利屋宇物业管理有限公司依约为天霖苑小区提供物业管理服务至今。2019年3月份之前的物业费用李萌均按1.2元/月/平方米的标准予以缴纳。普利物业莱芜分公司主张李萌拖欠2019年3月1日至2020年3月31日期间的物业费共计2745元。李萌认可未缴纳物业费的起止时间，但不认可滞纳金。天霖苑小区现未成立业主委员会。一审法院认为：根据《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。涉案的小区未成立业主委员会，普利物业莱芜分公司、李萌与莱芜天霖置业有限公司签订的《前期物业服务合同》均系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了认定物业合同无效的情形，并没有将未通过招投标方式选聘物业服务企业而签订的物业服务合同纳入无效合同的范畴，李萌关于普利物业莱芜分公司未经招投标应为无效合同的主张，缺乏法律依据，一审法院不予采信。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及原莱芜市物价局、原莱芜市房地产管理局《关于公布莱芜市普通住宅前期物业服务收费基准价格和有关问题的通知》（莱价字［2018］35号）第（十三）条“对已签订前期物业服务合同尚未到期的，在合同期内物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行……”的规定，《前期物业服务合同》已经明确约定了物业服务费标准，普利物业莱芜分公司依约提供物业服务，李萌应当按照协议约定支付物业费。自2019年3月1日至2020年3月31日期间的物业费共计2745元（175.94平方米×1.2元/月/平方米×13个月），李萌应予支付。关于李萌主张的普利物业莱芜分公司存在违约，未提供充分证据予以证实，一审法院不予采信。关于李萌辩称的人防车位及绿地的出售问题，与本案不属同一法律关系，一审法院不予审查。关于普利物业莱芜分公司主张的滞纳金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告李萌于判决生效之日起三日内，支付给原告山东普利屋宇物业管理有限公司莱芜分公司物业服务费2745元。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李萌负担。二审中，李萌提交了照片三张，称该照片拍摄于2020年8月4日上午10点。以证明涉案小区19号楼前绿地被破坏。普利物业莱芜分公司占领小区空地，不让业主的车进入小区，普利物业莱芜分公司的物业服务不到位。普利物业莱芜分公司质证称，对上述证据的真实性没有异议，隔离桩是用来人车分流的，为保障人民生命的消防通道不被占用而设置。关于19号楼前的绿地问题，因为普利物业莱芜分公司没有执法权，已经与相关执法部门多次沟通，并且已移交执法部门处理，执法部门已经处理过好几次了。对上述证据，本院分析认定，李萌提交的显示19号楼前绿地被破坏的照片，仅能证实该绿地被其他业主占用，但不能证实普利物业莱芜分公司未对相关业主进行说服教育或未对业主的行为加以制止；显示隔离桩内容的照片反而可以证实物业公司对小区采取了相应的管理措施，故上述证据不能达到李萌的证明目的，本院不予采信。经审理，本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，2016年5月1日莱芜天霖置业有限公司与普利物业莱芜分公司签订了《前期物业服务合同》，约定普利物业莱芜分公司为李萌所在小区提供物业管理服务。李萌作为该物业服务区域内的业主，应当按照合同约定向普利物业莱芜分公司支付物业服务费，一审判决李萌支付普利物业莱芜分公司2019年3月1日至2020年3月31日期间物业服务费2745元，并无不当，应予维持。李萌主张普利物业莱芜分公司违约，工作严重失职，导致涉案小区19号楼前绿化带因其他业主乱搭乱建被破坏，应按80%收取物业服务费。普利物业莱芜分公司辩称已对相关业主进行劝阻且多次向相关部门反映。因乱搭乱建、占用绿地的行为涉及侵权或违法，并非单纯通过物业管理行为就可以杜绝，普利物业莱芜分公司并无执法权或强制力，仅能对相关业主进行说服教育，尽量制止该行为发生或向相关部门反映，双方亦认可2019年相关部门进行过处理，故李萌以此为由主张普利物业莱芜分公司违约，并要求减交物业服务费，本院不予支持。李萌上诉要求普利物业莱芜分公司返还违规收取的垃圾清理费300元、上料费1000元，系二审新增加的诉讼请求，普利物业莱芜分公司不同意调解，本案不予处理。综上所述，李萌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李萌负担。本判决为终审判决。审判员  何菊红二〇二〇年八月十三日书记员  马 晴