安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初2649号 原告：芜湖市远辰物业服务有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区中国芜湖商品交易博览城H01楼212室，统一社会信用代码91340200060804414L。 法定代表人：丁仁义，总经理。 委托诉讼代理人：章爱民，男，1962年1月9日出生，汉族，芜湖市远辰物业服务有限公司员工，住安徽省芜湖市弋江区。 被告：刘伯成，男，1978年12月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 原告芜湖市远辰物业服务有限公司与被告刘伯成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法由审判员程叙强适用小额诉讼程序于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告芜湖市远辰物业服务有限公司（以下简称远辰物业公司）委托诉讼代理人章爱民、被告刘伯成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远辰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告2016年5月30日至2020年5月30日合计48个月的物业服务费2817.12元；2、判令被告支付拖欠原告2016年5月30日至2020年5月30日合计48个月的物业服务费所产的违约金1055.25元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：根据2016年5月30日、2017年6月3日、2018年6月4日和2019年12月29日瑞华苑小区业主大会投票表决决定,瑞华苑小区业主委员会与原告签订《江城国际--瑞华苑物业服务委托合同》聘请原告自2016年5月30日起对瑞华苑小区提供物业服务和管理。本小区业主和物业使用人应当按照该合同的约定按时向原告交纳物业服务费。被告刘伯成系瑞华苑40幢4单元302室业主，产权面积为117.38平方米，按合同约定该户交纳物业服务费为每平方米0.5元，被告应向原告交纳下列费用：1、2016年5月30日至2020年5月30日共计48个月的物业服务费合计为2817.12元(计算公式为:117.38平方米×0.5元/平方米/月×48个月)；2、拖欠原告2016年5月30日至2016年12月31日7个月的、2017年全年的、2018年全年的、2019年全年的、2020年1月1日至2020年5月30日5个月的五个时段共计48个月的物业费所产生的违约金，分别以所对应的下一年度的1月1日起按月息2%计算至2020年5月30日合计为1055.25【计算公式为：(58.69元/月×7个月×2%×41个月=336.88元)+(58.69元/月×12个月×2%×29个月=408.48元)+(58.69元/月×12个月×2%×17个月=239.46元)+（58.69/月×12个月×2%×5个月=70.43元）】。原告公司具备合法资质与瑞华苑小区业主委员会签订《江城国际--瑞华苑物业服务委托合同》后对合同范围内物业提供服务与管理，且收费标准符合相关法律、法规及政策规定，合同约定明确被告作为原告提供物业服务的受益人，应履行按时向原告交纳相应物业服务费的义务。被告拖欠物业服务费期间，原告多次以上门、电话、函告等方式向被告催交，但被告一直没有交费，侵害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告刘伯成辩称：被告对欠付的物业服务费金额没有异议，但被告不交物业服务费是有原因的，因为房屋存在外墙渗水等严重质量问题，被告多次向原告物业公司反映却一直没有得到处理。原告主张违约金并不合理。被告曾多次向原告提出先缴纳一半的物业费，剩余部分待房屋渗水问题得到维修后再支付，但是原告不同意，至今也没有帮被告维修。同时，原告提供的物业服务也存在楼道无人清扫、楼梯道墙上全是广告、楼道铁门损坏也不维修、小区车辆管理不到位的问题，故对原告主张的违约金不予认可。 经审理查明：2016年5月30日，江城国际瑞华苑小区业主委员会与原告远辰物业公司签订《江城国际--瑞华苑物业服务委托合同》，将江城国际瑞华苑小区委托原告实施物业服务。根据合同第二章约定，原告受委托管理事项主要有：房屋建筑公共部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理明渠垃圾的清理；公共环境卫生保洁；交通与车辆停放秩序的管理等。合同第二十一条约定，物业管理服务费按建筑面积计算，其中多层住宅房屋0.5元/㎡/月，高层住宅：底层为0.5元/㎡/月，二层0.7元/㎡/月，三层0.9元/㎡/月，四层以上1元/㎡/月。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的万分之三十交纳滞纳金。合同第三十五条还对质量保修期外产生的质量维修问题进行了约定。2016年7月21日，瑞华苑业主委员会与原告远辰物业公司就物业服务保证金、路面停车费的使用等补充签订附属条款一份。2017年6月3日、2018年6月4日和2019年12月29日瑞华苑小区业主委员会先后三次又与原告续签了《江城国际--瑞华苑物业服务委托合同》，委托管理期限延至2020年12月31日。被告刘伯成系瑞华苑小区40幢4单元302室的业主，产权面积为117.38平方米，2010年入住该小区。自原告远辰物业公司2016年5月30日接受委托管理瑞华苑小区物业以来，被告刘伯成户一直以房屋外墙渗漏没有维修为由拒缴物业服务费。截至2020年5月30日，被告刘伯成户共计拖欠物业服务费2817.12元(117.38平方米×0.5元/平方米/月×48个月)。2020年5月27日，原告再次派出工作人员上门催交拖欠的物业费，并在被告302室房门张贴了物业服务费催交告知书，要求被告刘伯成应于2020年5月31日前结清拖欠的48个月的物业服务费合计2817.12元，逾期将依法向人民法院提起诉讼。同时，原告又向被告刘伯成的爱人139××××2638手机发送了催费告知书的短信息，提请被告务必于2020年5月31日前前往瑞华苑小区物业服务中心交纳所欠的物业服务费。至期被告仍未交纳，故原告诉至本院。 上述事实有原告向本院提交的营业执照副本、物业服务委托合同及附属条款各4份、物业服务费催交告知书、催交告知书张贴照片、催费告知书手机短信截图、瑞华苑社区居委会证明、商品房买卖合同复印件及原告当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案原告远辰物业公司接受瑞华苑小区业主委员会的委托签订《江城国际--瑞华苑物业服务委托合同》并为瑞华苑小区提供物业管理，该委托合同依法订立，对小区所有业主均具有约束力。原告远辰物业公司根据该物业服务委托合同履行瑞华苑小区公共绿化的养护、共用部位公共设备设施管理、公用部位的保洁、公共秩序维护、安全防范等物业管理和维护服务，得到小区业主委员会的认可并三次续签了委托合同，故被告刘伯成作为小区业主也应当依此委托合同约定的物业服务费交费标准交纳相关物业服务费。2016年5月以来，被告刘伯成以其房屋外墙渗水未能维修解决一直拒交物业服务费用。本院认为，房屋外墙渗水属房屋质量问题范畴，应按房屋质量保修条款来处理。保修期外共用部位的维修，《江城国际--瑞华苑物业服务委托合同》对此进行了明确约定，应按该合同约处理。本案被告房屋2010年即已交付，原告远辰物业公司入驻瑞华苑时早已超出质保期，故被告房屋外墙渗漏应动用房屋维修基金进行修理，而原告物业公司并不是动用房屋维修基金的法定义务主体，被告以外墙渗漏物业公司未维修而拒交物业服务费的理由并不能成立。被告辩称原告物业服务存在诸多不到位的情况，但未能提供相关证据证实。原告远辰物业公司在接受物业服务委托后，提供了公共绿化的养护、共用部位公共设备设施管理、公用部位的保洁、公共秩序维护、安全防范等物业管理和维护服务，故对原告诉请被告支付欠交的物业服务费本院予以支持。物业服务合同是双务合同，原告依合同主张违约金的前提必需是原告完全履行合同义务而被告明显违反合同义务。本案中，原告并未举证证明已经完全按照委托合同约定全面履行了物业服务义务。同时原告在2020年5月27日上门催交和短信催交时均未主张滞纳金，现依据格式合同约定的明显过高的滞纳金（日万分之三十）减按月息2%标准主张违约金无事实依据，理由也不充分，更不利于解决业主与物业公司之间的争议，故本院对原告违约金的诉请不予支持。综上，为维护合同当事人的合法权益，构建和谐社会，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘伯成应于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市远辰物业服务有限公司物业服务费2817.12元； 二、驳回芜湖市远辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告刘伯成负担。 本判决为终审判决。 审判员  程叙强 二〇二〇年八月三十一日 书记员  吴宗易 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。