江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6587号上诉人（原审被告）：江苏万隆实业投资发展股份有限公司，住所地江苏省徐州市经济开发区蟠桃山路16号。法定代表人：袁秀春，该公司董事长。委托诉讼代理人：张滔，江苏苏彭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何梦玮，男，汉族，2000年2月28日生，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：鹿丙信，男，汉族，1975年5月6日生，系何梦玮姨父，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王强，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫铮，男，汉族，1947年3月11日生，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：梁建鹏，江苏胜家律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟海泉，男，汉族，1963年11月13日生，住江苏省徐州市鼓楼区。上诉人江苏万隆实业投资发展股份有限公司（以下简称万隆公司）与被上诉人何梦玮、闫铮、孟海泉因房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初2700号民事判决向本院提起上诉一案。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。上诉人万隆公司向本院提出上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判由闫铮返还何梦玮购房款60万元并赔偿何梦玮经济损失，上诉人仅承担连带责任。2、一、二审诉讼费用由被上诉人闫铮承担。事实和理由：1、被上诉人闫铮作为涉案合同交易的促成者、交易目的受益者，对合同不能履行应当承担房价款的返还责任。2、原审判决判令上诉人赔偿经济损失60万元，属于认定事实和适用法律错误，与上诉人对涉案合同不能履行的过错责任不对等，应予调整。3、上诉人现实际控制人在受让股权后，对涉案房屋是否能够出卖并不明确。4、不管是涉案房屋用于履行对陈永根所负债务还是用于清偿对闫铮所负债务，上诉人并未因此额外获得利益。5、徐州市中级人民法院后期的查封以及同意由闫铮自行联系变卖房屋，使得上诉人产生了误判。被上诉人何梦玮辩称，上诉人与何梦玮之间签订的房屋买卖合同，因上诉人存在违约行为，其应当双倍返还购房款。被上诉人闫铮在房屋交易过程中向买房人及中介提交的一系列材料均不真实，具有过失，且是为达到其个人索回与上诉人之间借款的目的，因此上诉人与闫铮应当对此次交易对何梦玮造成的损失承担连带责任。被上诉人闫铮辩称，闫铮不是本案涉案房屋买卖的促成者、居间者，更不是涉案房屋交易目的的受益者，根据一审查明的事实，闫铮将涉案房屋介绍给了信存鑫房屋中介公司，是该公司促成了涉案房屋的相关交易。信存鑫公司是涉案房屋买卖关系的促成者和居间者，上诉人将涉案房屋出卖后所得款项偿还了自己所欠付的债务，上诉人应当是本案房屋买卖交易的真正受益者。闫铮不是涉案房屋买卖合同的出卖人，也不是房屋的所有人，不应当承担相关的连带责任。被上诉人孟海泉辩称，同意上诉人的上诉意见。何梦玮向一审法院提出诉讼请求：1.判令万隆公司退还何梦玮房款60万元并赔偿损失60万元。2.闫铮、孟海泉与万隆公司承担连带责任。一审法院认定事实：2011年12月30日，万隆公司原股东王卫东、周刚生、袁秀春作为甲方（出让方）与作为乙方（受让方）的孟海泉、杨广银、高武签订《股权转让协议》，约定甲方王卫东持有的万隆公司60%的股权转让给杨广银40%、转让给高武20%；甲方周刚生、袁秀春各持有万隆公司30%、10%的股权转让给孟海泉。本协议签订后将公司法定代表人变更为孟海泉，甲乙双方办理股权工商登记变更手续的时间由乙方确定后通知甲方，甲方应按时给予配合。甲方向乙方移交万隆公司资产、账册、资料、公章及财务印鉴的时间为本协议生效后十日内。甲方向乙方移交万隆公司的资产及负债，以“债权明细”、“债务明细”和“资产明细”清单为准，明细清单应由甲乙双方全体签字后作为本协议附件。自移交之日起，甲方不再享有万隆公司的股东权益。交接前若有“债务明细”之外的公司债务，由甲方承担。双方按本协议第四条交接完毕后，甲方不再参与公司经营但应协助乙方清理公司的债权债务。本协议与工商登记备案的相关变更材料不一致的，以本协议为准。本协议自甲乙双方全体签字后生效。其中，“债务明细”清单上明确载明了陈永根的抵押物“世纪锦园住房十四套”、备注“中院判决”。2011年12月31日，万隆公司出具证明，“今证明江苏万隆实业投资发展股份有限公司从2011年12月30日起已由孟海泉等人全部接收并承担万隆公司的全部负债，债权债务及一切经济纠纷和其它相关公司事宜履行公司法人全部职责与权力。”2012年1月1日，万隆公司股东孟海泉、杨广银、高武签订《江苏万隆实业投资发展有限公司股东合作协议》，约定：公司全体股东一致推举孟海泉为万隆公司的法定代表人，担任公司董事长。股东孟海泉全面负责公司的日常经营管理，月薪5000元。本协议全体股东签字后生效，协议一式四份，公司股东各持一份。2012年8月29日，《徐州日报》刊登声明：“江苏万隆实业投资发展实业有限公司已将全部股权转让，自转让协议签订之日起，非经受让人许可的一切与公司经营、资产处置等有关的行为均属无效。特此声明。”至该案法庭辩论终结时，该公司工商登记上的法定代表人仍然为袁秀春。陈永根诉万隆公司商品房预售合同纠纷一案，本院经审理、调解，于2008年3月13日作出（2007）徐民一初字第101号民事调解书，对双方自愿达成的如下协议予以确认：一、万隆公司于2008年6月21日之前给付陈永根2950000元。二、若万隆公司不能支付上述款项给陈永根，万隆公司自愿将下列房屋作为上述款项的对价交付给陈永根。房号如下：6-3-1002、6-3-902、6-3-802、6-3-701、6-3-501、6-1-701、6-1-801、6-1-802、6-1-702、6-2-1202、6-1-1001、6-1-501、6-1-601、6-1-1101.三、陈永根收到万隆公司支付的2950000元款项后，应在十日内将房屋的产权证明书、商品房买卖合同以及收款收据（以陈永根给万隆公司出具的收到条为准）返还给万隆公司。若陈永根不在规定时间返还上述资料，陈永根愿意赔偿20万给万隆公司，并承担因此引起的其他财产损失。四、双方之间2006年5月27日签订的《商品房销售合同补充协议》解除，因该合同引起的权利义务关系消灭。五、本案诉讼费用27340元，减半后收取13670元。由陈永根承担6835元，由万隆公司承担6835元。六、本调解协议书经双方当事人签字后即发生法律效力。因万隆公司未履行上述调解书确定的义务，陈永根于2008年6月25日申请执行，本院于2008年6月30日立案，案号为（2008）徐执字第0246号。2008年7月21日，本院向徐州市产权处送达（2008）徐执字第0246号协助执行通知书，要求产权处协助将万隆公司所有的位于徐州下淀路万隆世纪锦园商品房过户至陈永根名下。具体房号与上述调解书确认房号一致。2010年1月13日，本院作出（2008）徐执字第0246号执行案件办理结果告知书，告知陈永根：本案执行标的14套房屋[具体房号见（2007）徐民一初字第115号调解书]至今已经实际执行到位标的（种类、价值）：1、实际执行到位14套房屋[具体房号见（2007）徐民一初字第115号调解书；2、其中6-1-501、6-3-501换成6-3-1202、6-4-1102。现本案已结案，结案方式：执结。因验收问题，涉案房屋在2018年9月11日尚未登记至陈永根名下。2018年11月8日，涉案房屋登记在陈永根名下，但被他人实际占有。闫铮诉万隆公司商品房买卖合同纠纷一案，徐州市中级人民法院经审理、调解，于2011年11月17日作出（2011）徐民初字第87号民事调解书，对双方自愿达成的如下协议予以确认：一、解除闫铮与江苏万隆实业投资发展股份有限公司于2011年8月29日签订的房地产买卖合同。二、江苏万隆实业投资发展股份有限公司在2011年11月20日前一次性退还闫铮房款本金5200000元（不计利息）。三、原告放弃其他诉讼请求。双方就本案再无其他纠纷。因万隆公司未履行义务，闫铮申请强制执行。2018年4月26日，本院向徐州市不动产登记局送达协助执行通知书、执行裁定书，协助执行查封万隆公司名下位于徐州市（建筑面积155.65平方米，产权证明书存根：徐房产证书字033800562），查封期限三年。2018年8月26日，作为甲方的闫铮与作为乙方的鹿丙信开办的徐州信存鑫房地产中介签订《限时销售合同》，约定限时销售下淀路世纪锦园6#—1-1101、6#-1-902、6#-4-1101，建筑面积166.6+145.7+140.71平方米。交易净收价格6000元/平方米，一次性付款，限时销售（独家委托）期限：签订本合同之日起至2018年10月31日前。乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金伍万元。乙方签字人为鹿丙信安排的杨淑玲、王学军签字。同日，闫铮出具了收条，写明“今收到王学军限售保证金伍万元整”。后，在该协议的第2页右下侧添加手写文字，“今收到闫铮退还限售保证金五万元正。鹿丙信。此协议到此结束。鹿丙信2018年12月4日”。2018年10月17日，闫铮持万隆公司出具的授权委托书，到徐州市不动产登记局询问涉案房屋情况。2018年10月18日，作为买受人的何梦玮与作为出卖人的万隆公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为0000238，约定购买第6幢1单元1101号房，建筑面积共155.65平方米，总价款为600000元。出卖人逾期交房超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。2018年10月19日，鹿丙信将购买包括何梦玮在内的两套房屋购房款120万元转入孟海泉账户。2018年10月23日，何梦玮交纳契税9000元。2018年11月28日，万隆公司将鹿丙信交付的10万元押金退还给鹿丙信，剩余的110万元由万隆公司转付给闫铮。一审法院认为：（一）关于万隆公司的责任认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，万隆公司与何梦玮签订的《商品房买卖合同》就属于该司法解释规定的商品房买卖合同。该《商品房买卖合同》第九条约定了“出卖人逾期交房超过15日后，买受人有权解除合同。”鉴于出卖人万隆公司逾期交房早已超过15日，作为买受人的何梦玮解除合同于约于法均有依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，万隆公司涉案多起，作为房地产开发企业、市场经济的主体对自己已经竣工的房屋状况做到全面掌握是理所当然的，其中虽然经历了股东与股权的变更，但《股权转让协议》所附的“债务明细”清单上明确载明陈永根的抵押物“世纪锦园住房十四套”、备注“中院判决”，作为商人应当履行谨慎经营义务，对涉及的债权债务全面审查。对此，万隆公司答辩中亦自认“该房产与何梦玮签订买卖合同前，该房产已经由中院依法查封”。在闫铮了解涉案房屋状况时，作为公司现任股东与实际控制人的孟海泉虽然曾委托闫铮对相关房屋进行查询，但其对闫铮查询行为的放任是明显的，且其与何梦玮签订商品房买卖合同、收取何梦玮购房款，有助于其公司偿付闫铮的部分债务。总之，以上事实足以证明万隆公司在与何梦玮签订商品房买卖合同时存在故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实以及故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实。何梦玮主张万隆公司退还购房款60万元、赔偿经济损失60万元有事实与法律依据。（二）关于闫铮、孟海泉是否与万隆公司承担连带责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，“连带责任，由法律规定或者当事人约定”。对于连带责任，由于连带责任对责任人苛以较为严格的共同责任，使得责任人处于不利地位，因此对连带责任的适用应当遵循严格的法定原则，即不能通过自由裁量权行使的方式任意将多人责任关系认定为连带责任，而必须具有充分的法律规定或明确的合同约定作为适用连带责任的前提基础。本案中，何梦玮未举证证明闫铮、孟海泉与万隆公司承担连带责任的合同存在，亦未举证证明闫铮、孟海泉、万隆公司之间存在法律规定承担连带责任的情形存在。实际上，闫铮与徐州信存鑫房地产中介签订《限时销售合同》已于2018年12月4日终止，闫铮只是向何梦玮的代理人鹿丙信提供了购买涉案房屋的信息，其并不是商品房买卖合同的当事人。对于孟海泉，其已经举证证明其实作为万隆公司的股东与实际控制人，亦是该公司实际上的法定代表人，只是未变更工商登记。因此，闫铮、孟海泉不承担连带责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，判决：一、江苏万隆实业投资发展股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性退还何梦玮购房款60万元、赔偿经济损失60万元；二、驳回何梦玮的其他诉讼请求。案件受理费15600元、减半收取7800元，由江苏万隆实业投资发展股份有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，一、关于上诉人万隆公司是否应当承担返还房款及赔偿经济损失的责任问题。万隆公司作为出卖人与何梦玮签订《商品房买卖合同》，约定由万隆公司将涉案房屋出售给何梦玮，因何梦玮已经按照合同的约定支付了购房款，万隆公司无法继续履行合同交付房屋，其应当按照合同的约定向何梦玮返还购房款60万元并承担违约责任。万隆公司主张应当由闫铮承担本案责任而自己仅承担连带责任，但闫铮只是向鹿丙信提供了购买涉案房屋的信息，其并非本案房屋买卖关系的出卖人，闫铮虽然最终获得了相应的购房款项，但该款项系万隆公司因拖欠其债务而支付，不能因此认定闫铮应对何梦玮承担本案的合同责任。二、关于上诉人万隆公司是否应当向何梦玮赔偿经济损失60万元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。由于万隆公司对陈永根负有债务，涉案房屋已经被抵押给陈永根，且万隆公司在股东与股权的变更所附的“债务明细”清单上对此亦有明确载明，故万隆公司与何梦玮签订《商品房买卖合同》的行为应认定为“故意隐瞒”，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决万隆公司赔偿经济损失60万元并无不当，本院予以确认。综上，上诉人万隆公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人江苏万隆实业投资发展股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 苏 团审判员 孟 娟二〇二〇年八月三十一日书记员 陆滢冰