台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1003民初3340号 原告：陈富生，男，1970年6月7日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：罗静，浙江骏安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：项凌峰，浙江骏安律师事务所律师。 被告：台州市黄岩区高桥街道高桥头村股份经济合作社，统一社会信用代码N2331003MF0860582N。住所地：浙江省台州市黄岩区高桥街道高桥头村。 法定代表人：沈志明。 委托诉讼代理人：张志星，浙江星固律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈乾，浙江星固律师事务所律师。 原告陈富生为与被告台州市黄岩区高桥街道高桥头村股份经济合作社（以下简称高桥头村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，被告高桥头村经济合作社于2020年8月12日提出反诉，本院决定合并审理。本案依法由审判员喻夏适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告陈富生及其委托诉讼代理人项凌峰，被告高桥头村经济合作社的委托诉讼代理人张志星、陈乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈富生起诉称：2017年2月23日，原告与黄岩区高桥街道三坦村村民委员会（以下简称三坦村委会）签订《厂房租赁协议》。协议约定原告以年租金118000元承租三坦村钢结构厂房二层，租赁期限自2017年3月7日至2027年3月6日，租用期间水电由三坦村村民委员会提供等。后原告支付了租金118000元。2017年10月，该厂房因属违章建筑被停电，导致原告无法生产经营，直至2018年1月底厂房才恢复供电。2018年4月份，原告在扣除上年停电三个月的租金29500元以及三坦村承诺的两年电费补贴4000元后支付当年租金84500元。2018年10月下旬，该厂房再次因属违章建筑被停电，此后未再恢复供电，并于2019年被政府拆除。原告要求三坦村村民委员会返还剩余4个月的租金(118000/12*4=39333.33元)，三坦村村民委员会拒绝返还。2018年8月30日，高桥街道三坦村被合并为高桥头村。原、被告自愿成立房屋租赁关系，且原告已履行义务支付全年租金，但被告却未按照合同约定供电，导致原告合同目的无法实现，被告应当返还租金。故诉请：判令被告返还原告租金39333.33元，并支付自起诉之日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 被告高桥头村经济合作社答辩兼反诉称：原告是原三坦村的村民，2012年开始就承租了涉案房屋，因为在2017年调整了租赁的楼层，所以双方签订了涉案的租赁协议。涉案厂房是否违建、是否断电和原告能否承租没有关系。原告一直使用涉案厂房至2019年10月21日该厂房拆除，其未按约支付后续租金，尚欠原告房屋占有使用费107250元（2019年3月7日至10月21日的租金73750元+2018年少付的租金33500元）。故反诉请求（变更后）：原告支付房屋占有使用费107250元。 原告针对被告的反诉答辩称：原告知道涉案厂房是违章建筑不代表不能要求被告返还租金，而且确实是因为违章建筑才断电的，电费补贴等均有相应证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院综合认证如下：1、原告提供了电费明细及通话录音用以证明2017年期间停电三个月的事实。被告对2017年的停电予以认可，但提出该期间仅停电两个月。本院经审核后认为，被告未就电费明细及录音的真实性提出异议，原三坦村村长叶富金在通话录音中陈述称“对的，17年停电了，这三个月是33500”，能够认定该2017年间停电三个月的事实。至于该期间的损失金额将在本院认为部分一并阐述。2、原告提供了照片及聊天记录用以证明涉案厂房因系违章建筑于2018年9月30日被拆除部分墙体的事实。本院经审核后认为，被告对上述证据有异议，无法仅凭该照片及聊天记录认定厂房拆除的情况，故对该组证据，本院不予确认。3、原告提供了厂房租赁合同及银行流水用以证明其已在2018年10月向案外人承租厂房并支付押金的事实。本院经审核后认为，该合同及银行流水系原告与案外人发生，本院不予确认，但被告认可原告在2018年10月份承租了新厂房，本院对该事实予以确认。4、被告提供了收据及信用社业务凭证用以证明租赁在原告楼下的纸箱厂即便存在停电情况也按约支付全额租金的事实。本院经审核后认为，对其中原告支付租金的收据及业务凭证予以确认，案外人支付租金的收据及凭证与本案缺乏关联性，本院不予确认。5、原告申请证人陈某出庭作证，证人在庭审中陈述称其系涉案厂房另一租户的妻子，厂房于2017年间被断电，其在断电后承租别处搬离了涉案厂房，原告也搬离了，后村里通知通电后在第二年正月的时候搬回；2018年9月30日，因涉案厂房是违章建筑被强制拆除了一部分，10月20日左右开始断电，原告在断电当天下午开始搬运机器设备，后另外承租了厂房；原告搬离后厂房并未上锁，里面还剩一些零散的垃圾。被告质证后提出证人陈述的2017年停电时间与原告陈述的不一致，且无法确定原告遗留的是否仅是垃圾，拆除房屋的行为其并不清楚。本院经审核后认为，证人证言关于涉案厂房2018年断电及原告搬离机器设备的陈述与原、被告的当庭陈述大致能够对应，本院对该部分证言予以确认，至于原告在断电后是否继续使用涉案厂房，将在本院认为部分一并阐述。 经审理，本院认定的事实如下：2017年2月23日，三坦村委会将三坦村钢结构厂房二层及楼下12.8平方米的厂房出租给原告用于生产经营，双方签订了《厂房租赁协议》1份，约定：租赁期限自2017年3月7日至2027年3月6日止；每年租金118000元，租金每年一次性付清，提前一个月支付；租用期间水电由被告提供，水电费用原告自理等内容。后被告向原告交付了涉案厂房。原告支付了2017年的租金118000元及2018年的租金84500元。原告承租期间，涉案厂房于2017年期间停电三个月。后涉案厂房在2018年10月下旬开始停电，未再恢复供电。停电后，原告将机器设备搬离涉案厂房。2019年10月21日，涉案厂房因未取得建设工程规划许可证由被告自行拆除。 另查明，台州市黄岩区人民政府于2018年8月30日作出黄政函[2018]134号《关于同意行政村规模调整和村改社区方案的批复》，载明三坦村与前店村、八份村、友谊村、坦桥村合并为高桥头村。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间订立的《厂房租赁协议》应为无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告主张应返还已支付的剩余四个月租金，被告反诉要求继续支付截止厂房被拆除为止的占有使用费。原告承租涉案厂房系用于生产经营，被告认可涉案厂房在2018年10月下旬开始停电后未再恢复供电，亦认可原告在2018年下半年将机器搬离及承租了新厂房，原告实际已无法继续使用涉案厂房，故对被告关于停电后并不影响原告承租的抗辩以及要求原告继续支付房屋占有使用费的反诉请求，本院不予支持，被告应返还原告已付的相应租金。现原告主张已向被告支付2017年的租金118000元，并在自行扣除2017年间停电三个月的租金29500元及双方口头约定的电表安装费用4000元后支付了2018年的租金84500元，要求返还在2018年10月之后的剩余四个月租金39333.33元(118000/12×4)。本院经审核后认为，对于该电表损失4000元，因原告未提供相应证据证明，被告亦提出异议，故本院对该损失不予认定。因此，被告应返还原告已收取的租金35333.33元。因涉案原、被告之间的房屋租赁关系系违反法律的强制性规定而无效，原告作为承租人未尽到对房屋相关证件的审验义务，亦存在过错，故对原告主张的利息损失，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中成立的部分，本院予以支持。被告的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告台州市黄岩区高桥街道高桥头村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内返还原告陈富生租金35333.33元。 二、驳回原告陈富生的其他本诉请求。 三、驳回被告台州市黄岩区高桥街道高桥头村股份经济合作社的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费783元，减半收取391.50元，由原告陈富生负担39.50元，被告台州市黄岩区高桥街道高桥头村股份经济合作社负担352元；反诉案件受理费1222.50元，由被告台州市黄岩区高桥街道高桥头村股份经济合作社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  喻 夏 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  李婷燕 代书记员  章 骞