广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初17692号原告：曾宏，男，1975年10月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区**************，公民身份号码。委托诉讼代理人：康泳君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市润丰置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码914************262。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。原告曾宏诉被告佛山市润丰置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人和被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除《物业使用权出让合同》并退还剩余租金280349元（计算租金截止至2020年6月18日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月9日，原告与被告签订《物业使用权出让合同》，由原告承租位于广东省佛山市禅城区**********************。原告已向被告交纳22年租金360047元。当时被告承诺出租后进行统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广，由被告统一放租寻找租客。但从收楼之日起，上述单元一直没有成功出租。2020年6月1日，原告发送律师函至被告要求解除《物业使用权出让合同》，退还剩余租金，但被告签收律师函后一直没有联系原告办理退租手续。经计算，被告收取了22年租金360047元，后经过佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初7483号判决的执行，返还超过20年租期的部分租金41186元。被告自2018年1月18日交付涉案物业，原告使用至2020年6月18日，已产生租金为38512元，则剩余租金为280349元。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。在本案中，原告作为长期租赁合同的承租方，房屋一直未能出租，一直处于亏损状态，希望解除本案的租赁合同，如果继续履行该合同对原告来说显失公平。综上，原告特提起诉讼，请求法院判决解除《物业使用权出让合同》并退还剩余租金280349元。望法院判如所请。被告辩称：一、原、被告双方就争议合同的诉讼已经由法院审理并判决。1、原告就争议合同以无效为由请求返还价款，案件已由法院审理并作出部分无效和部分返还的判决，就该生效判决的履行双方已达成协议并履行完毕。2、原告就相同的合同以违约解除为由再次起诉请求返还价款，其诉讼请求与上述生效判决的诉讼请求是一致的，故原告再次提起诉讼，违反一事不两诉的原则，请求法院裁定驳回起诉。二、关于原告所属物业出租问题。根据双方《物业使用权出让合同》第六条约定，由甲方即被上诉人对该项目实行统筹经营的管理方式进行经营：即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等。该条款也并没有关于原告所属物业由出让方即被告负责统一放租寻找租客的约定。相反，在《物业使用权出让合同》第十三条约定，出让方即被告不提供返租服务。三、关于合同解除问题：1、被告并没有违约行为，原告不享有约定和法定解除权。2、双方签订的《物业使用权出让合同》，其物业商业用途已作出明确约定，原告也是基于商业用途和商业投资目的而来。包括原告在内的所有受让人签订合同时均无具体经营项目，均是冲着该商业物业本身的投资价值而来。它有别于为经营项目承租场地，而经营项目倒闭后，如继续履行租赁合同将可能造成不公平的情况。就该类物业的现状而言，现在多数受让方用于出租，也有自营，也有再转让的。3、就目前出租的回报，因受宏观经济环境和网商冲击，其租金回报可能未及预期，但合同期限长达二十多年，商业物业租金因物业及配套日趋成熟而形成动态上升的过程，受让人选择一次性付款，正是基于物业未来的投资价值所作的投资行为，投资只讲风险和回报，投资不存在公平和合理的问题，更无显失公平之说。4、双方签订《物业使用权出让合同》后，被告均按合同约定履行相关义务，并无违约行为；原告第一次诉讼判决后，被告主动履行生效判决，也无违法行为，更无违反诚实信用原则。5、双方签订《物业使用权出让合同》后，已履行合同约定义务（即价款的支付和物业的交付），双方对合同的履行并无形成僵局。原告因租金回报低而不积极招租或怠于招租，以亏损为由要求解除合同，没有合同和法律依据。综上所述，双方签订的《物业使用权出让合同》是双方自愿真实意思表示，应受法律保护，原告以相同的诉讼请求再次起诉，应驳回起诉；原告的诉讼请求也缺乏事实和法律依据，请求法庭依法公正审理，驳回其诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告诉讼主体适格。2、《物业使用权出让合同》（含附件一、二），证明原、被告之间形成租赁合同关系。3、《收楼通知书》，证明原告于2018年1月18日收到被告交付的涉案租赁物。4、收据，证明原告已支付全部租金。5、（2019）粤0604民初7483号民事判决书，证明法院认定原、被告之间存在租赁合同关系。6、《律师函》、EMS快递单、邮件查询结果，证明2020年6月1日，原告委托律师寄出《律师函》要求解除涉案《物业使用权出让合同》并退租返还剩余租金，邮件已由被告签收，但被告一直未予处理退租问题。诉讼中，被告提交以下证据：1、（2019）粤0604民初7483号裁判文书生效证明，证明争议原被告首次诉讼的判决书已生效。2、《协议书》，证明对首次诉讼的判决书，双方经协商达成协议并履行完毕，被告已主动履行判决书义务，并非法院强制执行。经质证，本院认证如下：双方当事人的证据或有原件核对，或对方对其真实性无异议，本院经审查予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2020年6月1日，原告向被告邮寄《律师函》，要求解除双方于2017年12月2日签订的《物业使用权出让合同》，并要求被告退还租金。被告于次日签收该函。另查明一，本院于2019年3月19日受理曾宏诉佛山市润丰置业有限公司（下称“润丰置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2019）粤0604民初7483号。曾宏向本院提出诉讼请求：一、判决《物业使用权出让合同》无效；二、润丰置业公司向曾宏返还360047元并支付利息（以360047元为本金，按同期银行贷款利率自2018年1月18日起计至付清之日止）；三、本案诉讼费用由润丰置业公司承担。本院经审理查明，涉案绿岛广场项目位于佛山市禅城区********侧、禅港路东侧。2013年1月7日，佛山市国土资源和城乡规划局核发地字第440********0002号《建设用地规划许可证》，证载用地单位为佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司（下称堤田集团），用地项目为绿岛湖都市产业区B地块，用地性质为商业服务业设施用地、不兼容居住用地。2014年10月10日，佛山市国土资源和城乡规划局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）、地下室核发建字第440********0002号《建设工程规划许可证》。2015年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）、地下室编号440**********301《建筑工程施工许可证》。2016年9月30日，绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）、地下室竣工验收，并于2016年11月17日取得竣工验收备案。2016年5月28日，堤田集团、佛山禅高投资开发有限公司（下称禅高公司）以及润丰置业公司共同出具《关于确认佛山市禅城区*********～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）及经营、管理权的证明》，内容为“禅高公司向堤田集团租赁位于季华路以北、瓷海国际陶瓷城对面的土地共337.335亩（租赁期限至2040年8月31日止）。经堤田集团同意，禅高公司将上述地块中位于禅城区南庄镇季华路北侧、禅港路东侧的土地（B2地块）共54666.7平方米（即82亩）转租给投资商佛山市润丰置业有限公司进行开发、建设。现已经建成建筑物7座（1～7座总建筑面积共约240595.73平方米），经佛山市公安局禅城分局编定门牌为佛山市禅城区********。经协商，堤田集团、禅高公司、润丰置业一致确认，润丰置业在租赁期限内有对佛山市禅城区*********～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）以及经营、管理的权利，并同意润丰置业对该物业再转租或分租，由润丰置业出具上述物业的转租证明，润丰置业对其出让、出租（含转租）、经营、管理行为承担相应的责任”。2017年11月25日，润丰置业公司（出让方、甲方）与曾宏（受让方、乙方）签订《绿岛广场物业使用权出让确认书》，约定“一、物业基本情况。位于佛山市禅城区南庄镇季华西路129号绿岛广场西区*******……。该物业使用权出让期限为：自物业交付之日起至2040年8月30日止；该物业土地使用权性质为集体商业用地，物业使用性质为商业用途，使用权出让期间不办理不动产权证书；出让期满当日，该物业无偿归还给甲方。该物业使用权出让价款为：360047元……。二、乙方同意以下付款方法支付出让费：于2017年12月2日前支付首期物业使用权出让款180047元（含定金），于2017年12月10日前付清物业使用权出让款余款180000元……”。2017年12月2日，润丰置业公司（出让方、甲方）与曾宏（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定“甲方合法投资建设的绿岛广场项目，并合法拥有所建物业的经营使用权……就甲方将该项目部分物业的物业使用权出让给乙方的相关事宜，一致同意订立如下合同条款……第一条、物业基本情况。1、项目名称：绿岛湖都市产业区B地块二期（绿岛广场）……3、甲方将该项目西区二座906单元的使用权出让给乙方……5、该物业土地使用权性质为集体商业用地……第三条、出让年限。1、该物业使用权的出让期限从本合同物业交付之日起算，截止日期为2040年8月30日。2、乙方须在上述出让期限届满当日将该物业的使用权归还给甲方。第四条、物业使用权出让价款及付款方式、付款期限。本物业使用权出让款总金额（由物业使用权转让期内的使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费三部分组成，按套计价）为360047元……第六条、综合管理费。为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，乙方同意该项目在对外经营期间由甲方实行统筹经营的管理方式进行经营：即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等。此项管理费不含物业的专项管理与服务业务……第八条、乙方的权利义务……14、本物业使用权届满时，乙方应将该物业归还给甲方……第十三条、其他条款。1、就本物业使用权出让，出让方不提供银行按揭及物业返租服务项目……”。曾宏于当天向润丰置业公司交纳首期款180047元。同日，曾宏与佛山市润丰物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，就物业管理服务中的权利义务、服务内容、质量与收费标准等作出具体约定。2018年1月18日，曾宏向润丰置业公司交纳尾款180000元。同日，润丰置业公司向曾宏发出《收楼通知书》，告知涉案物业已具备交付条件，请曾宏办理相关手续。曾宏当天签收《收楼通知书》、接收物业并在《物业移交确认书》、《消防安全协议》上签名确认。该案中，本院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”曾宏与润丰置业公司签订的《物业使用权出让合同》约定润丰置业公司将涉案物业使用权出让给曾宏一定期限，不改变物权的归属，曾宏向润丰置业公司支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。关于《物业使用权出让合同》的效力。如前认定，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案物业所在的项目已合法取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》并经竣工验收合格，故涉案合同不存在违反法律、行政法规的无效情形。曾宏主张的格式合同问题，《物业使用权出让合同》条款中并没有出现免除一方主要责任、排除对方主要权利的情况，合同第六条约定了综合管理费的具体内容，亦明确“此项管理费不含物业的专项管理与服务业务”，故该条约定亦未加重曾宏的责任，且曾宏签约即表明其对此并无异议。因此，曾宏与润丰置业公司签订的《物业使用权出让合同》不符合《合同法》第39条、第40条规定的格式条款无效的情形，本院对曾宏的主张不予采纳。另查明，《绿岛广场物业使用权出让确认书》与《物业使用权出让合同》约定的主要条款内容一致，均明确载明涉案物业所在项目并非商品房开发项目，出让标的为涉案物业的使用权，且受让人须在出让期届满当日无偿归还物业。上述约定明显区别于商品房买卖合同的约定，内容清晰，不存在任何歧义，曾宏主张润丰置业公司存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的的不法行为，无事实根据，本院不予采纳。曾宏还主张依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十六条的规定，涉案合同应属无效，经查，通谋虚伪的行为是指行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为依法应属无效。本案中，曾宏与润丰置业公司并无通谋的事实，曾宏据此主张合同无效，于法无据，本院亦不予采纳。出让合同约定涉案物业使用权的出让期限自交付之日起至2040年8月30日止，即涉案物业的租赁期限至2040年8月30日届满。据前查明，润丰置业公司已于2018年1月18日交付涉案物业，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2038年1月17日的部分无效，润丰置业公司应向曾宏返还无效期限部分对应的物业使用权出让款41186.19元（360047元÷271个月×31个月）。因润丰置业公司占用上述款项确给曾宏造成利息损失，润丰置业公司还应自曾宏付清款项之日即2018年1月18日起按中国人民银行同期贷款利率向曾宏计付利息。曾宏诉请超出部分，于法无据，本院不予支持。本院就该案作出（2019）粤0604民初7483号民事判决：一、确认曾宏与润丰置业公司于2017年12月2日签订的《物业使用权出让合同》的物业使用期限超出2038年1月17日的部分无效；二、润丰置业公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向曾宏返还物业使用权出让款41186.19元并支付利息（以41186.19元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月18日起计至实际清偿之日止）；三、驳回曾宏的其他诉讼请求。上述判决已发生法律效力，且被告已履行完毕。另查明二，（2019）粤0604民初7483号案的原告曾宏即为本案原告，被告佛山市润丰置业有限公司即为本案被告。涉案《物业使用权出让合同》亦系该案的合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因本案与（2019）粤0604民初7483号案事实及法律关系同一，基于生效判决的既判力原理，本院作出（2019）粤0604民初7483号民事判决对双方当事人法律关系性质之认定及权利义务内容之确定对本案亦具有法律拘束力，本案亦确认该案认定的相关事实为本案事实。关于原告提起本案诉讼是否属于重复起诉问题。本院认为，双方当事人于两案中的法律关系、事实虽然相同，但原告在本案的诉讼请求和诉讼标的却有异于前案，且其诉讼请求亦非否定前案裁判结果。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，原告提起本案诉讼不属于重复起诉，被告的相关抗辩没有依据，本院不予采纳。关于合同解除及退还剩余租金。涉案合同之部分有效已为前案确定，故对于该有效部分，双方应全面、适当、严格履行，不得任意违反尤其是擅自违约导致合同目的无法实现，故通常情况下，违约方并不享有单方解除合同的权利。而《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第48条但书规定：在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。此为违约方不得单方解除合同的例外。但是，根据“谁主张、谁举证”的原则，原告主张合同解除并据此要求被告返还租金，则其应举证证明其主张成立应具备上述相关之事实要件，而原告却未提供有效证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果。故原告诉请无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告曾宏的全部诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取2753元，由原告曾宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年七月二十三日书记员  罗凤华