浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2020）浙0783民初233号 原告：东阳市城市建设投资集团有限公司，住所地东阳市吴宁街道吴宁东路11号3楼、4楼，统一社会信用代码91330783736030376C。 法定代表人：杜益初。 委托诉讼代理人：王晓凌,浙江厚宁律师事务所律师。 被告：金洪良，男，1971年1月24日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：葛俊明，浙江德当律师事务所律师。 被告：虞冬芳，女，1971年2月22日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：徐剑德，浙江婺商律师事务所律师。 原告东阳市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）为与被告金洪良、虞冬芳合同纠纷一案，于2020年1月2日诉至本院，本院于同日受理后，依法适用普通程序审理并组成合议庭，分别于2020年5月8日及2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人王晓凌，被告金洪良的委托诉讼代理人葛俊明、虞冬芳的委托诉讼代理人徐剑德两次开庭均到庭参加了庭审，被告虞冬芳到庭参加了第一次庭审。审理过程中，因人事变动，本案承办人由赖黎霞变更为蒋倩。庭审后，双方当事人向本院申请庭外调解两个月，但未达成调解协议。本案现已审理终结。 原告城投公司起诉称：2011年12月1日，按东阳市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告（东土告【2011】67号）的规定，公开拍卖红椿巷区域G地块，根据拍卖出让须知及《红棒椿巷区域G地块出让安置房部分说明》规定，该地块部分沿街房由竞得人限期建成，应于2013年6月底无偿移交政府，并明确了安置用房交房标准，如竞得人未能在约定的期限内交付安置用房的，应向东阳市住房和城乡建设局支付每日1500元的违约金。2011年12月28日，二被告联合竞标并以4250万元价格中标，但二被告一直未能按约于2013年6月底产将上述沿街安置用房按约定的交房标准进行移交。后因职能部门权属划分，东阳市住房和城乡建设局将上述资产划归原告经营管理。因二被告的违约行为，导致原告无法将安置房产向安置户按期交付，给原告造成重大损失。现原告诉至本院，要求判令：1、两被告将位于红椿巷区域G地块的沿街安置用房按交房标准移交给原告；2、两被告支付逾期交房违约金3514500元（从2013年7月1日起按每日1500元暂算至2019年11月30日止，此后违约金仍按上述标准计算至交房之日止）。原告在审理过程中变更诉讼请求为：1、两被告共同向原告支付逾期交房的违约金3555000元（从2013年7月1日起按每日1500元计算至2019年12月27日止）；2、两被告支付原告垫付的施工费用29368元。 被告金洪良辩称：1、原告主体不适格。被告系与东阳市国土资源局签订国有建设用地使用权出让协议，并未与东阳市住房和城乡建设局或原告建立合同关系。故其主体资格不适格，请求驳回原告对被告的诉请。2、被告与东阳市国土资源局于2012年1月12日签订的国有建设用地使用权出让合同并未涉及原告诉讼请求中主张的安置用房的移交及逾期交房的违约责任。原告提供的拍卖公告、须知及其他材料，仅为两被告与国土局签订合同过程中的磋商过程，最终的权利义务应以合同为准。而在合同当中，并没有关于安置用房的移交，以及逾期交付违约责任的约定。故请求驳回原告的第一项诉讼请求。3、关于原告诉请主张垫付施工费用的问题。讼争房屋的整体建设已于2014年竣工，故不存在原告为被告进行相关建设以及垫付施工费用的问题。4、本案已过诉讼时效。原告主张被告应于2013年6月底交房，而根据不动产权证的记载，相关地块的房屋已经于2014年竣工验收。原告于2020年1月向法院起诉，在此期间，原告一直未向被告主张交付房产。故原告诉请早已超过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。 被告虞冬芳辩称：同意金洪良答辩意见，另外，被告虞冬芳已于2013年8月8日，将该出让合同中的所有权利义务转让给了被告金洪良。因金洪良未能支付转让款，虞冬芳还进行了起诉，经二级法院的审理后进行确认，现已在执行阶段。因判决书是公开的，故原告最迟自2016年9月6日起应该知道被告虞冬芳转让合同权益的事实。故即使从2016年9月6日起算，本案也已经超过诉讼时效。故虞冬芳不需承担责任，且本案已过诉讼时效。 本院经审理，认定事实如下：2011年12月1日，东阳市国土资源局发布出让公告，注明将公开拍卖红椿巷区域一国有建设用地使用权，并称本次公开出让的详细资料和具体要求，见拍卖出让文件，申请人可到市公共资源交易中心获取拍卖出让文件。 2011年11月8日，东阳市住房和城乡建设局出具的《红椿巷区域G地块土地出让安置房部分说明》中注明：该出让地块拆迁安置房部分，由竞得人严格按照红椿巷商业期房安置用房交房标准（交房标准附表），限期建成后（2013年6月底交房），经质检部门根据国家房屋质量验收规定验收合格后，国有建设用地使用权与房屋所有权无偿移交政府（详细面积附图）。如果竞得人未能在约定的期限内交付安置用房的，应向东阳市住房和城乡建设局支付违约金每日1500元。 2011年12月1日，东阳市国土资源局出具的国有建设用地使用权拍卖出让须知的第四条,竞买资格及要求：中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加，申请人可以单独申请，也可以联合申请。该地块部分沿街房由竞得人限期建成无偿交政府，详见《红椿巷区域G地块出让安置房部分说明》。 2011年12月28日，两被告与东阳市国土资源局签订成交确认书，确认两被告以4250万元竞得上述地块国有土地使用权。2012年1月10日，两被告与东阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同附件三备注中的第7项注明：拆迁安置房的建设必须与红椿巷区域G地块商铺选房图纸相一致，不得随便变更开间、层高、建筑造型和建筑面积等。 2013年8月8日，两被告与案外人**平签订转让协议，被告虞冬芳以2670万元的价格将其所有的涉案地块50%的份额全部转让给了被告金洪良。后因被告金洪良未支付转让款，被告虞冬芳向本院起诉，本院判决支持了其要求被告金洪良、**平支付转让款及利息损失的诉讼请求，被告金洪良、**平向金华市中级人民法院上诉，金华市中级人民法院于2016年9月6日判决驳回上诉，维持原判。 涉案不动产于2014年竣工，两被告于2019年取得了除涉案商铺以外的涉案地块其余房产的不动产登记证书。 2016年7月21日，东阳市人民政府出台东政发【2016】47号文件，确定东阳市人民政府组建东阳市城市建设投资集团有限公司，东阳市建设局现有资产包括已征用土地、安置剩余屋基、房屋等资产统一划归东阳市城市建设投资集团有限公司经营管理。 原告自认其未向两被告主张交付房产,并称2019年10月，原告自行查看涉案商铺，发现涉案商铺不符合交房标准，故委托东阳市成建市政园林绿化有限公司对涉案商铺进行施工（工期从2019年11月27日至12月27日），并委托浙**杰工程咨询有限公司对上述工程进行结算审核，确认工程造价为29368元。 2020年3月4日，原告自行办理相关手续并取得了争诉商铺的不动产登记证书。2020年4月27日，原告向被拆迁人潘爱光、潘玲芳、吴煊潭支付逾期交房违约金1749609元；支付停产停业损失费187056元；支付停产停业损失费逾期支付违约金9045元。 上述事实由原被告提供的东阳市人民政府文件东政发（2016）47号文件、拍卖出让公告投标申请书、成交确认书、安置房部分说明、不动产权证、房屋拆迁产权调换协议、期房安置用房产权调换补充协议、国有建设用地使用权出让合同、浙江省金华市中级人民法院（2016）浙07民终994号民事判决书等证据以及原、被告双方的庭审陈述予以证明。 本院认为，本案中双方当事人的争议焦点为：一、原告主体是否适格的问题。二、原告主张的违约金请求是否超过诉讼时效问题。三、违约金是否过高的问题。关于第一个争议焦点，被告金洪良、虞冬芳提出其系与东阳市国土资源局签订国有建设用地使用权出让协议，而非东阳市住房和城乡建设局或原告，故原告主体资格不适格。本院认为，涉案宗地的拍卖材料中就涉案商铺的交付时间、交付条件、违约责任进行了约定，两被告就涉案宗地申请参与竞拍，即视为认可拍卖公告及拍卖须知中所列明条件，《红椿巷区域G地块土地出让安置房部分说明》载明，如果竞得人未能在约定的期限内交付安置用房的，应向东阳市住房和城乡建设局支付违约金每日1500元，故东阳市住房和城乡建设局有权在两被告违约后向两被告主张违约金。另根据拍卖公告和东政发【2016】47号文件，涉案房屋原系东阳市住房和城乡建设局管理，现由原告合法继受经营管理，且原告已于2020年3月4日取得了涉案商铺的不动产登记证书，故东阳市城市建设投资集团有限公司作为本案原告主体适格，本院就两被告关于原告主体不适格的辩称不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，本案违约金系被告金洪良、虞冬芳未按合同约定于2013年6月底前履行交房义务的违约行为而产生的。从该约定的内容分析，逾期交房的违约金是根据违约行为持续发生而累加计算的，是被告逾期交房后原告可主张违约金的计算方法，而不是每违约一日就产生一个独立的违约金债权，即对原告来说，主张合同约定的逾期交房之次日至实际交房之日的违约金，是双方在合同中确定的没有履行期限的整体的债务，该债务被告最迟应在实际交房或者合同解除之日前履行。本案中，原告于2019年10月对涉案房屋进行查勘并施工，应视为被告已向原告完成了房屋交付，原告在此之后主张逾期交房违约金的，应当根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定计算诉讼时效。故原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房后计算，本案并未超过法定的诉讼时效，被告金洪良、虞冬芳主张违约金已超过诉讼时效的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。关于第三个争议焦点，本院认为两被告未能按约如期交付涉案商铺，违反了合同约定，应承担违约责任。原告自称于2019年10月份发现涉案商铺不符合交付条件，并于11月对涉案商铺进行修整，本院有理由认定原告在2019年10月份即已取得涉案商铺的占有使用权，故违约金应以每日1500元从2013年7月1日起计算至2019年9月30日止，共计3423000元。考虑到涉案商铺系“红椿巷”拆迁安置房的一部分，东阳市住房和城乡建设局与原告未能积极主动行使权利，亦存在过错。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，并结合本案具体情况，本院酌定两被告应向原告支付逾期交房违约金2053800元。关于被告虞冬芳陈述已于2013年8月8日，将出让合同中的权利义务转让给被告金洪良，故其无需承担违约责任的辩称，本院认为，根据合同相对性原则，两被告均与东阳市国土资源局就涉案宗地签署了成交确认书及《国有建设用地使用权出让合同》，后两被告虽就该出让合同中的权利义务达成协议并转让，但并未征得东阳市住房和城乡建设局或原告的同意，该协议的效力，仅及于两被告之间，对外并不发生法律效力，故本院对被告虞冬芳该辩称亦不予采信。另原告诉请中主张的施工费用29368元，因原告未能提供充足的证据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金洪良、虞冬芳应于本判决生效后十日内支付原告东阳市城市建设投资集团有限公司违约金2053800元。 二、驳回原告东阳市城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34916元，由原告东阳市城市建设投资集团有限公司负担14512元，由被告金洪良、虞冬芳负担20404元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  蒋 倩 人民陪审员  马海光 人民陪审员  马龙星 二〇二〇年八月二十七日 代书 记员  陈文昕 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-9-?