贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6478号 原告：余大敏，女,1974年3月6日出生，汉族，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：杨艳(特别授权代理)，贵州威迪律师事务所律师，执业证号15205201911148134。 委托诉讼代理人：王玉(一般授权代理)，贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告余大敏与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余大敏委托诉讼代理人杨艳、王玉、被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余大敏向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即办理瑞丰新城7号楼一单元603室的产权证；2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，违约金以326,801.00元购房本金为基数，按照日万分之三的标准向原告支付至不动产登记证书日止的逾期办证违约金，暂计107,600.00元；3.判决被告返还原告支付的三通费共计3,304.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求，明确违约金计算时间从2017年6月1日起计算至实际办理产权证之日止。 事实及理由:2012年7月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》由被告将其开发的“瑞丰新城”第7栋一单元603号房出售给原告。合同签订后，原告依约缴纳了购房款326,801.00元。且原告已按合同约定目期向被告支付代收办证费、垃圾清理费、维修管理费、临时出入费、开户费等相关费用，现原告已履行合同约定的义务，但被告至今未按《商品房买卖合同》向原告履行办证义务，原告有权依据《商品房买卖合同》向被告主张逾期办证的违约责任。原告认为，依法成立的合同对双方均有约束力，双方应当依照合同约定全面履行合同义务。原告已经依约支付了全部房款，被告交付办证文书已对原告构成违约，原告有权按照合同约定及《合同法》相关规定要求被告承担相应的违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告瑞丰公司辩称：一、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础。三、原告与被告订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高,即便原告能够证实其存在损失，且以被告承担违约责任为前提,违约金也应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另外，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1,000.00元至2,000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、原告诉请退还三通费3,329.00元的诉讼请求不应得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间。2、涉案商品房的价款并未包含开户及开通费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。五、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买瑞丰房地产位于毕节市瑞丰新城7幢1单元6层03号（房号为7-603号）房屋，房屋建筑面积117.80平方米，套内建筑面积99.13平方米，总价款为326801.00元，于2012年6月30日支付；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用；被告应当于2013年5月31日前交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；转移登记……（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2014年2月20日，被告向原告代收了维修基金、契税、电开户费529.00元和闭路电视开通费300.00元等税费。 另查明，涉案商品房不具备办理产权转移登记条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房移转登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，应向原告承担相应的违约责任。 关于支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、移转登记（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”中对违约金的计算有相应约定。但双方约定的违约金计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。鉴于原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门并通知原告，为原告办理涉案商品房转移登记，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。被告在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告提交相关办证资料后，可以视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。因此，被告瑞丰公司应向原告支付逾期办证违约金，该违约金以已付购房款326,801.00元为基数，从2017年6月1日起计算至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至被告在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告提交相关办证资料之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 关于退还“开户费”的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的闭路电视开户费300.00元和电开户费529.00元无事实及法律依据，理应予以退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告余大敏支付逾期交付办理商品房移转登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款326,801.00元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在具备办理涉案商品房产权转移登记条件并通知原告余大敏之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告余大敏闭路电视开户费300.00元和电开户费529.00元； 三、驳回原告余大敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,259.00元，由原告余大敏负担570.47元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担688.53元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年八月六日 书记员  石 涛