四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0113民初2841号 原告：郑学孝，男，1944年12月20日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：刘昌金，成都市青白江区弥牟法律服务所法律工作者。 被告：曾永刚，男，1974年10月23日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 被告：汪勇，男，1970年3月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：余春燕，四川锦界律师事务所律师。 被告：陈红，女，1978年10月8日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：代勇，男，1975年6月28日出生，汉族，汉族，住成都市青白江区，系夫妻关系。 第三人：简光鹏，男，1977年4月16日出生，土家族，住成都市青白江区。 第三人：简光斗，男，1985年12月13日出生，土家族，住贵州省德江县。 第三人：杜海芳，女，1985年2月19日出生，汉族，住贵州省德江县。 第三人：代勇，男，1975年6月28日出生，汉族，汉族，住成都市青白江区。 原告郑学孝与被告曾永刚、汪勇、陈红、第三人简光鹏、简光斗、杜海芳、代勇房屋买卖合同一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月14日、同年8月24日公开开庭进行了审理。原告郑学孝及其委托诉讼代理人刘昌金、被告汪勇的委托诉讼代理人余春燕、被告陈红的委托诉讼代理人及第三人代勇到庭参加诉讼，被告曾永刚、第三人简光鹏、简光斗、杜海芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郑学孝向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认曾永刚代理郑学孝于2015年6月18日于汪勇签订的成都市存量房买卖合同、2017年12月12日陈红与汪勇签订的成都市存量房买卖合同无效；2、陈红将位于青白江区间铺面退还给郑学孝，并协助郑学孝将该房屋不动产权过户至郑学孝名下；3、汪勇、陈红赔偿郑学孝从2015年1月1日起至2020年3月31日止的铺面出租损失费共计189000元；4、本案诉讼费由曾永刚、汪勇、陈红负担。事实和理由：郑学孝的女婿简光鹏在2014年4月对郑学孝说，他成立公司需要几十万元资金，准备用郑学孝的铺面做抵押借款。同时，由简光鹏的堂弟简光斗、杜海芳向郑学孝出具了一张50万元的借条。后简光鹏叫郑学孝前往了青白江区政务中心办理了抵押担保手续，要郑学孝在早已草拟好的材料上签字。2015年7月，郑学孝听说有人找简光鹏要债，才想起房屋抵押一事。郑学孝去办证大厅一问才发现房屋早已卖给他人，这才发现陷入了早已设下的圈套。郑学孝随后向青白江公安分局报案，公安部门以合同诈骗立案侦查后，在2018年8月9日以没有犯罪事实为由撤销此案。郑学孝认为本案是简光鹏与他人合谋将其商铺骗取出卖，在此过程中郑学孝完全不知情，没有任何出卖房屋和过户的意思，公证机关在进行公证时也不符合程序，实属“套路贷”的诈骗。故为了维护自身的合法权益，特根据相关规定起诉至法院，望判如所请。 汪勇辩称，曾永刚代理郑学孝与汪勇签订的房屋买卖合同应属合法有效，曾永刚系郑学孝合法代理人，房屋买卖合同系双方真实意思表示；郑学孝出卖案涉房屋是履行《房地产抵押合同》项下的担保责任，根据《物权法》的规定，债权人代勇有权就案涉房屋变价款优先受偿，代勇与郑学孝的债权债务已于2015年6月18日消灭，郑学孝应向简光鹏、简光斗、杜海芳主张追偿权；汪勇与代勇互负到期债务，双债务已部分抵消。 陈红及代勇辩称，郑学孝也是从事法律工作的，他签过字的东西都不认可，那就没有法律可言了；郑学孝从与代勇认识到现在都没有意识模糊过；郑学孝是认可以房来抵债的行为，郑学孝的儿子大概是2016年的时候找过代勇，当时他儿子说已经知道房子过户的事情，并且要求补钱给代勇，代勇把房子退给他，当时代勇给郑学孝儿子算的金额是38万元，但是郑学孝的儿子后来通过其他朋友给我说给28万，最后一直没有谈成。 被告曾永刚、第三人简光鹏、简光斗、杜海芳在举证期限内未提交书面证据，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：案涉位于青白江区房屋的建筑面积为74.95平方米。2014年4月14日，四川省成都市律政公证处出具（2014）川律公证内民字第21368号公证书，载明申请人为郑学孝，公证事项为委托，并载明“兹证明郑学孝于二Ｏ一四年四月十日在成都市，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果”，而《委托书》中的内容主要是郑学孝作为委托人，曾永刚作为受托人，由郑学孝委托曾永刚办理成都市青白江区1层房屋的相关手续，包括“……六、办理上述房屋查档手续，办理注销抵押登记后出售上述房屋，与买家签订上述房屋的买卖合同、查档并代收售房款。七、办理上述房屋产权过户及协助买方领取产权证的相关事宜。八、办理过于土地使用证过户及领取国有土地使用证的相关事宜……”在简光鹏在与代勇达成了借款200000元的合意后，于2014年4月16日以简光斗、杜海芳的名义与代勇签订了借款合同，约定借款本金为200000元，借款期限从2014年4月16日至2014年5月15日，并由郑学孝提供无限连带担保，以位于青白江区作为抵押担保。同日，郑学孝作为抵押人与抵押权人代勇签订了房地产抵押合同，将位于青白江区抵押担保主债权200000元。 2015年6月18日，曾永刚代表郑学孝与汪勇签订了成存房买（2015-06-18）第8234号成都市存量房买卖合同，约定汪勇以300000元的成交价格购买了成都市青白江区房屋。2015年6月29日，案涉房屋的产权由郑学孝名下转移变更至汪勇名下。2017年12月12日，汪勇与陈红签订了成存房买（自）第18898号成都市存量房买卖合同，约定由陈红以400000元的价格从汪勇处购买案涉成都市青白江区房屋。2017年12月28日，案涉房屋的产权由汪勇名下转移变更至陈红名下。陈红与代勇于2003年11月2日建立了夫妻关系，案涉房屋现由陈红、代勇二人出租使用。 在2016年9月14日公安机关对代勇做的询问笔录中载明：“问：你把这件事的前因后果给我们讲清楚好吗？答：2014年大概4月初的样子，当时的大同镇综治办主任简光鹏，他找我，要求我借点钱给他。我大概在2011年认识他的。这几年他也曾向我借过钱，一般就是5万元或7、8万元。基本上都能还。但他这次要求我借20万元给他，说是用于工业区的基建工程。我当时听到社会上传言他近来到处借钱，我怕借出去收不回来，就咨询了些律师朋友。律师朋友给我建议，借款可以，但要完善借款法律手续。具体做法就是第一，借款双方签订借款合同；第二由借款方提供抵押物并办理委托公证；第三若对方过期不还，出借方处置进行委托公证的抵押物。我将律师的意见给简光鹏进行了交流。简光鹏称他是公务员，不方便出来签借款合同，他让他兄弟简光斗夫妇出面来签，然后他和他老丈人郑学孝在借款合同担保人处签字。抵押物为他老丈人郑学孝名下的青白江区华严镇华金大道二段750附88-92号约74.95平方米的商铺。商谈好之后，在2014年4月10日上午，我和朋友曾永刚，简光鹏还有他老丈人郑学孝，他弟弟简光斗夫妇，我们双方在区政府政务大厅二楼房管局窗口处，先签订了借款合同。合同内容是我借款给简光斗20万元，借款期限三个月，月息1.5%。合同约定过期不还款就由出借方处置抵押物。简光鹏和他老丈人郑学孝签了担保人。然后在房管局窗口，我和郑学孝办理抵押房产手续。房管局给我出具一份他项权证。下午律政公证处的工作人员谭军向郑学孝宣讲了委托公证相关的法律条款，郑学孝也在一些文书上签了字，我也向郑学孝还有简光鹏说，到时间不还钱就要把这处房产处置了。我是出借人，我委托我的朋友曾永刚与郑学孝签的委托公证。这些事办完后，我转款20万元给简光鹏方指定账号，借款合同上有。事后，简光鹏给我付了两个月6,000元利息。后来就联系不上他，2014年底，他就经常不上班，2015年初人就彻底联系不上了。后来我就找简光鹏的老丈人郑学孝，让他联系简光鹏还钱。郑学孝也称联系不上简光鹏。都到2015年7月份，根据法律可以处置抵押物，我将郑学孝那处房产以35万元的价格卖给汪勇，我缴了7.2万元的税费，实得27多万元。情况就是这样。这多的7万元应就是违约金，利息等了……”在2016年9月7日公安机关对曾永刚做的询问笔录中载明：“答：事情是这样的。2014年4月初当时的青白江区大同镇综治办主任简光鹏，找到大同镇一心村14组的代勇，要借二十万元，说的是用于做工程急需。代勇先前曾借过钱给简光鹏。简光鹏都还有些钱没还完。为了保证借出去的钱有保障，代勇提出必须要有相应价值的实物做抵押。并要办理相关公证手续。简光鹏给代勇说他在成都环球中心有写字楼房产，价值300万元。但无产权手续，代勇要求他拿有产权的房产。简光鹏就说那就拿他老丈人房产来做抵押。代勇咨询了公证处的工作人员。他们要求第一，抵押的房产产权明晰，无争议，第二，无诉讼，无担保，无抵押。第三，产权所有者必须到场，意识思路清晰，第四，要让产权所有者知晓抵押担保厚度法律后果及由此产生的经济损失。第五，让产权所有者知晓委托被委托人后，被委托人可以处置房产用于偿还债务。还有公证处工作人员还告知代勇，出借人不能作为被委托人办理委托公证。我是代勇最好的朋友，代勇就让我来做这个被委托人。同时公证处还要求对方借款人夫妻双方到场要签字。简光鹏确称，他们双方都是公务员，不方便出面借款。就由他弟弟简光斗出面给代勇签订借款合同，合同内容大致是‘简光斗向代勇借款二十万元，利息为月息1.5%，借款时间大约是三个月。’2014年4月10日，按约定，代勇和我，对方简光鹏，简光斗夫妇两人，简光鹏老丈人郑学孝；律政公证处工作人员谭军。我们七个人在青白江区政务中心二楼。先在房管局窗口办理了郑学孝商铺的抵押手续。然后在该处同时在律政公证处工作人员谭军的见证下，签署公证委托相关文件……问：这个事后来怎么处理的？答：办理了公证，代勇将钱转给简光鹏后，到了还款期限后，简光鹏就不理代勇。找郑学孝也不管。该借款到现在简光鹏只付了6,000元利息给代勇，本金和其它利息一份不给。于是2015年7月份，代勇将被委托公证后郑学孝的房产，以35万元转卖给汪勇，期间交过户费用7.2万元……” 2015年7月29日，郑学孝向公安机关报案，认为其被合同诈骗。公安机关于2015年12月22日立案。2018年8月9日，公安机关对此案作出撤销案件决定书。 以上事实，有原、被告提交的身份信息、结婚登记审查处理表、公证书、借款合同、房地产抵押合同、成都市存量房买卖合同、房屋所有权证、房屋信息摘要、受案回执、立案决定书、撤销案件决定书、询问笔录及当事人的陈述等证据予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点是诉争的两份成都市存量房买卖合同是否符合合同无效的情形。对此，本院评析如下： （一）本案中，郑学孝首先公证委托了曾永刚办理案涉房屋的出售、与买方签订案涉房屋的买卖合同、收取售房款等，然后曾永刚代表郑学孝在2015年6月18日与买方汪勇签订了成存房买（2015-06-18）第8234号成都市存量房买卖合同，将案涉房屋出卖给了汪勇，再后来买方汪勇又在2017年12月12日与陈红签订了成存房买（自）第18898号成都市存量房买卖合同，将案涉房屋又出卖给了陈红。若单纯从房屋买卖的角度分析，曾永刚代表郑学孝与汪勇签订的房屋买卖合同并未超越郑学孝的委托权限，该房屋买卖合同对作为委托人的郑学孝应具有约束力，后汪勇再次将案涉房屋出卖给陈红的房屋买卖合同也未存在明显的无效情形。但结合本案的整个案情分析，我们发现：第一，曾永刚作为郑学孝的公证委托代理人，根据其在公安机关的陈述能够证明，其代表郑学孝与汪勇签订房屋买卖合同的真实目的并非是协助郑学孝出卖房屋，而是受借款人及抵押权人代勇的委托，将案涉房屋直接从借款担保人郑学孝的名下变更登记到他人名下，从而摆脱房屋所有权人郑学孝对于案涉房屋的控制，实现代勇“以房抵债”的目的；第二，汪勇作为案涉房屋的第一手买受人以及第二手的出卖人，既未提供第一手买房时支付购房款或以已有债权抵偿房款的任何证据，也未提供第二手卖房时接受房款或抵偿以往欠款的证据，故从整个借款担保、房屋买卖及过户的履行情况和履行目的分析，结合代勇自述与汪勇系长期好友关系，代勇与第二手买房陈红系夫妻关系的事实，本院有理由推断案涉房屋的两次买卖关系均非真实的房屋买卖关系，而是代勇基于清偿简光鹏所欠借款的目的，以两次“房屋买卖”的合法外衣为掩护，在曾永刚、汪勇、陈红的协助下，将案涉房屋从借款担保人郑学孝的名下变更登记至抵押权人代勇的实际控制之下，从而实现“以房抵债”；第三，代勇作为借款人及抵押权人，在实际借款人简光鹏无法清偿欠款的情况下，未就该欠款向人民法院或相关部门主张权利，以要求抵押人郑学孝依法承担担保责任，而是在未实际支付对价的情况下，将案涉房屋以远低于市场价的价格抵偿了债务，事后又未与郑学孝进行任何结算，系属“以物抵债”。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，代勇、曾永刚与汪勇、陈红将房屋进行买卖、过户登记以抵偿债务的行为违反了法律规定，同时根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，曾永刚代表郑学孝与汪勇签订的成存房买（2015-06-18）第8234号成都市存量房买卖合同，汪勇与陈红签订的成存房买（自）第18898号成都市存量房买卖合同应属无效，故对于郑学孝要求确认案涉两份房屋买卖合同无效的诉求，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，因案涉两份房屋买卖合同均属无效，现在登记的所有权人陈红应将案涉房屋退还给郑学孝，并有义务协助将案涉房屋登记回郑学孝名下，故对于郑学孝要求陈红将案涉房屋退还并协助办理房屋产权过户的诉求，本院予以支持。 （二）关于赔偿铺面租金损失的诉请，汪勇、陈红协助代勇以物抵债的同时作为房屋产权人占有使用了案涉房屋，实际造成了郑学孝铺面出租损失，应承担相应的赔偿责任。现根据案涉房屋的产权于2015年6月29日由郑学孝名下转移变更至汪勇名下，于2017年12月28日由汪勇名下转移变更至陈红名下的实际情况，结合郑学孝对于案涉商铺租金仅收取到2015年6月止的陈述以及本院调查核实的同期同地段类似商铺的平均出租收益，本院酌情参照1,800元每月的租金损失标准计算，确定由汪勇赔偿郑学孝2015年7月1日起至2017年12月27日止的铺面租金损失共计54,660元（1,800元每月÷30天×911天），由陈红赔偿郑学孝2017年12月28日起至2020年3月31日止的铺面租金损失共计49,500元（1,800元每月÷30天×825天）。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认曾永刚代表郑学孝与汪勇签订的成存房买（2015-06-18）第8234号成都市存量房买卖合同，汪勇与陈红签订的成存房买（自）第18898号成都市存量房买卖合同无效； 二、被告陈红于本判决发生法律效力之日起十日内将位于青白江区的房屋退还给原告郑学孝，并协助原告郑学孝将该房屋的不动产权过户至郑学孝名下； 三、被告汪勇赔偿原告郑学孝2015年7月1日起至2017年12月27日止的铺面租金损失共计54,660元； 四、被告陈红赔偿原告郑学孝2017年12月28日起至2020年3月31日止的铺面租金损失共计49,500元； 五、驳回原告郑学孝的其余诉讼请求。 以上给付义务，于本判决生效后十五日内履行完毕。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2,460元，由被告汪勇负担1,291元，被告陈红负担1,169元，保全费2,520元由原告郑学孝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  向煜暄 人民陪审员  郭 艳 人民陪审员  杨 莉 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  张运富