文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初4837号原告：周玉兵，男，1971年1月2日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：刘颖，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。被告：重庆宝龙长润置业发展有限公司，住所地重庆市合川区合办处大道618号，统一社会信用代码91500117563462559B。法定代表人：许健康，该公司执行经理。委托诉讼代理人：蒙伟，重庆典柯律师事务所律师。原告周玉兵与被告重庆宝龙长润置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法由审判员尹晓华独任审理并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周玉兵的委托诉讼代理人刘颖，被告重庆宝龙长润置业发展有限公司的委托诉讼代理人蒙伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周玉兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约赔偿金138132元；2.判令被告履行打造宝龙步行街商圈的宣传承诺和保证义务；3.判令被告承担本案受理费。事实和理由：原、被告于2013年11月15日签订重庆市商品房买卖合同，被告在销售该商品房的时候，在其广告宣传中大肆宣传、明确允诺，有专业的团队运营，保证旺场经营；原告正是在被告如此的承诺下，才以高额的价格购买了该商铺，但被告交付房屋后，却并未按照其宣传承诺打造所谓宝龙步行街商圈，保证旺场经营。期间原告多次要求被告履行自己的承诺，并协商解决相关问题，但被告至今仍拒绝履行自己的义务。为此原告诉至法院，诉请如前。被告重庆宝龙长润置业发展有限公司辩称：1、被告没有原告所述的违约行为，不应承担违约责任；2、被告没有向原告作出具体的任何承诺，并且被告尽力打造宝龙商业圈，被告自持有大部分产业，打造和宣传商圈是一直持续在进行的工作。为此，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告重庆宝龙长润置业发展有限公司系合川区合阳办事处合化路与环城大道交叉口的HC10-001-20地块宝龙商住楼项目的开发建设、经营以及配套商业设施开发、建设企业。2013年，被告在推销宝龙城市广场项目地产时宣传：宝龙城市广场是以一个大体量购物中心为核心，配套商业步行街、星级酒店、SOHO公寓、高档住宅、别墅洋房等复合业态，打造集购物、美食、娱乐、商务、休闲、居住等功能为一体的城市综合体，横店影院、戴斯酒店、永辉超市等领衔签约入驻；是重庆市重点商业项目、政府重点支持项目，政府将在财政、税收等方面对开发商和入驻商家给予大力支持；宝龙专业团队专业运营，科学规划、合理分区、统一管理、统一宣传，保证旺场经营。2013年11月15日，原告周玉兵（乙方）与被告重庆宝龙长润置业发展有限公司（甲方）签订了重庆市商品房买卖合同，合同主要约定：原告购买被告宝龙城市广场项目位于重庆市合川区合阳城街道合办处合阳大道XX号商品房一套，建筑面积78.04平方米，建筑面积单价为16541.76元/平方米，套内面积65.86平方米，套内建筑面积单价为19600.96元/平方米，总成交金额为1290919元。乙方通过按揭方式付款。甲方应在2015年6月30日前，将竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。合同第二十五条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。合同还对逾期交房违约责任、逾期付款违约责任、合同登记备案、办理产权登记等事项进行约定。同日，双方签订合同补充协议，补充协议第19.8条约定：甲乙双方权利义务以购房合同及本补充协议约定为准，此前双方所表达和提供的信息都不作为确定双方权利义务的依据。甲方的售楼书、售楼广告、沙盘、模型中的资料、数据以购房合同、本补充协议及政府主管部门的批准文件为准，如有变化甲方不另行通知；第19.9条：购房合同和本补充协议签订后，甲乙双方对房屋降价和涨价各自承担风险，任何一方不得以房屋已经降价或涨价为由解除合同或者要求对方退还差价或增加购房款。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告按照约定将竣工验收备案的房屋交付给原告，并于2017年8月1日取得不动产权登记证明。现被告所开发的宝龙城市广场项目，已引进横店影院、戴斯酒店、永辉超市等商业入驻，但原告认为被告未实际打造该商铺的商圈，虚假宣传与承诺，导致其以远远超过房屋实际价款购买了被告的房屋，故原告要求被告支付违约赔偿金。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的宣传广告手册、重庆市商品房买卖合同、补充协议、照片等证据证实，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告周玉兵与被告重庆宝龙长润置业发展有限公司签订的商品房买卖合同及其合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当依约履行。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，被告广告宣传其开发的宝龙城市广场项目是一个大体量购物中心为核心，是重庆市重点商业项目、政府重点支持项目，宝龙专业团队专业运营，统一管理、统一宣传，保证旺场，开业之初即可实现旺铺。现在的宝龙城市广场虽未实现广告宣传效果，但被告也引进了横店影院、戴斯酒店、永辉超市入驻，完成了部分自持产业，并通过文化传媒有限公司开展了广告宣传活动。被告的广告宣传手册有夸大成分，但也并非完全失实构成虚假宣传。而且宣传广告主要介绍宝龙商圈的情况，大部分是概括性宣传，并未就涉案商铺作出具体明确的入驻情况保证或打造旺铺允诺等，不属于对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的情况，相关内容亦未订入双方的买卖合同，故该广告宣传属于要约邀请，不构成要约，不应视为买卖合同的内容。关于合同补充协议第19.8条是否合法有效的问题。首先，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，从法律对格式条款构成要件的规定，涉案合同补充协议内容符合格式条款的特性，应认定为格式条款合同。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同补充协议第19.8条涉及到售楼书、售楼广告的效力，即双方的权利义务以购房合同及补充协议为准，售楼广告等以购房合同、补充协议及政府批准文件为准。该条款属于对双方权利义务的明确，约定以购房合同及补充协议为准较为公平，不能认定是被告加重原告责任、排除原告主要权利的无效条款。最后，合同补充协议明确：乙方已经充分理解本补充协议的全部内容，并确认甲方已经就补充协议条款的内容进行了解释说明，乙方对补充协议的全部内容无任何异议。原告作为完全民事行为能力人，在需单独签字的合同补充协议处签名，也应视为对合同内容予以认可。因此，原告主张合同补充协议第19.8条属于无效条款不能成立。综上，被告的宣传广告不构成要约，亦不构成合同的组成部分，且涉案补充协议中明确约定，双方的权利义务以购房合同及本补充协议的约定为准。出卖人的售楼书、售楼广告、沙盘、模型中的资料、数据以购房合同、本补充协议及政府主管部门的批复文件为准。现原告认为被告因广告宣传为要约行为并构成违约，要求被告承担违约责任证据不足，依法予以驳回。对于原告请求判令被告切实履行打造宝龙步行街商圈的宣传承诺和保证义务的诉讼请求，经本院释明后，原告仍未明确具体诉请，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告周玉兵的诉讼请求。案件受理费3062.6元，减半收取1531.3元，由原告周玉兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 尹晓华二〇二〇年八月十日法官助理 黄麒菱书 记 员 权 颖