四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5103号 上诉人（原审原告）：梁林生，男，1977年10月27日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：王学文，四川捷思律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张鹏程，男，1988年10月26日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：董再英，女，系张鹏程之母。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区锦城大道805号。 法定代表人：张珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：周成燕，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：何丹，女，系该公司员工。 上诉人梁林生因与被上诉人张鹏程、原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁林生上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初71号民事判决，改判张鹏程退还梁林生押金1890.5元，赔偿经济损失2000元，支付违约金4000元，以上共计7890.5元。2.本案一、二审诉讼费由张鹏程承担。事实与理由：1.梁林生将钥匙交给中介链家公司是经过张君林（张鹏程之父）同意的。2019年6月26日梁林生电话告知张鹏程需提前退租，双方约定28日办理交接手续，后张君林告知梁林生其来不了，并要求梁林生将钥匙放在链家公司。故应承担不履行退房交接责任的是张鹏程一方。2.6月29日拿走钥匙后，经梁林生催退押金，张君林于2019年8月26日微信确定扣除押金为409.5元（包括保洁费300元、损坏椅子一把赔偿80元、水电气和物管费欠余品迭补29.5元），而非一审认定的1492元（浴霸维修费520元、灶台维修费300元、房屋清洁费300元、损坏椅子一把200元、水电气和物管费欠余品迭172元）。3.押金收据为双方签订的《房屋租赁合同》的一部分，张鹏程方要求先退押金收据后退押金毫无法律依据和道理。4.梁林生应承担承租期间产生未结清的水电和物管费共202元外，梁林生退房时产生极少的垃圾属于合理使用房屋范围，其清洁应由张鹏程方承担，故张鹏程应退还押金1890.5元（押金2000元-水电和物管费202元+电费余额92.5元）。 张鹏程辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 链家公司述称，张鹏程与梁林生签订的房屋租赁合同确实经过链家公司居间，请求法院依法判决。 梁林生向一审法院起诉请求：1.判令张鹏程退还梁林生押金2000元及违约金4000元；2.判令张鹏程赔偿梁林生损失2000元；3.本案诉讼费由张鹏程承担。 一审法院认定事实：2018年8月19日，梁林生（乙方）与张鹏程（甲方）委托的张君林，第三人链家公司签订了《房屋租赁合同》，约定将张鹏程所有的位于成都市龙泉驿区房屋出租给梁林生，房屋租赁期限自2018年9月1日至2019年6月30日，房屋租金每月2000元。租赁期满后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结算各自应当承担的费用。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致损耗，乙方应及时通知甲方修复。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏、故障、房屋发生被盗或引起火灾，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金。合同签订当日，梁林生、张鹏程对房屋附属设施（包括电器家具、固定设施、钥匙等）进行了清点与交接，梁林生缴纳了房屋租金20000元以及押金2000元。租赁期满后，张鹏程代为缴纳了租赁期间的天然气费64元，水费和物管费138元，电卡内剩余电费30元未使用，押金2000元张鹏程未退还给梁林生。 一审法院认为，梁林生、张鹏程及链家公司签订的《房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。梁林生、张鹏程对于租赁期满后梁林生已退房，张鹏程代为缴纳了租赁期间的天然气费64元，水费和物管费138元，电卡内剩余电费30元未使用，押金2000元未退还无异议，一审法院予以确认。张鹏程、梁林生签订租赁合同时，对房屋内设施及家具家电有无损坏进行了清点并确认家具、家电、固定设施等无损坏。租赁期满后，梁林生未按合同约定对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结算各自应当承担的费用，而是将钥匙交由中介，梁林生也未结清水电等费用，故梁林生应该对相关设备设施损坏是否属于因自然属性或合理使用而导致承担举证责任。张鹏程因浴霸损坏产生维修费520元，灶台损坏产生维修费300元，清洁房屋产生清洁费300元，有维修费收据、屋内视频等在案为证，一审法院予以确认，因梁林生未举证证明上述损失属于因自然属性或合理使用而导致，故上述损失应由梁林生承担。另，屋内有一把餐椅损坏，一审法院酌情支持200元，该损失也应由梁林生承担。对案涉房屋次卧衣柜角线损坏，一审法院认为，根据张鹏程提交的视频，该角线损坏应系房屋自然属性导致。综上，张鹏程收取的押金2000元应当退还梁林生，与梁林生应承担的上述费用相互品迭后，还应退还梁林生508元。对梁林生诉请的违约金4000元及损失（律师费）2000元，因本案中梁林生在租赁期内违约在先，且律师费并非必然产生的损失，故对其诉请的违约金及产生的律师费损失，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》，第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、张鹏程于本判决生效之日起10日内支付梁林生508元；二、驳回梁林生在本案中的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由梁林生负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：1.2019年6月28日，张君林通过微信要求梁林生将钥匙交给链家公司，梁林生回复“好的”。 2.2019年8月25日、26日，张君林通过微信要求梁林生将押金收条放在链家公司，并陈述“扣除保洁费300元（请的附近民工两人打扫的）、损坏椅子一把赔偿80元、水电气费和物管费欠余品迭后，补29.5元，退你押金1590.5元。”梁林生未回复。 2019年8月31日张君林通过微信要求梁林生交还押金收据或当面写一张退押金的收据后退还押金给梁林生，梁林生未回复。 2019年10月27日董再英（张鹏程之母）通过张君林的微信向梁林生陈述，在梁林生退租后，房屋垃圾未清理、灯泡4个不亮、餐椅损坏一把、灶打不燃、抽油烟机油壶未清理、次卧柜顶阴角线掉落、未交6月物管费、水费气费、未交还电卡等，要求梁林生承担该负责的费用及董再英从资阳到成都办理相关事务的费用后才退还押金。 以上事实，有当事人陈述、梁林生与张君林的微信聊天记录在案为证，本院予以认定。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，张鹏程、梁林生及链家公司签订的《房屋租赁合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：1.张鹏程是否应当向梁林生退还押金1890.5元；2.张鹏程是否应当向梁林生支付违约金4000元及赔偿损失2000元。 关于第一个争议焦点，梁林生主张按照2019年8月26日张君林通过微信向梁林生陈述的退还押金1590.5元，且梁林生不承担张君林主张的300元保洁费，故张鹏程应当退还梁林生押金1890.5元。本院认为，2019年8月26日张君林代表张鹏程向梁林生陈述退还押金1590.5元，梁林生未表示同意；2019年8月31日，张君林再次与梁林生就押金退还事宜进行协商，梁林生未表示同意，直至2019年10月27日董再英代表张鹏程要求梁林生承担相关费用后再行退还押金，说明张鹏程与梁林生双方并未就梁林生租住期间结束后应当承担的费用达成一致，直至本院二审审理期间，梁林生也并未认可张君林在2019年8月26日提出的退还押金1590.5元，故本院对梁林生要求按照张君林陈述的1590.5元，且不承担保洁费300元的方式退还押金的诉请不予支持，梁林生应当据实承担其在租住案涉房屋期间产生的费用。依据张鹏程在一审提交的收条、发票、收据及视频显示，梁林生退房后，张鹏程代为缴纳了2019年6月的天然气费64元，2019年6月的水费和物管费138元，清洁费300元，天然气灶维修费300元，浴霸维修费520元，以上共计1322元，一审依据相关证据对此认定正确，本院予以确认。梁林生在二审中主张电卡内剩余金额为92.5元，因其未提供相关证据予以佐证，且双方在一审庭审中一致认可电卡中尚余金额为30元，故本院对双方在一审中的一致陈述予以采信。关于屋内损坏餐椅一把的价值，因张鹏程一审未提供证据对餐椅价值予以证明，一审酌情认定了200元，二审中梁林生提供的微信聊天记录显示张君林认可餐椅价值为80元，本院认为，张鹏程方作为案涉房屋及房屋内设施的所有权人，对该餐椅价值的认定应更具有可参考性，故本院酌情认定梁林生应对该损坏餐椅赔偿80元。综上，品迭以上各项费用后，梁林生应当承担的金额为1372元。扣除该费用后，张鹏程还应退还梁林生的押金余额为628元。 关于第二个争议焦点，梁林生主张梁林生在将房屋钥匙按照张君林的指示交给链家公司后，张鹏程未退还押金的行为存在违约，应当支付违约金并赔偿损失。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，以及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，在租赁期间届满后，梁林生按照张君林的指示将房屋钥匙交给链家公司，但其返还的案涉房屋尚存在房屋未打扫、部分设施损害及部分费用未结清的情况，故梁林生在履行返还租赁物的合同义务时存在履行瑕疵，其行为存在违约，张鹏程未退还押金的原因在于双方未对梁林生应当承担的费用达成一致，故张鹏程未退还押金的行为不存在违约，梁林生主张张鹏程承担4000元违约金并赔偿律师费损失2000元没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，梁林生的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因梁林生在二审提交了新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初71号民事判决； 二、张鹏程于本判决生效之日起10日内支付梁林生628元； 三、驳回梁林生在本案中的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由梁林生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 黄迪 书 记 员 罗菲