天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1879号上诉人（原审原告）：徐智焱，女，1964年4月30日出生，汉族，住山东省东营市。被上诉人（原审被告）：力高（天津）房地产有限公司，住所地天津市滨海旅游区1号楼一层152室。法定代表人：黄恒政，董事长。委托诉讼代理人：高志成，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。上诉人徐智焱因与被上诉人力高（天津）房地产有限公司（以下简称力高公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初49162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐智焱上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判支持徐智焱一审第一项和第五项诉讼请求；3．两审诉讼费用由力高公司承担。事实和理由：徐智焱和力高公司签订《力高阳光海岸项目认购书》后，因徐智焱居住在山东省东营市，来往不便，遂与力高公司售楼处梁经理电话沟通延期购房事宜，力高公司同意徐智焱迟延付款，之后徐智焱多次联系力高公司确认购房事宜，但力高公司始终不予理会。2019年7月25日，徐智焱借用朋友手机给力高公司梁经理打通电话才得知，其所购房屋早于2016年9月19日另售于案外人，故力高公司违约，一审法院认定徐智焱未按认购书约定的2016年7月20日前交纳相应购房款属徐智焱违约属于基本事实认定错误。徐智焱没有于2016年8月8日收到力高公司寄送的催告函，力高公司并不能据此单方解除合同并将房屋另售他人。认购书中所写的徐智焱通讯地址，系力高公司没有当着徐智焱的面在现场填写。而是在后台依据徐智焱身份证件直接填写。徐智焱也告知力高公司，其实际居住在山东，力高公司也对此进行了确认，并将认购书中第三条第一款的付款时间更改为签订认购书之日起14日内（据徐智焱了解一般情况下为7日）。力高公司明知徐智焱地址错误，其无法收到催告函的情况下寄送此函，并且从未电话通知徐智焱，徐智焱也并未收到任何快递及电话通知。一审法院依据力高公司提交的催告函和徐智焱没有签字的快递单认定力高公司已催告徐智焱，属事实认定错误。在力高公司违约在先的情况下，徐智焱有权依据法律规定要求力高公司返还其支出的购房费用，并要求力高公司赔偿20000元的违约金。一审法院认定徐智焱构成违约驳回徐智焱全部诉讼请求属于适用法律错误。力高公司辩称，请求依法驳回徐智焱的全部上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，徐智焱在与力高公司签署认购协议后，未能如期到力高公司签署正式的商品房买卖合同，徐智焱已经违约，且力高公司已向徐智焱寄发催告函，力高公司有权解除认购协议并将房屋出售，故请法院依法驳回徐智焱全部上诉请求。徐智焱向一审法院起诉，请求：1．判令力高公司继续履行《力高阳光海岸项目认购书》的约定和归还徐智焱房屋所有权；2．判令力高公司支付违约金114600元；3．判令力高公司返还违规收取的力高阳光海岸会员服务费10000元；4．判令力高公司退还房屋差价402000元；5．诉讼费由力高公司承担。一审法院认定事实：2016年7月7日，徐智焱、力高公司双方签订《力高阳光海岸项目认购书》，约定徐智焱认购力高公司开发建设的滨海新区住宅，预售面积51.84平方米，总价381657元；徐智焱须签订认购书之日付定金10000元，于2016年7月20日之前与力高公司签订《商品房买卖合同》并付合同价款的30%；若徐智焱未按期签订正式的《商品房买卖合同》或者未按期支付首期款/全款，逾期超过7日则力高公司有权单方解除本认购书，徐智焱所交纳的定金不予返还；徐智焱的通讯地址为天津市静海县大邱庄镇嵩山路春华里小区4号楼3门301号，双方的通讯联络方式以本认购书所载明的电话、传真、地址为准，徐智焱必须保证其提供的上述资料的真实性，若力高公司按上述的电话、传真、地址等联络不到徐智焱，则徐智焱应承担由此引起的相关的全部责任。合同签订后，徐智焱向力高公司交纳定金10000元。当日，徐智焱向案外人天津信嘉房地产经纪有限公司交纳力高阳光海岸会员服务费10000元，天津信嘉房地产经纪有限公司向徐智焱出具了收据。后徐智焱未于2016年7月20日之前与力高公司签订《商品房买卖合同》并支付相应的合同价款。2016年8月上旬，力高公司按照徐智焱在认购协议书中提供的地址，向徐智焱寄送了《关于请按时办理购房手续的催告函》，内容为：请徐智焱自我司发出本函之日起3日内，前来力高阳光海岸销售中心按认购书相关约定办理购房手续；经本函催告仍未按期办理购房手续的，我司将按照认购书的约定解除本认购书，徐智焱所交纳的定金10000元不予返还，我司将依法对认购房屋另行出售。2016年9月19日，力高公司与案外人高金海签订了案涉房屋的商品房买卖合同，高金海于2019年9月18日办理了案涉房屋的不动产权登记，权利状况为高金海单独所有。一审法院认为，徐智焱、力高公司签订的《力高阳光海岸项目认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照认购协议的内容全面履行自己的义务。案涉认购协议约定，徐智焱应于2016年7月20前与力高公司签订商品房买卖合同并交纳相应的购房款，若徐智焱逾期超过7日，则力高公司有权单方解除认购书且不返还定金；还约定双方的通讯联络方式以认购书载明的电话、传真、地址等为准。认购协议签订后，徐智焱未按照约定的时间履行签订商品房买卖合同和交纳购房款的义务，其行为构成违约。力高公司在解除协议前已按照徐智焱预留的地址向其寄发了解除认购协议的催告函，故应认定认购协议自催告期限届满之日起解除。力高公司根据协议约定与徐智焱解除认购协议，不违反法律规定。徐智焱虽主张其与力高公司的工作人员就延期履行认购协议达成了口头约定，但未提交证据予以证实。徐智焱主张力高公司继续履行《力高阳光海岸项目认购书》、归还房屋所有权、支付违约金、退还房屋差价的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于徐智焱要求力高公司返还其交纳的力高阳光海岸会员服务费的问题。因徐智焱提交的收据显示收取该笔费用的主体为案外人天津信嘉房地产经纪有限公司，徐智焱未提交证据证实该笔费用的收取单位系本案力高公司，故徐智焱主张力高公司返还违规收取的力高阳光海岸会员服务费10000元的诉讼请求,一审法院不予支持。徐智焱该项损失可另案解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、九十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下，判决：“驳回原告徐智焱的全部诉讼请求。案件受理费3800元，由原告负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《力高阳光海岸项目认购书》第三条约定：1、除卖方另有通知外，买方应在签订本认购书14日内，即在2016年7月20日之前，携带本认购书、购房首付款、购房需带的证件以及其他相关材料亲至力高阳光海岸营销中心签订《商品房买卖合同》。2、…若买房未按期签订正式的《商品房买卖合同》或者未按期支付首期款/全款，逾期超过7日则卖房有权单方解除本认购书，买房所交纳的定金不予返还。徐智焱在双方约定的时间内没有到力高公司签订正式的《商品房买卖合同》，其主张曾与力高公司工作人员电话沟通延期购房事宜，就此没有提交相应的证据，故一审法院对于徐智焱主张力高公司同意其延期签订《商品房买卖合同》的事实不予确认正确。力高公司在解除协议前按照徐智焱在签订的《力高阳光海岸项目认购书》中预留的地址向其寄发了解除认购协议的催告函，一审法院认定认购协议自催告期限届满之日起解除符合法律规定。力高公司在解除其与徐智焱签订的《力高阳光海岸项目认购书》后已与案外人高金海签订案涉房屋的商品房买卖合同并不违反法律规定，徐智焱主张继续履行《力高阳光海岸项目认购书》并将房屋所有权判归其所有无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，徐智焱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人徐智焱负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年八月二十六日法官助理郑昌明书记员翟畅附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……