山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1928号上诉人（原审原告）：高肇林，男，1970年1月10日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：邵长锦，山东善国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓雯，山东善国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滕州市华晨育才学校，住所地滕州市东郭镇邵疃村，统一社会信用代码52370481MJE2350075。法定代表人：徐震，主任。委托诉讼代理人：赵平，山东滕达律师事务所律师。上诉人高肇林因与被上诉人滕州市华晨育才学校（以下简称华晨学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院(2019)鲁0481民初6154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高肇林上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方签订的《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），限期拆除擅自建设的建筑物，支付2019年5月6日至返回租赁物期间的租金，并按日千分之三支付滞纳金。事实和理由：一、有证据证明华晨学校未经高肇林同意将案涉房屋转租，符合约定和法定解除的条件。案涉合同是高肇林与华晨学校签订的，而实际使用人是滕州市第二实验小学华晨校区，华晨学校与滕州市第二实验小学华晨校区是各自独立的民办非企业单位，分别是两个事业法人。华晨学校称是与滕州市第二实验小学联合办学而使用的案涉房屋，即便如此，实际使用人也不是承租人。联合办学只是转租的原因，案涉合同在没有协商变更或者征得高肇林同意的情况下变更使用主体，仍然属于转租性质。根据案涉合同第九条第一款第三项的规定和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十四条的规定，高肇林有权解除合同。高肇林提出解除合同的诉讼请求有事实根据和法律依据，一审法院认为将案涉房屋转租他人没有事实依据，事实认定及法律适用错误。二、华晨学校擅自改变房屋用途符合合同约定解除条件。案涉合同第六条约定：“承租人如对房屋部分使用进行调整，须征得出租人同意”。华晨学校在未征得高肇林同意的情况下，将训练房改为餐厅和学生宿舍并擅自增建了二层，不仅存在安全隐患，也改变了房屋的使用用途，完全符合案涉合同第九条约定的出租人有权解合同的条件。一审法院认为案涉房屋只要用于办学使用就不是改变使用用途是对案涉合同的错误认识。因为案涉房屋原来就是学校用房，华晨学校承租后用于办学是其目的，具体房屋的使用，承租后可以对房屋用途调整，不按照原来的用途进行使用，但须征得高肇林的同意，这是合同的特别约定。只要未经高肇林同意，华晨学校不按房屋原来的用途使用，就属于案涉合同第九条规定的高肇林有权解除合同的情形。三、华晨学校未经许可，擅自改变房屋建筑主体结构并进行增建、扩建符合法定解除的条件。一审法院认定华晨学校在租赁的房屋和场地改扩建5处和新建幼儿园1处。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照《合同法》第二百一十九条(承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失)的规定处理”。该司法解释对解除合同的情形规定为两种：一是擅自变动房屋建筑主体和承重结构；二是擅自扩建。两种情形只要具备一种就符合法律规定的租赁合同法定解除的条件。即使华晨学校没有擅自变动房屋建筑主体和承重结构而只进行了扩建，华晨学校的行为也符合法律规定解除合同的条件。高肇林发现华晨学校增建、扩建后要求恢复原状，华晨学校置之不理，因此引起了本案诉讼。一审法院认为在租期内增建、扩建设施问题，合同第七条、第十二条均约定承租人在合同期内可以新建房屋，华晨学校增建、扩建的行为没有出现合同第九条约定的合同解除情形是没有事实依据的。合同第七条约定是装修的内容，合同第十二条是关于新建房屋的投资主体和合同到期新建房屋所有权归属的内容，以上两条没有关于华晨学校在租期内可以不经高肇林同意进行增建、扩建的内容。从案涉合同性质和有关法律规定，案涉合同履行中的增建、扩建，必须由合同当事人协商并征得出租方人同意才可实施。为了达到支持华晨学校诉讼请求的目的，将增建、扩建的6处认为均是钢结构与事实不符，新建的幼儿园根本不存在钢结构问题。一审法院认为合同中高肇林同意华晨学校增建、扩建的结论没有事实根据和法律依据。华晨学校在案涉合同履行期间，没有按照合同的要求使用租赁物而是擅自增建、扩建，违反了合同的规定，构成了解除合同的约定条件和法律规定的法定解除合同条件，除判决解除合同外，还应当判决拆除违法建筑。华晨学校建设的建筑物、构筑物没有按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定申请办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，未依法取得这些证件而建造的建筑物属于违法建筑，应依法判决拆除。因此，本案无论是从违反合同还是违反《中华人民共和国城乡规划法》的角度都应当拆除违法建设的建筑物、构筑物。综上，一审判决事实认定错误，曲解合同约定内容，应当依法纠正。华晨学校辩称，一、一审判决认定“高肇林诉称未经其同意将房屋转租他人，没有事实依据”是完全正确的。滕州市第二实验小学与华晨学校签订的是《合作办学协议》而非房屋租赁合同，滕州市第二实验小学华晨校区使用案涉房屋的法律依据也是《合作办学协议》，二者之间并没有房屋租赁的法律关系。而且华晨学校与滕州市第二实验小学共同经营办学事务、共同管理学校日常工作，二者在事实上为合作办学关系并不构成事实上的转租，其行为也当然不违反案涉合同第九条第一款第三项的约定。高肇林以滕州市第二实验小学华晨校区为房屋的实际使用人为由认为其与华晨学校之间有房屋租赁的法律关系理由不充分，同时混淆了客观事实与法律规范。二、一审判决认定“华晨学校租赁房屋在合同中约定是办学使用，没有改变房屋用途”是完全正确的。案涉合同第九条中的“房屋用途”是指合同双方达成合意约定的、在整个合同中得以体现的华晨学校租赁房屋的用途，即一审判决中认定的“办学使用”，而不是高肇林所主张的合同签订时未经双方约定的房屋当时的具体用途。华晨学校在不违反法律法规以及合同约定的情况下，为了实现其订立合同的办学目的，适当的改造其租赁的房屋并不违反案涉合同第九条的约定。高肇林的主张是对案涉合同中概念的曲解。三、高肇林主张的“华晨学校未经许可，擅自改变房屋建筑主体结构并进行增建、扩建符合法定解除的条件”没有事实与法律依据。一审法院经现场实地勘验认定华晨学校增建、扩建的设施均为钢结构且可以独立承重，没有损坏房屋的主体结构符合客观事实，高肇林在没有新的证据的前提下认为一审法院的认定存在错误是没有事实依据的。案涉合同中约定的“装修增设的其他设施”的“不动产部分”显然不仅仅指动产添附于不动产的部分，还包括增设的独立的不动产。案涉合同第十二条更明确约定了承租人可以在承租期内新建房屋，该条款在约定了新建房屋投资主体和合同到期新建房屋所有权的同时，也约定了承租人有自主决定新建房屋的权利，此种解释不仅仅为更有利于合同履行而且是整篇合同表现的本意。高肇林以合同仅约定新建房屋投资主体和合同到期后新建房屋所有权归属为理由否认合同条款中明显表述出的承租人可以独立决定新建房屋的权利，是以偏概全的认识，也是对合同约定内容的曲解。综上所述，本案一审法院认定事实、适用法律正确。高肇林或歪曲客观事实或曲解合同含义，以各种理由不履行合同约定的义务，其行为违背诚实信用原则。其诉求没有事实与法律依据，请求人民法院依法予以驳回。四、一审庭审中，高肇林申请法院到滕州市第二实验小学华晨校区实地查看，结果发现所有改扩建部分，包括新建幼儿园，均没有破坏原有租赁物的主体和承重结构，没有给租赁物造成损害，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第七条及《合同法》第二百一十九条的规定，高肇林认为只要存在扩建，其就有权解除合同，这是对法律的误解，法律要求扩建必须对原租赁物造成损害。而本案中，不仅没有造成原租赁物损害或价值减损，反而对其具有加固作用。案涉合同第七条、第十二条有明确规定，华晨学校有权进行适当的改扩建，这也符合华晨学校租赁房屋的目的，也是双方协议的结果。从合同成立，高肇林对改扩建均是知情的，华晨学校没有任何隐瞒。关于新建幼儿园不属于合同约定解除的条件，也不属于法定解除的条件，同时合同第十二条约定华晨学校可以根据实际需要进行新建房屋。自2016年开班，每年教育局、消防大队等部门都进行多次督导，每次验收都是合格，因此高肇林所说的存在安全隐患是不符实的。租赁期间，华晨学校从未拖欠租金，直至一审庭审前，华晨学校一直积极主动要求交纳租金，高肇林迟迟不给账户，没有交纳租金是高肇林造成的。高肇林向一审法院起诉请求：确认解除与华晨学校之间签订的《房屋租赁合同》，拆除擅自建设的建筑物、构筑物并恢复原状，诉讼费由华晨学校承担。一审法院认定事实：2016年5月6日，高肇林作为遗产管理人将奥林学校房屋及设施租赁给华晨学校办学使用。双方签订案涉合同一份，合同主要条款，第一条，租赁房屋坐落在滕州市新兴北路，建筑面积12223.73平方米。第二条，第一个租赁期限10年。从2016年7月1日至2026年6月30日，租赁到期双方另协商确认。第三条，租金及支付期限。1.第一年租金160万元，第二年租金180万元，第三年、第四年租金200万元；第五年以后每两年均按上年租金的8%递增（出租方收款后不提供任何票据，承租方不得对外透露支付租金事宜）。2.第一年租金自合同签订之日起十日内支付租金100万元，合同生效，下余60万元于2017年3月10日前付清；以后每年租金应于每年6月30日前一次性付清。第六条，承租人如对房屋部分使用进行调整，须征得出租人同意，不得损坏房屋主体结构。第七条，租赁期内承租人装修增设的其他设施、物品，合同期满，属于动产部分归承租人所有，不动产部分归出租人所有。第九条，合同解除的条件，有下列情形之一出现，出租人有权解除合同：1.承租人不交付或者不按约定交付租金2个月以上。2.未经出租人同意，承租人擅自改变房屋用途的。3.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租给第三人的。有下列情形，承租人有权解除合同：出租人延迟交付出租房屋1个月以上。第十二条，合同期内双方以合作办学的形式对外进行宣传。承租人如在合同期内新建房屋，由承租人投资新建，承租人不再租赁房屋，新建设施所有权归出租人所有。第十三条，出租人如有新建房屋需要，在不影响承租方租地办学格局的前提下，承租人及时应配合提供建设所需与学校有关的手续，届时不配合视为违约。第十四条，合同争议的解决方式，本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的任何一方均可向滕州市人民法院诉讼。合同签订后，2016年5月25日，华晨学校与滕州市第二实验小学签订《合作办学协议》，在租赁场所开办滕州市第二实验小学华晨校区并办理了相关办学手续。租期内，华晨学校在所租学校内增设了学生宿舍，对食堂进行了改造，建造一所幼儿园等设施，为此双方产生争执。2019年10月9日，高肇林以华晨学校房屋转租他人，擅自改变房屋用途，擅自变更房屋主体结构进行扩建为由诉至一审法院。庭审中，华晨学校不认可高肇林的诉讼请求，高肇林申请一审法院现场勘验。一审法院组织双方当事人进行了现场勘验，并拍照片为证，共6处：1.在院子南楼办公楼前新建钢结构学生宿舍2层共20间。2.院子南边的综合训练房改成餐厅、宿舍及舞台（在原来的基础上，做了一个钢结构隔层）。3.在院子东边新建一所幼儿园。4.在幼儿园东边传达室增加钢结构两层。5.传达室往北增加钢结构连廊。6.院子北教学校楼两楼之间增加钢结构连廊两层。对现场勘验情况，华晨学校认为改建、扩建设施没有改变所租房屋主体结构，教育系统也进行多次检查没有安全问题，所以行政部门允许使用。高肇林认为，扩建、改建没有征得高肇林同意，对建筑物主体结构是否被破坏应由有关鉴定部门鉴定，这些扩建设施没有审批手续，是违章建筑，应拆除恢复原状，双方各持己见，调解未果。一审法院认为，高肇林与华晨学校签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的租赁合同。华晨学校租赁房屋后与滕州市第二实验小学合作开办了滕州市第二实验小学华晨校区，现正常招生办学，高肇林诉称未经其同意将房屋转租他人，没有事实依据。华晨学校租赁房屋在合同中约定是办学使用，没有改变房屋用途。至于在租期内增建、扩建设施问题，合同第七条、第十二条均约定承租人在合同期内可以新建房屋。经现场勘验，华晨学校增建、扩建的设施均是钢结构，独立承重，没有损坏所租房屋的主体结构，华晨学校在合同期内没有出现合同第九条约定的合同解除情形，因此高肇林的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回高肇林的诉讼请求。案件受理费100元，由高肇林承担。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、华晨学校与滕州市第二实验小学是合作办学关系还是转租关系；二、华晨学校是否存在擅自改变房屋用途的情形；三、华晨学校是否存在未经许可，擅自改变房屋建筑主体结构并进行增建、扩建的情形。关于焦点一，华晨学校与高肇林于2016年5月6日签订案涉合同租赁房屋后，于2016年5月25日与滕州市第二实验小学签订《合作办学协议》，合作开办了滕州市第二实验小学华晨校区。案涉合同是双方当事人之间真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。《合作办学协议》第二条明确约定“合作形式为民办公助，……全部投资由华晨学校承担，滕州市第二实验小学以管理形式参与合作。”合作开办的滕州市第二实验小学华晨校区目前正常招生办学。根据合作协议约定和现实招生办学情况，本院认为华晨学校与滕州市第二实验小学是合作办学关系，而非转租关系。高肇林主张华晨学校未经同意将房屋转租他人，未提供证据加以证明，该上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二，华晨学校与高肇林签订的案涉合同中约定租赁用途为办学使用，华晨学校在租赁期间内，把训练房改成学生宿舍和餐厅等，新建钢结构学生宿舍、并新建一所幼儿园等设施，以上改造和新建的设施均是服务办学使用的，且案涉合同第七条、第十二条均约定承租人可以对房屋装修增设和新建房屋，本院认为华晨学校不存在擅自改变房屋用途的情形，均为以办学使用为目的的合理改造和新建，故对高肇林提出华晨学校改变房屋用途的上诉主张，本院不予支持。关于焦点三，案涉合同第七条、第十二条均约定承租人可以对房屋装修增设和新建房屋，经一审法院现场勘验，华晨学校所增建和扩建的设施均是钢结构，独立承重，并没有损坏房屋主体结构。一审法院认定华晨学校在案涉合同期内没有出现案涉合同第九条规定的合同解除情形并无不当，本院予以确认。对于高肇林关于华晨学校未经许可，擅自改变房屋建筑主体结构并进行增建、扩建符合法定解除条件的上诉主张，本院不予支持。综上所述，高肇林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人高肇林负担。本判决为终审判决。审判长  张弘审判员  李莹审判员  李丽二〇二〇年八月三十一日书记员  陈君