四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初3001号 原告：江油市爱佳物业服务有限公司，住所地四川省江油市中坝镇川信小区4号楼底1号门面，统一社会信用代码91510781749609678R。 法定代表人：张登鸣，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴鸿瑞，四川本明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘彬，四川本明律师事务所实习律师。 被告：银玉，女，汉族，生于1967年9月26日，住四川省江油市。 原告江油市爱佳物业服务有限公司（以下简称“爱佳物业公司”）与被告银玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员王翠翠于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告爱佳物业公司的委托诉讼代理人吴鸿瑞、刘彬，被告银玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告爱佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年2月1日至2020年3月31日的物业服务费4017.26元、垃圾清运费156元，并承担违约金120.51元，律师费1000元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月1日，原告与江油市凤凰城一期业主委员会签订了物业服务合同，约定由原告为江油市凤凰城一期小区提供物业服务，并收取相应的物业服务费。物业费收费标准为每月每平方米1元，每半年交纳一次。被告系该小区1栋1单元12楼19号房屋的所有权人，系该小区业主。从2018年2月1日起至今一直享受物业服务却未交物业费已达4017.26元。原告多次向被告催收未果，故向法院提起诉讼。 被告银玉辩称，我购买案涉房屋后，向开发商交清了所有费用，但至今开发商还未给我办理产权证，也没有按时交房，向我交付的房屋面积也不够，合同约定的房屋面积是160平方米。后经我与开发商和物业公司协商并签订补充协议，约定了以开发商的违约金及超面积应退的购房款和办证相关的费用抵扣我的物业费，直至抵扣完毕我才交物业费，至今应向我的退款还没有抵扣完。现在这家物业公司虽然是后来入驻的，但是原告进驻我们小区的时候，就抵扣物业费的事情原来的物业公司应当会与原告交接，原告接管我们小区的时候也应当知道这个情况，所以我认为我不欠原告的物业费。 本案经审理认定事实如下，原告系江油市凤凰城一期的物业服务企业。被告系该小区1栋1单元12楼19号房屋的所有权人，该房屋建筑面积154.50平方米。 2018年2月1日，原告与江油市凤凰城小区一期业主委员会签订《物业服务合同》，约定：江油市凤凰城小区一期业主委员会委托原告为江油市凤凰城一期提供物业服务；物业服务的内容包括建筑物公共部位的维护和管理，公共设施设备的日常运行、维护和管理，物业公用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，物业公共园林、景观及设施的养护和管理，本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项，物业服务档案的建立和管理，装饰装修管理等；原告为该小区提供《江油市物业服务标准》中的三级物业服务标准；合同履行期限自2018年2月1日至2021年1月31日；业主按照房屋建筑面积每平方米每月1元的标准向原告交纳物业服务费，物业服务费从物业交付之日起按半年交纳，业主于每个缴费周期起始日期起10日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，原告以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告，业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任；业主未按时、足额交纳物业服务费，经原告书面催告限期缴纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3%的违约金；业主在规定的期限仍不缴纳物业服务费相关费用的，如无法定的理由不予缴纳，原告以催告费用《通知书》送交业委会或者在小区门口、业主门口张贴《公告》视为催告《通知书》送达，原告向人民法院提起诉讼时，业主除承担物业服务相关费用外，还应承担物业公司因追偿律师代理费等损失。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，原告即为该小区提供物业服务。被告自原告入驻该小区后至今未向原告交纳物业服务费等相关费用，原告分别于2019年9月18日和2020年4月22日以在被告住房门口张贴《催款通知书》的方式对原告欠交的物业服务费、垃圾清运费进行了催收。原告根据江油市人民政府《关于征收城市生活垃圾处理费的通知》的规定，以每月每户6元的标准代被告缴纳了2018年、2019年的垃圾清运费。 该小区原物业服务企业为江油市汇元物业服务有限公司。2010年5月2日，原告（乙方）与四川汇元房产开发有限公司（甲方）和江油市汇元物业服务有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于2006年9月27日签订的《商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的汇元江油国际商品房一套（1幢1单元12楼19号），应于2007年3月30日交房，因甲方受一部分不可抗力因素影响，未能按照合同约定期限交付房屋，经协商，达成补充协议如下：一、双方确认该商住楼水、电、气、电梯、道路开通后为交房时间。二、乙方已向甲方交付购买商品房房价款219000元，根据合同约定，违约金的赔付每日按已付房款总额的万分之三计算，甲方应向乙方支付每日65.70元的违约金，共计赔付19710元。三、用全额违约金冲抵物业管理费。按0.80元/㎡执行，冲抵完为止。冲抵期间，开发商与物业公司的债权债务自行协商解决，与业主无关等。 因案涉纠纷，原告向四川本明律师事务所支付律师费1000元。 认定上述事实有原告营业执照、被告常住人口详细信息表、物业服务合同、房地产权登记信息、催款通知书照片两张、江油市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的通知、收据、律师代理费发票、补充协议及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，原告与案涉小区业主委员会签订的《物业服务合同》不违反我国法律的规定，合法、有效，该合同对全体业主具有约束力，原、被告均应按合同约定全面履行各自义务。原告已按照合同约定提供服务，被告作为业主，应履行交纳物业服务费等义务。被告所称用开发商承担的违约金抵扣物业费的协议是其与原物业公司江油市汇元物业服务有限公司达成的，被告未举证证明原告进驻该小区后承接了该债务，其与案涉房屋开发商及原物业公司达成的补充协议对原告不具有约束力，被告辩称其不应向原告交纳物业费理由不成立。综上，被告应向原告交纳2018年2月1日至2020年3月31日的物业服务费为：1元/M2×154.50M2×26个月=4017元。 对于垃圾清运费，原告仅代被告垫付了2018年和2019年的费用，故被告应向原告支付2018年2月1日至2019年12月31日共计23个月的垃圾清运费138元 对于原告主张的违约金符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告主张的律师费，符合双方合同约定且该费用根据原告欠付的物业费亦在合理范围内，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履职、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 一、被告银玉于本判决生效后十日内支付原告江油市爱佳物业服务有限公司的物业服务费4017元、垃圾清运费138元、违约金120.51元、律师费1000元； 二、驳回原告江油市爱佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费25元，由被告银玉承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王翠翠 二〇二〇年八月二十日 书记员  谢 红