贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8142号 原告：周学祥，男，汉族，1968年11月28日出生，住贵州省毕节市。 原告：余静芬，女，汉族，1974年8月5日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州四立律师事务所律师。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15201201511937750。 第三人：毕节华兴商业管理有限公司，住所地：毕节市七星关区盛世华都商业二楼，统一社会信用代码：9152050207847330X5。 法定代表人：杨万宇。 原告周学祥、余静芬与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）、第三人毕节华兴商业管理有限公司（下称：华兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周学祥、余静芬之委托诉讼代理人余进江，被告兴业公司之委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼，第三人华兴公司经传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院按缺席审理。本案现已审理终结。 原告周学祥、余静芬向本院提出诉讼请求：1、判决被告毕节兴业房地产开发有限公司以购房款391,991元为基数，从2016年7月1日起至将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，按日万分之一向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，暂计20,000元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2014年3月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的毕节七星关区流仓桥办事处流仓村德溪新区二号路旁·盛世华都3层3-059号商铺。商品房买卖合同上约定的房款虽为299,758元，但加上被告应支付给原告的租金而被告一次性从房款中予以扣除的92,233元，房屋实际总价格为391,991元。原告于签订《商品房买卖合同》时及之前，向被告支付了购房款159,758元，2015年3月31日向被告支付购房款140,000元，加上被告应支付给原告的租金92,233元，原告向被告购买商品房的购房款已全额支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“．．．．．．三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：．．．．．．2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。根据双方签订的《商品房买卖合同》的上述约定，被告应于2016年6月30日将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今仍未将上述房屋办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，并无任何违反法律、法规强制性规定的情况，依法具有法律效力，对双方均具有约束力。原告已经按合同约定足额支付了被告购房款，被告亦在合同约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。可在合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满后，被告未按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为已经违约，依法应当承担违约责任。为此，原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所诉。 被告兴业公司答辩称：一、2019年12月10日、2020年1月9日，涉案商品房1幢、2幢经毕节市不动产登记中心审核后，认定符合新建商品房幢首次登记条件，同意办理该项目幢首次登记，即也取得初始登记，具备办理转移登记的前提条件。被告于2019年12月12日、2020年1月11日，被告分别登报发布公告，通知涉案商品房1幢、2幢所有买受人按照不动产登记部门的要求提交资料、协助办理转移登记的协助义务。原告已取得不动产权证。被告认为：商品房初始登记的取得是转移登记办理的必要前提，故商品房买卖合同第二十二条约定的目的，在于明确约定出卖人取得初始登记的时间，并保障转移登记的办理。本案中，被告分别于2019年12月10日、2020年1月9日取得涉案房屋的初始登记，即被告已经履行完毕办理转移登记的前提条件，完成了办理转移登记中被告应尽的义务，并且被告通过登报的方式公告送达转移登记有关文书。故违约金应截止计算至1幢楼2019年12月10日取得初始登记之日，2幢楼2020年1月9日初始登记符合条件之时。退一万步说，最多截止计算至初始登记符合条件后1幢楼2019年12月12日、2幢楼2020年1月11日登报之日止；二、依据法律规定，请求依法判令对于违约金超过诉讼时效的，驳回其诉讼请求；三、就原告提交的商铺委托租赁合同证明其租赁合同中租赁金额是商品房买卖合同总价款的构成部分，被告认可原告的主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、《盛世华都商铺委托租赁合同》、置业计划书、商业合同填列单、网上立案详情表，被告提交的首次登记审查意见、不动产权证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据被告提交的登报通知。经本院审查认为：该登报通知的行为应视为被告已尽告知义务，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月23日，原告周学祥、余静芬作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区“盛世华都”3层059号房（房号：3-059），该商品房总价款为299758元。该合同转移登记项下约定出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付完毕购房款。 另查明，2014年3月23日，原告与第三人华兴公司就涉案商铺签订《盛世华都商铺委托租赁合同》，该合同约定：“原告将涉案商铺委托给第三人华兴公司租赁，期限8年，从2015年3月31日起开始计算租金，前三年租金已由被告兴业公司一次性从原告购房款中扣除支付给第三人华兴公司。”该三年租金为92,233元。涉案房屋已于2020年1月9日符合新建商品房幢首次登记条件，不动产登记部门同意办理该项目幢首次登记。被告于2020年1月11日在毕节日报上刊登协助办证事项，于2020年3月27日办理了涉案房屋不动产权证。原告于2020年5月7日在网上登记立案。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任期间和已付购房款如何认定。 关于第一个焦点的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2016年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年5月7日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年5月7日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于第二个焦点的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》转移登记项下对违约金的计算有相应约定，且兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，双方约定的违约金计算标准符合本案实际情况。至于已付购房款的问题，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的购房款为299,758元，但被告兴业公司认可租金92,233元系购房款，故本案的购房款本院按391,991元予以认定。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款391,991元为基数，按日万分之一的标准，从2017年5月7日起开始计算。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。在案证据显示，被告于2020年1月11日在毕节日报上刊登协助办证事项该行为视为被告履行了披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的计算方式为：以已付购房款391,991元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月7日起计算至2020年1月11日止，即38,375.92元。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任等部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告周学祥、余静芬支付违约金38,375.92元。 二、驳回原告周学祥、余静芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费596元，由原告周学祥、余静芬负担192元，被告毕节兴业房地产开发有限公司负担404元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年八月十四日 书记员  彭 双