广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15717号上诉人（原审原告）：朱鸿卿，男，汉族，1992年4月2日出生，身份证住址：深圳市南山区，委托诉讼代理人：楚静静，广东钧沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖曦红，广东钧沐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码：91440300708441100M。法定代表人：胡雯婷，执行董事。被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼，统一社会信用代码：91440300279448928C。法定代表人：何哲，总经理。委托诉讼代理人：李露，广东普罗米修律师事务所律师。上诉人朱鸿卿因与被上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）、深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初4820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱鸿卿上诉请求：1、撤销一审判决；2、国融公司、名夏公司按照合同约定为朱鸿卿办理房产转移登记并取得房地产证；3、一、二审诉讼费由国融公司、名夏公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。一、本案系商品房预售合同纠纷，朱鸿卿与案外人阳凤仙的民间借贷纠纷属于另一法律关系，一审法院不应在本案处理。本案是商品房预售合同纠纷，朱鸿卿根据与国融公司、名夏公司的房屋买卖合同主张权利。朱鸿卿与国融公司、名夏公司之间的房屋买卖关系中不需要审查认定朱鸿卿与案外人阳凤仙《借款及担保协议》履行事宜。二、一审判决认为《借款及担保协议》应视为双方对《深圳市房地产买卖合同（预售）》的补充约定，属于事实认定错误。《借款及担保协议》的约定不应影响本案朱鸿卿与国融公司、名夏公司之间的房屋买卖合同权利义务关系。在朱鸿卿与案外人阳凤仙的民间借贷纠纷案件（主债务）因为超过诉讼时效已经被法院判决败诉的情况下，主债权中的请求权能已经消灭，约定的保证条件也已不受法律保护，保证方亦不需要履行保证责任。三、即使按照名夏公司声称其已代朱鸿卿向案外人阳凤仙归还欠款、利息及滞纳金，朱鸿卿亦同意以国融公司、名夏公司欠朱鸿卿的延期交房违约金和逾期办证违约金冲抵其拖欠的借款本金、利息及滞纳金，但国融公司、名夏公司仍应当积极履行办证义务。国融公司未发表答辩意见。名夏公司辩称，一、涉案《借款及担保协议》合法有效，名夏公司有权根据该协议约定对朱鸿卿行使先履行抗辩权，一审法院认定事实清楚，判决正确。并且涉案《借款合同》的债权人是否超过诉讼时效，并不影响案涉《借款及担保协议》的合同效力，名夏公司以此合同依法行使先履行抗辩权，是依法保护自己的合法权益，即使客观上帮助了《借款合同》的履行，也不是朱鸿卿用来阻止名夏公司行使先履行抗辩权的理由，履行《借款合同》可以体现诚实信用原则，失去胜诉权，不等于《借款合同》的债权债务已消灭，实体权利依然存在，债权人仍有接受债务人履行《借款合同》的权利，即债务人自愿履行债务，权利人接受债权同样受法律保护。另朱鸿卿提及的（2019）粤0303民初24296号案件判决存在明显错误，该判决中名夏公司的答辩意见与判决书说理部分法院针对答辩意见的说理明显不能对应，名夏公司已对该判决提起上诉，目前案件仍在二审审理中，不能作为本案的参考判例。二、名夏公司并非涉案《借款及担保协议》中借款的债权人，本案并不存在债权抵消的基础。名夏公司及国融公司有权根据该协议约定对朱鸿卿行使先履行抗辩权。朱鸿卿向一审法院起诉请求：1、国融公司、名夏公司按照合同约定为朱鸿卿办理房产转移登记并取得房地产证；2、诉讼费、公告费等由国融公司、名夏公司承担。一审法院认定事实：一、2012年6月15日，朱鸿卿作为买受人，国融公司、名夏公司作为出卖人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区××大厦××房产出卖给朱鸿卿，房屋用途为单身公寓，建筑面积40.08平方米，转让总金额1118275元;买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的30.25%即338275元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即78万元；合同第九条约定，出卖人应当于2012年6月30日前将本房地产交付给买受人；合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。二、2012年3月30日，朱鸿卿（乙方、借款人）、国融公司（丙方）与案外人阳凤仙（甲方、贷款人）三方签订了一份《借款及担保协议》，约定阳凤仙同意借款给朱鸿卿购买涉案房产，借款金额11万元，借款年利率为10%，借款利息由国融公司代为承担，借款本金由朱鸿卿向阳凤仙偿还。《借款及担保协议》第三条约定，朱鸿卿应当于2012年7月20日前还款3万元，于2012年11月20日前还款3万元，于2013年3月20日前还款5万元。延期偿还和特别约定：朱鸿卿同意在还清阳凤仙借款前，国融公司有权不办理朱鸿卿所购房产的房地产证，朱鸿卿保证不以此向国融公司追究迟延办理房地产证的违约责任。案外人阳凤仙向朱鸿卿出借11万元，朱鸿卿未向阳凤仙偿还借款11万元。三、朱鸿卿依约付清了购房款，其中包括通过向阳凤仙借款11万元的方式支付购房款。涉案房产于2018年7月交付朱鸿卿使用至今。四、2018年5月16日，阳凤仙以朱鸿卿拖欠借款为由，向深圳市南山区人民法院提起了民事诉讼，要求朱鸿卿偿还借款本金11万元并支付相应的违约金。2018年12月5日，南山区人民法院作出（2018)粵0305民初10785号民事判决，以阳凤仙的起诉已超过诉讼时效为由驳回了阳凤仙的诉讼请求。该判决已生效。五、阳凤仙（甲方）、名夏公司（乙方）与深圳棕榈物业管理有限公司（丙方）签订一份《协议书》，约定：阳凤仙与名夏公司双方就合作借款小业主买房事宜签署该协议，阳凤仙对外借款，由名夏公司提供连带责任担保，名夏公司代借款人偿还本息及滞纳金后，直接以借款人拖欠购房款名义向借款人追偿。《协议书》第四条约定，乙方代借款人归还欠款和利息及滞纳金后，以借款人拖欠借款本金和利息及滞纳金冲抵乙方欠丙方的物业费、水费、电费、卫生费等，由深圳棕榈物业管理有限公司向借款人催收，并作为归还借款本息的保证措施，并在物业管理处向全体业主公告。2019年2月28日，深圳棕榈物业管理有限公司以受让了阳凤仙对朱鸿卿的借款债权为由，向该院提起了民事诉讼，要求朱鸿卿还借款110000元并支付相应的利息。2019年4月11日，该院作出（2019)粵0303民初7921号民事判决，以深圳棕榈物业管理有限公司的起诉已超过诉讼时效为由驳回其诉讼请求。该判决已生效。六、涉案港丰大厦于2018年10月16日办理了初始登记，目前已经具备办证条件。七、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。朱鸿卿与国融公司、名夏公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，朱鸿卿与国融公司、案外人阳凤仙三方签订的《借款及担保协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。涉案房产已于2018年7月交付朱鸿卿使用，根据合同约定，国融公司、名夏公司应于房产交付之日起240日内为朱鸿卿办理《房地产证》。但朱鸿卿并未依约于2013年3月20日前向阳凤仙归还借款本金11万元，根据《借款及担保协议》约定，国融公司、名夏公司有权不办理涉案房产证，朱鸿卿保证不以此向国融公司、名夏公司追究迟延办理房产证的违约责任。该《借款及担保协议》应视为双方对《深圳市房地产买卖合同（预售）》的补充约定，即使相关的借款案件因诉讼时效问题败诉，不影响国融公司、名夏公司根据朱鸿卿未偿还借款11万元及利息的事实行使先履行抗辩权。综上朱鸿卿要求国融公司、名夏公司办理涉案房产证的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回朱鸿卿的全部诉讼请求。案件受理费14864.47元，由朱鸿卿负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，朱鸿卿与名夏公司、国融公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及朱鸿卿与阳凤仙、国融公司签订的《借款及担保协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，各方应当依约履行。朱鸿卿上诉要求国融公司、名夏公司办理涉案房产房地产证，但是《借款及担保协议》中“朱鸿卿同意在还清阳凤仙借款前，国融公司有权不办理朱鸿卿所购房产的房地产证，朱鸿卿保证不以此向国融公司追究迟延办理房地产证的违约责任”，因朱鸿卿未归还阳凤仙借款11万元，国融公司有权依照上述约定不配合朱鸿卿办理涉案房产房地产证。一审认定该约定是对《深圳市房地产买卖合同（预售）》的补充约定并无不当。朱鸿卿以逾期交房违约金和逾期办证违约金抵扣借款本金和利息的主张与上述约定不一致，朱鸿卿以款项可以抵扣为由要求办理涉案房产房地产证缺乏依据，本院不予支持。综上，朱鸿卿的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14864.47元，由朱鸿卿负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年八月二十一日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。