湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3243号 原告(反诉被告)：廖湘娟，女，1972年9月24日出生，。 委托诉讼代理人：唐永洪（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐春洪，湖南诚怀律师事务所律师。 被告(反诉原告)：怀化市大汉置业有限公司。 法定代表人：邹明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨小利（特别授权），男，1982年5月26日出生，系该公司员工。 委托诉讼代理人：贺志红，女，1981年8月27日出生，系该公司员工。 原告(反诉被告)廖湘娟与被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司(以下简称大汉置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人唐永洪、被告(反诉原告)委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)廖湘娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金11438.14元（以已交付房价752509元为基数，按日万分之一计算，自2019年7月1日计算至2019年11月30日，共152天）；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司辩称：答辩人与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，按照《补充协议》第二条约定的商品房交付条件：商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收，取得结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。涉案房屋于本2019年6月28日取得《工程质量竣工验收记录》，即在合同约定的交房时间2019年6月30日之前达到房屋交付条件。答辩人于2019年6月21日向原告发出交房通知，并于2019年6月28日在怀化日报上发布交房公告，原告由于自身的原因未接收房屋（或逾期接收）不构成答辩人的违约责任，相反，根据《商品房买卖合同》第十二条约定：由于买受人原因，未能按期接受房屋的，出卖人按逾期每天20元向买受人收取管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。由此可见，答辩人不构成逾期交房违约，依法不应承担违约责任，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付房屋管理费6600元（自2019年7月1日至2020年6月1日）；2、反诉被告承担全部诉讼费。 原告(反诉被告)廖湘娟针对被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司的反诉辩称：1、被告（反诉原告）的反诉不符合法律规定；2、涉案房屋于2019年11月13日取得竣工验收备案表，取得竣工验收备案表后，被告（反诉原告）应继续承担书面通知业主交房的义务；3、大汉公司要求业主支付房屋管理费，不符合合同第十二条之约定；4、即使认为房屋管理费为违约金，该违约金约定也过分高于损失，应当予以调整；综上，请求贵院依法支持原告（反诉被告）的诉讼请求，驳回被告（反诉原告）的反诉请求，或依法调低房屋管理费作为违约金的数额。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定如下案件事实：2017年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“大汉龙城·骏龙府”商品房一套，建筑面积148.40㎡，总购房价752509元，该幢房屋建筑层高11层；被告应当在2019年6月30日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告收房，原告在收到书面通知之日起10天内对该房屋进行验收并办理交接手续，被告应出示工程竣工验收合格、竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等证明文件，否则，原告可拒绝收房;被告逾期交房超过60日，如原告要求继续履行合同则合同继续履行，被告按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金至实际交房之日止;如因原告原因未能按期接受房屋的，原告按逾期每天20元支付被告房屋管理费；本合同未尽事项，原、被告双方可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。 同日，原、被告双方又签订(附件四)《补充协议》约定：商品房交付条件为“经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收，取得结论为合格的《工程质量竣工验收记录》”。原告须在被告发出的交房通知或交房公告后来收房，在通知之日起30日内未来收房的视为验收合格并交接完成；被告通知原告的方式有电话、挂号邮件、电子邮箱、短信、快递、传真或在本地报纸、电视公告等方式。 合同签订后，原告向被告交清了《商品房买卖合同》约定的全部购房款，并交纳了契税及物业专项维修资金。 2019年6月21日，被告经中国邮政EMS向原告邮寄送达《交房通知书》，要求原告于2019年7月5日来收房。2019年6月28日，被告在《怀化日报》刊登交房公告，告知业主自2019年6月30日开始分批办理交房手续。在此期间原告等业主认为被告未达到交房条件而拒绝收房，并向怀化市住房和城乡建设局反映被告存在违规交房和工程质量问题，怀化市住房和城乡建设局于2019年10月31日作出回复载明“大汉公司确实存在未取得竣工备案表、未完成消防验收的情况下擅自进行房屋交付的违法行为……要求大汉公司立即停止违法行为；……7月19日，大汉公司作出公开承诺：1.马上全面停止相关交房事宜，在未达到交房条件前，业主可自由决定是否收房……抓紧时间完成消防验收，取得综合竣工验收备案。本案所涉房屋，于2019年9月4日取得消防验收，2019年11月13日取得《竣工验收备案表》，但原告于2020年6月1日才接收房屋。 另查明，怀发改价服(2019)16号《关于规范怀化市住宅物业服务收费管理的通知》附件《怀化市住宅前期物业服务收费标准(基准价)》规定电梯楼物业服务收费标准为1.2元/㎡.月-2元/㎡.月。 本院认为：原、被告同日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，均为被告提供的格式文本，其中《商品房买卖合同》约定“本合同未尽事项，原、被告双方可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议”，且《商品房买卖合同》系在行政管理部门备案文本，具有市场监督管理效用，因此，《商品房买卖合同》及《补充协议》就同一事项有约定不一致的内容应以《商品房买卖合同》为准。关于本案所涉商品房的交房条件，在原告等业主认为被告未达到交房条件而向职能部门投诉后，被告也承诺“全面停止相关交房事宜，在未达到交房条件前，业主可自由决定是否收房……抓紧时间完成消防验收，取得综合竣工验收备案”，因此，交房条件应以《商品房买卖合同》的约定为准，即“该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》”。被告于2019年11月13日取得案涉房屋的《竣工验收备案表》，至此，被告已构成逾期交房违约，并应支付原告逾期交房违约金10158.87元(752509元×0.1‰×135天＝10158.87元,违约期限为2019年7月1日至2019年11月13日共计135天)。原告已主动调减约定的逾期交房违约金为已付房款的日万分之一，本院予以支持。 被告于2019年11月13日已取得《竣工验收备案表》，但原告于2020年6月1日收房，又无证据支持存在充足的拒绝收房理由，因此，原告应支付被告逾期收房的房屋管理费。被告主张的房屋管理费本质上属于物业管理费，应比照物业管理收费标准，原告对约定的逾期收房每天20元的房屋管理费标准请求调整，本院酌定按电梯楼物业服务收费标准一般市场均价1.6元/㎡.月计算管理费为1567.8元(148.40㎡×1.6元/㎡.月×12个月÷365天＝7.8元/日，2019年11月13日至2020年6月1日共计201天)。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司支付原告(反诉被告)廖湘娟逾期交房违约金10158.87元，于本判决生效后10日内付清; 二、原告(反诉被告)廖湘娟支付被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司逾期收房的房屋管理费1567.8元，于本判决生效后10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取43元，由被告(反诉原告)怀化市大汉置业有限公司承担。反诉案件受理费减半收取25元，由原告(反诉被告)廖湘娟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨志勇 二〇二〇年八月六日 代理书记员  杨沙沙