河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初10423号原告陈天敏，女，1981年2月14日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告陈健，男，1991年3月3日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。二原告委托代理人任斌，河南陆达律师事务所律师。代理权限：特别授权。二原告委托代理人王盼，河南陆达律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告河南维港置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路9号院附52号。统一社会信用代码：914101005624511370。法定代表人王文渊，执行董事。委托代理人孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告陈天敏、陈健与被告河南维港置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈天敏、陈健的委托代理人任斌、王盼及被告河南维港置业有限公司的委托代理人孙长亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除二原告与被告之间的商品房买卖合同；2.请求法院判令被告返还购房款566993元；3.判令被告赔偿二原告资金占用费以566993元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年3月2日起至2019年8月29日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际旅行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截止2020年6月2日，暂计178815元；4.判令被告赔偿二原告可得利益损失22680元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月2日，二原告与被告河南维港置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为D130××××8674，购买被告开发的位于郑东新区心××路东、××北的伟业·国际广场（现更名为中晟新天地国际广场）A幢17层05号房，房屋性质为商用商品房，建筑面积共38.34平方米，该房单价14788.55元，总价566993元。合同签订后，二原告向被告交付首付款286993元，剩余房款280000元以按揭贷款方式支付。双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2014年8月31日交付取得竣工验收备案表的涉案房产，但被告至今未能实际交付，现在该楼宇整体依然处于未完工状态。除此之外，双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议：“六、产权登记的约定，出卖人应当在2014年10月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；买受人委托出卖人办理商品房转移登记，出卖人取得该商品房初始登记后120日内，为买受人办理该房屋所有权证。”按照双方合同约定，被告应当在2015年2月28日前为二原告办理房屋所有权证。被告至今无法办理房屋所有权证或不动产权证，已经构成根本违约。原被告双方签订《商品房买卖合同》的同一天，二原告与被告的实际控制人（大股东）郑州卡莱顿酒店管理有限公司签订了《物业经营管理合同》，约定二原告将涉案房产交由郑州卡莱顿酒店管理有限公司经营，自2015年5月1日起，郑州卡莱顿酒店管理有限公司应当向二原告支付物业使用费，2017-2021年间的年度租金为45359元/年，即每季度11340元。由此可见，被告对于二原告的可得利益损失是明知的，由于其至今未能正常交付所购房产，导致商业经营无以为继，郑州卡莱顿酒店管理有限公司已经拖欠二原告2020年两个季度的物业使用费22680元，应当视为被告应当承担的二原告的可得利益。根据双方《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交付90日的，买受人有权解除合同。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”被告河南维港置业有限公司辩称：原告请求解除《商品房买卖合同》的请求，原告依据逾期交付房屋行使解除权的期间已超过法律规定的期限，原告享有的解除权已消灭；原告依据商品房买卖合同司法解释第十九条解除合同的请求，亦超过法律规定的时限，解除权已经消灭，且不符合合同约定。原告的该项请求应予以驳回。原告要求返还已付房款的请求，以《商品房买卖合同》解除为前提，因原告解除权已经消灭，原告的该项请求已失去事实及法律依据，应予以驳回，如法院最终认定解除合同，原告主张的数额与实际支付的数额不一致，应以实际支付数额计算。原告请求赔偿资金占用费及可以利益损失均属损害赔偿的请求，二者属于重复计算，且原告主张的赔偿是以合同解除为基础的，原告在解除权消灭的的情况下，该请求不应予以支持。经审理查明：2013年3月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区心××路东、××北A幢17层05号房屋，房屋建筑面积38.34平方米，单价为14788.55元/平方米，房屋总价款566993元。双方约定原告应于2013年3月2日支付286993元，剩余280000元以商业贷款的形式支付。被告应当在2014年8月31日前，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政汉族管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施已完成，前期物业管理已经落实，并交付给原告使用。原告于2013年5月6日支付首付款186993元，于2013年8月17日支付剩余房款280000元。《商品房买卖合同》附件四第六条约定：出卖人应当在2014年10月31日（房屋交付使用后60日）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内为报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付房屋总价的0.002%的违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.002%的违约金。2013年6月6日，该《商品房买卖合同》完成预售合同备案登记。2013年3月1日，原告与郑州卡莱顿酒店管理有限公司签订《物业经营管理合同》，原告将位于郑州市郑东新区心××路东、××北A幢17层05号房屋委托郑州卡莱顿酒店管理有限公司进行经营管理。双方约定经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。《物业经营管理合同》签订后，郑州卡莱顿酒店管理有限公司一次性支付2015年5月1日至2017年4月30日的物业使用费，按39689.5元/年计算，共计支付79379元。截止起诉之日，郑州卡莱顿酒店管理有限公司已向原告支付物业使用费至2020年1月底。2020年8月5日，原告就郑州卡莱顿酒店管理有限公司未按时支付租金向郑州高新技术开发区人民法院起诉，案号为（2020）豫0191民初12088号。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》一份、发票两张、《物业经营管理合同》一份、起诉书一份及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告与郑州卡莱顿酒店管理有限公司签订《物业经营管理合同》，约定自2015年5月1日起租用涉案房产，并已支付租用费用，应视为被告已将房屋交付。原告主张涉案房屋未交付解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。原告主张被告应在2015年2月28日前办理房屋不动产权证书而未办理构成根本违约。本案被告确有拖延办理房屋不动产权证书的违约行为，在被告发生逾期办理房屋不动产权证书违约行为后，原告仍收取物业使用费至2020年1月底，且另行起诉主张物业使用费，原告再主张合同解除有违诚信原则。考虑本案《商品房买卖合同》已进行过预售备案登记，目前无证据证明被告不能办理房屋产权登记属履行不能，故对原告主张因未办理房屋产权证书解除合同的主张，本院暂不予支持。原告主张返还已付房款及利息应以《商品房买卖合同》解除为条件，故对原告该主张不予支持。原告主张被告赔偿可得利益损失22680元，依据不足，且原告就租金问题已向人民法院起诉，对该诉讼请求本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告陈天敏、陈健的诉讼请求。案件受理费11485元，减半收取5742.5元，由原告陈天敏、陈健负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年八月二十八日书记员 张志文