山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7506号 上诉人（原审被告）:庄永强，男，汉族，1972年6月28日出生，住胶州市。 委托诉讼代理人：吴明媚，胶州华盛法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张振法，胶州华盛法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：胶州市中云街道响嘡社区居民委员会(原胶州市中云街道办事处响嘡村村民委员会），住所地山东省胶州市中云办事处响嘡村。 法定代表人：邱永泉，主任。 委托诉讼代理人：范长友，胶州中云法律服务所法律工作者。 上诉人庄永强因与被上诉人胶州市中云街道响嘡社区居民委员会（以下简称响嘡居委会）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初9483号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人庄永强上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法改判上诉人不向响嘡居委会交纳物业服务费；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误。响嘡居委会不是适格的主体，经青岛融成置业有限公司与响嘡居委会协商，涉案小区由响嘡居委会进行自治管理。但青岛融成置业有限公司只是开发单位，不是拥有所有权的建筑单位，其并没有权利与响嘡居委会决定涉案小区的物业事宜。另，响嘡居委会自治管理物业事宜没有经过业主大会及业主过半同意，违反了《物业管理条例》第十一条、第十二条以及《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的规定。故响嘡居委会与青岛融成置业有限公司签订的合同无效，自始没有法律约束力，响嘡居委会是不适格的主体。涉案小区物业服务不到位，存在违章建筑、卫生脏乱差、占用绿化、随地乱扔医疗垃圾等问题。即使上诉人有交纳物业服务费的义务，也应当待响嘡居委会切实履行义务后，再行交纳。综上，响嘡居委会与青岛融成置业有限公司的约定侵害了业主权利，一审判决认定事实、适用法律均错误，请求依法驳回响嘡居委会的诉讼请求。 被上诉人响嘡居委会答辩称，庄永强的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 响嘡居委会向一审法院起诉请求：1.依法判令庄永强支付响嘡居委会物业服务费3914.88元；2.判令庄永强承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：1.庄永强系融城小区3号楼1单元902户的业主。2.青岛融成置业有限公司出具证明一份，证明其公司开发建设的响嘡二里河片区改造项目回迁安置区1-9号楼，在与响嘡居委会协商后，由响嘡居委会进行自治管理。3.业主庄永强于2013年11月10日签订《遵守临时管理规约承诺书》，承诺书中写明：“我等已认真阅读了《融城临时管理规约》及其附件的全部内容，同意遵守本管理规约及附件，同意遵守开发商或发展商委托的物业服务企业日后根据本临时管理规约而制定的规则或规定”。4.《融城临时管理规约》中约定了物业服务管理的收费标准、支付时间及付款方式，且在响嘡居委会提供物业服务后，大部分业主也已履行交纳物业服务费用的义务。5.根据欠费清单，庄永强自2016年5月至2019年4月共计欠费3914.88元。 响嘡居委会认为庄永强应依法交纳物业费用。庄永强认为：1.提交的照片一宗能够反映响嘡居委会物业服务不到位，且小区公共区域收取的费用应该投入到为业主的服务中，但响嘡居委会没有做到；2.对响嘡居委会交纳的证据材料因其未盖章，庄永强不予认可；3.响嘡居委会并未向相关部门备案，就明码标价收取物业费，对于大部分业主已交纳物业费，是因为响嘡居委会对电梯私自改造。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。对于双方争议的物业资质及管理问题，一审法院认为，响嘡居委会与青岛融成置业有限公司经协商后，决定将响嘡二里河片区改造项目回迁安置区1-9号楼交由响嘡居委会进行自治管理，系双方真实意思表示，合法有效；庄永强签订的《遵守临时管理规约承诺书》系双方真实意思表示，合法有效；在永强提供物业服务的情况下，庄永强应向响嘡居委会交纳相应的服务费，庄永强欠缴物业费的行为已经构成违约，响嘡居委会要求庄永强支付物业服务费于法有据，一审法院予以支持，但响嘡居委会的物业服务质量存在瑕疵，需提升服务意识，更好的为业主服务。庄永强对响嘡居委会物业资质及管理问题，可通过合法途径，另行主张权利。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院》第一条、第六条、第九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：庄永强于判决生效之日起十日内支付响嘡居委会自2016年5月至2019年4月的物业服务费3914.88元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由庄永强承担。 二审中，上诉人庄永强提交证据一、电梯内部程序照片，拟证明：响嘡居委会私自改装电梯，上诉人不能乘坐电梯。证据二、照片一宗，拟证明：响嘡居委会服务不到位。证据三、2015年5月至2016年4月份胶州市响嘡二里河片区回迁安置物业管理办公室开具的物业收费单据，证明：物业公司在更换时没有按照物业管理条例相关规定，经过业主过半数人数同意，更换物业公司不符合法律规定。证据四、光盘一份，证明：上诉人不缴纳物业费的原因，是因为被上诉人将物业费与电梯乘坐捆绑在一起，只要不交物业费，电梯卡不予升级，致使上诉人无法乘坐电梯。被上诉人响嘡居委会质证认为：对证据一照片的真实性无异议，对证明事项有异议，该证据不能证明响嘡居委会私自改装电梯；对证据二真实性有异议，不能证明是涉案小区，对证明事项有异议，不构成上诉人拒交物业费的理由。证据三与本案无关，前期物业是由谁收取与本案无关，被上诉人诉求的是2016年5月1日后被上诉人接管涉案小区的物业费，该证据无法证明上诉人的主张。证据四未提交原始载体，对其证明事项亦不予认可，被上诉人未设置障碍。被上诉人响嘡居委会提交2020年3月23日胶州市人民政府文件一份，拟证明：胶州市中云街道办事处响嘡村村民委员会的名称变更为胶州市中云街道响嘡社区居民委员会。上诉人庄永强质证称，无异议。 二审查明，双方当事人均认可，本案所涉小区的建设单位是青岛融成置业有限公司，该小区没有成立业主委员会，响嘡居委会为本案所涉的小区提供了物业服务。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人庄永强应否向被上诉人响嘡居委会支付物业服务费。对此本院认为，本案所涉区域是响嘡村安置回迁项目，青岛融成置业有限公司作为建设单位与响嘡居委会协商确定了该区域交由响嘡居委会进行自治管理。上诉人庄永强亦签字确认其已阅读并同意遵守《融城临时管理规约》及其附件的内容，同意遵守开发商或发展商委托的物业服务企业日后根据本临时管理规约而制定的规则或规定，故青岛融成置业有限公司与响嘡居委会之间的约定对上诉人庄永强具有约束力。该区域没有成立业主委员会并变更物业服务企业，响嘡居委会也实际为本案所涉的区域提供了物业服务，故其有权收取物业服务费。《融城临时管理规约》明确约定的物业服务管理的收费标准、支付时间及付款方式对上诉人庄永强具有法律效力，上诉人庄永强应依约向响嘡居委会交纳物业服务费。关于上诉人庄永强主张的响嘡居委会提供的物业服务存在瑕疵问题，其提交的证据不能证实其主张，本院不予采纳。 综上，上诉人庄永强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人庄永强负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年八月二十五日 书记员  方高海