河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1706号 上诉人（原审原告）：赵瑜，女，1983年8月3日出生，汉族，大专文化，无业，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：王华英，河北**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王义江，河北**律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥东区新华北路华都襄湾壹号售楼部。 法定代表人：赵玉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：林立荣，男，住址：河北省邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：苗振卫，男，住址：河北省邢台市桥西区。 上诉人赵瑜因与被上诉人华都国际建设集团邢缆房地产开发有限公司（以下简称邢缆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2017）冀0502民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵瑜上诉请求：一、撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2017）冀0502民初1043号民事判决。二、改判被上诉人重新委托邢台市城乡房产测绘队按照三层以上业主不承担一、二层交通核公摊面积的原则对上诉人购买被上诉人的华都襄钰豪庭住宅小区9号楼4层1单元401号进行重新测绘，将按多功能楼测绘多出的公摊排除在将来房产证的建筑面积之外。三、改判被上诉人退还上诉人多支付的3平方米房款17643.33元（最终应退房款以测绘结果为准）。四、改判被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金按总房款821179元每日万分之一自2017年1月1日开始计算至争议房产具备约定交房条件并实际交房之日。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决本院认为“原告未提交证据证明该房产实测报告确有错误或存在瑕疵也未向本院提出重新测绘的申请，其未能提交其他充分确实的证据对其诉请第一项加以证明，故其第一项诉请证据不足，本院不予支持”是错误的。该判决理由有两点错误，下面分别予以说明：第一，本案应当适用举证责任转移，由被上诉人一方承担举证责任。双方争议的是一、二层交通核部分公摊应当由谁来承担的问题，根据双方举证能力不平等的实际情况，应当将举证责任转移到被上诉人一方，应当由被上诉人拿一、二层交通核部分公摊应当由三层以上业主承担的法律依据和合同依据，但被上诉人又拿不出其多收3平方米房款合法的法律依据和合同依据，依法就应当承担举证不能的法律责任，本案因为被上诉人当庭承认一、二层公摊确实是让三层以上业主承担了，就可以认定有证据证明上诉人多支付了3平方米的房款，就应当判决被上诉人一方全额退还多收的3平方米购房款。第二，上诉人在一审中已经提出了重新测验要求。上诉人在一审诉状的第一项诉讼请求是：“按照住宅楼标准对争议房产进行重新测绘，将按多功能楼测绘多出的公摊排除在将来房产证的建筑面积之外”，是一审法院没有按照诉请委托测绘机构进行重新测绘，现在却说上诉人没有在一审中提出测绘申请，这明显是错误的。如果一审法院认为上诉人在诉状中提出测绘申请不合适，需要单独提交申请书，一审法院就应当明确告知上诉人一方单独提交重新测绘申请书，所以说，现有证据足以证明上诉人在一审中已经向一审法院提出了重新测绘申请，并且在诉讼请求明确指出了对重新测绘的具体要求。2、一审判决书认定邢台市城乡测绘队是有权确定一、二层公摊是不是应当由三层以上业主承担是错误的。邢台市城乡测绘队（下称测绘队）只是个面向社会提供测绘服务的中介机构，而不是国家指定有权决定公摊面积由谁承担的权力机构。根据上诉人向业内人士调查了解，测绘队从来都是根据开发商的公摊分配方案来进行每个独立单元面积的测量的，因为测绘队是开发商选择的，测绘委托人是开发商，测绘队是收费服务的，收的是开发商的钱，测绘时根本就没有征求购房者的意见，所以说开发商说测绘队有权决定公摊面积的分担方案是不真实的。现实生活中，开发商有赠送阳台的，有赠送入户花园的，这足以说明开发商对房屋结算价格的面积计算是有决定权的，只是法律对此有一个宏观上的调控，对于比较明确的公摊分配比如说：每一层业主需要共同来承担本楼层楼梯、电梯间、过道、门厅等公摊面积（下称交通核面积）但对于因多功能楼造成的一、二层公摊由3-18层业主来承担的问题，相关法律法规是没有明确规定的，对该公摊的分配，如果开发商告诉测绘队由物业用楼自行承担本楼层的交通核面积的公摊，测绘队是不会有意见的，这两层交通核面积加起来够一套单元房了，价值几十万元，开发商是想让3层以上业主拿出这笔钱来装入自己腰包才是其真实想法。物业用房从交通核开门才是正常的，现在被上诉人故意将一、二层入户门开在楼外墙处，该行为被政府相关部门严厉处罚了（被上诉人在楼外墙上建造的楼梯被依法拆除了），这足以说明被上诉人的行为是恶意的，不应当得到一审判决的支持。假设争议的九号楼只有四层，一、二层公摊如果分摊到三、四层四户业主身上，其公摊面积将达到20平方以上，多承担十几万元的购房款，那样将会出现特别明显的不公平，我相信开发商和测绘队都不会让四户业主来承担如此巨额公摊的。由小及大，三层以上业主多了就应当让他们来承担一、二层交通核面积的公摊，这不公平。3、一审判决错误的将被上诉人一方“通知交房”理解为被上诉人一方“具备交房条件”混为一谈。错误的将确认“竣工验收合格与双方约定的商品房交付条件第1条取得建设竣工验收备案证明文件”究竟哪一个是法定的交房条件的责任给行政部门。一审判决书在本院认为中对逾期交房违约金没有支持的理由是相互矛盾的：一方面一审判决对双方有歧义的部分指向“有权机关”作出相关解释，另一方面又认定“被告不存在逾期交房的情形”，有了法院的判决书，法院指向的“有权机关”不会重新来作出相关解释。上诉人在向一审法院起诉之前，已经向行政部门提出过相关问题，但行政部门没有给结论，行政部门明确指出：“向人民法院起诉解决”，上诉人正是根据行政部门的要求来向人民法院要个说法的，而一审判决让上诉人重新再去找已经确定解决不了问题的行政部门，这是上诉人不能理解的行为。上诉人认为，人民法院应当给予明确的认定。二、一审判决明显违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定。合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的义务”，说明公平是合同法的基本原则，本案中的合同约定是公平的，双方都应当遵照履行，上诉人按照约定履行了自己支付全部购房款的义务，而被上诉人没有履行自己按照约定建房和交房的义务。第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，说明被上诉人应当诚实信用，但被上诉人不仅连按照合同履行都没有做到，还擅自变更建房规划，重大情况不告知上诉人。第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。说明当事人双方均应当严格按照合同约定履行，人民法院更应当严格按照合同约定内容对本案进行裁判。第三十九条、第四十一条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。本案争议合同属于典型的格式合同，被上诉人作为提供格式条款的一方就应当承担更多的责任和义务。本案中，唯一能够显示被上诉人一方告知上诉人一方本栋楼是多功能楼的是购房合同第23页附件一中的小区规划总平面图，而这个图在合同中的比例太小，用肉眼根本看不清楚内容，又没有文字说明，这足以说明对于本栋楼是多功能楼的事实，被上诉人没有告知上诉人有故意欺骗情况存在，在双方争议时，应当作出不利于被上诉人一方的解释。合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。”而本案中的被上诉人将住宅楼变更为多功能楼没有通知上诉人，把一、二层交通核公摊让三层以上业主承担没有事先告知上诉人，违约交房事实存在，证据确凿，其违约、违法行为明显，应当依法撤销一审判决，支持上诉人原审诉讼请求。三、本案是房屋买卖合同纠纷，判决的主要依据应当是双方对共同签订的《商品房买卖合同》的履行情况，上诉人认为被上诉人有如下违约行为：1、该合同第一条第一项约定“买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅”，合同第三条第一项约定“该商品房的规划用途为住宅”。也就是说合同中约定的是住宅楼，没有约定为多功能楼，而实际上被上诉人将约定的住宅楼擅自违约建成了多功能楼，这一点被上诉人在答辩状第2页明确承认了争议楼房为多功能楼，这是被上诉人的第一违约行为。2、退一步说，假设上诉人知道是多功能楼的情况下，对于多功能楼和普通住宅楼的区别，被上诉人作为房地产企业，其专业程度远高于作为普通购房者的上诉人，被上诉人有责任向上诉人解释清楚多功能楼与普通住宅楼的区别，更应当向上诉人明确提示：“你购买多功能楼需要多承担一、二层交通核部分的分摊，该公摊具体到你购买的这套单元房需要多承担3平方米左右的购房款”。这是被上诉人的又一违约行为。3、该合同第三条第2项约定“建筑总层数19，其中地上18层，也下1层”，而实际上被上诉人所建争议楼房地下为3层，这一点被上诉人在答辩状第2页明确承认了“地上18层，地下3层”，这是被上诉人的第三违约行为。4、该合同第九条约定的交房条件第一项为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，截止到上诉人写本上诉状的2017年6月2日，被上诉人还没有取得该备案证明文件，却在2016年12月31日向上诉人邮寄了所谓的“入住通知书”，这是被上诉人的第四违约行为。四、让上诉人承担一、二层交通核部分公摊，于法无据，于理不通，合同中也没有明确约定。根据被上诉人所说公摊承担原则：“谁受益谁承担”，多功能楼造成的公摊面积增加，受益人是全小区十几栋楼全体业主，承担该公摊的是九号楼3-18层业主，不公平的事实存在，不仅不合理，也没有明确的法律依据。同时被上诉人作为开发商也是多功能楼的受益人，因为有了该多功能楼被上诉人才能正常开盘销售获利。在一审庭审中被上诉人一再强调有明确的法律规定，对此被告应当承担举证责任，如其找不到明确具体的法律依据，则应当视为举证不能，被上诉人应当承担败诉的法律后果。该法律规定应当具体到：“为整个小区服务的多功能楼造成的公摊面积应当由多功能楼上全体住宅用房业主承担”，否则应当视为没有明确具体的法律依据。五、被上诉人没有履行其告知义务。上诉人所购买的房产同小区其他三层以上住宅用房也从一、二层交通核部分通过，是不需要承担一、二层交通核部分公摊的。上诉人作为一普通的购房者能够想到的公摊，是正常的本层楼的公摊由本层楼业主来分摊，不可能想到一、二层的交通核公摊，会让三层以上业主来分摊。被上诉人作为开发商想让三层以上业主承担一、二层的公摊，应当明确告知上诉人，其没有告知的行为严重侵犯了上诉人的知情权和选择权，被上诉人欺骗行为明显，因为当时上诉人还有很多可供选择的楼房。所以说，被上诉人应当对上诉人的住宅用房按本小区9号楼以外的其他几栋住宅楼测绘方式，让上诉人只承担本楼层的公摊。六、被上诉人所建争议楼房违反了规划许可，其交房行为违法、无效。经上诉人向相关部门调查核实，被上诉人没有按照规划部门的规划盖楼，将作为住宅用途的9号楼建成多功能楼，至今没有进行规划条件核实（见邢台市城乡规划局答复），根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”而在本案中被上诉人违反该法律规定，其所答辩的验收是被上诉人自行组织竣工验收的，没有按照条例之规定向房管部门申请验收（被上诉人一审答辩状第三条），其验收行为无效，不能认定为验收合格，应当确认其交房行为违法、无效。七、对于上诉人来说，这多算的三平方，将长期承担暖气费和物业费，经济的损失是巨大的。由被上诉人退三平方米的钱，并将房产证去掉相应面积，才能体现公平合法。八、被上诉人违约交房行为不仅违约，也违反了政府强制性要求，应当承担逾期交房违约金。被上诉人在一审答辩状第四条中明确承认：“原被告双方签订的《商品房买卖合同》是为政府房管部门强制执行的住建部和国家工商行政管理总局联合制定的商品房买卖合同示范文本”，既然是政府强制执行的合同，其每一条款都具有强制执行的效力，合同当事人无权更改，只能严格遵照改造。购房合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”而被上诉人至今没有取得建设工程竣工验收备案证明文件这一强制性条款，已经取得的房屋测绘报告存在重大瑕疵，据此，被上诉人通知原告交房时并不具备合同约定的交房条件，被上诉人应当按照合同约定承担逾期交房违约金。九、根据本案被上诉人被众多业主以同样理由起诉的实际情况，请求人民法院公正判决。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审人民法院依法查清事实，支持上诉请求。 邢缆公司答辩称，1、依法维持一审原判，驳回上诉人赵瑜的上诉请求；2、本案一、二审诉讼费及其他费用由上诉人赵瑜承担。事实和理由：一、一审判决程序合法，实体正确，依法应予维持。上诉人赵瑜在一审时要求“返还多支付的3平方米房款17643.33元的诉讼请求”没有得到一审判决的支持，是因为与事实不符，上诉人提供不出相关的证据。上诉人赵瑜在上诉状中又重提这一诉求，上诉人赵瑜拿不出新的证据，同样也不会胜诉。2016年3月8日，上诉人与我公司就华都襄钰豪庭住宅小区9＃楼4层1单元401号商品房签订了《商品房买卖合同》，并经房管局网签备案。合同第三条第4项约定“该商品房的房产测绘单位为邢台市城乡房产测绘队，其预测建筑面积共139.63平方米，其中套内建筑面积108.66平方米，分摊共有建筑面积30.97平方米”，这是依据我公司按合同约定委托邢台市城乡房产测绘队出具的《房产测绘成果报告书》填写的，原被告双方对此均予以认可。该商品房建成后，我公司又委托邢台市城乡房产测绘队进行实测，该测绘机构出具了《不动产测量报告》。实测结果为：上诉人所购该商品房建筑面积为141.62平方米，套内面积109.58平方米，分摊面积32.04平方米，阳台面积10.25平方米，我公司按此实测结果向上诉人交房，上诉人支付了购房款821179元。9＃楼在小区内居中，坐落位置好，周围绿化面积大，上诉人及其他业主争抢该楼盘。我公司计算上诉人赵瑜购买的9＃楼4层1单元401号商品房的面积及购房款的依据，就是邢台市城乡房产测绘队出具的《不动产测量报告》（实测）,上诉人赵瑜在一审时提交的预测、实测报告与我公司提交的相关证据是一致的。上诉人赵瑜并没有提交新的证据来推翻邢台市城乡房产测绘队出具的预测、实测报告，也拿不出我公司额外另行收取的3平方米房款17643.33元的凭据，到底这3平方米的面积来自何处？上诉人拿不出真凭实据，完全是靠自己主观推测估算出来的，也是上诉人赵瑜在一审时败诉的原因所在。一审法院替上诉人着想，在一审判决书中认为：“如原告认为邢台市城乡房产测绘队的测绘结果与事实不符，应通过其他途径对该测绘结果予以纠正，待以纠正后的具体房屋占有面积向被告主张权利”。实际上，一审判决为上诉人赵瑜指明了一条路径，但是上诉人赵瑜并不领情，在上诉状中说这个认为是错误的，认为一审判决偏袒被上诉人。试想在一审时原被告双方提交的证据一样，上诉人赵瑜举不出新的证据来推翻邢台市城乡房产测绘队出具的测绘报告，凭空索要3平方米房款17643.33元的目的不能实现。二、上诉人赵瑜的上诉请求不合法。上诉人赵瑜在上诉状中还提出“依法改判被上诉人重新委托邢台市城乡房产测绘队按照三层以上业主不承担一、二层交通核公摊面积的原则对上诉人购买被上诉人的华都襄钰豪庭住宅小区9＃楼4层1单元401号进行重新测绘，将按多功能楼测绘多出的公摊排除在将来房产证的建筑面积之外，上诉人这一要求错误。要求重新测绘的主体应该是对测绘结果不满意或持有异议的法人和自然人，有权提起行政诉讼，也可以申请法院委托相关单位重新进行测绘或鉴定，但是上诉人赵瑜并没有这样做，试图借用法院的审判权向被上诉人施压，判令我公司进行重新测绘于法于理不通。另外，上诉人赵瑜还将司法权与行政权混淆，确认建筑面积及办理房产证本该是行政部门的权限，而不是法院份内的事。三、我公司委托房产测绘机构出具的测绘成果符合合同约定，分摊面积符合房产测绘相关政策法规的规定。本案中，争议的焦点之一是9＃楼一、二层交通核公摊面积该由谁承担，上诉人赵瑜该不该承担。对这一问题我公司在一审时曾做了说明。“邢台市华都襄湾壹号小区9＃楼坐落于桥东区，地上18层，地下3层，分为2个功能区。本幢总建筑面积为：5405.63㎡，幢面积为：20.66㎡。地上层住宅套内建筑面积为3398.83㎡，1-2层配套公建套内建筑面积为：431.25㎡，住宅区分摊的交通核面积847.54㎡。住宅区和配套公建共同分摊地上半外墙面积为26.18㎡。本楼分摊原则：经实地查看，本楼为多功能楼，根据《房产测绘管理办法》、《房产测量规范ＧＢ／Ｔ17986.1-2000》及建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房［2002］74号文），按功能区不同分级分别进行分摊计算”。以上说明中“住宅区分摊的交通核面积847.54㎡”是为住宅占有、使用的电梯、楼梯、过道、公共门厅的共有建筑面积。由于首层、二层配套服务用房有专用通道出入，不使用住宅部分的电梯、楼梯、过道、公共门厅，因此不参与上述共有建筑面积的分摊。分摊原则符合《商品房买卖合同》第十章第二十二条第（二）项第1款规定，并符合房产测绘相关政策法规的规定。上诉人的第一项、第二项诉讼请求不符合合同约定，也是对实测报告关分摊原则合规性的误解。谁使用谁受益，谁受益谁承担，这一分摊原则是公平合理的。试问上诉人赵瑜上下楼不走一、二层的楼梯能上的去，下的来吗？上诉人赵瑜在上诉状中还要求“全小区十几栋楼的全体业主”，还有“开发商”、“配套服务用房”都来分摊9＃楼一、二层交通核部分是错误的。四、我公司交房日期符合合同约定，并不违约。上诉人赵瑜在上诉请求中索要逾期交房违约金“按总房款821179元每日万分之一自2017年1月1日开始计算至争议房产具备约定交房条件并实际交房之日”，不符合事实。按照双方所签订的《商品房买卖合同》，约定交房时间为2016年12月31日。我公司于2016年2月27日组织9＃楼及其他各栋号竣工验收且合格，并在邢台市建设工程质量监督站依法监督下，参建各方依法签署《建设工程竣工验收报告》，说明工程合格已具备交付使用条件。同月31日，上诉人从我公司领取了入住通知书及收房须知等相关资料，证明我公司交房日期符合合同约定。五、我公司在商品房竣工验收合格后交房符合法律法规的规定。案涉合同的签订背景情况是：原被告双方签订的《商品房买卖合同》为政府房管部门强制执行的住建部和国家工商行政管理总局联合制定的商品房买卖合同示范文本，房管局在网签备案时不允许对合同条款的固定内容（自行填写部分除外）进行改动，否则不予备案。合同第九条约定:“该商品房交付时应当符合下列第1、2、××项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、×4、×”。该条款第1项、第2项就是上述示范文本合同的固定内容，合同双方无权改动。但是，该条款已经超越了法律法规规定的工程交付标准，且不符合市场交易的普遍做法（交易习惯）。首先，我国调整商品房交付使用的法律、法规主要包括：《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”；《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”据此，我公司在工程竣工验收合格后交付上诉人使用符合法律法规的规定。而住建部在制定《商品房买卖合同》示范文本中关于“该商品房交付时应当取得竣工验收备案证明文件”的交付条件，则来源于《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（建设部78号令），该办法是部门规章，效力层级远低于上述法律和行政法规。另依据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。建设单位执行备案程序对买房人正常使用商品房不构成任何不利影响，上诉人以此为由认为我公司逾期交房并承担违约责任是不合理的。其次，按照当前房地产市场的通行做法（交易习惯）,为了实现购房人早日收房、装修、入住的要求，大多数楼盘都是在商品房竣工验收合格后交房，邢台还没有哪个楼盘是在竣工验收备案后再交房的。尽管如此，为完善工程竣工验收备案，我公司积极运作，于2016年12月28日将华都襄钰豪庭住宅小区9＃楼的建设工程档案资料移交给邢台市建设档案馆，并由该馆出具了《建设工程档案移交书》（证据一）。2016年12月30日邢台市建设档案馆给我公司出具了：编号冀（邢）城档认字第2016-28号《河北省建设工程档案专项验收认可书》（证据二）。至此，我公司已完成了华都襄钰豪庭住宅小区9＃楼的归档备案。因此，我公司希望法庭在审理过程中充分考虑本案合同的签订背景、备案的管理性规范属性和市场通行做法（交易习惯）等因素，本着有利于实现合同目的的原则处理。六、该项目在建造过程中遭遇了诸多不可抗力因素影响，我公司克服重重困难如期交房，希望上诉人和法庭看到我公司的履约诚意。华都襄钰豪庭项目在建造过程中，多次因空气重污染、政府重要会议、国际自行车赛等原因被政府部门下令停工达203天。尽管如此，我公司克服重重困难，采取抢工期、加班加点、加大施工成本投入等措施，才保证该商品房按合同约定的日期竣工，这证明我公司履约诚意十足。我公司承诺，如果上诉人对该商品房不满意，可以无理由退房，我公司将配合上诉人办理退房手续。七、上诉人的“维权”行为不应当得到支持。上诉人自我公司交房之日起，聚集不明真相的业主以所谓的“商品房建设不符合规划要求、建筑面积测量不对”“逾期交房”等为由，多次聚众到我公司售楼处交涉，干扰我公司正常工作，并采取到西门里办事处“告状”，到市信访办上访，围堵市政府扰乱公共秩序等极端方式解决问题，即便如此，我公司、邢台市城乡房产测绘队及其他有关单位，依然每次都给上诉人积极耐心的解释。鉴于此，上诉人“维权”行为不应当得到支持。此外，华都襄钰豪庭小区9＃楼业主陈叶平、景鸿凯曾以本案相同的案由向一审法院提起诉讼，一审判决后又向二审法院提起上诉，邢台市中级人民法院先后作出（2017）冀05民终2153号、（2017）冀05民终2662号民事判决书（证据三），依法维持原判，驳回上诉。9＃楼业主陈叶平不服二审终审判决，向省高院申请再审，2018年3月27日，河北省高院作出（2018）冀民申482号民事裁定书，依法驳回陈叶平的再审申请。本案上诉人赵瑜与陈叶平、景鸿凯案情的基本事实大同小异，适用的法律法规基本相同，请求二审法院参照贵院曾做出的终审判决书，查明事实，依法公断。 赵瑜向一审法院起诉请求：一、按照住宅楼标准对原告购买被告的华都襄钰豪庭住宅小区9号楼4层1单元401号进行重新测绘，将按多功能楼测绘多出的公摊排除在将来房产证的建筑面积之外。二、被告退还原告多支付的3平方米房款17643.33元（最终应退房款以测绘结果为准）。三、被告向原告支付逾期交房的违约金按总房款821179元每日万分之一自2017年1月1日开始计算至争议房产具备约定交房条件并实际交房之日。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。1、2016年3月8日，原告与邢缆公司签订了合同编号为ＹＳ2016002912、房屋代码为943272的商品房买卖合同，约定赵瑜购买邢缆公司开发的坐落于桥东区。合同约定该商品房的房产测绘机构为邢台市城乡房产测绘队，其预测建筑面积共139.63平方米，其中套内建筑面积108.66平方米，分摊共有建筑面积30.97平方米。房屋总价款为841496元，赵瑜2016年3月8日前支付首付款251179元，其余购房款570000元向银行申请贷款支付。房屋交付日期为2016年12月31日，逾期交房超过60日的如买受人不解除购房合同的，出卖人应自约定交付期限届满次日以全部房价款按日万分之一向买受人支付违约金至实际交付之日止。该合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。2、合同签订后，原告依约向被告交纳了首付购房款，剩余房款办理了银行按揭贷款。3、2016年12月27日，本案诉争9＃楼工程经过勘察、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位验收合格取得建设工程竣工验收报告，结论为符合设计及规范要求，综合评定合格。4、2016年11月3日，经邢台市城乡房产测绘队实测，原告购买的房屋建筑面积141.62平方米，套内面积109.58平方米，分摊面积32.04平方米，阳台面积10.25平方米。5、2016年12月31日被告向各业主送达了收房通知。6、2017年1月1日，原告领走交房资料。7、被告提供的2012年9月13日小区规划总平面图显示9号楼的1-2层为配套服务，3层以上为住宅。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。在审理过程中，原、被告双方争议焦点有：1、确认之诉与给付之诉竞合可否同案审理；2、原告是否多支付了三平方米的事实和理由，被告是否应当返还房款。3、被告是否违约，应承担何种责任。首先说确认之诉的诉请与给付之诉的诉请可否合并审理的问题，本案中原告的诉请第一项虽然与诉请二、三项不是同一法律关系，但该诉讼请求均是基于同一法律事实、同一标的物，合并审理可有效地提高诉讼的效率；再者无明确法律规定不可以合并审理，故本案中的原告诉请可合并审理。关于第二个争议焦点，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告双方在合同中约定了房产测绘机构，该机构对诉争房产作出了测绘报告。原告未提交证据证明该房产实测报告确有错误或存在瑕疵也未向一审法院提出重新测绘的申请，其未能提交其他充分确实的证据对其诉请第一项加以证明，故其第一项诉请证据不足，不予支持。原告第二项诉请是建立在第一项诉请之上的，故该第二项诉请亦不予支持。上述两项诉请原告如认为确有错误，可通过其他途径对该测绘结果予以纠正后再行向被告主张权利。关于第三个争议焦点被告是否违约的问题，被告邢缆公司已经在2016年12月31日通知了原告交付房屋，应视为已履行了通知交房的义务，已按约定交房。在该房屋交付前，已有施工、设计、监理、勘察及施工图审查机构的竣工验收报告，且结论为合格；并于2016年11月3日取得了房屋测绘报告。被告邢缆公司在施工期间，多次因空气重污染的原因被相关部门责令停工，该期间应从交房期间内予以扣除，综合上述情况，被告不存在逾期交房的情形，故原告此项诉请不予支持。原告称竣工验收合格与双方约定的商品房交付条件第1条已取得建设工程竣工验收备案证明文件不同，不符合交房条件。原、被告双方对此有歧义，原告可待有权机关作出相关解释后，再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回赵瑜的诉讼请求。案件受理费241元，减半收取121元，由原告赵瑜负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提供证据的内容、争议事项以及查明事实与一审查明证据情况、争议事项以及查明事实内容一致。 本院认为，第二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理，本案中，上诉人赵瑜起诉主张逾期交房违约金的事实与理由，与另案（本院（2017）冀05民终2153号民事判决）陈叶平起诉主张逾期交房违约金的事实与理由，均基于相同的法律事实。另案经本院作出终审判决，驳回陈叶平的诉讼请求后，陈叶平申请再审，河北省高级人民法院作出（2018）冀民申482号民事裁定，驳回陈叶平的再审申请。有鉴于：两个案件均基于相同法律事实产生的纠纷，两个案件争执的利益等同，主张违约交房的相关基础事实、法律关系一致，且另案已对是否符合交房标准的法律适用做出了判断。至本案诉讼之时，未出现构成影响判断另案裁判理由是否成立的新情况发生。虽然另案判决的既判力范围不包含本案上诉人起诉部分，但从诉讼诚信原则考虑，同一法院对于同一法律事实产生的纠纷，应当作出相同一致的判决。基于上述理由，另案判决理由部分的拘束力适用于本案。从本案的现实情况看，被上诉人邢缆公司交付房屋后，有关房屋管理职能部门也未提出房屋存在安全隐患不能使用的意见。上诉人在一审诉讼中已明了另案判决内容的情形下，就相同问题提出被上诉人逾期违约交房的事由，本院不予支持。根据被上诉人提供的入住通知书、收房须知等资料，结合另案纠纷中对购房人通知及交房情况，可以得出邢缆公司在履行合同过程中不存在有意或过错向买受人延迟交付房屋情况。对此，当事人应当秉持和谐、诚信、友善的态度处理双方分歧，综合衡量被上诉人对华都襄钰豪庭小区一期、二期通知购房业主交房方面的证据，以及基于相同事由的其他买受人起诉邢缆公司审理判决情况，兼顾前述证据和理由，对于赵瑜请求邢缆公司支付逾期交房违约金的诉请，原审判决不予支持并无不当。 本案，赵瑜与邢缆公司签订了商品房买卖合同（合同编号为YS2016002912）是双方真实意思表示，具备合同成立生效的条件，属于依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。审查该商品房买卖合同“商品房的房产测绘机构为邢台市城乡房产测绘队，其预测建筑面积共139.63平方米，其中套内建筑面积108.66平方米，分摊共有建筑面积30.97平方米。”内容，对比其后（2016年11月3日）邢台市城乡房产测绘队实测赵瑜购买的房屋建筑面积141.62平方米，套内面积109.58平方米，分摊面积32.04平方米的内容，能够得出合同约定的根据设计图纸预测的建筑面积、套内面积与邢缆公司交付使用的实际测绘面积不符，且面积误差在3%以内，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项规定，赵瑜应当据实结算。同时，按照合同约定的预测建筑面积139.63平方米，分摊共有建筑面积30.97平方米比例，以及与实测面积存在的误差值，根据社会共同经验，足以得出备案商品房买卖合同中的分摊面积包含赵瑜居住华都襄钰豪庭住宅小区9号楼一、二层交通核面积的结论。又根据该楼层用户必须使用该楼一、二层交通核的情况，由当事人在商品房买卖合同约定，不违反法律规定，不会得出邢缆公司存在不合理免除其责任或加重使用人赵瑜责任、排除赵瑜主要权利的判断结论。此外，邢台市城乡房产测绘队作为具备测绘资质和测绘人员的机构，其进行实际测绘有备案商品房买卖合同依据，重新测绘实质是否定邢台市城乡房产测绘队的专业测绘结论，因此，基于备案商品房买卖合同的有效性，赵瑜提出“被上诉人重新委托邢台市城乡房产测绘队按照三层以上业主不承担一、二层交通核公摊面积的原则对上诉人购买被上诉人的华都襄钰豪庭住宅小区9号楼4层1单元401号进行重新测绘，将按多功能楼测绘多出的公摊排除在将来房产证的建筑面积之外。”的上诉请求，实质是请求将多功能楼一、二层交通核面积公摊排除在备案商品房买卖合同之外，该项请求既违反合同约定，又无法律依据，本院不予支持。 综上所述，赵瑜的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，判决结论正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费241元，由赵瑜负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  郑延铎 二〇二〇年八月二十日 书记员  张姿巍