江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初2557号原告：江西省星港湾物业管理有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县莲一中南路。统一社会信用代码：91360121759965932T。法定代表人：刘国金，该公司总经理。委托代理人：刘平，男，该公司员工。被告：熊辉，男，1986年11月22日出生，汉族，住址：江西省南昌市南昌县。原告江西省星港湾物业管理有限公司诉被告熊辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法由审判员魏润秀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西省星港湾物业管理有限公司委托代理人刘平与被告熊辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西省星港湾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告自2016年4月1日起到2020年6月30日止的物业管理费3909元。2、按合同约定从被告逾期之日起，每天收取千分之一的违约金，总计702元。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告是一家经营物业管理的企业，位于南昌县星港湾花园。锦绣江南小区由原告提供物业管理服务。被告是5栋2单元301室的业主，房屋面积分别为139.73㎡。就锦绣江南小区的物业管理事宜，原告于2014年4月12日与该小区的业主委员会签订了一份《物业管理委托合同》，并对相关事项进行了明确约定，据此，被告2016年4月1日至2016年12月31日每月应按照每平方米0.54元，向原告支付物业管理费75元，合计9个月为675元。2017年1月1日至2020年6月30日每月应按照每平方米0.56元，向原告支付物业管理费77元，合计42个月为3234元；二项总计为3909元。被告从2016年4月1日起即开始拖欠物业管理费，经原告多次催讨，被告拒不支付。按合同约定从被告逾期之日起，收取每天千分之五的违约金，公司认为过高只要求按照千分之一计算：从2016年4月1日开始收取，其2016年4月1日—2019年12月31日欠3909元物业费，每天应收取3.9元违约金，2020年1月1日至2020年6月30日共计180天，总计702元。现原告为维护自身合法权益，特向本院提起诉讼，请法院判如所请。被告熊辉辩称，1、欠物业费属实，物业环境没有搞好，车子停在停车库被损坏、房屋漏水、路面不平整、小区没有路灯，物业都不管；2、物业服务合同到期未事先通知业主续签，原告提供物业服务应该是违法的；3、小区公共设施没有维护好，小区楼梯口没有门；4、小区广告费、停车费的账目没有公布，听上一届业主说按照合同约定每月要公布一次；5、小区垃圾没有及时清理；6、小区经常被盗，电动车也经常被盗，晚上经常有人敲门；7、晚上保安10点左右就开始睡觉，保安年纪比较大，对外开放的门数量比较多存在安全隐患，有时候消防通道被堵。总而言之，小区物业公共服务不到位。此外，涉及我自身的相关管理原告服务也不到位，表现在：1、房屋内、外墙漏水；2、因为其他业主乱停乱放，我的车子进不了车库，车子停在外面被刮花了；3、最近两天楼下住户早上六点就开始装修，跟物业反映物业也不做处理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，经审理认定事实如下：2014年4月12日，原告江西省星港湾物业管理有限公司与南昌县中磊花园（锦绣江南）小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，该合同约定了物业基本情况、委托管理事项、合同期限、双方权利义务、物业管理服务质量、服务费用、违约责任等。其中第三章合同期限：“本合同期限三年，自2014年4月12日起至2017年4月11日止。”第六章管理服务费用1、本物业的管理服务费按双方经招投投标程序协商的标准向业主（住用户）收取，标准如下：“（1）多层住宅自合同签订之日起按0.5元/㎡月计收，每年按0.02元/㎡月递增。2、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的按逾期之日起应交金额的千分之三每日计收滞纳金……”。2014年8月8日，原告向南昌县物价局进行公共性物业服务收费备案，物业服务收费备案标准：“多层住宅每月每平方米0.5元（每年递增0.02元）……以业主委员会所签合同为准，有效期三年……”。原告自2014年4月13日起至今，一直为中磊花园（锦绣江南）小区提供物业服务。同时查明，被告熊辉系南昌市南昌县莲富路118号锦绣江南5栋2单元301室的业主。房屋建筑面积为139.73㎡。被告熊辉已依照上述合同约定向原告江西省星港湾物业管理有限公司缴清2014年至2016年3月31日止的物业服务费。被告自2016年4月1日起至2020年6月30日止一直未缴纳物业服务费。2016年4月1日至2016年12月31日止，按每月每平方米0.54元计收物业费，每月应缴纳物业费75.45元，合计9个月，共计679.05元；2017年1月1日至2020年6月30日止，按每月每平方米0.56元计收物业费，每月应缴纳物业费78.25元，合计42个月，共计3286.5元；上述物业服务费合计3965.55元。原告向被告多次催缴物业费，未果。特向法院提起诉讼，请求被告支付2016年4月1日—2020年6月30日止的尚欠物业服务费共计3909元，并要求按照自被告逾期之日起，每天收取千分之一的违约金，计702元，总计4611元。庭审中，原告认为其已履行了前期物业服务协议的相关义务，被告应按约缴纳物业管理费。被告提供若干照片打印件用以证明原告公共区域物业服务不到位，如没有路灯、路面不平整、公共设施没有及时维护、垃圾没有及时清理等，同时用以证明其居住的房屋内外墙均漏水、车子停在外面被刮花、装修扰民原告未阻止等。经本院主持调解，原告同意被告缴纳3500元物业费，被告仅同意缴纳每个月30元左右的卫生费。因双方意见分歧较大，调解未能达成一致协议。上述事实有原告提供的营业执照副本、被告身份信息、《物业管理委托合同》、《公共性物业服务收费备案手册》、催缴物业欠费通知、南昌县不动产登记中心查询的不动产信息表及被告提供照片打印件等证据予以证实。本院认为，原告江西省星港湾物业管理有限公司与南昌县中磊花园（锦绣江南）小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，对该小区业主被告熊辉具有约束力。该《物业管理委托合同》系真实的意思表示，未违反法律强制性规定，依据合同约定，原告于2014年4月12日至2017年4月11日为锦绣江南小区提供物业服务。虽然被告辩称物业服务合同到期未事先通知业主续签，以此认为原告物业服务违法，但合同期限届满后，小区没有选任新的物业管理企业，也没有订立新的物业服务合同，而由原告继续管理、服务至今，被告至今仍然接受原告提供的物业服务，且被告认可欠原告物业服务费属实，因此，依照合同的约定，原告为被告提供物业服务应当视为双方对原合同的顺延，上述合同合法有效，对该小区业主被告熊辉具有约束力，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。被告抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。庭审中，被告熊辉还辩称原告并没有达到协议中约定的服务项目及要求，所以没有缴纳物业管理费，并提供3组共24张照片打印件予以证明。但被告提供的证据无其他相关证据予以佐证，且原告对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，同时，除两张照片显示时间、地点外，其余照片均未显示拍摄时间和地点，照片内容不能直接反映确属涉诉小区内，也无法反映原告常态化物业服务质量，故被告以原告没有达到协议中约定的服务项目及要求为由拒不缴纳物业管理费，证据不足，本院不予支持。因此，原告要求被告支付2016年4月1日——2016年12月31日每月按每平方米0.54元，向原告支付物业管理费75元，合计9个月为675元。2017年1月1日至2020年6月30日每月按照每平方米0.56元，向原告支付物业管理费77元，合计42个月为3234元；二项总计为3909元，原告依据合同约定，自愿降低物业管理费诉请标准，属于其对自身权利的放弃，不违反法律规定，本院予以支持。因此，原告要求被告支付2016年4月1日——2020年6月30日止的物业服务费共计3909元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付违约金702元，本案中，合同仅约定了滞纳金未约定违约金，原告诉请违约金，无合同约定，且被告熊辉并非无理由拒不缴纳物业服务费，同时，考虑到和谐文明的住宅小区，需要全体业主的理解与支持，需要物业公司及时尽心的服务，为助力业主与物业公司构建互助共赢的关系，综合考量上述因素，本院对原告违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告熊辉在本判决书生效后五日内一次性支付原告江西省星港湾物业管理有限公司自2016年4月1日起至2020年6月30日止的物业管理服务费计人民币3909元。二、驳回原告江西省星港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告已预缴)，减半收取25元，由被告熊辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  魏润秀二〇二〇年八月十八日法官助理章梦玲书记员卢志平