四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6948号 上诉人（原审原告、反诉被告）：伍英凡，女，1979年6月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：谷海波，四川漫江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：成都市金牛区天回镇街道金华社区七组。 法定代表人：卫琪俊，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陈慧慧，女，系公司员工。 上诉人伍英凡因与被上诉人成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 伍英凡上诉请求：1.撤销一审反诉判决；2.判令我爱我家公司承担全部费用。事实和理由：1.居间服务合同为我爱我家预先拟定的格式条款，一审判决未予查明，所有涉及双方重大权利义务及我爱我家公司减免责任之处均未以加黑加粗等方式尽到提醒说明的义务；2.对于我爱我家公司未按约定促成甲乙双方签订合法有效的《买卖合同》，未完成居间服务，一审法院未查明该事实，我爱我家公司未提供协助，不应收取全部服务费；3.一审法院未依据格式条款的相关法律规定，作出有利于伍英凡的合同解释，属适用法律错误；4.伍英凡出具欠条系对居间合同的重复确认，并非形成了独立于合同履行的新的债权债务关系。 我爱我家公司答辩称，1.居间服务合同并非格式条款，伍英凡自主选择订立合同而未持异议，不存在格式条款之说；2.我爱我家公司已促成买卖双方订立合法有效的《买卖合同》，已经完成了居间服务，应当按照合同约定及法律规定收取居间服务费；3.我爱我家在促成买卖双方交易前已将成都市购房政策详尽的告知到伍英凡，伍英凡确认已知悉限购政策并签署了《购房资质声明书》，我爱我家已尽到所知尽告的义务。综上，伍英凡的上诉理由不能成立，恳请依法审理后，驳回伍英凡的上诉请求，依法维持原判。 伍英凡向一审法院起诉请求：1.判决解除《居间服务合同》；2.判令我爱我家公司向伍英凡返还居间服务费22800元；3.判令我爱我家公司向伍英凡赔偿损失合计297750元；4.判令我爱我家公司承担全部诉讼费用。 我爱我家公司向一审法院院提出以下反诉诉讼请求：1.判令伍英凡支付我爱我家公司居间服务费22800元；2.判令伍英凡支付我爱我家公司违约金3845.98元；3.本案诉讼费由伍英凡承担。 一审法院认定事实：2018年5月23日，出售方李揭、夏周丽（即甲方）与买受方伍英凡（即乙方）及居间方我爱我家公司（即丙方）签订了《居间服务合同》，载明：“在丙方居间服务下，甲、乙双方于2018年5月23日签订了编号为M0000839的《成都存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），涉及物业地址为：青羊区金鹏街29号3栋4单元11层。……第二条居间服务确认：甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括：（1）受甲方委托发布房源信息，并对房源进行形式性审查；（2）根据乙方要求进行房源匹配，实地带看；（3）为甲乙双方提供签约机会；（4）代为草拟交易所需的文本；（5）促成甲乙双方签订合法有效的《买卖合同》。甲乙双方签订《买卖合同》时，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。甲、乙双方确认丙方已经完成上述居间服务。第三条居间服务费：1、……乙方向丙方支付居间服务费45600.00元（大写）肆万伍仟陆佰元整。2、甲、乙双方确认，在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可影响交易的未披露情形，甲、乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第二条约定的丙方居间服务已完成。甲、乙双方应于签订《买卖合同》当日向丙方支付本合同约定的居间服务费。……第四条权利义务：1、丙方有权接受甲方售房委托；丙方有权接受乙方委托购买房屋，并带看房屋；丙方应为甲、乙双方提供订立买卖合同的信息和机会；丙方协助甲、乙双方订立买卖交易合同；丙方应接受甲乙双方委托进行网签；丙方在交易中不得提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。2、为交易双方更为顺利的完成交易，丙方完成居间义务后，在甲、乙双方委托的情况下，可为您提供如下委托服务：……（2）协助甲方对乙方个人及家庭的资信状况做预审，根据个人及家庭资信的情况为乙方推荐适合的贷款方式及贷款银行；……第五条违约责任：……2、甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本合同约定的居间服务费，该延迟方除应向丙方支付居间服务费外，每逾期一日按未付款的3%的标准向丙方支付迟延违约金；迟延超过5个工作日的，丙方有权暂停办理该房屋买卖合同约定的后续服务，且不承担因此产生的任何责任。……4、甲、乙双方中任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》约定，导致丙方不能继续协助办理后续手续的，丙方不承担责任，且有权收取依据本合同约定的居间服务费用：如已交付的，丙方无须退还，如交付居间服务费方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用……第七条其他……2、除本合同另有约定或三方协商一致外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。……”该合同落款处有李揭、夏周丽和伍英凡签字捺印及我爱我家公司签章确认。 同日，李揭、夏周丽与伍英凡签订了《买卖合同》，就相关权利义务进行了约定。 2018年5月26日，伍英凡向我爱我家公司缴纳了22800元居间服务费。 之后，李揭、夏周丽与伍英凡就《买卖合同》的履行产生争议，伍英凡起诉至法院，要求解除双方的《买卖合同》，李揭、夏周丽退还伍英凡定金15万元。而李揭、夏周丽反诉主张确认合同已经解除，并要求伍英凡支付其违约金912000元、逾期违约金82500元，并承担李揭、夏周丽的居间服务费45600元。经一、二审之后，就房屋买卖合同纠纷一案，四川省成都市中级人民法院作出（2019）川01民终4681号《民事判决书》，认为“一、案涉房屋买卖合同解除原因的认定。从案涉房屋买卖合同的履行情况来看，伍英凡在约定的支付首付期限届满前未支付相应款项，反而向李揭、夏周丽发函要求终止案涉房屋买卖合同即要求不再履行案涉房屋买卖合同，但伍英凡并未举证证明其要求不再履行案涉房屋买卖合同符合双方约定，也未举证证明存在伍英凡可以不再履行案涉房屋买卖合同的法定情形。因此，在李揭、夏周丽发函要求伍英凡依约履行义务的情况下，伍英凡应当继续依约履行义务。但伍英凡未能依约支付首付款违约。故李揭、夏周丽有权依约行使单方解除权，案涉房屋买卖合同于2018年10月7日解除，解除原因在于伍英凡逾期支付首付款。……”，并最终判决确认双方买卖合同已于2018年10月7日解除，伍英凡支付李揭、夏周丽违约金295600元。 另查明，1.2018年5月23日，伍英凡向我爱我家公司出具《购房资质声明书》，载明：“本人伍英凡……欲购买位于成都市青羊区金鹏街29号3栋4单元11层2号的存量房屋（以下简称：该房屋），成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司已将成都市现行限购政策（尤其是本市出台的《成办发[2018]17号》及相关细则）告知本人，本人已充分了解清楚。本人在此确认具备购买该房屋的资质和条件，如因此产生纠纷或违反相关政策法规的，产生的后果均由本人自行承担。”该声明书落款处有伍英凡签字捺印确认。 2.2018年5月26日，伍英凡向我爱我家公司出具一份欠条，载明：“本人伍英凡……今欠成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司关于签订《居间合同》……的居间服务费人民币（大写）：贰万贰仟捌佰元整（22800.00元）。”该欠条落款处有伍英凡签字捺印确认。 一审法院认为，伍英凡与我爱我家公司之间签订的《居间服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律或行政法规强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。 关于伍英凡的本诉诉讼请求。依据查明事实，我爱我家公司已于2018年5月23日完成居间服务。现伍英凡起诉主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，伍英凡主张解除合同需要有约定解除权或者法定解除权。依据《居间服务合同》第七条的约定来看，任何一方不得解除合同，而要三方履行完合同约定条款后，合同才终止。因此，伍英凡均不享有约定的解除权。伍英凡未提交其他证据证明其存在法定的解除情形，因此亦不享有法定解除权。且从我爱我家公司提供的证据来看，我爱我家公司按照合同履行了相关义务，合同已履行完毕。故伍英凡主张解除合同，无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于伍英凡据此要求我爱我家公司退还其支付的居间服务费22800元，亦无法律依据，一审法院不予支持。对于伍英凡主张我爱我家公司赔偿损失297750元，因伍英凡未提供相关证据证明我爱我家公司在履行合同过程中存在过错，且从（2019）川01民终4681号《民事判决书》所认定的事实及导致李揭、夏周丽与伍英凡之间买卖合同解除的原因来看，均非因我爱我家公司所致，因此，伍英凡未提供证据证明我爱我家公司存在违约行为，其主张我爱我家公司承担违约责任，赔偿其相关损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于我爱我家公司的反诉诉讼请求。2018年5月26日，伍英凡出具《欠条》，明确确认其尚欠我爱我家公司居间服务费22800元，基于上述分析，我爱我家公司作为守约方，其主张伍英凡支付剩余居间服务费22800元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。对于我爱我家公司主张伍英凡支付违约金3845.98元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时根据违约情况对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，及《居间服务合同》第五条关于违约责任“甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本合同约定的居间服务费，该延迟方除应向丙方支付居间服务费外，每逾期一日按未付款的3%的标准向丙方支付迟延违约金”之约定，虽然双方约定的违约金计算方式明显过高，但我爱我家公司自愿放弃部分违约金，其所主张的违约金3845.98元，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院对伍英凡的本诉诉讼请求不予支持，对我爱我家公司的反诉诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决如下：1.伍英凡于判决发生法律效力之日起十日内向我爱我家公司支付居间服务费22800元及违约金3845.98元；2.驳回伍英凡本诉诉讼请求。如果伍英凡未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6108元，减半收取3054元，由伍英凡负担。反诉案件受理费233元，由伍英凡负担。 本院二审期间，我爱我家公司提交了2018年5月23日购房资质声明书，拟证明我爱我家公司已经告知了伍英凡在成都的购房政策，伍英凡亦知悉并了解成都限购政策，不存在任何隐瞒或欺骗的行为。伍英凡质证认为：对该证据的真实性无异议，但是不能达到我爱我家公司的证明目的。本院认证如下：购房资质声明书真实，本院予以采信。 对于一审审理查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 二审审理查明，四川省成都市中级人民法院于2019年7月5日作出（2019）川01民终4681号《民事判决书》。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.我爱我家公司是否代为草拟交易所需的文本并已促成买卖双方签订合法有效的买卖合同；2.《居间服务合同》第二条第2款、第五条第4款是否属于提供格式条款一方免除其责任因而格式条款无效情形；3.是否因我爱我家公司未履行后续义务而应在居间费中扣除未履行的后续服务费用；4.何英凡是否还应支付违约金3845.98元。 一、我爱我家公司是否代为草拟交易所需的文本并已促成买卖双方签订合法有效的买卖合同。 伍英凡认为，（2019）川01民终4681号判决买卖合同解除，而我爱我家公司提供的《成都存量房买卖合同》关于伍英凡未获得贷款的情形下处理条款属于选择性条款，且我爱我家公司未尽到指导、提醒义务，造成双方在合同关键条款上文本不一致，因而产生分歧、误解，使伍英凡承担重大的合同法律责任，违反案涉《居间服务合同》第二条“（4）代为草拟交易所需的文本；（5）促成甲乙双方签订合法有效的《买卖合同》”。 本院认为，我爱我家公司已促成伍英凡和出售方签订了《成都存量房买卖合同》，故我爱我家公司已代为草拟交易所需的文本，且已促成买卖双方签订合法有效的买卖合同。虽我爱我家公司提供的《成都存量房买卖合同》关于伍英凡未获得贷款的情形下处理条款属于选择性条款，伍英凡和出售方对该解决方式的勾选并不一致，但该情况并非属于伍英凡承担《成都存量房买卖合同》法律责任的原因，而（2019）川01民终4681号判决已认定“案涉房屋买卖合同于2018年10月7日解除，解除原因在于伍英凡逾期支付首付款”。且《成都存量房买卖合同》是否解除并不影响《成都存量房买卖合同》的成立生效。故本院对伍英凡关于我爱我家公司违反案涉《居间服务合同》第二条“（4）代为草拟交易所需的文本；（5）促成甲乙双方签订合法有效的《买卖合同》”的主张不予支持。 二、《居间服务合同》第二条第2款、第五条第4款是否属于提供格式条款一方免除其责任因而格式条款无效情形。 根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，《居间服务合同》第二条第2款、第五条第4款免除了我爱我家公司履行后续服务义务的责任，故该条款无效。 三、是否因我爱我家公司未履行后续义务而应在居间费中扣除未履行的后续服务费用。 《欠条》形成于2018年5月26日，《欠条》形成时间在签订《居间服务合同》后极短时间内，但又远早于四川省成都市中级人民法院作出（2019）川01民终4681号《民事判决书》时间，且（2019）川01民终4681号《民事判决书》载明案涉房屋买卖合同于2018年10月7日解除，故伍英凡在出具《欠条》时并未预料到案涉房屋买卖合同会解除。且《欠条》是因履行《居间服务合同》产生而非形成新的债权债务关系，因我爱我家公司未履行后续服务，应在居间费中扣除未履行的后续服务费用，本院酌定未履行的后续服务费用为13680元，故伍英凡还应向我爱我家公司支付22800-13680=9120元。 四、伍英凡是否还应支付违约金3845.98元。 我爱我家公司认为根据《居间服务合同》第五条第2款“甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本合同约定的居间服务费，该延迟方除应向丙方支付支付居间服务费外，每逾期一日按未付款的3%的标准向丙方支付迟延违约金”、第五条第4款，伍英凡还应支付违约金。 本院认为，一审已做详细阐述，本院不再赘述。 综上，伍英凡的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2948号民事判决第二项； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初2948号民事判决第一项； 三、伍英凡于本判决生效之日起十日内向成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司支付居间服务费9120元及违约金3845.98元； 四、驳回成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费6108元，由伍英凡负担，反诉案件受理费233元，由成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司负担120元，伍英凡负担113元；二审案件受理费466元，由成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司负担239元，伍英凡负担227元。 本判决为终审判决。 审判长 王 嫘 审判员 傅科文 审判员 叶云婧 二〇二〇年八月十三日 书记员 徐尚雨