重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初1871号原告：重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司，住所地重庆市江北区观音桥建新南路11号，统一社会信用代码：91500105902873628J。负责人：张萍。委托诉讼代理人：冯进文，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李罗妍，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆百城汽车维修服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺渝州路121号，统一社会信用代码：915001077784927394。法定代表人：何源。委托诉讼代理人：袁冬梅，重庆乾乙律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨清萍，系公司员工。原告重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司（以下简称“公路运输物业分公司”）与被告重庆百城汽车维修服务有限公司（以下简称“百城汽修公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告公路运输物业分公司的委托诉讼代理人冯进文，被告百城汽修公司的法定代表人何源、委托诉讼代理人袁冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告公路运输物业分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2015年3月至2019年11月的物业管理服务费11.4万元；2.判决被告向原告支付滞纳金3.42万元；3.全部诉讼费用由被告负担。事实和理由如下：2015年3月1日，原告与被告签订《物业服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，服务期限为2015年3月1日至2021年3月31日，费用为每月2000元。合同签订后，被告一直以各种理由拒交物业服务费，经原告催收未果，现诉至本院，请求判如所请。审理中，原告申请变更其第一项诉讼请求中的物业管理服务费金额为12.4万元，申请变更其第二项诉讼请求中的滞纳金金额为3.72万元。被告百城汽修公司辩称，原告自双方签订《物业服务协议》时至今均不具备物业管理服务的资质，违反了法律法规强制性规定，双方所签订的物业服务合同应属无效。客观上原告也未提供物业管理服务，涉案厂房小区的安全保卫工作、垃圾处理工作、房屋修缮等均不到位，被告所承租厂房的房顶、场内和外墙均渗水严重，无法使用，原告对此拒不按照物业服务协议约定履行合同义务。被告还按照超出国家用电收费标准的金额向原告支付了电费，造成了巨大损失，要求原告予以返还。因此对于原告所主张的物业服务费及滞纳金均不予认可，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，案外人重庆重庆公路运输（集团）有限公司高科汽车修理厂作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的被告百城汽修公司签订《商铺租赁合同》，约定将位于渝州路121#部分商铺出租给被告，商铺建筑面积约为5123平方米，租赁期限为自2016年4月1日至2021年3月31日止，其中还约定有“水、电、气、物管费由乙方自行向所属物管公司或其他相关单位缴纳”。2015年3月1日，原告作为甲方，与作为乙方的被告签订《物业服务协议》，约定乙方承租位于重庆市九龙坡区渝州路121号部分的物业管理费的缴纳自2015年3月1日起至2016年3月31日止；每月应缴纳物业服务费共计2000元整，乙方应在每月的10日之前将物业管理费交付给甲方；物业管理服务的内容包括物业公共部分日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维护、养护、运行的管理等；若乙方未依约缴纳有关费用，应从逾期之日其每天按所欠费用3%的比例收取滞纳金。2016年4月1日，原、被告双方再次签订《物业服务协议》，除约定乙方承租位于重庆市九龙坡区渝州路121号附部分的物业管理费的缴纳自2016年4月1日起至2021年3月31日止外，其他主要内容的约定与2015年3月1日双方所签订的《物业服务协议》一致。另查明，原告系重庆公路运输（集团）有限公司设立的分公司，不具备物业服务企业资质。庭审中，原告向本院举示了其与涉案房屋所在区域的其他承租人签订的物业服务协议18份、保洁合同、化粪池清掏承包合同、消防系统改造工程施工合同、给水管道安装工程委托协议、监控设施安装合同，拟证明原告与涉案房屋所在区域的绝大部分承租人均签订了物业服务协议，约定由原告为涉案房屋所在的公共区域提供物业服务，且原告也实际上依约提供了相应服务。被告质证认为，对于原告与其他承租人签订的物业服务协议由人民法院依法审查，对于其他合同被告认为仅能证明原告签订合同的事实，但不能据此证明原告实际上提供了相应服务，尽到了物业服务合同约定的义务。另，被告向本院举示了电费发票一组、委托经营告知书一份、漏水报告一份、原告向被告作出的函件一份，拟证明原告超出国家用电收费标准的金额向被告收取了电费，涉案房屋出租人重庆公路运输（集团）有限公司高科汽车修理厂将涉案房屋的租赁经营及管理事项委托原告进行处理，但原告未对被告所租赁房屋的漏水情况进行有效处置。原告对于前述证据质证认为，对于电费发票的真实性由人民法院依法审查，对于其他证据的真实性无异议，但称电费价格本就不属于固定价格，存在波动变化，对于被告所租赁房屋的漏水，其属被告使用的专有面积部分，不属于物业服务合同的范围。审理中，原告主张被告应当缴纳2015年3月1日至2020年5月1日期间的物业服务费12.4万元以及依约计算的违约金3.72万元，被告对于物业服务费未缴纳的时间无异议，但不认可其应当缴纳该费用，对于违约金亦不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，合同无效。现本案中，被告认为自双方签订《物业服务协议》时至今，原告一直不具备物业管理服务的资质，故违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同应属无效合同。本院对此认为，对物业服务企业的资质、收费价格等管理属于行政管理范畴,而非效力性强制性规定,不能作为判定物业服务合同效力的依据。若原告认为物业公司存在上述问题,可通过合法途径向相关行政主管部门投诉反映,但不能据此认定原、被告双方所签订的《物业服务协议》无效，该合同系原、被告双方自愿签订,不违反法律法规的效力性强制性规定,合同依法成立,对双方具有法律约束力，双方应当依据该合同约定的内容履行义务。就被告提出的原告所提供的物业服务不到位的抗辩意见，本院对此认为，由于物业服务本身存在履行周期长、服务内容多等特征，物业公共区域的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要业主或者物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现被告未提供充分证据证明因原告的服务缺位导致涉案房屋所在区域存在清洁卫生、公共设施运转等重大问题，故被告的该项抗辩意见不能构成其不予缴纳物业服务的理由。因此，本院对于原告按照合同约定的2000元/月的标准主张2015年3月1日至2020年5月1日期间的物业服务费12.4万元的诉讼请求，依法予以支持。就被告提出的其所租赁的房屋存在漏水而原告未有效处理的抗辩意见，本院对此认为，根据双方《物业服务协议》约定可知，物业服务的范围为物业的公共部分，现被告称其所承租的专有部分的房屋存在漏水，其可以依据与出租人签订的房屋租赁合同向出租人主张相关权利，虽被告所举示的证据能够证明出租人已经将涉案房屋委托原告进行租赁经营及管理，但该争议所指向的法律关系仍系房屋租赁合同关系，相关的权利义务应当由委托人即出租人承担，故本院对于被告的此项抗辩意见，依法不予采纳。就被告所提出其按照超出国家用电收费标准的金额向原告支付了电费，要求原告予以返还的抗辩意见，由于该费用被告已经向原告进行了给付，现被告认为原告收取的部分费用没有法律根据而应当予以返还，该主张系另一法律关系，被告可与原告庭外协商处理或另案起诉。就原告所主张的违约金，虽然《物业服务协议》中对逾期缴纳物业服务费应当收取滞纳金进行了约定，但该计算标准明显过高，被告对此亦不予认可，故本院根据本案具体案情，酌情认定本案的违约金为500元。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆百城汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司物业服务费12.4万元、违约金500元，合计12.45万元。二、驳回原告重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为1632元，由原告重庆百城汽车维修服务有限公司负担232元，由被告重庆百城汽车维修服务有限公司负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  杨 崛二〇二〇年八月六日法官助理  肖仁杰书 记 员  赵晗杰