广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6124号上诉人（原审原告）：潘家梁，男，汉族，1992年12月10日出生，住广东省佛山市禅城区*****，公民身份号码440************453。委托诉讼代理人：黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞伟坚，男，汉族，1993年9月13日出生，住广东省佛山市禅城区****，公民身份号码440************835。被上诉人（原审被告）：庞炳坤，男，汉族，1969年11月29日出生，住广东省佛山市禅城区****，公民身份号码440************835。被上诉人（原审被告）：冼润香，女，汉族，1968年8月13日出生，住广东省佛山市禅城区*****，公民身份号码440************064。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：杜海平，广东连捷律师事务所律师。上诉人潘家梁因与被上诉人庞伟坚、庞炳坤、冼润香房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘家梁上诉请求：1.改判庞伟坚、庞炳坤、冼润香向潘家梁支付占有使用费和电费共169905元；2.本案诉讼费由庞伟坚、庞炳坤、冼润香承担。事实和理由：一审法院查明庞伟坚、庞炳坤、冼润香应向潘家梁支付2017年12月至2019年5月的占有使用费数额为21068元/月×18个月=379224元，水电费为97389元，即庞伟坚、庞炳坤、冼润香应支付总金额为476613元，庞伟坚、庞炳坤、冼润香已向潘家梁支付了306708元（该款项是庞伟坚、庞炳坤、冼润香已付的全部款项，包括其向潘家梁支付的保证金30000元）。一审庭审时庞伟坚、庞炳坤、冼润香主张将潘家梁应退的保证金30000元抵扣欠潘家梁的占有使用费，但一审判决计算庞伟坚、庞炳坤、冼润香欠付金额时重复计算了庞伟坚、庞炳坤、冼润香的保证金，导致判决金额减少30000元。庞伟坚、庞炳坤、冼润香欠付的金额为169905元（计算方式：379224元+97389元-306708元=169905元）。被上诉人庞伟坚、庞炳坤、冼润香辩称，对于潘家梁主张的一审法院重复计算保证金30000元的事实无异议，二审上诉费应由潘家梁承担，一审诉讼费按一审判决确定的方式承担。潘家梁向一审法院提出诉讼请求：1.解除潘家梁与庞伟坚、庞炳坤、冼润香之间签订的《物业租赁合同》；2.潘家梁有权没收庞伟坚、庞炳坤、冼润香支付的租赁保证金30000元；3.庞伟坚、庞炳坤、冼润香向潘家梁支付租金及水电费211905元及按中国人民银行同期贷款利率向潘家梁计付从起诉之日起至清偿之日止的利息；4.诉讼费由庞伟坚、庞炳坤、冼润香承担。一审法院认定事实：2017年第四季度（潘家梁称是2017年11月底，庞伟坚、庞炳坤、冼润香则称是2017年12月底），潘家梁将位于佛山市禅城区H铺之一的商铺（以下简称涉案物业）出租给庞伟坚、庞炳坤、冼润香并交付使用。庞伟坚、庞炳坤、冼润香于2017年12月向潘家梁支付了租赁保证金30000元。之后，潘家梁（出租方、甲方）与庞伟坚（承租方、乙方）于2018年1月1日签订《物业租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方作商业用途，租赁期限从2018年1月1日起至2018年12月31日止；每月租金21068元；乙方须于合同签订之日向甲方支付保证金30000元；租赁期间产生的水、电费用等由乙方承担。等等。上述租赁合同约定期限届满后，庞伟坚继续承租涉案物业，并于2019年3月20日续签了《物业租赁合同》，约定租赁期间为从2019年1月1日起至2019年12月31日止，其他合同条款不变。2019年3月12日，庞伟坚、庞炳坤、冼润香与潘家梁签订《欠款确认书》,共同确认：从2017年12月至2019年2月期间，庞伟坚、庞炳坤、冼润香应付潘家梁的租金为273884元、应缴水电费为69701元、庞伟坚、庞炳坤、冼润香已付204068.50元，尚欠139516.50元未付。诉讼中，经询问，潘家梁及庞伟坚、庞炳坤、冼润香双方陈述确认：庞伟坚、庞炳坤、冼润香已于2019年6月初将涉案物业返还潘家梁；从2017年12月至2019年6月间，庞伟坚、庞炳坤、冼润香共计应付涉案物业的水电费为97389元；从2017年至2019年6月期间，庞伟坚、庞炳坤、冼润香共计向潘家梁支付了306708元（其中截止2019年6月4日共付294708元，此后庞伟坚、庞炳坤、冼润香于2019年6月10日和同月11日间又支付了12000元）。另查明，潘家梁陈述，涉案物业为其从案外人佛山市禅城区里水股份合作经济联合社处承租而来，不清楚有无合法有效的规划报建手续。经一审法院要求，潘家梁也未能提供涉案物业的建设工程规划许可证明。以上事实，有潘家梁举证的两份《物业租赁合同》《欠款确认书》、付款明细表；庞伟坚、庞炳坤、冼润香举证的账单详情截图以及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《物业租赁合同》虽然仅是由潘家梁与庞伟坚两人签订，但其后的《欠款确认书》中由庞伟坚和庞炳坤、冼润香三人共同以承租人的身份与潘家梁订立，故应认定为庞伟坚、庞炳坤、冼润香共同作为承租人与潘家梁成立租赁合同法律关系。本案应首先审理涉案两份《物业租赁合同》的效力。一、合同效力问题涉案物业无证据证明已经取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，一审法院确认本案讼争的两份《物业租赁合同》应属无效。二、合同无效后的处理《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就潘家梁的各项诉请及其判断理由评述如下：1.要求解除涉案《物业租赁合同》的诉请。合同解除应以合同生效为前提。涉案《物业租赁合同》无效，自始没有法律效力，也不存在合同解除的基础，故一审法院对该诉请不予支持。2.要求没收租赁保证金的诉请。根据上述《合同法》第五十八条之规定，涉案《物业租赁合同》无效，潘家梁依照该合同所受领的保证金无合法依据，构成不当得利，应予退还。潘家梁该项诉讼请求于法不合，应予驳回。3.要求庞伟坚、庞炳坤、冼润香支付租金、水电费用以及利息的诉请。关于租金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，出租人有权参照租金标准请求承租人支付占有使用费用。涉案《物业租赁合同》无效，但依照上述规定，潘家梁仍然有权参照该合同约定的租金标准，即21068元/月，要求庞伟坚、庞炳坤、冼润香支付从2018年1月1日至2019年5月的占有使用费。庞伟坚、庞炳坤、冼润香对此无异议，一审法院予以认定。至于2017年12月的占有使用费，根据查明事实，庞伟坚、庞炳坤、冼润香早在2017年12月份对就涉案物业进行了占有使用，而潘家梁、庞伟坚、庞炳坤、冼润香各方在《欠款确认书》中明确约定庞伟坚、庞炳坤、冼润香应付当月的租金21068元，按照上述司法解释的规定，潘家梁亦有权要求庞伟坚、庞炳坤、冼润香支付该月占有使用费。因此，庞伟坚、庞炳坤、冼润香应向潘家梁支付从2017年12月至2019年5月的占有使用费数额为21068元/月×18个月＝379224元。关于水电费问题。各方确认从2017年12月至2019年6月间庞伟坚、庞炳坤、冼润香共计应付涉案物业的水电费为97389元，一审法院予以认定。由于庞伟坚、庞炳坤、冼润香已共计向潘家梁支付了306708元，另外，庞伟坚、庞炳坤、冼润香于诉讼中主张将潘家梁应退还的保证金30000元抵扣所欠潘家梁的占用费，故庞伟坚、庞炳坤、冼润香还欠潘家梁的占有使用费及水电费金额为379224元+97389元-306708元-30000元＝139905元。潘家梁有权要求庞伟坚、庞炳坤、冼润香支付，并支付从起诉之日起的利息。潘家梁该项诉请超出的部分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、庞伟坚、庞炳坤、冼润香于判决发生法律效力之日起十日内向潘家梁支付占有使用费和水电费共计139905元及利息（利息的计算方式：以未付占有使用费和水电费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，从2020年1月3日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回潘家梁的其他诉讼请求。如庞伟坚、庞炳坤、冼润香未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，本诉受理费减半收取计2464元（潘家梁已经预交）,由潘家梁负担1039元，庞伟坚、庞炳坤、冼润香共同负担1425元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是庞伟坚、庞炳坤、冼润香应向潘家梁支付的占有使用费及水电费数额。一审法院认定房屋租赁合同无效，潘家梁应向庞伟坚、庞炳坤、冼润香退还保证金30000元，庞伟坚、庞炳坤、冼润香应向潘家梁支付2017年12月至2019年5月期间的占有使用费379224元及水电费97389元，合计476613元，双方对此均无异议，本院迳予确认。一审法院查明庞伟坚、庞炳坤、冼润香已向潘家梁支付306708元款项，双方对此均无异议。潘家梁上诉主张该款项中包含30000元保证金，一审法院在计算时重复扣除该30000元保证金，庞伟坚、庞炳坤、冼润香在二审答辩状中对此予以确认，故潘家梁的上诉主张有理，本院予以支持。庞伟坚、庞炳坤、冼润香还应向潘家梁支付占有使用费及水电费169905元（476613元-306708元），相应利息亦应以169905元为本金计算。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，潘家梁的上诉请求成立，本院予以支持。本案因当事人在二审有新的陈述而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初343号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初343号民事判决第一项为：庞伟坚、庞炳坤、冼润香应于本判决发生法律效力之日起十日内向潘家梁支付占有使用费和水电费共计169905元及以169905元为本金从2020年1月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息；三、驳回潘家梁的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2464元,由潘家梁负担733.38元，庞伟坚、庞炳坤、冼润香共同负担1730.62元。二审案件受理费550元，由庞伟坚、庞炳坤、冼润香负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年八月三十一日法官助理 黄清怡书 记 员 许佩珊