甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘05民终533号上诉人（一审被告）：张某，住甘肃省天水市。委托诉讼代理人：安某，甘肃鑫盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛某（系张某丈夫），住甘肃省天水市。被上诉人（一审原告）：清水县顺达汽车运输有限责任公司。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人:王某,甘肃昱晟律师事务所律师。上诉人张某因与被上诉人清水县顺达汽车运输有限责任公司（以下简称顺达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省清水县人民法院（2020）甘0521民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某及其委托诉讼代理人安某、牛某，被上诉人顺达公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人张某的上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同中，约定了被上诉人享有单方解除权，故在被上诉人通知上诉人解除合同时双方的租赁合同已经解除，不符合合同条款的文义，系错误认定；2.上诉人在合同履行过程中未缴纳租赁费系事出有因，并非违约；3.双方在签订合同之初，已经口头约定续租权，该权利在合同第十条第二款中也有体现，基于此，在2018年3月29日追加了150万元左右的装修案涉租赁物，故现解除合同，对上诉人一方显失公平；4.依照买卖不破租赁的原则，租赁合同不应当被解除。被上诉人顺达公司答辩称，1.上诉人长期拖欠租金，致使被上诉人合同目的无法实现，是本案基本事实；2.被上诉人行使合同解除权，符合双方合同约定，也符合法律规定；3.上诉人关于因其丈夫为被上诉人的法定代表人黄某的借款提供了担保，故而可参照不安抗辩权拒付租金的理由，不能成立；4.上诉人关于其他因花费巨资装修便应续租的理由，不能成立；5.近期，被上诉人已被行政执法机关责令改正、限期拆除部分出租房屋，双方已无续租可能。且由此引发的责任，应由上诉人全部承担。顺达公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认顺达公司与张某签订的租房协议于2020年4月27日解除；2.判令张某立即返还承租的的位××县西侧的房屋；3.判令张某给付拖欠的租金60万元；4.本案诉讼费由张某承担。一审法院认定事实：2016年8月9日，顺达公司与张某签订房屋租赁合同约定：顺达公司（甲方）将其综合楼一楼门厅及二、三楼约1330平方米及两处活动板房约327平方米租赁给张某使用，用途为从事餐饮业。租赁期限为3年，自2017年9月1日至2020年8月31日，约定每年房屋租金32万元，并于每年提前一月交纳下一年租金。合同第四条约定：“承租期间，乙方（张某）在不改变和影响房屋整体结构的前提下，根据经营上的需要可进行装修、装饰并自行承担装修费用”。第十条违约责任第2项约定：“如乙方（张某）违约，超过合同期限，超期时间按原定租金向甲方（顺达公司）支付租金。否则，甲方（顺达公司）有权单方解除租赁合同”。合同签订后，张某先后支付租金24万元，至今未支付剩余租金。另查明，顺达公司现下欠张某餐饮费用68365元。2020年4月27日，顺达公司向张某送达了解除合同通知。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。张某与顺达公司签订房屋租赁合同，未违反法律法规的强制性规定，依法成立房屋租赁合同关系，予以确认。顺达公司按照约定将房屋交付张某使用，张某亦应按照约定全面履行给付租赁费义务，故对顺达公司要求张某支付剩余租赁费的诉讼请求予以支持，下欠租赁费数额依据合同约定年租金为32万元，3年租金为96万元，减去张某已经支付的24万元及未到期4个月租金106800元，现下欠租金613200元，顺达公司主张由张某支付下欠租金60万元，符合法律规定，予以支持。一审庭审中，顺达公司同意在租金中扣除下欠张某的餐饮费用68365元，故由张某再支付顺达公司租金531635元。关于顺达公司要求确认其与张某签订的租赁合同已于2020年4月27日解除的诉讼请求，当事人双方可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。张某未按照约定期限支付租赁费，已构成违约，应当承担违约责任，依据双方违约责任约定，顺达公司享有合同单方解除权，故对其该项诉讼请求予以支持，张某应返还其承租的顺达公司的房屋，并自2020年4月27日合同解除后的租金按其实际占用天数计算至搬离之日止。关于张某丈夫牛某为顺达公司法人黄某担保借款故未按期支付租赁费的答辩意见，因担保责任承担与租赁合同关系非同一法律关系，双方亦未对租赁费支付方式约定改变，其该项答辩意见不能成为租赁费未按期支付的正当理由，故不予采纳。关于张某主张其装修损失及清水县浙江商贸城有限责任公司断水、断电造成停业期间损失的答辩意见，依据合同相对性原则及本案实际情况，其可另行主张，本案不宜一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、清水县顺达汽车运输有限责任公司与张某于2016年8月9日签订的房屋租赁合同自2020年4月27日解除；二、张某于判决生效之日起十日内向清水县顺达汽车运输有限责任公司支付下欠租赁费531635元，并自2020年4月27日起合同解除后的租金按其实际占用天数计算至搬离之日止；三、张某于判决生效之日起十日内返还承租的的位××县顺达汽车运输有限责任公司的房屋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9980元，减半收取计4990元，由张某负担。本院二审期间，张某提供了四份新证据。证据1.结婚证复印件，证明目的：张某与牛某之间具有夫妻关系；证据2.（2020）甘0502民初2056号民事判决书，证明目的：证明牛某为被上诉人及其法定代表人借款承担担保责任；证据3.借款合同、展期还款协议书，证明目的：证明被上诉人及其法人未按约定还款的事实；证据4.清水县“溢香源”火锅店转让合同，证明目的：证明被上诉人的转让期限至2022年8月31日。上诉人质证称，证据1认可，证据2真实性认可，证明目的不认可，证据3真实性不认可，因为是复印件，具体情况无法判断；证据4真实性无法判断，且转让方不是被上诉人，承诺也不是对被上诉人作出，与被上诉人无关。被上诉人提供了一组新证据,被上诉人给上诉人发出的通知及清水县城市管理行政执法责任改正通知书2份，证明目的：证明被上诉人有权行使单方解除权。上诉人质证称，真实性认可，关联性及证明目的不认可。本院认为，上诉人提供的证据1真实性认可，证据2-4与本案无关，不予确认。被上诉人提交的证据中，被上诉人给上诉人发出的通知，真实性认可，清水县城市管理行政执法责任改正通知书2份与本案无关，不予确认。二审经审理查明：2020年4月27日，被上诉人向上诉人发出解除涉案租赁合同的通知，上诉人于2020年4月28日收到该通知,并于2020年4月29日向被上诉人发出协商函,内容如下:“1.本人不同意解除合同，要求继续履行合同，租赁合同还未到期……；2.涉案房屋经过被上诉人的批复后装修，花费较大，希望被上诉人全额回购……；3.被上诉人在送达解除通知之前，对酒店周边设施进行拆除，造成断水、断电，酒店无法正常经营，造成损失20多万元，要求赔偿……”。二审查明的其余事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案中，被上诉人是否享有单方解除权；2.上诉人未按时缴纳租金是否可参照适用不安抗辩权；3.涉案租赁合同能否解除。关于焦点一，涉案房屋租赁合同第三条约定，房屋年租金为32万元，并于每年提前一月交纳下一年租金。第十条第二款约定，如张某违约，超过合同期限，超期时间仍按原定租金向甲方支付租金。否则，被上诉人有权单方解除租赁合同。现张某已拖欠2年的租金，其并没有按照合同约定按时足额缴纳租金，已经构成违约。按照合同约定，被上诉人享有单方解除权。关于焦点二，上诉人认为其没有按时交纳租金是因为牛某作为上诉人的丈夫，为被上诉人及其法定代表人的借款提供了担保，故其有合理理由不缴纳租金。本院认为，上诉人所称的借款及担保发生的主体系借款人张朝霞、贷款人天水市秦州区华威小额贷款有限责任公司、保证人牛某，而本案租赁合同的主体系出租人清水县顺达汽车运输有限公司与承租人张某，借款案件中担保责任关系与本案租赁合同关系非同一法律关系，且主体不同，双方亦未对租赁费的支付方式另有约定，故上诉人称其没有违约不缴纳租金并参照不安抗辩权适用的上诉理由不能成立。关于焦点三，本案上诉人在签订租赁合同后，先后支付租金24万元，至今未支付剩余租金，已经构成违约。如前所述，在被上诉人享有单方解除权的条件下，被上诉人于2020年4月27日向承租人发出解除租赁合同的通知,被上诉人于2020年4月28日收到该解除通知，上诉人于2020年4月28日收到该通知，故涉案租赁合同应当于2020年4月28日解除，但上诉人对合同解除时间没有上诉，故本院不再调整。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费9980元，由张某负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宏权审 判 员 陈 萍审 判 员 雒 璇二〇二〇年八月二十六日法官助理 刘 丹书 记 员 王 菲