四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3844号 上诉人（原审原告）：胡凤，女，1967年10月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：程然，四川诚然律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢光喜，男，1954年10月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 上诉人胡凤因与被上诉人谢光喜房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初15474号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 胡凤上诉请求：1．判令谢光喜赔偿胡凤经济损失64300元。2．本案一、二审诉讼费由谢光喜承担。 事实与理由：一、一审法院认定事实错误。双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系真实意思表示，具有合法性，客观性和关联性，应该受到法律保护和支持。胡凤积极向谢光喜履行了交付房租费之义务，严格按照约定履行责任，不存在任何违约行为，不应当承担同等责任。二、一审法院适用法律不当。1．谢光喜未告知胡凤案涉房屋所有权归属四川省地矿物资总公司，也没有告知其不具有房屋转租权，故谢光喜构成恶意欺诈。谢光喜向案外人四川省地矿物资总公司交的租赁费才600元/月，而转租给胡凤为3000元/月，属于暴利，且还提出上涨厂房租赁费。2．胡凤在装修案涉厂房期间和装修完毕投入正常生产使用全过程，谢光喜和四川省地矿物资总公司知情但是没有阻止和提出异议。谢光喜恶意拒绝履行生效《合同》与《协议》之约定条款和口头承诺、保证之行为给胡凤造成了巨大经济损失费共计60500元，并应当依法支付违约金3800元，合计64300元。 谢光喜辩称，一、其已告知了胡凤案涉标的物属四川省地矿物资总公司，不能转租只能联营经营，有微信截图佐证。且谢光喜在签订协议备注栏中特别注明：该房所有权是四川省地矿物资总公司。胡凤明知房屋所有权不是谢光喜依然要签订租赁协议，故对于胡凤所称恶意欺骗行为不成立。二、对方上诉中提到牟取暴利不属实。谢光喜按公司涨价的金额将房屋转让给胡凤使用，且经胡凤同意认可，有地矿公司与谢光喜签订的2份租房合同和谢光喜上交给公司财务房屋租金收据核实。三、四川省地矿物资总公司提前终止与谢光喜的租赁合同。系因胡凤擅自改变房屋结构私自搭建钢架二楼，在生产过程中影响楼上楼下住户正常生活，且存在严重消防隐患。 胡凤向一审法院提出诉讼请求：一、判令谢光喜赔偿经济损失费人民币合计60500元；二、判令谢光喜支付违约金人民币3800元。 一审法院经审理查明：2017年12月6日，出租方四川省地矿物资总公司（甲方）与承租方谢光喜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定四川省地矿物资总公司将位于房屋及库房出租给谢光喜，租期为2018年1月1日至2018年12月31日，租金为7650元／月。2018年6月1日，出租方四川省地矿物资总公司（甲方）与承租方谢光喜（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定四川省地矿物资总公司将位于忠烈××号门面及库房出租给谢光喜，租期为2018年6月1日至2018年12月31日，租金为9600元／月。前述两份合同指向的是同一处房屋，且均约定严禁转租，否则四川省地矿物资总公司有权终止合同。 2018年4月16日，出租方谢光喜（甲方）与承租方胡凤（乙方）签订《房屋出租合同》，约定谢光喜将位于忠烈××后××楼××房屋出租给××作为作坊××房，租期为2018年5月1日至2019年4月30日，租金为3800元／月，该合同第八条载明：“甲、乙双方在合同期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金，如遇特殊原因，双方自行协商解决。乙方在使用期间，消防安全放在第一位，如发生后果自负。”备注处载明：“该房屋为地矿局所有，甲方与地矿局签订租赁合同，乙方与甲方签订租赁协议。合同期间，甲方不得随意终止合同，在没有特殊情况变更下，五年期间乙方享有优先续签权利，如房东在期间调整房租金额、未超过叁仟元，甲方不与调价。” 2018年7月20日，太升路街道安全生产管理委员会向四川省地矿局出具《安全责任告知书》，载明：“2018年7月20日，我们在巡查中发现贵部所管辖忠烈××号居民院落后院4栋2楼用于服装加工和存储场所内电线裸露在外，且楼上有人员居住，存在较大风险隐患，已经违反《消防法》第十九条之规定……望你们对存在的隐患问题给予高度重视并积极消除风险。”该告知书由谢光喜签收。 2018年8月22日，四川省地矿物资总公司向谢光喜出具《通知》，载明：“我单位经研究决定，提前终止与你签订的忠烈××号出租房合同，合同终止的相关事宜，双方共同协商处理，通知送达后，停止一切生产活动……”2018年8月30日，胡凤搬离了案涉房屋。 一审法院另查明，胡凤使用该房屋作为其服装作坊（个体工商户：青羊区倍姿服装加工定制店，负责人胡凤）加工生产厂房，产生装修费及材料费共计30700元，搬离案涉房屋产生搬运装卸服务费4600元。 一审庭审中，谢光喜陈述：1．其出租给胡凤的房屋为从四川省地矿物资总公司处租赁的房屋的其中一部分，转租事宜四川省地矿物资总公司并不知情。2．因周围居民存在较大反应，故案涉房屋无法顺利完成整改工作，在此前提下，才解除其与胡凤签订的《房屋出租合同》。3．其告知胡凤所承租房屋存在安全隐患后，胡凤已于2018年8月30日自愿搬离房屋。 上述事实，有当事人身份信息、《房屋租赁合同》、《房屋出租合同》、《安全责任告知书》、《通知》、《联合声明》、照片、四川增值税普通发票、工商服务业统一收款收据等证据及当事人陈述在案为证，具有真实性、合法性和关联性，一审法院予以采信。 一审法院认为，案涉《房屋出租合同》系胡凤与谢光喜的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按照约定全面履行义务。 关于胡凤主张谢光喜向其支付经济损失费60500元及违约金3800元的诉请。胡凤在明知案涉房屋为谢光喜从四川省地矿物资总公司处租赁的房屋的前提下，仍旧与其签订《房屋出租合同》，导致《房屋出租合同》无法继续履行，胡凤与谢光喜均存在过错，各自承担50%的责任，并按照该比例分担合同解除产生的各项损失。胡凤主张谢光喜向其支付经济损失费60500元及违约金3800元。胡凤提供的证据仅能证明产生装修和材料费30700元、搬运装卸服务费4600元，故谢光喜应当支付胡凤上述损失的一半即17650元；胡凤主张的其他损失无证据证明，一审法院不予支持；合同解除系双方共同过错，谢光喜不用支付违约金。 谢光喜未提交充分的证据证明其抗辩，且与一审法院查明事实不符，一审法院对其抗辩不予采信。综上所述，一审法院对胡凤的诉讼请求部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、谢光喜于判决发生法律效力之日起十日内赔偿胡凤经济损失17650元；二、驳回胡凤的其他诉讼请求。一审案件受理费1408元，减半收取704元，由胡凤负担352元，谢光喜负担352元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 胡凤提交以下证据：证据1《房屋出租合同》，拟证明胡凤与谢光喜之间签订的租房合同的租金已经高于市场的规则以及谢光喜追求暴利的客观事实。证据2《补充协议》，拟证明谢光喜向胡凤约定了5年的租期，故谢光喜存在恶意违约的客观事实。证据3《房屋租赁合同》，拟证明谢光喜追求房租差额的暴利行为以及谢光喜与第三人签订的《房屋租赁合同》中第7条特别约定了“严禁转租”，但是谢光喜恶意与胡凤签订出租合同，故谢光喜恶意违约应当承担违约责任的客观性。证据4《安全生产隐患排查登记表》，拟证明胡凤的厂房不存在消防隐患和安全隐患。证据5谢光喜提供要求赔偿的《申请》，拟证明谢光喜向第三方四川省地矿物资总公司要求补偿的申请，并协商以此赔偿胡凤因合同不能继续履行的损失。证据6《装修协议》，拟证明胡凤与装修公司的装修事实以及装修所产生的装修费、设备的拆迁费、安装调试费。证据7胡凤与成都暑江缝纫设备商行签订的《协议》，拟证明由于谢光喜违约导致搬迁设备所产生的经济损失。证据8《照片打印件》2张、谢光喜向胡凤提供的一份《说明》，拟证明胡凤的厂房不存在安全隐患和消防隐患。证据9胡晓娟、伍清伟的证人证言，拟证明胡凤在装修厂房和搭建阁楼的全过程是告知了谢光喜，履行了告知义务且谢光喜知道其在装修和搭建阁楼的装修行为；并证明胡凤退出厂房是因为谢光喜多次说要断水、断电，且谢光喜也同意赔偿胡凤。证据10收据3张，拟证明产生了机器设备安装调试损失。 对胡凤提交的证据，谢光喜发表质证意见称，对真实性不予认可。 谢光喜提交以下证据：四川省地矿物资总公司出具的《说明》，拟证明胡凤的厂房存在安全隐患。 对谢光喜提交的证据，胡凤发表质证意见称，由于出具《说明》的单位与谢光喜之间存在利害关系，所以该证据与本案不具有关联性。而谢光喜向四川省地矿物资总公司租赁了很多房屋，该《说明》不能证明所说的系本案的房屋，该证据不具有合法性、真实性及关联性。 本院对胡凤提交的证据1、3、4、5、8，因谢光喜已于一审中提交并经双方质证，故不属于本案的新证据；对证据2的真实性、合法性予以认可，但该证据与胡凤所主张的待证事实缺乏必然关联；对证据6、7的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据9的证人证言，无其他证据予以佐证，本院无法核查其证言内容的真实性，不予采信。对证据10的真实性、合法性、关联性予以确认，对该证据予以采信。对谢光喜提交的证据，本院无法核实其内容的真实性，不予采信。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，胡凤于腾退过程中因设备的安装、拆卸、调试产生了18000元的费用。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于造成案涉转租合同解除的过错问题。本案中，胡凤对一审判令其承担50%的损失提出上诉，认为其并不存在违约行为，不因分担该损失。对此，本院认为，从一审查明的事实来看，系四川省地矿物资总公司先行终止与谢光喜的租赁合同，该终止行为导致谢光喜丧失对案涉房屋的合法占有，并进而导致转租合同也无法继续履行而终止。故就转租合同无法继续履行的根本原因系作为转租合同的出租人丧失合法占有而造成，属出租人丧失合法占有而无法继续提供房屋的情形，其过错责任在谢光喜一方。尽管四川省地矿物资总公司终止合同与案涉的安全隐患有关，但该项事实仅涉及对四川省地矿物资总公司与谢光喜之间的租赁合同进行评价。依合同相对性，就转租合同解除的过错而言，仍应以谢光喜与胡凤关于转租的约定进行审视，具体而言，双方在该转租合同中已明确约定胡凤对该房屋的用途为“作坊”，且并无足以采信的证据证实胡凤在使用案涉房屋从事生产经营的过程中谢光喜提出过异议，故谢光喜以该安全隐患问题主张减免其过错责任缺乏依据。另，依太升路街道安全生产管理委员会出具的《安全责任告知书》，该安全隐患属于须引起重视并应“积极消除”的风险，即可用通过整改来达到继续适租的目的，故该风险隐患并非造成案涉转租合同无法继续履行的必然和直接原因。综上，造成案涉转租合同无法继续履行并终止的过错在谢光喜，胡凤该上述理由成立，本院予以采纳。 关于案涉损失的范围问题。依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未终止履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，胡凤有权要求谢光喜赔偿因合同解除而发生的损失。对于该损失的构成问题，经本院核实，胡凤于本案中主张的损失包括装修及材料费损失30700元，因合同解除造成的腾退搬运费用4600元、机器设备安装调试费18000元及房屋闲置期间的租金损失7200元，上述损失共计60500元。其中装修及水电改造损失30700元、搬离案涉房屋产生搬运装卸服务费4600元已经一审认定，且双方对此并无异议，故本院对该部分损失予以确认；除此之外，对于胡凤主张的机器设备安装调试费18000元，胡凤于本案中已提交收据予以证实，且属腾退过程中发生的必然损失，对关于该损失的上述主张于法有据，本院予以支持；对胡凤主张的7200元房屋空置损失，因胡凤于审理中认可谢光喜已将多交付的房租退还，故对该损失的上诉主张，本院不予支持。另，关于胡凤主张的违约金问题，鉴于本院已支持其损失主张，其损失已得到填补，故对其主张的违约金不再予以支持。 综上，胡凤的上诉主张部分成立，就其成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初15474号民事判决第二项“驳回胡凤的其他诉讼请求”； 二、变更成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初15474号民事判决第一项“谢光喜于判决发生法律效力之日起十日内赔偿胡凤经济损失17650元”为“谢光喜于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿胡凤经济损失53300元”； 三、驳回胡凤其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费704元，由胡凤负担121元，谢光喜负担583元。二审案件受理费1408元，由胡凤负担241元。谢光喜负担1167元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年八月二十六日 书记员  符 莎