大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初1865号原告大连华安物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-13。法定代表人王勤忠，职务：总经理。委托诉讼代理人王博，系辽宁金环律师事务所律师。委托诉讼代理人孙燕，女，汉族，系公司职员，住址大连市西岗区。被告王代锁，女，汉族，1980年4月1日出生，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人李晓光，系辽宁建方律师事务所律师。原告大连华安物业管理有限公司诉被告王代锁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告大连华安物业管理有限公司的委托代理人王博、孙燕，被告王代锁的委托代理人李晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连华安物业管理有限公司诉称，判令被告给付所欠物业服务费人民币43,245元，车库费7,200元，违约金人民币15,134元，合计人民币65,579元。事实与理由：2012年6月5日，大连广泰房屋开发有限公司与原告大连华安物业管理有限公司，签订了《物业服务委托合同》，合同约定由原告向大连市美树日记小区提供物业服务。合同约定由原告向被告位于美树日记小区84号楼3室的房主提供物业管理服务。被告自2012年7月1日到2019年12月31日期间欠缴原告物业费，被告2011年7月1日交房，因没时间为由欠缴物业费。根据原告统计，自2012年7月1日至2019年12月31日止，被告共欠缴物业费、车库费50,445元。原告多次上门催收协商、电话催收等（物业费催费通知单，有照片作为物证依据，附后）方式向被告追缴物业费均无结杲。综上所述，原告在合同存续期间及延展期间按照合同条款忠实的履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务，截至原告提起诉讼之时，被告并没有釆取任何行动履行义务，至今仍没有支付其所欠缴的物业费，其行为已经影响到了原告正常的经营秩序，给原告造成了损失。被告李晓光辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告从未向业主公示过物业收费许可和停车收费许可，被告认为原告没有合法的收费资格，所以不能收取相关费用；2、2017年11月14日案涉房屋和附属的车库才交付给被告并登记在被告名下，所以在该日期之前的物业费和车库费被告没有义务给付；3、2019年3月11日，案涉房屋以及车库已经转让给了案外人，所以在该日期之后的物业费和车库费被告没有义务给付；4、在案涉房屋交付给被告以后，原告严重不履行物业管理的义务，给被告造成了重大的损失，所以被告不应当交纳物业费。案涉房屋存在严重的漏水问题，原告不履行物业合同约定的维修义务，导致被告一直不能入住，给被告造成了重大的损失；被告房后的栅栏被其他业主违法改造，房后面积被该业主违法侵占，原告并没有尽到物业管理义务；并且，原告没有按照物业合同的约定每半年公示物业费的收支情况。这些都是原告严重不履行物业管理基本义务的体现。5、原告主张的违约金没有事实和法律依据。6、2017年以前的物业费已经过了诉讼时效，原告不能再主张收取。经审理查明，2012年6月5日，原告与大连广泰房屋开发有限公司（以下简称广泰公司）签订《前期物业管理委托合同》。约定，甲方广泰公司将大连市机场新区圣林南园委托原告（乙方）实施物业管理，物业名称为美树日记小区；委托管理期限自本合同生效日起至小区业主委员会成立时止；多层住宅、高层住宅、小高层住宅、公建、别墅物业标准收费范围暂定1.7元-2.2元每月每平方米（不含电梯运行费）。同日，双方签订《补充协议书》，确定一期物业管理费收费标准不变，二期标准与一期相同，即：小高层1.7元/平米/月；多层1.8元/平米/月；花园洋房2.0元/平米/月；联排别墅2.2元/平米/月；公建2.0元/平米/月；电梯12元/户/月；地下停车场、车库40元/位/个/月。协议签订后，原告进入该小区提供物业服务至今。案涉房屋位于大连市甘井子区，房屋面积218.21平方米，位于由原告提供物业服务的美树日记小区内。被告自认以购买抵债房的方式，在案涉小区施工方大连安泰建设有限公司处购买了上述房屋及美树日记D7号楼3单元－1层－1号车库和美树日记D7号楼3单元－1层－3号车库两处。被告主张开发商于2017年11月14日才实际向被告交付了案涉房屋，并变更了产权登记。经查，大连市房地产档案馆中记载，被告作为案涉房屋的产权人于2017年11月14日至2019年3月11日持有该房屋，2019年3月11日案涉房屋再次转移登记至案外人党楠名下。2019年3月15日，被告与案外人党楠签订车库买卖协议，将上述两个车库出卖给案外人党楠。原告主张被告应于2012年7月1日起交纳物业费，但未向法庭提供相关证据。被告在2017年11月14日至2019年3月11日间未向原告交纳物业服务费，该期间产生房屋物业费及车库物业费共计9,027.66元（218.21平方米×2.2元/月÷30天×483天+40元×2个÷30天×487天）。上述事实，有《前期物业管理委托合同》、《补充协议书》、不动产登记档案、《买卖协议》及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。广泰公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》是合同双方真实的意思表示，合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。对于2017年11月14日至2019年3月11日间物业费9,027.66元，被告理应及时给付原告，故对于原告诉讼请求合理部分本院予以支持。原告主张被告应交纳2017年7月1日至2017年11月13日的物业费，因原告无据证明被告在此期间是案涉房屋的占有使用人，因此，对于原告主张的该期间物业费，本院不予支持；对于原告主张被告应交纳2019年3月12日至2019年12月31日期间的物业费的请求，经查，案涉房屋的产权人已于2019年3月11日变更为他人，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”，此时不应再认定被告为案涉房屋的业主，因此，原告向被告索要该期间的物业费于法无据，本院不予支持。关于被告辩称原告从未向业主公示过物业收费许可和停车收费许可，原告没有合法的收费资格，所以不能收取相关费用的意见，于法无据，本院不予采纳。对于原告主张在案涉房屋交付给被告以后，原告严重不履行物业管理的义务，给被告造成了重大的损失，所以被告不应当交纳物业费的意见，本院认为，第一，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。第二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。关于被告辩称原告的收支未进行公示的问题，被告可以请求物业服务企业就物业管理服务费收支情况进行公布，但不能以此为由拒交物业费。若被告主张给其造成损失，属于侵权纠纷的，应另案诉讼。关于被告2017年以前的物业费已经过了诉讼时效，现本院支持的物业费自2017年11月14日起，本案受案时间为2020年3月11日，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，因此，被告对诉讼时效的抗辩于法无据，本院不予采纳。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告王代锁于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连华安物业管理有限公司物业服务费9027.66元（自2017年11月14日至2019年3月11日）。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元（原告已预交，已减半），由原告承担695元，由被告王代锁负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇二〇年八月三日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。