安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终550号上诉人（原审被告）：铜陵铜顺物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇金山路。法定代表人：童斯文，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡玉兵，安徽铜鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区泰山大道835号。法定代表人：李肖白，该公司总经理。委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何士兵。上诉人铜陵铜顺物业管理有限责任公司（以下简称铜顺物业）因与被上诉人铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司）、何士兵房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铜顺物业向本院提出如下上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由瑞环公司、何士兵承担。事实与理由：一、一审认定瑞环公司与铜顺物业之间的认购协议无效没有法律依据。认定合同无效只能依据合同法第52条的规定，而城市房地产管理法第38条并非效力性强制性规定，认购协议没有无效情形，应是合法有效的。二、一审认定铜顺物业与何士兵之间的购房协议无效没有法律依据。铜顺物业并非房产的开发单位，并不需要取得相关权属证书才能买卖房屋，且不符合合同法第52条规定的无效情形，因此双方之间的购房协议是合法有效的。三、一审判决铜顺物业承担购房款利息错误。导致合同目的不能实现的责任在瑞环公司，铜顺物业并无过错，因此应由瑞环公司支付利息。瑞环公司、何士兵在二审中未提交书面答辩状。瑞环公司向一审法院提起诉讼，请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效；2.判令铜顺物业、何士兵立即将新江花园3号楼506室房屋腾空并返还给瑞环公司；3.本案的诉讼费用由铜顺物业、何士兵承担。何士兵一审辩称，《新江花园（一期）住宅房认购书》及相关协议虽然无效，但是无效的过错全部在于瑞环公司和铜顺物业，因此，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，恳请法院在判决合同无效的同时，判令瑞环公司、铜顺物业支付损失及款项：1.购房款182000元，以及利息损失（自2011年3月31日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算；从2019年8月19起计算至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.装潢损失44262.24元；3.退房奖励款12000元。一审法院查明：2011年4月29日，瑞环公司与铜顺物业签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定：第一条“基本情况”：1.甲方（铜顺物业）所认购的住宅房为乙方（瑞环公司）所开发的位于铜陵市循环经济工业试验园内新江花园（一期）项目中第3栋第3单元第106.206.306.406.506.606室，共计6套（户）。2.该房屋的用途为住宅，总建筑面积为570平方米，建筑面积计算最终以产权登记部门核定的面积为准。第二条“房价”：1.该住宅房按照产权登记部门核定的建筑面积计价。甲方所认购房按“团购均价”为1780元/平方米，总房款约为人民币1014600元。2.上述房价未含甲方所须承担的各类税费。第三条“立约定金、认购首付款及其他预付款”：1.立约定金：甲方签订本认购书后须在2日内按2000元/户向乙方交纳立约定金，合计12000元，本认购书方可生效。2.认购首付款：2011年5月20日（含20日）前甲方按所认购总房款的70%（即：30%为履约保证金，40%为房屋首付款）支付首付款合计710220元，其中：履约保证金（含立约定金）304380元，房屋首付款为405840元）。3.乙方以甲方足额支付首付款的到账时间来确定甲方所享有的“团购均价”执行标准……等。2011年3月31日，何士兵与铜顺物业签订《委托购房协议书》，约定：乙方（何士兵）购买房屋为新江花园3号楼506室，房屋总价182000元；乙方需一次性向甲方（铜顺物业公司）支付总房款的100%（共计182000元），由甲方代缴至瑞环公司，并帮助领取住房钥匙。；本协议只作为甲方为乙方提供团购住房平台、帮助乙方参与团购以及乙方应及时缴纳余款的证明，不作为乙方对所购买房屋具有产权的证明，甲方不承担任何风险及责任；由于新江花园住宅的特殊性，此次团购乙方需全额交清购房款，待该地块土地证办理完毕并具备销售条件时，方可由瑞环公司开具发票，并与瑞环公司补签个人购房销售合同书，办理房屋产权证。何士兵于2011年3月31日向铜顺物业支付购房款182000元，铜顺物业向何士兵出具收款收据。后何士兵占用并使用了涉案房屋，但因上述房屋未取得房屋预售许可证等原因，该房屋始终无法办理产权证书。2019年10月19日，根据铜陵市至诚招商服务有限公司的申请，铜陵华诚房地产土地评估有限责任公司，对涉案的新江花园3栋506室装修价格进行评估，结果为44262.24元。关于当事人收取购房款的数额及返还问题。瑞环公司称其与铜顺物业约定的涉案房屋总价款为154860元，其从铜顺物业处收取涉案房屋70%的购房款108402元（单价1780元/平方米×87平方米×70%）。瑞环公司同意将购房款108402元退还给何士兵，并同意以总房款154860元为基数向何士兵支付利息损失。关于奖励款。瑞环公司称依照开发区的退房政策，何士兵未能在规定时间内腾空并返还房屋，其已不符合支付奖励款的政策，奖励款部分请求法院酌情处理。一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。依据上述规定，瑞环公司向铜顺物业出售涉案3栋506号房屋时，未取得房屋预售许可证，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故案涉房屋的相关买卖合同均为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，何士兵应将所购买的新江花园（一期）3栋506室返还给瑞环公司，其所付购房款亦应获得返还。根据《新江花园（一期）住宅房认购书》的约定，新江花园（一期）3栋506室房屋总价为154860元（单价1780元/平方米×87平方米），而瑞环公司收取了70%的房款即108402元，故瑞环公司应当向何士兵退还其收取的该部分款项，而瑞环公司同意将购房款108402元退还给何士兵，并同意以总房款154860元为基数向何士兵支付利息损失。铜顺物业实收购房款182000元，应当退还差价本金73598元（182000元-108402元）和瑞环公司未承担的购房款27140元（182000元-154860元）对应的利息。鉴于案件纠纷系因瑞环公司未取得商品房预售许可证明等原因导致，装潢损失44262.24元应当由瑞环公司承担。对于何士兵要求瑞环公司支付退房奖励款12000元的诉讼请求，因无证据证明何士兵己将新江花园（一期）3栋506室退还并交给瑞环公司，但何士兵在对新江花园（一期）3栋506室的评估中能够配合，且其同意在收取到相应款项后退还房屋，从公平原则出发，瑞环公司应酌情补偿何士兵退房奖励款5000元整。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认铜陵瑞环建设开发有限责任公司与铜陵铜顺物业管理有限责任公司于2011年4月29日签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效；二、确认何士兵与铜陵铜顺物业管理有限责任公司于2011年3月31日签订的《委托购房协议书》无效；三、铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还何士兵购房款人民币108402元及利息损失（以购房款人民币154860元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年3月31日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）、赔偿装潢损失44262.24元、退房奖励款5000元；四、铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退还何士兵购房款人民币73598元及利息损失（以购房款27140元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年3月31日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日）；五、何士兵于本判决生效后十日内将位于铜陵市新江花园3号楼506室房屋腾空并返还给铜陵瑞环建设开发有限责任公司。如果未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3940元，减半收取计1970元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方均未提出新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：1.瑞环公司与铜顺物业之间签订的认购书及铜顺物业与何士兵之间签订的购房协议的效力如何；2.一审法院判决铜顺物业向何士兵支付27140元购房款的利息是否适当。本院认为：关于认购书、认购协议的效力问题。本案中，瑞环公司与开发商铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司之间是委托代销合同关系，开发商在本案起诉前仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证，且无证据证明案涉房屋已经竣工验收合格。依照合同法第52条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，瑞环公司与铜顺物业之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效。在案涉房屋未取得商品房预售许可证，不允许转让的情况下，铜顺物业将案涉房屋再行转让给何士兵，以牟取差价，此行为亦无效，因此，铜顺物业与何士兵之间签订的购房协议亦无效。一审法院对此认定适当，故对铜顺物业认为认购书、购房协议有效的观点不予支持。关于一审法院判决铜顺物业向何士兵支付27140元购房款的利息是否适当的问题。案涉房屋的团购价为154860元，而铜顺物业却收取何士兵182000元，以牟取差价27140元，现案涉房屋至今仍未取得商品预售许可证，购房协议书无法继续履行，原审判令铜顺物业偿还何士兵购房款27140元及利息损失，具有事实和法律依据，故铜顺物业关于其不对何士兵承担利息支付责任的上诉请求不能成立。综上所述，铜顺物业的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3940元，由铜陵铜顺物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二〇年八月二十一日法官助理王小江书记员武华君相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定。