广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1031号 上诉人(原审被告)：刘玉梅，女，1974年9月30日出生，汉族，住梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：兰锦高，男，1969年3月7日出生，壮族，住梧州市万秀区，系上诉人刘玉梅丈夫。 委托诉讼代理人：严金东，广西昌义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：楼应莲，女，1971年6月15日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：黄贤敬，广西汇豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱曼宁，广西汇豪律师事务所实习律师。 上诉人刘玉梅因与被上诉人楼应莲房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘玉梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误，从而导致判决错误。1.一审法院根据房屋买卖合同中“甲方必须保证该房产应无任何担保、抵押、瑕疵……”的条款，认定上诉人出售的案涉房产因目前无法办理不动产权证，存在过户障碍的瑕疵，上诉人存在“其他违约行为”致使合同目的不能实现的情形显然是认定事实错误，根据贺州市自然资源局的复函“……经市人民政府批准房屋性质变更等手续后，才能办理不动产权证”，可见，上诉人出售的案涉房产是可以办理过户的，只是需再办理其他手续，此种情况并不构成房产的瑕疵，更不会致使合同目的不能实现，只要向人民政府办理好相关变更手续，不动产权是可以过户到被上诉人名下的。认定“存在过户障碍的瑕疵”是主办法官的主观臆断，本案根本不存在不能办理房产过户的瑕疵，现在暂时不能办理不动产权证是双方的交易条件之一，上诉人并没有隐瞒这一事实，交易对价的低廉以及双方在合同中约定“在相关部门同意办理不动证的时候，乙方携带原始凭证会同甲方一同前往办理”足以证实现在交易的房屋是需要相关部门同意后才能办理不动产证的。2.一审开庭时，被上诉方也承认交易之前清楚案涉房产暂时不能办理不动产权证到被上诉人名下，在此情况下被上诉人仍将定金交付上诉人，可见被上诉人对暂时不能过户及暂时不能办理不动产权证到其名下是存在“明知的”，被上诉人根本不存在“其他违约行为”，同时经咨询相关部门，案涉房产的不动产权证正在办理中，本案不存在无法办理不动产权证书导致合同目的不能实现的情形。3.一审法院依法认定了被上诉人与上诉人之间就贺州市XX楼内宿XX户主为刘玉梅房屋买卖达成合意后，被上诉人交付给上诉人的100000元为定金，却没有根据《合同法》第115条“给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金”的规定依法判决驳回被上诉人的诉讼请求，显然是适用法律错误。当事人应当遵循诚实守信原则，被上诉人交付定金后，上诉人积极与被上诉人沟通房屋买卖事宜，通过各种方式想拿回已签字的书面房屋买卖合同，但被上诉人总是以各种理由推托，不是说其在广州开会，就是说其在北京和山西开会，由此可见，被上诉人在此次房屋买卖中根本就是不想要房屋，从而把责任推到上诉人身上，毫无诚信可言，被上诉人完全是合同的违约方，根据定金罚则，被上诉人无权要求上诉人返还定金。4.一审法院判决自相矛盾。一审判决既认定被上诉人交付给上诉人的款项是定金，但没有按定金罚则的有关规定处理，在判决上诉人退款时，却又认定被上诉人有过错，要对上诉人进行补偿2000元。根据上诉人与被上诉人达成的合同条款可知道，被上诉人交付给上诉人的定金为违约定金。违约定金通常是在合同订立初期，尚未开始实际履行之时，由买受人向出卖人交付，以发挥担保债务履行之功能。本案中，由于被上诉人以各种理由及借口不想购买上诉人的房屋，致使双方的交易不成功，合同目的不能实现，构成根本违约，按定金罚则的规定违约方无权要求守约方返还定金，但一审法院却在认定被上诉人有过错的情形下，判令上诉人退还98000元给上诉人显然是自相矛盾，与客观事实不符。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致作出的判决错误，为此，恳请二审法院依法予以撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人楼应莲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因为上诉人提供的房屋不能办理过户手续，所以无法实现被上诉人购买房屋过户的目的，一审法院专门发函给贺州市自然资源局案涉房屋是否可以过户，贺州市自然资源局回复不能过户，主要原因是案涉房屋所在的土地没办法完善相关手续，无法办理过户。上诉人上诉没有法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。 楼应莲向一审法院起诉请求：1.判令被告返还意向购房订金100000元及利息（利息计算：按月利率5‰，从订金转入被告账户之日起计算至该款付清时止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：坐落于贺州市XX号楼［房屋所有权证：贺房权证八步字第（XX）XX号，房屋所有权人：贺州市XX局］院内宿舍XX户之户主为刘玉梅（建筑面积XX平方米），房屋性质为集资房。原告楼玉莲的丈夫左国强与被告刘玉梅的丈夫兰锦高系同事，原告了解到位于贺州市XX号楼即原贺州市XX局院内宿舍XX户刘玉梅的房屋欲出售，2019年10月，原告委托朱源新与刘玉梅联系购买事宜，双方通过微信传送《房屋买卖合同》，合同定稿后，2019年11月10日朱源新向刘玉梅发出面谈邀请：“刘姐，没问题，您安排时间上来吧，今天能上来吗？”，刘玉梅回复：“我们今天下午三点座火车大概四点致贺州”，当日下午四点多，刘玉梅的丈夫兰锦高在萧贺古道农耕创意产业园与朱源新等见面商谈房屋买卖相关事宜。2019年11月16日11点11分，楼应莲通过网上银行向刘玉梅转款100000元，其在交易附言标注“购房子订金”。因了解到涉案房屋目前无法办理不动产权证，2020年1月9日，楼应莲要求刘玉梅退回“购房子订金100000元”。双方传送的电子版合同，内容为：一、甲方（被告）自愿将从落于贺州市八步区XX号楼（原贺州市XX局院内宿舍XX户）房地产出卖给乙方（原告），并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。二、该房屋为四层总面积XX平方米，土地面积100.67平主米。三、双方议定上述房地产及附属建筑物总价值为人民币壹佰捌拾万元（¥180万元）。四、甲乙双方在签订本合同时，乙方支付定金壹拾万元（¥10万元）给甲方。……。八、本合同签字成交之日起，今后办理房产不动产证手续及后续所产生的一切有关费用均由乙方承担（注：甲方已交纳土地出让金壹拾伍万元（¥15万元）。九、甲方在相关部门同意办理不动产证的情况下，须积极、尽快办好不动产证，在办好不动产证之日起60日内甲方须积极配合乙方办理有关房产过户手续……。十、甲方应在乙方付清款项后即将该房产交付乙方，同时把该房产相关的所有原始凭证移交给乙方，在相关部门同意办理不动产证时，甲方必须保证该房产应无任何担保、抵押、瑕疵……。该电子合同双方当事人未签名。另查明，2017年11月21日，贺州市XX局收到刘玉梅土地出让金150000元。2018年1月23日，贺州市XX局向贺州市国土资源局补缴土地价款及其他土地出让金收入费用3935881.04元。2020年6月9日，原审法院就贺州市八步区XX号楼原贺州市XX局院内宿舍XX刘玉梅户能否办理不动产权证向贺州市自然资源局发函，2020年6月16日贺州市自然资源局复函如下：“八步区XX号楼是市XX局建设的职工集资房，由于该项目未按批准的方案进行建设，违反了相关规定，按照市人民政府研究市城区房地产历史遗留问题2020年第1次会议的要求，市XX局职工集资房项目需完善不按批准的建设方案进行建设的处理，经市人民政府批准房屋性质变更等手续后，才能办理不动产权证。” 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，原、被告就贺州市XX号楼院内宿舍XX户之户主为刘玉梅房屋买卖达成合意后，原告即向被告交付定金100000元，因案涉房屋系集资房，经查目前尚不能办理不动产权证，根据“甲方必须保证该房产应无任何担保、抵押、瑕疵…”之约定，被告出售的案涉房产因目前无法办理不动产权证，存在过户障碍的瑕疵，被告存在“其他违约行为”致使不能实现合同目的情形。现原告要求退还100000元，该院予以支持。考虑到被告在与原告交涉中存在从梧州往来贺州致使被告误工的事实，原告酌情弥补被告交通、误工等损失，该损失以2000元为宜。对原告利息的主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告刘玉梅向原告楼应莲退还98000元。二、驳回原告楼玉莲的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院或与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费减半收取计1150元（原告已预交），由被告刘玉梅负担1100元，由原告楼玉莲负担50元。 本院二审期间，上诉人刘玉梅向本院提交了贺州市八步区人民法院于2018年9月28日至2018年9月29日拍卖贺州市XX路（贺州市XX局院内）X栋X号住宅楼的拍卖公告和拍卖成交记录一份，拟证明上诉人卖给被上诉人的房屋是以低于市场价值的价格成交，这也是暂时不能办理房屋过户的条件。经质证，被上诉人楼应莲认为，该证据与本案没有关联，每栋楼的价值不完全一样。本院认为，上诉人刘玉梅提交的该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。综合本案在案证据及双方诉辩意见，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于案涉房屋买卖合同是否可以解除及合同解除后上诉人是否应当返还相应购房款给被上诉人的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”即当事人在合同目的无法实现的情况下依法可以解除合同。一般而言，当事人订立房屋买卖合同的目的既包括居住，也包括办理房屋过户登记手续；而只有办理房屋过户登记手续方能充分实现房屋价值以及依法对抗第三人。本案中，双方协商房屋买卖过程中，基于上诉人刘玉梅已经交纳了案涉房屋所占土地的出让金15万元、贺州市XX局向贺州市国土资源局补缴了土地价款等费用3935881.04元（含上诉人刘玉梅交纳的15万元），以及当时政府有关部门正在清理解决市直单位集资房办理不动产权证问题等事实，判断案涉房屋短期内应该能够办理不动产权证并进而办理过户登记，故双方才达成了购买案涉房屋的合意。之后，被上诉人楼应莲了解到案涉房屋所在项目还存在未按批准方案建设的问题，办理不动产权登记及过户存在较大障碍，被上诉人楼应莲遂提出解除合同并要求退还10万元。由此可知，案涉房屋所在项目存在未按批准方案建设问题是双方协商房屋买卖时未能准确掌握的，被上诉人楼应莲在不动产登记过户存在障碍即合同目的无法实现的情形下依法可以解除双方协议。故一审法院据此酌情考虑双方协议解除后上诉人刘玉梅存在从梧州往来贺州的交通、误工等损失2000元，并将该费用从应退还款项中予以扣减，公平合理，本院予以维持。 综上所述，上诉人刘玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2250元（上诉人已预交），由上诉人刘玉梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 傅 媛 书 记 员 杨 杰