四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初3880号 原告：成都玉屏物业有限公司，住所地：成都高新区中和朝阳路。 法定代表人：刘雪锋，系公司总经理。 委托诉讼代理人：张耀月，四川财邦律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：廖洪岗，男，1977年5月22日出生，汉族，住成都市高新区。 原告成都玉屏物业有限公司（以下简称“玉屏物业公司”）与被告廖洪岗物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月9日、2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告玉屏物业公司委托诉讼代理人张耀月，被告廖洪岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 玉屏物业公司向本院提出并明确诉讼请求：1、判令被告立即向原告缴纳2014年8月1日至2019年12月31日期间物业服务费4609.60元、2014年8月1日至2015年4月30日期间电费2114.70元、2014年8月1日至2019年12月31日期间垃圾清运费520元及滞纳金（即违约金）；滞纳金（即违约金）自逾期之日起（每月12日）以每月应缴物业费为基数，按每天千分之五计算至付清之日止；2、案件受理费等由被告承担。事实和理由：廖洪岗购买了高新区房屋一套，一直由玉屏物业公司进行物业管理服务，廖洪岗自2014年8月起拖欠物业费、电费、垃圾费等各项费用，多次催收无果。为维护自身合法权益，玉屏物业公司诉至本院，望判如所请。 廖洪岗辩称，玉屏物业公司服务质量差，没有尽到应尽的责任和义务，我至多同意支付物业费1000元，不同意支付滞纳金。垃圾费我愿意支付。电费需要按平峰、高峰、低峰分段计算。 经审理查明，经审理查明，高新区中和朝阳路XXX号X栋X单元X层X号房屋（建筑面积101.31㎡）于2007年4月5日登记在廖洪岗名下（该房屋于2019年1月28日因坐落变更，重新登记了产权信息）。 2006年3月4日，玉屏物业公司与廖洪岗签订《前期物业管理服务协议》，该协议与本案有关的约定如下：1、自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理由玉屏物业公司担任；2、业主每月12日前交纳物业管理服务费用，住宅按建筑面积每月0.70元/㎡收取；3、物管受有关部门或单位的委托，向业主代收代缴收费服务，不得向业主收取手续费等额外费用；4、业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物管有权要求业主补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。 2014年8月16日，廖洪岗向玉屏物业公司补交了2013年12月至2014年7月期间电费（电费单价为0.58元）、物业服务费、垃圾处理费。 2020年3月30日，玉屏物业公司出具《催收函》，该函主要载明：廖洪岗作为高新区中和朝阳路XXX号X栋X单元X层X号业主，从2014年8月至2019年12月，共拖欠物业服务费4608.50元、垃圾清运费520元、电费2114.70元，多次催收一直未缴纳，现玉屏物业公司要求廖洪岗在收到催收函3日内支付前述费用，逾期则将采取法律措施并一并追究因此产生的诉讼费、滞纳金及其他损失。该《催收函》由玉屏物业公司委托诉讼代理人张耀月律师于2020年4月4日通过EMS向廖洪岗邮寄，收件地址为四川省成都市高新区中和朝阳路XXX号XXX小区，该邮件于2020年4月5日由仁和路230号菜鸟驿站签收。 2020年6月29日，高新区XXX第三届业主委员会出具《证明》，载明：位于成都市高新区中和街道朝阳路XXX号XXX小区自2006年至2019年12月31日期间，由玉屏物业公司负责物业管理、服务等工作。2018年4月30日前，本小区电费一直由玉屏物业公司代收代缴。自2018年5月1日本小区安装智能电表后，电费由业主自行缴纳。玉屏物业公司在2019年12月31日撤走前，对欠缴物业管理服务费、垃圾处理费、机动车占道费、电费等费用的业主进行了多次电话和上门催收。垃圾处理费每户8元，由玉屏物业公司代收代缴。 另查明，《四川省发展和改革委员会关于调整四川电网居民生活用电阶梯电价的通知》［川发改价格（2012）560号］第二条载明，合表居民用户和执行居民电价的非居民用户，按0.5464元/度执行。 《四川省发展和改革委员会关于清理规范转供电环节收费有关事项的通知》［川发改价格（2018）395号］第三条载明，为简便透明，转供体的用户（租户）线损电价暂统一按6%计算。线损可计入物业管理费，也可随电费一并收取。 上述事实有房屋信息查询记录、高新区XXX第三届业主委员会证明、《前期物业管理服务协议》、收款收据、《催款函》《四川省发展和改革委员会关于调整四川电网居民生活用电阶梯电价的通知》《四川省发展和改革委员会关于清理规范转供电环节收费有关事项的通知》、部分当事人陈述等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。 本院认为，廖洪岗与玉屏物业公司签订《前期物业管理服务协议》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 廖洪岗称，玉屏物业公司服务质量差，没有尽到应尽的责任和义务，其至多同意支付物业费1000元。庭审中，廖洪岗提供了四张照片，拟证明玉屏物业公司解决了外墙漏水问题，但没有处理室内问题。本院认为，廖洪岗所提供的照片不能证明房屋位置，不能证明拍摄时间，亦不能证明房屋室内存在何种问题，更不能证明玉屏物业公司存在不作为或服务质量差的问题，故在廖洪岗证据不足的情形下，对其辩称物业服务不到位拒缴物业费的意见，本院不予采纳。另，廖洪岗提供成都日报及收据，拟证明玉屏物业公司拒不交付国土证导致其在报纸上刊登遗失声明。本院认为，廖洪岗现有证据仅能证明其办理了遗失声明，但不能证明玉屏物业公司拒绝向其交付国土证，故对廖洪岗的该辩解意见，本院亦不予采纳。根据玉屏物业公司的收款收据可知，廖洪岗于2014年8月16日补交了2013年12月至2014年7月期间物业费，现玉屏物业公司向廖洪岗主张2014年8月1日至2019年12月31日期间物业服务费，因廖洪岗并未提供证据证明其缴纳了相关费用，故廖洪岗应支付物业费4609.61元（101.31㎡×0.70元/㎡/月×65月），现玉屏物业公司要求廖洪岗支付物业费4609.60元，该主张未超出法律予以支持的范畴，本院予以支持。 审理中，廖洪岗同意支付生活垃圾清运费，则对玉屏物业公司要求廖洪岗支付2014年8月1日至2019年12月31日期间垃圾清运费520元（8元/月×65月）的诉请，本院予以支持。 另，廖洪岗提出，电费需要按平峰、高峰、低峰分段计算。玉屏物业公司提出，廖洪岗的电费欠费期间为2014年8月1日至2015年4月30日，在此期间XXX小区确未实行一户一表，则在转供电的情形下，客观上会产生一定的线损费。根据《四川省发展和改革委员会关于调整四川电网居民生活用电阶梯电价的通知》［川发改价格（2012）560号］，合表居民用户和执行居民电价的非居民用户，按0.5464元/度执行。同时参考《四川省发展和改革委员会关于清理规范转供电环节收费有关事项的通知》［川发改价格（2018）395号］对转供电线损计算方法（按6%计算），考虑线损因素后，玉屏物业公司主张按照0.58元/度［0.5464元/度×（1＋6%）］收取费用，并未违反公平原则，且廖洪岗于2014年8月16日补交2013年12月至2014年7月期间电费时，亦认可电费单价为0.58元，故对玉屏物业公司主张的电费单价，本院予以认可。综上，廖洪岗应向玉屏物业公司缴纳电费2114.68元［（10798度-7152度）×0.58元/度］，玉屏物业公司主张电费2114.70元，对超出部分，本院不予支持。 玉屏物业公司另主张，廖洪岗应按照每日5‰的标准向其支付逾期付款的滞纳金即违约金。因廖洪岗无正当理由未按时交纳物业费，则其应按照《前期物业管理服务协议》约定支付违约金。兼顾廖洪岗的过错程度及玉屏物业公司的实际损失，本院将违约金的标准调整为每日万分之三，则截止2020年7月9日，廖洪岗应向玉屏物业公司支付违约金1637.08元。自2020年7月10日起至付清之日止，廖洪岗应以欠付物业费4609.60元为基数，按照每日万分之三支付违约金。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告廖洪岗于本判决生效之日起十日内向原告成都玉屏物业管理有限公司支付2014年8月1日至2019年12月31日期间物业服务费4609.60元、2014年8月1日至2019年12月31日期间垃圾清运费520元、2014年8月1日至2015年4月30日期间电费2114.68元； 二、被告廖洪岗于本判决生效之日起十日内向原告成都玉屏物业管理有限公司支付截止2020年7月9日的违约金1637.08元及自2020年7月10日起至付清之日止的违约金（违约金的计算方式为：以欠付物业费4609.60元为基数，按照每日万分之三的标准计算）； 三、驳回原告成都玉屏物业有限公司的其他诉讼请求。 如被告廖洪岗未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告廖洪岗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢菲 二〇二〇年八月六日 书记员  贺姝