贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7144号 原告：夏光信，男，汉族，1970年11月17日出生，住贵州省毕节市。 原告：王仲书，女，汉族，1972年1月10日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：阮大双（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 被告:贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼C栋二楼，统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程职务：执行董事 委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权代理），贵州本芳黔西律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王美霞（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。 原告夏光信、王仲书与被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（下称：桂华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏光信、王仲书委托诉讼代理人杨艳，被告桂华房开公司之委托诉讼代理人方洪伟、王美霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权属证书；二、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金50000元（以340360元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2016年12月30日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计50000元）；三、依法判决被告立即退还原告电视开户费350元、电表开户费560元、水表开户费380元、燃气开户费2500元，共计3790元；四、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2015年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于环城北××田××小区“××花园”××单元××房出售给原告，房屋总价款为340360元。该合同就案涉房屋的坐落及被告逾期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的违约责任等进行约定。合同签订后，原告于2015年4月25日支付给被告购房首付款110360元，余款230000元以银行按揭方式支付。原告于2016年7月22日支付电视、电表、水表、燃气开户费共计3790元。根据合同约定，被告应于2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，但被告至今未按合同约定交付上述有关文书。原告为维护其合法权益，现特依据《合同法》等相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告桂华房开公司辩称：一、本案已经超过诉讼时效，被答辩人的诉讼请求依法不能得到支持。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行)》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外……”之规定，本案中，约定或法定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2016年12月30日之前，原告起诉时已经超过3年诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此被答辩人起诉时已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、答辩人不存在违约情形，不应承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊的定外，开发企业应当承担违约责任”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”据此，商品房交易过程中，承担办理商品房权属登记义务的主体为购房者，而非房开企业，房开企业只具有协助的义务。如果房开企业存在违约导致购房者未能按期取得不动产权属证书的，在双方对逾期办证违约责任没有特殊约定的情形下，房开企业才承担违约责任。本案办理涉案房屋权属登记义务的主体为被答辩人，答辩人仅负有协助义务。三、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非答辩人主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了被答辩人未能及时提交办证所需资料外，还有以下诸多因素:1、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，直改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，必然使办证时间延长。2、《不动产登记暂行条例》施行，也涉及到政府职能部门的职责调整等问题，在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内，商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然，《不动产登记暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此种情况下，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。具体到毕节本地，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，出卖人应当承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”。结合本案，答辩人在办证过程中并不存在主观过错，而是因上述多方面客观原因混合导致办证逾期，答辩人并非从主观上希望延迟办证，而是受多方面客观因素的影响，无法及时为被答辩人办理权属登记证书。答辩人作为受害者之一，若法院判决由答辩人承担违约责任，则过于严苛、对答辩人显然不公平。综上所述，涉案房屋权属登记证书办理逾期是多方面因素所致，而非答辩人主观原因造成，请求贵院综合考量各方面因素，驳回被答辩人的诉讼请求，对于电视开户费、电表开户费、水表开费、燃开户费，被答辩人无证据证明是由答辩人收取，答辨人不予认可。 根据原、被告提供的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年4月26日，原告作为买受人，被告桂华房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定，由买受人购买出卖人位于环城北××田××小区“玫瑰花园”××单元××商品房,房屋总价款为340360.00元。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照以下约定处理：2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（1）或（2）项处理（对第（1）项打了勾，选择了第（1项））：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他内容。合同签订后,原告按照合同约定将商品房总房款支付给被告。2016年7月22日，毕节市七星关区诚诚物业管理有限公司向原告收取了电视开户费350.00元、电表开户费560.00元，水表开户费380.00元，燃气2500.00元。2020年1月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，同意办理该项目幢首次登记。2020年1月5日，被告通过短信方式通知原告提交办理涉案房屋转移登记的材料。原告认为，被告未在合同约定的时间向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任，故以上述诉请诉至本院。 本院认定的上述事实有原、被告的陈述及原、被告向本院提交的证据。这些证据经庭审质证本院予以确认并已收集在卷。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告办理涉案商品房不动产权证书的问题。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。2020年1月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，同意办理该项目幢首次登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告未按合同约定在2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间。被告未在2016年12月30日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书，则被告应从约定日期之次日，即2016年12月31日起向原告支付违约金，但被告提出诉讼时效抗辩，因原告未提供证据证明其向被告主张过权利导致诉讼时效的中止、中断、延长。根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，自原告向本院提起诉讼之日（2020年5月12日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年5月12日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，予以保护，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效，不予保护。对于截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。2020年1月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，同意办理该项目幢首次登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书。2020年1月5日，被告通过短信方式通知原告提交办理涉案房屋转移登记的材料。该通知号码系原告在合同中预留的电话号码，故该通知为有效通知。即2020年1月5日应认定为被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止日期。 关于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》对约定日期起180日以后买受人不退房的违约金未作约定，现被告逾期已超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即本案违约金的计算标准为：以原告已付购房款总额为基数，2019年8月19日以前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款340360.00元为基数，自2017年5月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年1月5日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张被告退还四通费3790.00元的诉请，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告所举收据上载明收取“四通费”的是毕节市七星关区诚诚物业管理有限公司，而被告亦不认可收取了原告的该费用，故原告主张被告退还其四通费3790.00元的诉请，无事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于原告王仲书、夏光信缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告办理涉案房屋的不动产权属证书； 二、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王仲书、夏光信逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款340360.00元为基数，自2017年5月12日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年1月5日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告王仲书、夏光信的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币572.00元（已减半收取），由原告王仲书、夏光信负担72.00元，由被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担500.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年八月十日 书记员 邓理成