山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8023号上诉人（原审被告）：山东省城建工程集团公司，住所地济南市。法定代表人：刘俊福，总经理。委托诉讼代理人：田霖，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：崔书冰，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：黄喜莲，女，汉族，住菏泽市。委托诉讼代理人：李潇，山东盈德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马祥印，山东盈德律师事务所律师。上诉人山东省城建工程集团公司（以下简称城建公司）因与被上诉人黄喜莲商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。城建公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判决未认可上诉人关于未按合同约定时间交付房屋具有免责事由，判决按照《商品房买卖合同》约定的交房日期开始计算赔偿违约金错误。上诉人提交的《济南市重污染天气应急预案》《济南市重污染天气建筑施工应急响应专项实施方案》《关于启动重污染天气IV级应急响应的通知》等文件及通知、监理部门出具的工程暂停令、监理工程师安全通知单等文件，证明在涉案房屋施工过程中，因政府部分加强环保治理，在重污染天气发布停工令，有文件可查的有112天，对施工进度造成了实际的影响，并且由于房地产施工是一个系统工程，近几年又普遍存在用工荒的问题，因此一旦因应急响应停工，会造成施工工人的流动，给施工进度的安排造成难以预料的影响，往往停工1天需要3天甚至更长时间去弥补施工进度损失，并且这种情况并不是仅仅依靠上诉人合理安排施工工序就能避免的。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条规定，因政府部门采取的行政措施等导致开发建设工期延长，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。合同对延期交房免责条款约定明确，上诉人所提事实理由确实充分，双方根据自愿平等原则达成以上意见应当得到尊重。上诉人交房日期应当扣除实际停工时间予以顺延，一审法院对此未予认定明显错误。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。黄喜莲未作答辩。黄喜莲向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令城建公司向黄喜莲支付截止至2019年2月28日的延期交房违约金3.1万元（自2019年3月1日至实际交房之日止的违约金，参照同地段房屋租金标准计算）；2.本案的诉讼费由城建公司承担。庭审中，黄喜莲明确其第一项诉讼请求为：请求法院依法判令城建公司向黄喜莲支付自房屋买卖合同约定的交房日期的次日即2018年5月1日起至2019年12月25日的延期交房违约金26810.58元（自2019年12月26日至实际交房之日止的违约金，参照同地段房屋租金标准计算）具体按照房地产咨询报告书中确定的起算点及租金标准计算。一审法院认定事实：2016年10月7日，黄喜莲作为买受人与出卖人城建公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定黄喜莲购买城建公司开发的腊山御园二期X号商品房一套，建筑面积共109.78平方米。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米7487.37元，总金额821963元。关于付款方式及期限，合同第六条约定，买受人于本合同签署的同时支付首付款人民币171963元，剩余购房款人民币650000元通过金融机构贷款或住房公积金管理中心（以下统称贷款机构）贷款的方式予以支付……贷款机构在本合同签订之日起30天内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，否则更改付款方式为一次性付款，且在30日内付清房款。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定，……逾期超过30日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金……。关于交付期限合同第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋，可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。3.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。4.交房期限届满，买受人根据本合同约定，应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，该顺延期限不视为交付逾期。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.……；2.（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。合同中还对规划设计变更、交接、产权登记等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。城建公司还与黄喜莲签订了附件五：合同补充协议，就合同价款及付款、解除合同、退房，付款日期的确认、房产交付、合同登记备案、预告登记及权属登记等事项进行了约定。黄喜莲于2016年10月1日、10月7日合计支付购房款201963元，余款支付后，城建公司于2020年1月10日开具821963元购房款发票。城建公司主张黄喜莲逾期支付上述购房款，截止本案法庭辩论终结，城建公司未按照合同约定向黄喜莲交付上述商品房。黄喜莲申请对案涉房屋自2018年5月1日起至本案起诉之日止的租金价格进行评估，一审法院依法委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司进行评估，山东舜华房地产评估造价咨询有限公司作出鲁舜鉴字【2020】第4043号《房地产咨询报告书》，其中房屋租金总价价值计算结果为：案涉房屋自2018年5月1日至2019年12月25日市场租金总价为26810.58元。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：城建公司提交《济南市重污染天气应急预案》《济南市重污染天气建筑施工应急响应专项实施方案》《关于启动重污染天气IV级应急响应的通知》等文件及通知、监理部门出具的工程暂停令、监理工程师安全通知单，拟证明因响应政府相关部门发布的环保等方面文件的要求，案涉房地产开发项目工程停工，影响工期，因此导致逾期交房，属于合同约定的交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交房违约责任的情形，其逾期交房具有免责事由。黄喜莲对此不予认可。对此一审法院认为城建公司提交的上述证据仅能证明监理单位根据相应的政策规定下发了暂停施工的通知，不能证明施工单位根据监理单位的通知进行了实际停工，亦不能证明施工单位实际停工的时间，无法证明其逾期交房属于合同中约定的因政府相关部门的行政措施导致工期延长交房期限可据实顺延而不承担违约责任的情形。所以对于城建公司提交的上述证据，一审法院不予采信，对其主张的逾期交房具有免责事由的事实，一审法院不予认定。一审法院认为，黄喜莲与城建公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，黄喜莲的合同义务是按约定时间和数额向城建公司交纳购房款项，城建公司的合同义务则是按约定时间和标准向黄喜莲交付商品房及协助办理房屋权属的登记。但城建公司未按合同约定的交房时间将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，已构成违约。虽然城建公司主张其未按照约定时间交付房屋具有免责事由，但其提交的证据不足以证明其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”城建公司应承担举证不能的法律后果，一审法院认定城建公司逾期交房不具有免责事由，其应当承担逾期交房的违约责任。此外，虽然城建公司主张黄喜莲存在逾期付款的情况，但因双方签订的合同中约定由贷款机构在合同签订之日起30天内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户而不是由黄喜莲直接向城建公司支付按揭贷款，而城建公司并未提交证据证明贷款机构逾期向其划付按揭贷款系因黄喜莲的原因所致，且截至商品房买卖合同约定的交房日之前，黄喜莲已支付完全部购房款，城建公司亦不能以黄喜莲逾期付款为由主张免除其逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的数额，黄喜莲主张双方签订的商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金低于城建公司逾期交房给其造成的损失，要求以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方签订的商品房买卖合同约定城建公司逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。黄喜莲主张约定的逾期交房违约金低于城建公司逾期交房给其造成的损失，要求增加违约金，并申请评估机构对案涉房屋逾期交房期间的租金价值进行评估，以此标准作为其租金损失，并主张以此租金损失确定违约金数额，黄喜莲的该主张，符合上述法律规定，一审法院予以支持。但黄喜莲主张的自2019年12月26日起至实际交房之日止的违约金，因无具体的租金价值作为计算标准，一审法院不予支持，其可以另行主张。判决：一、山东省城建工程集团公司于判决生效之日起十日内向黄喜莲支付自2018年5月1日起至2019年12月25日止的逾期交房违约金26810.58元;二、驳回黄喜莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取计288元，由山东省城建工程集团公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题为上诉人主张的停工天数应否扣除。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实应该提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，城建公司在一审中提交政府部门发布的通告等文件及监理部门出具的工程暂停令、监理工程师安全通知单等证据，据此主张因响应政府相关部门要求，涉案房地产开发项目工程停工，属于合同约定的可据实予以顺延工期而不承担逾期交房违约责任的情形。对此本院认为，城建公司虽提供了政府通告、通知，但未能提交有效证据证实涉案房地产开发项目施工进度与政府通告、通知中要求的停工时间及停工范围一致，亦未能提交施工日志等施工资料证明涉案项目的实际停工情况，此外，城建公司提交的监理出具的通知单中并未明确载明停工天数，因此，一审法院对于城建公司的抗辩理由不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，城建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由上诉人山东省城建工程集团公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二〇年八月五日法官助理 周晓菲书 记 员 赵雪晗