贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6721号 原告：蔡斌，男，汉族，1985年6月28日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：蔡鹏（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玉（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告蔡斌与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人蔡鹏、王玉，被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡斌向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即办理瑞丰新城4号楼1单元1504室的产权证；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金(违约金计算以原告已付购房总款293642元为基数，按日万分之零点五向原告支付不动产登记证书逾期违约金至向原告支付不动产登记证书日止，16000元；3、被告退还原告电开户费、闭路电视开通费、燃气开户费，共计1329元；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2011年12月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市出售给原告。合同签订后，原告支付总房款293642元，并支付房屋办证费。被告未按约定给原告办理房屋产权登记，故被告应该向原告支付相应的违约金。综上所诉，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告瑞丰公司辩称，一、原告的诉讼请求已过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极，即便被告承担违约责任也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误，2019年4月29日涉案房屋已可办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，即使承担违约责任，违约金计算终期也应截止止上述日期。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备肌履合回约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料(如身份证、结婚证、户口本等)、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确：予以办理该项目首次登记，故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，经通知后，原告于2020年4月23日才提交办证所需资料给被告并签署办证委托书，被告于2020年4月26日将涉案房屋所需资料提交不动产登记机关备案。被告的违约金计算至2020年4月23日。六、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26止新冠肺炎疫情影响期间的违约金。因突发新型冠状病毒肺炎疫情,2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，全城处于封闭状态，期间无论是国家机关还是企业，均因封城而未开展办证业务，致使办证进度再一次受到影响，直至2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产生活秩序。故该段期间未能办证，不可归责于被告，若被告担责，应扣除2020年1月24日起至2020年2月26期间新冠肺炎疫情影响期间的违约金。七、原告诉请退还“开户费”及利息无事实依据。1、原告该项诉请已超过诉讼时效。2、商品房买卖合同约定该费用是应当由买受人自行承担的费用，该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还无事实依据。3、在被告未代收代缴该费用的其他买受人，若要使用相关设施的，其也是自行到相关部门缴纳完毕上述费用方得以使用上述相关设施，故无论是被告代收代缴，还是原告自行去缴纳，该笔费用实际上是原告应当承担的费用，判决被告返还有失公平原则。八、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理认定事实如下：2011年12月27日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市；建筑面积110.16平方米，套内建筑面积92.78平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款293642元；出卖人应当在2013年3月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔偿买受人已付房款的万分之零点五违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款293642元。被告收取了原告开户费1329元。被告于2013年7月12日将涉案房屋交付原告。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：2019年4月29日，被告取得涉案瑞丰新城4幢房屋的首次登记确认书。2020年4月23日，原告向被告出具《委托书》，委托被告办理不动产权证书。2020年4月26日，被告将涉案房屋办理不动产转移登记的有关文书提交登记机关备案。后被告为涉案房屋办理了不动产权证书。 上述事实，有原、被告的陈述，以及各方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2013年7月12日将涉案房屋交付原告，其应从2013年7月12日起的730日内，即2015年的7月12日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题。逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告实际交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2015年7月12日起开始计算违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年5月9日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2017年5月9日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年5月9日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，况且，按双方合同的约定，被告应2015年的7月12日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告违约在前，政策调整在后，即被告应在调整前履行义务，如被告按期履行义务，政策的调整不会影响其履行该义务。故对被告的该抗辩意见，本院不予支持；对被告主张违约金条款的设置“以填平损失为原则、损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳；对被告主张其义务仅是将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，没有通知义务，因原告已委托被告办理，故该抗辩理由不成立。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院应予以支持。被告在具备办证条件后，原告于2020年4月23日向被告出具委托办证委托书。故对违约金的计算时间应为2017年5月9日至2020年4月23日，共1080天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五，基数为已付购房款293642元。因此，被告应支付原告违约金为以已付购房款293642元为基数，按日万分之零点五的标准计算1080天共15856.67元（293642元×0.5÷10000×1080=15856.67元），对原告诉请超过的部分，本院不予支持。 对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。被告应退还原告开户费1329元。 对于原告诉请被告办理涉案房屋产权证的请求。被告庭上提交证据已证明为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书，故对该诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蔡斌逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金15856.67元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告蔡斌开户费1329元； 三、驳回原告蔡斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币117元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年八月四日 书记员  邓正秋