四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8399号 上诉人（原审被告）：徐刚，男，1966年12月26日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被上诉人（原审原告）：颜其洪，男，1979年12月13日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 原审被告：成都市学忠农业发展有限公司，住所地：四川省邛崃市前进镇凤凰村16组。 诉讼代表人：何雪，成都市学忠农业发展有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：何雪，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖荣飞，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人徐刚因与被上诉人颜其洪、原审被告成都市学忠农业发展有限公司（以下简称学忠公司）租赁合同纠纷一案，不服邛崃市人民法院（2019）川0183民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐刚上诉请求：一、依法撤销邛崃市人民法院（2019）川0183民初811号民事判决，依法改判驳回颜其洪的全部诉讼请求；二、颜其洪违反合同约定，应向徐刚赔偿损失10000元；三、本案一审、二审的全部诉讼费用由颜其洪承担。事实和理由：1.一审法院仅因颜其洪的租赁合同，就判决解除颜其洪与徐刚于2017年11月18日签订的《养猪房租赁合同》并判令徐刚在判决发生法律效力后十日内返还颜其洪费用14000元，系事实认定错误。徐刚在2017年1月初之前经当地前进镇政府和前进镇凤凰社区委员会两次调解下，确定该废旧养猪房与刘学忠的学忠公司的养猪房是分开的，中间有围墙隔开，是两个不同的养猪房，废旧的养猪房所占土地归属于九户村民。以上事实有徐刚和村民的土地租赁合同、学忠公司的证明、凤凰社区居民委员会的证明以及两份平面图可以证明。2.按照《养猪房租赁合同》约定，应当由颜其洪向徐刚一次性付清两年共计160000元的租金，由徐刚负责按照双方约定改装案涉养猪房。但颜其洪只付了45000元后就自行找了工人李家良修建改造该养猪房，拒不支付剩余租金，已经构成违约。按照双方签订的《养猪房租赁合同》第六条之约定，应当由颜其洪赔偿徐刚经济损失10000元。 颜其洪辩称，一审判决认定事实和适用法律正确，请求二审法院予以维持。 学忠公司发表陈述意见称，本案的诉讼系徐刚与颜其洪之间的纠纷，与学忠公司无关。 颜其洪向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决解除颜其洪与徐刚于2017年11月18日签订的《养猪房租赁合同》；2.徐刚所收颜其洪的租金45000元，徐刚请来案外人李家良签订《修建合同》产生的修建费135000元，合计180000元，按照每年租金80000元计算，颜其洪实际使用半年时间，减去40000元，徐刚应赔偿颜其洪资金损失140000元；3.本案诉讼费由徐刚负担。 一审法院经审理认定如下事实：案涉租赁物,即养猪房,属学忠公司所有，因该公司与他人之间的债权债务纠纷经一审法院判决后进入执行程序，案涉租赁物已被一审法院依法查封。徐刚从学忠公司手中取得案涉租赁物，系案涉租赁物占用经营者。2017年11月18日，颜其洪作为承租人与徐刚作为出租人签订《养猪房租赁合同》，该养猪房租赁合同载明的主要内容为，一、租赁期限从2018年2月1日至2020年2月1日止，共三年；二、“租金：第一年租金为肆万伍仟元十叁万伍仟元，以后每年为捌万元整，注前二年已付清”；三、租金支付方式每年一次性付清，在签本合同时付45000元，以后每年租金提前一个月一次性付清下一年房租；四、颜其洪缴纳租金后，徐刚按约定改装养猪房，费用由徐刚全付，以后要改装由颜其洪自己改装，但不破坏房屋主体结构，装修费用由颜其洪全部承担，合同期满后装修来修去丢等。2017年11月18日，颜其洪向徐刚给付租金45000元，徐刚向颜其洪出具《收条》一份。同日，颜其洪与李家良签订养猪房《修建合同》，并于2018年1月13日向李家良给付养猪房修建费135000元，李家良向颜其洪出具《收条》一份。2018年8月25日，一审法院发出《公告》，相关内容为，责令非法占用被执行人学忠公司在邛崃市前进镇凤凰村房屋、建筑物、机器设备、苗木的人员，在公告发布之日起五日内（2018年8月30日之前）搬离、腾出。如逾期不履行，一审法院将依法强制执行。颜其洪在接到《邛崃市人民法院公告》，以及邛崃市前进镇人民政府、邛崃市凤凰村村委会、徐刚的口头搬腾通知后，在规定的期限内搬离了案涉养猪场。 一审法院认为，颜其洪与徐刚在平等自愿、等价有偿的基础上签订的《养猪房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现案涉租赁物,即养猪房,系人民法院查封物，一审法院在依法处置过程中，发现以上被查封物被案外人非法占用，为此，一审法院公告责令非法占用的人员限期搬离。徐刚系案涉租赁物非法占用经营者，其与颜其洪签订的《养猪房租赁合同》，因上述原因，致使颜其洪不能实现合同目的，颜其洪主张解除双方于2017年11月18日签订的《养猪房租赁合同》，故对颜其洪要求解除其与徐刚签订的《养猪房租赁合同》的主张，一审法院予以支持。对于合同解除的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”的规定，颜其洪主张徐刚赔偿其资金损失140000元的主张，根据双方在租赁合同中的约定，其意思表示应当是要求根据履行情况恢复原状，而双方发生争议的“租金：第一年租金为肆万伍仟元十叁万伍仟元，以后每年为捌万元整，注前二年已付清”的内容，徐刚认为，该租金为45000元加35000元，共计80000元。颜其洪则认为，该合同为徐刚书写，其当时就发现了该问题，要求徐刚改写，但徐刚解释为“十（拾）叁万伍仟元”，一样的，其就未坚持要求徐刚改写。一审法院认为，真如徐刚所言，其一是没有如此书写格式，也不符合人们的日常书写习惯。其二，双方在租赁合同中约定，“颜其洪缴纳租金后，徐刚按约定改装养猪房，费用由徐刚全付”，双方约定的也是由徐刚承担养猪房修建费135000元，故应当是双方将该费用人为的列为租金。基于上述原因和因素，根据颜其洪提出该项诉讼请求所作的意思表示，徐刚应当返还颜其洪费用140000元。 为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除颜其洪与徐刚于2017年11月18日签订的《养猪房租赁合同》；二、徐刚在判决发生法律效力后十日内返还颜其洪费用140000元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3100元，由徐刚负担。 二审中，颜其洪未提交新证据，徐刚提交了以下新证据：证据1、2017年1月21日徐刚和邓君茹等9人签订的《协议》、邓君茹等9人的土地使用证，以及一张加盖有邛崃市前进镇凤凰社区居民委员会印章和邓君茹等9人签字的平面图，拟证明涉案养猪房是徐刚从邓君茹等人手里租赁的，而不是属于学忠公司的养猪房；证据2、邛崃市前进镇凤凰社区居民委员会出具的《证明》一份，拟证明涉案养猪房与学忠公司的养猪房分属不同的土地，是分开的；证据3、学忠公司出具的《证明》一份，拟证明涉案养猪房不是学忠公司的养猪房。 颜其洪发表质证意见称，对证据1的《协议》和土地使用证的真实性无法确认，自己并不清楚，对平面图真实性不予认可；对证据2和证据3，颜其洪租赁的养猪房和学忠公司的养猪房没有围墙分开，有一个前大门，一个后大门，整个养猪场是一起围着的，其养猪房与学忠公司的养猪房是没有分开的，是一个大猪场。 学忠公司发表质证意见称，对证据1的《协议》和土地使用证的三性均不予认可，其系复印件，不是原件。对平面图，由于无法核实该平面图的真实性，故对其不予认可；对证据2的真实性无法核实，不予认可；对证据3，学忠公司在2019年12月25日由邛崃市人民法院裁定受理破产，由于该印章是2019年12月9日加盖的，在管理人接手的材料中是没有的，故对其真实性不予认可。 本院查明的事实与一审查明的除“案涉租赁物，即养猪房，属成都市学忠农业发展有限公司所有”、“徐刚从学忠农业发展有限公司手中取得案涉租赁物”之外的其他事实一致。 另查明：1.徐刚在一审庭审中陈述其是从学忠公司法定代表人刘学忠处取得案涉养猪场后再将该养猪场出租给颜其洪；2.二审中，徐刚对一审查明的事实无异议，并明确认可其口头通知颜其洪搬离养猪场，后又改称其从未通知颜其洪搬离。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、徐刚与颜其洪于2017年11月18日签订的《养猪房租赁合同》是否可以解除；二、如合同可以解除，一审判决徐刚向颜其洪返还140000元是否正确。本院分别认定如下： 一、关于《养猪房租赁合同》是否可以解除的问题，徐刚上诉辩称其出租给颜其洪的养猪房（以下统称为案涉养猪房）不属于学忠公司的养猪场，但其在一审中明确陈述其是从学忠公司法定代表人刘学忠处取得案涉养猪场后再将该养猪场出租给颜其洪，徐刚的上诉与其在一审作出的陈述相矛盾，本院不予采信。另外，从查明的事实来看，徐刚在诉讼中认可其口头通知颜其洪搬离案涉养猪场，虽然其之后又作出否认，但根据民事诉讼禁反言原则，本院仍然认定徐刚口头通知颜其洪搬离案涉养猪场。徐刚又辩称颜其洪搬离养猪场是因为村委会认为环保不过关，但现有证据不能证明颜其洪搬离是因为环保不符合要求，且徐刚的该项辩称与凤凰社区居民委员会出具的《情况说明》不符，本院不予采信。本院认为，徐刚作为出租人在租赁期间通知要求承租人颜其洪搬离租赁物，导致颜其洪长期无法使用租赁物，因现有证据不能证明搬离系颜其洪自身原因所致，徐刚要求颜其洪搬离的行为构成违约，且导致颜其洪的合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，案涉《养猪房租赁合同》可以解除。 二、关于徐刚向颜其洪返还费用的问题，虽然颜其洪仅直接向徐刚支付了45000元，但双方在合同签订时确认前两年租金已付清且在二审中认可修建费计入租金，故颜其洪支付的修建费135000元亦应视为已付租金，一审将该135000元计入已付租金并无不当，本院予以维持，认定颜其洪共向徐刚支付租金180000元（135000元+45000元）。关于颜其洪占有使用期间的租金应如何计算的问题，徐刚主张颜其洪于至2018年9月中旬搬离，但未提交证据，故本院以颜其洪自认的搬离时间（2018年8月25日之后、2018年8月30日前）确定其于2018年8月30日搬离，并据此认定确定颜其洪实际使用时间为6个月29天（自2018年2月1日起算），一审认定颜其洪占有使用时间为6个月略有不当，本院予以纠正，综上，颜其洪共向徐刚支付租金180000元，扣除实际使用期间所对应的租金46467元（80000元÷12×6.97），徐刚还应向颜其洪返还133533元。徐刚二审上诉请求判令颜其洪向其支付违约金10000元，但其未在一审中提起反诉，本院对此不作处理。 综上，徐刚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初811号民事判决第一项，即“解除颜其洪与徐刚于2017年11月18日签订的《养猪房租赁合同》”； 二、变更四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初811号民事判决第二项“徐刚在本判决发生法律效力后，十日内返还颜其洪费用140000元”为“徐刚于本判决生效后十日内向颜其洪返还费用133533元”； 三、驳回颜其洪的其他诉讼请求。 如果未按判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 一审案件受理费3100元，由颜其洪负担143元，由徐刚负担2957元。二审案件受理费3100元，由颜其洪负担143元，由徐刚负担2957元。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年八月十八日 书记员  袁敬