成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3997号 原告：陈美衣，女，1987年12月17日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：李振全，四川英冠律师事务所律师。 被告：欧居国，男，1975年4月8日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：孙艳辉，四川东乾律师事务所律师。 原告陈美衣与被告欧居国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈美衣及其委托诉讼代理人李振全，被告欧居国及其委托诉讼代理人孙艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈美衣向本院提出诉讼请求：1.判令欧居国归还陈美衣保证金6000元整；2.判令欧居国赔付陈美衣违约金6个月租金合计41796元；3.判令欧居国退还陈美衣1个月租金6966元；4.判令欧居国自起诉之日起，按年利率6%支付利息至保证金及租金12966元付清之日止；5.判令欧居国退还陈美衣空调等附属设施。事实和理由：2019年8月2日，原被告签订《租铺合同》，约定被告将位于成都市双流区出租给原告使用，租赁期限为2019年7月8日-2022年7月7日，月租金6966元，按季度支付，保证金6000元，违约责任为“若甲方在合同履行期间，无故终止合同，将一次性赔付乙方六个月租金且退回乙方保证金”。合同签订后，原告全面履行了合同。2020年3月25日，原告又支付了4月8日-7月7日的租金，在2020年5月30日，原告父亲发现，被告擅自将店铺打开做生意，经原告警告后，被告在6月21日不顾合约，堂而皇之在店铺做起生意，并称双方合同终止了。为维护原告的合法权益，诉至法院。诉讼过程中，原告陈述第五项诉讼请求已经履行完毕。 欧居国辩称，被告已经履行交付房屋使用权的义务，无任何违约，也从未表示过要解除合同，由于原被告之间丧失信任，同意解除合同；原告未缴纳物业管理费，原告应当向被告支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：欧居国与陈美衣于2019年8月2日签订房屋租赁合同，约定欧居国将其位于成都市双流区出租给陈美衣使用，出租期间从2019年7月8日至2022年7月7日。月租金为6966元，按季支付租金，下次时间应提前15天支付租金，否则欧居国有权终止合同。租金递增方式为每年递增8%。陈美衣应当承担承租期间的水费、电费、气费、电话费、物业管理费，租期结束时，陈美衣需缴清欠费。陈美衣同意预交6000元作为保证金，合同终止时，陈美衣无任何欠费。在承租期间，陈美衣可以转租（转让）该商铺，但须提前通知欧居国，并无拖欠租金的情况。若欧居国在合同履行期间，无故终止合同，将一次性赔付陈美衣六个月租金并退回陈美衣保证金。如陈美衣已经装修营业，需按实际损失赔偿陈美衣。 合同签订后，双方均按约履行了合同。但陈美衣从未在该商铺经营。2020年5月4日，陈美衣同意欧居国的亲属借用商铺的电用于摆摊经营，并同意在该商铺门前摆摊。2020年5月30日，欧居国的亲属进入商铺摆摊经营。陈美衣告知欧居国后，欧居国亲属搬离了该商铺。2020年6月21日晚上8:30分，欧居国亲属再次将商铺打开经营，陈美衣告知欧居国后，欧居国亲属于20:28分搬离商铺。2020年6月22日上午，欧居国向陈美衣催收下季度房屋租金，陈美衣回复：“领导说了你要涨价就不租了”、“那个空调我在7.5号之前搬走，在这之前我们还是要转让”。欧居国回复“不行，必须得按合同”、“按约定不交房租我就解除合同”。陈美衣要求欧居国退还押金。欧居国拒绝退还，并回复陈美衣“要么你续租”。陈美衣回复：“你房租太贵了不续租了”。 陈美衣未缴纳租赁期间的物业管理费。 本院认为，欧居国与陈美衣于2019年8月2日签订房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照该协议全面履行合同义务。本案的争议焦点在于：1.欧居国是否有违约行为？2.双方合同解除时间？3.陈美衣的各项诉请是否符合法律规定？ 针对以上争议焦点，本院作如下评述： 一、关于欧居国是否有违约行为的问题 陈美衣认为欧居国未经允许，擅自进入商铺经营，违反了合同约定，构成根本性违约；欧居国认为，陈美衣本身没有经营，暂时进入店铺是为了躲雨，且经的陈美衣的同意，故并未给陈美衣造成损失，不构成违约。本院认为，欧居国承认其家人于2020年5月30日及2020年6月21日因下雨暂时进入店铺，但陈美衣提出意见后，欧居国立即进行了整改，且陈美衣也没有证据证明其他时间欧居国长期占有使用该商铺，故虽然欧居国进入商铺，陈美衣仍然在行使其排他的权利，故欧居国事实上并不构成根本性违约。 第二、关于双方合同解除时间问题 陈美衣认为，欧居国亲属于2020年5月30日强行占用商铺，故欧居国实际于2020年5月30日解除了房屋租赁合同；欧居国认为，欧居国使用商铺是经得了陈美衣的同意，由于双方已经丧失信任，故同意解除合同，解除合同的时间为陈美衣递交诉状的时间即2020年6月23日。本院认为，欧居国家人虽然于2020年5月30日进入了出租给陈美衣的商铺，但是从之后双方的微信聊天来看，陈美衣仅要求今后不要进入商铺了，且陈美衣并无证据证明欧居国及其家人长期占用使用该商铺或者有强行收回商铺的意思表示，故本院对陈美衣的意见不予采信；欧居国认为陈美衣提交诉状的时间即2020年6月23日是合同解除的时间，但是诉状提交后本院于2020年7月15日送达给欧居国，故本院对欧居国主张的合同解除时间为6月23日的意见不予采信。由于庭审中，欧居国承认在得知陈美衣不再续租后，于2020年6月22日将其小东西搬进了该商铺，同时将钥匙全部拿走，故欧居国以实际行为解除了双方的合同，故双方的合同解除时间为2020年6月22日。 三、关于欧居国是否应当退还陈美衣保证金的问题 因双方的合同于2020年6月22日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，本院对陈美衣要求欧居国退还保证金6000元的主张予以支持。 四、关于陈美衣要求欧居国赔付陈美衣违约金的问题 本院认为，欧居国并未构成根本性违约，且欧居国并非无故终止合同，而是陈美衣明确表示不再续租的情况下收回商铺，故本院对陈美衣的该项诉请不予支持。 五、关于陈美衣要求欧居国退还欧居国2020年5月30日至2020年7月7日期间的租金6966元的问题 本院认为，欧居国实际于2020年6月22日收回商铺，且陈美衣的空调并不妨碍欧居国对该商铺的占有使用，故本院对陈美衣的该项诉请部分予以支持，本院确认欧居国应退还陈美衣2020年6月22日至2020年7月7日为3715.2元（6966元/月÷30天×16天）。 六、关于陈美衣要求欧居国自起诉之日起，按年利率6%支付利息直至保证金和租金付清之日为止的利息问题 本院认为，欧居国经陈美衣催收，没有履行返还义务，势必给陈美衣造成资金占用损失，故欧居国应当自本院向其送达民事起诉状副本之日起向其支付相应损失。又由于陈美衣认可应缴纳租用期间的物业管理费，故陈美衣还应向欧居国支付物业管理费2046.73元（4.5元/m²×43.18m²×11月+4.5元/m²×43.18m²÷30天×14天），扣除后，欧居国还应向陈美衣退还房租及保证金共计7668.47元（6000元+3715.2元-2046.73元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，本院确认欧居国应自2020年7月15日起，以7668.47元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以年利率6%为限）向陈美衣支付利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十一条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、欧居国于本判决生效之日起五日内向陈美衣退还保证金及2020年6月22日至2020年7月7日期间的租金共计7668.47元及利息（利息以7668.47元为本金，自2020年7月15日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（以年利率6%为限））； 二、驳回陈美衣的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费585元，由欧居国负担285元，陈美衣负担300元（陈美衣已预缴585元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张翼龙 二〇二〇年八月十四日 书记员  胥 凤