江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2376号上诉人（原审被告）：赵霞，女，1970年2月12日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：赵阳（系赵霞之弟）,住南京市下关区。被上诉人（原审原告）：南京元康工贸实业有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路263号第四层。法定代表人：郭春富，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：郑志卿，男，1966年1月3日出生，汉族，住南京市鼓楼区。两被上诉人委托诉讼代理人：魏浩，江苏维世德律师事务所律师。上诉人赵霞因与被上诉人南京元康工贸实业有限公司（以下简称元康公司）、郑志卿房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13068号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员王劲松独任审理，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人赵霞的委托诉讼代理人赵阳、被上诉人元康公司、郑志卿的委托诉讼代理人魏浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵霞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：1、赵霞在该案房屋租赁事宜上均是与郭萍、孙美婷洽谈、沟通以及确定合同的条款和主要事项，郭萍、孙美婷也是代表元康公司、郑志卿在合同上签字。赵霞也是与郭萍联系与沟通解除合同及交房事宜。通过郭萍的表现，赵霞充分相信郭萍是代表元康公司、郑志卿的。2、赵霞于2019年6月20日就提出交房，但是元康公司、郑志卿迟迟不来收房，其责自负，赵霞不应当支付房屋占用费。3、自2019年6月20日就不应当计算租金，理由同上。4、关于违约金。赵霞通知收房，元康公司、郑志卿不予理睬与回应，赵霞不应支付违约金。元康公司、郑志卿辩称：1、赵霞作为承租人，自2019年1月起拖欠租金，且数额较大，其无权单方解除合同，元康公司、郑志卿作为守约方，无过错，有权解除合同。故在法院判令案涉房屋租赁合同解除前，合同都应继续履行，赵霞应当承担合同解除前的全部租金及解除后至房屋返还前的占用费。2、赵霞作为租赁合同相对方如需解除本合同，应当以法律认可的方式向进行意思表示，而非向案外人作出单方的与解除合同无关的意思表示予以代替。3、元康公司、郑志卿起诉后，直至二审开庭之日，多次希望赵霞尽快交还房屋，但其至今不愿意交还，导致租金损失不断扩大，应承担全部房屋占用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。元康公司、郑志卿一审诉讼请求：1.解除元康公司、郑志卿与赵霞2019年1月26日签订的房屋租赁合同；2.赵霞将承租的南京市鼓楼区清凉门大街华阳佳园华聚苑148、149-1、149-2、150-1、150-2、151号房屋返还元康公司、郑志卿；3.赵霞支付元康公司、郑志卿2018年11月18日至2019年11月17日期间的租金615000元，并按照800000元/年标准继续支付2019年11月18日至实际返还上述房屋之日止的租金及占有使用费；4.赵霞支付元康公司、郑志卿违约金300000元以及以615000元为基数自2019年1月27日起至实际支付之日止按年利率24%标准计算的滞纳金。一审法院认定事实：南京市鼓楼区华聚苑148.149-1.149-2.150-1.150-2号一层房屋（建筑面积578.39平方米）登记的所有权人为元康公司，南京市鼓楼区华聚苑151号房屋（建筑面积115.68平方米）登记的所有权人为郑志卿。2019年1月26日，元康公司、郑志卿（甲方、出租方）与赵霞（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于南京市房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用,房屋建筑面积694.07平方米；租赁期限为2018年11月18日起至2020年11月17日止，2018年11月18日至2019年11月17日年租金为780000元，2019年11月18日至2020年11月17日年租金为800000元，房屋租金每半年交付，房屋租赁合同签订当天乙方支付房屋租金390000元，2019年5月17日前半个月内交纳房屋租金390000元,2019年11月17日前半个月内交纳房屋租金400000元，2020年5月17日前半个月内交纳房屋租金400000元；乙方支付甲方房屋租赁定金65000元，合同签订后乙方支付的定金转为房屋租赁押金，合同期间，乙方如有欠交租金及未将应付费用缴清或乙方违约而导致甲方或第三方损失，则甲方有权扣除押金抵付上述损失；在租赁期限内，乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方须按月租金的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过7天的，甲方有权单方面终止合同并收回房屋，乙方应于租赁期终止后次日内将房屋交还甲方，并结清相关费用，如乙方逾期归还房屋，甲方有权依约自行收回房屋，乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，任由甲方处理；合同签订后，如一方违反合同约定，违约金为300000元，由违约方承担，该违约金应于合同无法履行的一个月内由违约方支付给守约方等等。上述合同签订后，元康公司、郑志卿将涉案房屋交付赵霞使用，赵霞支付元康公司、郑志卿230000元，其中含租赁押金65000元，后未再付款。元康公司、郑志卿同意赵霞支付的租赁押金65000元冲抵其应付债务。2019年6月20日，赵霞向郭萍发送微信称：亲爱的郭总，一帮恶心到家的人，我真无语了，还是跟我拖字诀，我也受不了了，周末你们来收房吧。赵霞称郭萍是元康公司、郑志卿的代理人，负责房屋租赁事宜。涉案房屋至今仍在赵霞看管之下，尚未返还元康公司、郑志卿。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，元康公司、郑志卿与赵霞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，赵霞未按约及时支付租金，元康公司、郑志卿依据合同约定解除合同，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于房屋返还问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，赵霞作为承租人应当返还租赁物，故元康公司、郑志卿要求赵霞腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。关于租金及占有使用费问题。赵霞未按照合同约定支付租金，其行为构成违约，故元康公司、郑志卿主张赵霞按照合同约定支付2018年11月18日至2019年11月17日期间的租金615000元，并参照合同约定租金标准继续支付2019年11月18日起至实际返还涉案房屋之日止按800000元/年标准计算的租金及逾期占有使用费，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。由于元康公司、郑志卿同意赵霞已支付的租赁押金65000元与其应付债务进行冲抵，故赵霞在租赁押金冲抵后还应支付截至2019年11月17日的租金550000元。关于违约金问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵霞未按合同约定的期限支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。元康公司、郑志卿主张赵霞支付违约金300000元以及以615000元为基数自2019年1月27日起至实际支付之日止按年利率24%标准计算的滞纳金，由于元康公司、郑志卿主张的滞纳金实质仍为违约金，赵霞认为元康公司、郑志卿主张的违约金标准过高，请求予以调整，一审法院根据合同履行情况，赵霞违约情况及元康公司、郑志卿实际损失情况，对元康公司、郑志卿主张的违约金300000元，一审法院予以支持，对元康公司、郑志卿主张的滞纳金，一审法院不再予以支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除元康公司、郑志卿与赵霞2019年1月26日签订的房屋租赁合同；二、赵霞于判决生效之日起十五日内腾空并返还元康公司、郑志卿南京市鼓楼区华聚苑148.149-1.149-2.150-1.150-2号一层及151号房屋；三、赵霞于判决生效之日起十五日内支付元康公司、郑志卿截至2019年11月17日的租金550000元（租赁押金65000元已冲抵），并按照800000元/年标准继续支付自2019年11月18日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费；四、赵霞于判决生效之日起十五日内支付元康公司、郑志卿违约金300000元；五、驳回元康公司、郑志卿的其他诉讼请求。一审案件受理费13713元，减半收取计6856元，保全费5000元，合计11856元，由元康公司、郑志卿负担1032元，赵霞负担10824元。对于一审法院认定的事实，赵霞提出如下异议：1、一审法院没有查清郭萍和孙美婷与元康公司、郑志卿之间的关系；2、应该从2019年6月20日就应该开始计算解除合同的期间。对其他事实无异议。元康公司、郑志卿对于一审法院认定的事实无异议。对于当事人无异议的事实，本院予以确认。二审中，赵霞补充提交了2019年12月至2020年1月的短信记录打印件，以证明赵霞无法联系元康公司、郑志卿，只能联系其律师，元康公司、郑志卿没有进行房屋收回，短信也不回，不了了之。元康公司、郑志卿对短信内容真实性予以确认，但认为大部分短信是在一审开庭前后发送的，赵霞自认为有优质租客希望收到转让费，但与其交还房屋显然不是一个意思。二审中，元康公司、郑志卿承认与郭萍相识，可能是代郑志卿在《房屋租赁合同》上签字。本院另查明，双方当事人于2020年7月20日对涉案房屋进行了交接。本院认为，赵霞与元康公司、郑志卿于2019年1月26日签订《房屋租赁合同》后，于2019年6月20日，向郭萍发送微信要求其来收房，实际上意图解除合同。但赵霞并未能证明此时元康公司、郑志卿有任何符合法定解除合同或约定解除合同条件的行为，故其“解除合同”的行为无效，不能产生解除合同的法律效果。相反元康公司、郑志卿在赵霞拖欠租金的情况下，按合同约定行使解除权，符合法律规定。故本案《房屋租赁合同》应于起诉状副本送达赵霞之日2019年11月17日解除。赵霞虽然作出了“解除合同”的意思表示，但由于不符合法律规定，不能产生解除合同的法律效果，元康公司、郑志卿当然有权拒绝收房。并且元康公司、郑志卿于2019年11月4日提起本案诉讼，尚属及时，而非过分拖延。一审法院判决赵霞在租赁押金冲抵后还应支付元康公司、郑志卿截至2019年11月17日的租金550000元，并按照800000元/年标准继续支付自2019年11月18日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费，以及支付违约金300000元，符合法律规定和《房屋租赁合同》的约定，并无不当，本院予以支持。二审中，元康公司、郑志卿承认郭萍与其有关，并可能代郑志卿在《房屋租赁合同》上签字，但郭萍的身份问题并非本案主要问题，即使郭萍确系元康公司、郑志卿的代理人，根据前述理由，仍不能免除赵霞的违约责任。综上，赵霞的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，因二审中出现新事实，双方当事人于2020年7月20日对涉案房屋进行了交接，故一审判决第二项可不再执行，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13068号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13068号民事判决第二项。二审案件受理费12300元，由上诉人赵霞负担。本判决为终审判决。审 判 员 王劲松二〇二〇年八月二十五日法官助理 李玲玲书 记 员 刘 东