河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9596号上诉人（再审第三人）：姬玉兰，女，1949年10月18日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：刘向明，上海段（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞亚辉，上海段（郑州）律师事务所律师。被上诉人（再审申请人、原审原告）：乔志强，男，1978年10月23日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：魏海娥，河南信林律师事务所律师。被上诉人（再审被申请人、原审被告）：张红霞，女，1975年7月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨锋，河南良承律师事务所律师。被上诉人（再审被申请人、原审被告）：张志强，男，1977年8月18日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：杨锋，河南良承律师事务所律师。乔志强与张志强、张红霞房屋买卖合同纠纷一案，河南省中牟县人民法院作出（2016）豫0122民初4359号民事判决，已经发生法律效力。乔志强不服，向该院申请再审。河南省中牟县人民法院作出（2019）豫0122民申10号民事裁定，对本案提起再审。河南省中牟县人民法院再审过程中追加姬玉兰为第三人，经审理作出（2019）豫0122民再3号民事判决，姬玉兰不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。姬玉兰上诉请求：一、请求依法撤销河南省中牟县人民法院(2019)豫0122民再3号民事判决书，确认《房屋买卖(居间)合同》系不能履行合同，依法驳回乔志强的一审再审请求和原审诉讼请求；二、原审、一审、二审诉讼费用等均由乔志强、张志强、张红霞承担。事实与理由:一、姬玉兰不同意出售涉案房屋，本案的《房屋买卖(居间)合同》系不能履行合同，一审法院判决合同继续履行错误。1.姬玉兰不同意出售涉案房屋，也未参与涉案房屋的买卖，也不知情。2016年8月19日，张红霞在郑州南湾房地产营销策划有限公司白沙分公司(以下简称“居间方”)的居间下与乔志强签订《房屋买卖(居间)合同》，合同约定张红霞将坐落于中牟县商都大道北侧万三路东郑东鑫城美墅9号楼1单元202号房产(以下简称“涉案房屋”)出售给乔志强。后双方发生纠纷诉至中牟县人民法院。但在此过程中，并未有人告知姬玉兰，姬玉兰也未参与。姬玉兰在原审判决时才得知出售涉案房屋的事实，遂姬玉兰向中牟县人民法院提起第三人撤销之诉，明确表示自己不同意出售涉案房屋。一审法院对姬玉兰所称对出卖涉案房屋不知情不予认可是错误的:第一，根据“谁主张、谁举证”的原则，既然乔志强称姬玉兰参与了涉案房屋的买卖，那么就应当由乔志强举证证明姬玉兰参与了涉案房屋的买卖，乔志强不能证明，就应当认定姬玉兰未参与涉案房屋的买卖，而不能让姬玉兰自己证明自己未参与涉案房屋的买卖；第二，作为涉案房屋(房产证号:××号)项下的房屋份额的共同共有人姬玉兰，在整个买卖活动中均未参与，也不知情，乔志强在原审中未起诉涉案房屋(房产证号:××号)项下的房屋份额的共同共有人姬玉兰，也表明了乔志强知道姬玉兰未参与涉案房屋的买卖。2.张志强、张红霞对涉案房屋无处分权，《房屋买卖(居间)合同》系不能履行合同。涉案房屋的两个房产证号分别为20116437-××号、20116437-××号，其中涉案房屋房产证号20116437-××号项下份额登记在张志强名下，涉案房屋房产证号20116437-××号项下份额登记在张相修名下，两人按份共有，各占50％份额。姬玉兰与张相修系夫妻关系，张相修于2015年5月26日去世，继承人有姬玉兰、张志强、张红霞。即登记在张相修名下的涉案房屋房产证号20116437-××号项下份额为夫妻共同财产，姬玉兰占有涉案房屋房产证号20116437-××号项下50％份额中的50％，同时姬玉兰与张志强、张红霞一起共同共有涉案房屋房产证号2011437-××号项下50％份额中的50％。根据《继承法》第十三条“……对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。……继承人协商同意的，也可以不均等。”及第十五条“遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。”之规定，遗产分割前，是否有人放弃、需要多分等均不确定，三人可以分得的遗产份额并不确定，且三人系家庭关系，根据《物权法》第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”之规定，三人对作为张相修遗产的涉案房屋房产证号20116437-××号项下50％份额中的50％应为共同共有，非按份共有。即张志强、张红霞一共只是按份占有涉案房屋房产证号20116437-××号项下的50％份额和姬玉兰一起共同共有涉案房产房产证号20116437-××号项下50％份额中的50％，未达到《物权法》第九十七条规定“经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”的条件，张志强、张红霞对涉案房屋无处分权，因此，《房屋买卖(居间)合同》事实上是不能履行的合同。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，一审法院应当判决解除合同，而非判决继续履行合同。二、本案事实不清，且部分认定错误。1.一审法院认定剩余购房款是49万元是错误的，应为50万元。根据《房屋买卖(居间)合同》约定，出售的是涉案房屋的房产证号为20116437-××号，所有权人张志强，价格为62.5万元，乔志强仅支付了12.5万元的首付款，另，乔志强之前对原审判决申请了执行，张志强、张红霞因小孩高考问题已被迫向中年县人民法院执行局支付了原审判决认定的诉讼费1万元、双倍定金4000元及相应的执行费110元，剩余房款应为50万元。一审法院认定剩余购房款为49万元，明显错误。对于乔志强支付给居间方郑州南湾房地产营销策划有限公司白沙分公司的1万元，系居间方收取，姬玉兰、张志强、张红霞并未委托居间方收取，也并未实际收取，与姬玉兰、张志强、张红霞无关。2.郑州市中级人民法院(2018)豫01民再528号民事判决书与郑州市中级人民法院(2018)豫01民再529号民事判决书对本案没有参考证明意义，而且姬玉兰已经就郑州市中级人民法院(2018)豫01民再528号民事判决向郑州市人民检察院提起抗诉，郑州市人民检察院已经于2019年6月13日受理。郑州市中级人民法院(2018)豫01民再528号民事判决仅是认定《房屋买卖(居间)合同》有效，但对于姬玉兰是否对买卖行为知情、参与、合同是否能实际履行等问题，一直在回避。郑州市中级人民法院(2018)豫01民再529号民事判决仅是跟随郑州市中级人民法院(2018)豫01民再528号民事判决结果而判决。故，两份判决不应参考采用。3.一审法院表述矛盾。一审法院既对姬玉兰称出售房屋不知情不认可，又以张志强、张红霞所占涉案房屋份额达到三分之二以上为由认定合同可以履行，那么法院究竟是否认定姬玉兰对出售房屋是知情的、同意的，明显事实不清。法院在事实不清的情况下认定合同可以履行、并判决姬玉兰协助履行过户明显不当。三、本案程序严重违法。1.原审判决支持了乔志强的诉讼请求，故乔志强申请再审的基础不存在。一审法院对乔志强申请再审不应当受理。2.一审法院对本案涉案房屋份额直接私自进行分割，超出审理范围。本案涉案房屋系遗产房，尚未进行遗产分割，也无人在本案中提出请求分割，一审法院对涉案房屋直接分割，根据民事诉讼法“不告不理”原则，超出了审理范围。3.一审法院对本案涉案房屋直接进行平均分割违反法律规定，也剥存了姬玉兰、张志强、张红霞的合法权利。4.乔志强的一审再审请求改变了原审的诉讼请求，一审程序违法。乔志强的一审再审请求是在原审诉讼请求的基础上新添加了“牟房权证字第20116437-2”和“张相修、张志强名下房产”，改变了诉讼请求，系程序违法。5.原审判决于2017年3月31日作出，早已生效，但乔志强于原审判决生效两年后申请再审，超过了六个月，也没有提供相应的证据，乔志强提起再审没有事实法律依据。四、乔志强的再审理由不成立。1.乔志强明知本案涉案房屋存在两个房产证。第一、在原审的判决中，明确写明张志强、张红霞在原审中提交了两份房产证(房产证号:20116437-××号和-2号)，乔志强辩称原审诉讼中不知道有两个房产证明显是虚假陈述。第二、根据一审庭审所述，张红霞出售涉案房屋时，提供了两本房产证及相应的契税发票、不动产发票等让乔志强和居间方查看，在《房屋买卖(居间)合同》签订后，这些原件也交由居间方保管，有居间方出具的收据为证。现在这些原件还在居间方处，并且因为乔志强不同意，现在居间方还不同意交还房产证原件等。2.姬玉兰等已于2013年11月至2014年1月对涉案房屋进行了装修，乔志强称其于2016年花费233422元对涉案房屋进行装修是虚假的，法院可以到现场查看，一目了然。综上所述，一审判决认定事实部分错误、不清，程序违法，致使判决结果错误，请二审法院依法改判支持姬玉兰的请求。乔志强辩称，第一，（2019）豫0122民再3号民事判决书，程序合法。乔志强在履行（2016）豫0122民初4359号判决书的过程当中，发现本案房屋系两个房本，于是乔志强就向中牟县人民法院申请了再审，法院审理时认为该案符合再审的程序，因此本案程序合法。第二，（2019）豫0122民再3号判决书认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回姬玉兰的上诉请求，姬玉兰系无理诉讼、无理纠缠，导致本案四年没有终结，也导致了乔志强至今没有房屋居住，因此希望法院尽快作出判决。张志强、张红霞辩称，对姬玉兰的上诉意见无异议。张红霞受张志强委托到中牟，先询问卖房事宜告知了居间方郑州南湾房地产营销策划有限公司白沙分公司有关房屋的产权情况，居间方告知过户时可以找人代张相修签字，不需要先析产过户。所以张志强并未将卖房事宜告知姬玉兰，姬玉兰对出售房屋的事实不知情，当时乔志强也知道该情况，否则也不会同意由非房屋所有权人的张红霞签字，张志强也没有提供授权委托书。乔志强自始至终都知道涉案房屋存在两个房本的事实，在2016年8月19日张红霞与乔志强在居间方的居间下签订房屋买卖合同时，张红霞已将涉案房屋的两个房本原件，不动产发票原件等让乔志强查看，并交由居间方保管，居间方向张红霞出具了收据。现在两个房产证原件以及不动产发票等原件尚在居间方处保管。张志强、张红霞多次讨要，居间方均称乔志强不同意，而没有归还，并且在原一审中张志强、张红霞提交了两个房本的复印件，这在原审中有明确的记载，所以乔志强称直到执行中才知道有两个房本，明显是恶意虚假陈述。同时这也证明了乔志强并不知道姬玉兰的存在，姬玉兰未参与房屋买卖，一审判决事实认定不清，程序违法，判决错误，请二审法院依法改判。乔志强原审起诉请求：1.确认原告与被告张红霞、张志强于2016年8月19日签订的房屋买卖（居间）合同（合同编号为：0001970）有效；2.判令二被告继续履行房屋买卖（居间）合同约定的合同义务，将位于中牟县商都大街北侧××郑东鑫城美墅9号楼1单元202号房屋（房产证号：××号）过户到原告乔志强名下；3.判令二被告双倍返还定金20000元。张红霞、张志强原审反诉请求：解除原、被告之间的《房屋买卖（居间）合同》。乔志强再审请求：撤销河南省中牟县人民法院（2016）豫0122民初4359号民事判决书第二项，改判合同继续履行，二被申请人张志强、张红霞将张相修、张志强名下的房产（位于中牟县商都大街北侧××郑东鑫成美墅9号楼1单元202号，牟房权证字第20116437-1，20116437-2）过户至申请人乔志强名下。原判认定：1．本案涉案房屋位于中牟县商都大街北侧、××郑东鑫城美墅9号楼1单元202号，房屋所有权证号为20116437-××号，登记的所有权人为张志强和其父亲张相修，共有状况为按份共有，各占50％份额；他项权利人为中国工商银行郑州行政区支行。张相修于2015年5月26日去世，继承人有被告张志强、张红霞姐弟及被告母亲姬玉兰。2.2016年8月19日，被告张红霞为卖方（甲方），原告为买方（乙方）在郑州南湾房地产营销策划有限公司白沙分公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要内容：被告张红霞自愿将坐落于中牟县商都大街北侧××郑东鑫城美墅9号楼1单元202号房屋出售给原告，房产证号：××号，房屋所有权人张志强，房屋建筑面积为105.08平方米。总房款为615000元，原告于合同签订时向被告张红霞及居间人支付定金1万元，甲乙双方同意该定金在过户前暂有居间方代为保管，甲方若无违反合同的行为，在办完房产过户手续后，押金退还甲方。付款方式为按揭贷款，原告与被告共同到银行办理按揭，原告按所申请贷款的比例向被告支付首付款，其余房款由房屋抵押后用银行贷款支付。原、被告应在合同签订后90个工作日内共同到银行办理按揭贷款手续。被告所售房屋已抵押。被告应当对所售房屋进行解押，原告先预付解押款12万元帮助被告解押，该预付款作为总房款的一部分。丙方的中介费8000元由乙方支付。合同签订后，原告于当日向居间方交付1万元，收据显示为“定金”。2016年9月2日，原告向被告张志强支付用以解押的首付款12.5万元。被告随后将房屋交付给原告，原告经过装修后已经入住。因被告经原告催促不愿继续履行合同，原告向本院提起诉讼。原判认为，1.张相修去世后，二原告及其母亲属于法定继承人，对被继承人50％份额的房屋所有权各享有三分之一的继承权，继承人没有分割遗产，应为共同共有。张志强作为房屋50％份额的所有人，以及50％遗产的共同共有人，已经以实际行动同意张红霞的处分行为，张红霞作为遗产的共同共有人享有处分权，虽然抗辩称其母亲不同意处分遗产，但是没有证据表明其与原告签订合同时其母亲即不同意。根据法律有关规定，即使张红霞签订合同时没有处分权，也不影响合同的成立和生效。2．原告有理由相信其享有完全处分权，且已经支付相应对价，被告也已经将房屋交付原告，在合同不存在法定无效情形的情况下，双方应当继续履行合同。3．被告反诉请求的事项，是以合同有效为基础的，在原告不存在违约行为的情况下，解除理由不成立。4．关于原告向居间方交付的1万元款项的性质，根据合同约定内容及居间费收取习惯分析，虽然收据显示“定金”，但应当确定其中8000元为居间费，2000元为定金，被告抗辩的理由成立。被告不履行合同，构成违约，应当双倍返还定金的数额为4000元。综上所述，原告关于确认合同有效、被告继续履行合同将房屋过户至原告名下的诉讼请求，理由成立，应予支持。关于双倍返还定金的诉讼请求，其中返还4000元部分理由成立，予以支持，其他部分不予支持。被告的抗辩理由及反诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七、第一百零八条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告张红霞与原告乔志强于2016年8月19日签订的《房屋买卖（居间）合同》有效。二、合同继续履行，被告张红霞、张志强于判决生效之日起十日内将张相修、张志强名下房屋（房产证号：××号）过户登记至原告乔志强名下。三、被告张红霞、张志强于前项指定期限双倍返还原告乔志强定金四千元。四、驳回原告乔志强的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张红霞、张志强的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零一百五十元，由原告负担一百五十元，被告负担一万元；反诉费五千零七十五元，由被告负担。一审法院再审认定事实：涉案房屋位于中牟县商都大街北侧、××郑东鑫成美墅9号楼1单元202号，系张相修与张志强按份共有，牟房权证字第××号房产证载明的所有权人为张志强，牟房权证字第××号房产证载明的所有权人为张相修。其他再审查明事实与原审一致。另查明，（2016）豫0122民初4359号民事判决生效后，姬玉兰（张志强、张红霞母亲）因乔志强与张志强、张红霞房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月25日向该院提起第三人撤销之诉，请求：1．请求判令撤销河南省中牟县（2016）豫0122民初4359号民事判决书；2．请求确认南湾房产房屋买卖（居间）合同（合同编号0001970）无效；3．诉讼费由被告承担。该院于2018年5月28日作出（2017）豫0122民撤1号民事判决：一、撤销该院（2016）豫0122民初4359号民事判决第二项，即“合同继续履行，被告张红霞、张志强于判决生效之日起十日内将张相修、张志强名下房屋（房产证号：××号）过户登记至原告乔志强名下”；二、驳回原告姬玉兰的其他诉讼请求。姬玉兰与乔志强均不服，向郑州市中级人民法院提出上诉，郑州市中级人民法院于2018年7月30日作出（2018）豫01民终9590号民事判决，驳回上诉，维持原判。乔志强不服，向郑州市中级人民法院申请再审。郑州市中级人民法院查明，中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行出具贷款结清证明显示：张志强在我行的贷款，贷款总额210000元，借款人按借款合同约定，已于2016年9月2日结清，房屋所有权证号：ZM20116437-1，房屋坐落：中牟县商都大街北侧，万三路东郑东鑫成美墅9#楼1单元2层202号。债务结清，同意办理抵押权注销登记。郑州市中级人民法院于2019年3月8日作出（2018）豫01民再528号民事判决，撤销郑州市中级人民法院（2018）豫01民终9590号民事判决和河南省中牟县人民法院（2017）豫0122民撤1号民事判决，驳回姬玉兰的诉讼请求。张志强、张红霞、姬玉兰与乔志强排除妨害纠纷一案，于2018年1月31日向该院提起诉讼，请求：1．判令被告乔志强立即搬离一直占用的属于原告名下的房屋；2．判令被告支付原告房屋使用费2万元（暂计算至2017年12月15日，实际按月租金1500元计算至被告返还房屋之日）；3．被告承担本案的诉讼费。该院于2018年3月22日作出（2018）豫0122民初375号民事判决，驳回张志强、张红霞、姬玉兰的诉讼请求。张志强、张红霞、姬玉兰不服，向郑州市中级人民法院提出上诉，郑州市中级人民法院于2018年8月10日作出（2018）豫01民终7481号民事判决，撤销该院（2018）豫0122民初375号民事判决，改判乔志强限期搬离涉案房屋。乔志强不服，向郑州市中级人民法院申请再审，郑州市中级人民法院于2019年3月11日作出（2018）豫01民再529号民事判决，撤销郑州市中级人民法院（2018）豫01民终7481号民事判决，维持河南省中牟县人民法院（2018）豫0122民初375号民事判决。庭审中，乔志强、张志强、张红霞称，涉案房屋现由张志强、张红霞实际控制。张志强、张红霞明确对原审反诉请求不再主张。一审法院再审认为，案涉房屋有两个房产证，即牟房权证字第××号和第20116437-××号，虽然双方在房屋买卖合同中表述为第20116437-××号，但结合合同约定房屋面积105.08平方米、总房款615000元，实际是对整个房屋的买卖。乔志强原审中对房屋主张的表述有误，致使原审认定张志强、张相修名下的涉案房屋房产证号为20116437-××号，并判决张红霞、张志强将房产证号为20116437-××号的房屋过户登记在乔志强名下。原审认定事实有误，应予纠正。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。牟房权证字第××号房屋所有权人为张相修，张相修去世后，案涉房屋中张相修份额由姬玉兰、张志强、张红霞继承，在没有分割情况下，遗产处于共同共有状态。张志强以实际行动认可张红霞的处分行为，张红霞作为遗产共同共有人、张志强作为遗产共同共有人及牟房权证字第××号房屋所有权人，其二人享有案涉房屋66.67％的份额，无论姬玉兰对房屋的出售是否知情，都不影响张红霞、张志强对案涉房屋的处分。姬玉兰关于其对出卖房屋不知情的意见，该院不予采纳。张红霞与乔志强签订的合同，无法定无效情形，合法有效。乔志强已按合同约定支付解押款12.5万元，张红霞、张志强应按合同约定协助办理房屋过户登记。姬玉兰享有案涉房屋部分份额，亦应履行协助过户义务。原判决第二项内容存在错误，依法应予撤销，改判为合同继续履行，张志强、张红霞、姬玉兰将张相修、张志强名下的房产（位于中牟县商都大街北侧××郑东鑫成美墅9号楼1单元202号，牟房权证字第20116437-1、20116437-××号）过户至乔志强名下。目前，合同约定以按揭贷款方式支付剩余房款已无法实现，乔志强应在办理房屋过户登记后一次性支付案涉房屋剩余房款490000元。原判第一项、第三项、第四项并无不当，应予维持。张红霞、张志强在再审过程中明确表示反诉请求不再主张，本案不再处理。一审法院经该院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条规定，判决：一、维持该院（2016）豫0122民初4359号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销该院（2016）豫0122民初4359号民事判决第二项；三、被申请人张红霞、张志强，第三人姬玉兰于本判决生效之日起十日内协助再审申请人乔志强将张相修、张志强名下房屋（牟房权证字第20116437-1、20116437-××号）过户登记至再审申请人乔志强名下；四、再审申请人乔志强在办理房屋过户登记后十日内支付被申请人张红霞、张志强、第三人姬玉兰剩余房屋价款490000元。原审案件受理费10150元，由乔志强负担150元，由张红霞、张志强负担10000元；反诉费5075元，由张红霞、张志强负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张志强、张红霞提交下列证据：1.乔志强的强制执行申请书；2.2018年8月20日，张志强支付乔志强案件款的结算票据；3.乔志强领取14000元案件款的领据。证明：2018年在乔志强申请执行时，张红霞因小孩高考担心录取，被迫向乔志强履行了案件款14000元，其中原审诉讼费1万元，原审认定的双倍定金4000元。结合乔志强支付12.5万元首付的事实，总房款62.5万元，乔志强尚欠50万元购房款未支付。一审法院认定剩余49万购房款是错误的。乔志强在购房时并支付的1万元系居间方收取，由居间方向乔志强出具了收据。张志强、张红霞至今未收取一分。姬玉兰质证称，由张志强、张红霞与乔志强双方核算清楚，姬玉兰没有意见。乔志强质证称，对真实性无异议，对证明目的有异议。该收据是履行（2016）豫0122民初4359号民事判决书第三项及张志强、张红霞负担的10000元诉讼费，因此与本案没有关系。经计算，除了已经处理的定金以及2016年原审判决确定的8000元给了居间方之外，乔志强已付房款为12.5万元，乔志强愿意过户后支付剩余房款。本院经审查认为，对张志强、张红霞提交证据的真实性予以确认。本院二审查明的事实除同一审外，另查明：张志强、张红霞依据（2016）豫0122民初4359号民事判决书向乔志强支付双倍定金4000元和诉讼费10000元，乔志强已付房款为12.5万元，总房款61.5万元，剩余房款为49万元。本院认为，案涉房屋存在牟房权证字第××号和第20116437-××号的房屋所有权证，分别登记在张志强和张相修名下，载明二人按份共有，各占50%份额。张志强和张相修名下的房产证记载的房屋面积等信息一致，是对同一套房屋所有权的分别登记。案涉房屋买卖合同中将房屋所有权证表述为第20116437-××号，但结合合同约定房屋面积105.08平方米、总房款615000元，是对整个房屋的买卖。案涉房屋的所有权人是张志强与张相修，因张相修在签订合同时已经去世，根据《中华人民共和国物权法》第一零三条关于“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”之规定，涉案房屋应属遗产分割前的共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，案涉房屋中张相修所有的50%份额中属于张相修的遗产部分由姬玉兰、张志强、张红霞继承，在没有分割的情况下，由姬玉兰、张志强、张红霞三人共同共有。案涉房屋物权的处分依照上述规定，应当经过全体共同共有人同意。一审判决认为张志强、张红霞二人享有案涉房屋66.67％的份额，无论姬玉兰对房屋的出售是否知情，都不影响张红霞、张志强对案涉房屋的处分的理由不当。张志强认可张红霞的处分行为。姬玉兰虽未在案涉房屋买卖合同上签字，但根据本案实际情况：案涉房屋买卖合同已经部分履行，案涉房屋抵押贷款已经结清，案涉房屋也曾按照约定交付乔志强装修使用；案涉房屋的转让价款61.5万元，没有明显低于市场合理价格；另外，根据本院生效的（2018）豫01民再528号、529号两份民事判决的相关认定等；能够认定姬玉兰对于其子女张志强、张红霞的处分行为应当知情并未提出异议，案涉合同有效，应当继续履行。张志强、张红霞应按合同约定协助办理房屋过户登记，乔志强应按合同约定支付剩余房款，姬玉兰亦应履行协助过户义务。姬玉兰上诉认为，其不同意出售涉案房屋，案涉《房屋买卖(居间)合同》是不能履行的合同等理由，依据不足，本院不予采纳。现案涉合同已无法办理按揭贷款，且乔志强同意在办理房屋过户登记后一次性支付剩余房款490000元，一审判决乔志强支付剩余房款的方式及金额均无不当，姬玉兰、张志强、张红霞认为一审判决剩余房款金额有误是其计算错误。综上所述，姬玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10150元，由姬玉兰负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年八月十一日书记员  李唯丽