福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2304号 上诉人（原审被告）：漳州市芗城区芝山镇人民政府，住所地漳州市芗城区金峰路中段金峰管委会大楼，统一社会信用代码1135060200387836。 法定代表人：沈生辉，镇长。 委托诉讼代理人：蔡清良，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳微，福建南州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：漳州市芝山房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区胜利东路汇福大厦3层3号，统一社会信用代码1568101-6。 法定代表人：曾天然，董事长。 委托诉讼代理人：林松勇，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈小玲，福建衡评律师事务所律师。 上诉人漳州市芗城区芝山镇人民政府与被上诉人漳州市芝山房地产开发有限公司企业出售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院作出的（2019）闽0602民初574号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人漳州市芗城区芝山镇人民政府上诉请求：一、判令撤销（2019）闽0627民初574号民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案案由为企业出售合同纠纷，为合同之诉，但被上诉人不是合同一方主体，突破合同相对性原则；一审法院适用法律错误。1、本案为合同之诉，一审法院根据案外人曾天然与上诉人原下属单位芝山镇经济联合社（下称，芝山镇经联社）签订的《企业转让协议书》（下称，《协议书》）的约定判决上诉人向被上诉人承担赔偿责任，明显突破合同相对性原则，于法相悖，应予纠正。2、曾天然与芝山镇经联社签订的《协议书》，合同内容直接约束曾天然与芝山镇经联社，被上诉人只是转让标的，本案从未发生法定继受或约定的权利义务转让等情形，被上诉人不可能成为该协议的受让方，而一审法院毫无根据情况下径直认定“曾天然与芝山镇经联社签订的《企业转让协议书》的权利义务应由该公司继受”明显适用法律错误。显然，一审法院认定主体既已错误，判决结果于法无据，应予纠正。二、涉案《协议书》性质为企业整体权益转让，未发生企业主体变更，被上诉人从始至终系独立法人，依法独立承担法律责任；一审法院适用法律错误。1、根据漳州中院生效判决，涉案《协议书》性质为企业整体权益的转让，转让标的漳州市芝山房地产开发公司改制变更为漳州市芝山房地产开发有限公司，并不发生企业主体变更，即原企业的债权债务仍应由改制后的企业承担。也即，被上诉人名称及企业组织形式虽历经变化，但不能改变被上诉人从始至终的独立法人主体地位，对其在经营过程中发生的经营行为，其应自负其责，独立承担法律责任。换句话，本案涉及损失源于逾期办证问题，显而易见，只有房地产开发公司才具备办证能力，本案也不存在可以转移责任或义务的可能。2、一审法院认定“依据《企业转让协议书》的约定‘其旧账册由芝山经联社存管’，与公司新法人曾天然经营的芝山房地产开发公司无关，黄晓玲向转让前的‘芝山房地产开发公司’定购商品房而未能取得房屋产权证属于‘芝山房地产开发公司’的‘旧账’，与转让后的‘芝山房地产开发有限公司’无关。”明显是对该协议条款的错误解读、无限扩大解读。如前所述，涉案《协议书》性质为企业整体权益转让，除非合同双方在转让时明确、特别约定，否则企业债权债务依法由改制后的企业承担。但纵观《协议书》全篇，未对“黄晓玲购买的讼争商品房”或者九龙大厦其他已售物业不能办证或其他隐性债务有进行任何约定，既然没有约定，则应当按照法律规定承担责任。而《协议书》约定“现有公司向区建行贷款670万元及利息由乙方购买的房款抵扣，不足部分由甲方负责偿还处理。其旧账册由经联社存管，与公司新法人曾天然经营的芝山房地产开发公司无关”，是双方对建行贷款的相关账册保管事项进行约定，不是关于讼争商品房账册或债务的相关约定，即使是讼争商品房账册，也与不能办证是完全不同的两码事，不改变办证主体仍是被上诉人，若办证需要，被上诉人也完全可以申请调取。一审法院径直作出该认定，曲解合同本意，与实不符，更是对法律的误解，应予纠正。三、进一步，被上诉人所主张赔偿损失系其行为和过错所致，应自负其责；一审法院错误认定事实，错误适用法律。（一）讼争商品房无法办证原因归责于被上诉人，被上诉人应自负其责。另案黄晓玲诉被上诉人商品房预售合同纠纷中，一审法院于2017年7月17日向漳州市国土资源局发函，调查九龙大厦504室商品房办证可行性和不能办证原因。2017年8月7日，漳州市不动产登记中心回复：九龙大厦项目开发公司尚未提交资料申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（办理竣工验收报备和总确权手续），故无法办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记（分户登记）。根据我国法律规定，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的办证义务，由开发商即被上诉人履行。但在另案中，被上诉人的办证义务是否履行、如何履行？被上诉人是否提交办证申请？提供哪些办证资料？欠缺哪些资料？不能办证的原因是什么？所有这些，被上诉人没有提供任何证据证明，只是简单认为办证义务不应由其完成，即被上诉人根本没有履行义务。故另案的二审法院认定，讼争商品房无法办证原因归结于被上诉人未按照办证部门要求提交资料申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应归责于被上诉人。被上诉人应自负其责，让上诉人为其过错买单显然不公平、不合理。进一步说，被上诉人在另案中承担逾期办证的赔偿责任，是被上诉人未履行办证义务违约行为的代价，也是其自身未完成举证义务所致，应自负其责，不能转嫁到上诉人身上；一审法院错误认定事实，错误适用法律。1、被上诉人存在违约行为，应承担相应责任。如前所述，被上诉人简单认为其不负有办证义务，故其无需履行义务，不但如此，被上诉人还认为办证义务应由上诉人完成或提供完整资料。被上诉人的主张于法无据，不能成立。正是这种错误认识，被上诉人显然放弃办证义务，自始至终，一直没有履行或部分履行该义务，存在明显的违约行为。可见，被上诉人应对自身违约行为承担相应责任。但是，一审法院对被上诉人的违约行为视而不见，反而毫无根据地认定，是上诉人的原因造成被上诉人逾期办证的违约行为，并判令上诉人为被上诉人的违约行为买单。2、被上诉人未完成举证义务，应自行承担不利后果，由此造成的损失与上诉人无关，不能转嫁给上诉人。漳州中院生效法律文书认为，认定被上诉人是否应承担逾期办证违约责任的关键在于逾期办证原因是否属于被上诉人一方。对于该原因事实，被上诉人负有举证责任，但从其举证看，均不能证明其自身没有原因，故应承担举证不能不利的法律后果，即认定逾期办证原因属被上诉人一方也就是说被上诉人因举证不能导致败诉，应诉不当，当然应由其自负其责，该损失与上诉人没有任何因果关系。即使九龙大厦本来可以办证，但由于各种原因逾期办理，如被上诉人掌握的资料不齐全等，那么，被上诉人应根据法律规定和办证中心的要求进行收集并提交资料，直至完全符合要求为止。被上诉人应举证其完成义务的相关情况、非出卖人原因导致的办证迟延等事实。以便查清事实，分清责任。但被上诉人在另案和本案中均未举证，应认定逾期办证系其违约所致，应责任自负。即使九龙大厦自始根本无法办证，存在“先天不足”原因，如国有建设用地使用权自始不能办理等，导致其无法办证，被上诉人应举证该事实的存在，由此可以推知，其与黄晓玲订立商品房预售合同为无效合同，当然也就不存在逾期办证违约问题。总归一句话，不管讼争商品房能不能办证，导致最终判决赔偿逾期办证违约金的责任归于被上诉人自身，上诉人对该损失不存在法律上的因果关系，与上诉人无关，上诉人无需责任。（三）被上诉人所主张的损失也是发生在涉案《协议书》签订后，与上诉人无关。如前所述，本案缘起被上诉人与黄晓玲订立《定购商品房合同书》，生效判决认定的逾期办证违约行为起止期限，发生在涉案转让行为后，并据此计算违约金，故该等损失也是股权受让后被上诉人自身的违约行为导致，与上诉人无关。根据《企业转让协议》第五条第5款约定：“转让后新公司所发生的一切债权债务以及民事、法律责任由乙方负责。”故转让后产生的债务也跟上诉人无关。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人辩称，原审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持，上诉人的上诉请求不能成立。理由如下：一、被上诉人的主体问题。1、基本事实：1997年间，芝山镇党委、芝山镇镇政府、芝山镇经济联合社研究决定，将漳州市芝山房地产开发公司部分资产转让。1997年4月30日，芝山镇经济联合社与曾天然签订了“企业转让协议”。协议第二条有关公司债权、债务处理问题在第1项约定：经联社将位于石龟头新村剩余的27套商品房、杂物间、顺通大厦50套一次性出售共计5887673.54元，用于归还出售前公司贷款债务670万元，不足部份由镇经联社偿还；第3项约定：原公司在经营中所发生的应收债权和三个小区未开发的土地，由经联社收回，主要用于九龙大厦等小区未完善部分的协议。协议第4项约定：其旧账册由镇经联社存管，与公司新法人曾天然经营的芝山房地产开发公司无关。同时，在协议的第五条明确记载：转让后的公司不得变更名称，并应挂靠于芝山镇经联社，公司实质是私营企业。合同签订后，漳州市芗城商品房开发公司履行了“企业转让协议”约定的义务，分六次将约定款项偿还原公司贷款。由此可见，“企业转让协议”签订后，协议约定的权利归属于漳州市芗城商品房开发公司，协议约定的义务由芗城商品房开发公司履行，曾天然只是代表芗城商品房开发公司签订合同。2、“企业转让补充协议书”也明确记载转让主体为“甲方：漳州市芗城区芝山镇经济联合社，代表：李瑞明。乙方：漳州市芝山房地产开发公司，代表：曾天然”。3、漳州市中院（2017）闽06民终3062号民事判决：被上诉人承担黄晓玲买卖商品房预售合同纠纷的法律后果，是因为曾天然代表企业与上诉人签订了企业转让协议，企业主体不变。如果按上诉人理论，企业转让只是标的物，曾天然是合同主体，那么，中院没有判决合同主体承担责任、反而判决“标的物”承担责任，岂不是主体错误吗？4、中院判决的法律后果，承担损失的是被上诉人，不是曾天然。所以，被上诉人作为请求主体是正确的。二、被上诉人的经济损失应当由上诉人承担的理由及依据。1、被上诉人被划款的经济损失的原因。被上诉人承担121951.80元（包括案件受理费）的经济损失的依据是漳州市中级人民法院（2017）闽06民终3062号判决第二项，归纳该判决理由是：黄晓玲于1997年4月3日向上诉人下属“芝山房产公司”购买房屋，芝山房产公司收到房款后，无法办理房产证，造成的经济损失由转让后企业（被上诉人）承担。2、从协议约定可以看出：原漳州市芝山房地产开发公司是芝山镇经联社投资创办的集体企业，而漳州市芝山房地产开发有限公司受让后是私营企业，现为有限公司。两家性质、所有权人不一样。这是其一。其二、协议中明确记载：九龙大大厦的房产，不论是已出售或未出售的房产均不在企业转让范围。其三、案外人购买房屋的时间及所有资料属于协议中约定的旧账册，依据协议“第4项约定：其旧账册由镇经联社存管，与芝山房地产开发公司无关。”根据上述协议约定可以证实如下事实：第一、黄晓玲购买房屋是在“企业转让协议”签订之前，被上诉人承担的损失是原企业转让前的遗留债务。第二、房屋出卖人、收款人是转让前的企业，归属于上诉人。第三、黄晓玲购买的房屋不在企业转让的范围。2、上诉人、被上诉人对于企业资产转让前遗留的债务在转让后发生，有过处理意见。1997年7月25日，被上诉人与上诉人下属“经联社”就“芝山房产公司”转让前的债务问题，达成“企业转让补充协议”。协议第二条记载：“旧芝山房地产开发公司担保芗城铜材厂向兴业银行贷款200万元，因芗城铜材厂没还款能力，经市法院判决向芝山房地产开发公司划拨，因旧芝山房地产开发公司是芝山镇经联社创办的，所以该款应由芝山镇经联社负责”。该协议确认了“企业转让协议”约定的真实意思，即企业转让前产生的债务由芝山经联社承担。现在，经联社已经撤销，其债务应当由上诉人承担。3、法律依据：企业转让协议是双方真实意思表示，合法有效。依据合同法107条规定，转让前的债务应当按约定由上诉人承担。即使协议对企业转让前的债务没有约定，但根据最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定（法释【2003】1号）第二十二条企业出售时，出卖人对所售企业的资产负债状况、损益状况等重大事项未履行如实告知义务，影响企业出售价格，买受人就此向人民法院起诉主张补偿的，人民法院应当予以支持。3、从公平原则考虑，被上诉人受让的资产范围，没有包括原企业销售的房产所产生的债务。被上诉人因转让前企业的原因造成转让后企业对外承担债务，理应由上诉人承担。三、不能办证或逾期办证的责任非企业权限，也不是被上诉人的义务。被上诉人已按协议约定履行了义务，讼争房屋办证问题，不在企业转让范围，也不是协议约定被上诉人应尽的义务。另有相关证据显示：讼争房屋的来源是：由原有漳州市九龙公园建设指挥部开发建设的，建设后拨给芝山镇经联社，芝山镇经联社又将该房屋拨给其下属机构－芝山商品房经营公司代为销售。依据漳州市人民政府文件（漳政[1992]综206）“关于建设东湖公园的决定”第三条第3项意见：“商品房开发收益全额投入公园建设”，所以，原企业将讼争的房屋出卖给案外人的行为，只是代理政府出售房屋，出售后将所得房款转由镇政府投入九龙公园建设，为镇政府实现专款专用。由此说明，原企业出卖房屋的行为只是履行政府职责，完成上诉人交办的事项。由于该房屋建设系政府行为，被上诉人不是买卖房屋的开发商，也不是房屋的建设者，代理出售的房屋，缺乏办证的相关资料，非企业权限和义务。事实上，九龙大厦房屋大部分是由经联社出售，只有两、三套由原企业出售的。现购房者及店面业主，都存在不能办证的现实情况，上诉人也为自己属下代理出卖房屋的行为进行了多次协调，尚未能解决，据此，上诉人已将办证的遗留问题上报漳州市人民政府，期待市政府的解决。归纳上述意见：1、被上诉人的经济损失是因上诉人转让前的企业遗留问题；2、转让前企业出售的房屋，其权利、义务人是上诉人，上诉人没有将该项权利、义务转让；3、被上诉人没有过错，不应承担不属于被上诉人应当承担的损失。 一审法院认定事实： 1、1996年4月3日，漳州市芗城芝山商品房经营公司与黄晓玲签订了一份《订购商品房合同书》，将芗城区胜利东路九龙大厦504室房屋出售给黄晓玲，黄晓玲分别于1996年2月1日、1996年2月2日、1996年2月9日、1996年2月12日、1996年4月3日向漳州市芝山房地产开发公司支付了购房款50000元、80000元、70000元、120000元、48775元，合计368775元。漳州市芗城芝山商品房经营公司分别出具5张收款收据给黄晓玲。后漳州市芗城芝山商品房经营公司更名为“漳州市芝山房地产开发公司”。漳州市芝山房地产开发公司（漳州市芗城芝山商品房经营公司）为芝山镇经济联合社所有。 2、1997年4月30日，芝山镇经济联合社（属于芝山镇人民政府所有，现芝山镇经济联合社已经注销）与曾天然（原告公司的股东及法定代表人）签订一份《企业转让协议书》，芝山镇政府也有在协议书上盖章，协议约定（摘要）：由芝山镇经济联合社将其名下的漳州市芝山房地产开发公司转让给曾天然，公司地址在漳州市，芝山镇经济联合社决定将其开发的位于石龟头新村剩余的27套商品房、杂物间、顺通大厦50套商品房一次性出售给曾天然；原公司在经营中所发生的应收债权和三个小区未开发的土地约3亩，石龟头新村菜市场约800平方米，顺通楼的停车场约700平方米，由芝山镇经济联合社收回，主要用于九龙大厦等小区未完善部分的开支；其旧账册由芝山经联社存管，与公司新法人曾天然经营的芝山房地产开发公司无关；转让后的公司不得变更名称，并应挂靠于芝山镇经济联合社，公司实质是私营企业。 1997年7月25日，芝山镇经济联合社与漳州市芝山房地产开发公司签订一份《企业转让补充协议书》，曾天然作为漳州市芝山房地产开发公司的法定代表人在该补充协议书上盖了私章。 1999年年7月5日，漳州市芝山房地产开发公司改制为“漳州市芝山房地产开发有限公司”，即本案原告。 3、黄晓玲因未能取得产权证，以本案的原、被告为共同被告，于2016年向法院提起诉讼。漳州市中级人民法院作出（2017）闽06民终3062号终审判决，确认漳州市芝山房地产开发有限公司应支付给黄晓玲2010年10月8日起至2014年6月23日止的逾期办证损失赔偿金118730.8元，其中诉讼费1300元由漳州市芝山房地产开发有限公司负担。判决生效后，黄晓玲向法院申请执行，法院于2018年9月11日从原告公司的账户扣划了121951.8元（包括诉讼费1300元）。 4、关于涉案房产办证的问题，被告确有出面进行协调。 以上事实由原告提供的《定购商品房合同书》、收费票据、（2017）闽06民终3602号民事判决书、企业申请变更登记注册书（复印件）、漳州市芝山房地产开发公司的改制申请、私营企业登记基本情况表、企业转让协议书、企业转让补充协议书、付款凭证、芝山镇政府出具的相关报告等为据。 一审法院认为，案外人黄晓玲因未能取得其定购商品房的产权证而向法院起诉，依据《定购商品房合同书》的约定及合同相对性原则，法院最终判令漳州市芝山房地产开发有限公司承担相应的赔偿责任。漳州市芝山房地产开发有限公司是曾天然向被告下属的芝山镇经济联合社所转让的，转让后，该公司进行改制，曾天然成为该公司的股东及法定代表人，曾天然与芝山镇经济联合社签订的《企业转让协议书》的权利义务应由该公司继受。依据《企业转让协议书》的约定“其旧账册由芝山经联社存管，与公司新法人曾天然经营的芝山房地产开发公司无关”，黄晓玲向转让前的“芝山房地产开发公司”定购商品房而未能取得房屋产权证属于“芝山房地产开发公司”的“旧账”，与转让后的“漳州市芝山房地产开发有限公司”无关。因此，漳州市芝山房地产开发有限公司对黄晓玲承担的赔偿责任，即被一审法院扣划的执行款121951.8元应由芝山经济联合社承担。芝山经济联合社属于被告的下属单位，且已经注销，故其责任应由被告承受。综上，被告应支付原告经济损失121951.80元。原告该诉讼请求合理，应予支持。原告要求被告从2018年9月11日起按年利率6%计付利息，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告漳州市芗城区芝山镇人民政府应于本判决发生法律效力后十日内支付原告漳州市芝山房地产开发有限公司经济损失121951.80元。二、驳回原告的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人双方均未提供新的证据。到庭当事人对一审查明的事实均没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本案的争议焦点：黄晓玲未能取得产权证的逾期办证违约金是否应由漳州市芗城区芝山镇人民政府承担。 上诉人认为：①涉案《协议书》性质为企业整体权益转让，未发生企业主体变更，被上诉人从始至终系独立法人，依法独立承担法律责任;②被上诉人所主张赔偿损失系其行为和过错所致，应自负其责（一）讼争商品房无法办证原因归责于被上诉人，被上诉人应自负其责。(二）被上诉人在另案中承担逾期办证的赔偿责任，是被上诉人未履行办证义务违约行为的代价，也是其自身未完成举证义务所致，应自负其责，不能转嫁到上诉人身上；（三）被上诉人所主张的损失也是发生在涉案《协议书》签订后，与上诉人无关； 被上诉人认为：①被上诉人的经济损失应当由上诉人承担的理由及依据是：漳州市中级人民法院（2017）闽06民终1958号民事判决第二项，归纳该判决理由是：黄晓玲于1997年4月3日向上诉人下属“芝山房产公司”购买房屋，芝山房产公司收到房款后，无法办理房产证，造成的经济损失由转让后企业（被上诉人）承担。②其一，从协议约定可以看出：原漳州市芝山房地产开发公司是芝山镇经联社投资创办的集体性质企业，而漳州市芝山房地产开发有限公司受让后是私营企业，现为有限公司。两家性质、所有权人不一样。其二、协议中明确记载：九龙大大厦的房产，不论是已出售或未出售的房产均不在企业转让范围。其三、案外人购买房屋的时间及所有资料属于协议中约定的旧账册，依据协议“第4项约定：其旧账册由镇经联社存管，与芝山房地产开发公司无关。”③不能办证或逾期办证的责任非企业权限，也不是被上诉人的义务。1、被上诉人的经济损失是因上诉人转让前的企业遗留问题；2、转让前企业出售的房屋，其权利、义务人是上诉人，上诉人没有将该项权利、义务转让；3、被上诉人没有过错，不应承担不属于被上诉人应当承担的损失。 本院认为，黄晓玲未能取得产权证的逾期办证违约金应当由漳州市芗城区芝山镇人民政府承担。 理由为：曾天然向上诉人下属的芝山镇经济联合社转让得漳州市芝山房地产开发有限公司，转让后公司改制，曾天然成为该公司的股东及法定代表人。一审法院依据《定购商品房合同书》的约定及合同相对性原则，判令漳州市芝山房地产开发有限公司要对黄晓玲承担相应的赔偿责任。依据《企业转让协议书》的约定:“其旧账册由芝山经联社存管，与公司新法人曾天然经营的芝山房地产开发公司无关”，黄晓玲向转让前的“芝山房地产开发公司”定购商品房而未能取得房屋产权证属于《企业转让协议书》中所约定的“芝山房地产开发公司”的“旧账”，与转让后的“漳州市芝山房地产开发有限公司”无关。 根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中《企业转让协议书》中所约定当事人的权利义务承受清楚，具有法律约束力。因此，漳州市芝山房地产开发有限公司对黄晓玲承担的赔偿责任，即被一审法院扣划的执行款121951.8元应由芝山经济联合社承担。芝山经济联合社属于上诉人的下属单位，且已经注销，故其责任应由上诉人承受。 综上所述，上诉人关于撤销原审判决的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定正确，应予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 维持福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民5初574号民事判决。 一审案件诉讼费2751元，适用简易程序减半收取1375.5元，由漳州市芝山房地产开发有限公司负担100元，由漳州市芗城区芝山镇人民政府负担1275.5元。二审案件受理费2751元，由漳州市芗城区芝山镇人民政府负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 **勇 审 判 员 郭昭容 审 判 员 林 莉 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 林志杰 书 记 员 蔡燕玲