河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初13134号原告：齐明鑫，男，1962年5月18日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：张政，河南铭树律师事务所律师。委托诉讼代理人：周维强，河南铭树律师事务所律师。被告：郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道89号升龙又一城2号院A座25楼329号，统一社会信用代码为9141010055315646XQ。法定代表人：林挺,总经理。委托诉讼代理人：孔政龙，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，河南成务律师事务所律师。原告齐明鑫与被告郑州泽龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张政、周维强，被告委托代理人孔政龙、张迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4号楼1层附63号房屋的不动产权属证书；2.判令被告支付因不能按合同约定时间办理房屋产权证书所产生的违约金（以4014439元为基数，按日万分之0.1的标准，自2015年9月1日计算至房屋取得不动产首次登记受理凭证之日止）；3.判令被告赔偿原告因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失632274.14元（租金计算期间为2018年7月1日至2020年9月30日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告出售的位于郑州××高新技术产业开发区××大道××楼××套商铺，2015年6月30日前交房。原告支付房款后，被告至今未能交付房屋、办理产权登记，给原告造成了经济损失。被告辩称：1、合同约定如市政配套设施未在规定期限内达到使用条件，双方同意由出卖人提供替代条件。被告提供了临时电替代条件，应认定为符合合同约定，不影响交付房屋。2、涉案商铺在2015年9月16日已经满足了交付条件，原告委托第三方代为接收了商铺。3、涉案商铺交付后投入实际招租和运营，业主依约取得租金，没有证据证明造成损失。4、原告以案外合同约定的租金标准要求被告承担违约赔偿责任，没有事实和法律依据。5、由于新冠肺炎疫情影响，原告仍要求被告以高额的标准向原告支付租金，与现实情况不符。6、因政策因素变化导致被告无法按期进行办理初始登记，被告不应承担全部违约责任，且原告诉请违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。7、涉案商铺的首次登记在2020年4月21日、22日两天办理完毕，办理产权证书需要原告自己申请，被告愿意配合。本院经审理查明：2015年3月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订合同编号为GX150××××7342的《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××房屋××套，用途为商业服务，房屋价款为4014439元。2、出卖人应当于2015年6月30日前向买受人交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2015年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2015年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。3、出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条的约定内容执行。该附件四补充协议第六条对此约定为：出卖人应当在2015年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。涉案商铺所在的4号楼于2015年9月15日取得了建设工程竣工验收备案，但因供电设施等配套设施未达到使用标准，至今未能交房。庭审中，被告称2015年9月16日被告所属商业公司代业主收房，2015年、2016年商业公司曾就又一城商场对外招租，并签署了一系列合同，收取了部分商户履约保证金，但因招商结果不理想，又与商户解除了合同，退还了履约保证金，商场未能按期开业持续至今。涉案商铺已经取得不动产首次登记证书，登记日期为2020年4月22日。另查明：2013年9月30日，原告作为乙方，郑州又一城商业管理有限公司作为甲方，签订《商业合作合同书》一份，约定：乙方同意让渡该商铺使用权给甲方，甲方放弃应向泽龙公司收取的商业策划、推广和统一招商、统一管理服务费总额中的881218元，即乙方确认与泽龙公司签订合同的商品房总价是泽龙公司在原定总房价基础上优惠881218元后的价格。乙方明确在该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归甲方所有，乙方让渡给甲方的该商铺独立使用期自本合同签订生效并由乙方办理该商铺的接房手续之日起满36个月止（具体起算日期以接房日期为准，乙方委托甲方办理接房手续）。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及庭审笔录在案佐证：1、原告提交的商品房买卖合同、购房发票、商业合作合同；2、被告提交的竣工验收备案表、梧桐办事处致广大业主的一封信、高压供电方案答复、送电申请单；3、被告提交的对外招租合同、履约保证金缴纳记录、奥斯卡影院照片；4、被告提交的不动产首次登记证书。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。原告请求被告赔偿未按约定时间交付房屋对其造成的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告应当于2015年6月30日交房，虽然涉案商铺所在楼房取得了建设工程竣工验收备案，但一直未达到供电等重要设施的交付条件，至今未能交付，且被告当庭陈述，涉案商铺所在的商场除电影院等个别商铺外，至今未营业，故被告辩称的涉案商铺已经交付不能成立，被告不能按时向原告交付房屋，构成违约，应当赔偿原告损失。因《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋用途为商业服务，其价值并非居住，而是在于出租或自营营利，被告作为房地产开发企业，应当预见到逾期交房行为必然造成原告的租金损失。参照同时期、同地段商铺的租金水平，并参照《商业合作合同》中约定的收益标准，结合新冠疫情对房屋租赁市场的影响，被告应当按照年利率6%的标准向原告支付租金，经计算，2018年7月1日至2020年7月31日的租金为581805元（4014439×6%/12×25=581805）。2020年7月31日以后产生的租金损失，原告可另行主张。对于房屋产权证的办理事宜，合同中约定：“出卖人应当在2015年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。”2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，虽然房屋权属登记政策变化发生在双方签订合同之后，但并不能成为被告免责的事由，被告仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担相应的违约责任。考虑到登记机关职权变动、所需资料调整等对办理不动产权属登记的影响，且本院又支持了原告逾期交房的租金损失，故对于该项违约金按照合同约定标准的30%予以支持。涉案房屋已于2020年4月22日办理了首次登记，被告未提交证据证明其向登记机关提交相关资料并被受理的时间，另外原告于2020年8月10日提起本案诉讼，其主张的2017年8月10日之前的违约金已超过诉讼时效，故被告应当向原告承担2017年8月10日至2020年4月21日共985天的逾期办证违约金11863元（4014439×0.001%×985×30%=11863）。因涉案房屋的首次登记已经办理完毕，原告可自行申请办理转移登记，被告也同意予以配合，故对于原告有关配合办理不动权属证书的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州泽龙置业有限公司协助原告齐明鑫办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4号楼1层附63号房屋的不动产权属证书，于原告齐明鑫申请后30日内协助办理。二、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告齐明鑫违约金11863元。三、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告齐明鑫2018年7月1日至2020年7月31日期间的租金损失581805元。四、驳回原告齐明鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5062元，由原告齐明鑫负担194元、被告郑州泽龙置业有限公司负担4868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇二〇年八月二十八日书记员  李媛媛