湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1321号上诉人（一审原告）：彭娟娟，女，1986年10月1日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省茶陵县。上诉人（一审原告）：陈亮亮，男，1985年9月8日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省茶陵县。两上诉人共同委托诉讼代理人：何亮辉，男，1953年9月22日出生，住湖南省株洲市荷塘区，系湖南省茶陵县下东街道黄堂村村民委员会推荐。被上诉人（一审被告）：刘秋蓉，女，1970年8月9日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省茶陵县。被上诉人（一审被告）：曾刚强，男，1965年10月20日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省茶陵县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘勇波，男，1982年4月8日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省长沙市芙蓉区，系被告刘秋蓉之弟。一审第三人：株洲市洣江龙房地产有限公司，住所地攸县联星街道胜利社区漕垅组上哨27号。法定代表人：刘刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖香明，廖香明律师事务所专职律师。上诉人彭娟娟、陈亮亮因与被上诉人刘秋蓉、曾刚强房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省茶陵县人民法院（2020）湘0224民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭娟娟、陈亮亮上诉请求：1、撤销湖南省茶陵县人民法院（2020）湘0224民初56号民事判决，改判支持上诉人彭娟娟、陈亮亮一审全部诉讼请求（即判令被上诉人刘秋蓉、曾刚强向上诉人支付所欠房款266281元及承担约定的违约金40万元）；2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部是诉讼费。事实和理由：一审判决认定本案关键事实错误，导致判决错误。上诉人将预售房屋转让给被上诉人已经明确告知是预售合同约定的面积为206.27平方米，最终面积以房屋测绘机构的实测面积为准。因上诉人房屋包含装修，双方约定该房屋总价款为3658000元，并未约定购房单价/平方米，也未约定如有面积差应当多退少补。况且，上诉人系预售转让。该房屋转让后，第三人撤销了与上诉人之间的预售合同，与被上诉人就案涉房屋重新签订了《茶陵县商品房预销售合同》。该合同约定了购房单价、购房面积，并明确约定：如甲方（株洲市洣江龙房地产有限公司）的预测面积与该实测面积不一致的，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。被上诉人刘秋蓉、曾刚强辩称：被上诉人与上诉人于2018年9月6日签订了一份房屋买卖协议，且协议中明确了房屋的交易面积具体为206.27平方米，但后经房屋测绘季候实际测得面积仅为193.9平方米，比协议中确定的具体交易的面积少12.37平方米，相差较大。相差的差价应当从交易尾款中直接扣除。此论据事实明确，清楚，合规合法。请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。彭娟娟、陈亮亮向一审法院起诉请求：1．判令两被告向原告支付拖欠的房款266281元及承担约定违约金400000元；2．由被告承担本案的诉讼费用等。一审第三人陈述：第一，我方与本案无关，无需承担责任。第二，关于房屋的面积问题应当以房屋不动产登记面积为准。各个楼层的价格每套的购房单价都是不一致的。第三，一楼是门面较楼上的住房价格相差较大，一审法院不应当一并计算，应当按照房屋实际价格计算。第四，购房时是现房，并非期房，上诉人与被上诉人对房屋的面积是知情的。一审法院查明：原告在2017年1月份以按揭贷款方式在第三人处购买了交通街锦龙国际商住楼商品房115、215、308室，双方签订商了品房买卖合同并在茶陵县房产管理局办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。2018年9月6日原告又与被告签订《房屋买卖协议》，将上述房屋卖给了被告，协议约定房屋建筑面积为206.27平方米，最终面积以房屋测绘机构的实测面积为准，房屋总价款3658000元及付款方式、违约责任等。被告向原告转账支付100000元购房款后双方签订了《房屋买卖补充协议》，该补充协议又约定交易房屋的出租押金40000元归原告方所有，交易房屋的实际成交总价款为3698000元。2018年10月31日被告向原告转账支付购房款1450000元，原告向银行偿还按揭贷款1871719元，并向茶陵县国土资源局申请解除预告登记，2018年11月1日茶陵县国土资源局解除原告预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。为了避税和便于房屋过户，被告与第三人亦签订了一份《茶陵县商品房预销售合同》，约定房屋价款3186513元，2018年11月22日被告办理了银行按揭抵押贷款，并在茶陵县房产管理局对涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。2019年被告发现房屋实际面积与合同约定面积相差12.37平方米。被告已向原告支付房款3391719元。茶陵县住房保障服务中心（茶陵县房产管理局）、茶陵县房屋测量事务所《房屋分层分户面积对照表》确认本案涉案商品房115、215、308室实际测量建筑面积分别为47.65㎡、42.74㎡、103.51㎡，总建筑面积193.9㎡。一审法院认为，合法的房屋买卖关应系受法律保护。原、被告双方所签订的《房屋买卖协议》及补充协议是双方的真实意思表示，合同的内容不违背法律、法规的强制性规定，合同双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点一：涉案房屋实测面积与合同约定面积存在误差，应如何处理。原、被告在双方签订的《房屋买卖协议》中未明确约定房屋价款的计算方式是一口价还是按面积计价。根据当事各方的陈述，原告与被告签订协议时，该房屋虽然已经建成且原告已将房屋出租，但还是处于预售阶段，原告还没有取得房屋产权，被告无法得知房屋的登记面积，原告及第三人也均未告知被告房屋的实际面积，即使原告多次实地看房，在没有专业机构进行测量的情况下，加之房屋分为三层，原告也无法判断房屋的实际面积。第三人将房屋预售给了原告，其后原告将尚未取得产权证的该房屋转售给了被告，原、被告为了避税和便于过户又在第三人的协助下撤销了原告的相关预告登记，并由被告与第三人另行签订了一份《茶陵县商品房预销售合同》以被告名义在茶陵县房产管理局办理了相关预告登记。在原告与第三人签订的《茶陵县商品房预销售合同》、原告与被告签订的《房屋买卖协议》以及被告与第三人签订的《茶陵县商品房预销售合同》中均约定预计房屋建筑面积为206.27平方米，现实测面积仅为193.9㎡，相差较大。因此，本案房屋应按照交易习惯按面积单价计算总价款，原告交付的房屋存在面积瑕疵，被告要求按差额面积核减房款的主张，本院予以支持。即本案房屋交易单价为3698000元÷206.27㎡=17927.96元/㎡，房屋实测面积较合同约定少12.37㎡，双方协议中约定最终面积以房屋测绘机构的实测面积为准，交付房屋面积不足部分按单价计算，应从剩余未支付房屋价款中予以扣减，故被告还需向原告支付的房款为266281元-17927.96元/㎡×12.37㎡=44512.13元。本案的争议焦点二：被告提交的由茶陵县房屋测量事务所出具的《房屋分层分户面积对照表》能否作为本案房屋实测面积依据。本案房屋早已由第三人交付给了原告，原告在接收房屋时即应按合同要求第三人提供实测面积的有关资料，但本案审理过程中原告及第三人均未向本院提供实测面积资料。茶陵县房屋测量事务所系茶陵县房产管理局认定的测绘机构，其出具的《房屋分层分户面积对照表》可以作为本案房屋实测面积依据。本案的争议焦点三：被告是否违约。本案中被告方支付了大部分房款而后迟延支付剩余部分房款，是因被告发现房屋实测面积与约定面积相差较大要求核减房款而导致，非被告一方的过错造成违约，故对于原告要求被告支付违约金400000元的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘秋蓉、曾刚强在本判决生效后十日内支付房款44512.13元给原告彭娟娟、陈亮亮；二、驳回原告彭娟娟、陈亮亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费10462元，由原告彭娟娟、陈亮亮负担9550元，由被告刘秋蓉、曾刚强负担912元。二审中，上诉人为支持其上诉主张，提交了下列证据：1、茶陵县商品房（预）销售合同（合同号：9000032171）复印件一份。证明上诉人与被上诉人在第三人处所购房价格是一致的，上诉人的该预售合同现已撤销合同备案。上诉人与被上诉人约定的购房价格涵盖了装修部分的价格。被上诉人与第三人直接签订了房屋购销合同产生了新的法律关系，且一审判决将门面房和住宅房的价格以及装修部分价格作为总价除以总面积为单价，判令上诉人承担所谓少被上诉人房屋面积12.37平方米的价款是错误的。2、张榆（身份证号码4302241983××××××××，联系方式181××××7909）证明一份，拟证明彭娟娟出售涉案房屋给被上诉人时已经装修好了的，包含了装修款。出售给被上诉人后，被上诉人就是张榆的新房东了。被上诉人质证：对证据1的真实性不明，对其关联性有异议，与本案无关。对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，与本案无关，不能达到其证明目的。第三人进行质证：对证据1的真实性无异议。对其证明目的有异议。这是上诉人与被上诉人之间的法律关系。认同上诉人提出的需要分楼层计算的证明目的。对证据2的真实性不清楚，对其合法性无异议，没有关联性，与本案无关。本院证据分析认为，证据1——茶陵县商品房（预）销售合同（合同号：9000032171）系上诉人与第三人所签，第三人对该份证据的真实性已予以确认，且该份证据能够反映本案相关事实，具有一定的关联性。本院对该份证据予以采信。证据2——张榆的证明，被上诉人对其真实性、合法性无异议，该证据能够证明相关案件事实，予以采信。经审理查明，2016年11月12日，彭娟娟、陈亮亮与株洲市洣江龙房地产有限公司签订《茶陵县商品房预销售合同》（合同号：9000032171）。合同约定：彭娟娟、陈亮亮向株洲市洣江龙房地产有限公司购买《锦龙国际商住楼》茶陵县云阳街道办事处交通社区交通街锦龙国际商住楼115、215、308室。株洲市洣江龙房地产有限公司预测该房屋建筑面积为206.27平方米。双方就该商品房买卖合同在茶陵县房产管理局办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。2018年9月6日，彭娟娟、陈亮亮与刘秋蓉签订《房屋买卖协议》，将上述房屋卖刘秋蓉。协议载明：彭娟娟、陈亮亮自述该房屋暂未办理房屋权属证书，已在茶陵县房产管理局办理预售登记、预抵押登记，《茶陵县商品房预销售合同》合同号为9000032171。该合同约定的房屋建筑面积为206.27平方米，最终面积以房屋测绘机构的实测面积为准。双方议定上述房地产总价款为人民币3658000元。刘秋蓉应在签订本协议时一次性支付彭娟娟、陈亮亮50000元整。其余3608000元在该房屋办理权属登记到刘秋蓉名下时一次性付清。本协议约定的买卖价格不变，任一方不得以市场价格变化为由要求对方调整价格。双方任一方违反本协议，违约方应另赔偿对方违约金40万元（已支付的20万元相应的返还或者扣减），如实际损失超过违约金，按实际损失赔偿。之后，刘秋蓉方向彭娟娟、陈亮亮方转账支付了100000元购房款。后双方又签订了《房屋买卖补充协议》。该补充协议约定交易房屋的出租押金40000元归原告方所有，交易房屋的实际成交总价款为3698000元。2018年10月31日后，刘秋蓉方又向彭娟娟、陈亮亮方分别转账支付购房款1450000元、1841719元。至此，刘秋蓉方共计支付购房款3391719元。2018年11月1日，茶陵县房产管理局对买受人为彭娟娟、陈亮亮、房号为115、215、308号的商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记予以解除。2018年11月2日，刘秋蓉、曾刚强就该买受的上述房产与株洲市洣江龙房地产有限公司签订了《茶陵县商品房预销售合同》（合同号：9000053934）。合同约定：刘秋蓉、曾刚强向株洲市洣江龙房地产有限公司购买《锦龙国际商住楼》茶陵县云阳街道办事处交通社区交通街锦龙国际商住楼115、215、308室。株洲市洣江龙房地产有限公司预测该房屋建筑面积为206.27平方米。该房屋按建筑面积每平方米单价为人民币15448.26元。根据株洲市洣江龙房地产有限公司预测的房屋建筑面积，刘秋蓉、曾刚强购买该房屋的总房价款暂定为人民币3186513元。房屋交付时，该房屋的建筑面积以茶陵县房地产管理局市场管理处认定的测绘机构的实测面积为准。如株洲市洣江龙房地产有限公司的预测面积与该实测面积不一致的，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。2018年11月22日，刘秋蓉、曾刚强办理了银行按揭抵押贷款，并在茶陵县房产管理局对涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。2019年，刘秋蓉、曾刚强发现房屋实际面积与合同约定面积不符。2020年4月13日，茶陵县住房保障服务中心（茶陵县房产管理局）、茶陵县房屋测量事务所出具《房屋分层分户面积对照表》，确认本案涉案商品房115、215、308室实际测量建筑面积分别为47.65㎡、42.74㎡、103.51㎡，总建筑面积193.9㎡，与预售合同中预测的建筑面积206.27平方米相差12.37平方米。另查明，彭娟娟、陈亮亮陈述出卖锦龙国际商住楼115、215、308室前已对房屋进行了装修。二审中，彭娟娟、陈亮亮表示同意将违约金40万元减让为6万元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点是上诉人彭娟娟、陈亮亮要求被上诉人刘秋蓉、曾刚强支付剩余房款266281元及违约金40万元是否有事实和法律依据。2018年9月6日，彭娟娟、陈亮亮与刘秋蓉签订《房屋买卖协议》，约定：面积以房屋测绘机构的实测面积为准，房屋总价款为人民币3658000元。双方约定的买卖价格不变，任一方不得以市场价格变化为由要求对方调整价格。房款在该房屋办理权属登记到刘秋蓉名下时一次性付清。双方任一方违反本协议，违约方应另赔偿对方违约金40万元。根据该协议，2018年11月22日，刘秋蓉、曾刚强办理了案涉房屋的银行按揭抵押贷款，并在茶陵县房产管理局对涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。至此，该案涉的预售房屋产权已经登记到被上诉人即买受人刘秋蓉、曾刚强名下。被上诉人即买受人刘秋蓉、曾刚强应当根据《房屋买卖协议》的约定支付剩余购房款266281元。因双方在《房屋买卖协议》协议中并未约定面积差实行多退少补，而是约定了房屋面积以房屋测绘机构的实测面积为准、买卖价格不变。且被上诉人即买受人刘秋蓉、曾刚强也已经与第三人株洲市洣江龙房地产有限公司就该案涉预售房屋签订了《茶陵县商品房预销售合同》（合同号：9000053934），并对面积差约定了多退少补。故被上诉人即买受人刘秋蓉、曾刚强主张的面积差损失应当向第三人株洲市洣江龙房地产有限公司主张。被上诉人即买受人刘秋蓉、曾刚强主张在给付上诉人彭娟娟、陈亮亮的购房款中扣除面积差的主张和理由不能予以支持。由于被上诉人刘秋蓉、曾刚强未按《房屋买卖协议》约定的期限即“余款在该房屋办理权属登记到刘秋蓉名下时一次性付清”履行给付义务，据此，应当支付违约金。现上诉人彭娟娟、陈亮亮请求支付60000元违约金，既未违反协议约定，也符合法律规定，本院予以支持。故被上诉人刘秋蓉、曾刚强还应当向上诉人彭娟娟、陈亮亮支付违约金60000元。综上，一审判决部分事实认定不清，判决不当，应予改判。上诉人彭娟娟、陈亮亮的上诉理由部分成立，上诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销茶陵县人民法院（2020）湘0224民初56号民事判决第二项。二、变更茶陵县人民法院（2020）湘0224民初56号民事判决第一项为刘秋蓉、曾刚强在本判决生效后十日内支付彭娟娟、陈亮亮房款266281元。三、刘秋蓉、曾刚强支付彭娟娟、陈亮亮房款违约金60000元。四、驳回彭娟娟、陈亮亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案二审受理费10462元，由被上诉人刘秋蓉、曾刚强负担。本判决为终审判决。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇二〇年八月十二日书记员  刘林玉