广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终5232号上诉人（原审被告）：何锦德，男，汉族，1970年6月7日出生，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************215。委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟兴，广东容桂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭铃梅，女，汉族，1979年4月2日出生，住广东省佛山市顺德区*********************，公民身份号码352************727。上诉人何锦德因与被上诉人郭铃梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初26629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。何锦德上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郭铃梅的所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由郭铃梅承担。事实与理由：第一，何锦德并无违约，相反是郭铃梅未尽合同义务。我国合同法第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。案涉的商铺漏水与何锦德无关，何锦德作为承租人也是受害者。何锦德曾提出要么由郭铃梅出面与物业公司沟通立即恢复原状要么由郭铃梅委托师傅恢复原状，又或者由何锦德请人恢复原状，相关费用由郭铃梅承担，但上述合理要求均遭到郭铃梅拒绝。由于郭铃梅不愿意承担责任，案涉商铺无法正常使用，何锦德有权暂停支付租金，且在暂停支付租金期间何锦德未曾使用过案涉商铺。一审判决适用案涉《商铺租赁合同》第七条约定，不符合客观事实也不公平。首先案涉商铺出现漏水与何锦德无关，该风险应由出租方承担和处理。其次郭铃梅一审中自认案涉《商铺租赁合同》是其提供的格式合同，并未与何锦德商谈关于案涉租赁物在使用期间由谁承担维护责任的问题，该合同条款对何锦德无约束力。综上，何锦德有权行使抗辩权且郭铃梅作为过错方，无权解除合同。第二，一审判决没收保证金没有事实和法律依据。退一万步说，即便认定何锦德违约，郭铃梅也无权没收保证金，因为何锦德并不存在案涉《商铺租赁合同》第十二条约定的行为。综上，请求二审法院支持何锦德的上诉请求。郭铃梅答辩称：何锦德自2019年9月至今一直没有支付案涉商铺的租金。郭铃梅向一审法院起诉请求：1.判令解除郭铃梅与何锦德于2018年3月12日签订的《商铺租赁合同》，何锦德将位于佛山市顺德区****红星社区居委会文华路20号翠华轩14号的商铺返还给郭铃梅；2.判令何锦德立即向郭铃梅支付截止至2019年10月的租金11600元，自2019年11月起的租金按每月5800元支付至实际搬迁之日止;3.判令本案诉讼费由何锦德负担。一审法院认定事实：郭铃梅与何锦德于2018年3月12日签订《商铺租赁合同》，合同第一条约定郭铃梅将位于佛山市顺德区****办事处红星社区居委会文华路20号翠华轩14号的铺位出租给何锦德用于经营卫浴产品，租期自2018年3月12日起至2023年3月12日止，共5年；合同第二条约定从2018年4月5日起至2020年3月5日止的租金按每月5800元计算，租金于每月5日前支付，逾期不支付的，承租方还应按欠租金额的日1%支付迟延交租的违约金，如拖欠租金累计总和达30天的租金额，出租方有权解除合同，收回租赁场地；合同第三条约定承租方必须在签订租赁合同之日向出租方缴交11600元作为合同履行保证金，合同期满，在承租方付清所有租金、违约金和其他应付费用并依照合同约定交还租赁场地后，出租方在7天内无息向承租方退回该保证金，本保证金不得于租赁期满前抵付租金；合同第七条约定承租方负责经营场地内的水电铺设、消防设置、装修的施工、维护保养并承担相关的一切费用，租赁场地原有设施的维护、维修、保养等费用也由承租方承担；合同第十三条约定承租方因故停业超过一个月，同时又不缴付租金的，则视为承租方违约，出租方有权立即解除本合同，承租方违约时，其在本租赁场地内的水电设备及一切固定装修设施（空调、电脑、CI标识标志等设备除外）不得拆除，产权归出租方所有，出租方不作任何补偿；合同第十五条约定租赁合同期满或被解除而终止后，承租方须在七天内退回租赁场地给出租方，承租方若超过七天还未退还的，须按实际拖延时间每日支付200元给出租方，若造成出租方经济损失的，承租方还应当承担赔偿责任；合同第二十条约定因承租方在承租商铺时需将相邻的租赁商铺合并装修，故承租方同意于租赁期满或本租赁协议终止时将商铺原有的墙体恢复原样交付给出租方，相关的一切恢复费用由承租方自行承担。合同签订后，郭铃梅将案涉的商铺交付给何锦德使用。2019年9月2日，案涉商铺天花出现漏水，何锦德向案外人广东金力物业管理有限公司反映，该物业公司检查后发现是铺设在商铺顶部的水管漏水，广东金力物业管理有限公司遂聘请维修人员对水管进行维修，维修人员拆除了商铺的部分天花装饰，维修完成后，维修人员未对已拆除的天花进行恢复，也没有清理商铺，何锦德遂以此为由拒付租金并关闭店铺停业。郭铃梅于2019年11月11日向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年11月20日将起诉状副本送达给何锦德。一审法院认为，郭铃梅与何锦德于2018年3月12日签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。本案争议焦点为何锦德是否有正当理由不支付租金。根据一审法院查明的事实可知，郭铃梅已于2018年3月将商铺交付给何锦德使用，在何锦德使用长达一年半的时间后才出现水管漏水的事实，经物业管理人检查，漏水是因为商铺顶部的水管破裂造成，何锦德没有提供证据证明郭铃梅在交付商铺之时，该商铺即存在质量问题，因此，何锦德抗辩称郭铃梅交付的商铺不符合合同约定没有事实依据。在何锦德已占有使用商铺后，根据双方签订的《商铺租赁合同》第七条的约定，由承租方负责经营场所内的水电铺设、消防设置、装修的施工、维护保养并承担相关的一切费用，租赁场地原有设施的维护、维修、保养等费用也由承租方承担，案涉商铺在2019年9月2日发生漏水，商铺的物业管理人也于2019年9月4日修复水管，根据上述合同条款的约定，因修复水管而拆除天花装饰产生的损失以及清理现场等责任不应由郭铃梅承担，何锦德以此为由拒不支付租金既不符合合同约定，也没有法律依据，一审法院对何锦德提出的抗辩主张不予采纳。对郭铃梅主张解除合同的请求，如前所述，何锦德抗辩主张的郭铃梅交付的标的物不符合合同约定、郭铃梅未履行修复天花装饰及清理修理现场的义务等理由均不成立，截止至一审庭审调查终结，何锦德已连续拖欠租金长达四个月，根据《商铺租赁合同》第二条的约定，郭铃梅有权主张解除合同，同时，何锦德的违约行为也构成根本违约，郭铃梅可根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定主张解除合同。郭铃梅以起诉的方式要求解除合同，一审法院于2019年11月20日将起诉状副本送达给何锦德，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，郭铃梅与何锦德签订的合同于2019年11月20日解除。对郭铃梅请求的租金，何锦德应当按照每月5800元向郭铃梅支付2019年9月1日至2019年11月20日期间的租金15467元（5800元/月×2个月+5800元/月÷30天×20天）。对郭铃梅请求返还商铺的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。根据合同的约定，何锦德应在合同解除后七日内退回租赁场地给出租方，郭铃梅的该项诉讼主张符合同约定，也符合法律规定，一审法院予以支持。对郭铃梅主张的合同解除后产生的商铺占用费问题，根据合同的约定，何锦德应在合同解除后七日内退回租赁场地给出租方，承租方若超过七天还未退还的，须按实际拖延时间每日支付200元给出租方，现郭铃梅主张按每月5800元支付占用费，低于合同约定的计算标准，属于郭铃梅对自身权益的处分，一审法院予以支持，但支付占用费的时间应当自2019年11月28日起计算至实际返还租赁物之日止。对郭铃梅请求没收保证金11600元的问题，一审法院认为，合同已明确约定该11600元为履约保证金，并且约定在合同期满及何锦德履行全部合同义务后才予以退还，案涉合同现因何锦德违约而解除，该保证金应归郭铃梅所有。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认郭铃梅与何锦德于2018年3月12日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月20日解除；二、何锦德于判决发生法律效力之日起七日内向郭铃梅支付2019年9月1日至2019年11月20日期间的租金15467元；三、何锦德于判决发生法律效力之日起七日内向郭铃梅返还位于佛山市顺德区****办事处红星社区居委会文华路20号翠华轩14号的铺位，并按每月5800元的标准支付自2019年11月28日起至实际返还商铺之日止的占用费；四、郭铃梅有权没收何锦德支付的保证金11600元；五、驳回郭铃梅的其他诉讼请求。如何锦德不按上述判决确定的期限履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为407.5元，由何锦德负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：何锦德主张拒付案涉商铺的租金的理由是否成立；郭铃梅是否有权没收履约保证金11600元。关于争议焦点一。何锦德上诉主张，案涉《商铺租赁合同》第七条约定：“……租赁场地原有设施的维护、维修、保养等费用也由乙方承担”，因该条款属于格式条款，郭铃梅在签订案涉合同时并未明确告知，故对何锦德没有约束力。关于格式条款的定义，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”首先，房屋租赁合同有别于如保险合同、运输合同等常见的格式合同，承租人必然事先对案涉场地进行过考察，在综合案涉场地所处位置的便利程度、人流量、租金水平等因素后才会决定与出租人签订合同，承租人事实上具有较大的选择权，在该租赁关系中承租方与出租方具有平等地位，不存在出租方利用优势地位一说。而从案涉《商铺租赁合同》看，该合同只有三页，载明的内容并不繁杂，何锦德主张其在未完全阅读完毕的情况下即签字确认，有违常理；其次，何锦德作为完全民事行为能力人，应当知悉其签订的书面合同将对其产生何种法律效力，本案亦无证据显示案涉《商铺租赁合同》系何锦德在不自愿、不真实的情况下签订的，表明其愿意接受合同条款的约束。由此，案涉合同系双方当事人经协商一致后达成的真实意思表示，何锦德关于案涉合同第七条约定属于格式条款、郭铃梅未对该条款尽合理提示义务的理据不足，本院不予支持。既然双方当事人已约定案涉商铺原有设施由何锦德负责维护，则何锦德以郭铃梅未尽出租人对租赁物的维修义务为由拒绝支付租金缺乏依据，本院不予支持。况且，案涉商铺自出现漏水到郭铃梅通知物业公司派人修复完毕仅相距两天，郭铃梅已尽到作为出租人的合理通知义务，且案涉商铺在水管修复完毕后只是存在天花被拆毁、现场未清理的情况，并不会严重影响何锦德正常使用案涉商铺，其仅以此为由拒绝支付租金显然理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。何锦德上诉主张，其未违反《商铺租赁合同》第十二条的约定，郭铃梅无权没收履约保证金。经核查，至一审判决时何锦德拖欠租金四个月之久，郭铃梅有权依据案涉《商铺租赁合同》第二条的约定主张解除合同及要求何锦德承担相应违约责任。案涉《商铺租赁合同》第三条明确约定该11600元为履约保证金，在合同期满及何锦德履行全部合同义务后才予以退还。现案涉《商铺租赁合同》因何锦德违约而解除，一审判决郭铃梅有权没收何锦德的保证金符合合同约定，并无不当，本院予以维持。何锦德的该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。何锦德的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费815元，由上诉人何锦德负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年八月十八日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 许佩珊