安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终2338号 上诉人（原审原告、反诉被告）：朱建义，男，1978年10月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：臧玉萍，女，1973年10月30日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘丽涛，安徽丽涛律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘子绫，安徽丽涛律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张杰，男，1964年8月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：李雷，安徽金宇律师事务所律师。 上诉人朱建义、臧玉萍因与上诉人张杰租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初2288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱建义、臧玉萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持其二人的诉讼请求，驳回张杰的反诉请求。事实与理由：1.张杰隐瞒涉案房屋中楼梯不是张杰单独所有，且为消防通道等事实，导致涉案房屋不能正常使用，违约在先，给其造成不能正常经营的损失，一审判决驳回其诉讼请求显属错误；2.其已将涉案房屋腾退前的租金完毕，不存在违约行为，一审判决其支付2个月的占有使用费错误。 张杰辩称，朱建义、臧玉萍的上诉理由自相矛盾，不能成立，应予以驳回。 张杰上诉请求：变更一审判决第二、三项，予以改判。事实与理由：1.朱建义、臧玉萍恶意违约，应当承担当解除合同的全部违约责任；2.朱建义、臧玉萍拖延拆除违法建筑，应当支付此期间的全部租金72万元。 朱建义、臧玉萍辩称，张杰系无理上诉，其二人无需向张杰承担任何责任。 1.判决解除双方签订的商铺租赁合同以及补充合同；2.张杰支付违约金200万元；3.张杰支付装修费用等损失约100万元（以评估机构评估报告结果为准）。朱建义、臧玉萍向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的商铺租赁合同以及补充合同；2.张杰支付违约金200万元；3.张杰支付装修费用等损失约100万元（以评估机构评估报告结果为准）。 张杰向一审法院提出反诉请求：1.判令解除张杰于2015年1月31日签订的《商铺租赁合同书》及《补充合同》；2.判令朱建义、臧玉萍将涉案房屋恢复原状后返还给张杰并支付自2019年5月11日至实际将涉案房屋交付给张杰期间的租金；3.判令朱建义、臧玉萍支付违约金200万元。 一审法院认定事实：2015年1月31日，朱建义、臧玉萍与张杰签订《商铺租赁合同书》，朱建义、臧玉萍租用张杰位于阜阳市颍泉区外贸综合楼二层商铺，合同约定：租赁期为8年，从2015年5月10日至2023年5月10日止，租金为每年120万元，租赁期间双方均不得以任何理由调整租金，乙方（朱建义、臧玉萍）根据经营性需要在不破坏房屋主体结构的条件下（楼梯开口除外）对租赁房屋进行装修，装修需要考虑房屋安全及消防安全，甲方（张杰）同意乙方将现有二楼通往三楼的楼梯拆除，另行制作新的一楼通往二楼的楼梯，新的楼梯方案由乙方自行设计、施工，如新的楼梯开口因建筑结构原因无法实施，乙方有权终止合同。合同第九条、第十条对于违约责任则作出约定：在甲方没有违反合同约定条款的情况下，乙方不得以任何理由要求提前终止合同，否则甲方有权解除合同，乙方向甲方支付违约金贰佰万元；因甲方原因导致合同无法继续履行或无法正常履行时，甲方除退还乙方已缴纳的未使用剩余租期相应的租金和合同保证金外，应向乙方支付违约金贰佰万元整。《商铺租赁合同书》签订后，经张杰同意，朱建义、臧玉萍为了经营需要将1楼至2楼的楼梯重新制作，在张杰将2楼、3楼楼梯租给朱建义、臧玉萍使用后，为不影响该幢的居民的正常通行，朱建义、臧玉萍在涉案房屋后院三楼东侧搭建了室外疏散楼梯。2019年4月8日，阜阳市颍泉区城乡管理行政执法局制作城管告字（2019）第040802号行政处罚案件事先告知书，要求朱建义、臧玉萍三日内拆除。2019年4月10日，阜阳市公安局消防支队颍泉区大队制作阜颍公消即字（2019）第0391号责令立即整改通知书，现楼梯二、三层已拆除，新搭建的室外楼梯也已拆除，朱建义、臧玉萍于2019年5月10日将涉案商铺内的物品搬出，并对装饰部分部分予以拆卸。 一审法院认为，张杰与朱建义、臧玉萍于2015年1月31日签订的《商铺租赁合同书》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均已按照合同的约定履行义务，现涉案商铺的二至三层楼梯通道已经按照消防整改要求拆除，朱建义自行搭建的室外疏散楼梯按照城管执法要求拆除，上述楼梯的拆除非因张杰的原因而是城乡管理行政执法局和公安消防基于执法行为责令拆除的，朱建义、臧玉萍以租赁合同的目的已经不能实现，要求解除合同，张杰在庭审中表示同意，对双方该项请求予以支持。本案争议的焦点：双方是否存在违约，是否构成根本性违约，应否承担违约责任？朱建义、臧玉萍与张杰签订合同，约定一至二层楼梯改造，张杰作为甲方同意乙方将现有二楼通往三楼的楼梯拆除，另行制作新的一楼通往二楼的楼梯，新的楼梯方案由乙方自行设计。关于二至三层没有明确约定，一、二层楼梯改变了原楼梯的宽度、朱建义、臧玉萍对二至三层楼梯同时进行了变更封堵。张杰作为该楼物业管理负责人应该是知情的；朱建义封堵楼梯通道后，搭建了室外疏散楼梯多年，张杰同样也是知情的。至于城乡管理行政执法局和公安消防对上述楼梯的整改拆除，双方都存在合理的心理预期，朱建义、臧玉萍鉴于此认为无法实现合同目的而归责于张杰违约，举证不力，不予采信。朱建义、臧玉萍在2018-2019年度应支付张杰租金120万元，已通过家人李秀英支付100万元，朱建义、臧玉萍认为此前经过法院执行局曾对房屋租金变更减少过，按照100万元进行支付，张杰表示过同意，本起纠纷中，张杰未有表示同意减少的意思，据此根据合同相对性原理，该涉案合同对双方均产生拘束力。在租金支付上朱建义、臧玉萍存在违约事实。上述事实均系当事人出现不同程度的理解偏差，双方又未进一步协商一致导致纠纷产生。双方在庭审中均明确要求解除合同，双方意思自治，予以采信。张杰要求支付下余租金的请求已另案处理，鉴于另案起诉在前,其诉讼主张要求继续履行合同，而在本起案件中同意解除合同，该请求权主张存在悖离，以当事人最终的意思表示为准，故违约责任在本起纠纷中一并处置。双方当事人均意识到不能实现约定的合同目的，朱建义、臧玉萍存在着逾期支付房租的违约事实，故张杰要求朱建义、臧玉萍承担违约金及赔偿损失具有一定的合理性，按照房屋租赁的一般惯例，以年度违约金计算为宜。双方在审理过程中，涉及对楼板原镶嵌玻璃处恢复原状未能及时沟通，亦未提交相应的鉴定申请，对损失的进一步扩大均有过错，故在此期间的占用费用兼顾发布招租信息等时间因素，对张杰该部分损失以2个月的占用期间费用为宜。朱建义、臧玉萍要求赔偿装修及货物快速变现损失举证不力，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除朱建义、臧玉萍和张杰签订的《商铺租赁合同书》及补充合同;驳回朱建义、臧玉萍的其他诉讼请求。二、朱建义、臧玉萍支付张杰违约金360000元。三、朱建义、臧玉萍赔偿张杰房屋占用期间的经济损失200000元，并将涉案房屋恢复原状，驳回张杰的其他反诉请求。述二、三项于判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，反诉案件受理费11400元，保全费3520元，合计45720元，由朱建义、臧玉萍负担40220元，张杰负担5500元。 二审中，朱建义、臧玉萍为支持其上诉请求，向本院提交如下证据： 证据一：责令立即改正通知书复印件、关于颍泉区外贸综合楼擅自改变疏散楼梯的函复印件、举报材料、（2019）皖1204民初2125号案件庭审笔录； 共同证明：张杰在签订合同之前，私自将涉案房屋一楼至二楼楼梯拆除，将通往三楼的通道进行封堵，并且在室外搭建楼梯，在（2019）皖1204民初2125号案件庭审中，张杰质证时自认其拆除楼梯、封堵综合楼通道，在朱建义于2019年5月10日退还房屋后，张杰私自拆掉二楼通往三楼的楼梯、占用消防通道，经过该房屋所在的颍泉区外贸综合楼的业主进行举报后，责令改正的通知由张杰指定的人员洪刚签收，本案私搭室外楼梯、封堵通往三楼楼梯的行为是由张杰实施。 证据二：证明一份、说明一份； 共同证明：涉案房屋搭建楼梯、封堵通道的行为是张杰在签订合同之前实施。 证据三：张杰所涉的诉讼案件信息。 共同证明：张杰从2010年至2019年多次涉诉房屋租赁、房屋买卖合同纠纷，张杰以诉讼的方式近十年之内多次起诉房屋承租户要求违约金，存在恶意诉讼的情形。 证据四：视听资料。 证明：涉案房屋室外楼梯搭建、室内二层至三层楼梯通道的封堵是张杰实施的行为，本案的违约方是张杰。 张杰质证认为：对于证据一责令整改通知书及函真实性无异议，对证明目的有异议，在2019年4月8日行政案件告知书，告知的对象是三祥服饰，该告知书中明确要求三祥整改，所以楼梯是三祥建造的。举报材料没有签署日期也没有接收单位，是否交到相关单位，无法证实。对于笔录质证的内容原被告地位错了，属于口误。证据二没有形成时间，真实性有异议，出具人员没有到庭接受质询，不能作为证据使用。证据三与本案没有关联性。证据四不能实现其证明目的，且与本案不具有关联性。 张杰为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据一：一审法官现场查看涉案房屋及周围情况的照片四张。 证明：经法官现场查证核实，朱建义、臧玉萍以群众名义举报自拆的楼梯是在三楼东侧外墙面到后院，并不是上诉人诬称的楼内一到二楼楼梯；（2）经法官现场查证核实，朱建义、臧玉萍用木板封堵的三楼楼梯口，也不在合同约定的二楼租赁范围；（3）经法官现场查证核实，二到三楼楼梯不在经营场所内，与正常经营无任何关系。（4）经法官现场查证核实，朱建义、臧玉萍把装修全部拆除、运走、破坏，已不存在装修。（5）经法官现场查证核实，二楼的正常经营并不受任何影响，朱建义、臧玉萍的上诉理由不成立。 证据二：张杰多次催促朱建义、臧玉萍尽快恢复被其破坏的二楼主体地面的短信一组。 证明：（1）朱建义、臧玉萍违反合同第六条，乙方不破坏房屋主体结构的条件下装修这一约定。（2）由于朱建义、臧玉萍没有把破坏的地面给予恢复，造成被张杰无法正常对外出租房屋。 证据三：被破坏的二楼主体地面及照片一组， 证明：（1）朱建义、臧玉萍租用王云的一楼正在营业，且有塑料扣板吊顶，王云一楼楼顶即为二楼地面，外人无法恢复二楼地面。（2）由于朱建义、臧玉萍没有把二楼地面恢复，造成二楼面积减少。 证据四：张杰于2020年签订的每年70万元的租房协议复印件， 证明：（1）由于上诉人朱建义、臧玉萍提前解除合同，迟迟不给恢复二楼地面，因面积减少、租赁出现瑕疵，造成每年租金降低50万元；（2）由于朱建义、臧玉萍违反合同第九条，乙方不得以任何理由要求提前终止合同的约定，提前四年解除合同，给甲方造成总共200万元的损失；（3）依据合同第九条第C项的约定，朱建义、臧玉萍应向张杰支付违约金200万元。 证据五：朱建义、臧玉萍的店长王团立及保管员、店员马娇娇，在2020年1月前继续使用涉案房屋的监控视频录像五段及照片一张。 证明：（1）朱建义、臧玉萍在2019年5月10日之后，未与张杰办理房屋交付手续，钥匙一直由其控制，仍长期占有使用二楼房屋，应继续向张杰支付房屋租金至2019年12月31日；（2）2015年朱建义、臧玉萍所建的楼内一楼至二楼的楼梯一直正常使用。 证据六：朱建义、臧玉萍的店长王团立及保管员、张杰与两位代理律师一起陪同法官查看三楼封堵现场视频一份。 证明：（1）证明视频中的人是朱建义、臧玉萍的店长及保管员。（2）朱建义、臧玉萍一审提供的自拆录像也有店长王团立。提供的照片也有西侧楼梯。（3）朱建义、臧玉萍建的墙外楼梯和封堵楼梯口全部在三楼，与二楼的正常经营无任何关系。（4）因不在租赁、经营范围，所以朱建义、臧玉萍制造的借口不能成为终止协议的理由，系单方违约应承担全部违约责任。（5）朱建义、臧玉萍为达目的不择手段，恶意制造借口、不顾学生安全，编造各种谎言，已涉嫌敲诈犯罪，请求法庭将此案移交刑事庭。 朱建义、臧玉萍质证认为：对于证据一的证明目的有异议，真实性无异议，根据双方签订的合同第4、5、6、10和补充协议3、4明确约定搭建铁梯和室内封堵消防通道的行为是张杰的行为。对于证据二张杰一方提供的不全，在庭审后按照法庭的要求为了防止及扩大损失进行的沟通，但是张杰发送的内容部分与实际不符。对于证据三的形成时间没有，是在诉讼之前形成的，是双方按照所签订协议来进行加宽的楼梯，对于三楼楼梯的封堵是张杰的行为，朱建义的行为是履行协议的行为。对于证据四协议的三性及证明目的有异议，从该协议中能够反映出如张杰将消防楼梯还给住户的话，其租金仅为50万元，租金价值减少，能够证实其和张杰签订的每年120万元合同第5条中的对房屋的特殊要求。对于证据五的关联性有异议及证明目的均有异议，对于证据六的证明目的有异议。 本院认证意见如下：1.朱建义、臧玉萍所举证据一、四缺乏其他证据相互印证，不能实现其证明目的，证据二中的相关人员未出庭，不能确定其真实性，证据三与本案不具有关联性，不能实现其证明目的，故对于上述证据，本院均不予认定；2.张杰所举证据一、二、三、五、六缺乏其他证据相互印证，不能实现其证明目的，其所举证据四是复印件，不能确定其真实性，故对于上述证据，本院均不予认定。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案《商铺租赁合同书》及《补充协议》约定张杰同意朱建义、臧玉萍将现有二楼通往三楼的楼梯拆除，另行制作新的一楼通往二楼的楼梯，新的楼梯开口及方案，施工及所需费用由朱建义、臧玉萍自行负担；张杰负责协调西头下楼通道顺畅，符合消防要求，并保证原一楼至二楼楼梯拆除。合同履行过程中，朱建义、臧玉萍改变了原一楼至二楼楼梯宽度，对二层至三层楼梯进行了封堵。关于原二层至三层楼梯封堵后的另行制作等，双方并未约定明确，且对于二至三层楼梯能否封堵，以及搭建室外疏散楼梯是否符合规划及消防要求，双方均有审慎义务，因此导致租赁合同解除，不能完全归责于一方当事人，故朱建义、臧玉萍称因原二层至三层楼梯封堵后，搭建的室外疏散楼梯被相关行政主管部门整改拆除，导致其不能正常使用涉案房屋，是由于张杰的违约行为造成，依据不足。一审法院以朱建义、臧玉萍举证不能为由，判决驳回其二人要求张杰支付违约金及赔偿损失的诉讼请求并无不当。如朱建义、臧玉萍认为合同解除给其造成损失，可待证据充分后另案主张权利。因朱建义、臧玉萍未提交充分证据证明双方协商一致将涉案房屋租金由每年120万元变更为每年100万元的事实主张，故一审法院基于其二人未足额支付房屋租金，以及涉案房屋尚未全部恢复原状等全案事实，结合涉案租赁合同约定，酌定朱建义、臧玉萍支付给张杰36万元违约金及赔偿张杰2个月的占用期间损失20万元，均属于一审法院自由裁量权范围，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院不宜变更。同时，一审法院以张杰作为涉案房屋所有人对于二层至三层楼梯封堵及室外楼梯搭建应当知情为由，判决驳回张杰的其他反诉请求亦无不妥。 综上所述，朱建义、臧玉萍及张杰的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31750元，由朱建义、臧玉萍负担9400元，张杰负担22350元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年八月二十七日 法官助理张婷玉 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定； 第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。