河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初6345号原告：潘二生，男，1980年12月9日出生，汉族，住河南省南召县。委托代理人：李国强，河南兆旭律师事务所律师。被告：郑州拓丰置业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区经南八北二路南第十五大街西办公楼一楼。法定代表人：郭景阳，董事兼总经理。委托代理人：安利娜，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人：吴亚坤，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。原告潘二生与被告郑州拓丰置业有限公司（以下简称拓丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘二生的委托代理人李国强，被告的委托代理人安利娜、吴亚坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2019年1月8日签订的房屋买卖合同（编号为J190××××2359）；2、请求被告向原告返还购房款1515000元并支付违约金10万元；3、被告向原告返还维修基金及测绘费共计8387元；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月8日，原、被告双方签订了房屋买卖合同（编号为J190××××2359），约定被告将位于郑州经济技术开发区经开第十五大街西、经南八北二路南2号院2单元10层1001房以总价2093148元出售给原告，并约定被告应于2019年12月30日交房。原告按约支付了首付款，并于2019年1月17日办理了银行贷款手续，中国建设银行在2019年2月1日将1465000元支付至被告账户，至此原告已支付了全款。被告却至今不予交房，严重侵害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，诉至本院。被告答辩：1、涉案房屋所在项目开发过程中受到政府管控、不可抗力及疫情等多方面因素影响，按照《商品房买卖合同》约定应顺延交房日期498天，故合同约定的解除权条件并未成就，不应当认定答辩人已违反合同中关于交房的约定。根据答辩人与被答辩人于2019年1月8日签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，答辩人应于2019年12月30日前将郑州经济技术开发区经开第十五大街西、经南八北二路南2号楼2单元10层1001号房（以下简称：涉案房屋）交付给原告，但该条第二款约定，如遭遇不可抗力，遇城市规划变化、市政工程实施、恶劣气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件的，在受到影响的范围内，答辩人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。涉案房屋所在项目因政府管控、不可抗力等因素影响，郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室多次下发文件及通知，影响答辩人施工天数合计435天。此外，答辩人因贯彻落实政府关于新冠肺炎疫情防控的要求而停工停产，一直停工至2020年3月27日，影响答辩人施工天数合计63天。以上特殊原因皆非答辩人所能预料及控制，故应当按照《商品房买卖合同》第八条之约定，将交房日期顺延498天，不应当认定答辩人已违反合同中关于交房的约定。而且，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条之规定，依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知，疫情或者疫情防控措施导致××不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致××不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。另根据涉案房屋当前施工进度，《商品房买卖合同》完全可以继续履行，合同目的完全能够实现，原告亦不享有法定解除权。2、被答辩人因长期逾期偿还银行按揭贷款已被按揭银行起诉，被答辩人因自身违约行为申请解除商品房买卖合同，无事实及法律依据，法院不应予以支持，且答辩人因被答辩人违约被按揭银行划扣的保证金65310.66元，答辩人有权向被答辩人进行追偿。根据郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105民初2932号《民事判决书》显示，被答辩人按约偿还借款本息至2019年9月，后续未再按约进行还款，法院判决由被答辩人偿还按揭银行剩余贷款本息，被告承担连带清偿责任后有权向原告追偿。而且，2019年12月18日至2020年5月28日，因被答辩人逾期偿还银行按揭贷款，按揭银行已从答辩人保证金账户划扣保证金合计65310.66元，该款项应由被答辩人承担，答辩人有权向被答辩人进行追偿。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月7日，原、被告双方签订了《借款协议》，约定甲方同意在双方约定期限内免息借款给乙方使用，乙方应向甲方出具借据，同时用其所认购的坐落于拓丰祥和居1号院2号楼2单元1001室的商品房作为担保。乙方借款金额为578148元，乙方需在2021年12月30日前向甲方归还所借款项578148元。若乙方与开发商解除作为担保的该套商品房的买卖关系，则乙方同意甲方将其对乙方享有的债权全部转让给开发商，开发商有权将乙方需付甲方欠款在解除买卖关系当日直接扣除。被告自认收到原告的5万元购房款，同日，拓丰公司向原告出具收据两份，分别载明收到潘二生购房款628148元，维修基金8215元、测绘费172元。2019年1月8日，原告（××）与被告（××）签订了编号为J190××××2359的《商品房买卖合同》，约定××购买××位于郑州经济技术开发区××大街西、××北××单元××房，该商品房的用途为成套住宅。该商品房总金额为2093148元；付款方式：约定金额628148元，付款方式为现金，约定付款时间2019年1月8日交纳比例为30.01%；约定金额1465000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年4月8日，交纳比例为69.99%。××应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇城市规划变化、市政工程实施、恶劣气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，××不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期。除本合同规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。2019年1月17日，原告（借款人）与中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行、贷款人）签订编号为410783808-2012-20192959287《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人借款本金为1465000元，借款期限为348个月。指定收款账户名称为郑州拓丰置业有限公司。2019年2月1日，建设银行向原告出具了一份《个人贷款支付凭证》，载明付款人为潘二生，收款人为拓丰公司，金额为1465000元。另查明，贷款人因原告未按合同约定履行还款义务将原、被告诉至河南省郑州市金水区人民法院。本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的规定，内容有效，应受法律保护。原、被告签订《借款协议》，实质是对首付款支付时间另行作出了约定，原告实际支付的房款数额为1515000元（1465000+5万）。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于被告提交的政府部门下发管控文件、××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告第十号》等证据，不足以支持被告以涉案房屋所在项目开发过程中受到各种因素影响，按照《商品房买卖合同》约定应顺延交房日期498天的主张。双方签订合同时，政府采取各种措施防止大气污染已成为一种常态，双方对这类措施应有合理预见。在无新的非常规措施足以严重影响合同履行的情况下，双方并不能因此类措施而减轻违约责任。××感染的肺炎疫情暴发于被告违约之后，且至开庭时被告仍未将涉案房屋交付给原告，应承担相应的不利后果。原告已按照合同约定支付了购房款，被告未履行按时交房的约定，已造成违约。依照合同约定，该《房屋买卖合同》解除条件已成就。故对于原告要求解除原、被告于2019年1月8日签订的房屋买卖合同（编号为J190××××2359）的请求，本院予以支持。故对于原告要求被告向原告返还购房款1515000元、维修基金8215元、测绘费172元的请求，本院予以支持。鉴于贷款直接发放给了被告，被告违约导致合同解除，被告垫付的利息应由其承担；被告为原告的贷款提供了连带责任担保，被告承担担保责任向贷款人偿还贷款亦可抵销原告欠贷款人的债务，可以认定被告垫付给银行的本金为返还原告的购房款；贷款尚未偿还完毕，具体数额尚不能最终确定，应以银行出具的支付凭证为准。对于原告要求被告支付违约金10万元的请求，本院支持15150元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告潘二生与被告郑州拓丰置业有限公司于2019年1月8日签订的《商品房买卖合同》（编号为J19004712359）；二、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告潘二生购房款1515000元（被告郑州拓丰置业有限公司为原告潘二生垫付的贷款本金视为支付的该购房款，具体数额以银行出具的付款凭证为准）、维修基金8215元、测绘费172元及违约金15150元；三、驳回原告潘二生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23545元减半收取11772.5元，由原告潘二生负担2449.5元，被告郑州拓丰置业有限公司负担9323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇二〇年八月二十四日书记员  徐亚欣