重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初12186号原告：重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路29号-5-2-5，统一社会信用代码9150010645038606XR。法定代表人：李小刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：於有琳，女，该公司员工。被告：邱勇，男，1971年3月15日生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆洪泉物业管理有限公司与被告邱勇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告重庆洪泉物业管理有限公司的委托诉讼代理人於有琳、被告邱勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆洪泉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年7月至2020年5月期间的物业服务费用3326.78元和违约金333元，合计3659.78元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年8月15日与重庆市公共租赁房管理局签订了“重庆市公共租赁住房物业服务合同”，约定由原告对重庆市九龙坡区民安华福公租房小区提供物业管理服务，物业服务费按约定价格收取。被告是重庆市九龙坡区民安华福公租房小区28-14-10号房屋的物业使用人，该房屋建筑面积为68.72㎡，被告每月应支付的物业服务费为70.78元。被告自2016年7月至2020年5月期间，共欠原告物业服务费用3326.78元、违约金333元，合计3659.78元。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告邱勇辩称，被告不愿意交物业服务费，是因为原告物业服务质量差：1.被告家里的水龙头不出水，只出气，空转，让被告每月多交了水费。被告多次找原告解决，都没人来解决，最后被告自己花钱解决处理了；2.小区安全保卫措施不当，有一个小区门无人值守，24小时开启，人员可以随意进出，2016年被告有两个摩托车都被偷了，总价值一万多元，调监控也看不清楚偷车的人，后来去派出所报了案的；保安白天值班时睡觉，晚上值班也睡觉，还关灯睡，没有尽到保护小区的义务；小区外来人员随意进出，被告家门上长期都贴有广告；3.小区停电，被告找保安要物业的电话，保安居然不知道电话号码是好多。为了冰箱里的食物不腐坏，被告又去买了一个冰箱；4.保洁工作做的不好，小区里面很脏；5.被告的家在电梯旁边，保洁在那里接水做清洁，水龙头没拧紧，水流出来侵蚀了被告的家具。原、被告双方围绕诉讼请求提交了重庆市公共住房开发建设投资有限公司出具的情况说明、物业服务合同，重庆市公共租赁房管理局文件《重庆市公租房管理局关于2016年、2017年、2018年年度物业服务工作考评结果的通报》，接房通知单、业主常住人口登记表，催款函、重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初29277号民事裁定书，照片、视频光盘等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：被告邱勇系位于重庆市九龙坡区XXXX房屋的承租人，于2013年4月1日入住该房屋，该房屋的性质为公租房，建筑面积为68.72平方米，开发建设商为重庆市公共住房开发建设投资有限公司，该公司按照《重庆市人民政府关于进一步加强公租房管理的意见》（渝府发[2012]120号）关于“规范房屋移交和后期维护”的要求，于2012年7月将重庆市九龙坡区民安华福小区移交给重庆市公共租赁房管理局，并由该局依法招聘物业服务公司实施物业管理工作。2015年8月15日，重庆市公共租赁房管理局（甲方）、重庆市公共住房开发建设投资有限公司（乙方）、重庆洪泉物业管理有限公司（丙方）三方签订了《民安华福公租房项目物业服务合同》，约定甲、乙两方委托丙方对民安华福公租房小区提供物业服务，合同期限为两年，自2015年8月20日起至2017年8月19日。合同期届满三个月前，甲、乙两方作出续聘或者选聘的决定，决定续聘的应当在合同期限届满前一个月续签物业服务合同；在甲、乙两方与续聘或者选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；合同期限届满三个月前，丙方决定不再接受续聘或者选聘的，应向甲、乙两方书面通知，合同期满，本合同终止。2017年8月20日，重庆市公共租赁房管理局（甲方）、重庆市公共住房开发建设投资有限公司（乙方）、重庆洪泉物业管理有限公司（丙方）三方续签了《重庆市公共租赁房物业服务合同》（民安华福），约定甲、乙两方委托丙方对民安华福公租房小区提供物业服务，合同期限为两年，自2017年8月20日起至2019年8月19日。合同期届满三个月前，甲、乙两方作出续聘或者选聘的决定，决定续聘的应当在合同期限届满前一个月续签物业服务合同；在甲、乙两方与续聘或者选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满三个月前，丙方决定不再接受续聘或者选聘的，应向甲、乙两方书面通知，合同期满，本合同终止。物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅1.03元/月˙平方米、商业物业2.40元/月˙平方米、地下停车场55.00元/月˙个。上述物业服务合同签订后，原告按约定为被告所在的民安华福公租房小区提供了相应的物业服务。物业服务合同期限届满后，原告仍在民安华福公租房小区提供物业服务。被告自2016年7月起开始欠付物业服务费。原告于2019年通过起诉被告的方式向被告主张物业服务费，后原告自愿撤回了起诉。在本此起诉前，原告通过向被告邮寄《催款通知书》的形式对被告进行了物业服务费的催收。在重庆市公租房管理局关于2016年度物业服务工作考评结果的通报（渝公租房发〔2017〕10号）、重庆市公租房管理局关于2017年度物业服务工作考评结果的通报（渝公租房发〔2018〕2号）以及重庆市公租房管理局关于2018年度物业服务工作考评结果的通报（渝公租房发〔2019〕6号）中，重庆洪泉物业公司民安华福管理处均获得良好等次。2020年7月20日重庆市公共租赁房管理局民安华福房屋管理中心出具情况说明：重庆洪泉物业管理有限公司依据与重庆市公租房管理局签订的“物业服务合同约定”，从2012年8月起至今，已对九龙坡区民安华福小区全面履行了物业管理服务工作。庭审中，原告明确是依据物业服务合同，按照1.03元/月˙平方米的标准主张被告自2016年7月至2020年5月期间的物业服务费共计3326.78元，被告对物业服务费的欠费时间和金额无异议。原告自愿撤回对违约金的主张，被告无异议。被告陈述，其是案涉房屋的使用人，签订了公租房租赁协议，于2013年3月开始使用案涉房屋。被告举示了视频、照片，拟证明原告提供的物业服务质量差，对此，原告认为视频和照片中的时间、地点均不明确，原告不予认可；对于被告提出的水龙头空转问题，原告陈述，如果水龙头在包修范围内，原告方会积极配合维修，且是免费维修；如果不在包修范围内，原告也可以有偿提供维修服务。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因物业的承租人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照关于业主的规定处理。原告与重庆市公共租赁房管理局、重庆市公共住房开发建设投资有限公司签订的物业服务合同，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为承租人的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为民安华福公租房小区提供了物业服务。在物业服务合同期限届满后，原告仍该小区提供物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。依照权利、义务相一致的原则，被告作为民安华福公租房小区B区第5幢14-10号房屋的承租人，应按照合同约定支付物业服务费。被告辩称原告提供的物业服务质量差，虽举示了视频、照片予以证明，但该证据不能证明因原告的服务缺位致小区安保、清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，没有达到约定的基本要求，整体物业服务质量不达标，即不能证明原告存在根本违约的情形，故不能成为被告拒交物业服务费的抗辩事由。被告辩称其摩托车被盗故而其拒交物业服务费，未举示证据证明，本院不予采纳。即使被告的摩托车在小区内被盗，也系另一法律关系，被告可另行主张权利。原告主张依据物业服务合同约定的标准收取物业服务费并无不当，且被告对欠费时间和金额也无异议，故被告应向原告交纳2016年7月至2020年5月期间的物业服务费共计3326.78元。原告自愿撤回对违约金的主张，被告亦予以认可，本院予以尊重。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及第一百六十二条之规定，判决如下：被告邱勇于本判决生效之日起十日内向原告重庆洪泉物业管理有限公司支付2016年7月至2020年5月期间的物业服务费共计3326.78元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告邱勇负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  刘 娜二〇二〇年八月五日法官助理  尹娅莲书 记 员  李艺苑