鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初191号原告：鞍山鸿远物业服务有限公司,住所地：鞍山市铁东区槐林路49号一4。法定代表人：魏贵，系该公司经理。委托代理人：崔晓明，系该公司职员。委托代理人：姚淑贤，系辽宁同方律师事务所律师。被告：沿海绿色家园发展（鞍山）有限公司，住所地：鞍山市高新区千山中路268号。法定代表人：徐文亮，系该公司经理。委托代理人：何佳，系辽宁晟通律师事务所律师。原告鞍山鸿远物业服务有限公司（以下简称鸿远公司）与被告沿海绿色家园发展（鞍山）有限公司（以下简称沿海公司）物业合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法组成合议庭，于2020年4月9日、6月24日公开开庭进行审理。原被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年5月，原被告签订《鞍山公司新天地商业项目前期物业服务合同》、《补充协议》，合同约定：物业服务费按年缴纳，商业门市2.5元每月每平，商业内部档口15元每月每平。现因被告欠缴物业费及取暖费，原告多次向被告催要，但被告均以各种理由推脱，故为维护原告的合法权益，诉至贵院，望请求判令被告给付2019年6月5日起至2020年6月4日止期间的物业费2775324元；给付2019年6月5日至2020年6月4日止欠缴的取暖费831163.54元；自2019年6月5日起至实际给付之日止，按照欠物业费总额的1%标准支付违约金；案件受理费由被告承担。被告辩称：被告不应支付物业费及取暖费，双方有口头约定，不收取空置房物业费；供暖是由被告提供的电锅炉进行供暖，电费已由被告缴纳，取暖费与原告无关，车库根据前期物业合同约定是不收取物业费的；退一步即使交纳空置房物业费原告第一项诉讼请求也是不正确的，①内部当口原告计算不准确，增加了收费平数，②内部档口按15元每平每月收取物业费显失公平。原双方约定15元是商场启动后对档口业主收取的，还有冬天供暖，夏天空调制冷，照明电费等各项实际应当发生的费用，现内部商场没有启动，并没有发生相应的费用，因此请人民法院驳回原告诉讼请求，或依据诚实信用、公平原则，公正确认收费标准；被告垫付了45万元取暖垫付，因原告已经实际收取取暖电费，原告应该将取暖费返还被告为宜。审理查明：2020年5月，原被告签订《鞍山公司新天地商业项目前期物业服务合同》及《鞍山公司新天地商业项目前期物业服务合同补充协议》。协议约定：原告为乙方，被告未甲方；甲方选聘乙方对沿海新天地项目提供前期物业管理服务事宜，服务事项包括，对物业共用部分的维修、养护和管理。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。公共绿化的养护和管理。车辆停放管理。公共秩序维护、安全防护等事项的协助管理。装饰装修管理。物业档案资料管理；物业管理区域物业服务费选择包干制方式；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，商业门市物业每月每平2.5元，商场内部档口物业每月每平15元；业主应于开放商确定交付日期之日起缴纳物业服务费。物业服务费按年缴纳；停车场属于全体业主共有的，己方不收取停车费；停车场属于甲方所有的、委托乙方管理的业主与物业使用有优先使用权；乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业设施进行检验，详见补充协议。甲方、业主、或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业费的，应按1%标准向乙方支付违约金。签署上述合同的当日，原被告签订了补充协议，该协议中明确了原告接受的设备及系统。原告接收的设备包括：自维水设备系统、自维电设备系统、自维供暖设备系统、自维中央空调设备系统、消防设备系统；智能化系统、电梯八部。合同中亦约定：乙方同意该物业的工程和设备、系统的状态及全部物业资料以甲方实际交付时候的现状为准，不再以任何理由对该物业工程和设备、系统提出异议；乙方知悉并认可本物业及各工程、设备、系统保修责任及全部物业资料的保管责任，自乙方接受之日起，由乙方自行承担、自行管理。上述合同签订后，原告接受了被告交付的物业设备，同时开始对物业实施了管理。原告的管理行为包括雇佣工作人员从事保洁、保安、绿化，维护、看护物业设备等工作。涉案物业由外圈商铺（11366.84平方米，售出7522.84平方米、未售3844平方米）、内部商场（8661.03平方米）、电影院（3827.17平方米）、车库（1795.07平方米）组成。现外圈商铺已经售出7522.84平方米，余3844平方米未售。外圈商铺因为出售，现业主已经按期足额缴纳了物业费，余未售部分尚未收到物业费。另查，涉案物业目前使用两块电表，取暖锅炉电表和日常照明电表。2019年至2020年被告缴纳取暖电费45万元，原告缴纳10万元。原告按照取暖费缴费标准向外圈已售商铺业主收取了2019年至2020年取暖费36万元。上述事实，原告提供的证据有：《鞍山公司新天地商业项目前期物业服务合同》、《鞍山公司新天地商业项目前期物业服务合同补充协议》、物业服务明细；被告未提供证据。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，予以采信。本院认为：依法自愿签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。本案原告做为物业服务公司与涉案物业建设单位被告签订了《前期物业服务合同》，该合同系合同双方真实意思之表示，合同内容没有违反法律法规的规定，属有效合同。原告按照合同约定已为沿海新天地项目提供了前期物业管理服务，同时收取了外圈商铺已售物业（7522.84平方米）的物业费。现因外圈商铺（3844平方米）及内部商场（8661.03平方米）、电影院（3827.17平方米）、车库尚未售出，原告要求被告按照《辽宁省物业管理条例》的相关规定，缴纳上述空置物业的物业费用。本院认为，按照双方在《前期物业服务合同》的约定“停车场属于全体业主共有的，己方不收取停车费”，故原告此时要求被告给付车库物业费，显然不符合双方之约定，本院不予支持；关于未售外圈商铺、未售内部商场、未售电影院的物业费，按照《辽宁省物业管理条例》第四十四“…已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已经竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位承担…”的规定，原告要求被告支付上述未售物业的物业费，符合上述条例的规定，但本院本着公平原则，考虑尚未售出的物业在管理上着力不大，被告可按照双方约定标准支付内部档口百分之五十物业费为宜。外圈商铺因大部分已经售出，原告需全力管理，故外圈未售部分由被告全额支付为宜，对原告其它过高的请求不予支持。关于原告要求被告给付2019年6月5日起至2020年6月4日止欠缴的取暖费831163.54元一节，涉案物业系电取暖，取暖费实为取暖电费。店铺照明及取暖用电应由业主自行承担，未售部分物业如实际发生取暖电费由建设单位承担为宜。涉案物业已使用两块电表，取暖锅炉一块、日常照明一块。取暖用电已由被告缴付45万元，原告缴付10万元，原告实际收取业主取暖费36万元，故按照此事实，本案原告并不存在取暖费损失，本院对原告此诉不予支持。关于被告辩称原告应返还其垫付45万元取暖费一节，至目前涉案物业本院确认发生取暖费55万元，其中有原告缴纳10万元，原告收取36万元取暖费，原告实际应有26万元的取暖费剩余，该剩余部分由原告返还被告为宜，对被告过多辩解不予采信。关于原告主张被告自2019年6月5日起至实际给付之日止，按照欠物业费总额的1%标准支付欠款违约金一节，因原被告在前期物业合同中并未明确约定由被告支付空置房物业费，故原告要求被告支付欠款违约金请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告辩称，双方有口头约定，不收取空置房物业费一节，因被告对此没有提供证据予以证明，且原告不予认可，本院不予采信。关于被告提出，双方约定每平缴纳15元物业费，是指商场启动后由业主缴纳，现商场内部没有启动，内部档口没有实际发生冬天供暖，夏天制冷及照明等各项费用，亦没有产生其它各项服务费损失，因此请驳回原告诉讼请求，或依据诚实信用、公平原则，公正确认收费标准一节。本院考虑，虽涉案内部档口没有售出，亦没有完全启动，但原告已经实际接收了商业物业的全部设备，对设备的看护、维护已经成为原告的义务。另，外部商铺已经实际使用，原告势必要投入人力、物力予以管理与服务，故部分商铺没有售出不能完全对抗原告实际的物业服务投入，故对被告此辩不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、《辽宁省物业管理条例》第四十四条“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的物业交付买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费。移交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已经竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担”之规定，判决如下：一、被告沿海绿色家园发展（鞍山）有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山鸿远物业服务有限公司2019年6月5日起至2020年6月4日止，外圈商铺未售部分3844平方米物业的物业费115320元（3844*2.5*12），内部商场8661.03平方米、电影院3827.17平方米物业费1123938元{（8661.03+3827.17）*15*12*0.5}；此款扣除被告垫缴取暖费260000元，被告实际给付原告863938元;二、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35652元，由原告承担27096元，被告承担8556元；保全费5000元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  李盈洁人民陪审员  于会云人民陪审员  杨 敏二〇二〇年八月十七日书 记 员  高 岩