吉林省洮南市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0881民初1566号 原告：何某，男，1987年3月15日出生，住洮南市。 委托诉讼代理人：郭某，吉林高军律师事务所律师。 被告：洮南华鑫房地产开发有限公司，住所洮南市富文东路（永康办事处9组）。 法定代表人：罗某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：安某，吉林金辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊某，该公司销售经理。 原告何某与被告洮南华鑫房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告何某委托诉讼代理人郭某、被告洮南华鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人安某、樊某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何某向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《塞尚金天认购协议书》；2.判令被告返还购房款230万元及利息（以230万元为基数，自2014年12月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2020年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年12月11日，原告购买被告开发的商品房一户。房屋位于洮南市××区。原告向被告交纳购房款人民币230万元后，被告为原告出具的《塞尚金天商企购房确认单》，载明交款金额为230万元，有加盖公章的确认单为凭。同时，被告与原告签订了《塞尚金天认购协议书》。约定：房屋最终面积以《商品房买卖（预售）合同》为准，即以房产测绘为准，按交易价格多退少补；房屋总价款为329万元，最终价款以《商品房买卖（预售）合同》为准。第四条约定，《塞尚金天认购协议书》为《商品房买卖（预售）合同》的预备合同，在双方签订《商品房买卖（预售）合同》之后，相关约定以签署的《商品房买卖（预售）合同》为准，具体签署时间以被告通知为准。原告交纳230万房款时，被告原法定代表人王河山承诺待所购房屋具体面积确定后，再通知原告签订《商品房买卖（预售）合同》，交纳余款。原告在2014年12月18日前曾多次找到王河山，要求与被告履行合同义务，补交剩余房款和签署《商品房买卖（预售）合同》，但王河山均以房屋最终面积没确定，总价款定不了为由进行拖延。原告自签订《塞尚金天认购协议书》以来，也多次委托朋友（也是王河山的朋友）与王河山（至其去世前）进行无数次交涉，要求交纳余款并与被告签订《商品房买卖（预售）合同》，王河山迟迟没兑现承诺。为此，原告委托律师函告被告要求与其解除合同并要求其返还购房款、赔偿损失，从被告回函中得知：王河山只将原告交纳房款中的“130万元存入个人名下，未转入公司”；被告说明有原告签名按手印的《塞尚金天商企购房确认单》，该确认单金额为130万元，被告只认可原告交纳130万元。首先，王河山（去世前）系被告法定代表人，王河山收到230万元房款后，为原告出具加盖被告公章的确认单，其行为系职务行为。无论王河山收到230万房款是否转入公司账，还是捏造虚假证据而将购房款据为己有，不影响其职务行为的效力。其次，被告所谓的130万元的确认单来证实交房金额，不符合客观事实，被告持有的此确认单没给过原告，原告也没见到过，事实上，原告办理交款购房手续是与被告当时的法定代表人王河山本人面对面办的，当时签订的确认单就是原告现持有的230万元的这份，如果有其他的确认单，也是王河山或被告虚构的、伪造的。原告持有的确认单是王河山在交款当时给的，是被告加盖公章的《塞尚金天商企购房确认单》，载明交款金额为230万元，原告实际交款230万元，有交款的相关证据为凭，足以确认原告交纳的房款总金额为230万元。从事实上看，原告交购房款，被告应为原告出具收据，被告根本没有出具有原告确认的收据，而被告凭借所谓的金额为130万元的确认单来进行抗辩，以此证明原告交款金额不是230万元理由不成立，也与客观事实不符。被告与原告签订的《塞尚金天认购协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，此协议合法有效。双方签订《塞尚金天认购协议书》后，原告在约定的期限内多次找到王河山，要求交纳房款并与被告签订《商品房买卖（预售）合同》，王河山一再拖延直到去世，现在被告以其虚构原告交款130万元的假相，拒绝原告与其约定的订立买卖合同手续。被告的违约行为给原告造成巨大损失。根据最高法院《合同法》解释（三）第二条的规定，当事人双方签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告依照法律请求解除《塞尚金天认购协议书》，被告赔偿因不履行合同义务给原告造成的损失。 洮南华鑫房地产开发有限公司辩称，原告要求解除双方签订的《塞尚金天认购协议书》诉求没有法律和事实依据，应予驳回。双方没有约定解除合同的条件，没有事实基础。被告公司多次催告原告前来办理房屋过户手续，原告不理。原告说的多次找王河山协商与事实不符。原告要求返还购房款230万及利息没有事实及法律依据。综上，应予驳回。 根据原告陈述及被告答辩，双方对本案以下事实确认无异议，本院予以认定： 洮南华鑫房地产开发有限公司原法定代表人王河山于2019年11月去世。现任法定代表人罗某。涉案130万元款项洮南华鑫房地产开发有限公司已入账。本案法律关系为商品房认购合同法律关系。 本院归纳本案争议焦点为：1.双方涉案100万元是否实际交付；2.认购合同书应否予以解除；3.洮南华鑫房地产开发有限公司应否返还购房款，款项数额如何认定，利息如何支付。 针对以上争议焦点，何某提供如下证据：认购协议书、购房确认单、银行流水、贾洪文证言、韩国君证言，依照《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，结合洮南华鑫房地产开发有限公司质证意见，经本院审核，以上证据为原件与本案待证事实相关，内容真实，证人证言符合法律规定，全部证据与本案事实相关联、各证据互相联系互相印证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条、第八十八条、第九十六条规定，本院对何某所提供的证据予以采纳。 针对本案以上争议焦点，洮南华鑫房地产开发有限公司向本院提交证据如下：1.原、被告双方于2014年12月11日签订的《塞尚金天认购协议书一份》；2.2014年12月11日乙方签字的《塞尚金天商企购房确认单》一份；3.2014年12月11日被告原法定代表人王河山130万元存款记录凭单，130万元存款银行卡及该银行卡2014年9月开卡至2015年6月21日停用交易记录。结合何某质证意见，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条规定，本院对洮南华鑫房地产开发有限公司以上所提供的证据予以采纳。 根据当事人陈述和以上经审核采纳的证据，本院认定本案法律事实如下： 2014年12月11日，何某与洮南华鑫房地产开发有限公司签订《塞尚金天认购协议书》一份，约定：何某向洮南华鑫房地产开发有限公司认购塞尚金天小区一号楼一单元A66号门商品房，该房屋建筑面积470平方米（最终面积以《商品房（预售）合同为准》即以房产测绘面积为准，按交易价格多退少补）。总房款3290000.00元。乙方主动提出解除本合同，或甲方催告后仍不肯签署证实《商品房买卖（预售）合同》时，或不履行付款义务时，甲方有权解除本合同且将乙方所购房屋另行出售。所交房款不予退回。本协议为甲乙双方签署《商品房买卖（预售）合同》的预备合同。在甲乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》之后，相关约定以签署的《商品房买卖（预售）合同》为准，具体签署时间以甲方通知为准。 2014年12月11日，何某以现金方式支付洮南华鑫房地产开发有限公司定金230万元。 另查明,涉案房屋实际建筑面积现为554.65平方米。 再查明,2019年11月，洮南华鑫房地产开发有限公司原法定代表人王河山去世。现任法定代表人罗某。 本院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”本案的认购协议书是约定双方在一定期限内签署商品房买卖合同，双方意思表示真实，权利义务明确、合法，具备合同成立的要件。该认购协议书属于商品房买卖合同的预约合同，故本案为商品房预约合同法律关系。何某与洮南华鑫房地产开发有限公司签订《塞尚金天认购协议书》，约定在一定期限内订立《商品房买卖（预售）合同》，根据双方约定及商品房买卖合同未能实际订立的现状，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”何某请求解除认购协议书，返还定金230万元并支付利息，本院应予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、何某与洮南华鑫房地产开发有限公司订立的《塞尚金天认购协议书》于2020年7月6日解除； 二、洮南华鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起返还何某定金230万元及利息（以230万元为基数，自2014年12月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计12600.00元，由洮南华鑫房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员 李    斌 二〇二〇年八月十日 书记员 书记员宫文君