湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初1874号原告：陈苗，女，1995年3月26日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：殷德强（系陈苗之夫），1994年9月2日出生，汉族，户籍地湖北省嘉鱼县，被告：武汉旅华联房地产有限公司，住所地武汉市东湖生态旅游风景区碧波宾馆内。法定代表人：韩廷胜，总经理。委托诉讼代理人：张鹏，男，1978年2月21日出生，汉族，该公司员工，户籍地湖北省仙桃市，委托诉讼代理人：陈婷，湖北泽深律师事务所律师。原告陈苗与被告武汉旅华联房地产有限公司（以下简称旅华联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈苗的委托诉讼代理人殷德强，被告旅华联公司的委托诉讼代理人张鹏、陈婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈苗向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2018年9月30日交房至接通国家电网的正规用电的每天万分之一的违约金27900元，按2019年8月23日接入国网的正式用电共计327天；2.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月3日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定被告应于2018年9月30日之前交房，并达到合同第九条规定的供电使用条件，然而被告不按合同约定接入正式电，而是使用第三方私人公司的非正式用电和临时电表，江夏区供电公司为消除用电安全隐患，下达通告，并以文件形式上报至区级监管职能部门对东方雨林小区采取了停电措施，开发商则租来了几台老旧的二手发电机供电，噪声大扰民不说，还经常停电，电压也不稳定，公共区域的电梯和家里的冰箱空调等电器无法正常使用，不能满足居民的正常生活需求。在维护自身合法权益的过程中，原告及众多业主多次向武汉市民热线、江夏区房管局、城市留言板反映被告的违约行为，得到的回复是开发商为了避免违约交房，采用第三方非正式电源而被区供电局采取了停电措施。综上，被告已严重违反了合同第九条第四项的约定，损害了原告和整个小区两千多户住户的切身利益。为此，原告诉至法院，要求处理。旅华联公司辩称，1、原告起诉状中所述与事实不符。事实上，该项目已于2019年8月23日按业主要求接入智能电表，并送电，可以通过支付宝等软件远程缴纳电费。原告于2018年9月30日办理了收房手续，收房后其对房屋进行了装修，实际入住。交房后小区使用的电力系户名为旅华联公司的国网电，电力参数指标与原告所称的正式用电并无不同。原告诉称供电不能满足居民正常生活要求且给其造成损失没有事实依据。2、旅华联公司按期如约交房，不构成逾期交房的违约。3、旅华联公司因供电瑕疵需要承担的责任应为修复责任、赔偿损失责任。关于修复责任的承担，旅华联公司发现供电瑕疵问题后一直积极采取补救措施，完善电力部门托管手续，现已全面完善，按业主要求全面承担修复责任。关于赔偿损失的责任，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告没有提供证据证明其因供电瑕疵问题受到损害，也没有证据证明其实际损失金额是多少，而事实上，从交房至今，原告使用的电费一直由旅华联公司全额垫付。旅华联公司积极承担了修复责任，也愿意赔偿原告的实际损失。此前同类案件，已生效判决书均是对业主的损失按1000元酌定。综上，请法院同案同判，按1000元的标准依法判决。本院查明：2017年7月3日，原告与旅华联公司签订《武汉市商品房买卖合同》，由原告购买旅华联公司开发的位于武汉市江夏区庙山开发区庙山村东方雨林房屋一套，购房款为854380元。合同第九条约定：出卖人应当在2018年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；5、供电：交房同期达到使用条件。合同第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式分别处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了购房款项。2018年2月，案涉东方雨林项目10KV电力工程经验收合格。2018年9月10日，旅华联公司取得案涉房屋的《湖北省房屋建筑工程竣工验收备案证明书》。案涉东方雨林项目开发商旅华联公司未能按合同约定办理完有关行业单位认可的正式供电相关手续后，积极采取了补救措施，在重新施工的同时向原告提供了临时用电，并支付了原告临时用电费用。另查明，2018年9月27日，原告办理了收房手续。2019年8月23日，旅华联公司完成了东方雨林项目入网供电手续。上述事实，有当事人的当庭陈述及其提交的《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、武汉市留言板上供电公司对旅华联公司的违规用电说明、（2019）鄂0115民初8145号民事判决书、原告收房资料等证据并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与旅华联公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均依约享有合同权利，按照合同约定全面履行义务。根据本案查明的事实，并结合诉辩双方的理由以及我国有关的法律规定，现围绕双方当事人争议焦点详述如下：关于供电的标准问题。首先，应对合同约定的供电标准依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房最重要的目的是使用，开发商应对向购房者交付能保证正常使用，即使用无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用，不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时临时用电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的供电标准应理解为正式用电，而不是临时用电。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案中的《武汉市商品房买卖合同》系旅华联公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则。依据双方签订的买卖合同第九条第3款的约定“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电设施质量要求的约定，应将该供电标准理解为正式供电。旅华联公司至2019年8月23日前，未举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件；其虽按约定的时间交付案涉房屋，且为业主提供了用电并支付了相关费用，但临时用电不符合双方合同约定的交付条件。综上所述，本院认定案涉房屋不具备合同约定的“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；供电：交房同期达到使用条件”的交付使用条件，旅华联公司应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算问题，对于逾期未交房的，作为买受人可以依照合同约定主张出卖人承担交房的违约责任。但对于买受人接收了未达到交房条件的房屋，出卖人该如何承担责任，合同未作明确约定。未交付房屋导致承担逾期交房违约责任的基础在于对买受人房屋使用权的妨害，是房屋使用权行使不能；而交付的房屋不符合交付条件导致的是房屋使用权瑕疵，二者系程度上的差别。旅华联公司至2018年9月30日交付案涉房屋时未完全达到交付条件，影响了原告使用该房屋，即房屋使用权存在瑕疵，非使用权行使不能。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张违约的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院根据上述规定以及兼顾违约金系补偿为主、惩罚为辅的双重功能性质，酌情认定由旅华联公司承担违约金1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、武汉旅华联房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈苗支付违约金1000元；二、驳回陈苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费498元，减半收取249元，由被告武汉旅华联房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗燕红二〇二〇年八月二十日法官助理黄绍红书记员王雅睿