贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7808号 原告：殷君，男，1976年11月14日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：聂咏（特别授权代理），执行证号：15205200810357452，系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，实习证号：230713011110736。 原告殷君与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷君的委托诉讼代理人聂咏、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张海威、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷君向本院提出诉讼请求：一、判令被告30日内为原告办理涉案商品房的不动产权证书；二、向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款387096元为基数，从2017年6月1日起按日万分之十计算至被告实际将商品房转移登记的有关文书交付原告之日止违约金暂计130000元；三、被告退还原告开户费（又称三通费）3329元，并支付占用资金的利息按照银行同期利息计算（利息以829为基数，从2015年8月16日至支付完毕日止）利息暂计500元，两项合计130500元；四、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：被告系依法成立房地产经营企业，以出让方式取得本案涉案地块的建设用地使用权，此后被告就广大市民发出商品房销售的要约邀请，为此2012年6月23日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了其开发的瑞丰新城7号楼2单元2407室商品房一套，双方在《商品房买卖合同》第八章第二十二条约定：“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，合同签订后，原告履行支付商品房价款的义务；同时被告于2013年10月28日于收取原告契税、办证费、开户费等费用，为此原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》成立并生效，依法受法律保护，同时被告于2013年10月28日向原告交付房屋。据此，故被告应于2017年5月31日前向不动产登记机关提交办理商品房转移登记，并将房屋产权的有关文书交付给原告后，被告才履行完合同约定的义务，但被告未在该约定时间内未向原告交付房屋产权的有关文书，致使原告至今未取得涉案商品房的不动产权证书。原告多次要求被告要求办理房产证，被告总是以种种理由推脱，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋产权证等有关文书，显属违约，严重侵犯了原告的合法权益造成原告无法对所涉商品房进行买卖和转让，致使原告遭受巨大损失。根据《商品房买卖合同》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。同时被告违规收取原告供电、供气、有线电视的开户费（又称三通费）属于违法，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容......（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格已经包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取四通费系重复收费，其违法行为自始无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效，被告应当将收取开户费用退还给原告，但是对原告要求被告拒绝退还，因此被告应当退还已收取的开户费，同时被告违法其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息暂计500元。综上所述，被告没有为原告办理房屋权属证书，并违法收取原告的三通费，被告的行为已经构成违约和违法，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应扣除。二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。三、本案违约金约定过高，应予以调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对各类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之0.2、安顺市系每户1000元至2000元的补偿。故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。四、原告诉请的违约金计算终期错误：2018年11月29日涉案房屋已可办理购房业主不动产权证书，廖日期后未能办证是原告原因造成，即使承担违约责任，违约金计算终期也应截止至上述日期。1、就办证过程中各方权责问题，依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交的资料，出具办证委托书的情况下，被告只需将办证资料相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定义务，至于提交资料后，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料、出具办证委托书，若房屋达到办证条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证上滞后的结果应由原告自行承担。3、2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，即涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关税费的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因的原告未提供办证应由其提供的上述资料致使办证滞后，应由其自行承担，2018年11月29日后被告不应支持违约金。五、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月23日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第7幢2单元24层7号房；建筑面积125.97平方米，套内建筑面积106.97平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款387096元；；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款117096元，余款270000元以银行按揭支付；出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款387096元、契税5806元、办证费822元，2013年10月28日，原告支付被告开户费3329元。因被告未按约定为原告办理房屋权属证书，违法收取各项开户费，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告未按约定时间办理商品房转移登记，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2017年6月1日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月19日）往前倒推三年，即2017年5月19日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月19日起计算。如前所述，双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，《商品房买卖合同》第二十二约定，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.1%的违约金。该违约金标准明显过高，应进行调整。本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 综上所述，对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款387096元为基数，2017年5月19日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，因涉案商品房现尚未具备办理商品房转移登记条件，故原告的该请求，本院不予支持。 对于原告诉请判决被告退还开户费3329元及利息的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。被告代收的交易费，亦无法律依据，也应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告殷君逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款387096元为基数，2017年5月19日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告殷君开户费共计3329元； 三、驳回原告殷君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1455元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年八月十四日 书记员  毛雨