安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初2724号 原告：中国建设银行股份有限公司全椒支行，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林路东侧汇鑫广场121-127号。 法定代表人：陈志进，该银行行长。 委托诉讼代理人：曹文森，男，该支行员工。 被告：李华兵，男，1964年5月16日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：汪永芝，女，1970年9月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：安徽天山泰美房地产开发有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇城东三角花园3号商业区1室。 法定代表人：任海鹏，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪义勇，国浩律师（合肥）事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司全椒支行（以下简称建行全椒支行）与被告李华兵、汪永芝、安徽天山泰美房地产开发有限公司（以下简称天山泰美房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告建行全椒支行委托诉讼代理人曹文森、被告李华兵、汪永芝、被告天山泰美房产公司委托诉讼代理人汪义勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行全椒支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除建行全椒支行与李华兵、汪永芝于2016年5月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令李华兵、汪永芝偿还建行全椒支行拖欠贷款本金455581.18元、利息30004.34元、罚息5451.77元，共计491037.25元（2020年8月6日之后利息按照年利率8.085%计算至款项付清时止）；3、如李华兵、汪永芝不能偿还上述债务，建行全椒支行有权申请处置皖（2016）全椒县不动产证明第XXX号、第XXX号不动产登记证明项下房产，所得价款由建行全椒支行优先受偿；4、本案诉讼费由李华兵、汪永芝承担；5、天山泰美房产公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2016年5月12日，建行全椒支行与李华兵、汪永芝签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定李华兵、汪永芝向建行全椒支行借款60万元，合同第十六条约定违约情形及可能危及贷款人债权的情形包括借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，第十七条约定出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系，第三十条约定借款期限为壹佰贰拾个月，即2016年5月12日至2026年5月12日，第三十一条约定本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上浮10%，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。经测算，该贷款的基本利率为年利率5.39%，逾期利率为年利率8.085%。合同第三十三条约定贷款人将款项一次性划入天山泰美房产公司账户，借款人选取委托扣款方式，借款人的还款方法为等额本息。2016年5月12日，李华兵、汪永芝用其名下的位于全椒县襄河镇XX路XX号XX幢XX、XX号商铺为该笔货款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记，建行全椒支行取得皖（2016）全椒县不动产证明第XXX、XXX号不动产登记证明。2016年5月12日，建行全椒支行向约定账号放款60万元，完成贷款的交付。贷款发放后，前期李华兵、汪永芝尚能按时还款，但自2019年9月开始李华兵、汪永芝不能按时足额还款。 李华兵、汪永芝辩称，贷款本金是60万元，累计已还贷款本金数额不正确。贷款时利息是五厘多，我们现在已还本息20多万，其认为银行计算的利息高了。 天山泰美房产公司辩称，应以合同约定为准。如李华兵、汪永芝不能清偿贷款本息等，建行全椒支行应当享有对全椒县襄河镇XX路XX号XX幢XX、XX号商铺的优先受偿权。 本院经审理认定事实如下：2014年11月3日，天山泰美房产公司（甲方）与建行全椒支行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。债权指自2014年11月3日至2017年11月3日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金、利息、罚息等。债务人是指因购置座落于全椒县XX路XX号项目所属之XX广场房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。最高额保证限额为7200万元。保证方式为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。保证责任约定无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。2016年5月12日，李华兵、汪永芝与建行全椒支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定李华兵、汪永芝借款60万元用于购买天山泰美房产公司出售的座落于全椒县襄河镇XX路XX号XX幢XX、XX号商铺，借款期限120个月，即自2016年5月12日至2026年5月12日止。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次性划入天山泰美房产公司账户。并约定借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息等构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。李华兵、汪永芝以上述所购房屋进行抵押，并办理了预购商品房抵押登记。2016年5月12日，建行全椒支行将60万元发放至天山泰美房产公司账户。截至2020年8月5日，该账户偿还本金144418.82元、利息82855.02元。自2019年9月5日起李华兵、汪永芝未按时偿还每月贷款。截至2020年8月5日，李华兵、汪永芝拖欠已到期的本金455581.18元、利息30004.34元、罚息5451.77元。 以上事实有建行全椒支行提供的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、不动产登记证明复印件、对账单等证据证实，本院经审查予以确认。 本院认为，建行全椒支行与天山泰美房产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及与李华兵、汪永芝签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，具有法律约束力，双方应严格遵守。合同签订后，建行全椒支行依约将60万元发放至天山泰美房产公司账户，李华兵、汪永芝应按合同约定支付本息。由于其未按月支付本息，现建行全椒支行有权按合同约定解除借贷关系、提前收回贷款，李华兵、汪永芝应返还下剩本金455581.18元。李华兵、汪永芝多次逾期未还款已构成违约，建行全椒支行要求按照年利率8.085%计算利息符合合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以……正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”及第二十条规定，“为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记……”。李华兵、汪永芝以涉案房屋向建行全椒支行办理了抵押权预告登记，相关部门亦下发了预告登记的他项权证，但抵押权的取得以登记为生效要件，而预告登记只是保障权利人物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，而非正式的物权登记，故建行全椒支行在仅仅办理了抵押权预告登记的情况下，并未取得涉案房屋的抵押权。建行全椒支行在未取得抵押权的情况下要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。建行全椒支行取得了涉案房屋抵押权的预告登记，意味着若涉案房屋具备了办理房产证或物权登记的条件时，其便享有办理抵押登记的请求权，进而享有涉案房屋的抵押权。若建行全椒支行取得了涉案房屋的抵押权，则对涉案房屋享有优先受偿权。根据合同约定，天山泰美房产公司提供的阶段性连带责任保证，自李华兵、汪永芝取得房屋所有权证并办妥建行全椒支行为抵押权人的抵押登记后保证责任终止，而在建行全椒支行取得抵押权之前，天山泰美房产公司仍应当就涉案借款承担连带保证责任。故本案中天山泰美房产公司承担的连带保证责任存在阶段性，应当附随相应的时间节点，即在建行全椒支行取得涉案房屋的抵押权之前承担连带保证责任。天山泰美房产公司认为如李华兵、汪永芝不能清偿贷款本息，建行全椒支行对全椒县襄河镇XX路X号XX幢XX、XX号商铺享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司全椒支行与被告李华兵、汪永芝于2016年5月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告李华兵、汪永芝于本判决生效之日起十日内返还原告中国建设银行股份有限公司全椒支行贷款本金455581.18元及截至2020年8月5日利息30004.34元、罚息5451.77元，并自2020年8月6日起至清偿之日止按年利率8.085%支付利息； 三、被告安徽天山泰美房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带保证责任，该连带保证责任至中国建设银行股份有限公司全椒支行取得全椒县襄河镇XX路XX号XX幢XX、XX号商铺的抵押权时止； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司全椒支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4278.50元（已减半收取），由被告李华兵、汪永芝、安徽天山泰美房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  杨婵娟 二〇二〇年八月二十六日 书记员  汤 修 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期限不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。