杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0105民初3198号 原告：凌正宝，男，1956年11月13日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：陈豪杰,浙江轩韬律师事务所律师。 被告：郭玄坤，男，1985年8月1日出生，汉族，住安徽省淮北市滩溪县。 原告凌正宝与被告郭玄坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告凌正宝委托诉讼代理人陈豪杰、被告郭玄坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌正宝诉称：2019年4月30日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于拱墅区××幢××室商铺作为商业门面使用，租期从2019年的5月1日至2023年4月30日止，租金每半年支付一次，被告需提前一个月支付下期租金。原告交付房屋后，被告开办了“杭州大嘴巴乐乐餐饮管理有限公司”，并开始经营。按照合同约定，第一年的租金是246750元，但被告支付了2019年5月至10月的租金123375元。没有按约支付2019年11月份之后的租金。原告多次催讨，被告均不予理睬，原告认为，被告拒不支付租金的行为已经构成违约，符合合同第八条原告方享有解除权的情形之“乙方迟延交付房租或者物业费超过一个月”的约定，且应当适用第九条违约责任“违反本合同约定，应承担违约责任违约金为当年年租金的50%”的条款。为此诉请判令：1.解除原、被告于2019年4月30日签订的《商铺租赁合同》，被告立即腾退承租的位于杭州市拱墅区××幢××室商铺，恢复原状后交还给原告；2.判决被告支付租金123375元，赔偿违约金123375元，合计246570元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告郭玄坤辩称，向原告租的店铺生意主要靠外卖，开业不久2019年6月隔壁店铺发生管道爆炸，停水停电，被告店铺被迫停业了二十几天，无法营业，冰箱里原材料都坏了，再开业时新买材料就花了一两万元，之后生意一直不好，被告也和原告说过：连员工工资也发不出了，原告让自己想办法。被告实在经营不下去，无奈在2019年9月6号关门停业，当时是告诉原告的，原告也用锁把门从外面锁上了。被告租金交到19年的10月，此外还交了3万元押金。被告今年1月回老家过年，之后就是疫情，到今年5月原告把房子另外租掉了，通知原告来杭州办理营业执照注销手续，现在的商铺名称为“鱼掌柜”。原告现在要被告租金交到今年4月并且赔偿损失不合理。 原告凌正宝围绕诉讼请求依法提交了证据，被告郭玄坤对原告提交的《商铺租赁合同》、营业执照、律师函无异议，对《商品房买卖合同》真实性表示不清楚、本院经审核认为，上述证据真实性关联性可予以确认并在卷佐证。 被告郭玄坤针对答辩意见提交了证据，原告对被告提交的微信聊天记录截屏无异议，对被告提交的爆炸及为此召开的会议视频认为与本案无关，本院经审核认为，上述证据真实性关联性可予以确认并在卷佐证。 综上有效证据以及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 坐落于杭州市拱墅区××幢××室商铺系原告凌正宝于2017年7月购入，2019年4月30日原、被告就该商铺签订《商铺租赁合同》约定：被告向原告承租该商铺作为商业门面使用，租期4年，自2019年的5月1日起至2023年4月30日止，第一年租金246750元，第二年259087元，第三年272040元，第四年285640元，租金每半年支付一次，第一次租金123375元在合同签订之日起一周内支付，以后在每年的10月20日和4月20日缴纳。被告在合同签订之日缴纳3万元作为保证金，在合同期满付清所有费用后退还。合同期内，除发生迟延交付、擅自转租、不可抗力造成商铺毁损等原因外，不得单方解除合同。违反合同应承担当年租金50%的违约金，被告如违约的还应同时没收押金。合同签订后，被告按约缴纳3万元押金及第一期租金123375元，原告将商铺交付被告使用。2019年6月5日被告办理了“杭州大嘴巴乐乐餐饮管理有限公司”营业执照。2019年9月6号被告关门停业。2019年12月11日原告向被告寄送律师函，认为被告迟延支付租金构成违约，要求在函至三日内支付租金123375元，同时支付违约金123375元。2020年3月8日原告再次向被告寄送律师函，认为经催讨无效，已经满足出租方单方解除条件，正式函告即日解除双方签订的《商铺租赁合同》，限三日内腾退并按照租赁标准支付实际占用费及违约金123375元。该函件于2020年3月11日送达被告。2020年5月25日原告通知被告注销食品许可证，认为否则将影响下家出租，并告知被告商铺内东西已经委托新租客在处理。 本院认为，原、被告之间就案涉商铺达成的租赁合同关系，该合同为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，具有合法效力，对双方均具有约束力。2019年9月被告因经营情况不好而关停店铺，系其个人原因，无权以此为由单方解除合同，而原告虽然对被告关停店铺的事实清楚，但并不同意被告提前解除合同，故被告仍应承担支付租金的合同义务。因被告无正当理由不按约履行支付租金的合同义务，原告催收不得后以此为由于2020年3月8日提出解除合同，具有合法依据，租赁合同已自解除通知到达被告处解除。对于欠付租金及腾退前的房屋使用费，被告应予以支付。对于房屋是否腾退的争议焦点，根据原、被告双方的微信记录，可以确定至迟在2020年5月25日原告通知被告办理注销食品许可证之前，原告已经实际接收了房屋并对外招租，故对原告关于腾退房屋的诉讼请求不予支持。因原告对房屋腾退时间该节事实未做如实陈述，又不能举证证明实际接收房屋的时间，本院酌情按照原告通知被告腾退的时间2020年3月15日为准（解除合同通知于2020年3月11日送达被告，根据合同通知内容限三日内腾退）。对原告对超出认定腾退时间提出的使用费主张不予支持。另因2019年6月期间隔壁店铺管道爆炸事件对被告正常使用店铺确有影响，对该月租金应适当减免为宜，加以2020年年初疫情影响之故，对该时间段的租金原告亦应适当减免，结合上述因素，对于房屋腾退前未付租金及使用费，本院酌情按照四个月租金标准支持，即82250元。被告未适当履行合同导致合同提前解除，对于违约责任，合同所做约定显著过高于实际损失，本院酌情调低为30000元，以被告已经缴纳的保证金抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原、被告就杭州市拱墅区××幢××室商铺所签订《商铺租赁合同》于2020年3月11日解除； 二、被告郭玄坤于判决生效后十日内支付原告凌正宝房租及使用费82250元； 三、被告郭玄坤赔偿原告凌正宝违约损失30000元（以缴纳的合同押金30000元抵扣）； 四、驳回原告凌正宝的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4999元，减半收取计2499.5元，由原告凌正宝负担1361.5元、被告郭玄坤负担1138元。 原告凌正宝于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告郭玄坤于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 章幼戎 二〇二〇年八月十日 法官助理 汤杨珂 代书记员 杜佳娜 -