福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0421民初66号 原告：黄建华，男，1981年12月24日出生，汉族，住明溪县。 原告：叶菊梅，女，1983年6月7日出生，汉族，住明溪县。 委托诉讼代理人：陶文华，福建闽佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶佶俊，福建闽佑律师事务所实习律师。 被告：明溪县天一房地产开发有限公司，住所地明溪县雪峰镇东方军路9号楼1层117、118号店面。统一社会信用代码：913504210584497753。 法定代表人：徐炳香，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱加富，男。 委托诉讼代理人：冉从美，男。 原告黄建华、叶菊梅与被告明溪县天一房地产开发有限公司（下称：天一房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原先黄建华、叶菊梅的委托诉讼代理人陶文华、陶佶俊、被告天一房产公司的委托诉讼代理人邱加富、冉从美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄建华、叶菊梅向本院提出诉讼请求：1.判令天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付逾期交房违约金64130元；2.判令天一房产公司按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付至2019年10月21日止的逾期取得房屋所有权证书违约金20956元及从2019年10月22日起至黄建华、叶菊梅取得房屋所有权证书之日止的逾期取得房屋所有权属证书的违约金；3.判令天一房产公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年3月14日，黄建华、叶菊梅与天一房产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：天一房产公司将位于明溪县出售给黄建华、叶菊梅，总价款815382元；出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该房屋，逾期交付时，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方继续履行的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之零点一向买受人支付违约金。合同签订后，黄建华、叶菊梅按约支付了全部购房款。天一房产公司于2018年5月3日才将房屋交付给黄建华、叶菊梅，且因为天一房产公司的原因，黄建华、叶菊梅至今仍未取得房屋所有权证书。黄建华、叶菊梅认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金和逾期办证违约金过低，依法应当按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准予以调整。 天一房产公司辩称：1、延期交房的问题：合同上第十二条的逾期交付责任，如果遇到不可抗力因素是可以延期交房的。包括停电、高考、暴雨、高温，实际交房时间应该往后延期，因不可抗力（高温、下雨、高考）因素造成的，也是有法律规定，希望大家互相理解；2、对延期办证赔付标准，合同上已有约定是按照日万分之0.1计算，这是双方真实意思的表示，黄建华、叶菊梅应当按照合同的约定来主张，按照合同来办事；3、对逾期交房双方已经做出过调解了，在2018年5月3日签订了调解书，就延期交房一事，达成如下调解方案：经双方协商同意，由开发商减免补偿该业主一年的物业管理费（自2017年2月至2018年1月），此事就此解决、双方再无争议，此后业主不得以任何理由、追究延期交房一事。 黄建华、叶菊梅围绕诉讼请求依法提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明双方当事人于2016年3月14日签订合同，对主要权利、义务作了约定； 2、购房发票复印件，证明黄建华、叶菊梅已交清了全部购房款的事实； 3、房屋交房交接单、装修保证金收据、物业费收款收据、楼道修护费、水电周转金、电梯运行费、垃圾清理费收据，证明天一房产公司交房时间为2018年5月3日； 4、契税、公共维修金收款收据复印件，证明黄建华、叶菊梅向天一房产公司交清了办证所需交纳的契税费用和公共维修金。 经庭审质证，天一房产公司对黄建华、叶菊梅提交的上述证据无异议。 天一房产公司向本院提交了以下证据： 1、交房通知书一份，证明天一房产公司有通知黄建华、叶菊梅2017年2月1日领取交房通知书，告知黄建华、叶菊梅在2017年2月15日之前办理交房手续； 2、气象证明、天气证明书、电力停电清单各一份，证明因不可抗力因素，造成延期交房，该时间段应在延期交房时间中予以扣除； 3、调解书、物业公司证明各一份，证明黄建华、叶菊梅与天一房产公司于2018年5月3日达成调解意见，天一房产公司代黄建华、叶菊梅缴纳1年物业费后，黄建华、叶菊梅不得以任何理由追究延期交房一事，天一房产公司已代黄建华、叶菊梅缴纳物业费1542元的事实。 经庭审质证，黄建华、叶菊梅认为：1、对交房通知书三性都有异议，交房通知书上没有当事人的签名，不能证明有通知到当事人；2、对气象证明、天气证明书真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，不能证明这是不可抗因素，这些情况在签订合同时天一房产公司就应该考虑在内，电力停电清单有异议，没有供电公司的盖章；3、对调解书的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，黄建华、叶菊梅缴纳了2018年5月3日至2019年4月物业费。对物业公司证明的三性都有异议，2018年5月3日才收房，物业公司证明2017年的物业费由天一房产公司交费，这和黄建华、叶菊梅的权利义务一点关系都没有。 结合当事人质证意见，本院分析认为：黄建华、叶菊梅提交的证据1、2、3、4及天一房产公司提交的证据3中的调解书来源合法，内容真实，与本案事实有关，具备证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。天一房产公司提交的证据1，因无买受人的确认签名，对该证据证明的事实不予采信。天一房产公司提交的证据2，与本案不具有关联性，不予采信。天一房产公司提交的证据3中物业公司出具的证明，将结合当事人陈述以及其他证据材料予以综合认定。 根据双方当事人陈述及质证意见，本院认定如下事实：2016年3月14日，黄建华、叶菊梅与天一房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定：黄建华、叶菊梅向天一房产公司购买位于明溪县屋，总价款815382元。合同第十一条第一项约定：出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外……（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的……2.双方继续履行合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，黄建华、叶菊梅在合同约定的期限内向天一房产公司支付了全部购房款。2018年5月3日，天一房产公司向黄建华、叶菊梅交房。现因王文蔚、方丽华至今未取得房屋权属证书从而引起本案诉讼。 另查明，黄建华、叶菊梅、天一房产公司双方于2018年5月3日签订调解书一份，约定：兹有欧华大厦业主黄建华，房号3-701室。因各种不可抗力的因素造成大厦延期交房一事，达成如下解决方案。经双方协商同意，由开发商减免补偿该业主壹年的物业管理费（自2017年2月至2018年1月），合计人民币1542元整，此事就此解决，双方不再争议，此后业主不得以任何理由追究本大厦延期交房一事。 2020年6月16日，福建省明溪明珠物业管理有限公司出具证明一份，证明收到天一房产公司代黄建华支付的2017年2月至2018年1月的物业费1542元（实际为2017年2月至2018年5月）。 再查明，案涉房屋尚未办理房屋所有权初始登记。 本院认为，黄建华、叶菊梅与天一房产公司签署的商品房买卖合同和调解书，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照双方自愿签订的调解书的约定，双方就逾期交房已达成了调解意见即由天一房产公司补偿一年的物业管理费1542元。因天一房产公司实际交房时间为2018年5月3日，按照交易习惯，交房前不需缴纳物业管理费，故应认定天一房产公司未支付调解书约定的补偿款项，因此，天一房产公司仍应向黄建华、叶菊梅支付逾期交房的补偿款1542元。关于黄建华、叶菊梅提出按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算支付逾期办证违约金的主张，认为其实际损失高于合同约定的标准，但未提出实际损失的相应证据，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，即在无法证实实际损失高于合同约定的违约金的前提下，应当按照双方当事人自愿约定的标准计算相应的违约金。天一房产公司提出因高温、暴雨、停电等原因造成无法施工的时间应在合同逾期交房时间中予以扣除的主张，本院认为上述原因并非不可抗力的范畴，其未超出生活常识、不属不可预测的范围，天一房产公司对每年的气候、用电等事项均应有所预测，应当在签订合同时一并考虑，故对天一房产公司的该项抗辩不予支持。本案中，天一房产公司至今未办理房屋所有权初始登记手续，已构成违约，黄建华、叶菊梅要求其支付相应的逾期办证违约金的主张，符合法律规定，但具体标准、数额应按合同约定计算。 综上所述，本院认为，天一房产公司的逾期交房违约金应按照双方签订的调解书约定的1542元确定。逾期办证违约金以实际购房款815382元为基数，逾期办证时间应当自交房之日起365天次日起，即2019年5月3日起至办理房屋所有权初始登记之日止为违约期间，按每日0.001%的标准计算。天一房产公司办妥房屋所有权初始登记手续后，双方当事人还应依照合同约定办理办证资料的交付手续，才能及时办理房屋所有权证书，该部分事实尚未发生，责任不明，黄建华、叶菊梅可待纠纷发生后再行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、明溪县天一房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向黄建华、叶菊梅支付逾期交房违约金1542元； 二、明溪县天一房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向黄建华、叶菊梅支付逾期办证违约金（以实际购房款815382元为基数，时间自2019年5月3日起至明溪县天一房地产开发有限公司办妥房屋所有权初始登记之日止，按每日0.001%的标准计算）； 三、驳回黄建华、叶菊梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1927元，由黄建华、叶菊梅负担1877元，明溪县天一房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  游鸿程 人民陪审员  杨志宏 人民陪审员  张福荣 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  胡巧英 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 四、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。