贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3432号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593Ｘ。法定代表人:聂黎明。委托诉讼代理人:李静,北京德恒律师事务所律师,执业证号:11101200411354675。被上诉人（原审原告）：孙体，男，汉族，出生于1977年6月11日，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：潘虹，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201911101932。委托诉讼代理人：杨义，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人孙体商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9724号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告向一审法院起诉请求：1.请求判令被告在30日内为原告申请办理贵州省毕节市七星关区商品房的不动产权证书并交付给原告;2.请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金,违约金以已付购房款人民币338370.00元为基数,参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍,从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年8月6日的违约金为:60361.45元）;3.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2014年6月13日，原告与被告招商公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于毕节市（房号：Ｅ3-11-1），总价款为338370.00元。并约定“（一）出卖人承诺于2016年9月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意下列约定处理:1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文的,按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文的,双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同类同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止,按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务，2015年12月25日，被告交付房屋给原告使用。2018年7月12日取得初始登记，2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，未约定并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间及违约金标准。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于被告的原因，致使原告未能在规定的时间内取得房屋权属证书，故原告请求的违约金，符合法律规定，本院予以支持。违约金的计算方式以原告已付购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金的起算时间为2016年9月30日取得初始登记之次日即2016年10月1日。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料，履行办证的通知义务，故违约金的截止时间为2018年8月23日。关于原告请求的判令判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第E3幢11层1号商品房（房号：E3-11-1）转移登记的有关文书及产权证的问题，涉案房屋已具备办理不动产产权证的条件，因此，被告应履行办理不动产产权证并交付原告的义务。被告辩称的理由未提供证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决生效之日起90日内为原告办理不动产产权证并向原告交付；二、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙体支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以购房本金338,370.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2016年10月1日起计算至2018年8月23日止；三、驳回原告孙体的其他诉讼请求。案件受理费人民币655.00元（已减半收取），由被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司承担。上诉人招商商置公司上诉请求：1、依法撤销原判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：涉案房屋于2016年9月28日转移登记至被上诉人名下，则双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明上诉人已履行了提供转移登记相关文书并通知、披露被上诉人的义务。一审法院查明的法律保护的违约金的起始日为2016年10月1日，而涉案房屋转移登记至被上诉人名下的时间已早于2016年10月1日，因此，上诉人没有违约责任，被上诉人主张不能成立。被上诉人答辩称：虽然上诉人于2016年9月28日办理了涉案房屋的房产证，根据办证部门的相关政策，在2016年9月30日之前房屋是两证分离，还应办理土地使用权证，上诉人未完全履行合同义务，仍需承担违约责任。根据涉案房屋不动产权证取得的时间2019年4月24日，进一步证明了房产证不等同于不动产权证。二审审理查明：涉案房屋已于2016年9月28日取得了所有权证，证号为毕房权证毕节字第××号，后于2019年9月24日更换了新的不动产权证。对一审查明的其余事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人应否承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，双方均有应履行的义务。上诉人作为专业的从事房屋开发的企业，在申请办理商品房转移登记中起主导作用，即具备办理转移登记条件后，上诉人通知被上诉人，将应由被上诉人提供的资料交给上诉人，上诉人将所有办理转移登记的资料提交给办理部门。如此，上诉人即履行了自己的义务。原判对上诉人应承担支付违约金的起算时间作了详述，本院予以确认，即上诉人应承担支付违约金的起算时间为2016年10月1日。根据查明的事实，涉案房屋已于2016年9月28日取得了所有权证，证明上诉人至少已于此时完成了向不动产登记机关提交涉案房屋办理商品房转移登记有关文书的义务，从此时起，上诉人不应承担违约责任。之后更换新证是因不动产登记制度的变化引发的行为，故原审判决上诉人支付自2016年10月1日起至2018年8月23日止的违约金无事实依据，应予以纠正。涉案房屋已取得了不动产权证，被上诉人同意自行到上诉人处领取，本院对其交付不动产权证的请求，不予处理。综上，上诉人上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9724号民事判决；二、驳回被上诉人孙体原审诉讼请求。一审案件受理费655元，二审案件受理费1310元，共计1965元，由被上诉人孙体负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年八月三日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫