山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初2940号 原告：何怀峰，男，汉族，1983年5月4日出生，住安徽省亳州市利辛县，现住青岛市李沧区。 被告：姜高华，女，汉族，1996年11月13日出生，住市南区。 原告何怀峰与被告姜高华租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何怀峰及被告姜高华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何怀峰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除其与姜高华于2019年9月3日签订的《租赁合同》；2.请求依法判决姜高华退还何怀峰所缴纳的押金20000元、剩余管理费15000元，共计35000元整。3.本案诉讼费用等由姜高华承担。事实与理由：何怀峰和姜高华经协商于2019年9月3日签订了《租赁合同》。合同期限约定为1年。何怀峰向姜高华缴纳管理费20000元、押金20000元。何怀峰按照合同约定向姜高华缴纳了上述款项，姜高华向何怀峰出具了收据。双方约定：甲方以乙方日营业额为基础，收取日营业额的25%作为房屋租金。签订该《租赁合同》后，何怀峰开始经营，但姜高华却无法提供商铺的合法产权手续，也无法提供其有权利合法出租该门面的相关资料。何怀峰艰难经营几个月后，便遭遇了“疫情”。致使何怀峰无法继续经营。该《租赁合同》第七条第3项约定：合同期内，由于不可抗力、不可预测和避免的意外事故的影响（因城市建设需要被依法列入拆迁范围的、地震、火灾、水灾等），导致被合同无法履行时，双方互不追究责任，损失各自承担。因为“疫情”，何怀峰必须配合政府的防疫、控情政策。无法继续经营该商铺，多次与姜高华进行协商，姜高华拒绝退还何怀峰缴纳的管理费押金等。 姜高华辩称，1.美食城在今年商户刚回来营业时，就和商户讨论过“关于疫情期间是否减免房租和扣点”，因为美食城的房子也不是自己的，是承租的。从疫情开始，我就和合伙人一起找甲方商量沟通减免房租，现在甲方给我们的优惠是减免2月份的房租，我们也会给商户减免，同时物业公司在疫情期间也没有对我们有任何减免。2.美食城有两个商业模式，一个是房租模式，一年8万的房租加8%的扣点，此时8%只扣堂食不扣外卖，还有2万元押金、将近1万的空调费以及每个月1620元的管理费；另一个是扣点模式，一年2万押金加2万管理费，每月3万的保底扣25%的扣点，此时只扣堂食不扣外卖，还有每年将近1万的空调费，我们和何怀峰就是这种模式。3.美食城从市政府允许餐饮业可以开始营业时，到现在为止我们从未停止营业并且一直处于正常营业的积极状态，甚至在市政府不允许堂吃只可外卖的情况下，对于我们美食城毫无利润甚至每天还要搭上水费、电费、物业费、人工费时我们也是选择开门营业让商户赚钱。从3月2日开始，我们就不断打电话让各位摊主恢复营业，尤其是何怀峰经营的陕西名小吃，各位摊主都恢复营业，只是何怀峰自己选择不营业。4.从何怀峰入驻美食城以来，我们一直给他各种优惠政策，在签订合同时，我就给他减免了一年的空调费，陕西名小吃是在2019年9月1日开业，在11月中下旬，我们还针对他们单独出台了降保底扣点的政策，由原来每月3万保底降到2万保底，一直到今年的2月份。而且疫情过后，我们还给他的摊位从小厅的位置换到了大厅好的位置。5.根据双方合同约定，乙方擅自离场，甲方不予承认且所造成的损失全部由乙方承担，同时保证金（押金）以及管理费不予退还。我们从未让何怀峰不营业，反而积极鼓励他营业。别的商户都在积极营业，说明这并不是不可抗力。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和双方当事人无异议的证据，本院认定事实如下： 一、2019年9月3日，姜高华作为甲方与乙方何怀峰就双方联合经营甲方场地事宜签订《租赁合同》，约定：1.甲、乙双方场地在五四美食广场负一楼，经营档口位置18号，档口名字为陕西名小吃。合同期限自2019年9月6日起至2020年9月5日止，经营期限1年。2.合同期内，乙方未按合同要求经营满一年的，乙方应付给甲方两个月的营业额作为补偿，其金额以撤离前乙方营业额中最高月份的营业额为计算标准，并扣除全部保证金以及全年管理费。3.乙方按每月扣点缴纳甲方房屋租金，乙方第一年日销售扣点25%。第一年日保底销售额为1000元，月保底销售额为30000元。乙方在合同签订日，须向甲方一次性支付本档口的年管理费为20000元整、保证金为20000元整。4.甲方设收银台统一代收营业款，乙方自用的水、电费、燃气由乙方自行承担，收费标准按福泰广场物业标准统一执行。5.合同期内，由于不可抗力、不可预测和避免的意外事故影响（因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的、地震、火灾、水灾等），导致本合同无法履行时，双方将互不追究责任，损失各自承担。6.在履行期双方合同提前解除时，需经甲方同意，并附上书面协议双方确认签字后，才予以生效，乙方方可退场。未经甲方同意，乙方擅自离场，甲方不予承认且所造成的损失全部由乙方承担，同时保证金（押金）以及管理费不予退还，属于乙方可移动物品，由乙方在规定期限内自行处理，固定装修不得拆除。 二、上述合同签订后，何怀峰向姜高华缴纳了管理费20000元以及押金20000元。 三、何怀峰、姜高华均认可在合同实际履行过程中，双方协商在2020年3月份之前按每月保底额20000元的标准缴纳租金。对于2020年3月份租金按何种标准收取，何怀峰、姜高华均认可当时说的是“到了3月份再说”。 何怀峰已经缴纳了2019年9月-12月的租金、水电费。 四、2020年1月23日五四美食广场开始放假，原定1月30日开业，因新冠肺炎疫情影响，未按时开业，2020年3月2日五四美食广场恢复营业，2020年3月3日，五四美食广场的工作人员在五四美食广场商户群（何怀峰在此群中）中通知各商户堂食恢复。 何怀峰于2020年3月29日恢复营业。2020年4月16日何怀峰向姜高华发微信称“因为疫情导致不可抗力，导致本合同无法履行，请退管理费及保证金”，姜高华回复：“美食城4个股东，也不是我一个人说了算，你先找会计吧，他是股东之一，看看她同意与否133××××1751。” 五、何怀峰于2020年4月27日向法院提交起诉状，提起本案诉讼。2020年5月，何怀峰将属于自己的可移动物品搬离美食城。 姜高华在本案诉讼中称不同意解除合同，同时称何怀峰原租赁的档口已于2020年7月重新出租。 六、2020年1月何怀峰营业额为842元，3月营业额为179元，四月营业额为1546元。上述营业款收入均在姜高华处。另，姜高华主张2020年1月份水费10.5元、电费456.5元，3月份水费5.25元，电费196.90元，4月份电费53.9元。何怀峰对此无异议。 双方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 一、姜高华提交案外人高菊香（姜高华称其为股东代表）与青岛福泰天香餐饮管理有限公司签订的《美食城经营场地租赁合同》，以证明姜高华等人是从青岛福泰天香餐饮管理有限公司处承租了美食城，双方之间的租赁合同仍在正常履行，青岛福泰天香餐饮管理有限公司仅免除了自己2月份的房租。何怀峰质证认为无法确定证据的真实性，并认为与自己无关。在无相反证据予以反驳的情况下，本院确认《美食城经营场地租赁合同》的真实性，并据此认定本案所涉租赁场地并非姜高华的自有房产。 二、姜高华另提交如下证据：1.商户合同数份，以证明其与商户签订合同主要有两种模式：一种是房租模式，一年8万的房租加8%的扣点，不设保底额；一种是扣点模式，租金相对便宜，但设保底额。何怀峰的租赁合同即为扣点模式。无论是采取何种模式，其他商户都正常经营，无解除合同的情况。2.2020年2月至5月的物业水电费收费通知，以证明物业公司也正常收取了相关的费用。3.2019年2月-4月以及2020年2月-4月美食城的营业额，以证明因为受疫情影响，自己也一直在亏损，何怀峰不能将损失转嫁自己承担。 因上述证据与本案待查明的事实无直接关联，本院均不予以采信。 本院认为，本案争议的焦点如下： 一是何怀峰作为承租人是否有权解除本案所涉《租赁合同》。何怀峰主张受新冠肺炎疫情影响，导致其无法正常营业且经营困难的客观情况，已构成不可抗力，依据法律规定及合同约定其有权主张解除合同，且不承担违约责任。对此，本院认为，虽然何怀峰的经营受到疫情影响，但根据本院查明的事实，五四美食广场于2020年3月即开始营业，虽然经营状况与往年同期相比，受疫情影响较大，但尚不足以导致涉案《租赁合同》根本不能履行，故何怀峰无权以不可抗力为由主张解除合同。但是何怀峰2020年3月29日至2020年4月15日的营业收入仅有1725元，与双方合同约定的月保底额30000元存在巨大差距，继续履行租赁合同对何怀峰显失公平，可能造成不应有的损失，而且虽然姜高华在庭审中不同意解除合同，但其为避免损失继续扩大，已经将何怀峰租赁的档口重新出租，故双方之间的《租赁合同》已经在事实上无法履行，故本院对何怀峰主张解除合同的诉讼请求予以支持。 二是何怀峰的行为是否构成违约解除合同以及姜高华是否应当向其返还押金及管理费。根据案涉《租赁合同》的约定，在履行期双方合同提前解除时，需经甲方（姜高华）同意，并附上书面协议双方确认签字后，才予以生效，乙方（何怀峰）方可退场，未经甲方同意，乙方擅自离场，甲方不予承认且所造成的损失全部由乙方承担，同时保证金（押金）以及管理费不予退还。据此，何怀峰在合同期满前解除合同需经姜高华同意，在姜高华未作出同意的意思表示时，何怀峰单方解除合同构成违约解除合同，应承担相应的违约责任。 对于姜高华是否应返还押金、管理费以及返还的具体数额，应当结合案件的具体情况予以认定。 首先，何怀峰应当履行支付欠付房租、水电费的义务。本案中，何怀峰在姜高华处的营业款项总额为2567元，其尚欠姜高华水电费723.05元。关于何怀峰拖欠姜高华租金的数额，姜高华主张何怀峰2020年1月应缴房租3834元（扣除过年放假的7天，5000元/30*23天），2月应缴房租5000元，3月、4月各应缴房租7500元。以何怀峰的营业收入抵扣房租、水电费后，何怀峰尚欠房租、水电费。对此，何怀峰不予认可，其主张：2020年1月因过年自己向姜高华申请15天的免租期，因姜高华不同意，自己又找了美食城的苗总，苗总同意给14天的免租期；2020年2月美食城未开业，不应收取租金；2020年3月、4月，在疫情发生前，姜高华就同意降低了保底额，当时说的是“到3月份再说”，现疫情发生，经营困难，姜高华对3月以后的租金应当减少而非增加，另外，自己在2020年4月16日即向姜高华发出了解除合同的通知，故租金应当计算至2020年4月16日。针对双方的主张，本院认为：何怀峰虽然主张美食城的苗总答应其2020年1月的免租期为14天，但未能提交证据予以证明，而且苗总也非涉案合同的相对方，故对该项主张本院不予采信。2020年2月美食城因受疫情及防控政策影响未开业，而且姜高华也认可自己的出租方已经免除了自己该月的房租，故何怀峰主张该月房租不应支付，本院予以支持。关于2020年3月、4月的房租数额，因双方均确认此前的房租是按照月保底额20000万元计算，而且当时也仅仅说了“到3月份再说”，并未明确3月份以后要将保底额重新提升至30000元，同时考虑到疫情的影响，本院认为3月、4月的的房租仍应以月保底额20000元计算，即每月应缴纳房租5000元。何怀峰关于其仅应支付截至2020年4月16日租金的主张，因何怀峰的行为构成违约解除合同，故不能以其向姜高华主张解除之日作为其缴纳房租的截止之日，本院对其主张不予采纳。故何怀峰应向姜高华缴纳房租13834元。综上，何怀峰尚欠姜高华房租、水电费（13834+723.05-2567）11990.05元。 其次，何怀峰在姜高华处剩余押金及管理费的数额如何确定。从押金的作用出发，何怀峰尚欠姜高华的房租、水电费应当从其向姜高华缴纳的押金中首先予以扣除，即何怀峰在姜高华处的押金剩余8009.95元。关于管理费，根据合同的约定，一年的管理费为20000元，截至何怀峰向本院递交诉状主张合同解除之日，剩余管理费应为7833.83元〔20000元-20000元/（366天-29天）*（234天-29天）〕。综上，何怀峰在姜高华处剩余押金及管理费的总额为15843.78元。 再次，何怀峰在本案中应如何承担违约责任。根据案涉《租赁合同》的约定，何怀峰违约解除合同，应承担对姜高华造成的损失，同时押金以及管理费不予退还。但考虑到何怀峰在本案中的违约行为，××疫情的发生所导致的经营困难有关，其自身也遭受了较大的经济损失，故基于公平原则，何怀峰所承担的违约责任应以填平姜高华因其违约行为所导致的可预期的租金损失为限，结合本案的实际情况,本院酌定姜高华退还押金及管理费共计6000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百四十八条之规定，判决如下： 一、确认原告何怀峰与被告姜高华于2019年9月3日签订的《租赁合同》解除； 二、被告姜高华于本判决生效之日起十日内退还原告押金、管理费共计6000元； 三、驳回原告何怀峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费675元，减半收取338元，由被告姜高华负担58元，余款由原告何怀峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  魏慧慧 二〇二〇年八月十六日 书记员  冷宣君