广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初11873号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********恒福花园内，统一社会信用代码914************882。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：邓翠萍，公民身份号码440************023。系原告公司员工。被告：张香平，女，1962年5月12日出生，回族，住河南省漯河市源汇区******，公民身份号码410************046。委托诉讼代理人：简玲，公民身份号码362************329。系被告儿媳。被告：佛山市魔镜健身有限公司，住所地广东省佛山市***********恒福国际四层自编号A404号，统一社会信用代码91440604MA4UKHEX67。法定代表人：刘某1。被告：刘某1，男，1997年1月16日出生，汉族，住湖南省涟源市*******木药组，公民身份号码431************051。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告张香平、佛山市魔镜健身有限公司（以下简称魔镜公司）、刘某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告、被告张香平的委托诉讼代理人，被告魔镜公司、刘某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的物业服务协议（合同编号：HFGJ-01Q-WY-2015-B00060）已于2020年1月16日解除；2、判令原告没收被告物业管理费保证金73371元、水电费保证金10482元，保证金合计83853元；3、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费37868.90元（从2019年12月1日暂计至2020年1月17日，请求计至实际清场之日）、水费304.90元（2019年10月2日计至2020年1月14日），电费3564.40元（从2019年9月2日计至2020年1月14日）；4、判令被告向原告支付违约金855.41元（违约金按以每个月所欠费用为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计，暂计至2020年1月17日，请求计算至实际清偿之日）。5、判令被告立即向原告补交装修期减免的管理费42753元（第一个租约年的管理费标准14251/元/月计算。）；上述1-5项暂合计：431915.13元。6、判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确：原告主张物业费计算至实际清场之日，因为原告提供的物业服务是一个整体服务。事实与理由：张香平向佛山市恒福泰富经营管理有限公司（以下简称“出租方”）租赁位于佛山市禅城区***********恒福国际四层自编号A404号铺（下称“该商铺”），并于2015年12月2日分别与出租方签订《恒福国际购物中心商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、与原告签订了《恒福国际商业中心物业服务协议》（以下简称“物业协议”）。根据物业协议约定，该物业的计租面积以建筑面积为698.77平方米计算，使用面积为475.03平方米计算，服务期限自2015年12月10日起至2020年12月9日止，其中2015年12月10日至2016年3月9日为装修期，免物业管理费。2018年12月10日至2019年12月9日的物业管理费为24457元/月，水电费按每月实际使用量进行收取。另外，合同约定如因被告原因导致物业协议提前终止、被解除（包括被告违约导致原告解除合同的）等情形，则被告应按第一个租约年的物业管理费标准补交装修期及免租期（含装修期）减免的全部费用。出租方依约于2015年12月12日将A404号铺交付张香平使用，张香平于同日接收并签订了《商铺交场确认书》。张香平与魔镜公司、原告于2017年2月24日签订合同权利义务转让协议，约定张香平将租赁合同的全部权利义务一并转让给魔镜公司，张香平自愿为魔镜公司在该商铺上成立的新主体履行租赁合同项下的义务承担连带责任。魔镜公司与刘某1、原告于2019年7月20日签订合同权利义务转让协议，约定魔镜公司将租赁合同的全部权利义务一并转让给刘某1，魔镜公司自愿为刘某1在该商铺上成立的新主体履行租赁合同项下的义务承担连带责任。另，刘某1就承租原告佛山市禅城区***********恒福国际四层自编号A404A号铺（下称“A404A号铺”）事宜与出租方签订临时场地使用合同。临时场地使用合同约定，被告的水电费据实结算给原告。被告须按租赁合同、临时场地使用合同约定于每月5号前缴交当月的物业管理费、水费、电费等费用。否则，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过三十天的，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。原告已依约提供物业服务，但被告自2019年9月份起欠缴物业管理费、水电费等费用。经原告多次催缴，被告不予理会。原告已于2020年1月3日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《解除物业服务协议通知书》。截止至2020年1月17日，被告已拖欠原告物业管理费37868.90元、水费304.90元，电费3564.40元，另产生违约金暂计855.41元。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，现特诉至法院，请法院依法公正判决。被告张香平辩称，一、张香平与原告的物业管理关系因新协议签订而终止。虽然张香平与原告签订的物业服务协议期限为2015年12月10日至2020年12月9日，但2017年2月24日，张香平、魔镜公司原法定代表人简琴和原告三方签订合同编号为HFGJ-01Q-WY-2015-B00060(1)的物业服务协议权利义务转让协议，该协议第1条、第2条明确约定：从2017年2月24日起，张香平与原告的物业管理关系终止，张香平所享有原合同中的权利及应承担的义务全部由魔镜公司享有及承担。根据《合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同”，故张香平与原告的租赁关系因新协议的订立而终止。二、张香平对魔镜公司的担保责任因新担保协议签订且未经原担保人书面同意而免除，原告要求张香平对刘某1承担连带责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据。根据2017年2月24日签订的《合同权利义务转让协议》，协议明确张香平仅对当时的魔镜公司（即由简琴担任法人及股东的这段时间）承担连带保证责任。2019年7月16日，魔镜公司法人变更为刘某1，股东变更为刘某1和刘盛。2019年7月20日，原告、魔镜公司（此时魔镜公司法人已经不是简琴）及刘某1三方签订编号为HFGJ-01Q-WY-2015-B00060(2)的合同权利义务转让协议，协议明确约定自协议签订之日起，魔镜公司与原告的物业管理关系终止，魔镜公司所享有原合同中的权利及应承担的义务全部由刘某1享有及承担。该协议签订时未经张香平书面同意，根据《物权法》第一百七十五条规定“第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任”，根据《担保法》第二十三条规定“保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任”。本案中，原告与刘某1于2019年7月20日签订的转让协议中的连带保证责任并未经张香平署名同意，故张香平只需对2017年2月24日至2019年7月20日之间的魔镜公司履行合同的义务承担连带保证责任。2019年7月20日之后，张香平不需承担任何保证责任。故原告要求张香平对刘某1承担连带责任的诉讼请求于法无据。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，张香平无需承担任何赔偿责任。请法院查明案情，分清责任，依法驳回原告不合理、不合法的诉讼请求。被告刘某1、魔镜公司辩称，1、合同在2020年1月16日解除无异议。2、对没收保证金有异议。3、对诉讼请求三物业费金额有异议，被告在2020年1月6日已经搬离，物业管理费不应计算至清场之日，原告曾向被告发出清场通知，如被告不清场，原告可以自行清场，原告不清场由其自行负责，另外涉案场地一直在原告的控制下，原告对涉案场地进行上锁。对水电费金额有异议，被告已经缴纳2019年12月前的水电费。4、对违约金有异议，被告在2020年1月6日搬离，即使计算违约金也应当截止至2020年1月6日。5、对补交减免物业费有异议，被告于2019年7月接手，减免装修期发生在2015年，与被告无关。诉讼中，原告举证如下：1、被告身份证、营业执照复印件、工商信息，证明三被告的主体资格。2、恒福国际购物中心物业服务协议，证明根据物业服务协议，该物业的计租面积以建筑面积为698.77平方米计算，服务期限自2015年12月10日起至2020年12月9日止，其中2015年12月10日至2016年3月9日为装修期，免物业管理费。2018年12月10日至2019年12月9日的物业管理费为24457元/月，水电费按每月实际使用量进行收取。若逾期缴纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之一向原告支付违约金。3、两份合同权利义务转让协议，证明被告张香平、被告佛山市魔镜健身有限公司应为被告刘某1履行租赁合同及补充协议项下的义务承担连带保证责任。4、租赁合同，证明根据租赁合同约定，如因被告原因导致合同提前终止、被解除，被告应按第一个租约年的物管费标准补交装修期减免的全部费用。5、临时场地使用合同，证明2019年9月1日至2020年8月31日，被告与出租方签订合同，A404A场地的物管费、水电费由被告向原告支付，据实结算。6、两份商铺交场确认书，证明被告已分别于2015年12月12日、2017年2月15日签收案涉物业7、催缴函及寄件回执，证明原告发函要求被告支付拖欠的费用，但被告置之不理。8、《解除合同通知书》、《解除物业协议通知书》及寄件回执，证明因被告长期拖欠管理费、电费，另出租方已与被告解除租赁合同，已达到物业管理协议约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原被告之间的物业管理协议已解除。9、水电费发票，证明原告为被告代垫了2019年10月2日计至2020年1月14日的水费和从2019年9月2日计至2020年1月14日电费。诉讼中，各被告未举证。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告的证据，对方当事人无异议或对真实性无异议，本院均予确认。经审理查明：2015年12月2日，原告（甲方）与被告张香平（乙方）签订《恒福国际购物中心物业服务协议》（租赁合同编号：HFGJ-01Q-WY-2015-B00060），明确：为加强恒福国际购物中心的物业管理服务，维护双方的权益，保障恒福国际中心的安全与合理使用，规范恒福国际购物中心的公共秩序，明确合同双方在恒福国际购物中心物业管理的权利义务，双方协商签订本协议。协议主要内容：租赁商铺位于恒福国际购物中心第四层A404号铺，租赁面积（建筑面积）为698.77平方米，使用面积为475.03平方米。本协议的履行期限与《恒福国际购物中心租赁合同》中约定的租赁期限相同，即2015年12月10日至2020年12月9日。第五章第一条约定管理费只含公共区域内的水费及正常供应时间内的空调费和公共区域服务；电费：每单元设有独立电表；如乙方需在该物业内加装水表的，该独立水表所产生的水费……第二条约定，管理费每月为24457元，第三、四条约定，物业管理费保证金为73371元，水电费保证金10482元。第五条约定，乙方每月五日前缴交当月管理费。第六条约定，乙方逾期支付应缴的管理费、水电费等费用的，每逾期一日，按所欠费用的1%向甲方支付违约金。第十章第二条约定，乙方违反恒福国际购物中心租赁合同的约定，在业主或出租人解除《恒福国际购物中心租赁合同》的同时本协议解除。第十一章第三条约定，如乙方违约导致出租人单方终止恒福国际购物中心租赁合同或甲方解除本协议，甲方有权没收乙方所缴纳保证金，并追讨其余所欠的费用。2017年2月24日，原告（甲方）、被告张香平（乙方）和被告魔镜公司（丙方）签订了《物业服务协议权利义务转让协议》【合同编号：HFGJ-01Q-WY-2015-B00060（1）】，协议主要内容：1、甲、乙、丙三方一致同意乙方将其于原协议及补充协议中的全部权利、义务一并概括转让给丙方……。2、自本协议生效之日起，乙方所享有原协议中的权利及应承担的义务全部由丙方享有及承担……。3、乙方自愿为丙方及其在该物业上成立的新主体履行原协议项下的义务承担连带保证责任。丙方已知悉乙方在本协议生效前对甲方所作的一切书面承诺，自本协议生效之日起，丙方同意视为丙方对甲方所作出的承诺，丙方保证继续遵守执行。……5、乙、丙双方同意，乙方已向甲方缴交的物业管理费保证金、水电费保证金转为丙方应缴交的物业管理费保证金、水电费保证金，乙、丙方自行结算，甲方不另行收退。2019年7月20日，原告（甲方）、被告魔镜公司（乙方）和被告刘某1（丙方）签订了《合同权利义务转让协议》【合同编号：HFGJ-01Q-WY-2015-B00060（2）】，协议主要内容：1、甲、乙、丙三方一致同意乙方将其于原协议中的全部权利、义务自2019年7月20日一并概括转让给丙方，甲乙双方的物业管理关系终止……。2、自本协议生效之日起，乙方在原合同中的权利义务全部由丙方享有及承担……3、乙方自愿为丙方及其在该物业上成立的新公司履行原合同项下的义务承担连带保证责任。乙方在本协议生效前对甲方所作的一切书面承诺，自本协议生效之日起，丙方同意视为丙方对甲方所作出的承诺，丙方保证继续遵守执行。……5、乙、丙双方同意，乙方已向甲方缴交的物业管理费保证金、水电费保证金转为丙方应缴交的租赁保证金，乙、丙方自行结算，甲方不另行收退。2019年12月27日，原告及佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司（下称恒福泰富公司）向三被告出具《催缴函》，称被告自2019年12月起未按时交纳租金、管理费等费用，要求被告于2020年1月1日前缴清拖欠费用。2020年1月13日，原告向三被告出具《解除合同通知书》，以三被告拖欠物业费用经催告后仍未缴纳、已构成严重违约为由，通知涉案物业服务协议，物业管理费保证金、水电费保证金不予退还。原告以邮寄方式向三被告送达上述通知书，其中刘某1的投递结果为退回妥投。另查明一，2015年12月2日，恒福泰富公司与张香平签订《恒福国际购物中心商铺租赁合同》，约定张香平承租涉案商铺，合同主要约定：免租装修期分为免租期和装修期。2015年12月10日至2016年3月9日（3）个月为装修期，在此装修期内，乙方无需承担租金及管理费。2016年3月10日至2016年7月9日（4）个月为免租期，在此免租期内，乙方无需承担租金，月管理费为14251元（条款3、4.1）。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和第4.1条项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和第4.1条项下减免的全部租金（条款21.13）。后经权利义务转让，魔镜公司、刘某1先后概括继受上述合同的权利义务。2020年2月24日，本院立案受理恒福泰富公司诉张香平、魔镜公司、刘某1房屋租赁合同纠纷一案，并于2020年5月29日作出判决书，认定涉案租赁合同关系于2020年1月19日解除，张香平对2019年7月20日之后魔镜公司因履行涉案合同产生的债务不承担连带保证责任等。该判决书已发生法律效力。另查明二，原告提交了水电费发票，证明其代垫了季华六路11号恒福国际2019年10月2日计至2020年1月14日的水费和从2019年9月2日计至2020年1月14日电费。庭审中，原告主张合同在2020年1月16日已经解除，物业管理费主张计算至清场之日的依据是，原告物业服务是整体的，被告物品仍留存在涉案场地，原告仍在在为被告提供服务。原告主张补交减免装修期的费用的依据是，租赁合同的21.13款。关于水电费，原告陈述其主张的水电费是涉案场地的水电费；被告的店内有水表和电表，原告每月抄表，物业服务协议第五章第一条第二三点约定了水电费的标准，原告每月向被告发送水电费通知单，告知被告上月及本月的用量；被告刘某1明确仅欠自2019年12月开始的水电费，每月约一千多元。关于保证金，各方确认：管理费保证金和水电费保证金已经实际向原告缴纳。庭审后，刘某1于2020年8月17日向本院书面陈述：申请用保证金抵扣原告主张的涉案债务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案物业服务合同、合同权利义务转让协议等系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，合同当事人均应按照合同及协议约定全面善意履行各自的义务。关于合同解除。据前查明，被告刘某1未按约定履行支付物业服务费义务，经原告催缴，仍未按时足额支付，且与物业服务合同相关的租赁合同已被判解除，故原告有权解除物业服务合同。合同自解除通知到达时解除，原告主张于2020年1月16日解除，刘某1无异议，故应确认合同于该日解除。关于物业服务费及违约金。刘某1未依约支付租金，构成违约，应按合同约定向原告支付2019年12月1日起至合同解除时的物业费用及相应违约金。经计算，计至2020年1月16日，物业费为37079.97元（24457+24457÷31×16）。合同约定的违约金标准为1%，原告现按年利率24%计算，不违反法律规定，应予支持。根据约定，每月5号前支付该月物业费，经计算，2019年12月的物业费24457元自2019年12月6日计至2020年8月11日的违约金为4076.17元，2020年1月1日至1月16日的物业费12622.97元自2020年1月6日计至2020年8月11日的违约金为1842.95元。以上合计5919.12元。此后的违约金应按上述标准计至实际清偿日止。关于合同解除后的物业费。首先，涉案合同解除后，双方权利义务终止，刘某1无义务再向原告支付物业费。其次，原告系对涉案商场的公共部分整体提供物业服务，而非对涉案商铺的专有部分提供物业服务，并无证据证明合同解除后刘某1因原告提供的物业服务而受益。综上，原告主张刘某1支付合同解除后至实际退场日的物业费，缺乏依据，本院不予支持。关于水电费。原告提交的证据仅能证明整个商场的水电费金额及其代垫代付情况，但未能证明涉案商铺是水电费的具体金额，应承担举证不能的法律后果。但刘某1在庭审中自认尚欠自2019年12月开始的水电费，每月约一千多元，对此，原告无须举证，故本院据此酌定自2019年12月1日计至2020年1月14日，刘某1应付的水电费为1500元。水电费违约金按物业费违约金的上述计算方式，计至2020年8月11日为240元。关于没收保证金。合同约定接受物业服务一方交付保证金，物业服务提供方因对方拖欠物业费解除合同时可以没收保证金的，该保证金是针对迟延给付物业费的违约金，按照违约金的法律规定处理。鉴于按年利率24%计算违约金已经足以弥补原告损失，如再没收保证金，则相当于对违约方的双重惩罚，有违公平，且被告亦对此提出异议，故应予调整，结合被告的违约程度，本院对原告诉请没收保证金不予支持。关于补交装修期减免的物业费。原告与刘某1并无关于补交装修期减免的物业费的约定，但刘某1与恒福泰富公司在租赁合同中有此约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十二条第二款“法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务，第三人未在合理期限内明确拒绝，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，第三人可以请求债务人承担违约责任；债务人对债权人的抗辩，可以向第三人主张。”的规定，该约定系向第三人（本案原告）履行的约定，故原告有权依据该约定向刘某1主张补交装修期减免的物业费。虽然实际享受装修期减免物业费优惠的为被告张香平，但被告刘某1因概括承受涉案合同的权利义务，而应承担因其违约导致合同解除而补交装修期减免的物业费的合同义务。故原告主张其按14251/元/月，补交3个月的管理费42753元，合法有据，应予支持。关于保证金抵扣。如上所述，本院对原告主张的没收保证金不予支持，而被告提出以保证金抵扣所欠费用，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，本院以保证金83853元，抵扣被告尚欠的至2020年8月11日上述违约金、补交装修期费用、水电费、物业费等合计87492.09元，抵扣之后尚欠物业费3639.09元。关于被告魔镜公司的责任。魔镜公司在合同权利义务转让协议上承诺，自愿为刘某1履行涉案合同项下的义务承担连带保证责任，现原告主张魔镜公司对刘某1的涉案债务承担连带保证责任，合法有据，应予支持。关于被告张香平的责任承担。根据2017年2月24日签订的《合同权利义务转让协议》，张香平对魔镜公司因履行涉案物业服务合同而产生的债务承担连带保证责任，后魔镜公司于2019年7月20日将合同的权利义务转让给刘某1，并无证据证明该转让经张香平书面同意，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十五条“第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任”及《中华人民共和国担保法》第二十三条“保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任”的规定，张香平对2019年7月20日之后魔镜公司因履行涉案合同产生的债务不承担连带保证责任，而原告主张的涉案债务均产生于该日期之后，故其主张张香平承担连带保证责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告刘某1的物业服务合同关系于2020年1月16日解除；二、被告刘某1在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付物业管理费3639.09元（自2020年8月12日起按年利率24%支付违约金至实际清偿日止）；三、被告佛山市魔镜健身有限公司对被告刘某1的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3889元，由原告佛山市恒福物业管理有限公司负担777元，被告刘某1、佛山市魔镜健身有限公司负担3112元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一〇年八月十七日书记员  潘有鹏