江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0830民初1407号 原告：永新县房地产管理局，住所地江西省吉安市永新县禾川镇幸福街香神路1号,统一社会信用代码123610304925807251。 法定代表人：左新华，系该局局长。 委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：朱艳君，江西明略律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：左卫华，男，1974年7月15日生，汉族，住江西省吉安市永新县。 委托诉讼代理人：付利华，男，1973年7月17日生，汉族，住江西省吉安市永新县，系被告左卫华妹夫，代理权限为特别授权。 被告：吉安市甘雨亭商贸有限责任公司，住所地江西省吉安市青原区青原大道161号，统一社会信用代码91360800739170606L。 法定代表人：万义忠，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨建军，该公司员工，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：戴永辉，江西钧略律师事务所律师，该公司法律顾问，代理权限为一般代理。 原告永新县房地产管理局（以下简称永新县房产局）与被告左卫华、吉安市甘雨亭商贸有限责任公司（以下简称甘雨亭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序于同年8月20日公开开庭进行了审理。原告永新县房产局的委托诉讼代理人尹志明、朱艳君，被告左卫华的委托诉讼代理人付利华及被告甘雨亭公司的委托诉讼代理人杨建军、戴永辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永新县房产局向本院提出诉请：1.判令两被告向原告支付拖欠房租130000元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告左卫华于2010年10月28日签署《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》，合同约定原告将坐落于永新县店面出租给被告左卫华作为商住使用，房屋面积325㎡，约定租赁期限为一年，自2010年10月28日起至2011年10月27日止，月租金为6500元，年租金为78000元，自2010年11月起被告左卫华按月（每月15日前）向原告支付租金。合同第八条约定租赁期限满后，本合同自行终止，届时被告左卫华需将房屋退还给原告，并提供当月水电费缴纳发票。如被告左卫华要求继续租赁，则需提前2个月向原告书面提出，原告在接到书面报告后1个月内做出书面答复，如同意续租，则按市场租赁价格（非住宅）或按物价部门批注价格（住宅）续签租赁合同。合同到期后，被告左卫华未将房屋退还给原告，并继续租赁该房屋，也一直按原告与被告左卫华签署的合同约定向原告支付租金。2019年原告应上级部门要求对直管公房需竞价拍租并重新签署合同，后原告向被告左卫华发出书面通知，通知其租赁房屋租金上涨，如不续租在两个月内退还房屋，如要续租则按新的租金标准重新签署合同。被告左卫华于2020年4月底向原告提出退租，并将租赁房屋归还给了原告，但退租时拖欠原告130000元（16250元／月×8月）的租金未支付。在原告催缴房租时被告左卫华向原告提交了一份其将案涉房屋转租给被告甘雨亭公司的租赁合同，原告才发现在原告与被告左卫华签订合同两个月后被告左卫华就擅自将案涉房屋转租给被告甘雨亭公司。现二被告虽将租赁房屋退还给原告，但二被告之间因租金问题发生争执，对拖欠原告的租金互相推诿。原告认为在二被告退租前原告与被告左卫华之间一直履行的是原告与被告左卫华签订的《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》，被告左卫华作为承租人，理应向原告支付租金；被告左卫华将租赁房屋转租给被告甘雨亭公司，使被告甘雨亭公司成为实际承租人，被告甘雨亭公司应承担支付房租的义务，而被告甘雨亭公司之所以能使用该房屋，是基于被告左卫华的转租行为，被告左卫华有义务督促被告甘雨亭公司及时向原告缴清房租，对二被告因发生争议而拖欠原告房租的行为，二被告应承担连带责任。为维护原告自身合法权益，特依法起诉。 被告左卫华辩称，1.案涉房屋的退租时间是2020年4月，被告左卫华拖欠原告8个月租金是事实，但被告左卫华从原告处承租房屋后将房屋转租给了被告甘雨亭公司，被告甘雨亭公司将租金交给被告左卫华，被告左卫华再将租金交给原告，租金是按照各自合同约定履行的。被告甘雨亭公司的租金交到了2019年8月，自2019年9月1日起至2020年4月退租，未再交租金，故被告左卫华的租金也只交付到2019年8月，此后亦未再向原告交纳租金，被告甘雨亭公司是实际承租人，原告本可直接单独起诉被告甘雨亭公司。2.根据原告的《通知》，涨租后的两个月可以按原价计租，因疫情影响，减免租金应依法依规处理。 被告甘雨亭公司辩称，1.被告甘雨亭公司与原告之间无任何租赁关系，根据合同相对性原则，原告应该找被告左卫华要租金，被告左卫华将从原告处租赁来的房屋租给被告甘雨亭公司的行为并未得到原告的同意，被告甘雨亭公司并不是本案的适格主体；2.原告要求被告左卫华、甘雨亭公司承担连带责任没有法律依据。连带责任存在于侵权、合伙、担保等关系中，本案是租赁合同关系；3.被告甘雨亭公司已经依照与被告左卫华之间的租赁合同支付了租金，被告甘雨亭公司向被告左卫华交纳了100000元的租房押金，该100000元的押金可以抵扣租金，故2019年9月至2020年4月退租前没有再向被告左卫华交纳租金。 原告永新县房产局围绕其诉请，向本院提供了如下证据： 证据1.机关单位公示信息及证明各1份，证明原告主体信息及现在法定代表人系左新华，该局局长。 经质证，被告左卫华无异议，被告甘雨亭公司认为系复印件，真实性无法核实。 本院认为，该证据与原件核对无误，予以确认。 证据2.《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》1份，证明原告与被告左卫华签订的房屋租赁合同虽于2011年10月27日到期，但被告左卫华一直未将房屋退还给原告，直至2020年4月才将案涉房屋退还给原告，故自2011年10月28日起原告与被告左卫华之间的合同已变更为不定期租赁合同，被告左卫华依法应承担归还房屋前的房屋租金。 经质证，被告左卫华、甘雨亭公司均无异议，本院予以确认。 证据3.被告左卫华与被告甘雨亭公司就案涉房屋签订的《租赁合同》1份，证明被告左卫华在原告处承租后不久便将案涉房屋转租给被告甘雨亭公司，被告甘雨亭公司系实际承租人。 经质证，被告左卫华、甘雨亭公司均无异议，本院予以确认。 证据4.《通知》1份，证明原告于2019年7月30日向被告左卫华发出书面通知，通知被告左卫华租赁房屋租金上涨，上涨后租金为16250元/月，如继续租赁需按市场评估价格计算租金，如不续租则需归还租赁房屋给原告。 经质证，被告左卫华无异议。被告甘雨亭公司对真实性、合法性无异议，但认为通知上的对象是被告左卫华而不是被告甘雨亭公司，与其无关。 本院认为，被告左卫华、甘雨亭公司对真实性均无异议，予以确认。 证据5.永新县人民政府对原告公开竞价拍卖请示的办理情况反馈1份，证明2019年4月11日永新县人民政府办公室同意原告对保障房非住宅和直管公房非住宅依法依规公开竞价拍租，租赁期暂定两年。 经质证，被告左卫华无异议。被告甘雨亭公司对真实性、合法性无异议，但认为与其无关联。 本院认为，被告左卫华、甘雨亭公司对该证据的真实性均无异议，其可以达到原告的拟证目的，予以确认。 证据6.《房地产租赁评估报告》1份，证明原告委托江西首佳房地产评估有限公司对永新县禾川镇湘赣大道西大街、中心广场、东大街、北大街所涉及的70户房地产租赁价值评估并出具了评估结果报告，现被告的租赁房屋的租金有改变，每平方米为50元，租赁面积共325平方米，现租金为16250元/月。 经质证，被告左卫华无异议。被告甘雨亭公司对真实性、合法性无异议，但认为与其无关联。 本院认为，该证据可以达到原告的拟证目的，予以确认。 被告甘雨亭公司为支持其辩解，向本院提供了如下证据： 证据1.被告左卫华与被告甘雨亭公司签订的《租赁合同》1份，证明被告左卫华在原告处承租后不久便将案涉房屋转租给被告甘雨亭公司。 经质证，原告、被告左卫华均无异议，本院予以确认。 证据2.收条1份，证明被告左卫华收取了被告甘雨亭公司100000元的租房保证金。 经质证，原告对真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该100000元的所有权无法确定。被告左卫华无异议。 本院认为，被告左卫华无异议，该证据可与被告甘雨亭公司提交的证据1相互印证，可以达到被告甘雨亭公司的拟证目的，予以确认。 证据3.八部委指导意见，吉安市财政局、国资委通知各1份，证明在疫情期间，租赁国有商铺资产应该减免3个月的租金。 经质证，被告左卫华无异议。原告对吉安市财政局、国资委通知无异议，但对八部委指导意见的关联性有异议，认为该文件是2020年4月退租之后下发的，不能享受3个月的优惠政策。 本院认为，原告、被告左卫华对吉安市财政局、国资委通知均无异议，予以确认；原告对八部委指导意见的真实性不持异议，对其真实性予以确认，至于具体如何减免租金，将根据本案实际予以确定。 被告左卫华未向本院提供证据。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 原告永新县房产局于2010年10月28日与被告左卫华签订了一份《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》，合同约定原告将位于永新县房屋租给被告左卫华作为商住使用，该租赁房屋面积为325平方米，租赁期限自2010年10月28日至2011年10月27日，月租金为6500元，年租金为78000元。另约定租赁期满后，本合同即自行终止，届时被告左卫华须将房屋退还原告，并提供当月水电费缴纳发票。如被告左卫华要求继续租赁，须提前2个月书面向原告提出，原告在接到书面报告1个月内书面答复，如同意继续租赁，则按市场租赁价格（指非住宅）或按物价部门批准价格（指住宅）续签租赁合同。被告左卫华承租房屋后不久，便将从原告处租赁的房屋转租给了被告甘雨亭公司，为此双方签订了一份《租赁合同》，合同约定被告左卫华将从原告处租赁的商铺转租给被告甘雨亭公司，租期10年（从2011年1月1日起至2020年12月31日止），前5年月租金为8333元，后5年月租金为9166元，合同签订后被告甘雨亭公司向被告左卫华缴纳了100000元租房保证金。被告左卫华租赁期满后，未向原告申请续租，但每月仍按原合同约定向原告缴纳租金至2019年8月，被告甘雨亭公司也一直按合同约定向被告左卫华缴纳租金至2019年8月。从2019年9月起，被告甘雨亭公司未再向被告左卫华缴纳租金，被告左卫华也未再向原告缴纳租金。2019年3月原告向永新县人民政府请示，政府于同年4月11日做出批示，同意原告就其保障房非住宅和直管公房非住宅依法依规公开竞价拍租，租赁期暂定2年。后原告委托江西首佳房地产咨询评估有限公司对其位于永新县禾川镇湘赣大道、西大街、中心广场、东大街、北大街所涉及的70户房地产租赁价值进行了评估，位于永新县大同和市场的案涉房屋评估年租金为195000元即16250元／月。2019年7月30日，原告向被告左卫华发出书面通知，通知其在接到通知15日内到原告处办理房屋租赁手续，以中介评估的月租金价格16250元（50元／平方米×325平方米）重新签订租赁合同；如不愿再续租，在接到通知3日内到原告处办理不再续租登记，并在2个月内自行清理店内物品，清理物品期间按实际天数原标准计算租金，逾期未清理退租的，将按违约处理，并依法收回房屋。对此被告甘雨亭公司也知情，并于2020年4月退租，被告左卫华也于2020年4月底向原告退租，并将租赁房屋归还给了原告，退租时尚欠原告8个月租金未支付，原告多次催要未果，遂诉至本院，要求被告左卫华、甘雨亭公司连带支付拖欠其的房租130000元。 因新冠××疫情，江西省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为帮助市场经营主体渡过难关，稳定经济增长，江西省人民政府出台了《关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施》，其中第6条规定：对承租国有资产类生产经营用房的企业，1个月房租免收、2个月租金减半。2020年3月5日吉安市财政局、吉安市国资委下发了吉财国资［2020］4号文件通知，对承租国有资产类经营用房的门店租户、摊位租户和中小微企业，免租期从省新冠疫情防控一级响应之日起至全部解除之日止。如免收额未达2个月租金的，按2个月免交。2020年5月，国家发改委、财政部等八部委联合又下发了《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，对出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房租。 本院认为，本案主要争议焦点为：一、被告甘雨亭公司应否承担连带责任？二、尚欠租金如何确定？三、被告主张减免相应租金应否支持？ 关于第一个争议焦点。本院认为，原告永新县房产局与被告左卫华之间签订的《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同约定租赁期限自2010年10月28日起至2011年10月27日止，合同到期后被告左卫华未与原告续约，但一直按原合同约定向原告缴纳房屋租金，原告对此未提出异议，双方之间租赁关系继续存续，但租赁期限视为不定期租赁。被告左卫华在原告处承租房屋后又将房屋转租给了被告甘雨亭公司，并签订了租赁合同，对此原告一直未提出异议（当庭也表示认可），根据我国《合同法》的规定，原告与被告左卫华之间的租赁合同继续有效，被告左卫华作为承租人，有向原告支付租金的义务，故对原告诉请被告左卫华支付拖欠房租，本院予以支持。被告甘雨亭公司按照与被告左卫华之间签订的合同约定向被告左卫华缴纳房屋租金，从未向原告缴纳过房屋租金，被告甘雨亭公司与被告左卫华之间存在租赁合同关系，但与原告之间不存在租赁合同关系，原告将被告甘雨亭公司列为本案共同被告并要求其承担连带责任，于法无据，本院依法不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，原告应永新县人民政府要求，对其直管公租房市场租赁价格进行评估竞价拍租并要求与承租人重新签订租赁合同，符合政府对国有资产进行监督管理和相关法律规定。原告作为国有资产直接管理人依政府规定，按照第三方评估机构评估的房屋租赁价格要求被告支付相应租金，符合法律规定。根据原告2019年7月30日的《通知》可知，其给予了租赁户2个月清理物品时间，该期间租金按原标准计算即6500元/月，被告左卫华房屋租金已缴纳至2019年8月，故被告左卫华尚欠2019年9月租金为6500元，2019年10月至2020年4月的租金应按评估的标准即16250元/月计算即113750元（16250元/月×7月），尚欠租金应确定为120250元（6500元+113750元）。 关于第三个争议焦点。本院认为，因受新冠××疫情影响，被告左卫华依照有关政策规定，可以减免其受新冠××疫情影响期间的部分租金。根据国家发改委、财政部等八部委《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》及吉安市财政局、吉安市国资委《关于贯彻落实应对疫情支持企业发展免收租金政策的通知》等文件精神，结合本案实际，本院酌定被告左卫华免交2020年上半年2个月的房屋租金32500元（16250元／月×2月）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告左卫华于本判决生效后七日内向原告永新县房地产管理局支付房屋租金87750元（已核减2020年上半年2个月租金32500元）； 二、驳回原告永新县房地产管理局的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，减半收取计1450元，由原告永新县房地产管理局负担471元，被告左卫华负担979元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  龙勇 二〇二〇年八月二十七日 法官助理黄少俊 书记员周方桢