湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3360号 原告：龙宜才，男，侗族，1952年12月7日出生。 委托诉讼代理人（特别授权）：龙乐，女，侗族，系原告女儿。 被告：怀化恒御置业有限公司。 法定代表人：党潇，系公司总经理。 委托诉讼代理人：汤声扬，男，汉族，1990年8月14日出生，系公司员工。 原告龙宜才诉被告怀化恒御置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告龙宜才的委托诉讼代理人龙乐，被告怀化恒御置业有限公司的委托诉讼代理人汤声扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙宜才向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告所签订的商品房认购书；2、被告退还原告预付的购房款134654元；3、本案的案件受理费及相关费用由被告承担。事实与理由：2018年底，原告到被告售楼部了解楼盘信息并提出了购房意向，并于2019年1月27日委托被告售楼部工作人员舒小红代原告与被告签订了一份《怀化恒大中央广场商品房认购书》，该认购书载明原告向被告认购怀化恒大中央广场楼盘1栋房，该商品房总价为927094元，于2019年1月29日前付首期房款36355元，2019年4月27日前付清92709元，2019年7月27日前付清139064元，2019年10月27日前付清185419元，2020年1月27日前付清463547元。被告还口头告知原告如无违约行为，可以无理由退房。原告于2019年1月30日支付了首期房款44885元，于2019年4月29日支付第二笔房款89769元后，向被告提无理由退房。但被告认为原告第二次付款逾期2天，逾期一次就不能按其内部流程享受无理由退房政策。原告多次找共理论，要求提供其无理由退房政策，被告于今年才将一份被告工作人员代签的《无理由退房协议书》交给原告，认为原告第二次付款存在违约情况，不能享受退房。原告提出《无理由退房协议书》明确约定是在履行《商品房买卖合同》中有违约行为才不予退房，现在被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》，不存在违反合同情形，且第二次付款时间是被告单方面确定的，第一次付款是1月30日，按季付款第二次付款也应当是4月30日，原告4月29日付款并没有逾期。被告售楼部于今年将原告无理由退房申请按其流程上报，也被被告打回，至今未予办理无理由退房。原告认为，被告作为国内知名房地产公司的销售商，理应诚信为本，依法经营，顾及客户的合法权益。但被告在格式合同中以其内部流程规定对“无理由退房”政策作出限制，违反了公平原则和诚实信用原则，侵犯了客户的合法权益，严重损害了知名房地产公司的良好形象，属于我国合同法规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，故被告对“无理由退房”政策的解释及认购书条款对原告不具有约束力。且被告至今未与原告签订商品房买卖合同，原告不存在合同违约情形，被告更应当履行无理由退房承诺.原告特诉诸怀化市鹤城区人民法院，请求人民法院依法维护公民和消费者的合法权益，依法判令所请。 被告怀化恒御置业有限公司答辩称：一、原告要求解除商品房认购书没有事实和法律依据，根据《合同法》第94条规定，本案并未出现法定解除的事由，且原告并未按照合同约定按时支付房款，其已构成违约，且原告并未与被告签订无理由退房协议书，其主张解除商品房认购书没有事实依据。二、虽然原、被告双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，但在商品房认购书中已经对商品房的具体信息，包括面积、价格、付款时间截点、房号作出了明确的约定，应当认为该协议具有商品房买卖合同的形式和效力。三、原告要求被告退还已支付的购房款134654元没有事实和法律依据，原告在被告销售人员已明确告知其逾期付款将不能行使无理由退房权利的情况下仍然发生逾期付款行为，并且原告在被告销售人员多次催促之下以其自身没有时间为由，未与原告签订《商品房买卖合同》，过错在于原告，且因原告原因未能与被告签订无理由退房协议书，故原告无权要求被告退还购房款。 经审理查明：2019年1月27日，原告龙宜才委托舒小红与被告签订《怀化恒大中央广场商品房认购书》，约定：原告向被告认购怀化恒大中央广场楼盘1栋的房屋，该商品房建筑面积128.3平方米，总价款927094元，原告同意签署认购书时支付人民币10000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，付款方式为分期付款，原告须于2019年1月29日前支付首期房款36355元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年4月27日前付清92709元；于2019年7月27日前付清139064元；于2019年10月27日前付清185419元；于2020年1月27日前付清463547元，如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。原告支付首期款的同时预缴税费90元，原告必须在约定的付款方式和期限内到怀化恒大中央广场营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋；原告已阅读并理解、同意被告在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述合同，不在变更、增加或减少任何条款。2019年1月30日，原告向被告缴纳定金10000元及首期房款34885元；2019年4月29日，原告向被告缴纳购房款89769元。此后，原告向被告提出退房，被告予以拒绝，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。 上述事实,经原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认,有商品房认购书、委托书、发票、退房审批表及庭审笔录予以证实。 本院认为：本案系商品房预约合同纠纷，原、被告签订的《怀化恒大中央广场商品房认购书》在性质上属于预约合同，其目的是促成双方当事人签订本约，即商品房买卖合同。预约一旦签订，即在双方当事人之间产生了签订本约的合理信赖和合理期待。签订预约之当事人负有签订本约之义务。原告龙宜才在与被告签订认购书时即明知将来签署的商品房买卖合同的内容，且明确表示不再对商品房买卖合同内容作任何变更，并同意据此签约。现原告龙宜才拒绝签订商品房买卖合同，造成被告信赖利益损失，应当承担丧失定金10000元的责任。原告向被告怀化恒御置业有限公司要求退房时，双方的认购协议即解除，对于原告龙宜才支付的除定金外的购房款124654元（44885元+89769元-10000元=124654元），因商品房买卖合同未能成立，被告占有该部分款项没有法律依据，应予返还，故对原告要求解除与被告签订的《怀化恒大中央广场商品房认购书》及要求被告退还购房款124654元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十一条第二项、第九十三条、第九十七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告龙宜才与被告怀化恒御置业有限公司签订的《怀化恒大中央广场商品房认购书》； 二、被告怀化恒御置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告龙宜才预付的购房款124654元； 三、驳回原告龙宜才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2993元，减半收取计1496.5元，由被告怀化恒御置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员  欧 燕 二〇二〇年八月十二日 代理书记员  何晶晶 附判决引用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。