河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初1314号原告：郑州航空港区慧晟物业管理有限公司，住所地郑州航空港区迎宾大道中段北侧。法定代表人：张梦佳，总经理。委托诉讼代理人：王攀攀，公司员工。委托诉讼代理人：常琳，公司员工。被告：王拴琴，女，1973年3月16日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：马文筱，河南北政律师事务所律师。原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司与被告王拴琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司委托诉讼代理人常琳，被告王拴琴及其委托诉讼代理人马文筱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2015年1月1日至2019年10月15日的物业管理费12391元；2.请求判令被告按照每日千分之五的计算标准向原告支付违约金，暂计算至2020年4月30日为4000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告王拴琴的房屋坐落于郑州航空港区锦绣国际花园，房屋面积143.69平方米，高层住宅，有电梯。原告为被告提供物业服务。2014年5月15日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为锦绣国际花园小区提供物业管理服务，被告需按建筑面积1.5元/㎡/月支付物业管理费，双方约定：物业费收费时间为每年的1月至3月收取全年的物业费，若被告逾期缴纳，应向原告支付违约金。自2015年1月1日，被告就一直未向原告缴纳物业管理费，欠费期间原告多次对被告进行催收，被告一直未缴纳。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告王拴琴辩称，1.原告的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，对超过诉讼时效的期间不应当向原告支付物业费；2.原告收取2018年5月31日至2019年10月15日的物业费没有法律依据。按照原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定，业主委员会成立，双方签订的合同到期；3.原告的物业服务存在重大瑕疵，物业服务不到位，对违约金和部分物业费应当予以减免；4.被告于2014年5月31日向原告交纳了1000元装修保证金，该款项原告未向被告退还，应从物业费中予以扣减。本院经审理认定事实如下：2014年5月15日原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定被告房屋为锦绣国际花园，房屋建筑面积为143.69平方米，由原告为被告房屋所在小区提供物业管理服务，原告按照建筑面积1.5元/月/平方米向被告收取物业费；物业管理服务项目包括：1.对房屋共用部位的维修，2.养护和管理，3.对房屋配套的共用设施设备的运行、维修、养护和管理，4.提供环境清洁卫生服务，5.本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，公共秩序的维护，6.对业主房屋装饰装修进行管理；交费时间为：每年的1至3月份征收全年的物业服务费；该协议第十条第三款约定，若被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起向被告收取拖欠费用数额的日千分之五的违约金；该协议第八条约定：本协议期限为业主交房之日止业主委员会成立之日，业主委员会未成立，本协议自动延期。合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本协议终止。庭审中，被告王拴琴认可自2015年1月1日起，一直未交纳物业费。另查明：2018年4月13日，锦绣国际花园业主委员会（第一届）成立，2018年11月21日，锦绣国际花园业主委员会（第一届）向郑州航空港经济综合实验区人民法院提起诉讼，要求确认郑州航空港区慧晟物业管理有限公司与全体业主签订的物业服务协议已经解除，并要求郑州航空港区慧晟物业管理有限公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料。郑州航空港经济综合实验区人民法院于2018年12月24日作出（2018）豫0192民初3553号民事判决书，认定郑州航空港区慧晟物业管理有限公司与小区业主签订的《前期物业服务协议》约定的权利义务终止，郑州航空港区慧晟物业管理有限公司应退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料。2019年3月13日，郑州市中级人民法院维持了该判决，该判决已经生效。后锦绣国际花园业主委员会（第一届）申请强制执行，郑州航空港经济综合实验区人民法院于2019年10月17日执行完毕。查明：2014年5月31日，被告向原告交纳了1000元装修保证金，该款项原告未向被告退还，原告同意在本次诉讼中进行扣减。本院认为，原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司与被告王拴琴签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,依法有效。原告基于《前期物业服务协议》对王拴琴所在小区提供物业管理服务,享有向作为业主的王拴琴收取物业服务费的权利。关于王拴琴提出因物业服务存在瑕疵等因素,其不交纳物业服务费的抗辩,因庭审中其未提供充分证据予以佐证。同时，因物业服务针对全体业主，具有共同性，王拴琴作为单个业主提出的抗辩理由不能成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。庭审中，被告提出关于诉讼时效的抗辩，主张应从2017年6月8日缴纳物业费，对于2017年6月8日之前的物业费不应得到支持。原告在庭审中提交了一份催缴物业费的公告，该证据没有体现张贴时间和张贴地点，无法证实原告在诉讼时效期间内向原告主张过权利，故对被告提出的诉讼时效抗辩意见本院予以采纳。关于原告在被告所在小区提供物业管理服务截止日期的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持；物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。郑州航空港经济综合实验区人民法院作出（2018）豫0192民初3553号判决，认定原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定的权利义务终止，判决郑州航空港区慧晟物业管理有限公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料。郑州市中级人民法院于2019年3月13日作出终审判决，维持原判。故郑州航空港区慧晟物业管理有限公司应于判决生效之日退出物业服务区域，对于原告诉请的2019年3月13日之后的物业费本院不予支持。综上，对于原告主张的2017年6月8日至2019年3月13日，共计21个月零6天的物业费，本院予以支持。《前期物业服务协议》约定被告的房屋建筑面积为143.69平方米，原告按照建筑面积1.5元/月/平方米向被告收取物业费，每月的物业费为215.54元（143.69×1.5），每日的物业费为7.18元（215.54÷30）。张拴琴分别拖欠原告2017年6月8日至2017年12月31日的物业费为1458.38元，2018年1月1日至2018年12月31日的物业费为2586.48元，2019年1月1日至2019年3月13日的物业费为739.96元，以上共计4784.82元。由于原告同意将被告缴纳的装修保证金1000元一并进行扣减，故被告需向原告支付物业费3784.82元。关于原告主张的违约金问题，原告公司的实际损失为物业服务费的利息损失,物业管理服务合同中约定逾期未交纳物业管理费的,按欠费总额每日千分之五加收违约金。庭审中，被告认为约定违约金过高，请求减免违约金，故本院酌定被告应自逾期之日起按照年利率12%向原告支付违约金，因《前期物业服务协议》中约定每年的1至3月份征收全年的物业服务费，故应从每年的4月1日开始计算违约金，计算至实际清偿之日。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、被告王拴琴于本判决生效之日起十日内向原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司支付物业费3784.82元及违约金（违约金计算方法：违约金以1458.38元为基数，按照年利率12%，自2017年6月8日计算至实际清偿之日止；以2586.48元为基数，按照年利率12%，自2018年4月1日计算至实际清偿之日止；以739.96元为基数，按照年利率12%，自2019年4月1日计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告郑州航空港区慧晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，减半收取计104元，由被告王拴琴负担。本判决为终审判决。审判员  刘利鹏二〇二〇年八月三十一日书记员  邢海伟