湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初3888号原告：贺丽辉，女，1971年12月3日出生，汉族，住湖南省。被告：刘丽华，女，1976年11月1日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：王振，湖南精邃律师事务所律师。原告贺丽辉诉被告刘丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺丽辉、被告委托诉讼代理人王振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺丽辉向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费7863元，房屋租赁税1500元；2、被告支付原告房租19000元，房屋主体及楼板修缮费8000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年10月10日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2015年11月1日至2020年11月1日，租金由双方约定。第二年房租不变，第三年32400元，第四年35000元，第五年38000元。合同明确约定，房屋如有人为损坏，由被告负责赔偿，从所交押金中抵扣，不足部分由被告补足。然而，被告损坏房屋导致房屋主体修缮、楼板修缮费用8000元已由原告垫付，该费用应由被告负担。合同还约定租赁期间房租租赁税、水、电费、物业管理费及其他税费，由被告直接交给其他收费单位，原告不负责支付。然而该房屋的物业费7863元和房产税均由原告支付。综上，上述各项费用合计36363元均应由被告负担。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告刘丽华答辩称，双方租赁合同关系已于2019年11月协商一致解除，被答辩人主张的2020年租金依据不足。被答辩人主张的租金双方已经口头协商以所交押金3000元抵2018年物业费，2019年答辩人微信缴纳物业费2600元。被答辩人主张的房屋修缮费用其未提交证据证明其实际支出，且新的租户现已继续使用楼板将电梯安装至三楼，没有修缮的必要，也不存在维修费用的支出。被答辩人主张的税费因此前答辩人在接手房屋的时候就有欠税情况，答辩人曾帮被答辩人垫付过，双方协商一致解除合同时也就该事实达成了一致意见。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据，依法应当驳回。原、被告围绕诉讼请求提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告在第一次庭审中坚持认为其以现金形式缴纳诉争门面2018年至2020年的物业费7863元后，诉争门面的物业公司向其出具了证明，被告对该证据不予认可并称2019年的物业费2600元是被告通过微信转账形式缴纳。原告又陈述2019年的2600元物业费确系被告缴纳。经当事人申请，本院调取物业公司收费发票实际收费为3873元，并在开具的发票上注明微信转账2600元，现金1273元。在第二次庭审中，本院出示调查取证的物业费缴纳发票后，原告才陈述称物业公司因门面漏水等原因减免物业费至3873元。原告对物业费的陈述存在不实情形，本院确定诉争门面2018年至2020年实际发生的物业费为3873元。二、原告提交金额为1500元的房屋租赁税发票，拟证明尚有1500元税费被告未支付，被告对该发票的真实性无异议，但认为该费用已经经原、被告结算清楚。被告此陈述依据不足，本院确定实际发生的1500元房屋租赁税税费尚未结算清楚的事实。三、原告主张房屋楼板及大梁需要修缮，但未提交证据。为查明案件事实，在本院前去现场调查时其房屋已经租赁给其他承租户并正在装修。现场情况无法确定原告将房屋交付给被告时的情况以及原告主张的房屋楼板及大梁需要修缮的情况。本院经审理认定如下案件事实：2015年10月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2015年11月1日至2020年11月1日，租金叁万元每年，第二年不变，第三年32400元，第四年35000元，第五年38000元。被告需支付原告设施、设备等押金3000元，合同终止时双方必须清点设施设备，如设施设备属正常磨损，原告需全额退还押金，如有人为损害则应赔偿。房屋租赁期间房屋租赁税、水、电费、物业管理费及其他税费由被告负担。合同租赁期到达前30日内，被告需告知原告是否需要继续承租房屋。如需承租则提前与原告协商，清算费用，签订协议。合同终止30日内，被告需与原告结算费用，并搬离所租赁房屋，被告装修后不得损坏，如有损坏押金不退。被告装修房屋如需改动房屋主体结构需事先征得原告同意，并在合同期满后按原告要求还原，否则被告需赔偿。合同还约定了其他内容。合同签订当日，被告按约支付押金3000元。此后，上述租赁合同履行至2019年10月29日，被告丈夫曹军以微信形式单方告知解除合同并承诺近期解决物业费问题。被告在解除合同之前的租金已支付完毕。原告微信回复被告告知被告将物业费以及所欠其他税费都补上。此后，在原告要求被告交钥匙时，被告丈夫2019年10月31日微信回复原告称将钥匙放在隔壁门面并要原告自行取回。此后约一周时，原告即张贴门面出租信息。双方就房租租赁合同的相关问题产生争议，原告向被告主张权利，遂形成本案诉讼。另查明，被告自行搬走后的2019年11月13日，被告通过微信转账形式缴纳物业费2600元。2018年1月1日至2020年12月31日期间经原告与物业公司协商后的物业费共计3873元，其中2600元系被告微信转账支付，另外1273元系原告以现金形式缴纳。原告另行向国税宁乡市税务局缴纳房屋租赁税1500元。原告主张存在主梁损坏及楼板需修缮的事实，因原告未提供证据证明房屋交付时楼板原貌，被告亦不认可楼板挖孔系被告开挖，并称主梁损坏需现场确认。本院现场确认拍照时，房屋主梁并无问题，楼梯支撑柱已经修复，房屋已由原告租赁给他人并正在装修，原告主张的主梁及楼板挖孔系由被告损坏的事实本院在本案中不予认定。本院认为，被告租赁原告房屋并签订《房屋租赁合同》，双方形成了租赁合同关系。该合同内容合法有效，不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对原告的诉讼请求具体处理如下：一、根据合同约定，被告应在合同到期前30日提前与原告协商是否承租，现被告自行搬离后再通过家属微信告知原告，实系单方解除合同，违反了合同约定，有违诚实信用原则。被告提出解除合同后，原告通过微信告知被告家属要处理好物业费及税费问题并将钥匙交还，并在被告搬走一周后即在门面张贴招租广告。根据双方的行为，可以认定涉案《房屋租赁合同》已在2019年11月协商一致解除，此前的租金双方已结算清楚。综上，虽被告违约单方提出解除合同存在过错，不应提倡，但原告主张2020年的房屋租金仍依据不足，故对原告要求被告支付2020年房租19000元的诉讼请求不予支持。二、原告主张被告应支付其代缴的物业费7863元。被告称物业费已经结算清楚其中2018年的物业费以3000元押金抵扣，2019年的物业费已微信支付至物业公司。原告对此不予认可，称并未实际抵扣，但被告缴纳的押金3000元尚在原告手中，2019年的物业费确系被告支付。2020年因合同已解除，被告无须支付该年度物业费。原告在向法庭陈述缴纳物业费时坚称该费用系其现金支付，在被告否认并经法院调查物业费缴纳情况后，原告才承认其跟物业公司结算的2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费为3873元，其中2600元系被告缴纳。综上，本院认为，被告的陈述更符合客观情况，本院确认2018年、2019年的物业费双方已经结算清楚，原告该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。根据合同约定，房屋租赁税应由被告负担，现原告已代缴，被告应支付给原告。三、原告主张的房屋主体以及楼板修缮，因原告既未举证房屋交付时的房屋状况，在诉讼中又将房屋租赁给第三方，本院前去核实时房屋已经在装修，原告未保护好现场，现本院无法认定房屋主体及楼板是否损坏及如何损坏，故对原告要求被告支付房屋主体及楼板修缮费8000元的诉讼请求不予支持。综上，本案的发生系因被告违约在先，但原告的部分诉讼请求证据不足，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十九条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘丽华于本判决生效之日起三日内支付原告贺丽辉房屋租赁税1500元；二、驳回原告贺丽辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，减半收取355元，由被告刘丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 洋二〇二〇年八月十三日书记员 赵丽雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。