江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初222号 原告：方月霞，女，1981年11月20日生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 委托诉讼代理人：吴宗荣，南京市浦口区珠江法律服务所法律工作者。 被告：殷孜墨，男，1993年8月20日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：殷沂兵，男，1968年10月23日生，住南京市浦口区。 被告：张金兰，女，1965年10月25日生，汉族，住南京市浦口区。 原告方月霞诉被告殷孜墨、张金兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方月霞委托诉讼代理人吴宗荣、被告殷孜墨委托诉讼代理人殷沂兵和被告张金兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方月霞向本院提出诉讼请求：1、二被告履行房屋买卖合同并立即办理产权证件出件手续，并立即交付房屋；2、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年7月21日，原告丈夫李加正与二被告签订房地产买卖中介合同，约定李加正购买二被告位于浦口区房屋，建筑面积144.05平方米，总价款为106万元。李加正支付了前期房款，出资为二被告办理了一手房产权证。双方口头约定将买受人变更为原告，并于2013年7月31日至房产部门办理过户手续。到出件日，二被告无故不同意为原告办理出件，致使原告无法取得产权证。后双方多次协商，二被告要求原告再支付部分房款才同意出件。原告又在2015年6月支付14万元，可二被告收到房款后又言而无信，至今未到房产部门出件。 被告殷孜墨、张金兰共同辩称，原告的诉请求与主体资格不适合。中介当时说李加正是失信个人，无法办理贷款手续。后李加正与原告办理离婚手续，双方后来又签订了新的购房合同，一直到2013年11月20日左右，双方示能就继续履行合同协商一致。2013年12月，由买方拖延时间过长，我方明确表示不再出售房屋。2013年底，买方承诺补偿5万元，自筹全款支付房款。买方承诺于2014年春节前支付。但仍然没有履行。买方在履行合同拖延时间，使我方承担较大损失。2016年1月26日，买方提出不再购买房屋，要求终止合同。原告在履行合同中，多次口头承诺未兑现。被告认为原告违约，不同意继续履行合同。 经审理查明，2013年7月21日，李加正（乙方）与被告张金兰、殷孜墨（甲方）在丙方南京佳牧房地产经纪有限公司居间下签订《房地产买卖中介合同》，由乙方购买甲方位于浦口××室，建筑面积144.05平方米，房屋价款为1060000元。合同第三条甲方的义务第2条规定，协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。第四条第1条规定，按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。第九条违约责任第三项第1条规定违约金为18万元。双方在补充协议中约定如下：第1条、乙方办理商业贷款60万元，分20年还清，由丙方负责办理。乙方应于本合同生效之日起五日内提供贷款所需材料。第3条第（3），双方签约时，乙方支付甲方定金20000元。（4）甲乙双方约定于2013年7月30日前准备齐贷款材料签贷款文本，待乙方贷款预批通过后三个工作日内丙方陪同乙方到房产局查档，确认产权清晰。（5）甲方初次办理房产证、土地证的契税、维修基金等所有税费均由乙方承担。乙方借给甲方300000元，用于2013年8月30日前办理解押手续，还款不足部分由甲方自行承担，还款后甲方必须到银行将他项权证领出并办理抵押注销手续，完成解押后5个工作日内办理产权过户手续，过户后转为房款。乙方于产权送件当日另支付甲方房款130000元。甲乙双方承诺在接到丙方出件通知后的3个工作日内即前往房产局办理出件手续。双方约定于贷款下达甲方账户后五个工作日内办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付甲方剩余房款10000元。（6）甲乙双方约定乙方办理的贷款由银行直接下款于甲方账户，乙方承诺：所提供的贷款材料均真实有效，甲乙双方承诺于接到通知后的五个工作日内共同去贷款银行办理贷款相关签字手续。（9）乙方承诺在接到银行办理解除抵押及放款手续的五个工作日内必须到场办理相关手续，否则视为乙方违约。交易过程中实际产生的税费由乙方为甲方承担。 2013年7月25日，被告出具收条，收到李加正购房定金10000元，维修基金17286元。2013年8月25日，被告出具收条，收条李加正首付款186000元。2013年9月3日，李加正支付张金兰部分房款254000元。 2013年9月6日，原、被告签订《南京市存量房买卖合同》，买方为方月霞，卖方为张金兰、殷孜墨，房屋为座落于南京市浦口区××，建筑面积144.05平方米，所有权证证号为宁房权证浦转字第××号，丘号为××。2013年9月6日，南京市浦口区房产交易登记中心缴款通知单、南京市房地产交易地税联系单中载明涉案房屋买卖的承受方为方月霞，本期合同价格为850000元。2013年9月12日，涉案房屋的南京市房屋所有权登记审核表载明产权人为方月霞，会同登记人殷孜墨、张金兰。2013年9月18日，涉案房屋的产权证已登记在方月霞名下，目前产权证未领取。 2016年1月26日，李加正与被告的微信聊天中，李加正说“谈房子事”，被告说“怎么办？拖了两年半”，李加正说“是的”，被告说：“你说加多少钱吧？”，李加正说“要么卖了”、“今年损失惨重”。2017年1月9日，李加正说“下午有空？”，被告说“你先说一下：此事怎么解决才能使双方都满意呢？”，李加正说“我也不知”，被告说“你先考虑一个方案，我们再谈，现在我的考虑是：只能按照目前市场价格，如果你要房子，我只能给你一些优惠；如果你要钱，我只能拿房子去二次贷款，把你给的款项，还给你，按照不同时期你给的款，按照银行的商业贷款的利息，还给你，你考虑考虑，看看有没有好的方案，现在生意都不好做，我实在急首用钱，才去卖房子的”。2017年1月19日，被告说“下午暂时不要来，小孩他妈不同意！”，李加正说”我与买房人约好来看房”。 2015年6月3日，被告出具收条，收到房款140000元。 原告陈述李加正系原告之夫，后因李加正不具备购房资格，李加正与原告办理了离婚手续。李加正、被告同意将购房人变更为原告，并办理了过户手续。被告陈述2013年11月20日，买方来办理过户出件，双方未达成协议，由于买方拖延时间太长。2013年12月卖方提出终止买卖合同。经双方协商，买方自筹资金在2014年春节前付清余款，并补偿50000元。买方没有兑现承诺。2015年6月，买方支付14万元，并承诺当年10月付清余款及5万元补偿，但买方还是没兑现。2016年1月买方提出不要购买房子。2016年3月双方商谈如何卖掉房子按比例分钱。原告陈述二被告在出件日要求原告支付20万元现金，只同意原告按揭贷款40万元。当时原告经济困难，没有能力支付20万现金。被告同意原告再支付14万元，就出件，所以原告于2015年6月又支付14万元。原告一直要求被告履行合同。原告会在履行合同后，将房子卖掉。原告不可能与被告共同卖房。被告否认要求原告支付20万元现金，是因为原告拖延支付。 上述事实，有原告提供的《房地产买卖中介合同》、收条、《南京市存量房买卖合同》、产权证、微信聊天记录、双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，李加正与被告签订的《房地产买卖中介合同》，后因李加正不具备购房资格，李加正通过与原告办理离婚方式，以原告名义与被告达成购买涉案房屋的意思表示。原告与被告并未就原李加正与被告签订《房地产买卖中介合同》约定的内容重新签订合同，双方对于合同履行的具体内容没有明确约定。原、被告关于在产权证出件时应具备的条件未能提供相应证据，故本院对原告认为被告在出件时要求原告支付现金20万元、贷款40万元导致无法出件的意见不予采纳。被告亦陈述因出件时双方未能达成协议。原、被告向房产部门提供《南京市存量房买卖合同》仅有原、被告签名和房屋价格，并无具体如何履行合同约定。另原、被告在庭审中均表示涉案房屋的价格为106万元，但在《南京市存量房买卖合同》载明的涉案房屋价格为85万元。原、被告在办理产权证明时降低房屋价格的目的是为了少缴纳税费，属于恶意串通，损害国家利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。原、被告签订的《南京市存量房买卖合同》无效。原、被告虽多次协商，但原告在2016年仍表示困难，要卖房。原告庭审中表示应当由原告将房子卖掉。上述事实均说明原告无能力按照双方约定履行支付购房款义务。由于涉案房屋所在地房地产价格在原、被告买卖房屋过程期间涨幅巨大，继续按原合同价格履行明显不合理，故被告不同意继续履行合同，理由正当。本院认为，原告提供的证据不能证明其主张，故对原告的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告方月霞的全部诉讼请求。 案件受理费14340元，由原告方月霞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14340元。 审 判 长  谢 明 人民陪审员  荣保贵 人民陪审员  葛 梅 二〇二〇年八月七日 书 记 员  李 洁