云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1109号上诉人（原审原告）：李绍兵，男，1977年8月20日生，彝族，居民，住建水县。委托诉讼代理人：胡俊，云南天外天（蒙自）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：熊胜保，男，1973年9月5日生，汉族，农民，户籍地江西省抚州市金溪县，现住建水县。上诉人李绍兵因与上诉人熊胜保租赁合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2020）云2524民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李绍兵上诉请求：撤销原判第三项，改判上诉人不应退还被上诉人押金4万元；案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原判第三项由上诉人退还被上诉人押金4万元认定事实错误。双方合同第三条第4项已经明确约定“乙方不得在场地内从事烧窑等一切用火方面的工作，如果乙方擅自进行，一切后果由乙方自己承担。甲方概不负责。甲方有权立即终止合同，并不给予退还任何费用和押金”。纠纷的引起是被上诉人发生爆炸事故后，双方确认不能从事烧窑的情况下，被上诉人仍然违反约定从事生产，按照双方约定，押金不予退还，一审判决退还押金没有依据。补充：要求一审法院没有支持的第三、四项诉讼请求，二审法院予以支持。熊胜保上诉称：建水县复烤厂闲置土地属于建水县烟草公司，建水县烟草公司将该场地出租给建水古城旅游投资有限公司，而建水古城旅游投资有限公司未经建水烟草公司同意，擅自于2019年7月24日与李绍兵签订《租赁合同书》，将该闲置土地出租给李绍兵，租期从2019年1月1日至2019年12月31日。而本案的立案时间是2020年2月18日，李绍兵不具备原告主体资格，本案真正的原告建水县烟草公司和建水古城旅游投资有限公司又不愿起诉熊胜保，因此，人民法院应驳回李绍兵的起诉。一审判决严重违反程序法的规定，遗漏了原告，请求二审法院撤销原判，维护各方当事人的合法权利。补充：一审判决的押金必须退还给我，李绍兵与旅游公司的合同2019年12月31日就到期了，他没有权利出租，即使要租金也是烟草公司找我要，律师费不应由我承担。李绍兵向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《建水县复烤厂闲置土地租用合同》已经解除；2.判令被告将租赁场地恢复原状立即返还原告；3.要求被告承担2020年2月1日起至返还场地期间的租金；4.案件受理费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月24日，原告李绍兵与建水古城旅游投资有限公司（以下简称“古城旅投公司”）签订《租赁合同书》，约定：李绍兵承租古城旅投公司位于建水县临安镇沙沟村的红河州烟草公司建水分公司原复烤厂土地（临安点空地）；租赁期限为一年，从2019年1月1日至2019年12月31日；租金每年3万元，按年支付；未经书面认可，不得转租空地等内容。合同签订后，原告支付了2019年的租金3万元。原告李绍兵将其向古城旅投公司租赁的同一块场地转租给被告熊胜保使用，原告李绍兵与被告熊胜保于2019年8月1日签订《建水县复烤厂闲置土地租用合同》，约定：李绍兵将复烤厂内闲置土地租给熊胜保使用，以李绍兵所砌围墙为界限内的所有空地以及空地上现有建起的厂房、水、电设施作为出租内容；租金为每年8万元，半年一付，熊胜保支付押金4万元给李绍兵，熊胜保在合同期内不违反规定，租期满时李绍兵退押金给熊胜保；熊胜保自行所建建筑到期后李绍兵不做任何补偿；熊胜保不得在场地内从事烧窑等一切用火方面的工作，如果擅自进行，一切后果由熊胜保自己承担。李绍兵有权终止合同，并不给予退还任何费用和押金等内容。合同签订后，被告按约定支付原告8万元，其中支付了半年（2019年8月1日至2020年1月31日）租金4万元，押金4万元。原告与被告一致确认：双方的租赁合同系一年一签，约定的租期为一年，自2019年8月1日起至2020年7月31日止。租期内，原告发现被告在租赁场地内建炉烧窑，于2020年1月30日通过张贴于租赁场地大门上、发微信的方式向被告送达了《解除租赁合同通知书》，要求解除租赁合同，要求被告于2020年2月1日前搬离租赁场地，被告收到通知后拒绝返还租赁场地。案涉租期内，被告在租赁场地内烧窑制作紫陶但未发生爆炸事故。另查明，涉案租赁场地系古城旅投公司租赁红河州烟草公司建水分公司的原复烤厂土地（临安点空地）中的一部分，双方的场地租赁合同于2019年12月31日到期，到期后场地所有方不再继续出租场地，要求古城旅投公司撤离。古城旅投公司于2020年4月13日通知原告，双方签订的租赁合同于2019年12月31日到期，要求原告于15日内清空并搬离场地。红河州烟草公司建水分公司未向承租方收取2020年的租金，古城旅投公司也未向原告收取2020年的租金。被告于2017年就开始租赁同一处场地，并在租赁场地上搭建彩钢瓦厂房三间、支有太阳能的卫生间一间，在彩钢瓦厂房内建盖窑炉和相关制陶设施设备，烧制并经营紫陶，在租赁场地内产生生活、生产垃圾。诉讼过程中，原告变更诉讼请求1为：确认原告与被告签订的《建水县复烤厂闲置土地租用合同》中超过剩余租赁期限的2020年1月1日至2020年7月31日的部分无效；原告放弃要求被告承担2020年2月1日起至返还场地期间的租金的诉讼请求3；原告明确诉讼请求2中恢复原状的内容为：要求被告拆除其搭建在建水县复烤厂闲置土地上的彩钢瓦厂房三间、支有太阳能的卫生间一间，以及其建盖在彩钢瓦厂房内的窑炉和相关制陶设施设备，搬走其堆放在租赁场地内的成品和半成品紫陶等全部物品，并清除其在租赁场地内产生的全部生活、生产垃圾。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，原告与被告转租场地的租赁期限，不应当超过原告与古城旅投公司的剩余租赁期限2019年1月1日至2019年12月31日。对未超过剩余租赁期限的租赁合同部分有效，租赁合同有效部分已于2019年12月31日履行完毕。对超过剩余租赁期限的2020年1月1日至2020年7月31日的部分，应当认定无效。故对原告变更后的确认双方签订的租赁合同超过剩余租赁期限的部分无效的诉讼请求，未违反法律的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，租赁合同超过剩余租赁期限的部分无效，被告应当拆除租赁场地内其搭建的建筑及设施设备，搬走物品，恢复原状并返还原告租赁场地；原告因该合同取得的被告的押金4万元，应当返还被告。故对原告主张被告恢复原状并返还租赁场地的诉讼请求；对被告要求原告返还押金4万元的答辩，均不违反法律规定，本院予以支持。原告放弃2020年2月1日起至返还场地期间租金的诉讼请求，因原告未支付次承租人此期间的租金，不存在损失，系原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，且不违反法律规定，本院予以确认。对原告主张的律师费，因原告对合同部分无效存在过错，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：一、确认原告李绍兵与被告熊胜保签订的《建水县复烤厂闲置土地租用合同》中超过剩余租赁期限的2020年1月1日至2020年7月31日的部分无效；二、由被告熊胜保于判决生效后20日内拆除其搭建在建水县原复烤厂闲置土地（临安点空地）上的彩钢瓦厂房三间、支有太阳能的卫生间一间，拆除其建盖在彩钢瓦厂房内的窑炉和相关制陶设施设备，搬走其堆放在租赁场地内的成品和半成品紫陶等全部物品，并清除其在租赁场地内产生的全部生活、生产垃圾，恢复原状并返还原告李绍兵租赁场地；三、由原告李绍兵于判决生效后10日内返还被告熊胜保押金4万元；四、驳回原告李绍兵的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告李绍兵负担200元，被告熊胜保负担200元。二审中，经征询当事人对一审法院认定事实的意见，上诉人李绍兵认为：1、原判认定我方与建水古城旅游投资有限公司的合同签订后，我方支付了2019年的租金3万元不符合事实。事实是2019年6月25日支付租金，7月24日签订合同。2、我方与被上诉人熊胜保从2017年至2019年连续三年签订了租赁合同，一年一签。因2018年租期内发生过爆炸，2019年签订的合同就特别约定不得烧窑、约定押金等内容。3、我方在张贴解除租赁合同通知书前，从去年10月份开始，就多次与被上诉人进行过协商，要求他停止烧窑，合同还可以继续履行，但是熊胜保一直不愿意协商，直到2020年2月才去张贴解除合同通知书。通知书明确告知对方如果通过司法途径处理的话，律师费将由对方承担。一审判决对这一事实未作表述。4、一审中，我方承诺放弃2020年2月1日以后的租金，是因为对方承诺法院判决之后他会立即搬走，但是他一直没有搬离，因此，我方要求支持我方的一审诉讼请求。5、现在古城旅游投资有限公司、建水县烟草公司没有向我方主张租金并不代表以后不主张。此外，对原判认定的其余事实无异议。上诉人熊胜保对一审法院认定事实无异议。上诉人李绍兵二审中提交了2020年7月7日建水县公安局城北派出所《调解协议书》一份，用以证明一审判决后，双方当事人已经达成了协议。上诉人熊胜保对李绍兵提交的调解协议无异议，并表示正在搬迁厂房，房子已经拆掉了。二审经审查认为，李绍兵提交的《调解协议书》，熊胜保无异议，二审予以采信。综上所述，本案二审审理查明的事实，除将一审判决认定2019年7月24日李绍兵与建水古城旅游投资有限公司签订租赁合同后，李绍兵支付了2019年的租金3万元，更正为：李绍兵于2019年6月25日支付租金，7月24日签订租赁合同。该租赁合同第五条第3款“特别约定。未经甲方书面认可的情况下，乙方不得转租空地。…”。此外，二审法院认定的其余认定事实与一审法院认定事实相同。二审还另查明：2020年7月7日，经建水县公安局城北派出所调解，熊胜保（甲方）与李绍兵（乙方）达成了书面调解协议，主要内容为：1、自协议签订之日起，甲方不得在复烤厂厂区内进行生产活动，若有违反乙方有权对复烤厂厂区进行封堵，甲方不得干涉。2、自协议签订之日起四十日内（2020年7月7日至2020年8月18日止），甲方必须将厂区内的个人财物和生产垃圾全部搬走和清理。3、此协议为一次性调解，今后双方不得再因此事干扰对方的正常生活和工作。本院认为：上诉人李绍兵违反与建水古城旅游投资有限公司签订的《租赁合同书》第五条第3款“特别约定。未经甲方书面认可的情况下，乙方不得转租空地。…”的约定，将其向建水古城旅游投资有限公司承租的位于建水县临安镇沙沟村的红河州烟草公司建水分公司原复烤厂土地（临安点空地）出租给熊胜保，而且租赁期限超过其承租的期限。因此，李绍兵与熊胜保签订的《建水县复烤厂闲置土地租用合同》无效。双方因该合同取得的财物，应当予以返还。熊胜保已经实际使用的李绍兵与建水古城旅游投资有限公司租赁期限内的场地租金，按照双方约定熊胜保已经支付给李绍兵。超过李绍兵与建水古城旅游投资有限公司租赁期限即2020年1月1日至2020年7月31日的租金，因建水古城旅游投资有限公司未向李绍兵收取，李绍兵也无权向熊胜保收取。熊胜保已交纳李绍兵的2020年1月的场使用租金，双方无争议，二审不予处理。对于李绍兵向熊胜保收取的押金4万元，因本案租赁合同无效，应当由李绍兵返还熊胜保。故一审判决由李绍兵返还熊胜保押金4万元并无不当。上诉人李绍兵在一审中已经放弃的要求熊胜保支付2020年2月1日起至返还场地期间的租金的诉讼请求，在二审中重新主张，不符合法律规定，二审不予支持。上诉人李绍兵主张上诉人熊胜保应支付律师费，因导致双方签订的合同无效，双方均有责任，该主张二审不予支持。上诉人熊胜保认为李绍兵不具备诉讼主体资格，一审遗漏适格的原告，要求撤销原判，将本案发回重审，不符合法律规定，二审不予采纳。双方对拆除租赁场地内熊胜保搭建的建筑及设施设备，搬走物品，恢复原状并返还租赁场地，在一审庭审后已经达成协议，二审中双方均无异议。一审判决书中熊胜保辩称李绍兵于2020年2月30日向其发送解除租赁合同通知书时间有误，二审中，熊胜保更正为2020年1月30日。一审法院认定双方未超过李绍兵与古城旅投公司的剩余租赁期限2019年1月1日至2019年12月31日的租赁合同有效，超过部分无效没有法律依据。鉴于双方当事人签订的租赁合同已经履行，且履行期限已经届满，一审法院仅确认合同部分无效不影响本案的实体处理，因此，二审对一审判决予以维持。综上所述，李绍兵、熊胜保的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由李绍兵负担750元，熊胜保负担50元。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 何玉琼审判员 陆 斌二〇二〇年八月七日书记员 张 飞