四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7325号 上诉人（原审原告）：四川中原物业顾问有限公司成都分公司，营业场所：四川省成都市武侯区火车南站西路27号“英联国际商务中心”楼盘1栋楼1510号。 负责人：庄泽宝，董事。 委托诉讼代理人：罗玲，四川原友信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都嗨房网络技术有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道利民二街55号1栋1层。 法定代表人：王亚君，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李琪，国浩律师（成都）事务所律师。 原审第三人：成都锐力投资管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道南段345号4栋1层1号。 法定代表人：毕延春，执行董事。 上诉人四川中原物业顾问有限公司成都分公司（以下简称中原公司）因与上诉人成都嗨房网络技术有限公司（以下简称嗨房公司）及原审第三人成都锐力投资管理有限公司（以下简称锐力公司）居间合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中原公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判嗨房公司支付佣金246316元及截至付清日止资金占用利息损失；2.本案一、二审诉讼费用（含公告费、保全费等）由嗨房公司承担。主要事实和理由：一审法院事实认定错误。首先，刘厚光和张彪/胡园园的三套房屋满足结算支付佣金条件。刘厚光与《项目客户确认单》中记载的刘哥是同一人。张彪/胡园园是由嗨房公司书面确认的由中原公司推介成交的客户，即使在《商品房买卖合同—签署确认函》中备注信息为“审核”，但客户按揭贷款手续应该早就办下来了，应当达到了结佣条件。其次，《收款确认函》确认的佣金数额仅仅是对当次需付佣金数额的确认，不代表对全部佣金数额的确认，故并不是对佣金数额进行了书面变更确认，并且根据《收款确认函》中所载的佣金金额与每套房源的购房总金额比对，并不能计算出固定的推介点数，这显然不符合常理。 嗨房公司辩称，一审判决对满足结算支付佣金条件的房源数量和佣金计付标准认定都是准确的，请求驳回中原公司的上诉请求。 锐力公司未发表陈述意见。 嗨房公司上诉请求：1.请求确认嗨房公司应付中原公司佣金中应予扣除60000元处罚款项，扣除后应付佣金为42105.78元；2.本案一、二审案件受理费由中原公司承担。主要事实和理由：案涉销售代理项目属于分包项目，需由开发商锐力公司先向嗨房公司结算支付佣金后，嗨房公司再向中原公司支付佣金。因中原公司的违规带客行为，导致锐力公司在应向嗨房公司支付的合同款中直接扣除了60000元罚款，故嗨房公司可以主张直接扣除应支付中原公司的相应佣金。一审法院要求嗨房公司就该笔款项另行诉讼属于法律适用错误，请求二审法院依法改判，支持嗨房公司的上诉请求。 中原公司辩称，嗨房公司的上诉请求没有事实和法律依据。中原公司是否有违规带客的行为并未确定。嗨房公司与锐力公司之间关于违规带客按每次20000元支付违约金的约定与中原公司无关。 锐力公司未发表陈述意见。 中原公司向一审法院提出诉讼请求：1.嗨房公司支付中原公司佣金246316元；2.截至付清之日止的损失赔偿金（以246316元为基数，按银行同期贷款利率的比例，从2017年4月1日暂计算至2019年1月14日为21222元）；3.本案诉讼费用（含公告费、保全费等）由嗨房公司承担。 一审法院认定事实：锐力公司委托嗨房公司销售“大源·欢乐颂”项目房源。锐力公司与嗨房公司在一审庭审中一致确认锐力公司向嗨房公司结算支付佣金应满足如下条件：1.必须要有经锐力公司授权代表（吴小忆）签字确认的项目客户确认单；2.客户首次到访，必须在1个月内完成在锐力公司处购房；3.如果涉及确认单与最终签约主体不一致的，嗨房公司需要向锐力公司提交带看人与最终签约主体的直系亲属关系有效证明（限父母、配偶、子女），同时还需要《认购书》《商品房买卖合同》《客户登记确认单》中的客户名字和电话号码对应一致，锐力公司才会向嗨房公司结佣，《客户登记确认单》必须要经锐力公司的现场销售经理吴小忆作为确认人在确认单上签字，然后才能够确认为是嗨房公司带看的有效客户，才能满足结佣条件；4.必须完成锐力公司处购房，完成合同备案；5.如果是一次性付款的客户，必须结清全部购房款，如果是按揭客户，则客户需与银行签订完成《借款抵押合同》，如果是分期付款，客户必须支付购房款达到50％以上。 2016年9月28日，嗨房公司（甲方）与中原公司（乙方）就上述项目销售事宜签订《嗨房网大源·欢乐颂推介合作协议》（以下简称合同），约定：甲方委托乙方推介合作项目，项目推介销售房源为欢乐颂住宅及公寓产品，合作期限自签订本合同2016年9月28日至2017年3月31日；推介购房奖励政策内容为奖励金额＝购房总金额×推介点数，推介点数住宅为2%，公寓为2.5%；推介购房确认流程为“1.指定合作单位员工要推介客户上门需提前报备，提前通知推介项目对接人到访时间；2.指定合作单位员工陪同新客户到访推介项目；3.在甲方查明确认该客户从未到访过推介项目后，填写《客户确认单》，一式三份，开发商、经纪公司、嗨房网各一份；乙方带访客户保护期为30天，超过时间须重新带访确认；4.在甲方查明确认该客户此前到访过售楼部，但距首次到访时间超过90天，方可填写《客户确认单》，一式三份，开发商、经纪公司、嗨房网各一份”；推介奖励支付及其前提“1.佣金结算方式及时间：客户一次性付款，甲方在客户签订《成都市商品房买卖合同》，付完首付，且乙方提供好了甲方所需要的相关材料后，3个工作日内支付乙方佣金。客户办理银行贷款，在客户签订《成都市商品房买卖合同》，完成首付，且乙方提供好了甲方所需要的相关材料后，3个工作日内支付乙方佣金。若一个月内客户由于自身按揭办不下来等原因退房，那么乙方须无条件退换甲方支付乙方的该退房房源的佣金。甲方支付佣金的方式为转账，乙方应向甲方提供相应金额的符合税务要求的合法发票。乙方账户：四川中原物业顾问有限公司成都分公司，开户行：建设成都岷江支行，账号：51×××87。2.成交客户界定以《客户确认单》登记客户及其直系亲属为准。3.有效客户：经乙方书面或填写《客户确认单》由开发商指定现场负责人签字确认后的才能视为乙方有效转介客户，合同解除后乙方客户到访30日内成交亦视为有效客户；若到访后意向客户在30内未成交，乙方需在30日后带客户到甲方现场报备，甲方视其为有效客户。4.无效：若转介客户自确认之日起超过保护期仍未成交且未再次做确认，则客户视为无效客户。如以下三个考核项乙方均未完成，甲方有权单方面终止合作协议：ａ.每月成交未达到2套及以上；ｂ.合作单位不得在开发商指定红线区域（售楼部半径800米范围）内截客。若在该区域内乙方违规截客，一经发现，乙方应按15000元／次向甲方支付违约金，同时，甲方有权立即解除本协议，且不需要承担任何违约责任；ｃ.合作单位不得在售楼部案场内洗客。若在该区域内乙方违规洗客（判定方式不限于：照片、客户回访、现场监控等），一经发现，乙方应按15000元／次向甲方支付违约金，同时，甲方有权立即解除本协议，且不需要承担任何违约责任。5.合作单位推介的客户最终成交的户型需与本协议中所约定的推售房源相一致。 签订上述《嗨房网大源·欢乐颂推介合作协议》后，中原公司为“大源·欢乐颂”项目推介客户。2017年4月14日，嗨房公司在一份《商品房买卖合同—签署确认函》落款的甲方处盖章，该函载明：甲乙双方核实确定，以下经“中原地产”带客至甲方并成交客户已签署商品房买卖合同，共计32套，其中有两套客户姓名为“张彪/胡园园”，该两套备注信息为审核。 嗨房公司在向中原公司付款前，由嗨房公司向中原公司提供内容经制作完成的《收款确认函》，中原公司收到函件仅加盖印章后返给嗨房公司，嗨房公司再支付佣金。中原公司共盖章并返给嗨房公司8份《收款确认函》，共包含了33套房源，其中有32套包含于本案诉争的35套房源中，该32套房源中又有两套房源的客户名字和房号均一致，属重复，故《收款确认函》实际有31套房源属本案诉争房源，即为诉争35套房源中除嗨房公司抗辩主张的不满足结佣条件的4套（“刘厚光”、“张梦洁”、两套“张彪/胡园园”）外的剩余31套房源；该8份《收款确认函》载明的佣金合计金额为528046.74元，减去重复的和非案涉的房源后，佣金合计金额为497483.48元。 嗨房公司实际向中原公司支付案涉合同款项共计416377.7元。 一审庭审中，中原公司明确其主张应支付佣金的推介房源数量为35套。该35套与上述《商品房买卖合同—签署确认函》中确认的32套相差的3套分别为“刘厚光”、“张梦洁”、“叶正文”，其中就“叶正文”这套嗨房公司已向中原公司支付佣金19947元。嗨房公司确认“刘厚光”、“张梦洁”亦是由中原公司带看并实际成交，但不确认买受人与看房人是否一致，主张该两套不满足结佣条件。嗨房公司还主张《商品房买卖合同—签署确认函》中的末尾两套“张彪/胡园园”亦均不满足结佣条件。嗨房公司对中原公司主张的房屋成交总价格无异议，其中中原公司主张“张梦洁”的成交总价为1050000元。 一审另查明，锐力公司于2016年12月28日向嗨房公司开具《罚款通知单》，载明：根据嗨房公司与锐力公司签订的协议，分销经纪人不得在售楼部1公里范围内拦截客户；发现嗨房公司整合的下属分销机构中原房产在双方约定的禁区内拦截客户，共发现违规次数3次，共计处罚罚款60000元。嗨房公司与锐力公司在一审庭审中一致确认该60000元已从锐力公司应向嗨房公司支付的合同款项中予以扣减。 一审法院认为，中原公司与嗨房公司签订的《嗨房网大源·欢乐颂推介合作协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效；中原公司与嗨房公司均应按照该合同约定履行义务。本案中，中原公司与嗨房公司之间的争点主要集中在满足结算支付佣金条件的推介房源数量以及佣金计付标准。 （一）关于满足结算支付佣金条件的推介房源数量。中原公司主张应支付佣金的有效推介房源数量为35套，嗨房公司确认其中有31套满足结算支付佣金的条件，剩余4套为双方争议所在，该四套为“刘厚光”、“张梦洁”以及两套“张彪/胡园园”。就佣金结算支付条件，合同中有推介购房确认流程、推介奖励支付及其前提等相关约定，根据该相关约定内容及各方当事人的当庭陈述，需有锐力公司的现场负责人吴小忆的签字确认方能认定为有效客户，从而才能满足支付佣金的条件。就前述争议的四套房源，对中原公司针对此提交的证据材料进行逐一分析认定：1.“刘厚光”既非《商品房买卖合同-签署确认函》中确定的客户，也非《收款确认函》中确认的客户，中原公司提交的关于“刘厚光”的《项目客户确认单》中记载的客户姓名为“刘哥”而非“刘厚光”，《项目客户确认单》中也无锐力公司现场负责人的签名确认，中原公司提交的其余关于“刘厚光”的证据材料均为复印件，不具证明力；中原公司提交的证据不足以证明“刘厚光”满足结算支付佣金条件，一审法院对此不予确认。2.就“张梦洁”这户，中原公司提交了有锐力公司现场负责人吴小忆签名和嗨房公司欧正林签名的《项目客户确认单》C联原件，锐力公司和嗨房公司提出中原公司提交的A联复印件和C联原件不一致，认为中原公司存在变造证据的可能，就此《项目客户确认单》，一审法院认为，虽《项目客户确认单》C联原件与A联复印件有不一致之处，C联中的联系电话2印记不清晰，但根据优势证据原则，《项目客户确认单》有一式三联，其中C联中有锐力公司现场负责人吴小忆和嗨房公司欧正林签名，该签名字迹真实，在嗨房公司、锐力公司未提交相反证据证明该复写联属变造的情形下，该复写C联原件应与手写联原件具备同等效力，一审法院对《项目客户确认单》C联原件的真实性、合法性予以确认；且在复印件与原件不一致的情况下，应以原件C联为准。同时，该《项目客户确认单》中记载的客户姓名虽为“张哥张姐”，但据锐力公司核查，确有张梦洁在锐力公司处购房，在购房合同中记载的电话也与《项目客户确认单》中的联系电话2相印证，虽《项目客户确认单》中的联系电话2模糊不清，但通过仔细查看尚能识别，锐力公司也当庭表示若客户确认单中的客户姓名并非全名，但是确认单中的电话号码和订立购房合同时记载的号码能相互印证的，也能确认满足结算支付佣金条件；再结合前述查明锐力公司现场负责人吴小忆和嗨房公司欧正林也共同在《项目客户确认单》中签字确认的事实，一审法院对“张梦洁”这套推介房源满足结算佣金支付条件予以确认。3.“张彪/胡园园”系由嗨房公司书面确认的中原公司推介成交客户，但《商品房买卖合同—签署确认函》对应该户的备注信息为“审核”，而中原公司提交的网签合同信息查询记录不能证明其符合合同约定的满足支付佣金的条件，合同中明确约定有效客户的确定条件之一是需要锐力公司现场负责人的签字确认，基于系锐力公司委托嗨房公司销售，嗨房公司再与中原公司订立合同，故而客户购买房屋是否系基于中原公司提供居间服务而促成需由锐力公司予以确认，合情合理，因此仅有嗨房公司确认该房屋系由中原公司提供的居间服务，而中原公司未提交关于符合结佣条件的相关材料，并不能满足支付佣金的条件，对中原公司关于“张彪/胡园园”两套推介房源应予结算支付佣金的主张，一审法院不予支持。 （二）关于佣金计付标准。中原公司主张应按照合同约定的比例结算支付佣金；嗨房公司主张双方在履行合同的过程中对佣金的结算比例进行了调整，实际应按照《收款确认函》中的金额进行结算支付。就此争点，一审法院认为，虽嗨房公司未能明确与中原公司在履行合同过程中对于佣金的计收比例按何方式进行调整，根据《收款确认函》中的金额也不能计算出固定的调整比例，但《收款确认函》中对于每一套房源都确定了具体的佣金数额，且该数额也得到中原公司的盖章确定，嗨房公司按照《收款确认函》确定的数额进行付款，则应视为双方在合同的实际履行过程中对应支付佣金的数额通过书面形式进行了书面变更确认，应以变更后的数额为准，即应以《收款确认函》中确定的每一套房源佣金数额为准。结合前述查明，《收款确认函》确定的案涉无争议的31套房源佣金合计数额为497483.48元，嗨房公司实际已向中原公司支付的案涉合同款项共计416377.7元，故而就该31套无争议的推介房源，嗨房公司还应向中原公司支付佣金81105.78元。同时，前述认定中确认“张梦洁”这户应予结算支付佣金，双方未就该户佣金比例达成过新的一致意思表示，故佣金的计收比例仍应按照合同约定履行，嗨房公司对中原公司主张的购房总价无异议，其中“张梦洁”这套推介房源的购房总价为1050000元，故而按照合同约定计算出这户应支付佣金数额为21000元（1050000元×2%）。因此，嗨房公司应向中原公司支付的佣金总金额应为102105.78元（81105.78元+21000元）。 （三）嗨房公司的其他抗辩。嗨房公司主张实际支付佣金数额与《收款确认函》确定的数额不一致的原因为嗨房公司扣减了相应的税费，以及扣减了因中原公司违规带看导致嗨房公司被锐力公司处罚扣款的损失。1.关于税费，合同中并未约定佣金应扣减税费后支付，嗨房公司关于扣减税费的理由缺乏合同依据，且于法无据，一审法院不予支持。2.关于处罚扣款，虽嗨房公司与锐力公司一致确认系因中原公司的原因导致嗨房公司被锐力公司扣减了60000元合同款项作为处罚，但本案中，嗨房公司并未提出反诉主张，本案对此不予审查认定，嗨房公司可另行主张。因此，嗨房公司的上述两点抗辩主张均不能成立，一审法院不予采纳。 （四）关于中原公司要求嗨房公司支付损失赔偿金的诉请。由于合同中约定“且乙方提供好了甲方所需要的相关资料后，3个工作日内支付乙方佣金”，而中原公司未举证证明其在起诉前曾向嗨房公司提交有效完整的结算支付佣金所需要的相关材料，故迟延履行给付佣金的损失应从第一次开庭之日2019年5月15日，即中原公司向嗨房公司出示相关材料之日开始计算，该损失为资金占用利息损失，计算标准应为中国人民银行同期同档贷款基准利率，由于银行业相关规定变化，自2019年8月20日起计算标准应为全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，中原公司的诉请部分成立，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、嗨房公司于判决发生法律效力之日起十日内向中原公司支付佣金102105.78元及资金占用利息损失（资金占用利息损失的计算方式：以欠付佣金为基数、以中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准从2019年5月16日起计至2019年8月19日止，以欠付佣金为基数、以全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准从2019年8月20日计至佣金付清之日止）；二、驳回中原公司的其余诉讼请求。案件受理费2657元，由中原公司负担1357元，由嗨房公司负担1300元。 二审审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。 本院认为，根据各方的诉辩意见及审理查明的事实，本案的争议焦点为：1.满足结算支付佣金条件的房源数量如何确定，核心是刘厚光房源及张彪/胡园园两套房源，共计三套房源是否满足结算佣金条件；2.佣金计付标准；3.嗨房公司主张扣除60000元的罚款应当以反诉方式还是以抗辩方式在本案中行使权利，若嗨房公司有权以抗辩方式行使该权利，中原公司是否存在在案涉合同约定的范围内拦截客户的行为以及具体次数及相应的后果。本院综合分析评判如下： 一、关于刘厚光房源及张彪/胡园园两套房源是否满足结算支付佣金的条件的问题。嗨房公司（甲方）与中原公司（乙方）签订的《嗨房网大源·欢乐颂推介合作协议》约定：“第四条：推介购房确认流程：3.在甲方查明确认该客户从未到访过推介项目后，填写《客户确认单》，一式三份，开发商、经纪公司、嗨房网各一份；乙方带访客户保护期为30天，超过时间须重新带访确认。第五条：推介奖励支付及其前提：2.成交客户界定以《客户确认单》的登记客户及其直系亲属为准。3.有效客户：经乙方书面或填写《客户确认单》由开发商指定现场负责人_____签字确认后的才能视为乙方有效转介客户……”根据上述协议，满足结算支付佣金条件的客户以《客户确认单》的登记客户及其直系亲属为准，且《客户确认单》应由锐力公司指定现场负责人签字确认。在刘厚光房源中，中原公司提交的《客户确认单》载明客户姓名为“刘哥”，即便“刘哥”与刘厚光是同一人，但该《客户确认单》上没有锐力公司现场负责人签字确认，按照协议约定，并不满足结算支付佣金的条件。在张彪/胡园园两套房源中，中原公司主张，嗨房公司在《商品房买卖合同—签署确认函》中书面确认了张彪/胡园园系由中原公司推介成交的客户，即便备注信息为“审核”，但张彪/胡园园已经办理了贷款手续，应当达到了结佣条件。本院认为，《商品房买卖合同—签署确认函》备注信息中为“审核”，说明了该房源当时尚不满足结佣条件，中原公司也未提交该房源此后满足结佣条件的印证材料，房屋办理了贷款手续并非必然达到结佣的标准。根据协议约定，满足结佣条件的客户需要有锐力公司签字的《客户确认单》，张彪/胡园园两套房源没有《客户确认单》，不能认定为满足结佣条件。故，中原公司关于刘厚光房源及张彪/胡园园两套房源已满足结算支付佣金条件的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。 二、关于佣金计付标准的问题。中原公司对《收款确认函》均盖章确定，且中原公司收取佣金以来，并未就收到的佣金数额提出异议，应视为对《收款确认函》载明的佣金金额的确认。因此，对《收款确认函》中已载明的房源，双方按照《收款确认函》中的佣金数额进行结算，并无不妥。 三、关于嗨房公司主张的60000元罚款是否在应付中原公司的佣金中扣除的问题。本院认为，嗨房公司在本案中关于要求在应付中原公司的佣金中扣除60000元罚款的主张，属于提出抗辩。一审未予审查该争议问题错误，应予纠正。从嗨房公司主张的款项产生情况来看，该罚款系因锐力公司与嗨房公司约定，分销经纪人不得在售楼部1公里范围内拦截客户，而嗨房公司的分销机构中原公司违规截客3次，故锐力公司处罚嗨房公司60000元罚款。首先，锐力公司与嗨房公司关于罚款的约定不能作为约束中原公司的依据；其次，根据嗨房公司（甲方）与中原公司（乙方）签订的《嗨房网大源·欢乐颂推介合作协议》约定“合作单位不得在开发商指定红线区域（售楼部半径800米范围）内截客。若在该区域内乙方违规截客，一经发现，乙方应按15000元/次向甲方支付违约金，同时，甲方有权立即解除本协议，且不需要承担任何违约责任”故只有当中原公司有在售楼部半径800米范围内截客的情形时，才会按15000元/次支付违约金。嗨房公司提交的证据不足以证明中原公司有合同约定的违规行为，故对嗨房公司主张扣除60000元罚款的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，中原公司和嗨房公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3642.12元，由四川中原物业顾问有限公司成都分公司负担2342.12元，由成都嗨房网络技术有限公司负担1300元。 本判决为终审判决。 审判长  范伟 审判员  冷雪 审判员  苏展 二〇二〇年八月二十六日 书记员  唐益