重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020渝01民终5156号上诉人（原审原告）：李发清，男，1966年2月17日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：杨璐，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖薇，重庆时济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：简恩伟，男，1962年7月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：龚涛，北京市京师（重庆）律师事务所律师。上诉人李发清因与被上诉人简恩伟房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初19306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李发清及其委托诉讼代理人杨璐、肖薇，被上诉人简恩伟的委托诉讼代理人龚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李发清上诉请求：1.撤销原判第四项；2.改判简恩伟向李发清支付违约金50万元；3.本案诉讼费、保全费等由简恩伟承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清。人民法院调整违约金应当以实际损失为基础，但一审法院并未对李发清的实际损失予以查明，此部分事实不清。二、一审判决适用法律错误。1.本案应由简恩伟对约定违约金数额过分高于实际损失承担举证责任，否则不能否定双方对违约金数额的明确约定，根据优势证据规则，应当认定合同约定违约金条款有效而予以适用。2.一审判决认定案涉房屋产权现状及产权过户存在不确定风险等均属李发清在签订合同时应当预见的范围，从而认定李发清具有过错，是对法律条文的错误理解和适用。任何交易均存在可预见风险，不能因为合同风险的可预见性就让可预见方承担该风险。双方在合同中对违约金金额有明确约定，综合考虑此部分违约金与弥补房屋市场价差额的损失部分相差不大，应得法院支持。3.一审判决因李发清在合同签订后长达七年的时间，未及时维护自己的权利为由，认定李发清存在过错，是对法律条文的错误理解和适用。首先，李发清是否及时维护自己的权利将违约方诉至法庭不属于合同履行义务。李发清按照合同约定支付了购房款已完成合同全部履行义务，不应承担合同违约责任。其次，李发清按照合同约定支付了全部购房款李颖取得房屋所有权及房屋当期交易对价且不存在其他将合同损失扩大的行为。简恩伟答辩称，一、简恩伟实际支付的房款金额为39.8万元，尚欠尾款1万元未付。因简恩伟与陈波存在其他经济往来，简恩伟指示李发清将尾款支付给陈波。合同约定过户当日支付尾款，支付尾款和过户当应同时履行，李发清未支付尾款，简恩伟有权拒绝其过户的请求。二、案涉房屋系安置房，其产权初始登记较普通商品房产权登记有所不同，需要原安置权利人携拆迁安置相关资料原件现场办理。合同签订是，李发清就已经充分了解案涉房屋非简恩伟本人安置所有等事实。导致案涉房屋未能办理产权初始登记过错不在简恩伟，合同约定在案涉房屋产权证办理后三十个工作日内简恩伟配合过户条件未成就。李发清就合同未能履行继而产生损失也有重大过错，应当承担相应的责任。三、就违约金数额，简恩伟主观无违约意图，客观无违约行为，合同无法继续履行系李发清自身原因及第三人导致。李发清已经占有使用案涉房屋多年，在其未证明实际损失的情况下约定违约金显然过高，且应冲抵李发清占有使用房屋的费用。四、就保全费用，因简恩伟不存在违约行为，在房屋产权过户有途径可以解决的情况下，李发清选择解除合同提起诉讼，由此产生的保全担保费应由其自行承担。李发清向一审法院起诉请求：1.解除李发清与简恩伟签订的《房屋买卖合同》；2.判决简恩伟返还李发清已支付的购房款408000元及资金占用利息149917.33元（该资金占用利息按中国人民银行同期贷款利率从2013年3月4日起，计算至2019年10月31日止）；3.判决简恩伟赔偿李发清违约金500000元；4.本案诉讼费、保全费、保全担保费由简恩伟负担。一审法院经审理查明：2013年3月4日，李发清作为乙方（购买人）与作为甲方（出售人）的简恩伟签订《房屋买卖合同》，双方约定：“一、房屋基本情况：1.甲方所售房屋坐落于重庆市沙坪坝区；2.该房屋建筑面积101.24平方米；3.该房屋由甲方以拆迁安置方式取得；4.该房屋占用范围内的国有土地使用权以划拨方式取得；5.该房屋无抵押情况；6.甲方保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何权利转移受限制情况，相关权利人同意出售上述房屋并保证该房屋结构无拆改已得到相关行政管理部门的同意，并持有合法、有效证明文件（安置房购房协议原件），如有产权纠纷，甲方应承担相应的债务纠纷及其违约责任。二、成交价格及成交方式：1.该房屋总成交金额为408000元整。2.成交方式：甲乙双方系通过房屋中介达成该房屋买卖，该房房屋中介服务所名称为：兴乔房屋中介服务所，该经纪机构工商执照备案证书号：500106600245868。三、付款方式：乙方按两次付款方式按期付款：签定该房屋买卖协议时付款人民币398000元。房屋产权证过户到乙方或者乙方指定名下时再付尾款10000元。四、税费承担：过户费用不得超出7000元，因为过户时已满五年，如果超出7000元乙方不承担任何责任与费用。甲方负责提供过户手续，给乙方并协助过户完善相关合同手续。五、房屋交付：甲方应当在签定合同当日将房屋交付给乙方，房屋交付时，应当履行以下手续：1.甲方保证该房屋附属设施、设备保持良好。2.甲方结清已经产生的水、电、气、电话、有线电视、物业管理、专项维修资金等相关费用，并协助乙方办理上述项目过户登记手续。3.甲方、乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收。4.甲方将相关费用缴结票据交付乙方。5.移交房门钥匙。六、权属转移登记：甲乙双方同意，自本合同签订之日起三十个工作日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续（现房屋产权证待办之中，甲方应先将此房产登记相关资料交到此小区物管处）。在该房、房屋产权证下来后，由甲、乙双方共同到区房屋交易所办理此套房屋的过户手续，甲方必须保证在三十个工作日内无条件地协助陪同乙方将此房房屋产权证办理到乙方或乙方指定名下。如甲方未能将该房房屋产权证顺利过户到乙方或乙方指定名下，则视为甲方违约，按照以下（第七条）违约责任赔付违约金。七、未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任：甲方签字后，悔约不卖该房或者在该房房屋产权证取得后故意拖延未能在三十个工作日内为乙方办理过户手续的或者以其它理由再次索要其它任何费用，每逾期一日按总购房款的千分之二计算滞纳金给乙方，逾期超过半年时，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方已付房款并且承担乙方伍拾万元违约金给乙方。乙方签字后，毁约不购买该房或者违反本合同约定未能在约定时间内支付约定的房款，每逾期一日按总购房款的千分之二计算滞纳金给甲方，逾期超过半年时，甲方有权单方解除合同，乙方所缴购房款不予以退还并承担伍拾万元违约给甲方。八、其他约定：（一）甲方保证已如实介绍该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况、乙方已对上述地产作了充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。（二）随房屋同时转让的设施设备、装饰材料、相关物品由甲乙双方另行约定。（三）本合同所列地址为各方准确联系地址，相关文书送达到该地址，即视为送达给本人，任何一方地址变更，应及时书面通知相关方，否则自行承担才目关责任。（四）若遇争议，双方应协商解决；协商不成的，可依法向人民法院起诉或者向重庆仲裁委员会申请仲裁。（五）本合同未尽事宜，可补充或变更相关约定，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。本合同连同附件共三页，经双方签字或盖章方生效。本合同壹式三份，甲乙双方各执壹份，兴桥房屋中介服务所执壹份，具有同等法律效力。兴桥房屋中介服务所必须协助甲、乙双方办理此房产的过户相关手续。本合同自签订之日起生效”。该合同见证方处有“沙坪坝区兴桥房屋中介所”的印章（审理中，原告李发清还举示《见证书》一份，该《见证书》以重庆市璧山县大路法律服务所的名义出具，内容为：重庆市璧山县大路法律服务所接受简恩伟、李发清委托，进行房屋买卖合同事项见证，兹证明简恩伟与李发清于2013年3月4日所签订的房屋买卖合同具有真实性、合法性、有效性；简恩伟对该见证书予以认可）。上述合同签订后，李发清按约向被告简恩伟支付购房款408000元，简恩伟出售《收条》一张，载明：“简恩伟今收到李发清交来购买安居小区Ｆ栋13-4房款，房款共计总金额为408000元（大写肆拾零捌仟元）整。收款人简恩伟”，简恩伟合同签订当日即将涉案房屋交付李发清，李发清接房后居住使用至今。由于李发清要求简恩伟协助其办理涉案房屋产权过户登记手续未果，李发清遂提起本案诉讼。一审法院另查明，涉案房屋系简恩伟通过向案外人购买安置房指标形式购买，其中不动产权属登记部门档案查询显示：位于重庆市沙坪坝区陈家桥街道办事处，登记日期为2013年11月19日，房屋建筑面积102.19平方米，该房屋项目名称为“陈家桥镇拆迁安置（还建）房”。重庆市沙坪坝区人民政府陈家桥街道办事处保存的该房屋档案材料显示：2004年12月11日，熊全芳以户主身份作为乙方与作为甲方的重庆市大学城城区建设委员会签订《征地拆迁货币安置住房协议书》，约定：因重庆市大学城建设需要，甲方需对乙方房屋进行拆迁，确认的安置对象为在籍农转非人员2人，即熊全芳（户主）、黄莲芬（妻），其2人作为农转非人员住房安置对象按20平方米／人应享受安置面积40平方米，按货币安置标准每平方米1000元，扣除砖墙预制盖结构补偿价格每平方米200元计算，其货币安置费为32000元；乙方为2人户，每人一次性发放搬迁补助费500元，共计1000元；另加旧房补偿40574元、附着物补偿4745元，合计甲方应支付乙方的款项为78319元。同日，熊全芳与重庆市大学城城区建设委员会还签订《补充协议》一份，对熊全芳的搬迁奖励、电力设施补偿、搬家费等事项进行了约定。同日，熊全芳出具《承诺书》一份，载明：我承诺自今日起，交出所住已签订拆迁协议的房屋，由沙区国土局征地办公室自行处置。因施工所需不能拆除房屋材料及室内设施，不要求另行补偿。本承诺书自签订以后，未及时迁出而继续居住所引起的安全隐患由本人自行负责。重庆市大学城城区建设委员会在该承诺书上盖章。2007年10月31日，被告简恩伟以熊全芳的名义、作为乙方与作为甲方的沙坪坝区陈家桥镇人民政府签订《陈家桥镇安置房回购协议书》，约定：乙方自愿选择甲方修建的位于陈家桥××住房××安置房，该安置房协议初步约定面积共101.24平方米，实际结算面积以产权登记面积为准。房屋面积总价款及权证代办费、水电气初装费等乙方应付甲方费用共计为98942.80元，甲方应在2008年1月31日前将房屋交给乙方。该合同乙方签字处有“简恩伟”的签名。一审法院还查明，李发清向一审法院申请财产保全，因财产保全担保问题支付中国大地财产保险股份有限公司重庆分公司财产保险服务费1200元（保全担保费）。一审审理中，简恩伟表示双方在合同中约定的“甲方应先将此房产登记相关资料交到此小区物管处”客观上是无法履行的，也没有相关收取资料的单位。李发清为证明其主张，还举示了《委托书》和《大学城安置房指标有偿转让协议》，其中《委托书》载明：“今委托简恩伟前来办理熊全芳在陈家桥安置区回购房一切手续,因本人不能前来,并委托简恩伟全权办理。委托人地址：重庆市沙坪坝区，身份证号码5102224××××××××。2007年5月20日”，该《委托书》委托人签字处有“熊全芳”的签名及捺印；《大学城安置房指标有偿转让协议》显示：2007年5月20日，简恩伟作为受让人与作为转让人的熊全芳签订《大学城安置房指标有偿转让协议》，双方约定：“经双方自愿的原则，现转让人将自己大学城应分配的回购房指标有偿转让给简恩伟出资购买。一、转让人将大学城应分配的回购房在沙坪坝区陈家桥安置区内。承担熊全芳货币安置改定点购房应退奖励4000元，在购房中一并支付给大学城管委会。二、定点房应由简恩伟出资购买。付款后产权即归简恩伟所有。办理过户手续经费由受让人承担。由转让人提供相关证件并无条件协助受让人办证过户。三、现由简恩伟按定点房标准，装修转让方购买的对面安置房Ｂ幢1-1-3层（空白）号房屋，面积（空白）Ｍ2，达到水、电全通，天然气安装费2600元／户，简装可入住。其中（空白）Ｍ2装修费用抵扣回购房指标转让费，超面积56Ｍ2由转让方按80元／Ｍ2给付装修成本费。四、违约责任：单方违约不按此协议履行的，违约方给付未违约方壹拾万元正。五、根据以上条款，甲方应付乙方7080元，协议签订时一次付清。六、双方签订本协议本着自愿的原则，达成回购房指标有偿转让协议。七、本协议一式两份，双方协议人各执一份，双方签字生效，具有同等法律效力。”李发清据此主张《委托书》和《大学城安置房指标有偿转让协议》系李发清与简恩伟签订《房屋买卖合同》时，简恩伟为证明其对涉案房屋享有处分的权利而交给李发清的，简恩伟对李发清举示的《委托书》及《大学城安置房指标有偿转让协议》予以认可。李发清坚持认为，简恩伟的行为违反了《房屋买卖合同》第一条第6项及第六条约定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，李发清有权要求解除合同，坚持请求法院依法判如所请；简恩伟坚持认为其不存在违约行为，合同第六条的约定系格式条款，且简恩伟按照第六条约定履行“将此房产登记相关资料交到此小区物管处”的义务时，相关单位不收取资料，该义务简恩伟客观上无法履行，简恩伟坚持不同意解除合同，要求法院依法驳回李发清的诉讼请求。简恩伟同时表示，如果法院认定应当解除合同，李发清应当在合同解除后向简恩伟返还涉案房屋，李发清主张的违约金也过高，应当依法予以调低。由于双方分歧较大，一审法院调解未成。一审法院认为，李发清与简恩伟于2013年3月4日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方自当遵循诚实信用原则全面履行相应义务。关于房屋买卖合同是否应当解除以及简恩伟是否应当承担违约责任等应系双方当事人争议的焦点。结合李发清的诉讼请求，针对双方当事人争议的焦点，一审法院分别评述如下：（一）关于《房屋买卖合同》是否应当解除的问题依据《房屋买卖合同》第六条的约定，“甲乙双方同意，自本合同签订之日起三十个工作日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续（现房屋产权证待办之中，甲方应先将此房产登记相关资料交到此小区物管处）。在该房、房屋产权证下来后，由甲、乙双方共同到区房屋交易所办理此套房屋的过户手续，甲方必须保证在三十个工作日内无条件地协助陪同乙方将此房房屋产权证办理到乙方或乙方指定名下。如甲方未能将该房房屋产权证顺利过户到乙方或乙方指定名下，则视为甲方违约，按照以下（第七条）违约责任赔付违约金”。关于此约定应如何理解，李发清认为，简恩伟应当在合同签订之日起三十个工作日内将涉案房屋产权登记至简恩伟名下，在涉案房屋产权登记至简恩伟名下后，简恩伟应于三十个工作日内再将涉案房屋产权办理至李发清名下，因简恩伟未履行合同第六条的约定，因此要求解除合同；简恩伟认为，第六条约定系格式条款，并非双方签订合同时的真实意思表示，且限于涉案房屋的特殊产权属性，该条款客观上无法在约定的期限内履行。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案双方签订房屋买卖合同虽由房屋中介所居间促成，但双方的合同文本显然不具有格式合同未经协商、预先拟定、重复使用等特点，且无证据显示李发清以购买房屋为业，反复使用该合同文本、合同条款从事房屋买卖交易，简恩伟关于合同第六条约定系格式条款，且并非双方真实意思表示的辩解意见，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。本案中，双方签订房屋买卖合同已长达七年之久，李发清早已将全部购房款支付简恩伟，但简恩伟至今未将涉案房屋的产权过户登记至李发清名下，也无证据显示简恩伟在合同签订后有任何积极履行合同或者促成产权过户的行为，简恩伟的行为已构成根本违约，李发清提出解除合同，符合法律规定，一审法院依法予以支持。至于简恩伟所提出的关于原指标人多年下落不明，无法联系，简恩伟一直在积极寻找，以及其所谓的原指标人继承人内部存在分歧，在未解决继承份额前无法提交办证资料，也无法办理产权手续等的辩解意见，不能成为对抗李发清诉请解除合同的理由。相反，简恩伟的该辩解意见更能证实涉案房屋产权过户至李发清名下的道路依然漫长，李发清购买涉案房屋实现对房屋占有并取得完全产权之合同目的在长达七年的时间仍无法实现，且无法预期，现李发清要求解除双方签订的房屋买卖合同，可以说是别无选择，从一定程度上讲，也是其对自身合法权利的最终救济，不违反法律规定，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于李发清要求简恩伟退还其已支付的购房款408000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。相应地，李发清也应当将简恩伟交付给李发清的涉案房屋交还简恩伟。（二）关于李发清主张的违约金等其他诉讼请求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《房屋买卖合同》第六条、第七条约定，“如甲方未能将该房屋房屋产权证顺利过户到乙方或乙方指定名下，则视为甲方违约，按照以下（第七条）违约责任赔付违约金”，“七、未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任：甲方签字后，悔约不卖该房或者在该房房屋产权证取得后故意拖延未能在三十个工作日内为乙方办理过户手续的或者以其它理由再次索要其它任何费用，每逾期一日按总购房款的千分之二计算滞纳金给乙方，逾期超过半年时，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方已付房款并且承担乙方伍拾万元违约金给乙方”。本案中，简恩伟在长达七年的时间，既未按合同约定提交办证所需的相关资料，也无证据显示其有积极配合李发清办理涉案房屋产权过户登记手续的行为；况且，基于涉案房屋本身的安置房性质，恰如简恩伟所述，所谓的三十日内提交资料至权属登记部门在客观上基本就是不可能实现的，更谈不上后续的办证及过户问题，就算是如简恩伟所述，之后涉案房屋在2014年以后通知可以办理产权登记之时，也无任何证据显示简恩伟有积极协助李发清履行产权过户手续的行为，简恩伟的行为即便不属于合同约定的明显的悔约不卖房，也属于有意拖延履行产权过户义务，由此直接导致李发清至今未能取得涉案房屋的产权，简恩伟的行为已经构成根本违约，李发清有权依据双方合同第六条、第七条约定主张解除合同，并要求简恩伟支付违约金。至于简恩伟关于违约金过高的抗辩，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由此可知，违约金具有补偿性质，主要是为了弥补损失，违约金是否过高的判断标准应以实际损失为基础，再综合其他各种因素确定。本案中，鉴于简恩伟违约是事实，合同约定违约方应当支付违约金也是事实，简恩伟抗辩李发清主张的违约金过高，要求法院依法调低，但其并未提供证据证明李发清的实际损失小于合同约定的违约金。综合本案情况来看，涉案房屋属于安置房，且原安置权人并非简恩伟，房屋产权尚未登记，与普通商品房相比，在产权过户登记方面有一定特殊性和时间上的不确定性，对涉案房屋产权现状及产权过户存在的不确定风险等均属于李发清在签订合同时其应当预见的范围，且在合同签订后长达七年的时间，李发清也并未及时维护自己的权利，可以说对于作为判断违约金高低的基础的所谓实际损失，李发清本人也有一定的过错。因此，综合本案房屋成交价款、成交时间、房屋所处位置、周边配套情况、双方对损失的过错程度等，并基于公平和诚信原则，一审法院对李发清主张的违约金酌情调整为300000元。至于李发清主张的资金占用损失和保全担保费问题。一审法院认为，简恩伟占用李发清支付的购房款属实，但合同履行期间李发清对等地占用了简恩伟交付的房屋，李发清再主张资金占用损失有违公平原则，且不符合法律规定，一审法院依法不予支持。至于李发清主张的财产保全担保费，双方并无约定，且该费用本就属于李发清应当承担的必要诉讼成本，特别是在一审法院确定简恩伟应当支付李发清违约金的情况下，违约金已经可以弥补李发清的损失，李发清对此也不能再重复主张。因此，对于李发清的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条第二款、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起立即解除原告李发清与被告简恩伟于2013年3月4日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告简恩伟限于本判决发生法律效力后十日内返还原告李发清购房款408000元；三、限原告李发清于本判决发生法律效力后三十日内将被告简恩伟基于2013年3月4日《房屋买卖合同》出卖并交付的位于重庆市沙坪坝区房屋交还被告简恩伟；四、限被告简恩伟于本判决发生法律效力后十日内支付原告李发清违约金300000元；五、驳回原告李发清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费8800元，减半交纳4400元，财产保全费5000元，合计9400元（原告李发清已预交），由原告李发清负担3000元，被告简恩伟负担6400元。二审审理中，简恩伟举示以下证据：1.李发清于2013年3月4日出具给陈波的欠条一张，拟证明李发清尚欠1万元房款未支付；2.农村还建房个证办证资料，拟证明案涉房屋系安置房，办证需原安置权利人携带安置材料原件现场办理；3.简恩伟起诉黄莲芬、熊全芳房屋买卖合同纠纷一案的起诉状和受理通知书，拟证明李发清将案涉房屋相关材料原件提交法院后，简恩伟已积极向原安置权利人主张权利，要求办理产权证，简恩伟一直在积极处理房屋办证事宜。李发清质证认为：1.欠条的真实性认可，但欠条出具于全部款项付清之前，付清后简恩伟才出具的收条，但欠条没有交还李发清；2.办证材料无单位盖章，真实性不认可；3.起诉状和受理通知书的真实性认可，但与本案无关，不认可简恩伟的证明目的。针对上述证据，本院认证如下：1.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”该规定第五条第一款规定：“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼的代理人的自认视为当事人的自认。”李发清在一审庭审中举示了简恩伟于2013年3月4日出具的收条，载明收到房款408000元，且一审庭审中简恩伟的委托诉讼代理人明确陈述已经收到房款408000元，构成自认，故一审法院认定李发清付清房款408000元，并无不当。简恩伟举示的欠条，不能达到其证明目的，本院不予采信。2.简恩伟举示的农村还建房个证办证资料系打印件，真实性不予确认。3.简恩伟举示的起诉状和受理通知书涉及的是其与案外人之间的法律关系，与本案争议不具关联性，本院不予采信。二审询问中，双方均陈述案涉房屋产权尚未办理至初始权利人名下。李发清陈述案涉房屋现值约90万元，违约金不足以弥补其损失。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因简恩伟未在一审判决后上诉，其二审答辩中关于简恩伟未违约、违约金应冲抵房屋使用费用等意见，不属于本案上诉请求，亦不存在损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情况，故不属于本案二审审理范围。李发清上诉主张依据双方在《房屋买卖合同》第六条、第七条的约定，简恩伟应向其支付违约金50万元。本院认为，一审法院在实际损失的基础上，综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，酌情调整违约金为30万元，并无不当。首先，案涉房屋系安置房，且简恩伟并非原安置权人，房屋产权亦未登记。从双方合同中对房屋基本情况、权属转移登记等相关约定可以看出，李发清在签订合同时对案涉房屋的特殊性是清楚的，也应当对案涉房屋产权过户存在的风险有所预见。在此情况下，李发清仍坚持交易，自身对交易风险导致的损失发生具有一定过错。其次，李发清作为守约方，对其因违约方违约行为造成的损失有积极止损的义务。本案中，案涉房屋产权过户的障碍持续存在，但李发清在合同签订后长达七年之久方诉请解除合同，对因房价上涨造成的损失扩大部分，在一定程度上存在怠于行使权利的过错。最后，李发清主张以案涉房屋现值约90万元衡量其损失金额。但是，案涉房屋至今尚未登记至原被安置对象名下，权属转移登记的障碍仍然存在，其交易成本不能以普通商品房的交易成本衡量，李发清主张的房屋差价不能作为其损失衡量的具体标准。综上，李发清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由李发清负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年八月十三日法官助理  傅典模书 记 员  江 波