江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2275号上诉人（原审原告）：常州城置置业有限公司，住所地常州市勤业路288号。法定代表人:戴扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦威，江苏瑞江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余刚静，女，1987年8月24日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人常州城置置业有限公司（以下简称城置公司）因与被上诉人余刚静房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城置公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判支持城置公司要求余刚静支付以月租金18579.1元为基数，从2018年2月12日起至2019年6月30日止拖欠的租金、余刚静应支付违约金55737.3元的诉讼请求;一、二审诉讼费由余刚静承担。事实和理由：一、实际年租金的确定应结合《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》和《房屋租赁协议》、《收条》来综合认定,案涉商铺年租金222950元（18579.1元/月，1.31元/天/平方米）是客观事实，余刚静应以此为标准支付拖欠的租金。【物业费12004.6元/年（0.07元/天/平方米×469.86平方×365天）】1.民事诉讼的目的就是要寻求真相。当时，城置公司是基于避税的原因而把租金和物业费的价格进行调整，余刚静也并未反对这样的安排，因为余刚静每年缴纳的总费用是已被约定固化的，不会加重其费用支出负担。因此，单从城置公司与余刚静签订的《商铺租赁合同》来看，租金的约定是明确的，承租469.86平方的商铺，每年租金只要68600元(0.4元/天/平方米），而物业费则约定为每年166354元(0.98元/天/平方米）。这种租金价格与物业费价格倒挂的现象足以让不知情的普通人感到困惑。2.不可思议的背后其实总有其合理的逻辑。凭借相关证据，可以透过表象发现真相。从余刚静与次承租人赵鑫2016年12月12日签订的《房屋租赁协议》（真实性已在一审中确认）来看，协议第4条约定：房屋租赁费200平方×1.3元/天/平方米，物业费200平方×0.07元/天/平方米，并且余刚静在2016年12月17日出具了一份收条：收到赵鑫房租拾贰万元整（含押金贰万元整）。这一租金和物业费标准，也与城置公司在一审中提交的同期同地段城置公司与江苏延陵天元教育信息有限公司、城置公司与史俊兰签订的《商铺租赁合同》中租金和物业费标准基本吻合（这两份合同不存在租金价格与物业费价格倒挂现象）。3.租金会因地段、面积等因素有差异，物业费则是统一不变的。结合余刚静在一审中的陈述，可以得知，次承租人赵鑫从经营一开始就知道案涉商铺的真实租金和物业费价格，只是基于朋友关系，赵蠢能按原租赁价格和统一的物业费价格租下了其中的200平米商铺，用于经营自己的生意。因此，城置公司依据《民事诉讼法》第二条、《民事诉讼法解释》第一百零五条、第一百零八条第一款规定，可以确定，城置公司与余刚静关于商铺的年租金应为222950元（月租金为18579.1元），物业费是0.07元/天/平方米，这不仅是客观事实也是法律事实，也符合普通人的社会常识标准。一审法院仅按照《商铺租赁合同》认定年租金为68600元，不仅背离客观事实，更不符合社会常识，属于认定事实和适用错误，二审法院应予以纠正。二、余刚静将200平米房屋擅自转租的行为有事实和法律依据。1.《房屋租赁协议》已明确约定租赁的合意、期限、租金和物业费、支付方式等内容，合同不仅成立，且已经实际履行，房屋转租事实清楚。另依据《商铺租赁合同》7.2.1条约定，余刚静擅自转租的，城置公司有权扣除押金（保证金）55737元。2.所谓合伙，通常是指两个以上的民事主体共同出资、共同经营、共负盈亏的合作模式。但就目前的证据来看，余刚静和次承租人赵鑫却是名为合伙，实为各自独立经营，自负盈亏。即便余刚静非得认为是合伙，这也与是否转租不冲突，转租的事实是独立存在的。3.一审中余刚静还提供了三份营业执照，在没有相反证据的情况下，完全可以证明是各自独立的民商事主体；从现场经营场所的地理属性来看，有各自独立的空间，各有进出通道，是两间互不干涉的经营场地（有视频为证）；从《房屋租协议》第4、5、6、7、9、10条来看，房租、物业费、水电费等都要各自承担。虽然余刚静提供了一份《合作经营协议》，约定双方各出资50万等内容，但余刚静并没有提供证据证明实际出资的情况，也没有证据证明双方符合其所谓合伙的实质法律要件。因此，依据《合同法》第二百一十三条、第二百二十四条、《民法通则》第三十条、第三十一条的规定，余刚静存在转租的事实，不存在与次承租人赵鑫的所谓合伙经营关系。一审法院间接否定余刚静存在转租行为，进而否定在转租协议中关于租金和物业费的证明力，以达到尚不能证明待证事实的目的，属于事实认定和适用法律错误。三、城置公司违约金的诉请并未超过法律的规定上限，不符合需要法院调整的条件，即便符合，法院调整的自由裁量权也不得滥用。1.余刚静从2018年2月12后就开始拒付租金，为维护自身权利，城置公司从2018年11月1日发函催要租金，2019年1月6日提起诉讼，2019年7月1日进入案涉商铺，商铺整整被占用近17个月，未有任何出租收益，而这期间失去的租金收益本是正常的应收权益。按月租金18579.1元计，预期租金收益近30万。这就是城置公司的实际损失。2.城置公司只是主张3个月的租金（18579.1元/月×3个月=55737.3元）作为违约金且调整了滞纳金的计算标准(202321.5元×0.000656X180天=23890.1元）。因此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，城置公司的违约金请求并未超过造成损失的30%，尚未达到法院依申请调整违约金的条件，故，一审法院所谓的依法调整违约金数额属于认定事实和适用法律错误。余刚静辩称：一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。城置公司一审法院起诉请求：1.判令解除城置公司、余刚静签订的编号为SG-CZ-2017-028的《商铺租赁合同》；2.判令余刚静向城置公司支付拖欠的租金，以日租金652.65元计算自2018年2月12日起至实际付清之日止，滞纳金以逾期支付的租金为基数，按日万分之6.575计算；3.判令余刚静向城置公司支付违约金58738.5元；4.判令余刚静支付拖欠的电费2872元、水费230元；5.余刚静在合同解除后十五日内腾退房屋并交付城置公司（城置公司于庭审中表示已接收租赁房屋而撤回该项诉讼请求）；6.诉讼费由余刚静承担。一审法院认定事实：《商品房初始登记权属清册》显示常州市钟楼区御水华庭143-306号房屋所有权人为城置公司；2016年12月8日，城置公司作为产权方（丙方）、余刚静作为承租方（乙方）、基普常州分公司作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定丙方委托甲方全权处理租赁商铺事宜，甲方在保障丙方合法权益的同时，完成丙方的委托；甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上，经三方协商一致，就租赁商铺事宜，订立本合同，其中约定：一、乙方向甲方承租位于常州市钟楼区御水华庭143-306号、建筑面积为469.86平方米的房屋用于儿童乐园、教育培训，甲方委托第三方专业的物业管理公司负责包括租赁商铺在内的物业管理服务事宜，租赁期限为3年即2016年12月12日至2019年12月11日，其中2016年12月12日至2017年2月11日为装修免租期；二、乙方在签订合同当日支付首期2017年2月12日至2018年2月11日的12个月租金68600元，以后每期租金12个月付一次，在前一期租金涵盖的期限到期前30天支付下一期租金，先付后用，2018年2月12日至2019年2月11日租金为68600元、2019年2月12日至2019年12月11日租金为57170元；三、合同签订后3日内乙方向甲方支付履行本合同的保证金55737元，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，包括乙方所欠租金或其他应付费用；四、乙方应将本合同项下的租金和保证金交至甲方指定的银行账号，开户名称为上海基普商业经营管理有限公司，开户行为中国农业银行股份有限公司上海康桥开发区支行，账号为03×××27；五、租赁期间内，甲方保证其提供的租赁商铺主体结构处于正常的使用和安全状态，除合同另有约定外，乙方发现租赁商铺主体结构（不包括低值易损件）有非乙方原因造成损坏的，应及时向物业管理人报修，工作时间内在接到乙方报修通知后2日内到达维修；六、租赁期限届满或提前终止后的当日，乙方需将租赁商铺正常使用后的状态返还甲方并经甲方验收认可，凡属人为损坏的部位、设备或附属设施，乙方应负责修复或赔偿；七、乙方在租赁期限内承担其使用的水、电、天然气、通讯、停车等有偿费用，乙方支付上述费用以各公共事业单位开出的账单为准；八、乙方逾期不支付租金累计超过三十日的，或者乙方擅自转租租赁商铺的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并要求乙方向甲方按租期第一年月租金的三倍支付违约金；九、乙方逾期支付商铺租金的，视为逾期付款，每逾期一日按照未付金额的千分之三支付滞纳金；合同还对其他相关事项进行了约定。2016年12月12日，上海邺承物业管理中心（以下简称“邺承中心”）常州分部作为甲方与余刚静作为乙方签订《物业管理服务合同》一份，合同约定：一、物业坐落常州市钟楼区御水华庭143-306号，租赁面积469.86平米，租赁期限三年，自2016年12月12日起至2019年12月11日，其中2017年2月12日至2018年2月11日物业管理费166354元，2018年2月12日至2019年2月11日物业管理费166354元，2019年2月12日至2019年12月11日物业管理费138630元。城置公司、余刚静均陈述余刚静向基普公司缴纳了保证金55737元，余刚静已缴纳2017年2月12日至2018年2月11日的租金68600元，此后租金未缴纳。2018年11月1日，城置公司向余刚静发出《告知函》，主要内容为：因余刚静拖欠租金、物业费等，并在城置公司多次催要后仍拒不缴纳，已严重损害城置公司的合法权益；现通知其在收到本通知后3日内来城置公司处缴纳拖欠的租金、物业费等费用；否则，城置公司将依法解除与余刚静的房屋租赁合同、物业合同等，届时，相关的费用由余刚静承担。邮政快递查询单显示“2018年11月3日已签收，他人收”。余刚静因与城置公司租赁纠纷多次报警，其中：2019年7月1日，余刚静报警称与城置公司在打官司，城置公司将租赁商铺换锁，与工作人员发生纠纷，民警至现场告知双方协商或者通过司法途径解决；2019年7月5日，余刚静报警称城置公司派人到店内搬东西，民警至现场，系城置公司工作人员与余刚静因房屋租金、转租等问题产生纠纷，并已进入诉讼程序，告知双方通过合法途径解决；2019年7月22日，报警称与城置公司打官司，律师称保护现场，报警登记，民警至现场，系余刚静在御水华庭143-306号开设培训机构，后因消防问题与城置公司发生纠纷，城置公司在诉讼阶段将租赁房屋出租给他人，民警现场登记，告知等候法院判决。2019年8月23日，江苏省常州市常州公证处（以下简称为“常州公证处”）出具（2019）常常证经内字第2929号《公证书》，其中载明：常州公证处根据城置公司的申请，于2019年7月15日下午前往御水华庭143-306号商铺的现状进行证据保全；公证员利用照相机及摄像机对房屋现场进行拍照、摄像，并交由照相馆冲洗照片、常州公证处工作人员刻录光盘，照片与《公证书》相粘连，确系公证员现场操作所得。上述照片显示御水华庭143-306号商铺内基本搬空，尚余可移动物品主要为气球。余刚静曾以四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称为“蓝光公司”）及其常州分公司为被告诉至一审法院，要求蓝光公司及其常州分公司赔偿余刚静御水华庭143-306号商铺自己2018年12月14日至合同解除之日的经营损失、装修损失等，形成一审法院（2019）苏0404民初1391号案件；在该案审理中，法院根据余刚静的申请对御水华庭143-306号商铺装修价值进行鉴定。一审庭审中，城置公司为证明其诉讼请求还提供了如下证据：证据1.2016年12月12日，余刚静作为出租人与赵鑫作为承租人签订的《房屋租赁协议》一份以及2016年12月17日赵鑫出具的《收条》一份，其中《房屋租赁协议》约定余刚静将涉诉房屋出租于赵鑫，租赁期限为3年即2016年12月12日至2019年12月11日、2016年12月12日至2017年2月11日为装修免租期，必须租满3年，房屋租金按照200平方米、每平方米每天1.3元计算，物业费按照200平方米、每平方米每天0.07元计算，押金2万元；《收条》载明收到赵鑫房屋租金12万元，包括押金2万元；证明余刚静将涉案房屋向赵鑫转租以及真实的房屋租金按每天每平方米1.38元计算。证据2.2016年11月10日，城置公司作为甲方与江苏延陵天元教育信息咨询有限公司作为乙方签订的《商铺租赁合同》、中国建设银行网上银行电子回执，合同中约定：一、乙方向甲方承租位于常州市钟楼区御水华庭建筑143-304号、建筑面积为402.57平方米的房屋用于教育培训，甲方委托第三方专业的物业管理公司负责包括租赁商铺在内的物业管理服务事宜，租赁期限为3年即2016年11月15日至2019年11月14日，其中2016年11月15日至2016年12月14日为装修免租期；二、乙方在签订合同当日支付首期2016年12月15日至2017年12月14日的12个月租金191019元，以后每期租金12个月付一次，在前一期租金涵盖的期限到期前30天支付下一期租金，先付后用，2017年12月15日至2018年12月14日租金为191019元、2018年12月15日至2019年11月14日租金为175098元；三、合同签订后3日内乙方向甲方支付履行本合同的保证金47754元，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，包括乙方所欠租金或其他应付费用；证明与本案中商铺位置相邻的143-304号商铺，租赁标准为每日每平米1.3元。证据3.2015年4月8日，城置公司作为产权方（丙方），史俊兰作为承租方（乙方），基普公司作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，合同中约定一、乙方向甲方承租位于常州市钟楼区御水华庭建筑143-303号、建筑面积为291.83平方米的房屋用于网咖，甲方委托第三方专业的物业管理公司负责包括租赁商铺在内的物业管理服务事宜，租赁期限为5年即2015年4月9日至2020年4月8日，其中2015年4月9日至2015年6月8日为装修免租期；二、乙方在签订合同当日支付首期2015年6月9日至2016年6月8日的12个月租金117170元，以后每期租金12个月付一次，在前一期租金涵盖的期限到期前30天支付下一期租金，先付后用，2016年6月9日至2017年6月8日租金为117170元、2017年6月9日至2018年4月8日租金为97640元、2018年4月9日至2019年4月8日租金为97640元、2019年4月9日至2020年4月8日租金为97640元；三、合同签订后3日内乙方向甲方支付履行本合同的保证金29292元，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，包括乙方所欠租金或其他应付费用；证明同期同类商铺租赁价格为每日每平米1.1元。余刚静对城置公司提供的上述证据经质证认为：证据1.余刚静与赵鑫签订的《房屋租赁协议》以及赵鑫出具的《收条》真实性认可，但余刚静与赵鑫不是转租关系，而是合伙关系，费用各半，包括签订该份协议也是用于办理营业执照需要，并且城置公司、余刚静签订房屋租赁合同时明确写明经营做儿童乐园与教育机构，余刚静与赵鑫系合伙人，签订房屋租赁合同时城置公司表明合同上只能写一个人。证据2.城置公司与他人签订的房屋租赁合同不予认可，城置公司、余刚静约定的租金标准应按照城置公司、余刚静所签合同的约定计算，与其他人无关。余刚静为证明其抗辩意见，提交了如下证据：证据1.照片打印件一组及光盘资料一份，上述照片显示拍摄时间为2018年12月5日、12月13日，内容主要为楼道内较多垃圾物品、路面存在破损及不平整等情况，证明城置公司的消防不过关、公共设施的相应状况。证据2.2018年12月4日，包括余刚静在内的二十名业主共同签字的送达城置公司的函件一份，主要内容为业主向城置公司反映租赁房屋消防设施处于瘫痪状态，自2015年开始就有租户反映消防问题，但直到2018年11月25日部分租户消防管道依然没有水，导致租户不能通过消防检查，严重影响租户正常经营；2015年6月17日至2018年9月26日承租的房屋多次断电；租户承租房屋后，城置公司承诺租户的物业服务没有提供，消防设施无法使用、公共电梯公共卫生间无法使用、商户门口经常被车辆堵门、房屋漏水无人理睬、建筑装饰垃圾乱堆乱放等，证明由于城置公司的漏水、停电、公共设施无法使用等的事实，该函件系邮寄给城置公司的，但因寄送人员离职原因无法提供寄送单据。证据3.常州市公安消防支队钟楼区大队自2014年10月16日至2018年8月6日出具的十份行政处罚决定书，主要内容为消防部门对城置公司管理的御水华庭小区消防控制室无人值班、地下车库内消火栓无水、火灾自动报警系统存在故障、室内消火栓系统管网水压不足、消防喷淋系统管网无水等行为进行行政处罚。证据4.2019年6月21日《回复函》及快递单复印件各一份，《回复函》主要内容为御水华庭143-306号房屋租赁合同尚未解除，现处于诉讼阶段，城置公司无权处理房屋内的物品，如私自处理，造成的损失由城置公司承担，租金可以按判决结果正常结算，希望双方理性解决纠纷。快递单显示2019年6月24日刘经理签收，该证据证明余刚静在2019年6月初发现店内的锁被恶意更换后，余刚静邮寄了《回复函》给城置公司的刘经理。证据5.2016年12月4日余刚静与赵鑫签订的《合作经营协议》一份，主要内容为双方拟共同投资经营御水华庭143-306号，并挂靠余刚静名义，双方各出资50万元，余刚静占儿童乐园80%、教育培训20%，赵鑫占儿童乐园20%、教育培训80%，儿童乐园由余刚静负责经营管理，教育培训由赵鑫负责经营管理；该证据证明余刚静与赵鑫是合作关系，并非转租。证据6.钟楼区五星咔哇伊儿童乐园、常州金杯教育信息咨询有限公司钟楼分公司、常州精杯儿童看护服务有限公司钟楼分公司营业执照各一份，该三份营业执照显示的营业场所均为御水华庭143-306号、钟楼区五星咔哇伊儿童乐园经营者为余刚静、常州金杯教育信息咨询有限公司钟楼分公司与常州精杯儿童看护服务有限公司钟楼分公司经营者分别为赵鑫、钱梦蓉（余刚静称其为赵鑫家属），且经营范围不一致。该证据证明金杯教育的营业执照有两份的原因为第一份营业执照办理后，因为承租房屋消防不合格，余刚静不得不修改了经营范围。证据7.赵鑫邮寄的《情况说明》一份，该说明的签字为打印，赵鑫与余刚静家属孙霄鹏相识多年，因机缘巧合有合伙经营生意的打算，正好发现御水华庭商铺双方均满意，故决定与孙霄鹏家属即余刚静联合投资合作；2017年装修完工后就发现消防不过关，影响办理相关手续，经与开发商协商没有得到解决，在2018年变更了经营范围，迟迟无法恢复正常经营，带来巨大经济损失。城置公司对余刚静提供的上述证据经质证认为：1.照片及行政处罚决定书的真实性认可，函件不予认可，但对部分业主反映的部分时间段产生的停电现象及物业不到位的现象予以认可。2.《回复函》不是原件，原则上城置公司不予质证，无法确认余刚静其真实意思表示。《合作经营协议》的真实性不认可，具体请法庭予以审核，该合伙协议的证明目的不认可，而且该证据与本案没有关联。3.三份营业执照的真实性认可，但是无法证明余刚静需要证明的事实，对证明目的不认可，该份证据的证明力较弱。4.《情况说明》不具有证据资格，不符合法定的证据条件，因此没有证明力。城置公司、余刚静于一审中均明确双方之间的房屋租赁合同于2019年7月1日解除，并明确系因余刚静欠缴租金与擅自转租而要求余刚静支付三个月的租金作为违约金以及自2018年2月12日起至2018年8月11日止6个月按照日万分之六点五六计算的滞纳金。余刚静不认可城置公司主张的违约金与滞纳金，认为其逾期支付租金系城置公司提供的租赁房屋存在消防问题而导致余刚静不能办理办学许可证，且卫生条件差。余刚静从未转租租赁房屋，租赁房屋时余刚静就与城置公司协商过承租房屋经营儿童乐园和教育培训，余刚静与另一方是合伙关系。关于城置公司接收租赁房屋的时间以及水电费情况，城置公司陈述：城置公司于2019年7月1日左右正式接手涉诉租赁房屋，接手房屋时房屋内基本搬空，尚余物品就是《公证书》中照片显示的物品，都是零散的东西，比如海洋球。余刚静尚欠城置公司水费230元、电费2872元，未能找到相关记录，只能看到最后的水表，不能提供应缴而未缴的水电费证据，由法院裁决。余刚静对此陈述：余刚静对城置公司陈述的水电费不认可，城置公司应提供相应记录，水电费缴纳方式为现金或者转账，缴纳的收据放在店内，但店铺已被城置公司破坏，无法找到收据。余刚静在2019年2月份左右搬离房屋，搬走时剩下两三千元的东西，但是当时余刚静也没有拍照，有一些售卖的东西、平时用的东西、价值1000多元的未拆封小孩子书桌。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十六条、第二百二十一条、第四百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效；受托人以自己的名义在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外；出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，城置公司作为产权方、余刚静作为承租方、基普常州分公司作为出租方签订的《商铺租赁合同》明确约定城置公司委托基普常州分公司处理租赁商铺事宜，根据上述法律规定，本案涉诉《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，余刚静对城置公司委托基普常州分公司处理租赁事宜明知，故该《商铺租赁合同》直接约束城置公司、余刚静，双方应当依法按约履行。城置公司作为合同一方，有权要求余刚静履行支付租金等相应义务，余刚静应当履行；在余刚静违约的情况下有权起诉余刚静。因城置公司、余刚静均认可双方之间的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除，法院予以确认。通过双方陈述，可以确认余刚静向城置公司缴纳租金至2018年2月11日后，未再按照合同约定向城置公司缴纳租金；余刚静陈述租赁期间租赁房屋存在消防等问题影响经营并提供了相应证据，城置公司也未否认。在城置公司处理未果的情况下，余刚静完全可以依据上述法律的规定以及合同的约定进行处理，但是不能据此拒绝支付租金。法院考虑到余刚静经营的性质需要、出租房屋存在的瑕疵等案件实际情况，结合双方合同约定的租金标准，将余刚静承租期间租金标准酌情减少按照双方合同约定的月租金标准5716.67元的80%即4573.34元予以计算，余刚静应当按照此标准向城置公司支付承租期间即2018年2月12日至2019年6月30日的租金130645.17元，扣除余刚静已支付租金68600元、缴纳保证金55737元，余刚静尚需支付6038.17元。城置公司没有提供证据证明余刚静应当向城置公司缴纳而未缴纳相应水电费的金额，现城置公司仅以拍摄的水表而向余刚静主张水电费，证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，城置公司虽以余刚静逾期支付租金、擅自转租等为由主张违约金、滞纳金，但城置公司陈述余刚静违约造成的损失为城置公司继续出租获得的租金收益及其它间接损失，但城置公司在2018年11月1日即向余刚静发函催要租金并告知逾期支付将解除租赁合同，且在2019年7月1日自行接手租赁房屋，又没有证据证明因余刚静违约对城置公司造成的实际损失，同时其以余刚静逾期支付租金的行为既主张违约金又主张滞纳金，明显过高，余刚静也认为不应支付，法院根据双方约定及法律规定支持城置公司所主张期限内的违约金及滞纳金4573.34元。判决：一、确认常州城置置业有限公司、余刚静于2016年12月8日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除；二、余刚静于判决生效之日起十日内向常州城置置业有限公司支付拖欠的房屋租金6038.17元；三、余刚静于判决生效之日起十日内向常州城置置业有限公司支付违约金4573.34元；四、驳回的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5263元，保全费1720元，共计6983元（常州城置置业有限公司已预交），由常州城置置业有限公司、余刚静各承担3491.5元，余刚静承担部分并于判决生效之日起十日内直接给付常州城置置业有限公司。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致。本院认为：城置公司、余刚静、基普常州分公司签订的《商铺租赁合同》不违反法律规定，应属有效，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。城置公司认为，涉案商铺的年租金应当结合《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》和《房屋租赁协议》、《收条》进行综合认定，实际年租金应为222950元。二审认为，《商铺租赁合同》的合同相对方为城置公司、余刚静、基普常州分公司，明确涉案房屋年租金为68600元；《物业管理服务合同》的合同相对方为邺承中心常州分部、余刚静，明确全年物业服务费为166354元；《房屋租赁协议》的合同相对方为余刚静、赵鑫，明确房屋租赁费为200平方米×1.3元/天+物业费200平方米×0.07元/天。城置公司向余刚静主张涉案房屋年租金为222950元无合同依据，二审不予采信。城置公司认为余刚静擅自转租，其有权扣除押金（保证金）55737元。依据《商铺租赁合同》第4.3条约定，余刚静应支付55737元作为履行合同的保证金，在余刚静欠付租金或其他费用（包括物业费、水、电天然气、通讯等费用）、余刚静拒不履行合同致使城置公司发生的其他费用或损失(包括但不限于城置公司为了重新出租商铺进行修缮发生费用)，城置公司有权从保证金中扣除。由此可知，该保证金是余刚静履行合同的保证，并非是违约金。《商铺租赁合同》第7条中约定，如乙方在甲方不知情情况下转租房屋，甲方有权终止合同并没收押金。该条款并没有约定押金的数额，结合前述合同条款的约定，应理解为如承租人擅自转租，出租人可以解除合同，并要求承租人承担违约责任，违约金有权从保证金中扣除。因城置公司在2019年7月1日解除合同时，即将涉案房屋出租给他人，城置公司不能举证证明因余刚静转租给其造成损失，故城置公司要求扣除保证金55737元的理由不能成立，二审不予支持。城置公司认为因余刚静欠付17个月的租金，给其造成租金收益损失近30万元，为此主张违约金55737元及滞纳金23890元。经一审审理查明，扣除余刚静已付租金、保证金，余刚静尚需支付租金6038.17元，一审据此酌情调整违约金、滞纳金为4573.34元并无不当，二审予以确认。综上，城置公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5263元，由城置公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年八月三十一日书记员  邹 静