浙江省宁波市海曙区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0203执异80号 案外人：宁波市江北佳隆管业物资商行。统一社会信用代码92330205MA292TQW6D。住所地：宁波市江北区华东物资城浙甬市场E307-1号摊位。 经营者：李佳波，男，1964年12月29日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托代理人:龚骅、顾丽静,浙江灵桥律师事务所律师。 申请执行人：光大金瓯资产管理有限公司。统一社会信用代码91330300MA2857KW33。住所地：温州市海事路17号205室。 法定代表人：康龙。 委托代理人:韩赫纳、周鸿程,浙江导司律师事务所律师。 被执行人：宁波联发制冷设备有限公司。组织机构代码55798420-3。住所地：宁波市海曙区雅戈尔大道337号（宁波万国商城）。 法定代表人：鲁培军。 被执行人：宁波市鄞州新时代管业物资有限公司。组织机构代码:73016406-6。住所地：宁波市海曙区雅戈尔大道337号（宁波万国商城）。 法定代表人：鲁培军。 本院在执行申请执行人光大金瓯资产管理有限公司与被执行人宁波联发制冷设备有限公司、宁波市鄞州新时代管业物资有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人宁波市江北佳隆管业物资商行提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，并举行了听证会议。现已审查终结。 案外人宁波市江北佳隆管业物资商行述称，2019年8月16日宁波市海曙区人民法院在执行（2017）浙0203执2114号案件中，发出《公告》一份，责令被执行人宁波市鄞州新时代管业物资有限公司（以下简称新时代管业）或其他使用人在本公告之日起15日内主动腾房、迁出位于宁波市海曙区××街道××村房地产，不得故意拆除、毁损房产。但涉案房产已于2013年由案外人合法租赁，在租赁期内案外人对上述房地产享有占有使用的权利。具体如下：2013年12月20日新时代管业与案外人签订了《厂房租赁合同》一份，将位于宁波市海曙区××街道××工业区自建厂房出租给案外人使用，租赁期限15年，自2013年12月20日至2028年12月19日止，年租金150万元，每二年递增3%，案外人并有权在租赁期内转租。合同签订后，双方按约履行，且案外人已陆续将厂房分割转租。但新时代管业与中国工商银行股份有限公司宁波明州支行于2014年2月28日签订的《最高额抵押合同》，于同年3月6日才办理的抵押登记。故抵押晚于租赁的发生。现案外人认为，根据相关法律规定该租赁合同不应受抵押影响，故特提出异议，要求裁定案外人对涉案的宁波市海曙区××街道××村的房地产享有租赁权，停止腾房等执行行为。 为证明上述主张，案外人向本院提供以下证据： 1、《厂房租赁合同》16份及银行回单29页，以证明新时代管业与案外人签订了《厂房租赁合同》，租赁期限为2013年12月20日至2028年12月19日止，案外人有权转租；合同履行期间，案外人按约向新时代管业支付租金等情况的事实。 2、民事调解书1份，以证明涉案厂房抵押发生时间为2014年2月28日的事实。 申请执行人辩称，《厂房租赁合同》无效。理由如下:1、抵押发生时经当时抵押权人核实及新时代管业的法定代表人鲁培军书面申明，无租赁存在。故该租赁合同存在倒签的情况，合同真实签订时间应在抵押之后。2、租金大大低于市场价。3、案外人宁波市江北佳隆管业物资商行为名义承租人，实际控制人仍为鲁培军。从案外人提供的其中4份合同出租人仍为鲁培军得以印证。综上，该合同的签订目的是为了对抗抵押，属于当事人之间的恶意串通，损害国家、集体和第三人利益，应当认定无效。该租赁合同不得对抗抵押权，应当继续执行。 申请执行人向本院提交以下证据：1、鲁培军的申明，以证明抵押时未存在租赁关系的事实；2、租赁合同4份及银行流水清单，出租人一栏为鲁培军的事实；3、银行汇款清单（来源于案外人提交的证据）一份，以证明案外人最早一笔汇款给新时代管业时间为2015年6月1日的事实。 被执行人未作陈述。 经审查，本院查明： 2017年4月20日，本院作出（2017）浙0203民初1772号民事调解书，调解书明确，涉案厂房抵押时间发生于2014年3月6日，调解主要内容如下：一、宁波联发制冷设备有限公司归还中国工商银行股份有限公司宁波明州支行借款本金26500000元及相应的利息、罚息、复利，上述款项于2017年5月底前一次性付清；二、中国工商银行股份有限公司宁波明州支行有权对新时代管业名下的位于宁波市海曙区××街道××村的房地产折价或者拍卖、变卖后的价款在最高额39380000元内优先受偿上述款项；三、鲁培军、蒋鸿对宁波联发制冷设备有限公司的上述第一项还款义务承担连带清偿责任；四、案件受理费179920元，减半收取89960元，由宁波联发制冷设备有限公司、新时代管业、鲁培军、蒋鸿共同负担。 2017年8月17日，中国工商银行股份有限公司宁波明州支行向本院申请执行，案号（2017）浙0203执2114号。2019年8月2日本院作出（2019）浙0203执异95号执行裁定书，光大金瓯资产管理有限公司变更为（2017）浙0203执2114号案件的申请执行人。2019年8月16日本院在执行（2017）浙0203执2114号案件中，发出《公告》一份，责令被执行人新时代管业或其他使用人在本公告之日起15日内主动腾房、迁出位于宁波市海曙区××街道××村房地产，不得故意拆除、毁损房产。 后案外人宁波市江北佳隆管业物资商行向本院提出执行异议，并提出相关证据。根据其证据显示，2013年12月20日案外人与新时代管业签订《厂房租赁合同》一份，合同约定，新时代管业将位于宁波市海曙区××街道××工业区自建厂房出租给案外人使用，租赁期限15年，自2013年12月20日至2028年12月19日止，第一年租金150万元，每二年递增3%，案外人并有权在租赁期内转租。合同签订后，案外人分割转租。根据其提交的合同，第一份租赁合同发生时间为2015年2月1日,其中2份租赁合同出租人一栏为鲁培军签字，即2017年3月1日以案外人名义与宁波市海曙古林跃洋塑料制品厂签订的厂房租赁合同及2017年7月15日以案外人名义与罗祥银签订的厂房租赁合同；另2份由案外人盖章及鲁培军签名，即2018年1月1日与周行军签订的厂房租赁合同及2018年3月29日与宁波言成电子科技有限公司签订的厂房租赁合同。2015年9月15日案外人与宁波三基开关有限公司签订的厂房租赁合同，为期五年，最后一页鲁培军签名备注：从2017年9月起年租金为155000元，该笔租金直接汇入鲁雨霖账户。 案外人自2015年6月1日起向鲁培军汇款，至2015年10月23日共汇款10笔；2015年12月31日起至2018年8月31日向宁波市鄞州旗舰物资有限公司汇款共52笔。2015年至2018年期间共计汇款9416433元。期间，宁波市鄞州旗舰物资有限公司向鲁培军、鲁雨霖多次转账汇款。宁波市鄞州旗舰物资有限公司法定代表人蒋鸿，系鲁培军妻子；鲁雨霖系鲁培军女儿。 另查明，案外人宁波市江北佳隆管业物资商行为个体工商户，成立于2013年8月19日，经营者李佳波，执照有限期至2014年8月27日，经营范围为通信管道材料、金属材料、建筑装潢材料、防火材料、电子器材、五金交电、消防器材、塑料制品批发、零售。此后，其经营期限经工商变更，每次顺延一年。2019年7月25日再次变更，延至2020年7月27日。 本案审查中，案外人明确：1、案外人经营者李佳波妻子系鲁培军胞妹。案外人租赁整个厂房是为了转租获利，于2015年起向他人转租；2、2014年1月至2015年5月期间的未支付租金，直到2015年6月后才将拖欠的租金补齐，2018年一年支付了500多万，已付租金可计算至2020年4月；3、其中四份转租合同确由鲁培军签字，双方是亲戚，系鲁培军帮忙办理出租事宜。 本院按规定向申请执行人及其他当事人进行送达，并举行了听证会议，关于案外人与被执行人之间的租赁合同效力问题，案外人宁波市江北佳隆管业物资商行与被执行人新时代管业的厂房租赁合同虽确系双方签订，但签订时间是否存在倒签的情况，及是否虚假租赁，本院综观双方提交的证据，分析如下： 首先，2014年2月28日双方签订抵押合同时，被执行人法定代表人鲁培军申明届时涉案抵押物上无租赁存在，上述申明为合同一方当事人对抵押物租赁情况事先作出的书面确认； 其次，该合同落款时间虽为2013年12月20日，但是否倒签为双方争议焦点，在此情况下，案外人一方应当从租金支付凭证、实际占有租赁房产、转租合同发生时间等方面进一步证明落款时间即真实的租赁发生时间。从目前案外人所举证据分析，在2013年12月至2015年2月期间，未有证据证明其支付过租金及实际占用涉案厂房。 其三，租赁合同虽为案外人与被执行人所签，但是否虚假租赁为双方另一争议焦点。申请执行人认为案外人仅为名义承租人，厂房的实际使用人仍为鲁培军。为证明其主张，申请执行人向本院提交了有鲁培军签字的4份转租合同，1份有鲁培军催收租金的合同及银行流水单据，以证明以鲁培军名义向实际承租人出租涉案厂房，且实际承租人也有直接向鲁培军一方支付租金。对此异议人认为没有严格按约定时间支付租金及鲁培军代签转租合同，均因为鲁培军与其是亲戚关系，代签合同是帮忙行为。对此本院认为，对虚假租赁的判断，双方是否亲戚往往也是个考量因素，而对于其上存在的不按期支付租金，及以鲁培军出面签订长期租赁合同的情况，案外人仅以亲戚关系这一情况加以解释，理由不能成立。且期间次承租人的租金部分也有汇给鲁培军一方（包括其女儿鲁雨霖），足以说明鲁培军以出租人身份与实际租赁方接触。 其四，案外人从未向出租人即本案被执行人新时代管业支付过租金，从案外人提交的付款清单分析，其虽向鲁培军一方及宁波市鄞州旗舰物资有限公司打款，但被执行人具有法人资格，在法律上具有独立人格，且对外负有巨额债务。听证前本院数次联系鲁培军而未果，听证后案外人提出鲁培军可以来院确认，案外人向鲁培军一方及宁波市鄞州旗舰物资有限公司所打款项即为向新时代管业所付租金。但考虑双方是亲戚，在本起案件中有利害关系，即使有鲁培军的确认，亦不足以认定上述款项为租金，也不排除案外人将收到的租金向鲁培军转付，更不能由此证明租赁的真实性。 综上，本院认为，案外人与被执行人签订的租赁合同存在倒签、租赁合同为虚假租赁。 本院认为：案外人与被执行人虽然就涉案房产签订了租赁合同，但双方为利害共同体，为对抗涉案抵押房产的执行，倒签虚假租赁合同。该合同不得对抗执行。案外人向本院提起的执行异议之认，无事实根据与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下： 驳回案外人宁波市江北佳隆管业物资商行的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 朱淑君 审 判 员 何正伟 审 判 员 杨晨炯 二〇二〇年八月五日 代书记员 高颖华