浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2779号 上诉人（原审被告）：宁波解风餐饮管理有限公司，住所地：余姚市。 法定代表人：陈雪江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈金林，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁伟，浙江和义观达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波新港工具有限公司，住所地：宁波市海曙区。 法定代表人：翁洪海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江亚莉，女，该公司员工。 上诉人宁波解风餐饮管理有限公司（以下简称解风公司）因与被上诉人宁波新港工具有限公司（以下简称新港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初7579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法独任审理了本案，现已审理终结。 解风公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.即便按照一审认定的事实，双方间的租赁关系于2018年12月31日到期，2019年1月1日起，解风公司未搬离，应为占用关系而非租赁关系，一审判决支付租金，判决有误，占用并非当然需要支付占有使用费，本案中，解风公司于2018年12月31日前就着手搬离，新港公司阻挠解风公司搬离。2.本案中不存在违约金。2019年5月6日新港公司法定代表人发送给解风公司的结算清单中并不包括违约金，退一步讲，即便存在违约，解风公司也无须支付违约金。2018年11月起，解风公司并未占用房屋的情形下，额外支付了两个月租金，可抵违约金。 新港公司辩称，一审判决认定事实清楚，对租金、违约金认定正确，请求驳回上诉，维持原判。 新港公司向一审法院起诉请求判令：1.解风公司支付新港公司自2018年1月1日起至2019年4月25日的租金178880元及逾期违约金35776元；2.解风公司支付新港公司水电费 23709.96元。 一审法院认定事实：2016年年底，新港公司（甲方）与解风公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁位于宁波市海曙区高桥镇江南村的部分厂房〔南边一楼厂房建筑面积共530平方（已分割），年租金134160元含税〕，本合同有效时间为二年：2017年1月1日至2018年12月31日，先付后用，第一次租金支付时间2017年1月1日前，第二次2018年1月1日前；租赁期间的水电费等以及因经营产生的费用均由乙方承担；乙方未按时支付租金的，每逾期一天应向甲方支付所欠款项千分之三的违约金，逾期满二十天的，甲方有权解除合同，并要求乙方偿付本合同当年租金总和20%的违约金等内容。解风公司自2018年1月1日起未再支付过租金。 另查明，2019年4月25日，新港公司、解风公司双方就水电费进行了结算，解风公司尚欠水电费23709.96元（截止至2019年4月25日），解风公司的员工屠某在该电水抄表中签名确认。 一审法院认为，双方的争议焦点为，一、解风公司何时搬离租赁的厂房；二、新港公司主张的违约金有无法律依据。 关于焦点一，新港公司认为，双方于2019年4月25日就截止至当天的水电费进行了结算，解风公司才搬离了租赁厂房。解风公司认为，其已于2018年10月31日搬离了厂房，并于2019年1月起已在新租赁的场地办公。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。新港公司现提供了双方公司法人之间的短信以及截至2019年4月25日的水电抄表，可以证明解风公司在案涉租赁期限届满前尚未搬离，而解风公司未能提供充分证据证明其已于租赁期限届满前已搬离以及系因新港公司阻止致使其未能在租赁期满前搬离等事实，故法院认定解风公司系在双方就水电费结算当日（即2019年4月25日）搬离案涉厂房。 关于焦点二，新港公司认为，解风公司未按约支付租金，已属违约，理应按照拖欠租金的20%支付违约金（178880元*20%= 35776元）。解风公司认为，新港公司主张的违约金与案涉合同约定不符。一审法院认为，根据案涉合同中约定“解风公司未按时支付租金的，每逾期一天应向甲方支付所欠款项千分之三的违约金，逾期满二十天的，甲方有权解除合同，并要求乙方偿付本合同当年租金总和20%的违约金”，现解风公司拖欠房租至今未付，理应按约支付违约金，但违约金应当按本合同当年租金总和的20%计算，即2018年的租金134160元*20%=26832元。 一审法院认为，新港公司、解风公司间的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法确认有效。解风公司未按约支付租金，已属违约，理应承担相应的违约责任。新港公司要求解风公司支付拖欠的自2018年1月1日起至2019年4月25日止的租金请求，于法有据，予以支持，但租金计算有误，法院予以调整。对于违约金请求，按合同约定计算违约金应为26832元，故法院对于超出部分不予支持。对于水电费请求，解风公司无异议，予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，作出如下判决：一、被告宁波解风餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告宁波新港工具有限公司租金177017元（自2018年1月1日起至2019年4月25日止）、水电费23709.96元及违约金26832元，合计227558.96元；二、驳回原告宁波新港工具有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4875元，减半收取2437.50元，由原告宁波新港工具有限公司负担110.50元，由被告宁波解风餐饮管理有限公司负担2327元。 二审审理期间，解风公司提交了以下证据：1.《出口采购合同》3份、送货单4份，拟证明新港公司向解风公司采购货物，双方商定以货款折抵租金，解风公司无须按《房屋租赁合同》的约定支付租金的事实；2.手机短信截屏1页，拟证明解风公司于2019年1月着手搬离，新港公司以未支付租金、未恢复原状为由阻挠搬离；3.微信截屏3页，拟证明解风公司按新港公司的要求对房屋进行恢复原状，为此支付恢复原状费用11500元的事实；4.货拉拉订车记录1份、微信聊天截屏3份、转账记录1份，拟证明解风公司自2018年10月已着手搬离的事实，未能完全搬离系新港公司阻挠的事实；5.微信截屏2份、电费发票1张、抄表照片1张、结算单1张，拟证明2018年第4季度解风公司已经搬离，2019年未再使用涉案房屋的事实；6.房屋租赁合同2份及支付凭证1份，拟证明解风公司于2018年11月已租赁新仓库，没有必要占用新港公司厂房的事实。 新港公司经质证认为，对证据1的关联性有异议，货款和租金无关；证据2不属实，事实上，解风公司法定代表人自2019年1月开始逃避责任，新港公司催租也联系不上他，该份证据更能证明解风公司违约；证据3系双方间的约定，解风公司搬离时，应将房屋恢复原状；对证据4，解风公司请货拉拉来拉货也正常，有货物进出也正常，不能证明是在搬离，集中搬离系在2019年4月；对证据5有异议，涉案房屋主要是冷库用电量比较大，2019年，解风公司将冷库关掉了，用电量就少了；对证据6的真实性、关联性均有异议，解风公司是否租赁其他房屋和本案无关。 本院经审查认为，证据1和本案缺乏关联性，本院不予认定；证据2、4不能证明待证目的，本院不予采信；证据3、5、6缺乏和本案的关联性，本院不予认定。 解风公司申请屠某作为证人出庭作证。屠某陈述，2016年下半年到2019年5月，屠某在解风公司工作，2018年10月，解风公司陆续从涉案房屋内搬出，2019年1月的一天，新港公司搬东西时，新港公司不让搬。 解风公司经质证认为，证人所述属实，2019年1月，新港公司阻挠搬离。 新港公司经质证对证人证言有异议，当时解风公司的法定代表人的电话也接不通，人也找不到，房租也未付清，故不同意搬离是有原因的。 本院经审查认为，仅凭证人屠某所述不能证明未能顺利搬离的原因在于新港公司。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于搬离涉案厂房的日期，解风公司称，其于2018年陆续搬离，但根据查明的事实，2019年4月25日，双方就水电费进行了结算，解风公司也未能提供证据证明其完成搬离的时间早于此时，故一审法院将相关费用计算至2019年4月25日，并无不当。《房屋租赁合同》于2018年12月31日到期，到期后，解风公司继续占有使用涉案厂房，双方间构成不定期租赁关系，一审法院判决解风公司支付租金，并无不当。关于违约责任，有《房屋租赁合同》为据，一审法院判决解风公司支付违约金，有事实依据。 综上所述，解风公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3228元，由上诉人宁波解风餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 ? 审判员  赵保法 二〇二〇年八月十三日 书记员  杨丽丽