天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初5758号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。负责人：张振学，职务：总经理。委托诉讼代理人：许静，女，该公司职工。被告：李凤萍，女，1966年9月20日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：高运臣，男，1964年4月21日出生，汉族，住址同上。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告李凤萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天地源公司的委托诉讼代理人许静，被告李凤萍及其委托诉讼代理人高运臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年7月1日至2020年6月30日的物业费13754元和违约金3000元，共计16754元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区北闸口镇津岐公路旁尚信园小区2-1-2404号房屋的业主，其房屋建筑面积为96.72平方米。原告为该小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为每月每平方米2.37元。被告入住后接受了原告提供的物业管理服务，但被告拖欠2015年7月1日至2020年6月30日的物业费，被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，现原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。李凤萍辩称，自己确系津南区北闸口镇尚信园2-1-2404号房屋的业主，房屋面积为96.72平方米，原告诉请的期间未交纳物业费，理由如下：2014年6月份收房，2016年下大雨将房屋泡了，壁纸、地板、窗户包口均损坏，天花板吊顶灯都掉下来了。我们找物业给解决，每次物业都说给上报了，但至今没有结果。2018年下大雨，房屋又漏了，物业不给维修，质保期都过了。小区现在不封闭、监控不开、没有停车位、楼下开幼儿园、门禁不管用、张贴小广告的太多、绿化不达标、承诺的活动中心没有。综上，房屋漏雨问题不给解决就不交物业费。原告向法庭提交证据如下：前期物业服务合同1份、住宅物业服务合同2份，以此证明原告和开发建设单位、业主大会签订了物业服务合同。被告对原告提交的证据不认可。原告提交的证据符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。被告向法庭提交证据如下：光盘1份，以此证明房屋漏雨的事实。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对该视频和照片是否系被告家不能确定，但在2020年7月份我接待过被告，被告家存在漏雨是事实。我回去和经理协商一下，我们和开发商沟通一下看是否能解决该问题。本院对被告提交的证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月26日，原告与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚信园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅1.92元每月每平方米，高层住宅1.92元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元/高层0.45元的标准由业主交纳。业主于每月5日前交纳”。2017年6月30日，原告与天津市津南区北闸口镇尚信园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚信园小区提供物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅1.92元每月每平方米，高层住宅1.92元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元/高层0.45元的标准由业主交纳。业主于每月5日前交纳。服务期限为2017年7月1日至2019年6月30日”。上述合同到期后，原告与天津市津南区北闸口镇尚信园小区业主大会续签《天津市住宅物业服务合同》，主要内容与前述合同一致，服务期限为2019年7月1日至2021年6月30日。被告系津南区北闸口镇尚信园2-1-2404号房屋的产权人，建筑面积为96.72平方米，其未交纳2015年7月1日至2020年6月30日的物业费。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于漏雨问题，不属于物业维修责任，前期开发商已进行了外檐打胶维修，可能未维修好，我让师傅去看了，漏点找到了，好多层都有漏雨现象，等天气好了会统一处理。小区本应系封闭小区，但有些业主不认可，现在只实行车流封闭。门禁卡问题需要逐步进行管理改善，停车位收费扣除开支外向业委会进行了公示，物业没有将绿植移到二期区，近期添置了健身器材和游乐设施，获得了业主的好评。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和开发建设单位和业主大会签订的《天津市住宅前期物业服务合同》和《天津市住宅物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述合同约定的物业费收费标准（2.37元/每月/每平方米）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称的房屋漏雨问题，该问题系被告和开发商之间的纠纷，被告不能以此为由拒交物业费。本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察并结合被告的抗辩、整体交费比例、物业费服务等级和标准等因素，本院认定原告提供的物业服务有不完善之处，故本院对原告主张的物业费不予全部支持。综合考虑本案的实际情况，本院对原告主张的物业费酌情支持95%。经核算，被告应支付原告2015年7月1日至2020年6月30日的物业费13065.9元。现原告主张上述期间的物业费13754元，数额过高，本院不予全部支持。原告主张违约金3000元，虽被告存在逾期缴费的违约行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对该项诉请不予支持。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、李凤萍于本判决生效之日起十日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2015年7月1日至2020年6月30日的物业管理费（含机电费）共计13065.9元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告李凤萍未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费109.5元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担5.5元，由李凤萍承担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年八月二十五日书记员  张 玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。