湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13335号上诉人（原审被告、反诉原告）：百脑汇（武汉）实业有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞南街珞瑜路10号。法定代表人：许昆泰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：范瑜，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉青雨石餐饮管理有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区卓刀泉特一号（武指西区）五楼。法定代表人：霍赶超，系该公司经理。委托诉讼代理人：汪海洋，湖北千禧律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市洪山区青石雨餐厅，经营场所湖北省武汉市洪山区珞瑜路10号百脑汇五层5Y05。经营者：霍赶超，男，1980年10月1日出生，汉族，住河南省汝南县三桥乡霍埠口村后霍屯104号。公民身份号码412826198010011857。委托诉讼代理人：汪海洋，湖北千禧律师事务所律师。上诉人百脑汇（武汉）实业有限公司（以下简称百脑汇公司）因与被上诉人武汉青雨石餐饮管理有限公司（以下简称青雨石公司）、被上诉人武汉市洪山区青石雨餐厅（以下简称青石雨餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初6217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月20日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。因武汉发生疫情的原因，本案依法延期进行了审理。本案现已审理终结。百脑汇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项；2、撤销一审判决第六项，判令青雨石公司、青石雨餐厅支付自合同解除之日至其实际搬离之日的场地占用费暂计至2017年12月30日为57462元及设备搬迁费4000元；3、本案诉讼费用由青雨石公司、青石雨餐厅承担。事实与理由：1、一审采信的（2017）鄂0111民初8106号案件的司法鉴定结论存在无鉴定资质、违法转委托及鉴定原则的采用、核损范围等众多错误，不应被采纳；2、一审对认定青雨石公司、青石雨餐厅于2017年8月底9月初搬离案涉商铺的事实错误。青雨石公司、青石雨餐厅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。青雨石公司、青石雨餐厅向一审法院起诉请求：1、百脑汇公司赔偿青雨石公司、青石雨餐厅装修损失1080000元；2、百脑汇公司赔偿排烟工程及制冷设备、厨房用品、家具等损失544950元；3、百脑汇公司赔偿加盟费250000元，加盟保证金50000元；4、百脑汇公司赔偿员工招聘、培训、人员安置遣散费用173100元；5、百脑汇公司赔偿停止营业损失300000元；6、百脑汇公司支付违约金86199元，退还押金56136元；7、案件受理费、评估费由百脑汇公司承担。2018年8月17日开庭当日变更诉讼请求为：1、百脑汇公司赔偿青雨石公司、青石雨餐厅装修损失、厨房用品、家具、烹调用具等损失1070098.35元；2、百脑汇公司赔偿加盟费250000元，加盟保证金50000元；3、百脑汇公司赔偿员工招聘、培训、人员安置遣散费用173100元；4、百脑汇公司赔偿停止营业损失300000元；5、百脑汇公司支付违约金86199元，退还押金56136元；6、案件受理费、评估费由百脑汇公司承担。2019年7月15日开庭当日变更诉讼请求为：1、百脑汇公司赔偿青雨石公司、青石雨餐厅装修损失、厨房用品、家具、烹调用具等损失1070098.35元；2、百脑汇公司赔偿加盟费250000元，加盟保证金50000元；3、百脑汇公司赔偿员工招聘、培训、人员安置遣散费用173100元；4、百脑汇公司赔偿停止营业损失300000元；5、百脑汇公司支付违约金86199元，退还押金56136元；6、案件受理费由百脑汇公司承担；7、百脑汇公司赔偿青雨石公司、青石雨餐厅评估费损失40120元。百脑汇公司向一审法院反诉请求：1、百脑汇公司、青雨石公司之间签订的《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》自2017年10月31日解除；2、青雨石公司向百脑汇公司支付拖欠的租金及综合服务管理费、物业费130271元（自2017年5月18日至2017年10月31日止），并按日千分之五标准支付自2017年5月18日至实际支付之日止的滞纳金，暂计至2017年12月7日，共计108667.71元；3、青雨石公司向百脑汇公司支付拖欠的水电费（2017年9月6日至2017年11月3日）共计292元；4、青雨石公司已支付的保证金57466元作为违约金直接扣除并赔偿百脑汇公司相当于三个月租金及综合管理费、物业管理费的违约金86199元；5、青雨石公司向百脑汇公司支付自2017年11月1日至实际撤离之日的场地占用费，暂计至2017年12月30日，共计57462元；6、青石雨餐厅与青雨石公司连带就上述应付款项承担连带清偿责任；7、青雨石公司、青石雨餐厅承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月17日，百脑汇公司（甲方）与青雨石公司（乙方）签订《百脑汇餐饮租赁合同》，约定：甲方将武汉市洪山区珞瑜路10号5层5Y05商铺有偿出租给乙方用于开设餐饮，租赁期限自2016年11月18日至2021年11月17日；租金采取固定租金，第一年自2016年11月28日至2017年11月27日为14034元/月，第二年……租金三月一付，乙方首次付前三个月租金应在合同签订之日内一次性缴纳，后续租金应提前15日支付；合同签订之日乙方向甲方交付保证金56136元，用以保证乙方全面履行合同及附件、补充协议；甲方因运营因素提前终止合同，须提前三个月告知乙方，归还乙方对租赁房屋装修装饰折旧后的残值，在扣除应扣除的费用后返还剩余保证金；无法定或者约定的乙方可逾期支付租金及其他应付费用的情况，乙方拖欠租金及其他应付费用，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他应付费用之千分之五的滞纳金。同日，双方还签订了《百脑汇商场综合服务管理合同》，约定：乙方向甲方支付综合服务管理费的标准为第一年、第二年5170元/月，第三年……；乙方在租赁期内还需另行支付物业管理费8864元/月；乙方经营实际发生的水、电、煤气等费用，按照其水、电、煤气表读数由甲方代收代付。霍赶超作为青雨石公司法定代表人在上述两份合同上签字捺印。2016年12月13日，百脑汇公司与青雨石公司签订《补充协议》，对前述《百脑汇餐饮租赁合同》约定的租赁面积、租金、押金等进行了相应调整，协议约定：乙方租赁原5Y05席位面积由295.45㎡,针对该席位面积新增的七平方米，每月缴纳新增面积的租金为：第一年665元、第二年……；租金支付方式为押二付三，与原租赁合同相同；协议与原租赁合同具有同等法律效力。上述合同及补充协议签订后，青雨石公司按约定入驻商铺，开设了青石雨餐厅进行餐饮经营。2017年7月18日，百脑汇公司向青雨石公司、青石雨餐厅的经营者霍赶超发出《整改终约通知书》，载明：根据《百脑汇餐饮租赁合同》9.6条（二）“甲方因运营因素提前终止合同，须提前三个月告知乙方……”之约定，百脑汇公司为配合集团战略规划，拟予2017年10月底对百脑汇武汉店进行整体闭店升级改造，双方签订的租赁合同于2017年10月31日提前终止，青雨石公司、青石雨餐厅的租金结算至2017年10月31日，青雨石公司、青石雨餐厅应于2017年11月3日下午17时前自行清场并缴清所有应付费用。青雨石公司、青石雨餐厅在收到该《整改终约通知书》后即于2017年7月27日向百脑汇公司发出回复函，并提出了赔偿要求。此后，双方就提前终止合同进行了多次协商，其间百脑汇公司于2017年8月15日致函青雨石公司、青石雨餐厅经营者霍赶超，承诺2017年7月18日至8月31日协商期间不因其顺延缴纳租金而构成违约，该商铺租金协商于2017年8月31日缴纳。同年9月25日，青雨石公司致函百脑汇公司，载明：百脑汇公司违约整改计划出台后，百脑汇出现大面积调整，主力店关张，商场大面积停业，商业体人气急剧下滑，餐厅经营状况大幅下降，公司将立即停业，并解除与百脑汇公司的租赁合同。同年10月9日，百脑汇公司致函青石雨餐厅，载明：青雨石公司、青石雨餐厅逾期未缴租金已构成违约，要求其足额支付相关租金。同年11月17日，百脑汇公司致函青石雨餐厅，载明：合同约定2016年11月18日至2017年11月17日租金为28733元/月,每季度起始前15日支付，截止10月31日，拖欠租金，水电费292.9元。由于双方就提前终止合同的赔偿问题始终不能达成一致，青雨石公司、青石雨餐厅于2017年8月底9月初退场，双方确认租赁合同于2017年9月1日解除。在（2017）鄂0111民初8106号案件审理过程中，青雨石公司、青石雨餐厅向一审法院提出申请，要求对涉案商铺装修、排烟工程、厨房工程装修安装损失，所有制冷、保鲜、厨房用品、餐具、家具等损失进行评估，上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司于2018年2月14日作出了《武汉市洪山区青石雨餐厅装修等财产损失评估报告》，鉴定金额为1070098.35元。评估费用为40120元，因（2017）鄂0111民初8106号案件按准予撤诉处理，未对评估费进行认定。一审法院认为：青雨石公司、青石雨餐厅与百脑汇公司签订的《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》、《补充协议》均为双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格执行。租赁合同约定的租赁期限为五年，青雨石公司、青石雨餐厅在承租后按约定支付了租金及相关费用，而百脑汇公司因集团战略规划调整，整体闭店升级改造，于2017年7月18日要求提前终止合同的行为直接导致青雨石公司、青石雨餐厅的合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。百脑汇公司辩称双方解除合同系因青雨石公司、青石雨餐厅迟延支付租金及相关费用而违反合同约定造成的，要求青雨石公司、青石雨餐厅按约定向其赔偿相应的违约金并没收青雨石公司、青石雨餐厅缴纳的保证金。事实上，涉案合同双方确认已于2017年9月1日解除，而2017年7月18日至2017年8月31日期间，双方当事人处于就解约事宜协商过程中，且百脑汇公司明确承诺不因青雨石公司、青石雨餐厅此期间顺延缴纳租金而构成违约。故青雨石公司、青石雨餐厅未按约定缴纳前述期间的租金及相关费用不构成违约。青雨石公司、青石雨餐厅要求百脑汇公司向其赔偿装修、设备费用1070098.35元，一审法院予以支持。关于青雨石公司、青石雨餐厅主张的加盟费、加盟保证金，人员招聘、培训、安置遣散费用，停止营业损失，广告宣传费用、违约金如何认定的问题。青石雨餐厅向一审法院提交《加盟合同》一份及相关收据，主张由百脑汇公司赔偿其为开设涉案餐厅而向青雨石公司缴纳的25万元加盟费及5万元加盟保证金。一审法院经审理查明，青雨石公司的法定代表人与青石雨餐厅的经营者均为霍赶超，且涉案《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》均为青雨石公司与百脑汇公司签订。青石雨餐厅与青雨石公司存在关联关系，其仅提交一份《加盟合同》及相关收据无法证实加盟费及加盟保证金是实际发生的费用，故一审法院对该《加盟合同》不予采信。青雨石公司、青石雨餐厅要求百脑汇公司赔偿加盟费25万元及加盟保证金5万元，一审法院不予支持。青雨石公司、青石雨餐厅向一审法院提交了王伟荣、杜新华、苏鹏宇等人的身份证复印件及《劳动合同书》、员工遣散财务表、广告宣传费用票据等证据，拟证明其为人员招聘、培训、安置遣散、广告宣传而支付了一定的费用。上述证据均为青雨石公司、青石雨餐厅单方面提交，《劳动合同书》涉及到的人员无一人出庭作证，亦无其他客观证据予以佐证，一审法院无法核实上述证据的真实性，故不予采信。青雨石公司、青石雨餐厅要求百脑汇公司赔偿员工招聘、培训、安置遣散费用173100元，因无充分证据予以证实，一审法院不予支持。青雨石公司、青石雨餐厅向一审法院提交了损益表、营业收入表，拟证明因百脑汇公司违约致使其无法正常营业而造成了一定损失。上述损益表、营业收入表为原告单方面制作，无其他客观证据予以佐证，一审法院无法核实其真实性。同时，百脑汇公司就解约事宜已提前通知了青雨石公司、青石雨餐厅，其主张的停止营业损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于青雨石公司、青石雨餐厅主张百脑汇公司向其支付违约金和退还押金的问题。违约金以补偿性为主，是双方当事人签订合同时一方因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，本案中青雨石公司、青石雨餐厅已就其受到的损失向百脑汇公司提出了赔偿请求，且涉案《百脑汇餐饮租赁合同》并未约定百脑汇公司违约时需向青雨石公司、青石雨餐厅支付违约金。故青雨石公司、青石雨餐厅主张的违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。本案中《补充协议》约定由于实际使用面积增加，租金每月调整为28068+665=28733元，《补充协议》还约定押金为二个月的租金，故押金金额应为57466元，因合同已解除，原告仅请求退还押金56136元，一审法院予以支持。关于赔偿评估费40120元的问题。一审法院认为（2017）鄂0111民初8106号案件按准予撤诉处理，无法对评估费进行认定。本案采信了（2017）鄂0111民初8106号案件中依法做出的评估意见，故该评估费虽然不是本案的评估费，但作为青雨石公司、青石雨餐厅为本案诉讼已支付的费用，应由百脑汇公司承担赔偿责任。关于反诉的诉讼请求，涉案合同双方已确认于2017年9月1日解除，故百脑汇公司要求确认涉案合同自2017年10月31日解除的反诉请求，一审法院不予支持。涉案合同解除系因百脑汇公司违约造成，青雨石公司、青石雨餐厅不存在违约情形，故百脑汇公司要求扣除青雨石公司、青石雨餐厅支付的保证金57466元，并要求青雨石公司、青石雨餐厅支付违约金86199元的反诉请求，一审法院不予支持。双方当事人确认青雨石公司、青石雨餐厅已于2017年8月底9月初搬离涉案商铺，故百脑汇公司要求青雨石公司、青石雨餐厅支付自2017年11月1日至其实际搬离之日的场地占用费无事实依据，一审法院不予支持。双方当事人均认可青雨石公司、青石雨餐厅的租金已缴纳至2017年7月17日，因押金变更为57466元，故租金缴纳时间应扣除[（57466-56136）÷（28733/月÷30天）]=1.4天，为2017年7月16日。2017年7月17日至2017年8月31日的租金未缴纳，百脑汇公司要求青雨石公司、青石雨餐厅支付欠付的租金及物业费、综合服务管理费130271元，一审法院经审查确认青雨石公司、青石雨餐厅实际欠付的金额为44057元（7月17日至7月31日共15天，8月共31天，合计46天，28733元÷30天×46天=44057元），故一审法院在44057元的范围内予以支持。因本案中青雨石公司、青石雨餐厅不存在违约情形，故百脑汇公司要求其按日千分之五的标准支付欠付租金之滞纳金的反诉请求，一审法院不予支持。百脑汇公司提交水电抄录表拟证明青雨石公司、青石雨餐厅尚欠292.9元水电费未支付，该抄录表上记载的时间为2017年9月6日至2017年10月10日164.9元，2017年10月11日至2017年11月3日128元，由于双方当事人在开庭中已确认青雨石公司、青石雨餐厅已于2017年8月底9月初搬离涉案商铺，上述费用发生在青雨石公司、青石雨餐厅搬离之后，由百脑汇公司请求青雨石公司、青石雨餐厅支付拖欠的水电费292元无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、百脑汇（武汉）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉青雨石餐饮管理有限公司赔偿装修损失、厨房用品、家具、烹调用具等损失1070098.35元；二、百脑汇（武汉）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉青雨石餐饮管理有限公司退还押金56136元；三、百脑汇（武汉）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉青雨石餐饮管理有限公司赔偿损失40120元；四、武汉青雨石餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向百脑汇（武汉）实业有限公司支付欠付的租金及物业费、综合服务管理费44057元；五、驳回武汉青雨石餐饮管理有限公司、武汉市洪山区青石雨餐厅的其他诉讼请求；六、驳回百脑汇（武汉）实业有限公司的其他诉讼请求。本判决指定的给付期间为判决生效之日起十日内，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29175元，反诉案件受理费7905元，由百脑汇（武汉）实业有限公司负担。本院二审期间，百脑汇公司向本院提交如下证据：1、搬迁运输合同及付款凭证一份，拟证明上诉人于2017年11月8日至2017年11月21日将被上诉人设施设备搬离案涉商铺至仓库；2、交接清单一份，拟证明被上诉人于2018年11月底将由上诉人保管的被上诉人所有的设施设备搬走；3、青石雨餐厅工商登记信息一份，拟证明青石雨餐厅至今工商注册地址未迁离涉诉租赁房屋。经质证，青雨石公司、青石雨餐厅发表如下质证意见：1、对证据1的真实性有异议，一审要求保持房屋的现状以便做评估，上诉人私自搬的，该证据不能达到其证明目的。2、对证据2的真实性无异议，但不能达到其证明目的。3、证据3与本案无关。本院认为，百脑汇公司在二审中提交的证据1、证据2均不能达到其举证目的，对其提交的证据3与本案无关，故本院对百脑汇公司提交的证据均不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。关于上诉人百脑汇公司提出一审采信的（2017）鄂0111民初8106号案件的司法鉴定结论存在无鉴定资质、违法转委托及鉴定原则的采用、核损范围等众多错误，不应被采纳的上诉理由。湖北省洪山区法院在审理（2017）鄂0111民初8106号案件的过程中，青雨石公司、青石雨餐厅向法院提出申请，要求对涉案商铺装修、排烟工程、厨房工程装修安装损失，所有制冷、保鲜、厨房用品、餐具、家具等损失进行评估，一审法院依法委托上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司进行鉴定，该鉴定公司及鉴定人员具备法定资质，且鉴定程序合法。故百脑汇公司的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。关于上诉人百脑汇公司提出一审对认定青雨石公司、青石雨餐厅于2017年8月底9月初搬离案涉商铺的事实错误的上诉理由。在2017年12月7日一审开庭审理时，百脑汇公司自认青雨石公司、青石雨餐厅于2017年8月底9月初搬离案涉商铺，故百脑汇公司该项上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人百脑汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14984.04元，由百脑汇（武汉）实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 龚治国二〇二〇年八月三十一日书记员 李一凡