江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终1715号上诉人（原审被告）：朱亮，男，1981年12月7日出生，住连云港市东海县。委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨艳，女，1984年10月4日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：曹立志、陈占婷（实习），江苏瀛之志律师事务所律师。原审第三人：江苏东海水晶产业发展集团有限公司，住所地东海县牛山街道中华北路1号.法定代表人：李明，董事长。委托诉讼代理人：卢慧磊，江苏恒旭律师事务所律师。上诉人朱亮因与被上诉人杨艳、原审第三人江苏东海水晶产业发展集团有限公司（以下简称水晶产业公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初9758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱亮不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。其主要理由是：1.一审判决认定被上诉人有权依据租赁协议的约定向上诉人收取额外的5万元租金，明显错误。第一，依据省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十八条规定，省高院对于转租牟利的行为持否定意见；第二，上诉人已经向水晶产业公司足额支付了涉案商铺的租金；2一审判决认定被上诉人与水晶产业公司在2020年3月15日之后为不定期租赁合同关系，认定错误。第一，涉案商铺的实际使用权人为朱亮，杨艳未实际使用过涉案房屋；第二，水晶产业公司已经向法庭提交了关于涉案商铺是否出租的意见，其明确表示在本案纠纷妥善处理终结之前，对涉案商铺暂不进行出租，因此，杨艳不再是房屋的承租人；3.一审判决认定朱亮应向杨艳交付房屋是错误的。杨艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。其主要理由是：1.租赁协议及转租租金系朱亮与杨艳自愿签署，不违反法律法规的强制性规定，不存在损害国家利益和社会公共利益的情形，应诚信遵守；2.一审判决认定杨艳与水晶产业公司在2020年3月15日之后形成不定期租赁合同关系，事实清楚，适用法律正确；3.一审判决朱亮应向杨艳交付房屋正确。水晶产业公司发表意见称，请求二审法院依据本案事实和相关法律依法裁决。杨艳向一审法院起诉，请求：1.判令朱亮搬离位于东海县水晶城2号馆一楼Ｃ区商铺；2.判令朱亮承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：水晶产业公司曾将东海县牛山街道中华北路1号中国东海水晶城2号馆1层C区118号商铺出租给案外人张玉成。2016年10月15日，张玉成（甲方）与朱亮（乙方）签订租赁协议一份，内容为甲方将水晶城2号馆1层C区118号商铺出租给乙方使用，自2016年10月15日起至2021年10月15日止，共计5年，租金标准为年付，每年伍万元，在每年10月15日前支付。朱亮在租赁张玉成商铺期间，除通过张玉成向水晶产业公司支付商铺租金外（2018年度朱亮直接向水晶产业公司支付商铺租金），每年另向张玉成支付租金5万元。租赁期间，朱亮对涉案商铺进行了装修。张玉成与水晶产业公司的租赁合同到期后，水晶产业公司、杨艳、案外人张玉成经协商一致，由杨艳继续承租该商铺。2019年4月5日，水晶产业公司（甲方）与杨艳（乙方）签订商铺租赁合同一份，内容为甲方将东海县牛山街道中华北路1号中国东海水晶城2号馆1层C区118号商铺出租给乙方使用，租赁期限为1年，自2019年3月16日起至2020年3月15日止，租金66659元；乙方不得将上述商铺转租他人；乙方将租赁商铺转租他人的，甲方有权责令其改正，乙方除应改正外还应向甲方支付违约金5000元，拒不改正的，甲方有权解除本合同，因此给乙方及第三方造成损失的，由乙方自负等。同日，杨艳向水晶产业公司支付了年度租金61326元，并向水晶产业公司出具了《承诺书》；同日，杨艳与案外人东海县晶城物业管理有限公司签订《物业管理服务合同书》，并向案外人东海县晶城物业管理有限公司支付了年度物业费18763元。2019年3月28日，杨艳（甲方）与朱亮（乙方）签订租赁协议一份，内容为甲方将水晶城2号馆1层C区118号商铺出租给乙方使用，自2016年10月15日起至2021年10月15日止，共计5年，租金标准为年付，每年伍万元，在每年10月15日前支付。2019年4月6日，朱亮的配偶马晨曦通过手机银行向杨艳转账80089元。朱亮未在2019年10月15日前向杨艳支付双方约定的5万元租金，2019年10月26日，杨艳以逾期支付5万元租金为由向朱亮邮寄了解除合同通知书，该通知书于2019年10月28日由马晨曦签收。一审庭审结束后，杨艳还举证了其与水晶产业公司相关负责人谈话视频、通话录音，证明水晶市场知晓杨艳转租事宜且六个月之内未提出异议。朱亮及水晶产业公司发表了书面质证意见。一审法院认为，本案争议的焦点主要为：1、杨艳与朱亮签订的租赁协议是否有效。2、杨艳与朱亮之间的合同是否解除。关于争议焦点一，杨艳主张双方签订的租赁协议有效，朱亮应依约向其支付当年租金5万元，举证了租赁协议原件等证据证明。朱亮辩称其已于2019年4月6日就已向出租人水晶产业公司付清了涉案商铺2019年3月16日至2020年3月15日的租金61236元，杨艳无权向朱亮额外收取5万元租金。一审法院认为，杨艳与朱亮签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，不论是否经水晶产业公司同意或知悉，并不影响转租合同效力。因为根据杨艳与水晶产业公司签订的租赁合同及承诺书，如果杨艳将租赁商铺转租他人的，出租方有权责令其改正，并要求支付违约金5000元等，故出租方有权主张转租违约责任，杨艳与朱亮之间的转租合同并不因此无效。但根据相关规定，即使承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。出租人与承租人另有约定的除外。本案中，根据合同约定，杨艳承租案涉商铺的租赁期限为1年，自2019年3月16日起至2020年3月15日止，杨艳与朱亮约定的租赁期限超出上述租赁期限的部分无效，故杨艳与朱亮签订的基于当事人真实意思表示、不违反法律强制性规定、租赁期限自2019年3月16日起至2020年3月15日止部分的租赁协议合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。朱亮关于杨艳无权向其额外收取5万元租金的辩解意见无法律和事实依据，不予采信。关于焦点二，杨艳主张其与朱亮之间的租赁协议已于朱亮一方收到解除合同通知书时即时解除，朱亮对案涉商铺已不享有占有、使用、收益的权利，举证了解除合同通知书及邮件回执予以证明，朱亮辩称杨艳于2019年10月26日向答辩人发出的《解除合同通知书》不产生合同效力，杨艳要求答辩人搬离涉案商铺的请求不能成立。一审法院认为，如前所述，杨艳与朱亮签订的租赁期限自2019年3月16日起至2020年3月15日止部分的租赁协议条款合法有效，杨艳享有收取2019年3月16日起至2020年3月15日之间租金的权利，朱亮应依约于2019年10月15日前缴纳租金5万元。朱亮逾期未支付租金，经杨艳催告，朱亮合理期限内仍未支付租金，则杨艳享有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》九十六条的规定，租赁协议自通知到达对方时解除，杨艳于2019年10月26日向朱亮邮寄了解除合同通知书、朱亮的配偶于2019年10月28日签收，故杨艳关于双方之间的租赁协议已于2019年10月28日解除,杨艳要求朱亮搬离位于东海县水晶城2号馆一楼Ｃ区审法院予以支持。现杨艳和水晶产业公司的租赁合同已到期,但水晶产业公司并未主张收回房屋或以其他方式对杨艳继续使用房屋提出异议，双方之间租赁合同继续有效，租赁期限为不定期；且即使杨艳与水晶产业公司的租赁合同到期不再履行，杨艳仍负有与水晶产业公司进行交接租赁物的义务，因此，朱亮仍应及时向杨艳交付房屋。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》九十四条、九十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决朱亮于判决生效后十日内搬离位于东海县水晶城2号馆一楼Ｃ区商铺。案件受理费减半收取250元（简易程序），由朱亮负担。本院二审审理期间，上诉人朱亮向本院提交电费支付凭证，证明自2016年11月至今，涉案商铺的电费是朱亮支付，一审诉讼之后，朱亮仍继续缴纳电费；被上诉人杨艳发表质证意见称，对该证据的真实性、关联性、合法性无异议，但对证明目的有异议，上诉人缴纳电费基于其实际占有，该商铺的水电账号仍然是杨艳，相关的短信通知均是发送到杨艳的手机；水晶产业公司发表质证意见称，该票据的支付对象并非是水晶产业公司，即使真实，也仅仅能够证明朱亮占用涉案商铺产生的能源费用。被上诉人杨艳当庭出示其手机短信记录，并提供水电费账户信息，证明涉案商铺水电费账户户主系杨艳，水晶产业公司认可杨艳为涉案商铺的承租人；上诉人朱亮发表质证意见称，手机短信记录看不出发生在杨艳与水晶产业公司或者物业公司之间，即使短信真实，也不能证明被上诉人的证明目的，水晶产业公司提交的书面意见，已经明确表示本案纠纷没有解决之前，涉案商铺不进行出租，水晶产业公司发表质证意见称，对证据的真实性不清楚，即使是真实的，也应该由物业公司通知，水晶产业公司与杨艳之间的问题，在本案纠纷处理以后再处理。水晶产业公司未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，由于新冠××疫情的影响，水晶产业公司与租户的租赁合同在2020年3月以后到期的，水晶产业公司既没有续签租赁合同，也没有收取租金，水晶城的商铺仍由原承租人占有使用。本院认为，本案的争议焦点为：1.杨艳就涉案商铺是否有权主张排除妨害；2.如果杨艳有权主张，其主张排除妨害的事由是否成立。本院认为，关于争议焦点1，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，杨艳与水晶产业公司就涉案商铺签订租赁合同，约定水晶产业公司将涉案商铺出租给杨艳使用，期限为一年，自2019年3月16日至2020年3月15日，双方还对其他权利义务作出了约定，杨艳按照合同履行义务，合同期满后，因新冠××疫情的影响，整个水晶城的合同均没有续签，水晶产业公司对于杨艳使用涉案商铺一直没有提出异议，因此，自2020年3月15日合同期满以后，水晶产业公司与杨艳之间就涉案商铺形成不定期租赁关系，杨艳有权使用涉案商铺，就涉案商铺主张权利。上诉人朱亮对涉案商铺的实际占用，并不影响杨艳对涉案商铺的权利，故上诉人关于杨艳无权主张权利的上诉意见，本院依法不予采信。关于争议焦点2，杨艳将其享有使用权的涉案商铺转租给朱亮，约定朱亮另外支付给杨艳租金5万元，该约定系双方真实意思表示，双方均应全面履行。因朱亮未按照约定履行交付5万元租金的义务，杨艳行使合同解除权，于2019年10月26日向朱亮邮寄解除合同通知书，该通知书到达朱亮一方时，双方的租赁合同解除。租赁合同解除后，作为承租人的朱亮一方负有返还租赁物的义务，故作为出租人的杨艳主张排除妨害的事由成立，其诉讼请求应当得到支持。综上，上诉人朱亮的上诉没有事实和法律依据，本院依法不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元（朱亮已预交），由朱亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 万子榕审 判 员 朱培培审 判 员 张 奇二〇二〇年八月二十五日法官助理 周 岚书 记 员 董小倩法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照以下情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……