浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0127民初1437号 原告：董旭明,男，1978年12月24日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告：杭州商爵房地产开发有限公司，住所地：浙江省淳安县千岛湖镇睦州大道517号101室。 法定代表人：董旭明，执行董事。 二原告委托诉讼代理人：邢煜辉、潘文奇，国浩律师（宁波）事务所律师。 被告：黄超逸,男，1987年10月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被告：杭州吉翁民宿管理有限公司，住所地：浙江省淳安县千岛湖镇睦州大道517号四楼8445室。 法定代表人：杨缓，执行董事。 二被告委托诉讼代理人：张承进、王圣珠，浙江千岛湖律师事务所律师。 原告董旭明、杭州商爵房地产开发有限公司（以下简称商爵公司）与被告黄超逸、杭州吉翁民宿管理有限公司（以下简称吉翁）合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人潘文奇、二被告的委托诉讼代理人张承进、王圣珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即支付原告各项费用合计2229916.88元（各项费用利息均暂计至2020年3月31日，实际按合同约定计算至被告清偿之日止）；二、本案律师费60000元由两被告承担；三、本案诉讼费由两被告承担。 事实与理由：2018年5月26日，原告董旭明、商爵公司与被告黄超逸签订《杭州商爵房地产开发有限公司（分家协议）》一份，就商爵公司股东董旭明、黄超逸间分家所涉有关费用分摊和房产分配等事项达成约定，其中部分约定如下：1、2014年11月公司开发的淳安县千岛湖镇睦州大道519号1501室、1601室、1602室、1701室、1702室的五套房产出售给上海客户，至今上述客户尚欠公司房款3554924元未付，黄超逸同意上述客户未付的3554924元房款由其承担并按购房合同约定承担滞纳金；2、黄超逸分得睦州大道517号酒店房产，建筑面积4373.02平方米，总房价27112724元（按照每平方6200元含税价计算）；3、商爵公司后续如根据税务局要求需要补交所得税等税款的，补交的税款计税项发生在2017年9月30日及之前的，该部分补交税款双方按照董旭明60%、黄超逸40%承担；计税项发生在2017年9月30日之后的，由董旭明承担；4、各方确认，黄超逸分得的睦州大道517号酒店房产（建筑面积4373.02平方米）出租给董旭明控股的杭州佰澜度假酒店有限公司（以下简称佰澜公司），租赁期自2018年6月1日起计算，租期十年，租金按年计算，其中第一年租金（2018年6月1日至2019年5月31日）双方按照本合同第十二条结算黄超逸可分配利益时一并结算。 2018年10月6日，各方签订《〈杭州商爵房地产开发有限公司分家协议〉补充协议》一份，就前述分家协议所涉事宜达成补充约定，其中部分约定如下：1、黄超逸从商爵公司分得的睦州大道517号酒店房产（建筑面积4373.02平方米）作价21865100元，并将上述房屋登记在黄超逸独资的被告二吉翁公司名下，且同意将该房屋出租给董旭明控股的佰澜公司；2、若黄超逸分家房产交易价格不被政府主管部门接受的，以政府主管部门核准的房产价格为准，由此涉及税费补交均由黄超逸承担，另由于上述房产过户税务产生的法律责任与行政责任全部由黄超逸承担；3、各方确认，佰澜公司与客户签署的《委托租赁合同》中，佰澜公司应向客户支付所购商铺三年（购入商铺第三年到第五年）租金，共需支付买房人4857328元租金；上述三年返租支出减去该公司实际收到的租金收入，差额部分每年按照董旭明60%、黄超逸40%的股权比例分摊，当年12月30日清算；4、2018年8月1日起至2018年10月12日，商爵公司借款利息，黄超逸应按股权比例承担；5、如果发生纠纷协商不成时，则通过淳安县人民法院诉讼解决，且由过错方承担对方为实现债权的费用（含诉讼费、律师费）；另根据补充协议的附件《最终分家数据说明》显示，黄超逸应付董旭明各款项合计10561300.1元，截至2020年3月31日止，尚未支付款项金额为561300.1元。 2018年10月6日，吉翁公司与佰澜公司根据前述分家协议签订了《房屋租赁合同》一份，其中部分约定如下：1、吉翁公司将杭州市淳安县千岛湖镇睦州大道517号房屋出租至佰澜公司，租期为2018年6月1日至2028年5月31日；2、双方确认，商铺包租租金三年需要支付给买房人的金额为1597776元、1629776元、1629776元，总金额为4857328元；根据分家协议约定，上述三年返租支出减去当年实际收到的租金收入，差额部分每年按黄超逸40%与董旭明60%股权比例分摊，并在当年12月30日清算。 2018年10月，黄超逸出具《还款及履约承诺》一份，约定：1、黄超逸需支付董旭明人民币561300.01元，黄超逸承诺于2018年12月30日支付该笔款项，如超过约定期限还款，则以银行同期贷款利率的4倍计算逾期利息，利息与此笔欠款一并支付给董旭明；2、被告黄超逸（包括杨缓及与黄超逸、杨缓有关联的其他第三方）用于抵押的淳安县千岛湖镇睦州大道521-301商铺、睦州大道521-302商铺、睦州大道521-6商铺共三套商铺，黄超逸必须于2018年11月30日前全部解除抵押，注销他项权证；如超过约定期限归还上述房产的抵押贷款或超过约定期限上述房产未能解除柢押、注销他项权证的，黄超逸则应按三套商铺的总房价3688900元的银行同期贷款利率的4倍计算逾期利息至上述房产全部解除柢押、注销他项权证之日止。 根据上述分家协议及其补充协议的约定，2018年10月11日，原告商爵公司与被告吉翁公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，将杭州市淳安县千岛湖镇睦州大道517号房屋转让给被告吉翁公司。 但上述房产双方约定的转让价格过低，在核算土地增值税、企业所得税时不被税务部门接受。最终的计税价格按照淳安永盛税务师事务所于2019年5月28日出具《杭州商爵房地产开发有限公司“千岛湖旅游购物中心”项目土地增值税清算税款鉴证报告》核定。该报告显示：千岛湖镇睦州大道517号酒店4373.02平方米销售单价低于成本价，清算按成本加合理利润后调整单价为5740.38元（不含税）。由此导致原告需额外缴纳土地增值税47721.64元、企业所得税1069722.95元、补交增值税及附加税236622.72元。该部分因房产转让价格过低导致原告商爵公司需要补交的上列税费应由被告承担。 原告认为，在分家协议签署及转移千岛湖镇睦州大道517号房产时，被告吉翁公司是由被告黄超逸全资持有的个人独资企业，黄超逸根据分家协议从原告商爵公司分得的资产全部登记在了被告吉翁公司名下，两被告存在混同，基于上述分家协议及房产转让等行为产生的债务应由两被告共同承担。 综上所述，上述各项协议、承诺书签订后，被告并未依约履行各款项的还款义务；且至2020年3月31日止，被告累计欠款金额已达2229916.88元（40%商铺返租租金560694.67元；欠款561300.1元；合作保证金20000元；借款利息97240元；印花税12000元；土地清算费用21648元；股权转让资产评估费用8000元；物业维修基金153055.7元；售价调整补缴的土地增值税47721.64元、企业所得税1069722.95元、增值税及附加税236622.72元；物业费及水电费33256.79元；相应的违约金432079.9元；合计3253342.47元，扣除应支付给被告的另一半企业和个人所得税1023425.59元后为2229916.88元）。原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。 二被告共同辩称，一、关于本案相关主体：1、商爵公司原系董旭明和黄超逸共同设立的公司，其中黄超逸占40%的股份，董旭明占60%的股份。2018年5月26日双方签订分家协议、进行了分家，在分家协议签订前，双方就分家后涉及的相关税费委托了永盛会计师事务所进行了咨询评估，在咨询报告的基础上签订了分家协议；2、吉翁公司原由黄超逸持股100%，黄超逸把分家受让的千岛湖镇睦州大道517号房产通过房屋转让的方式进入到吉翁公司，吉翁公司现唯一股东是杭州千岛湖逸之园生物科技有限公司，而杭州千岛湖逸之园生物科技有限公司的股东为应淑红和高臻。黄超逸在分家之前所拥有的商爵公司、杭州佰澜商业管理有限公司（以下简称佰澜商业公司）、佰澜公司40%股份均转让给了董旭明及董旭明指定的人。与本案有关的是吉翁公司与佰澜公司签订的房屋租赁合同，存在包租租金抵扣关系。 二、涉及本案返租的22户业主与佰澜商业公司签订的是委托经营合同，由原告方进行对外招租经营，租金由原告方收取，除了2017年9月30日至2018年9月18日的租金53600元在分家协议中进行了结算，其他收取的租金至今没有跟被告结算。 根据补充协议附件《最终分家数据说明》，有两项需要进行结算，一项是两年内结算，应退还黄超逸的另一半企业和个人所得税1023425.59元；另一项是度假屋差额收入，后期要进行结算也没有结算，按照协议应支付给黄超逸481671.04元（752611+451566.6＝1204177.6元×40%）。另外，《其他补充事项说明》第15条规定：如杨缓取得酒店所有权，要求价格做低，如使公司实际缴纳企业所得税与个人所得税降低，则所属杨缓股份比例部分，归杨缓所有。分家时，根据2017年9月30日永盛会计师事务所出具的咨询报告附表四“土地增值税纳税测算表”，所测算的土地增值税税额为4030399.16元，房屋不含税的单价为5904.76元。而根据原告诉讼提交的鉴证报告，土地增值税应缴部分为2524085元，比分家预测的少缴了1506314.16元，少缴部分的40%即602525.66元，原告应该支付给被告。 三、吉翁公司与佰澜公司签订了房屋租赁合同，约定的租赁期限是2018年6月1日-2028年5月31日，第一年的租金798076元，在分家时已经按协议进行结算，体现在《最终分家数据说明》的序号6；第二年2019年6月1日-2020年5月31日、第三年2020年6月1日-2021年5月31日的租金均为798076元，双方没有结算，原告也未交纳，被告已经向法院提起解除合同之诉。 委托经营合同由柏澜商业公司与22户业主签订，约定每半年支付一次，先付后用。其中第三年到第五年（也即2018年7月1日-2021年6月30日）的租金与被告有关。根据补充协议约定，上述三年返租租金支出减去公司实际收到的租金收入，差额部分每年按照原告60%与被告40%的股权比例分摊，当年12月30日清算。第一年（2018年7月1日－2019年6月30日）的返租租金1597776元，扣除2017年9月30日后收到的租金53600元，分家时已经结算，见《最终分家数据说明》序号18。第二年（2019年7月1日-2020年6月30日）返租租金为1629776元，因委托经营的租金由原告收取，原告从未把租金收入报告给被告。经被告了解，补充协议附表1中只有序号为4房号为22号的店铺从未出租过，其他都进行了出租。根据原告提供的租赁合同计算，其出租的商铺自2017年10月1日至2020年5月30日的应收租金为368663元。而序号为8-13房号为36－40、42的店铺，面积171.81平方米，由佰澜商业公司自己经营使用，自2018年8月1日开始，开办了淳安县坪山农贸市场；序号为17-20、22房号为59、75、90、91、106的店铺出租给了梅永洪，但被告没有拿到租赁合同。这两部分原告拒不提供租金收入，被告认为应按返租租金标准计算由原告承担。上述时间段应收取的租金总计为1110884元，减去返租租金1629776元，差额518892元，40%为207556.8元，与第二年原告应支付的房屋租金798076元相抵扣，原告仍应支付被告590519.2元。 四、针对原告的诉请，被告意见如下：1、黄超逸欠款561300.1元予以认可，未支付的因为在于原告没有跟黄超逸结算。该欠款属于结算范围，没有证据证明被告需要承担违约金，原告主张的违约金也明显偏高；2、商铺抵押的违约金，当时被告融资困难，杨缓作为黄超逸的代表与董旭明商议，董旭明表示只要不影响购买就没有问题，故一时没有解除抵押。后于2019年3月和7月按约定全部解除抵押、注销了他项登记，并没有给原告造成影响，原告要求承担违约金没有依据；3、商铺返租租金，根据前面的陈述，不应单项列入，而应在租赁合同中解决，与原告实际收到的租金及应付给被告的租金进行结算抵扣；4、合作保证金，系分家前产生，属于公司债权，要求被告承担40%没有依据；5、2018年8月1日－10月12日的借款利息，被告按照协议应该承担，但要求原告提供支付凭证，在没有证据的情况下，被告不予认可；6、更换股东的印花税12000元，建议由法院判定；7、土地清算费用，要求原告承担40%没有法律依据，该清算是企业行为，且根据分家协议第十二条的约定，2017年9月30日之后的费用由原告承担，在分家协议没有要求被告承担的情形下，应该都是由原告自己承担；8、股权转让资产评估费用8000元，根据《最终分家数据说明》第12项，当时需要支付的审计费用为50000元，黄超逸已按40%承担20000元，现要求黄超逸按40%比例再承担一次，没有依据。且分家协议第十六条也已约定，委托费用由公司承担，包括土地清算费用；9、物业维修基金，分家协议中没有约定，且分家前已交至物业公司，如系第三方购买房屋可以要求承担，但本案原、被告系通过房屋转让的方式进行分家，故要求被告承担没有依据；10、土地增值税、企业所得税、附加税，原告的依据是鉴证报告，但分家时的依据是咨询报告，该咨询报告中的房屋不含税单价为5904.76元/平方米，分家时预留的费用超过了原告主张的实际费用，故不但不需要被告承担，反而预留部分应结算退还给被告；11、物业、水电费，与本案没有关联性，要求被告承担没有依据；12、律师费，应当根据过错来判定，董旭明与黄超逸签订的分家协议中有约定，发生争议后由过错一方承担。但根据原告提交的证据，原告主张的60000元律师费由商爵公司支付，该费用的承担没有约定的依据，法定的依据也不足，董旭明与商爵公司，合同主体不同。 综上，本案涉及的结算分两部分，一部分包括返租租金、实际收取的租金、应支付给被告的房屋租金三块，已经转移到房屋租赁合同中进行结算抵扣，不应在本案当中单独立案，该部分原告至今没有跟被告核对结算；其他部分款项则应当在分家协议中结算。欠原告561300.1元是事实，但根据协议，原告应该付给被告的数额大大超过561300.1元。被告认为本案涉及的是一个结算，而不是一个单独的起诉。结算后，被告不欠原告，反而是原告欠被告2107622.29元，其中两年内结算应该支付被告的一半企业和个人所得税1023425.59元，原告也认可，并从其主张的诉请总额中予以扣除。该笔款项抵扣561300.1元后，仍有多余。被告要求原告支付的款项即为2107622.29减去5613001元部分。如原告不同意结算，被告提起反诉或另案起诉，并要求原告承担被告方的律师费60000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告起诉时提交的2019年收到租金清单及补充提交的收取租金清单、商铺租赁合同、收款收据、现场照片，主要用以证明黄超逸应承担的商铺返租租金数额。其中2019年收到租金清单，被告对真实性有异议，该清单系原告自行制作，载明的数额原告也已否定，故不具有证据效力；其余部分证据，根据当事人的庭审陈述和被告提供的证据，只能证明原告收取了部分商铺租金，不能证明原告已经按约定收取了全部应收租金，原告以此确定被告需要承担的返租租金数额，依据不足，不予采纳； 二、原告提交的《还款及履约承诺》（复印件），拟证明被告未依约还款，应按银行同期贷款利率的4倍计算逾期利息的事实。被告对该证据的真实性有异议，因原告未能提供原件进行核对，本院对此不予确认； 三、原告提交的《催告函》及快递面单、签收记录，拟证明原告曾向被告及其母亲杨缓发函要求偿还部分欠款的事实。被告质证后否认收到该函件。原告提供的证据显示为他人代收，未能证明被告已实际收到，故本院不予确认； 四、原告提交的用款申请单和扣款通知书，拟证明商爵公司向北京诺恒伟业文化发展有限公司支付的保证金50000元被告应按40%比例分摊的事实。被告对其真实性无异议，但认为该合作保证金，系分家前产生，属于公司债权，要求被告承担没有依据。经审查，被告的抗辩成立，本院不予确认； 五、黄超逸按协议应当承担的2018年8月1日至10月12日的借款利息，原告自行制作了汇总表，但未提交支付凭证供双方结算，被告也不予认可，本院对其主张的数额不予采信； 六、股权转让产生的印花税12000元，原告已提供充分的证据予以证明，被告对该部分证据的真实性未提出异议，也未提供相反的证据予以推翻，本院予以确认； 七、原告主张的土地清算费用、股权转让资产评估费用、521－7号的物业维修基金、黄超逸其他代持房产物业费及水电费请求，均未提交应当由被告按比例承担的合同依据，也缺乏相应的法律依据，本院不予确认； 八、原告主张的补缴土地增值税、企业所得税、增值税及附加税请求，依据的是淳安永盛税务师事务所于2019年5月28日出具的《杭州商爵房地产开发有限公司“千岛湖旅游购物中心”项目土地增值税清算税款鉴证报告》，该鉴证报告对土地增值税清算税款申报鉴证审核时，认为睦州大道517号房产，商爵公司与吉翁公司转让的价格5000元/平方米低于成本价，清算按成本加合理利润后调整单价为5740.38元（不含税）。故该项目应缴纳土地增值税2524085元，截止2019年4月30日，已预缴2490289.92元，应补缴33795.08元。但分家时双方依据的是淳安永盛联合会计师事务所于2018年5月26日出具的《关于杭州商爵房地产开发有限公司公司股东黄超逸截止2017年9月30日应拥有股份金额的咨询报告》，睦州大道517号房产董旭明和黄超逸是按单价5904.76元（不含税）进行结算，测算黄超逸应承担的税费为8696513.44元，其中土地增值税4030399.16元。房产的转让价格实际超过鉴证报告调整后的价格，由此，原告要求被告再行按比例承担因调整价格而产生的土地增值税等相关税费，依据不足。 另查，2020年3月31日，吉翁公司向本院提起诉讼，以佰澜公司未按期支付租金为由要求解除上述签订的房屋租赁合同，并由佰澜公司、商爵公司支付拖欠的租金及相应的利息、违约金等损失。同年4月29日，原告遂提起本案诉讼。 本院认为，根据当事人签订的各协议、合同以及前述认定的事实，本案董旭明和黄超逸之间存在相互付款的情形，且款项的支付需要双方进行结算确定。原告的各项诉请中，由黄超逸承担且数额能够确定的目前只有欠款561300.1元以及股权转让产生的印花税12000元，其余部分在双方未结算、原告提供的证据也不充分的前提下，无法确定是否需要由黄超逸承担以及需要承担多少。而董旭明应结算支付给黄超逸的款项，协议明确约定、原告起诉时认可并主动扣减的就有1023425.59元，足以抵扣黄超逸应承担的上述欠款及印花税。综上，原告的诉请，缺乏依据，本院不予支持。双方当事人应根据分家时的约定，及时促成结算，以确定各自的责任，有效解决彼此之间的争端。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告董旭明、杭州商爵房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费25120元，减半收取12560元，由原告董旭明、杭州商爵房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  汪丽琴 二〇二〇年八月十日 书记员  钱宇红 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。