广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1602号上诉人（一审原告）：珠海市特通联运有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：肖擎，总经理。委托诉讼代理人：史一鸣，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范阳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：梁嘉仪，女，汉族，1996年5月24日出生，住广东省珠海市斗门区1。委托诉讼代理人：刘小龙，男，汉族，1973年1月16日出生，住广东省珠海市香洲区。上诉人珠海市特通联运有限公司（以下简称特通公司）因与被上诉人梁嘉仪房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初15766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。特通公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持特通公司的全部诉讼请求。事实与理由：第一，一审判决认定特通公司与梁嘉仪按照租赁合同的约定履行了“部分义务”，但对于该“部分义务”的具体内容没有阐述。事实上，梁嘉仪没有按照合同的约定履行过任何付款义务。第二，在本案签订合同前特通公司已按照梁嘉仪的要求以及合同的约定切实履行了自己的合同义务，及时向梁嘉仪提供了自己享有出租权及转租权的证明文件。为了谨慎客观，在双方签订合同时第一条就明确约定：“甲方受第三方委托，对租赁房屋进行管理、出租，因此乙方在签署本合同之时，明确知悉租赁房屋的所有权由第三方所有，甲方对租赁房屋具有合法有效的管理、出租等权利，乙方确认其已充分了解该房屋的现状、权属情况及周边配套情况。不得以市场价格变动、产权等理由向甲方主张减免租金或管理费等费用、解除合同或主张合同无效等”。第三，在本案租赁合同签订前半年的2019年2月26日，特通公司与涉案厂房原出租人珠海红湖不锈钢制品有限公司签订了房屋租赁合同，租期是从2019年3月1日至2022年3月31日（有免租期一个月）。并且在2019年5月16日与梁嘉仪签订租赁合同前，又就该厂房与珠海红湖不锈钢制品有限公司签订了《租赁合同补充协议》，约定在没有收到政府通知拆迁的情况下，合同自动续期三年。在转租给梁嘉仪作球场时，特通公司根据梁嘉仪的要求专门让珠海红湖不锈钢制品有限公司在2019年9月1日出具了一份书面证明，同意特通公司将承租的厂房转租给梁嘉仪作为运动球场。特通公司将原出租合同、补充协议以及同意转租的书面证明文件的原件提供给梁嘉仪核实并复印。后特通公司与梁嘉仪在2019年9月11日签订了本案租赁合同。因此，本案不存在一审判决所认定的特通公司至今未能证明已取得房屋出租权。第四，特通公司在本案履行过程中不存在任何违约行为。梁嘉仪不按合同约定履行付款义务，特通公司有权行使合同约定解除权。第五，《合同法》第六十七条的规定是针对当事人之间互负债务且有先后履行顺序的情形，这里的“债务”仅指的是“金钱债务”。本案特通公司与梁嘉仪之间不存在互相负有金钱债务的情形，也不存在特通公司应先向梁嘉仪负有履行金钱债务的问题。特通公司所负有的提供自己有出租权和转租权的证明文件的义务并非《合同法》第六十七条所规定的“当事人互负债务”，一审判决适用法律错误。特通公司在二审调查中补充上诉意见：1、涉案房屋的产权人珠海红湖不锈钢制品有限公司至今没有就特通公司将涉案厂房转租梁嘉仪提出过任何异议；2、特通公司的合同义务是将房屋交给梁嘉仪使用或装修，事实上梁嘉仪在本案纠纷发生前已实际占用和装修涉案房屋；3、本案没有梁嘉仪不能实现合同目的的情形；4、梁嘉仪从未向特通公司就有无出租权的问题提出过任何异议或要求。梁嘉仪辩称：涉案房屋出现纠纷的主要原因是该房屋被业主停水停电导致无法使用。特通公司一直无法提供其对涉案房屋拥有处分权的证明材料。特通公司向一审法院起诉请求：1、确认特通公司与梁嘉仪之间于2019年9月11日所签订的《房屋租赁合同》已依法解除；2、责令梁嘉仪立即停止装修租赁厂房；3、判令梁嘉仪向特通公司支付8.5万元律师费；4、判令梁嘉仪承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：特通公司与梁嘉仪于2019年9月11日签订房屋租赁合同，约定：特通公司将珠海市香洲区**********院内第一层建筑面积约864平方米的场地以现状出租给梁嘉仪作运动场所之用，特通公司受第三方委托，对租赁房屋进行统一管理、出租，梁嘉仪在签署合同之时明确知悉租赁房屋的所有权归第三方所有。房屋租赁期限为5年，自2019年9月11日至2024年9月10日止，起租日为交付日，租赁期限包含装修期，装修期自2019年9月11日至2019年11月25日，装修期45天不收取租金，2019年11月26日至2024年9月10日每月租金4万元，梁嘉仪须在每月5日前支付当月租金，首月租金应在签订合同当日向特通公司支付，逾期支付租金除了需继续履行支付租金义务外，每逾期一日，须按照应付未付费用的千分之三支付违约金。梁嘉仪应在签订合同当日向特通公司支付履约保证金8万元，特通公司收到全部履约保证金和首月租金后按现状向梁嘉仪交付房屋，梁嘉仪逾期交付或未完全交付履约保证金和首月租金的，特通公司有权拒绝向梁嘉仪交付房屋并有权单方面终止合同，同时有权不予退还梁嘉仪已交纳的履约保证金。租赁物业的交付日期拟为2019年10月11日，以实际交付之日为准，交付日双方共同对租赁房屋进行现场验收交接。双方就履行合同发生的纠纷，应协商解决，协商解决不成的，可向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院起诉，由败诉方承担守约方支出的全部费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用。房屋现状包括但不限于门窗、墙壁、天花、地板、厨房、灶台、洗手间、阳台、防盗网、防盗门、排污管、智能对讲等物品。由于房屋历史原因使部分产权资料、图纸、公章等缺失不可补回，特通公司只能提供房产证复印件和不动产权登记表原件给梁嘉仪使用，特通公司为转租方，应提供与产权人签订的租赁合同，且该合同需注明允许出租，特通公司需按国家工商注册要求提供梁嘉仪办证的相关资料、证明。2019年9月1日，特通公司的法定代表人肖擎与梁嘉仪签订了租赁双方内部协议，约定：若产权人及相关单位对该房屋进行检查、询问等事务时，梁嘉仪一律不做任何解答，告知对方找特通公司询问；梁嘉仪不以租赁房屋的名义对外进行各种活动，对外宣称房屋使用途径为借用场地；上述约定，梁嘉仪应及时通知相关工作人员，特别是驻场主管人员，以便达成默契方便今后的工作进展；租赁合同的签订只为办理证照之用，待证照办理后，按证照注册之公司名称再次更换租赁主体。房屋租赁合同签订前，特通公司向梁嘉仪提供了案涉房屋的不动产权登记表，显示案涉厂房的所有权人为贵州红湖机械厂和珠海经济特区拱北工业总公司，贵州红湖机械厂持有80%的产权份额，珠海经济特区拱北工业总公司持有20%的产权份额。贵州红湖机械厂已于2018年12月26日注销工商登记，特通公司称其仅与珠海红湖不锈钢制品有限公司签订了租赁合同，珠海红湖不锈钢制品有限公司口头告知特通公司其已出租管理案涉厂房长达30年。房屋租赁合同签订后，特通公司多次询问梁嘉仪的合伙人蔡晓兰消防手续是否可以办理，并于2019年9月26日与梁嘉仪的合伙人蔡晓兰协商，要求梁嘉仪转2万元，如2019年10月22日前消防手续办不下来该2万元作为厂房空置费，如办下来就退回并按照签订的合同履行，梁嘉仪的合伙人蔡晓兰未予以回应。2019年9月底，特通公司将钥匙交付给梁嘉仪，梁嘉仪于2019年10月2日进场装修。2019年10月11日，梁嘉仪的合伙人蔡晓兰向特通公司提出，合同公对公签，租金转到对公账户并开发票，特通公司提供了其公司账户并同意对租金开具发票，但对于梁嘉仪合伙人蔡晓兰提出的其他条款，双方无法达成一致。2019年10月22日，特通公司委托北京市盈科（珠海）律师事务所处理特通公司与梁嘉仪之间房屋租赁合同纠纷一案的一审事宜，特通公司支付律师费85000元。2019年10月23日，特通公司向梁嘉仪主张案涉租赁合同无效，梁嘉仪不予认可并表示无法处理已经投入的装修钱款，特通公司表示可以想办法减少梁嘉仪合伙人蔡晓兰的损失。2019年10月24日及2019年10月25日，特通公司向梁嘉仪发出短信和邮件，称因梁嘉仪未按照房屋租赁合同的约定按时按数向特通公司支付履约保证金和租金，同时在未获得特通公司同意的情况下擅自进场装修，梁嘉仪的行为已构成根本性违约，特通公司通知梁嘉仪解除租赁合同并要求梁嘉仪退场。2019年10月25日，梁嘉仪向特通公司转账支付了押金8万元和首月租金4万元，特通公司收到后于次日将全部款项退还梁嘉仪。一审法院认为，双方在签订租赁合同前虽约定租赁合同仅作办理证照之用，但租赁合同中已明确约定了双方的权利义务关系，且双方亦按照租赁合同的约定履行了部分义务，双方之间的租赁合同成立并生效，双方均应切实履行。租赁合同中明确约定特通公司应提供与产权人签订的租赁合同，特通公司即须按照约定与案涉厂房的产权人签订租赁合同以取得涉案厂房的出租权，而特通公司至今未能证明其已取得上述权利。特通公司与案外人珠海红湖不锈钢制品有限公司签订租赁合同时，珠海红湖不锈钢制品有限公司仅口头告知特通公司其对涉案厂房有处分权，未提供其对涉案厂房有处分权的任何证明文件，特通公司据此即与其签订七百五十平方米厂房的租赁合同，且在双方明确约定后也不要求珠海红湖不锈钢制品有限公司提供相应证明文件，过于不合常理。梁嘉仪在与特通公司签订租赁合同时要求特通公司拥有对租赁厂房的处分权是正常的商业审慎，若特通公司没有处分权则梁嘉仪可能面临重大损失。因特通公司未按照合同约定履行其义务，且该义务直接关系到合同目的能否实现，梁嘉仪据此有权拒绝特通公司相应的履行要求。梁嘉仪基于特通公司的违约行为而未按时支付履约保证金和租金具有合理事由，特通公司不享有租赁合同的单方解除权，特通公司据此通知梁嘉仪解除租赁合同于法无据，一审法院不予支持。因特通公司违约，特通公司要求梁嘉仪停止装修并支付律师费损失亦于法无据，应予驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回特通公司全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取13020元，由特通公司负担。二审审理过程中，应特通公司申请，本院向特通公司的委托诉讼代理人发出律师调查令。特通公司向本院提交如下证据材料：1、企业法人年检报告书；2、清算备案材料；3、房屋租赁合同；4、营业执照。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，2019年10月14日，特通公司的法定代表人肖擎向梁嘉仪的合伙人蔡晓兰发微信称“蔡总，押金和租金都没按规定时间缴纳，就不能进场施工装修。”2019年10月20日，肖擎向梁嘉仪的丈夫刘小龙发送短信称“梁嘉仪：现你未按合同缴纳押金和租金就进行装修，擅自进场装修，请你就当前问题进行协商，请你立刻停止装修行为，造成损失责任自理。”2019年11月1日，珠海市供水有限公司拱北供水所向贵州红湖机械厂发出《关于停止贵司消防水表报装业务申请的函》，称2019年10月17日该所受理贵州红湖机械厂申请报装位于吉大石花西路珠航大厦院内（厂房）口径DN100的消防用水水表一组。由于近期接到该厂房另一产权人珠海经济特区拱北工业总公司的投诉，对本次报装提出异议。因存在产权人之间的不同意见，经多方协调无法达成一致，近期该所将停止办理贵公司的消防水表报装申请，并全额退回已经交纳的报装费用到原付款账号。建议该厂房各产权人协商统一意见，签订所有产权人共同委托书后，可再重新提出申请。特通公司向本院提交的工商内档资料显示，根据《关于清算注销贵州红湖机械厂的决定》，贵州红湖机械厂债权债务由主管部门中国航发贵州黎阳航空发动机有限公司负责清理，贵州红湖机械厂债务已清理完毕。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，特通公司与梁嘉仪在《房屋租赁合同》中约定首月租金4万元和履约保证金8万元应在签订合同当日即2019年9月11日向特通公司支付，梁嘉仪逾期交付的，特通公司有权拒绝向梁嘉仪交付房屋并有权单方面终止合同。事实上，梁嘉仪未按照合同约定期限交纳上述款项，经特通公司的法定代表人通过微信或者短信的方式于2019年10月14日和10月20日两次催促无果的情况下，特通公司委托律师事务所于2019年10月25日向梁嘉仪送达《律师函》，通知合同解除并要求梁嘉仪退场。本院认为，因梁嘉仪未按时交纳款项，特通公司有权按照合同约定行使解除权，涉案《房屋租赁合同》于2019年10月25日特通公司的解除通知送达梁嘉仪时解除，本院对此予以确认，一审法院认定错误，本院予以纠正。合同解除后，梁嘉仪应停止对涉案厂房的装修，腾退并交还涉案房屋。《房屋租赁合同》同时约定“特通公司为转租方，应提供与产权人签订的租赁合同”，涉案厂房的产权人为贵州红湖机械厂（按份共有80%份额）和珠海经济特区拱北工业总公司（按份共有20%份额）。现贵州红湖机械厂已于2018年12月26日注销工商登记，而特通公司仅能提供其与非产权人珠海红湖不锈钢制品有限公司签订的房屋租赁合同，不能举证证明贵州红湖机械厂或其负责清算的主管部门同意珠海红湖不锈钢制品有限公司对涉案厂房进行处分的证据，故特通公司未能按照合同约定提供其与产权人签订的租赁合同。又根据珠海市供水有限公司拱北供水所出具的《关于停止贵司消防水表报装业务申请的函》可知，特通公司亦未能取得该厂房另一产权人珠海经济特区拱北工业总公司对租赁厂房设施设备等相关事宜的配合，则特通公司存在明显的违约行为，对该违约行为给梁嘉仪造成的损失，梁嘉仪可另循途径主张。特通公司与梁嘉仪在《房屋租赁合同》中约定“双方就履行合同发生的纠纷，应协商解决，协商解决不成的，可向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院起诉，由败诉方承担守约方支出的全部费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用”，现因特通公司亦存在违约行为，不属于守约方，特通公司主张律师费8.5元缺乏依据，不予支持。综上所述，特通公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初15766号民事判决；二、确认珠海市特通联运有限公司与梁嘉仪于2019年9月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月25日解除；三、梁嘉仪于本判决生效之日起三日内停止对珠海市香洲区**********院内厂房第一层的装修；四、驳回珠海市特通联运有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。一审案件受理费13020元，由珠海市特通联运有限公司负担2620元，梁嘉仪负担10400元。二审案件受理费26040元，由珠海市特通联运有限公司负担5240元，梁嘉仪负担20800元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年八月十四日书记员  王 莉