江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5407号上诉人（原审原告）:南京浦口盛益资产管理有限公司，住所地在南京市浦口区新浦路127号盛景华庭南苑2号商业101室。法定代表人：秦远海，该公司总经理。委托诉讼代理人：任珊，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施丽君，女，1981年9月12日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：沈涛，江苏斯维斯律师事务所律师。上诉人南京浦口盛益资产管理有限公司（以下简称盛益公司）因与被上诉人施丽君房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初5624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法适用普通程序，由审判员龚震进行了审理。本案现已审理终结。盛益公司上诉请求：撤销一审判决第二项，将占有使用费的起算时间自2019年6月1日改判为自2019年2月9日起算，将第一年租金计算标准460027元每年改判为613369元每年。事实与理由：(一)原审关于租金的起算时间认定错误。（二）租赁合同中第18.4条中有约定，乙方妥善履行合同，是甲方给予乙方免租期的前提，如乙方原因导致本合同前提提前终止，乙方应当补交免租期的全部租金。施丽君辩称：（一）2月9日为计租日没有依据。（二）因为这个计租日没有确定，因此将计租日从6月1日该改为2月9日也没有依据。施丽君上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回盛益公司一审诉讼请求。事实与理由：(一)一审对计租日是2018年6月1日的认定错误，因为双方签订的《房屋租赁合同》根本就未对计租日作出明确约定。（二）一审认定上诉人违约错误。（三）一审判决错误。盛益公司辩称：盛益公司于2017年10月9日将涉案房屋交于施丽君使用，于2018年2月11日按照租赁合同中约定的邮寄地址，向施丽君邮寄了计租函，通知施丽君统一开业日为2018年2月9日，从2018年2月9日开始计租。我们认为应当根据盛益公司邮寄给施丽君的计租函中的日期来确定计租日。盛益公司一审请求：1、判令解除双方于2017年9月7日签订的《房屋租赁合同》；2、判令施丽君将承租的位于南京市浦口区房屋返回；3、判令施丽君支付自2019年2月9日至2019年8月8日房屋租金306684.5元，具体按照房屋租赁合同约定的租金标准支付至房屋实际返还之日止；4、判令施丽君支付违约金102228元；5、判令施丽君因实现债权而支出的律师代理费20000元；6、判令由施丽君承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月7日，盛益公司（甲方）作为出租方，与施丽君（乙方）作为承租方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于南京市浦口区房屋出租给乙方经营使用，房屋建筑面积1962.36平方米，租赁期限为8年；合同定金为255570元（相当于首年5个月租金），乙方于合同签订之日起5个工作日内支付甲方，该定金在乙方正式接管房屋后转化为保证金，保证金数额为102228元（相当于首年2个月租金），超出部分转化为租金；第一年租金613369元（本年最后5个月免租）；第二年租金613369元（本年最后3个月免租）；第三年租金644037元，第四年租金644037元；第五年租金676239元，第六年租金676239元；第七年租金710051元，第八年租金710051元；租金支付方式按先付租金后使用原则，以半年（6个月）为一个交租期，首次支付时间为交付进场前10个工作日前，除首年外，乙方应当在每个交租期结束时30日前向盛益公司一次性足额支付下个交租期租金；乙方应当在20172月1日开业经营（视甲方工程进度，统一开业日可前后浮动6个月，最终以甲方书面通知为准）；如乙方迟延付款超过10日的，甲方有权解除合同；甲、乙双方任何一方违反合同约定，应当向对方支付当期2个月租金作为违约金；如违约金不足以弥补损失的，违约方还应继续弥补对方损失，同时还应当承担守约方为实现权利而支付的诉讼费、律师费、保全费等费用。双方在上述合同中还约定了各自的通知送达地址，并对合同其他事项作出了相应约定。上述合同签订后，施丽君按照合同约定向盛益公司缴纳了保证金102228元及第一年房租357799元（相当于首年度7个月租金）。施丽君按照合同约定在扣除首年度五个月免租期后将第一年租金支付完毕。另查明，盛益公司于2019年6月11日以施丽君拒交房租为由将施丽君经营的艺鼎柠檬宝贝店商铺电源关闭，双方为此发生纠纷，施丽君施丽君向浦口分局建设派出所报警，经民警调解，双方未能达成协议。再查明，盛益公司因本起纠纷委托北京大成（南京）律师事务所代理诉讼，并支付了律师代理费20000元。庭审中，盛益公司为证明租金起算时间，出示了一份日期为2018年2月11日的“计租函”，该函中载明“幸福里睦邻街区4#地商业已于2018年2月9日统一开业，现正式通知您所租赁商铺于开业当日起正式进入计租租赁期”。经质证，施丽君否认收到上述“计租函”。另，盛益公司称于2019年1月16日、2019年2月28日、2019年3月18日三次将租金催缴函送至施丽君商铺，但施丽君同样否认收到过租金催缴函。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方于2017年9月7日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立且合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。双方签订合同后，施丽君已经支付第一年租金，双方对此不持异议，一审法院予以确认。施丽君违约与否在于如何确认第一年租金的起算时间。根据合同约定，计租日为“免租经营期届满次日”，免租经营期为“自统一开业日起算的一定期限”，而统一开业日为“甲乙双方合同中约定的乙方开始经营的日期”。因此，要明确计租日，则应当先确定双方约定的开始经营日期。案涉《房屋租赁合同》第九条约定，“乙方应当在2017年12月1日开业经营（视甲方工程进度，统一开业日可前后浮动6个月，最终以甲方书面通知为准）”。现盛益公司认为施丽君逾期支付第二年租金，已经构成违约，盛益公司对此负有举证证明义务。盛益公司主张统一开业日为2018年2月9日，并出具了“计租函”一份。施丽君否认收到该“计租函”，且认为盛益公司单方面设定计租日对施丽君没有约束力，故一审法院认定双方约定的开业经营日不明，第一年租赁起算时间应当自合同约定的最晚时间起算，即自2017年12月1日起向后延长6个月，以2018年6月1日作为第一年租赁起算时间。施丽君已经将第一年租金支付完毕，按照合同约定，施丽君应当在首个交租期结束30日前支付下个交租期租金。因下个交租期租金自2019年6月1日起算，故施丽君应当在2019年5月2日前向盛益公司支付该交租期租金。又因双方约定，如延期付款超过10日，则施丽君应承担相应的违约责任。截止本案法庭辩论终结，施丽君仍未支付该交租期租金，显然已经超过了约定的交租期限，已构成违约。现盛益公司诉至一审法院要求解除合同，并要求施丽君返还承租房屋，符合合同约定，一审法院予以支持。同时，因施丽君已经支付了保证金102228元，该保证金作为违约金盛益公司无需返还，但盛益公司也无权要求施丽君再向其支付违约金102228元。至于盛益公司主张租金，施丽君应当自2019年6月1日起，按照合同约定标准支付租金，直至房屋实际交还给盛益公司之日止。又因双方在案涉租赁合同中约定，违约方需承担守约方为实现权利而支付的律师费，现盛益公司主张施丽君承担因本案诉讼支出的律师代理费20000元，该数额未超过相应行业收费标准，故一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、解除盛益公司与施丽君于2017年9月7日签订的《房屋租赁合同》，施丽君于本判决发生法律效力之日起七日内向盛益公司交还承租的坐落于南京市浦口区房屋；二、施丽君应于本判决发生法律效力之日起七日内，按照合同约定标准向盛益公司支付自2019年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（自2019年6月1日起第一年租金计算标准为460027元/年、第二年为644037元/年，第三年为644037元/年，第四年为676239元/年，第五年为676239元/年，第六年为710051元/年，第七年为710051元/年）；三、施丽君应于本判决发生法律效力之日起七日内向盛益公司支付律师代理费20000元；四、驳回盛益公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计3867元，由施丽君负担。本院二审期间，盛益公司提交邮寄清单和签收底单一份，证明盛益公司于2018年2月11日，按照合同中约定的邮寄地址，向施丽君邮寄了计租函并且已经签收。施丽君认为该证据系假证，施丽君三个字不是施丽君本人所签。对于一审查明的事实，盛益公司无异议，施丽君认为一审判决混淆了统一开业日和计租日。双方当事人均无异议的事实，本院二审予以确认。本院二审补充查明，涉案租赁合同第3.3条约定免租经营期：自统一开业日起计算的一定期限；3.4条约定统一开业日：甲乙双方合同中约定的乙方开始经营的日期；3.5条约定计租日：免租经营期届满次日。9.1条约定乙方应当在2017年12月1日开业经营（视甲方工程进度，统一开业日可前后浮动6个月，最终以甲方书面通知为准）。本院认为：本案中，盛益公司虽向施丽君邮寄了《计租函》，书面通知统一开业日为2018年2月9日。但根据涉案合同3.3条、3.4条、3.5条约定计租日应为统一开业日起免租经营期届满次日，故盛益公司在《计租函》中通知施丽君自2018年2月9日进入计租租赁期，不符合合同约定，对施丽君没有约束力。因双方在租赁合同中，对免租经营期没有明确约定，双方就此未能另行达成合意，一审以2018年6月1日作为第一年租赁起算时间，并无不当。关于租金标准，双方合同中已明确约定，盛益公司认为涉案租赁合同因施丽君违约而解除，不应再适用免租期的约定。对此，本院认为，双方纠纷由来系对计租日存在争议，而盛益公司作为涉案租赁合同文本的提供方对此责任较大，故对此上诉理由，不予采纳。关于合同解除、房屋返还、违约责任承担一审判决已详细论述，本院对此不再赘述。综上所述，上诉人南京浦口盛益资产管理有限公司、施丽君的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7734元，由上诉人南京浦口盛益资产管理有限公司、施丽君各负担3867元。本判决为终审判决。审 判 员  龚 震二〇二〇年八月二十一日法官助理  李晓龙书 记 员  戴 苗