福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3535号 原告：中国农业银行股份有限公司福州华林支行，住所地：福建省福州市鼓楼区华林路177号，统一社会信用代码：913501008544046902。 负责人：陈艳，行长。 委托诉讼代理人：涂哲君，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何明杰，北京德和衡（福州）律师事务所实习律师。 被告：林梅芳，女，汉族，1982年04月07日出生，住福建省平潭县。 被告：林清，男，汉族，1981年02月11日出生，住福建省平潭县。 被告：福建顺华置业发展有限公司，住所地：福建省福州市闽侯县南屿镇南屿镇政府附属楼二层101，统一社会信用代码：91350000662808252E。 法定代表人：林厚勇。 原告中国农业银行股份有限公司福州华林支行（以下简称农业银行华林支行）与被告林梅芳、林清、福建顺华置业发展有限公司（以下简称顺华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行华林支行的委托诉讼代理人涂哲君、何明杰到庭参加诉讼。被告林梅芳、林清、顺华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告林梅芳、林清立即向原告偿还借款本金808169.15元及相应利息、罚息、复利（应按合同约定计至实际清偿之日止，暂计至2020年03月06日止为18428.26元）；2.请求判令被告林梅芳、林清向原告赔偿原告因本案而支出的律师代理费15890元；3.请求判令原告有权对被告林梅芳、林清所有的坐落于福州市闽侯县房产（侯房预ＹＲ字第××号）予以折价或拍卖、变卖，并对拍卖、变卖所得价款在前述第1、2项债权范围内享有优先受偿权；4.请求判令被告福建顺华置业发展有限公司对上述1、2项债务承担连带保证责任；5.请求判令上述各被告承担全部诉讼费用（案件受理费、财产保全费、公告费）。事实与理由：2005年2月4日，被告林梅芳与被告林清登记结婚（结婚证字号：闽岚结字第010500663号）。2013年8月17日，被告林梅芳、林清向农业银行华林支行出具了同意房产抵押承诺书。2013年8月23日，被告林梅芳（借款人、抵押人）、被告林清（抵押人）与原告（贷款人）签订了合同编号为35020120130073885的《个人购房担保借款合同》，该借款行为发生在被告林梅芳、林清婚姻关系存续期间，且两被告均在办理该借款的相关手续上签名，是其真实意思的表示，故该借款应视为其夫妻共同债务。同时，被告顺华公司在该《个人购房担保借款合同》中保证人栏签字，承诺对债务承担连带清偿责任。合同约定，1、保证方式为连带责任保证，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年，保证范围包括：本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；2、借款同时存在物的担保和保证担保时，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；3、抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；4、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息（含罚息），按规定计收复利。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；5、借款金额为人民币（大写）壹佰零壹万元整；6、借款用途为购买房产，购买的房产坐落于福州市闽侯县，借款期限240个月是，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准。等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；7、本合同项下借款采用阶段性保证+抵押。由阶段性保证人顺华公司按合同约定提供保证担保。8、本合同争议解决由贷款人所在地人民法院管辖。合同签订后，被告林梅芳与农业银行华林支行于2013年9月2日办理了坐落于房产（侯房预ＹＲ字第××号）的预购商品房抵押权预告登记，预告号为:侯房预ＱＲ字第××号。原告依约于2013年8月28日向林梅芳发放贷款1010000元。然而，自2019年10月起，林梅芳开始出现逾期还本付息。截止2020年03月06日，林梅芳尚欠借款本金808169.15元及相应的利息、罚息、复利暂计为18428.26元等。根据合同第12.4条的约定，原告有权提前收回贷款，并要求林梅芳、林清、顺华公司承担违约责任。为维护原告的合法权益，望贵院判如所请。 被告林梅芳、林清、顺华公司未作答辩。 原告农业银行华林支行围绕诉讼请求依法提交如下证据：Ａ1.《个人担保借款合同》、Ａ2.《借款凭证》，共同证明：1.被告林梅芳向原告借款101万元，被告林清在抵押人栏签字，借款期限为2013年8月28日起至2033年8月27日止，并对借款利率、逾期利率、欠息利率、抵押物、抵押担保范围及管辖等做了详细约定；2.原告于2013年8月28日向被告发放借款本金101万元；3.顺华公司在《个人购房担保借款合同》中保证人栏盖章，应对债务承担连带清偿责任；Ａ3.结婚证、户口本、Ａ4.《同意房产抵押承诺书》、Ａ5.预抵押登记权证，共同证明：1.被告林梅芳与被告林清为夫妻关系，上述借款行为发生在其婚姻关系存续期间，且两被告均在办理该借款的相关手续上签名，故该借款应按夫妻共同债务处理；2.被告林梅芳、林清同意将林梅芳名下坐落于福州市闽侯县的房产提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续；Ａ6.中国农业银行贷款还款试算信息、贷款交易明细，证明：截止2020年03月06日，林梅芳尚欠原告借款本金808169.15元及相应的利息、罚息、复利等；Ａ7.《委托代理协议》，证明：原告为实现该笔债权支付了律师费人民币15890元。 被告林梅芳、林清、顺华公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。 经本院审查，原告提供的证据符合证据客观性、关联性、合法性的特征，确认原告提交的证据均可作为本案认定事实的根据，本院予以采信，本院依法确认证据的真实性并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所述属实。本院另查明,被告从2019年9月20日开始违约，截止2020年8月17日，被告尚欠借款本金808169.15元，利息（含罚息、复利）37424.64元。 本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，均合法有效。依法成立的合同，双方当事人均应按约履行。原告农业银行华林支行依约向被告发放贷款，已经履行合同义务。现被告林梅芳、林清未依约还款付息已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告林梅芳、林清偿还借款本金808169.15元及相应利息、罚息，本院予以支持。原告主张被告林梅芳、林清赔偿其为实现本案债权支付的律师代理费15890元，未提供相应证据予以证实，本院不予支持。 关于农业银行华林支行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人顺华公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至林梅芳名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但林梅芳怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人林梅芳有协助办理抵押登记的义务，顺华公司应督促其办理。本院确定林梅芳应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人林梅芳若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人农业银行华林支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，林梅芳虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于林梅芳财产，客观上应作为林梅芳责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人农业银行华林支行有权处分购房人林梅芳于商品房买卖合同项下的合同权利，而林梅芳取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故农业银行华林支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人农业银行华林支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因农业银行华林支行与保证人顺华公司约定保证责任免除条件为：林梅芳办妥本合同约定的抵押担保的现房抵押登记手续并且原告收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本前。在抵押权未能依登记而设立情况下，顺华公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人顺华公司在承担保证责任后，有权向债务人林梅芳追偿。在追偿过程中，若债权人农业银行华林支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还顺华公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还林梅芳。被告林梅芳以其所有的案涉房产为上述借款债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押担保法律关系依法成立并生效，原告诉请以案涉房产进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权，本院予以支持。被告林梅芳、林清、顺华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林梅芳、林清于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司福州华林支行借款本金808169.15元，并支付利息（含罚息、复利）37424.64元(利息、罚息、复利暂计至2020年8月17日，之后的逾期利息、罚息、复利等按合同约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、被告福建顺华置业发展有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、被告林梅芳应于本判决生效之日起三十日内协助中国农业银行股份有限公司福州华林支行办理不动产（福州市闽侯县）抵押登记手续，福建顺华置业发展有限公司应督促林梅芳并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，中国农业银行股份有限公司福州华林支行收到房屋他项权证书之日，福建顺华置业发展有限公司的保证责任终止； 四、福州市闽侯县房屋抵押登记办妥后，或林梅芳逾期仍未办理抵押登记的，中国农业银行股份有限公司福州华林支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 五、原告中国农业银行股份有限公司福州华林支行对福州市闽侯县房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建顺华置业发展有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还林梅芳； 六、福建顺华置业发展有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向林梅芳追偿； 七、驳回原告中国农业银行股份有限公司福州华林支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12224元，减半收取6112元，公告费600元，由被告林梅芳、林清、福建顺华置业发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  韦信钱 二〇二〇年八月十七日 书记员  黄圣洁 书记员  郭 炜 附：一、本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。