山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7597号上诉人（原审被告）：吴宁育，女，1978年9月26日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东鲁能物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：王博庆，总经理。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽浩，男，该公司员工。上诉人吴宁育因与被上诉人山东鲁能物业有限公司（以下简称鲁能物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。吴宁育上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判，判决物业费按相应的物业服务标准六折收取。3.一、二审诉讼费用及其他费用由鲁能物业公司承担。事实和理由：一、鲁能物业公司不具备起诉吴宁育的主体资格。1.2016年5月27日，与吴宁育签订《鲁能领秀城三区(G1地块)前期物业管理服务协议》的主体是北京鲁能物业济南分公司（以下简称北京鲁能公司），并非鲁能物业公司。鲁能物业公司称北京鲁能公司因战略调整于2018年12月31日撤离涉案小区，考虑到小区不能没有物业，但对程序并没有一个明确的规定，所以在咨询了房管局物业管理部门并结合相关案例后，最终在街道办事处的主持下，开发商在社区管理委员会的监督下通过招投标重新选聘物业服务企业。事实上涉案小区全体业主对更换物业公司情况概不知情，街道办事处、开发商和社区管理委员会在没有征求业主意见并签字确认，没有进行小区公示、没有履行告知义务，擅自招标选聘鲁能物业公司为涉案小区物业服务企业，损害业主权益，该选聘行为应视为无效。一审判决认定合同约定没有损害相关业主的实际权益，该合同应为有效违反《合同法》第六十条和《物权法》第七十六条，因此，鲁能物业公司不具备起诉吴宁育的主体资格，其起诉应当被驳回。二、一审判决认为北京鲁能公司与吴宁育签订的《鲁能领秀城三区(G1地块)前期物业管理服务协议》合法有效严重违背了事实。1.吴宁育与北京鲁能公司之间并不是在平等协商的基础上签订的协议，开发商强迫吴宁育在其单方面制定的文本上签字。2.《鲁能领秀城三区(G1地块)前期物业管理服务协议》全面限制业主应有的合法权利，规避物业公司自身应当承担的义务。三、山东鲁能亘富开发有限公司与鲁能物业公司签定的《物业服务合同》的备案存在造假行为，伪造业主签名。1.济南市市中区十六里河街道办事处和山东鲁能亘富开发有限公司上报《关于鲁能领秀城三区(G1地块)选聘物业服务企业的情况说明》材料中提到，北京鲁能公司2018年10月28日向涉案小区全体业主公告，由山东鲁能亘富开发有限公司通过书面公开公告及《表决票》征求全体业主意见的形式，统计结果为：1129户业主(占总业主数88.67%)，业主专有建筑面积168473.82平方米(占总建筑面积90.69%)同意授权山东鲁能亘富开发有限公司通过公开招标投标的方式选聘物业服务企业，表决结果符合《物权法》第七十六条的相关规定。后经吴宁育及涉案小区部分业主联系济南市市中区十六里河街道办事处物业管理科有关领导答复：物管办是2019年成立的，秀和社区居委会出示的公告照不能证明是在涉案小区内公示，公示7天的照片完好无损，没有风刮之后的撕裂痕迹，照片光线一样，报纸不是当天的新报纸，泛黄陈旧明显是两年前的旧报纸。公告中最后一句话：逾期未签字表达诉求的业主，即视为同意。此公告违背默示法定选择，对公告照片，吴宁育及涉案小区广大业主都不认可，应视公告无效。《表决票》造假，业主对本人签名概不知情。2.鲁能物业公司提交的与山东鲁能亘富开发有限公司签订的《前期物业服务协议》第四章第九条、第五章第十七条、第六章第十九条第四项规定违反《合同法》以及《物业管理条例》相关规定，应当依法承担赔偿责任。四、北京鲁能公司单方面终止物业服务协议，应承担相应的赔偿责任。北京鲁能公司撤离时没有告知吴宁育，债权转让通知书于2020年3月15日送达吴宁育，北京鲁能公司单方面终止物业服务协议，违约在先。要求给吴宁育物业费打折补偿。五、一审判决认定鲁能物业公司存在一般瑕疵，不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，违背事实。1.已有几十个业主因对鲁能物业公司服务不满拒交物业费而被鲁能物业公司起诉。2.虽然吴宁育与鲁能物业公司没有签定物业服务协议，但已形成事实物业服务关系，鲁能物业公司物业服务水平确实达不到五星级物业服务标准，应按折扣收取物业费。3.一审法院没有采纳吴宁育一审提交的证据并判决全额支付物业费，属于判决不公。六、鲁能物业公司对吴宁育主张的证据和意见不予认可并反驳没有法律依据。从业主入住四年来，没有组织消防演练，2019年10月21日，吴宁育所在单元楼的消防栓由于鲁能物业公司的工作人员不及时到场以及操作失误导致爆裂，两部电梯严重泡水，到现在问题也未解决。园区目前在小区出入口启杆器上均有广告，基站、蜂巢快递柜、饮水机等是为业主需求提供的便民服务，但小区公共部位属于全体业主共有，应当事先通知建筑物产权人或者使用人并按标准支付使用费。小区内经常有外来人员进入小区内发小广告，鲁能物业公司并未提供材料证明95%业主满意；物业费价格要与物业服务水平相对应收取，根据济南市住房和城乡建设局印发《济南市住宅小区物业服务质量综合评价指导意见(试行)》的通知，物业费收取过高或不达标对应的星级物业服务标准是可以降星级降物业费的；疫情期间鲁能物业公司物业服务缺失，导致小区疫情防控不力。七、收取物业管理服务费是鲁能物业公司应行使的权利，不能把其怠于行使权利的责任归咎于业主。鲁能物业公司辩称，针对主体资格问题，鲁能物业公司在所服务小区尚未成立业主委员会且原有物业服务企业撤出的情况下，由原开发建设单位及当地居委会通过征求业主意见，委托原开发建设单位依法通过公开招投标的形式选聘的物业服务企业，鲁能物业公司依法投标并中标，与开发建设单位签订前期物业服务合同，并已经物业主管部门依法备案，该合同合法有效。吴宁育提供的证据系在某个时间点微小部位存在瑕疵，但不能证明物业服务不到位，因为物业针对小区的卫生环境等有固定的时间进行打扫清理，同时，涉案小区2019年物业收缴率达到90%以上，充分说明全体业主对鲁能物业公司的认可，吴宁育拒绝缴纳物业费的行为，不但侵害了鲁能物业公司的合法权益，也侵害依法缴纳物业费业主的合法权益。鲁能物业公司向一审法院起诉请求：1.吴宁育支付2017年3月1日至2020年6月30日的物业费11722元；2.吴宁育支付截至2020年1月15日逾期交纳物业费的违约金2915.95元及自2020年1月16日起至实际给付之日止，以11722.40元为基数每日按万分之五计算的违约金。3.诉讼费用由吴宁育承担。一审法院认定事实：2015年5月10日，吴宁育与案外人山东鲁能亘富开发有限公司签订商品房买卖合同，购买鲁能领秀城3区2号楼1单元2604号房屋，房屋建筑面积124.18平方米。2016年5月27日，吴宁育办理入住手续，并与案外人北京鲁能公司签订《鲁能领秀城三区(G1地块)前期物业管理服务协议》一份，约定由北京鲁能公司为吴宁育居住的小区提供前期物业管理服务，协议约定了双方的权利义务，约定(小)高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，业主于每季度首月5日前预交下季度物业费，业主未按约交费的，每日按欠费金额的万分之五计收滞纳金，协议期限为物业管理企业与本小区合法成立的业主委员会签订《鲁能领秀城三区(G1地块)物业管理服务合同》之日止。2018年12月11日，鲁能物业公司中标成为涉案小区前期物业服务企业，(小)高层住宅中标单价为2.36元/月/平方米，中标通知书载明的建设单位为济南市市中区十六里河街道办事处社区管理委员会及山东鲁能亘富开发有限公司。鲁能物业公司称北京鲁能公司因战略调整于2018年12月31日撤离涉案小区，考虑到小区不能没有物业，但对程序并没有一个明确的规定，所以在咨询了房管局物业管理部门并结合相关案例后，最终在街道办事处的主持下，开发商在社区管理委员会的监督下通过招投标重新选聘物业服务企业。案外人山东鲁能亘富开发有限公司与鲁能物业公司签订《鲁能领秀城三区(G1地块)前期物业服务合同》，约定选聘鲁能物业公司作为涉案小区前期物业服务企业，物业管理区域为鲁能领秀城三区(G1地块)，合同中对双方权利义务进行了约定，约定(小)高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，物业费按半年交纳，业主于每半年度首月15日前交纳，业主未按约交纳的，按每日应交额的万分之五支付违约金；合同期限自2019年1月1日起至业主大会签合同生效时止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年12月28日，济南市市中区房屋管理服务中心发出“济南市物业服务合同备案证明”，对该《物业服务合同》予以备案。2019年4月19日，北京鲁能公司出具“债权转让证明”一份，内容为：“鉴于我公司(北京鲁能物业服务有限责任公司济南分公司)前期作为物业服务企业为山东鲁能亘富开发有限公司开发建设的济南鲁能领秀城东一区(G1区)提供前期物业服务，后由于我公司战略调整，逐步撤出山东区域市场，撤出之前有部分物业服务费尚未收取，现我公司在集团公司的安排下，业已将前期基于物业服务而产生且尚未收取的业主物业服务费(及相应的违约金等费用)全部转让给山东鲁能物业有限公司(明细详见附件)，由山东鲁能物业有限公司依法收取......”2020年3月14日，北京鲁能向吴宁育邮寄了“债权转让通知书”一份，吴宁育于2020年3月15日签收邮件。自2017年3月1日至2020年6月30日吴宁育未交纳物业费，欠费合计11722.59元(124.18平方米x2.36元x40个月)，鲁能物业公司在本案中按11722元主张权利。吴宁育在本案中提交网页截图、收据、看房记录表、微信群聊天记录、照片等证据一宗，欲证实其在答辩中所主张的意见，另提出北京鲁能公司一直不提供正规物业发票涉嫌偷税漏税、占用消防通道、私划租售车位、小区公共收益未公示、环境卫生脏乱差、服务意识和安保不到位、绿化保养不到位、北京鲁能公司欺瞒南阳台存在设计缺陷、门禁不间断失灵、物业人员素质低能力不足、小区常有流浪狗成群结队自由出入、房屋质量低劣设计不合理、小区现无晾晒区和休闲活动室、未提供便民服务、未开展社区文化活动、未进行物业回访、疫情期间防控不严、北京鲁能公司没有执行签署的快递代收委托协议等问题。鲁能物业公司对此不予认可，称北京鲁能公司为涉案小区提供物业服务至2018年12月31日，自2019年1月1日起由鲁能物业公司为小区提供物业服务，双方之间存在物业服务合同关系，合同中明确约定鲁能物业公司为领秀城三区提供物业服务；南阳台问题、房屋质量问题与本案不是同一法律关系；鲁能物业公司委托消防维保单位定期检查维保系统，维保单位每年两次组织业主进行消防演练；电梯均有质监部门出具的检验合格证，且张贴在电梯厅内；所有车位都是交房前由开发单位设定，与物业公司无关；园区目前不存在广告收益，基站、蜂巢快递柜、饮水机等是为业主需求提供的便民服务；小区一直是封闭管理，业主凭门禁卡进入；根据法律规定物业公司可将专项物业服务委托，并未将全部物业管理外包；目前小区不存在流浪狗成群结队自由出入的情况；鲁能物业公司物业服务期间对园区严格管控，严禁外来车辆进入小区；疫情期间小区北门封闭，平时均有保安人员值班；不让业主去天台晾晒是基于安全考虑；鲁能物业公司都有提供吴宁育所述的便民服务项目，在重大节日均举办社区文化活动并在业主微信群通知；鲁能物业公司至少每年两次征求业主意见，小区物业满意度达95%以上；物业费标准已经物价局及房管局备案，且小区业主均按此标准支付；疫情防控工作，园区受到街道办事处表彰，疫情期间鲁能物业公司每日两次对公共区域进行消毒，小区门口均设有体温检测及出入登记，不存在疫情防控不力的问题；鲁能物业公司实际提供车位服务，收取的车位费不属于不当得利。一审法院认为，北京鲁能公司与吴宁育签订的《鲁能领秀城三区(G1地块)前期物业管理服务协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因北京鲁能公司战略调整终止对涉案小区提供前期物业服务工作并撤离小区，鲁能物业公司通过招投标中标成为涉案小区前期物业服务企业，并与开发商山东鲁能亘富开发有限公司签订《鲁能领秀城三区(G1地块)前期物业服务合同》，合同约定没有损害相关业主的实际权益，该合同应为有效，对包括吴宁育在内的小区业主具有约束力。北京鲁能公司及鲁能物业公司依据合同约定，为小区提供物业服务，收取服务费用，具有合同和法律依据。关于吴宁育主张北京鲁能公司及鲁能物业公司提供的物业服务不到位，与服务标准不匹配的问题。一审法院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，吴宁育提交的证据尚无法证实北京鲁能公司或鲁能物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故对吴宁育的该项抗辩理由，一审法院依法不予采纳。吴宁育提出的不提供正规物业发票涉嫌偷税漏税、占用消防通道、私划租售车位、北京鲁能公司欺瞒南阳台存在设计缺陷、房屋质量低劣设计不合理、疫情期间防控不严、北京鲁能公司没有执行签署的快递代收委托协议等问题，与本案并非同一法律关系，吴宁育可通过合法途径另行向房管、质监、消防、税务等相关主管单位要求处理或向有关责任人主张权利。因吴宁育并未举证证明北京鲁能公司或鲁能物业公司将小区物业管理整体委托其他单位，故吴宁育以此为由拒交物业费的抗辩理由，依据不足，一审法院依法不予采纳。在北京鲁能公司及鲁能物业公司按照合同约定为吴宁育居住的小区提供了物业管理服务的情况下，吴宁育应当按照合同约定交纳物业费。北京鲁能公司将相关债权转让鲁能物业公司，符合法律规定，因吴宁育未按约交纳物业费，已构成违约，鲁能物业公司据此要求吴宁育支付2017年3月1日至2020年6月30日的物业费，合法有据，一审法院依法予以支持。因鲁能物业公司未能提供证据证实对于欠付物业费问题曾进行催收，并与吴宁育进行过有效沟通，且吴宁育并非无故不交纳物业费，故对鲁能物业公司关于违约金的主张，一审法院依法不予支持。另，鲁能物业公司作为小区前期物业服务企业，理应按照合同约定提供合格的物业管理服务，对于包括吴宁育在内小区业主提出的合理诉求，应以积极负责任的态度进行沟通协商处理，特别是对于业主提出的占用消防通道、电梯安全、消防安全、安保等可能存在涉及小区安全隐患的问题，更应该加以重视和协调解决，以促进物业公司与小区业主的和谐共处。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴宁育提交证据1，涉案小区照片5张，证明鲁能物业公司卫生服务达不到五星级标准。证据2，小区图片2张，证明东南广场停车场的问题。证据3，小区图片2张，证明小区现在存在广告。证据4，小区图片4张，证明消防通道私划车位进行租售。证据5，小区图片1张，证明电梯使用标识一直未更换，鲁能物业公司工作失职。证据6，小区图片7张，证明小区外围墙脱落2个月没有处理。证据7，小区图片2张，证明小区7栋A等楼房，被鲁能物业公司注册成公司，侵犯小区业主的权益。证据8，小区图片1张，证明关于十六里河街道办事处与开发商在房管局合同备案的材料里提交的《关于鲁能领秀城3区（G1地块）选聘物业服务企业的情况说明》存在造假问题。证据9，小区图片2张，证明秀和社区提供的2018年公示的公告全体业主并不知情。另，提交光盘两张证明以上照片的内容属实。鲁能物业公司对上述证据质证称，关于住建局的备案材料真实性认可，对证明目的不认可，该证据恰好证实了鲁能物业公司是依法中标，被选聘为该小区的物业公司，并经备案。关于小区图片，该图片证明的三个问题，第一是小区的卫生问题，2020年7月14日这个问题当时确实存在，因为该部位相对隐蔽，在相关业主反映后，鲁能物业公司第一时间采取了相关的处理措施，对相关部位进行了处理。第二个是小区房屋的质量问题，关于地基裂缝、墙皮脱落问题，针对房屋质量在质保期内由原建设单位负责维修，在质保期外的公共部位维修由鲁能物业公司组织动用公共维修基金进行处理，针对上述部位，已有业主反映，鲁能物业公司已经与开发建设单位取得联系，针对相关部位虽然已经超过质保期，部分问题开发建设单位同意处理，针对另外部位，鲁能物业公司正在履行相关义务征求业主意见动用公共维修基金。第三是违规划车位的问题。针对车位划线问题，在未满足业主停车需要的情况下，根据目前法律规定，可以占用业主的公共区域设置相应的停车位。二审中，吴宁育申请证人任芳出庭作证。任芳陈述鲁能物业公司向济南市市中区房管中心申请合同备案过程中提交的备案材料存在造假情况。即材料中显示任芳的签字并非任芳本人所签。吴宁育对证人证言没有异议，鲁能物业公司认为，证人证言不能证明吴宁育所要证明的问题，在本案涉案小区的原物业服务企业已撤出的情况下，街道办下属的居委会会同建设开发单位，在征求业主意见的情况下，依法通过公开招投标选聘新的物业公司，符合法律规定。本院认为，对物业服务企业存在的瑕疵问题，物业服务企业认可并正在改进，但不能证实吴宁育降低服务费的观点，本院对上述证据不予采信。对开发商更换物业服务企业的备案材料问题，因涉案小区没有成立业主委员会，依据法律规定开发商可以物业服务企业签订物业服务合同，涉案备案材料与物业服务企业没有直接关联性，吴宁育据此主张物业服务合同无效法律依据不足。综合以上分析，对证人证言本院不予采信，对吴宁育二审中主张调取备案材料的申请本院不予准许。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述规定，吴宁育应当缴纳物业服务费。在成立业主委员会或者召开业主大会之前，签订前期物业服务合同应由小区建设单位依法进行,不以单个业主的意愿确认签订合同行为的效力。吴宁育主张签订合同行为无效的意见不能成立。物业服务企业在物业服务过程中，虽然存在瑕疵，但一审法院已经以免除违约金的方式予以调整，吴宁育主张应降低服务费的请求本院不予支持。综上，吴宁育的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166元，由吴宁育负担。本判决为终审判决。审判员  李逢春二〇二〇年八月十二日书记员  朱 茜