河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初8909号原告丁桂英，女，1971年8月24日出生，汉族，住河南省开封市金明区。委托代理人黄帅，河南中锦律师事务所律师。委托代理人王聪，河南中锦律师事务所律师。被告郑州怡商置业有限公司，住所地河南省郑州市市辖区郑东新区天韵街5号怡商花园售楼部2楼201室。法定代理人张金送，总经理。委托代理人刘曼，河南良仁律师事务所律师。委托代理人张文明，河南良仁律师事务所律师。原告丁桂英诉被告郑州怡商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄帅、王聪，被告委托代理人刘曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月31日原告与被告签订房屋买卖合同（合同编号为D130××××1855），约定原告购买被告开发的位于郑东××、××外××北××房，建筑面积为399.19平方米的商品房一套，总价为6466634元。另约定被告应于2015年8月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房屋地产管理局；被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。2014年1月6日，原告向被告交付房款首付款3236634元，剩余房款以银行按揭的方式支付，被告亦向原告交付房屋。后原告及其他业主多次要求被告为原告办理房产证，被告一再承诺又一再失信于原告，故房产证至今未办理。原告向被告购置房产时，被告向原告承诺将投入1.5亿元人民币成立郑州怡商花园式商务会馆永续性物业品质维修基金，会在一期业主房产交付时即成立，并将所获收益用于全体业主，以显示其开发的小区的品质尊贵。现房产已交付超过四年，基金仍然没有成立，原告及其他业主多次要求被告履行承诺，被告一再推脱，至今仍未成立。原被告就以上事宜协商未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料的违约金（自2017年5月11日起至实际履行日止），暂计708096.4元（自2017年5月11日起至暂计至2020年5月11日止）；2、被告于15日内为原告提供办理商品房所有权转移登记由其提供的所需资料，并协助原告办理房屋产权证；3、被告将“郑州市怡商花园式商务会馆永续性物业品质维护基金”投入运作；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、房屋权属初始登记拖延是由于郑东新区历史遗留问题、规划变更，政策变更等多方面的客观原因造成的，被告不构成违约，不应当承担违约责任。二、被告按时交房，原告对所购房屋占有、使用、收益、处分等所有权不受任何影响，原告也没有证据证明未及时取得不动产证给其造成了损失，原告请求按房价总额的日万分之一支付违约金，没有法律依据和事实依据，请求法院予以驳回。三、根据买卖合同约定“出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移按以下方式办理：买受人自行办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。”但是商品房初始登记因政策变更已不存在，因此原告请求被告15日内为其提供办理商品房所有权转移登记应由被告提供的资料不符合双方约定的先决条件，原告的该请求没有事实和法律依据。其次本案原告未曾向被告提交过书面申请，也未曾明确其需要被告提供的资料明细，被告人根本无从准备，请求贵院依法驳回原告的该项诉请。四、郑州市郑房测绘队2019年9月5日向被告出具的《房产测绘收据回执单》、《房产测量通知》足以证明本案所涉房地产项目已经进入产权登记程序，房管部门已经受理了被告的产权登记申请。五、2020年初疫情防控期间，不动产登记部门的工作也受到极大影响，服务大厅暂时关闭。被告公司的“郑州怡商花园式商务会馆”项目因由报送初始登记资料变更为报送首次登记资料而补充和完善了许多手续，正处于报送资料的关键时期，但受此次疫情影响该项目首次登记工作再次因不可抗力因素被拖延。经审理查明，2013年12月31日原被告签订商品房买卖合同（合同编号为：D130××××1855），合同约定原告购买被告开发的位于郑东××、××外××北××房，总价为6466634元;房屋交付期限为2015年6月30日前；被告应当在2015年8月31日（商品房交付使用后60日内）前，持办理权属登记需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。2014年1月6日原告向被告支付房款3236634元，并由被告出具销售不动产统一发票。个人购房借款/担保合同显示，将贷款一次性划入本合同第四十六条约定的账户，第四十六条约定账户，户名：郑州怡商置业有限公司，账号：17×××79，开户行：工行。不动产受理凭证显示，2020年5月26日，收到郑州怡商置业公司郑州新区天韵街5号2号楼7层701等724户国有建设用地使用权及房屋所有权首次等级以下申请登记材料，经核实，现予受理。根据郑州市公安局郑东分局治安二中队出具的证明显示，郑州怡商花园式商务会馆符合郑州市公安局门牌管理的编排原则，为其编排为天韵街5号。庭审时，双方确认房屋已交付原告，不动产登记部门于2020年5月26日已收到被告首次登记材料，且已经受理，被告称截止开庭之日涉案房屋已办理首次登记。以上案件事实由商品房买卖合同、发票、购房借款/担保合同、受理凭证、证明及庭审笔录予以证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部房款，根据合同约定出卖人应当在2015年8月31日前（商品房交付使用后60日内），持办理权属登记需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。如被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。庭审中被告称交完房后提交了房屋产权登记需要备案的相关资料，但政府的规划变更一直是因为车位问题造成规划验收没有通过没有备案，故被告的行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。关于原告请求被告向原告支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止逾期交房的违约金708096.4元（自2017年5月11日起暂计算至2020年5月11日，共计1096天，之后继续计算至实际履行之日）的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，房屋建成后被告及时向原告方交付了房屋，原告予以接收，并实际占有使用，被告公司逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，其一直积极办理而非消极拖延，违约后也积极主动采取了补偿措施，且不动产登记中心于2020年5月26日已收到被告提交的首次登记申请材料，并予以受理。又因为新冠状病毒疫情的影响，××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，被告在2020年1月27日至2020年3月16日期间无法复工，该时间段符合不可抗力的情形，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失、疫情的影响等各种因素，本院酌情确定被告以总购房款为基数按日0.06‰支付原告自2017年5月11日起至2020年1月26日止、自2020年3月17日起至2020年5月26日止，逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料的违约金。关于原告诉请被告于15日内为原告提供办理商品房所有权转移登记由其提供的所需资料，并协助原告办理房屋产权证，根据合同约定，转移登记系原告自身申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料，故被告应当为原告提供办理转移登记由其所提供的所需资料。关于原告诉请被告将“郑州市怡商花园式商务会馆永续性物业品质维护基金”投入运作，原告提交的证据并没有被告的签字印章认可，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郑州怡商置业有限公司于本判决生效后十日内向原告丁桂英支付违约金（以购房款6466634元为基数，按日利率0.06‰自2017年5月11日起计算至2020年1月26日止、自2020年3月17日起计算至2020年5月26日止）；被告郑州怡商置业有限公司应于本判决生效后十五日内向原告丁桂英提供办理转移登记所需材料；三、驳回原告丁桂英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10881元，减半收取5440，由原告丁桂英负担1706元、被告郑州怡商置业有限公司负担3734元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年八月二十六日书记员  董 越