四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19781号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨廷智，男，1970年6月14日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘云珍，四川红盾律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都市宴碧园酒楼，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街办驿河社区四组14号。 投资人：韩齐，女，1990年2月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：王生帅，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怡良，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩伟，男，1980年12月16日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：唐尧，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怡良，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张杉，男，1971年3月5日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：唐尧，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怡良，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张稞，男，1982年12月30日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：唐尧，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怡良，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人杨廷智因与上诉人成都市宴碧园酒楼（以下简称“宴碧园酒楼”）、韩伟、张杉、张稞房屋租赁合同纠纷一案，均不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初3585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨廷智上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持杨廷智的全部诉讼请求，驳回宴碧园酒楼、韩伟、张杉、张稞的反诉请求；二、本案的一、二审诉讼费用由宴碧园酒楼、韩伟、张杉、张稞负担。事实与理由：1.一审法院认定《补充协议》无效是错误的。《补充协议》是对2017年6月30日前的租金进行结算，以及后续租金的支付进行约定，实质系双方对权利义务的清理结算，是一份独立的结算协议。《民法总则》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。根据上述法律规定，即使双方的租赁行为无效，但并不必然导致欠付租金结算等独立民事法律行为无效。因此，《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律法规的强制规定，属于有效协议。2.一审法院未认定2018年6月5日至租赁房屋被拆除之日期间的房屋使用占用费，属认定错误。杨廷智虽然回函同意解除合同，但是张稞等人并未将案涉房屋腾空返还给杨廷智，案涉房屋仍处于被占有状态，直到房屋于2018年12月25日被拆除。鉴定报告意见书中陈述张稞等人在拆除当日搬离了部分房内物品可证明张稞等人实际占有房屋的事实，应当支付场地占用费，计算至2018年12月25日。一审法院认定的2017年7月1日至2018年6月5日期间的占用费有误，正确金额应当为1661042元（11月×148750元/月+5天×4958.33元/天）；上述2018年8月6日至2018年12月25日期间的占用费为1006541元（203天×4958.33元/天），加上《补充协议》确定的欠付250万元租金，扣除一审法院认定的已支付的2080877元，张稞等人还应当支付杨廷智房屋占用使用费为3086706元，一审法院认定占用费金额为2076972元有误，应当予以纠正。3.一审法院驳回杨廷智要求对方承担律师代理费30万元的诉请是错误的。上文已述，《补充协议》有效，且不论补充协议的效力，其中有关于“被上诉人承担上诉人实现债权的律师费”的约定是独立租赁行为的条款，内容不违反法律的强制性规定，关于代理费的约定应当有效。且上诉人杨廷智已经实际支付代理费30万元，故杨廷智主张的该项诉请应当得到支持。4.一审法院判决杨廷智赔偿张稞等人装饰装修损失109万元缺乏充分的事实依据与法律依据。一审法院认定的装饰装修损失的依据为鉴定机构出具的（2019）字第482号工程造价鉴定意见书，但该鉴定意见书并不能作为主张损失的依据。（一）（2019）字第482号工程造价鉴定意见书系针对“造价”而非“现值”进行鉴定，按照“造价”鉴定得出的结论不能作为认定损失的依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同解释》第九条的规定，装饰装修损失应当以“现值”为基础，故本案造价鉴定不能作为认定依据。（二）（2019）字第482号工程造价鉴定意见书所依据的鉴定材料不具有合法性、真实性、完整性，导致鉴定结论不具有客观性、真实性、合法性，不能作为依据采纳。（三）该鉴定报告所依据的鉴定素材不完全，部分费用计算缺乏合同或者付款依据，且几乎都没有发票，该部分费用的计算依据形式上的完整性都无法满足，不能作为损失予以采纳。 宴碧园酒楼发表答辩意见称，一、案涉《补充协议》无效，其中所载明金额不能作为计算占有使用费的依据。合同无效是指合同背后所体现的法律关系无效，补充协议仍是对无效租赁合同法律关系的权利义务的约定，内容均体现了《补充协议》仍属于无效租赁合同法律关系的范畴，未脱离这一特定法律关系而独立存在，《补充协议》与《房屋租赁合同》属于主从合同关系，主合同无效，从合同亦无效。因此，《补充协议》中所载金额不能作为计算占有使用费的依据。二、杨廷智主张截至2018年12月25日的占用费是对基本事实的违背，缺乏起码的诚信。自2018年3月开始，宴碧园酒楼就已经被迫停业，杨廷智将酒楼上锁控制并开始寻求转租他人。宴碧园酒楼为防止损失的进一步扩大，才于2018年5月5日发函要求解除合同，期间酒楼根本不能进入。后杨廷智将酒楼转租他人后，不仅破坏了装修，还将宴碧园酒楼的物品一并转租他人使用导致房屋被拆除时，宴碧园酒楼损失惨重。三、杨廷智主张律师费缺乏依据，且杨廷智对于合同无效存在全部过错，双方对占有使用费本身是否支付完本身存在争议，一审未支持律师费是正确的。四、杨廷智对一审法院委托的鉴定机构作出的鉴定意见不认可，又未提供证据，其对鉴定意见书的否定仅仅根据其主观臆断。一审法院也并未将鉴定意见书中造价金额作为现值，而是将折算后的残值作为依据。但一审法院未将鉴定意见书中新建部分作为损失作为宴碧园酒楼的损失是错误的。 张稞答辩称，张稞与杨廷智的租赁合同无效，根据本案的材料反映，张稞仅和杨廷智签订了第一份租赁协议，该协议已经被法院认定为无效，张稞没有和杨廷智签订补充协议，根据两份协议的区别，张稞与杨廷智的租赁关系截止于2016年6月30日，并且张稞在2015年5月份就已将宴碧园转让给了韩齐。从合同相对性来看，张稞与杨廷智的合同关系是截止于2016年6月30日，根据杨廷智与宴碧园酒楼的补充协议约定的承租人是宴碧园酒楼，而不是张稞，所以张稞的协议效力截止于2016年6月30日，张稞就宴碧园承租的租金已经缴纳至2016年6月30日。张稞不应再承担责任。 韩伟和张杉答辩称，一审法院认定的补充协议和租赁合同是无效的，其中关于担保责任的约定也是无效的。若认定担保条款单独有效，宴碧园未支付的租金与杨廷智应承担的损失赔偿金额已经相互抵销，所以宴碧园无需支付，同样韩伟和张杉也不应承担担保责任。 宴碧园酒楼、张稞、韩伟、张杉上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回杨廷智所有诉讼请求，判令杨廷智赔偿损失716万元。二、本案一、二审诉讼费用由杨廷智负担。事实与理由：一、一审判决依据《补充协议》载明金额计算占有使用费缺乏依据，违反法律规定。《补充协议》本身不具备约束力，在张稞未参与的情况下杨廷智与宴碧园酒楼单独对承租主体及欠付金额进行约定形成《补充协议》，该协议不具备法律约束力，将协议金额作为欠付占有使用费的依据属法律逻辑错误。根据《补充协议》载明金额计算欠付占有使用费违反法律规定。在《租赁合同》无效的前提下，杨廷智只能依据《租赁合同》约定的租金标准主张占有使用费。一审判决一方面确认《租赁合同》及《补充协议》无效，一方面又认可依据无效条款计算得来的金额，逻辑矛盾。在合同无效前提下，最多参照约定的租金标准支付占有使用费。另，若认定《补充协议》第二条所载金额有效，该条作为整体都应有效，即欠款已经转化为借款，与本案不属于同一法律关系，不宜在本案一并处理。综上，依照原合同租金计算标准，宴碧园酒楼、张稞等人已经支付完占有使用费。二、一审判决未将新建部分作为损失，判令宴碧园酒楼等承担合同无效的同等责任有违公正。新建部分经过杨廷智同意，一审庭审中杨廷智自认一直居住在案涉建筑内，不可能对新建及装修不知情。一审判决虽然未否定新建部分经过杨廷智同意，但是未支持新建部分的损失。从公平角度而言，宴碧园酒楼等支付高昂的占有使用费的前提是，通过新建的茶楼、厨房、库房、停车场等获得经营收入，但杨廷智同意新建并获取对应租金时，对新建部分违法被拆除却不承担责任，不符合公平原则。杨廷智隐瞒案涉建筑物系违建的事实，故意提供相邻建筑物的产权证书。本案中宴碧园酒楼、张稞等已经尽到了相应的注意义务，不应当苛求宴碧园酒楼、张稞等承担不切实际的额外注意义务，杨廷智应当对其故意隐瞒的主观恶意承担过错。三、一审判决认定已付占有使用费数额不清，判令韩伟、张杉承担补充责任及未支持宴碧园酒楼经营损失错误。张稞并未参与《补充协议》的签订，韩伟、张杉也未参与主合同的签订，无法对主合同尽到注意义务。主合同无效的过错在于杨廷智，反令韩伟、张杉对杨廷智承担补充责任。因案涉建筑物违章被拆除，导致宴碧园酒楼、张稞等向范云洁承担20万元违约金，该部分损失与杨廷智的违约行为存在明显的因果关系，该部分损失应当由杨廷智承担，一审判决未支持错误。 杨廷智答辩称，一审法院以《补充协议》为依据，认定承租人所欠租金为250万元是正确的，成都市宴碧园酒楼等人认为该250万元包含了利息、违约金没有依据。首先，《补充协议》第2条约定结算的250万元仅是指“租金（场地占用费）”本身，并非宴碧园酒楼、张稞等主张的含有利息、违约金。《补充协议》第2条约定表述得十分清晰，250万元仅指租金，不包含利息、违约金，宴碧园酒楼、张稞等无证据证明该250万元本身含有利息、违约金。其次，《补充协议》就欠付250万元租金的结算内容属于结算条款，具有独立性，根据《民法总则》第一百五十六条“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，就所欠租金的结算依法有效。再次，宴碧园酒楼等人在签订《补充协议》之前向杨廷智支付的款项中是含有部分违约金、资金占用利息，但这是签订《补充协议》之前的行为，与《补充协议》的结算金额无直接关联性。此前，宴碧园酒楼等人因长期迟延支付租金而向杨廷智支付部分资金占用利息，视为对占用杨廷智资金的损失的弥补，这与《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的规定以及《合同法》第58条的规定，并无冲突。一审法院未认定宴碧园酒楼新建部分的损失是正确的。《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施……”，可知“新建”、“扩建”属于不同的概念。根据《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十四条的规定，杨廷智要承担的是在租赁房屋基础上扩建，因租赁房屋原因导致无法办理合法建设手续的需承担过错赔偿责任。但“新建”系宴碧园酒楼的独立建设行为，与杨廷智出租的房屋无关联性，加之新建房屋因为宴碧园酒楼向政府部门多次举报而被拆除，因此就新建房屋的全部过错均在宴碧园酒楼。加之，本案的特殊性在于因宴碧园酒楼的举报导致租赁房屋、新建房屋、附属的树木等全部被政府强拆，杨廷智承担无效后果后不仅无法获得宴碧园酒楼形成的添附物，连自己投资约2300万元修建的房屋也无法保留，杨廷智的损失也相当惨重。故，宴碧园酒楼等要求杨廷智承担新建部分的损失不仅没有事实依据与法律依据，对杨廷智也十分不公平。宴碧园酒楼、张稞等主张杨廷智因租赁关系而获益是不正确的。一审法院认定韩伟、张杉承担担保过错责任适用法律正确。虽韩伟、张杉未签署《房屋租赁合同》，但韩伟、张杉系宴碧园酒楼的实际投资人，且韩伟、张杉、宴碧园酒楼在一审中均作为反诉人提起反诉，说明韩伟、张杉、宴碧园酒楼、张稞主体地位是一致的。故韩伟、张杉不能以未签订《房屋租赁合同》为由主张不承担担保过错责任。宴碧园酒楼、张稞等主张张稞没有签订补充协议，不受补充协议约束，根据一审中双方质证的“2018年5月5日张稞亲自向杨廷智发送的手机短信可见张稞对补充协议情况是知情的，而且最终是张稞主张的解除协议。宴碧园酒楼、张稞等在整个租赁合同及履行过程中，对案涉租赁物的情况是知情的，一是体现在合同相关条款中，明确约定了双方都不得以任何理由主张合同无效，杨廷智有义务协助对方办理相关证照，这些充分表明了对方是知情的。政府部门多次发函告知宴碧园酒楼的情况，所以对方是清楚的。从宴碧园酒楼、张稞等主张杨廷智违约的情形来看，也可看出宴碧园酒楼、张稞等是明知宴碧园酒楼的产权性质。宴碧园酒楼等主张的经营损失不应得到支持，一审法院对此认定也是正确的。宴碧园酒楼在明知房屋情况的前提下与案外人范云洁签订《承包经营合同》，系其二者之间的合同关系，与杨廷智无关，宴碧园酒楼主张该项损失超过了杨廷智可以预见的范围。且宴碧园酒楼向范云洁赔偿的20万元违约金系合同之债，并非侵权之债，根据合同相对性原则，该合同义务应由合同相对人宴碧园酒楼自行承担。 杨廷智向一审法院提起诉讼请求：1、确认杨廷智与张稞于2014年12月20日签订的房屋租赁合同于2018年5月5日已解除；2、判令张稞、宴碧园酒楼向杨廷智支付租金1931415元及逾期付款的资金占用利息231770元（从2018年1月1日起，以所欠租金为基数按照月利率2%暂计算至2018年6月30日，之后的利息计算至付清时止）；3、判令张稞、宴碧园酒楼向杨廷智支付场地占用使用费173542元（2018年5月5日至2018年6月10日期间的占用费用）；4、判令张稞、宴碧园酒楼支付杨廷智违约金170万元；5、判令张稞、宴碧园酒楼向杨廷智支付垫付的水电气等费用35749.49元；6、判令张稞、宴碧园酒楼支付杨廷智为实现债权支付的律师代理费30万元；7、判令韩伟、张杉对上述1至6项给付义务承担连带清偿责任。一审诉讼过程中，杨廷智在一审法院对案涉房屋租赁合同效力进行释明后，将其主张支付的租金变更为支付房屋占有使用费，同时认为场地占用费应计算至2018年12月25日租赁房屋被撤除之日止，故将第3项诉请的金额变更为1145368元。同时放弃了第1项和第5项诉请。 张稞、宴碧园酒楼、张杉、韩伟向一审法院提出反诉请求：1.确认2014年12月20日杨廷智与张稞签订的《租赁合同》及2017年6月30日杨廷智与宴碧园酒楼、韩伟、张杉签订的《补充协议》无效；2.判令杨廷智赔偿装修损失650万元。一审诉讼过程中，宴碧园酒楼增加反诉请求，要求赔偿经营损失66万元。 一审法院经审理认定事实如下：杨廷智租用位于成都市龙泉驿区的农村集体土地后，在未取得建设工程规划许可证的情况下，在该土地上新建了房屋用于经营餐饮。2014年12月20日，杨廷智与张稞签订《房屋租赁合同》一份，约定杨廷智将位于成都市龙泉驿区，占地10余亩，含主楼一幢共三层，厨房及地下库房，14个用餐包间，园区公共绿化区、停车场及其他配套设施出租给张稞。租赁期限为10年，自2014年12月20日起至2024年12月19日止。租金第一年170万元，第2至4年每年178.5万元，第5至7年每年187元，第8至10年每年195.5万元。租金第一年每6个月计付一次，从第二年起按年计付，每一期前15个工作日支付下一期租金，如到期未付，按租金的5%每月支付利息，超过三个月出租方有权无条件收回，终止合同，并支付违约金170万元。合同同时约定，承租方重新修建的设施项目为：茶楼、园区大门、外花园防腐木地台、宴会厅外廊防腐木地台、主楼消防通道（钢架结构楼梯）、ＫＴＶ、厨房及库房、大厨房外洗碗间、小吃房、杂物房、燃气房、厕所及停车场。租赁期内，承租方所修建项目若因政府原因导致终止经营，政府所赔偿的款项金额由出租方得20%、承租方得80%。该租赁合同签订后，张稞经杨廷智同意对承租的房屋进行了装修，并在未取得建设工程规划许可证等合法建设手续的情况下新建了茶楼、园区大门等建（构）筑物。2015年1月19日，张稞设立了宴碧园酒楼（个人独资企业，投资人后于2015年6月11日变更为韩齐），在装修和新建完成后，开始在该处从事餐饮及娱乐场所经营活动，其中餐饮部分宴碧园酒楼承包给了案外人范云洁经营。 2017年6月30日，杨廷智与宴碧园酒楼、韩伟、张杉签订了《补充协议》一份，协议确认杨廷智与张稞签订《房屋租赁合同》的实际承租方系宴碧园酒楼，韩伟、张杉系宴碧园酒楼的隐名股东；并确认宴碧园酒楼尚欠杨廷智租金250万元，所有欠款转化为借款，在每月20日前还20万元，于2018年6月30日前付清；若未按期还款，则按月息3%计收利息。并约定：从2017年7月1日起，宴碧园酒楼按季度支付租金，在每季度最后一个月的20日之前付清下一季度的租金，2017年第三季度的租金446250元在2017年8月15日前支付，若逾期视为自动解除租赁合同，应按月息3%承担逾期利息，并承担杨廷智为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费等。韩伟、张杉自愿作为宴碧园酒楼在本协议项下债务的连带责任保证人，对宴碧园酒楼的上述债务承担连带担保责任。 该补充协议签订后，宴碧园酒楼在案涉租赁场所继续经营，并陆续向杨廷智支付租金至2018年3月17日，诉讼中杨廷智承认该期间收到租金共计为2080877元。2017年5月18日，成都市龙泉驿区违法建设整治工作领导小组办公室向宴碧园酒楼发出了《责令限期拆除违法建设公告》，载明：你（单位）未经批准擅自在驿马河4组14号修建建（构）筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，属违法行为、且存在安全隐患。故限令于2017年5月22日之前自行拆除违法建设；逾期未拆除的，区治违办将组织相关部门予以强制拆除。 2017年8月25日，成都市龙泉驿区市场和质量监督管理局向宴碧园酒楼发出《责令改正通知书》，以其未办理食品经营许可证为由，要求立即停止餐饮服务经营活动，补办许可证。 2017年9月4日，成都市龙泉驿区规划管理局以宴园农家乐为相对人，向宴碧园酒楼发出《限期拆除违法建设决定书》，载明：你（单位）未经规划部门许可，擅自在玉扬路××号修建建（构）筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，属违法建设。故责令于2017年9月19日之前予以拆除。逾期未拆除违法建设的，本机关将依法申请采取强制拆除措施。同月19日，成都市龙泉驿区规划管理局还向宴碧园酒楼发出了《履行规划行政决定催告书》，催告在收到催告书之日起10日内履行拆除违法建设义务。 2018年3月21日，成都市公安局龙泉驿区分局向宴碧园酒楼发出了《责令取缔通知书》，以其未取得娱乐经营许可证，擅自从事娱乐场所经营活动为由，责令立即停止娱乐场所经营活动。 2018年5月5日，张稞向杨廷智发函要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，杨廷智于2018年6月5日回函表示同意。此后，杨廷智于2018年7月将案涉租赁房屋进行另行出租，张稞、宴碧园酒楼、张杉、韩伟的代理人于当月向杨廷智发出了律师函，对此提出异议。 2018年7月27日，范云洁向一审法院起诉要求宴碧园酒楼及韩齐退还押金63万元，同时赔偿因提供的经营场所系违法建筑，导致无法正常经营的违约损失63万元等。该案经一、二审审理后，二审生效判决部分支持了范云洁的诉请，其中对违约损失一项判决支持了20万元。 2018年12月25日，案涉出租的建构筑物及承租方新建的建构筑物，因均未取得建设工程规划许可证，而被行政机关全部强制拆除。 本案一审审理过程中，张稞、宴碧园酒楼、张杉、韩伟于2018年10月20日向一审法院提出鉴定申请，要求对其装修及新建建筑物部分的造价进行鉴定以确定相关损失。一审法院准许后，委托四川大公建设工程管理咨询有限责任公司进行了鉴定，该公司在房屋被拆除，现场已经灭失的情况下，根据第三方签订的购销合同、装饰合同、付款凭证、支付凭证、宴碧园酒楼装修设计图出具了《工程造价鉴定意见书》，载明：鉴定的造价为8061179.91元，（其中未形成附合的装饰装修物造价金额为2861434.17元）。1.原有房屋进行装修鉴定的造价为6128083.15元（其中未形成附合的装饰装修物造价金额为2813052.92元）；2.新建建筑物装修部分造价为1065450.76元（其中未形成附合的装饰装修物造价金额为48381.25元）；3.新建建筑物鉴定的造价为867646元。 一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点主要集中于：1.房屋占有使用费应如何计算和确定；2.反诉所涉各项损失应否支持；3.韩伟、张杉是否应当承担担保责任。对上述问题，分述如下： 一、关于房屋占有使用费应如何计算和确定的问题 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，杨廷智将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给张稞，双方就此签订的房屋租赁合同及补充协议应认定为无效。同时，根据上引司法解释第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案承租人已实际占有使用了承租房屋，应当支付相应的费用，该占有使用费应当参照双方合同约定的租金标准计算。2017年6月30日，杨廷智与宴碧园酒楼、韩伟、张杉签订《补充协议》对此前的欠付租金进行了结算确认，该结算确认行为系双方真实意思表示，属于对欠付租金数额这一事实的明确认可，能够证明欠付租金的实际数额，应作为认定2017年6月30日前应付房屋占有使用费的依据。宴碧园酒楼、韩伟、张杉主张房屋租赁合同无效，该补充协议亦无效，双方结算确认的金额包含有逾期支付利息，不应作为计算房屋占有使用费依据的意见，没有事实和法律根据，一审法院不予采纳。2017年6月30日之后的房屋占有使用费按双方约定的年租金1785000元计算至双方协商解除合同之日的2018年6月5日为1657849元，故应支付房屋占有使用费共计为4157849元。杨廷智承认2017年6月30日之后的已付金额为2080877元，该数额高于承租人举证证明金额，故对其承认金额一审法院予以确认。扣除该已付部分后，尚应支付金额为2076972元。杨廷智要求计算至租赁房屋被拆除之日，没有事实根据，一审法院不予支持。关于占有使用费利息，属于承租人基于占有房屋所获得利益的孳息，应在返还该不当得利的同时一并返还。故杨廷智要求计付利息，一审法院予以支持。鉴于2018年1月1日以后，应付占有使用费的金额均高于杨廷智起诉主张计付利息的基数1931415元，故其主张按该基数从2018年1月1日起计付利息，一审法院予以支持。但杨廷智主张利率按月息2%计付缺乏根据，一审法院酌情确定按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算。 二、反诉各项损失应否支持 1.关于装饰装修损失问题，因案涉建构筑物均已被拆除，其装饰装修物残值难以通过委托评估鉴定方式确定，故应在造价鉴定的基础上酌情确定。对其中未形成附合的，因双方未达成利用的协议，该部分装饰装修物仍属承租方所有，应由其自行取回，不属于损失范畴；对其中形成附合的3315030.23元部分，一审法院综合考虑租赁期限、使用用途、实际使用时间等情形，酌情确定其残值为218万元，并以此作为装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，因双方对房屋租赁合同无效均有过错，故该损失应由双方各承担50%即109万元； 2.新建部分的损失问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，对于未办理合法手续的扩建造价费用，由双方按照对未办理合法建设手续的是否存在过错及其过错比例承担。司法解释如此规定是由于在扩建的场合，办理合法建设手续需要出租人和承租人互相配合。扩建未取得合法建设手续，可能有出租人过错、承租人过错、出租人和承租人均有过错及双方均无过错等多种情形，故应依过错分担相关费用。但本案中承租人并未在出租人房屋上进行加高加层，增加其使用面积的扩建，而是在出租人租用集体土地上新建了部分建构筑物。新建属于在原房屋规划范围之外的独立建设行为，其与添附性质的扩建在性质上和申请办理合法建设手续方面均具有明显区别，不可相提并论。在新建的情况下，承租人的损失是由于其自身未依法取得合法建设手续所致，承租人没有举证证明对于新建房屋未取得合法建设手续出租人具有过错，故承租人要求赔偿没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 3.经营损失问题，承租人主张的经营损失是其将承租房屋部分交由案外人承包经营，因承租人违约从而给案外人造成的承包合同有效情形下的履行利益损失，该损失属于承租人违约责任赔偿范畴，应由其自行承担。本案中出租人与承租人所签订的租赁合同属无效合同，在合同无效情形下，当事人承担的是缔约过失责任，其赔偿范围仅限于信赖利益损失，即相信合同有效而支出的成本，并不包括履行利益的赔偿。由于经营损失不属于信赖利益的范畴，故对承租人要求赔偿的反诉请求，一审法院不予支持。 三、韩伟、张杉是否应当承担担保责任 根据《中华人民共和国担保法》第五条：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”的规定，本案作为主合同的《房屋租赁合同》无效，故《补充协议》中有关担保的条款作为从合同亦无效。但该担保条款无效并不意味着担保人不承担责任，韩伟、张杉作为宴碧园酒楼的隐名投资人，其知道或应当知道《房屋租赁合同》无效而仍提供担保，二人对《补充协议》中的担保条款无效具有过错，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”的规定，韩伟、张杉应在承租人不能清偿部分的三分之一范围内承担补充赔偿责任。韩伟、张杉在承担赔偿责任后，有权向承租人追偿。 综上所述，案涉房屋因系违法建筑，故当事人就此所签订的租赁合同及补充协议应确认为无效。对本诉主张的房屋占有使用费，反诉主张的装饰装修费损失，一审法院在确认金额范围内予以部分支持。杨廷智要求支付违约金及律师费，因案涉房屋租赁合同及补充协议属无效合同，该主张缺乏根据，故不予支持。对反诉主张的其余损失，因缺乏事实和法律根据，一审法院不予支持。另需指出，韩伟、张杉并非承租人而仅系担保人，补充协议虽载明其为宴碧园酒楼的隐名股东，但二者与杨廷智之间并不存在租赁合同关系，故无权要求赔偿租赁合同无效的相关损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、第九条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认杨廷智于2014年12月20日与张稞签订的《租赁合同》及2017年6月30日与宴碧园酒楼、韩伟、张杉签订的《补充协议》无效；二、张稞、宴碧园酒楼于判决生效后十日内向杨廷智支付房屋占有使用费2076972元及其利息（该利息以1931415元为基数，自2018年1月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止）；三、杨廷智于判决生效后十日内向张稞、宴碧园酒楼赔偿装饰装修损失109万元；四、韩伟、张杉在张稞、宴碧园酒楼不能清偿房屋占有使用费的三分之一范围内对杨廷智承担赔偿责任，韩伟、张杉在承担赔偿责任后，有权向张稞、成都宴碧园酒楼追偿；五、驳回杨廷智的其余诉讼请求；六、驳回张稞、宴碧园酒楼、韩伟、张杉的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48960元，减半收取24480元，由杨廷智负担14935元，张稞、宴碧园酒楼、张杉、韩伟负担9545元；反诉案件受理费30960元，由张稞、宴碧园酒楼、张杉、韩伟负担26636元，杨廷智负担4324元；保全费5000元，鉴定费20万元，共计205000元，由杨廷智负担30750元，张稞、宴碧园酒楼、张杉、韩伟负担174250元。 二审中，双方当事人均向本院提交了新证据。杨廷智提交一份与韩伟的聊天记录，证明案涉房屋在诉讼过程中，宴碧园酒楼、张稞等向各个部门举报，导致房屋被拆除，双方的损失也不仅仅是合同无效导致的，如果房屋不被拆除，不会产生巨大损失。宴碧园发表质证意见称，对该证据关联性及合法性不认可，2017年就有行政部门要求拆除案涉房屋，该证据也不能体现是宴碧园酒楼、张稞等举报的。本院认为，案涉房屋本身系违法建筑，建筑本身应当被拆除，无论行政机关执法线索由谁提供，均不影响执行后果的承担，故该证据不具关联性和证明力，本院不予采信。 宴碧园酒楼提交4份新证据。证据1，转账交易明细，拟证明韩齐在2016年9月6日向杨廷智支付了租金19.5万元；证据2，龙泉驿区龙泉街办个体工商户信息查询通知单，查询到杨廷智收回房屋后再次转租的次承租人办理的营业执照信息，拟证明2018年7月杨廷智收回了案涉房屋；证据3，宴碧园酒楼工商档案，其中有办理营业执照的坐落于龙泉驿区平方米房屋的产权证，该产权证系杨廷智提供，拟证明宴碧园酒楼在租赁的时候并不知道案涉租赁物系违建，因杨廷智提供的产权证导致宴碧园酒楼、张稞等认为案涉房屋系符合规划的建筑，杨廷智故意隐瞒了租赁物的产权状态。证据4，杨廷智6月5日发给张杉和韩伟的短信，载明了杨廷智同意解除合同，短信中只要求宴碧园酒楼、张稞等交付租金并未要求限期搬离，拟证明宴碧园酒楼并未实际占用，宴碧园酒楼未搬离的装修附着物杨廷智已经直接租赁给下一个承租人使用，能够证明宴碧园酒楼的损失。 杨廷智对上述证据发表质证意见称，对四份证据真实性均予以认可，证据1中19.5万元是否是租金无法确认，因为双方还有其他法律关系。证据2所载明的经营场所是龙泉街道玉扬路25号，与租赁合同约定地址不一致，不能证明杨廷智收回房屋再次出租的事实，即使设立了工商登记信息，客观上也不能证明杨廷智实际收回了房屋。证据3不能达到证明目的，产权证所有人姓曾，且房屋坐落地址与案涉房屋也不一致，而宴碧园酒楼、张稞等未对产权证的地址及所有权人提出异议，说明杨廷智用这个产权证来办理营业执照是双方共谋的，宴碧园酒楼、张稞等对房产证不是案涉房屋的是知情的。证据4是发给韩伟和张杉的短信内容，杨廷智基于合同相对性回复给张稞的短信是明确要求腾退的时间。本院对宴碧园酒楼提交的4份证据的真实性予以确认，对其关联性和证明力将综合认定。 二审另查明，一审中，张稞表示宴碧园酒楼原系以其个人名义办理营业执照，其替宴碧园酒楼签订了租赁合同；杨廷智确认，张稞未向其直接支付过租金。二审中，根据杨廷智提出的异议，四川大公建设工程管理咨询有限责任公司出具了《补充鉴定意见说明》，其中对茶楼工程、主楼一楼工程-窗帘部分，表明应减扣重复计算的28094元，故整个鉴定造价金额修正为8033085.91元，其余的部分，说明其造价金额都根据施工图及收方表、买卖单据等，并考虑单价是否合理等做出。杨廷智认为，施工图系对方单方提交，且设计单位与宴碧园酒楼投资者存在关联关系，部分收方表无签字确认。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉建筑未取得建设工程规划许可，故案涉的《房屋租赁合同》系无效合同。本案二审争议焦点为：1、案涉合同的承租方是宴碧园酒楼还是张稞；2、补充协议的效力及该协议中所确认的租金是否包含高息；3、宴碧园酒楼实际占有房屋时间及应支付占用费数额；4、鉴定意见是否客观有据，装修部分损失比例划分是否适当；5、合同约定的新建部分杨廷智是否应分担损失；6、案外人经营部分损失是否应由杨廷智分担；7、实现债权费用的约定是否合法有效；8、韩伟和张杉是否应承担担保责任。 关于合同的承租方。本院认为，虽然案涉的《房屋租赁合同》系杨廷智与张稞签订，但在《补充协议》中，明确约定了实际承租人系宴碧园酒楼，而当时宴碧园酒楼的投资人已经由张稞变更为了韩齐，且案涉租赁合同的租金张稞并未实际支付过租赁费用，故杨廷智与宴碧园酒楼双方实际已经认可了案涉租赁合同中实际承租人为宴碧园酒楼，张稞为宴碧园酒楼的代理人，合同中承租人的权利义务应由宴碧园酒楼承担。张稞在一审中明确表示了其系替宴碧园酒楼签订租赁合同，实际也认可了租赁合同中其承租人的权利义务由宴碧园酒楼承担，故案涉租赁合同的承租人应为宴碧园酒楼。虽然2018年5月5日张稞又向杨廷智发函要求解除合同，但应当理解为张稞的该行为系代理行为，不影响合同承租人主体的变动。 关于《补充协议》的效力及该协议中所确认的租金是否包含高息。本院认为，案涉房屋系未取得规划许可的违法建筑，故双方建立的租赁合同系无效合同，在此基础上双方权利义务调整的相应约定，除解决争议方法的条款外，均属无效。《补充协议》系对《房屋租赁合同》条款的补充、细化和调整，故《补充协议》亦属无效。但需指出的是，该补充协议中对承租人变动的约定仍应当为案涉租赁合同相对方确定的基础。参照双方合同约定，从租期起算日2014年12月20日至《补充协议》签订的2017年6月30日，承租方宴碧园酒楼应向杨廷智支付占用费4426500元（1700000+1785000×1.5+1785000÷36.5），双方一致认可在此期间宴碧园酒楼实际支付了3875000元，故宴碧园酒楼实际尚欠该期间租赁费用551500元，而《补充协议》确认宴碧园酒楼尚欠租金250万元，显然过分高于宴碧园酒楼实际欠付金额，在出租人杨廷智无法解释该250万元金额计算来源的情况下，本院认定该金额中除按约定租金实际尚欠部分外，其余1948500元均为双方约定的欠款利息，该利息数额明显超过民间借贷中合法利息的标准，不应作为双方权利义务承担的基础依据。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。 宴碧园酒楼实际占有房屋时间及应支付占用费数额。杨廷智上诉认为，2018年6月5日双方一致同意“解除”后，承租方宴碧园酒楼并未将房屋腾退，故其应支付占用费至2018年12月25日房屋实际拆除之日止。但根据一审中杨廷智的陈述，2018年7月，案涉房屋就已经另行出租，故一审法院将宴碧园酒楼占用费计算日期截止为2018年6月5日并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，本案中，应当参照双方约定的租金标准及查明的占有期限，计算承租方宴碧园酒楼应支付的占用费。从合同约定的租赁期起算日2014年12月20日至本院认定的房屋腾退之日2018年6月5日，宴碧园酒楼应向杨廷智支付占用费6088125元（1700000元+1785000元×2年+1785000÷12×5.5月）。双方一致认可2017年6月30日之前宴碧园酒楼实际支付了3875000元，2017年6月30日之后，杨廷智自认收到了对方2080877元，故宴碧园酒楼还应再支付剩余占用费132248元。 鉴定意见是否客观有据，装修部分损失比例划分是否适当。本院认为，案涉房屋客观上进行了较大规模的装修和改扩建，在租赁合同无效和房屋被依法拆除的情况下，客观上该装修和改扩建投入形成了承租人的相应损失，有必要对该损失的数额予以确定。因审理过程中已无法根据房屋现状进行在造价鉴定，故鉴定机构根据现有的施工图、收方单、买卖单据等工程资料进行装修和改扩建的造价鉴定，方式并无不当。杨廷智认为，施工图的出具单位与宴碧园酒楼具有一定关联关系，且部分收方单未经签订确认。对此，本院认为，在一般商业活动中，当事人与自身关联企业进行交易或委托其完成部分事项属正常情形，工程中部分资料形式上存在一定瑕疵也属常见。根据现有施工图、收方单，结合相关买卖单据，并考虑到正常市场单价综合确定装修、改扩建公司造价，已经是现有情形下最能够还原和接近客观事实的鉴定方式，在杨廷智未能举出相反证据的情况下，本院对四川大公建设工程管理咨询有限责任公司受一审法院委托作出的鉴定意见予以采信。 宴碧园酒楼认为，杨廷智提供了案外人位于龙泉驿区龙泉街办驿河社区四组14号房屋的产权证，欺骗宴碧园酒楼办理营业执照，故一审按照实际损失5:5的比例划分损失不当。本院认为，宴碧园酒楼作为承租人，有义务核实承租房屋及土地的权属状况，该房产证载明的房屋并非杨廷智所有，且根据合同约定，宴碧园酒楼承租房屋面积为2200余平方米，占地10余亩，其建筑和占地面积明显不同于14号房屋房产证所载面积，故宴碧园酒楼应当知晓该房产证与其实际承租房屋并不一致，因此本院对宴碧园酒楼关于杨廷智存在欺骗的主张不予支持。一审确定双方按5:5比例分担损失并无不当，应予维持。 合同约定的新建部分杨廷智是否应分担损失。案涉合同明确约定了承租方重新修建的设施项目为茶楼、园区大门、外花园防腐木地台、宴会厅外廊防腐木地台、主楼消防通道（钢架结构楼梯）、KTV、厨房及库房、大厨房外洗碗间、小吃房、杂物房、燃气房、厕所及停车场。本院认为，杨廷智出租的原有房屋本身即系无规划的非法建筑，故本案中承租方的修建行为，不能等同于承租人在合法规划的房屋范围之外自行建设其他独立房屋的情形。同时因案涉土地上原就有房屋，合同中约定的“重新修建”实际为在原有房屋基础上对经营辅助房屋或附属设施的改建和扩建行为，本质上仍属于添附行为。还需指出的是，前述改扩建的约定也应当视为出租人同意承租人对前述设施项目进行改、扩建。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，“已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”；第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。前述规定可见，在租赁合同无效的情况下，经过出租人同意的添附，双方均应按照过错分担价值损失。前文已述，双方对合同的无效具有相同过错，应承担同等过错责任，故杨廷智作为出租方，应当分担该添附价值损失的一半。 因此，对原有房屋已形成附合的3315030.23元，一审判决考虑到原约定租期、实际使用时间等情形，酌情确定残值为218万元并无不当，因二审中鉴定机构减扣重复计算的28094元，故原有房屋已形成附合的装饰金额为3286936.23元，本院在此基础上酌情确定残值为217万元；对“新建部分”，包括形成附合的装修部分为1017069.51元和建筑物867646元，本院综合考虑到约定租期、实际使用期间等因数，综合确定实际该部分残值为123万元。因此，案涉房屋形成附合的装修装饰部分和改扩建部分残值共计340万元，按双方各承担50%的过错比例，为170万元。 案外人经营部分损失是否应由杨廷智分担。本院认为，杨廷智将案涉房屋出租给宴碧园酒楼经营后，宴碧园酒楼是否将其部分业务外包以及外包范围、外包金额等，杨廷智无法预见也无法控制，对外发包也是宴碧园自愿选择的经营方式之一，不是宴碧园酒楼开展经营活动的必须条件。因此，租赁合同无效不是宴碧园酒楼就发包承担赔偿责任的全部原因，故宴碧园酒楼的该损失不应由杨廷智分担。 实现债权费用的约定是否合法有效。本院认为，案涉的《房屋租赁合同》和《补充协议》均系无效合同，且《补充协议》中所涉金额大部分为非法高息，《补充协议》中关于杨廷智实现债权费用的约定，系非法高息条款履行方式的约定，故该约定内容亦应属无效，因此本院对杨廷智关于对方应承担其实现债权费用的主张不予支持。 韩伟和张杉是否应承担担保责任。本院认为，案涉租赁合同的承租方变动时，宴碧园酒楼实际承继了主合同的全部权利义务，韩伟、张杉系宴碧园酒楼的隐名投资人，在其作出担保人签订补充协议时，其应当视为其知晓且接受了主合同内容，故韩伟、张杉关于其未参与主合同的签订，无法对主合同尽到注意义务，不应承担补充赔偿责任的主张不能成立，本院不予支持。一审判决韩伟和张杉在承租人不能清偿部分的三分之一范围内承担补充赔偿责任并无不当，应予维持。 综上，上诉人杨廷智的上诉请求不能成立，予以驳回；上诉人宴碧园酒楼、张稞、韩伟、张杉的上诉请求部分成立。一审判决对部分事实认定不清，部分法律使用不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初3585号民事判决第一项； 二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初3585号民事判决第五项、第六项； 三、变更成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初3585号民事判决第二项为“成都市宴碧园酒楼于判决生效后十日内向杨廷智支付房屋占有使用费132248元及其利息（该利息以132248元为基数，自2018年1月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止）”； 四、变更成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初3585号民事判决第三项为“杨廷智于判决生效后十日内向成都市宴碧园酒楼赔偿装修损失170万元”； 五、变更成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初3585号民事判决第四项为“韩伟、张杉在张稞、成都市宴碧园酒楼不能清偿房屋占有使用费的三分之一范围内对杨廷智承担赔偿责任，韩伟、张杉在承担赔偿责任后，有权向成都市宴碧园酒楼追偿”； 六、驳回杨廷智的其余诉讼请求； 七、驳回张稞、宴碧园酒楼、韩伟、张杉的其余反诉请求。 本案一审本诉案件受理费48960元，减半收取24480元，由杨廷智负担21543元，被告成都市宴碧园酒楼、张杉、韩伟负担2937元；反诉案件受理费30960元，由成都市宴碧园酒楼、张杉、韩伟负担23530元，杨廷智负担7430元；保全费5000元，鉴定费20万元，共计205000元，由杨廷智负担61500元，张稞、宴碧园酒楼、张杉、韩伟负担143500元；本案二审杨廷智上诉案件受理费48960元，由杨廷智负担，张稞、成都市宴碧园酒楼、张杉、韩伟上诉案件受理费79920元，由成都市宴碧园酒楼、张杉、韩伟负担60740元，杨廷智负担19180元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇二〇年八月二十四日 书记员 王小禹