四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12227号 上诉人（原审被告）：成都新和房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀华街2号。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：白满都拉，男，1995年7月8日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：卢学姝，女，1955年11月8日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 上诉人成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）与被上诉人卢学姝商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初2141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制于2020年8月19日公开开庭对本案进行审理。上诉人新和公司的委托诉讼代理人白满都拉，被上诉人卢学姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新和公司上诉请求：撤销原判，改判驳回卢学姝的诉讼请求。事实和理由：1.原审未查明关键事实。案涉项目系新和公司与西南石油大学联合开发建设，销售对象全部由西南石油大学以书面形式指派给新和公司，新和公司再按照指派名单与被指派人签定房屋买卖合同，新和公司并无销售房屋的权利。同时，截止今日，西南石油大学仍有大量房屋未指派购买人，新和公司己提供新都房管局打印出来的项目房屋状况显示仍有大量房屋并未予销售。同时，西南石油大学亦出具书面函件，确认此责任在其而非新和公司。原审庭审中查明了上述事实，却未予表述，判决内容亦未考虑此因素。2.原审未依据查明的事实正确适用法律。原审查明双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条二款明确约定“4.2新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发，并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”。该条款是基于第一点关于该项目系高校校园内教职工住宅的特殊性而确定的，这一特殊性是买方在同意西南石油大学指派时所知晓并认同的，买卖双方在签订合同时也是协商一致的。同时，该条款仅是对办理分户权证的条件约定，而非排除买方的权利，原审却将其认定为格式条款且排除了另一方的权利。综上，一审法院有决定案情走向的事实未查明，且也未依据查明的事实正确适用法律，导致错误判决，新和公司不服，请求二审法院正确适用法律，纠正一审法院的错误，公正裁决。 卢学姝辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 卢学姝向一审法院起诉请求：1.判令新和公司立即协助卢学姝办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，并将房屋不动产权证书交付卢学姝；2.判令本案全部诉讼费用由新和公司承担。 一审法院认定事实：2012年6月8日，卢学姝（买受人）与新和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定卢学姝购买新和公司开发的位于成都市新都区房屋，建筑面积共86.92平方米，单价每平方米4224.04元，总价款为307510元。同时对商品房付款方式、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等事项进行了约定。《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项载明：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）详见补充协议”。《商品房买卖合同补充协议》第三条第一款载明：“一次性付款：买受人付清全部购房款及交纳办理分户产权相关税费后，按出卖人通知的时间和办法安排办理商品房的交付手续。贷款方式付款：买受人付清购房首付款、办理完毕银行按揭贷款手续且按揭贷款全款到出卖人账户，并交纳办理分户产权相关税费后，按出卖人通知的时间和办法安排办理商品房的交付手续。”第四条第一款载明：“买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料以及相关费用（含专项维修基金、相关税费等）。”第四条第二款载明：“新和.香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书。”第四条第三款载明：“出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》。”卢学姝于2012年5月25日向新和公司支付购房定金30000元，于2012年6月8日向新和公司支付购房款277510元，共计支付房款307510元。2012年6月14日，新和公司向卢学姝交付了案涉房屋。2012年6月17日，卢学姝向新和公司交纳了契税9225.31元、维修基金1564.56元、印花税5元、登记费80元、国土证费26.5元，共计交纳办证所需费用10901.37元。 一审法院另查明，2011年6月16日，新和公司取得对案涉房屋的初始产权登记。2012年6月14日，新和公司对案涉房屋办理了网签备案登记。2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。2018年6月26日，西南石油大学向新和公司出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》载明：贵司在办理房屋产权期间，若再发生教职工（即购买新和.香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正常办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据及房屋信息查询记录、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，卢学姝与新和公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，卢学姝按约向新和公司支付了全部购房款，并交纳了房屋登记费、契税、维修基金及土地证工本费，履行了合同约定的全部义务，新和公司于2012年6月14日向卢学姝交付了房屋，但未办理该房屋的权属转移登记。新和公司辩称双方补充协议约定“出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”，现案涉项目还有房屋未出售，合同约定的办证条件尚未成就，对此一审法院认为，《商品房买卖合同补充协议》中的该条约定对于项目内房屋全部销售、交付完毕的时间均未确定，买受人何时能够取得权属证书并不明确，且该条款系新和公司提供的合同文本中预先载明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，该条款应属于格式条款。该条款并未明确标示以提示买受人注意，新和公司也未提交其他证据证明该公司已通过其他方式对买受人就该条款进行了说明，从该条款内容看则存在对买受人主要权利进行了限制的情况，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款应属无效条款，对卢学姝不产生约束力。卢学姝作为购房者，有权主张在合理期限内取得案涉房屋的不动产权证书。关于西南石油大学向新和公司发送的有关办证的函件，系西南石油大学单方作出的承诺，未得到卢学姝的认可，对卢学姝不产生约束力。现案涉房屋已交付，并已办理初始产权登记，不存在办理分户权属证书的障碍，新和公司应在合理期限内履行协助办理产权转移登记的附随义务，卢学姝的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、新和公司于判决发生法律效力之日起六十日内协助卢学姝办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书；二、新和公司于上述房屋不动产权证书办出后三十日内将不动产权证书交付与卢学姝。一审案件受理费100元（已因适用简易程序减半收取），由新和公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：卢学姝要求新和公司协助办理案涉房屋不动产权属证书的主张应否支持。现评判如下： 根据庭审查明的事实，卢学姝已依约履行了付款义务，新和公司应当按照合同约定协助卢学姝办理案涉房屋的权属转移登记手续。本案中，新和公司上诉提出，基于其与西南石油大学之间联合开发建设案涉房地产项目的约定，以及西南石油大学出具的书面函件，案涉房屋尚未办理权属转移登记的责任不在新和公司。对此，本院经审查认为，新和公司与西南石油大学之间的合同关系不属于本案审查之范围。新和公司在一审中提交的由西南石油大学于2018年6月26日出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》，西南石油大学在该函第四条载明“贵司在办理房屋产证期间，若再发生教职工（即购买新和·香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正产办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决”，并不能作为新和公司拒绝为卢学姝办理房屋权属转移登记之理由。在函第一、第二条的内容为西南石油大学向新和公司陈述其校愿意对教职工做好宣讲、化解矛盾之工作；请新和公司将办理好的产权证交与该校代为发放。在该函第三条中，西南石油大学公司载明“请贵公司尽快启动新一批房屋产权证的办理，积极配合做好新都房管局、税务局的相关协调工作，制定出工作计划，争取尽快完成所有工作”。故该函的内容中，第一、第二两条的内容为化解商品房预售合同之间的矛盾，第三条为催促办理案涉房屋的转移登记；第四条的内容虽有对有关人员暂停办证的说明，但该说明不能约束卢学姝依法行使诉讼权利，也不能对卢学姝与新和公司以平等民事主体身份建立商品房预约合之法律关系予以干涉。故卢学姝与新和公司之间的法律关系调整，应当以法律规定和卢学姝与新和公司之间的合同约定作为依据。新和公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 新和公司上诉还提出，案涉《商品房买卖合同补充协议》中约定的办证条件尚未成就。对此，本院经审查认为：案涉《商品房买卖合同补充协议》第四条第2条关于“新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋即地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”的约定，其中的销售、交付完毕时间不能确定，因此，根据该条款的内容，买受人何时能取得权属证书不能明确，对买受人的权利存在限制的情况。且，该条款系新和公司提供的合同文本中予以载明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，该条款属于格式条款。该条约定并未明确标示以提示买受人注意，新和公司也未提交其他证据证明以其他方式对买受人对该条款进行说明，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定之规定，一审法院认定该条款无效，并无不当。根据本案查明的事实，案涉房屋、土地不存在办理权属证书的障碍，故，一审法院判决新和公司协助卢学姝办理案涉房屋的不动权属证书，符合法律规定，本院予以确认。新和公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，新和公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人成都市新和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年八月二十四日 书记员 王朝阳