贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5784号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市。被上诉人（原审原告）：邓满红，女，1970年10月18日出生，汉族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：邓桂花，1976年10月8日出生，苗族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：吴菁，女，1977年3月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：邓权红，女，1968年7月15日生，苗族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：陈俊，贵州大谋律师事务所律师。上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：甄俊，贵州大谋律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人邓满红、邓桂花、吴菁、邓权红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初15504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月03日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、宏益房开未收到合同解除通知，被上诉人行使解除权的行为未发生法律效力；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，被上诉人未在解除权发生之日起一年内行使，解除权已消灭，无权单方解除合同；3、若不通过除斥期间对合同解除权加以限制，将影响双方权利义务关系的稳定性及合同履行的长期不确定性，不利于社会经济发展、交易安全实现；4、案涉房屋已交付，《商品房买卖合同》的合同目的已实现；5、被上诉人已丧失解除权，故被上诉人提出的退还购房款、支付违约金等其他诉请不应予以支持。吴菁、邓权红、邓满红、邓桂花共同答辩称：1、宏益房开至今未取得商品房所有权初始登记，违约状态持续至今；2、根据邮单，宏益房开已签收被上诉人邮寄的律师函，解除通知已经送达宏益房开，合同已经解除；3、宏益房开未在法律规定的期限内对被上诉人向其发出的解除通知提出异议，故合同已经解除；4、案涉房屋的权属证书不能办理严重影响被上诉人对房屋收益、处分的利益，合同目的并未实现，被上诉人行使解除权的权利并未消灭。邓满红、邓桂花、吴菁、邓权红向一审法院起诉请求：一、判令解除四原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判决被告返还四原告购房款3595095元及相应资金占用利息损失（资金占用利息损失以前述购房款为基数，按照中国人民银行同期定期存款利率计算，其中以购房款1799095元为基数从2015年1月15日计算至被告返还全部购房款之日止，以购房款1796000元为基数从2015年2月14日计算至被告返还全部购房款之日止）；三、判令被告向四原告返还维修资金35950元；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告吴菁、邓权红、邓满红、邓桂花（买受人）与被告（出卖人）于2015年1月15日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买出卖人宏益房开开发建设的南明区，该商品房规划用途为商业营业用房，建筑面积305.29平方米，房款按套计算，总房款3595095元；买受人采取分期付款方式付款，预付款1079095元，二次房款72万元应当在2015年1月15日前支付，剩余房款1796000元在2015年2月15日付清；出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2015年1月15日向被告分两次支付了购房款72万元、1079095元，共计1799095元，于2015年2月14日向被告交纳购房款1796000元，被告分别向原告出具三张收取购房款的收款收据。被告于合同签订后将本案涉案房屋交付给原告使用。因被告在2018年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告于2019年9月30日向被告邮寄了《律师函》，书面通知被告解除上述商品房买卖合同，并要求被告至收到该函后依照合同约定向四原告退还购房款及相关费用、协商违约赔偿，逾期将依法起诉；该邮件于2019年9月30日投递，被告于2019年10月8日签收。因未获被告答复，原告诉至一审法院，诉请如前。审理中，原告表示目前房屋未出租，处于空置状态，如法院判决或调解解除商品房买卖合同，四原告能立即向被告交还房屋。审理中，被告认可收到原告全部购房款3595095元，但主张应当按银行活期存款利率计算利息。原告对其诉请的房屋维修基金35950元，向一审法院提交了2017年9月14日房屋维修资金35950元的专用收据一张。被告宏益房开表示维修基金不是其收取的，不同意退还。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订的上述《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应按约履行合同权利义务。合同签订后，原告已履行了支付购房款的义务，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今仍未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告行为已构成违约，按合同约定原告有权退房，且原告已按合同约定于2019年9月30日向被告发出解除合同的律师函，邮件显示该函被告于2019年10月8日签收，按双方合同约定及法律规定，原、被告签订的商品房买卖合同自解除合同的通知到达被告时解除，即原、被告签订的商品房买卖合同已于2019年10月8日解除。合同解除后，被告应按合同约定向原告退还已付购房款，故原告诉请要求被告退还相应购房款，于法有据，一审法院予以支持。对原告要求被告支付利息的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故一审法院认为被告应按合同约定的同期存款利率从原告每次向被告支付购房款的次日起向原告支付利息至购房款退清之日止。对于原告诉请要求被告退还房屋维修资金，在原、被告签订的商品房买卖合同解除后，原告可向相关房产部门或向收取人申请退还，故对原告的该项诉请一审法院依法不予支持。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记注销手续，一审法院认为合同解除以后房屋的返还以及相关备案登记、预告登记的注销应属于合同解除以后原、被告双方的附随义务，为减轻双方当事人诉累，原告于本案已表示在合同解除后能随时向被告交还涉案房屋，故对房屋的交还及相关备案登记、预告登记的注销在本案中一审法院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、确认原告吴菁、邓权红、邓满红、邓桂花与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年1月15日就购买位于本市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年10月8日解除。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内返还原告吴菁、邓权红、邓满红、邓桂花已付购房款3595095元。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告吴菁、邓权红、邓满红、邓桂花利息，该利息计算方式如下：以购房款1799095元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年1月16日起计算利息至该1799095元退还原告吴菁、邓权红、邓满红、邓桂花之日止；以购房款1796000元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年2月15日起计算利息至该1796000元退还原告吴菁、邓权红、邓满红、邓桂花之日止。四、原告吴菁、邓权红、邓满红、邓桂花于本判决生效之日起十日内将本市南明区房屋腾空交还给原告贵阳宏益房地产开发有限公司。五、原告吴菁、邓权红、邓满红、邓桂花于本判决生效之日起十日内与原告贵阳宏益房地产开发有限公司相互配合办理本市南明区房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。六、驳回原告吴菁、邓权红、邓满红、邓桂花的其余诉讼请求。案件受理费39750元，减半收取19875元,保全费5000元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交房屋现场照片，拟证明被上诉人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。被上诉人质证称，该证据不能达到证明目的，商铺是空置状态。上诉人提交建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、案涉房屋所在楼栋住宅部分的不动产权证书、现房备案证明，拟证明案涉房屋住宅部分已经可以办理商品房权属转移登记，所在土地不存在权利瑕疵，案涉房屋已通过消防验收，案涉房屋仅是迟延办证，不存在无法办证的情形。被上诉人质证称，真实性无异议，但达不到证明目的，现房备案证明体现的是第4-42层住宅部分，而被上诉人购买的商铺位于3层。上诉人提交最新花果园产权证办理“攻略”、启用不动产登记（花果园）便民服务点、办证点的照片，拟证明上诉人在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。被上诉人质证称，证据三性及证明目的均不予认可。经本院询问，宏益房开认可案涉房屋尚不具备办证条件。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：《商品房买卖合同》及补充协议是否已经解除。本案中，宏益房开逾期取得初始登记，履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，合同约定的解除权行使条件已经成就，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致合同目的不能实现，一审判决确认合同于解除通知送达之日解除符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，本院予以确认。宏益房开认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，被上诉人的解除权已过一年的行使期限，但该条规定中一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证情形。即使前述一年的除斥期间的规定适用于逾期办证的情形，宏益房开出售的案涉房屋至今仍不具备办证条件，何时能具备办证条件宏益房开亦未提交证据予以证明，故宏益房开的违约行为已达到合同目的不能实现的程度，构成根本违约，从内容看，前述司法解释的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，不适用于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，否则，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得房屋所有权，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的房屋所有权，并非仅取得房屋使用权，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为被上诉人合同目的已实现的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用39750元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十八日书记员 帅艳芷