重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4095号上诉人（原审被告）：蒋林，男，1983年10月14日出生，汉族，户籍地重庆市璧山县，现住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：戴一民，男，1959年4月21日出生，汉族，户籍地重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。上诉人蒋林因与被上诉人戴一民房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初27655号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人蒋林和被上诉人戴一民到庭参加二审询问。本案现已审理终结。蒋林上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回戴一民的一审诉讼请求，或裁定发回重审；2.一、二审诉讼费由戴一民承担。主要事实和理由：1.根据《物权法》第二十八条的规定，戴一民对案涉房屋的权利已经于2019年11月22日征收决定作出之日即丧失，其无权收取之后的租金，也无权主张返还房屋。2.违约金具有损害赔偿的性质，但戴一民主张的违约金畸高，应当予以调整，一审法院未向蒋林释明，径行支持5000元违约金属于违法判决。3.疫情属于不可抗力，蒋林租赁案涉房屋用于经营，遭受了疫情影响，应当减免疫情期间的租金。戴一民辩称，房屋是戴一民的，其有权收回并收取租金。合同对违约金是有约定的，哪个违约哪个就支付5000元。拆迁针对的是戴一民，不是针对蒋林，蒋林无权占有戴一民的房屋。戴一民向一审法院起诉请求：1、判令解除戴一民与蒋林之间关于位于重庆市沙坪坝区房屋的租赁合同。2、蒋林返还戴一民位于重庆市沙坪坝区房屋。3、蒋林支付2019年12月10日起至返还房屋之日止的房租。4、蒋林支付戴一民违约金5000元。5、诉讼费由蒋林承担。一审法院认定事实：2015年7月28日，戴一民（甲方）与蒋林（乙方）签订《门面租赁协议》，约定乙方向甲方租赁位于高滩岩××号房屋。合同约定：一、租赁时间从2015年8月10日起至门面拆迁终止协议，并收取乙方押金5000元；二、月租金3000元，每季度付款一次，提前10日付款（实际是到期季度的1日付下季度租金，若未付款就算违约）；……六、如乙方装修在2016年1月28日以前遇拆迁，由甲乙双方共同承担装修费，如在2016年1月28日后遇拆迁由乙方自行承担装修费用；七、如果门面遇拆迁，甲方应提前10日通知乙方，乙方应无条件解除此协议，乙方应保证门窗完好无损将门面退还给甲方，结清所产生的一切费用；八、以上协议甲乙双方共同遵守，如甲乙双方违约，就赔偿对方经济损失5000元。现戴一民主张案涉房屋已遇国家征地拆迁，并提供2019年11月22日重庆市沙坪坝区人民政府作出的《重庆市沙坪坝区人民政府关于西南医院下穿道项目的征收决定》和2020年4月9日重庆市沙坪坝区住房和城乡建设委员会向戴一民发出的《履行协议义务告知书》，告知书载明戴一民已于2019年12月25日与区住房和城乡建设管理委员会签订征收安置补偿协议，根据协议第五条，戴一民应当于2020年1月24日腾空交房，戴一民未在承诺的期限内搬迁，限戴一民于收到本告知书之日起七日内履行搬迁义务。双方对于该房屋现面临拆迁的事实没有争议，同时共同确认蒋林房租交纳至2019年12月10日。另查明，案涉房屋土地使用证载明坐落为高滩岩正街021-1号，房屋产权证载明坐落为高滩岩××号对面，戴一民称此两处坐落系同一处位置，戴一民在该地段仅有此一套房屋。蒋林称其装修房屋投入20万元，同意按合同交纳房租，但认为应当减免2020年1-2月疫情期间的房租，且戴一民应当将国家补偿给租赁户的补偿款支付给蒋林，戴一民称未收到相应补偿款。戴一民起诉后，一审法院于2020年1月8日向蒋林送达了起诉状副本。双方争议较大，调解未果。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。戴一民、蒋林双方签订的《门面租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应当遵照履行。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《门面租赁协议》第七条约定，如果门面遇拆迁，甲方应提前10日通知乙方，乙方应无条件解除此协议，乙方应保证门窗完好无损将门面退还给甲方，结清所产生的一切费用。该合同条款实际上是约定了戴一民在门面遇拆迁时享有单方解除权。一审法院认为，2019年11月22日，重庆市沙坪坝区人民政府作出《重庆市沙坪坝区人民政府关于西南医院下穿道项目的征收决定》，2019年12月25日，戴一民签订征收安置补偿协议，客观上已经出现了双方约定的“门面遇拆迁”这一解除条件，故对于戴一民请求解除合同并要求蒋林返还房屋的主张，一审法院予以支持。根据《合同法》第九十六条规定，一方行使解除权的，合同自通知到达对方时解除，故一审法院确定合同自一审法院起诉状副本送达蒋林之日即2020年1月8日解除。双方确认房租付至2019年12月10日，则蒋林应当支付2019年12月11日至实际返还房屋之日的房租，蒋林主张2020年1-2月期间由于疫情影响应当减免房租，于法无据，一审法院不予支持。根据合同约定，蒋林需提前预付租金，蒋林至今未支付2019年12月11日之后的租金，已构成违约，按照合同约定，应当支付戴一民违约金5000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款的规定，判决：“一、原告戴一民与被告蒋林于2015年7月28日签订的《门面租赁协议》于2020年1月8日解除。二、限被告蒋林于本判决发生法律效力后十日内将所租赁的位于高滩岩××号（即房屋产权证载明坐落为高滩岩××号对面）房屋返还原告戴一民。三、限被告蒋林于本判决发生法律效力后立即按照3000元／月的标准支付原告戴一民从2019年12月11日起至实际返还房屋之日止的房租。四、限被告蒋林于本判决发生法律效力后立即支付原告戴一民违约金5000元。五、驳回原告戴一民的其他诉讼请求。”二审中，当事人均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，在拆迁决定下达后，戴一民对案涉房屋仍享有一定的权利。第一，戴一民提起本案诉讼系基于房屋租赁合同法律关系，从合同相对性的角度，出租方有权依据租赁合同行使其权利，包括要求支付房屋租金、行使合同解除权、收回房屋等。第二，2020年4月9日重庆市沙坪坝区住房和城乡建设委员会向戴一民发出的《履行协议义务告知书》，载明戴一民于收到本告知书之日起七日内履行搬迁义务，说明相关行政部门认可在征收决定作出后，戴一民仍具有对案涉房屋进行处置的权利。第三，戴一民有义务向拆迁单位交付待拆房屋，蒋林拒不搬离待拆房屋给戴一民履行交付义务造成了阻碍，而《门面租赁协议》解除后，蒋林系无权占用，其应按照《门面租赁协议》的约定向戴一民返还案涉房屋。蒋林未按照租赁协议的约定支付房租，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。租赁协议中关于违约金的约定并不畸高，且蒋林未向一审法院申请调低，一审法院依据合同约定支持违约金并无不当。至于疫情期间的租金是否应当减免的问题。本院认为，案涉房屋已被纳入拆迁征收范围，合同约定的解除条件已经成就。蒋林应按约在合同解除后及时搬离。故其违反合同约定，拒不搬离案涉造成的损失应由其自行承担，蒋林要求减免租金，于法无据，本院不予支持。综上所述，蒋林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人蒋林负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年八月六日法官助理 王玲书 记 员 梁麟