江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0734民初950号原告：江维娣，女，1959年10月5日出生，汉族，务农，住江西省赣州市寻乌县。原告：张运华，男，1982年7月8日出生，汉族，务农，住江西省赣州市寻乌县，系原告江维娣之子。原告：严某，女，1987年10月12日出生，汉族，务工，住江西省赣州市寻乌县，系原告江维娣儿媳。原告：张某1，女，2010年12月29日出生，汉族，学生，住江西省赣州市寻乌县，系原告江维娣孙女。原告：张某2，男，2012年2月15日出生，汉族，学生，住江西省赣州市寻乌县，系原告江维娣孙子。原告张某1、张某2的法定代理人系原告张运华、严某。共同委托诉讼代理人：梅媛婷，江西神光律师事务所律师，特别代理。被告：张大明，男，1957年7月28日出生，汉族，务农，住江西省赣州市寻乌县，系原告江维娣之夫。委托诉讼代理人：陈振文，江西寻信律师事务所律师，一般代理。被告：刘佛妹，男，1966年9月27日出生，汉族，务农，住江西省赣州市寻乌县。原告江维娣、张运华、严某、张某1、张某2与被告张大明、刘佛妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江维娣、张运华、严某、张某1、张某2的委托诉讼代理人梅媛婷、被告张大明及其委托诉讼代理人陈振文、被告刘佛妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江维娣、张运华、严某、张某1、张某2向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决认定被告张大明与被告刘佛妹于2020年2月18日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案的诉讼费由被告刘佛妹承担。事实和理由：原告江维娣、张运华、严某、张某1、张某2与被告张大明系同户家庭成员，家庭人口共6人。2017年因饮用水源保护区易地移民搬迁项目，寻乌县国土资源局需征收原告家庭位于寻乌县房屋及其他附属设施。原告家庭依据《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置方案》和《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》选择安置石桥坑三期（长亨子）安置小区安置房两套，两套户型均为四室两厅，建筑面积139㎡。《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》注明清楚，原告户在安置房交付后五年内不得转让，五年后对外转让的应当补缴土地出让金。2020年2月18日，被告张大明在未告知五原告的情况下，擅自将征收安置的位于石桥坑三期（长享子）安置小区安置房当中的一套安置房转让给被告刘佛妹，被告张大明与被告刘佛妹签订《房屋买卖合同》，该合同约定：房屋实际售价人民币400000元，售价包含公共维修，被告刘佛妹签署本合同时被告张大明支付266800元，等被告张大明的移民楼房私有楼房分配到位，被告张大明必须给被告刘佛妹转交所有产权的证件，被告刘佛妹在被告张大明转交证件时交清剩余房款等内容。2020年5月6日，寻乌县三标乡人民政府通知原告户第一轮安置房选房，原告户安置房选房中选取进城二期1栋2单元301号，并由寻鸟县三标乡人民政府出具了选房结果确认单给原告张运华执存。2020年5月8日，寻乌县三标乡人民政府通知原告户第二轮安置房选房，原告户安置房选房中选取进城二期1栋2单元601号，并由寻乌县三标乡人民政府出具了选房结果确认单给原告张运华执存。原告认为，被告张大明与被告刘佛妹签订《房屋买卖合同》不具有法律效力，系无效合同。原告户的安置房当时还未选房确定房号，并未实际交付拆迁安置房，不具有物权法的房屋产权效力，被告张大明对外出售是不合法的；拆迁安置的房屋产权属五原告与被告张大明6人共同所有，被告张大明无权单独处置；《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》注明清楚，该安置房的土地性质是国有划拨土地，安置房自交付后五年内不得转让，五年后对外转让的应当补缴土地出让金，该安置房是限制转让的，并且现在是在不得转让期限内。被告张大明与被告刘佛妹签订的《房屋买卖合同》违反《合同法》第51条规定，侵犯了原告的合法权益，不具有法律效力；并且违反了《合同法》第52条法律、行政法规禁止和限制交易的强制性规定，所以被告张大明与被告刘佛妹签订的《房屋买卖合同》系无效合同。被告张大明辩称：一、原告不是买卖合同的当事人，按照合同的相对性，只有合同当事人才有权提起确认合同无效，合同以外的第三人是无权提起的，因此本案原告主体不适格。因为确认之诉“是指原告请求人民法院确认其与被告间存在或不存在某种民事法律关系的诉”。合同效力只涉及合同双方当事人，第三人不是合同当事人所以不能“请求人民法院确认其与被告(合同双方当事人)间存在或不存在某种民事法律关系的诉”。即合同的效力确认，因为合同效力涉及合同当事人不涉及第三人，第三人与合同当事人不存在合同上的民事法律关系，所以第三人提起确认合同无效的主体不适格，第三人无权提起确认合同无效，原告和被告（1）法院只是对双方当事人之间是否存在某种民事法律关系进行确认，而并不判另一方履行一定的民事义务。（2）当事人提起确认之诉的目的是谋求法院对某一民事法律关系是否存在或不存在，以及存在的范围作出肯定或否定的裁判。（3）由于在确认之诉中，当事人之间没有行使权利和履行义务之争，故法院的裁判不存在执行问题。本案中买卖合同的主体的两被告之间签订了一份房屋买卖合同，答辩人作为户主，其当然有权利处分自己名下的财产。二、本案中两被告的买卖合同是双方真实意思的表示，不存在法定确认合同无效的情况，原告确认合同无效没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效:一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规中的强制性规定。本案中房屋买卖合同是两被告真实的意思表示，答辩人作房屋的所有人，其有权利处份其名下的财产，原告以其是房屋共有人，因答辩人没有经他们的同意私自把房屋卖掉，属于无权处分，但是答辩人在处分房屋的时候己经和原告商量过了，他们也是同意的，现原告就是为了让答辩人一个人承担债务，故而起诉法院来认定合同无效，因为答辩人为了儿子结婚和买房及家庭生活支出，向被告刘佛妹借款达到20万元左右，现在原告为了逃避债务，故而起诉法院确认合同无效，来达到逃避债务的目的。三、被告刘佛妹已经善意取得了该房屋，尽管还没有办理产权过户登记，但这只能说明诉争房屋所有权还没有转移，并不影响买卖合同的效力。根据《民法通则》意见第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。根据《合同法》第52条第(二)项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，答辩人瞒着原告私自出卖共有房屋，确实侵犯了原告的合法权益，但是购买人被告刘佛妹在买房时并不知道所买房屋的产权还有共有人，答辩人也没有主动告诉其这一情况，被告刘佛妹是善意第三人的，而且两被告已经签订了《房屋转让协议书》，是双方的真实意思表示，协议书依法有效，尽管还没有办理产权过户登记，但这只能说明诉争房屋所有权还没有转移，并不影响协议书的效力。所以针对原告要求确认两被告签订的协议书无效的请求，法院应该不支持。被告刘佛妹辩称：被告张大明说他有三套房，要卖一套房给我，双方于2020年2月18日在我家签订了《房屋买卖合同》，他把位于寻乌县（长亨子）的安置房一套卖给了我，先后支付了26.68万元给张大明，现在房屋还未交付给我。本院经审理认定事实如下：原告江维娣与被告张大明系夫妻关系，双方与张运华、严某、张某1、张某2系同户家庭成员，家庭人口共6人。2017年，因饮用水源保护区易地移民搬迁项目，政府需征收原告家庭位于寻乌县房屋及其他附属设施。2017年9月22日，被告张大明（丙方）代表家庭成员依据《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置方案》与寻乌县国土资源局（甲方）、三标乡人民政府（乙方）共同签署《寻乌县饮用水源保护区土地房屋征收补偿安置协议》，协议内容包含：“……二、被征收户基本情况，家庭人口共6人；……五、安置：自愿选择置换石桥坑三期（长亨子）安置小区安置房两套，其中第一套、第二套户型均为四室两厅，建筑面积各139㎡；甲方应在2018年12月31日前向丙方交付安置房……丙方在安置房交付后五年内不得转让，五年后对外转让的应当补缴土地出让金……”。2020年2月18日，被告张大明在未告知五原告的情况下，擅自将征收安置中的一套安置房转让给被告刘佛妹，被告张大明（甲方）与被告刘佛妹（乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“……房屋实际售价400000元，售价包含公共维修，甲方签署本合同时已向乙方支付266800元，等甲方的移民楼房私有楼房分配到位，甲方必须给乙方转交所有产权的证件，乙方在甲方转交证件时交清剩余房款……”等内容。被告张大明与刘佛妹签订房屋买卖合同后，刘佛妹实际支付房款为现金4000元，至今房屋未实际交付。2020年5月6日，寻乌县三标乡人民政府通知原告家庭第一轮安置房选房，原告家庭安置房选房中选取进城二期1栋2单元301号，并由原告张运华代表家庭成员在选房结果确认单中签字确认。2020年5月8日，寻乌县三标乡人民政府通知原告家庭第二轮安置房选房，原告家庭安置房选房中选取进城二期1栋2单元601号，并由原告张运华代表家庭成员在选房结果确认单中签字确认。原告家庭选取的进城二期1栋2单元301号房屋和601号房屋至今未取得房屋产权证。2020年6月16日，五原告以被告张大明未经房屋共有人同意擅自与被告刘佛妹签订房屋买卖合同，属无效行为为由，向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，本案中的案涉房屋属于安置房屋，安置协议中写明以家庭为户分房，家庭人口为五原告及被告张大明，安置房应属于家庭6人共同所有，被告张大明在未告知其他家庭成员的情况下擅自将房屋卖给被告刘佛妹，双方的房屋买卖行为应属无效行为；同时，根据《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，本案中案涉范围未取得房屋产权证，安置补偿协议中也明确约定“安置房交付后五年内不得转让，五年后对外转让的应当补缴土地出让金”，原告与被告订立的房屋买卖合同违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效合同，该合同对当事人自始不再具有约束力，故对原告要求认定被告张大明与被告刘佛妹于2020年2月18日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。被告张大明辩称，原告不是《房屋买卖合同》的当事人，不能确认合同无效，原告主体不适格问题，因两被告签订的合同中涉及五原告共同财产，被告擅自处分共有财产侵犯了五原告的财产权，五原告作为直接厉害关系人，有资格提起诉讼；对被告张大明辩称其将房屋卖给刘佛妹已经取得了五原告的同意，但其未提供证据证明，且五原告未对张大明擅自处分共有财产行为予以追认，故对该辩称不予支持；对被告辩称刘佛妹属于善意取得的第三人应当维护其合法权益，根据善意取得的构成要件：善意取得应当支付合理价款，本案被告刘佛妹签订买卖合同后仅支付现金4000元，合同中的400000元购房款没有实际支付，其中266800元是否属于真实债务被告也没有证据证实，且两被告签订房屋买卖合同时房屋具体房号也没有确定，至今房屋也没有实际交付，故不符合善意取得构成要件，对被告该辩称不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》89、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告张大明与被告刘佛妹于2020年2月18日签订的《房屋买卖合同》无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告张大明、刘佛妹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  凌树平二〇二〇年八月十七日法官助理龚珍珍书记员蓝贱林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条下列房地产，不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》89、共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。第三没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。