江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1588号上诉人（原审原告）：天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城路2-09（1-209）古玩城2层。法定代表人：孙*铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤茂灵，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牛增华上诉人天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）因与被上诉人牛增华商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初6820号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人天成公司的委托诉讼代理人汤茂灵、被上诉人牛增华到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人天成公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判。2.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原审判决认定事实错误，上诉人不应承担逾期交房过错责任，并且涉案房屋现单价已远远超过2006年单价，依据公平原则，应予以变更。1.因上诉人为政府承建了徐州市博物馆，工程款无法及时支付，政府用涉案地块抵付工程款给上诉人使用，上诉人并非无偿取得该地块的使用权。在建设初期，上诉人已取得合法的开工手续，并且也提供了相关证据证明，如果不是周围村民阻挠施工等客观原因，上诉人完全有能力正常施工及交付房屋，一审开庭时，上诉人已提供证据证明，但一审法院未予认定。2.涉案地块在2006年时的楼面价约1000元/㎡，现楼面价约8000元/㎡，房屋的增值主要是受土地增值影响。当上述客观因素消灭后，上诉人投入的人力、设备、材料等物价也大幅度提高，若再按《认购单》价计算总房款，上诉人投资的该项目将产生巨额亏损，双方利益严重失衡，也违反了等价有偿之公平原则。被上诉人2006年仅交付认购金144000元，总价356619元，现房价已达140万元，如果被上诉人2006年全部交清了房款，那么，房屋的增值当然应由被上诉人享有，但被上诉人仅交了认购金，不到房款的一半，对房屋增值的部分也只应享有与总房款比例相一致的增值。因此，被上诉人无权独自享有该部分的房屋增值，应对房屋单价予以变更。基于以上事实和理由，请求二审人民法院依法支持上诉人的主张。被上诉人牛增华答辩称：1.2006年9月5日，上诉人与被上诉人签订文华园2-2号楼3单元102室房屋《认购单》，答辩人分别于2006年9月5日付款1万元，2006年9月7日付款44000元，2006年10月24日付款9万元，答辩人已经按照约定付清了全部认购金，其余房款按约定为银行按揭贷款。2008年12月12日，上诉人出具《承诺书》一份，承诺上房时间为2009年12月31日，从上房时间至上诉人正式上房期间，每天按已付认购款的万分之一点五支付违约金，于办理上房手续时一次性支付全额违约金。答辩人又分别于2017年11月23日支付购房款10万元，2018年1月11日支付购房款116049元，至此已付清了全部购房款。2019年8月16日，答辩人与被答辩人签订正式的《商品房买卖合同》，答辩人已全面履行了合同义务。2.上诉人与被上诉人2006年9月5日签订的《认购单》和2008年12月12日上诉人向被上诉人出具的《承诺书》，已经生效法律文书确认为商品房买卖本约合同。2019年8月16日，上诉人与被上诉人签订的正式的《商品房买卖合同》，系对上述本约合同的确认和正式签署。根据合同法的规定，上述合同均依法成立，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。3.上诉人诉称因村民阻扰无法施工，与事实不符。导致工程无法施工的真正原因是上诉人资金链断裂。上诉人声称2005年11月，上诉人开发的文华园项目已经具备开工条件，由于遭到周边村民强行阻扰施工，导致其无法进行施工，直至2017年4月政府才解决周边村民上访、阻工事宜，工程才得以顺利施工与事实不符。事实是上诉人为政府建设了徐州市博物馆项目，政府无法支付工程款，将36.1亩净地交于上诉人开发，这块土地实际上开发了七栋楼。其余五栋楼早已上房，仅剩余2-1、2-2两栋楼尚未交付，不存在拆迁补偿，也不存在村民阻工事宜。在徐州市中级人民法院（2019）苏03民终4655号民事判决书及江苏省高级人民法院（2020）苏民申1476号民事裁定书中，均确认上诉人与被拆迁户之间因拆迁补偿存在的争议，不属于不可抗力的情形，不构成免责事由。事实上工程无法施工是由于上诉人在收取文华园房屋认购金后挪作他用，造成建设资金链断裂。上诉人在徐州开发的银座、矿大南都国际、文华园等项目相继陷入停工状态。4.上诉人诉称与被上诉人签订网签合同系出于配合泉山区人民政府泰山街道办事处社会维稳，价格纠纷应另行解决，与事实不符。事实是泰山街道办事处只是负责资金监管，保障专款专用，并不存在胁迫网签，网签合同系双方在上诉人办公室签订。由上诉人工作人员打印并盖章确认，直到最近，部分购房人才与上诉人签订购房合同，上诉人声称因为维稳与被上诉人签订合同明显不符合逻辑。5.上诉人声称其建房成本增加，房屋的增值系上诉人投资所致，与事实不符。认购书上明确认购金为144000元，按照约定已经付清，其余资金付款方式为银行按揭贷款，上诉人迟迟不予盖房，导致无法办理预售，被上诉人亦无法到银行办理按揭贷款。而且被上诉人已分别于2017年11月23日支付购房款10万元，2018年1月11日支付购房款116049元，已经全额支付了购房款。建房成本增加，这个责任是上诉人长期不施工造成的。理应由上诉人承担责任。房屋价值增值是被上诉人投资和社会进步造成的，房屋增值与上诉人没有任何关系。事实上文华园项目上诉人几乎没有任何投资，为保证文华园项目顺利推进，在无法办理银行按揭贷款的情况下，全体购房人积极筹措资金，后来的建设资金几乎全部来自于全体购房人缴纳的剩余购房款，及部分冻结的房源。综上所述，双方签订的房屋《认购单》、《承诺书》、《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法，且答辩人已经按照约定全面完整地履行了合同义务。上诉人的请求没有任何法律和事实依据，请求人民法院依法予以驳回。天成公司一审诉请：1.变更天成公司与牛增华签订的合同中房屋单价为11500元/㎡，并判令牛增华补缴房款621326元；2.诉讼费由牛增华承担。事实和理由：2006年9月5日，天成公司与牛增华签订《认购单》一份，约定牛增华认购天成公司开发的文华园房屋一套，单价为当时的市场价2932元/㎡。项目在2005年11月即具备开工条件，但因周边村民阻挠施工，经市区两级政府多次协调，直到2017年4月才得以顺利开工。2019年8月16日，双方签订网备合同，单价仍为2932元/㎡，但因建安成本增加，现房屋可销售单价为11500元/㎡，除牛增华获得的房屋增值外，其余房款的增值621326元系天成公司投资所致，为维护天成公司合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实：2006年9月，牛增华（认购方）与天成公司（出售方）签订一份《认购单》，主要内容为：认购房屋地点为文华园，房号为2-2号楼3单元102室，建筑面积122.8㎡，单价为2932元/㎡，房屋总价为360049元，认购金为144000元。牛增华、天成公司分别于2006年9月5日、9月12日在该认购书上签字确认。2006年9月5日、9月7日、10月24日，牛增华分别缴纳认购款10000元、44000元、90000元，天成公司分别出具收据。2006年8月22日，徐州市泉山区人民政府向徐州市人民政府报送《关于实施泰山村拆迁安置项目的请示》文件一份，文号为徐泉政请（2006）39号，其中有“随着文华园小区新楼房的建设加快，矛盾更加尖锐，100多户村民联名要求就近拆迁重建安置，自2004年下半年以来，多次到市、区上访，并围堵工地，致使该小区三栋楼及博物馆拆迁安置房无法实施”的内容。2008年10月30日，天成公司出具《关于文华园有关问题的处理意见》，主要内容为：未在认购书中约定上房日期的，可承诺上房日期为09年12月31日；对06年4月份之前购房，无论原认购书是否约定上房时间，均重新承诺上房日期为08年12月31日。2008年12月12日，牛增华与天成公司签订《承诺书》，主要内容为：公司现郑重承诺，上房时间定为2009年12月31日。2017年11月23日、2018年1月11日，牛增华又分别缴纳了购房款100000元、116049元。2018年11月29日，牛增华将天成公司诉至一审法院，要求天成公司给付逾期上房违约金，一审法院经审理作出（2018）苏0311民初7515号民事判决书，其中认定“虽天成公司主张逾期交付房屋系因工地不能开工、泰山办事处监管等情况所致，但未向法院提供证据证明相关事实的存在，亦无证据证明所述事实属不可抗力之因素，故对于天成公司的主张，不予支持”。一审法院根据查明的事实，依据有关法律规定，判决天成公司向牛增华支付违约金70977.6元。天成公司不服，上诉至本院，本院经审理作出（2019）苏03民终4655号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年8月16日，天成公司（出卖人）与牛增华（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的文华园2-2幢4单元102室房屋，单价为2932/㎡元，总价款356619元，出卖人在2019年10月31日前交付该商品房。庭审时，牛增华陈述案涉房屋尚未交付，一审法院询问天成公司何时交付，天成公司答回去落实。一审法院认为，天成公司、牛增华签订的《认购单》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规强制性的规定，应属合法有效，双方均应依约履行。上述认购单及合同已经对案涉房屋的单价进行了约定，现天成公司诉请变更单价，其理由是因村民阻挠施工致使工程延期，增加了建设成本。一审法院认为，即便曾经存在天成公司所说的情形，但天成公司在2008年10月、12月两次向牛增华承诺不迟于2009年12月31日交房，表明其在承诺之时认为已经不存在施工障碍，能够按约定时间交房，但其至今仍未按约定的时间交房，可以认定逾期交房的责任在天成公司，故对其诉称的理由不予采信。天成公司的诉请没有事实及合同依据，亦不符合法律规定，依法不予支持。遂判决：驳回天成润华集团有限公司的诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：上诉人要求变更双方合同约定的商品房单价并要求被上诉人补缴房款，有无合同和法律依据。二审期间，上诉人提交徐州市物价局商品房销售价格备案，证明涉案房屋的备案价格是7300元/㎡，证明本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》价格只有备案价格的三分之一左右，价格低于正常价格的30%以上的，根据相关法律解释，应该是以不合理的价格进行的交易，上诉人有权利要求进行调整。被上诉人质证认为，对真实性无法确认。我和上诉人的《认购单》是2006年签订的，单价符合当时的市场价格，对方提交的备案价格是2017年的。被上诉人提交江苏省高级人民法院（2020）苏民申1476号裁定书一份，证明上诉人与被上诉人之间的《认购单》是合法的合同，房子单价应该按照合同执行。上诉人质证认为，对该裁定书的真实性、合法性、关联性均无异议，但该文书是人民法院认定本案上诉人没有依法将房屋交付给被上诉人应当支付相应的违约金的纠纷，与本案上诉人要求调整在2006年签订的合同价格没有关联性。一审查明事实二审予以确认。本院认为,上诉人要求被上诉人变更合同价款，并要求被上诉人补交房款，依据不充分，不应支持。首先,上诉人主张由于周围村民阻挠施工，导致其无法按期交房，该事由系上诉人与周围村民之间的纠纷，并非对抗被上诉人的合理事由。上诉人仍应对被上诉人承担合同责任。且上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》是在2019年，而上诉人所称村民阻挠施工问题早于该时点，上诉人仍然同意按2932元/㎡销售商品房,说明该事由不影响上诉人确定房价。现上诉人再以村民阻挠施工为由，要求变更合同价款，不能成立。其次，上诉人主张被上诉人未支付全部购房款，不应享有房产增值部分的全部价值。根据查明事实，被上诉人未支付全额房款系因上诉人工程停工，未能办理商品房预售许可，从而导致被上诉人不能按照合同约定办理银行按揭贷款。因此，未能付清全部房款并非被上诉人违约，上诉人以此主张被上诉人不应享有房产增值部分的价值不能成立。最后，上诉人主张建筑成本增加，若按2932元/㎡单价，双方利益严重失衡，对此本院认为，建筑成本增加系因上诉人逾期履行合同义务造成，系其应自行承担的后果，其以此为由要求调整合同单价不能成立。综上，上诉人天城公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10013元，由上诉人天成润华集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 崔金城审 判 员 苏 团二〇二〇年八月二十八日法官助理 曹 勇书 记 员 侯梦池