云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0427民初1205号 原告：云南巨和物业服务有限公司。住所地：昆明市春城路C2-13号昆明市官渡区房地产交易中心主楼11层1号。 法定代表人：何少勇，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李思祁，女，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：孙越，男，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：张德莉，女，1979年12月7日生，彝族，原住新平县，现住新平县。 委托诉讼代理人：方旭（系被告张德莉之夫），男，1971年1月1日生，彝族，原住新平县，现住新平县。代理权限：特别授权代理。 被告：方旭，男，1971年1月1日生，彝族，原住新平县，现住新平县。 原告云南巨和物业服务有限公司（以下简称巨和公司）与被告张德莉、方旭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨和公司的委托诉讼代理人孙越、李思祁，被告方旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巨和公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2019年4月1日至2020年4月8日的物业管理费共计3,730.66元；2.判令二被告每日按未支付物业管理费的3‰向原告支付违约金至物业管理费付清之日止，暂计算至2020年6月1日的违约金为671.51元（以上暂合计为4,402.17元）；3.判令因本案诉讼所产生的全部费用由二被告负担。在诉讼过程中，原告方变更第二项诉讼请求为：判令二被告以未支付的物业管理费为基数按年利率6%计算逾期付款违约金至物业管理费付清之日止，暂计算至2020年6月1日的违约金为33.58元。事实和理由：被告张德莉、方旭系新平县“望湖苑”小区房屋的业主，该房屋总面积为304.13平方米。2017年4月，原告受新平太平房地产开发有限公司委托对“望湖苑”小区进行物业管理服务，一直管理至2020年4月8日。截止2020年6月1日，被告仅交纳了部分物业管理费用，尚欠3,730.66元一直未交纳，经原告催收后被告仍不履行交纳尚欠物业管理费用的义务，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告张德莉、方旭辩称，二被告与原告未签订过任何物业服务协议，二被告入住“望湖苑”小区后，仅与安馨物业服务有限公司签订过物业服务协议，被告方与安馨物业服务有限公司之间的纠纷应由双方协商解决，与巨和公司没有关系。原告公司在物业服务过程中服务态度差，业主因房屋出现问题向物业反映后，物业不主动配合协调服务，严重影响业主的生活。安馨物业服务有限公司单方定的物业服务费收费标准过高，且未经过招投标，不具有公平性，被告方因办理购房手续需要才不得已签约，如果业主不交纳第一年的物业费就办不了相关手续，第二年的物业费是直接从业主的房屋装修保证金中扣交，经对比现行市场价，原告方收取的物业费标准过高，现被告方不同意按原标准交纳第三年的物业费。被告方同意按照现在中标的物业中标价交纳第三年的物业服务费。 原告巨和公司围绕其诉讼主张，向法庭提交下列证据： 1.一份营业执照（复印件）、一份物业服务企业资质证书（复印件）、一份法定代表人身份证明书（复印件）、一份法定代表人身份证（复印件），共同证明原告的主体身份情况； 2.两份身份证（复印件），证明二被告的身份信息情况； 3.一份物业费收费标准公示牌（复印件），证明：（1）原告为“望湖苑”小区提供物业管理服务；（2）原告已将“望湖苑”小区物业管理费收费标准公示告知物业使用人； 4.一份缴费通知书（复印件），证明：（1）原告对物业管理费的催收情况；（2）被告拖欠物业管理费的情况； 5.一份《商品房购销合同》（复印件）、一份《合同补充协议》（复印件）、一份楼宇交接登记表（复印件），共同证明：（1）被告张德莉、方旭与新平太平房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，向新平太平房地产开发有限公司购买“望湖苑”小区房屋并办理了接房手续的事实，系该房屋的业主；（2）《合同补充协议》中约定在“望湖苑”小区成立业主委员会前，物业管理由新平太平房地产开发有限公司或其委托的物业管理公司即原告负责，被告应按时交纳物业费、水电费等； 6.一份前期物业管理合同（复印件）、一份室内装修竣工验收申请表（复印件）、一份室内装修验收表（复印件）、一份装修验收合格说明（复印件），共同证明：（1）原告与新平太平房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，合同约定“望湖苑”小区由原告承担物业管理责任，以及对该小区物业费的收费标准等内容进行了约定；（2）被告知晓并认可原告系“望湖苑”小区的物业管理公司，2018年1月31日，被告在完成对“望湖苑”小区房屋的装修后，向原告申请进行装修验收的事实； 7.一份“望湖苑”服务中心亮点工作回顾（2018年1月至2018年12月）（复印件）、一份“望湖苑”服务中心亮点工作回顾（2019年1月至2019年12月）（复印件）、一份“望湖苑”服务中心亮点工作回顾（2020年1月至2020年4月）（复印件），共同证明原告在“望湖苑”小区进行物业管理过程中，按照约定实际提供了安全、保洁、维修等相关物业管理服务的事实； 8.一份巨和物业综合收费专用收据（复印件），证明被告认可“望湖苑”小区的物业管理费收费标准，并于2018年7月26日向原告交纳了2018年4月1日至2019年3月31日的物业管理费3,649.56元的事实。 经质证，被告方对原告所提交对证据1、2、4、5、6、7、8的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，对证据3的真实性无异议，提出在被告方旭印象中没有见过这份收费标准。 被告张德莉、方旭针对其辩解，向法庭提交了下列证据： 1、两份身份证（复印件），证明二被告的基本信息情况； 2、一份结婚证（复印件），证明二被告系夫妻关系； 3、一份新平安馨物业服务有限公司与被告张德莉于2017年5月7日签订的《新平望湖苑物业服务协议书》（复印件），证明二被告居住的小区物业服务公司是新平安馨物业服务有限公司； 4、一份王安华于2020年7月22日出具的《关于望湖苑A区物业服务不到位的事实证明》（复印件），证明原告方在物业服务过程中存在服务不到位的情形，与原告方的收费标准不相符； 5、两份望湖苑A区部分业主签名的《关于望湖苑A区住户物业服务费纠纷案的事实证明》（复印件），证明“望湖苑”A区业主没有与原告签订过物业服务协议，不应该向原告交纳物业费； 6、一份新平县凤凰社区“望湖苑”A区物业管理服务评标结果公示（复印件），证明现在接管的物业公司物业收费标准合理，原告方的物业收费标准过高，被告愿意参照现有的物业收费标准向原告交纳2019年4月1日至2020年4月8日期间的物业费。 经质证，原告对被告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；对证据4、5的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为该证据从根本上是属于证人证言，根据民事诉讼法及民事诉讼法解释的相关规定，若当事人要通过证人证言证明其主张的事实，该当事人应当向法庭申请证人出庭作证接受法庭及原、被告的询问，该证据在形式上存在瑕疵，且王安华与原告存在利害关系，基于该利害关系，其所陈述欲证明的内容不具有客观真实性，法庭不应该采信；对证据6的关联性、证明目的不予认可，新的物业公司提出的新的投标价是基于2020年新的物业服务下各物业公司所提供的价格，与本案没有关联性。 经审查，对原、被告双方所提交证据中相互质证后无异议的部分，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告方向法庭提交的证据3与本院查明的事实一致，能证明其证明目的，本院予以确认；被告方向法庭提交的证据3与经本院庭审所查明案涉小区物业服务系原告提供的事实不符，本院不予确认，证据4、5，本院结合庭审查明的案件事实予以认证，证据6与本案无关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新平县桂山街道望湖苑小区系新平太平房地产开发有限公司开发建设的商品房小区。2015年12月2日，被告方旭、张德莉与新平太平房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》和《合同补充协议》各一份，在《合同补充协议》第八条《前期物业管理》中约定“在乙方（张德莉、方旭）及其他业主成立业主委员会接手物业管理之前，物业管理暂由甲方（新平太平房地产开发有限公司）直接负责或甲方有权委托物业管理公司临时负责，乙方应执行甲方及其被委托的物业管理公司制定的物业管理办法规定，按时交纳物业管理费、水电费等费用，履行物业管理规定明确的和法律法规、规章规定的义务”；2017年4月30日，新平太平房地产开发有限公司与原告巨和公司签订书面协议，将案涉小区物业委托原告进行管理，管理期限为2017年5月1日起至小区业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，同时约定商住物业服务费为A区1.0元/平方米.月。 被告张德莉、方旭系新平县房屋业主，该房屋建筑面积为304.13平方米，二被告于2017年5月搬入该小区居住，原告巨和公司于2017年5月至2020年4月8日期间对该房屋所在小区提供物业管理服务。被告房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米1.0元。因被告未向原告支付自2019年4月1日起至2020年4月8日期间的物业服务费，原告诉讼至人民法院。 本院认为，原告为被告房屋所在小区提供了物业管理服务，被告作为业主，理应在享受物业服务的同时，及时向原告支付物业服务费。现原告要求被告支付自2019年4月1日至2020年4月8日期间的物业服务费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。二被告以物业服务不到位、未与原告方签订过物业服务合同等事由提出应以现物业中标价交纳物业服务费的辩解意见不能成立，本院不予采信。二被告未按时交纳物业管理费，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条和《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，现原告方主张由二被告以未支付的物业管理费为基数按年利率6%计算逾期付款违约金至物业管理费付清之日止的请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。据此，依照上述法律之规定，判决如下： 一、由被告张德莉、方旭于本判决生效之日起十日内给付原告云南巨和物业服务有限公司自2019年4月1日起至2020年4月8日期间的物业服务费3,729.56元； 二、由被告张德莉、方旭支付原告云南巨和物业服务有限公司以前款所列未支付的物业服务费3,729.56元为基数按年利率6%计算逾期付款违约金至所欠物业服务费付清之日止。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告方旭、张德莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判员  肖丽丽 二〇二〇年八月二十六日 书记员  罗 娴