广东省东莞市第二人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1972民特904号申请人：华夏银行股份有限公司东莞分行，住所地广东省东莞市南城区鸿福路102号汇成大厦首层105-106号第三层，统一社会信用代码为91441900559173922E。负责人：龚荣佳。委托诉讼代理人：江东剑，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟强，广东众达律师事务所实习律师。被申请人：吴坤荣，男，1975年12月17日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区福永裕华路2巷13号，公民身份号码为44522419751217243X。申请人华夏银行股份有限公司东莞分行（以下简称“华夏银行东莞分行”）与被申请人吴坤荣申请实现担保物权一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。申请人华夏银行东莞分行称，2016年5月27日，申请人与被申请人签订了编号DG03P10120160602《个人房屋抵押借款合同》。《个人房屋抵押借款合同》约定被申请人向申请人借款840000元，用于购买东莞市长安镇莲花新村D区1栋401号房屋，贷款期限为20年，即从2016年5月27日起至2036年5月27日止，合同签订时贷款利率为每年6.37%。逾期还款的，从逾期之日起对欠供款本息在原贷款利率水平上加收50%作为罚息利率。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。为保证涉案贷款的履行，被申请人将其购买的东莞市长安镇莲花新村D区1栋401号房屋进行抵押并办理了抵押登记手续。《个人房屋抵押借款合同》签订后，申请人即按合同约定发放了贷款，但被申请人却未能按照合同的约定按时足额偿还贷款本息。经申请人多次催讨，被申请人至今仍未归还欠款。综上所述，被申请人的行为已构成违约，依照合同约定申请人有权宣布提前收回贷款，并就案涉抵押房产拍卖、变卖后的所得款项主张优先受偿。申请人请求裁定：1.对被申请人所有的位于东莞市长安镇莲花新村D区1栋401号[不动产登记号：粤（2016）东莞不动产证明第0011525号]进行拍卖、变卖等方式依法变价，用于偿还申请人的债权（借款本金686000元、暂计至2020年6月15日的利息13960.6元、罚息156.99元、复利162.44元以及实现债权的律师费40000元，后续的利息、罚息、复利按照合同号为DG03P10120160602《个人房屋抵押借款合同》的约定计算至所有款项清偿之日止），并确认申请人对抵押物变价后所得价款在上述债权范围内优先受偿；2.本案受理费及保全费由被申请人承担。被申请人吴坤荣称，对申请人的请求、主张的事实、提交的证据均无异议。经查明，2016年5月27日，申请人华夏银行东莞分行（贷款人、抵押权人）与被申请人吴坤荣（借款人、抵押人）及其配偶刘桂斯、案外人东莞盈晖按揭服务有限公司、李汉苹（保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》，约定申请人华夏银行东莞分行向被申请人吴坤荣提供贷款本金840000元，用于购买位于东莞市长安镇莲花新村D区1栋401号房产。该合同并约定：1.借款期限为20年，自2016年5月27日始至2036年5月27日止；贷款年利率为6.37%，本合同利率按年初调整，自基准利率调整后次年的第一个还款日起开始适用，均按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮30%确定。2.等额本金还款法分期还本付息，按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日。3.案外人东莞盈晖按揭服务有限公司、李汉苹对本合同约定的被申请人吴坤荣应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有被申请人吴坤荣应付款项承担连带保证责任。4.被申请人吴坤荣不按本合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；因被申请人吴坤荣或案外人东莞盈晖按揭服务有限公司、李汉苹违约致使申请人华夏银行东莞分行采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担申请人华夏银行东莞分行为此支付的鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费、律师费及其他实现债权的费用。5.被申请人吴坤荣及其配偶刘桂斯自愿以东莞市长安镇莲花新村D区1栋401号房产向申请人华夏银行东莞分行提供抵押，作为本合同项下贷款的担保。6.被申请人吴坤荣如不按本合同约定偿还贷款和支付应付的任何款项或不遵守本合同的任何条款或发生任何违约事件时，申请人华夏银行东莞分行有权通知被申请人吴坤荣并行使抵押权或按申请人华夏银行东莞分行要求，出租抵押房产，并以租金收益进行清偿，行使抵押权的方式包括：请求人民法院对抵押财产进行拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。按本合同出售或处分该抵押房产所得的款项，依下列次序清偿华夏银行东莞分行债权：鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费、律师费等实现债权和担保权利的费用、损害赔偿金、违约金、复利、罚息、利息、本金。2016年6月30日，申请人华夏银行东莞分行向被申请人吴坤荣发放贷款840000元，被申请人吴坤荣在申请人华夏银行东莞分行出具的《借款凭证》上签名确认。《借款凭证》载明贷款期限为2036年6月30日，年利率为6.37%。根据东莞市国土资源局出具的粤（2016）东莞不动产证明第0011525号《不动产登记证明》显示，申请人华夏银行东莞分行与被申请人吴坤荣就东莞市长安镇莲花新村D区1栋401号房产办理了抵押登记手续，抵押期限自2016年5月27日至2036年5月27日，抵押房地产证号：1400971335。申请人、被申请人双方确认，被申请人吴坤荣从2020年3月开始未按照约定还款，截止2020年6月15日，被申请人吴坤荣尚欠贷款本金686000元、利息13960.6元、罚息156.99元、复利162.44元。另查明，申请人华夏银行东莞分行委托广东众达律师事务所代理本案诉讼，并已向广东众达律师事务所支付律师代理费40000元。以上事实，有申请人华夏银行东莞分行提交的《华夏银行个人借款申请书》、《个人房屋抵押借款合同》、借款凭证、个人贷款结算利息清单、不良贷款/坏账查询、委托代理协议、律师费发票。本院经审查认为，申请人、被申请人对上述查明的贷款情况、抵押情况、逾期还款情况均没有异议，本院予以确认。被申请人吴坤荣以其名下位于东莞市长安镇莲花新村D区1栋401号房产为上述债务提供抵押担保，并已到相关部门办理了抵押登记手续。据此，本院认为申请人华夏银行东莞分行就上述抵押物所享有的抵押权依法设立。被申请人吴坤荣已违反合同约定，发生多次逾期还款的情况，申请人华夏银行东莞分行有权要求提前收回贷款并依照约定申请实现担保物权，故申请人华夏银行东莞分行请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。申请人华夏银行东莞分行主张的实现债权律师费40000元证据充分，本院亦予以采信。关于优先受偿的范围，根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，申请人华夏银行东莞分行实现担保物权优先受偿的范围应包括：1.债权本金686000元；2.利息、罚息、复利部分，按照编号为DG03P10120160602的《个人房屋抵押借款合同》的相关约定计算至所有款项清偿之日止；3.实现债权的律师费40000元。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条规定，裁定如下：对被申请人吴坤荣名下的房产[位于广东省东莞市长安镇莲花新村D区1栋401号房产，不动产登记证明号：粤（2016）东莞不动产证明第0011525号]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人华夏银行股份有限公司东莞分行对变价后所得款项在其债权本金686000元以及利息、罚息、复利[利息、罚息、复利按照合同编号为DG03P10120160602的《个人房屋抵押借款合同》的相关约定计算至所有款项清偿之日止]、实现债权的律师费40000元的范围内优先受偿。本案申请费5601元（申请人已预交），由被申请人吴坤荣负担。申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。（本页无正文）审判员  胡植彬二〇二〇年八月三十一日书记员  张淑娴