上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初36504号原告：龙玉屏，女，1967年11月22日出生，苗族，住上海市浦东新区。原告：龙维，男，1970年11月24日出生，汉族，住上海市静安区。两原告共同委托诉讼代理人：徐杰，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：王昭海，男，1991年6月21日出生，汉族，户籍地江西省吉安市。原告龙玉屏、龙维与被告王昭海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙玉屏及其两原告共同委托诉讼代理人徐杰、被告王昭海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙玉屏、龙维向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年11月10日至2020年3月24日期间的房屋租金28,350元(按每月6,300元计算)；2.被告支付原告2019年8月10日至9月20日期间逾期支付租金的滞纳金8,610元以及2019年11月10日至2020年4月1日期间逾期支付租金的滞纳金30,030元；3.被告支付原告解除合同违约金6,300元；4.被告支付原告2020年3月25日至4月1日期间的房屋占有使用费2,940元(按月租金双倍标准计算)；5.被告支付原告水费162.20元、电费203元、燃气费162元，合计527.20元；6.被告支付原告更换门锁的费用300元。事实和理由：2019年3月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区凌兆路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限三年，自2019年5月10日起至2022年5月9日止，月租金6,300元，付三押一，每期租金支付时间为该期首月7日前。合同签订后，原告于2019年3月底将系争房屋交付给被告使用。被告支付原告保证金6,300元、首期三个月租金，并于2019年9月20日支付了第二期租金18,900元(延期了41天)。此后(2019年11月10日后)的租金被告一直未付，期间原告多次催促被告付款未着，被告的行为已违反合同约定。原告于2020年3月24日向被告发出解除租赁合同的通知，并要求其三日内搬出系争房屋及结清欠付费用。被告于2020年4月1日搬出系争房屋，但拒绝交还房屋钥匙，致使原告发生开锁费用。被告至今拖欠租金、滞纳金、房屋使用费等相关费用未付，故提起诉讼。王昭海辩称，2019年11月10日之前的租金已付清，不存在逾期滞纳金。此后的租金，被告仅拖延了一个月，并且双方已谈妥由原告免租一个半月。被告本打算于2019年12月支付原告租金，由于原告提及欲解除合同、支付被告违约金等，故被告未付款。年前被告回江西老家，由于新冠肺炎疫情爆发，村里道路被封，直至2020年2月底解封。被告于2020年3月1日回沪后在系争房屋处隔离，4月1日被告搬离系争房屋，因原告不肯退还押金，故被告拒绝交还钥匙。被告同意支付水、电、燃气费以及换锁费，同意适当承担租金及占用费，不同意支付其他费用。本院经审理认定事实如下：2019年3月21日，两原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住，租期自2019年5月10日起至2022年5月9日止。租金每月6,300元。租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方于2019年5月10日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月7日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过二十日，除如数提交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。租赁保证金为6,300元。租赁期限内的水费、电费、燃气费等由乙方承担，并按单如期缴纳。合同7.6条约定乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除本合同，并按照本合同第9条追究乙方违约责任。第9条违约责任，如任何一方未按本合同的约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定。本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约。守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。……合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告已支付原告保证金6,300元、支付首期三个月租金。被告另于2019年9月16日、9月20日支付原告2019年8月10日至11月9日的租金合计18,900元。2019年11月10日以后的租金被告未支付。2019年12月16日，原告向被告发送微信催付租金。被告回复“租三年，有一个半月免租期。”原告回复“免一个半月，应该是到(12月)25号。”后双方商议被告于2020年1月10日前支付(自2019年12月25日起的)三个半月的租金。2020年1月10日、11日，原告催促被告支付租金。被告约原告年后商谈。2月9日，原告询问被告是否继续承租？被告回复“因为疫情，回不去。”并要求原告减免租金，遭原告拒绝。3月24日，原告向被告发送解除合同通知。4月1日，被告搬离系争房屋，并拒绝交还房屋钥匙。次日，原告更换房屋门锁，发生换锁费用300元。审理中，双方确认签约时原告曾同意免租一个半月，故在履约过程中原告同意免除被告2019年11月10日至12月24日的租金。2019年12月25日至2020年4月1日期间的租金及房屋使用费，原告同意按照租金标准即每月6,300元计。被告要求减免疫情期间的租金标准，并请求对逾期付款滞纳金的标准予以调低。原告同意退还保证金6,300元，在被告的应付费用中抵扣。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同约定了租金支付时间以及逾期付款的违约责任，从原、被告的往来微信反映，被告逾期支付2019年11月10日起的应付租金，在原告催讨的过程中，双方已达成原告免收被告2019年11月10日至12月24日期间租金的约定，并约定被告于2020年1月10日前支付2019年12月25日起的租金，然被告再次食言。在催讨租金无果的情况下，原告于2020年3月24日向被告发送解除合同的通知，符合租赁合同的约定，双方间的租赁合同于2020年3月24日解除。前述租赁期间，由于受新冠肺炎疫情的影响，2020年2月期间被告未实际租住于系争房屋，其要求减免疫情防控期间的部分租金，本院予以准许。被告自称于2020年3月1日已抵沪并于系争房屋内隔离，对于2020年2月1日至29日期间的租金，本院酌情减免3,000元。故2019年12月25日至2020年4月1日期间，被告应付原告的租金及房屋使用费计17,526元。2019年8月10日至11月9日期间的租金，被告逾期至9月20日支付，2019年12月25日以后的租金，应付时间为2020年1月10日，截止合同解除，被告仍未支付。前述逾期付款的违约金，被告应予承担。鉴于合同约定的逾期付款违约金的计付标准过高，被告请求予以调整，本院予以准许。根据公平及诚实信用原则，本院酌情调整至被告支付原告逾期付款违约金1,000元。由于被告违约致使涉案合同提前解除，原告诉请被告支付解除合同的违约金6,300元，与合同约定不悖，本院予以支持。被告欠付原告的水、电、燃气费以及更换门锁的费用，被告应予支付。原告同意退还租赁保证金6,300元，抵付被告的应付费用，本院予以准许，于本案中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告王昭海于本判决生效之日起十日内支付原告龙玉屏、龙维2019年12月25日至2020年4月1日期间的租金及房屋使用费17,526元；二、被告王昭海于本判决生效之日起十日内支付原告龙玉屏、龙维逾期付款违约金1,000元；三、被告王昭海于本判决生效之日起十日内支付原告龙玉屏、龙维解除合同违约金6,300元；四、被告王昭海于本判决生效之日起十日内支付原告龙玉屏、龙维水费162.20元、电费203元、燃气费162元；五、被告王昭海于本判决生效之日起十日内支付原告龙玉屏、龙维更换门锁费300元；六、原告龙玉屏、龙维于本判决生效之日起十日内退还被告王昭海保证金6,300元(在被告应支付原告的费用中抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,704元，减半收取计852元，由原告龙玉屏、龙维负担200元，被告王昭海负担652元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年八月三日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。