新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终2119号   上诉人（原审被告）：新疆金铜国际物流有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华北路165号中天广场1栋38层H、I、J、K、L号。   法定代表人：左龙，该公司总经理。   上诉人（原审被告）：张峪鑫，男，1967年5月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   二上诉人共同委托诉讼代理人：冯旭，新疆横渠律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐超盛商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖西路200号1栋601室。   法定代表人：者学光，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：温晓军，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。   委托诉讼代理人：陈万财，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。   原审第三人：哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路73号。   负责人：王楠，该支行行长。   委托诉讼代理人：李进婷，新疆元正盛业律师事务所律师。   上诉人新疆金铜国际物流有限公司（以下简称金铜物流公司）、上诉人张峪鑫因与被上诉人乌鲁木齐超盛商贸有限公司（以下简称超盛商贸公司）、原审第三人哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行（以下简称哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初1906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭于2020年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人金铜物流公司和上诉人张峪鑫的共同委托诉讼代理人冯旭，被上诉人超盛商贸公司的委托诉讼代理人温晓军、陈万财，原审第三人哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行的委托诉讼代理人李进婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   金铜物流公司上诉请求：撤销一审民事判决第二项、第三项、第四项，依法改判：1.判令我公司向超盛商贸公司支付自2017年11月22日起至2018年8月12日的房屋占有使用费778,630元；2.判令我公司支付超盛商贸公司2017年11月22日至2018年8月11日期间的逾期利息34,162.39元，并以778,630元为基数按照月息4.875‰的标准支付自2018年8月12日至实际付清款项之日的逾期利息；3.判令我公司按每日3,287.67元的标准支付自2018年8月13日起至从涉案房屋整体迁出并将房屋恢复原状的实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费。事实和理由：一审判决判令我公司支付超盛商贸公司房屋占用使用费的数额有误。超盛商贸公司与案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司在《房屋租赁合同》中虽约定房屋的起租时间是2012年8月28日，但超盛商贸公司实际向案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司交付房屋的时间是2013年11月21日，房屋迟延交付450天。而案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司已实际支付超盛商贸公司的费用是8,000,000元，如再扣除双方约定的两个月的装修免租期，则已付的8,000,000元费用所对应的房屋使用期限应截止到2018年1月20日。而超盛商贸公司主张房屋使用费的时间是计算到2018年8月12日，那么实际上，我公司实际欠付超盛商贸公司的费用应当是自2018年1月20日至2018年8月12日期间的占有使用费，而不是一审判决认定的2016年12月1日至2018年8月12日期间的占有使用费3,391,780.82元。二、一审判决我公司每日按未付款万分之五的标准向超盛商贸公司支付逾期利息没有法律依据。现行银行贷款利率尚不超过月息5‰，而一审判决的利率经折算后，却达到了月息1.52%，超出银行同期贷款利率三倍之多，该部分判决没有任何法律依据。三、一审判决我公司按每年2,000,000元的标准支付实际占用房屋期间的“房屋使用费”有失公平，我公司与超盛商贸公司约定的房屋租金为每年2,000,000元，该约定是基于房屋建设手续齐全、《房屋租赁合同》有效的前提，而事实上超盛商贸公司出租的房屋没有任何建设规划手续，房屋使用功能受到限制，如要求我公司仍按双方约定的租金标准支付房屋占有使用费明显有失公平。综上，请求二审法院支持我公司的上诉请求。   超盛商贸公司针对金铜物流公司的上诉请求辩称，不同意金铜物流公司的上诉请求，以及依据的事实和理由。一、一审判决认定的“房屋占有使用费”的数额正确。1.案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司与我公司已对自2012年12月1日至2017年11月30日期间的占有使用费数额已进行结算，且金铜物流公司在签订《房屋租赁合同补充协议》，转让相关权益之前和当时均未提出异议。虽然《房屋租赁合同补充协议》无效，但是在各方均认可该补充协议真实性的情况下，补充协议确认的事实可以予以认定。案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司对交房时间既没有提出异议也没有提出扣减房租的请求，且补充协议载明案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司尚欠2,000,000元租金没有支付，充分说明双方对于前期房屋租赁的履行情况是没有争议的，所以金铜物流公司上诉称我公司存在延期交房的情形，与客观事实不符；2.我公司主张的是2016年12月1日之后金铜物流公司实际占有使用涉案房屋期间的费用，与2012年是否逾期交房无关。即使2012年期间我公司存在延期交房的情形，也是我公司与案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司之间进行结算的问题，与金铜物流公司无关，况且双方已经结算完毕并不存在扣减租金的问题。同时,金铜物流公司是2016年12月开始占有使用该房屋，由于《房屋租赁合同补充协议》无效，我公司参照合同约定的租金标准向金铜物流公司主张该期间的占有使用费符合法律规定。二、一审判决金铜物流公司按照日万分之五的标准向我公司支付逾期利息符合法律规定。根据双方签订的《房屋租赁合同补充协议》来看，如金铜物流公司未支付租赁费用，每逾期一日按应付款项的万分之五向我公司承担违约责任。虽然补充协议无效，但导致合同无效的缔约过失责任只要不超过合同履行的可得利益都是可以支持的，并且该利息标准并没有超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法若干问题的规定》所规定的年利率24%的上限，应当予以准许。三、一审判决金铜物流公司按照每年2,000,000元的标准支付实际占用房屋期间的占有使用费符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。金铜物流公司实际占有使用该房屋期间，并没有因为涉案房屋无相关权属证书或建设规划许可证而妨碍其正常使用房屋。相反，我公司基于10年租赁期限及按期支付租金的情况约定了房屋每年租金2,000,000元的标准，但金铜物流公司逾期支付租赁费，给我公司造成的损失远超合同约定的租金本身。综上所述，请求二审法院依法驳回金铜物流公司的上诉请求，维持原判。   张峪鑫述称，同意金铜物流公司的上诉请求。   哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行述称，金铜物流公司的上诉与我行无关，我行不发表意见。   张峪鑫上诉请求：撤销一审判决第六项，依法改判驳回超盛商贸公司对我的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定我在为金铜物流公司提供担保时存在过错，没有事实依据。1.超盛商贸公司作为出租人，在2012年8月28日与案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司签订《房屋租赁合同》时，明知该房屋没有取得《建设工程规划许可证》，房屋不具备出租条件，但却未将该瑕疵披露于《房屋租赁合同》中，明显存在不诚信行为。而我作为担保人，在没有其他明显证据的情况下只能通过租赁合同判断担保行为的可行性，因超盛商贸公司未披露租赁房屋存在的瑕疵，导致我对该房屋的瑕疵无法知晓。另外，超盛商贸公司与案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司之间租赁合同的起始时间是2012年8月28日，而我提供担保的时间是2016年12月8日，从时间上看，租赁合同自签订至实际履行已过了4年多时间，我才提供担保，这期间超盛商贸公司与案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司之间并没有发生任何纠纷，故该房屋的租赁具有合法性。基于前述事实，我提供担保时并不存在过错；2.一审庭审期间，超盛商贸公司并没有举证证明我在作出担保承诺时存在过错，一审判决也没有认定我在提供担保时存在过错；3.我在《房屋租赁合同补充协议》及《担保承诺函》中明确说明，我承担担保责任的范围是“房屋租金”，而本案中，超盛商贸公司主张的是“房屋占用使用费”，这两种费用在本质上有明显的区别，一审判决我对“房屋占用使用费”承担责任，没有事实和法律依据。综上所述，请求二审法院支持我的上诉请求。   超盛商贸公司针对张裕鑫的上诉请求辩称，一审判决第六项的判决内容正确，张峪鑫应当承担相应的责任。一、我公司一审中已经举证证实张峪鑫存在过错，张峪鑫应当对债务人不能清偿部分的三分之一承担支付责任。张峪鑫是案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司和金铜物流公司持股95%以上的控股股东，对于签订《房屋租赁合同》及后续的补充协议并出具《担保承诺函》负有注意义务，其所谓的不清楚租赁房屋情况的理由不能成立。张峪鑫出具的《担保承诺函》中明确说明对《房屋租赁合同》及补充协议的所有条款的全部含义及相应的法律后果全部知晓并充分理解。张峪鑫作为担保人对其担保的事项包括主合同当事人、主债权种类等的真实性、合法性负有审查义务，但其疏于对主合同有效要件进行审查，却对补充协议的订立起到了促成作用，应当承担民事责任。二、民事赔偿责任是合同外的法定责任，不受担保合同内容影响。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条所规定的责任，是张峪鑫基于其过错承担的民事责任，而不是基于担保合同所承担的担保责任，并且该条规定担保人应当承担的民事责任为债务人不能清偿部分的三分之一。本案中债务人金铜物流公司不能清偿的部分包括未支付的房屋占有使用费及逾期利息，一审判决张峪鑫对债务人金铜物流公司就上述不能清偿债务部分的三分之一承担支付责任没有错误。综上，请求二审法院依法驳回张峪鑫的上诉请求，维持原判。   金铜物流公司述称，同意张峪鑫的上诉请求，以及依据的事实和理由。   哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行述称，张峪鑫的上诉与我行无关，我行不发表意见。   超盛商贸公司向一审法院起诉请求：1.依法判令金铜物流公司从位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状返还给超盛商贸公司；2.判令哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行对第1项诉讼请求履行协助义务；3.依法判令金铜物流公司支付我公司2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋占有使用费3,391,780.82元；4.依法判令金铜物流公司以3,391,780.82元为基数，按照日万分之五的标准支付至实际给付房屋占有使用费的逾期利息，现暂计算至2018年8月11日计683,865.7元；5.依法判令金铜物流公司及哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行按每日2,000,000/360元的标准，支付自2018年8月13日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费；6.依法判令张峪鑫对诉讼请求第3项、第4项、第5项诉讼请求承担连带责任。   一审法院认定事实：2012年8月28日，超盛商贸公司（甲方）与案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，超盛商贸公司将其位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋出租给新疆鑫嘉隆投资控股有限公司。租赁期限为2012年8月28日起至2022年11月30日止，自2012年12月1日起每年租金为2,000,000元，合同签订后，超盛商贸公司依约交付了房屋。2016年12月8日，超盛商贸公司（甲方）与案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司（乙方）、金铜物流公司（丙方）及张峪鑫（担保人）签订了《房屋租赁合同补充协议》。协议约定，甲、乙双方于2012年8月28日签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定甲方将其位于乌鲁木齐市××路、二楼及其地下室整体房屋出租给承租人乙方经营使用。《房屋租赁合同》签订后，甲方已将房屋交付乙方使用。《房屋租赁合同》在履行过程中因乙方原因，现需将承租人变更为丙方，本补充协议各方经协商一致：一、本协议签订后，《房屋租赁合同》承租方主体由乙方变更为丙方，由丙方租赁使用该房屋，乙方不再享有《房屋租赁合同》中的权利，同时不再履行原《房屋租赁合同》中约定的义务。二、《房屋租赁合同》中乙方的权利和义务，均由丙方享有和履行。包括违约责任和丙方如需甲方提供房屋发票时，丙方应按开票数额13.8%另行向甲方支付税金。三、《房屋租赁合同》约定，乙方2012年12月1日至2022年11月30日期间每年租金为200万元，乙方2012年8月28日至2017年11月30日期间应支付甲方租金为1000万元，目前尚余200万元未支付，该款丙方应当在2017年5月28日一次性支付给甲方。四、《房屋租赁合同》约定，乙方2017年8月28日前应一次性向甲方支付1000万元，本补充协议签订后，丙方应当于2017年8月28日前一次性向甲方支付完毕。五、担保人张峪鑫对丙方上述支付甲方房屋租金的付款义务承担无限连带担保责任，丙方如逾期支付租金，甲方可以直接向担保人张峪鑫主张付款义务，担保人的保证期限自本补充协议签订之日起至2017年8月28日之后两年。合同签订后，金铜物流公司未向超盛商贸公司支付2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋租赁费3,391,780.82元。2016年12月8日，张峪鑫向超盛商贸公司出具内容为“本人张峪鑫对2012年8月28日超盛商贸公司与新疆鑫嘉隆投资控股有限公司签订的《房屋租赁合同》，及本次超盛商贸公司与新疆鑫嘉隆投资控股有限公司、金铜物流公司签订《房屋租赁合同》补充协议的所有条款的含义及相应的法律后果已全部知晓并理解。在上述基础上，本人自愿同意对《房屋租赁合同》补充协议中金铜物流公司应支付乌鲁木齐超盛商贸有限公司房屋租金1200万元的付款义务承担无限连带保证责任，如金铜物流公司逾期支付租金，超盛商贸公司可以直接向我主张付款义务。届时本人保证以个人财产予以支付，直至上述全部债务履行完毕为止，保证期限自《房屋租赁合同补充协议》签订之日起至2017年8月28日之后两年。”2015年1月13日，案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司与哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋一楼、二楼及地下一层出租于哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行，租赁期限自2015年1月13日至2022年11月30日，年租金为2,700,000元。一审另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、金铜物流公司是否应承担从位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状返还给超盛商贸公司的责任，哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行是否应承担协助履行的协助义务责任。二、金铜物流公司是否应当承担支付超盛商贸公司2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋占有使用费3,391,780.82元并以3,391,780.82元为基数，按照日万分之五的标准支付至实际给付房屋租赁费的逾期利息的责任。三、金铜物流公司及哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行是否应当承担按每日2,000,000/360元为标准支付2018年8月13日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费的责任。四、张峪鑫是否应当对超盛商贸公司第三项、第四项、第五项诉讼请求承担连带责任。关于第一项争议焦点：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此2016年12月8日，超盛商贸公司与金铜物流公司、张峪鑫及案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司所签订的《房屋租赁合同补充协议》无效。故，哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行与案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司就涉案房屋所签订的房屋租赁合同亦无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因此，超盛商贸公司要求金铜物流公司及哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行从位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状的诉讼请求具有事实及法律依据。关于第二项争议焦点：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，超盛商贸公司要求金铜物流公司支付房屋占有使用费3,391,780.82元的诉讼请求具有事实及法律依据。对于金铜物流公司辩称“超盛商贸公司实际交房房屋的时间是2013年11月21日，迟延交付450天。假如超盛商贸公司具备房屋出租权的话，那么，在扣除两个月的免租期后，起算房屋租金的时间应当是从2014年1月21日起算”的意见，因超盛商贸公司与金铜物流公司在2016年12月8日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效。故金铜物流公司以签订此《房屋租赁合同补充协议》之前的交房时间计算其应支付的2016年12月之后的房屋占有使用费的辩解没有事实及法律依据。金铜物流公司未向超盛商贸公司支付2016年12月1日至2018年8月12日的房屋占有使用费,应承担由此给超盛商贸公司造成的利息损失。因此,超盛商贸公司要求金铜物流公司支付2016年12月1日起以3,391,780.82元为基数按照日万分之五的标准支付至实际给付房屋租赁费之日的逾期利息责任的诉讼请求具有事实及法律依据。关于第三项争议焦点：超盛商贸公司与金铜物流公司之间的《房屋租赁合同补充协议》无效，因此,超盛商贸公司要求金铜物流公司承担按每日租金200万元/360天的标准支付2018年8月13日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费的诉讼请求具有事实及法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行应承担按每日租金200万元/360天的标准向超盛商贸公司支付本判决确定的腾退期限至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费的责任。关于第四项争议焦点：因超盛商贸公司与金铜物流公司、张峪鑫及案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司于2016年12月8日所签订的《房屋租赁合同补充协议》无效，故张峪鑫的保证亦无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”张峪鑫在涉案租赁房屋不具备承租条件的情况下，在超盛商贸公司与金铜物流公司及案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议》中为金铜物流公司提供担保，并向超盛商贸公司出具《担保承诺函》的行为存在过错。应在金铜物流公司应承担的向超盛商贸公司支付2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋占有使用费3,391,780.82元及2016年12月1日起至2018年8月11日期间的逾期利息683,865.7元；及以3,391,780.82元为基数按照日万分之五的标准支付2018年8月12日至实际付清房屋占有使用费之日的逾期利息范围内不能清偿的三分之一部分承担责任。张峪鑫的辩解意见与一审庭审查明的事实不符，不应予以采信。判决：一、金铜物流公司、哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行自本判决生效之日起三十日内自位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状返还给超盛商贸公司；二、金铜物流公司支付超盛商贸公司2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋占有使用费3,391,780.82元；三、金铜物流公司支付超盛商贸公司2016年12月1日起至2018年8月11日期间的逾期利息683,865.7元；以3,391,780.82元为基数按照日万分之五的标准支付2018年8月12日至实际付清房屋占有使用费的逾期利息；四、金铜物流公司每日按2,000,000元/360天的标准支付2018年8月13日起从位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状的实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费；五、哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行自本判决生效后三十日起位于乌鲁木齐市××区至从位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状的实际腾退之日期间与金铜物流公司共同承担向超盛商贸公司每日按2,000,000元/360天的标准支付逾期腾房占有使用费的责任；六、张峪鑫对金铜物流公司应承担的支付2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋占有使用费3,391,780.82元以及应支付超盛商贸公司2016年12月1日起至2018年8月11日期间的逾期利息683,865.7元；并以3,391,780.82元为基数按照日万分之五的标准支付2018年8月12日至实际付清房屋占有使用费的逾期利息责任中不能清偿的三分之一部分承担支付责任。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。   二审庭审中，张峪鑫陈述其在2013年金铜物流公司办理营业执照的时候，发现超盛商贸公司向金铜物流公司提供的涉案房屋权属证书系虚假的。   本院认为，本案的争议焦点为：一、金铜物流公司是否应向超盛商贸公司支付自2016年12月1日至2018年8月12日以及自2018年8月13日至房屋恢复原状实际腾退之日的房屋占有使用费，占有使用费的相应数额如何确定；二、金铜物流公司是否应向超盛商贸公司支付房屋占有使用费的逾期支付利息，逾期利息的相应数额如何确定；三、张峪鑫是否应在本案中承担支付责任。   一、关于金铜物流公司是否应向超盛商贸公司支付自2016年12月1日至2018年8月12日期间以及自2018年8月13日至房屋恢复原状实际腾退之日期间的房屋占有使用费，以及占有使用费的相应数额如何确定的问题。根据一、二审庭审查明的事实，超盛商贸公司出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定超盛商贸公司与案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司、金铜物流公司及张峪鑫签订的《房屋租赁合同补充协议》无效，符合法律规定，各方当事人对上述事实亦无异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，超盛商贸公司参照《房屋租赁合同补充协议》中每年租金2,000,000元的租金标准主张房屋占有使用费符合前述司法解释的规定，本院予以采纳。二审中，金铜物流公司上诉认为超盛商贸公司迟延交房，实际向案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司交付房屋的时间为2013年11月21日，比约定的起租时间晚了450天，因此，案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司已交纳的房屋占有使用费应当顺延计算。对此，本院认为，对于超盛商贸公司何时向案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司交付涉案房屋的事实，超盛商贸公司和金铜物流公司均未向法庭举证证明，但从《房屋租赁合同补充协议》的内容来看，超盛商贸公司和案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司在签订该协议时对欠付租金已经进行了结算，并作出“乙方（案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司）2012年12月1日至2022年11月30日期间每年租金为200万元，乙方2012年8月28日至2017年11月30日期间应支付甲方（超盛商贸公司）租金为1000万元，目前尚余200万元未支付该款丙方（金铜物流公司）应当在2017年5月28日一次性支付给甲方”的约定，金铜物流公司亦在该补充协议上签字确认,未提出异议。现该补充协议虽被认定为无效，但金铜物流公司在该补充协议上签字认可的事实客观存在。因此，对金铜物流公司认为超盛商贸公司逾期交付出租房屋，房屋占有使用费应当向后顺延450天开始计算的上诉意见，本院不予采纳。一审法院按年租金2,000,000元的标准计算自2016年12月1日至2018年8月12日金铜物流公司应当支付的房屋占有使用费为3,391,780.82元，并无不当，本院予以维持。根据超盛商贸公司向法庭主张的占有使用费数额可以看出，超盛商贸公司是按照每日2,000,000元/365日的标准计算自2016年12月1日至2018年8月12日的房屋占有使用费为3,391,780.82元的，该计算标准也与《房屋租赁合同补充协议》中约定的每年2,000,000元的租金标准一致，因此，自2018年8月13日起至金铜物流公司实际腾退之日期间的逾期腾房占有使用费也应当按照每日2,000,000元/365日的标准计算，一审法院按照每年360日计算占有使用费数额有误，本院予以纠正。哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行应向超盛商贸公司支付的逾期腾房占有使用费计算标准，也应按照每日2,000,000元/365日的标准计算，对此，哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行虽未提出上诉，但就该项费用哈密市商业银行乌鲁木齐南湖北路支行与金铜物流公司承担共同给付责任，因此，应当使用同一标准进行计算，本院对一审法院的该部分认定一并予以纠正。   二、关于金铜物流公司是否应向超盛商贸公司支付房屋占用使用费的逾期支付利息，逾期利息的相应数额如何确定的问题。金铜物流公司与超盛商贸公司、案外人新疆鑫嘉隆投资控股有限公司及张峪鑫于2016年12月8日签订《房屋租赁合同补充协议》，该《房屋租赁合同补充协议》虽被认定无效，但金铜物流公司占有使用涉案房屋至今已近四年，却未向超盛商贸公司支付任何使用费的事实客观存在，理应承担由此给超盛商贸公司造成的利息损失。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条的规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”本案中的《房屋租赁合同补充协议》无效，则其中关于违约责任的约定亦没有法律约束力，故，超盛商贸公司按照应付款数额日万分之五的标准主张房屋占有使用费的逾期支付利息，没有合同约定，亦不符合法律规定。一审法院对该占有使用费逾期支付利息的计算标准有误，本院按照金铜物流公司在二审庭审中认可的月息4.875‰的标准计算本案逾期利息至2018年8月11日为219,211.75元【2,000,000元×月息4.875‰×12个月÷365天×441天（2017年5月28日-2018年8月11日）】+【1,391,780.82元×月息4.875‰×12个月÷365天×349天（2017年8月28日-2018年8月11日）】。自2018年8月12日至实际付清房屋占有使用费期间的逾期利息以3,391,780.82元为基数按照月息4.875‰的标准计算。   三、关于张峪鑫是否应在本案中承担支付责任的问题。二审庭审中，张峪鑫陈述其在2013年就已经知道超盛商贸公司提供的涉案房屋权属证书是虚假的，在此情况下，张峪鑫并未提示金铜物流公司，亦未对涉案房屋的其他手续进行审查，仍在《房屋租赁合同补充协议》中作为担保人签字，存在过错。一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条之规定，认定张峪鑫应对金铜物流公司不能清偿部分的三分之一承担支付责任，符合法律规定。故而，张峪鑫应对金铜物流公司应向超盛商贸公司支付的2016年12月1日起至2018年8月12日期间的房屋占有使用费3,391,780.82元及逾期付款利息（包括：以3,391,780.82元为基数计算至2018年8月11日的占有使用费逾期利息219,211.75元；及以3,391,780.82元为基数按照月息4.875‰的标准计算自2018年8月12日至实际付清房屋占有使用费期间的逾期利息数额）范围内不能清偿部分的三分之一承担支付责任。二审中，张峪鑫还认为其仅承诺对“租金”承担担保责任，而非本案判决的“占有使用费”。对此，本院认为，首先，房屋的“租金”和“占有使用费”系对不同合同效力下使用房屋而产生的费用的不同表述，虽文字表达不同，但实际是指同一笔费用。其次，本案中，张峪鑫之所以要承担责任，是基于其在订立担保合同时已经发现主合同可能存在问题，但仍然提供担保的过错产生的赔偿责任，该责任的承担与张峪鑫在担保合同中的约定并无关联。因此，对张峪鑫的该项上诉理由，本院不予采纳。   综上所述，金铜物流公司和张峪鑫的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初1906号民事判决第一、二项，即：一、新疆金铜国际物流有限公司、哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行自本判决生效之日起三十日内自位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状返还给乌鲁木齐超盛商贸有限公司；二、新疆金铜国际物流有限公司支付乌鲁木齐超盛商贸有限公司2016年12月1日起至2018年8月12日的房屋占有使用费3,391,780.82元；   二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初1906号民事判决第三项为：新疆金铜国际物流有限公司支付乌鲁木齐超盛商贸有限公司至2018年8月11日期间逾期支付房屋占有使用费的利息219,211.75元；及以3,391,780.82元为基数按照月息4.875‰的标准支付自2018年8月12日至实际付清房屋占有使用费期间的逾期支付房屋占有使用费的利息；   三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初1906号民事判决第四项为：新疆金铜国际物流有限公司每日按2,000,000元/365日的标准支付自2018年8月13日起位于乌鲁木齐市××区至从位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状的实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费；   四、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初1906号民事判决第五项为：哈密市商业银行股份有限公司乌鲁木齐南湖北路支行自本判决生效后三十日起位于乌鲁木齐市××区至从位于乌鲁木齐市××区、二楼及其地下室整体房屋迁出并将房屋恢复原状的实际腾退之日期间与新疆金铜国际物流有限公司共同承担向乌鲁木齐超盛商贸有限公司每日按2,000,000元/365日的标准支付逾期腾房占有使用费的责任；   五、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初1906号民事判决第六项为：张峪鑫对新疆金铜国际物流有限公司应承担的向乌鲁木齐超盛商贸有限公司支付自2016年12月1日起至2018年8月12日期间的房屋占有使用费3,391,780.82元以及至2018年8月11日期间逾期支付房屋占有使用费的利息219,211.75元，以3,391,780.82元为基数按照月息4.875‰的标准支付自2018年8月12日至实际付清房屋占有使用费期间的逾期利息中不能清偿部分的三分之一承担支付责任；   六、驳回乌鲁木齐超盛商贸有限公司的其他诉讼请求。   以上应给付款项须于本判决生效之日起十日内一次性支付给乌鲁木齐超盛商贸有限公司，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案请求标的4,075,646.52元，判决给付标的3,610,992.57元，占请求标的的88.6%，应收一审案件受理费39,405.17元（乌鲁木齐超盛商贸有限公司已预交），由新疆金铜国际物流有限公司负担88.6%即34,912.98元，由乌鲁木齐超盛商贸有限公司负担11.4%即4,492.19元；二审中，新疆金铜国际物流有限公司上诉标的2,613,150元，核定支持标的464,653.95元，占上诉标的的17.78%，二审案件受理费27,705.2元（新疆金铜国际物流有限公司已预交），由新疆金铜国际物流有限公司负担82.22%即22,779.22元，由乌鲁木齐超盛商贸有限公司负担17.78%即4,925.98元；张峪鑫上诉标的1,358,548.84元，核定支持标的154,884.65元，占上诉标的的11.4%，二审案件受理费17,026.94元（张峪鑫已预交），由乌鲁木齐超盛商贸有限公司负担11.4%即1,941.07元，由张峪鑫承担88.6%即15,085.87元。   本判决为终审判决。   审  判  长   曾 敏   审  判  员   庞 艳   审  判  员   瞿佩茹   二 〇 二 〇 年 八 月 二 十 七 日   书  记  员   刘 杨