四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初491号 原告：何天发，男，1959年8月24日出生，汉族，住四川省彭州市。 被告：张勤，男，1987年3月6日出生，汉族，住四川省眉山市仁寿县。 委托诉讼代理人：周飞，四川蜀合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳琴，四川蜀合律师事务所律师。 被告：苟娟，女，1988年1月20日出生，汉族，住四川省眉山市仁寿县。 委托诉讼代理人：周飞，四川蜀合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳琴，四川蜀合律师事务所律师。 原告何天发与被告张勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依原告何天发申请，追加苟娟为本案被告，并依法适用普通程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告何天发，被告张勤、苟娟及委托诉讼代理人周飞、李艳琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何天发向本院提出诉讼请求（变更后）：1.解除何天发与张勤签订的房屋租赁合同；2.张勤、苟娟向何天发给付尚欠的租金人民币60000元；3.张勤、苟娟向何天发给付因单方违约造成的损失费人民币85072元；4.张勤、苟娟向何天发给付因单方违约给原告造成的勘察费、照片费合计4240元；5.张勤、苟娟向何天发给付因其违约解除租赁造成的损失人民币60000元；6.张勤、苟娟承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：何天发与张勤于2018年7月13日达成房屋租赁协议，张勤支付押金后迟迟不缴付2018年8月1日至2019年1月31日半年房租，何天发多次催收仍未果。在装修建设工程中，张勤违规操作破坏了出租房屋的承重结构，导致该房屋存在严重安全隐患。张勤的行为已构成违约，何天发为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼， 被告张勤、苟娟辩称，房屋租赁合同已于2018年7月20日解除，何天发再次诉请解除双方所签订的房屋租赁合同与事实不符，于法无据。张勤也并未占用原告房屋，何天发诉请张勤给付租金60000元缺乏事实和法律依据。案涉房屋租赁合同未能实际履行的根本原因系案涉房屋无法安装电梯，无法满足张勤的经营需要，合同双方对此均无过错，张勤无需向原告承担违约责任。租赁合同实际签订的日期是2018年7月16日，2018年7月13日是何天发自己填写的，2018年7月18日张勤就退还钥匙给何天发，张勤占用案涉房屋的时间为两天，没有改变房屋结构。苟娟不是本案适格被告，案涉房屋租赁合同是张勤和何天发签订的，苟娟也没有参加合同实际履行，何天发申请追加苟娟为被告，是诉讼策略考虑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了案涉房屋的房产证、土地使用证、房屋证明、租房协议、微信截图、电话记录、电话录音、张勤营业执照、法院判决书等证据及证人边某、黄某、张某、何某出庭作证，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院认为当事人提交的上述证据和证人证言能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。原告所提交的照片、维修加固总造价清单、票据，因不能证明与本案双方当事人所争议的案件事实相关联且无合法有效的其他证据相印证，故对前述证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张勤系彭州市天彭镇王力电动车经营部（个体工商户）业主，其经营范围为电动车及配件零售。其与苟娟系夫妻关系。 2018年7月13日，张勤作为甲方（承租方），何天发作为乙方（出租方），签订了《租房协议》。协议约定：“一、乙方将其所有的位于彭州市（蓝天花园小区）与二环路交界处的一至三楼营业房出租给甲方商业使用；二、租期五年，从2018年8月1日起至2023年7月31日止，每年租金120000元，2018年8月1日至2020年7月31日两年期间的房租每半年给付一次，后三年的房租每年给付一次；三、租金收取采用先付租金后使用的原则，前两年甲方应于每年的7月31日前和1月31日前分别向乙方支付半年租金60000元；……；九、甲方应在签订协议时向乙方交纳押金2000元，此款在租期满时无任何违约又不再续租时退还甲方。” 当天，何天发将房屋钥匙交与张勤，张勤也按照约定向何天发微信转账了2000元押金。张勤在准备进场的过程中，得知案涉房屋无法加装电梯，不能满足其经营电动自行车的需要。 2018年7月18日，张勤向何天发告知出租房屋无法加装电梯的事实，并提出解除双方的房屋租赁合同。 2018年8月25日，何天发与张勤通话，要求张勤继续履行房屋租赁合同并支付租金，但张勤明确表示不再履行。庭审中证人边某陈述张勤自2018年7月13日起从未在案涉房屋实际经营过电动车业务。 2018年10月20日，何天发聘请四川华驰建设有限责任公司对案涉房屋进行现场勘察，支付该公司房屋勘察费4000元，又另支付彭州市天彭镇美多图片社现场照片费用248元。 2018年10月24日，何天发与何某签订房屋维修加固、改造协议，约定由何某以包工包料的方式对案涉租赁房屋进行维修加固和改造。证人张某、黄某、何某在庭审中陈述自2018年11月开始案涉房屋开始了维修加固和改造工程的事实。 另查明，案涉租赁房屋产权登记为何天发、何文潇共有，诉讼中，何文潇向法院申明：何文潇系何天发之子，何文潇对何天发与张勤之间签订《租房协议》的行为表示知晓和认可，本案中其放弃作为原告参加诉讼。 再查明，张勤于2018年7月13日向何天发支付2000元后，再未向何天发支付其他任何款项。 本院认为，何天发、张勤签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照协议履行各自合同义务。因何天发所有的案涉房屋在张勤准备进场时得知无法安装电梯，不能满足张勤经营电动自行车销售的需要，张勤遂以此为由通知何天发不再履行该协议。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”张勤是从事电动车销售业务的个体工商户，其租赁房屋不为经营电动车销售业务，但因案涉房屋结构不能满足加装电梯的要求，致使不能实现张勤的合同目的，张勤可以据此请求解除合同。因此，何天发、张勤签订的租房协议，已于2018年7月18日由张勤的通知而单方解除，何天发请求解除租房协议的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 对于何天发主张的房屋租金，本院认为，何天发、张勤签订的租房协议，已于2018年7月18日由张勤的通知而单方解除，而合同解除后，张勤也未实际占有、使用过出租房屋。因此，何天发主张租金的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。 对于何天发主张的违约损失以及勘察费、照片费，本院认为，何天发提交的证据无法证明张勤在实际占有、使用出租房屋过程中，损坏了房屋结构；同时，在张勤解除租赁合同后，何天发自行组织人员维修、加固出租房屋的行为与张勤损坏房屋之间也不存在必然的因果联系，无法证明张勤损坏过租赁房屋结构的事实，对此何天发应当承担举证不能的责任。何天发请求张勤支付违约损失以及勘察费、照片费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 对于何天发主张的违约解除损失，本院认为，张勤在签订合同前未认真考察出租房屋的实际情况，单方解除合同的行为确实给何天发造成了一定的损失。但根据双方合同约定，并结合公平合理原则，张勤签订合同后交付的2000元的房屋押金已足够填补何天发的损失。何天发请求张勤另行支付违约解除损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告何天发、被告张勤签订的《租房协议》已于2018年7月18日解除； 二、驳回原告何天发的其他诉讼请求。 案件受理费3854元，由原告何天发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  曾顺勇 人民陪审员  张从阳 人民陪审员  王 敏 二〇二〇年八月十四日 法官 助理  曹苗蕊 书 记 员  谭路遥