浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初697号原告：台州市路桥汽配园区投资有限公司，住所地浙江省台州市路桥区螺洋街道灵山西街588号。法定代表人：曹海珍，董事长。委托诉讼代理人：李小平，浙江天墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，浙江天墨律师事务所律师。被告：扬州西瑞德汽车部件有限公司，住所地江苏省仪征市汽车工业园康民路55号。法定代表人：刘勇，执行董事。被告：台州西瑞德汽车部件有限公司，住所地浙江省台州市金属资源再生产业基地黄金大道20-3号。法定代表人：金光哲，执行董事。以上二被告共同委托诉讼代理人：施友根，浙江天讼律师事务所律师。第三人：宁波东洸汽车内饰件有限公司台州分公司，住所地浙江省台州市金属资源再生产业基地黄金大道20-2号。负责人：朴文英。委托诉讼代理人：王思琴，女，公司员工。原告台州市路桥汽配园区投资有限公司（以下简称“路桥汽配园区”）与被告扬州西瑞德汽车部件有限公司（以下简称“扬州西瑞德公司”）、台州西瑞德汽车部件有限公司（以下简称“台州西瑞德公司”）为租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，于同年4月17日公开开庭进行了审理。第一次庭审结束后，因被告台州西瑞德公司申请，本院依法追加宁波东洸汽车内饰件有限公司台州分公司（以下简称“宁波东洸台州分公司”）为第三人，并于同年5月8日第二次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于同年6月16日第三次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告路桥汽配园区诉讼代理人李小平、李强，被告扬州西瑞德公司诉讼代理人施友根、被告台州西瑞德公司法定代表人金光哲及其诉讼代理人施友根到庭参加诉讼；第二、三次庭审，原告路桥汽配园区诉讼代理人李小平、李强，被告扬州西瑞德公司诉讼代理人施友根、被告台州西瑞德公司法定代表人金光哲及其诉讼代理人施友根到庭参加诉讼及第三人宁波东洸台州分公司诉讼代理人王思琴到庭参加诉讼。本案经调解未果，现已审理终结。原告路桥汽配园区向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付厂房租金7272000元；2.判令两被告立即支付水费252191.94元（共44954吨，按单价5.61元/吨计算）。在庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令两被告立即支付厂房租金6372000元，并赔偿原告5个月租金损失计900000元；2.判令两被告立即支付水费252191.94元（共44954吨，按单价5.61元/吨计算）；3.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2016年2月17日，台州市路桥区投资促进局（以下简称“路桥投资促进局”）与被告扬州西瑞德公司签订了《扬州西瑞德汽车部件有限公司生产汽车内饰件项目投资协议》（以下简称“投资协议”）。协议约定，被告扬州西瑞德公司在台州市路桥金属资源再生产基地44#区块投资生产汽车零部件项目，主要从事汽车内饰件及汽车零部件生产加工。根据被告扬州西瑞德公司的生产需要租赁定建厂房面积9000平方米。路桥投资促进局指定原告按照被告扬州西瑞德公司的要求提供厂房，定建厂房于2016年8月1日临时交付给被告扬州西瑞德公司使用。租赁期10年，从2017年1月1日开始计算租期和租金，基本月租费前三年20元/平方米*月，第4-6年为22元/平方米*月，第7-10年为24.2元/平方米*月。2015年11月23日被告台州西瑞德公司在台州市路桥区注册成立，该厂房一直由被告台州西瑞德公司占有使用，2019年12月13日，被告台州西瑞德公司致函台州集聚区路桥分区管委会，称因汽车行业不景气，无法继续生产，要求终止租赁关系，厂房租用截止2019年11月底。鉴于汽车行业不景气，且被告台州西瑞德公司已停业，故原告同意退租的要求。但该厂房系根据被告要求定制，其中投资协议中约定5个月免租期的前提是被告连续租赁10年，现被告仅租用40个月就终止租赁协议，对原告损失巨大，故原告要求被告支付租金以及原告垫付的水费，并赔偿5个月租金损失。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告扬州西瑞德公司辩称，答辩人只是介绍人，答辩人与被告台州西瑞德公司存在关联关系，答辩人在投资协议里既未履行义务，也未享受权利，故答辩人不应当承担连带责任，讼争房屋的实际使用人是被告台州西瑞德公司，且该投资协议是投资意向书，非房屋租赁合同，故请求法院驳回原告对被告扬州西瑞德公司的诉讼请求。被告台州西瑞德公司辩称，讼争房屋的实际使用人确为答辩人，因厂房建设工期延期，原告于2017年4月末才将厂房实际交付给答辩人，答辩人于2017年10月开始实际生产。投资协议里约定了五个月的免租期，故租金应从2017年10月起计算至2019年11月止，房屋的实际使用面积也没有9000平方米，只有4500平方米。在原告取得相关产权证书前，原告不应收取租金，只能收取占有使用费，应按18元／平方米＊月计算。关于水费使用，因被告台州西瑞德公司进厂前，原告未向被告交付相应的水表资料和核实水表初始读数情况，当时厂房外部施工时也有用水情况，故原告要求被告支付水费没有相关依据。而依据被告在临海厂区、沃尔沃厂区、张家口××区的用水情况，人均用水量大概为2吨／人＊月，结合被告台州西瑞德公司租赁期间的员工人数，租赁期间被告认可的水费不超过20000元。综上，请求驳回原告对被告台州西瑞德公司不合理的诉讼请求。第三人宁波东洸台州分公司述称，第三人与被告台州西瑞德公司是合作关系，其与被告西瑞德公司共同参加招商引资项目，实际进驻厂房开始生产是在2017年10月，其与原告有签过租赁合同，约定租赁房屋面积9000平，租赁时间为2017年4月14日起至2019年4月13日止，房屋租金为9000元/月，水费从未付过，第三人与被告台州西瑞德公司也从未签过房屋租赁合同。厂房系第三人与台州西瑞德公司共同使用，场地使用面积是各4500平方米左右。当时投资协议是被告扬州西瑞德公司签订，具体落实是宁波东洸汽车内饰件有限公司（以下简称“宁波东洸公司”）与台州集聚区路桥分区管委会（以下简称“管委会”）联系，有会议纪要。关于水费使用，可以参考宁波东洸公司，厂房面积为19132平方米，员工人数2017年255人左右，2018年160人左右，其2017年10月至2018年12月平均水费为4917.42元，人均月用水量约为3吨左右。原告路桥汽配园区为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、投资协议一份，证明被告扬州西瑞德公司系合同的实际租赁人，被告台州西瑞德公司系实际使用人，以及租赁面积、租赁时间等。经质证，两被告对其真实性无异议，但认为投资协议非房屋租赁合同，仅能作为参考，实际租赁面积和租赁时间应以房屋租赁合同或实际情况为准；第三人认为该协议其未参与，与第三人无关。二、区块地址名称变更证明，证明讼争地块名称的变更。经质证，两被告与第三人对此均无异议。三、建设工程规划许可证和不动产权证各一份，证明原告系讼争房屋的所有人，并在起诉前已经取得不动产权证。经质证，两被告对该证据的真实性无异议，但认为规划许可证仅能证明办理了规划手续，在原告取得不动产权证前该不动产系违章建筑，此期间的租金应按照18元/平方米计算占有使用费；第三人对该证据的真实性无异议。四、水表照片3张、1月份水费缴纳发票以及路桥自来水销售价格表，证明被告用水计44954吨，单价5.61元/吨，合计252191.94元。经质证，两被告对该证据的真实性无异议，但认为原告在交付不动产时未确认水表的初始读数，且租赁期间厂房水管存在漏水，施工用水也是连接于此，44954吨水并非被告单独使用；第三人对该证据的真实性亦无异议，第三人在承租期间确未支付过用水费用，但认为第三人生产汽车电子仪表盘，生产作业时不存在工业用水，只有员工上班期间的生活用水，参考宁波东洸公司，人均用水量3吨/月左右。五、被告台州西瑞德公司历月电费明细一份，证明被告台州西瑞德公司系2017年4月26日开立电费户，证明此不动产用电仅被告台州西瑞德公司一家，原告系将不动产整体出租给被告，再由其转租给第三人。经质证，两被告对该证据的真实性无法核实，但认可用电的开户时间，此可证明不动产实际交付时间为2017年4月末，因变压器只有一个，第三人无法另行开立用电账户；第三人认为其用电费用系与被告台州西瑞德公司进行结算，两公司共用一个账户。六、住所（经营场所）使用证明（二）一份，证明场地使用证明均系办理营业执照使用，其记载的内容不能证明实际租赁情况。经质证，两被告对该证据的真实性无异议，但不能证明原告所述的待证事实；第三人对该证据的真实性无异议。被告扬州西瑞德公司、台州西瑞德公司为支持其辩称，向本院提交了以下证据：一、原告与被告台州西瑞德公司于2016年5月26日签订的房屋租赁合同一份，证明原告的实际租赁面积为4500平方米，月租金为90000元的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该房屋租赁合同系被告办理工商登记使用，非正式的租赁合同；第三人对该证据的真实性无异议，第三人与被告台州西瑞德公司均使用4500平方米左右的面积。二、住所（经营场所）使用证明（二）一份，证明宁波东洸公司也向原告租赁了讼争房屋。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该证明系用于宁波东洸办理工商注册所用，且租赁面积为9000平与事实不符，故不能证明原告与宁波东洸公司之间有房屋租赁关系；第三人认为，其租赁原告的不动产属实。三、原告与第三人于2017年1月28日签订的房租租赁合同一份，证明被告台州西瑞德公司与第三人系分别向原告租赁4500平方米的事实，第三人的实际租赁面积亦为4500平方米，月租金为90000元。经质证，因该证据为复印件，原告及第三人对该证据的真实性均有异议。四、照片一组，证明不动产实际交付时间为2017年4月底，以及交付之前存在施工用水等情况。经质证，原告对该照片的真实性有异议，照片上的时间可更改，不能以此推定房屋实际交付时间，且不存在施工用水；第三人认为，实际交付时间不清楚。五、《会议纪要》及《关于台州西瑞德汽车部件有限公司租赁问题的建议》书各一份，证明投资协议洽谈时以及被告台州西瑞德公司和原告协商租金支付方式时宁波东洸都是共同参与的，被告台州西瑞德公司与第三人是分别向原告租赁讼争房屋的事实。经质证，因上述证据为复印件，原告及第三人对该证据均不予认可。六、《台州市路桥区发展和改革局项目服务联系单》一份，进一步证明被告台州西瑞德公司的租赁面积为4500平方米的事实。经质证，原告认为服务联系单里记载的4500平方米只是被告台州西瑞德公司申请其中一个项目的用地面积，不代表实际租赁面积，另外4500平方米系其转租给第三人的；第三人对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联。七、证人郭某的证人证言，证明被告台州西瑞德公司与第三人系分别向原告租赁厂房，双方之间不是转租关系。经质证，原告认为郭石勇系第三人公司的工作人员，其不符合证人身份，且其表述存在矛盾，原告不予认可；第三人认为郭石勇参与了当时协议商定的过程，其证言能证明被告西瑞德公司与第三人系分别与原告存在租赁关系。第三人宁波东洸台州分公司向本院提交了以下证据：原告与宁波东洸公司于2017年签订的房屋租赁合同一份，证明原告与第三人之间存在租赁关系。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该合同上载明的月租金9000元与事实不符，结合被告提交的住所（经营场所）使用证明，该租赁合同系用于第三人办理工商注册登记使用，不能认定原告与第三人之间存在房屋租赁关系；两被告对该证据无异议，认为该租赁合同加盖有管委会的印章，且有相关负责人签字，月租金9000元可能为笔误，不影响合同效力。经原、被告及第三人举证、质证，本院作综合认证如下：原告提交的投资协议、区块地址名称变更证明、建设工程规划许可证和不动产权证、水表照片3张、1月份水费缴纳发票、路桥自来水销售价格表以及台州西瑞德公司历月电费明细，被告及第三人对其真实性均无异议，故对上述证据的真实性本院予以认定。对于被告提交的原、被告于2016年5月26日签订的房屋租赁合同、住所（经营场所）使用证明（二），原告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定；但对该两份证据所待证的事实及效力，本院在下文再作论述。对于被告提交的原告与第三人于2017年1月28日签订的房租租赁合同、《会议纪要》及《关于台州西瑞德汽车部件有限公司租赁问题的建议》书，均系复印件，且原告及第三人均不予认可，本院对其真实性无法审查，故不予认定。对于被告提交的照片，因被告未能提供原始载体，且原告不予认可，故本院不予认定。对于被告提交的《台州市路桥区发展和改革局项目服务联系单》，本院认为该份证据载明的内容无法证明被告租赁面积，与本案不存在关联性，故不予认定。对于第三人提交的原告与宁波东洸公司于2017年签订的房屋租赁合同，原、被告均对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；但对该租赁合同所待证的事实，本院在下文一并阐述。据此，本院认定的事实如下：2016年2月17日，路桥投资促进局（甲方）与被告扬州西瑞德公司（乙方）签订了一份《扬州西瑞德汽车部件有限公司生产汽车内饰件项目投资协议》，协议约定：一、经宁波东洸公司与乙方共同协商，投资双方决定由乙方出面拟在台州市路桥金属资源再生产基地44#区块投资生产汽车零部件项目，主要从事汽车内饰件及汽车零部件生产加工。根据乙方生产需要预计租赁定建厂房面积9000平方米……四、甲方指定路桥汽配园区按照乙方定制厂房及配套设施的要求提供厂房，乙方须在2月22日之前提供厂房设计要求，确保定建厂房于2016年8月1日临时交付给乙方使用。五、租赁期10年，从2017年1月1日开始计算租期和租金，基本月租费前三年20元/平方米·月，第4-6年为22元/平方米·月，第7-10年为24.2元/平方米·月。2016年6月1日，被告台州西瑞德公司将公司地址变更至讼争房屋所在地。2017年4月26日，被告台州西瑞德公司开立电费账户。2019年11月底，原告与被告台州西瑞德公司解除房屋租赁关系。另查明，原告与被告台州西瑞德公司于2016年5月26日签订房屋租赁合同一份，约定租赁面积为4500平方米，月租金为90000元，并约定租赁期为2016年5月26日起至2017年5月25日止。2017年，原告与案外人宁波东洸公司签订房屋租赁合同一份，约定租赁面积9000平，月租金为9000元，租赁期为2017年4月14日起至2019年4月13日止。再查明，案涉的不动产实际由被告台州西瑞德公司及第三人占有使用。另，讼争不动产外有三只水表，目前三只水表的读数合计为44954吨，台州市路桥自来水公司对该片区的工业用水收费标准为5.61元/吨。被告台州西瑞德公司与第三人在租赁期间均未向原告支付过租赁费及水费。本院认为，本案的争议焦点主要在于：1.讼争不动产的承租方系被告扬州西瑞德公司或被告台州西瑞德公司或宁波东洸公司抑或第三人宁波东洸台州分公司？2.租赁时间自何时起算及租赁费如何计算？3.原告主张的用水费用是否合理？针对争议焦点1，本院认为，原告提交的投资协议系以招商引资为目的的框架协议，其性质属于投资合作合同，非租赁合同，不动产租赁的相对方应以租赁合同或实际出租方、承租方来确定。就案涉不动产，被告扬州西瑞德公司与原告未签订过租赁合同，亦未占有使用，被告扬州西瑞德公司不存在向原告承租的事实，故被告扬州西瑞德公司非案涉不动产的承租一方。原告称其与宁波东洸公司或第三人不存在租赁关系，第三人占用不动产系两被告转租给第三人，本院经审查认为，被告台州西瑞德公司与第三人之间未签订过房屋租赁合同，第三人亦未向被告台州西瑞德公司支付租金，故原告此陈述缺乏事实与法律依据，本院不予采信。经本院现场勘察，案涉的不动产实际系由被告台州西瑞德公司及第三人宁波东洸台州分公司占用；且根据被告台州西瑞德公司及第三人办理工商注册登记时的营业场所的材料，原告对被告台州西瑞德公司及第三人承租案涉不动产应系明知的，租赁合同虽存在不合理之处，但此并不影响两公司作为租赁关系的相对方；再者，在庭审中，被告台州西瑞德公司及第三人均认可其承租及各自占用4500平方米的事实，故本院认为，案涉的不动产的承租方应为被告台州西瑞德及第三人宁波东洸台州分公司。针对争议焦点2，鉴于原告未提交不动产实际交付的相关证据，其仅依据投资协议确定的起始时间计算租赁费，被告台州西瑞德公司认为不动产存在延误交付的情形，应以被告开立用电账户的时间起算，本院经审查认为，被告台州西瑞德公司租赁不动产的目的系用于生产作业，而申请用电并开立账户应系其入驻的首要步骤，被告此意见更符合客观实际，故租赁时间自2017年4月26日起算较为合理。路桥投资促进局与被告扬州西瑞德公司之间的投资协议载明在临时交付不动产后到实际计算租期期间存在五个月的免租期，本院认为，此免租期系路桥投资促进局因招商引资而给予被告扬州西瑞德公司的相应优待条件，故对此惠利，被告台州西瑞德公司无权享受；另针对原告要求被告台州西瑞德公司赔偿此五个月租金损失的主张，本院认为，原告此主张实际上系基于投资协议提前交付不动产的约定，现原告未提供证据证明其向被告提前交付了不动产，故本院对此不予支持。关于不动产的租赁费用计算标准，根据双方的房屋租赁合同，并参照投资协议，本院认为，月租金应当以20元/平方米计算；被告台州西瑞德公司辩称以18元/平方米计算，无事实依据，本院不予采信。鉴于被告台州西瑞德公司及第三人均认可各自承租的面积为4500平方米，故截至2019年11月30日，被告台州西瑞德公司应支付的租赁费应为2805000元。3.针对争议焦点3，对于用水费用的问题，本院认为，因原告在交付不动产给被告时，双方就水表初始读数未作核对，原告作为出租方，未尽其义务，现原告仅凭当前的水表读数要求被告台州西瑞德公司支付此费用，依据不足，本院现不予支持。就此费用，若原告另有其他相关证据，可另案再向承租方主张。综上，对原告诉请中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告台州西瑞德汽车部件有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告台州市路桥汽配园区投资有限公司厂房租金2805000元，并支付原告因申请财产保全交纳的案件受理费5000元；二、驳回原告台州市路桥汽配园区投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64470元，由原告台州市路桥汽配园区投资有限公司负担40435元，被告台州西瑞德汽车部件有限公司负担24035元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  陈小龙审 判 员  谢 舒人民陪审员  梁贺春二〇二〇年八月二十八日书 记 员  章玲晓?附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。?浙江省台州市路桥区人民法院上诉案件交纳诉讼费用通知书（2020）浙1004民初697号台州市路桥汽配园区投资有限公司、扬州西瑞德汽车部件有限公司、台州西瑞德汽车部件有限公司：原告台州市路桥汽配园区投资有限公司与被告扬州西瑞德汽车部件有限公司、台州西瑞德汽车部件有限公司租赁合同纠纷一案，若你（你单位）对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用64470元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。上诉案件缴费账号将在你（方）提交上诉状时另行通知。特此通知。二〇二〇年八月二十八日