四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0792民初406号 原告：绵阳高新区恒奥电子科技有限公司，住所地：绵阳高新区路南工业区。统一社会信用代码：91510700771665019G。 法定代表人：何俊，执行董事。 委托诉讼代理人：马杰，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江超，四川道融民舟律师事务所实习律师。 被告：四川恒雄药业有限公司，住所地：绵阳高新区虹盛路1号5幢3楼1-7号。统一社会信用代码：91510700754744938W。 法定代表人：祝祥容。 原告绵阳高新区恒奥电子科技有限公司（以下简称“恒奥电子科技公司”）诉被告四川恒雄药业有限公司（以下简称“恒雄药业公司”）合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒奥电子 科技公司的委托诉讼代理人马杰、江超到庭参加诉讼，被告恒雄药业公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告恒奥电子科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，并由被告恢复原状后向原告返还房屋；2.判令被告向原告支付办公楼和104厂房租金198150.6元，并从合同解除之日起至实际返还之日止按照每天每平米15元的标准计算房屋占用费；3.判令被告向原告支付办公楼和104厂房的物业管理费56533.43元；4.判令被告向原告支付违约金178208.12元；5.诉讼费、保全费等由被告承担。事实及理由：2015年12月1日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定原告将位于绵阳市高新区厂房出租给被告。办公楼三楼建筑面积为298平方米，租金每月每平米10元，月租金为2980元，年租金为35760元；104厂房建筑面积为750平方米，租金为每月每平米10元，月租金为7500元，年租金为90000元。同时，合同约定办公楼物管费为每月每平米5元，104厂房物管费为每月每平米2元。租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日，从2019年1月1日起，每年在上年度价格基础上增加5%。租金和物管费按季度支付，每季度末30号前提前支付下一季度租金及物管费，被告未按期足额支付租金，应及时支付并按每天100元支付违约金，拖延超过3个月的，原告可单方解除合同，并由被告支付年租金100%的违约金。但被告2018年9月30日前未提前支付下一季度租金及物管费，从2018年10月1日起开始拖欠租金及物管费，时间已超过3个月，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。原告于2019年6月25日向被告发函，要求于2019年6月30日前结清租金及物管费，但截止起诉之日被告仍未支付，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。 被告恒雄药业公司在法定期限内未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年12月1日，原告恒奥电子科技公司（甲方）与被告恒雄药业公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于绵阳市高新区（建筑面积为298平方米）、104厂房（建筑面积为750平方米）租赁给乙方从事办公经营使用。甲方租给乙方的办公楼按标准建筑面积，以每月每平米10元（不含税）计算，每月租金为2980元，年租金为35760元，同时以每月每平米5元（不含税）的标准支付物管费，月物管费为1490元，年物管费为17880元；租赁给乙方的厂房按标准建筑面积，以每月每平米10元（不含税）计算，月租金为7500元，年租金为90000元，同时以每月每平米2元（不含税）的标准支付物管费，月物管费为1500元，年物管费为18000元。合同签订之日起5日内，乙方应向甲方支付履约保证金20000元，合同期满乙方将租赁房屋完好退还甲方且乙方向甲方结清全部费用后30日内，由甲方退还给乙方（保证金不计利息）。合同签订之日起5日内，由乙方向甲方支付第一季度的租金31440元和物管费8970元，以后的租金和物管费由乙方于每季度支付一次，每季度末30号前提前支付下一个季度的租金及物管费。租赁期限为5年，从2016年1月1日起至2020年12月30日止，从第四年开始，每年在上年度的价格增加5%。租赁期限届满或合同解除后，乙方应当立即向甲方完好的交付租赁房屋并负责完成拆改建的恢复工作，如乙方拒绝交房，甲方有权单方强制乙方搬出，由此产生的损失由乙方承担，在乙方未向甲方交付租赁房屋前，乙方应当按照每天每平米15元的标准向甲方承担租金损失，直至乙方实际交付房屋时止。乙方未按期足额缴纳租金的，应及时缴纳并按每天100元支付违约金，拖延超过3个月的，甲方可单方面解除合同，并由乙方向甲方承担年租金额100%的违约金。2.合同签订后，被告按照合同约定按季度向原告交纳了2016年1月1日至2018年9月30日的房屋租金及物业管理费，并另向原告交纳了租房保证金20000元，从2018年10月1日起，被告未再向原告交纳房屋租金及物业管理费。3.2019年6月25日，原告向被告发出《关于限期缴纳房屋租金的函》，向被告催要房屋租金，要求被告于2019年6月30日前结清所欠租金。 另查明，原告恒奥电子科技公司与绵阳旭朗科技服务有限公司于2016年7月11日签订《租赁合同》，约定由绵阳旭朗科技服务有限公司代原告恒奥电子科技公司向被告恒雄药业公司收取房屋租金。 本院认为，被告恒雄药业公司与原告恒奥电子科技公司自愿签订《房屋租赁协议》，协议内容系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方当事人应自觉遵守并全面履行各自的合同义务。原告按照约定向被告提供了租赁房屋，被告应当按照约定向原告支付租金及其他款项，本案被告在合同前期尚能按照约定交纳房屋租金及相关费用，但从2018年10月1日起至今未再向原告履行合同义务，被告的行为已构成违约。被告现已停止经营，法定代表人下落不明，继续履行合同已无可能，故本院对原告要求解除房屋租赁协议的请求予以支持。此外，被告还应从2018年10月1日起向原告支付所拖欠的租金及物业管理费。双方协议约定从第四年（即2019年1月1日）开始每年在上年度的价格上增加5%，故2019年1月1日至2019年12月31日租金标准应为每月每平米10.5元，2020年1月1日至2020年12月30日租金标准应为每月每平米11.025元，经计算被告2018年10月1日至2018年12月31日所欠租金为31440元（298平方米×10元/月/平米×3个月﹢750平方米×10元/月/平米×3个月），2019年1月1日至2019年12月31日所欠租金为132048元（298平方米×10.5元/月/平米×12个月﹢750平方米×10.5元/月/平米×12个月），共计人民币163488元。2020年1月1日之后的租金按每月每平米11.025元的标准计算。 关于房屋恢复原状问题，本案中原告未提交房屋原状相关的证据材料，无法确认房屋原状的具体情况及恢复原状所需的资金金额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院对此主张不予支持。 关于房屋占用费问题，《房屋租赁协议》中明确约定：租赁期限届满或合同解除后，乙方应当立即向甲方完好的交付租赁房屋并负责完成恢复工作，如乙方拒绝交房，甲方有权单方强制乙方搬出，由此产生的费用由乙方承担，在乙方未向甲方交付租赁房屋前，乙方应按照每天每平米15元的标准向甲方承担租金损失，直至乙方实际交付房屋时止。本院认为，合同解除后被告如不返还租赁房屋，将导致原告无法继续出租、使用该房屋，必然导致原告利益损失，故原告主张按照约定计算房屋占用费，请求合理，本院予以支持。 关于违约金问题，原告主张违约金金额为178208.12元，该金额已超过租赁房屋年租金金额，明显过高，且原告主张的房屋占用费已经足以弥补原告的损失，故本院对原告主张的违约金请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告绵阳高新区恒奥电子科技有限公司与被告四川恒雄药业有限公司于2015年12月1日签订的《房屋租赁协议》（本判决生效后即解除）； 二、被告四川恒雄药业有限公司于本判决书生效后十日内向原告绵阳高新区恒奥电子科技有限公司返还其租赁的位于绵阳市高新区的办公用房（建筑面积为298平方米）及104厂房（建筑面积为750平方米），如被告未按期返还，则从本判决确定的返还期限届满次日起，按每月每平米15元的标准向原告支付房屋占用费，至实际返还租赁房屋时止； 三、被告四川恒雄药业有限公司于本判决书生效后十日内向原告绵阳高新区恒奥电子科技有限公司支付其所欠的房屋租金及物业管理费，具体金额如下：1.2018年10月1日至2019年12月31日期间租金163488元；2.从2020年1月1日起，租金按照租赁房屋建筑面积（办公楼298平方米，厂房750平方米），以每月每平米11.025元的标准计算至《房屋租赁协议》解除之日止；3.物业管理费从2018年10月1日起，办公楼（建筑面积298平方米）按每月每平米5元的标准，104厂房（建筑面积为750平方米）按每月每平米2元的标准，计算至《房屋租赁协议》解除之日止； 四、驳回原告绵阳高新区恒奥电子科技有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13664元，由被告四川恒雄药业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  张 冰 人民陪审员  王志立 人民陪审员  熊召玉 二〇二〇年八月六日 法官 助理  杜国选 书 记 员  何姣姣