抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初1490号原告：孙立侠，女，1988年1月15日出生，汉族，户籍地吉林省梨树县，现住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：张彪，男，1988年10月26日出生，汉族，户籍地辽宁省法库县，现住沈阳市大东区。被告：沈阳亿丰新抚商业管理有限公司，住所地沈抚新城育才街以西文化路以南沈抚路以北（202、205房间）。法定代表人：姜文红，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邢晓巍，系该公司法律顾问。原告孙立侠与被告沈阳亿丰新抚商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙立侠及委托诉讼代理人张彪、被告沈阳亿丰新抚商业管理有限公司的委托诉讼代理人邢晓巍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙立侠向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告委托被告经营管理的商铺租金，从2018年7月1日起至2020年6月30日的租金113178.96元；2、判令被告支付2018年7月1日起至实际给付之日按应付租金的日万分之二的违约金；3、判令终止原告与被告签订的委托经营管理协议；4、判令被告支付合同解除前的租金及违约金（租金按照每月4993.19元计算，违约金按照日万分之二计算）；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年4月23日，原、被告签订了委托经营管理协议书，而后办理了购房贷款，并于2015年6月13日与沈阳亿丰新抚置业有限公司签订了商品房买卖合同，取得了不动产产权证，坐落在开发区沈抚路亿丰中心69-32号-1-32。原告与被告签订委托经营管理协议目的是偿还购房贷款有保障，委托协议第一条明确规定委托期间前五年乙方应向甲方支付租金共计人民币113178.96元（税后），该期间租金采取后付制，即从第四年开始支付，每月按照4438.39元，计算租金收入返还甲方，第五年乙方按照每月4993.19元（税后）计算租金收入返还甲方，委托协议违约责任第一条约定乙方逾期付租金达半年，甲方享受单方面终止本协议的权利，乙方每日应按应付未付租金额的万分之二向甲方交纳违约金。原告与被告系2015年4月13日签订的委托经营管理协议，按照协议实际交房第四年即从2018年7月1日起返还约定租金到今天为止已经到两年时间一直没有给付，被告明显违约。自此期间内原告曾多次与被告交涉，被告明确表示无能力履行委托协议的规定，由于被告的违约，给我在经济上造成很大困难，每月偿还购买该商铺的贷款得花高利去借，如果一旦还不上便有被贷款银行追责的风险，由于被告的言而无信，给我在生活上带来了意想不到的困难。无奈诉至法院。被告沈阳亿丰新抚商业管理有限公司辩称，第一项要求的租金计算期限是不对的，租金计算期限从2018年9月1日至2020年8月30日。如果原告提前解除合同，应当将应得的返租款扣除没有到的日期，现在原告起诉的三年的租金共计113178.96元，是截止到今年8月30日，如果提起前解除，该金额也不准确。关于违约金的计算，判决以后，不应再行计算违约金，违约状态已经由生效判决予以确认，其有法定的滞纳金予以保证，违约金不应再另行计算，因此计算时间不应超过审判确认之日。关于解除合同，因为现使用人是依法与被告签订的承租合同，买卖和交易转让不应当扣除原有的租赁关系，解除合同不应当破坏该租赁，因此不同意解除合同，该商铺正在租赁期内，而且该商铺又签订了2021年至2023年的租赁合同，尽管该合同还没有开始履行，但是双方已经签字确认权利义务。被告在租赁期间，因商场经营不善，地区经济不发达，只能收取物业服务费，没有收取租金，因此原告解除合同应当继续支付物业服务费给被告。物业服务费的收费标准每月每平方米15元。关于其索要事实租金部分，因为被告没有实际收取租金部分，仅收取一部分物业管理费，因此不同意给付事实租金，因为没有发生，所以不符合合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月23日，孙立侠与沈阳亿丰新抚商业管理有限公司签订一份《委托经营管理协议书》，双方在协议书中约定：孙立侠将其购买的抚顺市抚顺经济开发区沈抚路69—32号亿丰东北五金建材品牌中心1层32号商铺委托被告经营管理；委托期限自该商铺实际交房（即该商铺开发商将商铺交付孙立侠）之日的第二个月起算十年，如沈阳亿丰新抚商业管理有限公司与租赁户签订的租赁合同期限超过十年，则委托期限的终止日与该租赁合同的终止日保持一致，委托期限届满后另行续签；委托权限为委托期内，该商铺的招商以及经营活动由沈阳亿丰新抚商业管理有限公司全权负责，孙立侠不得干涉沈阳亿丰新抚商业管理有限公司对商铺的使用、经营、管理，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司有权独立从事该商铺经营管理的一切活动，并享有以沈阳亿丰新抚商业管理有限公司自己的名义对外签订商铺租赁合同以及办理其他租赁事宜的权利；收益分配方式为委托期限前五年沈阳亿丰新抚商业管理有限公司应向孙立侠支付商铺租金113178.96元（税后），该期间租金采取后付制，即从第四年开始支付，具体支付标准为委托期间第四年，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司按照每月4438.39元（税后）计算租金收入返还孙立侠，委托期限第五年，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司按照每月4993.19元（税后）计算租金收入返还孙立侠；委托期间第六年、第七年，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司按照沈阳亿丰新抚商业管理有限公司将该商铺对外出租的实际租金收入的100%返还孙立侠；委托期间第八年、第九年、第十年，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司、孙立侠双方按照实际租金收入的9:1分成，即沈阳亿丰新抚商业管理有限公司将商铺实际租金收入的90%返还孙立侠，其余10%作为沈阳亿丰新抚商业管理有限公司招商经营管理佣金；委托期间满十年后，孙立侠、沈阳亿丰新抚商业管理有限公司双方按照实际租金收入的8:2分成，即沈阳亿丰新抚商业管理有限公司将商铺实际租金收入的80%返还孙立侠，其余20%作为沈阳亿丰新抚商业管理有限公司招商经营管理佣金；租金支付方式为沈阳亿丰新抚商业管理有限公司指定银行统一按照季度发放租金（即每季度第一个月内支付一次租金收入）；违约责任为沈阳亿丰新抚商业管理有限公司逾期支付租金达半年，孙立侠享有单方面终止本协议的权利，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司每日应按应付未付款金额的万分之二向孙立侠交纳违约金。2015年6月13日，孙立侠与沈阳亿丰新抚置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定孙立侠向沈阳亿丰新抚置业有限公司购买位于抚顺经济开发区，建筑面积共43.51平方米商业用房一处，合同约定出卖人应当在2015年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。孙立侠与沈阳亿丰新抚商业管理有限公司签订《委托经营管理协议书》后，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司未向孙立侠支付过租金。2020年5月25日，孙立侠向沈阳亿丰新抚商业管理有限公司送达一份解除委托经营管理协议书告之（知）函。另查明，2020年5月21日，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司与案外人签订商铺租赁合同，合同约定沈阳亿丰新抚商业管理有限公司将位于抚顺市经济开发区“亿丰家居建材村”32楼1层编号为16、17、28-33的商铺及其附属设施设备租赁给案外人，租赁期限自2020年7月1日起至2021年6月30日止，租金标准为每平方米每月人民币元，案外人按10元/月/平方米承担商铺的商业物业管理费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。孙立侠与沈阳亿丰新抚商业管理有限公司于2015年4月23日签订的《委托经营管理协议书》系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应当认定有效。合同签订后双方应当全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。本案中，孙立侠与沈阳亿丰新抚商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议书》中约定沈阳亿丰新抚商业管理有限公司逾期支付租金达半年，孙立侠享有单方面终止协议的权利，现沈阳亿丰新抚商业管理有限公司逾期支付租金已满半年，故孙立侠要求解除《委托经营管理协议书》的主张本院予以支持，但沈阳亿丰新抚商业管理有限公司在案涉商铺的委托期限内与案外人签订了租赁合同，租赁合同约定2021年6月30日租赁期限届满，故解除合同时间应认定为2021年7月1日。关于孙立侠主张沈阳亿丰新抚商业管理有限公司支付2018年7月1日至2020年6月30日拖欠的租金113178.96元一节，根据双方签订的《委托经营管理协议书》约定“委托期限自该商铺实际交房之日的第二个月起算十年”，但双方均未提供证据证明案涉商铺的实际交房日期，依据孙立侠与沈阳亿丰新抚置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定应当在2015年6月30日前交付房屋，故委托期限应当从2015年7月1日开始计算，孙立侠的此项诉讼请求符合约定，本院予以支持。关于孙立侠主张沈阳亿丰新抚商业管理有限公司自2018年7月1日开始支付逾期给付租金的违约金一节，因双方在合同中对未按时支付租金的违约金计算标准进行了明确的约定，应当按照合同约定的计算方式计算违约金。关于孙立侠主张沈阳亿丰新抚商业管理有限公司支付2020年7月1日至合同解除时的租金及违约金一节，孙立侠与沈阳亿丰新抚商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议书》约定“委托期间第六年、第七年，沈阳亿丰新抚商业管理有限公司按照沈阳亿丰新抚商业管理有限公司将该商铺对外出租的实际租金收入的100%返还孙立侠”，现并无证据证明沈阳亿丰新抚商业管理有限公司实际收取了租金，孙立侠的此项主张并不符合双方约定，故此项请求本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原、被告于2015年4月23日签订的《委托经营管理协议书》有效，于2021年7月1日解除；二、被告沈阳亿丰新抚商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告孙立侠房屋租金113178.96元及违约金{从2018年7月1日起至2018年9月30日止，每日按13315.17元（4438.39*3）的万分之二计付；从2018年10月1日起至2018年12月31日止，每日按26630.34元（4438.39*6）的万分之二计付；从2019年1月1日起至2019年3月31日止，每日按39945.51元（4438.39*9）的万分之二计付；从2019年4月1日起至2019年6月30日止，每日按53260.68元（4438.39*12）的万分之二计付；从2019年7月1日起至2019年9月30日止，每日按68240.25元（4438.39*12+4993.19*3）的万分之二计付；从2019年10月1日起至2019年12月31日止，每日按83219.82元（4438.39*12+4993.19*6）的万分之二计付；从2020年1月1日起至2020年3月31日止，每日按98199.39元（4438.39*12+4993.19*9）的万分之二计付；从2020年4月1日起至实际给付之日止，每日按113178.96元（4438.39*12+4993.19*12）的万分之二计付}；三、驳回原告孙立侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1282元，由被告沈阳亿丰新抚商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员 杨 飞二〇二〇年八月二十四日书记员 刘宁宁