河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终3284号上诉人（一审原告）：赵壮，男，汉族，1982年12月28日出生，住河南省通许县。委托诉讼代理人：张恩泽，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：任文明，男，汉族，1973年11月29日出生，住项城市。被上诉人（一审被告）：刘骥翔，男，汉族，1969年12月6日出生，住项城市。二被上诉人委托诉讼代理人：高杨，河南平原律师事务所律师。上诉人赵壮因与被上诉人任文明、刘骥翔房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省项城市人民法院（2020）豫1681民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵壮上诉请求：本案属于人民法院的受理民事案件的范围,应当由项城市人民法院继续审理。第一、上诉人和被上诉人有合同关系存在。2011年10月8日双方签订《房屋买卖合同书》一份,约定上诉人以18万元的价格购买被告位于项城市花园××商住楼××楼西户(三室二厅)房屋一套,其中第五条、第六条约定被上诉人办理房屋产权证,办理费用由上诉人承担,当日上诉人付清购房款18万元。《民法总则》第二条规定“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。”第二、二被上诉人以欺诈的手段与上诉人订立合同,损害国家利益,应当认为为无效合同。第三、上诉人和被上诉人之间的《房屋买卖合同书》因损害社会公共利益应当认定为无效合同。第四、人民法院应当坚持“同案同判”的原则,树立人民法院的权威性,提升司法公信力。周口市中级人民法院有诸多判决认定“无产权”房屋交易合同无效的判例,川汇区人民法院(2020)豫1602民初3950号也予以认定此类合同无效。本案的合同行为系平等主体之间的民事法律关系,属于人民法院的受案范围。根据《民事诉讼法》第164条之规定特此上诉,请依法裁判。任文明、刘骥翔辩称，一、上诉人以欺诈手段与其订立合同，应当认定合同无效，该上诉没有事实依据和法律依据。只有违反效力性强制性规定的，才属无效。一审没有支持上诉人诉请是正确的。受欺诈实施的民事行为是基于不自由的意思表示而做出的,因此该民事行为一般予以撤销而不是确认无效。撤销权的行使有一年时间，而本案发生已经近十年,已超过时效。二、上诉人上诉认为损害社会公共利益应当认定无效合同,该上诉理由，首先是以土地是农村集体土地为前提,大前提错误,结论肯定错误。《土地管理法》第九条规定:城市市区的土地属于国家所有。2006年项发(2006)18号文件《关于成立花园等六个办事处的意见》及项城市城市总体规划等文件,可以确认涉案房地产位于项城市中心城区,根本不是农村集体土地。答辩人建成的房屋是历史形成的，在建房时没有取得权证是因为当时普遍没有办证的做法,这属于历史遗留问题,不能据此认定涉案房屋为违法建筑或者损害公共利益。邝保国起诉案件中，已经生效判决书确认“该楼房是违章建筑”内容违法。三、对于同案同判的问题，首先我国不是判例国家;其次，最为关键的是，相类似这样因为土地、审批手续、包括税费如何补缴等都没有具体的规定，如果将来国家对这些“小产权房”有明确规定,毫无疑问,按照规定。项城市存在大量的手续不全(未办理规划建房审批、未办理产权登记)等，如果购房者起诉,法院认定无效合同,哪里还有诚信可言。赵壮向一审法院起诉请求：1．请求确认原、被告于2011年10月8日签订的《房屋买卖合同书》无效；2．请求判令二被告返还购房款180000元；3．请求判令二被告承担本案的诉讼费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2011年10月8日，原告赵壮作为买方与作为卖方的被告任文明、刘骥翔签订《房屋买卖合同书》，约定：赵壮购买被告位于项城市花园××商住楼××楼西户（三室一厅）一套，楼房总价款180000元，房款一次性付清；任文明、刘骥翔保证该楼房合法、权属清楚、有合法的土地使用权，办理房产总证由任文明、刘骥翔负责办理，房产分证手续费用由赵壮承担。合同签订当日，原告将购房款180000元交付给被告，被告刘骥翔向原告出具了收据，并把合同约定的房屋交付给了原告。现原告以案涉房屋不能办理产权证、且断水、断电无法正常入住为由，诉至法院，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并由二被告返还购房款180000元。原告购买的案涉房屋与案外人邝保国居住的房屋系同一幢楼房。2019年1月18日，项城市人民政府花园办事处和项城市城乡规划管理办公室联合下发项规责拆决字2019第003号《责令限期拆除违法建筑决定书》，限邝保国于2019年1月23日8时前自行拆除在项城市花园办事处袁桥社区花园路南侧擅自搭建的建筑物、构筑物，逾期不拆除的，将依法报请项城市人民政府强制拆除。2019年1月30日，项城市人民政府对邝保国作出强制拆除违法建筑决定书。邝保国不服该两份决定书，分别向沈丘县人民法院和周口市中级人民法院提起行政诉讼。2019年4月29日，沈丘县人民法院作出（2019）豫1624行初14号行政判决，判决撤销项规责拆决字2019第003号《责令限期拆除违法建筑决定书》；2019年6月26日，周口市中级人民法院作出（2019）豫16行初103号行政判决，判决撤销项城市人民政府2019年1月30日对邝保国作出的强制拆除违法建筑决定。该两份判决现已生效。一审法院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓，该类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管部门也不予以备案，所谓的产权证亦不是真正合法有效的产权证。本案原、被告签订的《房屋买卖合同书》约定的房产位于项城市花园办事处邝花园社区，系被告与邝保国等人在邝保国拥有使用权的土地上共建的楼房，未办理相关的规划建房审批手续，也未办理相关的产权登记。故案涉房屋不属于商品房，应为“小产权房”。原、被告均系成年人，且双方签订的房屋买卖协议书中也显示“办理房产总证由任文明、刘骥翔负责办理，房产分证手续费用由赵壮承担”，签订房屋买卖合同时双方均明知案涉房产并无相关的产权登记，即案涉房屋为“小产权房”，原、被告均是明知的。目前关于“小产权房”开发主体资格、购买人的主体要件、土地使用权、房屋产权性质等均尚未纳入现行法律、法规所调整的范围，相关政策规定亦不明确，如何界定“小产权房”的相关权利尚无定论。案涉房屋所使用的土地、建设规划、产权登记等相关的审批登记手续，均系行政许可的范围。而审理过程中原、被告均对沈丘县人民法院作出（2019）豫1624行初14号行政判决：撤销项规责拆决字2019第003号《责令限期拆除违法建筑决定书》、周口市中级人民法院作出（2019）豫16行初103号行政判决：撤销项城市人民政府2019年1月30日对邝保国作出的强制拆除违法建筑决定，真实性予以认可，该两份判决也显示了“对违章建筑的认定和拆除系行政行为”。因此，在案涉房屋的产权性质尚未明确之前，原、被告之间的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围，应驳回原告起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下：驳回原告赵壮的起诉。本院经审查认为，本案讼争房屋迄今未能办理权属登记,属于小产权房,小产权房问题属于行政机关处理事务范畴,对于小产权房买卖纠纷,人民法院不予受理;已经受理的,应当驳回起诉。本案系因小产权房产生的纠纷，不属于人民法院民事诉讼的受案范围。综上，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长  安西超审判员  张新建审判员  刘登印二〇二〇年八月二十六日法官助理徐世超书记员朱相宇