江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0728民初2039号 原告：赣州容汇广场有限公司，住所地：定南县前程大道，统一社会信用代码：913607285761016567。 法定代表人：张小华。 委托诉讼代理人：李妃娥，定南县章正法律服务所工作者，特别授权。 被告：赖道银，女，1985年11月26日生，汉族，住定南县。 委托诉讼代理人：刘亭华，江西剑绅律师事务所工作者，一般代理。 原告赣州容汇广场有限公司与被告赖道银租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告赣州容汇广场有限公司的委托诉讼代理人李妃娥到庭参加诉讼，被告赖道银及其委托诉讼代理人刘亭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赣州容汇广场有限公司的诉讼请求：1、依法判令终止原，被告双方于2019年7月签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告所欠店铺租金16483.92元（2020年2月至2020年6月）3、判令被告向原告支付租赁期间所欠的水电费2288元、管理费、基础设施及ＰＯＰ服务等费用20075.75元，合计22363.75元；4、判令被告向原告支付未按约定撤场终止合同违约金25620元（6个月租金）；5、本案法律服务费及诉讼费由被告方承担。事实和理由：被告因其经营“定南县艾琪服装店”需求，租用原告位于定南县交汇处天虹商场一层1013铺位，双方于2019年7月5日签订《房屋租赁合同》一份及相关附件材料。合同载明“租期2019年9月1日起至2020年8月31日，铺位面积122㎡，租金按35／㎡／月即4270元／月计算。2020年5月7日，被告向原告递交《解约合同申请书》一份，被告申请解除原、被告双方与2019年7月5日签订的《房屋租赁合同》，并在未征得原告许可及书面同意的情况下，于2020年5月22日强行将店铺内货物撤走。被告的行为严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》条款约定。依据合同12.2条”乙方（被告）若需提前终止租赁合同，应提前三个月书面通知甲方，并经甲方书面同意，其乙方按合同终止日时租金标准支付六个月的租金作为违约金（租赁保证金、代收款可抵扣违约金）后方可解除。若乙方未按前述约定提前通知或未经甲方确认擅自解除的，除租赁保证金不予退还外，还应按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金。若违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额”约定，被告单方提前终止合同应支付原告违约金。 另被告从2020年2月开始欠付店铺租金、水电费、管理费、基础设施及POP服务费，且被告将其店内货物撤走后，货架、收银台等物仍遗留店内未清理。基于被告的种种违约行为，原告依据《房屋租赁合同》第12.6.7、13.1、13.2及13.3条及合同相关约定，于2020年6月23日向被告发出《解约知会函》，要求被告期限交付费用及违约金，并将店铺内清空交还原告使用，但被告不予理会。2020年7月1日，原告再次向被告发出《告知函》，被告仍置之不理。原告认为被告的行为严重损害了出租人的合法权益，如不起诉处理，损失将继续扩大，故诉至法院请求依法处理。 被告赖道银答辩称：被告和原告所签的《房屋租赁合同》第12.2条违反合同法规定属于无效条款。被告在2020年3月25日向原告提交了撤退申请，原告将涉案店铺在2020年6月底出租给JXU品牌，因此原告不存在所谓的实际损失也就不存在违约金之说。原告除违约金外其他的诉求的费用不合理不合法。原告应当退还被告保证金、押金、销售款合计30088元。原告远远的迟于合同约定的时间交还，被告保留向原告追究违约责任的权利。 本院经审理查明：2019年7月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告（甲方）将位于定南县交汇处定南天虹商场一层1013铺租赁给被告（乙方）经营艾安琪女装，建筑面积122平方米，租期自2019年9月1日起至2020年8月31日止，月固定租金35元／平方米／月（建筑面积），租赁保证金25620元，管理费35元／月／平方米，水电费按照实收。租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日止。该合同第十二条第2款约定：乙方需提前终止租赁合同，应提前三个月书面通知甲方，并经甲方书面同意，且乙方按合同终止日时租金标准支付六个月的租金作为违约金（租赁保证金、代收款可抵扣违约金）后方可解除。合同签订后，被告向原告支付服务质量保证金、装修押金、租赁保证金共计29620元。2020年7月16日，原告以被告未支付租金、水电费等向本院提起诉讼，原告为本次诉讼花费法律服务费9000元。 另查明，因新型××疫情影响，原告商场的店铺自2020年1月25日-2020年2月18日租金、管理费全免，自2月19日至2月24日免管理费，自2月25日至2月29日租金减半、免管理费，自3月1日后按照租赁合同约定收取租金、管理费。被告于2020年5月22日搬离涉案商铺。原告于2020年7月15日将涉案商铺另出租给他人。 另查明，被告自2020年1月25日后未向原告支付租金、管理费、水电费等。被告于2020年5月7日向原告发出《解除合同申请书》，要求解除与原告的租赁合同。原告于2020年6月23日向被告发出《解约知会函》，该函载明于2020年6月30日正式解除与被告的合同，并载明了被告应当缴清的欠款和违约金等。 本院认为，原、被告于2019年7月5日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，系合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行相应的义务。原告已按照合同约定将其房屋租赁给被告使用，自2020年1月25日后，被告未按照合同约定履行向原告支付租金的义务，仅于2020年5月7日向被告提出解除合同的申请，按照合同约定被告已构成违约，应当承担违约责任。关于被告所欠原告的租金、管理费以及水电费，因受新冠××疫情的影响，原告所有的商铺自2020年1月25日-2020年2月18日租金、管理费全免，自2月19日至2月24日管理费全免，自2月25日至2月29日租金减半、管理费全免，自3月1日后按照租赁合同收取租金、管理费，被告于2020年5月22日搬离涉案商铺，租金的计算应当自2020年1月25日至2020年5月22日。按照双方对租金的约定计算，1月25日至2月18日租金、管理费全免；2月19日至2月24日租金为853.98元（6天×142.33元／天）、免管理费；2月25日至2月29日租金减半为355.83元（5天×142.33元／天÷2）、免管理费；3月1日至5月22日，租金、管理费按每日284.66元计算为23342.52元（284.66元／天×2个月22天），以上共计24552.33元。5月22日后，被告搬离了涉案商铺，按照合同约定，被告在租赁期限内解除合同的，应当承担违约责任，被告辩称双方合同约定的违约金条款系无效条款、明显高于实际损失，按照合同法规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，根据本案已查明事实，原告已于2020年7月15日将涉案商铺租赁给他人，原告的实际损失即为2020年5月22日至2020年7月15日的租金损失，现被告辩称违约金过高，应当以实际损失计算，本院予以采纳，违约金的计算按原告的实际损失计算自5月22日至7月15日的租金损失共计15656.30元（284.66元／天×52天），故被告应当支付原告违约金15656.30元。现被告结欠原告的水电费共计2288元，本院予以支持。以上租金、违约金、水电费等合计42496.63元（24552.33元＋15656.30元＋2288元），该款项应当扣除被告已交给原告的服务质量保证金、装修押金、租赁保证金共计29620元，扣除后被告应当向原告支付12876.63元。原告诉称其花费的法律服务费9000元应当由被告承担，因双方未对法律服务费的承担进行约定，本院不予支持。被告辩称原告推迟开业，亦构成违约，因证据不足，本院不予采纳。为保护公民的合法权益，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告赣州容汇广场有限公司与被告赖道银于2019年7月5日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告赖道银应于本判决生效后十五日内支付原告赣州容汇广场有限公司租金、管理费、水电费、违约金等共计42496.63元，其中应当扣除被告赖道银已向原告赣州容汇广场有限公司支付的保证金、押金等共计29620元； 三、驳回原告赣州容汇广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费706元（已减半收取），由原告赣州容汇广场有限公司负担565元，由被告赖道银负担141元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  钟东明 二〇二〇年八月二十四日 书记员  何思静