山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4421号上诉人（原审被告）：孙连柱，男，1952年6月3日出生，汉族，烟台交运集团有限公司退休人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孙钰鹏，男，1987年5月4日出生，汉族，烟台承铎商贸有限公司总经理，住烟台市芝罘区。系上诉人孙连柱之子。被上诉人（原审原告）：烟台市城建开发物业管理有限公司。住所地烟台市芝罘区利丰街3号。法定代表人：修海东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王兴兰，山东明铎律师事务所律师。上诉人孙连柱因与被上诉人烟台市城建开发物业管理有限公司（以下简称城建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初10143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙连柱上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人没有签订过物业服务合同，物业合同自始未成立。被上诉人辩称系业主委员会代为签订，首先业主委员会未经过民主评议产生，主体不适格，被上诉人也没有证据证明物业合同主体适格；再者，物业合同不符合要约承诺的成立条件。一审法院适用法律错误，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定是在业主知晓的情况下，而本案中业主未得到业委会通知、未见到物业公示，也未知晓相关物业服务的情况下，明显缺乏合同成立要件，事实上上诉人是在完全不知晓的情况下被签订物业服务合同，故一审法院适用物业纠纷解释予以判决错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，被上诉人不履行法律、法规确定的物业管理维护义务，理应对上诉人进行损害赔偿，但是一审法院对上诉人提供的相关电梯基本安全义务缺失的证据视而不见。根据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人侵吞业主共有部分收益，对业主造成严重损失，上诉人在一审提出反诉，一审法院视而不见，违反民事诉讼法程序正当的原则，同样存在实体审判缺失的问题。一审法院在审理过程中，将被上诉人的工作失误造成的损失与物业合同中滞纳金混淆，两者不是同一法律关系，造成侵权损害就应当赔偿，一审判决却未支持，而物业合同未成立如何有滞纳金的情况，两种不同法律关系如何在审判中混淆在一起?被上诉人城建物业公司辩称，1.业主委员会是街道办事处、居委会牵头经整个小区全体业主以书面征求意见方式投票选举成立的，有权代表小区业主与被上诉人签订物业服务合同。该业主委员会的主体合法性也经芝罘区人民法院和烟台市中级人民法院审理确认。2.关于该小区物业服务费收费标准也是以书面征求意见的方式向小区全体业主征求意见，并且公开了投票结果，以绝大多数的意见投票通过该收费标准，且该收费标准已经在小区予以公示。业主委员会代表业主与被上诉人签订的服务合同合法有效，虽然上诉人本人未与被上诉人签订物业服务合同，但根据相关法律规定，业主委员会签署的物业服务合同对上诉人有约束力，上诉人应当根据物业服务合同的规定支付物业服务费。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告城建物业公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1161元（按建筑面积95.34平方米×0.45元/月/平方米×27个月）、电梯运行费777元（按建筑面积95.34平方米×0.3元/月/平方米×27个月）及违约金500元（自2017年4月16日起按日千分之三计算，原告酌情主张500元）。一审诉讼中，原告变更诉讼请求为：被告向原告支付2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1547.13元（按建筑面积95.34平方米×0.45元/月/平方米×36个月）、电梯运行费1034.42元（按建筑面积95.34平方米×0.3元/月/平方米×36个月）及违约金500元（自2017年4月16日起按日千分之三计算，原告酌情主张500元）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，法院确认如下：被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的业主，建筑面积为95.34平方米。自2009年起，原告依据与福莱花苑小区业主委员会签订的物业管理委托合同，开始为包括涉案房屋在内的福莱花苑小区提供物业服务。自2012年1月起，被告未按时缴纳涉案房屋的物业服务费用，原告分次向法院提起诉讼，法院分别作出（2014）芝民一初字第157号、（2016）鲁0602民初1939号和（2017）鲁0602民初5041号民事判决书，判令被告向原告支付涉案房屋自2012年1月至2017年3月31日间的物业服务费。2015年3月9日，原告与福莱花苑小区业主委员会在签订的《物业管理服务合同》中约定：原告为包括福来里51号在内的福莱花苑小区提供物业服务，负责对房屋建筑共用部位、共用设施设备、附属物、构筑物、公共绿化和环境卫生、配套建筑和设施等项目的维修、养护、运行和管理；服务期限自2015年3月10日起至2018年3月9日止；其中福来里51号的物业服务费按建筑面积0.45元/月/平方米计收，电梯运行费按烟价[2004]3号文规定的高层住宅电梯运行收费标准0.3元/月/平方米收取；物业服务费按季度交纳，业主应在每季度开始前十五天自觉履行交纳义务；逾期交纳费用的，从逾期之日起每天按应交费用的0.3%交纳违约金；本合同约定的服务期限届满后，如收费标准及合同其他条款无变动，则双方均同意将物业管理服务期限顺延。上述合同签订后，原告继续为涉案房屋所在的福莱花苑小区提供物业服务。2017年4月1日至2020年3月31日间，被告未向原告缴纳涉案房屋的物业服务费1544.51元（建筑面积95.34平方米×0.45元/月/平方米×36个月）和电梯运行费1029.67元（建筑面积95.34平方米×0.3元/月/平方米×36个月）。为证明其答辩意见，被告向法院提交了如下证据：1、拍摄涉案房屋所在单元的电梯照片打印件2张。显示的下次检验日期为2018年5月。被告以该证据证明涉案房屋所在单元的电梯未能定期检修，上述照片拍摄于2019年3月27日。原告质证称，对照片的真实性有异议，照片无法证实拍摄时间，也不能证明拍摄地点为涉案房屋所在电梯单元内的检修标志。2、拍摄的照片8张。被告以该组照片证明，原告占用电梯间和楼道等公共场所发布广告承揽业务、侵占公共楼道大厅加盖房屋对外出租、将地下一层自行车的停车场围挡侵占后对外出租，由此产生的收益应按比例分配给被告。原告质证称，对照片的真实性没有异议。由于福莱花苑小区没有公共维修基金，小区设施设备老化严重，原告在与福莱花苑小区业主委员会核算成本时，是将小区电梯广告费、地下自行车停车分隔出租收益、院内停车费所得收入都已经列入的情况下，才最终在《物业管理服务合同》中确定了物业服务费收费标准，否则不足以维持原告各项工作的正常运行。为证明原告对涉案房屋所在单元的电梯履行了定期检修义务，原告提交了2017年-2019年度51号楼电梯定期检验报告9份及相应的电梯检验合格标志，以及原告交纳电梯检验检测费用发票3份（每年度各一份）。被告质证称，对上述证据均不予认可，按照规定，原告应对电梯检验后的相关标志在电梯内进行公示，而原告已经过期很长时间没有张贴新的检验标志，故被告不认可原告对电梯进行过检查；因被告的家属在2017年至2018年怀孕期间乘坐电梯，曾发生过电梯事故。一审法院认为，（一）2015年3月9日，原告与福莱花苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的的解释》第一条的规定，该合同的法律效力及于福莱花苑小区的全体业主，包括被告在内。（二）履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，现原告要求被告支付2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1547.13元和电梯运行费1034.42元的主张，存在计算错误，法院依法仅能支持被告向原告支付2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1544.51元和电梯运行费1029.67元；原告诉请超出的部分，法院不予支持。被告以原告侵占属于小区全体业主共有的财产或收益为由拒缴物业服务费，理由不当，法院依法不予支持。鉴于原告作为物业服务公司，针对物业服务过程中出现的问题未能与小区业主充分沟通、及时协调和促进解决，本身工作亦存在瑕疵，故法院对原告请求被告支付违约金的主张，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年4月22日判决：一、限被告孙连柱于判决生效之日起十日内向原告烟台市城建开发物业管理有限公司支付2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1544.51元和电梯运行费1029.67元。二、驳回原告烟台市城建开发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告孙连柱未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙连柱负担。本院审理中，上诉人孙连柱提交证据1，手机里保存的2019年3月31日或4月1日乘坐涉案电梯时从圆通快递公司领取的快递件图片，证明一审中上诉人提供的证据1拍摄时间是2019年3月31日或4月1日，证明涉案电梯没有定期检修；证据2，圆通快递公司快递单物流信息表，证明2019年3月31日或4月1日，上诉人乘坐电梯时领取的快递是真实的，能证明电梯过期10个月没有检验。经质证，被上诉人城建物业公司称，该证据不属于新证据，上诉人提供的图片不能证明是在涉案电梯拍摄的，不能证明与本案有关联性。根据一审被上诉人提供的电梯定期检验报告和相关的费用发票等，可以证实被上诉人严格按照相关要求对电梯进行了检验检测，并且将合格证张贴在电梯内。但被上诉人无法确保张贴的合格证不被他人恶意撕毁，一直存留在电梯间内，同时被上诉人认为无论合格证是否张贴，都不影响电梯按照相关要求进行了检验检测的事实。被上诉人已经履行了物业服务合同约定的相关义务，不存在物业服务不到位的情况。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被上诉人城建物业公司于2015年3月9日与福莱花苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，应为合法有效。该合同的效力及于福莱花苑小区的全体业主。上诉人孙连柱作为福莱花苑小区的业主，应按约向被上诉人城建物业公司交纳物业服务费。上诉人孙连柱上诉称被上诉人城建物业公司不具有本案主体资格，理由不成立，本院不予支持。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务。被上诉人城建物业公司为福莱花苑小区提供物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；上诉人孙连柱接受了被上诉人城建物业公司提供的物业服务，就有义务按约定交纳物业服务费用。上诉人孙连柱以被上诉人城建物业公司不履行法律、法规确定的物业管理维护义务，应对其进行损害赔偿为由拒绝交纳物业服务费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，上诉人孙连柱作为业主，如果认为被上诉人城建物业公司没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业服务费。综上，上诉人孙连柱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙连柱负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二〇年八月十七日书记员  赵广娜