重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5086号上诉人（原审原告）：重庆市渝地资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路186号，统一社会信用代码915001037094290158。法定代表人：王宏伟，董事长。委托诉讼代理人：刘颖，重庆立源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆双赛房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区东湖南路6号附8号11、12号，统一社会信用代码91500000MA5YRADN25。法定代表人：辜永强，总经理。委托诉讼代理人：周玲，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。上诉人重庆市渝地资产经营管理有限公司（以下简称渝地公司）因与被上诉人重庆双赛房地产经纪有限公司（以下简称双赛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初28572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月5日进行了询问。上诉人渝地公司的委托诉讼代理人刘颖，被上诉人双赛公司的委托诉讼代理人周玲到庭参加了询问。本案现已审理终结。渝地公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判被上诉人立即支付占有使用费1201831.7元（从2018年12月27日起暂计算至2020年5月26日止，以1977.51平方米，每月每平方米27.5元的1.3倍计算，并支付从2020年5月27日起算至实际恢复并交还商铺为止的占用费（以1977.51平方米，每月每平方米27.5元的1.3倍计算）；3．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人已采取适当措施防止损失扩大，不应承担被上诉人不配合腾退房屋造成的损失；2．上诉人不可能在合同到期后一个月内进行强行收铺，一审只支持一个月的占有使用费损害了上诉人合法权益。双赛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。渝地公司向一审法院起诉请求：1．被告立即恢复重庆市渝北区东湖雅苑8栋1-2层商铺原状并交还原告；2．被告立即支付占用费，从2018年12月27日起至2019年8月27日止，以204平方米、每月每平方米27.5元的2倍计算，从2018年12月27日起至实际交还之日止，以1977.51平方米，每月每平方米27.5元的2倍计算；3．被告承担律师费10000元以及后续风险代理费按照执行回款金额的4%计算；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：重庆市地产集团是重庆市渝北区东湖南路6号附1号至附8号、重庆市渝北区东湖南路6号东湖雅苑8幢（农贸市场）的所有权人。重庆市地产集团委托原告对渝北区东湖南路6号东湖雅苑小区幼儿园、门面、车库等非住宅进行经营、管理。2018年4月17日，以原告为甲方、被告为乙方，签订《物业整租合同》，主要约定：甲方合法持有的东湖雅苑小区门面及三层综合楼整体出租给乙方从事合法经营，商业用房地址：渝北区，78个门面建筑面积为8028.1平方米，三层综合楼建筑面积5016.19平方米，合计13089.29平方米，计租面积13089.29平方米；租赁期限十个月，从2018年2月28日起至2018年12月27日止；租金及支付方式：门面及三层综合楼租金单价为每月27.5元／平方米，月租金合计359955元；乙方应于本合同签订之日内向甲方支付履约保证金1080000元；6.2合同租期届满不再续租或合同提前终止的，除双方另有约定外，乙方需在租期届满当日或合同提前终止日按原状恢复商业用房或向甲方交纳恢复商业用房原状所需费用后将商业用房交还给甲方，乙方不得以任何理由要求甲方承担或补偿装修费用；将商业用房恢复原状时，乙方应自行拆除可以搬迁的自有设施设备，对不可撤除的设备设施不得进行破坏性撤除，不得损坏原有设备设施、房屋结构；逾期未恢复原状或缴纳恢复原状费用的，甲方有权每日按合同日租金2倍的标准向乙方收取物业占用费，导致甲方自行或委托第三方恢复物业原状，因此产生的费用，甲方有权向乙方追偿，未拆除、未搬迁的设施设备、家具等物，视为乙方放弃所有权，所有权由甲方享有，处置所得收益归甲方所有；22.2因一方违约导致相对方向人民法院提起诉讼的，违约方应赔偿相对方因该诉讼而支付的诉讼费、律师费等费用。被告租赁上述房屋后在东××××号门面办公，其他房屋进行了分租。其中，被告与北帝楼食府签订了《物业租赁合同》，约定将渝北区东湖南路6号东湖雅苑小区8栋1、2楼门面建筑面积楼上楼下合计3083.69平方米出租给北帝楼食府，租期2018年2月28日至2018年12月27日。北帝楼食府在租赁房屋实际经营，在经营过程中将其承租的1楼723.17平方米转租给聂胜经营娱乐会所。2018年11月26日，原告向东湖雅苑各门面租赁户出具《通知》，载明：原、被告签订的物业整租合同将于2018年12月27日到期，各租赁户与被告签订的租赁合同超过2018年12月27日都是无效的，在新的租赁事项未确定之前，不要签订超过2018年12月27日期限的合同及缴纳费用。2018年12月27日，原、被告签订的《物业整租合同》到期终止，双方未续签。2019年1月11日，原告向东湖雅苑各门面租赁户出具《东湖雅苑门面续租通知》，载明：原、被告签订的整租合同已于2018年12月27日到期，原告未再与被告续签整租合同，将由原告自行管理，现通知各经营户若有意续租联系本公司，逾期将收回商铺。原告称，其并未和北帝楼食府续签租赁合同。原告举示其向北帝楼食府发出的《律师函》一份，载明：贵司从2018年12月28日继续占用原告所有的渝北区没有合同依据，要求立即腾房，并支付占有使用费。原告还举示北帝楼食府经营者陈守斌的《回复》一份，载明：已于2018年7月21日与被告终止租赁合同，租赁的房屋全部交由被告管理和处置，不存在继续占有使用租赁房屋。被告对《律师函》和《回复》的真实性均不予认可。2019年8月27日，被告的工作人员贾梦向原告提交了《退租退铺申请表》和《收铺确认书》，将渝北区东湖南路6号1栋8号门面，商铺面积204.1平方米交还给了原告。2019年12月30日，原告作为出租方就娱乐会所的租赁与聂胜签订了新的《物业租赁合同》。原告为进行本案诉讼与重庆立源律师事务所签订了《法律事务委托合同》，委托该所在财产保全、一审、二审、再审、确认调解协议、执行、反诉、参与调解中提供法律服务，签订合同后一次性支付10000元作为前期基本代理费，风险代理费按照执行回款金额的4%计算，于甲方收到回款后支付风险代理费的50%，于原告收回物业后支付风险代理费的50%。原告已支付律师费10000元。庭审中，双方确认，原告要求被告返还的重庆市渝北区东湖雅苑8栋1-2层未返还部分的面积为1977.51平方米，原告将该房屋交付给被告时是清水房。原告称，2倍租金标准具有违约金性质；原告不清楚被告何时未在东××××号门面办公；原告收回了东湖雅苑8栋1-2层房屋中娱乐会所部分，剩余部分房屋锁了门，屋内有物品，且被告尚欠付租金，故原告无法收回；要求被告将房屋恢复成清水房状态返还；东湖雅苑8栋1层面积1106.17平方米，2层面积1977.51平方米。被告称，原、被告就房屋的返还仅为口头约定，无书面证据，由原告的王经理与被告的员工贾梦进行租赁房屋的返还工作；2019年2月，被告就未在东××××号门面办公；次承租人并未向被告交还东湖雅苑8栋1-2层房屋中的1977.51平方米，是由次承租人占有使用，保留了食府的原状、暂停营业；违约金过高，应予调整。一审法院认为，原、被告签订的《物业整租合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于返还房屋。原告主张被告未按时返还的房屋有两处，分别是东湖南路6号1栋8号门面和东湖雅苑8栋1-2层商铺中的1977.51平方米。被告主张已按约向原告返还了上述房屋，但未就已返还房屋举示证据佐证。原告举示有被告员工贾梦签字的《退租退铺申请表》和《收铺确认书》，能够证明被告在2019年8月27日才将东湖南路6号1栋8号门面返还给原告。东湖雅苑8栋1-2层商铺中的1977.51平方米，根据原告所称的房屋面积，就是东湖雅苑8栋2层商铺，被告称该部分商铺是由次承租人占有使用，保留了食府的原状、暂停营业。原、被告之间建立了租赁合同关系，被告在租赁合同到期后负有向原告返还租赁房屋的义务，即使房屋由他人占用，该未能返还的责任也应由被告承担。《物业整租合同》中约定合同租期届满不再续租或合同提前终止的，除双方另有约定外，乙方需在租期届满当日或合同提前终止日按原状恢复商业用房或向甲方交纳恢复商业用房原状所需费用后将商业用房交还给甲方。故原告要求被告将重庆市渝北区东湖雅苑8栋2层商铺恢复为清水房返还给原告的诉讼请求一审法院予以支持。关于占有使用费。就东湖南路6号1栋8号门面的占有使用费，被告在2019年8月27日才将东湖南路6号1栋8号门面返还给原告，被告称其2019年2月就未在东××××号门面办公，但未就其无人占用租赁房屋举示证据证予以佐证，故被告应向原告支付2018年12月28日至2019年8月27日期间的占有使用费。就东湖雅苑8栋2层商铺的占有使用费。《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业整租合同》第6.2条约定，逾期未恢复原状或缴纳恢复原状费用的，甲方有权每日按合同日租金2倍的标准向乙方收取物业占用费，导致甲方自行或委托第三方恢复物业原状，因此产生的费用，甲方有权向乙方追偿，未拆除、未搬迁的设施设备、家具等物，视为乙方放弃所有权，所有权由甲方享有，处置所得收益归甲方所有。该条约定赋予了原告在被告逾期交还房屋、逾期恢复房屋原状的情形下自行收回房屋、处置屋内物品的权利，且根据《合同法》第一百一十九条的规定，原告方也负有在合同终止后及时收回房屋减损的义务。被告称其已按约交还了东湖雅苑8栋2层房屋，但无证据予以佐证。该房屋在合同到期后亦无人使用，仅是锁了门、屋内有物品，原告此时应及时履行其减损义务和合同赋予的自行收回房屋、处置物品的权利。原告怠于履行减损义务造成的房屋空置损失应由其自行承担。故一审法院酌情认定，被告应向原告支付东湖雅苑8栋2层商铺2018年12月28日至2019年1月27日的房屋占用费。就占用费的标准，合同约定的是按日租金的2倍计算。超出租金标准的部分具有逾期还房违约金的性质，被告辩称违约金过高应予以调整。被告逾期交还房屋给原告造成了房屋空置无法收取租金的损失，占用费的标准未约定的可参照租金标准予以确认，故一审法院酌情将占用费的标准调整为按照租金标准的1.3倍计算。故被告应向原告支付占用费27.5元/平方米×204.1平方米×1.3倍×8个月＋27.5元/平方米×1977.51平方米×1.3倍×1个月=129068.58元。关于律师费。《物业整租合同》约定，因一方违约导致相对方向人民法院提起诉讼的，违约方应赔偿相对方因该诉讼而支付的诉讼费、律师费等费用。原告已支付本案律师费10000元，故该款项应由被告承担。后续风险代理费尚未发生，金额亦无法确定，故原告要求被告承担后续风险代理费的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、被告重庆双赛房地产经纪有限公司在本判决生效后立即恢复重庆市渝北区东湖雅苑8栋2层商铺为清水房并交还给原告重庆市渝地资产经营管理有限公司；二、被告重庆双赛房地产经纪有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆市渝地资产经营管理有限公司占有使用费129068.58元；三、被告重庆双赛房地产经纪有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆市渝地资产经营管理有限公司律师费10000元；四、驳回原告重庆市渝地资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆双赛房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13499元，减半收取6749.5元，由原告重庆市渝地资产经营管理有限公司负担5779.5元、被告重庆双赛房地产经纪有限公司负担970元。二审中，双赛公司没有提交新证据。渝地公司提交三组证据。第一组证据为（2020）渝渡证字第3285号公证书一份，拟证明案涉场地存在大量物品和装饰装修，渝地公司有理由相信相应物品属于北帝楼食府所有；第二组证据为（2019）渝0112民初25088号民事判决一份，拟证明渝地公司与双赛公司就案涉房屋在内的整体商业移交进行协商，存在采取分租户与渝地公司签订租赁合同，直接从2018年12月底起算租期的情形；第三组证据为律师函2份，北帝楼食府法定代表人的回函一份，拟证明渝地公司在合同到期后未强制收铺的合理性。双赛公司质证称，对第一组、第二组证据认可，但双赛公司在合同到期之前，配合渝地公司与分租户进行续签，尽到了合同义务；对第三组证据的真实性不认可。本院对前述证据的认证意见为，渝地公司提交的证据达不到其证明目的。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，渝地公司对案涉东湖雅苑8栋2层商铺部分的一审判决提起上诉。针对其上诉理由，本院认为，根据渝地公司与双赛公司《物业整租合同》的约定：双方合同终止后，“未拆除、未搬迁的设施设备、家具等物，视为乙方放弃所有权，所有权由甲方享有，处置所得收益归甲方所有”。据此，渝地公司即可依据合同约定自行收回房屋，处置屋内物品。本案中，渝地公司已向各次承租人出具通知，要求有续租意向的租户联系其续租。东湖雅苑8栋2层商铺的次承租人已经以其实际行为表明不再续租，渝地公司对于东湖雅苑８栋２层商铺的次承租人不再承租案涉房屋的信息是明知的。因而，在渝地公司与双赛公司的合同期限届满后，渝地公司应及时行使合同赋予的权利，采取适当措施积极收回房屋，减少损失。现渝地公司未采取适当措施，其不得就扩大的损失要求赔偿。渝地公司认为房屋内物品归次承租人，不应采取未经房屋内财产权利人同意擅自撬锁的方式收回房屋。而事实上，次承租人与渝地公司之间没有合同关系，根据合同的相对性原理，合同到期后，应由双赛公司履行退还房屋的义务。双赛公司未搬走案涉商铺的的物品，表明其放弃了该房屋内物品的财产权，渝地公司依照合同约定及时行使权利有合同依据；至于物品是否属于次承租人并不是渝地公司无法自行收回案涉房屋的障碍。双赛公司与次承租人的关系应由该合同的双方自行解决。关于一审判决双赛公司向渝地公司支付东湖雅苑8栋2层商铺2018年12月28日至2019年1月27日的房屋占用费是否适当的问题。本案中，案涉房屋处于未使用状态，渝地公司没有证据证明有他人妨碍其行使收回房屋的行为，案涉房屋空置系渝地公司未采取适当措施防止损失扩大所导致。躺在权利上睡觉的行为不受法律保护，亦与法律规定的民事活动中应遵守诚实信用的原则相悖。一审法院考虑到腾空房屋内物品所需要一定时间，酌情认定一个月时间较为适当。渝地公司要求双赛公司支付自2019年１月28日之后直到2019年8月27日止占有使用费的请求不应支持。综上所述，渝地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15616.5元，由重庆市渝地资产经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年八月二十一日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉