云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初1730号原告:杨兆碧，女，1978年3月17日出生，汉族，教师，住弥勒市。委托诉讼代理人暨原告：郑东伟（系杨兆碧丈夫），男，1971年10月16日出生，汉族，工人，住弥勒市。代理权限：特别授权。被告：云南吉成投资有限责任公司；住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限:特别授权。委托诉讼代理人：许毅辉，云南经峰律师事务所律师。代理权限:特别授权。原告杨兆碧、郑东伟与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告杨兆碧委托诉讼代理人郑东伟，被告云南吉成投资有限责任公司委托诉讼代理人许毅辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨兆碧、郑东伟共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《委托投资经营合同》；2、判令被告支付2019年9月1日至2020年8月31日的房屋租金20419元和违约金2756.57元（20419元×270天×0.0005元／天＝2756.57元，天数自2019年9月1日计算至2020年5月27日），合计23175.75元；3、判令被告给原告每年7天免费住宿骊都国际酒店；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为了销售自己开发的商品房，以年返购房款6%的租金为承诺吸引原告购买该房屋。2016年8月16日，原、被告签订《商品房销售合同》，原告以总价255242元向被告购买坐落于弥勒市房屋，被告按合同约定于同日将该房屋交付给原告，并与原告签订《委托投资经营合同》，约定原告将购买的该房屋交付被告使用12年（即2016年9月1日至2028年8月31日），被告保证房屋交付使用之日起7个工作日内向原告支付租金和承诺每年给原告免费住宿骊都国际酒店7天，第一年至第三年每年按房屋总金额的6%即15315元，第四年至第六年每年按房屋总金额的8%即20419元，第七年至第九年每年按房屋总金额的10%即25524元，第十年至第十二年每年按房屋总金额的12%即30629元计付租金。《委托投资经营合同》同时约定：“甲乙双方在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。”“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方（被告）应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方（原告）支付违约金。”“委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。”“乙方必须按期足额向甲方交付租金。”“乙方负责承担国家规定的应由乙方承担的相关税费”。《委托投资经营合同》生效后，被告从2016年9月1日起开始履行合同，分别于2016年9月和2017年9月支付了当年房租15315元和7天骊都国际酒店的住宿票，然而到2018年11月29日上午10点骊都国际的大部分业主应被告邀请出席了见面会，被告在见面会上明确表示公司无能力支付房租并提出了严重损害原告权益的解决方案，双方未签订任何补偿协议。2018年12月14日收到海馥物业工作人员的短信通知，其大意是要求与被告签订严重损害原告权益的新合同，被原告明确拒绝。被告无正当理由逾期交付（2019年9月1日至2020年5月27日）租金已9个月，为维护合法权益，遂根据相关法律规定起诉至人民法院，请求人民法院在查明事实的基础上做出客观公正判决。被告云南吉成投资有限责任公司对原告主张的事实无异议，但请求驳回原告的全部诉讼请求，并判决解除《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》，理由如下：一、由于市场经济不景气及当地旅游业发展不平衡，被告目前经营困难，长期停业，无力再继续履行合同，也不符合双方签订合同的目的；二、在租赁期内发生新型冠状病毒肺炎疫情，致使公司经营困难，合同不能继续履行，属于不可抗力；三、被告一直在与原告协商处理房屋租赁事宜，2018年12月组织召开业主大会，告知业主下调租金或解除合同，2019年8月向业主发出风险告知书，2019年11月张贴公告和通过微信群要求解除合同，是原告未预知风险，没有积极配合处理相关问题，根据《合同法》第一百一十七条规定，守约方未及时止损，后续的租金和违约金不应得到支持；四、业主多次起诉至人民法院，将会导致法院执行困难。经审理，被告对原告主张的事实无异议，本院予以确认。另查明，被告按约支付原告2016年9月1日至2018年8月31日租金，2018年9月1日至2019年8月31日的租金及违约金，原告于2019年1月31日向人民法院起诉，二原告在该案中同时请求判令被告继续履行与原告签订的《委托投资经营合同》，并判令被告给原告每年7天免费住宿骊都国际酒店，人民法院于2019年4月17日作出（2019）云2504民初372号民事判决书，判决原、被告签订的《委托投资经营合同》继续履行，由被告支付二原告2018年9月1日至2019年8月31日的房屋租金及违约金，由被告支付原告自2018年9月1日至2019年8月31日年度内免费入住骊都国际酒店7天的住宿票。在该案审理过程中，被告提起反诉，以公司经营困难，无力支付租金为由要求解除原、被告签订的《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》，该案件同时驳回被告的反诉请求。该案判决现已生效。现骊都国际大酒店未正常经营，何时恢复营业尚未确定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告向原告出售房屋后，又与原告签订由其提供的格式合同即《委托投资经营合同》，以此与原告建立租赁关系，其作为具有完全民事行为能力的主体，由其确定的房屋租金、违约金及支付方式是其真实意思表示，并经双方签名确认，对双方具有法律约束力。现被告逾期不支付租金已构成违约，原告要求被告按合同约定支付房屋租金、违约金的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持；2019年9月1日至2020年8月31日系该房屋第四个租赁年度，租金应为购房款255242元的8%，即20419元；2019年9月1日至2019年9月7日为被告支付本年度房屋租金的期限，故违约金应自2019年9月8日起算，根据合同约定的计算标准，截止2020年5月27日，被告本年度房屋租金逾期262天，违约金合计2674.89元（20419元×262天×0.5‰），2020年5月28后的违约金应以未付租金为基数，按0.5‰/日计付，至上述租金付清之日止。《委托经营合同之补充协议书》与《委托投资经营合同》具有同等法律效力，双方在《委托经营合同之补充协议书》已经明确约定，自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告在遵守入住酒店客人规定的前提下每年可免费入住7天，鉴于被告目前未正常经营，何时恢复营业尚不能确定，本院仅确认原告在2019年9月1日至2020年8月31日租赁年度内享有免费入住7天的权利，至于是否能实现入住权利，由双方根据《委托投资经营合同》、《委托经营合同之补充协议书》履行情况及被告经营情况确定；原告关于2020年9月1日后的住宿权利，因履行时间尚未开始，本院不作处理。原告基于与（2019）云2504民初372号民事案件相同的事实和理由请求判令被告继续履行《委托投资经营合同》，被告基于与（2019）云2504民初372号民事案件中反诉理由相同的理由（即经营困难）主张解除《委托投资经营合同》及《委托投资经营合同之补充协议书》，因本院在（2019）云2504民初372号民事案件中对《委托投资经营合同》是继续履行还是解除进行了充分的陈述和论证，并作出了判决，故本院不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告云南吉成投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告杨兆碧、郑东伟位于弥勒市房屋自2019年9月1日至2020年8月31日的租金20419元及2019年9月8日至2020年5月27日的违约金2674.89元，合计23093.89元；二、原告杨兆碧、郑东伟2019年9月1日至2020年8月31日内享有在被告云南吉成投资有限责任公司经营的骊都国际酒店免费入住标准间7天的权利；三、驳回原告杨兆碧、郑东伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取计190元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨彦玲二〇二〇年八月七日书记员  尹超祎