天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初3714号原告：唐晓惠，女，1983年1月5日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：刘连伟，天津云思律师事务所律师。被告：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，经理。委托诉讼代理人：李贵芝，该公司员工。原告唐晓惠与被告天津市森岛置业投资有限公司（以下简称：森岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐晓惠的委托诉讼代理人刘连伟、被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐晓惠向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告逾期交房利息15677.64元（以已付房款260000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，向原告支付自2017年11月1日起至2019年1月31日止的利息为15677.64元），并依法判令被告立即给付原告违约金27634.61元（以商品房价款604696元为基数，按日利率万分之一计算，向原告支付自2017年11月1日起至2019年1月31日止的违约金为27634.61元），上述款项合计43302.25元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月10日签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告名下位于天津市宝坻区房屋，该房屋出售价款为604696元，被告应于2017年10月31日前将该房屋交付原告使用，且合同同时约定，除不可抗力外，被告如未按本合同约定时间交付该商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，利息按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限（90日）的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权追究被告的违约责任，即被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金，但被告并未按照合同约定于2017年10月31日前交付该商品房。原告于2016年7月10日前一次性交付商品房首付款184696元，期间被告并未向原告通知何时收房，后原告于2018年12月20日收房（有缴纳物业费票据为证），至原告收房为止共计付款约260000元。据此原告提起诉讼。森岛公司辩称，不同意原告的诉讼请求，延期交房是因为环保的原因执行政府停工令，共计发生了150天的停工，并非被告自身的原因，属于客观上无法履行合同。根据合同约定，出卖人无需承担逾期交房责任。停工令结束后，被告采取了各种措施，积极完成了涉案房屋的准入证的办理，并具备了房屋交付条件。原告所主张的违约金，计算标准过高，被告并没有实际损失，被告也因为停工遭受巨大损失，故不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月10日，唐晓惠（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定唐晓惠购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区房屋，建筑面积为111.66平方米，总价款604696元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（以下简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同方式处理”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金”。补充协议第五条5.1约定“《商品房买卖合同》第三条中‘经验收合格’是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单”。合同签订后，唐晓惠向森岛公司支付了购房款604696元。唐晓惠于2018年12月20日办理了涉诉房屋的收房手续。另查明，涉诉房屋于2017年10月24日向有关部门提交了竣工验收备案文件，于2017年11月8日取得天津市宝坻区建设委员会核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2018年6月12日取得《准许交付使用证》。本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。唐晓惠与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给唐晓惠，应当承担违约责任。对于双方当事人争议的问题，本院评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，本院认为，天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。根据该备案书，涉诉房屋通过五方竣工验收，并最后取得备案书的时间为2017年11月8日，本院对该时间予以确认。森岛公司辩称涉诉房屋已于2017年10月31日前经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求的意见，依据不足，本院不予采信。二、关于森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。森岛公司辩称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，属于不可抗力，导致《准许交付使用证》的办理逾期，计算违约期间时应将该期间予以扣除。本院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司并未提交充分证据证实涉诉项目会受到政府停工令要求的直接影响，且涉诉项目已于2017年10月24日开始办理竣工验收备案手续，故本院对森岛公司上述抗辩意见不予采信。三、关于森岛公司承担逾期交房违约责任起止期间问题。因本院对森岛公司提出的停工令影响其按约交房的意见不予采信，且森岛公司亦未提交证据证明其就变更交房日期向唐晓惠履行了通知义务，故森岛公司应自合同约定交房日期次日起承担逾期交房违约责任，即2017年11月1日。涉诉房屋在2017年10月31日前尚不符合交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。涉诉房屋如果在该日之后符合交付条件，唐晓惠作为买受人是无法及时知道的，在此情形下免除森岛公司通知交付义务，对买受人有失公允，所以森岛公司有义务在涉诉房屋符合交付条件时及时通知唐晓惠接收房屋，否则应承担相应的不利后果。因森岛公司办理《准许交付使用证》的时间为2018年6月12日，故涉诉房屋在该时间之前尚不符合合同约定的交付条件。在2018年6月12日之后，由于森岛公司未履行通知唐晓惠收房的义务，其应继续承担逾期交房的违约责任至唐晓惠受领房屋之日。唐晓惠于2018年12月20日受领了涉案房屋，故本院认定森岛公司承担逾期交房违约责任的截止时间为2018年12月20日。四、关于森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。庭审中，森岛公司主张合同约定的逾期交房利息及违约金过高，应依据相关规定予以调低。对此本院认为，涉案合同约定的逾期交房利息和逾期交房违约金均属于违约金性质的合同条款，森岛公司主张违约金过高，唐晓惠未提供证据证明其实际损失，故本院结合与涉案房屋同地段同类房屋租金标准及森岛公司的违约情节，酌情确定违约金标准为年利率4.75%，基数按照唐晓惠已付购房款604696元，计算期间为2017年11月1日至2018年12月20日，经核算违约金数额为32657.72元。综上所述，森岛公司应给付唐晓惠逾期交房的违约金为32657.72元。关于唐晓惠主张的超出数额，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市森岛置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付原告唐晓惠逾期交房违约金32657.72元；二、驳回原告唐晓惠其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费882元，减半收取计441元，由原告唐晓惠负担133元，由被告天津市森岛置业投资有限公司负担308元（交纳时间同上）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘强二〇二〇年八月二十日书记员  李乾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《建设工程质量管理条例》第四十三条国家实行建设工程质量监督管理制度。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程质量的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。第四十六条第一款建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。