四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8816号 上诉人（原审被告）：王小珍，女，汉族，1966年7月29日出生，住成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）：成都昕博美商业管理有限公司（原郫县新博新美商业管理有限公司）。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道中段88号1栋17层3号。 法定代表人：李磊，执行董事兼总经理 委托代理人：李绍杰，泰和泰律师事务所律师。 委托代理人：黄钰翔，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：成都市西汇投资有限公司。住所地：成都市郫都区郫筒镇何公路28号。 法定代表人：邱林。 委托诉讼代理人：黄欢欢，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人王小珍因与被上诉人成都昕博美商业管理有限公司（以下简称成都昕博美公司）、原审第三人成都市西汇投资有限公司（以下简称西汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4649号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王小珍上诉请求：一、撤销成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4649号民事判决，改判驳回成都昕博美公司的诉讼请求；二、本案一审、二审的全部诉讼费用由成都昕博美公司承担。事实和理由：一、一审认定王小珍应付成都昕博美公司费用共计121636元的事实错误。2018年8月，西汇公司与成都昕博美公司一致同意案涉租赁合同期满后不再续签租赁合同，西汇公司和成都昕博美公司自2018年8月起不计收商家综合管理费及运营杂费。因此，原租赁合同期限对应的合同价款114041元应该扣除2018年8月之后的综合管理费和运营杂费，即139.97平方米*8元/月/平方米*6个月=6718.56元和400元/月*6个月，在此后双方不定期租赁期间也不应再计算综合管理费和运营杂费。故，王小珍应当支付给成都昕博美公司的费用应该是：121636元-6718.56元-2400元-920元=111597.44元。二、王小珍因租赁成都昕博美公司郫县店1楼23号场地而向其支付了1万元的保证金，后双方合同期满，该笔保证金直接由成都昕博美公司转到了本案成都昕博美公司郫县店3楼21号场地的账目中。因此，王小珍实际向成都昕博美公司已支付了一审判决认定的保证金20000元、租金90000元和上述10000元的保证金共计120000元。综上，王小珍向成都昕博美公司支付的费用实际上已经超支了8402.56元（120000元-111597.44元），王小珍不仅不欠付成都昕博美公司款项，相反成都昕博美公司还应退还王小珍超支的8402.56元。综上，王小珍请求二审法院依法査明事实、撤销原判，改判驳回成都昕博美公司的诉讼请求。 成都昕博美公司辩称，1.成都昕博美公司并未向王小珍承诺过免收综合管理费和运营杂费，且王小珍所计算的金额有误。2.本案系王小珍与成都昕博美公司所签订的成都昕博美公司郫县店3楼21号场地的合同产生的争议，王小珍所称在另一个合同中缴纳了1万元的保证金，没有证据证明且与本案无关。 西汇公司发表陈述意见称，同意成都昕博美公司的意见。 成都昕博美公司向一审法院起诉请求：1、王小珍立即支付成都昕博美公司欠付费用31225元；2、王小珍承担案件全部诉讼费用。 一审经审理查明，2018年3月29日，成都昕博美公司与王小珍签订《新博新美连锁商场管理合同》，约定王小珍承租成都昕博美公司运营管理的成都昕博美公司郫县店3楼21号摊位，计租面积139.97平方米，用于经营建材类商品，租赁期限自2018年2月3日至2019年2月2日止，租赁费用包括摊位租金、商场综合管理费、营运杂费、整体保险费、整体营运费、营业员管理基金、商场管理及商品质量保证金，电表押金等共计114041元，摊位租金及商场综合管理费分期结算，2018年2月2日前支付65332元、2018年7月3日前支付48709元。合同同时对其他事项做出约定。合同签订后，王小珍入住商场营运，合同到期后，没与成都昕博美公司续签合同，实际经营摊位，租赁期间支付成都昕博美公司费用90000元以及质保金20000元，截止2019年4月30日，欠付成都昕博美公司租金及综合管理费31225元（扣减保证金20000元），成都昕博美公司遂诉讼至一审法院。 一审同时查明，案涉商场产权所有人为第三人西汇公司，成都昕博美公司总公司与第三人协议取得商场经营管理权后成都昕博美公司实际负责商场营业管理，2019年4月30日，成都昕博美公司、西汇公司办理移交手续，成都昕博美公司退场由案外公司接手继续营运管理；王小珍实际经营案涉摊位至今。 一审法院认为，成都昕博美公司、王小珍之间签订的《新博新美连锁商场管理合同》真实有效，受到法律保护，双方形成租赁合同关系，均应按照合同约定全面如实履行合同义务。本案中，合同到期后，双方均未按照约定履行续签合同事宜，本案亦无证据反映双方已办理退场结算以及腾退房屋手续，双方事实上形成不定期租赁合同关系，原合同继续有效，各方应当按照原合同约定履行各自义务，2019年4月30日成都昕博美公司移交第三人物业前王小珍实际占用物业期间租金及综合管理费用，王小珍应当支付。但合同明确约定（第七条）成都昕博美公司负有合同到期后书面征询王小珍是否续签合同的先行义务，其没有书面先行征询，虽不影响双方不定期租赁关系的有效，但不定期租赁合同，法律规定双方均可随时解除，应给予对方必要准备时间，同样道理，成都昕博美公司在知晓2019年4月30日前不再继续管理营运商场，应当提前告知王小珍等众多商家，避免商家等出现比如能否与新的管理方续签合同、合同续签标准无法满足等形式上判断错误，给王小珍造成影响，故一审法院综合案涉合同履行实际情况、双方违约情形以及预期利益损失等，兼顾公平与诚信原则，酌情认定2019年4月30日前两月时间为成都昕博美公司通知合同不再履行的应给予王小珍的准备时间，不支持该期间的租金及综合管理费用。虽根据合同约定，综合管理费包括营运杂费、整体保险费、整体营运费、营业员管理基金等，但一审法院根据合同履行实际情况，不定期租赁期间仅认定租金及综合管理费，根据租金及综合管理费计算标准，截至2019年2月28日，不定期租赁期间租金为6675元、综合管理费920元，成都昕博美公司共计应支付费用共计121636元，扣减保证金20000元以及已支付租金90000元，还应支付成都昕博美公司11636元。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决：一、王小珍于判决生效后三日内支付成都昕博美公司11636元；二、驳回成都昕博美公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费用减半收取290元（成都昕博美公司垫付），由王小珍承担。 本院二审过程中，王小珍提交了有成都昕博美公司郫县店商家签字按手印的《证明》一份，拟证明所有的商家都享有免租两个月的租金和两个月的商场综合管理费的事实，王小珍作为商家之一，理应也免交两个月的租金和两个月的商场综合管理费。成都昕博美公司发表质证意见称，该份《证明》系与本案无关的人员出具，对该份证据的三性不予认可。西汇公司发表质证意见称，对其真实性无法核实，不予认可，且该份证据系王小珍单方自己写的资料，无法达到王小珍的证明目的。本院对该份证据的形式真实性、合法性予以认可，对其证明力予以综合认定。 本院认为，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、王小珍是否应当向成都昕博美公司支付2018年8月至2019年2月28日期间的综合管理费和运营杂费；二、一审对王小珍已付租金和保证金的金额认定是否正确。本院分别认定如下： 一、关于王小珍是否应当向成都昕博美公司支付2018年8月至2019年2月28日期间的综合管理费和运营杂费的问题。王小珍主张西汇公司与成都昕博美公司一致同意自2018年8月起不计收商家综合管理费及运营杂费，并提交了有成都昕博美公司郫县店商家签字按手印的《证明》一份。对此，本院认为，该份《证明》系王小珍自行制作，其上仅有王小珍和成都昕博美公司郫县店10位商家的签字和手印，上述商家与王小珍具有利害关系，单凭该证据不足以证明成都昕博美公司和西汇公司承诺对王小珍免除2018年8月以后的综合管理费和运营杂费。除此之外，王小珍并未提供足以采信的其他证据证明成都昕博美公司和西汇公司承诺免除王小珍2018年8月以后的综合管理费和运营杂费。故对王小珍的该项诉请，本院不予支持。一审判决综合案涉合同的实际履行情况和双方违约情形以及预期利益损失等，兼顾公平与诚信原则，已经酌情免除了王小珍两个月的租金和综合管理费，本院对一审确定王小珍应付的租金和综合管理费予以维持。 二、关于一审对王小珍已付租金和保证金的金额认定是否正确的问题。王小珍上诉主张其因租赁成都昕博美公司郫县店1楼23号场地而向其支付了10000元的保证金，该保证金应当转为本案成都昕博美公司郫县店3楼21号场地的已付款。本院认为，根据王小珍的陈述，该1万元系成都昕博美公司郫县店1楼23号场地的保证金，因无证据证明该10000元保证金已实际支付且双方约定将其转为本案3楼21号场地费用，故该10000元保证金的争议与本案无关，本院对此不予处理。一审对王小珍已付租金和保证金的金额认定并无不当，本院予以维持。 综上，王小珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费580元，由王小珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年八月十日 书记员  袁敬