安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终1806号 上诉人（原审原告）：安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市巢湖居巢区中庙镇湖滨大道北侧水产品交易市场内。 法定代表人：孙继召，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢长军，该公司员工。 委托诉讼代理人：洪文斌，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：刘莉，女，1977年9月29日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：费龙洋，安徽善维律师事务所律师。 原审被告：邓玲玲，女，1981年4月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人刘莉、原审被告邓玲玲案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：依法撤销一审法院（2019）皖1622民初1694号民事判决，改判支持碧桂园公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由刘莉承担。事实和理由：1.碧桂园公司对案涉房屋依法享有物权，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第二项的规定，不支持碧桂园公司提出的排除强制执行请求，属于适用法律错误。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条第2款规定，碧桂园公司提出执行异议之诉依据的调解书已确认碧桂园公司与邓玲玲之间以转移所有权为目的的买卖合同解除，碧桂园公司对案涉房屋一直享有法定的物权，碧桂园公司也已返还邓玲玲已支付的购房款，故碧桂园公司对案涉房屋当然可排除金钱债权的执行。2.一审法院实施预查封在碧桂园公司与邓玲玲依法解除案涉房屋买卖合同之后，该房屋在法院实施预查封时已因碧桂园公司与邓玲玲不存在买卖关系而不属于邓玲玲“购买的”，一审法院认定“该案涉房屋的买受人邓玲玲与碧桂园公司签订的《商品房现房买卖合同》已办理了备案手续，故人民法院完全可以预查封”无事实依据，且适用法律错误。案涉房屋的现房备案登记不应成为一审法院预查封的依据。3.碧桂园公司未在返还邓玲玲款项前收到一审法院关于邓玲玲债权的履行通知相关法律文书，碧桂园公司根据邓玲玲书面说明的正当理由将款项退还至邓玲玲的非调解书指定账户并未违反法律规定，一审法院以购房款返还时间、邓玲玲非调解书指定的银行卡收款为由认定碧桂园公司“该行为不得对抗申请执行人”、“就案涉房屋在3644220元(返还给邓玲玲的购房款数额)范围之内承担执行义务”无事实依据且与法律规定相悖。 刘莉辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合民事法律的诚实信用及公平原则，一审法院认定能够预查封案涉房屋正确，碧桂园公司不能要求排除执行。2.碧桂园公司恶意利用自身优势或没尽到调解书履行的合理审慎义务，其行为具有明显的非善意并有过错。碧桂园公司与邓玲玲之间即使解除合同，法院也可以执行相应的债权，在碧桂园公司已将相应款项非善意支付给邓玲玲的情况下，人民法院可以依法处置涉案房产，要求碧桂园公司在3644220元范围内承担执行义务。综上，请求二审法院依法维持原判。 邓玲玲未提交书面陈述意见。 碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.依法确认碧桂园公司对巢湖中庙街道碧桂园滨湖城蓝湖郡苑三街7幢1号商品房享有所有权；2.依法判令不得执行巢湖中庙街道碧桂园滨湖城蓝湖郡苑三街7幢1号商品房并解除对前述商品房查封；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月6日，碧桂园公司与邓玲玲签订《商品房现房买卖合同》一份，合同编号为ＸＳ00009673。该合同约定由碧桂园公司向邓玲玲出售位于巢湖中庙街道碧桂园滨湖城蓝湖郡苑三街7幢1号联体住宅一套（房地权字第××号，房地产权利人为碧桂园公司）。合同签订时邓玲玲支付了房屋总价款的30%，即3644220元，双方在巢湖市房产局办理了备案登记（买受人为邓玲玲）。后碧桂园公司、邓玲玲因合同履行问题发生纠纷，碧桂园公司起诉至安徽省巢湖市人民法院。经调解，2015年12月23日巢湖市人民法院作出（2015）巢民一初字第00419号民事调解书，调解协议内容为：一、碧桂园公司与邓玲玲自愿解除编号为ＸＳ00009673的《商品房现房买卖合同》；合同解除后，邓玲玲同意协助碧桂园公司办理房屋备案的注销等相关手续；二、碧桂园公司于本协议签订之日起15日内将邓玲玲已经支付的购房款3644220元返还邓玲玲（付款方式：由碧桂园公司直接将购房款3644220元转至邓玲玲银行账户；户名：邓玲玲，开户行：招商银行合肥滨湖支行，账号：62×××06），逾期支付的，按照同期人民银行的贷款利率支付利息。调解协议第三项、第四项、第五项分别约定了双方均自愿放弃其他诉讼请求、诉讼费用负担和协议生效等事项。2015年12月25日，刘莉向蒙城县人民法院起诉，要求邓玲玲偿还借款455万元。在该案审理期间，根据刘莉的申请，蒙城县人民法院于2015年12月30日作出（2015）蒙民一初字第04439-1号民事裁定书，裁定查封备案登记在邓玲玲名下的位于巢湖中庙街道碧桂园滨湖城蓝湖郡苑三街7幢1号房屋。2015年12月31日，巢湖市房产局协助蒙城县人民法院查封了上述房屋。2016年1月4日，该院冻结了邓玲玲在招商银行合肥滨湖支行账号为62×××06的银行账户。2016年1月11日，邓玲玲向碧桂园公司提出变更款项的返还方式并在（2015）巢民一初字第00419号民事调解书上约定的款项支付方式处另行注明：“因为该卡丢失，现更改卡号：43×××36，建行经济开发区支行，邓玲玲。因为是我自己的原因更换卡，后期不追究任何责任，邓玲玲，2016.1.11”。后碧桂园公司将上述房款转至邓玲玲更换后的43×××36建行银行卡。2016年7月4日，蒙城县人民法院依法作出（2015）蒙民一初字第04439号民事判决书，判决邓玲玲于判决生效10日内偿还刘莉借款人民币455万元。邓玲玲不服该判决，并提出上诉。2017年1月5日，亳州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。因邓玲玲不履行生效的（2015）蒙民一初字第04439号民事判决书确定的义务，2017年2月21日，刘莉向蒙城县人民法院申请强制执行。在执行过程中，碧桂园公司对执行标的提出书面异议，该院于2017年5月8日立案受理该异议，并于2017年6月22日作出（2017）皖1622执异16号执行裁定书，驳回案外人碧桂园公司的异议，同年6月30日碧桂园公司收到该裁定书。2017年7月10日，碧桂园公司向法院提起执行异议之诉。 一审法院认为，根据碧桂园公司的起诉请求与刘莉的答辩意见，本案争议的焦点为：一、案涉房屋能否被查封；二、碧桂园公司就案涉房屋能否排除强制执行。一、关于案涉房屋能否被查封的问题。对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转为正式查封。预查封的效力等同于正式查封。该案涉房屋的买受人邓玲玲与碧桂园公司签订的《商品房现房买卖合同》已办理了备案手续，故人民法院完全可以预查封，预查封的效力等同于正式查封。二、关于碧桂园公司就案涉房屋能否排除强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。本案中，碧桂园公司与邓玲玲就巢湖中庙街道碧桂园滨湖城蓝湖郡苑三街7幢1号房屋经巢湖市人民法院于2015年12月23日解除了商品房买卖合同，一审法院于2015年12月30日作出（2015）蒙民一初字第04439-1号民事裁定书，裁定查封备案登记在邓玲玲名下的位于巢湖中庙街道碧桂园滨湖城蓝湖郡苑三街7幢1号房屋,巢湖市房产局于2015年12月31日协助蒙城县人民法院查封了上述房屋。碧桂园公司与邓玲玲之间的纠纷系商品房买卖合同纠纷，商品房买卖合同纠纷系债权纠纷，非系权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，按照上述法律规定第二项规定，碧桂园公司提出排除强制执行的请求，不予支持。三、碧桂园公司与邓玲玲双方签订《商品房现房买卖合同》并办理了房屋备案登记，虽然碧桂园公司与邓玲玲于2015年12月23日达成协议解除《商品房现房买卖合同》，但双方在调解书中明确约定在协议签订之日起15日内将邓玲玲购房款3644220元返还到邓玲玲在招商银行合肥滨湖支行的62×××06银行账户。该院由当地房产登记部门协助查封了涉案房屋，并于2016年1月4日冻结了（2015）巢民一初字第00419号民事调解书约定的邓玲玲的招商银行合肥滨湖支行的62×××06银行账户。按照巢湖市人民法院（2015）巢民一初字第00419号民事调解书约定，碧桂园公司应当于2016年1月7日前将购房款3644220元支付至邓玲玲在招商银行合肥滨湖支行的62×××06银行账户中，但碧桂园公司却于2016年1月11日将购房款3644220元转至邓玲玲变更后的中国建设银行银行卡中，该行为不得对抗申请执行人，鉴于碧桂园公司与邓玲玲已解除商品房买卖合同，该院认定碧桂园就案涉房屋在3644220元（返还给邓玲玲的购房款数额）范围之内承担执行义务。综上所述，碧桂园公司要求排除强制执行的请求，没有法律依据，不予支持，但被执行限额应在3644220元范围之内。因碧桂园公司就案涉房产负有被执行义务，其要求确认所有权、解除查封的诉讼请求，亦不予支持。原审依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款规定，判决：驳回安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费35953元，由安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：一、一审法院能否查封涉案房屋；二、碧桂园公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。 关于争议焦点一，对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转为正式查封。本案碧桂园公司与邓玲玲签订《商品房现房买卖合同》将涉案房屋卖给邓玲玲，买受人邓玲玲虽未进行房屋所有权登记，但房屋买卖双方已为邓玲玲办理了备案登记手续，在一审法院查封该房屋时碧桂园公司并未到房产管理机关办理房产备案注销等手续，亦未将邓玲玲支付的购房款3644220元退还给邓玲玲，故一审法院此时可以查封该备案在邓玲玲名下的房屋。 关于争议焦点二，被执行人邓玲玲购买碧桂园公司的涉案房屋，双方虽在巢湖市房产局办理了备案登记（买受人为邓玲玲），但邓玲玲仅支付了房屋总价款的30%，该房屋所有权亦未发生转移，碧桂园公司仍系该位于巢湖中庙街道碧桂园滨湖城蓝湖郡苑三街7幢1号房屋的所有权人；且碧桂园公司与邓玲玲双方经巢湖市人民法院调解解除涉案《商品房现房买卖合同》后，碧桂园公司已将所收购房款3644220元通过银行转账退还给邓玲玲，故碧桂园公司虽未到房产管理机关办理案涉房屋备案注销等手续，一审法院亦不应再继续查封该房屋，碧桂园公司对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第二项的规定，判决对于碧桂园公司对涉案房屋提出排除强制执行的请求不予支持不当，本院予以纠正。 综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初1694号民事判决； 二、不得执行巢湖中庙街道碧桂园滨湖城蓝湖郡苑三街7幢1号商品房； 三、驳回安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费35953元，由被上诉人刘莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵瑞强 审判员  孙 震 审判员  邢 利 二〇二〇年八月二十八日 法官助理李英进 书记员祝琦