河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初5600号原告：河南九鼎实业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区航海东路1394号1幢2701号。法定代表人：田卫东，董事长。委托代理人：刘文涛，河南文丰律师事务所律师。委托代理人：申道明，河南文丰律师事务所律师。被告：河南豫满洪商业管理有限公司，住所地郑州市管城区航海东路2号55号楼19层260号。法定代表人：刘洪杰，执行董事兼总经理。委托代理人：张涵，该公司员工。被告：刘洪杰，女，1967年4月18日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告：崔耀方，男，1992年3月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告河南九鼎实业有限公司(以下简称九鼎公司)与被告河南豫满洪商业管理有限公司（以下简称豫满洪公司）、刘洪杰、崔耀方租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九鼎公司的委托代理人刘文涛、申道明到庭参加诉讼。被告豫满洪公司未经允许中途退庭，被告刘洪杰、崔耀方经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2017年4月11日签订的《房屋及场地租赁合同》及《咨询服务合同》解除；2、确认原被告双方于2017年5月16日签订的《商业房租赁合同》及《咨询服务合同》解除；3、判令被告向原告支付房屋租金及咨询服务费5159188元，违约金355737.5元；4、判令被告刘洪杰对被告豫满洪公司的债务承担连带责任，被告崔耀方对被告豫满洪公司的债务承担补充责任；5、判令被告向原告返还位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路富田九鼎世家16号楼、17号楼的商业用房地上一层至二层及三层7、8、9号房屋；6、判令被告按1154591元/月的标准支付自2020年4月7日至实际腾房之日的房屋占有使用费；7、本案诉讼费用由被告负担。庭后原告以被告豫满洪公司已于2020年7月9日撤场，腾空并搬离所占用房屋为由，撤回第5项诉讼请求。因被告已撤场，故明确第6项诉讼请求为判令被告按1154591元/月的标准支付自2020年4月7日至2020年7月9日的房屋占有使用费为3463773元。事实与理由：原、被告分别于2017年4月11日、2017年5月16日签订了两份《租赁合同》及《咨询服务合同》，约定被告承租原告位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路富田九鼎世家16号楼、17号楼的商业用房地上一层至二层及三层7、8、9号房屋区域。依据合同的约定，被告按季度预付租金及咨询服务费。应当在前一期租金及咨询服务费期满前提前15天向原告支付下一期租金及咨询服务费，如被告无故拖欠费用或未足额支付费用逾期超过30天，原告有权解除合同。被告自2018年4月7日起便一直未足额支付租金及咨询服务费，截止起诉之日，已欠付租金及咨询服务费累计5280331元，且在其公司多次催促的情况下，均未支付租金及咨询服务费。2020年4月7日，原告向被告发出解除合同通知，该通知于2020年4月8日到达被告。原告为维护合法权益，诉至本院。被告豫满洪公司提交答辩状称，1、其未收到起诉状（副本），应诉通知书等资料，因此导致无法及时聘请律师，提起管辖权异议，从而无法保障其诉讼权利；2、其已提交反诉书，反诉案件应当与本诉案件合并审理，并应根据法律规定，另行指定举证期限。本诉案件直接开庭违反法律规定，侵犯其合法权益；3、在其已提交反诉书的情况下，其要求本案延期开庭，这一请求具有法律依据，人民法院依法应予准许，而非在其提出延期开庭要求后继续开庭审理，此行为严重违反法律规定的正当程序，侵犯其合法诉讼权利。被告崔耀方庭后提交书面答辩状称，一、本案系被告豫满洪公司与原告的租赁合同纠纷，其不应承担任何赔偿责任；二、原告并未因被告豫满洪公司逾期缴纳租金的行为产生损失，原告主张逾期缴纳租金、违约金过高，不应得到支持或应予适当减免；三、在新冠疫情防控期间的租金，原告应予适当减免，疫情防控期间逾期缴纳租金的违约金不应得到支持。被告刘洪杰未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。被告豫满洪公司未经允许中途退庭，被告刘洪杰、崔耀方未到庭参加诉讼，视为对其质证权利的放弃。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月11日，原告九鼎公司（甲方，出租方）与被告豫满洪公司（乙方，承租方）签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定甲方将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路富田九鼎世家16号楼、17号楼地上一层至二层出租给乙方使用，实际计租面积合计16753.9平方米（最终以实际测量为准），其中地上一层的计租面积为7929.69平方米，地上二层的计租面积为8824.21平方米。甲方给予乙方六个月时间对房屋及场地进行装修及开业招商的筹备，自甲方将房屋及场地正式交付给乙方算起，双方验收签字盖章视为交付完成。甲方初步定于2017年5月15日交房，如交房迟延则开业准备期和计租期相应顺延。开业准备期为2017年5月15日至2017年11月14日，计租期为自2017年11月15日至2025年11月14日止。乙方按季度向甲方预付租赁费用。乙方应在前一期房屋及场地租赁费用期满提前15天向甲方支付下一期房屋及场地租赁费用。合同签订当日乙方向甲方支付合同履约保证金200万元，首期房屋及场地的租赁费用交付时间为双方签订房屋及场地交付确认书当日内支付3067921.32元。乙方迟延交纳租赁费用或合同履约保证金，每日按逾期交纳费用的万分之五的标准支付违约金。乙方逾期超过30天未能足够支付租赁费用、合同履约保证金及违约金，甲方有权依法进行采取停水停电措施、同时解除《房屋及场地租赁合同》并收回租赁房屋及场地，乙方仍需支付应付款项。因乙方原因造成甲乙双方于2017年4月11日签订的《咨询服务合同》无法继续履行，甲方有权同时解除该《房屋及场地租赁合同》。一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。采用邮政特快专递的方式送达至本合同记载的地址，以信函寄出的第三日视为送达。同日，原告九鼎公司（甲方）与被告豫满洪公司（乙方）签订《咨询服务合同》一份，约定甲乙双方于2017年4月11日签订《房屋及场地租赁合同》，甲方对租赁业务提供咨询服务。甲方为乙方提供服务期限以2017年4月11日甲乙双方签订的《房屋及场地租赁合同》期限一致，即自2017年5月15日至2025年5月14日止。如甲乙双方签订的《房屋及场地租赁合同》期限有变动则本合同随同。咨询服务费的支付方式与2017年4月11日签订的《房屋及场地租赁合同》一致，乙方按季度向甲方预付咨询服务费用，乙方应在前一期咨询服务费用期满前提前15天向甲方支付下一期咨询服务费用。乙方应以银行转账的形式支付费用，甲方收到咨询服务费用后，向乙方开具收款发票。首期咨询服务费用920376.39元，支付时间与2017年4月11日签订的《房屋及场地租赁合同》首期费用支付时间一致。乙方应按时缴纳本合同约定的咨询服务费，如乙方延迟交纳咨询服务费的每日按逾期缴纳费用的万分之五的标准支付违约金。乙方逾期超过30天仍未能支付或足够支付咨询服务费用及违约金的，甲方有权解除《咨询服务合同》和2017年4月11日签订的《房屋及场地租赁合同》，乙方仍需支付应付款项。合同期满、解除或终止时，若乙方未能缴清其应缴纳的相关费用，甲方有权将2017年4月11日签订的《房屋及场地租赁合同》交纳的合同履约金200万元中扣除。若合同履约保证金不足扣除应扣款项的，甲方有权对乙方保留进一步追偿的权利。如不按本合同约定支付咨询服务费或有其他违约行为的，甲方有权立即解除本合同，并要求乙方承担合同总金额两倍违约金。同时甲方有权终止2017年签订的《房屋及场地租赁合同》视为乙方违约，并按其约定要求其承担违约责任。本合同为甲乙双方于2017年4月11日签订的《房屋及场地租赁合同》不可分割的组成部分，因乙方原因导致本合同解除或终止的，则双方签订的《房屋及场地租赁合同》自动解除或终止。2017年7月6日，原告九鼎公司（甲方）与被告豫满洪公司（乙方）签订房屋交付确认书，载明：根据双方于2017年4月11日签订的《房屋及场地租赁合同》中的条款及附件要求，乙方在2017年7月7日对经济技术开发区第五大街、经南一路富田九鼎世家16号楼17号楼的商业用房共2层进行了验收和接收，双方对上述情况予以确认。2017年9月22日，原告九鼎公司（甲方）与被告豫满洪公司（乙方）签订《补充协议》，载明甲乙双方于2017年4月11日签订《房屋及场地租赁合同》及《咨询服务合同》，乙方租赁甲方位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路富田九鼎世家16号楼17号楼的商业用房共2层（地上一层至二层）出租给乙方经营综合商业使用。原合同第一条第2款约定的乙方租赁富田九鼎世家16号楼、17号楼地上一层的计租面积为7929.69平方米，地上二层的计租面积为8824.21平方米。现变更为地上一层的计租面积为7705.81平方米，地上二层的计租面积为8313.56平方米，变更后的实际计租面积合计为16019.37平方米。变更后租金为2018年1月7日至2020年1月6日期间第一、二层月租金为687583元、月咨询服务费为294678元，月费用合计982261元；2020年1月7日至2022年1月6日期间第一、二层月租金为721962元、月咨询服务费为309412元，月费用共计1031374元。2017年5月16日，原告九鼎公司（甲方）与被告豫满洪公司（乙方）签订《商业房租赁合同》一份，约定甲方将位于郑州经济技术开发区第五大街、经南一路富田九鼎世家16号楼、17号楼的商业用房3层7-8-9房屋租赁给乙方综合商业经营。房屋计租面积为3088.15平方米（最终面积以实际测量为准）。甲方给予乙方六个月时间对房屋及场地进行装修及开业招商的筹备，自甲方将房屋正式交付给乙方算起，双方验收签字盖章视为交付完成。甲方初步定于2017年5月16日交房，如交房迟延则免租期自动向后顺延。计租期为自2017年11月16日至2025年11月15日止。租金标准为2017年11月16日至2019年11月15日每月71027元，2019年11月16日至2020年11月15日每月74579元。租金交付时间为甲方在合同订立当日向乙方收取第一期的租金，以后乙方每三个月为一个付租期向甲方预付租金，即在每期租金到期提前15天交纳下期租金。乙方同意在签订本合同当日内将该房屋的履约保证金支付于甲方，即234700元，甲方应于2017年5月16日将房屋交付给乙方。本期限届满或因故终止之日，乙方应无条件立即返还该房屋，乙方装修采取“来装去留”原则，乙方添附于租赁物内可移动的设施、设备，由乙方自行处理，但需保证将正常状况的房产交还甲方。本合同期满或因故终止后超过10天，乙方仍未返还房屋及场地的，甲方有权要求乙方按当时年度租赁费用总额标准的两倍交房屋及场地占用费。因乙方违约导致甲方解除合同的，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除，乙方应按本合同的相关规定撤出房屋并办理验收交接手续。乙方逾期超过三日交还房屋的，每延误一日，乙方应向甲方支付两倍的日租金作为违约金。如乙方迟延缴纳租金，甲方按日加收所欠金额千分之五的违约金。逾期三十日未能缴足租金及违约金，甲方有权单方面解除本合同，收回租赁房屋，乙方除应依据上述要求支付租金及违约金外，已付的租赁保证金甲方不予退还。因乙方原因造成甲乙双方于2017年5月16日签订的《咨询服务合同》无法继续履行，甲方有权同时解除该《商业房租赁合同》，同时乙方按当时年度租赁费用总额的标准向甲方支付违约金。根据本合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，甲乙双方按照本合同列明的地址发送书面通知或其他文件。如任何一方有变更的应及时书面通知对方，否则仍按本合同约定视为送达。任何文件、通知或其他通讯来往，若邮寄，在寄出后2日内将被视为已送达。同日，原告九鼎公司（甲方）与被告豫满洪公司（乙方）签订《咨询服务合同》一份，约定甲乙双方于2017年5月16日签订《商业房租赁合同》，甲方对租赁业务提供咨询服务。甲方为乙方提供服务期限以2017年5月16日甲乙双方签订的《商业房租赁合同》期限一致。如甲乙双方签订的《商业房租赁合同》期限有变动则本合同随同。咨询服务费标准为2017年11月16日至2019年11月15日每月46322元，2019年11月16日至2020年11月15日每月48638元。支付方式与同日签订的《商业房租赁合同》一致，乙方按季度向甲方预付咨询服务费用，乙方应在前一期咨询服务费用期满提前15天向甲方支付下一期咨询服务费用。首期咨询服务费用138966元，支付时间与同日签订的《商业房租赁合同》首期费用支付时间一致。乙方应按时缴纳本合同约定的咨询服务费，如乙方延迟交纳咨询服务费的每日按逾期缴纳费用的万分之五的标准支付违约金。乙方逾期超过30天仍未能支付或足够支付咨询服务费用及违约金的，甲方有权解除《咨询服务合同》和同日签订的《商业房租赁合同》，乙方仍需支付应付款项。合同期满、解除或终止时，若乙方未能缴清其应缴纳的相关费用，甲方有权从同日签订的《商业房租赁合同》交纳的合同履约金234700元中扣除。若合同履约保证金不足扣除应扣款项的，甲方有权对乙方保留进一步追偿的权利。如不按本合同约定支付咨询服务费或有其他违约行为的，甲方有权立即解除本合同，并要求乙方承担合同总金额两倍违约金。同时甲方有权终止2017年签订的《商业房租赁合同》视为乙方违约，并按其约定要求其承担违约责任。本合同为甲乙双方于同日签订的《商业房租赁合同》不可分割的组成部分，因乙方原因导致本合同解除或终止的，则双方签订的《商业房租赁合同》自动解除或终止。2017年7月6日，原告九鼎公司（甲方）与被告豫满洪公司（乙方）签订房屋交付确认书，载明：根据双方于2017年5月16日签订的《商业房租赁合同》中的条款及附件要求，乙方在2017年7月7日对经济技术开发区第五大街、经南一路富田九鼎世家16号楼17号楼的商业用房三层7、8、9号房屋进行了验收和接收，双方对上述情况予以确认。原告自认被告豫满洪公司于2019年9月22日以前支付21775863元，2019年9月22日以后支付2919362元，共计24695225元。2019年11月5日，原告九鼎公司向被告豫满洪公司出具《关于豫满洪公司租金欠付的催告函》，载明一、请被告豫满洪公司收到该函后三日内同其相关人员联系，将欠付租金支付至其银行账户；二、如被告豫满洪公司未按本函约定履行义务，则其有权采取进一步措施，包括但不限于起诉解除合同、索取相应违约金等，届时一切后果由被告豫满洪公司承担。被告刘洪杰于2019年11月6日收到该催告函。2020年3月24日，原告九鼎公司向被告豫满洪公司、刘洪杰邮寄文丰函字2020第51号律师函一份，载明自2018年4月7日以来，被告豫满洪公司开始拖欠租金，截至发函之日，被告欠付租金共计5280241元，其中一至二层欠付4558636元，三层7、8、9号房屋欠付721605元。请被告豫满洪供公司收到本通知之日起3日内一次性支付房屋租金5280241元，并按照合同约定支付违约金。2020年4月7日原告九鼎公司向被告豫满洪公司发出《解除合同通知》，载明：因被告豫满洪公司已累计欠付租金咨询服务费5280241元，在此期间，原告多次催促，被告豫满洪公司始终未予支付。自即日起，解除原告与被告豫满洪公司于2017年4月11日签订的《租赁合同》及《技术咨询服务合同》。自即日起，解除原告与被告豫满洪公司于2017年5月16日签订的《租赁合同》及《技术咨询服务合同》。请被告豫满洪公司收到本函后按约定搬出房屋并办理交接验收手续。原告保留向被告豫满洪公司追索欠付租金、咨询服务费等费用，并进一步追究违约责任的权利。被告豫满洪公司于2020年4月8日收到。2020年4月26日，原告向被告豫满洪公司发出《解除合同通知的更正》。载明：2020年4月7日，原告向被告发出《解除合同通知》作出更正，《解除合同通知》第17行及第19行“《技术咨询服务合同》”更正为“《咨询服务合同》”。被告豫满洪公司于2020年5月2日收到。另查明，被告豫满洪公司于2020年3月24日将投资人刘洪杰、崔耀方变更为刘洪杰，市场主体类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资）。原告自认已于2020年7月9日收回涉案房屋。本院认为，本案所涉及《房屋及场地租赁合同》、《商业房租赁合同》、《咨询服务合同》等均系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。当事人签订合同时虽将租赁的费用分为租金、咨询服务费等项目，但实际内容均为租金性质，本院按租金统一表述。原告于2017年7月7日交付租赁物，计租期均应顺延，均从2018年1月7日起算，即2018年1月7日至2020年1月6日期间案涉全部租赁物的月租金为1099610元（982261+71027+46322），2020年1月7日至2021年1月6日期间全部租赁物月租金为1154591元（1031374+74579+48638）。2018年1月7日至2020年4月6日期间全部租赁物的租金为29854413元。被告豫满洪公司未按时足额支付租金，经原告催告后仍未支付，应承担相应的民事责任，原告有权解除合同；原告向被告豫满洪公司送达书面解除合同通知，故对于原告要求确认原告与被告豫满洪公司于2017年4月11日、2017年5月16日签订的租赁合同（《房屋及场地租赁合同》、《商业房租赁合同》）及《咨询服务合同》解除的请求，本院予以支持。因在租赁期内暴发新冠疫情，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施对房屋及场地的实际使用产生影响，故结合本案实际情况，对此期间的房屋租金按照两个月租金的标准予以酌减。故对于对于原告要求被告豫满洪公司向其支付租金5159188元的请求，本院支持2850006元（5159188-1154591×2）。双方约定的违约金标准过高，本院予以适当调整。对于原告要求被告豫满洪公司支付违约金的请求，本院对2020年4月8日之前的违约金酌定支持20万元，之后违约金以2850006元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。被告刘洪杰未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产的，应承担相应的不利后果。对于原告要求被告刘洪杰对被告豫满洪公司的上述债务承担连带责任的请求，本院予以支持。被告崔耀方对被告豫满洪公司的债务承担补充责任的请求，证据不足，本院不予支持。原告自愿放弃要求被告返还涉案租赁物的请求，不违反法律规定，本院予以准许。对于原告要求被告按1154591元/月的标准支付自2020年4月7日至实际腾房之日即2020年7月9日的房屋占有使用费3463773元的请求，本院予以支持。被告豫满洪公司中途退庭，被告刘洪杰、崔耀方经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。被告豫满洪公司虽提供反诉状，但未经允许中途退庭，本院按其撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告河南九鼎实业有限公司与被告河南豫满洪商业管理有限公司于2017年4月11日签订的《房屋及场地租赁合同》及《咨询服务合同》解除；二、确认原告河南九鼎实业有限公司与被告河南豫满洪商业管理有限公司于2017年5月16日签订的《商业房租赁合同》及《咨询服务合同》解除；三、被告河南豫满洪商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告河南九鼎实业有限公司支付租金2850006元、2020年4月8日以前的违约金20万元及之后违约金（以2850006元为基数，自2020年4月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际清偿之日止）；四、被告河南豫满洪商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告河南九鼎实业有限公司支付占有使用费3463773元；五、被告刘洪杰对被告河南豫满洪商业管理有限公司的上述债务承担连带责任；六、驳回原告河南九鼎实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74652元减半收取37326元、保全费5000元，共计42326元，由原告河南九鼎实业有限公司负担8628元，被告河南豫满洪商业管理有限公司、刘洪杰负担33698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张振红二〇二〇年八月三十一日书记员  陈 晨