四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初2327号 原告：苏某2，男，生于1980年12月20日，汉族，住四川省仁寿县。 原告：杨丽，女，生于1983年7月2日，汉族，住四川省仁寿县。 原告：苏某1，男，生于2007年5月14日，汉族，住四川省仁寿县。 法定代理人：苏某2，系苏某1之父。 原告共同委托诉讼代理人：郝才荣，四川山助律师事务所律师。 被告：苏明文，男，生于1955年3月16日，汉族，住四川省仁寿县。 被告：李学英，女，生于1955年2月27日，汉族，住四川省仁寿县。 被告：王忠明，男，生于1968年11月25日，汉族，住四川省仁寿县。 被告：王新群，女，生于1969年12月3日，汉族，住四川省仁寿县。 被告王忠明、王新群共同委托诉讼代理人：彭星华，四川铸法律师事务所律师。 原告苏某2、杨丽、苏某1与被告苏明文、李学英、王忠明、王新群确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法由审判员王超适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告苏某2并作为原告苏某1的法定代理人、原告杨丽及其三原告共同委托诉讼代理人郝才荣，被告苏明文，被告王忠明、王新群的共同委托诉讼代理人彭星华到庭参加了诉讼，被告李学英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告苏某2、杨丽、苏某1向本院提出诉讼请求：1．判令被告于2014年2月14日签订的《宅基地使用权转让协议》无效；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：三原告系仁寿县集体经济组织成员，2007年下半年原告同其他村民一样在该组取得了宅基地使用权，当时原告三人及原告苏某2德的母亲李学英四人享受划分宅基地，每人划分宅基地51平方米。原告取得该宅基地后尚未在土地上修建房屋等建筑物。2014年2月14日，被告苏明文、李学英在没有征得三原告同意的情况下，与被告王忠明、王新群串通将属于原告的宅基地转让给被告王忠明、王新群，根据《中华人民共和国合同法》第51条规定，该转让属于无效行为。同时被告的行为也违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地不得转让的禁止性规定，亦属于无效行为。为维护原告合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。 原告苏某2、杨丽、苏某1围绕诉讼请求向本院提供了如下证据： 1.原、被告的身份信息，拟证明双方当事人主体适格、原、被告不是同一集体经济组织成员； 2.兴家社区居民委员会的证明，拟证明原告家庭成员关系； 3.拆迁安置户规划建设情况统计、西部鞋业城拆迁户统计表，拟证明三原告及被告李学英取得每人51平方米宅基地使用权； 4．宅基地使用权转让协议，拟证明被告之间签订无效协议的事实。 被告苏明文辩称，对于本案原告的诉讼，被告苏明文认为转让合同无效。 被告李学英未到庭应诉，也未提交书面答辩意见及证据。 被告王忠明、王新群辩称，本案四被告之间签订宅基地转让协议属实，协议是双方当事人真实意思表示，协议签订后，被告王忠明、王新群依协议约定支付土地转让价款410,000元，并在该宅基地上修建了房屋，目前该房屋已被拆除。原告诉请主张合同无效，被告王忠明、王新群认为有效，但如果该土地没有依法办理征用手续，为法律禁止，本案土地是否征用被告王忠明、王新群不清楚。被告王忠明、王新群户籍是视高镇兴家村8组村民，与本案当事人不属于本集体经济社成员，案涉土地的转让违反法律的禁止性规定，请求法院依法裁判。 被告王忠明、王新群针对辩称意见向本院提供了如下证据： 1.被告的身份信息，拟证明被告王忠明、王新群是视高镇兴家村8组村民； 2.收条、转账凭证，拟证明被告王忠明、王新群向被告苏明文、李学英支付宅基地转让款410,000元的事实。 本院组织当事人进行了证据交换并发表质证意见。原告提交的证据1、证据2、证据3，被告苏明文、王忠明、王新群对其三性均无异议，本院予以采信；证据4，被告苏明文无异议，被告王忠明、王新群对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性、关联性予以采信，对其合法性及证明目的，将在本院评述部分予以阐明。被告王忠明、王新群提交的证据1，原告及被告苏明文无异议，本院予以采信；证据2，被告苏明文无异议，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为与三原告无关，本院认为，证据2真实、合法、有效，本院予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告苏某2与原告杨丽系夫妻关系，原告苏某1系其子女。被告苏明文与被告李学英系夫妻关系，亦系原告苏某2之父母。被告王忠明与被告王新群系夫妻关系。被告苏明文户籍地为仁寿县，被告李学英户籍地为仁寿县，原为视高镇龙沱村6组。被告王忠明、王新群户籍地为仁寿县，原为视高镇龙沱村4组。2008年，因西部鞋业城项目建设，三原告及被告李学英纳入拆迁安置范围，并取得视高镇人民政府向其分发的宅基地每人51平方米，共计204平方米，用于统一规划建房。被告苏明文系视高镇原农具厂退休职工，不属于集体经济组织成员，未获得51平方米的宅基地使用权。2014年2月14日，被告苏明文、李学英（转让方／甲方）与被告王忠明、王新群（受让方／乙方）签订《宅基地使用权转让协议》，约定：1.甲方现有204平方的宅基地，地址：视××镇××安置房（三岔路口）。现甲方自愿转让给乙方，甲乙双方同意售价410000元，并达成以下协议：乙方已经于2014年2月14日将所有款项付清（详见甲方收条），宅基地转让合同自付款之日起生效；2.甲乙双方成交后，此宅基地的一切权利全部转移到乙方名下，归乙方所有。今后如能办理相关证照，甲方有义务协助乙方办理，办理的相关费用由乙方承担；3.甲乙双方签字生效后，不得以任何方式推翻此协议，乙方永久享有使用、出让、处置等所有与此宅基地相关的权利，甲方不得以任何理由推翻或者妨碍乙方的权利；4.手续办完后，乙方在修房过程中若政府干涉，甲方有义务帮忙处理此事；5.见证条款：本协议是双方在平等、自愿前提下订立本合同，订立合同中不存在胁迫等违法情形，是双方真实意见表达，双方签名，按手印真实有效。协议签订当日，被告王忠明、王新群向被告苏明文、李学英支付转让款410000元。后被告王忠明、王新群在案涉宅基地上建房，现房屋已被拆迁并取得拆迁补偿。 本院认为，本案争议焦点为案涉《宅基地使用权转让协议》是否有效的问题。 首先，关于合同主体。被告苏明文、李学英与被告王忠明、王新群于2014年2月14日签订《宅基地使用权转让协议》，经审理查明，苏明文系城镇居民，案涉转让合同对应宅基地使用权人为被告李学英、原告苏某2、原告杨丽、原告苏某1各51平方米，故被告苏明文并无宅基地处分权、被告李学英对宅基地并无完整处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，案涉转让合同效力处于待定状态。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给买受人。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款“受让人受让不动产或者动产的时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”之规定，案涉宅基地转让未依法办理确权变更登记且案涉转让宅基地面积204平方米，受让人王忠明、王新群与转让人李学英并非同一集体经济组织成员，应当知道转让面积204平方米明显超出转让人使用的宅基地合理面积，在此情形下，仍签订宅基地转让协议，存在重大过失，不符合法律规定的善意取得的认定条件，案涉宅基地转让合同因系无权处分人的处分且受让人不属于善意取得，合同效力应属无效。 其次，关于合同客体。首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”和《中华人民共和国物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。”之规定，宅基地为集体经济组织成员依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，即享有的权利为用益物权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”之规定，可以看出，宅基地的处分权能具有限制性，宅基地使用权不得单独转让，仅可随合法建造的住宅通过出售、赠与、继承、遗赠等方式流转宅基地使用权，而本案转让标的仅仅为不得单独转让的宅基地，违反了法律的禁止性规定。同时，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”之规定，现有证据不能证明被告王忠明、王新群没有宅基地或宅基地已灭失，基于此，其不能依据案涉转让合同而违反“一户一宅”的法律规定继而取得一处以上的宅基地,且宅基地使用权不得单独转让，案涉转让合同因违反前述法律规定，应认定转让协议无效。其次，宅基地使用权的取得源于集体经济组织成员权，具有专属性，其转让和流通受到严格的限制。农村宅基地使用权只能由本集体经济组织成员享有，被告李学英将包含本案原告在内的宅基地转让给非同一集体经济组织成员的被告王忠明、王新群，且转让协议未能体现出在转让时已取得集体经济组织的同意，亦应认定转让协议无效。 庭审中，本院向当事人释明，若本院判令合同无效，对于合同无效的双返问题及法律后果应一并予以处理，当事人经本院释明后，认为案涉转让合同系本案四被告之间签订，若法院认定案涉转让合同无效，对于合同无效的财产返还由四被告自行协商，不在本案中进行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款、第四款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告苏明文、李学英与被告王忠明、王新群于2014年2月14日签订的《宅基地使用权转让协议》无效。 本案受理费减半收取计50元，由被告苏明文、李学英、王忠明、王新群负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  王超 二〇二〇年八月十三日 书记员  陈旭