浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初6189号 原告：向婷，女，1990年5月6日出生，土家族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：马北京、江亚萍，浙江卓特律师事务所律师。 被告：杭州顶峯餐饮管理有限公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心2幢310室。 法定代表人：金晓，执行董事。 委托诉讼代理人：韩志锋，浙江浙联律师事务所律师。 原告向婷诉被告杭州顶峯餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭审理了本案。原告向婷的委托诉讼代理人马北京、江亚萍以及被告杭州顶峯餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人韩志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向婷起诉称：上亿广场五楼系由被告杭州顶峯餐饮管理有限公司向案外人上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿亿贤）承租而来，又称“味食代”美食广场。2019年5月24日，原告与被告签订《“味时代”美食广场商铺租赁合同》，约定：被告将位于余杭区××街道××街××号××广场××楼××号铺位出租给原告，用于经营“卤鸭小铺”品牌的食品，租期壹年，自2019年6月1日至2020年5月30日，实际进场是2019年6月13日，月租金1600元，按照季度交纳，租赁保证金10000元，进场装修费8000元。合同签订后，原告向被告支付了2019年6月至8月的租金4800元，进场装修费8000元，租赁保证金10000元，计22800元。此外原告还向被告支付了1000元营业执照办理费，并为经营做了积极准备。2019年7月17日，因被告未能在2019年3月20日前向上亿亿贤交纳第二季度租金及管理费，上亿亿贤向被告出具《解约通知函》。2019年7月24日，被告出具《情况说明和撤场告知函》，书面告知上亿亿贤撤场决定。2019年7月26日，被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场。2019年7月30日，被告向各商铺发送退款清单。2019年8月1日，上亿亿贤向被告出具《通知》，明确2019年7月20日正式解除合同。8月7日，上亿亿贤采取停水停电措施。被告未能按照约定提供经营环境，并且在合同期内向原告提出撤场要求，被告的行为构成违约。故原告起诉请求：一、判令被告返还租金3200元（2019年7月、8月租金）、租赁保证金10000元、进场装修费7333.3元，并支付资金占用期间的利息74.4元（按照银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月1日开始起暂算至2019年8月31日，要求支付至实际履行日），赔偿设备等投入损失13857.3元，赔偿营业执照办理投入1000元，合计人民币35465元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告补充陈述其已于2019年7月31日搬离，故增加诉讼请求：判令原、被告之间的《“味时代”美食广场商铺租赁合同》已于2019年7月31日解除。 原告向婷为支持其起诉主张，向本院提交以下证据： 1.商铺租赁合同1份、铺位图1份，用以证明原、被告存在租赁合同关系及双方对租赁期限、租金、租赁保证金、进场装修费、综合管理费、违约责任等事项约定的事实； 2.微信聊天记录1组（打印件）、现金取款短信记录1份、支付凭证份（光盘），用以证明原告向被告支付2019年6月至8月租金、租赁保证金、进场装修费、营业执照办理费等费用的事实； 3.解约通知函1份（照片打印件），用以证明被告未能及时向上亿亿贤交纳第二季度租金及管理费，上亿亿贤于2019年7月17日向被告提出解约的事实； 4.情况说明和撤场告知函1份（照片打印件），用以证明被告于2019年7月24日书面告知上亿亿贤，被告决定撤场的事实； 5.2019年8月8日人民调解记录1份（复印件），用以证明2019年7月26日被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场，2019年7月30日被告向各商铺发送退款清单，2019年8月7日上亿广场5楼开始停水停电的事实； 6.通知1份（复印件），用以证明2019年8月1日上亿亿贤向被告出具《通知》，明确2019年7月20日正式解除合同的事实； 7.淘宝购物截图1组（打印件，出示手机电子载体）、支付凭证1组（部分原件），用以证明原告为了经营商铺做了积极准备，因购买原材料、设施设备材料等支出费用的事实； 8.撤场现场录音1份（光盘），用以证明2019年7月26日被告召集商铺会议，明确告知各商铺撤场，结算时间为7月底，撤场时间可以缓冲到8月6日的事实； 9.11-1#卤鸭小铺清单1份，用以证明2019年8月11日被告向原告出具回复函，明确应当返还原告的费用，原告认可押金1万元，应付物业费900元，水电费在被告出具证据后认可112元。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司答辩称：原告于2019年9月15日实际搬离案涉商铺，双方合同此时才解除，不同意原告主张的2019年7月31日解除，原告实际应承担3.5个月租金5600元、3.5个月物业费3150元，进场装修费8000元，根据合同不予退还，个人商铺水电费365元，公摊水电费796.25元（每个月227.5元*3.5个月），保证金可以不扣除，超出部分租金在被告需返还的款项中直接抵扣。被告实际收取的款项为21800元（包括营业执照办理费1000元），并非原告陈述的23800元，其中现金收取18000元，并非原告主张20000元。原告租金是按季度交付，但是其少付了1000元租金，此后原告也没有按合同约定支付物业费，原告在履行过程中存在违约情况。原告主张经营损失没有事实和法律依据，案涉合同价值仅2万元，其要求承担损失已经超出合同可预见范围，没有事实依据。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据：付款明细一份（复印件），用以证明被告就案涉美食广场向上亿亿贤支付水电费，原告需向被告支付公摊水电费的事实。 原告向婷提供的证据，被告杭州顶峯餐饮管理有限公司对证据1无异议，根据合同约定，物业费每月900元是要按约支付，原告没有支付存在违约；对证据2真实性认可，证明目的有异议，被告收到的款项金额为21800元，包括1000元营业执照办理费，现金付款视频已经给冯国华看过（视频是冯国华和原告本人），冯国华明确收到的是18000元，取款记录、付款视频不能证明其交付的款项是20000元，因为当时原告还是少付了1000元的费用；对证据3的真实性认可，关联性和证明目的不予认可，是被告和上亿之间的租赁纠纷，被告和上亿的租赁合同并不必然因上亿广场单方出具通知而解除；对证据4的真实性、合法性认可，证明目的有异议，被告实际系基于案涉美食广场实际情况、相关所有租户的要求进行协商解除合同以及清退款项事宜，被告是在同上亿广场进行协商，是否最终撤场要根据实际情况；对证据5真实性、合法性认可，但是调解未完成，不能达到原告的证明目的；对证据6的真实性认可，质证意见同证据3的质证意见；对证据7不认可，真实性被告无法查明，全是材料以及设备购买的凭证，材料系原告用于经营支出，是用于获利，设备也不会损坏，以设备购买凭证来主张损失没有事实和法律依据，设备也已经转让，款项也由原告收取；对证据8的真实性认可，但认为不能达到原告证明目的，会议内容是被告同原告协商撤场事宜，并非合同解除事宜，被告也没有强制解除合同；对证据9的真实性认可，证明目的不认可，是原、被告单方允诺，原告只能对该证据整体认可或者不认可，是基于原、被告协商一致的情况下所应当返还的费用，现双方无法达成一致，应当依法判决，如果原告认可该协议金额，其主张的全部金额是和协议一致的，被告也可以按该协议支付。经审查，证据1符合有效证据的采信规则，本院予以确认；证据2-6、8、9的真实性予以确认，能否证明原告的待证事实在本院认为部分阐述；证据7，仅能证明原告曾为开设案涉店铺采购设备及用品，但无法证明其实际损失金额，被告异议成立，本院不予确认。 被告杭州顶峯餐饮管理有限公司提交的证据，原告张强对该证据的真实性、合法性及证明对象均有异议，系复印件，也没有加盖任何公章，不能证明被告实际支出了水电费，也不能证明张强应当承担的水电费金额。经审查，上述证据无法证明被告的待证事实，原告异议成立，本院不予确认。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下： 2018年4月，被告杭州顶峯餐饮管理有限公司从案外人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司处承租坐落于杭州市余杭区××街××号××广场××楼××铺位。 2019年5月24日，原告向婷（承租方）与被告杭州顶峯餐饮管理有限公司（出租方）签订《“味时代”美食广场商铺租赁合同》一份，约定被告将其承租的坐落于杭州市余杭区崇杭街651号上亿广场五楼味时代美食广场11-1#铺位转租给原告，租赁用途为经营鸭脖等，租期一年，自2019年6月1日起至2020年5月30日，甲方交付时间为2019年6月1日；租金19200元/年（1600元/月），按季支付，先付后用，提前一个月交付，租赁保证金10000元（租期届满合同终止，原告无违约并付清相关费用的，被告无息返还租赁保证金），进场装修费8000元（乙方有违约行为或合同到期后不作退还）；原告独立收银，独立对接外卖平台，原告的收银系统必须对接被告的后台系统可以刷广场的充值会员卡，会员卡的折扣率由原告承担，会员卡结算周期为一个月；原告在经营过程中，未经被告书面同意，私自关店达5天，被告有权单方解除合同，原告所缴纳的所有费用，不予退还；租期内，物业综合管理费为每月900元，由原告承担并按期向被告缴纳（自试营业日起算，每月5日支付上月物业费，拖欠3日以上的被告按照每日1%滞纳金向原告收取，拖欠一周被告有权解除合同并不承担任何赔偿责任），原告店铺内产生电费、水费、燃气费按照计量表按时交纳，其他公共照明、空调、公共广告灯箱和排烟机电费由所有商户平摊，公共水费、公共燃气费由所有商户平摊，上述费用自物业交付之日，由被告统一收取并代为支付；被告有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间内进入并收回该物业，原告应3天内完成拆除、搬出和补修等工作；因非被告过错造成的各种机电系统及设备的失灵或故障、维修等引起的一切后果及供水、供电等单位日常检查、维修等造成物业停水、停电等，被告除应及时通知原告外，无须承担任何责任。 2019年5月24日，原告通过微信转账向被告支付1000元定金，次日，原告又微信转账1800元，并以现金方式向被告案涉项目工作人员冯国华交付20000元。2019年5月29日，再次微信转账1000元，备注为营业执照办理费用。庭审中，被告陈述2019年5月25日冯国华仅收到现金18000元，而非20000元。 2019年7月17日，杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司向被告杭州顶峯餐饮管理有限公司发送《解约通知函》，载明：因被告拖欠租金、物业费、水电费等费用，上亿亿贤提出单方解约，并要求于2019年7月17日前缴清相关欠款，2019年7月20日前完成相关撤铺事宜。同年7月24日，被告向上亿亿贤出具《情况说明和撤场告知函》，表示因上亿亿贤招商失误导致五楼美食广场无法继续经营，被告决定退场，并要求退回押金并减免一个月租金物业费和水电费。2019年8月1日，上亿亿贤再次向被告发送《通知》，载明：根据2019年7月17日发送《解约通知函》，2019年7月20日正式解除合同，并于2019年8月2日起上亿亿贤将有权处理商铺内的装修、设施、设备。 2019年8月8日，包括原告在内的案涉商场五楼美食广场租户与被告就撤场事宜进行调解，租户要求被告出具书面撤场告知书并退回押金、未到期房租，补偿进场装修费、应减免的房租，被告表示商议后书面回复。2019年8月11日，被告回复原告并列明各项清单，包括返还租金一个月1600元、押金10000元，应付水电费112元、物业费900元，总计返还10588元。 本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，依法应予保护。本案争议焦点为案涉租赁合同的解除时间，被告尚应返还原告款项金额以及被告是否应就原告主张的损失承担赔偿责任的问题。首先，关于租赁合同解除时间。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张其已于2019年7月31日搬离案涉商铺，故双方合同自该日起解除，但其并未提交证据予以证明，庭审中被告亦予以否认，因现无证据表明原、被告已于2019年7月31日就解除案涉租赁合同达成一致，而被告与案外人上亿亿贤之间是否解除租赁合同关系并不必然导致案涉租赁合同的解除，故原告的上述主张，本院不予采信。现被告自认原告已于2019年9月15日搬离，本院认定案涉租赁合同自2019年9月15日起解除。其次，关于各项费用。虽被告认为其工作人员冯国华收到现金仅18000元，但根据现场视频，原告向婷在向冯国华交付款项时共分为两叠，并告知“一万、一万”，而被告工作人员在现场并未对此提出异议，故本院认定原告实际现金交付金额为20000元，即原告共计交付22800元。第一，被告应返还的租金。原告已支付2019年6月至8月租金4800元，而其实际占用案涉商铺时间为2019年6月1日至2019年9月15日，故原告尚应交纳2019年9月1日至15日期间的租金800元。第二，租赁保证金，原告已付10000元，庭审中被告同意返还，本院予以确认。第三，进场装修费，原告已支付8000元，虽双方合同中约定此款合同到期后不作退还，但现因被告原因导致合同无法继续履行，被告理应根据剩余租赁期限相应予以退还，经核算，被告应退还金额为5654.79元。第四，设备投入损失，原告现有证据不足以证明因合同提前解除给其造成的实际损失，故本院不予支持。第五，营业执照办理费，因该款项系用于办理营业执照，且被告已代办完成，原告主张返还，依据不足，本院不予支持。第六，资金占用期间的损失，因期间双方一直就案涉租赁合同解除、款项返还及赔偿事宜进行协商，对该主张本院不予支持。第七，关于被告抗辩认为原告应承担物业费3150元、商铺水电费365元、公摊水电费796.25元，因庭审中原告自认尚未交纳上述费用，根据实际租赁期间，原告尚应交纳物业费3150元，而水电费因被告未提交有效证据予以佐证，本院根据原告认可的被告于2019年8月11日出具清单中应付水电费112元予以确认，即原告尚应承担物业费及水电费合计3262元。 综上，被告尚应返还原告各项费用合计11592.79元。原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告向婷与被告杭州顶峯餐饮管理有限公司于2019年5月24日签订的《“味时代”美食广场商铺租赁合同》自2019年9月15日起解除； 二、被告杭州顶峯餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告向婷租赁保证金、进场装修费合计11592.79元； 三、驳回原告向婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费343元，由原告向婷负担231元，由被告杭州顶峯餐饮管理有限公司负担112元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  许 健 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  张 飞 书 记 员  范书荟