四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10732号 上诉人（原审被告）：成都佳成时代投资有限公司，住所地：四川省成都市成华区迎晖路138号。 法定代表人：蒲云辉，总经理。 委托诉讼代理人：胡亮，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李建辉，男，1973年5月26日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：张志平，四川蜀文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周杜娟，女，1981年10月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张志平，四川蜀文律师事务所律师。 上诉人成都佳成时代投资有限公司（以下简称佳成公司）因与被上诉人李建辉、周杜娟商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。佳成公司的委托诉讼代理人胡亮，李建辉、周杜娟及委托诉讼代理人张志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 佳成公司上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8839号民事判决，依法改判由佳成公司按照房屋总价20%向李建辉、周杜娟支付违约金；2.本案诉讼费由李建辉、周杜娟负担。事实和理由：1.一审法院无视双方签订的《商品房买卖合同》，在双方没有约定违约金的情况下要求佳成公司承担违约责任，属于明显的事实错误。双方签订的合同并没有对案涉房屋的层高进行明确约定，整体层高仅是房屋空间的一部分，相对于整个空间结构应该是局部范围。佳成公司认为，李建辉、周杜娟在签订《认购书》时已仔细阅读里面记载的内容，一审法院错误得将整体层高否定是局部结构，使得整个案件事实不清；2.一审法院在李建辉、周杜娟没有实际损失，也没有约定违约金的情况下要求佳成公司承担30%的违约金，缺乏事实和法律依据。整个合同里约定的最高违约金是在一方解除合同时才承担房屋总价的20%作为违约金，一审将违约金提高到30%，明显违背了公平原则。 李建辉、周杜娟答辩认为：双方签订的补充协议明确约定了房屋层高为6米，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，层高误差赔偿数额等于房屋误差比例乘以实际购房价格，佳成公司的上诉理由不成立。 李建辉、周杜娟向一审法院提出诉讼请求：佳成公司承担违约责任，按照实际损失的房屋空间比例向李建辉、周杜娟支付房屋总价款的1/2即842860元，并按年利率6%的标准支付自2016年12月26日起暂计至2019年9月25日的利息139071.9元。 一审法院认定：2016年12月25日，佳成公司（出卖人）与李建辉、周杜娟（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《佳年华广场商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定佳成公司将位于成华区房屋出卖给李建辉、周杜娟，该商品房的预售建筑面积为82.55平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20415.14元，总价款为1685270元。第十四条“面积差异处理”约定实测面积与本合同载明的预测建筑面积发生误差的，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《补充协议》附件四为《商品房买卖合同补充协议》，其中第五条“关于面积差异的特别约定”约定实测面积与主合同载明的预测建筑面积发生误差的，无论建筑面积误差比绝对值是否超过3%，买受人不退房，双方同意据实结算房价款。附件六为《佳年华广场3栋商业用房交楼标准》，约定层高：一、二层6米，三层4.5米，四层4.2米。备注处载明：相同户型单位因立面、所处位置、楼层不同，局部结构、门窗有所不同，以实际交房为准。 前述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，佳成公司于2019年8月5日向李建辉、周杜娟交付了案涉房屋。李建辉、周杜娟在接房时对案涉房屋的层高提出异议。双方共同确认案涉房屋的层高为3.1米。佳成公司主张案涉房屋的位置在转角处，需要留出消防管道，因此与同楼层的其他房型有所区别，佳成公司已经在附件六中进行了明确的备注。李建辉、周杜娟主张佳成公司在房屋销售过程中并未就案涉房屋的层高问题进行特别说明。双方同时确认，双方并未明确约定交付房屋不符合约定时应承担的违约责任。李建辉、周杜娟据此依据其使用的房屋面积和空间要求佳成公司按照房屋总价款的1/2赔偿其损失。佳成公司则主张其已按照合同约定面积完成了交付，不存在违约行为。 一审法院认为：李建辉、周杜娟与佳成公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《补充协议》的附件六中明确约定案涉房屋的层高为6米，而经双方确认，佳成公司实际交付的案涉房屋的层高为3.1米，与约定不符，虽然佳成公司辩称案涉房屋已完成竣工验收，但并不排斥其交付的房屋实际层高低于约定层高的事实，佳成公司的行为已构成违约。针对佳成公司辩称其已在附件六中备注“相同户型单位因立面、所处位置、楼层不同，局部结构、门窗有所不同，以实际交房为准”，但该备注指向的系局部结构而非房屋整体层高，佳成公司该项辩称意见缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予采信。 双方未约定交付房屋层高不符合约定时的违约责任，李建辉、周杜娟主张按照实际使用的房屋面积和空间要求佳成公司按照房屋总价款的比例赔偿其损失，佳成公司则主张其已按照合同约定面积完成了交付，未对李建辉、周杜娟造成任何损失。对此，一审法院经审查后认为，首先，案涉房屋层高与合同约定不符，致使房屋可使用空间减少，可利用高度降低，李建辉、周杜娟的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值，佳成公司应承担相应的赔偿责任。其次，虽然购房者最终获得的是空间使用权，但层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，特别是对于房屋价格的确定，案涉房屋系按照面积计算价格而非按层高计算价格，因此在层高达到国家强制性标准的前提下，不宜直接按照实际使用的房屋空间占约定的房屋空间的比例，再以该比例折算出相应的房屋总价款来确定损失。最后，鉴于双方未就相应的损失赔偿计算方式作出约定，且李建辉、周杜娟亦未举证证明其具体损失，故一审法院综合佳成公司的过错程度、房屋价款、层高减少程度、层高减少对房屋使用的影响程度等因素，对赔偿数额予以酌定，确定为480000元。鉴于一审法院已经支持了李建辉、周杜娟关于房屋层高减少造成的损失，故对其就该损失另行主张的利息损失依法不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、佳成公司于判决生效之日起十五日内赔偿李建辉、周杜娟损失480000元；二、驳回李建辉、周杜娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计6809.5元，由佳成公司承担。 本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据双方的意见，本案的争议焦点是一审法院判决确定的赔偿损失金额与标准是否符合双方当事人的约定。本院认为，佳成公司与李建辉、周杜娟签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按合同约定履行义务。《补充协议》附件六中对交楼标准的约定“层高：一、二层6米，三层4.5米，四层4.2米”，其中明确约定案涉房屋的层高为6米，而经双方确认后实际交付的案涉房屋层高为3.1米，与合同约定的相差较大，佳成公司所交付的房屋未达到双方合同约定的条件，李建辉、周杜娟主张佳成公司违约的理由成立。由于双方在合同中未约定层高未达到合同约定标准应承担损失赔偿计算方法，一审法院根据佳成公司的过错程度、房屋价款、层高减少程度、层高减少对房屋的使用影响等综合因素，酌情认定赔偿数额为480000元并无不当，本院予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费13619元，由成都佳成时代投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年八月十九日 书记员 杨珍梅