河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1726民初2231号原告（反诉被告）：泌阳县缫丝厂破产清算组。地址：泌阳县工业中心。负责人：王伟，任泌阳县缫丝厂破产清算组组长。委托诉讼代理人：赵贵发，河南盘古律师事务所律师。被告：韩文锁，男，1964年2月24日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告（反诉原告）：赵金坡，男，1974年8月10日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：赵保群，河南广义律师事务所律师。原告（反诉被告）泌阳县缫丝厂破产清算组与被告（反诉原告）赵金坡、韩文锁合同纠纷一案，河南省驻马店市中级人民法院（2020）豫17民终1448号民事裁定书裁定将本案发回河南省泌阳县人民法院重审，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年6月29日和2020年7月14日两次公开开庭进行了审理。原告泌阳县缫丝厂破产清算组的委托诉讼代理人赵贵发、被告韩文锁、被告（反诉原告）赵金坡及其委托诉讼代理人赵保群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泌阳县缫丝厂破产清算组向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原泌阳县缫丝厂与被告签订的房屋租赁合同，并判令二被告归还合同第一条所确认的租赁房屋和场地；2、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月1日之前原缫丝厂东部力织车间及周边场地和独生子女楼第三层租赁给被告，（该厂破产程序中查明韩文锁又租赁给了赵金坡）。现因该厂于2018年经泌阳县政府宣布破产，在破产清算中已多次通知二被告腾房，但至今二被告拒不腾房予以归还，以此具文起诉，请求人民法院支持原告的上述请求。被告韩文锁、被告（反诉原告）赵金坡辩称：原被告之间的租赁合同、转租合同均合法有效。原告提出提前解除合同给被告造成巨大经济损失，应当依法予以赔偿。被告赵金坡的经营行为合法有效，其合法权益应当依法受到保护。同时我们提起反诉。被告赵金坡（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人赔偿反诉人造成的损失暂定壹佰万元（具体数额待评估鉴定后确定）；2、被反诉人承担本诉的案件受理费，反诉的案件受理费及评估鉴定费等全部实际支出费用。事实和理由：基于被反诉人与被告韩文锁之间租赁合同约定被告韩文锁享有对房屋的支配权和最长租赁期限在法定二十年内的事实，被反诉人提前解除合同的行为，导致反诉人巨额投资及可得利息的巨大损失。为此，反诉人提起反诉，请求法院合并审理并支持反诉人的反诉请求。原告泌阳县缫丝厂破产清算组（反诉被告）辩称：1、两被告之间签订的转租合同是否有效；2、如果合同解除后应当进行赔偿，应当对谁赔偿。原告与韩文锁签订合同，是否对赵金坡进行赔偿；3、反诉人要求赔偿数额过高，以法院委托司法鉴定评估为准。4.关于评估动产残值部分价值过低。经审理查明，2017年4月1日，泌阳县缫丝厂作为出租方（甲方）与被告韩文锁（乙方）签订房屋租赁合同一份，内容为：“根据《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国合同法》的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚信的原则，经友好协商，一致同意签订本合同。一、甲方同意将位于缫丝厂东部的力织车间（丝织车间）及周边场地，独生子女楼三楼一层，一次性租赁给乙方使用。二、租赁期限：自2017年4月1日起使用。三、因甲方所出租厂房建筑时间在70年代，房屋坍塌近80%、漏雨100%，不能使用，属于危房，甲方又无经济能力进行翻新修缮，经协商由乙方出资修建，所需费用均由乙方承担。四、乙方在租赁期间，房屋的维修、管理费用均由乙方承担。在房屋租赁期间所造成的任何损失，甲方不承担任何责任。五、鉴于以上原因，房屋租赁价格不能按正常房屋出租价，因此房屋租赁价格定为10,000元永久性。六、租金支付时间：每年的3月30日前为交款日。七、乙方在租赁期间有权支配房屋的使用权，甲方不能干涉。甲方应保证水路、道路畅通。八、在合同期内，因甲方所造成的水路、道路及其他人为因素，造成乙方的损失，由甲方承担一切经济损失及法律责任。九、乙方租赁期间应注重生产安全，加强安全防范，做好房屋的日常维护，所需费用由乙方承担。十、因人力不可抗拒的自然灾害所引起的损失，乙方不承担所租房屋的损失。十一、本合同一式两份，自双方签字之日起生效，甲乙双方各持一份，如任何一方违约，违约方将承担对方的一切损失。”合同签订的同日，韩文锁将租赁房屋部分转租给赵金坡、张月彬，双方签订房屋租赁协议内容如下：“出租方（甲方）韩文锁，承租方赵金坡、张月彬，二人系夫妻。根据《民法通则》、《合同法》的相关规定，双方在平等、自愿的基础上商定如下房屋租赁协议，共同遵守。一、甲方把从缫丝厂已取得租用权的“力织车间””和周边空地转租给乙方使用，乙方同意接收。二、乙方每年向甲方交租金叁万元，甲方向乙方出具收条。三、交款时间是合同签字日期后的一个月内（给乙方留改造、装修期），乙方向甲方交清当年的房租。以后的每年应提前一个月交下年的租金。四、乙方在租赁期间内，房屋的修缮、装饰、内部使用部局的改造，全由乙方自己负责，并承担费用。五、乙方在改造、修缮的过程中，不得改变原房屋的承重结构。六、合同期内在不损害甲方利益的前提下可转让或转租，并按本合同的具体条款，对甲方承担权利和义务。七、合同期内，甲方不得干预乙方的经营及房屋的具体使用，乙方不得从事违法经营。八、在合同期内，因甲方所造成的水路、道路等其他人为因素，造成乙方的损失，由甲方承担一切经济损失及法律责任。九、只要不是国家征收、征用、甲方的原出租人破产等因素，本合同不得终止。十、如遇有政府行为、企业破产、商业开发等赔偿时，乙方应把所得赔偿款的10%的数额交付甲方。如出现赔偿方只对准甲方时，甲方应把赔偿90%退给乙方，否则按违约对待。十一、装修、改造、经营期的一切生产、安全、工伤，全部由乙方自己承担，与甲方无关。十二、合同的前五年甲方不得上涨租金，从第六年起，每六年上涨壹万元，最终以捌万元封顶，封顶后不论什么理由都不得再涨房租。十三、任何一方违约应赔偿对方一切损失外，还应向对方一次性支付一切费用、惩罚性的违约金。十四、战争、军事行为、政府行为、自然灾害等人力不可抗拒的因素，双方互不承担责任。十五、本协议一式两份，甲乙双方各一份，双方签字按指印生效。协议签订后，赵金坡对租赁房屋和场所进行了修缮和装修。赵金坡于2017年6月1日注册了泌阳县水润洗浴中心，经营场所，泌阳县盘古山大道（缫丝厂院内）。该洗浴中心一直经营至案外人将涉案土地竞拍走。另查明，泌阳县缫丝厂于2018年被宣布破产；涉案房屋在本案审理时二被告已经交还给原告方，现案外人（××）已经开始在上面施工建房。另查明，经反诉人赵金坡申请，本院依法委托驻马店市正永信资产评估事务所对其实际经济损失进行评估。驻马店市正永信资产评估事务所于2020年4月2日出具驻正永信评报字（2020）第024号资产评估报告一份，评估对象为赵金坡租赁标的物中添置、改造、装修部分财产价值（详见报告书），评估价值为1515620.08元。反诉原告赵金坡支付评估费15,000元。原告泌阳县缫丝厂破产清算组认为评估价值有点过高，但是明确表示不申请重新评估，视为对该评估的认可。2020年6月16日，该案经驻马店市中级人民法院发回重审立案后，经反诉人赵金坡申请，本院依法委托驻马店市正永信资产评估事务所对其实际损失中的可利用和可移动资产变现价值进行了补充评估，2020年6月22日，驻马店市正永信资产评估事务所出具驻正永信评报字（2020）第024-1号资产评估报告一份，得出评估结论如下：委托评估资产在评估基准日的变现价值为人民币131482.00元。反诉原告赵金坡为此支付评估费2000元。上述事实，有书证、证人证言及当事人陈述在卷，相互印证，足以认定。本院认为，依照《中华人民共和国破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。原泌阳县缫丝厂于2018年被宣布破产，其作为出租方（甲方）与韩文锁（乙方）于2017年4月1日签订的房屋租赁合同，原告泌阳县缫丝厂破产清算组有权决定解除。现原告泌阳县缫丝厂破产清算组起诉解除上述房屋租赁合同，于法有据，本院应予支持。关于原告主张二被告返还涉案房屋及土地问题，根据庭审查明的事实，现涉案房屋及土地二被告已经交还，案外人已经开始在上面施工建房，该项主张，二被告已经不能再履行，对于该项请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本院查明的事实，被告韩文锁在和××泌阳县缫丝厂签订租赁合同后，将租赁物转租给了被告赵金坡，双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，系有效合同，被告赵金坡现为租赁合同的实际履行人。而因原泌阳县缫丝厂的破产，其与韩文锁于2017年4月1日签订的房屋租赁合同被依法解除后，导致被告韩文锁与被告赵金坡之间的租赁合同会无法实际履行，受到实际经济损失的是被告赵金坡。被告赵金坡作为实际经济损失人、租赁物实际占有者和使用者有权在本案诉讼过程中对自己的实际财产损失提起反诉，故其要求赔偿租赁标的物中添置、改造、装修部分财产价值损失，于法有据，本院予以支持。结合本院依法委托的驻马店市正永信资产评估事务所于2020年4月2日出具驻正永信评报字（2020）第024号资产评估报告，评估对象为赵金坡租赁标的物中添置、改造、装修部分财产价值（详见报告书），评估价值为1515620.08元；但该报告对赵金坡所有损失中的可利用和可移动资产变现价值并未进行扣除，因此，根据赵金坡的申请，本院依法委托对该部分价值进行了补充评估，根据2020年6月22日驻马店市正永信资产评估事务所出具驻正永信评报字（2020）第024-1号资产评估报告的结果，该部分价值为人民币131482.00元，对于该部分价值，应当自总损失中予以扣除，即本案原告泌阳县缫丝厂破产清算组应赔偿被告赵金坡的损失为1384138.08元。综上所述，本案原告泌阳县缫丝厂破产清算组的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持；本案被告赵金坡的反诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、依法解除原泌阳县缫丝厂于2017年4月1日与被告韩文锁签订的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）泌阳县缫丝厂破产清算组于本判决生效十日内赔偿被告（反诉原告）赵金坡经济损失人民币1384138.08元；三、驳回原告泌阳县缫丝厂破产清算组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告（反诉原告）赵金坡承担；反诉案件受理费18440元，评估费用17000元，共计35440元，由被告（反诉原告）赵金坡承担1600元，由原告（反诉被告）泌阳县缫丝厂破产清算组承担33840元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  陈 浩审 判 员  吴宗营人民陪审员  段长聚二〇二〇年八月十七日书 记 员  常雷雨