大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0204民初3339号 原告：锦联地产集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区祝贺街35号，统一社会信用代码91210200604890788F。 法定代表人：孙晓惠，总经理。 委托诉讼代理人：耿博，女，该公司法务。 被告：大连了不起的考拉企业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区富民路120号101室，统一社会信用代码91210204MAOULA5K18. 法定代表人：张美琳，执行董事。 委托诉讼代理人：吴景卫，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：贾丹林，辽宁诚至律师事务所律师。 原告锦联地产集团有限公司与被告大连了不起的考拉企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人耿博、被告委托诉讼代理人吴景卫、贾丹林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间的《商铺租赁协议书》于2019年11月14日解除；2.被告立即给付原告自2019年9月1日至2019年11月14日欠付的租金25917元，并自被告从2019年9月1日起向原告支付上述租金的滞纳金，每天以欠付租金的千分之五计算，直至清偿全部租金为止；3.被告立即给付原告自2019年11月15日起至2020年7月10日实际腾退商铺之日止，按每日租金345.56元的3倍向原告支付房屋迟延交付期的使用费247766.52元；4.被告向原告支付相当于解除协议日6倍的违约金62892元。事实与理由：2018年6月1日，原告与被告签订《商铺租赁协议书》，约定原告将位于大连市沙河口区部分商铺租赁给被告，建筑面积287.18平方米。租赁期限为五年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止。第二年每季度租金31446元，折合每日租金345.56元。协议第四条约定，租金以季度预付的方式提前15日向原告支付；逾期15日未缴付租金的，原告有权解除本协议；且每逾期一日被告须按欠费总金额的千分之五缴纳滞纳金。在承租期间被告多次迟延缴纳租金15日以上，其中，2018年6月1日至2018年8月31日租金迟延缴纳86天；2019年9月1日起的租金至今未缴纳。被告上述行为已构成违约，并已达到原告可行使协议约定的单方解除权的情形。原告于2019年11月14日向被告张贴《解除租赁协议通知书》，告知被告交还商铺给原告。但是被告未缴纳欠费，且自2019年11月15日起至2020年7月10日止，一直占用租赁物，以至于原告无法将租赁物再次出租，给原告造成了巨大的损失。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告违约在先。2019年9月，由于原告进行工程改造导致被告店铺内的空调及排风管道无法正常运转，达不到正常经营的要求。2019年10月15日，原告又作出断水断电的行为，导致被告彻底无法经营。由于原告违约在先，故不同意原告享有合同单方解除权。由于原告违约在先，致使被告自2019年9月起无法经营，未能实现合同目的，故不应向原告支付租金。房屋租赁合同是原告制定的格式合同，根据合同法的规定，提供格式条款的一方免除其责任加重对方责任的条款无效。本案中原告第二项诉讼请求按日千分之五计算滞纳金，年化达到182.5%,完全超出法定的限度。诉讼请求第三项按日租金三倍计算的房屋使用费加重了商户的责任，格式合同该条款无效。由于原告并无单方解除权，所以第四项诉讼请求的违约金也不存在。6倍也属于格式合同当中的格式条款，系加重被告责任，系无效；违约金约定过高，违约金应当为一个月的租金数额。原告陈述的2018年6月1日至2018年的违约达到86天，是当时的招商部长说会酌情减免房租，此期间可以进行装修，稍后补合同。这也是为什么86天滞纳的原因。7月份补签的合同就是从6月1日计租，被告不存在违约行为。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告自2014年承租案涉商铺。2018年原、被告又签订《商铺租赁协议书》，协议约定，原告（甲方）将大连市沙河口区星海广场A区10号世纪经典大厦二层部分商铺出租给被告（乙方）经营使用，租赁商铺的建筑面积共计287.18平方米，乙方在租赁前对租赁商铺的现状及其相邻商铺的现状（包括经营业态）已充分了解和认可，乙方确认租赁商铺能够满足其使用及经营要求，并愿意按租赁商铺现状承租。租赁期限自2018年6月1日起至2023年5月31日止，期限5年。协议4.1条约定：租金自本协议签订之日起，乙方须向甲方一次性缴纳首期租金，以后租金以季度预付的方式提前15日向甲方支付。协议4.2条约定：若乙方未能按时缴纳租金，每逾期一日，则乙方须按欠缴费用总额的千分之五缴纳滞纳金，逾期15日未缴付租金的，甲方有权解除本协议。协议5.1条约定：本租赁协议书的履约保证金为31446元整，乙方应于签订本协议当日一次性支付给甲方。逾期15日未缴或不足额缴纳，甲方有权解除本协议书。协议5.3条约定，履约保证金系乙方履行本协议的保证。乙方如逾期未付租金，协议规定的各项费用，或乙方应负损害赔偿责任、违约责任而不支付时，甲方可从履约保证金中扣除未付的金额及逾期违约金额或将履约保证金抵作为赔偿金。协议8.1条约定：由甲方或物业服务企业负责租赁商铺主体结构的维修以及租赁商铺外非供租赁商铺专有使用的各种网线、管线的维修与保养。协议11.1条约定：若乙方逾期支付租金等乙方因使用租赁商铺而发生的任何一项费用或其他违约行为，在经甲方通知后仍未整改的，甲方有权不另书面通知而直接对乙方该物业采取停水、停电、截断电话、互联网等其它设施的服务、物业加锁等措施，直至乙方付清全部款项或改正违约行为为止，因此产生的责任或损失全部由乙方自行承担。协议11.3条约定：在租赁期内如因乙方原因解除协议，乙方须提前3个月以书面形式通知甲方，乙方除必须结清租金及其他应缴纳的费用外，乙方已付的履约保证金及其他已付但尚未发生的费用不予退还，乙方还须支付给甲方相当于协议解除当月租金的6倍作为违约金。协议12.4条约定：乙方未按期交还租赁商铺的，每逾期一日，乙方应当按本合同解除或终止时的商铺日租金的三倍承担房屋迟延交付的使用费，甲方有权从履约保证金中扣除。协议12.5条约定，不论乙方是否配合交还该商铺，该商铺均视为已于协议终止之日由甲方收回而无需办理书面交接手续，甲方有权将该商铺另行出租；甲方有权直接采取换锁或加锁等任何方式处置商铺。乙方声明已知悉甲方依据本条终止租赁协议书及收回该商铺而给其造成的损失，并承诺不得因此阻挠或影响甲方对该商铺的处置，否则乙方需就该等违约行为按协议解除当月租金的6倍的标准另行向甲方赔偿责任。《商铺租赁协议书》未注明落款时间。 2018年7月25日，被告支付物业费履约保证金26205元。2018年7月26日被告缴纳6月1日至8月31日的租金31446元、租金履约保证金31446元、物业费26205元。原告出具收据。2019年8月15日被告未按期缴纳2019年9月1日至2019年11月30日的租金31446元。2019年8月21日，原告将《催缴通知函》张贴在案涉商铺门口，告知被告于2019年8月31日17点前支付自2019年9月1日至2019年11月30日止的租金31446元、物业费26205元、滞纳金173元，共计57824元，否则将对被告商铺采取停水停电、断电话、断网、物业加锁等措施；并根据租赁协议书约定，逾期15日未交付租金、物业费的，原告有权单方面解除协议。由此产生的一切损失均由被告自行承担。被告收到《催缴通知函》后，提出因原告不能提供正常的排风系统，要求原告修复后，才能按期缴纳费用。原告维修人员现场查看排风系统后，认为系被告擅自将排烟系统接到大厦的排风系统，导致串烟，要求原告立即整改。被告认为原告未能提供合理的解决方案。双方对此无法达成一致，被告一直未缴纳欠费。2019年9月13日原告给被告的《告知函》显示，因被告拖欠费用，物业暂停供应水电，2019年9月3日应原告要求恢复送电。被告负责人车满堂在《告知函》上签名。2019年10月15日，原告将案涉商铺采取断水断电、前门上锁的措施。原告自此停止经营。2019年11月14日，原告在案涉商铺张贴《解除租赁协议通知书》，通知被告因逾期未缴纳租金，按协议约定解除租赁协议，并告知原告欠缴2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金31446元、物业费26205元，滞纳金15159元，共计人民币72810.6元。要求被告在2019年11月21日前清退租赁物并交还租赁商铺。同时，原告向被告邮寄通知书，该邮件因查无此人、迁移新址不明的原因被退回。原告于2019年10月15日对案涉商铺前门加锁后，商铺一直空置。本案诉讼期间，双方经协商，2020年7月10日被告搬离案涉商铺。 上述事实，有原告提供的起诉状、《商铺租赁协议书》《催缴通知函》《解除租赁协议通知书》《告知函》银行商户签购单、收据、发票、照片、快递单及当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁协议书》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据协议约定，被告应于2019年8月15日支付9月1日至2019年11月30日的租金31446元，但被告未按时支付租金。被告拒付租金抗辩的理由是否成立是本案的焦点问题。 关于排风问题是否存在及责任问题，原告于2019年8月21日向被告发出催缴通知函后，被告提出因为案涉商铺排风不畅导致串烟，所以不能缴纳租金。经查，双方本次系续租协议，根据协议约定，原告以商铺现状出租。双方当庭均陈述在实际履行租赁协议过程中，被告将其排风系统接到大厦的排风系统。而被告自经营以来，原告对此一直未提出异议。原、被告对此次出现了串烟问题亦无异议，但串烟问题系其他商铺装修导致，还是被告经营项目增加油炸食品导致，双方均未提供证据证明。协议约定被告经营项目是咖啡厅，被告在此经营多年，此前未提出串烟问题，原告对被告的经营模式亦未提出过异议。因此在出现排风问题时，在原告没有充分证据证明系被告自身问题导致的情况下，根据《商铺租赁协议书》8.1条第一款的约定，属于原告未尽到维修义务，故原告存在合同履行上的瑕疵。但被告未提供证据证明串烟问题足以影响其经营，故不能免除被告作为承租方履行租赁合同中支付租金的主要义务，被告应当继续缴纳租金。 关于原告主张合同解除的问题，根据《合同法》第九十三条、合同可以约定解除。原、被告双方签订的《租赁协议书》第4.2条约定，逾期15日未缴纳租金的，甲方有权解除本协议。被告应于2019年8月15日向原告缴纳2019年9月1日至2019年11月30日的租金，而被告并未支付，故双方约定的解除条件成就，原告有权解除合同。根据《合同法》第九十六条，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。原告通过邮寄方式寄送的《解除租赁协议通知书》虽未到达被告，但2019年11月14日原告还同时将通知书张贴于案涉房屋。在被告未实际腾退房屋情况下，被告对房屋依然实际占有、管理，原告在商铺门口张贴《解除租赁协议通知书》的行为，视为合同解除通知到达被告。且在被告出现逾期交付租金时，被告已于2019年8月21日收到原告的《催缴通知函》，通知函已告知逾期不交付租金将按协议解除合同。因此对于原告提出的于2019年11月14日解除合同，本院予以支持。 关于原告主张的租金数额和滞纳金问题，被告作为承租方，根据《商铺租赁协议书》，应当承担按时缴纳租金的义务，合同于2019年11月14日确认解除，故被告应自2019年9月1日至2019年11月14日止支付租金。对于原告主张被告支付2019年9月1日至2019年11月14日欠付租金25917元的诉讼请求，本院予以支持。根据《商铺租赁协议书》第4.2条，若乙方未能按时缴纳租金，每逾期一日，则乙方须按欠缴费用总额的千分之五缴纳滞纳金。被告虽然未按期缴纳租金，但原告知道案涉房屋存在串烟问题的情况下并未实际承担维修义务，也存在过错，其履行合同也存在瑕疵，根据公平原则，对于原告提出要求被告支付2019年9月1日至2019年11月14日的滞纳金，本院不予支持。原告提出被告在交付本次首期租金时即逾期的意见，因为《商铺租赁协议书》没有落款时间，而协议书约定的起租日期不能直接证明合同的签订日期，被告抗辩实际签订日期为其交付保证金及首期租金的时间，更符合客观情况，故对原告该项意见不予采纳。 关于原告主张被告支付迟延交付使用费的问题，2019年11月14日合同解除后，被告并未从案涉房屋中搬离，原告不能正常收回使用该房屋。根据《商铺租赁协议书》12.4条，乙方未按期交还租赁商铺的，每逾期一日，乙方应当按照本合同解除或终止时的商铺日租金的3倍承担房屋迟延交付期的使用费，甲方有权从履约保证金中扣除；而协议第12.5条约定，不论乙方是否配合交还该商铺，该商铺均视为已于协议终止之日由甲方收回而无需办理书面交接手续，甲方有权将该商铺另行出租；甲方有权直接采取换锁或加锁等任何方式处置商铺。乙方声明已知悉甲方依据本条终止租赁协议书及收回该商铺而给其造成的损失，并承诺不得因此阻挠或影响甲方对该商铺的处置，否则乙方需就该等违约行为按协议解除当月租金的6倍的标准另行向甲方赔偿责任。本案中的案涉商铺存在前、后门，被告停止经营后将前、后门上锁，原告在前门再行加锁。故实际上原告与被告对案涉房屋均不能单独处置。现原告单方要求被告按合同约定支付2019年11月15至2020年7月10日止，按照每日租金345.56元的三倍支付房屋迟延交付使用费不合理，本院不予支持。根据双方均放任损失进一步扩大的事实，由双方各承担一半租金，被告需按每日租金345.56元，共计239天，向原告支付占用使用费41294.42元。因被告已缴纳履行保证金31446元，可以两项相互抵扣后，被告需支付迟延交付使用费9848.42元。 关于原告主张的合同解除的违约金，2019年11月14日合同解除后，根据《商铺租赁协议书》11.3条，在租赁期内如因乙方原因解除协议。乙方还须支付甲方相当于协议解除当月租金的6倍作为违约金。本案中，因原告未尽到维修义务，其在合同履行中也存在瑕疵，根据公平原则，对原告请求被告支付相当于解除合同协议当月租金的6倍的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告锦联地产集团有限公司与被告大连了不起的考拉企业管理有限公司之间的《商铺租赁协议书》于2019年11月14日解除； 二、被告大连了不起的考拉企业管理有限公司给付原告锦联地产集团有限公司2019年9月1日至2019年11月14日租金共计25917元； 三、被告大连了不起的考拉企业管理有限公司给付原告锦联地产集团有限公司2019年11月15日至2020年7月10日房屋迟延交付使用费41294.42元（被告已缴纳履行保证金31446元，抵扣后被告需支付原告迟延交付使用费9848.42元）； 四、驳回原告其他诉讼请求。 上述具有给付内容的款项均于本判决生效后十日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费3174元（原告已预交），原告负担2539元，被告负担635元，受理费给付时间同上。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  吴红岩 二〇二〇年八月十八日 书记员  王 璐 附：《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。