杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初4026号 原告：浙江颐景园物业服务有限公司，统一社会信用代码:91330000717613357R,住所地:杭州市文二西路颐景园内。 法定代表人：马玉凯，系该公司项目经理。 委托诉讼代理人：宋王吉。 被告：来国水，男，1966年6月6日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告浙江颐景园物业服务有限公司与被告来国水物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋王吉和被告来国水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求，要求判令：1、被告立即支付物业服务费1038.40元、二次供水能耗费86.50元，水费7.20元、物业服务费滞纳金46.70元，合计1178.80元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告系杭州市富阳区银湖街道九龙大道99号颐景山庄小区的物业管理服务企业。被告系该小区翠霞苑9幢2单元104室业主，房屋建筑面积为96.15平方米。根据双方签订的《杭州市物业服务合同》，由原告提供物业管理服务，被告则应按每月每平方米1.2元的标准缴纳物业管理服务费，每月每平方米0.1元的标准缴纳二次供水能耗费，水费2.4元每吨。原告作为该小区的物业管理服务公司，已严格履行了相关合同义务，为被告及其他小区业主提供了符合要求的物业管理服务。但被告已拖欠2020年1月至2020年9月的物业费及其他费用。原告以电话、书面形式多次催讨未果。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、《杭州市物业服务合同》一份,以证明原被告双方的合同权利义务约定和原告诉讼请求的合同依据。 2、催缴通知一份，以证明原告向被告催讨物业费的事实。 3、富阳区不动产权属信息查询记录（房屋产权信息）一份，以证明被告业主身份及物业建筑面积为96.15平方米的事实。 4、管线综合平面图一份，以证明被告的房屋因地势较高，因此在生活用水加压范围内的事实。 被告辩称：1、原告起诉被告的物业费纠纷，（2019）浙0111民初1234号民事判决书已经明确双方责任和义务。2、原告提供的物业服务合同已经于2018年10月31日终止，合同终止后，服务标准和收费标准没有约定，所以无法按照原告诉状所述缴费。3、原告诉状所述关于滞纳金，没有法律依据。4、原告诉状所述关于二次供水能耗费，没有依据，因为二次供水能耗费目的是弥补二次供水中需要的电力能源消耗，原告在前面几年每年收取这个能耗费，但是没有任何证据证明其需要这个能耗费，也没有公布每年的结余情况。二次能耗费，常规理解是对供水成本的补充，现在被告水费只有7.20元，怎么可能二次能耗费要付86.50元。5、原合同约定每半年公布一次经营性所得收支情况，实际原告未履行。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。 被告未举证。 对原告提供的证据1，被告质证表示：真实性无异议，但认为合同已于2018年10月31日终止且没有续签，之后的服务标准和收费标准没有约定，所以无法按照原告诉状所述缴费。本院审核后认为，该证据真实、合法，并与本案相关联，予以认定。证据2、3无异议，本院予以认定。证据4，真实性无异议，但认为原告缺乏收取二次供水能耗费的标准以及合理性，也未曾向业主公布二次供水能耗费的相应成本核算。本院审核认为，该证据具有真实性，结合被告房屋的具体位置以及管线实际配置情况，对原告向被告收取二次供水能耗费的合理性具有证明效力，本院予以认定。 经审理，本院认定如下事实： 2015年12月28日，富阳颐景山庄小区业主委员会作甲方，原告作为乙方，双方签订《杭州市物业服务合同》一份，甲方选聘乙方为富阳颐景山庄小区提供物业管理服务。合同第三条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担。多层住宅物管费每月每平方米1.20元。关于物业管理区域内高能耗设施设备运行消耗的电费分摊问题，按照《杭州市物业服务收费管理实施办法》等规定做如下约定：电梯住户缴纳电梯能耗费0.5元∕月.平方米，二次供水住户缴纳供水能耗费0.1元∕月.平方米。合同第四条约定：物业服务费用按季度缴纳，业主或非业主使用人应在第季度第二个月15日前交纳。物业服务费可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同存续的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。按季度缴纳物业服务费的，业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金。合同第五条约定：业主应按规定向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、热、通讯、有线电视等有关费用。乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、热、通讯、有线电视等费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。合同第二十四条约定：本合同期限自2015年11月1日起至2018年10月31日止。合同第二十五条约定：物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。合同还对其他事项作出了约定。 上述合同签订后，原告依约为富阳颐景山庄小区提供物业管理服务。合同期限届满后，因小区业委会未及时成立等因素，富阳颐景山庄小区未选聘新的物业公司，因此仍由原告继续为富阳颐景山庄小区提供物业管理服务至今。 被告是富阳颐景山庄翠霞苑9号104室业主，房屋建筑面积为96.15平方米，系多层房屋且属于二次供水物业服务范围，其尚欠2020年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费807.66元（1.20元/月/平方米×7月×96.15平方米）、二次供水能耗费67.31元（0.1元/月/平方米×7月×96.15平方米）、水费7.20元，合计882.17元。 原告以向被告发送张催缴通知等方式向被告催讨物业服务费等费用。 本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与富阳颐景山庄业主委员会签订的《杭州市物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。被告系富阳颐景山庄小区业主，上述合同对其具有约束力，故其应当按照合同的约定交纳物业服务费用。该合同期限约定自2015年11月1日起至2018年10月31日止，合同到期后，原告仍为被告所在小区提供物业服务，被告应当按原合同约定缴纳物业服务费及能耗费。故原告要求被告依约交纳2020年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费、二次供水能耗费、水费合计882.17元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但原告要求向被告预收2020年8月、9月份的物业服务费等费用，因合同约定的支付条件尚未成就，故本院不予支持。而被告关于原告提供的物业服务已于2018年10月31日到期，双方之后未续订物业服务合同,不能作为其拒付物业费的理由。 关于二次供水能耗费，根据原告提供的管线综合平面图，由于被告的房屋地势较高，因此在生活用水加压范围内，应当按物业服务合同的约定的标准（0.1元/月/平方米）缴纳相应的二次供水能耗费。 关于水费，系原告在富阳颐景山庄小区履行物业服务职能过程中，替业主向水务部门代缴费用，结合原告代缴情况，本院对原告主张水费7.20元的主张予以支持。 关于原告要求被告支付违约金之诉请，本院认为，物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主或物业使用人的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主或物业使用人对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主或物业使用人不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量,进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此,在业主包括物业使用人和物业公司因物业服务合同的履行产生意见分歧而拒交物业费的情况下,对原告要求计收滞纳金的主张，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告来国水支付原告浙江颐景园物业服务有限公司自2020年1月1日起至2020年7月31日止的物业服务费807.66元、二次供水能耗费67.31元、水费7.20元，合计人民币882.17元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告浙江颐景园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告来国水负担。 原告浙江颐景园物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告来国水于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 何建胜 二〇二〇年八月四日 代书记员 张云花