贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5772号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市。被上诉人（原审原告）：王乾兆，男，1972年6月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨恩国，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。原审第三人：中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行（以下简称中国银行贵阳紫林支行），住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路4号。负责人：方兴，行长。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与王乾兆、原审第三人中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初15476号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人未收到解除合同通知，被上诉人行使解除权的行为未发生法律效力；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，被上诉人未在解除权发生之日起一年内行使，解除权已消灭，无权单方解除合同；3、若不通过除斥期间对合同解除权加以限制，将影响双方权利义务关系的稳定性及合同履行的长期不确定性，不利于社会经济发展、交易安全实现；4、案涉房屋已交付，《商品房买卖合同》的合同目的已实现；5、被上诉人已丧失解除权，故被上诉人提出的退还购房款、支付违约金等其他诉请不应予以支持。被上诉人王乾兆答辩称：1、被上诉人一审提交了要求解除合同的《法律告知函》、邮寄单、查询回执，宏益房开称未收到解除合同的通知与事实不符；2、被上诉人行使解除权系依据合同约定及法律规定，并未超过除斥期间，也无需宏益房开同意；3、《商品房买卖合同》系格式合同，合同条款约定不清的责任应由宏益房开承担；4、交付房屋并不影响宏益房开构成根本性违约的认定；5、宏益房开的违约行为一直处于持续状态，宏益房开对是否能办理商品房转移登记手续至今仍不能进行答复。王乾兆一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判决被告返还原告购房款593,434元、维修基金11,834.34元、电表开户费122元、预告登记费550元、违约金112,752.45元（以购房首期款593,434元为基数按年利率4%计算，从2014年12月23日计算至被告实际返还购房款之日止，暂计算至2019年9月23日）；判令被告赔偿原告已支付银行贷款本息338,318.07元（从2015年6月1日起暂计至2019年9月1日止，以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；三、解除原、被告与第三人中国银行签订的《个人商业用房贷款合同》，并由被告向第三人支付全部剩余贷款本息、罚息等（从2019年9月2日起至全部购房贷款付清时止）；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月23日，原告王乾兆（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买出卖人宏益房开开发建设的本市南明区房屋一套，该商品房规划用途为商业，建筑面积29.66平方米，房款按套计算，总房款1183434元；买受人采取银行按揭贷款方式付款，于合同签订当日是支付首期房款593434元，剩余房款人民币59万元以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2014年12月23日向被告支付了首期购房款593434元，被告向原告出具收款收据。其后，原告作为借款人、宏益房开作为保证人与中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行签订《个人商业用房贷款合同》（合同编号为2015年紫零商字015号），合同约定：原告就向被告购买本市南明区两套房屋向中国银行贵阳紫林支行贷款共计118万元支付两套房屋购房款，该笔贷款118万元已付至被告账户，被告于2015年6月1日向原告出具有收到本案涉案房屋购房款59万元的收款收据一张。被告已将合同约定房屋交付给原告使用。因被告在2018年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告于2019年7月24日向被告邮寄了《法律告知函》，要求被告按合同约定的时间与原告办理相关退房手续，并要求退还全部购房款及赔偿由此带来的相应损失；该邮件于2019年7月25日被告签收。因未获被告答复，原告诉至一审法院，诉请如前。审理中，被告认可收到原告全部购房款1,183,434元。原告对其诉请要求被告退还的房屋维修资金11,834.34元、电表开户费122元、预告登记费550元，向一审法院提交了原告于2015年6月13日向贵州宏立城物业服务有限公司第一分公司交纳房屋维修资金11,834.34元的收据一张、原告于2015年6月13日向贵州宏立城物业服务有限公司第一分公司交纳电表开户费122元的收据一张、原告于2014年12月23日向被告交纳预告登记费1,100元的收据一张（原告表示在被告处购房两套，每套房交纳预告登记费550元，被告将原告已付两套房预告登记费共计1,100元以一张收据出具）。被告宏益房开表示维修资金不是其收取的，不应由其退还。审理中，原告表示目前房屋未出租，处于空置状态，如法院判决或调解解除商品房买卖合同，原告能立即向被告交还房屋。原告的妻子胡梅到庭表示：原告在夫妻关系存续期间向宏益房开购买涉案房屋，该房为夫妻共同财产，原告为购买该房向被告支付的全部购房款、预告登记费等均是以夫妻共同财产支付，胡梅明确表示本案涉案房屋的购房合同是原告与宏益房开签订，胡梅认可以原告一人名义向宏益房开提起诉讼，原告在本案中一切诉讼行为包括承认、变更、放弃诉讼请求、与被告进行调解等胡梅均予以认可，即原告对涉案房屋一切处置行为胡梅均认可，即使涉及法院判决、调解退还购房款等款项，胡梅同意所有款项均支付到原告个人账户，原告收款后再由胡梅与原告自行处理，在本案中以原告一人名义起诉即可，胡梅在本案中不主张任何权利，在本案中不作为共同原告参加诉讼。另，至一审判决时止，原告就本案涉案房屋向第三人申请的购房贷款尚未结清，贷款合同处于正在履行中，原告就其向被告购买的本市南明区房屋已与本案同时提起诉讼要求解除该房的《商品房买卖合同》及《个人商业用房贷款合同》。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订的上述《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应按约履行合同权利义务。合同签订后，原告已履行了支付购房款的义务，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告在2018年6月29日前仍未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告行为已构成违约，按合同约定原告有权退房，故原告诉请要求解除商品房买卖合同并退还相应购房款、预告登记费、已付贷款本息（因原告逾期还贷产生的罚息不计入已付贷款本息内），于法有据，一审法院予以支持。原告主张解除与被告及中国银行贵阳市紫林支行共同签订的《个人商业用房贷款合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，本案商品房买卖合同被依法解除，个人商业用房贷款合同的合同目的已经无法实现，故对原告要求解除《个人商业用房贷款合同》的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金和利息分别返还担保人和买受人。”之规定，宏益房开已收取购房贷款，故对原告诉请由被告偿还剩余贷款本息的诉请，一审法院予以支持。因原告所购本市南明区房屋贷款均在该份贷款合同内，被告向原告支付已还房屋贷款本息及向第三人支付尚欠贷款本息等义务时，为便于计算可将上述两套房屋已还贷款本息、尚欠贷款本息等合并计算，但不得重复计算，且原告在履行贷款合同中因原告自身的逾期还贷行为产生的罚息、违约金等不应由被告承担，应由原告自行承担。对原告要求被告支付违约金的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就利息部分的损失要求赔偿，原告支付购房首期款的时间为2014年12月23日，故其违约金的起算时间应从付款次日即2014年12月24日起按照同期银行存款利率计算。对原告要求退还房屋维修资金的诉请，因该款并非被告收取，在原、被告签订的商品房买卖合同解除后，原告可向相关房产部门或向收取人申请退还，故对原告的该诉请一审法院依法不予支持。关于原告要求退还电表开户费122元的诉请，因电表开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记注销手续，一审法院认为合同解除以后房屋的返还以及相关备案登记、预告登记属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，原告于本案已表示在合同解除后能随时向被告交还涉案房屋，故对房屋的交还及相关备案登记、预告登记、预告抵押登记的注销在本案当中一审法院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告王乾兆与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2014年12月23日就购买位于本市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、解除原告王乾兆与被告贵阳宏益房地产开发有限公司及第三人中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行就位于本市南明区房屋签订的《个人商业用房贷款合同》。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告王乾兆首期购房款593434元及预告登记费550元、电表开户费122元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告王乾兆违约金，该违约金以首期款593434元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2014年12月24日起计算利息至该593434元退还原告王乾兆之日止。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告王乾兆支付就本市南明区房屋原告王乾兆已向中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行归还的《个人商业用房贷款合同》（合同编号为：2015年紫零商字015号）项下的贷款本金及利息（以贷款银行于判决生效当月出具的对账单为准，原告王乾兆在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由原告王乾兆自行承担不计入本项判决的已还贷款本息内；因本市南明区房屋贷款均在该份贷款合同内，其中10号房已另案判决解除，履行本项判决内容时可将两套房屋已还贷款本息合并计算但不得重复计算）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行偿还原告王乾兆就《个人商业用房贷款合同》（合同编号为：2015年紫零商字015号）项下就本市南明区房屋剩余的贷款本金、利息、罚息等（按该贷款合同的约定进行计算，因本市南明区房屋贷款均在该份贷款合同内，其中10号房已另案判决解除，履行本项判决内容时可将两套房屋剩余贷款本息合并计算但不得重复计算）。七、原告王乾兆于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园彭家湾花果园项目Ｃ区12栋2层11号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。八、原告王乾兆于本判决生效之日起十日内与被告贵阳宏益房地产开发有限公司相互配合办理本市南明区花果园彭家湾花果园项目Ｃ区12栋2层11号房屋的预告登记、预告抵押登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。九、驳回原告王乾兆的其余诉讼请求。案件受理费14314元，减半收取7157元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。本院二审期间，上诉人提交房屋现场照片，拟证明被上诉人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。被上诉人质证称真实性无异议，房屋交付是上诉人应当履行的义务，上诉人逾期办证构成根本违约。上诉人提交建设工程规划许可证、竣工验收报告、案涉房屋所在楼栋住宅部分的《不动产权证》《商品房现房备案证明》，拟证明本案所涉房屋住宅部分已经可以办理权属转移登记，案涉房屋所在土地不存在权利瑕疵，且案涉房屋已通过竣工验收，案涉房屋仅是迟延办证，不存在无法办证情形。被上诉人质证称，对证据三性均不予认可，本案涉及的是商铺办证问题，住宅可以办证不能掩盖案涉商铺不能办证的事实，案涉商铺至今不具备办证条件。上诉人提交最新花果园产权证办理“攻略”、启用不动产登记（花果园）便民服务点、办证点的照片，拟证明上诉人在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。被上诉人质证称，与本案没有关联，只是房开内部宣传资料。经本院询问，宏益房开认可案涉房屋性质为商铺，尚不具备办证条件。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除。本案中，宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致合同目的不能实现，被上诉人诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，故一审判决解除《商品房买卖合同》及补充协议并无不当。宏益房开认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，被上诉人的解除权已过一年的行使期限，但该条规定中一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证情形。即使前述一年的除斥期间的规定适用于逾期办证的情形，宏益房开出售的案涉房屋至今仍不具备办证条件，何时能具备办证条件宏益房开亦未提交证据证明，故宏益房开的违约行为已达到合同目的不能实现的程度，构成根本违约，从内容看，前述司法解释的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，不适用于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，否则，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得房屋所有权，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得使用权，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为被上诉人合同目的已实现的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用14,314元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月十日书记员 帅艳芷