四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5942号 上诉人（原审原告、反诉被告）：唐高飞，男，1987年9月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：成雅丽，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨嫒，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄伟，男，1969年6月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：詹兆敏，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王斌霖，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原审第三人：黄莉娜，女，1974年5月2日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原审第三人：邱小刚，男，1981年12月18日出生，汉族，住四川省资中县。 上诉人唐高飞因与上诉人黄伟、原审第三人黄莉娜、邱小刚房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7097号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐高飞上诉请求：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7097号民事判决第三、四项，改判黄伟向唐高飞赔偿损失763417元（转让费损失315789元，设施设备损失447628元）；二、本案一、二审全部诉讼费、公告费等费用由黄伟承担。事实及理由：一、房屋租赁协议的解除的原因系黄伟先行违约导致。1.根据双方签订的《房屋租赁协议》，唐高飞的租赁期限截止日期为2020年8月31日，但黄伟却在2018年2月至2018年7月底期间在58同城网上发布了案涉房屋的租赁信息并带人看房，违反了案涉《房屋租赁协议》第四条“在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法经营权”的约定，已经构成了违约，更是违背了诚实信用原则。2.唐高飞未在2018年7月15日缴纳下月租金，系唐高飞督促黄伟按约履行协议的手段，唐高飞已经就黄伟的违约行为多次电话、微信提醒纠正，但黄伟均不予理睬，故唐高飞的行为系履行合同法赋予的先履行抗辩权，不构成违约。3、黄伟在2018年7月初到2018年8月20日期间采取了锁门、停电、在小区业主群散播唐高飞不继续承租的不实谣言、煽动网吧会员前来退款等措施迫使唐高飞同意解除合同，已经构成再次违约。二、黄伟的违约行为造成唐高飞的网吧经营状况恶化，营收减少,黄伟应承担由此产生的经营收入损失和提前14个月解除合同的损失。此外，唐高飞在经营期间，多次升级电脑等设施设备，以改善经营环境，且最近一次设备升级在2018年4月16日，共支出611428元，但因黄伟的违约导致合同解除后，唐高飞只得在2018年8月20日，将所有设施设备以163800元的低价出让给金牛区川正一废旧物资回收站。三、唐高飞不应支付自2018年8月21日至2018年9月30日的房屋空置损失。1.黄伟已经于2019年9月22日即将案涉房屋出租给他人，自愿将租期从2019年10月1日起算，系黄伟自己导致的损失，不应由唐高飞承担。2、黄伟和唐高飞租赁合同的解除，系黄伟违约导致，不应由唐高飞承担房屋空置损失。 黄伟辩称，唐高飞的上诉事实与理由不成立。1.唐高飞在实际承租该房屋后，多次拖欠房租。后黄伟在经过双方协商后，主动将一次性交清的3个月的房租的交付方式变更为分3个月缴纳，之后按照每月支付，但唐高飞仍不按照约定缴纳房租。到2018年7月15日，该缴纳8月房租的时候，唐高飞以各种理由拒不缴纳。由于唐高飞不按照合同约定及时足额支付房租导致本案的纠纷，黄伟为了减少损失，才多次找他协商退房、缴纳房租的事情，所以不存在违约行为。故唐高飞的第一点上诉理由不成立。2.关于唐高飞的损失与黄伟没有任何关系，即使造成了损失，也是因为唐高飞的违约行为造成的，应当由唐高飞自行承担责任。3.关于8月21日至9月30日房屋空置损失问题是由于唐高飞的违约行为给黄伟造成的损失，应当赔偿。 黄莉娜、邱小刚未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。 黄伟上诉请求：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7097号民事判决，依法改判驳回唐高飞的全部诉讼请求；二、依法支持黄伟的全部反诉请求；三、本案全部诉讼费用由唐高飞承担。事实和理由：一、一审法院判决黄伟退还保证金没有合同依据。黄伟与唐高飞于2017年9月28日签订《房屋租赁变更协议》，约定由唐高飞继续承租黄伟原出租给案外人杨梓浓的本案案涉房屋，由唐高飞继续履行“原租赁协议”中作为承租人的全部权利义务和协议条款。因此，黄伟于2017年2月20日与案外人杨梓浓签订的《房屋租赁协议》对唐高飞有法律约束力，由唐高飞承接作为承租人的权利与义务。根据《房屋租赁协议》第六条的约定，黄伟应当退还保证金，但应当具备三个条件：1.相关费用已结清；2.房屋无损坏；3.证照已注销和迁移。但在本案中，唐高飞在退房时将承租房屋的附属设施设备人为的进行了大面积的损坏，导致该房屋无法继续正常使用，必须要经过长时间的装修，恢复结构。另外，唐高飞在案涉房屋上注册的营业执照也没有迁移或者注销。因此，按照合同约定的保证金退还的条件未成就，按照合同约定，黄伟暂时不应当退还给唐高飞保证金。唐高飞只有在退还条件已经全部达成时才能主张保证金的退还。一审法院判决退还保证金没有遵照合同的约定，属于事实认定错误。另外，根据2018年3月21日签订的《房屋租赁补充协议》第一条约定，由于唐高飞未及时缴纳租金违约在先，所以按合同约定，黄伟不应当退还保证金给唐高飞。二、唐高飞应当赔偿因违约行为给黄伟造成的全部经济损失，包括：1.房屋修复费用16047元，该项费用由黄伟承担，在租金中予以抵扣。一审法院认定该项损失证据不足系事实认定错误。2.因房屋被破坏而给予新承租人2个月的装修免租期期间的租金损失33557×2=67114元。一审法院认定黄伟2018年10月1日就与案外人签订合同，所以唐高飞不应当支付该两个月租金的事实认定错误。3.因唐高飞违约行为导致租赁合同的解除，黄伟由此获得的租金差额113259元。综上所述，一审法院事实认定不清，请二审人民法院查明本案的案件事实后，依法改判支持黄伟的全部上诉请求。 唐高飞辩称，黄伟的上诉请求无事实及法律依据，应当全部予以驳回。1.一审关于保证金的退还部分认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。2.关于违约及损失赔偿，请求二审法院支持唐高飞的上诉请求。 黄莉娜、邱小刚未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 唐高飞向一审法院提出诉讼请求：1.黄伟返还唐高飞保证金100000元；2.黄伟向唐高飞赔偿损失927217元（其中转让费315789元，设施设备费611428元）；3.黄伟支付违约金100000元；4.黄莉娜、邱小刚承担相应的法律责任；5.黄伟、黄莉娜、邱小刚承担本案的诉讼费用。一审庭审中，唐高飞明确第三项诉讼请求为要求黄莉娜、邱小刚对第二项诉讼请求承担连带责任。 黄伟向一审法院提出反诉请求：1.唐高飞支付从2018年8月1日至2018年8月20日非法占用黄伟房屋的租金20972元；2.唐高飞支付黄伟拆除、清除恢复房屋原状的费用16047元；3.唐高飞支付黄伟因拆除、清除恢复房屋原状造成房屋无法正常使用期间（2018年10月1日至2018年11月30日）的租金：33557元×2个月=67114元；4.唐高飞支付黄伟因唐高飞违约单方解除合同，造成黄伟从2018年8月21日至2018年9月30日未出租房屋造成的房屋空置损失，共计10487元+33557元=44044元；5.唐高飞支付因其提前解除合同造成黄伟房屋租金损失113259元；6.唐高飞将房屋恢复原状（包括：注销唐高飞在该房屋地址上成立的成都撸神网吧的工商、税务登记、《网络文化经营许可证》等各种行政登记以及拆除成都撸神联盟网吧的广告牌）；7.唐高飞支付黄伟因唐高飞单方违法解除协议的违约金100000元；8.唐高飞承担本案评估费、鉴定费、诉讼费等全部费用。 一审经审理查明，2017年2月20日，黄伟（出租方、甲方）与案外人杨梓浓（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方现同意将坐落在成都市高新区，房权证号为37××91，建筑面积419.46㎡的商铺出租给乙方，租房从2016年9月1日起至2020年8月31日止，有效期为肆年。该房出租的使用性质为商业用房。2016年9月1日起至2017年8月31日，每月租金为29362元，交付租金方式为每季度交付一次，计88086元。2017年9月1日起至2018年8月31日，每月租金为31459元，交付租金方式为每季度交付一次，计94377元。2018年9月1日起至2019年8月31日，每月租金为33557元，交付租金方式为每季度交付一次，计100671元，2019年9月1日起至2020年8月31日，每月租金为35654元，交付租金方式为每季度交付一次，计106962元。第一次租金在签订本协议后两天内支付。以后每次乙方交付租金须提前壹拾伍天支付下一个季度房屋租金（即每年的11月16日、2月13日、5月16日、8月份16日或之前），若甲方未能在上述约定时间内收到乙方交付的房租则视为乙方放弃合同余下时间的租赁，甲方有权终止合同、收回房屋、并不退还乙方保证金。乙方无权将该房屋转租他人（除非取得甲方同意），乙方须按时交纳水、电、气、收视、电话、清洁卫生及治安和物业管理等相关费用并承担租赁期内因该房屋租赁而产生的一切税费。乙方在签订本协议时应一并缴纳保证金100000元给甲方，否则本协议无效。在乙方退房时须结清水、电、气、电话、物业管理等费用及相关税费后，甲方确认该房屋结构未改变及附属设施无人为损坏，甲方确认乙方已经注销（或迁移）在该房屋地址上办理的工商税务等各种行政登记后，甲方应退还乙方所交保证金。 2017年9月1日，黄伟（出租方、甲方）与杨梓浓（原承租方、乙方）、唐高飞（现承租方、丙方）签订《房屋租赁变更协议》，约定甲乙双方于2017年2月20日就乙方承租甲方坐落在成都市高新区，建筑面积为419.46㎡的商铺签订了房屋租赁协议，在签订原租赁协议时甲方已向乙方出示了该房屋及本人的有关合法手续，由于乙方要求，甲方同意从2017年9月1日起将原租赁协议中承租方由乙方变更为丙方。原租赁协议时间从2016年9月1日起至2020年8月31日止，有效期为肆年，原租赁协议内容不作任何调整，从本协议约定变更之日起至2020年8月31日止，丙方同意代替乙方继续履行原租赁协议中作为承租人的全部权利义务和协议条款。本协议生效前乙方应支付完乙方租赁期间产生的租金、管理费及其他所有费用，由此所产生的债权债务由乙方和丙方承担。如果任何一方有特殊情况要解除本协议需支付甲方壹拾万元的违约金。 2017年9月28日，黄伟（出租方、甲方）与杨梓浓（原承租方、乙方）、唐高飞（现承租方、丙方）签订《房屋租赁变更协议》，内容与前述变更协议一致。 2017年8月12日唐高飞支付租金94377元，2017年11月10日唐高飞与黄伟微信聊天记录：唐高飞：黄哥我如果不做了，要提前好久给你打招呼，黄伟：1个月，唐高飞：这个月有点恼火，你也知道，刚打了这个网吧配了点新设备，又生了娃娃，能不能宽限几天？黄伟：好的，2017年11月18日唐高飞转账支付租金。 2018年2月13日唐高飞未按约支付租金，2018年3月15日唐高飞向黄伟转账3万元，2018年3月21日，黄伟（出租方、甲方）与唐高飞（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定应乙方要求，甲方同意从2018年3月1日起将原租赁协议中承租方向甲方交付房屋租金方式变更为每月交付，具体如下：根据原租赁协议，由于乙方于2018年2月13日未按照协议要求交付房屋租金，故甲方同意乙方2018年3月15日（或之前）交付租金39323元，2018年4月15日（或之前）交付租金39323元，2018年5月15日（或之前）交付租金39323元，2018年6月15日（或之前）交付租金39323元，2018年7月15日（或之前）交付租金31459元，从2018年9月1日起至2020年8月31日房屋租金按原租房协议要求金额提前15天按月支付，即每月的15号（或之前）。若甲方未在上述约定时间内收到乙方交付的房租则视为乙方放弃原租房协议中余下时间的租赁，甲方有权终止协议，收回房屋，并不退还乙方保证金。原租赁协议其他内容不作任何调整，乙方同意继续履行原租赁协议中作为承租人的全部权利义务和协议条款。 2018年4月6日唐高飞微信记录：我把差的给你转过去了哦，你看一下。 2018年6月23日，唐高飞微信记录：黄哥，我这实在扛不住了，那天你看你们有空过来说说后续我们怎么交接。 2018年6月26日，第三人黄莉娜将案涉房屋出租信息挂在58同城网上，联系人：黄姐158××××1218。 证人李某在案涉房屋楼上开火锅店，通过去唐高飞开设的网吧认识唐高飞，其证实：我知道的有3次看房，第一次是一个女子带来3个人，到处指指点点；第二次是5月，两个男士，明显在观察房子；第三次是5月底一男一女过来的，他们说是看房子的。我和其他网友讨论过，网吧在关门后我们的损失怎么找，就上多少充多少，不敢多充。 证人胡某系唐高飞之妻，证实我大概是在2点多钟去值班的时候，有个中介的人带着两个人来看房子，当时就听到他们说这个地方怎么弄，我还问他们是否走错了，他们说没有走错。当时他们下午看房，网吧人有很多，当时就有很多人走了，充值的人也很少。 2018年7月15日前唐高飞未向黄伟支付下个月的租金。 2018年8月，黄伟在业主微信群发布信息：各位业主，部落阁二楼网咖由于拖欠房租而被法院起诉，即将关门息业，有需要退充值卡费的请尽快哟。 2018年7月16日，黄伟出具《授权委托书》，载明兹委托黄莉娜为我与唐高飞租房纠纷一案的代理人，全权处理本案的一切事物，包括但不限于代我与四川法奥律师事务所签订代理合同、授权委托书、当事人签约须知、民事起诉状、查封申请书、执行申请书等法律文书、并支付代理费，代我与唐高飞达成并签订调解协议。 2018年8月1日，成都市公安局高新技术产业开发区分局芳草派出所出具《接（报）处警登记表》，载明：报案人：黄莉娜158××××1218，当事人唐高飞，接警内容：中海翠屏湾撸神网吧纠纷，处警情况：处警人员于17时20分抵达现场，经了解，因当事人在报警人手里租了中海翠屏湾12栋外商铺，现因经营不善，支付不起房租，报警人与当事人协商后同意每月支付房租，在此期间，当事人称报警人经常带人来看房，导致当事人经营善不好，当事人未支付7月房租，报警人要求收回房屋，当事人要求报警人退还押金，双方因此发生纠纷。后经双方自行协商，自愿通过法律解决。 2018年8月10日，成都市公安局高新技术产业开发区分局芳草派出所出具《接（报）处警登记表》，载明：报案人：唐高飞，当事人黄莉娜158××××1218，接警内容：铺面，因租房纠纷，房东要强行收回店铺。处警情况：处警人员于11时10分抵达现场，经了解，报案人租了当事人的房子，于2018年7月15日到期，并未交纳房租，当事人受房主委托，房主（房主人现国外）将处理该事，告知了双方于2018年8月10日下午2点到创××人民调解室进行协调处理。 唐高飞提供的唐高飞、案外人胡某（系唐高飞之妻）、黄莉娜等于2018年8月10日在成都高新芳草调解室录音：调解员：真正的房东租给他的时候合同期到期没有？黄莉娜：没有到期。胡某：还有两年多。调解员：那你为什么要给人家挂起呢？黄莉娜：他没有交房钱。胡某：当时我们没有交房钱，然后我们有个补充协议，因为那个月生意不好，是和原房东协商好了的。调解员：有没有补充协议？胡某：有。调解员：补充协议在哪里，你给她看没有，补充协议上怎么说的？唐高飞：他们有，他们有原件，胡某：是把2月的房租分摊到3、4、5月分期给他们，每月给多少都签了字的。调解员：这个事情，你知不知道？黄莉娜：我知道。调解员：那么他按照协议履行没有？黄莉娜：没有，为啥子登广告是因为他在2月13日未按期交房租，这个是补充协议他认了的盖了指印的。唐高飞：我看，我签了的，我签的我认得到。调解员：那么，现在总的欠了多少房租？唐高飞：我们在他们同意签字后认可了的，我们是提前给房东协商，房租没有到期的时候，我们就提前给房东协商，说这个月有点恼火，看可不可以通过什么方式隔两个月给还是怎么样，然后房东就起草了一个补充协议，把二月的分摊到三四五。调解员：当时房东回来没有？唐高飞：回来了的。调解员：她在场没有。唐：她没有。黄莉娜：没有。调解员：这个拿给他看没有？唐高飞：她肯定看了的，东西都在她那儿。黄莉娜：我看了的。唐高飞：然后，我们在履行，我们没有违约，下个月我该给你的给你，在此期间，我们还是一分不少的给了他的，然后他把房子给我们挂在网上去了。调解员：2月份挂的？唐：啊，一直至今。胡某：现在好像取了。调解员：挂到网上，中介有找你们没有。唐高飞：有啊，多啊，挂上去了，肯定就有人来看啊。调解员：那么就不说那些了，今天8月10号，还欠没有欠房租呢？黄莉娜：欠啊，咋不欠呢，不欠我就不来锁门了。胡：网上应该7月份取的。黄莉娜：撤了，中间根本就没挂，他还说挂到7月份，你可以去查嘛，58同城又不是查不到的。调解员：如果你们要租，他可以代表房东表个态，你们是租还不租，租就把租金补齐，不租把剩余房租补齐。胡某：那影响我合法经营权，他违约在先，我们还交了10万元押金。黄莉娜：房东在国外，房东说你可以告我，可以走合理途径，但你如果要做就按合约上的，到时间该交就交房钱，如果你认为他没对，你起诉他都可以，但做一天就要给一天房钱。胡某：2月签了补充协议房东他才走的，调解员：房东在的时候你提挂在网上这个问题没有？胡某：房东在的时候我们不晓得挂到网上，有人来看房我们才晓得，差不多4月样子，我看他发表的日期是2月16日发表的。黄莉娜：他又没要你走，又没有终止合同，不租给你了。唐高飞：跟变相要我们走有什么区别，胡某：他在业主群里到处发，说我们不做了，导致我们现在很多人都在退卡，也在影响我们的经营权。黄莉娜：业主群里头是，这个是事实，你们没交房钱。 2018年8月10日，黄莉娜出具《授权委托书》，兹委托邱小刚为我与唐高飞租房纠纷一案的代理人，全权处理本案的一切事物，包括但不限于代我与四川法奥律师事务所代理合同，授权委托书，并支付代理费，代我与唐高飞达成并签订调解协议。 2018年8月10日，唐高飞（租客）与第三人邱小刚（委托人）签订《协议》，约定：租客唐高飞保证于2018年8月20日搬离该租赁点，搬离之日保证结清所有物管、水、电等费用，期间房东委托人邱小刚不得干涉其合法经营权。如果2018年8月20日唐高飞未搬离该租赁点，房东委托人邱小刚有权处理租赁点内的一切物品，所有后果由租客唐高飞承担。 2018年8月13日，唐高飞微信记录：“黄哥，麻烦你发一份你委托黄莉娜的授权委托书原件图片给我。”。 2018年8月20日，唐高飞支付2018年8月1日至2018年8月31日的物管费、2018年6月7日至2018年7月8日电费，2018年8月1日至2018年8月31日的垃圾费，2018年6月7日至2018年7月8日的代收水费。同日，唐高飞搬离了案涉房屋。成都撸神联盟网吧的经营者为唐高飞，成立日期2015年8月4日，注册地址为成都高新区泰和二街333号12栋2层附203号。唐高飞述称至今未将注册在案涉房屋的工商登记注销或迁走。 双方认可案涉租赁合同于2018年8月20日解除。 2018年9月22日，黄伟将案涉房屋出租他人，租期自2018年10月1日至2024年11月30日。 一审法院认为，黄伟与案外人杨梓浓签订的《房屋租赁协议》、黄伟与唐高飞签订的《房屋租赁变更协议》、《房屋租赁补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有拘束力，黄伟与唐高飞双方认可案涉租赁合同于2019年8月20日解除，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 对黄伟要求唐高飞支付2018年8月1日至2018年8月20日的租金20972元的诉讼请求，一审法院认为，黄伟将案涉房屋交付唐高飞使用，唐高飞应按约支付租金。双方认可案涉房屋租赁合同于2018年8月20日解除，唐高飞未向黄伟支付自2018年8月1日起的租金，故唐高飞应向黄伟支付2018年8月1日至2018年8月20日的租金：31459元/月÷30天/月×20天=20972.7元，黄伟自愿主张20972元，一审法院予以支持。 对黄伟要求唐高飞支付拆除、清除恢复房屋原状的费用16047元，一审法院认为，双方在合同中并未对该费用进行约定，黄伟未提供证据证明该费用实际产生，黄伟的该项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 对黄伟要求唐高飞支付因拆除、清除恢复房屋原状造成房屋无法正常使用期间（2018年10月1日至2018年11月30日）的租金33557元×2个月=67114元的诉讼请求，黄伟提供的证据证明其于2018年9月22日签订房屋租赁合同已自2018年10月1日起将案涉房屋出租给他人使用，黄伟的该项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 对黄伟要求唐高飞支付2018年8月21日至2018年9月30日未出租房屋造成的空置损失10487+33557元=44044元的诉讼请求，一审法院认为，因唐高飞的未按约支付租金，其行为构成违约，导致双方解除合同，给黄伟造成空置损失，其应当向黄伟承担2018年8月21日至2018年9月30日房屋空置损失10487元+33557元=44044元，对黄伟的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 对黄伟要求唐高飞支付因提前解除合同造成房屋租金损失113259元，黄伟要求唐高飞支付新旧租赁合同差价损失113259元，无法律依据，一审法院不予支持。 对黄伟要求唐高飞支付单方违法解除协议的违约金10万元的诉讼请求，一审法院认为，唐高飞提供的2018年8月10日的报警记录载明黄莉娜受房主委托处理该事，其行为的法律后果应由委托人黄伟承担。唐高飞提供的2018年8月1日的报警记录、2018年8月10日黄莉娜、唐高飞等在成都高新芳草调解室的调解录音证明因唐高飞2018年7月未交房租，唐莉娜要求收回房屋，唐高飞提供的黄莉娜授权给邱小刚的委托书、唐高飞与邱小刚签订的协议、物业的收费明细、唐高飞的陈述相互印证，证明唐高飞与黄莉娜委托的邱小刚达成协议，并按协议于2018年8月20日搬离了案涉房屋，黄伟亦认可2018年8月20日双方解除合同，故案涉合同系双方协商解除，黄伟辩称唐高飞擅自离场，单方解除合同，未办理搬离交接手续，但其对如何接收案涉房屋、如何取得房屋钥匙等未能清楚陈述，其未提供证据证明唐高飞擅自离场，单方解除合同，故对黄伟要求唐高飞支付单方违法解除协议的违约金100000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 对黄伟要求将房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院认为，2018年8月20日唐高飞将案涉房屋腾退，黄伟已经接收案涉房屋，且黄伟已于2019年9月22日出租他人，现已不可能恢复原状，且双方在合同中也未对此进行约定，故对黄伟要求将房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。 对唐高飞要求返还保证金10万元的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定若出租人未能在上述约定时间内收到承租人交付的房租则视为承租人放弃合同余下时间的租赁，出租人有权终止合同、收回房屋、并不退还乙方保证金。实质上是将不退保证金作为唐高飞承担违约责任的具体方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，一审法院对黄伟主张的房屋空置损失进行支持，该费用已经足以弥补因唐高飞的违约行为给黄伟的损失，故对唐高飞要求返还保证金10万元的诉讼请求，一审法院予以支持。 对唐高飞要求赔偿损失927217元（其中转让费315789元，设施设备611428元）的诉讼请求，一审法院认为，唐高飞主张2018年2月黄伟将案涉房屋挂在58同城网上出租，没有提供证据予以证明，2018年6月23日，唐高飞告知黄伟“我这实在扛不住了，那天你看你们有空过来说说后续我们怎么交接”，2018年6月26日，第三人黄莉娜将案涉房屋出租信息挂在58同城网上出租，系出租人为避免损失扩大的减损行为，唐高飞提供的证人证言、黄伟在微信群发布消息截图，不能证明黄伟对唐高飞经营造成损失，2018年8月20日唐高飞搬离案涉房屋，自行处置设施设备，唐高飞未能证明黄伟对唐高飞造成损失，且因唐高飞未按约支付租金构成违约，唐高飞要求黄伟赔偿其损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 对唐高飞要求黄伟支付违约金10万元的诉讼请求，唐高飞主张黄伟在合同解除前将租赁信息挂在网上且带人看房，在微信群煽动网民退费给唐高飞造成了影响要求黄伟支付违约金10万元，一审法院认为，唐高飞未举证证明黄伟的上述行为对唐高飞的经营造成了损失，且唐高飞主张的该违约金也无合同依据，对唐高飞的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 对唐高飞要求第三人承担连带责任的诉讼请求，一审法院认为，黄莉娜、邱小刚的行为系黄伟的委托行为，其行为产生的法律后果应由黄伟承担，唐高飞要求黄莉娜、邱小刚承担连带责任，无法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、黄伟于判决生效之日起十日内向唐高飞返还保证金100000元；二、唐高飞于判决生效之日起十日内向黄伟支付2018年8月1日至2018年8月20日的租金20972元；三、唐高飞于判决生效之日起十日内向黄伟支付2018年8月21日至2018年9月30日房屋空置损失44044元；四、驳回唐高飞的其他诉讼请求；五、驳回黄伟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7472元，由黄伟负担663元，由唐高飞负担6809元，反诉案件受理费3361元，由唐高飞负担605元，由黄伟负担2756元。 二审审理中，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 唐高飞提交了如下证据:第一组证据：58同城拨打记录截屏一张，拟证明在唐高飞承租期间即2018年4月11日，黄伟仍将商铺的出租信息悬挂在58同城网上出租。黄伟的行为导致大量承租人实地看房，给唐高飞的经营造成不可挽回损失，黄伟的行为已经构成违约。第二组证据：唐高飞与黄伟的微信聊天截屏一张，拟证明黄伟在一审中提供的微信聊天记录并不完整，2018年6月15日，唐高飞就微信联系黄伟，希望黄伟纠正其违约行为，但是其未予理会，故唐高飞才在2018年6月23日，以交接的名义发消息给黄伟，欲要求其当面协商。第三组证据：收款收据4张、国家企业信用信息公示系统报告一份、中国建设银行个人活期账户交易明细一张，拟证明唐高飞已经于2018年8月20日将所有电脑、桌椅等设备低价处理，总共处理金额为163800元，故唐高飞的损失金额为447628元；第四组证据：人民法院公告收费专用票据两张，拟证明一审公告判决书及上诉状，共计垫付公告费560元。 黄伟发表质证意见称，1.对第一组证据三性均不认可，该证据不能证实该信息的发布时间和发布人，不能证实黄伟有违约行为；2.对第二组证据的真实性无异议。但第二组证据在一审庭审前已经产生。唐高飞可以举证而未举证，因此并不属于新证据。并且唐高飞在2018年6月15日已经支付了房租，所以唐高飞后面发的信息并不能说明问题，该微信聊天记录也不能达到唐高飞的证明目的。另外，结合2018年6月23日的微信记录，可证明唐高飞在2018年6月，就已经有解除协议，不想再继续承租房屋的主观故意。3.关于第三组证据，中国建设银行个人活期账户交易明细上显示是由王天强转给唐高飞的款项，与黄伟主张的出卖给废品回收站没有关联性，该明细与本案无关。国家企业信用信息公示系统报告只能证明主体存在，是否与唐高飞发生了关系，黄伟无法查证。因此，第三组证据与本案无关，黄伟并不是当事人，对真实性不予认可。另外，关于该设备的处理问题，据唐高飞自己描述，唐高飞以61万余元购买并在使用不到4个月的时间以16万余元卖出不合常理，故对其真实性不予认可。4.对第四组证据的真实性无异议，但该证据应当是人民法院依法处理的问题。 黄伟提交了如下证据：证据1：启信宝成都撸神联盟网吧企业信用报告，该报告形成于2020年7月13日18时41分，拟证明该网吧到现在都未注销。证据2：成都市锦江区欧文外国语培训学校情况说明，该情况说明结合一审中黄伟与该学校的租赁协议及该学校与装修公司的装修合同及付款凭证，可证明房屋的设施设备存在破坏，拟证明黄伟一审中主张的1.6万余元拆除费用是直接支付了的，以及没有取得装修发票的原因。该款项应当由唐高飞承担。证据3：照片截屏一张，拟证明黄伟一审提交照片的拍摄时间是2018年8月23日，拍摄于四川省成都市武侯区，也就是本案案涉房屋的实际坐落地址。 唐高飞发表质证意见称：1.对证据1的三性予以认可；2.对证据2情况说明的三性均不予认可。该情况说明是案外人单方面做的说明，且没有相关的经办人员签名，也没有相关的联系电话，无法核实其真实性。该费用即使产生，也与唐高飞无关；3.对证据3三性均不予认可。该照片形成的时间是2018年8月23日，而唐高飞已于2018年8月20日交付了房屋，唐高飞无法确认这三天内发生了什么。 本院审理查明的事实与一审一致。 另查明：2020年7月28日，“成都撸神联盟网吧”被注销登记。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、唐高飞是否应向黄伟支付恢复原状费用16047元；二、唐高飞是否应向黄伟支付2018年8月21日至2018年9月30日期间的房屋空置损失；三、唐高飞是否应向黄伟支付2018年10月1日至2018年11月30日期间的房屋租金；四、唐高飞是否应向黄伟支付提前解除合同租金损失113259元；五、黄伟是否应当向唐高飞赔偿转让费损失和设备设施损失；六、黄伟是否应向唐高飞退还保证金。本院分别评判如下： 一、关于唐高飞是否应向黄伟支付恢复原状费用的问题，虽然黄伟主张唐高飞在搬离时对房屋进行了破坏，但黄伟在唐高飞搬离后未对房屋现状提出异议，也未通知黄伟恢复原状，仅是与之后的承租人约定由后承租人进行清理拆除并将支付费用从租金中扣除，本院认为，黄伟在唐高飞搬离后并未要求唐高飞恢复原状，在无证据证明唐高飞拒绝恢复原状的情形下，不宜直接以黄伟与后承租人之间的约定和费用支出作为判定唐高飞承担责任的依据，故本院对黄伟要求唐高飞支付恢复原状费用的诉请不予支持。 二、关于唐高飞是否应向黄伟支付2018年8月21日至2018年9月30日期间房屋空置损失的问题，首先需要解决合同解除的归责认定。本案中，唐高飞主张黄伟在合同履行期间（最早在2018年2月）另行在58同城网上发布案涉房屋的租赁信息、导致有租房意向者不断到案涉房屋了解考察情况、影响唐高飞经营，但从现有证据来看，无证据证明黄伟于2018年2月即在网上发布案涉房屋租赁信息，唐高飞举示的2018年4月11日的58同城网网页截图无法通过网上查询核实其真实性，证人李某虽然作出了有人在2018年5月底看房的陈述，但其证言无其他证据印证，故现有证据尚不足以证明黄伟在2018年6月26日前另行发布了案涉房屋的出租信息。之后虽然黄伟委托黄莉娜于2018年6月26日发布案涉房屋出租信息的行为，但因唐高飞在2018年6月23日发出微信“黄哥，我这实在扛不住了，那天你看你们有空过来说说后续我们怎么交接”，故黄伟的行为系出租人为避免损失扩大的减损行为，不宜认定为其违约。唐高飞在2018年6月23日作出无法继续承租的意思表示后，又未按约在2018年7月25日交纳租金，其行为已构成违约，黄伟可以根据《房屋租赁补充协议》的解除合同，故合同解除的责任应归于唐高飞，其应当支付合同解除后至案涉房屋另行出租前合理期间内的空置损失，一审判决其承担2018年8月21日至2018年9月30日期间的房屋空置损失既具有事实依据，亦未超过合理期间的范围，本院予以维持。 三、关于唐高飞是否应向黄伟支付2018年10月1日至2018年11月30日期间房屋租金的问题，本院认为，黄伟已与案外人签订租赁合同将案涉房屋自2018年10月1日出租给案外人使用，唐高飞不应再向黄伟支付2018年10月1日后的租金。虽然黄伟主张因唐高飞未恢复房屋原状导致其被迫给予案外人2个月的免租期，但如第一个争点所述，黄伟并未通知或要求唐高飞恢复原状，故其给予案外人的免租期与唐高飞不具有关联，不应由唐高飞承担免租期的租金。 四、关于唐高飞是否应向黄伟支付提前解除合同租金损失113259元的问题，黄伟要求唐高飞支付新旧租赁合同差价损失113259元，无事实和法律依据，本院不予支持。对于黄伟要求唐高飞支付单方解除协议的违约金100000元的诉讼请求，本院认为，虽然唐高飞存在逾期支付租金的违约行为，但双方最终是以协议的形式解除合同，故唐高飞亦不应承担单方解除合同违约金。 五、关于黄伟是否应当向唐高飞赔偿转让费损失和设备设施损失的问题，如第三个争点所述，现有证据尚不足以证明黄伟存在违约行为，案涉合同虽以双方协商的形式予以解除，但造成合同解除的根本原因系唐高飞欠付租金，而非黄伟在唐高飞表示无法继续承租后在58同城网和业主微信群发布信息所致，故对因合同解除产生的损失，黄伟不应向唐高飞承担赔偿责任。一审驳回唐高飞的该项诉请并无不当，本院予以维持。 六、关于黄伟是否应向唐高飞退还保证金的问题，本院认为;1.《房屋租赁协议》第六条约定“甲方确认乙方已经注销（或迁移）在该房屋地址上办理的工商税务等各种行政登记后，甲方应退还乙方所交保证金”，现唐高飞已经办理了“成都撸神联盟网吧”的注销登记，黄伟不能再以此为由拒绝退还保证金；2.黄伟主张唐高飞破坏房屋，但证据不足；3.双方在合同中约定若出租人未能在上述约定时间内收到承租人交付的房租则视为承租人放弃合同余下时间的租赁，出租人有权终止合同、收回房屋、并不退还乙方保证金，该约定实质上是将不退保证金作为唐高飞承担违约责任的具体方式，在一审法院对黄伟主张的房屋空置损失已予以支持、黄伟的损失已经得到弥补的情形下，不能再允许其没收保证金，一审判令黄伟退还保证金并无不当，本院予以维持。 综上，唐高飞、黄伟的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉案件受理费7472元、公告费560元，由黄伟负担723元，由唐高飞负担7309元，反诉案件受理费3361元，由唐高飞负担605元，由黄伟负担2756元。二审案件受理费20940元（唐高飞预交11875元，黄伟预交9065元）、公告费560元，由唐高飞负担12155元，由黄伟负担9345元。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  赵锋 审判员  赵韬 二〇二〇年八月十四日 书记员  罗菲