四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8589号 上诉人（原审原告、申请执行人）：李兴贵，男，1974年8月10日出生，汉族，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：肖然，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：李德芳，女，1973年1月5日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：侯浩，四川蜀正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹馨月，四川蜀正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：李梓民，男，1994年4月10日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：侯浩，四川蜀正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹馨月，四川蜀正律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：邹官兴，男，1970年5月4日出生，汉族，住四川省三台县。 上诉人李兴贵因与被上诉人李德芳、李梓民及原审第三人邹官兴申请执行人执行异议之诉一案，不服成都市新都区人民法院（以下简称新都法院）（2019）川0114民初6244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李兴贵上诉请求：1.撤销原判，改判准予执行位于成都市天府新区X路X段X号X栋X单元X楼1203号（以下简称1203号房）；2.一、二审诉讼费用由李德芳、李梓民承担。事实和理由：一、邹官兴在一审中否认收到首付款330000元，只认可收到70000元现金，一审判决未查明李德芳所称的330000元现金的来源，直接认定李德芳已经支付完毕首付款，邹官兴已收到330000元现金首付款的事实系错误的。二、1203号房涉及按揭贷款，李德芳与邹官兴关于由李德芳偿还每月按揭贷款的约定不能改变邹官兴是按揭贷款中的债务人的法律关系，且李德芳仅是每月偿还按揭贷款，非一次性支付，邹官兴与贷款银行的债权债务关系未消灭，一审判决认定李德芳已经履行完毕尾款的支付义务系错误的。三、李德芳、李梓民与邹官兴签订的《房屋买卖协议》和《预约买卖合同》均不是邹官兴的真实意思表示，两份合同关于房屋总价款的约定不一样，李德芳、李梓民与邹官兴涉嫌串通卖房，且李德芳、李梓民的证据不能证明2015年至2017年期间已经实际占有1203号房。综上，李德芳、李梓民不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定，一审判决认定事实不清，适用法律错误。 李德芳、李梓民共同辩称，1.一审判决认定邹官兴已收到330000元现金首付款的事实清楚，适用法律正确。2.对于1203号房屋尾款的支付，李德芳与邹官兴达成约定，以邹官兴名义由李德芳每月进行偿还，且李德芳依约偿还了按揭贷款。房屋尾款的支付方式是由李德芳与邹官兴约定的，与李兴贵无关，李兴贵无权质疑房屋尾款的支付方式。三、李德芳、李梓民符合执行异议和复议规定第二十八条的规定且邹官兴与李梓民签订的《房屋买卖协议》属真实意思表示。 邹官兴述称，1203号房屋的买卖协议不是其真实意思表示，其不愿意将该房屋卖给李德芳、李梓民，买卖协议是在邹官兴受胁迫的情况下签订的，不认可协议的有效性。 李兴贵于2019年7月30日向一审法院起诉请求：1.准予执行1203号房；2.诉讼费用由李德芳、李梓民承担。 一审法院认定事实：新都法院在审理李兴贵与邹官兴民间借贷纠纷一案过程中，根据李兴贵提起的保全申请，于2018年6月21日作出（2018）川0114民初5313号民事裁定对邹官兴所有的1203号房予以查封。新都法院于2018年7月4日作出（2018）川0114民初5313号民事调解书，调解书内容为：“截至到2018年7月4日被告邹官兴欠原告李兴贵借款本金500000元，利息及违约金700000元，共计人民币1200000元，此款被告邹官兴定于2018年7月20日前一次性偿还给原告李兴贵，如被告邹官兴逾期未履行给付义务，则原告李兴贵有权立即向人民法院申请强制执行”。调解书生效后，在调解书约定的支付期限届满后，邹官兴未按期履行支付义务。李兴贵在2018年8月7日向新都法院申请强制执行，因邹官兴无存款可执行，新都法院对已查封的邹官兴所有的1203号房进行强制执行。在强制执行过程中，李德芳和李梓民向新都法院提出异议，称被执行房屋实际为李德芳、李梓民所有。新都法院根据李德芳和李梓民的申请进行审查，于2019年6月12日作出（2019）川0114执异94号民事裁定，裁定中止对1203号房的执行。李兴贵于2019年6月14日签收裁定，因不服该裁定，提起本案诉讼。 1203号房产权登记的所有权人为邹官兴。2016年10月2日邹官兴（甲方）与李梓民（乙方）签订《房屋买卖协议》，案外人苏某系见证人。《房屋买卖协议》约定：“一、经双方共同协商，甲方将现有天府美岸私家按揭住房一套（天府美岸2幢1单元12楼1203号建筑面积90.11平方米）转售给李梓民，房款为350000元（含首付房款和已缴纳的18个月按揭房款、以及增值部分）。从转让协议签订后，该房的一切债权债务由乙方承担，直到房产过户给李梓民；二、协议签订后2日内乙方付给甲方房款330000元，余款20000元待过户手续办理好后付给”。2017年4月7日邹官兴（甲方）与李德芳（乙方）签订《预约买卖合同》，合同约定：“一、双方约定在甲方取得上述房屋权属证书后三十个工作日内签订《房屋买卖合同》。甲方同时保证在取得上述房屋权属证书后九十个工作日完成将上述房屋产权过户给乙方的所有手续。二、甲方承诺将上述房屋在所有权未转移到乙方名下之前一直交由乙方使用……三、甲乙双方约定，上述房屋甲方只向乙方出售。四、甲、乙双方约定签订《房屋买卖合同》时，该房屋的交易价格总计为人民币陆拾叁万零肆佰叁拾玖元整（该价格为不变价格、不受市场价格的变化影响），乙方已于2016年10月2日向甲方支付了购房首付款人民币现金叁拾叁万元整，剩余全部尾款叁拾万零肆佰叁拾玖元采用以下方式支付给甲方：由乙方以甲方的名义每月继续向甲方的上述房屋按揭贷款行偿还贷款（乙方也可以一次性替甲方结清甲方因购买上述房屋欠房屋按揭贷款行的剩余全部房贷款），乙方替甲方偿还完甲方因购买上述房屋欠银行的剩余全部房贷款之日，甲方即视为乙方已向甲方支付完购买上述房屋的剩余全部尾款叁拾万零肆佰叁拾玖元”。 李德芳与李梓民系母子关系，案外人苏泽全系李德芳的丈夫、李梓民的父亲。《房屋买卖协议》系李梓民与邹官兴签订的，《预约买卖合同》系李德芳与邹官兴签订的，两个合同的签订主体不一样，但标的房屋均为1203号房，李德芳称该房屋系其夫妻买给儿子李梓民的，故在《房屋买卖协议》上系由苏泽全代签的李梓民的名字，《预约买卖合同》系李德芳代李梓民以自己的名义与邹官兴签订的。之所以在签订《房屋买卖协议》后又签订《预约买卖合同》系李德芳担心办理过户等事宜不便操作，故又与邹官兴签订了《预约买卖合同》，并进行了公证。 证人苏某作证陈述，苏某与苏泽全系兄弟关系，与邹官兴系朋友关系。2016年邹官兴想找人卖房，李德芳与苏某想给儿子李梓民买房。苏某作为中间人介绍双方认识。2016年10月2日在双流区签订《房屋买卖合同》的当天，一共有四人在场：邹官兴、李德芳、苏泽全、苏某。在签订合同的当天李德芳即向邹官兴支付了现金330000元。邹官兴向李德芳出具了一份《收款确认书》，载明：“我于2016年10月2号已收到了天府美岸1-2-1203号的购房款叁拾叁万元整。收款人：邹官兴。见证人：苏某。2016年10月2号”。 在一审庭审过程中邹官兴称在签订《房屋买卖协议》的当时，邹官兴欠苏某90000元未支付，苏某一直在向其追债，《收款确认书》系邹官兴在受到胁迫的情况下签署的，其在2016年10月2日当日仅收到了70000元的现金而非330000元。 2017年4月7日邹官兴与李德芳前往四川省成都市律政公证处对《预约买卖合同》进行公证，四川省成都市律政公证处出具（2017）川律公证内民字第25996号公证书，公证书载明：“依据上述事实，兹证明甲方邹官兴，乙方李德芳于二零一七年四月七日签订前面的《预约买卖合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同上双方的签名、捺指印均属实”。 李德芳和李梓民提供了《还款账号变更受理通知书》一份、《中国建设银行个人活期账户交易明细清单》若干，拟证明：自2016年10月10日起邹官兴还按揭房贷款的账号由之前的6217003810029982181变更为6236683610004208831。李德芳于2016年10月13日起一直在每月向邹官兴的6236683610004208831账号支付款项。李德芳和李梓民又提供了《长城物业集团股份有限公司收据》《成都天府新区华天兴能燃气有限公司收据》、天府美岸管理处出具的《情况说明》，拟证明李德芳和李梓民自2016年10月起一直在缴纳所购房屋即案涉房屋的物业费、水电费、生活垃圾费、停车费等费用，已成为案涉房屋的实际业主。 一审法院认定上述事实采信了（2019）川0114执异94号执行裁定书、房屋信息摘要、《房屋买卖协议》《预约买卖合同》《公证书》《委托书》《收款确认书》《还款账号变更受理通知书》《中国建设银行个人活期账户交易明细清单》、长城物业集团股份有限公司收据、成都润城投资有限公司收据、四川省成都市国家税务局通用机打发票、成都天府新区华天兴能燃气有限公司收据、《情况说明》、视频、当事人陈述及庭审笔录等证据。 一审法院认为，《预约买卖合同》《房屋买卖协议》的内容均不违反法律禁止性规定，虽李梓民的签字是其父亲代签的，但事后李梓民以自己的名义提起案外人执行异议，足见李梓民以自己的行为表示认可苏泽全代其签字的行为。故《预约买卖合同》《房屋买卖协议》均是双方当事人的真实意思表示，系合法有效合同。虽《房屋买卖协议》与《预约买卖合同》两个合同签订主体不一致，但其内容、价款等内容基本一致，且因李德芳与李梓民系母子关系，签订合同主体的变更系其家庭成员之间的权利归属的调整，鉴于《预约买卖合同》签订时间在后，故一审法院认为与邹官兴签订房屋买卖合同的购房人为李德芳。 邹官兴辩称《收款确认书》系在受胁迫的情况下出具的，但其未提供证据证明，且在2016年双方第一次签订《房屋买卖协议》和《收款确认书》起，至2017年签订《预约买卖合同》以及进行公证时，其均未提出过异议，甚至配合李德芳办理公证，邹官兴的实际行为与其主张不符，故一审法院对其主张不予采信，对双方在2016年10月2日签订了《房屋买卖协议》且邹官兴当场收取330000元房屋首付款的事实予以认定。 《预约买卖合同》约定的：“乙方已于2016年10月2日向甲方支付了购房首付款人民币现金叁拾叁万元整，剩余全部尾款叁拾万零肆佰叁拾玖元采用以下方式支付给甲方：由乙方以甲方的名义每月继续向甲方的上述房屋按揭贷款行偿还贷款”，与《收款确认书》和《中国建设银行个人活期账户交易明细清单》证明的事实相印证，以及《房屋买卖协议》中约定的：“甲方承诺将上述房屋在所有权未转移到乙方名下之前一直交由乙方使用”，也与李德芳和李梓民每月缴纳物业、水电费等费用，成为案涉房屋实际业主的事实相印证。故一审法院认为邹官兴与李德芳已实际履行了《房屋买卖协议》和《预约买卖合同》，李梓民和李德芳已经在实际占用并使用案涉房屋。根据执行异议和复议规定第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，1203号房系在2018年6月21日被法院查封，李德芳在2016年和2017年与邹官兴签订了房屋买卖合同，也是在2016年入住案涉房屋，于2016年10月开始向银行还房贷。故一审法院认为李德芳的异议申请符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，可以排除李兴贵的执行，一审法院对李兴贵请求判决准许对1203号房执行的诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照执行异议和复议规定第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回李兴贵的全部诉讼请求。案件受理费200元，由李兴贵自行负担。 二审中，李德芳新提交了一份由徐晏群出具的情况说明，拟证明其向邹官兴支付1203号房的首付款330000元中部分现金系向徐晏群的借款，该情况说明实际是证人证言，但徐晏群未出庭作证，故该情况说明不能作为认定案件事实的根据，本院不予采信。李德芳还提交了其与邹官兴之间的微信聊天记录，邹官兴认可该聊天记录的真实性，该聊天记录内容与本案诉争相关联，故本院对该微信聊天记录予以采信。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院已经查明的事实，本院予以确认。本院补充查明如下事实：1.2015年4月8日，1203号房设立预购商品房预告登记；2018年5月14日，1203号房的所有权登记在邹官兴名下。2.2018年5月3日，四川省三台县人民法院对1203号房予以查封，2019年5月17日四川省三台县人民法院解除对1203号房的查封。3.2018年4月8日，邹官兴通过微信联系李德芳说“提前给我说的话，我好安排一下，回来陪合你们的，那你们啥时候过户呢”，李德芳回复“这个事情头痛呀，现在弄个限购，很麻烦，等机会麻，如有解除限购就抓紧时间办”，李德芳在二审审理中对此解释由于天府新区的房屋限购政策开始施行，导致1203号房不能过户到李德芳或李梓民名下，因此在1203号房办理所有权证时没有着手将1203号房过户到李德芳或李梓民名下。 本院认为，本案中，在邹官兴未举证证明其受胁迫签订《房屋买卖协议》的情况下，结合邹官兴在二审中陈述《预约买卖合同》签订时未受胁迫，一审判决认定《房屋买卖协议》《预约买卖合同》均系邹官兴、李德芳、李梓民的真实意思表示，并基于李德芳与李梓民的母子关系以及《预约买卖合同》签订时间在后的事实认定与邹官兴签订1203号房的买卖合同的购房人为李德芳并无不当，本院予以确认。那么李德芳对1203号房是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，本院作如下评述。 执行异议之诉设定的目的在于对特定主体基于执行标的上特定权益的特别保护，因此其权益层级的判断依据是实体法。执行异议和复议规定是执行异议阶段，以权利外观主义为标准，对案外人提出的执行异议进行的部分筛除，采取的是更直观和严格的标准，执行异议和复议规定中排除强制执行的条件是执行异议之诉中民事权益判断的充分条件而非必要条件。简言之，符合执行异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中当然仍能排除，不符合执行异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中，仍应按照实体法的规定对案外人民事权益存在状况及优先层级进行判断。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻规定）第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经实际支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，不论执行异议和复议规定确定的权利外观主义还是查扣冻规定的实质判断，都对未登记的原因有要求。只是执行异议和复议规定不论买受人是否有过错，只要因自身的原因导致未过户则不可排除强制执行，而查扣冻规定则限制在买受人因自身过错未过户才不可排除执行，查扣冻规定的排除强制执行条件明显低于外观主义的执行异议和复议规定，过错属于实体判断。对享有物权期待权的买受人排除强制执行均要求没有过错。 《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案中，李德芳购买1203号房时明知该房尚未办理权属登记，邹官兴并未取得房屋所有权，李德芳应当知道其与邹官兴之间的房屋买卖合同在签订时即存在无法办理权属登记的风险，存在过错。同时案涉房屋为按揭贷款房屋，本身存在他人的预告抵押登记。物权法第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，邹官兴转让案涉房屋，没有经贷款银行同意，李德芳作为受让人也没有代为清偿债务。李德芳与邹官兴约定由李德芳继续偿还按揭贷款，本质上是代邹官兴履行商品房买卖合同有关房款的支付义务，导致案涉房屋可以办理物权登记时，仍存在因预告抵押登记而无法过户，李德芳存在过错。在案涉房屋可以办理邹官兴的物权登记及邹官兴询问何时过户时，李德芳因房屋限购政策的原因怠于办理案涉房屋过户，李德芳亦存在过错。因此李德芳与邹官兴签订合同约定由李德芳购买邹官兴尚未取得物权的房屋，由李德芳以邹官兴履行购买房屋时的按揭还款义务的方式支付房款，李德芳享有合同上的权利，未达到物权期待权的程度，其权利不能够排除人民法院的强制执行。 综上，李兴贵上诉请求成立应予支持。一审判决认定主要事实清楚，适用法律部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初6244号民事判决； 二、准许执行邹官兴名下位于成都市天府新区X路X段X号X栋X单元X楼1203号房屋（房屋唯一号1485407）。 一审案件受理费200元，由李德芳负担。二审案件受理费10104.4元，由李德芳负担5000元，邹官兴负担5104.4元。 本判决为终审判决。 成都市新都区人民法院（2019）川0114执异94号执行裁定自本判决生效时自动失效。 审判长  唐健 审判员  孙睿 审判员  郭静 二〇二〇年八月二十五日 书记员  朱娅