辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0124民初1576号 原告：姜波，男，1974年9月4日出生，汉族，个体，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：赵婉婷，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。 被告：王权峰，男，1974年11月8日出生，汉族，农民，户籍所在地陕西省咸阳市秦都区，现住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：赵月荣，男，1966年4月23日出生，汉族，社区法律顾问，住辽宁省法库县。 被告：沈阳海特曼置业有限公司，住所地辽宁法库经济开发区。 法定代表人：郭俊健，系该公司经理。 委托诉讼代理人：程洪友，男，1950年3月29日出生，汉族，系该公司法律顾问，住辽宁省法库县。 原告姜波与被告王权峰、被告沈阳海特曼置业有限公司（以下简称海特曼公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜波委托诉讼代理人赵婉婷，被告王权峰委托诉讼代理人赵月荣，被告海特曼公司委托诉讼代理人程洪友均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 姜波向本院提出诉讼请求：请求对执行标的许可执行（执行标的：法库经济开发区法库国用（2012）第0223号土地上的2号物流办公楼1号、2号、3号）。事实与理由：2020年6月12日法库县人民法院下达了（2020）辽0124执异49号执行裁定书，中止了（2019）辽0124执167号执行裁定书及预拍卖公告，该裁定严重侵犯原告利益，现提起诉讼，请求法院准许继续执行案涉标的。根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。司法解释的该条规定，系在买受人对所买受之不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，故人民法院在适用《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条对买受人利益进行特别保护时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。 原裁定在被告王权峰不符合任一法律条件的情形下就认定应当中止执行。1．被告王权峰申请执行异议，其与海特曼公司签订的《商品房认购协议》并不具有“买卖合同”的一般属性，房款的支付方式也是“顶借款”，无法排除当事人其合同不是为了干扰执行而恶意签订的合同，并不是具有真实意思表示的商品房买卖合同。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条中一个要件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2．王权峰没有举出任何证据证明其已经合法占有该不动产。3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的第三条要求：已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，本条规定的全部价款必定指的是买卖合同的对应价款，被告想通过顶账款的方式视为已经完全履行了对海特曼公司的付款义务，严重侵犯了其他合法债权人的利益。4.王权峰应当举证证明其对于未办理房屋过户登记不具有过错，在执行异议卷宗里没有看到该部分证据。综上，请求法院依法裁判。 王权峰辩称，2017年12月27日本人购买海特曼公司开发的位于法库经济开发区法库国用（2013）0223号土地上的2号物流办公楼1号、2号、3号门市房，原告申请法院查封3门市房的生效时间是2019年11月11日，王权峰购买行为在法院查封之前。王权峰买房合法有效在于与海特曼公司签订《商品房认购协议》是真实的，该协议具备房屋买卖合同应有要件，并且有担保人（案外人黄志刚）。房款系以黄志刚对海特曼公司等额债权转让抵顶王权峰交付，该行为符合法律规定，不存在损害他人利益。海特曼公司于同日向王权峰出具《入住通知书》，王权峰买房过程真实合法。2、王权峰在接到海特曼公司《入住通知书》后，着手开始对三个门市进行装修，装修之后，王权峰已经实际入住。物业管理人沈阳金鸿达物流有限公司开具了王权峰于2018年电费收据和取暖费收据。王权峰合法占有案涉房屋。3、王权峰对于案涉房屋的过户问题没有过错。原因在于海特曼公司没有履行出具房屋过户的购房必要手续，尽管王权峰无数次要求海特曼公司出具过户手续，但海特曼公司怠于履行义务，无奈之下王权峰曾于2019年4月8日起诉海特曼公司，庭审时才知道案涉房屋土地在另案中被查封。查封公告时间2018年9月19日。王权峰多次要求海特曼公司通过法律途径解封，但始终没有有效结论。所以王权峰至今没有实现购买房屋过户。 被告海特曼公司辩称，原告诉讼请求无理，没有依据。我公司已于2017年就将诉争的房屋出售给王权峰并且交付了房屋的钥匙，将房屋实际交付给了王权峰，该房的所有权已转移，早已不是我公司的财产，请法院依法判断。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 2018年10月22日在原审原告姜波与原审被告郭丽芬、海特曼公司、沈阳罗纳利亚陶瓷有限公司、沈阳金美达陶瓷有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）辽0124民初2474号民事判决书，判决结果为：一、被告郭丽芬于本判决生效之日起十五日内支付给原告姜波借款434万元，并支付自2018年6月14日起按月利率2%的标准计算至实际履行之日止的利息；二、如郭丽芬未履行上述偿付义务，原告姜波有权对被告沈阳罗纳利亚陶瓷有限公司在《担保书》中约定的抵押物一台1600千伏安变压器（高压专台、含线路设备、户号7420065392）、对被告沈阳金美达陶瓷有限公司在《担保书》中约定的抵押物两台2000千伏安变压器（高压专台、含线路设备、户号7420065406）以折价或拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在上述第一项债务中434万元本金及相应利息（计算方法同上）范围内优先受偿，但不得对抗善意第三人；三、被告海特曼公司对郭丽芬上述偿还义务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向郭丽芬追偿。判决生效后，姜波向本院申请执行，本院于2019年1月14日以（2019）辽0124执167号立案执行。 2019年11月11日，本院作出（2019）辽0124执167号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人海特曼公司所有的坐落于法库经济开发区法库国用（2014）第0028号、法库国用（2014）第0146号、法库国用（2014）第0027号、法库国用（2013）第0223号、法库国用（2014）第0110号、法库国用（2014）第0221号、法库国用（2014）第0145号土地及上述土地上无证建筑物、构筑物、地坪、道路；查封期限三年；查封被执行人海特曼公司所有的坐落于法国，不动产权证书号N150045308，建筑面积4281.2平方米，不动产权证书号N150045306，建筑面积5604.09平方米，不动产权证书号N150045310，建筑面积6222.92平方米，不动产权证书号N150045309，建筑面积3891.6平方米，不动产权证书号N150045304、建筑面积1504.80平方米，动产权证书号N150045311，建筑面积11206.52平方米，不动产权证书号N150045305，建筑面积4455.42平方米，不动产权证书号N150045307，建筑面积6302.82的房屋，查封期限三年；三、查封被执行人海特曼公司所有的坐落于法库县经济开发区68号（8）不动产权证书号辽（2018）法国县不动产权第0003341号、法库县经济开发区68号（7）不动产权证书号辽（2018）法国县不动产权第0003340号的房屋、土地及上述土地上无证建筑物、构筑物、地坪、道路；查封期限三年；并于2020年3月27日作出《预拍卖公告》。 2020年6月1日，王权峰对（2019）辽0124执167号执行裁定书提出书面异议，请求中止对沈阳海特曼置业有限公司所有的坐落于法库县经济开发区法库国用（2013）第0223号商贸物流园2号物流办公室1号、2号、3号房产的查封及拍卖。 2020年6月12日，本院作出（2020）辽0124执异49号执行裁定书，裁定中止对（2019）辽0124执167号执行裁定书之一对沈阳海特曼置业有限公司所有的坐落于法库县经济开发区法库国用（2013）第0223号商贸物流园2号物流办公室1号、2号、3号房产的执行。 2020年7月9日，原告姜波对（2020）辽0124执异49号执行裁定书不服，提起执行异议之诉，促成本案。 另查明，庭审中王权峰举示三份商品房认购协议，内容为2017年12月27日购买海特曼公司开发的位于法库经济开发区法库国用（2013）0223号土地上的2号物流办公楼1号、2号、3号门市房，面积均为122平方米，单价4300元/平方米，总价款52.46万元，三套房产共计157.38万元。 再查明，案外人黄志刚于2017年度系沈阳金名佳陶瓷有限公司法定代表人。黄志刚与郭丽芬系原夫妻关系，郭丽芬与郭俊健系姐弟关系，郭俊健于2015至2020年度为海特曼公司法定代表人。 本院认为，本案争议焦点为被告王权峰是否享有阻却继续执行海特曼公司所有的坐落于法库县经济开发区法库国用（2013）第0223号商贸物流园2号物流办公室1号、2号、3号房产的民事权益。 依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”王权峰抗辩主张权利所依据的法律条文系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。依据该条规定，王权峰欲阻却对登记在被执行人海特曼公司名下的案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合以下四个要件：（1）在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（2）在法院查封之前已合法有效占有该房屋、土地；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因王权峰自身原因未办理过户登记。 本案庭审中，王权峰抗辩案涉房产经海特曼公司及案外人黄志刚三方顶债已经支付给海特曼公司全部购房款，具体为黄志刚欠王权峰借款本息115.5万元，黄志刚与王权峰之间因承揽关系尚欠王权峰60万元款项，合计为黄志刚对王权峰负债175.5万元，故以黄志刚对海特曼公司157.38万元债权转让与王权峰作为抵顶其向海特曼公司应交付的购房款。 对此，本院认为，王权峰与海特曼公司签订商品房认购协议，真实的目的并不是购买案涉房产，系为了实现对其借款及加工款的债权的清偿。 关于其抗辩对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益系因三方抹账而取得的主张是否成立问题。本院认为，三方抹账协议成立的前提是黄志刚个人对海特曼公司享有真实债权，对此，王权峰仅举示一份盖有海特曼公司财务印章的收款收据（注明：顶账，与黄志刚往来）予以证明系以黄志刚对海特曼公司的债权作为购房款。除此之外，王权峰并未举出其他证据有效证明黄志刚个人与海特曼公司之间存在债权债务关系。因金名佳公司与海特曼公司系案外人郭丽芬家族控制的关联企业，金名佳公司法定代表人黄志刚与郭丽芬系原夫妻关系，故该份收款收据不能充分证明黄志刚与海特曼公司存在顶账的事实。在黄志刚个人对海特曼公司享有真实债权存疑的情况下，三方抹账协议真实性无法确定，不能据此认定王权峰对海特曼公司享有债权，因此亦不能认定王权峰对案涉房产支付了全部价款。综上所述，王权峰的抗辩理由因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的构成要件，其抗辩理由于法无据，本院不予支持。 此外，关于被告海特曼公司诉讼主体地位的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”之规定，本案立案时将海特曼公司列为第三人，而庭审中海特曼公司对于姜波的诉讼请求予以反对，根据上述司法解释的规定，海特曼公司应列为本案的被告。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决如下： 准许执行辽宁省法库县法院（2019）辽0124执167号执行裁定书之一，执行标的为被告沈阳海特曼置业有限公司名下位于法库县经济开发区法库国用（2013）第0223号商贸物流园2号物流办公室1号、2号、3号房产。 案件受理费100.00元，由被告王权峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2020）辽0124执异49号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈 林 人民陪审员  刘梦蓓 人民陪审员  叶雪清 二〇二〇年八月二十一日 法官助理王东明 书记员李博 本判决所适用的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。