辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终761号上诉人（原审被告）：阜新绿地顺天置业有限公司，住所地阜新市细河区人民大街北段46号6门。法定代表人：马昕，该公司董事长。委托诉讼代理人：左宪年、孙瞻，辽宁厚翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘东秀，男，1980年7月10日出生，汉族，住内蒙古赤峰市巴林左旗林东城区。委托诉讼代理人：朱春军，辽宁欣合律师事务所律师。上诉人阜新绿地顺天置业有限公司因与刘东秀房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2019）辽0911民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人阜新绿地顺天置业有限公司上诉请求：1．请求人民法院依法撤销阜新市细河区人民法院（2019）辽0911民初2123号民事判决书，予以改判，依法支持上诉人的上诉请求或者发回重审。2．一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，原审法院认定房屋现由上诉人占有是错误的。被上诉人与上诉人于2014年12月11日签订《商品房买卖合同》，但其所购的商品房于2013年10月31日即被上诉人购买前就已达到交付使用的条件，其他业主均已通过办理房屋入住的手续占有使用，原审法院认定的案涉房屋由上诉人占有，但其根本原因是由于被上诉人一直未到我处办理房屋入住手续，且在上诉人通知催告后亦放弃办理，才导致案涉房产未交付，故是被上诉人自己放弃占有使用的权利，其责任并不在上诉人。2．案涉房屋被查封前提条件是因被上诉人未办理房产备案导致的。双方于2014年12月11日签订《商品房买卖合同》，根据双方约定，由被上诉人自行申请备案登记，上诉人协助其办理。若被上诉人办理《商品房买卖合同》备案登记，案涉房产便不会被查封，即查封是由于被上诉人过错原因导致。3．查封并不能导致合同根本目的不能实现，原审法院以此作为新的事实并判决解除合同是明显错误的。查封仅是一种执行措施和手段，不引起物权变动及不动产所有权的转移，且另案查封的执行标的为金钱债务并非案涉房屋，上诉人完全可以通过债务清偿的方式对其进行解封以完成合同的继续履行，从而实现合同目的。换言之，被上诉人仅于房屋查封阶段便以此为由主张合同根本目的不能实现，完全是其主观臆断，并不符合事实常理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中被上诉人已经交付了全部购房款并已满足实际占有该房屋的条件，过户手续未完成被上诉人亦没有过错，因此，被上诉人完全可以通过执行异议，要求法院解除查封进而实现合同目的。二、适用法律错误。原审法院依据《民诉法解释》第248条规定：裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理之规定，以该房产被查封作为“新的事实”受理案件，依据明显错误。本条规定“新的事实”特指生效判决发生法律效力之后，即其既判力产生之后发生的事实，既不是原生效判决未查明或涉及的事实，也不是当事人在原审中未提出的事实。原审结束前就已存在的事实，当事人应主张而未主张的事实，不属于新的事实，被上诉人于2017年7月起诉至法院，经阜新市细河区人民法院作出的（2017）辽0911民初1277号民事判决书，判令确认双方签的商品房买卖合同有效，驳回其他诉讼请求，该判决于2018年1月初生效。原审过程中，判决书生效前即已对案涉房产进行查封。被上诉人明知、应知房屋被查封的状态，原审判决生效前仍未提供，故不适用《民诉法解释》第248条中“新的事实”。被上诉人属于重复起诉。本案中，被上诉人分别于2017年及2019年两次诉至原审法院，后诉与前诉的当事人、诉讼标的、诉讼请求完全一致。符合重复起诉的法律规定，应驳回起诉。三.原审法院程序违法，如上所论，本案并不存在“新的事实”，原审法院本应驳回起诉或开启审判监督程序，却以此为受理案件的前提，并作出判决，实属程序违法。原审法院在应驳回起诉或开启判决监督程序的情况下，判决解除合同并由上诉人返还购房款，严重违反法定程序，请求贵院支持上诉人的上诉请求，发回重审。被上诉人刘东秀辩称：1．上诉人至今一直占有案涉房屋，没有将房屋交付，案涉房屋不具备法定、约定的交付条件。2．案涉房屋被查封是因为上诉人对外有债务纠纷，商品房买卖合同备案登记需要卖房人即上诉人出具手续才能办理，因上诉人无法提供全部资料、手续导致商品房买卖合同无法备案，无法办理产权登记过户。3．案涉房屋买卖合同是上诉人提供的格式合同，其霸王条款第15条关于办理产权登记里约定，因出卖人责任买受人不能在约定期限内取得房地产权权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，该约定不公平，明显不利于被上诉人，属无效条款。4．至今案涉商品房买卖合同签订已超过5年，合同约定的交房日期也超过5年，约定的办理产权登记日期也超过4年。5．案涉房屋已被法院司法查封，无法办理产权登记。6．本案不属于重复起诉，因案涉房屋一直未交付，一直未办理产权登记，上诉人的违约责任一直存在，案涉房屋被司法查封的事实是上诉人与被上诉人后期沟通时被上诉人才知道的，上诉人故意隐瞒案涉房屋被司法查封的事实。另原审法院已查明案涉地块尚有在建工程，无法办理产权登记。综上，因上诉人的原因造成无法办理产权登记，无法交付房屋，时间长达四五年以上，被上诉人的合同目的无法实现，上诉人构成根本违约，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。刘东秀向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告于2013年8月21日签订的合同编号为A2014015750的《商品房买卖合同》；2．判令被告返还原告已付购房款人民币665,974元及自2014年1月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至全部支付完毕的利息，暂时计算至起诉之日为44,026元，暂时合计71万元；3．判令被告承担全部诉讼相关费用。一审法院认定事实：2014年12月11日，刘东秀与阜新绿地顺天置业有限公司（以下简称绿地置业）签订商品房买卖合同，合同编号为A2014015750，合同主要内容为刘东秀向绿地置业购买其开发的坐落于阜新市细河区工业街甲11-2-151号房屋，建筑面积129.24平方米，单价为5,153元平方米，总金额为6,659,742元；绿地置业于2013年12月31日前将该商品房所在楼宇验收合格后交付刘东秀使用；绿地置业应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。刘东秀向绿地置业交付了全部购房款。2017年7月11日，刘东秀诉至阜新市细河区人民法院，因绿地置业不交付房屋请求解除双方签订的商品房买卖合同，案经阜新市细河区人民法院（2017）辽0911民初1277号民事案件审理，判决驳回刘东秀诉讼请求。另查明，刘东秀所购房屋所在地块因尚有在建工程，现无法办理房屋产权证，且已经被上海市第一中级人民法院及阜新市细河区人民法院查封。该房屋现由绿地置业占有。一审法院认为：绿地置业承认刘东秀的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。刘东秀与绿地置业签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为真实、合法、有效的合同。现双方签订的商品房买卖合同已超过一年，因绿地置业的原因导致无法办理所有权登记，刘东秀的合同目的无法实现，绿地置业构成根本违约，对刘东秀要求解除房屋买卖合同及退回购房款的请求予以支持，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。绿地置业提出刘东秀未进行备案无法办理房屋产权证，因刘东秀所购房屋至今仍无法办理所有权登记，对于绿地置业的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，判决：一、解除原告刘东秀与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订的合同编号为A2014015750的商品房买卖合同；二、被告阜新绿地顺天置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘东秀房款665,974元，并给付原告刘东秀以665,974元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2014年12月11日起至实际给付之日止的利息；三、驳回原告刘东秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,900元，保全费4,070元，合计14,970元，由被告阜新绿地顺天置业有限公司负担。（原告已预交）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实属实。本院认为，本案争议焦点为1.上诉人绿地置业与被上诉人刘东秀签订的商品房买卖合同应否解除；2、原审法院重新收案有无事实及法律依据。关于绿地置业与刘东秀签订的商品房买卖合同应否解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》系真实意思表示，为合法有效的合同。原审法院经审查明刘东秀所购房屋所在地块因尚有在建工程，且案涉房屋已被上海市第一中级人民法院及阜新市细河区人民法院查封，现在无法办理房屋产权证书，故原判认定因绿地置业的原因导致双方签订的商品房买卖合同的合同目的无法实现，绿地置业构成违约，判决解除双方签订的房屋买卖合同及退回刘东秀购房款正确。绿地置业上诉称由于刘东秀放弃办理房屋入住手续，才导致案涉房产被查封的上诉意见无事实及法律依据，对其上诉请求不予支持。关于第二个争议焦点原审法院重新收案有无事实及法律依据，本案中刘东秀曾于2017年7月11日以被上诉人不交付房屋为由向原审法院起诉，请求解除双方签订的商品房买卖合同，案经原审法院审理后根据商品房买卖合同的约定，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金为由判决驳回了刘东秀的诉讼请求。刘东秀于2019年9月17日再次向原审法院提起了诉讼，原审法院经审查明刘东秀所购房屋地块尚有在建工程，案涉房屋已被查封，对该事实在第一次诉讼中并未认定，而该事实是导致商品房买卖合同目的无法实现的主要原因，故此次原审法院重新收案并判决支持刘东秀的诉讼请求符合法律规定。综上，绿地置业的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10900元，由阜新绿地顺天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李淑杰审判员  朱有明审判员  杨晓光二〇二〇年八月三十一日书记员  杨 冰