重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初7844号原告：唐启元，男，1989年10月27日出生，羌族，重庆天勤教育信息咨询服务公司执行董事，住四川省北川羌族自治县。委托诉讼代理人：兀阳洋，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：张洪燕，女，1980年1月3日出生，汉族，无固定职业，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：代兵（系被告丈夫），男，1981年11月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告唐启元与被告张洪燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年05月25日受理后，依法由审判员刘原适用简易程序独任审判,于同年7月14日公开开庭进行了审理，原告唐启元的委托诉讼代理人兀阳洋，被告张洪燕及其委托诉讼代理人代兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐启元向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁押金7000元；2、判令被告配合原告搬离、腾空房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年4月14日，原、被告双方签订《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》，约定原告承租位于重庆市沙坪坝区商铺用于教育培训；租期从2018年1月1日起至2022年12月31日止，优惠期从2018年1月1日起至2018年8月31日以及2019年1月1日起至2019年2月28日；优惠期租金159.50元／月，第一二年租金1993.75元／月，第三年租金2113.38元／月，第四年租金2432.38元／月，第五年租金2831.13元／月；租金押金为7000元等。合同签订后，原告足额缴纳了押金以及2020年3月（含）以前的全部租金。因受新冠疫情影响，从市教育培训行业的原告遭受了巨大经济损失，已无法继续经营，遂与被告协商解除合同。根据合同约定，从疫情发生之日起，即2020年1月24日重庆市发布突发公共卫生事件一级响应通知之日，原、被告之间的合同自然终止。2020年4月21日，被告指令物业公司强制锁门，随后又向原告发出了解除租赁合同通知。后经双方多次协商，被告拒不开锁，不配合原告继续搬离、腾空房屋，也不退还租赁押金。被告的行为已给原告造成严重损失，原告为维护自身合法权益，起诉至法院。本案诉讼过程中，原告自愿撤销第二项诉讼请求，诉讼请求变更为：1、判令被告向原告返还租赁押金7000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告张洪燕辩称：双方于2018年4月14日签订《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》，原告承租涉案商铺，原告陈述的租期属实，但在合同履行期间，原告另外租赁了房屋，并拒付二季度租金，还在被告不知情的情况下将设施搬走，为此发生纠纷。被告于2020年4月24日向原告发出《解除〈华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同〉通知书》。原告至今未支付拖欠的租金5917.79元、逾期违约金248.55元、物业管理费574.20元。现原、被告签订的合同尚未解除，且原告逾期支付租金属违约，不同意原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2018年4月14日，张洪燕（出租方、甲方）与唐启元（承租方、乙方）签订《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方位于重庆市沙坪坝区商铺用于教育培训，商铺建筑面积79.75平方米。租期从2018年1月1日起至2022年12月31日止；优惠期从2018年1月1日起至2018年8月31日止，2019年1月1日起至2019年2月28日止；优惠期租金2元/㎡/月，每月租金159.50元，第一二年租金25元/㎡/月，每月租金1993.75元，第三年租金26.50元/㎡/月，每月租金2113.38元，第四年租金30.50元/㎡/月，每月租金2432.38元，第五年租金35.50元/㎡/月，每月租金2831.13元，付款方式为按季度付租金。自本合同签订之日起，乙方向甲方支付7000元作为租赁押金，乙方需每次提前10个日历天向甲方交付下一季度的租金，甲方在足额收到乙方交纳的费用后向乙方出具收据。承租区域内设施的使用由乙方向甲方或物业管理者支付水、电费、气费及其他产生的直接费用，收费标准按重庆相关标准执行，使用该商铺产生的该项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备及相关税费）；乙方退场时，对租赁房屋所作的装修归甲方所有，乙方不得拆除，也不得进行损坏；但乙方有义务按甲方要求将拆除的非承重墙还原至改造前状态且不得损坏室内天棚、地面、墙面原有装修（除因恢复隔墙导致的合理损坏外），否则甲方有权利从租赁押金中扣除还原等产生的相关费用。甲方有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金。在乙方有以下行为时，甲方有权提前终止合同，乙方承担相应赔偿：擅自将商铺整体转租（除甲方同意外）；利用承租商铺进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为。乙方租赁期间内可以将部分面积招租或招商，但乙方应书面通知甲方。乙方有义务按时交纳商铺租金及其他费用。乙方不得擅自拆改商铺构造，不在租赁房屋内从事违法活动，否则甲方有权收回商铺。若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用商铺时，双方互不承担责任，合同终止。（第9.2条）乙方逾期付款每逾期一日按租赁总金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过15天，甲方可单方面解除合同并有权转租他人，乙方所交租赁押金不退。合同签订后，唐启元在租赁房屋处经营重庆天勤教育信息咨询服务有限公司。庭审中，张洪燕认可唐启元支付了租赁押金7000元。唐启元最后一次向张洪燕支付租金的时间为2019年12月23日，支付的为2020年1月1日至3月31日期间的租金6340.12元。此后，唐启元未再支付租金。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。因新冠肺炎疫情及防控措施的原因，唐启元在涉案房屋开办的培训机构停止开展线下培训。2020年4月21日17时15分，华宇温莎小镇物业公司工作人员向张洪燕发送短信息，告知唐启元在搬迁，物业公司把涉案商铺的门锁了。2020年4月24日，张洪燕向唐启元送达《解除通知书》，主要内容为：因唐启元违反合同约定，迟延支付租金（从2020年4月1日起）已达10日以上，自即日起，解除双方于2018年4月14日签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》，限唐启元于2020年5月1日前搬离租赁商铺，与张洪燕办理商铺交接事宜，并结清拖欠的租金、水电气费及其他费用。逾期未搬离的，张洪燕有权处置唐启元遗留在商铺内的所有物品，所造成的后果由唐启元承担。商铺交接前，唐启元应将拆除的非承重墙还原至原状且不得损坏商铺室内原有装修。逾期未履行的，张洪燕有权代为履行，并由唐启元全部承担所产生的费用。唐启元于同日收到该通知书。2020年4月27日，唐启元向张洪燕发出《要求办理商铺交接的函》，主要内容为：唐启元确认双方已于2020年4月24日解除《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》。唐启元已于结清租赁期间产生的水电气费、物业费等费用。2020年4月27日，唐启元应张洪燕要求搬离商铺内的设施设备，但由于商铺已被张洪燕上锁，致使唐启元无法进入商铺。请求张洪燕安排人员于2020年5月1日打开商铺大门，以便唐启元搬离商铺，办理交接手续。2020年5月30日，张洪燕于本案诉讼过程中出具《委托书》，委托案外人荣凤全权代表其处理涉案商铺与唐启元墙体恢复事宜。2020年5月30日，张洪燕等（甲方）与唐启元（乙方）签订《关于租房争议相关问题的解决协议》，约定：1、甲方同意乙方2020年5月30日便可搬离门面内所有设施设备，甲方配合办理出场相关手续。2、乙方同意于2020年6月20日前按照约定恢复装修拆除墙体。3、乙方同意缴纳50000元押金给甲方代表人，该押金仅用于保证乙方在规定时间内恢复拆除墙体，墙体恢复后，由甲方代表人验收确认后2小时内退还乙方。4、甲方关于墙体恢复相关监督和检验工作由甲方代表人全权执行，甲方代表人有权代表甲方所有业主确认签字。5、若因乙方原因导致未在规定时间内恢复墙体，押金归甲方所有，甲方拿保证金自行恢复墙体。若因甲方原因导致乙方未在规定时间内恢复墙体，则恢复约定时间顺延。6、甲乙双方同意将门面按原租赁协议要求恢复。7、墙体恢复期间，乙方不承担租金、物业等费用，所产生水电费、出渣费等因恢复产生的费用由乙方承担。8、乙方于协议签署2小时内将保证金打入甲方指定账户，逾期协议作废。9、在签署本协议之前，关于双方租金、押金、租赁期限等争议事项，乙方已诉至沙区人民法院，待法院依法裁决。另查明，被告张洪燕为涉案房屋产权人。庭审中，张洪燕对唐启元已按《关于租房争议相关问题的解决协议》的约定履行义务未提异议，认可唐启元在2020年5月30日搬离涉案房屋，涉案房屋钥匙在张洪燕处，涉案房屋由物管在管理。上述事实，有原告唐启元举示的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》、转账凭据、《解除通知书》、《要求办理商铺交接的函》、《委托书》、《关于租房争议相关问题的解决协议》，被告张洪燕举示的快递单打印件、微信截屏打印件、不动产权证及当事人的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原告唐启元、被告张洪燕签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。本案的争议焦点为：一、此次新冠疫情是否符合唐启元与张洪燕签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》中约定的终止合同情形；二、案涉租赁合同是否解除及解除时间；三、租赁押金是否应当退还。对此，本院逐一评析如下：一、此次新冠疫情是否符合唐启元与张洪燕签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》中约定终止的情形《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》约定，若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用商铺时，双方互不承担责任，合同终止。本次新冠肺炎疫情造成的影响，属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情况，但并未达到合同约定的，因不可抗逆导致合同终止的情形。唐启元因此主张合同于2020年1月24日重庆市发布突发公共卫生事件一级响应通知之日终止，未提出充分理由和依据，本院不予支持。二、案涉租赁合同是否解除及解除时间最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。审理中查明，唐启元确未按约支付张洪燕自2020年4月1日起的租金，但唐启元承租涉案房屋系用于经营，疫情防控措施采取后，线下培训教育机构暂停开展培训，客观上导致唐启元的经营困难，收入减少。张洪燕以唐启元逾期支付租金为由于2020年4月24日向唐启元发出《解除通知书》，主张解除合同，不符合法律规定，不发生解除合同的效力。唐启元于收到《解除通知书》后向张洪燕发出《要求办理商铺交接的函》，表示同意解除《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》，但未表示接受该通知的全部条件，未能搬离门面内的设施设备。2020年5月30日，唐启元与张洪燕就唐启元搬离门面内的设施设备，张洪燕配合办理出场手续，唐启元按照约定恢复装修拆除墙体等事项达成一致，双方签订了《关于租房争议相关问题的解决协议》。至此，唐启元与张洪燕签订的《华宇温莎小镇美乐街商铺租赁合同》因双方协商一致解除。三、关于租赁押金是否应当退还的问题合同解除后，唐启元已按照《关于租房争议相关问题的解决协议》的约定搬离租赁商铺内所有设施设备，恢复装修拆除的墙体。庭审中，张洪燕对唐启元按约定搬离涉案房屋并恢复墙体无异议，本院对此予以采信。唐启元按约履行了恢复租赁房屋，并返还张洪燕的义务，张洪燕亦应退还唐启元租赁押金7000元。张洪燕认为双方合同未实际解除，不同意退还唐启元租赁押金，但该抗辩理由与审理查明的事实不符，本院不予采纳。张洪燕提出唐启元逾期支付租金严重违约，按照合同约定不退还租赁押金，但合同第9.2条约定实际是将租赁押金作为解除合同违约金，因与最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定不符，本院不予采纳。唐启元要求张洪燕返还租赁押金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。至于张洪燕认为唐启元拖欠其租金、逾期违约金、物业管理费等，并非对唐启元诉讼请求的抗辩，张洪燕应当另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，判决如下：限被告张洪燕于本判决发生法律效力后三日内退还原告唐启元租赁押金7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告张洪燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘原二〇二〇年八月二十一日法官助理 方宇书 记 员 张远