湖南省郴州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘10执异170号异议人(被执行人)：湖南景云房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市南岭大道11号大诚中药饮片公司14幢202房。法定代表人：陈茂辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙业丽,湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：许春艳，湖南奋斗者律师事务所律师。申请执行人：郴州市湘安建筑工程有限公司,住所地安仁县城关镇校园巷25号。法定代表人：贺基文，该公司总经理。委托诉讼代理人：李美生，男，1961年09月25日，汉族，公司员工，住湖南省郴州市北湖区燕泉路53号。委托诉讼代理人：周琴，湖南悦凌律师事务所律师。本院在执行申请执行人郴州市湘安建筑工程有限公司（以下简称湘安公司）与异议人湖南景云房地产开发有限公司（以下简称景云公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人湘安公司于2020年8月5日向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。景云公司提出执行异议，请求中止执行湖南省郴州市中级人民法院（以下简称郴州中院）（2020）湘10执31号执行裁定。事实与理由：一、涉案房产的拍卖挂网价明显低于市场销售价，这种低价拍卖的行为不合法，且严重损害了景云公司及其他债权人、购房人的利益。二、涉案房产未最终竣工验收，现在拍卖将导致交房不能的不利后果。三、湘安公司超额冻结、查封景云公司的资产。本案执行标的仅1200余万元，但现在郴州中院查封的资产评估价近3000余万元，实际价值则接近5000万元。四、景云公司正在对本案执行所依据的民事案件申请再审，一旦景云公司的再审申请得到支持，则执行依据不复存在。若现在以低价拍卖景云公司的房产，将造成无法挽回的损失。五、湘安公司与景云公司之间还存在其他民事纠纷尚未审结，今后双方可能面临互相抵偿债务的问题。六、湘安公司违法分包、转包等行为已导致项目工程严重停滞，突发的新冠疫情又让企业举步为艰，现在强行拍卖涉案房产，只会导致公司雪上加霜，不利于化解矛盾。七、景云公司正穷尽办法筹备资金，化解矛盾。湘安公司辩称：一、郴州中院在执行过程中，是依法依程序进行的网络司法拍卖。涉案房产处置参考价是经评估确定的，有评估机构的评估报告为证，郴州中院确定的起拍价在评估价的基础上降价10%并没有违反“起拍价不得低于评估价或市场价的百分之七十”的法律规定。二、涉案房产未竣工验收并不影响房屋拍卖程序的进行，涉案房产已经办理了房屋预售许可证，且景云公司也已经对外出售，网络拍卖机构也将拍卖房屋的具体情况在网上公示，参与竞拍的购房者知晓房屋的实际情况，不存在景云公司所说的影响竞买人利益的情况。三、景云公司提出本案存在超额冻结、查封其资产的问题是不成立的：1.截至2020年7月31日景云公司未履行的债务金额已达到1680万元，且在履行完毕之前，利息一直在增加。此外，涉案房屋在拍卖过程中还会产生拍卖费、过户税费等费用，这些费用一般在房屋价格10%左右，也应由景云公司负担。考虑上述情况暂计至2020年12月31日景云公司负担的全部费用约为2000万元；2.目前经评估确定的房屋价值为27383748元，如本次拍卖不成功，第二次拍卖会降价，所以在拍卖程序完成前已查封的房产实际价值无法确定，故在本案拍卖程序未完成、景云公司未履行完生效判决确定的义务之前不能解除已查封的房产。如果在拍卖过程中，已经成功拍卖的房屋价值达到了申请执行的金额，则郴州中院可立即要求拍卖机构撤销对其他未拍卖房屋的拍卖，并不会损害景云公司的利益；3.虽景云公司对涉案民事案件申请再审，但该案尚未裁定进入再审程序，且再审审理并不影响生效判决的执行。另，除本案申请执行的一千余万元工程款外，景云公司尚欠湘安公司工程款近一亿元，所以不存在景云公司所说互相抵偿债务和执行回转的问题；4.湘安公司与景云公司之间签订的建设工程施工合同早已解除，涉案尚品福城项目也由景云公司新找的公司在施工。该工程湘安公司是垫资施工的，到目前为止，湘安公司因该工程对外欠付的材料款、民工工资也达到上千万元。湘安公司于2020年9月1日向郴州中院申请执行，执行期间景云公司以各种理由拖延执行进度，现又提起执行异议企图阻止查封房产拍卖，导致湘安公司至今未获任何执行款项。综上，请求：严惩景云公司恶意拖欠执行进度的行为，驳回景云公司的执行异议申请，确保执行程序顺利进行，以保障湘安公司的正常生产经营和广大民工的利益。本案审查期间，景云公司提交两组证据。第一组证据，（2020）湘10执31号执行裁定书及其拍卖通知书、阿里拍卖-拍品详情、协助执行通知书、执行笔录，拟证明：一、郴州中院于2020年1月16日作出的（2020）湘10执31号民事裁定书，确定了执行标的为15003383.23元，法院查封被执行人财产的限额应当以15003383.23元为限，超出此范围的都应当认定为超额查封；二、郴州中院将景云公司名下34套房产挂网拍卖，房产价值达2000余万元，超出执行裁定金额近500万元，明显超标；三、郴州中院冻结景云公司38套房产，除了已经挂网的34套房产外，还有4套房产等待处置，进一步说明超标的查封的事实。第二组证据，再审申请书及（2020）最高法民申3680号案件受理通知书，拟证明：湘安公司申请执行案所依据的（2019）湘民终856号民事案件最高人民法院已于2020年7月17日立案受理，本案将可能发生执行回转，故依法应当中止执行。湘安公司质证意见：对第一组证据中的执行裁定书、拍卖通知书、执行笔录、评估报告的真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，该组证据不能证明是超额查封，评估价值不代表处置房产的实际价值，对第一组证据中的阿里拍卖-拍品详情三性均有异议，该拍卖法院已经撤回，重新挂网拍卖的起拍价是评估价降价百分之十；对第二组证据的三性均有异议，湘安公司至今尚未收到最高人民法院的再审申请书和受理案件通知书，也没有收到最高人民法院的应诉通知书，案件是否进入再审程序尚不确定。湘安公司提交四组证据。第一组证据，司法拍卖网上对案涉房屋拍卖的公告、案涉尚品福城《房地产估价报告》（湘建兴房估【2020】法字第0601号），拟证明郴州中院对案涉房屋的财产处置参考价是经评估确定的，一拍降价10%符合法律规定及拍卖的市场行情；第二组证据，《尚品福城1#2#3#栋及地下室已完工程造价鉴定意见书》，拟证明在（2019）湘10民初311号案件中，经法院委托湖南华信求是工程造价咨询有限公司鉴定，湘安公司已完工的尚品福城项目1#、2#、3#栋已完工程（含地下室）造价为132610275.73元，而景云公司仅支付工程款29024270元，尚欠工程款1亿多元；第三组证据：郴州市鸿业建筑工程有限公司《主体结构验收小结》（2019年9月25日）、尚品福城2#、3#栋主体结构分部（子分部）工程质量验收记录（2019年9月25日）、（2019）湘民申2185号民事裁定书，拟证明双方之间的合同已解除，案涉工程在2019年5月30日已由新的总承包人负责施工，2019年9月25日，景云公司新找的承包方郴州市鸿业建筑工程有限公司对尚品福城2#、3#栋主体结构验收，验收结果为合格，同时五方主体对2#、3#栋主体结构分部（子分部）工程质量验收，验收结果为合格；第四组证据，（2019）湘10民初311号案中景云公司的反诉状、（2020）湘10民初177号案中景云公司的起诉状，拟证明景云公司恶意诉讼，对湘安公司重复起诉，且本案中景云公司企图利用执行异议之诉恶意拖延执行案件进度，贵院应对此种恶意诉讼的行为进行处罚。景云公司质证意见：对证据一的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，恰恰证实了评估报告中被处置的38套房产价值2700余万元，明显超额查封；对第二组证据三性均有异议，该证据只是鉴定意见初稿不能作为立案依据予以采用，并且双方当事人对该鉴定意见已经提出了异议，正式稿尚未出具；对第三组证据真实性无异议，对其关联性、合法性有异议，正是因为湘安公司承建景云公司案涉项目存在严重的质量问题，并且拒绝修复，又未配合主体验收提供任何验收资料的情况下，景云公司才请第三方检测机构鉴定验收，恰恰证实了双方的矛盾所在；对第四组证据的真实性无异议，关联性、合法性有异议，景云公司是基于正当的维权，依法提出的诉讼，并不存在恶意诉讼及拖延执行进度，该案尚在郴州中院审理中。本院对景云公司提交的证据认证如下：对第一、二组证据的真实性、关联性予以采信，对证明目的不予采信。本院对湘安公司提交的证据认证如下：对证据一的三性予以采信；证据二、三、四与本案没有关联性，对证明目的不予采信。本院查明：湘安公司依据已经发生法律效力的湖南省高级人民法院于2019年12月9日作出的（2019）湘民终856号民事判决书向本院申请强制执行，本院于2020年1月16日作出（2020）湘10执31号执行裁定书，裁定：“划拨、冻结被执行人湖南景云房地产开发有限公司银行存款15003383.23元[其中：1、工程进度款10176672元；2、延期付款违约金4667700.23元（违约金暂计算至2020年1月14日，后续违约金以欠付工程进度款为基数按照月息2%计算至工程进度款清偿之日止）；3、案件受理费71690元；4、诉讼保全费5000元；案件执行费82321元]及迟延履行期间的加倍债务利息。如存款不足，则扣押、提取被执行人应当履行义务部分的收入；或查封、扣押被执行人价值相当的其他财产，拍卖或变卖后提取价款偿付欠款。”2020年6月24日经本院委托，湖南建兴房地产土地评估有限责任公司作出湘建兴房估[2020]法字第0601号《房地产评估报告》，该报告确定本院查封景云公司的38套房产于价值时点2020年6月4日的房地产市场价值为27383748元。2020年7月7日，本院作出（2020）湘10执31号拍卖通知，对案涉34套房产在互联网拍卖平台进行司法网络拍卖。案涉34套房产总价值为20506769元，按降价10%则为18456092.1元，至2020年8月30日执行标的额为17006336.97元。本院认为：一、本院依法对查封的涉案38套房产委托评估公司进行了评估，经评估该38套房产于价值时点2020年6月4日的市场价值为27383748元，其中，正在挂网进行司法拍卖的34套房产的市场价值为20506769元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条之规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”本院在对进行拍卖的34套房产按低于评估价的10%即18456092.1元确定第一拍卖的保留价，符合上述法律规定，并无不当。二、涉案房产已经办理了预售许可证，可以对外售卖，是否竣工验收并不影响司法拍卖中竞买人的利益。三、截至2020年7月涉案执行标的额已经达到了17006336.97元，虽挂网拍卖的34套房屋评估价为20506769元，但拍卖成功的时间和最终的成交价均存在不确定性，而涉案执行标的额不断在增加，故挂网拍卖的34套房屋是否可以清偿本案债务还存在不确定性，若拍卖的房产足以清偿本案债务及相关费用，则可以撤销其余房产的拍卖，另外4套房产郴州中院将裁定解封，若不足以清偿则郴州中院将继续拍卖另外4套房产，因此，本案不存在超标的额查封的情况。四、本案执行所依据的湖南省高级人民法院（2019）湘民终856号民事判决书，景云公司虽在申请再审，但案件尚未进入再审程序，不影案件执行；景云公司与湘安公司的其他诉讼案件也尚无判决结论，亦不影响本案执行。此外，本案的执行对湘安公司的正常经营也存在一定影响，不能仅考虑景云公司资金困难而不予执行。综上，景云公司提出的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第（一）项之规定，裁定如下:驳回异议人湖南景云房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。审 判 长 张友荣审 判 员 杨爱华审 判 员 王梅英二〇二〇年八月二十四日法官助理 朱丹嫔书 记 员 段玲凤附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。