北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7478号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘广玉，男，1954年12月9日出生，汉族，北京市大兴区长子营镇赵县营村农民，住北京市大兴区长子营镇赵县。委托诉讼代理人：辛霞，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王凤良，男，1967年2月12日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王海东，北京京翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨红军，男，1977年3月19日出生，汉族，北京杨梅律师事务所办公室主任，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张国志，北京杨梅律师事务所律师。上诉人刘广玉因与被上诉人王凤良、被上诉人杨红军农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初18905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘广玉之委托诉讼代理人辛霞，被上诉人杨红军及其委托诉讼代理人张国志到庭参加了诉讼。王凤良表示同意书面审理，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘广玉上诉请求：1．撤销一审判决第二、三项；2．判决王凤良将北京市大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号的宅基地（以下简称5号宅基地）返还给刘广玉；3．驳回杨红军的全部反诉请求；4．一二审案件受理费由王凤良、杨红军负担。事实和理由：1．王凤良与杨红军之间的《房屋买卖合同》明显是事后补签的，实为捏造证据。5号宅基地上的房屋常年无人居住，邻居担心房屋倒塌导致自家房屋受损失，故不停地找刘广玉要求对房屋进行修缮。刘广玉与王凤良协商解决买卖房屋问题，并明确表示因双方签订的协议违法要求收回房屋。双方谈话后，王凤良却将房屋出售给杨红军，二人明显属于恶意串通。杨红军提供的付款凭证也不全，其中40万元均为现金，明显不符合常理。2．杨红军无权诉求补偿。一审判决已经确认王凤良与杨红军签订的《房屋买卖合同》无效，根据合同相对性原则，因合同无效导致的过错责任应当由王凤良承担，而非刘广玉。杨红军与刘广玉签订的《赔偿协议书》是杨红军利用刘广玉的无知，以刘广玉的妻子被派出所羁押为胁迫，刘广玉是被迫签订的。3．一审判决刘广玉赔偿杨红军补偿没有事实及法律依据。杨红军辩称，同意一审判决，不同意刘广玉的上诉理由及请求。一审判决事实清楚，适用法律正确。王凤良辩称，同意一审判决，不同意刘广玉的上诉理由及请求。一审判决事实清楚，适用法律正确。刘广玉向一审法院起诉请求：1．王凤良与杨红军之间于2017年4月30日签订的《房屋买卖合同》无效；2．判令王凤良、杨红军共同返还5号宅基地；3．案件受理费由王凤良、杨红军负担。杨红军向一审法院反诉请求：1．判令刘广玉给付杨红军补偿200万元；2．判令刘广玉给付杨红军违约金100万元；3．判令刘广玉负担案件受理费。一审法院认定事实：2003年12月9日，刘广玉（出卖人、甲方）与王凤良（购买人、乙方）签订了《房产买卖合同》，约定，乙方购买甲方坐落在北京市大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号的房屋7间，上述房产的一次性交易价格为叁万元整。付款时间为2003年12月9日，付款为现金一次性付清全款，计30000元。2017年4月30日，王凤良（甲方）与杨红军（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定，甲方自愿将2003年从刘广玉手里购买的位于北京市大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号院及院内房屋出售给乙方，该房屋具体状况如下：该院南北长21米，东西宽13.4米，现有住人的房屋七间（北房四间，东厢房二间，西厢房一间），另加上厕所，共计建筑面积140平米，此院东至苗姓邻居家，南至胡同，西至杨姓邻居，北至胡同。甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为七十六万元，此款双方同意分二期支付甲方，第一期房款为四十万元（400000），此款于本合同签订日2017年4月30日，以现金方式支付给甲方，由甲方出具收条；第二期房款最晚于2017年10月30日，通过银行和支付宝向甲方转账支付三十六万元（360000元）。2017年10月30日，5号宅基地上房屋被拆除，杨红军报警。2017年11月31日（应为2017年10月31日），长子营派出所向杨红军出具受案回执，受案回执记载：“杨红军：你（单位）于2017年10月31日报称的房子被毁一案我单位已受理（受案登记表文号为京公大（长）受案字〔2017〕000222号）。”后，刘广玉以农村房屋买卖合同纠纷为由将王凤良、杨红军诉至法院，要求确认刘广玉与王凤良签订的《房产买卖合同》无效等。法院作出（2018）京0115民初3128号民事判决，判决刘广玉与王凤良于2003年12月9日签订的《房产买卖合同》无效。2017年11月1日，杨红军（甲方）与刘广玉（乙方）签订《赔偿协议书》，约定，乙方于2003年12月9日将位于北京市大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号的房屋及院落卖于王凤良，后王凤良又于2017年4月30日卖于甲方。乙方于2017年10月30日在未经甲方同意的情况下，将上述房屋及院落拆除，乙方涉嫌构成故意毁坏财物罪，涉案金额已超过刑事立案标准，事后甲方向北京市公安局大兴分局长子营派出所报案处理。现经双方友好协商达成协议如下：1．乙方现在同意将上述房屋恢复原状，交付甲方，并同意所有权、使用权均归甲方所有。2．甲方同意乙方恢复、重建部分房屋的费用全部由甲方承担，乙方应建成北房面积为13.4米*6米的楼板房，地面同邻居高度相同，房屋高4.5米，并将原院墙盖好。地面、水电、门窗、吊顶无需乙方处理，乙方只需将屋内墙面用水泥抹平，接好上下水和电，建成后甲方另支付乙方劳务费一万元，院内其他房屋由甲方出资建造。甲方承诺盖满210平米。3．甲乙双方确认，以上院落归甲方所有与乙方及其家人无关。乙方保证本人及其家人不向任何部门和单位针对上述房屋的所有权、使用权及拆迁所得向甲方提出任何主张，并放弃上述房屋及院落的一切权利，其他家庭成员提出异议的，法律及赔偿责任由乙方承担，如有违约，乙方除了恢复上述所有房屋及院落赔给甲方以外，另还需支付甲方违约金100万元。4．甲乙双方确认日后此房如果遇到拆迁，双方同心同力，将各项拆迁补偿收益争取到最大化，所得的所有收益双方三七分成，甲方得百分之七十、乙方得百分之三十。5．甲方同意对乙方涉嫌损毁甲方财物的行为进行谅解，甲方同意在乙方守约的情况下，不再向乙方提出民事起诉及刑事控告。一审中，双方当事人均认可5号宅基地面积为267平方米，刘广玉称被拆除前房屋面积为99平方米，杨红军称被拆除前房屋面积为131平方米，而王凤良与刘广玉的《房屋买卖合同》记载“共计建筑面积140平米”。另查，户口簿显示，刘广玉的户别为农业家庭户，刘广玉的住址为大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号。杨红军的户籍所在地为江苏省射阳县合德镇东园新村6号402室。王凤良的户籍所在地为北京市丰台区右安门外南河沿甲27号。一审法院认为，刘广玉的本诉与杨红军的反诉都是基于刘广玉就5号宅基地签订买卖协议，尔后刘广玉又与杨红军就5号宅基地签订买卖协议之事实，所以该情形符合法律规定的应当合并审理的情形，故对于刘广玉认为本诉与反诉不应合并审理的意见，法院不予采纳。违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员才能享有的权利，该权利与集体经济组织成员的特定身份相联系。刘广玉将房屋卖与王凤良，之后王凤良又将房屋卖与杨红军，王凤良、杨红军并非5号宅基地上房屋所在地的集体经济组织成员，故王凤良、杨红军均不具备取得房屋及相应宅基地的主体资格。刘广玉与王凤良之间签订的《房产买卖合同》已经被（2018）京0115民初3128号民事判决确认为无效。而王凤良与杨红军于2017年4月30日签订的《房屋买卖合同》因为损害了5号宅基地上房屋所在地集体经济组织的合法权益，故该《房屋买卖合同》亦应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现5号宅基地由杨红军实际控制，为减少纠纷，法院认定由杨红军将5号宅基地直接返还给刘广玉为宜。考虑到出卖人出售房屋后又要求确认合同无效且让最后一手买受人返还宅基地，法院认为此举有违诚实信用原则，故法院认定由刘广玉对合同无效的后果负主要责任，由杨红军负次要责任。对于5号宅基地的面积，刘广玉与杨红军均认可为267平方米，法院对此不持异议。5号宅基地位于长子营镇，青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目无论在地理位置还是时间间隔上均距5号宅基地比较接近，因此青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目依据的《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案宣传手册》（以下简称：《宣传手册》）对确定5号宅基地区位补偿价十分具有参考价值，故法院认为在确定宅基地面积及宅基地区位补偿价时参考《宣传手册》更加符合客观实际，即宅基地以0.4亩（约266.67平方米）为宜，对于0＜X≤266.67平方米的部分，酌定以4000元/平方米计算宅基地区位补偿价，对于266.67平方米＜X≤400平方米的部分，酌定以2000元/平方米计算宅基地区位补偿价。所以刘广玉应当给付杨红军宅基地区位补偿价747138元｛[266.67*4000+（267-266.67）*2000]*70%｝。对于被拆除之前房屋的面积，王凤良与杨红军签订《房屋买卖合同》时，5号宅基地上房屋尚未被拆除，杨红军所述的房屋面积与《房屋买卖合同》记载的建筑面积更加接近，故杨红军所述的房屋面积可信度较高，法院予以采信，即法院认定被拆除之前房屋面积为131平方米。对于房屋重置成新价、房屋装修及附属物补偿，考虑到涉案房屋已经被拆除，无法评估，故法院参考《宣传手册》中的相应标准，再结合5号宅基地上房屋的使用年限等因素，酌情确定按照1000元/平方米的标准综合计算房屋重置成新价、房屋装修及附属物补偿。所以，刘广玉应当给付杨红军房屋重置成新价、房屋装修及附属物补偿共计91700元[（131*1000）*70%]。对于《赔偿协议书》，其内容实质上是变相将5号宅基地的使用权转让给杨红军，故《赔偿协议书》中关于变相转让5号宅基地使用权的部分应属无效，而杨红军与刘广玉就基于变相转让5号宅基地使用权而约定的违约金条款，亦应属无效，故对于杨红军主张的违约金，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，一审法院于2020年6月判决：一、确认王凤良与杨红军于2017年4月30日签订的《房屋买卖合同》无效；二、杨红军于判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区长子营镇赵县营村兆余巷西七条5号的宅基地返还给刘广玉；三、刘广玉于判决生效之日起十日内给付杨红军补偿838838元（宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、房屋装修及附属物补偿）；四、驳回刘广玉的其他诉讼请求；五、驳回杨红军的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及刘广玉上诉请求，本案的争议焦点为：刘广玉是否应当给付杨红军房屋补偿款。根据已查明的事实，5号宅基地原使用权人系刘广玉，王凤良与杨红军均非集体经济组织成员，无资格购买5号宅基地，且法院已确认刘广玉与王凤良签订的《房产买卖合同》无效，故王凤良与杨红军签订的《房屋买卖合同》被一审法院确认为无效合同，系正确的，本院予以维持。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据各方当事人陈述，王凤良在购买了5号宅基地及地上房屋后，将宅院及房屋交付给杨红军，且从杨红军与刘广玉签订的《赔偿协议书》内容也可以看出，刘广玉知晓王凤良已将5号宅基地及地上房屋出售给杨红军的事实，杨红军系5号宅基地及地上房屋的实际使用人，故一审法院判决杨红军将5号宅基地返还给刘广玉，并无不当，本院予以维持。刘广玉要求王凤良返还5号宅基地的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。关于刘广玉拒绝给付杨红军房屋补偿款的上诉请求，根据已查明的事实，5号宅基地上的房屋是在杨红军与王凤良签订《房屋买卖合同》后，该合同未经法院确认为无效合同时，刘广玉在未征得杨红军同意的情况下擅自拆除的，故刘广玉的行为明显侵犯了杨红军的合法权益，鉴于房屋已被拆除，无法确认房屋价值，现一审法院参考青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目所依据的《宣传手册》中的补偿标准，并根据双方陈述被拆除房屋面积的合理性，最终确认刘广玉给付杨红军的赔偿金额，并无不当，本院予以维持。刘广玉拒绝给付杨红军赔偿款的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，刘广玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19190元，由刘广玉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年八月二十八日书记员 张 璐