天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初4481号原告：徐苏灵，女，1980年12月26日出生，汉族，职员，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：杨晓强，北京天平（郑州）律师事务所律师。被告：天津景秀置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇水岸城春华园40-9。法定代表人：张强，经理。委托诉讼代理人：只蕊，该公司职员。原告徐苏灵与被告天津景秀置业投资有限公司（以下简称“景秀置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐苏灵的委托诉讼代理人杨晓强、被告景秀置业公司的委托诉讼代理人只蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐苏灵向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房认购书》；2.判令景秀置业公司返还购房款341750元。事实和理由：2019年4月25日，徐苏灵购买景秀置业公司销售的恒大花溪小镇40-5-702号房屋，并签订了无理由退房协议书及承诺书。徐苏灵支付房款共计341750元。2019年11月3日，徐苏灵申请办理无理由退房，景秀置业工作人员收走了认购合同书、收据、无理由退房协议书、承诺书的原件，用于办理退房手续。时至今日，景秀置业公司仍未办理退房手续、返还购房款，故提起诉讼。景秀置业公司辩称，同意解除认购书，不同意全额退还房款341750元。根据认购书第二条第三款约定，徐苏灵采取分期付款的方式购买涉诉房屋，应于2020年1月25日前支付第四期购房款113916元，其未按期支付，应承担违约责任。根据认购书第三、四条约定，徐苏灵需在签订商品房买卖合同前缴纳专项基金及税费，其未履行相应义务，构成违约，因此不符合无理由退房协议书约定的情形，应由其负担销售佣金34783元，且景秀置业公司可依据定金罚则不向其返还购房定金。综上，景秀置业公司在退还房款时应扣除定金及佣金54783元。本院经审理认定事实如下：2019年4月25日，景秀置业公司（甲方）与徐苏灵（乙方）签订《天津恒大花溪小镇商品房认购书》（编号2007385），约定“乙方认购天津恒大花溪小镇楼盘40幢5-702单元商品房，建筑面积132.75平方米，按建筑面积计算单价每平方米8581元，房屋总价款1139164元。第一条：乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金。第二条：乙方须于2019年4月27日前支付首期房款36958元，并签署商品房买卖合同；于2019年7月25日前付清56958元；于2019年10月25日前付清113916元；于2020年1月25日前付清113916元；于2020年4月25日前付清797416元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第三条：乙方需在签署商品房买卖合同之前缴纳专项维修资金11391元。第四条：乙方支付首期款的同时预缴税费34254.92元。……”。同日，恒大地产集团有限公司为徐苏灵出具无理由退房承诺书，内容：您所购买的恒大属下公司开发的花溪小镇40幢5单元702房，若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。同日，景秀置业公司（甲方）与徐苏灵（乙方）签订无理由退房协议书，内容：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。徐苏灵于2019年4月25日支付房款56958元（含定金）、2019年7月23日支付房款56958元、2019年10月18日支付房款113916元、2019年11月3日支付房款113918元，共计341750元。认购书签订时，徐苏灵不具备在津购房资格；截至法庭辩论终结之日，其仍未取得在津购房资格。双方未能签订《商品房买卖合同》。另查，在本院审理的（2020）津0115民初1126号原告米楠诉被告景秀置业公司商品房预售合同纠纷一案中，景秀置业公司对许艺出具的书面材料不持异议，并与米楠达成调解协议：解除双方签订的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》，由景秀置业公司退还米楠购房款及定金190900元并负担该案的案件受理费用。本院于2020年6月10日作出（2020）津0115民初1126号民事调解书，对该调解协议内容予以确认。诉讼中，双方对以下事实和证据存在争议：徐苏灵主张其于2019年11月3日口头向景秀置业公司提出解除认购协议申请，并将认购书、收据、无理由退房协议书、无理由退房承诺书原件交给景秀置业公司员工许艺，用以办理无理由退房手续。为支持上述主张，其提交由许艺签字、捺印的书面材料复印件1份[原件存档于本院（2020）津0115民初1126号米楠诉景秀置业公司商品房预售合同纠纷卷宗]，载明“恒大花溪今收到田峰云、左培芳、米楠、徐苏灵于2019年4月25日认购房屋认购书原件、收据原件，办理无理由退房手续（无理由退房承诺书、协议书），2019年11月3日，许艺”。经庭审质证，景秀置业公司认为该材料中无景秀置业公司签章，故不认可该份证据，并主张景秀置业公司未收到过徐苏灵的解除申请，因徐苏灵未交纳2020年4月份的购房款，亦未交纳维修基金和税款，存在违约行为，因此不符合无理由退房的要求。对此，徐苏灵不予认可，认为其申请退房之后才不再交纳房款，且景秀置业公司要求支付首付款的同时交纳税费，违背行业习惯，其不存在违约行为。本院认为，徐苏灵与景秀置业公司签订的天津恒大花溪小镇商品房认购书及无理由退房协议书，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。徐苏灵要求解除该商品房认购书，景秀置业公司亦同意解除，故双方就解除认购书达成一致意见，本院准予。认购书解除后，景秀置业公司应返还徐苏灵已付购房款341750元。关于应否扣除定金和销售佣金问题。景秀置业公司主张徐苏灵未按照认购书约定于2020年1月25日前付清第四期房款113916元，且未在签订商品房买卖合同前缴纳专项维修基金及税费，构成违约，因此景秀置业公司不予返还定金20000元，并应按照无理由退房协议书第三条约定扣除景秀置业公司已支付的销售佣金34783元。首先，在本院审理的（2020）津0115民初1126号原告米楠诉被告景秀置业公司商品房预售合同纠纷一案中，景秀置业公司对前述许艺出具的书面材料不持异议，并与米楠达成调解协议，全额返还米楠已付购房款，故本院对该证明材料的证明力予以确认，并对徐苏灵陈述其曾于2019年11月3日向景秀置业公司提出退房申请的事实作出认定。因此，徐苏灵未继续交纳房款的行为不构成违约，事实上，徐苏灵也按约定交纳了第四期房款。另，依据交易习惯，契税、维修基金需在签订商品房买卖合同之后才能核算、预缴，故景秀置业公司主张徐苏灵因未预缴契税而构成违约，理据不足，本院亦不予采信。双方在明知徐苏灵为限购对象的前提下仍签订认购协议，主观上均存在过错，而徐苏灵客观上亦不存在其他违约行为，故景秀置业公司拒绝返还购房定金于法无据，本院不予采纳。景秀置业公司主张返还购房款时应扣除销售佣金，但未提供证据证实其曾支付过销售佣金及数额，且在其主张徐苏灵不符合无理由退房的条件的前提下又要求徐苏灵按照无理由退房的情形负担协议约定的佣金费用，自相矛盾。故此，本院对其要求扣除佣金的抗辩意见不予采纳。综上所述，徐苏灵的诉讼请求，证据确实、充分，本院予以支持。景秀置业公司不同意全额退还房款，应扣除定金及佣金的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除徐苏灵与天津景秀置业投资有限公司2019年4月25日签订的编号为2007385号的《天津恒大花溪小镇商品房认购书》；二、天津景秀置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还徐苏灵购房款及定金341750元。（天津景秀置业投资有限公司可将上述款项汇入徐苏灵账户。户名：徐苏灵；开户行：建设银行北京东大街支行；账号：62×××34）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6426元，减半收取计3213元，由天津景秀置业投资有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨志强二〇二〇年八月二十七日书记员  张 宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。