湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初671号原告：湛江市麻章区*******民委员会，住所地：湛江市麻章区*******。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：黄土文，男，1970年4月26日出生，汉族，住湛江市坡头区************，公民身份号码为440************615。委托诉讼代理人：陈锦泳，广东大雅律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：钟亚珍，女，1970年11月1日出生，汉族，住湛江市坡头区************，公民身份号码为440************788。被告：李国梅，女，1973年1月12日出生，汉族，住湛江市霞山区************，公民身份号码为440************145。原告湛江市麻章区*******民委员会与被告黄土文、钟亚珍、李国梅租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈柳伊和被告黄土文及其委托诉讼代理人陈锦泳、被告钟亚珍、被告李国梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间关于湛江市麻章区***************档铺的租赁关系；2、被告立即将上述四间档铺清空并返还给原告；3、被告向原告支付尚欠租金324900元、物业管理费14040元、违约金67788元及赔偿律师费2万元（合计426728元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：自2012年开始，被告黄土文租赁原告位于湛江市麻章区***************档铺，面积分别为390㎡、720㎡、900㎡、1600㎡（合计3610㎡），租金为20元/㎡/年。从2017年7月1日开始，租金为30元/㎡/年，物业管理费为每间档铺130元/月（仅收三间档铺的物业管理费），先交租金再使用。被告一直使用至今，2017年7月1日开始，被告无正当理由拒不缴交租金和物业管理费。经原告多次催促，于2019年8月14日，被告黄土文给原告出具了一份《还款计划》，予以证实上述事实，并约定：1、因违约在先，自愿向原告支付所欠租金及物业管理费的20%作为违约金，即67788元；2、于2019年9月15日前还清所欠租金324900元、物业管理费14040元和违约金67788元，合计406728元；3、逾期不还的，承担原告因追讨欠款所产生的一切损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。约定付款期满后，黄土文仍未付款。被告黄土文的行为已严重侵害了原告的合法权益，故提起本案诉讼。另，在诉讼中，经贵院向湛江市霞山区人民法院调取的查封材料显示，存放在涉案租赁物的货物属于黄土文、钟亚珍、李国梅共同共有，故申请追加钟亚珍、李国梅作为共同被告，主张钟亚珍、李国梅承担共同责任。被告黄土文在第一次开庭时没有出庭应诉，但庭审后提交了一份《追加被告异议书》及在第二次开庭质证中辩称，对原告主张的租金324900元、物业管理费14040元和违约67788元没有异议，同意支付，不存在重复交缴租金的问题，但涉案租赁物系其个人承租，而非与李国梅合租，其与李国梅不存在合伙经营的法律关系。被告钟亚珍在第一次庭时不出庭应诉，在第二次庭审质中表示同意其丈夫即黄土文的意见。被告李国梅辩称，1、确认原告部分诉讼请求成立；2、关于本案诉讼主体，其与黄土文租用原告的仓库，各负担50%租金和物业管理费。由于涉及湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初1798号案件的借贷纠纷案件，经法院查明，黄土文的借款不属于黄土文、钟亚珍的夫妻共同债务，故判决钟亚珍无需对借款债务负担。其与黄土文在2019年出售其他库存材料时，也是各50%分割收益，与钟亚珍无关，故钟亚珍不是本案适格被告；3、其与黄土文租用麻章仓库各占50%，没有设立公司。2019年出售材料时，黄土文扣下其工程款，称代付本人应付的租金，因此，其以为黄土文已缴纳租金。黄土文给原告提交的还款计划，其不知情，属黄土文单方承诺，应由黄土文自行负担违约金；4、根据相关单据，租金及物业管理费存在重复交纳情况，请求法院予以核算。综上，其同意承担应付租金及管理费的50%，属于黄土文应当承担的部分由黄土文偿还。由于黄土文已扣取其工程款，属于其应当承担的部分租金，也应由黄土文偿还。如果黄土文扣取的工程款未付租金，导致原告起诉，其再另案起诉黄土文讨回工程款。另，在第二次庭审质证中，李国梅对黄土文承认拖欠原告租金、物业管理费、违约金合计426728元有异议。本院经审理认定的事实如下：2019年8月14日，黄土文给原告出具了一份《还款计划》，证实自2012年开始，黄土文租赁原告位于湛江市麻章区***************档铺，面积分别为390㎡、720㎡、900㎡、1600㎡（合计3610㎡），租金为30元/㎡/年，物业管理费为每间档铺130元/月（仅收三间档铺的物业管理费），自2017年7月1日起至2020年6月30日止，三年的租金和物业管理费共计338940元；若黄土文不能按时付款，愿意支付违约金67788元，故共计406728元，定于2019年9月15日前付清；逾期，黄土文愿意承担原告因追讨欠款所产生的一切损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。根据《还款计划》，自2017年7月1日起至2020年6月30日止三年的租金为324900元（3610㎡×30×3）、物业管理费为14040元、违约金67788元，合计406728元。黄土文对原告提交的全部证据均无异议，对原告主张的406728元没有异议，且确认不存在重复支付租金的问题。黄土文提交了其与原告的财务人员黄景蓬于2020年7月7日的电话录音（光盘），欲证实涉案租赁物属其一人承租，非与李国梅合伙租赁及黄景篷不认识李国梅的事实。原告对此无异议，但李国梅有异议，主张涉案租赁物属其及黄土文合伙承租，各占50%。李国梅提交了《证明》、银行交易明细清单、《收据》两份、《脚手架材料处置意向书》、2010年度《对账总结》、2011年总租金分数总账、运费《收据》、《讨运费申请》、《保证书》、售卖分割工地脚手架《合同》、《脚手架分包施工合同》和海场地占用费《收据》，欲证明李国梅支付租金和其与黄土文合伙租赁，合伙投资、收支、分割处置工程材料各占50%的事实。黄土文主张李国梅提交的证据与本案无关联，不予确认其与李国梅合伙承租或合伙经营的事实。经本院向原告的财务人员黄景蓬进行询问调查，其确认不认识李国梅，从未谋面，李国梅本人也没有向原告缴付过租金，李因梅提交的《证明》是李国华打印好交给他签名，非李国梅亲自交其签名，在《证明》中签字仅是确认原告收到租金等费用的金额，对《证明》中“黄土文、李国梅租用……”的内容在签名时没有看就签名了，不知道黄土文和李国梅合伙租赁的事实。黄土文和钟亚珍确认其双方系夫妻关系，于1997年登记结婚，且黄土文租赁原告租赁物经营期间的收入有用于家庭生活。原告为本案诉讼，委托广东行诚律师事务所进行诉讼，向该律师事务所支付了律师服务费2万元，并提交了发票予以佐证。另，在诉讼中，原告向本院申请财产保全，涉案保全财产已被湛江市霞山区人民法院查封。原告向本院申请调取湛江市霞山区人民法院的查封材料，原告据此申请追加钟亚珍、李国梅作为共同被告，主张钟亚珍、李国梅承担共同责任。本院认为，本案属租赁合同纠纷。关于原告主张解除租赁合同关系的问题。原告与黄土文没有签订书面租赁合同，但黄土文给原告出具了还款计划，足以证实原告与黄土文存在租赁合同关系。黄土文给原告出具还款计划后，未能依约支付租金等费用给原告，显然违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”第二、三项规定，原告主张解除其与黄土文的租赁合同关系，有事实和法律依据，本院予以确认。关于原告主张黄土文返还租赁物的问题。合同解除后，双方的合同关系已终止，黄土文丧失继续占有使用租赁物的合法事实依据，黄土文依法应当腾空租赁物，予以返还给原告。因此，原告主张黄土文腾空租赁物并予以返还有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张租金、物业管理费及违约金的问题。黄土文确认拖欠原告租金324900元、物业管理费14040元和违约金67788元，且承诺于2019年9月15日前付清，但至今尚未支付，显然违约，故原告主张黄土文支付租金324900元、物业管理费14040元和违约金67788元有事实和法律依据，本院予支持。关于原告主张律师服务费2万元的问题。黄土文在《还款计划》中明确约定因其逾期付款，而产生的律师服务费由其承担。该费用属于原告实现债权发生的损失，且双方有明确约定，故原告该主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于本案中能否判令被告李国梅承担民事责任的问题。黄土文和李国梅对合伙租赁或合伙经营的问题存在争议，该争议属于合伙纠纷，涉及另一法律关系。虽李国梅提交了相关证据，欲证实其与黄土文合伙经营的事实，但本案属租赁合同纠纷，不能在本案中一并审查黄土文和李国梅的合伙法律关系，应当另案处理。因此，本案应当根据合同的相对性原则作出处理，本案的民事责任由黄土文承担，本院驳回原告对李国梅的诉讼请求。关于被告钟亚珍的民事责任问题。黄土文和钟亚珍确认其双方系夫妻关系，办理了结婚登记，租赁期间的收入有部分用于家庭生活，且本案债务发生在其婚姻关系存续期间，但黄土文与李国梅是否构成合伙租赁或合伙经营的法律关系现尚未确定，故本案的债务尚不能认定属于黄土文与李国梅的共同合伙债务。鉴此，本案中不能认定本案债务的部分或全部属于黄土文和钟亚珍的夫妻共同债务。因此，本院驳回原告对钟亚珍的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第三项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：一、解除原告湛江市麻章区*******民委员会与被告黄土文的租赁合同关系，终止履行。二、限被告黄土文于本判决发生法律效力后十日内腾空位于湛江市麻章区***************档铺，并予以返还给原告湛江市麻章区*******民委员会。三、限被告黄土文于本判决发生法律效力后十日内支付租金324900元、物业管理费14040元、违约金67788元（合计406728元）和律师服务费20000元给原告湛江市麻章区*******民委员会。四、驳回原告湛江市麻章区*******民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3850.46元，保全费2770元，由被告黄土文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  谢法算二〇二〇年八月五日书记员  邓海梅附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。