湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1236号上诉人（原审被告）：沅江市供销合作社联合社，住所地湖南省沅江市山巷口路323号。法定代表人：胡增荣，系该社主任。委托诉讼代理人：何学良，湖南德宽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沅江市朝阳牛业有限公司。住所地：湖南省沅江市团山街道办事处介和村。法定代表人：肖再群，系该公司经理。委托诉讼代理人：殷绍怀，沅江市琼湖法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：肖保生，男，1948年4月7日出生，汉族，住湖南省沅江市枫树汊路。被上诉人（原审被告）：湖南恒瑞管桩科技有限公司，住所地：湖南省沅江市琼湖街道办事处界和村窑湖组。法定代表人：李希达，该公司经理。委托诉讼代理人：江浩，沅江市和谐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖南沅江桔城工业项目开发有限公司，住所地湖南省沅江市中联大道实竹社区原洞庭珍珠办公楼。法定代表人：陈巍，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁兆艳、何琼，均系湖南天见律师事务所律师。上诉人沅江市供销合作社联合社（以下简称供销社）因与被上诉人沅江市朝阳牛业有限公司（以下简称牛业公司）、湖南恒瑞管桩科技有限公司（以下简称管桩公司）、湖南沅江桔城工业项目开发有限公司（以下简称开发公司）物权保护纠纷一案，不服湖南省沅江市人民法院（2018）湘0981民初2175号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。供销社上诉请求：撤销沅江市人民法院（2018）湘0981民初2175号民事判决，改判供销社不承担赔偿责任或裁定将本案发回重审。事实与理由：1.一审认定牛业公司在合同期间所建房屋合法，并对房屋价值作出认定，属于认定事实错误。牛业公司在没有取得土地使用权的情况下，在租赁场地上擅自建设房屋，并办理房屋所有权证，牛业公司行为非法，非法取得的财产依法不予保护。2.牛业公司非法取得的房屋所有权，不是合法的物权，本案非物权纠纷，依法不适用《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二款规定，牛业公司的起诉已超过诉讼时效，应驳回牛业公司的诉讼请求。3.牛业公司在租货期间添置的电路设备、电线、门窗和租赁房屋、场地的维修、修饰，租赁合同明确约定，在合同期满后供销社不做任何经济补偿或赔偿。一审对其价值评估，并判令供销社赔偿，不符合合同约定。4.供销社与牛业公司合同到期前，因牛业公司在租赁场所未进行生产经营，供销社已在租赁场地两次张贴了催缴租金、到期后撤走添置财产且不同意续租的通知，一审认定租赁合同到期后，供销社没有通知牛业公司撤走其财物，判决供销社承担赔偿责任，没有法律依据。5.供销社、牛业公司之间的租赁合同与供销社与沅江经济开发区之间的租赁合同所约定的租货物完全一致。供销社未将牛业公司的财物一并出租给开发公司。牛业公司辩称，1.一审认定牛业公司在合同期内所建房屋合法、对价值进行认定正确。2.牛业公司合法取得的房产证是物权凭证。牛业公司对房产享有占用、使用、收益、处分的权利。3.一审支持牛业公司的部分请求客观公正。4.一审认定供销社将牛业公司享有物权的房产、树木一并处分正确。管桩公司辩称，一审认定的事实管桩公司无异议，管桩公司在本案中不承担责任。开发公司辩称，1.牛业公司无权以案涉五处房产证上记载的物权提起诉讼。案涉五本房产证上并未明确标示房产的具体位置，现有证据亦无法证实案涉五处房屋系牛业公司在租赁期内在租赁场内所建。即使五处房产在租赁场内所建，牛业公司也不能取得房屋所有权，无权提起物权保护之诉。2.一审认定开发公司租赁案涉场地后，将该地的使用权交由国土部门挂牌出让给管桩公司，与事实不符，判决开发公司承担连带责任于法无据。3.牛业公司与供销社签订的租赁合同约定，牛业公司所建房屋、添置的设备及维修费用，供销社无需补偿。4.一审以评估报告的评估价作为牛业公司索赔依据错误。牛业公司起诉明确主张房屋的面积150平方米，评估报告中五处房屋共计1000多平方米。评估报告对象与牛业公司主张的对象不一致。评估报告不能作为认定案件事实的依据。牛业公司向一审法院起诉请求：1、判决供销社、管桩公司、开发公司返还牛业公司在租赁场所内所栽种的雪松树、樟树、所建设的五间新房（150平方米），或折价赔偿拆除牛业公司建设的房屋、租赁期间对屋面维修的费用、出租和占用牛业公司的树木、建设的公路、添置的电杆、添置的配电设备、铝合金窗等合计1062800元；2、判决供销社、管桩公司、开发公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2004年，牛业公司与供销社签订《供销学校租赁合同》，牛业公司租赁供销社所属供销学校场地，用于开办企业从事经营。2009年9月25日，牛业公司与供销社又续签《供销学校租赁合同》，合同约定：租期为一年，租赁期限至2010年9月30日止；年租金36000元，提前一个月交付；供销社现有的固定资产设施设备，牛业公司有责任管理和维护，凡牛业公司用于维修供销社固定设施的所有费用，由牛业公司自理，供销社概不负责，牛业公司如需改动供销社固定设施的格局及临时修建房屋，须事先书面征求供销社同意后方可施行，否则，供销社有权予以制止，并不负责任何经济赔偿或补偿；牛业公司自行负担用电开户，并承担院内各处的线路设备及安装等费用开支，同时撤出供销社不承担任何经济补偿；合同期满牛业公司不继续租赁在退场时，不得损坏或撤除已维修的门窗等固定设施，并完整无偿的交给供销社，供销社不承担牛业公司所维修或添置的任何经济补偿。牛业公司自租赁供销学校场地后，在场地上修建了围墙，栽种了树木，架设电力线路5根电杆，新建砖木结构生产用房5处（办理了房屋产权登记，产权证号分别为：沅房权证琼字第00042859号、00042860号、00042861号、00042862号、00042863号），对原有办公楼安装了塑钢窗等。2010年9月28日，供销社与湖南金星木业有限公司签订《供销学校租赁合同书》，供销社在没有通知牛业公司办理交接和处置财产的情况下，将供销学校场地连同牛业公司建设的房屋等财产租赁给湖南省金星木业有限公司，从2010年10月1日起至2013年9月30日止，租期三年。2011年3月，开发公司招商引进管桩公司。供销社为配合沅江市招商引资项目，为管桩公司提供用地，提前与湖南金星木业有限公司解除租赁合同。供销社收回供销学校场地后，包括地上房屋等设施整体永久出租给开发公司（于2011年12月21日补签《供销学校租赁合同》）。开发公司租赁供销学校场地后，将该地的使用权交由沅江市国土局挂牌出让给管桩公司。管桩公司受让供销学校宗地后，地上附着物也随之转让给管桩公司。开发公司仍按年向供销社支付租金。2017年12月18日，牛业公司致函管桩公司和供销社要求返还财产或赔偿损失未成，故诉至法院。管桩公司受让供销学校宗地后，对牛业公司建在场地内的三处房屋予以拆除，被拆除的房屋分别是沅房权证琼字第00042860号、沅房权证琼字第00042862号、沅房权证琼字第00042863号；另两处未予拆除，未拆除的房屋分别是沅房权证琼字第00042859号、沅房权证琼字第00042861号。牛业公司种植在场地内的树木大部分被砍伐，尚未砍伐的仅有杉树1棵、樟树1棵、杨梅树1棵、雪松1棵。一审中，根据牛业公司的申请，法院委托益阳中天方圆资产评估有限公司对牛业公司提出建造的房屋、添置的设施、栽种的树木等进行了评估，评估价值为652295元。其中：沅房权证琼字第00042859号房屋82.35平方米，净值39199元；沅房权证琼字第00042860号房屋118.64平方米，净值56472元；沅房权证琼字第00042861号房屋830.27平方米，净值395208元；沅房权证琼字第00042862号房屋186.44平方米，净值88745元；沅房权证琼字第00042863号房屋65平方米，净值30940元；塑钢窗99.48平方米，净值5969元；围墙486.6平方米，净值23357元；电杆5根，净值1360元；杉树1棵，评估价1145元；樟树1棵，评估价3000元；杨梅树1棵，评估价2400元；雪松1棵，评估价4500元。以上房屋净值不含土地使用权价值。牛业公司支付益阳中天方圆资产评估有限公司评估费10000元。牛业公司于2009年11月6日向供销社支付租金30000元，尚欠租金6000元至今未付。一审法院认为，本案争议焦点：一、牛业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。二、供销社是否单方提前终止合同。三、供销社、管桩公司、开发公司是否应当承担返还牛业公司财物或折价赔偿损失。四、牛业公司应获得赔偿的财物和赔偿数额的认定。关于焦点一。牛业公司提起的主要诉讼请求是判决返还房屋，根据《不动产登记暂行条例》第二条第二款规定，房屋、林木等定着物属于不动产，又根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项规定，不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定，故牛业公司的诉讼请求是返还不动产，不适用诉讼时效。关于焦点二。牛业公司与供销社在《供销学校租赁合同》中约定的履行期限是2010年9月30日止。供销社与湖南金星木业有限公司虽然在2010年9月28日签订《供销学校租赁合同》，但合同中约定的履行期间是从2010年10月1日起，后合同约定的履行起始时间是在前合同约定的履行终止时间的次日，故供销社没有违约单方提前终止合同。关于焦点三。牛业公司与供销社在《供销学校租赁合同》中约定，牛业公司租赁供销学校场地后，对场地内设施的维修，供销社不承担任何经济责任，并在合同终止时完整的交付给供销社；对新建的房屋、安装的电力设备撤出时，供销社不承担任何经济赔偿或补偿。根据该约定，牛业公司无权就房屋的维修、安装的塑钢窗、道路的硬化要求供销社返还或赔偿，可以撤走新建的房屋、围墙、架设的电力线路，栽种的树木。但供销社出租供销学校场地给开发公司时，连同牛业公司建设的房屋、围墙、架设的电力线路等永久出租给了开发公司，开发公司租赁后将土地使用权交由沅江市国土局出让给管桩公司，并将土地上的附着物也转让给管桩公司。故供销社将牛业公司建造的房屋、围墙、架设的电力线路、栽种的树木出租给开发公司，应由供销社承担返还责任；开发公司将租赁物转让给管桩公司，应当承担连带返还责任；管桩公司合法取得土地使用权，并在不知情的情况下受让土地上的附着物，属于善意取得，不应承担返还责任。由于牛业公司建造的房屋、围墙、架设的电力线路和栽种的树木被管桩公司善意取得后，依法不予返还，故由供销社承担赔偿责任，开发公司负连带赔偿责任。关于焦点四。牛业公司主张建造5间房屋的事实，供销社、开发公司认可该事实，予以确认。牛业公司主张新建围墙、架设电杆、栽种树木数量的事实，虽提供了证人证言，但没有提交相关有效单证予以证明，且证人证言证明的数量与牛业公司自己编制的财物数量不符，应按益阳中天方圆资产评估有限公司现场清点和测量的围墙486.6平方米、电杆5根、杉树1棵、樟树1棵、杨梅树1棵、雪松1棵确定。牛业公司主张财物的价值均没有提交相关有效单证予以证明，评估机构作出的评估结论是具有法律效力的证明文件，因此，牛业公司的主张在没有有效证据证明其价格的情况下，应按评估机构作出的评估结论认定其价格，即房屋5处，价值610564元；构筑物及其他辅助设施：办公室塑钢窗，价值4014元；办公室楼梯间塑钢窗，价值486元；办公室中宿舍塑钢窗，价值778元；办公楼中宿舍楼梯间塑钢窗，价值518元；办公楼中宿舍厕所塑钢窗，价值173元；围墙486.6平方米，价值23357元，电杆5根，价值1360元；林木：杉树1棵，价值1145元；樟树1棵，价值3000元；杨梅树1棵，价值2400元；雪松1棵，价值4500元。合计价值652295元。综上，本案属于物权保护纠纷。由于供销社在与牛业公司租赁合同到期后，没有通知牛业公司撤走其财物，在出租供销学校场地时连同牛业公司的财物出租给开发公司，导致牛业公司不能实现其财物权属，应当赔偿牛业公司因此造成的财物损失。开发公司在租赁期间将牛业公司的财物转让给管桩公司，应对牛业公司的财物损失承担连带赔偿责任。管桩公司善意取得牛业公司的财物，没有过错，不承担赔偿责任。故牛业公司要求供销社、开发公司赔偿其财物损失的诉讼请求部分予以支持，对于合同约定不能撤走的财物和高于评估价的部分，不予支持。供销社提出牛业公司的诉讼请求超过了诉讼时效的抗辩依法不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项、《不动产登记暂行条例》第二条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、沅江市供销合作社联合社于判决生效后十日内赔偿沅江市朝阳牛业有限公司652295元，湖南沅江桔城工业项目开发有限公司负连带赔偿责任；二、驳回沅江市朝阳牛业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费10000元，由沅江市朝阳牛业有限公司承担3000元，沅江市供销合作社联合社承担4000元，湖南沅江桔城工业项目开发有限公司承担3000元；案件受理费14365元，由沅江市朝阳牛业有限公司承担4043元，沅江市供销合作社联合社承担5161元，湖南沅江桔城工业项目开发有限公司承担5161元。本案二审期间，管桩公司为证明案涉五处房屋的现状、管桩公司没有拆除牛业公司房产事实，提供了一组厂房照片。开发公司为证明案涉租赁场地的土地使用权的情况，提供了不动产信息登记表、沅国土出（2012）9号国有建设用地土地使用权出让方案、挂牌出让成交确认书、沅江市人民政府征用土地方案公告及房屋拆迁补偿明细表、湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单、沅国土资地产纪（2012）9号土地业务例会纪要、沅江市地籍调查表、国有建设用地使用权出让合同。本院组织当事人进行了证据交换与质证。对管桩公司提供的厂房照片，供销社质证认为，房屋均由供销社所建，牛业公司主张权利无事实依据。牛业公司质证认为，该组照片没有原件，不能作为认定本案事实的依据。开发公司质证认为，对该组照片没有异议，开发公司未拆除涉案房屋。对开发公司提供的证据，供销社质证认为，开发公司提供的证据能够证实牛业公司所建房屋不合法。牛业公司质证认为，开发公司提供的证据与本案案涉房屋没有关联，不能证明牛业公司所建房屋违法。管桩公司质证认为，开发公司提供的证据能够证实管桩公司依法取得土地使用权，管桩公司不是案涉侵权主体。本院认证如下：管桩公司提供的厂房照片不能达到证明目的，开发公司提供的证据与本案无关。二审查明，供销社收回供销学校场地后，包括地上房屋等设施整体永久出租给沅江经济开发区（于2011年12月21日补签《供销学校租赁合同》）。一审查明的事实除与上述事实外，其他事实与二审查明的一致，本院予以确认。二审中，供销社主张，案涉五处房产系供销社所有，供销社于2018年才知晓牛业公司办理案涉房屋产权证情况，但知晓后未予深究。牛业公司主张，牛业公司建设案涉五处房产后向房管部门申请办证，房管部门勘查了房屋现状后就办理了产权证。开发公司主张，2019年开发公司经沅江经济开发区通知，案涉租赁场地的租金由开发公司向供销社交付。本院认为，民事案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。牛业公司起诉要求供销社、管桩公司、开发公司返还所建房屋、所栽种的树木或对其所有的财产折价赔偿的请求，系因物权关系产生的纠纷，一审定案由为物权保护纠纷并无不当，本院予以确认。牛业公司作为不动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。供销社所提本案系租赁合同纠纷、牛业公司起诉已过诉讼时效的上诉请求不成立，应予驳回。关于供销社所提牛业公司在没有取得土地使用权的情况下在租赁场所擅自建设房屋并办理房屋所有权证，牛业公司非法取得的该五处房产不受法律保护的问题。经审查，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉五处房产登记在牛业公司名下，足以认定该五处房产的权利人系牛业公司。本案中，供销社将登记在牛业公司名下的五处房产租赁给人，供销社应承担赔偿责任。供销社所提的牛业公司非法取得案涉房产的请求，依据不足，不予支持。关于供销社所提不应赔偿牛业公司损失的问题。供销社与牛业公司签订的租赁合同约定，牛业公司对场地内设物维修，供销社不承担任何经济责任，并在合同终止时交付给供销社，对新建的房屋等，供销社不承担任何经济赔偿或补偿。本案中，供销社与牛业公司的合同到期后，供销社在未通知牛业公司撤走其财物的情况下，出租供销学校场地给他人时将牛业公司的财物一并出租给他人，致使牛业公司不能实现财物权属。供销社应承担赔偿责任。对于赔偿财物的范围，一是案涉五处房产，二是中天评估公司现场清点的树木和围墙，对于赔偿金额以评估结论为准。开发公司在二审答辩时所提评估报告不能作为认定损失依据的请求，因开发公司在一审庭审中对评估报告所涉房屋价值无异议，二审中未提供新的证据推翻评估结论，亦未针对一审判决提出上诉，对开发公司的答辩意见，不予支持。另，供销社虽是与沅江经济开发区签订的永久租赁合同，但2019年开始由开发公司向供销社交付租金，应视为合同权利义务已由开发公司承继，且一审判决开发公司承担连带赔偿责任，开发公司未提出上诉，视为开发公司对一审判决的认可，本院予以确认。综上，供销社的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实部分错误，应予纠正，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5161元，由沅江市供销合作社联合社负担。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇二〇年八月二十八日书记员  李凤姣