河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）豫07民终3791号上诉人（原审被告）：张普玲，女，1968年7月21日生，汉族，城镇居民，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：吴春莹，河南简同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马冠洲，男，1951年11月14日生，汉族，退休职工，住封丘县。原审被告：郭东峰，男，1970年5月2日生，汉族，住封丘县。上诉人张普玲与被上诉人马冠洲、原审被告郭东峰案外人执行异议纠纷一案，不服河南省封丘县人民法院（2020）豫0727民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张普玲的委托诉讼代理人吴春莹、被上诉人马冠洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张普玲上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果违反法律规定，应依法撤销并改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人的诉请根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。被上诉人不具有排除强制执行的权利，也不对涉案房屋享有足以阻却执行的权利。一审法院查明的事实明确说明，被上诉人仅仅与一审案外人高云达成了合意，并没有签订任何书面买卖合同，况且该买卖合同明显因违法而无效，不符合第二十八条第一项之规定。案外人高云并非本案中涉案房屋的所有人，其行为与本案无关。一审法院认为没有办理变更登记的原因并非被上诉人自身原因的认定也是错误的。涉案房屋所在土地为农村集体土地，无法办理过户登记手续，被上诉人明知该房屋无法办理过户登记手续仍然购买，显然有明显过错。一审法院认定房屋买卖合同合法有效违反了我国现行法律规定，且与法院认定事实相矛盾。该房屋所在土地为农村集体土地，被上诉人不是房屋所在土地集体成员，根据法律规定，其无权购买村集体土地的房屋，该合同违反法律规定而无效。马冠洲辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。2012年5月，郭东峰委托高云转让封丘县工业路43号一套房屋，将案涉房屋的土地证、房产证、房屋钥匙都交给了高云。答辩人与高云协商达成协议，以45.3万元的价格购买了案涉房产，购房款交付后，高云将案涉房屋的土地使用证、房产证及钥匙交与答辩人。自此，答辩人实际占有该房屋并居住至今。一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，适用法律完全正确。马冠洲向原审法院起诉请求：1、解除对封丘县工业路43号房屋的查封，停止对该房产的执行并确认该房产归马冠洲所有；2、本案诉讼费由张普玲负担。原审法院查明：2012年5月份马冠洲与案外人高云达成协议，马冠洲以45.3万元价格购得案涉房产。购房款交付后，高云将案涉房产的土地使用证、房权证及钥匙交付马冠洲，该案涉房产的土地使用证登记的所有者、房权证登记的所有权人均为郭东峰，自此马冠洲实际占有该房屋并居住生活至今。自2014年始，郭东峰以需要生意周转资金为由，多次向张普玲借款。2018年6月2日，经双方结算，郭东峰累计向张普玲借款5800000元，并为张普玲出具借条一份。2018年7月11日，张普玲向该院提起诉讼，该院于2018年9月4日作出（2018）豫0727民初2194号民事判决书，判令郭东峰于判决生效后十日内偿还张普玲借款5800000元。判决生效后，郭东峰未履行生效判决确定的义务，张普玲于2019年1月31日向该院申请强制执行。执行期间，该院依法查封了郭东峰名下的案涉房产（房权证封私登字第××号），该房产登记地址为封丘县城关镇郭场村，登记的土地性质为集体土地。马冠洲于执行程序终结前向该院提出书面异议，该院于2019年4月17日作出（2019）豫0727执异5号执行裁定书，裁定驳回马冠洲的异议。马冠洲收到裁定书后，于2019年4月28日向该院提出案外人执行异议之诉。案涉房产的土地使用证上登记的地址不属实，并非于封丘县城关镇郭场村、使用者郭东峰亦非登记的封丘县城关镇郭场村村民，该证在封丘县国土资源局亦未登记在册。案涉房权证经查在册，真实存在。原审法院认为,案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。马冠洲、郭东峰双方虽未签订书面买卖合同，但马冠洲在该院查封涉案房产之前早已与案外人高云达成了房屋买卖合意，并交纳了全部购房款，且实际占有居住至今。因案外人高云交付的土地使用证不真实不符合法律规定未能办理过户登记，非因自身原因而无法办理房屋所有权登记。且马冠洲与案外人高云之间的房屋买卖行为发生在张普玲与郭东峰的债务纠纷之前，马冠洲与高云之间的房屋买卖行为并不存在恶意串通逃避债务的问题。故马冠洲对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利。关于马冠洲要求确认涉案房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，马冠洲虽与高云就案涉房屋达成买卖协议，并已履行完毕，但是，案涉房屋所在土地性质不明，无法办理过户登记手续，故对马冠洲的该项诉请，该院不予支持。关于张普玲辩称马冠洲与郭东峰之间的房屋买卖行为无效问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,马冠洲于2012年即与高云就涉案房屋达成买卖协议，并付清全部购房款，该房屋买卖合同合法有效。虽然涉案房屋尚未办理产权过户手续,仍登记在郭东峰名下,但并不影响买卖合同效力。故张普玲的辩解理由不成立，该院不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,经审委会讨论决定，判决:一、不得执行郭东峰名下位于封丘县城关镇工业路43的房产（房产证号：房权证封私登字第××号）。二、驳回马冠洲的其他诉讼请求。案件受理费100元，由张普玲负担。本院查明的事实与原审法院认定一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执复规定）第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，案涉房产登记在郭东峰名下，从登记的权利外观看，系郭东峰所有，本案争议的关键是审查马冠洲是否系案涉房屋的真实权利人，其对案涉房屋享有的权利能否排除强制执行。首先，《中华人民共和国合同法》第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。马冠洲所提供的证据足以证实其与郭东峰的委托人高云于2012年5月就案涉房屋达成口头协议，马冠洲以45.3万元价格购得案涉房产。案涉房屋登记权利人虽系郭东峰，但高云受郭东峰委托通过口头协议的形式将案涉房屋出卖给马冠洲不未违反法律、行政法规的效力性强制规定，应认定其与郭东峰之间系合法有效房屋买卖合同关系。其次，案涉房产的土地使用证未在登记机关查询到相应的地籍登记信息，土地使用证上载明的封丘县城关镇郭场村委会不认可该处土地系该集体所有，亦无其他证据证明案涉房产所在土地属于集体所有，故上诉人主张案涉房屋转让因违反集体土地不得转让给集体经济组织以外人员而无效的理由缺乏相应的事实依据，因案涉房产及土地登记信息存在瑕疵导致无法办理过户登记，不属于马冠洲的自身原因所致。再者，案涉房屋购房款交付后，高云将该房产的土地使用证、房权证及钥匙交付马冠洲，马冠洲自2012年5月起一直占有该房屋并居住生活至今，以上事实足以认定马冠洲对案涉房产享有真实有效的民事权利。郭东峰仅是该房产登记意义上的权利人，物权公示公信的外观主义是为了保护交易安全而设置例外规则，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观的交易行为，而在实际权利人和名义权利人的区分上，应注重财产的实质归属，而不单纯取决于公示外观，本案中作为张普玲所申请执行的债权并非基于对案涉房产登记在郭东峰名下的权利表象而发生，张普玲仅能对案涉房产主张作为郭东峰一般责任财产的权利，相较而言，案涉房产与马冠洲的生活保障利益关系更为紧密，马冠洲对该房产所享有的民事权益具有优先性，足以对抗张普玲基于一般债权申请的强制执行，原审判决不予执行案涉房屋并无不当。综上，张普玲的上诉理由均不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张普玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 张立东审 判 员 王智好审 判 员 马成林二〇二〇年八月二十四日代书记员 郭盛彧