新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初379号 原告：张秀苓，女，1973年6月16日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：谭峰，新疆长信合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玥，新疆长信合律师事务所律师。 被告：新疆上海城投资开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市解放西路380号上海城一期B块S-03。 法定代表人：范旭东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾涛，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：袁刚，新疆信禾诚律师事务所律师。 原告张秀苓与被告新疆上海城投资开发有限公司（以下简称上海城投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秀苓的委托诉讼代理人谭峰、张玥，被告上海城投资公司的委托诉讼代理人贾涛、袁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秀苓向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告房屋租赁费2万元、押金5000元，合计25,000元；2、被告赔偿原告装修损失67,000元、自2019年5月21日至2020年4月22日期间的营业损失16万元（暂定，以评估结果为准）；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。庭审中，原告称因被告于2019年11月28日将租金2万元、押金5000元均退还给原告，故其当庭撤回第1项诉讼请求。事实与理由：2018年5月，经被告的同意，案外人将位于上海××座、××号商铺转租给原告使用，原告对其租赁的商铺进行改造、装修，后进行经营。原、被告同意租赁期限为2019年2月1日至2020年1月31日。2019年1月21日，原告给付被告租赁费2万元，并给付押金5000元。2019年4月20日，被告要将其商铺收回。原告于同年4月22日向被告提出要求退回租金、押金、装修价值损失67,000元及营业损失16万元，但被告置之不理。后被告于2019年11月将租金2万元及押金5000元退还原告。因被告违约，致使租赁合同已无法履行，给原告造成损失，故诉至法院。 被告上海城投资公司辩称，原告并未与我方签订房屋租赁合同，其预交的租金2万元已退还给原告，原告主张的装修损失、营业损失没有事实依据及法律依据，请求予以驳回；原告主张的第3项诉讼请求，请求予以驳回，涉诉费用由原告承担。 本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。 对于原告提交的房屋租赁协议书、收据、新疆上海城投资开发有限公司收据、光盘、申请、营业执照、伊犁上海城物业服务有限公司收款收据，由于被告对上述证据的真实性均无异议，本院经审查后对上述证据均予以确认并在卷佐证；对于被告提交的收条，由于原告对该收条的真实性无异议，本院经审查后对该证据予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 原告提交如下证据： 1、照片原件八张、协议书原件两份、装修工程施工合同原件一份、风顺广告有限公司订单收据原件一张、河北隆尧鸿诚钉业有限公司发货清单原件一张，拟证实原告对转租的商铺进行改造、装修的事实，房屋当时装修的用材面貌。李兴安分别对租赁房屋的水、电、弱电、照明进行施工的工程款为11,800元，上下水、电、两个灶安装的工程款为23,000元，合计34,800元。张明对租赁房屋装修的玻璃隔断、吊顶、厨房拆除、隔断、铺砖、柜子、文化砖进行施工的工程款为24,000元。集成吊顶、包柜子工程款4600元、门头广告牌制作费用4000元。2018年６月，原告对涉案房屋进行装修，共花费67,000元的事实。 被告质证认为：对该组证据均不认可，原告装修装饰与被告无关；2018年的合同对装饰装修进行约定，2019年未签订合同，即便签订合同对装饰装修的约定与2018年合同一致。 本院认证：因原告提供的该组证据均为原件，故本院对该组证据予以采信。 2、伊犁上海城物业服务有限公司收据原件一张，拟证实物业公司向原告收取物业费、原告一直在经营伊宁市糁汤煎包店的事实，交款人杨家干是原告的丈夫。 被告质证认为：对该收据的三性均不认可。 本院认证：虽原告提供的该组证据为原件，但因身份关系不适用自认，故本院仅对该组证据的真实性予以采信。 本院经审理认定事实如下：一、2018年5月21日，原告张秀苓从案外人常丹处转租被告上海城投资公司位于上海××座、××号商铺，原告（承租人）与被告（出租人）于当日签订《房屋租赁协议书》，该协议书约定被告将上述面积为70平方米的商铺租赁给原告作餐饮使用；租赁期限为1年，自2018年2月1日起至2019年1月31日止；原告租用被告房屋的租金按每年800元/㎡计算，则一年的租金总计为56,000元；采取先付租金后使用的原则，按年缴（交）纳，原告在签订本协议书的同时给付首次租金56,000元后使用，以后租金在当年期限届满前一个月内缴（交）纳下一期的租金；被告于2018年2月1日将此房屋交付于原告使用；本协议书约定的租赁期限届满时，本协议书自行终止；无论基于何种原因解除或终止本协议履行的，原告应当在被告通知发出之日起三日内向被告办理移交手续并结清应承担的有关费用，原告对承租房屋有装饰装修的，原告无偿移交给被告享有等内容。案外人常丹付清了涉案商铺自2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金56,000元。原告对其转租的上述商铺进行了装修，用于经营伊宁市糁汤煎包店。 二、2018年5月21日、2019年1月21日，原告分别向被告支付涉案商铺的租赁保证金5000元、租期自2019年2月1日至2020年1月31日止的租金2万元，但原、被告双方并未签订此租赁期间的《房屋租赁协议书》。2019年4月20日，被告通知原告收回涉案商铺。2019年7月5日，原告才将涉案商铺腾空并交还被告。2019年11月28日，被告向原告退还已交纳的租赁保证金5000元、租金2万元，原告于同日向被告出具25,000元收条一张，并写明“5000元租赁保证金收据（票号××）及2万元租金收据（票号××）遗失，此后如票据出现无效”。 本院认为，原、被告签订的租期为2018年2月1日至2019年1月31日的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案中，虽然双方未续签《房屋租赁协议书》，但经查明的事实，原告于2019年1月21日向被告支付租金2万元，被告对此出具收据一张，并在收据中备注租期为2019年2月1日至2020年1月31日，由此可见，原、被告之间形成2019年的房屋租赁合同关系，因双方均无特别约定，故双方所应享有的权利和应负担的义务应当仍然按照2018年《房屋租赁协议书》的约定进行。双方《房屋租赁协议书》约定租赁房屋采取先付租金后使用的原则，按年交纳租金56,000元，以后的租金在当年期限届满前一个月内交纳下一期的租金，由此可得，原告应当于2018年12月31日前交纳下一年租金56,000元，但原告至2019年1月21日仅交纳租金2万元，虽然原告认为该2万元为2019年全年租金，但该金额明显低于上一年租金，双方亦未约定租金下调或减免，加之被告对此亦不认可，故本院对原告所述2万元为全年租金一节不予采信；因此，原告未按照合同约定的期限足额履行付款义务，构成违约，被告作为出租方有权按照合同约定解除协议，提前终止协议履行，现原告认可被告于2019年4月20日通知其收回涉案商铺，故2019年的房屋租赁合同于通知到达原告时（即2019年4月20日）解除。 现原告主张被告赔偿其装修损失67,000元，因上述《房屋租赁协议书》约定无论基于何种原因解除协议，原告应当在被告通知发出之日起三日内向被告办理移交手续并结清应承担的有关费用，原告对承租房屋有装饰装修的，无偿移交给被告享有，现双方2019年的房屋租赁合同因原告的违约行为而解除，原告主张装修损失不符合合同约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 原告主张被告赔偿自2019年5月21日至2020年4月22日期间的营业损失16万元（以评估结果为准）并承担鉴定费，因双方合同于2019年4月20日解除，但原告于同年7月5日才将涉案商铺腾空，交还被告，在此期间，被告已经给予原告充足的时间腾房，原告理应根据自己的经营状况尽可能地减少损失，现因为原告自己的违约行为导致合同不能继续履行，相应的损失和风险应当由其自行承担，故其对营业损失申请评估缺乏相应依据，因此对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张秀苓的诉讼请求。 案件受理费4705元，由原告张秀苓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审  判 长  董 文 人 民 陪 审 员  宋新荣 人 民 陪 审 员  刘红梅 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  毛钰玮