四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民再392号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡洋，男，1983年4月6日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：杨大福，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：四川中泰立建设工程有限公司，住所地四川省绵竹市孝德镇清道大道旁。 法定代表人：王金龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李代义，四川华敏（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，四川雁南飞律师事务所律师。 一审被告：资阳市中弘达投资有限公司，住所地四川省资阳市雁江区和平北路35号2楼。 法定代表人：胡子明，该公司经理。 委托诉讼代理人：佘艳，女，该公司工作人员。 一审被告：四川华誉建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区航空路10号1栋12层1203号。 法定代表人：文平，该公司执行董事兼总经理。 一审第三人:中城投集团第六工程局有限公司成都分公司，住所地四川省成都市武侯区二环路南三段5号人南大厦1F-102室。 负责人：王平，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：卿茂林，男，该公司员工。 再审申请人胡洋因与被申请人四川中泰立建设工程有限公司（以下简称中泰立公司）、一审被告资阳市中弘达投资有限公司（以下简称中弘达公司）、四川华誉建筑工程有限公司（以下简称华誉公司）、一审第三人中城投集团第六工程局有限公司成都分公司（以下简称中城投成都分公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省资阳市中级人民法院（2019）川20民终832号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月17日作出（2020）川民申1486号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人胡洋的委托诉讼代理人杨大福、被申请人中泰立公司的委托诉讼代理人李代义、**、一审被告中弘达公司的委托诉讼代理人佘艳、一审第三人中城投成都分公司的委托诉讼代理人卿茂林到庭参加诉讼。一审被告华誉公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 胡洋申请再审称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审，请求依法撤销二审判决，维持一审判决；由中泰立公司承担一审、二审案件诉讼费用。其主要理由为：本案诉讼中查明的事实均证明，本案的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当适用该规定第二十八条，依法排除对案涉房屋的执行。二审法院适用该规定第二十九条进行判决，属适用法律错误。本案中，胡洋买受的案涉营业房是债务抵偿而来，已与中弘达公司签订了商品房买卖合同，案涉房屋已交付并由胡洋在法院查封前合法占有，通过债务抵偿支付了全部价款，且非因胡洋自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应排除对案涉房屋的强制执行。二审法院还有与本案同一开发商、同一楼盘、同类诉讼标的、相同法律事实的案件，均适用第二十八条的规定排除了强制执行，对本案却作出了完全不同的裁判结果，同案不同判。 中泰立建公司答辩称，二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定处理本案正确，不应当适用该规定第二十八条规定。本案即使适用第二十八条规定，也应当驳回胡洋的诉讼请求。胡洋并非案涉房屋的买受人，其只是通过债权债务转让而成为中弘达公司的普通债权人，债权转让的协议形成时间已在本案执行查封措施之后，案涉房屋至今胡洋也未实际占有，因而也不符合第二十八条的规定。请求依法驳回胡洋的再审申请。 中城投成都分公司提交意见称，胡洋与中城投成都分公司的债权债务真实有效，中城投成都分公司与中弘达公司有债权债务关系，中弘达公司拖欠中城投成都分公司数千万元工程款，胡洋、中弘达公司、中城投成都分公司签订三方抵款协议，将案涉商铺以工程款抵购房款形式卖给胡洋，签订了房屋买卖合同并交付给胡洋。由于中弘达公司一直拖欠税务部门税款，案涉房屋抵款后，一直没有办理网签备案，责任在中弘达公司。二审法院处理本案适用法律错误，而且在本案中未通知中城投成都分公司到庭参加诉讼，程序违法，且同案不同判。请求依法改判或发回重审。 中弘达公司在本院庭审中陈述称，本案房屋买卖合同系因债务抵偿而签订，并已实际履行，合法有效。案涉房屋已交付胡洋，未办理案涉房屋网签和备案登记系因当时中弘达公司财务出现问题，无力缴纳相关税费而没有去办理。请求法院依法判决。 胡洋向一审法院起诉请求：1.判令资阳市雁江区人民法院不得强制执行坐落于资阳市弘城水韵和中城建·新城市广场（一期）3栋3（Ｆ）-1-1号的房产［不动产权证号为：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］；2.判令本案诉讼费及因诉讼产生的其他费用由三被告承担。 一审法院认定事实，2017年3月10日，原告胡洋与被告中弘达公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售），原告胡洋购买被告中弘达公司开发位于资阳市雁江区，合同价款1210050元（属工程款抵购房款），2017年8月1日进行了房屋交付。一审法院（2017）川2002民初3890号民事判决书载明：“一、被告四川华誉建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川中泰立建设工程有限公司工程款2257781.05元及利息（以2257781.05元为本金，从2017年8月30日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率至本判决确定给付之日止）；二、被告四川华誉建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川中泰立建设工程有限公司利息（分四段计算，第一段计算的本金为2248814.25元，从2015年1月1日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至2016年1月31日；第二段计算的本金为3297955.6元，从2016年2月1日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至2016年12月31日；第三段计算的本金为3557781.05元，从2017年1月1日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至2017年6月13日；第四段计算的本金为2757781.05元，从2017年6月14日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至2017年8月29日）。” 中泰立公司于2018年4月25日持（2017）川2002民初3890号民事判决书向一审法院申请执行，申请执行金额为2713839.50元，一审法院同日立案，执行案号为（2018）川2002执987号。在执行中，中弘达公司自愿为第三人华誉公司剩余债务承担连带保证责任。后中止执行。 2019年3月19日恢复执行，执行案号（2019）川2002执恢203号。在执行中2019年5月10日查封被执行人中弘达公司位于资阳市雁江区的3栋3（Ｆ）-1-1号营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号，原告胡洋买受，合同价1210050元］。 一审法院对前述查封房屋进入评估阶段，胡洋于2019年6月25日向一审法院提出执行异议，要求停止执行，解除对房屋的查封。一审法院于2019年7月8日作出了（2019）川2002执异62号执行裁定书，裁定：“驳回异议人胡洋的异议请求”。胡洋于2019年7月23日提起本案诉讼，请求判决停止执行被查封的房产。 一审法院认为，胡洋买受的营业用房是债务抵偿，未违反法律禁止性规定；其与中弘达公司签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），但未办理合同备案登记。中泰立公司其申请执行的为工程款属金钱债务。所涉房屋现仍登记在中弘达公司名下，在法律适用上应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续”。该规定的四个条件必须同时具备方能排除执行，否则缺一条件均不得排除执行。胡洋买受的商品房均能满足第二十八条所设定四个条件，能排除一审法院的执行。中泰立公司认为应当适用该规定第二十九条，不能排除执行，属对第二十八条和第二十九条的适用理解错误，其抗辩理由不成立。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：不得对中弘达公司所有位于资阳市雁江区房屋执行。一审案件受理费15690元，由中弘达公司负担。 中泰立公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回胡洋的诉讼请求；3.本案诉讼费用由胡洋承担。 胡洋答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审法院对一审法院查明的事实予以确认。 二审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的财产是“登记在被执行人名下的不动产”，是一个一般性的概念，第二十九条规定的是“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”特指登记主体是房地产开发企业，财产性质是商品房。而本案所争议的财产登记的主体是中弘达公司，中弘达公司是房地产开发企业；该登记的财产是营业用房，是商品房性质，因此，本案应当适用第二十九条的规定。第二十九条规定的条件中明确规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，其本质是在同为债权的情况下，保护当事人居住的基本权利。而本案的买卖合同所涉及的标的物系营业用房，而不是用于居住的住宅，故本案的财产不符合该条款的规定。故胡洋提出的异议不成立，依法应予驳回。一审法院适用法律错误，依法应予纠正。 二审法院判决如下： 一、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3838号民事判决； 二、驳回胡洋的诉讼请求。 一审案件受理费15690元，二审案件受理费15690元，由胡洋负担。 本院经再审审理查明的事实与原审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院再审认为，本案争议的焦点问题是胡洋对案涉房屋的执行提出的执行异议是否符合法律规定的条件，其权利能否排除执行。根据本案诉讼中查明的事实，本院认为，胡洋对案涉房屋的执行提出的执行异议能够排除执行，其理由是： 案涉房屋系营业用房，用抵债方式出卖给胡洋，案涉房屋买卖合同不违反法律规定，合法有效。案涉房屋在法院查封前签订了房屋买卖合同，胡洋已实际占有房屋，房屋价款以抵债方式全部支付完毕，未办理房屋过户登记手续非因胡洋的原因造成，系因开发商中弘达公司无力支付房屋备案登记后将产生的税费而未予办理备案登记。本案胡洋提出的执行异议能否阻却法院的执行，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定来进行判断。从本案现有的证据来看，胡洋的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以排除执行。虽然中城投成都分公司、中弘达公司、胡洋签订的《抵款协议书》的时间系在案涉房屋被法院查封之后，但根据诉讼中查明的事实，在案涉房屋被法院查封之前，中弘达公司差欠中城投成都分公司工程款，中城投成都分公司差欠胡洋钢材材料款的事实已清楚明了，胡洋与中弘达公司签订案涉房屋买卖合同时就已明确了以抵债方式完清购房款项，三方相互差欠款项以购房合同约定的房价款予以冲抵，之后签订的《抵款协议书》只是用作财务记账之需。本案并无证据证明该三方当事人是以签订《抵款协议书》的形式对抗法院对案涉房屋的执行。案涉房屋被法院查封前，胡洋已完成房屋交接手续，与物管公司签订了房屋交接清单，缴纳了物业服务费、专项维修基金等，上述证据能够证明中弘达公司已将案涉房屋交付给胡洋占有。中泰立公司认为案涉房屋在法院查封前未交付的理由亦不能成立。以上事实表明，胡洋在法院查封案涉房屋之前，通过签订合法有效的房屋买卖合同，实际占有了案涉房屋，以抵债的方式缴清了全部购房款，未办理房屋过户手续并非因胡洋自身的原因。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的全部条件。二审法院适用该规定第二十九条的规定，认为本案营业用房不属于用于居住的商品住房，因而胡洋的执行异议不能成立，判决驳回胡洋的诉讼请求，混淆了该规定第二十八条、第二十九条的适用条件，系适用法律错误，本院予以纠正。 综上，胡洋的申请再审理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第四百零七条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、撤销四川省资阳市中级人民法院（2019）川20民终832号民事判决； 二、维持四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3838号民事判决。 一审案件受理费15690元，由资阳市中弘达投资有限公司负担，二审案件受理费15690元，由四川中泰立建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 伟 审 判 员  吉家涛 审 判 员  贾 欢 二〇二〇年八月二十日 法官助理  邱 婷 书 记 员  何 伟