安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0302民初112号原告：国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道3850号，统一社会信用代码913403000030304081。负责人：张汐，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雨晴，该公司职工。委托诉讼代理人：章敏，安徽今点律师事务所律师。被告：朱东浩，男，1965年1月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。原告国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司（以下简称蚌埠供电公司）与被告朱东浩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蚌埠供电公司的委托诉讼代理人刘雨晴、章敏、被告朱东浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蚌埠供电公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还租用房屋；3.被告支付房屋租金14000元（自2019年1月至2019年4月）；4.被告支付房屋使用费55000元（自2019年5月5日至2020年1月5日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；5.被告支付逾期违约金1050元；6.被告支付解除合同违约金4200元；7.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金3500元/月（含税），按照半年方式支付，被告在本合同生效之日起90日内，向原告支付首期租金21000元。合同期满后，被告未向原告书面提出续租申请，原告于2019年4月28日正式书面通知被告解除双方的《房屋租赁合同》，但是被告既不在《出租房产收回告知函》上签字同意，也不缴纳租金，截止目前，被告已经拖欠原告租金一年多，已严重违反合同约定，经原告多次交涉未果，故持诉称理由，诉至法院，请求依法判决。被告朱东浩辩称：1.原告起诉提供的房屋租赁合同，被告是第一次见到，其没有签过这么多页的合同，也没有收到过合同的乙方部分。2.被告租原告房子20多年，从没逾期、拖欠缴纳租金。3.六年前本地区周边拆迁本案的房子也面临同样的问题，由于为了经营投入了巨额的资金装修，为了减少损失，尽管生意不好仍然坚持没有拖欠租金。4.现原告起诉是为了侵吞拆迁补偿款的装修部分，多次提高房屋租金逼我解约，还让我重新缴纳5000元押金，原先交的押金迄今未退。5.原告在2019年11月左右提出要在2019年12月31日无条件收回房子，没有任何补偿，被告提出装修补偿款问题，原告一直拖延未予解决，因此租金损失是原告造成，应由原告承担。6.被告租赁原告房屋20多年第一次听说续租书面申请，一直都是到期缴费，重新签合同。综上，请求法院依法判决。本院经审理查明：2018年1月5日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定蚌埠供电公司将位于蚌埠市龙子湖区凤阳路284号一栋1楼房屋出租给被告经营使用，租期一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；房屋月租金3500元，租金支付方式为按照半年方式支付；合同第12项违约责任：“。由于甲方逾期向乙方交付房屋的，或乙方逾期向甲方支付房屋租金等费用的，违约方每逾期一日按照当期租金的5%的标准向守约方支付违约金；违约方逾期履行期限达到合同解除条件，且权利方解除合同的，违约方应按照年租金的10%标准向守约方支付违约金，并承担约定的赔偿责任。”第12.4条“如果乙方逾期交还的，乙方每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失……”。双方履行合同至期限届满后，没有再签订书面合同，朱东浩仍然继续使用案涉房屋。2019年4月28日，原告向被告发出“出租房产收回告知函”，函件载明：“贵方租赁我公司位于蚌埠市龙子湖区凤阳路284号1栋1楼门面房屋已于2018年12月31日合同期满。根据租赁合同4.2.1条约定，贵方未向我公司提出续租书面申请，我公司决定在合同期满后不再与贵方续租，并于2019年1月23日书面通知贵方。根据房屋租赁合同条款的相关规定，我公司现依法通知贵方如下事项：一、请贵方在接到通知书后5个工作日内，搬出租赁房屋。”该通知于当日送达被告朱浩东。自2019年1月1日起朱东浩未再向蚌埠供电公司交纳房屋租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告于2018年1月5日签订《房屋租赁合同》，由原告租赁被告位于蚌埠市龙子湖区凤阳路284号一栋1楼房屋用于经营美容美发厅，租期一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，该合同系双方当事人真实意思表示，依法成立且有效，对双方具有法律拘束力。被告辩称其签订房屋租赁合同是在原告强迫下所作出的意思表示，无事实和法律依据，本院不予采信。该房屋租赁合同期满后，被告继续使用租赁物，原告亦未提出异议，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故自2019年1月1日起，双方原签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2019年4月28日向被告发出《出租房产收回告知函》，要求被告在接到通知书(即告知函)后5个工作日内，搬出租赁房屋，故原告主张双方《房屋租赁合同》已经解除，合同解除日为2019年5月5日，对此本院认为，虽不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除，但法律规定，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，原告提供的《出租房产收回告知函》中虽载明：“。我公司决定在合同期满后不再与贵方续租，并于2019年1月23日书面通知贵方”，但原告并未就2019年1月23日通知被告解除合同提供证据，故解除合同的通知应为原告向被告送达《出租房产收回告知函》的当日即2019年4月28日，考虑到被告租赁房屋系用于经营美容美发，故原告确定的5个工作日搬出租赁房屋的“合理期限”欠妥，应为一个月期限较为合理，故双方《房屋租赁合同》应为2019年5月31日解除。合同解除后，被告仍然一直继续使用租赁房屋，现原告要求被告支付合同解除前的房屋租金及合同解除后至房屋腾空止的房屋占用使用费理由正当，本院依法予以支持。但原告主张合同解除后被告逾期交还房屋应按当年度房屋日租金标准的两倍向原告支付房屋使用费的违约责任明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上，对原告要求自合同解除后被告逾期交还房屋按当年度房屋日租金标准的两倍向原告支付房屋使用费的请求酌情调整为按原房屋租金支付房屋占有使用费。关于原告要求被告支付逾期违约金1050元及解除合同违约金4200元的请求，因双方未约定合同期满后对于房屋租金的交纳方式和期限，故对原告的该项请求不予支持。关于被告朱东浩主张受疫情影响，应当对疫情期间房屋租金予以减免的意见，对此，本院认为，安徽省人民政府根据新型冠状病毒感染的××疫情情况，于2020年1月24日起启动安徽省重大公共卫生事件一级响应，属于不可抗力，综合平衡双方利益，本院酌定免除朱东浩三个月的房屋租金。被告自2019年1月1日起至2020年5月31日止应支付的所拖欠的房屋租金为3500元*(17个月-3个月)=49000元。关于被告辩称交纳了5000元押金及原告侵吞了其装修补偿款问题，因被告未提供证据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司与被告朱东浩于2018年1月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；二、被告朱东浩于本判决生效之日起三十日内将位于蚌埠市龙子湖区凤阳路284号一栋1楼房屋腾空并返还给原告国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司；三、被告朱东浩于本判决生效之日起十日内向原告国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司支付2019年1月1日至2020年5月31日的房屋租金49000元；四、被告朱东浩于本判决生效之日起十日内向原告国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司支付2020年6月1日起至实际返还房屋之日止按3500元/月标准计算的房屋占有使用费；五、驳回原告国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1656元，减半收取计828元，由原告国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司负担128元，被告朱东浩负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  高士琴二〇二〇年八月二十六日书记员  伊莉莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。