河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9408号上诉人（原审原告）：河南九商物业服务有限公司，住所地河南省郑州市金水区纬二路86号聂庄嘉苑党群服务中心4楼。法定代表人：赵克良，该公司总经理。委托诉讼代理人:付文利，河南邦基律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈翠，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：河南坦斯特人力资源服务有限公司，住所地郑州市金水区郑花路59号21世纪居住社区13号楼东2单元2层西户。法定代表人：孙国清，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘庆，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷含，河南正方圆律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南坦斯特人力资源服务有限公司郑州分公司，住所地郑州市金水区未来路与纬二路交叉口西北角聂庄小区A区7号楼B座1801-1810号。负责人：肖珍珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘庆，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷含，河南正方圆律师事务所实习律师。上诉人河南九商物业服务有限公司（以下简称九商物业公司）因与被上诉人河南坦斯特人力资源服务有限公司、河南坦斯特人力资源服务有限公司郑州分公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初5857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法适用独任制，于2020年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人九商物业公司的委托诉讼代理人陈翠、付文利，被上诉人河南坦斯特人力资源服务有限公司法定代表人孙国清，被上诉人河南坦斯特人力资源服务有限公司、河南坦斯特人力资源服务有限公司郑州分公司的共同委托诉讼代理人潘庆、刘芷含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九商物业公司上诉请求：1.依法改判被上诉人按照1.8元/㎡/月向上诉人支付2019年1月1日至2020年3月31日剩余物业费191054元，非一审判决中的140142.64元，一审法院少判处50911.36元；2.判令被上诉人按照银行同期贷款利率向上诉人支付逾期付款违约金（暂计至2020年3月31日共计7090元）；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定事实不清，上诉人给予被上诉人物业优惠仅是指2018年度，之后是否优惠由双方协商确认，但就2019年及以后物业费是否优惠双方并没有达成新的意见。2018年因涉及的物业消防检查未通过，在燕庄村委会的协调下，上诉人同意2018年度物业费给予被上诉人相应优惠，但这并不是指2018年及以后物业费一直按照1.4元/㎡/月标准收取。2019年及之后是否优惠由双方具体协商，但在双方没有达成新的优惠收费意见的情况下，上诉人按照2018年2月1日公示的1.8元/㎡/月的标准向被上诉人收取2019年度及之后的物业费有事实依据。一审中，上诉人向法庭提供的聂庄社区收款收据中也清楚显示，双方的正常收费标准是与公示的1.8元/㎡/月标准是一致的，只是上诉人给予了被上诉人一定的优惠。在被上诉人严重违约的情况下一审法院仍然按照约定的2018年度物业费收费标准作出判决无事实根据，也没有考虑到该个案可能产生的不良社会效果。二、关于计算物业费的面积，应当按照实际使用的承租面积计算，在有被上诉人承租房屋平面图纸的情况下，一审法院酌定计算物业费的物业面积，无法律依据。根据一审中上诉人提交的被上诉人承租房屋的平面图纸，经计算得出被上诉人实际承租的物业面积为7816.8平方米。上诉人之前按照7625.84平方米收取物业费是给予被上诉人一定的照顾，被上诉人在这种情况下仍然拖延交纳物业费，上诉人不再给予关照，要求按照实际建筑面积交纳物业费符合约定，一审法院在被上诉人不同意实际测量的情况下酌定物业计算面积无事实根据及法律依据。三、根据约定，上诉人收取物业费时间为“在每季度的中间月份的15日前结清本季度物业费”。被上诉人未按时支付物业费事实人民法院已经确认，但未判令被上诉人承担违约责任，适用法律错误。综上所述，被上诉人未按照约定时间和实际使用面积交纳物业费，侵犯了上诉人的合法权益，被上诉人也应当对其逾期付款行为承担违约责任，请求依法改判被上诉人按照公示的1.8元/㎡/月标准按照实际使用面积7816.8㎡支付物业费，并承担按照银行同期贷款利率向上诉人支付违约金的责任。另外，上诉人向一审法院缴纳诉讼费金额为2173元，而一审法院在处理时按照2061元进行裁判，请求二审法院予以纠正。被上诉人河南坦斯特人力资源服务有限公司、河南坦斯特人力资源服务有限公司郑州分公司辩称：一、双方之间就物业费标准已经进行约定，按照1.4元/㎡缴纳且双方已实际按照此标准执行了一年，现上诉人单方调整物业费标准无事实和法律依据。被上诉人从未认可上诉人与聂庄村2018年2月1日发布的1.8元/㎡的收费通知，该通知中以每月1.8元/㎡的标准确定既没有与业主协商，更没有经过业主确认，聂庄村不是业主委员会，其无权代表业主与物业公司商定价格。后在被上诉人及其他业主极力抵制下，业主和物业经多次协商，最后在聂庄村委会协调下上诉人与被上诉人就物业费达成一致意见，以1.4元/㎡每月标准缴纳物业费，此后，双方也根据新达成标准实际执行一年。被上诉人作为医护公寓，实施的是单独管理不对外经营，不属于商业性质，并且对于小区内的绿化管理、巡逻、电梯保养等相关物业服务均无法享受到，订立的1.4元/㎡是被上诉人与物业双方在物业能够提供服务范围下结合被上诉人的实际情况来确定的，该标准成立是建立在双方都认可基础上，对双方均有约束力。上诉人九商物业公司在没有改善物业服务质量且没有经过任何法定程序的情况下擅自调整物业费标准，以1.8元/㎡收取被上诉人物业费，被上诉人有权拒绝以1.8元/㎡标准进行缴纳。上诉人所称1.4元/㎡是上诉人单方优惠的价格毫无事实根据，从被上诉人每季度缴纳的物业费金额来看，上诉人从未以1.8元/㎡标准收取过被上诉人物业费。并且聂庄村委会出具的情况说明从字面意思能清楚表明双方约定的物业费缴纳的标准就是为1.4元/㎡，而非优惠后的价格。二、上诉人提交平面设计图不能作为计算被上诉人实际承租的面积的依据，一审法院根据物业费收据中所载明的面积计算被上诉人物业使用面积实际上是有利于上诉人的。根据被上诉人与聂庄村民集体签订的合同，被上诉人实际承租面积为7625.84㎡，并且根据举证责任法定原则，上诉人更应该对被上诉人物业使用面积进行举证。上诉人提供的楼层初步平面设计图并非是房屋主管部门委托测绘机构对房屋竣工后面积进行的测绘图。设计图是否经房屋主管部门备案，设计人员的资质和审核人员的资质是否符合要求，上诉人均没有提供。该份设计平面图无法证明其合法性，该楼层平面设计图与被上诉人租赁面积的确定根本不存在证明关系。上诉人在庭审过程中同样也没对被上诉人租赁房屋提出房屋测绘申请，一审法院以上诉人自己提供出具的收据中所载明面积来确定被上诉人房屋租赁面积，实际上已经是有利于上诉人的。三、上诉人擅自调整物业费标准且物业服务质量存在诸多问题，其要求违约金请求不能成立。鉴于上诉人违约在先，且物业服务质量存在诸多问题，其要求违约金请求于法无据，一审法院以服务质量存在问题驳回上诉人该项请求合情合理。河南坦斯特人力资源服务有限公司、河南坦斯特人力资源服务有限公司郑州分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告清偿自2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业服务费共计191054元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金，违约金按照每逾期一天支付拖欠款项的万分之三计算至全部清偿之日止（暂计至2020年3月31日共计12002元）；3、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月16日，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村与原告签订《委托物业管理合同》约定：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村将聂庄村安置房小区物业委托给原告实行统一管理，综合服务，房屋座落于郑州市金水区未来路与纬二路交叉口西北角，东至未来路、南至纬二路、西至肿瘤医院、北至纬四路，物业类型为住宅、商业、写字楼等。管理事项包括：房屋的使用、维修、养护，物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、园林绿化地、道路、地上地下停车场等）的使用、维修和管理；小区公共区域的清洁卫生；公共生活秩序；文娱活动场所；便民服务网店及物业范围内所有营业场所；车辆行驶及停泊；物业档案管理；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；授权由物业管理公司管理的其他事项。委托管理期限为10年，自房屋正式移交聂庄村后即2016年5月16日起至2026年5月16日止。物业费参照相关标准，经双方协商的结果收取，按实际面积缴纳。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村根据相关标准负责确定本住宅区物业管理服务收费标准。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村应按时支付原告的物业费，如拖欠，每天按万分之三支付违约金。2018年2月1日，原告与聂庄村发布收费通知，告知业主和住户，成套住宅用于商业经营的房屋物业费收费标准为1.8元/㎡/月，物业费按每季度收取等。原告提供的三份收款收据显示：业主姓名均为河南坦斯特人力资源服务有限公司，建筑面积均为7625.84平方米，费用项目均为物业费；自2018年1月1日至2018年3月31日，单价每平方米每月1元，金额为22878元，自2018年4月1日至2018年6月30日，单价每平方米每月1.8元，金额为22122元，合计金额45000元；自2018年7月1日至2018年9月30日，单价每平方米每月1.8元，金额为25000元；自2018年4月1日至2018年9月30日，金额为35238元，自2018年10月1日至2018年12月31日，单价每平方米每月1.8元，金额为41180元，合计20000元。2018年12月13日，原告向被告出具《承诺书》载明：从2019年1月1日起，原告向聂庄7号楼医护公寓（河南坦斯特人力资源服务有限公司）收取的所有物业费用，由原告提前开具相应发票。如原告不提前开具发票，则河南坦斯特人力资源服务有限公司有权拒付物业费。本案庭审中，被告陈述其向原告缴纳2018年物业费共108000元。原、被告均认可2018年之前物业费已经结清，被告缴纳2019年物业费20000元。庭审后，被告提交郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村出具的《情况说明》一份，主要内容为：我村就收取聂庄7号楼物业费与河南九商物业服务有限公司多次协商，将河南坦斯特人力资源服务有限公司、郑州市金水区万悦酒店、河南素朴酒店管理有限公司、郑州联洋酒店管理有限公司的物业费标准约定在每月1.4元/m2，并以实际收费。后期因河南九商物业服务有限公司人事变动后，现任物业经理不同意按照原标准收取。一审法院认为：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村作为村民集体经济组织与原告签订的《委托物业管理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告向该村民集体经济组织中的村民租赁房屋，应当遵守合同约定，缴纳物业费用。虽然原告公示的收费标准为1.8元/㎡/月，但根据被告已交纳的物业费用和郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村出具的情况说明，能够证明原、被告双方就收费标准进行了变更。关于房屋面积，原告提交的收款收据显示被告交纳物业费的面积为7625.84平方米，被告虽对收据有异议，但其未提交相关证据，原告在起诉状中主张的物业面积与物业费收据中载明的面积不符，原告仅以安置房平面图纸主张变更物业收费面积，依据不足，该院根据物业费收据中载明的面积确定本案房屋的物业收费面积为7625.84平方米。故被告应向原告缴纳2019年1月1日至2020年3月31日的物业费140142.64元（7625.84㎡×1.4元/㎡/月×15个月－20000元）。被告对原告的物业服务质量提出了异议，原告提交的证据不足以证明其物业服务质量已完全达到合同标准，故原告主张的违约金，依据不足，该院不予支持。被告已接受了原告提供的物业管理服务，应当交纳相应的物业费，被告所辩称的开具发票事项属于合同附随义务，被告以原告未提前为其开具发票为由不予交纳物业费，依据不足，该院不予采纳。被告河南坦斯特人力资源服务有限公司郑州分公司系被告河南坦斯特人力资源服务有限公司依法设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由被告河南坦斯特人力资源服务有限公司承担。故上述物业费应由被告河南坦斯特人力资源服务有限公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南坦斯特人力资源服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南九商物业服务有限公司物业费140142.64元；二、驳回原告河南九商物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2061元，由原告河南九商物业服务有限公司负担550元，被告河南坦斯特人力资源服务有限公司负担1511元。二审中，九商物业公司向本院提交下列证据：一、情况说明及身份证明各一份，证明目的：由郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村第一村民组书记孙国安制作，并加盖有该村公章的情况说明一份，证明上诉人与被上诉人之间在2018年的物业费按照1.4元/㎡/月的标准收取。是双方基于被上诉人消防检查未通过的情况下，进行了协商及优惠，但该优惠仅限于2018年度，事实上村委与上诉人在2018年2月1日已经向业主及住户公示物业费正常的收费标准，应为1.8元/㎡/月，该标准在优惠过后应当继续有效，应及于2019年及以后的时间。二、涉案争议的物业当中其他两家酒店在2019年及2020年按照1.8元每平方米每月的标准交纳物业费的收据四份。证明在涉案物业上诉人按照1.8元/㎡/月的标准收取有事实依据。结合情况说明，再一次证实上诉人按照该标准收取是有事实依据。如果在同一栋楼同类性质的经营者，按照不同的标准收取，将造成对其他物业使用者的不公。被上诉人质证称，对第一组证据情况说明真实性和证明目的均有异议，被上诉人在一审当中已经提交燕庄村委会聂庄村情况说明，从字面意思就能看出九商物业公司与被上诉人就物业费标准在村委会的协调下已经有了明确的约定，为1.4元/㎡/月，此后被上诉人也是依此实际缴纳。本次上诉人提交的聂庄村情况说明，明显不是针对案件事实，而是针对被上诉人提交的原情况说明，其证据的法定类型不应归为书证，而更应该作为证人证言，证明人应当出庭作证解释两份证据存在矛盾的理由。村委会不是业主委员会，其无权在被上诉人及其他酒店业主承租期间，调整物业费标准。对于第二组证据，对其关联性有异议。被上诉人缴纳的物业费标准是以物业公司实际提供的服务质量、服务范围经双方协商后确定。事实上已经对原标准进行变更。上诉人提交的收据只显示2020年第一季度，无法还原2018年、2019年整个物业费实际缴纳情况。根据当事人举证及质证情况，本院经审查认为，九商物业公司提交的情况说明，与一审中被上诉人提供的同样为聂庄村出具的情况说明内容不一致，聂庄村未到庭对两份情况说明内容不一致的原因做出合理解释，故对九商物业公司提交的情况说明不予采信。九商物业公司提交的物业费的收据，与本案物业合同关联性不足，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案二审争议焦点为物业费的收费标准和应计取物业费的房屋使用面积问题。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村作为村民集体经济组织与上诉人签订了《委托物业管理合同》，被上诉人向该村民集体经济组织中的村民租赁房屋，应按《委托物业管理合同》的相关约定交纳物业费用。上诉人九商物业公司公示的收费标准为1.8元/㎡/月，但根据被上诉人已交纳的费用和聂庄村一审出具的情况说明，能够认定九商物业公司与被上诉人之间就物业费收费标准进行了变更。一审按照1.4元/㎡/月的标准计算物业费并无不当。根据一审证据，九商物业公司在物业服务中存在瑕疵，一审法院未支持上诉人违约金的请求并无不当。关于房屋面积，一审法院根据物业费收据中载明的面积确定本案房屋的物业收费面积为7625.84平方米具有依据。上诉人以安置房平面图纸主张物业收费面积，依据不足，本院不予支持。综上所述，河南九商物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取2173元，由河南九商物业服务有限公司负担622元，河南坦斯特人力资源服务有限公司负担1551元。二审案件受理费1250元，由河南九商物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年八月五日书记员  李唯丽