辽宁省铁岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1221民初506号 原告（反诉被告）：铁岭嘉泰新型建材有限责任公司。住所地：辽宁省铁岭县工业园区（腰堡）。 法定代表人：韩松，该公司董事长。 委托代理人：张丹，铁岭嘉泰新型建材有限责任公司法务经理。 被告（反诉原告）：铁岭市众帮再生资源有限公司。住所地：辽宁省铁岭县腰堡镇石山子村。 法定代表人：魏殿国，该公司总经理。 委托代理人：王伟丽，该公司办公室主任。 委托代理人：王倩，辽宁守衡律师事务所律师。 原告（反诉被告）铁岭嘉泰新型建材有限责任公司诉被告（反诉原告）铁岭市众帮再生资源有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）铁岭嘉泰新型建材有限责任公司委托诉讼代理人张丹，被告（反诉原告）铁岭市众帮再生资源有限公司委托代理人王伟丽及委托代理人王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铁岭嘉泰新型建材有限责任公司诉讼请求：1、按照房屋租赁合同约定，判令双方合约解除，限期拆除设备，搬离厂房。2、判令被告给付原告2020年度1月-给付之日至拖欠房租75000元及相关利息（以最终搬离出厂房实际拖欠月份为主）3、本案诉讼费由被告承担。 事实理由：原告、被告双方于2017年11月22日签订了“厂房租赁合同”，根据合同约定，每年12月31日前支付下一年度厂房租金，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收千分之一的滞纳金。并有权终止租赁协议。截止2020年4月，被告一直未按合同约定支付2020年度厂房租金，原告多次沟通、发函督促被告履约给付所欠厂房租金，但被告以各种理由拒绝支付。被告恶意拖欠原告货款事实清楚，证据确实充分，其不守商业信用的行为已经违约，严重影响了原告的正常运营，原告依法提请民事诉讼，判令原告与被告解除厂房租赁合同，被告支付给原告2020年1-3月厂房租金。 被告铁岭市众帮再生资源有限公司辩称：一、被告与原告签订租赁合同期为10年。为此设立被告公司时地址也在租赁厂房处，租赁后投入近600万元的资金，按照经营十年进行的投入。在2019年3-9月半年试生产过程中，因房主提供使用的电箱、电开关(户外电线杆上)年久失修，并且是铝线电缆。电箱两次被烧损，严重时造成整个腰堡工业园区停电，事后，铁岭新区电业局进行检查维修，仅维修更换组装电箱、更换铜线电缆一项被告就投入20余万元。在我公司调试设备过程中，原告将厂区另一处厂房出租，导致双方共用一处电源及电表，所以，产生两个企业在用电，费用上产生争议。并将我方供电电源切断(电源在对方厂房内)，由于不能解决供电问题，导致我们合伙人退出，公司无法继续经营。所以原告违约在先。被告之所以花每年30万元的重金租赁原告厂房，原因是原告厂房原有动力电，可以保证被告的生产经营。而不但未能保证还多次出现电路故障，严重影响被告的生产经营。被告在无法与原告沟通的情况下只能以不支付租金的方式行使合同的抗辩权。而被告从未表示过不租赁厂房不支付租金。 二、在全国人民抗击“新冠病毒疫情”的不可抗力因素面前，原告在我公司的厂牌上挂出了出租出售厂房的大幅标语，其行为给我公司造成恶劣影响，导致供应商、合作伙伴退出，造成公司经济损失惨重，今年“新冠病毒疫情”是不可抗拒的因素，所以，也应适当减免租金。 三、原告主张解除合同不具备法定的解除情形。本案的合同不存在合同目的不能实现或被告表示不履行合同义务等情形，也不违反法律其他强制性规定的情形。在被告行使抗辩权要求原告恢复供电期间不支付相应租金，符合法律规定和客观事实。至今被告租赁厂房仍然没有恢复供电。原告存在严重的违约。综上请求法庭依法判决驳回原告所有的诉求，诉讼费由原告承担。 反诉原告铁岭市众帮再生资源有限公司的反诉请求：1.请求判令反诉被告嘉泰公司立即给付反诉原告众帮公司维修工业用电支出的的各项费用15万元;2.请求判令反诉被告嘉泰公司免除2019年10月28日至恢复供电时止的因未及时供电致使反诉原告众邦公司无法生产经营造成的停工期租金;3.反诉费由反诉被告嘉泰公司承担。 事实与理由：反诉原告众帮公司与反诉被告嘉泰公司于2017年11月22日签订《厂房租赁合同》，合同五、1约定，“租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复:甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担”。双方在履行合同过程中，反诉被告嘉泰公司提供租赁厂房的电路老化、三道保险开关全部失灵，致使反诉原告众帮公司租赁的厂区乃至整个工业园区全部停电。反诉原告众帮公司无奈只能自行找当地电业局维修，为维修电路支出各项费用合计15万元，对于租赁厂房用电维修使反诉被告嘉泰公司长久受益，且依双方合同约定，上述费用应当由反诉被告嘉泰公司承担。反诉原告众帮公司将租赁厂房的电路维修后，自2019年10月28日至今的供电被切断，经反诉原告众帮公司多次找到反诉被告嘉泰公司协商，至今未能得到解决，致使反诉原告众帮公司完全依赖供电生产的企业至今无法生产经营，造成了重大的经济损失，租赁的厂房在停止供电期间无法实现合同约定的目的，存在租金及经营损失。 反诉被告铁岭嘉泰新型建材有限责任公司辩称：2019.2.16日双方签订的用电协议书，协议书中明确约定被告在租用厂房期间以被告公司名称申请用电，并在试用期间保证安全用电维护相关设备，并承担期间所发生的一切事故。所以，被告反诉状中提到的事实与协议不符，是不合理的诉求。 对于反诉原告所说不能用电的事情我方根本不知情。我公司所知道的是电业局正常用电，其他租厂房的公司正常用电。反诉原告因为自身原因没有在电业局申请，如果申请随时随地会有电，因我公司了解到，向电力部门申请免用电可以节省每月的用电基础费用。反诉原告因其自身原因不能经营。也不愿意承担基础电费。所以向电业局申请了暂停用电。合同5.1项，反诉原告错误应该在入住厂房生产开始就对电力进行了改造。用电线路设施应不在此条约定当中。根据合同第五条第二点约定，租赁期间乙方应合理使用并爱护该厂房附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。第七条第五小点因反诉原告违反了合约规定拖欠2020年租金至今，我公司根据合同约定要求终止租赁协议。2019.10月发生用电事故后，反诉原告进行了维修说明反诉原告知道其自身原因造成的。所以自愿修复。也自愿承担了责任。与反诉被告无关。 经审理查明：2017年11月22日，原告（反诉被告）铁岭嘉泰新型建材有限责任公司与被告（反诉原告）铁岭市众帮再生资源有限公司签订了“厂房租赁合同”，约定租赁期自2018年1月1日起，至2028年12月31日止，租赁期限十年。甲乙双方约定第一个五年（2018年1月1日—2022年12月31日）该厂房月租金2.5万元，年租金30万元；第二个五年月租金3万元，年租金36万元。在租赁期内于每年12月31日前一次性支付年度厂房租金，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收千分之一的滞纳金。并有权终止租赁协议。截止2020年4月，原告发函督促被告履约给付所欠厂房租金。 被告（反诉原告）铁岭市众帮再生资源有限公司租赁厂房后，出现租赁厂房的电路故障、三道保险开关失灵，致使众帮公司租赁的厂区停电的状况。众帮公司为维修电路支出各项费用合计15万元，上述费用众帮公司认为应由反诉被告嘉泰公司承担。又自2019年10月28日至今的供电被切断，经反诉原告众帮公司多次找到反诉被告嘉泰公司协商，未能得到解决。 上述事实，有厂房租赁合同、用电协议书、公司投入明细年收支汇总表、沈阳德宇环保设备有限公司证明、沈阳申元气体压缩机有限责任公司证明、照片、微信转账记录通话录音在卷为凭，予以佐证。 本院认为，原告（反诉被告）铁岭嘉泰新型建材有限责任公司与被告铁岭市众帮再生资源有限公司签订的厂房租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方于2017年11月22日签订合同后，原告将租赁物交付给承租人使用，并从2018年1月1日起收取租金。该租赁合同第三条第2款规定：“在租赁期内于每年12月31日前一次性向甲方支付年租金”，从合同条款字面理解，应为每年12月31日前给付当年的租金，但实际上在2018年和2019年，双方履行交付租金的方式是：于每年12月31日前交付的是下年度的租金，而非当年的租金，故本院应尊重合同双方当事人真实意思表示，依照双方实际的履约情况，来确定厂房出租期间的租金应缴纳的期限；故认定被告铁岭市众帮再生资源有限公司作为合同相对人，承租厂房后，没有依据合同约定，履行在2019年12月31日前给付下年度2020年租金的义务，则构成合同违约，应承担相应的违约责任。 依据法律的规定，合同违约的方式有一般违约和根本违约。根本违约是指合同一方当事人违反合同，致使合同目的不能实现的行为；一般违约仅指合同一方当事人违反合同，但并不导致该合同目的不能实现的行为。当事人一方出现根本违约时，合同相对方获得合同解除权；而当一方仅仅出现一般违约时，合同相对方并不获得合同解除权。本案中，如果被告的违约行为造成合同目的不能实现，则构成根本违约，原告可以选择使用解除合同的条款，并要求被告赔偿损失；但本案被告没有依约定在2019年12月31日前支付下年度租金，但没有明确表示其拒绝支付租金，属于拖延支付下年度租金，原告完全可以通过要求继续履行合同并赔偿损失的方式来追究被告的一般违约责任，实现收取租金的合同目的；况且在2020年1月至2月期间，出现新冠疫情的原因，国家要求相应的企业停工停产，可以视为不可抗力的事由出现，间接的也影响合同的正常履行。故被告因延迟交付租金的违约行为，构不成根本违约，原告因此行使合同解除权的条件并未成就，由于被告先期大量资金投入，租期又是十年，为了保护交易安全，维护合同的稳定，促进经济的增长，对于原告请求解除合同的请求本院不予支持，被告应当继续履行给付2020年租金30万元的义务，并赔偿原告因没有及时得到租金，造成的利息损失。该损失可比照贷款市场报价利率来计算从2020年1月1日起至给付之日止利息。但如果本判决生效后，被告仍没有按照本判决履行相应的给付义务，则应当认定被告构成根本违约，原告还可另行提起解除合同的诉讼并要求赔偿相应的损失。 关于被告（反诉原告）铁岭市众帮再生资源有限公司提出的主张，从其企业经营的性质看，电力增容和线路改造应是其能够顺利完成生产所必须进行资金投入的一部分。从2019年2月16日双方签订的用电协议书，也明确约定被告在租用厂房期间以被告公司名称申请用电，并在试用期间保证安全用电维护相关设备，并承担期间所发生的一切事故。故出现电力事故不能归咎于原告方。被告与另一企业因用电出现的纠纷，系另一法律关系，在本案中不予处理。故被告的抗辩理由不能成立，被告的反诉请求，没有事实法律依据，本院不予支持。对于被告提出的因疫情造成影响，应减免租金的主张，因被告在延迟履行给付租金后出现的不可抗力的情形，依据合同法的相关规定，不能免除被告的责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）铁岭市众帮再生资源有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告（反诉被告）铁岭嘉泰新型建材有限责任公司2020年度的租金30万元；并支付从2020年1月1日起至给付之日止拖欠期间的利息（以30万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失）； 二、驳回被告（反诉原告）铁岭市众帮再生资源有限公司的反诉请求； 案件受理费1675元，减半收取837.5元，反诉费3300元，减半收取1650元，由被告（反诉原告）铁岭市众帮再生资源有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员  庞万学 二〇二〇年八月二十日 书记员  董 洋