宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1651号 上诉人（原审被告）：丁鹏，男，1986年6月11日出生，汉族，宁夏疾控中心职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：丁万林，1955年12月14日出生，汉族，兰州铁路局银川货运中心退休职工，住宁夏回族自治区银川市西夏区,系上诉人父亲。 被上诉人（原审被告）：宁夏北方温和房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街50号。 法定代表人：温炳成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庞玉，宁夏综义律师事务所律师。 上诉人丁鹏因与被上诉人宁夏北方温和房地产开发集团有限公司（以下简称“温和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初2903号民事判决，向本院提起上诉。本院本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。于2020年7月1日公开开庭进行了审理，上诉人丁鹏的委托诉讼代理人丁万林，被上诉人温和公司的委托诉讼代理人庞玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁鹏上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；3.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，判决书错误诸多，应当发回重审。开山石料厂是个人独资的微小企业，没有实力和需求，被上诉人将涉案房屋在内的5#、6#楼卖给开山石料厂与实际不符，对团购房屋的真实性存疑，温和公司一房二卖属于欺诈，涉嫌偷逃税收。一审判决认定2013年5月3日先签订合同后付款属于认定事实错误，实际是上午先付款，下午才签订的合同。上诉人父母名下只有一套75平米的小房子，上诉人和父亲共计十几口人先后租住两套房屋，损失客观存在。上诉人与被上诉人签订合同中约定的违约责任不对等，买受人违约按万分之五，出卖人违约按万分之零点一计算违约金显失公平。被上诉人出具发票金额与上诉人实际付款金额不符。 温和公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 丁鹏向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告因延迟交房造成的违约损失114900元(其中仅包含房租105600元和部分误工损失9300元，不包括因无法负担诉讼费而未主张的借贷利息、电话、交通等其他损失)；2.判令被告补开少开的购房发票或退还原告少开发票的差额；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2011年1月21日，被告（甲方）与银川市西夏区开山石料厂（乙方）签订一份《定向开发团购协议》，协议载明：“乙方根据单位员工意愿，自主决定在银川市内选择甲方开发建设的北方温和·云翠园购买5﹟6﹟号楼。” 2013年5月3日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，合同载明：“甲方（出卖人）宁夏北方温和房地产开发集团有限公司，乙方（买受人）丁万林。第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的胜利街广顺巷85号云翠园小区x室房。该商品房合同约定建筑面积共124.16平方米。第五条按照本合同第三条约定的建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4480元，总金额556237元。第七条1.乙方于2013年5月3日前付首付人民币计256237元。2.乙方于2013年5月25日前付商业贷款人民币计300000元。第九条、出卖人应当在2013年8月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（一）住宅交付使用条件：1.取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》。第十条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款万分之0.01向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。第十二条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续”。该合同后附补充协议载明：“甲乙双方已于2013年5月3日就乙方自愿购买甲方开发建设的‘云翠园’住宅小区项目x号，共同签署编号为北方温和销字第年号的《商品房买卖合同》。第一条乙方不按主合同第七条约定的付款方式及时间按时向甲方付清主合同第五条约定的房价款，则甲方无条件收回本房屋，将在30日退还乙方已付房款，并按主合同第八条约定条款扣除乙方违约金。如甲方同意继续履行合同，自主合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方缴付累计应付款万分之五的违约金。”同日，原告向户名为冯晓皎的中国工商银行账户转款382880元。2013年5月8日，被告向原告出具金额为256237元的购房款发票。2013年6月3日，原告父亲丁万林向被告宁夏银行账户转款300000元。2013年6月13日，被告向原告出具金额为300000元的购房款发票。 2015年7月17日，被告取得银川市新建住房配套设施交付使用证（云翠园6号楼）。2015年8月11日，被告在云翠园小区单元门口张贴通告，通知购房人办理相关手续。2015年8月12日，被告在《银川晚报》刊登通知，通知载明：“宁夏北方温和房地产开发集团有限公司开发的位于银川市兴庆区胜利南街广顺巷85号‘云翠园’住宅小区的各户主，请带上《商品房买卖合同》（正副本均可）、购房发票、物业储备金收据，到宁夏北方温和房产公2016司财务科开具竣工决算书，换取物业储备金发票，办理相关手续”。2015年12月17日，银川市西夏区开山石料厂出具情况说明一份，载明：“为解决我厂职工以及相关人员的住房问题，2011年1月21日我厂与温和公司签订了《定向开发团购协议书》，我厂职工及相关人员转让与否，本厂不得而知，也无权干涉，特此说明”。2016年3月31日，原、被告签订《云翠园补充协议》一份，该份合同载明：“甲、已双方于2013年5月3日共同签订了合同编号为201300011860的《银川市商品房买卖合同》，乙方购买了‘云翠x房屋。合同约定的暂测建筑面积为124.16平方米，单价为每建筑平方米4480元，总价为人民币556237元。因《银川市商品房买卖合同》第六条，甲、乙双方约定，产权登记面积以房管局实测面积为准，据实结算，多退少补。现就该商品房的最终结算及其相关事宜达成如下补充协议：第一条依据银川市房地产测量中心的测量报告，该商品房的实测面积为124.48平方米，比该合同约定的暂测建筑面积增加了0.32平方米。故乙方需向甲方支付面积差价款1434元，依据改合同的约定，双方据实结算房价款，乙方所购商品房的最终成交价格为557671元。”当日，原告向被告支付了面积差价款1434元，并领取了涉案房屋的住房钥匙及相关材料，被告向原告出具了面积差价款发票。现原告以被告违约为由诉至法院。 一审法院另查明，2015年10月28日，原告父亲丁万林将被告诉至本院，以被告逾期交付其购买的位于银川市兴庆区胜利街广顺巷云翠园x1室房屋致其产生经济损失为由，要求判令：一、被告支付丁万林因延迟交房产生的违约金268846元；二、被告按照房价实付款补开发票；三、本案诉讼费用由被告承担。本院经审理后于2016年2月15日作出（2015）兴民初字第7483号民事判决书，判决：一、被告于本判决生效之日起七日内支付丁万林逾期交房违约金4490.72元；二、驳回丁万林的其他诉讼请求。丁万林不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，该院经审理后认为原审认定事实不清为由，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院重审后作出（2016）宁0104民初5635号民事判决书，判决：一、被告于本判决生效后七日内向丁万林支付逾期交房损失54600元；二、驳回丁万林的其它诉讼请求。丁万林与被告不服该判，均上诉至银川市中级人民法院，该院经审理后于2018年11月15日作出（2016）宁01民终2552号民事判决书，判决：一、撤销本院（2016）宁0103民初5635号民事判决；二、改判被告于本判决生效之日起十五日内支付丁万林违约金4496.13元；驳回丁万林其它诉讼请求。丁万林不服该判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，该院经审查后于2019年2月18日作出（2019）宁民申01号民事裁定书，裁定驳回丁万林的再审申请。后丁万林向宁夏回族自治区人民检察院申请审判监督，该院经审查后于2019年7月9日以宁检民（行）监[2019]64000000031号民事抗诉书向宁夏回族自治区高级人民法院提出抗诉，宁夏回族自治区高级人民法院遂作出（2019）宁民抗30号民事裁定书，提审该案后于2019年12月23日作出（2019）宁民再40号民事判决书，判决维持银川市中级人民法院（2016）宁01民终2552号民事判决。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》、《云翠园补充协议》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，对原、被告均具有法律约束力。根据《银川市商品房买卖合同》、《云翠园补充协议》的约定，涉案房屋单价为4480元，房屋建筑面积经房管部门测量后为124.48平方米，房屋总价款为557671元，被告已向原告出具了足额的购房款发票，故对原告要求被告补开发票的诉讼请求，法院不予支持。被告逾期交付房屋已构成违约，应当向原告承担违约责任。根据双方约定，被告逾期交房，原告不要求解除合同的，被告应当自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款0.001%的违约金。被告在诉讼中提交的证据不能证明其按照合同约定通过书面或者电话方式告知原告办理交付手续，故违约金应当自2013年9月1日起计算至原告实际接收涉案房屋之日止，即2016年3月31日止，共计5253.26元(557671元×0.001%×942日)。原告提交的证据不能证明原告及其父亲丁万林因被告逾期交房产生了租房和误工损失，故对原告主张的租房和误工损失，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，判决：一、被告宁夏北方温和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告丁鹏支付违约损失5253.26元；二、驳回原告丁鹏的其它诉讼请求。案件受理费2598元，减半收取计1299元，由原告丁鹏负担1235.04元，由被告宁夏北方温和房地产开发有限公司负担63.96元。 本院二审期间，上诉人丁鹏为证明其主张，向法庭提交了如下证据： 证据一、银川市西夏区开山石料厂工商注册信息打印件2页，证明：被上诉人与开山石料厂的团购协议真实性存疑，一审法院据此判定被上诉人向上诉人出具足额购房发票错误，有掩护和纵容被上诉人偷逃国家税费、欺骗购房者之嫌。 证据二、《房屋备案信息查询单》3份、《不动产（房屋）登记信息查询单》4份，证明：上诉人一家租房居住。 证据三、《借记卡账户历史明细清单》11页、《账户交易明细（客户）》9页，证明上诉人父亲从2013年8月起，因向被上诉人追讨交房而造成误工损失及上诉人家庭开支为现金。 证据四、《证明》、《关于个人家庭日常收支开销方式的说明》，证明上诉人及全家支付现金租房居住。 温和公司对证据一的三性及证明目的均不予认可，因其系复印件，且开山石料厂团购被上诉人的房屋加价后出售的行为同被上诉人无关。被上诉人依据购房合同约定收取房款并开具相应数额发票，不存在上诉人述称的逃税、欺骗行为。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，认为其与本案无关，上诉人在有房居住的条件下，不能证明其产生租房租金的损失。对证据三的三性及证明目的均不予认可，被上诉人父亲的工资条与本案无因果关系，不能作为定案依据。对证据四的三性及证明目的均不予认可，认为其与本案无关。 被上诉人未提交新证据。 经审查，上诉人丁鹏提交的不是二审期间的新证据，且无法达到其证明目的，故本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案商品房买卖合同系双方当事人依法自愿订立，合法有效，被上诉人温和公司逾期交房构成违约，应按照合同约定支付违约金。关于违约金的计算方法，双方逾期交房出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，该约定对双方具有约束力，一审按该约定计算违约金并无不当。上诉人丁鹏主张按房租及误工费计算违约损失无法律依据，其上诉理由不能成立。关于购房款的金额，上诉人丁鹏主张其按照口头购房协议以每平方米5500元支付了房款682880元（不含物业储备金6208元和补交房款1434元）。但双方合同约定的单价为每平方米4480元，房屋总价款为556237元，补交房屋面积差价1434元后，温和公司向丁鹏出具了557671元的购房发票，上诉人的证据并不能证实双方约定的房款为682880元，也不能证实其向被上诉人实际支付了682880元，故上诉人主张的补开少开的发票或退还少开发票的差额的诉讼请求不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2598元，由上诉人丁鹏负担。 本判决为终审判决。 审判员  张建国 二〇二〇年八月十日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。