四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8414号 上诉人（原审原告）：东亚银行（中国）有限公司成都分行，营业场所中国（四川）自由贸易试验区四川省成都市高新区益州大道北段333号1层104室及25层3-8室。 负责人：姚峻，行长。 委托诉讼代理人：龚捷，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王国超，四川扩信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张航，男，1976年1月27日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：杨予霄，四川兴远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈静，女，1975年10月24日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：四川省金晓置业有限公司，住所地四川省成都市锦江区大慈寺路17号。 法定代表人：何文贞，职务不详。 上诉人东亚银行（中国）有限公司成都分行（简称东亚银行成都分行）因与被上诉人张航、陈静、四川省金晓置业有限公司（以下简称金晓公司）金融借款合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初7716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 东亚银行成都分行上诉请求：1．撤销一审判决，改判张航、陈静、金晓公司在十个工作日内办理成都市锦江区不动产的不动产权利证书及办理由东亚银行成都分行享有抵押权的不动产登记证明；2．张航、陈静、金晓公司承担办理抵押物不动产权利证书及不动产登记证明时发生的一切合理费用；3．本案一、二审诉讼费由张航、陈静、金晓公司负担。事实和理由：张航已经履行完毕商品房买卖合同全部义务，一审中东亚银行成都分行已经举证证明案涉房产完全具备办理不动产权利证书及预告抵押转正式抵押的条件，如张航、陈静、金晓公司认为案涉房产不具备办证条件，应当由其承担举证责任。 张航答辩称，1．上诉人主张案涉房屋符合办理抵押没有依据，案涉的房屋已被案外人查封，而张航和案涉房屋的开发商都无法办理产权证；2．关于举证责任的问题，上诉人要求被上诉人为其办理产权证以及他项权证，上诉人就应该为案涉房屋符合办理相关权证的条件进行举证，一审法院分配举证责任分配正确。综上所述，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。 陈静、金晓公司未作答辩。 东亚银行成都分行向一审法院起诉请求：1．判决张航、陈静、金晓公司在十个工作日内办理锦江区房屋所有权证及办理由东亚银行成都分行享有抵押权的房屋他项权证；2．判决张航、陈静、金晓公司承担办理抵押物房屋产权证、抵押登记费时的发生的一切合理费用；3．张航、陈静、金晓公司承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实：成都市锦江区房屋登记出卖人为金晓公司，买受人为张航，商品房合同备案时间为2010年10月19日。 2010年10月20日，张航、陈静与东亚银行成都分行签订自编号依次为49343A、49343B、49343C、49343D、49343E、49343F、49343G、49343H、49343I、49343J的《人民币贷款合同》（授信额度），分别约定东亚银行成都分行向陈静、张航提供额度依次为103万元、103万元、93万元、93万元、93万元、93万元、93万元、93万元、93万元、93万元，共计10笔950万元的贷款，张航与东亚银行成都分行签订自编号依次为49343A、49343B、49343C、49343D、49343E、49343F、49343G、49343H、49343I、49343J的《最高额抵押合同》，约定张航依次以所购的前述金府花园10套商品房，为该10笔贷款提供抵押担保。《最高额抵押合同》第九条“抵押登记手续”约定：抵押物为预售商品房的，在房屋竣工后，借款人应及时办理房地产权属登记，并须自能够进行相应的抵押权登记之日起两个月内配合抵押权人办理抵押房地产抵押权登记，将有关他项权利证明交由抵押权人收执。2010年10月25日、2010年10月26日，张航分别就前述10套抵押房屋为东亚银行成都分行办理了预购商品房抵押预告登记。2010年11月1日，东亚银行成都分行向张航发放了贷款。 一审另查明，截至本案诉讼中，前述房屋产权均尚未登记至张航名下且均存在限制登记（预查封）。 一审法院认定上述事实，有东亚银行成都分行的陈述及提交的营业执照、身份证、常住人口登记信息、工商信息查询单，《人民币贷款合同》、《最高额抵押合同》、账户交易历史查询信息、购商品房抵押预告登记证明在案为证。东亚银行成都分行提交的商品房买卖合同系复印件，虽然现案涉房屋合同备案显示买受人为张航，但该备案是行政行为，无其他证据印证，不足以证明张航与金晓公司之间的商品房买卖合同关系的真实性及合同履行情况，对该证据一审法院不予采信。 一审法院认为，根据《人民币贷款合同》《最高额抵押合同》约定，双方当事人就讼争预售商品房形成金融借款合同关系和抵押合同关系，东亚银行成都分行为贷款人和债权人，张航、陈静为借款人，张航为抵押人及买受人。讼争预售商品房仅办理合同备案登记和抵押预告登记，东亚银行成都分行诉请张航、陈静办理讼争房屋所有权证和抵押权的他项权证，但本案中张航、陈静、金晓公司经一审法院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼，东亚银行成都分行亦未提交证据证明案涉房屋是否具备办理房屋所有权证和抵押登记的条件，现本案无法查清办理房屋所有权证是否存在履行障碍，故东亚银行成都分行主张办理讼争房屋所有权证和抵押权的他项权证的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回东亚银行（中国）有限公司成都分行的诉讼请求。一审案件受理费78300元，由东亚银行（中国）有限公司成都分行负担。 二审中，东亚银行成都分行提交如下证据：1．房屋信息摘要3；2．《房地产价值意见书》；3．房屋相关现场照片；4．案涉房屋所在项目的国有土地使用证；5．案涉房屋所在项目的房屋所有权证；6．锦江公安分局合江亭派出所出具案涉房屋所在项目门牌号码变更的证明。以上证据拟证明：1．张航向上诉人借款用于购买金晓公司开发的案涉房屋是事实，开发商已向其交付房屋，只是未办理分户产权证，一审判决关于现有证据不足以证明张航与金晓公司之间存在商品房买卖合同关系的真实性及合同履行情况的认定存在明显错误。2．张航所购买的案涉房屋在成都市。3.2006年1月5日，张航购买的案涉房屋所在的“金府花园”项目已办理初始登记，产权号为权1129646。在产权证的备注栏中有手写“已转移住宅2套……”字样，说明张航购买的案涉房屋已具备办理分户产权证的条件，上诉人向张航发放贷款时设定得不抵押预告登记可以顺利转为正式抵押权登记。张航质证认为，上诉人提交的证据均系复印件，真实性请法院依法核实；房屋信息摘要不能达到证明目的；《房地产价值意见书》反映的是对该部分房屋的价值意见，与本案无直接关系，对关联性不予认可；房屋相关照片不能看出房屋具体信息，对关联性不予认可；土地使用权证如果经核实为真，对关联性、合法性予以认可；案涉房屋所在项目的所有权证无法看出房屋所有权人的信息情况，土地使用情况也没有标注，对证据的合法性、关联性不予认可；对门牌号码变更证明载明的内容予以认可，案涉房屋所在地址确已变更为天仙桥北街10号。综上，前述证据即使为真，也仅能证明张航有向金晓公司购买房屋并办理了商品房合同备案，并不能证明办理转移登记及正式抵押登记的条件已经成就。 张航提交个人住房信息查询记录，拟证明案涉房屋仅仅办理了商品房合同备案登记，房屋地址已变更为。东亚银行成都分行质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。 本院认为，东亚银行成都分行提交的房屋信息摘要、土地使用权、门牌号码变更证明以及张航提交的个人住房信息查询记录具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。东亚银行成都分行提交的其他证据与本案缺乏关联性或不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审经审理查明，张航对其与金晓公司签订《商品房买卖合同》并办理合同签约备案的事实予以认可，诉争房屋的所在地址街道名称即锦江区已变更为锦江区；根据《网签合同信息查询记录》显示，案涉10套设置预抵押登记的房产被包括本院在内的多家法院采取限制登记措施。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的其他事实本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。抵押预告登记只是排除了未经预告登记权利人同意处分不动产的物权效力，赋予了权利人在办理抵押登记条件成就时请求抵押人办理抵押登记的权利，抵押权并未设立。因案涉房产已被多家法院限制登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，案涉房产因被限制登记从而导致客观上不能办理所有权证及抵押登记，东亚银行成都分行诉请办理所有权证及抵押登记，本院不予支持。但东亚银行成都分行在案涉房产所有权证及抵押登记办理条件成就时，可再行主张。 综上所述，东亚银行成都分行的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费78300元，由东亚银行成都分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘一颖 审判员  任文磊 审判员  谈光丽 二〇二〇年八月十日 书记员  何 艳