贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5481号上诉人（原审被告）：贵州康源置业有限公司（以下简称康源置业），住所地贵州省贵阳市花溪区小河黄河路241号黄浦国际。法定代表人：廖艳明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈俊，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永志，贵州大谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡兴华，男，1984年4月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审原告）：王梅，女，1988年8月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人贵州康源置业有限公司因与被上诉人蔡兴华、王梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年05月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵州康源置业有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、案涉房屋未达到交付使用条件的，办证时间应当进行相应顺延；2、《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定出卖人申请办理初始登记时间为房屋交付使用之日起90日，《补充协议》第七条约定出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和有关税费后的24个月内为买受人办理完毕产权过户手续，被上诉人于2017年9月18日收房，买受人对权属登记的期待期间为27个月，则上诉人取得初始登记的期限应至2019年12月18日才届满；3、《补充协议》关于权属转移登记的期间的约定并未违反效力性规定，原判认定无效于法无据，会造成交易市场不稳定并动摇司法权威；4、与被上诉人同期购房的业主较多，目前提起诉讼的仅被上诉人一户，原因之一是绝大部分业主对补充协议约定的办证时间均持诚信认可的态度，但基于利益诱惑，若被上诉人的诉请得以支持，将导致利益面前诚信的崩塌，造成上诉人经营成本上涨；5、上诉人于2019年12月取得初始登记并具备权属转移登记条件后已通知业主提交办证资料，同楼栋的其他部分业主已取得不动产权证，本案一审开庭时，上诉人已告知被上诉人可以办证，但被上诉人至今未提交相应资料；6、被上诉人诉请支付违约金计算至2019年9月1日，一审却判决支付至通知被上诉人领取办证有关文书之日止。被上诉人蔡兴华、王梅答辩称，上诉人未及时办理不动产初始登记，导致被上诉人至今未取得不动产权证。上诉人仅于2019年12月20日在电梯内张贴回函，未于2019年11月28日张贴办证通知，2019年12月20日在电梯内张贴的回函也不属于正式通知办理不动产证的公告。被上诉人认为上诉人的违约期间因为2017年9月22日至2020年3月11日（开庭之日）。蔡兴华、王梅向一审法院起诉请求：1、判令被告给予原告办理《房屋不动产权证书》，交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及该楼的《竣工合格证》；2、被告支付逾期办理不动产权证书的违约金，房款508,000元×（6%÷360天）×3年，即94,564.2元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告王梅与蔡兴华系夫妻关系。2016年5月31日，原告王梅与被告康源置业公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于贵阳市经开区，总价款508064元。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定“出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房”；第二十二条第二款初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。第二十二条第三款转移登记未进行约定，注明“见补充协议”；第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”附件十二《补充协议》第七条第（一）贷款付款方式：1．办理接房手续前向出卖人出示已缴纳契税和专项维修基金（公共维修基金）等应由买受人承担的与办理该房屋产权有关的费用的凭据或在办理接房手续前不可撤销的委托出卖人代收代缴应由买受人承担的上述费用．．．．．．买受人应填写并提交办理该房屋产权转移登记手续所需的全部表格和证件等相关材料；2．不可撤销的委托出卖人或出卖人指定的第三人代为办理产权转移登记手续；3．产权转移登记手续办理完毕后由出卖人或出卖人指定的第三人将房产权属证书直接转交给贷款人．．．．．．5．办理接房手续前向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托费人民币伍佰元整，届时按出卖人指定的第三人代为办理收费据实结算；6．出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和有关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者政府行为造成产权过户手续不能按时办理完毕的除外，如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，则买受人有权选择第（ｂ）种方式进行处理（ｂ）不退房，出卖人应自产权办理延期之日起按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，并继续为买受人办理完毕产权过户手续”；第十二条约定“双方的联络方式以主合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对提供资料的真实性负责。乙方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，若变更方未有通知相对方，则相对方送往主合同所记载地址的相关文书视为送达。出卖人书面送达方式为挂号信或特快专递，自买受人签收之日视为送达，买受人未签收的或因买受人原因未送达的，则以出卖人发出通知之日的五日视为送达，视为出卖人已履行相应通知义务”。原、被告均在《商品房买卖合同》及《补充协议》上签字捺印或加盖公章。合同签订后，原告向被告支付了购房款508064元，被告于2017年9月29日向原告交付了案涉房屋。2019年12月3日，被告向原告开具了购房的增值税普通发票，同年12月31日，被告取得了黄浦国际15栋的不动产权证书，权利人为被告，不动产权证号为黔（2019）经开区不动产权第××号，即被告完成了商品房初始登记。原告认为被告逾期办理商品房初始登记以及为其办理产权证的行为构成违约，应当承担违约责任，经多次协商未果，原告遂诉至一审法院。诉讼中，被告当庭向原告交付了《住宅质量保证书》、《住宅使明书》以及《竣工验收备案表》，并表示案涉房屋已具备办理不动产权证的条件，原告委托其办理即可，原告即表示撤回第一项诉讼请求，并明确其第二项诉讼请求违约金的计算系以购房价为计算基数，参照中国人民银行同期贷款利率标准从2016年9月1日计算至2019年9月1日。同时，被告提交了一份落款为2019年11月28日的《通知》（未标准具体楼栋），证明其亦在小区公告栏张贴通知，告知了包括原告在内的业主可以办理不动产权证，原告表示并未看到过该份《通知》，且从未接到过被告的办证通知，其是在业主群里看到通知后去开具了房屋发票，当时被告亦未要求其交纳过代办费及办理委托手续。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的双方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：被告是否应当承担逾期办证的违约责任？被告主张双方在主合同中并没有对办理初始登记及转移登记的期限进行约定，而依据《补充协议》的约定，被告应在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和有关税费后的二十四个月内为其办理完毕产权过户手续，原告至今并未向其交纳相应的材料，故其不应当承担违约责任。但是，从房屋买卖合同一般交易习惯来看，被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，其该义务也由司法解释确定为法定义务，被告提供的案涉合同中第二十二条第二款的约定并未对其申请办理商品房初始登记进行实质上的约束，免除了被告按期申请办理初始登记的义务，排除了原告追究被告逾期办理初始登记违约责任得以实现的权利，且在补充协议中对于被告为原告办理产权过户手续的约定，也不合理的减轻了应当由出卖人承担的责任，加强了买受人的义务，依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，上述条款存在免除提供格式条款一方的责任、排除对方主要权利的情形，应属无效。故可视为双方对逾期办理商品房初始登记及转移登记的违约责任未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：．．．．．．（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日．．．．．．合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告应在商品房交付使用之日起90日内即2017年12月28日前取得房屋权属证书，而被告至2019年12月31日才取得案涉房屋的初始登记，造成原告至今尚未取得房屋权属证书，已构成违约，应当参照前述条款承担违约责任。另，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故本案所涉逾期办证违约金的计算如下：2017年12月28日至2019年8月19日期间（599天）的以已付购房款508,064元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率（4.75%）150%计算为508,064元×4.75%×150%÷365天×599天=59,407元，2019年8月20日之后的以已付购房款508,064元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%计算至通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。被告虽然提交了一份《通知》证明其已经通知原告办理产权登记，但该通知并未标准楼栋号，原告对此亦不予认可，故一审法院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告贵州康源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王梅、蔡兴华支付2017年12月28日至2019年8月19日期间的逾期办证违约金59,407元，2019年8月20日起的逾期办证违约金以已付购房款508,064元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%计算至通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告王梅、蔡兴华的其他诉讼请求。案件受理费1,182元（已减半收取），由原告王梅、蔡兴华负担270元，被告贵州康源置业有限公司负担912元。二审中，上诉人提交印章使用审批单、合同（事项）审批件、委托书、不动产权证书、商品房现房备案审批表、商品房销售现房证明书、办理小产权证业主交件信息台账、业主权证办理资料交办承诺书（黄燕、温良松、楼迪）、黄埔国际15栋交件情况、其他业主的不动产权证书，拟证明上诉人于2019年8月递交案涉房屋的相关资料至贵阳市不动产登记中心办理初始登记，相关部门的办理时间非上诉人所能操控，上诉人对此无过错，案涉房屋应认定为2019年8月即满足办证条件，在具备办证条件后，上诉人已通知全体购房人，部分购房人已实际取得不从产权证，一审判决认定上诉人承担之后的违约金没有事实依据。上诉人提交其他法院所作民事判决书，拟证明约定2年内办结产权过户登记是市场习惯，本案补充协议的约定非格式条款。被上诉人质证称，请法院依法审查认定。上诉人提交备忘录，拟证明交房时双方已约定被上诉人放弃其余诉求。被上诉人质证称，请法院依法审查认定。被上诉人提交备忘录、交房通知书、物管费收据、关于一期一批次业主致函的回函，拟证明，备忘录涉及的只是逾期交房违约问题，被上诉人并未放弃主张逾期办证违约责任的权利，上诉人只张贴过对小区业主的回函，未张贴办证公告进行通知。上诉人质证称，真实性无异议，上诉人并未违约。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》未约定出卖人取得商品房所有权初始登记以及交付办理商品房转移登记有关文书的期限，补充协议中出卖人虽承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和有关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但根据该约定，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方代办产权转移登记，本质系出卖人通过限制买受人的办证方式，从而变相延长出卖人履行协助办理商品房所有权转移登记义务的时间，该约定明显减轻了出卖人责任、加重了买受人义务，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，将补充协议的相关约定认定为无效格式条款并无不当。在补充协议约定的办证期限条款无效的情况下，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：．．．．．．（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”规定，上诉人应在商品房交付使用之日起90日内即2017年12月28日前协助、配合被上诉人取得房屋权属证书，而上诉人至2019年12月31日才取得案涉房屋的初始登记，导致被上诉人未能及时取得房屋所有权证构成违约，违约金应自2017年12月28日起计算至案涉房屋具备办理产权转移登记条件并通知买受人之日止，被上诉人一审明确其诉请的违约金计算期间至2019年9月1日，本院从其自愿。关于违约金的标准问题，《商品房买卖合同》主合同部分未约定逾期办证违约金标准，补充协议约定的已付房款日万分之一的违约金标准虽具体针对委托办证的情况，但本质上仍属逾期违约金，且该计算标准并不过低，不存在减轻出卖人责任，加重买受人义务的情况，故本院予以参照适用。经计算，上诉人应支付被上诉人逾期办证违约金508,064元x万分之一/日x612日=31,094元。综上所述，上诉人贵州康源置业有限公司上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初1034号民事判决；二、贵州康源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王梅、蔡兴华支付逾期办证违约金31,094元；三、驳回王梅、蔡兴华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1,182元，由王梅、蔡兴华负担792元，贵州康源置业有限公司负担390元；二审案件受理费2,364元，由王梅、蔡兴华负担1,584元，贵州康源置业有限公司负担780元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月十七日书记员 帅艳芷