四川省筠连县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1527民初159号 原告：四川华正房地产业开发有限责任公司，住所地：筠连县筠连镇定水路228号，统一社会信用代码：91511527717597131H。 法定代表人：谢运兰，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：李品正，男，1991年1月23日出生，汉族，四川华正房地产业开发有限责任公司员工，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：胡光才，四川玉壶律师事务所律师。 被告：汤朝会，女，1974年4月22日出生，汉族，住四川省筠连县。 被告：汤正云，男，1942年8月2日出生，汉族，住四川省筠连县。 被告：张文仙，女，1944年11月6日出生，汉族，住四川省筠连县。 原告四川华正房地产业开发有限责任公司（以下简称华正房地产公司）与被告汤朝会、汤正云、张文仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，适用简易程序，因被告汤朝会外出具体地址不祥，需公告，本案依法转为普通程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告华正房地产公司的委托诉讼代理人李品正、胡光才，被告张文仙到庭参加诉讼。被告汤朝会、汤正云经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告华正房地产公司向本院提出诉讼请求：1.被告汤朝会、汤正云、张文仙返还原告位于筠连镇滨河东路××段××、××门面房××间［××筠连镇××广场花园（××、××）段××楼××、××号］;2.被告汤朝会、汤正云、张文仙赔偿原告房屋占用期间的损失（损失金额按照600元／月的标准从2009年4月17日起计算到实际返还房屋之日止，截止起诉时损失为75600元左右）；3.被告汤朝会、汤正云、张文仙负担案件受理费。庭审中，原告增加1项诉讼请求为：解除原告与被告汤朝会、汤正云、张文仙之间的房屋租赁关系。事实和理由：被告汤正云与被告张文仙系夫妻关系，被告汤朝会系被告汤正云、张文仙之女。原告因筠连县旧城改造开发建设取得原筠连镇筠州北路广场花园（Ｂ、Ｅ）段5号楼1-6层房屋所有权，房屋面积共计919.91平方米。2008年4月16日，被告汤朝会与原告签订了《房屋出租协议》，被告汤朝会承租了原告所有的位于筠连镇××广场花园（××、××）××楼××号、××号（现门牌号为：筠连镇滨河东路一段43号、44号）门面房屋2间，协议约定的租用期为1年，自2008年4月16日起至2009年4月16日止，租金每月300元，租金总额为3600元，给付方式为半年付租金一次。协议签订后，被告汤朝会与其父母汤正云、张文仙利用上述2间门面开设了棋牌室。合同期满后，被告汤朝会与被告汤正云、张文仙继续占用原告上述门面经营棋牌室至今，三被告拒绝与原告续签房屋租赁合同，也不返还原告房屋。截止2019年11月5日，三被告已非法占用原告门面房10年零6个月，按照相邻门面房的房租标准600元／月计算被告占用原告房屋期间的房租损失共计为75600元。原告认为，三被告在《房屋出租协议》租赁期满后，未与原告续签房屋租赁合同，其继续占有、使用原告房屋的行为侵害了原告的财产权益，给原告造成了损失。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告汤朝会未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 被告张文仙、汤正云辩称，一、原告主体不适格，应依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：被告汤朝会于2008年4月16日与出租人李幼兰签订《房屋出租协议》，被告汤朝会租赁筠连镇筠州北路广场花园B区5号楼6-3、6-4号门面（现玉壶四巷34号），租金每月300元，被告于2009年10月15日向出租人李幼兰支付房屋租金，租用房屋至2010年4月15日。被告汤朝会未与原告签订上述房屋的《房屋出租协议》。二、被告汤正云原有门面房60.78平方米被拆迁，原告应归还被告汤正云60.78平方米的门面房及赔偿从2003年5月21日起至今的经济损失。三、原告将B区3号楼9号门面房（现玉壶四巷33号）20.31平方米安置给被告，少安置了1.99平方米，原告总共应安置21.30平方米的门面房给被告汤正云。 原告华正房地产公司为证明其主张，提交了以下证据:1.原告营业执照、法定代表人身份证明书复印件各1份，拟证明原告的诉讼主体资格和登记信息;2.房屋所有权证复印件，拟证明原告对诉争房屋享有所有权;3.《房屋出租协议》，拟证明被告汤朝会于2008年4月16日承租原告房屋，房屋租期为1年，租金每月300元，每半年付一次租金;4.《房屋出租协议》复印件2份，拟证明与诉争房屋相邻的门面的租金情况，以此证明原告主张的房屋占用损失按每月600元计算符合市场租赁行情；5.照片2张，拟证明诉争房屋现由被告汤正云等人经营使用;6.（2012）宜民终字第564号民事判决书，拟证明被告张文仙辩称的被告汤正云被拆迁房屋的纠纷问题已经法院一审、二审判决处理。 被告张文仙对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据1、2无异议；对证据3有异议，出租人为李幼兰，不是本案的原告；对证据4有异议，该协议上的门面面积比诉争门面的面积大，不应按照该门面的租金标准支付诉争门面的租金；对证据5真实性无异议，诉争门面是被告张文仙、汤正云使用，但该诉争门面的地址为筠连镇玉壶四巷34号，不是原告所称的筠连镇滨河东路一段43号、44号；对证据6有异议，判决不公正。 被告汤朝会、汤正云未到庭诉讼，视为放弃其质证权利。 经审查，对原告提交的证据1、2、3、5、6客观真实，本院予以采信；对证据4与本案无关联性，达不到原告的证明目的，本院不予采信。 被告张文仙为证明其主张，向本院提交以下证据：1.《房屋出租协议》1份、收据5张，拟证明诉争房屋是李幼兰与被告汤朝会签订；被告汤朝会向李幼兰交纳了诉争门面的保证金500元，并支付从2008年4月16日至2010年4月16日的房屋租金； 2.筠连县旧城改造拆迁户调查登记表复印件1份、筠连县旧城改造拆迁安置补偿协议书复印件3份、拆迁户签订补偿协议须知复印件、华正公司“B、E”区段调换安置结算表复印件、调换门面、住房的补偿款收据复印件2份、商品房买卖合同复印件3份，拟证明原告在安置房调换房屋时，未按相关规定进行安置补偿，高价收取补差款；3.民事诉状、民事答辩状、（2011）筠连民初字第618号民事判决书复印件各1份，拟证明原告应按规定补偿被告拆迁房屋的差价。 原告对被告张文仙提交的证据发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议；证据2、3与本案无关联性，不予认可。 经审查，被告张文仙提交的证据1客观真实，本院予以采信；证据2、3达不到被告的证明目的，本院不予采信。 被告汤朝会、汤正云未到庭诉讼，视为放弃其质证权利。 被告汤朝会、汤正云未向本院提交证据。 本院经审理认定本案事实如下：被告汤正云与被告张文仙系夫妻关系，被告汤朝会系被告汤正云、张文仙之女。2003年，筠连县进行旧城改造，原告华正房地产公司依法取得筠连县筠连镇“Ｂ、Ｅ”地段的拆迁开发资格。2005年7月，原告华正房地产公司在该地段开发建设的1至5号楼修建竣工并经有关部门验收合格。同年，原告华正房地产公司办理了上述筠连镇筠州北路广场花园“Ｂ、Ｅ”段5号楼的房屋所有权证，房屋所有权证号为：筠房权证房权字第××号，房屋位置为筠连镇筠州北路广场花园（Ｂ、Ｅ）段，总建筑面积为4929.24平方米，总层数为6层，其中包括本案诉争的位于底楼的6-3号、6-4号门面房。 2008年4月16日，原告华正房地产公司将上述筠连镇××广场花园（××、××）××楼××号、××号门面房出租给被告汤朝会，原告委派其经理李幼兰代表原告（即甲方）与被告汤朝会（即乙方）签订了《房屋出租协议》，协议主要约定：一、甲方将Ｂ、Ｅ段5号楼6-3号、6-4号门面租给乙方做棋牌室使用；租用期为一年，从2008年4月16日起至2009年4月16日止；租金每月300元，共计3600元，按半年预交租金1800元（采用先交租金后使用），同时交纳保证金500元；中途退房一律不退保证金；二、租用期满后，乙方如期交回租房，方可退还保证金，如乙方仍需继续租用，必须提前一个月向甲方申请，根据实际情况另行签订协议；……八、本协议一共三份，甲方二份乙方一份，双方签字即生效。李幼兰在协议甲方签字栏处签名，被告汤朝会在乙方签字栏处签名，协议上甲方处未加盖原告的公章。协议签订当日，被告汤朝会向原告华正房地产公司交纳了保证金500元，并交纳了2008年4月16日至2008年10月16日的门面租金1800元。该协议签订后，被告汤朝会将该门面交与被告汤正云、张文仙使用，被告汤正云、张文仙将该门面房用于经营茶馆、棋牌室。2008年10月14日，被告张文仙以被告汤朝会的名义按《房屋出租协议》约定交纳了2008年10月16日至2009年4月16日的门面租金1800元。2009年4月15日，因被告汤正云、张文仙向原告提出在《房屋出租协议》约定的租赁期限届满后继续使用该门面，原告未提出异议，被告张文仙又以被告汤朝会的名义交纳了该门面从2009年4月16日至2009年10月16日的半年租金1800元，并继续使用该门面经营茶馆。2009年10月15日，被告张文仙再次以被告汤朝会的名义向原告交纳了该门面半年租金即2009年10月16日至2010年4月16日。原告收到上述租金后，由其员工谢运莲出具了收据，收据上的交款人为被告汤朝会。2010年4月16日以后，被告汤朝会、汤正云、张文仙未再向原告交纳租金，被告汤正云、张文仙仍继续使用该门面经营茶馆至今。原告要求三被告支付租金未果，故酿成诉讼。庭审中，被告张文仙提出在2010年4月15日向原告交纳了半年租金，每月按350元支付租金，共计交纳了2100元租金，原告对此予以否认，被告张文仙未提供证据予以证明。 另查明，1.被告汤正云、张文仙位于原筠连镇幸福巷31号旧房屋属原告华正房地产公司开发建设的筠连县筠连镇“B、E”地段拆迁范围的房屋，2006年，华正房地产公司与汤正云签订了《筠连县旧城改造拆迁安置补偿协议书》、《房屋调换协议》，华正房地产公司将协议约定调换的位于筠连县筠连镇广场花园B、E段1幢150.71平方米住宅一套及位于筠连县筠连镇广场花园B、E段3幢9号20.31平方米门面1间交与汤正云，华正房地产公司为汤正云、张文仙办理了调换房屋的房产证和国土使用证。2011年，被告汤正云、张文仙认为华正房地产公司有多处行为损害其利益，遂诉讼至本院，要求华正房地产公司重新安置门面60.78平方米、增加安置住房面积约9平方米及支付因延长过渡期限应支付的临时安置补助费、支付因收回国有土地使用权补偿费等费用。本院经审理后作出（2011）筠连民初字第618号《民事判决书》，判决：“一、被告四川华正房地产业开发有限责任公司在本判决生效后即行支付原告汤正云、张文仙临时安置补助费7519.05元；二、驳回原告汤正云、张文仙的其他诉讼请求”。该案判决后，汤正云、张文仙不服该判决提起上诉，四川省宜宾市中级人民法院作出（2012）宜民终字第564号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。原告华正房地产公司调换给汤正云的上述筠连县筠连镇广场花园B、E段3幢9号门面房不是本案的诉争门面房。 2.在上述《房屋出租协议》上签名的李幼兰系原告华正房地产公司的法定代表人谢运兰之夫。庭审中，原告华正房地产公司提出李幼兰系公司经理，受原告委派与被告汤朝会签订《房屋出租协议》，李幼兰的行为系职务行为，李幼兰与被告汤朝会签订《房屋出租协议》时未加盖原告公章，原告向本院提交的盖有公章的《房屋出租协议》系在李幼兰将协议交回原告后，由原告自行在该份协议加盖公章。原告华正房地产公司提交的盖有公章的《房屋租赁协议》与被告张文仙提交的《房屋出租协议》约定的内容相同。 3.庭审中，原告认可诉争门面为1间，现门面产权仍登记在筠房权证房权字第××号房屋所有权证中。本院到实地查看，现诉争门面房里面无墙体隔开，外有两道卷帘门，实际为1间，该门面房墙上钉的门牌号为××”。经本院到筠连县民政局核实，该××”门牌号不是民政局所设置，门牌系其他部门所钉，民政局提供的《筠连县城镇街道楼门牌编号设置一览表》上无××号”的门牌号。民政局证实原告提供的筠房权证房权字第××号房屋所有权证登记的筠连镇筠州北路广场花园（Ｂ、Ｅ段）5号楼6-3号、6-4号在其制作的《筠连县城镇街道楼门牌编号设置一览表》上为滨河东路一段43号、44号，若原告出售分户该门面房，民政局将门牌编号设置为筠连镇滨河东路一段43号、44号。 本院认为，本案争议焦点为：1.原告华正房地产公司是否是本案的适格主体。李幼兰系原告华正房地产公司的经理，原筠连镇筠州北路广场花园（B、E段）5号楼6-3号、6-4号门面房（即本案诉争门面房）系原告所有，原告将诉争门面房出租给被告汤朝会，委派李幼兰与被告汤朝会在《房屋出租协议》上签名，根据民法总则第一百六十一条第一款：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”及第一百七十条第一款：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”的规定，李幼兰的签名与原告华正房地产公司的公章具有同等法律效力，属法人行为，根据合同法第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，该协议的双方当事人为原告华正房地产公司和被告汤朝会，协议对原告华正房地产公司与被告汤朝会均具有约束力，原告华正房地产公司与被告汤朝会对合同的约定承担法律责任，故原告华正房地产公司是本案的适格主体。被告张文仙提出《房屋出租协议》仅有李幼兰的签名，系李幼兰的个人行为，不能作为原告起诉的理由不能成立，本院不予采纳。 2.原告华正房地产公司与被告汤朝会签订的租赁合同是否应予解除。依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告汤朝会签订的《房屋出租协议》，是双方当事人的真实意思表示，系双方当事人自愿签订，原告作为出租人，被告汤朝会作为承租人，双方形成合法有效的租赁合同关系，双方均应按协议约定履行义务。该协议签订后，原告将本案诉争门面房交与被告汤朝会，被告汤朝会按协议约定向原告交纳保证金及支付了1年的房屋租金，并将门面交给被告汤正云、张文仙使用，在协议约定1年的租赁期限届满后，原告与被告汤朝会未续签租赁合同，但被告汤正云、张文仙以被告汤朝会的名义分两次向原告交纳了第二年（即2009年4月16日至2010年4月16日）的租金共计3600元，原告对此未提出异议，应视为原告同意被告汤朝会继续以其名义承租该门面，根据合同法第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原告与被告汤朝会签订的《房屋出租协议》继续有效，但租赁期限转为不定期。根据合同法第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故本案在2020年7月20日的庭审中，原告要求解除与被告汤朝会的租赁合同关系本院予以支持，被告汤正云、张文仙不是《房屋出租协议》的承租人，原告未与被告汤正云、张文仙建立房屋租赁关系，原告要求与被告汤正云、张文仙解除租赁合同关系的理由不能成立。租赁合同解除后，被告汤朝会作为承租人负有返还租赁门面房的义务，被告汤正云、张文仙在合同解除后即无权占用该门面，应将放置在租赁门面房内的物品搬离，将租赁门面房腾空并交付给原告。 3.被告汤朝会、汤正云、张文仙是否应支付房屋租金。被告汤朝会从2010年4月16日以后未再支付租赁门面房租金，因原告与被告汤朝会在《房屋出租协议》租赁期限届满后已转为不定期租赁，《房屋出租协议》继续有效，被告汤朝会应按《房屋出租协议》的约定履行支付租金的义务，即应从2010年4月16日起按协议约定的每月300元租金计算支付至被告汤朝会、汤正云、张文仙返还原告该门面为止，又因被告汤朝会在订立协议时交纳了保证金500元，由于被告汤朝会差欠原告租金，该保证金不再退还，用于抵扣租金，共应抵减50天的租金[500元÷（300元/月÷30天）]，即被告汤朝会从2010年6月6日起支付租金。因《房屋出租协议》的承租人为被告汤朝会，该协议对被告汤朝会具有约束力，原告要求被告汤正云、张文仙支付租金的请求不符合协议约定及法律规定，本院不予支持。原告提出按每月600元标准支付房屋占用期间的租金损失的主张，因租赁期间届满后该协议继续有效，被告汤朝会只负有按协议约定金额支付租金的义务，故原告提出按该标准支付租金损失的请求本院不予支持。被告张文仙提出其除交纳了上述二年的租金外另还交纳了2100元租金的主张未提供证据证明，本院不予支持。对于被告汤正云、张文仙提出原告应返还其被拆迁的60.78平方米门面房、赔偿因未返还拆迁门面房对其造成的损失及支付安置补偿款等辩称意见，与本案不属同一法律关系，且其安置补偿等问题已经宜宾市中级人民法院二审终审判决，本案不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百七十条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告四川华正房地产业开发有限责任公司与被告汤朝会于2008年4月16日签订的《房屋出租协议》于2020年7月20日解除； 二、被告汤朝会、汤正云、张文仙于本判决生效后十五日内将坐落于筠连县筠连镇××广场花园（××、××）××楼××号、××号租赁门面房1间腾空并返还给原告四川华正房地产业开发有限责任公司； 三、被告汤朝会于本判决生效后十五日内支付原告四川华正房地产业开发有限责任公司从2010年6月6日起至腾空返还上述租赁门面房之日止按每月300元计算的房屋租金（已扣减被告汤朝会支付的保证金500元）； 四、驳回原告四川华正房地产业开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1690元，由被告汤朝会负担。该款已由原告四川华正房地产业开发有限责任公司预交，被告汤朝会在本判决生效后径行支付原告四川华正房地产业开发有限责任公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  王纯华 人民陪审员  詹 萍 人民陪审员  颜厚敏 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员  杨 琴 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条第一款民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 第一百七十条第一款执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明的，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。