广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初21708号原告：王正东，男，1973年12月25日出生，汉族，身份证住址河南省息县，委托诉讼代理人：张威进，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹灵珊，广东以泰律师事务所律师。被告：广州启点房地产代理有限公司，住所地广州市白云区翠茵街62号31号铺，统一社会信用代码91440111331393291B。法定代表人：黄雄德。被告：黄雄德，男，1967年10月18日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县，委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东四方三和律师事务所律师。被告：李锦财，男，1952年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省从化市，委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东四方三和律师事务所律师。上述三被告的共同委托诉讼代理人：殷昌勇，广东四方三和律师事务所律师。原告王正东与被告广州启点房地产代理有限公司（以下简称启点公司）、黄雄德、李锦财租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王正东的委托诉讼代理人张威进，被告启点公司、黄雄德、李锦财的共同委托诉讼代理人殷昌勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王正东的诉讼请求：1、解除原告与被告启点公司签订的租赁合同；2、被告启点公司退回原告所交的位于广州市白云区*路40号F08档保证金5000元、改造费16000元；3、被告向原告支付合同约定的保证金两倍标准作为违约金10000元；4、被告黄雄德、李锦财在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任（其中黄雄德出资为40万元，李锦财出资为10万元）；5、被告承担诉讼费。诉讼中，原告自愿撤回上述第1项诉讼请求。事实和理由：原告与被告启点公司的分公司即广州启点房地产代理有限公司市场经营管理分公司（以下简称启点分公司）于2018年11月30日就广州市白云区*路40号首层*肉菜市场F08档签订《租赁合同》。合同签订后，原告依约向启点分公司交纳了保证金及场地改造费。原告入场后也一直按合同约定履行相应的义务。2018年底，启点分公司因经营不善无力继续营运，于2018年12月24日起停交应支付给案外人深业房地产有限公司（以下简称深业公司）的租金，导致实质违约，被深业公司发公告直接解除合同。后启点分公司在工商部门注销登记。被告黄雄德、李锦财未按法律规定及时出资，依法应在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充清偿责任。被告启点公司辩称：同意涉案租赁合同于2019年1月25日终止。但是根据双方的合同，保证金不予退还，我方实际也曾进行案涉档口的改造。另外，请求降低违约金标准，以租金标准的1/2到1个月为宜。被告黄雄德、李锦财辩称：我方的出资期限为2066年12月31日，并未有加速出资的法定情形。原告要求我方对涉案债务承担补充清偿责任没有法律依据，请求驳回原告对我方的诉讼请求。经审理查明，位于广州市白云区*路40号首层房产的规划用途为肉菜市场，产权人案外人深业公司。2017年9月25日，被告启点公司与深业公司与签订《广州*肉菜市场租赁合同》，向深业公司承租上述房产，租赁期限自2017年9月25日起至2023年8月24日止。该合同签订后，启点公司在2017年左右将涉案房产陆续分租给包括原告在内的34户租户。2018年11月30日，原告与启点分公司签订《市场场地租赁合同》，向其承租上述房产中F08档口。合同约定租赁期限自2018年12月25日起至2021年6月24日止共30个月，租金为2100元/月；原告向启点分公司缴交5000元作保证金，合同期满后，如原告无拖欠应负责的费用，则所交的保证金无息一次性退还；原告于签订合同当天向启点分公司一次性缴交16000元场地改造费，此费用不作退回。合同第八条第9点另载明：“……甲方（即启点分公司）或乙方（即原告）因自身原因需提前解除合同的，应提前三十日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按照乙方交纳保证金两倍的标准向对方支付违约金。”该合同签订后，原告向启点分公司支付了保证金5000元、改造费16000元。后因启点公司未在2018年12月25日按照约定向深业公司支付2019年1月的租金，深业公司于2019年1月25日发函通知启点公司解除双方之间的上述租赁合同。当日，启点公司发函回复深业公司，称其亏损严重致无法继续经营，于该日提前终止上述租赁合同，并于当日撤离涉案租赁房屋。深业公司亦于当日在涉案租赁房屋张贴公告，通知包括原告在内的各租户，告知其与启点公司的租赁合同已解除，并要求各租户腾空交还承租场地等事宜。2019年3月29日，深业公司向本院起诉启点公司以及包括原告在内的各租户34户，要求支付欠付租金、违约金、腾空交还涉案租赁房屋及支付逾期腾空的占用费等。该案诉讼中，深业公司自认其于2019年9月11日收回涉案租赁房屋的经营管理权，并撤回要求腾空返还涉案房屋的诉请。2019年12月2日，本院作出（2019）粤0111民初7849号民事判决，认定深业公司与启点公司之间的租赁合同于2019年1月25日解除，判令启点公司支付欠付的租金及违约金等，并判令包括原告在内的各租户按照与启点公司签订的租赁合同约定的租金标准支付自2019年1月25日至2019年9月11日期间的逾期腾房房屋占有使用费及物业管理费等。后该案当事人提起上诉，二审案件现在审理中。2019年9月，深业公司将涉案的40号首层房产出租给案外人广州市*市场管理有限公司（以下简称*公司）。2019年9月，原告与*公司签订《设施使用合同》，继续承租涉案档口。双方约定合同期限自2019年9月1日起至2021年8月31日止；该合同未约定场地改造费。诉讼中，原告未提供证据证实其曾向启点公司支付过2019年1月24日之后的租金及场内管理费、垃圾费等费用。启点公司认可与原告的涉案租赁合同于2019年1月25日终止，但不同意退还改造费，其称改造费是其在向原告出租涉案房屋前进行场地改造产生的费用。另查，启点公司是于2015年1月30日注册成立的有限责任公司，认缴注册资本为50万元。2019年1月14日，经工商部门核准登记，该公司股东由案外人李*、陈*变更为被告黄雄德、李锦财，其中黄雄德认缴注册资本40万元，李锦财认缴注册资本10万元，出资时间至2066年12月31日；该公司法定代表人亦由李*变更为黄雄德。被告黄雄德、李锦财未提供证据证实其已实际履行出资义务。另，启点分公司已注销工商登记。以上事实，有《市场场地租赁合同》、收据、《设施使用合同》、工商登记相关信息材料、民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与启点分公司签订的《市场场地租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应依法履行各自的义务。启点分公司不具有法人资格，且已注销工商登记，其相应的民事责任应由启点公司承担。启点公司因其自身欠付租金的原因致使涉案的档口被出租方深业公司收回，进而导致其与原告之间的涉案租赁合同无法继续履行，其行为已构成违约，现原告要求被告启点公司返还保证金5000元及支付违约金合法合理，本院对此予以支持。原告自愿撤回涉案第1项诉讼请求是其对自身权利的处分，本院对此予以准许。关于违约金的数额。原告未能提供证据证实其实际损失，如按合同约定的保证金两倍的标准计算违约金，则违约金的标准明显过高，启点公司主张适当减少违约金，本院对此予以支持。综合考虑原告的实际损失及启点公司的过错程度等因素，本院酌定违约金按照2个月的租金计算为4200元。关于改造费。启点公司主张改造费是其在向原告出租涉案房屋前进行场地改造产生的费用。双方在合同中已明确约定该费用不作返还，且原告自双方签订租赁合同开始至2019年9月期间一直实际使用涉案档口，在2019年9月与*公司签订《设施使用合同》后亦仍继续承租涉案档口，租赁期限至2021年8月31日止，在该合同中双方也并未另行约定需支付改造费，则原告实际享有了涉案场地改造所带来的利益，而其自身并未遭受损失，故其要求启点公司返还改造费的主张本院不予支持。关于被告黄雄德、李锦财是否承责。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第6条的规定：“在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，人民法院不予支持。但是，下列情形除外：（1）公司作为被执行人的案件，人民法院穷尽执行措施无财产可供执行，已具备破产原因，但不申请破产；（2）在公司债务产生后，公司股东（大）会决议或以其他方式延长股东出资期限的。”本案中，被告黄雄德、李锦财的出资期限尚未届满，原告亦未提供证据证实黄雄德、李锦财存在上述应承责的情形，故原告要求黄雄德、李锦财对启点公司涉案债务承担补充赔偿责任的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州启点房地产代理有限公司向原告王正东返还保证金5000元；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州启点房地产代理有限公司向原告王正东支付违约金4200元；三、驳回原告王正东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费288元，由原告王正东负担203元，被告广州启点房地产代理有限公司负担85元。被告广州启点房地产代理有限公司负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年八月十四日书记员  冼颖斯