贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4013号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳黔运恒通管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡汽贸城（汽车配件市场A区3栋3-4号、37-38号）。法定代表人：焦光勇，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冉承利，贵州威驰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：龙水花，女，侗族，1986年11月20日出生，住贵州省锦屏县。委托诉讼代理人：罗康宏，男，1981年6月8日出生，侗族，住贵州省锦屏县，系龙水花配偶。原审第三人：贵州荣丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。法定代表人：戴小荣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐丽，贵州威驰律师事务所律师。上诉人贵阳黔运恒通管理有限公司（以下简称黔运恒通公司）、龙水花因与贵州荣丰房地产开发有限责任公司（简称荣丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，黔运恒通公司、龙水花均不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初9560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黔运恒通公司上诉请求：1．请求依法撤销原审判决第二项关于黔运恒通公司向龙水花返还抵扣购房款46464元的判决，并依法改判黔运恒通公司无须返还抵扣购房款46464元；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：黔运恒通公司与龙水花签订的合同3.3.2条明确约定“由甲方负责协调将乙方所交付的本合同期内的租金（全部或部分）按下列方式转为购房款”，本条对黔运恒通公司义务的约定为建议性约定，该条款并非黔运恒通公司的法定义务，而是为案外第三人荣丰公司设定义务，荣丰公司明确表示对该条约定不认可，也不愿意履行，故该约定属于无效约定。同时，黔运恒通公司的义务也仅为协调义务，而并非必须保证必然扣除。该合同是双方真实意思表示，龙水花在承租房屋时，也应评估该风险，但龙水花签订合同时，明显对该约定己清楚了解。龙水花答辩称，签订合同了就应该按照合同来办，房子当时是答应了可以抵扣房款龙水花才去租的，也是约定在合同上了的，如果不抵扣就要承担返还责任。荣丰公司述称，荣丰公司与黔运恒通公司是独立的主体，黔运恒通公司签订的合同不能约束荣丰公司。龙水花上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．一、二审的诉讼费用由黔运恒通公司承担。事实和理由：一、2014年9月18日龙水花与黔运恒通公司签订四份《贵阳国际汽车用品采购中心建设项目（A区）》，租赁黔运恒通公司四个商铺，面积为154.92平方米，租期四年。合同1.2条约定：使用期限为自本商铺交付使用日起算的48个月，并非签订合约之日。合同签订时黔运恒通公司商铺并未竣工，也未通过验收达到交付使用标准，故黔运恒通公司在拟定合同时特此约定，另行确定起租时间。黔运恒通公司与龙水花签订涉案合同的目的，是为了以租金抵房款诱惑龙水花购买商铺，即龙水花买贵阳国际汽车用品采购中心项目的商铺就可以免费使用涉案商铺，黔运恒通公司并没有给出具体交付租赁商铺时间。涉案商铺租赁方式是租两年免两年，双方约定按合同2.3条方式支付租金，在本商铺交付使用满二年前15日内再向黔运恒通公司支付第二次租金，进一步明确房租起算时间是以实际交付时间为准，而非签订时间。合同签订后，龙水花交付了一年的租金46464元，保证金10000元，黔运恒通公司至今都未按约交付龙水花租赁的商铺。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”龙水花与黔运恒通公司根本不存在第二年的租金。黔运恒通公司在合同期限内，也从未与龙水花协商交付商铺及催收租金，在龙水花购买商铺时，即2017年6月24日交200000元的认筹金时，曾要求将租金抵认筹金，并解除合同，黔运恒通公司推拖说等到签购房合同时再抵，此时也未要求龙水花交房租，直至2018年7月7日龙水花签购房合同时多次找黔运恒通公司抵房款，均被拒绝。合同约定如上诉人购买商铺，租赁合同自动终止，本案的租金是要抵房款的。根据双方签订的四份《商铺租赁合同》第十一条第四项：甲方从通知乙方进场装修之日起60日内为乙方装修及达到正常营业状态时间，本商铺租赁合同使用期限，以甲方书面通知乙方进场装修第61日起算。再次确认本商铺租赁合同使用期限是以黔运恒通公司书面通知龙水花进场装修之日后的第61日起算，而非合同的签订之日，龙水花未收到黔运恒通公司的进场装修通知。本案合同多处确认商铺并非以签合同之日起算租金，黔运恒通公司在一审庭审中也未提供证据证明书面通知龙水花进场装修及达到正常营业状态的时间、四间商铺交付给龙水花使用的时间、竣工验收合格可以交付使用的时间等。根据《民事诉讼法》第64条第1款及最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第90规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，不能举证的一方当事人承担主张的事实不能成立的后果甚至是败诉的后果。一审法院在无任何证据的情况下，认定龙水花与黔运恒通公司2014年9月18日签订合同时间视为交付商铺时间明显错误。本案有明确的交付商铺约定方式，黔运恒通公司拒不履行交付，导致龙水花至今都没有得到商铺使用及经营，是其违约在先。二、在一审庭审中，黔运恒通公司提交龙水花在合同期内有一间商铺己进行工商登记，登记时间为2015年11月9日，龙水花只凭租赁合同到工商部门申请登记，工商部门并没有到现场核实，就发放了营业执照，故不能说明黔运恒通公司己于2014年9月18日合同签订之日就实际交付四间商铺。龙水花在庭审中提供的四间商铺门号及商铺上的广告牌，足以说明龙水花所租赁的四间商铺黔运恒通公司在2018年9月7日之前己转租给其他人使用。商铺的广告牌与龙水花工商登记的名称不一致，也可认定黔运恒通公司早已把租给龙水花的四间商铺转租他人。三、2018年7月7日龙水花与贵州利海源房地产开发有限公司签订该公司开发“贵阳国际汽车用品采购中心项目的商铺”合同（编号：B2-2-4），建筑面积161.19平方米，每平方米9957.62元，总价为1553388元。龙水花在租赁合同中选择的租金支付方式是租金合同约定的2.3条的方式，合同3.3条约定黔运恒通公司和荣丰公司是战略合作伙伴关系，在本案合同期内，如龙水花购买贵州利海源房地产开发有限公司签订该公司开发的贵阳国际汽车用品采购中心项目的商铺，租金可以全部或者部分转化为购房款，龙水花购买的商铺面积己经大于所承租的商铺面积，满足可全部冲抵的约定条件。一审法院认定由龙水花支付黔运恒通公司租金11616元×3年×4间-第一年多交的12元=139380元，违约金即139380元×30%=38814元，合计178194元，该笔租金及违约金，如果黔运恒通公司有证据证明以把商铺实际交付给龙水花使用，也应按照合同约定全部冲抵上诉人的购房款。审理中，龙水花明确要求改判的内容为退还房租，不承担租金和违约金。黔运恒通公司答辩称，从原审龙水花答辩和反诉看，龙水花已经实际使用了房屋，2015年的时候也利用承租的房屋办理了个体工商户营业执照，办理工商户营业执照是需要相应的场所证明的。黔运恒通公司协调抵扣房款的前提是龙水花按照合同约定缴纳房租，但是龙水花没有按照合同支付。荣丰公司述称，与对黔运恒通公司的上诉的答辩意见一致。黔运恒通公司向一审法院起诉请求：1．依法解除黔运恒通公司、龙水花于2014年9月18日签订的合同编号为A7-4-35、A7-4-36、A7-4-37、A7-4-38的《商铺租赁合同》；2．判令龙水花支付黔运恒通公司商铺租金为139392元；3．判令龙水花支付租赁期满后的商铺使用费从2018年9月19日起按每月25元/平方米的单价计算至龙水花搬离案涉商铺之日止（暂计算至2019年9月19日止为46464元）；3．判令龙水花支付违约金从2016年9月19日起以每年应付的年租金为基数按月息2%的标准分段计算至付清之日止（暂计算至2019年9月18日止为66908.16元）；4．本案诉讼费用由龙水花承担。龙水花向一审法院反诉请求：1．判令黔运恒通公司退还龙水花租金46464元，保证金10000元，并以56464元为基数按照月息2%的标准从2018年7月8日起向龙水花支付的资金占用费直至付清之日止（暂计算至2019年10月8日为16939.2元）2．本案诉讼费由黔运恒通公司负担。一审法院认定事实，黔运恒通公司与龙水花于2014年9月18日签订《贵阳国际汽配用品采购中心建设项目Ａ区商铺租赁合同》四份，四份租赁合同除商铺号不一致外，其余内容均一致。租赁合同分别约定龙水花承租黔运恒通公司位于贵阳国际汽配用品采购中心建设项目Ａ7-4-35、Ａ7-4-36、Ａ7-4-37、Ａ7-4-38商铺，合同租赁期限均为四年，每年每铺租金为11616元。租金交纳方式按照下列标准执行若龙水花能在签订《租赁合同》之日一次性向黔运恒通公司支付一年租金11616元，且在商铺交付给龙水花使用满两年前15日内再向黔运恒通公司一次性支付一年租金12778元（按租金11616元的标准上浮10%），则黔运恒通公司赠送龙水花两年免租期。该租赁合同第3.3条及第3.3.2条约定，因贵州利海源房地产投资开发有限公司与黔运恒通公司为战略合作伙伴关系，龙水花购买贵州利海源房地产投资开发有限公司所开发的“贵阳国际汽配用品采购中心”项目商铺的，在龙水花签订商品房买卖合同时，由黔运恒通公司负责协调将龙水花所交付的本合同期内的租金（全额或部分）按下列方式转为购房款，龙水花租赁商铺面积小于或等于所购商铺面积的，按实际租赁商铺面积所交纳的租金全额冲抵购房款，不足部分由龙水花另行补足。合同第2.7条约定，龙水花逾期交付租金的，每逾期一日，应按照欠费金额的1%向黔运恒通公司支付违约金。租赁合同签订后，龙水花交纳四间商铺一年的租金共计46464元及Ａ7-4-35、Ａ7-4-36二间商铺租赁期间保证金10000元。2018年7月7日，龙水花与第三人荣丰公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定由第三人荣丰公司开发建设的位于贵阳国际汽配用品采购中心建设项目Ｂ区房屋出卖给龙水花，建筑面积为161.19平方米，套内建筑面积为156平方米，按套内建筑面积计算，每平方米单价9957.62元，总价1553388元，出卖人交付首期房款783388元，余款770000元以银行按揭的方式支付。同日，第三人向龙水花出具收据一份载明，第三人收到龙水花交来的购房款783388元。另查明，贵州利海源房地产投资开发有限责任公司于2019年8月22日变更名称为贵州荣丰房地产开发有限责任公司。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，本案的主要争议焦点在于，第一，贵阳黔运恒通管理有限公司是否有权要求解除合同？第二，龙水花是否应当支付租赁期间的四年租金及资金占用费？第三，龙水花交纳的四间商铺第一年的租金是否可折抵购买第三人商铺的房款？第四，龙水花是否有权要求贵阳黔运恒通管理有限公司返还已缴纳的租金及保证金？一审法院逐项认定如下：第一，关于第一个争议焦点。黔运恒通公司与龙水花于2014年9月18日签订的四份《贵阳国际汽配用品采购中心建设项目A区商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为四年，双方之间的租赁合同关系所约定的租赁期限已经届满到期，且并未续期，对于黔运恒通公司主张解除租赁合同，一审法院予以支持。合同期限届满后，黔运恒通公司并未举证证明龙水花仍继续占有案涉商铺，故对于黔运恒通公司主张龙水花支付租赁期满后的商铺使用费不予支持。第二，关于第二个争议焦点，承租人应当按照租赁合同约定向出租人支付租金，黔运恒通公司与龙水花在租赁合同中对租金进行了明确约定，龙水花仅支付了第一年的租金，并未按照合同约定在商铺交付给其使用满两年前15日内再向黔运恒通公司一次性支付一年租金12778元（按租金11616元的标准上浮10%），故龙水花不享有两年免租期。黔运恒通公司与龙水花未对租金支付期限进行明确约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，故应当按年支付租金，即龙水花应支付第二至四年期间的租赁费11616元×3年×4间=139392元。关于资金占用费的问题，贵阳黔运恒通管理有限公司与龙水花在合同中约定日利率1%明显过高，考虑龙水花拖欠租金时间，一审法院酌情调整违约金以欠付租金的30%计算，超出部分一审法院不予支持。龙水花已经交纳的租金及保证金应折抵相应房租，对于黔运恒通公司主张没收保证金不符合法律规定。即龙水花应向黔运恒通公司支付房租129380元（即139392元-第一年多交的12元-保证金10000=129380元）。违约金为129380元×30%=38814元。关于第三个争议焦点，依照黔运恒通公司与龙水花签订的租赁合同第3.3条及第3.3.2条相关约定，龙水花购买贵州利海源房地产投资开发有限公司所开发的“贵阳国际汽配用品采购中心”项目商铺的，在乙方签订商品房买卖合同时，由黔运恒通公司负责协调将龙水花所交付的本合同期内的租金（全额或部分）按下列方式转为购房款：龙水花租赁商铺面积小于或等于所购商铺面积的，按实际租赁商铺面积所交纳的租金全额冲抵购房款，不足部分由龙水花另行补足。龙水花已交付第一年租金，应按照合同约定，按租赁面积的租金冲抵购房款，按照黔运恒通公司与龙水花签订租赁合同内容计算，龙水花租赁四间建筑面积均为38.73平方米的商铺，共计租赁商铺面积为154.92平方米，小于所购商铺建筑面积，每年每间租金为11616元，故应折抵房款11616元×4=46464元。关于第四个争议焦点。根据租赁合同第3.3条及第3.3.2条相关约定内容来看，该约定并非为第三人设定义务，而系龙水花与黔运恒通公司对租金的特别约定，故该约定对合同相对当事人合法有效，虽合同约定“由甲方负责协调将乙方所交付的本合同期内的租金转为购房款”。从实质意义上讲，该处的协调即黔运恒通公司应将龙水花已交纳的相应租金直接支付给贵州利海源房地产投资开发有限公司，而实际上，黔运恒通公司在龙水花按约购买商品房时并未支付该部分购房款，在龙水花自行支付商品房的购房款时，黔运恒通公司应将该部分租金（即46464元）返还龙水花。关于该笔资金占用费的问题，黔运恒通公司与龙水花在合同中未明确约定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，原审判决：一、本诉被告龙水花于本判决生效之日起十日内向本诉原告贵阳黔运恒通管理有限公司支付租金129380元及违约金38814元；二、反诉被告贵阳黔运恒通管理有限公司向反诉原告龙水花返还抵扣购房款46464元；三、驳回本诉原告贵阳黔运恒通管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告龙水花的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2605元（已减半收取），由贵阳黔运恒通管理有限公司负担871元，由龙水花负担1734元。反诉案件受理费818元（已减半收取），由龙水花负担300元，由贵阳黔运恒通管理有限公司负担518元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：黔运恒通公司向本院提交了《贵阳国际汽配用品采购中心装饰装修管理服务协议》1份、装修示意图1张、《贵阳国际汽配用品采购中心消防安全责任书》1份、紧急通知1份（2014.6.06）、贵阳国际汽配用品采购中心装修许可证（2015.6.01）（以上均为原件，核对后留存复印件），欲证明黔运恒通公司已经将案涉商铺交给龙水花使用，且龙水花也申请了装修许可进行了装修。经质证，龙水花不认可上述证据的证明目的，《管理服务协议》是与贵州辰龙桥物业管理有限公司签订的，且是格式合同，有可能是办理别的证件使用。装修许可证上的日期有改动，也不是黔运恒通公司的，是贵州辰龙桥物业管理有限公司的，办理装修许可证不代表实际进行装修，要竣工之后才能装修，两份合同上的字都不是龙水花签字的，是不是罗康宏的签字不确定，对紧急通知的真实性不予认可，也没有见过该紧急通知。荣丰公司经质证，认可黔运恒通公司的举证意见。后，经本院再次组织补充询问，龙水花的代理人罗康宏认可黔运恒通公司举证的《消防责任书》上“龙水花”的签字是罗康宏本人签的，其余手写部分不是龙水花及罗康宏手写的；对于装修示意图，龙水花亦认可是其签字的，但陈述记不清楚是谁拿给她签的字；《装饰装修管理服务协议》第一页和最后一页“龙水花”签字是其本人所签，但是日期和其他部分的签字不知道是谁签写的。经本院审理查明，案涉四份《商铺租赁合同》第1.2条均约定“租赁期限：肆年，使用期限为自本商铺交付使用日起算的48个月。（本商铺交付使用日以市场开发建设方的书面通知为准）”第3.3条、3.3.2条及3.3.2.1条约定“因贵州利海源房地产投资开发有限公司与黔运恒通公司为战略合作伙伴关系，龙水花购买贵州利海源房地产投资开发有限公司所开发的“贵阳国际汽配用品采购中心”项目商铺的，在龙水花签订商品房买卖合同时，由黔运恒通公司负责协调将龙水花所交付的本合同期内的租金（全额或部分）按下列方式转为购房款：龙水花租赁商铺面积小于或等于所购商铺面积的，按实际租赁商铺面积所交纳的租金全额冲抵购房款，不足部分由龙水花另行补足。”《商铺租赁合同》其他约定“4、甲方承诺：从通知乙方进场装修之日起60日内为乙方装修及达到正常营业状态时间，本商铺租赁合同使用期限，以甲方书面通知乙方进场装修第61日起算。”上述四份合同中，仅4-35号、4-36号《商铺租赁合同》约定了租金保证金5000元。另查明，龙水花分别交纳了涉案四间商铺一年的租金，每间商铺实际支付租金11619元，共计46476元。除此之外，本院经二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，二审程序围绕上诉人的上诉请求进行审理，故本案的争议焦点为：1、龙水花是否应向黔运恒通公司承担涉案房屋的租金，并承担违约金；2、黔运恒通公司是否应向龙水花返还未能转为购房款的房屋租金46464元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，黔运恒通公司与龙水花于2014年9月18日，分别签订四份《贵阳国际汽配用品采购中心建设项目A区商铺租赁合同》，对应贵阳国际汽配用品采购中心建设项目A区A7栋4-35、4-36、4-37、4-38号四间商铺。四份《商铺租赁合同》均约定“租赁期限：肆年，使用期限为自本商铺交付使用日起算的48个月。（本商铺交付使用日以市场开发建设方的书面通知为准）”“4、甲方承诺：从通知乙方进场装修之日起60日内为乙方装修及达到正常营业状态时间，本商铺租赁合同使用期限，以甲方书面通知乙方进场装修第61日起算。”等内容，黔运恒通公司主张涉案四间商铺均已交付龙水花使用，龙水花不予认可。审理中，黔运恒通公司除举证证明经营者为龙水花的贵阳花溪德美菲汽车用品经营部，其经营场所为贵州省贵阳市花溪区孟关汽配市场A区7栋4-38号外，无其他书面交付使用的证据足以证明已经将4-35、4-36、4-37号商铺交付给龙水花使用，也无黔运恒通公司书面通知龙水花进场装修的任何证据，龙水花坚持认为涉案商铺未交付其使用，故根据现有证据，本院对涉案四间商铺的交付使用，仅能采信4-38号商铺确已交付使用。根据合同约定的租金交纳方式和租金标准，4-38号商铺第一、二年的租金标准为11616元，第三、四年的租金标准为12778元，结合一审查明的租金支付情况，4-38号商铺已经缴纳租金11619元，此后未缴纳任何租金。龙水花未按照《商铺租赁合同》2.3条方式二约定的方式按期足额缴纳4-38号商铺的租金，不享受合同约定的免租期贰年，故对于4-38号商铺，龙水花应按照合同约定支付合同期内的租金11616元、11616元、12778元、12778元，共计48788元，扣除已经支付的11619元，龙水花还应向黔运恒通公司支付4-38号商铺的租金37169元。另，对黔运恒通公司诉请解除双方签订的租赁合同，一审认为合同届于期满，双方并未续期，故予以支持，但其在判项中并未予以判决，故本院二审予以判决。根据合同第2.7条约定，龙水花逾期交付租金，每逾期一日，应按照欠费金额的1%向黔运恒通公司支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，一审法院对违约金标准酌情调整为欠付租金的30%，本院予以采纳，故龙水花应向黔运恒通公司支付违约金37169元×30%=11150.7元。一审中，龙水花反诉黔运恒通公司未按照3.3条及3.3.2条的约定，在龙水花购买荣丰公司（原名称为贵州利海源房地产投资开发有限公司）开发建设的位于贵阳国际汽配用品采购中心建设项目Ｂ区房屋时，应将龙水花已经缴纳的租金46464元转为购房款，要求黔运恒通公司返还，黔运恒通公司辩称其仅有协调义务，不能为荣丰公司设定义务，但是黔运恒通公司未能成功协调将龙水花已经缴纳的46464元的租金转为购房款，其不仅是违反了自身的合同义务，更损害龙水花的合同利益，龙水花上诉请求黔运恒通公司将未能转为购房款的46464元返还给龙水花，有事实和法律依据，一审对此予以支持并无不当，本院予以维持。龙水花实际支付的租金为46476元，但其反诉请求进要求退还46464元，本院从其自愿，对一审法院的该项判决予以维持。另，龙水花反诉请求黔运恒通公司退还保证金10000元，经查，系龙水花另行向黔运恒通公司分别支付的4-35、4-36号商铺的租金保证金5000元，共计10000元。对于保证金，因涉案的4-35、4-36号商铺无证据证明已经交付龙水花使用，也不满足合同约定不予退还保证金的条件，故应当予以退还龙水花。一审法院对该10000元的保证金应当退还给龙水花认定正确，但是处理不当，本院予以纠正。一审中，双方并未明确同意抵扣租金，鉴于二审审理中，龙水花、黔运恒通公司对于已经抵扣租金的保证金10000元，均未提出异议，故本院亦将10000元保证金予以抵扣欠付租金。抵扣后，龙水花还应向黔运恒通公司支付租金27169元。综上所述，龙水花的上诉请求部分成立，对其成立的部分，应予支持；黔运恒通公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初9560号民事判决的第二项，即贵阳黔运恒通管理有限公司向龙水花返还抵扣购房款46464元；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初9560号民事判决的第三项，即驳回贵阳黔运恒通管理有限公司的其余诉讼请求；第四项，即驳回龙水花的其余反诉请求；三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初9560号民事判决的第一项为：龙水花于本判决生效之日起十日内向贵阳黔运恒通管理有限公司支付租金27169元及违约金11150.7元；四、解除贵阳黔运恒通管理有限公司与龙水花于2014年9月18日的合同编号为A7-4-35、A7-4-36、A7-4-37、A7-4-38的《商铺租赁合同》五、驳回贵阳黔运恒通管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回龙水花的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2605元，由贵阳黔运恒通管理有限公司负担2210元，由龙水花负担395元。反诉案件受理费818元，由贵阳黔运恒通管理有限公司负担518元。二审案件受理费用5808元，由上诉人龙水花负担881元，贵阳黔运恒通管理有限公司负担4927元。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年八月十日法官助理盛美书记员王珊珊