新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终962号 上诉人(原审被告)：莎车县华夏房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区莎车县古鲁巴格路29号。法定代表人：李尚进，该公司总经理。上诉人(原审被告)：莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市解放南路136号。负责人：李尚胜，该公司经理。共同委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金灵，男，1965年6月18日出生,汉族，住新疆维吾尔自治区喀什市。上诉人莎车县华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏房产公司）、莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司（以下简称华夏房产喀什分公司）因与被上诉人金灵房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华夏房产公司、华夏房产喀什分公司的共同委托诉讼代理人刘冬梅，被上诉人金灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏房产公司、华夏房产喀什分公司上诉请求：1.依法判令撤销新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初2211号民事判决第一、第二项，并给予改判；2.依法判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间签订的系《商品房预售合同》，合同双方并没有约定办理产权证书的期限，且被上诉人购房后迟迟不与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》，导致上诉人无法前往房产局办理相关手续，对此，被上诉人应当承担相应的责任；原审法院法律适用错误，本案被上诉人要求支付逾期违约金已过诉讼时效。依据原审法院适用的法律规定《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款第二项，即“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，上诉人与被上诉人之间的合同约定2011年9月30日，往后90日，即为2011年12月30日前将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，而上诉人并未在该期限内报备，此时被上诉人就知道或者应当知道上诉人没有履行协助办证义务，其追究逾期办证违约金的诉讼时效应从该期限届满之日即2011年12月30日起开始计算。而从报备期限届满之日至被上诉人起诉之日，已长达六七年，被上诉人自己也说时间太久，但其从未主张过其权利。本案早已超过诉讼时效，且无证据证明存在诉讼时效中止和中断的情形。故被上诉人关于要求上诉人支付逾期办证违约金的主张，原审法院不应当支持。恳请二审法院依法查明事实，给予公正判决。金灵辩称，办不了产权证的主要原因是丰材小区工程多项违建、不达标。双方签订的《商品房预售合同》第三条规定，建筑层数地上16层，实际上建成地上17层。上诉人擅自变更主体设计、小区绿化面积，消防设备不合格、配套设施未达到政府规定等致使丰材小区整体无法验收，无法办证。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第四十条、《中华人民共和国消防法》第十三条等规定，禁止将未验收合格的商品房交付使用。上诉人违反了将未经过验收合格的房屋交付使用属于违约行为，因此上诉人有意将合同交房违约条款违约金明显定的过低，有意将办证违约条款空无不填不约定，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决被上诉人承担违约责任并无不当。本案不存在超过诉讼时效问题，小区全体业主一直在维权，到相关部门反映情况，并主张权利，以天负违约责任的属于继续债权，且上诉人在一审过程中未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，上诉人在二审期间主张超过诉讼时效，应当不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。金灵向一审法院起诉请求：1.被告立即协助原告金灵办理房屋所有权证；2.被告支付原告逾期违约金127612.8元（违约金自起诉之日倒推三年，按日万分之三计算），违约金责任至房屋所有权证办妥交付原告之日止；3.诉讼费及其他相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年11月16日，原告与被告华夏房产喀什分公司签订了商品房预售合同。约定原告购买被告开发建设的位于喀什市××路住宅一套，建筑面积162.498平方米，每平方米2330元，总房款为378620元，首付款128620元、公贷250000元。被告应于2011年9月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。合同同时还约定了逾期付款、逾期交房的违约责任等内容。合同签订后，原告于当日交纳首付款128620元，并支付了工本费475元、契税5679.30元、维修基金7572.4元、印花税189.30元、交易费487.50元、测量费162.50元、公证费500元、预抵押手续费90元、他项权证费98元。2011年1月12日原告支付剩余购房款250000元。被告华夏房产喀什分公司于2011年9月30日将房屋交付原告，原告已装修并居住至今，但未取得所购房屋不动产产权证书。一审法院认为，原告与被告华夏房产喀什分公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，原、被告双方应全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约支付了房款及相关税费，被告华夏房产喀什分公司应履行交付房屋并办理房产登记的义务。被告华夏房产喀什分公司仅履行了交付房屋的义务，而未履行办理房产登记的义务，故原告要求被告华夏房产喀什分公司协助原告办理房屋所有权证的请求，理由正当。对于原告要求被告华夏房产喀什分公司支付违约金的请求，双方在合同中虽未约定产权登记的期限及逾期违约责任，但被告华夏房产喀什分公司向原告售房，就应承担协助原告办理房产登记的义务，而被告交付房屋七年之久未办理产权登记事项，被告华夏房产喀什分公司的行为已构成违约，应承担支付违约金的民事责任。因原告计算违约金过高，为此原审法院酌情认定为68151.60元（378620元×年利率6％×3年，自2016年11月17日起至2019年11月18日止），应由被告华夏房产喀什分公司予以支付。原告要求被告华夏房产公司共同承担办理房产登记并支付违约金，因被告华夏房产喀什分公司系被告华夏房产公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故原告的此项请求，应予以支持。综上，原告要求被告协助原告办理房屋所有权登记的请求，原审法院予以支持；原告要求被告支付逾期违约金127612.80元及至房屋所有权证办妥交付原告之日止的请求，原审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告莎车县华夏房地产开发有限公司、莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司于判决生效后三十日内协助原告金灵办理位于喀什市××路房屋不动产产权登记；二、被告莎车县华夏房地产开发有限公司、莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司于判决生效后十日内向原告金灵支付违约金68151.60元；三、驳回原告金灵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2852.26元、减半收取1426.13元，原告金灵负担671.13元，被告莎车县华夏房地产开发有限公司、莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司负担755元。本院二审期间，被上诉人为支持其抗辩理由提交了三份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一份证据：照片打印件1张，拟证明涉案房屋所在楼栋与合同约定不一致，合同约定16层，实际盖建了17层，属于违建。华夏房产公司、华夏房产喀什分公司质证称，对该份证据真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据与本案的争议焦点无关。因被上诉人不认可该份证据的真实性，且涉案房屋所在楼栋是否属于违法建筑并非在本案审查范围之内，故本院对该份证据的真实性、关联性均不予认可。第二份证据：丰材小区业主委员会开具的证明一份，拟证明小区因一栋楼没有建成，占用了小区的绿化面积，造成整个小区业主无法办理不动产权证。华夏房产公司、华夏房产喀什分公司质证称，对该份证据真实性、合法性、关联性均不予认可，丰材小区业主委员会不具备开具这份证明的资质和能力，只是加盖了公章，没有经办人，也没有人出庭作证，不符合证据认定规则。根据该份证据的内容，可以认定涉案房屋尚未办理房屋产权证的事实，但该份证据并不能证明上诉人将契税、维修基金挪作他用或占为己有的事实，故本院对该份证据予以部分采信。第三份证据：（2017）新3101民初161号民事调解书一份，拟证明有50多户业主起诉上诉人，小区业主一直在维权。华夏房产公司、华夏房产喀什分公司质证称，该证据证明被上诉人在2017年早就知道权利受到侵害，但其没有积极主张权利，而是在旁边观望，视为其对自己诉讼权利的放弃，也证实被上诉人主张的逾期办证违约金的诉讼时效早已超过，对该份证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。本院对该份证据的真实性予以认可，关联性结合其他证据予以认定。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对该事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：华夏房产公司、华夏房产喀什分公司向金灵支付违约金68151.60元有何事实及法律依据。华夏房产喀什分公司与金灵签订的《商品房预售合同》第八条对交付商品房的条件约定为“该商品房经验收合格”，第十五条对产权登记的期限及逾期违约责任并未进行约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，华夏房产喀什分公司已于2011年9月30日向金灵交付房屋，金灵也已于2010年11月16日向华夏房产喀什分公司缴纳工本费、契税、印花税等办证费用。华夏房产喀什分公司应在涉案房屋交付使用之日起９０日内协助金灵办理房屋权属证书，有提供必要的证明文件（如不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等）的法定协助义务，但华夏房产喀什分公司未履行相关义务，导致涉案房屋尚未办理不动产权证书，也未能提供证据证明不能提交办证资料的原因并非出卖人的原因。金灵关于华夏房产公司、华夏房产喀什分公司协助办理房屋所有权证的请求，于法有据，应予支持；至于逾期办证违约金，华夏房产公司、华夏房产喀什分公司虽主张金灵关于逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，但双方并未约定一次性违约金，基于一审法院确定的违约金计算方式，是以日为单位累计计算违约金数额，该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，金灵以起诉立案之日向前倒推三年2016年11月17日起开始计算，并无不当。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”据此，华夏房产公司、华夏房产喀什分公司一审期间未提出诉讼时效抗辩，上诉主张称已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，莎车县华夏房地产开发有限公司、莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1503.79元，由莎车县华夏房地产开发有限公司、莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   阿卜杜克热木图尔荪审  判  员   艾克拜尔 江买代提审  判  员   胡   美   媛二 〇 二 〇 年 八 月 二 十 一 日书  记  员   阿迪莱阿卜杜克热木