山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8239号上诉人(原审被告)：国商金控投资基金管理(北京)有限公司，住所地北京市。法定代表人：李国辉,执行董事。委托诉讼代理人：夏军伟，北京华强律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370103353460387U。负责人：卢志壮，总经理。委托诉讼代理人：马斌，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人国商金控投资基金管理(北京)有限公司（以下简称国商金控公司）与被上诉人泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司（以下简称山东商会分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市市中区人民法院作出的（2020）鲁0103民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人国商金控公司上诉称，1.济南市中分局要求上诉人必须在2019年12月31前搬离房屋，才导致双方无法继续履行涉案房屋的租赁合同；2020年01月03日后上诉人均未再使用涉案房屋，故上诉人不应承担2020年1月16日至2020年7月15日期间的租金和物业费，亦不应承担逾期违约责任；2019年12月23日，涉案房屋所在地的济南市，要求我司必须于2019年12月31日前搬离，致使我司无法继续承租涉案房屋，被上诉人当天亦知悉济南市中分局要求上诉人搬离的事宜。2020年1月3日，上诉人搬离涉案房屋时，被上诉人指定的物业管理机构阻挠上诉人搬离，被上诉人亦不接收上诉人交还的涉案房屋。上诉人当天直至收到一审判决期间，无奈多次直接至被上诉人处沟通：双方租赁合同实际已无法继续履行，租赁合同于我司搬离之日亦已解除。综上，涉案房屋的租赁合同解除并非上诉人与被上诉人双方当事人的原因，而是第三方原因造成的，上诉人并没有单方违约。上诉人已向被上诉人交付房屋，且直至今日，上诉人均未再使用过涉案房屋，上诉人不应当继续支付2020年1月16日至2020年7月15日期间的租金和物业费，亦不应支付逾期违约金，被上诉人还应退还上诉人交纳的155，199.08元押金，以及已支付但未实际使用的租金24898.269元。2.依据租赁合同17.2条约定，上诉人有权在提前3个月通知被上诉人后，在租赁期内的第18个月后任何时间解除租赁合同，且无需承担违约责任。2017年7月，上诉人与被上诉人签订由被上诉人提供的编号为SDSH-2017-023《山东商会大厦租赁合同》(以下简称“2017年租赁合同”)，约定上诉人自被上诉人处承租涉案房屋，租期两年，自2017年7月16日至2019年7月15日止。2019年5月，上诉人与被上诉人协商请求继续按2017年租赁合同的租金价格承租涉案房屋，被上诉人予以同意，并又要求上诉人签订其提供的编号为SDSH-2019-A010的《山东商会大厦租赁合同》(以下简称“2019年租赁合同”)，租期依然为两年，自2019年7月16日始至2021年7月15日止。上述租期事实，在一审判决中，一审法院也进行了查明并确认：涉案房屋已经于2017年7月14日交于被告，本案租赁合同是原、被告对该租赁房屋合同的续签，被告实际自2017年7月14日开始租赁使用涉案房屋。自上述可知，上诉人与被上诉人签订的2017年租赁合同以及2019年租赁合同，在租赁期限上无中断，租赁期限应连续计算。两份租赁合同第17.2条均规定，上诉人提前3个月通知被上诉人后，有权在租赁期内的第18个月(包含第18个月)后任何时间内提前终止合同，而不构成违约。上诉人只需补交免租期的租金费用；被上诉人应将已收取但未实际使用的租金、物业费，以及房屋和物业费押金在10日内退还。上诉人认为，自2019年1月16日始，上诉人租赁期限已到达租赁期内的第18个月。且被上诉人提供签订的2017年租赁合同及2019年租赁合同，均为相同条款内容，且为格式文本合同，不允许上诉人提出修改意见。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条：”对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故如被上诉人对租赁合同第17.2条理解有不同解释的，也应依据上诉人一方的理解予以确认。故退一步讲，即使法院不认可上诉人与被上诉人的租赁合同在2020年1月3日解除，但2020年1月3日，上诉人已通知被上诉人解除双方租赁合同，依据两份租赁合同第17.2条规定，双方租赁合同应在2020年1月3日通知之日向后推算3个月即可提前终止，即合同已于2020年4月2日提前终止，上诉人不需承担违约责任。被上诉人应退还已收到但未实际使用的租金24898.269元、押金155，199.08元；上诉人免租期为1.5个月，上诉人向被上诉人补交免租期租金103，271.22元，以及2020年1月3日至2020年4月2日共计三个月的租金206，542.46元。3.上诉人一直在向被上诉人积极沟通以交还涉案房屋，也再未曾使用过涉案房屋，一审判决中被上诉人虚假陈述说上诉人从未提出过解除合同，返还房屋，涉案房屋仍由上诉人使用。被上诉人放任损失扩大且违背诚信原则，其租金及物业费损失均应由其自行承担；在出现因第三人原因需解除租赁合同的事由后，包括在一审诉讼期间，上诉人均一直在积极与被上诉人沟通，禀持诚实、公平原则，希望协商解决此事，以尽量降低双方损失。但被上诉人一直推诿，不予正面沟通，并且从未告知过上诉人其已向一审法院提起诉讼。上诉人也多次向被上诉人要求交还涉案房屋，被上诉人均拒绝接收。上诉人按照济南市中分局的搬离要求，至今都未曾再使用过涉案房屋。但被上诉人却在一审诉讼时，向一审法院陈述：被上诉人从未提出过解除合同，返还房屋，现在涉案房屋仍由上诉人使用。上诉人故意进行虚假陈述，隐瞒真实情形，误导法庭。其不告知上诉人一审诉讼事宜，亦不告知一审法院其能够联系到上诉人之情形，致使一审法院进行了缺席审理，其行为严重影响案件正常审理进程，妨碍了一审法院准确查明案件事实。综上所述，被上诉人严重违背诚实信用原则的行为造成有限司法资源的无端浪费，其亦不接收涉案房屋，放任涉案房屋的租金及物业费损失不停扩大，故其应自行承担租金及物业费损失，不应由上诉人为其行为承担责任。故上诉人恳请贵院在查明案件事实的基础上，撤销一审判决，依法改判，还上诉人一个公道，以共同营造我国诚信规范的商业市场环境。被上诉人山东商会分公司辩称，国商金控的上诉理由无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。具体理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律行政法规，具有法律效力，双方应当严格按照合同约定履行双方的义务。上诉人与被上诉人签订的租赁合同从未解除，上诉人也从未向被上诉人交付房屋。合同一直在履行过程中，上诉人国商金控即不享有合同约定的解除权，也不享有法律规定的解除权，其无权要求解除合同。上诉人在上诉状中称合同解除是因第三人的原因无事实及法律依据。被上诉人签订房屋租赁合同后已经按照合同约定将房屋交付给上诉人国商金控，在租赁合同没有解除的情况下，国商金控应当按照合同约定向被上诉人支付租金等其他费用，国商金控因自身原因逾期缴纳租金及物业费已经构成违约；二、上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同并不是格式合同，依据该租赁合同，上诉人也不享有提前解除租赁合同的权利。涉案房屋租赁合同不是格式合同，合同文本是由被上诉人在双方协商一致后打印的，租赁合同虽由被上诉人打印，但在签订租赁合同过程中，被上诉人与承租人充分协商，针对不同的承租人、租赁房屋租赁合同条款不尽相同。签订该房屋租赁合同之前，双方已经经过充分协商，不存在不允许上诉人修改的情形。本房屋租赁合同与双方2017年签订的租赁合同是两份独立的租赁合同。双方现在履行的房屋租赁合同附件一中明确约定，承租期为2年，租赁期为2019年7月16日开始至2021年7月15日。租赁合同第17.2条款约定“乙方（上诉人）在提前3个月书面通知甲方（被上诉人）后，有权在租赁期内的第18个月（包含第18个月）后任何时间内提前终止本合同…….”截止到目前，上诉人承租期尚未满18个月。上诉人所主张的依据合同第17.2条，在租赁期满18个月后，书面通知被上诉人后，可以单方解除租赁合同的条件和理由不能成立；三、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同并没有解除，上诉人也从未向被上诉人交付过涉案房屋。在上诉人欠付租金后，被上诉人向上诉人工作人员催缴房屋，上诉人以各自理由拖欠，被上诉人也已经告知上诉人要通过法律途径解决，被上诉人向法院提交的上诉人的地址与上诉人在上诉状中的地址一致，济南市市中区通过邮寄向上诉人送达了相关资料，上诉人因自身原因未出席庭审，所造成的法律后果应当由其自身承担。综上，被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同尚未解除，上诉人也不享有合同解除权，双方应当严格按照租赁合同的约定履行各自的义务，上诉人逾期缴纳租金等费用已经构成违约，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决，保护被上诉人的合法权利。山东商会分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2020年1月16日至7月15日的租金413084.92元、2020年1月16日至2020年4月15日的物业费26256.17元以及逾期缴纳的违约金（自2019年12月16日起至实际支付之日止，每逾期一天按照应付租金、物业费金额的万分之五计算）；2.判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，坐落于山东省济南市纬二路51号山东商会大厦所有权人系案外人泛海实业股份有限公司，泛海实业股份有限公司于2015年11月6日签署授权委托书，授权原告山东商会分公司对山东商会大厦进行出租经营等。2019年5月16日，原告山东商会分公司（甲方）与被告国商金控公司（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将济南市市中区纬二路山东商会大厦B座21层2102及2103单元出租给乙方使用，建筑面积为603.59平方米，租期2年，自2019年7月16日起至2021年7月15日止；每季度租金为206542.46元，每季度物业管理费26256.17元；乙方须于每6个月支付一次租金，每次须提前一个月，即2019年7月16日前支付2019年7月16日至2020年1月15日期间租金，2019年12月16日前支付2020年1月16日至2020年7月15日期间租金等；每季度首日之前提前一个月交付当季度全额物业管理费；若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金、物业费，乙方应当自逾期之日起每逾期一日应按逾交总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方全数付清所应付的租金（包括违约金）等。另查，根据原告提交的《租户单元交接验收表》，涉案房屋已经于2017年7月14日交于被告，本案租赁合同是原、被告对该租赁房屋合同的续签，被告实际自2017年7月14日开始租赁使用涉案房屋。截止2020年1月16日之前的租金被告一直正常缴纳，根据合同第3.1条约定被告应当于2019年12月16日之前支付2020年1月16日至2020年7月15日期间的租金，但被告至今未予支付。被告从未向原告提出过解除合同、返还房屋，现在涉案房屋仍由被告实际使用。以上事实，由原告提交的授权委托书、房产证、租赁合同、租户单元交接验收表等为证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条的规定：“被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见”。被告国商金控公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未在答辩期限内对原告提出的诉讼请求及所依据的事实和理由提出答辩意见，亦末提交相应证据材料，应视为其自动放弃了相应的答辩及举证权利。山东商会分公司与国商金控公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。原告已经依约履行了全部义务，被告未能按照合同约定按期交纳租金和物业费，系违约行为，应当依照合同约定承担相应的违约责任。原告请求被告立即支付2020年1月16日至2020年7月15日期间的租金413084.92元和2020年1月16日至2020年4月15日期间的物业费26256.17元，并由被告按照合同约定支付违约金，符合合同的相应规定，合法有据，一审法院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告国商金控投资基金管理（北京）有限公司于本判决生效之日起10日内，支付给原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司2020年1月16日至2020年7月15日期间的租金413084.92元；二、被告国商金控投资基金管理（北京）有限公司于本判决生效之日起10日内，支付给原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司2020年1月16日至2020年7月15日期间的租金413084.92元的逾期违约金，自2019年12月16日起至实际付清之日止，按照每日万分之五计算；三、被告国商金控投资基金管理（北京）有限公司于本判决生效之日起10日内，支付给原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司2020年1月16日至2020年4月15日期间的物业费26256.17元；四、被告国商金控投资基金管理（北京）有限公司于本判决生效之日起10日内，支付给原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司2020年1月16日至2020年4月15日期间的物业费26256.17元的逾期违约金，自2019年12月16日起至实际付清之日止，按照每日万分之五计算。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8040元，减半收取4020元，由国商金控投资基金管理（北京）有限公司负担。二审中上诉人国商金控公司提交如下新证据：证据一、2019年12月23日公安经侦来上诉人公司检查的视频（原件），证明公安机关到上诉人处检查，要求上诉人于2019年12月31日前搬离；证据二、国商金控投资基金管理(北京)有限公司济南分公司营业执照及企业信用信息公示报告（原件），证明上诉人有基金管理公司正规营业执照，注册在涉诉房屋的24层。24层和21层是同一家公司，都是国商金控分公司；证据三、泛海实业股份有限公司山东商会大厦24层解除退租材料，提交的复印件（上诉人自己有原件），证明因公安机关要求搬离，24层租赁关系解除，两层是同一家公司，24层已搬离，21层根本无法继续经营；证据四、2020年7月24日夏军伟律师和王修亮电话录音（原件），证明1.王修亮是被上诉人公司负责租赁的人员；2.所在大厦24层已经解除租赁关系，并且已经完成退租；证据五、2020年7月26日夏军伟律师和王修亮电话录音（原件），证明1.被上诉人知道公安机关要求上诉人搬离，至今公安也未允许继续经营，大厦里其他和金控类似的公司和金控一样遭到驱逐；2.被上诉人给上诉人发过退租解除材料，同意双方解除合同，要求上诉人承担扣除房屋押金及支付三个月租金的违约责任，即双方已达成解除合同的合意，仅就赔偿金额未达成一致，被上诉人不准上诉人搬走家具（从1月3日至今仍不让搬），才导致上诉人的办公家具没有搬离，退租手续亦未能如期办理；3.王修亮所在部分是泛海山东分公司负责和金控对接租赁的部门，包括前期洽谈、签约、合同履行、解除；证据六、被上诉人处邮寄的退租需用材料，复印件，证明被上诉人同意双方解除租赁合同；证据七、2020年6月24日王鲁宇和泛海实业股份有限公司山东商会大厦物业李晓燕电话录音（原件），证明1.因公安机关要求搬离，物业和被上诉人都知道，但只因为赔偿没达成一致，被上诉人告知物业，禁止上诉人搬离，才导致上诉人的办公家具没有搬离，退租手续亦未能如期办理；2.2020年1月3日金控要搬走家具，遭到物业禁止至今；证据八、2020年6月24日张爱霞和泛海实业股份有限公司山东商会大厦物业李晓燕电话录音（原件），证明1.因公安机关要求搬离，物业和被上诉人都知道，但只因为赔偿没达成一致，被上诉人告知物业，禁止上诉人搬离，才导致上诉人的办公家具没有搬离，退租手续亦未能如期办理；2.2020年1月3日金控要搬走家具，遭到物业禁止至今；证据九、2020年6月24日王鲁宇和搬家具的人的录音（原件），证明2020年1月3日上诉人搬家具，物业阻拦，不让搬，才导致上诉人的办公家具没有搬离，退租手续亦未能如期办理；证据十、2020年6月28日张爱霞和王修亮电话录（原件），证明1.2020年1月3日上诉人搬家具，物业阻拦，不让搬，才导致上诉人的办公家具没有搬离，退租手续亦未能如期办理；2.2020年1月3日金控要搬走家具，遭到物业禁止至今；证据十一、2020年6月18日解除合同通知（原件），证明2020年1月3日双方合同因无法继续履行而解除；证据十二、解除合同发送视频（原件），证明解除通知通知邮政邮寄到租赁合同标注地址；证据十三、快递单号及物流查询原件，证明解除通知到达租赁合同标注地址；证据十四、2020年7月27日夏军伟律师和王修亮电话录音（原件），证明被上诉人至今仍未同意上诉人搬走办公家具，因被上诉人原因退租手续也未能如期办理。经质证，山东商会分公司认为，证据一：对该证据的真实性不予认可，对证明内容不认可。从该视频中不能证明是公安机关人员，也不能证明是因何事去上诉人处，更不能证明是公安机关要求其搬离，上诉人因自身原因导致无法经营进而导致违约，与被上诉人无关，上诉人应按照合同约定缴纳租金及物业费；证据二：对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。本案上诉人为国商金控投资基金管理（北京）有限公司而非济南分公司，该组证据与本案无关，上诉人该案中承租的房屋为21楼，非24楼；证据三：对该组证据的真实性不予认可，该组证据为上诉人单独盖章，没有被上诉人盖章确认，却该组证据表明的是24楼的相关事宜，与本案没有关联性；证据四：对该录音的真实性不予认可，对证明内容不予认可。该组证据与本案无关，本案涉租房屋为21楼非24楼。王修亮也不是负责本案房屋租赁的负责人；证据五：对该证据的真实性不予认可，对证明目的不认可。上诉人所主张的证明目的全部为上诉人代理律师在电话中的自称，并不是被上诉人的意思，被上诉人也从未同意过解除双方签订的房屋租赁合同。证据六：该组证据为复印件，对该证据的真实性不予认可，对证明目的不认可。证据七、八：对该证据的真实性不认可，对证明内容不认可。该通话中人员非被上诉人公司人员，与本案无关。证据九：对该证据的真实性不认可，证明内容不认可，该证据与本案没有关联性。证据十：对改组证据的真实性不认可，对证明目的不认可。该证明目的为上诉人单方认为，在该录音中并没有该表示。证据十一：对该证据的真实性不认可，对证明目的不认可。被上诉人从未收到过该通知，1.上诉人作为违约方，即不享有合同约定的解除权，也不享有法定解除权。上诉人作为违约方无权向被上诉人发送解除合同的通知，即使发送也不产生解除合同的法律效果；2.上诉人在解除通知中的所称解除合同的理由不成立，上诉人因自身原因逾期缴纳租金，已经构成违约。上诉人从未向被上诉人办理过房屋交接手续，双方签订的房屋租赁合同从未解除，一直在履行中。证据十二、十三：对该证据的真实性不认可，证明目的不认可，从该组证明中并不能看出上诉人邮件给被上司公司资料，且也无证据证明邮寄的内容是什么。证据十四：对该证据的真实性不认可，证明目的不认可，该通话并不能表明双方因什么事情进行沟通，也无法证明上诉人单方主张的意思。经审理本院认定，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的《山东商会大厦租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律法规，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点问题为国商金控公司作为承租方，在出租方山东商会分公司无违约行为的情况下，能否单方解除该《房屋租赁合同》。国商金控公司上诉主张其于2020年1月3日已经搬离房屋，并且于2020年6月18日向山东商会分公司发送《房屋租赁合同解除通知函》，双方所签订的租赁合同已经于2020年1月3日解除，其不应当承担2020年1月3日之后的房屋租金。山东商会分公司则主张在双方房屋租赁合同正常履行的情况下，作为违约方的国商金控公司无权单方解除合同，作为房屋承租方的国商金控公司不享有单方解除权。对此本院认为，根据现有证据及当事人陈述，不足以证明国商金控公司存在合同约定或法定的其可以单方解除合同的情形，故，国商金控公司并不享有合同约定或法定的单方解除权。国商金控公司称其2020年1月3日已经搬离涉案房屋，该房屋租赁合同已经解除以及2020年6月18日向山东商会分公司发送的《房屋租赁合同解除通知函》并不产生解除合同的效力，对此本院认为，如果认可国商金控因自身经营情况变化而单方解除合同，那么无疑会影响到整个市场交易的稳定，也不利于培养市场主体有约必守的诚信精神。国商金控公司不享有单方解除权，且国商金控公司在一审中并未提出反诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，而山东商会分公司对此亦不认可，主张该合同没有解除，双方一直在履行过程中。本院认为，双方的租赁合同理应履行至合同期届满之日2021年7月15日，故，一审判令国商金控公司支付山东商会分公司2020年1月16日至2020年7月15日期间的租金及违约金等并无不当，本院予以确认。综上所述，国商金控公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8040元，由上诉人国商金控投资基金管理(北京)有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 杨 莉二〇二〇年八月十四日书记员 陈明瑞