黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黑01民终3976号 上诉人（原审原告）：侯喜忠，男，1974年12月27日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人:吕鑫，黑龙江鼎凡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘东华，男，1961年11月26日出生，汉族，住湖南省汉寿县。 委托诉讼代理人:殷铁刚，湖南省汉寿县顺通法律服务所法律工作者。 原审第三人:朱锦华，男，1964年4月12日出生，汉族，住江苏省通州市 上诉人侯喜忠因与被上诉人刘东华、原审第三人朱锦华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院（2019）黑0111民初3590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式审理了本案。上诉人侯喜忠及其委托诉讼代理人吕鑫，被上诉人刘东华的委托诉讼代理人殷铁刚到庭参加了诉讼。原审第三人朱锦华经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 侯喜忠上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院（2019）黑0111民初3590号民事判决，依法改判撤销哈尔滨市呼兰区人民法院作出的（2019）黑0111执异30号执行裁定，解除对哈尔滨市××区尚东××城××楼××单元××房产的查封；2.二审诉讼费用均由刘东华承担。事实和理由：一、侯喜忠向原审法院提起的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关法律规定。首先，侯喜忠符合上述法律规定第一款，侯喜忠与朱锦华在原审法院查封案涉房产前便已签订合法有效的书面买卖合同。其次，侯喜忠在与朱锦华签订房屋买卖合同时便开始实际占有案涉房屋，双方在签订房产买卖协议时己经明确约定自2014年8月20日起侯喜忠受让案涉房屋并且开始居住使用。同时为证明侯喜忠实际占有居住的事实，侯喜忠在原审程序中提交了进户费用的各项费用票据及居住期间缴纳生活费用的相关票据。而原审法院以案涉房屋未经装修为由认定侯喜忠未在人民法院査封之前已合法占有该不动产过于片面，未装修不能认定为案涉房屋未经侯喜忠合法占有，侯喜忠对案涉房屋的占有表现为用于给雇佣的工人进行临时使用，不能仅仅因未装修便认定侯喜忠未对房屋合法占有，这显然是与事实不符的。再次，原审法院认定因朱锦华与侯喜忠签订房产买卖协议书约定的是因欠侯喜忠借款所以顶账从而认为侯喜忠未交付价款更是与事实严重不符的。原审法院既已认定侯喜忠与朱锦华之间因借款发生了以案涉房屋抵账，那么说明抵账就已经恰好证明侯喜忠对案涉房屋价款的足额支付。且案涉房屋在2014年售楼处销售价格为5180元/平方米，房屋面积约20多平方米，故侯喜忠与朱锦华约定直接以该房屋当时的市场价值顶朱锦华对侯喜忠的欠款13万元，并不存在双方交易价格低于市场价格的情形。因此，原审法院对侯喜忠未交付房屋价款的事实认定亦不符合事实，系错误的。最后，原审法院在判决书中列明侯喜忠未能提供证据证明侯喜忠对未能办理房屋产权过户登记没有过错，从而不符合上述法律规定第四款之规定。案涉房屋所在小区房屋产权证书是分批次办理的，侯喜忠所在30号楼是排在最后一批次办理，该房屋产权证书系农県地区房产部门指定代办公司收集材料后统办理，当时案涉房屋材料刚刚收集准备办理房屋产权证书，该房产便被原审法院执行部门依法查封，导致至今房屋产权证书始终未能办理。因此，从客观事实上可见，未能办理过户登记并非系因侯喜忠自身原因，而案涉房屋房屋产权证书在办理之初便被法院査封，更是无从办理过户登记。综上，原审法院对侯喜忠实际占有房屋及交付购房款、办理过户登记的事实认定错误，导致在适用上述法律规定时未对侯喜忠的诉讼请求予以支持。侯喜忠在原审程序中提交的证据充足，依法应予采信，请求二审法院依法査明事实后改判，严格依据法律规定进行判决。 刘东华辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 朱锦华未到庭亦未提交书面答辩意见。 侯喜忠向一审法院起诉请求：请求撤销哈尔滨市呼兰区人民法院作出的(2019)黑011执异30号执行裁定书，解除对哈尔滨市××区尚东××城××楼××单元××房产的查封。 一审法院认定事实：朱锦华从2013年至2014年陆续向侯喜忠借款共计13万元，2014年8月20日，朱锦华与侯喜忠签订《房屋买卖合同》，约定“甲方(朱锦华)自愿将位于哈尔滨市长江路与香坊南北路交汇处的尚东辉煌城30号1单元18层2号高层住宅(建筑面积约为31.49平方米)卖给乙方(侯喜忠)现甲方只有认购书，购房合同号0910155164611188，乙方付给甲方总房款13万元整，甲方待房产证下来无条件配合乙方办理过户手续。”侯喜忠与朱锦华未办理过户登记，诉争房屋至今未进行装修，不具备进入居住的条件。依据已发生法律效力的(2017)黑0111民初1652号民事判决书，依法立案执行申请执行人刘东华与被执行人朱锦华建设工程分包合同纠纷案。执行过程中，一审法院于2018年4月10日作出(2018)黑0111执126号执行裁定书，裁定“查封被执行人朱锦华名下所有位于哈尔滨市××区尚东××城××楼××单元××房产。”侯喜忠根据该裁定提出执行异议，称其从朱锦华处购买了诉争房产并支付了全部购房款，要求解除对诉争房产的查封。一审于2019年10月22日作出（2019)黑0111执异30号执行裁定书，裁定驳回候喜忠的异议请求。侯喜忠对该裁定不服，提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干间題的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院査封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然朱锦华与侯喜忠签订《房屋买卖合同》在先，人民法院对案涉房产进行查封在后，但案涉房屋未进行装修，侯喜思举示的证据不足以证明其在人民法院查封前已合法占有使用案涉房产，侯喜忠与朱锦华之间实际是民间借贷关系，没有交付全部购房款的行为，同时侯喜忠也未提供证据证明其对未能办理房屋产权过户登记没有过错。故侯喜忠要求撤销本院作出的(2019)黑011执异30号执行裁定书并解除对哈尔滨市××区尚东××城××楼××单元××房产的查封没有法律依据，本院不予支持。判决：驳回侯喜忠的诉讼请求。案件受理费3700元，由侯喜忠负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查确认一审法院认定的事实。 本院认为，侯喜忠主张对登记在朱锦华名下案涉房屋享有能够排除执行的权利，但在人民法院查封之前，侯喜忠对案涉房屋并没有实际居住，其主张占有案涉房屋的方式系由其雇佣的工人居住，但未举示证据证明案涉房屋是否有工人实际居住及居住的工人是否系其所雇佣，现侯喜忠举示的证据不足以证明其在人民法院査封之前已合法占有该不动产。且至人民法院查封前，侯喜忠对案涉房屋未办理过户登记，侯喜忠未举示证据证明非因其自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干间題的规定》第二十八条的规定，侯喜忠关于其对案涉房屋享有足以排除执行的权利的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，侯喜忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由上诉人侯喜忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 春 审判员 王秀丽 审判员 张振宇 （（） 二〇二〇年八月二十八日 法官助理范东哲书记员张春天