江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1760号上诉人（原审被告）：江苏淮海大地物业管理有限公司，住所地灌云县侍庄街道办事处兴云社区新村南路56号。法定代表人：潘平，董事长。委托诉讼代理人：徐恒洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆咸江，该公司法务。被上诉人（原审原告）：马圆，女，汉族，1985年7月6日出生，住灌云县。被上诉人（原审原告）：杨光，男，汉族，1983年4月12日出生，住灌云县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李华成，灌云县四队法律服务所法律工作者。原审被告：连云港中发置业有限公司，住所地灌云县人民西路南侧商业水街10号楼。法定代表人：章仁法，董事长。委托诉讼代理人：付长洋，江苏苍佑律师事务所律师。上诉人江苏淮海大地物业管理有限公司（以下简称淮海物业公司）因与被上诉人马圆、杨光、原审被告连云港中发置业有限公司（以下简称中发公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院(2019)苏0723民初2675号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人淮海物业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决书，发回重审或驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决第5页第2至5行中“17号楼楼顶的消防管道破裂，大量水流出楼顶并溢出到原告房屋外露台（东南侧），楼顶连接露台有一根出水管道……”与事实不符。17号楼楼顶部12个落水口（不是有一个）。在被上诉人房顶部南北各有一个出水口，北边的出水口及落水管道被被上诉人声音搭建而封闭在其搭建的室内，平时被上诉人无法查看和正常维护，无法得知是否被堵塞影响落水。其次，消防管道爆裂出水后，水分别流向就近的位于被上诉人房屋顶部的两个落水口。南出水口的水流入露台，本应立即通过其西南角的落水口流入地面，由于被上诉人将其露台表面贴上大理石等建筑材料，改造成小花园，人为地将露台地面提高，导致露台与被上诉人房屋连接的东某的门槛降低，露台的水容空间减少而导致积水漫过门槛，进入其室内，造成本案损失。2、一审判决第6页第4行中“物业企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害依法应承担责任”的认定，与事实不符。上诉人严格按照服务合同相关约定履行了相应的义务，对辖区内的违章搭建下达整改通知，对需要动用维修基金更换的设施、设备做好了测算以及相关报批的请示等先前工作，服务整个小区全天候处于正常的运行状态。一审判决本院认为部分不是事实，事实是违章搭建致使上诉人无法对搭建内的落水管道是否堵塞无法进行巡查，不是无法对消防管道进行巡查。一审判决认定管道破裂后未及时找到消防控制阀门是导致损失的主要原因是错误的，上诉人的工作人员华某在被上诉人家人报告后立即就赶到楼梯通道将阀门关闭。一审判决上诉人承担损失90%的赔偿责任，没有法律和事实依据。二、一审判决适用法律错误。综上，上诉人在履行服务合同过程中，不存在违约更不存在侵权行为，一审判决上诉人承担案涉消防管道爆裂而产生的相关经济损失的90%的责任，不合法、不合理。被上诉人马圆、杨光辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告中发公司辩称：一、本案消防设施于2011年4月26日经消防部门验收合格，说明本身消防设施不存在质量问题；二、涉案房屋于2011年4月30日交付给马圆、杨光，所有权转移，至本案财产损害发生已是2019年3月，已经超过两年的管道保修期，我公司不承担责任；三、本案小区已经成立业主委员会，并由业主委员会委托本案上诉人对设施进行日常维修和保养，与我公司无关。综上，本案财产损害事实与原审被告无因果关系。请求二审法院依法判决。马圆、杨光一审诉讼请求：1.中发公司、淮海物业公司共同赔偿马圆、杨光损失21212.02元；2.中发公司、淮海物业公司承担鉴定费21000元及诉讼费。一审法院查明事实：2010年3月8日，马圆、杨光与中发公司签订《商品房买卖合同》，马圆、杨光购买中发公司开发的位于灌云县房屋，合同约定该商品房经验收合格可交付买受人使用。2011年4月26日，灌云县公安消防大队出具建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证，载明中发公司开发的九龙港商业水街3#、5#-10#、15#、18#、19#楼工程依法接受竣工消防检查，提供工程竣工验收报告；消防产品质量合格证明文件；有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证；消防设施、电气防火检测合格证明文件；施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件，经审查，材料符合规定，予以受理。2011年4月30日，中发公司将涉案房屋交付马圆、杨光。同日，杨光与原灌云县大地物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理服务协议书》，约定甲方应对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、保安、交通项目进行维护、修缮、服务与管理。2016年6月30日，灌云县九龙港水街小区业主委员会（甲方、委托方）与淮海物业公司（乙方、受托方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将九龙港水街小区委托乙方实行物业管理，委托管理事项第四条：房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。淮海物业公司自涉案小区房屋交付至今一直提供物业服务。2019年3月26日清晨，位于九龙港商业小区17号楼楼顶的消防管道破裂，大量水流出楼顶并溢出到马圆、杨光房屋外露台，楼顶连接露台有一根出水管道，出水沿露台地面通过一根下水管道流出，因水流较大，水流通过马圆、杨光房屋连接外露台的门流入屋内，造成屋内地板、沙发等财产因水浸泡受损。管道破裂后，马圆、杨光报修至淮海物业公司，破损部位已修缮完成。经马圆、杨光申请，一审法院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对马圆、杨光房屋内因消防管道破裂漏水造成受损的地板、墙面出具修复方案，经鉴定，考虑经济型、合理性和适用性基础上，对地板、墙面（梁面）受损进行修复处理。地板修复方法：拆卸六层、阁楼层全部踢脚线，拆卸阁楼层餐厅地板上的栏杆；除卧室3、储藏室、榻榻米以外，拆除全部地板，注意保护卧室1、卧室2中未泡水的地板；从门的位置开始，逐块拆除卧室3、储藏室中泡水的地板；采用卧室1、卧室2中未泡水的地板，对卧室3中拆除区域进行填补；按照原装修标准重新购买、安装客厅、内阳台、走道、卧室1、卧室2、餐厅（不含塌塌米）、储藏室被拆除的地板；重新安装被拆卸的踢脚线、栏杆。墙面（梁面）修复方案：铲除梁侧面（2.46m×0.3m）、底面（2.46m×0.25m）涂料层、腻子层；按原装修标准进行恢复。马圆、杨光为此支付鉴定费18000元。经马圆、杨光申请，一审法院委托江苏建恒工程咨询有限公司对涉案房屋内地板及墙面修复工程造价进行鉴定，经鉴定，涉案房屋内地板、墙面修复工程造价为21212.02元。马圆、杨光为此支付鉴定费3000元。原灌云县大地物业管理有限公司经工商登记名称变更为淮海物业公司。一审法院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。涉案《物业管理服务协议书》、《物业管理委托合同》依法成立，合法有效，按照涉案《物业管理服务协议书》、《物业管理委托合同》的约定，应由淮海物业公司对小区房屋建筑共用部位、共用设施、设备履行管理、维修养护义务。马圆、杨光主张要求淮海物业公司承担责任，淮海物业公司辩称其已经尽到相应义务，并举证提交2019年公共设施设备维护保养工作检查情况登记簿、灌云县九龙港水街小区业主委员会委托书、关于建议申请启用维修资金的函、维修资金使用业主确认表用于证明己方观点。其中申请启用维修资金的相关材料，并不足以证明马圆、杨光此前已经尽到对共用设施设备的维护管理义务。另，淮海物业公司在庭审中陈述“向法庭说明一点，淮海物业公司与业主委员会之间签订物业服务合同时，业主委员会没有将案涉小区服务的消防系统资料交付给物业服务企业淮海物业公司，经多次索要，至今未获得，对消防管道系统设置并不具体清楚。其二，在服务过程中，发现马圆、杨光诉称的案涉消防管道所处位置淮海物业公司无法进入进行巡查服务，其原因是违章搭建以后无法进入。”，淮海物业公司陈述无法进入消防管道所在的17号楼楼顶平台进行巡查服务的情况，与淮海物业公司举证的反映公共设施设备的检查登记中反馈的消防设施正常存在明显相悖之处，一审法院对其举证的检查情况登记簿真实性不予确认。经过一审法院现场查勘，发生破裂的消防管道位于小区17号楼顶部平台，可通过自带扶梯到达顶部平台进行共用设施设备的检查、修缮和管理，无需通过马圆、杨光房屋外部露台到达顶部平台。消防管道破裂后大量水溢出通过马圆、杨光房屋外露台流入屋内，造成屋内财产损失，淮海物业公司所举上述证据均不能证明其已经按照约定履行了己方对小区共用设施设备的维修、养护和管理义务，一审法院对其此项辩称不予采信，应由其承担相应赔偿责任。关于马圆、杨光主张要求中发公司承担责任，且淮海物业公司提出消防水管破裂不排除质量原因的辩称。中发公司作为商品房的出卖人，出售商品房并转移房屋所有权后，在房屋质量没有瑕疵的情形下，对房屋买受人的义务已履行完毕，中发公司已经提交消防产品的质量合格证明给当地消防部门，一审法院对淮海物业公司辩称不予采信，对马圆、杨光此项主张不予支持。关于淮海物业公司提出破裂后水流入马圆、杨光屋内系马圆、杨光自身改建造成的辩称，并举证整改通知、照片予以证明。经过现场查勘，一审法院对比马圆、杨光房屋外露台（已装修、铺设地砖）与相邻隔壁房屋外露台（未装修）的两处下水管道（一处连接楼顶平台，一处连接下水管道），马圆、杨光对房屋外露台的装修并未改变两处下水管道的位置及水平高度，连接露台与房屋的门距离地面的高度较未装修而言有些许减少。管道破裂口处于马圆、杨光房屋外露台正上方的楼顶顶部平台，管道破裂导致大量水流出，因空间距离相近，致使水流入马圆、杨光房屋外露台。淮海物业公司未对消防管道尽到维修、养护和管理义务，管道破裂后未及时找到消防控制阀门，是管道破裂后水流进入马圆、杨光房屋内造成损失的主要原因，但马圆、杨光对房屋外露台装修后，连接门距离地面高度降低，对水流入屋内造成财产损失存在一定影响，一审法院结合整体案情，酌定由马圆、杨光自身承担10%的责任。关于马圆、杨光损失，虽淮海物业公司对消防管道破裂之处已进行维修，但此次管道破裂漏水仍给马圆、杨光造成财产损失，体现为受损部位的修复造价，经一审法院委托鉴定涉案房屋内地板、墙面修复工程造价为21212.02元，淮海物业公司应向某、杨光履行赔偿责任，即向某、杨光赔偿19090.82元（21212.02元×90%）,其余损失由马圆、杨光自行承担。为此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、淮海物业公司于判决生效之日起十日内赔偿马圆、杨光19090.82元；二、驳回马圆、杨光其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，由淮海物业公司负担297元，由马圆、杨光负担33元。鉴定费21000元（18000元+3000元），由淮海物业公司负担18900元，由马圆、杨光负担2100元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：淮海物业公司在一审庭审中陈述其每星期都巡查消防设施及小区内的自来水设施，在服务过程中，发现案涉消防管道所处位置其无法进入进行巡查服务，原因是违章搭建以后无法进入。而经一审法院现场查看，案涉破裂的消防管道位于17号楼顶部平台，可通过自带扶梯到达顶部平台进行设施设备的检查、修缮和管理，无需通过马圆、杨光的房屋外露台到达顶部平台。一审法院综合查明的案件事实，认定造成涉案财产损失的主要原因是淮海物业公司未能对消防管道尽到维修、养护和管理义务，消防管道破裂后大量水流出，通过马圆、杨光的房屋外露台流入室内，因此，淮海物业公司应对此承担主要责任，酌定为90%。同时，马圆、杨光对房屋外露台进行装修后导致连接门距离地面高度降低，对水流入室内造成财产损失有一定的影响，酌定由马圆、杨光承担10%的责任。一审判决该部分认定并无不当，本院对此予以确认。综上所述，淮海物业公司的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元（江苏淮海大地物业管理有限公司已预交），由上诉人江苏淮海大地物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 万子榕审 判 员 张 奇审 判 员 朱培培二〇二〇年八月二十七日法官助理 周 岚书 记 员 韩振亚法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照以下情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；