山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5949号上诉人（原审原告）：山东鲁能物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：王博庆，总经理。委托诉讼代理人：王泽浩，男，1995年1月13日出生，汉族，该公司法务主管。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：侯华利，男，1973年2月14日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：管乙力，女，1979年5月26日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：张洪喜，山东鲁商律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：赵冰鑫，山东鲁商律师事务所实习律师。上诉人山东鲁能物业有限公司（以下简称山东鲁能物业）、侯华利、管乙力因物业服务合同纠纷一案，均不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东鲁能物业上诉请求：1.撤销（2020）鲁0103民初40号民事判决第二项，依法判令侯华利、管乙力向山东鲁能物业支付2018年12月1日至2018年12月31日物业费311.02元；2.一审、二审诉讼费用由侯华利、管乙力承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院以山东鲁能物业要求侯华利、管乙力支付受让北京鲁能物业服务有限责任公司济南分公司（以下简称北鲁济南分公司）2018年11月1日至同年12月31日的物业费311.02元，与北鲁济南分公司自2018年11月1日终止鲁能领秀城N1-2地块物业服务的表述相互矛盾为由而不支持山东鲁能物业的诉讼请求系事实认定错误。首先，情况说明中虽称“北鲁济南分公司将于2018年11月1日正式终止鲁能领秀城N1-2地块全体业主的物业服务工作”，但事实是根据北鲁济南分公司与案外人山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称鲁能亘富公司）签订的解除协议书约定“合同解除后，为保障领秀城N1-2地块业主接受物业服务权利不受影响，应由北鲁济南分公司继续提供物业服务直至新的物业服务企业正式接管”，而且事实上为确保涉案小区物业服务工作正常开展，在新的物业服务企业正式接管之前，北鲁济南分公司仍为涉案小区提供物业服务，直至2019年1月1日山东鲁能物业正式接管涉案小区的物业服务。二、山东鲁能物业有足够的证据证明2018年11月1日至2018年12月31日期间仍由北鲁济南分公司为涉案小区提供物业服务。1.北鲁济南分公司与案外人鲁能亘富公司签订的解除协议书和相关的涉案小区交接文件，足以证明在上述期间为涉案小区提供物业服务的是北鲁济南分公司。2.从北鲁济南分公司提供的其支付的2018年11月1日至2018年12月31日期间相应的费用（如电梯维保费、消防维保费、化粪池清理费等）看，足以证明其在此期间系由北鲁济南分公司提供了全方位的物业服务。3.涉案小区绝大多数业主亦将2018年11月1日至2018年12月31日期间物业费支付北鲁济南分公司，充分说明北鲁济南分公司在此期间的服务得到了广大业主的认可。侯华利、管乙力辩称，1、山东鲁能物业的上诉请求不能成立，一审法院对2018年11月1日至2018年12月31日物业费311.02元不予支持是正确的，济南市市中区人民政府十六里河街道办事处（以下简称十六里河街道办）违法出具的情况说明不具有任何证明效力，对该说明内容的表述与事实不符，其无权出具类似文件。山东鲁能物业依据此文件无法证明其主张，且其无证据证明在此期间北鲁济南分公司仍然提供了物业服务。2、小区常年基本属于无物业服务状态，存在消防记录造假、电梯设备问题频发，无论有无业主缴纳物业费均无法影响、亦无法证明北鲁济南分公司已提供了此期间的物业服务。3、山东鲁能物业所谓债权转让不能成立，诉讼之前并未通知侯华利、管乙力，在未通知债务人的情况下山东鲁能物业主张权利，显然该债权转让对侯华利、管乙力不发生法律效力。侯华利、管乙力上诉请求：1、撤销(2020）鲁0103民初40号民事判决第一项，依法改判驳回山东鲁能物业的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由山东鲁能物业承担。事实与理由：一、山东鲁能物业并非适格诉讼主体。1、双方之间从未签订物业服务合同，双方之间无任何法律关系。2、本案中，侯华利、管乙力已与北鲁济南分公司签订物业服务协议，二者已建立物业服务合同关系，鲁能亘富公司无单方另行选聘物业服务企业的权利，其“聘用”程序违反《物业管理条例》的相关规定，其对山东鲁能物业的“聘用”应为无效，山东鲁能物业无权取得所在小区的物业服务资格。3、山东鲁能物业与鲁能亘富公司均为天津广宇发展股份有限公司全资控股企业，二者为关联公司，所谓“选聘”显然不具有公平、公正性。二、山东鲁能物业违法受聘为物业服务企业的行为，严重侵害了侯华利、管乙力及广大业主的合法权益，一审法院仅依据其与鲁能亘富公司违法签订的物业服务合同作出判决，明显缺乏依据。1、由于山东鲁能物业诉讼主体不适格，其与鲁能亘富公司违法签订的《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》对侯华利、管乙力无任何法律约束力。2、北鲁济南分公司、鲁能亘富公司签订的《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》与山东鲁能物业、鲁能亘富公司违法签订的《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》之间无承继关系，两份合同主体不同、效力不同，对侯华利、管乙力的约束力不同。一审法院在无其他证据证明的情况下，径行认定“合同约定没有损害相关业主的实际利益，应为有效”显然错误。在侯华利、管乙力及广大业主并不知情的情况下，擅自变更物业服务主体便是对业主利益的最大损害，二者之间的物业服务合同应为无效，不应作为判决依据。三、一审法院未能分清双方举证责任，对“一般瑕疵”、“重大瑕疵”及“物业服务费”收费标准的认定错误。1、山东鲁能物业在与侯华利、管乙力并无任何合同约定的情况下便提起诉讼，且未能举证证明其已提供基本的物业服务等内容、未能举证证明服务质量的情况下，其诉讼请求不应得到支持。2、事实上，侯华利、管乙力所在小区于2019年全年基本处于无物业服务状态，小区内环境卫生、公共秩序、公共安全、公共设施等情况严重恶化，因小区环境极差、安全无法得到保障，严重影响到广大业主的正常生活，严重损害了广大业主的合法权益。小区内未交纳物业费的情况系普遍现象，而非仅侯华利、管乙力一户未交，在广大业主根本无法享受到应有的物业服务的情况下，任何单位或个人均无权收取物业服务费。假使山东鲁能物业系该小区“物业服务企业”，那么其有义务全面、尽职的提供良好的物业服务，否则无权收取任何费用。3、根据《山东省物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费应当合法、合理、公开、公平，收费与服务质量相适应。本案中，山东鲁能物业主张的物业费标准无事实及法律依据，其无权径行按照北鲁济南分公司此前的收费标准主张权利。四、一审法院依据《合同法》第八条、第六十条、第一百零九条的规定作出判决，属于法律适用不当。由于侯华利、管乙力与山东鲁能物业之间无物业服务合同法律关系，山东鲁能物业与鲁能亘富公司之间的物业服务合同亦为无效，因此本案不应适用《合同法》上述条款进行裁判。五、一审法院违反法律规定，未能充分告知侯华利、管乙力举证的权利及有关事项，合法诉权未能得到充分保障，属于程序违法。一审庭审前，侯华利、管乙力多次阐明证人出庭作证的要求，并询问有关事项及程序规定，但均未能得到有效答复，从而导致证人无法出庭作证，侯华利、管乙力的诉权未能得到充分保障。山东鲁能物业辩称，侯华利、管乙力的上诉请求不能成立。山东鲁能物业系在原物业服务企业北鲁济南分公司依法撤出的情况下按照法律的程序在建设单位和社区街道办组织的招投标中依法中标，成为涉案小区的物业服务企业，与建设单位签订前期物业服务合同并经物业主管部门备案，系具有合法的依据提供物业服务并依照约定收取物业服务费。关于小区服务的标准和水平，由于涉案小区面积较大，人员较多，业主的诉求不一，所以在物业服务过程当中很难达到全部业主的满意，对业主反映的相关问题作为物业服务企业也一直是积极整改，争取达到小区业主的满意，但不能因为个人的部分诉求而不顾其他业主的合法权益。比如小区内建设车棚的问题，因为部分业主投诉导致城管部门多次要求拆除，但是广大业主极力反对。比如修建地铁，因为有些业主上访阻挠导致地铁绕开该线路，作为物业服务企业也希望共同把小区的物业服务搞好。山东鲁能物业向一审法院起诉请求：1.判令侯华利、管乙力立即支付山东鲁能物业物业费24398.91元；2.判令侯华利、管乙力支付违约金，以24398.91元为基数，自2019年1月16日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；3.本案诉讼费用由侯华利、管乙力负担。一审法院认定事实：2015年12月2日，北鲁济南分公司与鲁能亘富公司签订《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》，约定：北鲁济南分公司为鲁能领秀城N1-2地块提供前期物业服务。物业类型：其他物业，商业用房，-（小）高层住宅。前期物业服务包括：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理；3、公共区域卫生环境的维护；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理服务；6、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8、物业共用部位、公用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务。物业服务费用：（小）高层住宅：2.36元/月/平方米（其中公共性物业服务费1.76元/月/平方米，电梯维护运行费：0.38元/月/平方米，自动消防设施维护运行费：0.22元/月/平方米），商业用房：5.00元/月/平方米。2017年11月27日，北鲁济南分公司与侯华利、管乙力签订《前期物业管理服务协议》，约定北鲁济南分公司为鲁能领秀城N1地块12号楼1单元102室业主侯华利、管乙力提供前期物业管理服务。物业管理服务费标准：（小）高层住宅：2.36元/月/平方米（其中公共物业服务费1.76元/月/平方米，电梯维护运行费：0.38元/月/平方米，自动消防设施维护运行费：0.22元/月/平方米），商业用房：5.00元/月/平方米。物业管理服务费按半年制预交，业主应于缴费期结束前10个工作日缴纳下半年物业管理服务费。业主不按规定交纳物业管理服务费及其他应缴费用，每日按欠费金额的万分之五计收滞纳金。由于战略调整及发展规划原因，北鲁济南分公司不再继续对N1-2地块提供物业服务，于2018年10月向鲁能领秀城N1-2地块全体业主公告，将于2018年11月1日正式终止鲁能领秀城N1-2地块的物业服务工作，后十六里河街道办督导鲁能亘富公司通过公开招标投标方式，选聘山东鲁能物业对鲁能领秀城N1-2地块提供前期物业服务。同年12月，山东鲁能物业与鲁能亘富公司签订《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》，合同期限自2019年1月1日起至业主大会签合同生效时止，协议内容与上述北鲁济南分公司签订的合同内容一致。侯华利、管乙力所购买的鲁能领秀城N1地块12号楼1单元102室房屋，建筑面积131.74平方米；16号楼208室商业用房，建筑面积214.27平方米。自2019年1月1日至2019年12月31日，侯华利、管乙力未交纳物业费，共计16587.08元（131.74平方米x2.36元x12个月+214.27平方米x5元x12个月）。侯华利、管乙力于2019年4月21日已交纳16号楼208室商业用房2018年6月1日至2018年12月31日的物业服务费7499.45元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北鲁济南分公司与鲁能亘富公司签订的《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》及其与侯华利、管乙力签订的《前期物业服务协议》，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。由于北鲁济南分公司终止对鲁能领秀城N1-2地块的物业服务工作，山东鲁能物业通过招标投标方式取得对该地块物业服务资格，并与鲁能亘富公司签订《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》，合同约定没有损害相关业主的实际利益，应为有效。对于单个业主是否可以拒交物业服务费的问题。一审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不到位，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平。如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业服务费。侯华利、管乙力未能举证证实山东鲁能物业提供的服务构成重大瑕疵，其拒绝交纳物业服务费，不符合公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，其应当支付自2019年1月1日至同年12月31日的物业服务费16587.08元。山东鲁能物业要求侯华利、管乙力支付受让北鲁济南分公司2018年12月1日至同年12月31日的物业服务费311.02元，与北鲁济南分公司自2018年11月1日终止鲁能领秀城N1-2地块物业服务的表述相互矛盾，一审法院不予支持。山东鲁能物业提供的管理服务存在某些瑕疵，是导致与侯华利、管乙力产生纠纷的主要原因，双方应加强沟通与理解，共同维护好小区的物业管理，使相关问题得到及时处理。对于山东鲁能物业要求侯华利、管乙力支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、侯华利、管乙力于判决生效之日起10日内支付山东鲁能物业有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费16587.08元；二、驳回山东鲁能物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费410元，减半收取计205元，由山东鲁能物业有限公司负担55元，侯华利、管乙力负担150元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。侯华利、管乙力提交如下证据：一、网上打印的山东鲁能物业、鲁能亘富公司以及天津广宇发展股份有限公司的工商登记信息。证明山东鲁能物业、鲁能亘富公司均为天津广宇发展股份有限公司的全资控股企业，二者存在关联关系，鲁能亘富公司的“选聘”显然不具有公平、公正性。二、九号楼业主通知物业整改告知书、物业管理人员照片。证明：2019年4月13日广大业主依然不知道北鲁济南分公司已更换为山东鲁能物业，告知书尾部物业公司经理签名，证明其认可告知书中的单位为北鲁济南分公司以及其认识到未履行五星级物业服务。三、济南市市中区市场监督管理局受理告知书、十六里河街道办信访事项处理意见书。证明业主曾因物业公司未全面提供物业服务投诉至有关单位，信访事项处理意见书所提及的物业服务中心为北京鲁能物业中央公园东区物业服务中心。以上证据一、二、三足以证明，山东鲁能物业并非适格诉讼主体，鲁能亘富公司无单方另行选聘物业服务企业的权利。四、集体抗辩书及业主签字表。证明小区大部分业主对物业服务极不满意，2019年全年根本未提供物业服务，广大业主不知道北鲁济南分公司已更换为山东鲁能物业。五、业主满意度调查统计，分别是2020年1月、2020年3月对2019年底之前物业情况进行的满意度调查，系小区业主自发对物业服务进行评价，共250户参加，219票为极不满意，31票为不满意，满意为0票。证明物业服务未达到五星级标准，业主对服务极不满意，故不应缴纳服务费用。六、消防视频、消火栓月检表（2019.12.10），证明物业公司并没有尽到日常的消防设施检查、维护义务，根本未提供物业服务，业主的安全无法保障。七、2017年12月1日至2018年8月17日迅达公司的电梯大修记录、2019年7月8日山东广播电视台民生直通车栏目新闻报道视频、2019年11月29日电梯遇困视频。证明物业平时并没有尽到维护的义务，导致电梯进行了1298次大修。山东广播电视台民生直通车栏目新闻报道也可证明此事实确实存在。八、小区内部照片、视频。证明小区环境极差，垃圾桶周围存在恶臭，严重影响广大业主的正常生活，与“五星级”物业服务标准严重不符。九、业主与物业客服电话录音。证明物业客服人员承认之前有多数业主曾经向物业进行过投诉，小区内环境差，公共秩序、公共安全、公共设施等情况恶化，物业公司不作为，并无改进。十、书面证人证言8份，并申请证人孔静、潘婷婷出庭作证。证明小区报警器无人维修处理、小区环境卫生差等问题严重。十一、微信聊天记录，东区11号楼、7号楼业主群物业人员与业主的聊天记录。证明电梯设备问题、人员被困，存在安全问题。以上证据四至十一足以证明，侯华利、管乙力所在小区2019年全年处于无物业服务状态，小区内环境卫生、公共安全等情况严重恶化，公共安全设施无人维护，业主的安全无法保障，严重损害了广大业主的合法权益。假使山东鲁能物业系该小区“物业服务企业”，2019年全年其根本未提供物业服务，假使提供了物业服务，也是存在重大瑕疵，不能达到五星级标准。十二、济南市物价局发布的物业服务收费及普通住宅物业服务等级标准、其他小区物业公司五星级服务物业服务收费公示。证明山东鲁能物业收取的物业费为顶额收取，但物业服务并未达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》中规定的五星级标准。十三、微信聊天记录（东区12号楼邻居群：业主与物业人员的聊天记录）。证明：业主反映楼梯照明灯坏掉无法正常使用，经反映后数月无人回应和解决；业主反映垃圾连续数日无人清理、电梯内有狗屎无人打扫、线路故障存在安全问题、电梯超检验期、业主窗前垃圾始终无人清理、12号楼一单元一楼大厅墙壁瓷砖将要脱落，经反映近半年无人回应。对方以断电的违法形式催讨物业费。十四、小区视频。证明：1、小区电梯被水淹泡，无法正常工作；电梯故障，电梯门无法正常关闭；高压线脱落，存在危险；12号楼一单元一楼大厅墙壁瓷砖将要脱落，后脱落险些伤人；小区环境卫生极差，狗屎遍地，垃圾长时间无人倾倒，有时连续数日，相同的垃圾仍未清理。2、小区出入门损坏后无人修理导致出入门连续数日无法关闭，小区出入门亦无人值守，外部人员可随意出入，存在极大安全风险。3、小区单元门玻璃破碎后多日无人更换，破碎的玻璃仍然在门上，随时存在掉落的危险。4、小区内有纸箱等易燃废品无人清理，存在极大的消防安全隐患。十五、小区图片。证明：1、小区环境卫生极差，垃圾长时间无人倾倒，有时连续数日，相同的垃圾仍未清理；建筑垃圾随意堆放，无人清理；施工现场无围挡及警示标志，路面被破坏、挖开，长期裸露无警示标志，井盖大敞无警示标志，存在安全隐患；地下车库的墙壁被浸泡、商铺漏雨、安全通道被杂物堆积、地下车库顶部墙皮脱落，无人管理；单双楼旋转楼梯下公共场所，长期有人随意大小便，无人管理与制止。2、小区单元门玻璃破碎后多日无人更换，破碎的玻璃仍然在门上，随时存在掉落的危险。3、针对同一部位报警记录显示内容均相同，报警近十天无人处理。十六、2020年供电所的告知书一份，是由山东鲁能物业张贴在小区宣传栏里的，而且物业管家也在各楼的物业群发布了电子版的内容。证明物业公司有意断电催缴物业费。对于以上证据，山东鲁能物业认为，对证据一的真实性和关联性认可，但不能达到其证明目的，招投标是依法向社会公开，山东鲁能物业与鲁能亘富公司的上级股东是上市公司，严格依规合法经营，不存在侯华利、管乙力所说的行为。证据二不能证明其要证明的问题。国秀一现在是山东鲁能物业的工作人员，国秀一的签字仅是对业主提出的相关材料的签收，并不代表对上述问题的认可。照片上的人员在北鲁济南分公司撤出以后，又由山东鲁能物业重新聘用。证据三的真实性需核实，信访事项处理意见书中针对相关问题没有予以查实确定，仅是针对小区后续的物业服务提出了进一步的提升。对证据四的真实性和证明目的均有异议。集体抗辩书所述内容与事实严重不符，小区的照明灯曾经有些部位因为线路改造停过一段时间，并非是故意的。对签字表的真实性和来源都有异议。对证据五的真实性和关联性均有异议。投票人到底是谁，整个小区2000多户，这250户也没有证据证明其是真正的业主。对于证据六、七，消防和电梯都属于特种设备，开发商交付业主之后消防设备和电梯是由当时的施工单位在质保期内进行相关的保养和日常维护。山东鲁能物业接手以后也是将这两个专业业务委托给原来的电梯施工单位负责相关的维修保养，消防设备也是委托具有专业资质和能力的消防维护单位进行维护管理。关于电梯，根据业主方提供的报告，电梯出现多次故障是因为交房以后业主装修期间电梯使用严重不当所造成，而且对电梯及时进行了维修处理。如需更换电梯山东鲁能物业针对相关业主进行了走访，因为更换电梯需要动用公共维修基金。关于消防问题，对其真实性和关联性、证明目的均不予认可。因为物业巡检人员不具有专业知识，仅是对消防设备的外观和相关情况进行确认，消防设施设备在质保期后也是由山东鲁能物业委托专业机构进行管理，而且每年都通过了消防部门的验收，且第三方专业机构出具了维护保养报告书，证明涉案小区的消防设施符合相关要求，检查中未发现其所述的相关情况。后台监控中明确显示存在消防报警，山东鲁能物业进行了及时的处理。对于证据八，每天垃圾清扫都有固定的时间，仅是选取一个固定的时间点拍摄照片，不能证明服务存在瑕疵，而且其拍的部位也看不出时间点以及是否是在涉案小区里。对于证据九，录音的通话内容不能证明涉案小区存在种种问题。对于证据十证人证言，电梯及物业更换问题之前已说明。房屋质量问题不是物业服务企业的工作范围。卫生和绿化问题，如果存在打扫不及时的问题，会继续整改。对证据十一的真实性不认可。对证据十二的真实性无异议，但济南市针对星级的服务标准已经取消，本案的物业收费服务标准是经过招投标依法制定的。对于证据十三聊天记录，经核实不属实，与事实不符，卫生问题至少核实的时候是不存在的，关于房屋质量问题，如果要动用维修基金公司会积极配合，如果是小修尽量协调开发商积极处理。对于证据十四，对其真实性和证明目的均有异议，无法说明视频的时间地点及和涉案小区的关联性，另外，小区电梯被淹系房屋或设施本身质量问题导致，山东鲁能物业积极妥善处理了后续事宜。对于证据十五，照片没有拍摄时间和地点，照片当中不能体现出是否为涉案小区以及具体的位置。卫生问题是静态的，山东鲁能物业有固定的打扫时间，不存在服务不及时的问题。对于证据十六，对其真实性和证明目的均不予认可。涉案小区住宅是一户一表由供电公司直接管理收费到户，山东鲁能物业不可能也无法采取相关措施对其进行断电，商业部分系由物业代收代缴，相关的线路也是由山东鲁能物业负责，但中间发生了多次偷盗电导致跳闸，并非山东鲁能物业恶意停电。山东鲁能物业提交如下证据：一、物业交接协议、山东亘富公司发出的《关于撤出鲁能领秀城N1-2地块的通知》。证明山东鲁能物业自2019年1月1日开始接管涉案小区，为涉案小区提供物业服务，同时也证明在2019年1月1日之前系北鲁济南分公司提供物业服务。侯华利、管乙力质证称，对证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。物业交接协议业主并不知情，未接到过任何的通知，撤出通知也未见过。二、2020年4月、5月的消防设施维护保养报告书以及2020年5月27日涉案小区消防设施后台报警记录、2019年7月5日济南市特种设备检验研究院的定期检验报告。证明山东鲁能物业已按照相关规定对小区内的消防设施进行了维护保养并有专业机构出具了相关的报告书，电梯是合格的，正常保养。侯华利、管乙力质证称，1、火灾警报控制器历史火警记录来源不明，为山东鲁能物业单方打印，不具有真实性，无法反映火灾发生时控制器是否报警及是否正常工作；证据显示的时间仅为2020年5月27日15点之后，无法反映其他时间火灾报警控制器的运转情况，更无法证实山东鲁能物业已履行了相应的管理义务；该证据显示的时间均不包含火灾发生的时间，即火灾发生时并未报警。2、对于电梯设备使用标志、电梯定期检验报告，该证据并非原件，对于该证据的真实性不予认可；此证据与其证明目的没有关联性，无法反映所有电梯的工作及运转情况，无法证明所有电梯均为正常工作、安全无故障；该证据仅针对的是2019年7月5日当天某一部电梯的有关情况，对于2019年7月-2020年7月之间其他所有电梯的相关情况并无记载。3、对于消防设施维护保养报告书的真实性和证明目的均不认可。该两份报告系山东鲁能物业单方委托，且所显示时间为2020年4、5月，显示的也并非小区所有楼宇的情况，故不能证明火灾发生时消防设施是安全正常的，亦不能显示2019年消防设施的工作及管理情况。三、2019年度涉案小区物业费收缴情况说明。证明2019年度物业费的收缴率已经达到了90.42%，绝大部分业主对涉案小区的物业服务是认可的。侯华利、管乙力质证称，对该证据的真实性、关联性以及有效性、证明目的均不认可。该证据系山东鲁能物业单方制作，无收费发票或其他具体支付凭证加以证实，故不具有真实性；该证据与其是否存在物业服务行为不具有关联性，无法证实山东鲁能物业已提供了物业服务。审理中，根据侯华利、管乙力的申请，本院自济南市市中区住房和城乡建设局调取了山东鲁能物业的中标通知书、物业服务合同备案申请书、鲁能领秀城N1-2地块选聘物业服务企业情况说明、前期物业服务合同等，侯华利、管乙力认为该宗证据证明开发商更换物业公司违法，档案中没有业主授权的任何文件，开发商无权单方更换物业公司，且招投标未进行公示，不具有公开公正性。山东鲁能物业认为，该证据能够证明山东鲁能物业系通过招投标依法中标为涉案小区提供物业服务，并经主管部门依法备案合法有效。对于以上证据，本院认为，侯华利、管乙力提交的证据一、证据十二，山东鲁能物业提交的证据一，本院调取的中标通知书等证据，其真实性应予确认，本院予以采信；其他证据，当事人对其真实性、关联性及证明目的均有异议，本院不予采信。根据本院审查认定的证据，结合当事人的陈述及一审卷宗材料，本院认定以下事实：2018年12月14日，鲁能亘富公司向山东鲁能物业发出中标通知书，项目名称为鲁能领秀城N1-2地块项目前期物业服务，总建筑面积376603.13平方米，(小)高层住宅中标单价为2.36元/平方米/月，商业用房5元/平方米/月。中标通知书载明的建设单位为济南市市中区十六里河街道办事处社区管理委员会、鲁能亘富公司。2018年12月，山东鲁能物业与鲁能亘富公司签订《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》后，向济南市市中区房屋管理服务中心申请备案。2018年12月28日，济南市市中区房屋管理服务中心出具《济南市物业服务合同备案证明》。2020年3月，北鲁济南分公司向侯华利邮寄《债权转让通知书》一份，内容为：“基于我公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，我公司为贵方房屋所在小区提供物业服务，截至2018年12月31日，贵方共拖欠我公司物业费311.02元及相应的违约金、滞纳金等，现我公司正式通知贵方，我公司已将上述对贵方享有的上述债权依法转让给山东鲁能物业有限公司，请你自接到该债权转让通知书后向山东鲁能物业有限公司履行上述义务，偿还相关债务。”侯华利已收到该通知。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，关于山东鲁能物业的主体资格问题。山东鲁能物业通过招投标中标成为鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务企业，与鲁能亘富公司签订了《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》，并已进行备案。十六里河街道办、鲁能亘富公司出具的情况说明中记载鲁能亘富公司通过书面公开公示及《表决票》的形式征求全体业主意见，侯华利、管乙力对此不认可，主张当时并未征求业主意见，因本案情形下开发商选聘物业服务企业是否应取得业主授权，并无明确的法律规定，对于侯华利、管乙力所称本案选聘程序违法、聘用无效的主张，本院不予采信。山东鲁能物业与鲁能亘富公司的股东虽然相同，但本案招标投标系由十六里河街道办督导公开进行，侯华利、管乙力主张该选聘不公平、不公正，与事实不符，本院亦不予采信。山东鲁能物业与鲁能亘富公司签订的《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》，依法应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述规定，侯华利、管乙力虽未与山东鲁能物业签订物业服务合同，应受前述合同约束。山东鲁能物业有权向侯华利、管乙力主张权利。关于山东鲁能物业有无提供物业服务及是否存在重大瑕疵问题，本案审理中，对此双方均提供了相应的证据，经审查，本院认为，侯华利、管乙力提供的证据尚不足以证实山东鲁能物业未提供物业服务，也不能认定其服务存在环境卫生绿化、公共安全、公共秩序等严重恶化的重大瑕疵。侯华利、管乙力拒交物业费的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。山东鲁能物业收取的服务费有合同依据，也未超出政府部门的收费标准。同时，根据本案证据，山东鲁能物业提供的物业服务确实存在瑕疵，山东鲁能物业要求侯华利、管乙力支付违约金，不应支持。关于本案物业费数额的确定，根据《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》的约定，侯华利、管乙力的住宅及商业用房2019年1月1日至12月31日的物业服务费为16587.08元，应予确认。山东鲁能物业提交的物业交接协议、撤出通知等，可以证实北鲁济南分公司在涉案小区服务至2018年12月31日。北鲁济南分公司将侯华利、管乙力所欠2018年12月住宅房屋的物业费311.02元债权转让给了山东鲁能物业，该转让通知了侯华利，符合法律规定，应予认定，侯华利、管乙力应向山东鲁能物业清偿该债务。一审对该部分费用未予认定不当，应予纠正。综上所述，山东鲁能物业的上诉请求成立；侯华利、管乙力的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初40号民事判决第一项及案件受理费的负担；二、撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初40号民事判决第二项；三、侯华利、管乙力于本判决生效之日起10日内支付山东鲁能物业有限公司2018年12月1日至2018年12月31日期间的物业服务费311.02元；四、驳回山东鲁能物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费820元，山东鲁能物业有限公司负担410元，侯华利、管乙力负担410元。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年八月十三日书记员  邢春艳