山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6289号上诉人（原审原告）：王继和，男，1942年1月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：邢林，山东聚轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南丰合通讯器材有限公司，住所地济南市。法定代表人：秦奎山，总经理。被上诉人（原审被告）：施诤，男，1977年12月27日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：桂冉冉，北京市中闻（济南）律师事务所律师。上诉人王继和因与被上诉人施诤、济南丰合通讯器材有限公司（以下简称丰合通讯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初5336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王继和上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初5336号民事判决书，发回重审或予以改判；2.一、二审诉讼费用由丰合通讯公司、施诤承担。事实和理由：原审法院对案件事实没有查清，因此所作出的判决失当，应予以纠正。1.一审法院认定涉案租赁合同无效的理由是因为涉案房产未取得建设工程规划许可证。但涉案房产的开发商早已办理了涉案房产的初始登记（即房产大证），只不过王继和还未办理房产过户登记手续，既然涉案房产具备房产证那就可以证明涉案房产的建设工程是在取得建设工程规划许可证的情况下开工建设的。在一审开庭前，王继和也曾到房管部门调取过相关证据，但因开发商不是本案当事人，有关部门不给调取相关信息，所以在一审中未能提供。2.虽然王继和还未办理涉案房产的权属证书，但根据一审时王继和提交的济南市城市房屋拆迁产权调换协议、山东财富纵横置业有限公司出具的证明足以证明，涉案房产是王继和因拆迁安置而取得，并已由开发商交付王继和使用。即使王继和现在不是物权法所规定的登记所有权人，但其已经对涉案房产享有占有、使用、收益、处分的权利，因此王继和有权对外出租涉案房产。一审法院不应只以出租人是否具备房产证来作为是否有权出租房产的唯一标准，这样的认定也是片面的，应予以纠正。综上所述，一审法院认定事实不清。丰合通讯公司、施诤辩称，第一、王继和在上诉事实与理由中提到涉案房屋的开发商，已经办理了房产大证，但是王继和未能提供此证据而且该证据也不能证明涉案房屋产权归属，该房产大证与涉案房屋没有联系。第二，王继和在上诉中提到涉案房屋是拆迁所得，是基于一审中提交的济南市城市房屋拆迁产权调换协议和山东财富纵横置业有限公司出具的证明来证明，但是这两份证据均无法证明涉案房屋的权属，而且也无法证明涉案房屋与这两份证据所证明的内容存在联系，产权调换协议中涉及到的房屋与涉案房屋没有任何联系，山东财富纵横置业有限公司出具的证明没有有效性、关联性、真实性不能作为证据使用，和本案涉及的争议标的无关，综上，王继和对涉案房屋没有物权，无权对涉案房屋进行出租，该房屋租赁合同无效。王继和向一审法院起诉请求：1.判令丰合通讯公司、施诤赔偿损失39411元;2.诉讼费用由丰合通讯公司、施诤承担。一审法院认定事实：2018年4月20日，王继和（甲方）与丰合通讯公司（乙方）、施诤（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定主要内容为：甲方将坐落在济南市历下区东舍坊西街x号楼x号商铺出租给乙方，丙方作为履约担保方，在乙方不履行合同时承担责任履行方。房屋建筑面积40平方米。租赁期限自2018年4月20日起至2021年4月19日。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为开设联通营业厅使用。该房屋租金为每年109200元，叁年总金额为税后327600元，租金按年结算，下一年度房租提前一个月交付，由乙方在每年3月19日以前足额交付甲方，逾期则视为违约。甲方在租赁期限内提前终止合同的，甲方需要退还乙方剩余房租及押金，并赔偿乙方一个月房租作为违约金。乙方逾期支付租金，除补交欠租外，还必须按合同全部租金的万分之五并按实际拖欠天数向甲方计付违约金。乙方在租赁期限内提前终止合同的，甲方不退还乙方剩余房租，乙方需赔偿甲方一个月房租作为违约金。中国联合网络通讯有限公司济南市分公司是乙方在和甲方签署合同后的实际使用方，若乙方不履行合同、拒交租金，由丙方及时交付租金给甲方，并承担合同责任的履约担保人。如乙、丙双方都未按时给甲方支付房租，甲方有权单方终止合同，收回房屋，押金不退，并要求乙丙双方赔偿一个月的房租作为违约金。三年房租支付时间为每年到期日4月19日的前一个月，如乙方未按时足额交付房租，则甲方有权提前终止合同并收回房屋，且租金余额和押金不退。各方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，丰合通讯公司通过其法定代表人秦奎山账号于2018年4月24日向王继和委托诉讼代理人王艳名下的中国建设银行账号内转款109200元。合同履行过程中，丰合通讯公司未按时交纳涉案房屋的第二年租期的房屋租金，王继和的委托诉讼代理人王艳通过微信聊天方式提醒施诤催促丰合通讯公司于指定日期前交纳房屋租金未果。2019年4月24日，王继和委托诉讼代理人王艳以短信形式通知丰合通讯公司、施诤解除案涉合同。2019年4月26日，双方一致确认提前解除房屋租赁合同，但在违约金及其他费用方面未达成一致意见。另查明，王继和与北京金诚同达（济南）律师事务所签订《委托代理合同》并支出律师费5000元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁额合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效”。本案中，王继和未向本院提交房屋产权登记证，亦未在举证期限内提交建设工程规划许可证，其提交的济南市城市房屋拆迁产权调换协议以及山东财富纵横置业有限公司出具的证明并不能证明其系案涉房屋的所有权人，故一审法院认为王继和与丰合通讯公司、施诤签订的《房屋租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，王继和于2019年4月24日以短信形式通知丰合通讯公司解除案涉合同并收回房屋，丰合通讯公司亦同意于2019年4月26日将案涉房屋钥匙返还。丰合通讯公司应向王继和支付2019年4月20日至2019年4月26日期间的房屋占有使用费即2094.26元（109200元÷365天×7天）。综上所述，一审法院认为王继和与丰合通讯公司、施诤签订的《房屋租赁合同》无效。王继和主张丰合通讯公司、施诤按照协议约定支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持；但丰合通讯公司实际占有使用涉案房屋，参照《房屋租赁合同》约定应当依法向王继和支付房屋占有使用费2094.26元。对于王继和按照案涉合同约定主张施诤承担担保责任赔偿损失的诉求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁额合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、济南丰合通讯器材有限公司于判决生效之日起十日内向王继和支付自2019年4月20日起至2019年4月26日止的欠付租金2094.26元；二、驳回王继和的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费785元，由负担745元，济南丰合通讯器材有限公司负担40元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王继和提交如下证据：证据一、山东财富纵横置业有限公司于2020年3月31日出具的《证明》一份。该证据结合一审时王继和已经提交的拆迁安置协议及2014年6月24日同一单位出具的《证明》，可以得出涉案房产的房产证登记地址为：历下区东舍坊西居x号楼x—xxx室，且该房产为王继和回迁安置取得，具备对外出租的权利。证据二、在济南市房屋档案馆调取的济房权证历字第252xxx号，登记房屋所有权人为山东财富纵横置业有限公司的房产证一份和建字第37010220140xxxx号《建设工程规划许可证》一份，证明涉案房产历下区东舍坊西居x号楼x—xxx室已办理了产权登记手续，该工程项目既然已经办理房产证，也具备建设工程规划许可证等许可手续，因此涉案房屋的租赁合同是合法有效的。丰合通讯公司、施诤质证称，对证据一证明中提交的证据山东财富纵横置业有限公司开据的证明没有授权手续，无法证明其得到授权，该公司并非权威机构其开据的证明没有任何的法律效力，其证明中所述非x号楼xx室为东舍坊西街路x号，该描述没有任何的依据。该证明没有法律效力不能作为证据使用。对证据二房产信息当中该房屋所有人是山东财富纵横置业有限公司，性质为单独所有，从该房产信息中无法看出和王继和有任何关系，对于东舍坊西街1号该房产与王继和没有关系，王继和对该涉案房产没有物权没有权力出租。经审查本院认定：涉案房产系山东财富纵横置业有限公司开发建设，已取得建设工程规划许可证。王继和通过产权调换取得涉案房产，现未办理产权登记手续。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋已取得建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性约定，应当合法有效，对双方当事人均有约束力。一审法院认定涉案《房屋租赁合同》无效有误，应予以纠正。涉案《房屋租赁合同》约定，丰合通讯公司需在每年3月19日以前足额支付王继和租金，逾期则视为违约。因丰合通讯公司、施铮未及时足额向支付王继和支付2019年4月20日至2020年4月19日期间的房屋租金，王继和在催告缴纳租金后仍未缴纳租金构成违约的情形下，其按照合同约定解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定。《房屋租赁合同》第十条约定“乙方逾期支付租金，除补交欠租外，还须按合同全部租金的万分之五并按实际拖欠天数向甲方计付违约金。”因此，根据合同约定，丰合通讯公司、施铮应向王继和支付逾期支付租金违约金。丰合通讯公司、施铮辩称该项违约金约定过高，应以年租金109200元为基数，按照每日万分之五计算。故本院认定丰合通讯公司、施铮应向王继和支付逾期支付租金违约金2129.4元（109200×0.05%×39）。丰合通讯公司、施铮辩称，其于2019年3月22日通过桑轩向王继和女儿支付租金8000元，王继和对此未予认可，丰合通讯公司、施铮亦未提交有效证据予以印证，故本院对丰合通讯公司、施铮的该项辩解不予采信。丰合通讯公司于2019年4月26日将涉案房屋返还给王继和，丰合通讯公司应支付王继和2019年4月20日至2019年4月26日期间房屋租金2094.26元（109200元/年÷365天×7天）。《房屋租赁合同》第十条约定“中国联合网络通讯有限公司济南市分公司是乙方在和甲方签署合同后的实际使用方，若乙方不履行合同、拒交租金，由丙方及时交付租金给甲方，并承担合同责任的履约担保人。如乙、丙双方都未按时给甲方支付房租，甲方有权单方终止合同，收回房屋，押金不退，并要求乙丙双方赔偿一个月的房租作为违约金。”如前所述，因丰合通讯公司、施铮违约导致涉案合同解除，王继和有权根据合同约定要求丰合通讯公司、施铮赔偿一个月房租的损失9100元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王继和要求丰合通讯公司、施铮支付押金8000元，无事实及法律依据，本院不予支持。王继和主张赔偿其转让费，丰合通讯公司、施铮对此不予认可，王继和亦未提交证据证明其主张，本院不予支持。王继和主张赔偿律师费5000元，因涉案租赁合同并未就此作出约定，对其主张本院亦不予支持。综上所述，王继和的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初5336号民事判决；二、济南丰合通讯器材有限公司、施铮于本判决生效之日起10日内向王继和支付租金2094.26元、违约金11229.4元，共计13323.66元；三、驳回王继和的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费785元，由济南丰合通讯器材有限公司、施铮负担。二审案件受理费785元，由王继和负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年八月三十一日书记员  韩 璐