江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初1673号原告（案外人）：林贤三，男，1974年7月9日出生，住浙江省永嘉县。原告（案外人）：林良志，男，1974年11月30日出生，汉族，住浙江省永嘉县。共同委托诉讼代理人：时善勇，江苏穿石律师事务所律师。被告（申请执行人）：淮安市钢成建设工程有限公司，住所地淮安市淮阴区九江路119号。法定代表人：郑浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：王映峰，江苏六仁律师事务所律师。第三人（被执行人）：淮安金标置业有限公司，住所地淮安市淮阴区珠江路169号。法定代表人：李其标，该公司总经理。本院在执行淮安市钢成建设工程有限公司（以下简称钢成公司）申请执行淮安金标置业有限公司（以下简称金标置业）建设工程施工合同纠纷一案中，查封了被执行人名下的部分房屋（以下简称涉案房屋），案外人林贤三、林良志向本院提出执行异议，本院经审查，作出（2020）苏0804执异25号执行裁定：驳回案外人林贤三、林良志的异议请求。林贤三、林良志对该裁定不服，提起本案诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开进行了审理。原告林贤三、林良志的委托诉讼代理人时善勇、被告钢成公司的委托诉讼代理人王映峰律师到庭参加诉讼，第三人金标置业经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告钢成公司与第三人金标置业建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年12月20日立案受理后，依法于2019年4月13日作出(2017)苏0804民初7077号民事判决：一、被告淮安金标置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告淮安市钢成建设工程有限公司工程款30270796.58元及利息3793939.84元（以30270796.58元为基数，按照年利率12%计算至2019年1月1日，以后利息仍以30270796.58元为基数，按照年利率12%计算至实际给付之日）。二、原告淮安市钢成建设工程有限公司对被告淮安金标置业有限公司开发的淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园1号、5号、6号楼工程折价或者拍卖价款在30270796.58元范围内享有优先受偿权。三、被告淮安金标置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告淮安市钢成建设工程有限公司工程垫资利息为2178738.73元（以19000628.45元为基数，自2017年1月10日起按照年利率12%计算至2017年12月20日）；四、被告淮安金标置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告淮安市钢成建设工程有限公司履约保证金3800000元及利息976500元（分别以1750000元为基数，分段计算至2019年1月1日，2019年1月1日以后利息，仍以3500000元为基数，按年利率12%计算至实际给付之日）。五、被告淮安金标置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告淮安市钢成建设工程有限公司延期损失1878625元。六、反诉被告淮安市钢成建设工程有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告淮安金标置业有限公司违约金1875000元。七、驳回原告淮安市钢成建设工程有限公司和反诉原告淮安金标置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费350658元、保全费5000元，合计355658元，由原告承担92761元，被告承担262897元。反诉案件受理费27152元，由反诉原告承担16337元，反诉被告承担10815元。鉴定费1000000元，由原告承担400000元，被告承担600000元。该案诉讼过程中，钢成公司向本院提出保全申请，2017年12月20日,本院作出（2017）苏0804民初7077号民事裁定书,2017年12月25日作出协助执行通知书，查封了包括异议房屋在内的金标置业名下财产，限额5948万元。金标置业为保全数次向本院提出复议。一审宣判后，被告金标置业不服，向江苏省淮安市中级人民法院提起上诉，该院经审理，于2019年9月18日作出（2019）苏08民终1862号民事判决：驳回上诉，维持原判。前述判决生效后，金标置业未能按判决履行其义务，根据钢成公司申请，本院于2019年11月8日立案执行，案号为（2019）苏0804执3283号。在该案执行过程中，本院依法于2019年11月15日作出（2019）苏0804执3283号执行裁定书，并发布公告，限被执行人金标置业及其他居住使用人于2019年12月20日前搬清位于淮安市淮阴区珠江路169号、淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园一号商业楼74间（含异议房屋）、二号商业楼16间、三号商业楼8间房屋内的所有物品。本院前述执行行为，引发案外人林贤三、林良志向本院提出执行异议，请求撤销（2019）苏0804执3283号执行裁定中关于异议房屋强制执行的内容。本院经审查，于2020年4月23日作出（2020）苏0804执异25号执行裁定：驳回案外人林贤三、林良志的异议请求。林贤三、林良志不服，向本院提起本案诉讼。原告林贤三、林良志提出诉讼请求：1、请求确认原告与第三人签订的淮安市淮阴区珠江路169号龙凤万家婚前礼品创业园一号商业楼108、601-620、701-720、801-820室租赁协议有效并停止对上述房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告向贵院申请对淮安市淮阴区珠江路169号龙凤万家婚前礼品创业园一号商业楼108、601-620、701-720、801-820室房屋强制执行，但原告在贵院查封之前与第三人金标置业已签订合法有效的租赁合同，租赁合同截止日期至2036年7月31日。且原告已经以合理的方式和价格支付了上述房屋的租金并实际占有使用。被告钢成公司辩称:在2017年12月20日，淮安市淮阴区人民法院出具（2017）苏0804民初7077号民事裁定书，查封了案涉房屋（包含在189间中）。钢成公司是案涉房屋首封申请人，属于在先保全，并且，钢成公司对于建设工程享有优先权，钢成公司的建筑工程价款优先权的性质优于抵押权和其他债权，法院在执行过程中应予以保护。林贤三、林良志两人试图举证认为自己对涉案房屋享有在先租赁权，但钢成公司认为，林贤三、林良志享有在先租赁权的前提条件是：1、承租人在法院采取查封等保全措施之前已经与被执行人签订了合法有效的、能够履行的房屋租赁合同；2、已按月支付租金；3、已经实际占有使用租赁物。以上三个条件同时满足的情况下才能够被认定为“先租赁后查封”，才能阻止交付，而本案原告林贤三、林良志提出阻却交付的理由不成立，提供的证据明显不合理，不能满足以上条件。第一、应当认定承租人林贤三、林良志在法院采取查封等保全措施之前没有与被执行人签订了合法有效的、能够履行的、价格合理的房屋租赁合同。两人关于合伙的陈述明显虚假，两人各自签订协议和各自交付的款项对另一方不产生效力。第二、林贤三直到2019年6月30日才实际占有、使用租赁物，明显属于“先查封、后使用租赁物”，原告的行为不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第三十一条的阻却移交标的的条件。第三、本案两原告以明显不合理的低价承租被执行人的不动产，也违反《异议复议规定》第三十一条的规定，对其阻止移交占有的请求，人民法院不应予以支持。第四、林贤三现在实际使用的房屋有1号楼大厅、108门面房、还包括2楼部分房屋，由于没有108门面房、2楼这些出租房屋的明确约定，也没有明确的租金约定，若林贤三的租赁期继续存在于拍卖财产上，明显对申请人优先受偿权构成影响。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人金标置业未发表意见。当事人围绕诉讼请求向法庭提供证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。经审查，本院确认下列事实：淮阴区维也纳宾馆系个体工商户字号，设立于2018年3月21日，登记经营者为林贤三，经营场所为淮阴区龙凤喜万家生活广场一号楼五至八层。2019年6月份开始，林贤三对异议房屋进行装修。2015年元月24日，林良志与金标置业签订了关于淮安市淮阴区珠江路169号、淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园三号商业楼一、二层的商铺租赁协议，并于2015年10月开设了茶餐厅、超市，租期十年。金标置业在执行异议审查过程中认可林良志、林贤三提供的下列证据的真实性及待证明事实：1、2015年3月26日林良志与金标置业签订《房屋租赁协议》，主要内容同林贤三与金标置业签订的《房屋租赁协议》，该协议约定了“四、五、六、七、八楼层按租金每天每平方米0.45元，每3年以0.8%标准逐年递增”，而林贤三与金标置业签订的《房屋租赁协议》中没有该部分租金约定内容。旨在证明林良志与林贤为合伙人，2015年3月26日林良志与金标置业签订了《房屋租赁协议》，林良志觉得合同条款过于简单需要补充，后林贤三、林良志发生分歧、无法继续后续事宜。后2017年10月异议房屋即将交付，需要办理营业执照时，林良志、林贤三商量由林贤三担任宾馆负责人，在办理宾馆营业执照时，因为租赁合同由谁签订，营业执照才能办理为谁所有，因此林贤三与金标置业于2017年11月17日补签了该协议，补签的目的是为了办理营业执照。2、台州银行对账单，证明2015年3月26日林良志分两次汇款给李其标99992元，旨在证明林良志实际履行了房屋租赁协议，支付了定金10万元。3、2017年12月26日金标置业与林贤三签订的《补充协议》，上面注明“双方协商约定需在2018年3月15日之前进场装修，并支付剩余租金”、双方盖章的图纸（日期注明为2018年3月24日）、2019年6月20日金标置业与林贤三签订的《补充协议》，上面注明“甲方确保乙方于2019年6月30日前进场施工直至经营”、“乙方从进场之日起八个月作为装修期限，装修免收租金，从2020年2月29日起计算租金”，旨在证明林良志认为原合同条款简单、要求完善的事实。4、2017年11月13日微信截图，证明林良志与格林豪泰磋商加盟事宜，也说明林良志、林贤三对租赁房屋在进行使用。5、林贤三与深圳市维也纳国际酒店管理有限公司签订的《加盟装修设计咨询合同》（最后一页无签署时间，封面打印日期为2018年1月），旨在证明林贤三、林良志必然在此日期前磋商相关事宜，进一步证明两人对涉案房屋在查封前实际使用。金标置业还提供一份情况说明，称金标置业补贴10万元装修给林良志、林贤三，用于一层大厅装修，一年总租金658600元，并提供林贤三给龙凤喜万家公司（与金标置业法定代表人相同，股东有重复，为关联公司）银行汇款单五张，称为林贤三支付租金，其中2017年12月27日汇款10万元、2018年2月11日汇款5万元，2019年7月1日汇款20万元、2019年7月3日汇款10万元、2019年7月26日汇款8600元。本院认为：本案的争议焦点为原告方主张的对涉案房屋的租赁权是否足以排除执行。根据相关规定,承租人要求阻止交付，必须同时具备以下条件：在租赁物被查封之前，1、已与被执行人签订了合法有效的租赁合同；2、已按约支付租金；3、实际占有使用租赁物。本案中，林贤三、林良志提出阻却交付的理由不成立，原因如下：1、林贤三先以一人名义提出执行异议，后林贤三、林良志称两人合伙租赁异议房屋经营宾馆，仅有自己陈述，没有证据证明，另两人陈述两原告因为林良志认为前一份协议太简单想补正而发生分歧，后来由林贤三经手，而林良志的《房屋租赁协议》内容比后来林贤三补签（倒签）《房屋租赁协议》更完善，因此本院不采纳两人关于合伙的陈述。本院认为，两人各自签订的协议和各自交付的款项对另一方不产生效力；2、林良志提供的2015年3月26日的《房屋租赁协议》及同日的10万元转账，因为林良志与金标置业于2015年元月24日签订了关于三号楼的其他商铺租赁协议，现无法认定该转账是否是因为林良志与金标置业之间存在其他法律关系而发生，且林良志在之后并未占有使用本案中的异议房屋，因此林良志不具备排除交付的权利；3、林贤三提供日期为2015年3月26日的《房屋租赁协议》，林贤三、金标置业一致认可是后来补签的，但对于补签的时间陈述相差很大，该协议中对于四至八楼层租金都没有约定，林贤三陈述补签的目的是为了作为工商登记经营者进行登记，而淮阴区维也纳宾馆的营业执照注册时间为2018年3月21日，本院是在2017年12月25日对异议房屋进行了查封，因此不排除林贤三与金标置业是在法院查封后倒签的《房屋租赁协议》；4、林贤三提供的金标置业关联企业龙凤喜万家公司出具的日期为2017年12月26日的收到“维也纳三好酒店-林贤三”租金558600元的收据，从金标置业的情况说明及提供的林贤三的转账记录时间均在收据之后的事实看，该收据无法排除伪造嫌疑；5、林贤三提供的其他两份补充协议签署时间、林贤三向金标置业及关联公司的付款均在法院查封后，而2017年12月26日的《补充协议》上面注明“双方协商约定需在2018年3月15日之前进场装修，并支付剩余租金”，但林贤三于次日就汇款10万元给金标置业关联企业，之后的汇款分别发生在2018年、2019年，而林贤三于2019年6月才进场装修，故林贤三与金标置业是在法院查封争议房屋后恶意补充协议、交付租金；6、林贤三于2019年6月开始实际装修异议房屋，即使按照金标置业所述是2018年3月林贤三就想进行装修被阻挠，时间也在法院查封之后，林贤三在法院查封前没有实际占有使用异议房屋。7、即使原告与第三人之间的协议真实，根据双方陈述，在2015年时案涉房屋尚未建成，根本就无法完成交付行为，根据生活常识，原告主张与现实明显不符。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。如前述，原告林贤三、林良志在执行异议审查和本案诉讼过程中，所举证据多指向其与第三人金标置业之间的合同、缴纳租金行为，现合同和缴纳租金的真实性、合法性均存在无法排除的疑点，且原告未能提供足够的证据证明其实际占有了标的物，应承担对其不利的法律后果。故林良志、林贤三对异议房屋不具备排除执行、阻止交付的权利。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回案外人林贤三、林良志的诉讼请求。案件受理费92061元，由原告林贤三、林良志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，原告缴纳上诉费账号：62×××88；被告缴纳上诉费账号：62×××70）。审 判 长  张 颖人民陪审员  包卫军人民陪审员  朱家林二〇二〇年八月二十一日书 记 员  蒋 彦