山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6864号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东京税信息科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：田志华，总经理。委托诉讼代理人：王祥，男，1965年7月23日出生，汉族，该单位员工，住济南市。委托诉讼代理人：李敏，女，1967年6月28日出生，汉族，该单位员工，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东煜盛信息科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：吕娜，经理。委托诉讼代理人：张昆，山东辰静律师事务所律师。上诉人山东京税信息科技有限公司（以下简称京税公司）因与被上诉人山东煜盛信息科技有限公司（以下简称煜盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。京税公司上诉请求：1.撤销一审判决(5000元装修押金除外)。2.请求二审法院支持京税公司的反诉请求。煜盛公司应无理由退还京税公司房租押金41311.80元，全部退还公司办公物品及公司员工私人物品、资料，煜盛公司赔偿占用京税公司期间的装修，并要求司法鉴定，评估费由煜盛公司承担。煜盛公司赔偿对京税公司断电锁门期间的公司经营损失89237元。认定三方协议以及主合同的补充协议为霸王合同和涉黑套路租合同，煜盛公司不予退还押金的主张应不予支持。判决煜盛公司尽快履行税法义务，对判决中发现的涉嫌偷逃税款行为，应按照规定移送税务机关。本次上诉费由煜盛公司承担。事实与理由：一、一审判决事实不清，证据不足。1.一审认为证据是京税公司自制,没有原始载体是错误的，其实在高新区公安局的行政复议中已经表述。2.房屋租金天数应为26天，而不是44天。二、适用实体法不当。煜盛公司单方面解除合同违法。三、一审确定性质不当，表述错误。四、违反法定程序。发现当事人违法应及时转交政府部门。煜盛公司涉嫌偷逃税款，京税公司已经按照规定提交税法义务所需的举证材料，一审法院应移送税务稽查机关。关于霸王合同的事实，主合同的补充协议违约条款中“不可录用煜盛公司辞职员工，否则赔偿10万元”，标的额为83810.02元的三方协议中有“双倍返还”的约定，属于人为设置合同陷阱，应给与打击。煜盛公司在没有法院判决结果前对京税公司断电锁门是违法行为，过错在先，扣留公司及个人物品，构成侵占公司及个人财产罪，应移送相关部门。五、一审法院在事实认定和判决中，过多采信煜盛公司提供的书面合同，基本没有采信京税公司的相关陈述，有违公平原则。当庭补充上诉意见：1.京税公司与煜盛公司签订的临时协议书是在2018年8月15号-23号断电锁门期间被逼无奈签订的，条件非常苛刻，并不是京税公司真实意愿的反应，京税公司在29号已支付到煜盛公司账户83810.02元，在约定期限给付了煜盛公司，同意京税公司使用房屋至2018年8月30日，实际上煜盛公司在8月15日-23日就断电锁门，也属于违约，另外协议中说在临时协议期间续签新合同，煜盛公司也故意不签，属于违约。至今两年过去了发票未开，数额非常巨大，给国家和公司都造成了较大损失。煜盛公司在合同存续期间断电锁门是违法行为，严重阻碍企业经营，并且在断电锁门期间煜盛公司没有提供服务，也无权索要物业费等。2.关于新合同的签订，虽然字面是2018年9月12号，实际上煜盛公司盖章是9月14号，现在煜盛公司辩称9月14号合同废止，更说明其完全没有底线，就是为了不退押金。3.5000元的装修押金，过去好几年了，以各种理由不退，一个月保证金41311.8元，签新合同时说滚到本期，就不退了，省得麻烦，再补齐就行，隔断墙费5838元，需要恢复原状后才能退，既然煜盛公司已单方撕毁合同而且合同违约，理应退还，煜盛公司也是过错方。4.关于遗留装修的赔偿。因为煜盛公司把房屋出租后，目前尚在使用，根据法律规定要请专业机构进行评估，2016年进驻时，装修花去了10多万，使用了才两年，理应进行赔偿。关于装修赔偿，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，合同解除后，出租方予以利用的应给以适当补偿。5.公司全部办公用品及全部资料至今尚未归还。2018年9月17号断电锁门后公司陷入瘫痪状态，也多次找人协调，是否先交三个月房租，等项目钱下来再补齐，公司领导请求他们开门，毕竟装修、员工工资、还要完成项目，现找都来不及，煜盛公司都以领导不在拒绝。9月26号下午两点多，李经理到公司看看情况，发现煜盛公司在破坏门锁，踩梯子撤录像，在各屋翻东西。过了些日子，公司领导去公司看看想拉走东西，一看东西都空了，又有人入驻了，于是以盗窃报警，派出所把李硕叫去询问，他承认是他们拿走了，在刚入驻时公司花三十多万买了全新办公家具，至今尚未归还。6.煜盛公司利用合同陷阱，恶意诉讼，气焰十分嚣张。7.关于费用。由于2018年8月15日至23日断电锁门，9月17日断电锁门，租金应按26天结算，物业费1947元，租金43897元。解约腾房通知书京税公司没收到，在合同期内断电锁门是违法的，危害企业经营，属于过错方，造成了公司直接损失和间接损失，理应赔偿。剩余部分应退还给京税公司。8.补充协议强买强卖。9.诉讼费用由煜盛公司承担，煜盛公司侵占物资及资料，应该原物返还，不能全部或者部分返还则应该原价赔偿。10.一审法院在审理过程中极其不认真，弄混了双方的法律关系，一审判决错误，请求二审法院维护京税公司的合法权益。煜盛公司辩称，京税公司所述与事实完全不符，其在整个租赁合同履行期间始终是诚信经营，京税公司一直拖欠房租，最终合同解除之后还一直强占涉案房屋，煜盛公司依据双方签订的补充协议于2018年9月26日自行收回房屋，在收回房屋前也通过EMS向京税公司发函予以告知，京税公司自2018年8月14日一直到2018年9月26日强占房屋，拒不腾房，通过诉讼程序也确实无奈，一审法院认定事实清楚。煜盛公司向一审法院起诉请求：1.判令京税公司赔偿煜盛公司迟延交房期间房屋占用费74288.896元（2.48元*680.8平方米*44天）。2.判令京税公司支付物业费3249.9元。3.本案诉讼费用由京税公司承担。京税公司向一审法院提出反诉请求：1.判令煜盛公司立即返还房屋租赁押金和装修押金，共计46311.8元。2.判令煜盛公司立即返还其扣押的办公物品及全部资料（不能予以返还的要求原价赔偿）。3.判令煜盛公司赔偿经济损失共计8.9237万元（断电锁门期间公司员工工资、与第三方合同违约造成的损失、员工流失及招聘员工费用等）。4.判令煜盛公司补开2016年8月13日至2018年8月13日房屋租赁期间未依约开具正式发票的租金发票（约20万元，以实际统计为准）。5.本案本诉、反诉的诉讼费用由煜盛公司承担。一审法院认定事实：2016年7月25日，煜盛公司（出租方、甲方）与京税公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，乙方租赁甲方所有的位于济南市高新区新泺大街1299号鑫盛大厦1号楼11层BCD区域，租赁面积680.8平方米，用途为办公。租期自2016年7月25日起至2018年8月13日止，共计2年20天。租赁单元每天每平方租金1.995元，租金=租赁面积*租赁期限*1.995元/平方米/天，截止到2018年8月13日的租金总额为991483.2元，租金每季度为一个缴费期，乙方应于上个交费期届满之前15日预先主动缴清下一个缴费期的租金。物业费3.3元/平方米/月，并根据合同每季度向资产管理服务处缴纳物业管理费。双方签订合同时，首次租赁的应缴纳一个月租金为保证金，共计41311.8元。上述保证金待合同期满或者合同提前解除双方交接后，验证乙方无违约和欠费的情况下，由甲方如数无息退还给乙方，如乙方存在违约行为，上述保证金不予退还。合同签订后，京税公司向煜盛公司支付保证金41311.8元、装修押金5000元，煜盛公司于2016年7月29日向京税公司出具上述款项收据两张，煜盛公司将涉案房屋交付京税公司使用。后京税公司于2017年6月28日向煜盛公司支付门禁押金170元、门禁工本费170元，煜盛公司就上述款项向京税公司出具收据两张。合同到期后，煜盛公司（甲方）与京税公司（乙方）、李敏（丙方）签订《协议书》确认双方租赁合同关系于2018年8月13日到期，截至合同到期日，京税公司仍欠付煜盛公司房屋租金、物业费、水电费等费用共计83810.02元。并达成如下协议：一、甲方同意乙方继续使用上述房屋至2018年8月30日，在该段时间如甲乙双方就上述房屋签订新的租赁合同，则该段时间自动并入新合同租期，房屋使用费按新合同约定的租金标准计算。否则，该段时间房屋使用费按2.48元/平方米/天计收，且乙方应在2018年8月30日当天向甲方一次性支付，如逾期付款以天为单位，按应付款项的10%向甲方支付逾期付款违约金。二、乙方对83810.02元欠付费用予以确认，并保证在2018年8月30日前向甲方偿还该费用。乙方充分理解甲方的资金成本，如乙方逾期还款，应双倍返还甲方该笔欠款。三、在乙方履行全部付款义务前，甲方对乙方放置于涉租区域的一切物品享有留置权，未经甲方同意，乙方无权将物品搬离。四、丙方作为乙方在本协议项下的履约保证人，就乙方所付债务承担连带保证责任，保证期2年。现该《协议书》标注“已清”。2018年9月12日，煜盛公司（甲方）与京税公司（乙方）就涉案房屋签订新的《房屋租赁合同》，约定租期自2018年8月14日至2020年8月13日止，共计2年。租赁单元每天每平方租金2.48元，租金=租赁面积*租赁期限*2.48元/平方米/天，截止到2020年8月13日的租金总额为1232520.32元，租金每半年为一个缴费期。同日，双方签订《补充协议（一）》，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.48元，每月每平方米物业费为3.3元，月租金总计为51355.01元，付款方式为半年付，每个缴费期的租金及物业费总计为321609.92元。自乙方签订主合同之日起3个工作日之内不打款，主合同自动作废。乙方应在合同作废后5日内向甲方支付房屋占用费（房屋占用费=主合同约定租金*实际占用天数）（实际占用天数为自2018年8月14日起至乙方搬离日期）并在3日内将所占用房屋腾空、归还甲方。如乙方逾期腾空、归还房屋，则甲方有权自行收回房屋并将屋内一切物品视为废物处理。因甲方自行收房所产生的一切费用均由乙方承担。一审诉讼过程中，煜盛公司主张因京税公司未按照《补充协议（一）》约定付款期限支付租金，导致主合同废止，故其根据《补充协议（一）》约定，于2018年9月26日自行收回房屋，并按照《补充协议（一）》要求京税公司支付2018年8月14日至2018年9月26日止的房屋占用费（2.48元/平方米/天*680.8平方米*44天）=74288.896元及该期间的物业费（3.3元/平方米/天*680.8平方米*44天）=3249.9元。京税公司主张煜盛公司于2018年8月15日至23日、9月17日至26日断电锁门，严重影响其对涉案房屋正常使用及公司正常运营，应免除上述期间的房屋占用费或租金。煜盛公司于2018年8月15日至23日给京税公司断电锁门，应扣除该期间的物业费，且房屋租赁合同于2018年9月17日解除，物业费应计算至合同解除之日，故物业费应计算为（3.3元/平方米/月*680.8平方米÷30天*26天）=1947元。京税公司提交收据，主张其与煜盛公司签订《房屋租赁合同》时向煜盛公司支付保证金41311.8元及装修押金5000元，要求予以退还，返还煜盛公司扣押的办公物品及全部资料，不能予以返还的要求原价赔偿，赔偿断电锁门期间给京税公司造成的经济损失89237元并补开2016年8月13日至2018年8月13日房屋租赁期间未开具的租金发票。煜盛公司认为第一份房屋租赁合同到期后，京税公司始终欠付合同租金，押金不具备返还条件；对京税公司提交的物品清单有异议；对赔偿损失无事实和证据依据；京税公司主张发票系第一份房屋租赁合同项下内容，若未开具发票，同意补开发票。一审法院认为，煜盛公司与京税公司签订的《房屋租赁合同》二份、《协议书》、《补充协议（一）》系当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定情形，属有效合同。结合双方签订的《房屋租赁合同》及《补偿协议（一）》相关约定，每日每平方米建筑面积租金为2.48元，每月每平方米物业费为3.3元，付款方式为半年付，京税公司应自签订主合同之日起3个工作日内不打款，则主合同作废，即京税公司应于2018年9月18日前向煜盛公司支付半年租金及物业费，但其未缴纳相应租金及物业费，达到合同约定的解除合同条件，双方签订的《房屋租赁合同》自动解除，京税公司应按照《补充协议（一）》约定，于合同解除后5日内向煜盛公司支付2018年8月14日起至实际搬离之日止的房屋占用费及物业费，并于3日内将涉案房屋腾空、归还煜盛公司。京税公司虽辩称煜盛公司于2018年8月15日至23日断电锁门导致其无法正常经营，要求煜盛公司扣除上述期间租金及物业费，但未提交证据充分证实煜盛公司在上述期间断电锁门的行为，故一审法院对京税公司该项辩称理由不予采信。煜盛公司自认其公司于2018年9月26日自行收回涉案房屋，综上，京税公司应向煜盛公司支付自2018年8月14日起至2018年9月26日的房屋占用费（2.48元*44天*680.8平方米）=74288.89元及上述期间的物业费（3.3元÷30天*44天*680.8平方米）=3249.9元。关于京税公司反诉要求煜盛公司返还房屋租赁押金及装修押金46311.8元，煜盛公司虽辩称系另一《房屋租赁合同》涉及内容，但双方签订的先前签订的《房屋租赁合同》与本案涉及合同具有承继关系，属同一法律关系，一审法院在本案中一并处理。结合双方签订的第一份《房屋租赁合同》第四条“保证金待合同期满或合同提前解除双方交接后，验证乙方无违约和欠费的情况下，由甲方如数无息退还给乙方，如乙方存在违约行为，上述保证金不予退还”及《协议书》确认“截至合同到期日，乙方仍欠付甲方房屋租金、物业费、水电费等费用共计83810.02元”，即京税公司在第一份房屋租赁合同到期后仍欠付煜盛公司租金，存在违约行为，煜盛公司不予退还京税公司保证金41311.8元，符合双方约定，对京税公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。关于京税公司主张的装修押金5000元，该款项应在京税公司装修完毕后予以退还，故一审法院对京税公司主张的装修押金5000元予以支持。关于京税公司反诉要求煜盛公司返还其扣押的办公物品及全部资料（不能返还的要求原价赔偿），其仅提交自行制作的清单，但未提交证据证实其实际存留涉案房屋内的物品，且煜盛公司不予认可，一审法院不予支持。关于京税公司反诉煜盛公司赔偿其经济损失89237元，其未举证证实煜盛公司在其主张的期间内存在侵权行为，且其提交的证据亦不足以证实其损失，故一审法院对该项反诉请求不予支持。关于京税公司反诉煜盛公司补开2016年8月13日至2018年8月13日期间未依约开具的租金发票（约20万元），不属于明确的诉讼请求，一审法院在本案中不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、山东京税信息科技有限公司于判决生效之日起十日内支付山东煜盛信息科技有限公司2018年8月14日起至2018年9月26日止的房屋占用费74288.89元；二、山东京税信息科技有限公司于判决生效之日起十日内支付山东煜盛信息科技有限公司2018年8月14日起至2018年9月26日止的物业费3249.9元；三、山东煜盛信息科技有限公司于判决生效之日起十日内返还山东京税信息科技有限公司装修押金5000元；四、驳回山东京税信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1738元，由山东京税信息科技有限公司负担。反诉案件受理费1505.5元，由山东京税信息科技有限公司负担1480.5元，由山东煜盛信息科技有限公司负担25元。二审中，京税公司向法庭提交了五份证据。证据一，付款凭证，拟证实京税公司在2018年8月29日已经付清了拖欠的租金。证据二，视频录像，拟证实2018年9月26日涉案房屋内的物品情况。证据三，微信聊天记录，拟证实2018年9月14日签订的新合同，并不是9月12日签订的。证据四，装修合同、付款证明，拟证实京税公司对房屋进行隔断，煜盛公司仍然在使用，应该赔偿装修费用。证据五，涉案物品购买凭证一宗，拟证实涉案物品的购买价格。主要包括保险柜两个购买发票，共计1340元；茶几三个购买发票，共计948元；饮水机两台购买发票，共计798元；购买戴尔主机25台86750元、电视一台7200元、打印机4台1200元、空气净化器一台3200元、戴尔显示器50台47500元等物品的销货清单、采购合同，共计156650元；电话交换机购买发票499元；花卉购买发票分别为3060元、1610元；购买防盗门1300元、指纹锁1000元的收据和定额发票；购买窗帘发票分别为800元、270元、1440元、330元；无线路由器一台购买发票，共计387元；三张没有品名，上面标注着办公家具的发票，分别是4681元、14644元、3695元。煜盛公司质证称，证据一中的付款是支付之前欠付的费用。证据二不是原始载体，日期显示为2019年8月5日，不属于二审中的新证据。并且当时腾房的时候屋里面有几把桌椅，其他东西已经没有了。证据三未提供原始载体，真实性无法认定，与本案没有关联。合同落款时间非常明确，是2018年9月12日。对证据四系复印件，真实性不予认可，对证明目的不予认可，无法证明装修的地点，合同也未加盖公章。证据五，三张没有品名的发票无法证明购买物品，也无法证明所购物品存放于涉案房屋内。有品名的发票关联性不予认可，腾房时室内没有以上物品。硬件配件采购合同显示采购电脑、打印机等物品合计156650元，对方未提供付款凭证，也未提供发票，真实性无法认定，这些物品当时腾房时也没有。京税公司有多个办公地点，其购买的以上物品也不必然存放于涉案房屋内。京税公司逾期付款，根据合同约定达到解除条件，而后应当自行腾房，否则煜盛公司可以自行腾房，室内物品有权视为废品，这是合同明确约定的，也是双方真实意思表示，而且不与强制性的法律规定相冲突，应为有效约定。京税公司违约在先，煜盛公司也没有义务对其物品再负有保管义务。本院认为，关于房屋占有使用费以及物业费。京税公司与煜盛公司签订的《房屋租赁合同》及《补偿协议（一）》约定，房屋每日每平方米建筑面积租金为2.48元，每月每平方米物业费为3.3元，付款方式为半年付，京税公司应自签订主合同之日起3个工作日内不打款，则主合同作废。根据该约定，京税公司应于2018年9月18日前向煜盛公司支付半年租金及物业费。因京税公司未按时履行上述义务，达到合同约定的解除条件，双方签订的《房屋租赁合同》自动解除，京税公司应按照《补充协议（一）》的约定，于合同解除后5日内向煜盛公司支付2018年8月14日起至实际搬离之日止的房屋占用费及物业费，并于3日内将涉案房屋腾空、归还煜盛公司。京税公司虽辩称煜盛公司于2018年8月15日至23日断电锁门导致其无法正常经营，但未提交充分证据予以证实。故一审法院结合煜盛公司自认其于2018年9月26日自行收回涉案房屋的事实确定京税公司向煜盛公司支付房屋占有使用费和物业费的数额并无不当。关于押金返还。京税公司与煜盛公司于2016年7月25日签订的《房屋租赁合同》约定，双方签订合同时，首次租赁的应缴纳一个月租金为保证金，共计41311.8元。上述保证金待合同期满或者合同提前解除双方交接后，验证乙方无违约和欠费的情况下，由甲方如数无息退还给乙方，如乙方存在违约行为，上述保证金不予退还。在合同履行过程中，京税公司确实欠付煜盛公司的租金，存在违约行为。因此，煜盛公司不予退还京税公司保证金符合双方约定，一审法院不予支持京税公司的该项反诉请求并无不当。关于经济损失。京税公司虽主张煜盛公司于2018年8月15日至23日断电锁门导致其无法正常经营，但并未提交证据予以证实，一审法院对其该项反诉请求不予支持并无不当。关于补开发票。京税公司反诉煜盛公司补开2016年8月13日至2018年8月13日期间未依约开具的租金发票，但未明确具体数额，属于诉讼请求不明确，一审法院在本案中不予处理并无不当。关于装修费用。京税公司在一审反诉请求中并未主张装修费用，且煜盛公司对京税公司提交的证据不予认可，故京税公司在二审中主张装修费用于法无据，本院不予支持。关于返还物品。京税公司主张涉案房屋内的物品均被煜盛公司扣留，煜盛公司对扣留物品的事实予以认可，但辩称涉案房屋内仅有桌椅等少量物品，并且依据租赁合同的约定，其有权清除涉案房屋内的物品。二审中，煜盛公司自认其已将相关物品处理，现已无法返还。京税公司提交的视频能够证实涉案房屋内的物品情况，煜盛公司虽主张视频内的多数物品并不存在，但未提交足以反驳的证据和理由。本院认为，结合房屋租赁合同纠纷中举证责任的特点及双方的抗辩主张，既然煜盛公司已经认可清除部分物品，在此情况下，其应采取合法措施存放物品，即使双方的租赁合同中对此明确约定，其亦不能私下处理他人物品。在京税公司对于物品是否存在以及具体种类、价值已经提交初步证据证实的情况下，煜盛公司亦应对于是否清除、清除的范围以及是否采取合法措施存放等承担举证证明责任。因此，综合全案证据来看，京税公司要求返还物品或原价赔偿具有合理性。鉴于煜盛公司自认其扣押的物品已无法返还，因此，对于京税公司能够提供相应购买凭证证实购买价格的相关物品损失，本院予以支持。包括：保险柜1340元、茶几948元、饮水机798元、电话交换机499元、花卉3060元、1610元、防盗门1300元、指纹锁1000元、窗帘800元、270元、1440元、330元、无线路由器一台与中控话机网络设备387元，以上共计13782元。对于没有物品品名的发票，虽然标注为办公家具，但没有列明具体种类，无法证明与本案的关联性，本院对此不予支持。另外，购买戴尔主机、电视、打印机、空气净化器、戴尔显示器的相关费用，因京税公司只提交了销货清单、采购合同，未提交相应的付款凭证，本院对此不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初2440号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初2440号民事判决第四项以及案件受理费负担部分；三、山东煜盛信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿山东京税信息科技有限公司物品损失13782元；四、驳回山东京税信息科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1738元，由山东京税信息科技有限公司负担。反诉案件受理费1505.5元，由山东京税信息科技有限公司负担1335.5元，山东煜盛信息科技有限公司负担170元。二审案件受理费1738元，由山东京税信息科技有限公司负担1668元，山东煜盛信息科技有限公司负担70元。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年八月十九日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨