安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0504民初381号 原告:陈飞,男,1983年5月10日出生,汉族,住安徽省芜湖市南陵县。 委托诉讼代理人：姜海平，北京盈科（马鞍山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋春龙，北京盈科（马鞍山）律师事务所律师。 被告:徐伟,男,1989年10月4日出生,汉族,住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：韩铁强，安徽致臻律师事务所律师。 被告:马鞍山市爱马房产中介服务有限公司,住所地安徽省马鞍山市雨山区。 法定代表人:王有霞,该公司执行董事兼总经理。 原告陈飞与被告徐伟、马鞍山市爱马房产中介服务有限公司（以下简称爱马公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈飞及其委托诉讼代理人姜海平，被告徐伟及其委托诉讼代理人韩铁强到庭参加了诉讼，被告爱马公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 陈飞向本院提出诉讼请求:1.依法解除陈飞与徐伟于2018年10月7日签订的《房屋买卖(居间)合同》；2.徐伟依法退还陈飞前期所缴纳的购房款人民币196000元并以196000元为本金,以年利率6%为标准,支付自2018年10月11日起至全部款项实际支付完毕之日止的资金占用费;3.爱马公司依法赔偿陈飞损失25000元;4.本案各项诉讼费用由徐伟、爱马公司承担。 事实与理由：2018年10月7日，陈飞与徐伟在爱马公司的居间介绍下，签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定陈飞购买徐伟位于马鞍山市雨山区的房屋（以下简称案涉房屋），总价款376000元。后陈飞与徐伟一同前往马鞍山市不动产登记中心办理过户登记手续。但在办理过户登记手续时，不动产登记中心工作人员告知陈飞此房屋的实际产权使用年限是四十年，该房屋的不动产登记簿上登记为七十年属于登记错误。后经过陈飞调查得知，此房屋在规划审批时登记的用途确实是商业性办公、酒店式公寓使用，但在后期的办证过程中不动产登记中心误将房屋用途登记为住宅用地并将房屋产权使用年限错误登记为七十年。 在得知上述情况后，陈飞即使将此事告知了徐伟，并表示陈飞前期之所以愿意购买此房屋就是看中了房屋的产权使用年限是七十年，若当初知道产权年限仅为四十年，是无论如何都不会购买的。于是陈飞就与徐伟协商，拟解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》并将房屋退还给徐伟，徐伟再退还陈飞已缴纳的196000元购房款，但之后陈飞与徐伟并未就解除合同事宜达成一致意见。 此外，陈飞经过了解得知，爱马公司在居间介绍陈飞与徐伟签订房屋买卖合同之前，曾多次参与办理过与本案存在相同情况的同小区其他住户的房屋过户登记纠纷事项，但爱马公司并未将该情况提前告知陈飞。因此，可以认定爱马公司在事先明知不动产登记簿登记错误的情况下，故意不告知买卖合同双方当事人真实情况，对案涉纠纷的产生存在重大过错。 陈飞认为，陈飞与徐伟在签订房屋买卖合同时虽均不存在过错，双方都是基于对不动产登记簿中登记内容的信赖才订立了合同，但由于不动产登记中心将房屋使用年限登记错误，该种情况属于不可归责于双方当事人的事由导致陈飞订立合同的目的不能实现的情形，且爱马公司在此事中存在重大过错，故陈飞有权以此为由要求解除与徐伟签订的房屋买卖合同并要求爱马公司赔偿给陈飞造成的相应损失。为维护陈飞合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。 徐伟辩称:徐伟与陈飞在2018年10月7日签订的合同系双方真实意思表示，不存在隐瞒违约，且合同在履行中。正如陈飞诉状所称，双方均不存在过错，双方是基于对不动产登记簿中的内容信赖才订立合同，且合同内容也没有涉及到案涉房屋的国有土地使用权的使用期限问题。根据《物权法》规定，无论土地使用权是70年、40年还是50年，房屋所有权都是永久属于权利人。40年或70年只是国有土地使用权的问题，而且涉案房屋的房产证上写明是公寓，且陈飞到现场看了房屋，因此陈飞对涉案房屋是公寓系明知。合同没有约定关于土地使用权的相关内容，不存在达不到合同目的的问题。徐伟认为本案不符合合同法规定的解除合同的理由。本案陈飞与徐伟签订的合同第2条6款约定，涉案房屋距离前手交易未满2年，因未满2年产生的个人所得税、增值税、土地出让金均由乙方即陈飞全额承担。为了让陈飞少交税费，爱马公司让陈飞晚一年办理交易手续。恰是在晚交易这一年中不动产登记部门提出登记错误的说法。因此导致本案纠纷的根本原因是陈飞和爱马公司意图少交税费原因所致，过错在陈飞及爱马公司。陈飞所欠徐伟应付房款还有18万元，时间拖延18月，陈飞应当尽快支付房款并承担按同期银行年利率6%支付迟延履行金，并支付自交房之日起按每月2000元的房租。陈飞要求徐伟支付资金占用费没有法律依据。诉讼费也不应由陈飞承担。 爱马公司未答辩，亦未提交证据材料。 经审理查明：2018年10月7日，陈飞（买方、乙方）与徐伟（卖方、甲方）、爱马公司（居间方、丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定：1.陈飞购买徐伟所有的案涉房屋，房屋售价376000元；2.因案涉房屋办证期未满二年，甲乙双方自愿等到办证或满二年时，办证或过户；3.乙方承诺购房款分三次支付，第一次于2018年10月7日之前支付定金5万元，第二次于2018年10月10日之前支付房款138000元；第三次于2019年8月满二年日之前支付房款188000元，合同还约定了其他事项。 合同签订后，陈飞按约定向徐伟支付了购房款196000元（包含定金5万元），陈飞亦搬进案涉房屋居住。 另查明，徐伟因二手房买卖于2017年8月29日办理了案涉房屋的不动产登记，系案涉房屋的权利人，案涉房屋在案涉不动产产权证和不动产登记簿上登记的用途均为公寓。 再根据当事人陈述查明，2019年8月，徐伟与陈飞办理案涉房屋不动产过户登记时，被马鞍山市不动产登记中心告知案涉房屋系公寓，案涉不动产国有建设用地使用权登记的使用期限70年有误，应为40年，过户需变更登记使用期限。双方因协商未果，以致成讼。 以上事实有当事人陈述、《房屋买卖（居间）合同》、收条、不动产登记信息、不动产产权证复印件等证据证实，本院依法予以确认。 本院认为：第一，关于合同解除的问题。本院认为，陈飞与徐伟签订的案涉《房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思的表示，对不动产位置、定金数额、付款方式、违约责任等合同的主要条款进行了约定，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。从本案查明的事实来看，案涉《房屋买卖（居间）合同》的买卖双方当事人均依约在履行合同，合同尚在履行过程中，现因双方均认可因不动产登记中心的登记错误，需在不动产过户时变更案涉房屋的国有建设用地使用权使用期限，将70年变更为40年，本院认为该期限从70年变更为40年，系案涉合同履行中重大的变更，变更登记后，诸如建设用地使用权期限届满后续期费用的缴纳、水电气费用标准等都会产生重大的变化，可能会给陈飞的利益带来重大的受损，陈飞作为无过错方请求解除合同有事实和法律依据，本院依法予以支持。 第二，关于购房款的退还及资金占用费的问题。从本案查明的事实来看，陈飞与徐伟均按约履行合同，均不存在过错，但是因第三方的原因导致合同解除，本院认为陈飞请求徐伟退还购房款196000元的部分与法有据，本院依法予以支持，关于资金占用费，本院不予支持。 第三，关于爱马公司应否赔偿陈飞损失的问题。本院认为爱马公司作为不动产交易的专业咨询服务机构，对于案涉房屋的用途、使用期限等情况应当作细致、全面的尽职调查，负有比房屋交易当事人更高的注意义务，爱马公司对双方交易遇到的问题未作尽职调查，未尽到更高的注意义务，存在过错，应当承担相应的损害赔偿责任，考虑到陈飞可能会承担的居住案涉房屋期间的占有使用费用，本院酌定爱马公司赔偿陈飞损失20000元，超出部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除陈飞与徐伟于2018年10月7日签订的《房屋买卖（居间）合同》； 二、徐伟应当于本判决书生效之日起十日内退还陈飞购房款196000元； 三、马鞍山市爱马房产中介服务有限公司应当于本判决书生效之日起十日内赔偿陈飞损失20000元； 四、驳回陈飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2308元，由陈飞负担1055元，徐伟负担1055元，马鞍山市爱马房产中介服务有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  吴基翔 二〇二〇年八月十二日 书记员  蒋丽芹