湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7211号原告湖南御家化妆品有限公司岳麓区四分公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路49号河西交通枢纽项目步行内街（T3栋首层）L2、L3号。法定代表人张虎儿，该公司董事长。委托代理人陈静，女，1989年8月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人方雯苑，女，1988年5月29日出生，汉族，住湖南省隆回县。被告长沙志超物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望城坡街道湘仪路与重阳路交汇处西北角和隆大厦2318号房。法定代表人祝举鼎，系该公司经理。第三人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路49号湘江新区综合交通枢纽换乘大楼。法定代表人李芳，该公司执行董事。委托代理人王水中，男，1987年10月12日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原告湖南御家化妆品有限公司岳麓区四分公司（以下简称“御家公司岳麓四公司”）诉被告长沙志超物业管理有限公司（以下简称“志超物业公司”），第三人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司（以下简称“交通枢纽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年7月16日公开进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告御家公司岳麓四公司的委托代理人陈静、方雯苑，第三人交通枢纽公司的委托代理人王水中到庭参加诉讼。被告志超物业公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告御家公司岳麓四公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告押金人民币74534元；二、判令被告向原告支付逾期付款违约金6000元（按照月租金20%为标准计算）；三、判令被告承担本案诉讼费用。四、判令被告向原告提供金额为142734元的有效增值税普通发票。五、请求确认原、被告签订的《租赁及市场综合配套服务合同》于2019年12月31日解除。事实与理由：原告（承租人）与被告（出租人）于2019年3月7日签订《租赁及市场综合配套服务合同》，约定由被告将长沙市枫林三路49号河西交通枢纽项目步行街内T3楼（栋）/区域的第L2、L3号商铺出租给原告，租赁期限为36个月，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。另约定，原告原合同押金（111800元）分三次用于抵扣房租，即2019年抵扣37266元，2020年抵扣37266元，2021年抵扣剩余款项。合同签订后，原告按约向被告支付了第一个支付期（2019年1月1日至2019年12月31日）的全部款项，包括房屋租金、物业管理费、运营管理费合计232734元。但2019年11月18日，原告突然收到第三人交通枢纽公司向长沙天润通科技发展有限公司、志超物业公司次承租户发出的《关于收回天润通公司次承租户租赁场地的通知》（长交枢函[2019]26号），称其已与长沙天润通科技发展有限公司解除合同，要求还在经营的次承租户退还租赁场地并清空铺内物品。收到通知后，原告立即与被告沟通要求其出面处理此事，但被告一直未予正面回复。2019年12月2日，原告又收到第三人委托发送的《律师函》，称原告已无权使用租赁场地，并要求原告自收函起3日内完成返还租赁物业事宜。为此，原告再次与被告沟通，但被告拒绝处理。因被告拖欠第三人巨额租金及运营管理费，导致原告租赁的商铺使用权属存在争议，租赁商铺被收回，租赁合同无法继续履行，被告的行为已构成严重违约。根据相关法律规定及合同约定，原告于2019年12月向被告发出《合同解除通知书》，通知合同自2019年12月31日解除并要求被告退还已支付押金64534元及违约金6000元。但自原告发出合同解除通知书后，被告一直未予回复且未退还原告已支付的押金。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告志超物业公司未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见及证据，视为其放弃相应的诉讼权利。第三人交通枢纽公司述称，一、第三人与被告之间是租赁合同关系，第三人的义务是向其提供合法的租赁场地供其经营，第三人从未参与被告的对外招商和经营，也不存在联营等形式的合作。二、第三人与原告之间不存在任何合同关系，也未向其收取过任何费用，原告的诉求应向被告主张，与第三人无关。经审理查明，2019年3月7日，被告志超物业（甲方）与原告御家公司岳麓四公司（乙方）签订《租赁及市场综合配套服务合同》,约定由被告志超物业将长沙市枫林三路49号河西交通枢纽项目步行街内T3楼（栋）/区域的第L2、L3号商铺出租给原告用于经营化妆品，原告经营的商铺店名为“御泥坊”，租赁期限为36个月，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，商铺建筑面积为130平方米。租赁合同第四条约定，2019年1月1日至2019年12月31日总租赁费用为30000元/月，其中租金18000元/月，物业管理费6000元/月，运营管理费6000元/月；2020年1月1日至2020年12月31日总租赁费用为30000元/月，其中租金18000元/月，物业管理费6000元/月，运营管理费6000元/月；2021年1月1日至2021年12月31日总租赁费用为30000元/月，其中租金18000元/月，物业管理费6000元/月，运营管理费6000元/月；合同签订三日内，乙方需缴纳一个支付期（12个月）房屋租金、物业管理费、运营管理费合计232734元（本支付周期费用为扣减免租期及押金37266元后的费用，下个支付周期以实际金额为准）；甲方同意给予乙方免租2个月，即自2019年2月1日起至2019年3月31日止，该期间商户实际产生的能耗费用按照标准缴纳，不予免除。如因商铺权属争议，导致商铺被收回的，乙方有权单方解除合同，并有权要求甲方支付违约金，违约金为月租金的20%，如违约金不足弥补乙方损失的，甲方需据实向乙方赔偿。同时，双方还约定乙方原合同押金（111800元）分三次用于抵扣房租，即2019年抵扣37266元，2020年抵扣37266元，2021年抵扣剩余款项；甲方在乙方每次付款后一年内（按月或按季）按实际收入提供有效的增值税普通发票给乙方。合同签订后，原告依约向被告支付了第一个支付期（12个月，即2019年1月1日至2019年12月31日）的款项共计232734元。在租赁合同履行过程中，因被告志超物业存在拖欠第三人交通枢纽公司租金及物业管理费，致使第三人交通枢纽公司解除了与被告的租赁合同并要求原告返还涉案商铺。2019年12月17日，原告向被告发出《合同解除通知函》，通知被告租赁合同自2019年12月31日解除，并要求被告在收到通知之日起3日内退还74534元押金并支付6000元违约金,后未果。2020年1月6日从涉案商铺撤场，将商铺退还给第三人交通枢纽公司。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《租赁及市场综合配套服务合同》、工商银行付款凭证、第三人向长沙天润通科技发展有限公司发出的《通知》、《关于收回天润通公司次承租户租赁场地的通知》及律师函、原告公司员工与被告志超物业实际控制人王志超的微信聊天记录截图、原告向被告发出的《合同解除通知函》、第三人向原告发出的《律师函》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告御家公司岳麓四公司与被告志超物业签订的《租赁及市场综合配套服务合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应本着诚实信用原则严格依约行使权利、履行合同义务。本案中，原告已交付被告押金111800及第一个支付期（2019年1月1日至2019年12月31日）的相应款项232734元。被告志超物业公司作为出租人，理应按照合同约定保障原告在租赁期内享有的商铺正常使用权，然因被告志超物业未向第三人交通枢纽公司缴纳租金及物业管理费，导致原告租赁商铺被收回，致使原告的合同目的无法实现，其行为显然构成根本违约，理应承担相应的违约责任。关于原告交纳的租赁押金应否退还的问题，本案原、被告签订的涉案《租赁及市场综合配套服务合同》已因被告的违约行为导致提前解除，且涉案商铺已于2020年1月6日被第三人收回，根据上述租赁合同的约定，对原告已交付被告押金111800元，按合同约定抵扣2019年37266元的房租后，剩余押金为74534元，被告理应退还给原告。关于违约金的认定问题，因原、被告在涉案租赁合同中已明确约定违约金标准为月租金的20%，且该标准在合理范围内，现被告已构成根本违约，原告要求被告按上述标准支付违约金6000元，理由正当，本院予以支持。关于涉案租赁合同是否解除的问题，本案中，被告在涉案租赁合同履行期间，拖欠第三人租金及物业管理费，导致房屋被第三人交通枢纽公司收回致使原告的租赁合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”故原告有权依法解除上述合同。关于合同解除的具体时间，因原告已于2019年12月25日向被告发出《合同解除通知函》，通知被告租赁合同自2019年12月31日予解除，故本院确认双方签订的涉案租赁合同自2019年12月31日解除。关于原告要求被告提供有效增值税普通发票的问题，因原、被告在涉案租赁合同中已明确约定：甲方在乙方每次付款后一年内（按月或按季）按实际收入提供有效增值税普通发票给乙方。故被告理应履行相应的义务。本案原告已先后于2019年3月19日向被告支付了32734元款项、2019年3月21日向被告支付了200000元款项，核减被告已开具9万元的增值税普通发票，其还应向原告提供金额为232634-90000=142734元的增值税普通发票。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖南御家化妆品有限公司岳麓区四分公司与被告长沙志超物业管理有限公司于2019年3月7日签订的《租赁及市场综合配套服务合同》于2019年12月31日解除；二、限被告长沙志超物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南御家化妆品有限公司岳麓区四分公司退还押金74534元、违约金6000元；三、限被告长沙志超物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告提供金额为142734元的增值税普通发票。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取907元，由被告长沙志超物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 卿 斌二〇二〇年八月二十八日书记员 罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。