吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1508号原告：镇赉县中远物业管理有限公司。法定代表人：侯某，职务系经理。统一社会信用代码：91220821686983223B。委托诉讼代理人：陈某，女，1971年9月30日生，汉族，镇赉县中远物业管理有限公司职工。被告：韩某，男，1984年10月10日生，汉族，现住镇赉县。原告镇赉县中远物业管理有限公司（以下简称“中远物业公司”）与韩某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中远物业公司的委托诉讼代理人陈某，被告韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中远物业公司向本院提出诉讼请求：要求韩某给付物业管理费2559元（639.72元/年×4年）、二次清运费96元（24元/年×4年）、楼道照明费64元（16元/年×4年），合计2719元，并按照中国人民银行0.25%的月利率支付利息。事实和理由：2010年11月3日，中远物业公司与韩某签订1份物业管理协议书，2017年至今，中远物业公司为韩某提供了物业服务，但韩某入住后拒不交纳物业管理费等相关费用。经中远物业公司多次书面催缴，韩某拒不给付。为维护合法权益，中远物业公司现诉至贵院，请求判令韩某给付物业管理费等相关费用，并自2016年10月30日起按照中国人民银行0.25%的月利率支付物业费的利息直至付清时止。韩某辩称，我的确是从2017年开始没有缴纳物业费及二次清运费和楼道照明费，楼房面积是88.85平方米。二次清运费和楼道照明费我同意给付。想知道物业费都包括什么服务，我们居民有事情的时候是不是可以找物业。物业费我同意给付，但是需要物业解决我们的问题。2014年我家车停在小区，我出门了，回来之后车身的一圈都被刮了，找物业说摄像头看不到，不管，当时有不少人说是保安干的，但我们也不知道是什么情况。2017年7月份在小区20号楼附近，物业为了防止电瓶车出入，设置了两根铁柱子，上面有两个小圆球，球掉了，剩下铁柱了，晚上根本看不见。我女儿来回走的时候卡到受伤了。后来找物业，物业也说不管，之后物业将铁柱子换了成水泥桩子，从那以后我就没有交过物业费。书香蓝郡小区之前都是可视电话，但我们20号楼自入住后可视电话就没有好使过。楼道门也一直都不好使，现在也锁不上，外人可以随意出入楼道，存在安全隐患。小区楼道的小广告都被打火机点着了，现在楼道的墙壁上还有黑印，这是有安全隐患的。物业将我们的问题解决了的话，我同意缴纳物业费。根据中远物业公司的起诉和韩某的答辩，本案的争议焦点问题是：中远物业公司要求韩某给付拖欠的物业费及利息的诉求是否符合法律规定。中远物业公司向法庭提供了如下证据：营业执照复印件1份、书香蓝郡前期物业管理协议书复印件1份、物业费催缴单及所附照片各1份。其中营业执照证明该公司是合法的物业服务公司，具有三级物业服务资质；书香蓝郡前期物业管理协议书证明双方签订了协议，对物业服务委托事项进行了约定；催缴物业费通知单及所附照片则证明中远物业公司向韩某进行了物业费的催缴。韩某对上述证据均无异议，本院对其予以采信。韩某举证为手机照片打印件3张。证明答辩时所说的楼道的小广告被人用打火机烧过，存在安全隐患问题。中远物业公司质证称，不清楚照片的形成时间，对情况不了解。本院经审查认为，上述3张照片未体现拍照时间及地点，不能证明韩某所主张的事实，故本院对其不予采信。但通过庭审调查可知，中远物业公司在小区物业管理方面存在一定瑕疵，本院对该事实予以确认。本院确定如下本案事实：韩某是镇赉县书香蓝郡小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为88.85平方米。2010年11月3日，中远物业公司（甲方）与韩某签订书香蓝郡前期物业管理协议书1份，该协议书载明，韩某于2010年11月3日入住书香蓝郡小区；双方在第四条“物业管理服务费用”中约定，不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、更新、改造的费用；乙方（韩某）交纳费用的时间为入住时一次性缴付一年物业管理费，以后每年的10月30日前缴纳下一年的物业管理费用；物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.6元收取（网点/车库减半）；乙方未按时交纳物业管理费，将缴纳逾期每日3%的滞纳金。韩某现欠2017年-2020年的物业管理费2559元、2016年-2020年的二次清运费96元、楼道照明费64元，合计2719元未付。中远物业公司现诉至法院，请求依法判令韩某给付上述费用，并按照中国人民银行0.25%的月利率支付拖欠的物业费的利息。中远物业公司在对该小区从事物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：韩某于本判决生效后立即给付中远物业公司2017年-2020年四年的物业费2302.99元，2017年-2020年四年的二次清运费96元、楼道照明费64元，共计2462.99元；并以575.75元（639.72×90%=575.75元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2016年10月31日至2017年10月30日止的利息；以1151.5元（639.72×2×90%=1151.5元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2017年10月31日至2018年10月30日止的利息；以1727.24元（639.72×3×90%=1727.24元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2018年10月31日至2019年8月19日止的利息；以1727.24元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年8月20日至2019年10月30日止的利息；以2302.99元（639.72×4×90%=2302.99元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年10月31日起至付清之日止的利息。关于中远物业公司要求韩某给付四年二次清运费和楼道照明电费共计160元的诉请应予支持。关于中远物业公司要求韩某按照中国人民银行同期贷款利率给付逾期未缴物业费利息的诉请，虽双方在书香蓝郡前期物业管理协议书中明确约定了未按时交纳物业管理费，将交纳逾期每日千分之三的滞纳金，但本院认为，双方约定的滞纳金具有不同于行政滞纳金的性质，它是平等的民事合同主体之间经协商确定的，虽然也具有督促义务方履行义务的功能，但更多的是用于弥补守约一方的损失，而不是惩罚违约方，故而本院认为，物业管理合同中的“滞纳金”具有合同违约金的性质，应当定性为约定的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故而本院对中远物业公司要求韩某按照中国人民银行同期贷款利率标准给付物业费利息的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、韩某于本判决生效后立即给付镇赉县中远物业管理有限公司2017年-2020年四年的物业费2302.99元，2017年-2020年四年的二次清运费96元、楼道照明费64元，共计2462.99元；二、韩某于本判决生效后，立即以575.75元（639.72×90%=575.75元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2016年10月31日至2017年10月30日止的利息；以1151.5元（639.72×2×90%=1151.5元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2017年10月31日至2018年10月30日止的利息；以1727.24元（639.72×3×90%=1727.24元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2018年10月31日至2019年8月19日止的利息；以1727.24元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年8月20日至2019年10月30日止的利息；以2302.99元（639.72×4×90%=2302.99元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年10月31日起至付清之日止的利息；三、驳回镇赉县中远物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由韩某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年八月二十七日书记员  徐瑶