文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初11836号原告：重庆新隆信物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，统一社会信用代码915001077530560415。法定代表人：高仲，职务：董事长。委托诉讼代理人：钟燕梅，该公司员工。被告：赵宪章，男，1973年10月19日生，住重庆市九龙坡区。原告重庆新隆信物业管理有限公司与被告赵宪章物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆新隆信物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟燕梅、被告赵宪章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆新隆信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告物业管理费12959.03元，公摊水电费322.75元；2.被告支付原告逾期支付物业管理违约金3887.71元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年重庆隆鑫物业管理有限公司与重庆隆鑫置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由重庆隆鑫物业管理有限公司向骏逸•新视界小区提供物业管理服务，合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积按月向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。但该业主从2015年7月1日至今一直拒缴物业费及公摊水电费，故原告诉至本院。被告赵宪章辩称，其不是不愿意缴费，只是暂时停止缴费，因为小区公共收益被原告侵占，大修基金被滥用，其只有采取缓交物业的方式来反对原告。原告擅自将小区的物业费从1.1元调到了1.5元，1.1元是由物价局备案的，但是原告说有一半以上的业主同意调价，但是并未公示，没有说服的依据。希望物业尽快修正错误的管理，被告就会正常缴纳物业费。经审理查明，被告赵宪章自案外人罗惠兰处购买位于重庆市九龙坡区石坪桥正街X号房屋（以下简称案涉房屋），并于2014年12月接房入住，该房屋建筑面积152.28平方米。重庆隆鑫置业有限责任公司与重庆隆鑫物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》约定，由重庆隆鑫物业管理有限公司为骏逸·新视界小区提供物业管理服务，物业管理区域的物业服务收费实行包干制方式，以重庆市物价局核定价格为准住宅1.1元/月˙平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内交清上月费用；合同期限为3年，合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，应在合同届满后三个月内继续履行合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同；业主未按期缴纳有关费用的从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。关于该前期物业服务合同，原告自述该合同于2005年6月1日签订，到期后未续订。重庆隆鑫物业管理有限公司于2019年11月28日更名为重庆新隆信物业管理有限公司即本案原告。审理中，原告提交了（2016）渝0107民初9193号民事判决书、（2016）渝05民终5811号判决书、（2017）渝民申1524号民事裁定书，拟证明原告于2015年5月20日，原告向石坪桥街道办事处提交《关于骏逸新视界小区拟上调物业管理费的函》，提出该公司按照2005年的物业服务费收取标准无法维持小区管理处的正常运转，拟上调物业服务费，住宅由1.1元/平方米上调至1.5元/平方米，商业门面全部上调到4.5元/平方米，希望得到辖区街道办事处及相关职能部门的大力支持。重庆市九龙坡区石坪桥街道办事处于2015年5月28日向原告作出《关于骏逸新视界小区拟上调物业管理费的复函》，称上调物业管理费应严格执行法律法规，在上调物业管理费用过程中，须在街道办事处和上级部门的监督和指导下进行，希望物业管理公司积极主动与业主沟通。2015年6月15日至2015年6月23日，在重庆市九龙坡区石坪桥街道办事处及新视界社区居民委员会的监督下，原告采取书面方式征集了业主就住宅物业管理费收费标准上调为1.5元/平方米（一、二层收费标准上调为1.2元/平方米）的意见。2015年6月24日，在九龙坡区房管局、石坪桥街道办事处、石坪桥派出所、新视界社区居民委员会工作人员的监督下，完成了征集书面意见的昌票统计工作。书面征集意见统计结果显示，同意按上述标准调价的户数为1602户，占小区总户数2902户的55.20%，同意按上述标准调价的专有部分建筑面积总计161029.68平方米，占小区总建筑面积290225.69平方米的55.48%；不同意调价的户数为406户，专有部分建筑面积总计41686.27平方米；无效票户数为13户，未投票户数为881户。2015年6月26日，重庆市九龙坡区石坪桥街道新视界社区居民委员会对上述征集意见的统计结果进行了公示。2015年7月27日，原告设立的骏逸新视界管理处公示称该公司将于2015年8月1日起按调价后的新标准收取物业服务费。庭审中，原告主张被告欠费周期为2015年7月至2020年3月31日，其中2015年7月标准为1.1元/平方米，2015年8月至2020年3月31日为1.5元/平方米；公摊水电费为2015年6月至2020年2月共322.72元；违约金原告自愿按照欠付金额的30%进行计算。被告对原告主张的欠费周期无异议，但对于收费标准不认可；对于公摊水电费周期和金额均认可；对违约金不认可。对于物管费标准，被告举示了关于业主大会结果的公告、是否同意上调物业费的调查表，拟证明案涉小区超过百分之五十的业主不同意涨价。以上事实，有前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、产权查询证明、准予变更登记通知书、报告、复函、民事判决书、民事裁定书、仲裁决定书、业委会备案证明等证据和当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆隆鑫置业有限责任公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告在合同期内对被告所属的小区提供了物业管理服务，被告应当按约向原告交纳物业管理费。前期物业合同到期后，原告仍继续为该小区提供物业服务，被告接受了原告公司的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利和义务相一致的原则，被告亦应当按约向原告支付物业管理费。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会依法在职责范围内作出的决定，对业主具有约束力。原告在重庆市九龙坡区石坪桥街道办事处及新视界社区居民委员会的监督下，采用书面征集业主意见的方式，就骏逸新视界小区住宅物业管理费收费标准上调为1.5元/平方米（一、二层收费标准上调为1.2元/平方米）一事，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以认定骏逸新视界小区业主大会同意原告方的物业服务费调价意见，即双方就物业服务费调价为每月1.5元/平方米达成了一致意见，对前期物业管理服务协议中的物业服务费收费标准进行了变更。骏逸新视界小区业主大会就同意物业服务费调价为每月1.5元/平方米的决定，依法对该小区全体业主具有法律约束力。原告在征集意见结果公示超过一个月后，从2015年8月1日起按调价后的标准收取物业服务费，不违反法律规定，业主应当根据调价后的标准交纳物业服务费，现原告诉请要求被告支付的物业管理费金额并不违反法律规定，本院予以尊重和明确，经计算，2015年7月至2020年3月31日被告应当支付原告物管费12959.03元。考虑到公摊水电费系小区公共照明、维持共用设施正常运转等必须产生的费用，该费用是为小区业主利益而产生，故应当由小区业主分摊，且被告对原告诉请的公摊水电费并无异议，本院对其予以尊重和明确。关于违约金，因原告与案涉小区开发商签订的前期物业服务合同期限已经届满，对违约金没有重新约定，故原告主张违约金，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告赵宪章于本判决生效之日起十日内向原告重庆新隆信物业管理有限公司支付从2015年7日至2020年3月31日期间的物业服务费12959.03元、公摊水电费322.75元，共计13281.78元；二、驳回原告重庆新隆信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为66元，由被告赵宪章负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  刘 娜二〇二〇年八月二十四日法官助理  舒建国书 记 员  李艺苑