江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0830民初596号 原告：永新县梦时代商业运营管理有限公司，住所地江西省吉安市永新县禾川镇建设街站前路。 统一社会信用代码：91360830MA35KY9KX7。 法定代表人：雷文义，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱军华，江西明略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖文涛，江西明略律师事务所律师。 被告：龙圣娇，女，1974年12月5日生，汉族，住广东省博罗县。 原告永新县梦时代商业运营管理有限公司（以下简称梦时代管理公司）与被告龙圣娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告梦时代管理公司的委托诉讼代理人肖文涛到庭参加诉讼，被告龙圣娇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梦时代管理公司向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、请依法判令被告于商铺租赁合同解除之日起三日内腾空店铺并将商铺返还给原告；3、请依法判令被告支付原告租金89.43元/日，自2019年7月1日起至被告返还商铺之日止；4、请依法判令被告支付原告物业管理费10.73元/日，自2019年7月1日起至被告返还商铺之日止；5、请依法判令被告支付原告违约金17670元（五个月租金）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年8月30日签订商铺租赁合同，合同约定原告将步步高梦时代广场D2-016-1号商铺出租给被告，租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止，每月租金为3534元，第四及第五年的租金在前一年的基础上递增10%，物业管理费为3元/平方米/月，租金缴纳方式为按三个月为一期支付，租金到期前提前一个月缴纳后续租金。商铺租赁合同签订后，被告按合同约定预先缴纳了三个月的租金和两个月的租金作为合同保证金。但在合同期内，被告未按合同约定缴纳后续租金，拖欠至今，原告多次催缴，被告均置之不理。原告认为被告的行为已经严重违反了双方的合同约定，原告有权依合同约定要求解除租赁合同及要求被告承担相应的法律后果。 被告龙圣娇未作答辩。 原告梦时代管理公司为支持其诉讼请求，提供如下证据： 1、原告的营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格。 2、被告的身份证复印件，证明被告的主体资格。 3、商铺租赁合同，证明双方存在租赁关系以及合同约定的租期、租金、物业费及违约责任。 4、缴费通知单、商铺催缴租金联系函及现场照片，证明被告自2019年7月1日起未缴纳租金，2019年7月13日原告向被告催收租金；被告未经原告允许擅自闭店撤场，被告的行为已经构成违约。 被告龙圣娇未到庭质证。 本院认为，原告的提供的四组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，且证据之间能够相互印证形成证据链，本院对原告提供的上述证据依法予以确认。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告梦时代管理公司(甲方)与被告龙圣娇(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定由乙方向甲方承租位于步步高梦时代广场编号为D2-016-1商铺，面积为108.8平方米，商铺用途为乙方经营美容品类缔美妍品牌，租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止，合同期为5年，自2018年10月1日至2019年3月31日止和自2019年10月1日至2019年11月30日止为免租期，免租期内乙方可免交租金，但仍须交纳物业管理费、水电费、中央空调费（如有）等其它费用。合同第四条约定：1、租金标准为每月每平方米25元，月租金合计2720元，物业管理费标准为每月每平方米3元，物业管理费按商铺租金缴付期限同租金一并缴纳。(如以后递增的，按递增比例相应调整，具体为每年递增10%)。2、租金按3个月为一期支付，房租到期前应提前1个月缴纳后续租金，乙方在本合同签订之日向甲方缴纳以下费用：商铺租金3个月计8160元、合同保证金（2个月租金）计5440元、物业管理费3个月计979元，合计14579元，租金第四年、第五年每年在前一年基础上递增10%。第七条第二款约定：乙方逾期支付租金或者应由乙方支付的任何其他费用，累计超过15天的，甲方可以书面通知乙方解除合同，提前收回该商铺，并有权要求乙方承担违约责任。第二十二条第二款、第四款约定：乙方逾期交付租金或者本合同约定的任何其他费用的，每逾期1日，应当按照每日5%的标准支付滞纳金；租赁期内，由于乙方违约，甲方依照本合同的约定解除合同的，乙方不得要求甲方退还已经收取的保证金或者任何其他费用，并应当支付相当于自甲方解除合同之日起至本合同约定期满之日止全部租金2倍的违约金。签订合同当天，被告龙圣娇按合同约定向原告支付了14579元，之后原告向被告交付了商铺。被告于2018年12月19日、2019年3月20日分别向原告支付了2019年1月1日起至2019年6月30日止的6个月物业费合计1958元。之后被告拖欠原告租金和物业管理费至今，经原告催收无果，便向本院提起诉讼。 本院认为，原告梦时代管理公司与被告龙圣娇签订的《商铺租赁合同》，意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，合同双方当事人均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面、客观的履行各自义务。出租人的原告梦时代管理公司依合同约定履行交付租赁物的义务，承租人的被告龙圣娇实际占有租赁物使用、收益。根据商铺租赁合同约定，商铺月租金2720元，按3个月为一期支付，房租到期前应提前1个月缴纳后续租金，承租人若有拖欠租金或其他费用超过15日的，出租人可解除合同，提前收回该商铺。合同履行过程中，承租人龙圣娇拖欠2019年7月1日至今的租金和物业费，构成根本违约，对其违约行为，虽经出租人原告再三催收，承租人被告龙圣娇仍未如数交纳，故原告有权行使解除权，其主张要求解除双方签订的商铺租赁合同，提前收回租赁商铺，要求被告龙圣娇搬离商铺之诉请，理由正当，本院应予支持。 关于租金和物业费的问题，原告要求按照89.42元/日（2720元/月×12个月÷365天）的标准支付租金，按照10.73元/日（108.8平方米×3元/平方米/月×12个月÷365天）的标准支付物业费，符合租赁合同的约定，予以支持。合同解除时间应以起诉状副本送达之日即2020年6月26日为准，合同解除前的租金、物业管理费应按合同约定的租金给付，即2019年7月1日至2020年6月26日期间应为11个月零26日，核减自2019年10月1日至2019年11月30日止的租金，其商铺租金为26804.92元，其商铺物业费为3869.38元。根据有关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案房屋租赁2020年6月26日亦即合同解除后，被告龙圣娇应返还租赁商铺，但租赁物仍由被告龙圣娇占有、使用，对此应由被告支付商铺占有使用费和物业费至商铺腾空交付日止。对于占有使用费和物业费的计算标准，从本案的实际情况出发，以双方约定租金和物业费标准计付为宜，即2020年6月27日至商铺腾空交付日止，商铺占有使用费按89.42元/日标准计付，物业费按10.73元/日标准计付。 关于违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，一方面，并无证据证明原告所遭受的实际损失的具体数额，另一方面，原、被告在合同中约定了合同保证金5440元（2个月租金），合同保证金也是承担合同违约责任的一种形式。综合以上因素，本院对原告梦时代管理公司要求被告支付五个月租金作为违约金的请求不予全部支持,被告预交的合同保证金5440元不予退回。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告永新县梦时代商业运营管理有限公司与被告龙圣娇签订的《商铺租赁合同》； 二、由被告龙圣娇于本判决生效后十日内搬离位于步步高梦时代广场编号为D2-016-1商铺(商铺即为龙圣娇与永新县梦时代商业运营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》中的租赁物，面积为108.8平方米)； 三、由被告龙圣娇于本判决生效后十日内向原告永新县梦时代商业运营管理有限公司支付2019年7月1日至2020年6月26日期间的租金26804.92元和物业管理费3869.38元，并按照89.42元/日、10.73元/日的标准分别支付自2020年6月27日至实际搬离之日期间的商铺使用费和物业管理费； 四、被告龙圣娇与原告永新县梦时代商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》时，预交的合同保证金5440元不予退回。 五、驳回原告永新县梦时代商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定期限履行缴付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1008元，原告永新县梦时代商业运营管理有限公司负担255元，被告龙圣娇负担753元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉安市中级人民法院。 审 判 长  刘雨芳 人民陪审员  周希量 人民陪审员  左秋兰 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  史 颖