湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终6949号上诉人（原审原告）：潘飞全，男，1978年8月14日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。上诉人（原审原告）：杨辉建，男，1961年3月12日出生，汉族，住湖南省望城区。上诉人（原审原告）：汤学宇，男，1968年4月28日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。三上诉人共同委托诉讼代理人：王浩兵，湖南威朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）方建兴，男，1975年4月18日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：谢亚龙，湖南屏翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小虎，湖南屏翰律师事务所律师。原审第三人：杨德明，男，1966年3月12日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。上诉人潘飞全、杨辉建、汤学宇因与被上诉人方建兴、原审第三人杨德明合同纠纷一案，不服长沙县人民法院（2019）湘0121民初5839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。潘飞全、杨辉建、汤学宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判由被上诉人向上诉人支付未完工的违约金1273000元，应支付的租金2520540元，赔偿上诉人前期投资的土地租金损失4340532元，工程款和其他费用损失1040454元，一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、按照《合作开发协议》，项目补办手续的义务在被上诉人。上诉人是考虑被上诉人具备仓储建设及补办手续的能力才与被上诉人签订《合作开发协议》，被上诉人应依法办齐项目的各项手续后开工。现因被上诉人不按国家土地使用法、不按双方合同履行先办证后建设，在未向政府办理项目建设施工许可证等证件的情况下，私自违法自建，导致项目被政府拆除而不复存在。上诉人依照《合作开发协议》要求被上诉人支付违约金并赔偿应得租金损失完全合理合法。2、因《租地协议》已明确约定了涉案租赁土地的面积、每亩土地的租金、租赁土地的时间，完全可以计算出已付土地租金的金额。上诉人已向一审法院提交《股东合作协议》、《租地协议》等证据，依照《租地协议》，2014年1月5日后支付的土地租金完全可以计算出来。因此上诉人已提交充分的证据证明土地租金、工程款及其他费用的损失。方建兴辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、涉案合作开发协议内容不合法而无效，即使有效，该协议已经在签署之日起2个月后即已经依约自动作废。2、上诉人已经自认项目的投入系合作开发协议签订之前所为，合作开发协议签署项目均由杨德明及其所控制的公司实际实施，且相关对外出租和收益均与方建兴无关。依照合作开发协议约定，均应由各自自行承担。3、被上诉人与上诉人签订协议之前，杨德明就实施了非法行为，方建兴不应承担任何责任。杨德明述称：被上诉人将合作开发协议的全部权利义务都转让给了其，其通过律师将转让的情况写成告知书邮寄给三上诉人，三上诉人均知道该情况。土地租金是其与三上诉人一起出的，所有项目的都是由其建设的。潘飞全、杨辉建、汤学宇向一审法院提出诉讼请求：1、方建兴向潘飞全、杨辉建、汤学宇支付未及时完工的违约金1273000元和租金2520540元；2、方建兴赔偿潘飞全、杨辉建、汤学宇前期投资的土地租金损失4340532元和工程款及其他费用损失1040454元；3、方建兴承担本案的诉讼费用和财产保全费用。一审法院查明，1、2016年5月23日，方建兴（甲方）与潘飞全、杨辉建、汤学宇、杨德明（乙方）签订了《合作开发协议》，与本案相关合同条款约定如下:（1）因长沙县黄兴镇物流仓储项目需要，仓储建设资金投入和完善办理各项手续等费用由甲方承担，并引进社会资源作为今后合作开发的投入；乙方以前期开发投入的资金，办理的各项手续引进各种社会资源作为合作开发的投入，甲方、乙方各占甲方双方合作开发项目70%、30%；甲方、乙方按照租金总收入70%、30%分得租金红利。（2）甲方启动仓储建设和补办手续的相关事宜，乙方给甲方2个月的项目接受介入期及8个月的建设期，如乙方积极配合推动项目进展，甲方保证仓储建成出租后按照合同实际出租总面积的实际收租总金额30%的份额向乙方支付股金。（3）如甲方提前完成建成出租，且乙方同意建立10万元每月给甲方作为提前完工的奖金，如甲方十个月未能建成，则甲方按照延期每月罚款10万元补偿乙方，如甲方超过十个月仍未建成，甲方仍需从（合同签订之日后届满）十个月（之日起）支付租金给乙方，如提前完工出租，则甲方按实际出租之日起付租金给乙方。（4）乙方自本合同签订之日前所做的工作和所交的租金及所花的费用均由乙方负责，乙方并需承担由此产生的一切债务，甲方在本合同签订之前乙方为该项目全部负债均与甲方无关，由乙方出具公司财务报表，由甲乙双方认可；（5）甲乙双方按比例承担组里土地租金和村里管理费；甲方承担管理费用一切财物成本。（6）甲方自筹资金投入项目建设，乙方以其前期投资为限无需再行投资。甲方办理后续手续的所有费用由甲方承担，乙方以其前期投入为限，但乙方必须指定一名股东配合办理，并维护相关单位的关系，且乙方不得干预甲方工作。（7）租金分红模式：甲方按照租金总收入70%的比例分红并由甲方承担管理财务成本，乙方按照租金总收入30%分得租金红利。（8）本合同签订之日起2个月内未动工，此合同自动作废，成无效合同。甲方所投入费用乙方不做结算，甲方净身出局。（9）合同期限直至政府征收拆迁终止；如中途拆除后重建乙方同样享有以上合同条款分红。合同签订后，乙方由杨德明出面开展合同相关事宜。2、2016年7月1日，杨德明租用了长沙县黄兴镇光达村半边屋组的部分村民的集体土地，双方签订《租地协议》，约定：杨德明租用位置为香樟路以南、黄江公路以北、四号线以西，土地面积约81亩，具体数据以实际丈量为准；租用时间为2016年7月1日起至2025年12月30日止。协议签订后，杨德明在未取得土地行政主管部门批准、未办理土地使用许可手续的情况下，在租赁的土地上进行仓储物流项目建设，将所建厂房和仓库出租给他人获利。2018年4月，长沙县行政执法局执法队员经巡查发现上述情况后，责令杨德明停止违法行为，但杨德明并未进行整改，在停工一段时间后又继续施工。2018年10月，长沙县行政执法局将本案移送长沙县公安局。经长沙市国土资源局鉴定，杨德明在位于长沙县亩集体土地上进行建设的行为中，造成该处30.78亩耕地耕作层被硬化破坏，耕地质量损毁程度为特别严重。因此，一审法院作出（2019）湘0121刑初133号判决：杨德明犯非法占用农用地罪，判处有期徒刑一年六个月（刑期从2018年11月1日起至2020年4月30日止），并处罚金人民币三万元。杨德明不服该判决，上诉至长沙市中级人民法院，该院作出（2019）湘01刑终844号判决：驳回上诉，维持原判。3、涉案仓储物流项目已建成厂房和仓库，部分仓库等由杨德明进行出租经营。因上述厂房和仓库系违章建筑，于2018年11月23日被强制拆除。各方当事人就涉案合作开发项目建设和出租经营等相关费用并未进行清算。潘飞全、杨辉建、汤学宇认为涉案合同因建筑物被强制拆除而导致合同目的无法实现而解除，被告认为合同签订之后，两个月未动工而失效。一审法院认为：方建兴与潘飞全、杨辉建、汤学宇、杨德明所签订的《合作开发协议》系双方当事人真实意思表示，当事人应依约全面履行合同。在合作开发合同履行过程中，当事人未办理土地使用权许可及建设审批等手续而进行相关工程建设，导致涉案厂房和仓库被强制拆除。1、关于未及时完工违约金的诉请。一审法院认为，本案各方当事人欲租赁集体土地行仓储建设项目，当事人应以取得土地主管部门批准并办理土地使用许可手续为前提，方能进行报建审批等手续后开展项目建设，而双方约定将合同签订后的10个月为正常建设工期，逾期则甲方违约。现当事人在未取得土地主管部门批准，亦未办理土地使用许可手续的情况下进行建设系违法行为，即便工程提前完工或按期完工，并非法律倡导所为，故此，一审法院对潘飞全、杨辉建、汤学宇所主张的未及时完工的违约金，不予支持。2、关于潘飞全、杨辉建、汤学宇所主张前期投资的土地租金损失。一审法院认为，依《合作开发协议》方建兴与潘飞全、杨辉建、汤学宇、杨德明按比例应承担涉案土地租金和村里管理费；庭审中，方建兴表示本案与其无关，其亦未支付任何费用。《合作开发协议》签订后，杨德明出面租用了长沙县黄兴镇光达村半边屋组的部分村民的集体土地，杨德明与村民签订的《租地协议》中约定租用时间为2016年7月1日起至2025年12月30日止。本案审理时，杨德明尚在服刑期间，其无法将租金支付的相关证据材料予以提交，潘飞全、杨辉建、汤学宇未提供确凿证据证实租金支付具体情况，因此，本案无法对土地租金支付的具体金额等情况作出认定，在本案中，对潘飞全、杨辉建、汤学宇的该项诉讼请求，一审法院不予支持。3、关于工程款和其他费用损失。一审法院认为，因当事人并未对工程项目进行总的清算，亦未对租金收益进行结算，现潘飞全、杨辉建、汤学宇亦未提交确凿的证据予以证实其所主张的具体金额，因此，一审法院对该部分损失在本案中亦不予支持。考虑案件实际情况，为妥善平衡各方利益，当事人今后清算或者取得确凿的证据证实土地租金损失和工程款及其他费用等具体金额，当事人可另觅途径解决其主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，一审判决如下：驳回潘飞全、杨辉建、汤学宇的全部诉讼请求。案件受理费76022元，减半收取38011元，由潘飞全、杨辉建、汤学宇共同负担。二审中，上诉人向本院提交如下证据：对杨德明的调查笔录，拟证明涉案项目的土地租金损失及工程款损失的具体金额。经本院组织质证，被上诉人发表如下质证意见：该调查笔录是杨德明的口述，而杨德明是利益相对方，对该证据不应采信。杨德明发表如下质证意见：该材料属实。经审查，该调查笔录显示在2011年10月即开始租赁仓储项目的土地，租赁土地的时间早在涉案《合作开发协议》签订前，且杨德明属于利害关系人，上诉人未提交充分的证据印证土地租金的支付情况，该证据的真实性存疑，且达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，1、上诉人提出要求被上诉人支付未及时完工的违约金1273000元和租金2520540元。经审查，《合作开发协议》约定被上诉人在签订合同十个月内完成物流仓储建设，但未对物流仓储建设的规模、数量等情况作出明确约定。该物流仓储建设项目实际由杨德明在未取得土地主管部门批准、未办理土地使用许可手续的情况下进行施工和建设，所建厂房和仓库已实际进行了出租和经营。上诉人未提交充分的证据证明上述协议约定的物流仓储建设项目未及时完工，且鉴于未取得土地使用许可手续情况下进行建设系违法行为，上诉人的该上诉请求缺乏依据，本院不予支持。2、上诉人提出要求被上诉人赔偿土地租金损失4340532元、工程款和其他费用损失1040454元。经审查，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但上诉人未提交充分的证据证明其支付土地租金的情况及其他损失的情况。故上诉人要求被上诉人赔偿租金损失、工程款和其他费用损失缺乏依据。综上所述，上诉人潘飞全、杨辉建、汤学宇的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76022元，由上诉人潘飞全、杨辉建、汤学宇负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年八月十七日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。