西安市鄠邑区人民法院   民事判决书   （2020）陕0118民初1037号   原告：杨XX，男，1966年1月17日出生，汉族，农民，住广东省广州市天河区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：张XX，陕西XX律师事务所律师。   被告：李XX，男，1955年5月7日出生，汉族，农民，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告：何XX，男，1966年11月17日出生，汉族，农民，住陕西省山阳县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：孔XX，女，1969年6月3日出生，汉族，农民，住陕西省山阳县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，系何继发之妻。   原告杨XX诉被告李XX、何XX、孔XX案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨瑞明及其委托诉讼代理人张XX、被告李XX、何XX之委托诉讼代理人、孔XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告杨XX向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决停止对西安市鄠邑区原涝店法庭整院房产及土地的执行，解除对该房屋、土地的查封。二、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年3月16日，原告与第二被告签订《房屋买卖合同》，约定将位于西安市户县（现鄠邑区）XX镇XX村XX号路东南（原涝店法庭）面积约1300平方米院内结构房屋及附属设施，以200万元的价格出售给原告。该合同系双方真实意思表示，合法有效。原告已向第二被告全额支付了相应的价款，且已实际控制该房屋，并将该房屋予以出租。仅因第二被告也是通过拍卖取得该房屋，且该房屋土地的出让方式为行政划拨方式取得，土地出让性质尚未变更，导致该房屋未登记在第二被告名下，故属于第二被告原因无法过户给原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告得知所购买的房屋和土地被第一被告申请执行后，即于2019年4月25日，以该司法解释规定事由书面向执行庭提出执行异议申请，被西安市鄠邑区人民法院于2020年1月2日出具的（2019）陕0118执异60号《执行裁定书》，裁定驳回原告之诉讼请求。原告依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，诉至法院，请求依法判决。   被告李XX辩称，我不同意原告的诉讼请求。我与何XX、孔XX民间借贷纠纷一案，经鄠邑区人民法院审理于2018年10月10日作出（2018）陕0118民初3793号民事判决书，判决被告何XX、孔XX于判决生效后给付我借款100000元，并按月利率2%计付自2017年10月15日至给付之日的利息。判决生效后，何XX、孔XX逾期未履行判决义务，我向法院申请执行。执行中法院对被执行人何继发名下位于原涝店法庭整院房产及土地予以查封，期限为三年。后杨XX以该房系其从何继发手中购买为由提出异议，请求撤销法院执行书，并解除对土地、房屋的查封。鄠邑区人民法院作出执行裁定书，驳回了杨XX的异议请求。现杨XX又以与提出执行异议相同的理由提起执行异议之诉，我认为，杨XX起诉的购房事实基础法律关系与银行转款140万元相互矛盾，所谓的房屋买卖合同有虚假之嫌。其次，杨XX与何XX即使真实签订房屋买卖合同，但未按政策登记过户，杨XX对该房产及土地尚未合法取得所有权，现请求于法相悖。故请求法院驳回杨XX之诉讼请求。   被告何XX辩称，我向原告以及李XX表示歉意，2013年3月我将房子以200万元的债务作价卖给了杨XX，以转账的方式支付价款，杨瑞明转账的方式是分期给向我支付的，一部分转给孔凡菊，一部分转给我儿子何某某。该涉案房屋是我2010年前以48万元的价格买的，法院向我出具了拍卖手续，但因办理过户需要20多万元，我没有钱，所以就没有办理过户手续。   被告孔XX与被告何XX答辩意见一致。   本案在审理过程中，原告围绕诉讼请求依法提交了证据：一、杨XX与何XX于2013年3月16日签订的房屋买卖合同；二、六份银行转账记录；三、杨XX与孔XX的租房合同；四、涝店法庭土地使用权证。被告李XX对证据一的真实性不认可，合同中未说明付款及过户的情况，法院拘留过被告孔XX，孔XX当时称2015年将房屋卖给了原告，也没有说有合同，2010年第二被告以48万从法院拍卖所得该房产，2013年以200万卖给广东人，房屋价格是虚假的，该房屋现在也值不了100万；对证据二的真实性认可，但是转款只能说明原告与第二被告之间有经济往来，不能证明交付房款，转款记录还有2012年转款，买卖合同第二条写明，与2011年10月的借款借条销毁；对证据三的真实性不认可，因为我从2015年开始与何继发打交道，经常到他家去，一直到2018年我起诉时，何XX一家还在该房屋里住着，2019年1月法院拘留了孔XX，2019年4月法院查封房的时候，孔XX之子何某某还在该房内居住；对证据四的真实性认可，证明目的不认可。被告何XX对证据三表示其不清楚，未发表意见，对其余证据无异议。被告孔XX与何XX质证意见一致。本院对原告提供的证据认定如下：证据一中合同上载明签订时间为2013年3月16日，协议第二条约定：“本协议签订当日，购买方将出售方于2011年10月的借款借条当面烧毁，用该笔借款支付该房产的成交款，同时该处房产的所有权随之转移”。证据二中的银行取款凭证中杨XX向孔XX及其子何智峰转账记录均为2012年发生，转账共四笔，金额共计155万元，另有2011年10月12日何某某收款30万元，2012年10月22日何智峰收款20万元，未显示转出方名称，该两组证据未能相互印证，无法证明其与何继发的借贷关系或支付房屋价款，与双方约定的房屋价款200万元不相符，本院不予认可。证据三租房合同中承租方孔凡华与孔凡菊系亲属关系，对该证据本院不予认可。本院对证据四真实性认可，对证明目的不予认可。   被告李XX提交以下证据：2019年1月法院执行卷宗笔录复印件两份，证明：1、谈话笔录中孔XX对房子哪一年卖的说不清，2、孔XX大概是没有说买卖合同之事。原告认为该证据的来源不合法，真实性不明，该证据不能证明第一被告陈述的内容，刚好可以证明原告提交的房屋买卖合同，第一组笔录第三页中法院询问涝店法庭的状况，孔凡菊说以200万的价格卖给一个姓杨广东人，购买时间是2013年或2015年，孔凡菊说2013年签的合同，2015年腾房刚好相符，房屋买卖合同是何继发签订的不是孔XX签订的，所以记忆误差是正常的，因此该两份证据并不能证明房屋买卖合同的真实性。被告何XX及孔XX对该组证据无异议。本院对被告李XX提供的证据予以认可。   根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下：李XX诉何XX、孔XX民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月10日作出（2018）陕0118民初3793号民事判决书，判决：被告何XX、孔XX于判决生效后十日内给付原告李XX借款100000元，并按月利率2%计付该款自2017年10月15日至给付之日的利息。判决生效后，何XX、孔XX逾期未履行判决义务，李XX向本院申请强制执行，执行中，本院查明被执行人何XX名下有房产及土地可供执行，于2019年1月11日作出（2019）陕0118执107号执行裁定书，将被执行人何继发名下位于原户县涝店法庭整院房产及土地予以查封，期限为三年。案外人杨瑞明以何XX在2013年将上述房产以200万元卖给了其，该土地及所有建筑资产归其所有为由向本院提起执行异议，本院以案外人提交的证据不足以证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的权益为由，于2020年1月2日作出（2019）陕0118执异60号执行裁定书，裁定驳回案外人杨XX之异议请求。杨XX遂持前述诉称诉至本院。   另查明，该涉案房产系何继发于2010年前以拍卖方式取得，原土地性质为行政划拨，由于何XX未向相关部门缴纳相关税费，无法办理过户登记，现该房产仍未办理过户登记。本案在审理过程中，双方分歧较大，致本案调解无效。   本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被告执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告杨瑞明于2013年3月16日与何继发签订房屋买卖合同时，何继发未取得涉案房屋的产权证，故杨瑞明在签订房屋买卖合同时就应预见到何继发向其办理房屋过户登记存在障碍，且该障碍属因买受人自身原因导致不能办理过户登记的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。杨瑞明向本院主张该房产为其所有，但未提供合法有效的证据证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告杨瑞明之诉讼请求，本院依法予以驳回。现依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   驳回原告杨XX之诉讼请求。   案件受理费100元，由原告杨XX负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。                                         审判长   董红莹                        人民陪审员   韩飞营                        人民陪审员   任月芳                      二〇二〇年八月二十五日                              书 记 员  杨燕飞      1