黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终747号上诉人（原审被告）：赵亮，男，1986年2月7日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区和平路2号和平大厦和兴座7层。法定代表人：崔雳，总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人赵亮因与被上诉人招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称招商局物业）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵亮上诉请求：撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9697号民事判决，依法改判。事实和理由：一审法院基于双方签订的《前期物业管理服务协议》(以下简称《协议》)的内容,判令赵亮对相应的物业管理服务费和公共照明费进行足额支付,但一审法院忽视了招商局物业对于《协议》存有违约的行为,其判决排除了招商局物业一方的责任,明显有损于赵亮一方的合法权益。招商局物业未按《协议》的约定提供相应的物业管理服务。一、客厅窗户有缝隙,冬季漏风明显:自住房之日起,赵亮多次向招商局物业进行反映,要求其进行维修但招商局物业置之不理,至今情况仍未得到解决。二、次卧墙面多处返潮,而且已经发霉长绿毛,未给解决。三、门口门斗内墙壁声控灯损坏，赵亮自己购买更换。四、单元门损坏，不能正常落锁，至今未维修。五、走廊天棚石膏板被水浸泡腐烂，未维修。六、地下车位的墙面、柱子墙皮脱落未维修。七、公共区域路灯不亮、绿化杂草丛生、冬天清雪不及时，地面、墙体损坏，未维修。八、消防设施不全、损坏，不维修。在一审诉讼过程中,赵亮一方亦曾向一审法院述过相关事实理由,但一审法院对此置之不理,并判令赵亮按照《协议》约定的金额足额支付相关费用,对此,赵亮不能接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,未按照《协议》的约定提供相应的物业管理义务,根据《商品住宅质量保证书》第2页第六条中有关违约责任的约定,基于前述招商局物业的所作所为,应当承担相应的违约责任,并对赵亮予以赔偿,一审法院判决赵亮全额支付相关的物业管理责任明显不公。招商局物业辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院予以维持。招商局物业向一审法院起诉请求：赵亮给付物业费6966元，电梯费1710元，滞纳金2,556.79元，共计11,232.79元。一审法院认定事实：2013年10月23日，招商局物业作为甲方、赵亮作为乙方签订了《物业服务合同》，该合同约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、专项维修基金的管理和使用、违约责任等。招商局物业在甲方处加盖公章，赵亮在乙方处签名。赵亮是哈尔滨市香坊区东三三道街87-3号招商诺丁山01地块2栋2单元601室房产的房屋所有权人，该房屋建筑面积为89.12平方米。入住后，按照合同约定的建筑面积每平方米每月1.6元的物业服务费标准，已向招商局物业缴纳了2013年10月23日至2014年10月23日的物业费。2018年11月14日，招商局物业撤出招商?诺丁山小区。按照《物业服务合同》第四条“物业管理服务费用”中的第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.6元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取”，赵亮拖欠的2014年10月24日至2018年11月14日物业管理服务费为6,942.87元[1.6元×89.12平方米×（48个月+21天）]、电梯费1680元,本院对招商局物业不超出合法诉请范围内的金额予以支持。一审法院认为，招商局物业与赵亮签订的《物业服务合同》有招商局物业公章、赵亮签名，系双方真实意思表示，合法有效，双方形成了物业服务合同关系。自招商局物业进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，无论业主是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了招商局物业提供的物业服务，按照协议约定，赵亮应支付物业管理服务费。招商局物业的诉讼请求符合法律规定和协议约定，予以支持。关于赵亮举示的证明招商局物业在物业管理服务方面存在问题的照片，可以证实在物业服务质量方面存在一般瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故赵亮以此为由拒绝缴纳物业费的抗辩理由不成立，不予采纳。因物业服务质量存在一般瑕疵亦属违约，故招商局物业主张违约金的诉讼请求不予支持。判决：一、赵亮于判决生效之日立即给付招商局物业2014年10月24日至2018年11月14日的物业管理服务费6,942.87元、电梯费1680元；二、驳回招商局物业的其他诉讼请求。案件受理费81元，减半收取41元，由招商局物业负担16元，由赵亮负担25元，与上款一并给付招商局物业。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查确认一审法院认定的事实。本院认为，本案系因招商局物业向赵亮追索物业费引发的物业服务合同纠纷。争议的主要焦点：赵亮是否应按合同约定交纳物业费，赵亮以招商局物业提供的物业管理服务存在瑕疵为由要求减、免物业费的主张能否成立。赵亮与招商局物业签订了物业服务合同，约定招商局物业为赵亮居住的招商诺丁山小区提供物业管理服务，赵亮按合同约定承担交纳物业费的义务；招商局物业对该小区提供了物业管理服务，赵亮亦曾支付过物业费，故双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，招商局物业提供管理服务的招商诺丁山小区居住着千余户业主，针对的服务主体是小区全体业主。根据赵亮、招商局物业订立的《物业服务合同》第一条第一项、第二条约定内容，招商局物业提供物业管理服务的内容包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等七项合同义务，自合同订立至招商局物业退出经营，诺丁山小区物业运营正常。诉讼中，赵亮举示的证据虽然证明招商局物业对该小区公共区域的管理存在着公共设施损坏未及时整改、维修，管理服务存在瑕疵的现象，但赵亮提供的证据不足以证明招商局物业未按约定履行全部合同义务，不属于招商局物业长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故无论依据法律规定还是合同约定，赵亮以上述理由作为少交或不交物业费、电梯费的上诉理由不成立，本院不予支持。关于赵亮主张的房屋质量问题，房屋内部系其专属区域，赵亮进户时与房屋开发企业签订的《商品住宅质量保证书》，招商局物业并非房屋质量保证的主体，房屋质量亦不属于本案当事人物业服务合同约定应由招商局物业管理服务范围。且一审法院在考虑招商局物业在提供管理服务过程中的服务标准、管理水平不尽如业主满意的情况下，免除赵亮迟延履行违约金，已趋于公平合理，因此，一审法院判决赵亮向招商局物业支付拖欠的物业费、电梯费的本金并无不当，本院予以维持。综上所述，赵亮的上诉请求不成立，不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81元，由上诉人赵亮负担。本判决为终审判决。审判长  赵丹晖审判员  尹红杰审判员  侯守东（（）二〇二〇年八月十日法官助理杜鹏飞书记员李迪