湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4678号原告段聪，男，1985年1月19日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托代理人郭宇，湖南兆弘律师事务所律师。委托代理人蒋维特，湖南兆弘律师事务所律师。被告长沙市麓城置业有限责任公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓大道岳麓1号大厦301、303号。法定代表人**颖，系该公司总经理。委托代理人王蓉，湖南越一律师事务所律师。委托代理人张绫，女，1989年10月7日出生，汉族，住湖南省醴陵市。被告长沙广佳物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区西湖街道金星中路247号佳兴国际汇广场酒店2307房。法定代表人黄文秋，系该公司总经理。委托代理人张小锋，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托代理人杨双，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被告樊勇，男，1985年11月19日出生，汉族，住湖南省澧县。原告段聪诉被告长沙市麓城置业有限责任公司（以下简称“麓城置业公司”）、长沙广佳物业管理有限公司（以下简称“广佳物业公司”）、樊勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。书记员罗翠玲担任法庭记录。原告段聪及其委托代理人郭宇、蒋维特，被告麓城置业公司的委托代理人张绫、王蓉，被告广佳物业公司的委托代理人张小锋、杨双，被告樊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段聪向本院提出下列诉讼请求：1.判令原告与被告麓城置业公司签订的《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》于2019年7月4日解除；2.判令被告麓城置业公司、广佳物业公司向原告支付装修损失、营业损失共计人民币350000元；3.被告樊勇对第二项赔偿款中的100000元承担连带责任；4.判令被告麓城置业公司退还保证金人民币46796元；5.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年5月8日，原告与被告麓城置业公司签订《谷山乐园项目部A16栋商铺租赁合同》，合同对房屋所在地、双方的权利义务、租金及支付方式、违约责任均作出了约定。合同签订后，被告麓城置业公司以格式条款的形式规避自己的义务，并故意隐瞒房屋严重漏水的事实。在原告找到漏水的原因并提供了解决方案时，被告一再拖延，不主动履行自己的修缮及维护义务，致使原告所租房屋多次无法正常使用。2018年7月18日15时许，被告广佳物业公司员工因工作需要打开涉案小区的消防水管水阀后，致使位于被告樊勇租赁的房屋内水管爆裂，致使被告樊勇所租房屋内、原告租赁的房屋楼上及四周突然出现大面积水流，导致原告经营的店铺只能立即闭店、无法经营，时间长达15日之久，造成了较大的直接及间接经济损失。随后一年多时间里，原告多次与被告协商无果，其既不同意赔偿原告损失，也不同意解除租赁合同，无奈之下，原告于2019年7月4日单方解除租赁合同，并将决定书邮寄给被告。综上，因三被告的原因给原告造成经济损失达到人民币350000元，以上款项经原告多次催要，但被告均未予以支付。为维护自身的合法权益，原告根据相关法律规定起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告麓城置业公司辩称：一、关于房屋漏水问题，原告与被告麓城置业公司在（2019）湘0104民初6023号民事判决书中已经解决，该判决书作出后双方均未上述，已经生效，双方均应按照判决书履行。二、根据原告与被告麓城置业公司签订的商铺租赁合同第七条第二款的约定，乙方在承租期间解除合同的，不论何种原因保证金不予退还，并向甲方承担当年年租金20%的违约责任。因此，本案中原告主动要求解除合同，保证金不应退还，且原告应当向麓城置业公司支付违约金。被告广佳物业公司辩称：一、本案系房屋租赁合同纠纷，被告履行的是物业服务责任，原告将广佳物业公司列为共同被告诉讼主体有误。二、本公司员工例行检查消防设备打开公共区域消防水阀系履行物业管理责任，没有过错。三、原告所经营的店铺被水淹的后果与本公司员工打开水阀的行为不具有因果关系，因为涉案漏水物业已经经过了二次消防验收，漏水原因要么是业主自行装修后私接水管引起漏水，要么是业主无心破坏造成漏水，故原告的损失应当由直接责任方承担相应的后果。被告樊勇辩称，本人也是受害者。因为被告广佳物业公司的员工打开水阀导致本人经营的店铺被淹，水从二楼渗到一楼。本人没有对本人所租房屋内的消防设施做过任何改动。经审理查明，被告麓城置业公司系涉案房屋的开发企业，被告广佳物业公司系涉案房屋的物业服务单位。被告（甲方）麓城置业公司与被告（乙方）广佳物业公司于2017年3月17日签订《谷山乐园（一、二期）物业服务委托合同》，约定由被告麓城置业公司将长沙市岳麓区谷山乐园一、二期项目委托给被告广佳物业公司被告物业管理，委托管理期限为2017年3月17日起至2019年3月16日止。该合同第二章“委托管理事项”部分第五条约定：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾站、共用照明、天线、高压供水设备、楼内消防设备、供电设备、电梯等。上述合同到期后，被告麓城置业公司与被告广佳物业公司签订了《谷山乐园前期物业服务合同》，约定由被告广佳物业公司继续为长沙市岳麓区谷山乐园项目提供物业管理服务，期限自2019年3月17日至2021年3月16日。上述合同第2.3条约定委托服务的内容包括物业共用设施、设备的检查、运行、维修、养护、和管理。2017年5月8日，原告段聪（承租方，乙方）与被告麓城置业公司（出租方，甲方）签订《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》约定：“第一条租赁场地、用途1.乙方承租甲方的长沙市岳麓区谷山乐园项目A16栋1楼1-1A号门面，面积216.65㎡。2.用途：经营餐饮项目。3.该门面已消防验收合同，乙方租赁后的营业许可资质，皆由乙方自行负责承担，甲方概不负责。第二条履约保证金1.乙方应向甲方支付履约保证金46796元，作为乙方履行本合同的保证，上述履约保证金在签订本合同第5个工作日内支付给甲方。2.如果乙方全面履行合同义务，甲方应于本合同自然终止、乙方撤离该铺面并办理好交接手续后，将该履约保证金在扣除乙方应付而未付之款项后无息退还给乙方。如履约保证金尚不足以抵扣乙方应付款项，甲方可另行向乙方追偿。3.乙方未全面履行合同义务的，甲方有权按违约责任条款单方面解除本合同，且履约保证金不退回。第三条租赁期限本租赁合同租期3年，从2017年5月5日起至2020年5月4日止。甲方给乙方装修免租期3个月，即从2017年8月5日开始计取租金，租赁期满后乙方需要继续租赁该门面须征得甲方同意，在同等条件下，乙方享有继续租赁的优先权，且应提前一个月续订合同。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止本协议，收回房屋，乙方支付的履约保证金作为违约金，不予退回：1.乙方利用该门面进行非法经营。2.乙方经营过程在损害全体业主公共利益的。3.乙方拖欠租金超过1个月的。第四条租金及相关费用的支付方式1.该门面租金第一年租期按72元/月/㎡收取，每月租金为人民币15599元（含税，下同）；第二年租期按72元/月/㎡收取，每月租金为人民币15599元；第三年租期按76元/月/㎡收取，每月租金为人民币16465元。2.该门面的租金按照季度支付方式收取，签订租赁合同后5个工作日内支付第二个季度租金46796（元）至甲方指定的银行账户上，或交到甲方财务室，以后每个季度到期第10天支付第一季度的租金…….6.本合同签订后7日内，乙方向甲方支付履约保证金及第一个季度租金完成，甲方将该商铺交付给乙方，双方办理书面的移交手续。第五条租赁期间房屋修缮与使用1.在本协议商定的租赁期内，由乙方负责门面及其设施的维修维护，并承担费用。甲方委托的物业管理公司对该门面及其设备应按规定进行检查修缮，保障该门面的正常使用。2.商铺建筑质量特别告知：乙方承租的商铺北端H轴与1/L轴之间墙体为建筑伸缩位置，存在漏水现象，甲方经多次维修无法解决该问题，特别告知乙方。如因该部位漏水给乙方造成任何损失，甲方概不负责；且在租赁期内，甲方不再组织技术力量对该部位进行维修……第六条房屋装修及设施费用1.甲方出租的门面设施设备已达到交付的使用条件，乙方在合同履行过程中需保证设施设备完好；乙方不得私自对门面进行改建，搭建……第七条违约责任1.乙方在租赁使用期间，未按合同规定时间缴纳房屋租金，未超过1个月，甲方除向乙方如数收取所欠款项外，还将按日向乙方收取其所欠金额1%的滞纳金；超过1个月，甲方可以终止本协议，收回房屋，乙方支付的履约保证金作为违约金，不予退回。2.房屋租赁期间内，任何一方不得无故解除合同，甲方无故解除合同的，乙方有权要求继续履行；乙方在承租期内解除合同的，不论何种原因，履约保证金不予退还，并向甲方承担当年租金20%的违约责任……6.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任……”合同签订后，被告麓城置业公司依约将上述门面交付给原告段聪，原告段聪委托湖南省同合文创装饰设计工程有限公司装修后用于开设“牛鼎记”餐饮店。原告所租房屋内的墙壁装修为硬水泥粉刷（未刷腻子粉），地面铺设的磁砖。合同履行过程中，因涉案商铺漏水、渗水、下水管道堵塞等问题双方沟通后一直未能解决。原告以上述问题影响其正常营业为由自2019年5月5日起未向被告麓城置业公司缴纳租金。后被告麓城置业公司以原告拖欠租金为由于2019年5月5日起诉至本院要求解除双方签订的租赁合同，并要求原告支付欠付的租金。2019年6月10日，本院经审理后作出（2019）湘0104民初6023号民事判决书，判决段聪于本判决生效之日起十日内向麓城置业公司支付拖欠的房屋租金161000元（2018年5月5日至2019年4月28日），2019年4月29日之后的房屋租金按双方签订的《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》中约定的租金标准支付，驳回麓城置业公司的其他诉讼请求。上述判决已生效。上述判决中对涉案租赁合同履行过程中因涉案房屋出现下水道堵塞、店铺漏水、渗水等问题给段聪的经营使用造成了一定影响，对其欠付的租金酌情进行了相应减少。2019年6月30日，原告段聪从涉案商铺中搬离，并于2019年7月2日，原告向被告麓城置业公司发送解除租赁合同的通知，麓城置业公司于2019年7月4日收到该通知。涉案商铺现处于空置状态。另查明，2018年7月18日，被告广佳物业公司工作人员因工作打开涉案小区消防水管水阀后，被告樊勇经营的网络会所顶部吊顶内消防水管内突然涌现水流，水流又从被告樊勇租赁的商铺渗漏至原告段聪经营的店铺中，影响了原告的店铺经营。后原告与被告协商赔偿事宜未果。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》、《装修施工合同书》、原告与被告公司员工的微信聊天记录截图(光盘)、涉案商铺漏水视频(光盘)，被告麓城置业公司提交并经庭审质证的长先验合[2014]0059号《建设工程规划竣工验收合格证》、（2019）湘0104民初6023号民事判决书，被告广佳物业公司提交并经庭审质证的岳公消安检字[2016]第0001号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《谷山乐园前期物业服务合同》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告段聪与被告麓城置业公司签订的《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于原告的各项诉请是否应当支持。关于原告要求解除涉案《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》的诉请，本案中，虽然原告段聪与被告麓城置业公司在上述合同中明确约定了租赁期内，租赁房屋由原告负责维修，但被告麓城置业公司作为出租人，仍然有义务保证其提供的租赁物在租赁期限内符合约定的用途。然租赁合同履行过程中，涉案租赁房屋因漏水、渗水问题一直未能解决，严重影响了原告的经营使用，如长期使用涉案漏水、渗水房屋，势必危及承租人的人身健康及安全，因此，虽然原告在与被告签订涉案租赁合同时明知涉案房屋存在漏水、渗水情形，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条之规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”因此，原告作为承租人，在涉案房屋的渗水、漏水问题未解决的情形下，有权依法解除租赁合同。关于合同解除的具体时间，因原告已于2019年6月30日从涉案房屋中搬离，并于2019年7月4日送达给被告麓城置业公司，被告麓城置业公司在庭审中亦明确表示认可已收到原告送达的解除合同通知，故对涉案租赁合同解除的时间，本院以被告麓城置业公司收到原告送达的解除合同通知之日即2019年7月4日为准。关于原告要求被告麓城置业公司、广佳物业公司、樊勇赔偿其因房屋漏水、渗水及水阀冲开给其造成的装修及营业损失的诉请。因涉案房屋渗水、漏水涉及到两方面原因，一是涉案房屋本身的质量问题导致的渗水、漏水情形，一是2018年7月18日被告广佳物业公司员工工作期间打开小区内消防水阀导致被告樊勇商铺内消防水管喷水造成樊勇及原告段聪的店铺漏水事件。下面就上述情形分开阐述:关于涉案房屋本身的质量问题导致的渗水、漏水情形，因原告在与被告麓城置业公司签订涉案租赁合同时已明知涉案房屋存在漏水、渗水的质量问题，仍然盲目承租涉案房屋用于经营餐馆，应视为其对承租涉案房屋后经营使用过程中可能遭受的损失及影响已经预见并自愿担责，况且，本院在作出的（2019）湘0104民初6023号民事判决书中已经考虑了涉案房屋渗水、漏水等给段聪经营使用涉案房屋造成的影响，并酌情减少了段聪应付的租金标准，故其现以涉案房屋渗水、漏水为由要求被告赔偿损失，理据不足，本院不予支持。关于2018年7月18日被告广佳物业公司员工工作期间打开小区内消防水阀导致被告樊勇商铺内消防水管喷水造成原告段聪的店铺受损的问题，因此次漏水事件系因被告广佳物业公司员工工作期间履行职务行为导致，与被告麓城置业公司、樊勇无法律上的因果关系，故对此次漏水给原告造成的损害后果，本应由被告广佳物业公司承担，但原告未提供相应的证据证明其装修及经营受损的具体情况，且原告店铺内的墙壁装修系硬水泥粉刷、地面装修系铺设的磁砖而非木质地板砖，本次漏水的水源为消防管道内的水而非污水，同时，原告在其损失未经有效确定的情形下于2019年6月30日从涉案房屋内搬离并解除了与被告麓城置业公司签订的涉案租赁合同，致使其房屋内的装修损失部位及因果关系均难以确定，由此产生的不利法律后果，应由其自身承担。关于原告要求被告麓城置业公司退还保证金46796元的诉请，本案中，被告麓城置业公司作为出租方在涉案租赁合同履行过程中未能完全履行为原告提供适租房屋的义务，导致原告无法正常使用涉案房屋，最终导致合同解除，双方对于涉案租赁合同的解除均存在过错，考虑到涉案租赁合同现已经解除，且原告在合同履行过程中并不存在恶意违约的行为，故对原告缴纳的46796元履约保证金，被告麓城置业公司理应予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、确认原告段聪与被告长沙市麓城置业有限责任公司于2017年5月8日签订的《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》于2019年7月4日解除；二、限被告长沙市麓城置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告段聪退还保证金46796元；三、驳回原告段聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3626元，由原告段聪负担1000元，由被告长沙市麓城置业有限责任公司负担2626元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年八月二十一日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。