河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初569号 原告：崔国权，男，1955年4月9日生，汉族，现住唐山市路南区。 原告：盖银姝，女，1978年6月17日生，汉族，现住唐山市路南区。 委托诉讼代理人：陈玉柱，河北北辰律师事务所律师。 被告：绿城物业服务集团有限公司唐山分公司，住所地：唐山市路南区学院南路西侧。 法定代表人：徐璟剑，公司总经理。 委托诉讼代理人：王文彬，男，1987年2月17日生，现住唐山市路南区。 被告：唐山绿城房地产开发有限公司，住所地：唐山市路南区正泰里春晓燕新路96号。 法定代表人：单小海，公司经理。 委托诉讼代理人：张现章，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 原告崔国权、盖银姝与被告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司、被告唐山绿城房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔国权、盖银姝的委托诉讼代理人陈玉柱，被告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司委托诉讼代理人王文彬，被告唐山绿城房地产开发有限公司委托诉讼代理人张现章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔国权、盖银姝向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行维修义务，将唐山市路南区正泰里南湖春晓204楼1门1501号商品房所涉及碎裂的玻璃幕墙予以维修或更换（正面墙体一块、房顶两块、阳台一块）；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：二原告系唐山市路南区正泰里南湖春晓204楼1门1501号商品房的业主，于2016年9月23日与被告签订了前期物业服务协议，由被告为原告提供物业服务。2019年以来，原告陆续发现该房屋多处玻璃幕墙碎裂，碎裂范围包括正面墙体、房顶、阳台灯，已经形成严重的安全隐患。根据《商品房买卖合同》以及《住宅使用说明书》之规定，上述碎裂幕墙应当属于被告维修服务范围，为此，原告多次联系被告，要求被告履行维修义务，被告以不属于物业服务范围为由拒绝修复。原告只得诉至法院，请求人民法院判如所请。 被告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司辩称，1.被答辩人认为依据《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》约定，答辩人应当履行碎裂幕墙维修义务的主张明显错误。《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》的签约主体为被答辩人及与唐山绿城房地产开发有限公司，其中涉及的相关权利义务应在被答辩人与唐山绿城房地产开发有限公司之间履行，答辩人并非上述合同主体一方，上述合同对答辩人没有约束力，故以此要求答辩人承担维修义务明显错误。2.关于碎裂幕墙的维修义务的说明。阳台，根据《绿城.南湖春晓项目前期物业服务合同》第四条第1款约定“根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共有部分或公共部分享有专用或独占使用权的，有相关业主负责该等部分的维修、养护、管理及清洁卫生、并承担费用”，被答辩人对其阳台在功能上享有独占使用权，故在质保期满后，相应的维修义务亦应由被答辩人自行保存。正面墙体、房顶，该部分性质上属于建筑物外墙，故为共用部分，根据《绿城.南湖春晓项目前期物业服务合同》第三十七条约定“物业共用部分、共用设施设备中修及以上维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支”。3.被答辩人认为答辩人未履行物业服务义务的主张与事实不符。2019年7月19日，被答辩人报修玻璃幕墙和玻璃栏破裂，答辩人第一时间报修唐山绿城房地产开发有限公司，答辩人得到的答复为已经过质保不予维修。答辩人第一时间告知被答辩人，并表明可以协助被答辩人与唐山绿城房地产开发有限公司沟通，但是被答辩人一直未予答复，答辩人已经履行了《前期物业服务协议》及《临时管理公约》中反馈、跟踪、告知等义务，故被答辩人的主张缺乏事实依据。综上所述，答辩人认为被答辩人的主张与事实不符并缺乏依据，答辩人提出以上答辩意见，请求贵院在查清事实的基础上，依法驳回被答辩人的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。补充：关于原告诉请要求维修的玻璃，其户内的正面墙体玻璃一块、阳台玻璃一块，这两块玻璃我方坚持上述意见，另外一块原告诉请的房顶的玻璃两块，是由通往楼顶的推拉门玻璃，我方已经跟玻璃厂家进行联系，应由我方进行维修。 被告唐山绿城房地产开发有限公司辩称，1.原告主体不适格，原告诉请要求维修更换的玻璃有三处，第一处位于楼道通往楼顶的区域，第二处位于露台的玻璃栏板，第三处位于露台上方的玻璃幕墙。三处玻璃均位于公共区域，公共区域的玻璃归全体业主共有，原告作为涉案房屋的业主，诉讼主体不适格。2.公共区域的设施设备的维修维护，应由物业公司负责，或由公共维修基金予以解决，与我司无关。3.退一步讲，即便玻璃幕墙认定为装饰装修的范围，根据原告在2016年6月15日购买涉案房屋时所签署的声明文件中，明确约定涉案房屋的保修期自2012年11月1日起，按照住宅质量保证书条款履行保修责任，超过保修期的部分，我司不再履行保修责任，原告对此明确知悉并认可，并表示不会因此再向我司要求保修责任或要求我司进行赔偿等。另原告在2016年6月15日购买涉案房屋时，答辩人明确告知原告涉案房屋时现房销售，整体的移交的交付时间为2012年11月份。请求法院在查明事实的基础上驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月18日，原告崔国权、盖银姝与被告唐山绿城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买唐山市路南区正泰里春晓204楼1门1501号房产，原告崔国权、盖银姝于2016年9月23日入住该房屋，原告盖银姝签署《临时管理规约》。《商品房买卖合同》第十七条约定：“1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼宇买受人共有，但与该幢楼宇有关的商品房买卖合同中已特别约定特定的买受人对其所购商品房相连通的某部分屋面（诸如设计为屋顶花园或露台等）享有专用权（独占使用权）的除外，各买受人对此专用权的约定均予同意并无异议，但该买受人使用时须符合小区管理规约及物业管理公司制定的有关规定”；附件二中约定：“四、关于专有（独占）使用权的约定：1.屋面露台、屋顶花园、底层庭院等区域，非属于专有的部分，为业主共有，但归与该等区域直接连通的商品房的买受人专属使用，该买受人享有专有（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该等区域不享有使用权……”。2016年9月23日，原告作为乙方与被告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司作为甲方签订《前期物业服务协议》，其中第二章第四条约定：“在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理，但根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生，并承担费用”。2019年6月，二原告发现涉案玻璃坏损，后与被告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司反映，双方协商解决未果形成本诉。本案审理过程中，被告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司对原告诉请的房顶的玻璃两块，同意承担维修责任。双方当事人均认可本案所涉及的三处碎裂玻璃为小区共有部位或公共部位。另，2012年10月，被告唐山绿城房地产开发有限公司出具《住宅质量保证书》，对涉案房屋保修范围和期限予以明确。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于本案所涉及的三处碎裂玻璃，根据《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》的约定，均属建筑物专有以外的全体业主共有部位或公共部位，其中二原告对于阳台处玻璃享有专有（独占）使用权，故根据《前期物业服务协议》第二章第四条第一款之约定，此处碎裂玻璃应由二原告负责维修、养护和管理，并承担费用，故对二原告该诉请，不予支持；其中正面墙体碎裂玻璃属于外墙部分，二原告并不享有专有（独占）使用权，根据《前期物业服务协议》第二章第四条第一款之约定，被告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司应承担维修、养护和管理责任，故对二原告该诉请，予以支持；其中房顶的两块碎裂玻璃的维修责任，被告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司予以认可，不违反法律规定，予以确认。二原告对其所诉请的三处碎裂玻璃未提供充分证据证明系工程质量问题，亦未举证证明属于被告唐山绿城房地产开发有限公司的质保期内保修范围，其亦不申请对玻璃的碎裂原因进行鉴定，故本院对二原告主张被告唐山绿城房地产开发有限公司承担维修责任的诉讼请求，不予支持。 综上所述，对二原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司于本判决生效后十日内对唐山市路南区正泰里春晓204楼1门1501号房产在本案中所涉及的房顶两块碎裂玻璃及正面墙体一块碎裂玻璃进行维修或更换； 二、驳回原告崔国权、盖银姝的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  王晓丹 审 判 员  李 康 人民陪审员  高秀芹 二〇二〇年八月十二日 法官 助理  朱良曼 书 记 员  杜雪宁