重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5042号上诉人（原审原告）：温忠成，男，1951年9月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人（原审被告）：渝北区朝荣印象足浴馆，住所地重庆市渝北区龙溪街道加州城市花园2、3幢2-9，统一社会信用代码92500112MA5UP2J305。经营者：胡朝荣，男，汉族，1974年1月5日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：罗妍，重庆华立万韬律师事务所律师。原审被告：杜勇，男，1987年1月28日出生，汉族，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：罗妍，重庆华立万韬律师事务所律师。上诉人温忠成因与上诉人渝北区朝荣印象足浴馆及原审被告杜勇房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月5日进行了询问。上诉人温忠成、上诉人渝北区朝荣印象足浴馆及原审被告杜勇的委托诉讼代理人罗妍到庭参加了询问。本案现已审理终结。温忠成上诉请求：1．撤销一审判决。2．改判渝北区朝荣印象足浴馆赔偿物品及装修损失56340元；赔偿违约造成的误工、交通、餐饮、资料等损失10360元；赔偿拖欠物业、电气、垃圾费共1045元；赔偿房屋占有使用费，以每月房租4300元、物业费126元、垃圾费8元计算，时间从2019年11月至判决书生效之月止。3．一、二审诉讼费由渝北区朝荣印象足浴馆承担。事实和理由：1．一审认定事实错误；2．一审适用法律错误；3．一审违反程序；4．一审判决违反立法宗旨。渝北区朝荣印象足浴馆辩称，1．温忠成的部分上诉请求超出一审诉讼请求的范围，二审不应审理；2．温忠成要求赔偿物品及装修损失56340元没有依据；温忠成主张的误工、交通、餐饮、资料等费用没有事实和法律依据；4．租赁期限内的水电气费、垃圾处理费均已结清；5．渝北区朝荣印象足浴馆于2019年10月24日搬离，温忠成拒绝接收钥匙，其主张的占有使用费没有依据。杜勇认可渝北区朝荣印象足浴馆的答辩意见。渝北区朝荣印象足浴馆上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回温忠成的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由温忠成承担。事实和理由：1．根据合同约定，人为损坏的设施由渝北区朝荣印象足浴馆维修或赔偿，但温忠成未举示任何证据，且渝北区朝荣印象足浴馆是按照合同约定使用租赁物，一审直接判决渝北区朝荣印象足浴馆就损坏物品及装修承担赔偿责任，系认定事实错误；2．一审未经评估鉴定，直接认定温忠成的损失为15000元没有事实依据；3．渝北区朝荣印象足浴馆多次要求交钥匙，温忠成予以拒绝。温忠成辩称，1．渝北区朝荣印象足浴馆关于其不承担赔偿责任的观点没有事实根据和法律依据；2．渝北区朝荣印象足浴馆关于温忠成应承担举证不能后果的主张无事实和法律依据；3．渝北区朝荣印象足浴馆关于温忠成拒收钥匙的观点不能成立。杜勇认可渝北区朝荣印象足浴馆的上诉请求。温忠成向一审法院起诉请求：1、请求法院判被告支付承租房已损坏设施物品恢复原状或赔偿损失的所需费用（其中工程装修人员能恢复原状的施工费用45000元、无法恢复的设施物品损失赔偿费用11340元）；2．请求法院判被告支付因违反合同延迟交房导致原告产生经济损失的赔偿费用（其中租金以4300元/月、物管费以130元/月均从2019年11月1日计算至判决生效之日止；因诉讼产生的交通费550元（110元/次×5次）、误工费213元/天×25天、餐饮费15元/次×35次、资料相片视频打印制作费200元、拖欠的水电气费及滞纳金2000元）；诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：原告举示的原告（出租方、甲方）、杜勇（承租方、乙方）于2014年10月27日就案涉房屋签订《房屋租赁经纪合同》显示：第2条约定：租赁期限为2014年10月27日至2019年10月26日；第3条约定：租金3300元/月，乙方须按季度向甲方支付租金，每次支付租金的时间为提前10日，此租金价格包括该物业屋附有的详见家私清单等设施租金（具体设施清单附后），该房屋内的设备在良好状态下租与乙方作员工住宿用途；第5条约定：使用房屋时，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途，不得存储违禁、易燃易爆物品，不得从事非法活动；第6条约定：乙方须爱护房屋及室内设施，如有“人为”损坏应负责恢复原状或予以依法赔偿（人为二字被黑色笔迹删除并加盖了手印）；第13条约定：本房供金色印象员工住宿，撘15个高低床，不得损坏室内设施，使用前须经甲方认可，合同期满退还前应恢复原状；员工要加强管理，不得在室内炊煮食物，不得高声喧哗，爱护清洁；双方须到物业处和街道办事处备案。庭审时，原告陈述因当时协商的是只要有损坏就赔偿，故删除了第6条中的“人为”二字，双方加盖了手印，至于为什么是黑色笔迹删除是其为加强记忆所加的。被告陈述不清楚杜勇是否加盖了手印，但未在指定期限申请鉴定，被告另举示了《房屋租赁经纪合同》原件，内容与原告举示的租赁合同一致，只是第6条“乙方须爱护房屋及室内设施，如有“人为”损坏应负责恢复原状或予以依法赔偿”中，“人为”二字并未删除，仅加盖了手印，被告据此陈述加盖手印只是为了强调人为损坏才赔偿，另原告举示的租赁合同也系拓印联，第一联在中介公司处，如果是删除原告持有的拓印联不应显示黑色。对于交付的设施设备，原告举示了2014年10月27日房屋租赁移交清单予以证明，清单记载设施包括：空调柜机1个，挂机3个，电热水器1个、气热水器1个、淋浴棚1个、洗脸台盆2个、衣柜2个、书柜1个、写字台1个、橱柜3个、鞋柜1个、淘菜盆1个、洗衣槽1个、浴霸2个、油烟机1个、餐桌1个、书桌凳1个、方凳1个、床头柜2个、床1张、床垫1张、进户钥匙1套、4间卧室及主卫钥匙各3套；清单尾部还载明“抹黑处为电视机、冰箱、洗衣机。注：厨房有电视柜1个、单人沙发2个、2个床全部构件”。二被告对上述清单的真实性无异议，但表示其手中的清单中并无“抹黑处为电视机、冰箱、洗衣机。注：厨房有电视柜1个、单人沙发2个、2个床全部构件”，且是否实际接收清单正文处的物品，需进行核对。原告认可“抹黑处为电视机、冰箱、洗衣机。注：厨房有电视柜1个、单人沙发2个、2个床全部构件”为其添加，因被告表示不需要电视机、冰箱、洗衣机，故其在清单的正文处将该三样物品抹黑了，被告持有的清单中确无该部分。2014年11月1日，原告（甲方）与杜勇（乙方）达成补充说明，约定：1．厨房只提供热水器使用，其余物品不得使用，出租期间若因自然因素损坏，不由乙方承担责任；3．经甲方让步，同意住户内最多安17架单人高低床，施工完毕经甲方认可。2015年12月22日，杜勇出具情况说明称：与原告达成协议如下：1．针对次卫洗手间柜子进行更换修复；2.针对4个床头柜损坏的进行维修，后续不再使用归回原位，厨房门上打上封条；3．房东温老师进行要求，针对阳台出水软管更换成硬管；4．针对所有地漏进行使用，防止堵塞；5．休闲厅木质地板在交房时对损坏处进行修复；6．针对交费单据（水电气、物业、垃圾处理）费用，以微信拍照发或传送至房东温老师处，店长负责。2019年11月11日，杜勇（甲方）出具谅解协议书，载明为解决案涉房屋租期内的房屋损失及物品赔偿事宜，双方达成如下协议：1．甲方主动承担租赁期内尚未全部缴纳的水电费及物管费及2019年11月物管费，同时甲方自愿放弃该房屋的租赁押金4000元；2．经双方确定，由甲方向乙方支付房屋设施修复费2000元，包括房屋损失费、物品赔偿费、交通费、误工费等一切后续费用；3．双方确认，在本协议签订后当日内，甲方一次性支付全部房屋设施修复费；4．签署本协议后，今后乙方房屋及物品修复等其他一切行为均与甲方无任何关系，乙方自愿放弃向甲方索要赔偿及补偿的一切权利。该谅解协议书乙方处无人签字。原告与彭安兵的微信记录如下：彭安兵：温老师，昨天说的厨房热水器烟道和洗手间问题已经处理……厕所那个洗脸盆到下个月处理，今天是临时性处理，烟道已经买管子来处理了。对于房屋的损坏情况，原告陈述1．现房屋内损坏的不能修复的物品有1个衣柜、4个床头柜、1个电视柜、2个单人沙发、1张1.8米的成人床、1个电热水器、1个电闸空开、1个柜机空调空开、1个挂机空调面板、2块厨房地砖、1个壁挂式视频电话、2个音响、2个射灯、1副进口毛绒质壁画、1副1.5米长骏马图壁挂、7副镜框式风景画、5副布艺窗帘、2个卫生间用镜前灯、2个卫生间用镜片、6个室内门门锁、1个厨房门滑栓及轨道、主卫和保姆房的门碰2个、卫生间和厨房的混水阀3个、外阳台晾衣杆1个、木质书桌凳1个、塑料大方镜1个，吊灯浴霸筒灯18个；原告为此制作物品损坏赔偿清单，显示价格为11340元；2．现房屋内损坏的能够予以修复的工程包括：拆除，除渣，次卧、主卧墙地砖修复，主次卫防水、找平、门砍石，蹲便器，主次卫、厨房吊顶铝扣含浴霸、淋浴、插件，灶台石更换石英石，强化木地板含实木踢脚线，门维修翻新，乳胶漆翻新，清洁，现场保护、灯具更换。原告为此举示了两份报价单和报价人员身份证复印件，显示报价为48700元、41700元，故其折中要求45000元的修复费用。经询问，原告表示不申请对恢复原状费用及物品损坏费用进行鉴定。被告认可损坏了休闲厅木地板、洗手间柜子、4个床头柜，愿意对其进行修复或赔偿，但不清楚修复费用具体多少，至于墙壁发霉脱落等系楼上漏水或地表进水所致，并非人为损坏。另查明：被告举示了发票等以证明支付了水费、物管费等，其中水费发票金额为670元，抄表日期为2019年11月4日；物业费收据为2019年10月1日至10月31日物管费及预付款共计127元；电费发票金额为1元，收款日期为2019年12月31日；气费收据2019年10月气费及2019年11月垃圾处置费345元。2020年4月23日，一审法院对案涉房屋进行了现场勘验，并进行了视频录像，情况如下：进入案涉房屋左侧为次卫，次卫门框有一定损坏，镜子模糊，次卫旁边是保姆房，保姆房墙壁有水泡痕迹，保姆房对面为厨房，灶台石有裂痕损坏，淘菜盆、水龙头损坏、洗衣台损坏，地砖有两块损坏，天花板有起皮，进入客厅，墙壁有若干小洞，视频电话脱落、空调柜机空开脱落，通往休闲厅的木地板脱落，休闲厅地脚线脱落，休闲厅通往阳台的滑轨有凹陷，阳台晾衣杆缺失，无灯，地漏损坏，书房墙壁有贴画，书房旁系主卧，主卧墙壁损坏，柜子门条脱落，门面污损，主卧对面系主卫，主卫门框有一定损坏，洗脸台缺失，镜子模糊，浴霸灯缺失，天花板扣板有一定起皮，主卫旁是次卧，次卧门脱落，墙壁有洞、污损，地脚线脱落，空调挂机面板脱落，全屋有五个窗帘杆，无窗帘，客厅柜机旁有一面大玻璃，全屋客厅、餐厅、休闲厅、卧室、书房、保姆房均安有一吸顶灯。审理中，被告陈述1．杜勇系代表渝北区朝荣印象足浴馆签订租赁合同、情况说明；2．认可对休闲厅木质地板进行修复，也愿意按谅解协议书的内容履行；3.2019年10月24日搬走后交钥匙给原告，原告拒绝接受，之后被告也未再使用案涉房屋；4．认可物业费为125.96元/月。原告陈述1．认可杜勇系履行职务行为，代表渝北区朝荣印象足浴馆签订合同、出具说明等，但杜勇应当作为共同被告，现不清楚二被告的责任承担方式，系二被告自行内部确定；2.2019年10月24日，被告搬走了，但未将钥匙归还原告，原告也没有案涉房屋的备用钥匙，之后原告进入案涉房屋均是被告开的门，2019年10月28日原告还报警处理，当时也是叫的被告来开门；3．诉请的水电气费系2019年10月26日之前被告欠付的，应由被告举证证明已支付完毕，现其并未代被告垫付；4．认可租期内的租金和物业费被告已经结清；5．认可物业费标准为125.96元/月，诉请中的租金标准4300元/月，系其根据同小区4500元/月，以及杜勇承诺续租租金为4000元/月折中提出；6．诉请中的逾期交房的赔偿费实质是逾期交房的占用损失；7．合同约定，损坏了就赔偿，现其要求被告赔偿。至于厨房因被告说不使用厨房，就将厨房当库房，将原告的2张床、4个床头柜、2个单人沙发、1个电视柜放里面了，被告还说会将厨房贴封条，但之后被告擅自使用了厨房存放员工杂物，搬动了原告存放于厨房内的物品，上述损耗不属于自然损耗。现在房屋内的损耗如吊灯、音响、壁画等损耗都不属于自然损耗。一审法院认为，原告与杜勇签订的租赁合同真实合法有效，根据庭审查明杜勇系代表渝北区朝荣印象足浴馆签订租赁合同，故租赁合同的当事人为原告与渝北区朝荣印象足浴馆。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。原告要求被告支付物品恢复原状费用及物品损失费用，该费用实质是因租赁房屋及设施受损所产生的损失赔偿费用。本案中，结合原告举示房屋租赁移交清单、物品损坏赔偿清单、当事人陈述及现场勘验记录，一审法院依法认定现案涉房屋损坏物品为：柜机空开、挂机面板、开关、主卫洗脸盆、淘菜盆、水龙头、柜子、4个床头柜、次卧门、视频电话、晾衣杆、灶台石、滑轨、地漏、洗衣台等；损坏的装修为：墙壁、休闲厅木地板、地砖、地脚线等。故对于上述物品及装修的损失，被告应当承担赔偿责任，因原告不申请对上述物品损失及装修修复费用进行鉴定，一审法院结合房屋年限、租期、修复时间等酌情判令被告承担损失赔偿15000元。原告要求被告赔偿壁画、吊灯等物品损失，首先原告未举示充分证据证明交房时已将上述所有物品交付被告，其次根据现场勘验，部分物品虽有损耗，但案涉房屋系用于员工宿舍，租住人员较多，原告出租时即应预判租住用途对屋内物品、装修等损耗的程度并应承担此种风险，故一审法院对上述物品及装修的损失赔偿不予支持。原告要求被告支付租金至判决生效之日，审理中其亦表示该笔费用系因被告逾期交房导致的占用损失，故其诉请实质为要求被告支付房屋占有使用费。根据法律规定，租期届满后，被告应当归还房屋，现其未归还，应当参照租金标准支付占用期间，即返还房屋前的房屋占有使用费。故一审法院对原告请求判令被告支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持，房屋占有使用费的计算方式为：以3300元/月为标准支付2019年11月1日至返还房屋之日止，若本判决生效之日被告仍未归还房屋，则计算至判决生效之日止。被告称系原告拒绝交接钥匙，但并未举示证据予以证明，一审法院对此辩称意见不予采纳。原告请求以4300元/月为标准计算房屋占有使用费无事实和法律依据，一审法院不予支持。至于物管费、水电气费及滞纳金，因上述费用原告并未代被告支付，且本案中原告仅要求被告支付2019年10月26日前的欠付水电气费，现被告举示的证据足以证明其已支付完毕诉请期间的水电气费，故原告现无权要求被告将上述费用支付与其，一审法院对此项诉讼请求不予支持。原告另要求被告支付交通费、误工费、餐饮费、资料打印费，因并未举示充分证据证明具体金额，且其要求被告支付上述费用亦无法律规定和合同约定，一审法院对上述诉讼请求均不予支持。由于租赁合同的当事人系原告与渝北区朝荣印象足浴馆，故上述费用的支付责任应由渝北区朝荣印象足浴馆承担。至于杜勇，双方均认可系代理人，故原告无权要求其承担上述费用的支付责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百一十九条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告渝北区朝荣印象足浴馆于本判决生效之日立即赔偿原告温忠成物品及装修损失15000元；二、被告渝北区朝荣印象足浴馆于本判决生效之日立即支付原告温忠成房屋占有使用费，计算方式：以3300元/月为标准支付2019年11月1日至返还房屋之日止，若本判决生效之日被告渝北区朝荣印象足浴馆仍未归还房屋，则计算至判决生效之日止；三、驳回原告温忠成的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1520元，减半收取760元，由被告渝北区朝荣印象足浴馆负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明：2020年5月13日，渝北区朝荣印象足浴馆要求将案涉房屋的钥匙交还温忠成，温忠成以案涉房屋需要修复且拖欠费用没有结清为由拒绝接收。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，渝北区朝荣印象足浴馆一直持有涉案房屋的钥匙，温忠成在一审中承认渝北区朝荣印象足浴馆于2019年12月24日已搬离，但以其费用未结清、案涉房屋需要修复为由，不愿接收房屋。因承租人负有及时返还房屋并确保房屋及房内设备完好的义务，故就案涉房屋内装修及物品的损坏，应由渝北区朝荣印象足浴馆先履行修复或赔偿义务，再返还房屋，在其未履行自己的义务的情况下，由此所造成的房屋空置损失理应由渝北区朝荣印象足浴馆承担。但是，在一审法院现场勘验后，温忠成主张的装修及物品损失已经能够确定，且温忠成主张赔偿损失而非修复受损财物的情况下，案涉房屋已具备移交条件。至于未结费用也可另行解决，与双方及时交接房屋并不冲突，此时双方应及时交接房屋，以避免扩大空置损失。2020年5月13日，在一审法院对案涉房屋损坏部位和损坏物品进行现场踏勘后，渝北区朝荣印象足浴馆要求办理交接，温忠成未予接收钥匙，其拒收钥匙并拒绝交接房屋后所产生的占有使用费属扩大的损失，该扩大的损失不应由渝北区朝荣印象足浴馆负担，故渝北区朝荣印象足浴馆应支付的占有使用费应当从2019年11月1日开始计算至2020年5月13日，一审判决占有使用费计算至返还房屋止不当，本院予以纠正。至于占有使用费的标准，可参照租金计算，具体房屋占有使用费应为21230元（6个月×3300元＋13天×3300元÷30天）。温忠成认为应当按照其口头约定、高于3300元/月租金标的计算占有损失使用费，没有事实依据。关于案涉房屋租赁期间渝北区朝荣印象足浴馆造成租赁物损坏对温忠成造成的损失问题。本案中，渝北区朝荣印象足浴馆超出合同约定使用范围使用房屋，且对房屋及其各项设施未能按照租赁合同约定的方法或者其自身的性质使用，导致温忠成房屋的装修及物品均有损坏，渝北区朝荣印象足浴馆应当对所造成的损坏承担赔偿责任。对于赔偿的数额，根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，温忠成虽自行提交了询价依据，但不属于法定的赔偿标准且温忠成在法院多次释明的情况下，不申请司法评估。根据温忠成房屋装修及物品的损耗程度，一审认定赔偿数额为15000元略低，本院酌情调整为22500元。至于温忠成主张的壁画、吊灯等物品损失，因其未举示充分证据证明交房时已将上述所有物品交付，且对于租赁物的自然损耗，应当由出租人承担，承租人渝北区朝荣印象足浴馆不承担损害赔偿责任，故一审法院对该部分物品及装修损失不予支持并无不当。至于物管费、水电气费及滞纳金，渝北区朝荣印象足浴馆已证明其已支付2019年10月26日前的水电气费，温忠成无权要求渝北区朝荣印象足浴馆向其支付。温忠成主张的交通费、误工费、餐饮费、资料打印费，无法律依据，至于温忠成上诉中新增加从2019年11月到判决生效时止的物业费、垃圾费等费用，超出了一审诉讼请求范围，不属于二审法院审理范围，对该部分上诉请求不予支持。一审法院其余评判理由充分，本院予以确认。综上所述，基于本案二审期间查明的新事实，温忠成及渝北区朝荣印象足浴馆的上诉请求部分成立，对该部分请求本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初1225号民事判决；二、渝北区朝荣印象足浴馆于本判决生效之日立即赔偿温忠成物品及装修损失22500元；三、渝北区朝荣印象足浴馆于本判决生效之日立即支付温忠成房屋占有使用费21230元；四、驳回原告温忠成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1520元，减半收取760元，由渝北区朝荣印象足浴馆负担380元，由温忠成负担380元。二审案件受理费1519元，由渝北区朝荣印象足浴馆负担759.5元，由温忠成负担759.5元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年八月二十一日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉