山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0702民初2696号原告：韩华斌，男，1967年9月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：张铭，山西均儒律师事务所律师。被告：山西海固通地基工程有限公司，住所地：太原市杏花岭区涧河路甲字七号楼。法定代表人：武志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢天放，女，1975年7月9日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：凌鹏，上海段和律师事务所律师。第三人：晋中市鼎轩房地产开发有限公司，住所地：晋中市榆次区迎宾西街65号。法定代表人：于万庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王国瑜，女，1975年5月19日出生，汉族，系公司员工。原告韩华斌与被告山西海固通地基工程有限公司（以下简称“海固通公司”）及第三人晋中市鼎轩房地产开发有限公司（以下简称“鼎轩房地产”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩华斌的委托诉讼代理人张铭，被告海固通公司的委托诉讼代理人谢天放、凌鹏，第三人鼎轩房地产的委托诉讼代理人王国瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩华斌向本院提出诉讼请求：1、判令停止对华玺财智商都商业楼4-304号商铺的执行，并解除对该房产的查封；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告与第三人合同纠纷一案，榆次区人民法院作出（2015)榆商民四初字第2号民事判决书，判决发生法律效力后，被告提出执行申请，贵院作出（2018）晋0702执723号执行裁定书，并查封了华玺财智商都商业楼4-304号商铺（以下简称涉案房产）。2013年8月13日，原告与第三人签订了《商品房认购协议》，支付了全部购房款，购买了涉案房产并实际占有使用至今。由于第三人的原因，整个华玺财智商都商业楼均未办理不动产产权证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上所述，原告对涉案房产享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行。为此提起诉讼，望判如所请。被告海固通公司辩称，涉案商铺在法院查封之前，被答辩人与第三人未签订合法有效的书面买卖合同；被答辩人无法证明已对案涉商铺支付价款，法院查封之前已合法占有案涉商铺；案涉商铺未办理过户登记，被答辩人存在明显过错，故被答辩人提出执行异议，完全不符合法律规定，明显为虚假诉讼，目的是为了配合第三人干扰法院执行，被答辩人行为应当被追究法律责任。答辩人与第三人纠纷案件自答辩人起诉至今已有五年，进入执行也有三年之久，但迟迟未能得到执行，恳请法院驳回被答辩人的申请，使得案件尽快恢复执行，保护答辩人的合法权益。第三人鼎轩房地产述称，2012年9月4日，原告与第三人签订购买住宅的认购协议后，原告即付清了全部购房款。因原告不满意购买房屋的户型，要求更换为商铺，2013年8月13日给原告进行了调换，双方签订了商铺的认购协议。原告以住宅调换商铺是合法有效的，且原告已经付清了购买商铺的全部价款。因为住建局的系统出现问题，包括原告购买商铺在内的部分商铺及住宅没有办理产权证书。商铺已经交付原告，返租后原告已经收益两年。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对各方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月4日，原告与第三人签订《商品房认购协议》一份，约定原告向第三人购买华玺财智商都熙园小区3号楼4单元602号住房一套，面积约为140.26平方米，总价款为620919元。当日，原告即付清了全部购房价款。2013年7月15日，原告向被告提出换房申请，申请将购买的上述住房置换为商铺。2013年8月13日，原告与第三人签订了《商品房认购协议》一份，约定原告向第三人购买位于榆次区，面积约为66.42平方米，单价每平方米10000元，总价款为664200元。当日原告向第三人缴纳了公共维修基金、暖气入网费、登记费、交易手续费、测量费、契税、印花税并补缴购房费33210元。另双方还签订了《商铺返租使用合同》一份，约定原告将购买的上述商铺租赁给第三人使用，期限为2013年10月1日至2016年9月30日，年收益率为房屋售价的5%计33210元。第一年的收益用于补缴了购房款，2016年5月、6月，第三人分两次返还原告第二年收益33210元，第三年收益至今未付。2015年，本院在审理被告海固通公司与第三人鼎轩房地产建设工程合同纠纷一案中，根据被告海固通公司的保全申请本院作出民事裁定书，并依据该裁定书查封了仍登记于第三人名下的位于榆次区，查封期限2015年5月22日至2017年5月22日。2017年6月30日，晋中市中级人民法院作出（2017）晋07民终169号民事判决书，判决第三人支付被告海固通公司工程款本息763842.42元及以本金754722.42元为基数按中国人民银行同期贷款年利率计算的自2012年1月1日起至2015年1月27日止的利息。该民事判决书发生法律效力后，因第三人未履行该民事判决书确定的义务，被告海固通公司向本院提出强制执行申请，本院作出（2018）晋0702执723号执行裁定书，查封了位于华玺财智商都商业楼4-304号的商铺。在本院执行过程中，原告韩华斌向本院提出执行异议，认为其在涉案商铺被查封前已付清全部价款并实际占有使用，没有办理产权登记并非其过错造成，请求中止对涉案商铺的执行。2020年3月23日，本院作出（2020）晋0702执异2号执行裁定书，该裁定书认为原告与第三人虽然签订了商品房（商铺）认购协议，但认购协议并非法律上的商品房买卖协议，且不是用于居住，收款收据没有收款单位财务章。原告提供证据不能证明双方在本院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且提供的用以证实已支付全部价款的收条等证据不足以证实其主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定为由，驳回了原告韩华斌的异议请求。原告不服该执行裁定书，在法定期间内向本院提起诉讼。庭审中，原告认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案商铺享有合法权益，被告对原告与第三人之间是否存在商品房买卖的事实提出质疑。本院认为，关于原告与第三人签订的《商品房认购协议》是否为法律意义上的《商品房买卖合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告与第三人签订的《商品房认购协议》已就案涉房屋的价格、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，原告提交了《商品房认购协议书》、《收据》，证明其与第三人在涉案商铺被查封前已经签订了商铺买卖合同并支付了全部购房款，对证实其购买案涉商铺完成了举证责任，故双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，其性质应认定为商品房买卖合同。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告与第三人签订《商品房认购协议》的时间早于人民法院查封涉案商铺的时间，且原告在涉案商铺查封前已经付清了全部价款，并实际合法占有了案涉商铺，亦无证据证明未办理商铺产权证书系原告自身原因造成，故原告的执行异议符合法律规定，本院予以支持。被告关于原告与第三人之间为虚假诉讼的主张，因未提供证据证明其主张，依法应承担相应不利后果。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：在被告海固通公司申请执行（2017）晋07民终169号民事判决书一案中，不得对原告韩华斌购买的位于华玺财智商都商业楼4-304号的商铺进行执行，并解除对上述房屋的查封。案件受理费10442元，由被告山西海固通地基工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审 判 长  韩海兰人民陪审员  贾拴莉人民陪审员  郭学荣二〇二〇年八月六日书 记 员  李晓民