辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初2803号原告:鞍山万科物业服务有限公司，住所地鞍山市铁东区营城路573号。法定代表人：张会，董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：高嘉悦，女，2001年4月8日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：高育东，男，1949年12月22日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：钟启泰，男，1951年6月7日出生，汉族，住鞍山市铁东区。社区推荐。原告鞍山万科物业服务有限公司（以下简称：“物业公司”）诉被告高嘉悦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘沫含到庭参加了诉讼；被告委托诉讼代理人高育东、钟启泰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令高嘉悦给付拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日物业费5507.28元、电梯费960元及滞纳金2195.69元；2.诉讼费由高嘉悦承担。事实与理由：高嘉悦系鞍山金色家园小区业主，物业公司为鞍山金色家园小区服务，因拖欠物业费、电梯费将高嘉悦诉至本院。高嘉悦辩称，诉讼金额不对，超日期索赔，业主委员会更换需要签订新的合同，原业主委员会失去代表权力。一、按省物业法规定，物业无合同收费业主有权拒绝，物业公司与小区业主委员会于2011年4月1日签订的合同，早已于2014年12月31日终止，至今再无签订合同，因此拒交物业费。二、按合同法等法规，物业合同早已过期失效，且严重违背诚信原则。三、听从业委会决定，停止交纳并依法追讨物业费。四、拒交和追讨物业费的重要证据和实例。物业公司与其他业主签订合同，全额退还物业费，同一个园区的业主，同一个物业，却不同对待。五、物业公司于2017年之前在本小区给业主开具的均为正式收费发票，2017年之后物业收费均开具的是自制的无税务公章的收据，严重违法和偷漏税行为。本物业在与本小区业委会签订的物业服务合同中，直接违背了省物业法中的这项规定。物业合同直接违背了合同法第39条的规定。物业合同违背了国家和省市的有关规定。物业公司既然认为原物业合同永远有效，为何又于2020年与荣光社区签订第二份物业合同，而第二份合同又是在第四届业委会成立前和业主大会投票表决未出结果之前就违法盖章公示的。小区没有业委会办公用房。小区顶楼房屋违建，属于物业管理问题。本院经审理认定事实如下：鞍山金色家园业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》，双方约定由物业公司为鞍山金色家园小区提供物业服务，住宅物业服务费的收费标准为1.6元/月/平方米。电梯费40元/月/户，物业服务费按照季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首日15日前交纳当期的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向物业公司作为违约金。另查，高嘉悦在鞍山金色家园小区拥有住宅一处，面积为143.42平方米，高嘉悦未交纳2019年1月1日至2020年9月30日的物业费4818.9元、电梯费840元，合计5658.9元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业公司向高嘉悦所住小区提供物业服务的行为合法有效。高嘉悦作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于物业公司要求高嘉悦给付拖欠的物业费4818.9元、电梯费840元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于高嘉悦提出相关拒交物业费的抗辩理由，高嘉悦提出的相关抗辩理由不能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中高嘉悦存在违约行为，应当承担违约责任。高嘉悦主张物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，高嘉悦可通过与物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，高嘉悦向本院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于高嘉悦提出的抗辩理由，本院不予支持。关于高嘉悦提出物业无合同收费业主有权拒绝及物业合同早已过期的抗辩理由，本案涉案《物业服务合同》中第五条的约定为“如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、万科物业公司同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同”该合同在2014年12月31日到期之后，物业公司继续履行了物业服务合同，亦未经专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同，上述A、B条款同时具备，满足合同继续有效的条件，故《物业服务合同》对物业公司与业主仍具有约束力，对于高嘉悦提出的合同到期的抗辩理由，本院不予支持。关于高嘉悦提出物业没有公布资质、长期收取与资质不对等的高额服务费的抗辩理由，因《物业服务合同》系业主委员会与物业公司双方真实意思表示，不违反法律、法规等强制性规定，根据上述论述本案涉案《物业服务合同》继续有效，对业主应当具有约束力，业主理应按照合同约定交纳物业费，故对于高嘉悦的该项抗辩理由，本院不予支持。关于高嘉悦提出听从业委会决定，停止交纳并依法追讨物业费的抗辩理由，物业费的交纳对象为物业公司并非业委会，且高嘉悦停止交纳物业费期间内物业公司并未停止提供物业服务，故高嘉悦提出的该项抗辩理由，本院不予支持。关于高嘉悦提出的物业公司与其他业主签订合同退还物业费的抗辩理由，因本案系物业公司向高嘉悦主张物业费及电梯费，高嘉悦提出的该项抗辩理由与本案无法律上的任何关联，故对于高嘉悦提出的该项抗辩理由，本院不予支持。关于高嘉悦提出物业公司与鞍山市铁东区长甸街道办事处荣光社区委员会签订《物业服务合同》违反法律规定的抗辩理由，该份《物业服务合同》为物业公司与鞍山市铁东区长甸街道办事处荣光社区委员会之间签订，合同内容约定物业费为2元/月/平方米，合同落款处仅有铁东区长甸街道办事处荣光社区委员会及物业公司签章，没有法定代表人签字及签订时间。物业公司主张该合同并未生效及履行，物业公司主张的物业费用亦未以此份合同为依据，故对于高嘉悦提出的该项抗辩理由，本院不予支持。关于物业公司主张要求高嘉悦给付滞纳金的诉讼请求，因物业公司提供的物业服务在某些方面存在一定的瑕疵，也是导致高嘉悦拒交物业费用的主要原因。根据公平原则，本院认为对于物业公司要求高嘉悦给付滞纳金的诉讼请求，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、高嘉悦于本判决生效之日起十日内给付鞍山万科物业服务有限公司2019年1月1日至2020年9月30日的物业费4818.9元、电梯费840元，合计5658.9元；二、驳回鞍山万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由高嘉悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 员  李洋二〇二〇年八月十七日代理书记员  廉欣