重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初12732号 原告：陈家，男，1990年1月25日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：胡静，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思凝，重庆钜沃律师事务所律师。 被告：向萍，男，1991年12月20日出生，汉族，住重庆市云阳县。 第三人：重庆尚誉家房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区亚太路1号附305号，统一社会信用代码91500108MA605Q4794。 法定代表人：杨兴余，总经理。 原告陈家与被告向萍、第三人重庆尚誉家房地产经纪有限公司（以下简称尚誉经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈家及委托诉讼代理人胡静、李思凝，被告向萍，第三人尚誉经纪公司的法定代表人杨兴余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈家向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年12月25日签订的《重庆市存量房买卖合同》；2、被告退还原告支付的定金30000元；3、被告向原告支付违约金200000元；4、被告赔偿原告支付的居间代理费15080元（即还款保证金4420元、管理服务费10660元）；5、被告支付原告支出的律师代理费10000元；6、本案诉讼费、保全费、保全担保费、公告费等费用由被告承担。庭审中，原告撤回了原民事起诉状上第5项要求被告赔偿过户服务费500元的诉讼请求，原告明确第7项诉讼请求中目前只产生了诉讼费。事实和理由：2019年12月25日，原、被告签订《重庆市存量房买卖合同》，约定被告将房屋出售给原告，成交价100万元，原告向被告支付定金3万元。同日，原、被告与第三人三方签订《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，原告向第三人支付居间代理费人民币18000元及过户服务费500元。2020年1月8日，被告因涉嫌其他诉讼案件，四川省大竹县人民法院作出（2020）川1724财保5号《民事裁定书》，裁定对案涉房屋进行查封，直接导致原、被告双方无法办理房屋过户手续，合同目的已不能实现。原告为维护自身合法权益，遂起诉至本院。 被告向萍辩称，同意解除双方签订的《重庆市存量房买卖合同》，我方并未收到定金3万元。原告支付的居间代理费、过户服务费500元、律师费1万元我方愿意承担。合同约定的违约金过高，我方无法承受，我方认为违约金5万元合适。 第三人尚誉经纪公司述称，1、签订合同前三方进行了查档，房屋上有一个抵押无查封，后被告委托贝壳金融垫资解押，垫资解押的10660元实际上原告代为支付的，解压款实际已经进行了还款，当天去取房产证的时候发现房屋已经被查封。签订买卖合同到还款取证的期间，房屋都是没有查封的，被告也没有说有其他外债，房屋被查封了双方的合同就无法履行了。房屋查封后我方也找过被告询问具体情况，但一直没有解封，多次协商未果。2、原告也支付了定金3万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对《房屋买卖业务签订文件合订本》、《收据》、电子回执、重庆安理服务外包有限公司电子收据、不动产登记查询资料、四川省大竹县民事裁定书、法律事务委托合同及重庆增值税普通发票，因双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与查明的事实无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月25日，被告向萍作为出卖人（甲方）、原告陈家作为买受人（乙方）、第三人尚誉经纪公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中包含的《重庆市存量房买卖合同》约定，甲方将房屋出售给乙方，该房屋已设定抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司重庆分行，甲方应于2020年1月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年1月31日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。甲方解押所需资金的来源为甲方自筹资金。第四条中约定，甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失。第五条约定，案涉房屋成交总价100万元，乙方的付款方式为全款支付。乙方于签订本合同当日向甲方支付第一笔定金3万元；乙方于过户递件成功当日将第一笔购房款97万元支付给甲方。第九条“违约责任”中约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。其中包含的《居间服务合同》约定，甲乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为18000元，其中甲方承担0元，乙方承担18000元。 2019年12月25日，向萍出具一张《收据》，上载明：房屋出售人向萍至今收到房屋买受人陈家交来的定金3万元整。本收据一式三份，供各方备存。如房屋出售人未曾收取定金的，请勿签署本收据。庭审中，向萍称《收据》是我出具的，但是定金我确实没有收到，我方还欠陈家50几万，陈家不可能向我支付定金。陈家陈述，定金是以现金方式支付的。第三人尚誉经纪公司陈述，定金陈家是支付了的，是以现金支付，向萍所说的债务问题我方不清楚，是房屋被查封之后我方才知道向萍所说的债务问题。 2019年12月26日，陈家向案外人重庆安理服务外包有限公司支付4420元，载明费用项目为还款保证金；支付金额10660元，载明费用项目为管理服务费。庭审中，陈家陈述，案涉房屋出售时设立有抵押，因向萍资金不够，就找的贝壳金融垫资解押，为实现房屋解押过户的顺利进行，我方代向萍支付了还款保证金4420元及管理服务费10660元，合计15080元。后贝壳金融是出资进行了解押，银行的款项是还清了的。向萍对陈家陈述的该事实认可，并表示同意承担该笔费用15080元。 2020年1月8日，案外人陈诚向四川省大竹县人民法院申请诉前财产保全，查封向萍名下的案涉房屋。该院裁定予以准许并于2020年1月9日查封了案涉房屋。 另查明，陈家因本案诉讼与重庆钜沃律师事务所签订《法律事务委托合同》，支付律师费1万元。 本案起诉状副本于2020年6月1日送达给被告向萍。 本院认为：原告陈家与被告向萍签订的《重庆市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 关于解除合同。合同约定“甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让”、“该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，且乙方有权解除房屋买卖合同”，即被告向萍应保证案涉房屋没有产权纠纷或查封、限制转让的情形。但根据查明事实，在本案房屋买卖合同的履行中，因被告向萍与案外人的纠纷导致案涉房屋被司法查封，无法办理过户手续，被告向萍违反双方合同约定，构成根本违约，原告陈家有权根据双方合同的约定解除双方签订的房屋买卖合同并要求向萍承担违约责任。故陈家与向萍于2019年12月25日签订的《重庆市存量房买卖合同》于本案起诉状副本送达向萍之日即2020年6月1日解除。 关于返还定金。陈家与向萍签订的《重庆市存量房买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告向萍因该合同收取的定金应当予以返还。被告向萍辩称，其没有收到陈家支付的定金3万元。本院认为，首先，向萍于2019年12月25日向陈家出具的收据上明确载明收到陈家交来定金3万元，该定金收条上也载明“如房屋出售人未曾收取定金的，请勿签署本收据”，向萍作为完全民事行为能力人，其应清楚出具了收据就表明其收到了3万元定金；其次，陈家称其是以现金方式支付3万元定金，第三人尚誉经纪公司亦陈述陈家是支付了3万元定金。基于以上理由，被告向萍辩称其实际没有收到陈家支付的定金3万元，本院不予采信。故陈家要求向萍退还定金3万元，本院予以支持。 关于居间代理费、律师费。陈家要求向萍赔偿其支付的居间代理费15080元（即还款保证金4420元、管理服务费10660元），因被告向萍庭审中表示同意承担该笔费用15080元，本院予以支持。陈家要求向萍支付其支出的律师服务费1万元，因被告向萍答辩中表示愿意承担，本院予以支持。 关于违约金。如前所述，被告向萍构成违约，根据合同约定，应向原告陈家支付房屋总价款20%的违约金20万元（100万元×20%）。被告向萍辩称，合同约定的违约金过高，其无法承受。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，首先，被告向萍主张合同约定的违约金房屋总价款20%的违约金过高，其负有证明违约金过高的举证责任，但其并未举示相应证据。其次，衡量违约金是否过高的最重要的标准是违约造成的损失，本案中，原告陈家仅支付了3万元定金，被告向萍在庭审中对陈家主张的居间代理费15080元、律师服务费1万元亦表示愿意承担，原告陈家对合同约定的房屋总价款20%的违约金是否过分高于违约给其造成的损失，亦应提供相应的证据证明。最后，从市场交易行情看，案涉房屋自2019年12月25日订立合同时至原告陈家提起本案诉讼期间，房屋交易价格并未存在显著上涨的情形。基于以上理由，被告向萍辩称合同约定的违约金过高的意见，本院予以采纳，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情将违约金调整至9万元，故原告陈家要求被告向萍支付违约金9万元，本院予以支持，对违约金超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈家与被告向萍在2019年12月25日签订的《重庆市存量房买卖合同》于2020年6月1日解除； 二、被告向萍在本判决生效后五日内向原告陈家退还定金30000元； 三、被告向萍在本判决生效后五日内向原告陈家赔偿支付的居间代理费15080元； 四、被告向萍在本判决生效后五日内向原告陈家支付支出的律师费10000元； 五、被告向萍在本判决生效后五日内向原告陈家支付违约金90000元； 六、驳回原告陈家的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，依法减半收取6900元，由被告向萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  雷元亮 二〇二〇年八月十三日 书记员  龙 倩