浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初3641号 原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司，住所地浙江省嘉兴市平湖市新埭镇虹桥路669弄1幢333、334室。 主要负责人：王柯丁，总经理。 委托诉讼代理人：陈军、张浩，男，该公司员工。 被告：吴娟，女，1988年7月10日出生，汉族，住浙江省平湖市。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司（以下简称嘉凯城新埭分公司）与被告吴娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理，依法由审判员朱跃飞适用简易程序独任审判，并于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人陈军、被告吴娟到庭参加诉讼。因案情复杂，本案组成合议庭，转为普通程序进行审理，并于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人陈军、被告吴娟到庭参加诉讼。原、被告双方在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年11月7日解除；2、判令被告向原告支付清铺费10650元；3、判令被告向原告支付房屋租金28897.58元（自2017年9月22日至2018年11月7日，按照租金16772.31元／季度）及滞纳金33855.02元（按日从2018年4月1日按日千分之三计算至租金付清之日止）；4、判令被告向原告支付房屋占用费7562.30元（自2018年11月8日按照日租金及物业管理费之和的2倍计算至涉案房屋实际返还之日止）；5、判令被告向原告支付解约违约金100000元；6、判令被告立即将注册在涉案房屋处的营业执照注销，并向原告支付逾期注销的违约金97784.79元（自2018年11月8日按照日租金的两倍计算至营业执照实际注销之日止）；7、本案诉讼费用由被告承担。8、判令被告向原告返还装修免租期及经营免租期的租金，共计33544.62元。在诉讼中，原告撤回了第6项诉讼请求。事实与理由：原企业名称嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司，变更后企业名称嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司。原告和被告于2017年9月6日签订房屋租赁合同及物业管理服务协议用于租赁原告位于浙江省嘉兴市平湖市××镇××路××号××新埭城市客厅2层244、246、248、250、252商铺，租赁期限为3年，自2017年9月22日起至2020年9月21日止。装修免租期2个月，经营免租期3个月，月租金为5590.77元，月物业费为798.69元。被告已于2017年9月3日进场装修并于2017年11月1日正式开业。244、246、248、250、252商铺的产权分别为业主胥育平、马雄和徐菊平、胡卫烈和成秋妹、褚忠梁和钟燕、李龙珍和陆明华所有，业主授权原告负责项目的整体物业经营管理、对项目的招商、运营以及管理运作等。根据所签合同规定，被告先按双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，被告应在支付周期开始之前15个工作日内支付，先付后用。后被告未按合同规定向原告支付租金，原告于2018年10月25日张贴《催款函》和《停止物业服务告知函》通知被告缴纳欠款，但被告仍未支付。后原告于2018年11月5日寄出《合同解除通知书》通知被告已解约，并要求被告在15日内将租赁房屋返还原告，被告于2018年11月7日签收。按照《房屋租赁合同》第十三条1.31中约定：以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费。现原告要求被告支付房屋占用费，占用费实际计至涉案房屋实际返还之日止。按照《房屋租赁合同》第十三条1.33中约定：乙方在租赁期间自行安装的设施、设备归乙方所有，乙方应自行负责拆除。若乙方在“返还期”后仍未将其自行安装的设施设备拆除的，甲方有权自行处置，并无需给予乙方补偿，同时乙方还应向甲方支付拆除费用。现原告于2018年11月25日代被告完成清铺并要求被告支付清铺费用10650元。按照《房屋租赁合同》第十三条13.5中约定：若乙方使用租赁物业地址作为公司、分公司或营业部的注册地，则在本合同的租期届满或返还期内，应办理完成注册地的迁移或注销手续。乙方逾期完成的，每逾期一日，乙方应承担相当于合同终止时日租金两倍的违约金，给甲方造成其他损失的，还应予以补偿。现原告要求被告支付证照注销违约金，证照注销违约金实际计至涉案房屋实际返还之日止。按照《房屋租赁合同》第三条3.3中约定：如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。现原告要求被告返还装修免租期及经营免租期的租金。截止2019年2月28日，吴娟仍拖欠支付房屋租金28897.58元及滞纳金33855.02元（2017年9月22日至2019年7月31日），房屋占用费7562.30元（2018年11月8日至2018年11月25日共18天，收回的免租期租金33544.62元，逾期注销营业执照的违约金97784.79元，清铺费用10650元，以及租赁违约金100000元，以上共312294.31元。经原告多次催告，被告至今未予支付，给原告造成了严重的经济损失，故提起诉讼。 被告答辩称，原告要求被告支付2017年9月22日至2018年11月7日的租金不认可，被告于2018年3月份就搬走了，被告的设备也只在商铺内存放了一个季度，原告对于租金的计算没有依据，对房屋占用费、违约金不认可，被告已将营业执照注销。收回装修免租期及经营免租期的租金被告也不同意。清浦费用的话被告要审查所有的发票和收据，租金的话不知道原告怎么算的，到2018年11月7日商铺内已经没有被告的物品了，而且原告在2018年11月份没有经过被告同意就将商铺租了出去。关于清铺费用的，相关票据上显示为2018年11月28日，但是原告的公众号上显示2018年12月4日在涉案商铺内卖服装，当时单子上写了墙体门头水电拆除，时间不对了。2018年6月份被告将钥匙等交给物业了，物业确实说是他们会帮被告弄的，但是不方便出庭作证。 原告为支持自己的诉讼主张，还提供了如下证据材料： 1、《嘉凯城?新埭项目房屋租赁合同》（含《补充协议》）及《物业服务管理协议》各1份，证明事实租赁关系，费用计算依据。 2、进场文件一组，证明进场装修时间。 3、照片24份，证明原告于2018年10月25日在被告店铺经营橱窗上张贴催款函、停止物业服务告知函及合同解除通知书，当日的报纸通知被告缴纳欠款。 4、催款函、停止物业服务告知函、合同解除通知书函及邮寄凭证原件，证明原告于2018年11月5日向被告寄出催款函、停止物业服务告知函、合同解除通知书，通知被告拖欠费用解约，并要求被告于15日内支付，被告于2018年11月7日签收。 5、商铺委托经营及管理协议书5份，证明所涉及房屋244、246、248、250、252铺位的产权为业主胥育平、马雄和徐菊平、胡卫烈和成秋妹、褚忠梁和钟燕、李龙珍和陆明华所有。 6、清铺费用明细及发票，证明所涉房屋被告拒绝清铺，原告代为清铺所产生的费用。 7、工商变更登记，证明由‘嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司’变更为‘嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司’。 被告质证认为，证据1，之前双方还签订了别的合同。证据2，无异议。证据3，不清楚。证据4，只收到过一张纸，载明租金是多少钱，具体是什么忘记了，其余没有收到。证据5，被告是和嘉凯城签的合同，其他不清楚。证据6，被告审核后发现发票的日期和原告真正清铺的日期不符的。证据7，没意见。 被告提供如下证据： 1、照片13份，证明原告叫被告支付房租，但又将房屋租给了别人。 2、清税证明1份、个体工商户基本情况1份，证明平湖市新埭镇火辣辣火锅店已经在2019年3月15日注销了。 3、照片3页，证明房屋当时漏水情况严重，这个是抵掉免租的金额。 原告质证认为，证据1，不认可，无法核实。证据2，无异议，证据3，真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院认证认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、6，内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以认定。原告提供的证据7，被告无异议，本院予以认定。被告提供的证据1、3，不能证明其主张，本院不予认定。被告提供的证据2，原告无异议，本院予以认定。 基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下： 2017年9月6日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租原告位于平湖市××镇××路××号××层××号商铺，建筑面积为262.58平方米，用于经营餐饮，经营品牌为重庆火锅。租赁期限3年，暂定为2017年9月22日至2020年9月21日。原告给予被告装修免租期2个月，自租赁物业实际交付日起开始计算，经营免租期三个月，分叁个季度执行（具体分摊为2017年11月、2018年2月、2018年5月）。合同第3.3条约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。第5.3.2条约定，履约保证金作为被告全面、实际履行本合同义务的担保。包括但不限于被告依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用，被告因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等。第5.3.3条约定，本合同履行期间，如被告拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，原告有权从履约保证金中直接扣除被告所欠的款项。履约保证金被扣除后，被告须于收到原告书面补款通知的七日内补足。第5.3.4条约定，若因被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。合同附件二中约定租金及支付方式为：采用固定租金加递增的方式，首年租金单价为0.70000元／平方米／天，每二年递增6%。自起租日至2019年9月21日止，固定单位租金为0.7000元／平方米／天，固定月租金为5590.77元，年租金为67089.19元；自2019年9月22日至2020年9月21日止，固定单位租金为0.7420元／平方米／天，固定月租金为5926.21元，年租金71114.54元；支付方式为自计租日起，被告先按照双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，被告应在该交租周期开始之前拾伍个工作日内支付，先付后用。第6.4条约定，被告未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，被告应按应付未付金额3‰的标准向原告支付违约金。当逾期支付超过30日时，原告有权选择单方书面通知被告解除本合同，解除合同通知送达被告之日生效。第13.1条约定，被告应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给原告，即被告享有最长不超过15日的“返还期”。在“返还期”内，被告无需支付租金，但被告使用租赁物业产生的其他费用（包括但不限于物业服务费、能耗费等）照常支付。“返还期”后，被告应按租赁面积、实际超出的天数，并以合同终止（或解除）日前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向原告支付实际占用费。被告不得以任何理由无限期拖延“返还期”，原告有权追究被告非法占有房屋的法律责任。原告有权在返还期满后的任何时间内进入并收回租赁物业，被告放置于该租赁物业内的一切物品将被视为放弃物由原告自由处置，原告有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由被告承担。第13.2条约定，被告应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内原告安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后无偿归原告所有），且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。第18.1条关于原告的解除权约定，被告有下列情形之一的，原告有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前被告方应承担的责任，被告应于合同解除之日起30日内向原告支付所有应交纳的费用，原告有权向被告收取每月租金和物业管理费总和之6倍金额并不低于10万元作为违约金…（3）被告逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的。2018年1月22日，双方又签订补充协议1份，将房屋租赁合同第三条经营免租期条款变更为肆个月，分叁个季度执行，（具体分摊为2017年11月、2017年12月、2018年2月、2018年5月）。 另查明，原告于2017年9月3日将案涉商铺交付给了被告进行装修。被告向原告缴纳了16772.31元的开业保证金（后转为租金）。2018年10月25日，原告在被告承租的商铺张贴《催款函》、《关于停止物业服务的告知函》及《合同解除通知书》。2018年11月5日，原告向被告邮寄了《合同解除通知书》，被告于2018年11月7日签收。2018年11月25日，原告委托浙江同益物业服务有限公司新埭分公司办理涉案商铺的清铺事宜，浙江同益物业服务有限公司新埭分公司委托平湖市新埭镇徐建忠五金经营部对涉案商铺进行清铺，支付清铺费10650元。浙江同益物业服务有限公司新埭分公司表示同意由原告在本案中向被告主张该笔清铺费。 还查明，案涉商铺中244号商铺为案外人胥育平所有，246号商铺为马雄和徐菊平所有，248号商铺为胡卫烈和成秋妹所有，250号商铺为褚忠梁和钟燕所有，252号商铺为李龙珍和陆明华所有，上述人员将该商铺委托给原告进行经营管理，委托期限自2016年8月1日起共计十年。2017年8月22日，原告名称从“嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司”变更为“嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司”。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同及补充协议成立系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原告认为，被告的违约行为主要为未按约支付房屋租金等费用；被告对相关事实并不否认，但认为这是因为原告事先承诺促进商场商业开发的举措都没有兑现，导致商场人气差、生意难做，原告违约在先。本院认为，其一，双方对于租金支付的约定是“先付后用”，因此租金应支付在前；其二，原告否认向被告承诺过促进商场发展的举措，被告也没有证据加以证明，因此，被告以原告未兑现承诺违约在先而拒交租金的抗辩理由不成立，其存在违约行为，原告有权行使合同解除权。根据原告提供的挂号信签收记录，可以证明被告于2018年11月7日签收了《合同解除通知书》，故本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年11月7日解除。 针对原告的其余各项诉请，本院遂一论述：一、清铺费用。房屋租赁合同第13.1条约定，被告应在合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给原告，否则原告有权在返还期满后自行完成物业恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由被告承担，本案房屋租赁合同于2018年11月7日解除，原告于2018年11月25日对涉案商铺进行清铺，符合双方约定，故其要求被告承担清铺费的诉讼请求，本院予以支持。二、房屋租金，原告请求按合同约定的标准计算，本院予以确认，租赁期限自2017年9月22日计算至2018年11月7日止，考虑到装修免租期和经营免租期及被告预付的3个月租金，故实际应支付的租金为：2018年6月租金5229.99元、2018年7月至9月租金16772.31元、2018年10月1日至2018年11月7日租金6895.28元。上述合计28897.58元。至于滞纳金，因其实际是租金的损失，按合同约定日千分之三的标准明显过高，因此本院调整为以合同约定的租金数额为基数，自每季度的应缴纳之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至房屋租金实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。被告抗辩涉案商铺其已于2018年3月份搬走，原告也将商铺另租他人，原告对此予以否认，被告对此未提供证据证明，故本院对被告的抗辩无法采信。三、原告请求按租金、物业管理费之和的2倍计算房屋占用费，本院认为，该约定的标准过高，本院根据原告的实际损失、被告的过错程度以及本案案情，酌情调整至原租金标准，且占用费的计算期限应扣除15天的“返还期”，计算为559.08元。四、房屋租赁合同第3.3条约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。本案被告并未提供证据证明原告在合同履行过程中存在违约行为，案涉房屋租赁合同系因被告未按时交付租金等费用原告单方通知解除，故被告应当按照合同约定补交装修免租期和经营免租期的租金，计算为33544.62元。被告主张涉案商铺漏水，原告曾同意维修费折抵装修免租期及经营免租期的租金，原告对此予以否认，被告也未提供充分证据予以证明，故本院不予采纳。五、对于解约违约金，双方在房屋租赁合同中确有约定，但原告未提供证据证明尚未得到补偿的实际损失，故对原告再行主张100000元解约违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议于2018年11月7日解除； 二、被告吴娟于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司租金28897.58元，并赔偿利息损失（其中以5229.99元为基数自2018年4月1日起，以16772.31元为基数自2018年7月1日起，以6895.28元为基数自2018年10月1日起均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至房屋租金实际履行之日止均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）； 三、被告吴娟于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司清铺费10650元、房屋占用费559.08元、装修免租期和经营免租期的租金33544.62元，共计44753.70元； 四、驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4518元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司负担2971元，由被告吴娟负担1547元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  朱跃飞 人民陪审员  陆炳生 人民陪审员  林 宝 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  戴 丹