河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6022号上诉人（原审原告）：李娱乐，女，1984年9月25日出生，汉族，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：王许可，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琪锋，河南南云律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳中迈置业有限公司，住所地洛阳市瀍河区启明北路。法定代表人：曹相春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴峰辉，河南开为律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蕊晓，河南开为律师事务所律师。上诉人李娱乐、洛阳中迈置业有限公司（以下简称中迈公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初5294号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人李娱乐及其委托诉讼代理人王许可、刘琪锋，中迈公司的委托诉讼代理人吴峰辉、黄蕊晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娱乐上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判中迈公司支付李娱乐装修损失99750元、律师费13000元或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由中迈公司承担。事实与理由：一审判决责任分配不公，判决错误。1.一审判决认定中迈公司将未经消防验收的商铺出租给李娱乐使用，且案涉商铺还存在查封、商铺上方外墙脱落的问题，同时商铺门前停车较多，严重影响了李娱乐正常的经营活动，存在违约行为，给李娱乐造成了巨大的经济损失，在此前提下，一审法院不仅没有支持李娱乐遭受的损失，评估机构对李娱乐的装修损失鉴定、评估的数额本就偏低，且在中迈公司违约在先的情况下，要求李娱乐承担50%的责任，显然有失公允，违背了公平原则，应予以纠正。2.《房屋租赁合同》明确约定“违约方应支付对方为追索上述违约金而支出的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等”，一审法院也确认李娱乐支出律师代理费13000元，在中迈公司违约在先的情况下，根据合同约定，该笔律师代理费应由中迈公司承担。中迈公司辩称，1.案涉商铺消防问题为历史遗留问题，李娱乐在租赁房屋时曾经向客户经理询问过消防问题，没有提出异议。案涉商铺已于2019年9月11日通过消防验收，且自始没有因为消防问题影响过李娱乐正常使用。李娱乐因自身经营不善，长期恶意拖欠房租才引发双方诉争，造成合同无法继续履行。因为李娱乐的单方违约行为造成其装修装饰损失，中迈公司对此不存在过错，不应当承担赔偿责任。2.《房屋租赁合同》第五条租金及租赁保证金第二款约定：“乙方应向甲方支付租赁保证金人民币壹万元整(10000元)，租赁保证金在租赁期限届满后，如乙方无违约行为且租赁房屋及附属物完好无损的情况下，无息退还乙方”，李娱乐是本案违约方，租赁保证金不应予以退还，律师费也不应当由中迈公司承担。中迈公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，判决驳回李娱乐诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李娱乐承担。事实与理由：1.李娱乐恶意拖欠房租违约在先。2018年5月18日，中迈公司与李娱乐签订编号为HDF商C121号《房屋租赁合同》，租期为2018年6月16日至2020年6月15日止。合同签订后，中迈公司依约履行了将案涉商铺交付李娱乐承租使用的义务，李娱乐共向中迈公司交付了三季度租金，自2019年3月16日起拖欠租金至今。李娱乐恶意拖欠房租已经构成严重违约，依照合同约定应当向中迈公司支付违约金，中迈公司无需退还租赁保证金。2.案涉房屋已经通过消防验收。李娱乐在租赁房屋之初明知案涉房屋的消防问题为历史遗留问题，后因自身经营问题恶意拖欠租金，在中迈公司诉其支付租金、违约金后提起本案诉讼。2019年9月11日，案涉房屋所在楼盘已经通过消防验收，具备办证条件。消防未经验收并未实际阻却李娱乐合同目的的实现，李娱乐能够正常占有、使用案涉房屋，可以开展正常经营活动。3.一审鉴定程序不合法。一审法院委托的鉴定机构洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司无《司法鉴定许可证》，不具备司法鉴定资格。李娱乐辩称，1.案涉房屋未经消防验收，李娱乐与中迈公司签订的《房屋租赁合同》违反了消防法的强制性规定，被认定无效，且中迈公司在签订合同时隐瞒了该事实，导致合同无效的原因属于中迈公司单方过错，中迈公司应赔偿李娱乐全部装修损失。一审判决双方各承担50%没有事实理由，二审法院应予纠正。2.一审判决认定案涉房屋存在查封及上方外墙脱落等安全隐患，中迈公司应赔偿李娱乐全部损失。3.《房屋租赁合同》约定违约方应当赔偿对方诉讼费、律师费、差旅费等，李娱乐也提交了支付律师费的发票，律师代理费13000元应由中迈公司承担。李娱乐向一审法院起诉请求：1.判令解除李娱乐、中迈公司于2018年5月18日签订的《房屋租赁合同》；2.判令中迈公司赔偿李娱乐损失21万元；3.判令中迈公司返还李娱乐租赁保证金1万元；4.本案诉讼费、律师费、鉴定费等由中迈公司承担。一审法院认定事实：1.2018年5月18日，中迈公司（出租人、甲方）与李娱乐（承租人、乙方）签订编号为HDF商C121号的《房屋租赁合同》，约定：一、中迈公司将位于洛阳市西工区王城大道中迈红东方广场C区121#商铺出租给李娱乐使用，房屋建筑面积为54.18㎡，租赁期限为2018年6月16日至2020年6月15日，租赁单价140元/㎡/月，年租金91022.4元，租金合计为182044.8元。乙方应向甲方支付保证金1万元，租赁期满后，如乙方无违约行为且租赁房屋及附属物完好无损的情况下，无息退还乙方。租金采取先付后用的方式，每季度支付一次，每季度开始前3日支付该期租金。乙方于本合同签订生效后3日内支付租赁保证金、首期租金共计32755.6元；支付方式为银行转账（汇票）或现金方式支付。二、在租赁期内，甲方应保证租赁房屋的正常使用。租赁房屋及原有所属配套设施的维修责任除双方在合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。乙方向甲方或物业公司提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。三、租赁期未满乙方终止承租的，乙方装修及自装设施归甲方所有，且甲方不支付折旧补偿。四、租赁房屋楼顶公用部位、门前场地与广场、外墙及楼顶广告位的使用权不在租赁范围内。五、乙方迟交租金，每逾期一天按年租金的5‰支付违约金。逾期10天甲方有权解除合同，并不负责乙方因合同解除的损失，乙方还需支付合同期内全额租金20％的违约金给甲方。因甲、乙双方其中任何一方原因中途擅自终止合同的，违约方承担违约责任，并向守约方支付合同期内全额租金20%的违约金。违约方还应支付对方为追索上述违约金而支出的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等。2018年6月12日，中迈公司将租赁房屋交付给李娱乐，李娱乐用于经营壁纸生意。李娱乐向中迈公司共交付保证金1万元及三个季度的租金68267.6元，之后租金未支付。2.李娱乐提交的2017年7月18日，洛阳市西工区公安消防大队作出西公（消）行罚决字[2017]0044号行政处罚决定书，给予中迈公司红东方广场C区建设工程责令停止使用，并处罚款人民币叁万伍仟元整的处罚；提交的洛阳市中级人民法院（2019）豫03执622号公告显示，该院依据生效的民事判决书，2019年3月12日以（2016）豫执保1号协助执行通知书查封了中迈公司名下位于红东方广场A区、B区、C区房产；提交的店铺外墙照片及门前照片显示外墙脱落及店铺门前停车较多的情况；提交的其与河南南云律师事务所签订的委托代理合同及发票显示其因本案支出代理费13000元；提交的洛阳网百姓呼声网友投诉显示，2019年7月份有网友就洛阳润德物业公司擅自停电的问题进行投诉，西工区王城路办事处回复称中迈红东方C区门面房因消防部门要求停业整改，因此停电。3.中迈公司提交的2019年9月11日洛阳市建筑工程质量监督站出具的建设工程消防验收意见书显示，该站于2019年9月5日对中迈红东方广场C区（不含室内装修）的建筑和消防设施进行了验收，并已于2019年9月9日向中迈公司下达了消防工程质量整改通知书，要求对存在的问题限期整改。同时，鉴于该项目为问题楼盘，存在的消防问题属历史遗留问题，为解决业主的办证问题，依据相关规定和领导批示精神，该站先行出具该项目消防验收通知书，凭此意见书可办理规划核实手续。4.关于涉案商铺装修装饰价值，经洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司评估，价值为99750元，李娱乐垫付鉴定费2000元。5.中迈公司以李娱乐为被告在一审法院另行提起房屋租赁合同纠纷，一审法院于2019年12月15日作出（2019）豫0303民初4764号民事判决书，解除了中迈公司与李娱乐于2018年5月18日签订的编号为HDF商C121号《房屋租赁合同》。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。中迈公司与李娱乐签订了《房屋租赁合同》，双方均应按合同履行。关于《房屋租赁合同》解除的问题。一审法院作出的（2019）豫0303民初4764号民事判决，已解除了双方于2018年5月18日签订的编号为HDF商C121号《房屋租赁合同》，本案中不再重复解除。关于李娱乐请求法院判令中迈公司赔偿其损失的问题。按照合同约定，李娱乐应按合同约定按时支付租金，中迈公司应保证租赁房屋的正常使用，在本案中，中迈公司将未经消防验收的商铺出租给李娱乐使用，亦存在违约行为。同时涉案商铺还存在查封、商铺上方外墙脱落等问题，根据本案的实际情况，对于李娱乐所主张的损失，一审法院酌定李娱乐、中迈公司各承担50%，即49875元(99750元×50%)。关于李娱乐要求中迈公司返还李娱乐租赁保证金1万元的问题，由于双方的《房屋租赁合同》提前解除，在合同解除后，中迈公司收取李娱乐的保证金1万元应予返还。关于李娱乐主张的律师费的问题，非直接损失，且双方对《房屋租赁合同》的解除均有一定的责任，故对该项损失一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、中迈公司于本判决生效后十日内向李娱乐支付装修装饰损失49875元；二、中迈公司于本判决生效后十日内向李娱乐返还保证金10000元；三、驳回李娱乐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取计2300元，由李娱乐负担1674元，中迈公司负担626元；鉴定费2000元，由李娱乐负担1000元，中迈公司负担1000元。本院二审期间，各方均未提交证据。经二审审理查明，李娱乐、中迈公司均不服一审法院（2019）豫0303民初4764号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月8日作出（2020）豫03民终1461号民事判决，认定李娱乐与中迈公司于2018年5月18日签订的编号为HDF商C121号《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定无效。判决：一、维持一审法院（2019）豫0303民初4764号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销一审法院（2019）豫0303民初4764号民事判决第一项、第五项；三、驳回中迈公司其他诉讼请求。其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”中迈公司将未经消防验收的商铺出租给李娱乐，李娱乐在签订租赁合同时未对中迈公司相关证照予以审核，双方对合同无效均存在过错，一审法院根据双方过错程度及本案实际情况，酌定对李娱乐的装修损失由双方各半承担并无不当。关于租赁保证金，因案涉房屋租赁合同无效，且李娱乐已将案涉商铺返还中迈公司，一审法院判决中迈公司返还李娱乐租赁保证金1万元于法有据，本院予以维持。关于中迈公司上诉称一审法院鉴定程序不合法的意见，经查，一审法院委托的鉴定机构营业执照经营范围包括价格评估，且持有中国价格协会颁发的价格评估机构资质登记证书，中迈公司该意见与查明事实不符，本院不予支持。关于李娱乐上诉主张律师费应予支持的意见，经查，另案判决认定李娱乐在占有使用案涉商铺期间，拖欠房租违约在先并判决李娱乐支付占有使用期间的房屋占有使用费，李娱乐主张律师费应由中迈公司承担的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，李娱乐、中迈公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2669元，由李娱乐负担1372元，洛阳中迈置业有限公司负担1297元。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年八月二十四日书记员 麻琳娜