江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1540号上诉人（原审被告）:王小兰，女，1959年10月18日生，汉族，住水新县。委托诉讼代理人：贺新华，吉安市永新县禾川法律服务所律师。被上诉人(原审原告):永新县房地产管理局，住所地江西省永新县禾川镇幸福街香神路1号，统一社会信用代码123610304925807251。负责人:左新华，该局局长。委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师。上诉人王小兰因与被上诉人永新县房地产管理局房屋租赁纠纷一案，不服永新县人民法院（2020）赣0830民初617号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王小兰上诉请求：1、依法对本案所涉租金标准重新评估或裁定发回原审法院重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人的评估报告，纯属单方行为，不但缺乏事实依据，而且程序违法，依法不应采信。一审法院对本案作的判决，完全是采信被上诉人所提供的评估报告，对该评估报告，庭审质证时，上诉人明确表示不认可，认为评估单位在评估时根本未考虑上诉人刚租房屋时的实际状态，完全是依据上诉人已经耗费近千万元进行了改建、装修的房屋楼层的结果而作的价值评估。同时，对此评估过程，上诉人丝毫不知情。为此，上诉明确提出要求重新依法评估、定价。2、一审法院直接采信被上诉人的评估报告，认定上诉人应交的租金与被上诉人提供的证据相矛盾。被上诉人一审中提交的证据5，已充分证明永新县人民政府办公室同意被上诉人对保障房非住房和直管公房非住宅依法依规公开竞拍，租赁期暂定两年。但实际上被上诉人根本就没有实施这个程序和措施。退一步说，如果被上诉人履行了这个程序，实施了竞拍，不排除会存在数次流拍的可能，从而使租金价格发生相应的降低，直至出现公平的租赁价格。综上，请求二审法院依法公正判决。被上诉人永新县房地产管理局辩称，一、关于上诉人提出的涉案租赁房屋的租金标准问题。1、在一审法院中，通过被上诉人向法庭提供的证据可以确定的事实是，被上诉人对其直管公租房租赁价值的重新评估是受政府及相关部门的要求，继而委托第三方评估机构对租赁价值进行评估，被上诉人委托的评估机构系具有正规资质，且评估机构在评估过程中通过实地查勘和对邻近地区房地产的市场调查后，采用比较法对评估对象进行估价，估价结果具有一定参照性和公平性，于法应当采信。2、对于上诉人提出的其对涉案租赁房屋装饰装修花费巨额费用的问题。首先，在一审法庭调查中，上诉人并未向法庭提供正规发票予以证明。其次，退一步讲，即使上诉人有证据证明，根据双方签署的房屋租赁合同约定，合同终止时，装饰部分归被上诉人所有。本案合同是双方就租赁事宜合意的表现，在签署合同时上诉人应该对双方的权利义务非常清楚，且上诉人在对租赁房屋装修时，被上诉人的工作人员已经告知其涉案租赁房屋后续会竞拍，上诉人依然进行装修，故对于该部分的费用，应由被上诉人自行承担。二、一审法院认定事实清楚，程序正当，适用法律正确。1、从一审法庭调查可知，被上诉人与上诉人之间的租赁合同已到期，虽然被上诉人认可了上诉人继续租赁的行为，但双方之间的租赁合同已变成不定期租赁合同，对于不定期租赁合同，出租人有权随时解除合同，可实际上被上诉人并没有行使这个权利，也是考虑到上诉人一直租赁涉案房屋的事实，故被上诉人在确定涉案租赁房屋租金上涨后，及时向上诉人发出书面通知，通知其房租上涨事宜，上诉人也收到了该通知。如果上诉人认为现在的租金过高，完全可以退回租赁房屋，但上诉人却没有，而是一直等到被上诉人提起诉讼解决问题。2、上诉人提出被上诉人并未实施竞拍程序，完全是一种诡辩。首先，根据正常的竞拍程序，只有上诉人将涉案房屋空出来，被上诉人才有可能实施竞拍程序。其次，上诉人提出不排除存在流拍的情况，被上诉人认为在竞拍的过程中会出现低于评估价的成交价，当然也不排除会高于评估价的成交价，但无论是高于或低于评估价，上诉人都应该先将涉案房屋交还给被上诉人，才可以实施公平竞拍程序。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，程序无误，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。永新县房地产管理局向一审法院起诉请求：1、判令原、被告双方终止并解除房屋租赁合同；2、判令被告归还原告租赁房屋；3、判令被告结清截止至2020年3月31日止拖欠的租金及水电费共159470元，并按市场评估价格结清至被告归还租赁房屋之日止所欠房租、水电等费用；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告永新县房地产管理局与被告王小兰于2010年9月10日签署《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》，合同约定原告将位于新世纪大厦三楼房屋出租给被告作为商住使用，租赁房屋面积670平方米，约定租赁期限为5年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止，月租金为2680元，年租金为32160元整（4元／㎡），自2010年9月份起被告按月（每月15日前）向原告支付租金。同日，原、被告双方又签订一份《永新县房地产管理局房屋租赁合同书》，合同约定原告将位于新世纪大厦二楼房屋出租给被告作为商住使用，租赁房屋面积640平方米，约定租赁期限为5年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止，月租金为5120元，年租金为61440元整（8元／㎡），自2010年9月份起被告按月（每月15日前）向原告支付租金。两合同第八条约定租赁期满后，本合同自行终止，届时被告须将房屋退还原告，并提供当月水电费缴纳发票。如被告要求继续租赁，则须提前2个月向原告书面提出，原告在接到书面报告后一个月内作出书面答复，如同意续租，则按市场租赁价格（非住宅）或按物价部门批准价格（住宅）续签租赁合同。之后，被告自行购买水、电费卡承租使用该租赁房屋。合同到期后，原、被告双方未另行签订房屋租赁合同，被告继续承租。2016年5月，被告开始装修经营盛世文明歌舞厅，开通了通道，安装了电梯以及消防设施等，装修耗资较大。2019年4月，原告经永新县国有资产监督管理办公室及县政府办要求和批复同意，对公有房屋依法依规公开竞价拍租，租赁期限暂定2年。2019年7月22日，经原告委托评估，江西首佳房地产咨询评估有限公司出具了《关于永新县禾川镇湘赣大道、西大街、中心广场、东大街、北大街所涉及的70户房地产租赁价值评估报告》，该评估报告确定案涉商用房屋新世纪大厦二楼和三楼租金单价分别为30元／平方米／月、15元／平方米／月。2019年8月1日，原告向被告发出书面通知，通知被告在收到该通知后十五日内到原告处办理相关房屋租赁手续，如需续租的以中介评估的租金价格重新签署租赁合同，现租赁的房屋月租为30元／平方米×498平方米＝14940元和15元／平方米×498平方米＝7470元；如不续租的，在接到通知三日内到原告处办理不再续租登记，并在二个月内自行清理店内物品，清理物品期间按实际天数原标准计算租金，清理后，将租房钥匙交还给原告，原告安排人员清查现场并办理退租手续，逾期未清理退租的，按违约处理，并依法收回房屋。现原告认为被告一直拖延时间不愿另行签署房屋租赁合同，也不愿退租仍继续占用房屋，为维护自身合法权益，原告遂诉至本院。诉讼中，被告不同意解除合同，要求按原合同继续承租原告租赁房屋，原告认为不解除合同也可以，但是租赁合同要2年签订一次，租金按江西首佳房地产咨询评估有限公司评估的租金价格交纳，至于减免一定租金的问题要反馈到永新县国资办。另，被告尚欠原告2019年8月31日之前租金2600元。2019年9月至今，被告未向原告交纳房租，按照江西首佳房地产咨询评估有限公司租金评估价格计算，被告尚欠原告租金201690元［（30元／平方米×498平方米＋15元／平方米×498平方米）×9个月］（计算至2020年5月31日）。因新冠××疫情，江西省于2020年1月24日始启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告的经营受到严重影响，自2020年1月底开始停业了数月，造成了较大经济损失，目前经营困难。为帮助市场经营主体渡过难关，稳定经济增长，江西省人民政府出台了《关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施》，其第6条规定：对承租国有资产类生产经营用房的企业，1个月房租免收、2个月租金减半。江西省财政厅、江西省国有资产监督管理委员会于2020年2月7日下发了《关于贯彻落实省政府有效应对疫情稳定经济增长减免租金政策的通知》，明确政策起至时间从江西省启动疫情一级响应之日起至三个月内。一审法院认为，本案原、被告双方争议焦点为：1、租赁关系是否应终止或解除？2、2019年9月后租金按什么标准计算？3、被告主张减免2020年1至6月租金是否应予支持？关于争议焦点1。案涉房屋租赁合同的租赁期限届满后，被告经原告同意继续使用原告的租赁物，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告作为出租人依法可以要求解除租赁合同，但考虑到被告因对租赁商住房屋装修耗资较大、使用时间较短，若现解除租赁合同会对被告造成巨大损失，且被告不同意解除租赁合同，原告也表示双方可以不解除租赁合同，在按评估价格交纳租金及租赁期限为二年的前提下，同意由被告继续承租，为保护交易、维护市场稳定、减少损失以及保护国有资产保值增值，双方可以在符合法律及永新县人民政府相关规定的前提下，继续履行原租赁合同。故对原告的第一、二项诉讼请求依法不予支持。关于争议焦点2。原告应永新县人民政府要求，对其直管公租房市场租赁价格进行评估竞价拍租并要求与承租人重新签署租赁合同，符合政府对国有资产进行监督管理和相关法律规定。被告虽辩称其承租商住房屋的评估价格不合理，评估价格太高，但因为原、被告双方签订的房屋租赁合同的租赁期限已届满，现双方为不定期租赁关系，原告依政府相关规定和评估机构的评估价格对房屋租金提出了报价，被告如认为租金过高，则可以选择解除租赁合同。原告作为国有资产直接管理人应政府规定，按照第三方评估机构评估的房屋租赁价格要求被告支付房屋租金符合法律规定。原告主张被告按房屋租赁评估价格支付2019年9月1日至2020年3月31日的租金156870元及至被告归还租赁房屋之日止所欠房屋租金，于法有据，依法应予支持。原告主张被告尚欠2019年8月31日之前租金2600元，被告未提出异议，依法应予支持；原告认可水电费由被告自行买卡交费，不存在欠水电费问题，予以确认。关于争议焦点3。因新冠××疫情，被告主张减免2020年1至6月租金，原告认为其作为国有资产直接管理人没有减免租金的权限，被告需向政府国有资产监督管理部门申请且只能按规定减免。因受新冠××疫情影响，被告停业了数月，造成了较大损失，依照有关政策规定，可以减免被告受新冠××疫情影响期间的部分租金。根据江西省人民政府《关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施》及江西省财政厅、江西省国有资产监督管理委员会《关于贯彻落实省政府有效应对疫情稳定经济增长减免租金政策的通知》相关规定，被告可以免交原告2020年2月份租金，减半支付原告2020年3月及4月份租金。被告主张减免2020年1至6月租金，没有政策和法律依据，不予支持。但考虑被告因受新冠××疫情影响造成了较大经济损失，且目前经营较困难，被告支付原告租金的期限可以适当延长。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告王小兰支付原告永新县房地产管理局位于永新县禾川镇新世纪大厦二层、三层商住房屋2019年8月31日前所欠租金2600元及2019年9月至2020年5月期间租金156870元（已核减2020年2月租金22410元及2020年3月、4月租金22140元），合计159470元，于本判决生效后三个月内付清；二、被告王小兰按月（每月15日前）支付原告永新县房地产管理局位于永新县禾川镇新世纪大厦二层、三层商住房屋2020年6月至原、被告解除房屋租赁合同被告交回原告案涉房屋之日止的租金22410元（30元／平方米×498平方米＋15元／平方米×498平方米）；三、驳回原告永新县房地产管理局的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1745元，由原告永新县房地产管理局负担520元，被告王小兰负担1225元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王小兰提交的证据：1、永新县房管局收费标准的文件；证明当时一流地段店面的租金也就只有15元/㎡。永新县房地产管理局对该证据的真实性、合法性不持异议，但对关联性有异议，认为这都是1999年、2003年、2010年的标准，上诉人拿以前的标准来衡量现在的租金标准，不能达到其证明目的。2、永新县顺境房地产经纪有限公司与永新县忠源房地产经纪有限公司分别于2018年9月18日和2018年9月16日出具的《证明》；证明在永新一流地段区域商品房租赁价格为月700元至1200元。永新县房地产管理局对该证据的真实性不持异议，但对其关联性有异议，认为这个是双方约定价格，而本案是经过第三人评估的价格，用双方约定的价格不能否定本案的评估价格，所以不能达到上诉人的证明目的。本院认为，由于永新县房地产管理局对证据1和证据2的真实性都不持异议，所以对其真实性依法予以确认，但上述证据并不能达到王小兰的证明目的，本院不予确认。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案双方当事人争议焦点为2019年9月之后的租金应当按照什么标准来计算的问题。由于上诉人与被上诉人签订的租赁合同的租赁期限已于2015年8月31日到期，所以自2015年9月1日起，上诉人继续承租案涉房屋为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同”的规定，对于不定期租赁，上诉人与被上诉人均有权随时解除租赁合同。现上诉人以投入巨大装修成本为由不愿解除合同，须以上诉人与被上诉人就本案租赁达成一致意见的协议为基础，否则，被上诉人可以就此随时解除合同。如果上诉人认为租金过高，也可依意思自治原则行使合同解除权。对于上诉人提出装修投入巨大的问题，上诉人是在2016年才开始花费大量资金装修，此时合同已为不定期租赁合同，上诉人理应预见这种不定期租赁合同很有可能随时会被解除，所以上诉人在这种情况下花费大额资金装修，明显未尽合理注意义务。现被上诉人提出要按第三方评估的价格作为租金标准才能续签租赁合同系其意思自治的体现，上诉人不同意按此标准，进而导致双方无法就租赁合同续签协商一致的，双方均可即时解除合同。而且，对于该评估价格，一审法院在2020年5月22日所作的《调解笔录》中已向上诉人一方明确告知“若其坚持要求重新评估的话，需三天之内向法院提出书面申请，逾期视为放弃”，若上诉人认为评估价格不合理，就应该按照一审法院的要求及时提交重新评估申请，但上诉人并未向一审法院提交重新评估申请，所以一审法院以评估价格作为租金标准合法合理，应予维持。另，上诉人王小兰上诉提出因新冠××疫情导致其停业逾半年，请求减免其自2020年1月起6个月的租金。由于一审法院已根据现有政策规定核减了上诉人相应的租金，而且考虑到上诉人经营困难延长了其支付租金的期限，一审法院的这些做法表明其已在政策允许的范围对上诉人因新冠××疫情造成的困难做了充分考虑和妥善处理，而王小兰上诉要求将6个月的租金全部核减缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王小兰的上诉理由不能成立，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3490元，由上诉人王小兰负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇二〇年八月三十一日书记员  张 杰