广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13763号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码914********6092063。主要负责人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：汪海燕，该公司工作人员。委托诉讼代理人：潘桂连，该公司工作人员。被告：陈渊，男，1972年12月26日出生，汉族，住湖南省绥宁县*********，公民身份号码430************414。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司（以下简称雅居乐南朗分公司）与被告陈渊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐南朗分公司委托诉讼代理人汪海燕、被告陈渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐南朗分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2019年1月至2020年3月期间共15个月的物业管理费4624元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费313元为基数，分别从欠费当月1日起按银行利率计算至清偿之日止）。事实和理由：被告陈渊拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下。合同签订情况：2017年3月20日，被告与原告签订前期物业服务协议。合同期限：从甲乙双方签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的物业管理合同生效之日终止。物业坐落：南朗镇雅居乐南朗商住小区2期1组团95幢1804房，权属人：陈渊，建筑面积：104.25平方米，交楼时间：2018年12月30日。物业费计收标准：根据《前期物业服务协议》第三条第一项约定，物业管理服务收费为3元/平方米/月（物业服务费用出契前由乙方按其物业总建筑面积（含公共分摊面积）交纳，高某12016年1月1日至2018年12月31日物业服务资金阶段性收费为2.8元/平方米/月,2019年1月1日起优惠结束恢复3元/平方米/月）。付费期限：根据《前期物业服务协议》第三条第三项约定，每月20日前交纳（乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十日前交纳）。违约金依据：根据《前期物业服务协议》第八条第一项约定，每日1‰（乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金）。欠费期间：2019年1月8日至2020年3月，共15个月。欠费金额：物业管理费2019年1月8日至31日是242元，2019年2月至2020年3月每月313元，合计4624元；违约金从2019年1月至2020年3月31日合计1050元，共计欠费：5674元。催收方式：2020年3月18号，通过邮政EMS快递律师信的方式催收。原告雅居乐南朗分公司向本院提交的证据主要有：1.中山市商品房买卖合同；2.前期物业服务合同；3.收楼通知书；4.广东省物业服务收费备案回执及备案表；5.欠费明细；6.律师函；7.律师函回执；8.核准变更登记通知书；9.EMS快递单；10.短信、维保登记单。被告陈渊辩称，确认没有缴纳原告主张的15个月的物业管理费及违约金，原因是尚未办理收楼手续。原告通知2019年1月7日前收楼，去办理收楼时，发现很多问题。另，关于拖欠物业管理费的微信短信没有收到，于2019年国庆节后去收楼，但被告告知要把物业管理费缴纳后才可以收楼。被告陈渊为其辩解向本院提交的证据主要有：业主收楼验收表。本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司（甲方）与陈渊（乙方）签订前期物业管理服务协议，主要约定：雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司为山海郡花园物业管理区域提供物业服务。物业服务费用出契前由乙方按其物业总建筑面积（含公共分摊面积）交纳，具体缴费标准如下：高某1，2019年1月1日起，按建筑面积每月每平方米3元的标准收取物业服务费，乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十日前交纳。乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。合同还约定了其他事项。2017年9月14日，雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司于经中山市工商行政管理局核准变更为雅居乐南朗分公司。2018年12月17日，雅居乐南朗分公司向陈渊寄发收楼通知书，通知陈渊于2018年12月25日至2019年1月7日期间到雅居乐南朗分公司处办理收楼手续。陈渊确认已收悉。2019年3月30日，陈渊到雅居乐南朗分公司处办理收楼手续，并填写业主收楼验收表，载明房屋存在客厅背景墙纸脱落，墙壁发霉有异味，厨房水池下收纳箱坏，主卧、次卧木地板起鼓、空心、踩踏有异响及窗户护栏杆生锈，主卧窗台开裂、主卧洗手间窗户扣关不紧等问题。上述验收表由陈渊和雅居乐南朗分公司员工签名确认。当日，雅居乐南朗分公司为陈渊房屋整改事宜联系相关单位，着手开始整改。2019年6月1日，雅居乐南朗分公司通过手机短信通知陈渊，该短信载明：“陈先生，您单位的工程问题整改已经完成了，也已经复验通过了”。庭审中，雅居乐南朗分公司称2019年6月1日，因打不通陈渊电话就发了手机短信，通知陈渊办理收楼手续。陈渊辩称没有收到上述短信，但确认2019年9月底收到雅居乐南朗分公司电话通知，告知上述问题已经整改完毕，于当年10月份去办理收楼手续时，但“不允许我去看楼，不允许我验收，说要付清物业费才可以收楼”，雅居乐南朗分公司对此不予确认，认为收楼没有上述前置条件。2020年3月18日，因陈渊欠缴物业管理费，广东正日律师事务所受陈渊委托，向陈渊寄发律师函，函告陈渊：“截止2020年3月，阁下尚欠物业管理费人民币4624元、逾期滞纳金人民币1050元未付，二项合计人民币5674元。该欠费经管理公司多次催告，阁下仍拒不支付，阁下的行为已构成违约，应承担相应的违约责任”。陈渊称没有收到该律师函，但确认收件人姓名、地址、电话号码无误。另查，2016年3月20日，雅居乐南朗分公司向中山市发展和改革局申请对管理的物业小区物业服务收费标准进行备案，该局于同年3月28日予以确认备案。中山市南朗镇雅居乐南朗商住小区2期1组团95幢1804房于2017年8月22日登记在陈渊名下，面积为104.25平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。雅居乐南朗分公司与陈渊签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。陈渊以房屋不符合质量要求未办理收楼手续为由，拒绝交纳物业管理费，并提交业主收楼验收表等证据予以佐证，雅居乐南朗分公司认为双方在办理交接手续时，虽然存在工程质量问题，但当天已报修，现已整改完毕，并于2019年6月1日通知陈渊已经整改完毕，双方共同确认接收短信手机号为陈渊手机号。因此，本院认定陈渊支付物业管理费以雅居乐南朗分公司通知复验通过整改完毕之日为起始时间，陈渊应向雅居乐南朗分公司交纳2019年6月至2020年3月期间的物业管理费3127.5元（104.25元×3元×10个月），对超出部分本院不予支持。关于违约金问题，雅居乐南朗分公司主张按照银行利率计算，于法不悖，本院予以支持。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院认定为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自逾期缴纳物业管理费的当月二十一日起，按每月实欠物业管理费，分段计至付清之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告陈渊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司支付2019年6月至2020年3月期间的物业管理费3127.5元及违约金（违约金计算方法：以每月312.75元为基数，从2019年6月21日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率分段计算；从2019年8月20日起分段计至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司负担8元，被告陈渊负担17元（被告陈渊于本判决生效之日起七日内迳付给原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司）。本判决为终审判决。审判员 赵 磊二〇二〇年八月四日书记员 何浚欢