广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终23970号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市大视觉文化传播有限公司，住所地深圳市福田区南园街道东园路台湾花园二楼25A，统一社会信用代码914403005747753905。法定代表人：陈勇。委托诉讼代理人：易杏清，广东昊蓁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴喜春，广东昊蓁律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市佳禾企业管理有限公司，住所地深圳市福田区福保街道保税区红棉道4号联星物流大厦108室，统一社会信用代码91440300MA5DQ66K8M。法定代表人：李达。委托诉讼代理人：黄博，广东创见律师事务所律师。上诉人深圳市大视觉文化传播有限公司（以下简称大视觉公司）与上诉人深圳市佳禾企业管理有限公司（以下简称佳禾公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初24465号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人大视觉公司上诉请求：1、维持广东省深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初24465号民事判决第一、二、三、四、六项。2、撤销广东省深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初24465号民事判决第五项，改判佳禾公司赔偿大视觉公司经济损失309960元。3、佳禾公司承担本案诉讼费。事实与理由：大视觉公司与佳禾公司房屋租赁合同纠纷一案，大视觉公司经济损失客观存在，法院应予支持。特提起上诉，望判如所请。佳禾公司答辩称：本案合同解除的原因在于大视觉公司单方违约，因此其无权就所谓的损失向佳禾公司主张。且大视觉公司也无证据证明其经济损失的存在。因此，大视觉公司提出的上诉请求不应支持。佳禾公司上诉请求：一、变更原审判决第一、四项，改判大视觉公司仅退还7楼01物业租赁保证金99,960元。二、撤销原审判决第二项、第三项，佳禾公司无须退还已收取的2018年1月租金及管理费合计166,050元。三、判令大视觉公司支付2017年10月19日至2017年12月31日期间5楼04、05物业免租期租金252,000元。四、判令大视觉公司支付2018年2月1日至3月9日租金及物业管理费215,865元（其中租金201，474元，管理费14,391元）。五、判令大视觉公司支付逾期付款利息3,540元（利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项实际付清之日，截至2018年6月30日金额为3,540元）。六、大视觉公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、佳禾公司已如期向大视觉公司交付租赁房屋，原审判决认定佳禾公司未交付房屋错误。1、双方虽未签订《租赁物业交付确认书》，但不能因此认定出租房屋未交付;2、租赁房屋本就是毛坯空置状态，大视觉公司承租后自行作隔断装修。原审证据聊天记录显示，租赁合同签订后，大视觉公司即在佳禾公司协助下开展装修设计、消防工程设计等活动，双方均有实际履行合同行为。租赁合同得到实际履行的前提正是房屋已向大视觉公司交付，否则大视觉公司在尚未取得房屋情况下不可能进行装修、消防设计活动；3、大视觉公司于2018年1月缴纳当月租金印证其已实际占有租赁房屋；4、大视觉公司于2018年1月31日向佳禾公司发出《关于解除合同责任赔偿确认书》回函显示，大视觉公司仅就大厦消防问题提出异议，未就房屋是否交付提出异议，且在赔偿方案中陈述自愿承担10万元损失。如房屋自始没有交付，大视觉公司不可能作出自愿承担10万元赔偿的表态。二、导致案涉租赁合同解除原因在于大视觉公司单方违约，大视觉公司应承担违约责任。原审认定佳禾公司未按约交付房屋构成根本违约导致租赁合同解除是错误的。1、租赁合同磋商阶段，大视觉公司即询问大厦整体规划用途及所匹配的消防用途。佳禾公司就此向大视觉公司作出说明：第一，目前大厦土地规划用途是仓储，消防用途是厂房；第二，《深圳市经济特区消防条例》正在修订过程中，新修订规定不再将建设工程规划许可证作为消防设计审核的前置条件，即可实现消防用途与土地建筑用途脱钩，以解决深圳市产业升级过程中大量房屋未能及时变更规划用途时其改造工程无法获得消防审批的问题。新规出台后，大厦取得商业用途消防批文不会存在障碍。2、2017年10月17日，深圳市正式颁布并实施修订后的《深圳市经济特区消防条例》。依照该规定，大厦在不改变现土地规划用途前提下可依规办理商业用途消防许可。佳禾公司于2018年5月14日取得大厦改造工程竣工验收备案，消防技术要求已变更为办公楼，此证实前述事项的可行性。3、基于前述消防新规的出台，佳禾公司与大视觉公司于2017年10月19日签订了案涉房屋租赁合同。大视觉公司签订合同前已知晓新规内容，对于大厦可依新规取得商业用途消防许可不存异议，方才与佳禾公司签订了租赁合同。4、大视觉公司签订租赁合同时，大厦整体消防用途变更手续处于待办理状态，大视觉公司对此充分知悉。大视觉公司签订租赁合同的真实意思包含自愿接受租赁房屋尚不满足商业用途消防要求的现状，并同意等待佳禾公司依消防新规办理商业用途消防批文。尽管提供符合商业用途消防要求房屋是佳禾公司的合同义务，但大视觉公司同意等待佳禾公司办理新的消防批文。此后，大视觉公司以佳禾公司未获得新的消防批文为由解除合同实在与其签订租赁合同真实意思相违背，这其实只不过是大视觉公司为其单方毁约寻找的借口，企图将责任推给佳禾公司。5、大视觉公司提出的解除合同理由无法成立，且在双方未就合同解除达成一致意见下，合同仍然对双方具有约束力。此后，大视觉公司未按期缴纳2月份租金,佳禾公司有权依约解除合同，并追究大视觉公司违约责任。6、2018年3月6日，佳禾公司向大视觉公司发出《催缴费用通知》，因大视觉公司未在通知书规定时间（即2018年3月9日）支付拖欠费用，案涉租赁合同于2018年3月9日解除。三、合同解除后损失的承担方式。1、租赁合同对于7楼01物业约定部分无效，佳禾公司对于退还7楼01物业保证金没有异议。因大视觉公司单方违约，佳禾公司有权没收5楼04、05物业租赁保证金。2、因大视觉公司违约导致合同解除，佳禾公司有权要求大视觉公司补缴5楼04、05物业免租期内租金252,000元，并支付2018年2月1日至3月9日期间欠缴的租金、管理费215,865元。3、因租赁合同约定逾期付款违约金标准过高，佳禾公司自愿按照同期人民银行贷款利率计算逾期付款利息，截至佳禾公司提出反诉之日（2018年6月30日）,利息金额为3,540元。综上，原审判决事实认定不清，适用法律错误，裁判结果不公，佳禾公司为维护合法权益，特提起上诉，望判如所请。大视觉公司答辩称：一、涉案的租赁物不具有交付给大视觉公司的条件。根据双方签署的两份租赁合同及补充协议，大视觉公司向佳禾公司承租涉案租赁物是用于经营摄影公司的商业用途。佳禾公司向大视觉公司出租涉案租赁物应符合大视觉公司的租赁目的，即房屋的使用用途。故佳禾公司应该在升级改造联星大厦原仓储用途为商业用途并经消防验收合格后才符合向大视觉公司交付涉案租赁物物业的条件。根据深圳市公安局福田分局消防监督管理大队2018年1月4日出具的消防许可事项告知书以及2018年5月14日建设工程竣工消防备案受理凭证，在2018年1月之前佳禾公司还未对涉案租赁物的用途从仓储变更为办公楼。自2018年5月14日才对联星大厦仓储楼进行消防备案。也就是说，涉案租赁物在佳禾公司所主张的大视觉公司应缴纳租金期间即2018年1月至3月，均不具备交付给大视觉公司的条件。二、本案的佳禾公司一直未按合同约定交付给大视觉公司租赁物物业。根据双方租赁合同的约定，佳禾公司将租赁物业交付大视觉公司使用，双方共同验收无误后，应签署《租赁物业交付确认书》。而本案中佳禾公司一直未能提供双方签署的《租赁物业交付确认书》，也没有其他证据证明佳禾公司已将租赁物业实际交付给大视觉公司使用。且大视觉公司多次向佳禾公司要求提供消防验收合格的材料，佳禾公司均未能提供。所以佳禾公司主张其已经实际交付涉案租赁物业，完全与事实不符。三、大视觉公司经营的其他任何店面均有经营收入，而本案佳禾公司由于不交付租赁物业导致大视觉公司预期利润损失巨大。因此大视觉公司要求佳禾公司赔偿经济损失。大视觉公司向原审法院起诉请求：1、解除《物业租赁合同》；2、佳禾公司退还租赁保证金169960元及同期银行贷款利息（自2017年10月23日至佳禾公司实际支付之日止）；3、佳禾公司退还2018年1月份租金154980元及同期银行贷款利息（自2018年1月11日起计至佳禾公司实际支付之日止）；4、佳禾公司退还2018年1月份物业费用11070元及同期银行贷款利息（自2018年1月11日起计至佳禾公司实际支付之日止）；5、佳禾公司双倍返还定金28万元；6、佳禾公司赔偿大视觉公司经济损失309960元；7、佳禾公司承担本案诉讼费、保全费。审理过程中，大视觉公司撤回第1项诉讼请求，并变更第5项诉讼请求为：佳禾公司返还保证金14万元。佳禾公司向原审法院反诉请求：1、大视觉公司支付2017年10月19日至2017年12月31日免租期租金371952元（2017年10月19日至2017年12月19日为两个月的租金共计309960元，2017年12月20日至2017年12月31日共计12天租金为154980×12÷30=61992元，309960元+61992元=371952元）；2、大视觉公司支付2018年2月、3月租金及物业管理费332100元；3、大视觉公司支付暂计至2018年6月30日的逾期付款违约金234030.87元（2月份租金和管理费的违约金自2018年2月6日起算，3月1日至3月26日的租金和物业管理费违约金自2018年3月6日起算，违约金标准均按拖欠金额的日千分之三计算，免租期租金的违约金自2018年3月27日起算按拖欠金额的日千分之三计算）；4、本案诉讼费、反诉费等均由大视觉公司承担。原审审理过程中，佳禾公司明确第二项反诉请求的租金及物业管理费为2018年2月1日至2018年3月26日期间的费用合计309960元，其中租金289296元（2月租金154980元，3月1日至26日的租金为154980元÷30天×26天=134316元），物业管理费为20664元（2月物业管理费11070元，3月1日至26日的物业管理费为11070元÷30天×26天=9594元）。原审查明以下事实：位于深圳市××保税区联星仓储楼（即联星物流大厦）的权利人为联星物流（深圳）有限公司，深房地字第××号房地产权证载明上述房地产用途为仓储，建筑面积13988.92平方米。2017年1月19日，联星物流（深圳）有限公司与佳禾公司签署了一份《联星大厦房屋租赁合同书》，约定联星物流（深圳）有限公司将深圳市××保税区红棉××号整栋联星大厦（总建筑面积为15000平方米，含7楼原加建部分）出租给佳禾公司，由佳禾公司出资进行整体升级改造，并由佳禾公司承包经营；租赁期限为十年，从2017年8月15日起至2027年8月14日；佳禾公司租赁该物业作为商业、办公及相关产业配套等用途，不能做其他用途，可以分租；为确保佳禾公司改造能早日运行，外墙动工时间、电力设备及部分已经空置楼层的走道、电梯改造、楼宇后面的绿化整改及管道通道可提前为合同签订后，具体事项和操作要求可双方协商确定；佳禾公司的改造装修方案需合法依规，实施应符合有关法律、法规的规定以及有关行政部门规定的安全标准；若改造装修方案（或某个单项工程）须报政府相关部门报批报备的，佳禾公司应按规定审报，竣工后由政府相关部门验收认可，合法合规，手续完备。2017年10月19日，佳禾公司（甲方）与大视觉公司（乙方）签署了编号分别为20171010A和20171010B的两份《物业租赁合同》（以下简称租赁合同A和租赁合同B）约定：甲方将位于深圳市××保税区红棉××号联星物流大厦（项目名称智立方创新园）5楼04物业（建筑面积500平方米）以及5楼05物业和7楼01物业（其中5楼05物业建筑面积1000平方米、7楼01号物业建筑面积714平方米）出租给乙方使用，租赁期限均为5年，从2017年10月19日至2022年12月31日止，其中免租期从2017年10月19日起到2017年12月31日止。甲方应于2017年10月22日前将租赁物业交付乙方使用，双方共同验收无误后签署《租赁物业交付确认书》。2018年1月1日起至2019年12月31日按70元/平方米收取租金，第三年起租金递增6%。物业管理费按5元/月/平方米收取，水费按6元/吨收取，电费按1.3元/度收取。租金按月支付，乙方应于每月5日前支付当月租金，首期租金应于2017年12月18日前支付。乙方须于签订合同3日内向甲方支付两个月租金数额的租赁保证金，分别为7万元及239960元。租赁合同解除或者终止，乙方应按约定交回租赁物业，双方办理完毕租赁物业交接手续且经甲方确认乙方结清应承担的费用情况下，甲方将租赁的保证金不计息如数退还乙方。乙方违约，根据合同约定甲方可单方解除合同的，甲方不予退还租赁保证金。任何一方提前解除合同的，应提前3个月书面通知对方，甲方提前解除合同的，应赔偿乙方5楼和7楼的总体装修费用；乙方提前解除合同的，甲方有权收回租赁物业、不予退还租赁保证金。乙方未按合同约定支付租赁保证金、租金及其他费用的，每逾期一日，须按逾期未付金额的千分之三向甲方支付违约金；乙方拖欠租赁保证金、租金及其他费用达30天金额达月租金额度，甲方除有权计收违约金外，同时有权单方面解除合同、收回租赁物业、不予退还租赁保证金，并要求乙方按照签订合同时的月租金即7万元/月及119980元/月的租金标准补缴免租期期间的租金。同日，大视觉公司（乙方）与佳禾公司（甲方）还签署了一份编号为20171010C的《物业租赁合同（补充协议）》，对甲方为乙方提供3个固定车位、公司标识牌的免费制作、7楼空中花园的免费拍摄等作出约定，同时约定：租赁期内乙方不违反租赁合同的情况下，甲方不得向其他婚礼策划/婚纱摄影/婚纱租售公司出租物业（除1楼400平已出租的摄影公司），如违约向乙方支付3个月的租金视为补偿；甲方可以保证7楼现有建筑物并不会因甲方原因（指本建筑物本身的违建问题）被拆除或查封，但如因乙方自行违规操作或出现安全事故致使建筑物被查封责任由乙方自负，如因甲方原因（指本建筑物本身的违建问题）致使物业被拆除，甲方按照乙方装修标准赔偿。另查，2017年9月19日，大视觉公司与佳禾公司签署了一份《租赁定金协议》，就大视觉公司向佳禾公司承租福田保税区红棉道四号联星大厦（项目名称智立方创新园）5楼东北角（面积1500平方米）、7楼500平方米以上面积支付定金14万元作出约定。同日，大视觉公司向佳禾公司支付了定金14万元。次日，佳禾公司向大视觉公司出具了定金收据。庭审中，大视觉公司、佳禾公司均确认上述14万元定金在双方签署租赁合同A和租赁合同B时已转为租赁保证金。2017年10月23日，大视觉公司向佳禾公司支付了租赁合同A及租赁合同B所约定的剩余租赁保证金（除上述14万元定金外）169960元（7万元+239960元-14万元）。2018年1月11日，大视觉公司向佳禾公司支付了租赁合同A及租赁合同B所约定的首月即2018年1月份的租金合计154980元（35000元+119980元）及管理费11070元【5元/平方米×（500平方米+1000平方米+714平方米）】。合同签订后，大视觉公司法定代表人陈勇与佳禾公司的范总多次通过微信沟通装修设计事宜，其中：2017年12月22日，大视觉公司法定代表人陈勇在微信沟通中说：“范总，你们的消防批文上面的大厦主体用途是什么？”；2017年12月26日，陈勇又说：“图纸都出来了，现在头疼的问题是总部对消防安全隐患这个部分，你什么时候可以给我你们的消防批文，还有大厦主体的用途这些？”2018年1月23日，双方开始在微信中沟通解除合同事宜。2018年1月24日，佳禾公司范总通过微信发送了一份《关于解除合约责任赔偿的确认书》给大视觉公司法定代表人陈勇，内容大致为：大视觉公司单方面提出解除合同属于违约行为，佳禾公司向大视觉公司提出解除合同的赔偿方案。2018年1月31日，大视觉公司法定代表人陈勇向佳禾公司的范总回传协议。直至2018年3月11日，双方未就解除合同事宜达成一致。2018年3月6日，佳禾公司向大视觉公司发出《催缴费用通知》，向大视觉公司催收2018年2月份的租金、管理费。大视觉公司确认收到佳禾公司发出的催缴费用通知，但不认可通知内容。大视觉公司表示佳禾公司一直未交付租赁物业，故大视觉公司无需向佳禾公司支付租金、管理费。另查，2005年11月10日，深圳市公安局消防局出具深公消验【2005】BB0570号《深圳市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》，对联星物流（深圳）有限公司2005年11月7日报验的联星仓储楼工程（工程地址位于深圳市××保税区红棉道，总建筑面积14547平方米，使用功能丙二类厂房）进行竣工消防验收，经复核报验的有关竣工资料并进行现场抽查，判定该工程满足其防火设计，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向消防监督机构申报审批。2018年1月4日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队向联星物流（深圳）有限公司利害关系人出具《消防行政许可事项告知书》，载明该大队收到佳禾公司申报福田保税区（联星仓储楼一至六层）的消防行政许可业务，申报人申请将上述地址之建筑消防安全技术标准由仓储等消防技术规范变更为办公楼，告知全体利害关系人均有要求听证的权利。2018年1月12日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队向佳禾公司出具建设工程消防设计备案受理凭证，载明佳禾公司于2018年1月12日经网上备案受理系统进行了联星仓储楼改造工程消防设计备案。2018年5月14日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队向佳禾公司出具建设工程竣工验收消防备案受理凭证，载明佳禾公司于2018年5月14日经网上备案受理系统进行了联星仓储楼改造工程竣工验收消防备案。又查，佳禾公司于2018年3月26日将涉案504、505房另行出租给案外人树美（深圳）设计有限公司。佳禾公司还提交了联星大厦其他次承租人的租赁凭证，主张涉案租赁物业所在大厦的7楼有其他此承租人可以办理租赁凭证并成功入驻，不影响使用。原审法院认为，本案的争议焦点在于租赁合同是否无效及佳禾公司是否已向大视觉公司交付租赁物业。关于租赁合同A是否无效的问题。大视觉公司以佳禾公司改变房屋用途及出租房屋未经消防审批验收合格为由，主张该租赁合同无效。法院认为，是否改变房屋用途及消防验收不影响租赁合同的有效性，租赁合同A涉及的租赁物5楼04物业亦不存在违建情形，大视觉公司、佳禾公司签署的租赁合同A系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于租赁合同B是否无效的问题。租赁合同B涉及的租赁物中7楼01物业系未取得建设工程规划许可证的建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，故该合同中设计7楼01物业租赁的部分无效。租赁合同B中有关5楼05物业租赁的部分系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于是否交付租赁物业的问题。佳禾公司2017年1月19日从联星物业（深圳）有限公司处承租涉案租赁物业所在的联星大厦整栋，并约定由佳禾公司出资升级改造，作为商业、办公及相关产业配套用途，可以分租。根据大视觉公司、佳禾公司签署的两份租赁合同及补充协议，可以看出大视觉公司向佳禾公司承租涉案租赁物业用于经营摄影公司，佳禾公司向大视觉公司出租涉案租赁物业应符合大视觉公司的租赁合同目的即房屋的使用用途，故佳禾公司应在升级改造改变联星大厦原仓储用途为商业用途并经消防验收后才符合向大视觉公司交付租赁物业的条件。根据深圳市公安局福田分局消防监督管理大队2018年1月4日出具的《消防行政许可事项告知书》及2018年5月14日《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，可以看出在2018年1月之时，佳禾公司尚未对涉案租赁物业的用途从仓储变更为办公楼，至2018年5月14日才对联星仓储楼改造工程进行了竣工验收消防备案。也即是说，涉案租赁物业在佳禾公司所主张的大视觉公司应缴纳租金期间即2018年1月至3月均不具备交付给大视觉公司的条件。佳禾公司提交涉案租赁物业所在大厦的其他次承租人的租赁凭证等证据，不足以证明涉案租赁物业具备交付条件。且按双方租赁合同约定，佳禾公司将租赁物业交付大视觉公司使用，双方共同验收无误后应签署《租赁物业交付确认书》。本案中，佳禾公司未能提供双方签署的《租赁物业交付确认书》，亦无其他证据证明佳禾公司已将涉案租赁物业实际交付给大视觉公司使用，从微信记录上仅能看出双方对涉案租赁物业的装修设计进行沟通，不能据此推论涉案租赁物业已实际交付给大视觉公司使用，且大视觉公司多次向佳禾公司要求提供消防验收合格的材料，佳禾公司均未能提供。因此，佳禾公司主张已实际交付涉案租赁物业，与事实不符，法院不予采信。佳禾公司未按约交付符合条件的租赁物业，已构成违约，大视觉公司要求退还租赁保证金（含已转化为保证金的定金14万元及保证金余款169960元）及已付2018年1月的租金、物业费，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。佳禾公司反诉请求大视觉公司支付免租期的租金以及2018年2、3月份的租金，并支付逾期付款违约金，于法无据，法院不予支持。关于大视觉公司请求佳禾公司支付租赁保证金169960元、2018年1月租金154980元及物业管理费11070元的同期银行贷款利息，因佳禾公司未向大视觉公司交付符合合同目的的租赁物，已构成违约，大视觉公司请求佳禾公司支付上述已付款项的同期银行贷款利率即占有资金的利息损失，符合法律规定，法院予以支持。占用资金利息损失从大视觉公司支付款项之日起算，大视觉公司请求租赁保证金169960元的利息自2017年10月23日起算、2018年1月租金154980元及物业管理费11070元的利息自2018年1月11日起算，法院予以支持。关于大视觉公司请求的经济损失309960元，大视觉公司提交的证据不能证明其因本案租赁造成的损失，对大视觉公司该项请求，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、深圳市佳禾企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市大视觉文化传播有限公司退还租赁保证金169960元并支付资金占用利息损失（利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年10月23日起计至付清款之日止）；二、深圳市佳禾企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市大视觉文化传播有限公司退还2018年1月份租金154980元并支付资金占用利息损失（利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年1月11日起计至付清款之日止）；三、深圳市佳禾企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市大视觉文化传播有限公司退还2018年1月份物业管理费11070元并支付资金占用利息损失（利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年1月11日起计至付清款之日止）；四、深圳市佳禾企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市大视觉文化传播有限公司退还定金转化而来的租赁保证金14万元；五、驳回深圳市大视觉文化传播有限公司的其余诉讼请求；六、驳回深圳市佳禾企业管理有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费13485元，因大视觉公司撤回部分诉讼请求，按规定收取12085元，由大视觉公司负担3100元，由佳禾公司负担8985元；反诉案件受理费6590元，由佳禾公司负担。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，本案审理过程中，佳禾公司提交了对佳禾公司范总与大视觉公司法定代表人陈勇微信交流的电子固化《公证书》。该固化证据显示：2018年1月23日，佳禾公司与大视觉公司双方开始在微信中沟通解除涉案合同事宜。2018年1月24日，佳禾公司范总通过微信发送了一份《关于解除合约责任赔偿的确认书》给大视觉公司方法定代表人陈勇，内容大致为：大视觉公司单方面提出解除合同属于违约行为，佳禾公司向大视觉公司提出解除合同的赔偿方案。2018年1月31日，大视觉公司法定代表人陈勇向佳禾公司的范总回传《深圳协议》，内容有“大视觉公司共转入佳禾公司保证金309960元以及2018年租金154980元，2018年1月物业费用11070元，合计476010元。本着双方友好协商，顾忌双方互有人力财力损失，大视觉公司愿意承担100000元损失，追回376010元。望佳禾公司商讨后予以答复！”。直至2018年3月11日，双方未就解除合同事宜达成一致。大视觉公司质证表示对《公证书》的真实性不予确认，因为《公证书》记载“本公证书仅保全当事人操作上述手机及手机当时显示的内容，对手机内容的真实性未做出证明。手机显示内容的真实性由申请人负责。”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。佳禾公司与大视觉公司签订的编号分别为20171010A和20171010B的两份《物业租赁合同》，租赁合同A涉及的租赁物5楼04物业不存在违建情形，系大视觉公司、佳禾公司双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。租赁合同B涉及的租赁物中7楼01物业系未取得建设工程规划许可证的建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，故该合同中涉及7楼01物业租赁的部分无效。租赁合同B中有关5楼05物业租赁的部分系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。对租赁合同A及租赁合同B中有效部分，双方均应按该约定履行义务。根据大视觉公司、佳禾公司双方的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：佳禾公司是否构成违约。大视觉公司主张佳禾公司未依约交付租赁物业构成根本违约。佳禾公司抗辩主张已将涉案租赁物业交付给大视觉公司使用了。本院认为，租赁合同A及租赁合同B及补充协议签订后，大视觉公司依约向佳禾公司支付了租赁保证金及2018年1月的租金、管理费。佳禾公司依约应向大视觉公司交付出租物业。涉案租赁合同的目的是大视觉公司承租涉案租赁物业用于经营摄影公司，涉案租赁物业是佳禾公司升级改造改变原仓储用途为商业用途，应经消防验收后才符合向大视觉公司交付租赁物业的条件。根据深圳市公安局福田分局消防监督管理大队2018年1月4日出具的《消防行政许可事项告知书》及2018年5月14日《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，可以看出涉案租赁物业直至2018年5月14日才通过竣工验收消防备案，才符合向大视觉公司交付租赁物业的条件。但佳禾公司于2018年3月26日将涉案504、505房另行出租给案外人树美（深圳）设计有限公司。同时，按双方租赁合同约定，佳禾公司将租赁物业交付大视觉公司使用，双方共同验收无误后应签署《租赁物业交付确认书》。本案中，佳禾公司未能提供双方签署的《租赁物业交付确认书》。因此，在涉案租赁物业不符合交付条件及双方没有签署《租赁物业交付确认书》的情形下，本院认定佳禾公司未依约交付符合交付条件的租赁物业构成根本违约。佳禾公司提交的微信记录仅反映双方对解除合同进行过商议，但未显示双方达成一致意见，故双方在微信中的单方相关协议意见无法作为本案纠纷的处理依据。因佳禾公司未按约交付符合条件的租赁物业构成违约，原审判令佳禾公司退还大视觉公司租赁保证金、已付2018年1月的租金、物业费及资金占用利息损失，符合法律规定，本院予以确认。佳禾公司上诉主张无需退还大视觉公司租赁保证金、已付2018年1月的租金、物业费，并要求大视觉公司支付免租期的租金以及2018年2、3月份的租金，以及逾期付款违约金，事实依据和法律依据不足，本院不予支持。另外，大视觉公司上诉主张佳禾公司赔偿经济损失309960元，大视觉公司未能提交证据证明其因本案造成损失，故本院不予支持。综上，上诉人大视觉公司、佳禾公司的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费17123.4元，由上诉人深圳市大视觉文化传播有限公司承担5949.4元，由上诉人深圳市佳禾企业管理有限公司承担11174元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇二〇年八月二十八日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。