浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初1740号 原告：周光辉，男，1975年1月26日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告：周小青，女，1978年5月13日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：李萍，浙江振进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑素芬，浙江振进律师事务所实习律师。 被告：金华凯润置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区东阳街975号第四层。 法定代表人：郭大宇，董事长。 委托诉讼代理人：张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告周光辉、周小青与被告金华凯润置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序于同年4月16日公开开庭进行了审理。原告周光辉、周小青及两原告的共同委托诉讼代理人李萍，被告金华凯润置业有限公司的委托诉讼代理人张珉到庭参加诉讼。庭后，本院根据原告的申请，依法委托浙江恒基房地产土地资产评估有限公司对原告所购房屋因自行车库层高不足造成的损失进行评估。在评估过程中，原、被告双方均同意以金正大估（2020）第WC3-0702号评估报告作为本案参考，故本院依法撤回对本案损失的评估。本案现已审理终结。 原告周光辉、周小青向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即赔偿原告层高违约损失468489元及利息2820元（利息损失以房款26612元为基数已从2018年4月28日起按年利率6%计算至2019年12月16日，此后仍按年利率6%计算至实际履行之日止）【庭后变更为：依法判令被告立即赔偿原告层高减少造成的损失204021.76元，并赔偿利息损失（利息以204021.76元为基数，按年利率6%从2018年5月20日起计算至实际支付之日止）；并要求被告承担因违约行为导致迟延交房期间产生的物业管理费5717.30元（已计算至2020年7月31日，此后继续计算至实际交房之日止），要求被告向原告交付65寸小米液精电视机一台，要求被告承担原告预期的经济损失房产契税2807.64元】；2.依法判令被告在天悦花园15幢3单元302室房屋内浇筑楼梯；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在新闻媒体及单页宣传册上宣传其开发的位于金华市××路××号××花园××房产叠墅拥有露台，复式挑高，宽阔阳台设计等优势，中叠超高地下室，双层设计，6米超高层高，多重超值空间等内容。2018年5月20日，两原告与被告签订了备案合同编号为201805200022《商品房买卖合同》，合同约定：两原告向被告购买的房屋为预售商品房，暂定名为“天悦花园”，所购商品房的具体情况是：16幢1-302室，建筑面积127.37㎡，按套单价200万元；16幢02地下自行车库，层高为6米，建筑面积61.46㎡，按套单价87.04万元。该商品房总价款合计人民币2870400元，原告按期支付该房款。2019年9月30日，被告通知两原告可办理涉案房屋的交付手续，两原告按时对涉案房屋进行验收，在验收时发现涉案房屋的自行车库层高不符合合同第三条约定的6米层高，两原告未如期收房，并向被告书面提出关于层高不符合同约定的联名催告书。原告认为，16幢02地下自行车库实际层高与合同约定严重不符，被告严重侵犯两原告使用权益，给两原告造成严重的经济损失，被告存在欺诈原告的主观故意，请求依法判决。 被告金华凯润置业有限公司答辩称：一、原告购买的是地下自行车库，其层高设计符合《住宅建筑规范》规定的国家标准。二、被告在销售过程中展示的样板房及地下空间都是下叠，而原告购买的是中叠及地下自行车库。本案涉及的中叠地下自行车库，因层高存在部分6米部分4.2米的实际情况，在销售时价格差异已经客观存在（中叠自行车库单价13000元左右，下叠自行车库单价26000元左右），存在差异的原因就在于两者的层高不同作出了定价上的调整，原告“层高不足的损失”实际已体现在被告自行车库出售定价时的价差之中，对于此价格差异在销售过程中并未有任何隐瞒，原告在购买时是明知且认可的。三、即使被告存在违约行为，评估报告也不能作为本案被告承担赔偿责任的直接依据。评估结果明显过高、有失公平，应综合考量全案，以类似案件达成和解协议的按自行车库购买价的20%比例确定赔付金额。评估报告是一种事后对一法律事项的评价，价格受选取的评估机构、评估参照物等诸多因素影响，不能真实反映合同双方真实意思的表示。在确定赔偿金额时，应当充分考虑被告在合同履行过程中的过错程度、双方约定的合同价款、涉案房屋的销售价款、类似案件的处理等各种因素，确定被告应承担的赔付比例。四、原告要求“按年利率6%标准主张利息损失”缺乏事实和法律依据。本案为违约赔偿之诉，非金钱给付之诉，也非返还原物之诉。其赔偿数额应为实际造成的损失，但不等同于原告多支付的价款。经法院认定的损失金额和原告实际多支付的款项，虽然金额上可能会一致，但原告的损失和原告多付的金额，系不同的法律概念。原告基于认为被告未按合同履行主张赔偿，主张损失的基础上再要求计算损失的利息，也不当加重了被告的违约责任。且在未经生效判决确认的情况下，即没有判定被告违约的情况下，被告本身不负有承担赔偿责任的义务，原告要求支付2018年4月28日起的利息无事实和法律依据。五、被告交付的房屋已经主管部门验收，说明符合强制性规范要求，符合交付标准。双方合同也未约定室内需浇注楼梯，原告要求浇注楼梯的诉请不应支持。六、原告要求赔偿物业管理、交付液晶电视机、承担预期经济损失房产契税等所谓损失，没有事实和法律依据。1.被告已经将通过验收的房产依据合同约定的时间交付原告，原告在没有证据证明房屋存在严重质量问题的情况下，仅以地下车库层高不足为由拒绝收房，没有法律依据也违反双方合同第12条约定，被告认为原告该行为为无正当理由拒绝收房，应当承担相应的违约责任。被告保留另案起诉追究原告违约责任的权利。2.原告要求被告支付液晶电视机无任何合同依据。3.合同法只有预期收益损失，没有预期经济损失这个法律概念，因此原告要求被告承担预期损失房产契税没有事实和法律依据。综上，恳请法院就层高不足的损失作出合理判决，驳回原告要求被告承担利息损失以及其他损失并要求浇注楼梯的诉讼请求。 经审理，本院认定本案事实与原告诉称一致。另查明，《商品房买卖合同》签订后，原告于2018年5月20日前支付购房款1070400元，并于同年5月29日办理了剩余180万元的抵押贷款手续，利率按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率上浮15%。2018年6月13日银行正式放款，并按年利率5.635%计收利息。金正大估（2020）第WC3-0702号评估报告针对该小区16幢4单元301室因08自行车库层高不足造成整套房屋价值损失进行了评估，结论为：该房屋在买卖合同约定层高前提下于价值时点（2018年6月1日，即合同签订日）的市场价值为2812992元，在现状层高前提下于价值时点的市场价值为2622405元，因08自行车库层高未达到商品房买卖合同约定层高而造成的损失为190587元。08自行车库的购买价格为812992元，经计算其损失比例为23.44%。两原告现仍要求购买《商品房买卖合同》约定的房屋及自行车库，被告也同意继续履行合同，交付房屋。 本院认为，因被告未能按《商品房买卖合同》约定的自行车库层高标准向两原告交付房屋，已构成违约，依法应承担赔偿损失等违约责任。因双方均同意以金正大估（2020）第WC3-0702号评估报告作为本案参考，而按照上述评估报告计算的相应自行车库因层高不足造成的损失比例为23.44%，故本案原告因自行车库层高不足造成的损失也应按此比例计算，其损失为204021.76元（870400元×23.44%）。被告对该损失应予赔偿。被告认为上述评估结论过高，但未提供反驳证据，不予采信。对于原告主张的利息损失问题，因所计算的层高不足损失系以购买日为时点，也即相当于原告本可以少付204021.76元购买该房屋，却多付了204021.76元，而原告的购房款大多通过银行按揭贷款支付，故原告要求被告赔偿该部分款项的利息损失尚属合理。但原告在2018年5月20日前仅支付了1070400元，并未超过全部应付的购房款，故原告要求从该日起计算利息损失依据不足；2018年6月13日贷款发放后，原告才能计算该利息损失，且应按年利率5.635%计算。原告要求被告在室内浇筑楼梯依据不足，本院不予支持。原告在庭后提出的其他诉请，不属本案审理范围，且房屋尚未交付，可由双方在交房后依法另行处理。综上，对原告合法有据部分的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告金华凯润置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周光辉、周小青因自行车库层高不足造成的房屋损失204021.76元，并赔偿相应利息损失（利息损失以204021.76元为基数，按年利率5.635%从2018年6月13日起计算至实际履行之日止）； 二、驳回原告周光辉、周小青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2180元（适用简易程序审理已减半收取，原告已预交），由被告金华凯润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。按不服部分的标的额预交上诉案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 庄期春 二〇二〇年八月二十四日 代书记员 沈丽薇