福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1573号 原告：林鑫，男，汉族，1988年2月7日出生，个体工商户，住三明市梅列区。 被告：周健，男，汉族，1975年3月5日出生，住三明市梅列区。 被告：吴琳英，女，汉族，1976年4月1日出生，个体工商户，住三明市梅列区。 二被告共同委托诉讼代理人：周萍，福建宽达律师事务所律师。 被告：福建省三明纺织股份有限公司，统一社会信用代码91350400155582500B,住所地福建省三明市梅列区陈大镇德安工业区40号。 法定代表人：翁宝华，董事长。 委托诉讼代理人：岳小宝，福建省三明纺织股份有限公司法律顾问。 原告林鑫与被告周健、吴琳英、福建省三明纺织股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林鑫，被告吴琳英，被告周健、吴琳英的委托诉讼代理人周萍，被告福建省三明纺织股份有限公司委托诉讼代理人岳小宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林鑫向本院提出的诉讼请求：1、确认《房屋租赁合同》、《店面转让协议书》无效。2、判令周健、吴琳英返还林鑫转让费35000元。3、.判令福建省三明纺织股份有限公司退还押金2260元，支付违约金2200元，赔偿设计费2400元、外置顶棚拆除费用4452元，合计11312元。4、判令周健、吴琳英、福建省三明纺织股份有限公司承担本案案件受理费用。事实和理由：2019年12月26日，林鑫与周健签订《店面转让协议书》，双方约定周健同意将自己位于福建省三明市梅列区凡仔店转让给林鑫使用,并保证林鑫同等享有周健在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务。当日林鑫即将转让费35000元一次性转入吴琳英的账户。12月27日，周健根据协议书约定带领林鑫与福建省三明纺织股份有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限壹年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止。后因疫情影响无法经营。2020年3月，林鑫开始对该店面进行修缮时，被梅列区城管人员制止，告知该房屋为违章建筑，责令立即拆除。第二日即将租赁房屋全部拆除。林鑫认为，周健、吴琳英、福建省三明纺织股份有限公司在未告知该租赁房屋是违章建筑的情况下，将店面转让、租赁给林鑫的行为，致林鑫支付了数万元的费用，却一天也没有经营，侵害了林鑫的利益。为维护自身权益，故诉至法院。 周健、吴琳英辩称，一、周健不是本案的适格被告。本案的案由是“房屋租赁合同纠纷”，而周健与林鑫所签订的《店面转让协议书》的法律性质不为租赁合同，且与案涉的《房屋租赁合同》属于不同的法律关系，因此周健不是本案“房屋租赁合同纠纷”适格的被告。二、《店面转让协议书》不具有无效的情形。（一）林鑫知道或应当知道案涉房产存在无产权的情形。1、在签订《店面转让协议书》前，林鑫看房至案涉房产处时，因林鑫在龙岗经营有“三明市梅列区夕象小吃摊”，周健有在该摊点消费过，因此双方认识。在交谈过程中，双方得知林鑫想要在这附近租店面、周健租赁的案涉店面即将到期不想再续租，在这交谈过程中，周健明确告知林鑫房产存在没有产权证的情况，也明确告知林鑫正因为无产权所以租金比这一带的店面租金便宜了一半以上。但林鑫看中该店面处于三明二中的斜对面地理位置优越，且租金低廉，因而迫切租赁该店面，主动向周健表示对案涉房产很有意向，并迫切、主动联系周健协商转让案涉店面，基于周健向前手转让店面时在无任何设备的情形下支付了转让费35000元，且承租后对店面进行了重新的装修、与添置了大批的设备，于是提出林鑫要支付转让费35000元，当时林鑫就答应了。于是由林鑫提供了已经打印好《店面转让协议书》于2019年12月26日主动联系了周健，双方正式签订了该协议。2、在《房屋租赁合同》签订时，在场的人员有福建省三明纺织股份有限公司的工作人员、周健、吴琳英、及林鑫本人，当时福建省三明纺织股份有限公司的工作人员多次强调该房产没有产权，并多次强调不要随意对房产做改动。林鑫是在明知的情形下签订了该合同。3、案涉房产的面积有25平方米左右，但月租金仅有980元，而这一带同等面积的房产租金都在2000多元以上，显然林鑫接受租赁该无产权的房产，是因为店面的优越地理位置和明显低于市场价的租金。4、案涉房屋的屋顶是石棉瓦，且无门牌号，常人亦可从这现象推理出该房产没有产权证。5、林鑫在案涉房产被拆除时，仅向被告表达了很倒霉的情绪，并没有刚得知是违法建筑而应有气愤和责备的情绪，由此可见，林鑫对该房产没有产权的情形是明知的。6、林鑫自己在龙岗自2018年6月起经营有“三明市梅列区夕象小吃摊”，并且对自己的“小小象”注册了商标，案涉的《店面转让协议书》亦是由其准备的，由此可见，林鑫的法律意识很强，不可能不对租赁房产的产权状况作了解。综上，林鑫案涉房产存在无产权的情况是明知或应知的。（二）《店面转让协议书》具有法律效力。1、法律没有对《店面转让协议书》的无效情形做专门的规定，因此该《店面转让协议书》的签订人均是具有完全民事行为能力的平等主体，签订合同时自愿，且是真实意思表示，在不具备我国《合同法》第52条所规定的五种合同无效的情形下，自合同成立时生效；2、周健的原租赁合同的租赁期限是至2019年12月31日止，而林鑫签订的租赁合同的期限是自2020年1月1日起，显然《店面转让协议书》所约定转让款并不包含对租赁房产使用权让渡的对价，而是林鑫对租赁房产装修装饰、经营设备及其他设备受让的对价。3、《店面转让协议书》约定了周健应有配合林鑫与福建省三明纺织股份有限公司签订租赁合同、保证林鑫享有周健在原租赁合同中所享有的权利与义务、将店铺现有的装修装饰、营业设备及其他所有设备转让给林鑫、以及注销以店铺名义注册的所有证件的义务。该合同签订后，周健即按照合同约定履行了上述约定，由此可见，该合同不仅生效，且实际履行，周健在履行合同的过程中亦不存在违约的情形。4、《店面转让协议书》还约定了如遇政府征用拆迁店铺的有关补偿归林鑫。由此可见，林鑫租赁案涉房产，不仅能有产生低租金进行经营收益的预期利益，也有可能产生拆迁补偿的预期收益，当然，也相应地应承担经营亏损的风险，和无产权房随时可能被拆除的风险。因此，林鑫在疫情期间及其自身要照顾龙岗摊点的生意而暂不开张案涉店面的行为造就在3月前无以案涉房产进行经营、以及其不顾福建省三明纺织股份有限公司的提示与要求仍对案涉房产大动干戈造成房产被拆除，均是不可抗力、林鑫自身原因、及政府行为等因素形成，并非是周健或吴琳英存在过错而造成，因此该风险与亏损不应转嫁由周健或吴琳英承担。否则，我国合同法所倡导的诚实信用原则如何实行？5、《店面转让协议书》生效后，林鑫又以短租的形式，将店面租赁给周健，并收取了半个月的租金490元。该行为应当视为林鑫已经对案涉店面实际经营。由上可见，《店面转让协议书》已经成立、生效，并已实际履行完毕。综上所述，周健不是本案的适格被告，《店面转让协议书》已经成立、生效，并已实际履行完毕。故请求法庭驳回林鑫对周健的起诉或诉讼请求。吴琳英不是本案的适格被告，被仅是代周健收取费用，不是合同相对人。请求法庭驳回林鑫对吴琳英的起诉或诉讼请求。 福建省三明纺织股份有限公司辩称，一、林鑫所诉与事实不符，与法无据。1、2019年12月27日，双方在签订《房屋租赁合同》当天，明确告知林鑫，该房屋是临时建筑，简易搭棚，无产权证，林鑫对租赁的房屋现状是清楚、了解、知晓的，并无异议。据此，福建省三明纺织股份有限公司并不存在未告知林鑫的行为。2、根据《房屋租赁合同》第七条规定：租赁期间，乙方应维护好房屋，未经甲方同意不得擅自改造房屋结构。乙方若经甲方同意可对房屋自行装修，装修费用由乙方承担。然而，由于林鑫未经福建省三明纺织股份有限公司同意，擅自对房屋自行装修，被梅列区城市管理局拆除，其所造成的一切损失和违约责任均由林鑫承担。二、林鑫提供的证据有重大瑕疵，不能采信。1、2020年3月3日，林鑫未经福建省三明纺织股份有限公司同意，擅自拆除房屋顶棚时，被梅列区城市管理局当场责令停止违法行为。并于次日2020年3月4日由梅列区城市管理局将租赁房屋拆除。但林鑫去于2020年3月20日找他人虚开一张针对外置顶棚拆除费用（NO0178742）的付款凭单。2、在林鑫提供二张付款凭单中，其中一张设计费的（NO0178146）付款凭单是于2020年1月12日开的，而另一张外置顶棚拆除费（NO0178742）的付款凭单是于2020年3月20日开的。不难发现，林鑫出具外置顶棚拆除费的（NO0178142）付款凭单编号在出具设计费（NO0178746）的付款凭单编号之前，也就是林鑫先于2020年3月20日开一张外置顶棚拆除费（NO0178742）的付款凭单，再于2020年1月12日开一张设计费的（NO0178146）付款凭单。因此，林鑫提供给法庭的所谓证据无论是付未凭单编号，还是出具付款凭单时间，都漏洞百出，有重大瑕疵，不可采信。同时，福建省三明纺织股份有限公司依法保留追究提供出具虚假付款凭单单位相应法律责任的权利。综上所述，林鑫所诉无事实依据，证据又有重大瑕疵，请求法庭驳回林鑫的诉请。 林鑫围绕诉讼请求依法提交了《店面转让协议》、转让费转账记录、《房屋租赁合同》、房屋押金及房租转账记录、收据、微信聊天记录、照片等证据；周健、吴琳英提交了《房屋租赁合同》、准予注销登记通知书等证据；福建省三明纺织股份有限公司提供临时建筑登记表、责令停止违法行为通知书等证据。对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院审查确认的证据和各方庭审陈述，对案件事实作如下认定： 1、位于三明市梅列区简易搭棚，始建于1995年7月，面积14平方米，作为临时建筑登记在福建省三明纺织有限公司（现为福建省三明纺织股份有限公司）离退休管理委员会名下。2001年4月2日三明市城建监察支队同意继续登记为临时建筑。 2、2018年12月20日，福建省三明纺织股份有限公司与周健签订一份《房屋租赁合同》，福建省三明纺织股份有限公司将上述临时建筑（凡仔店铺）租赁给周健使用，用于经营饮品（凡仔饮品店，个体工商户），经营者为吴琳英（周健妻子），租赁期限一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金950元。 3、2019年12月26日，周健与林鑫签订《店面转让协议书》。协议内容主要为：①周健同意将上述凡仔店铺转让给林鑫使用，并保证林鑫享有周健在房屋租赁合同中所享有的权利与义务。②转让后周健应配合林鑫与房屋户主办理签订租赁协议。③转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等全部归林鑫。④林鑫在2019年12月26日向周健支付转让费35000元。⑤周健应积极配合林鑫办理经营所需的营业执照、外卖平台注册等。……（周健注销店面所有证件责任）⑥如因自然灾害等不可抗因素导致林鑫受损的与周健无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归林鑫。当日，林鑫将转让费35000元转账至吴琳英银行账户。次日，三明市梅列区凡仔饮品店获准注销，《食品经营许可证》同时获准注销。 4、2019年12月27日，福建省三明纺织股份有限公司与林鑫签订一份《房屋租赁合同》，福建省三明纺织股份有限公司将上述临时建筑（更名小小象）租赁给林鑫使用，租赁期限一年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，押金2260元，每月租金980元。约定租赁期间非经福建省三明纺织股份有限公司同意不得擅自履行房屋结构……等。当日，林鑫向福建省三明纺织股份有限公司转款2260元（押金） 5、2020年1月1日至1月15日，林鑫将上述租赁物返租给周健使用，并收取租金490元。之后双方进行了移交，移交物品有空调二台、4开门商用冰箱一台、联体可移动不锈钢洗手池一个、家用壁挂抽油烟机一台，餐饮软件（财务管家、店面管理）等。 6、2020年3月3日，三明市梅列区城市管理局向福建省三明纺织股份有限公司发出明梅城（2020）停字第020号《责令停止违法行为通知书》认定：在梅列区边搭建的做为堆放杂物的临时简易棚（即涉诉租赁物）已于2003年4月2日到期，至今未拆除。根据《中华人民共和国城乡规划法》第66条第三款之规定，责令立即拆除。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。涉案搭棚为过期未经续登记的临时建筑，属违章建筑,周健与福建省三明纺织股份有限公司签订的《房屋租赁合同》、林鑫与福建省三明纺织股份有限公司签订的《房屋租赁合同》均应为无效合同。从周健与林鑫签订《店面转让协议书》中的内容第一条“……并保证林鑫享有周健在房屋租赁合同中所享有的权利与义务”和第二条“店铺转让后，周健应配合林鑫与房屋户主办理签订租赁协议”来看，周健在“承租权”转移过程中，仍有一定的权利义务，应理解为如果周健不予配合，“承租权”转移将不能实现。因此，《店面转让协议书》系包括“承租权”在内与店内物品、装修的概括转让。基于《房屋租赁合同》无效，“承租权”的转让自然也无效，但不影响装饰装修和其他物品转让的效力。无效的合同，因该合同取得的财产,应当予以返还。本案中，转让费35000元包括装修、装饰及其他设备和房屋装修等的价值，“承租权”的转让费用所占比例无法明晰，即无法确定“承租权”转让费的具体数额，且林鑫在签订合同时未对租赁物的状况尽谨慎审查义务并实际使用租赁场所二个月，综合平衡各方当事人的利益，本院酌定周健返还林鑫转让款15000元。吴琳英做为凡仔饮品店的经营者，且实际收取了林鑫的转让费35000元，应与周健共同向林鑫返还转让费15000元。周健、吴琳英关于其不是本案被告的辩解，不予采纳。福建省三明纺织股份有限公司收取的押金2260元，因租赁合同无效，应予退还给林鑫，违约金条款的适用前提为合同有效，故林鑫要求福建省三明纺织股份有限公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。林鑫未擅自对违章建筑进行改造，所造成的损失与租赁合同无效无直接因果关系，故林鑫要求福建省三明纺织股份有限公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、林鑫与福建省三明纺织股份有限公司签订的《房屋租赁合同》无效，周健与林鑫签订《店面转让协议书》涉及“承租权”转让的部分无效。 二、周健、吴琳英应于本判决生效后三日内向林鑫返还转让费15000元。 三、福建省三明纺织股份有限公司应于本判决生效后三日内向林鑫退还押金2260元。 四、驳回林鑫其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1140元，因适用简易程序审理，减半收取570元，由林鑫负担386元，周健、吴琳英负担160元，福建省三明纺织股份有限公司负担24元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  甘峰才 二〇二〇年八月二十日 书记员  施丽媛 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。