湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6496号原告：王煦文，男，1988年10月4日出生，汉族，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：田景华，湖南鸿锐律师事务所律师。被告：邓小清，女，1975年11月19日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：廖智星，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告：周红亮，男，1973年8月4日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。第三人：邓必聪，男，1997年5月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：长沙优居房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路448号融科三万英尺公寓7号栋住宅106房。法定代表人：蒋大喜，系该公司经理。委托诉讼代理人：），男，1991年4月17日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告王煦文（以下简称原告）与被告邓小清、周红亮、第三人邓必聪、长沙优居房地产经纪有限公司（以下简称优居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理，依法作出了（2019）湘0111民初688号民事判决。被告邓小清不服提出上诉，湖南省长沙市中级人民法院以原审判决存在未依法向当事人行使释明权等严重违反法定程序的情形，撤销原判决发回重审。本院于2020年7月7日重新立案，另行组成合议庭，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田景华，被告邓小清的委托诉讼代理人廖智星到庭参加诉讼，周红亮、邓必聪以及优居公司经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王煦文向本院提出诉讼请求：1．邓小清对原告交付的20万元返还，并返还原告已支付的银行按揭贷款29658元及利息；2．邓小清承担因违约造成的原告损失719049元；3．周红亮对邓小清的第1、2项支付义务承担连带清偿责任；4．解除原告、邓小清及优居公司签订的《房地产买卖（居间）合同》；5、案件受理费、司法鉴定费由两被告承担。事实与理由：2016年7月22日，原告和邓小清及优居公司签订《房地产买卖（居间）合同》，约定邓小清将其位于长沙市雨花区0元卖给原告，除定金20万元之外的余款，原告在签署《长沙市二手房买卖合同》办理过户手续时交清；邓小清在收到全部购房款3日内将房屋交与原告，并在合同签订之日起200个工作日内办理完毕相关手续；如2016年9月30日房屋产权证未办理出来，则由优居公司承担2个月的银行利息，之后再未办证，由原告承担5个月的银行按揭利息，如还未出证则由邓小清承担。因合同签订时，邓小清尚未取得相关产权证书，周红亮作为担保人在合同上签字以保证双方按约履行。上述合同签订后，原告依约支付了定金20万元，邓小清出具了收款收据，周红亮作为担保人在收据上签字认可。2016年12月至2017年5月，原告连续6个月每月支付4943元给邓小清由其偿还银行按揭贷款，最后一次的付款时间为2017年5月13日。在此期间，原告及优居公司多次催促邓小清商议银行还款赎楼、领证、解除抵押等履行合同事宜，邓小清均以产权尚未下发的原因多次推诿。2017年5月15日，邓小清违背基本的诚信原则与邓必聪签订了《房屋买卖合同》。原告即将邓小清、周红亮诉至法院，要求继续履行合同。经法院审理，长沙市中级人民法院于2018年10月12日作出终审判决，案号为（2018）湘01民终18号，该判决认定，邓小清和原告以及邓必聪分别签订的合同均合法有效，但邓必聪与邓小清签订的合同履行顺位在前。至此，原告和邓小清签订房屋买卖合同的合同目的无法实现。上述判决认为，原告如认为邓小清的行为给原告造成了损失，可凭相关证据另行主张权利。自原告和邓小清签订《房地产买卖（居间）合同》后，房价持续上涨，给原告造成了重大的经济损失。经鉴定，原告的该项损失为919049元。被告邓小清辩称：1、原告、邓小清以及优居公司签订的《房地产买卖（居间）合同》最终未能履行的原因不能单方面归责于邓小清，而是原告、邓小清以及优居公司共同的原因所致。首先，优居公司在合同签订后没有为原告和和邓小清进行有效的沟通，导致买卖双方在合同履行过程中出现矛盾，且越来越大，最终未能买卖成功。其次，原告多次未按期向被告的银行账户转入银行按揭贷款本息，导致邓小清还款逾期，双方在沟通上产生矛盾，最终导致邓小清解除合同，未将房屋卖给原告。2、邓小清将房屋卖给邓必聪并非恶意违约，而是原告违约在先。邓小清出售房屋系丈夫所承揽的工作项目亏损，急需资金周转。双方签订了《房地产买卖（居间）合同》后，邓小清曾要求优居公司尽早将房屋赎楼，把房产证从银行拿出来再签订正式的房屋买卖合同，但原告因资金问题一直未同意。待邓小清去新疆处理事务后，优居公司又催促邓小清回来办理相关手续，导致双方矛盾进一步加大。此时又出现了贷款利息逾期问题，双方沟通出现了不可调和的矛盾。因原告逾期支付房贷利息的违约行为等原因，被告告知了原告解除合同。2017年5月，邓必聪的父母通过邻居找到邓小清，希望购买被告的房屋，且答应一次性付款，邓小清出于急需资金的压力，将房屋以198万元的价格卖给了邓必聪，而非恶意获取利益。3、原告主张双倍返还定金40万元无事实和法律依据。邓小清实际收到的定金仅为18万元。原告主张的已支付的银行按揭贷款，邓小清同意退还。4、原告主张邓小清赔偿违约造成的损失无事实及法律依据。首先，原告违约在先，邓小清解除合同后将房屋卖给邓必聪不存在违约。其次，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十六条的规定，定金条款和违约金条款不能同时适用。第三，原告主张的损失数额超出了《房地产买卖（居间）合同》约定的违约金标准。邓小清将房屋出售给邓必聪未获取利益，仅因邓必聪能一次性付款。签订合同后，被告邓小清于2017年4月已经以书面形式通知原告解除合同，原合同不再履行。原告在2017年5月17日已提起诉讼，原告在起诉前就应该知道《房地产买卖（居间）合同》已经解除，不可履行。5、被告周红亮未到庭，但在原审中提交书面答辩意见，周红亮的担保仅为定金单倍返还为范围。被告周红亮未到庭答辩，其在原审中提交书面答辩意见称：1、根据《房地产买卖（居间）合同》第十八条约定，周红亮仅对定金的返还承担担保责任，《收款收据》也载明了周红亮的担保内容系该20万元。2、周红亮对房屋交易、合同履行情况均不清楚，仅仅是原告支付定金是要求周红亮对定金的返还作担保。综上，周红亮对违约责任、双倍返还定金等不承担担保责任。第三人邓必聪未到庭陈述意见。第三人优居公司未到庭陈述意见，优居公司在原审庭前会议及庭后询问中称：对原告的主张无异议，同意原告主张的赔偿请求，房屋价格确实存在上涨情形，邓小清一房二卖，存在违约。经审理查明：2016年7月22日，原告（买方）、邓小清（卖方）、优居公司（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》，其中约定：买卖双方通过经纪方出售及购入涉案房屋，房产有抵押，卖方应在签订本合同后200个工作日内办理完毕赎楼手续并将房产证原件交付经纪方办理过户手续；涉案房屋转让价格1988000元，买方在签订合同当日支付定金20万元，买卖双方将定金委托经纪方进行托管，买方按约定将定金转账或支付给经纪方后视为定金支付，在卖方将房产证原件托管于经纪方且经查档该物业清晰有效可转让后，经纪方将定金无息放予给卖方，如在约定的放款条件成就前，因买卖双方纠纷导致交易不成，此定金按买卖双方的解约协议或法院生效判决或生效仲裁裁决处分；除购房定金以外的房款1788000元，买方在签署《长沙市二手房买卖合同》及办理递件过户手续时将房款全部付清；卖方须在收到全部房款3天内负责将该物业交予买方使用；买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价5%的违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价5%的违约金；基于经纪方已提供之服务，卖方须向经纪方支付19800元，买方须向经纪方支付39800元作为佣金；卖方银行按揭120万元须垫资公司代还，费用共计12000元，卖方负责8000元，买方、经纪方各负担2000元；如2016年9月30日房屋产权证未办理出来，则由经纪方承担2个月的银行利息，之后再未办证则由买方承担5个月的银行按揭利息，如还未出证则由卖方承担；该合同签订之日所交定金20万元由周红亮为卖方担保。上述房地产买卖（居间）合同签订后，原告于2016年7月22日向邓小清支付购房定金20万元。2016年10月、11月，优居公司向邓小清的还贷银行账户转账支付了涉案房屋需偿还的按揭贷款本息。2016年11月24日，案涉房屋办理了不动产登记。2016年12月11日，邓小清发送至优居公司经办人邹韬的短信，要求优居公司通知原告每月12日前转账，否则按违约处理。2016年12月至2017年5月，原告逐月向邓小清支付了涉案房屋银行按揭贷款的贷款利息，每月贷款利息为4943元。原告向邓小清账户转账的时间分别为2016年12月12日、2017年1月17日、2017年2月10日、2017年3月13日、2017年4月12日、2017年5月13日。2017年4月20日、4月26日，优居公司以邮政特快专递的形式向邓小清邮寄原告签名的《履约催促函》，催促邓小清收函后3日内到优居公司商议银行还款赎楼、领证、解除抵押等相关事宜。逾期后，邓小清未与原告以及优居公司商议继续履行合同的事宜，导致纠纷。2017年5月17日，原告向本院提起诉讼，提出诉讼请求为：判令邓小清继续履行合同，协助原告办理不动产过户手续；邓小清支付违约金40万元。本院立案受理，案号为（2017）湘0111民初2980号。在该案的审理过程中，原告提出了保全申请，本院于2017年5月25日作出（2017）湘0111民初2980号民事裁定书，并依据该裁定于2017年5月26日查封了邓小清名下的涉案房屋。另查明，2017年5月15日，邓小清（卖方）、邓必聪（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋出售给买方，转让价格198万元，房屋所有权转移登记过程中所交纳的税费除增值税外的其他过户税费由买方承担；本合同签订后买方提前支付120万元，卖方保证用该款及时归还银行按揭贷款余额，二手房交易中心过户成功后再将剩余款项一次性支付给卖方；卖方应于房屋所有权转移登记完成之日起将转让房屋交付给买方。上述房屋买卖合同签订后，邓必聪于2017年5月15日向邓小清转账支付120万元，于2017年5月24日向邓小清转账支付78万元。邓小清使用邓必聪支付的120万元偿还了涉案房屋的银行贷款余额，并从贷款银行取回了涉案房屋的不动产权证［权证号：湘（2016）长沙市不动产权第0027873号，登记的权利人邓小清，房屋建筑面积172.01平方米，坐落雨花区芙蓉中路××都小区××2306，登记时间2016年11月24日］。2017年5月24日，邓小清、邓必聪向长沙市不动产登记中心申请房屋转移登记，邓小清向邓必聪交付了涉案房屋钥匙。2017年5月25日，邓小清缴纳了房屋转让所得个人所得税，邓必聪缴纳了商品住房买卖契税以及住宅登记费，长沙市不动产登记中心向原告出具了《不动产登记受理凭证》（编号：2017052403008），受理凭证告知“本申请登记事项办理时限为自受理之日起15个工作日内办结”。因本院于2017年5月26日查封了邓小清名下的涉案房屋，邓小清、邓必聪之间的房屋转移登记未继续办结。本院于2017年11月23日作出了（2017）湘0111民初2980号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服该判决上诉至长沙市中级人民法院。长沙市中级人民法院于2018年9月13日作出（2018）湘01民终18号民事判决，该判决认为：“‘一房数卖’合同权利保护顺位的顺序是：①已经办理房屋所有权变更登记，②合法占有房屋，③合同履行情况，④买卖合同成立先后。在本案合同履行过程中，邓必聪向不动产登记中心提交了办理房屋所有权变更登记申请，但并未办结及取得不动产权证书；王煦文与邓小清之间的合同更未履行到此阶段。关于合法占有，邓小清向优居公司交付过涉案房屋钥匙，在王煦文向邓小清支付定金后，优居公司将钥匙转交给王煦文，王煦文有进入该房屋的情况，但王煦文与邓小清之间的买卖合同约定卖方须在收到全部房款3天内负责将该物业交予买方使用，王煦文并未付清房款，邓小清并未直接向王煦文交房，也无证据证明邓小清委托优居公司向王煦文转交钥匙，优居公司擅自向王煦文转交钥匙的行为不能达到合同约定的交房条件，王煦文在未付清全部房款的情况下就直接进入该房屋的行为，违反了合同约定，不能视为合法占有。邓小清作为涉案房屋的所有权人，在邓必聪支付约定的全部对价后，其本人向邓必聪交付了房屋，邓必聪凭此可合法占有涉案房屋。关于合同的履行情况，邓必聪向邓小清支付了全额房款，王煦文仅支付了定金，绝大多数房款尚未支付。综合上述情况，虽然王煦文与邓小清之间的房屋买卖合同签订在先，邓必聪与邓小清之间的房屋买卖合同签订在后，但按照合同权利保护顺位的顺序，本院认为应当优先保护邓必聪的合同权利……王煦文如认为邓小清的违约行为给其造成了损失，可凭相关证据另行主张权利。因邓小清的‘一房二卖’行为导致本案纠纷的发生，一审判决虽驳回了王煦文要求继续履行合同的诉请，但判决邓小清承担本案一审诉讼费用较为适宜，故对邓小清要求改判一审诉讼费用承担问题的上诉请求，本院不予支持”。该判决维持了一审判决。该判决书于2018年9月30日寄出，并于2018年10月9日生效。原告于原审中提交的包括解除《房地产买卖（居间）合同》诉讼请求的《追加第三人及增加诉讼请求申请书》于2019年3月19日送达邓小清及优居公司。经原告申请，本院委托湖南京诚房地产评估有限公司对案涉房屋在2016年7月22日及2018年9月30日的市场价值进行了评估。该公司于2019年5月24日出具了湘京诚估字（2019）第0409ALFZA号《房地产评估报告》，认为案涉房屋在上述两个时间的市场价值分别为2042275元（单价每平方米11873元）和2961324元（单价每平方米17216元）。原告为此支出评估费27891元。以上事实，有原告提交的《房地产买卖（居间）合同》、收款收据、转账记录截图、（2017）湘0111民初2980号民事判决书及其送达回证、邮寄回单和查询记录，不动产登记情况表以及湘京诚估字（2019）第0409ALFZA号《房地产评估报告》及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为：一、关于《房地产买卖（居间）合同》的解除问题。《合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，根据已生效的（2018）湘01民终18号民事判决，原告和邓小清、优居公司签订的《房地产买卖（居间）合同》确因邓小清“一房二卖”而无法履行，故原告请求解除原告与邓小清、优居公司签订的《房地产买卖（居间）合同》并无不当，本院予以支持。原告提出的该项主张于2019年3月19日通知邓小清及优居公司，故本院确认原告、邓小清及优居公司签订的《房地产买卖（居间）合同》于2019年3月19日解除。二、关于原告主张的已付按揭贷款29658元及利息和返还定金的问题。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，如上所述，原告因履行合同向邓小清支付定金200000元和还贷账户转账支付了29658元，邓小清应予返还。因原告已另行主张违约损失，故关于利息部分，本院不予支持。三、关于原告主张的违约损失。《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案中，原告虽在向邓小清银行账户转账支付款项的过程中存在瑕疵，但大部分款项均系在案涉房屋已实际办理不动产登记后支付，而邓小清在案涉房屋办理不动产登记后即有积极“赎楼”的合同义务，故难以认定邓小清据此享有解除合同之权利。邓小清此后又与邓必聪签订《房屋买卖合同》，导致《房地产买卖（居间）合同》能否履行处于不确定状态。原告此后诉至法院要求继续履行《房地产买卖（居间）合同》，系其为维护其合同权益采取的必要措施。据生效判决的认定，邓小清构成违约；上述《房地产买卖（居间）合同》及《房屋买卖合同》均系有效合同，《房地产买卖（居间）合同》不能履行系因生效判决的认定，且如《房地产买卖（居间）合同》得以履行完毕，房价上涨的利益可归于原告。因此，《房地产买卖（居间）合同》签订至（2018）湘01民终18号民事判决生效期间案涉房屋的房价上涨差价可作为评定原告损失的重要参考要素。据湘京诚估字（2019）第0409ALFZA号《房地产评估报告》，2016年7月22日至2018年9月30日，案涉房屋评估差价为919049元。鉴于原告尚未支付全部房款，本院酌情确定，邓小清需另行赔偿原告损失500000元，原告主张超出部分，本院不予支持。另外，原告支付评估费27891元，应当由邓小清负担。四、关于周红亮的担保责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”。本案中，根据《房地产买卖（居间）合同》的约定，周红亮对原告所交200000元定金担保，因此，周红亮应对邓小清返还定金200000元的义务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告王煦文、被告邓小清及第三人长沙优居房地产经纪有限公司于2016年7月22日签订的《房地产买卖（居间）合同》于2019年3月19日解除；二、被告邓小清应于本判决生效之日起3日内返还原告王煦文定金200000元及代为支付的按揭贷款29658元；三、被告邓小清应于本判决生效之日起3日内赔偿原告王煦文违约损失500000元；四、被告邓小清应于本判决生效之日起3日内支付原告王煦文评估费27891元；五、被告周红亮对被告邓小清的第二项义务中返还定金200000元承担连带清偿责任；六、驳回原告王煦文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14067元，由原告王煦文负担3718元，被告邓小清负担10349元（其中被告邓小清、周红亮共同负担2732元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  宋正阳人民陪审员  陈 晟人民陪审员  邓正军二〇二〇年八月二十四日书 记 员  赵雅洁附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。