江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1283民初2591号 原告:泰兴新城万博房地产开发有限公司，住所地泰兴市府前公寓7号楼-10。 法定代表人：唐云龙。 委托诉讼代理人：潘秀宗（特别授权），该公司员工。 被告：赵克禹，男，1982年4月19日生，汉族，住泰兴市。 被告：马娟，女，1981年11月2日生，汉族，住泰兴市。 原告泰兴新城万博房地产开发有限公司（以下简称新城公司）与被告赵克禹、马娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新城公司的委托诉讼代理人潘秀宗、被告赵克禹到庭参加诉讼，被告马娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告新城公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的商品房买卖合同已解除；2、判令被告向原告支付违约金364176.2元以及原告代被告支付的利息以及罚息30455.2元；3、判令被告协助原告办理商品房买卖合同的备案注销手续；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月27日，被告购买泰兴吾悦商业广场第8幢303室房屋。经原被告协商一致签订了《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），合同中房屋总价为1820881元，其中，550881元首付被告已付，剩余1270000元房款被告向中国银行股份有限公司泰兴支行贷款，原告作为阶段性担保方。在银行放款后，被告并未按期履行还款义务，截至2019年7月9日，被告拖欠银行贷款已逾期四期，逾期本息55452.4元。中国银行泰兴支行于2019年7月9日书面函告原告，要求原告承担担保责任，还清赵克禹的全部贷款本息。2019年8月29日，中国银行泰兴支行从原告账户扣划了银行存款1176453.74元。根据买卖合同附件十一补充协议第四条第（四）款约定，在出卖人担保期限内：若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的；房屋被预查封、查封的……。出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金……。出卖人有权在解除本合同后直接从应退房款中扣除前述款项。原告依约于2019年7月17日向被告寄送了《逾期还贷解约律师函》,解除了双方签订的买卖合同，被告于2019年7月18日收到该函件。依据上述合同相关约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，原被告双方的买卖合同已于2019年7月18日解除。被告逾期还贷的行为已严重损害原告的权益，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告赵克禹辩称，原告诉称的买房、首付款、贷款的金额、原告担保及被告逾期还款、中国银行直接从原告账户划扣银行款项的情况属实，2019年7月18日，原告向被告邮寄逾期还贷解约律师函解除双方买卖合同的情况也属实，函件已经收到，同意解除合同，但不同意支付违约金、利息、罚息，因为原告与我签订的商品房买卖合同中关于违约金、利息、罚息的条款是格式合同中的格式条款，相关情况我并不清楚，也没有与我协商一致，所以不同意支付。关于原告要求协助办理备案注销手续无法实现，因为该房屋已经被法院预查封，且进入执行程序，正在拍卖中。 被告马娟未答辩。 本院经审理认定如下事实：2017年10月27日，原告与两被告签订了编号为TX2017028579的《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买原告开发的位于泰兴市的房屋，房屋总价款1820881元；签订合同前，被告支付定金350000元，抵作商品房价款，被告于2017年10月27日支付首付款20881元，占全部房价款的20.37%，余款1450000元以贷款方式支付。《商品房买卖合同》补充协议第四条第（四）款规定：在出卖人担保期限内：①若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的；……。出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金；如房屋尚未交付的，出卖人有权暂缓（不属于逾期交房）向买受人交付标的房屋。如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除本合同后直接从应退房款中扣除前述款项。《商品房买卖合同》补充协议，对本补充条款的特别提醒，载明：买受人对本合同的所有条款已经阅悉，均无异议。买受人签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解；确认本合同补充条款非格式条款；出卖人已对买受人进行了充分的提示和说明。两被告在合同及补充协议的每一页均签字确认。 上述合同签订后，两被告分别于2017年8月18日、8月22日、8月31日、11月21日向原告给付房款50000元、300000元、20881元、180000元，累计给付550881元。 2017年11月28日，两被告作为借款人与贷款人中国银行股份有限公司泰兴支行签订《个人一手住房贷款合同》一份，编号为：2017年AG字1104号，原告公司作为保证人为两被告的房屋贷款盖章担保。双方在该合同附件1中，约定了贷款的金额1270000元、期限120个月，以及用途、还款、利率、罚息、担保等事项；合同附件2第三条第2项中约定，借款人出现违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期……；第四条第3项约定，如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；第5项约定，本合同贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的，保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任。贷款合同签订后，中国银行股份有限公司泰兴支行按约发放了房屋贷款。 2019年7月9日、8月7日，中国银行股份有限公司泰兴支行向原告公司先后两次发出《履行担保通知书》，载明：因被告逾期还款，宣布编号2017年AG字1104号住房贷款合同项下贷款本息全部提前到期，请贵公司于收到本通知书之日起15天内按约定履行担保责任，还清赵克禹贷款剩余全部贷款本息。8月29日，中国银行股份有限公司泰兴支行从原告单位账号扣划1176453.74元用于偿还两被告所欠的全部房屋贷款。 2019年7月15日、12月1日，原告公司律师事务部向两被告两次发出《逾期还贷解约律师函》，载明：因两被告逾期偿还房屋贷款，中国银行股份有限公司泰兴支行要求原告公司承担阶段性连带保证责任，原告公司有权单方解除《商品房买卖合同》，并由被告方承担约定的违约金，致函通知如下：一、自即日起解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、请收到本函之日起3日内配合新城公司办理合同备案注销、预告登记注销（如有）按揭贷款合同注销手续，并向新城公司支付上述违约金，逾期支付的，新城公司将按合同约定从应退房款中直接扣除。 中国银行股份有限公司泰兴支行向原告公司还款清单载明，赵克禹贷款已全部结清，本金罚息是814.85元，利息的罚息为481.83元，应当偿还的利息是29148.52元，上述合计30445.2元。 另查明，因赵克禹与案外人张杰、王健等人存在纠纷，王健、张杰分别提起民事诉讼并申请保全，本院作出的（2018）苏1283民初7786、7788号民事裁定书，分别裁定：冻结被申请人赵克禹的银行存款650000元、310000元或查封、扣押同等价值的财产。协助执行通知书载明，限制泰兴新城万博房地产开发有限公司与赵克禹、马娟签订的位于泰兴市的商品房（即本案讼争房屋）买卖合同的注销、变更，查封性质为预查封。 上述事实，由原告提交的商品房买卖合同、借款合同、赵克禹付款凭证、逾期未还款明细、中国银行泰兴支行履行担保通知书、扣款回单、借款还款结清凭证、解除函及快递面单、贷款还款明细、银行流水明细及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告签订的买卖合同中约定，若买受人逾期还款，导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。两被告作为房屋的买受人，未按约偿还银行贷款，导致出卖人已实际承担阶段性连带保证责任，银行宣布两被告的全部贷款提前到期，并扣划了原告的账户偿还两被告所欠的全部贷款。原告要求解除商品房买卖合同，并要求被告协助原告办理合同备案注销手续，理由正当，本院依法予以支持。关于被告赵克禹提出的讼争房屋处于预查封状态的问题，本院认为：首先，涉案房屋尚未登记至两被告名下，从物权角度来看，该房屋的物权未发生变化，仍处在出卖人即原告名下，两被告尚未取得该房屋的物权。人民法院能对被执行人名下的商品房进行预查封，根本原因是在于被执行人基于该商品房买卖合同享有合同法上的权益，这种权益包括正向发展的合同履行利益和逆向发展的合同灭失利益。正向发展的合同履行利益即指商品房买卖合同双方当事人完全履行各自的义务，商品房被顺利登记至被执行人名下成为被执行人的个人财产，此时预查封自动转为查封。逆向发展的合同灭失利益即指商品房买卖合同出现了被解除、无效等无法继续履行的情形，被执行人因此获得的包括出卖人返还的购房款、应支付的违约金以及相应赔偿的损失等财产权利，也即被执行人对出卖人享有的到期债权成为被查封的对象。尽管正向发展，即向物权方向转化是正常一般意义上的结果，但不可否认的是预查封时商品房物权毕竟尚未发生变动，合同履行的不确定性导致预查封执行的标的变为到期债权，是且应当是预查封申请人当时可以预见的结果之一，故商品房买卖合同解除并不违背预查封申请人的预期。当案涉商品房买卖合同被依法解除后，该商品房本身不再是本院预查封的对象，其物权仍属于出卖人即本案原告，原告需返还被告的购房款应成为本院预查封的对象。其次，预查封的房屋权属只有在预查封期间被登记至被执行人名下时，预查封登记才自动转为查封登记，且预查封具有期限，因此，预查封并非正式查封。而目前法律仅规定被查封房产不得再行转让，在预查封状态下，房屋买卖双方当事人行使合法正当的合同解除权，并不违反法律规定，应当受到保护。 关于违约金，双方合同约定，被告违约应支付合同总价20%的违约金。被告赵克禹提出异议认为，违约金的条款系格式条款，不应支持。本院认为，违约金条款约定在双方所签订的《商品房买卖合同》补充协议中，补充协议末端特别提醒，买受人对本合同的所有条款已经阅悉，均无异议。买受人签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解；确认本合同补充条款非格式条款；出卖人已对买受人进行了充分的提示和说明。两被告在合同及补充协议的每一页均签字确认，应视为对上述条款的接受及认可，被告提出其未经阅读即签字，这系对自身权利的放弃，应由其自行承担不利的法律后果，因此对其不给付违约金的辩称意见，本院不予采纳。关于违约金的标准，20%过高，根据本案的实际情况，结合讼争地区房价的走势，综合考量，本院将违约金调整为总房价的5%为91044.05元（1820881元*5%）。原告应将已收取的房屋价款扣除代被告偿还银行的款项以及被告应承担的部分后及时返还给被告，为553383.21元（总房款1820881元-原告代两被告偿还中国银行股份有限公司泰兴支行的贷款1176453.74元-违约金91044.05元）。 关于原告所主张的代两被告支付的利息及罚息，已包含在支付给银行的总款项中，本案不另行计算。 被告马娟经本院合法传唤未到庭应诉，视为其对自己诉讼权利的放弃，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告泰兴新城万博房地产开发有限公司与被告赵克禹、马娟签订的编号为TX2017028579的《商品房买卖合同》。 二、被告赵克禹、马娟于本判决生效之日起三十日内协助原告泰兴新城万博房地产开发有限公司办理编号TX2017028579的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。 三、原告泰兴新城万博房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还被告赵克禹、马娟人民币545383.21元（已扣除两被告应承担的案件受理费8000元），该款项直接汇至本院账户（账号为：62×××71，开户名：泰兴市人民法院，开户行：中国银行泰兴新区科技支行），由本院依法处理。 四、驳回原告泰兴新城万博房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费21188元，减半收取为10594元，由原告负担2594元，被告赵克禹、马娟负担8000元（原告已预缴21188元，两被告应承担的部分已抵扣，另原告自行至本院退回10594元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判员  王云 二〇二〇年八月五日 书记员  周莉