成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2229号 原告：陈国锋，男，1972年2月28日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗勇，四川思诚律师事务所律师。 被告：成都红福莱云房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街办荷塘南街115号。 法定代表人：胡云清，执行董事。 第三人：杨红，女，1971年10月16日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告陈国锋与被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称:红福公司）以及第三人杨红商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈国锋的委托诉讼代理人贾国伟到庭参加诉讼，被告红福公司、第三人杨红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈国锋向本院提出诉讼请求：1.确认陈国锋与红福公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令红福公司所售的鸿福名苑小区×栋×单元×号房屋归陈国锋所有；3.撤销杨红对前述房屋的备案登记，杨红腾退前述房屋给陈国锋；4.判令红福公司为陈国锋办理前述房屋的备案登记。事实和理由：2006年6月，红福公司在拉萨售卖拟开发的“鸿福名苑”楼盘，陈国锋认购了一处房屋，并支付认购款283000元，后因设计变更，双方于2010年10月19日重新签订《商品房买卖合同》，约定由陈国锋向该司购买其位于成都市双流区东升街道西南巷鸿福名苑小区×栋×单元×楼×号商品房一套，房屋价款232706元。合同及附件对款项支付、房屋交付和产权办理等约定。红福公司同时收回原来的认购合同及收款凭证，重新向陈国锋出具了房款收据。后陈国锋才得知该司未履行义务将房屋备案至陈国锋名下，且未将付房屋给陈国锋，而是将案涉房屋备案至杨红名下。从涉及第三人的民事判决书、涉及红福公司的刑事判决可看出，红福公司将该房备案至杨红名下是因为向杨红的借款，将案涉房屋备案抵押给杨红，并非真实买卖的意思表示。红福公司与杨红的上述行为严重侵害了陈国锋的权益，导致了陈国锋多年来无安身之处。为维护自身的合法权益，望判如所请。 红福公司未作答辩。 杨红未作陈述。 当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2010年10月19日，陈国锋与红福公司签订《商品房买卖合同》。合同约定:陈国锋购买红福公司开发的鸿福名苑楼盘×栋×单元×楼×号住宅，一次性支付房款232706元;红福公司应当在2010年12月30日前交付该商品房;该房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性；还约定了办理产权过户手续等等。同日，红福公司向陈国锋出具收据收到其支付的房款232706元。红福公司至今未办理上述合同的备案登记，也没有向陈国锋交付案涉房屋。 此后，陈国锋发现红福公司已将案涉房屋备案至杨红名下。据成都市双流区房地产管理交易中心查询的《商品房买卖合同摘要》记载，红福公司已与杨红签订一份《商品房买卖合同》，将案涉房屋以190000元的价格出售给杨红，并在2010年7月15日在双流县房管部门办理了商品房买卖合同备案登记，合同备案号为：213454。案涉房屋目前尚未办理初始产权登记。 又查明，2016年10月19日，本院对公诉人四川省双流县人民检察院起诉被告人胡云清、红福公司犯合同诈骗罪一案作出（2015）双流刑初字第01277号刑事判决，胡云清上诉后，四川省成都市中级人民法院于2017年12月18日作出（2016）川01刑终1053号刑事判决书，判决红福公司和胡云清无罪。二审刑事判决书已生效。 在二审刑事判决书中，二审审理查明以下事实：红福公司因修建鸿福名苑楼盘时因资金不足而在百联安公司、杨红、孙飞宇等处融资借款，将出售给购房者的51套住房作为抵押备案登记给杨红等个人及企业。 上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、《商品房买卖合同摘要》、（2016）川01刑终1053号刑事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据查明事实及有效证据，本院就合同的效力、案涉房屋的权属、对合法购房人权益的保护等争议问题，以及当事人的各项诉求，评判如下： 一、合同的效力。 陈国锋与红福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，属有效合同。 杨红与红福公司签订《商品房买卖合同》民事行为的法律效力及法律后果。本案中，杨红未出庭应诉，也未作出答辩，应视为其放弃答辩及举证的权利。根据成都市中级人民法院（2016）川01刑终1053号生效刑事判决书确认的事实，红福公司因向杨红借款，将案涉房屋抵押给杨红，并办理了与杨红商品房买卖合同的备案登记，本院认为，红福公司与杨红之间实际是借款合同及担保合同关系，红福公司是将案涉房屋作为向杨红借款的抵押物，并非将案涉房屋出卖给杨红，双方签订的商品房买卖合同是虚假合同，并非真实的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”红福公司与杨红签订商品房买卖合同并进行合同备案登记的行为是以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效，红福公司和杨红应对其无效民事行为承担相应的法律后果。 二、案涉房屋的权属。本案中，虽然红福公司与陈国锋签订了商品房买卖合同，但案涉房屋并未办理初始产权登记，红福公司更未办理将案涉房屋所有权转让给陈国锋的登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，红福公司尚未取得案涉房屋的物权，红福公司与陈国锋之间对案涉房屋的物权转让均未发生法律效力，陈国锋未依据与红福公司之间的商品房买卖合同取得案涉房屋的物权，故陈国锋主张案涉房屋归其所有的请求，证据不足，不予支持。 三、陈国锋要求撤销杨红对前述房屋的备案登记、红福公司为陈国锋办理前述房屋的备案登记的诉讼请求。 办理商品房买卖合同备案登记及撤销登记的主体是行政机关，并非交易双方，交易双方仅能协助办理相关登记手续，故陈国锋的上述请求的表述并不准确，其诉讼请求的实质是要求红福公司和杨红协助办理商品房买卖合同备案登记的撤销手续、由红福公司协助陈国锋办理商品房买卖合同的备案登记手续。 对合法购房人权益的保护。本案中，陈国锋与红福公司签订了合法的商品房买卖合同，已支付全部房款，其合法购房人的权益应受法律保护。红福公司将案涉房屋抵押给杨红，与杨红签订虚假的商品房买卖合同并进行虚假合同备案登记的行为，已构成严重违约，且损害了合法购房人陈国锋的民事权益，对红福公司与陈国锋所订合同的继续履行造成了障碍，严重损害了合法购房人的合同权益。从保护合法购房者民事权利的角度出发，对陈国锋要求红福公司及杨红协助办理商品房买卖合同备案登记撤销手续的诉讼请求，本院予以支持。 同时，由于红福公司未按合同约定办理其与陈国锋签订的商品房买卖合同备案登记，已构成违约，依法应承担继续履行合同的违约责任。故对陈国锋要求红福公司协助办理商品房买卖合同备案登记手续的诉讼请求，予以支持。 陈国锋要求杨红腾退房屋的诉讼请求。因陈国锋并无证据证明杨红已实际占有该房屋，且杨红也非陈国锋与红福公司商品房买卖合同关系中的合同相对人，该项请求缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈国锋与被告成都红福莱云房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。 二、被告成都红福莱云房地产开发有限公司与第三人杨红在本判决生效之日起五日内，协助原告陈国锋办理商品房买卖合同备案登记（合同备案号：213454）的撤销手续。 三、被告成都红福莱云房地产开发有限公司在履行完毕上述第二项义务后五日内，协助原告陈国锋办理双方所签订的商品房买卖合同备案登记手续。 四、驳回原告陈国锋的其他诉讼请求。 案件受理费2773元，由被告红福公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年八月二十一日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲