江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初5422号原告：常州盈丰商业管理有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区嘉宏盛世商务广场10-120号，统一社会信用代码为91320404685338222E（1/1）。法定代表人：吴霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：周商夏，江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡鹏，该公司员工。被告：苏州爱在春天里餐饮有限公司，住所地江苏省苏州高新区长江路556号第3幢第4层第04-15号。法定代表人：郝红燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾红星，该公司员工。被告：郝红燕，女，1993年11月3日生，汉族，住江苏省丹阳市。被告：南京润博建筑工程有限公司，住所地江苏省南京市六合区龙池街道雄州南路399号阜康园区505幢二单元201室。法定代表人：李博滔，该公司总经理。委托诉讼代理人：王翠，该公司员工。原告常州盈丰商业管理有限公司（以下简称常州盈丰公司）诉被告苏州爱在春天里餐饮有限公司（以下简称苏州春天里公司）、郝红燕、南京润博建筑工程有限公司（以下简称南京润博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理本案。原告常州盈丰公司委托诉讼代理人蔡鹏、周商夏、南京润博公司法定代表人李博滔、委托诉讼代理人王翠到庭参加诉讼。被告苏州春天里公司、郝红燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》、《商业管理服务协议》于2019年9月18日解除；二、判令被告苏州春天里公司赔偿原告下列款项：1、截止到《商铺租赁合同》及《补充协议》解除之日的装修期租金损失为87216元；并从2019年7月1日起算，按每日1‰计算逾期付款违约金直至租金清偿之日；2、因解除《商铺租赁合同》及《补充协议》而产生的商铺空置损失198720元；3、截止到《商业管理服务协议》解除之日的商业管理费为43608元；并从2019年7月1日起算，按每日1‰计算逾期付款违约金直至商业管理费清偿之日；4、因解除《商业管理服务协议》而产生的违约金198720元；5、以原告已支付的500000元装修补贴为基数，从2019年6月7日起算，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失直至该款项清偿之日；6、承担原告支付的律师费188882元、诉讼保全保险费2400元；三、判令被告苏州春天里公司返还原告装修补贴500000元；四、判令被告郝红燕就诉讼请求三所列款项（装修补贴500000元）承担连带责任；五、判令被告南京润博公司就诉讼请求二、三所列款项承担连带还款责任；六、由三被告共同承担本案诉讼费和保全费、公告费。审理中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告苏州春天里公司赔偿原告下列款项：1、截止到《商铺租赁合同》及《补充协议》解除之日的装修期租金损失为86112元，并从起诉之日起算，按ＬＰＲ计算逾期付款违约金直至租金清偿之日；2、因解除《商铺租赁合同》及《补充协议》而产生的商铺空置损失198720元；3、截止到《商业管理服务协议》解除之日的商业管理费为43608元；4、因解除《商业管理服务协议》而产生的违约金198720元；5、以原告已支付的500000元装修补贴为基数，从起诉之日起算，按ＬＰＲ利率计算利息损失直至该款项清偿之日；6、承担原告支付的律师费188882元、诉讼保全保险费2400元。事实与理由：原告和被告苏州春天里公司于2019年5月23日签订了《商铺租赁合同》及《补充协议》，约定被告苏州春天里公司承租原告位于常州市钟楼区星光天地项目四层4Ｆ-1／2号商铺，经营品牌为春天里＊万松书宴，经营项目为餐饮，租期自2019年7月1日起至2024年9月30日止。按照合同约定，被告苏州春天里公司应于合同签订之日支付原告租赁保证金49680元、装修垃圾清运费11040元；并应于2019年7月1日进场装修。《商铺租赁合同》第10.2条约定乙方（被告苏州春天里公司）有下列情况的视为根本违约，甲方（原告）有权解除合同：乙方逾期支付租金、商业管理费或其他费用超过15日；在该商场具备进场条件后，乙方未在进场日或甲方书面通知的进场时间与甲方办理交接，且逾期超过7日。《商铺租赁合同》第12.2条约定乙方如有违反本合同约定的行为，应赔偿损失，符合解除合同条件的，甲方有权解除本合同，收回该商铺。甲方损失应当包括但不限于：因合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于六个月）的租金及商业管理费损失。甲方基于乙方完全履行本合同，考虑给予乙方装修期和免租期的租金，商业管理费损失。乙方需承担甲方实现上述权利而产生的所有合理费用和开支，包括但不限于律师费，公证费，鉴定费，诉讼，保全保险费等。在签订《商铺租赁合同》同时，原告、被告苏州春天里公司以及被告南京润博公司签订《商铺租赁合同补充协议》，约定原告为被告苏州春天里公司向被告南京润博公司支付装修补贴。同时，原告和被告苏州春天里公司签订了《商业管理服务协议》，约定签订协议时乙方应支付首期商业管理费99360元、餐厨垃圾处理费1656元按期支付、先付后用。如被告苏州春天里公司逾期支付商业管理费超过15日，原告有权解除协议。如因被告苏州春天里公司违反商铺租赁合同导致商铺租赁合同被解除，原告有权立即解除本协议。原告有权按照协议总价款20%收取违约金。2019年6月3日被告郝红燕出具《保证书》，承诺《商铺租赁合同补充协议》第5.3条约定的装修补贴在被告苏州春天里公司承租经营不满3年的情况下，被告郝红燕承担连带保证责任。合同签订后，甲方依照约定履行了义务，并向被告苏州春天里公司于2019年6月25日发出《进场通知》、2019年8月5日发出《催交通知》、2019年8月31日发出《履约催告函》，并多次通过微信进行催告。虽经原告多次发函，但被告苏州春天里公司拒绝接收租赁物，且拒不支付垃圾清运费、商业服务费、餐厨垃圾处理费等款项。原告于2019年9月17日向被告苏州春天里公司和被告郝红燕分别发出《解除合同的通知》。综上所述，被告已构成根本违约，原告为维护自身权益，只得提起诉讼，请求判如所请。被告南京润博公司辩称：一、根据三方签订的补充协议，我司不需要承担任何责任；二、原告公司当时把钱是打到我司的账户上的，我司也确实收到了这笔款，但是当时是按照被告苏州春天里公司的指示把这个50万元转给了郝红燕的老公岳亮，可以提供支付凭证，因为我司与苏州春天里公司之前口头约定是说我司进场施工，然后按照工程进度支付工程款，不存在预付款，所以50万元不在我司的账上；三、现在我司的账户已经被冻结了，冻结金额为120万元，如果原告迟迟不向法院申请解封我司的账户，若造成损失我司将追究原告的法律责任。被告苏州春天里公司、郝红燕未作答辩，亦未提供相应证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的的《商铺租赁合同》及《补充协议》、《商业管理服务协议》、《保证书》、银行转账凭证、微信聊天记录、进场通知函、催款函、解除合同的通知、邮寄记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：常州市钟楼区嘉宏盛世商务广场10-401号所有权人为常州嘉宏融科置业发展有限公司。常州嘉宏融科置业发展有限公司将嘉宏盛世商务广场10-101号至501号房屋授权原告对外出租、管理，并同意原告收取租金、商业管理费等公共事业费或其他费用。2019年5月23日，原告（甲方）和被告苏州春天里公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》一份，约定：被告苏州春天里公司承租原告位于嘉宏盛世商务广场星光天地项目四层编号4F-1/2的商铺，建筑面积552平方米；本合同项下的租赁期限自2019年7月1日起至2024年9月30日止；包含5个租约年；进场日为甲方移交、乙方进入该商铺之日，本合同项下的进场日为2019年7月1日，该进场日为暂定，最终以甲方发给乙方的书面进场通知确定的进场日为准，如甲方未发书面进场通知，则以本条约定的时间为进场日；本合同采用固定租金方式，为便于计算租金，双方明确月租金=月租金标准×计租面积（如不满一个月的，则按实际天数计算租金，日租金的计算标准为：日租金=月租金/30日）；2019年7月1日至2020年9月30日月租金为33120元（2019年7月1日至2020年9月30日为装修期免3个月租金，经营期免前3个月租金），2020年10月1日至2021年9月30日月租金为33120元；双方同意租金先付后用，开业日至2019年12月31日为第一个交租期，首期租金0元应在签订本合同的同时支付，除首期租金外，以后租金均按每1个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期届满前20日内，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方商业管理费（不含水、电、空调、采暖等公用事业费）标准详见《商业服务协议》的约定，交费周期与租金一致，乙方应在支付租金的同时向甲方一并支付商业管理费；为保证双方严格履行本合同，乙方应在签订本合同之日向甲方支付人民币49680元作为租赁保证金，甲方向乙方开具收款收据，在合同期内，租赁保证金不予抵充租金或其他应付款项，租赁保证金因故被扣除的，乙方应在3日内主动补齐；本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容，除合同其他条款另有约定外，乙方有下列10.2.1、10.2.2、10.2.3条所列情形之一的，将视为乙方根本违约，甲方有权解除合同；10.2.2约定乙方逾期进场、装修或开业达到下列情形：A.在该商铺具备进场交付条件后，乙方未在进场日或甲方书面通知的进场时间与甲方办理交接手续，且逾期超过7日；B.在双方办理该商铺交接手续后15日内乙方没有进场装修，或者乙方在装修期内（或开业日前）没有完成装修且逾期超过7日；C.乙方未能在双方约定的开业日或甲方书面通知的开业日开业；除双方另有约定外，乙方如有违反本合同约定的行为，应赔偿损失，符合解除合同条件的，甲方有权解除本合同、收回该商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还，甲方损失应当包括但不限于：因本合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于6个月，如损失超过6个月甲方视情况主张权利）的租金及商业管理费损失；甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或免租期的租金、商业管理费损失；甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设、改造费用和增添设施设备的费用；甲方自行将商铺恢复原状的费用；以及因乙方违约给甲方造成的其他合理损失或甲方支出的合理费用等；乙方须承担甲方实现上述权利而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费、公证费、鉴定费、诉讼保全保险费等），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用和开支，甲方有权向乙方追讨；甲方和乙方应按合同列明的联系地址向对方发送通知。双方同意，该联系地址同时作为人民法院法律文书送达地址，双方确认，该联系地址是有效联系地址和送达地址。一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。原告（甲方）、苏州春天里公司（乙方）、被告南京润博公司（丙方）签订了《商铺租赁合同》的《补充协议》一份，约定：甲方同意向乙方的装修方支付限额为人民币壹佰万元整（￥1000000）的款项（含本数），作为乙方装修区域的装修补贴（以下简称“装修补贴”）；上述法律文件签署后，甲方于5个工作日内，支付丙方装修补贴款伍拾万元整（总补贴金的50%），共计：500000元，乙方启动设计流程，并在收到装修补贴的当天支付租赁合同保证金；乙方装修完成后，经甲、乙双方共同验收书面确认后5个工作日内支付丙方装修补贴款肆拾万元整（总补贴金的40%），共计400000元。（如结算书确定的装修工程总价低于100万元，则以实际结算总价40%的金额为准）；乙方开业后5个工作日内，甲方5个工作日内支付丙方装修补贴款拾万元整（总补贴金的10%），共计100000元。（如结算书确定的装修工程总价低于100万元，则以实际结算总价10%的金额为准）；甲、乙、丙三方确认，上述装修补贴支付的账户全称南京润博建筑工程有限公司，账号为93×××38，开户行为上海浦东发展银行南京分行新街口支行；乙方因装修所需签订的装修工程合同等相关法律文件，仍由乙方与丙方签订，甲方不作为该等法律文件的主体；甲方仅依据本协议，在装修补贴限额内对丙方承担付款义务；乙方承诺自其实际开业日起3年内（以下简称“绝对经营期”），乙方应持续正常经营且不以任何理由提前解除合同，否则乙方及丙方应按如下计算方式一次性赔偿甲方支出的装修补贴：赔偿金额＝剩余“绝对经营期”天数（自乙方提前停止正常营业或解除合同之日起计算）／1095天＊100%＊甲方支出的装修补贴金额。2019年6月3日，被告郝红燕出具《保证书》，约定鉴于苏州春天里公司与原告已签订《商铺租赁合同》，并就该商铺“装修补贴”事宜签订了《商铺租赁合同》补充协议，该补充协议第5.3条约定“装修补贴”在苏州爱在春天里餐饮有限公司承租经营不满3年的情况下，应予以赔偿余额，如上述补充协议约定的“装修补贴”余额赔偿条件成就，本人愿就苏州爱在春天里餐饮有限公司对原告的该项债务承担连带保证责任。2019年5月23日，原告（甲方）和被告苏州春天里公司（乙方）签订了《商业管理服务协议》一份，约定：乙方为本项目该商铺的承租方和使用人，同意接受甲方的商业管理服务；该商铺商业管理费按计租面积计付，月商业管理费为16560元；双方同意租金先付后用，首期商业管理费为2019年7月1日起至2019年12月31日共计99360元，乙方应在签订合同时支付；如乙方逾期支付商业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的1‰作为违约金；如乙方逾期支付商业管理费或其他应交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的1‰向甲方支付违约金。逾期超过7日的，甲方有权暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用等），由此造成的损失，乙方自行承担，逾期超过15日或者累计超过3次甲方有权解除本协议，同时有权一并解除该商铺租赁合同，甲方按照本协议和该商铺租赁合同的约定，分别计算乙方的违约责任；如因乙方违反该商铺租赁合同等原因导致该商铺租赁合同被业主依法解除的，视为乙方根本违约，甲方有权立即停止相关服务，并有权立即解除本协议，乙方已支付的管理保证金作为违约金，甲方有权不予退还。2019年6月6日，原告向被告南京润博公司支付装修补贴款50万元。同日，被告南京润博公司法定代表人李博滔将50万元转账给岳亮。被告南京润博公司提交的其与俞琴英的微信聊天记录显示，2019年5月30日俞琴英要求被告南京润博公司的法定代表人李博滔把春天里补充协议打印五分并在丙方处盖章，2019年6月6日俞琴英要求李博滔将50万元转到岳亮的银行账户，后确认已收到。2019年6月27日，原告在嘉宏星光天地对接群中发了文件春天里催款函和春天里进场通知函。原告在与郝红军（苏州春天里公司的股东）的微信聊天记录中显示，2019年7月2日原告询问苏州春天里公司的进场时间，后原告多次询问进场时间并催缴物业管理费。原告于2019年7月8日按照合同约定的地址向被告苏州春天里公司邮寄进场通知和催交通知。8月5日、9月5日原告又向按照合同约定的地址向被告苏州春天里公司邮寄进场通知和催交通知。原告于2019年9月17日按照合同约定的地址向被告苏州春天里公司邮寄解除合同的通知。庭审中，原告陈述认可收到租赁保证金49680元，并主张用其抵销欠付的租金款；原告为迎接被告春天里公司进场已为其租赁商铺做好了宣传画面、围挡，并清空了该场地内的遗留物品，商场经营期间有保安保洁负责维护该商铺门口的区域，水电网也已经准备好。庭审中被告南京润博公司陈述，我司在整个过程中和原告没有任何接触，我司一直是跟被告苏州春天里公司接触的，因为我司和被告苏州春天里公司之间没有任何装修合同，也没有实际进场装修，所以在苏州春天里公司要求我司将50万元打给他的时候就同意了；租赁合同的签订时间是2019年5月23日，我司收到补充协议电子档的时间是2019年5月30日；老板李博滔是认识郝红军的爱人俞琴英，俞琴英之前是做公寓包销的，需要对毛坯房的公寓进行精装修，李博滔帮着做报价认识的，这次是因为俞琴英说在常州有个餐饮装修问李博滔能不能做，李博滔说能做的，就让郝红军联系李博滔了，李博滔和郝红军之前也只是简单沟通过，说原告还给补偿装修款，然后郝红军就口头上跟李博滔说钱肯定会先打给李博滔，李博滔跟郝红军之间等进场施工后再实际结算，而且当时说好设计是郝红军自己负责，我司只负责现场施工；我司把钱给了被告苏州春天里公司后口头沟通过装修的事情，后来就没消息了。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告苏州春天里公司未按合同约定时间进场，亦未按合同约定时间支付商业管理管理费，故原告有权按照合同约定解除与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》、《商业管理服务协议》。关于合同解除时间，原告在被告苏州春天里公司违反合同约定的情形下向其按照合同约定地址邮寄解除合同通知书，故本院认定合同解除时间为2019年9月18日。关于合同解除后产生的清理责任及损失分配。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权并有权要求赔偿损失。关于原告主张的欠付的租金数额，合同约定的进场时间为2019年7月1日，同时约定2019年7月1日至2019年9月30日为装修期免3个月租金，2019年7月1日至2019年9月18日期间约定的租金为86112元，被告苏州春天里公司构成违约，故原告有权按照合同约定主张装修期的租金36432元（已扣除租赁保证金49680元）及该款的逾期支付利息（以36432元为基数自2019年9月23日起至还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于原告主张的房屋空置期损失，因被告苏州春天里公司违约导致原告的商铺需要重新出租，故本院酌情支持原告3个月商铺空置期间的租金损失共计99360元。关于原告主张的商业管理费，被告苏州春天里公司按照合同约定应在合同签订时支付商业管理费，在签订商铺租赁合同后其虽一直未进场，原告陈述其为苏州春天里公司的进场做了准备工作，故对于租赁期间的商业管理费43056元被告苏州春天里公司应按照约定承担。关于原告主张的因解除《商业管理服务协议》的违约金198720元，因原、被告约定的违约金明显高于损失，且被告苏州春天里公司并未实际入场，故本院不予支持。关于装修补贴50万元，原告和苏州春天里公司、南京润博公司签订关于《商铺租赁合同》的《补充协议》，约定将装修补贴款支付至南京润博公司账户，并由南京润博公司向原告出具增值税专用发票，目的是为了保证装修补贴款用于商铺装修，被告南京润博公司在拿到原告支付的50万元装修补贴款后未经原告同意擅自将50万元转给被告苏州春天里公司，现被告苏州春天里公司在合同签订后未按约履行合同，故在合同解除后应返还装修补贴款50万元并支付逾期付款利息，被告郝红燕作为保证人亦应按照合同约定承担连带保证责任，南京润博公司未按约履行装修补贴款保管责任，对原告的损失应承担补充赔偿责任，故被告南京润博公司应对被告苏州春天里公司和郝红燕对于装修补贴50万元及逾期支付利息不能返还部分承担补充赔偿责任。关于原告主张的律师费188882元，本院酌情调整为50000元。原告主张的诉讼保险保险费2400元，符合合同约定，本院依法予以支持。被告苏州春天里公司、郝红燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃相应抗辩的权利，因此引起的法律后果，由其自行承担。经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告常州盈丰商业管理有限公司与被告苏州爱在春天里餐饮有限公司、郝红燕、南京润博建筑工程有限公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》、《商业管理服务协议》已于2019年9月18日解除。二、被告苏州爱在春天里餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州盈丰商业管理有限公司支付租金36432元（已扣除其支付的租赁保证金49680元）及逾期支付利息（以36432元为基数自2019年9月23日起至还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告苏州爱在春天里餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州盈丰商业管理有限公司支付商铺空置损失99360元。四、被告苏州爱在春天里餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州盈丰商业管理有限公司支付商业管理费43056元。五、被告苏州爱在春天里餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州盈丰商业管理有限公司返还装修补贴款500000元及逾期付款利息（以500000元为基数自2019年9月23日起至还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告郝红燕对装修补贴款500000元承担连带付款责任。六、被告南京润博建筑工程有限公司对苏州爱在春天里餐饮有限公司和郝红燕不能返还的装修补贴款500000元及逾期支付利息部分（以500000元为基数自2019年9月23日起至还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）承担补充赔偿责任。七、被告苏州爱在春天里餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州盈丰商业管理有限公司支付律师费50000元、保全保险费2400元。八、驳回原告常州盈丰商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15755元、保全费5000元、公告费600元，共计21355元（原告已预交），由被告苏州爱在春天里餐饮有限公司承担，由被告苏州爱在春天里餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内一并向原告常州盈丰商业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包艳波人民陪审员  倪建芬人民陪审员  茅 雪二〇二〇年八月二十五日法官 助理  张春美书 记 员  朱晔雯