贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12564号 原告:范贤军，男，汉族，1968年4月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：徐厚兰，女，汉族，1973年6月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：姜啟贤（特别授权代理），贵州良景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁琴（一般授权代理），贵州良景律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路10号。 统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证书；2.判令被告支付原告逾期办证违约金（按照中国人民银行同期同类贷款年利率的1.3倍计算，从2017年7月31日计算至不动产权证书交付之日止（暂定6万元）;3.诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告增加一项诉讼请求，要求被告退还原告已缴纳的开户费829.00元。 事实及理由：2013年7月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为327846.00元。出卖人承诺于2013年10月31日前向原告交付涉案房屋。同时，合同第22条约定“出卖人应当在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关证书交付买受人，如出卖人在2017年5月31起60日后不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.1%的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；双方同意由出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订后，原告向被告支付完毕所有购房款（含首付和按揭款）。被告向原告交付涉案房屋后，原告于2014年2月13日向被告交付了办理涉案房屋转移登记所需的税费、维修基金、办证等费用共15611.00元。但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。 原告认为，被告逾期向原告交付涉案不动产权证书的行为已构成违约，应当为原告办理房产证，并向原告支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定“关于罚息利率问题，逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。据此，原告主张逾期违约金按照中国人民银行同期同类贷款年利率的1.3倍计算，从2017年7月31日计算至房产证交付之日止（暂定6万元）。 被告辩称，一、答辩人诉请支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金及退还电开户费、闭路电视开通费存在已过诉讼时效期间的情形，应不予支持。 二、被答辩人不存在损失：违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。 三、违约金约定过高，应予调整：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，被答辩人过高的按日万分之三的标准诉请支付违约金的请求应不予支持。参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 四、答辩人已尽通知义务，逾期办证违约金应予截止：答辩人自2018年11月29日取得《瑞丰铭城5号地块1、2、 3、4幢首次登记确认书》（具备办证条件）起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人至今未提供，加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由被答辩人自行承担，若2018年11月29日的终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至迟也应参照同幢其余户。同时，答辩人于庭审之日再次通知被答辩人提供资料予以办证，故违约期限应予截止。 五、答辩人享有免责事由：逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。因××疫情期间，对应产生的违约期限应作相应扣减。 六、尊重被答辩人权利处分自由：被答辩人诉请商品房转移登记的有关文书的违约金自2017年7月31日起计算，属对自己权利的处分，法院应予尊重。 七、精确分担案件受理费：请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明，2013年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买瑞丰铭城第3幢15层1号房屋，房屋总价款为327846.00元，被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告至今未向原告办理房屋产权转移登记。 另查明，2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《瑞丰铭城第1、2、3、4幢首次登记审查确认书》，同意为该项目办理不动产登记。 再查明，因受××疫情影响，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产和生活秩序。 最后查明，2014年2月13日，原告向被告缴纳电开户费和闭路电视开通费共计829.00元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年5月31日前向原告办理房屋产权转移登记，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已然构成违约，按合同约定被告应向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院酌情对涉案违约金予以调减，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%予以支持。因此，违约金的计算方式为以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。由于原被告之间存在委托办证关系，且涉案房屋已经取得首次登记确认书，故计算违约金的截止时间应为被告通知原告涉案房屋符合办理转移登记之日，但本案中被告并未提供相应的证据予以证明本案开庭审理之前其已经履行前述通知义务，故计算违约金的截止时间以本案开庭审理之日为准即2020年8月24日，但应扣除受××影响的时间33日（2020年1月24日至2020年2月26日），故计算违约金的截止时间本院作相应扣减，即计算至2020年7月22日。综上所述，被告应向原告支付逾期办理房屋产权转移登记的违约金的计算方式为：1.2017年7月31日至2019年8月19日的违约金，以购房款327846.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2.2019年8月20日至2020年7月22日的违约金，以购房款327846.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 对于原告要求办理涉案房屋不动产权证书的请求。因涉案房屋现已具备办理转移登记的条件，故对原告提出的前述诉讼请求，本院予以支持。 对于被告收取原告的电开户费和闭路电视开户费，无事实及法律依据，理应退还。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起九十日内为原告范贤军、徐厚兰办理位于贵州省毕节市七星关区碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第3幢15层1号房不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告范贤军、徐厚兰逾期办证违约金，违约金的计算方式为：1.2017年7月31日至2019年8月19日的违约金，以购房款327846.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2.2019年8月20日至2020年7月22日的违约金，以购房款327846.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告范贤军、徐厚兰电开户费529.00元、闭路电视开户费300.00元； 四、驳回原告范贤军、徐厚兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币650.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年八月二十五日 书记员  邓 頔