河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异142号 案外人：史某英，女，1966年6月25日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托代理人：王丹媚，河北嘉园律师事务所律师。 委托代理人：郝付华，河北嘉园律师事务所律师。 申请执行人：南通建工集团股份有限公司，住所地江苏省南通市段家坝路136号，统一社会信用代码：91320600138290709G。 法定代表人：张向阳，该公司董事长。 委托代理人：杨红霞，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 委托代理人：李健，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被执行人：河北迎尚房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区天山大街266号004-303，统一社会信用代码：91130100695890336J。 法定代表人：苏晓昆，该公司总经理。 委托代理人：杨某军，公司职工。 在本院执行南通建工集团股份有限公司（以下简称南通建工集团）与河北迎尚房地产开发有限公司（以下简称迎尚公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人史某英于2020年7月6日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人史某英提出异议称，请求：一、依法确认石家庄市开发区产归案外人所有；二、请求贵院立即解除对石家庄市开发区产的查封，并终止对该房产的执行。三、本案诉讼费用由申请执行人和被执行人承担。事实与理由： 2011年4月26日，石家庄一建建设集团有限公司（以下简称一建公司）与被执行人迎尚公司签订《建设工程施工合同协议书》，约定由一建公司承建被执行人迎尚公司开发的位于石家庄市开发区工程，经双方结算后于2015年3月25日签订《房款抵付工程款协议》，约定被执行人迎尚公司以1号住宅楼02-3003,7号住宅楼03-2603号房产抵顶所欠工程款2350135元。2016年2月18日，一建公司与案外人签订房款抵付工程款协议，将1号楼02-某号房产抵顶给案外人，且案外人已实际占有该房产，案外人多次催促，要求被执行人迎尚房公司办理房产登记手续，但被执行人一直推脱至今，未予办理。案外人认为，被查封房产是案外人以工程款抵顶而来的合法财产，抵顶时间早于人民法院查封时间，案外人已支付全部房款并实际占有使用该房屋，且进行了装修，并非案外人自身原因未能办理产权登记。贵院将案外人房产予以查封是错误查封了案外人财产，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，特向贵院提出异议申请，请求贵院立即中止对石家庄市开发区产的执行，解除查封，以维护案外人的合法权益。 南通建工集团向本院答辩称，1、石家庄市中级人民法院对涉案房屋的查封是正确的，法院在查封之前向石家庄市高新区不动产交易中心进行了查询，该房产登记在被执行人迎尚公司名下，并且南通建工集团在后续的查封过程中向石家庄市中级人民法院申请了调查令，向河北省石家庄市高新区不动产登记中心进行了查询，其出具的不动产登记资料查询结果说明书显示案涉房屋未备案登记。根据我国物权法不动产的公示原则，不动产的设立、变更、中止应依法进行登记，未登记的不发生法律效力。从查询结果来看该房产始终登记在被执行人迎尚公司名下，石家庄市中级人民法院的查封是正确的。2、案外人称该房产是由一建公司抵顶工程款所得，则该行为属于以房抵债，根据最高人民法院（2017）最高法民申1769号民事裁定书裁判规则，以房抵债以受让不动产的受让人未办理变更登记的，不能阻却人民法院的强制执行。既然该房产还在迎尚公司的名下，则法院的查封不能受案外人的异议的阻却，并且抵顶行为是一种债权债务关系，是债务人履行债务的一种变通方式。抵顶并不必然导致物权的变动，物权变动尚需根据不动产的公示原则。既然未办理备案登记，那就说明该抵付行为未完成。案外人应享有的是债权的请求权，而非物权。3、案外人所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条不适用，首先案外人与迎尚公司之间没有任何关联关系，其与迎尚公司之间未签订买卖合同，其仅与一建公司签订了抵付协议，案外人与迎尚公司之间没有买卖房屋的合意。其次案外人不能证明自己合法占有该房屋，占有的前提是合法，案外人应提交自己与一建公司存在抵顶的债权债务关系的相应的基础合同，以及双方结算的相应流水单据，以证明抵顶法律关系的合法性，并且需要证明一建公司与迎尚公司之间的抵顶事实是真实合法的。另外占有并不等于实际使用，案外人应提交其获得该房屋的房屋交付时的相关证据，以证明其实际控制并管理该房屋的权利。再有案外人是基于抵顶关系获取该房屋，可见案外人并未支付任何对价，未支付房款，并且案外人不能提交非因其原因而不能办理房产登记的相关证据。所以其所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条不适用，石家庄市中级人民法院的查封是正确的。 被执行人迎尚公司向本院答辩称，被执行人与一建公司签订的抵顶协议是真实的，结算数据也是真实的。由于一建公司与其还有其他的建设工程款纠纷，已经在石家庄高新技术产业开发区法院做了一审判决，当时是一建公司既要被执行人抵顶的房产，又要未抵付之前的工程款，一审判决后，一建公司又向石家庄市中级人民法院提起了上诉，案件还在审理中。由于房产和工程款双方还没有说清楚，该套房产暂时不能办理其他手续。 案外人向本院提交如下证据： 证据一、《建设施工合同协议书》、《工程计算审核表》；拟证明一建公司与迎尚公司存在施工合同关系，迎尚公司应当向一建建设公司支付工程款。 证据2、《房款抵付工程款协议》，拟证明迎尚公司以涉案房屋抵顶工程款，一建公司取得房屋支付了全部对价，视为支付了工程款。 证据3、《房款抵顶工程款协议书》，拟证明案外人合法取得房屋并支付了对价。 证据4、《物业费收据》、《暖气费收据》、《律师见证费》、《供热收款收据》、《契税》、《维修基金收款收据》等，拟证明案外人已经合法取得房屋，迎尚公司已经交付房屋。 证据5、2017年10月25日石家庄高新技术产业开发区人民法院（2017）冀0191民初1776号民事判决书；拟证明案外人积极要求迎尚公司办理房屋相关手续，并无过错。 证据6、撤诉申请书，申请人是一建公司、被申请人是迎尚公司，证明一建公司已经撤诉。 申请执行人质证称：证据1，对建设施工合同协议书的真实性无法判断，因其是迎尚公司与一建公司签订的，并非案件的当事人，并且该证据对本案认定案涉房屋的权属没有关联性。对工程结算审核表的真实性不予认可，其审核表是迎尚公司与一建公司仅是7号楼工程的结算表，无法证明迎尚公司欠一建公司工程款的事实，因此也无法证明一建公司从迎尚公司抵顶工程款，获得该涉案房屋的合法性。 证据2，房屋抵付工程款协议，合同的双方是一建公司和迎尚公司，因此对该证据的真实性无法判断同样双方之间是否欠付工程款，因没有双方最终的结算的相关材料，是否欠付工程款以及欠付的金额都无法判断，能否实现抵顶的事实，更无法判断。因此一建公司最终是否获取了该涉案房屋的抵顶无法确定。 证据3，房屋抵顶工程款协议书的真实性不予认可，其未提供与一建公司之间施工关系的基础合同，以及双方对账结算的相关明细，无法认定该抵付事实的真实性与合法性。 证据4，物业费收据、暖气费收据、律师见证费、供热收款收据、契税、维修基金收款收据，其中契税、暖气费、律师见证费没有原件，对以上所有收费收据的真实性不予认可。该收费收据仅是公司的内部收据，而非正式的发票。其中契税、维修基金应提交税务部门以及房管部门出具的正规发票予以佐证。 证据5，2017年10月25日石家庄高新技术产业开发区人民法院民事判决书，案号为（2017）冀0191民初1776号。对该判决书的真实性予以认可，但该判决为一审判决，并非终审判决。该判决书证明了案外人史某英未与迎尚公司签订商品房买卖合同，双方没有达成房屋买卖的合意。案涉房屋其实就是以房抵债的行为，而并非商品房买卖合同关系。 证据6，撤诉申请书，申请人是一建公司、被申请人是迎尚公司，对该证据的真实性无法判断。该证据恰恰说明了一建公司与迎尚房公司之间工程款尚存在纠纷。案涉房屋是否能依据工程款的抵付而获得，其获得的合法性都存在质疑。 被执行人迎尚公司质证称，《建设工程施工合同协议书》、《工程计算审核表》、《房款抵付工程款协议》的真实性认可。如果维持一审原判，我公司承认一建公司与史某英签订的房款抵付工程款协议书。我公司出具的契税、维修基金、暖气费，律师见证费的收据也是真实的。 申请执行人向本院提交一份向石家庄市高新区不动产交易中心查询的不动产登记资料查询结果说明，显示1-2-某号房产登记在迎尚公司名下，拟证明法院的查封是正确的，该房产未备案。 被执行人迎尚公司称1-2-某号房产没有备案。 案外人史某英对申请执行人提交的证据质证称，没有异议，确实没有备案。 本院查明，本院在执行南通建工集团与迎尚公司建设工程施工合同纠纷一案中，2017年11月24日，本院作出（2017）冀01执保158号协助执行通知书，查封被执行人迎尚公司名下位于石家庄市部分房屋，其中包含了案外人提出异议的1号住宅楼02-某号房屋。截止目前，该房产未网签备案。 另查明，2011年4月26日，迎尚公司与一建公司就弘达明尚小区工程签订《建设工程施工合同协议书》，约定该小区内7号楼住宅和车库部分工程由一建公司承建。后双方于2015年6月份对工程进行结算，工程结算总金额37,952,559.41元，迎尚公司签字盖章予以认可。期间，2015年3月25日双方就部分工程款达成《房款抵付工程款协议》，约定一建公司同意迎尚公司以房款抵付其应付工程款2,350,132元（未含税款）。其中第一套房产即本案案涉房产某号，建筑面积142.96平米，房屋单价为7,000元每平米，房款1,000,720元；抵款方式为双方签字盖章后，一建公司为迎尚公司出具与抵付款金额等同的工程发票，迎尚公司为一建公司认可的丙方开具购房发票，迎尚公司与丙方签订《商品房预售合同》后，协议终止。 2016年2月18日，一建公司与史某英签订《房屋抵顶工程款协议书》，乙方史某英同意甲方以案涉房产及地下室、车位抵顶1,184,620元工程款，其中案涉房产某号，建筑面积142.96平米，房屋单价为7,000元每平米，房款1,000,720元。 再查，2017年史某英请求判令迎尚公司与其签订《商品房销售合同》为由向石家庄市高新技术产业开发区人民法院起诉，该院于2017年10月25日作出（2017）冀0191民初1776号民事判决书，判决驳回原告史某英的诉讼请求。一建公司与迎尚公司因建设施工合同纠纷另案诉讼当中。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人史某英未向本院提供证据证明其在查封案涉房产前已合法占有该不动产，且其与迎尚公司也未签订合法有效的书面买卖合同，案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人史某英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年八月十四日 书记员  郭智芳 书记员  白娟娟