文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3630号上诉人(原审原告)：孙忠珍，女，1955年7月12日出生，汉族，退休职工，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：张云鹏，河北光正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙旭刚，河北光正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭艳芹，女，1956年3月9日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省巴彦县。被上诉人（原审被告）：张岩，男，1962年5月25日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省巴彦县。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市谦基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省巴彦县兴隆镇。法定代表人：赵福东，职务：经理。上诉人孙忠珍因与被上诉人彭艳芹、张岩、哈尔滨市谦基房地产开发有限公司（以下简称谦基公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2019）黑0126民初3645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙忠珍上诉请求：1．撤销（2019）黑0126民初3645号民事判决，依法判令立即停止对孙忠珍购买的巴彦县兴隆镇繁荣小区1号楼2单元302室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封，或发回重审；2.由彭艳芹、张岩、谦基公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以孙忠珍与金丽东签订的协议真实性存疑，证据不足为由驳回孙忠珍诉请错误。一审庭审中，彭艳芹、张岩、谦基公司已明确表示其对执行裁定书中本院查明部分所认定的事实无异议。一审法院无权对执行裁定书中已经查明且诉辨双方均无异议的事实作出否定的认定，并以此作为驳回孙忠珍诉请的理由。二、一审法院认定的事实完全与客观事实相悖，孙忠珍完全具备排除执行的民事权益。1.孙忠珍提交的证据足以证实孙忠珍为案涉房屋权利人，其与金丽东签订的《买卖房屋协议书》为真实有效的买卖协议。金丽东本人已经下落不明，无法出庭作证，但即使金丽东本人未到庭，孙忠珍提供书面的买卖协议及银行卡取款凭证及证人证言，结合民事诉讼证据的高度盖然性，孙忠珍的证据能够形成充分完整的证据链，足以证实其购买房屋的真实性。且彭艳芹、张岩、谦基公司一审中并未对孙忠珍购买房屋的真实性提出任何异议。此事实已由执行裁定书审查确认，孙忠珍与彭艳芹、张岩、谦基公司对此均无异议。一审法院仅凭主观臆断全然不顾证据即认定孙忠珍作为案涉房屋权利人的真实性存疑，且推翻了双方均无异议的事实，完全违反法律规定与民事审判原则，该认定完全错误。2.孙忠珍与金丽东签订《买卖房屋协议书》并支付房款后，金羽东将房屋钥匙及房屋所有手续及缴费凭证一并交付给孙忠珍。孙忠珍自2018年12月12日购买案涉房屋后，该房屋所有费用均由孙忠珍缴纳，因此，孙忠珍向法庭出具了谦基公司出具的证明文件证实2018年12月12日后案涉房屋所有费用均由孙忠珍缴纳，完成了证明孙忠珍实际占有案涉房屋的举证责任。以上证据足以证实孙忠珍已经合法占有该房屋，且因本案诉争标的为房屋，价值21万元，根据交易习惯，不动产的出卖人必须将手续交付给买受人，不动产买受人也必然会要求出卖人将房屋手续及缴费凭证连同房屋一并交付，上述证据足以证实孙忠珍已经购买案涉房屋，且合法占有案涉房屋。3.孙忠珍与金丽东于2018年12月12日签订《买卖房屋协议书》，孙忠珍提供的银行卡明细及钱永林的银行卡明细的取款时间均为2018年12月12日，且证人张某出庭为孙忠珍作证，证实孙忠珍向其借款8万元用于购买房屋，以上证据足以证实孙忠珍的财产变动情况，孙忠珍筹集如此巨大款项，目的就是其于当日与金丽东签订《买卖房屋协议书》后将该部分房款交付给金丽东。因此，孙忠珍的证据能够形成完整的证据链以证实孙忠珍的确已经支付全部房款。4.案涉房屋未能办理过户登记，过错并不在孙忠珍。因本案房屋为与金丽东的置换房屋，其在巴彦县房产住宅局出具的《房屋预售许可证》上标记为不可售状态，故孙忠珍要求办理房屋过户登记，但由于该房屋状态特殊,暂不能够办理过户，并且该小区所有房屋均没有办理房产证，孙忠珍未取得产权登记无权过错。三、案涉房屋经（2019）黑0126执异95号执行裁定书已经认定谦基公司与金丽东的置换协议真实有效及一审判决第八页中均认定金丽东于原谦基公司签订的置换合同真实有效，因此，案涉房屋已不再是谦基公司所有，已经是金丽东的房屋，故彭艳芹、张岩无权要求执行非谦基公司所有的财产，继续执行本身就是错误的。四、一审法院适用法律完全错误。《最高法院关于人吴法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议应当依法适用《规定》第二十九条，本案中案涉房屋正是登记与谦基公司，完全符合上述法律规定。本案中无论是第二十八条还是第二十九条，孙忠珍均能够全部满足规定，但由于本案被执行人为房地产开发企业，因此应当适用第二十九条，一审法院舍近求远，适用第二十八条之规定，属适用法律错误，二审法院应当依法纠正。因此根据第二十九条的规定，孙忠珍的条件完全能够满足各项规定，应当依法排除对案涉房屋的强制执行。综上所述，一审判决擅自改变巴彦县人民法院执行裁定所认定的事实，导致本案审理错误。且一审法院所依据的事实及适用法律均明显不当。孙忠珍为案涉房屋合法权利人，其权利足以排除强制执行，二审法院应当充分查明并依法支持孙忠珍诉讼请求或发回法院重审。张岩辩称，房屋是张岩在2014年和谦基公司与金丽东签订合同，后来达成协议，张岩与金丽东进行房屋置换。现原金丽东的房屋已经处理。彭艳芹、谦基公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。孙忠珍向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对孙忠珍购买的巴彦县兴隆镇繁荣小区1号楼2单元302室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费用由张岩、彭艳芹、谦基公司承担。一审法院认定事实：一审法院在执行彭艳芹与张岩、谦基房地产公司合同纠纷一案中，孙忠珍作为案外人对一审法院查封的位于巴彦县兴隆镇繁荣小区1号楼2单元302室房屋（案涉房产，面积85．18平方米），提出书面异议，认为其于2018年12月12日与金丽东签订《房屋买卖协议》，金丽东将从谦基公司置换取得的案涉房屋出售给孙忠珍，孙忠珍同日将全部购房款21万元交付给金丽东，并完成了房屋交付，孙忠珍已实际占有使用，人民法院对房屋查封是错误的，请求解除查封。一审法院（2019）黑0126执异95号执行裁定书以“争议房屋为巴彦县兴隆镇繁荣小区1号楼2单元302室房屋，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。案外人孙忠珍虽有买卖房屋协议书，但因未办理产权登记，不具有物权效力”为由，裁定驳回孙忠珍的执行异议申请。孙忠珍不服该裁定，在法定期间内提起执行异议之诉。经查，案涉房屋系谦基公司开发建设，2014年5月9日，因谦基公司拟建的兴隆镇繁荣小区的两栋高层楼房遮挡金丽东所有的工商局住宅4单元602室阳光，为此谦基公司与金丽东达成房屋置换合同，约定谦基公司将繁荣小区1号楼2单元302室房屋与金丽东进行置换。现孙忠珍以其于2018年12月12日与金丽东达成房屋买卖协议书，约定金丽东将其繁荣小区1号楼2单元302室房屋以21万元的价格出售给孙忠珍，合同签订当日，孙忠珍依约支付了全部购房款，金丽东将全部房屋手续及房屋钥匙交付，本案房屋所有权应归属孙忠珍，且该房屋已由孙忠珍实际占有，张岩、彭艳芹、谦基公司彭艳芹无权对孙忠珍的上述财产申请执行为由，请求判令立即停止对孙忠珍购买的巴彦县兴隆镇繁荣小区1号楼2单元302室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。一审法院认为，综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：孙忠珍是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，根据庭审查明的事实，解决本案争议的关键问题在于：孙忠珍是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释［2015］10号第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，针对孙忠珍是否同时具备上述四项条件，逐一认定。首先，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”据此，首先应当对本案中孙忠珍是否系权利人以及该权利的合法性、真实性进行严格审查。案涉房产系谦基公司开发建设，谦基公司与案外人金丽东签订案涉房屋《置换合同》，由金丽东将其所有的位于工商局住宅置换案涉房屋，系合同双方处置案涉房屋的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且谦基公司已取得商品房预售许可证，故金丽东与谦基公司的置换合同有效。孙忠珍诉称为案涉房屋权利人，系通过与金丽东的买卖行为取得物权，但其举示的《买卖房屋协议书》，未有金丽东出庭佐证，亦未在谦基公司进行登记确认，权利人的真实性存疑，故不能确定其已经在人民法院查封前即已形成合法的买卖合同关系。关于在人民法院查封前是否已合法占有该不动产问题。诉讼中，孙忠珍举示了物业费、自来水费收据、热费收据及哈尔滨市谦基物业管理有限公司《证明》等，以此证明其已合法占有争议房屋。关于物业费、自来水费收据、热费收据等，物业费收据缴费人体现为金丽东，而非孙忠珍，自来水费收据、热费收据均未体现缴费人。如前所述，在不能确定孙忠珍在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同情况下，其依据非其为缴费人的收据证明合法占有，法律依据不足。即便缴费人与孙忠珍之间存在相关身份关系，亦不能直接证明孙忠珍系占有使用人。关于哈尔滨市谦基物业管理有限公司《关于小区1-2-301室物业费的缴纳证明》，该证据表述自2018年12月12日起案涉房屋的水电费、物业费、取暖费等均由孙忠珍缴纳，但庭审中孙忠珍除举示2018年12月17日及未标注时间且未有缴费人的热费缴费收据两份以外，并没有举示其自认的与金丽东形成买卖房屋合同关系后，其缴纳物业费及水费的证据，因此从该《证明》的形式上看，没有物业费等收取、来源的佐证，仅凭《证明》审查其是否存在实际合法占有，亦不符合执行异议纠纷的严格审查原则。综上，关于孙忠珍已经在查封之前合法占有该房屋，亦属证据不足，不应予以支持。关于是否已支付全部价款问题。孙忠珍称，购买房屋款项分两部分支付，一部分系由其银行卡内取出现金5万元，另一部分为从案外人钱永林手借现金4．5万元、从案外人张某手借现金8万元。首先，孙忠珍银行卡的变动情况无法证实即为购买房屋，不能证明与是否购买房屋存在关联性；其次，孙忠珍虽称其余房款均为现金支付，但仅有证人证言，并未有证人转账凭证、资金来源等佐证，对其真实性无法确定。综上，孙忠珍关于足额支付全部价款的主张，证据不足，不予支持。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题。因孙忠珍与金丽东的买卖行为真实性不能确定，故孙忠珍就其购买案涉房屋形成的权利，不具有物权期待权的形式外观，不能对抗彭艳芹的申请执行行为。且对于案涉房屋是否具备办理产权证照条件，孙忠珍亦未采取积极办法主张权利，亦存在怠于行使权利的情形。综上，孙忠珍的执行异议不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对争议房屋不具备准物权的法律特征，其权利不足以阻却执行。判决：驳回孙忠珍孙忠珍的诉讼请求。案件受理费人民币4300元，由孙忠珍孙忠珍负担。二审中当事人没有提供新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案中彭艳芹因与张岩、谦基房地产公司债务纠纷，要求执行登记在谦基公司名下的案涉商品房，孙忠珍作为执行案件案外人提起本案执行异议之诉，故本案的争议焦点为：孙忠珍对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条是人民法院审理该类型案件适用法律的主要依据，一审法院根据该规定第二十八条规定将买受人孙忠珍与出让人金丽东在人民法院查封前是否签订合法有效的买卖合同、孙忠珍是否支付购房对价作为本案的审查重点是正确的。本案中，根据孙忠珍的主张，金丽东系与谦基公司签订《置换合同》取得了案涉房屋，金丽东为该房屋所有权人有权依法处分。孙忠珍认为其与金丽东针对案涉房屋签订买卖合同、孙忠珍支付了合理对价取得该房屋，但金丽东在一、二审诉讼中没有到庭确认房屋买卖行为系其真实意思表示。且按孙忠珍主张，其支付的购房款均是以现金形式交付，孙忠珍不能提供有效凭证证实金丽东实际收取购房款的事实，因此孙忠珍要求排除案涉房屋执行的诉讼理由缺乏事实和法律依据，一审法院判决驳回孙忠珍的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，孙忠珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由孙忠珍负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年八月二十五日法官助理刘向坤书记员刘晶