浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初6193号原告：温州经济技术开发区滨海金海湖茶餐厅，住所地：浙江省温州经济技术开发区滨海二十一路356号二楼，统一社会信用代码：92330301MA2999HK4W（1/1）。经营者：章帮。原告：孙作者，男，1976年1月6日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。两原告的委托诉讼代理人：卓小燕，温州市龙湾区永强法律服务所法律工作者。被告：温州天影文化娱乐有限公司，住所地：温州经济技术开发区沙城街道安兴路155号，统一社会信用代码：913303013369181819。法定代表人：田超。委托诉讼代理人：薄士坤，上海兰迪（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，上海兰迪（温州）律师事务所律师。被告：浙江航天世源汽车发动机部件有限公司，住所地：温州经济技术开发区滨海二十一路356号，统一社会信用代码：91330301697009979B。法定代表人：张思伟。委托诉讼代理人：陈继峰，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈督，浙江玉海律师事务所律师。第三人：杜中峰，男，1974年2月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。第三人：李飞銮，男，1987年11月25日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：胡仕演，浙江择法律师事务所律师。原告温州经济技术开发区滨海金海湖茶餐厅（以下简称金海湖茶餐厅）、孙作者与被告温州天影文化娱乐有限公司（以下简称天影公司）、浙江航天世源汽车发动机部件有限公司（以下简称航天公司）、第三人杜中峰、李飞銮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年7月15日、2020年7月20日两次公开开庭进行了审理。第一次审理，原告孙作者及原告金海湖茶餐厅、孙作者的委托诉讼代理人卓小燕到庭参加诉讼，被告天影公司的委托诉讼代理人张健、被告航天公司的委托诉讼代理人陈督到庭参加诉讼；第二次开庭，原告金海湖茶餐厅、孙作者的委托诉讼代理人卓小燕到庭参加诉讼，被告天影公司的委托诉讼代理人张健、被告航天公司的委托诉讼代理人陈督到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原告金海湖茶餐厅、孙作者申请对撤回对第三人李飞銮、杜中峰的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。原告金海湖茶餐厅向本院提出诉讼请求：一、要求两被告共同赔偿原告因对租赁物进行装修装饰、购置设备设施、及从2018年2月19日停止营业至今造成的营业损失暂计10万元（具体金额以评估为准）；二、诉讼费由被告负担。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、解除原告与被告天影公司于2017年5月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告天影公司返还已收取的租金82000元及利息损失（利息损失从2018年2月29日起计算至实际履行完毕之日止，2019年8月20日之前的利率按银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起的利率按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档次贷款市场报价利率计算）；三、被告天影公司支付违约金39168元（按第一期租金的50%计算）；四、两被告连带赔偿原告因对租赁物进行装修装饰、购置设备设施及从2018年2月19日停止营业至今造成的营业损失等各类经济损失计1516673元；五、诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2017年5月4日，原告为开茶餐厅需要场地，通过中介温州平安易居房产营销有限公司介绍，与被告天影公司的原法定代表人杜中峰签订了《房屋租赁合同》，承租了坐落于温州滨海金海园区××路××号××楼房屋建筑面积340㎡作为商业使用。合同中第二条约定，租赁期限为132个月，租期自2017年5月5日起至2028年5月4日止。装修期不计租金。合同中约定房屋月租金为人民币19.2元／㎡，第一年租金为人民币78336元，往后年租金按10%递增。原告于2017年5月19日缴纳了租金82000元，原告承租房屋用于经营滨海金海湖茶餐厅，并对房屋进行了装饰装修，购置了设施设备，招聘员工准备营业。并由业主被告航天公司出具了《房屋租赁合同》予以向温州市市场监督管理局经济技术开发区分局申请注册企业工商登记，企业字号为温州经济技术开发区滨海金海湖茶餐厅。原告于2017年12月20日装修完工开始营业，至此原告投入金额达1414559元。2018年2月19日（农历正月初四）被告航天公司突然强制予以断电，致使原告被迫停止营业至今，已造成了原告的装修装饰、设施设备霉变、风化、受损无法使用。会员退费、员工遣散、食品腐烂变质等造成了巨额的经济损失。原告经温州诚达资产评估事务所对房屋装修及设施设备市场价值资产评估重置价值为737673.49元。从2018年2月19日暂算至2020年5月9日共计779天停业，按每日1000元收益计算损失779000元，合计损失1516673元。原告认为在租赁期限内试营业期间即遭受到被告航天公司故意强制断电，俩被告又涉及多起诉讼互相推诿拒不履行合同义务致使原告至今无法开业，造成原告无法对涉案租赁房屋正常使用。原告曾于2019年2月15日向龙湾区人民法院提起案号为（2019）浙0303民初1069号诉讼，要求两被告继续履行合同及赔偿损失，但协商无果。现被告航天公司明确其已经提出解除合同，鉴于事实现状，原告与被告天影公司签订的租赁合同实际上确已无法履行，已无法实现合同目的。故原告要求被告天影公司退还已收到的租金82000元及按合同第十条约定支付违约金39168元。因被告航天公司故意强制断电提前终止租赁，造成原告无法实现合同目的，导致租赁合同提前解除，对于原告对租赁房屋的装修装饰及设施设备的投资款及造成的停业损失等应由两被告连带承担责任。两原告补充陈述称：1.原告与被告天影公司之间及两被告之间的合同均未约定可采取断电措施。即使被告航天公司认为被告天影公司存在损害租赁物的情形，也不应当断电，被告航天公司不仅违约且侵权，所以本案属违约、侵权竞合。2.被告航天公司以自己的行为去承认、准许被告天影公司的分租、转租行为，理由有：工商部门的备案合同系被告航天公司出具，虽然被告航天公司认为系伪造，但是该合同系被告天影公司拿来并得到工商部门认可，故构成表见代理；被告航天公司与原告在同一场所办公，原告在大张旗鼓的装修，开业时放置花篮，被告航天公司均没有提出异议；（2019）浙03民终3501号民事判决中载明的备忘录内容包括“四、甲方同意按乙方将标的物一楼分租给其他客户的月租金标准，减收5个月的租金，作为化解本次纠纷的补偿。该补偿款在下个收租期中，在丙方应交纳的租金中扣减，与乙方无关。丙方同意按乙方与一楼分租客户达成的原租赁的协议执行。”载明张思伟向李飞銮的回函内容包括“三、其他事项烽友文化公司亦已经按照《备忘录》第四条的约定，在2019年度的租金中，减收了5个月租金，履行了补偿义务。”证明被告航天公司已减收五个月租金，说明其断电行为确属违约。3.李飞銮非合同相对人，其与两被告的纠纷与本案无涉。4.在前案中鉴定机构仅来看了一次现场，原告对鉴定结论有异议，原鉴定机构作出补充说明函，两被告均对补充说明函提出异议，双方均对前案鉴定结论有异议，不应采纳。鉴定机构同意鉴定结论不作为鉴定意见，退还了原告3500元鉴定费。本案原告依法在本案中申请全面鉴定，现原告认可鉴定意见，两被告在收到鉴定报告后未提出书面异议或申请鉴定人出庭，视为两被告对鉴定报告认可。5.《房屋租赁合同》中约定甲方应无偿提供给乙方整体消防设施及合同疏散出入口，后原告出钱搭建，属原告的损失，且扩建消防梯不属于违约行为。被告天影公司辩称：1.天影公司不存在故意或重大过失的违约行为，原告停业系航天公司擅自断水断电导致，原告已基于航天公司侵权为由要求航天公司承担法律责任，天影公司不属于《侵权责任法》第八条规定的共同侵权方，不应对此承担连带责任。2.原告的损失超出合理范畴，原告与天影公司之间的租金标准与天影公司与航天公司之间的承租价格一致，天影公司在转租中没有任何收益，故原告的主张远超天影公司可预见的损失。本案因不可归责于天影公司的事由导致合同解除，装饰装修残值损失由天影公司按公平原则分担，且损失不包括可拆卸部分。关于损失估价，第一次鉴定的评估标准是原告签字同意的，不应采纳第二次评估结果，且多处价格高于原告自行购买的价格。3.原告在断电后应当采取积极措施避免损失的扩大，故原告对于损失的扩大具有责任。4.本案租赁的物业在2018年7月14日签订《备忘录》后相关出租人的权利义务由李飞銮履行，其作为出租人（次承租人）应承担违约责任。5.本案以（2019）浙0303民初194号案件及天影公司诉航天公司租赁合同纠纷案件的审理结果为依据，故应中止审理。6.《房屋租赁合同》中甲方应无偿提供给乙方整体消防设施及合同疏散出入口的约定系天影公司对租赁物整体消防改造，而不单指餐厅的出入口。7.租赁物第一层及第二层部分用来转租，第二层自已用来开网吧，第三层KTV、四五楼开宾馆，两被告的合同中约定不得整幢转租，在空置一年后就陆续转租。被告航天公司辩称：1.航天公司不存侵权行为，我方与天影公司约定其不得转租，天影公司将涉案房屋转租给原告并未告知我方，2017年7月9日原告递交我方与原告签订的租赁合同中并非我方盖章。在我方与原告没有租赁关系的前提下，我方有权对名下物业断电。2.航天公司断电的原因不是因为天影公司是否欠款，而是天影公司在履行租赁合同中在外墙搭建楼梯及简易棚（是原告还是天影公司搭建的不清楚）、破坏梁柱等主体结构（天影公司的宾馆大厅部分）、占用我方合法土地建造消防池，以上情况存在安全隐患，违反我方与天影公司合同第七条约定，如果进行装修必须要向我方提供方案才可进行装修，故属天影公司违约，我方采取停电措施要求天影公司排除其造成的损害结果后恢复供电，因此天影公司应对停电损失承担责任。原告与天影公司签订的《房屋租赁合同》第十四条第6点约定“甲方应无偿提供给乙方整体消防设施及合理疏散出入口。”系原告方与天影公司合意擅自扩建违章楼梯的意思表示。3.双方发生纠纷，已与第三人李飞銮签订协议，相关权利义务由其承继，后续所产生的违约与侵权责任应由李飞銮承担，故应由李飞銮分摊责任。在备记录签订过程中，我方作出的和解让步非我方认可停电系违约行为。4.原告方在前案中取得的评估报告具有法律效力，第二份报告不合法。5.原告方扩大损失无依据。6.在租赁合同纠纷与侵权责任纠纷属两个不同法律关系，原告主张连带不符合法律规定。7.同意被告天影公司观点中止审理。8.原告与被告天影公司租赁合同约定的期限与《研发车间使用权租赁合同》租赁期限不一致，应以《研发车间使用权租赁合同》为准。庭审中，各方还作如下陈述：1.两原告认为：违约金系按第一期房屋租金的50%计算。两原告与天影公司一致确认：原告向天影公司支付第一期租金（含押金）计82000元。2.关于两原告主张的租金返还问题。两原告认为：合同里没有约定具体的免租期，但约定了装修期不计入租金，我方从2017年5月5日装修至2017年12月20日，并经过杜中峰口头同意。且因装修后仅为试营业，故租金应当全额返还；天影公司认为：合同未约定装修免租期，在合同中已将装修期划掉了，合同只是平安易居的样本。3.关于停电时间，两原告与天影公司认为在2018年2月19日（正月初四）；航天公司认为在2018年正月初。关于恢复用电时间，航天公司认为在2019年4月18日，两原告及天影公司表示不清楚，但各方能确认在（2019）浙0303民初第1069号案件的审理过程中有过协调。4.各方一致确认在停电前，已经营的商户有“宝岛眼镜店”（航天公司认为已挂招牌，但不确认是否已开展经营）、“正新”、“沙县小吃”、“为面而来”、“百分客快餐店”、“理发店”。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认，对其关联性及待证事实是否成立于下文一并分析。对双方有争议的证据和事实本院作如下认定：1.两原告提交的从温州市市场监督管理局经济技术开发区分局调取的落款时间为2017年9月20日的《房屋租赁合同》，拟证明被告航天公司提供给原告办理工商登记的租赁合同、表示其已同意承租人转租给次承租人的行为；被告航天公司认为：对真实性有异议，若法院确认真实则应按该合同计算装修残值的期限。我方与温州百分客餐饮服务有限公司签订的《房屋租赁合同》是真实的，是我方一直陪同办理的。可能后来杜中峰觉得太麻烦，自己弄了一个章盖给次承租人；被告天影公司认为：真实性由法庭确认；两原告认为：杜中峰说是其拿到航天公司处盖章。本院认为，该《房屋租赁合同》系原告方从温州市市场监督管理局经济技术开发区分局调取，其形式上的真实性应当予以确认。被告航天公司并未提交充分证据证明其公司印章系杜中峰伪造，故本院对其质证意见不予采纳。另，从被告航天公司所述陪同温州百分客餐饮服务有限公司办理了落款时间为2016年3月21日的用于备案登记的《房屋租赁合同》的行为，及其承认在2018年正月停电前已有大量的租户已进行装修、经营，且其停电行为亦与被告天影公司是否转租无关，故被告航天公司其辩称其不知被告天影公司的转租行为依据并不充分。2.两原告提交燃气节能炉订货清单、验钞机收款收据、《消防工程安装合同》、《建设工程承包合同》，拟证明原告投资茶餐厅装修费用、购置设备设施的费用；被告天影公司认为：订货清单、收款收据、《建设工程承包合同》的真实性由法庭确认，原告应提交相应付款凭据。对《消防工程安装合同》三性不予确认；被告航天公司认为：证据三性无法确认，凭据大部分系复写纸，没有明确的使用范围和性质，也没有直接对应的支付凭证。《建设工程承包合同》没有甲方签章，没有达成合意。《建设工程承包合同》不能确认签订时间、是否生效、是否履行。本院认为，关于原告对茶餐厅装修费用、购置设备设施的费用已有评估机构作出温诚达评字〔2020〕013号报告书予以确定，原告对该份报告书没有异议，故相关费用的确定应以该份评估报告书是否得以采纳为前提，就此本院于下文再行阐述。3.被告航天公司提交的微信聊天记录，拟证明天影公司拖欠水电及税费的事实；两原告对证据三性有异议；被告天影公司认为：该部分费用已支付。被告天影公司提交的银行流水，拟证明天影公司向航天公司支付2018年度租金及天影公司于2018年2月3日向航天公司支付水电费38951元；两原告认为：证据三性由法院审核；被告航天公司认为：对证据无异议，属天影公司拖延支付，但与航天公司断电行为无关。本院认为，因被告航天公司认为天影公司是否拖欠该部分费用与其停电行为无关，故本院认为该组证据与本案不具直接关联性，在本案中均不予采纳。4.被告航天公司提交的租赁房屋现场照片，拟证明天影公司违反合同约定，擅自改建、搭建租赁房屋，擅自将消防池（埋放）在非租赁场地内；两原告对三性有异议；被告天影公司对三性有异议，并认为消防池从2015年年底起放置了两年，航天公司负责人同意且未提异议。本院认为，因被告航天公司未提交原始载体予以核对，且天影公司是否违反其与航天公司之间的租赁合同约定与本案的处理结果不具有直接关联，故本院对该组证据在本案中不予采纳。5.被告航天公司提交的《研发车间使用权租赁合同》、备忘录、民事判决书，拟证明航天公司与天影公司之间的租赁合同关系，由天影公司支付税款的约定，及租赁合同中天影公司的权利义务概括性转移给李飞銮的事实，并经温州市中级人民法院二审判决确认备记录合同有效；两原告认为：备忘录与本案无关，判决书真实性无异议，但与本案无关，且能证明天影公司的转租行为经航天公司的同意；被告天影公司对真实性无异议。本院认为，本院经审查，对该组证据的真实性可予以认定，可作为认定相关事实的依据。6.被告航天公司提交的承诺书，拟证明杜中峰私刻航天公司印章，本案中原告提供的租赁合同的公章同样是杜中峰伪造；两原告对三性有异议，认为无法证明所涉印章即用于备案的《房屋租赁合同》中的印章，且航天公司未对印章申请司法鉴定，原告用于备案的租赁合同是杜中峰交给原告的，原告有理由相信航天公司是同意的；被告天影公司对真实性、合法性无异议，但认为关联性及证明目的不成立，承诺书中明确印章是案外人所刻，与杜中峰无关，对案外人身份不知情。本院认为，即使该承诺书所载内容属实，也不能直接推定原告用于备案的租赁合同上的印章系伪造，也不足以直接推定被告航天公司对被告天影公司的转租行为不知情。7.被告航天公司提交的律师函及快递单据，拟证明航天公司要求烽友公司解决使用涉案租赁物时存在的问题，并要求烽友公司依合同约定使用租赁物；两原告认为：对该组证据不清楚；被告天影公司对三性有异议，认为即使有收到，也不能据此判断天影公司有违规搭建行为，反观车间租赁合同第13.5条明确提到，乙方准备改造，航天公司同意并知情，而天影公司不存违规搭建楼梯及简易棚等。本院认为，被告天影公司对于租赁物的使用是否违反了其与航天公司之间的约定，与本案的处理结果并不具有直接关联，故本院对于航天公司是否以律师函的形式在何时告知天影公司依合同约定使用租赁物不作审查。8.关于司法鉴定的问题，在本案中，温州诚达资产评估事务所（普通合伙）对于两原告申请的鉴定：一、对位于温州经济技术开发区滨海二十一路356号二楼的温州××开发区滨海金海湖茶餐厅的装修价值进行评估；二、对位于温州经济技术开发区滨海二十一路356号二楼的温州××开发区滨海金海湖茶餐厅的设备、设施价值进行评估。鉴定机构作出温诚达评字〔2020〕013号《报告书》。被告天影公司、航天公司认为：第一，对于第一项鉴定应当采纳（2019）浙0303民初第1069号一案中的第一次评估结果，且不能以《补充说明函》中增加的为依据。第二，采用2018年2月9日作为基准日不当，其中是否包含新增置换不清楚。第三，评估价格高于市场价格，其中明细表第143项验钞机为629元（原告提交的证据第65页中为529元），第158项燃气节能蒸炉为2650元（原告提交的证据第41页中为1504元）。第四，电器不属于装修附合物；被告航天公司另认为：应对装修物剩余租赁年限的残值作为评定标准，而不应采纳成新率的概念，关于剩余租赁年限应以我方与天影公司签订的《研发车间使用权租赁合同》的年限即2015年10月1日至2027年9月30日止，原告与天影公司签订的年限为2017年5月5日至2028年5月4日，超出部分无效；被告天影公司另认为：第六部分楼梯间部分、第七部分室外部分，我司没有租赁给原告不应当计算损失；两原告对评估结论没有异议，并说明：第一，（2019）浙0303民初第1069号一案中的鉴定机构因明知鉴定结论有误，其已通过微信支付向我方退回鉴定费用（5000元鉴定费用在扣除1500元差旅费后退回3500元）。第二，第158项燃气节能蒸炉实际包含了节能王上柜，第143项验钞机购买时是批发价，现同意采用529元为重置价值，成新率按98%计算评估值为518元。第三，只知道两被告之间存租赁关系，但不知道截止时间。第四，对于被评估的设备设施长期没有移动是因为如果移动评估就没有依据，且没有地方可使用了。本院认为，首先，评估明细表中第143项验钞机，两原告同意按529元计算重置价值，低于评估的重置价值629元，本院予以认可。对于第158项燃气节能蒸炉评估的重置价值，两被告并未提出充分证据予以推翻该鉴定结论，故本院对两被告提出的异议不予采纳。其次，对于应采纳本案中的鉴定结论还是采纳（2019）浙0303民初1069号案中的鉴定结论，本院作如下分析：在案号为（2019）浙0303民初1069号金海湖茶餐厅诉天影公司、航天公司房屋租赁合同纠纷一案中，原告金海湖茶餐厅申请对位坐落于温州经济技术开发区滨海二十一路356号二楼（建筑面积340平方米）的装修附着物的价值进行鉴定。此后，温州市青鸟房地产估价有限公司作出编号为温青鸟法估字第（2019）ＦＹ020号《房地产估价报告》，该报告载明：估价项目名称为温州经济技术开发区滨海二十一路356号二楼（建筑面积340平方米）的装修价值鉴定评估；价值时点为2019年6月27日；确认估价对象于价值时点的鉴定价值为89010元；并说明，估价人员于2019年6月27日实地勘察，实地勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分依据委托方提供的资料进行评估。该份鉴定结论作出后，申请人金海湖茶餐厅认为鉴定机构未对房屋的装修作出全面科学评估，且遗漏评估内容（包括：1.人工费；2.厨房的油烟管道、隐蔽工程、排水工程、消防工程；3.大厅的顶油口、隐蔽工程、排水工程；4.装饰墙；5.壁画；6.收银台；7.油漆吊顶；8.壁柜平方数不符；9.所有的隐蔽工程、隔墙）、消防工程引，并要求重新委托鉴定。介于此，温州市青鸟房地产估价有限公司对出《补充说明函》，答复：一、评估报告中对人工费没有评估在内：温州市补偿标准内的装饰装修价格为成品安装后的价值（包含了人工费用），没有装修折旧，此项已考虑在内；二、评估报告中对厨房油烟管道、隐蔽工程、给排水工程、电气工程、消防工程没有评估在内：报告中已写明对估价对象的实地勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分仅依据委托方提供的资料进行评估……考虑到估价对象的实际使用状况，本次评估水电工程按80元／平方米计算，计算如下：80＊340＝27200元。油烟管道、消防设备设施我方认为属于资产评估部分，不在我方资质内评估的项目；三、评估报告中对装饰墙没有评估在内：报告中的已体现出来隔墙部分的价值。所谓装饰墙我方现在重新勘察，应该属于木隔墙部分，现场重新测量面积24.09平方米,单价50元每平方米，金额为1204.5元；四、评估报告对壁画没有评估在内：我方已经对油漆部分提供的价值，由于墙画属于艺术品，我方认为应该属于资产评估部分；五、评估报告中收银台没有评估在内：我方已经考虑在壁柜面积内，对方正好提到壁柜面积不符，我方现场核实，原先壁柜面积有误及漏评，现重新测算面积及金额如下：壁柜（大厅）8394元、壁柜（厨房）1500元；六、评估报告中油漆吊顶没有评估在内：我方现场核实，油漆吊顶存在漏评，现重新测算面积及金额如下：油漆吊顶5348元；结合上述6项得出总价为131133.5元。此后在该案审理中，两被告对温州市青鸟房地产估价有限公司对出《补充说明函》提出异议，认为应当采用编号为温青鸟法估字第（2019）ＦＹ020号《房地产估价报告》的鉴定结论，且不同意原告金海湖茶餐厅提出的重新鉴定申请。综合上述情况，本院认为，温州市青鸟房地产估价有限公司在申请人金海湖茶餐厅对编号为温青鸟法估字第（2019）ＦＹ020号《房地产估价报告》的鉴定结论提出异议后，重新作出的《补充说明函》的结论与原鉴定结论差异较大。从《补充说明函》来看，鉴定机构认可原鉴定结论存在数处遗漏鉴定项目及面积测量不准确之处，但因两被告与原告仍对《补充说明函》中的鉴定不认可，本院不予采纳该份《补充说明函》，亦无法采纳显存错误的温青鸟法估字第（2019）ＦＹ020号《房地产估价报告》的鉴定结论。因此在本案中，两原告的重新鉴定申请符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定可申请重新鉴定的情形，对于本案中鉴定机构作出温诚达评字〔2020〕013号《报告书》，在两被告未能对其鉴定程序、鉴定资格、鉴定依据提出有效异议并提供证据予以推翻该鉴定结论的情况下，该重新鉴定的结论应作为认定本案事实的依据。根据以上确认的证据及双方在庭审中确认一致的事实以及审理中查明的事实，本院对事实作如下认定：2017年5月4日，杜中峰作为出租方（甲方）与原告孙作者作为承租方（乙方），签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方自愿将坐落于温州滨海金海园区××路××365号二楼，面积340平方米的房屋出租给乙方作商业使用，产权人为张思伟；租赁期限为132个月，自2017年5月5日至2028年5月4日；月租金为每平方米19.2元，第一年年租金为78336元，每年按10%递增，房屋租赁押金为10000元；第八条第2点约定，甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响乙方居住或经营，乙方有权解除合同。如对乙方产生实质经济损失的，甲方应作出赔偿；第十条第2点约定，乙方支付租金后，因甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照收回该年合同约定年租金50%向乙方支付违约金，若乙方对该房屋进行装修，甲方还应承担赔偿按正常折旧后的装修费用。第十四条其他约定事项第6点约定，甲方应无偿提供给乙方整体消防设施及合同疏散出入口。该合同落款的甲方／代理人处由杜中峰签字，乙方／代理人处由原告孙作者签字，见证方盖有温州平安易居房产营销有限公司合同专用章。该平安易居的合同版本中的装修期空白处均已划线，同时合同版本中印有“装修期不计租金”。2017年5月19日，原告方向杜中峰转账82000元，其中包含第一年租金78336元，押金3664元。两原告向本院提交了一份从温州市市场监督管理局经济技术开发区分局调取的落款时间为2017年9月20日的《房屋租赁合同》，该合同载明航天公司自愿将坐落于滨海二十一路356号二楼房屋出租给章帮使用，租房期限为2017年9月20日至2023年9月19日，月租金为3000元。该份合同系用于温州市市场监督管理局经济技术开发区分局登记备案使用。温州诚达资产评估事务所（普通合伙）作出温诚达评字〔2020〕013号报告书，载明评估基准日为2018年2月9日；评估对象和范围为温州市龙湾区人民法院委托评估的温州经济技术开发区滨海二十一路356号二楼金海湖茶餐厅的房屋装修及设备设施的市场价值。其得出的房屋装修及设备设施评估明细表载明：一、大厅部分（含走道）：顶地工程、墙面工程，共计重置价值183894.78元；二、厨房部分：顶地工程、墙面工程，共计重置价值26436.75元；三、出菜间部分：顶地工程、墙面工程，共计重置价值13097.66元；四、储藏室部分：顶地工程、墙面工程，共计重置价值11502.8元；五、公共卫生间部分（男女洗手间）：顶地工程、墙面工程，共计重置价值31755.7元；六、楼梯间部分共计重置价值37189.5元；七、室外部分：地面防腐木地板、阳光房、水池基础制作等共计重置价值56470元；八、综合部分：水电工程、其他（含新砌墙、红砖砌墙粉刷等）共计重置价值83742.3元；九、设备设施：大厅（含电视、监控、显示屏、小监控、中央空调、投影仪等）、吧台（含电话机、POS收银机等）、厨房（含不锈钢四方桌、消毒柜等）、厕所（含蹲便池、男小便池、排风、水龙头、地漏、洗手台加镜子、拖把池、纸巾盒、五金件、开关盒、插座等）共计重置价值293584元。另查明：一、李飞銮与浙江航天世源汽车发动机部件有限公司、温州烽友文化娱乐有限公司、第三人杜中峰合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理，李飞銮诉请：1.请求依法判令撤销《备忘录》。2.本案诉讼费用由二被告承担。2019年5月10日，本院作出的（2019）浙0303民初956号民事判决，判决驳回李飞銮的诉讼请求。温州市中级人民法院作出的（2019）浙03民终3501号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（2019）浙0303民初956号民事判决、（2019）浙03民终3501号民事判决中认定事实如下：“航天世源公司作为出租方（甲方）与烽友文化公司作为承租方（乙方）于2015年6月29日签订一份《楼房使用权租赁合同》，合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，甲方就其合法投资建设的滨海经济开发区航天世源办公楼租赁给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下：第一条租赁物位置、面积及使用功能1.1甲方将位于温州经济技术开发区（金海大道滨海二十一路365号）航天世源公司厂区内第1幢楼房7166平方米，租赁给乙方使用（以下简称“租赁物”）；双方确认租赁物面积总计7166平方米。1.2本租赁物的使用功能仅作为宾馆及文化娱乐用房，不作为其他用途。1.3楼房类型：框架式结构。第二条租赁期限2.1本合同租赁期限为10年，即从2015年12月1日起至2025年11月31日止。2.2从第3年起年租金按当年市场价格递增，每俩年递增一次，年递增幅不低于10%；甲方最终确定后的年租金，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。2.3租赁期满，甲方有权收回出租楼房，乙方应如期归还。乙方需继续承租的，应租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后，甲乙双方对有关租赁事项进行协商并重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先租赁权。第三条租金及租金支付方式3.1甲、乙双方约定，乙方按照上述租赁物的建筑面积，年租金分别为230元／平方米；本租赁房产税由乙方负责缴纳，租赁税、地税由甲方缴纳。3.2租金按押一付一方式支付（先付款后使用）。在本合同签订10日内，乙方应向甲方支付30万元（大写：叁拾万元整）作为定金。乙方应在2015年11月1日前向甲方交纳第壹年的租金1648180元（大写壹佰陆拾肆万捌仟壹佰捌拾元整）。押金274697元（大写贰拾柒万肆仟陆佰玖拾柒元整）；扣除乙方已交的定金实际应付金额为1622877元（大写壹佰陆拾贰万贰仟捌佰柒拾柒元整）。3.3双方约定：同期内从2015年至2025年租金的支付时间定在每年的11月1日前支付下年租金。（即乙方应提前一个月支付下年度的租金）……”。该租赁合同落款处的出租方、承租方分别盖有航天世源公司、烽友文化公司的印章。航天世源公司作为出租方（甲方）与烽友文化公司作为承租方（乙方）于2015年9月14日另行签订一份《研发车间使用权租赁合同》，合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，甲方就其合法投资建设的滨海经济开发区航天世源研发车间租赁给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下：第一条租赁物位置、面积及使用功能1.1甲方将位于温州经济技术开发区（金海大道滨海二十一路356号）航天世源公司厂区内第1幢研发车间7275平方米，租赁给乙方使用（以下简称“租赁物”）；并附研发车间图纸一份。1.2本租赁物的使用功能仅作为生产及办公用房，不作为其他用途。1.3研发车间类型：框架式结构第三条租金及租金支付方式3.1甲、乙双方约定，乙方按照上述租赁物的建筑面积，年租金限为12年，从2015年10月1日起至2027年9月30日止（其中甲方给予乙方装修期免租金3个月，实际从2016年1月1日起计算租金）。2.2从第2019年1月1日起租金每俩年递增一次，年递增幅10%；甲方最终确定后的年租金，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。为230元／平方米，本租赁房产税由乙方负责缴纳；租赁税、地税由甲方缴纳。3.2租金按一年方式支付（先付款后使用）。在本合同签订2日内，乙方应向甲方支付20万元（大写：贰拾万元整）作为定金，甲方在交付租赁物后半个月内乙方因资金等原因不能支付甲方租金及押金，作为违约金甲方将不予退还定金；甲方若在双方约定的租赁物交付期内未交付租赁物，除退还乙方资金外，并按同等定金金额赔付给乙方；乙方应在2015年10月15日前向甲方交纳第壹年的租金1673250元（大写壹佰陆拾柒万叁仟贰佰伍拾元整）。押金200000元（大写贰拾万元整）扣除乙方已交的定金实际应付金额为1673250元（大写壹佰陆拾柒万叁仟贰佰伍拾元整）。3.3双方约定，同期内从2016年至2026年租金的支付时间定在每年的12月1日前支付下年租金，（即乙方应提前一个月支付下年度的租金）……”。该租赁合同落款处的出租方、承租方分别盖有航天世源公司、烽友文化公司的印章，同时，航天世源公司的法定代表人张思伟、烽友文化公司的原法定代表人杜中峰亦有签字。2016年4月6日温州经济技术开发区文教体工作局出具一份温开文娱筹［2016］1号娱乐场所同意筹建意见书，载明：“烽友文化公司：你单位申请设立歌舞娱乐场所（经营许可证）的事宜，具体情况如下：单位名称：烽友文化公司，经营地址：温州经济技术开发区××路××号××幢××楼。经前期现场勘查，符合娱乐（歌舞）场所设立条件，同意筹建。请取得环保、公安、消防、卫生部门等相关手续后，并上报其它资料到温州经济技术开发区行政审批服务中心（文教体工作局）14号窗口审查核对，我局再次进行现场审核，颁发《娱乐经营许可证》。”同日，温州经济技术开发区文教体工作局又出具一份温开文网筹［2016］1号互联网上网服务营业场所经营活动筹建意见书，载明：“根据互联网上网服务营业场所经营活动有关规定，经文化部门前期现场审核同意筹建。申请人持本意见书到公安、消防等部门办理有关审核手续后，再到文化部门办理网络文化经营许可证设立申请手续。单位名称：烽友文化公司，经营地址：温州经济技术开发区××路××号××幢××楼××，计算机台数200台。”2017年8月1日温州经济技术开发区公安分局消防大队出具一份开公消审字［2017］第0015号建设工程消防设计的审核意见书，载明：“炫烽娱乐公司：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我大队对你单位申报的炫烽娱乐公司室内装修及自动消防设施（开公消审凭字［2017］第0015号，工程地址：温州市经济技术开发区××路××号，建设工程类别：内部装修；建筑总高度：23.10米，总装修面积：5620平方米；装修楼层：地上第一层局部、二至六层，二层功能为网吧；三层功能为ＫＴＶ；四到六层为宾馆）消防设计（设计单位：中翔消防工程有限公司，中安云建设有限公司，房屋使用性质许可性文件：主任办公会议纪要［2014］13号）消防设计进行了审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求……所在建筑改变使用性质或者功能用途依法应当取得有关部门批准，公安机关消防机构的受理和审批情况不作为其同意改变使用性质或者功能用途的依据。”而此前温州市市场监督管理局经济技术开发区分局出具的（温市监）名称预核内［2017］第003612号企业名称预先核准通知书载明同意预告核准的企业名称为温州炫烽娱乐有限公司，投资人信息为李少华、杜中峰、李飞銮。2018年7月14日，航天世源公司作为甲方、烽友文化公司作为乙方、李飞銮作为丙方签订一份《备忘录》，《备忘录》约定：“甲方将坐落于温州经济开发区滨海21路356号部分物业（研发大楼）租予乙方，双方签署有租赁合同，现双方因故发生纠纷，现经三方协商，达成如下化解协议：一、乙方退出原合同，由丙方成为原合同的承租方，甲方同意在不变更原合同所有内容的情况下，由丙方作为原合同的承租方，承继履行原合同，享有和承担原合同的权利、义务。二、乙方在租赁标的物上的装修、设施、改建等所有添附装潢、设备、财物等，均按现状留归丙方。乙方的债权债务与甲方、丙方无关。三、丙方给付人民币800万元购买款给乙方，此事由乙方、丙方结算支付，与甲方无关。之后，乙方与租赁标的物、原合同无关，不得再向丙方提出任何要求。乙方在收到购买款后五个工作日内，将注册地迁出标的物（如有）。四、甲方同意按乙方将标的物一楼分租给其他客户的月租金标准，减收5个月的租金，作为化解本次纠纷的补偿。该补偿款在下个收租期中，在丙方应交纳的租金中扣减，与乙方无关。丙方同意按乙方与一楼分租客户达成的原租赁的协议执行。五、今后甲方、乙方不得以任何理由再向对方提出任何主张。有关乙方与丙方的交接，由乙、丙双方自行决定。本协议一式三份。各方持一份，证明人留存一份。”航天世源公司的法定代表人张思伟、烽友文化公司的原法定代表人杜中峰、李飞銮分别在该《备忘录》落款处的甲方、乙方、丙方处签字。二审庭审过程中，各方当事人均一致确认航天世源公司名下涉案房屋的门牌号应为356号。”二、浙江航天世源汽车发动机部件有限公司与李飞銮、温州烽友文化娱乐有限公司、杜中峰合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理，浙江航天世源汽车发动机部件有限公司诉请：1.判决原告与被告李飞銮之间关于温州经济技术开发区滨海二十一路356号房屋的租赁合同关系依法解除；2.被告李飞銮腾空并交还租赁房屋；3.被告李飞銮向原告支付2019年1月至租赁房屋实际腾空之日止的租金与违约金836625元；4.诉讼费由被告李飞銮承担。2020年4月30日，本院作出（2019）浙0303民初194号民事判决，判决：一、确认原告浙江航天世源汽车发动机部件有限公司与被告李飞銮之间关于温州经济技术开发区滨海二十一路356号第1幢研发车间的租赁合同关系于2019年8月6日解除；二、被告李飞銮于本判决生效之日起三个月内腾空前述租赁房屋；三、被告李飞銮支付原告浙江航天世源汽车发动机部件有限公司租金损失；四、驳回原告浙江航天世源汽车发动机部件有限公司的其他诉讼请求。三、烽友文化公司原法定代表人为第三人杜中峰，2019年3月11日法定代表人变更为杜中义。2019年5月27日，经温州市市场监督管理局经济技术开发区分局核准，温州烽友文化娱乐有限公司名称变更为温州天影文化娱乐有限公司。同日，该公司法定代表人由杜中义变更为田超。四、原告温州经济技术开发区滨海金海湖茶餐厅注册日期为2017年10月18日，企业类型为个体工商户，经营范围为餐饮服务，经营场所为浙江省温州经济技术开发区滨海二十一路356号二楼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的,以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”因两原告一致确认章帮、孙作者系以个体工商户金海湖茶餐厅的名义共同对外经营的个人合伙关系，而涉案的《房屋租赁合同》系由孙作者与烽友文化公司的原法定代表人为杜中峰于2017年5月4日签订，此时个体工商户尚未登记设立，结合此后的个体工商户的登记设立及其在涉案租赁场地内进行装修、经营，且被告天影公司对此知悉且未提异议，故涉案的《房屋租赁合同》中的权利义务可由金海湖茶餐厅、孙作者共同享有和履行，本案由金海湖茶餐厅、孙作者作为诉讼主体并不损害被告方利益，亦无不当。被告天影公司原法定代表人杜中峰虽系以其个人名义签订《房屋租赁合同》，但涉案租赁场地系天影公司向航天公司租赁而来，且根据现查明的事实来看，天影公司系履行涉案租赁场地租赁、转租的主体，被告天影公司亦对涉案的《房屋租赁合同》中的权利义务由被告天影公司享有和履行没有异议，故本院确认杜中峰签订涉案的《房屋租赁合同》系履行其职务行为，《房屋租赁合同》中出租方应确认为被告天影公司。本案为房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被告天影公司作为涉案租赁场地的出租人，应该保持租赁物符合正常使用的用途，但由于其与被告航天公司之间的纠纷，航天公司采取了停电措施，导致金海湖茶餐厅无法正常经营，从而被迫停止营业，故被告天影公司未尽到法律规定和合同约定的出租人义务，导致原告方合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本院对于原告方解除合同诉请予以支持，确认涉案的《房屋租赁合同》于本案两原告在诉中提交的变更诉讼请求申请书送达被告天影公司之日即2020年6月12日解除。关于停电时间的确定。两原告与被告天影公司确定为2018年2月19日（正月初四），被告航天公司仅陈述为正月。本院认为，被告航天公司系采取停电措施的行为人，在其未作出明确陈述的情况下应承担不利后果，现因各方陈述的停电时间相差不大，故本院推定停电时间为2018年2月19日。关于两原告主张被告天影公司应返还已收取的租金82000元（含押金）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告天影公司应该返还其收取的押金及停电之后的租金，其中应返还的押金部分为3664元。租金部分，两原告主张曾得到杜中峰口头同意，整个实际装修期均不计租金，但因涉案的《房屋租赁合同》中的装修期空白处均已划线，两原告亦对其该部分陈述未能举证证明，故本院对其该部分陈述不予采纳。经计算，2017年5月5日至2018年2月18日应计算租金61798.4元，2018年2月19日至2018年5月4日应计算租金16537.6元，故应返还租金16537.6元。另，因两原告在起诉时并未主张上述应返还的押金、租金的利息损失，故该部分损失应当从原告的变更诉讼请求申请书送达被告天影公司之日起按LPR利率计算。关于两原告主张被告天影公司应支付违约金39168元。本院认为，涉案的《房屋租赁合同》中第十条第2点约定，“乙方支付租金后，因甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照收回该年合同约定年租金50%向乙方支付违约金，若乙方对该房屋进行装修，甲方还应承担赔偿按正常折旧后的装修费用。”该条款中甲方承担违约责任的前提是其主动提前收回房屋，与本案被告天影公司因与被告航天公司之间的纠纷，航天公司采取了停电措施，导致金海湖茶餐厅无法正常经营，两者的违约性质并不相同，因此对于两原告主张被告天影公司应支付违约金39168元的诉讼请求本院不予支持。关于两原告主张被告天影公司应赔偿对租赁物进行装饰装修、购置设备设施的费用。本院认为，两原告基于对合同正常履行的信赖，而投入资金对茶餐厅进行装修装饰、购置设备设施，就此所受的损失，被告天影公司应该予以赔付。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的，应予支持。”经鉴定，鉴定报告中《房屋装修及设备设施评估明细表》载明的：“一、大厅部分（含走道）计重置价值183894.78元；二、厨房部分计重置价值26436.75元；三、出菜间部分计重置价值13097.66元；四、储藏室部分计重置价值11502.8元；五、公共卫生间部分（男女洗手间）计重置价值31755.7元；六、楼梯间部分计重置价值37189.5元；七、室外部分计重置价值56470元；八、综合部分：水电工程、其他（含新砌墙、红砖砌墙粉刷等）计重置价值83742.3元。”以上共计444089.49元应认定为已形成附合的装饰装修物部分。鉴定报告中《房屋装修及设备设施评估明细表》中的：“九、设备设施：大厅（含电视、监控、显示屏、小监控、中央空调、投影仪等）、吧台（含电话机、POS收银机等）、厨房（含不锈钢四方桌、消毒柜等）、厕所（含蹲便池、男小便池、排风、水龙头、地漏、洗手台加镜子、拖把池、纸巾盒、五金件、开关盒、插座等）共计重置价值293584元（两原告确认验钞机按529元计算后应计重置价值为293484元）。”其中大部分应属未形成附合的装饰装修物及可移动的设备设施，少部分属于形成附合的装饰装修物部分。涉案《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2017年5月5日至2028年5月4日，被告天影公司作为涉案租赁场地的出租人，本应在约定的租赁期限内保持租赁物符合正常使用的用途，但由于其与被告航天公司之间的纠纷，航天公司采取了停电措施，导致金海湖茶餐厅无法正常经营，从而被迫停止营业。因此，被告天影公司应以停电后起算的剩余租赁期为依据向两原告赔偿形成附合的装饰装修物部分的残值损失，同时也应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”向两原告赔偿应当赔偿未形成附合的装饰装修物及可移动的设备设施的价值贬损。另外，被告航天公司辩称的涉案《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2017年5月5日至2028年5月4日，与被告航天公司与天影公司签订的《研发车间使用权租赁合同》约定的租赁期限为2015年10月1日起至2027年9月30日不符，应当以《研发车间使用权租赁合同》为准。本院认为，因被告天影公司转租的期限超过其剩余租赁期限而导致该超出部分的租赁期限无效的，被告天影公司仍然就其过错导致约定的部分租赁期限无效造成的损失向两原告负赔偿责任，故即使被告航天公司的抗辩理由成立，被告天影公司的赔偿责任并不因此而减少。综合上述论点，本院经综合考虑茶餐厅的装修程度、合理的装修期限及剩余的租赁期限、形成附合的装饰装修物部分的残值损失、未形成附合的装饰装修物及设备设施的价值贬损，确认被告天影公司应当向两原告赔偿500000元，未形成附合的设备设施仍归两原告所有，在涉案《房屋租赁合同》解除后，两原告应及时将该部分未形成附合的装饰装修物及设备设施从租赁房屋中腾空。关于两原告主张的营业损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益，该可得利益须具有确定性，假定或可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。如果要在未来获得经营利润，不能仅靠租赁合同的继续有效，还需要投入大量的资金、人力、物力等成本。故两原告要求被告天影公司按每日1000元收益计算营业损失779000元，将使两原告在不需要投入任何经营成本的情况下，直接获得经营利润，超出了合同的履行利益和被告天影公司签订合同时可预见的损失范围，故本院对两原告的该部分主张不予支持。关于两原告主张被告航天公司对其各项损失承担连带赔偿责任。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，系违约之诉，涉案《房屋租赁合同》的相对方是被告天影公司，根据合同相对性原则，被告航天公司并非合同相对方，两原告要求被告航天公司承担连带赔偿责任的依据不足，被告航天公司是否对两原告构成侵权，不是本案的审查内容，两原告可与被告航天公司另行协商解决或另行提起侵权之诉。故对于两原告的该部分主张，本院不予支持。关于被告天影公司认为原告的停业系航天公司擅自断电导致，应由航天公司承担侵权责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告航天公司是否对两原告构成侵权，并不影响被告天影公司承担相应的违约责任，若被告天影公司认为其违约是因为被告航天公司的过错行为导致，被告天影公司和被告航天公司之间的责任承担可由双方另循法律途径解决。关于两被告主张违约、侵权责任应由李飞銮承担。本院认为，李飞銮并非涉案《房屋租赁合同》的相对方，李飞銮是否应承担责任，应以其与两被告之间的约定为依据，故与本案两原告的主张并无直接关联，故对于两被告的该部分抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，本院对两原告合法、合理部分的主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条的规定，判决如下：一、确认原告孙作者与被告温州天影文化娱乐有限公司于2017年5月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月12日解除；二、被告温州天影文化娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告温州经济技术开发区滨海金海湖茶餐厅、孙作者房屋租赁押金、租金共计20201.6元及利息损失（以20201.6元为基数从2020年6月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行完毕之日止）；三、被告温州天影文化娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州经济技术开发区滨海金海湖茶餐厅、孙作者形成附合的装饰装修物部分的残值损失、未形成附合的装饰装修物及设备设施的价值贬损损失合计500000元；四、驳回原告温州经济技术开发区滨海金海湖茶餐厅、孙作者的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19614元，由原告温州经济技术开发区滨海金海湖茶餐厅、孙作者负担10612元，由被告温州天影文化娱乐有限公司负担9002元。原告温州经济技术开发区滨海金海湖茶餐厅、孙作者已支付的鉴定费用10000元，由被告温州天影文化娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  谢 力人民陪审员  沈美琦人民陪审员  陈 扬二〇二〇年八月七日本件与原件核对一致法官助理陈冬克代书记员张蓓蓓附:不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。