湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初8004号原告：舒佳，女，汉族，1992年12月9日出生，户籍地湖南省华容县。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。被告：周江玲，女，汉族，1989年12月13日出生，户籍地长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：易天成，湖南瑾辉律师事务所律师。原告舒佳与被告周江玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告舒佳的委托诉讼代理人李巨星及被告周江玲的委托诉讼代理人易天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒佳向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除舒佳与周江玲签订的《房屋买卖合同》；2.判令周江玲向舒佳返还定金20000元；3.判令周江玲向舒佳支付违约金115000元；4.本案诉讼费用由周江玲负担。事实与理由：2020年3月8日，舒佳与周江玲经长沙胜亚房地产经纪有限责任公司居间介绍签订一份《房屋买卖合同》约定：周江玲将坐落于长沙市芙蓉区出售给舒佳；建筑面积为79.88平方米；总房款为1150000元；合同还明确约定：“舒佳于2020年3月8日支付购房定金2万元，舒佳拟申请银行贷款80万元以支付部分房款，周江玲与舒佳双方在合同签订后3日内将贷款审批所需资料提交给代办机构，且双方须配合在2020年3月17日前办理贷款审批，长沙胜亚房地产经纪有限责任公司协助。周江玲应于2020年3月31日前结清房屋抵押贷款，并在2020年4月2日前办理注销抵押登记手续。周江玲与舒佳双方须相互配合在2020年4月5日前办理产权过户手续，舒佳应在产权过户进窗后缴税前支付周江玲购房首付款32万元，周江玲应在2020年4月20日将房屋交付给舒佳，交房时舒佳支付交房尾款1万元。如周江玲与舒佳双方任何一方的违约行为已经累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付总房价10%的违约金。”该合同签订后，舒佳于当日向周江玲支付了定金2万元，但周江玲没有按照约定提交个人征信、房产信息资料等贷款审批所需全部材料，亦未按时结清该房屋的按揭抵押贷款、注销抵押登记手续等，导致合同无法正常履行。舒佳多次催告，周江玲仍不履行相应义务，遂向本院提起诉讼。被告周江玲辩称：1.舒佳因周江玲违约所造成的损失有限，适用定金罚则就能弥补其损失；2.依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，违约金的计算应以实际损失为基础，体现补偿性为主，兼顾惩罚性的原则，舒佳没有举证证明其具体损失，约定的违约金过高，请求法庭依法予以酌减。原告舒佳围绕其诉讼请求提交了如下证据：证据1.《房屋买卖合同》、《证明》各一份，拟证明2020年3月8日签订的《房屋买卖合同》的双当事人系舒佳与周江玲，双方存在合法的房屋买卖合同关系及约定的具体权利义务；证据2.定金收条、职业及收入证明、个人信用报告、广发银行个人活期对账单、养老保险个人缴费证明、湖南省社会保险服务中心各一份，拟证明舒佳已依约向周江玲支付购房定金20000元，并提交了贷款审批所需相关材料；证据3.短信记录截图（2张）、函件及邮单（2张），拟证明舒佳多次催告周江玲履行合同义务的事实；证据4.不动产登记情况表、（2020）湘0111民初4034号《民事判决书》各一份，拟证明涉案房屋因周江玲的其他债务纠纷已经被湖南省长沙市雨花区人民法院查封，双方签订的上述房屋买卖合同实际已经无法履行。被告周江玲未向本院提交证据。本院经审查认为舒佳的证据1、2、3、4具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信。根据上述已采信的证据及舒佳的庭审陈述，本院确认如下事实：周江玲与舒佳、长沙胜亚房地产经纪有限责任公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：周江玲自愿将坐落于长沙市芙蓉区的房屋出售给舒佳，该房屋权证或购房合同编号为715329950；建筑面积约为79.88平方米；房屋总售价为人民币1150000元；双方约定舒佳于2020年3月8日支付周江玲购房定金人民币20000元整；舒佳拟申请银行贷款800000元以支付部分房款，周江玲与舒佳双方在合同签订后3日内将贷款审批所需资料提交给代办机构，且双方须配合在2020年3月17日前办理贷款审批，长沙胜亚房地产经纪有限责任公司予以协助;周江玲应于2020年3月31日前结清房屋按揭抵押贷款，并在2020年4月2日前办理注销抵押登记手续;周江玲与舒佳双方须相互配合在2020年4月5日前办理产权过户手续，舒佳应在产权过户进窗后缴税前支付周江玲购房首付款320000元，周江玲应在2020年4月20日将房屋交付给舒佳，交房时舒佳支付完交房尾款1万元；如周江玲与舒佳双方任何一方的违约行为已经累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付总房价10%的违约金。合同还约定了其他事项。舒佳委托其朋友苏莞与周江玲、长沙胜亚房地产经纪有限责任公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2020年3月8日签署了上述合同。合同签订当日，苏莞代舒佳向周江玲支付了购房定金20000元，周江玲收款后出具了一份《定金收条》，收条内容为：“今收到苏莞（指舒佳）购买本人周江玲位于芙蓉区购房定金人民币贰万元整，产权证号：715329950。”此后，因周江玲与其委托的房屋买卖中介公司发生其他纠纷，周江玲拒绝将贷款审批所需资料提交给代办机构以协助舒佳办理贷款审批手续，也没有在2020年4月2日前结清该房屋按揭抵押贷款和办理注销抵押登记手续。舒佳多次通过短信和发函的方式催告，均未果。2020年7月3日，因周江玲涉及其他民事纠纷，该房屋被湖南省长沙市雨花区人民法院冻结查封。本院认为，周江玲与舒佳签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方均应全面履行。舒佳已按照合同约定向周江玲支付购房定金20000元。按照合同约定，周江玲应当在该房屋买卖合同签订后的三日内将贷款审批所需资料提供给代办机构，协助舒佳申请办理购房贷款手续，并在2020年4月2日前结清其本人之前有关该房屋的按揭抵押贷款和办理注销抵押登记手续。但周江玲却因与房屋中介公司之间的矛盾而拒绝履行其与舒佳签订的本案房屋买卖合同约定的义务，周江玲的行为已经构成单方违约，应当承担本案的全部违约责任。按照合同约定，合同任何一方的违约行为累计超过合同约定时间三十日的，守约方有权解除合同；现舒佳诉求解除上述《房屋买卖合同》，符合法律规定和合同约定，故本院确认周江玲与舒佳签订的《房屋买卖合同》于2020年7月9日舒佳提起本案诉讼时予以解除。因双方签订的《房屋买卖合同》已经解除，周江玲依据该合同约定收取的购房定金20000元应当返还。故对舒佳要求周江玲返还购房定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，我国合同法有关违约金的适用遵循以补偿功能为主、惩罚功能为辅的原则，考虑到舒佳因周江玲的违约行为所造成的损失有限，且舒佳未举证证明自己的具体损失数额，本案如果按照上述合同约定的标准计算违约金将显著超出舒佳为此所受的损失，综合考虑本案实际情况，本院认为应酌情调整为按照购房总价款的5%计算违约金为宜。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下:一、周江玲与舒佳于2020年3月8日签订的《房屋买卖合同》于2020年7月9日解除；二、周江玲在本判决生效之日起三日内向舒佳返还购房定金20000元；三、周江玲在本判决生效之日起三日内向舒佳支付违约金57500元;四、驳回舒佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3000元,因适用简易程序，减半收取1500元，由周江玲承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二〇年八月十八日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。