文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终694号上诉人（原审被告）：重庆市新视野房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区桥南高山湾居委二组，统一社会信用代码915001026733838192。法定代表人：钟显文，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋中良，重庆柯大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方勤，女，1971年10月26日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。上诉人重庆市新视野房地产开发有限公司因与被上诉人方勤房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初8645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人重庆市新视野房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋中良、被上诉人方勤到庭参加了诉讼（询问）。本案现已审理终结。重庆市新视野房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销涪陵区人民法院（2019）渝0102民初8645号判决第二项，依法改判；2.上诉费用由被上诉人方勤承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。其公司不应承担被上诉人方勤主张的房屋差价损失157600元，具体理由如下：1.方勤主张的房屋差价损失不属于信赖利益的范围，不应得到支持；2.一审法院参照2019年房屋市场价格确定方勤的房屋差价损失的做法错误，方勤没有采取适当措施致使损失扩大的部分不应由其公司承担；3.一审判决其公司全额承担利息损失赔偿及相应房屋差价损失赔偿违反了公平原则；4.其公司对房屋差价损失无法预见；5.被上诉人方勤未提供证据证明其存在房屋差价损失，应由方勤承担举证不能的法律后果。方勤辩称，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，重庆市新视野房地产开发有限公司提出的上述事由很牵强，相信法律是公平公正的。方勤向一审法院起诉请求：1.判决解除方勤、重庆市新视野房地产开发有限公司于2011年7月23日签订的《松涧明月内部优惠售房协议》和2012年8月30日签订了《松涧明月内部优惠售房补充协议》；2.判决重庆市新视野房地产开发有限公司返还其已付购房款157600元，并支付其以此款为基数自2011年7月23日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3.判决重庆市新视野房地产开发有限公司赔偿其房屋增值损失157600元；4.诉讼费由重庆市新视野房地产开发有限公司负担。一审法院认定事实：方勤系重庆市新视野房地产开发有限公司职工。2011年，重庆市新视野房地产开发有限公司拟在涪陵区崇义街道高山湾居委一、二组修建住宅（洋房）对外出售，方勤作为重庆市新视野房地产开发有限公司职工获得优惠购房资格。2011年7月23日，重庆市新视野房地产开发有限公司（甲方）与方勤（乙方）签订《松涧明月内部优惠售房协议》，该协议约定：1、乙方经仔细阅读、充分理解《松涧明月内部优惠售房须知》，慎重决定购买甲方位于涪陵区崇义街道高山湾居委一、二组的“新视野.松涧明月”项目住宅。2、优惠售房物业名称：松涧明月第52栋3层2号（以现场公布的总平面图标识的栋号及户型编号为准）。初设建筑面积：123.6平方米，单价为建筑面积每平方米人民币4250元，总房价525300元，首付款157600元。3、此次优惠售房付款方式为分期付款，公司不支持银行按揭和住房公积金按揭，具体方式为：第一次物业选定时即支付总房价的30%，公司出具“暂收款”收据，第二次在第一次缴款满一年后的五个工作日内支付总房价的30%，第三次在接到公司接房之日起五个工作日内缴清余款及其他相关费用；该次选房依据的总平图、户型图为初设图纸，最终以施工图为准，面积以房管局测绘站测绘的终测面积为合同价款计算依据；在第二次和第三次缴款期限内未按时或者不足额缴款者视为自动放弃所选物业，公司无条件收回该物业，在其后的五个工作日内全额无息退还所缴款项，公司中途不受理退款事项；在房屋具备预售资格时，按公司规定时间内签订购房合同，否则视为自动放弃所选物业，公司无条件收回该物业，在其后的五个工作日内全额无息退还所缴款项。4、该协议仅此一份，双方签字盖章付清第一次房款后即生效，在该项目具备预售资格前，该协议暂由甲方保管，甲方认同乙方所持收据为唯一有效依据，待签订商品房销售合同时，该协议自动失效。协议签订当日，方勤向重庆市新视野房地产开发有限公司支付购房款157600元。2012年8月30日，重庆市新视野房地产开发有限公司（甲方）与方勤（乙方）签订《松涧明月内部优惠售房补充协议》约定：甲乙双方于2011年7月23日签订的《松涧明月内部优惠售房协议》，因甲方暂缓收取二期房款，双方达成补充协议：1、原《松涧明月内部优惠售房协议》不涉及变更之条款全部有效。2、乙方享受已交房款一年的银行贷款利息，按2012年8月6日国家执行的银行贷款基准利率计算，在第二次缴款时从总房价中抵扣。3、乙方享受住宅总房价10%的折扣优惠，在第二次缴款时从总房价中抵扣。4、乙方缴纳二期房款时间由甲方研究决定后提前一周电话通知乙方，并同时短信通知。5、乙方联系方式变更后应主动告知甲方，若因乙方原因相关信息无法传达至甲方，一切后果由乙方承担。6、本协议一式二份，双方签字盖章生效，待签订商品房买卖合同时，该协议自动失效。上述售房协议和补充协议签订后，重庆市新视野房地产开发有限公司未实际修建房屋，也未退还方勤已付购房款，并将案涉项目土地使用权转让给其他单位。方勤与重庆市新视野房地产开发有限公司就退还房款和赔偿损失问题协商无果，诉至该院。诉讼中，方勤、重庆市新视野房地产开发有限公司均未提交现阶段案涉房屋同地段同类型住宅市场价格，该院向涪陵区不动产登记中心调取了涪陵城区江南片区（案涉房屋所在片区）2019年1-12月住宅销售价格，统计均价为每平方米7304元。一审法院认为：方勤、重庆市新视野房地产开发有限公司签订的《松涧明月内部优惠售房协议》和《松涧明月内部优惠售房补充协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且重庆市新视野房地产开发有限公司已按照协议约定收取方勤部分购房款，应当视为商品房买卖合同。重庆市新视野房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与方勤签订前述协议，两份协议均应认定为无效协议，重庆市新视野房地产开发有限公司应当对协议无效承担主要过错责任。方勤明知重庆市新视野房地产开发有限公司无预售许可证明仍与其签订购房协议，也应承担一定的缔约过失责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据该规定，重庆市新视野房地产开发有限公司不仅应当返还方勤支付的购房款和利息，还应当赔偿方勤房屋价差损失。由于方勤、重庆市新视野房地产开发有限公司均未提交现阶段案涉房屋同地段同类型住宅市场价格，该院参照涪陵区不动产登记中心提供的统计数据计算方勤的损失。方勤的损失为：123.6平方米×每平方米7304元一合同约定房屋价款525300元＝377474.4元。根据方勤、重庆市新视野房地产开发有限公司对合同无效所承担的过错责任，该院确定重庆市新视野房地产开发有限公司对方勤损失承担60%的赔偿责任，即重庆市新视野房地产开发有限公司应赔偿方勤226484.64元（377474.4元×60%）。本案方勤主张的房屋价差损失为157600元，少于226484.64元，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：1、重庆市新视野房地产开发有限公司在该判决生效后10日内返还方勤购房款157600元及利息（利息计算方式：以已付购房款157600元为基数自2011年7月23日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2、重庆市新视野房地产开发有限公司在该判决生效后10日内赔偿方勤房屋价差损失157600元。3、驳回方勤的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9054元，减半收取4527元，由重庆市新视野房地产开发有限公司负担。本院二审查明：1、本院二审庭询时，被上诉人方勤提供了申请书复印件一张和8张照片复印件，拟证明：其从2015年开始一直在不断进行积极维权的事实。上诉人重庆市新视野房地产开发有限公司对该证据质证认为：该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，申请书是复印件，系被上诉人单方制作，并没有记载其公司的相关身份信息。2、双方当事人于2011年7月23日签订的《松涧明月内部优惠售房协议》中明确约定：交房时间为2014年6月30日前，房产证交付时间为2015年12月30日。方勤在签订该《售房协议》时并非重庆市新视野房地产开发有限公司的职工，而是涪陵化工集团的职工。重庆市新视野房地产开发有限公司称其与涪陵化工集团存在关联，故方勤才享有其单位内部优惠购房的资格。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方当事人在二审中争议的主要焦点是：一审判决重庆市新视野房地产开发有限公司赔偿方勤的房屋价差损失157600元是否正确。因一审法院判决“重庆市新视野房地产开发有限公司返还方勤购房款157600元及利息（利息计算方式：以已付购房款157600元为基数自2011年7月23日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；并驳回方勤的其他诉讼请求”后，双方当事人在二审诉讼中对此均没有提出异议，且其内容经二审审查符合相关的法律规定，应当视为服判,故一审判决第一、三项依法应予维持。从方勤与重庆市新视野房地产开发有限公司日签订的《松涧明月内部优惠售房协议》和《松涧明月内部优惠售房补充协议》的内容上看，虽然包含了双方当事人之间的权利、义务，已具备了商品房买卖合同的主要内容，但因方勤与重庆市新视野房地产开发有限公司签订的上述《松涧明月内部优惠售房协议》中已明确载明“在房屋具预售资格时，按公司规定时间内签订购房合同……”，由此表明，方勤与重庆市新视野房地产开发有限公司在签订该协议的当时都明确知道重庆市新视野房地产开发有限公司没有取得商品房预售许可资格，且重庆市新视野房地产开发有限公司至今也未取得该商品房预售许可证明，双方当事人对此也无异议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，上述两份售房协议依法应属无效协议。方勤起诉要求重庆市新视野房地产开发有限公司赔偿其房屋的增值损失157600元，系按照双方签订上述《松涧明月内部优惠售房协议》约定可期待得到的利益损失。因双方签订的上述两份售房协议属无效协议，从签订之日起就是无效的，对双方没有法律上的约束力，从该无效售房协议约定可期待得到的利益不应当受到法律的保护；且其两份售房协议约定修建的房屋至今没有实际修建，方勤提出的房屋增值损失157600元并没有实际发生，无相应的事实基础。因此，一审判决重庆市新视野房地产开发有限公司赔偿方勤房屋价差损失157600元没有足够、充分的事实根据和法律依据，属于认定案件的部分事实错误，依法应予改判。综上，上诉人重庆市新视野房地产开发有限公司上诉提出其公司不应承担本案房屋差价损失的理由成立，其上诉请求应予支持。一审判决认定的部分事实错误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、维持重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初8645号民事判决第一、三项；二、撤销重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初8645号民事判决第二项。本案一审案件受理费减半收取4527元，由方勤负担2263.5元，由重庆市新视野房地产开发有限公司负担2263.5元；本案二审案件受理费9054元，由上诉人重庆市新视野房地产开发有限公司负担4527元，由被上诉人方勤负担4527元（重庆市新视野房地产开发有限公司多预交的二审案件受理费4527元，由方勤在该案执行兑现时直接支付给重庆市新视野房地产开发有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 张 斌审 判 员 陈胜友二〇二〇年八月十三日法官助理 郑 渝书 记 员 郭 佳