贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8173号 原告：陈磊众，男，汉族，1982年5月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：李晶，女，汉族，1982年2月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：卢玉尧（特别授权），贵州出奇律师事务所律师，执业证号：15205199420507280。 二原告委托诉讼代理人：胡鑫（一般授权），贵州出奇律师事务所实习律师，证号：230713012110861。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713012110735。 原告陈磊众、李晶与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈磊众、李晶委托诉讼代理人卢玉尧、胡鑫，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈磊众、李晶向本院提出诉讼请求：（1）请求人民法院依法判决被告对二原告向被告所购买的瑞丰新城8栋701号商品房办理权属登记，并将不动产权证书交付二原告:（2）依法判决被告支付二原告逾期交房违约金22939元，逾期办证的违约金131727元;（3）本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年4月14日，二原告（以下简称原告）与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2280＃），原告购买被告位于毕节市地块上第8幢7层01号房（即8-701），房屋面积121.35平方米。房屋总价款371063元，原告一次性支付完所有房款（其中首付款112063元、银行按揭贷款支付259000元）。合同第十一条第（一）项约定“出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房”，合同第十三条约定了“逾期交房责任”。2015年3月18日原被告又签订了《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，补充协议约定:“一、因延期交房时间较长，原签订的商品房买卖合同第十三条约定的违约金不足以弥补乙方（即原告）损失，现重新约定如下:二、双方约定交房时间:8号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算;三、违约金支付标准:1、原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付、计算时间从2014年10月1日至通知交房之日止。2、违约金支付时间定于交房据实一次性结清”。被告的工作人员在该补充协议上写上应支付原告违约金为“40075”、“抵扣费用17136”、“余额未付22939元”，原被告盖章或签字捺印，但交房时被告以至今紧张为由未予支付迟延交房的违约金。2017年7月26日被告在8、9号楼张贴《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》，其内容为：“瑞丰新城八、九号楼业主:2017年7月24日，瑞丰新城八、九号楼部分业主到本公司，要求支付延期交房的违约金，因公司资金困难，根本无法支付违约金，经与前来交涉的各位业主协商，作出如下说明:待具备办理八、九号楼的不动产权证时，公司会妥善处理各位业主的违约金问题。特此说明。说明人:毕节市瑞丰房地产有限责任公司。二0一七年七月二十六日”，但被告至本仍未支付该迟延交房的违约金。《商品房买卖合同》第二十二二条约定“房屋登记”第二项“初始登记”为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，第三项“转移登记”第（一）约定“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理:……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理:……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，……。根据《商品房买卖合同》和《购置瑞丰新城8、9号楼房屋补充协议》，被告应当承担的违约责任是:（1）对原告向被告所购买的瑞丰新城8栋701号商品房办理权属登记，并将不动产权证书交付原告；（2）迟延交房的违约责任违约金22939元。以被告通知交房的2015年10月14日计算，被告迟延交房379天（2014年10月1日至2015年10月14日），以房款371063元的日万分之三计算，违约金为4219元。现姑且按照被告计算的40075元计算，“抵扣费用17136元”、“余额未付22939元，（3）迟延办理商品房权属证书的违约责任违约金107840元。由于被告至今仍未办理商品房权属证书，从2017年5月31日起计算至2020年5月1日，1065天，以房款371063元的日0.1%计算，违约金为395182元。按1／3计,违约金也为131727元。 原告庭审时将诉讼求第2项的违约金131727元变更为143107元。 被告瑞丰公司辩称，一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、被告自2019年10月17日取得《首次登记审查意见》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年10月17日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2019年10月17日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同一地块同幢其余户(2020年4月9日)。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，2020年5月1日后违约责任不应再由被告承担。六、根据补充协议之约定，涉案商品房于2015年10月14日通知交付，距原告提起本案诉讼之日即2020年5月12日（据民事起诉状），早已超过法定诉讼时效期间，该诉请不应得到支持。七、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2013年4月14日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，房号为8-701；建筑面积121.35平方米，套内建筑面积100.38平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款371063.00元；出卖人应当在2014年9月30日前，将该商品房交付买受人；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定支付了被告房屋总价款371063.00元，被告于2015年10月14日将涉案房屋交付原告。2015年3月18日，双方签订了《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，补充协议约定:“一、因延期交房时间较长，原签订的商品房买卖合同第十三条约定的违约金不足以弥补乙方（即原告）损失，现重新约定如下:二、双方约定交房时间:8号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算;三、违约金支付标准:1、原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付、计算时间从2014年10月1日至通知交房之日止。2、违约金支付时间定于交房据实一次性结清”。被告的工作人员在该补充协议上写上应支付原告违约金为“40075元”、“抵扣费用17136元”、“余额未付22939元”，原被告盖章或签字捺印，但交房时被告未支付该违约金。但被告至今仍未支付该违约金。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心向原告出具《瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，同意办理该项目不动产登记。原告诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍（自2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍）的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，但涉案房屋具备办证条件后被告应当尽到披露义务，因被告未举证证明何时通知过原告，故本院以庭审之日即2020年8月1日作为通知的时间节点，故该违约金的截止时间应为2020年8月1日。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款371,063.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年8月1日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，本院予以支持，对交付的诉讼请求，本院不予支持。但原告必须提供相关文书和交清相关税费。 对于原告诉请的逾期交房违约金的问题。在原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方又签订了《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，约定交房时间:8、9号楼定为2015年7月30日交房。但被告于2015年10月14日才向原告交房，构成违约，应当承担违约责任，按约定向原告支付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，按原、被告签订的《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》的约定，“违约金支付时间定于交房时据实一次性结清”，则被告于2015年10月14日交房时即应向原告支付逾期交房违约金，未支付，诉讼时效期间开始起算。而原告于2020年5月22日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉主张该违约金时，原告对该违约金的请求权已超过三年的诉讼时效期间。虽原告提交了一份2017年7月26日毕节市瑞丰房地产有限责任公司出具的《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》(图片打印件)，但该说明上明确“有部分业主到本公司要求支付延期交房的违约金”，而原告提交的说明为图片打印件，不能提供原件，原告也未提供其他证据佐证，不能证明此时原告向瑞丰公司主张过逾期交房违约金。故原告所举证据不能证明其对该违约金的请求权有中止、中断情形存在。被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张成立，原告主张的该项违约金，本院不予支持。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于被告表示系原告恶意拖延提交资料的抗辩，因被告举证不能证明，无事实依据，本院不予采纳。对于被告诉讼时效的抗辩，原告于2020年5月22日起诉，倒推三年即从2017年5月22日起的违约金予以保护，而原告诉请本院支持从2017年6月1日起算，并未超过诉讼时效，故此抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告陈磊众、李晶交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告陈磊众、李晶申请办理涉案商品房的不动产权证书。 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈磊众、李晶逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款371,063.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年8月1日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）。 三、驳回原告陈磊众、李晶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,697.00元（已按简易程序减半收取），由原告陈磊众、李晶负担842.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担855.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年八月十四日 书记员  李长江