江苏省盱眙县人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0830民申13号再审申请人（原审原告）：吕典典，女，1991年8月20日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：顾艺璇，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦含，江苏引航律师事务所律师。再审申请人（原审被告）：江苏省金地华巍房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320830690268265W，住所地盱眙县经济开发区迎春大道3号。法定代表人：刘兰英，该公司总经理。委托诉讼代理人：李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。再审申请人（原审原告）吕典典因与再审申请人（原审被告）江苏省金地华巍房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2019）苏0830民初5285号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。吕典典申请再审称，请求法院判令如下：1.依法撤销江苏省盱眙县人民法院作出的（2019）苏0830民初5285号民事判决书第二项，并改判原审被告向原审原告支付自2015年12月31日至2019年6月14日间瑕疵交房违约金11708元；2.依法判令原审被告承担本案一审、再审诉讼费用。事实与理由：原审法院认定“原告吕典典于2015年11月16日委托其父亲代其办理了房屋交接手续，并装修入住。原告吕典典在领取该房屋时已经知晓房屋不符合交付标准，但同意接受，现主张瑕疵交房违约金，无事实及法律依据，亦有违诚信，本院不予支持”，属认定事实错误、适用法律错误。具体理由如下：原审被告与原审原告在办理房屋交接手续时，并未告知原审原告房屋不符合交付条件，原审原告亦不知道该房屋不符合交付标准。2013年11月15日，原审原告吕典典与原审被告金地华巍公司签订《商品房买卖合同》一份，并在合同中约定原审被告应于2015年12月30日前，将取得商品房交付使用批准文件的房屋交付给原审原告。2015年11月16日，原审被告通知原审原告去拿房。原审原告吕典典委托其父亲至原审被告处办理房屋交接手续，并与原审被告签订了《金地国际小区交房协议》（以下简称《交房协议》），该协议载明：“1.甲方（原审被告）于2015年11月16日将乙方（原审原告）购买的房屋交付给乙方。2.甲乙双方就交房相关事宜达成一致，乙方配合甲方及时领房。3.乙方上房后，若对甲方有不利宣传，造成不好影响，并承担一定的法律责任。4.本协议共一份，甲方留存”。该份《交房协议》内容仅能反映原审被告将房屋交付给了原审原告，不能反映所交付的房屋是否符合交付条件。事实上，原审被告从未告知原审原告房屋不符合合同约定的交付条件，且原审原告作为普通业主也无法知晓房屋不符合交付标准。后原审原告于2019年到住建局调查时才得知自己购买的房屋在2019年6月份才符合交付条件，该份协议恰能证明原审被告于2015年11月16日将不符合交付条件的房屋交付给了原审原告。一审法院仅依据该份《交房协议》即认定原审原告在领取房屋时已知晓房屋不符合交付标准、违反诚实信用原则，属于事实认定错误。另外，《交房协议》是原审被告预先拟定并重复使用的格式协议，未与原审原告等业主协商，如果该格式条款免除了原审被告的主要义务，排除了原审原告的主要权利，则应属无效。一审法院以该份交房协议作为免除原审被告承担瑕疵交房责任的依据，不符合法律规定。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，恳请贵院依法查明案件事实，支持原审原告的再审请求，维护原审原告的合法权益。江苏省金地华巍房地产开发有限公司申请再审称，请求法院判令如下：1.撤销一审判决，依法改判驳回原审原告对原审被告的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由原审原告吕典典承担。事实与理由：原审判决原审被告给付原审原告逾期办证的违约金没有依据。一是涉案商品房在2019年6月14日取得商品房交付使用批准文件，原审被告及时通知了原审原告，并按照合同约定将办理权属登记需由原审被告提供的资料及时上报了产权登记机关备案，致使原审原告在60日内而非90日之后即于2019年7月31日顺利办理了涉案房屋的不动产权证，因而从双方商品房买卖合同的约定而言，原审被告不存在逾期办证之说；二是2015年11月16日双方签订的交房协议实质上是双方对案涉房屋交付条件或约定的变更，而并不涉及房屋办理权属证条件的约定和变更。众所周知，商品房不动产权属的办理必须满足一定的条件，亦即双方所约定的案涉房屋取得商品房交付使用批准文件方能办理。而原审判决认为涉案房屋已于2015年11月16日交付使用，就必须在90日内办证，显然是错误的，因为在当时条件下，涉案房屋并不具备办证条件，无法满足办证所需的行政条件。且原审原告领取房屋先行享受了入住房屋的物质利益，从拿房、装修到入住近四年之久，从未表示过异议，而在2019年7月31日办理了产权登记之后，再行提起诉讼，要求逾期办证违约金也就失去了事实基础，同时根据其拿房时间而言也超过了法定的诉讼时效；三是2015年11月16日原审原被告订立的《金地国际小区交房协议》明确了双方就交房相关事宜达成一致，互不追究对方责任，该约定既体现了合同自由原则，也是当事人的真实意思表示，合法有效，根据承诺禁反言亦即诚实守信原则，原审原告也无权再向原审被告主张权利。综上，一审判决基于错误的事实认定，判决原审被告承担责任，显然有悖公平、公正原则，故敬请法院查明案件事实，公正判决。经本院审查认为，综合两申请人的再审事由，本院分析如下：一、关于原审被告江苏省金地华巍房地产开发有限公司是否需承担瑕疵交房违约金问题。原审原、被告在合同中约定，原审被告应于2015年12月30日前将具备取得商品房交付使用批准文件条件的商品房交付给原审原告。但2015年11月16日，原审原告委托其父与原审被告重新签订《金地国际小区交房协议》，并领取房屋钥匙，协议约定买受人拿房后不得对出卖人有不利宣传。从该内容可见，双方已对房屋交付条件作了变更，交付条件变更为交付当时条件的房屋，原审原告接受房屋后即装修入住使用，不影响其占有使用的权能。故原审原告主张违约金没有事实依据，本院原审驳回原审原告的该项诉讼请求并无不当，原审原告要求再审的请求不能成立。二、关于逾期办证违约金问题。双方《商品房买卖合同》第15条已约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机构备案，否则买受人既可选择解除合同，也可选择继续履行合同，要求出卖人承担已付购房款1%的逾期办证违约金。本案出卖方已于2015年11月16日交房，但至2019年6月14日取得涉案楼盘的备案证书，通知买受人办证，显然已构成违约。故本院原审判决原审被告交付逾期办证违约金3095元符合合同约定和法律规定，再审申请人江苏省金地华巍房地产开发有限公司要求对此再审没有依据。另，原审被告称，原审原告的该项请求已超过诉讼时效，因其在原审中并未就此提出抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、第四条第二款的规定，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回吕典典、江苏省金地华巍房地产开发有限公司的再审申请。审判长  贾晓红审判员  徐 静审判员  周立新二〇二〇年八月五日书记员  万 芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。