吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1224号上诉人(一审被告)：于某，个体工商户,住吉林省延吉市。委托诉讼代理人:片某，吉林檀君律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨某,个体工商户，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人:王某，个体工商户，住吉林省延吉市。第三人:刘某,个体工商户，住吉林省延吉市。上诉人于某因与被上诉人杨某，第三人刘某房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于某上诉请求：1、请求撤销延吉市人民法院作出的(2020）吉2401民初416号民事判决中的第二项并依法改判;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对上诉人与被上诉人之间房租租赁合同纠纷一案的事实认定存在错误,导致一审判决不公,严重损害了上诉人的合法权益，因此上诉人依法提出上诉,申请贵院对本案进行再次审理。一、本案事实经过。2017年11月1日,上诉人与原审第三人签订租房协议,约定将案涉房屋以年租金6万元的金额租赁给上诉人,租赁期限为2019年10月30日止。双方另约定上诉人不再承租时,增设的固定设备室内装饰等归原审第三人所有。上诉人承租后,在涉案房屋内经营张月尚泓（美容院)光电中心。2019年5月25日,上诉人与被上诉人达成协议,将上诉人经营的张月尚泓(美容院)光电中心整体转让给被上诉人,转让金额为10万元,转让期限至2019年10月30日。且被上诉人知晓实际出租人为原审第三人的事实。2019年8月,因被上诉人在未告知原审第三人的情况下擅自将案涉房屋出租,原审第三人不得不于2019年9月收回涉案房屋,被上诉人因此未能按照与上诉人签订的转让协议经营美容院至2019年10月30日,且被上诉人得知租赁期限届满后,美容院增设的固定设备及室内装饰归原审第三人所有,并不属于自己,因此要求上诉人对此承担赔偿责任,进而引发本诉。二、本案双方当事人权利义务的认定是基于上诉人与被上诉人签订的美容院转让合同，并非基于双方房屋租赁的法律关系，一审法院案由认定有误。上诉人与被上诉人签订的是美容院转让合同,且一审判决该合同有效。本合同目的是将原上诉人经营的张月尚泓（美容院)二楼光电中心转让给被上诉人,房屋租赁只是转让合同的一个条款,并非合同的主要目的,且被上诉人要求的赔偿均基于美容院转让这一法律关系,因此一审法院认定本案为房屋租赁合同纠纷是错误的。三、上诉人已经按照与被上诉人签订的美容院转让合同履行了合同义务,并无违约行为,一审法院判决上诉人向被上诉人返还42500元并要求上诉人按照50%向被上诉人承担退还责任是错误的。根据上诉人与被上诉人签订的美容院转让合同,10万元转让费包括美容院及美容院产品、客户客源信息、剩余房租以及店内所有的固定设施及装饰。1.对于美容院及美容院产品、客户客源信息部分,上诉人已经向被上诉人全部交付完毕，不存在违约行为。2.对于5000元房租部分,被上诉人未能经营全转让协议期满即2019年10月30日的原因是其明知原审第三人为涉案房屋的租赁人，仍在未告知原审第三人的情况下私自将房屋转租,被上诉人的根本违约行为导致了原审第三人不得不在2019年9月份提前收回房屋,与上诉人无关，一审法院判决由上诉人返还一个月房租5000元于法无据。3.对于美容院内的固定设施及装饰部分,上诉人与原审第三人约定租赁合同期满后该部分财产归原审第三人所有,其并未将这一约定告知被上诉人确实违反了诚实信用原则，导致合同中该部分的约定无效，理应对被上诉人进行赔偿。但被上诉人同时应当基于合同无效而将该部分物品返还给上诉人,可其将上述物品搬走后,至今并未向上诉人返还,一审法院判决上诉人按照50%的责任比例酌情退还给被上诉人37500元于法无据。综上所述，一审法院判决认定的事实不清,导致判决结果有误，上诉人依法提起上诉,请求二审法院支持上诉人的上诉请求（其他详见书面上诉补充意见）。杨某辩称：上诉人所述的店内物品、所实施装修、所陈述价格无理无据，为上诉人单方孤断，无真实效果，没有真实性。所述物品在与第三人签订协议时，已将物品转让后的归属权归原房东所有，这一点事实在双方签订合同时并未告知，在此情况下，双方签订合同时被上诉人承担了很大的损失，请求法院对上诉人所述内容判定无效。刘某未答辩。杨某向一审法院诉讼请求：1、杨某与于某签订的转让合同无效;2、于某返还杨某2019年5月25日到2019年9月30日转让费用6万元;3、本案的诉讼费用由于某承担。一审法院认定如下事实：2017年11月1日，于某与刘某签订租房协议，合同第一条约定:刘某将延吉市新华街报社5单元2楼门市出租给于某使用;租赁期限为2017年11月1日至2020年10月30日;年租金为6万元，押金为2000元;年租金需提前一个月交清，如到期不交租金视为自动放弃，合同终止。如于某违约合同时不退还租金及其他一切费用，到期不继续经营需提前三个月告知刘某;合同解除时,刘某退还于某押金。合同第四条约定:室内及房屋结构不许任意改动，如需改动必须征得刘某的同意，装修费用于某自理，合同期满后，同等条件下，于某有优先租赁权;于某不能继续承租时，增设的固定设备室内装饰等归刘某所有。2019年5月，张月（于某合伙经营张月尚泓美容院）找到刘某告知将其经营的张月尚泓二楼光电中心想转让给杨某。刘某要求按照2017年11月1日于某、刘某签订的租房合同履行其与杨某的转让合同，也知道转让中包括张月尚泓广电中心客户的经营权。2019年5月25日，于某与杨某签订美容院转让合同，约定:于某将经营的张月尚泓光电中心全部整体转让给杨某，转让的范围包括但不限于现有的装修、装饰、设备、存货及物品;转让价格为10万元;于某原租赁权让与杨某，租赁期到2019年10月30日;于某保证金1万元，杨某经营一个月后可退还于某。杨某于2019年5月25日分两次给于某支付9万元，6月25日支付1万元，共支付10万元。接手店面后，杨某经营至2019年8月中旬，之后诉争店面关闭，大部分东西8月底已搬走，要对外出租。至2019年9月30日前,于某没有向刘某支付下一年度租金6万元。2019年9月经刘某与杨某协商，9月30日杨某的老公王某将诉争店面钥匙交给刘某，交付钥匙前诉争店面一直空置。一审法院认为：2017年11月1日，于某、杨某签订的美容院转让合同系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效。但诉争店铺系刘某转租给于某的店铺，于某再转让店铺时，应当知道不能继续承租时，增设的固定设备室内装饰等归刘某所有的内容。对于该条款内容不仅没有向杨某说明，且转让范围包含现有的装修、装饰、设备、存货及物品,该部分内容已损害刘某的利益,故该部分内容无效。于某主张杨某返还转让费用6万元的诉讼请求,本院认为,转让范围包含剩余租金、遗留客源、装饰装修、设备、存货物品，价格为10万元。杨某与于某签订的转让合同期限为2019年5月25日至2019年10月30日，杨某从2019年5月25日开始实际使用诉争店铺至搬离、交钥匙，合同已履行了4个月。杨某对于某与刘某约定的合同内容不清楚，于某也未举证证明已告知该部分内容，导致杨某无法使用诉争店铺至2019年10月30日。因杨某与刘某之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，应由于某返还杨某剩余1个月租赁费5000元(60000元/年÷12个月）)。遗留客源、装饰装修、设备、存货物品的转让价格合同中没有具体价格，杨某也未举证证明该部分的转让价格，结合杨某已接收存货物品、遗留客源的情况，故酌情退还37500元【(100000元-60000元/年÷12个月×5个月）×50%】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定,判决:一、2019年5月25日原告于某与被告杨某签订的美容院转让合同有效。二、被告于某于本判决书发生法律效力后立即向原告杨某返还转让费42500元。案件受理费1300元、减半收取650元(原告杨某已预交)，由被告于某负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：于某与杨某签订美容院转让合同，约定转让费用为10万元，租赁期为2019年5月25日至2019年10月30日，转让范围包括但不限于剩余租金、遗留客源、装修装饰、设备、存货及物品，转让方式为整体转让。房租部分，根据双方约定年租金为6万元，即每月5000元共计2.5万元，因于某与刘某约定年租金需提前一个月交清，如到期不交租金合同终止，且于某无法证明其已告知杨某此项约定，故于某应返还杨某2019年9月30日至2019年10月30日的租金5000元。剩余转让费用7.5万元中，因遗留客源为不可返还利益，且杨某在一审庭审中表明在签订转让合同前双方对客源估价为3、4万元，于某在上诉状中自认客源计价为3万元，故本院认定遗留客源价值为3万元，杨某已获得该项利益，对此3万元，于某无需进行返还。其他转让费用4.5万元，因杨某仅使用涉案美容院4个月，故于某应折价返还杨某一个月转让费用9000元（4.5万元÷5个月）。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律部分不当，致判决结果应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持延吉市人民法院（2020）吉2401民初416号民事判决第一项；二、变更延吉市人民法院（2019）吉2401民初416号民事判决第二项为于某于本判决书发生法律效力后立即向杨某返还转让费14000元。案件受理费1300元(杨某已预交)、减半收取650元，二审案件受理费1300元，合计1950元，由于某负担225元，杨某负担1725元。本判决为终审判决。审 判 长 张 新 颜审 判 员 咸 柱 英审 判 员 张  丽二〇二〇年八月二十一日法官助理 （李晴晴书 记 员 安 丽 莲