吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2895号上诉人（原审被告）：长春市慧升房地产经纪有限责任公司，住所地吉林省长春市朝阳区。法定代表人:于宇，总经理。被上诉人（原审被告）：蔡秀鹏，男，1982年11月18日生，汉族，吉林省外国企业服务有限公司工程师，住黑龙江省佳木斯市，现住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：王楠，吉林铭英律师事务所律师。原审被告：王树春，男，1968年12月11日生，汉族，住吉林省舒兰市。原审被告：王春杰，女，1970年3月20日生，汉族，住吉林省舒兰市。原审第三人：王洋，女，1987年4月16日生，汉族，住长春市朝阳区。上诉人长春市慧升房地产经纪有限责任公司（以下简称慧升公司）因与被上诉人蔡秀鹏，原审被告王树春、王春杰，原审第三人王洋房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蔡秀鹏原审提出诉讼请求：1.王树春、王春杰承担违约责任共同双倍返还定金100,000.00元;2.慧升公司返还中介费13,760.00元及利息（从2019年2月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止)。事实和理由：2019年2月13日原告与出卖方王树春、王春杰委托的第三人王洋及居间方慧升公司三方共同签订了《房屋买卖居间合同》，约定:由原告购买王树春、王春杰所有的位于长春市朝阳区南湖新村的房产一套(产权证号:吉2018长春市不动产权第0403134)，房屋建筑面积71.23平方米，约定价款1,720,000.00元，同时出卖方保证该房产没有占用学位并把户口迁出。签订合同当日原告向第三人支付了定金50,000.00元，并支付中介费13,760.00元。合同签订后原告得知该房产学位已被占用,被告及第三人又拒不提供学位未被占用的相关材料,原告购房目的不能实现合同已无法履行，后原、被告之间解除了合同。三被告订立合同时隐瞒重要信息已构成违约应承担违约责任，现协商无果，故诉讼来院。慧升公司原审辩称：不同意原告提出的对公司的诉讼请求，不同意返还中介费及支付利息，因为公司已经履行了中介服务义务。王树春、王春杰、王洋原审未出庭，亦未提交书面答辩意见。原审法院审理查明：一、2018年12月24日，王树春、王春杰为王洋出具《委托书》，写明二人系夫妻关系，就王树春名下坐落于长春市朝阳区南湖新村、丘（地）号为4-101/87-3-2301，建筑面积为71.23平方米，不动产权证书编号为吉（2018）长春市不动产权第0403134号房屋，共同委托王洋代为到长春市不动产登记机构签订房屋买卖合同及办理不动产过户更名事宜等。二人就该《委托书》在吉林省长春市信维公证处办理了公证。二、2019年2月13日，原告、王洋、慧升公司以王树春为甲方即转让方、原告为乙方即买受方、慧升公司为丙方即居间方，共同签订《房屋居间买卖合同》，约定出售上述房屋，房屋成交价为1,720,000.00元，定金50,000.00元，双方同意在2019年2月20日前到房屋产权交易中心进行更名过户，同时将剩余房款1,670,000.00元一次性付给甲方，甲方和乙方通过房地产经纪机构居间介绍成交，已达成交易，丙方收取费用13,760.00元，由乙方承担，此合同签订同时，丙方提供的居间服务成立，丙方在合法权限内按约定时间完成甲、乙双方的委托事项。双方同时约定，甲方保证不占学位户口迁出。合同签订当日王洋收取原告购房定金50,000.00元，慧升公司收取原告中介费13,760.00元。三、2019年2月17日，原告向慧升公司送达《通知函》，要求转让方提供真实有效的房屋买卖授权委托书及“甲方保证不占学位，户口迁出”的相应证明。2019年2月24日王洋代王树春通过中介公司以微信形式向原告发送《解除房屋居间买卖合同通知书》，写明，双方约定2019年2月20日前共同到交易中心更名过户，时间已过，原告未如约履行，经催告仍未在宽限期内履行更名义务，原告以行动表明不再履行合同义务，故通知原告解除双方签订的房屋居间买卖合同。四、原告提供（2019）吉0104民初1272号民事判决，该判决查明：庞静欲购买吉林省第二实验学校初中部的学区房，遂找到慧升公司，经该公司居间介绍，了解到李向国欲出售吉林省第二实验学校的学区房，即案涉房屋，但该房屋户籍名下已有子女就读吉林省第二实验学校小学部。据此，原告主张案涉房屋学位已被占用，被告王树春、王春杰构成违约。另查明，案涉房屋于2019年4月15日由王树春另售他人且进行了所有权变更登记，该房屋中学学位已被占用，入学时间为2019年8月20日。原审法院认为：《房屋居间买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告王树春、王春杰的委托代理人王洋对解除合同达成合意，且案涉房屋已另行出售，合同无法继续履行，应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告王树春、王春杰收取的购房定金50,000.00元、慧升公司收取原告的中介费13,760.00元均应予返还。关于原告要求被告王树春、王春杰双倍返还定金的主张，因其未提供充分有效证据证明二被告构成违约，即在合同订立时或合同解除前案涉房屋学位已被占用，故对该项主张，依法不予支持。原告同时无证据证明慧升公司存在违约行为，故对其要求慧升公司支付中介费利息的主张，亦不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王树春、王春杰于本判决生效后立即返还原告蔡秀鹏定金50,000.00元；二、被告长春市慧升房地产经纪有限责任公司于本判决生效后立即返还原告蔡秀鹏中介费13,760.00元；三、驳回原告蔡秀鹏其他诉讼请求。案件受理费2,576.00元，由原告蔡秀鹏负担1,382.00元，由被告王树春、王春杰负担1,050.00元，由被告长春市慧升房地产经纪有限责任公司负担144.00元；公告费560.00元，由被告王树春、王春杰负担。宣判后，慧升公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：《房屋居间买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。既然《房屋居间买卖合同》合法有效，在合同履行期间，慧升房地产经纪有限责任公司已经做到了居间方应做到的责任和义务。被上诉人蔡秀鹏放弃购买被上诉人王树春、王春杰的房屋。则构成违约，根据《房屋居间买卖合同》中第十条违约责任约定：1.甲方违约，甲方应于三日内双倍退还定金赔偿乙方。2.乙方违约，不得向甲方索要定金3.签订合同后，如有一方违约，原居间服务费用由违约方承担，丙方不予返还居间服务费。依据上述规定，我方不应返还居间费。综上，请求二审法院撤销原审判决。蔡秀鹏二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。另查明：案涉《房屋居间买卖合同》未能继续履行后，案涉房屋经由慧升公司另行出售给他人。本院认为：蔡秀鹏购买案涉房屋的目的系为小学学位，为此特在合同中约定“甲方保证不占学位户口迁出”。合同双方当事人因房屋学位是否占用问题产生纠纷导致合同未能继续履行，慧升公司作为中介方，对此未能尽到审慎的审查义务，故在合同解除后应将中介费返还蔡秀鹏。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144元，由上诉人长春市慧升房地产经纪有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年八月十八日书记员  张焕平