江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初2795号原告：宜春市新苑物业管理有限公司南昌分公司。住所地：南昌县澄湖西路永通澄湖国际商业街区13栋附二楼。统一社会信用代码：91360121098371642Q。负责人：欧阳文江。委托代理人：王风波，该公司经理。被告：应红虎，男，汉族，住江西省南昌县。原告宜春市新苑物业管理有限公司南昌分公司（以下简称新苑物业公司）诉被告应红虎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新苑物业公司的委托代理人王风波、被告应红虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新苑物业公司诉称：原告接受开发商江西永通实业有限公司的委托，为永通商业街小区提供物业服务，并签订《物业管理合同书》，约定物业服务费按建筑面积每平方每月1.56元计算。被告系原告管理的永通商业街三期B区1栋2单元1004室的业主，该房屋建筑面积104.02平方米。被告自2018年3月1日起拖欠物业管理费，截至2020年5月31日共计拖欠27个月，计物业服务费4381元。同时按合同约定，被告拖欠物业管理费应按每日逾期日千分之三的标准承担违约金，但我公司认为该违约金过高，现主动调低至本金的百分之十，即酌情要求被告承担违约金438元。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告多次催缴仍不支付，至今不予理睬。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法判令被告向原告支付物业管理费4381元及违约金438元，两项合计4819元；本案诉讼费由被告承担。被告应红虎辩称：物业公司没有按合同提供服务和履行义务，其管理和服务质量存在严重问题，如强制以停水、停电的方式催收物业费,阻止召开业主大会成立业委会；小区卫生比较差，设施设备坏了得不到维修，违章建筑比较多不清除；物业公司收费不公开透明，小区内公共场所经营性广告收入应归全体业主所有，但物业公司并未公示该收入数额、用途等，还擅自利用小区公共区域及设备进行广告宣传或允许他人设置临时摊点；公共区域营收应归全体业主用以抵扣物业费，小区停车收费等应归全体业主；单元门禁卡收房至今未能使用，有线电视初装费及物业费强制性捆绑交；物业公司提供的物业服务不规范，故要求减免部分物业费。同时希望通过本次法庭上的沟通，可以促进物业公司改进和规范服务，合理利用小区资源，创造文明融洽的小区环境。经审理查明：2016年2月18日，被告应红虎与江西永通实业有限公司签订编号为2016-025806号的《南昌县商品房买卖合同》，合同约定：被告应红虎购买位于南昌县房屋，建筑面积为104.02平方米。其中附件五约定前期物业管理由选聘的宜春市新苑物业管理有限公司南昌分公司提供。经宜春市新苑物业管理有限公司授权，原告（乙方）于2016年10月8日与江西永通实业有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，合同约定甲方选聘乙方对南昌县永通澄湖国际商业街三期提供前期物业管理服务，并约定了物业管理服务内容与质量、服务费用、物业经营与管理、承接验收、使用与维护及违约责任和合同期限等。其中第二章服务内容与质量第三条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、停车场、车位秩序维护与管理；6、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；7、住宅装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理等。第三章服务费用第五条约定：物业管理服务费，由乙方根据物业不同类型按房屋建筑面积向甲方、业主或物业使用人收取，此收费标准以物业相关部门审批为准，且在当地物价局备案，不得超过0.8-2元／平方米／月，具体收费标准如下：高层住宅：1.56元／平方米／月……。第十章其他事项第四十二条约定：本合同期限自签订之日起至本物业小区业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。经南昌县物价局备案，涉案小区高层住宅收费标准为:1.56元／ｍ2·月，原告按该备案手册所示高层每平方米每月1.56元的标准收取被告的物业服务费。同时查明，原告从2016年10月起进驻该小区，并一直为小区提供物业服务至今。被告于2017年1月3日在《永通三期住户手册》第九章中与原告签订了《物业服务收费协议书》，该协议对物业面积、收费标准、交费时间及违约责任等进行了确认。被告系南昌县莲塘镇澄湖国际商业街三期B区1栋2单元1004室房屋业主，被告所有的该套房屋建筑面积为104.02平方米，属高层住宅，每月应按1.56元/平方米交纳物业服务费162元。自2018年3月1日起被告未向原告交纳物业服务费，至2020年5月31日止，被告共拖欠原告物业服务费27个月计人民币4381元。诉前原告已履行催缴义务。庭审中，原、被告坚持各自的诉辩意见，法庭调解无果。上述事实有当事人提供的营业执照、不动产信息查询表、南昌县商品房买卖合同、授权说明、前期物业服务合同、公共性物业服务收费备案手册、住户手册、催缴通知单及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：被告与江西永通实业有限公司签订的《南昌县商品房买卖合同》、原告与江西永通实业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》及原、被告签订的《物业服务收费协议书》，对被告具有约束力。该合同、协议系当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行自己的合同义务。原告作为被告所在小区的物业服务企业，依合同为涉案小区提供了物业管理服务，依法享有向被告收取物业管理费的权利，被告作为原告所服务小区的业主，理应依约向原告交纳物业管理费。原告诉请被告支付拖欠的物业服务费4381元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告庭审中提供的一组照片仅能反映拍摄当时的状况，而物业服务是一个动态连续的服务过程，该组照片不足以证明原告提供的物业服务存在重大履行瑕疵，且诉讼过程中原告就公共设施维护方面的问题予以了整改；被告应红虎提出的涉及共有和共同管理权利的事项及其他不属于本案审理范围的事项，可依法另行主张权利或向有关部门反映，均不构成本案物业服务合同纠纷中被告拒交或少交物业服务费的有效抗辩理由，故对被告要求减免部分物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。对原告主张违约金的诉请，本案被告拖欠物业费的行为一定程度上对物业公司的正常运行以及对小区的正常管理会产生不利影响，对涉案小区其他多数按时交费的业主亦不公平，但鉴于被告未能及时按约交纳物业费系与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠缴，原告对此亦未与被告妥善沟通化解，其提供的物业服务质量还有待提升，故本院对原告的该项诉请不予支持。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建离不开全体业主、物业公司的相互配合和共同努力，建设和谐文明的住宅小区，需要全体业主的理解与支持，物业服务企业亦应依约提供物业服务并听取业主的意见与合理建议，加强与业主的沟通，不断改进完善服务质量，共同创造美好居住环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告应红虎在本判决书生效后五日内支付原告宜春市新苑物业管理有限公司南昌分公司自2018年3月1日起至2020年5月31日止的物业服务费计人民币4381元。二、驳回原告宜春市新苑物业管理有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告应红虎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  娄智伶二〇二〇年八月十二日法官助理赵丽丽书记员陈佳琦