山东省威海市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁10民终1648号 上诉人（原审原告、反诉被告）：威海金立房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区孙家疃街道孙家疃社区居民委员会办公楼。 法定代表人：戚敏洁，执行董事。 委托诉讼代理人：郭增田，男，系威海金立房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：王卫波，北京市连纵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：威海市侨谊房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区戚谷疃小区1号楼。 法定代表人：陈洪亮，董事长。 委托诉讼代理人：杨书涛，山东觉平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪小燕，山东海明达律师事务所律师。 上诉人威海金立房地产开发有限公司（以下简称金立公司）因与被上诉人威海市侨谊房地产开发有限公司（以下简称侨谊公司）土地使用权转让合同纠纷一案，一审法院于2018年11月作出（2018）鲁1002民初1706号民事判决，侨谊公司提起上诉，本院裁定撤销一审判决、发回一审法院重审。一审法院作出（2019）鲁1002民初3431号民事判决，金立公司向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金立公司上诉请求：1、维持一审判决判决第一条、第三条和第五条；2、撤销一审判决第二条、第四条；3、判令侨谊公司返还金立公司多支付的土地转让款1523000元；4、一、二审全部诉讼费用由侨谊公司负担。事实和理由：1.双方签订补充协议书的目的就是变双方之间的合作开发关系为土地使用权转让关系，双方签订的补充协议书明确约定侨谊公司只收取固定利益，不承担经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，金立公司与侨谊公司签订的补充协议书的性质应认定为土地使用权转让合同；2.一审判决支持侨谊公司“以实际面积为准”的诉讼请求违反了双方补充协议的约定，双方“以实际面积为准”的合同条款仅针对补充协议书第一条第二款中约定的建筑面积，第一条第三款中约定的计价面积，与第二款约定的建筑面积不是同一概念。该两个条款系独立条款，之间不存在关联。双方约定的计价面积为6500平方米，每平方米1400元计算得出700万元的土地使用权转让款系固定价格，双方在合同中并未约定该价格可根据建筑面积调整。金立公司取得案涉土地使用权后，经营风险由金立公司承担，建成面积不论多少均由金立公司负责，与侨谊公司无关。一审判决认定土地使用权价款根据建筑面积的变化而变化，与合同约定相违背；3.同期相邻地段侨谊公司与其他开发商签订合同中约定的“准确面积以实际面积为准”作为计算合同价款的依据与本案协议中约定的“以实际面积为准”计算建筑面积不一致，不能以此推定金立公司亦应当以实际面积计算转让款；4.一审判决认定金立公司超付土地转让款，当时没有提出异议，是不顾客观事实的错误认定。金立公司超付转让款是因为税款和转让款混在一起，没有准确划分，侨谊公司以追缴税款为由将金立公司所缴税款转为土地转让款。侨谊公司强行扣划了金立公司的资金，双方当时没有结算，应当在结算时多退少补，这是行业惯例；5.双方签订补充协议书后，金立公司成为案涉8号楼的土地使用权人，经金立公司申请，规划局于2010年5月13日批准了8号楼的实际规划，经金立公司施工建成，测绘部门于2016年5月18日确认8号楼的实际建筑面积，故8号楼的建筑面积增值部分是土地使用权归金立公司后产生的，应当归金立公司所有。 侨谊公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。1.关于建筑面积计算转让价款的事项，双方真实意思表示就是以实际建筑面积来计算转让价款。理由如下，首先补充协议第一条的第1、2、3、4款，是对双方利益分配方式的约定，该事项是连贯的，也是承上启下的，是有顺序的。那么，通过该事项中的第一项，第二项约定可知，对合作开发的楼盘，总建筑面积是约定为约为6500平方，（以实际面积为准）。需要说明的是，在双方签订该补充协议的时候，涉案楼盘的建筑面积尚未确定，建筑面积最终确定是在2009年5月25日，那么显然在双方签订协议时，只能是以一个约定的数额来计算，在此情况下双方才约定了以实际面积为准；2.通过金立公司的付款行为来看，金立公司认可双方以实际建筑面积来计算转让价款。2009年5月25日，金立公司已经知晓涉案工程的总建筑面积为8143.34平方米的情况下，金立公司又自愿分七次主动给付侨谊公司152万余元，那么显然该行为不是错误，是符合日常行为惯例；3金立公司称补充协议书第一条第二款和第三款是各自独立的条款内容，这是错误的。通过补充协议的约定来看，第一条第二款和第三款并不是各自独立的，而是相互连贯的承上启下的缺一不可的；4.金立公司称超付款项原因是税款和转让款混在一起，这也是错误的。事实上金立公司原审一审和重审一审，提交的证据及威海侨谊房地产楼座付款明细，通过该明细可知不存在税款和转让款混为一谈的说法，该明细均是转让款；5.对金立公司声称侨谊公司强扣强划造成超付，这也是错误的。事实上，金立公司在原审一审时，提出的所谓扣划（2012年5月22日，5月28日11月27日，12月31日，2015年1月15日），该说法是违背事实的。此前，从原审一审，重审、一审均已查明，不存在该扣划的行为，另外，侨谊公司针对2015年1月15日这一笔，该笔款项是三方（包括案外人）共同协商一致后进行转账，那么该行为显然不可能是强行扣划，且通过金立公司的行为来看，强行扣划也是不存在的。在金立公司主张的前四笔所谓强行扣划，在该四笔之后却又存在连续12笔金立公司主动付款的事实。也就是说金立公司声称的强行扣划，根本不存在。 金立公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的补充协议书的合同性质为土地使用权转让合同；2.要求侨谊公司返还多扣划的土地转让款1523000元；3.要求侨谊公司履行合同义务，将涉诉项目一层即位于威海市房屋确权至金立公司指定所有人名下，并办理相关产权证书；4.要求侨谊公司协助办理退还供热质保金30000元的相关手续；5.侨谊公司承担全部诉讼费用及金立公司聘请律师的代理费82000元。侨谊公司向一审法院提出反诉请求：1.要求金立公司支付尚欠楼座转让款777676元；2.支付维修基金835000元；3.赔偿律师费84000元；4.承担反诉费用。 一审法院认定事实：2007年4月24日，金立公司和侨谊公司签订住宅合作开发合同一份，约定，双方联合开发戚谷疃北区8号住宅楼和车库工程，工程建筑面积约6500平方米；合作方式及工程范围为侨谊公司负责提供土地，配合金立公司办理开发项目规划设计和施工报建手续，金立公司负责工程建设，交纳合作项目下的基础设施配套费和建设室外配套工程费，包括土建、水、电、暖、卫和强弱电安装以及小区内，绿化、硬化等部分的施工与管理；双方可分配利润为税后利润，双方根据合同第三条列示的合作资金比例，进行利润分配，风险共担，收益共享；合作资金总额为1670万元（预算），侨谊公司以土地折价700万元作为合作资金，侨谊公司负责办理房屋预售许可证，负责为购房业主出具相关手续协助办理按揭贷，在合作项目具备竣工验收条件时，及时办理工程验收、房产确权事宜，并确保开发项目综合验收后一年内将楼房总体确权和分户确权手续办理，保证业主按时办理房证；金立公司提供现金780万元作为合作资金，提供开发建设所需全部资金，包括交纳合作项目下的基础设施配套费和建设室外配套工程费，但不限于工程、建材款以及施工用水、用电等费用的支付；金立公司按工程决算总造价的5%向侨谊公司提交合作开发项目的维修基金；如双方发生纠纷，提请法院解决，诉讼费用（包括但不限于律师费用）由败诉方承担。 双方于2007年4月27日签订补充协议书，约定，对原合同第二条、第三条第（1）项进行修订为：1、因侨谊公司在开发建设15号楼位置占用金立公司土地约524平方米，该524平方米按容积率换算为建设面积1500平方米；2、双方联合开发的8号楼总建筑面积约为6500平方米（以实际面积为准）；3、侨谊公司15号楼占用金立公司的524平方米土地，在8号楼中以1500建筑平方米置换，故此该楼计价面积6500平方米减去1500平方米，为5000平方米，该5000平方米乙方以每平方米1400元/平方米计价付给侨谊公司；付款方式以工程开工后金立公司付给侨谊公司200万元；主体楼完工时金立公司再付给侨谊公司250万元；主体验收完毕，金立公司将余款全部付给侨谊公司；税务机关征收的各项税金以实际售房价款为基数由金立公司承担，企业所得税按实际账面应交额由各自承担；双方指定一特定账户，售房中的按揭贷款打入该账户，应当保证该户资金额满足开发建设进度需要，用以支付施工单位、供应商的工程款与材料款等，侨谊公司应当及时协助转付款。 上述合同及补充协议签订后，金立公司出资建设戚谷疃北区8号楼（后规划编号为戚谷疃109号楼），该楼于2010年5月取得建设工程规划许可证，2013年9月取得竣工验收规划合格证。2016年经威海市房地产测绘中心有限公司测绘，上述建筑物总建筑面积为8143.34平方米，其中住宅建筑面积7002.17平方米，储藏室建筑面积426.84平方米，网点建筑面积714.33平方米。 履行合同过程中，金立公司自2007年8月至2015年1月先后以往来款（楼座）等名义向侨谊公司付款，具体付款情况如下：2007年8月7日付款200000元，2008年12月29日付款200000元，2010年7月22日付款300000元，2010年10月30日付款600000元，2010年12月30日付款500000元，2011年8月10日付款500000元，2012年7月24日付款100000元，2012年9月27日付款100000元，2013年2月1日付款500000元，2013年4月15日付款1000000元，2013年6月24日付款1000000元，2013年8月20日付款300000元，2013年10月15日付款500000元，2014年1月13日付款300000元，2014年2月12日付款80000元，2014年4月23日付款200000元，2014年7月1日付款50000元，2014年9月17日付款200000元，2014年11月12日付款100000元。另外，侨谊公司自按揭贷款账户直接扣划部分款项：2012年5月22日扣划200000元，2012年5月28日扣划300000元，2012年11月27日扣划370000元，2012年12月31日扣划500000元。2015年1月15日通过世丰置业公司转账方式向侨谊公司付款423000元。以上金立公司共付侨谊公司8523000元。对于上述款项的给付原因，金立公司称系土地转让款，因双方没有进行最后结算，结算时再多退少补，如果其不按侨谊公司要求支付相应款项，侨谊公司会找麻烦。侨谊公司称，系金立公司自愿同意扣划或支付。 另查，为办理开发楼房的供暖手续，2011年5月13日，金立公司以侨谊公司名义向威海热电集团有限公司缴纳供热质保金3万元，该楼供暖设施验收合格后可以退回。 金立公司委托北京市连纵律师事务所代理本案诉讼，与该所签订委托代理协议，指定王卫波律师为承办律师，约定律师代理费为10万元。侨谊公司委托山东天昂律师事务所代理本案诉讼，与该所签订诉讼代理协议，指派毕崇伟律师出庭代理，约定律师代理费为84100元。 又查，金立公司、侨谊公司均具备房地产开发经营资质。戚谷疃109号楼1-6号房屋系网点房，现尚未对外出售，登记权利人为侨谊公司，其余住宅已由金立公司对外出售，并由侨谊公司配合办理了产权转移登记手续。 再查，侨谊公司在同时期、相近地段与其他几个公司也存在合作开发住宅楼的情况，其中：1、2004年8月18日，侨谊公司与威海市建筑装饰工程公司联合开发戚谷疃小区N16号、N17号楼，约定，威海市建筑装饰工程公司按照规划详图建筑面积每平方米支付侨谊公司人民币1100元，总计建筑面积约为12000平方米（准确面积以实际确权面积为准）；2、2004年8月18日，侨谊公司与威海市大地房地产投资公司联合开发戚谷疃小区N14号楼，约定威海市大地房地产投资公司按照规划详图建筑面积每平方米支付侨谊公司人民币1100元，总建筑面积约为8000平方米（准确面积以实际确权面积为准）；3、2005年6月1日，侨谊公司、戚谷疃村委会与威海市土地开发公司合作开发戚谷疃小区N11号、N12号、N18号楼，协议约定威海市土地开发公司按照规划详图建筑面积每平方米支付侨谊公司人民币1500元，总面积约为169000平方米（准确面积以实际确权面积为准）。4、2005年7月4日，侨谊公司与威海信诚经贸有限公司合作开发戚谷疃小区N10号楼，约定威海信诚经贸有限公司按照规划详图地上建筑面积每平方米支付侨谊公司人民币1100元，总面积为7000平方米（准确面积以实际确权面积为准）；5、2009年2月18日，侨谊公司与威海市世丰置业有限公司签订合作开发补充协议约定，威海市世丰置业有限公司按照规划详图建筑面积每平方米支付侨谊公司人民币1400元，总计建筑面积约为38000平方米（准确面积以实际确权面积为准）计算。6、侨谊公司与威海市新鸿健房地产咨询服务公司联合开发戚谷疃小区N13号、N15号楼，威海市新鸿建房地产信息咨询有限公司按照规划详图建筑面积每平方米支付侨谊公司人民币1100元，总计建筑面积约为6000平方米（准确面积以实际确权面积为准）。 一审法院认为，从金立公司、侨谊公司2007年4月24日签订的住宅合作开发合同内容看，双方分别以土地使用权和资金作为投资，共享利润，共担风险，属于合作开发合同关系。双方于2007年4月27日签订补充协议，对双方的合作方式进行了变更，将双方按照合作资金比例进行利润分配、风险共担变更为侨谊公司提供土地使用权并收取固定利益，不承担经营风险，双方间的合作开发合同关系变更为土地使用权转让合同关系。但，无论双方间是合作开发合同关系还是土地使用权转让合同关系，双方2007年4月24日签订的住宅合作开发合同和2007年4月27日签订的补充协议均合法有效，对双方具有约束力，双方均应照约履行。 按照双方补充协议约定，金立公司应向侨谊公司支付转让款，现双方对于补充协议中关于转让款的计算方式和数额的约定产生争议，金立公司主张应按照6500平方米减去1500平方米，乘以单价1400元计算，侨谊公司主张按照实际建筑面积8143.34平方米减去1500平方米，乘以单价1400元计算。对此，一审法院分析认为侨谊公司一方的主张应予采信。理由如下：其一、该补充协议第一条第1、2、3、4项内容是对双方利益分配方式的约定，上述第1、2、3、4项内容是连贯和承上启下的，应当连贯起来分析确定金立公司应支付侨谊公司转让款的计算方式和数额。由于双方签订补充协议时，合作开发的房屋尚未正式规划建设，建筑面积不确定，故补充协议第2项约定双方联合开发的8号楼总建筑面积约为6500平方米（以实际面积为准），说明该6500平方米建筑面积是不确定的，而第3项内容是在第2项内容基础上形成的，第2项约定“以实际面积为准”，则第3项约定的该楼计价面积6500平方米也属不确定数，也应以实际建筑面积为准；其二，结合侨谊公司在同时期、相近地段与其他单位合作开发楼房过程中约定以实际建筑面积计算转让款的交易情况，可以印证侨谊公司的主张更符合交易惯例；其三，金立公司自2007年8月至2015年1月分数次给付侨谊公司8523000元，远超出7000000元，金立公司当时没有提出异议，现在又主张超付转让款，不符合常理。综上，金立公司应付转让款数额以实际建成面积8143.34平方米减去1500平方米再乘以1400元，计算为9300676元，金立公司已经支付8523000元，尚欠777676元。按照协议约定，金立公司应于主体验收完毕将余款全部付给侨谊公司，约定的付款期限已经届满，金立公司应当支付剩余转让款。综上，金立公司要求侨谊公司返还多扣划款项1523000元的诉讼请求，理由不当，不予支持。侨谊公司该方面反诉请求，理由正当，应予支持。 对于金立公司要求协助办理涉案项目一层即戚谷疃109号楼1-6号房屋产权变更登记手续及协助金立公司办理供热质保金返还的诉讼请求，基于双方系土地使用权转让合同关系，涉案房屋系由金立公司出资建设，即金立公司应系涉案房屋权利人，而相应的供热质保金亦系金立公司实际支付，侨谊公司基于双方间合同关系理应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务，故金立公司要求侨谊公司协助其办理戚谷疃109号楼1-6号房屋产权变更登记手续及协助金立公司办理供热质保金返还的诉请，理由正当，予以支持。 对于侨谊公司反诉要求金立公司支付维修基金的诉讼请求，虽然双方在2007年4月24日签订的《住宅合作开发合同》中约定金立公司应按照工程决算总造价的5%向侨谊公司提交维修基金，但双方使用的词语系“提交”，并非给付或交付，“提交”从百度百科中查询其涵义为：指交易的时候确定，现多用于电脑方面：1、提出征求决策；2、呈送上去供考虑、研究或决定；从百度汉语上查询其涵义为：把需要讨论、决定或处理的问题交有关机构或会议。从以上文义分析，双方对于维修基金并未明确约定为给付义务，对于该条不明确的约定条款，双方亦未进行相应的约定及补充，且是否需要开发建设单位承担维修义务亦不确定，现在合同具体履行过程中，双方对该部分有分歧，无法达成一致，可由侨谊公司在实际产生相应的维修费用后再行向金立公司主张较为适宜，故侨谊公司以此为由向金立公司主张维修基金，无事实和法律依据，不予支持。 对于金立公司、侨谊公司主张律师代理费的诉讼请求，因双方在合同履行过程中，对合同的性质和转让价款的计算方式发生了争议，双方并不存在根本违约行为，且金立公司、侨谊公司双方分别提出了各自的诉讼请求，从公平角度出发，金立公司、侨谊公司各自负担己方支出的律师代理费较为适宜。 综上所述，金立公司、侨谊公司诉请中的合理部分，依法予以支持。经一审法院审判委员会审议决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十四条、第二十四条之规定，判决：一、威海金立房地产开发有限公司、威海市侨谊房地产开发有限公司于2007年4月27日签订的补充协议书性质为土地使用权转让合同；二、驳回威海金立房地产开发有限公司要求威海市侨谊房地产开发有限公司返还多付的土地转让款1523000元的诉讼请求；三、威海市侨谊房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助威海金立房地产开发有限公司办理戚谷疃109号楼1-6号房屋产权变更登记手续及30000元供热质保金返还手续；四、威海金立房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付威海市侨谊房地产开发有限公司剩余转让款777676元；五、驳回威海金立房地产开发有限公司其余的诉讼请求及威海市侨谊房地产开发有限公司其余的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40024元（含反诉费19950元），由威海金立房地产开发有限公司负担28624元，威海市侨谊房地产开发有限公司负担11400元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定一致。 本院认为，金立公司与侨谊公司签订的住宅合作开发合同约定侨谊公司以土地使用权作为出资、金立公司以现金出资共同开发案涉8号楼，风险共担、利益共享，双方据此成立合作开发房地产的法律关系，随后双方签订了补充协议书，该补充协议书虽约定双方仍为联合开发，但合同条款约定侨谊公司提供土地使用权并收取相应价款，不承担经营风险，双方间的合作开发合同关系由此变更为土地使用权转让合同关系。本案的争议焦点为双方土地使用权转让价款应当如何计算，双方签订的补充协议第一条共有四款，第一款内容为：因侨谊公司在开发建设15号楼位置占用金立公司土地约524平方米，该524平方米按容积率换算为建设面积1500平方米，第二款内容为：双方联合开发的8号楼总建筑面积约为6500平方米（以实际面积为准），第三款内容为：侨谊公司15号楼占用金立公司的524平方米土地，在8号楼中以1500建筑平方米置换，故此该楼计价面积6500平方米减去1500平方米，为5000平方米，该5000平方米金立公司以每平方米1400元计价付给侨谊公司，第四款约定了付款节点。综合分析上述条款可以看出第一条第三款约定的是土地使用权转让款的计算方式，其计算的依据来源于第一款、第二款的内容，其所使用的数据均来源于前两个条款，一审认定上述条款之间内容是连贯和承上启下的，并无不当。金立公司主张建筑面积与计价面积不属同一概念以及上述条款之间均为独立存在的，与补充协议内容相悖，本院不予支持。此时案涉8号楼尚未有准确的规划，8号楼的实际建成面积尚不明确，以实际面积作为土地使用权转让款的计算依据对双方较为公平，结合在侨谊公司同时期、相近地段与其他单位合作开发楼房过程中约定以实际建筑面积计算转让款的情形以及金立公司的付款情况，一审判决认定以实际面积作为计算土地使用权转让款的依据并无不当。综合上述分析，应当认定金立公司、侨谊公司在签订补充协议书时约定了以固定的计算方式计算土地使用权转让款，该约定是双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，一审判决亦认定了补充协议合法有效，双方均应依约履行。金立公司主张案涉8号楼建筑面积增加发生在双方补充协议书签订及其取得案涉8号楼的土地使用权后，增加面积与侨谊公司无关的主张，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，金立公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25206元，由威海金立房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  董光成 审判员  郑华章 审判员  潘 慧 二〇二〇年八月二十五日 法官助理姜雅群 书记员刘珍琪