贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终3319号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593Ｘ。 法定代表人:聂黎明。 委托诉讼代理人:李静,北京德恒律师事务所律师,执业证号:11101200411354675。 被上诉人（原审原告）：靳桂明,男,汉族,1965年8月9日出生,住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）:吴秀平,女,汉族，1969年1月1日出生,住贵州省毕节市。 二被上诉人委托诉讼代理人:陈百明,贵州创驰律师事务所律师。执业证号:15205200310426322。 二被上诉人委托诉讼代理人:宋芳,贵州创驰律师事务所实习律师。证号：230713012110727。 上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人靳桂明、吴秀平商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10615号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原告向一审法院起诉请求：1.判决被告以425,803.00元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算,向原告支付从2014年9月29日起至实际交付房屋权属证书等办理商品房转移登记的有关文书之日止,因逾期交付房屋权属证书等办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金（暂计至起诉之日，即2019年8月12日为168,677.83元）；2.由被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年2月2日,二原告与被告签订了《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买毕节市七星关区,房屋总价款为425803.00元。按照《商品房买卖合同》第二十二条之二的约定,被告应负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。原告与被告签订的《商品房买卖合同》未约定具体交付房屋权属证书等办理商品房转移登记的有关文书的时间。也未约定办证违约金的计算方法。《商品房买卖合同》签订后,原告向被告支付了购房款共计425803.00元及相关税费。被告方提供的《收楼意见书》显示，被告方于2015年3月5日向原告方交付了房屋。被告至今未向原告办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。2017年9月24日至2017年9月30日,被告通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书资料收集的通知》,通知业主提交办理房屋转移登。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。庭审过程中查明，涉案房屋已经办理不动产转移登记。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2015年3月5日向原告交付了房屋，但至今未向原告办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。按照《商品房买卖合同》第二十二条之二的约定,被告应负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律规定，被告确实存在违约情形，由于被告未在该时间内办理完毕产权手续，已构成违约，该当支付违约金。由于原告到现在为止，并未收到相关房屋产权证书，被告也未证明其履行了向原告通知领取涉案房屋不动产权证书，所以违约金的计算时间该当计算至实际交付不动产权证书之止。被告于2015年3月5日向原告交付了房屋，应当从2015年3月5日往后推90日之内,即2015年6月5日前,向原告办理产权证书。2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起,应适用3年的诉讼时效的规定,原告于2019年8月23日起诉,从2016年8月23日之前的违约金已超过诉讼时效,依法不予以保护。故原告请求的违约金，依法应当以原告已付购房款425,803.00元为基数,从2016年8月23日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付至被告履行通知义务之日止（2018年8月23日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告靳桂明、吴秀平支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金人民币425,803.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2016年8月23日起计算至2018年8月23日止；二、驳回原告靳桂明、吴秀平的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,837.00元（已减半收取），由原告靳桂明、吴秀平承担1120.00元，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司承担717.00元。 上诉人招商商置公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。 事实及理由：涉案房屋于2016年8月9日转移登记至被上诉人名下（一审已提交老房证的登记时间及书面证据），则双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明上诉人已履行了提供转移登记相关文书并通知、披露被上诉人的义务。因一审法院审理查明的法律保护的违约金的起始日为2016年8月23日，而涉案房屋转移登记至被上诉人名下（即取得老房证）的时间已早于2016年8月23日，因此，上诉人没有任何违约责任，被上诉人的主张不能成立。 被上诉人靳桂明、吴秀平答辩称：取得老房证后被答辩人既未将该证交给答辩人，也未通知答辩人。两证合一后，被答辩人应及时为答辩人更换新不动产权证，被答辩人于2019年7月16日才为答辩人办理了新证，其应承担违约责任。 二审经审理查明，双方签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。涉案房屋已于2016年8月9日取得了所有权证，证号为毕房权证毕节字第××号，后又办理了新的不动产权证。对一审查明的其余事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为上诉人应否承担违约责任。根据双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的约定，双方均有应履行的义务。上诉人作为专业从事房屋开发的企业，在申请办理商品房转移登记中起主导作用。即具备办理转移登记条件后，上诉人应通知被上诉人，由其将应提供的资料交给上诉人，上诉人将所有办理转移登记的资料提交给办理部门。如此，上诉人即履行了自己的义务。原判对上诉人应承担支付违约金的起算时间作了详述，本院予以确认，即上诉人应承担支付违约金的起算时间为2016年8月23日。根据查明的事实，涉案房屋已于2016年8月9日取得了所有权证，证明上诉人至少已于此时完成了向不动产登记机关提交办理涉案房屋办理商品房转移登记有关文书的义务，从此时起，上诉人不应承担违约责任。之后更换新证是因不动产登记制度的变化引发的行为，故原审判决上诉人支付自2016年8月23日起至2018年8月23日止的违约金无事实依据，应予以纠正。 综上，上诉人上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10615号民事判决； 二、驳回被上诉人靳桂明、吴秀平原审诉讼请求。 一审案件受理费1837元，二审案件受理费3674元，共计5511元，由被上诉人靳桂明、吴秀平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇二〇年八月三日 法官助理  郭友浪 书 记 员  陈 鑫