江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初449号原告：盱眙中嘉置业有限公司，统一社会信用代码9132083057381671XU，住所地：江苏省盱眙县东方大道与龙山路叉口东南角。法定代表人：郭云云，该公司总经理。委托诉讼代理人：许宏军，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告：王继军，男，1972年1月14日出生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：黄果红叶，江苏昂格律师事务所律师。原告盱眙中嘉置业有限公司与被告王继军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序进行审理，后由于案情复杂转为普通程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告盱眙中嘉置业有限公司的委托诉讼代理人许宏军，被告王继军的委托诉讼代理人黄果红叶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盱眙中嘉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款90028元及违约金11343元（2017年11月25日至2019年8月25日）以上合计101371元。2、判决被告支付以90028元为基数按照日万分之二从2019年8月26日至实际支付之日的违约金。3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:第三方江苏鲲鸿建设工程有限公司租用被告塔吊为原告开发的项目进行施工，因第三方欠付被告塔吊租金20.4万元，经三方协商，原告以开发的盱眙金山花园11号楼607室面积为105.01的商品房按照每平方2800元的价格出售给被告，商品房总价294028元，抵充塔吊租金20.4万元，余款90028元待抵充房被告出售时，被告支付给原告，原、被告及第三方江苏鲲鸿建设工程有限公司在2015年9月14日签订《十号楼塔吊撤场协议书》加以明确三方权利义务。2015年10月16日双方又签订《商品房买卖合同》将盱眙金山花园11号楼607室网签给被告。合同第七条明确了，被告不按期付款按日承担逾期付款万分之二的违约金。被告在2017年11月24日将抵债的商品房出售给李磊后，应当将尾款90028元支付给原告，但被告拒不支付，经原告多次催要无果。为维护自身合法权益，故起诉到法院，请求判决如诉所求。被告王继军辩称，原告、被告与第三方江苏鲲鸿建设工程有限公司的关系，因原告开发金山花园小区无资质，挂靠在第三方公司，由第三方公司来与被告签订塔式起重机租赁合同，后来原告欠被告塔吊租金才产生了2015年9月14日签订的十号楼塔吊撤场协议书，确认截止2015年9月14日原告所欠塔吊租金共计204000元，约定以金山花园小区在建商品房抵充塔吊租金，当时该房屋约定作价为294028元，协议签订后原告与被告于2015年10月16日签订商品房买卖合同，将上述房屋网签至被告名下，因2015年9月14日至2015年10月16日，又产生了一个月的塔吊租金和撤场费用以及双方租赁合同中按每日所欠费用的5%计算的违约金和被告认为房屋抵充时作价过高，经原被告及第三方公司协商原告放弃了90028元的房屋尾款，并于2015年10月23日出具了一份收据，上面写明294028元购房款备注冲抵塔吊工程款，并注明该房屋无贷款、是一次性冲抵工程款的。在被告将上述房屋于2017年11月24日网签给第三人李磊时，当时的房屋价格为200000元，原告明知该房屋价格，并且将被告与李磊的过户协议索要走，配合办理了相关网签手续，在此期间，原告一直认可该房屋的价款及认可所有房款均用来抵充塔吊租金及相关费用且一直配合办理完过户手续也并未向被告主张所谓的尾款90028元，综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证，对于本案事实及证据，本院认定如下：1、2013年2月26日，原告开发金山花园小区，挂靠在第三方公司江苏鲲鸿建设工程有限公司(以下简称鲲鸿公司)名下，由盱眙县顺安机械设备租赁有限公司(以下简称顺安公司，合同落款处委托代理人:王继军)与鲲鸿公司签署塔式起重机租赁合同，约定顺安公司将其型号为QTZ40的塔式起重机一台出租给鲲鸿公司用于原告金山花园小区16#-13#工程建设，合同第二条约定进场时间2013年3月22日，启用时间2013年3月26日；第三条第二款约定租赁费用按使用天数计算，租金240元/天。2、2015年9月14日，本案原、被告、鲲鸿公司三方签署十号楼塔吊撤场协议书。合同第一条约定:鲲鸿公司租用被告塔吊4台，(按约定已撤场3台)，现剩十号楼一台塔吊，鲲鸿公司尚欠被告塔吊租金18.7万元，另加十一号楼(仲建中经手)欠塔吊租金1.7万元，合计鲲鸿公司欠被告塔吊租金20.4万元；合同第二条约定:经三方友好协商，被告同意用原告金山花园小区在建商品房抵充鲲鸿公司所欠塔吊租金，具体楼号:十一号楼607室，面积:105.01平方米，价格每平方2800元，计294028元，塔吊租金抵充后，被告欠原告房款90028元，待该套抵充房销售出时，被告将所欠房款90028元还给原告，此协议三方签字后，原告将该套抵充房网签给被告后起算，被告必须在5日内拆除十号楼塔吊，不得影响原告小区内正常施工(拆除期间，被告自负安全责任)。3、2015年10月16日，原、被告签署商品房买卖合同，合同第三条约定原告将其位于金山花园第十一号楼607房出卖给被告，该商品房建筑面积105.01平方米，其中，套内建筑面积93.65平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积11.36平方米。合同第四条第二款约定:该商品房价款按套内面积计算，单价每平方米3139.65元，总金额294028元。合同第六条第一款约定:被告一次性付清总房款294028元。4、2015年10月23日，原告向被告出具收据一份，其上载明收款方式为:充抵塔吊工程款；金额:贰拾玖万肆仟零贰拾捌元整；事由:购房11-607#(无贷款，一次性充抵)。5、2015年10月23日，原告向被告出具收据后，被告塔吊撤场。6、2017年11月24日，被告将该涉房屋转卖给第三人李磊。原告协助被告及第三人李磊办理了网签手续。上述事实由原、被告当庭陈述，原告所举商品房买卖合同、十号楼塔吊撤场协议书，被告所举塔式起重机租赁合同、证明、收据等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2015年9月14日，本案原、被告及鲲鸿公司三方签署的《十号楼塔吊撤场协议书》及2015年10月16日，原、被告签署的商品房买卖合同，是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法生效，其内容对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点主要是讼争的90028元剩余房款，被告是否已实际向原告履行完毕。从原告提供的十号楼塔吊撤场协议书约定的内容看，可以确认截止2015年9月14日，原告租用被告塔吊尚欠租金20.4万元。原告以其金山花园小区第十一号楼607房作价294028元充抵塔吊租金20.4万元后，被告虽然尚欠原告90028元购房款，但合同约定待该套抵充房由被告销售出时，被告将欠原告的90028元购房款返还给原告。实际上，2015年9月14日三方签署十号楼塔吊撤场协议书后，截止到2015年10月16日，原、被告才签署商品房买卖合同，同时，原告将上述房屋网签至被告名下。被告于2015年10月23日收到原告出具的收据后塔吊撤场。鲲鸿公司出具证明载明“2015年9月14日至2015年10月16日期间，由于原告原因导致拖欠被告租金后又延期一个月，被告要求原告承担租金及撤场费用，后经原、被告、鲲鸿公司三方协商，原告放弃房屋尾款90028元”的事实，该事实存在具有高度盖然性。对被告所举的鲲鸿公司出具的证明，本院予以采纳。另，2015年10月16日，原、被告签署商品房买卖合同约定原告将其位于金山花园第十一号楼607房以294028万元出卖给被告，合同第六条第一款约定:被告一次性付清总房款294028元。2015年10月23日原告向被告出具的收据载明:收款方式:充抵塔吊工程款；金额:贰拾玖万肆仟零贰拾捌元整；事由:购房11-607#(无贷款，一次性充抵)。从房屋买卖合同和收据内容看，两份证据相互印证，能够说明原告拖欠被告的294028元塔吊租赁费用和被告应付的294028元购房款已然相互充抵，双方互不负其他债务。对该收据，本院予以认可。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于原告出具的催款通知，由于原告未提供被告收到该催款通知的相关证据，对该催款通知，本院不予认可。综上，本院对于原告的各项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条之规定，判决如下:驳回原告盱眙中嘉置业有限公司的诉讼请求。案件受理费2327元，由原告盱眙中嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院,同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费2327元（收款单位名称：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行；帐号：62×××99）。审 判 长  孙智勇人民陪审员  赵慧娟人民陪审员  简宏翠二〇二〇年八月十八日书 记 员  李 永附：相关法律条文及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外:(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。