江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初812号 原告：绿地控股集团徐州置业有限公司，住所地徐州城东大道66号店子综合楼。 法定代表人：卜凡童,该公司董事长。 委托诉讼代理人：张磊，江苏领信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾丹，江苏领信律师事务所律师。 被告：徐州世纪城星美影院管理有限公司，住所地徐州市庆 丰路西绿地世纪城购物中心三层。 法定代表人：陈方林，该公司执行董事。 诉讼代表人：许涛，江苏汇君律师事务所律师，徐州世纪城 星美影院管理有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：夏伟，男，1993年3月20日生，居民身 份证号码320322199303204431，汉族，管理人工作人员，住江 苏省沛县张寨镇后李洼55号。 原告绿地控股集团徐州置业有限公司（以下简称绿地徐州置业公司）与被告徐州世纪星美影院管理有限公司（以下简称星美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告绿地徐州置业公司的委托诉讼代理人张磊、贾丹，被告星美公司管理人负责人许涛、被告星美公司管理人委托诉讼代理人夏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿地徐州置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除原被告之间的租赁合同，被告返还原告租赁房屋；2.被告支付租金448883元（自2019年9月1日至2019年12月11日按照月租金133333元计算）、占有使用费（自2019年12月12日暂计算至2020年1月12日为133333元，实际应当支付至被告实际支付之日止）；3.判令被告支付解除合同违约金20万元和逾期支付租金违约金（从2019年9月1日暂计算至2020年7月1日为11987.87元，之后以欠付租金448883元为基数按照每日0.01%计算至被告实际支付之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费。后原告撤回了关于占有使用费（自2019年12月12日暂计算至2020年1月12日为133333元，实际应当支付至被告实际支付之日止）及解除合同违约金20万元的起诉。 事实与理由：原被告之间存在房屋租赁关系，双方约定被告承租原告所有的徐州世纪城城市广场生活购物中心三层区域用于经营星美影城，年租金每月按比例支付给原告，并且在每一个支付月前十日支付本月租金，但自2019年9月开始被告就一直拖欠原告租金，经多次催告，被告至今仍未支付，被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，原告与被告未能协商一致解决此纠纷,遂诉至人民法院,请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告星美公司管理人辩称，原被告之间的房屋租赁合同属实，对欠付租金无异议，对逾期支付违约金无异议。根据破产法第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对管理申请破产前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，管理人决定继续履行合同对方当事人应当履行。所以对原告要求的解除合同不应支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告绿地徐州置业公司原名称为上海绿地集团徐州置业有限公司，于2012年8月份经江苏省徐州工商行政管理局准许变更。 2010年4月1日，原告（出租方、甲方）与深圳市润运科技发展有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第2条租赁标的（1）乙方根据本合同承租甲方“徐州世纪城城市广场生活购物中心三层区域”项目建筑面积4700平方米的商业用房由乙方经营“星美国际影城”（名称暂定，以下简称星美影城）。第3条租赁期限与免租期（1）租赁标的的租赁期20年；（2）租赁标的的交付日为最迟2011年7月31日前；（4）在租赁标的交付乙方后，乙方享有6个月的免租期（不含土建）;（5）租赁标的的租期自免租期结束之次日起开始计算，即2012年1月31日起至2032年1月31日止。第4条租金、定金、物业费及支付方式（2）租金计算方式：保底租金与年度票房净收入提成比例，两者取其高值支付甲方租金；保底租金为：第一年到第三年为人民币120万/年，第四年到第六年为人民币140万/年，第七年至第十年为人民币160万/年，第十一年到第十五年为人民币180万/年，第十六年到第二十年为人民币200万/年。提成方式：第一年到第五年，按乙方的净票房的11%计算，第六年到第十年，按乙方的净票房的12%计算，第十一年到第十五年，按乙方的净票房的13%计算，第十六年到第二十年，按乙方的净票房的14%计算。（5）上述租金按本条第（2）款规定的年保底租金数额每月按比例支付，乙方应当在每一个支付月前10日支付本月租金。（10）乙方应按期及时支付租金、物业管理费或其他费用。如乙方逾期支付10工作日以内的，乙方无须支付滞纳金。经甲方催缴后仍未能及时交纳逾期超过10工作日的，每逾期一天，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.01%/日向甲方支付滞纳金。滞纳金应与欠缴费用一并支付。（11）签订本合同后10个工作日内乙方应向甲方支付30万元人民币作为定金，该笔定金在开业五个月以后至一年内其中二十万可冲抵租金。另十万元转为合同保证金，合同终止时如双方无异议将无息返还。在合同期间，此履约保证金可作为甲方对乙方迟延支付租金、公用事业费及其他乙方应该支付费用的扣款。第十条违约责任（4）乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同。乙方应于合同解除之日起60日内向甲方支付所有应交纳的费用；乙方应于合同解除之日起60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付2个月租金的违约金，并赔偿甲方因此而遭受的一切损失。乙方应按期及时支付租金、物业管理费或其他费用。如果乙方逾期不支付租金以及其他应由乙方支付的费用超过60个工作日的，甲方有权选择提前解除本合同。第十一条合同的终止及撤离（2）如本合同到期或提前终止，乙方应在期满或终止后30日内，自费其所有的可移动物品搬离，将租赁标的（包括所有的固定装置和设备）交回甲方，且不得破坏原有的不可移动之装修部位。租赁标的（包括所有的固定装置和设备）应保持与交付给乙方时同样良好的状态，自然磨损和自然损坏除外。在本合同期满或提前终止后，若乙方未能按时搬出物品、把租赁标的占有权交还甲方，应视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方有权处分。 后，原告（甲方）、深圳市润运科技发展有限公司（乙方）及被告（丙方）签订《三方协议》，约定：乙方深圳市润运科技发展有限公司转让《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》项下所有权利、义务给丙方徐州世纪城星美影院管理有限公司。丙方保证全面履行《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》的所有权利和义务。 2017年12月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《城市广场星美影院补充协议》，约定将原合同（房屋租赁合同）中第2.1条（乙方根据本合同承租甲方“徐州世纪城城市广场生活购物中心三层区域”项目建筑面积4700平方米的商业用房由乙方经营“星美国际影城”）变更为如下“关于租赁标的”的补充条款：乙方根据本合同承租甲方“徐州世纪城城市广场生活购物中心三层区域”项目实际使用面积4700平方米的商业用房由乙方经营“星美国际影城”，并作为计租面积。 被告星美公司自2019年9月份开始拖欠租金，原告通过《催缴租金函》、《缴费通知单》、《律师函》等方式向被告星美公司多次催要租金均未果。 2019年12月11日，原告绿地徐州置业公司委托江苏苏旭律师事务所向被告星美公司发送《律师函》，载明：自绿地徐州置业（原为上海绿地集团徐州置业有限公司）与贵司及深圳市润运科技发展有限公司签订三方协议后，贵司承继了原2010年4月10日签订的《房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》项下的权利义务，继续租用徐州世纪城城市广场生活购物中心三层区域用于经营“星美国际影城”。原《房屋租赁合同》第4条第（5）款约定：乙方应在每个支付月前10日支付本月租金，第10条第（4）款2约定乙方应按期及时支付租金、物业管理费或其他费用，如果乙方逾期不支付租金以及其他应由乙方支付的费用超过60个工作日的，甲方有权选择提前解除本合同。自2019年9月起贵司开始拖欠房租，绿地徐州置业多次向贵司发出催讨房租的函件，贵司收悉后并未作出任何回复且至今仍未支付房租。根据以上合同约定，贵司欠付绿地徐州置业房租已超过60个工作日，经多次催告仍不履行义务的行为已经构成根本违约，绿地徐州置业提前解除《房屋租赁合同》的权利已经成就。有鉴于此，本律所受绿地徐州置业委托，向贵司严正函告如下：1、绿地徐州置业与贵司的《房屋租赁合同》自2019年12月11日解除。2、敬请贵司于2019年12月18日前向绿地徐州置业返还租赁房屋，并对形成附和部分的装修不得拆除、破坏。3、绿地徐州置业保留向贵司追索其他损失的权利。该《律师函》于2019年12月12日被签收。 另查明，2020年6月16日案外人曹杨以被告公司名下财产已不足以支付债权人的债权，严重资不抵债为由向本院申请对被告公司进行破产清算，本院审查后于2020年7月6日作出（2020）苏0303破申3号民事裁定书，裁定受理曹杨对被告公司的破产清算申请。2020年7月23日，本院作出（2020）苏0303破3号民事裁决定书指定了被告公司管理人。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告绿地徐州置业公司与被告星美公司及案外人深圳市润运科技发展有限公司签订的《房屋租赁合同》、《城市广场星美影院补充协议》、《三方协议》均系当事人真实的意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应认定合法有效，各方当事人均应全面履行各自的义务。 关于租赁合同解除及返还房屋的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》第10条第（4）款约定乙方（即被告）应按期及时支付租金、物业管理费或其他费用。如果乙方逾期不支付租金以及其他应由乙方支付的费用超过60个工作日的，甲方（即原告）有权选择提前解除本合同。被告星美公司自2019年9月份开始拖欠租金，已经超过60个工作日，故租赁合同约定的解除权条件成就，原告向被告星美公司发出《律师函》通知被告解除租赁合同，行使合同约定解除权，符合合同约定。故应认定案涉《房屋租赁合同》于2019年12月12日解除，被告应向原告返还租赁房屋。被告星美公司管理人根据破产法第18条辩称继续履行合同，结合本院受理破产申请及合同解除的时间节点等因素，被告辩称无适用破产法第18条的事实基础，本院不予采信。 关于原告主张租金及滞纳金问题。原告主张租金448883元及租金滞纳金（从2019年9月1日暂计算至2020年7月1日为11987.87元，之后按照合同第4条10项计算至被告实际支付之日止），被告不持异议，本院予以支持。被告应向原告支付欠付租金448883元及截至2020年7月1日的租金滞纳金11987.87元，之后滞纳金以欠付租金448883元为基数按照每日0.01%计算至被告实际支付之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告绿地控股集团徐州置业有限公司与被告徐州世纪星美影院管理有限公司之间的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》于2019年12月12日解除； 二、自本判决生效之日起三十日内，被告徐州世纪星美影院管理有限公司将租赁的徐州世纪城城市广场生活购物中心三层区域返还给原告绿地控股集团徐州置业有限公司； 三、自本判决生效之日起十日内，被告徐州世纪星美影院管理有限公司向原告绿地控股集团徐州置业有限公司支付租金448883元及截至2020年7月1日的租金滞纳金11987.87元，之后滞纳金以欠付租金448883元为基数按照每日0.01%计算至被告实际支付之日止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10353元，其中2400元（撤回起诉部分）减半收取为1200元，由原告绿地控股集团徐州置业有限公司负担；其余7953元，由被告徐州世纪星美影院管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘 宇 人民陪审员  史永刚 人民陪审员  王 锦 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  王 璐