黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初1934号原告：宋梅，女，1972年5月14日出生，汉族，大庆油田化工有限公司甲醇分公司职工，住大庆市让胡路区，原告：李凤兰，女，1946年2月7日出生，汉族，大庆油田油建公司退休职工，住大庆市让胡路区，被告：大庆油田房地产开发有限责任公司，所在地大庆市让胡路区西柳街13号。法定代表人：屠玉龙，职务总经理。委托诉讼代理人：杜雪鸽，黑龙江司洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：高劲轩，黑龙江司洋律师事务所律师。原告宋梅、李凤兰诉被告大庆油田房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宋梅、李凤兰、被告委托诉讼代理人高劲轩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋梅、李凤兰向法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理产权证违约金及房屋面积差合计10,000元；2.要求被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年6月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的创业城9-19-2-101室，建筑面积139.85平方米，房屋价款405,425元整，办理产权证面积139.67平方米，比合同面积少0.18平方米，应退还原告房屋面积差款521.8元（0.18平方米*2899购房单价）。合同签订后原告、被告在2013年11月6日完成了所购房屋的交付，但被告拖延办证，至2017年12月19日被告才将案涉房屋所需材料进行登记备案，被告未能按照约定向产权登记机关提供办理产权登记所需的材料，致使原告所购房屋迟迟不能办理权属登记，房屋差价款没有退还，侵害了原告的合法权益，已构成违约，故原告起诉至法院。被告房开公司辩称：1.被告方逾期办证不存在违约责任。案涉房屋不能按照约定进行办证的原因是由于创业城部分住户私搭乱建原因导致的，是由于业主自己的原因导致的无法在规划部门验收合格，在房开公司多方协调下才实现单体验收，所以被告不承担违约责任。2.被告延期办证未造成原告损失。案涉房屋是被告公司开发的，开发小区的目的是为了改善石油老会战职工的居住环境，并非向社会公开销售，而且销售给原告时并不是让其转手买卖赚取差价，同时双方签订合同时的价格远远低于当时商品房销售价格，没有给原告造成损失。3.退一步讲，被告逾期办证存在违约的情况下，原告主张的逾期办证违约金数额相对较高，应适当减少。4.关于原告主张面积差价款521.8元，根据被告给原告出具的发票显示2016年12月20日原告已知房屋实际面积价款为404,903元，因此可推定原告在次日起已经知悉其权利被侵犯。该部分价款的请求权诉讼时效期间经过3年，届满时间为2019年12月20日。原告在2020年6月2日才提其诉讼，明显超过3年诉讼时效期间。原告也未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故法院应驳回原告诉讼请求。本院查明，2013年6月3日原告宋梅、李凤兰与被告房开公司签订了购买创业城9-19-2-101室商品房买卖合同，合同载明案涉房屋建筑面积139.85平方米，原告支付购房款405,425元。双方合同中对房开公司逾期交房的违约责任进行了约定，主要内容为“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行”。合同还约定出卖人在房屋交付后730日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理，补充协议约定了如因被告的原因原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告在合同规定期限后的365天内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。2013年11月6日原告接收案涉房屋。2017年12月19日被告将案涉房屋办理产权证所需材料向产权部分登记备案。2018年1月22日被告为原告出具创业城面积调整单据，该单据记载案涉房屋产权登记面积139.67平方米，预售面积139.85平方米，预售房款405,425元，最终房款404,903元，需补交房款-522.00。2018年4月27日，原告办理案涉房屋权属证书，权属证书记载房屋建筑面积139.67平方米。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、创业城购房确认单、购房发票、装修垃圾清运协议、房屋交易和产权管理审核确认书、不动产权证书、创业城面积调整单据予以证明，足以认定。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行合同义务。关于房开公司认为逾期办证非因房开公司原因导致抗辩理由是否成立的问题，根据《城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照规定对建设工程是否符合规划予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。也就是说建设工程应先报请规划部门对建设工程进行验收，规划验收合格后才能由建设单位组织验收，验收合格后才能向购房者交付房屋。本案中，被告违反了上述规定，在没有规划验收的情况下将房屋先行交付给购房者，致使部分业主私占空间、私封露台，导致规划部门不予以验收，从而无法完成向产权登记机关报备登记材料的义务，致使原告在规定的期限内没有取得产权证，上述情况不符合不可抗力构成条件，被告不能以此理由免责。因合同对办证日期有明确约定，而被告未在规定的期限内向相关行政部门办理产权手续，故被告已构成违约；关于原告主张逾期办证违约损失如何计算的问题，被告认为原告主张过高，要求参照双方合同中逾期交房的违约责任计算违约损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出调整。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、正确地适用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失。本院从以下几个方面考虑违约损失的计算方法：（一）从原告的损失方面考虑：原告主张被告逾期办证违约给其造成了损失，具体包括：案涉房屋无法正常交易造成的利益损失及因案涉房屋无产权证，部分业主的子女无法享受学区划分带来的教育福利等利益损失，但原告并未提交证据证实已产生损失，根据“谁主张、谁举证”的原则，可以认定逾期办证并未给原告造成实际损失；（二）从双方签订涉案房屋买卖合同的实际情况考虑：由于涉案的创业城小区是被告开发，目的是为了改善石油老会战职工的居住环境，以福利购房的形式销售给石油老会战，双方签订合同中的销售价格远低于当时的商品房销售的市场价格，从这方面考虑，原告购买涉案房屋已获利。从利益平衡角度出发，综合考虑上述几方面，既要对违约行为进行处罚，又要防止因违约获得超额利益，致使双方利益失衡，又由于被告虽然逾期办证，但并未影响原告方的实际居住。故本院从双方签订合同的背景、被告的违约程度、原告的损失等方面综合考量，对被告逾期办证的违约责任参照双方合同约定的逾期交房违约金的标准计算，即按日万分之零点一计算违约金。起算时间应自交付房屋之日经过1095天（730天＋365天）后开始，计算至被告在产权登记机关办理产权登记备案时止，即2016年11月6日起开始计算至2017年12月19日止。关于原告诉请被告支付面积差价款521.8元，被告辩称原告自知道权利被侵害之日即2016年12月20日起至其起诉时已经超过3年诉讼时效，本院认为，虽然原告举示的购房发票开具时间为2016年12月20日，被告据此推定原告知悉自己权利被侵害的时间是2016年12月20日，由此计算诉讼时效，但被告在2018年1月22日为原告出具创业城面积调整单据，双方通过单据对案涉房屋预售面积、产权登记面积、预售房款及最终房款、需补交房款-522元等事项进行了明确，被告出具单据及在该单据上加盖公章的行为，系对面积差及价款差额的确认及认可，诉讼时效期间因此发生中断，故原告在2020年6月提起诉讼并未超过诉讼时效，被告此抗辩不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告大庆油田房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告宋梅、李凤兰逾期办证违约金1,654.13元（405,425元×0.001%×408天）及面积差价款521.8元，以上合计2,175.93元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告大庆油田房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  崔会会二〇二〇年八月十四日书记员  孟思辰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第二十八条本解释自２００３年６月１日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。