文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终690号上诉人（原审原告）：罗英芬，女，汉族，1946年8月21日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：罗德清，重庆中庸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭水苗族土家族自治县住房和城乡建设委员会，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县靛水街道靛水新城公安指挥大楼2号楼3楼，统一社会信用代码11500243MB16865341。法定代表人：冯立胜，该委员会主任。委托诉讼代理人：安继东，重庆绿荫律师事务所律师。委托诉讼代理人：任永东，重庆力隆律师事务所律师。上诉人罗英芬因与被上诉人彭水苗族土家族自治县住房和城乡建设委员会（以下简称彭水县建委）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县（以下简称彭水县）人民法院(2019)渝0243民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，对被上诉人罗英芬及其委托诉讼代理人罗德清，彭水县建委的委托诉讼代理人安继东、任永东进行了调查询问。本案现已审理终结。罗英芬上诉请求：一、撤销彭水县人民法院（2019）渝0243民初2873号民事判决第二项，维持该判决第一项；二、改判为由彭水县建委支付罗英芬因商业用房不合格的货币安置款3520895元；并由彭水县建委从2017年10月1日起，按日支付罗英芬营业损失121.35元至商业用房货币安置款付清为止；从2017年10月1日起支付罗英芬住房过渡费每年12000元（不足半年按半年计算，半年以上不足一年按一年计算）至彭水县建委向罗英芬交付四套住房为止；从2017年7月1日起按日向罗英芬支付违约金410元至付清商业用房货币安置款和四套住房交付完毕为止。本案一、二审诉讼费由彭水县建委承担。事实和理由：1.一审判决认为双方对商业门面底面是否纯平并未明确约定，难以确定彭水县建委违约是错误的。房屋底面通常是纯平的，符合通常规格和交易习惯，彭水县建委交付的商业门面底面中间起后半部分要高出1米，不符合通常规格和交易习惯，在双方没有特别约定的情况下，彭水县建委构成违约。2.一审判决认定彭水县建委未能在2017年10月1日前交付安置房的原因在于罗英芬属事实认定错误。彭水县建委辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。罗英芬向一审法院起诉请求：一、赔偿罗英芬商业用房补偿金3520895元（即应当安置给罗英芬的90号商业用房的当时市场价值），并按照121.35元/天的标准向罗英芬支付自2017年10月1日起至实际支付商业用房补偿金为止期间的营业损失；二、立即将安置的住房四套交付罗英芬，并按照12000元/年（不足半年按半年计算，半年以上按照一年计算）的标准支付自2017年10月1日起至住房实际交付期间的过渡费；三、按照410元/天的标准自2017年10月1日起向罗英芬支付违约金至商业用房补偿金支付及住房实际交付为止；案件受理费由彭水县建委承担。一审法院认定事实：2013年12月11日，彭水县国土资源和房屋管理局向彭水县人民政府发出《关于确定彭水县中心汽车站项目房屋征收的请示》，2014年3月13日，彭水县人民政府作出《关于中心汽车站项目房屋征收的决定》（彭水府发[2014]24号）、《关于同意中心汽车站项目房屋征收与补偿安置方案的批复》（彭水府[29]号），彭水县人民政府认定彭水县中心汽车站项目符合公共利益需要，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，已纳入本年度国民经济和社会发展年度计划，征收范围为东至彭桑公路、南至沙沱加油站、西至滨江路、北至丽豪大厦的被征收房屋及土地，涉及征收房屋47户，建筑面积17000平方米。项目征收补偿工作由彭水县国土资源和房屋管理局负责。罗英芬（乙方）与彭水县国土资源和房屋管理局（甲方）于2014年6月30日签订《彭水县中心汽车站项目房屋征收补偿安置协议书》（以下简称《协议书》），约定：“为公共利益需要，彭水县人民政府决定征收彭水县中心汽车站项目规划红线范围内单位、个人的房屋。根据《彭水县人民政府关于同意中心汽车站项目征收与补偿安置方案的批复》的相关规定，乙方自愿选择以产权调换的方式征收补偿安置。经甲乙双方平等、自愿、协商一致，签订本补偿安置协议书。一、被征收房屋的基本情况，被征收房屋总建筑面积915.16平方米，住宅总建筑面积835.74平方米，商业经营性用房（商业经营门面）总建筑面积35.44平方米，商业经营性用房（其他经营性用房）总建筑面积为43.98平方米。二、用于产权调换房屋的基本情况：（一）产权调换房屋拟建位置：乙方选择的产权调换的商业经营性用房（商业经营门面）为拟建在该项目规划红线范围内彭桑公路平街层的商业经营性房屋（商业经营门面），乙方选择的产权调换的住宅房屋拟建在该项目规划红线范围内的C栋房屋。（二）产权调换房屋的优惠单价：用于产权调换的商业经营性用房（商业经营门面）建筑面积基准单价为24500元/平方米，根据该项目征收补偿方案，被征收人在征收决定公告之日起20日内签订征收补偿安置协议书的，实行优惠政策，优惠后的商业经营性用房（商业经营门面）建筑单价为19030元/平方米。用于产权调换的住宅房屋建筑面积基准单价为4700元/平方米，根据该项目征收补偿方案，被征收人在征收决定公告之日起20日内签订征收补偿安置协议书的，实行优惠政策，优惠后的住宅房屋建筑面积单价为3535元/平方米。三、产权调换房屋的选定及房屋价值：乙方确定选择的商业经营性用房（商业经营门面）为拟建在该项目规划红线范围内彭桑公路平街层C栋商铺90号的商业经营性用房（商业经营门面），建筑面积为144.13平方米，按优惠后基准单价19030元/平方米计算，价值为2742793.9元。乙方确定选择C栋第六层C1户型、C3户型、C5户型、C6户型，共计四套住宅房屋，该住宅房屋总建筑面积为384.11平方米（其中：C1户型建筑面积为98.66平方米，C3户型建筑面积为86.38平方米，C5户型建筑面积为84.42平方米，C6户型建筑面积为114.65平方米）按优惠后建筑面积单价3535元/平方米计算，价值为1357828.85元；乙方确认选择产权调换房屋的总价值合计4100622.75元，乙方选定的产权调换房屋，包括商业门面和四套住宅房屋的实际建筑面积以竣工后的实际办证建筑面积为准，实际办证建筑面积与现确定的产权调换房屋建筑面积不一致的，以实际办证建筑面积按照优惠后基准单价再结算，实行多退少补。四、被征收房屋的补偿及奖励金额：（一）被征收房屋的价值，乙方被征收的房屋总建筑面积为915.16平方米：1、住宅总建筑面积835.74平方米，乙方被征收房屋价值合计为2964818.99元。（五）选择产权调换的给予临时过渡安置费，临时过渡安置费标准按4人以下的每户每年补助8000元，过渡期限暂定为3年（自签订征收补偿安置协议书之日起计算）若安置过渡期超过3年的，从期满之日起，征收部门按上述标准增加50%给予临时过渡安置费，不足半年的按照半年计算，超过半年不足一年的按照一年计算，乙方家庭人口为3人。（七）合法经营的停产停业损失费，每过渡一月按经营性房屋评估价值的5‰计算损失费予以补偿（过渡期为36月），被征收经营性房屋的总价值为728118.02元，计算停产停业损失费为131061.24元。八、违约责任（三）甲方提供的产权调换房屋不符合本协议约定要求和国家质量标准的，应负责修缮或更换，直到修缮或更换后的房屋符合约定要求和国家质量标准为止。若因为甲方原因造成逾期交房的，按照产权调换房屋价值每日万分之一的标准向乙方支付违约金，若因乙方原因造成逾期交房或者办理产权证件的，甲方不支付违约金。”因项目延期，罗英芬与彭水县国土资源和房屋管理局于2017年7月28日达成延期三个月的一致意见，彭水县国土资源和房屋管理局支付罗英芬超期临时过渡安置费6000元及超期停业停产损失费13106.12元。2017年9月21日，涉案项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备交房条件，其中应置换给罗英芬的商业门面（项目规划红线范围内彭桑公路平街层C栋商铺90号）为商业用房端头户型，该门面呈长方形，从彭桑公路平街算，进深约18米、宽约5.7米，从进深9.6米处可以将上述门面分作两部分，后面部分高出前面部分1米左右（彭水县建委在庭审过程中陈述，该突起部分不能改平）；该商业用房顶部水平。2017年9月27日，彭水县国土资源和房屋管理局召开中心汽车站项目接房会议，通知被拆迁户接房，罗英芬出席会议，以待交付门面不符合约定为由拒绝接收门面，并提出只接收住房，彭水县国土资源和房屋管理局以只能同时接收住房及门面为由拒绝单独交付住宅。2018年9月14日，罗英芬以彭水县规划和自然资源局为被告向人民法院提起行政诉讼，重庆市黔江区人民法院于2019年5月13日作出（2018）渝0114号行政裁定书，认为本案涉及的《彭水县中心汽车站项目房屋征收补偿安置协议书》是2015年5月1日后被纳入行政诉讼受案范围，在此之前，一直属于民事诉讼范围，当事人对2015年5月1日前签订的房屋征收补偿安置协议不服，应提起民事诉讼。本案被诉的《协议书》签订于2014年6月30日，故对该协议不服应当提起民事诉讼，该案应裁定驳回罗英芬的起诉。上述行政裁定书后，双方均未提起上诉，该行政裁定书已经发生法律效力。另查明，由于机构改革，原彭水县国土资源和房屋管理局已更名为彭水县规划和自然资源管理局；其房屋管理职能及机构已划转至彭水县建委。在本案审理过程中，该院就本案涉案门面的目前现状的价值，与如果门面地面是纯平的情况下的价值，是否存在价值上的差异；如果存在，价值差异是多少？分别于2019年11月11日、2019年12月2日委托重庆天度资产评估房地产土地评估价有限公司，重庆开睿源资产评估土地房地产评估价有限公司进行评估鉴定。2019年11月18日，重庆天度资产评估房地产土地评估价有限公司向该院出具说明，由于其公司缺乏相关的评估经验，难以保证评估结果的客观性，故请该院将《鉴定委托书》撤回。2019年12月16日，重庆开睿源资产评估土地房地产评估价有限公司向该院出具退件说明，其公司一致认为涉案房屋因室内地面不平在使用和价值上有一定的影响，但无法进行量化，无法提供专业可信的结论，故作退件处理。一审法院认为，本案是一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷，关于本案是否属于行政诉讼的问题，已经人民法院生效裁定书确认属于民事诉讼，本案应受该生效裁决书既判力的约束，对于彭水县建委的本项答辩意见不予采信。本案的争议焦点在于彭水县建委是否存在违约行为即欲安置给罗英芬的商业门面是否符合约定。该院认为，在待交付门面质量已经验收合格的情况下，罗英芬欲主张彭水县建委履约违反合同约定，则应当举示证据证明双方对于安置商业门面应当是纯平的这一事实形成了一致的意思表示，审查罗英芬签订的《协议书》，有关于房屋质量的明确约定，对交付门面底面是否必须纯平并未进行明确的约定，难以认定彭水县建委存在违约行为，因此造成彭水县建委未能在2017年10月1日前顺利交付安置房屋的原因在于罗英芬，对于其要求彭水县建委支付补偿金、过渡安置费、营业损失、违约金的诉讼请求，均不予支持。同时，《协议书》约定的住宅安置房屋交付条件已经具备，罗英芬关于交付住房的请求予以支持，具体位置为C栋第六层C1户型、C3户型、C5户型、C6户型。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、彭水县建委在判决生效后十日内向罗英芬交付安置的住宅四套（具体位置为：C栋第六层C1户型、C3户型、C5户型、C6户型）；二、驳回罗英芬的其余诉讼请求。案件受理费34967.16元（罗英芬已预交17483.58元），减半收取为17483.58元，由彭水县建委负担40元，由罗英芬负担17443.58元。本院二审期间，罗英芬围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院二审查明，罗英芬、彭水县建委对案涉位于彭水县彭桑公路平街层C栋商铺90号的商业经营性用房（商业门面）后半部分地面比前半部分地面高出1米，前半部分层高为5.8米，后半部分层高为4.8米的事实均表示无异议。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方签订的《协议书》，双方在协议中对房屋结构、层高等无具体约定，仅在该协议第七条第一款第1项约定“甲方提供的用于产权调换的房屋应当符合本协议约定，并保证产权调换的房屋的质量必须符合国家规定的商品房质量标准”。案涉商业门面的施工设计图并非双方签订的《协议书》的条款内容。案涉商业门面经合法程序进行了竣工验收，即案涉商业门面质量符合国家商品房质量标准。案涉商业门面前后地面存在1米的高差，前半部分层高5.8米，后半部分层高4.8米，但案涉商业门面的后半部分的层高也达到了商业门面应当达到的层高标准，并且后半部分的屋内地面水平与后半部分的门外地面水平相持平，客观上有利于人员从该门面后半部分的房门进出。因此，对于罗英芬主张彭水县委构成违约，本院碍难支持。其次，依法成立的合同对双方具有拘束力，《协议书》约定的安置方式为产权置换，罗英芬主张将合同涉及商业门面部分由产权置换变更为支付货币安置款，实际上系对合同履行方式的变更。彭水县建委并未同意变更，且在彭水县建委就案涉商业门面的交付不构成违约的情况下，罗英芬主张将产权置换变更为支付货币安置款于法无据，本院不予支持。罗英芬要求彭水县建委支付违约金、营业损失、住房过渡费的前提是彭水县建委存在违约行为。前述已认定，彭水县建委提供的商业门面不违反双方约定，且彭水县建委已于2017年10月1日通知罗英芬接房，罗英芬以商业门面不符合约定、不能实现合同目的为由拒绝接房，则未能按时交房的原因在罗英芬自身，因此，对罗英芬要求彭水县建委支付违约金、营业损失、住房过渡费的请求本院不予支持。综上所述，罗英芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34967.16元，由上诉人罗英芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 陈明生审 判 员 王军峰二〇二〇年八月十八日法官助理 秦清华书 记 员 程方坪