浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初5764号 原告（反诉被告）：上海世首实业有限公司。住所地：上海市松江区三新北路900弄937号地下1、1-2层，统一社会信用代码91310118MA1JL84E2U。 法定代表人：袁清艳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王舒琪，浙江天鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈月婷，浙江天鸿律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桐乡森茂汽车城开发有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振兴东路振东大厦8楼，统一社会信用代码91330483585000021D。 法定代表人：徐冰。 委托诉讼代理人：胡永康，上海瀛东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨国华（公司员工），男，1977年12月19日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告上海世首实业有限公司（反诉被告，以下简称世首公司）诉被告桐乡森茂汽车城开发有限公司（反诉原告，以下简称森茂公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月16日、3月19日公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告森茂公司提出反诉，本院决定与本诉合并审理。第一次开庭世首公司委托诉讼代理人王舒琪、陈月婷，森茂公司委托诉讼代理人胡永康、杨国华均到庭参加诉讼；第二次开庭世首公司委托诉讼代理人王舒琪、陈月婷，森茂公司委托诉讼代理人胡永康到庭参加诉讼。根据世首公司的申请，本院于2019年8月14日裁定对森茂公司名下的部分商铺（价值11930000元）进行了查封。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告（反诉被告）世首公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订《桐乡森茂汽车城开发有限公司销售代理合同》（以下简称“主合同”），审理中增加要求解除《销售代理合同补充协议》（以下简称“补充协议”）》;2.森茂公司立即支付佣金9899823元及以9899823元为基数自起诉之日起按每日万分之一计算至付清之日的逾期付款违约金；3.森茂公司返还保证金2000000元：4.森茂公司支付招商大会费用22820元。事实与理由：森茂公司将位于桐乡市校场路与杏南路交汇处桐乡××委托世首公司代为销售。2017年8月21日，世首公司先行支付了200万元履约保证金。2017年9月21日，双方正式签订主合同，对销售的房源、结佣方式、违约金等权利义务进行了约定。2017年11月1日，双方签订补充协议，将公寓区分为ｌｏｆｔ和平层，ｌｏｆｔ按照原合同约定执行，因世首公司已经完成销售指标，即按照销售总额的7%结算佣金，实际森茂公司已按此方式结算支付原告ｌｏｆｔ的佣金2793886元。该补充协议还约定了平层溢价部分佣金计算的方式。同时双方对于平层非溢价部分佣金的计算方式也进行了协议变更，平层每套按10000元加销售总额9%结算佣金，实际上被告已按此方式向原告结算支付了8994468元。另外，补充协议还约定了商铺溢价部分销售代理佣金的计算方式。2018年5月7日，双方就商铺销售再次签署《会签单》，约定了商铺销售的佣金和支付方式。在合同实际履行过程中，世首公司每月制作请佣表发送至森茂公司进行确认，森茂公司确认无误后通知世首公司开具发票，收到发票后安排付款。森茂公司至今已支付ｌｏｆｔ佣金2793886元、平层佣金8994468元、商铺佣金982886元，共计12771240元。森茂公司最后一次付款为2019年1月28日支付200000元，当期应付开票金额为1208232元，森茂公司拖欠其中的608232元至今未付。截至起诉，森茂公司已拖欠ｌｏｆｔ佣金3744834元、平层佣金1249306元、平层溢价4458332元、商铺佣金447352元，共计9899823元。另2018年4月10日，森茂公司在桐乡振石大酒店的商铺招商大会费用共计57050元，其中40%约定由森茂公司承担，但至今未付。综上所述，按照双方合同约定，森茂公司已累计迟延支付佣金超过60天，世首公司有权要求解除合同，森茂公司应向世首公司支付佣金9899823元、返还保证金2000000元，另支付招商大会费用22820元。 被告（反诉原告）森茂公司答辩并反诉称：一、世首公司存在违约行为，无权解除合同，但因双方没有继续履行合同的可能性，故森茂公司同意终止合同；根据双方合同约定，世首公司有义务协助森茂公司办理银行按揭贷款手续，但目前仍有大量房产抵押贷款手续未能正常办理，而世首公司擅自撤场并作出解除合同意思表示，属于违约行为，根据合同约定，应当负担违约损害赔偿义务；另外森茂公司因世首公司存在虚假销售行为而受到31万元的行政处罚，虽然森茂公司对于虚假宣传有自身责任，但世首公司作为专业代理公司，应负主要责任。二、根据双方合同约定的结佣比例和方式，森茂公司已经超额支付佣金，实际履约中，森茂公司累计多次预先支付佣金，但未最终结算，世首公司应当返还森茂公司多支付的佣金并支付利息：对于具体各类房型的结佣意见如下：关于Loft，结佣应当以备案合同为考核销售指标的依据，世首公司要求按照7%来计算佣金但其未完成销售指标，结佣缺乏依据；关于平层，世首公司认为结佣分为溢价部分和非溢价部分，关于这种区分，双方并无约定，世首公司主张按照每套1万元+销售总额9%计算非溢价部分，双方也未约定；关于商铺，森茂公司已经预先结佣96万元，根据补充协议第三条约定，森茂公司在约定条件成就的情况下才负有支付佣金的义务，世首公司销售的商铺均价未能满足该约定，故预先支付的部分应当予以返还。三、森茂公司有权不退还保证金，根据双方合同约定，世首公司未能按约完成销售业绩，森茂公司有权罚没保证金，且世首公司未能完成贷款办理义务，森茂公司有权扣留保证金。四、森茂公司没有义务负担招商大会的费用，双方之间无约定，且对外招商属于代理销售商的义务，该费用应当由世首公司自行承担；若存在该事实，也因与本案所涉案由不一致，应另诉解决，本案中不宜解决。故森茂公司向本院提出反诉请求：1.世首公司向森茂公司返还2886098元及利息（以2886098元为本金，自2019年8月8日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日）；2.世首公司向森茂公司承担违约损害赔偿200000元。审理中，森茂公司将反诉请求变更为：1.世首公司向森茂公司返还4704982元及利息（以4704982元为本金，自2019年8月8日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日）；2.世首公司向森茂公司承担违约损害赔偿400000元。 原告（反诉被告）世首公司答辩称，一、森茂公司要求返还佣金，违背双方之间的约定，不符合事实，双方之间除了签订主合同，还有补充协议、会签单，对于佣金计算和结算进行了多次变更，森茂公司每次结算佣金均是世首公司提供请佣单森茂公司确认后由世首公司开具发票，森茂公司再支付款项，佣金的支付都有依据，森茂公司不但没有多付佣金，反而拖欠了巨额佣金。二、森茂公司对于双方之间的各份合同条款作了选择性适用，凡是对其有利的无论是否已经变更、失效，森茂公司都选取，凡是对其不利的，一概视而不见。三、森茂公司要求违约损害赔偿，没有任何法律和合同依据，森茂公司长期拖欠佣金不付，经世首公司多次催讨仍未支付，世首公司有权解除合同，森茂公司所称的世首公司未履行协助贷款义务也是违背事实的，世首公司不但履行了义务而且超额、尽责尽职的完成。四、双方之间预结佣金只会在规定的基础上少结，不可能多结算，森茂公司的说法不符合常理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方提供的无争议的《桐乡森茂汽车城开发有限公司销售代理合同》、《销售代理合同补充协议》、保证金汇款凭证、符志钢的参保记录、结婚证、袁清艳和陈卫的聊天记录、工商登记信息证明、草签核对版、发票、付款凭证、招商签约会费用明细、罚款凭证、民事裁定书、商铺底价表等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、世首公司提供的证据 （一）会签单复印件1份，证明双方对商铺佣金进行了变更，每套80000元，另加价50000元，其中80000元分段支付。溢价部分（第八条）三七分成。森茂公司质证对真实性不予认可，因有世首公司盖章，推定为世首公司有原件，但未提供原件，若真实的，关于佣金部分，商铺每套80000元，其余溢价部分的分成，不应认为是佣金，双方对佣金约定不明确。本院认证意见：结合聊天记录等其他证据以及世首公司请佣及森茂公司支付情况，能印证该份会签单存在的真实性，且在森茂公司第一次答辩时亦认可商铺每套80000元佣金，虽在质证时森茂公司因世首公司未提供原件而作出不予认可会签单真实性的抗辩，但本院认为，森茂公司在答辩时是基于案件事实作出的陈述，属于对案件事实的自认，森茂公司在质证时反悔属于对自认行为的反言，有违民事诉讼的诚实信用原则，故本院对该份证据的真实性予以确认。 （二）款项及开票明细表1份、已付佣金汇总表2份，请佣表41份，证明佣金实际结算的标准，自2018年2月2日之后结佣：平层是按照1万元+销售总额9%，其中有部分贴佣已扣除；2017年10月23日前loft预结佣按照6%，此后按照4%。森茂公司质证认为，对于开票明细总金额12747245元以及loft、平层、商铺总销售套数没有异议，但结算明细及请佣表均缺乏森茂公司的签章确认，即便根据其发票和资料予以付款，并不能推定森茂公司认可世首公司计算佣金的方式，且世首公司对于计算方式前后均有变更，尤其是商铺佣金计算时均有不同的标准。本院认证意见：对于款项即开票明细，有入账证明书及收款回单相互印证，且森茂公司对开票总金额无异议，故本院予以确认。对于已支付佣金合计表格和请佣表，请佣表虽缺乏签字确认，但结合双方层层审批的结佣流程，森茂公司需待核实佣金和世首公司开票之后才支付相应佣金，且每次开票、森茂公司已付金额基本能够与请佣的金额相对应，故该证据与主合同5.4.2条款、庭审陈述、相关聊天记录能够形成完整的证据链，故本院对其三性均予确认。 （三）未付佣金总表1份及请佣表39份，证明被告未付佣金总额及明细。森茂公司质证对其真实性不予认可，缺乏双方书面协商，也没有盖章。本院认证意见：因缺乏森茂公司盖章，对该组证据不予确认，但对世首公司在未付请佣表中自认扣除贴佣的金额均予确认，至于具体未付佣金数本院将结合其他证据综合认定。 （四）结算汇总表1份，证明被告所有欠款明细，说明其中差额25000元是因为一客户退房，钱是森茂公司退给客户的，但这费用应该由世首公司承担，所以在计算总额是多计算了25000元。森茂公司质证对真实性不予认可，森茂支付的总金额为12741240元，收到发票金额为12747245元。对于结佣计算方式不予认可。本院认证意见：该证据系世首公司单方制作的表格，缺乏森茂公司盖章，本院对真实性不予认可，但森茂公司对付款金额无异议，故本院仅确认森茂公司付款总金额为12771240元，至于各类房型的结佣计算方式将结合其他证据综合认定。 （五）微信记录及工作流转单3页，证明世首公司履行了协助办理贷款的义务，说明田彬宏是森茂公司的销售负责人，其身份证实际名字为田文钧。工作流转单中对于贷款事项向森茂公司作了详细的提醒，所以可以看出世首公司履行了协助义务。森茂公司质证对真实性、合法性无异议，但关联性有异议，2019年6月世首公司在工作流转中罗列了大量贷款遇到的问题，正是这些问题的存在才需要世首公司按照协议约定协助森茂公司解决这些问题，实际上世首公司在面对这些问题存在的前提下仍然于2019年8月单方发出解除合同通知，截止目前，世首公司作为销售二部负责的贷款仍存在大量问题未解决，因此世首公司未履行义务，更无权解除合同。本院认证意见：对该组证据的三性予以确认。 （六）2018年12月11日、2019年7月11日世首公司销售经理柴青龙和田文钧的录音及文稿2份，证明1、平层结佣是按照9%＋1万元；2、商铺佣金计算方式包含运营管理费5万元，商铺溢价双方也已明确。森茂公司质证对2018年12月11日录音的真实性、合法性无异议，但关联性有异议：1、就商铺佣金结合袁清艳的通话记录以及会签单缺失原件等事实，该录音不能反映世首公司商铺佣金的结算主张；2、当时柴青龙在未看过合同原件的前提下和田文钧口头商谈的平层结佣方式不具有变更效力，且田文钧在世首公司单方解除合同前后已经离职。森茂公司对2019年7月11日的录音真实存在无异议，但对合法性有异议，对于录音中的田文钧明确表示反对对其谈话进行录音，柴青龙作虚假陈述表示没有录音，不符合录音证据的合法性，对关联性有异议：1、柴青龙陈述截至录音当天没有看过书面合同，说明其对佣金约定的结算方式一无所知；2、田文钧作为森茂公司当时的工作人员没有权限就佣金的结算方式与第三方达成一致意见，因此田文钧表示平层以前怎么结就怎么结不代表公司意思；3、田文钧在录音文稿第三页倒数第二段解释合同的结算佣金，并否认loft直接以7%结算佣金，且对商铺的具体结算方式也未认可，第四页柴青龙“一开始跳点4567”，证明双方之间实际按合同结佣；4、该份录音证据形成时世首公司已经产生解除合同的意思，结合前述合法性陈述，整体录音内容也存在误导可能性，综合来看录音内容双方之间未形成变更合同内容的意思表示。本院认证意见：对2018年12月11日的录音的真实性、合法性予以确认；对2019年7月11日的录音，虽未经过田文钧允许，但并未侵犯个人隐私，故对真实性、合法性亦予以确认，根据森茂公司陈述等证据证实田文钧系森茂公司的销售总监，系森茂公司授权负责案涉房屋销售的主管人员，且其在佣金报批流程中有签字决定权，故田文钧对结佣方式的认可，理应对森茂公司具有约束力。田文钧在第一份录音中确认平层结佣的方式为1万元＋总价*9%，第二份录音中陈述“平层的标准以前怎么结现在就怎么结”，该陈述也与双方实际平层结佣的方式一致，故本院确认事实：平层佣金结佣方式按照每套1万元＋总价*9%结算。 （七）2019年7月11日世首公司的法定代表人袁清艳和田文钧的通话录音及打印稿各一份，证明森茂公司对于商铺和平层的计算佣金方式、loft佣金按照7%计算、开票未付款的金额、商铺佣金欠款是没有异议的。森茂公司质证对真实性无异议，对合法性有异议，在未征得田文钧同意下私自录音，不符合合法性；对关联性：1、不足以证明双方之间就loft、平层、商铺的佣金结算进行了变更已经达成一致意见；2、很多内容与世首公司起诉状的事实存在矛盾：袁清艳自认欠付635万元，其中商铺20多万元，而诉状中世首公司主张欠付佣金1000余万元，其中商铺45余万元，说明世首公司对于未结佣金数未形成确定数额；3、田文钧在录音中表明自己没有权限确定欠佣数额和结佣方式，同时就平层1万元+合同价*9%结佣方式待汇报后再行确定；4、袁清艳自认双方就佣金的结算没有形成书面确认文件，且认为应当按照合同履行。本院认证意见：该录音未侵犯个人隐私，故对真实性、合法性予以确认，但无法证明世首公司的待证事实，该录音中双方未就loft结佣比例7%、商铺欠款达成一致的意思表示。 （八）2018年3月16日起，袁清艳和田文钧的微信记录1份，证明双方结佣付款的审批流程；其中会签单和世首公司之前提供的会签单证据一样，根据会签单确定了商铺最后的价格、运营管理费、佣金；5月14日（第11页）上的总佣金和世首公司提供的款项及开票明细总表上5月16日的数据是一样的；5月31日（第14页）说明森茂公司是未按时支付佣金，第18页显示因森茂公司没有按时支付佣金导致世首公司向分销商垫付了大量佣金；第23、24、25页，招商大会费用森茂公司认可数额，但尚未支付；第27页，森茂公司支付佣金的数额和世首公司支付分销商的数额；第28页，森茂公司对于商铺招商运营费5万元的认可；第29页，在商铺销售困难的情况下，森茂公司还提出留出好的房源不卖；第32页，佣金明细森茂公司网签核算，证明了双方一直以来的付款方式是先对账核算完毕后由世首公司开票再由森茂公司签字付款；第40页，袁清艳发了商铺溢价表和请佣表，和世首公司之前提供的证据请佣表及溢价表是一致的，和会签单也是一致的，第41、42页，田文钧认可请佣表、运营费；第43页，田文钧认可招商大会费用；第44页，证明商铺溢价、佣金；第45、48、49页催讨佣金。森茂公司质证对真实性认可，合法性存疑，经核对完整的聊天记录，世首公司未提供完整的截屏，省略了部分聊天记录，对关联性有异议：1、森茂公司已经超额支付佣金，不存在催讨；2、田文钧未认可请佣表数额、结算方式；3、会签单以电子档形式呈现，但世首公司未能提供原件，不予认可；4、微信记录反映的请佣以及佣金支付流程只是表明森茂公司预先向世首公司支付佣金，最终如何结算双方应以合同为准。本院认证意见：森茂公司未提供相反证据证明世首公司断章取义，本院对该证据的真实性予以认可。 （九）世首公司的销售经理柴青龙和田彬宏（田文钧）的全部微信聊天记录1份，证明：第1-18页，向客户催款，世首公司不但履行了自己的合同义务，还超过合同范围帮助销售一部已卖房源催讨回款，第20、21页，田文钧承诺世首公司追回回款就支付佣金，但未实现。2018年12月19日商铺溢价结算方式，12月15日付款说法；2019年1月10日到15日，催讨回款的情况；5、6月份涉及贷款碰到的问题。森茂公司质证对三性无异议，说明：1、该证据不足以证明世首公司代替销售一部补回款的事实；2、聊天的双方系个人，原被告双方是公司，在未特别授权的前提下，个人的聊天不能推定为公司的意思。本院认证意见：对该组证据的真实性予以确认。 （十）1、符志钢和田彬宏的全部微信聊天记录1份，证明：第4页证明平层的结佣9%+7000元是给分销商，3000元留给世首公司，第7页证明田文钧对于平层结佣方式未否认；2、世首公司的符志钢（世首公司法定代表人袁清艳的丈夫）和森茂公司备案专员晓晓的微信聊天记录截图（复印件）一份，证明平层的结算方式；3、符志钢和陈卫（森茂公司实际负责人）2018年9月20日起的微信聊天记录1份，证明因森茂公司拖欠佣金导致分销商闹事，符志钢提出结一部分佣金。森茂公司质证意见：1、符志钢与世首公司的关系不明，能否代表公司不清楚；符志钢与田文钧的聊天未完整截屏，对已经出示的内容真实性无异议，但合法性有异议，经核对原微信聊天记录，2018年5月9日符志钢陈述“你以后事情处理的时候加速度，讲效率，特别是佣金，这次钱下来，我给你一点”，在这样的聊天背景下，两人是否能代表公司意志存疑。2、对于聊天的一方是否为符志钢，因未提供原件不予认可；晓晓作为森茂公司员工陈述结佣点数是对森茂公司预结佣的陈述，不能推定有权代表森茂公司最终结算方式。3、在符、陈二人和原被告之间的关系尚不明确的前提下，双方是否能代表公司意志存疑，且在符志钢与田文钧聊天记录中（2017年12月10日）显示陈老板送一只高档手表给符志钢，综上对该证据合法性不予认可。本院认证意见：符志钢和田彬宏的聊天记录、符志钢和陈卫的聊天记录中无直接体现森茂公司对结佣方式以及未结佣数额的确认，与原告主张的缺乏关联性；符志钢和晓晓的聊天记录只提供了截图，未提交原始终端载体微信的记录，故真实性无法核实，对以上三份证据均不予确认。 （十一）世首公司柴青龙与森茂公司田文钧微信记录1份，森茂公司房源明细表3组，证明总房源为338套，loft206套。森茂公司质证对真实性、合法性无异议，说明在考核的第一阶段，森茂公司即向世首公司释放所有房源，世首公司自认有338套房源（loft房源为206套），森茂公司对于loft206套房源认可，此后由于销售一部（另一房屋销售公司）撤场，其未销售房源转由世首公司继续销售，因此这也是世首公司累计销售451套（239套平层+212套loft）的原因。因补充协议约定原loft销售继续执行原合同约定，由于平层、商铺的考核在补充协议作了变更，故原合同考核套数内剔除了平层套数，但loft的考核比例不应发生变化，仍应根据各个阶段的备案套数核算相应比例，第一、二、三、三阶段之后均为4%的结佣比例，故调整后森茂公司应付的loft佣金为3803300元；另外除了206套之外，还有6套新增的房源是在第三阶段释放给世首公司销售的，目前loft全部售罄，但仍有部分房款未收回。本院认证意见：对该组证据予以确认。 二、森茂公司提供的证据 （一）桐乡森茂应当给付世首公司佣金数额表1份，证明世首公司应返还的数额。世首公司质证认为系森茂公司单方制作的表格，销售总套数认可，但对结佣计算方式不予认可，森茂公司挑选对其最有利的条款制作的表格，这不符合双方整体的约定，也不符合双方实际的结算情况。本院认证意见：系森茂公司单方制作，不予确认。 （二）loft完成情况、备案情况、结佣明细表各1份（涉诉之后由森茂公司单方制作的表格），证明森茂公司针对loft部分应当根据合同的约定应支付的佣金数额。世首公司质证是森茂公司单方制作的表格，按照主合同的约定，loft和平层是捆绑的，没有区分，但该表中用loft和平层的销售指标用来计算loft的套数，是不符合实际情况和合同约定的。对于备案时间，双方每月结算的佣金是以草签为准，不是以备案为准，对于实际备案时间，世首公司无法查知，故无法核对，但对于套数无异议。对于明细表不认可，世首公司认为应当按照约定的7%结算。本院认证意见：对于森茂公司单方制作的表格不予确认，至于loft销售的草签时间、面积、价格等以双方共同确认的草签核对版为准。 （三）平层备案时间、结佣明细各1份（涉诉之后由森茂公司单方制作的表格），证明森茂公司针对平层应当根据合同的约定应支付的佣金数额，就平层世首公司并没有在考核期内完成销售指标，所以森茂公司统一按照补充协议第二条结佣。世首公司质证意见同loft的备案表意见。对于结佣明细不认可，双方之间对于平层一直是按照1万+总价*9%结算的。本院认证意见：对于森茂公司单方制作的表格不予确认，至于平层销售的草签时间、价格、面积等以双方共同确认的草签核对版为准。 （四）商铺完成情况、销售明细各1份，证明世首公司销售商铺总金额15460443元、总面积是610.49平方米是对的，故商铺单价是25324.65元，并未符合补充协议商铺佣金结算标准。世首公司质证意见：对于商铺结佣双方有会签单，也已经取消了对商铺的考核，由于商铺价格高、难卖，双方之间对于商铺的销售做过多次变更，在世首公司提供的微信记录中有体现，所以不存在完成情况的考核，此表无依据。对于明细表，销售金额是一致的，但未收款中除了第四套是分期未付清，其余未收款的都是按揭无法办理，原因是森茂公司导致的。本院认证意见：至于商铺销售的草签时间、价格、面积、底价等以双方共同确认的草签核对版、商铺底价表为准。 （五）解除合同通知书复印件，和世首公司尚未协助完成的按揭贷款户数明细表（森茂自行制作）各1份，证明目前按揭贷款很困难，世首公司未能按照合同约定协助办理贷款义务的情况下，即自行解除合同，系属违法解除。世首公司质证对解除合同通知书真实性无异议，但是因森茂公司长期拖欠佣金，故根据合同约定提出解除合同。对于贷款未办理的户数世首公司不清楚，但世首公司仅是协助义务，具体贷款是否能办理是取决于银行、客户、森茂，但不取决于世首公司，且根据森茂公司的陈述，不能办理贷款也不是世首公司导致的，而是由于外部条件导致的。本院认证意见：对解除合同通知书的三性予以确认；对贷款户数明细表，系森茂公司自行制作，且森茂公司也未提供客户未办理贷款的直接证据予以佐证，故对该份证据不予确认，对于世首公司撤场后未办理贷款的套数以世首公司自认的30套为准。 （六）三个阶段的loft备案套数明细3份，商铺备案套数明细1份，证明loft和商铺应当以备案时间来结算佣金。世首公司质证认可备案完成的60户，对总套数212套没有争议，其中还有几套是在2018年3月23日之后备案的。本院认证意见：系森茂公司自行制作，未提供相应的备案合同，故对该证据不予确认，但结合其他证据以及双方陈述，本院确认除房号7-101商铺未签备案合同之外，其余loft、平层以及商铺至今已经全部签订了备案合同的事实。 （七）未满足银行准入人员明细表1份，证明截至2020年1月16日仍然有至少63户商铺，目前存在各种贷款问题，余款未能缴足，而由森茂公司承担要求客户补交尾款的义务，世首公司违反委托销售代理合同相应合同义务的事实。世首公司质证认为森茂公司单方制作，无法证明其证明内容。世首公司只是协助森茂公司办理银行贷款，不是所有的客户银行贷款由世首公司办理。本院认证意见：同贷款户数明细表的认证意见，但根据森茂公司罗列的贷款未办原因可见，非世首公司怠于履行协助办理贷款的合同义务所至，故该证据无法证明森茂公司的待证事实。 （八）loft佣金核算明细表以及相应阶段的备案明细各1份，证明森茂公司将平层从loft中剔除，并根据备案时间核算出应当支付给原告的loft的佣金金额调整为4862437元。世首公司质证三性都不予认可，是森茂公司单方制作，loft应当按照草签时间计算考核标准，主合同中考核指标没有对loft和平层进行区分的，已无法按照主合同的约定进行考核。本院认证意见：世首公司的质证意见成立，对该证据不予确认，至于loft的结佣方式本院将结合其他证据综合认定。 （九）桐市监处字（2018）86号行政处罚决定书1份及询问笔录5份，证明1、世首公司在2018年1月14日有虚假销售行为；2、该虚假销售行为与世首公司的柴青龙、王磊均密切相关；3、森茂公司因此遭受31万元行政处罚，由于世首公司就此代理销售的身份没有备案，故处罚的主体系森茂公司，森茂公司就此虚假宣传有自身责任，但世首公司作为专业代理公司，应当负主要责任。世首公司质证对真实性均没有异议，但关联性有异议，处罚的当事人是森茂公司，笔录中田文钧明确陈述所涉及的宣传资料是森茂公司委托誉城营销公司策划的，具体的方案是森茂公司出具，是森茂公司违法被处罚，与世首公司无关。本院认证意见：对证据的真实性予以确认。 三、世首公司在反诉中提供的证据 柴青龙与田文钧之间的微信聊天记录1份，证明郭艳微的两套应当计算在世首公司销售套数内以及从聊天的场景和语气反映出田文钧是默认世首公司7%结佣的。森茂公司质证对郭艳微的两套房屋已在草签合同核对版中予以确认。补充：第一，根据微信聊天记录，森茂公司结算给销售一部的比例是4%，是loft的结算比例，田文钧陈述没有完成所有公寓销售指标是4%，显然结佣数额和销售指标是紧密关联的，这与森茂公司所主张的与世首公司的结佣方式能相互印证；第二，据世首公司陈述，两套总金额为3-725为494250元、3-727为530966元，总价为1025216元，第6页显示佣金金额50893.64元，销售一部经由森茂公司结算的佣金原额返还给世首公司的比例也仅为4.96%，不是7%。本院认证意见：对于该证据的真实性予以确认，但无法证明loft在2017年10月23日以后结佣的比例为7%。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）合同签订情况 1、《桐乡森茂汽车城开发有限公司销售代理合同》 2017年9月21日，世首公司与森茂公司签订《桐乡森茂汽车城开发有限公司销售代理合同》一份，约定甲方（森茂公司）将位于浙江省桐乡市××路××路××处，市场推广名为桐乡森茂城市乐园委托乙方（世首公司）为销售代理商，代理甲方本项目的销售。2.2合同期限：自合同签署之日起至销售完成时或者法定和约定合同解除事由出现时止；2.3履约保证金：本合同签订3日内乙方向甲方交付履约保证金200万元；4.5乙方有协助甲方办理银行按揭贷款手续的义务；4.8本合同履行期内，应根据甲方提供的本合同项下项目的特性及状况（包括但不限于销售价格、配套设施、交通情况、物业管理等）向客户作如实介绍，尽力促销，但不得夸大，隐瞒或超越甲方授权向购房者做出承诺。未经甲方书面授权及说明，事后甲方不予追认的。视为乙方超越授权的承诺（承诺的形式包括但不限于书面、口头、电话等）。因乙方夸大，隐瞒或超越授权向购房者承诺而引起责任由乙方承担，给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿。5.1本合同所称销售代理佣金指甲方针对乙方的销售代理行为而支付给乙方的佣金，包括基本佣金、奖金。5.3.2基本佣金计算方式第一阶段认筹期到开盘一个月，开放房源240套（5号楼一幢号楼三层整层），总建筑面积（10627.53平方米），乙方承销其中的120套房源，销售面积5313.77平方米。 第一阶段面积数完成率考核佣金结算指标表 套数考核指标120套 完成率40% （48套）或(2125.50)平米 完成率53% （64套）或(2816.29)平米 完成率60% （72套）或(3188.26)平米 完成率100% （120套）或(5313.77)平米 乙方分段佣金 该段按销售总额4%结算佣金 该段按销售总额5%结算佣金 该段按销售总额6%结算佣金 该段按销售总额7%结算佣金 第一阶段佣金结算以《套数或面积数完成率考核佣金结算指标表》甲方为保护前期乙方工作劳动成果，保证从认购会起始日2017年9月23日起至2017年10月13日止乙方有足够120套房源销售。即2017年10月13日乙方120套未售完房源计入二期房源销售。一期完成房源超额部分计入下期考核指标。 第二阶段公寓和商铺强销期7号楼（4层以上含4层一整幢）4号楼（3-401?3-627号房源）公寓合计300套公寓，90套商铺。公寓总建筑面积（12614.79平方米），商铺总建筑面积（5654.06平方米）乙方承销其中150套公寓，销售为面积6307.4平方米和45套商铺，销售面积为2827.03平方米。 公寓套数考核指标150套 完成率60% （90套）或（3784.44）平米 完成率80% （120套）或（5045.92）平米 完成率90% （135套）或（5676.66）平米 完成率100% （150套）或（6307.4）平米 乙方分段佣金 该段按销售总额4%结算佣金 该段按销售总额5%结算佣金 该段按销售总额6%结算佣金 该段按销售总额7%结算佣金 第三阶段公寓加推期和商铺强销期6号楼公寓合计186套，95套商铺。公寓总建筑面积（7642.38平方米），商铺总建筑面积（5654.06平方米）乙方承销其中93套公寓，销售面积为3821.19平方米和47套商铺，销售面积为2827.03平方米。 公寓套数考核指标93套 完成率60% （56套）或（2292.71）平米 完成率80% （74套）或（3056.95）平米 完成率100% （93套）或（3821.19）平米 乙方分段佣金 该段按销售总额4%结算佣金 该段按销售总额6%结算佣金 该段按销售总额7%结算佣金 5.4.1佣金结算的依据：以代理期内所有已成功销售的房屋为结佣依据，一套房屋签订正式《商品房买卖合同》（网签）视为已成功销售，正式签订《商品房买卖合同》前，客户向甲方已经支付的首付款不得低于房屋总价款的50%。 5.4.2佣金结算的时间：甲方每月向乙方结算佣金3次，乙方每月10日、20日、30日前将本月结佣请款单报送甲方，甲方签收后，应在本月的15日、25日、次月5日前核算完毕并结算佣金给乙方。甲方如对佣金的结算有异议，应在收到结佣请款单5日内提出。甲方向乙方每次支付佣金前，乙方向甲方开具国家规定正规发票。 5.4.3每月具体应结算佣金的依据：以当月缴清首付款的客户的购房合同为依据。 5.4.5在代理期内已签署购房合同的客户，如事后办理退房手续的，则该客户的代理佣金按照如下方式处理：客户办理退房的，乙方应返还甲方已付佣金（或甲方从应付佣金中扣除），同时相应调整当月的销售进度。甲方尚未支付此部分（退房客户）佣金的，有权取消该房屋项下佣金的结算。 5.7保证金处理：乙方在第一阶段面积销售指标低于60%的，视为工作不作为，罚没保证金50万，余款无息退回，解除合同；100%完成销售指标的，退回50万。第二阶段面积销售指标低于50%的，视为工作不作为，罚没保证金50万，余款无息退回，解除合同；100%完成销售指标的，退回50万。第三阶段面积销售指标低于40%的，视为工作不作为，扣罚保证金50万，解除合同。第一阶段和第二阶段考核未达100%的留在甲方保证金余款部分在第三阶段考核期结束后，退回80万及第―、二阶段保证金余款，剩余20万，待协助甲方完成客户办理全额贷款后退回。 6.4甲方不按合同约定支付佣金及合同约定的其他款项的行为视为违约行为，甲方除应按约支付相应佣金外，每逾期一日还应承担未付款金额万分之一的违约金。甲方累计迟延支付超过60天，乙方则有权选择单方解除合同，并可要求甲方支付所欠金额及上述逾期付款违约金，造成乙方其他损失的，甲方也应给予赔偿。 7.2在本合同有效期内，未经过双方书面同意，任何一方不得擅自修改，变更本合同的内容，在销售代理过程中，经双方书面同意根据实际需要对合同中的任何条款的修改，将视为与原合同有同等法律效力。 2、《销售代理合同补充协议》 2017年11月1日，双方签订《销售代理合同补充协议》，约定：第一条，甲方开发的房屋分公寓和商铺，公寓又进一步分为4.95米层高的loft和3.15米层高的平层。原loft的销售继续执行原《销售代理合同》的约定。第二条，3.15米层高的平层销售代理佣金计算方式为：甲方到手均价8500元（不含佣），平层售价高于8500元以上卖高部分的42%作为甲方税收抵扣计入甲方回收款，之后的溢价部分58%归乙方所有。销售代理佣金的预结算（合同完成草签5日内）按照溢价部分58%的一半执行：（每平米销售单价-8500元）×面积×58%×50%，剩余50%佣金在合同正式网签后5日内结算。乙方每月10号、20号、30号制作请款单报送甲方审核结算。第三条，商铺销售代理佣金计算方式为：商铺甲方到手均价26000元（不含佣），商铺售价高于26000以上卖高部分的42%作为甲方税收抵扣计入甲方回收款，之后的溢价部分58%归乙方所有。销售代理佣金的预结算（合同完成草签5日内）按照溢价部分58%的一半执行：（每平米销售单价-26000元）×面积×58%×50%，剩余50%佣金在合同正式网签后5日内结算。乙方每月10号、20号、30号制作请款单报送甲方审核结算。第四条，乙方的考核指标（略），乙方每个月份不能完成考核指标的，甲方针对公寓（平层）和商铺不再执行处罚制度，但是甲方有权单方解除《销售代理合同》及本补充协议。第六条，本补充协议从2017年11月1日开始执行，补充协议没有约定的继续执行主合同的约定。 3、《会签单》 2018年5月7日，双方就森茂汽车城市乐园商铺销售方案，政策及商务条件，甲（森茂公司）乙（世首公司）双方达成以下共识： 1.商铺甲方回收底价23000元/平方米，另加50000元/套； 2.商铺客户首付款政策调整为总房价*20%（首付）进行《商品房买卖合同》草签协议； 3.剩余的30%首付款甲方给到客户无息分期政策，分期时间从合同签订之日起截至2019年3月30日； 4.每套商铺甲方支付乙方80000元/套佣金； 5.佣金支付方式，客户支付20%首付款，并签订《商品房买卖合同》草签合同之日起7个工作日内先支付乙方65000元/套；如客户直接支付50%并签约（草签），草签后7日内结全佣（80000元/套）； 6.剩余15000元/套佣金根据首付分期补款的比例来结算，如客户是分3期支付首付款，那么乙方就分3期结算剩余佣金（每期结5000元/套），如客户是分2期支付首付款则乙方就分两期结算剩余佣金（每期结7500元/套）以此类推； 7.剩余佣金结算时间每一期补款后的7日内结算相对应的佣金； 8.根据底均价23000元/平米+50000元/套为基础，制定一房一价底价表，超出底价表，超出底价的溢价部分，3/7分成，乙方占30%，甲方占70%。 （二）实际销售具体情况： 总套数：loft（复式）212套、平层239套、商铺12套，退房5套，其中考核指标以草签为结佣考核节点计算第一阶段（2017年9月23日-2017年10月23日）世首公司销售114套，第二阶段（2017年10月24日-2017年12月9日）销售34套，第三阶段（2017年12月10日-2018年3月23日）销售22套，第三阶段之后销售42套。 实际销售过程中，森茂公司委托世首公司销售的房源未按照主合同分阶段释放，自第一阶段起便释放总房源共计338套（其中loft206套），后于2018年3月23日（第三阶段）以后又释放6套loft房源。 （三）付款情况： 2017年8月21日，世首公司向森茂公司支付保证金200万元。 截止目前，森茂公司向世首公司支付总金额为12741240元，世首公司向森茂公司开票总金额为13349472元（包含世首公司开票12747245元以及嘉兴市经开誉连城房产营销策划工作室开票602227元）。 根据袁清艳（世首公司法定代表人）和田文钧（森茂公司销售主管）的微信聊天记录、森茂公司的庭审陈述以及双方合同约定、实际付款、开票情况等综合判断，世首公司与森茂公司结佣流程为：世首公司将请佣表提供给森茂公司销售部，由其审核后提交给森茂公司财务部，财务部核实房源后再反馈到森茂公司销售部，由销售部经理田文钧要求世首公司提供发票，财务部再根据开票金额付款。 （四）履约中双方公司对结佣方式发生变更的陈述 柴青龙系世首公司的销售经理，袁清艳系世首公司法定代表人，符志钢系袁清艳丈夫，亦系世首公司员工。田文钧系森茂公司的销售主管，陈卫在森茂公司内有决策权，柴青龙、田文钧负责对接案涉房屋销售的相关事项。 1、关于平层的结佣方式：2018年12月11日在柴青龙与田文钧的录音中，柴青龙陈述平层结佣1万元+总价9%，并询问田文钧是否认可，田文钧予以认可。2019年7月11日在柴青龙与田文钧的录音中，柴青龙询问田文钧平层的结佣方式，田文钧表示按照之前实际结佣的方式结算。 2018年6月14日在袁清艳与田文钧的微信聊天中袁清艳询问田文钧佣金是否已核对，田文钧回答，平层已核。 2、关于loft的结佣方式：2019年7月11日，柴青龙与田文钧的录音中以及袁清艳与田文钧的通话录音中，田文钧均表示平层、loft的结佣比例7%以及溢价发放，其前提是商铺亦完成销售指标，世首公司和森茂公司洽谈的结果是森茂公司要求世首公司同时完成销售商铺60套的指标后，按照7%结算loft的佣金，但现在商铺远未达到销售指标，森茂公司无法按照最高的结佣比例结佣。 3、关于商铺的结佣方式：2019年7月11日，袁清艳与田文钧的通话录音中，袁清艳询问田文钧对商铺欠款20多万元有无异议，田文钧回答没有异议。 2018年6月29日，袁清艳与田文钧的微信聊天中，袁清艳与田文钧对5万块系招商运营费达成一致意见。 2018年9月22日，袁清艳通过微信向田文钧发送了商铺请佣表（对应世首公司提供的证据已付请佣表中第39页）、商铺溢价表（对应世首公司提供的证据已付请佣表中第38页）。随即，田文钧于2018年9月25日回复袁清艳表示，世首公司向森茂公司提供的请佣表无误，前三套商铺无运营管理费，7月以后按照含5万元运营管理费的公式结佣。 （五）其他费用 2018年4月25日，森茂公司与世首公司对4月10日振石商铺启动招商签约会费用进行分摊，经双方确认：森茂公司负担40%即22820元，世首公司负担60%即34230元。 2018年4月27日，因森茂公司和世首公司在2018年1月14日举办的房屋营销宣传活动中存在虚假宣传及引人误解的商业宣传违法行为，被桐乡市市场监督管理局行政处罚31万元，由森茂公司支付。田文钧在桐乡市市场监督管理局询问笔录中称：2017年初，森茂公司委托嘉兴誉城营销策划有限公司设计制作《置业指南》和宣传资料，销售团队为田文钧系销售总监，销售经理为柴青龙，销售人员为顾启辉和王磊等，房产会议营销会由销售经理柴青龙主持讲解宣传《置业指南》的内容，顾启辉和王磊协助散发宣传资料。 （六）协助办理贷款情况 2019年6月7日，柴青龙通过微信群“森茂商铺平层销售报备群”向森茂公司田文钧、陈卫发送了关于办理银行按揭以及交房周期预排问题的工作流转单，该流转单具体列明了办理银行贷款需和森茂公司协调的问题以及世首公司目前已完成告知客户办理贷款的协助义务。 （七）解除合同 2019年8月7日，世首公司向森茂公司发出解除合同通知书，森茂公司当日收悉。该通知书上载明因森茂公司拖欠佣金一直未付，已经累计超过60天，故按照合同约定世首公司有权解除合同，现通知森茂公司解除《桐乡森茂汽车城开发有限公司销售代理合同》，并要求支付拖欠佣金、返还保证金及承担违约责任。 2019年8月8日，世首公司撤场，撤场之后世首公司自认约30套房屋未办妥贷款事宜。 2019年8月9日，世首公司诉至本院。 本院认为，《桐乡森茂汽车城开发有限公司销售代理合同》、《销售代理合同补充协议》，是世首公司与森茂公司双方当事人的真实意思表示，均未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点在于：一、森茂公司是否存在超付或未付佣金；二、案涉保证金200万元返还条件是否成就；三、世首公司在履约过程中是否存在违约行为以及违约责任的认定；四、世首公司是否有权解除合同。 关于森茂公司是否存在超付或未付佣金的问题。 一、loft的结佣方式。（一）第一阶段loft的结佣比例。1.双方对佣金结算的依据存在争议，世首公司主张以草签合同时间为准，森茂公司主张以网签备案时间为准。本院认为，关于结佣依据应当结合合同上下文、实际履行情况予以解释。综观合同约定，主合同条款5.4.1约定：“以代理期内所有已成功销售的房屋为结佣依据，签订正式《商品房买卖合同》（网签）成功视为已成功销售，在网签前，客户支付首付款比例不低于50%”；条款5.4.3又约定：“每月具体应结算佣金的依据：以当月缴清首付款的客户的购房合同为依据”，再结合双方陈述在实际履约中，购买房屋时客户先草签合同，同时缴纳首付款即不低于房屋总价的50%，后网签合同，由此可见5.4.3中表述的购房合同应理解为草签合同。现双方对合同条款的理解存在争议，本院结合合同所用词句、有关条款、合同目的以及诚实信用原则，确定双方真实的意思表示应完整表述为当月结佣以签订草签合同为依据，若最终客户网签合同则世首公司可取得销售佣金，若网签不成功，世首公司返还已付佣金，同时相应调整当月的销售进度。2.loft实际结佣情况：第一阶段loft每套已结佣6%，世首公司主张预结佣6%，剩余1%待全部销售完后再结，森茂公司认可预结佣6%，但其认为应多退少补，以网签备案为结佣依据应结佣4%，需世首公司退还多结的2%佣金。本院认为世首公司的陈述更符合行业习惯，也符合森茂公司欲通过保留部分佣金促使世首公司积极销售房屋的合同目的，而森茂公司多退少补的说法显然不符合逻辑，因此本院采信世首公司的说法。3.若以草签合同为考核指标，第一阶段（2017年9月23日-10月23日）世首公司销售套数计算为114套，对照主合同所要求的套数考核指标计算得95%（144/120套），故该阶段按照销售总额的7%计算佣金。该计算方法与实际结佣情况能够相互印证，基于以上事实，本院认为世首公司要求第一阶段按照7%结佣的主张，应予支持。至于森茂公司抗辩称其未按主合同约定分阶段释放房源而是一次性释放全部房源，故套数考核的基数应以实际释放的房源为准计算的意见，本院认为，森茂公司虽提前释放了房源，但之后双方未形成变更结佣方式的合意，实际仍按照主合同约定的考核指标结佣，且森茂公司要求指标考核的基数扩大至实际释放房源数，销售套数仍按照原约定，明显背离了主合同最初设置考核指标的意图，故对森茂公司的抗辩意见不予采纳。综上，本院经计算第一阶段尚未结算的佣金为947539元（详见表1）。（二）第一阶段以后loft结佣比例。世首公司主张应按照销售总额的7%结佣，而森茂公司抗辩按照4%结佣。根据本院查明的事实，2017年11月1日，就平层和商铺，双方重新签订了补充协议对结佣方式进行了变更，而补充协议未约定的仍应按原主合同的约定履行，故loft在第二、三阶段仍按照主合同约定的考核指标计算佣金比例，但该两个阶段主合同约定的考核指标为公寓，尚未将公寓区分为平层和loft，且实际上已经无法将平层套数剔除，故主合同约定的考核指标无法实现；根据本院确认的通话录音、聊天记录等证据显示，森茂公司同意loft的结佣比例7%系附带完成商铺指标条件，而目前商铺销售尚未达标，双方未能就二、三阶段loft的结佣比例形成新的合意，故在世首公司无法提交有效证据证实其主张的7%结佣比例情况下，现森茂公司认可一阶段后的loft按照销售总额的4%结佣，本院予以采纳。经计算，loft一阶段后尚未结算的佣金共计1501075元（459971元+366502元+674602元，具体详见表2、3、4）。 二、关于平层的结佣方式。（一）关于佣金。虽然双方在补充协议中对平层的佣金计算进行了不同于主合同的变更，但在补充协议签订之后实际履约过程中，森茂公司接受了世首公司平层佣金每套1万元+合同价*9%的请佣表并按照相应的请佣金额支付了大部分的平层佣金，故可以视为双方以事实行为变更了补充协议的约定，且森茂公司的销售经理田文钧对上述平层实际结佣方式予以了认可，其作为森茂公司指定负责案涉房屋销售的销售经理有权作出认可，该认可对森茂公司具有法律约束力。因此，根据上述结佣方式计算，平层尚未结佣数额为475495元。（具体见表5）（二）关于溢价。森茂公司认可根据补充协议计算的平层溢价但该佣金系建立在森茂公司否认平层佣金每套1万元+合同价*9%的前提下的，而世首公司认为佣金按照1万元+合同价*9%计算和溢价仍按照补充协议计算，两者并不冲突，本院认为，在补充协议之后双方已经以事实行为变更了原协议约定，而双方未对平层佣金和溢价达成需同时给付的合意，世首公司亦未提供证据证明存在佣金和溢价需双重支付的交易习惯，故世首公司要求支付平层溢价的主张，本院不予支持。 三、关于商铺的结佣方式。世首公司主张前3套佣金为65000元，后9套佣金80000元/套、运营管理费50000元/套、溢价仅剩一套未结，计算方式为[合同总价-23000元/平方米*面积+50000元]*58%*30%，根据本院确认的证据会签单，双方约定客户签订草签合同并支付50%房款即符合结佣条件，现已售商铺12套均已达到结佣条件，世首公司请求支付的溢价低于会签单的约定，不违反法律规定，予以准许。故对于世首公司要求支付佣金和溢价共计447352元的诉请，予以支持（详见表6）。 四、其他未付金额。根据查明的双方结佣流程，森茂公司理应在收到世首公司开具的发票后支付相应佣金，现因世首公司已开票金额13349472元，森茂公司实际已支付金额12741240元，故森茂公司尚拖欠世首公司佣金608232元。另外，根据本院确认的证据招商签约会费明细，双方对招商费用约定的分摊比例，森茂公司还需支付世首公司招商费22820元。 综上，森茂公司尚拖欠世首公司佣金共计4002513元。 关于案涉保证金200万元返还条件是否成就的问题。 保证金的设立是为了确保一方能够完全履行合同的一种金钱担保。本案主合同5.7约定了保证金分批次退还是以总销售面积为依据，但其后双方通过补充协议变更了合同约定，从客观上保证金已经无法按照主合同设立的条件罚没，且补充协议还将平层、商铺单列考核并取消了考核处罚制度，综合考虑两份合同订立的精神和本意，从主观上也没有罚没的意思表示和必要，故180万保证金应当退还；另外主合同约定的“至于剩余20万元，待协助完成客户办理全额贷款后退还”，本院认为，截至目前，世首公司已经协助完成大部分的客户贷款事项，而合同解除后双方权利义务全部终止，故世首公司不再负有合同项下协助办理贷款的义务，且该协助义务只是辅助性工作，还需要双方配合，但基于双方目前现状已经无法共事，客观上也无再协助的可能，综上，森茂公司理应返还世首公司2000000元保证金。 关于世首公司在履约过程中是否存在违约行为以及违约责任的认定。 一、世首公司是否按约履行协助办理贷款义务，根据本院查明的事实，在合同期内，世首公司一直积极协助并向森茂公司反映贷款存在的问题，不存在未履行或怠于履约的情形，直至2019年8月7日，世首公司因森茂公司违约拖欠佣金单方提前解除合同并于次日撤场，现世首公司未提供证据证明其撤场之后继续协助办理贷款事宜，但森茂公司对于撤场时未办理贷款套数亦未能提供有效证据证明，故对于撤场时尚未办理贷款的套数以世首公司自认的30套为准。根据公平原则以及委托销售的合同目的，世首公司收取全额佣金的前提是销售房屋成功，同时也包含了协助办理贷款的合同义务，鉴于世首公司尚未完全完成合同义务，故遵循诚信和公平原则，本院酌情在世首公司应取得的总佣金中扣除部分费用，计15000元（500元/套×30套）。 二、关于世首公司是否虚假宣传以及赔偿损失数额。主合同4.8条约定了世首公司有如实介绍不得夸大的销售宣传义务，根据本院查明的事实，因在房屋营销宣传活动中存在虚假宣传及引人误解的商业宣传违法行为，被桐乡市市场监督管理局行政处罚31万元，由森茂公司支付罚款。本院认为，森茂公司作为开发商委托了策划制作了宣传资料，而世首公司作为被委托销售方虽利用森茂公司提供的宣传资料进行商业宣传介绍，但作为专业的销售机构理应及时停止虚假的宣传，但世首公司仍与森茂公司共同虚假宣传、做出引人误解的介绍，故世首公司违反如实介绍的合同义务，确实给森茂公司造成了相应的损失，理应承担赔偿损失的违约责任，但就森茂公司因虚假宣传被处罚31万元的实际损失中因森茂公司对于虚假宣传自身存在主要过错，故本院酌定世首公司赔偿森茂公司损失93000元（310000*30%）。 关于世首公司是否有权解除合同的问题。 根据查明的事实，森茂公司迟延履行支付佣金的主要合同义务，在世首公司多次催讨后仍未支付，显然森茂公司已经根本违约，符合法定解除的情形，故世首公司以此为由要求解除主合同以及补充协议的诉请，本院予以支持，对于森茂公司辩称世首公司违约无权解除合同的抗辩意见，不予采纳。关于逾期付款违约金，针对已开票未付的608232元佣金，森茂公司确有拖欠支付的违约情形，原告要求按照主合同6.4条约定的违约责任要求森茂公司承担自起诉之日即2019年8月9日按日万分之一计算至实际付清之日的违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持；针对其他未付佣金，双方一直未予结算，故对该部分的逾期付款违约金不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）上海世首实业有限公司与被告（反诉原告）桐乡森茂汽车城开发有限公司签订的《桐乡森茂汽车城开发有限公司销售代理合同》、《销售代理合同补充协议》； 二、被告（反诉原告）桐乡森茂汽车城开发有限公司向原告（反诉被告）上海世首实业有限公司支付佣金3987513元、逾期付款违约金（以608232元为基数，自2019年8月9日起按日万分之一计算至实际付清之日）以及返还保证金2000000元； 三、原告（反诉被告）上海世首实业有限公司向被告（反诉原告）桐乡森茂汽车城开发有限公司赔偿损失93000元； 上述第二、三项相抵后，被告（反诉原告）桐乡森茂汽车城开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海世首实业有限公司支付5894513元（款项付至：账号6228××××1368；开户行：农业银行桐乡市支行；户名：桐乡市人民法院）； 四、驳回原告（反诉被告）上海世首实业有限公司其余诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）桐乡森茂汽车城开发有限公司其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费93336元、保全费5000元，共计98336元，由上海世首实业有限公司负担49168元，由桐乡森茂汽车城开发有限公司负担49168元；反诉费用23767元，由桐乡森茂汽车城开发有限公司负担19489元，由上海世首实业有限公司负担4278元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  **芳 审 判 员  朱谷玥 人民陪审员  沈 红 二〇二〇年八月二十一日 书 记 员  金胜群