四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10307号 上诉人（原审原告）：陈祥，男，1981年3月24日出生，汉族，住四川省郫县。 上诉人（原审原告）：钟利霞，女，1980年8月2日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：陈祥，男，系钟利霞之夫。 被上诉人（原审被告）：成都科甲龙兴华盛房地产开发有限公司，住所地：成都市郫县犀浦镇犀安路1号1栋。 法定代表人：冯兵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邹受培，男，汉族，公司员工。 委托诉讼代理人：孙杨，女，汉族，公司员工。 上诉人陈祥、钟利霞因与被上诉人成都科甲龙兴华盛房地产开发有限公司（以下简称科甲公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初6092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。陈祥、钟利霞及科甲公司委托诉讼代理人邹受培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈祥、钟利霞上诉请求：1.撤销一审判决，在查清事实的基础上予以改判，由科甲公司地按房屋总价款70000元的日万分之三支付从2018年9月30日到2019年9月7日期间342日的违约金7182元及物业费951.16元；2.本案一、二审诉讼费由科甲公司承担。事实及理由：一、一审判决认可微信通知不属于合同约定的通知形式，但又在判决中以微信通知的交付时间认定科甲公司未存在逾期交付物业的事实否定科甲公司未尽到通知义务导致陈祥、钟利霞未能在合同约定期限接收车位的责任，认定事实和判决结果前后矛盾。双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）第36条约定“发出的文件均采取书面形式，以邮政快递的方式送达对方”，《商品房买卖补充协议》（以下简称补充协议）第11条第7款约定“在商品房达到交付条件后……出卖人应以挂号信、特快专递、媒体广告、电话、短信等任一方式通知买受人办理车位交付手续”，合同对通知具体形式已做详细、具体的约定，约定并不包含微信这一形式，双方也未就变更通知的形式协商或补充达成一致，科甲公司未按约定方式履行义务应承担违约责任。科甲公司提交的截图显示“交付通知正在邮寄过来的路上”，但其提交的微信截图存在被伪造、篡改、断章取义的可能，微信通知没有时间，科甲公司也未提供证据证明与微信发出人的委托关系，属于认定事实不清。二、原判决对逾期交付车位的事实认定错误，一审诉前调解中科甲公司才协助陈祥、钟利霞于2019年9月7日实际取得车位的实际使用权，但科甲公司在车位交付过程中未按照合同约定与陈祥、钟利霞签署交接资料手续，科甲公司至今未履行附随义务，科甲公司应承担迟延交付车位的违约金。三、陈祥、钟利霞主张“科甲公司完整地履行车位预售合同中规定的交付义务”，不仅要求交付车位，但科甲公司并未与陈祥、钟利霞签署房屋交接单，科甲公司未完整履行合同约定的交付附随义务，不符合合同第18条第四项交接程序的约定，因交接单是明确交付、标的物转移、所有权风险的重要证明，科甲公司理应履行。四、因科甲公司应在2018年9月30日交付车位，但科甲公司在2019年9月7日才完成实际交付，科甲公司应承担未按约定方式通知交房产生的物业的违约责任。 科甲公司答辩认为：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。科甲公司在合同约定的交付日期前已具备了合同约定的交付条件，并且在交付日届满前通过微信的方式，通知了陈祥、钟利霞交接其所购买的车位。即使陈祥、钟利霞未实际收到科甲公司发出的交付通知，根据合同第18条第2款，以及补充协议第11条第2款约定，陈祥、钟利霞也应该在交付期限届满前前往相应指定地点接收其购买的车位，但陈祥、钟利霞未前往指定地点接收。根据约定，该车位已在期限届满当日视为交付。同时根据合同约定，包括但不限于车位的物业费，车位毁损灭失的风险等，从视为交付日起由陈祥、钟利霞自行承担。因此请求法院驳回陈祥、钟利霞的所有上诉请求。 陈祥、钟利霞向一审法院提起诉讼：1.科甲公司及时、完整地履行车位预售合同中规定的交付义务；2.科甲公司履行车位购买合同第十八条第二款约定的书面通知义务；3.科甲公司承担陈祥、钟利霞所购物业发生在正式接收前的物业费951.16元，具体以最终计算为准；4.科甲公司承担逾期交付物业的责任（按照合同约定进行赔偿，按全部房价款万分之三按日计算违约金6720元）。 一审法院认定事实：2017年10月22日，钟利霞（乙方）与科甲公司（甲方）签订了合同、补充协议，约定由钟利霞购买科甲公司开发的位于郫县车位，价款为70000元。合同第九条第二款约定：买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人在2017年10月22日前支付该商品房全部价款。第十五条第一款约定：该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十八条第一款约定：出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第十八条第二款约定：该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。第十九条第一款第2项……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议第十一条第七款约定：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款和违约金及发生本协议约定的其他可延迟交付的情形外，出卖人应以挂号信、特快专递、媒体广告、电话、短信等任一方式通知买受人办理车位交付手续。如买受人签订合同的时间在出卖人完成该车位所在地下室的集中交付之后的，按如下方式处理：买受人为一次性付款购房的，……。 2018年8月15日，四川倍谊测绘科技有限公司出具《房屋建筑面积测绘成果报告》，载明：受科甲公司委托，对万科理想城二期地下室进行了分层逐户实地勘验，形成测绘报告，验收合格。2018年8月30日，万科理想城A地块经竣工验收为合格。2018年8月25日，科甲公司委托的物业公司员工向钟利霞等人以微信方式告知：各位邻居好，交付安排确定，交付通知书正在邮寄过来的路上，集中交付时间：9月19日-9月25日。（备注：具体交付到场时间以地产售楼经理和您预约的时间为准），同时告知了办理交付的相关事项。2019年9月7日，钟利霞提交《车位物业服务申请表》，就专有产权或专有使用权车位物业服务进行申请，并于钟利霞提交申请当日由钟利霞实际使用该车位。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.陈祥、钟利霞主张科甲公司及时、完整地履行车位预售合同中规定的交付义务及按照合同第十八条第二款约定的履行书面通知义务是否有依据问题；2.陈祥、钟利霞主张的由科甲公司承担陈祥、钟利霞正式接收前的物业费951.16元是否有依据的问题；3.科甲公司是否应当承担逾期交付物业的违约金问题。 一审法院认为，关于陈祥、钟利霞主张科甲公司及时、完整地履行车位预售合同中规定的交付义务及按照合同第十八条第二款约定履行书面通知义务的请求。双方的争议在于如何认识微信通知的问题。陈祥、钟利霞认为微信通知不属于补充协议第十一条第七款约定的出卖人应以挂号信、特快专递、媒体广告、电话、短信等任一方式通知买受人办理车位交付手续的方式；而科甲公司则认为已通过微信的方式在合同约定的交付时间届满之前进行了通知，履行了通知义务。对此，从对上述条款的文意理解来看，微信通知确实不属于“挂号信、特快专递、媒体广告、电话、短信等任一方式”的其中一种方式，但从科甲公司发送微信通知的2018年8月25日的时间点可以看出，科甲公司确系在合同规定的2018年9月30日之前进行的。而且，从庭审查明的事实来看，陈祥、钟利霞已于2019年9月7日开始使用案涉车位。因此，陈祥、钟利霞主张科甲公司及时、完整地履行车位预售合同中规定的交付义务以及履行书面通知义务，已不存在任何现实意义。故对于陈祥、钟利霞的该两项诉讼主张，不予支持。 关于陈祥、钟利霞主张的科甲公司承担车位交接手续完成前产生的物业费951.16元的请求，因庭审中陈祥、钟利霞未提交是否已经产生上述费用的证据和详细金额，故不予支持。 关于陈祥、钟利霞主张的科甲公司承担逾期交付物业的违约金的问题，虽陈祥、钟利霞实际使用车位的时间是2019年9月7日，但通过前面的论述可知微信通知的交付时间系在合同约定的交付时间届满前，故可以认定科甲公司并未存在逾期交付物业的事实，故对于该项请求，不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回陈祥、钟利霞的全部诉讼请求。案件受理费25元，由陈祥、钟利霞承担。 二审审理过程中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。 一审中陈祥、钟利霞提供了成都万客会公众号截图（共5页）、万科物业服务有限公司向钟利霞寄送的律师函复印件，以证明科甲公司的官方网络系统记载陈祥、钟利霞购买的车位并未实际交付，物业公司已向陈祥、钟利霞主张2018年至2019年10月30日的物业费，是因科甲公司的逾期交付车位的行为将给上陈祥、钟利霞带来可遇见的损失。 科甲公司质证对证据的真实性、合法性均予以认可，对关联性及证明目的有异议，认为合同的交付日期和实际交付日期是两个概念，因为在交付时会因为买受人自身的原因，没有前往出卖人通知的地点办理房屋车位交接手续，故在买受人方便时办理其购买的房屋车位的交接手续后，才会在系统里面记录交接手续办理当日的日期，但不影响在合同约定的交付期限届满前已视为交付的事实。物业公司向陈祥、钟利霞寄送的物业费催告函，与本案不属于同一法律关系，同时该函件也恰好从侧面证明了案涉车位已在合同约定期限届满时视为交付，因为催款的欠费日期已涵盖了视为交付日期至2019年11月30日止。 本院对证据的真实性、合法性予以确认，从证据内容看，截图可以证明科甲公司在合同约定的交房时间交房，但陈祥、钟利霞未在合同约定的时间收房，物业公司已向陈祥、钟利霞催收物业费用。 本院另查明，补充协议第十一条对合同第十八条（交付时间和手续）补充约定第2项约定：买受人应在合同第十八条约定的时间或出卖人通知的时间内办理完毕车位交付手续，买受人未在通知时间或本补充协议约定时间前往指定地点收房，或买受人无合同约定和法律规定的理由而拒绝收房的，视为本合同项下的车位已按时交付。二审中，陈祥、钟利霞认为，补充协议是科甲公司提供的格式合同，科甲公司通过该合同否定了合同约定履行通知义务的必要性，存在免除己方义务、加重陈祥、钟利霞义务的内容，属于滥用免责条款的情况。 本院认为，陈祥、钟利霞与科甲公司签订的合同及补充协议，是双方自愿订立的，且不违反法律法规的规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则，合法、合理行使权利、履行义务。在合同履行中，各方当事人对合同约定的履行时间均有义务进行关注，履行义务人应当在合同约定的时间履行义务，而接受履行权利人也有义务在合同约定的时间接受履行义务，履行义务人未在合同约定期间履行义务的应当按约定承担逾期履行违约责任，接受履行权利人在合同约定的时间拒绝接受履行义务的，亦应自行承担不予接受履行带来的法律后果。 钟利霞与科甲公司签订的合同第十八条第一款约定出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房，而第十八条第二款约定该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。该约定第一款明确的是交房时间，科甲公司未在该时间期限内交房或通知交房，科甲公司即应当承担违约责任；而该条第二款约定的房屋达到交付条件后通知交房的方法，该约定解决的是科甲公司提前交房或逾期交房则应尽的通知义务和通知方法。而补充协议第十一条也约定买受人应在约定的时间或出卖人通知的时间内办理完毕车位交付手续，买受人未在通知时间或本补充协议约定时间前往指定地点收房，或买受人无合同约定和法律规定的理由而拒绝收房的，视为本合同项下的车位已按时交付。对于陈祥、钟利霞主张补充协议第十一条为格式条款存在免除科甲公司义务、加重陈祥、钟利霞义务的问题，本院审查认为，该条款并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二、五十三条规定的情形，且该条款已经通过加粗、加黑文字的方式提醒注意，应当认定有效。本案中，科甲公司向陈祥、钟利霞出售的车位，已于合同约定的交房时间2018年9月30日前具备了向买受人交付该商品房的条件，在约定的交房时间到达后，即使科甲公司未通知收房，陈祥、钟利霞亦有义务主动前往收房，在无出卖人拒绝交房或通知延期交房的情况下，陈祥、钟利霞未去收房，陈祥、钟利霞应自行承担延期收房的责任。因此，陈祥、钟利霞的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由陈祥、钟利霞负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年八月十九日 书记员 杨珍梅