天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1876号上诉人（原审原告）：天津广播器材有限公司，住所地天津市河西区大沽南路882号。法定代表人：姜楠，总经理。委托诉讼代理人：马向前，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国富，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王晶，男，1966年10月2日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：马咏新，天津津通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆阿娟，女，1965年4月6日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：马咏新，天津津通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜军，男，1968年1月14日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：马咏新，天津津通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李艳萍，女，1970年1月30日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：马咏新，天津津通律师事务所律师。上诉人天津广播器材有限公司（以下简称广播公司）因与被上诉人王晶、陆阿娟、杜军、李艳萍房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初6970号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广播公司上诉请求：1．撤销一审法院判决，改判支持广播公司的全部诉讼请求；2．一、二审案件诉讼费由王晶等四被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决认定事实错误，广播公司提交的关联证据足以证明年租金标准为3.5万元，3.5元实为笔误，一审判决却以王晶等四被上诉人提交的孤证采信其主张。2．一审判决适用法律错误，广播公司除依据《房屋使用合同》享有约定解除权外，还依法享有合同法第94条规定的法定解除权，在王晶等四被上诉人未支付租金的情况下有权直接起诉解除合同。王晶、陆阿娟、杜军、李艳萍辩称，不同意广播公司的上诉请求，请求维持原判。广播公司与我方签订的是《房屋使用合同》，签订合同不是以出租房屋为目的，而是给两个困难家庭一个稳定的生活来源，安置广播公司本单位下岗职工的再就业，对此合同条款写得非常清楚。涉案房屋是由我方出资建设，在房屋使用合同中上诉人也予以确认，相关合同条款已经确认房屋由我方自建。双方合同中明确规定了无论房子是终止、收回场地都要求给予安置及自建房屋的经济补偿，现广播公司收回房屋，应提前三个月与我方协商事后的安置事宜。另外，广播公司主张3.5元租金是笔误，但合同自2013年签署到2019年诉讼之前共经过了五六年时间，广播公司从未提出过要对该租金条款进行纠正或催收租金。双方签订合同的目的是为了安置广播公司下岗职工，所以在签合同时都没有涉及租金问题，3.5元租金只是象征性写的金额，并非笔误。签订合同时一共签了四份，均加盖骑缝章，广播公司的代理律师也认可了我方提供的合同为原件，广播公司提交的写有3.5万租金的合同是为了起诉才改的。广播公司向一审法院起诉请求：1．解除广播公司与王晶、陆阿娟、杜军、李艳萍签订的《房屋使用合同》；2．王晶等四人自《房屋使用合同》实际解除之日起10日内将天津市河西区大沽南路882号院内临近澧水道的房屋腾空并返还广播公司；3．王晶等四人支付广播公司2018年之前欠付的房租280,581.48元及自2018年1月1日起至2019年4月30日止的租金46,667元；4．王晶等四人支付广播公司自2018年1月1日起至2019年3月31日止的电费14,862.9元、水费1,054.1元；5．王晶等四人按每日95.89元的标准支付广播公司自2019年5月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；6．本案的全部诉讼费用由王晶等四人承担。一审法院认定事实：王晶等四人系广播公司处下岗职工，2013年，广播公司与王晶等四人签订了《房屋使用合同》，广播公司为甲方，王晶等四人为乙方。该合同约定为安置本公司下岗职工就业，给本公司两个困难职工家庭一个稳定的生活来源，使下岗职工有个自食其力的工作岗位。广播公司将坐落在天津市河西区XXXXX的房屋（房屋原为甲方厂房，乙方在07年开始租用时由乙方自行出资利用甲方场地修建成为现在的门脸房）交予乙方使用。租赁期限一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。期满后如双方未重新签订新的租赁合同，本合同自动续约五年。甲方如要收回场地，应提前3个月与乙方协商善后事宜（如乙方自建房屋的修建费用、经济损失等），如甲方继续出租，乙方有优先权。按照房屋建筑面积计算租金，年租金为3.5元整。广播公司表示王晶等四人拖欠房屋租金，据此来院起诉，提出要求解除双方签订的《房屋使用合同》、腾交房屋等诉讼请求。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，广播公司以王晶等四人未缴纳租金为由要求解除双方签订的《房屋使用合同》。关于拖欠租金数额，广播公司提交了一份约定年租金为3.5万元的《房屋使用合同》，据此，广播公司表示王晶等四人未按该标准支付租金，要求解除《房屋使用合同》。王晶等四人否认双方约定年租金为3.5万元，表示王晶等四人系广播公司下岗职工，为安置就业双方约定象征性收取年租金为3.5元。对此，王晶等四人提交了双方签字盖章的《房屋使用合同》，该合同中载明年租金为3.5元。广播公司对王晶等四人提交的《房屋使用合同》中广播公司签字盖章的真实性认可，但表示该《房屋使用合同》上的年租金3.5元系笔误。对此，王晶等四人不予认可，广播公司亦未提交证据证实其称笔误的客观性及合理性。考虑广播公司与王晶等四人之间的历史关系以及租金作为租赁合同核心条款的价值地位，故对广播公司主张笔误的意见不予采信。在双方约定年租金3.5元标准的情况下，广播公司以王晶等四人拖欠租金为由解除《房屋使用合同》欠缺合理依据。同时，依据《房屋使用合同》中关于“甲方如要收回场地，应提前3个月与乙方协商善后事宜（如乙方自建房屋的修建费用、经济损失等），如甲方继续出租，乙方有优先权”约定，广播公司未与王晶等四人进行善后事宜协商及达成一致协商意见即径行起诉腾房亦违反双方约定。因此，对于广播公司主张解除《房屋使用合同》、腾交房屋及支付房屋使用费的诉讼请求，不予支持。关于广播公司主张的租金问题，广播公司主张的租金数额欠缺合理依据，不予支持，但王晶等四人仍应按照双方约定履行给付义务，若广播公司的合法权益受到侵害，广播公司仍可以向王晶等四人主张权利予以救济。至于广播公司主张的水电费问题，王晶等四人不予认可，广播公司亦未提交相应证据予以证实，根据证据规则的相关规定，故对广播公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回天津广播器材有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6,209元，由天津广播器材有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案当事人双方的争议焦点为：1．涉案房屋的租金标准；2．双方的租赁合同是否应当解除，并由王晶等四人将房屋腾空后返还给上诉人；3．王晶等四人是否应支付租金、房屋使用费、水电费及具体金额。本院认为，关于争议焦点一，广播公司称其在2013年之前与天津市凯立信通讯设备销售有限公司就涉案房屋的租金标准已达1.8万元/年，并据此抗辩涉案租赁合同租金3.5元/年系笔误。但天津市凯立信通讯设备销售有限公司仅是股东之一为王晶，而本案王晶等四人均为广播公司原下岗职工，因此虽租赁标的物同一，但租金标准上不具可比性。考虑到涉案租赁合同具有安置下岗职再就业性质，广播公司也认可王晶等四人提交的租赁合同系原件，一审法院认定在租赁合同约定的租赁期限内，即2013年1月1日至2018年12月31日，租金标准为3.5元/年，并无不当。依据双方最后一次签订的租赁合同之约定，租赁合同应于2018年12月31日到期，之后双方未再签订租赁合同，王晶等四人实际占用涉案房屋，形成不定期租赁法律关系，此时广播公司按3.5万元/年主张租金不违反法律规定，且与同地块类似房屋租金水平相当，本院予以确认，对一审法院关于此期间的租金认定予以纠正。关于争议焦点二，广播公司以王晶等四人未按3.5万元/年标准支付租金为由，要求解除租赁合同。但合同租金标准经本院认定并非全为3.5万元/年，双方关于租金标准存在分歧也影响着租金的支付履行。从广播公司与王晶等四人签订的《房屋使用合同》第一条约定看，2013年出租时的地上门脸房为王晶等四人自行出资利用广播公司场地修建而成。因此，王晶等四人虽未支付租金，但基于合同约定的3.5元/年的租金标准、双方关于租金标准的分歧，再结合涉案合同兼具租赁及安置下岗职工就业性质、2013年出租时的地上建筑物已为王晶等四人建设、双方又对收回场地需提前3个月协商善后事宜进行了约定等因素，一审法院驳回广播公司关于解除《房屋使用合同》、腾交房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，就租金部分，王晶等四人自认曾向广播公司缴纳租金，但广播公司未收取，故一直尚未缴纳租金。基于现广播公司主张要求支付暂计至2019年4月30日的租金，故2013年1月1日至2018年12月31日期间，王晶等四人应按3.5元/年标准支付租金，共计21元。2019年1月1日至2019年4月30日，王晶等四人应按3.5万元/年标准支付租金，共计11,410.91元。2019年5月1日之后的租金，如王晶等四人仍未支付，则广播公司可另诉主张。就房屋使用费部分，因本案未判令腾交房屋，双方合同仍在存续，故一审法院未支持广播公司该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。就水电费部分，因广播公司未就租赁期间产生的水电费金额提供证据予以证实，一审法院未支持广播公司该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，广播公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市河西区人民法院（2019）津0103民初6970号民事判决；二、王晶、陆阿娟、杜军、李艳萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付天津广播器材有限公司2013年1月1日至2019年4月30日的租金11,431.91元。三、驳回天津广播器材有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,209元，天津广播器材有限公司负担6,000元，王晶、陆阿娟、杜军、李艳萍共同负担209元；二审案件受理费6,209元，由天津广播器材有限公司负担6,000元，由王晶、陆阿娟、杜军、李艳萍共同负担209元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  岳文君审判员  郭 矗二〇二〇年八月二十七日书记员  唐 啸