云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民初87号原告：唐保坤，男，1965年4月5日生，汉族，住弥勒市。原告：杨纯，女，1972年3月4日生，汉族，住弥勒市。两原告共同委托诉讼代理人：苏建良，云南砝达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：红河春天房地产开发有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇白腊园村以南。法定代表人：阮友宾，公司执行董事。委托诉讼代理人：袁淑芳，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告唐保坤、杨纯与被告红河春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告唐保坤及其与原告杨纯的共同委托诉讼代理人苏建良，被告春天公司的委托诉讼代理人袁淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐保坤、杨纯向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行与原告于2014年6月20日签订的“退房协议”，即判令被告退还原告购房款5535930.81元，以及自2010年7月4日起至2015年12月31日止的资金占用费2568811.43元，和自2016年1月1日起至2019年12月31日的资金占用费以及违约金7493435.94元，以上共计15598178.18元；2.判决被告支付自2020年1月1日起至实际付清原告以上本息之日止的利息（违约金），按照年8.46%的四倍计算；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是从事房地产开发的公司，在弥勒市开发了红河春天房地产。原告与被告签订了购房合同，被告将其开发的红河春天一期21和22号房出售给原告，原告按照约定支付了被告相关费用（包括支付首付和向银行贷款），房屋总价款5535930.81元人民币。因被告原因未能按时按质交房，双方于2014年6月20日签订了《退房协议》。被告未在退房协议约定的时间交房，按照约定，被告除承担返还原告全部购房款之外，尚需支付原告资金占用费和违约金（具体包括：自2010年7月4日至2015年12月31日止为5年5月27天，按8.46%年利率计算的资金占用费2568811.43元；2016年1月1日起至2019年12月31日止按8.46的四倍计算的资金占用费及违约金7493435.94元）。原告为了自身合法权益，特诉诸法律。春天公司辩称：1.《退房协议》第一条载明“乙方承诺如甲方在2015年12月31日前能完成接房的……乙方可以不退房”，即“退房”是附有条件和附有期限的，只有被告在2015年12月31日前不能完成交房的条件下，原告可以提出退房。则原告应在2015年12月31日就知晓案涉房屋是否能交房，若原告认为案涉房屋不能交房的，原告最迟应在2018年12月31日前向人民法院起诉要求被告退房，但原告直至2020年1月才向法院起诉，已经远远超过了诉讼时效。2.在《退房协议》约定的“2015年12月31日”附条件的退房期限到来后，原告既没向被告提出退房的意思表示，也没有按《退房协议》约定在退款前向被告提交《商品房购销合同》及补充协议原件、不动产销售发票原件等资料，协助被告办理注销《商品房购销合同》备案登记，自行与中国建设银行股份有限公司弥勒支行结清按揭贷款本息及撤销抵押担保，《退房协议》并未实际履行。3.案涉21号、22号房屋已被唐保坤的另案债权人申请司法拍卖，且已被第三人竞得，房屋的所有权已变更，《退房协议》的履行标的已丧失，《退房协议》的合同目的已无法实现，原告无权要求被告履行《退房协议》。因王立新诉唐保坤民间借贷纠纷案，案涉21号房屋被王立新申请司法拍卖，该房屋已于2019年3月由案外人赵永光竞得，并已办理了不动产权证，案涉21幢的房屋所有权人已经变更为赵永光。因开远市农村信用合作联社诉开远帮扶农业有限公司、杨纯、唐保坤、云南宏浩融资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，案涉22号房屋被开远市农村信用合作联社申请司法拍卖，案外人李炫谕竞得该房屋，并已办理了不动产权证，案涉22号房屋的所有权人已经变更为李炫谕。4.因原告未按时偿还银行按揭贷款，导致被告对中国建设银行弥勒支行承担了担保责任，原告至今仍还差欠被告代偿的银行贷款1011376.62元，该差欠的款项已由红河州中级人民法院作出的（2019）云25民终1211号《民事判决书》予以确认。原告至今不仅未按生效判决所确定的期限向被告履行还款义务，反而诉请要求答辩人退还其购房款，显属恶意诉讼。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告唐保坤、杨纯为证明其诉讼主张，提交证据如下：1.身份证复印件二份。欲证明：原告的基本身份情况。2.《退房协议》。欲证明：双方对原告购买房屋后退房事宜进行的相关约定，原告可以退房，被告应按照该约定履行相应的义务。3.民事起诉状。欲证明：被告因为原告购买了红河春天21、22幢房产，被告认为原告应支付自己配套设施6千元和面积增补费用24344元向弥勒市人民法院起诉。4.民事裁定书。欲证明：被告认可原告已经与被告签订了退房事宜后认为该以上两套房产已经不属于原告，不能再向原告主张两笔费用，为此向弥勒市人民申请撤诉，弥勒市人民法院以（2018）云2504民初2522号裁定书裁定准许被告撤诉后结案。5.（2019）云25民终1211号民事判决书。欲证明：原被告因为签订购房协议，被告替原告向弥勒市建设银行支付贷款43万余元，后被告向弥勒市法院起诉，原告不服向红河州中级法院上诉，红河州中院认为原被告退房协议原被告认可，是真实，但被告替原告向支付43万余元与原告无关，判决原告向被告支付代偿的43万余元及利息。6.《收件回执》。欲证明：原告在退房过程中已经履行完毕相应义务，不存在过错。房子被拍卖是被告红河春天公司的过错造成。经质证，被告春天公司对原告唐保坤、杨纯提交的证据1的真实性、合法性和关联性均无异议；证据2的真实性无异议，内容和证明目的有异议；证据3与本案无关；证据4不予认可；证据5的真实性无异议；证据6的真实性无法核实，关联性、证明目的不认可。被告春天公司围绕其诉讼主张提交证据：1.（2016）开法执字第283号《执行裁定书》、（2016）开法执283号《解除查封令》、云（2019）弥勒市不动产权第××号《不动产权证》。欲证明：因王立新诉唐保坤民间借贷纠纷案，21号房屋被王立新申请司法拍卖，该房屋由案外人赵永光竞得，并已办理了不动产权证，案涉21幢的房屋所有权人已经变更为赵永光。2.（2018）云2504民初2521号之二《民事裁定书》、云（2019）弥勒市不动产权第××号《不动产权证》。欲证明：因开远市农村信用合作联社诉开远帮扶农业有限公司、杨纯、唐保坤、云南宏浩融资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，案涉22号房屋被开远市农村信用合作联社申请司法拍卖，案外人李炫谕竞得该房屋，并已办理了不动产权证，案涉22号房屋的所有权人已经变更为李炫谕。3.（2019）云25民终1211号《民事判决书》。欲证明：因原告未按时偿还银行按揭贷款，导致被告对中国建设银行弥勒支行承担了担保责任，原告至今仍还差欠被告代偿的银行贷款1011376.62元。4.《商品房购销合同》二份。欲证明：涉案房产的购买人是原告，双方存在商品房买卖合同关系。经质证，原告唐保坤、杨纯对被告春天公司的证据1、4的真实性无异议；证据2的真实性无异议，证明目的不认可；证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均予认可。本院依职权调取（2016）云25民终158号《民事调解书》、（2018）云2502执恢161号《执行裁定书》、（2018）云2502执恢161号《协助执行通知书》二份。经质证，原告唐保坤、杨纯对《民事调解书》的真实性、合法性、关联性无异议；对二份《协助执行通知书》表示不清楚。被告春天公司对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合本案案件事实及当事人欲证明的诉讼主张进行评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月19日，唐保坤、杨纯与春天公司签订合同编号为：红河春天一期2011第（033）号、红河春天一期2011第（034）号《商品房购销合同》及两合同《补充协议》各一份，分别约定唐保坤、杨纯购买春天公司开发的红河春天一期“春天湖园”第21和22号房屋。其中：第21号房屋价款为2576248元，第22号房屋价款为2638264元，共5214512元。唐保坤、杨纯委托春天公司代收购买两房屋应缴纳的税费，共计321418.81元。2014年6月20日春天公司（甲方）与唐保坤、杨纯（乙方）签订《退房协议》确认：“上列甲乙双方2011年9月19日中院签订《商品房购销合同》及其补充协议，合同编号：红河春天一期2011第（033）号、2011第（034）号，就乙方购买甲方开发的红河春天一期‘春天湖园’小区21、22栋房地产的相关事宜进行了约定，合同签订前，乙方于2010年7月4日支付甲方购房认购款伍佰万元元整（￥5000000元），合同签订当日乙方支付甲方购房款伍佰伍拾叁万伍仟玖佰叁拾元捌角壹分（5535930.81元）……”“……建设过程中，因种种原因，导致房屋至今不能交付乙方使用，乙方申请要求退房……”并约定：一、甲方同意乙方的退房请求，双方自愿解除《商品房购销合同》及其《补充协议》（乙方承诺如甲方在2015年12月31日前能完成交房并且整个小区全部接受交房的前提下，乙方可以不退房，否则甲方必须无条件退房并按本协议如下条款执行）。二、乙方已付的购房款由甲方全额退还。退款前，乙方仍可按原定价格继续购买已购房地产，或者补足差价后另行购买甲方开发的红河春天二期房地产（上述金额以实际缴款金额和时间为准）。乙方在办理退款手续前需配合协助甲方办理《商品房购销合同》登记备案的注销手续，自行结清按揭贷款的本息，撤销贷款抵押或担保（注：如乙方退款时偿还按揭贷款本息困难，可由双方共同协商在甲方应退购房款中支付，退款时扣除），并提交《商品房购销合同》及其补充协议原件1份，不动产销售发票原件（发票联1份）等相关资料。三、甲方应从乙方各期付款的次日起（按揭贷款从贷款打入甲方账户的次日起）至退赔购房款之日起，甲方应按贷款年利率8.46%计算支付乙方利息。四、甲方赔清乙方上述购房款及其利息的时间为2015年12月31日。如逾期赔还上述款项，甲方应按银行贷款年利率8.46%的4倍计算至赔清购房款之日止的利息给乙方。购房款及利息退清之前，乙方已购房地产的处置出售须经双方共同协商决定等。2015年11月30日，春天公司向唐保坤出具《收件回执》载明：“唐保坤现向我公司提出退房协议的要求，并将所购买的红河春天一期两幢房的全套资料原件及唐保坤和杨纯身份证复印件一并交给我公司。因我公司正处于重组的关键时期，暂时无法办理相关手续，待重组完成后再另行通知前来办理相关手续。”本院（2016）云25民终158号唐保坤与王立新及开远帮扶农业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月18日作出民事调解书。因唐保坤未履行该生效的民事调解书确定的金钱给付义务，开远市人民法院在执行该案中，将本案所涉两房屋分别拍卖给李炫谕和赵永光，并于2019年2月12日作出（2018）云2502执恢161号执行裁定，于2019年1月23日、2019年2月12日分别作出《协助执行通知书》。据此，赵永光办理了红河春天一期“春天湖园”第21号房屋的产权登记，李炫谕办理了红河春天一期“春天湖园”第22号房屋的产权登记，两人均取得相应的产权证书。另查明，2012年1月4日，唐保坤、杨纯作为贷款人，春天公司作为担保人与中国建设银行股份有限公司弥勒支行（以下简称弥勒建行）签订了编号为530166736-014-2011000375的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定唐保坤、杨纯向弥勒建行贷款1310000元，用以支付唐保坤、杨纯向春天公司购买红河春天一期“春天湖园”第22号房屋尾款。合同签订后，弥勒建行向唐保坤、杨纯发放贷款1310000元，支付春天公司的购房尾款。之后唐保坤、杨纯未按合同约定履行还款义务，弥勒建行向弥勒市人民法院起诉，该院以（2016）云2504民初3171号民事判决书判决唐保坤、杨纯偿还弥勒建行借款本息，春天公司承担连带保证责任。判决生效后，该案经弥勒建行申请进入执行程序，2018年2月28日弥勒建行将春天公司在其开设的保证金账户上的保证金扣划431371.15元，2018年3月30日弥勒市人民法院以（2018）云2504执185号结案通知书执行结案，由春天公司向弥勒建行履行了580005.47元连带清偿责任。为此，春天公司向弥勒市人民法院起诉唐保坤、杨纯，请求判令唐保坤、杨纯支付其上述431371.15元及580005.47元垫付款项。一审弥勒市人民法院作出（2018）云25民初2521号民事判决，唐保坤、杨纯支付春天公司代其借款本息共计1011376.62元。杨纯不服上诉至本院，本院二审作出（2019）云25民终1211号民事判决，驳回上诉，维持原判，并认为本案所涉《退房协议》，双方并未实际履行。本院认为，唐保坤虽然曾向春天公司提出退房要求，但其与杨纯并未按照《退房协议》的约定结清银行贷款本息，且已生效的（2019）云25民终1211号民事判决确认唐保坤、杨纯与春天公司并未实际履行双方签订的《退房协议》。现涉案两套房屋，因唐保坤未履行生效民事调解书确定的金钱给付义务，已经由开远市人民法院在执行案件中，分别拍卖给李炫谕和赵永光，两人均取得相应的产权证书。《退房协议》已不具备履行条件，故本院对唐保坤、杨纯的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告唐保坤、杨纯的诉讼请求。案件受理费115389元，由原告唐保坤、杨纯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  曾国忠审判员  薛少倩审判员  张 嘉二〇二〇年八月五日书记员  田鸣凤