四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初4269号 原告：宜宾市港亿物业管理有限公司，住所地：宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段315号3栋415-428号。统一社会信用代码：915115005883822134。 法定代表人：陈瑞光，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李明，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201410637912。 委托诉讼代理人：杨力川，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201910096609。 被告：李涛，男，汉族，1965年12月19日出生，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：蔡利（系李涛妻子），女，汉族，1968年3月18日出生，住成都市武侯区。 原告宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称港亿物业公司）与被告李涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告港亿物业公司的委托诉讼代理人杨力川，被告李涛及其委托诉讼代理人蔡利到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告港亿物业公司向本院提出诉讼请求，要求：1、请求贵院依法判决解除《商业物业租赁服务合同》（编号：2013030298），退还租赁商铺；2、请求贵院依法判决被告支付租金230000元；3、请求贵院依法判决被告支付物业服务费71982元及滞纳金，滞纳金自2016年6月1日起，每延期一日，按应缴物业服务费的千分之三支付，计算至物业服务费付清时为止；4、请求贵院依法判决被告支付逾期腾房的占有使用费，自2018年12月1日起按月租金10000元、物业服务费2元/平方米/月、运营推广费按3元/平方米/月计算至腾房为止；5、请求贵院依法判决被告支付商业管理费38000元；6、本案案件受理费由被告承担。诉讼中，原告撤销原诉请的第１条、第4条；变更诉请的第2条为要求判决被告支付租金14万元；变更诉请第3条为要求被告支付物业费29326元；变更诉请第5条为要求判决被告支付商业管理费38000元；第6条诉请不变。事实和理由：2016年12月8日，原告与被告签订《商业物业租赁合同》，约定原告将西南轻工博览城10-208-221共14间商铺(约666.75平方米,单价15元/平方米/月)出租给被告,租赁期自2014年5月1日起至2018年11月30日止,租金共计230000元,共计23个月。被告应于2016年12月8日前向原告缴纳租金90000元。剩余租金自2017年4月1日起按月缴纳。运营推广费按3元/平方米/月计算，被告应于2017年4月30日前向甲方一次性缴纳运营推广费38000元。物业服务费为2月/平方米/月，每季度物业服务费3999元，被告应于2016年6月1日起向原告按季度缴纳，每季度物业服务费应在上季度最后一月的20日前缴纳，逾期未缴纳，原告将欠费之日起按欠费总额的千分之三收取违约金。另外，签订合同时，被告应向原告缴纳一次性经营保证金42000元。合同签订后，原告按照《商业物业租赁合同》约定向被告交付了房屋，但被告却未按合同约定支付租金、物业服务费和商业管理费，仅于2014年5月13日支付合同约定经营保证金42000元。截止原告起诉之日，尚欠租金230000元、物管费71982元和商业管理费38000元。被告的行为已构成违约，根据合同约定，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付相关费用，现原告为维护自身权益，特诉至法院，诉如所请。 被告李涛辩称，我租金确实交了90000元，物业管理费交了10664元。我对被告诉请第2条要求我支付租金140000元有异议，我已经于2018年1月1日与房东签订了一个租赁协议，因为港亿公司在2017年11月30日就与房东解除了合同，并且是在我不知晓的情况下。在此期间我还因为此事与房东发生了纠纷，所以才签了一个租赁协议。我对原告诉请的物业费、商管费以及诉讼费都均有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 位于宜宾临港经济技术开发区李蓉所有，10幢209号商铺是蒋琴所有，10幢210号商铺是张家叙、张红所有，10幢211号商铺是罗小波、韩燕所有，10幢212号商铺是刘英、曹均连所有，10幢213号商铺是林浩、杨明荣所有，10幢214号商铺是刘俊林、邹燕梅、肖祥友、田小红所有，10幢215号商铺是田志荣、李明英所有，10幢216号商铺是杨道群、李开庆所有，10幢217、218号商铺是胡容所有，10幢219号商铺是刘荣、陈强所有，10幢220号商铺是王继、万克连所有，10幢221号商铺是刘映琴所有。杨强、李蓉、蒋琴、张家叙、张红、罗小波、韩燕、刘英、曹均连、林浩、杨明荣、刘俊林、邹燕梅、肖祥友、田小红、田志荣、李明英、杨道群、李开庆、胡容、刘荣、陈强、王继、万克连、刘映琴分别就上述14间商铺与港亿公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，主要约定由上述14间商铺的业主委托港亿公司对商铺对外租赁和管理，委托期限从交房之日起10年，即自2013年12月1日起至2023年11月30日止；杨强等业主不向港亿公司收取委托租赁期前三年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）的租金，并无条件同意该期间商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿公司行使和处置，第四年至第五年的租金按季度转付，第六年以后的租金原则上按年支付，港亿公司收到租金后在每年的9月15日-9月30日转付给杨强等人；商铺出租期间产生的物业管理费、市场经营管理费、经营保证金等费用由实际使用人直接支付给港亿公司，杨强等人对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等。 2014年，港亿公司将上述14间商铺出租并交付给李涛经营。双方于2016年12月8日补签了《商业物业租赁服务合同》，合同主要约定：李涛向港亿公司租赁“西南轻工博览城”10幢208-221号共14间商铺，面积共计666.75㎡，租赁单价15元/㎡/月；租赁期限自2014年5月1日起至2018年11月30日止；合同期内最终成交租金共计230000元（不含税费）；本合同采租金实行先付费后使用的原则，李涛应于2016年12月8日前向港亿公司交纳租金90000元；合同期内租金缴纳23个月，首次租金缴纳9个月，剩余租金自2017年4月1日起按月缴纳；李涛应缴纳运营推广费为3元/㎡/月，李涛共租赁666.72㎡，合计38000元；李涛应于2013年4月1日前向港亿公司一次性缴纳经营保证金42000元；李涛所租赁商铺的市场物业服务费为每月2元/㎡/月，李涛共租赁666.72㎡（建筑面积），每季度物业服务费3999元；李涛应于2016年6月1日起向港亿公司按季度缴纳市场物业服务费，李涛应在每季度开始前20日内缴纳下季度市场物业服务费，逾期未缴纳的，按每日千分之三收取滞纳金，逾期超过5日的，港亿公司可直接向李涛收取，也可从李涛已缴的经营保证金中扣除欠缴的市场物业服务费和滞纳金；逾期超过10日以上的，港亿公司有权单方面解除本合同；如港亿公司解除合同时，李涛愿继续履行本合同的，可在缴清市场物业服务费和滞纳金、并缴纳双倍经营保证金后协商继续履行合同；李涛应缴而欠缴的租金、市场物业服务费、水电气费或者赔偿金等可在经营保证金中进行抵扣，抵扣后有剩余部分的，港亿公司于120天内免息返还李涛。 2017年11月1日，杨强、李蓉与港亿公司签订《解除委托租赁合同协议书》，主要内容为：杨强、李蓉与港亿公司同意从2017年11月30日起解除双方签订的《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，并终止双方的所有权利义务。2017年11月18日，蒋琴与港亿公司签订《解除委托租赁合同协议书》，主要内容为：蒋琴与港亿公司同意从2017年11月30日起解除双方签订的《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，并终止双方的所有权利义务。2017年11月5日，张红、张家叙与港亿公司签订《解除委托租赁合同协议书》，主要内容为：张红、张家叙与港亿公司同意从2017年11月30日起解除双方签订的《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，并终止双方的所有权利义务。2018年2月12日，刘英、曹均连与港亿公司签订《解除委托租赁合同协议书》，主要内容为：刘英、曹均连与港亿公司同意从2017年11月30日起解除双方签订的《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，并终止双方的所有权利义务。2017年11月5日，林浩、杨明荣与港亿公司签订《解除委托租赁合同协议书》，主要内容为林浩、杨明荣与港亿公司同意从2017年11月30日起解除双方签订的《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，并终止双方的所有权利义务。2017年11月5日，田小红、刘俊林、肖祥友、邹燕梅与港亿公司签订《解除委托租赁合同协议书》，主要内容为：田小红、刘俊林、肖祥友、邹燕梅与港亿公司同意从2017年11月30日起解除双方签订的《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，并终止双方的所有权利义务。2017年11月30日，李明英、田志荣与港亿公司签订《解除委托租赁合同协议书》，主要内容为：李明英、田志荣与港亿公司同意从2017年11月30日起解除双方签订的《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，并终止双方的所有权利义务。2017年11月1日，李开庆、杨道群与港亿公司签订《解除委托租赁合同协议书》，主要内容为：李开庆、杨道群与港亿公司同意从2017年11月30日起解除双方签订的《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，并终止双方的所有权利义务。2018年2月12日，胡容与港亿公司签订《解除委托租赁合同协议书》，主要内容为：胡容与港亿公司同意从2017年11月30日起解除双方签订的《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，并终止双方的所有权利义务。2017年11月1日，陈强、刘荣与港亿公司签订《解除委托租赁合同协议书》，主要内容为：陈强、刘荣与港亿公司同意从2017年11月30日起解除双方签订的《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，并终止双方的所有权利义务。2017年11月5日，万克连、王继与港亿公司签订《解除委托租赁合同协议书》，主要内容为：万克连、王继与港亿公司同意从2017年11月30日起解除双方签订的《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，并终止双方的所有权利义务。2017年11月5日，刘映琴与港亿公司签订《解除委托租赁合同协议书》，主要内容为：刘映琴与港亿公司同意从2017年11月30日起解除双方签订的《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，并终止双方的所有权利义务。 另查明，1、李涛于2014年5月13日向港亿公司缴纳经营保证金42000元，庭审中，港亿公司与李涛认可李涛缴纳的经营保证金在本案中一并解决；2、庭审中，港亿公司与李涛均陈述，租赁期内，李涛向港亿公司缴纳费用共计142664元（含经营保证金42000元）。 本院认为，案涉14间商铺的业主已委托原告对商铺对外出租，且委托租赁期间前三年（自2014年3月31日起至2017年3月31日止）商铺的使用权、租赁权、收益权等均由原告行使和处置，故原告港亿公司以出租人身份就案涉14间商铺与被告李涛签订租赁合同，主体适格。原告港亿公司与被告李涛就上述14间商铺所签订的《商业物业租赁服务合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。原告已按约将14间商铺交付被告经营，被告也应按双方合同约定向原告支付商铺使用期间的租金及物业服务费。本案中，案涉14间商铺的业主均与原告签订《解除委托租赁合同协议书》，约定14间商铺的业主与原告从2017年11月30日起解除双方签订的《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，并终止双方的所有权利义务，故原告有权收取案涉商铺2014年5月1日起至2017年11月30日止的租金。根据原被告双方合同约定：“面积共计666.75㎡，租赁单价15元/㎡/月……合同期内租金为23000元”，故被告在2014年5月1日起至2017年11月30日止应当向原告缴纳的租金经计算为176607元（230000元÷56个月×43个月）。同理，被告应当向原告支付2014年5月1日起至2017年11月30日止的物业服务费，根据双方合同约定的“李涛所租赁商铺的市场物业服务费为每月2元/㎡/月，李涛共租赁666.72㎡（建筑面积），每季度物业服务费3999元；李涛应于2016年6月1日起向港亿公司按季度缴纳市场物业服务费，李涛应在每季度开始前20日内缴纳下季度市场物业服务费……”，故被告应向原告缴纳的物业服务费为22662元（3999元/季度×5季度+2元/㎡/月×666.75㎡×2个月）。关于原告诉请的商业管理费（即运营推广费），根据双方合同约定：“李涛应缴纳运营推广费为3元/㎡/月，李涛共租赁666.72㎡，合计38000元”，现原告诉请被告按合同约定支付商业管理费38000元，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，被告应当向原告缴纳的租金及物业服务费共计192672元（170010元+22662元），品迭庭审中双方认可的被告已缴纳的142664元（含经营保证金42000元），故被告还应向原告缴纳的租金及物业服务费共计为50008元（192672元-142664元）。 综上所述，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告李涛于本判决生效之日起30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司租金及物业服务费共计50008元。（已品迭经营保证金42000元） 二、被告李涛于本判决生效之日起30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司商业管理费38000元。 三、驳回原告宜宾市港亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4410元，减半收取2205元,由被告李涛承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 陈顺兰 二〇二〇年八月十九日 法官助理 林美静 书 记 员 王 宇