贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4964号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市。被上诉人（原审原告）：陈新宽，男，1967年1月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：张全生，贵州乾合律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人陈新宽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《商品房买卖合同》第二十二条相关规定，解除合同需要双方一致同意，被上诉人无权单方要求解除合同；2、逾期退还房款违约金应自判决生效之日起60日后再行起算；3、上诉人已向被上诉人交付房屋，被上诉人可以将涉案房屋对外出租获得租金收益，双方签订《商品房买卖合同》的主要合同目已实现，上诉人逾期交付转移登记文书的行为并不构成根本性违约，违约程度显著轻微，为维护交易的稳定性，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，应驳回上诉人的诉讼请求，不应解除商品房买卖合同；4、即使上诉人应承担违约金，也应扣除被上诉人已获得的租金收益，同时判决应明确解除合同的具体时间，被上诉人应将房屋恢复原状交还上诉人；5、按照约定双方在解除合同后应互相配合办理注销预抵押登记、预告登记、商品房买卖合同备案登记，上诉人应在被上诉人配合办理相关注销手续后才退还被上诉人支付的款项。陈新宽答辩称，《商品房买卖合同》第二十二条没有约定解除合同需要双方同意作为前提条件，上诉人逾期提供办证文书给被上诉人造成了损失，解除合同符合法律规定。上诉人称租金收益抵扣了损失的理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈新宽向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2015年8月13日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款1,183,930元，并支付利息（以1,183,930元为基数，按同期银行存款年利率2.75%，从2015年8月13日计算至还清本金之日），赔偿原告维修基金11,839元、装修费28,948元、违约金710.358元、鉴定费2,000元、律师费30,000元、担保费2,100元；3、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月13日，被告宏益房开作为出卖人，与原告陈新宽作为买受人签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的贵阳市南明区房屋，建筑面积33.6㎡的房屋，总价款为1183930元，买受人采取分期付款方式付款，买受人应当在2015年8月13日前分期支付房价款，预付款355930元，剩余房款人民币828000元整于2015年8月13日付清；出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，双方在贵阳市预售合同备案登记；原告当天向被告支付了全部购房款1183930元，被告即日出具两张《收据》给原告。2018年7月31日，被告将房屋交付原告使用。原告遂对该房装修使用至今。同年8月10日，原告交纳了该房的维修基金11,839元。由于被告未在约定期限即2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，且逾期超过180日。2019年7月11日，原告向被告邮寄《解除合同通知》，要求被告接此通知后5日内退房，退还房款、三通费、维修基金及装修费用，否则，应承担买受人为主张权利而发生的费用，包括不限于诉讼费、律师费、鉴定费等直、间接所有损失。同年8月12日，原告与贵州乾合律师事务所订立《委托代理合同》，向该所交纳了代理费30,000元，委托该所代理本案诉讼及申请执行。同月14日，原告向贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司出具《房地产估价委托书》，向该公司交纳评估费2,000元，委托该公司评估该房在2019年8月14日时的装修损失。该公司接受委托后，于同月29日作出《房地产估价报告》，确定该房装修价值在2019年8月14日时市场价值29,073元整。同年9月4日，原告诉至一审法院，提出如前诉请。诉讼中，原告向一审法院申请诉讼保全，向中国平安财产保险股份有限公司交纳保险费2,100元，由该公司为其担保，并向一审法院交纳了保全费5,000元。一审法院于同年9月25日作出（2019）黔0102民初14226-1号民事裁定书，裁定冻结被告的银行存款1,400,000元，或查封其相应价值的其他财产。审理中，一审法院向原告释明，其主张违约金又主张利息系重复请求，其可择一主张，原告选择主张利息；被告在庭审中认可逾期办证的事实，但不同意解除合同，也不同意在解除合同后承担原告的装修费、律师费等费用。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告陈新宽、被告宏益房开签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方应按约履行各自义务。合同签订后，原告按约全额支付了被告购房款1183930元；被告应按约在2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按时取得该商品房所有权初始登记，未按时将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期已超过180日，依据双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项约定“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。”解除合同的条件已成就，原告主张解除《商品房买卖合同》，要求被告返还购房款，具有合同及法律依据，一审法院依法予以支持。原告要求被告返还维修基金11839元，由于维修基金系被告经手收取；合同解除后，原告将房屋返还被告，被告系维修基金的受益人；且原告的维修基金损失系被告违约导致合同解除而造成，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。”的规定，被告应当赔偿原告，一审法院依法予以支持。原告主张的装修费28948元，因原、被告在《商品房买卖合同》的解除合同违约责任中未约定装修费的承担，且原告于2018年7月31日收房后装修使用至今，其是该装修费的受益人，故原告的装修费及装修费评估鉴定费请求于约无据，一审法院依法不予支持。原告主张的律师费，因原、被告在《商品房买卖合同》的违约责任中未约定，原告的律师费请求于约无据，一审法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告陈新宽与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年8月13日就贵阳市南明区房屋订立的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告陈新宽购房款1183930元，并以1183930元为基数，按中国人民银行同期同类存款利率支付原告自2019年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息；三、原告陈新宽于本判决生效后10日内协助被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区房屋的预告登记和《商品房预售合同备案登记》的注销手续；四、驳回原告陈新宽的其余诉请。案件受理费17414元，减半收取8707元，由原告负担807元，由被告负担7900元。本院二审期间，上诉人提交交房协议、房屋现场照片，拟证明被上诉人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利，并通过案涉房屋对外出租，获取收益。被上诉人质证称真实性无异议，房屋交付以后使用权在被上诉人，租金是被上诉人的合法收益，取得房屋的产权才是房屋的所有权人，不能成为合同不能解除的理由。上诉人提交案涉房屋所在楼栋的建设工程消防验收意见书（筑公消验字【2018】第0241号、筑公消验字【2015】第0434号），拟证明本案所涉房屋已通过消防验收，案涉房屋可以办证，不存在无法办证情形。被上诉人质证称真实性无法确认，合同约定的办证时间是2018年12月31日前，且消防验收在此之前，不能作为本案的定案依据。上诉人提交最新花果园产权证办理“攻略”、不动产登记（花果园）便民服务点启用了及花果园办证点照片，拟证明上诉人在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。被上诉人质证称，该证据证明案涉房屋至今不能办理产权转移登记。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。经本院询问，上诉人称案涉房屋至今未取得初始登记，未达到办理产权转移登记的条件，案涉房屋并未办理预告登记。本院认为，依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，宏益房开应于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，宏益房开在约定日期起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被上诉人有权退房，宏益房开应当自收到退房通知之日起60日内退还已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。本案中，宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致合同目的不能实现，故被上诉人诉请解除合同既符合合同约定的解除条件，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，本院予以支持。前述约定中并无解除合同需宏益房开同意的内容，故宏益房开主张解除合同需要双方一致同意依据不足，本院不予采纳。案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开认为其违约程度显著轻微，并不构成根本违约的主张不能成立，本院不予采纳。依据前述约定的内容，因宏益房开逾期履行交付办理产权转移登记有关文书导致合同解除的，宏益房开应退还购房款并按照同期银行存款利率支付利息，一般情况下，利息应自实际占有资金之日起算，一审判决自2019年1月1日起计付利息被上诉人对此未提起上诉，故本院予以维持。宏益房开主张利息自判决生效之日起60日后再行起算于法无据，本院不予支持。租金收益系被上诉人合法占有房屋期间合法取得，宏益房开主张进行扣除于法无据，本院不予支持。本案系宏益房开违约导致合同解除，其主张被上诉人应将房屋恢复原状交还上诉人亦不能成立，本院不予支持。二审中，经本院询问，宏益房开称案涉房屋并未办理预告登记，故一审判决被上诉人协助办理预告登记的注销手续不当，本院予以纠正。配合办理相关手续的注销登记只是合同附随义务，宏益房开不能以此拒绝退还购房款及支付利息，宏益房开认为应在被上诉人配合办理相关注销手续后才退还购房款不能成立，本院不予支持。若双方存在其他合同附随义务，双方应按照合同约定，秉持诚实信用原则，相互配合进行办理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决部分内容存在不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14226号民事判决第一、二项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14226号民事判决第四项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14226号民事判决第三项为：陈新宽于本判决生效后十日内协助贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区房屋的《商品房预售合同备案登记》的注销手续；四、驳回陈新宽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费17,414元，减半收取8,707元，由陈新宽负担807元，贵阳宏益房地产开发有限公司负担7,900元；二审案件受理费15,800元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月十日书记员 帅艳芷