浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初1996号 原告：顾浩锋，男，1981年10月15日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：顾圣凯，浙江正瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕鸿凯，浙江正瑞律师事务所实习律师。 被告：丰球集团有限公司，住所地诸暨市暨阳街道浣纱南路143号。 法定代表人：何智慧。 委托诉讼代理人：黄峰，浙江勤文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞荣才。 原告顾浩锋与被告丰球集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年2月20日立案，依法适用简易程序由审判员许诸德独任审判，于2020年4月20日第一次公开开庭进行了审理，因案情复杂转为普通程序组成合议庭，于2020年8月13日第二次公开开庭进行了审理。原告顾浩锋及其委托诉讼代理人顾圣凯，被告丰球集团有限公司的委托诉讼代理人黄峰、俞荣才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾浩锋向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》已解除;2.判令被告立即支付原告拆迁补偿款总计7733648元,并支付该款自2019年12月1日起至款付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 事实和理由：2016年8月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于诸暨市××路××号××大楼××层的毛胚房用于经营汽车销售、维修保养等业务，租赁面积为9500平方米，承租期限为5年。《房屋租赁合同》签订后，原告依约交付保证金、租金并对涉案房屋进行装饰装潢。2019年9月3日，因包括涉案房屋在内的丰球商业大楼整体纳入政府拆迁征收范围，被告向原告发函，告知原告在2个月内搬迁新址。2019年9月30日，原告回复函件同意搬迁并提出相应诉求。2019年12月1日，原告履行搬迁义务并腾空涉案房屋。2019年底，被告与诸暨市新城投资开发集团有限公司签订《诸暨市2019年城区国有土地上企业房屋征收补偿安置协议》并收到货币安置补偿款。原告认为，原被告签订的《房屋租赁合同》因拆迁而解除。被告收到的拆迁补偿款中的涉及涉案房屋9500平方米的装饰装修补偿款、设备搬迁补偿款、定着物补偿款、搬迁费、临时安置补助款及签约搬迁奖励等总计金额7733648元均系对原告损失的补偿，原告对该部分补偿的获得有直接或间接的作用，原告理应获得该部分补偿款。 被告丰球集团有限公司答辩称:1.原告与被告于2016年8月1日签订房屋租赁合同事实,2019年11月30日因无法履行而终止,原告已在2019年11月30日返还租赁标的。原、被告系租赁合同关系，双方只能以租赁法律关系主张权利，不存在房屋征收补偿法律关系。现原告要求被告支付房屋征收补偿款，实质为分割政府补偿，与原、被告之间的法律关系不符。2.被告与政府签订的安置协议，补偿计算的依据是《诸暨市国有土地上房屋征收与补偿办法》，相应的补偿项目都属房屋所有权项下，与实际使用情况无关系。3.原告因政府征收致使租赁合同提前终止而造成的损失为设备搬迁费用、装饰装修损失。4.原告尚欠被告2018年8月1日至2019年7月31日租金3.3万元、保安工资15000元、2019年7月31日至2019年11月31日租金392666元及四个月保安工资5000元、租赁税票税费7.8万元，已付40万元，尚应支付123666元，要求在本案中抵销。 原告为证明自己的主张向本院提供以下证据，被告质证如下： 1.房屋租赁合同一份，证明原被告于2016年8月1日签订了合同，由原告承租被告所有的房屋9500平方米，双方之间的房屋租赁合同合法有效。被告无异议。 2.诸暨市国有土地上房屋征收公告、函告、复函及EMS查询单,以证明涉案房屋纳入政府征收，被告函告原告，原告回函并告知相关诉请。被告对该组证据无异议，但征收公告是发给房屋所有权人的，与承租人无关。 3.手机打印照片一组、光盘一份、录音摘要，以证明原告已经在2019年12月1日前履行了腾空房屋义务。被告对腾空时间无异议，对该组证据无异议。 4.诸暨市2019年城区国有土地上企业房屋征收补偿安置协议，以证明房屋拆迁安置补偿协议的具体内容，其中第4条其他补偿部分，1.2.3.4小点涉及到涉案房屋具体的补偿款项及相应的金额，具体款项的组成在后续补偿费用清单中详细进行说明。被告对安置补偿协议的真实性、合法性无异议，但认为与本案原被告争议的租赁合同纠纷没有法律上的关联性。 5.房地产估价报告一份、资产评估报告书二份，证明涉案房屋装修补偿金额为1101425元，涉案房屋定着物搬迁费1402034元，机器设备搬迁补偿费172593元。被告对证据真实性无异议，认为报告中的所有损失项目与原告没有任何关系，是被告在所在区域的另外建筑物所添置的定着物。 6.诸暨中雁汽车有限公司营业执照一份、税收完税证明一份、绍兴荣华汽车销售有限公司（以下简称“荣华公司”）营业执照及纳税凭证一组，证明原告系法定代表人及2019年的税收缴纳情况，原告向开发区管委会提交了这两份证明，被告基于该两份证明才得到了政府的歇业补偿及停业损失补偿款等。被告对营业执照没有意见，对税收完税证明认为不能证明与被告和政府之间签订的行政征收协议计算有任何关联性及因果关系；荣华公司的法定代表人不是原告，不能认定是原告方的，2019年的营业税是17000多元，按万分之三税点计算，再去掉其他成本，也是亏损企业，故该组证据也与本案没有关联性。 7.手机截图打印件一份，以证明涉案房屋在拆迁前外立面的广告等定着物与原告有关，该定着物补偿款系对原告方的补偿。被告质证认为涉案房屋外立面的广告已经评估，以评估报告中的相片为准。 8.银行转账凭证一份，系对2019年租金税费的支付情况，该部分款项原告已经支付给了被告。被告无异议,并表示原先提出的税费抵销请求予以撤回。 9.诸暨市人民政府办公室第96号文件一份、情况公示、企业清单、纳税证明，证明其中包括了原告所直接控制的荣华公司属经营状况良好的优质企业，但因政府拆迁行为，导致原告所控制的该企业造成了较大损失。被告质证称，荣华公司及荣威公司不是被告租赁合同的相对方，实际是原告违反了原被告租赁合同的转租行为，原告所主张的控制公司，原告没有提供其系股东的相关依据，即使是股东，与控制公司不是同一概念，该三份证据与本案无关联性。 10.债权转让协议四份，以证明原告所关联的或转租的主体将对被告享有的债权转让给了原告。被告称由于债权转让协议中所谓的债权人与被告不存在合同关系，也无债权可言，所以与本案无关，对被告无任何法律效力。 11.申请证人吕某出庭作证,证明原告承租初期的房屋状况。被告认为，证人进行施工的是最后一道工序，对之前房屋的状况并不清楚，不能达到原告的证明目的。 被告为证明自己的主张向本院提供以下证据，原告质证如下： 1.承诺书一份，证明原告在装修之前拆除了被告的部分装修物，并承诺租赁完毕后恢复的事实，现因政府拆迁，没有进行恢复，所以被告认为这应当由原告赔偿。原告对证据真实性无异议。 2.2014第D145号房地产估价报告一份，证明原被告在签订租赁合同时该房屋的装修现状，该报告是被告进行房屋抵押贷款时由评估公司进行拍摄的。原告对估价报告的真实性没有异议，但该报告出具的时间是在2014年2月，而原告是在2016年承租的，所以2年内是有变化的，缺乏关联性，原告在收到承租房屋时，承租的2-3层都是毛坯，只有雨棚是在的，包括广告牌后面的铁架子，与后面被告方提交的评估报告中的架子不是同一个架子，都是原告自己装的，房屋交付时铁架子是没有的。 3.产权证一份，以证明涉案房屋的产权归被告所有，上面下面总共2层，地下室为半地下室，不计算建筑面积，这与145号估价报告中的房屋表述是一致的。原告无异议。 4.增值税发票四份，以证明原告对超出的4个月的房租费已经缴纳，被告也开具了发票。原告对增值税发票没有异议。 对原、被告无异议的证据本院予以确认。有异议部分针对的是证据的关联性，将在焦点问题中予阐述。证人吕某施工的是油漆部分工程，非首道工序，且其陈述在施工前未到过现场，故无法证明原始房屋的状态。 经审理查明：2016年8月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，载明“乙方（原告）向甲方（被告）租赁座落于诸暨市××路××号××大楼××层，租赁面积9500平方米。租期2016年8月1日至2021年7月31日。先交租金后使用，租金第一、二年各为110万元，第三年在上年基础上递增3%，第四、五年在上年基础上递增1%，租赁税由乙方承担，甲方代缴。2016年9月30日前乙方将第一年租金及保安工资15000元打入甲方账户，以后以合同签订日期前一个月由乙方一次性交清。租赁期内因不可抗力因素或政府部门整体动迁导致本合同不能继续履行的，甲方提前二个月通知乙方，乙方应无条件服从，甲方不补偿任何费用，租赁费按实际使用日期计算；装潢部分赔偿款归乙方。在租赁有效期内，乙方如将租赁房屋整体转让给第三方使用需经甲方书面同意，否则视为违约”等内容。合同签订后，被告按约交付了租赁物。原告将租赁物装修用于经营活动。2019年9月3日，因涉案房屋列入政府征收范围，被告书面通知原告搬迁。原告于2019年9月30日回复，同意按双方签订合同条款办理交接手续，但提出相关的搬迁补偿、赔偿、奖励款项应属原告。2019年12月1日原告将涉案房屋腾空后，交还给被告。2019年12月13日，被告与征收单位签订补偿安置协议一份，明确拆迁补偿范围为：国有土地出让面积36207.80平方米、合法建筑面积22710.45平方米,土地用途为工业，附属房21733.21平方米；实行货币安置，被征土地补偿43096334元，房屋34293905元，合计77390239元；其他补助为：①附属物、机械设备及装潢补偿金额11454422元；②腾空交付房屋搬迁奖金12490748元；③搬迁费补偿2073490元、临时安置补助费4542090元（每平方200元）；④改变用途为商业用房部分房屋搬迁、过渡和歇业补助3702900元（12343×300元／平方米）;⑤合法土地上无批准手续的建筑重置价补偿6856991元;⑥合法土地外无批准手续的临时建筑按重置价的60%补偿644936元。原告认为上述补偿款中其享有7733648元，诉至本院。 本院认为，原、被告于2016年8月1日签订的房屋租赁合同，未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。在履行过程中，因政府征迁需要，原告已于2019年12月1日交还了租赁的房屋，被告也已接收，故该日应可确认为双方解除合同之日。本案争议焦点是合同解除后，涉及的费用如何确认。 本案原、被告系租赁合同关系，非征迁补偿合同下的分割，计算相关费用的基础是租赁合同。双方合同第四条第三项约定“租赁期限内因不可抗力因素或政府部门整体动迁导致本合同不能履行的，甲方不补偿任何费用，租赁费按实际使用日计算，装潢部分赔偿款归乙方”，以此为基础，结合安置补偿政策、安置补偿协议项目，补偿协议中除其他补偿中①附属物、机械设备及装潢补偿、④改变用途为商业用房部分房屋搬迁、过渡和歇业补助与本案相关连外，其他补偿费系基于被告拥有的土地使用权面积、房屋面积（包括未批准的部分）按标准计算所得，与租赁合同关系无关；故对原告主张的签约奖、过渡费等，不予支持。就相关部分确认原告享有的利益如下： 首先，附属物、机械设备及装潢补偿。该款项按原告提供的诸正信房估字（2019）第G018-3号估价报告、诸信资评（2019）第633号、635号评估报告中涉及本案的项目，被告对报告中以下部分属原告无异议，可确认：地上第二层（总第三层）中荣威汽车名下73152元、174272元，包装车间名下178121元，设备车间搬迁补偿172593元；定着物中有线电视移机费19500元、电话移机费440元；合计618078元。 有异议部分分别认定如下： 1.涉及地上一层（总第二层）宝沃汽车、德润汽车、荣威汽车使用的装修补偿共675880元。被告认为，该装修费包含有被告原有的装修部分，为此，提供2014年2月22日被告为抵押贷款委托诸暨正和房地产评估有限公司估价报告。原告认为，该估价报告距租赁合同签订有二年，中间可能产生变化。本院经审查认为，虽被告提供的估价报告明确显示在涉案房屋中有装修，如地面油漆、顶棚等，可能存在相应残值的装修补偿费，但按双方“装潢部分赔偿款归乙方”的约定，应属原告享有。 2.定着物补偿费，项目为空调搬迁费40800元、公园广告费27000元、西门台广告费10920元、市场广告费43470元。被告认为空调搬迁费系夕阳红老年公寓的空调，与原告无关；公园广告、西门台广告是拆除被告原有的广告基础上改做的，被告也有部分份额；市场广告针对的是木材市场，与原告无关。经与评估单位经办人核实，空调搬迁费中的空调，夕阳红公寓及被告其他地方的安装的空调数量，与原告租赁房屋内安装的空调数量基本相当，但具体的数量无法明确；市场广告是以木材市场各承租户的宣传内容为主，与原告经营的范围无关。故本院酌定空调搬迁费原、被告各半享有，计各20400元；市场广告系木材市场客户所立，与原告无关。按原、被告提供的证据，公园广告、西门台广告虽拆迁时为原告设置，但部分基座为原来设立；本院酌定，原告享有90%，分别为24300元、9828元。定着物补偿原告总计享有54528元。 其次，改变用途为商业用房部分房屋搬迁、过渡和歇业补助3702900元（原告主张2850000元）。该费用计算的基础为原有的房屋面积，也即即使未改变用途，被告也享有每平方米200元的补偿金。而转为商业用途增加的100元，不论经营好坏，利润高低均为该标准。虽表面上看与原告租赁房屋行为有一定的关联，但原告非被告必须的唯一可租对象，非工业转商业的唯一条件；其也非征迁的对象；该款项又不属原、被告合同约定的归属原告的范围，故原告主张该款中涉及9500平方米相应的补偿款2850000元归其享有，不予支持。 被告主张抵销的费用。被告主张原告应支付被告2018年8月1日至2019年7月31日租金3.3万元、保安工资15000元、2019年7月31日至2019年11月31日租金392666元及四个月保安工资5000元、垫付租赁税票税费7.8万元，已付40万元，尚应支付123666元。原告对被告的该意见除抗辩认为，租赁税费已付清，并提供的相关票据外，其余未提出异议。庭审中被告对原告已付清税费表示认可。据此，可列入抵销的款额为45666元。 上述被告应支付原告的款项，扣除原告支付给被告的款项，被告尚应支付给原告人民币1302820元（618078元+675880元+54528元-45666元）。原告要求被告支付自2019年12月1日起至款付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，其计算利息的标准符合规定，起算时间因被告与拆迁部门签订补偿安置的时间为2019年12月13日，安置补偿费需腾空后支付，至今尚未支付完毕，本院酌定调整为起诉之日，即2020年2月20日。因本案按合同的约定将租赁合同约定的租赁物项下的装修等费用归于原告，其他实际用户与被告之间无房屋租赁关系，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定判决如下： 一、确认原告顾浩锋与被告丰球集团有限公司于2016年8月1日签订的房屋租赁合同，于2019年12月1日解除； 二、被告丰球集团有限公司应支付原告顾浩锋装修等补偿款1302820元，并支付该款自2020年2月20日至款付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；款限本判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回原告顾浩锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费65936元，财产保全费5000元，合计诉讼费70936元，由原告顾浩锋负担56390元，被告丰球集团有限公司负担14546元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  许诸德 审 判 员  周 晶 人民陪审员  蒋培南 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  楼 榕 ?