贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初11014号 原告：管庆胜，男，汉族，1985年6月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713012110735。 原告管庆胜与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告管庆胜及被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告管庆胜向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告为原告办理贵州省毕节市七星关区房屋权属证书。2、判决被告向原告退还已收取的三通费3329元。3、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为:以申请人已付购房款303476.00元为基数，按日0.03%的标准从2017年5月31日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（暂计19987.67元）。4、本案诉讼费由被告承担。事实理由:2012年7月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，另合同还约定，被告应在2013年5月31日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。2014年3月6日交房时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了三通费3329元。被告应在2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今拒不返还三通费和逾期办理房屋权属证书违约金。原告认为:（1）约定日期（2017年5月31日）起，逾期超过60日，合同继续履行。但出卖人须自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。（2）关于三通费问题，原告认为被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下:（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及责州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下……商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间:前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用＂的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的（商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效＂的规定，该条款应属无效。本案中，因被申请人消防设施验收未合格，使得申请人未在合同约定的时间（即2017年5月31日前）办理房屋不动产权属证书，被申请人迟延向申请人办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使申请人遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，申请人特要求增加贵院判令被申请人支付申请人逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅违法向原告收取三通费用，且至今未办理房屋不动产权属证书，原告多次与被告协商仍未有结果。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。 原告庭审时撤回第1项诉讼请求。 被告瑞丰公司辩称，一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、原告诉请返还三通费3329元的诉讼请求不应得到支持:1、据原告举证的开户费收据，收据载明的开户费金额为829元，原告诉请退还3329元无事实依据。2、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期问。3、涉案商品房的价款并未包含开户及开通费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为已有，不具备退还基础。六、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2012年7月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第7幢16层1606号住宅房；建筑面积102.88平方米，套内建筑面积86.58平方米；按套内建筑面积计算，商品房总价款为303476.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，被告不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；被告应于2013年5月31日前交付房屋给原告；被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款0.1%的违约金；原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由原告承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款303476.00元。被告于2014年3月6日将房屋交付原告，被告将涉案房屋交付原告，原告向被告交纳了办证相关税费。被告向原告出具了《交房清单》，该清单列明：电开户费529元、闭路电视开通费300元、燃气开户费2500元，以上共计3329.00元。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍（2019年8月20日以后全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍）的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，计算时间原则上从2017年6月1日开始计算，但被告提出诉讼时效抗辩，故本院以原告起诉之日2020年6月18日倒推三年即2017年6月18日起的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，不予保护。故本院支持以已付购房款303,476.00元为基数，自2017年6月18日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 对于原告要求被告返还开户费的诉讼请求，双方在合同中约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用”，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费于法无据，理应予以退还，故原告要求被告退还开户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回,原告于2020年4月30日向本院起诉，本案并未超过诉讼时效。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以原告遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 因涉案房屋不具备办证条件，原告撤回办证的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告管庆胜逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款303,476.00元为基数，自2017年6月18日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告管庆胜开户费3,329.00元。 三、驳回原告管庆胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币191.00元（已按简易程序减半收取），由原告管庆胜负担76.40元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担114.60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年八月十四日 书记员  李长江