广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初15894号原告：吴秋莹，女，1989年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市三水区************德信大厦1909，公民身份号码440************425。被告：佛山市朗誉投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****************。法定代表人：童某1。被告：广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌5路。负责人：梅熹盛。委托诉讼代理人：尹艳萍，广东东立律师事务所律师。原告吴秋莹诉被告佛山市朗誉投资有限公司、广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法由审判员欧阳希适用简易程序独任审判，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告吴秋莹、被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社的委托诉讼代理人尹艳萍到庭参加诉讼，被告佛山市朗誉投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴秋莹向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权出让合同》与《物业租赁合同》；2.被告向原告返还出让金130183元，物业按金3000元；3.两被告立即向原告支付租金12396元；4.两被告向原告支付违约金119305.32元；5.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2016年1月18日，原、被告签订《物业使用权出让合同》，约定被告将位于佛山市顺德区***********1*、2号的龙江宝盈广场编号B区2-170号商铺的使用权出让给原告，出让期限自2016年3月1日至2047年2月16日止。合同签订后，原告依约支付了出让金人民币130183元及物业按金3000元。被告至今未能依约交付涉案商铺，其违约行为已造成原告损失。2016年1月18日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定原告同意将涉案物业租赁给被告，被告按月支付租金，2018年3月1日开始的租金为每月1033元，若被告逾期支付租金，逾期不超过3个月的，应付而未付的租金按银行同期贷款利率2倍计算违约金。2018年12月开始，被告逾期未付租金至今。案涉商铺坐落的土地使用权人系陈涌股份社。陈涌股份社公开招标合作开发以上土地，朗誉公司中标之后在土地上出资兴建地上建筑物，并负责对外经营。案涉商铺已取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，两证所载明的建筑单位均为陈涌股份社。被告陈涌股份社是案涉土地使用权人和商铺所有权人，朗誉公司与陈涌股份社合作建设商铺后，朗誉公司与原告签订《物业使用权出让合同》与《物业租赁合同》，应视为陈涌股份社委托朗誉公司以自己名义与原告签订合同，陈涌股份社与朗誉公司之间成立委托代理关系。由于案涉商铺未办理消防验收手续，朗誉公司的出让和返租行为违反了《中华人民共和国消防法》(2008修订)第十三条第三款规定。陈涌股份社明知以上违法情形却未作反对表示，依照《民法总则》第一百六十七条的规定应与朗誉公司对原告承担连带责任。被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社辩称，请求法院驳回原告对被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社的诉讼请求。理由为：1.本案的物业使用权出让合同及物业租赁合同是原告与被告佛山市朗誉投资有限公司签订的，被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社并没有参与，合同相对人是原告与被告佛山市朗誉投资有限公司，被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社无需对合同的义务承担任何责任，该二份合同与被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社无关；2.原告缴纳的合同款项均由被告佛山市朗誉投资有限公司收取，由被告佛山市朗誉投资有限公司支配和使用，被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社没有收取或使用过任何款项，且被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社与被告佛山市朗誉投资有限公司之间不存在委托代理关系，被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社无需对被告佛山市朗誉投资有限公司的违约行为承担责任；3.被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社仅是出租涉案土地，由被告佛山市朗誉投资有限公司中标出资兴建建筑物，建筑物由被告佛山市朗誉投资有限公司自行进行经营管理招商，被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社并没有参与其中，被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社仅是对涉案宝盈广场的报建进行了立项和备案，是配合被告佛山市朗誉投资有限公司办理的，并不是商铺的实际建设单位。被告佛山市朗誉投资有限公司既不到庭参加诉讼，也没有向本庭说明正当理由，视为其放弃质证和抗辩的权利。诉讼中，原告提交的《物业使用权出让合同》《物业租赁合同》、收据等证据，被告佛山市朗誉投资有限公司无正当理由缺席，本院对上述证据予以采信。原告提交的建设用地批准证书、建筑工程施工许可证，被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社对其真实性无异义，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年1月18日，原、被告签订《物业使用权出让合同》，约定被告佛山市朗誉投资有限公司将位于佛山市顺德区***********1*、2号的龙江宝盈广场编号B区2-170号商铺的使用权出让给原告，出让期限自2016年3月1日至2047年2月16日止。总出让金额为130183元，物业按金3000元。合同签订后，原告依约实际支付了出让金130183元，物业按金3000元。2016年1月18日，原告与被告佛山市朗誉投资有限公司签订《物业租赁合同》，约定原告同意将涉案物业租赁给被告，被告按月支付租金，2018年3月1日开始的租金为每月1033元，若被告逾期支付租金，逾期不超过3个月的，应付而未付的租金按银行同期贷款利率2倍计算违约金。2018年12月开始，被告佛山市朗誉投资有限公司逾期未付租金至今。本院认为，原告与被告佛山市朗誉投资有限公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告佛山市朗誉投资有限公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺已办理规划报建,但《物业使用权出让合同》约定被告佛山市朗誉投资有限公司将涉案商铺出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案双方争议的焦点如下：1.关于合同解除的问题。由于被告佛山市朗誉投资有限公司无法将涉案物业交付给原告使用，合同目的无法实现，原告诉求解除《物业使用权出让合同》与《物业租赁合同》有效部分于法有据，本院予以支持。本案应诉材料于2020年7月2日送达给被告，合同定于2020年7月2日解除。2.关于被告佛山市朗誉投资有限公司承担违约责任的问题。原告现主张解除双方签订的《物业使用权出让合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因被告佛山市朗誉投资有限公司违约无法交付涉案物业，原告有权要求被告佛山市朗誉投资有限公司归还原告支付的租金130183元及物业按金3000元。原告诉请被告佛山市朗誉投资有限公司支付违约金过高，本院按照利息方式予以调整。原告认为“陈涌股份社与朗誉公司之间成立委托代理关系”，但是其提供的证据无法证明其主张，故原告诉请被告广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌股份合作经济社承担连带责任无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认2016年1月18日原告吴秋莹与被告佛山市朗誉投资有限公司签订的《物业使用权出让合同》（期限从2016年3月1日至2035年2月29日止）于2020年7月2日解除，确认2016年1月18日原告吴秋莹与被告佛山市朗誉投资有限公司签订的《物业租赁合同》于2020年7月2日解除；二、被告佛山市朗誉投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴秋莹返还租金人民币130183元及利息（从起诉之日至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告佛山市朗誉投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴秋莹返还物业按金人民币3000元（从起诉之日至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告吴秋莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2636.63元（已减半收取），由被告佛山市朗誉投资有限公司负担2000元，由原告吴秋莹负担636.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 欧阳希二〇二〇年八月六日法官助理 赵 凯书 记 员 黎翠玲