湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异147号 案外人：郑跃强，男，1972年10月8日出生。 申请人：湖北鼎新建设集团有限公司，住所地：湖北省武汉市新洲区旧街街政府大院。 法定代表人：安建中，该公司总经理。 被申请人：湖北泰发房地产开发有限公司，住所地：湖北省咸宁市咸宁大道128号。 法定代表人：舒俭，该公司董事长。 本院在审理湖北鼎新建设集团有限公司（以下简称鼎新公司）与湖北泰发房地产开发有限公司（以下简称泰发公司）民间借贷纠纷一案中，案外人郑跃强对本院采取诉讼保全措施查封的咸宁市温泉泉塘村五组的锦绣城项目5号楼1103号房（以下简称案涉房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人郑跃强请求撤销本院作出的鄂（2019）鄂01民初4909号民事裁定书、（2019）鄂01执保397号协助执行通知书，解除对案涉房屋的查封。其事实和理由如下：鼎新公司与泰发公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）鄂01民初4909号民事裁定书、（2019）鄂01执保397号协助执行通知书，查封了案涉房屋。该房屋为泰发公司还建给案外人的还建房，根据2018年1月10日泰发公司与泉塘村毛郑巷全体拆迁户签订的《关于泉塘村五组毛郑巷拆迁户还建楼安置协议》约定：“泉塘村五组毛郑巷（锦绣城项目）于2010年由泰发公司拆迁开发，根据当时的约定，经双方协商一致还建楼安置如下：还建楼安置在五号楼（整栋五号楼，靠卫校方向），面积不足部分在已经安置的五号楼紧邻（西方，靠卫校方向）另一单元从一楼依次向上补齐。”因此案涉房屋为泰发公司给案外人的拆迁还建房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，被拆迁人对特定化的拆迁安置房所享有的非一般债权，而是特殊债权，应予优先保护。同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，可以推出被拆迁人对安置房产的取得权优先于抵押权的结论，案外人对拆迁安置房享有的权利更应优先于鼎新公司对泰发公司的普通的金钱债权。据此，案外人请求排除对案涉房屋的执行，并依法解除对案涉房屋的查封。案外人向本院提交《房屋拆迁安置补偿合同》、《关于泉塘村五组毛郑巷拆迁户还建楼安置协议》等证据予以证实。 经审查查明，本院在审理鼎新公司与泰发公司民间借贷纠纷一案过程中，鼎新公司向本院申请诉讼财产保全。2019年5月22日，本院作出（2019）鄂01民初4909号民事裁定书，冻结、查封泰发公司银行存款共计42367400元或等值财产。2019年5月31日，本院以上述民事裁定书和（2019）鄂01执保397号协助执行通知书，在咸宁市不动产登记中心查封泰发公司位于咸宁市温泉泉塘村五组的锦绣城项目房产180套【详见查封清单一（商业）和查封清单二（住宅）】；查封期限为三年（自2019年5月31日起至2022年5月30日止）；上述保全标的限额42367400元。案涉房屋在上述协助执行通知书所附的查封清单二（住宅）的查封范围内。 另查明，2011年4月12日，拆迁方泰发公司与被拆迁方郑德福签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定：根据咸宁市人民政府对温泉咸宁大道新泉印刷厂片区城中村改造项目进行整体拆迁的要求，泰发公司在获得相关部门批准的前提下，确定在位于温泉咸宁大道128号新建“泰发·领秀城”项目；依据《拆迁安置方案》并经双方协商，被拆迁方同意拆迁方拆除其临时房屋及平整菜地，以换取拆迁方新建小区中的二线门面一档。面积为40㎡，同时补偿被拆迁方现金人民币5万元；本协议生效后，全部补偿费计币5万元，一次性支付完毕。 2011年4月14日，拆迁方泰发公司与被拆迁方郑跃强签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定：根据咸宁市人民政府对温泉咸宁大道新泉印刷厂片区城中村改造项目进行整体拆迁的要求，泰发公司在获得相关部门批准的前提下，确定在位于温泉咸宁大道128号新建“泰发·领秀城”项目；依据《拆迁安置方案》及测评公司测量的结果，房屋拆迁面积为488.09㎡，按1:1.2还建，还建面积为620㎡，各种拆迁补偿合计143854元；本协议签订生效后，全部补偿费143854元，一次性支付完毕；被拆迁方应在本协议签定后当日内，向拆迁方移交有关房屋、土地证件，由拆迁方统一向房管、土地部门办理注销手续，被拆迁方在15日内腾空房屋交出锁匙，开始拆除；交房时间为20个月（从签协议之日起开始计算），逾期一个月受罚违约金2000元；超过20个月后交房，房屋出租补贴增加20%；交证时间为从交房之日起，两证18个月办妥，逾期每月罚款壹仟元。 2013年7月3日，拆迁方泰发公司与被拆迁方郑跃强签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定：根据咸宁市人民政府对温泉咸宁大道新泉印刷厂片区城中村改造项目进行整体拆迁的要求，泰发公司在获得相关部门批准的前提下，确定在位于温泉咸宁大道128号新建“泰发·领秀城”项目；依据《拆迁安置方案》及测评公司测量的结果，房屋拆迁面积为①一楼及顶层面积103.15㎡，（其中一楼面积72.73㎡还建在小区5#楼的靠南边主楼一楼内，乙方同意并保证无异议），顶层面积80.6×1.2=96.72㎡,96.72÷3=32.24㎡；②三层面积为250.71㎡，按1:1.2还建，还建住房面积300.85㎡；③前廊10.66÷2=3.55㎡.另原承诺书的面积32.2㎡已计入总面积（承诺书收回）。合计还建总面积为441.57㎡。各种拆迁补偿合计494539元，扣除拆迁方已支付的房租24000元，拆迁方应支付全部拆迁补偿款为470539元；被拆迁方应在本协议签定之日、向拆迁方移交有关房屋、土地证等一切相关证件原件，由甲方统一向房管、土地部门办理注销手续，被拆迁方在5日内腾空房屋交出锁匙，开始拆除；被拆迁方在过渡期补偿费用预付至2014年9月30日，延期交房以全体拆迁户协商的标准为准，还建房办理两证与拆迁户村民房屋办证同步，本协议未尽事宜以《拆迁安置方案》为准。 2013年9月1日，泉塘村五组“城中村”改造项目建设指挥部（甲方）与郑跃强（乙方）签订《还建商业补充协议》，协议约定：一、若商业还建总面积差额在20㎡以内，双方按当时市场销售价格补差，若商业还建总面积超出20㎡以外的面积，双方按当时市场销售价格补差；二、返租时，租金以拆迁时的租金水平为基础，逐年按当地正常的租金递增水平递增。租期以乙方的意愿为准，可在房屋、土地使用年限内长期返租，乙方也可以随时解除返租协议，一旦解除，甲方再无返租义务；三、还建商业位置以2013年8月13日签订的《关于泉塘村五组“城中村”改造拆迁户的拆迁户安置意见》决议为准。 再查明，案外人郑跃强提交的泰发公司盖章确认的《拆迁户郑跃强还建房号面积表》显示，郑跃强还建房13套，合计面积为1124.88㎡，房号与面积分别为:5-1-2204号房/面积为113.36㎡、5-1-2404号房/面积为113.36㎡、5-1-2304号房/面积为113.36㎡、5-2-1501号房/面积为113.36㎡、5-2-202号房/面积为91.37㎡、5-2-501号房/面积为113.36㎡，5-2-1103号房/面积为91.37㎡、1-4-2-7011号房/面积为47.99㎡、1-4-2-7012号房/面积为47.99㎡、1-4-2-7013号房/面积为49.68㎡、1-4-2-7014号房/面积为49.68㎡、1-4-2-7015号房/面积为88.63㎡、5-1-202号房/面积为91.37㎡，应还建面积为1061.57㎡，已还面积为1124.88㎡，超出面积63.31㎡，以上数据以还建合同为准，多退少补。 又查明，咸宁市咸安区温泉街道办事处泉塘社区于2020年7月29日出具《亲属关系证明》载明“兹有我社区第五居民小组居民郑德福，男，于2006年2月15日因病死亡。其直系亲属儿子郑跃强。” 本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房屋享有的权利是否能排除执行。 首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”据此，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议的效力优于商品房买卖合同，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。 其次，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封案涉房屋之前，已经与泰发公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，案外人作为被拆迁人以让渡自有房屋所有权的形式支付了获得安置房的“对价”，泰发公司作为拆迁人亦已明确用特定的案涉房屋用于产权置换；且《房屋拆迁安置补偿合同》中明确约定交房时间在查封之前，未办理过户非因案外人自身原因。故案外人对案涉房屋享有的受让期待权，应当给予特别保护，其对案涉房屋享有的权利能够排除执行。 最后，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下： 中止对咸宁市温泉泉塘村五组的锦绣城项目5号楼1103号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  周浩 审判员  吴利 审判员  谌玲 二〇二〇年八月五日 书记员  文曼