广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终10453号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖红平，女，土家族，1977年2月28日出生，户籍地址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张德朋，广东鹏鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘旭红，女，侗族，1969年7月23日出生，户籍地址贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：张玉新，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娅菲，广东鹏浩律师事务所实习律师。上诉人肖红平因与被上诉人刘旭红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初11558号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人肖红平上诉请求撤销一审判决第四项，改判被上诉人支付上诉人因上诉人对涉案房屋进行装修而获得的拆迁补偿款500000元（预估）。其上诉理由是：上诉人承租使用涉案房屋超过十五年，在2008年与被上诉人签约之前，租赁协议由上诉人妹妹与被上诉人签署。上诉人之前经营的《姐妹湘菜馆》在该区域小有名气，按常识可得知房屋装修由上诉人完成。一审庭审中，被上诉人并未否认湘菜馆装修由上诉人完成，只是强调双方协议约定不可移动拆除部分的设备设施归被上诉人所有。上诉人在举证期内提出反诉的同时，提交了调查取证申请，请求法院调取开发商鸿荣源公司对涉案房屋装修补偿的明细或责令被上诉人提供。鸿荣源公司对上诉人完成的装修及仍在使用的现装修进行测绘，上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效，那么逻辑上该部分补偿应由被上诉人支付给上诉人。被上诉人刘旭红辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。刘旭红向一审法院起诉请求判令：1、被告肖红平立即清退房屋，向原告刘旭红交还租赁房屋；2、被告按每月36000元的租金标准向原告支付自2018年11月1日起至实际交还租赁房屋期间的占有使用费，暂计算至2019年6月30日为288000元；3、被告按原合同最后一年的租金标准向原告支付逾期交还租赁房屋的违约金36000元；4、本案诉讼费用由被告承担。肖红平反诉请求判令：1、刘旭红支付因房屋装修而获得拆迁补偿款项500000元（预估）；2、刘旭红承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年10月10日，原告刘旭红与以被告肖红平作为授权代表的姐妹湘菜馆第二分店签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于观兰大道××、××号的房屋租赁予姐妹湘菜馆第二分店使用，租赁期限为五年、从2008年10月10日起至2013年10月9日止，对租赁物进行装修、改建须事先向原告提交设计方案并经原告同意，同时向政府有关部门申报同意，如可能对租赁物主结构造成影响的则应经原告及原设计单位书面同意后方能进行。2013年10月10日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定原告将原坐落于深圳市观兰大道326号出租给被告用于经营，未事先征得原告书面同意被告不得擅自改变门面原有结构和用途；租赁期限为5年、自2013年10月9日起至2018年10月8日止，第五年租金为36000元；租赁期满，被告未续租的，原告有权收回房屋，被告添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归被告所有，未能移动、拆除的设备设施归原告所有，被告应在租赁期届满后7日内搬离；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的15日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按当月租金向原告支付该房屋占用使用费；租赁期满，被告应如期交还该房屋，如被告未经原告同意逾期交还，原告有权要求被告按当年租金的1倍支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。被告向原告支付租金至2018年8月，原告实际按照每月35000元收取的2018年7月和2018年8月的租金。原告当庭自认给被告2个月的搬迁期，即到2018年10月。2018年10月8日，《门面租赁合同》租赁期限届满后，因该房屋所处地段已××××深圳市城市更新项目范围，双方未续签合同，但被告仍然占用该房屋。另查明，原告出租给被告的涉案房屋于2009年11月进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，但未办理不动产权登记，亦未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《厂房租赁合同书》、《门面租赁合同》、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、网上银行电子回单、庭审笔录等在卷为证。一审法院认为，涉案房产未办理不动产权登记，且未取得建设工程规划许可证，原告刘旭红与被告肖红平签订的相关租赁合同无效。合同无效，被告应向原告返还房屋，原告相应诉请，于法有据，予以支持。合同无效，但被告实际占有使用了房屋，应支付相应的占有使用费。被告实际是以每月35000元的标准向原告支付最后2个月的租金，原告亦未提出异议，故认定被告应以每月35000元的标准向原告支付2018年11月1日以后的占有使用费。原告关于违约金的诉请，于法无据，不予支持。被告反诉原告要求支付因房屋装修而获得的拆迁补偿款500000元，但被告未提供有效证据予以证明，既未提供有效证据证明被告进行了装修、亦未提供证据证明原告获得了该拆迁补偿款或者原告有向被告支付该拆迁补偿款的义务，故对于被告的相关反诉请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告（反诉原告）肖红平于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘旭红返还深圳市观兰大道326号房屋；二、被告（反诉原告）肖红平于判决生效之日起十日内按每月35000元的标准向原告（反诉被告）刘旭红支付房屋占有使用费，自2018年11月1日起计算至返还房屋之日止；三、驳回原告（反诉被告）刘旭红的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）肖红平的全部诉讼请求。如果被告（反诉原告）肖红平未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3080元、反诉费4400元，共计7480元，由原告（反诉被告）刘旭红负担419元，由被告（反诉原告）负担7061元。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。本院认为,上诉人与被上诉人签订的租赁合同因涉及的租赁房屋未办理产权登记及取得建设工程规划许可证，故租赁合同应认定无效。合同无效，上诉人占有使用涉案房屋，上诉人应按照租赁合同约定的租金标准向被上诉人支付占有使用费。一审确定上诉人以每月35000元的标准向被上诉人支付2018年11月1日以后的占有使用费，上诉人与被上诉人对此并无异议，可予以确认。上诉人主张其在使用涉案房屋期间对房屋进行装修，被上诉人已获得针对上述装修的拆迁补偿款，本案中，上诉人未提供证据证明其对房屋进行的装修在房屋拆迁时的实际价值，以及被上诉人已获得上述款项及上述款项与上诉人进行的装修之间存在对应关系，上诉人的上述主张缺乏事实依据，应不予采纳。上诉人对涉案房屋进行装修，在涉案房屋增添附属物，该附属物在房屋返还时应由上诉人自行拆除，如被上诉人同意利用，可由被上诉人对上诉人进行相应补偿，本案中并无证据证明上诉人与被上诉人对附属物的利用与补偿作出约定。上诉人要求被上诉人支付补偿款的主张缺乏依据，应不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8800元，由上诉人肖红平负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 **峰二〇二〇年八月二十五日书记员 管雨桐附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。