江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏01民终6175号上诉人（原审原告）：南京蓝星一〇一工厂有限公司，住所地在南京市鼓楼区建宁路196号。法定代表人：薛衍恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱海战，江苏德序律师事务所律师。委托诉讼代理人：许娟，江苏德序律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周立江，男，1955年1月28日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：汪金霞，女，1956年1月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：汪金义，男，1954年7月11日生，住南京市秦淮区，系被上诉人汪金霞兄长。被上诉人（原审被告）：周鹏，男，1982年2月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：向翀，女，1982年11月20日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人南京蓝星一〇一工厂有限公司（以下简称蓝星公司）因与被上诉人周立江、汪金霞、周鹏、向翀房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初151号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法由审判员夏海南独任公开开庭进行了审理，上诉人蓝星公司的委托诉讼代理人朱海战、许娟，被上诉人汪金霞的委托诉讼代理人汪金义、被上诉人周立江、周鹏、向翀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。蓝星公司上诉请求：1.撤销一审裁定，指令一审法院实体审理本案。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院在未经核实的情况下，仅依据利害关系人的证词认定案涉房屋系上诉人以福利性质出租给被上诉人系认定事实不清。二、一审法院适用法律错误，本案不属于单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，应为普通的房屋租赁合同，一审法院应当受理并做出裁判。周立江、汪金霞、周鹏、向翀辩称，一、周立江、汪金霞系101工厂员工，2009年根据中央军委文件精神，部队保障性企业交由地方管理，原101厂移交给蓝星集团，变更成上诉人。二、80年代单位分配住房面积未达标，考虑到上诉人家庭人口多，不够居住，90年代经上诉人多次向单位申请，厂领导给予照顾性的住房安置。本案非普通租赁关系，系单位带有福利性质的安置用房，不属于人民法院民事案件受理范围。三、案涉房屋分配给被上诉人时周围一片荒芜，被上诉人使用该房屋18年，年年缴纳房租，维修房屋。2020年1月12日，在未通知被上诉人的情况下，案涉房屋被停电，至今没有恢复供电，造成不必要的损失。另经被上诉人了解，上诉人不是案涉房屋的产权人，故被上诉人对上诉人的诉讼主体资格有异议。综上，请求驳回上诉，维持原裁定。蓝星公司向一审法院诉讼请求：1.判令周立江、汪金霞、周鹏、向翀在判决生效后十日内搬出蓝星公司所有的南京市鼓楼区建宁路196号21幢、22幢房屋；2.判令周立江、汪金霞、周鹏、向翀支付无权占用、使用蓝星公司房屋时的占有使用费（自2017年7月10日开始，按照每月1040.40元的租金标准计算至2020年4月10日暂计为34333.20元，之后占有使用费继续按每月1040.40元的标准计算到周立江、汪金霞、周鹏、向翀实际搬迁之日）。中车集团南京一〇一工厂（后更名为蓝星公司）系南京市鼓楼区建宁路196号不动产的所有权人。2002年起，蓝星公司将上述不动产中的22幢30平米房间交由周立江居住使用，并由周立江支付一定的费用。期间，双方曾多次签订房屋租赁合同。2008年的合同由蓝星公司和周立江签订，年租金为2400元。最后一期的房屋租赁合同系于2016年7月8日签订，出租方为蓝星公司蓝星公司，承租方为周鹏，双方约定将南京市鼓楼区建宁路196号第22栋房屋（30平米）出租给周鹏使用，租赁期自2016年7月10日至2017年7月9日，年租金为3121.20元;承租方逾期交付租金的，按每日千分之三计算违约金，如拖欠达15天，蓝星公司有权收回出租房屋，解除合同等内容。审理中，双方均确认，当时系因周立江未在家，故由其儿子周鹏签署。合同到期后，蓝星公司于2019年10月21日、10月22日向周立江发出限期搬离通知书，载明因租赁合同已于2017年7月9日终止，要求七日内搬离房屋，并将屋内所涉物资、家具等进行搬离。周立江迄今未搬离。本案中，双方就案涉房屋交予周立江使用的性质发生争议。蓝星公司主张，双方系房屋租赁关系。周立江、汪金霞、周鹏、向翀主张，案涉房屋之所以交给其使用，是因周立江、汪金霞系蓝星公司蓝星公司的原职工，当时因为人均居住面积小，蓝星公司将闲置的案涉房屋作为福利房性质交于周立江使用，故本案不属法院受理范围。为此，周立江、汪金霞、周鹏、向翀提供时任蓝星公司的工作人员舒某,4、李某,4的证人证言。其中舒某,4于2019年11月20日出具情况说明，载明周立江、汪金霞系蓝星公司原职工，于90年代多次向蓝星公司申请住房困难之事。2002年7月，经厂领导研究决定，将后山机油库房闲置房（现22号房）给予安置。转交厂总务科办理。李某,4于2019年11月20日出具情况说明，载明2002年七八月份期间，其担任厂总务科副科长，接到厂领导批示后，将后山编号22号房分配给职工周立江以租赁的形式签约合同居住，房屋无水电及房屋维修自行处理。庭审结束后，证人舒某,4、李某,4至一审法院接受了询问并制作了谈话笔录。舒某,4称，其于1996年被任命为蓝星公司副厂长，分管厂总务组工作，总务组组长为李某,4，总务组负责范围包括闲置房管理等。在其时任领导期间，周立江、汪金霞因家里人数多，多次向厂里反应住房困难一事。因机油库的闲置房年久失修，同时考虑周立江、汪金霞的困难，由其作为后勤的分管领导，跟厂里时任各领导商量通气，同意将机油库的闲置房（即案涉的建宁路196号22幢）作为福利性质交由周立江、汪金霞使用。后交由总务科具体办理。房屋修葺费用均由周立江、汪金霞自行承担。李某,4称，其系当时总务科副科长，经领导批示后，案涉的房屋交由周立江、汪金霞使用，由工厂象征性收费，房屋的修葺等均由周立江、汪金霞自行负责。蓝星公司对舒某,4、李某,4的情况说明和谈话笔录质证认为，舒某,4、李某,4与周立江均系蓝星公司老职工，交往甚密，在工厂改制的维权过程中，该三人均负责协调员工工作，系利害关系人，故对舒某,4、李某,4的证人证言存疑；同时，蓝星公司称经向时任厂长的鞠建宏、夏桂生核实，该两人表示均不清楚将闲置房交由周立江作为福利房使用一事，舒某,4并未告知他们该事；最后，任何厂领导、负责人均无权私自将国有资产作为福利发放给员工。一审法院审理中，汪金霞的委托诉讼代理人汪金义陈述，因为蓝星公司未能协商解决其母亲医药费事宜，故南京市鼓楼区建宁路196号21幢一楼的一间房屋实际由汪金义在看护、维修、使用，并委托其妹妹即本案汪金霞予以看管。蓝星公司原名称为中车集团南京一〇一工厂，原企业类型为全民所有制。2018年1月11日经南京市工商行政管理局核准，更名为蓝星公司，公司类型为有限责任公司（法人独资）。一审法院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：1.原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；2.有明确的被告；3.有具体的诉讼请求和事实、理由；4.属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。因此，本案首先争议的是案涉房屋租赁合同纠纷是否属于人民法院民事案件受理范围。周立江、汪金霞系蓝星公司职工，根据证人舒某,4、李某,4证词可以证明，周立江、汪金霞、周鹏、向翀承租案涉房屋系因住房困难，向单位提出申请后，由蓝星公司于2002年将案涉房屋以福利性质租住方式出租给周立江、汪金霞、周鹏、向翀。因此，双方间的房屋租赁合同不属于平等民事主体之间的房屋租赁合同关系，因该福利性质承租房引起的占房、腾房纠纷不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，一审法院裁定：驳回南京蓝星一〇一工厂有限公司的起诉。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人提交南京市公有住房买卖契约、海军保障性企业交接协议，证明被上诉人已经享受到福利分房待遇，案涉房产应当归本案的上诉人所有，不在单位集资建房及分房纠纷范围内。被上诉人对上述证据的真实性不持异议，但认为案涉房屋系101厂考虑周立江夫妻二人家庭人口多，住房面积小而分配给其用于居住。本院经审查认为，案涉房屋租赁合同纠纷是否属于人民法院民事案件受理范围，其审查的标准应为该房屋是否系非平等民事主体之间基于福利性质的房屋分配。本案中，被上诉人周立江、汪金霞与蓝星公司之间存在劳动关系，享受过福利分房待遇，并已参加房改，故被上诉人主张案涉房屋系原分配房屋较小，上诉人另补分一小套的事实，应当对此承担举证责任。但被上诉人提供的证人证言并无其他证据予以印证，尚不足以证明案涉房屋属于补差的福利分房，且从双方就案涉房屋所签订的租赁合同来看，双方对于租期和租金标准的约定亦明显不同于福利分房性质的房屋，合同虽然约定系租住，但案涉房屋的性质却系生产经营用房，并非住宅，不属于福利分房的范畴，因此案涉房屋即便存在一定的照顾因素，亦属于单位与职工在自愿平等的基础上签订的房屋租赁合同，在房屋租赁合同关系中双方系平等民事主体，因履行该租赁合同而发生的纠纷，应属人民法院民事案件受理范围，故被上诉人主张本案系单位内部分房纠纷，依据不足，本院不予采纳。一审法院认为本案不属于人民法院民事案件的受理范围，确有不当，本院予以纠正。综上所述，蓝星公司的上诉请求成立，一审裁定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初151号民事裁定；二、本案指令南京市玄武区人民法院审理。审 判 员 夏海南二〇二〇年八月三十一日法官助理 崔 鸣书 记 员 郭旭冬