广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8165号原告：高玉芳，女，1973年6月14日出生，汉族，居民身份证住址为广东省江门市蓬江区*********，公民身份号码：440************525。委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：许露瑜，广东莞祥律师事务所辅助人员。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所：东莞市********，统一社会信用代码：914***********740F。法定代表人：任兆楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：周妙云，女，该公司员工。被告：广东东田投资股份有限公司，住所：东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号，统一社会信用代码：914***********493E。法定代表人：刘向荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。原告高玉芳起诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称“常平房地产公司”）、广东东田投资股份有限公司（以下简称“东田公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高玉芳的委托诉讼代理人赖声平、许露瑜与被告常平房地产公司的委托诉讼代理人周妙云、东田公司的委托诉讼代理人路娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高玉芳向本院提出诉讼请求：1.判令常平房地产公司、东田公司连带支付高玉芳逾期办证违约金，以购房款596179元为本金，从2017年12月16日起按照年利率6%计算，直计至2019年7月8日止，逾期办证违约金为55941.46元；2.本案诉讼费由常平房地产公司、东田公司承担。事实和理由：2014年10月3日，高玉芳与常平房地产公司、东田公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定高玉芳购买位于东莞市************6******，建筑面积90.03平方米，该房楼价款共计人民币596179元。合同约定常平房地产公司、东田公司应于2015年12月15日前交楼。后，常平房地产公司、东田公司于2019年7月8日才向有关部门提交办理不动产权属登记材料。高玉芳发现，常平房地产公司、东田公司提供的格式主合同没有约定办证期限，其附件中的格式补充协议系霸王条款，将办证时间约定交楼之日起730天内，且仅规定逾期办证的违约金仅为房价的万分之五，基本等同于没有约定违约责任。高玉芳现主张在不解除合同的情况下，以总房价为基准，按年利率6%向高玉芳支付逾期办证违约金，违约金从交楼第731日起计算至2019年7月8日向有关部门提交办理不动产权属登记材料之日止。综上所述，高玉芳恳请法院查清事实，依法支持高玉芳的诉讼请求。被告常平房地产公司辩称，案涉楼宇是东田公司挂靠常平房地产公司开发的房地产项目，由东田公司筹集资金、独立开发及经营管理，常平房地产公司作为被挂靠方不参与开发经营管理、利益分配，也不承担经济风险。被告东田公司辩称，案涉《商品房买卖合同》对于逾期办证的责任约定明确，高玉芳诉求计算没有合同依据，请求法院驳回高玉芳对东田公司的不当诉求。一、本案与另一案所涉房屋事实上已经合并为一套，属于一房两证的情形。2014年10月3日，高玉芳与东田公司签署合同时，申请将案涉房屋与另案房屋合并为一套住房，高玉芳亦同意，双方同时签署了补充协议，案涉房屋实际交付的时间为2015年12月15日。二、案涉不动产权证逾期原因主要是政策因素所致，非开发商故意所为。2016年以后，全国开始实施不动产统一登记，2016年8月，国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）的通知》【国土资规(20160809)】才出台，到达地方上落实有一定的时差。因确权手续的办事流程、所提供资料均发生改变，不动产权部门在受理过程中也存在较多不确定因素，办证提交资料经常出现重复提交的情形，影响了不动产权证初始资料的提交时间。《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》【国办发(2019)8号(20190226)】也充分说不动产权证办证过程中确系存在较多的重复提交资料的情形。案涉楼盘并不存在规划证不齐、税款未交等情形，更不存在东田公司懈怠的情形。相反，东田公司己积极为高玉芳开出了《办证证明》。三、合同条款并非无效免责格式条款，且已明确约定逾期办证违约金的计算方式。案涉《商品房买卖合同》的第15条、附件五“其他补充”第5条约定了东田公司具有办理案涉房屋权属登记的义务，也明确了东田公司违反该义务须按已付房款万分之五支付违约金，以及高玉芳有权解除合同的约定。附件五“其他补充”第5条约定了“……出卖人承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部购房款及承担己付购房款的万分之五的违约金”。案涉合同是双方共同签署的，合法有效。合同虽是定式合同，但已在房管部门备案，有关逾期办证违约金条款并未违反法律规定，而是遵循公平原则，给予了高玉芳选择解除合同的权利，该条款并非属于免除东田公司主要义务，加重高玉芳责任，排除其主要权利的情形，也不属于格式条款其他法定无效情形，应予以遵循。根据该条款约定，东田公司需要在2017年12月16日前将有关确权资料报产权登记机关备案，超过180天，即2018年6月16日如仍未能提交的，高玉芳有权解除合同，东田公司退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，但高玉芳并未要求解除合同，根据合同约定，东田公司应支付购房款万分之五的违约金。四、高玉芳未能提供其实际损失大于违约金数额的有效证据，其调高违约金的要求并无法律依据。案涉房屋去年7月后就完全可以办证了，在无法办证期间，高玉芳的使用、收益收益、处分之权利全部可以正常实施。高玉芳并未因逾期办证遭受到任何损失，无法证明违约金金额低于其实际损失，其要求调高违约金于法无据。综上，案涉房屋早已办证，逾期办证并非因东田公司故意所致，高玉芳也并未因此受到任何损失，其要求大幅提高违约金没有事实和法律依据，请求法院驳回高玉芳对东田公司的不当诉求。经审理查明，2014年10月3日，高玉芳与常平房地产公司、东田公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定高玉芳向常平房地产公司、东田公司购买东莞市******************，房屋总价款为596179元；常平房地产公司、东田公司应当在2015年12月15日前将符合经验收合格并符合本合同约定的该商品房给高玉芳；常平房地产公司、东田公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由两被告提供的资料报产权登记机关备案，如因常平房地产公司、东田公司的责任，高玉芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，高玉芳不退房，常平房地产公司、东田公司按已付房价款的0.05%向高玉芳支付违约金。合同附件五其他补充第五条约定：在高玉芳交齐办证所需税费及资料后，常平房地产公司、东田公司承诺在交楼之日起730天内协助高玉芳办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，高玉芳有权要求解除合同，并要求常平房地产公司、东田公司退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因高玉芳方面的原因无法办理，一切责任由高玉芳自行承担；常平房地产公司、东田公司对高玉芳的办理权属登记义务为协助高玉芳办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为高玉芳提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定常平房地产公司、东田公司在本合同第十五条及本条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕。2015年12月15日，常平房地产公司、东田公司向高玉芳交付案涉房屋。2020年5月29日，高玉芳以常平房地产公司、东田公司逾期办证为由提起本案诉讼，请求判如所请。庭审中，东田公司主张，其已在2019年7月8日将案涉商品房所在楼宇办理权属登记所需由出卖人提供的资料报房地产管理部门登记备案，后于2019年8月通过物业微信群通知业主可该栋楼已符合办证条件。各方还确认东田公司于2019年7月8日向不动产登记机关提交了办理案涉房屋初始登记的资料。上述事实，有原告高玉芳提供的《商品房买卖合同（预售）》《商品房合同备案登记证明书》购房发票、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。常平房地产公司与东田公司共同作为出卖人与高玉芳签订《商品房买卖合同（预售）》，常平房地产公司虽抗辩案涉房地产项目是由东田公司挂靠其公司名下进行开发，但并未提供任何证据予以证明，故常平房地产公司与东田公司作为合同相对方应共同承担履行案涉合同所产生的法律责任。本案的争议焦点为：一、常平房地产公司、东田公司应否承担逾期提交办证资料至产权登记机关备案的违约责任；二、如需承担违约责任，违约金应如何计算。关于焦点一。根据各方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件五“其他补充”第五条约定，案涉房屋于2015年12月15日交付给高玉芳，常平房地产公司与东田公司应自案涉商品房实际交付之日起730日内协助高玉芳办妥房地产权属证书，即常平房地产公司与东田公司应于2017年12月14日前向房管部门提交需由其提供的办理权属登记的资料，但东田公司于2019年7月8日才向房管部门提交相关资料，存在逾期569天协助办证的情形。东田公司虽抗辩逾期办证是因政策因素导致，但是并未提供相关证据予以佐证，故本院不予采信并认定常平房地产公司与东田公司已构成逾期办证的违约情形，应承担相应的违约责任。关于焦点二。案涉合同主条款约定，无论常平房地产公司与东田公司逾期履行协助办证期间多长，高玉芳在不退房的情况下，逾期办证违约金均固定按已付房价款的0.05%即298.09元来计付，违约金的计算标准及金额明显过低，不利于敦促常平房地产公司与东田公司及时履行协助办证的义务，也完全不足与弥补高玉芳因此而造成的损失。现常平房地产公司与东田公司逾期办证，高玉芳明确不要求解除合同并主张以已付购房款为基数按年利率6%计算违约金，该标准是适当的违约金计算标准，合法合理。结合高玉芳的诉请来核算，常平房地产公司与东田公司应共同支付高玉芳逾期办证违约金为55763.15元（596179元×6%÷365天×569天）。对高玉芳诉请违约金超出按前述标准及方式计算所得的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告高玉芳支付逾期办证违约金55763.15元；二、驳回原告高玉芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费599元，该款原告高玉芳已预交。该款由原告高玉芳负担6元，被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司共同负担593元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  罗 磊二〇二〇年八月十八日法官助理  李文俊书 记 员  李伴雅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。