北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6682号上诉人（原审原告）：于丁，男，1989年4月24日出生。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。被上诉人（原审被告）：张秀芳，女，1942年5月28日出生。上诉人于丁因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、被上诉人张秀芳居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初45634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于丁、被上诉人链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。被上诉人张秀芳经本院合法传唤，其明确表示年龄较大，身体欠佳，不出庭参加诉讼，并向法庭邮寄了一份书面意见，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。于丁上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销《居间服务合同》；3.一审、二审诉讼费由链家公司、张秀芳共同承担。事实和理由：一审判决中，认为“于丁并未举证证明其因对张某身份陷入错误认知进而签订《居间服务合同》。”于丁认为在房屋买卖交易过程中，张某的身份对于丁买房行为有着至关重要的影响，在于丁与张某接触之初，张某就以“店长”的身份介绍自己，在链家官网上公布其身份为经纪人。然而事后经于丁查询，在住建委网站显示张某是北京市房地产经纪从业人员(业务员)，该人没有“职业资格”、“资格证号”、“登记证号”，并注明了：“该从业人员为业务员，不能在房地产经纪服务合同签名”，说明此人不具备经纪人资格。且在2018年12月13日庭前会议上，链家公司委托诉讼代理人称张某仅是联系人。于丁是普通市民，并非房屋买卖专业人士，对房屋交易相关流程、制度、合同内容等事项全然不知，正是由于张某身份欺诈行为，以致于丁对张某产生专业上的信赖、依赖，直接导致于丁完全听信张某对买卖合同条款的相关解释，尤其是张某对“格式条款不可更改”的描述，进而导致于丁签署买卖合同。如张某向于丁称自己仅是业务员，不具备经纪人资格，于丁根本不会听信张某对合同条款的解释，更不会签合同。可见张某以店长、经纪人多重身份进行欺诈在先，签合同在后，于丁完全被张某蒙蔽。而真实信息显示张某仅是联系人，不具备经纪人资格，以非经纪从业人员身份，开展经纪服务活动，不具备服务能力。张某个人以店长及经纪人身份开展业务，链家网站上把张某写成经纪人，其行为都是在故意隐瞒张某不具备经纪人资格的真实情况，诱使于丁作出错误意思表示。链家公司员工张某存在欺诈行为，于丁认为一审判决认定事实不清；既没有对张某身份欺诈事实进行认定，也没有通过一审提交的证据，查明正是因为张某身份的欺诈，才导致于丁对张某的所言所行产生认同这一事实。导致张某又让于丁签了《房屋交易保障服务合同》，这个合同不是链家公司的合同，而是另外一家北京方源房地产咨询服务有限公司。于丁从未委托这家公司做代理，也未见到这家公司的任何人以及《北京市存量房屋买卖合同》，《居间服务合同》，《补充协议》等文书。关于买卖合同中，“合同解除,双方当事人不承担违约责任，出卖人应当自合同解除之日起，15日内退还买受人全部已付款。”一项，张某事先直接把这项选填完。不允许于丁更改选项，完全否定，侵害了于丁的合法权益。因前期于丁有信用贷款，于丁告诉张某不同意他们的选择，张某说不按链家公司选的项，出卖人不同意,耽误了人家时间，还说这也是建委给的模板，不能更改,所有合同都是这样的。既然是政府规定的，于丁就不再争辩了，应该遵守，链家公司是专业人士，应该知道贷款的条件，要诚实的告知于丁，可自始至终没回答于丁，却紧追不舍让于丁签合同，对贷款问题存在隐瞒重要事实，违背了诚实守信原则。链家公司在一审判决中主张“格式条款不可更改”。这构成了欺诈行为，于丁想选择“互不承担违约责任”，但张某明确向于丁表述，合同内容是根据建委提供的合同模板，内容不可以更改。链家公司事先擅自代于丁选择，不容于丁进行其他选择，侵犯了于丁的权益。且在一审法院也认定“张某确实告知于丁该合同是链家公司根据建委模板调整的合同，其无权更改”。于丁当时听信张某所言，认为链家公司所提供的合同是按照建委合同要求，相关内容是不可以进行更改的。合同签约后，经于丁在建委网站查询，并提交相关证据，证明建委合同模板并非如张某所说条款选项不可更改，建委合同模板显示相关条款是可以根据当事人真实意思进行选择调整的。可见，于丁正是基于张某提供的虚假解释信息，对合同条款内容产生错误认识。买卖合同中第四条第四款第一项“合同解除，双方当事人不承担违约责任，出卖人应当自合同解除之日起，15日内退还买受人全部已付款。”此选项是链家公司事先恶意串通并已选好了的，不让于丁选也不让改，侵犯了于丁的合法权益。于丁认为一审判决认定事实不清。关于于丁一审中主张显失公平，在《北京市存量房屋买卖合同》第八条“本合同履行过程中，买卖双方应按国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。”可见链家公司明知道卖方也要按国家规定缴纳税费，如个人所得税、土地增值税、增值税、契税、印花税、评估费等。链家公司却不在此合同中约定,而是把税费转移到了《补充协议》中，和甲方(卖方)恶意磋商约定甲方(卖方)不缴纳任何税费，所有税费全部由于丁替甲方(卖方)缴纳，税费负担是国家法律规定的，链家公司知法犯法，偏袒甲方(卖方),显失公平。于丁是普通市民，并非房屋买卖专业人士，对房屋交易相关税费应由哪方交全然不知，由于于丁委托链家公司提供居间服务，自然完全相信链家公司提供的合同文件内容是真实的，于丁非专业人士明显缺乏相关专业知识，链家公司利用于丁不具备相关税费法律、法规经验，显失公平。于丁认为一审判决认定事实不清。关于签署《解约协议书》实属被迫。在签协议前本人在银行已有多笔信贷，但链家公司未如实告知关于贷款一事，导致签协议后银行不批住房贷款，同时于丁的母亲也生病了，当要签署《解约协议书》时，张某不让按未能贷款为由签署《解约协议书》，而是要以母亲生病为由签《解约协议书》，直接导致于丁遭受经济损失。张某存在诱导、欺骗等行为。于丁认为一审判决认定事实不清。关于一审中法院已经明确认定在于丁和张某的录音中，张某已经明确表示涉案合同是住建委给的模板，其中的选项不能改，只能填空。因为于丁不是专业做房地产的，张某作为居间服务方，当时于丁没有辨识能力，出于对张某的信任就相信了张某的说法。事后，于丁在住建委的相关网站上了解到张某的说法与事实完全不一致。张某给于丁的这套合同是链家公司自己订立的，而且张某说不能改的说法剥夺了于丁作为合同的签署方拥有的协商权利。关于张某身份的问题，在于丁看房、选房、介绍相关购房流程和微信对接等过程中都是与张某对接的。事后，于丁在住建委的网站上发现张某只是一位业务员，不是经纪人。而且链家公司在一审中也承认张某是联系人，不是经纪人，购房时于丁对张某所述的身份是完全信任的。关于税费的问题，国家有明确规定，不同的税种是由买受人和卖受人分别交纳，但在和链家公司签订的合同中，规定的是所有的税费都是由于丁交纳。张某作为链家公司代表人，向于丁借了1万元交当时的购房定金，于丁认为这种行为是不合理的。链家公司辩称，同意一审判决，不同意于丁的上诉请求。张秀芳辩称，同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。于丁向一审法院起诉请求：1.撤销《居间服务合同》；2.补偿于丁一万元。一审法院认定事实：2018年6月23日，于丁作为乙方（买受方），张秀芳作为甲方（出卖方），链家公司作为丙方（居间方）签订《居间服务合同》，约定：第一条居间服务1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2、甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费……第三条权利义务1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。3.本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理……第四条违约责任…….3.在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任……于丁与链家公司、张秀芳还约定居间代理费76560元，由于丁承担，并于合同签订当日支付给链家公司。该合同丙方链家公司签字处显示：经纪执业人：祁某、陈某，联系人：张某。同日，于丁作为买受人与张秀芳作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定于丁购买张秀芳所有的北京市朝阳区××1505号房屋，建筑面积：56.02平方米，成交价：320万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价28万元。其中，定金10万元，拟贷款金额208万元。如于丁逾期付款，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向张秀芳支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向张秀芳支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，张秀芳有权解除合同。张秀芳解除合同的，于丁应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向张秀芳支付违约金，同时，张秀芳退还于丁全部已付款（含已付贷款部分），张秀芳不解除合同的，于丁自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行．同日，于丁作为乙方（买受方），张秀芳作为甲方（出卖方），链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计348万元。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳等。2018年6月23日，于丁支付定金1万元。2018年6月27日，于丁支付居间代理费24400元，代收评估费600元。2018年6月28日，于丁支付居间代理费25000元。2018年6月29日，于丁支付保障服务费13920元、居间代理费27160元、定金8万元。2018年7月1日，于丁支付定金1万元。2018年7月6日，于丁作为乙方（买受人），张秀芳作为甲方（出卖人），链家公司作为丙方签订《解约协议书》，内容为：鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于朝阳区××1505号房屋，三方分别或共同签署了相关法律文件（文件名称及编号：××），现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：1、本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其它任何责任。本协议生效之日起2个工作日内，甲方应履行下列义务：（1）办理网签注销手续。（2）甲方退还已支付购房定金2万元整。本协议生效之日起2个工作日内，乙方应履行下列义务：（1）办理网签注销手续。本协议生效之日起10个工作日内，丙方应履行下列义务：（1）丙方退还乙方已支付的居间代理费76560元。诉讼中，于丁提交其与链家公司张某的谈话录音（内容显示：于丁：就是合同解除，双方当事人不承担违约…张某：…你别说话，这是画“X”的；于丁：对！当时我就说为啥就不能打对号呢；张某：那当然不行啊！对你没约束，你光约束她，不约束你，那这叫合同么。于丁：所以这是你们链家，所有合同都这样？张某：那当然了，你说呢……于丁：但是，反正你们所有合同是都打X，也没法改？张某：对啊；于丁：制式合同；张某：也不是说制式合同，就是这个模板是建委给的，我们是根据我们自己链家的，这个公司内部的一些合作银行也好，或者是内部的这些东西去调的这个合同，适用链家的合同，模板是建委给的，明白么。反正这些我们只能填空，合同公司出。因为这个是法务给的。于丁：就只能填空，不能调整，或者打对号，或者是；张某：那是，黑字，黑字部分，你签的时候就跟你说。黑字部分我是改不了的。我只能说填空的部分，你要求我填的，我能给你填的，我不都补在后边了么……张某：那关键是你现在都没到批贷那一部分，而且，还有你要是明知道你自己批不下来，你还跟她签这合同，那就不是合同的问题了。于丁：我不是说我明知道批不下来，我是觉得我能批下来，这两天我不是一直跟那个，之前，前段时间我也找银行问了。张某：不是，我是跟你说，你拿那这个跟人家说事的话，那你更不在理了……），用以证明链家公司曾借给于丁1万元定金；链家公司称合同是建委给的模板，无法更改；明知大额信用贷款会影响贷款却未如实告知；提供虚假信息且故意隐瞒真实情况，违反《居间服务合同》第三条第2款；链家公司将自己的意志强加给于丁，并提供虚假情况，存在欺诈导致于丁在违背真实意思的情况下签署了具有重大误解、显失公平的合同；利用格式条款作出排除且限制于丁权利，加重于丁责任等对于丁不公平、不合理的规定，导致于丁在欺诈、诱导、显失公平等情形下作出错误意思表示，与张秀芳签订含有重大误解格式条款的《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋交易保障合同》等文书；链家公司违背《居间服务合同》第三条第二款约定。链家公司对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，称于丁因自身原因要求单方解除买卖合同。张秀芳认可链家公司的质证意见。于丁提交其与链家公司张某的微信聊天截图等，证明链家公司提供虚假信息，故意隐瞒真实情况（多重身份欺诈），存在违约、违法行为，应承担赔偿责任；张某主动借给于丁1万元支付定金，诱导于丁与张秀芳签订买卖合同，存在诱导、乘人之危等行为。链家公司认可其真实性，称双方约定的经纪人员是祁某、陈某，张某是联系人，经纪人的情况与于丁违约无关。张秀芳认可链家公司的质证意见。经询，于丁称其要求撤销合同的理由是：1、链家公司存在欺诈行为：（1）称格式是固定的，合同第四条第四款第一项不能更改，只能选择画√的条款；（2）补充协议第三条第二款，税费的问题也是不能更改，只能选择画√的条款；（3）张某只是经纪人不是店长，住建委网站显示张某是业务员，不能在合同上签字，而张某自称是店长；（4）张某营造紧张的氛围诱使于丁买房，还借给于丁1万元。2、合同内容不公平：（1）《补充协议》第三条第二项关于税费，约定都由买方承担，评估房子的费用也要买方支付，是格式条款，偏袒卖方。3、《解约协议书》非于丁的真实意思的表示，链家公司、张秀芳欺诈和胁迫于丁说让于丁付大笔违约金。4、《居间服务合同》中第三条的内容也构成欺诈。链家公司不予认可，称于丁所述情况不存在，合同是双方真实意思表示，于丁作为完全民事行为能力人应清楚自己的行为，其签署前知晓所有合同条款，其主张链家公司存在欺诈行为不属实；张某是店长，但店长不是可以列在建委网站上的职务；张某对于丁的贷款问题并存在隐瞒和欺骗的情形；合同条款都是可以选择的，是双方协商一致的结果；税费由买方承担也是双方协商的结果；借款1万元是于丁和经纪人私下达成的，不清楚于丁有大额贷款。张秀芳亦不予认可，称于丁陈述均不属实，签约前，于丁表示有钱买房，且也提醒过于丁有违约金，于丁表示知情。《解约协议书》也是双方真实意思表示。一审法院认为，于丁主张撤销合同的理由有三：一是欺诈，即链家公司存在“格式条款不可更改；张某身份虚假，营造紧张氛围、提供借款诱使其买房；居间服务合同第三条内容构成欺诈”以及与张秀芳一起“欺诈于丁需支付大笔违约金”的欺诈行为。二是合同显失公平，即《补充协议》约定税费及评估费均由买方承担，是格式条款，偏袒卖方。三是胁迫，即链家公司、张秀芳胁迫于丁支付大笔违约金，签订《解约协议书》。第一，于丁主张“胁迫、显失公平”的情形均非针对案涉《居间服务合同》，故其以此为由要求撤销《居间服务合同》，于法无据，一审法院不予支持。第二，《居间服务合同》第三条内容的约定本身并不能证明链家公司、张秀芳在签订《居间服务合同》过程中存在欺诈行为，而于丁所主张链家公司违背《居间服务合同》第三条内容之情形，实际系违约之主张，而非可撤销合同之欺诈情形。故于丁以该合同内容构成欺诈为由，要求撤销《居间服务合同》，无事实及法律依据，一审法院不予支持。第三，关于于丁主张的其他“欺诈”情形，首先，于丁未提供证据证明链家公司存在“营造紧张氛围”这一事实，故一审法院对该主张不予采信。而链家公司工作人员张某向于丁提供借款的行为亦非“提供虚假情况、隐瞒事实”的欺诈行为。其次，关于张某身份虚假的问题，根据现有证据及当事人陈述可知，张某为链家公司的店长，系业务员，是于丁与张秀芳房屋买卖交易事宜中的经办人和联系人，于丁的经纪人为祁某和陈某，而于丁并未举证证明其因对张某身份陷入错误认识进而签订《居间服务合同》，故于丁以张某身份虚假为由要求撤销《居间服务合同》，缺乏事实和法律依据。再次，关于“格式条款不可更改”的问题，结合于丁和张某的录音可知，张某确实告知于丁该合同是链家公司根据建委模板调整的合同，其无权更改。但“欺诈”系受害人基于虚假的情况而对合同内容发生了错误认识，因受欺诈而为的意思表示是一种意思表示不真实的行为。而于丁并非对合同条款的内容发生错误认识，并基于该错误认识作出不真实的意思表示，其是在明确知晓“如贷款机构不批准买受人的贷款申请，需承担违约责任”以及“税费、评估费均由买方承担”的情况下，仍做出签订合同的意思表示，应当认定于丁对合同约定是明知的，而非因受到欺诈对合同内容发生了错误认识。而张某所述其无权更改链家公司根据建委模板调整的合同内容，亦难以认定为构成欺诈，且于丁并未举证证明其因对《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》的合同条款不可更改而陷入错误认识进而导致签订《居间服务合同》的情形。最后，于丁亦未举证证明“链家公司、张秀芳欺诈其支付大笔违约金”，且因该错误认识导致签订《居间服务合同》，故对该主张，一审法院不予采信。综上，于丁要求撤销《居间服务合同》的诉讼请求，无相应依据，一审法院不予支持。关于补偿一万元的诉讼请求，于丁主张于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回于丁的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于丁提交证据：微信截图一张，证明张某向于丁提供居间服务活动，包括提供服务咨询、提供房源信息、引领买受人实际看房等服务。经质证，链家公司认为微信截图中于丁多次询问关于贷款中面签，包括后续流程，足以证明于丁对于委托链家公司提供居间服务购买涉诉房屋是其真实意思表示，对于办理贷款具有足够认识，链家公司没有欺诈。于丁提交的这份证据反而可以证明是于丁自己具有购房的意愿。张秀芳未发表质证意见。本院对于丁提交的微信截图真实性予以确认，但在本案《居间服务合同》已解除的情况下，该证明内容对待证事实已无意义，本院不予采信。本院另查明，2019年3月4日，于丁起诉链家公司、张秀芳至一审法院，起诉请求：1.链家公司、张秀芳连带赔偿于丁的实际损失8万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付2018年6月23日至实际给付之日止的利息；2.撤销《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《解约协议书》。一审法院认为于丁以欺诈、胁迫、显失公平为由，要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《解约协议书》无事实及法律依据，法院不予支持，据此判决驳回于丁的诉讼请求。于丁对该判决不服，提起上诉，本院于2020年8月14日作出（2020）京03民终7357号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据查明的事实，2018年6月23日，于丁作为买受方、张秀芳作为出卖方、链家公司作为居间方签订《居间服务合同》。同日，于丁作为买受人与张秀芳作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，于丁作为买受方、张秀芳作为出卖方、链家公司作为居间方签订《补充协议》。其后，于丁按照上述协议的约定支付张秀芳定金10万元，支付链家公司居间代理费76560元。2018年7月6日，于丁作为买受人、张秀芳作为出卖人、链家公司作为居间方签订《解约协议书》，约定三方此前分别或共同签署的所有关于房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除，张秀芳退还已支付购房定金2万元整，链家公司退还于丁已支付的居间代理费76560元。其后，链家公司按照约定退还了于丁居间代理费76560元。对于于丁提出其签署《解约协议书》实属被迫的上诉意见，根据另案查明的事实，于丁曾以欺诈、胁迫、显失公平为由，要求撤销《解约协议书》，其诉讼请求已被生效判决予以否定，本院亦不予采纳。故，三方签订的《解约协议书》合法有效。该《解约协议书》明确约定三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除，其中代理协议显然系指《居间服务合同》，由此可知，《居间服务合同》已由三方通过签订《解约协议书》的形式协商一致解除。关于于丁请求撤销《居间服务合同》的诉讼主张，本院认为，可撤销合同在被撤销之前仍属有效，撤销权人可以依法行使撤销权，也可以变更合同，还可以继续履行合同，可撤销合同的命运由撤销权人决定。因此，姑且不论于丁请求撤销《居间服务合同》的理由是否成立，即便其为可撤销合同，合同三方已选择通过签订《解约协议书》的形式协商一致解除了该《居间服务合同》。合同解除后，权利义务终止，则不再存在撤销《居间服务合同》的选项。故，于丁诉讼请求撤销《居间服务合同》并补偿其一万元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，于丁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1714元，由于丁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  鲁南审判员  姜君审判员  贾旭二〇二〇年八月二十八日书记员  陈玥