贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3253号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593Ｘ。法定代表人:聂黎明。委托诉讼代理人:李静,北京德恒律师事务所律师,执业证号:11101200411354675。被上诉人（原审原告）：靳庆民,男,汉族,1956年12月11日出生,住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）:龙德凤,女,彝族,1962年2月16日出生,住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人:陈百明,贵州创驰律师事务所律师。执业证号:15205200310426322。二被上诉人委托诉讼代理人:宋芳,贵州创驰律师事务所实习律师。证号：230713012110727。上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人靳庆民、龙德凤商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初10634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告向一审法院起诉请求：1.判决被告以614,455.00元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算,向原告支付从2016年9月29日起至实际交付房屋权属证书等办理商品房转移登记的有关文书之日止,因逾期交付房屋权属证书等办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金（暂计至起诉之日，即2019年8月12日为119,985.14元）；2.由被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月19日,二原告与被告签订了《商品房买卖合同》,向被告购买毕节市七星关区,房屋总价款为614455.00元。按照《商品房买卖合同》第二十二条之二的约定,被告应负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。原告与被告签订的《商品房买卖合同》未约定具体交付房屋权属证书等办理商品房转移登记的有关文书的时间。也未约定办证违约金的计算方法。《商品房买卖合同》签订后,原告向被告支付了购房款共计614455.00元及相关税费。被告方提供的《收楼意见书》显示，被告方于2017年5月2日向原告方交付了房屋。被告至今未向原告办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。2017年9月24日至2017年9月30日,被告通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书资料收集的通知》,通知业主提交办理房屋转移登。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。庭审过程中查明，涉案房屋已经符合办理不动产转移登记的条件。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2017年5月2日向原告交付了房屋，但至今未向原告办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。按照《商品房买卖合同》第二十二条之二的约定,被告应负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律规定，被告确实存在违约情形，由于被告未在该时间内办理完毕产权手续，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2017年5月2日之日开始，向后推90日，即2017年8月1日计算。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料，履行通知义务，所以违约金的计算时间该当从2017年8月1日至2018年8月23日止。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。故原告请求的办证违约金及计算方法，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告靳庆民、龙德凤支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金人民币614,455.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2017年8月1日起计算至2018年8月23日止；二、驳回原告靳庆民、龙德凤的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,350.00元（已减半收取），由原告靳庆民、龙德凤承担946.00元，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司承担404.00元。上诉人上诉请求：依法撤销原判，并依法改判，逾期交付转移登记文书违约金按银行同期贷款利率计算。事实与理由：一审法院支持的违约金明显过高应当调减，理由如下：目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故上诉人提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，假使上诉人逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，被上诉人也没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，调整逾期交付转移登记文书违约金按银行同期贷款利率计算较为合理。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，经审理，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为原审确认的违约金计算标准是否正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案双方当事人未约定违约金计算标准，按照上述规定，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，原判确定的违约金计算标准在该规定的幅度范围内，被上诉人虽未提供证据证明其损失，但未办理商品房转移登记会给被上诉人行使涉案房屋物权带来影响，故上诉人认为应调减违约金计算标准的主张不能成立。综上所述，上诉人招商商置公司上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人招商商置公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年八月三日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫