文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5724号上诉人（原审原告）:李廷梅，女，1977年5月4日出生，汉族，住江苏省仪征市。被上诉人（原审原告）：钱长怀，男，1974年9月2日出生，汉族，住江苏省仪征市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：郝姣姣，江苏江北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京正荣置业发展有限公司，住所地南京市江北新区天浦路7号。法定代表人：王谊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张成刚，男，该公司员工。委托诉讼代理人：金蕾，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人李廷梅、钱长怀因与被上诉人南京正荣置业发展有限公司（以下简称正荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初3548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人李廷梅及李廷梅、钱长怀的共同委托诉讼代理人郝娇娇，被上诉人正荣公司的委托诉讼代理人金蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李廷梅、钱长怀上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人赔偿实际装修价值与约定装修价格的差价150000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2.正荣公司承担本案全部诉讼费、鉴定费。事实和理由：一、原审认定事实错误。1.4800元/平方米装修单价系正荣公司向浦口区物价局申报的装修单价，具有法律强制力，对被上诉人具有法律约束力。首先，根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致；其次，案涉房产4800元/平方米装修的单价信息己在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示；第三，装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，被上诉人销售时就装修档次、价格问题向购房者作出说明和允诺。被上诉人在销售现场提供《评估报告》承诺装修标准4800元/平方米，应该提供价值相等的装修标准房产；第四，《国家发展改革委关于商品房销售明码标价规定》(发改价检（2011)548号）第九条明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，否则相关部门有权进行处罚，而正荣公司却拒不标明装修价格，属于违法违规行为。2.房产装修标准不符合预售合同中的约定。预售合同附件4中对装修品牌和档次约定的内容与被上诉人提供的《评估报告》内容相同，对装修的品牌及数量做出了约定，没有具体价格，且大多数品牌为“正荣定制”。实际上装修降级、墙面漏水、地暖不暖，装修粗制滥造、房间内噪音、甲醛超标，不符合预售合同附件4的装修标准。二、原审适用法律错误。1.根据江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》的规定，对装修质量不符合约定要求、不符合法定要求或者因欺诈、重大误解等原因导致装修实际价值明显低于约定装修价格的违约责任，当事人没有约定或者约定不明，买受人请求出卖人承担减少房屋装修部分价款的违约责任的，应予支持。出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。装修质量要求约定不明，因出卖人未尽相应证明责任而不能综合认定的，备案装修资料可以视为装修质量要求的依据。2.《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，被上诉人在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房并提供《评估报告》，但在《南京市商品房预售合同》却将房屋套内装饰装修条款约定为空白免除已方义务，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。三、一审法院未同意上诉人对室内装修价格进行鉴定的申请有误。4800元/平方米装修单价系被上诉人向浦口区物价局申报的装修单价，具有法律强制力，对被上诉人具有法律约束力，被上诉人交付的房产装修实际价值明显低于约定的装修价格。正荣公司辩称，双方签订的涉案合同标的物为精装修房，包含房屋在内的整体。双方签订的预售合同及补充协议已经对装修标准作出明确约定。正荣公司交付的涉案房屋符合双方合同约定。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。李廷梅、钱长怀向一审法院起诉请求：1.判令正荣公司赔偿装修差价150000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2.判令正荣公司承担本案的诉讼费、鉴定费。一审法院认定的事实：2016年8月30日，李廷梅、钱长怀（乙方）与正荣公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方的商品房为浦口区江浦街道望江路2号正荣润锦城01幢2单元3208室，建筑面积为107.56平方米。乙方预购该商品房以建筑面积计算，单价为31213元/平方米，总价款合计3357270元。该总价款由下列款项构成：【√】房价款：单价31213元/平方米，合计3357270元。【×】房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）元/平方米，合计（以下空白）元。甲方应于2018年11月30日前向乙方交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方承担下列违约责任：【×】按交付时的市场差价双倍赔偿乙方；【√】以下空白。预售合同附件4对装饰装修及设备标准进行了列明。同日，双方还签订一份《商品房买卖合同补充协议特别提示》，约定：第九条[关于合同第十条的补充约定]中的第2款：除非双方另有约定，该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付时现状为准。甲方展示的装修（装饰）样板仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋（含花园）交付标准。本合同签订之前甲方、媒体发布或提供的售楼广告、有关该商品房的宣传资料和样板房、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它广告仅供参考，其中所述内容不构成要约，亦不作为该商品房的交付标准和条件。合同签订后，李廷梅、钱长怀共支付购房款3357270元。2018年1月24日，正荣公司取得《建设工程规划验收合格书》。同年3月26日，正荣公司报送了工程竣工验收备案文件，申请备案，3月28日取得了工程竣工验收备案表。2018年11月22日、12月14日，正荣公司分别向李廷梅、钱长怀邮寄送达交付通知，但李廷梅、钱长怀未接收涉案房屋。一审另查明，正荣公司向浦口区物价局申报的涉案房屋的装修单价为4800元/平方米。一审庭审中，李廷梅、钱长怀申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。上述事实，有南京市商品房预售合同、商品房买卖合同补充协议特别提示、南京市房地产抵押合同、贷款合同、收据、建设工程规划验收合格书、工程竣工验收备案表、南京市商品住房申报价格表以及双方当事人陈述等证据在卷证明。一审法院认为，双方当事人之间签订的南京市商品房预售合同、商品房买卖合同补充协议特别提示系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案一审争议的焦点为：李廷梅、钱长怀以备案装修价格4800元/平方米为依据主张装修差价损失能否成立？一审法院认为，首先，双方当事人签订的《南京市商品房预售合同》的标的物为装修房，是包含装修在内的房屋整体，房屋以建筑面积计价，单价31213元/平方米，总价为3357270元，该总价款均为房价款，对房屋套内的装饰装修款的约定为空白，并未约定案涉房屋装饰装修价款为4800元/平方米。其次，双方签订的《商品房买卖合同补充协议特别提示》约定，除非双方另有约定，该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付时现状为准。故正荣公司向物价部门的备案材料并非双方合同的组成部分，李廷梅、钱长怀以正荣公司备案的装修价格4800元/平方米主张正荣公司赔偿装修差价损失，无合同与法律依据。最后，双方自愿签订的预售合同及补充协议，其中预售合同附件4中对于涉案房屋的装修材料的品牌和档次作出了明确具体约定，双方在约定具体明确情形下，经自愿平等磋商对该商品装修房的整体价格形成了合意，是双方的真实意思表示，合法有效。现李廷梅、钱长怀申请单独对涉案房屋装修价格鉴定，无事实和法律依据，一审法院对此鉴定申请不予准许，对其主张的装修差价损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回李廷梅、钱长怀的诉讼请求。一审本案受理费3300元，减半收取1650元，由李廷梅、钱长怀承担。本院审理期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，上诉人李廷梅、钱长怀提交评估报告一份，该报告系正荣公司委托评估机构对涉案楼盘样板房装修进行的鉴定，且销售过程中正荣公司向上诉人出示。证明正荣公司曾向上诉人允诺涉案房屋装修标准为4800元/平方米。正荣公司质证认为，该证据不属于新证据；对该证据的真实性无异议，但该证据并非被上诉人向上诉人提供，估价目的是为了被上诉人了解所建房屋的市场价格；另外，从该估价报告可以看出，估价对象与所在建筑物整体使用，无法单独发挥效用，故该证据无法达到上诉人的证明目的。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房预售合同》及补充协议中，并未对案涉房屋装修价格标准为4800元/平方米进行明确约定，上诉人亦未举证证明在订立合同过程中与被上诉人就装修价格标准形成合意。相反，双方在合同附件中约定了精装修交付标准，双方就装修部位、装修内容及品牌和装修档次作出了明确具体约定，该约定对双方当事人均具有约束力。在此情况下，一审法院认定双方当事人并未对装修价格标准进行约定，未同意李廷梅、钱长怀对实际装修价值申请鉴定，处理并无不当。本案审理过程中，李廷梅、钱长怀提出案涉房屋存在墙面渗水、地暖无作用、甲醛超标等问题，实际系对房屋质量提出的异议，其可依照法律规定、根据案涉房屋中具体存在的质量问题向房屋出卖人主张权利；但在双方并未明确约定装修价格标准，且对装修内容及品牌、档次已经明确约定情况下，对上诉人主张正荣公司按照装修实际鉴定价格与4800元/平方米之间装修差价向其赔偿的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人李廷梅、钱长怀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人李廷梅、钱长怀负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二○二〇年八月三十一日法官助理李映碧书记员孙雪松