江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2609号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，统一社会信用代码91321322091542795B，住所地江苏省沭阳县学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾爱国，该公司法务。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：仲秋，女，1989年9月18日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：杨周，男，1989年10月20日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：仲秋，系杨周妻子。上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司（以下简称南部新城公司）因与被上诉人仲秋、杨周商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初17437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人南部新城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由仲秋、杨周承担。事实和理由：涉案房屋未在合同约定的交付日期（2019年6月30日）前取得竣工验收备案表，是因国家消防验收职能部门的调整导致，而沭阳县住房和城乡建设局建筑工程质量检测服务中心工作人员陈述内容存在多处错误，与事实不符，不应作为认定事实的依据。南部新城公司已于2019年5月15日向业主发函说明原因，按照合同约定，南部新城公司可据实延期6个月，仅应承担3个月的逾期交房违约金。被上诉人仲秋、杨周二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。仲秋、杨周向一审法院起诉请求：判令南部新城公司向仲秋、杨周支付逾期交房违约金（自2019年7月1日按日86.7元计算至实际交付之日止）。南部新城公司向一审法院反诉请求：判令仲秋、杨周支付逾期付款违约金10559.8元（以500000元为基数，自2017年9月10日至2018年3月7日；以86000元为基数，自2018年3月8日至2018年3月23日，均以日万分之一标准计算）。一审法院认定事实：2017年7月11日，仲秋、杨周与南部新城公司签订商品房买卖合同，约定仲秋、杨周向南部新城公司购买沭阳县慧居城第10幢1906号房屋，建筑面积131.04平方米，其中套内面积99.05平方米，总金额838051元。2017年9月5日，仲秋、杨周与南部新城公司再次签订商品房买卖合同，约定仲秋、杨周向南部新城公司购买沭阳县慧居城第8幢18号储藏室，建筑面积7.49平方米，套内面积3.99平方米，总金额为29000元。两份合同第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式，签订合同7日内办理银行按揭，乙方（仲秋、杨周）于60日内支付剩余按揭贷款，组合贷：商业贷款100000元、公积金500000元，首付238051元。第七条买受人逾期付款违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）……。第八条交付期限：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向仲秋、杨周发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同房屋验收合格并已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2017年8月21日，仲秋、杨周与南部新城公司就付款方式签订补充协议，约定首付238051元、商业贷款100000元、公积金贷款500000元更改为首付252051元、商业贷款86000元、公积金贷款500000元。合同签订后，仲秋、杨周向南部新城公司支付了首付款。2017年8月22日向宿迁市住房公积金管理中心申请贷款，约定于2018年3月7日放款；2017年10月12日，仲秋、杨周向中国工商银行沭阳支行申请个人购房及消费类贷款，提供办理贷款需由其提交的材料，并签署了个人借款合同。南部新城公司于2018年3月7日收到仲秋、杨周的公积金贷款500000元，于2018年3月23日收到中国工商银行沭阳支行发放贷款86000元。现双方因案涉房屋逾期交房、逾期付款事宜产生纠纷，仲秋、杨周诉至一审法院请求处理。一审另查明，边城·慧居城10号楼于2019年2月18日经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2019年11月15日经建设工程消防验收合格。本案在审理过程中，为了查明南部新城公司申报消防验收情况，一审法院向沭阳县住房和城乡建设局建筑工程质量检测服务中心调查，其工作人员称：“我县消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作过渡期自2019年4月1日至6月30日，此期间由住房和城乡建设局受理消防验收申请资料，消防救援机构负责验收。6月30日以后消防救援机构不负责验收，但由于我县住房和城乡建设局关于建设工程消防技术专家库尚未组建，组织验收条件尚不成熟，消防验收工作就停止了。南部新城公司于2019年7月10日向我局提交的边城·慧居城小区5#、10#楼的消防验收申请。我县专家库组建完成后第一次组织验收的时间是2019年8月22日。南部新城公司申报的两栋楼是于10月25日组织验收，11月15日颁发的验收合格证。”一审再查明，2020年1月24日，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，同年2月25日，江苏将疫情防控一级响应调整为二级响应。一审法院认为，仲秋、杨周与南部新城公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。仲秋、杨周向南部新城公司购买涉案房屋，且已向南部新城公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，南部新城公司作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付仲秋、杨周使用。案涉房屋尚未取得竣工验收备案表，不符合约定的交付条件，故南部新城公司应按照合同第九条约定向仲秋、杨周承担逾期交房的违约责任，仲秋、杨周的诉讼请求于法有据，应获支持。关于南部新城公司主张逾期交房期间应扣除消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作过渡期的抗辩理由。虽然南部新城公司开发的5#、10#楼于2019年2月18日经单体验收合格，但单体验收合格并不意味着即具备申请建设工程消防验收的条件。再者，两单位关于建设工程消防设计审查验收职责工作交接的过渡期为2019年4月1日至2019年6月30日，且其实际向住建部门提交验收申请的时间在2019年6月30日之后，过渡期并未延迟南部新城公司的建设工程消防设计审查验收工作，因此，南部新城公司不应免除此期间的逾期交房违约责任。关于南部新城公司要求扣除新冠××疫情防控期间违约金，因仲秋、杨周与南部新城公司约定的房屋交付时间是2019年6月30日，而江苏省启动突发公共卫生事件一级响应的期间是2020年1月24日至同年2月25日，疫情发生于南部新城公司迟延履行期间，南部新城公司主张不可抗力免责，依法不予支持。关于南部新城公司提出的反诉请求。合同第六条约定“签订合同7日内办理银行按揭，乙方于60日内支付剩余按揭贷款”，及时支付购房款是买受人应履行的最基本义务，仲秋、杨周应在合同签订之日起七日内办理按揭贷款手续，否则构成违约，故仲秋、杨周应向南部新城公司承担2017年7月19日至8月22日（公积金贷款500000元）、2017年7月19日至10月12日（商业贷款86000元）期间的逾期付款违约责任。至于合同关于“60日内付款”的约定，仲秋、杨周在向贷款银行及公积金管理机构提交了办理贷款需由其提供的资料，银行及公积金管理机构同时受理其贷款申请时即履行了合同义务，银行及公积金管理机构关于贷款的审批流程期间，南部新城公司在签署合同时应有合理预期，至于贷款何时发放并不在买受人的可控制范围内，要求买受人于60日内支付剩余按揭贷款的约定显然加重了买受人的义务，并不具有法律约束力，故南部新城公司主张2017年9月10日至2018年3月7日、2018年3月8日至2018年3月23日期间的逾期付款违约金于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、南部新城公司于判决发生法律效力之日起十日内向仲秋、杨周支付逾期交房违约金（自2019年7月1日起按日86.7元计算至案涉房屋取得竣工验收备案表，并向仲秋、杨周发出书面交房通知之日止）；二、驳回南部新城公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由南部新城公司负担；反诉案件受理费32元，由南部新城公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是:南部新城公司以国家消防验收职能部门调整导致其未能按期取得竣工验收备案表为由，要求扣除6个月的逾期交房违约金是否有事实及法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，南部新城公司虽主张因国家消防验收职能部门调整导致其无法进行消防验收，但根据国家住房和城乡建设部、国家应急管理部发布的《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，且自2019年4月1日起，已明确建设工程消防设计审查验收职责承接机构的地方，由承接机构受理并负责建设工程消防设计审查验收工作，当地消防救援机构可以派员协助；未明确承接机构的，由当地人民政府指定的机构受理并负责建设工程消防设计审查验收工作。可见，在建设工程消防设计审查验收职责移交承接期内，并非是不能受理及进行建设工程消防验收，南部新城公司主张上述情形属于不可抗力显然不符合法律规定，且南部新城公司未提供证据证明其于2019年4月1日至6月30日期间已完全具备消防设计审查验收所需要必备的资料和条件并向住建部门提出验收申请，对该公司要求依据合同约定可延期交房三个月的主张，本院不予支持。同时，按照一审法院向沭阳县住房和城乡建设局建筑工程质量检测服务中心工作人员调查结果，虽然当地在建设工程消防设计审查验收职责移交承接期结束后因相关专家库尚未组建，组织验收条件不成熟，沭阳县住房和城乡建设局无法进行消防验收工作，但南部新城公司此时已存在逾期交房的事实，而根据法律规定，不可抗力情形发生在当事人出现迟延履行之后的，当事人不能免除违约责任，故南部新城公司以存在不可抗力情形为由要求扣除2019年7月1日至2019年10月9日期间逾期交房违约金，于法无据，本院对此亦不予支持。综上所述，上诉人南部新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年八月二十日法官助理 孙 笑书 记 员 周小凤