广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2355号 上诉人（原审原告）：罗荣能，男，1974年9月27日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 被上诉人（原审被告）：徐东宁，男，1986年4月15日出生，汉族，住广西壮族自治区永福县。 上诉人罗荣能因与被上诉人徐东宁房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区永福县人民法院（2020）桂0326民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人罗荣能的上诉请求：1、撤销一审判决第三项，判决被上诉人支付上诉人5000元房租及2500元水电费；2、一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：首先一审判决认定基本事实不清。本案系因被上诉人未按期缴纳房屋租金所引发，在被上诉人未缴纳租金后，上诉人催告无果后，上诉人才通知被上诉人解除租赁合同并要求其限期搬离，但被上诉人未搬离后上诉人才切断电源。上诉人解除合同在前切断电源在后，并不存在过错，一审判决认定上诉人存在过错且与被上诉人过错相当完全错误。其次，原判决适用法律错误。7500元押金系上诉人为保护自身利益不受损失而收取的保证金，并非定金，该款项不适用定金规定，而应按照合同的约定进行处理不予退还。一审判决上诉人退还押金是错误的。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人徐东宁未作答辩。 罗荣能向一审法院诉请：1.判决解除原、被告于2018年3月9日签订的《房屋出租协议书》；2.判决被告给付2018年9月1日至10月31日的房租5000元;3.判决被告给付租房期间的水费422.85元、电费3983.12元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2018年3月9日，原告与被告签订《房屋出租协议书》，协议书约定：1.租赁期限从2018年3月15日至2021年3月14日止，每月租金2500元，每月的租金应当在当月的1日前交纳，若逾期未交纳房租则视为违约。2.被告交纳押金7500元，期满无违约行为退还，如违约则不予退还。3.还约定其他条款。被告按协议书交纳押金7500元，并使用租赁的房屋。被告交纳4月至8月房租，其通过微信于2018年4月1日、5月7日、5月24日、6月6日、7月2日、8月3日分别转账2500元、2500元、1149元、1351元、2500元、2500元给原告。同年9月21日，原告将被告租赁的一、二层房屋的电源切断，引起纠纷。同月29日，被告通过微信转房租5000元给原告被退回。同年10月底，被告将房屋内经营的物品搬走，不再使用该房屋。庭审中，被告认可租赁期间使用的水费为422.85元、电费为3000元。 一审法院审理认为,关于租赁合同是否应解除的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，涉案的房屋租赁合同，系双方在自愿、协商一致基础上签订的，是其真实意思表示，属于有效合同，原、被告应当按照约定履行。被告实际承租到2018年10月底，其已自行搬走，表明被告不再租赁，庭审中，被告同意解除租赁合同。现原告提出解除双方签订的《房屋出租协议书》，系双方的真实意思表示，符合法律规定，本院予以支持。关于原、被告在履行租赁合同中是否存在违约问题。合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据前述法律规定，首先，承租人应当按照约定的期限支付租金，其次，承租人未按时支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，除4月份房租被告按协议书规定支付外，其余5月至8月的房租，均未按照协议中约定的当月1日前交纳，而是在当月1日之后才交纳，且连续4个月，原告仍接收房租，也未提出解除合同，视为双方对每月房租交纳期限的变更。2018年9月中旬前，被告没有交纳当月租金，原告未催告被告交纳租金，于9月21日就采取切断被告租赁的一、二层房屋的电源，妨碍了被告对租赁房屋的使用，原告存在一定过错。同年9月29日，虽然被告通过微信转房租5000元给原告被退回，被告交纳房租时间仍在9月份之内，但是已超过合同约定的当日1日前，存在一定过错，应承担违约责任。本院认为，双方在履行房屋租赁合同过程中，均有过错且责任相当，各自承担50%的民事责任。关于原告主张的租金、水费、电费及押金问题。其一，房租问题。已查明被告使用租赁房屋到2018年10月底，其应当承担使用期间的房租，按《房屋出租协议书》的规定，被告应当支付最后两个月即5000元租金给原告。其二，水费、电费问题。被告自认水费为422.85元、电费为3000元，该费用系被告在租赁期间的费用，应当由被告支付给原告。其三，关于押金问题。合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在签订合同时，被告交纳7500元押金是作为履行租赁合同的保证，在前述分析，原、被告均存在违约行为，各自承担50%的责任。因此，被告主张由原告退还押金7500元，有事实根据，符合合同法第一百一十五条规定，本院予以支持。 综上所述，原告的损失界定为，租金5000元、水费为422.85元、电费为3000元，合计8422.85元。依法判决：一、解除原告罗荣能与被告徐东宁于2018年3月9日签订的《房屋出租协议书》； 二、由被告徐东宁支付原告罗荣能房屋租金、水费、电费合计8422.5元；三、原告罗荣能收取的房屋租赁押金7500元退还给被告徐东宁；四、驳回原告罗荣能的其他诉讼请求；以上款项相互抵消，由被告徐东宁实际支付922.85元给原告罗荣能。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告罗荣能负担12.5元，被告徐东宁负担12.5元。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：一审法院判决上诉人退回被上诉人押金7500元是否有事实及法律依据？ 本院认为，双方当事人在履行租赁合同过程中均存在未严格按照合同约定及法律规定履行义务的情形，即被上诉人未能按时在每月1日支付租金；上诉人存在断电及拒收租金的情形。一审法院据此认定双方当事人均存在违约行为，各自承担50%的违约责任并无不当，本院予以确认。房屋租赁合同中的押金条款具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金的特定违约行为的违约金。一审法院根据双方当事人在本案中承担的违约责任，认定上诉人应当退回被上诉人押金7500元，符合法律规定，本院予以认定。上诉人提出被上诉人延迟支付租金应不予退回押金的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用定金规则虽有不妥，但是实体处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费50元，由上诉人罗荣能负担。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年八月十一日 书记员  叶菁华