广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12490号原告：张旭兵，男，1973年10月24日出生，汉族，身份证住址湖北省应城市，委托诉讼代理人：王彤彤，广东诚于信律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐炳雨，广东诚于信律师事务所实习人员。被告：熊志昌，男，1968年7月14日出生，汉族，身份证住址湖南省南县，委托诉讼代理人：钟世文，广东鑫霆律师事务所律师。原告张旭兵诉被告熊志昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张旭兵的委托诉讼代理人王彤彤，被告熊志昌的委托诉讼代理人钟世文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张旭兵向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告熊志昌赔偿原告因退还租客押金的损失人民币71265元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2019年4月15日，原告与被告签订了《公寓转让协议》，协议约定被告熊志昌将富源公寓（位于广州市白云区均禾街平沙村松园南街三巷1号楼2-8楼，以下简称涉案房产）转让给原告，原告支付转让费776000元。在签订《公寓转让协议》过程中，原告多次询问被告熊志昌涉案房产的业主是谁，涉案房产是否合法。被告熊志昌告知原告涉案房产的业主为黄国强，原告为保险起见，找到黄国强多次询问涉案房产是否合法，黄国强确认涉案房产是合法建筑，于是原告与黄国强、被告熊志昌又签订了一份《出租屋承包经营权转让协议》。协议签订后原告开始经营。2019年7月18日，白云区人民政府均禾街道办事处出具了一份《关于均禾街道平沙村松园南街三巷1号当事人及租赁者限期搬离的通知》，通知载明涉案房产未经城乡规划行政主管部门批准擅自进行施工建成涉案房产，房屋当事人、承租人及经营者必须于2019年7月25日18时前自行将房屋内一切财产搬离，人员撤离房屋。原告收到该通知后与原告的租客办理了终止租赁的手续，退还了租客押金人民币71265元，该押金在被告熊志昌经营涉案房产期间已先行收取，现原告不得不先垫付退还给租客并在规定期限内搬离涉案房产。综上所述，被告隐瞒涉案房产是违章建筑的事实，让原告承包经营了涉案房产的2-8楼，原告经营不到三个月就因涉案房产是违章建筑被强制搬离，租客的押金是被告熊志昌收取的，原告搬离时不得不先行退还租客。因此被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告熊志昌辩称：1.涉案房产是被告从案外人刘德菊处转让所得。根据另案法院查明的事实，涉案房产是由郭建新向黄国强承租所得，郭建新将其在《租赁合同》中的权利义务，以及其购置的家私家具等财产概括转移给陈小军，陈小军将其取得的合同权利、义务和家私家电家具等财产转移给刘德菊，刘德菊又转移给熊志昌，熊志昌概括转移给张旭兵。因此熊志昌在本案涉及的公寓转让关系中也是一名受害人。原告基于对黄国强的信任，在转让过程中不存在过错，黄国强故意隐瞒涉案房产未办理规划报建的违法建设的事实，多次转让，案涉合同无效，因合同无效导致的损失应当由黄国强承担。2.熊志昌与原告签订的公寓转让协议属于公寓整体的转让，如果存在租客的押金，原告也应当一并承担，熊志昌从案外人刘德菊处转让所得案涉公寓经营权，也没有收取相应租客押金，原告要求熊志昌赔偿押金损失也没有事实依据。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《公寓转让协议》、《关于张旭兵诉黄国强、熊志昌租赁合同纠纷一案相关问题的庭后回复》、《关于均禾街平沙村松园南街三巷1号当事人及租赁者限期搬离的通知》予以确认。根据当事人的陈述及经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年9月9日，张旭兵以熊志昌、黄国强为被告诉至法院，诉讼请求为：1.确认原告与被告签订的《出租屋承包经营权转让协议》和《公寓转让协议》无效；2.判令被告熊志昌支付原告人民币696000元及利息（利息以被告应支付的金额为本金，按照银行同期贷款利率自2019年7月26日起计算至还款日止）；3.判令被告黄国强对被告熊志昌的上述债务承担连带责任。4.本案的诉讼费由两被告承担。本院以（2019）粤0111民初30909号立案受理，该案中查明以下事实：“2017年9月5日，黄国强（出租方、甲方）与郭建新（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区均禾街平沙村松园南三巷一号楼二楼至八楼以及一楼接待室（以下简称涉案房产）有偿出租给乙方作公寓住宅使用；租赁期限为10年，自2017年9月1日至2027年8月31日止；甲方房屋建造期间，乙方无偿出资100000元作为装隔音玻璃的费用，并且费用前期已经支付完毕；2017年9月1日至2020年8月31日租金按照每月32000元收取；乙方缴纳押金100000元，押金在合同期满后乙方交清所有租金、水电以及其他属于乙方负责费用后的20个工作日内无息退还给乙方。等等。诉讼中各方当事人确认，黄国强与郭建新签订了上述《租赁合同》后，郭建新向黄国强缴纳了100000元押金。本案审理过程中，黄国强主张广州市白云区均禾街平沙村松园南三巷一号楼的实际建设者是其父亲和叔叔，该房屋无宅基地证，也无规划报建手续。该房屋的建设和装修全部由其父亲和叔叔完成，第一手承租人郭建新购买了家电家具等。此后，郭建新将其在《租赁合同》中的权利、义务，以及家电家具等概括转移给案外人陈小军，陈小军转移给案外人刘德菊，刘德菊转移给熊志昌，并且均约定前一手承租人的押金转让给下一手的承租人。陈小军、刘德菊、熊志昌均未重新与黄国强签订《租赁合同》，各方均按照黄国强与郭建新于2017年9月5日签订的《租赁合同》履行。2019年4月15日，熊志昌（甲方）与张旭兵（乙方）签订《公寓转让协议》，约定：经甲乙双方协商，甲方将富源公寓转让给乙方，整体转让价776000元。甲方负责三清，交楼日期为2019年4月1日（因乙方于月中接手，甲方将4月1日所收的房租水电退回乙方）。乙方付给甲方管理费5000元作为补偿。现乙方预缴订金80000元给甲方，待甲方与房东将合同改为乙方的名字后，甲方和乙方将账目算清后，乙方一次性付清余款给甲方。等等。该协议尾部有备注‘所有欠款结清，熊志昌’。2019年4月18日，黄国强（甲方）、熊志昌（乙方）、张旭兵（丙方）三方签订《出租屋承包经营权转让协议》，约定：为维护甲、乙、丙三方权益，就平沙村松园南三巷一号楼出租屋的承包经营权转让问题达成如下协议：1.乙方在经得甲方同意前提下，将位于平沙村松园××楼××楼××楼，以及一楼接待室场地的承包经营权转让给丙方使用；2.丙方在取得承包经营权后，必须执行甲方与乙方在2017年9月5日所签订的《租赁合同》相关条款，同时承担相应的管理义务、缴纳租金水电费等相关费用和享受经营所得的权益；3.乙方与现有租客之间的房租水电事宜及押金单的交接。前期支付给甲方的押金10万元，和自费购置的家具家电设备，在转让承包经营权给丙方的过程中，丙方需确认无误。并且转让费用乙方、丙方自行沟通，与甲方无关。在合同期满后的退还问题按照2017年9月5日签订的《租赁合同》条款执行。4.甲方在房屋建造期间，乙方无偿出资10万元作为安装隔音玻璃的费用，并且前期已经支付完毕，在租赁期满后不作退还。5.本协议作为甲方与乙方于2017年9月5日签订的《租赁合同》的补充，与原《租赁合同》的相关条款具有同等法律效力。等等。上述协议签订后，张旭兵于2019年4月期间通过银行转账向熊志昌支付了转让款740000元，张旭兵称另外36000元通过其他方式支付，但因时间久远，无法提供相关支付记录。熊志昌对此不予认可，其称虽然《公寓转让协议》约定转让款为776000元，但实际转让款为740000。熊志昌主张张旭兵于2019年4月底接手公寓，张旭兵则主张其于2019年5月10日开始接手公寓，并自2019年5月11日开始向黄国强按照每月32000元的标准支付2019年5月至7月的租金。张旭兵和熊志昌对于《公寓转让协议》转让标的无争议部分为：富源公寓的经营权和承租权、押金100000元、家私、家具、家电。双方有争议的在于：1.熊志昌主张空调56台、56张床和112个床头柜，电视机、冰箱、衣柜、热水器、洗衣机、沙发和茶几均为36台（个）。张旭兵主张上述家私家电中，床头柜实际只有56个，冰箱只有28个，且上述家私家电实际上都是二手的，已经非常破旧。2.对于价值100000元的隔音玻璃，张旭兵主张隔音玻璃系熊志昌自愿赠与给黄国强，不应包含在双方转让协议之内。熊志昌主张《公寓转让协议》属于整体打包转让，应包含隔音玻璃。……2019年7月18日，广州市白云区城市管理和综合执法局均禾执法队向广州市白云区均禾街平沙村松园南三巷一号楼当事人及租赁者发出通知，主要内容为政府部门将对均禾街平沙村松园南三巷一号地块违法建设进行清拆，相关当事人及承租人须于2019年7月25日前搬离。张旭兵于2019年7月25日开始清理涉案物业内的物品，2019年8月20日全部搬出。上述建筑物现已被拆除。”2020年3月2日，本院作出（2019）粤0111民初30909号民事判决书，该案中本院认定张旭兵与熊志昌签订的《公寓转让协议》、原告张旭兵与被告熊志昌、黄国强签订《出租屋承包经营权转让协议》无效，认定张旭兵实际向熊志昌的转让款的金额为74万元。并根据双方陈述认定转让款74万元的构成包括《租赁合同》中的权利和义务概括转移的对价（含押金10万元）、安装隔音玻璃的费用、家私家电的转让款。该案判决：一、确认原告张旭兵与被告熊志昌签订的《公寓转让协议》、原告张旭兵与被告熊志昌、黄国强签订《出租屋承包经营权转让协议》无效；二、在本判决生效之日起三日内，被告熊志昌向原告张旭兵退还转让款380500元及利息（利息以380500元为本金，从2019年8月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）；三、驳回原告张旭兵的其他诉讼请求。被告熊志昌不服上述判决，提起上诉，后因其未预交上诉案件受理费，广州市中级人民法院于2020年5月7日作出（2020）粤01民终10202号民事裁定书，裁定：本案按熊志昌撤回上诉处理。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。本案中，张旭兵主张因熊志昌在将富源公寓转让给其前向租客收取了租金，公寓被拆除时，其向租客退还了租金。为证明上述主张，张旭兵提交了《租房协议》26份，其中14份协议中房东签名处的签名为“熊志昌”，7份协议中房东签名处的签名为“刘雨菊”，2份协议中房东签名处的签名为“郭建新”，2份协议中房东签名处的签名为“任丽”，还有1份协议中的房东签名处的签名为“夏妹珍”。上述26份《租房协议》中并未约定租客需要缴纳的押金的数额，但约定“如租房期未到期退房，退房不退租金和押金”，每份《租房协议》空白处手写注明“押金（金额不等）已退”，并有租客签名，其中备注的押金金额不等，合计71265元，退押金时间为2019年7月30日至2019年8月3日期间，其中14份房东签名处的签名为“熊志昌”的《租房协议》注明的退还押金的金额合计42890元。张旭兵还提交了5页微信账单截图，并主张该账单截图为张旭兵本人及其外甥媳妇陶婷及将退还的押金转账给部分租户的转账记录，经查，张旭兵提交的上述账单未能显示收款人的真实姓名。熊志昌对房东签名处的签名为“熊志昌”的《租房协议》的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该租房协议不能证明熊志昌向租客收取了押金，也不能证明张旭兵向租客退还了相应的押金。另外熊志昌还表示，对于刘德菊和郭建新与租客签署的《租房协议》，其也移交给了张旭兵。但是对于房东签名处为“任丽”、“夏妹珍”的《租房协议》，其不记得是否移交。对微信账单截图，熊志昌认为陶婷转账的微信截图未提供原始载体，转账主体并非原告，另外所有的账单截图所涉及款项接收方均不能证明属于公寓的租客，也不能证明所转款项为租客的押金，故对微信账单截图不予确认。熊志昌另主张，刘德菊将公寓转让给其时，公寓内是有租客的，刘德菊应当有向租客收取押金，但刘德菊并未向熊志昌支付押金款，刘德菊找来的租客要退租是由其向租客退还押金。熊志昌接手后有向新的租客收取了押金，并开具了押金条给租客。本院认为：原告张旭兵与被告熊志昌签订的《公寓转让协议》已被生效判决认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，熊志昌确认其将涉案公寓转让给张旭兵时，其同时将郭建新、刘德菊和其与租客签订的《租房协议》移交给张旭兵，熊志昌同时确认郭建新、刘德菊和其均有向租客收取过押金。根据（2019）粤0111民初30909号民事判决书中查明的事实，广州市白云区城市管理和综合执法局均禾执法队于2019年7月18日向涉案公寓的租赁者发出通知，告知该公寓因涉嫌违法建设需要进行清拆，相关当事人及承租人须于2019年7月25日前搬离。张旭兵于2019年7月25日开始清退租客、清理涉案物业内的物品，2019年8月20日全部搬出。从常理可知，张旭兵作为涉案公寓清拆前的经营者，在清退承租人时必然需要将承租人所交纳的租金予以退还。结合张旭兵提交的《租房协议》中租客已经签名确认押金已退还的事实，本院对张旭兵主张其已向租客退还押金予以采信。根据合同无效的处理原则，张旭兵要求熊志昌赔偿其代垫的押金款项的诉讼请求本院予以支持。对于张旭兵实际上租客退还的押金金额，由于张旭兵提交的26份《租房协议》中有两份房东签名处的签名为“任丽”，还有一份协议中的房东签名处的签名为“夏妹珍”，根据现有证据不能证实上述三份《租房协议》系熊志昌移交给张旭兵，故无法证实该三份《租房协议》与张旭兵有关，该张旭兵要求熊志昌向其赔偿该三份《租房协议》对应的押金7765元不予支持。对于剩余的23份《租房协议》，因熊志昌确认其有将郭建新、刘德菊和熊志昌与租客签订的《租房协议》移交给张旭兵，故本院对上述23份《租房协议》予以采信，23份《租房协议》中载明退还押金金额合计63500元，由于张旭兵仅与熊志昌存在直接的合同关系，熊志昌应当赔偿给张旭兵63500元。至于熊志昌与刘德菊，以及刘德菊与郭建新之间就垫付押金款的赔偿，应当由各方另行寻求合同相对人赔偿等途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告熊志昌向原告张旭兵赔偿垫付的押金63500元；二、驳回原告张旭兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费791元，由原告张旭兵负担97元；被告熊志昌负担694元（被告负担的部分于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年八月六日书记员  林嘉仪