浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2180号 上诉人（原审原告）：浙江舜江建设集团有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道江东北路588号百官广场34-35楼。 法定代表人：李标，董事长。 委托诉讼代理人：王建才，浙江振才律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：绍兴越都装饰设计工程有限公司，住所地绍兴市越城区迪荡新城财智大厦2011室-1。 法定代表人：白建伟。 委托诉讼代理人：刘文虎，浙江元培律师事务所律师。 上诉人浙江舜江建设集团有限公司因与上诉人绍兴越都装饰设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。浙江舜江建设集团有限公司的委托诉讼代理人王建才、绍兴越都装饰设计工程有限公司的委托诉讼代理人刘文虎到庭应询。本案现已审理终结。 浙江舜江建设集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持浙江舜江建设集团有限公司一审诉讼请求。事实与理由：一、一审对房屋租金的认定有误。上诉人认为被上诉人以第一年度房租己支付给前房东任关生为由拒绝支付这一年房租于法无据，假如被上诉人确实己经将第一年度的房租支付给前房东，恰恰证明2017年7月8日至2018年7月8日的房租是必须支付的，也证明2017年10月16日签署的合同中约定的合同起始时间自2018年7月9日起为笔误，应该是2017年，因为上诉人实际己经于2017年7月8日将出租房屋交付被上诉人承租。且合同中并没有对2017年7月8日至2018年7月8日的房租作出免收的约定，亦证明被上诉人使用上诉人的房屋是必须有偿的，且在与上诉人签订租赁合同以后，被上诉人仍将房租支付给前房东，不管是故意还是过失，该行为的后果理应由被上诉人自行承担。假如被上诉人是在与上诉人签订租赁合同之前己经将2017年7月8日至2018年7月8日期间的房租费支付给了前房东，被上诉人与上诉人在合同中，根本没有对该事实引起的法律后果作明确的约定，显然房租交付对象错误不能作为免除其必须向上诉人支付房租费的理由。二、一审判决认定事实错误。一审判决认为2020年4月17日案涉房屋内的动产己由上诉人确认搬迁完毕，但一审在明知出租房屋被损坏严重而不具备交付条件的情形下，不顾被上诉人并未将出租房屋的钥匙、门禁卡等移交给上诉人的事实，就作出出租房屋己经腾退的认定违背事实。因此，一审未认定2020年4月17日起至实际交付出租房屋之日止的房屋占有使用费，于法无据。 绍兴越都装饰设计工程有限公司答辩称，第一年度房租已支付给前房东，合同也未约定该期间房租，浙江舜江建设集团有限公司要求支付没有依据。2020年4月17日，房屋内的财产确实已搬迁完毕，浙江舜江建设集团有限公司的主张不能成立。 绍兴越都装饰设计工程有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判对租金予以扣减；2.撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、房屋漏水，应对租金予以扣减。两任房东，上诉人都反映过房屋漏水问题，任关生时期，房屋仅有一间发生漏水，任关生对于租金进行了减免作为维修费用，上诉人对房屋进行了修补。在被上诉人作为业主期间，漏水日益严重，上诉人就漏水问题反映给被上诉人，要求进行维修，被上诉人经办人经常变换，无人负责后续事宜。2019年3月上诉人收到被上诉人的律师函之后，双方就房屋漏水情况和房租的交付多次进行了沟通，被上诉人同意进行修复，后双方就修复方式未达成一致意见。在微信以及电话沟通中，被上诉人已承诺由其维修，意思表示真实，该表示应予确认，并承担相应的后果。一审中上诉人提交了2020年4月房屋漏水现场照片、视频及2019年12月财物损毁照片，均可以证明漏水情况严重，达到影响使用和财物损失的程度。二、上诉人不应该承担违约责任。上诉人晚付、少付租金的行为系履行抗辩权，以敦促被上诉人履行修缮义务，不存在承担违约金的情形。在2017年10月16日签订的房屋租赁合同中第四条第一款约定：乙方自行维修需要甲方书面同意。第三款约定：租赁期间，租赁房屋一般维修费用由乙方负责；涉及结构安全的重大维修费用由甲方负责。涉案房屋房龄10年以上，结构老化，3楼有违章建筑，如果需要修理完毕不出问题的话，必须拆除3楼的违章建筑，重新进行屋面的防水层保温层铺设，势必会影响房屋的结构。一审认为涉案房屋漏水属于一般维修义务，应由上诉人承担，该认定错误。上诉人未得到书面同意不能自行修复，发律师函时的租金上诉人已足额支付，收函后经双方沟通对由被上诉人维修、房租在维修后补足达成一致意见，故上诉人不存在违约情形。 浙江舜江建设集团有限公司答辩称，绍兴越都装饰设计工程有限公司以房屋漏水要求减免租金的理由不能成立，且其拖延支付租金，应承担违约责任，并非履行抗辩权。 浙江舜江建设集团有限公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告之间签订的《租赁合同》，并责令被告立即返还租赁房屋；二、被告立即支付原告截至2020年2月8日止的租金245621.75元，并支付自2020年2月9日起至租赁房屋实际腾退之日止按租赁合同约定的租金标准支付占用期间的房屋使用费用；三、被告支付原告违约金108829元；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为原、被告之间签订的《租赁合同》于2019年4月2日解除，并责令被告将房屋恢复原状（恢复到租赁前的原始毛坯状态）后返还租赁房屋；变更第三项诉讼请求中的违约金为110253元。 一审法院认定事实：2017年10月16日，原告浙江舜江建设集团有限公司（甲方、出租方）与被告绍兴越都装饰设计工程有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区××路××号××层的建筑面积为611.79平方米的房屋出租给乙方作为办公场所使用；租赁期为五年，自2018年7月9日起至2023年7月8日止；乙方在签订本合同的同时，视为已经接收了租赁房屋；本合同第一年度的租金为132300元（不含税）；自第2年度后，每年租金在上一年度租金上递5%；租金一年一付，先付后用，第一年度的租金乙方应在本合同签订之日交清，以后每年度的租金应提前一个月交清；押金8000元，乙方应在本合同签订后三日内交清；租赁期间，租赁房屋一般维修费用由乙方负责，涉及结构安全的重大维修费用由甲方负责；本合同终止后，对定着于房屋的装修及装饰物（硬物）归甲方所有，乙方不得拆除或损坏，可以移动的物品由乙方搬走，乙方动产搬迁完毕的行为，应由甲方确认；乙方拖欠租金及其他与租赁相关费用超过一个月的，甲方有权单方面提前解除本合同，乙方应向甲方承担违约责任；任一方未按本合同条款的约定履行，违约方应支付本合同租金总额10%的违约金，若实际损失超过违约金的，按实赔偿；守约方向违约方诉讼而引起的所有费用和开支（含律师费）均由违约方承担；乙方在租赁期内有任何违约行为的，除承担上述违约责任外，还应承担违约金4万元（即装修期内免付的四个月租金）。合同还对其他事项进行了约定。 同日，被告出具《承诺书》一份给原告，载明“贵司在2017年7月下旬交给本司两份盖有贵司公章的租赁合同，因本司管理不善，将两份租赁合同丢失。如今后该两份盖有公章的租赁合同给贵司造成不利后果或任何损失，其一切责任均由本司承担”。根据原告提供的2017年7月《租赁合同》复印件约定，案涉房屋的租赁期为四年，自2017年7月8日起至2021年7月8日止；第一年度的租金为126000元（不含税），自第2年度后，每年租金在上一年度租金上递5%等内容。乙方处未有被告的签字和盖章。 合同签订后，被告于2018年8月22日向原告转账支付了100000元（产生12元手续费）。 2019年3月26日，原告按合同约定地址向被告寄送《律师函》一份，向被告催讨租金，并载明要求被告在收到律师函之日起五日内付清所欠全部款项；若逾期，原告将依法与被告解除租赁合同。被告于2019年3月27日收到该律师函。被告收到该函后，就租金支付和漏水修缮问题与原告进行了沟通。2019年4月，被告通过微信就漏水事宜联系原告，沟通处理事宜。 2020年4月13日，被告要求原告办理腾退交接手续，原告表示因房内尚遗留有书籍等物品，不具备交房条件。后，双方另约时间办理腾退交接事宜。2020年4月17日，原告认为双方虽均到场，但房屋内遗留的装饰物没有拆除，要求被告恢复原状，未办理书面交接手续。 另查明，案涉稽山路101室房屋（建筑面积611.79平方米，所在层为二层）于2017年5月2日登记于原告名下。 2016年3月8日，被告（乙方、承租方）与任关生（甲方、出租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区××路××号××层的建筑面积约57.3平方米的房屋出租给乙方；租赁期为2016年3月8日起至2021年7月8日止；第一年租金为50000元（不含税），自第二年度后，每年租金在上一年度的租金上递增5%；租金一年一付，先付后用；押金2000元，乙方应在本合同签订之日交清；乙方在租赁期内有任何违约行为的，除承担上述违约责任外，还应承担违约金4万元（即装修期内免付的四个月租金）。同日，被告（乙方、承租方）与绍兴市装潢有限公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区××路××号××层的建筑面积约611.79平方米的房屋出租给乙方；租赁期为2016年3月8日起至2021年7月8日止；第一年租金为120000元（不含税），自第二年度后，每年租金在上一年度的租金上递增5%；租金一年一付，先付后用；押金8000元，乙方应在本合同签订之日交清；乙方在租赁期内有任何违约行为的，除承担上述违约责任外，还应承担违约金4万元（即装修期内免付的四个月租金）。上述二份合同中的环城东路1317号现即为稽山路101号。 任关生系绍兴市装潢有限公司的法定代表人。被告于2016年3月9日向任燕（任关生之女）支付80000元，于2016年3月13日向任燕支付5000元，于2016年7月8日向任燕支付40000元，于2016年7月13日向任燕支付50000元，于2016年9月14日向任燕支付5000元，于2017年6月30日向任关生支付168500元。 一审法院认为，针对原告各项诉讼请求，该院评析如下：一、关于双方之间的租赁合同问题。原告认为应按2017年7月租赁合同中的起始租赁时间履行，被告认为应按2017年10月签订的租赁合同履行。该院认为2017年7月的《租赁合同》仅有原告签章，并无被告签章，该合同并未成立生效；2017年10月16日的《租赁合同》经双方签章确认，合法有效。同时，根据银行明细显示，被告确曾于2017年6月30日向任关生支付168500元，该支付时间早于2017年7月的《租赁合同》；被告关于2017年7月的《租赁合同》中涉及的2017年7月8日至2018年7月8日的房租已支付给前房东，故双方系按2017年10月16日签订的《租赁合同》履行的抗辩意见具有一定合理性，该院对被告的该意见予以采信。故，该院确认双方于2017年10月16日签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。二、关于合同解除问题。被告未按约支付租金超过一个月时间，原告要求解除租赁合同的诉请，符合双方的合同约定，该院予以支持，解除的时间为解除的意思表示即诉状副本送达被告之日（2020年3月20日）。原告认为解除时间为被告收到律师函五日后即2019年4月2日，该院认为原告的律师函虽载明望被告在收到律师函之日起五日内付清所欠全部款项，若逾期，将依法与被告解除《租赁合同》，但该陈述系对不履行可能产生的法律后果的告知，非对解除权的直接行使，故对原告的该意见不予采信。三、关于恢复原状后返还房屋问题。根据双方合同约定，本合同终止后，对定着于房屋的装修及装饰物（硬物）归原告所有，被告不得拆除或损坏，可以移动的物品由被告搬走，被告动产搬迁完毕的行为，应由原告确认。本案中，双方于2020年4月17日到场，原告认为房屋阳台玻璃没有了，房内遗留的装饰物没有拆除，要求被告恢复原状再办理交接。该院认为，根据现有证据和本案实际，可以确认2020年4月17日案涉房屋内的动产已由原告确认搬迁完毕；定着于房屋的装修及装饰物（硬物）根据合同约定归原告所有，原告要求被告恢复原状（毛坯状态）依据不足。综上，该院确认案涉房屋已于2020年4月17日腾退，原告要求被告恢复原状后返还房屋的诉请，依据不足，该院不予支持。四、关于租金和房屋占有使用费问题。原告明确根据法院认定的解除时间相应调整租金和房屋占有使用费的时间，该院依法予以调整。本案被告租赁、使用案涉房屋，应向原告支付自2018年7月9日起至合同解除日2020年3月20日止的租金229730.79元，及自2020年3月21日起至腾退之日2020年4月17日止的房屋占有使用费10656.49元。扣除被告已付的租金100000元，被告尚应支付给原告租金129730.79元。原告主张的2017年7月9日至2018年7月8日的租金，无合同依据，该院不予支持。被告认为因房屋漏水严重，租金应相应扣减的意见，该院认为，本案被告自认在与前房东的租赁期内，房屋已出现漏水，且前房东对部分房租进行了减免；被告虽于2019年4月就漏水问题联系原告，但系在原告发送律师函之后，且被告未能举证证明在此前已就漏水问题及因漏水问题拒付或少付租金联系过原告，亦未举证证明因双方租赁期内原因导致无法使用案涉房屋。同时，根据双方合同约定，租赁房屋一般维修费用由被告负责，涉及结构安全的重大维修费用由原告负责；被告本身系专业的装饰公司，可按约对租赁房屋渗漏进行维修。综上，该院对被告扣减租金的辩称意见不予采信。五、关于违约金问题。被告认为系因原告怠于履行修缮义务，导致了被告延期和少付租金，其未支付租金的行为系行使抗辩权，不存在违约的情形。结合前一项分析，该院认为根据合同约定，被告负有房屋一般维修义务，被告未举证证明案涉房屋的漏水系涉及到结构安全的重大维修，故对被告的该辩称意见不予采信。原告根据合同第六条第3款主张的违约金4万元，因该违约金约定的系装修期内免付的4个月租金，而免租期系被告与前房东之间存在的情形，不属于原、被告之间存在的情形，故该院对原告主张的该4万元违约金不予支持。原告根据合同第六条第1款主张的违约金70253元，金额过高，该院根据款项支付时间、后续招租空档等因素，结合本案实际，酌情确定违约金为45000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、原告浙江舜江建设集团有限公司与被告绍兴越都装饰设计工程有限公司于2017年10月16日签订的《租赁合同》于2020年3月20日解除；二、被告绍兴越都装饰设计工程有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告浙江舜江建设集团有限公司自2018年7月9日起至2020年3月20日止的剩余房屋租金人民币129730.79元，及自2020年3月21日起至2020年4月17日止的房屋占有使用费人民币10656.49元；三、被告绍兴越都装饰设计工程有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告浙江舜江建设集团有限公司违约金人民币45000元。四、驳回原告浙江舜江建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3319元，由原告浙江舜江建设集团有限公司负担1590元，由被告绍兴越都装饰设计工程有限公司负担1729元，被告负担部分，于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，本案双方均未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2017年7月的《租赁合同》仅有浙江舜江建设集团有限公司签章，并无绍兴越都装饰设计工程有限公司签章，该合同并未成立生效，且根据绍兴越都装饰设计工程有限公司出具的承诺书，该合同不能作为确定本案双方权利义务的依据。2017年10月16日的《租赁合同》经双方签章确认，合法有效，该合同约定的租期自2018年7月9日起，浙江舜江建设集团有限公司关于约定租期存在笔误的理由不能成立，其要求支付自2017年7月8日起计算的租金依据不足。2020年4月17日，本案双方人员到场办理交接，此时房屋内动产已由浙江舜江建设集团有限公司确认搬迁完毕，且合同约定房屋内的装修及装饰物归浙江舜江建设集团有限公司所有，一审据此确认房屋已于此日腾退，并无不当。关于房屋漏水问题，绍兴越都装饰设计工程有限公司表示自前房东时就存在该问题，故其与浙江舜江建设集团有限公司签订《租赁合同》时应对此知晓，对房租价格的协商确定中应已考虑漏水问题，且根据合同约定，绍兴越都装饰设计工程有限公司负有一般房屋维修义务，故一审未以此为理由对房租进行减免并无不当。支付房租系绍兴越都装饰设计工程有限公司的主合同义务，其拖延履行，已构成违约，其关于行使抗辩权的理由亦不能成立，应承担相应违约金。 综上，浙江舜江建设集团有限公司、绍兴越都装饰设计工程有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5420元，由浙江舜江建设集团有限公司负担2820元，绍兴越都装饰设计工程有限公司负担2600元。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 张百元 审判员 傅芝兰 二〇二〇年八月二十一日 书记员 陶钿钿