湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8323号上诉人（原审被告）:陈月娟被上诉人（原审原告）：蒋军华上诉人陈月娟因与被上诉人蒋军华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈月娟上诉请求：1.撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3843号民事判决，依法改判蒋军华退还陈月娟房屋押金3300元，并向陈月娟支付违约金3300元，赔偿居间服务费1375元，同时解除《房屋租赁合同》；2.驳回蒋军华的其他诉讼请求；3.判令蒋军华退还陈月娟遗留在出租屋内法国Lecreuset珐琅铸铁锅、美的电饭锅、厨房用品、钻石牌电风扇等物品；4.判令蒋军华承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。首先，在2019年12月9日至2019年12月12日房租收取过程中，我方提出找其他人续租，计划由新租客支付租金所以暂未支付下季度房租，后蒋军华的妻子提出需先支付房租并要求提前收房，双方是协商一致解除《房屋租赁合同》，我方不应承担违约责任，蒋军华应向我方支付违约金。其次，一审法院仅根据当事人在《房屋租赁合同》中的签字推定合同是双方真实意思表示，而忽略了我方提供的物业费支付相关证据材料，我方与蒋军华签订合同后，在中介的见证下达成口头协议，物业费是包含在3300元租金内的，租赁期间也一直由蒋军华直接向物业公司支付，并未向我方收取物业费；二、一审法院适用法律错误。《房屋租赁合同》约定租赁期限为3年，蒋军华仅出租了半年房屋即提前解除合同，给我方造成了居间服务费损失，应当赔偿该损失。同时，《房屋租赁合同》中约定物业费由陈月娟承担是违背双方真实意思表示的，相关条款无效，物业费应由蒋军华承担；三、退租过程仓促导致我方仍有法国Lecreuset珐琅铸铁锅、美的电饭锅、厨房用品、钻石牌电风扇等物品遗留在出租屋内，请求蒋军华退还。上诉人陈月娟当庭申请撤回第三项上诉请求，本院予以准许。蒋军华辩称，陈月娟于2019年12月9日应交纳下一期房租时提出转租的要求，按照《房屋租赁合同》约定，其转租应征得我方的同意，但不得以转租为由拒绝支付租金，已经构成违约，更不能要求我方承担居间服务费的损失。另外，物业费确实是由我方交纳的，陈月娟应予承担。蒋军华向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈月娟立即向蒋军华支付一个月房租3300元及居间服务费1650元、7个月的物业费1073.87元、违约金3300元，合计9323元；2.判令双方签订的《房屋租赁合同》已解除；3.陈月娟承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月，蒋军华与陈月娟通过居间人我爱我家恒达花园店签订一份《房屋租赁合同》，约定蒋军华将位于长沙市芙蓉区的房屋出租给陈月娟居住使用，租赁期限为3年，租金为3300元／月，双方均向居间人支付居间服务费1650元。合同签订后，应陈月娟的要求，蒋军华更换了部分家具家电，清洗了空调，并打扫了卫生，将房屋交付给陈月娟使用。陈月娟支付了一个季度的房租9900元和押金3300元，后又支付了第二个季度的房租9900元。2019年12月9日，蒋军华微信提醒陈月娟支付第三季度房租，陈月娟称不租了要找人来转租。但陈月娟既不支付租金也未找人转租，给蒋军华造成损失，请求判如所请。一审法院认定的事实：2019年5月31日，经居间人我爱我家恒达花园店介绍，蒋军华和陈月娟房屋租赁事宜达成共识：由蒋军华将涉案房屋出租给陈月娟居住使用。当日，陈月娟向蒋军华支付了定金1000元。2019年6月5日，双方签订《房屋租赁合同》，约定蒋军华将上述房屋出租给陈月娟居住使用，租赁期限为三年，自2019年6月10日至2022年6月9日，租金为3300元/月，按季度支付，第一季度的支付时间为2019年6月5日；押金为3300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由陈月娟承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给陈月娟；租赁期内，水费、电费、物业管理费、卫生费等费用由陈月娟负担；居间方为双方订立房屋租赁合同提供机会及中介服务，在本合同签订当日，蒋军华、陈月娟应各向居间方支付1650元作为居间服务费，本合同签订后，如租赁双方解约、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向居间方支付所约定的居间服务费，已经支付佣金的一方无权要求居间方退还，守约方有权向过错方追偿已付佣金造成的损失；租赁期内，如陈月娟需提前退租的，应提前30日通知对方，并应向对方支付月租金的100%作为违约金。合同签订后，蒋军华向陈月娟交付了房屋，陈月娟向蒋军华支付了第一季度的租金及押金合计12200元。2019年9月11日，陈月娟向蒋军华支付了第二个季度的租金9900元。2019年12月9日，蒋军华的妻子催促陈月娟支付第三个季度的租金，陈月娟称不租了。双方经沟通协商，一致同意由蒋军华的妻子于2019年12月12日下午1点收房。2019年12月12日，陈月娟从涉案房屋内搬离，蒋军华的妻子协助陈月娟在物业开具了放行单。另查明，涉案房屋的物业费为153.41元/月，2019年6月10日至2019年12月12日期间的物业费均为蒋军华交纳。蒋军华未向陈月娟返还押金3300元。一审法院认为：蒋军华与陈月娟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方成立房屋租赁合同关系。在租赁期内，陈月娟于2019年12月9日要求提前解除合同，蒋军华同意于2019年12月12日前去收房。因此，双方的《房屋租赁合同》已经双方当事人协商一致解除。根据合同约定，陈月娟应当向蒋军华支付一个月的租金3300元作为违约金，因此，蒋军华要求陈月娟支付违约金3300元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。由于双方协商一致于2019年12月12日收房，故陈月娟应向蒋军华支付房租及物业费至2019年12月12日。由于陈月娟仅支付了两个季度截至2019年12月9日的租金，尚应支付租金330元（3300元/月÷30天×3天），故蒋军华要求陈月娟支付租金3300元，一审法院在330元的范围内予以支持，超过部分，一审法院不予支持。经计算，2019年6月10日至2019年12月12日期间的物业费为935.8元，蒋军华要求陈月娟支付物业费1073.87元，一审法院在935.8元的范围内予以支持，超出部分，一审法院不予支持。双方在合同中还约定，如租赁双方解约、中止或变更租赁关系，守约方有权向过错方追偿已付佣金造成的损失。本案中，双方在合同中约定租赁期限为3年，但陈月娟仅租赁了半年即提前解除合同，给蒋军华造成了佣金损失，陈月娟应当按照提前解除合同的时间占租赁期限的比例向蒋军华支付佣金损失1375元（1650元÷3年×2.5年），故蒋军华要求陈月娟赔偿佣金损失1650元，一审法院在1375元的范围内予以支持，超出部分不予支持。以上各项费用合计5940.8元（3300元+330元+935.8元+1375元）。由于陈月娟向蒋军华支付了押金3300元，该款应予以抵扣，经抵扣，陈月娟尚应向蒋军华支付2640.8元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、确认蒋军华与陈月娟于2019年6月5日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、陈月娟于判决生效之日起三日内向蒋军华支付房屋租金、物业费、违约金并赔偿损失合计2640.8元；三、驳回蒋军华的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于陈月娟主张《房屋租赁合同》的提前解除系由蒋军华提出，应承担相应违约责任的问题，根据合同第三条约定，陈月娟应于2019年12月9日支付下一季度的房屋租金，但陈月娟以微信聊天形式向蒋军华妻子提出房屋不再继续租赁，并表示找其他人进行转租，双方对于该事实均无异议。故合同解除系由陈月娟提出，蒋军华一方在得知其不再租赁后才提出收房要求。陈月娟未按照合同约定的租赁期限履行合同，其提前退租的行为已构成违约。根据合同约定，陈月娟应当向蒋军华赔偿其已付佣金造成的损失，并支付月租金的100%（即3300元）作为违约金。一审法院依照陈月娟提前解除合同的时间占租赁期限的比例确定已付佣金的损失为1375元并无不当，应予维持。综上，陈月娟提出的因蒋军华提前解除合同应承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。关于陈月娟主张蒋军华应承担案涉租赁房屋物业费的问题，合同第四条第一款明确约定物业管理费由陈月娟承担。虽陈月娟称其在合同签订后已与蒋军华达成口头协议，约定物业费由蒋军华承担，但并未提交有效证据予以证明，蒋军华对此亦不予认可。因此，陈月娟提出的物业费应由蒋军华承担的上诉理由不成立，本院不予支持。另需说明，陈月娟向本院提出改判蒋军华向其支付房屋押金3300元、违约金3300元、居间服务费1375元的上诉请求均未在一审中以反诉形式提出，属于在二审阶段提出的反诉请求。因调解不成，陈月娟可另行起诉。综上所述，陈月娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈月娟负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年八月二十八日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。