湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初255号原告：胡宏，男，1979年10月19日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：武汉聚享家公寓管理有限公司，住所地武汉市硚口区建设大道439号湖北商业广场五楼519室。法定代表人：陈路，执行董事。委托诉讼代理人：梅状，湖北驰纵律师事务所律师。被告：武汉集家公寓管理有限公司，住所地武汉市硚口区利北二村祥和公寓8号楼13层11室。法定代表人：喻三元。原告胡宏诉被告武汉聚享家公寓管理有限公司（以下简称聚享家公司）、武汉集家公寓管理有限公司（以下简称集家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡宏、被告聚享家公司的委托诉讼代理人梅状到庭参加诉讼。被告集家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡宏向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方房屋租赁合同，由被告结清房屋水电气费用，并清空房屋交还原告。2、判决被告向原告支付2020年1月27日至4月26日房租9600元；合同约定的房租滞纳金每日千分之三合计：2592元，但不仅限于直至被告履行支付义务日为止；判决被告向原告支付合同违约金20000元，支付合同约定的两个月违约约定的房租6400元。以上合计38592元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年10月18号签订房屋租赁合同，原告将位于武汉市江岸区汉黄路福星惠誉红桥城楼盘9栋1单元2503室（以下简称案涉房屋）委托给被告聚享家公司（一家房屋增值管理服务商）对外出租、招租等经营管理。从合同签订初期到现在，被告总是不断拖欠、克扣原告的房屋租金，违约行为不断。被告拒绝支付2020年1月27日至4月26日期间房屋租金共计9600元，单方面解除合同并强行交房。被告的行为严重违反民法诚实信用原则和公平原则，更是违反双方的合同约定。现依法提起诉讼,望判如所请。被告聚享家公司辩称，第一、原、被告签订房屋托管合同之后，被告进行了装修，对此成本应该扣除，2020年4月26日案涉房屋已退，原告已经把房屋租出去了，双方合同无法继续履行，因此我方同意解除房屋托管合同；第二、2020年1月27日至4月26日租金应该为8400元，因为在合同履行过程中，双方协商将房租降为每月2800元，受新冠××疫情影响，被告资金周转困难，营业收入明显减少，且新冠××疫情属于全国突发公共事件，不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力，因此导致合同无法履行，被告有权要求免除或部分免除责任，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条第二款的有关规定，被告不应向原告支付违约金；第三、本案诉讼费用由原告承担。被告集家公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，既未提交答辩意见，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、关联性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡宏与案外人董冬梅系夫妻关系，二人系案涉房屋的所有权人。胡宏（甲方）与聚享家公司（乙方）就案涉房屋签订《房屋托管合同》，合同约定：第一条本协议合作期自标的房屋装修许可证签发之日起，总租期60月，空置期2月；装修期为2017年10月19日至2017年10月26日；计租期自准备期结束时起，截至本协议结束，不包括空置期，即2017年10月27日至2022年10月26日；整个合作期内提供的空置期最多不超过2个月，用于标的房屋的维护保修和二次出租准备；合同期内租金总金额为￥183400（大写壹拾捌万叁仟肆佰元整）。第二条1.标的房屋坐落于湖北省武汉市江岸区汉黄路福星惠誉红桥城楼盘9栋1单元2503室。2.标的房屋为3室2厅2卫，建筑面积120平方米。3.标的房屋的装修状况为未经装修装饰的毛坯房。第五条1.本协议约定合作期内（此处特指不含准备期、空置期），乙方按照下表所列标准向甲方支付租金，2017年10月27日至2019年10月26日，3100￥/月，2019年10月27日至2022年10月26日，3200￥/月，2.本协议签字生效后，甲乙双方每6个协议月结算一次…，3.在本协议执行期间的下列费用由乙方承担，（1）水费（2）电费（3）燃气费（4）卫生管理费（5）电话费（6）有线电视使用费（初装费由甲方承担）（7）宽带费。第六条5.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议：（1）欠缴各项费用的金额已相当于壹个月租金；…第七条注：若乙方违约，乙方须向甲方支付2个月租金，另加贰万元。支付方式：第一次支付6个月租金，第二次支付4个月租金，剩余租金按合同协议每6个月支付。2.如因乙方原因导致本协议提前终止，乙方应及时知会甲方，乙方所有装修设施归甲方所有，乙方已经交付的房租款不退还。3.乙方逾期向甲方支付相关费用，除应付清所拖欠的各项费用外，每逾期壹日，乙方需向甲方按拖欠费用的千分之三支付滞纳金，如乙方逾期三十日以上，除支付滞纳金外甲方有权解除本协议。4.甲乙任一方未按本协议履行，违约方应赔偿对方因此而受的实际经济损失。包括但不限于：1）甲乙双方在协议内约定的违约赔偿责任；2）在违约责任追偿过程中产生的其他费用。《房屋托管合同》签订后，聚享家公司于2018年10月30日支付了2018年10月27日至2019年4月26日的租金共计18600元；2019年5月5日支付了2019年4月27日至7月26日的租金9300元；2019年8月2日支付了2019年7月27日至8月26日的租金3100元；2019年8月5日支付了2019年8月27日至9月26日的租金3100元；2019年8月12日支付了2019年9月27日至10月26日的租金3100元；2019年11月1日、11月29日以及2020年1月6日，聚享家公司分别向胡宏支付3000元、2800元、2800元租金。此后，聚享家公司未再向胡宏支付租金。合同履行期间，双方协商将租金支付方式更改为季付。2020年4月14日，胡宏向聚享家公司发函，函件中载明：已收到贵公司法人口头单方面解除房屋出租合同告知。由于甲乙双方合同还在合同期内，甲方拒绝贵公司解除合同的要求。希望乙方诚信履行合同，严格遵守合约条款。诺乙方执意违约甲方只能通过法律途径呈现合同法的严肃性！甲方已履行提醒义务，希望乙方慎重考虑违约所承担法律责任。请务必在收到此通知2日内补缴理应于2020年1月26日支付的一个季度房租。2020年4月27日，聚享家公司将案涉房屋钥匙交还给胡宏。审理中，胡宏认可聚享家公司交纳租金至2020年1月26日，并认可于2020年5月5日起，其将案涉房屋租赁给其他承租人。聚享家公司在庭审中认可2020年1月27日至4月26日期间案涉房屋在正常进行出租。此外，聚享家公司认为合同约定的违约金过高，如认定其违约，应当对违约金予以调整，或以装修价值进行抵扣。本院认为，胡宏与聚享家公司签订的《房屋托管合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同约定以及此后双方协商约定，双方每3个协议月结算一次租金，虽然并未约定租金的具体支付日期，但根据租赁市场的交易习惯以及聚享家公司支付租金的规律，聚享家公司应提前一个季度支付下一个季度的租金，即最迟应于下一个计租日的前一日支付下一个季度的租金，该公司在合同履行过程中多次未按时支付租金，胡宏据此要求解除合同，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。聚享家公司应在2020年1月27日前支付2020年1月27日至2020年4月26日期间的租金，该公司至今未予支付，胡宏要求聚享家公司支付上述期间拖欠的租金，符合法律规定，本院予以支持。关于租金支付标准，聚享家公司认为双方在合同履行过程中已协商将房租降为2800元/月，但未提交相关的证据予以证实，仅凭两次租金支付记录亦无法支持其上述抗辩意见，故仍应以合同约定的租金标准，即3200元/月支付拖欠的租金。因聚享家公司已于2020年4月27日将案涉房屋钥匙交还给胡宏，且胡宏陈述其将案涉房屋于同年5月5日租赁给其他承租人，故其要求聚享家公司交还案涉房屋的请求，本院不予支持。胡宏要求聚享家公司结清房屋水电气费用，但未就此提交证据证实存在相关损失，对上述主张，本院不予支持。关于胡宏要求聚享家公司支付滞纳金及违约金的请求，滞纳金属于行政法律体系中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。本案中，双方既约定了滞纳金又约定了违约金，故胡宏只能向聚享家公司主张违约金，而不能主张滞纳金。聚享家公司认为合同约定的违约金过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方合同约定“2个月租金，另加贰万元”计算违约金过分高于因聚享家公司违约所造成的胡宏的损失。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为3200元。聚享家公司认为其公司受新冠××疫情影响，导致资金周转困难，属于不可抗力，但该公司并未提交相关证据证实其收入明显减少，且疫情期间，该公司在正常出租案涉房屋并收取租金，故对该公司的上述抗辩理由，本院不予采纳。聚享家公司主张以装修价值对胡宏的损失予以抵扣，于法无据，本院不予支持。因胡宏系与聚享家公司签订的租赁合同，根据合同相对性原则，应由聚享家公司承担相应的责任，胡宏要求集家公司承担相关责任的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、解除原告胡宏与被告武汉聚享家公寓管理有限公司签订的《房屋托管合同》；二、被告武汉聚享家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡宏支付2020年1月27日至2020年4月26日期间的租金共计9600元；三、被告武汉聚享家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡宏支付违约金3200元；四、驳回原告胡宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4723元，由原告胡宏负担1023元，被告武汉聚享家公寓管理有限公司负担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘 翔人民陪审员  殷小兰人民陪审员  金静帆二〇二〇年八月二十七日书 记 员  邬 荣