安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初721号 原告：许宁宁，男，1966年1月2日出生，汉族，户籍地福建省晋江市。 委托诉讼代理人：吴建筑，安徽久安律师事务所律师。 被告：黄山市瑞景置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：毛慧华，执行董事兼总经理。 第三人：胡丽霞，女，1973年3月22日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶姝卉，安徽道同律师事务所实习律师。 原告许宁宁与被告黄山市瑞景置业有限公司及第三人胡丽霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告许宁宁的委托诉讼代理人吴建筑，第三人胡丽霞的委托诉讼代理人郑明继、叶姝卉到庭参加诉讼。被告黄山市瑞景置业有限公司经本院公告开庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许宁宁向本院提出诉讼请求：1.第三人胡丽霞协助办理解除坐落于黄山市屯溪区屯光大道26号“名人大厦”C1204房屋的抵押手续；2.被告立即将位于屯溪区屯光大道名人大厦C1204号房屋的不动产权办理登记至原告名下；3.被告支付原告违约金575.45元；4.被告赔偿原告其他经济损失10000元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2011年2月12日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于黄山市屯溪区屯光大道“名人大厦”C1204号房屋，合同约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利和义务等内容，其中合同第15条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告己于2011年11月24日前按合同约定己支付了商品房总额价款575450元。被告向原告交付商品房，并于2012年2月28日向原告收取办理房屋所有权证的契税、维修基金、登记费及印花税等税费35466元。原告曾无数次要求被告及时给原告房屋办理所有权证，被告也多次答应马上就给原告办理所有权证书，但至今原告也没有取得房屋所有权证。被告多次失信行为，己构成严重违约。另该房屋于2018年11月28日被抵押给第三人胡丽霞，并办理了一般抵押登记。原告为维护合法权益，特诉讼至法院。 黄山市瑞景置业有限公司在法定期限内未向本院提交答辩状和证据材料。 胡丽霞辩称，第三人不知道原告与被告之间的商品房买卖关系，是案涉房屋善意的抵押权人；第三人的抵押权合法有效，原告要求解除案涉房屋上的抵押没有法律依据。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年2月12日，许宁宁与黄山市瑞景置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买黄山市瑞景置业有限公司位于黄山市屯溪区屯光大道26号名人大厦C1204室房屋，每平方米4884.56元，房屋总价款575450元。合同还对房屋付款方式、交房时间等双方的权利和义务等内容作了约定，其中合同第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后90内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，许宁宁于当日支付购房定金10000元，于2011年2月28日支付购房款300000元，于2011年10月24日支付购房款265450元，合计575450元。2012年2月28日，许宁宁向黄山市瑞景置业有限公司交纳了办理房屋产权证的契税、维修基金、登记费及印花税等费用共计35466元，黄山市瑞景置业有限公司将房屋交付给许宁宁占有使用，但未办理产权登记手续。 2019年6月12日，许宁宁向本院提起诉讼，要求黄山市瑞景置业有限公司办理房屋过户手续并赔偿违约金，因案涉房屋存在查封、抵押，许宁宁于2019年8月6日向本院申请撤回起诉，并于2019年9月5日向本院提起案外人执行异议。2019年9月11日本院作出（2019）皖1002执异25号执行裁定，撤销对名人大厦C1204室房屋的查封措施。 另查明，2018年11月28日，黄山市瑞景置业有限公司将名人大厦C1204室房屋抵押给第三人胡丽霞，为毛慧华向胡丽霞等三人借款700000元提供担保，不动产登记证明号为皖（2018）黄山市不动产证明第XXXXXXX号。2020年5月15日，胡丽霞等三人向本院提起诉讼，请求毛慧华、黄山市某某非融资性担保有限公司共同偿还欠款本金350000元及利息，并要求对案涉名人大厦C1204室房屋拍卖、变卖价款优先受偿。2020年7月30日，经本院主持调解双方达成调解协议，毛慧华尚欠胡丽霞等三人借款350000元，由毛慧华、黄山市某某非融资性担保有限公司于2020年10月30日前一次性归还，胡丽霞等三人放弃其他诉讼请求。 以上事实有经法庭举证、质证的商品房买卖合同、(2019)皖1002执异25号执行裁定书、抵押权登记信息及登记证明等证据为证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为：许宁宁与黄山市瑞景置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同全面履行义务。许宁宁依据合同支付了全部购房款和相关办证税费，黄山市瑞景置业有限公司未按合同约定履行办理房屋产权证的义务，系违约，依法应承担违约责任，黄山市瑞景置业有限公司应继续履行协助许宁宁办理房产过户登记的义务。许宁宁主张黄山市瑞景置业有限公司支付总房价款0.1%的违约金575.45元，符合双方合同约定和相关法律规定，本院予以支持。许宁宁诉请赔偿其他经济损失10000元，但无证据证明，本院不予支持。 本案中争议的焦点是许宁宁购买房屋的权利与胡丽霞的抵押权发生冲突，该优先保护何种权利。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、第二条：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人”的规定，工程价款优先于抵押权和其他债权，但不能对抗已支付全部或者大部分款项的买受人，可见消费者买受人的权益优先于抵押权。2015年《全国民事审判工作会议纪要》第39条也规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全款或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”，因此在抵押权与消费者购房人住房保障权发生冲突时，应优先保护购房人的权利。本案中，许宁宁于2011年2月与黄山市瑞景置业有限公司签订《商品房买卖合同》，2011年10月即付清全部购房款并占有使用，许宁宁属于购房消费群体，虽然该房屋后被黄山市瑞景置业有限公司抵押给胡丽霞，形成了抵押权，但该抵押权形成时间远在许宁宁购房权利之后，故对许宁宁购房消费的权利，应当予以优先保护。胡丽霞的抵押权妨害了许宁宁购房权利的行使，依法应予注销。黄山市瑞景置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃庭审抗辩和质证的权利，并不影响本院依据现有证据在查明事实的基础上依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄山市瑞景置业有限公司与第三人胡丽霞于本判决生效后十日内办理位于安徽省黄山市屯溪区屯光大道26号名人大厦C1204室房屋抵押注销登记； 二、被告黄山市瑞景置业有限公司于本判决生效后三十日内将位于安徽省黄山市屯溪区屯光大道26号名人大厦C1204室房屋过户登记至原告许宁宁名下； 三、被告黄山市瑞景置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许宁宁违约金575.45元； 四、驳回原告许宁宁其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64元、公告费560元，合计624元，由被告黄山市瑞景置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  徐业稳 审 判 员  王 蕾 人民陪审员  杨有进 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  王天米 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ………… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。