贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12958号 原告：孟吉林，女，汉族，1981年10月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路10号。 统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告延迟办理瑞丰新城第十二幢1802号房屋产权证的违约金，从2013年12月31日到2018年11月20日止，共计1786天，每日按总房款227006.71元的万分之0.5标准计算，为人民币20271.70元；2、判令被告退回原告电开户费529.00元、闭路电视开通费265.00元、燃气开户费2500.00元，合计3294.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告孟吉林与瑞丰房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买卖人孟吉林向出卖人购买的房屋位于毕节市,出卖人应当在2013年12月31日前办理上述房屋的房屋产权证书”，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款227006.71元（其中首付69007.00元，银行贷款15.8万元，但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务）。 《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2009年1月7日经省十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过，自2009年5月1日起施行。其中第三十一条第一款、第二款规定商品房买卖合同应包括商品房的价格，且约定的商品房价格应包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。但瑞丰房地产有限责任公司未按照该条例执行，又向原告违规收取四通费用3794.00元，后来只退了水表费500.00元，还有3294.00元未退。 综上所述，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。 被告辩称，一、答辩人诉请已过诉讼时效：本案约定的报产权登记机关备案的期限是交房后730日内，故被答辩人起诉的逾期办证违约金存在超过诉讼时效情形，此外，被答辩人诉请退还开户费存在已过诉讼时效期间的情形，均应不予支持。 二、被答辩人不存在损失：违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。 三、违约金约定过高，应予调整：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 四、答辩人已尽通知义务，逾期办证违约金应予截止： 第一、涉案房屋能办理不动产权属登记时，答辩人通知被答辩人提交资料办证，被答辩人于2018年9月6日向答辩人出具《委托书》，委托答辩人代为办理涉案房屋的不动产权证书，答辩人接受被答辩人委托代为办理。毕节市国土资源局于2018年11月12日核发涉案楼幢初始登记（即不动产权证书）,答辩人于2018年11月15日将涉案房屋办证所需资料提交至产权登记机关，并已办理了《不动产权证书》，故答辩人已履行了通知义务，不应担责任。 第二、若答辩人担责，本案违约金的截止日期为2018年9月6日，若法院不采信该截止时间，违约金截止时间至迟应为2018年11月15日，被答辩人所诉终期错误。 五、答辩人享有免责事由：逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。同时，在答辩人担责的情况下，应扣除××期间对应的违约期限。 六、开户费不应退还：被答辩人主张的开户费不包含在商品房价格中，答辩人若已收取，也仅是将前述费用代收代交至相应实际收款部门，被答辩人无权要求答辩人予以退还。 七、精确分担案件受理费：请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明，2011年1月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买瑞丰新城第12幢18层2号房，房屋总价款为227007.00元，被告承诺于在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房价款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，2012年1月1日，被告向原告交付涉案房屋。2018年11月12日，被告取得涉案房屋所在幢的所有权初始登记证书，2018年11月15日，被告将办理涉案房屋不动产权证书所需的资料报产权登记机关备案。2018年11月20日，毕节市国土局已为原告办理涉案房屋的不动产权证书。 最后查明，2012年1月1日，原告向被告缴纳开户费（水、电、闭路电视、燃气）共计3794.00元，被告现已退还原告水表开户费500.00元，尚欠3294.00元未予退还。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年1月1日（实际交房之日起730日内）前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告向不动产登记管理部门报送资料的时间为2018年11月15日，故被告的行为已然构成违约，按合同约定被告应向原告支付违约金。 对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办证违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年1月1日之前履行将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故应从2014年1月2日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2020年7月31日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2020年7月31日为起点，考察原告要求被告支付逾期办证违约金的债权请求权是否超过诉讼时效。对于以2020年7月31日为起点倒推超过3年部分，即2014年1月2日起至2017年7月30日期间，已经超过诉讼时效。故对被告抗辩称原告向被告主张逾期办证违约金部分已超过诉讼时效的理由，本院予以采信。故应从2017年7月31日起开始计算被告应当支付的逾期办证违约金。本案中，被告取得涉案房屋所在幢所有权初始登记证书后，并未提供相应的证据予以证明其已经履行告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记的披露义务，故应以被告将办理涉案房屋不动产权证书所需的资料报产权登记机关备案的时间2018年11月15日作为被告履行告知义务的时间。因此，计算违约金的截止时间应为2018年11月15日，故被告应当支付的违约金为：以原告已付购房款为基数，按照每日万分之0.5标准，从2017年7月31日起计算至2018年11月15日止，共计：227007.00元×0.5÷10000×473日=5368.72元。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 对于被告收取原告的燃气开户费、电开户费和闭路电视开户费，无事实及法律依据，理应退还。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告孟吉林逾期办证违约金5368.72元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告孟吉林电开户费、闭路电视开通费、燃气开户费共计3294.00元； 三、驳回原告孟吉林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币195.00元，原告孟吉林负担170.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年八月二十五日 书记员  邓 頔