福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初8829号 原告：李小刚，男，1984年4月5日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：蔡明珠，福建琼德律师事务所律师。 被告：福建晋创置业有限公司，住所地福建省晋江市青阳街道高霞社区和平中路110号，统一社会信用代码913505820913767159。 法定代表人：李清鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林培邻，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁坚定，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 原告李小刚与被告福建晋创置业有限公司（以下简称晋创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡明珠，被告的委托诉讼代理人林培邻、丁坚定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李小刚向本院提出诉讼请求：1.晋创公司继续履行合同立即将买卖商品房（址于晋江市青阳街道和平中路晋创城市）交付给李小刚，为李小刚办理该商品房产权证书等手续并交付给李小刚；2.晋创公司支付自2018年3月1日起至实际交房之日止每日按已付房款353397元的万分之一计算的逾期交房违约金，暂计至起诉之日止违约金为30356.8元；3.晋创公司支付自2018年7月1日起至实际交付房屋产权证书之日止每日按已付房款353397元的万分之0.5计算的逾期办证违约金，暂计至起诉之日止违约金为13058元；4.晋创公司按当地同类房屋（买卖商品房）租金市场行情每月1000元的标准赔偿自2018年3月1日起至实际交房之日止的损失，暂计至2020年7月1日为28000元。事实和理由：李小刚与晋创公司于2015年7月8日签订《商品房买卖合同》（预售），2017年6月14日、2018年2月10日双方又分别签订《商品房买卖合同之补充协议二》、《商品房买卖合同》补充协议，确认李小刚向晋创公司购买的房产址于晋江市青阳街道和平中路晋创城市，总价款为353397元，并约定了付款方式、交房办证期限、违约责任等。商品房买卖合同之补充协议二第七条第八款第二项约定，出卖人自身原因造成未在主合同约定期限内将该房屋交付买受人，如宽展期满后出卖人仍未将该商品房交付买受人，出卖人应自宽展期届满之日起按买受人已交购房款日万分之一向买受人支付违约金。主合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如果合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。现李小刚已依约向晋创公司交付购房款353397元、公共维修金4359元、产权登记费550元、产权代办费300元等款项，但交付房屋及办证的期限已超过，晋创公司至今未将该商品房及其产权证书交付给李小刚，其行为已构成违约，应向李小刚支付违约金。根据相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求增加，因此晋创公司除应支付违约金外，还应赔偿李小刚损失。违约赔偿应以实际损失为基础，对商品房各买受人而言，其损失就是租金损失，因此晋创公司还应按当地同类房屋市场租金行情赔偿李小刚损失。 晋创公司辩称，1.李小刚已于2020年5月4日接收案涉房屋，其请求晋创公司交付房屋的请求基础已不存在。2.根据合同约定，晋创公司仍在为李小刚办理房屋所有权登记的合理期限范围内，不存在逾期办证的情形。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。晋创公司向李小刚交付房屋的时间为2020年5月4日，截至今日仍在交付房屋的180天内，晋创公司正在组织向晋江市不动产登记中心提交案涉房屋的登记材料，晋创公司不存在逾期办理的情形。3.关于晋创公司逾期交付房屋的违约责任，双方已另行签订补充协议进行约定，故李小刚主张的逾期违约金与双方约定不符。双方于2020年5月4日签订《商品房买卖合同补充协议》，就晋创公司逾期交付房屋的违约责任进行重新约定，双方一致同意，因案涉房屋逾期交付问题，晋创公司向李小刚支付违约金11203元，违约金以物业费及装修工程款的方式进行抵扣。4.李小刚要求晋创公司承担其租金损失，缺乏事实和法律依据。综上所述，李小刚的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。 李小刚向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同、商品房买卖合同之补充协议二、《商品房买卖合同》补充协议各一份，以证明商品房买卖的情况，晋创公司逾期交房及办理房产权证书等手续；2.收款收据、发票共五份，以证明李小刚已付清晋创公司购房款，并支付了晋创公司公共维修金、产权登记费、产权代办费等款项。 晋创公司向本院提供以下证据：1.商品房预售许可证一份，以证明诉争商品房买卖合同签订时，晋创公司已取得涉诉商品房预售资格；2.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份，以证明诉争房屋于2019年12月3日通过竣工验收；3.《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，以证明诉争房屋于2020年4月2日办理竣工验收备案；4.《测绘报告》一份，以证明案涉房屋业已取得测绘报告，具备交付条件；5.《入伙通知书》、快递底单及其投递情况查询各一份，以证明诉争房屋具备合同约定的交付条件后，晋创公司于2020年4月8日向李小刚发出交付通知；6.《房屋交接单》一份，以证明李小刚已于2020年5月4日接收案涉房屋；7.《商品房买卖合同》补充协议一份，以证明原、被告已于2020年5月4日就案涉《商品房买卖合同》另行签订补充协议，就晋创公司延期交付涉案房屋的违约责任进行重新约定，明确晋创公司应向李小刚支付的违约金总额为11203元，违约金以物业费及装修工程款的方式进行抵扣；8.《开发项目首次登记证明》（闽南[2020]晋江市总第0013）一份，以证明案涉房屋所在项目已于2020年6月24日进行项目总登记。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2015年7月8日签订《商品房买卖合同》（预售）一份，又分别于2017年6月14日、2018年2月10日签订《商品房买卖合同之补充协议二》、《商品房买卖合同》补充协议各一份，约定李小刚向晋创公司购买址于晋江市青阳街道和平中路晋创城市房产；合同签订后，李小刚于2020年5月4日签署《房屋交接单》，但房屋钥匙未实际交接；李小刚已依约向晋创公司支付购房款353397元、公共维修金4359元、产权登记费550元、产权代办费300元。原、被告对上述事实没有争议，且有李小刚提供的商品房买卖合同、商品房买卖合同之补充协议二、《商品房买卖合同》补充协议、收款收据、发票、晋创公司提供的《房屋交接单》予以佐证，本院对上述事实及证据予以认定。晋创公司提供的商品房预售许可证、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《测绘报告》、《入伙通知书》、快递底单及其投递情况查询、《开发项目首次登记证明》来源、形式合法，可以证明其证明目的，本院予以认定。晋创公司提供的《商品房买卖合同》补充协议可以证明原、被告于2020年5月4日就商品房交付及延期交付的相关事宜进行补充约定，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。晋创公司提供的预售许可证、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《测绘报告》相互印证，可以证明晋创公司所建设的诉争房产已于2020年4月2日符合双方约定的交付条件。晋创公司于2020年4月书面通知李小刚于2020年4月23日办理房产交付手续，李小刚于2020年5月4日也签署了房屋交接单，表示同意接收诉争房产。虽双方并未完成房屋钥匙的交接，但李小刚已签署了房屋交接单，且其未能举证证明未完成房屋钥匙交接的原因是晋创公司造成的，故应认定晋创公司已于2020年5月4日履行了交付诉争房产的义务。李小刚再次要求晋创公司交付诉争房产，本院不予支持，但晋创公司仍应配合将诉争房产的钥匙交付给李小刚。商品房买卖合同第十一条约定，晋创公司应当在2017年12月31日向李小刚交付诉争房产；补充协议二第七条第6项约定，如发生主合同约定的不可抗力或该条款规定的情形之一的，晋创公司可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任；第七条第8项约定，李小刚给予晋创公司60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，晋创公司无需向李小刚承担违约责任。依据上述合同条款的约定，晋创公司享有交房宽展期及据实顺延交房的权利。虽晋创公司未举证证明其可据实顺延交房日期的情形，但双方在签订《商品房买卖合同》补充协议时，已就晋创公司延期交付诉争房产所应赔偿的款项达成一致意见，确认晋创公司应赔偿李小刚11203元，晋创公司支付上述款项即视为已赔偿因该商品房逾期交付所导致的李小刚的全部损失。李小刚主张该补充协议不是其真实意思表示，且双方未实际交接诉争房产，该补充协议无效。李小刚未能举证证明该补充协议是违背其意愿而签订的，应承担举证不能的责任，且该补充协议不以实际交接诉争房产为生效条件，应认定该补充协议合法有效，双方均应依约履行义务。李小刚要求晋创公司赔偿逾期交房违约金11203元，本院予以支持。李小刚主张的租金损失及其他违约金，缺乏依据，本院不予支持。晋创公司主张上述应赔偿给李小刚的11203元，应依照补充协议的约定抵扣2020年5月1日起至2025年4月30日止的物业费8160元，及装修工程款3043元。因晋创公司所主张的物业费大部分尚未发生，且晋创公司也不是收取物业费的权利人，装修费也未实际发生，晋创公司要求抵扣上述款项的主张，本院不予支持。商品房买卖合同第二十条第（二）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人应向买受人支付违约金。诉争房产于2020年5月4日交付给李小刚，至今尚未超过180日，且诉争房产已于2020年6月24日进行开发项目首次登记，可见晋创公司并未怠于配合李小刚办理产权证书，故李小刚主张晋创公司应配合李小刚办理商品房产权证书，并支付逾期办证违约金，本院不予支持。 除原、被告没有争议的事实外，本院另审理查明，晋创公司所建设的诉争房产2020年4月2日已符合双方约定的交付条件，晋创公司已在2020年5月4日履行了交付房产的义务。原、被告于2020年5月4日约定晋创公司因延期交付诉争房产应赔偿李小刚11203元。 综上所述，李小刚与晋创公司签订的商品房买卖合同合法有效，依法受法律保护。晋创公司逾期交房应赔偿给李小刚11203元。李小刚的其他诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福建晋创置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿给原告李小刚违约金11203元； 二、驳回原告李小刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1586元，因适用简易程序减半收取计793元，由原告李小刚负担666元，被告福建晋创置业有限公司负担127元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈小红 二〇二〇年八月二十八日 书记员  许萍萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。