文书内容广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初15337号原告：中原地产代理（深圳）有限公司，法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：李雯、王龙飞，系公司员工。被告：深圳市龙光骏景房地产开发有限公司，法定代表人：沈沛勇。委托诉讼代理人：邹文中、刘蕾，系公司员工。被告：深圳市龙光投资顾问有限公司，法定代表人：沈沛勇，执行董事。被告：深圳市龙光房地产有限公司法定代表人：沈沛勇。上列原告中原地产代理（深圳）有限公司（下称原告）诉被告深圳市龙光骏景房地产开发有限公司（下称被告一）、深圳市龙光投资顾问有限公司（下称被告二）、深圳市龙光房地产有限公司（下称被告三）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李雯、王龙飞，被告一委托代理人邹文中、刘蕾到庭参加了诉讼，被告二、三经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告一向原告支付转介服务费人民币2519065.86元。2、请求判令被告一向原告支付现金奖人民币543000元。3、请求判令被告一向原告支付第1、2项诉求之利息人民币376378.98元（利息以3062065.86元为基数，自2017年4月22日起按银行同期同档贷款利率计算至被告全部清偿之日止）。4、请求判令被告二对被告一之债务承担连带清偿责任。5、请求判令被告三对被告二之债务承担连带清偿责任。6、请求判令三被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、财产保全费、保全保险费等）。原告起诉的事实与理由：原告、被告一就位于深圳市龙华区××与××路交汇处“龙光玖钻”项目（以下简称“该项目”）之三级市场销售代理事宜，签署了《龙光玖钻项目三级市场销售代理合同》及相关补充协议。代理合同对该项目的代理事项、合作期限、代理范围、代理权限、转介服务费、现金奖、违约责任等事项都做出了明确约定。合同签订后，原告积极履行合同项下之义务，完成相关的销售代理工作。但截至目前，被告就上述期间合同仍拖欠原告转介服务费人民币2519065.8元、现金奖543000元,共计人民币3062065.86元，被告二曾作为被告一的一人股东，被告三作为被告二的一人股东，根据公司法规定，需承担相应的连带责任。故向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告一答辩称，一、原告不满足销售代理合同的结佣条件，被告一在17套房屋中无需结佣。开发商一手楼的转介销售，是非常专细化、极容易产生违纪违规甚至内外勾结的领域，这也是开发商内部审计监察部门重点查处的领域，因此为规范市场上各大项目销售代理转介，在房地产发展的过程中，双方逐步完善相应的转介合同，并创设如禁止打街霸、强制规定报备时间半小时、增加400回访、严管直系亲属认定、严控自然上门客与转介客归属等细节条款，并将结佣流程日趋规范化、严格化，以期实现各方合作双赢、促进行业良性发展。在本案原告与被告关于龙光玖钻的销售代理合作中，绝大部分正常单都已走完相应结佣流程、完成相应佣金发放，但结合本案，原告本案起诉的23套房屋的转介，其中17套均存在客户报备电话不一致、报备客户与实际成交人不一致、报备电话错误、400回访失败、报备时间不足半小时、将自然来访客户误认为转介客户等问题，明确违反双方签署的《龙光玖钻项目三级市场销售代理合同》之约定，不符合被告一三级转介结佣流程，具体详见被告一提交的证据清单。因此，被告一遵从事实角度并认为，除吴树栋北丙期xx、C3xx、李丹谣南期C1xx、李新南期C1xx、姜立维南期C2xx、宋理南期B2xx等6套房屋虽然不符合被告一的结佣立项流程但被告一予以认可外，其他17套房屋转介均不符合双方有关有效转介或被告需要支付转介服务费、现金奖的约定，被告一无需支付转介费及现金奖。二、原告违背常识、捏造事实，诉请与自身提交证据自相矛盾。原告在诉状中所列金额均为手填、且无任何依据。具体表现为：原告利息计算有误，计算起始时间、依据均是错误的，与其证据自相矛盾。根据原告自己提交的证据，却清楚无误的载明，原告所述多套房屋是2017年底、甚至是2018年7月才成交，原告诉请中却将利息统一从2017年4月22日起计算，明显违背常识、属于捏造事实。三、本案诉讼主体有误，被告二、三和本案无任何关联。被告二、三与原告不存在任何合同关系。原告强行突破合同相对性将二者拉入诉讼，无任何法律及事实依据。综合以上，被告一恳请法院始终坚持证据本位主义，在理解三级转介制度的缘由、发展趋势、结佣各项细节、客户归属判断的基础上，结合房地产行业的惯例与规则，区分有效转介、无效转介，严格依据双方之间签订的合同及本案的事实情况，审慎核查本案每套房屋的结佣条件，依法驳回原告违背事实部分的诉求。被告二、三未向本院答辩及提交证据材料。经审理查明如下事实：2017年4月22日，原告（乙方）与被告一（甲方）签订《龙光玖钻项目三级市场销售代理合同》约定：甲方委托乙方对甲方龙光玖钻项目进行三级市场销售代理；合作期限自2017年4月22日起至2017年6月30日止；客户界定：乙方对于到访客户原则上要求全部报备登记，否则因此导致更名等客户不予认定风险由乙方承担。乙方带转接客户到本项目销售现场前，乙方应至少提前半小时在指定明源云客系统中报备客户信息，无此报备、扫码环节的客户均不做客户转接确认。乙方转介客户的有效期限为30个自然日，从《龙光玖钻项目转介确认单》上签署的日期开始计算；乙方转介客户必须以《龙光玖钻项目转介确认单》签名客户本人名义交购房定金并确定购买房号，后续该转介成交客户如需更名（只限直系亲属如父母、配偶、子女）必须提交有效关系证明资料，亦等同为乙方转介客户，非直系亲属不同意更名；乙方转介客户与甲方签署《商品房预售合同并办妥相关手续后（一次性付款客户付完全部购房款，银行按揭客户办理完相关按揭手续且银行放款），乙方之转介服务即获得成功；乙方转介成功后，由乙方填写《龙光玖钻项目转介确认单》后，甲方审核后在《龙光玖钻项目转介确认单》上进行客户成交确认，并将《龙光玖钻项目转介确认单》中介联交乙方存档，作为转介服务费结算依据；公寓产品转介服务费：独立自然月内乙方转介客户成交小于等于80套公寓产品，甲方支付转介服务费的数额按转介客户签订《商品房预售合同》中最终成交价的2%，大于80套，则按2.5%计算；办公产品转介服务费：2017年4月22日至2017年4月29日乙方转介客户成交，甲方支付每套转介服务费的数额按转介客户签订《商品房预售合同》中最终成交价的0.8%，2017年4月30日至2017年6月30日乙方转介客户成交，甲方支付每套转介服务费的数额按转介客户签订《商品房预售合同》中最终成交价的2%；结算方式：转介服务费为月结，即上述独立自然月的最后一日进行结算，由甲乙双方核对当月乙方转介成交的房源，核对无误后，甲方于次月（独立自然月）最后一日前向乙方支付全额服务费。二、合同到期后，双方签订了《补充协议》，双方对佣金进行了调整，并增加了现金奖励，双方继续进行合作。经核算，被告一拖欠原告案涉21套房产转介服务费1874884.46元及现金奖383000元（详见下表）。因被告一未支付，故原告诉至法院并提出上列诉请。            序号              成交日期              客户              物业              佣金（元）              现金奖（元）                  1              2017/4/22              程**              北甲期A座办公xx              24291.61              3000                  2              2017/6/15              张**              北甲期A座办公xx              57442.28              10000                  3              2017/8/13              骆**              北甲期A座办公xx              104313.93              10000                  4              2017/10/26              钟**              北丙期C座办公15xx              54412.88              10000                  5              2017/10/26              钟**              北丙期C座办公15xx              57855.28              10000                  6              2017/11/18              赵**              北丙期C座办公30xx              80860.92              20000                  7              2017/11/18              赵**              北丙期C座办公30xx              79243.68              20000                  8              2017/12/11              朱**              南期E座办公23xx              81484.16              20000                  9              2017/12/17              刘*              南期E座办公12xx              86502.6              20000                  10              2017/12/17              陈**              北乙期B座商务公寓21xx              229036.2              20000                  11              2017/12/31              荆*              南期D座办公16xx              80885.88              20000                  12              2018/3/15              吴**              北丙期C座办公29xx              89020.56              20000                  13              2018/3/15              吴**              北丙期C座办公30xx              87255.2              20000                  14              2018/3/27              李**              南期C座办公13xx              87578.88              20000                  15              2018/3/27              李*              南期C座办公13xx              87578.88              20000                  16              2018/3/31              姜**              南期C座办公20xx              90200.12              20000                  17              2018/4/2              邱**              南期B座办公22xx              114923.92              20000                  18              2018/4/6              钦**              丙期C座办公26xx              90947.32              20000                  19              2018/4/6              钦**              南期E座办公25xx              91124.48              20000                  20              2018/4/8              宋*              南期B座办公16xx              123083.44              20000                  21              2018/7/4              江**              北丙期C座办公16xx              76842.24              40000                  总计                                                        1874884.46              383000      另查明，被告一为有限责任公司，其股东为被告二及其他三名法人股东，被告三为被告二的股东。以上事实有《龙光玖钻项目三级市场销售代理合同》，《补充协议》，联动客户成交确认单及原、被告陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案属商品房委托代理销售合同纠纷。一、关于本案的主要争议焦点：案涉房屋是否满足结佣条件。原告诉请被告支付23套房产的佣金，被告认可其中6套未付，对其余17套房产佣金认为不应支付。本院认为，被告一应向原告支付案涉21套房产佣金，理由如下：其一、原告提供了相应的转介服务。原告提交了21套房产的联动客户成交确认单，该确认单上均有被告一销售员、营销签约负责人、财务及项目负责人四人签名确认，并载明“本确认单一式四份，分别由对应岗位负责人签字确认生效，作为最终结算凭证，签字有任何缺漏视为无效”，足以证实原告对案涉21套房产转介服务获得成功。其二、原告没有损害被告利益。从双方签订合同中关于“客户界定”及“转介销售服务程序”的约定看，其主旨在于防止并杜绝虚假转介、恶意串通等不廉洁行为的发生以免被告利益受损。被告一并未提供证据证实原告对案涉21套房产的转介服务存在不廉洁或其他损害其权益的行为。案涉合同对转介服务流程作了约定，若原告在转介客户流程中存在瑕疵或不当之处，被告一的工作人员完全可以依据双方合同的约定而拒绝签名确认，但被告一并未拒签，应视为被告一认可原告的转介服务符合合同的约定。其三、形式瑕疵不能作为拒付事由。原告提供的证据足以证实其履行了合同义务，即使形式上存在一定的瑕疵，不能据此免除被告一的付款义务，否则显失公允，且被告一抗辩的部分拒付事由（如电话回访时手机停机等）不能归责于原告。二、关于佣金金额。庭审中被告一认可21套房产的转介中介服务费为1874884.46元及现金奖383000元，并结合原告主张的金额、双方合同的约定及案涉房产的实际成交价，对前述金额本院予以确认。对客户李宏/叶韬购买的两套房产，因原告未提供联动客户成交确认单予以证实，尚不具备结佣条件，故对该两套房产的佣金本院不予支持。三、关于原告的诉请。原告与被告一签订的代理合同等协议，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。原告完成了转介服务并成功，被告一应按约履行付款义务，故对原告要求被告一支付转介服务费1874884.46元及现金奖383000元的诉请于法有据，本院予以支持。关于逾期利息，被告一未按约支付转介服务费，视为对原告资金的占用，依法应承担相应的违约责任。结合案涉合同的约定付款时间、应付金额及逾期时间，本院酌定被告一应向原告支付逾期利息为15万元（暂算至2019年9月27日），并支付自2019年9月28日至款项付清时止的利息【以2257884.46元为基数按贷款市场报价利率（LPR）计算】。关于被告二、三的责任，被告二仅是被告一股东之一，被告二、三均非合同相对方，原告又未提供证据证实被告二、三存在损害其债权的情形，故对原告要求被告二、三承担连带责任的主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市龙光骏景房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告中原地产代理（深圳）有限公司转介服务费1874884.46元、现金奖383000元及利息150000元，合计人民币2407884.46元，并支付自2019年9月28日至款项付清时止的利息【以2257884.46元为基数按贷款市场报价利率（LPR）计算】；二、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17154元，由原告中原地产代理（深圳）有限公司负担人民币4122元，由被告深圳市龙光骏景房地产开发有限公司负担人民币13032元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄爱裕二〇二〇年八月三日书记员  黄玲雁书记员  刘佳欣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。