安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0102民初7554号 原告:安徽双锦物业管理有限公司,住所地合肥市金寨路389号盛安大厦,统一社会信用代码913401005563285117。 法定代表人:钱明泉,总经理。 被告:谢长育,女,1973年4月15日出生,汉族，住合肥市。 委托诉讼代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。 原告安徽双锦物业管理有限公司（以下简称“双锦物业公司”）诉被告谢长育物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告双锦物业公司的法定代表人钱明泉、被告谢长育及其委托诉讼代理人吕海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告双锦物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠安粮双景佳苑5#111室房屋物业费7894元,已产生的违约金1429元,计9323元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2012年5月31日,深圳长城物业公司合同到期退出安粮双景佳苑小区前期物业管理服务。在主管部门备案后,建设单位安徽国合置业有限公司、合肥正立达房地产开发有限公司与原告签订了《安粮双景佳苑住宅小区前期物业服务合同》(下称《合同》),被告所在的安粮双景佳苑5#楼111室接受了原告提供的物业管理服务。按照《合同》第20条、45条之约定,安粮双景佳苑小区物业服务费按一费制收取为1.44元/m2月,合同期限自2012年6月1日至本项目业委会与其所选聘的新的物业服务企业正式进驻时止。根据《合肥晚报》公告及物价部门备案的《服务价格登记证》确 认了原告对安粮双景佳苑小区物业费一费制收费标准为1.21元/m.月。同时,《合同》第43条约定了业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的,应按从逾期之日起每日按同期银行利息标准向乙方支付违约金。2019年11月6日,新站区安粮双景佳苑小区第一届业主委员会发布《关于安粮双景佳苑小区物业费的告知书》,该告知书载明了安徽双锦物业管理有限公司于2019年11月30日正式离场,未交物业费的业主,请积极缴纳各项费用。原告按约提供了物业管理服务,但被告拖欠原告2012年6月1日至2019年11月30日安粮双景佳苑5#楼111室房屋物业费7894元;暂计算到2020年6月1日,已产生违约金1429元。上述费用合计9323元,经原告多次催要,被告以2009年交房时有别人使用产生的水电费未处理等情况为由至今未交纳。为维护合法权益,彰显公正公义,现依法诉讼,望判若诉请。 被告谢长育辩称：一、原告的起诉无相应的授权行为，其无权向法院提起诉讼。根据安徽双锦物业公司的100%股东安粮地产有限责任公司于2019年9月26日在新安晚报发布公告显示，因其与钱明泉之间存在股权纠纷，凡使用安徽双锦物业公司的行为必须经到原告的起诉行为需要有安粮地产有限责任公司授权公章授权，否则提起诉讼的行为无效。本案中注明的法定代表人仍然为钱明泉，而钱明泉系安粮地产有限责任公司的利益冲突人。因此，在无公章授权的前提下，使用安徽双锦物业管理公司的公章的以安徽双锦物业管理公司的公章，应当属于无效。二、被告与原告之间并无任何的物业服务合同关系。依据合同相对性，依法应当不应当向被告主张权利。被告案涉小区的前期物业服务合同为深圳长城物业管理有限公司合肥分公司，而非原告，因此，原告不能向原告主张权利。三、即使原告被告存在的物业服务合同关系，其仅仅能超过诉讼时效的部分，已经失去胜诉权，故应当驳回。根据《民法总则》相关规定，诉讼时效为三年，而截止起诉之前，原告并未向被告主张过任何的物业服务费，由于原告进驻时也未向征求过任何的意见，原告也无发知晓真正的缴费主体。根据诉讼时效的规定和相关司法解释，原告的主张的诉讼时效仅能从起诉之日起向后推算三年。四、案涉小区过去的物业服务严重缺位，造成业主的严重的损失。由于进驻提供的物业服务主体不明，一直致使被告无法行使业主权利。但小区服务的客观现实是小区脏乱差，小区乱搭乱建严重，电梯故障频繁发生，消防完全瘫痪，外来人员车辆随意进入小区，造成小区内传销、卖淫嫖娼、黑恶势力的容身场所，给小区的名声和业主的举居住环境带来严重影响。五、原告未书面向被告主张过物业服务费，其诉讼请求不应当得到支持。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据上述规定，书面催交，是物业服务企业提起诉讼的前置要件，也是法律保护业主权益的基本要求。本案中，原告从未被告进行过书面催缴，也无其他有效的送达，因此，原告径直提起诉讼，缺乏法律依据，依法应当驳回诉讼请求。综上，原告的起诉缺乏法律依据，依法应当予以驳回诉讼请求。 本院认为：被告谢长育辩称原告起诉无相关授权问题，因工商登记信息显示原告是独立法人单位，可独立从事民事法律行为，被告辩称原告提起诉讼的行为无效的意见本院不予采信。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故安粮双景佳苑住宅小区在未成立业主委员会之前，原告双锦物业公司提供与开发商安徽国合置业有限公司、合肥正立达房地产开发有限公司签订的《安粮双景佳苑住宅小区前期物业管理服务合同》，已经报相关主管部门批准同意，应为合法有效，被告谢长育作为该小区业主，应受该合同约束。原告已按双方合同约定履行了提供物业服务的合同义务，被告谢长育对欠付物业费的事实未提出异议，故本院对原告双锦物业公司主张被告欠物业服务费7894予以确认，结合原告陈述及被告所举相关证据反映，原告提供的物业服务存在瑕疵，对原告主张的物业费本院支持90%，为7104.6元（7894*90%）。对原告主张的违约金本院不予支持。 关于被告辩称原告诉请从起诉之日后推算三年之前的物业费已过诉讼时效问题，本案中,双锦物业公司与与安徽国合置业有限公司、合肥正立达房地产开发有限公司签订的《安粮双景佳苑住宅小区前期物业管理服务合同》，约定的服务期限为2012年6月1日至本项目业委会与其所选聘的新的物业服务企业正式进驻时止，故在整个合同期内产生的债务应属整体债务，原告在合同期满后三年内主张，均未超出诉讼时效。原告双锦物业公司自2012年6月1日起持续为涉案小区业主提供服务至2019年11月30日正式离场,其诉讼时效应从原告离场时起算，现原告提起诉讼，并未超出诉讼时效。被告不予缴纳物业服务费用,必将影响其他已缴费业主的合法权益,故对于被告的上述答辩意见,本院不予采纳。 关于被告辩称未书面催缴问题，因原告离场撤出，业主委员会已公示告知业主缴纳未缴的物业费用，业委会该行为系配合物业公司催缴，且原告也出示了相关催费的公示，应认定原告对未交费进行了催缴，在催缴未果情况下提起诉讼符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告谢长育于本判决生效后十日内支付原告安徽双锦物业管理有限公司2012年6月1日至2019年11月30日期间物业费7104.6元； 二、驳回安徽双锦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢长育负担。 本判决为终审判决。 审判员  温占敏 二〇二〇年八月三十一日 书记员  冯 艳