河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民初3号原告（反诉被告）：漯河市正凯工贸有限公司。住所地：漯河市源汇区受降路9号。法定代表人：段华，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋泮文，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：段凯，公司员工。被告(反诉原告)：漯河万通房地产开发有限公司。住所地：漯河市召陵区人民东路88号。法定代表人：郭保才，公司总经理。诉讼代表人：漯河万通房地产开发有限公司管理人。住所地：漯河市郾城区舒漫财富中心B座805室。法定代表人：杨德林，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟令华、李朝辉，河南翔极破产清算事务管理咨询有限公司员工。原告（反诉被告）漯河市正凯工贸有限公司因与被告(反诉原告)漯河万通房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）漯河市正凯工贸有限公司的委托诉讼代理人蒋泮文、段凯，被告(反诉原告)漯河万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孟令华、李朝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告漯河市正凯工贸有限公司起诉称：1、请求确认被告因房屋买卖合同违约给原告造成的损失150万元;2、本案诉讼费等均有被告承担。事实与理由:2012年9月3日,双方签订房屋买卖合同,约定被告购买原告位于金山路东侧的二层商业房十五套,面积1653.2平方米。转让价款为390万元,转让协议生效后20天被告支付定金200万元,原告收到定金后60天内将上述房屋在银行抵押贷款清偿完,办理银行解押手续,将上述房屋腾空,被告将剩余房款一次性支付给原告,原告将上述房产证交给被告等。合同签订后,被告于2012年12月6日向原告交付了200万元定金,原告收到定金后于2013年2月6日之前按照合同约定履行了清偿房屋抵押贷款、与承租人解除合同收回房屋并腾空等义务,但是被告却未按照合同支付剩余房款,2015年8月2日原告曾经书面通知被告,要求其支付剩余房款等,但是被告仍然没有履行付款义务,上述案涉房屋一直处于空置状态,现被告已经被漯河市中级法院受理破产清算,双方房屋买卖合同事实上已经无法履行,但是上述房屋长期空置给原告造成了严重损失,该租赁费损失依法应当由被告承担赔偿责任,为维护原告合法权益,特提起诉讼,敬请法院判如所请。被告漯河万通房地产开发有限公司答辩称：答辩人、被答辩人双方之间的买卖合同早在2015年8月10日就解除了,如果被答辩人要求答辩人赔偿损失,应该在2017年8月10日前提起诉讼。而被答辩人在2020年1月才提起诉讼,已经远远超过了法定的诉讼时效期间，所以被答辩人的请求没有事实和法律依据,请法庭驳回其诉讼请求。反诉原告漯河万通房地产开发有限公司反诉称：1、请求法院判令反诉被告向反诉原告返还定金122万元及利息326634.67元共计1546634.67元(自2015年8月10日起计算至2019年10月16日)；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2012年9月3日漯河市正凯工贸有限公司与漯河万通房地产开发有限公司签订房屋买卖协议。约定“甲方正凯公司将位于市区金山路东侧的两层商业房所有权转让给乙方万通公司,房产共15套、计1653.2平方米。转让价格为人民币390万元,乙方支付甲方购房定金200万元等。”合同签订后,万通公司向正凯公司支付了定金200万元。后因客观原因,双方没有再继续履行合同。正凯公司起诉万通公司赔偿损失150万元。按法律规定万通公司向正凯公司支付的定金最高78万元(390万元的20%),而万通公司支付的定金200万元超过了法律规定上限122万元。反诉原告为了维护自己权益,特提起诉讼,请求贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告漯河市正凯工贸有限公司答辩称：被告的反诉请求没有事实根据和法律依据，依法应予以驳回，其理由为，1、被告的反诉已经超过了诉讼时效，丧失了胜诉权；2.被告请求支付利息于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述及经审查确认的证据，查明事实如下：2012年9月3日,双方签订房屋买卖合同,约定被告漯河万通房地产开发有限公司购买原告漯河市正凯工贸有限公司位于金山路东侧的二层商业房十五套,面积1653.2平方米，转让价款为390万元,转让协议生效后20天被告支付定金200万元,原告收到定金后60天内将上述房屋在银行抵押贷款清偿完,办理银行解押手续,将上述房屋腾空,被告将剩余房款一次性支付给原告,原告将上述房产证交给被告等。合同签订后,被告漯河万通房地产开发有限公司于2012年12月6日向原告交付了200万元定金,原告收到定金后于2013年2月6日之前按照合同约定履行了清偿房屋抵押贷款、与承租人解除合同收回房屋并腾空等义务。被告未按合同约定支付剩余房款。2015年8月2日原告漯河市正凯工贸有限公司向被告漯河万通房地产开发有限公司发出工作联系函，该联系函载明：2012年9月3日我公司与贵公司签订了房屋买卖协议。我公司收到定金后，按照双方合同约定办理了清偿买卖房产抵押款及解除房产抵押手续，并将房产腾空，但贵公司并未按照协议支付剩余房款，据悉贵公司出现重大变故，鉴于贵公司目前的情况，贵公司是否继续履行双方房屋买卖协议，请贵公司在收到本函后七日内给予明确书面回复。2015年8月2日原告漯河市正凯工贸有限公司向被告漯河万通房地产开发有限公司发出工作联系函后，被告漯河万通房地产开发有限公司没有出具书面回复。双方自此之后直至形成本案诉争，无任何实质性联系。另查明，2019年10月16日，漯河市中级人民法院作出（2019）豫11破12号民事裁定书，受理了申请执行人罗风先对漯河万通房地产开发有限公司的破产清算申请。2019年10月24日，漯河市中级人民法院作出（2019）豫11破12号决定书，指定河南翔极破产清算事务管理咨询有限公司担任漯河万通房地产开发有限公司管理人。再查明，2019年12月27日，漯河万通房地产开发有限公司管理人对漯河市正凯工贸有限公司申报的150万元债权不予认定。漯河市正凯工贸有限公司诉讼中向法院提出司法鉴定申请，要求对涉案房屋2013年2月6日至2019年12月19日期间的租赁损失进行评估鉴定，本院依法委托河南前进资产评估事务所进行了评估鉴定，鉴定机构出具鉴定意见为：涉案房屋2013年2月6日至2019年12月19日期间的租赁损失的市场价值为1353832.26元。本院认为，诉讼时效是法律对当事人主张权利的期间所作的一种限制,其目的是要求权利人及时行使权利而赋予义务人的一项抗辩权利。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定:“未约定履行期限的合同,依照合同法第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案中，双方在《房屋买卖协议》中约定，甲方即漯河市正凯工贸有限公司在收到乙方即漯河万通房地产开发有限公司定金后60天内将涉案房屋解除抵押并腾空，乙方将剩余房款一次性交付甲方，甲方将房产证当面交给乙方。甲方即漯河市正凯工贸有限公司收到乙方即漯河万通房地产开发有限公司定金的时间为2012年12月6日，因此该合同的履行期限届满之日应为2013年2月5日。双方的诉讼时效届满时间应为2015年2月4日。《中华人民共和国民法总则》虽然将诉讼时效改为三年，但《中华人民共和国民法总则》施行时间为2017年10月1日，对2017年10月1日之前诉讼时效已经届满的案件没有溯及力。该案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条二年诉讼时效期间的规定。原告漯河市正凯工贸有限公司虽然在2015年8月2日向被告漯河万通房地产开发有限公司发出了工作联系函，但该时间也已超出二年诉讼时效期间，不能引起诉讼时效的中断。综上，因原告漯河市正凯工贸有限公司请求确认债权的诉请及被告漯河万通房地产开发有限公司反诉要求返还定金并支付利息的诉请均已超过诉讼时效期间，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、驳回漯河市正凯工贸有限公司的诉讼请求；二、驳回漯河万通房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费18300元、鉴定费12163元，均由漯河市正凯工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  **刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二〇年八月十日书记员  王 磊