山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终5228号 上诉人（原审原告）：常庆成，男，1973年3月25日出生，汉族，户籍地辽宁省凌海市，现住山东省临沂市河东区。 委托诉讼代理人：董艳杰，山东正之源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：刘建鹏，山东尧舜律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张峰，山东尧舜律师事务所实习律师。 上诉人常庆成因与被上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛富翔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院(2020)鲁1312民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 常庆成上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判被上诉人赔偿上诉人违约金69240元；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定交房时间错误。被上诉人在合同约定交房前即向上诉人交房，被上诉人已于2015年12月30日前交房。二、一审法院判决违约金计算起止时间错误。被上诉人的违约办证时间应当自合同约定最长办证时间后计算违约金，即2016年12月30日起算，计算至2018年6月13日为止。 荣盛富翔公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 荣盛富翔公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告违约金69240元；2.本案费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的荣盛锦绣外滩-沂河观邸小区楼房一位。双方约定办证时间为交房后365日内办理产权登记，但因被告交付的房屋迟迟未经验收合格，导致原告无法办理产权登记。故被告应当依法承担违约责任。综上所述，被告未在约定期限内提交办理产权登记，已构成违约，为了维护原告的合法权益，原告现依据《民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第十八条之规定提起诉讼，请求依法予以支持。违约金的计算方式：购买款791757×6%÷365×532天=69240元。 一审法院认定事实：被告荣盛富翔公司登记成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2014年7月19日签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号：YS390796。约定原告购买由被告开发的位于荣盛锦绣外滩沂河观邸小区12号楼1单元102室商品房一套，包括12号楼-120号储藏室。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议。合同补充协议的第二条5项中关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之有关资料。第五条其他约定的第4项规定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条规定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。” 合同签订后，原告常庆成交付房款共计791757元。被告出具销售不动产统一发票。被告于2017年2月15日向原告常庆成交付涉案房屋。2018年6月13日，被告荣盛富翔公司取得包括涉案住宅楼在内的大产权证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至一审法院。 一审法院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告荣盛富翔公司于2017年2月15日将房屋交付给常庆成，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛富翔公司应于2018年2月14日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛富翔公司于2018年6月13日取得大产权证书，且荣盛富翔公司并未能提供原告常庆成存在违约的证据，原告没有按时办理产权登记和荣盛富翔公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，荣盛富翔公司应承担逾期办证违约责任。虽然合同约定，如因荣盛富翔公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行，但因双方对于违约责任未达成一致协商意见，故应视为双方对此未约定，而未约定违约责任并非不承担违约责任的理由。荣盛富翔公司已于2018年6月13日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书，该时间也就是荣盛富翔公司履行合同义务的时间，因此荣盛富翔公司的违约时间应止于此。原告主张荣盛富翔公司违约时间为532天，超出了上述认定范围，对于超出部分，不予支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。对于原告要求荣盛富翔公司支付违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持的数额为791757元×6%÷365×120天（自2018年2月14日至2018年6月13日）＝15618.22元，对超出上述法定数额的部分，依法不予支持。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告常庆成违约金15618.22元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告常庆成的其他诉讼请求。案件受理费1351元，减半收取计675.50元，由原告常庆成负担580.50元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担95元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人常庆成提交五份证据：证据一，2015年12月1日被上诉人为上诉人出具的收据一份，拟证实当日双方履行了交付手续，房屋交付时间早于2015年12月30日，该案交付时间应当系2015年12月30日前，违约金的起算时间应当自2016年12月30日，非被上诉人主张的2017年2月15日；证据二，入住须知，拟证实被上诉人于2015年12月1日通知上诉人交房，并出具入住须知，入住须知第二项（一）业主亲临我公司接受该房，并携带以下资料，1.《房屋交付通知书》及相关附件，进一步证实《房屋交付通知书》已经于交房时交付给被上诉人；证据三，荣盛沂河观邸项目入住款项结算单，拟证实被上诉人于2015年12月10日向上诉人发出结算通知，时间早于约定交付时间，即无论根据双方补充合同约定，还是根据实际情况被上诉人已于2015年12月30日前已经交付房屋；证据四，商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书各一份，拟证实被上诉人于2015年9月10日向上诉人下发了商品房住宅质量保证书、商品住宅使用说明书，即无论根据双方补充合同约定，还是根据实际情况被上诉人已于2015年12月30日前已经交付房屋；证据五，物业收据一份，拟证实上诉人如数缴纳了2016年1月1日至2017年6月30日的物业费，上诉人在房屋交付的情况下缴纳了相应期间的物业费。 荣盛富翔公司质证称，对证据一的关联性及证明目的有异议，该收据系常庆成偿还贷款，并不能够证明上诉人的证明目的；对证据二入住须知的关联性及证明目的有异议，通过该条可以看出上诉人应当持有《房屋交付通知书》，应当由其承担举证责任；对证据三款项结算单的证明目的有异议，涉案房屋系2016年1月1日之前已经具备交付条件，由廊坊荣盛物业服务有限公司收取相应的物业费，与被上诉人没有关联性，不能达到上诉人的证明目的。在上诉人没有提供真实有效的证据的前提下，被上诉人主张按照涉案房屋的实际交房时间计算违约金；对证据四的关联性及证明目的有异议，只能证明涉案房屋已经达到交付条件，不能够证明双方完成了实际的交付；对证据五的关联性及证明目的有异议，该收据系由上诉人与廊坊荣盛物业之间基于物业服务合同约定的缴费区间及缴费标准，不能证实上诉人的证明目的。 本院对上诉人提交证据的认证意见将结合其他证据在本院认为部分一并论述。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对常庆成上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。“根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”结合双方在一、二审中的陈述及提交的证据，被上诉人按照合同约定的时间达到交付房屋的条件，而上诉人于2017年2月15日补交完物业费后才办理的《领取资料、钥匙证明》，故合同中约定的交付使用是指对房屋的转移占有，一审法院以此认定房屋的交付时间为2017年2月15日并自2018年2月14日起计算违约金并无不当。 综上所述，常庆成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1531元，由上诉人常庆成负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年八月十九日 书记员  李 敏