浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初3012号 原告：赵文，男，1982年7月13日出生，汉族，住河南省淮阳县。 原告：李文凤，女，1985年9月26日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：赵文，系被告李文凤丈夫。 被告：梁赛远，男，1985年6月7日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原告赵文、李文凤与被告梁赛远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭审理了本案。原告赵文暨原告李文凤的委托诉讼代理人赵文到庭参加诉讼，被告梁赛远经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方的租赁合同关系，原告3日内搬出案涉房屋；2、被告支付原告2019年12月至2020年5月的房租53444元并支付违约金152328.6元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告明确租金要求被告支付至实际腾退之日止。事实与理由：原房东汤敏娟与被告梁赛远于2019年4月12日签订租赁合同，把位于嘉兴市××路××号商铺租给被告使用。2019年11月26日，此商铺被嘉善县人民法院在网上拍卖，原告拍得该房屋。拍卖成交后，原告多次与被告讨要房租，至今仅支付12000元。根据《租赁合同》第十六条的约定，被告已严重违约，故诉至法院。 被告梁赛远答辩称，1、原告确实曾经找过被告，告诉被告案涉房屋已被原告购买。但自己并不是十分确定原告是房东，其与原告之间也没有正式的书面租赁合同。2、租金未支付是事实，对原告主张的自2019年12月1日支付租金没有异议，但不希望解除合同。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的租赁合同、拍卖公告、拍卖成交确认书、房产证、结婚证、短信记录、转账记录等证据，被告质证后无异议，真实合法，且与本案相关，能够证明本案事实，本院予以认定并在卷佐证。被告未提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月12日，案外人汤敏娟作为出租方（甲方）、被告梁赛远作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定将位于嘉兴市××坊××路××号商铺（建筑面积为218.15平方米）的房屋出租给乙方使用，房屋租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日止；乙方应向甲方支付1个月的租金10908元作为租赁保证金；在租赁期限内，租金以12个月每年计算，租金的计算按每月每平方米的租金乘以合同所述租赁房屋的建筑面积乘以实际租赁的时间（不足一月折算成天计算），租期内，租金为50元／平方米／月，第四年起按4%／年递增；租金支付方式为，租金先付后用，年租金分四次支付，每三个月支付一次，乙方须于在每期交租金的租赁期到期前，提前一个月将下期三个月的租金款项支付甲方，若逾期支付，每逾期一日则乙方按迟付租金的百分之三支付违约金，每日累计；在租赁期内，乙方不得以各种理由为借口拒交该租赁物的租金，否则甲方有权按本《租赁合同》第十六条进行处罚；租期内具体租金缴纳金额和交租日期以租赁合同中的表格为准，其中2019年1月1日至2019年12月31日的年租金为130890元，付款时间分别为2018年12月1日缴纳32722元、2019年3月1日缴纳32722元、2019年6月1日缴纳32722元、2019年9月1日缴纳32724元；2020年1月1日至2020年12月31日期间的年租金为130890元，付款时间分别为2019年12月1日缴纳32722元、2020年3月1日缴纳32722元、2020年6月1日缴纳32722元、2020年9月1日缴纳32724元；自2021年1月1日起每年的年租金比上一年度的租金递增4%。合同同时约定，在租赁期内，如乙方逾期不支付租金累计超过三十天或逾期不支付水、电、燃气、通讯、治安、物业管理等任何一项费用累计超过十五天的，甲方可立即终止本合同及相应补充合同，收回租赁物，并由乙方赔偿甲方一切损失（包括但不限于建筑恢复原状费用、预期收益损失、诉讼费、律师费等实现债权的合理费用）；乙方应在本合同租赁期届满后3天内返还该租赁物，未经甲方同意预期返还租赁物的，每逾期一天，乙方应按原定每日租金的三倍向甲方支付该租赁物的占有使用费。合同签订后，被告一直在使用该租赁物。后该租赁物被嘉善县人民法院进行司法拍卖，两原告于2019年11月26日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，即汤敏娟名下的位于嘉兴市××路××号不动产，成交价格为3504000元，并于2019年12月16日到嘉善县人民法院签署了《拍卖成交确认书》，同时于2019年12月17日办理了案涉租赁物的不动产转移登记手续，取得案涉租赁物的不动产权证书。两原告取得案涉租赁物的所有权后，被告梁赛远于2020年1月2日向原告支付了12000元。因被告未按时足额支付租金，原告赵文于2020年4月13日向被告发送短信，告知被告根据租赁合同第十六条的约定已逾期支付租金超过30天以上，并通知被告解除租赁关系，要求被告二十日内把房屋腾空并在二十日内支付所欠租金及违约金等。因被告此后未支付租金亦未腾退房屋，原告遂诉至法院。 诉讼中，被告对自2019年12月1日起应向原告支付租金没有异议，并确认交给原房东的押金嘉善县人民法院已退还被告。 另查明，原告赵文与李文凤系夫妻。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉房屋已被原告通过司法拍卖以最高价竞得该案涉房屋，并已取得案涉房屋的所有权。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故在原告取得案涉租赁物的所有权后，案涉租赁合同对新所有权人，即两原告有效，被告作为承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍，同时被告也应按照租赁合同的约定向两原告履行支付租金的义务。根据合同约定，被告应于2019年9月1日前支付2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金、2019年12月1日前支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金、2020年3月1日前支付2020年4月1日至2020年6月3日期间的租金，但被告未按合同约定支付两原告租金，仅于2020年1月2日支付了两原告12000元，已构成违约金。根据合同约定，被告逾期支付租金超过30天的，原告有权终止本合同及相应补充合同并收回租赁物，故原告有权要求解除双方之间的租赁合同关系并要求被告腾退并返还租赁物。因原告起诉要求解除租赁合同的起诉状副本材料已于2020年5月18日送达被告，故本院确认双方之间的租赁合同已于2020年5月18日解除。对于原告主张的租金，本院认为应自两原告取得案涉房屋的所有权之日（2019年12月17日）起开始计算至租赁合同解除之日（2020年5月18日），金额为55628元，扣除被告已于2020年1月2日支付的12000元，被告尚欠原告租金43628元未支付。合同解除后，被告已无权占有使用案涉房屋，但被告并未按约腾退并返还房屋，应向原告支付相应的占有使用费，双方合同约定按日租金的三倍支付占有使用费明显过高，本院调整为按双方约定的年租金标准的1.2倍进行计算，自2020年5月19日起计算至实际腾退并返还房屋之日止。对于原告主张的逾期付款违约金，因原告于2019年12月17日取得案涉房屋的所有权，故其中2019年12月17日至2020年3月31日期间的租金38540元被告应于2019年12月17日支付原告，2020年4月1日至2020年5月18日的租金17088元被告应于2020年3月1日支付原告，扣除被告已支付的12000元后，本院分别以26540元、17088元为基数，分别自2019年12月17日、2020年3月1日起予以支持。因双方租赁合同约定的违约金计算标准明显过高，本院依法调整为均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际履行之日止。诉讼中，被告经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的不利法律后果，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原、被告双方之间的租赁合同已于2020年5月18日解除； 二、被告梁赛远于本判决生效之日起十日内支付原告赵文、李文凤租金43628元并支付逾期付款违约金（分别以26540元为基数自2019年12月17日起、以17088元为基数自2020年3月1日起，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际履行之日止）； 三、被告梁赛远于本判决生效之日起十日内腾退位于嘉兴市××路××号（房屋建筑面积218.15平方米）的房屋并将该房屋返还原告赵文、李文凤，同时支付原告赵文、李文凤占有使用费（以合同约定的年租金标准的1.2倍进行计算，自2020年5月19日起计算至实际腾退并返还房屋之日止）； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2193元，由原告赵文、李文凤共同负担1600元，由被告梁赛远负担593元，于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员  沈 晔 二〇二〇年八月四日 法官助理  李 强 书 记 员  季逸卉