广西壮族自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂民申2514号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：昆明永丰源房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市宜良县匡远镇起春路37号。 法定代表人:钟万龙,该公司董事长。 委托诉讼代理人：马建煜，福建元一律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：方展靖，男，1985年8月18日出生，汉族，住南宁市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李桂芝，女，1955年6月1日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：梁玉书，男，1950年5月15日出生，汉族，住南宁市青秀区。 再审申请人昆明永丰源房地产开发有限公司（以下简称永丰源公司）因与被申请人方展靖、李桂芝、梁玉书案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2019）桂01民终7852号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 永丰源公司申请再审称：（一）本案认定的主要事实与原生效判决相矛盾，也是错误的。已有云南省高级人民法院生效判决确认梁玉书及罗勇尚未支付完购房款。而南宁市中级人民法院则认为梁玉书、罗勇已支付12600万元，远远超过涉案53套房屋的约定价格。永丰源公司认为，是否支付价款，应当以支付完全部价款计算；（二）梁玉书事实上已退出投资。根据2013年3月25日签订的《昆明项目补充协议书》，梁玉书已明确表示不再对永丰源公司进行投资；（三）梁玉书、李桂芝未对涉案房产形成“以合法方式占有不动产”。本案一二审判决均已永丰源公司将房产证原件交给梁玉书、李桂芝为由认定其已合法占有涉案房产没有事实根据，应当以现实支配和控制进行评价是否已占有；（四）本案适用法律错误。原判适用《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条是错误的。据此请求：1、请求撤销一、二审判决，提审本案，改判解除涉案53套房屋的查封。2、本案诉讼费由方展靖、李桂芝、梁玉书承担。 本院认为：本案是案外人执行异议之诉，争议焦点是永丰源公司对涉案53套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案事实表明，2011年12月20日，永丰源公司（甲方）与梁玉书（乙方）签订《合作协议书》，协议约定：“一、甲方将其位于昆明市宜良县匡远镇起春路王家巷的”永丰华庭“第二期项目的房地产资产出售给乙方，乙方同意购买。该房地产项目的资产类型为商铺、商品房和车库。商铺、商品房和车库具体数量及位置以双方确认的图纸并双方清点所列明的清单为准（详见附件1）；二、甲方同意按以下价格向乙方出售本协议第一条所列明的房地产资产（面积为建筑面积）：1.一层商铺：壹万玖仟伍佰元整（￥19500元/平方米）；二层商铺铺面由甲方无偿送给乙方）；2.商品房:贰仟柒佰元整/平方米（￥2700元/平方米）；3.车库：柒万元整/位（￥70000元/位）；……；四、特别约定：（一）乙方购买甲方的房地产，乙方有权决定是否办理需要办理产权登记过户手续。乙方有权以甲方的名义出售这些房地产……”。 2012年10月10日，永丰源公司与梁玉书、案外人罗勇签订《补充协议》，协议载明：永丰源公司与梁玉书于2011年12月20日签订《合作协议书》,双方已实际履行，为继续履行该协议书，永丰源公司、梁玉书和罗勇达成以下补充协议：“一、签署本补充协议的各方，一致同意将《合作协议书》项下约定梁玉书方的权利义务转由梁玉书、罗勇共同承担。自签订本补充协议之日起，《合作协议书》项下乙方的权利义务由罗勇、梁玉书共同承受。《合作协议书》之前的履行行为继续有效，各方确定继续履行协议；二、各方一致同意于本补充协议签订三日内，由《合作协议书》各方派人核对罗勇、梁玉书支付转让款数额；三、各方当事人同意于本补充协议签订五日内，由《合作协议书》各方派人确实协议约定转让的房地产资产的具体数量，核实协议项下约定转让的房地产项目应付价款；四、罗勇、梁玉书承诺在双方应付价款核定完毕之日起十日内支付完毕；五、各方对《合作协议书》第四条第（三）项约定共同融资达成如下补充协议：罗勇、梁玉书以“永丰华庭”第三期项目土地使用权作为抵押获得的银行融资，先用于偿还罗勇、梁玉书所欠《合作协议书》项下转让款。余下的融资款由永丰源公司和罗勇、梁玉书两方按各自的用途使用50%……”。 2013年3月底，丰源房公司将75套（包含涉案53套房产）房产证原件交付给李桂芝、梁玉书。 2013年3月30日，永丰源公司与梁玉书、罗勇签订《昆明永丰源房地产开发有限公司未售商铺、住宅、车位移交数据》。后《房屋产权确认协议书》记载：“甲方：永丰源公司；乙方：梁玉书、李桂芝；丙方：罗勇、尹玲君。鉴于2013年3月30日，甲、乙、丙三方共同签字确认《昆明永丰源房地产开发有限公司未售商铺、住宅、车位移交数据》，甲方向乙方及丙方确认房产的产权归乙方和丙方所有，并进行移交。为了明确乙方和丙方之间的权利义务，明确各方利益，经甲、乙、丙协商一致，签订以下协议条款，共同遵照执行。一、梁玉书、李桂芝与罗勇、尹玲君确认以下分配方案：1.梁玉书、李桂芝分配取得住宅94套共计14085.33平方米（具体分配房号，面积见附表一）；2.罗勇、尹玲君分配取得住宅31套共计4445.59平方米（具体分配房号，面积见附表二）；3.罗勇、尹玲君分配取得《移交数据》中全部商铺及车位（具体分配房号，面积见附表三）；二、案外人对梁玉书、李桂芝及罗勇、尹玲君的上述分配方案予以确认，自本协议先签订之日起，梁玉书、李桂芝及罗勇、尹玲君各自拥有分配取得房产的全部产权及处置权……”。梁玉书、李桂芝及罗勇、尹玲君在该协议书上签字捺印，永丰源公司未在协议书上加盖公章。 2014年6月27日，梁玉书与永丰源公司签订一份《协议书》，协议第一条约定：双方确认，永丰源公司需向梁玉书移交但尚未移交的永丰华庭二期物业，数量以原协议中约定的价格确定。本协议生效后双方立即进行相关账目核对，并保证本协议签订后十天内完成对账工作，任何一方确立不得设置任何障碍。 2014年8月23日，案外人罗勇（乙方）与永丰源公司的法定代表人钟万龙（甲方）签订了《昆明永丰源房地产开发有限公司二期项目房产销售补充协议》，该协议写明“一、乙方与梁玉书所签订的协议，甲方予以认可确定。二、甲方与梁玉书所签订的协议及相关补充协议、土地融资担保协议，乙方予以认可确定。三、梁玉书与乙方就该项目投资所获得财产达成的分割约定，甲方予以确认，其中梁玉书分得的1.4万㎡商品房折合总价3800万，1.4万㎡物业归甲方所有、3800万债务由甲方负责与乙方无关。在甲方与乙方算总账后，甲方同意用第三期的房产替梁玉书担保，甲方用自己持有的土地使用权替梁玉书提供担保6000万，由乙方负责结算、偿还，并用乙方的店面等物业做抵押……”。 云南省昆明市中级人民法院于2014年6月9日公开开庭审理了梁玉书诉永丰源公司及第三人罗勇合同纠纷一案，梁玉书诉求:1.判令永丰源公司向梁玉书返还购买款人民币7391790元，支付利息3252388元（按人民银行同期贷款利率四倍从2012年3月7日起暂时计算至2013年12月31日，实际计算至永丰源公司返还购买款之日），并承担7391790元的赔偿责任；2.判令永丰源公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金人民币1482000元（以购房款38000000元为基数，按同期人民银行金融机构逾期贷款年利率7.8%，从2013年7月1日起暂时计算至2013年12月31日，并实际计算至房屋所有权登记至梁玉书名下之日）。以上诉讼请求共计人民币19517968元；3.请求判令永丰源公司将梁玉书购买的昆明市宜良县匡远镇起春路王家巷“永丰华庭”第二期项目总共75套商品房办理房屋所有权登记至梁玉书名下（房号见附表一）；4.“……”。云南省昆明市中级人民法院于2014年7月29日作出（2014）昆民一初字第26号民事判决书，判决驳回梁玉书的全部诉讼请求。梁玉书不服，上诉至云南省高级人民法院。云南省高级人民法院于2015年5月6日作出的（2015）云高民一终字第56号民事判决书依法驳回上诉，维持原判。（2014）昆民一初字第26号民事判决书查明以下事实：1.2012年12月28日，梁玉书、永丰源公司、罗勇签订《对账单》，确认截止到2012年11月30日，梁玉书及罗勇已经支付“永丰华庭”二期项目转让款91000000元，用“永丰华庭”三期项目抵押获得借款，已经支付给永丰源公司30000000元。2013年1月9日，梁玉书及罗勇向永丰源公司支付5000000元；2.2013年3月30日，永丰源公司与梁玉书、罗勇签订《昆明永丰源房地产开发有限公司未售商铺、住宅、车位移交数据》，确认永丰源二期在2011年12月15日前未售商铺、住宅及地下车位数量为：未售住宅面积24374.94平方米，地下室车位未售数量为331个（人防区域车位71各，有产权车位数量260个）。 2016年10月26日，南宁市江南区人民法院作出（2015）江民二初字第1525号民事判决书，判决：1.李桂芝、梁玉书向方展靖偿还借款11000000元；2.李桂芝、梁玉书向方展靖支付利息（利息计算：从2013年2月7日起至2013年12月1日止，以15000000元为基数；从2013年12月2日起至2014年12月31日止，以11000000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍分段计付；从2015年1月1日起至李桂芝、梁玉书实际清偿借款之日止，以11000000元为基数，按年利率20%计付）；3.广西全通投资集团有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。2017年1月3日，方展靖申请执行,一审法院立案受理（2017）桂0105执11号。2017年9月8日，一审法院作出（2017）桂0105执11号之一执行裁定书，对被执行人李桂芝所拥有的在永丰源公司名下坐落于宜良县东南角（永丰华庭二期）房产共75套（详见房产清单）进行查封。由于其中22套房产已办理产权变更手续，最终只查封了余下的53套房产。2017年11月6日，一审法院裁定对上述53套房产进行评估、拍卖措施用以偿还本案被执行人所欠债务。 在执行过程中，永丰源公司对涉案的53套房产向一审法院提出书面异议，2018年3月30日，一审法院作出（2018）桂0105执异5号执行异议裁定：驳回永丰源公司的异议。2018年8月2日，永丰源公司对裁定不服，提起本案案外人执行异议之诉。一、二审法院未支持其诉讼请求，现向本院申请再审。 关于永丰源公司对涉案53套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”及第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”规定，对登记在第三人名下的财产进行查封，原则上需要经过第三人书面确认。涉案不动产是被执行人向第三人购买所得，在符合上述条件时，人民法院可不经第三人同意直接对涉案不动产进行查封。理由在于，虽然涉案不动产登记在第三人名下，但第三人已明确将其出售给被执行人，已获得对价的经济利益，对涉案不动产进行查封并未损害第三人的合法权益。被执行人在支付价款及实际占有涉案不动产后，已经获得请求第三人办理过户的请求权。该请求权是财产性利益，依法应受保护。涉案不动产当然应当作为被执行人的责任财产，故人民法院可以直接查封涉案不动产。本案即属此种情形。 首先，梁玉书与永丰源公司签订的《合作协议书》及其《补充协议》具有房屋买卖合同性质。从《合作协议书》及其《补充协议》来看，永丰源公司具有明显将涉案不动产出售给梁玉书的意图。《合作协议书》内容“第二期项目的房地产资产出售给乙方，乙方同意购买。……二、甲方同意按以下价格向乙方出售本协议第一条所列明的房地产资产（面积为建筑面积）：1.一层商铺：壹万玖仟伍佰元整（￥19500元/平方米）；二层商铺铺面由甲方无偿送给乙方）；2.商品房:贰仟柒佰元整/平方米（￥2700元/平方米）；3.车库：柒万元整/位（￥70000元/位）；……”双方约定了房地产销售的价格、数量、房款的支付方式等，符合房屋买卖合同的特征。云南省高级人民法院作出的（2015）云高民一终字第56号民事判决书中也认定梁玉书与罗勇为涉案房产的房屋买受人。故永丰源公司主张其与梁玉书不存在房屋买卖关系与事实不符，本院不予支持。 其次，梁玉书对涉案53套房产已经完成付款义务。根据三方所签订的《昆明永丰源房地产开发有限公司未售商铺、住宅、车位移交数据》及云南省高级人民法院生效判决，梁玉书和案外人罗勇共同向永丰源公司购买的房地产资产包含：未售商铺底层面积3046.33平方米、未售住宅面积为24374.94平方米、地下室车位数量为260个（人防区域车位71个，因无产权，故不予确认）。按照《合作协议书》中所约定的单价：商铺19500元/平方米、商品房2700元/平方米、车库70000元/位，总的转让款为：3046.33平方米×19500元/平方米+24374.94平方米×2700元/平方米+260位×70000元/位=143415773元。梁玉书和案外人罗勇已经向永丰源公司支付了购房款1.26亿元。同时，永丰源公司在将75套房产的房产证交给李桂芝、梁玉书后，又自行出售了部分房产，有违诚信原则，且永丰源公司在一审中拒绝提交其已售房产的相关数据，故该部分房产所对应的房款应从总的转让款143415773元中扣除。对梁玉书和案外人罗勇是否支付完毕应向永丰源公司支付的房款数额，永丰源公司对此应承担不利后果。因此，一、二审法院认定梁玉书已经向永丰源公司付清了涉案53套房产的全部房款并无不妥。永丰源公司主张梁玉书未完成付款义务无事实根据，本院不予支持。 最后，永丰源公司与梁玉书等共同签字确认的《昆明永丰源房地产开发有限公司未售商铺、住宅、车位移交数据》，及将75套房产的房产证交给李桂芝、梁玉书，具有明显的转移占有意图和行为，李桂芝、梁玉书对涉案房产获得了法律上的支配和控制权利，已完成法律上的占有。因此，一审法院查封涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，应予维持。永丰源公司就涉案53套房产不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除强制执行。 综上所述，一、二审判决认定事实清楚，适用法律法规正确。永丰源公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回昆明永丰源房地产开发有限公司的再审申请。 审 判 长 周家开 审 判 员 韦志勇 审 判 员 曾亦桦 二〇二〇年八月三日 法官助理 茹 超 书 记 员 陈安戈