江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终391号 上诉人（原审原告）：俞彩雅，女，1960年1月4日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人：林杰，男，1984年12月29日出生，汉族，住江西省上饶市信州区，系上诉人俞彩雅的儿子。 被上诉人（原审被告）：涂清儒，男，1948年10月13日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 上诉人俞彩雅因与被上诉人涂清儒房屋买卖合同纠纷一案不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初1213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人俞彩雅上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人退还上诉人65,734.6元并支付逾期付款利息（利息以65,734.6元为基数自2018年12月4日起按年利率6%计算至被上诉人涂清儒付清之日止）；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、被上诉人违约购买车位，被上诉人无权擅自购买属于微利房的附属车库。根据诚实信用的原则，被上诉人参与摇号后，应当履行通知上诉人购买车库的合同义务，而无权截留私自出资购买车库；2、一审判决书关于车库退款的判决显失公平。被上诉人在2012年获得了上诉人支付45,000元的购房指标转让费。在被上诉人违约占有该车库后，一审判决将根据上诉人购房面积计算出的39,974.26元退款判决给被上诉人，显失公平；3、一审判决违反同案同判原则。在本案判决之前，一审法院以（2020）赣0602民初125号判决书，对本小区与本案相同案由，相同诉求，相同事实，相同争议的同类案件作出判决。该判决书确定了车位退款是基于微利房建筑产生，支持了买房一方的主张。而本案却判决不支持同为买房一方的上诉人主张，同样的案件同一个法院出现不同的判决。 被上诉人涂清儒答辩称：1、一审法院对争议退款的性质认识清晰、界定无误。购买涉案车库款60,502元系由被上诉人支付。车库退款为本公司职工福利待遇，且转让协议并未涉及转让车库，故该车库的所有权、使用权及车库退款都属于被上诉人；2、一审法院根据法律规定、双方购房协议和重庆路辉鹰潭微利房项目部公示的退款方案，对车库退款的判决公平、公正；3、本案并未违反同案同判原则，上诉人所述案例与本案有明显区别，一是引用案例中的购房转让协议条款中卖方明确放弃由公司给予的福利权利，本案协议条款未约定。二是引用案例中的车库购置款由买方支付，本案的车库购置款由卖方即被上诉人出资购买。 俞彩雅向一审法院起诉请求：1．判令被告涂清儒退还原告俞彩雅65734.6元（包括住房退款17217.36元、车库退款39974.26元、银行利息退款8542.98元），并支付逾期付款利息（利息以65734.6元为基数自2018年11月19日起按年利率6%计算至被告涂清儒实际付清之日止，截止起诉日利息为5448元）；2．判令被告涂清儒承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年1月16日，原、被告签订了一份房屋指标转让协议，双方约定：标的房屋位于南站路鹰潭辉房地产开发有限公司在建的微利商品房，被告涂清儒系中铁建十一局集团桥梁有限公司的员工，享有购房指标）。被告涂清儒将该购房指标转让给原告俞彩雅，原告俞彩雅支付相应的指标转让费，原告俞彩雅以被告涂清儒的名义缴纳购房款。房屋建成交付后需办理过户手续的，被告涂清儒应全力配合。协议签订后，原告俞彩雅依约支付了购房指标转让费，并以被告涂清儒名义支付了全部购房款。该房屋建成后，原告俞彩雅以被告涂清儒名义分得南站路24号12栋微利商品房3单元101号房屋并占有使用至今。2018年11月14日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部发布微利房退款方案公示：经结算，原告俞彩雅以被告涂清儒名义支付的购房款有余，可相应退还，退款金额合计为65734.6元，目前该款已退还至被告涂清儒账户内。原告俞彩雅认为，原、被告签订的协议是双方的真实意思表示，合法有效。原告俞彩雅依约履行了全部合同义务，缴纳了全部购房款，结余的款项应属于原告俞彩雅。但被告涂清儒却拒绝返还该退款，违反了双方约定及法律规定，侵害了原告俞彩雅的合法权益。故原告俞彩雅诉至法院，请求判如所请。 一审法院认定事实：被告涂清儒系中铁十一局集团桥梁有限公司（原鹰潭战备材料总厂）的职工，中铁十一局集团桥梁有限公司通过重庆路辉房地产开发有限公司建设微利商品房。2012年1月16日，原告俞彩雅（乙方）与被告涂清儒（甲方）签订了一份《单位建房转让协议书》，协议约定：经双方协商，甲方同意将单位分配一套指标转让给乙方。建房（房屋）指标转让费共计45000元，分三次付给甲方（即：签协议书时付给10000元；2012年2月中旬付30000元；交付锁匙时付5000元），建房款70000元整，2012年2月中旬一次性付清。如果甲方分到车库或柴火间时，甲方应在同等条件下转让给乙方（在分房后三个月内决定）。房屋过户及费用：建房款、房屋交易费、过户等一切费用均由乙方承担。甲方把乙方交给的建房款按时全部上交单位，按国家有关规定、程序协助办理过户手续，单位房产交付使用时，把锁匙及时交给乙方。违约责任：本协议具有法律效力，若有一方违约，则按合同法有关条款处理等。协议签订后，原告俞彩雅按约向被告涂清儒支付了房屋指标转让费45000元。之后，原告俞彩雅又通过被告涂清儒支付了购房款420000元。房屋建成后，原告俞彩雅分得位于鹰潭市微利商品房屋（1＃楼）3单元101号，并占有使用至今。2018年11月14日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部发布微利房退款方案公示：一、购房总面积为15978.71平方米；二、微利商品房总收入53618504.26元，其中原预交按3000元／平方米收取微利房房款总计47936129.95元，车库1793870元、车位2110000元、柴火间731790元，微利商品房利息收入1046714.31元；三、微利商品房总支出45696354.35元，现实际每平方米造价为2869.9元／平方米（45696354.35÷15978.71），预交款每平方米多交130.1元（3000-2869.9）；四、微利商品房结余7762149.91元，其中车库、车位、柴火间收入为4635660元、微利商品房利息收入1046714.31元、原预交款多出2079776元；五、在2018年10月26日，由公司领导、纪检监察部、微利商品房业主委员会成员参加的微利商品房房款退款专题会议，通过以下方案：1．按原预交3000元／平方米与实际造价2869.9元／平方米计算，每平方米多交130.1元，再按原交楼层系数、购房面积退款；2．存款利息按购房面积、楼层系数退款（差额不大）；3．车库车位杂货间销售收入按总购房面积分摊；4．以上三项退款总额将退还到原购房账户上；六、原个别购房户多交购房款由财务统一退还；……八、公布日期为2018年11月14日至11月18日。之后，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部将上述公示撤回又于同一天发布了另一份公示，公示内容比上述公示内容增加了一条，该增加的一条为微利商品房退房款是公司给职工福利待遇，仅本单位职工可以享受。经结算，被告涂清儒名下应当获得的退款为65734.6元，其中住房退款17217.36元、车库退款39974.26元、银行利息退款8542.98元。2018年12月3日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部将上述65734.6元结余款项退至被告涂清儒账户。后因原、被告对上述退款的归属问题产生争议，原告俞彩雅诉至一审法院。 另查明，本案所涉的13A-16车库由被告涂清儒出资60,502元购买，其中37,337.2元系被告涂清儒通过银行转账方式于2016年1月22日向重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部支付，另外的23,164.8元系在原告俞彩雅支付的购房款余额里予以直接划扣（被告涂清儒在2016年1月22日已偿还原告俞彩雅该扣划款项）。该车库现已交付并由被告涂清儒使用，车库的物业费及电费也均由被告涂清儒交纳。另根据《鹰潭市人民政府办公室抄告单》（鹰府办抄字【2019】33号）规定，本案所涉微利房购买5年后可上市交易。 一审法院认为，原告俞彩雅与被告涂清儒签订的《单位建房转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据该协议，被告涂清儒将其微利房购房指标转让给原告俞彩雅，该转让实质上是一种权利的转让，原告俞彩雅在依约支付了转让费，并以被告涂清儒名义缴纳了购房款后即取得该权利。现重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部基于微利房的建设而产生的住房退款17,217.36元、银行利息退款8,542.98元，系微利房的福利，应归原告俞彩雅享有，故原告俞彩雅要求被告涂清儒退还住房退款及银行利息退款合计25,760.34元，有事实和法律根据，一审法院予以支持。原告俞彩雅主张车库退款39,974.26元也应由被告涂清儒退还，因购买案涉车库款60,502元系被告涂清儒支付，且协议也未涉及转让车库，故该车库的使用权及车库退款属于被告涂清儒，原告俞彩雅该诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于原告俞彩雅要求被告涂清儒按年利率6%支付逾期付款利息的诉请，因该请求未超出法律规定，一审法院予以支持，但该逾期付款利息应自被告涂清儒收到退款之日即2018年12月3日的次日起计算。利息应以25,760.34元为基数，自2018年12月4日起计算至上述债务清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告涂清儒应于本判决生效之日起三日内向原告俞彩雅支付住房退款17,217.36元、银行利息退款8,542.98元，合计25,760.34元，并支付逾期付款利息（利息以25,760.34元为基数，自2018年12月4日起，按年利率6%计算至上述债务清偿之日止）；二、驳回原告俞彩雅的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,580元（原告俞彩雅已预交），减半收取790元，由原告俞彩雅负担504元，由被告涂清儒负担286元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 经审理查明，二审审理查明的事实与一审查明事实的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人俞彩雅与被上诉人涂清儒签订的《单位建房转让协议书》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同履行各自的义务。关于涂清儒未将案涉车库转让给俞彩雅是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，俞彩雅与涂清儒签订的建房转让协议约定：“如果涂清儒分到车库或柴火间时，涂清儒应在同等条件下转让给俞彩雅（在分房后三个月内决定）。”协议中，双方对于车库的处理已有明确约定，建房转让协议并不包含车库，此外，被上诉人出资购买并取得车库后没有对外转让，而是留作自用。案涉车库不属于业主共有部分，且购买车库款系涂清儒自己交纳，表明涂清儒未将车库一并转让给俞彩雅，故车库理应归涂清儒所有。因此，俞彩雅上诉主张涂清儒未按协议约定将车库一并转让构成违约，本院不予支持。 关于开发商退款的分配问题：案涉退款是基于微利房的建设产生，并由开发商退还给购房业主。本案中，俞彩雅实际缴纳了住宅购房款396,835.2元，涂清儒缴纳了车库款60,502元，因此案涉退款也应当归俞彩雅和涂清儒所有。因双方在合同中未约定退款的分配原则，根据公平原则，应按照双方的缴款比例来分配退款较为合理。据此，上诉人俞彩雅应获得的退款为65,734.6元×{396,835.2元÷（60,502元＋396,835.2元）}=57,038.45元；被上诉人涂清儒应获得的退款为：65,734.6元×{60,502元÷（60,502元＋396,835.2元）}=8,696.15元。此外，上诉人俞彩雅要求被上诉人涂清儒按年利率6%支付逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人俞彩雅的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实清楚，但处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初1213号民事判决； 二、被上诉人涂清儒应于本判决生效之日起十日内向上诉人俞彩雅支付退款57,038.45元； 三、驳回上诉人俞彩雅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,580元（俞彩雅预交），减半收取790元；二审案件受理费799.36元（俞彩雅预交），合计1,589.36元，由俞彩雅负担210.26元，涂清儒负担1,379.1元。 本判决为终审判决。 审判长  谢秋荣 审判员  张志明 审判员  黄文杰 二〇二〇年八月十三日 书记员  程梅刚