四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5985号 上诉人（原审原告）：罗安均，男，1974年4月8日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：杨建国，男，汉族，1980年9月4日出生，住四川省达县。 上诉人（原审原告）：唐丕莲，女，1979年9月22日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：杨建国，男，汉族，1980年9月4日出生，住四川省达县。 被上诉人（原审被告）：成都市武侯区桂溪房地产开发公司。住所地：成都市武侯区外东高攀村。 法定代表人：樊增明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋全明，男，1976年3月15日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工。 上诉人罗安均、唐丕莲因与被上诉人成都市武侯区桂溪房地产开发公司（以下简称桂溪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》决定由审判员冯璐适用独任制对本案进行了审理。本案于2020年5月14日公开开庭审理，罗安均、唐丕莲的委托诉讼代理人杨建国，桂溪公司的委托诉讼代理人蒋全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗安均、唐丕莲上诉请求：撤销一审判决，改判桂溪公司根据商品房买卖合同的约定承担相应的违约责任，向罗安均、唐丕莲支付违约金50896元。事实与理由：1.一审法院事实认定不清，双方当事人在《商品房买卖合同》第19条第一款约定，桂溪公司应当在2014年3月30日前取得案涉房屋楼栋权属证明，而一审查明桂溪公司于2014年9月28日才办理楼栋权属证书，根据合同约定，桂溪公司违约，应当向罗安均、唐丕莲支付逾期办理楼栋权属证书违约金10966元。2.桂溪公司于2012年8月30日交付案涉房屋，根据《商品房买卖合同》第19条第二款约定，桂溪公司应当于交付之日起730日内为罗安均、唐丕莲办理房屋权属登记，而罗安均、唐丕莲在2018年3月5日才取得案涉房屋不动产权属证书，故按照合同约定，桂溪公司应当向罗安均、唐丕莲支付违约金39930元。合同中的违约条款系双方合意达成，桂溪公司逾期较长时间为罗安均、唐丕莲办理案涉房屋权属证书，构成严重违约，一审仅判决桂溪公司支付罗安均、唐丕莲9000元违约金与双方合同中约定的责任相差较大，罗安均、唐丕莲认为一审法院存在过分适用自由裁量权的行为。 桂溪公司辩称，1.2018年3月已为罗安均、唐丕莲办理案涉房屋不动产权证，而双方签署的《商品房买卖合同》仅约定为罗安均、唐丕莲办理房屋产权证及土地使用证。2.桂溪公司按期交付房屋，罗安均、唐丕莲等购房者已将案涉房屋自住或出租获得租金收益，且一审过程中罗安均、唐丕莲未提交因逾期办证为其造成实际损失的证据。3.2019年上半年，一审法院对桂溪公司开发的同小区同类型案件，先行判决了部分案件。一审宣判后，业主和桂溪公司均不服，上诉后维持原判。从2019年11月以来，一审法院对同小区同类型案件集中调解判决，无论是调解或是判决，均为开发商向每户承担9000元违约金且承担一审诉讼费，故桂溪公司认为一审法院判决9000元违约金是依据案件事实和正确适用法律作出的判决，判决金额合理，桂溪公司也有能力履行该判决，故对一审判决未再进行上诉。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回罗安均、唐丕莲上诉请求。 罗安均、唐丕莲向一审法院起诉请求：1．判令桂溪公司支付逾期取得所在楼栋的权属证明和逾期取得不动产权权属登记的违约金共计50896元（计算至2017年5月31日），如2017年5月31日后仍未取得，违约金计算至取得之日；2.判令桂溪公司在2017年5月31日前取得案涉房屋不动产权权属登记；3.本案诉讼费由桂溪公司承担。 一审法院认定事实：罗安均、唐丕莲与桂溪公司于2010年11月26日签订《商品房买卖合同》，房屋概况、价款、交付款项事实双方当事人予以确认无争议。案涉商品房买卖合同约定：1．交付条件，出卖人应当在2012年8月30日前向买受人交付该商品房；2．初始登记，出卖人应当在2014年3月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的原因，未能取得权属证明的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金；3．转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付取得房屋所有权证书的违约金。 前述合同签订后，罗安均、唐丕莲按约支付了购房款，桂溪公司于2012年8月30日交付了房屋，于2014年9月28日办理了楼栋权属证书。罗安均、唐丕莲与桂溪公司双方在庭审中一致确认桂溪公司已于2018年3月为罗安均、唐丕莲办理完毕案涉房屋不动产权登记证书。 一审法院认为，本案桂溪公司对于逾期办理房屋楼栋权属证明和房屋所有权证的事实予以认可，但在法庭审理过程中，桂溪公司已经协助罗安均、唐丕莲办理了涉争房屋的不动产权证，桂溪公司的该项义务履行完毕，因此对罗安均、唐丕莲的第二项诉讼请求不予支持。故本案争议在于：桂溪公司是否应当承担逾期办理楼栋权属证书和房屋所有权证的违约金及其具体金额。就双方争议问题本院评析如下： 桂溪公司逾期办理楼栋权属证书和房屋所有权证，其行为构成违约，应当按照合同承担相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约时产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而罗安均、唐丕莲未举证证明其损失的大小，桂溪公司提出对违约金予以调低，本院兼顾合同履行情况和桂溪公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为9000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、桂溪公司在判决书生效之日起十日内向罗安均、唐丕莲支付逾期办理楼栋权属证书和房屋所有权证的违约金9000元；二、驳回罗安均、唐丕莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由桂溪公司负担。 二审中，双方未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，当事人约定的违约金，无论是补偿性还是惩罚性的，其数额与违约损失应当相一致，以反映合同交易等价原则和民事法律关系的公平原则。本案中，桂溪公司逾期办理楼栋权属证书和房屋权属证书，其行为构成违约，应当按照合同承担相应的违约金。双方虽在《商品房买卖合同》中分别对逾期办理楼栋权属证及房屋权属证书的违约金约定了计算标准，但桂溪公司在一审中请求对约定的违约金予以调低，而罗安均、唐丕莲未举证证明其因前述逾期办证的违约行为所受实际损失的大小。就案涉同一小区业主就逾期办证违约金纠纷提起的集团诉讼已有大量生效民事判决书及调解书，按照同一楼盘、同一小区，违约金把握基本一致的标准，以达到化解社会矛盾、促进案涉小区的稳定、实现和谐社会效果的价值取向，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，根据罗安均、唐丕莲实际损失的基础，兼顾合同履行情况、桂溪公司的过错程度以及预期利益等综合因素，参照已生效法律文书的结果酌情确定桂溪公司应向罗安均、唐丕莲支付的逾期办理楼栋权属证书及房屋权属证书的违约金数额为9000元，并无不当，本院予以维持。 关于本案诉讼费用的负担问题。由于本案系桂溪公司违约行为引起纠纷，本院决定由桂溪公司负担本案诉讼费用。 综上，罗安均、唐丕莲的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费1072元，由成都市武侯区桂溪房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二〇年八月十日 书记员 何佳林