海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初2598号原告：陈永瑞，男，汉族，个体，1967年9月2日出生，住所地：辽宁省海城市委托诉讼代理人：刘禹忻，系辽宁浩扬律师事务所律师。被告：乔广巨，男，汉族，退休工人，1948年2月16日出生，住所地：辽宁省海城市。被告：张春艳，女，汉族，退休工人，1947年7月14日出生，住所地：辽宁省海城市。委托诉讼代理人：乔广巨，男，汉族，1948年2月16日出生，住所地：辽宁省海城市（系张春艳丈夫）。被告：徐付明，男，汉族，个体，1969年11月13日出生，住所地：辽宁省海城市。原告陈永瑞诉被告乔广巨、张春艳、徐付明确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法由审判员路宏担任审判长与人民陪审员张晓芸、凌丹共同组成合议庭于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原、被告及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2007年12月24日，海城市人民法院作出（2007）海执字第214号民事裁定书，裁定将被执行人杨金星所有的海城市南台镇鸡蛋批发市场1号楼1、2、3、5、6号门点以第三次拍卖价866982元给付申请执行人乔广巨抵偿债务。2007年12月28日，乔广巨将其中1号门点以216000元出售给原告，原告支付乔广巨现金216000元，乔广巨为陈永瑞出具收条1份，载明收款事由和数额，双方于2008年1月10日签订正式房屋买卖协议。同时，乔广巨于2008年1月11日将该门点交付陈永瑞，陈永瑞依买卖合同取得该门点所有权。2013年2月20日，因乔广巨女儿乔亚玲缺少资金，于是提出向徐付明借款人民币40万元，为了保证借款的偿还，以乔广巨为甲方、徐付明为乙方签订了由徐付明提供填充式的房产买卖协议，内容为，第一条“乙方购买甲方拥有的海城市南台镇鸡蛋批发市场1、2、3、5、6号门点。”第二条“房产交易价格为人民币40万元整。”等等。出卖方乔广巨、张春艳签字捺印。购买方徐付明签字捺印。此协议是乔广巨女儿借款而由其父母以本人所有的财产为其提供担保的以签订买卖协议形式的借贷行为，即所谓的假买卖真借贷的行为。事实上，当时乔亚玲借款时约定月利率5分，借款期2个月，用法院裁定的5个门点进行抵押。2019年7月，陈永瑞安排相关人员对门点开始装修，已经安装了二个卷帘门和四个窗户，费用9000元。时隔1个月左右，原告发现门点的卷帘门和窗户被强制破坏，经寻找得知是徐付明将门点抢占，并铺设了水泥地面。综上，公民合法财产权利受法律保护。原告通过合法买卖行为取得财产后，该财产权利理应受到法律保护。三被告签订的房产买卖协议中涉及原告的1号门点此行为发生于陈永瑞已经取得该门点的所有权之后，被告乔广巨、张春艳无论是担保其女儿借款履行或是买卖行为均系侵犯原告合法财产权利的行为，应与纠正；被告徐付明抢占原告门点的行为也侵犯原告合法财产权利。故提起诉讼，请求1、判令三被告于2013年2月20日签订的房产买卖协议中关于其中1号门点的买卖协议无效；2、请求人民法院判令被告徐付明腾出其侵占的座落于南台镇鸡蛋批发市场1号楼1号门点并返还给原告；3、请法院依法判令被告徐付明赔偿原告经济损失9000元；4、诉讼费用由被告承担。被告乔广巨辩称：卖房子情况属实，卖给原告之后原告就把钱给我了，我收到了，别的事我不清楚。被告张春艳辩称：卖房子的时候张春艳同意，钱收到了，张春艳知道。被告徐付明辩称：乔广巨房子是否卖给陈永瑞我不清楚。2013年2月份乔广巨的女儿乔亚玲找到我向我借款，说乔广巨用钱还银行贷款，向我借40万元，没借钱之前我到乔广巨家，乔广巨和乔亚玲及张春艳共同承诺我，还不上钱将1、2、3、5、6门点给我顶债。然后我们双方于2013年2月20日签订的买卖协议，我就把40万借款一次性转给乔广巨了，我认为我签的买卖合同是有效的。经审理查明：被告乔广巨与张春艳系夫妻关系。2007年12月24日，海城市人民法院作出（2007）海执字第214号民事裁定书，裁定将被执行人杨金星所有的海城市南台镇鸡蛋批发市场1号楼1、2、3、5、6号门点以第三次拍卖流拍价866982元给付申请执行人乔广巨抵偿债务。2007年12月28日，乔广巨将其中1号门点（没有钥匙，没有门窗等，系在建工程）以216000元价格出售给原告，原告支付乔广巨购房款216000元，双方于2008年1月10日签订正式房屋买卖协议。同时，乔广巨于2008年1月11日将该门点交付陈永瑞。2013年2月20日，乔广巨女儿乔亚玲因缺少资金，提出向徐付明借款人民币40万元，为了保证借款的偿还，以乔广巨为甲方、徐付明为乙方签订了房产买卖协议，内容为，第一条“乙方购买甲方拥有的海城市南台镇鸡蛋批发市场1、2、3、5、6号门点。”第二条“房产交易价格为人民币40万元整。”等等。出卖方乔广巨、张春艳签字捺印。购买方徐付明签字捺印。同日，被告乔广巨与被告徐付明又签订补充协议1份，约定，乔广巨拥有的海城市南台鸡蛋批发市场1、2、3、5、6，用作抵押贷款人民币现金40万元。乔广巨承诺两个月还款，如两个月之内未还款，双方可以续约。如乔广巨违约，按已签订的房产买卖协议执行。被告乔广巨与被告徐付明签完买卖房产协议后没有到相关部门办理房屋过户更名手续及抵押登记。原告买完房屋后于2019年对房屋进行改造。另查：现该门点被徐付明实际占有。上述事实，原告提供的证据有：海城市人民法院（2007）海执字第214号民事裁定书1份，乔广巨与陈永瑞签订的房屋买卖协议书1份，收条1份，交接手续1份，2008年6月2日海城市人民法院协助执行通知书2张，2008年8月12日海城市人民法院协助执行通知书3份，海城市人民法院（2007）海执字第214号民事裁定书稿1份，建设南台批发市场协议书3张，辽宁省人民政府土地批件1份及其陈述。被告徐付明提供的证据有：海城市人民法院（2007）海执字第214号民事裁定书1份，结婚证复印件1份，乔广巨与张春艳身份证复印件各1份，乔广巨与徐付明于2013年2月20日签订的房产买卖协议与补充协议中的借款40万元部分内容。被告乔广巨、张春艳提供的证据有：被告陈述。以上证据经过庭审质证，所证事实足资认定，予以采信。原告提供的房产买卖协议及被告徐付明提供的房产买卖协议与补充协议中关于1号门点买卖部分内容，因缺乏合法性，故不予采信。原告提供的海州区润德装饰装修公司出具的证明1份、收款收据1张，报案回执单1份，因缺乏与本案关联性，故不予采信。本院认为：原告与被告乔广巨于2008年1月10日签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。原告因此也交付了房款并办理了交接手续，系该门点合法权利人。被告乔广巨与被告徐付明于2013年2月20日签订的房产买卖协议，系明为买卖实为民间借贷抵押担保行为，且当时乔广巨已经对该协议中涉及的1号门点不具有支配处分权利，原告也未予以追认，故三被告于2013年2月20日签订的房产买卖协议中关于其中1号门点的买卖协议无效；另外，被告乔广巨与被告徐付明签订的协议，也没有办理抵押登记手续，抵押行为也不具有法律效力，其占有的门点不具有合法性，故被告徐付明应腾出该门点并返还给原告。故对原告要求判令三被告于2013年2月20日签订的房产买卖协议中关于其中1号门点的买卖协议无效及请求人民法院判令被告徐付明腾出其侵占的座落于南台镇鸡蛋批发市场1号楼1号门点并返还给原告的两项诉讼请求予以支持。关于原告要求法院依法判令被告徐付明赔偿原告经济损失9000元的诉讼请求，因属于另一法律关系，故不在本案中予以处理。关于被告徐付明提出的以物抵债的辩解，因该行为系为担保债务履行而实施的抵押行为，并非合同履行过程中的以物抵债行为，故对被告该项辩解不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，判决如下：一、被告乔广巨、张春艳与被告徐付明于2013年2月20日签订的“房产买卖协议”中关于1号门点的买卖部分内容无效；二、被告徐付明于本判决生效后十五日内腾出其占用的座落于海城市门点并将该门点返还原告陈永瑞；三、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费4675元，由被告乔广巨、张春艳承担2337.5元，由被告徐付明承担2337.5元，此款原告已垫付，被告乔广巨、张春艳与徐付明于本判决生效后十日内各自给付原告2337.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  路 宏人民陪审员  张晓芸人民陪审员  凌 丹二〇二〇年八月十八日书 记 员  母 可