天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初5082号原告：广东康景物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市宝坻区经济开发区（东区）。法定代表人：钟国清，总经理。委托诉讼代理人：王晓翠，该公司员工。被告：李国振，男，1987年4月1日出生，汉族，居民住天津市武清区。委托诉讼代理人：许运来，天津华盛理律师事务所律师。原告广东康景物业服务有限公司天津分公司（简称：康景公司）与被告李国振物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王晓翠、被告李国振的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康景公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付原告001E3号商铺2015年10月1日至2015年12月31日、2018年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费3,528.00元、违约金132.3元；判令被告给付原告201L号商铺2015年10月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费16,342.2元、违约金2,083.63元。以上总计22,086.13元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所服务的京津新城上京和园001E3号商铺和201L号商铺的租户。2015年3月31日，被告与天津合生珠江房地产开发有限公司（简称：合生公司）签订租赁合同，承诺遵守原告与合生公司签订的《前期物业服务合同》，并约定分别按照建筑面积150.77平方米和232.79平方米，每月每平方米3.9元交纳物业服务费。逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的万分之五交纳滞纳金。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了一系列的物业服务工作。在原告提供服务的同时，被告一直未缴纳诉讼请求期间的物业服务费，经原告工作人员多次催要未果，给原告造成了极大的损失，故向法院提起诉讼。李国振辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回。具体意见为：一、原告诉请上京和园001E3号商铺在2015年10月1日至2015年12月31日期间物业服务费已超过诉讼时效，上京和园201L号商铺在2015年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费已超过诉讼时效；二、上述两个商铺2018年1月1日至2018年3月31日期间的物业费应当予以减免。理由为物业服务存在重大瑕疵，表现为上述两个物业项目因康景公司未履行物业服务导致房屋出现大量的墙面掉皮、屋顶掉皮和多次漏雨问题，同时在商铺门前因康景公司未履行清扫和放置垃圾桶等相关物业服务，导致商铺周边的环境极差。因此，物业费应当享受减免；三、违约金部分，被告认为由于物业服务公司违约在先，被告享受物业费的减免政策，不应当支付违约金。本院经审理认定事实如下：原告系从事物业服务的企业。2008年12月27日，原告广东康景物业服务有限公司天津分公司（以下简称康景物业）与合生公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告康景物业对京津新城上京和园进行前期物业管理服务，合同期限自2009年1月1日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。该合同第二条约定物业管理服务事项，第七条约定物业管理服务费用，沿街单体商铺按建筑面积3.9元每月每平方……第（6）项约定：管理费由业主或者甲方在每月10日前向乙方交纳。7．甲方或者物业使用人逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的万分之五交滞纳金。……同时，双方在合同中还约定了其他事项。另查，2015年3月31日，合生公司与本案被告李国振签订《商铺租赁合同》，第二条商铺基本情况，租用位置：该商铺坐落于天津市京津新城。该商铺编号为和园001E3。租用面积150.77平方米。第三条租赁期限，该商业物业租赁期自2015年4月1日至2018年3月31日。第五条物业服务与相关费用，5.1物业服务乙方同意并接受下述安排，由甲方或甲方委托物业公司负责并包括本项目在内的全部物业服务事项。5.2甲方暂定目前对该商铺物业服务费按照本合同2.2条约定之租用面积每平方米每月3.9元人民币计算。即该商铺的每月物业服务费为588元人民币。2015年3月31日，合生公司与本案被告李国振签订《商铺租赁合同》，第二条商铺基本情况，租用位置：该商铺坐落于天津市京津新城。该商铺编号为和园201L。租用面积232.79平方米。第三条租赁期限，该商业物业租赁期自2015年4月1日至2018年3月31日。第五条物业服务与相关费用，5.1物业服务乙方同意并接受下述安排，由甲方或甲方委托物业公司负责并包括本项目在内的全部物业服务事项。5.2甲方暂定目前对该商铺物业服务费按照本合同2.2条约定之租用面积每平方米每月3.9元人民币计算。即该商铺的每月物业服务费为908元人民币。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，康景公司依据其与合生公司之间签订的《前期物业服务合同》和合生公司与李国振签订的《商铺租赁合同》向李国振主张物业服务费。关于原告主张被告给付上京和园001E3号商铺在2015年10月1日至2015年12月31日期间物业服务费和上京和园201L号商铺在2015年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费的请求，被告提出诉讼时效抗辩，原告未提交充分证据证实有诉讼时效中止、中断和延长的情形，且原告对该请求已超过诉讼时效期间亦无异议，故本院对被告的抗辩意见予以支持，对原告主张该期间物业服务费的请求，本院不予支持；关于原告主张上京和园001E3号商铺和上京和园201L号商铺在2018年1月1日至2018年3月31日期间物业服务费的请求，被告主张原告在该期间服务服务存在瑕疵，物业费用应当减免。原告庭审中亦认可物业服务存在一定的瑕疵，本院对该事实予以确认。因原告提供的物业服务存在瑕疵，其向被告主张物业管理费数额应当适当减少，本院酌情确定被告交纳物业费标准为约定交纳数额的80%。经核算，涉诉房屋上京和园001E3号商铺和上京和园201L号商铺在2018年1月1日至2018年3月31日期间物业服务费数额为4,487.7元，被告应交纳该数额的80%，即3,590.16元。关于原告向被告主张违约金的请求，本院认为在原告提供物业服务存在瑕疵的情况下，主张违约金实为不妥，故对该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李国振于判决生效后十日内给付原告广东康景物业服务有限公司天津分公司所服务的上京和园001E3号商铺和上京和园201L号商铺在2018年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费3,590.16元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，减半收取计176元，由原告负担146元，由被告负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郑善礼二〇二〇年八月二十五日书记员  李 乾附相关法律条款：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其实是主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。