重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4563号上诉人（原审被告）：重庆华伦房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道双湖路167号航空花园2幢2-4，统一社会信用代码91500112203542176R。法定代表人：刘志强，董事长。委托诉讼代理人：陈柯，男，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：辛强，男，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：余晓猛，男，1961年5月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：郑颖，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原审第三人：高正燕，女，1979年1月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人重庆华伦房地产开发有限公司(以下简称华伦公司)因与被上诉人余晓猛、原审第三人高正燕商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初27458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理，上诉人华伦公司的委托诉讼代理人陈柯、辛强，被上诉人余晓猛的委托诉讼代理人郑颖参加了诉讼，原审第三人高正燕经本院传唤未参加诉讼。本案现已审理终结。华伦公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回余晓猛的诉讼请求。事实和理由：一、原判部分事实不清。余晓猛在诉讼中称其按合同约定支付了首付款及每月按揭款华伦公司拒不配合办理产权证。事实是余晓猛并未按补充协议约定支付首付款、过户费、五通费及大修基金等款项合计49000元，致使华伦公司在未收到款项的情况下无法开具不动产销售统一发票及取得该套房屋大修基金发票，而前述票据是房管局办理房产过户的必要条件。经华伦公司一直催收，余晓猛仍不交纳，华伦公司无法为其办理产权过户手续。2.原判定性不准，判决不公。余晓猛今年春节找华伦公司要求过户，华伦公司要求其交纳拖欠的款项并支付违约利息，余晓猛不同意就告上法庭。本案双方当事人，一方应支付房款等49000元及违约利息，另一方应协助办理产权过户，双方在事隔十五、六条年后才诉讼，双方均为到期债务，均属违约，均应向对方履行，应视为双方互负债务，应当同时履行，应当根据合同法第六十六规定判决驳回余晓猛的诉讼请求。首付款，顾名思义就是购房所应支付的第一笔款，同时，过户费、五通费、大修基金、办理按揭的相关费用，本身就应先交付，顺序不容颠倒，华伦公司不可能还要替其交这些钱来办理产权过户。三、余晓猛的请求超过诉讼时效。华伦公司早已为小区其他业主办理了产权证，因余晓猛未交首付款及过户费、大修基金等费用，才导致其产权证未办理，责任在余晓猛，其时隔十五、六年后才提起诉讼，早已超过法定诉讼时效。余晓猛辩称，坚持一审的起诉意见。高正燕未参加二审审理，提交书面意见述称，高正燕与案涉的所有文件资料无关，请求法院公正裁判，以免影响高正燕的征信、财产。余晓猛向一审法院提出诉讼请求：1.请求华伦公司配合办理位于重庆市渝北区房屋的过户手续；2.由华伦公司承担本案诉讼费。一审法院查明：2001年10月2日，华伦公司作为出卖人，高正燕作为买受人签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定买受人所购商品房的基本情况为座落渝北区龙溪镇××单元××房，总成交价21万元，工行提供七成二十年按揭，首付62150元，按揭贷款165000元。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理……（2）逾期在超过15日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。同日，高正燕与中国工商银行重庆市渝北区支行（以下简称工行渝北支行）签订了《个人购房借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；以位于渝北区房屋作为抵押物，贷款145000元用于支付华伦公司房款。2003年4月21日，高正燕作为转让方（甲方），余晓猛作为受让方（乙方）签订《本合同权益转让书》，内容为：甲方向乙方转让本合同（指甲方为购买正在建造的位于渝北区，于2001年10月2日与重庆华伦房地产开发公司签订的商品房买卖合同，该买卖合同已登记备案）权益达成如下约定：第一条关于转让价款的约定，转让单价1488元／ｍ2，总房款185688元。工行提供七成十九年按揭，首付款47688元，贷款138000元。第二条关于权利、义务转移的约定，以甲方与华伦公司签订的合同为准。交房时间为2003年3月9日，办理“两证”的时间为2004年9月9日前。合同签订后，华伦公司向余晓猛出具了收到10124元首付一期款的收条。同时，高正燕、余晓猛、工行渝北支行、华伦公司签订《工商银行重庆市分行个人购房借款合同变更协议书》，将高正燕的借款及抵押房屋转让给余晓猛，并经公证处公证。高正燕、余晓猛、工行渝北支行、华伦公司签订的《重庆市房地产抵押合同变更协议书》中抵押人变更为余晓猛，抵押金额变更为138000元。2003年5月23日，工行渝北支行向华伦公司发放了贷款138000元。座落在渝北区的房屋于2003年4月21日预售合同备案登记在余晓猛名下，2005年8月16日，华伦公司办理了房屋产权证，房屋上设定有工商银行重庆分行的抵押权。华伦公司另举示了2003年3月9日其作为甲方、余晓猛作为乙方签订的《补充协议》复印件，华伦公司称其不持有原件，原件在余晓猛处，但手机中有余晓猛发送的原件照片；拟证明由于余晓猛未付清购房款，华伦公司没有为其办理房屋产权证。补充协议内容为：一、签订协议之日，乙方向甲方支付首付壹期款10124元。二、首付余款37564元、过户费749元、按揭相关费用2316元、五通费2800元、大修基金5571元，合计49000元在2005年3月9日前支付。如乙方在2003年9月9日前付清所有欠款，甲方不收取利息。如乙方在2003年9月9日未付清所有欠款，则甲方将对所有欠款收取月利率3.975‰的利息，直至付清之日止。如乙方在2005年3月9日仍未付清欠款，则甲方将对剩余欠款收取每日千分之五的违约金。三、乙方必须积极配合甲方办理相关手续，并于2003年3月14日前将个人资料交给甲方，如因甲方原因在3月底未办完转按手续，因此增加的过户费用由甲方承担，但乙方原因造成的除外。余晓猛认可尚欠华伦公司首付款及过户费、按揭相关费用、五通费等共计49000元的事实，但对补充协议的真实性不予认可，称其不持有原件，也没有签订过该协议。一审法院认证意见，补充协议虽为复印件，但余晓猛对欠款金额予以认可，且补充协议载明已付首付壹期款10124元的事实与华伦公司出具的收到10124元首付壹期款的收据相印证，故对补充协议的真实性予以采信。一审法院认为，余晓猛与高正燕所签订的《本合同权益转让书》已将高正燕在与华伦公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》中所享有的全部权利义务概括转让给余晓猛。座落为渝北区的房屋已备案登记在余晓猛的名下，华伦公司也办理了房屋产权证，过户条件成就，故余晓猛有权要求华伦公司按合同的约定为其办理房屋产权证。对于华伦公司提出的余晓猛未付款的抗辩理由，由于双方在补充协议中对付款方式进行了明确约定，付款时间是在《本合同权益转让书》中约定的办证时间后，不能认定双方有“未付清房款则不办理房屋产权证”的约定，其抗辩理由不能成立。余晓猛的欠款问题双方可另行解决。一审法院判决：华伦公司在判决生效后立即协助余晓猛办理位于渝北区房屋的产权过户登记手续；案件受理费80元，由华伦公司负担。二审中华伦公司举示重庆市渝北区人民法院（2004）渝北法行初字第8号行政判决书、（2004）渝北法民初字第2691号民事判决书及两案的二审判决书。余晓猛未举示证据，其陈述，因房屋购买后两年华伦公司就要倒闭了，怕办不了证，所以一直未付清后期款项。本院查明以下事实：案涉楼盘的购房人之一喻某某因未取得两证起诉华伦公司，重庆市渝北区人民法院就该案作出的（2004）渝北法民初字第2691号民事判决中，法院认为，“办证义务根据双方合同约定系双务行为，华伦公司应尽协助办证义务。据庭审查明的事实可知，华伦公司未能按约履行协助办证义务的原因是：一、华伦公司的楼盘规划红线内存在违法建筑未能如期拆除……二、喻某某至今未按房屋交接单上的约定履行总房款3%的大修基金缴纳义务，导致喻某某未按期取得房屋两证，喻某某有自身过错，对喻某某要求华伦公司支付办证违约金的诉讼请求不予支持”，判决驳回喻某某的诉讼请求。本院作出的二审判决维持原判，理由之一为，喻某某应当向华伦公司交纳3%的大修基金，其未按约交纳，由于房地产主管部门要求办理房屋权属登记时必须先缴纳大修基金，因此在喻某某未按约交纳大修基金的情况下不能取得房屋权属证书。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案二审争议焦点为，余晓猛在未付清相关款项的情况下要求华伦公司立即协助办理房屋产权转移登记手续的诉请是否成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据双方所签《本合同权益转让书》及《补充协议》约定的时间，华伦公司办理“两证”的时间为2004年9月9日前，余晓猛支付部分首期款之后的款项包括房屋余款、过户费、按揭相关费用、五通费及大修基金等共计49000元的时间为2005年3月9日前（2003年9月9日前付清不收取利息，2003年9月9日后按月利率3.975‰付息，2005年3月9日后承担欠款金额每日5‰的违约金）。仅从前述约定看，华伦公司的办证义务在前，余晓猛的付款义务在后，但本案华伦公司抗辩在余晓猛未付清房款及大修基金、过户费用等相应费用之前，华伦公司即便去为余晓猛办证，也因不能开具全额发票、无契税及大修基金发票等相关票据，不能满足房管局办理房屋过户手续的条件，客观上不可能办到。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”《重庆市土地房屋权属登记条例》第十六条规定：“申请土地房屋登记，申请人应当提交登记申请书，申请人身份证明，有资质的机构出具的土地勘测报告和房产测绘报告等证明其申请事由成立的材料以及法律、法规规定的其它材料。应当缴纳相应税费的，还应当提交税费结清或者减免的证明材料。委托他人申请土地房屋登记的，应当提交代理人的身份证明和授权委托书，授权委托书应当载明代理事项和委托权限。”根据前述规定，申请人向不动产登记机构申请办理房屋权属转移登记，应当交纳个人资料及完税凭证等符合要求的申请资料。余晓猛认可尚欠华伦公司包括首付款、过户费用、大修基金等款项共计49000元，也未举证证明其已经另行交纳相关款项取得全部办证前置手续并向华伦公司提交了全部办证所需资料，华伦公司关于目前客观上不能为其办证即协助办理产权转移登记手续条件不成就的抗辩意见成立。综上，华伦公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初27458号民事判决；二、驳回余晓猛的诉讼请求。一审案件受理费80元，由余晓猛负担，二审案件受理费80元，由余晓猛负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年八月二十七日法官助理  秦金星书 记 员  李白露