四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19565号 上诉人（原审原告）：四川亿丰建筑工程股份有限公司，住所地：四川省成都市青羊区清江西路51号中大君悦金沙花园1栋13楼1302号。 法定代表人：张恒发，董事长。 委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵建平，四川英鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金堂县赵镇十里大道一段454号3栋1层454号。 法定代表人：杜蓉，总经理。 委托诉讼代理人：贺随俊，女，系该公司员工。 被上诉人（原审第三人）：唐中英，女，1989年5月23日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：罗伟，四川金援律师事务所律师。 上诉人四川亿丰建筑工程股份有限公司（以下简称亿丰公司）因与被上诉人四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）、唐中英商品房销售合同纠纷一案，不服金堂县人民法院（2019）川0121民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿丰公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持亿丰公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由尚缘公司、唐中英负担。事实和理由：一、商品房登记备案将产生对抗第三人的效力，且亿丰公司拥有特权请求权。商品房预售登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记。所谓预告登记或预登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。预告登记是一种特殊的不动产登记，一般的不动产登记，登记的权利是不动产物权，而预告登记，登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，预售人如果将该房屋出卖给第三人，由于预购人的预告登记在先，该第三人不能通过登记取得所有权。故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。在预售登记作出以后，将使预购人取得对未来房屋所有权移转的期待权，只要预购人履行完毕了买卖合同中规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得房屋的所有权，这种期待权应当受到法律的保护。由于预购人办理了登记手续，从而对期房的买卖进行了公示，因此这种期待权应当具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记以后，预售人不得将期房进行一房数卖，否则，预售人违反房屋预售登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。商品房预售合同登记与权属登记都属于行政管理性质，只要登记既对相对人产生法律效力。一审法院认为备案登记不属于预告登记系对法律的歪曲。二、对于亿丰公司占有房屋的证据事实，一审不明不白“失踪”了。一审中，亿丰公司提交了房屋钥匙以及移交房屋后物业公司给亿丰公司签订的物业服务合同、催收物业费的依据等证据材料。但一审事实认定过程中，这些证据突然失踪了。且一审法院还以亿丰公司未举出交房证据予以驳斥。三、第三人提交证据由于缺乏客观性、合法性、真实性，不能作为证据使用。对于第三人提交的证据，一审时亿丰公司申请进行鉴定，最后尚缘公司、唐中英均认可与客观签订的时间等不符。均认为系2018年9月签订，并未提供任何证据予以证明，且又无交款依据等事实予以佐证。因此，以上证据由于不符合证据三性不能作为有效证据予以采信。亿丰公司不但在一审中举出此房屋已以物抵债的事实存在，还举证证明了此房屋已经移交到亿丰公司占有和管理的事实。由于此房屋已经备案在亿丰公司名下，亿丰公司即对此房屋拥有物权请求权。原审判决驳回亿丰公司的一审诉讼请求与客观事实不符，与法律相悖，应当予以纠正。四、一审判决认定事实错误。1.原审判决认为，双方签订的买卖合同并非真实的买卖合同关系是错误的，2011年11月10日签订借款合同，同时以商品房预售网签备案为债务担保，但是2013年4月25日签订的补充协议既是解除15套房屋的网签协议，亦是以3套房屋抵债抵协议，借款协议是2011年11月9日到2012年2月8日止，共3个月的期限，债权到期后签订的抵房协议是合法有效的。2.原审判决认为，双方当事人的抵债协议并未履行，亿丰公司未有接收房屋的证据，也是错误的，与事实不符。亿丰公司在一审中提交如下证据，接收房屋的钥匙，四川天源物业管理有限责任公司签订的《尚缘公司前期物业服务业协议》《房屋装饰装修管理服务协议》《业主临时管理规约》《住房消防安全责任书》及《承诺书》，物业公司的物业费、催缴通知单，亿丰公司报警登记表等，足以证明2013年4月25日前尚缘公司已经将房屋交由亿丰公司占有使用。该房屋至今未办理产权证是尚缘公司的责任。3.尚缘公司与唐中英合谋非法占有案涉房屋的事实未作认定，遗漏了重要事实。五、原审判决适用法律错误。原审判决认为商品房买卖合同签约是行政管理措施，不属于物权法的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力是错误的。商品房预售的网签备案是四川省管理机关对房地产预售行为进行管理的通行做法，其目的是精准掌控房地产开放销售市场情况，调控房地产市场的健康发展，保护交易安全，保证购房人的合法权益，按一审网签的备案，开发商可以一房多卖，严重扰乱房地产市场，应该予以纠正。 尚缘公司辩称，尚缘公司与亿丰公司不存在商品房买卖关系，仅是借贷关系，只是用房屋采用签订买卖合同，出具收据及房屋备案的方式为借款提供担保，亿丰公司的合同、票据、备案是为了完善借款担保。 唐中英辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回亿丰公司的上诉请求。理由如下：1.亿丰公司与尚缘公司之间所有的合同备案、合同物业服务、临时管理规约以及消防责任书等证据都是为借款担保所完善的形式，签订买卖合同的同时就有这些的服务协议和规约。2.合同的签约备案是2011年12月，在2013年签订的抵债协议之后，并未对2011年的担保行为进行变更，亦未就抵偿履行房屋交付。3.亿丰公司与尚缘公司的抵债协议未履行，抵债协议用于借款担保的房屋，不能向亿丰公司交付，虽然在补充协议中约定协议生效后交付，但并未履行交付手续。4.亿丰公司与尚缘公司的借款关系至今未结算，双方仍存在借贷关系，因此以物抵债，债是否合法存在有争议双方就抵债行为予以客观履行。综上，亿丰公司与尚缘公司仍然系借贷的担保关系。二、唐中英与尚缘公司的买卖合同关系经（2019）川0121民初1753号判决已经予以确认，并非亿丰公司所说遗漏归属问题。该案亿丰公司与唐中英同时起诉，两案是合并审理，在一审判决书中未对第三人与尚缘公司的买卖进行认定，但在（2019）川0121民初1753号案件中作出了认定，因此唐中英与尚缘公司买卖合同属实，且房屋已经交付唐中英占有、使用，唐中英与尚缘公司已经全面履行了合同的主要义务，仅有尚缘公司未为唐中英办理房屋权属转移登记。三、亿丰公司在2011年11月10日与尚缘公司就商品房买卖合同进行了备案，其目的是为借款担保，该备案不是物权法的预告登记，合同备案登记和物权法预告登记两者的效力是不同的，合同备案登记不具有排除后来的物权效力。亿丰公司也未基于合同的借贷，取得房屋的权属。 亿丰公司向一审法院起诉请求：1.确认位于四川省金堂县，面积91.81㎡）房屋归亿丰公司所有；2.责令尚缘公司为亿丰公司办理前述房屋的不动产登记手续，并各自承担相应的税费；3.责令尚缘公司和唐中英恢复亿丰公司房屋原状，并承担损失约10000元（此损失应从亿丰公司报警之日起按月租金1000元计算，直到尚缘公司和唐中英恢复原状之日止）；4.诉讼费由尚缘公司承担。 一审法院认定事实：2011年11月10日，尚缘公司与亿丰公司签订了《借款（担保）合同》，尚缘公司向亿丰公司借款3000000元。同日，尚缘公司将其开发的位于四川省金堂县，以签订商品房买卖合同的形式将18套商品房的商品房买卖合同签约备案登记在亿丰公司名下。2013年4月22日，亿丰公司与四川天源物业管理有限责任公司签订了《尚缘国际前期物业服务协议》《尚缘国际装饰装修管理服务协议》《业主临时管理规约》。2013年4月25日，尚缘公司（卖方，甲方）与亿丰公司（买方，乙方）签订了《解除补充协议书》。该协议书与本案相关的主要内容：尚缘公司、亿丰公司同意继续履行备案号分别为：3XXX4；3XXX6；3XXX1的3份《商品房买卖合同》。同时，尚缘公司同意在本协议生效后立即实际交付该3套商品房给亿丰公司。因尚缘公司严重违约，故尚缘公司同意将3套商品房价格调整为3000元／㎡，即3套的总房价为826290元，原合同价格不再执行。尚缘公司、亿丰公司同意在本协议生效后，解除其余15套商品房备案等。 2018年9月，尚缘公司（出卖人）与唐中英（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，及一份《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》。合同、补充协议与本案相关的主要内容：买受人购买尚缘公司位于四川省金堂县，测绘建筑面积91.81㎡，3180元／㎡，房屋总价款291956元；该商品房未设定抵押；付款方式为一次性付款；出卖人在2016年12月30日前向买受人交付该商品房等。合同签订后，唐中英向尚缘公司支付了购房款291956元，并交纳了办理房屋权属证书的契税、登记费等计6074元。尚缘公司向唐中英交付了房屋，并签订了交房确认书。唐中英交纳了物业管理费。 2019年3月1日，亿丰公司发现唐中英在装修上述房屋，向公安机关报警。 一审法院另查明，案涉房屋的土地使用权，现被一审法院及其他法院查封。 一审法院认定上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、收据、交房确认书、《尚缘国际前期物业管理服务协议》《尚缘国际业主临时规约》，及当事人陈述等证据在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，亿丰公司与尚缘公司双方以签订商品房买卖合同的形式进行商品房买卖合同签约备案，并以此作为借款担保，而双方所签订的商品房买卖合同并非真实的商品房买卖合同关系。之后，双方又签订了《解除补充协议书》将案涉商品房作为抵债，但抵债并未履行。双方签订协议时，房屋所有权证和国有土地使用证并未统一，但双方却未办理房屋所有权证，至今也未办理不动产权证书；一审庭审中，亿丰公司也未举出交房证据。而商品房买卖合同签约备案属行政管理措施，不属于《中华人民共和国物权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力。据此，亿丰公司的诉讼请求，一审法院不予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决：驳回四川亿丰建筑工程股份有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费3650元，由四川亿丰建筑工程股份有限公司负担。 本院二审期间，亿丰公司、尚缘公司、唐中英均未提交新证据。 二审另查明，《解除补充协议书》第二条约定：尚缘公司、亿丰公司同意在本协议生效后，解除备案号分别为：3XXX6……3XXX3的《商品房买卖合同》，尚缘公司同意退还上述15套房屋的购房款计2173710元给亿丰公司……尚缘公司在上述时间内支付完亿丰公司的3000000元购房款（含实际购房三套履行完《商品房买卖合同》即视为支付826290元），亿丰公司不再收取相关利息或者违约金，但抵房部分的违约金按《商品房买卖合同》执行。尚缘公司、亿丰公司承诺，若尚缘公司在本协议规定期限内退还完上述2173710元购房款，则尚缘公司、亿丰公司之间因借贷等全部债权债务已一并结清（除抵房的相关权利义务外）。 又查明，尚缘公司已解除用于担保的18套房屋中的14套房屋的备案登记。 再查明，案涉房屋所在小区的土地使用权于2013年3月5日起至今被多家人民法院查封。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.亿丰公司、尚缘公司就案涉房屋是担保关系还是真实的房屋买卖关系；2.商品房合同备案登记是否产生预告登记的效力；3.亿丰公司的一审诉讼请求能否得到支持。 关于亿丰公司、尚缘公司就案涉房屋是担保关系还是真实的房屋买卖关系的问题。根据本案查明的事实，亿丰公司、尚缘公司于2011年11月10日签订了《贷款（担保）合同》，尚缘公司以包括案涉房屋在内的18套房屋为其向亿丰公司贷款提供担保。2013年4月25日，双方签订了《解除补充协议书》，就贷款进行了结算，其中，826290元转化为包括案涉房屋在内的3套房屋的购房款，因此，亿丰公司、尚缘公司就案涉房屋建立了真实的房屋买卖关系，双方之间的商品房买卖合同成立且有效。 关于商品房合同备案登记是否产生预告登记的效力的问题。本院认为，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件、履行报备义务、接受资格审查的一项行政管理行为，经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。而预告登记则是不动产登记制度。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。据此可知，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产强制执行。因此，商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，而预告登记则是不动产登记制度，商品房预售合同备案登记不能达到预告登记的法律效力。 关于亿丰公司的一审诉讼请求能否得到支持的问题。亿丰公司的一审诉讼请求为：1.确认位于四川省金堂县，面积91.81㎡）房屋归亿丰公司所有；2.责令尚缘公司为亿丰公司办理前述房屋的不动产登记手续，并各自承担相应的税费；3.责令尚缘公司和唐中英恢复亿丰公司房屋原状，并承担损失约10000元（此损失应从亿丰公司报警之日起按月租金1000元计算，直到尚缘公司和唐中英恢复原状之日止）。根据本案查明的事实可知，案涉房屋的土地使用权被多家人民法院查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定可知，亿丰公司、尚缘公司之间的商品房买卖关系不能继续履行，故亿丰公司上述诉讼请求均不能成立，本院不予支持。 综上所述，亿丰公司的上诉请求不能成立，回应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3650元，由四川亿丰建筑工程股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇二〇年八月十四日 书记员  杨珍梅