本溪市明山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0504民初1869号 原告：赵刚，男，1985年1月14日出生，汉族，本溪市人，辽宁腾达建筑有限公司职工，现住本溪市溪湖区。 委托诉讼代理人：李树梓，辽宁新伟律师事务所律师。 被告：本溪绿地实业（集团）股份有限公司，住所地本溪市明山区峪宁路龙凤巷8-77A栋。 法定代表人：高恒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨凯，辽宁大信律师事务所律师。 被告：本溪市溪缘物业管理有限公司，住所地本溪市明山区胜利路62-3栋。 法定代表人：王艳明，该公司经理。 委托诉讼代理人：闫丽丽，辽宁湘辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢世芳，该公司职工。 原告赵刚诉被告本溪绿地实业（集团）股份有限公司、本溪市溪缘物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵刚及委托诉讼代理人李树梓，被告本溪绿地实业（集团）股份有限公司委托诉讼代理人杨凯，被告本溪市溪缘物业管理有限公司的委托诉讼代理人闫丽丽、谢世芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告本溪绿地实业（集团）股份有限公司退还购房款426000元，并赔偿已付购房款一倍的经济损失；2、请求本溪市溪缘物业管理有限公司承担连带赔偿责任；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年7月15日，原告以42.6万元的价格购买被告开发的绿地山水城78号楼1-3-5号房产一处，建筑面积99.81平方米。原告一次性交齐房款并与其签订了《绿地山水城房屋认购书》，约定买受人一次性交齐房款后，出卖人应保留认购房屋，不得将房屋出售给第三人，不得违约等。2019年5月29日，第二被告作为第一被告的配套物业管理公司，通知原告到该公司交纳物业费、电梯费、办理入户等手续。后经原告了解，第一被告将原告购买的房屋又出售给了第三人。第二被告又给第三人办了入户手续，因此不能给原告办理入户手续。鉴于此，原告要求一被告退回房款，二被告退回交纳的物业费、电梯费并赔偿损失。两被告均拒退拒赔，故原告诉至法院。 被告本溪绿地实业（集团）股份有限公司辩称：1、商品房认购书是为了保障将来能够与开发商签订正式商品房买卖合同而进行认购的协议书，性质上属于商品房买卖合同的预约合同。按照民法理论，合同可以分为本月和预约。预约是指双方签订合同约定将来签订一定合同的合同，将来签订的合同称为本约，故本案商品房认购书为预约，商品房买卖合同为本约，预约合同的订立，当事人一方只能请求对方按照预约合同的约定履行签订本约合同的义务，而不能要求赔偿已付房款的经济损失。2、答辩人与原告不存在真实的商品房认购合同法律关系。原告所持有的认购协议书、交付房款收据系案外人赵秋华向答辩人借取的，且答辩人也未收到原告的购房款。同时原告仅凭赵秋华交付给其的房款的收款收据，而未向法庭举证银行转账凭证等，不能证明原告已实际履行交付房款的义务，故原告的诉讼请求无事实和法律依据，原告应依其与赵秋华的基础法律关系向赵秋华主张权利。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。 本溪市溪缘物业管理有限公司辩称：本案《绿地山水城房屋认购合同》的卖方为绿地实业集团，买方为赵刚，收房款方也是绿地实业集团，上述事宜物业公司均未参与，房屋买卖关系是否合法有效与第二被告无关。按照合同相对性的原则，返还购房款426000元与第二被告无关，导致本案一房二卖的后果不是物业公司造成的。首先，原、被告签订《绿地山水城房屋认购书》，其次交付购房款，最后按照绿地公司的要求办理入住手续。本案不是由于收取的物业费而导致原告无法取得房屋，收到物业费的行为不可能导致一房二卖的后果。按照《民法通则》、《侵权法》的相关规定，物业公司没有实施主观的共同侵权故意和客观的共同侵权行为。物业公司的职能就是根据《物业管理条例》规定收取物业费后，对公用部位、共有设施、设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮服务与管理，所以本案第一被告和第二被告无共同侵权的故意，从法律规定上不应承担连带赔偿责任。因原告没有实际使用该房屋，物业公司收取的物业费1791元、电梯费144元同意依法返还，在未起诉之前也同意返还，但原告拒收。综上所述，请求法院依法判决物业公司不应承担连带赔偿责任的法律后果。被告对本案购房款是否实际收到、是否由第三人赵秀华交付，物业公司均不清楚，也未参与。根据原告及绿地公司的争议，双方应为房屋买卖合同的确权之诉，不应起诉物业公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月15日、16日，案外人赵秋华分别向被告出具两份借条，其中一份内容为：本人赵秋华今向本溪绿地实业（集团）股份有限公司借用山水城房产收款收据原件捌张。另一份内容为：本人赵秋华今向本溪绿地实业（集团）股份有限公司借用以下房产的房屋认购书原件。1、赵刚，房号78#1-3-5，建筑面积99.81平方米，总房款426000元。该手续不作为购房手续，上述房产本溪绿地实业（集团）股份有限公司可正常销售，由此产生的一切经济及法律责任纠纷由赵秋华承担，与本溪绿地实业集团无关。原告提交房屋认购书一份，内容为：客户姓名赵刚，认购面积99.81平方米，认购房号78#楼1单元3-5号，成交总额426000元，认购定金2万元。该认购书备注：1、买受人须于本认购书签订之日起七日内，按揭贷款客户补足首付款，一次性付款客户补足首付款；逾期者视为自动放弃购房权利；出卖人不再为其保留房号，可另行销售，买受人所交定金不予退还。2、出卖人应在本认购书有效期内为买受人保留所认购房屋，不得售予第三方；如有违约，出卖人应返还买受人双倍定金。有效期自本认购书自签订之日起，至双方签订《商品房买卖合同》之日止。3、出卖人将按认购书提供的地址及联系方式提前通知买受人签订《商品房买卖合同》，若因买受人提供的地址及联系方式有误等原因，导致不能正式签约的，则买受人自己负责；若买受人接到通知5日内未能签约的，视为自动放弃购房权利，出卖人不再为其保留房号，可另行销售，买受人所交定金不予退还。6、本认购书由甲、乙双方签字盖章并交清定金后生效，签订《商品房买卖合同》时本认购书自然终止。9、因客户个人原因办理按揭贷款出现问题不能办理的由客户个人补交首付或补齐总房款，我司不予承担。10、以上各备注条款为本认购书不可分割部分，具有同等法律效力。合同签订日期：2015年7月15日，原告赵刚、经办人赵秋华在认购书上签字，被告在认购书上加盖公章。原告提供收款收据一张，内容为：交款人赵刚，收款事由78#1-3-5房款，金额426000元。现原告以此为依据诉至法院。 另查明，2019年5月29日，本溪市溪缘物业管理有限公司收取原告物业费1797元、电梯费144元，该房屋未实际交付给原告。 本院认为，由案外人赵秋华经办，原、被告签订的房屋认购书，合同约定：本认购书由双方签字盖章并交清定金后生效。买受人交付定金2万元，并在七日内，按揭贷款客户补足首付款，一次性客户补足首付款。经审查，原告未按此约定交付定金及补足首付款。合同约定：本认购书有效期内为买受人保留所认购房屋，有效期自本认购书自签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止。经审查，双方至今尚未签订《商品房买卖合同》；现有证据证明，案外人赵秋华是从被告处以借出名义取得的房屋认购书及收款收据，原告以此为证明材料，尚不能证明其履行了付款义务。原告提出判令被告本溪绿地实业（集团）股份有限公司退还购房款426000元，并赔偿已付购房款一倍的经济损失，被告本溪绿地实业（集团）股份有限公司承担连带赔偿责任的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告赵刚的诉讼请求。 案件受理费七千六百九十元，减半收取三千八百四十五元，由原告赵刚负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审判员  张辉 二〇二〇年八月十七日 法官助理王美琪 书记员费阳 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条【庭审调解】法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。