河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2454号上诉人（原审原告）：焦作市金德利房地产开发有限公司。住所地：河南省焦作市解放区解放中路109号西城美苑1号楼三、四层。法定代表人：王金有，执行董事。委托诉讼代理人：闫全喜，金研律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨利冶，金研律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张永忠，男，1970年8月14日出生，汉族，住河南省焦作市中站区。上诉人焦作市金德利房地产开发有限公司（以下简称：金德利公司）因与被上诉人张永忠房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院于2020年7月15日作出的（2020）豫0802民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金德利公司上诉请求：1、请求撤销（2020）豫0802民初1145号民事判决书第二项；2、判令解除上诉人与被上诉人之间于2018年1月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HNJZYS00090126）：3、判令被上诉人向上诉人支付违约金70000元；4、案件二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案的《商品房买卖合同》合法有效。2018年1月12日双方签订《商品房买卖合同》约定：所购房屋位于解放区解放中路399号金德利公馆7号楼3单元2602号房屋，总价700000元；购××交纳首付款140000元，余款560000元向中信银行股份有限公司焦作分行按揭贷款，由出卖人提供阶段性担保责任。案涉的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应遵照执行。2、双方约定“合同解除”优于法定合同解除《商品房买卖合同》在附件二《合同补充协议》第六条约定：“双方所签合同若采取按揭贷款方式，并由出卖人提供借款担保的，××对银行的违约视同对本合同的违约，如若××对银行构成违约，出卖人有权解除商品房买卖合同，有权将商品房买卖合同标的物另行出售，并由××向出卖人支付总房款10%的违约金”。在民事合约方面，约定优于法定，约定在法律的效力上高于法定的效力；即法院或仲裁机构在对某一情况存在约定又有法定的情况下，采纳约定的内容，不采纳法定的内容。3、被上诉人违约上诉人享有合同解除，银行购房按揭贷款发放后，因被上诉人未能按时履行还款义务，致使贷款银行划扣上诉人银行存放的保证金，截至2020年3月24日已累计划扣14820.35元。而且，贷款银行对被告宣布提前收回剩余全部贷款，并向法院提起诉讼要求被上诉人还款、上诉人承担连带担保责任，且该案已经判决生效。基于此，依照双方《商品房买卖合同》的约定，被上诉人的行为构成合同违约，上诉人有效要求解除合同，并主张违约方负担总房款10%的违约金。4、原审适用的法律与案件性质明显不符。上诉人是依据与被上诉人之间的商品房买卖合同法律关系，提起的诉讼主张；而不是以担保法律关系行使追偿权。一审法院却强行将合同约定的债权定性为“承担担保责任后的追偿权问题”，并适用《担保法》相关条款对上诉人基于商品房买卖合同关系提起的合同之债予以否定，一审判决适用法律与案件性质明显不符。5、原审借口“合同稳定性及保障××居住权”不支持合同解除主张，无法律依据。法律面前人人平等，无论何人均无凌驾法律之上的特权。双方之间有明确约定，被上诉人违反合同构成违约，就应承担对应的法律责任，上诉的合同解除及违约金主张有事实和法律依据。张永忠辩称，房屋买卖合同有效，其与与银行达成协议，房贷可以按时偿还，与上诉人之间不发生违约事项，上诉人担保为其垫付的钱，其愿向上诉人支付，请求维持原判。金德利公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告之间于2018年1月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HNJZYS00090126）；2、判令被告向原告偿还垫付的月供款14820.35元（截止到2020年3月24日）；3、判令被告向原告支付违约金70000元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定，原告金德利公司（出卖人）、被告张永忠（××）于2018年1月12日签订《商品房买卖合同》（合同编号：HNJZYS00090126），合同约定：被告购买原告位于焦作市××××号金德利公馆7号楼3单元2602号商品房（房屋代码为290384），建筑面积为110.3平方米，房屋单价为每平方米6346.33元，购房款总额为70万元，被告于签订合同之日首付房款14万元，余款56万元办理贷款。并约定了违约责任、交付期限、房屋交接、产权登记等。在附件二《合同补充协议》第六条约定，双方所签合同若采取银行按揭或公积金贷款方式，并由出卖人提供借款（阶段性）担保的，××对银行的违约（或导致出卖人保证金账户资金被扣划）视同对本合同的违约，出卖人有权解除本合同，有权将合同标的物另行出售，并按本合同总金额10%向××收取违约金，并且出卖人有权从总房款中代为扣除××向银行支付的借款本息、罚息、违约金即其他各项费用。若出卖人损失超过向××收取的违约金时，出卖人还有权向××追偿。签订合同后，被告向原告交付了首付款14万元，被告在中信银行股份有限公司焦作分行营业部办理按揭贷款，该银行贷款56万元已经交付原告，原告为被告的该笔贷款提供阶段性担保。原告将涉案房屋交付被告，被告接收了涉案房屋，并没有对房屋进行装修。被告张永忠自2018年9月1日开始未按照约定还款，中信银行股份有限公司焦作分行从被告金德利公司保证金账号中划扣14820.35元（截止到2020年3月31日）。后中信银行股份有限公司焦作分行向焦作市山阳区人民法院提起诉讼，要求：1．被告张永忠偿还原告借款本金531192.47元及利息（暂计算至2020年3月31日，此后利息、罚息、复利继续计算至借款全部清偿日止）；2．对被告张永忠抵押给原告的位于解放区解放中路399号金德利公馆7号楼3单元2602号房产享有优先受偿权；3．被告焦作市金德利公司对第一项诉讼请求承担连带保证责任。焦作市山阳区人民法院于2020年4月4日作出（2020）豫0811民初391号民事判决，判决：一、张永忠应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中信银行股份有限公司焦作分行借款本金531192.47元及截至2020年3月31日的利息2602.84元（自2020年4月1日起的利息、罚息、复利按合同约定继续计算至实际清偿完毕之日止）；二、金德利公司对上述借款本金、利息、罚息、复利向中信银行股份有限公司焦作分行承担连带保证责任；三、驳回中信银行股份有限公司焦作分行的其他诉讼请求。现该判决已经生效。原告与被告协商解除与被告的《商品房买卖合同》，并要求被告返还垫付的月供等未果。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告履行了涉案合同约定的主要义务，被告向原告支付了全部购房款，原告向被告交付了房屋，合同已经履行完毕，合同目的已经实现。就房屋买卖合同关系而言，原告已经收到了合同项下的全部房款，被告在房屋买卖合同法律关系中并不存在违约行为，原告无权主张商品房买卖合同的解除。现原告为该笔贷款提供阶段性担保。因被告的逾期还款行为导致开发商被扣款，银行提前收回剩余全部贷款，要求原告承担连带支付义务，是原告作为保证人承担保证责任后产生的追偿权问题。商品房买卖合同现已履行完毕，其内容不存在合同可以解除之法定情形，基于合同的稳定性以及保障××的居住权，合同的效力应予确认和维护，原告仅在其承担被告应承担的债务范围内行使追偿权。综上，原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同理由不能成立，该诉讼请求该院不予支持。原告要求被告支付违约金（总房款的10%）70000元的诉讼请求，该院也不予支持。原告主张的因被告拖欠银行贷款而被扣划的保证金14820.35元，有焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初391号民事判决予以佐证，能够证明金德利公司代被告承担了连带保证责任，金德利公司有权向被告追偿，故原告享有的实为担保追偿权。现原告要求被告返还14820.35元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。一审法院判决：一、被告张永忠于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市金德利房地产开发有限公司14820.35元（截止到2020年3月24日）；二、驳回原告焦作市金德利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1010元，保全费868元，合计1878元，由被告张永忠负担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，张永忠以向中信银行焦作分行抵押借款方式购买金德利公司的商品房，本案涉及张永忠与金德利公司的商品房买卖合同关系、张永忠与中信银行焦作分行的借款合同关系、张永忠与中信银行焦作分行的抵押担保关系、金德利公司与中信银行焦作分行及张永忠之间的保证担保关系。本案金德利公司与张永忠签订商品房买卖合同之后，张永忠的合同义务是支付购房款，金德利公司的合同义务是将房屋所有权转移给张永忠。张永忠已将购房款以交纳首付款及通过银行贷款的方式全部支付完毕，张永忠在商品房买卖合同法律关系中并不存在违约行为。张永忠逾期还款行为导致金德利公司被银行扣款，实际上是金德利公司作为保证人承担过保证责任后产生的追偿权问题，金德利公司依据其逾期偿还贷款的行为主张解除商品房买卖合同，理由不能成立，一审未予支持正确。上诉人金德利公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人焦作市金德利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年八月二十八日书记员 王向静