黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终746号上诉人（原审被告）：项宝伟，男，1985年7月4日出生，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司，住所地哈市香坊区和平路2号和平大厦和兴座7层。负责人：崔雳，总经理。委托诉讼代理人：刘悦，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人项宝伟因与被上诉人招商局物业管理有限公司哈尔滨分公司（以下简称招商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。项宝伟上诉请求：1.撤销一审判决中第一项，并依法予以改判。事实和理由:一审法院忽视了招商物业公司对于物业合同存有违约行为和不作为行为,其判决排出了招商物业公司一方的责任，招商物业公司的违约行为有以下几个方面:招商物业公司未能按照物业协议的约定提供相应的物业管理服务。根据物业合同中明确写明物业应负责任“对房屋共用部分、共用设施部分、绿化、环境卫生、公告区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理”，而物业公司实际上并未履行相应的义务：1.项宝伟所在五号楼××单元1201家里生活用水水流特别小,多次寻找物业迟迟不作为推脱不是物业的问题，水压根本不够12层居民所用，至今没有得到解决。2.项宝伟所在五号楼××单元1201房屋内部客厅窗户左侧墙面由于窗户漏风有潮气,导致墙体长黑毛,和物业公司反映也不给解决，自己找专业的塑窗维修人员修复的花费人民币220元工费安装密封条、荷叶400多元费用，有微信转账记录为证。3.项宝伟所在五号楼单元电梯门口缺少瓷砖，多次找物业解决，存在安全隐患缺口大约1米高宽40-50厘米,不小心腿脚或小孩掉进去后果不堪设想,物业迟迟不作为，视安全为儿戏。4.项宝伟所在单元门从入户第四个月就损坏，不能正常使用不落锁，视频语音电子按键都好使至今未维修。家中的视频设备也不好使，找物业解决房管员不作为，还说是有偿服务收费100元维修费用。5.项宝伟所在单元门厅里天天停有具有安全隐患的电动车，每天17点左右回家都能看到电动车在门厅里充电，顺着线连着13层,一旦发生电火后果不堪设想物业没有解决和重视。6.门厅的棚顶，物业非法改造没有经过业主的允许私自改动降低原本5、6米的高门厅，降低至不到3米的棚顶,降低了美观还存在安全性,业主花钱承担公共面积而物业有什么权利私自改造。7.楼道内私自搭建鞋柜摆放物品,严重影响的业主的日常生活。8.前物业公司施工后未将道路复原，导致下雨积水道路泥汀,业主无法行走,多次联系物业公司，物业公司依旧不予处理。9.地下车位的端面、柱子、受潮墙皮脱落联系物业无维修。10.公告区域内的路灯不亮、绿化杂草从生、绿化草坪损坏、冬天积雪不清理、公共设施地面损坏，楼体理石损坏,联系物业均为维修。11.公共区域楼道内消防栓内设施不齐全、损坏、不按时检查,联系物业均未维修。12.二期地下车位，花费300元办理的地下车库蓝牙门禁卡，2018年11月份招商物业公司撤出，万科物业进来,更换了地库门禁设备,寻找招商物业退换300元蓝牙卡费用,招商物业不予退还，而很多其他业主都退还了。13.2013年上述人在进户在时候交给了物业公司1000元装修保证金，一直至今不给退,理由是没交物业费这钱就不给退。在一审诉讼过程中,项宝伟一方亦曾向一审法院阐述过相关事实理由并交付照片证据，但一审法院对此置之不理，并判令项宝伟按照物业协议约定的金额足额支付相关费用，项宝伟不能接受全额金额支付，招商物业没有按照合同所示的服务进行服务。一审法院判决项宝伟全额支付相关物业管理费不公正。综上所述,恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。招商物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院予以维持。招商物业公司向一审法院起诉请求：1、判令项宝伟给付物业费8532元，电梯费2294元，滞纳金3188.81元，共计14014.81元；2、由项宝伟承担诉讼费用。项宝伟向一审法院反诉请求：招商物业公司给付1000元装修抵押金，200元遥控钥匙钱，300元的车库蓝牙卡押金，220元的窗户维修费、100元可视对讲维修费用。一审法院认定事实：2013年10月23日，招商物业公司作为甲方、项宝伟作为乙方签订了《物业服务合同》，该合同约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、专项维修基金的管理和使用、违约责任等。招商物业哈尔滨分公司在甲方处加盖公章，项宝伟在乙方处签名。项宝伟是哈尔滨市香坊区东三三道街87-3号招商?诺丁山01地块5栋2单元1201室房产的房屋所有权人，该房屋建筑面积为109.38平方米。项宝伟入住后，按照合同约定的建筑面积每平方米每月1.6元的物业服务费标准，已向招商物业公司缴纳了2013年10月23日至2014年10月23日的物业费。2018年11月14日，招商物业公司撤出招商?诺丁山小区。按照《物业服务合同》第四条“物业管理服务费用”中的第四款约定“按建筑面积收取物业管理服务费，普通住宅每月每平方米1.6元（不含电梯费，电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取电梯费）收取”，项宝伟拖欠的2014年10月24日至2018年11月14日物业管理服务费为8532元[1.6元×109.38平方米×（48个月+22天）]、电梯费2294元。一审法院认为，招商物业公司与项宝伟签订的《物业服务合同》有招商物业公司公章、项宝伟签名，系双方真实意思表示，合法有效，招商物业公司、项宝伟之间形成了物业服务合同关系。自招商物业公司进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，无论业主是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了招商物业公司提供的物业服务，按照协议约定，项宝伟应向招商物业公司支付物业管理服务费。招商物业公司的诉讼请求符合法律规定和协议约定，一审法院予以支持。关于项宝伟举示的证明招商物业公司在物业管理服务方面存在问题的照片，可以证实招商物业公司在物业服务质量方面存在一般瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故项宝伟以此为由拒绝缴纳物业费的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。因招商物业公司的物业服务质量存在一般瑕疵亦属违约，故一审法院对招商物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。关于项宝伟提起的反诉请求，虽有部分请求与本诉并非同一法律关系，但为减少当事人诉累，一审法院依法合并审理。关于项宝伟要求招商物业公司给付装修保证金1000元的问题，因项宝伟有票据为证，且招商物业公司未举证证明其收取该费用的合法性和合理性，故其应退还项宝伟1000元装修保证金；关于项宝伟要求招商物业公司给付遥控器款200元的问题，因项宝伟有票据为证，且招商物业公司在庭后提交的《关于集中清退梯控钥匙押金的通知》中承诺由“我公司集中退还”，故招商物业公司的与其不具有关联性的质证意见本院不予采纳，该费用应退还项宝伟。关于项宝伟要求招商物业公司给付塑钢窗维修费220元、蓝牙卡押金300元、可是对讲维修费100元，因其所举证据不足以证明该费用的存在，一审法院不予支持。判决：一、项宝伟于本判决生效之日立即给付招商物业公司2014年10月24日至2018年11月14日的物业管理服务费8532元、电梯费2294元；二、招商物业公司于本判决生效之日立即给付项宝伟装修保证金1000元、遥控器款200元；三、驳回招商物业公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告项宝伟的其他反诉请求。本诉案件受理费150元，减半收取75元，由招商物业公司负担29元，项宝伟负担36；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由招商物业公司负担。二审中，当事人没有提供新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系因招商物业公司向项宝伟追索物业费引发的物业服务合同纠纷。争议的主要焦点：项宝伟是否应按合同约定交纳物业费，项宝伟以招商物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由要求减、免物业费的主张能否成立。2013年10月23日，项宝伟、招商物业公司签订物业服务合同，约定招商物业公司为项宝伟居住的招商诺丁山小区提供物业管理服务，项宝伟按合同约定承担交纳物业费的义务；项宝伟向招商物业公司支付了2013年10月至2014年10月的物业费，招商物业公司对该小区提供了物业管理服务，双方当事人物业服务合同关系依法成立。该合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，招商物业公司提供管理服务的招商诺丁山小区居住着千余户业主，针对的服务主体是小区全体业主。根据项宝伟、招商物业公司订立的《物业服务合同》第一条第一项、第二条约定内容，招商物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维修维护管理、清洁卫生等七项合同义务，自合同订立至招商物业公司退出经营，诺丁山小区物业运营正常。诉讼中，项宝伟举示的证据虽然证明招商物业公司对该小区公共区域的管理存在着公共设施损坏未及时整改、维修，管理服务存在瑕疵的现象，但项宝伟提供的证据不足以证明招商物业公司未按约定履行全部合同义务，不属于招商物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故项宝伟以此作为少交或不交物业费、电梯费的上诉理由不成立，本院不予支持。关于项宝伟主张的房屋质量问题，房屋内部系其专属区域，项宝伟进户时与房屋开发企业签订的《商品住宅质量保证书》，载明房屋质量责任主体并非招商物业公司，房屋质量亦不属于本案当事人物业合同约定应由招商物业公司管理服务范围。如项宝伟以此为由拒绝支付物业费，在一定程度上对已交纳物业费的广大业主显失公平。且一审法院在考虑招商物业公司在提供管理服务过程中的服务标准、管理水平不尽如业主满意的情况下，免除项宝伟迟延履行违约金，已趋于公平合理，因此，一审法院判决项宝伟向招商物业公司支付拖欠的物业费、电梯费的本金并无不当，本院予以维持。综上所述，项宝伟的上诉请求不成立，不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人项宝伟负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇（）二〇二〇年八月十五日法官助理刘向坤书记员刘晶