四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5988号 上诉人（原审原告）：丁宇，男，1989年9月11日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：丁吉成，男，1965年12月24日出生，汉族。住四川省德阳市旌阳区，系丁宇之父。 被上诉人（原审被告）：成都市武侯区桂溪房地产开发公司。住所地：成都市武侯区外东高攀村。 法定代表人：樊增明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋全明，男，1976年3月15日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工。 上诉人丁宇因与被上诉人成都市武侯区桂溪房地产开发公司（以下简称桂溪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》决定由审判员冯璐适用独任制对本案进行了审理。本案于2020年5月14日公开开庭审理，丁宇的委托诉讼代理人丁吉成，桂溪公司的委托诉讼代理人蒋全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁宇上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判桂溪公司向丁宇支付逾期取得所在楼栋权属证明违约金4723元及逾期取得不动产权属登记违约金62760元；3.改判桂溪公司返还占用房款产生的不当得利59194元；4.改判桂溪公司支付延迟办理缴税、维修基金、不动产证所产生利息136元；5.改判桂溪公司支付丁宇因办理不动产权证产生的交通食宿费2000元。庭审中，丁宇撤回第3、4、5项上诉请求，明确了二审上诉请求为：撤销一审判决，改判桂溪公司向丁宇支付逾期取得所在楼栋权属证明违约金4723元及逾期取得不动产权属登记违约金62760元。事实与理由：1.一审法院依据桂溪公司请求、合同履行情况、桂溪公司的过错程度及预期利益等因素对违约金进行调减，确认违约金为9000元的认定与双方的合同约定不符。根据双方签订的《商品房买卖合同》第19条约定及合同法第117条规定，桂溪公司于2013年5月10日取得楼栋权属证明，逾期131天；2011年12月30日交付房屋，桂溪公司应当在2013年6月27日前取得房屋所有权证书，但实际取得时间为2018年4月2日，逾期天数1740天。故根据合同约定，桂溪公司应支付丁宇逾期办理楼栋权属证明违约金4723元、逾期办理房屋所有权证违约金62760元。2.根据合同法第113条、物权法第8条及民法通则第92条规定，桂溪公司占用丁宇合同履行后交付房屋总价款360691元，丁宇于2010年9月13日与桂溪公司签订《商品房买卖合同》支付购房款360691元，2011年12月30日应由桂溪公司交付丁宇房屋权属证书，但最终办证时间为2018年4月2日，由此不当得利于2018年4月2日终止结算，占用房款2285天，由此减少丁宇自身借贷因此产生的利益，且丁宇因不能办理房屋过户交易，被占用巨额房款，参照中国人民银行发布的中长期贷款5年以上，利率4.9%计算，产生不当得利59194元，不超过桂溪公司违反合同约定时预见到或应当预见到的因违反合同逾期办证的违约金所造成的损失。3.2010年9月13日双方签订案涉合同，2011年12月30日前，丁宇付清契税3606.91元、维修基金2425.77元、不动产登记费80元，但最终桂溪公司代缴维修基金时间为2018年3月5日，代缴契税时间为2018年3月14日，案涉房屋交付之日起545日内，即2013年6月27日前取得案涉房屋权属证书，但案涉房屋权属证书取得时间为2018年4月2日，因此桂溪公司应当按合同约定支付丁宇逾期取得案涉房屋所在楼栋权属证明违约金4723元、逾期取得房屋权属证书违约金62760元、延迟支付契税。公共维修资金、产权登记费相应利息136元及返还因占用房款产生的不当得利59194元。 桂溪公司辩称，1.2018年4月已为丁宇办理案涉房屋不动产权证，而双方签署的《商品房买卖合同》仅约定为丁宇办理房屋产权证及土地使用证。2.桂溪公司按期交房，丁宇已将案涉房屋自住或出租获得租金收益，且一审过程中丁宇未提交因逾期办证为其造成实际损失的证据。3.2019年上半年，一审法院对桂溪公司开发的同小区同类型案件，先行判决部分案件，一审宣判后，业主和桂溪公司均不服，上诉后维持原判。从2019年11月以来，一审法院对同小区同类型案件集中调解判决，无论是调解或是判决，均为开发商向每户承担9000元违约金，且承担一审诉讼费，故桂溪公司认为一审法院判决9000元违约金是依据案件事实和正确适用法律作出的判决，判决金额合理，桂溪公司也有能力履行该判决，故对一审判决未再进行上诉。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回丁宇上诉请求。 丁宇向一审法院起诉请求：1．判令桂溪公司支付逾期取得所在楼栋的权属证明和逾期取得不动产权权属登记的违约金共计51456元(计算至2017年7月31日)，如2017年7月31日后仍未取得,违约金计算至取得之日；2．判令桂溪公司在2017年7月31日前取得涉争房屋不动产权权属登记；3．本案诉讼费由桂溪公司承担。 一审法院认定事实：丁宇与桂溪公司于2010年9月13日签订《商品房买卖合同》，房屋概况、价款、交付款项事实双方当事人予以确认无争议。涉争商品房买卖合同约定：1．交付条件，出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房；2．初始登记，出卖人应当在2012年12月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的原因，未能取得权属证明的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金；3．转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付取得房屋所有权证书的违约金。 前述合同签订后，丁宇按约支付了购房款，桂溪公司于2012年1月13日交付了房屋，于2013年1月10日办理了楼栋权属证书。双方在一审庭审中一致确认桂溪公司已于2018年4月2日为丁宇办理完毕案涉房屋不动产权登记证书。 一审法院认为，本案桂溪公司对于逾期办理房屋楼栋权属证明和房屋所有权证的事实予以认可，但在法庭审理过程中，桂溪公司已经协助丁宇办理了涉争房屋的不动产权证，桂溪公司的该项义务履行完毕，因此对丁宇的第二项诉讼请求不予支持。故本案争议在于：桂溪公司是否应当承担逾期办理楼栋权属证书和房屋所有权证的违约金及其具体金额。就双方争议问题本院评析如下： 桂溪公司逾期办理楼栋权属证书和房屋所有权证，其行为构成违约，应当按照合同承担相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约时产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而丁宇未举证证明其损失的大小，桂溪公司提出对违约金予以调低，本院兼顾合同履行情况和桂溪公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为9000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、桂溪公司在判决书生效之日起十日内向丁宇支付逾期办理楼栋权属证书和房屋所有权证的违约金9000元；二、驳回丁宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由桂溪公司负担。 二审中，双方未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，当事人约定的违约金，无论是补偿性还是惩罚性的，其数额与违约损失应当相一致，以反映合同交易等价原则和民事法律关系的公平原则。本案中，桂溪公司逾期办理楼栋权属证书和房屋权属证书，其行为构成违约，应当按照合同承担相应的违约金。双方虽在《商品房买卖合同》中分别对逾期办理楼栋权属证及房屋权属证书的违约金约定了计算标准，但桂溪公司在一审中请求对约定的违约金予以调低，且就案涉同一小区业主就逾期办证违约金纠纷提起的集团诉讼已有大量生效民事判决书及调解书，按照同一楼盘、同一小区，违约金把握基本一致的标准，以达到化解社会矛盾、促进案涉小区的稳定、实现和谐社会效果的价值取向，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，根据桂溪公司违约造成的法律后果及丁宇实际损失的基础，兼顾合同履行情况、桂溪公司的过错程度以及预期利益等综合因素，参照已生效法律文书的结果酌情确定桂溪公司应向丁宇支付的逾期办理楼栋权属证书及房屋权属证书的违约金数额为9000元，并无不当，本院予以维持。 关于本案诉讼费用的负担问题。由于本案系桂溪公司违约行为引起纠纷，本院决定由桂溪公司负担本案诉讼费用。 综上，丁宇的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费2696元，由成都市武侯区桂溪房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二〇年八月十日 书记员 何佳林