浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终719号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王细菊，女，1967年12月20日出生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市莲都区，现住浙江省云和县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：云和县老艺人食品屋。住所地：浙江省丽水市云和县浮云街道中山街154号。统一社会信用代码：92331125MA2G0D6E3A。 经营者：万永秀，女，1943年10月31日出生，汉族，住浙江省云和县。 委托诉讼代理人：邹雨恒，浙江万申佳律师事务所律师。 上诉人王细菊因与被上诉人云和县老艺人食品屋房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省云和县人民法院（2020）浙1125民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王细菊上诉请求：1.依法撤销（2020）浙1125民初401号民事判决并改判驳回被上诉人的一审本诉请求，支持上诉人的一审反诉请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致作出错误判决。1.2019年9月份，被上诉人向上诉人提出合同期限届满后不再续租并承诺2019年12月31日之前搬离，上诉人表示同意。2019年12月25日，上诉人与案外人张兴云签订《房屋租赁合同》，约定将案涉租赁店面出租给张兴云，租金为6000元／月，租赁期限自2020年1月1日起至2021年12月31日。因张兴云将在2020年1月1日搬进案涉租赁店面，上诉人与张兴云签订《房屋租赁合同》前再次与被上诉人确认被上诉人务必在2019年12月31日前搬离案涉租赁店面，被上诉人表示一定能够在12月31日之前搬离，可事实上被上诉人于2020年1月1日还未搬离甚至还在经营状态。而一审法院却认为“被上诉人在约定的租赁期限届满后及时搬离租赁房屋，被上诉人不存在违约行为，上诉人依约应将押金退还给被上诉人”，也就是说一审法院认可了被上诉人在一审庭审中关于“云和县老艺人食品屋已明确告知王细菊将在第二天上午将案涉租赁店面搬空，也系经过王细菊同意”的陈述。然而这与上诉人的一审庭审陈述是互相矛盾的，上诉人从未答应被上诉人第二天搬离，上诉人一直强调需要在2019年12月31日前搬离完毕。上诉人发现被上诉人于2020年1月1日还未搬离后就要求锁门，双方解决好后才予以开门。后因被上诉人答应支付上诉人一个月房租8000元（参照2019年年租金95000元计算得出），并在10000元押金内予以扣除，上诉人予以同意才再次开门。被上诉人于2020年1月1日尚在营业的事实与证人魏某的证言也吻合。一审法院却认为上诉人提交的证据以及证人证言无法证实被上诉人存在违约的事实。一审法院明显倾向于被上诉人的诉讼请求及反诉的抗辩理由。2.上诉人与被上诉人的《店面租赁协议》明确约定租赁期限至2019年12月31日，也就是说被上诉人必须在12月31日前搬离完毕，如果在2020年1月1日才搬离完毕，就是占用了上诉人的时间，一审法院认为“被上诉人于案涉《店面租赁协议》约定的期限届满后第二天即搬离案涉租赁店面，亦属于承租人搬离租赁物的合理时间”，而法律并未规定承租人的承租期限届满后，出租人还需要给予承租人一定搬离期限，因此，被上诉人在损害上诉人与他人的权益。正因为被上诉人的迟延搬离，才造成张兴云不能及时搬进案涉店面，也不愿意继续承租，上诉人以减免张兴云2020年1月份租金6000元为条件，张兴云才愿意继续承租，也才没有给上诉人造成更大的损失。可见，一审法院在没有查明事实的情况下作出了错误判决。3.上诉人将案涉租赁店面出租给被上诉人时，店面地板、瓷砖及电线盒均完好无损，被上诉人承租期间，亦未提出上述设备有破损，而租赁期满后，上述设备却破损了，可以推定上述设备系被上诉人租赁期间破损，有照片予以佐证，而一审法院却认为上诉人未能提供证据证明上述物品系被上诉人破损，这明显是不正确的。二、一审法院审理程序违法。一审判决作出后，上诉人才得知一审审判人员与被上诉人系朋友关系，而且比较熟悉，上诉人在不知情的情况没有向一审法院申请审判人员回避，但是一审审判人员与被上诉人自身心知肚明，所以，一审审判人员应当主动提出回避申请，而一审法院审判人员事实上却未回避，审判程序违法，严重影响案件的公平性，侵害了上诉人的权益。三、因被上诉人的迟延搬离，导致上诉人与案外人的租赁合同未能如约履行，上诉人损失一个月的租金总计6000元，该事实有上诉人与张兴云的《房屋租赁合同》与《收条》为证。综上所述，被上诉人的行为已经违反《店面租赁协议》关于租赁期限的约定，已构成违约；因被上诉人的违约行为导致上诉人损失1个月6000元的租金，被上诉人应予赔偿；被上诉人的行为导致案涉店面的瓷砖、地板、电线盒破损，应当予以修复。一审法院认定事实错误，程序违法，请求二审法院依法撤销（2020）浙1125民初401号民事判决并依法予以改判。 被上诉人云和县老艺人食品屋辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决依法有据，二审法院应予维持原判，对上诉人的无理诉求予以驳回。1.首先，上诉人主张被上诉人表示一定能够在12月31日之前搬离，以及被上诉人于2020年1月1日还未搬离甚至还在经营状态的事实，并未提供任何证据证明。一审庭审过程中，上诉人申请出庭的证人魏某的证词以及上诉人提交的证据，并无法证明其主张的上述事实。其次，上诉人主张被上诉人答应支付上诉人一个月的租金8000元，并在10000元押金中予以扣除的事实，并未提供任何证据证明其主张。最后，一审庭审过程中，根据证人魏某的陈述，其当时仅是经过老艺人店面前，并未进入老艺人店面里面，对于当时老艺人是否还在正常经营中并不清楚，其证言无法直接证明老艺人店面当时仍在正常营业。一审法院是从证据的合法性合理性关联性的角度，进行公平公正合理的分析，并不存在上诉人所称明显倾向被上诉人的事实。2.上诉人主张减免案外人张兴云2020年1月份租金6000元的事实，并未提供真实有效的证据证明其主张，即使存在该损失，也是上诉人与案外人之间的约定，且上诉人亦不能提供证据证明是由于被上诉人的违约行为造成其损失的事实。3.被上诉人承租店面时，对店面进行过整体的装修，包括店面地板、瓷砖、电线盒等。双方签订的《店面租赁协议》第四条第八点明确约定：租赁期满后，如被上诉人不再承租的，不得拆除固定装修（如门窗隔墙和地砖等），上诉人也不给被上诉人作任何装修补偿，同时上诉人也不得要求被上诉人将房屋恢复原状。并且上诉人并未提供证据证明上述物品系被上诉人造成损坏的事实，上诉人在上诉状中采用推定认为的思维方式明显存在漏洞。二、一审法院审判程序合法有序。1.一审审判人员与被上诉人并不认识，不存在朋友关系。2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条规定，审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权用口头或者书面方式申请他们回避：（一）是本案当事人或者当事人、诉讼代理人近亲属的；（二）与本案有利害关系的；（三）与本案当事人、诉讼代理人有其他关系，可能影响对案件公正审理的。审判人员接受当事人、诉讼代理人请客送礼，或者违反规定会见当事人、诉讼代理人的，当事人有权要求他们回避。审判人员有前款规定的行为的，应当依法追究法律责任。前三款规定，适用于书记员、翻译人员、鉴定人、勘验人。上诉人认为审判人员与被上诉人系朋友关系并未提供相关证据予以证明，也并不是审判人员应当主动回避的情形。综上所述，上诉人的诉讼请求于法无据，请求二审法院依法维持原判。 被上诉人云和县老艺人食品屋向一审法院起诉请求：1.判令王细菊按照《店面租赁协议》返还云和县老艺人食品屋交纳的押金10000元，并赔偿利息损失（利息自起诉之日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费由王细菊承担。 上诉人王细菊向一审法院反诉请求：1.判令云和县老艺人食品屋立即将王细菊坐落于云和县××街××号店面破损的地板、电源线盒及瓷砖进行更换；2.判令云和县老艺人食品屋立即支付王细菊因云和县老艺人食品屋违约行为造成的租金损失6000元；3.案件本诉及反诉受理费由云和县老艺人食品屋承担。 一审法院认定事实：2014年12月29日，云和县老艺人食品屋（乙方）与王细菊（甲方）签订《店面租赁协议》一份，协议约定：王细菊将坐落于云和县××街××号的店面两间出租给云和县老艺人食品屋使用；租赁期限为5年，即自2015年1月1日至2019年12月31日止；租赁期满后，乙方如需续租，应在期限届满前三个月内提出，在同等条件下乙方拥有优先承租权；甲方同意乙方在不损害房屋主体结构及承重结构的前提下，自由装修、装饰、装潢，所涉费用由乙方自行承担；租赁期满后，如乙方不再承租的，不得拆除固定装修（如门窗、隔墙和地砖等），甲方也不给乙方作任何装修补偿，同时甲方也不得要求乙方将房屋恢复原状；乙方应按本协议约定按时足额交纳租金及其他相关费用，若逾期交纳的，则视为乙方违约，其已交纳的10000元押金归甲方所有，并不予返还已交纳的房租，同时甲方有权解除本协议，收回房屋另租他人。此外，前述《店面租赁协议》还对租金的计算及支付方式、免责约定等方面作了约定。前述协议签订后，云和县老艺人食品屋按约向王细菊支付租金，并在案涉租赁房屋内经营使用。2019年9月份（即案涉租赁合同期限届满前三个月），云和县老艺人食品屋通知王细菊，其将不再续租案涉店面。2020年1月1日，云和县老艺人食品屋搬离案涉租赁店面。此后，王细菊以云和县老艺人食品屋延迟交付房屋为由拒绝将押金10000元退还，故云和县老艺人食品屋诉至法院。另查明，王细菊已于2020年1月将案涉租赁店面出租给他人。 一审法院认为，云和县老艺人食品屋与王细菊签订的《店面租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。在合同履行过程中，云和县老艺人食品屋按约支付了租金和交纳押金且在案涉《店面租赁协议》约定的租赁期限届满后及时搬离租赁房屋，并不存在违约行为，王细菊依约应将押金退还给云和县老艺人食品屋，故对云和县老艺人食品屋主张王细菊退还押金10000元并支付相应利息的诉讼请求予以支持。对于王细菊抗辩云和县老艺人食品屋于2020年1月1日仍在营业使用，延迟交还房屋已构成违约，案涉10000元押金不予退还的意见，在庭审中根据王细菊申请的证人魏某的证言及王细菊提交的证据，并无法证明其抗辩的事实。而案涉《店面租赁协议》约定的租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日，云和县老艺人食品屋已提前三个月明确告知王细菊不再续租，王细菊亦表示认可，云和县老艺人食品屋于案涉《店面租赁协议》约定的期限届满后第二天即搬离案涉租赁店面，亦属承租人搬离租赁物的合理时间，故对王细菊的该项抗辩意见不予采纳。对于王细菊主张云和县老艺人食品屋更换案涉租赁店面地板、瓷砖及电源线盒的反诉请求，王细菊未能提供证据证明前述物品系云和县老艺人食品屋造成损坏的事实，不予支持。对于王细菊主张由云和县老艺人食品屋支付其租金损失6000元的反讼请求，该部分款项系王细菊与案外人之间的约定，且王细菊亦不能提供证据证明云和县老艺人食品屋违约并造成其损失的事实，故不予支持。对于云和县老艺人食品屋于案涉《店面租赁协议》约定的租赁期限届满后第二天搬离租赁店面，由此产生房屋被占用一天的损失，由于王细菊并未提出主张，故本案不作审理，当事人可另行通过法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、王细菊于该判决生效之日起五日内退还云和县老艺人食品屋租房押金10000元及逾期利息（利息自2020年5月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算至上述款项履行完毕之日止）；二、驳回王细菊的反讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费50元，减半收取25元；反诉案件受理费25元（已减半），均由王细菊负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，二审中双方当事人一致确认至2019年12月31日被上诉人承租案涉房屋共计长达十年，期间被上诉人曾对案涉房屋进行过装修。 本院认为，一、关于被上诉人云和县老艺人食品屋于2020年1月1日腾空案涉房屋是否构成违约的问题。因双方当事人在案涉合同中仅约定租赁期限至2019年12月31日，并未明确约定被上诉人腾空案涉房屋的具体时间，故被上诉人有权使用案涉房屋直至2020年1月1日凌晨00：00前的最后一刻，据此，被上诉人于2020年1月1日凌晨00：00分前后合理时间腾空案涉房屋在法律上并无本质区别，均属于双方当事人的合理交接期限，双方当事人对此均负有一定的容忍义务，故上诉人王细菊仅以案涉合同约定租赁期限至2019年12月31日止为由主张被上诉人于2020年1月1日腾空案涉房屋构成违约，于法无据，于情相悖，本院不予支持。上诉人主张被上诉人曾承诺其一定于2019年12月31日前腾空案涉房屋，但并未提供相应的证据予以证明，本院对上诉人的上述主张，不予支持。相应地，上诉人主张要求被上诉人支付迟延腾空违约金，依据不足，本院不予支持。二、关于上诉人要求被上诉人对案涉房屋中破损的地板、电源线盒及瓷砖进行更换的主张能否成立的问题。因自上诉人将案涉房屋交付被上诉人使用之日起至双方约定的租赁期限届满，被上诉人使用案涉房屋已长达十年之久，案涉房屋装修存在一定自然损耗符合常理，结合租赁期间被上诉人按约对案涉房屋进行过装修，及双方当事人在案涉合同中明确约定租赁期满后，如被上诉人不再承租的，不得拆除固定装修（如门窗、隔墙和地砖等），同时上诉人也不得要求被上诉人将房屋恢复原状的实际情况，在上诉人不能举证证明案涉房屋中破损的地板、电源线盒及瓷砖系被上诉人在搬离案涉房屋时故意造成的情况下，上诉人要求被上诉人对案涉房屋中破损的地板、电源线盒及瓷砖进行更换，依据不足，本院不予支持。三、关于上诉人是否有权拒不退还被上诉人案涉押金的问题。根据案涉合同约定，上诉人只有在被上诉人未按案涉合同约定按时足额交纳租金及其他相关费用的情况下，方有权拒绝退还被上诉人案涉押金，然现有证据并不足以证明本案中存在上述情形；上诉人又主张被上诉人曾口头答应上诉人，因被上诉人未按期腾空案涉房屋，故被上诉人自愿补偿上诉人8000元，并在案涉押金中予以扣减，但上诉人对其上述主张未提供相应的证据予以证明，故上诉人拒不退还被上诉人案涉押金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人王细菊的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实基本清楚，实体处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元，由上诉人王细菊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 刘 斐 二〇二〇年八月二十四日 代书记员 汪鑫莹