广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初19305号原告李吟中，男，汉族，1961年5月11日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，委托代理人包莉萍，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告杜振斌，男，汉族，1967年2月21日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区,委托代理人阙再仑，广东乐为律师事务所律师。原告李吟中诉被告杜振斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人包莉萍、被告的委托代理人阙再仑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月1日原、被告签订了《深圳市房屋租赁合同书》约定将位于龙岗区中心城紫薇花园南区商铺118号出租给被告使用，期限自2016年1月1日至2018年12月30日止，被告应于每季度第一个月3日前支付租金，被告拖欠租金达15天以上的，原告有权解除合同且追究被告的违约责任；合同终止后，被告应于3日内迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离或不返还的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋并就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，双方签订补充协议，约定期限从2016年1月1日起至2018年12月30日止，第二年起每年递增8%，即2016年12月30日前每月租金为11000元；2017年1月至2017年12月，每月租金为11880元；2018年1月至2018年12月，每月租金12830元。2019年1月25日双方签订了《商铺续期协议》，将合同期限续至2021年12月30日，并约定2019年每月租金12830元，2020年每月租金13471元，2021年每月租金14144元。被告从2019年10月1日起一直拖欠原告租金，原告多次催促，被告不予支付，为避免损失进一步扩大，原告不得不于2019年11月14日发函解除上述租赁合同以及相关补充协议，并要求被告在收到通知后3日内搬离，但被告2019年11月14日收到通知后仍不搬离，直至2020年1月5日，被告的上述行为已严重违反了合同约定，给原告造成巨大损失，原告请求判令：一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《紫薇花园南区118号商铺续期协议》于2019年11月14日解除；二、被告立即向原告支付全部拖欠租金18817元，从2019年10月1日起，按合同约定租金计至2019年11月14日，以及利息206元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.2%/年计算，从实际拖欠之日2019年10月4日起计至全部租金和利息付清之日止，暂计至2020年1月8日）；三、被告立即向原告支付房屋占用使用费1283元，从2019年11月15日起，按合同约定租金计至2019年11月17日；四、被告立即向原告支付逾期返还房产的赔偿金41911元，按合同约定的双倍租金的赔偿金标准计算，从2019年11月18日起计至2020年1月5日止；五、本案全部诉讼费由被告承担。被告提交了答辩状称，1.被告2008年开始承租涉案商铺用于经营刻章业务，一直按期缴纳房租，从未发生任何违约行为，由于业务萎缩长期亏本，在与原告协商减租未果的情况下，准备提前结业，被告10月已通过短信方式（未保留）通知原告将于2019年12月31日提前退租，已缴纳的保证金抵扣剩余租金。2019年12月31日，被告按约搬离涉案商铺，并打扫卫生，结清水电费、管理费等费用，2020年1月5日正式将房屋交还原告，被告没有违约的主观恶意，已经按照合同约定提前通知了退租事宜；2.《补充协议》第六条赋予了被告提前解除合同的权利，且并未约定另外的补偿或赔偿，即使被告解除租赁合同的行为略有瑕疵，但没有违约之实，恳请法院驳回原告的所有诉讼请求；3.此外实质上以保证金支付剩余租期租金，被告并不拖欠原告主张的租金，退一步讲，即使认为是被告违约，原告主张的违约金也显著高于损失，被告已经提前通知了原告退租，也从未阻碍原告找客户看房，原告的租金损失应当以被告未另行缴纳的三个月租金为限。原告先已没收保证金，又对逾期返还房产违约金主张违约责任，过分高于其损失。故按照当事人的过错程度和预期利益等综合因素，应当调整违约金金额，应从原告应返还的租赁保证金中抵扣被告应付的违约金。庭审时，被告再次辩称租金合同已经解除，2020年1月5日已经交还房屋，确认押金40430元在原告处，认为双方已经约定保证金抵扣欠缴的租金，原告也没有证据证明其损失达到60430元，要求被告再次缴付租金及20000元赔偿金，违反公平原则。经审理查明，2016年1月1日原、被告签订《房屋租赁合同》约定将位于深圳市龙岗区中心城紫薇花园南区商铺118号出租给被告使用，月租金总额11000元，被告每季度第1个月三日前向原告交付租金，租赁期限至2018年12月30日，原告交房时收取被告三个月租金数额的租赁保证金，返还保证金的条件为“租赁期满，被告结清所有应缴费用；租赁期满，被告如不需续租，须提前两个月通知原告”，如租赁期未满，被告提前退租或期满但未结清所有应缴费用的，保证金不予返还。合同第十八条“被告拖欠租金达15天以上或导致原告损失各项费用达5500元以上的，原告可向被告请求损害赔偿以及不予退还租赁保证金…原告有权依据上述情形向被告提出变更合同条款或解除合同…”。合同二十条“合同终止后，被告应于三日内迁离并返还租赁房屋…逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权…并就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金”。合同明确了双方的收件地址。同日双方签订《补充协议》约定，租赁期内从第二年起每年递增8%等内容，其中第6条为“本合同到期，或承租方提前退租，承租方须提前两个月通知出租方，并且承租方必须配合出租方客户看商铺…”。2019年1月25日双方签订《紫薇花园南区118号商铺续期协议》，约定按原来合同书及补充协议的条款延期租赁三年，每三个月付一次租金，每月租金12830元，第二年起递增5%，即月租金13471元，第三年月租金14144元。押金40413元，原合同及补充协议一并有效。2019年10月1日起被告未再支付租金，原告否认被告提过提前解除合同，原告于2019年11月13日发出《解除商铺租赁合同以及要求限制搬离的通知》，要求被告收到通知后三内日搬离并支付拖欠的租金、结清全部其他费用。次日，被告签收上述函件。原告为涉案房屋产权登记所有人。涉案房屋被告自2008年从案外人即当时的承租人处转让而来。2019年12月4日被告向原告发送短信称“生意做不下去了，本月底押金抵完房租会自动搬迁”，2020年1月5日再发短信称“12月31日已搬离”。原告确认2020年1月5日涉案房屋才返还，另确认押金40413元在原告处，但认为不属于案件审理范围，且依约不予退还，被告辩称应将押金一并处理。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《紫薇花园南区118号商铺续期协议》、《解除商铺租赁合同以及要求限制搬离的通知》、短信截图、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的禁止性规定，合同有效，双方应依约履行各自权利义务。被告逾期支付租金，2019年11月14日原告的解除合同意思表示已到达被告处，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《紫薇花园南区118号商铺续期协议》于2019年11月14日解除。原告请求被告支付（2019年10月1日至2019年11月14日）期间拖欠的租金18817元（12830+12830÷30×14），于法不悖，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还涉案房屋，其占用至2020年1月5日，原告参照租金标准要求被告支付2019年11月15日至2019年11月17日的房屋占有使用费1283元，于法不悖，本院予以支持。关于逾期支付租金的利息，因原告已按合同约定没收了相当于三个月租金数额的押金，现未有证据显示没收押金后仍无法弥补原告因被告违约造成的损失，故相关诉求本院不予支持。至于逾期返还房产的赔偿金，原告请求按照合同约定的两倍租金标准支付，被告辩称过高请求调低，本院认为，原告已经没收押金，亦未有证据显示原告损失超过期间占有使用费，故本院酌定按同期租金标准计算，为20562.41元（12830÷30×13+12830+13471÷31×5）。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李吟中与被告杜振斌签订《房屋租赁合同》、《补充协议》、《紫薇花园南区118号商铺续期协议》于2019年11月14日解除；二、被告杜振斌应于判决生效之日起三日内向原告李吟中支付2019年10月1日至2019年11月14日期间的租金18817元；三、被告杜振斌应于判决生效之日起三日内向原告李吟中支付2019年11月15日至2019年11月17日期间的房屋占有使用费1283元；四、被告杜振斌应于判决生效之日起三日内向原告李吟中支付逾期返还房产的赔偿金20562.41元；五、驳回原告李吟中的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费678元（原告预交），原告李吟中负担245元，被告杜振斌负担433元，原告预交的433元在本判决生效后可向本院申请退回，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费433元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 贺 榕二〇二〇年八月十四日书记员 全柳茵