重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初10407号 原告：彭嘉昊，男，1985年8月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：王伟，重庆扬华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦怡，重庆扬华律师事务所律师。 被告：陈国成，男，1976年1月30日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 原告彭嘉昊与被告陈国成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员陈碧英、郑洪春组成合议庭，共同负责对案件的处理，适用普通程序于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告彭嘉昊的委托诉讼代理人王伟、秦怡到庭参加了诉讼。被告陈国成经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭嘉昊的诉讼请求为：1、判决被告立即向原告支付违约金12000元；2、判决被告向原告支付物管费、水电费2810.51元；3、判决被告向原告支付房屋恢复原状费用；4、本案律师费、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，彭嘉昊变更其第二项诉讼请求为482.21元。事实及理由：2019年4月2日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定了租赁期限为2019年4月1日至2021年9月10日，房屋租金为第一年每月6000元。2019年12月23日，原告向被告催付2020年1月至3月的租金，被告明确表示不再承租。原告明确表示要求支付两个月的租金作为违约金。2020年1月4日，物业公司告知被告已搬离，原告遂起诉。 被告陈国成未作答辩。 彭嘉昊围绕诉讼请求依法提交了证据，陈国成未到庭，视为放弃举证、质证的权利，对彭嘉昊所举示的房屋租赁合同、房屋产权证和同意转租证明、微信聊天记录、物业费票据等证据本院予以采信。 经审理查明：坐落重庆北部新区xx路x号x栋x单元x房屋的登记所有权人为曹代琴、朱正印。彭嘉昊与曹代琴、朱正印签订《房屋租赁合约》租赁了该房屋。朱正印出具书面《同意转租证明》，同意彭嘉昊对房屋进行转租。 2019年4月2日，彭嘉昊作为甲方（出租方），陈国成作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》。一、房屋基本情况1、甲方出租的房屋位于重庆市北部新区xx路x号x栋x单元x房屋。三、租赁期限1、房屋租赁期限：自2019年4月1日至2021年9月10日。四、租金标准1、房屋租金：首年租金为每月6000元；从第二年开始递增，每年递增5%。2、租金支付方式：租金以每三个月为一期的支付方式支付给甲方，以现金或转账方式交付租金。3、租金支付时间：第一期租金应于签订本合同当日支付，以后每期租金应在上期租金到期日前15天交付甲方。五、租赁押金1、乙方于本合同签订之时向甲方支付租赁押金6000元。2、租赁合同终止或解除后，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电话收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等相关费用结算完后，甲方于当日将押金退还给乙方。乙方未结清相应费用的，甲方有权从房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分当日内应如数无息退还乙方，如押金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知后十日内补足。十、违约责任2、租赁期内，甲方无故提前收回该房屋的，或乙方无故提前退租的，应提前1个月通知对方，并按月租金的二倍支付违约金，如系甲方无故提前收回房屋的，甲方应退还相应的租金及押金。6、本合同履行过程中，甲乙双方任何一方违约导致守约方维权产生的律师费、诉讼费、调查、保全费、保函费等全部费用应由违约方承担。十一、争议解决及送达地址3、本合同所列地址、电话为各方指定的唯一有效、准确的联系地址和联系电话,是甲方、乙方以及人民法院相关文件的有效送达地址，任何一方或人民法院向前述通讯地址寄出邮件后3个自然日即视为送达其本人。陈国成在合同中未预留地址，只预留了身份证号xxxxxxx及电话号码177xxxxx。 彭嘉昊方与微信名阿国油画的聊天记录内容为：2020年1月3日，彭：麻烦今天转一下房租给我哈。阿国油画：我过几天回重庆看一下，如果生意不行估计要退掉，每个月亏也不是个事。彭：那到时候退的时候把这个月几天的租金结了吧。退租应该要付违约金哦我记得。阿国油画：我押金不要就可以了，违约什么？彭：我也记不清合同是怎么写的，合同在公司才看得到，没关系，我们到时候按合同正常走流程就行。到时候你真要退租我们就看合同条款正常退就行。2020年1月4日，阿国油画：合同看了吗?彭：接到物业电话听说你们开始搬了。按合同违约条款除了不退还押金，你们还需要按月租的两倍支付违约金。解除合同我们还需看到物业费结清清单。需要你们把房子给我们恢复原样。 彭嘉昊方与金贸时代xx栋管家的微信聊天记录为：2020年1月5日，彭：x栋x的租客跑路了，我可以把x栋x的锁换了吧？金:可以。 彭嘉昊方与物管工作人员的录音中，问：确实在1月4日，你们看到他们已经撤场了是不是?物管方:对头，他们搬东西正好我碰到了，我就打电话给你们说的呀，当时他们物业费也没有交清，我还在给你们说。 2020年1月13日，彭嘉昊的律师向陈国成的手机号码17783286809以短信方式发送了律师函的图片。律师函内容为:一、因你方提前退租，并且已经实际搬离的违约行为，我方通知你方《房屋租赁合同》解除；二、限你方在2020年1月18日前向我方支付违约金12000元，并结清你方承租期间产生的水电气、物管费等相关费用；三、限你方在2020年1月18日前搬离室内物品，如逾期未搬离，我方有权根据《房屋租赁合同》的约定自行处置室内物品；四、限你方在2020年1月18日前将室内装修恢复原状，如逾期未恢复原状，我方将向你方主张自行恢复原状的相关费用。重庆扬华律师事务所还向陈国成的户籍地邮寄了律师函，查询回执显示：2020年1月18日已签收，他人代收。 2020年1月6日以后，彭嘉昊微信联系了中介公司出租案涉房屋。 2020年3月16日，彭嘉昊与曹代琴、朱正印签订了《房屋租赁合同解除协议》，将重庆北部新区x路x号x幢x单元x房屋退还给曹代琴、朱正印。 2020年3月16日，物管公司出具了房屋的物业费及公摊水电费收据。其中南区x栋x的费用为：2020年1月1日至2020年3月16日的物业费986.96元；2020年1月1日至2020年1月31日公摊水费4.72元；2020年1月1日至2020年1月31日公摊电费18.86元；2019年12月21日至2020年1月20日商业用电167.2元。南区19栋-1-1002的费用为：2019年12月1日至2020年3月16日的物业费为1460.42元；2019年11月1日至2020年1月31日公摊水费14.94元；2019年11月1日至2020年1月31日公摊电费54.81元。 另，2020年1月13日，彭嘉昊与重庆扬华律师事务所签订《委托代理合同》，委托其在与陈国成房屋租赁合同纠纷一案中，代理诉讼阶段的法律事务。律师代理费3000元。重庆扬华律师事务所向彭嘉昊开具了律师代理费的收据和发票。彭嘉昊称律师费是以现金支付。 彭嘉昊认可陈国成支付了押金6000元。双方合同解除的时间点为2020年1月4日。彭嘉昊已将房屋交还给产权人，且是以现状交付，故未产生恢复原状的费用。 本院认为:彭嘉昊与陈国成所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。 双方合同约定的租赁期限为2019年4月1日至2021年9月10日。从陈国成与彭嘉昊方的微信聊天内容来看，陈国成在2020年1月3日已有退租的表示，2020年1月4日彭嘉昊方提出看到陈国成正在搬离时，陈国成也未进行否认。从彭嘉昊与物管的工作人员的微信聊天记录和录音中也表明陈国成已于2020年1月4日搬离，故陈国成具有无故提前退租的事实。彭嘉昊要求以陈国成实际搬离的时间即2020年1月4日作为双方合同解除时间点符合事实，本院予以认定。按双方合同“乙方无故提前退租的，应提前1个月通知对方，并按月租金的二倍支付违约金”的约定，陈国成应当向彭嘉昊支付月租金的二倍作为违约金。 对于物管费，从物管公司收费的票据来看，南区19栋-1-1001的费用2020年1月1日至2020年3月16日的物业费为986.96元，陈国成应当支付2020年1月1日至2020年1月4日期间的物管费52元；2020年1月1日至2020年1月31日公摊水费4.72元，陈国成应当支付0.6元；2020年1月1日至2020年1月31日公摊电费18.86元，陈国成应当支付2.5元；2019年12月21日至2020年1月20日商业用电167.2元，陈国成应当支付83.6元；合计138.7元。南区19栋-1-1002的费用2019年12月1日至2020年3月16日的物业费为1460.42元，陈国成应当支付471元；2019年11月1日至2020年1月31日公摊水费14.94元，陈国成应当支付10.6元；2019年11月1日至2020年1月31日公摊电费54.81元，陈国成应当支付39元；合计520.6元。彭嘉昊只主张了482.21元，是对其权利的处分，本院予以支持。 对于恢复原状的费用，彭嘉昊明确未实际产生，故本院不予支持。 按双方合同“甲乙双方任何一方违约导致守约方维权产生的律师费、诉讼费、调查、保全费、保函费等全部费用应由违约方承担”的约定，陈国成应当承担彭嘉昊的律师费3000元。 对于陈国成已缴纳的押金6000元，由于双方合同中约定应当与相关费用抵扣，故应当予以抵扣。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈国成在本判决生效后立即支付原告彭嘉昊违约金12000元； 二、被告陈国成在本判决生效后立即支付原告彭嘉昊物业费和水电费共计482.21元； 三、被告陈国成在本判决生效后立即支付原告彭嘉昊律师费3000元； 四、驳回原告彭嘉昊的其他诉讼请求。 陈国成已支付的押金6000元应当在上述款项中予以抵扣。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费172元，由被告陈国成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  胡可萍 人民陪审员  陈碧英 人民陪审员  郑洪春 二〇二〇年八月四日 书 记 员  许 迪