云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1081号上诉人（原审原告）：西双版纳鼎融房地产经纪有限责任公司，住所地景洪市。法定代表人：谭月泉，总经理。委托诉讼代理人：樊峻宇，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳辰开房地产经纪有限公司。住所地景洪市。法定代表人：翟傲，总经理。上诉人西双版纳鼎融房地产经纪有限责任公司（以下简称鼎融公司）与被上诉人西双版纳辰开房地产经纪有限公司（以下简称辰开公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院作出的（2019）云2801民初4570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鼎融公司的委托诉讼代理人樊峻宇、被上诉人辰开公司的法定代表人翟傲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎融公司上诉请求：1.撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初4570号民事判决，改判支持鼎融公司一审的全部诉讼请求。2.本案诉讼费由辰开公司负担。事实和理由：一、一审判决存在认定事实、适用法律错误。一审判决书第五页中认定由鼎融公司提交的报备、连欣庄自书材料及辰开公司提交的视频资料，认定本案西双版纳高策房地产营销有限公司工作人员岩应叫囡为首次报备的人员、《玖沐雨林渠道管理制度》的第二条第二款规定，故驳回鼎融公司的诉讼请求，原审法院系认定事实错误，本案中辰开公司仅提供一份没有经过双方认可的照片就认定，首次报备与事实不符合，邓先生不是本案连欣庄，名字不一致怎么认定。原审法院遗漏审查《玖沐雨林渠道管理制度》第二条明确约定双方：到访查询，提供二维码由案场助理查询报备电话及报备时间，填写带看单，安排轮排置业顾问接待，在此期间渠道陪同人员上限3人。同时在双方的带看确认单中也写明：经开发商小秘书进行扫码确认查询，该客户未曾到访过项目案场，方可确认为渠道客户；如有到访记录，不符合要求，则不予签字确认，...3、所有信息非对应人员填不予生效，鼎融公司报备时查询没有连欣庄才给予报备的，并填写相关资料的，西双版纳吉鑫置业有限公司报备是严格审查的。一审法院未审查辰开公司的双方确认单效力性认同，仅以照片来认定。该带看单为无效，带看单已经写明双方所有信息并非对应工作人员填写不予生效，在本案中从已经写明的带看单中填写的为邓先生，电话为191＊××××8，同时写明渠道为辰开公司，本案的邓先生并非本案签订合同的连欣庄，该带看单为无效，本案的当事人为连欣庄，怎么认定为有效的带看单，在双方签订的带看单的小字已经写明，说明的第4条无效的约定，在鼎融公司与西双版纳吉鑫置业有限公司的带看单中可以看出，西双版纳吉鑫置业有限公司认可本案中鼎融公司才是首先带看房屋的人员，第一条是双方开发商小秘书进行扫码确认查询，该客户未曾到访过项目案场，方可确认为渠道客户；如有到访记录，不符合要求，可以看出本案的确认成交客服连欣庄在其系统中，没有认可到返过该售楼部，所以原审法院认定事实错误，本案成交的当事人为连欣庄，并未认可邓先生。同时，也可以看出西双版纳吉鑫置业有限公司认定首次带看的名字为连欣庄，必须带看单名字一致或报备客户与买受人并非直系亲属关系...才能认定有效的，其次，原审法院并未查明本案西双版纳高策房地产营销有限公司是否有维系客服的相关资料，是否有成交确认单，也没有查明在西双版纳吉鑫置业有限公司将房屋提成是给予哪个置业顾问，这是本案的重要依据，可以判定本案的佣金归属。同时，西双版纳高策房地产营销有限公司工作人员岩应叫囡为首次报备人员，本案重要认定为佣金，佣金是促成成交，本案原审法院遗漏认定，本案的岩应叫囡是否告知别人他是经纪公司的销售人员，是基于卖房目的带去看房屋的，并且需要备案。在连欣庄的证明中很显然不认识，更不知道其是做什么的，怎么认定佣金的归属，报备电话、名字都不是同一人，怎么认定佣金成交，成交还有包括签订合同、贷款，房屋等一系列手续，这些原审法院并未查明，原审法院也未查明义务与权利关系。本案最后哪个成交，西双版纳高策房地产营销有限公司报备的哪个，是否有维系记录，西双版纳高策房地产营销有限公司是否签订合同，西双版纳高策房地产营销有限公司签合同，贷款是否都在。本案均未查明，仅仅提供不知道地点拍摄的照片就认定系认定错误。辰开公司辩称，房地产销售行业有一级代理与二级代理的规则，开发商的佣金结算要求是确认第一家带到售楼处中介维护的客户，其他的客户或其他的分销中介，有任何改动电话行为，或者换人或是让本人不来的行为都属违规。本案的这个客户是由西双版纳高策房地产营销有限公司带到售楼处，并且已连续带来四次，这客户第一次是和西双版纳高策房地产营销有限公司去的，开发商判定客户归属的规则规定是以首次到访为准，因为卖房子有佣金。第四次是由鼎融公司带去是因为鼎融公司私下承诺给客户好处费，让客户通过鼎融公司买房。当天，鼎融公司把这个客户还有职业顾问带到售楼处外的停车场车里办理手续，这一切都不符合开发商制定的规矩。辰开公司属于一级代理，西双版纳高策房地产营销有限公司和鼎融公司都属于辰开公司下的二级代理商，佣金与辰开公司没有关系，辰开公司只是按规则给西双版纳高策房地产营销有限公司。在房地产销售行业中有窃客，就是通过不正当手段抢别家客户。辰开公司把本案涉及的佣金正常结给西双版纳高策房地产营销有限公司，是因为开发商就是这么判定的。鼎融公司上诉理由说辰开公司不给结佣没有依据，辰开公司一审提供的证据，包括开发商给辰开公司盖章的文件及案场规章制度都能证明以首次到访为准，即以第一次到售楼处为主，后期以其他任何方式，如给客户换电话、让客户本人不去现场等都是不生效的。不能让辛辛苦苦带了好几次客户的代理商，因为其他代理商的一些不正常手段，如承诺客户返钱，就让客户说找这家代理商买房，让之前辛辛苦苦带了好几次客户看房的代理商被窃走客户，这样的情况开发商是不认的，辰开公司也不认可，本案的这一单佣金判给了西双版纳高策房地产营销有限公司是正确的。鼎融公司向一审法院起诉请求：1、判决辰开公司向鼎融公司支付玖沐雨林购房佣金共计130500元。2、本案诉讼费由辰开公司承担。一审法院认定事实：鼎融公司与辰开公司之间是房地产经纪一级代理商和二级代理商关系。辰开公司是玖沐雨林项目的一级代理商，鼎融公司是辰开公司的二级代理商。2019年8月21日，西双版纳高策房地产营销策划有限公司的工作人员岩应叫囡首次带连欣庄至玖沐雨林售楼部，后同月22日、23日再次到售楼部。2019年8月22日，西双版纳高策房地产营销策划有限公司的工作人员岩应叫囡对邓先生，男，电话191××××1378进行报备，有玖沐雨林项目带看确认单为证。鼎融公司工作人员蒋露徕于2019年8月25日对连欣庄，电话147××××0336进行报备。2019年8月30日，连欣庄与西双版纳吉鑫置业有限公司签订合同编号Ｃ3-0301商品房买卖合同，产生佣金为130500元，辰开公司已支付给西双版纳高策房地产营销策划有限公司。鼎融公司不服，诉至法院。另查明，2019年3月7日，鼎融公司与辰开公司签订《商品房分销代理协议》，约定：第一条委托销售的方式及范围：辰开公司委托鼎融公司分销代理西双版纳商品房住宅部分的房产，鼎融公司应按本合同的要求进行销售。在鼎融公司销售上述商品房的同时，辰开公司也可以自行销售或委托其他分销公司进行销售。第二条委托期限1、鼎融公司对本项目的销售代理期限自本协议签订生效日至本项目清盘止。第四条费用负担：1、除辰开公司依约向鼎融公司支付销售佣金外，鼎融公司自行负责人员开支、日常支出及销售商品房时所产生的宣传、看房、食宿等各项相关费用。第五条佣金及管理费的计算及结算：ｌ、销售佣金支付标准及办法：根据开发商结佣规定执行理合同，辰开公司可根据鼎融公司要求提供结佣相关依据做到透明公开。2、结算说明：（ｌ）辰开公司支付鼎融公司的销售佣金以本项目开发商结算日为基础，辰开公司支付鼎融公司应结佣余。（2）如辰开公司已给鼎融公司结算后，客户退房，开发商后期扣除辰开公司佣金的话鼎融公司应无条件退回辰开公司该房佣金。第七条鼎融公司的责任：4、鼎融公司在代理销售期间不得与辰开公司或其他代理方相关人员串通交换客户资源或采取恶意竞争手段与被告抢夺客户，违者将扣除其相应未结佣金并解除本合同，同时辰开公司有权根据具体情况追究当事人的法律责任。2019年3月19日，西双版纳吉鑫置业有限公司与辰开公司签订《玖沐雨林渠道管理制度》，约定：一、报备制度：1、电话号码报备：可隐藏中间四位，直接报入系统，报备满30分钟后，方可带入案场；2、到访查询，提供二维码由案场助理查询报备电话及报备时间，填写带看单，安排轮排置业顾问接待，在此期间渠道陪同人员上限3人；3、全程接待过程中，以案场置业顾问说辞为准；4、成交后，由案场置业顾问引导客户刷团购服务费及房款。如未得到西双版纳吉鑫置业有限公司负责人签字认可该客户的权属关系时就先刷渠道服务费的，每次罚款3万元。二、保护期：1、电话报备保护期为一天，单家渠道不得重复报备；2、到访保护期为15天，首次到访后15天内仍旧归属于该渠道（如发生一组客户被多家公司带访成交，以首次带看为准，并提供相应维系记录）；三、判客制度：1、客户到访无电话报备或未达到报备30分钟的，视为自然来访；2、如果渠道报备满30分钟，客户自然到访或者通过其他渠道带访的，客户界定属于先报备的渠道；3、同属于直系亲属或同一个客户不同电话号码报备的，以家庭为单位的首次到访人为准；4、报备客户与买受人并非直系亲属关系且报备客户未购买房屋，此买受人按异地客户处理；5、同时具备带看单及成交确认单方可确认成交。...一审法院认为，鼎融公司与辰开公司于2019年3月7日签订的“商品房分销代理协议”是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同，予以确认。合同签订后双方均应按照合同约定诚实履行合同义务。本案依照“商品房分销代理协议”第五条第l项(根据开发商结佣规定执行该合同，辰开公司可根据鼎融公司要求提供结佣相关依据做到透明公开)及西双版纳吉鑫置业有限公司与辰开公司签订的《玖沐雨林渠道管理制度》第二条第2项（到访保护期为15天，首次到访后15天内仍旧归属于该渠道（如发生一组客户被多家公司带访成交，以首次带看为准，并提供相应维系记录））规定，结合鼎融公司提交的报备、连欣庄自书材料及辰开公司提交的视频资料，应认定为西双版纳高策房地产营销策划有限公司的工作人员岩应叫囡首次报备。鼎融公司要求辰开公司支付玖沐雨林购房佣金130,500元的诉请，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回鼎融公司的诉讼请求。本案诉讼费2,910元，由鼎融公司负担。二审诉讼期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，上诉人鼎融公司、被上诉人辰开公司对一审判决认定的事实无异议。但上诉人鼎融公司认为一审判决遗漏认定西双版纳高策房地产营销策划有限公司的岩应叫囡是否告知邓先生（真名连欣庄）其是售楼部营销人员或西双版纳高策房地产营销策划有限公司营销人员。双方当事人对一审判决认定无异议的事实，本院予以确认。西双版纳高策房地产营销策划有限公司的岩应叫囡是否告知邓先生（真名连欣庄）其是售楼部营销人员或是西双版纳高策房地产营销策划有限公司营销人员，因岩应叫囡与邓先生（真名连欣庄）均非本案诉讼当事人，无法查明该事实，一审中出庭作证的岩应叫囡未陈述该问题，未出庭但出具证言的连欣庄虽陈述“...刚好有个小伙子在喝茶，他说他对玖沐雨林那里熟悉，说是愿陪我去看看，我就去了，但不知道他是中介，我也没给他留我的名字和联系方式”，连欣庄的陈述在没有其他证据印证情况下，一审法院未认定上诉人鼎融公司提出遗漏的事实是恰当的，上诉人鼎融公司提出本案一审法院遗漏认定事实的观点不成立。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：应否支持鼎融公司的一审诉讼请求。本院认为，根据西双版纳吉鑫置业有限公司与辰开公司签订的《玖沐雨林渠道管理制度》和辰开公司与鼎融公司签订的《商品房分销代理协议》内容可以判定，商品房销售成功后判定谁系销售成功的代理商，是依据首次带看房屋为准，其他任何带看房屋的代理商需在规定后的15天之后才有效。本案中通过带看房屋的带看单等资料可明确本案涉案的房屋系连欣庄购买，首次看房系由西双版纳高策房地产营销策划有限公司的岩应叫囡带看房屋，虽然之后鼎融公司的工作人员蒋露徕带连欣庄去看过房子并办理过相应手续，但带看房时间是在西双版纳高策房地产营销策划有限公司的岩应叫囡带看房之后，且没有过约定的到访保护期15天，西双版纳吉鑫置业有限公司与辰开公司均认为本案涉案房产系由西双版纳高策房地产营销策划有限公司销售，将买房佣金支付给了西双版纳高策房地产营销策划有限公司。鼎融公司上诉认为其的带看单才是有效带看单，其才是享有该套房产销售佣金的代理商的主张没有充分的证据支撑，其二审提交法庭参考的带看单的时间恰恰证实在西双版纳高策房地产营销策划有限公司带看单时间之后。一审法院根据辰开公司提交的西双版纳吉鑫置业有限公司与连欣庄签订的《商品房买卖合同（预售）》、西双版纳吉鑫置业有限公司出具的《关于玖沐雨林C3-0301房客户的情况说明》、带看房的朱桂樵和赵绪超出具的证明以及首次带看房的带看单与看房照片、视频等证据，认定涉案的商品房系西双版纳高策房地产营销策划有限公司工作人员岩应叫囡首次报备，鼎融公司要求辰开公司支付玖沐雨林购房佣金130500元的诉请无事实和法律依据是正确的。综上所述，上诉人西双版纳鼎融房地产经纪有限责任公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2910元，由上诉人西双版纳鼎融房地产经纪有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 燕审判员 吕 勇审判员 玉 儿二〇二〇年八月十八日书记员 杨护娇