四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初3127号 原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司，住所地：眉山市东坡区颖州北路60号。 法定代表人：熊光明。 委托诉讼代理人：谢丹,四川观今律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁才贵,四川观今律师事务所律师。 被告：杜俊霞，女，1978年7月25日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司（以下简称：华奥物业公司）与被告杜俊霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理，并依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢丹，被告杜俊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华奥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告杜俊霞支付原告华奥物业公司物业管理服务费4607元；2.判令被告支付违约金71元，以4607元为基数自2020年4月1日起月息2%计算违约金，暂计至2020年4月30日为92元；3.判令被告杜俊霞承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告增加部分诉讼请求，将物业费的支付时间计算至2020年7月31日，即诉讼请求第1项变更为：判令被告杜俊霞支付原告物业管理服务费4936.5元。事实和理由：原告于2014年5月29日与东方城市花园业主委员会签订了《东方城市花园小区物业服务合同》，约定原告向东方城市花园的业主提供物业公共服务，服务期为2014年6月1日至2016年12月31日，后分别于2016年12月10日、2018年12月17日续签关联合同。合同约定住宅多层物业费0.6元/月?平方米，商铺物业费1元/月?平方米，物业费按半年收取一次的方式交纳，业主应在当年的1月31日前和7月31日前履行交费义务，业主逾期缴纳物业费的，原告有权按应收物业费的1%每日收取违约金。被告住房面积109.7平方米，从2014年6月1日开始欠缴物业费。原告在东方城市花园小区曾公告欠缴费名单，也曾向被告打电话，但被告一直拒交，综上，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。 被告杜俊霞辩称，从2014年6月1日起没有交物业费属实，但原因是：1.被告房屋于2010年装修，装修前就发现房屋有质量问题，找到开发商，开发商进行了简单的维修，后装修，装修后还是出现问题，从2013年开始继续渗水，被告每年都要花费2000多元进行房屋浸水后的室内修复，所以开发商自有的物业公司查看后认为房屋无法进行渗水修复，故向被告承诺终身免收案涉房屋的物业费，之前开发商自有的物业和原告应当在进行交接时对被告的物业费问题是进行了交接登记的，现在原告又起诉被告交费，不知道是什么原因；2、业主委员会成立没有经过业主选举投票，在小区业主都不知道的情况下就选举成立了业主委员会，而且据被告所知，是原告为了在小区进行物业服务就找了小区的一些具有号召力的老年人私自就成立起来了业主委员会，故业主委员会的成立是不合法的，被告也没有同原告签过物业服务合同；3.2016年，被告配偶姐姐价值27万元左右的途观车停放在小区，但是物业公司保安和偷车贼串通，小偷用拖车把途观车从小区偷走了，后来只起诉了偷车贼，车最终没找回来，偷车贼也只赔付了3万元，没有起诉原告，但是被告就这个赔偿问题一直在找原告；4.部分期间的物业费已经过诉讼时效，只能从起诉之日起往前倒追3年。综上，请求判决驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2014年5月29日，东方城市花园业主委员会与华奥物业公司签订《东方城市花园小区物业服务合同》，约定华奥物业公司为“东方城市花园”小区提供物业服务的期限为2014年6月1日起至2016年12月31日。2016年12月12日，东方城市花园业主委员会与华奥物业公司就案涉小区续签《东方城市花园小区物业服务合同》，约定华奥物业公司为“东方城市花园”小区提供物业服务的期限为2017年1月1日起至2018年12月31日。2018年12月17日，东方城市花园业主委员会与华奥物业公司就案涉小区再次续签《东方城市花园小区物业服务合同》，约定华奥物业公司为“东方城市花园”小区提供物业服务的期限为2019年12月1日起至2021年12月31日。上述3份合同均约定：收费标准为“多层住宅：0.6元/平方米·月”，业主应在当年的（上半年）1月31日前和（下半年）7月31日前履行交纳义务，逾期交纳物业服务费用的，按应收物业服务费的1%每日收取违约金等。2014年6月1日起，华奥物业公司从为“东方城市花园”小区提供物业服务至今。 另查明，被告杜俊霞系“东方城市花园”12栋2单元4层1号房屋业主，房屋面积109.7㎡。从2014年6月1日起至今的物业费被告未交纳。 庭审中，双方均认可被告房屋存在渗水、漏水等问题，2016年被告配偶姐姐的车辆在案涉小区被他人用拖车拖走。原、被告就上述两情况曾多次进行沟通。 以上事实，有《东方城市花园小区物业服务合同》3份、巡逻签到表、护卫队员交接班记录、外来人员登记表、邮件收发登记表、保洁人员签到表、值班本、催打电话记录、照片若干、等证据及原、被告的到庭陈述及予以证实。 本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当依照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。本案中，原告为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，东方城市花园业主委员会与原告分别于2014年5月29日、2016年12月12日，2018年12月17日签订的东方城市花园小区物业服务合同均系双方真实意思表示，内容符合相关法律法规，系有效合同，对“东方城市花园”小区的全体业主均具有约束力，小区业主委员会的成立是否合法合规非本案审查范围。对被告提出因房屋存在渗水漏水等严重质量有问题，前物业管理小区已承诺终审免收案涉的物业管理费，原告不应再收取被告物业费的抗辩意见，因被告未提交相关书面证据证明前物业管理小区已就物业费的免收与原告进行了交接，且被告庭审中也认为渗水漏水等问题系开发商质量问题在2010年装修时就已发现且维修后该问题一直没有解决，该漏水问题并非是原告管理不善所致，被告以上述理由拒交物业费的抗辩意见本院不予采纳，但被告可就其房屋渗水漏水等问题另行主张权利。对被告杜俊霞提到原告华奥物业公司工作人员与他人串通导致被告配偶姐姐的车辆被他人盗走，原告应当承当责任的抗辩意见，该车辆非被告所有，且如果被告认为原告对车辆被盗走的损失负有责任，也应当通过向原告主张损害赔偿来维护自身的权利，而不能以此作为拒交物业费的理由，对车辆的损失问题权利人可另行向相关责任人主张权利。对被告杜俊霞提出的案涉部分物业费已过诉讼时效的抗辩，本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期内产的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的给付之债，物业服务公司提供物业服务的整个合同期内产生的某期间的物业服务应视为物业服务合同期内整体债权的一部分，物业服务公司的服务期限未到服务一直在继续，同时，双方之间就漏水、车辆被他人从小区拖走的赔偿问题曾多次进行电话协商，虽然被告否认原告在电话中向其进行了物业费催收，但双方协商过程中在被告从2014年6月1日起没有交物业费的情况下原告未提出要求被告支付物业费也明显不符合常理，故应当认为从2014年6月1日起的物业费的诉讼时效并没有经过。综合双方提交的证据，原告华奥物业公司在接受委托进行管理后，其已履行了合同约定的维修、管理和维护等主要义务，尚不能证明原告提供的物业服务存在严重质量问题足以达到减免物业费的事实，但也反映出原告在安保方面的确存在一定问题，原告应当在全体业主的共同监督下积极予以改进，原告主张的违约金虽有合同依据，但基于原告自身存在的瑕疵，为督促原告提高服务水平，及时改善服务质量，同时考虑被告拒付物业费的理由，对原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持，综上，被告应交纳从2014年6月1日至2020年7月31日的物业费4870.68元（0.6元/平方米·月×74个月×109.7㎡）。据此，依照《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告杜俊霞于本判决生效后三日内支付原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司2014年6月1日至2020年7月31日期间的物业管理服务费4870.68元； 二、驳回原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杜俊霞负担。 本判决为终审判决。 审判员  周彦辰 二〇二〇年八月十二日 书记员  邵 星