四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2020）川0683民初976号原告：刘霜，女，汉族，1992年12月10日出生，住四川省绵竹市兴隆镇。委托诉讼代理人：江冬梅，四川贞明律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐勇，四川贞明律师事务所律师。被告：叶书情，女，汉族，1994年6月30日出生，住四川省绵竹市西南镇。委托诉讼代理人：曾丽，四川聚道律师事务所律师。被告：王跃芹，女，汉族，1970年7月12日出生，住四川省绵竹市剑南镇。被告：刘华军，男，汉族，1966年9月23日出生，四川省绵竹市什地镇。原告刘霜与被告叶书情、王跃芹、刘华军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘霜及其委托诉讼代理人江冬梅、徐勇，被告叶书情的委托诉讼代理人曾丽到庭参加了诉讼，被告王跃芹、刘华军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘霜向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告叶书情返还转让费用50000元；2、请求判决被告赔偿原告经济损失22500元；3、要求被告返还未使用房屋期间的租金5000元；4、要求被告王跃芹、刘华军返还因铺面转让收取的费用1500元；5、请求判决三被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告对其诉讼请求进行了明确，并变更增加部分诉讼请求，诉讼请求为：1、请求解除原告与被告叶书情于2017年4月28日签订的房屋转让合同；2、请求解除原告与被告王跃芹、刘华军之间的房屋租赁关系；3、请求判决被告叶书情返还转让费用50000元；4、请求判决被告叶书情、王跃芹、刘华军赔偿原告经济损失22500元；5、要求被告王跃芹、刘华军返还未使用房屋期间的租金3333元；6、要求被告王跃芹、刘华军返还因铺面转让收取的费用1500元；7、请求判决三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告叶书情将其承租的被告王跃芹、刘华军位于绵竹市剑南镇大东街小东巷**号一层门市（以下简称案涉商铺）转租给原告，租赁期限为2016年11月26日至2022年11月26日，共六年。原告向被告叶书情支付了叶书情已向被告王跃芹、刘华军支付的2017年4月28日至2018年5月26日期间的租金20000元。被告叶书情保证原告承租期间一直使用，否则原告有权将案涉商铺返还并全额退还所支付的转让费用50000元。现因被告王跃芹、刘华军故意隐瞒案涉商铺在转租之前抵押给银行，且目前已被法院查封拍卖，导致原告退还次承租人曾诚骋转让费50000元，被告王跃芹、刘华军也应退还原告转让费1500元。现案涉商铺已由新的买受人占有，并已租赁给他人，原告已经不能再继续使用案涉商铺，原告四个月未能经营案涉商铺，给原告造成经济损失，按月营业纯利润5000元计算。被告王跃芹、刘华军应退还原告2019年10月、11月期间的租金3333元。原告与被告叶书情签订的转让合同以及原告与被告王跃芹、刘华军之间存在事实上的租赁关系，已不能履行，应当予以解除。原告提交证据如下：1、《租房合同》（复印件）、《店面转让协议书》、《转让合同》各1份，以证明案涉商铺承租方经过周丹、叶书情和刘霜，原告与被告叶书情约定在承租期间保证原告的正常使用及未能使用的权利和义务；2、《收据》2张，以证明原告向被告叶书情支付了50000元转让费，其中周铭和刘霜是共同承租人，经营过程中周铭退出，刘霜向其支付26000元；3、四川省绵竹市人民法院《通知书》1份，以证明原告在2020年4月17日收到腾房通知；4、微信账单打印件11张，以证明在原告承租期间的2017年11月、2018年3月、2018年4月案涉商铺月盈利收入，取其中间值5000元左右，证明经济损失；5、《收款收据》复印件1张，以证明原告向被告王跃芹、刘华军支付的转让费1500元；6、微信聊天截图2张，以证明2019年4月30日原告向被告王跃芹微信转账支付房屋租金10000元；7、（2019）川0683民初2271号《民事判决书》、（2020）川0683执508号《执行裁定书》各1份，以证明原告应支付曾诚聘转让费50000元；8、司法拍卖网竞买公告4页、网络竞价成交确认书1张；9、王威的说明1张、支付宝转账截屏1张；证据8、9以证明原告不能正常使用案涉商铺。被告叶书情辩称，被告叶书情于2017年4月28日签订转让合同，合同约定被告叶书情于2017年4月28日将其承租的案涉商铺经营权及商铺内现有装修、装饰、物品折价30000元全部转让给原告，被告叶书情按合同约定向原告办理完交接，合同已履行完毕，不应解除，原告也使用案涉商铺至今，被告叶书情不应返还原告转让费。原告主张的转让费50000元中，实际转让费为30000元，转让费中还包括装修装饰及物品费用一万余元。即使要退还原告转让费，也应将转让费分摊到整个租赁期间，原告已使用的期间不能退还。原告要求赔偿未能经营案涉商铺的损失无事实和法律依据。请求驳回原告诉讼请求。被告叶书情提交证据如下：1、《民事起诉状》复印件1份，以证明原告此前起诉的第二项诉讼请求自认其与被告王跃芹、刘华军存在租赁关系。2、淘宝订单详情截屏14页，以证明被告叶书情就案涉商铺购置的衣架、摆件等；3、微信朋友圈截屏4张，以证明原告2017年4月30日店铺开业发的朋友圈，商铺中物品的是被告叶书情在淘宝上买的；4、微信账单详情截屏1张，以证明2017年4月29日被告叶书情转给被告王跃芹2250元,转的转让费的15%。被告王跃芹、刘华军未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。为查清案情，本院依职权调取了本院（2019）川0683执恢170号之二《执行裁定书》和《送达回证》各1份，该《执行裁定书》载明案涉商铺所有权自该执行裁定送达买受人赵某时起转移，本院于2020年3月3日向赵某送达该执行裁定书。关于原告提交的证据：被告叶书情对证据1-3、5-8的真实性无异议，本院予以采信。被告叶书情对证据4提出异议，认为账单并不是两颗西柚的账单，是私人账户，有多笔私人之间的转账，不能证明案涉商铺盈利情况，经审查，被告叶书情异议成立，故本院对该证据不予采信。被告叶书情对证据9提出异议，认为证人未出庭作证，经审查，被告叶书情异议成立，故本院对该证据不予采信。关于被告叶书情提交的证据：原告对证据1、3的真实性无异议，本院予以采信。原告对证据2提出异议，认为是被告叶书情自己购买物品的记录，是否用在案涉商铺里不清楚，经审查，因双方就物品交接没有清单，不能证实被告叶书情购买的物品已交付给原告，原告异议成立，故本院对该证据不予采信。原告对证据4提出异议，认为是被告叶书情支付给被告王跃芹的转让费，与本案无关，经审查，原告异议成立，故本院对该证据不予采信。关于本院依职权调取的证据，原告及被告叶书情均无异议，本院予以采信。结合原、被告陈述，举证质证意见，以及本院对证据的分析认证，对本案事实认定如下：2016年3月13日，被告王跃芹与案外人周丹签订《租房合同》，约定将案涉商铺租赁给案外人周丹，合同期限为2016年11月26日至2022年11月26日，租金为每半年10000元，约定租金按半年付，每半年提前一个月付款，并约定承租人可以转租。2016年9月4日，案外人周丹与被告叶书情签订《店面转让协议书》，约定将案涉商铺转让给被告叶书情，由被告叶书情代替周丹履行原房屋租赁合同。此后，被告叶书情占有使用案涉商铺并向被告王跃芹支付租金。2017年4月28日，被告叶书情作为转让方、甲方与原告和案外人周铭作为受让方、乙方签订《转让协议》，约定：“甲方于2017年4月28日将自己承租的位于绵竹市大东街小东巷34号的商铺经营权及商铺内现有装修、装饰、物品折价叁万元全部转让给乙方所有，并于当天与乙方办理完交接手续。乙方在2017年4月28日当天一次性向甲方支付上述店铺转让费叁万元并由甲方向乙方出具收款凭证。甲方之前在周丹处转租的房屋由甲方再次转租给乙方，该房屋的初始租赁期限为：2016年11月26日至2022年11月26日，共六年。该房屋从2017年4月28日起截止2018年5月26日期间的房屋租金贰万元整，由于甲方已经支付，在协议签订当日由乙方将该笔租金一并支付给甲方。甲方保证乙方在该剩余租赁期限内能够一直承租使用，否则乙方有权将该商铺返还给甲方并要求甲方全额退回所交转让费及未使用期间的房租。乙方在承租期满后，如需继续租赁该房屋，则应当与房东另行签订租赁合同。......”同日，被告叶书情向原告和案外人周铭出具《收据》，载明收到原告和案外人周铭支付的转让费50000元，双方办理案涉商铺及物品的交接。2018年4月13日，案外人周铭向原告出具《收据》，载明案外人周铭于2018年4月13日自愿退出“两颗西柚”，并收到原告支付的26000元。2019年4月30日，原告通过微信转账方式向被告王跃芹支付租金10000元。2019年9月26日，被告王跃芹与案外人曾诚骋签订了《租房合同》，合同约定被告王跃芹将案涉商铺出租给案外人曾诚骋，租赁期限3年，自2019年11月26日起至2022年11月26日止。案外人曾诚骋于2019年9月26日、2019年9月27日分两次共计向原告支付转让费50000元。2019年9月27日，被告王跃芹向原告出具收款收据，载明收到案涉商铺转让费1500元。2019年10月23日，本院立案受理案外人曾诚骋诉刘霜、王跃芹房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月9日作出（2019）川0683民初2271号《民事判决书》，认定被告王跃芹在和曾诚骋签订《租房合同》时，隐瞒了案涉商铺已被查封的真实情况，构成欺诈，判决：“一、撤销原告曾诚骋与被告王跃芹签订的《租房合同》；二、被告刘霜应于本判决生效之日起十日内向原告曾诚骋返还转让费50000元。”该判决已生效。另查明：被告王跃芹、刘华军系夫妻关系。案涉商铺登记在被告刘华军名下。2020年1月27日通过网络拍卖成交案外人赵某以最高价竞得，本院于2020年3月3日向赵某送达执行裁定书，载明案涉商铺所有权自该裁定送达赵某时起转移。本院认为，本案涉及双方当事人之间的多个法律关系，但均与案涉商铺租赁关系相牵连，为减少当事人诉累，均在本案中一并处理。针对双方争议焦点及原告诉讼请求，分别评判如下：（一）原告与被告叶书情签订的《转让协议》是否应解除。本院认为，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。因合同涉及的案涉商铺已经拍卖归他人所有，《转让协议》在客观上已不能履行，合同目的已不能实现，因此，原告请求解除《转让协议》，符合法律规定，本院予以支持。被告叶书情认为合同已履行完毕，本院认为，该合同内容涉及案涉商铺经营权及财产的转让和案涉商铺的转租，租赁期限尚未届满，合同尚未履行完毕，故对被告叶书情的辩解意见不予采信。（二）原告与被告王跃芹、刘华军之间的房屋租赁关系是否应解除。根据已查明的事实，2016年9月4日，案外人周丹与被告叶书情签订《店面转让协议书》，将其与被告王跃芹签订的《租房合同》中的权利义务一并转让给被告叶书情，而后，被告叶书情占有使用案涉商铺，被告王跃芹接受被告叶书情支付的租金，应视为其同意案外人周丹与被告叶书情的转让行为。转让后，与被告王跃芹建立租赁关系的是被告叶书情，出租人为被告王跃芹，承租人为被告叶书情。2017年4月28日，被告叶书情与原告签订《转让协议》，该协议涉及案涉商铺经营权及财产的转让和转租的内容，因系转租，此时的承租人仍然是被告叶书情，原告为次承租人，原告与被告王跃芹、刘华军之间不存在直接的租赁关系，故原告要求解除其与被告王跃芹、刘华军之间的租赁关系，无事实和法律依据，本院不予支持。（三）原告支付给被告叶书情的转让费金额。原告认为转让费是50000元，被告叶书情认为转让费只有30000元，本院认为，根据已查明的事实，《转让协议》约定转让费为30000元，并约定原告应支付被告叶书情已由被告叶书情支付的租金20000元，与同日被告叶书情出具的50000元收据相吻合，因此，本院认定原告支付给被告叶书情的转让费为30000元。（四）被告叶书情是否应退还原告转让费。本院认为，合同解除后，应按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定进行处理。本案中，系因案涉商铺所有权转移致使合同目的不能实现而解除，原告及被告叶书情对《转让协议》的解除均无过错，根据公平原则，原告支付的转让费可按转租期限进行分摊，原告未使用案涉商铺期间的转让费，被告叶书情应当退还。关于退还转让费的基数，被告叶书情辩解认为30000元中包涵有装饰装修及物品的费用，本院认为，庭审中，双方均未提交证据证实双方交接物品的情况，其价值无法确定，且，装饰装修及物品均是经营商铺所需要，与双方约定的商铺经营权密切相关，无法剥离，也不宜剥离，故对被告叶书情的辩解意见不予采信。关于应退还金额。根据已查明的事实，双方于2017年4月28日签订《转让协议》后即占有使用案涉商铺，约定租赁期限到期时间为2022年11月26日，期间为67个月，每月为447.76元。根据已查明的事实，案涉商铺所有权于2020年3月3日转移给他人，因此，被告叶书情应退还原告2020年3月3日至2022年11月26日期间的转让费14686.53元（447.76元/月×32月+447.76元/月÷30天/月×24天），故，原告请求退还的转让费过高，对超出部分，本院不予支持。（五）关于原告要求被告王跃芹返还未使用案涉商铺期间的租金3333元的诉讼请求。本院认为，本案中，原告与被告王跃芹虽然没有直接的租赁关系，但原告作为次承租人将房屋租金直接支付给出租人被告王跃芹，并不违反法律规定。结合被告王跃芹与案外人周丹签订《租房合同》关于租金支付方式的约定，可以认定原告于2019年4月30日通过微信转账方式向被告王跃芹支付的租金10000元为案涉商铺2019年6月至11月的租金。根据已查明的事实，被告王跃芹已于2019年9月26日将案涉商铺出租给案外人曾诚骋，被告王跃芹应将2019年10月、11月的租金退还给原告，退还金额为3333.33元（10000元÷6月×2月），原告要求被告王跃芹退还3333元，未超出应退还的金额，本院予以支持。（六）关于原告要求被告赔偿经济损失22500元的诉讼请求。本院认为，原告提供的证据，不足以证实其经营损失情况，但根据已查明的事实，2019年9月26日，被告王跃芹与案外人曾诚骋签订《租房合同》，将案涉商铺出租给案外人曾诚骋，后本院判决撤销了该《租房合同》，合同被撤销的原因是被告王跃芹构成欺诈，因涉诉导致案涉商铺空置，直至案涉商铺所有权转移时的前一日即2020年3月2日止，原告无法使用案涉商铺，但原告依然承担了该期间的转让费，该期间的转让费应为原告无法经营的损失，因此，原告的损失为2328.35元（447.76元/月×5月+447.76元/月÷30天/月×6天）。因该损失的产生不可归责于被告叶书情，原告要求被告叶书情承担赔偿责任，本院不予支持。该损失系因被告王跃芹的欺诈行为所导致，应由被告王跃芹承担赔偿责任。（七）关于原告要求被告王跃芹返还因案涉商铺转让收取的费用1500元的诉讼请求。根据已查明的事实，2019年9月26日、27日，原告收取案外人曾诚骋转让费50000元，在案外人曾诚骋诉刘霜、王跃芹房屋租赁合同纠纷一案中，本院判决原告返还案外人曾诚骋转让费50000元，该判决已生效，被告王跃芹于2019年9月27日向原告收取案涉商铺转让费中的1500元。本院认为，因生效法律文书已判决原告返还案外人曾诚骋转让费50000元，被告王跃芹收取的该50000元中的1500元也应返还，因此，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。（八）关于原告要求被告刘华军与被告王跃芹共同承担返还租金、转让费，并赔偿损失的诉讼请求。本院认为，根据已查明的事实，被告王跃芹、刘华军系夫妻关系，案涉商铺登记在被告刘华军名下，可以认定案涉商铺系二被告的夫妻共同财产，原告主张的租金、转让费、损失，均产生于该夫妻共同财产，属于夫妻共同债务，应共同偿还，故，被告刘华军应承担共同返还和赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告刘霜与被告叶书情于2017年4月28日签订的《转让合同》；二、被告叶书情应于本判决生效后十五日内向原告刘霜返还转让费14686.53元；三、被告王跃芹、刘华军应于本判决生效后十五日内向原告刘霜支付赔偿款2328.35元；四、被告王跃芹、刘华军应于本判决生效后十五日内向原告刘霜返还租金3333元；五、被告王跃芹、刘华军应于本判决生效后十五日内向原告刘霜返还转让费1500元；六、驳回原告刘霜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费888元，由原告刘霜负担637元，被告王跃芹、刘华军负担251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 胡万兴二〇二〇年八月四日法官助理 张雪梅书 记 员 张 青