吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终860号 上诉人（原审原告）：韩振亚，男，1972年12月2日生，汉族，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：马启臣，男，1963年9月15日生，汉族，住长春市农安县。 被上诉人（原审被告）：江苏索普集团上海有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：宋勤飞，董事长。 委托诉讼代理人：孙铁帅，男，1974年5月23日生，住松原市宁江区，公司经理。 被上诉人（原审被告）：宁波亿隆国际贸易有限公司，住所地浙江省宁波市镇海经济开发区。 法定代表人：谢剑辉，董事长。 被上诉人（原审被告）：松原市博翔房地产开发有限公司住所地松原市宁江区松原大路。 法定代表人：林卫明，董事长。 被上诉人（原审被告）：谢树镍，男，1978年6月25日生，汉族，住址浙江省苍南县。 上诉人韩振亚因与被上诉人江苏索普集团上海有限公司（以下简称“索普上海公司”）、宁波亿隆国际贸易有限公司（以下简称“宁波亿隆公司”）、松原市博翔房地产开发有限公司（以下简称“博翔公司”）、谢树镍案外人执行异议之诉吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，依法进行了审理。本案现已审理终结。 韩振亚上诉请求：撤销前郭县人民法院（2019）吉0721民初1864号民事判决，立即停止对上诉人购买的位于宁江区博翔***御峰小区151幢2单元402室的强制执行，并解除对上述楼房的查封。事实和理由：上诉人买这套楼房是2013年，而被上诉人保全扣押是在2014年5月，上诉人全额交齐了房款，是合法有效的，该楼房所有权是上诉人的，依法应受到保护，现虽没有办理产权证但这不是上诉人的责任，被上诉人不存在优先地位。上诉人购买开发商的楼房应受到法律保护。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，上诉人已取得该房屋的所有权，并且对诉争的楼房占有使用、受益至今。没有登记只是物权未设立。依据《最高人民法院关于适用的解释》第305条规定，请二审法院支持上诉人诉讼请求。 韩振亚向一审法院起诉请求：依法停止对位于松原市博翔***151幢2单元402号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。 一审法院认定事实：2013年2月1日，韩振亚与博翔公司签订《商品房买卖合同》，约定韩振亚以590,577元购买博翔公司出卖的博翔˙***151幢2单元402号房，建筑面积为151.43平方米。合同中付款方式约定为“此款由工程结算时，工程最终结算款转入，如工程结算时此款不在工程结算款之内，将以现金补齐，否则此房屋收回，出卖人另行出售。”韩振亚针对案涉房屋交纳采暖费最早是2014-2015年度。物业费票据显示2017年3月22日，韩振亚入住案涉房屋。上海市奉贤区人民法院在审理索普上海公司与亿隆公司、博翔公司、谢树镍债权转让合同纠纷一案中，于2014年5月9日查封了案涉房屋。韩振亚于2018年9月6日向原审法院提出执行异议，原审法院作出（2018）吉0721执异37号执行裁定书，驳回了韩振亚的异议。韩振亚不服，在法定期限内向原审法院提起诉讼。 一审法院认为，就本案现有证据来看，韩振亚不享有排除本案强制执行的权益。理由如下：第一，韩振亚与博翔公司不是房屋买卖合同关系，其享有何种权益不清。按韩振亚陈述，2012年5月21日原告韩振亚与前郭灌区米业有限公司（以下简称灌区米业公司）签订合同，约定甲方灌区米业公司将大米加工车间工程发包给乙方韩振亚，但是工程结束后拖欠乙方工人劳务费111.8万元，其中以现金方式支付给原告58.15万元，其余以楼房即博翔˙***御峰小区151幢2单元402室抵顶。按原告陈述是许培元（音）将案涉房屋抵顶给原告，韩振亚与案涉房屋并无直接关系，其享有何种权益不清，无法与本案依法强制执行的合法债权相比较，其应当承担举证不能的不利后果。第二，案涉房屋2014年5月9日被查封，韩振亚在本案中提交的物业费票据显示最早为2017年3月22日、采暖费发票的开票日期为2018年9月30日，不能证明韩振亚在案涉房屋查封前已合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定，韩振亚对此亦应承担举证不能的后果。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决驳回韩振亚的诉讼请求。 二审中，韩振亚提交了2013年2月1日博翔公司出具的收据及《商品房买卖合同》《关于前郭灌区米业有限公司拖欠农民工工资有关问题的处理协议》《合同书》《协议书》，证明涉案房屋价款590,577元系用韩振亚等农民工工资抵顶，且在上海市奉贤区人民法院在2014年5月9日查封前购买并与博翔公司签订了《商品房买卖合同》。韩振亚自述取得涉案房屋钥匙是在2013年9月，其提供了松原市春辉物业管理有限公司2017年3月22日开具的物业费收据，载明了“以上没入住按70%收2013年3月22日-2017年3月22日”，韩振亚提交的其他物业费、入住费等收据记载时间为2017年3月后。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为韩振亚对案涉房屋是否享有阻却法院强制执行的实体权利。最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案韩振亚提交的《关于前郭灌区米业有限公司拖欠农民工工资有关问题的处理协议》《合同书》《协议书》，证明博翔公司将涉案房屋抵顶案外人博翔***建筑商刘宏宇工程款，刘宏宇将此楼抵顶韩振亚等农民工工资款，韩振亚以三方抵账行为的方式履行了交付购房款590,577元，并与博翔公司签订了《商品房买卖合同》，博翔公司出具的收款收据，足以证明博翔公司与其形成了房屋买卖合同关系，双方签订的合法有效合同亦是形成于法院查封涉案房屋前；关于合法占有问题，韩振亚主张取得涉案房屋钥匙是在2013年9月，其提供的松原市春辉物业管理有限公司2017年3月22日开具的物业费收据，载明了“以上没入住按70%收2013年3月22日-2017年3月22日”，说明涉案房屋2013年-2017年期间韩振亚履行了房屋业主承担物业缴费义务，韩振亚提交的案涉房屋2014-2015年度采暖费发票，上述物业费及采暖费补缴票据证明其在2013年签订合同后合法占有，满足了该条前三项规定的要件；查封之前没有办理过户登记非因买受人自身原因。被上诉人索普上海公司对涉案房屋申请保全并查封，并非对涉案房屋享有法定优先受偿权利。故韩振亚主张案涉房屋排除执行的理由符合上述法律规定，理由成立，应予支持。索普上海公司抗辩没有事实依据，其辩解理由本院不予采纳。 综上，韩振亚的诉讼请求成立。原审判决认定事实错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、撤销吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初1864号民事判决； 二、不得对位于宁江区博翔***御峰小区151幢2单元402号房屋强制执行。 一审案件受理费100元，公告费600元，二审案件受理费100元，均由江苏索普集团上海有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 巍 审 判 员  牟凤桐 审 判 员  张 蕊 二〇二〇年八月十二日 法官助理  张 丽 书 记 员  宁宏权