贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8194号 原告：郑德胤，男，汉族，1963年1月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：何玢，女，汉族，1965年7月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：郑德胤（特别授权代理），二人系夫妻关系。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713012110735。 原告郑德胤、何玢与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郑德胤，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑德胤、何玢向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金23289.55元。2、判令被告退还已向原告收取的开户费829元。3、判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由:2010年11月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(以下简称合同)，原告购买被告开发的瑞丰新城11号楼801室商品房1套，总价款258199.00元，其中，首付78199.00元，银行按揭180000.00元。合同约定被告应当于2011年12月31日之前将商品房交付原告，并于2011年12月31日起后730日内(即2013年12月31日前)为原告办理房地产权属证书(以下简称房产证)。合同签订后，原告认真履行合同约定，按时向被告交纳首付款，配合被告办理银行按揭；按被告要求，先后向被告交清了契税、维修基金、开户费、产权证办证费、银行抵押登记费、按揭费等费用。然而，被告并未按照合同约定的时限，按时为原告办理房产证。之前，原告一直没有接到被告关于领取房产证的通知，还认为房产证已办，是抵押给银行，需要等按揭还清了才能够拿到证，也就没有去过问。近年来，发现和我同时购房的邻居们拿到了房产证，而且有的和我家一样还没有还清贷款的。我们才知道按揭是否还清与房产证没有关系。我们没拿到房产证，是因为被告没有履行合同约定，没有按时为我们办证。为此，我们多次找被告催问，但被告一直以种种原因拖延推诿，直到2018年12月10日，被告才为原告办理了不动产权证，比合同约定时间延迟了1804天。原告认为，在本案中，原告已按约履行了合同义务。被告理应按合同约定期限为原告办妥所购商品房的房产证。由于被告未按合同约定的期限为原告办理房产证，必须承担超期办理房产证的违约责任，即按照合同第十五条，向原告支付违约金贰万叁仟贰佰捌拾玖元伍角伍分(自2014年元月1日起至2018年12月10日止共1804天，每天按已付房款的万分之0.5计付。共23289.55元)。同时，被告收取了原告四通费开户费829.00元，根据相关规定，该费用被告应当退还原告。基于上述事实，为维护原告合法权利，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告瑞丰公司辩称，一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿、故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。五、2018年10月，经不动产权登记机关答复，涉案楼幢可办理不动产权证书，被告于当月电话通知该幢楼主提交相关办证资料进行不动产权证书的办理。原告经被告通知后，于2018年10月30日向被告出具委托书，用以委托被告办理房屋不动产权证相关事宜。2018年11月12日，被告取得|瑞丰新城11幢房屋的不动产权证书，在2018年11月27日将涉案房屋申请办理转移登记的有关文书提交登记机关备案。如原告充分举证证明其存在损失、并借以认定被告需承担违约责任，逾期交付转移登记有关文书的违约金，应截止至被告已尽到通知义务之日即2018年10月30日。六、原告诉请退还开户费829元的诉讼请求不应得到支持:1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间。2、涉案商品房的价款并未包含开户费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。七、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2010年11月7日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市；房屋建筑面积118.44平方米，套内建筑面积100.39平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为2571.959元，总价款258199.00元；出卖人应当在2011年12月31日前将该商品房交付买受人；合同第十五条约定：产权登记“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款万分之零点五的违约金，因买受人的原因造成本条结果的，出卖人不承担责任。”另双方于同日签订《补充协议》，约定：办理房屋所有权证等所需各项费用由买受人承担，买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订合同时一次性代收。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款258199.00元。被告于2013年1月将房屋交付原告。被告于2018年11月12日取得涉案11幢房屋的初始登记，于2018年11月27日向不动产登记机构提交了办证资料，原告涉案不动产权证书已于2018年12月10日办理完毕。2020年5月7日被告收取了原告的开户费等费用1493.00元，其中，开户费为829.00元。原告诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺在商品房交付使用后730日内即2015年1月前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告逾期履行，构成违约，现涉案房屋依法归原告所有，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据涉案《商品房买卖合同》之约定，被告应当以原告已付房款258,199.00元的日万分之零点五向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2015年1月前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年2月1日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。原告在《中华人民共和国民法总则》施行后才向人民法院起诉主张违约金，由于逾期办证违约行为仍在继续，此时应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金，自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。即2015年2月1日至2017年5月21日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2017年5月22日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2017年5月22日。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书的资料交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记并通知原告之日即视为履行了合同义务。被告于2018年11月27日向不动产登记机构提交了办证资料，故应以提交办证资料的时间，即2018年11月27日作为被告履行了合同约定义务的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年5月22日至2018年11月27日，共计554天，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为258,199.00元×0.005%×554天=7,152.10元。故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，本院予以支持7,152.10元。 对原告要求被告退还各项开户费的诉讼请求，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告收取原告的各项开户费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还该费用的诉讼请求，应予以支持，但被告以诉讼时效抗辩，虽然《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2009年有5月1日起实施，但被告收取上述费用无法律依据，如果原告认为被告要求原告缴纳上述费用的行为不符合法律的规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年5月22日起诉，并未超过诉讼时效，故被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑德胤、何玢逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金7,152.10元。 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告郑德胤、何玢各项开户费829.00元。 三、驳回原告郑德胤、何玢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费201.00元（已按简易程序减半收取），由原告郑德胤、何玢负担139.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担62.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年八月十四日 书记员  李长江