四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终932号 上诉人（原审原告）：陈先刚，男，1977年12月20日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：张冬林，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴起占，四川爱众律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：广安蛇龙山旅业开发有限责任公司，住所地四川省广安市。 法定代表人：易文清，总经理。 委托诉讼代理人：王旗，四川鑫泰律师事务所律师。 上诉人陈先刚因与被上诉人广安蛇龙山旅业开发有限责任公司（以下简称广安蛇龙山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初3521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈先刚上诉请求：1.撤销一审判决，支持陈先刚一审变更后的诉讼请求。2.广安蛇龙山公司承担本案诉讼费。事实和理由：1.一审已认定案涉房屋未能按时完成装修系因广安蛇龙山公司出租的房产不具备消防验收等原因导致，却判决并不存在过错行为的陈先刚承担次要责任，一审认定与判决明显自相矛盾。2.纵观整个案件事实，装饰装修垫资工程款110,000元、消防安装工程投入399,800元以及空调损失定金48,000元，一审法院认定上述款项不属于陈先刚经济损失显然错误。 广安蛇龙山公司辩称，陈先刚未经广安蛇龙山公司同意进行装修，其对于装修情况并不知情。一审法院认定广安蛇龙山公司未履行合同属认定事实错误。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 陈先刚向一审法院起诉请求：1.请求判令广安蛇龙山公司继续履行双方签订的《神龙山物业租赁合同》。2.判令广安蛇龙山公司赔偿陈先刚损失费692,100元；3.判令广安蛇龙山公司立即停止违约及侵权行为。4.判令广安蛇龙山公司承担本案诉讼费及律师代理费。2019年6月27日陈先刚变更诉讼请求为：1.判令解除双方签订的《神龙山物业租赁合同》，广安蛇龙山公司承担违约责任并赔偿陈先刚直接经济损失2,250,000元，并从陈先刚投入时间起按同期银行贷款利率支付利息。2.本案诉讼费由广安蛇龙山公司承担。庭审中陈先刚明确其诉讼请求为要求广安蛇龙山公司赔偿经济损失1,922,500元并支付利息，利息以每笔资金的投入时间开始按银行同期贷款利率计算至全部款项还清之日止。 一审法院认定事实：广安蛇龙山公司成立于2002年4月28日，经营范围为：餐饮服务、茶座服务、预包装食品、旅游景区开发及管理、旅游文化项目引进、旅游纪念品制作销售、房地产开发等。2010年6月7日，广安蛇龙山公司取得了座落于广安市广安区神龙山风景区（含龙泽寺）78850.08㎡的土地使用权，使用权性质为出让。 2015年7月20日，以广安蛇龙山公司为出租方（甲方）、陈先刚为承租方（乙方）签订《神龙山物业租赁合同》，合同主要约定：一、出租标的物基本情况：地址神龙山巴人石头城风景区紫云轩，标的物面积2600㎡，通道走廊露台面积620㎡；二、租赁期限：20年，自2015年10月1日起至2035上9月30日止，其中2016年10月1日起至2017年9月30日止为免租期，期满后同等条件下乙方享有优先租赁权；三、租金及交纳期限：免租期租金为0，第一年租金为65万元，从租赁期第五年开始（含第五年）租金逐年递增5%，物业押金20万元，乙方自本合同签订之日起10日内，一次性向甲方交纳租期第一年租金65万元，在租赁期间，每一年度期限届满30日内支付下一年度租金至甲方指定账户，乙方如拖欠租金，甲方给予乙方7天宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%收取违约金，若乙方未按期交纳租金达30天，甲方有权单方解除本合同，不承担任何违约责任；乙方经营的品牌为－主题酒店－经营品项为服务型；四、履约保证金及押金的交纳与退还：乙方自本合同签订之日起3日内支付20万元履约保证金，逾期未交纳履约保证金，甲方有权单方解除本合同。乙方保证本合同签订后2个月内对租赁物业进行动工装修并在6个月内投入运营（因甲方原因除外）。若乙方未违反本合同的约定，履约保证金自动转为物业押金，合同期满时，乙方在结清租赁物业的水、电、物业服务费等相关费用后于租期届满之日退还商铺。五、租赁物业装修和修缮：甲方保证整个物业的消防、水电气根据甲方需要在每一层楼安装使用；十一、协议解除合同的约定为：因国家政策性调整致使该合同履行成为不可能的，本合终止，甲、乙双方互不承担违约责任，甲方应退还乙方已交纳但无法履行的租金及全部押金；乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除本合同，收回物业：1.乙方损坏承租物业，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；2.乙方擅自将本租赁物业转租、转让或转借的；3.乙方利用承租物业存放危险物品或进行非法活动构成重大损害的；4.欠缴各项费用达两个月以上的；5.乙方未在甲方要求的期限内补足押金的。十二、协议的终止：1.本合同期限届满的，自租赁期届满之日合同自行终止；2.双方通过书面协议解除合同。双方还对乙方的经营规范、承租方的变更、续租、违约责任、续租、房屋交付及收回的验收、免责条件、争议处理方式等方面进行了约定。 2015年8月9日，陈先刚以广安市紫云轩度假酒店有限公司的名义与四川省亚舟设计有限公司签订《装饰装修工程设计合同》，约定由四川省亚舟设计有限公司对紫云轩度假酒店进行装修设计，设计费320,000元。2015年8月14日，广安市工商行政管理局对陈先刚所租物业经营的企业名称进行了企业名称预先准核，企业名称为广安紫云轩度假酒店有限公司。2019年11月10日四川省亚舟设计有限公司出具一份《证明》，载明根据《装饰装修工程设计合同》约定，陈先刚于2015年8月14日现金支付100,000元、2016年5月10日现金支付40,000元，2015年8月17日、2015年10月18日两次分别转入李明阳账户各90,000元，共计320,000元，系装饰装修设计费用。陈先刚针对上述费用还出示了四川省亚舟设计有限公司收据复印件四张共计320,000元，及银行交易明细原件，证明其于2015年8月14日取款100,000元，2015年8月17日、2015年10月18日两次向李明阳账户各转入90,000元。 2015年8月17日，陈先刚通过银行向广安蛇龙山公司支付了第一年租金共计650,000元。 2015年8月20日，陈先刚与广安市同盛电器设备有限公司签订《格力中央空调设备销售及安装合同》，约定由广安市同盛电器设备有限公司对广安紫云轩度假酒店的空调设备进行安装和调试，约定工程总造价480,000元，工期90天。约定工程款的支付为：签订合同时陈先刚付合同定金48,000元、设备进场支付144,000元、设备及管道安装完毕支付192,000元、调试验收合同付72,000元、扣取质保金24,000元于验收合同后一年内无质量问题付清。陈先刚出具了广安市同盛电器设备有限公司的收据复印件一张，载明收到紫云轩度假酒店（陈先刚）空调定金48,000元。 2015年11月4日，陈先刚、胡明玥以广安紫云轩度假酒店有限公司的名义与广州美星装饰设计有限公司广安分公司签订《装饰装修工程统一施工合同》，约定由广州美星装饰设计有限公司广安分公司对广安紫云轩度假酒店进行装饰装修，工程预算为7,017,080元，优惠后的造价为5,800,000元，工程款的支付方式为：本合同签订之日起十日内支付合同总价的10%、土建完成支付25%、木工完成支付25%、完工后支付30%、完工验收各格后180在内支付5%、余款5%在开业后一年内支付；采用包工、包部分材料的承包方式，工期为2015年11月8日至2016年4月10日，由广安紫云轩度假酒店有限公司自行设计并提供施工图纸。2019年11月10日广州美星装饰设计有限公司广安分公司出具一份《证明》，载明陈先刚于2016年1月31日、2017年1月14日支付现金45,000元、125,000元；2016年2月6日、7日通过中国建设银行广安市分行营业部、成都银行广安分行营业部转入洪登俊、任义账户各50,000元；胡明玥于2016年7月16日、2017年1月15日转给他公司50,000元、60,000元，共计380,000元，系支付他公司给广安神龙山紫云轩度假酒店的装修费。陈先刚针对上述费用还出示了广州美星装饰设计有限公司广安分公司收据复印件六张共计380,000元，及银行交易明细原件，证明其于2016年1月3日取款40,000元、2016年2月6日取款50,000元、2016年2月7日取款50,000元、2017年1月14日取款125,000元。 2015年12月17日，陈先刚以神龙山紫云轩酒店的名义与四川万祥消防工程有限公司签订《消防工程合同》，约定：由四川万祥消防工程有限公司承包广安市神龙山紫云轩酒店室内的消防安装工程，约定合同造价为399,800元，实行整体包工、包料（不含税）。工程款的拨付为：人工及主材进场三个工作日支付20%的工程款、主体完工支付30%、安装调试完毕后支付30%、余下20%在酒店开业后6个月内支付。陈先刚出示了四川万祥消防工程有限公司四张收据复印件，载明消防工程款共353,000元。并出示了由陈先刚确认发放的人工工资表共计46,500元。陈先刚称与广安蛇龙山公司达成口头协议，由陈先刚自行出资将本应由广安蛇龙山公司履行的“保证整个物业的消防、水电气安装到位”的合同义务代为履行，以此抵做履约保证金200,000元，事后双方根据实际发生额进行结算后确定保证金差补。 2017年4月20日，广安蛇龙山公司向陈先刚发出《解除合同通知书》，主要内容：陈先刚先生，你与我司于2015年7月20日签订了《神龙山物业租赁合同》，约定由你租赁神龙山巴人石头城风景区紫云轩，租期20年，至今你有违约行为包括但不限于：1.未在合同签订之日起3日内向我司交纳履约保证金200,000元；2.未在合同签订后2个月内对租赁物业进行动工装修并在6个月内投入运营，现依据《神龙山物业租赁合同》第四条“逾期未交纳履约定保证金，甲方有权单方解除本合同”之规定，现通知如下：1.解除双方于2015年7月20日签订的《神龙山物业租赁合同》；2.我司将保留进一步追究你违约责任的权利……。陈先刚接到该通知书后，于2017年5月22日向广安蛇龙山公司回函，主要内容有：根据本人与贵司于2015年7月20日签订的《租赁合同》中第五条第（二）款中第1小条和第十三条第1小条约定，甲方保证整个物业的消防、水电气根据甲方需要在每一层楼安装到位；甲方应保证在交付物业时租赁物本身及物业所占土地使用权无任何争议，也无任何违反规划、消防、验收等行为，附属设施、设备也能正常使用，并符合相关规范要求。但是在实际合作过程中，甲方一直以各种理由拒不提供上述依据，导致我方无法进行相关备案和手续的办理。经甲方再三承诺后，本人在签订合同后庚即按照合同约定组织相关单位和人员对该物业进行堪察、设计、和施工。由于该物业因无验收合格依据和产权证明，在施工过程中被告有关行政主管部门责令停工，本人多次与贵司领导及管理层反映，他们以正协调等说词拖延至今……给我方造成较大资金占用和经济损失，恳请贵司尽快与相关部门完善相关法定手续和程序，以便本人尽决完成装修工程，减小损失……。2017年5月24日，广安蛇龙山公司再次向陈先刚发出《限期返回物业的通知书》，主要内容有：致陈先刚先生，双方于2015年7月20日签订的《神龙山物业租赁合同》已于2017年5月22日我方书面通知解除。限你方接通知书5日内，腾空物品交回紫云轩物业，超过期限，我方将通知强行收回物业。2017年8月22日，陈先刚向广安蛇龙山公司发出《关于停止违约及侵权行为的函》，主要内容有：本人于2015年7月20日与贵司签订的《租赁合同》，租期20年，已付租金650,000元。之前贵司未能按合同约定保证消防、水电气安装到位，本人投资200万元完善设计、消防、土建等部分设施后，无法继续装修直到使用运营，给本人造成重大经济损失。近日贵公司在未与本人协商且无任通知和衔接的情况下，擅自将本人所租物业出租给他人，贵公司的行为已严重违约，严重侵害本人权利。请贵公司在7日内与本人协商处理违约及侵权行为，否则本人将采取诉讼、责令停工、临时保护等多种措施维权。后双方协商未果，陈先刚遂向一审法院提起诉讼，要求被告赔偿以上消防工程费用、空调定金、装饰装修费用、工人工资、洁具等费用损失共计1,922,500元，并以每笔投入时间按同期银行贷款利率计算利息至全部款项付清之日止。 一审法院认为，广安蛇龙山公司出租给陈先刚的神龙山巴人石头城风景区紫云轩虽未取得权属证书，但取得了《国有土地使用权证》，且无依据显示该物业存在权属争议，广安蛇龙山公司将该物业出租给陈先刚未违反有关法律规定，且是双方在协商一致基础上的真实意思表示，故《神龙山物业租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 按照合同约定，陈先刚应在签订合同之日起3日内向广安蛇龙山公司支付200,000元履约保证金，广安蛇龙山公司应保证整个物业的消防、水电气根据陈先刚需要在每一层安装到位，双方均未履行该两项约定合同义务，但陈先刚称与广安蛇龙山公司口头达成协议，由陈先刚自行出资代为履行消防安装工程，以此抵做履约保证金200,000元。消防、水电气安装到位是履行整个合同的基础，消防、水电气如未安装到位其他装修工程将无从实施，陈先刚实际履行了消防安装工程，并大量投入装修，且在此长达两年多期间内广安蛇龙山公司并未出示证据证明其催收过履约保证金或通过其他方式提出过异议，因此广安蛇龙山公司的行为应视为默许陈先刚将消防工程款抵做履约保证金，与陈先刚所称“口头协议”一致，故广安蛇龙山公司以陈先刚未及时缴纳200,000元履约保证金为由主张解除合同，不予采信。 广安蛇龙山公司主张解除合同的理由之二，在于陈先刚未按《神龙山物业租赁合同》第四条约定在合同签订后2个月内对租赁物业进行动工装修并在6个月内投入运营。合同约定免租期为2016年10月1日至2017年9月30日，陈先刚缴纳了第一年的租金650,000元，租期至2018年9月30日。陈先刚有履行合同的合意且一直在积极履行，而案涉房屋并无房屋竣工验收合格证及消防合格等手续，故陈先刚在装修、办理消防等手续中有所滞后，广安蛇龙山公司有一定的过错。其以上述理由解除合同不符合合同约定及法律规定。广安蛇龙山公司已于2017年7月26日将案涉商铺出租给案外人罗怡乐，且已装修完毕并对外营业，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款规定，本案租赁合同已丧失继续履行的基础，如继续履行会给案外人罗怡乐造成重大经济损失，故陈先刚要求解除《神龙山物业租赁合同》，予以支持。合同解除时间以广安蛇龙山公司将涉案房屋租给第三人之日即2017年7月26日为准。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系广安蛇龙山公司违约解除合同，应向陈先刚赔偿各项损失费用。对于陈先刚主张的消防安装工程、空调定金的损失，因其出示的收据仅为复印件，无法核实真实性，故对该主张不予支持。对于工人工资，无相关打款明细或签收证明，证据不足，不予支持。关于陈先刚与广州美星装饰设计有限公司广安分公司的《装饰装修工程统一施工合同》的装饰装修费用中，虽然胡明玥向该公司支付了110,000元，但非陈先刚的经济损失，不应在本案中处理，剩余270,000元装饰装修费用与四川省亚舟设计有限公司的《装饰装修工程设计合同》中的装饰装修费用320,000元，有收据复印件、银行取款明细和公司的证明相印证，能够证明陈先刚实际支付了该费用，且均在广安蛇龙山公司发出解除通知书前，对于590,000元经济损失，广安蛇龙山公司应予赔偿。关于租金是否退还的问题，陈先刚在2015年8月17日缴纳了2017年10月1日至2018年9月30日的租金，广安蛇龙山公司在免租期内即2017年4月20日向陈先刚主张解除合同，于2017年7月26日广安蛇龙山公司将涉案房屋租给案外人，陈先刚尚未在租期内使用房屋，故广安蛇龙山公司应返还陈先刚的租金。 本案中，双方签订《神龙山物业租赁合同》时，陈先刚应查明广安蛇龙山公司是否具备相关资质，并按合同约定的期限完工，陈先刚亦存在一定的过错，故酌情判定陈先刚对于其经济损失承担次要责任，由广安蛇龙山公司承担主要赔偿责任，陈先刚的经济损失共计1,240,000元，由广安蛇龙山公司赔偿1,054,000元。利息自陈先刚主张权利之日起即2017年9月8日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至全部款项付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、陈先刚与广安蛇龙山公司签订的《神龙山物业租赁合同》于2017年7月26日解除；二、广安蛇龙山公司于本判决生效之日起十五日内向陈先刚赔偿经济损失1,054,000元，并按中国人民银行同期贷款利率从2017年9月8日起支付利息至全部款项付清之日止；三、驳回陈先刚的其他诉讼请求。案件受理费24,800元，由陈先刚负担12,800元，由广安蛇龙山公司负担12,000元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方签订《神龙山物业租赁合同》时，广安蛇龙山公司应保证案涉物业竣工验收合格，陈先刚亦应查明广安蛇龙山公司是否具备相关资质，并按合同约定的期限完工。对于此次纠纷双方均存在一定过错，一审根据双方责任大小，认定蛇龙山公司负主要责任，陈先刚负次要责任恰当，本院予以维持。 陈先刚在二审中，主张胡明玥向四川省亚舟设计有限公司支付的所谓装修款110,000元为其损失，消防安装工程费用及空调定金的损失。由于胡明玥系案外人，没有证据证明其向四川省亚舟设计有限公司支付行为与本案有关联性，故对陈先刚主张的该损失不予支持；陈先刚主张的消防安装工程、空调定金的损失，因其一审出示的收据仅为复印件，二审也没有举示其他补强证据，无法核实消防安装工程是否实施及其支付费用的真实性，故对该主张本院不予支持。 综上所述，上诉人陈先刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,800元，由上诉人陈先刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 成代军 审 判 员 蒋 濒 审 判 员 张 波 二〇二〇年八月四日 法官助理 陈 雪 书 记 员 王 茜