昆明铁路运输中级法院执 行 裁 定 书（2020）云71执复2号复议申请人（利害关系人）：高云丽，女，1976年9月10日出生，汉族，住云南省宣威市。申请执行人：云南南方机电设备有限公司。住所地昆明市西山区普坪村186号。统一社会信用代码915300007928770969。法定代表人：鲁勇，总经理。委托诉讼代理人：李云杰，云南西翥律师事务所律师。被执行人（异议申请人）：母红宇，男，1977年3月21日出生，汉族，住云南省宣威市来宾镇朱屯村委会母家屯村212号。公民身份号码5322241977××××××××。复议申请人高云丽不服昆明铁路运输法院（2019）云7101执异2号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月15日举行了听证，复议申请人高云丽、申请执行人云南南方机电设备有限公司（以下简称机电公司）的委托诉讼代理人李云杰、被执行人母红宇参加了听证，现已审查终结。母红宇向昆明铁路运输法院（以下简称昆明院）提出异议申请，请求：1.撤销昆明院（2019）云7101执恢6号执行裁定书；2.中止执行异议申请人母红宇名下位于宣威市房屋的执行行为；3.解除异议申请人母红宇与房屋买受人高云丽的房屋租赁关系，并返还房屋拍卖的剩余款项。昆明院查明，2019年8月19日，依申请执行人机电公司的申请，昆明院决定恢复机电公司与被执行人母红宇返还原物纠纷一案的执行。执行过程中，当事人双方无法达成执行和解协议，昆明院裁定对登记在被执行人母红宇名下涉案房屋予以拍卖。经申请人母红宇的妻子徐任章以及申请执行人机电公司同意，对拟拍卖的房屋进行网络询价。2019年8月20日，京东大数据评估询价平台、中国工商银行融ｅ购电商平台出具了宣威市房屋一套的《网络询价报告》，该房屋评估价值分别为206933元、261954元。2019年9月2日，申请人机电公司认为房屋评估价值过高，建议以2400元／平方米的标准计算房屋的起拍价款，经徐任章同意，按照2400元／平方米，总价为18.48万元为起拍价拍卖该房屋。2019年9月20日，昆明院对申请人母红宇位于宣威市（现友谊巷40号）的房屋（产权证号：00038513，以下简称76号房屋）委托阿里巴巴网络司法拍卖平台就进行第一次拍卖的有关事项进行了公告。2019年10月9日，高云丽在昆明院于淘宝网开展的司法拍卖中以287400元竞买成功，被拍卖的房屋相关信息为：“房屋所在层／总层数：第1-2层／总2层、房屋户型现状：2室2厅1厨1卫2阳台”，瑕疵说明为：“该标的存在大面积违章建筑，会导致该标的无法过户和交易，该标的目前存在租赁情况，具体租赁期限不详等”。2019年10月15日，昆明院下达了《拍卖成交裁定书》，2019年10月17日，昆明院将拍卖标的物76号房屋及以“房屋租金”的形式将剩余执行款120000元一并交付买受人高云丽，拍卖服务费2874元交予网络拍卖公司，同日，昆明院出具了《结案通知书》，并于当日向申请执行人机电公司送达了《拍卖成交裁定书》和《结案通知书》。2019年11月1日，昆明院将房屋拍卖款287400元中的162096元发还申请执行人，案件执行费2430元上缴国库。2019年11月15日，高云丽对拍卖所得房产在宣威市国土资源局不动产登记中心进行了转移登记，其中转移登记的土地为167.83㎡，房屋面积为78.9㎡，房屋总层数1层、所在层1层。昆明院还查明，在首次执行案件及恢复执行案件中，异议申请人母红宇逃避执行，经昆明院多次查找，均不能确定其下落。徐任章系被执行人母红宇的妻子，执行程序中，徐任章填写了《地址确认书》，并对执行中的所有事项包括签收执行相关文书、接受财产调查、对机电公司提出的房屋拍卖价格标准进行议价、参与拍卖房屋等。房屋买受人高云丽对违章建筑部分不愿意评估也不愿意补足该部分款项。昆明院认为，异议申请人母红宇作为被执行人，应当自觉履行生效法律文书确定的义务。76号房屋系母红宇名下可供执行的财产，昆明院依据申请执行人机电公司的申请恢复对该案的执行，并裁定对上述房屋予以拍卖具有事实和法律依据，故对母红宇要求撤销（2019）云7101执恢6号执行裁定书，昆明院不予支持。因本案不具备中止执行的条件，故对母红宇要求中止执行其房屋，昆明院不予支持。异议申请人母红宇在76号房屋上加盖有较大比例的建筑物，该部分建筑物虽未进行产权登记，但亦具有财产的用益属性，即具有相应价值，如加盖建筑物的价值不能实现，或将加盖建筑物与主体建筑分别处置都将减损房屋的整体价值，故应对76号房屋以及加盖部分的建筑物予以合并处置。昆明院裁定：撤销昆明铁路运输法院（2019）云7101执恢6号案件中对异议申请人（被执行人）母红宇名下位于宣威市（现友谊巷40号）房屋的拍卖行为。高云丽向本院申请复议称，1.（2019）云7101执异2号裁定撤销母红宇房屋的拍卖行为无事实依据、法律依据，并且严重损害申请人的合法权益和司法公信力。复议申请人已依法参与竞拍，合法取得该房屋的所有权，并依法办理了该房屋的产权过户转移手续。其认为网上竞买须知已明确载明拍卖标的物76号房的产权拍卖范围“房屋所在层为第1－2层/总2层”，所以加盖建筑的就是该房屋的第2层，并且拍卖公告的照片刚好就是违章建筑部分，显然违章建筑包含在内。拍卖公告写明了有违章建筑，那就是连违章建筑一并拍卖给我了。2.其买受房屋已半年多，76号房屋仍被母红宇、徐任章占据，请法院依法履行职责，腾房交房。3.关于母红宇请求解除租赁合同，双方并未协商同意租房，母红宇申请解除租赁关系，其同意解除。4.昆明院如果认为拍卖有问题，应当在拍卖开始和拍卖过程中来纠正问题，而不是在其办了不动产权证之后才来撤销。高云丽请求：1.撤销（2019）云7101执异2号裁定；2.继续执行（2019）云7101执恢6号之一裁定，腾房并向买受人高云丽交付竞买的标的物76号房屋。3.同意解除与母红宇的租赁关系。在听证过程中，经法庭释明，其变更复议请求为：撤销（2019）云7101执异2号裁定。被执行人母红宇称，拍卖房子时其没有签过字，不知道法院要卖涉案的房屋，该房屋是其继承所得，其妻子徐任章没有权利处理。昆明院拍卖只卖了77平方米，实际还有200多平方米没有卖掉，这个77平方米和200多平方米是可以分开的，其愿意把77平米的房屋交给高云丽。申请执行人机电公司称，母红宇提出的异议无事实和法律依据，本案的所有执行程序已经依法结束，公司也将执行款入账处理了，高云丽的请求是成立的，昆明院的异议裁定错误，应当被撤销。本院查明的事实与昆明院查明的事实基本一致，本院予以确认。根据各方当事人的意见，本案争议焦点如下：（2019）云7101执恢6号执行裁定是否应当被撤销；昆明院拍卖76号房屋的拍卖行为是否应当被撤销。本院认为，（2019）云7101执恢6号执行裁定是拍卖76号房屋的裁定，因母红宇一直未履行生效法律文书确定的义务，昆明院裁定拍卖76号房屋有事实和法律依据。至于母红宇认为其并未授权徐任章代理的问题，本院认为，昆明院上述裁定中确实存在错列徐任章为母红宇特别授权代理人的问题，但该问题并不影响整个案件事实，故对母红宇提出的撤销（2019）云7101执恢6号执行裁定的异议请求，本院不予支持。母红宇认为昆明院拍卖76号房屋的行为应当被撤销，主要理由有二：一是起拍价是机电公司与其妻子徐任章协商的，而房子是其个人所有，其妻子无权处分；二是拍卖只卖掉了77平方米，遗漏了其加盖的建筑物。本院认为，76号房屋是母红宇于2003年通过法定继承而来，母红宇与徐任章于2002年结婚，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款之规定，该房屋系婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同财产。昆明院对房屋进行了网络询价后（两份询价报告的价格分别为206,933元、261,954元），申请执行人机电公司认为该报价过高，可能影响成交，与产权人之一徐任章进行了协商，确定了起拍价184,800元。母红宇虽未参与协商确定起拍价，但母红宇在本案2014年首次执行案件及此次恢复执行案件中，故意逃避执行，经昆明院多次查找，均不能确定其下落。本院听证时母红宇对其未配合执行不能提出合理解释，本院对其辩称不知道法院拍卖其房屋不予采信。本院综合本案执行过程中其与徐任章尚在夫妻关系存续期间，其妻子徐任章填写了《送达地址确认书》、《被执行人财产申报表》，全程参与拍卖房屋工作，代为签收了昆明院送达的相关执行文书的情形，本院认为，母红宇逃避执行，在房屋被法院拍卖时怠于主张权利，视为其放弃相应的程序权利。另外，该房屋起拍价虽然为184,800元，但最终经过网络拍卖，高云丽与其他两位竞买人经过多轮竞价后，最后溢价10万元以287,400元竞拍得该房屋，已超过了两次网络询价的最高价。关于被拍卖的76号房屋是否包含加盖的违章建筑部分，昆明院在拍卖公告的瑕疵说明中已明确说明“该标的存在大面积违章建筑，会导致该标的无法过户和交易，该标的目前存在租赁情况，具体租赁期限不详”等，该公告还附了大量照片，其中也包含违章建筑部分，可见昆明院拍卖的房屋包含了违章建筑部分。另外，该拍卖公告已邮寄给徐任章、母红宇，由徐任章签收，二人未对该公告提出异议，视为二人已知晓被拍卖房屋包含违章建筑部分。昆明院裁定认为拍卖未包含加盖的违章建筑部分错误，无事实依据，本院予以纠正。本案中，母红宇的76号房屋土地使用面积164平方米，大于房屋面积的77平方米，拍卖公告中记载土地面积不详。根据《中华人民共和国物权法》第147条、《城市房地产管理法》第32条的相关规定，在不动产拍卖时应遵循“房随地走、地随房走”的原则，本案拍卖的房屋已包含上述土地。被执行人母红宇于2019年10月23日才向昆明院提出异议申请，请求中止对其名下76号房屋的执行，但昆明院已于2019年9月5日发布公告拟拍卖该房屋，于同年10月15日裁定拍卖成交，于10月16日分别向宣威市不动产登记局、宣威市不动产交易中心发出了协助执行通知书，母红宇提出异议时该房屋已执行完毕，不具备中止执行的条件，对于母红宇该项异议请求本院不予支持。为维护当事人合法权益，本院仍然对76号房屋的拍卖行为进行审查，未发现有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议规定）第二十一条规定的应当被撤销的情形。本院认为，网络司法拍卖是法院公开拍卖的行为，人民法院在执行中采取拍卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力。买受人通过法院的拍卖程序取得财产的行为，不同于一般的民间交易行为，对其受让所获得的权益应当予以保护。买受人高云丽是通过正常的拍卖程序拍得76号房屋，故高云丽认为其合法参与拍卖，竞拍取得房屋行为合法，该拍卖行为不应当被撤销的理由成立，本院予以支持。关于母红宇请求解除租赁关系的请求，高云丽虽然在复议时同意解除租赁关系，但上述请求属另外的民事法律关系，不属于执行异议的审查范围，双方应当通过其他合法途径解决。母红宇的该项请求本院亦不予支持。综上，高云丽的复议请求于法有据，本院予以支持。母红宇的三项异议请求均不能成立，依法应当予以驳回。原异议裁定认定事实清楚，但适用法律错误、遗漏异议申请人的部分申请事项，裁定结果应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十三条第二项之规定，裁定如下：一、撤销昆明铁路运输法院(2019)云7101执异2号异议裁定。二、驳回母红宇的异议请求。审判长  杨云斌审判员  陈志杰审判员  刘 娜二〇二〇年八月五日书记员  闵正仙