浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初10981号 原告（反诉被告）：王超，住吉林省东辽县。 委托诉讼代理人：欧少桦、郭嘉露，实习律师。 被告（反诉原告）：施雷，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：俞起，浙江佑平律师事务所律师。 原告王超诉被告施雷房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月20日向本院起诉，经诉前调解未成，本院于2019年12月17日立案受理。被告施雷提起反诉，本院依法予以受理并决定合并审理，并依法适用普通程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告王超向本院提出诉讼请求：1、判令解除《商铺转租协议》，返还租金64583.33元，空调使用费8000元，卫生费1440元，物业管理费6650元，赔偿装修费41438元；2、判令被告返还保证金30000元，支付违约金50000元；3判令被告支付原告为本案支出的律师费10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告王超变更第1项诉讼请求为：判令解除《商铺转租协议》，返还物业管理费4987.50元，赔偿装修费41438元。事实和理由：2019年3月30日，原、被告签订《商铺转租协议》，约定：被告将位于杭州市拱墅区××街××幢××单元××室的部分转租予原告经营使用，保证金30000元；租赁期限自2019年3月31日至2021年8月31日止，第一期自2019年3月31日至2020年3月30日，先支付租金277500元；5匹中央空调使用费8000元等事项。原告依约支付了保证金、租金、空调使用费及卫生费、物业管理费6650元，并支出商铺装修费41438元。但在承租期间，该商铺所有权人**民通知原告，被告转租商铺的行为未取得其同意，要求原告腾退。现，商铺所有权人要求原告腾退，商铺租赁合同目的不能实现。故，原告要求解除《商铺转租协议》，返还物业费4987.50元，赔偿装修费41438元。因被告未经商铺所有权人同意，向原告转租该商铺，构成违约。故，应当返还保证金30000元，支付违约金50000元。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告施雷辩称，一、原告第1项诉讼请求无事实和法律依据。被告无违约行为，有权转租商铺，原告无权要求解除协议。对装修费不予认可。返还物业费无法律依据。二、对原告第2项诉讼请求，被告无违约行为，不应承担相应责任。三、对原告第3项诉讼请求，原告无任何事实和法律依据。 反诉原告施雷向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付违约金50000元；2、判令反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月30日，反诉原、被告签订《商铺转租协议》，约定反诉原告将位于杭州市拱墅区××街××幢××单元××室的部分转租给反诉被告经营使用，租赁期限自2019年3月31日至2021年8月31日止。反诉原告依约将协议所涉商铺提供给反诉被告租赁使用，从未存在违约行为。但在2019年12月，反诉被告未经反诉原告同意自行中途退租，系明显违约行为。经多次交涉，反诉被告不愿纠正其违约行为。为维护自身合法权益，反诉原告依法提起诉讼，恳请法院支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告王超辩称，反诉原告的转租未得到产权人的授权，且原被告间的聊天记录显示，反诉被告也一直希望得到产权人的追认，但产权人多次上门要求腾退，导致反诉被告无法继续经营。反诉被告不存在违约，请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、对王超提交的《商铺转租协议》、银行回单详情，施雷对三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。2、对王超提交的微信账单详情，施雷对转账给其妻子8090元无异议，对装修费不予认可，是王超向第三方支出，其无法核实真实性及关联性。本院对王超转账给施雷妻子8090元的事实予以认定，对其余微信转账凭证，尚不足以证明系案涉商铺装修支出的费用，本院对其关联性不予认定。3、对王超提交的收据、收条，施雷对三性不予认可，是王超与第三方之间的，不能体现与本案有关联性。本院认为，该证据尚不足以认定该些费用系案涉商铺装修支出，对其关联性不予认定。4、对王超提交的物品放行条，施雷对形式上的真实性予以认可，对关联性不予认可，与王超诉请无直接关联。本院对该证据的真实性予以认定。5、对王超提交的与**民的微信聊天记录，施雷认为，**民是否是房屋所有权人，及该微信是否是**民的，无法核实，无法证明王超所说的施雷不能转租的事实。本院认为，经当庭查看该微信聊天记录，与本院（2019）浙0105民初6202号民事判决认定的事实吻合，故该证据的真实性应予认定。6、对王超提交的与施雷的微信聊天记录，施雷对真实性无异议，但从微信聊天内容来看，其始终未认可王超所主张的无权转租的事实。本院对该证据予以认定。7、对施雷提交的《商铺转租协议》，与王超提交的相同，王超对三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。8、本院依据王超申请，调取了（2019）浙0105民初6202号民事判决书，对该判决，王超对三性无异议。施雷对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为，第一，该证据不能来证明施雷对王超存在违约事实，施雷是获得其合同相对人（转租方）何仁国的授权同意才转租，合同具有相对性，不能仅以何仁国对其合同相对人（原房东）的违约，就直接认定本案合同的违约问题；第二，抛开关联性问题，该证据显示判决宣布时间是2020年5月30日，则至少在此时间之前，王超都无权就该时间之前产生的所谓的“损失”进行关联主张；第三，该证据反过来显示施雷是获得其相对人（转租方）何仁国的授权同意转租，无任何隐瞒、欺骗等不当或恶意行为。本院对该证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月30日，转租方、甲方施雷与承租方、乙方王超签订《商铺转租协议》一份，约定，甲方同意将位于杭州市拱墅区××街××幢××单元××室的部分转租给乙方用于乙方经营使用；租赁期自2019年3月31日至2021年8月31日止；租金及保证金：甲乙双方议定餐厅每年租金为35万元整，甲方将原烤鸭房半免费使用性质给予乙方当作厨房使用，象征性收每年租金15000元，计365000元，每年租金递增5%，应付租金由乙方以现金形式交付给甲方，为年付；签订合同之日应交给甲方保证金30000元整，合同期满，甲方在扣除乙方未支付的相关费用后，应于7日内无息返还给乙方；租金按一年为一期支付，首期租金及保证金由乙方于本合同签订时一次性付清；第一期租金：2019年3月31日至2020年3月30日，租金365000元；第二期租金：2020年3月31日至2021年3月30日，租金人民币383250元；第三期租金：2021年3月31日至2021年8月30日，租金167671.88元；鉴于乙方资金紧张，甲方同意乙方第一期租金先支付277500元，另外87500元及第二期租金383250元，共计470750元乙方应于2019年11月30日之前一起缴纳给甲方，否则视为乙方违约；原来甲方装修的烤鸭玻璃售卖柜台不改动；两台2万余元的5匹中央空调（含机器价格和五六十米铜管费、安装费）友情折价8000元给乙方，甲方有权享受此两台空调的乘凉福利，两台空调电费和再次移机费由乙方承担；租赁期内，乙方承担下列责任：依约按实交纳租金，并承担租赁期内的店铺转租给乙方后，乙方交纳经营产生的水电费、煤气费、治安费、税金、消防、卫生费、物业管理费等一切因乙方实际使用而产生的费用，除了物业管理费需要同租金当期一起交纳，其余都按单如期缴纳；乙方不得中途退租，否则视为违约，所交或预交租金、保证金不予退还；乙方在装修期间不能破坏商铺的主体结构，合同期满后，乙方原有的固定装修不能破坏移走；甲乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，责任方应向对方支付违约金，双方约定违约金为50000元。 2019年3月30日，王超支付给施雷300500元。2019年4月1日，王超支付给施雷16000元。2019年4月30日，王超通过微信转账支付给施雷妻子卫生费1440元。2019年5月30日，王超通过微信转账支付给施雷妻子物业管理费6650元。 2019年6月3日，案涉商铺的所有权人**民告知王超：“（与其签订合同的）乙方无权私自出租，你只能与我签合同。”“你要租房子，你要跟我签合同，你跟他签的合同应该是无效的。”2019年9月4日，王超微信告知施雷：“房屋权利人**民告知我本房屋在2019年8月31日后不让正常营业，请协商后告知我，我与你签定的转租合同由于你的原因无法正常履行，现正式告知你妥善与我沟通解决，后续的违约责任是由你来承担。”“那你补一份大房主允许转租的授权给我，要不你无权转租给我。”“我由于被房屋所有权人告知你无转租权一事，搞得我无心经营，限你在3日内取得房东本人书面同意将房屋转租到2021年8月31日的确认，否则我将解除我们的转租合同。”2019年10月23日，王超微信通知施雷：“施雷：9月4日通知你限期向我补充一份房东同意转租的授权书，你一直没有提供给我，由于房东上门通知我无权转租及经营，现在我正式通知你解除双方签订的《商铺转租协议》。”“施雷：今年4月和5月转账给你老婆转交的垃圾费1440元和物业费6650元，物业通知说你们并没有去交，收到信息后请将此两笔款退还给我。” 2019年12月2日，王超搬离案涉商铺。2019年12月7日，施雷微信告知王超：“王超，鉴于你未履行我们的租房协议，在2019年11月底之前未付款约定的第一期剩余三个月租金和下期租金，届时我方将起诉你违约，并承担违约责任。” 另查明，**民、王斌系位于杭州市拱墅区××街××幢××单元××室房屋的所有权人。2019年6月27日，**民、王斌以何仁国为被告，以房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，案号为（2019）浙0105民初6202号。**民、王斌的诉讼请求为：确认其与何仁国就杭州市拱墅区××街××幢××单元××室签订的《房屋租赁合同》于2019年12月11日解除等。本院于2020年5月20日作出（2019）浙0105民初6202号民事判决，认为，根据何仁国与施雷签订的《商铺转让协议》的内容，何仁国已将案涉房屋的经营使用权转让给第三方使用且房屋已交付完毕，由案外人实际在经营；何仁国的转租行为构成违约，**民、王斌可以根据合同的约定要求解除合同；在本案审理过程中，何仁国已于2019年12月11日将案涉房交还**民、王斌，即双方的租赁合同关系已于房屋实际腾退交还之日解除，故本院对**民、王斌要求确认案涉《房屋租赁合同》已于2019年12月11日解除的主张予以支持。 本院认为，本案所涉《商铺转租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。虽该协议签订后施雷已将案涉商铺交王超使用，但因何仁国将该商铺转租给施雷，及施雷转租给王超，均未征得该商铺出租人**民、王斌同意，**民于2019年6月对王超租赁使用该商铺提出了异议，并于2019年6月27日与王斌共同向本院起诉请求解除与何仁国之间的租赁合同，双方并于2019年12月11日解除了租赁合同，**民、王斌收回了本案商铺，故王超承租使用本案商铺的合同目的已不能实现，其请求解除与施雷签订的《商铺转租协议》，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，王超租赁本案商铺系用于餐饮经营，施雷作为转租人应当将租赁物交付给承租人，并在租赁期内保持租赁物符合约定用途，但施雷转租该商铺并未经出租人即该商铺的所有权人**民、王斌的同意，并致**民、王斌行使合同解除权收回商铺，应当赔偿王超因此遭受的实际损失。王超承租该商铺系用于餐饮，其承租后对商铺进行装修符合餐饮市场惯例和生活经验法则，《商铺转租协议》中有关“乙方在装修期间不能破坏商铺的主体结构”的约定亦表明施雷同意王超对商铺进行装修，王超对商铺进行装修并支出装修费用应属客观事实，故施雷应当赔偿王超装修费损失。王超请求赔偿装修费41438元，但其提供的证据尚不足以证明其支出的41438元系装修费用，本院根据餐饮企业装修市场行情、王超承租商铺面积、其所经营的餐饮业态、实际经营期限等因素，酌定装修损失30000元，应由施雷赔偿。王超主张已支付给施雷一年的物业管理费6650元，现诉请返还2019年6月30日至2020年3月30日期间的物业管理费4987.5元。施雷则主张该6650元系9个月的物业管理费。故应由王超提供证据证明该6650元系一年的物业管理费，但其未能提供证据甲乙证明，应承担举证不能的不利后果。因王超实际使用本案商铺至2019年12月2日，已实际使用9个月，其使用商铺期间的物业管理费应由其承担，故本院对其该项诉讼请求不予支持。王超已支付给施雷保证金30000元。因本案系施雷未经出租人同意转租商铺，王超并无违约行为，故该保证金应返还给王超。王超请求支付违约金50000元。双方合同约定了任何一方未按合同履行，均应向对方支付违约金50000元。因施雷未能保持王超在租赁期内对商铺的使用权，构成根本性违约，应承担违约责任。王超因商铺提前被所有权人收回，存在经营收入损失，而合同约定的违约金数额并未过分高于其损失，故本院对王超的违约金诉讼请求予以支持。王超诉请支付律师费损失，则依据不足，本院不予支持。 施雷反诉请求王超支付违约金50000元。因商铺所有权人就王超租赁使用该商铺提出异议，并已向人民法院起诉请求解除与承租人之间的租赁合同，王超对施雷享有不安抗辩权。王超在要求施雷提供商铺所有权人同意其承租房屋的文件未果后，且已通知施雷解除合同的情况下，其未按照合同约定期限支付第二年的租金不构成违约，故施雷的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、解除王超与施雷于2019年3月30日签订的《商铺转租协议》； 二、施雷于本判决生效之日起十日内赔偿王超装修损失30000元； 三、施雷于本判决生效之日起十日内返还王超保证金30000元； 四、施雷于本判决生效之日起十日内支付王超违约金50000元； 五、驳回王超的其他诉讼请求； 六、驳回施雷的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3029元，财产保全费1202元，合计4231元，由负担王超负担820元，施雷负担3411元。反诉案件受理费减半收取525元，由施雷负担。 王超于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；施雷于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  姜新农 人民陪审员  胡 敏 人民陪审员  王春英 二〇二〇年八月三日 法官 助理  贾昱泓 代书 记员  陈晓玲