湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终968号上诉人（原审原告）：廖建国，男，1978年8月28日出生，汉族，户籍地湖南省茶陵县，现住茶陵县云阳街道办事处。上诉人（原审原告）：谭金兰，女，1980年9月11日出生，汉族，户籍地湖南省茶陵县，现住茶陵县云阳街道办事处，系廖建国之妻。两上诉人委托诉讼代理人：向华，湖南挚友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：茶陵县紫微房地产开发有限责任公司，住所地湖南省茶陵县平水镇人民政府院内。法定代表人：刘亦文，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘哲连，男，汉族，1956年8月12日出生，住湖南省茶陵县，系茶陵县紫微房地产开发有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：谭忠良，株洲市中良法律服务所法律工作者。上诉人廖建国、谭金兰因与被上诉人茶陵县紫微房地产开发有限责任公司（以下简称紫微房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省茶陵县人民法院（2019）湘0224民初1866号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人廖建国、谭金兰的委托诉讼代理人向华，被上诉人紫微房地产公司委托诉讼代理人刘哲连、谭忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人廖建国、谭金兰上诉请求判令：1、依法撤销一审判决第二、三项，改判由被上诉人支付上诉人逾期办证违约金63769元（暂计算知2019年8月16日，后期继续计算值办证交付之日）；2、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定办理大产权证是签署《房屋交接书》的前置条件，然后才开始计算办理分证的360天期限是错误的，因为被上诉人提前交房，则已放弃办完大产权证再计算办理分证期限的期限利益，不利后果应由其承担；二、一审认定业主的主要原因造成不能验收，不能办理大产权证进而不能办理分证是错误的，竣工验收和办证的责任主体是被上诉人，其应承担第一责任；三、一审判决有违双方的约定，违背了意思自治原则；四、如果没有违约金约束，一审判决第一项完全是无法执行的判项。被上诉人紫微房地产公司答辩称：一、被上诉人与上诉人之间签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》的所有条款都合法有效，被上诉人按合同约定履行，不存在任何过错，更不存在承担所谓的不利后果；二、造成不能如期办理金山国际大产权证的责任在业主方，不在被上诉人一方，一审对此已查明、认定事实清楚；三、一审判案建立在尊重客观事实基础上，没有违背意思自治原则；四、上诉人片面理解一审判决的第一项内容，不但与文字表述相悖，也违背常理；五、茶陵县政府的职能部门出具的答复意见是经现场勘验得出的结论，不是凭空捏造，为了办证的问题被上诉人进了群体上访，找了巡视组等，但是职能部门不敢办证，是有事实依据的；六、被上诉人没有改变规划用途超红线建设，有县领导批文为证；七、2019年6月30日没有签订和解协议，当天出具的单方承诺书是一审法院法官组织达成的，目的是为了解决办证纠纷，之后被上诉人为了办证请规划部门重新进行规划，测量部门重新进行测量，补交了相关费用。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人廖建国、谭金兰一审起诉请求判令：1、判令被告立即为原告办理并交付房屋权属证书，并支付逾期办证的违约金63769元（暂自2017年2月17日计算至2019年8月16日共30个月：358000元*4.75%*150%/12个月*30个月，后期继续计算至办证交付之日）；2、判令被告支付承诺负担的诉讼费617元给原告；3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：两原告于2016年11月16日与被告订立一份《商品房预销售合同》，原告以358000元的价格购买被告开发的金山国际综合楼1603号房屋，合同约定，被告在2014年12月30日交付房屋，交付房屋的条件是该商品房验收合格，房屋交付标志为交钥匙，在办理大产证后30日内签署《房屋交接书》，作为办理房产证的必备文件，签署《房屋交接书》360日内办理《房屋所有权证》（分证）。原告交清了所有的房款和相关费用，被告于2016年11月16日交付了房屋。被告交付房屋之时，尚未办理行政主管部门的竣工验收，但向原告等购房业主交付了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。金山国际的业主入住之后，因为数年未能取得房产权属证书，多次向被告催促，被告曾于2016年11月在业主开会时由其工作人员谭海林就房产证的办理问题向主业方承诺：“本公司正在认真办理，预计2017年年底由本公司该办理的手续会基本完成。”，但到期仍未完成。同时，原告等业主又多次向政府主管部门信访要求解决。茶陵县住房和城乡建设局回复称“该项目涉及多项违规建设，未经规划许可擅自改建四楼住房套房，在群商楼顶加建房屋，改建时包裹天然气管理至室内。我局曾多次对违法建筑进行认定并移交至县政府和县城管执法大队，但未能进行强拆。现天然气管道已更改，……国土局批复同意将超出红线范围纳入项目用地，我局接对超建部分进行处罚，补办规划手续”。茶陵县自然资源局回复称“由于三楼与四楼的部分业主……对房屋进行了改建扩宽……规划验收不合格，涉嫌超建筑面积建设房屋，该项目目前还没有通过规划验收、人防验收、工程竣工验收、房产验收、国土验收，所以该项目暂时办理不了不动产总证，业主们就无法办理不动产分证”。茶陵县房产局回复称“职能部门认为，由于有多户购房者私自搭建了部分违章建筑和国土使用面积建设超标，所以造成整体验收工作尚未作出安排，而不能发放房屋产权证。”。因为存以上违建原因，金山国际小区项目一直未能完成竣工验收，被告无法取得房屋大产证，也就无法给原告等人办理房屋分户证。2019年5月14日，原告等6户购房户向本院起诉，要求被告办理房产权属证书并支付逾期办证的违约金。2019年6月30日，双方达成和解协议，被告向原告方出具书面承诺，自愿交付8万元给业委会作为办理房产证的保证金，承担诉讼费用，保证在2019年12月31前办好房产大产权证，如未能办好，造成业主再次起诉的，同意自交房之日起按人民银行同期借款利率*150%计算违约金。原告向本院申请撤回了起诉，一审法院裁定准予撤诉。但是，撤诉后，被告未按承诺书的内容履行，既未交付8万元的办证保证金，也未承担案件诉讼费。经双方多次沟通无果，原告再次诉至一审法院。一审法院认为：原、被告订立的《商品房预销售合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。被告作为房产开发商，为原告等购房户办理房屋权属证书，是其合同义务。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权证总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向茶陵县房地产办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》。从其约定看，办理大产权证，是签署《房屋交接书》的前置条件，然后才开始计算开发商办理分证的360天期限。但是，本案被告在房屋未经竣工验收、未取得大产证的情况下，于2014年12月30日实际交付了房屋，签署了《房屋移交验收记录表》，并交付了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等法律文件，其违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规“先竣工、再交房”的规定。被告为了及时销售、回流资金而提前交房，取得了一定的利益，则视为其放弃了先办大产证再计算办证期的期限利益，否则，将得出如果被告不经竣工验收、不办理大产权证，则其可以永远不办理分户证的结论，这显然于法相悖。因此，本案应当自实际交房、签署《房屋移交验收记录表》之日起开始计算360天的办证期限，即被告应在2015年12月25日前办好房屋产权证，逾期应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，承担违约责任。但是，原告要求被告交房后90日起计算违约金，有违合同当中签署房屋交接书后360天办证的约定，虽然被告曾承诺如果造成原告再次起诉，同意自交房之日起计算违约责任，但承诺书界定的是2019年12月31日办好证，原告在此前提起诉讼，也无权要求自交房之日起计算违约金。被告在原告第一次起诉之后，没有履行《承诺书》约定的内容，造成原告再次起诉，其承诺的诉讼费应属原告的损失，应由被告承担。据此，对原告的诉讼请求，一审法院予以部分支持。被告辩称系因原告等购房户违建等原因造成无法验收，从政府主管部门调查回复的内容看，该项目未能验收，是超红线用地、违规改建四楼住房、楼顶搭棚、燃气管道违规、住户改建等多方面的违建原因造成的，既有开发商的原因，也有购房户的原因，既有交房前的原因，也有交房后的原因，而竣工验收和办证的责任主体是被告，部分购房户的违建虽然增加了被告竣工验收的难度，但与项目的竣工验收没有直接的关联，仍应由被告先行办理竣工验收，故对其辩称，一审法院不予采纳。如果被告认为违建购房户给竣工验收造成了损失，可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决：一、被告茶陵县紫微房地产开发有限责任公司在本判决书生效后60日内，即为原告廖建国、谭金兰办理房屋所有权转移登记证；二、被告茶陵县紫微房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告廖建国、谭金兰诉讼费损失1147元。三、驳回原告廖建国、谭金兰其他诉讼请求。案件受理费减半收取705元，由被告茶陵县紫微房地产开发有限责任公司承担。二审中，上诉人廖建国、谭金兰未提交新证据。被上诉人紫微房地产公司提交了三组新证据，即证据一、四张现场照片，拟证明部分业主违规搭建造成大产权证无法办理；证据二、重新办理的建设工程规划许可证、测绘合同、建设用地规划许可证、交税发票、国有土地出让许可书、测绘费发票、土地出让金、报建费等共计13万余元、红线图，拟证明被上诉人为办证进行了积极作为；证据三、茶陵县自然资源局关于项目的土地验收复核表，拟证明已经完成验收备案，暂未办理联合验收，并发公告通知金山小区业主提供办证资料。经本院组织双方当事人质证，本院对上述证据认证如下：对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性予以认定。本院经审查，对一审认定的基本事实予以确认。二审另查明，被上诉人紫微房地产公司2019年6月30日出具承诺书，其中承诺书第二条规定，“保证在2019年12月31日前办好房产大权证（如承诺人所有办证资料和条件已完备，办证手续已进窗户，再适当放宽期限。因业主自身原因未及时办理分户证的，与承诺人无关）”。2020年4月2日，被上诉人涉案金山国际商住楼用地规划审批事项经茶陵县政务服务中心联合登记窗口核查，认为该事项申请资料齐全，符合法定形式，可予以受理。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审争议的焦点为：被上诉人是否存在逾期办证的违约事实及逾期办证的责任如何确定；是否需要支付违约金。现分析如下：关于违约事实：上诉人廖建国、谭金兰与被上诉人紫微房地产公司签订的《商品房预销售合同》系双方真实意思表示，合同成立且生效，双方当事人均应按照合同的约定履行合同义务。双方于2016年11月16日签订合同后，被上诉人紫微房地产公司依约于2016年11月16日向上诉人廖建国、谭金兰交付了房屋，履行了一定的合同义务。但被上诉人至今仍未办理大产权证和上诉人的房屋所有权证书，系违约，理应承担一定的违约责任。但依据相关法律法规的规定，房屋所有权证书办理的前提是大产权证办理完毕，现大产权证的办理因如下原因存在阻碍而无法办理完成：1、部分业主私自搭建、改建房屋造成超面积建房比较严重，主管部门验收存在障碍；2、开发商与上述私搭乱建的业主就整改不能达成一致意见；3、各相关主管部门职能不统一，不能合力解决上述私搭乱建行为。因存在上述原因，导致大产权证无法办理，从而不能办理各业主的分户房屋产权证。因此，被上诉人紫微房地产公司虽然存在违约行为，但其违约行为系出自其意志以外的原因的被动违约，且最直接的原因在于部分业主的私搭乱建行为造成了严重的面积超标和一定的安全隐患，故被上诉人紫微房地产公司的违约状态系上述被动原因造成的稳定的违约状态，只要私搭乱建的部分业主配合、职能部门进行积极作为，被上诉人紫微房地产公司的违约状态就可以解除。关于违约责任：依据合同约定，被上诉人紫微房地产公司理应承担违约责任，但上述被动违约因素不解除的情况下，径直要求被上诉人承担违约责任，有违公平原则。且双方合同约定了在房屋所有权证总证即大产权整办理完结的30日内，再由双方签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》之日起360天内方办理分户房屋产权证书。由此，办理房屋产权证总证是办理分户房产权证书的前置条件，故双方违约金计算期限尚未启动，上诉人要求被上诉人承担违约金的上诉请求不能成立。另一审依据双方和解后签署的承诺书判决被上诉人紫微房地产公司支付1147元诉讼费，虽双方均确定该费用已支付，但以法院判决的形式进一步体现，并无不当。关于《承诺书》，虽然系双方在和解后签署，但该《承诺书》系被上诉人紫微房地产公司单方承诺，且依据该承诺书第二条的表述，办证仍然附加了一定的条件，即“如承诺人所有办证资料和条件已完备，办证手续已进窗户，再适当放宽期限。因业主自身原因未及时办理分户证的，与承诺人无关”，现办证程序已于4月2日进入程序，承诺人的办证资料和条件是否完备，上述业主及职能部门所提出的问题是否解决，以及条件是否成就也不明确，应适当放宽被上诉人之办证期限，而不应直接要求被上诉人依据其承诺径直支付违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对其判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费受理费1394元，由上诉人廖建国、谭金兰承担。本判决为终审判决。审 判 长 罗湘武审 判 员 彭建爱审 判 员 李小红二〇二〇年八月十八日法官助理 李 诚书 记 员 余 睿