浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初2869号原告：吴明珠，男，1962年3月15日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：木慧建、薛建胜,浙江时代商务律师事务所律师。被告：温州经济技术开发区城建发展有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海园区明珠路850号，统一社会信用代码91330301720004309F。法定代表人：朱骞。委托诉讼代理人：戴莎莎、包建海,浙江金道（温州）律师事务所律师。原告吴明珠与被告温州经济技术开发区城建发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理，依法由审判员郑国友适用简易程序于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告吴明珠的委托诉讼代理人木慧建，被告温州经济技术开发区城建发展有限公司的委托诉讼代理人戴莎莎、包建海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴明珠起诉称：2016年1月11日，原告吴明珠作为买受人，被告温州经济技术开发区城建发展有限公司作为出卖人，就位于温州经济技术开发区××（备案名为人才公寓）（第1-3幢1层109号）房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定：该房屋建筑面积102.94㎡，商品房单价为17580.96元，总金额为1809784元；出卖人应当在2017年5月31日前，将符合约定条件（包括已取得竣工验收备案证明）的商品房交付给买受人；出卖人承诺于2018年5月31日前，取得商品房的土地、房屋权属证书，交付给买受人。合同对出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期不超过90日，自本合同第九条约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；逾期超过90日后，合同继续履行的，自本合同第九条约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金，出卖人支付违约金不超过已交房款总额的10%。合同对逾期交付涉案房屋权属证书的违约责任约定为：出卖人不能在前款约定期限内支付权属证书，在约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的万分之二承担违约责任；约定日期起90日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金。上述合同签订后，原告已按约向被告交付全部房款，但被告却未按合同约定的期限内交付房屋、房屋权属证书或登记证明。涉案房屋于2017年11月7日才完成竣工验收备案，远超过合同约定的2017年5月31日前取得竣工验收备案证明的期限。此后，被告未能按2018年5月31日的约定期限向原告交付涉案房屋初始登记证书，实际至2018年11月19日才办出房屋初始登记证书，至2020年5月20日才向原告交付，期间亦未向原告通知。原告认为，原、被告之间签署的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。被告逾期交房、逾期交付权属证书的行为已构成违约，应承担原告支付违约金的违约责任，但经原告多次催告，被告一直无理由拒不承担违约责任，故原告诉请判令如下：一、依法判令被告向原告支付交房逾期违约金173739元；二、依法判令被告向原告支付交付权属证书逾期违约金260609元；以上一、二项合计：434348元。三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告表示约定2017年5月31日前交房且需竣工备案，竣工备案时间是2017年11月7日，共计逾期160天，按合同约定超过90日，按日万分之六计算违约金为173739元（未超过10%的上限）；交付权属证书，约定是2018年5月31日，实际上2018年11月19日才办出初始登记，交付权属证书时间为2020年5月20日，共计逾期720天，按日万分之二计算违约金为260609元。为证明上述事实，原告吴明珠向本院提供如下证据：一、身份证，证明原告主体资格。二、企业网打信息，证明被告主体资格。三、商品房买卖合同，证明原、被告于2016年1月11日就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2017年5月31日，将符合约定条件（包括已取得竣工验收备案证明）的商品房交付给与原告；被告承诺于2018年5月31日前，取得商品房的土地、房屋权属证书，交付给原告的事实。四、竣工验收备案表，证明涉案房屋于2017年11月7日完成竣工备案，远超过合同约定的2017年5月31日前取得竣工验收备案证明期限的事实。五、不动产权证书，证明被告未能按2018年5月31日的约定期限向原告交付涉案房屋初始登记证书，实际至2018年11月19日才办出房屋初始登记证书，至2020年5月20日才向原告交付的事实。六、发票，证明原告已依约支付购房款的事实。七、不动产登记信息表，证明涉案房屋取得初始登记及转移登记情况。被告温州经济技术开发区城建发展有限公司辩称：一、原告主张逾期交房，实际被告是由于法律规范的调整被迫调整，按合同第九条约定，应延期，不承担逾期交房违约金。第九条第二点约定，如存在“各级政府及其职能部门包括但不限于规划，环保、文物，铁路指挥部，水利，国防等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇重大技术问题，导致本项目不具备竣工交付条件的，予以延期”，第十条第二点约定，如遇到上述情形，则被告不承担违约责任。本案中，由于设计总平图的调整，新的防火规范于2015年1月1日起正式实施，因出台新的消防规范出台，第一次验收没有通过，管委会也专门出台专题会议纪要，会议认为总平图的变更调整了部分参数，原则同意以新的总平图。根据政府部门的会议纪要，用旧版本的消防规范对该项目进行验收。二、实际于2017年7月26日组织五方主体进行竣工验收，认为质量合格，并同意竣工验收，至于备案问题，是由于在2017年5月到11月期间，经开区为贯彻落实上级精神，要求全部工地通过“智慧工地”完成备案，所有的材料提交线上完成。项目总结时也提到“智慧工地”，直到2017年11月正式上线通过验收，之前线下无法办理备案登记。因此，相应的竣工验收备案登记也相应延迟。因此，被告不承担逾期交付的违约责任。被告实际于2017年8月8日交付符合双方合同约定的商品房，根据最高院关于商品房买卖司法解释第十一条规定，房屋转移占有视为交付。双方也有交接表，后原告正常装修或出租并产生收益，被告已经将房屋交由买受人占有，客观上不存在逾期交房。同时，7月26日已经通过竣工验收，实质上也符合约定的质量标准。备案只是部门的管理性规范，属于管理性规定，不构成对交付行为的影响，交付行为是有效的。三、关于逾期交付权属证书的违约责任：首先，根据上级公司滨海投资集团的内部职能要求，是根据开发区管委会的职能划分，被告只负责经开区范围内建设工程项目的建设工作，商品房买卖及后续工作均由另一个子公司经开区国有资产经营有限公司负责，是开发区管委会审核通过的，故后续被告是不清楚的，对权属证书应由经开区国有资产经营有限公司承担。被告已经于2018年11月19日办理房屋初始登记权属证，当时亦已经通知原告领取办理。而已经有大证却不通知原告办理，也不符合常理的。因前期消防、智慧工地等客观原因的调整，大概有5-6个月时间，后期证书办理亦应适当顺延。故被告也不应承担逾期交付权属证书的违约责任。为证明上述事实，被告向本院提供如下证据：1.温州经济技术开发区金海园区人才公寓总平面图，证明涉案房地产项目总平图更新为2015年12月14日版本的事实。2.住房城乡建设部发布国家标准《建筑设计防火规范》的公告（编号为×××14），证明住房城乡建设部批准新的消防验收规范，并自2015年5月1日起实施的事实。3.建设工程消防验收意见书，证明因消防验收规范调整导致验收规范与审核时的总平图不一致的事实。4.专题会议纪要，证明经济技术开发区管委会专题会议研究并通过以旧版消防规范验收更新后的总平图的事实。5.建设工程消防验收意见书，证明消防部门根据经济技术开发区管委会会议纪要内容通过了涉案房地产项目的消防验收的事实。6.温州经济技术开发区金海园区人才公寓工程竣工验收会议纪要，证明涉案房地产项目于2017年7月26日组织竣工验收经五方部门认定工程质量合格，同意竣工验收的事实。7.金海嘉苑商铺交接表，8.收款收据、发票、银行回单，证明涉案商铺已实际交付原告实际占有使用的事实。9.关于经济技术开发区启动“智慧工地”的政府通知，10.智慧工地监管审批平台建设项目总结报告，证明经济技术开发区根据国务院办公厅、住建部、浙江省人民政府相关文件精神全区范围内推行“智慧工地”项目，全区所有工地竣工验收备案均需通过“智慧工地”完成。该项目2017年7月开始试运行，2017年11月项目验收后正式运行的事实。11.中共温州滨海新城投资集团有限公司委员会文件，证明涉案房地产项目买卖及后续事宜由温州经济技术开发区国有资产经营有限公司负责的事实。原告吴明珠提交的上述证据，经庭审出示，被告温州经济技术开发区城建发展有限公司质证意见如下：证据1-2无异议。证据3真实性、合法性无异议，但合同第九条有约定有特殊情况，应适当予以延期。第十条也约定了有上述情况出卖人不承担责任。证据4三性无异议，也记载了竣工验收日期实际是2017年7月26日。证据5真实性、合法性无异议，但不能反映交付时间。证据6-7无异议。本院经审查认为，被告对证据1、2、4、6、7无异议，故均予以确认；证据3、5真实性予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。被告温州经济技术开发区城建发展有限公司提交的上述证据，经庭审出示，原告吴明珠质证意见如下：证据1-6真实性、合法性无异议，但证据1不能证明是合同签订后发生的事实，证据3消防未通过记载中是存在多种情况，总平图不一致只是其中一个，不能证明是因为总平图调整原因所造成，从会议纪要确认后，消防是2017年7月26日才通过，说明之前是质量整改所造成，总平图并没有导致验收迟延，其他原因才是造成工程迟延。且新规范在合同前就已经有，合同中的免责条款也没有向原告明示告知，是被告明知而没有向原告告知的事项。证据7-8真实性、合法性无异议，关联性有异议，交付使用并不代表是符合合同约定的交付，合同第九条明确约定并列的备案证明，质量即使合格也是不符合有备案证明的，备案之后才能进行下个环节，对房屋的流动属性是有影响的。会对原告的权益产生实质性影响。不能以实际占有视为已经按合同约定交付标的物。证据9-10真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明该4个月不能进行验收备案，且前面没有发生竣工备案延期，就不存在受该情况的影响，合同的第九条的延期是针对交付期限的延期，逾期交付房产权证并没有约定除外条款。证据11真实性、合法性无法确认，关联性有异议，是被告的内部关系，与原告无关。本院认为，证据1-11真实性予以确认，可作为认定本案相关事实的依据，至于涉案房屋、权属证书交付期限是否逾期及被告是否需承担违约金，本院将在下文再行阐述。根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年1月11日原告吴明珠作为买受人与被告温州经济技术开发区城建发展有限公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于温州经济技术开发区××编号为温国用（2013）第5-341222号的地块的建设用地使用权。土地使用权出让合同号为3303052013Ａ21007。该地块总土地面积为22068.69㎡。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名为金海嘉苑。建设工程规划许可证号为浙规证2013-030700074，施工许可证号为××。第二条商品房销售的依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为温州市住房和城乡建设委员会，预售许可证号为温房售许字（2015）第020号；或者，现售商品房备案机关为，备案号为20160400034。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的：第1-3幢1层109号房，该商品房合同约定建筑面积共102.94平方米。其中，套内建筑面积91.21平方米，应分摊的共有建筑面积11.73平方米。第五条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米17580.96元，总金额（人民币）壹佰捌拾万玖仟柒佰捌拾肆元整。第九条交付期限及条件。出卖人应当在2017年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用。第十条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。2.（1）按照本合同书第十条中第1款的约定承担违约责任。（2）出卖人逾期交房，买受人同意继续履行合同的，出卖人支付违约金不超过已交房款总额的10%；本合同及补充协议书中有特别约定的按照特别约定执行，如遇到本合同第九条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。第十六条关于产权登记的约定。出卖人承诺于2018年5月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。”协议签订后，原告吴明珠按照协议约定向被告温州经济技术开发区城建发展有限公司支付购房款1809784元。2017年7月26日，涉案温州经济技术开发区金海园区人才公寓通过竣工验收。2017年8月8日，被告向原告交付涉案房屋，原告在金海嘉苑商铺交接表上签字确认。2017年11月7日，涉案房屋通过竣工验收备案。2018年11月19日，被告温州经济技术开发区城建发展有限公司向温州市自然资源和规划局办理了国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权证登记，初始登记权利人为被告温州经济技术开发区城建发展有限公司，初始登记权证号为浙（2018）温州市不动产权第0119107号。2020年5月20日，涉案不动产的权属证书变更登记至原告吴明珠名下，登记权利人为原告吴明珠，登记权证号为浙（2020）温州市不动产权第0044594号。本院认为：原、被告于2016年1月11日所签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当依法认定合同有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点之一是被告交付的房屋是否满足合同约定的交房条件及逾期交房违约金计付的起止日期。案涉《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件之一为“取得建设工程竣工验收备案证明”，涉案商品房于2017年11月7日才完成竣工验收备案,故被告于2017年8月8日向原告交付的房屋不符合合同约定。虽然被告交付的房屋不符合合同约定,但该房已于2017年7月26日竣工验收合格,符合法定的交付条件。原告在接收房屋时,对此未提出异议,而是与被告办理房屋交接手续,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定,房屋转移占有之日视为房屋交付之日,因此,2017年8月8日应视为房屋的交付时间,因合同约定的交付日期为2017年5月31日前，即逾期时间应确认为69天，故被告应依合同第十条约定逾期不超过90日交房的按已付购房款的日万分之五计付违约金，即被告应向原告支付逾期交房违约金为62437.5元(69天×0.0005×1809784元/天)。被告主张新的防火规范于2015年1月1日起正式实施，因出台新的消防规范出台，第一次验收没有通过，根据合同第九条第二点约定，如存在“各级政府及其职能部门包括但不限于规划，环保、文物，铁路指挥部，水利，国防等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇重大技术问题，导致本项目不具备竣工交付条件的，予以延期”，第十条第二点约定，如遇到上述情形，则被告不承担违约责任；故被告不应承担逾期交房的违约责任。但本案中新的防火规范于2015年1月1日起已经正式实施，而涉案房地产项目总平面图出图时间为2015年12月14日及双方签订合同时间为2016年1月11日均是新的防火规范正式实施之后，故因新的防火规范导致消防验收不能通过的风险应由被告自行承担，被告的该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案的争议焦点之二是被告是否应承担逾期交付权属证书的违约责任及逾期交付权属证书违约金计付的起止日期。被告主张因前期消防、智慧工地等客观原因的调整，被告不应承担逾期交付权属证书的违约责任。消防的原因前述已经进行分析，在此不再赘述；而对于工程竣工验收备案需通过“智慧工地”完成的问题，首先被告未提供证据证实在“智慧工地”项目运行后不能通过线下进行工程竣工验收备案，且被告亦陈述在试运行期间可以通过线下提交工程竣工验收材料，另外，合同约定的交付日期为2017年5月31日前，即如果被告严格按合同履行，在“智慧工地”项目运行之前被告就应该要完成工程竣工验收备案，故即使“智慧工地”项目运行后工程竣工验收备案均需通过“智慧工地”完成而导致延期办证，相应的责任亦应由被告自行承担，故被告的该主张，本院不予采纳。另外，被告主张根据中共温州滨海新城投资集团有限公司委员会文件的内容，逾期交付权属证书的责任不应由被告承担，但被告系合同相对方，亦是依法独立享有民事权利和承担民事义务的有限责任公司，被告的该主张缺乏法律依据，本院亦不予采纳。合同约定“出卖人承诺于2018年5月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。”本案中，涉案房屋被告于2018年11月19日办理所有权证初始登记，但2020年5月20日涉案不动产的权属证书才变更登记至原告吴明珠名下，逾期交付权属证书的时间应确认为720天，即被告应支付原告逾期交付权属证书违约金为260609元(720天×0.0002×1809784元/天)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告温州经济技术开发区城建发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴明珠逾期交房违约金62437.5元。二、被告温州经济技术开发区城建发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴明珠逾期交付权属证书违约金260609元。三、驳回原告吴明珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7815元，减半收取3907.5元，由原告吴明珠负担835.5元，由被告温州经济技术开发区城建发展有限公司负担3072元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  郑国友二〇二〇年八月二十一日书记员  高和燕附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。