安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终569号上诉人（原审原告）：梁志。上诉人（原审原告）刘亚琼。委托诉讼代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。委托诉讼代理人：高成军，安徽智全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜陵和利房地产开发有限公司，住所地铜陵市西湖大道1958号。法定代表人：孙继召，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章剑平，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢梅，北京京师（合肥）律师事务所律师。上诉人梁志扬、刘亚琼因与被上诉人铜陵和利房地产开发有限公司（以下简称和利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初1406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人梁志扬、刘亚琼委托诉讼代理人史万全、高成军，被上诉人和利公司委托诉讼代理人章剑平、邢梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁志扬、刘亚琼向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持梁志扬、刘亚琼的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由和利公司承担。事实与理由：（一）和利公司交付的房屋违反合同和法律规定，一审仅以合同附件三为交付条件是错误的。1.合同附件三不是交付标准，合同也没有约定附件三是唯一交付标准。2.附件三中既无具体的品牌、规格、型号和数量，也无报价和施工方案，因此不能将附件三作为交付标准。3.和利公司的广告语“给你一个五星级的家”应当作为交付的装修标准。4.装修定价中虽然包含直接、间接成本及合理利润，但和利公司不能置20余万元的装修定价不顾而进行廉价装修，且装修成果应当符合梁志扬、刘亚琼的装修期待利益，合同约定的装修价款应作为交付标准。（二）一审诉讼程序违法。一审诉讼过程中，梁志扬、刘亚琼提交了《调查取证申请书》《请求法院责令被告提供书证申请书》，以及在一审庭审中要求和利公司提交其持有的相关书证，但均未得到回应。和利公司答辩：（一）上诉人称“被上诉人交付的房屋违反合同和法律规定”，没有任何根据。首先，一审判决将案涉商品房表述为“房屋毛坯与装饰装修的结合体”没有任何问题，也是符合本案的客观实际。上诉人认为附件三是《商品房买卖合同》固定模板的附件，内容只有少部分涉及装修的项目名称，既没有具体的品牌、规格、型号和数量，也无详细的报价和施工方案。对此，和利公司认为双方之间建立的是商品房买卖合同关系，买卖标的物是带装修的商品房，双方之间并不存在单独的装饰装修合同关系。和利公司提供的是标准化统一的带装修商品房，而非向所有的购房人提供个性化的装修。合同中标注装修项目，并提供样板房作为参考没有任何问题，是目前市场惯例和通常做法，并不违背公平原则和诚实信用原则。其次，关于碧桂园广告宣传语“给你一个五星级的家”。这是碧桂园一个泛化的广告宣传，事实上“家”的概念不单单是指房屋，也指小区环境、周边环境和物业服务等等。这样的广告用语并不单独构成合同法意义上的要约。第三、如上所述，合同附件三明确约定了装修的项目，同时又有样板房作为参考，并不存在如上诉人所言的“无下限进行装修”的问题。开发商销售带装修的商品房，会接受所在地政府相关职能部门的监督和管理。（二）一审程序不存在违法。上诉人在一审提交了《调取证据申请书》《责令被告提供书证申请书》，但并非只要当事人申请，法院都应满足。只有申请合理合法，且有利于查清案件事实的才会得到准许。是否准许，应由法院依法决定。上诉人称一审程序违法，没有任何根据。梁志扬、刘亚琼向一审法院提起诉讼，请求判令：1.和利公司赔偿装修差价损失50000元（具体以鉴定所确定的差价款为准）；2.本案诉讼、鉴定费用由和利公司承担。一审审理查明：2018年7月，因买卖案涉铜陵碧桂园9号楼404室房屋，梁志扬、刘亚琼与和利公司签订了系列合同文件，具体包括：1.认购书，2.商品房买卖合同（含四个合同附件），3.签约特别提示，4.重要事项告知书，5.承诺书。上述系列合同文件对案涉商品房建设及销售依据，基本情况，计价方式与价款，付款方式及期限，违约责任等权利义务予以明确详细的约定。在上述系列合同文件中，对装修标准约定如下：1.认购书约定，认购价为毛坯总价953718元，装修总价203415元，商品房合计总价款1157133元。2.商品房买卖合同及附件约定，（1）商品房买卖合同第四条“计价方式与价款”约定，该商品房价款按面积计算，单价6779.34元/㎡，总金额953718元整，该价款为毛坯价款（不含装修价款，详见附件四）。（2）商品房买卖合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人负责更换并承担更换费用，出卖人应负责在30日内维修、更换，并承担维修、更换费用，同时维修、更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）附件三“装饰装修标准”中，对结构、外墙、内墙、灯具、天花、地面、阳台及生活阳台、阳台栏杆、户门、外窗、卫生设施、厨房设施、水电、电话、电视以及网络、燃气等交付标准及配套设施予以约定，同时备注说明：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准。（4）附件四“合同补充协议”约定，该商品房建筑面积140.68㎡，毛坯单价6779.34元/㎡，毛坯总价953718元；装修单价1445.94元/㎡，装修总价203415元；该商品房合计总价款为1157133元；出卖人按照附件三约定的标准进行交付，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。（5）《承诺书》载明，本人明确知悉如下事项：因买卖合同中的毛坯单价及装修单价的数额填写受政府合同备案控制的影响，故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担；与该商品房有关的一切税费均按照买卖合同约定的总计款（含装修款）为基数向政府部门进行缴纳；如遇政府要求或其他原因需重新签署买卖合同的，本人自愿同意配合贵司办理已签署的买卖合同的解除、备案注销手续及重新签署买卖合同等相关文件，如因本人不予配合贵司办理上述手续造成的损失，均由本人承担。上述系列合同文件签订后，梁志扬、刘亚琼依约支付全额房款1157133元，履行了付款义务。和利公司按期向梁志扬、刘亚琼交付房屋，梁志扬、刘亚琼认为案涉商品房实际装修价值远低于合同约定的装修价值，双方因此发生纠纷。诉讼过程中，梁志扬、刘亚琼曾就案涉商品房装修实际造价提出鉴定申请。一审法院认为：双方争议的焦点是实际装修费标准是否远低于合同约定标准；和利公司应否对鉴定价值与约定装修费的差价部分予以赔偿。第一、梁志扬、刘亚琼与和利公司就买卖铜陵碧桂园9号楼404室房屋签订认购书，商品房买卖合同及附件，《承诺书》等合同文件，双方均系具备完全民事行为能力的平等民事主体，合同文件形式要件完备，且所约定内容不违反法律及行政法规的效力性规定，应当认定为合法有效。上述合同文件签订后，买卖双方应依约履行。根据认购书及房屋买卖合同（含合同附件）关于计价方式与价款的约定，以及《承诺书》中关于税费缴纳基数的约定，并结合购房款增值税发票的记载，足以认定本案房屋买卖合同所约定的标的物（铜陵碧桂园9号楼404室房屋）为带装修的商品房，该标的物并非单独的房屋毛坯或装饰装修，而是房屋毛坯与装饰装修的结合体。第二、《承诺书》系买卖双方对案涉商品房计价方式及价款等重大事项已知晓的明示，以及对双方相关权责的进一步界定，应合法有效。理由：（1）案涉所有书面合同文件，均系和利公司所提供的为重复使用而预先拟定的格式文本，并非仅《承诺书》系格式文本；（2）承诺书中约定的条款内容，并无合同法第五十二条和第五十三条规定的情形；也无免除和利公司的责任，加重购房人的责任、排除购房人的主要权利的情形；且条款内容表述清晰简洁，不含特殊行业概念及术语，不存在歧义和理解困难，以普通成年人具备的正常生活经验和辨识能力，完全能够阅读并理解；（3）梁志扬、刘亚琼质证主张其在购房过程中签署多份合同文件，未阅读《承诺书》的具体内容。对此一审法院认为，购买房产对个人而言系重大财产处分行为，按常理，购房人不可能草率而为，即便如其所言，则系购房人对其自身合同权益的轻率处分，由此造成的不利后果也应由其自行承担。第三、根据《承诺书》中关于合同毛坯单价及装修单价的数额填写受政府备案控制影响，以及买受人不就案涉房屋的装修价值低于合同约定的装修费向和利公司主张任何权利的约定，并结合商品房买卖合同及附件的相关约定，足以表明：（1）本案商品房的总价款由毛坯和装修价款共同组成，不应也无法硬性分割，合同约定的装修价款并非装修成本价，而应认定为房屋总价款的组成部分；（2）梁志扬、刘亚琼对相关事项已经表示知悉，并明确承诺不就案涉房屋价格向和利公司主张权利。第四，在实际交易中，制约和影响商品房装饰装修定价的因素众多，包括材料销售渠道、人工费用、税金规费、管理成本、利润、开发商品牌、房地产市场环境以及房价走势预期等。本案诉讼过程中，梁志扬、刘亚琼申请对案涉房屋的装修造价予以鉴定，并要求和利公司赔偿装修造价与合同约定装修费之间的差额，该请求事实依据不足，且未考虑到以上众多定价因素，将装修的定价简单理解为装修造价，不具有合理性，故对梁志扬、刘亚琼的鉴定申请，不予准许。本案装修标准应按照商品房买卖合同附件三予以确定。综上所述，和利公司已经按照商品房买卖合同的约定向梁志扬、刘亚琼交付案涉房屋；本案装修标准已经在合同附件三中明确予以约定；案涉商品房价款由毛坯价及装修价共同组成，构成整体房款；和利公司对商品房买卖合同中毛坯单价及装修单价的填写处理明确知情，且承诺不就案涉房屋的实际装修价值低于合同约定的装修费，向和利公司主张权利。故本案现有证据不足以证明和利公司在存在违约行为。梁志扬、刘亚琼的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回梁志扬、刘亚琼的诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由梁志扬、刘亚琼负担。二审中，当事人围绕着上诉请求向本院提交了新的证据。本院依法组织双方当事人进行证据交换并质证。上诉人梁志扬、刘亚琼提供的证据如下：1.《铜陵碧桂园3栋604室室内装修估价报告》，证明装修造价与合同约定价格差距极大，合同约定价格虚高，存在价格欺诈。2.装修细节图片及视频，证明装饰材料品质低劣，装修工艺粗糙，不符合被上诉人相关的宣传和合同约定标准。被上诉人和利公司质证：1.对于证据一铜陵华诚房地产土地评估有限责任公司出具的《铜陵碧桂园3栋604室室内装修估价报告》，真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可。该评估报告系上诉人单方委托，未经被上诉人的同意和认可，也不是人民法院依法委托。而且该评估机构并非官方的权威机构，只是一个民间的带有营利性质的中介机构，仅对自己的委托人负责。再说，由于是上诉人的单方委托，评估人员对评估对象的分析、意见、结论受到委托人所提供的相关资料的限制，完全不能客观反映评估内容的数量和品牌。此外，上诉人与被上诉人就案涉房屋的总价款、装修标准已经明确进行了约定。交付标的物为带装修的商品房，和利公司交付的带装修商品房完全符合双方合同约定的标准，与样板房也并无二致。本案不需要评估或鉴定才能查明案件事实。2.对于证据二装修细节图及视频，真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议。这些照片及视频未经公证，是由谁拍摄，拍摄的地点等都不清楚，因此不能确认其真实性与合法性，当然也就无法确定其与本案的关联性，更不能证明其所要达到的证明目的。被上诉人和利公司未提供新的证据。本院向评估人员魏凡凡询问有关《铜陵碧桂园3栋604室室内装修估价报告》所依据的价格标准以及利润计算的依据等事项，并制作谈话笔录。评估人员解答说评估单位在市场上随机选择一家家装公司，要求该家装公司按照案涉合同附件三的装修项目分项，根据现场勘查的同样材质，以市场上常见品牌价格计算得出结论。此次评估对象是碧桂园3栋604室房屋，估价目的是为了向该房业主提供装修市场价格的参考，并不是该房屋实际工程造价。利润计算依据是行业平均利润率。上诉人梁志扬、刘亚琼质证：对谈话笔录没有异议。通过该谈话笔录看出，按照商品房买卖合同附件三进行分项计算，并根据现场勘查的同样材质的材料，按市场价计价，并结合行业平均利润作出的精装修评估报告，可以作为装修价格的参考依据。被上诉人和利公司质证：根据谈话笔录看出，该次评估目的是向碧桂园3栋604室业主提供室内装修市场价格的参考，并不能作为该房实际工程造价。该评估报告与本案不具有关联性。对谈话笔录内容的真实性无异议，但对评估报告不认可。本院认证意见：上诉人梁志扬、刘亚琼提供的评估报告，评估目的是为碧桂园3栋604室业主提供室内装修市场价格的参考，不能作为该房屋装修实际造价的认定依据。故该评估报告不能证明上诉人的观点。装修细节照片和视频不能证明与案涉房屋的关联性，也不能证明和利公司交付的房屋不符合装修标准，故不予采纳。对于评估人员魏凡凡的谈话笔录的真实性予以认定。从评估人员的谈话可以看出，上诉人提供的评估报告仅是一家装公司提供的装修价格，不具有代表性、普遍性、权威性，而且不是对装修造价的鉴定。评估报告不能作为定案依据。同时，对一审的证据质证、认证意见同于一审。本院对一审审理查明的事实予以认定。本院认为：本案争议的焦点是装修标准如何认定；和利公司是否构成违约；和利公司应否以装修价1445.94元/平方米为依据，赔偿合同价与装修造价之间的差价；《承诺书》的效力如何认定。焦点一、关于装修标准如何认定的问题。案涉《商品房买卖合同》第十三条明确约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。合同附件三装饰、设备标准：“结构：剪力墙结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。外墙：根据整幢楼宇的整体外墙外观设计需要，外墙采用涂料，局部真石漆。内墙：玄关，客厅、餐厅、房间刷乳胶漆；厨房、卫生间贴瓷片。灯具：客厅、餐厅、所有房间主照明灯预留电源线并安装灯泡；阳台、厨房、卫生间装吸顶灯，过道筒灯。天花：玄关、客厅、餐厅、过道、卧室石膏线原天花刷乳胶漆；阳台、生活阳台采用原天花刷防水乳胶漆；厨房、卫生间采用铝扣板吊顶。地面：客厅、餐厅铺抛釉砖；卧室铺强化复合地板（现代家居或其他同等品牌），配套踢脚线；厨房、卫生间铺仿砂岩砖；淋浴间铺抛釉砖。阳台：生活阳台地面铺仿砂岩砖。阳台栏杆：楼层的阳台栏杆为成品锌钢栏杆。户门：入户门为钢质门，配装指纹密码锁（皇鼎牌或其他同等品牌）；房门为PVC免漆门；厨房、卫生间为吸塑PVC免漆框门，入户门口增加重力挂钩。外窗：铝合金窗。卫生设施：配置洗手台柜、洗手盆、水龙头、镜柜、淋浴花洒、淋浴屏、座厕、纸巾架、浴巾架、马桶刷架、置物架。厨房设施：配组合式厨柜、石材台面连洗菜盆、水龙头、灶台、炉灶、附送品牌抽油烟机、净水器。水电：为确保住户家居生活用电，每户的设计电量按标准设计提供电力，配备相应功能性电插座，每户安排独立水、电表。电话：客厅装有电话插座。业主自行办理开户。电视：客厅装有入墙有线电视接收插座。有线电视开通及日常费用由有线电视公司另行收取，业主自行办理开户。网络：到户至户内多媒体箱，插座安装到位。网络开通及日常费用由广播电视公司另行收取，业主自行办理开户。燃气：设有管道燃气，燃气开通及日常费用由燃气公司另行收取，业主自行办理开户。安防设施：每户配可视对讲系统、智能无线门窗磁、智能无线紧急按钮。智能家居：7寸数字分机、户内玄关增加入户场景面板、客厅配置灯光智能开关面板、智能家居主机（或网关）、智能摄像机、户内配送过道小夜灯。”双方当事人对装修标准有合同约定的，按合同约定履行。合同未约定的或约定不明确的，依照合同法第六十二条第一项规定，按照国家标准、行业标准履行。同时，建设部《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”一、二审庭审中，和利公司认可其交付的装修质量与样板房一致。因此，案涉带装修的商品房装修标准应当按合同约定和法律规定来确定，仍有不明确的，应以样板房为交付标准。上诉人提出装修标准应达到合同约定的1445.94元/平方米的上诉请求。二审庭审中，双方当事人对案涉《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的有效性均无异议。依照合同约定，装修价格是商品房总价款的一部分，它与毛坯价共同组成出售价，不能割裂开。一审中，双方当事人均认可合同备案价与合同价款一致。合同价格是签订合同时根据装修成本和利润等测算的价格。价格受市场供求关系、利润空间等因素的影响，故合同价格不等于装修成果的价值。所以，装修标准不能以合同价格为依据。因此，上诉人这一上诉请求，本院不予支持。上诉人提出碧桂园的广告语“给你一个五星级的家”应当作为装修标准的上诉请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，碧桂园的广告语对房屋装修及设施未作出具体承诺，不能认定为要约。因此，对上诉人这一上诉请求，本院不予支持。焦点二、和利公司交付的带装修商品房的行为是否构成违约的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》真实、合法、有效，本院予以认定。双方当事人应当依约全面履行。上诉人提出和利公司交付的装修违反合同约定的上诉请求。上诉人未举证证明和利公司交付的装修不符合合同附件三，或者不符合国家标准、行业标准，亦或与样板房不一致，故对上诉人这一上诉请求，本院不予支持。焦点三、上诉人提出和利公司交付的装修价值远远低于合同约定装修价款，应当赔偿差价的上诉请求。上诉人二审提供的碧桂园3栋604室房屋的评估报告不是对案涉房屋的造价鉴定，故上诉人的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人提出在总价不变的情况下，和利公司以廉价的装修变相地抬高了毛坯价格，这一行为背离了合同的约定，导致双方约定的装修价格虚假，使人误解，涉嫌价格欺诈，违背公序良俗，故《承诺书》应认定无效。对此，本院认为，上诉人所举证据不能证明和利公司存在价格欺诈，违背公序良俗，故对这一上诉请求，本院不予支持。上诉人提出一审未准许其《调取证据申请书》和《责令被告提供书证申请书》，程序违法的上诉请求。对此，本院认为案涉房屋不以合同价作为装修标准，没有必要核算装修成本和利润。而且和利公司设有样板房为交付标准。另外，和利公司陈述《商品房建设成本表》是自行估算的成本，不是装修造价。故上诉人的申请事项对本案的处理结果没有影响。因此，一审法院未准许该两项申请，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人梁志扬、刘亚琼负担。本判决为终审判决。审判长 方 彤审判员 朱小文审判员 张庄女二〇二〇年八月二十八日法官助理王小江书记员武华君附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。