山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5124号上诉人（原审被告）：郭呈钰，男，2013年5月24日出生，汉族，住济南市。法定代理人：郭永凯（系郭呈钰父亲），住济南市。委托诉讼代理人：王升，山东泉运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东融谐物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：何宗雄，总经理。委托诉讼代理人：马宝军，济南莱芜汶杨法律服务所法律工作者。上诉人郭呈钰因与被上诉人山东融谐物业有限公司（以下简称融谐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初5509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭呈钰上诉请求：1.依法对一审民事判决书改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由融谐物业公司承担。事实与理由：一审法院认定郭呈钰与融谐物业公司之间签署的《前期物业服务协议》有效，属于认定事实错误。一、融谐物业公司并非是通过招投标方式选定的物业公司，违反法律强制性规定，其与业主签订的合同属于无效合同。《中华人民共和国招标投标法》第三条第一款规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的中重要设备、材料等的采购，必须进行招标：(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；(二)全国或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。”第三款规定：“法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。”《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。《物业管理条例》第二十四条第二款关于招投标的方式选聘住宅前期物业服务企业的规定属于效力性强制性规定，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。在本案中，融谐物业公司没有提交涉案小区的招投标证据材料，也没有提交所在地区、县，违反了《物业管理条例》的规定，因此其所签署的服务协议无效。根据最高人民法院2019年11月14日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》[法（2019）254号]中第30条“强制性规定的识别”：下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同。《物业管理条例》第二十四条第二款即为《合同法》司法解释（二）第十四条规定的效力性强制性法律规定。二、融谐物业公司不具有服务涉案小区业务的资质，因而其与郭呈钰签署的服务协议无效。《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《物业服务企业资质管理办法》(2015修正版)第三条，物业服务企业资质等级分一、二、三级；第八条，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。根据融谐物业公司提交的前期物业服务合同记载融谐物业公司属于三级资质，而郭呈钰所在小区为101万平方米住宅小区，根据上述规定融谐物业公司没有承接资质，且《物业管理条例》第二十四条第二款关于招投标的方式选聘住宅前期物业服务企业的规定属于效力性强制性规定，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。三、郭呈钰与融谐物业公司签署的合同为无固定期限的物业合同，根据目前的相关规定，业主应当支付的物业费为0.6元+浮动10%，而非合同约定的价款。一审法院判决错误，依法应予纠正。首先，郭呈钰和融谐物业公司签署的前期物业服务合同属于无固定期限合同其次，涉案楼房不属于独栋、双拼、联排等高档住宅，属于普通住宅。最后，莱价字【2018】35号文件目前没有废止，仍然有效。综上所述，在35号文公布以后，物业费收费标准即按照该文规定的0.65元/平方米/月，上浮10%，下浮不限。法院仍以协议约定的价格界定物业收费价格，明显违背相关法律法规的规定，违背公平公正原则。四、因融谐物业公司的服务不到位，与业主造成了大量矛盾，造成了现状，融谐物业公司也存在极大的错误，所以对违约金的支持缺乏法律依据。综上所述，融谐物业公司与郭呈钰签订的《前期物业服务合同》属于无效合同，在合同无效的情况下物业收费标准应该按照现有文件执行，一审法院的判决认定事实错误，恳请二审法院查明事实依法改判或发回重审。《物业管理条例》第24条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。济南市中级人民法院在（2018）鲁01民终5362号民事裁定书、（2018）鲁01民终3763号、（2019）鲁01民终9539号、（2019）鲁01民终10154号民事判决书中均认定上述《物业管理条例》第24条第二款中关于通过招投标的方式选聘住宅前期物业服务企业的规定属于效力性强制性规定，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。具体到本案，融谐物业公司并非是通过招投标方式确定的物业服务企业。因此，双方签订的《前期物业服务合同》无效，据此应当依法驳回融谐物业公司要求郭呈钰支付物业费及违约金的诉讼请求。融谐物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郭呈钰的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回郭呈钰的上诉请求，维持原判。虽然根据物业管理条例第24条的规定，国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业企业，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，但该规定属于行政管理规范的范畴，并非对民事行为效力性界定的规范。同时，根据该条例第57条的规定，建设单位未经招投标方式选聘物业服务企业的，应当由行政机关予以相应的处理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应当予以支持的情形，但并没有将未通过招投标方式选聘物业服务企业而签订的物业服务合同纳入无效合同的范畴。因此，前期物业服务协议并未违反效力性强制性规定，应当认定有效。原审法院的认定适用法律并无不当，是正确的。因此，郭呈钰的上诉请求不能成立。融谐物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令郭呈钰缴纳拖欠的物业费4672.91元，并承担逾期违约金3141.6元；2.本案诉讼费用由郭呈钰承担。一审法院认定事实：1.2015年7月1日，融谐物业公司与莱芜中联上鼎房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由融谐物业公司为莱芜世纪城提供前期物业管理服务。2.莱芜高新区建设局出《证明》一份：经查阅，世纪城小区在原莱芜市房管局物业区域划分和前期物业服务合同备案资料。注：原莱芜市房管局备案资料于2019年5月31日交接于莱芜高新区建设局，备案中对物业管理收费标准进行了约定。3.2015年8月7日,郭呈钰（甲方）与融谐物业公司（乙方）签订莱芜世纪城《前期物业服务协议》，内容约定由乙方为甲方位于莱芜该小区73幢2单元102房提供前期物业管理服务事宜，涉案房屋建筑面积为260.84平方米，物业管理服务收费标准为多层1.5元/月/平方米，郭呈钰签字捺印，融谐物业公司盖章。协议签订后，融谐物业公司依约提供物业服务。自2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业费，郭呈钰至今未缴纳。融谐物业公司主张按照协议约定，每月的物业费计算方式为260.79平方米×1.5元/平方米，本院予以确认。4.2019年7月4日，融谐物业公司向郭呈钰发出催缴通知。5.郭呈钰提交2014年1月20日莱芜日报专版，拟证实涉案小区总建筑面积为1007367平方米，属于一级物业公司承接的范围，融谐物业公司是三级资质，不能承接物业；融谐物业公司质证认为资质现已取消，只要符合条件都可以服务。另查明，2019年5月23日，莱芜融谐物业有限公司名称变更为融谐物业公司。莱芜世纪城小区尚未成立业主委员会。一审法院认为：根据《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。涉案的小区未成立业主委员会，融谐物业公司、郭呈钰签订的莱芜世纪城《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。郭呈钰辩称融谐物业公司因未经招投标、未备案且不符合资质，主张协议无效，郭呈钰所提理由均缺乏法律依据，本院不予采信。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”以及原莱芜市物价局、原莱芜市房地产管理局《关于公布莱芜市普通住宅前期物业服务收费基准价格和有关问题的通知》（莱价字［2018］35号）第（十三）条“对已签订前期物业服务合同尚未到期的，在合同期内物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行……”的规定，原、郭呈钰签订的《前期物业服务协议》已经约定了物业服务费标准，融谐物业公司依约提供物业服务，郭呈钰应当按照协议约定支付物业费。自2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业费共计4694.22元（260.79平方米×1.5元/月/平方米×12个月），融谐物业公司诉求郭呈钰支付物业费4672.91元，符合法律规定，本院予以支持。关于融谐物业公司主张的逾期违约金，根据双方合同约定及现实情况，从公平合理角度出发，本院酌情支持300元。综上所述，一审法院依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告郭呈钰于判决生效之日起三日内，支付给原告山东融谐物业有限公司物业服务费4672.91元及逾期违约金300元。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郭呈钰负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，郭呈钰与融谐物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效合同。郭呈钰以融谐物业公司未经招投标方式选定、融谐物业公司未有相应的服务资质等，主张合同无效，郭呈钰所提理由均缺乏法律依据，本院不予采纳。关于郭呈钰主张的融谐物业公司服务收费超出政府指导价的问题，郭呈钰主张其涉案房屋系普通住宅，融谐物业公司对此不予认可，即使根据原莱芜市物价局、原莱芜市房地产管理局《关于公布莱芜市普通住宅前期物业服务收费基准价格和有关问题的通知》（莱价字[2018]35号）第（十三）条“对已签订前期物业服务合同尚未到期的，在合同期内物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行……”的规定，郭呈钰亦应按照《前期物业服务合同》的约定支付物业服务费。郭呈钰称融谐物业公司的服务不到位，并未提交证据证实，本院不予支持。因此，一审判决郭呈钰支付融谐物业公司物业服务费及违约金，并无不当。综上所述，郭呈钰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郭呈钰负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年八月十八日书记员  马 晴