湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8578号上诉人（原审被告）:张应能，女，1955年2月15日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈剑，湖南中郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁佳宇，湖南中郡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙向日葵物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道谷丰南路9号高信向日葵园12栋10层1004号。法定代表人：刘慧，董事长。委托诉讼代理人：彭蓉，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钦格，湖南骄阳律师事务所实习律师。上诉人张应能与被上诉人长沙向日葵物业管理有限公司（以下简称向日葵公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈剑、翁佳宇，被上诉人的委托诉讼代理人彭蓉、张钦格到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张应能上诉请求：1、撤销长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初4176号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被上诉人未完全履行《前期物业管理服务协议》约定的管理义务，存在严重的管理服务质量问题，违约在先，上诉人有权拒缴物业费，即使交纳也不应该按照合同价格支付；被上诉人主张的部分物业费已过诉讼时效；被上诉人一审主张的违约金不应当支持，上诉人不交物业费具有合理的抗辩理由。被上诉人向日葵公司辩称，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，上诉人提到的渗水、漏水以及违章搭建不属于本案审理范围，应该另行主张，一审对物业费的认定是经过综合考虑的；关于诉讼时效，被上诉人在一审提交了催收物业费的证据，催收系主张权利，诉讼时效中断，时效期间应重新起算，且上诉人在一审未提出诉讼时效抗辩，其诉讼时效抗辩也不成立。向日葵公司向一审法院起诉请求：1、请求判令张应能向向日葵公司支付物业管理服务费4996元（截至2018年12月31日止），违约金7614元，两项合计12610元；2、本案的诉讼费用由张应能承担。一审法院认定事实：2011年5月10日、2015年6月1日、2017年5月20日，向日葵公司（甲方）与张应能（乙方）签订了《前期物业服务合同》。该合同对物业基本情况、双方权利和义务、管理服务内容、管理服务质量、管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。该合同第二条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，房屋共同部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，房屋共用设施设备及其维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防系统、电梯、闭路电视系统、安保系统、给排水系统、污水处理系统、防雷系统、其它现有或将来加建的共用设施设备圾道路、绿地、室外地下管道、泵房、儿童游乐区、健身园地及其它公共卫生设施等。三、环境卫生：l、房屋共用部位的清洁卫生，2、公共场所的清洁卫生，3、垃圾的收集，4、道路清洗，5、外墙清洗；四、保安：1、内容：（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，（2）安全防范事项的协助管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等，（3）消防宣传及日常管理工作，（4）二次装修现场安全管理工作。第三条物业管理服务质量，乙方须按下列约定，实现管理目标：1、综合管理四级；2、公共区域卫生清洁服务四级；3、公共区域绿化日常护理服务四级；4、公共区域秩序维护服务四级；5、共用部位、共用设备日常运行维修服务公共部位三级、供水系统二级、公共照明三级、消防系统三级、弱电系统二级、电梯系统、水景系统标准。第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、乙方交纳费用的时间：每季第一月5日至10日，从建设单位通知交房之日次月起收取，交房时预交六个月；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（不含电梯运行电费），商业用房按建筑面积每月每平方米1.8元；三、已交付、未装修且未产生水、电、气消费的物业，物业服务费按收费标准90%交纳；四、房产证办理下来后按房产证建筑面积计收，房产证办理前按购房合同建筑面积计收；五、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳。第十条约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达成管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1.5‰收取违约金。向日葵公司系高信向日葵小区开发商委托的前期物业管理企业，为高信向日葵小区提供物业服务，并于2018年12月31日退场。张应能系长沙高信向日葵小区4栋810房业主，房屋面积为89.22平方米。张应能自2016年2月1日起至2018年12月31日止，未按合同约定向向日葵公司缴纳物业服务费，向日葵公司发送催收函向张应能催缴物业服务费但未果，遂向法院提起诉讼。另查明，1、张应能楼下业主搭建类似阳台样建筑，2016年6月18日向向日葵公司发《告知书》，“在此问题未能解决之前将拒绝继续缴纳物业费”；2、退场交接时在消防等方面的设备维护有缺陷。一审法院认为，向日葵公司与张应能签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。一、物业费。向日葵公司自2011年5月10日、2015年6月1日、2017年5月20日至2018年12月31日期间依约为张应能提供了物业服务，但张应能自2016年2月1日起便未再向向日葵公司缴纳相应的物业服务费用。向日葵公司诉请张应能交纳所欠物业服务费4996元（89.22㎡×1.6元/㎡/月×35个月），一审法院予以支持。二、违约金。张应能拖延支付物业服务费的行为已构成了违约，根据合同约定，“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1.5‰收取违约金。”但考虑到合同约定的违约金年化率达54.75%明显过高，且向日葵公司在对张应能楼下搭建未及时回应，一审法院酌定调减违约金为欠付物业费的10%，即499.6元。一审法院判决：一、张应能于本判决生效之日起五日内向长沙向日葵物业管理有限公司支付物业管理服务费4996元；二、张应能于本判决生效之日起五日内向长沙向日葵物业管理有限公司违约金499.6元；三、驳回长沙向日葵物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：1.《湖南省住宅物业服务分项目分等级标准》，上诉人未说明该标准的来源，真实性、合法性无法核实，本院不予采信；2.名称为高信向日葵的微信公众号文章，该公众号主体不明，其内容的真实性无法核实，本院不予采信；3.岳麓区2018年第三季度、第四季度物业服务质量考核情况通报，该网页截图来源为长沙市岳麓区人民政府网站，真实、合法，与待证事实相关，本院予以采信；4.会议纪要，纪要显示时间为2019年2月20日，晚于被上诉人主张物业费的截止时间，与本案没有直接关联，本院不予采信；5.《关于长沙高信向日葵项目承接查验问题至长沙市高信向日葵物业管理有限公司的函》，被上诉人对真实性不持异议，本院予以采信；6.《关于长沙高信向日葵项目消防系统问题的报备》和《工作联络函》，被上诉人对真实性不持异议，本院予以采信。本院二审查明的事实：长沙市岳麓区住房和城乡建设局在长沙市岳麓区人民政府网站（××）发布的《岳麓区2018年第三季度物业服务质量考核情况通报》和《岳麓区2018年第四季度物业小区物业服务质量考核》载明，长沙向日葵物业管理有限公司（高信向日葵）被评为物业管理差的物业企业，其服务的高信向日葵小区存在的问题有：一、电梯内年检标志有缺失，水表房堆放杂物，楼栋大厅顶壁渗水严重，楼栋大厅墙壁瓷砖剥落。楼顶消防栓封闭无标识，消防栓巡查记录不全。灭火器一层只有一个。小区消防主机损坏，整个小区消防设施处于瘫痪状态，急需整改维修。二、小区出入口登记未落实，可以随意进出，管理不严。公共区域随意停放大量单车、电动车。非晾晒区域内乱纤绳晾晒。三、垃圾桶未分类，地下车库出入口楼梯间杂物众多。小区铺面门口杂乱，公共区域杂物堆放，有牛皮廯。四、小区树木、杂草、绿篱长时间未修剪，杂乱无序，有坏死现象，有黄土裸露等现象。四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司长沙高信向日葵服务中心于2019年2月27日向向日葵公司发函，提出向日葵公司向其交接的高信向日葵小区物业在消防系统、供配电系统、给排水系统、弱点系统、电梯系统、公区设施、物管用房、业主资料、财务资料、工程管理交底资料、项目建设资料、其他验收资料、水电过户等方面存在的问题。该公司于2019年3月6日向长沙市岳麓区西大门社区发送《关于长沙高信限日葵项目消防系统问题的报备》，反映高信向日葵小区物业在消防系统方面存在的问题，该公司还于2019年6月11日向高信向日葵小区业主委员会发送《工作联络函》，反映在于向日葵公司交接过程中物业存在的问题。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：第一，上诉人是否有权拒缴物业费；第二，一审判决对物业费和违约金的认定是否适当；第三,被上诉人的一审诉请是否已过诉讼时效。关于上诉人是否有权拒缴物业费。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务，被上诉人在2011年5月10日至2018年12月31日期间向上诉人提供了物业服务，虽然服务存在瑕疵，但上诉人以物业服务存在瑕疵为由自2016年2月1日起长期拒付物业服务费没有法律依据，故对于上诉人以物业服务存在瑕疵拒付物业服务费的上诉理由，本院不予支持。关于一审判决对物业费和违约金的认定是否适当。经查，被上诉人在为高信向日葵小区提供物业服务期间在公用设施设备管理、安防管理、环境卫生、绿化管理等多方面均存在问题，上述问题有岳麓区住建局的考核情况通报、高信向日葵小区的接管物业公司函件等证据佐证，故上诉人所称被上诉人提供物业服务存在瑕疵情况属实，一审判决对被上诉人主张的物业费全额支持系认定事实错误，本院依法予以纠正。本院根据被上诉人提供物业服务的瑕疵情况，酌定物业费按上诉人应交物业费的80%，即3996.8元（4996×80%）收取。被上诉人在一审起诉时还要求上诉人支付违约金，本院认为，上诉人未按协议约定的收费标准和时间支付物业费是因为被上诉人提供物业服务存在瑕疵，即双方在履行协议中均存在违约行为，故一审判决仅认定上诉人存在违约并判决其支付违约金系认定事实错误，因双方均存在违约，故本院认定双方责任相抵，上诉人不需要再支付违约金。关于被上诉人一审主张的2016年2月1日至2017年4月16日期间的物业费是否超过诉讼时效。经查，被上诉人一审提交了2019年7月向上诉人催收物业费的证据，诉讼时效因其提出履行请求而中断，诉讼时效期间应重新计算，重新计算的诉讼时效期间未超过三年，故上诉人主张部分物业费超过诉讼时效的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4176号民事判决；二、上诉人张应能于本判决生效之日起十日内向被上诉人长沙向日葵物业管理有限公司支付物业管理服务费3996.8元；三、驳回长沙向日葵物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张应能的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费58元，二审案件受理费50元，由上诉人张应能负担58元，被上诉人长沙向日葵物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二〇年八月三十一日法官助理何叶书记员刘妙附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。