北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终9484号上诉人(原审被告)：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇焦各庄村委会东南300米。法定代表人：唐昊涞，执行董事、经理。委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，男，1979年7月27日出生。被上诉人(原审原告)：田洪涛，男，1968年9月6日出生。原审被告：望天树资产管理（北京）有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-D832。法定代表人：孙留江，执行董事、经理。原审被告：望天树空间装饰（北京）有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-D807。法定代表人：孙留江，执行董事、经理。上诉人北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）因与被上诉人田洪涛，原审被告望天树资产管理（北京）有限公司（以下简称望天树资产公司）、望天树空间装饰（北京）有限公司（以下简称望天树装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初3020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟特公司上诉请求：1.撤销一审判决民事判决书第三项，改判伟特公司无需支付田洪涛10%的违约金，违约金比例应调低；2.一审和二审案件受理费由田洪涛承担。事实及理由：依据一审判决可知，一审法院对田洪涛所主张的逾期付款利息得以支持，又认定伟特公司应向其支付逾期付款数额10%的违约金，使得利息与违约金发生竞合，这两部分已超出了田洪涛的实际损失，伟特公司在一审庭审阶段已向法院提出调低违约金比例的主张，但一审法院并未采纳，一审法院的认定对伟特公司明显不公。一审判决认定事实错误，使用法律不当，请求法院查明事实，依法予以改判。这个案子我们没有签《北京市商品房预售合同》，一审法院认为这是一个内部划分的问题，我司认为违约金金额过高，利息已经发挥了违约金的功能，判项第二项的利息和判项第三项的违约金实际上是一个竞合，第二项利息应降低为基准利息上浮30%-50%，单独的违约金应当降低，这个违约金已经超过了利息损失。田洪涛辩称，不同意伟特公司的上诉意见，请求维持一审判决。伟特公司所称的违约金和利息发生竞合是理解错误。退款协议书中写到违约金10%的依据是双方的约定，如果2019年11月30日之前没有退付房款，按照房款10%支付违约金。所谓增加的利息是2019年11月30日到实际支付之日之间的利息，而不是2019年11月30日之前再增加一个利息。田洪涛认为10%的违约金远远少于实际损失，其款项是2017年3月17日支付的，现只要求支付10%的违约金。望天树资产公司向本院提交书面意见述称：伟特公司的上诉请求与其无关，其认可伟特公司的上诉意见。望天树装饰公司向本院提交书面意见述称：伟特公司的上诉请求与其无关，其认可伟特公司的上诉意见。田洪涛向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《北京新干线》定金协议；2．判令伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司共同退还田洪涛房款1123033元；3．判令伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司共同支付田洪涛违约金112303.3元；4．判令伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司共同支付自2019年12月1日起至退清房款日期间未退房款的利息（以1235336.3元为基数，自2019年11月30日起计算至实际付清之日止，按照年利率10％计算）；5．案件受理费由伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司负担。一审法院认定事实：项目名称为绿智汇园的×××的房屋由伟特公司开发，该项目又称“新干线项目”。伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于×××。望天树资产公司与望天树装饰公司系关联公司，二公司曾共同预售过绿智汇园项目房屋，采用望天树资产公司与购房者签订购房协议，望天树装饰公司负责进行精装修的方式，房款及装修款由望天树装饰公司收取。田洪涛于2018年4月26日与望天树资产公司签订《北京新干线》定金协议，甲方为望天树资产公司，乙方为田洪涛。房屋坐落于×××，预测建筑面积57.46m2，优惠后的总价款为1682934元，乙方应于2018年4月26日支付总价款的66.73%，即1123033元（含定金），乙方应在收到甲方通知之日起7日内携带本定金协议原件、已付款收据原件复印件、法人身份证原件复印件、公司营业执照原件复印件、组织机构代码证原件复印件及其他相关手续等至售楼处签订《北京市商品房预售合同》，乙方在甲方通知之日起15日仍未签订《北京市商品房预售合同》的，本协议即告终止，甲方可不经催告，有权将该套房屋自行处理，乙方已付定金不予退还。扣除定金后，甲方应于90个工作日内将乙方已付的剩余房款退还给甲方；如乙方逾期支付任意一笔应付总价款相应比例超过7日的。本协议即告终止，甲方有权将该套房屋自行处理，乙方已付定金不予退还，甲方于90个工作日内将乙方已付的剩余房款退还给甲方。田洪涛于2017年3月17日起陆续交纳房款655808元和装修款467225元，收据收款人处有望天树装饰公司的盖章。2019年4月19日，田洪涛（甲方）与望天树装饰公司（乙方）签订协议书，约定田洪涛于2017年3月15日购买新干线房屋交意向金共计1373033元，因政策影响，于2018年10月1日申请退房，现已退250000元，剩余未退1123033元，原承诺退款日期已逾期，现约定如下，乙方分8次付款给予甲方退款：1.2019年5月15日前支付第一笔150000元；2.2019年6月15日前支付第二笔150000元……8.2019年11月30日前支付第八笔73033元；9.乙方承诺若前7笔未按约定退回甲方，以第8笔约定的退款日期为最终日期，2019年11月30日仍未退清全部的，将支付甲方剩余未退清房款的10%违约金；11.本协议一式贰份自甲方签字乙方盖章后生效。该协议书甲方处有田洪涛签字，乙方处盖有望天树装饰公司合同专用章。一审法院认为，田洪涛与望天树资产公司签订的《北京新干线》定金协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。田洪涛于2018年10月1日申请退房，望天树资产公司未提出异议，且望天树装饰公司已退25万元，田洪涛与望天树资产公司就《北京新干线》定金协议的解除已经达成一致意见，一审法院对此不持异议，确认双方签订的《北京新干线》定金协议于2018年10月1日解除。《北京新干线》定金协议解除后，望天树资产公司、望天树装饰公司应将剩余未退的1123033元退还给田洪涛，《北京新干线》定金协议虽名为定金协议，但协议中对定金数额和内容并无约定，故对于望天树资产公司要求扣除定金返还剩余房款的辩解意见，一审法院不予采纳。之前多份生效判决已经认定，伟特公司系“北京新干线”项目（绿智汇园）的开发企业，其将涉诉房屋委托望天树资产公司、望天树装饰公司进行销售，双方已经形成委托合同关系，望天树资产公司、望天树装饰公司销售房屋的行为及法律后果应由伟特公司承担，故对于田洪涛要求伟特公司共同返还房款1123033元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于田洪涛主张的违约金112303.3元，田洪涛与望天树装饰公司在协议书中约定了分批退还购房款的时间和金额，并约定2019年11月30日仍未退清全款的，支付剩余未退清房款的10％作为违约金，望天树资产公司、望天树装饰公司系关联公司，望天树装饰公司与田洪涛的约定同时约束于望天树资产公司。望天树资产公司、望天树装饰公司确实存在逾期退款的事实，经一审法院审查，协议书中约定的10％违约金与田洪涛的损失基本相符，故一审法院对伟特公司要求调低违约金的意见不予采纳，对田洪涛主张违约金112303.3元的诉讼请求予以支持。就该笔违约金，伟特公司作为销售涉诉房屋的委托方，应与望天树资产公司、望天树装饰公司一并承担给付责任。对于田洪涛主张的逾期付款利息，望天树装饰公司未按照协议书约定退款，田洪涛要求其支付自2019年12月1日起至退清所有剩余款项之日止的逾期付款利息有法律依据，一审法院予以支持，利息的计算基数应为1123033元，伟特公司与望天树资产公司、望天树装饰公司一并承担给付责任，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、确认田洪涛与望天树资产管理（北京）有限公司于二〇一八年四月二十六日签订的《北京新干线》定金协议于二〇一八年十月一日解除；二、北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、望天树资产管理（北京）有限公司共同退还田洪涛购房款一百一十二万三千零三十三元并支付利息（以一百一十二万三千零三十三元为基数，自二〇一九年十二月一日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内执行；三、北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、望天树资产管理（北京）有限公司共同给付田洪涛违约金十一万二千三百零三元三角，于判决生效后七日内执行；四、驳回田洪涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，田洪涛与望天树资产公司签订的《北京新干线》定金协议、田洪涛与望天树装饰公司签订的协议书均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，均属合法有效。鉴于伟特公司对于合同解除以及返还房款本金无异议，故本案二审的争议焦点是伟特公司是否应当支付田洪涛违约金112303.3元。根据之前多份生效判决已经认定，伟特公司系“北京新干线”项目（绿智汇园）的开发企业，其将涉诉房屋委托望天树资产公司、望天树装饰公司进行销售，伟特公司与望天树资产公司、望天树装饰公司内部形成了复杂的商业合作模式，望天树资产公司、望天树装饰公司存在代表出卖方签订相关合同、收取相关款项、出具相关票据的行为，故在没有充分证据反证的情况下，望天树装饰公司于2019年4月19日与田洪涛签订的协议书，其效力及于伟特公司、望天树资产公司。根据上述协议，出卖人若未于2019年11月30日前返还田洪涛全部剩余房款1123033元，需支付田洪涛剩余为清退房款的10%违约金。上述约定系当事人真实意思表示，且该违约金系针对协议书约定的还款安排所设定的违约责任，与2019年11月30日后伟特公司需承担的支付利息义务并不矛盾。同时，考虑到系非因买受人的原因导致合同解除，故相比于买受人已付房款的资金占用损失，上述违约金及利息并未显著过高，故对于伟特公司要求不承担10%违约金的主张，本院不予支持。综上所述，伟特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2546元，由北京伟特房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年八月三十一日法官助理 黄晓宇法官助理 肖 笛书 记 员 刘怡然