浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2257号 上诉人（原审被告）：王向军，男，1976年8月13日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 被上诉人（原审原告）：余姚银亿四明广场新华联百货有限公司。住所地：浙江省余姚市四明广场1幢101-501。 法定代表人：徐文纪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何静，浙江素豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈乐，浙江素豪律师事务所律师。 上诉人王向军因与被上诉人余姚银亿四明广场新华联百货有限公司（以下简称银亿新华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2020年4月21日作出的（2020）浙0281民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。 王向军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决对双方签订合同时存在欺诈及重大误解的事实未予认定。2017年双方签订合同时，被上诉人商场主管经理陈启萍和招商经理陈映庆都向上诉人表示会尽最大努力把商场经营好、管理好，并且承诺若是经营不善，也不会让上诉人承担损失，会协助上诉人退出。上诉人正是基于两位经理作出的保证，相信即使真的生意不景气，商场方面也不会把损失转嫁到上诉人身上，包括在后来出现经营问题，上诉人多次提出要求撤柜，及时止损的时候，商场一方面不同意撤柜，一方面向上诉人保证会给予租金政策方面的优惠，绝不会让上诉人承担损失。这一点，上诉人在签订合同时存在重大误解。另一方面，双方签订合同的时候，被上诉人商场门头是新华联百货，一般理解，主营项目应该是日用品、服饰等生活生产用品的批发零售，但在实际经营过程中，门头变为新华联教育，跆拳道、亲子教育等教育培训类项目变为主营业务。这种情况下，目标群体对服饰消费的需求越来越冷淡，加上商场本身的经营不善、管理不明，使得上诉人的女装业务举步维艰最终破产。当初签订合同时候，被上诉人的两位经理描绘商场未来的经营目标，将会以百货销售为主营业务，两位经理代表被上诉人作出承诺，应当对被上诉人有约束力。纵观被上诉人签约前后的做法，存在欺诈，严重侵害了上诉人的合法权益。当初在签订合同时候，合同内容几十页，上诉人根本没有仔细看的机会，被上诉人经理说签订合同只是走个程序，所有商户都是这样签的，而且合同也不可能因为某个人提出的个别问题进行调整，细节问题以口头商定为准。合同是被上诉人单方出具的格式合同，被上诉人应就合同内容向上诉人作详细、特别解释，否则，该合同内容不对上诉人生效。任意加重上诉人义务，随意免除被上诉人责任的条款，自始无效。合同约定，因上诉人原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，上诉人应当向被上诉人返还已付的租金，物业费、公告能耗费、保证金等均不退还，上诉人还须向被上诉人支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、共同能耗费之和的金额作为违约金等等条款，存在显失公平。2.一审法院未查明上诉人腾退房屋的具体时间，只是在判决中笼统表述“已实际腾退房屋不再经营”。一审以被上诉人自述的要求计算租金的截止时间来计算拖欠的租金、物业费、能耗费、公告维修基金等费用，不合理。 银亿新华联公司辩称：一审判决认定事实正确，双方在签订合同时不存在欺诈和重大误解，合同有关内容均已经告知上诉人。 银亿新华联公司向一审法院起诉请求：1.判令原、被告签订的《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》解除；2.判令被告支付自2019年9月11日至2019年11月30日欠付的租金5757元、物业费421元、能耗费1097元、公共维修基金20元；3.判令被告按合同第二十七条第7款约定，向原告支付违约金7848元，已缴纳的6633元保证金不予退还；4.判令被告按合同第五条第5款约定，向原告支付已享受的租金折扣19710元；5.判令被告按合同第八条第5款约定，向原告支付已享受的装修期免租优惠675元；6.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2017年9月5日签订了《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》1份。约定，原告将位于余姚市××广场××幢××号商铺租赁给被告，租赁期限从2017年9月11日至2020年9月10日；合同第五条约定年租金为24638元，第一年租金折扣金额为9855元，第二年租金折扣金额为9855元，若因被告原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，被告应当向原告返还已享受的租金折扣金额；合同第八条约定装修期计10天，装修期内无须支付租金，但装修期系在被告全面履行租赁合同的基础上适用，如果因被告违约导致租赁合同提前解除的，被告应于租赁合同解除时向原告补足装修期内的租金。合同第二十七条第1款约定“被告违反租赁合同约定逾期支付租金、物业费、租赁保证金、物业费保证金、能耗费及租赁合同约定的任何费用的，逾期支付超过三十日，原告有权解除合同”，第7款约定“原告根据租赁合同的约定解除租赁合同的……被告已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不退还，同时，被告还须向原告支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、共同能耗费之和的金额作为违约金”。原告按约向被告交付了房屋，被告也按约享受了租金优惠。被告现拖欠自2019年9月11日起的租金、物业费、公共能耗费、公共维修费等各项费用，经原告催讨，被告仍未支付，并已腾退房屋不再经营使用。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间就房屋租赁事宜签订有合同，故双方均应按约履行。但经查明，被告未按约支付租金且已实际腾退房屋不再经营，故其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张解除双方之间签订的合同，并由被告补缴所欠租金、物业费、公共能耗费、公共维修费的诉请，应予支持；因合同约定被告若有违约行为则其不能享受相应优惠，因此原告主张被告返还租金折扣与装修期内的免租优惠合法有理，亦予以支持；原告还主张对被告预付的保证金不予退还及承担违约金，预付保证金从其功能上来讲或填补损失，或兼具惩罚性质，与违约金相似。但本案中原告主张损失已经依法予以支持，而作为违约金计算，则结合被告在本案中违约的性质与程度，认为此两项金额相加显然过高，且被告对此亦不予认可，故应依法予以调整，按照被告欠付的租金5757元，物业费421元，能耗费1097元，公共维修基金20元的总额合计即7295元的30%计为2188.50元，对超过部分本院依法不予支持。因被告在原告处有预付的保证金缴纳，该款项可以折抵被告应当承担的判决确定的金钱义务，原告无须再行返还。被告认为其对所签订合同的内容并不知晓，且在签订时原告方工作人员告知其仅为走形式，该说法无证据证明，不予采信；被告认为原告经营从主打百货转变到主打教育给其造成损害，但经审查，双方之间就原告主营方向并无约定，被告认为原告转变主营方向的行为给其造成损害既无证据证明，又不能以此作为其不承担合同义务的理由，故对此亦不予采信；被告还提出要求原告承担责任，但其未在举证期限届满前提出反诉，其诉求非本案审理范围，被告认为其权利存在且欲主张的，可另行理直。原告的诉讼请求，合理的予以支持，不合理的依法予以驳回；被告的答辩意见，亦依法相应予以采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司与被告王向军签订的《余姚银亿四明广场新华联百货租赁合同》解除；二、被告王向军支付原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司2019年9月11日至2019年11月30日的租金5757元，物业费421元，能耗费1097元，公共维修基金20元；返还原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司已享受的租金折扣19710元，以及已享受的装修期免租优惠675元；并向原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司承担违约金违约金2188.50元；上述合计29868.50元，扣除被告王向军已经预付的保证金6633元，尚需支付23235.50元；三、驳回原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司的其他诉讼请求。以上款项限在判决发生法律效力后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费854元，减半收取427元，由原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司负担236.50元，被告王向军负担190.50元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人具有完全行为能力，且从事经营，理应具备相应的市场风险意识和一定的法律常识，其在与被上诉人签订涉案铺位的《租赁合同》之时，理应对包括铺位经营风险在内的各方面作审慎的考量。上诉人称被上诉人的商场主管经理和招商经理曾表示，签订合同只是走个程序，会尽最大努力把商场经管理好，并承诺若经营不善也不会让上诉人来承担损失，会协助上诉人退出。对此，即使上诉人所称的属实，上诉人也应注意到合同是约束双方的法律文件，商场经理的个人主管愿望与商场实际经营结果存在重大差异的可能性；对被上诉人两位经理所作的承诺，上诉人应当注意到承诺是否具体明确以及承诺是否与书面合同的内容相一致等关键问题。在双方于2017年9月5日就涉案铺位签署《租赁合同》，且经营风险实际暴露之后，上诉人提出上述主张并以其没有机会看一本几十页的合同为由，认为其在签订合同时其存在重大误解、被上诉人存在欺诈，显然理由不足。本院对上诉人的主张难以采信。上诉人主张《租赁合同》存在显失公平的情形，但理由不足，本院亦难采信。一审法院认定双方签订的《租赁合同》合法有效并无不当。 上诉人主张，合同是被上诉人单方出具的格式合同，被上诉人应当就合同内容向上诉人作详细、特别的解释，否则该内容不生效，其中任意加重上诉人义务、随意免除被上诉人自己责任的条款更是自始无效。对此，审阅合同条款是上诉人的权利，上诉人也有权利要求被上诉人对合同的内容作解释说明。上诉人在签署合同之后应当视为其对合同内容的认可，上诉人认为被上诉人加重上诉人的义务，免除自己责任的主张依据不足，本院难以采信。 上诉人主张被上诉人的商场经营项目由百货慢慢变成了亲子教育、跆拳道等，导致目标群体对服饰消费需求的下降，造成上诉人的女装业务举步维艰最终破产。对此，上诉人如果认为被上诉人变更商场经营项目构成对上诉人的违约，上诉人可以另行处理。 关于被上诉人主张的上诉人所拖欠的租金、物业费、能耗费、公共维修基金的数额，上诉人虽认为一审法院的认定错误，但并未提供证据佐证，本院难以采信。 综上所述，王向军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费381元，由上诉人王向军负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄永森 二〇二〇年八月二十日 书记员  桂红艳