湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4345号原告：长沙鑫城物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路178号鑫天佳园内。法定代表人：陈清明。委托诉讼代理人：吕米娜，女，1998年10月23日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被告：伍庆丰，男，1978年12月08日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告长沙鑫城物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告伍庆丰（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员杨芸独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吕米娜及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费11343.7元、违约金3403.1元，共计14746.8元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为鑫天鑫城小区16-503号房业主，建筑面积为109.92平方米。原告根据物业服务合同为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.2元。合同签订后，原告按约定为被告居住小区提供了规范的物业管理服务，但被告从2012年5月1日起停止交纳物业管理费，截止2019年6月30日，共计欠费86个月，每月金额为132元，欠缴物业费11343.7元，违约金部分原告请求3403.1元，合计14746.8元。原告多次催缴无果，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法裁判。庭审过程中，原告提出诉讼请求第一项变更为从2012年5月1日至2019年12月31日的欠缴物业11962元，违约金2784.8元，共计14746.8元。被告辩称，1、原告提供的物业服务存在严重的质量问题。原告负责小区的安全防范管理，监控设施几乎都是坏的，24小时门卫及公共区域内的巡逻未执行到位，2013年7月，被告所在栋1至9楼一夜间被盗，被告在报警的同时，也通知了物业保安人员，物业保安人员比警察还来的慢，且警察到小区调查监控，小区的主要监控都是坏的，没有启用，导致被告重大的人身及财产损失，在原告未对被告进行赔偿的情况下，被告拒绝缴纳物业管理费。2、原告日常管理不善，小区内存在大量违反物业合同规定不能从事的商业行为，很多业主将房屋改成了理发馆、麻将馆，小区电梯、门口等地方都有广告，原告不加制止，不予纠正，小区电梯也没有进行检修，严重违反物业服务合同与业主临时公约。3、被告截止到目前都没有看到物业管理手册还有物业管理制度、财务年度计划。4、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。经审理查明，被告所在长沙市鑫天鑫城小区的原物业于2010年8月31日退出该小区物业服务区域。经长沙市雨花区政府委托，原告于2010年9月后进场实施物业托管。鑫天鑫城小区业主委员会与原告于2011年4月17日签订《理解备忘录》，明确小区的各项设备设施有缺损，原告为保障小区全体业主的正常生活垫付83739元设备设施维修款项。2011年1月1日，鑫天鑫城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方监督乙方的物业服务行为，乙方提供物业服务惠及全体业主或物业使用人；自2011年1月1日至2013年12月31日止；住宅类物业服务费标准每月每平方米1.2元；如未按约定交纳物业服务费，乙方有权要求补交，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三收取违约金；物业服务事项包括对房屋建筑公共部位及公用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、花木、围墙等的养护和管理，公共环境卫生管理、公用绿地、花木、建筑小品的管理和养护，协助做好安全防范工作等；物业服务质量应达到房屋外观整洁完好、空调、防盗网安装统一有序，无违章搭建；各类设备运行正常，有专业人员管理、维护；共用部位完好，共用设施设备运行正常，有专业人员管理、维护；整体环境及环卫设施保持清洁，生活垃圾清运及时；秩序维护制度健全，同意着装、管理有序等；合同还对双方的其他权利义务事项进行了约定。合同签订后，原告进驻鑫天芙蓉小区进行物业服务，合同期满后，双方两次续签《物业服务合同》，原告在该小区提供物业服务至2019年12月31日合同到期。原告诉称被告自2012年5月1日起未向其缴纳物业管理费，经催要未果，遂诉至法院，请求依法裁决。在本案审理过程中，被告对原告主张的欠费期间及金额未提供反证，但提交了报警记录、鑫天鑫城小区2019年第二次业主表决结果、鑫天鑫城业主网上反映二次供水水质差及物业差、侵吞公共收入的投诉等证据，拟证明原告物业服务差，小区业主对其意见较大。以上事实，有原、被告的身份资料、《业主临时公约》、《物业服务合同》、《催缴通知书》、房屋交付审核表、欠费明细表、《理解备忘录》、巡逻签到表、查岗记录登记表、业主投诉登记表、值班日志、电梯维护保养合同、《报警案件登记表》、电梯使用标志、特种设备检验收费非税收入一般缴款书、2010年-2015年缴费通知以及原、被告双方的陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，根据《最高人民法院》第一条、第六条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主应当依约支付物业费，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。一、关于物业服务费的诉讼时效计算问题。原告自2010年9月受政府托管起为被告居住的小区提供了物业管理服务，三次与业主委员会签订《物业服务合同》，服务期限至2019年12月31日。被告每月应交纳的物业费系基于上述协议所产生，具有整体性和关联性，原告亦基于整体债权债务关系持续为被告提供了物业服务，故原告向被告主张2012年5月1日起的物业服务费的诉讼时效应从物业服务合同最后履行期限届满之日起计算。原告起诉并未超过合同最后履行期限届满之日后三年，因此，原告主张的物业服务费未超过诉讼时效。二、关于物业费与违约金的支付问题。结合被告提交的《报警案件登记表》等证据和双方当事人的陈述，原告在为涉案小区提供物业服务期间存在一定程度的质量瑕疵，被告拒交物业费系对原告物业服务质量不满所致，并非恶意拖欠。鉴于原告对涉案小区提供物业服务的客观事实存在，被告对原告主张的欠费期间及金额未提供反证，被告应当按照原告物业服务质量交纳相应的物业费。本院综合全案案情，结合原告物业服务质量的显示情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情按照合同约定标准的8.5折认定被告应当交纳的物业费。被告房屋面积为109.92平方米，合同约定标准为1.2元每月每平方米，故被告应当支付原告物业管理费为10314.89元（1.2元×109.92平方米×92个月×85%），对原告主张超过部分及违约金的请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告伍庆丰于本判决生效之日起7日内支付原告长沙鑫城物业管理有限公司物业管理费10314.89元；二、驳回原告长沙鑫城物业管理有限公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费168元，因适用简易程序减半收取84元，由原告长沙鑫城物业管理有限公司负担13元，伍庆丰负担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 芸二〇二〇年八月三日书记员 段艳琴附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。