重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初8498号原告：袁恺霄，女，1994年4月4日出生，汉族，重庆市玲坤教育中心职工，住重庆市渝北区。被告：田蕙，女，1989年11月27日出生，土家族，无固定职业，户籍地重庆市秀山县。原告袁恺霄与被告田蕙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁恺霄、被告田蕙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁恺霄向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告三个月（4月至6月）的房租3900元，并立即结清房屋租赁期间截至2020年7月13日的电费237.63元、水费56元、天然气费及垃圾处理费105元、2020年2月至6月份的物业费528.65元及物业费的滞纳金117.04元，合计4944.32元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年12月20日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定甲方将其位于重庆市沙坪坝区某某路*号*单元*房屋出租给乙方，租赁期限3年，自2019年12月25日至2022年12月25日，房屋租金价格为每月1300元，付款方式为每季度付款。协议签订后，原告即将房屋及钥匙交付被告使用。按照约定被告应于2020年3月25日支付第二季度房屋租金3900元，被告未按约定时间支付。原告向被告催收，但被告至今仍未支付第二季度房租以及租赁期间的水电、然气、物业服务费、滞纳金。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告田蕙辩称，不同意原告的诉讼请求。因为被告于2020年5月31日就退房给原告了，如果要交上述费用及租金也应该截至到2020年5月31日。2020年1月24日被告接到重庆市沙坪坝区住宅和城乡委员会紧急通知，严控本小区以外的人员进入，确需进入的需持本人身份证登记后由业主到小区入口处接入，并做好人员进出闭环控制登记。被告多次与业主沟通后业主都置之不理，被告无法使用房间，直到2020年3月18日小区管家、街道社区通知民宿可以申请复工，通过后房屋可以使用。被告请求2020年1月24日至3月18日期间的租金予以减免，该期间的租金抵扣2020年3月18日至5月31日的租金，押金1300元予以抵扣水电气及物业费。本院经审理认定事实如下：重庆市沙坪坝区某某路*号*单元*房屋的所有权人系袁恺霄，该房屋建筑面积为33.04平方米。2019年12月20日，袁恺霄（甲方）与田蕙（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定如下：甲方将其位于重庆市沙坪坝区某某街道某某*栋*房屋全权委托给乙方管理，在本合同履行过程中将由乙方代理甲方行使业主权利与义务，以保障该房的日常维护和正常使用。租赁期限3年，甲方从2019年12月25日起将房屋交付乙方至2022年12月25日到期。房屋租金价格为1300元/月，付款方式为季度付款，提前3天支付，以此类推，直到合同终止。甲方另收保证金1300元，如租赁合同期满无欠款，甲方应将押金全额退还乙方。乙方应履行的责任与义务：1、合同期未满，乙方不得提前要求终止合同，如若要终止，则赔偿甲方违约金3000元。4、乙方按时缴纳房租和该房屋所产生的一切相关水电气等能源费用，按时缴纳物业服务费，不得拖欠，如产生滞纳金、罚款、停水停电等不良后果均由乙方自行承担。甲方应履行的责任与义务：1、甲方在合同有效期限内不得提前收回房屋，也不能在此期间增加房租，如违反则需赔偿乙方违约金3000元，如违约金不足弥补乙方损失的，按实际损失赔偿。2、甲方未经乙方或实际承租人允许，甲方不得以任何方式随意进出该出租房。本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方共同协议，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。如补充手写文字与上述打印文字有冲突的地方以手写文字为准。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签订后生效，两份具备同等法律效力。该协议后附常见物品移交清单。合同签订后，田蕙向袁恺霄支付2019年12月25日至2020年3月25日共计3个月的租金3900元，并交纳押金1300元。之后田蕙使用该房屋经营民宿。2020年1月24日，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月29日，重庆市沙坪坝区住房和城乡建设委员会发出《关于对全区物业小区实施封闭管理的紧急通知》，该通知载明：“……三、严控本小区以外的人员进入。确需进入的须持本人身份证登记（包括人员来源区域、拟离开时间及取向等）后，由业主到小区入口接入，并做好人员进出闭环控制登记……十、请各物业服务企业立即按以上要求对所在物业小区实施封闭管理。解除封闭管理的时间以区住建委通知的时间为准”。2020年1月31日，案涉房屋所在小区的物业服务企业工作人员将上述通知告知田蕙。2020年3月10日，重庆市决定将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月16日，案涉房屋所在小区的物业服务企业工作人员告知田蕙可以申请复工。2020年3月18日，田蕙经营的民宿正式复工，但田蕙并未按照《房屋租赁协议》约定时间交纳第二季度即2020年3月25日至2020年6月25日的租金3900元。经袁恺霄多次催要，田蕙仍未支付。因双方对租金的交纳金额存在争议，2020年5月31日，田蕙通过微信向袁恺霄发送案涉房屋的现状视频，并表示将该房屋退还给原告，双方之间的《房屋租赁协议》于该日解除。2020年4月24日，袁恺霄代田蕙支付其租赁期间的电费115.44元。2020年6月3日，袁恺霄代田蕙支付其租赁期间的电费63.44元。2020年7月13日，袁恺霄代田蕙支付其租赁期间物业服务费528.65元及物业服务费的滞纳金117.04元、水费56元、然气费105元、电费58.75元。上述费用共计1044.32元。庭审中，被告称因为疫情其不能使用房屋，而其签订租赁协议的目的就是房屋能正常使用，可见合同的主要义务无法履行。被告多次与原告沟通疫情期间房屋租金减免的问题，但被告不愿意，既然不免租就要求退租。现在市场上的房屋租赁价格远远低于约定的租金，重新租赁与案涉房屋相同的房屋租金每月只需1000元至1100元。故不愿意继续租赁案涉房屋，并表示原被告之间的《房屋租赁协议》已经于2020年5月31日解除。原告表示既然被告不愿意继续租赁案涉房屋，其当庭即2020年7月13日提出解除，但被告无权解除，故原告当庭增加诉讼请求，即要求法院确认双方之间的《房屋租赁协议》于2020年7月13日解除，并要求被告支付违约金2000元。被告认为其不存在违约，不同意支付违约金，也不同意支付滞纳金。双方分歧较大，调解未成。本院认为，原告与被告签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议对双方均有约束力，原、被告应按合同约定履行相应的义务。关于《房屋租赁协议》的解除。第一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本次新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力，但是否致使合同目的不能实现，需要根据案件具体情况分析。新型冠状病毒肺炎疫情确实导致被告于2020年1月24日至3月17日无法正常营业，但自2020年3月18日起原告可以正常营业，影响被告租赁房屋经营的事由已消除，原被告双方之间的租赁合同可以继续履行。第二，被告向原告交纳租金是《房屋租赁协议》中约定的义务，疫情期间的租金是否减免需要原被告协商，协商不成可以提起诉讼，原告不同意减免疫情期间的租金非解除合同的法定或约定条件。第三，《房屋租赁协议》中约定的租金是原被告自愿确定的，租金变化亦非解除合同的法定或约定条件。综上，被告无权解除《房屋租赁协议》，原告与被告签订的《房屋租赁协议》并未于2020年5月31日解除。因被告明确表示不愿意继续履行《房屋租赁协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，原告有权于开庭当日即2020年7月13日解除《房屋租赁协议》，并主张本院予以确认。故原告的第一项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金。《房屋租赁协议》约定：“合同期未满，乙方不得提前要求终止合同，如若要终止，则赔偿甲方违约金3000元”。案涉房屋租赁期限为3年，自2019年12月25日至2022年12月25日。现租赁期限尚未届满，被告不愿意继续履行合同系违约，根据协议约定，原告有权要求被告支付违约金3000元。原告仅主张违约金2000元，是对自身权利的处分，本院予以尊重。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张的违约金并不过高，本院依法予以支持。关于2020年3月25日至2020年6月25日期间共计3个月的租金。2020年3月18日，被告自认开始对外经营，故2020年3月25日至2020年6月25日期间的租金3900元，被告应当按照协议约定支付。但因新冠肺炎疫情爆发，2020年1月24日至2020年3月17日期间被告无法正常使用案涉的房屋对外经营。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条，原被告对租金减免协商不成的情况下，本院应当依据公平原则并结合实际情况酌情判定。因此2020年1月24日至2020年3月17日期间的房屋租金，原告应当予以适当减免。因原被告对租金减免无法达成一致，本院综合考虑认为原告减免一半较为适宜，故原告应当退还被告租金1174.19元[（1300元÷31天×8天+1300元+1300元÷31天×17天）×50%]。另，被告向原告交纳押金1300元，原告同意被告用该笔押金抵扣尚未支付的费用。综上，被告尚需支付原告2020年3月25日至2020年6月25日期间的租金1425.81元。关于原告代缴的水电气费、物业服务费及滞纳金。被告认可原告代缴的水电气费、物业服务费及滞纳金的金额共计1044.32元。根据《房屋租赁协议》约定：“乙方按时缴纳房租和该房屋所产生的一切相关水电气等能源费用，按时缴纳物业服务费，不得拖欠，如产生滞纳金、罚款、停水停电等不良后果均由乙方自行承担”。因此，原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告袁恺霄与被告田蕙签订的《房屋租赁协议》于2020年7月13日解除；二、限被告田蕙于本判决书发生法律效力后3日内支付原告袁恺霄租金1425.81元；三、限被告田蕙于本判决书发生法律效力后3日内支付原告袁恺霄的水费、电费、然气费、物业服务费及滞纳金共计1044.32元；四、限被告田蕙于本判决书发生法律效力后3日内支付原告袁恺霄违约金2000元；五、驳回原告袁恺霄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告田蕙负担。本判决为终审判决。审判员  马晓敏二〇二〇年八月十九日书记员  乔丹丹