广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初12175号原告：王友林，男，1975年6月16日出生，汉族，身份证住址湖北省潜江市，委托诉讼代理人：李慧敏，广东理奥律师事务所律师。被告：朱赐丰，男，1987年12月1日出生，汉族，身份证住址湖南省双峰县，委托诉讼代理人：朱勇，广东梦海律师事务所律师。被告：周志辉，男，1964年9月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：高凌养，广东骏森濠律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴桂龙，广东骏森濠律师事务所律师。原告王友林诉被告朱赐丰、周志辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王友林及其委托诉讼代理人李慧敏，被告朱赐丰的委托诉讼代理人朱勇、被告周志辉的委托诉讼代理人高凌养均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王友林向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令确认原告与被告朱赐丰就广州市白云区鹤边西周街1号楼的口头转让协议无效；2、请求依法判令确认原告与被告周志辉于2017年11月21日签订的《租屋合同》以及2018年3月2日签订的《租屋合同》无效；3、请求依法判决两被告向原告返还转让费168000元及其利息（利息以168000元为基数，自2017年11月22日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日为12714元；以168000元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算至还清款项之日止）；4、请求法院判令两被告赔偿原告损失45545.34元；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年11月，原告与被告朱赐丰达成口头协议，由被告朱赐丰将其承包的被告周志辉位于广州市白云区鹤边西周街1号楼转让给原告作为出租房经营，原告向被告朱赐丰支付转让费168000元。被告朱赐丰于2017年11月20日、21日将涉案物业交由原告经营。原告与被告周志辉分别于2017年11月21日签订《租屋合同》，约定：被告周志辉将位于广州市白云区鹤边西周街1号楼第2、3、4、5楼给原告；于2018年3月2日签订《租屋合同》约定被告周志辉将位于广州市白云区鹤边西周街1号楼第6、7楼给原告作出租房使用，承包期自2018年3月1日至2022年元月1日止，原告交押金10000元整给被告周志辉。2019年1月，原告在取得被告周志辉的同意后将涉案物业转让给第三人胡伟作出租房经营，双方没有签订书面的转让协议。2019年9月12日，第三人胡伟向广州市白云区人民法院提起诉讼，要求确认其与原告的口头转让协议无效。广州市白云区人民法院以涉案物业没有报建手续，属于违章建筑为由，判决确认原告与第三人胡伟的口头转让协议无效，并经由广州市中级人民法院审理作出涉案物业口头转让协议无效的终审判决。同理，被告朱赐丰与原告就涉案物业的口头转让协议也应当无效，被告周志辉与原告签订的两份《租屋合同》也为无效合同。故原告起诉至贵院，请求贵院判如所请。被告朱赐丰辩称：一、朱赐丰作为本案被告主体不适格。原告租金及水电费一直向被告周志辉支付，原告与被告周志辉存在事实上的租赁关系。被告朱赐丰从未收取过原告的租金及水电费，双方不存在租赁关系。原告以租赁合同为由起诉朱赐丰，主体不适格。二、被告朱赐丰与原告的转让关系实际应当视为被告朱赐丰作为曾经的承租方对租赁房屋在承租过程中形成的装饰装修物向原告转让而形成的物品买卖转让关系，或者视为被告朱赐丰居间介绍原告与被告周志辉签订租赁合同而产生的居间服务费。本案中，被告朱赐丰并没有提供居间服务的行为，原告应当以其他案由另行提起诉讼。三、原告并非涉案物业的业主或者该物业的土地使用权人，故原告主张确认口头转让协议无效应当予以驳回。原告主张确认其与被告周志辉签订的租赁合同无效诉请与被告朱赐丰没有关系，被告朱赐丰不予答辩。原告主张返还所谓的转让费，实际是出租房屋装饰装修物及家私的转让费，原告应当以物品的转让买卖纠纷为案由另行起诉，并非以租赁合同纠纷为由起诉被告朱赐丰。且原告不能证明被告朱赐丰收取了转让费168000元，被告朱赐丰实际上也未收到上述转让费，因此原告应当承担举证不能的责任。四、被告周志辉明知涉案房屋没有报建手续，属于违章建筑，依然与原告、被告朱赐丰签订房屋租赁合同，应当承担该合同无效的全部过错责任。原告应向被告周志辉主张全部损失。被告周志辉辩称：一、针对原告主张确认与被告朱赐丰之间口头转让协议无效及返还转让费168000元的诉请，根据合同相对性原则，口头转让协议系原告与被告朱赐丰所签，与被告周志辉不存在关联，且转让费亦非被告周志辉收取，故原告上述诉请，与被告周志辉无关。二、原告主张所谓的损失是指购置家电的损失，原告已将上述物品转让给第三人胡伟，被告周志辉并未收取任何利益，故被告周志辉不同意原告上述诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租屋合同、银行流水、微信聊天记录、（2019）粤0111民初31140号民事判决书、（2020）粤01民终3643号民事判决书、收据、送货单、销售出货单（热水器）、微信支付明细及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据已生效的广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终3643号民事判决书查明及认定的事实，王友林与胡伟之间就位于广州市白云区鹤边西周街1号楼（以下简称涉案房屋）的口头转让协议无效。王友林应向胡伟返还转让费249470元。庭审中，原告提交：1、微信聊天记录，拟证实其与被告朱赐丰之间存在口头转租协议，并向被告朱赐丰支付转让费168000元的事实。被告周志辉当庭确认原告与被告朱赐丰之间存在租赁关系，但被告朱赐丰否认双方之间存在转租关系，而是物品转让关系，且被告朱赐丰并未收到原告支付的转让费168000元；2、银行交易明细，拟证实原告2017年11月20日取款20000元向被告朱赐丰支付定金，与被告周志辉签订《租屋合同》当天即2017年11月21日取款10万元及48000元用于支付被告朱赐丰转让费；3、收据及送货单、微信支付证明，拟证实原告装修损失45545.34元。本院认为，根据已生效的广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终3643号民事判决书查明及认定的事实，结合本案现有证据可知，被告朱赐丰向被告周志辉承租涉案房屋后，又将涉案房屋以口头形式转租给原告王友林，后原告王友林与被告周志辉签订书面的《租屋合同》。原告王友林承租涉案房屋后，又将其转租给胡伟。因原告王友林与胡伟之间口头转让协议已被认定为无效，故原告王友林与被告朱赐丰之间的口头转让协议、2017年11月21日原告王友林与被告周志辉签订的《租屋合同》及2018年3月2日原告王友林与被告周志辉签订的《租屋合同》亦属无效。原告主张确认口头转让协议及《租屋合同》无效的诉请于法有据，本院予以支持。对于被告朱赐丰抗辩称双方之间并非转租关系，而是物品转让关系的抗辩意见，本院不予采纳。关于转让费168000元及利息退还问题。本案中，原告王友林虽未提交直接证据证实其已向被告朱赐丰支付转让费168000元，且被告朱赐丰亦否认收到上述转让费，但根据微信聊天记录及一般转租交易习惯，被告朱赐丰将涉案房屋转租给原告王友林应收取一定数额的转让费，且根据银行交易明细显示，原告王友林分别于2017年11月20日取款20000元、2017年11月21日取款10万元及48000元，与原告与被告周志辉签订《租屋合同》的时间相吻合，由此可推定原告已向被告朱赐丰支付转让费168000元。根据合同无效后的相互返还原则，被告朱赐丰应将转让费168000元返还给原告王友林。对于原告主张被告周志辉承担连带返还责任的意见，因被告周志辉并非转让费的实际收取人，原告主张被告周志辉承担连带返还责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于利息，因原告作为承租人，未对涉案房屋的合法性进行审查，未尽到审慎的审查义务，故对租赁合同的无效应承担50%的责任，其主张支付利息的诉请于法无据，本院不予支持。关于赔偿损失45545.34元。根据双方在（2020）粤01民终3643号案中的庭询笔录显示，被告周志辉对涉案房屋进行了简单装修，大部分家私家电为原告王友林购买。对于原告王友林主张购买家私家电损失，因上述物品系可移动的物品，原告可再重复利用，原告主张上述物品的损失于法无据，本院不予支持。对于已形成附合的装饰装修，根据原告提交的2018年2月3日及4月12日《送货单》及2018年8月20日、10月2日、12月26日微信转款记录显示，原告支付装修费4435元（855元+970元+1650元+75元+885元）。因原告与被告周志辉对《租屋合同》的无效均存在过错，各自应承担50%的过错责任，故被告周志辉应向原告王友林赔偿装修损失2217.5元（4435元/2）。因被告朱赐丰并非案涉《租屋合同》的相对方，故原告主张被告朱赐丰承担连带赔偿装修损失的诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认原告王友林与被告朱赐丰就位于广州市白云区鹤边西周街1号楼达成的口头转让协议无效；二、确认原告王友林与被告周志辉于2017年11月21日签订的《租屋合同》及2018年3月2日签订的《租屋合同》无效；三、自本判决生效之日起三日内，被告朱赐丰向原告王友林返还转让费168000元；四、自本判决生效之日起三日内，被告周志辉向原告王友林赔偿装修损失2217.5元；五、驳回原告王友林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2346.95元，由原告王友林负担581.35元，由被告朱赐丰负担1742.6元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳，由被告周志辉负担23元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年八月五日书记员  陈春燕