山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0321民初616号 原告：崔亦良，男，1972年5月26日出生，汉族，住桓台县。 被告：桓台县唐山镇黄家村村民委员会，住所地桓台县唐山镇黄家村。统一社会信用代码：54370321B47640718W。 法定代表人：崔亦河，村主任。 委托诉讼代理人：宋立会，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李泰德，山东大地人（桓台）律师事务所实习律师。 原告崔亦良与被告桓台县唐山镇黄家村村民委员会（以下简称黄家村委）侵权责任纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔亦良、被告黄家村委的委托诉讼代理人宋立会、李泰德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔亦良向本院提出诉讼请求：1.请求判令黄家村委支付崔亦良因贱卖房屋所造成的房屋差价款28985.40元；2.请求判令黄家村委支付崔亦良因贱卖房屋造成的经济损失2000元；3.诉讼费由黄家村委承担。事实与理由：崔亦良系案外人山东宝诚置业有限公司（以下简称宝诚置业公司）项目经理，2009年至2010年年底负责建设桓台县唐山镇黄家村皇家佳园小区项目，该项目2010年年底完工交付。经宝诚置业公司与黄家村委结算并达成协议，宝诚置业公司同意黄家村委以黄家佳园19号楼3单元501室抵账。抵顶工程款278985.40元。同时，协议中还约定黄家村委协助卖房，卖房价由宝诚置业公司收取。2014年11月3日，崔亦良与宝诚置业公司达成协议，宝诚置业公司以上述房产抵顶拖欠崔亦良的工程款。2015年，黄家村委在未经崔亦良允许，也没有通知崔亦良的情况下，擅自将皇家佳园19号楼3单元501室房产以250000元价格出售给案外人田召帅，给崔亦良造成房屋差价款28985.40元的损失。崔亦良多次与黄家村委协议，黄家村委承认上述工作失误，但拒绝赔付崔亦良房屋差价款。崔亦良据此提起诉讼。 黄家村委辩称，1.黄家村委在将案涉房屋售出之前，并不知晓崔亦良通过抵账从宝诚置业公司取得案涉房屋的事实，黄家村委出售房屋系依据与宝诚置业公司签订的合同实施的有权处分行为，崔亦良起诉状中对此也予以认可。因此，黄家村委将案涉房屋售出的行为合法，无任何过错。2.黄家村委处分案涉房屋的价格符合当时的市场行情，况且按照日常经验法则，抵账房屋价格高于实际出售价格也符合惯例。崔亦良知晓卖房事实后，并未对卖房行为效力提出主张，应视为自始认可黄家村委以250000元出售房屋的事实。在该房屋转让款已全部支付给崔亦良的情况下，崔亦良的权益实际已得到完全实现，崔亦良无权就房屋差价与抵账款价格差额再次向黄家村委主张权利。综上，崔亦良诉求无法律及事实依据，请求依法驳回崔亦良的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年黄家村委将旧村改造的13号楼、14号楼交由宝诚置业公司施工，宝诚置业公司承接该工程后，将13号楼、14号楼的建设工程承包给崔亦良施工，该工程于2010年12月施工完毕。 因黄家村委欠宝诚置业公司工程款，2013年8月14日，宝诚置业公司与黄家村委签订《工程欠款还款协议书》一份。协议约定，2010年1月28日黄家村委旧村改造与宝诚置业公司签订的黄家佳园13号、14号楼工程施工合同，到目前为止黄家村委还欠宝诚置业公司工程款800000元。宝诚置业公司起诉黄家村委，经法院最终判决，黄家村委应支付宝诚置业公司工程款共计800000元。经黄家村委与宝诚置业公司协商，黄家村委只承担所欠工程款，其它任何费用不再承担，并达成以下还款协议：一、（1）黄家村委把19号楼3单元501户，面积为123.29平方米，储藏室面积为18.14平方米，共计278985.40元；（2）19号楼3单元502户，面积为123.29平方米，储藏室面积为11.06平方米，共计266241.40元；（3）14号楼5单元502户，面积为95.56平方米，储藏室面积为7.37平方米，共计204194.90元。以上共3套房屋，共计749421.70元，用来抵顶所欠宝诚置业公司工程款。二、黄家村委负责办理手续，不再收取其他费用，但不包括个人所缴部分，黄家村委协助卖房。（注：房款由宝诚置业公司收取）。三、黄家村委不再收水、电、暖开户费。四、以上楼房享受黄家村委对村民承诺的政策。 因宝诚置业公司欠崔亦良工程款，2014年11月3日，宝诚置业公司与崔亦良签订《协议书》一份。协议约定，一、经宝诚置业公司与承包人崔亦良协商，公司将黄家村委顶账房两套按原价抵顶崔亦良工程款，房子为19#楼3单元501户，面积为123.29平方米，单价1998元，储藏室面积为18.14平方米，单价1800元，共计278985.40元；14#楼5单元502户，面积为95.56平方米，单价1998元，储藏室面积为7.37平方米，单价1800元，共计204194.90元。总计483180.30元。二、黄家村委原欠款总额为853275.78元，扣除崔亦良应上交或分摊费用329494.33元（附明细），扣除房款483180.30元，尚欠崔亦良40601.15元。三、因买房人田召国尚欠公司38000元，又因顶账房面积不是房产证面积，所以公司暂不支付欠款，待田召国2015年5月前还款后和崔亦良外欠账还清后再找齐。四、如果以后黄家村委13#14#楼工程需开发票或出现其他问题，所交税金和费用由崔亦良承担。五、因13#14#楼产生的债务由崔亦良承担，与公司无关。六、公司负责协助崔亦良办理房子一切手续。 庭审中崔亦良主张：上述协议签订后，2014年11月崔亦良从黄家村委工作人员徐翠兰处领取了案涉19号楼3单元501室房屋钥匙，后房屋一直闲置。2015年7月崔亦良发现案涉房屋晚上亮着灯，钥匙也换了，还有人装修，就找到黄家村委当时的村书记崔佃继询问情况，崔佃继称不知情。随后经过了解，知道装修房屋的人是田召帅，田召帅称是从黄家村委购买的房屋，房价是265000元，已经交了首付款100000元。知道该情况后崔亦良又找崔佃继了解情况，双方发生争执，崔佃继将崔亦良打伤，经报警处理，崔佃继赔偿崔亦良医药费4000元，并且崔佃继在派出所表示将售房款直接转给崔亦良。后，黄家村委于2015年12月向崔亦良交付房款10000元，于2016年11月30日至2020年2月陆续支付崔亦良房款240000元，共计支付房款250000元。黄家村委最后一次交付房款时，曾要求崔亦良写收到条，并且注明房屋款全部结清，因房屋款并未结清所以未写。后崔亦良多次要求村委交付房屋差价款及因其他房屋办证问题未果。 针对上述主张及陈述，崔亦良向本院提交： 1.黄家村委与宝诚置业公司2013年8月14日签订的《工程欠款还款协议书》一份，拟证明因黄家村委欠宝诚置业公司工程款，双方协议以包括案涉房屋在内的三套房屋抵顶黄家村委所欠宝诚置业公司的工程款。 2.崔亦良与宝诚置业公司2014年11月3日签订的《协议书》一份，拟证明因宝诚置业公司欠崔亦良工程款，双方协议以包括案涉房屋在内的二套房屋抵顶宝诚置业公司所欠崔亦良的工程款。 3.黄家村委转账明细一宗，拟证明黄家村委自2015年12月首次付款，截至2020年2月共计支付崔亦良售房款250000元。 4.黄家村委与宝诚置业公司2014年6月8日签订的《补充协议》一份，拟证明2013年8月14日双方签订《工程欠款还款协议》后，双方又签订补充协议，对后续手续费、办证费等作出约定。在宝诚置业公司处有经办人徐涛签字捺印。 对崔亦良提交的上述证据及主张，黄家村委质证认为：黄家村委与宝诚置业公司签订《工程欠款还款协议书》之后，根据协议的约定，由黄家村委协助卖房，黄家村委将案涉19号楼3单元501室房屋以250000元价格卖给田召帅后，崔亦良去黄家村委询问此事，黄家村委才知道宝诚置业公司将案涉房屋抵顶给崔亦良的事实。黄家村委是按照与宝诚置业公司签订的协议协助卖房，卖房价格250000元亦是根据当时的市场行情确定的，在此过程中，黄家村委并没有过错。崔亦良在2015年就知道黄家村委卖房的事实，并未对售房差价提出异议，也没有要求撤销该行为，2016年8月17日案涉房屋才正式签订商品房买卖合同，能够证实崔亦良早就认可这一事实。在黄家村委2020年2月将全部房款交付给崔亦良之后，崔亦良的房款已得到实现，不存在其他损失问题。应驳回崔亦良的诉讼请求。 针对上述反驳主张，黄家村委向本院提交： 1.2014年6月11日淄博天星房地产开发有限公司（以下简称天星房地产公司）与田召国签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明黄家村委与宝诚置业公司签订协议的另一套顶账房屋19号楼3单元502室的卖出价格为234016.70元，双方签订的协议中该房屋的顶账价格为266241.40元，卖出的实际价格比顶账价格低，亦能够佐证黄家村委将案涉房屋以250000元价格卖出符合当时的房屋市场行情。办理网签必须以房产开发公司名义办理，天星房地产公司是协助办理黄家村旧村改造房屋有关网签手续的房产公司。 2.2016年8月17日天星房地产公司与田召帅签订的《商品房买卖合同（预售）》一份，拟证明黄家村委将案涉房屋以250000元价格卖出，符合当时的行情，且售房款已全部交付给崔亦良。 3.2017年10月18日天星房地产公司与崔亦良签订的《商品房买卖合同（预售）》一份，拟证明宝诚置业公司抵顶给崔亦良的14号楼5单元502室，崔亦良自己卖出的房屋价格为190928元，顶账协议价格为204194.90元，卖出的实际价格比顶账价格低，亦佐证案涉房屋卖出价格符合行情，黄家村委对此没有过错。 对黄家村委提交的上述证据及主张，崔亦良质证认为，案涉房屋田召帅买房的价格不是250000元，田召帅当时告知崔亦良房屋价格应该是265000元左右。宝诚置业公司已将房屋抵账给崔亦良，崔亦良就是房屋的所有权人，黄家村委无权确定房屋的价格。田召国是通过崔亦良牵线买的房，田召国原先跟着崔亦良干水电安装，因崔亦良欠田召国工资，所以就把田召国房屋价格压下来，房屋的价格是由崔亦良决定而不是黄家村委决定的。 另，经本院向工商登记机关查询宝诚置业公司的工商登记情况，未查到宝诚置业公司成立、注销等相关信息。 本院依法向宝诚置业公司当时的工作人员徐涛调查有关情况，徐涛述称，徐涛原来在宝诚置业公司担任副总经理职务，大约在2015年左右，宝诚置业公司注销，公司就不存在了。当时宝诚置业公司委托徐涛、王庆平全权处理黄家村委拖欠工程款及公司抵顶崔亦良工程款事宜。宝诚置业公司和黄家村委签订工程欠款还款协议时，公司还没有与崔亦良签订协议书，后期公司和崔亦良达成了以房抵账协议，就把黄家村委的债权转让给了崔亦良。案涉房屋公司与黄家村委抵账价格为278985.40元，公司抵账给崔亦良的价格也为278985.40元。黄家村委将案涉房屋以250000元价格卖出未取得公司同意，签订协议约定黄家村委只是协助找房屋买主，黄家村委无权随意降低房屋价格。因债权已转让给崔亦良，对黄家村委向崔亦良交付卖房款无异议。 崔亦良对徐涛陈述的内容没有异议。黄家村委对徐涛的陈述质证认为：1.崔亦良与徐涛及宝诚置业公司之间属于利益共同体，徐涛与本案具有利害关系，因此其证言不具有证据效力；2.宝诚置业公司现在工商登记上无法查到相关信息，徐涛当时只是作为经办人参与协议的签订，其对协议后续履行情况的表态无证明效力；3.宝诚置业公司与黄家村委签订协议约定由黄家村委协助卖房，实际上对于黄家村委如何卖房持放任态度，根本不存在卖房价格需要宝诚置业公司同意的问题。综上，徐涛的证言不具有证据效力，案涉房屋实际卖出价格低于顶账价格符合日常逻辑也与崔亦良自己卖出房屋的价格差异相一致。崔亦良自始认可黄家村委出售房屋的合理性且已实际取得房屋交易款，黄家村委并未从中获利。崔亦良所诉无法律及事实依据。 崔亦良诉求黄家村委支付利息2000元，其计算方法：以28985.40元为基数，自2015年12月1日（黄家村委第一次付款开始）至2020年1月31日，按中国人民银行同期贷款利率予以计算。 本院认为，黄家村委因欠宝诚置业公司工程款，与宝诚置业公司签订《工程欠款还款协议书》，将包括案涉房屋在内三套房屋抵顶给宝诚置业公司，以折抵黄家村委所欠宝诚置业公司的工程款；而宝诚置业公司亦因欠崔亦良的工程款，与崔亦良签订《协议书》，又将包括案涉房屋在内的二套房屋抵顶给崔亦良。黄家村委与宝诚置业公司签订的《工程欠款还款协议书》、宝诚置业公司与崔亦良签订《协议书》，均系各方真实意思表示，合法有效。各方均应按照约定全面履行相应义务。 本案的争议焦点为：黄家村委是否有权将案涉房屋以250000元价格售出。 第一、在黄家村委与宝诚置业公司签订的《工程欠款还款协议书》中，以及宝诚置业公司与崔亦良签订《协议书》中，均明确载明案涉房屋以房抵债的价格为278985.40元。 第二、在黄家村委与宝诚置业公司签订的《工程欠款还款协议书》中，约定黄家村委只是协助卖房，卖房款由宝诚置业公司收取。宝诚置业公司并未授权黄家村委有自行决定房屋价格的权利。 第三、在黄家村委得知案涉房屋已抵顶给崔亦良的事实后，虽将案涉房屋的售房款250000元陆续交付给崔亦良，但其未提交证据证实崔亦良对案涉房屋以250000元价格出售的事实予以认可，且庭审中，崔亦良亦明确表示不认可该价格。 据此，黄家村委未经宝诚置业公司许可，擅自将案涉房屋以250000元价格出售给他人，侵犯了宝诚置业公司因签订工程欠款还款协议书而取得的合同权益。基于宝诚置业公司又将涉案房屋抵顶给崔亦良且黄家村委事后予以认可并向崔亦良交付售房款的事实，黄家村委擅自处分房屋的行为事实上侵犯了崔亦良因合同而享有的房屋权益，构成侵权，应当赔偿因此给崔亦良造成的经济损失。而关于该经济损失的认定，在涉案上述两份协议中，均载明了案涉房屋价值为278985.40元，虽然黄家村委将售房款250000元事后交付崔亦良，但其擅自处分房屋导致产生房屋差价28985.40元，该部分差价金额应当认定为崔亦良已经产生的经济损失，对此，本院予以认定。故，崔亦良诉求黄家村委赔偿房屋差价款经济损失28985.40元，本院予以支持。 黄家村委擅自处分房屋导致产生房屋差价28985.40元，亦应赔偿崔亦良因该差价款而产生的利息损失。崔亦良诉求的利息损失，可以28985.40元为基数，自2015年12月1日（黄家村委第一次付款）计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，计5193.62元；自2019年8月20日至2020年1月31日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算，计555.31元。崔亦良只主张黄家村委赔偿利息损失2000元，该主张系崔亦良对自己权益的处分，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第六项之规定，判决如下： 一、被告桓台县唐山镇黄家村村民委员会赔偿原告崔亦良房屋差价款28985.40元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告桓台县唐山镇黄家村村民委员会赔偿原告崔亦良利息损失2000元，于本判决生效后十日内付清。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费575元，由被告桓台县唐山镇黄家村村民委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  张文文 人民陪审员  石 芸 人民陪审员  张献科 二〇二〇年八月五日 法官助理苏建峰 书记员张鑫