四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1010号 上诉人（原审被告）：成都玛雅富地房地产经纪有限公司，住所地成都高新区中和大道三段99号3幢1层7号。 法定代表人：陈庚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴朝学，四川六顺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张晓红，女，1974年10月22日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：汪孝才，四川索正律师事务所律师。 上诉人成都玛雅富地房地产经纪有限公司（以下简称玛雅公司）因与被上诉人张晓红居间合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初3765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 玛雅公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张晓红的诉讼请求或发回重审；2.一、二审费用由张晓红承担。事实与理由：1.一审法院认为玛雅公司未尽严格审查义务和信息披露义务，给合同的后续履行埋下隐患，判决返还中介费错误。张晓红另案起诉解除房屋买卖合同是因为张晓红没有足够资金放弃购买；2.张晓红在另案中提起了解除房屋买卖合同之诉，本案应中止审理，一审程序违法；3.即使姚箭不是房屋所有人的委托人，但姚箭与房屋所有人签订了买卖合同，房屋所有人同意协助姚箭办理房屋过户手续，不存在交易障碍；4.玛雅公司依法完成了居间义务，双方签订的房产买卖合同合法有效，并且能够履行、能够交易，收取居间费是正当的劳动报酬，不应当退还。 张晓红辩称，一审判决公正，请求维持一审判决：1.本案事实清楚。一审法院判决书中所说“埋下隐患”，正因为玛雅公司在订立居间合同时没有如实地向委托人报告房屋的相关信息，甚至故意隐瞒该房屋的真实情况，才导致张晓红不能够购买该房屋而提起解除房屋买卖合同诉讼，这是玛雅公司没有忠实履行居间义务而导致的隐患；2.本案程序合法。本案不符合民诉法第一百五十条规定的中止审理的法定情形，本案不需要以另一案件的审理结果为依据；3.《房屋买卖合同》是高元媛（出卖方）与张晓红之间的房屋买卖交易，玛雅公司是作为居间方，在该合同当中姚箭充当的仅是高元媛的委托人，而不是房屋的出卖方。根据《房屋委托代购协议》“致使三方合同无法签订，且业主未收到购房定金，则玛雅公司应当无条件退还张晓红的诚意金，且不得收取任何费用”的规定，高元媛根本没有收到购房定金，玛雅公司不得收取任何费用；4.玛雅公司隐瞒真实情况，未尽到审查义务和未履行信息披露，向张晓红传递错误信息，导致该交易未圆满完成，居间人有重大过错，违反了《合同法》第四百二十五条的规定。 张晓红向一审法院起诉请求：1．判令玛雅公司返还张晓红支付的中介费28000元；2．诉讼费用由玛雅公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月14日，张晓红作为委托方，玛雅公司作为受托方签订了《房屋委托代购协议》，该协议载明张晓红委托玛雅公司代购的房屋位于成都市锦江区，张晓红经实地看房之后交付诚意金20000元，张晓红在三方合同签订之时应向玛雅公司支付佣金33000元，若出现业主将该房屋卖给其他人或涨价或因故不愿意出售等情况，致使三方合同无法签订且业主未收取购房定金，则玛雅公司应无条件退还张晓红诚意金且不得收取任何费用，同时张晓红不得要求任何赔偿，本协议终止。同日，姚箭代高元媛作为甲方（出卖方），张晓红作为乙方（买受方），玛雅公司作为丙方（居间方）签订了《房产买卖合同》，该合同约定房屋位于锦江区，购房合同备案号为2XXX8；房屋成交价为人民币1640000元，上述交易总价款包括：清水交付；乙方在签订合同时支付定金50000元；首付款750000元在2018年6月30日前支付，其余部分款项840000元乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，届时，若乙方不能申请到贷款或者贷款额度不够，则乙方通过现金或银行转账方式支付甲方；该房屋如在本合同签订时尚未取得产权证，甲方承诺在开发商下大产权后30个工作日内取得该房屋的房屋所有权证；乙方在签订合同时按房屋成交价向丙方支付居间服务费28000元；甲方未按合同约定的期限将上述房产交付或过户乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付该房产成交价万分之五的违约金，逾期天数超过30日，甲方仍未交房，乙方有权单独解除合同、书面通知甲方并依法及依据合同第8.3条约定追究甲方违约责任；补充条款：丙方已明确告知甲乙双方该房屋产权尚在办理中，双方友好协商自愿交易，甲方须保证该房屋产权清晰，无任何权属纠纷，无继承或赠与给他人，乙方须保证个人征信良好，可申请二手房按揭贷款，双方约定下大产权时甲方交房给乙方使用，若2018年9月1日未下大产权，则甲方在2018年9月15日交房给乙方。 2018年5月14日，玛雅公司出具《专用收据》两张，其中一张载明收到张晓红购买诚意金20000元，另一张载明收到张晓红中介费28000元，备注：含之前20000元诚意金。 高元媛出具的《知晓书》载明：高元媛知晓姚箭将房产买卖合同（合同编号0000568）位于成都市锦江区的房产转卖与张晓红。当姚箭与张晓红买卖关系成立并按合同约定过户时，高元媛委托姚箭办理房产过户事宜或由高元媛本人亲自配合姚箭过户至张晓红名下。 一审庭审中，张晓红陈述上述《知晓书》在其与姚箭的诉讼中见过，姚箭在该案中也承认系事后补写，玛雅公司也认可该《知晓书》系事后提交。在签订合同时玛雅公司未提交姚箭与高元媛的房屋买卖合同及案涉房屋产权信息，张晓红与高元媛联系后，高元媛要求不用交首付款，张晓红认为房子有争议，故没有要求继续履行合同。张晓红与玛雅公司均认可张晓红向案外人姚箭支付了定金50000元。 一审庭审中，本院要求玛雅公司在规定时间内提交姚箭与高元媛的房屋买卖合同及高元媛房屋的备案信息，玛雅公司未在规定时间内提交。 以上事实的认定有当事人提交的身份证复印件、玛雅公司工商信息查询、《房屋委托代购协议》《房屋买卖合同》《专用收据》《知晓书》复印件以及双方当事人的庭审陈述等证据在案为证。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。玛雅公司接受张晓红委托提供订立房屋买卖合同的居间服务，双方形成了居间服务合同法律关系。玛雅公司作为居间人应尽到居间义务。本案中，在玛雅公司促成张晓红与姚箭签订的《房产买卖合同》中明确载明姚箭为高元媛的代理人，由姚箭代高元媛签署此份合同，姚箭与高元媛系委托关系。据查明事实，姚箭与高元媛就案涉房屋存在买卖关系，而非委托关系。玛雅公司作为专业从事房产中介的公司，未尽严格审查义务和信息披露义务，向张晓红传递错误房产信息，让未经房屋权利人授权的姚箭与张晓红签订房产买卖合同，也未及时将事后取得的《知晓书》交付张晓红，给合同的后续履行，埋下隐患。因玛雅公司未能履行严格审查和如实告知义务，导致其向张晓红提供的居间信息存在错误，张晓红据此要求玛雅公司退还中介费28000元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十五条（法律条文全文附后）之规定，判决：玛雅公司应于判决发生法律效力之日起七日内向张晓红返还中介费28000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取250元，由玛雅公司负担。 二审期间，玛雅公司提交四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初10464号民事判决，拟证明：三方之间签定《房屋买卖合同》是合法有效的，该合同没有履行是因为张晓红没有75万元的首付款，所以张晓红放弃了购买房屋。张晓红对上述判决的质证意见为：该判决正在上诉中没有生效，不能作为本案的证据认定事实。同时该判决并没有载明张晓红支付不起首付款，而是因为姚箭的违约。本院认为，成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初10464号民事判决尚未发生法律效力，不能证明玛雅公司主张，本院不予采信： 二审查明，2018年9月13日，高元媛取得案涉房产的不动产产权证书。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 根据诉辩主张，二审争议焦点为：玛雅公司在居间过程中是否存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害了张晓红的利益。 本院认为，玛雅公司作为案涉房地产买卖的居间人，负有向委托人张晓红如实报告有关订立合同事项的义务。根据《房地产经纪管理办法》第二十三条“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托”的规定，玛雅公司作为专业的房地产经纪机构，应当对案涉房屋的权属进行审查，并如实告知委托人张晓红。根据查明事实，姚箭以房屋出卖方高元媛的代理人身份与张晓红签署房产买卖合同，姚箭与高元媛就案涉房屋又存在买卖关系。但在签订案涉房产买卖合同时，案涉房产均未转移登记至高元媛或姚箭名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，高元媛与姚箭均非案涉房产的所有权人。房屋权属的真实情况对于案涉房产买卖合同的签订具有重要影响，玛雅公司未告知案涉房产的真实权属情况，致使张晓红与非房屋产权人签订房屋买卖合同，并给张晓红带来房屋买卖合同履行的风险，玛雅公司违反了居间人的报告义务，一审法院判决玛雅公司退还张晓红中介费28000元并无不当。玛雅公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。本案系居间合同纠纷，与另案的房屋买卖合同纠纷属于不同的法律关系，且本案也非必须以房屋买卖合同纠纷的审理结果为依据，本案不属于止审理的情形，一审法院审判程序符合法律规定。 综上，玛雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由成都玛雅富地房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马丽莎 审判员  罗 宇 审判员  聂彪峰 二〇二〇年八月十日 书记员  张玉珍