广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初14707号原告：黄东富，男，1980年2月22日出生，汉族，身份证住址广州市白云区,委托诉讼代理人：黄秀娴，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊敏，广东启源律师事务所律师。被告：梁欣浩，男，1995年12月19日出生，汉族，身份证住址广州市花都区,委托诉讼代理人：何泳欣，广东艾伯纳律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司广州环城支行，住所地广州市白云区三元里大道23号。负责人：丁丽华，行长。委托诉讼代理人：曾强，男，1962年5月5日出生，汉族，该行员工。原告黄东富与被告梁欣浩、第三人中国工商银行股份有限公司广州环城支行（以下简称工行环城支行）合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄东富的委托诉讼代理人黄秀娴、李俊敏，被告梁欣浩的委托诉讼代理人何泳欣，第三人工行环城支行的委托诉讼代理人曾强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄东富向本院提出诉讼请求：1.判令出名人（登记权利人）即被告协助原告办理广州市白云区广花公路乐鸣一街59号801房[粤（2018）广州市不动产权证第04207298号]的房屋所有权转移登记；2.判令第三人协助原告、被告办理涉案房屋的涂销抵押登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2017年8月30日，原告与原业主许肖珍签订《房屋买卖合同》，向原业主购买位于广州市白云区广花公路乐鸣一街59号801房一套，约定总房价款122万元，首期款40万元，尾款82万元通过银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原告向许肖珍支付了40万元的首期款。2018年3月10日，原告与被告签订《协议》，约定：原告借用被告购房名额用于购买涉案物业等事宜。2018年3月13日，被告与原业主许肖珍签订《广州市存量房买卖合同》。2018年4月12日，被告与工行环城支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额82万元，贷款期限为30年。2018年5月14日，涉案房屋登记至被告名下，过户手续的相关税费由原告支付。原告从2018年5月31日起开始每月在涉案房屋贷款扣款前向被告账户转入月供款4600元。期间，涉案房屋一直处于出租状态，租金均由原告收取。2020年2月开始，原告发现被告将涉案房屋私自在链家放盘出售，且被告提供的2020年3月份的个人征信报告显示多笔个人贷款，月供款早已超出被告的收入。原告认为，双方签订的《协议》是双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。原告借用被告名义购买涉案房屋，虽然房屋登记在被告名下，但原告实际享有房屋权益，原告有权要求出名人办理房屋所有权转移登记。因被告私自挪用月供款去还自己的其他借款等行为，原告依据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定行使不安抗辩权，要求被告立即协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记。涉案房屋存在抵押权，原告同意代被告向工行环城支行偿还信用卡借款以及按揭借款，对于原告代为偿还的信用卡借款，原告将另案向被告要求偿还。请求法院判如所请。被告梁欣浩辩称：1.涉案房屋买卖合同为被告与案外人许肖珍签订，而且涉案房屋的所有权已经变更到被告名下，涉案房屋的产权人为被告。2.原被告在2018年3月10日签订的协议书反映了原告借用被告的名义购房投资，其根本目的不是买房，而是属于炒楼的性质。根据广州市限购政策，为了抑制房价过快上涨，稳定房地产市场，住房问题是影响社会稳定的民生问题，体现的是社会公共利益，原告的炒房行为导致政府调控房地产的目的落空，扰乱市场经济秩序，损失社会公共利益，根据合同法第五十二条第四款，双方签订的协议应认定为无效。3.双方签订协议时，原告名下至少有一套房屋，根据现有的购房贷款政策，如果原告以其名义购买涉案房屋，那么应当支付的首期款远远高于涉案房屋买卖合同首期款金额，其申请银行贷款所获得的贷款也远远低于涉案房屋被申请的贷款金额，很明显原告投资借用被告名义炒房的行为谋取了不正当的利益，法院应当不予支持原告的炒楼行为。故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人工行环城支行述称：被告梁欣浩向我行申请住房按揭贷款82万元，30年期。在此基础上又申请了信用卡贷款，金额为12万元，分五笔，现在剩余四笔没有还清，共58201元。这两个账户是绑定的，必须要两笔一起偿还完才可以涂销抵押。而且被告承诺没有结清信用卡欠款前不能申请提前偿还住房按揭贷款，如果原告同意代被告偿还按揭贷款，其需要先将信用卡借款偿还，才能申请提前偿还涉案房屋的按揭贷款。两项贷款清偿后我行才同意协助原被告办理涂销抵押手续。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告黄东富提交的《房屋买卖合同》、借记卡账户历史明细清单、定金收据、《协议》、《广州市存量房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人借款凭证、不动产权证、房屋租赁合同、租金收入微信截图、关联账户申请及银行流水、购房资格证明，第三人工行环城支行提交的他项权证、个人借款凭证、工银信用卡申请表、《个人购房借款/担保合同》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2017年8月30日，黄东富与原业主许肖珍签订《房屋买卖合同》，约定黄东富向许肖珍购买位于广州市白云区广花公路乐鸣一街59号801房一套，约定总房价款122万元，于签订本合同时支付40万元，楼价余款82万元通过银行按揭贷款方式支付。合同签订后，黄东富向许肖珍支付了40万元的首期款。2018年3月10日，黄东富（甲方）与梁欣浩（乙方）签订《协议》，约定：1.甲方借用乙方购房名额于2018年3月10日购买坐落于广州市白云区乐鸣一街59号801房（以下简称涉案房屋）作为投资所有。2.甲方承诺于2021年6月10日前将该物业出售（备注：以房产证出来之日算起，三年内出售）。3.购买该物业所产生的所有费用由甲方承担（如税费、中介费、按揭费、月供、物业水电管理费及房产税、后期出售前的装修成本等）。4.甲方拥有该物业的所有权与支配权，物业待售期间的出租收入将抵消至购房成本中。5.乙方须配合甲方办理房屋买卖过户手续。6.在该物业出售后甲方须向乙方支付和扣除购房成本和供楼利息后纯利润的15%作为借用名额的酬劳。7.在本物业出售前，房产证由甲方代为保管。8.本合同经双方签字盖章生效，有效期至2021年6月10日。2018年3月13日，梁欣浩与原业主许肖珍签订《广州市存量房买卖合同》，约定购房款122万元，40万元作为首期款，余款82万元以按揭方式付款。2018年4月12日，梁欣浩与工行环城支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定梁欣浩向工行环城支行借款82万元，用于购买广州市白云区乐鸣一街59号801房，贷款期限为30年，还款方式为按月等额本息还款。2018年5月14日，涉案房屋登记至梁欣浩名下，过户手续的相关税费由黄东富支付。自原业主许肖珍向买方交付涉案房屋以来，涉案房屋一直由黄东富出租收益。本案审理过程中，梁欣浩确认涉案房屋的首期款40万元由黄东富支付，涉案房屋的月供款均由黄东富将月供款转入其还贷账户，用于涉案房屋按揭贷款扣款。2020年7月3日，黄东富向工行环城支行申请为借款人梁欣浩增加其本人账户为关联扣款账户，其自愿为借款人偿还贷款月供。工行环城支行受理了该申请。2020年7月10日，工行环城支行已直接从黄东富账户扣划按揭款。查册日期为2020年8月11日的不动产登记查册表显示，涉案房屋产权登记时间为2018年5月14日，产权人为梁欣浩，房屋建筑面积50.1659平方米，规划用途为住宅。该房屋存在他项权登记，权利人为工行环城支行，债权数额为82万元。涉案房屋除本案查封外，不存在其他查封。工行环城支行另提交《工行信用卡申请表》，显示梁欣浩于2018年6月25日向工行环城支行申请了牡丹信用卡，并申请了个人住房按揭贷款客户专属定制分期信用卡业务。梁欣浩承诺“本人于2018年5月18日向贵行申请了个人住房按揭贷款82万元，截至2018年6月25日贷款余额819083.73元。上述贷款抵押物位于白云区广花公路乐鸣一街59号201房。现本人向贵行申请信用卡业务，产品名称：个人住房按揭贷款客户专属定制分期信用卡，本人自愿以上述未结清贷款的抵押物，为本人申请的此款信用卡产品作担保。本人承诺在未结清此款信用卡透支全部款项（包括本金、利息、违约金、手续费等）之前，原有住房按揭贷款不提前结清，原抵押物不变卖出让、不设置其他任何抵押，不得申请解押。”工行环城支行陈述梁欣浩在按揭贷款82万元的基础上，还向其申请了信用卡贷款，金额为12万元，分五笔，现在剩余四笔没有还清，共58201元。黄东富表示其同意代梁欣浩偿还按揭借款本息等，并同意代梁欣浩向工行环城支行偿还信用卡借款。黄东富提交广州市白云区不动产登记中心于2020年5月22日出具的《购房资格证明》，载明：截至2020年5月21日止，黄东富具备在本市住房限购区域内住房购买资格。黄东富提交链家网房源信息截图，拟证明梁欣浩将涉案房屋私自在链家放盘出售。黄东富还提交了梁欣浩2020年3月份的个人信用报告，拟证明梁欣浩现有多笔个人贷款，其月供款早已超出其收入。黄东富还提交了微信聊天记录，拟证明梁欣浩现在存在多笔信用贷款，其个人收入已经不足以偿还月供款。梁欣浩对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。另查明，黄东富于2020年5月21日向本院申请财产保全，请求查封、扣押或冻结被告梁欣浩名下价值122万元的财产，担保人阳光财产保险股份有限公司广州市南沙支公司为该申请提供担保金额为122万元连带责任保证担保。本院于2020年5月22日作出（2020）粤0111民初14707号之一民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被告梁欣浩名下价值为122万元的财产。本院依据上述民事裁定书，查封了涉案房屋。黄东富预交财产保全费5000元。本院认为：根据黄东富与梁欣浩于2018年3月10日签署《协议》，该协议约定黄东富借用梁欣浩的购房名额购买涉案房屋，购买该房屋所需的费用由黄东富承担，黄东富拥有该房屋的所有权与支配权。同时结合涉案房屋的购房首期款、按揭款、办理产权登记的税费等均由黄东富支付，涉案房屋的购房及按揭文件均由黄东富持有，以及涉案房屋自交付以来一直由黄东富出租收益的事实，应认定黄东富借用梁欣浩的购房资质并以梁欣浩的名义持有涉案房屋。涉案房屋为普通商品房，并不属于政策性住房，故黄东富借用梁欣浩的名义购买涉案房屋并未损害社会公共利益。关于梁欣浩提出的黄东富规避限购政策及购房首付比例的问题，由于上述限购政策及购房首付比例的依据仅为地方政府的相关文件规定，并不属于法律和行政法规的效力性强制性规定，因此违反上述政策并不必然导致合同无效。据此，上述《协议》是黄东富与梁欣浩双方当事人的真实意思的表示，内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。该《协议》属于债权协议，黄东富虽然不能依据《协议》的约定直接取得涉案房屋的所有权，但黄东富可依据《协议》约定向梁欣浩主张债权。上述《协议》约定，黄东富拥有涉案房屋的所有权和支配权，梁欣浩须配合黄东富办理房屋买卖过户手续。基于双方约定黄东富拥有涉案房屋的支配权，黄东富现具备广州市的限购区域内的住宅购买资格，故黄东富有权要求梁欣浩协助其办理将涉案房屋过户至黄东富名下。同时，现梁欣浩主张《协议》无效，即其已经以自己的行为表示其不同意履行配合黄东富办理房屋买卖过户手续的合同义务，在此情况下，本院对黄东富要求梁欣浩协助其办理将涉案房屋过户至其名下的手续的诉讼请求予以支持。涉案房屋现存在抵押权，抵押权人工行环城支行表示在涉案房屋按揭借款还清，同时在梁欣浩所欠该行的信用卡借款还清的情况下同意协助黄东富和梁欣浩办理涂销抵押登记的手续，现黄东富同意代梁欣浩一次性还清欠工行环城支行的购房按揭借款及信用卡借款，故涉案房屋现不存在办理产权转移手续的障碍，在黄东富代梁欣浩还清购房按揭借款及信用卡借款（两项借款均包含本金，如产生利息、违约金、手续费等的情况下，应包含利息、违约金、手续费等）后，工行环城支行应当协助黄东富和梁欣浩办理涉案房屋抵押涂销手续。因梁欣浩仅系名义出借方，故办理所有权转移登记过程中发生的税费应当由黄东富自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、在原告黄东富代被告梁欣浩向中国工商银行股份有限公司广州环城支行还清《个人购房借款/担保合同》项下的借款，以及个人住房按揭贷款客户专属定制分期信用卡项下的借款（两项借款均包含本金，如产生利息、违约金、手续费等的情况下，应包含利息、违约金、手续费等）之日起十五日内，中国工商银行股份有限公司广州环城支行协助被告梁欣浩和原告黄东富办理广州市白云区广花公路乐鸣一街59号801房的抵押登记涂销手续；二、在广州市白云区广花公路乐鸣一街59号801房的抵押登记涂销手续办妥之日起十五日内，被告梁欣浩按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告黄东富办理将广州市白云区广花公路乐鸣一街59号801房过户登记至原告黄东富名下的手续，过户过程中产生的全部税费由原告黄东富承担。本案受理费7890元，财产保全费5000元由被告梁欣浩负担（上述受理费、财产保全费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年八月十八日书记员  林嘉仪