江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏04民终1665号 上诉人（原审原告、案外人）：曹斌，男，1976年4月19日出生，汉族，住常州市金坛区。 委托诉讼代理人：王征，男，1948年4月1日出生，汉族，住常州市金坛区。 委托诉讼代理人：王静，江苏融畅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王华，女，1971年9月13日出生，汉族，住常州市金坛区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈军民，男，1970年7月27日出生，汉族，住常州市金坛区。 上诉人曹斌因与被上诉人王华、陈军民案外人执行异议之诉一案，不服常州市金坛区人民法院（以下简称金坛法院）(2019)苏0413民初1394号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 上诉人曹斌二审上诉请求：1、请求撤销一审判决,并依法改判支持上诉人一审的诉讼请求即排除对位于常州市金坛区房屋（以下简称案涉房屋）的执行。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。一审法院经审理查明部分遗漏重要事实。审理仅查明“1997年7月12日,案涉房屋的所有权人由王卫平变更为陈军民。遗漏了以下事实:（一）案涉房屋村镇宅基地使用证仍登记在原房主王卫平名下,至今未变更。（二）1997年被上诉人陈军民与妻子顾军霞购买王卫平的房屋时,两人与王卫平并不是同一集体经济组织的成员,两人均为城镇居民。但1997年7月12日金坛市人民政府为其办理了产权变更登记,向陈军民核发了房屋所有权证。这表明政府部门认可宅基地上房屋产权转让的有效合法。（三）上诉人购买的是经政府批准并核发产权的由农村村民王卫平出让给城镇居民陈军民的房屋。（四）查明部分错误认定查封事实。金坛区人民法院仅查封了案涉房屋,并不包括案涉房屋的宅基地使用权。陈军民通过从农村村民王卫平处购买案涉房屋,取得政府颁发的案涉房屋的产权证,宅基地使用证至今仍在原房主王卫平名下,至今无法过户。金坛区人民法院查封的仅仅也是案涉房屋,并不包括案涉房屋的宅基地。上诉人的诉讼请求也是请求排除案涉房屋执行并确认对案涉房屋的享有占有、使用和收益的权利。并没有对案涉房屋的宅基地使用权提出执行异议之诉。本案宅基地使用权也没有转让,且也不在被上诉人陈军民名下,仍在原房主王卫平名下。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定事实错误,错误适用法律,必然导致判决错误。涉及农村房屋买卖的情况复杂疑难,房屋买卖合同的效力应具体情况具体对待,正确适用法律。首先,根据我国《土地管理法》第六十四条第四款及《物权法》第一百五十五条的规定,没有禁止农村房屋买卖。从法律效力看,《物权法》和《土地管理法》属于上位法,效力高于任何行政规章。其次,本案仅仅涉及案涉房产本身的转让条款的效力,并不涉及宅基地使用权的转让的效力。参照江苏省高院《房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述》关于农村买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用部分,无论何种意见,房屋作为私有财产,出卖人有权处分,关于房屋买卖部分应是有效的。最后,案涉房屋所在地村民小组已是没有一分耕地的城中村,虽然由于某些原因还没有“撤组转居”但其经济方式己完全城镇化了,尤其是案涉房屋存在由村民转让给城镇居民,且得到了政府审批并完成房产过户登记,取得产权证的后,再次发生在两个居民之间的转让。虽然暂时未解除土地性质问题,但上诉人对该房屋进行了重大的翻建改造,房屋原有和现有的财产价值已很难区分,并己实际占有使用了十几年了。面对如此特殊情况的房屋转让问题,按照省高院相关意见,应把房屋买卖中的土地使用权和房屋产权分开考虑,上诉人与被上诉人陈军民签订的房屋产权转让约定有效,并不违反任何法律、行政法规的规定。综上,上诉人认为一审法院对宅基地房屋执行异议的处理,未考虑实际情况,将房屋产权转让与宅基使用权转让混为一谈,未能作出正确的判断,错误适用法律,不仅不能息讼止纷,有可能还会造成了更多的诉讼上访案件,并没有达到法律效果与社会效果的有机统一,为维护上诉人的合法权益。请求二审法院依法撤销一审判决,支持上诉人的上诉请求。 被上诉人王华二审答辩称，一审法院事实认定清楚,适用法律正确,申请驳回上诉,维持原判。 经审理查明，2018年5月22日，金坛法院作出（2018)苏0482民初1314号民事调解书，确认：一、江苏鑫田电子科技有限公司同意返还王华借款本金180万元，该款于2018年5月27日前支付50万元，2018年6月30日前支付50万元，2018年7月30日前支付50万元，2018年8月30日前支付30万元；并承担按借款本金150元为基数，从2018年3月1日起至实际付款之日止按年利率24%计算的利息，利随本清；二、江苏鑫田电子科技有限公司同意承担王华借款利息60万元（计算至2018年2月28日），律师费10万元，合计70万元，该款于2018年8月30日前支付20万元，2018年9月30日前支付50万元；三、陈军民对本调解书第一、二条还款义务承担连带清偿责任；四、如江苏鑫田电子科技有限公司、陈军民不按本调解书第一、二条履行还款义务，则王华有权对未履行款项（包括到期和未到期）一并申请执行；五、受理费26800元，减半收取13400元，保全费5000元，合计18400元，由江苏鑫田电子科技有限公司、陈军民负担。 2018年3月26日，金坛法院根据王华的诉讼保全申请，作出（2018）苏0482民初1314号民事裁定：查封江苏鑫田电子科技有限公司、陈军民银行账户存款280万元或者查封同等价值的其他财产。2018年4月4日，金坛法院查封了陈军民位于常州市金坛区以及案涉房屋，要求停止办理该房屋所有权及土地使用权变更、抵押登记，查封期限自2018年4月4日起至2021年4月3日止。 根据王华的执行申请，金坛法院于2018年5月29日立案强制执行，案号为（2018)苏0482执1883号。在该案执行过程中，案外人曹斌对执行标的即案涉房屋向该院提出执行异议后，该院于2019年1月14日作出（2019)苏0482执异1号执行裁定：驳回曹斌的异议请求。 曹斌不服该裁定，向金坛法院提起执行异议之诉称：2006年10月15日，曹斌与陈军民签订了房屋转让协议，协议约定陈军民将案涉房屋转让给曹斌，转让款为38万元。协议签订当日即支付定金1万元，此后又陆续支付14万元。在办理过户手续时，案涉房屋因土地性质问题暂不能办理过户登记。2006年12月8日，曹斌与陈军民又签订房屋转让协议之补充协议，约定案涉房屋转让款变更为37万元，于补充协议签订后再支付18万元，余款4万元等过户手续办完后一次性付清。曹斌按协议履行了付款义务。陈军民将案涉房屋、房产证、土地证交付给曹斌，曹斌对案涉房屋的屋顶进行了翻修，内部进行重新粉刷，于2007年搬入案涉房屋居住。2010年，因曹斌又购买了河滨的住房，才搬出案涉房屋，将案涉房屋出租给他人，现曹斌对案涉房屋占用使用10年有余。法院查封案涉房屋，损害了曹斌的合法权益，请求解除对案涉房屋的查封。 一审经审理查明，1989年4月29日，金坛县城西乡人民政府土地管理办公室向王卫平颁发（89字）9-42号村镇宅基地使用证，主要载明：户主王卫平，住址，核定宅基地面积135平方米,其中房屋建筑占地面积74平方米,建房时间为1989年4月。村镇宅基地使用证上的房屋即为案涉房屋。金坛市人民政府于1994年7月21日向王卫平颁发常金字第04××90号房屋所有权证，载明案涉房屋所有权人为王卫平。1999年2月23日，王卫平、周小平与陈军民、顾俊霞签订房产买卖协议书，王卫平将案涉房屋出卖给陈军民。1999年7月12日，案涉房屋的房屋所有权人由王卫平变更为陈军民，房屋所有权证号为房权证常金字第××号。2006年10月15日，陈军民与曹斌签订房屋转让协议，主要载明：陈军民将案涉房屋以38万元的价格出卖于曹斌，陈军民承诺将土地变更为国有划拨。2006年12月8日，陈军民与曹斌签订房屋转让协议之补充协议，主要载明：双方约定案涉房屋转让款变更为37万元，曹斌于补充协议签订日后再支付陈军民18万元，余款4万元在过户手续完成后一次付清；陈军民在未办理产权过户手续前将现有房屋和房产证、土地使用证交付曹斌，到可以过户时陈军民配合曹斌将两项产权证过户到曹斌名下；原协议条款中与本协议内容有冲突的，以本协议为准。曹斌共向陈军民支付过四次案涉房屋购房款，分别为2006年10月15日支付1万元、2006年10月17日支付9万元、2006年10月30日支付5万元、2006年12月11日支付18万元，共计支付33万元。协议签订后，陈军民将案涉房屋及房屋所有权证、村镇宅基地使用证交付曹斌。案涉房屋现由曹斌出租给他人居住使用。 一审法院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋所占用的土地性质为宅基地，宅基地系农村村民无偿享有的，农村房屋允许在同一集体经济组织范围内依法转让。曹斌不是案涉房屋所在地集体经济组织成员，陈军民与曹斌签订的关于案涉房屋买卖的房屋转让协议、房屋转让协议之补充协议无效,因此，曹斌请求排除执行并确认案涉房屋由其占有、使用、收益的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五）项、《中华人民共和囯物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定,判决：驳回曹斌的诉讼请求。案件受理费13000元，由曹斌负担。 二审中，上诉人曹斌向本院提供了如下新的证据：1、银行转账记录，证明曹斌为了购买案涉房屋，其父母分别于2006年5月27日向曹斌汇款4万元，于2006年9月22日向曹斌汇款139950元，于2006年11月8日向曹斌汇款3万元，合计209950元。2、曹斌的银行取款记录，证明曹斌于2006年10月15日与陈军民谈妥后，分次从银行卡上提取款项共计15万元用于支付购房款的事实。同时，2006年12月8日双方订立补充协议中，房款由38万元变更为37万元，双方确定再支付18万元，余款4万元待房屋过户后付清的约定，也印证了曹斌已支付房款15万元的事实。3、2006年12月9日，曹斌将岳母蒋小燕将其农业银行的两张存单合计48000元及现金2000元凑足5万元，交付于陈军民。该存单的银行收执联背面有提款人陈军民的签名可以证明该事实。4、2006年12月10日，曹斌通过银行转账向陈军民支付13万元的转账凭证。陈军民于2006年12月11日向曹斌出具了收到上述13万元及5万元合计18万元的收条。综上，上诉人曹斌能够证明除约定过户后支付的4万元外，已实际支付了陈军民购房款的事实存在。 二审中，本院对上诉人曹斌提供的相关银行转账支付凭证真实性予以认定。 本院认为，根据本案查明的基本事实，虽然案涉房屋原系王卫平于1989年4月经建房部门批准在村镇宅基地上所建造，其转让受到一定条件限制，但在1999年7月12日，王卫平将房屋出让给陈军民后，陈军民已经申领了新的房屋所有权证（证号为房权证常金字第××号），其已变更为该房屋新的所有权人，但该房屋的宅基地使用权人仍为王卫平，未能同时变更为陈军民。2006年10月15日，曹斌根据陈军民持有的房屋所有权证，与陈军民签订了案涉房屋转让协议，并按约定支付了房屋转让款，并实际占有和改造了案涉房屋至今。之后双方虽未能按约定办理房屋所有权及土地使用权权证的变更，其主要是受制于政策因素。2018年4月4日，金坛法院因陈军民的债务纠纷而对案涉房屋实施了查封措施，但根据本案查明的事实应当认定案涉房屋由陈军民转让于曹斌在先，金坛法院查封行为发生在房屋转让10多年之后。本案的焦点是，曹斌受让陈军民案涉房屋的事实行为，是否能排除金坛法院对该案涉房屋的执行。对此本院认为，对案外人执行异议之诉案件进行实质审查，要基于执行标的权属变化的事实及其争议赖以产生的基础性实体法律关系等予以综合判断，不能仅根据执行标的物权利外观来判断权利归属。具体到本案中，案涉房屋虽系村宅基地上所建房屋，其对外转让受到一定的条件限制，但因陈军民从案涉房屋的原建造人王卫平处受让房屋后，已经完成了产权人的变更，故作为新一轮的买受人曹斌，亦有理由相信自己作为买受人，可以在买受该房屋后办理产权过户，其不存在明显的过错。考虑到案涉房屋买卖事实发生时间较久远，曹斌对购房款除4万元因按约定在房屋过户后支付外，其余均已支付，且其已经对房屋作了一定的修整等实际情况，应确认曹斌对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利，可以排除金坛法院对案涉房屋的执行。因原审法院对本案的实体处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项、第一百七十条第（二）款之规定，判决如下： 一、撤销常州市金坛区人民法院(2019)苏0413民初1394号判决； 二、不得执行常州市金坛区房屋（权证号04××90）。 一、二审案件受理费各13000，均由陈军民负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 臻 审判员 孙慧民 审判员 朱正生 二〇二〇年八月二十六日 书记员 徐志娟