河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初3874号原告：洛阳中昌物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧西区联盟路29号檀香园4号楼。法定代表人：李新兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阴吉峰、王卓智（实习），河南帝都律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：曹冬冬，男，1971年1月21日出生，汉族，大专文化程度，河南省巩义市人，洛阳市第四设计院职工，住洛阳市涧西区。原告洛阳中昌物业管理有限公司诉被告曹冬冬为物业服务合同纠纷一案。本院于2020年6月15日立案后,依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳中昌物业管理有限公司的委托诉讼代理人阴吉峰、王卓智，被告曹冬冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳中昌物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业费2334.1元（自2018年8月1日起计算至2019年12月31日）、迟延履行滞纳金290.57元（截止2019年12月31日）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：本案被告曹冬冬与原告洛阳中昌物业管理有限公司于2015年12月20日签订《前期物业服务协议》。协议第四条约定：物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.1元，按季收取。其中第八章第四条规定：业主未按规定支付物业服务费的，按所欠费用每日加收万分之四的滞纳金。另被告的住宅面积实为124.79平方米。合同签订后，原告按约定履行了义务，但被告却拖欠自2018年8月1日起至2019年12月31日的物业服务费，虽经多次催要仍无结果，遂诉至贵院，请求依法裁判。被告曹冬冬辩称，1、起诉状所述的被告拖欠物业服务费，是因为原告没有履行合同以及未按相关规定提供服务，其已造成违约，根据《合同法》第六十七条规定，被告拒绝履行约定，暂时拒绝缴纳物业费用。（1）物业公司在服务过程中不符合《洛阳物业服务指导标准》的规定。《标准》要求物业公司每年向业主或使用人进行满意程度（根据级别至少一次）采取多种形式向业主或使用人沟通，沟通面不低于50%到70%，然而原告提供服务至从未进行一次调查与沟通，导致业主与物业矛盾激化，对于拖欠物业费从未从自身服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况下，只是短信催费；服务费收支中指出物业管理服务费每半年向业主公布一次，公共水电费分摊，每季度向业主公布一次，然而本人从2015年12月至今，从未见到过一次；巡逻要求中指出接受业主的求助，回答业主的询问，《河南物业管理条例实施细则》第三十八条第二款指出，不得泄露业主信息，不得对业主进行恐吓，骚扰，打击报复或者采用暴力行为，然而物业保安在工作期间多次与业主发生纠纷，发出律师函恐吓甚至殴打，造成业主骨折。根据《河南省物业管理条例》第四十条，物业企业未履行物业服务合同或履行合同不符合约定导致业主人身财产受到损害的应依法承担相应的法律责任。本人保留维护自身利益的权益，准备起诉中昌物业；（2）物业公司违反《河南省物业管理办法管理条例实施细则》相关规定。该《细则》第三十八条第一款，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用公共部位，公共设施进行广告、宣传、经营活动，中昌违反了此规定进行了系列行为(有照片为证)；第三十九条第四款规定，在显著部位公布业主交纳物业费，公共水电费分摊情况，物业共用部位，公共设施所得收益和支出的情况。本人从2015年12月入住至今，从未见过此类公告，第三款规定在显著部位公布电梯、水、电、气、暖与日常设施，维修单位名称、资质，联系方法及维修保养情况，这个也从未见；（3）中昌物业公司违反《洛阳物业管理条例》第九条，至今仍照收取水费，有单据为证；（4）违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税，其他业主缴纳物业费，水费，车位租赁费时原告只开收据，有原告的缴费单为证；（5）本人从2015年12月入住，同时缴纳物业费到2018年8月1日起停缴物业费期间，原告提供的服务未达到标准符合相关约定，业主的车辆在相应的车位被损害，系物业人员所为；业主1-1-2001电动车被盗。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修，养护管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违法责任的，人民法院应予支持；根据《合同法》第67条，对"先履行抗辫权"作了规定，即当事人应负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行后履行一方有权拒绝履行要求，先履行一方履行债务不合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2、在原告解决以下问题后，被告再缴纳费用，滞纳金被告不予承担，诉讼费用由原告承担。（1）原告物业公司在判决后15日内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每六个月公布一次；（2）原告物业公司在判决后15天内在小区公告栏公布小区内各广告租金的收入和流向，每六个月公布一次；（3）对所有入住业主进行满意度调查，针对业主问题进行合理解决；（4）对小区水池清洁注水使用；（5）定期举行小区文化活动；（6）加强对各楼电梯的检修维护；（7）加强对小区保安的使用和管理，严禁使用有暴力倾向的人员；（8）物业保安给我爱人打伤给予合理解释。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2014年11月24日，河南中昌置业有限公司（甲方）与原告洛阳中昌物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：合同期限自2014年11月24日起至2019年11月23日止，乙方对大观国际物业提供前期物业管理服务。乙方遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容，严格按照洛阳市物价部门核定的收费标注收取费用。2015年12月20日，原告洛阳中昌物业管理有限公司（甲方）与被告曹冬冬（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：甲方为乙方所购位于洛阳市××西区××路中昌澜京公馆1-1-1403号、建筑面积124.79平方米、类型住宅房屋提供物业服务，乙方交纳费用时间为每季度预收一次，按建筑面积每平方米1.1元/月，因乙方原因未办理入住手续造成房屋闲置、空置的，按建筑面积全额交纳物业服务费；业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未使用的空置物业，业主或物业使用人提前向物业服务企业书面备案，按不低于规定或约定物业服务费标准的80%交纳物业服务费。关于违约责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额交缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准向甲方支付滞纳金。原告洛阳中昌物业管理有限公司出具的物业费催费记录表、曹冬冬延期付款滞纳金明细表显示被告曹冬冬自2018年8月1日至2019年12月31日欠缴物业费共计2334.1元、滞纳金290.57元。另查明，被告曹冬冬于2015年11月17日签订了《入伙手续办理单》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告洛阳中昌物业管理有限公司与被告曹冬冬之间签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。被告曹冬冬接受了原告洛阳中昌物业管理有限公司的物业管理服务，应按照规定的标准交纳物业费。关于被告曹冬冬主张的物业服务问题，原告洛阳中昌物业管理有限公司应当予以改进，但是被告曹冬冬的现有证据并不足以证明原告洛阳中昌物业管理有限公司在履行合同中存在重大违约，导致业主丧失了根本上的合同利益；且被告曹冬冬所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。原告要求被告支付物业费等相关费用符合法律规定和双方的约定，本院依法予以支持。被告曹冬冬应向原告洛阳中昌物业管理有限公司支付2018年8月1日至2019年12月31日期间的物业费2333.6元（124.79平方米×1.1元×17个月），支付截止到2019年12月31日的滞纳金，滞纳金按照所欠费用日万分之四的标准计算为290.57元，鉴于原告洛阳中昌物业管理有限公司并未完全、无瑕疵的履行其相关义务，故酌情减少被告曹冬冬向原告洛阳中昌物业管理有限公司支付的迟延滞纳金，酌减比例20%，酌减后为232.46元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曹冬冬于本判决生效后十日内向原告洛阳中昌物业管理有限公司支付物业费2333.6元（自2018年8月1日起计算至2019年12月31日）；二、被告曹冬冬于本判决生效后十日内向原告洛阳中昌物业管理有限公司支付迟延履行滞纳金232.46元（截止2019年12月31日）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告洛阳中昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费25元，由被告曹冬冬负担。本判决为终审判决。审判员  白狄莎二〇二〇年八月二十七日书记员  杨 静