河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初11337号原告王浏婷，女，1990年12月23日生，住河南省郑州市金水区。委托代理人王永真，河南良达律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人曹林，河南良达律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告郑州翠微置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路26号楼2层01号。统一社会信用代码：9141010009225877X5。法定代表人方敏华，执行董事。委托代理人王万喜，河南陆达律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告王浏婷与郑州翠微置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告王浏婷的委托代理人王永真、曹林与被告郑州翠微置业有限公司的委托代理人王万喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签署了商品房买卖合同，合同约定：被告将位于郑东新区七里河南路南、四港联动大道西的商品房出售给原告。合同签订后，原告依合同约定支付了购房款。双方在合同中约定了交付期限、交付条件、逾期交付、逾期办理初始登记等违约责任，现被告在未符合交付条件的情况下强行交付涉案房屋，未按照合同约定办理初始登记，严重损害了原告合法权益。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金16824元；2、支付逾期办理初始登记违约金19346元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、1、被告已将通过竣工备案验收的房产交付给原告，已经履行了交房义务。2、即使出现逾期交房，也是因政府部门“封土令”造成，对于这一不可抗力答辩人应当免责。××不承担违约责任，本案未来华庭项目因政府多次下达“封土令”及召开国际会议，导致工程延期，该种情形属于不能预见，不能避免无法克服的不可抗力，应当免责。3、逾期交房是因为郑州的环境污染治理造成的，根据以往判决，应当酌减70%由翠微公司负担。二、关于逾期办理初始登记的起算时间，应当扣除疫情43天的违约责任，计算为210天，因为逾期交房导致逾期办证的滞后，根据以往生效判决，按照70%承担违约责任。经审理查明：2017年6月26日，原告（××）与被告（××）签订编号为D17003409377的《商品房买卖合同》，约定××购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为D0613，××购买的商品房位于郑州市郑东××七里河××、××联动大道西××单元××号，户型为二室二厅，该商品房建筑面积共86.7平方米。双方约定计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17639.75元，总金额1529366元。付款方式及期限：约定金额459366元，付款方式为现金，约定付款时间为2017年6月26日，交纳比例为30.04%；约定金额1070000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.96%。备注：合同签订后7日内办理完贷款的各种手续，60日内贷款到达××账户。××应当在2017年12月31日前，向××交付符合下列条件的房屋：商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。××逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后的360日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四约定内容执行。合同附件四产权登记的约定：1、产权初始登记：××应当在2018年12月25日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向××支付总价款万分之0.5的违约金。2、转移登记：××取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权由××委托××办理该商品房转移登记。××应在商品房交付时向××提供办理产权登记所需资料，××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××。2017年12月30日郑州翠微置业有限公司在东方今报发布交房通知、2017年12月26日以邮政快递方式通知原告交房。郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示：未来华庭3＃楼工程的竣工验收备案表显示：未来华庭3#楼工程的竣工验收备案文件于2018年8月8日受讫，经验证文件齐全：备案管理部门处理意见：根据郑州市工程质量监督站郑州经济技术开发区分站出具的未来华庭3#楼工程质量监督报告、五大责任主体验收意见以及建设单位提交的竣工验收备案资料，同意该工程竣工验收备案。落款处有郑州市郑东新区管理委员会盖章。郑州市不动产登记中心出具的不动产登记受理凭证显示，2020年4月13日收到郑州翠微置业有限公司郑东新区文苑南路6号3号楼2单元9层902等224户国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记申请登记材料。经核实现予以受理。2020年4月13日郑州翠微置业有限公司不动产权证书显示：不动产权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0050217号；权利人：郑州翠微置业有限公司；共有情况：单独所有；坐落：郑东新区文苑南路6号3号楼2单元25层2504。另查明，涉案工程监理单位河南宏业建设管理股份有限公司出具停工事件总结显示：为配合郑州市政府对扬尘治理的要求，2015年至2017年施工期间发生有停工情况。××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告第10号（以下简称通告）显示房地产等建设工程复工时间为3月16日。以上事实由《商品房买卖合同》及附件、河南增值税普通发票、东方今报、邮政通知单、不动产登记受理凭证、不动产权证书、通告及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。当事人双方均应当按照合同的约定履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。合同约定被告应当在2017年12月31日前向原告交付取得建设行政主管部门竣工备案表的房屋。被告在报纸上刊登公告时间及邮政快递方式通知交房时间分别为2017年12月30日，2017年12月26日，但交付房屋时并未取得竣工验收备案表，不构成有效交付，被告实际取得竣工验收备案表的时间为2018年8月8日，故本院认定该时间为被告具备交房条件时间。同时结合双方合同的履约情况、被告的违约程度以及预期利益等综合因素，本院酌定被告自2018年1月1日至2018年8月8日的逾期交房违约金为11776.12元（152×××××220×0.005%×70%）。对于逾期办理产权登记，合同约定被告应当在2018年12月25日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。2018年8月8日被告具备交付房屋条件，应于2019年8月3日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告实际于2020年4月13日完成产权初始登记备案，共计逾期253天。参照《最高人民法院关于妥善审理涉信管肺炎疫情民事案件若干问题的知道意见（二）》第一条第4项，疫情或疫情防控措施导致××不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致××不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告提供通告称应当免除2020年2月3日至2020年3月16日期间共计43天的违约责任，经审查并无不当，本院予以认可，即对于产权初始登记备案，被告逾期210天。结合案件实际情况，本院酌定逾期办理产权初始登记备案违约金共计11240.84元（1529366×0.00005×210天×70%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州翠微置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王浏婷支付逾期交房违约金11776.12元、逾期办理产权初始登记备案违约金11240.84元。二、驳回原告王浏婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，减半收取352元，由原告王浏婷负担128元，由被告郑州翠微置业有限公司负担224元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年八月十八日书记员 凡文丽