安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初1165号 原告：安徽中恒商业发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区淮上大道3333号蚌埠义乌国际商贸城D2栋26层1号,统一社会信用代码91340300594289971D。 法定代表人:杨维星,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董亚菲，安徽禹风律师事务所实习律师。 原告:上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司,住所地安徽省蚌埠市淮上区中恒大厦2301室,统一社会信用代码91340311MA2TQPQ454。 法定代表人:黄一哲,该公司总经理。 委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董亚菲，安徽禹风律师事务所实习律师。 被告:张秒,女,1975年8月3日出生,汉族,住安徽省蚌埠市淮上区。 原告安徽中恒商业发展有限公司（以下简称安徽中恒公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司（以下简称美凯龙蚌埠公司）与被告张秒租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽中恒公司、美凯龙蚌埠公司共同的委托诉讼代理人单瑞磊、董亚菲、被告张秒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 安徽中恒公司、美凯龙蚌埠公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告一与被告之间的不定期租赁合同关系,被告立即腾退案涉展位并恢复原状后交还原告一;2、判令被告向原告二支付欠缴租金合计64343.46元(2019年12月31日至2020年5月22日“柏健”展位租金63231.10元加“帝标”展位租金83112.36元，合计146343.46元，扣除被告支付定金合计82000元)。之后租金继续计算至原告一与被告之间不定期租赁合同解除之日止。并支付资金占有使用费(以欠缴租金为基数、按央行同期贷款基准年利率6%、自起诉之日起计算至付清之日止);3、判令被告按展位租金收取标准自与原告一之间不定期租赁合同解除之日起向原告二支付展位占用使用费至被告交还展位之日止。4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告一是案涉两个商场展位的所有者及出租方,原告二与原告一之间签署了《委托经营管理合同》,原告一作为案涉商场展位的所有者,授权原告二作为案涉展位的管理者,负责向承租人收取租金。被告因需承租展位用于经营销售,故与原告一和原告二共同签署了《红星美凯龙家居商场定金协议》(以下简称定金协议)及《业务洽谈单》,定金协议和业务洽谈单均对被告所经营品牌(即柏健、帝标)的展位位置、面积、租金单价、定金金额等予以明确约定。被告对案涉二展位均向原告一缴纳了定金(原告二作为管理方代为收缴并出具收据),也接收了展位并进场装修。之后蚌埠中恒商场于2019年12月31日正式营业。其中,帝标品牌的展位经被告装修完毕,柏健的展位部分完成装修。因原告一已经将上述二展位交付给被告,且二展位所在商场已于2019年12月31日营业,在被告未与原告一签订书面的租赁合同的情况下,按照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定,原告一与被告之间已经形成不定期租赁合同关系。因此,被告所承租的二展位应自2019年12月31日向原告二支付租金。2020年5月8日,原告二分别就上述二展位欠租情况向被告发出《租金催缴函》,要求被告支付租金,但被告至今未缴纳。为维护原告一和原告二的合法权益,特提起诉讼。 张秒辩称，1、我方与两原告之间并未签订租赁合同，何时收取租金没有约定，我在红星美凯龙拿了两个展位，但其中一个展位并未装修，因此两原告要求我支付租金无事实及法律依据；2、当初两原告向我发出邀约时承诺商场开门率能达到95%及以上，我方在2019年年底装修结束后，发现达不到两原告承诺的标准，责任在两原告，我方没有任何责任和违约行为；3、我向两原告缴纳的是意向金，由于两原告的承诺虚假，应当向我返还意向金82000元，造成我方装修损失我方另行起诉；4、两原告对双方签订的定金协议有篡改行为，签订协议时是“订金”，原告起诉时为“定金”，两原告伪造证据，请求追究两原告的法律责任。 经审理查明，红星美凯龙蚌埠中恒商场位于蚌埠市（义乌国际商贸城2期）。2019年6月份该商场进行招商，2019年6月4日，张秒缴纳“帝标”意向金50000元。2019年7月24日安徽中恒公司作为该商场的出租方、美凯龙蚌埠公司作为管理方、张秒作为出租方共同签订《红星美凯龙家居商场订金协议》，该协议约定“一、拟承租展位位于Ｃ80112、Ｃ80106、Ｃ8096，该展位计租面积为308平方米（以最终签订的展位租赁合同为准），租金单价为56元／平方米／月。二、该展位用于经营沙发，品牌及系列为“帝标”。三、承租方应于本协议签订当日向红星美凯龙支付订金72000元。……”合同签订后当日张秒缴纳订金22000元，之后对展位进行装修。 2019年12月30日安徽中恒公司作为该商场的出租方、美凯龙蚌埠公司作为管理方、张秒作为出租方再次共同签订《红星美凯龙家居商场订金协议》，一、约定拟出租给承租方的展位位于B80176、B80162、B80171、B80163，计租面积为210平方米(以最终签订的展位租赁合同为准)，租金单价59元/平方米/月。二、该展位用于经营“柏健·米兰秀”类商品。三、承租方应于本协议签订当日向红星美凯龙支付订金37170元。四、如承租方未能在本协议签订当日向红星美凯龙全额支付第三条约定的定金，则承租方应当在本协议签订后3日内补齐；3日内未补齐的，出租方或红星美凯龙有权单方解除本协议，已收定金不予退还。……七、因出租方原因或第三方原因等非出租方原因导致各方未能在第五条约定的时间前达成正式租赁合同的，红星美凯龙应当将已收取的定金返还承租方。”当日张秒缴纳“柏健”定金意向金10000元，并于2020年1月6日进场装修，后因临近春节及新冠疫情影响至今未装修完毕。 2019年12月31日，红星美凯龙商场开业。2020年2月份后因新冠疫情影响，商场经营状况未达预期。2020年5月8日，两原告以其与张秒形成不定期租赁为由向张秒发出“租金催缴函”。要求其缴纳“帝标”展位，计租面积为311.36平方米，2019年12月31日至2020年5月8日租金74980.61元和“柏健”展位，计租面积为224.835平方米，2020年3月6日至2020年5月10日租金29182.97元（扣除免租装修期2个月）。并通知张秒在接到通知后7日内签订书面的租赁合同，接到通知后3日内支付应付租金,如拒付租金，按照《中华人民共和国合同法》第二十七条的规定，出租人将行使解除权，收回展位。2020年5月13日安徽中恒公司将租金催缴函邮寄给张秒，2020年5月15日张秒签收。之后张秒未有回应，2020年6月1日两原告向本院提起诉讼，张秒于2020年6月9日签收诉状。 本院认为：两原告签订有《委托经营管理合同》，现共同提起本次诉讼不违反法律规定，张秒亦无异议，本院异议确认。两原告对外招租展位，张秒有意向，三方签约后张秒按约定缴纳了费用，从2个展位的相关材料显示，2019年7月份的材料采用的是“订金”，而2019年12月份材料采用的是“定金”，可见是两原告在使用格式协议过程中发现用词不当，为自身利益进行的修改。虽然2019年7月份材料里面用的是词语是“订金”，然而评定其性质应当从内容和功能进行审查，本院从双方的提交的协议认定，该款项的作用是两原告向张秒收取的定金。双方签订的红星美凯龙家居商场定金协议中明确约定了美凯龙蚌埠公司有义务书面通知张秒及时签订正式租赁合同，作为管理者，美凯龙蚌埠公司居于合同签订的主导地位，但其并没有及时进行，以使双方的权利义务明确和具体，其在诉讼过程中也没有全面向本院陈述案情和提供相关材料。现已查明张秒实际占用“帝标”展位和“柏健”展位，其中“帝标”展位已装修开业使用至今，“柏健”展位未装修完毕，双方已形成事实上的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。根据双方在协议中的约定以及两原告的诉讼请求，其收取张秒的82000元已转化为租赁合同的质保金和预付的房租，而张秒也已接收展位开始装修，双方已经以实际行动享有租赁双方的权利和义务，因此，双方已经建立了不定期租赁合同关系。两原告主张的租金是“帝标”展位面积为311.36平方米、月单价56元、“柏健”展位面积为224.835平方米、月单价59元，因2019年7月24日及2020年12月30日三方共同签订《红星美凯龙家居商场订(定)金协议》中约定的308平方米、210平方米不一致。因之后三方未签订展位租赁合同，而原告也未提交证据证明311.36平方米的出处，故本案计租面积应分别以上述协议中的“帝标”展位面积308平方米、“柏健”展位面积210平方米为准。 两原告诉请从2019年12月31日开业时开始计算租金有证据证明，但考虑到新冠疫情影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，因疫情导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按原租赁租赁合同支付租金对承租人明显不公平的，应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。以及两原告向张秒发出的“租金催缴函”中扣除“柏健”展位2个月的免租装修期。综合考虑“帝标”展位从2019年12月31日开始，再减少租金3个月，即从2020年3月31日起计算租金，“柏健”展位从2020年5月31日起计算租金，方能够实现公平的目的。 由于上述协议也已明确约定承租的面积和单价，故张秒应按协议约定支付展位占用期间的费用。在其拒不缴纳费用的情况下，商场管理方对其进行了书面催告,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”,本案两原告在2020年5月13日向张秒发出“租金催缴函”告知如拒付租金，将按照《中华人民共和国合同法》第二十七条的规定，出租人将行使解除权，收回展位。张秒2020年5月15日签收，之后张秒未有回应，两原告于2020年6月1日向本院起诉要求解除其与张秒之间的不定期租赁合同，张秒于2020年6月9日签收诉状，故上述不定期租赁合同应于2020年6月9日解除。而合同解除之后,张秒理应将所租赁展位及时腾空归还,否则应比照各展位租金标准自2020年6月10日起计算至各展位返还时止。两原告主张的租金分别为“帝标”展位自2020年3月31日起至2020年6月9日止的租金2个月零9天，月租金为17248元（308平方米×56平方米/元)，计39670元，“柏健”展位自2020年5月31日起至2020年6月9日止的租金9天，月租金为12390元（210平方米×59平方米/元），每天413元，计3717元，合计43387元，张秒预付82000元，予以抵扣后尚余38613元，由于两原告主张的租金可以全部从预付款中扣除，因此其主张的欠付租金的资金占用费本院不再支持。合同解除后为展位占用费，因比照各展位租金标准自2020年6月10日计算至各展位返还时止，其中先行计算2个月，即至2020年8月9日的费用为“帝标”展位34496元，“柏健”展位24780元。两原告主张张秒应付的款项从其已交纳并且转换成预付租金的82000元中扣除，本院予以支持，解除合同时应当先行扣除预付租金。两原告主张张秒腾退2个展位的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，主张恢复原状但未提出相应的标准，本院确定为由张秒将已装修部分自行拆除即可。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条的规定,判决如下: 一、确认原告安徽中恒商业发展有限公司与被告张秒之间就租赁位于红星美凯龙蚌埠中恒商场中“帝标”展位（展位号C80112、C80106、C8096）和“柏健”展位（展位号B80176、B80162、B80171、B80163）的不定期租赁合同已于2020年6月9日解除; 二、被告张秒应于本判决生效之日起30日内自行拆除上述展位中已装修的部分，取回本人所有财物，并将上述展位返还给原告安徽中恒商业发展有限公司; 三、被告张秒应支付上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司租金43387元、2020年6月10日起至2020年8月9日止的展位占用费59276元，合计102663元，已付82000元，余款20663元，于本判决生效之日起30日内付清； 四、被告张秒自2020年8月10日起继续给付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司上述展位的占用费至展位返还之日止，其中“帝标”展位，按每月17248元计算、“柏健”展位按每月12390元计算； 五、驳回原告安徽中恒商业发展有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1408元，减半收取计704元，由安徽中恒商业发展有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司蚌埠分公司负担400元、张秒负担304元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  姚鸿 二〇二〇年八月十八日 书记员  刘茜 附：本判决适用的相关法律依据 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。