江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初3994号原告：南京水平方投资有限公司（统一社会信用代码91320104682514403H），住所地江苏省南京市秦淮区建康路3号。法定代表人：刘成刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：张琳玲，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：南京留将文化传媒有限公司（统一社会信用代码91320114080254528Y），住所地南京市雨花台区春江新城秦河坊3幢104室。法定代表人：蒋聪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹广科，江苏文定律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙璐，江苏文定律师事务所律师。原告南京水平方投资有限公司（以下简称水平方公司）与被告南京留将文化传媒有限公司（以下简称留将公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告水平方公司的委托诉讼代理人张琳玲，被告留将公司的委托诉讼代理人曹广科、孙璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水平方公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方之间的《南京水平方租赁合同》于2020年8月7日解除；2.判令被告所交纳的保证金62818.56元不予退还并再行支付原告违约金74784元；3.判令被告支付原告自2020年1月1日起至2020年8月7日止的房屋租金94365.6元、物业管理费54070.8元，2019年1月1日至2020年7月31日止的促销费14440元，2019年10月至2020年6月13日止的电费3077.44元，2019年10月至2020年8月7日止的收银机使用费6646.77元，原状恢复费16600元（可扣除被告已支付的电表押金4500元）；4.判令被告向原告支付律师费11000元；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月3日，原被告双方签订《南京水平方租赁合同》，约定由被告承租原告开发的南京水平方商场L4-03+05A号商铺（以下简称诉争商铺），承租期为2019年6月21日至2020年8月31日。双方在合同中对租金、管理费等费用的收费标准作出了明确约定，同时也对解除条件及违约责任作出了约定。合同签订后，双方即按约履行。然而被告自2019年9月起拖欠原告电费、物业管理费、租金等各项费用。2020年4月1日，原告向被告发函，要求其支付拖欠的各项费用。2020年4月7日，原告再次向被告发函要求支付欠款，并于2020年4月20日，向被告发出律师函，但被告始终未予回应。现原告已于2020年8月7日自行将诉争商铺恢复原状后收回，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告留将公司辩称，首先，被告同意解除合同，被告认为双方合同已于2020年4月30日解除。被告于2020年4月13日向原告提交撤柜申请，告知原告，被告将于2020年4月30日之前撤场，故租赁期限应计算至2020年4月30日。其次，原告主张保证金不予退还再支付违约金的诉讼请求，于法无据。再次，因为疫情防控原因，被告的诉争商铺在2020年2月至4月期间无法经营，因此2月、3月期间应当免收租金，4月应当减半收取租金。最后，2020年2月至4月期间的物业管理费、收银机使用费应当免收，原告主张的恢复原状费用也过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月20日，水平方公司（甲方）与留将公司（乙方）签订《南京水平方租赁合同》，约定甲方将诉争商铺出租给乙方，合同期限自2016年6月20日至2019年6月20日；诉争商铺面积164平方米，经营用途为配套、培训，店铺名称为厚德跆拳道馆；乙方每年向甲方提供20张课程月卡，每张卡面值380元，该课程卡等同于现金，可直接使用。2019年4月3日，水平方公司（甲方）与留将公司（乙方）续签《南京水平方租赁合同》，合同期限自2019年6月21日至2020年8月31日；诉争商铺面积164平方米，经营用途为配套、培训，店铺名称为厚德跆拳道馆；乙方预付3个月保底租金及3个月物业管理费，总额为74784元；月最低保证租金按照3.5元/平方米×164平方米×30.4日计算；租金支付方式为每3个月为一个支付周期，首期租金于2020年6月21日支付，逐次租金应于每个支付周期开始前的15日内支付；月管理费按照1.5元/日/平方米×164平方米×30.4日计算；保证金共计74787元，由原合同转入62818.5元，差额部分11965.5元于2020年6月21日前补齐；乙方每年向甲方提供24张课程月卡，每张卡面值380元，该课程卡等同于现金，可直接使用；乙方使用甲方POS机收银系统，收银机每月使用费为650元；乙方同意，如果乙方在合同解除或者期限届满之日未能搬出所有物品，则乙方的残留物品（商品、设备等）将被视为乙方抛弃物，甲方可以对之进行任意处分，在这种情况下，甲方进行处分所产生的费用由乙方承担，且在未按期返还的情况下，每逾期一日，按照过去一年间平均日租金的标准向甲方支付房屋占用费，甲方处分完毕之日，视为返还结束之日；营业开始后，乙方要求解约的，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金及物业管理费，并且乙方根据合同约定所交付的保证金全额不予返还，另外乙方应当支付原状恢复及围挡费用（具体金额由甲方算定）；若因乙方原因致使甲方提起诉讼或仲裁的，乙方应承担甲方因追索本合同产生的所有费用，包括但不限于诉讼费（或仲裁费）、保全费、律师费、交通费等。上述合同签订后，水平方公司依约将诉争商铺交付留将公司使用，留将公司缴纳保证金62818.5元、电表押金4500元，并向水平方公司支付收银机使用费至2019年9月，支付租金、物业管理费至2019年12月31日。因新冠肺炎疫情影响，水平方商场自2020年2月1日至2月20日期间闭店，诉争商铺自2020年2月1日至2020年3月23日停止营业。2020年4月1日，水平方公司向留将公司发送函件，要求其支付拖欠费用71855.64元及滞纳金7185.56元。2020年4月7日，水平方公司再次向留将公司发送函件，要求其支付拖欠费用71855.64元及滞纳金9700.51元。2020年4月13日，留将公司法定代表人蒋聪向水平方公司发出《撤柜申请》，告知因受疫情影响，诉争商铺经营损失惨重，故其正式提出撤柜申请，并将于2020年4月30日前撤场。水平方公司于2020年4月14日回函，要求留将公司重视合同约定，确保诉争商铺的正常经营。2020年4月20日，水平方公司委托江苏法德东恒律师事务所向留将公司发送《律师函》，再次要求留将公司支付欠款。留将公司收到上述函件后，始终未予结算欠款。后续留将公司于2020年4月30日自行撤场。水平方公司遂于2020年5月22日诉至本院。2020年5月8日，水平方公司与江苏法德东恒律师事务所签订《委托代理合同》，约定委托江苏法德东恒律师事务所代理本案诉讼，水平方公司为此支付律师代理费11000元。2020年7月，水平方公司与南京玥瑶装饰工程有限公司（以下简称玥瑶公司）签订《建筑装饰施工合同》，约定由玥瑶公司就诉争商铺进行原状恢复施工。2020年8月7日，玥瑶公司向水平方公司出具金额为16600元的工程款发票一张。案件审理过程中，原、被告双方一致确认，留将公司欠付电费金额为3077.44元。水平方公司陈述，考虑到留将公司承租诉争商铺经营培训机构，同意就疫情期间租金予以减免，具体减免标准为，2020年1月25日至3月19日、2020年4月1日至4月30期间租金减半收取，2020年3月20日至3月31日期间租金全免。关于合同解除日期，水平方公司主张合同于2020年8月7日其将诉争商铺恢复原状收回之日解除，留将公司主张自其2020年4月30日撤场之日解除。关于促销费，水平方公司主张留将公司自2019年1月起即未缴纳促销费，双方就促销费约定为体验卡，现在留将公司已经撤场，故应按照380元/张标准计算，留将公司认可自2019年1月起确实未给付体验卡。关于物业管理费，留将公司认为在因疫情闭店期间的物业管理费应当扣除，水平方公司陈述，尽管疫情期间闭店，但物业管理并未停止，每日的正常安保维护、门岗登记测温、供电、消毒清扫等工作都正常进行。关于停业闭店时间，原、被告一致认可，被告自2020年2月1日至2020年3月23日期间因疫情停业。另，被告申请就合同约定的违约金标准予以酌减。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原、被告签订《南京水平方租赁合同》的解除日期，本院认为，被告于2020年4月13日提出撤场申请，在未与原告达成一致的情况下，于2020年4月30日自行撤场，其行为已经构成根本违约，此后原告于2020年5月22日诉至法院要求解除合同，故应当认定双方合同已于该日解除。关于原告要求被告支付2020年1月1日至2020年8月7日期间的房屋租金、物业管理费的诉讼请求，本院认为，原告自愿在2020年1月25日至3月19日、2020年4月1日至4月30期间租金减半收取，2020年3月20日至3月31日期间租金全免，本院对此予以确认。双方合同已于2020年5月22日解除，故被告应当支付2020年1月1日至2020年5月22日期间的租金50660元（17449.6元/月÷31天×46天+17449.6元/月÷31天÷2×26天+17449.6元）。因被告已于2020年4月30日撤场，此后已无需原告提供物业管理服务，故被告应支付物业管理费金额为29913.6元（7478.4元/月×4个月）。关于2020年5月22日至2020年8月7日期间的房屋占有使用费，双方租赁合同中明确约定，合同终止后被告应当及时搬离，若逾期搬离则水平方公司可以自行处置相关遗留物品，但水平方公司在2020年5月22日提起诉讼后，直至2020年8月7日才自行收回诉争商铺，存在损失扩大，故本院综合考虑恢复原状所需时间、损失扩大等因素，酌定被告支付半个月的房屋占有使用费8724.8元（17449.6元/月÷2）。关于原告要求被告支付2019年1月至2020年8月7日期间促销费的诉讼请求，本院认为，2019年1月至2020年1月期间的促销费，被告应当依约足额予以支付，故应支付金额为9120元（7600元/年÷2+760元/月×7个月），2020年2月至2020年4月期间的促销费，考虑到疫情因素，本院酌定被告按照50%支付，即被告应支付1140元（760元/月×1.5个月），2020年5月1日起的促销费，因被告已撤场，无需原告提供促销服务，此期间促销费不应予以计算，故被告共计应支付促销费10260元。关于原告要求被告支付2019年10月至2020年8月7日期间收银机使用费的诉讼请求，2019年10月至2020年1月期间费用，因被告正常经营，故被告应当足额支付，即应支付2600元（650元/月×4个月），2020年2月1日至2020年3月23日期间，被告因疫情停业，此期间并未使用原告收银机系统，故此期间费用不应予以计算，2020年3月24日至2020年4月30日期间的费用，被告应当足额支付，即应支付817.7元（650元/月÷31天×8天+650元），2020年5月1日起，因被告已撤场，无需使用原告收银机系统，此后费用不应予以计算，故被告共计应支付收银机使用费3417.7元。关于原告要求被告支付欠付电费的诉讼请求，被告对于欠费金额3077.44元不持异议，本院对此予以确认。关于原告要求被告支付原状恢复费的诉讼请求，双方租赁合同明确约定了被告应将诉争商铺恢复原状，相关费用由被告负担，故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，双方合同中明确约定若因被告原因致使原告提起诉讼的，被告应当承担相应律师费用，本案诉讼系因被告违约所致，故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求不予退还被告缴纳的保证金并赔偿违约金的诉讼请求，本院认为，双方合同约定若因被告原因致使合同解除的，保证金不予退还同时还需赔偿三个月租金、物业费金额的违约金，上述条款系对违约金进行的约定，被告申请就违约金标准予以酌减，本院综合考虑合同履行情况、被告过错程度、剩余租期等因素，酌定被告赔偿违约金5000元为宜。另，原告同意在本案中抵扣被告缴纳的电表押金4500元，本院对此予以确认，同时被告缴纳的保证金62818.5元亦应予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京水平方投资有限公司与被告南京留将文化传媒有限公司签订的《南京水平方租赁合同》于2020年5月22日解除；二、被告南京留将文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京水平方投资有限公司租金50660元、房屋占有使用费8724.8元、物管费29913.6元、促销费10260元、收银机使用费3417.7元、电费3077.44元、原状恢复费16600元、律师费11000元、违约金5000元，合计138653.54元（给付时应抵扣保证金62818.5元、电表押金4500元）；三、驳回南京水平方投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5658元，减半收取为2829元，由原告南京水平方投资有限公司负担849元，被告南京留将文化传媒有限公司负担1980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇二〇年八月十七日见习书记员  朱秋萍