陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0802民初3950号原告（反诉被告）：任子楼，男，1952年1月11日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）：冯雪莲，（又名冯学莲），女，1953年1月2日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：韩阳阳、任玉澎，系陕西格道律师事务所律师。被告（反诉原告）：榆林市广厦房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区西侧（市公安局对面），统一社会信用代码91610800732673075D。法定代表人：任红霞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾文波，系该公司法务。原告任子楼、冯雪莲与被告榆林市广厦房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序于2019年5月21日、2019年10月15日、2019年12月10日、2020年6月22日、2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告任子楼、冯雪莲及其委托诉讼代理人韩阳阳、任玉澎，被告榆林市广厦房地产开发有限公司的法定代表人任红霞及其委托诉讼代理人贾文波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任子楼、冯雪莲向本院提出诉讼请求为1、依法判令原告与被告签订的旧房改造联合开发协议书有效；2、依法判令由被告向原告交付两套房屋、一套商业门面房、两个车位；3、依法判令被告赔偿原告因未按时交付房屋、商铺、车库给原告造成损失42万元；4、依法判令由被告支付原告违约金8万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年11月1日，被告为开发楼盘，与原告签订旧房改造联合开发协议书，约定：原告所有位于上郡南路党校商住楼南低洼居民区旧房占地面积130.6平方米，建筑面积79.2平方米。土地证号2000补字第1775.7，房产证号2003字第0004379。二、补偿返还方案：旧房拆迁建成后，被告在原址再建项目上补偿返还原告东西楼2套住宅。每套建筑面积110-120平方米之间，门面商业面积56平方米，2个可以使用、转让的公共车位。被告必须在签订本协议生效日起38个月内交付原告返还面积的所有权，包括房产证、钥匙及相关手续。八、如有单方违约所造成的损失全部由违约方承担，同时应无条件承担违约金8万元等事项。协议签订后，原告按约定搬离了房屋并将原房屋的土地证、房产证等手续交付被告，而被告迟迟不予开发，至今被告不能按协议交付原告两套房屋、一套商业门面房、两个车位构成违约，应当承担违约金8万元。同时，被告不能履行协议造成原告租赁损失每年1万元，计14万元，门面房每年4万元，计28万元，合计42万元，应当被告赔偿。故原告提起诉讼请求法院依法判决。对于被告的反诉，反诉被告认为1、涉案房屋未交房也未办理不动产登记证明不能确定面积；2、反诉被告支付差价款的前提是反诉原告按协议交付原告两套房屋、一套商业门面房、两个车位，反诉被告有权行使不安抗辩权；3、如果涉案房屋的面积确实145.61平方米，那么反诉被告应当支付额外房屋价款16万元，而非反诉原告主张的25万元多。原告向法庭提交了以下证据：1、身份证2份、工商信息1份，用以证明原告与被告主体适格的事实。2、旧房改造联合开发协议书1份，用以证明原告与被告签订了协议书明确了相关权利义务的事实。3、（2009）榆证民字第673号公证书1份，用以证明旧房改造联合开发协议书经过公证的事实。4、商品房预售合同2份，用以证明被告至今未交房并承担违约金的事实。被告榆林市广厦房地产开发有限公司辩称：2007年11月1日，原告与被告签订旧房改造联合开发协议书，约定：原告所有位于上郡南路党校商住楼南低洼居民区旧房拆迁重建。旧房拆迁建成后，被告在原址再建项目上补偿返还原告东西楼2套住宅，每套建筑面积110-120平方米之间，再建户型面积与返还面积相差，则根据当时的市场价格互补。此后，再建户型建成后，被告依照协议约定向原告支付再建的两套房屋，并要求原告按照市场价格补交再房房屋面积差价，但遭到原告拒绝造成双方无法履行合同，现被告提起反诉，并提出反诉请求为1、依法判令反诉原告与反诉被告签订的旧房改造联合开发协议书有效；2、依法判令反诉被告支付反诉原告再建户型面积与返还面积差价房款258661元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。被告向法庭提交了以下证据：1、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、榆林市商品房预售许可证各1份，用以证明涉案房屋五证齐全的事实。2、承诺书2份，用以证明涉案房屋已经办网签的事实。3、（2017）陕0802执3880号之五执行裁定书1份，用以证明涉案1幢102号房屋被榆阳区人民法院保全的事实。4、独立房地产开发承包协议1份，用以证明姬君林借用被告资质进行开发的事实。5、分房计划书、房屋保证协议书各1份，用以证明姬君林挂被告资质联合开发的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，被告质证对证据1无异议，本院予以确认并在卷佐证；对证据2、3、4真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告提交的证据，原告质证为对证据1、3无异议，本院予以确认并在卷佐证；对证据2、6真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证；对证据4、5有异议，经查，涉案房屋由被告开发、原告在分房计划书、房屋保证协议书上签字的事实，本院予以确认。本院经审理查明事实如下：2007年11月1日，被告为开发楼盘，原告任子楼、冯雪莲（甲方）与被告榆林市广厦房地产开发有限公司（乙方）签订了旧房改造联合开发协议书，约定：一、双方合作开发的旧房改造的地址，位于上郡南路党校商住楼南低洼居民区甲方原旧房占地面积130.6平方米，建筑面积79.2平方米。土地证号2000补字第1775.7，房产证号2003字第0004379。二、补偿返还方案：旧房拆迁建成后，乙方将在原址再建项目上补偿返还甲方东西楼2套住宅。每套建筑面积110-120平方米之间，门面商业面积56平方米，2个可以使用、转让的公共停车位。楼层分配，以商业面积以上一楼、四楼、二楼、三楼，高第搭配为主。乙方必须在签订本协议生效日起38个月内交付甲方返还面积的所有权。包括（房产证、钥匙及相关手续），如再建户型面积与返还面积相差，则根据当时的市场价格互补。三、乙方负责提供楼房中全部水、气、电主管道全部接通，接口费用由甲方承担，外防盗门、铝合金双层窗房。八、如有单方违约所造成的损失全部由违约方承担，同时应无条件承担违约金8万元等事项。2018年7月9日，任博、任子楼向被告写出承诺书，内容为本人任子楼承诺与榆林市广厦房地产开发有限公司位于上郡南路电厂路口君正商住楼5层504号住宅，面积145.61平方米网签到本人名下，如后期工程无法按时完工交付使用，与榆林市广厦房地产开发有限公司无任何关系，本人愿意承担全部责任。2018年7月11日，被告榆林市广厦房地产开发有限公司（出卖人）与任博（买受人）签订了合同编号YS0025450、房屋代码176543商品房预售合同，约定：买受人所购商品房的基本情况为榆阳区XX路西、XX路XX楼XX幢XX室，该商品房预测建筑面积145.61平方米，其中套内建筑面积108.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.47平方米。该商品房单价5100元/平方米。交付期限出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格等事项。2018年7月9日，任静、任子楼向被告写出承诺书，内容为本人任子楼承诺与榆林市广厦房地产开发有限公司位于上郡南路电厂路口君正商住楼6层604号住宅，面积145.61平方米网签到本人名下，如后期工程无法按时完工交付使用，与榆林市广厦房地产开发有限公司无任何关系，本人愿意承担全部责任。2018年7月11日，被告榆林市广厦房地产开发有限公司（出卖人）与任静（买受人）签订了合同编号YS0025451、房屋代码176544商品房预售合同，约定：买受人所购商品房的基本情况为榆阳区XX路西、XX路XX楼XX幢XX室，该商品房预测建筑面积145.61平方米，其中套内建筑面积108.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.47平方米。该商品房单价5000元/平方米。交付期限出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格等事项。合同签订后，被告不能按照合同约定向原告交付原告两套房屋、一套商业门面房、两个车位，致原告持上述证据及理由向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：涉案君正商住楼5层504号、君正商住楼6层604号住宅已办理网签，未办理不动产登记证明，未履行验收合格。本院认为，本案争议的焦点是1、被告向原告交付两套房屋、一套商业门面房、两个车位的条件是否成就；2、被告是否赔偿原告因未按时交付房屋、商铺、车库给原告造成损失42万元；3、被告是否应当承担原告违约金8万元；4反诉被告是否应当支付反诉原告再建户型面积与返还面积差价房款258661元。关于被告向原告交付两套房屋、一套商业门面房、两个车位的条件是否成就的问题，原告认为按照旧房改造联合开发协议书的约定被告应当向原告交付两套房屋、一套商业门面房、两个车位。被告认为两套房屋已办理了网签，只要原告支付差价款，被告可以交付。对于一套商业门面房、两个车位因不存在不能交付。经查。按照商品房预售合同的约定“交付期限出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”本案中，涉案君正商住楼5层504号、君正商住楼6层604号住宅虽未经验收合格，但涉案君正商住楼5层504号、君正商住楼6层604号住宅已办理网签且已有人居住。被告向原告交付两套房屋的条件已经成就。故原告诉请依法判令原告与被告签订的旧房改造联合开发协议书有效，及依法判令由被告向原告交付两套房屋的诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持。原告诉请依法判令由被告向原告交付一套商业门面房、两个车位的诉讼请求因客观情况发生变化不能实现合同目的，原告可以另行主张要求被告赔偿。关于被告是否赔偿原告因未按时交付房屋、商铺、车库给原告造成损失42万元的问题。原告认为被告不能履行协议造成原告租赁损失每年1万元，计14万元，门面房每年4万元，计28万元，合计42万元，应当被告赔偿。被告认为不存在赔偿。经查，根据商品房预售合同的约定“交付期限出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”及2018年7月9日，任博、任静、任子楼向被告写出承诺书，承诺为与榆林市广厦房地产开发有限公司位于上郡南路电厂路口君正商住楼5层504号住宅、6层604号，面积145.61平方米网签到本人名下，如后期工程无法按时完工交付使用，与榆林市广厦房地产开发有限公司无任何关系，本人愿意承担全部责任。本案中，涉案君正商住楼5层504号、君正商住楼6层604号住宅未履行验收合格的手续，按照合同约定不符合交付条件但鉴于本案的实际情况办理了网签且有人居住的事实，原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于被告是否应当承担原告违约金8万元的问题。原告认为被告按照协议约定应当承担原告违约金8万元，被告认为原告不履行房款存在违约不承担违约金8万元。经查，按照旧房改造联合开发协议书的约定“八、如有单方违约所造成的损失全部由违约方承担，同时应无条件承担违约金8万元”，本案中，原告按照协议向被告履行了交付旧房等相关手续，而未约定原告未交付房款就免除被告责任，故被告的抗辩理由不能成立，原告的该项诉讼请求予以支持。关于反诉被告是否应当支付反诉原告再建户型面积与返还面积差价房款258661元的问题。反诉原告认为按照商品房预售合同及承诺书的约定反诉被告应当承担差价房款258661元，反诉被告认为反诉被告支付差价款的前提是反诉原告按协议交付原告两套房屋、一套商业门面房、两个车位，反诉被告有权行使不安抗辩权。本案中，涉案君正商住楼5层504号、君正商住楼6层604号住宅未办理不动产登记证明，是否存在超出约定的面积及超出多少的问题，故反诉原告的反诉请求条件不成就，待条件成就后另行主张。综上，原告诉请依法判令原告与被告签订的旧房改造联合开发协议书有效，及依法判令由被告向原告交付两套房屋，及依法判令由被告支付原告违约金8万元的诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持；原告的其他诉讼请求及反诉原告的反诉请求，经审查，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定。原告及反诉原告提供的证据不足以证明其主张的事实，依法应当承担举证不能的法律后果，原告及反诉原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告任子楼、冯雪莲与被告榆林市广厦房地产开发有限公司签订的旧房改造联合开发协议书有效。二、本判决生效后十日，由被告榆林市广厦房地产开发有限公司交付原告任子楼、冯雪莲位于榆阳区XX路西、XX路XX楼XX幢XX室、榆阳区XX路西、XX路XX楼XX幢XX室房屋两套。三、本判决生效后十日，由被告榆林市广厦房地产开发有限公司给付原告任子楼、冯雪莲违约金8万元。四、驳回原告任子楼、冯雪莲的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告榆林市广厦房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费19250元，由原告任子楼、冯雪莲负担1250元，被告榆林市广厦房地产开发有限公司负担18000元；反诉费2580元，由反诉原告榆林市广厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长 李长鹏人民陪审员  黑水琴人民陪审员  魏路路  二〇二〇年七月三十日 书 记 员 张  乐 1