江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终249号上诉人（原审原告）:灌南县旭峰物业管理有限公司，住所地灌南县新安镇常州北路西侧（锦绣丽都D４段33#）。法定代表人：于美荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王从贵，该公司项目经理。委托诉讼代理人：苏冠文，江苏海西律师事务所律师。上诉人（原审被告）：灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司，住所地灌南县新安镇军民路新气象小区北门售楼处。法定代表人：孙锦海，该公司经理。委托诉讼代理人：许洪来，该公司员工。委托诉讼代理人：卢庆尧，江苏尚扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：灌南顺昌房地产开发有限公司，住所地灌南县新安镇经八路西侧水岸名苑商铺1幢02室。法定代表人：毛顺连，该公司总经理。委托诉讼代理人：许洪来，该公司员工。委托诉讼代理人：卢庆尧，江苏尚扬律师事务所律师。上诉人灌南县旭峰物业管理有限公司（以下简称旭峰物业公司）与上诉人灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司（以下简称顺昌新安分公司）、灌南顺昌房地产开发有限公司（以下简称顺昌公司）因物业服务合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人旭峰物业公司上诉请求：支持旭峰物业公司原审第4项诉讼请求，判令顺昌新安分公司、顺昌公司共同支付物业服务费691200元。事实与理由：一、2017年2月至2019年2月，旭峰物业公司在涉案小区提供物业服务的两年中，因顺昌新安分公司、顺昌公司拒不移交业主资料，在销售物业时，拒不向业主告知前期物业服务合同，是导致上诉人无法收取物业费的根本原因；两年中，上诉人依约提供合格的物业服务，严格按照前期物业服务合同收取物业费用，并取得了物价部门的备案许可，上诉人收取的物业费标准甚至低于本地政府物业收费指导价格，原审法院只支持物业费总额的70%缺乏法律依据。二、原审中顺昌新安分公司、顺昌公司提交的176759元费用票据均为复印件，真实性存疑，被上诉人从未通知上诉人进行过该费用的支出，也从未与上诉人核算过；即使上述费用实际支出，也系被上诉人完善小区基础设施，是其职责和义务，原审判决将上述费用从物业费中扣除没有法律依据。上诉人顺昌新安分公司、顺昌公司共同上诉称：一、旭峰物业公司提供的物业服务对象是涉案小区的全体业主和物业使用人，故应由业主和使用人支付对等的物业费用。旭峰物业公司向我公司主张物业费没有法律和事实依据，其应向业主和物业使用人穷尽司法手段主张物业费用。二、虽然双方在物业服务合同第十九条第九款中约定“当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，顺昌新安分公司负有负责催交或者以其他方式偿付”，但该合同并没有对偿付的方式以及偿付的份额进行约定，属于约定不明。旭峰物业公司向原审法院提出诉讼请求：依法判令顺昌新安分公司、顺昌公司：1.履行前期物业合同，移交某家园二期业主资料和物业管理所需的全部资料；2.对照小区规划建设图纸，完善小区基础设备、设施；3.小区水泵房移交专业单位县自来水厂；4.共同支付拖欠物业服务费691200元，并支付拖欠工人工资1950元；由顺昌新安分公司、顺昌公司承担本案诉讼费。原审法院审理认定事实如下：旭峰物业公司系叁级资质等级物业服务企业，2016年9月30日，旭峰物业公司通过投标被确定为由顺昌新安分公司开发的某家园二期的物业管理公司，招标文件显示该小区在2011年11月份已有64000㎡交付使用。后旭峰物业公司与顺昌新安分公司签订了《物业管理委托合同》，约定顺昌新安分公司委托旭峰物业公司为其开发的灌南县某家园二期进行物业管理，委托期限自2016年10月15日起至该小区业主委员会成立后止；物业管理服务费住宅类按照每平方米0.45元、非住宅类按照每平方米0.6元，物业服务费的标准调整应当按照灌南县某局文件规定；同时，《委托合同》还约定，顺昌新安分公司应当负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、数据，并于合同生效起七日内移交旭峰物业公司，但顺昌新安分公司并未按照合同约定交付该材料。2018年9月27日，旭峰物业公司制作并向顺昌新安公司送达了《关于要求移交某家园（二期）竣工资料和完善公用设施的函》，原审诉讼过程中，顺昌新安分公司未能提供证据证明已向某物业公司移交上述资料。旭峰物业公司入驻涉案小区后，因物业管理服务质量问题多次被该小区业主投诉至住建局、物价局、社区等单位。2018年7月18日，曾因向业主周某收取800元过户费而被投诉，后经灌南县某局调解，旭峰物业公司将该费用退还周某。根据委托合同约定，旭峰物业公司提供的物业服务管理约定除应达到《连云港市物业管理服务的基本内容和要求》外，还明确约定了费用使用公开要求、群众满意率要求等事项。但在原审诉讼过程中，旭峰物业公司未能提供证据证明其有按约（每6个月）公布费用的行为。而合同双方权利义务事项中载明，顺昌新安分公司有检查监督旭峰物业公司管理工作的实施及制度的执行情况的责任。顺昌新安分公司辩称旭峰物业公司所提供的物业服务未达到合同约定和行业规定导致业主不满，但未能提供有效证据证明顺昌新安分公司在旭峰物业公司入驻涉案小区后两年多的时间里尽到了监督督促职责。而根据顺昌新安分公司提交的《关于要求某家园二期小区物业服务管理存在问题限期整改的函》，无送达至旭峰物业公司的证明，且该函作出时间系本案原审立案前3个月内。在涉案小区进行物业管理服务期间，旭峰物业公司还曾于2018年4月、8月、9月多次提交工程结算单向相关部门申请物业维修基金，但原审诉讼中旭峰物业公司未能提供证据证明对该维修基金收支使用情况已向业主公布。原审另查明，《委托合同》第十九条第九款约定，当物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，由顺昌新安分公司负责催交或以其他方式偿付；第二十二条第三款约定，对空置已售房屋的物业管理服务费由旭峰物业公司按照建筑面积全额向甲方（顺昌新安分公司）、业主收取。按照招标文件载明的交付使用面积计算两年（原审诉讼过程中旭峰物业公司先称主张的是2017年1月至2019年年初的费用，第二次开庭时又称是2017年2月至2019年2月的费用，原审法院以旭峰物业公司最后一次陈述即2017年2月至2019年2月为准），物业管理费用应为691200元（64000㎡×0.45元/㎡/月×24个月）。旭峰物业公司自认共从业主处收到大约30000元，顺昌新安分公司对业主已交纳数额不知情，但在该期间，顺昌新安分公司已支出公共用水、用电、垃圾清理等物业服务管理费用176759元。原审诉讼过程中，旭峰物业公司还主张顺昌新安分公司曾在其入驻涉案小区时要求其代为雇佣工人，费用由顺昌新安分公司支付，旭峰物业公司为此花费1950元。顺昌新安分公司对此不予认可，旭峰物业公司未能提供证据证明其主张。原审法院认为，本案争议焦点为：一、涉案《委托合同》是否有效。二、若《委托合同》有效，顺昌新安分公司、顺昌公司应承担何种责任，顺昌新安分公司、顺昌公司之间如何承担。三、涉案小区业主应交纳的物业管理费用如何确定。关于争议焦点一，原审法院认为：旭峰物业公司作为取得物业服务资质的物业服务企业，其通过合法的招投标方式入驻涉案小区并与小区开发公司即顺昌新安分公司签订前期物业委托服务合同。该合同系双方当事人真实的意思表示、内容未违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，对顺昌新安分公司合同无效的辩称不予采信，关于涉案《委托合同》的处理，原审诉讼中顺昌新安分公司意见未能明确，且基于物业管理服务的特殊性，不在本案中一并处理，顺昌新安分公司若欲解除合同，可另行提起诉讼。关于争议焦点二，原审法院认为：因涉案《委托合同》合法有效，双方当事人均应遵守。旭峰物业公司按照《委托合同》为涉案小区提供物业管理服务至今，故顺昌新安分公司作为合同相对人应当按照合同约定向某物业公司移交业主资料等物业档案资料并应对照小区规划建设图纸，完善小区基础设备、设施。而《物业管理条例》第二十九条对建设单位的移交资料义务也做了明确规定，故对旭峰物业公司本项诉求，依法予以支持。顺昌新安分公司虽辩称已将该资料移交，但未能提供证据予以证明，故依法不予采信。而《委托合同》还对顺昌新安分公司的业主应交纳的物业管理费用约定了催收或代付的责任，本条款系对代偿责任的明确约定,无约定不明情形，现旭峰物业公司选择由顺昌新安分公司代偿，符合合同约定，依法予以支持。顺昌公司作为顺昌新安分公司的设立人，应对其分支机构即顺昌新安分公司的经营活动承担民事责任，故在顺昌新安分公司未能全额代偿涉案小区物业管理费用时，顺昌新安公司应就剩余款项承担补充给付责任；关于小区水泵房移交问题，因涉案小区水泵房系小区物业为增大本小区水压以方便业主用水而建设，属于小区业主的公共财产，非属县自来水公司，故对旭峰物业公司要求将水泵房移交县自来水厂的诉求，依法不予支持。关于争议焦点三，原审法院认为：物业管理费系物业公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务时，物业使用人或所有人依据物业管理所应给付的费用。物业管理服务费主要应包括公共物业及配套设施的维护保养费、公用水电支出、员工工资、行政办公支出等费用，但物业管理费的收取应当与物业公司提供的服务水平相适应。本案旭峰物业公司虽为涉案小区提供物业服务，但物业管理存在众多问题，以致物业费难以收取。顺昌新安分公司在旭峰物业公司实施物业管理的两年的时间里，也未能尽到完善的监督责任，应当减少业主所应交纳的物业管理费用。结合双方举证及认定情况，综合确定旭峰物业公司应获得的涉案小区自2017年2月至2019年2月的物业费用为483840元（691200元×70%），因旭峰物业公司自认业主共计交纳了30000元，应当予以扣减，故尚余453840元（483840元-30000元）。又因顺昌新安分公司已为旭峰物业公司支出物业管理费用176759元，故顺昌公司、顺昌新安分公司还应给付旭峰物业公司277081元（453840元-176759元）。但因涉案小区业主并未参与诉讼，无法向法庭提供交纳费用证据，故顺昌新安分公司、顺昌公司在代偿该物业费用时若能提供由旭峰物业公司出具的物业费收据，对于超出30000元部分，仍可从277081元中扣减，且顺昌新安分公司、顺昌公司在兑现上述款项后有权向涉案小区业主追偿；关于旭峰物业公司主张的顺昌新安分公司、顺昌公司承诺给付的雇佣人员花费1950元，因无证据证明，原审不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十五、第二十九条、第三十二条、第四十一条，《江苏省物业管理条例》第十六条、第二十八条之规定，遂判决：一、顺昌新安分公司于判决生效之日起十日内将灌南县某家园（二期）业主资料等物业管理所需的资料移交旭峰物业公司并按照规划图纸完善小区基础设备、设施。二、顺昌新安分公司于判决生效之日起十日内给付旭峰物业公司物业管理费用277081元；顺昌公司在顺昌新安分公司就上述判决款项未能全额兑现范围内承担补充给付责任。三、驳回旭峰物业公司其他诉讼请求。并决定一审案件受理费10712元，由旭峰物业公司负担6418元，由顺昌公司、顺昌新安分公司共同负担4294元。二审期间，上诉人旭峰物业公司向本院提供下列证据：1、小区照片49张，以证实顺昌公司在小区建设时基础设施不到位。2、小区照片29张，以证实经过旭峰物业公司清理整改后的小区状况。3、图片25张，以证实2019年年末防疫期间旭峰物业公司坚守岗位，采取各项防疫措施及提供物业服务的情况。4、宣传图片17张、工作图片36张，以证实旭峰物业公司提供物业服务的真实情况。5、反映材料一组，以证实旭峰物业公司在提供服务期间多次向相关部门报送关于小区基础设施不到位、要求尽快完善的情况反映。6、旭峰物业公司收取业主物业费的票据及清单，以证实旭峰物业公司共收取业主物业费金额为98371.09元。经质证，顺昌公司、顺昌新安分公司对证据1、2的真实性及关联性均提出异议；对证据3、4的证明目的有异议，认为不能证明旭峰物业公司提供的物业服务符合规定和合同约定；对证据5与本案的关联性提出异议；对证据6认为不能证明旭峰物业公司收取物业费的全部真实情况。上诉人顺昌公司、顺昌新安分公司在二审期间向本院提供以下证据：1、某中心《社会保险参保情况核对表》，以证实旭峰物业公司在职人数仅为1人，未能按照规定配备相应的物业管理专业人员，物业服务能力低下。2、业主拍摄的照片27张，以证实旭峰物业公司管理期间，服务严重缺失，存在诸多问题。3、业主拍摄的照片3张，以证实旭峰物业公司派遣在涉案物业的项目负责人王从贵长期脱岗，而是驾驶灌南至北陈集公交车。4、某县房产处《证明》以及《物业住宅小区业主满意度征询意见表》，以证实小区业主不满意度高达71%，其未能收取物业费是因为其自身没有提供符合标准的服务，顺昌公司、顺昌新安分公司没有过错，不应当承担70%物业费的责任。5、物业费交纳情况核对清单及附件，以证实旭峰物业公司自认收到的物业费数额不实。经质证，旭峰物业公司对证据1的真实性无异议，但认为不能证明其观点，物业公司目前有员工近20人；对证据2、3的真实性均有异议，认为不能反映小区物业服务的真实状态；队证据4的真实性、合法性有异议，认为不能真实反映小区物业服务的真实状态；对证据5中涉及的18-01-101住户交纳物业费500元、21-3-401住户交纳物业费677元及23-2-501交纳物业费412元予以确认，其余部分不予认可。本院对双方提供的证据认证如下:对旭峰物业公司提供的证据以及顺昌公司、顺昌新安分公司提供的证据1-4的真实性均予以确认。对顺昌公司、顺昌新安分公司提供的证据5中旭峰物业公司认可部分的票据予以确认，其余部分的真实性不予确认。本院经审理查明，原审判决查明事实中除对于旭峰物业公司收取业主物业费的金额以及顺昌公司、顺昌新安分公司为旭峰物业公司支出物业管理费用的事实认定有误外，其它认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，旭峰物业公司实际收取业主物业费的金额为99960.09元。本案的争议焦点为：一、原审法院酌定支持旭峰物业公司主张的物业费总额的70%是否妥当；二、顺昌新安分公司、顺昌公司主张的176759元物业代垫费用应否支持；三、顺昌新安分公司、顺昌公司在本案中应否承担向某物业公司支付物业费的责任。一、关于原审法院酌定支持旭峰物业公司主张的物业费总额的70%是否妥当的问题；本院经审查，顺昌新安分公司、顺昌公司在本案中提供的某社区居民委员会于2019年2月20日出具的《证明》以及某县房产处于2020年4月7日出具的《证明》，能够证实旭峰物业公司在案涉小区所提供的物业服务存在诸多问题，在此情况下，原审法院酌定按照应收物业费的70%支持旭峰物业公司的主张并无不当。二、关于顺昌新安分公司、顺昌公司主张的176759元物业代垫费用应否支持的问题；本院经审查，顺昌新安分公司、顺昌公司在二审中提供了上述费用的财务凭证原件，上述费用包括：除草费、绿化整修劳务费；购置垃圾桶费用；二期水泵加压电费；清理垃圾费用；打扫小区卫生费用；物业办公用品购置费用；物业用房防水重做施工费用；路面损坏切除人工费、移木费；公用照明电费；监控、岗亭安装费用。双方对于上述费用是否属于顺昌新安分公司、顺昌公司为旭峰物业公司代垫的物业管理费用存有争议，本院分述如下：（1）关于除草费、绿化整修劳务费，本院经审查，在上述费用涉及的领（付）款凭证的“用途”栏中分别注明“除草费，同意从绿化款中报”、“从绿化费用李卫忠款项中扣除”，明确约定了上述费用的支出方式，故顺昌新安分公司、顺昌公司要求旭峰物业公司承担上述费用没有事实和法律依据，本院不予支持。（2）关于购置垃圾桶费用；本院经审查，垃圾桶属于小区公共配套设施，旭峰物业公司系后接手涉案小区物业管理，顺昌新安分公司、顺昌公司为了完善小区设施购买垃圾桶产生的费用应当由顺昌新安分公司、顺昌公司承担。（3）关于二期水泵加压电费的问题；本院经审查，双方对此费用的负担没有明确约定，二期水泵加压是为了保障业主的正常用水，顺昌新安分公司、顺昌公司据此主张产生的电费属于为旭峰物业公司代垫没有法律依据，本院不予支持。（4）关于清理垃圾费用；旭峰物业公司对上述费用的个人领款条的真实性提出异议，本院经审查，双方对于该费用负担未作明确约定，且顺昌新安分公司、顺昌公司仅提供个人签名的领款条不足以证实其公司实际支出了上述费用，本院对此不予认定。（5）关于打扫小区卫生费用；本院经审查，顺昌新安分公司、顺昌公司对此仅提供了一份工资表，该份表中的人员身份以及工资发放时间均不明确，故本院对于该费用不予支持。（6）关于物业办公用品购置费用1800元；本院经审查，旭峰物业公司认可顺昌新安分公司、顺昌公司为其配备了部分办公桌椅及用品，故该部分费用应属顺昌新安分公司、顺昌公司垫付，旭峰物业公司应当承担该部分费用。（7）关于物业用房防水重做施工费用；本院经审查，物业用房属于全体业主共用的设施，其维修费用应当从公共维修基金中支出，顺昌新安分公司、顺昌公司主张该部分费用应由旭峰物业公司负担没有法律依据，本院不予支持。（8）关于路面损坏切除人工费、移木费；本院经审查，路面维修及移木费均属于公共设施维修费用，顺昌新安分公司、顺昌公司主张该部分费用应由旭峰物业公司负担没有法律依据，本院不予支持。（9）关于公用照明电费；本院经审查，上述费用发生在旭峰物业公司实际入驻小区管理之前，顺昌新安分公司、顺昌公司主张该部分费用应由旭峰物业公司负担没有法律依据，本院不予支持。（10）关于监控、岗亭安装费用；本院经审查，安装监控、岗亭属于小区基础公共设施的配备，顺昌新安分公司、顺昌公司主张该部分费用应由旭峰物业公司负担没有法律依据，本院不予支持。三、关于顺昌新安分公司、顺昌公司在本案中应否承担向某物业公司支付物业费责任的问题；本院经审查认为，双方在《委托合同》中明确约定了顺昌新安分公司对于业主应交纳物业费的催收及代付责任，该约定合法有效；故旭峰物业公司在本案中向顺昌新安分公司、顺昌公司直接主张物业费有合同依据，本院予以支持。本案中，旭峰物业公司应获得涉案小区自2017年2月至2019年2月物业费用为483840元（691200元×70%），扣减旭峰物业公司已经从业主处实际收取的物业费99960.09元，再扣减顺昌新安分公司、顺昌公司为旭峰物业公司代付的物业办公用品购置费用1800元，顺昌新安分公司、顺昌公司还应向某物业公司支付物业费382079.91元。综上所述，上诉人旭峰物业公司关于原审认定顺昌新安分公司、顺昌公司代垫费用错误的上诉理由成立，本院予以采纳，其它上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人顺昌新安分公司、顺昌公司的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审法院认定事实部分不清，裁判结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、(二)项之规定，判决如下：一、维持江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初22号民事判决第一、三项；二、变更江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初22号民事判决第二项主文为：“灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司于本判决生效之日起十日内给付灌南县旭峰物业管理有限公司物业管理费用382079.91元；灌南顺昌房地产开发有限公司在灌南顺昌房地产开发有限公司新安分公司就上述判决款项未能全额兑现范围内承担补充给付责任。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费10712元，由旭峰物业公司负担4791元，由顺昌公司、顺昌新安分公司共同负担5921元。上诉人旭峰物业公司交纳的二审案件受理费10712元，由旭峰物业公司负担2395元，由顺昌公司、顺昌新安分公司共同负担2961元，剩余部分5356元本院予以退回。上诉人顺昌新安分公司、顺昌公司交纳的二审案件受理费10712元，由顺昌公司、顺昌新安分公司共同负担5356元，剩余部分5356元本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  周 淼审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年八月二十八日法官助理  徐林杉书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。