云南省镇雄县人民法院执 行 裁 定 书(2020)云0627执异9号异议人（案外人）李凤莲,女，汉族，生于1974年9月22日，云南省镇雄县人，住镇雄县。被异议人（申请执行人）李阳芬,女，汉族，生于1966年8月8日，云南省镇雄县人，住镇雄县。被异议人（被执行人）李快阳,男，汉族，生于1959年7月27日，云南省镇雄县人，住镇雄县。被异议人（被执行人）黎斌菊,女，汉族，生于1962年5月4日，云南省镇雄县人，住镇雄县。本院在执行李阳芬与李快阳、黎斌菊民间借贷纠纷一案中，异议人(案外人)李凤莲于2020年5月19日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人（案外人）李凤莲提出异议称，李阳芬与李快阳、黎斌菊民间借贷纠纷一案，镇雄县人民法院作出的（2019）云0627民初3414号民事调解书已经发生法律效力。因李快阳、黎斌菊未按该生效文书履行还款义务，李阳芬向法院申请强制执行。镇雄县法院于2019年11月18日作出（2019）云0627执1138号执行裁定书，将登记在李快阳、黎斌名下位于镇雄县乌峰镇郎家坪地房所家属房4楼（房产证号3××3）房屋进行查封、拍卖、变卖或者以物抵债。异议人李凤莲认为，应当中止对上述房产的执行，并解除对该房产的查封。理由是：2018年12月3日，第三人张涛与李快阳、黎斌菊签订《房屋买卖合同》，以总价款为202680.00元购买了上述房产。在张涛付清该购房款后，李快阳、黎斌菊将上述房屋交付张涛。张涛搬进该房屋居住使用至2019年6月。同年6月12日，张涛将该房屋转卖给李凤莲，双方签订《房屋买卖合同》，并约定：1.张涛将自己位于镇雄县地房所家属房（与镇雄县乌峰镇郎家坪地房所家属房4楼系为同一房屋）以256800.00总价款出售给李凤莲，且已全部付清房屋价款；2.张涛在收到购房总价款后将房屋交付李凤莲管理使用。镇雄县法院查封拍卖涉案房屋前，李凤莲已与张涛签订《房屋买卖合同》并支付了全部购房款，已完成了涉案房屋的交付，且已实际占有该房屋。李凤莲购买的上述房屋虽然是张涛之前向被执行人李快阳、黎斌菊所购买，但李凤莲已通过合理价格善意购买了该房屋，李凤莲是该房屋的合法权利人。涉案房产属于旧城区的棚户区改造范围，没有必要办理过户登记手续。因继续执行涉案房屋会侵害异议人的合法权益，故请求对上述房产中止执行，并解除对该房产的查封。异议人(案外人)李凤莲为证明其主张，向本院提交了以下证据：一、张涛与李快阳、黎斌菊签订的《房屋买卖合同》一份、用以证明张涛向李快阳、黎斌菊购买涉案房屋的位置、时间及价款等情况。二、李凤莲与张涛签订的《房屋买卖合同》一份，张涛向李快阳、黎斌菊购买涉案房屋后，于2019年6月12日将该房屋以256800.00元价款转卖给李凤莲，购房款已全额付清。本院依职权调取了以下证据：一、对张涛的调查笔录一份，其陈述：涉案房屋是2018年时我向李快阳、黎斌菊购买的，双方签订有《房屋买卖合同》，房屋总价款是202680.00元，购房款已全部付清。李快阳、黎斌菊当时没有将该房屋的房产证交付给我。之后我问他们要房产证，他们说该房屋属棚户区改造范围，过不过户都不重要，就算有房产证也不能过户。我购买该房屋后就搬进去居住到2019年6月。因之前我向李凤莲借款200000.00元，每月通过微信向支付相应利息。后因承担不起利息，就在同年6月与李凤莲签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋以256800.00元卖给李凤莲，用以抵偿欠李凤莲的借款本息。当时李凤莲要求我将房屋产权证交付给她，我说该房子是此前李快阳、黎斌菊卖给我的，我也没有得到房产证。李凤莲购买该房屋几天后就搬进去居住使用了。二、对李凤莲的调查笔录一份，其陈述：我和张涛自小认识，二人是朋友关系。张涛因急需用钱，分三次向我借款200000.00元。后因无力偿还我借款，张涛就将涉案房屋以256800.00元抵偿欠我的借款本息，并于2019年6月12日签订《房屋买卖合同》。几天后张涛就将该房屋腾空交付给我，我就搬进去居住使用至今。张涛没有将该房屋产权证交付给我，还说“该房屋属于棚户区改造范围，就是有房产证也办理不了过户登记。等房屋被拆迁后，补偿款下来时就直接由我领取”。本院审查认为，异议人(案外人)李凤莲提举的上述证据即《房屋买卖合同》两份，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。本院依职权调取的证据即张涛、李凤莲的证言，二人虽陈述“涉案房屋属棚户区改造范围，有房产证也办理不了过户登记”，但未提举确实有效证据加以证明，故对该部分证言，本院不予采信；其他证实内容，客观真实，且能与本案的其他证据相互印证，本院依法予以采信。经本院审查查明，李阳芬、鲁克玲分别起诉与与李快阳、黎斌菊民间借贷纠纷二案，我院作出的（2019）云0627民初3414号民事调解书以及（2019）云0627民初3155号民事调解书已经发生法律效力。因李快阳、黎斌菊未按上述生效文书履行偿还借款本息义务，李阳芬、鲁克玲向法院分别申请强制执行。因前述两案的被执行人均为李快阳、黎斌菊，属同一被执行主体，故本院决定对两案合并执行。执行过程中，本院于2019年11月18日作出（2019）云0627执1138号执行裁定书，将登记在李快阳、黎斌名下位于镇雄县乌峰镇郎家坪地房所家属房4楼（房产证号3××3，建筑面积60.20平方米）房屋进行查封、拍卖、变卖或者以物抵债。2018年12月3日，第三人张涛与被执行人李快阳、黎斌菊签订《房屋买卖合同》，以202680.00元价款购买了李快阳、黎斌菊共同所有的位于镇雄县房屋（与镇雄县乌峰镇郎家坪地房所家属房4楼系为同一房屋），并按合同约定支付了全部购房款。李快阳、黎斌菊将上述房屋交付张涛管理使用，张涛搬进该房屋居住使用至2019年6月。同年6月12日，张涛与李凤莲签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以256800.00元卖给李凤莲，用以抵偿欠李凤莲的200000.00借款本金及56800.00元利息。几天后张涛就将该房屋腾空交付给李凤莲管理使用，李凤莲遂搬进去居住使用至今。李快阳、黎斌菊没有将涉案房产的房屋产权证交付买受人张涛，张涛将该房屋转卖给李凤莲后，李凤莲也没有得到房产证。涉案房产至今未办理产权过户登记。本院认为，本案系法院执行过程中，案外人李凤莲就执行标的提出的执行异议。本案争议焦点为案外人李凤莲是否对涉案房产享有权利并足以阻却对该房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该法条规定的上述四个条件，是并列关系，缺一不可。本案中，本院查封涉案房产之前，涉案房产虽经过两次转让，每次均签订有《房屋买卖合同》，并按约定支付了全部购房款，且已完成交付并实际占有，但只符合该法条规定的（一）、（二）、（三）三个条件，未能同时满足该法条规定的第（四）个条件。理由是：第三人张涛虽在2018年12月3日就向李快阳、黎斌菊购买涉案房屋，几天后就搬进该房屋居住至2019年6月。同年6月12日，张涛将该房屋转卖给案外人李凤莲。在双方完成房屋交付后，李凤莲遂搬进该房屋居住使用至今。该房屋两次发生转让直到被法院查封前的十一个多月时间里，一直未办理产权过户登记。显然属于因买受人自身原因即怠于行使过户登记而致使该房屋不能办理过户登记的情形。异议人虽称“涉案房屋属棚户区改造范围，有房产证也办理不了过户登记”，但又不能提举确凿有效证据加以证明，故对其该辩解理由，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。本案中，涉案房屋属不动产，且已登记在被执行人李快阳、黎斌菊名下，故本院执行中对该房产所采取的查封以及拍卖、变卖等执行措施符合上述法律规定，并无不当。因此，案外人李凤莲要求对上述房产中止执行，并解除对该房产查封的请求，其主张不能成立，应予驳回。据此，为了保障司法权威，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：驳回异议人(案外人)李凤莲的异议申请。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 宋 健审判员 何高莹审判员 李绍基二〇二〇年八月三十一日书记员 王 勇附：本裁定引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。