江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初1677号原告：费海军，男，1979年1月23日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：史进，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。被告：柳慧，女，1975年12月28日出生，汉族，江苏圣安众合置业有限公司员工，住盱眙县。第三人：费海丽，女，1977年8月24日出生，汉族，江苏圣安众合置业有限公司经理，住盱眙县。原告费海军与被告柳慧、第三人费海丽居间合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理，原告费海军及其委托诉讼代理人史进、被告柳慧、第三人费海丽到庭参加了诉讼。该案于2020年8月21日第二次公开开庭进行了审理，原告费海军、被告柳慧、第三人费海丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告费海军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款56068元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告柳慧系江苏圣安众合置业有限公司的工作人员，原告通过姐姐费海丽认识被告柳慧，并委托费海丽与被告柳慧商谈房屋买卖找买家，将原告购买的江苏圣安众合置业有限公司开发的圣安·金澜湾21号楼101室房屋进行出售。此后，被告为原告寻找了买家，被告向买家收取定金200000元，约定房价以4800元每平方米成交，合计房屋总价款898368元，确定于2019年8月19日办理房屋转让手续。原告和买家办完交易手续后，买家向原告支付了730000元购房款，被告从买家收取的200000元定金中向买家退还了多收的购房款31632元，定金中剩余168368元，被告只向原告支付了112300元，尚欠56068元没有支付给原告。原告多次向被告进行索要，被告推诿不还。为维护原告的合法权益，特具状贵院，请求判决如诉。被告柳慧辩称，2019年6、7月前后，此套房屋是公司股东林巍峰房产，费海丽与我闲谈时称有一套金澜湾21号楼101室房屋急于变现，委托我寻找合适买家。并说好出售价格为4200元每平方米，如果能卖高价格的话，多卖的部分作为报酬和我平分，她说只要我联系买方，其他手续无需我过问，她负责办理一切手续，我经努力在8月份联系到购房的买家刘文斌，并谈好价格为每平方米4800元。我和买家谈好价格后，费海丽告诉我由她来安排买家以较低价格从售楼部签订合同购买该房产，叫我可以多收点定金，到办手续时候等她通知把多收的房款退给买家，剩下的按照说好的比例直接分了就行，2019年8月17日我经过费海丽同意收取买家定金200000元整，在收定金当日我又与费海丽联系确认了我能拿到的酬劳，她表示仍按照先前说好的方法分配，不会有变化。数日后，买家在售楼部办理了买房手续，由费海丽接待负责帮助办理完毕。本人收取的200000元定金，后期按费海丽的要求退还给刘文斌31632元，剩下的按照约定分配，因房屋面积为187.16平方米，按照双方约定，除去4200元每平方米，我与费海丽每人应分得每平方米300元，计56100余元，剩余的本人取整数将112300元分三次（50000+50000+12300）全部转给了费海丽，其余56068元本人作为合法所得保留，分配时已与费海丽确认无误。另作如下说明：1、本人与原告费海军并不认识，从无接触，费海军从未委托本人卖房，本人只认识费海军的姐姐费海丽。2、费海丽与费海军系亲姐弟，费海丽又是圣安·金澜湾股东委托来的管理人员，费海丽说过房子是她自己所有，当时因为自己是公司管理人员，房产签在自己名下影响不好，所以才签在费海军名下。3、由于费海丽单位管理人员特殊身份，费海军仅有的一张购房发票并不能作为单独证据使用，费海军负有以下举证义务证实诉讼真实性：（1）其买房完整的手续，特别是70多万元付购房款的银行交易流水，证实房产的来源合法。（2）费海军提供的证据无法证明其与刘文斌夫妇之间有买卖关系，应提供双方的房屋买卖合同。（3）卖房时完整的手续，特别是当时收到购房款70多万元的银行交易流水，只有房款的去向才能证明房屋的真实所有人。如以上材料均不能提供，说明费海军根本不是房主，也没有买卖资格，更没有诉讼主体资格。4、此次购房的手续全部由费海丽一手操办，如果不是约定履行完毕房屋手续根本无法办理，现在的诉讼完全是当事人事后违反诚信，意图毁约的虚假诉讼。综上所述，我认为56068元系我本人为合法所得，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人费海丽述称，被告柳慧所述不是事实，我从来没有说过涉案房屋是我的，涉案房屋网签在原告名下，我不认识刘文斌，后来才认识，当时我在中医院住院，被告说房子卖不卖，从头到尾都是被告经手，我不知道这个事情，我也不清楚，我没有说过房子叫被告卖的。扣刘文斌的定金，被告认为就是自己所得的，被告以各种理由推诿不付。我和被告是同事关系，聊天记录都是我们平时聊天内容。原告费海军围绕诉讼请求依法提交了原告费海军的身份证复印件，淮安市商品房买卖合同备案证明【合同编号：1034940000733，校验码：01AB64A3F931645，买受人持有备案证明第1034940000733号，备案申请人（出卖人）江苏圣安众合置业有限公司，买受人费海军，房屋坐落圣安、金澜湾21号楼101圣安·金澜湾21幢，出卖人与买受人签订的合同，已于2019年5月17日签约，特申请备案。本案申请人（出卖人）（签章），2019年5月17日，江苏圣安众合置业有限公司在证明上盖章】，江苏增值税普通发票一张（名称：费海军，货物或应税劳务，服务名称：房地产预收款*销售自行开发的房地产项目预收款，规格型号：21-1-101，金额730000元，销售方名称：江苏圣安众合置业有限公司，备注：圣安·金澜湾21-1-101室住宅，江苏圣安合众置业有限公司）、江苏银行业务专用凭证【账号：10×××24，摘要代码：退房款，客户账号：62×××79（费海军），主机日期：20190829，交易金额730000，对方户名：盱眙圣源项目管理咨询有限公司】，淮安市商品房买卖合同备案证明一份【合同编号：1034940000740，校验码：B002B0F61C946054，（买受人持有备案证明）第1034940000740号，备案申请人（出卖人）江苏圣安众合置业有限公司，买受人：刘文斌、高蕾，房屋坐落圣安、金澜湾21号楼101圣安·金澜湾21幢，出卖人与买受人签订的合同，已于2019年5月17日签约，特申请备案。本案申请人（出卖人）（签章），2019年8月22日，江苏圣安众合置业有限公司在合同上盖章，备案机构（签章），盱眙县住房和城乡建设局在合同上盖章】，商品房买卖合同一份【合同编号：1034940000740，出卖人：江苏圣安众合置业有限公司，营业执照注册号：32083000008748，企业资质证书号：淮安KF10336，买受人：刘文斌、高蕾，……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第21幢1单元101号房。……该商品房的建筑面积共187.16平方米。……出卖人（签章）：江苏圣安众合置业有限公司（盖章），法定代表人：应金星（盖章），买受人（签章）：刘文斌、高蕾（签名捺印），2019年8月22日】，江苏银行借记卡交易明细【姓名：刘文斌，主卡号：62×××22，交易日期：20190817，交易摘要：购房，币种：人民币，交易金额：-200000，对方名称：刘慧，对方账号：62×××14】，收条一张【柳慧手写：收条/收到刘文斌购圣安·金澜湾21#楼101房产定金贰拾万元整（200000-）。另注明如刘文斌不购此房，则定金不退换，如房主不将此房转让给刘文斌，则定金如期退还，并给予相应的赔偿金。房价以每平方米4800元为基数。确定双方于2019年8月19日起办理转让手续。柳慧2019.8.17】，中国建设银行个人活期交易明细【卡号/账号：62×××28，客户名称：费海丽，币别：人民币元，20190820收入50000，20190820收入50000，20190820收入12300，对方账号与户名：62×××14柳慧】，2020年2月27日证人金某1出具的情况说明；被告柳慧依法向本庭提交了江苏圣安众合置业有限公司委托书复印件【委托书/今有我江苏圣安众合置业有限公司委托杨丽代付公司林巍峰借款用于购买21-101室商品房合计柒拾叁万元整（￥730000.00元）转账到公司圣源监管账户。江苏圣安众合置业有限公司，2019年5月15日，江苏圣安众合置业有限公司在委托书上盖章】，借据复印件一张【今借到江苏圣安众合置业有限公司人民币柒拾捌万元整。个人借款用于支付费海丽的借款，购买21-101室商品房，此款直接转为购房款。此据批准人：陈豪、杨丽，借据人：2019年5月14日，陈豪与杨丽在借据上签名，借据人签名捺印，签名不清晰】，录音光盘一张及文字整理资料【微信聊天记录说明：2019年8月17日早上8：46，费海丽语音：柳姐，你定金收过了吗，收过了就决定卖啊，叫他办手续啊。我的语音：怎么撤回去啊。费海丽语音：我开始打字的，我想用讲话更快。柳慧打字：在了，不方便语音。费海丽表情：笑脸。2019年8月18日中午12：52，柳慧文字：在不在线啊。费海丽文字：在哦。柳慧文字：明天要和买家签合同了。费海丽文字：我知道，明天我8点到迟不迟。柳慧文字：不迟。费海丽文字：好的。柳慧文字：我和卖家说了合同上还是写4200一平方米差价另外给。费海丽文字：行，明天见面说。……2019年8月20日早上8：39柳慧发收取刘文斌200000元定金的图片给费海丽。2019年8月20日早上9：39，费海丽语音：叫把对方号码发给我。柳慧：发号码截图。2019年8月20日早上10：42，费海丽发算账图片：730000*30%，首付22万、代51万，20万-168368=31632。柳慧文字：收到。费海丽语音：你按照纸上打3万多块钱给刘老师吧，你打给他吧，好不好啊。费海丽语音：你直接走微信转3万多元给他，他已经存钱去了。柳慧文字：你把银行卡号给我。费海丽语音：你要我卡号干什么，你直接打给那个老师就行了，钱就放你跟吧。柳慧语音：那我去家到银行转，我手机登不上去，必须要U盾验证码才能转。柳慧语音：我以为要打给你的，我现在回家拿U盾转，必须U盾数字填才管。费海丽语音：我讲你把钱都转给我，我好操作，你这样有点乱了，懂不懂啊。柳语音：我现在随便转给你转给她，你要给我卡号转啊，我钱在银行里，不管给哪个都要U盾转，不是讲不给你的。费海丽语音：那我把卡号发给你，你把钱都打我账户上吧。……2019年8月20日晚上18：03，费海丽发银行卡图片：卡号：建设银行62×××28。费海丽发文字：柳姐你把余额打给我，你算一下。柳慧语音：好的，我老公出差上温州，我不会弄，他回来就转给你，你不讲我都转给你，先头我以为你打麻将的，就没打电活给你。费海丽表情：ok。柳慧语音：现在银行下班了，不然我就上银行转了，这下必须他回来用U盾转。费海丽语音：我哪打麻将的，没打，我吃饭的，刚才扒拉扒拉声音，你那个打一半，你把钱算一下子，多少钱。费海丽：没得事哎，我就提前跟你。2019年8月20日晚上18：59，柳慧语音：费海丽，你这个银行卡名字是哪个啊，你把名字发给我，防止打错了。费海丽文字：费海丽。2019年8月20日晚上19：13，柳慧语音：分三笔打的，一笔只能打五万。2019年8月20日下午19：21，费海图表情：ok。柳慧文字：好的。2019年8月21日早上10：03，费海丽语音：查到了，已经转给我了。电话通话记录说明：2019年8月17日9时58分51秒费海丽和柳慧通话录音。柳慧：反正钱收下来算，回头赚的一家一半，不就是这个意思。费海丽：噢噢，对哎，就这个意思。柳慧：除了4200一家一半，是的吧。费海丽：是的是的，你放心。柳慧：好的，那我收了。费海丽：你收着吧】，证人金某2出庭作证上述证据经双方当事人举证、质证、核证，对当事人无异议且符合法律规定的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出以下认定：第三人费海丽与原告费海军系姐弟关系。被告柳慧与第三人费海丽系同事关系，均为江苏圣安众合置业有限公司工作人员，江苏圣安众合置业有限公司与第三人费海丽之间存在借贷关系。江苏圣安众合置业有限公司经营范围为：房地产开发、建造与销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）2019年5月14日，江苏圣安众合置业有限公司股东林巍峰出具借据内容为：“今借到江苏圣安众合置业有限公司人民币柒拾捌万元整（￥780000.00元）。个人借款用于支付费海丽的借款，购买21-101室商品房，此款直接转为购房款。此据，借据人：林巍峰，2019年5月14日，批准人：陈豪、2019、5、14，杨丽，2019、5、15。”2019年5月15日，江苏圣安众合置业有限公司出具委托书。该委托书内容为：“今有我江苏圣安众合置业有限公司委托杨丽代付公司林巍峰借款用于购买21-101室商品房合计柒拾叁万元整（￥730000.00元）转账到公司圣源监管账户。江苏圣安众合置业有限公司（并盖章），2019年5月15日。”2019年5月17日，原告费海军办理该涉案房屋的网签手续，江苏圣安众合置业有限公司出具名为费海军的730000元江苏增值税普通发票（没有缴纳契税），并以4200元/平方米的价格获得涉案圣安·金澜湾21号楼101室房屋所有权，房屋面积187.16平方米。此后，原告费海军欲转售此房屋，于是原告费海军委托其姐姐即第三人费海丽寻找买家、出售涉案房屋。第三人费海丽与被告柳慧通过直接对话或电话等方式协商出售涉案房屋事宜，由被告柳慧为其寻找买家出售涉案房屋，并且口头约定以每平方米4200元的价格为基准，售出房屋后获得的差价由双方对半分成。此后，被告柳慧寻得买家刘文斌，刘文斌于2019年8月17日转账给被告柳慧20万元作为购房定金，被告柳慧出具收条。2019年8月20日，被告柳慧与刘文斌互有微信往来，被告柳慧退还给买家刘文斌购房款31632元，余款168368元作为售房获利。同日，被告柳慧将大部分购房获利分三笔通过中国建设银行股份有限公司盱眙五墩支行转账给第三人费海丽计112300元（50000元+50000元+12300元），该112300元现在第三人费海丽处，被告柳慧自认应得中介报酬截留56068元。江苏圣安众合置业有限公司与原告费海军履行注销涉案房屋相关手续。由江苏圣安众合置业有限公司工作人员金某1将涉案房屋以江苏圣安众合置业有限公司名义与案外人刘文斌、高蕾协商购房事宜。2019年8月22日，案外人刘文斌、高蕾与江苏圣安众合置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定该商品房单价为每平方米4307.55元，总金额计730000元。江苏圣安众合置业有限公司收取刘文斌、高蕾购房款730000元后，该房款730000元通过盱眙圣源项目管理咨询有限公司转至原告费海军银行账户。2020年6月12日，原告费海军申请财产保全，要求对被告柳慧名下的银行账户资金65000元进行冻结，本院依法作出（2020）苏0830民初1677号民事裁定书，对被告柳慧的中国工商银行、中国建设银行的账户资金进行网上查控冻结，并送达了民事裁定书。另查明，江苏圣安众合置业有限公司与原告费海军就涉案圣安·金澜湾21号楼101室房屋未办理房产证，房屋买卖仅通过以变更合同的方式进行，由原告方将房屋退还给江苏圣安众合置业有限公司，江苏圣安众合置业有限公司又与买受人刘文斌、高蕾签订《商品房买卖合同》。本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间系房屋买卖合同关系还是居间合同关系？第三人费海丽是否具有处分权？被告柳慧是否知道第三人费海丽有权处分以及权限？被告柳慧是否应当返还涉案款项？我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”就本案而言，原告费海军与被告柳慧之间没有签订涉案房屋买卖合同，而是原告费海军将第三人费海丽抵账给自己的圣安·金澜湾21号楼101室房屋与江苏圣安众合置业有限公司解除网签合同，该行为不合常规，也不合法，其房屋交易没有缴纳契税，根据我国《合同法》规定：“有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的。”故其解除网签合同以逃避税收，损害了国家利益，属无效行为。此后，原告费海军又委托其姐姐即第三人费海丽将涉案房屋对外出售，并由江苏圣安众合置业有限公司与案外人刘文斌、高蕾签订《商品房买卖合同》，该房屋买卖合同非原、被告双方当事人之间的《商品房买卖合同》，故原、被告之间不存在商品房买卖事实，也不存在商品房买卖的权利义务关系。我国《民法总则》规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案第三人费海丽以江苏圣安众合置业有限公司差其借款，其又差原告费海军借款，将江苏圣安众合置业有限公司所有的圣安·金澜湾21号楼101室房屋转抵给原告费海军，原告费海军通过网签商品房合同确认涉案房屋享有所有权。原告费海军又委托其姐姐即第三人费海丽对涉案房屋即圣安·金澜湾21号楼101室房屋对外出售，原告费海军认可该委托，故原告费海军委托第三人费海丽售房合法有效，第三人费海丽所售涉案商品房的一切法律后果均由原告费海军承担。我国《合同法》规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”从合同的形式上看，本案第三人费海丽与被告柳慧通过直接对话或电话方式就圣安·金澜湾21号楼101室房屋出售事宜进行口头协商，其相互间达成口头协议，以每平方米4200元的价格为基准（与商品房买卖合同价格相同），售出房屋后获得的差价由双方对半分成，虽无书面合同，但双方已达成了合意。2019年8月17日被告柳慧与第三人费海丽的通话录音再次表明，第三人费海丽知晓并认可双方平分房屋价款差价的约定，口头合同真实有效，对原告费海军也具有法律效力。从合同内容上看，合同的主体为第三人费海丽与被告柳慧，原告费海军对第三人费海丽转让房屋的行为并无异议，因此相信第三人费海丽系有处分权人。被告柳慧虽无居间人资质，但依据合同意思自治原则，订立合同时可以依其自身的法则创设自己的权利义务，同时，双方的约定并未违反相关法律法规规定，因此口头合同约定的内容真实、合法、有效。而原告费海军以居间合同关系作为本案的诉讼法律关系，根据我国《合同法》规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”原告费海军按照第三人费海丽与被告柳慧的约定应支付相应的报酬给被告柳慧。双方应当按照先前约定履行合同、分配转卖房屋获利的款项，双方获得的价款应当为56100元（（4800元/平方米-4200元/平方米）×187平方米/2），被告柳慧以此作为居间报酬符合双方约定和法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第一百三十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告费海军的诉讼请求。案件受理费1202元，减半收取601元，保全费670元，合计1271元，由原告费海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费1202元。审判员  罗德俊二〇二〇年八月二十五日书记员  王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000285736开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律法规条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定，当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。