湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0802民初1246号原告：龚俊，男，1984年11月28日出生，住张家界市永定区。委托诉讼代理人：朱华宏，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：张家界市永定区饮食服务公司，统一社会信用代码:91430802186920605A，住所地张家界市永定区回龙路。法定代表人：李文雄，经理。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告龚俊与被告张家界市永定区饮食服务公司（以下简称区饮食服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月3日、2020年7月24日两次公开开庭进行了审理。原告龚俊及其委托诉讼代理人朱华宏，被告区饮食服务公司的委托诉讼代理人欧震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚俊向本院提出诉讼请求：1、确认《玉屏舞厅装饰装修、设施设备、附构筑物补偿表》中所列明的各项征收补偿款628941.82元、确认《玉屏舞厅装饰装修、设施设备漏项估价表》中所列明的各项补偿款24260元、确认2019年6月25日《玉屏舞厅拆迁遗漏项目报告表》中双方所确认的主体房屋自建包厢63㎡征收补偿款620550元（63㎡×9850元/㎡）、确认《沿河城市棚户区改造项目（玉屏宾馆周边）范围内被征收房屋补偿汇总表》中所涉及的玉屏舞厅政策性临时安置补偿费12000元（1000元×12个月）、政策性搬迁拆迁补偿费3977.88元（331.49㎡×12元/㎡）属于原告龚俊所有；2、本案诉讼费用由被告依法负担。事实与理由：2009年3月18日，原告与被告签订《饮食服务公司所属单位消防安全责任书》，双方就玉屏舞厅房屋形成房屋租赁合同关系。2009年7月，原告经被告同意扩建玉屏舞厅房屋主体6个独立包厢。2011年3月15日，双方续签《房屋租赁合同》，租赁期至2016年12月31日。2014年10月24日，玉屏舞厅房屋不幸垮塌，原告无奈停业。2015年2月2日，双方达成《补充协议》，书面约定租赁期延长至2018年12月31日。2018年3月12日，永定区人民政府发布玉屏宾馆征收公告。合同期满时，双方口头约定原告继续经营至腾房之日为不定期租赁。2019年4月4日，玉屏舞厅进行征收评估。2019年5月20日，征收指挥部给原告下发停水停电通知，此时原告仍然正常营业。2019年7月8日，原告停止营业。2019年7月15日，双方对玉屏舞厅遗漏项目进行评估。2019年7月17日，原告对被告提起用益物权确认之诉，由于原告需要补充有关证据于2019年10月16日撤回起诉。综上，在本案中，原告与被告双方争议的主要焦点问题是玉屏舞厅的装饰装修等项目的征收补偿款应归谁所有。因此，依照我国《物权法》第33条、第117条、第121条之规定，依法再次起诉，请求依法判决。被告区饮食服务公司辩称：一、案涉租赁合同及履行情况。1、2011年3月15日，被告区饮食服务公司与原告龚俊签订《租赁合同》，将被告所有的玉屏宾馆舞厅出租给原告龚俊使用，租赁期限五年，即自2012年1月1日起至2016年12月31日止，第一年租金5.8万元，从第二年起每年递增2000元，合同同时约定:合同期满后，原告龚俊所装修、维修和改造部分无条件交给被告，不给原告龚俊任何补偿。2、上述租赁合同履行过程中，因2014年10月舞厅房顶垮塌，并至2015年1月底修复开业，为此经双方协商后，将租赁期限届满日由原约定的2016年12月31日延长至2018年12月31日止，延长期间的租金均按每年6万元收取，除此之外其他条款均不变。3、2018年12月24日，案涉《租赁合同》到期前，被告区饮食服务公司书面通知原告龚俊腾让房屋，但原告并未按通知自行腾房。2019年4月，被告再次书面通知原告腾房。4、原告龚俊至今还下欠被告区饮食服务公司2018年度的租金未予支付，也未支付逾期占用期间的占用费。二、原告龚俊与被告区饮食服务公司的租赁合同已经履行完毕，原告龚俊诉讼请求所主张的补偿，没有事实依据，也不符合法律规定。(一)原告龚俊不是用益物权人。1、关于用益物权。(1)《物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定；(2)《物权法》规定用益物权有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权四种，第一百二十二条和第一百二十三条规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。(3)《物权法》没有规定租赁权为用益物权。2、关于租赁权。(1)租赁权的权利性质。租赁权不具备法定的公示方法，不是依照不动产物权的设立方式设立，而是基于租赁合同成立，其产生的债权债务关系主要由《合同法》调整。因此租赁权应属于债权。(2)租赁权的客体。根据物权法的规定，用益物权涉及的客体是土地等自然资源，而租赁权的客体是租赁物。综上，根据物权法定原则，租赁权不属于用益物权。因此，原告龚俊依法不是用益物权人，在本案中不能依据物权法第一百二十一条的规定主张获得相应补偿。原告龚俊基于租赁合同取得案涉租赁房屋的使用权，并不是法律规定的用益物权人，不享有法律关于用益物权人的相关权利。(二)原告龚俊依法不是案涉房屋的被征收人，不享有获得征收偿的权利。1、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，被征收人仅限于被征收房屋的所有权人，征收补偿只给予被征收人。2、如上所述，区饮食服务公司系案涉租赁房屋的所有权人，为法定的被征收人，并依法享有基于征收产生的各项补偿。原告龚俊仅为案涉租赁房屋的承租人，并已经按租赁合同的约定使用租赁房屋至合同期限届满。因此，原告龚俊不是被征收人，在本案中主张征收补偿，没有事实依据，不符合法律规定。(三)案涉租赁合同已经履行完毕，根据约定，原告龚俊不享有主张补偿的合同权利。1、如上所述，案涉租赁合同的期限已经届满。2、《租赁合同》期限届满后，根据合同约定作为承租人的原告龚俊应将其所装修、维修和改造部分无条件交给被告区饮食服务公司，被告区饮食服务公司不须对原告龚俊作任何补偿。因此，原告龚俊主张补偿为其所有，无事实依据，也不符合法律规定，依法应予驳回。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、1989年10月14日，被告区饮食服务公司经张家界市工商行政管理局永定分局注册成立，企业类型为全民所有制。2009年3月18日，原告龚俊与被告区饮食服务公司形成房屋租赁合同关系，双方签订《饮食服务公司所属单位消防安全责任书》。双方对玉屏舞厅、包厢、卡拉OK的消防安全进行了权利与义务的约定。2、2009年7月，原告龚俊以被告区饮食服务公司的名义向张家界市第一建筑设计院申报玉屏歌厅改造建筑设计方案，并在其主体房屋中出资扩建6个独立包厢竣工后并投入使用。2019年6月25日，被告区饮食服务公司加盖公司印章确认该6个扩建包厢面积为63㎡。3、2011年3月15日，原告龚俊与被告区饮食服务公司签订《租赁合同》一份，内容为：甲方：永定区饮食服务公司；乙方：龚俊。经甲、乙双方友好协商，根据《合同法》和《城市出租房屋管理条例》规定，甲方将所属的玉屏宾馆舞厅(即餐厅二楼)出租给乙方经营使用，达成以下协议：甲方将玉屏舞厅租给乙方经营使用，租用期限为5年，即从2012年1月1日起至2016年12月31日止。租金第一年5.8万元，从第二年起每年递增2000元，即2013年为6万元，依此类推。租金交纳时间为上年度到期前一个月交齐下一年度租金，乙方在下一年度经营一个月后仍不能交清该年度租金的，甲方有权终止合同，乙方无条件退回经营场所，甲方对乙方的投入不作任何补偿。同时应交保证金伍千元。装修、维修改造责任：乙方在租用经营期间，甲方对乙方所承租的经营场所不做任何装修、维修和改造。乙方若需要进行装修、维修改造，需征得甲方的同意，向甲方写出书面报告，明确装修范围，投入的改造金额，装修改造工程预算造册清单，经甲方同意后在不影响房屋主体结构安全的情况下方可实施。装修购买物品所发生的费用由乙方自行承担。合同期满后乙方所装修、维修和改造部分或因乙方中途违约致使合同无法履行的均无条件交给甲方使用，不给乙方任何补偿。四、乙方自主经营，甲方不得干涉乙方的正常合法经营，乙方必须遵守法律法规，依法交纳税费。提高警惕，防火防盗，搞好综合治理，遵守计划生育政策。若因乙方对消防安全、经营管理措施不到位，人为、主观因素引起的事故给国家、企业及他人造成的一切经济损失均由乙方负责赔偿和承担责任。五、乙方在租赁期内不准私自转让(包括亲属)，若发现转让甲方有权终止合同收回舞厅，并不退租金和押金，乙方添置的财产以及装修改造部分除活动产由乙方自行带走外，剩下财产归甲方所有不作任何补偿。六、甲、乙双方签订合同后，不管甲方隶属关系和场地产权发生任何变化，不影响合同的有效性。在租赁期内如因政府行为或企业整体改制需要终止合同，甲方必须提前2个月书面通知乙方，甲方按乙方实际租用时间收取租金，乙方添置的财产，物品，装修改造按双方认可的登记造册财产进行评估，装修补偿以具有法定资质的评估机构评估为依据进行协商补偿。七、租赁期间若因自然灾害等人力不可抗拒的原因造成的损坏或经营损失，甲方不负责修复或赔偿，由此造成合同不能履行的不算违约。因乙方装修、维修造成房屋损坏由乙方负责恢复原样。八、违约责任：合同一经签订，双方应诚实守信，不得违约，若甲方违约，乙方有权终止合同，甲方向乙方支付违约金10000元，所造成的损失由甲方承担；若乙方违约，甲方有权终止合同收回舞厅，乙方向甲方支付违约金10000元，由此造成的损失由乙方承担。九、合同期满后在同等条件下，乙方有权优先承租。未尽事宜，甲、乙双方另行协商解决。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。注：2011年租金按5万元收取。甲方签字盖章：李文雄（张家界市永定区饮食服务公司印章），乙方签字盖章：龚俊。2011年3月15日。4、2014年10月24日，玉屏舞厅房屋屋顶意外垮塌。原告龚俊因此暂停营业。被告区饮食服务公司在2015年元月底之前对其房屋屋顶进行了相应的恢复重建。5、2015年2月2日，原告龚俊与被告区饮食服务公司在《租赁合同》尾部空白处签订《补充协议》，内容为：因2014年10月舞厅屋顶垮塌，2015年元月底才完成修复开业，经甲乙双方协商，将此合同的租赁期限延长至2018年12月31日止，2017年、2018年每年的租金均按6万元收取，其他条款按此合同约定执行。甲方：张家界市永定区饮食服务公司（加盖印章），乙方：龚俊（捺印）。2015年2月2日。6、2018年3月12日，张家界市永定区人民政府发布张定政公（2018）2号《关于发布＜沿河城市棚户区改造项目（玉屏宾馆周边）房屋征收决定＞的公告》。将案涉的玉屏舞厅房地产列为征地拆迁范围。7、2019年4月4日，项目征收实施单位张家界市永定区房地产管理处委托张家界泰业房地产评估咨询有限公司对涉案的玉屏舞厅装饰装修等项目价值进行评估，并作出《玉屏舞厅装饰装修、设施设备、附构筑物补偿表》一份，确认玉屏舞厅装饰装修、设施设备、附构筑物各项征收补偿费为628941.82元。8、2019年4月4日，张家界市永定区房地产管理处下发的《沿河城市棚户区改造项目（玉屏宾馆）范围内被征收房屋补偿汇总表》中显示，历史性商业用房部分主体房屋补偿标准为每平方米9850元；政策性临时安置补偿费标准为每月1000元，计算12个月；政策性搬迁拆迁补偿费标准为每平方米12元，玉屏舞厅装饰装修补偿基数面积为331.49㎡。9、2019年5月20日，沿河城市棚户区改造项目（玉屏宾馆周边）房屋征收指挥部给原告龚俊送达《实行停水停电通知》，指定原告2019年5月22日停止经营并自行腾让玉屏舞厅房屋。10、2019年6月26日，张家界市永定区政府房屋征收与补偿事务中心以排除妨害纠纷为由起诉本案原告龚俊。2019年7月8日，原告龚俊在拆迁指挥部工作人员的见证下停止营业并自行腾让涉案房屋玉屏舞厅。2019年7月9日，本院作出（2019）湘0802民初2598号之一民事裁定书，裁定准予张家界市永定区政府房屋征收与补偿事务中心撤回对本案原告龚俊排除妨害纠纷一案的起诉。11、2019年7月4日，原告龚俊与被告区饮食服务公司对玉屏舞厅拆迁遗漏项目进行了书面确认。2019年7月15日，并经张家界泰业房地产评估咨询有限公司补充评估，玉屏舞厅装饰装修、设施设备漏项估价为24260元。12、2019年7月17日，原告龚俊对被告区饮食服务公司提起用益物权确认纠纷之诉。2019年10月16日，原告龚俊以需补充证据为由而撤回起诉。13、另查明，原告龚俊在2018年12月31日合同期满至2019年7月8日经营期间，没有向被告区饮食服务公司交纳房租。上述事实，有双方当事人的陈述，有《饮食服务公司所属单位消防安全责任书》、《玉屏歌厅改造建筑设计总说明》、证明、《租赁合同》、《补充协议》、《玉屏舞厅装饰装修、设施设备、附构筑物补偿表》、《评估结果公示表》、《沿河城市棚户区改造项目（玉屏宾馆周边）范围内被征收房屋补偿汇总表》、《玉屏舞厅拆迁遗漏项目申请报告表》、《玉屏舞厅装饰装修、设施设备漏项估价表》、《玉屏宾馆周边房屋征收决定的公告》、《实行停水停电的通知》、《限期腾房让地通知书》、《法庭审理笔录（第一次）》、《民事裁定书》等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，本案需要解决以下四个方面的焦点问题：1、关于本案应以用益物权确认纠纷处理，还是应以房屋租赁合同纠纷处理的问题；2、本案是否形成不定期租赁合同关系；3、关于涉案的玉屏舞厅装饰装修等项目征收补偿款应属原告龚俊所有还是属于被告区饮食服务公司所有的问题；4、关于原告龚俊诉讼请求是否予以支持的问题。一、关于本案应以用益物权确认纠纷处理，还是应以房屋租赁合同纠纷处理的问题。首先，用益物权确认纠纷是指就用益物权的成立，内容及归属所产生的民事纠纷，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”之规定，原告龚俊对被告区饮食服务公司出租的玉屏舞厅场所依法享有占用、使用和收益的权利，而玉屏舞厅的装饰装修等项目投资曾是原告龚俊的出资成本，原告龚俊并没有额外索要玉屏宾馆主体房屋的征收补偿款；其次，房屋租赁合同纠纷是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。在本案中，显然原告龚俊与被告区饮食服务公司之间并没有发生租金争议和房屋损害赔偿争议，而是仅对张家界市永定区政府房屋征收与补偿事务中心支付的玉屏舞厅装饰装修等项目征收补偿款权益属于谁所有的问题发生争议，这是因原、被告签订房屋《租赁合同》而引发的债权确认之诉，故被告区饮食服务公司在庭审中抗辩本案应当以房屋租赁合同纠纷处理的抗辩意见，理由成立，本院予以采信。二、本案是否形成不定期租赁合同关系的问题。案中，原、被告双方于2015年2月2日在《租赁合同》上达成《补充协议》，双方约定的定期租赁期届满时间为2018年12月31日。张家界市永定区人民政府曾于2018年3月12日在双方约定的定期租赁期间内实施涉案房屋征收拆迁决定，在这种特殊情况下，原告龚俊即丧失优先承租权，被告区饮食服务公司被限制续租权，这样双方丧失了续签书面租赁合同的基本条件，在合同期满后双方未在签订书面合同。原告龚俊自2019年1月1日起至2019年7月8日期间对玉屏舞厅实际公开经营、使用和管理，并且在2019年5月20日房屋征收指挥部给原告龚俊送达《停水停电通知》后，原告龚俊亦没有停止经营和腾让房屋，被告区饮食服务公司对原告龚俊公开经营使用玉屏舞厅是明知的，被告区饮食服务公司在2019年1月1日起至2019年7月8日期间并没有依照有关法定程序提出异议，并要求原告停止营业和腾让房屋。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原告龚俊与被告区饮食服务公司之间自2019年1月1日起至2019年7月8日期间形成不定期租赁合同关系。庭审中，被告区饮食服务有限公司提出已经给原告龚俊下发了腾房通知三次，要求原告腾房，并举出腾房通知回执三份进行证实。对2019年1月21日第一份腾房通知回执中的送达人签名“龚×”，原告龚俊予以否认，从所签字迹表象看，名字不能辨认清楚，与原告龚俊在起诉状、庭审笔录、原《租赁合同》及补充协议、原《饮食服务公司所属单位消防安全责任书》中的签名明显不一致，且庭审中经本院释明，原、被告双方均不同意对该签名进行笔迹鉴定。对2018年12月26日、2019年4月30日两份腾房通知送达回执上受送达人签名“彭长青”，原告龚俊称不认识“彭长青”，玉屏舞厅也没有雇请过此人。对该三份证据，原告均予以否认，被告未举出当时送达人的证明或送达时的录音、视频或其他方式送达等相对应的证据予以佐证，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，故对被告区饮食服务公司提出已经给原告龚俊下发了三次腾房通知的辩称观点，本院不予采信。至于原告龚俊在上述不定期租赁期间的房屋租金，双方可以另行处分，不属于本案法律关系调整处理的范畴。三、关于涉案的玉屏舞厅装饰装修等项目征收补偿款应属原告龚俊所有还是属于被告区饮食服务公司所有的问题。本院认为，综合全案证据，出租人与承租人之合同租赁关系，虽于2018年12月31日已届期满，但出租人没有提供确实充分的证据证明，在原租赁合同期限届满后，其向承租人明确表示终止房屋租赁关系，出租人也未提供确实有效的证据证明，其对承租人在租赁合同期限届满后，仍继续使用租赁房屋存有异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，故出租人与承租人双方均以事实行为形成了不定期租赁关系。在房屋租赁期间内，因政府基于公共利益的征收行为，必须解除房屋租赁合同，故出租人与承租人解除合同，系不可归责于双方当事人之意思及原因。原、被告双方在租赁合同条款中明确约定了：就乙方（承租人）添置的财产、物品、装修改造部分如因政府行为或企业改制需要终止合同的情形下，约定了双方进行协商补偿。该约定系出租人与承租人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，对双方具有法律约束力。原告（承租人）有权基于合同约定获得部分装饰装修征收补偿款，但双方在租赁合同中对于因政府行为或企业改制需要终止租赁合同后，就装饰装修补偿的具体数额及分配比例约定不明，且双方不能于争讼后达成一致意见。同时，出租人与承租人诉争的房屋添置的财产、物品、装修改造部分的征收补偿款，系房屋附合部分价值灭失的代位物。根据双方在原房屋租赁合同中关于乙方（承租人）添置的财产、物品、装修改造部分如因政府行为或企业改制需要终止合同的情形下，双方进行协商补偿的约定，以及根据添附的物权原理，房屋所有权人取得乙方（承租人）添置的财产、物品、装修改造部分的征收补偿款后也应当给予承租人相应的补偿，及承租人在合同的权力义务终止后，遵循诚实信用原则，履行后合同义务的实际贡献，应当根据双方当事人的约定及实质公平的原则，给予承租人部分房屋添置的财产、物品、装修改造部分的征收补偿款。综上所述，本院酌情以原、被告双方各享有征收补偿款的50%为宜。四、关于原告龚俊诉讼请求是否予以支持的问题。对于原告龚俊提起诉讼，主张确认《玉屏舞厅装饰装修、设施设备、附构筑物补偿表》中所列明的各项征收补偿款628941.82元及《玉屏舞厅装饰装修、设施设备漏项估价表》中所列明的各项补偿款24260元的问题，该两项补偿款共计653201.82元，因该补偿的装饰装修、设施设备等项目均系原告龚俊在定期租赁合同期间内个人投资实施、双方在租赁期满后形成不定期租赁关系、双方当事人在租赁合同中关于因征收补偿已有约定以及关于添附的物权原理和实质公平原则，本院酌情确认原告龚俊与被告区饮食服务公司对案涉的征收补偿款653201.82元享有均等份额，即各自享有案涉征收补偿款326600.91元（653201.82元÷2）。对于原告龚俊提起诉讼，主张确认主体房屋自建包厢63㎡征收补偿款620550元（63㎡×9850元/㎡）、临时安置补偿费12000元、政策性搬迁拆迁补偿费3977.88元，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认《玉屏舞厅装饰装修、设施设备、附构筑物补偿表》中所列明的各项征收补偿款628941.82元、《玉屏舞厅装饰装修、设施设备漏项估价表》中所列明的各项征收补偿款24260元，该两项补偿款共计653201.82元的一半326600.91元属于原告龚俊所有。限本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告龚俊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16407.57元，减半收取计8203.79元，原告龚俊负担5104.29元，被告张家界市永定区饮食服务公司负担3099.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向人民法院申请执行，申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 员  吴廷杰二〇二〇年八月十九日代理书记员  陈 斐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。