四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20495号 上诉人（原审原告）：谭玉林，男，1966年10月30日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：梁栋，四川凡高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都泰新房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市郫县犀浦镇银河东路。 法定代表人：冯兵，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘燕茹，泰和泰律师事务所律师。 上诉人谭玉林因与被上诉人成都泰新房地产开发有限公司（以下简称泰新公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4704号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 谭玉林上诉请求：1.撤销原判决；2.改判支持谭玉林一审诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定事实错误。泰新公司是否通知谭玉林收房、谭玉林是否按合同约定的时间到现场，与谭玉林要求泰新公司支付逾期交房违约金的诉求没有关系。合同约定2018年9月30日前，泰新公司以通知时间、地点或以该日及房屋所在地进行房屋交接手续，泰新公司以公证书形式发函，同时，谭玉林亦按照合同约定到现场收房，故无论泰新公司是否通知或超期通知，不影响合同约定的收房时间的事实。泰新公司达到合同约定的交付房屋的标准，不是以是否按时通知为准，而是以房屋是否达到合同约定的交付条件为准。二、2018年9月30日、2019年7月15日泰新公司交付相同证明文件，不能证明房屋符合交付标准。根据合同约定“买卖双方交接该商品房时，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定的条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担”。该约定与合同第十五条有关泰新公司提供的相关证明文件不能等同，该约定是指应当提供此文件证明而非提供此套文件证明即满足房屋交付条件。合同第二十条约定了商品房使用合格的装修、装饰材料应当符合国家标准和合同约定，故合同约定了装修条款，装修即属于合同履行范畴，泰新公司交付房屋应当将房屋符合装修规范和约定的证明文件交付给谭玉林。泰新公司未提交可以证明装修标准、材料等施工文件，谭玉林无法将装修质量问题与施工图纸比对，泰新公司未提交上述文件属于侵权，仅提交房屋主体结构规范文件，小于合同约定的包括装饰装修的范围应提供的文件数量，故谭玉林有权拒绝接收房屋。三、泰新公司未完善装修工程期间，属于逾期交房。合同第二十约定，及时更换、修理、给买受人造成损失的，出卖人承担相应的赔偿责任。该约定的相应赔偿，即谭玉林主张的逾期交房的违约责任和损失。一审认为合同二十条规定，因地基基础和主体结构的问题才能主张逾期交房违约责任，属于认定错误。该约定是指除地基和主体结构之外的问题不能解除合同，只能采用更换修理赔偿损失等方式，与谭玉林的逾期交房赔偿责任并不矛盾，该条款不构成地基、主体符合标准即符合交房标准，交房标准应当符合整个合同的约定范围，合法附带装修条款的，应当出示装修符合标准的证据规范，否则，应承担违约责任。四、泰新公司不能证明房屋于2018年9月30日符合合同全部约定。一审已查明谭玉林因房屋质量问题拒绝收房。截至2019年7月15日，泰新公司亦没有再次通知收房，房屋是否符合合同约定，应当由泰新公司以装修图纸、清单的监理证明文件来证明，证明责任是由泰新公司承担而非谭玉林承担，因此，谭玉林有权拒绝收房。五、泰新公司的违约行为，损害了谭玉林的法益。泰新公司应当在2018年9月30日前就对房屋包括装修在内的施工全部完工，并向谭玉林提供已经履行装修条款的具体施工图纸和材料清单的监理报告备查，在没有提供资料的情况下要求谭玉林收房属于违约。故谭玉林要求泰新公司赔偿违约金符合法律规定、合同约定。另外，泰新公司是否2018年9月30日超期通知或通知是否是定案依据？双方是否约定如装修存在若干质量问题谭玉林有权拒绝收房，泰新公司于2018年9月30日有无达到交房条件？谭玉林的证据能否证明其具体损失内容及金额。根据合同第四条第六项约定交付的房屋为全装，第十八条约定在2018年9月30日交付房屋。合同第十八条第（五）项明确约定：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定的时间负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。谭玉林一审举证的2019年7月15日的《万科三期6栋1单元1403》整改单，可以证明截至2019年7月15日，房屋尚有合同第十八条第5项之1、3小项目约定的问题尚未解决，不符合交付条件，根据合同约定应当修复后再进行交付，故泰新公司主张的公告送达的通知因房屋约定其他质量问题导致应修复后再进行交付而失效，应当修复完成后另行通知，泰新公司既未通知也未在合理期间修复成功，构成违约，且合同明文约定了该情况属于未达到交付条件，谭玉林有权拒绝收房，泰新公司是否于约定的交房时间通知与本案无关，谭玉林主张的房屋损失，根据新提供的证据应当予以认定。 泰新公司辩称，一、案涉房屋是带有装饰装修的房屋整体，其不是清水房和装饰装修两部分。对于案涉房屋的交付条件，《商品房买卖合同》第十五条第1款明确约定了房屋的交付条件，以及在合同约定的时间前取得建设工程验收合格证证明、房屋面积实测报告书，并提供使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量验收结果表，泰新公司已按期向谭玉林交付了符合约定的房屋交付条件的房屋，不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房的违约责任。二、谭玉林所称的关于案涉房屋存在的质量问题，为一般的可以修复整改的问题，非地基基础和主体结构问题，根据合同第二十条第2款、第3款的约定，泰新公司承担的是及时更换或修复的责任而不是逾期交房责任。谭玉林主张泰新公司承担逾期交付的违约责任无事实和法律依据。三、关于泰新公司主张的赔偿金，其无证据证明因案涉房屋存在的一般质量问题造成了损失以及其损失金额，并且案涉房屋装饰装修大部分已由谭玉林拆除，泰新公司已无法实际对装饰装修部分修复，承担相应的维修责任。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 谭玉林向一审法院起诉请求：1.判令泰新公司支付延期交房违约金124617元；2.判令泰新公司支付赔偿金10000元；3.一审诉讼费由泰新公司承担。 一审法院认定事实：2017年4月29日，谭玉林与泰新公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定泰新公司以1442326元价格，将其开发的坐落于郫县地块，预售许可证1482号下房屋出售给谭玉林。该合同就合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、规划设计变更、面积差异处理、交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业服务、其他事项等进行了约定，同时该合同附件对房屋平面图、装饰装修及相关设备标准等内容进行了载明。同日，谭玉林与泰新公司就前述合同签订《商品房买卖合同补充协议》，就《四川省商品房买卖合同（预售）》若干条款内容进行了补充约定。谭玉林在买卖合同及补充协议上签字捺印，泰新公司在买卖合同及补充协议上加盖合同专用章。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条载明，该商品房交付给买受人时符合商品房已取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。第十八条载明，出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到合同约定交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋、办理交接手续的时间地点，买受人在出卖人书面通知的时间地点办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点；买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足合同约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第十九条载明，出卖人逾期交房15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第二十条载明，该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：及时更换、修理，给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任……该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理并赔偿双倍的装饰、设备差价。该合同还载明，谭玉林在合同中记载的通讯地址“成都市金牛区”，联系电话“135××××1766”均真实有效，任何根据合同发出的文件，均采用书面形式以邮政快递、邮寄挂号信、媒体公告等任一有效方式送达对方。 2018年8月27日，四川倍谊测绘科技有限公司对涉案房屋所在楼栋出具《房屋建筑面积测绘成果报告》，其中含涉案房屋测绘情况。2018年9月18日，泰新公司通过邮政ＥＭＳ方式，向地址为成都市金牛区，联系电话为135××××1766，名为谭玉林的人员邮寄了《万科城三期2-9栋交付通知书》《关于收房需要缴纳费用的小贴士》，告知万科城三期2-9栋集中办理房屋交付时间为2018年9月27日至9月30日。2018年9月20日，泰新公司在天府早报刊登公告，载明万科城三期2-9栋将于2018年9月27日至9月30日在案涉房屋项目现场交付。2018年9月30日，案涉房屋所属楼栋在办理成都市郫都区城乡规划和住房建设局办理竣工备案。 谭玉林在泰新公司通知收房期间内到达案涉房屋交房现场后，认为案涉房屋装修存在质量问题，拒绝对案涉房屋进行收房并要求泰新公司对案涉房屋进行整改。泰新公司在收到谭玉林的整改意见后，对案涉房屋存在的相关问题进行了整改。2019年7月15日，谭玉林收取了泰新公司方人员提交的案涉房屋钥匙、业主手册、住宅使用说明书、住宅质量保证书、分户验收表等物。2019年7月15日，案涉房屋整改工作人员签字确认案涉房屋存在入户玄关外窗口周边不平整，客卫生间对面卧室右侧墙面不平整、不垂直，主卫墙面砖更换后色差，主卫门口墙面开裂，生活阳台面板缺，生活阳台、景观阳台外墙面局部不平整，厨房墙砖釉面破损（靠烟道处墙砖），客卫生间内侧墙面不平、缝隙大，入户门门缝大需调试等装修质量问题。后谭玉林对案涉房屋大部分装修进行了拆除。 一审法院认定以上事实，有谭玉林、泰新公司的身份信息、商品房买卖合同摘要、商品房买卖合同及附件、补充协议、客户物品签收清单、房屋质量问题确认单、案涉房屋装修拆除前现场视频、测绘成果报告、竣工验收备案表、2018年9月20日天府早报、公证书、EMS快递单及到庭当事人的陈述等予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据一审审理查明的事实，案涉的商品房买卖合同及补充协议等内容是双方当事人真实意思表示，合法成立并生效，对双方当事人产生拘束力。 关于谭玉林是否有权要求泰新公司支付逾期交房违约金的问题。根据一审审理查明的事实，可以确认案涉房屋在2018年9月30日前取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书等文件；可以确认泰新公司按照合同约定通知谭玉林到案涉房屋所在地收房，谭玉林也确在2018年9月27日至9月30日期间到现场，不存在泰新公司超期通知的问题；2019年7月15日，谭玉林收取的相关物品为泰新公司2018年9月30日前已具备交付条件的物品，但其当时单方拒绝收取；截至2019年7月15日，案涉房屋存在的质量问题系非地基基础和主体结构的装修质量问题。根据双方合同约定内容，相关装修质量问题应通过更换、修理等方式予以处理；双方也并未约定如装修存在质量问题谭玉林有权拒绝收房，故对谭玉林提出案涉房屋存在若干质量问题导致整改构成逾期交房，泰新公司应支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对泰新公司辩称其未逾期交房的抗辩意见，与本案审理查明的事实相符，一审法院予以采纳。 关于谭玉林是否有权要求泰新公司支付房屋质量赔偿金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”如前所述，双方均确认截至2019年7月15日，案涉房屋经整改后仍存在若干装修质量问题，故谭玉林有权要求泰新公司就案涉房屋质量问题对其造成的损失按照双方约定承担赔偿责任。但因目前案涉房屋装修大部分已由谭玉林自行拆除，双方除确认存在质量问题的项目外并未确定具体质量问题的大小、范围等，且谭玉林也未提供充分证据证明其具体损失内容及金额，对其要求泰新公司赔偿损失10000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百三十八条、第一百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回谭玉林全部诉讼请求。本案一审案件受理费1496元，由谭玉林承担。 二审中，谭玉林提交《家装工程报价表》《收据》，拟证明谭玉林自行装修产生的费用，主张损失10000元。 泰新公司质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性与证明目的不予认可。从《收据》及谭玉林的陈述看，该《家装工程报价表》《收据》均为谭玉林自行改造所产生的费用，系其明确为室内改造的费用，并非房屋瑕疵问题给其造成的损失，与本案无关。该证据无法证明谭玉林所称的房屋瑕疵问题导致其拆除的结果，根据《商品房买卖合同》约定房屋出现瑕疵问题，一般质量问题时谭玉林可要求泰新公司承担修复整改的义务，并不必然导致拆除和改造。谭玉林仅提供上述证据，并没有任何的支付凭证，不能证明其所说的损失为25961元。 泰新公司未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，《商品房买卖合同补充协议》第二十四条第8项约定“本补充协议为合同的细化、补充、明确，并根据双方协商对全部部分约定内容进行了变更，本补充协议内容与合同的内容如有冲突，以本协议为准……”。 本院认为，谭玉林、泰新公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：1.谭玉林诉请泰新公司向其支付延期交房违约金是否成立；2.谭玉林诉请泰新公司向其支付赔偿金是否成立。 关于谭玉林诉请泰新公司向其支付延期交房违约金是否成立的问题。《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定“（一）该商品房交付给谭玉林时符合下列第1.2项所列条件：1.该商品房已取得《建筑工程竣工验收合格证明》；2.《该商品房已取得房屋面积实测报告书》；（二）该商品房为住宅的，泰新公司还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》”。第十八条“（一）泰新公司在2018年9月30日前向谭玉林交付该商品房……（五）修复：谭玉林查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由泰新公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付……”《商品房买卖合同补充协议》第九条对合同第十五条（商品房交付条件）的补充约定“1.买卖双方确认，合同第十五条第一款约定的条件为房屋交付的充分必要条件，泰新公司满足第一款条件的房屋可以交付，泰新公司不具备第一款的房屋不能交付。但泰新公司交付时无法提供第十五条第二款约定的条件的，不影响房屋交付，谭玉林可要求泰新公司在合理期限内提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》”。第十一条对合同第十八条（交付时间和手续）补充约定“……2.谭玉林应在合同第十八条约定的时间内或泰新公司通知的时间内办理完毕房屋交付手续，谭玉林未在通知时间或本补充协议约定时间前往指定地点收房，或谭玉林无合同约定和法律规定的理由而拒绝收房的，视为本合同项下的房屋已按时交付……5.双方一致确认，泰新公司提供的房屋满足第十五条第一款的条件后房屋即可交付，但该商品房基础设施设备和相关公共设施暂不满足交付使用条件的不影响房屋交付，但因此给谭玉林造成损失的，由泰新公司据实赔偿。……9.关于本合同第十八条第五款‘修复’问题的特别约定（1）买卖双方一致确认：因房屋出现合同第十八条第五款约定的质量问题，且该质量问题致使谭玉林合同目的不能实现的，谭玉林可以要求修复后再行交付，修复期间的物业服务费等由泰新公司承担。（2）除上述导致谭玉林合同根本目的无法实现的质量问题外，房屋交付时，谭玉林认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向泰新公司提出，泰新公司核实后应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延，并且谭玉林应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。谭玉林未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，泰新公司不承担逾期交付的责任。修复期间的物业服务费等由谭玉林承担……”由上述约定可知，案涉房屋已取得《建设工程竣工验收合格证》《房屋面积实测报告书》即可交付，除案涉合同根本目的无法实现的质量问题外，商品房需要整修的，交房时间不顺延，谭玉林未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付。根据本案查明的事实，涉案房屋在约定的交房日期2018年9月30日前取得了建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书等文件，符合合同约定的房屋交付条件；泰新公司亦按照合同约定的方式通知了谭玉林收房；虽谭玉林在泰新公司通知的收房期限内到达了交房现场，在谭玉林并未提交证据证明案涉房屋存在地基基础、主体结构或导致谭玉林合同根本目的无法实现的质量问题的情况下，谭玉林以房屋装修存在质量问题为由拒绝收房，对此，按合同约定视为房屋已交付，泰新公司无逾期交房违约行为，故谭玉林诉请泰新公司向其支付延期交房违约金不成立，本院不予支持。 关于谭玉林诉请泰新公司向其支付赔偿金是否成立的问题。根据本案查明的事实，案涉房屋经泰新公司维修后，双方于2019年7月15日实际交付房屋时，经双方确认该房屋尚存在入户玄关外窗口周边不平整，客卫生间对面卧室右侧墙面不平整、不垂直，主卫墙面砖更换后色差，主卫门口墙面开裂，生活阳台面板缺，生活阳台、景观阳台外墙面局部不平整，厨房墙砖釉面破损（靠烟道处墙砖），客卫生间内侧墙面不平、缝隙大，入户门门缝大需调试等装修质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定可知，对出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。谭玉林接收案涉房屋后，对该房屋进行了重新装修。二审中，其提交了《家装工程报价表》《收据》作为新证据，证明其自行装修产生的费用，但其只主张损失10000元。本院经审查认为，双方于2019年7月15日实际交付房屋时，房屋尚存在的质量问题。谭玉林接收案涉房屋后，自行对该房屋进行了重新装修，结合谭玉林提交的《家装工程报价表》，泰新公司应承担的修复费为：原主卫生间瓷砖剔除的费用651元，原卫生间瓷砖剔除后墙地面抹灰找平的费用542.5元，原主卫生间洁具、吊顶拆除及保护300元，瓷缝剂美缝处理651元。上述款项总计2144.5元。 综上所述，因二审中谭玉林提交了新证据，其上诉请求部分成立，故本院对原判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初4704号民事判决； 二、成都泰新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谭玉林支付赔偿金2144.5元； 三、驳回谭玉林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费1496元，由成都泰新房地产开发有限公司负担。二审案件受理费2992元，由成都泰新房地产开发有限公司负担1496元；谭玉林负担1496元。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  龚 耘 二〇二〇年八月二十五日 书记员  杨珍梅