浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民再3号 原审原告：中国建设银行股份有限公司象山支行，住所地象山县丹东街道靖南大街320号。 负责人：杨英杰，该支行行长。 委托诉讼代理人：朱利军，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬晓霞，浙江和义观达律师事务所律师。 原审被告：黄武兴，男，1978年10月13日出生，汉族，住象山县。 原审被告：郑常娥，女，1979年1月11日出生，汉族，住象山县。 上述两被告委托诉讼代理人：邵善南，浙江人值律师事务所律师。 原审被告：宁波富源房地产开发有限公司，住所地象山县丹西街道丹南路530号。 法定代表人：吴宇炜，该公司总经理。 原审案外人：吴宇炜，男，1968年10月26日出生，汉族，系宁波富源房地产开发有限公司的法定代表人，住慈溪市××镇××村××号××室，公民身份号码330107196810××××。 原审原告中国建设银行股份有限公司象山支行（以下简称建设银行象山支行）与黄武兴、郑常娥、宁波富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）金融借款合同纠纷一案，本院（2017）浙0225民初4224号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年4月28日作出（2020）浙0225民监12号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告建设银行象山支行的委托诉讼代理人朱利军、邬晓霞，原审被告黄武兴、郑常娥的委托诉讼代理人邵善南到庭参加诉讼，原审被告富源公司、原审案外人吴宇炜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原审原告建设银行象山支行称，本案为金融借款合同纠纷，虽然是因原审被告的房屋买卖关系而发生合同关系，但与涉案房屋买卖合同系两个独立的合同，两者虽有联系，但不代表同一法律关系，也不存在主从关系，根据合同相对性，承担还款义务的是借款人，不论借款用途发生变化还是没有达到借款目的，即使借款合同被确认无效或解除，也不影响借款人的还款义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的由出卖人将购房款的本金及利息分别返还担保权人及买受人，仅是赋于担保权人直接返还贷款的权利，并未免除买受人（借款人）的还款义务，出卖人的还款仍属于买受人的还款。本案借款发生至再审有10余年，黄武兴提出在不知情情况下其购买的房屋被富源公司出售，明显不符合生活常识。本案借款合同未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，原审原告有权依照借款合同要求原审被告承担还款义务，请求支持原审原告的诉讼请求。涉案调解书生效后，黄武兴、郑常娥偿还了部分借款及律师费，故对原审第一项请求变更为判令原审被告黄武兴、郑常娥归还原告借款560367.70元，支付利息、罚息23595.59元（算至2020年6月28日，以后利息、罚息按合同规定计算至给付之日止）及律师费8400元。 原审被告黄武兴、郑常娥辩称，富源公司在未经黄武兴同意的情况下将涉案房屋出售给梅建敏，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项规定，商品房买卖合同理应解除。房屋买卖合同解除后，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，商品房担保贷款合同也应予解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，房屋买卖合同及商品房贷款合同被解除情况下，出卖人应将收到的购房款本金利息返还给担保权人。故涉案房贷本息应由富源公司偿还，请求驳回原审原告对两原审被告的诉讼请求。 原审被告富源公司未作答辩。 原审案外人吴宇炜未作陈述。 原审原告建设银行象山支行向本院起诉请求：1.判令被告黄武兴、郑常娥立即偿还原告借款本金664579.92元，并支付约定利息、罚息4637.73元（暂算至2017年4月28日，以后利息、罚息按合同规定计算至给付之日止）及律师代理费12000元；2.被告富源公司对被告黄武兴的债务承担连带清偿责任；3.三被告履行《个人住房（商业用房）借款合同》约定的抵押登记义务，办妥登记在被告黄武兴名下的坐落于象山县丹西街道海城××号楼××室房屋权证以及抵押登记手续。事实与理由：2008年10月29日，被告黄武兴因购买富源公司开发坐落于海城阳光苑2号楼504室房屋，与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告黄武兴提供贷款970000元，期限为2008年10月29日至2028年10月29日，采用等额本息还款法，贷款执行年利率为6.723%，即每月支付7359.97元，逾期罚息上浮50%，被告黄武兴、郑常娥同意将以登记在黄武兴名下的海城阳光苑2号楼504室房屋作抵押担保，被告富源公司为被告黄武兴上述购房贷款提供阶段性保证，保证期间为至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书交由贷款人核对无误收执之日止。被告郑常娥并于2008年10月27日出具给原告《个人住房贷款连带还款保证书》，对被告黄武兴贷款承担连带还款责任。原告于合同签订当日将贷款970000元划入被告黄武兴指定的富源公司账户。2016年7月至2017年1月，被告黄武兴、郑常娥未按约支付借款本息，富源公司也未将抵押房产他项权利证书交由原告收执。原告认为被告不按期履行合同，应当承担违约责任。本案在审理过程中经本院主持调解，双方当事人于2017年6月17日自愿达成如下协议：一、被告黄武兴、郑常娥偿还原告建设银行象山支行借款本金664579.92元，并支付利息、罚息4637.73元（暂算至2017年4月28日，以后利息、罚息按合同约定计算至实际给付之日止）和律师代理费12000元，上述款项分两期支付：第一期于2017年7月10日前支付25000元（实际以还款当日银行结算为准）；第二期于2017年10月31日前还清该笔贷款尚欠的所有本金、欠息以及原告为实现本次债权而支出的律师代理费12000元；二、被告富源公司对上述款项承担连带清偿责任；三、被告富源公司的法定代表人吴宇炜自愿对上述第一项款项承担连带清偿责任；四、若本案三被告以及富源公司的法定代表人吴宇炜未按上述约定履行任何一笔给付义务的，则未到期部分视为到期，原告建设银行象山支行有权就剩余部分一并申请强制执行，且被告富源公司、黄武兴、郑常娥需协助原告履行《个人住房（商业用房）借款合同》约定的抵押登记义务，即办妥坐落于象山县丹西街道海城××号楼××室房地产抵押登记手续；五、本案案件受理费10612元，减半收取5306元，保全费4770元，合计10076元，由被告富源公司、黄武兴、郑常娥共同负担。 本院再审中，原告围绕诉讼请求除原审中提交的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房贷款连带还款保证书》、《个人贷款支付凭证》、个人贷款对账单、结清试算单外提交了截止2020年6月28日个人贷款对账单、结清试算单，原审被告黄武兴、郑常娥对上述证据无异议，本院予以认定。原审被告黄武兴、郑常娥提交了下列证据：1.《象山县房屋权属申请书》、《商品房买卖合同》、商品房退房审批表、退房协议书，司法鉴定意见书，拟证明退房协议及审批表非黄武兴签名，富源公司将涉案房屋一房二卖给案外人梅建敏的事实；2.工程结算审核定单三份、个人还贷凭证十份并申请郑吉余出庭作证，拟证明富源公司实际控制人郑敏为法定代表人的滨海学校欠郑吉余工程款，郑吉余欠黄武兴款项，以富源公司的涉案房屋出卖给黄武兴以结所欠款项，黄武兴并支付按揭贷款，双方确实存在房屋买卖关系；3.录音资料一份，拟证明原审答辩意见系原审诉讼代理人史全佩未经黄武兴、郑常娥同意作出答辩意见，非黄武兴、郑常娥真实意思的事实。原审原告对原审被告提交的证据1及证据2中工程结算审核定单、个人还贷凭证真实性无异议，但认为证据1与本案无关联性，富源公司一房二卖系黄武兴与富源公司房屋买卖纠纷，本案为金融借款纠纷，是两个法律关系，还款凭证反而证明双方借款关系真实，黄武兴应当承担归还借款责任；工程结算单没有证明欠款的存在，工程施工人为东城建设公司，就算公司将款项转让给郑吉余，但除郑吉余陈述以房抵债外也没有其他证据证明与本案有关联；录音资料无法确认其真实性，原审被告拟证明购房真实存在，但无论购房是否真实，都不影响借款应当归还。本院对原审被告提供证据1及还款凭证予以认定，对工程结算单及郑吉余证言在无其他证据印证的情况下，对其证明力不予认定。 本案再审认定案件事实如下：2008年10月23日，原审被告黄武兴与富源公司签订了《商品房买卖合同》（编号为200700970151）一份，约定富源公司将其所建的坐落于象山县××街道××路××路××西北角的海城阳光苑2号楼5层504号商品房（预售商品房）出售给原告，购房总金额为1387235元。付款方式为合同签订当日支付首付款417235元，余款970000元向银行按揭贷款。2008年10月27日，原审被告郑常娥向原审原告出具《个人住房贷款连带还款保证书》一份，表示愿意对原告的住房按揭贷款承担连带还款责任并同意办理抵押手续。2008年10月29日，原审被告黄武兴作为借款人，富源公司作为保证人，黄武兴、郑常娥为抵押人与原审原告签订编号为1365201753的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款金额为970000元，用途为支付购房款，借款期限为240个月即2008年10月29日至2028年10月29日，借款利率为基准利率下调15%，利率调整以调整日当日基准利率及上述下调幅度调整，如借款逾期，罚息利率为借款利率上浮27.5%；还款方式采用等额本息还款法；原审被告黄武兴、郑常娥将以其所购登记在黄武兴名下的海城阳光苑2号楼504室房屋作抵押担保，富源公司为借款提供连带责任保证担保，保证期间为阶段性担保，即合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由债权人收执之日止；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人清偿借款本息及相关费用；本合同履行期间，借款人与售房人就房产有关质量、权属或其他事宜发生任何纠纷，本合同仍应正常履行，借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。同日，原审原告按照合同约定将借款970000元发放至原审被告黄武兴指定的富源公司的账户。借款后，原审原告在黄武兴账户按约收取还贷款项（黄武兴确认还贷款项非其支付），但2016年7月起，原审原告未能收取还贷款项，于2017年5月19日向本院提起诉讼。2017年6月17日，经本院调解，原审原、被告及案外人吴宇炜达成调解协议：一、被告黄武兴、郑常娥偿还原告建设银行象山支行借款本金664579.92元，并支付利息、罚息4637.73元（暂算至2017年4月28日，以后利息、罚息按合同约定计算至实际给付之日止）和律师代理费12000元，上述款项分两期支付：第一期于2017年7月10日前支付25000元（实际以还款当日银行结算为准）；第二期于2017年10月31日前还清该笔贷款尚欠的所有本金、欠息以及原告为实现本次债权而支出的律师代理费12000元；二、被告富源公司对上述款项承担连带清偿责任；三、被告富源公司的法定代表人吴宇炜自愿对上述第一项款项承担连带清偿责任；四、若本案三被告以及富源公司的法定代表人吴宇炜未按上述约定履行任何一笔给付义务的，则未到期部分视为到期，原告建设银行象山支行有权就剩余部分一并申请强制执行，且被告富源公司、黄武兴、郑常娥需协助原告履行《个人住房（商业用房）借款合同》约定的抵押登记义务，即办妥坐落于象山县丹西街道海城××号楼××室房地产抵押登记手续；五、本案案件受理费10612元，减半收取5306元，保全费4770元，合计10076元，由被告富源公司、黄武兴、郑常娥共同负担。本院作出（2017）浙0225民初4224号民事调解书，对上述调解协议予以确认。调解书生效后，原审原告于2018年1月25日向本院申请强制执行。截至2020年6月28日，尚有借款560367.70元，利息、罚息23595.59元及律师费8400元未予偿还。 另查明，2009年9月8日，案涉房屋被办理商品房退房（经黄武兴申请鉴定，商品房退房审批表上签名非黄武兴所签）。2009年9月22日，富源公司又与案外人梅建敏签订编号为200700970254的《商品房买卖合同》一份，将案涉房屋出售给了梅建敏，并办理了不动产产权登记手续。被告黄武兴于2020年6月1日向本院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，案号为（2020）浙0225民初3260号。 本院再审认为，原审被告黄武兴、郑常娥、富源公司与原审原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》时，向原审原告提交了相关申请贷款的手续资料，没有证据证明原审原告与黄武兴、富源公司恶意串通损害国家利益，因此三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属有效合同。原审被告未按约履行还款义务，显属违约，理应承担相应违约责任。关于黄武兴、郑常娥提出涉案房屋已被富源公司出卖，商品房担保贷款合同应予解除，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，涉案借款应由富源公司偿还。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》此条规定，系为减少当事人诉累及保护债权人利益作出，在商品房买卖合同解除或无效后，没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而直接由商品房出卖人归还给银行。但该条款并没有免除购房者（借款人）的还款义务，因为根据合同相对性原理，商品房出卖人并不是借款合同的借款人。本案中，《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定，本合同履行期间，借款人与售房人就房产有关质量、权属或其他事宜发生任何纠纷，本合同仍应正常履行，借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。即使商品房买卖合同被确定无效或被撤销解除，鉴于原审原告未放弃借款人黄武兴的还款责任及保证人富源公司的保证责任，本案应当适用双方合同约定。故原审原告要求黄武兴偿还所欠贷款本息及支付律师费，富源公司承担连带保证责任，本院依法予以支持。郑常娥系黄武兴配偶，借款时同意办理房产抵押并愿意共同承担连带还款责任，应属夫妻共同债务，故原审原告要求郑常娥共同承担还款的诉讼请求，本院亦予以支持。对于原审原告主张三被告履行抵押登记义务即办妥抵押登记手续，鉴于本案涉案房屋已被富源公司于2009年9月22日出售给了梅建敏，该主张已无法履行，本院不予支持，原审调解书第四项约定的办理房地产抵押登记手续，在事实认定上存在瑕疵，应予纠正。富源公司法定代表人吴宇炜是在（2017）浙0225民初4224号案件调解过程中作为案外人提供连带责任保证，鉴于原审原告未在再审中主张吴宇炜承担责任，本院对其连带保证责任不作认定。原审被告富源公司及原审案外人吴宇炜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下： 一、撤销（2017）浙0225民初4224号民事调解书； 二、原审被告黄武兴、郑常娥归还原审原告中国建设银行股份有限公司象山支行借款560367.70元，支付利息、罚息23595.59元（算至2020年6月28日，以后利息、罚息按合同规定计算至给付之日止）及律师代理费8400元； 三、原审被告宁波富源房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 四、驳回原审原告中国建设银行股份有限公司象山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费10612元，减半收取5306元，保全费4770元，合计10076元，由被告黄武兴、郑常娥、宁波富源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  翁 羽 审 判 员  戴金元 审 判 员  卢碧蓉 二〇二〇年八月二十七日 代书记员  张丹珍 8 7