湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8218号上诉人（原审原告）：屈英姿，女，汉族，1975年3月28日出生，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周靖，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：广州珠江物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区福元西路99号珠江花城桂苑2栋地下室171号商铺。法定代表人：张建国，总经理。委托诉讼代理人：张之远，公司职员。上诉人屈英姿因与被上诉人广州珠江物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“珠江物业长沙分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初1157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。当事双方均委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屈英姿上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人承担未履行《前期物业管理服务协议》义务，存在较大服务瑕疵，赔偿上诉人损失10771.63元。2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审事实认定错误。被上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》没有签订时间，没有依法公示，不能作为物业收费依据。应当以上诉人与开发商签订的购房合同约定的标准作为上诉人缴纳物业费的依据。2、一审法律适用错误。被上诉人未全面、有效履行房屋及配套设施设备、相关场地等维护、养护、管理义务，路灯、监控、电梯等公用设施维护不当，消防通道常年关闭，垃圾成堆，墙体发霉变黑，严重违反法律和协议规定，损害上诉人合法权益。类似案件，法院均对物业费标准进行了核减。珠江物业长沙分公司辩称，上诉人提出的赔偿请求，没有事实佐证，没有核算依据，应予驳回。双方签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。上诉人主张被上诉人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，与客观事实不符。屈英姿一审起诉请求：1、判令被告承担不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的违约责任，赔偿损失10771.63元；2、判令被告承担本案的诉讼费、律师费、执行费等全部诉讼费用。一审认定事实：2013年7月29日，湖南珠江实业投资有限公司向广州珠江物业管理有限公司发出一份《中标通知书》，确定广州珠江物业管理有限公司为珠江花城二期二地块花园洋房小区物业管理的中标人。之后，关于珠江花城二期二地块花园洋房20-29#栋的物业服务，湖南珠江实业投资有限公司与珠江物业长沙分公司签订《前期物业服务合同》，对物业服务内容与质量、物业服务费用、物业的经营与管理、违约责任等事项进行了约定。该合同第二条、第三条约定了前期物业管理服务的内容及事项，第四条约定前期物业管理按国家及省市有关要求提供，第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为4元/月﹒平方米，第二十八条约定管理服务达不到合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应及时更改，并追究相关责任人和承担相应后果，第三十条约定违反本合同第六条、第七条约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，已经收取的，业主和物业使用人有权有权要求返还，第三十三条约定合同的物业管理服务费标准，应以物价部门批复为准，第三十四条约定合同自2015年2月始，但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年4月23日，长沙市物价局就珠江花城二期二地块物业服务收费进行了价格登记，登记的收费标准为“合同约定”。2016年3月18日，屈英姿向湖南珠江实业投资有限公司购买了位于长沙市开福区（建筑面积224.29平方米），双方签订《珠江花城二期二地块璞墅购房合同》。合同第十九条约定：出卖人以招投标方式选聘广州珠江物业管理有限公司长沙分公司对该房屋进行前期物业管理，前期物业服务合同约定的期限自2015年4月30日至业主大会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，收费标准暂定为：按建筑面积计算，3.5-5.0元／平方米／月（具体标准以物价部门批复文件为准；办公及改变住宅使用性质用于办公的按照同类住宅收费标准加收100%、用于商业的按照同类住宅收费标准加收200%），收费起始时间为合同约定的交房期限之次月或自出卖人发出的《房屋交付通知书》中指定的交房期限之次月起。2016年5月12日，屈英姿（乙方）与珠江物业长沙分公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费、其他有偿服务费用、违约责任等事项进行了约定。协议第一条约定了甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安协管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条约定：一、小区房屋建筑本体，道路、停车场等公共区域的维护、管理；三、小区内的清洁卫生管理：公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生管理、定期消杀、生活垃圾收集清运等；四、小区内公共绿化区域的养护和管理；六、对小区各种车辆的停放秩序进行统一管理；第三条物业管理服务质量中约定：二、设备良好、运行正常，无事故隐患；三、共有部位、共有设施设备的维护和管理，1、共用部位、共用设施设备完好率较高，保养、检修制度完善；2、道路畅通，路面平坦，污水排放畅通；四、环境卫生2、整体环境及环卫设施保持清洁，无垃圾堆积现象，做到垃圾日产日清；五、绿化1、花草树木长势良好，修剪整齐、美观；六、交通秩序与车辆停放1、车辆停放、行使有序；七、秩序维护管理2、实行准军事化管理和训练，秩序维护员统一制服，熟悉辖区情况，认真负责；九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，小修不超过3天；急修：接到报修通知后30分钟到达现场；第四条物业服务费中约定：住宅按建筑面积每月每平方米暂定4.0元的标准缴纳物业服务费、非住宅按建筑面积计算，其每月每平方米收费标准按照政府和行业相关规定执行（最终以物价部门批复为准）；第十条违约责任中约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改并给乙方造成损失，由甲方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。协议签订后，珠江物业长沙分公司为屈英姿及所在小区提供了物业管理和服务。根据珠江物业长沙分公司2019年2月28日发出的《催款通知单》，屈英姿欠2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业费18908元。另查明，2014年3月28日《长沙市物价局、长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步规范我市物业服务收费有关问题的通知》（长价房[2014]80号）第一条规定：我市住宅物业服务分项目、分等级指导价按省定基准价在30%的范围内上下浮动。此标准执行两年后再根据实际情况适时调整发布。第二条规定：新投入使用的住宅物业管理区域的物业服务收费应按照质价相符的原则，分别选择调整后的项目等级组合确定，物业服务收费标准为各服务项目收费标准的总和。低密度住宅物业服务收费标准可依据前期物业服务合同协商确定。第三条规定：未成立业主委员会的住宅小区，如需调整现行物业服务收费标准，可根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规，在物业小区所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区的指导和监督下，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，协商调整物业服务收费标准。2019年1月9日《长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会关于加强我市物业服务收费管理的通知》（长发改价调[2019]8号）第一条规定：我市普通商品住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理。服务内容包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等。第二条规定：普通商品住宅前期物业具体服务收费标准由服务企业在基准价格及其浮动范围内，根据物业服务内容、服务等级确定。物业服务企业可根据服务内容、服务等级在基准价的基础上浮动，上浮不得超过基准价的30%。与业主通过前期物业服务合同（协议）认定，报所在区价格主管部门备案。第十条规定：物业服务企业有下列行为之一的，由市场监管部门依法查处：（一）超过政府指导价标准收费的；（二）不实行明码标价或不按规定明码标价的。屈英姿主张，根据以上文件，珠江物业长沙分公司提供的物业服务无法达到《长沙市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》一级标准，但收取4元/平方米的物业费，且超过基准价的30%，提供的物业服务质价不符。庭审中，屈英姿提交整改情况表、工程维保问题处理记录本；珠江物业长沙分公司不及时清理生活、建筑垃圾及非指定垃圾堆放点经常有暴露垃圾堆放存在大量卫生死角的照片、小区内消毒不及时、不到位的照片、公共灯具维护、绿地养护以及电梯轿厢清洁不到位的照片；地下车库存在大量积水以及渗透的照片、车库堆放垃圾、地面清洁不到位以及场地不整洁的照片；因病害枯死树木未及时补栽的照片、对绿化修剪不及时不到位的照片；楼道内墙面、顶面、单元门拱墙皮脱落、墙体发霉变黑、长满青苔的照片；不及时处理电梯的照片、《客户服务中心日常接待记录》、《小区电梯故障登记表》。珠江物业长沙分公司对上述证据的真实性无异议，但主张系屈英姿有意截取部分内容，无法真实反映物业服务全貌。庭审中，曲英姿明确，其主张的赔偿损失金额是按照（2017年1月至2019年11月11日应缴物业费+2017年1月至2017年6月30日实缴物业费）×50%计算。一审法院认为，当事人签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。协议约定住宅物业费标准为4元/平方米/月，与湖南珠江实业投资有限公司、珠江物业长沙分公司签订的《前期物业服务合同》约定标准一致，在长沙市物价局进行了登记，应予认可。根据珠江物业长沙分公司2019年2月28日发送的《催款通知单》，屈英姿从2017年7月1日起欠付物业费。屈英姿提交系列小区照片证明珠江物业长沙分公司在公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化日常养护、共用部位及共用设备设施维护管理方面服务不到位，但上述照片拍摄日期在2018年、2019年期间，仅能反映2018年、2019年物业服务的部分情况，即使珠江物业长沙分公司物业服务不到位，屈英姿从2017年7月1日起欠付物业费，又无证据证明因物业服务不到位导致相应损失的发生，其要求赔偿2017年7月1日至2019年11月11日期间的物业费损失，不予支持。屈英姿还提交了整改情况表、工程维保问题处理记录本、《客户服务中心日常接待记录》、《小区电梯故障登记表》，证明珠江物业长沙分公司从2015年开始对业主反馈的诸多问题没有及时解决、对小区内电梯设备没有及时进行维护维修，但并无证据证明屈英姿在上述期间因物业服务不到位产生了相应损失。物业服务是一个整体连续的过程，上述证据不足以证明珠江物业长沙分公司当时提供的物业服务有较大瑕疵，故屈英姿要求赔偿2017年1月至2017年6月30日已缴的物业服务费，不予支持。屈英姿要求珠江物业长沙分公司承担诉讼费、律师费和执行费的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，一审法院判决：驳回原告屈英姿的全部诉讼请求。案件受理费70元，减半收取35元，由原告屈英姿承担。本案二审期间,上诉人提交微信聊天记录截屏一份，证明房屋反水问题，被上诉人无异议，采纳为本案证据。根据该证据及当事双方陈述的证据意见，本院另查明，屈英姿房屋反水问题系房屋设计原因。本院查明的其他事实，与一审一致。本院认为，本案当事人之间存在合法有效的物业服务协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。本案中，上诉人提交证据证明被上诉人履行物业服务合同约定存在瑕疵，但未证明被上诉人在履约过程中主观上存在重大过错或者客观上有重大瑕疵，也没有证明被上诉人在履约过程中给上诉人造成了其他具体损失。因此，上诉人请求判令被上诉人赔偿损失，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人屈英姿负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年八月十四日书记员 廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。