湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1228号原告：陈初豪，男，1994年5月28日出生，土家族，住张家界市永定区。委托诉讼代理人:唐治财，湖南良锐律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告:湖南橘城置业有限公司，统一社会信用代码914308007580139995，住所地张家界永定区思善桥居委会欣业家园欣富阁1单元301室。法定代表人:吴志勇，总经理。委托诉讼代理人:朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人:王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人:王海明，男，1966年9月9日出生，汉族，住长沙市望城区。原告陈初豪与被告湖南橘城置业有限公司、第三人王海明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，原告陈初豪于2020年6月17日向本院提出财产保全申请，请求查封被告湖南橘城置业有限公司位于张家界市永定区，本院于2020年6月18日依法作出了（2020）湘0802民初1228号财产保全民事裁定书，查封被告湖南橘城置业有限公司位于张家界市永定区。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈初豪的委托诉讼代理人唐治财及被告湖南橘城置业有限公司委托诉讼代理人王湘粤、第三人王海明到庭参加诉讼。现已审理终结。原告陈初豪向本院提出诉讼请求1、请求判决被告立即将西溪美景6栋2单元803商品房一套90多平方的产权过户给原告，并负责办理好房产证给原告；2、判决被告承担本案全部诉讼费用和财产保全费用。事实与理由，2018年11月20日，第三人王海明与被告湖南橘城置业有限公司在结算西溪美景装修工程款时，由于被告当时资金紧张，无法全部支付工程款，并将西溪美景已建好的6栋2单元803商品房一套用来抵作应付第三人王海明的装修款。结算后，当时就被告将西溪美景6栋2单元803商品房一套抵给第三人王海明的相关事宜进行了说明，并出具了份《关于西溪美景2单元803房屋购买情况说明》。同时，《关于西溪美景点2单元803房屋购买情况说明》被告湖南橘城置业有限公司还经确认并同意第三人王海明将抵作应付装修款的房屋，由购房户张香菊的儿子陈初豪购买并由原告陈初豪于2018年11月20日向被告付清了购房款255310元以及应交的契税11358元。但被告湖南橘城置业有限公司至今尚未办理西溪美景6栋2单元803商品房一套的产权过户手续，原告一直也未领到房产证。被告湖南橘城置业有限公司辩称，第三人自始至终没有与被告进行过装修结算，双方没有达成装修结算协议，申请法院中止本案审理，被告同意在与第三人结算后进行处理;2、原告与被告没有成立有效的商品房买卖合同，情况说明达不到房屋买卖合同成立生效的条件，被告也从未收到原告支付的房款，无法办理不动产权证，请求中止审理。第三人王海明陈述，当时第三人与被告及财务在结算时就是说以房屋进行结算，第三人同意后在财务室办了手续，并办理了收据，当时没有过户的原因是因为房子抵押在银行的，第三人催了被告多次，办理过户手续，后来被告以各种理由没有办理手续。去年年底的时候，第三人听说有其他人买本案争议房子，第三人就找到冯建国(原被告公司法人代表)，冯建国说没有卖给别人，并写了承诺。被告辩称因为结算没有那么多钱不成立，第三人与被告之间已经结算清楚。查明的事实根据当事人的陈述和举证、质证情况，本院认定事实如下：2018年11月20日，第三人王海明与被告湖南橘城置业有限公司在结算西溪美景装修工程款时，由于被告当时资金紧张，无法全部支付工程款，遂西溪美景已建好的6栋2单元803商品房一套用来抵作应付第三人王海明的装修款。经被告湖南橘城置业有限公司及第三人王海明同意后，该房作价255310元，由原告母亲张香菊为原告陈初豪购买该房，并于当天付清购房款255310元，被告湖南橘城置业有限公司向原告陈初豪出具了加盖公司财务专用章的收据一份。随后，原告还向被告湖南橘城置业有限公司交纳了契税11358元，被告湖南橘城置业有限公司就原告交纳的契税亦出具加盖公司财务专用章的收据一份，但双方未就购事宜签订书面购房合同。事后，被告湖南橘城置业有限公司出具《关于西溪美景6栋2单元803房屋购买情况说明》一份，该说明载明：“2018年11月20日王海明(施工方)，冯建国(开发商)张香菊(购房户)三方在西溪美景财务室共同确定6栋2单元803商品房购买事宜由于我公司资金紧张，不能及时支付所欠王海明工程款，施工方和开发商双方协商最终确认以工程款抵房王海明和冯建国在财务室对完账后，以此套房结清工程所有余款和费用，后来王海明将该房卖给张香菊，张香菊和我商量指定为儿子陈初豪购买，手续办理在王海明工程款中抵陈初豪购房款，今后陈初豪和王海明与我公司无任何债务关系。没有签订正式合同的原因:当时开发商做开发货已将房子抵押给银行，后来解押后承诺栋证办完办分户不动产权证并办理，所以时间拖得很长，至今没有办理。”另查明，2019年9月24日，被告湖南橘城置业有限公司与案外人庹兴香签订编号为201400052-803的《张家界市商品房预售合同》一份，合同载明：买受人（庹兴香）购买的商品房为西溪美景居住小区项目中的第6号2单元8层803号房，商品房的设计用途为住宅，建筑面积为92.48平方米，每平方米单价为4793.19元，总金额为445000元，付款方式为一次性付款。合同签订当天，案外人庹兴香通过其爱人田际国的银行账户向被告湖南橘城置业有限公司支付了购房款445000元。2020年5月，案外人庹兴香分别交纳了房屋买卖契税、维修基金等费用。被告湖南橘城置业有限公司为案外人庹兴香在不动产登记中心办理预售登记，但尚未办理不动产产权证。上述事实，有收据、情况说明、张家界市商品房预售合同、原税收完税证明、物业维修资金转移证明、被告双方的陈述在卷证实，本院予以确认。裁判的理由与结果本院认为，《合同法》第36条明确规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，原被告双方虽未签订书面购房合同，但对于房屋买卖当事人名称、商品房的基本状况、商品的总价款等进行了确认，被告公司亦按照双方约定一次性收取购房款，原告已经履行了主要义务即支付房款义务，而被告也接受的情形，综合来看，原、被告之间成立商品房买卖合同关系，原告要求被告履行合同义务是理所当然。故被告辩称原、被告之间没有成立有效的商品房买卖合同的辩称理由无事实和法律依据，本院不予采信。但本案在审理过程中发现，被告明确认可涉案房屋已经另行出售给案外人庹兴香，并在不动产中心进行了预售登记，无法继续履行合同。原告未向法庭提交被告与案外人庹兴香之间签订的《张家界市商品房预售合同》是否无效的相关证据的情况，按物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权效力任何人均无法对抗，在这种情形下，法庭不宜直接判决被告涉案商品房过户给原告及办理好房产证。原告可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈初豪的全部诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，财产保全费1796.55元，共计1806.55元由原告陈初豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  漆辉伏二〇二〇年八月二十日法官助理覃锴书记员任萌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。