贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5764号上诉人（原审原告）：周湘黔，女，1970年10月10日出生，土家族，住贵州省德江县。上诉人（原审原告）：蔡奎，男，1968年03月25日出生，土家族，住贵州省德江县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：谭昌毅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：余清凯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务区东四塔。负责人：衡琨，该分行行长。周湘黔、蔡奎与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）以及原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称浦东银行贵阳分行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初14979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周湘黔、蔡奎上诉请求：1、改判支持一审中关于资金占用损失的诉讼请求；2、上诉费由宏益房开承担。事实和理由：1、本案买受人购买商铺系用于商业投资，宏益房开未兑现承诺修建连廊等配套设施，导致商铺严重贬值；2、解除合同对本案买受人造成的损失包括大额购房款被长期占用的损失，以及丧失购买其他房产的机会成本损失；3、本案买受人诉请主张的资金占用损失于情有理、于法有据，一审判决以银行同期存款利率为标准计算不足以弥补损失，有失公平公正。宏益房开答辩称：一审法院认定事实、适用法律错误，依法应予纠正。1、本案买受人起诉时其依据合同约定享有的解除权已经超过1年除斥期间，解除权已消灭，无权单方解除《商品房买卖合同》；2、宏益房开虽然存在未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，但本案买受人已办理接房并将案涉房屋对外出租，并持续获取收益，本案买受人签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，故宏益房开逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回本案买受人的一审全部诉讼请求；3、本案买受人因宏益房开违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，如果二审仍判决解除《商品房买卖合同》，则宏益房开所承担的违约金中应扣除本案买受人已获得的租金收益，且为避免扩大宏益房开的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，本案买受人应将房屋恢复成交付状态交还给宏益房开；4、因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，宏益房开在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担本案买受人所产生的损失赔偿责任，故本案买受人所主张的电视电表开户费、预告登记费等费用不应在违约金之外另行判决由宏益房开承担；5、根据合同附件十二20.2条“无论双方因何种原因解除本合同，双方应配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项”之约定，如判决解除合同，则本案买受人应配合办理备案登记、预告登记注销手续，且需待相关手续办理完毕后，宏益房开才予以退还本案买受人已支付的款项。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回本案买受人的诉讼请求；2、本案诉讼费由本案买受人承担。事实和理由：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，本案买受人未在解除权发生之日起一年内行使，解除权已消灭，无权单方解除合同；2、若不通过除斥期间对合同解除权加以限制，将影响双方权利义务关系的稳定性及合同履行的长期不确定性，不利于社会经济发展、交易安全实现；3、案涉房屋已交付，《商品房买卖合同》的合同目的已实现；4、本案买受人已丧失解除权，故本案买受人提出的退还购房款、支付违约金等其他诉请不应予以支持。周湘黔、蔡奎答辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条针对的是逾期交房、逾期付款的情形，本案涉及的是逾期办证问题，故该规定不适用于本案，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，宏益房开并未进行催告，故本案买受人有权行使解除权，宏益房开至今不能办理所有权转移登记，导致本案买受人无法取得案涉房屋所有权，宏益房开已构成根本违约，本案买受人不应受除斥期间的限制。浦东银行贵阳分行未陈述意见。周湘黔、蔡奎向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、解除原、被告与第三人浦东银行贵阳分行签订的《个人购房担保借款合同》；三、判决被告返还原告购房首期款312348元并支付资金占用损失71130.75元（以312348元为基数按中国人民银行同期贷款利率为标准计算，从2015年2月2日计算至全部购房款付清之日止，暂计算至2019年9月16日）；四、判令被告返还原告已支付银行贷款本息181489.53元（以银行于贷款合同解除之日出具的对账单为准，暂计至2019年9月止）；五、判令被告向第三人支付贷款合同解除后全部剩余贷款本息并承担相应违约责任；六、判令被告赔偿原告购房损失，包括维修基金6243元、电表开户费122元、有线电视开户费265元、预告登记费550元；七、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2015年2月2日，原告蔡奎（买受人）、周湘黔（共有人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买出卖人宏益房开开发建设的本市南明区房屋一套，该商品房规划用途为商业，建筑面积33.21平方米，房款按套计算，总房款624348元；买受人采取银行按揭贷款方式付款，于合同签订当日是支付首期房款312348元，剩余房款人民币312000元以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2015年2月2日向被告支付了首期购房款312348元，被告向原告出具收款收据。其后，二原告作为借款人及共同还款人、宏益房开作为保证人与浦东银行贵阳分行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为37012015100240130601），合同约定：原告就向被告购买本市南明区房屋向浦东银行贵阳分行贷款共计312000元支付房屋购房款，该笔贷款312000元已付至被告账户，被告于2015年6月5日向原告出具收到购房款312000元的收款收据一张。被告已将合同约定房屋交付给原告使用。因被告在2018年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告诉至一审法院，诉请如前。审理中，被告认可收到原告全部购房款624348元。原告对其诉请要求被告退还的房屋维修资金6243元，向一审法院提交有出具时间为2016年3月22日贵州省住宅专项维修资金专用收据一张（载明金额6243元，交款人为原告）；被告宏益房开表示维修资金不是其收取的，不同意退还。原告对其诉请的电表开户费122元、有线电视开户费265元、预告登记费550元，向一审法院提交了原告于2016年2月29日向贵州宏立城物业服务有限公司第二分公司交纳电表开户费122元、有线电视开户费265元的收据一张、原告于2015年2月1日向被告交纳预告登记费550元的收据一张。审理中，原告表示目前房屋未出租，处于空置状态，如法院判决或调解解除商品房买卖合同，原告能立即向被告交还房屋。另，至一审判决时止，原告就本案涉案房屋向第三人申请的购房贷款尚未结清，贷款合同处于正在履行中。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订的上述《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应按约履行合同权利义务。合同签订后，原告已履行了支付购房款的义务，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告在2018年6月29日前仍未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告行为已构成违约，按合同约定原告有权退房，故原告诉请要求解除商品房买卖合同并退还相应购房款、预告登记费、已付贷款本息（因原告逾期还贷产生的罚息不计入被告应承担的已付贷款本息内），于法有据，一审法院予以支持。原告主张解除与被告及浦东银行贵阳分行共同签订的《个人购房担保借款合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，本案商品房买卖合同被依法解除，个人商业用房贷款合同的合同目的已经无法实现，故对原告要求解除《个人购房担保借款合同》的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金和利息分别返还担保人和买受人。”之规定，宏益房开已收取购房贷款，故对原告诉请由被告偿还剩余贷款本息的诉请，一审法院予以支持，但原告在履行贷款合同中因原告自身的逾期还贷行为产生的罚息、违约金等不应由被告承担，应由原告自行承担。对原告要求被告支付资金占用损失的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对资金占用损失应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就利息部分的损失要求赔偿，原告支付购房首期款的时间为2015年2月2日，故其资金占用损失的起算时间应从付款次日即2015年2月3日起按照同期银行存款利率计算。对原告要求退还房屋维修资金的诉请，因该款并非被告收取，在原、被告签订的商品房买卖合同解除后，原告可向相关房产部门或向收取人申请退还，故对原告的该诉请一审法院依法不予支持。关于原告要求赔偿电表开户费122元、有线电视开户费265元的诉请，因电表开户费、有线电视开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记注销手续，一审法院认为合同解除以后房屋的返还以及相关备案登记、预告登记属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，原告于本案已表示在合同解除后能随时向被告交还涉案房屋，故对房屋的交还及相关备案登记、预告登记、预告抵押登记的注销在本案当中一审法院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告蔡奎、周湘黔与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年2月2日就位于本市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、解除原告蔡奎、周湘黔与被告贵阳宏益房地产开发有限公司及上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行就位于本市南明区房屋签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为37012015100240130601）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告蔡奎、周湘黔返还首期购房款312348元及赔偿预告登记费550元、电表开户费122元、有线电视开户费265元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告蔡奎、周湘黔资金占用损失，该资金占用损失以首期款312348元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年2月3日起计算至该312348元退还原告蔡奎、周湘黔之日止。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告蔡奎、周湘黔支付原告蔡奎、周湘黔已向上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行归还的《个人购房担保借款合同》（合同编号为37012015100240130601）项下的贷款本金及利息（以贷款银行于判决生效当月出具的对账单为准，原告蔡奎、周湘黔在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由原告蔡奎、周湘黔自行承担，不计入本项判决的已还贷款本息内）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还原告蔡奎、周湘黔就《个人购房担保借款合同》（合同编号为37012015100240130601）项下剩余的贷款本金、利息、罚息、违约金等（按该贷款合同的约定进行计算）。七、原告蔡奎、周湘黔于本判决生效之日起十日内将本市南明区房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。八、原告蔡奎、周湘黔于本判决生效之日起十日内与被告贵阳宏益房地产开发有限公司相互配合办理本市南明区房屋的预告登记、预告抵押登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。九、驳回原告蔡奎、周湘黔的其余诉讼请求。案件受理费9522元，减半收取4761元,由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。本院二审期间，宏益房开提交房屋现场照片，拟证明本案买受人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。本案买受人质证称，该证据不能达到证明目的。宏益房开提交建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书，拟证明案涉房屋所在土地不存在权利瑕疵，案涉房屋已通过消防验收，案涉房屋仅是迟延办证，不存在无法办证情形。本案买受人质证称，该证据不能证明案涉商铺可以办理所有权转移登记。宏益房开提交最新花果园产权证办理“攻略”、启用不动产登记（花果园）便民服务点、办证点的照片，拟证明宏益房开在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。本案买受人质证称，证据三性及证明目的均不予认可。经本院询问，宏益房开认可案涉房屋尚不具备办证条件。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1、《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除；2、若《商品房买卖合同》及补充协议应当解除，则相关责任应如何承担。关于争议焦点一，本案中，宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至今仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致合同目的不能实现，本案买受人诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，故一审判决解除《商品房买卖合同》及补充协议并无不当。宏益房开认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，本案买受人的解除权已过一年的行使期限，但该条规定中一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证情形。即使前述一年的除斥期间的规定适用于逾期办证的情形，宏益房开出售的案涉房屋至今仍不具备办证条件，何时能具备办证条件宏益房开亦未提交证据证明，故宏益房开的违约行为已达到合同目的不能实现的程度，构成根本违约，从内容看，前述司法解释的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，不适用于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，否则，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得房屋所有权，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。本案买受人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得使用权，故宏益房开仅以房屋已交付使用为由认为本案买受人合同目的已实现的主张不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二，依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，因宏益房开逾期取得初始登记，履行交付办理产权转移登记有关文书导致合同解除的，宏益房开应退还购房款并支付利息，利息应按照同期银行存款利率支付，一审判决按同期银行存款利率标准支付资金占用损失符合双方合同约定，亦不违反法律规定，故本院予以维持。本案买受人主张按同期银行贷款利率支付资金占用损失于双方合同约定不符，故本院不予支持。本案买受人支出的电视、电表开户费、预告登记费系本案买受人为履行合同而实际支出的合理费用，合同解除后，该费用系本案买受人产生的实际损失，本案买受人诉请赔偿电视、电表开户费以及预告登记费符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，一审判决予以支持并无不当，故本院予以维持。案涉合同系因宏益房开违约而导致解除，宏益房开主张在其承担的违约责任中扣除本案买受人合法占有房屋期间产生的租金收益于法无据，本院不予支持。综上所述，双方当事人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11100元，由袁蔡奎、周湘黔负担1578元，贵阳宏益房地产开发有限公司负担9522元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年八月二十五日书记员 帅艳芷