上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6082号上诉人(原审被告)：上海杨浦商贸(集团)有限公司，住所上海市杨浦区。法定代表人：徐泉，董事长。委托诉讼代理人：葛俊杰，上海市亚太长城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海上房置业中心有限公司，住所上海市虹口区。法定代表人：唐建国，董事长。委托诉讼代理人：张夏，上海大庭律师事务所律师。上诉人上海杨浦商贸(集团)有限公司(以下简称杨浦商贸公司)因与被上诉人上海上房置业中心有限公司(以下简称上房置业公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初3497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨浦商贸公司上诉请求：撤销上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初3497号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上海三百集团有限公司(以下简称三百公司)与被上诉人就租赁上海市杨浦区靖宇东路XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订了《小世界商城前期管理合同》和《小世界商城整体租赁合同》。两份合同均要求被上诉人对承租房屋进行投资升级改造，并进行整体经营管理，故完成属于投资升级改造内容的电力扩容工作，并不是履行整体租赁合同的前置条件。《小世界商城前期管理合同》于2012年3月31日期满而终止。三百公司下属上海小世界商城向供电公司申请扩容的报告时间是2012年12月26日，供电公司受理申请的时间是2013年3月27日，扩容完成时间是2013年6月5日，故被上诉人实施电力扩容是在履行整体租赁合同期间。《小世界商城整体租赁合同》9-4约定“租赁物”收回时对乙方所投入的全部费用不作任何补偿。2016年5月9日，相关各方签订了主体变更协议，约定自2016年4月1日起，整体租赁合同的出租人由三百公司变更为上诉人，主合同约定的权利义务由上诉人享有和承担。故前期管理合同对上诉人无约束力。前期管理合同1-6约定，“……乙方在实际经营管理中如需设备扩容，乙方应提供给甲方扩容项内容书面清单，并由甲方向政府有关机构申报备案，并征得甲方同意后，乙方进行投资改造。乙方于租赁期到期后如双方不再续约，则下一租赁方将于20个工作日内支付由原乙方因设备扩容所支付之费用给原乙方”。该约定已明确设备扩容由乙方进行投资改造。对于由下一租赁方支付电力扩容费用的约定，该内容是合同当事方为第三人设定义务，明显违反法律规定，属无效条款。一审法院以无效条款作为判决依据，不符合法律规定。一审法院认定电力扩容费用有误。2012年12月26日、2013年5月5日，被上诉人分别于与上海久电电力集团电力工程有限公司(以下简称久电电力公司)、上海善邸建筑装饰工程有限公司(以下简称善邸建筑公司)签订了相关电力工程合同，合同金额均为闭口价且未获上诉人同意，故电力扩容费用应按实际审价为准。上房置业公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上房置业公司向一审法院起诉请求：1．判令杨浦商贸公司返还上房置业公司垫付款人民币2，963，000元(以下币种均为人民币)；2．判令杨浦商贸公司支付以2，963，000元为基数，自2014年8月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3．本案诉讼费由杨浦商贸公司承担。一审法院认定事实：系争房屋位于上海市杨浦区靖宇东路XXX-XXX号(建筑面积5，931㎡)，原权利人为三百公司。2013年11月5日系争房屋权利登记至杨浦商贸公司名下。2011年7月23日，上房置业公司作为承租方(合同乙方)与出租方三百公司(合同甲方)、承租方担保方上海方圆投资有限公司(以下简称方圆公司)(合同丙方)签订《小世界商城整体租赁合同》一份，约定“…甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，充分利用甲乙双方优势，强强联合，引进适合社区商业的国内外品牌经营商，营造‘双赢’局面，因地制宜地将其打造成杨浦社区商业新模式、新亮点、新地标，从而实现业态调整、功能提升、形象改善、效益提高的总目标。经甲、乙双方协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的靖宇东路XXX-XXX号小世界商城进行投资升级改造和经营管理事宜，订立本合同。”合同1-1条约定出租标的为整个小世界商城，坐落在上海市靖宇东路XXX-XXX号(沪房地杨字(1997)第008674号)，建筑面积为5931平方米。合同1-3条约定甲方将“租赁物”中全部租赁户委托给乙方统一管理。合同1-4约定2012年3月31日之前已到期承租户的清退由甲方为主乙方配合，2012年4月1日之后到期承租户的清退由乙方为主甲方配合。合同2-1条约定本合同租赁期限自2012年4月1日至2019年3月31日止，期限七年。合同第五条还就开发改造进程进行了约定，其中5-3约定“乙方对小世界商城整体改造应在2012年4月1日前完成。改造前，乙方对小世界商城的总体改造方案、招商方案、外观设计方案、灯光布置方案及图纸需经甲方确认方可实施。”合同6-1条约定，2012年4月1日为乙方进场日即“租赁物”交付日。合同8-1条约定，在本合同有效期限内，为维护整体经营形象，实现统一管理，如发生甲方对所拥有的“租赁物”产权转让情况，则本合同规定的全部权利合同义务，随之转移给“租赁物”产权的受让方，受让方必须遵守本合同之规定。此外，该合同还就租金、保证金、租赁物装修、维修等其他事项进行约定。同日，上房置业公司(合同乙方)与三百公司(合同甲方)、方圆公司(合同丙方)还签订《小世界商城前期管理合同》一份，约定“…为加快推进小世界商城整体改造项目和相关配套设施的进一步完善，早日实现项目的整体目标，经甲、乙双方协商一致，就乙方将承租甲方可依法出租的靖宇东路XXX-XXX号小世界商城进行投资升级改造和经营管理的前期事宜，订立本合同”。合同1-3条约定，甲方同意乙方对将租赁的整个小世界商城进行投资升级改造，并进行整体经营管理，1-4条约定甲方同意乙方以2011年8月1日作为进场日，对将整体租赁的“租赁物”中的全部租赁户全部委托给乙方统一管理，乙方可以实施小世界商城的整体改造及相关事宜。第1-6约定，“…乙方在实际经营管理中如需设备扩容，乙方应提供给甲方扩容项内容书面清单，并由甲方向政府有关机构申报备案，并征得甲方同意后，乙方进行投资改造。乙方于租赁期到期后如双方不再续约，则下一租赁方将于20个工作日内支付由原乙方因设备扩容所支付之费用给原乙方。”合同第2-1条约定本合同时间为2011年8月1日至2012年3月31日止。合同第3-1条约定，本合同约定时间内，小世界商城原已签合同的租金全部归甲方。但在2011年8月1日至2012年3月31日时间段内由乙方引进的新增合同租赁费收入，甲、乙双方按70％和30％比例进行分配。合同第10-1就续租事项约定“本合同正常期满即终止”。合同签订后，双方依约履行。2012年2月9日，上房置业公司(甲方)与案外人久电电力公司(乙方)就位于靖宇东路XXX-XXX号(近营口路)小世界商城10KV用户站增容项目工程，签订《上海小世界商城10KV用电站增容项目合同书》一份。2012年6月5日，上房置业公司(甲方)与案外人久电电力公司(乙方)签订《终止合同协议书》，约定“2012年1月9日签订关于‘上海小世界商城10KV用户站项目合同书’。根据合同书中第十五条第2款的内容精神，至今供电部门仍未受理本项目的申请，为此甲方提出终止本合同书。一、原合同自2012年6月5日予以终止。二、原合同中甲方预付5万元的工程款，根据原合同扣除32000元的前期费用后多余的18000元退还上海上房置业中心有限公司账户。三、本协议经双方盖章后生效。”2012年7月12日，久电电力公司向上房置业公司名下银行账户汇款18，000元。2012年12月26日，上海小世界商城向上海市供电公司递交《小世界商城增容供电申请书》，大致内容为：位于杨浦区靖宇东路XXX-XXX号的小世界商城项目，目前已完成招商，即将交付投入使用，但因原10KV630KVA供电容量已无法满足需求，急需增加一路10KV800KVA的高压供电，现特申请增容。2012年12月27日，上房置业公司(甲方)与案外人久电电力公司(乙方)再次签订《上海小世界商城10KV用电站增容项目合同书》一份，约定上房置业公司将位于靖宇东路XXX-XXX号(近营口路)的小世界商城10KV用户站增容项目工程发包给案外人久电电力公司，承包方式为总承包，工期期限为“2013年4月30日前完成送电并确保验收成功”。合同书中第六条约定，工程总价为2，330，000元，由乙方包干使用，不再审计预决算。合同签订后7天内付400，000元；收到供电部门对本项目同意增容批复后，并开出付款通知后付款1，250，000元；安装完毕3天内付290，000元；提供电试报告，通电前7天内付390，000元。乙方开具相应金额的工程发票给甲方。合同还约定所有设备由乙方负责供应。合同第九条约定，设备通电运行即视为验收合格。合同第十五条第2项约定，乙方在收到预付款后对工程的前期工作进行积极筹备，包括：区政府及建交委的文件申请、图纸设计、供电部门确认签字、供电部门现场勘查确认土建方案、土建现场预埋管件协调、方案确认协调、协调线路设计及预算、道路开挖各部门协调、执照申请预登记。2013年3月27日，上海市电力公司市区供电公司营销部回函同意该高压增容项目。2013年3月28日，上海小世界商城出具《付款委托书》，内容为：“上海市电力公司：我公司位于靖宇东路的上海小世界商城高压增容项目，现已进入付费流程，因该项目委托上海久电电力集团电力工程有限公司总承包，并代为支付供电部门容量费及工程等费用。请给予办理。特此委托。”该委托书底部上海小世界商城、久电电力公司均盖章确认。2013年5月5日，上房置业公司与案外人善邸建筑公司签订《小世界装修施工合同(电房工程)》，约定，上房置业公司将位于上海市杨浦区营口路的小世界新配电房改造工程发包给善邸建筑公司施工。工程范围及内容为新配电房土建及内线架设、122铺工程，承包方式为包工、包料、包安装、包质量、包安全、包工期和包验收。开工日期为2013年5月10日，竣工日期2013年6月30日。合同总价款为621，000元。本合同采用固定价款，外增加项目外算。上房置业公司实际向久电电力公司付款情况为：2012年1月16日支付50，000元(其中，2012年7月12日久电电力公司退还上房置业公司18，000元)，2013年1月8日支付400，000元，2013年3月29日分两笔共支付1，250，000元，2013年5月30日支付290，000元，2013年6月17日支付390，000元。上房置业公司实际向善邸建筑公司付款情况为：2013年4月3日支付63，000元，2013年4月12日支付38，000元，2013年7月26日支付50，000元，2013年9月4日支付50，000元，2014年9月18日支付218，000元，2014年10月16日支付182，000元。一审法院另查明，2013年4月10日，出租方三百公司、承租方上房置业公司、承租方担保方方圆公司共同签订《合同备忘录》一份，约定三方曾于2011年7月31日签署《小世界商城整体租赁合同》，在合同的执行过程中，由于小世界商城在电力增容过程中遇到杨浦区暂停电力增容的影响，使得整个小世界商城不能如期完成改造、招商以及开业的预期目标，经三方协商同意对原合同2-1款的租赁期限调整为自2013年4月1日至2020年3月31日止，期限为七年。三方还约定原合同的其它条款不变。2014年8月5日，上房置业公司向杨浦商贸公司提交《关于原“小世界商城”电力增容费用的报告》，内容如下“上海杨浦商贸(集团)有限公司：原‘小世界商城’自2011年7月签署整体租赁合同至今已整二年了，为了商城800千瓦的电力增容也整整花费了一年时间。在这一年时间里本公司与贵司的各级领导都为此付出很大的努力；通过各种渠道联络关系、咨询情况。终于在大家的合力下于2013年6月5日增容的800千瓦电力完成送电。经过一年的运转，电力各设备之间运行平稳。根据小世界商城前期合同1-6条规定，‘乙方在实际经营管理中如需设备扩容，乙方应提供给甲方扩容项内容书面清单，并由甲方向政府有关机构申报备案，并征得甲方同意后，乙方进行投资改造。乙方于租赁期到期后如双方不再续约，则下一租赁方将于20个工作日内支付由原乙方因设备扩容所支付之费用给原乙方’。为此现将小世界商城电力增容的所有费用报告如下：一、外线及配电房设备部分，由上海久电电力集团电力工程有限公司承揽。总费用为2，330，000元详见合同。二、内线及配电房土建部分，由上海善邸建筑装饰工程有限公司承揽；上海久电电力集团电力工程有限公司设计监督。总费用621，000元详见合同。以上二项合计总费用2，951，000元。特此报告贵公司核准并给予批复。”审理中，杨浦商贸公司表示未收到该报告，对此上房置业公司表示是当面送达三百公司的总经理。2016年5月9日，出租方三百公司(合同变更前甲方)、杨浦商贸公司(合同变更后甲方)与承租方上房置业公司(合同乙方)、承租方担保方方圆公司(合同丙方)签订《合同主体变更协议》一份，约定：“原甲方与乙方、丙方于2011年7月23日订立乙方承租杨浦区靖宇东路XXX-XXX号建筑面积为5931平方米的商业网点(以下简称所租房屋)的房屋租赁合同(以下简称主合同)，由于上海三百(集团)有限公司因区府‘双缩’工作要求，现已进入‘休眠’注销程序，合同主体需变更，经甲乙丙三方协商一致，就甲方变更合同主体事项订立本补充协议。一、本补充协议生效后，自从2016年4月1日起，主合同甲方主体由原上海三百(集团)有限公司变更为上海杨浦商贸(集团)有限公司，甲方与乙方、丙方已经签订的主合同约定的权利与义务全由变更后的甲方享有与承担。二、甲方与乙方、丙方已经签订的主合同约定的其他条款不变。三、本补充协议经房屋出租方与房屋承租方、承租方担保方盖章或签字后即生效。本补充协议一式陆份，变更前甲方与变更后甲方各执一份，乙方执二份，丙方执二份。”2019年10月10日，杨浦商贸公司向上房置业公司、方圆公司送达《告知函》一份，告知《小世界商城整体租赁合同》于2020年3月31日到期后，不再续签租赁合同。后，上房置业公司向杨浦商贸公司发出《致公司函》及《“杨浦商贸延吉商业中心”续租申请》，询问是否续租及垫付的电力扩容费用返还问题。2020年3月6日，杨浦商贸公司回复上房置业公司系争房屋不再续租，并告知上房置业公司不同意承担该电力扩容费用。故涉讼。一审法院庭审中，上房置业公司、杨浦商贸公司均表示租期届满后双方未再续租。关于合同终止后的其他权利义务，上房置业公司表示如发生争议，将另案诉讼，本案中不要求处理。一审法院认为，本案存在如下争议焦点：(一)杨浦商贸公司是否应当向上房置业公司返还系争房屋电力扩容费用。本案中，案外人三百公司与上房置业公司就系争房屋投资升级改造和经营管理事宜签订了《小世界商城整体租赁合同》和《小世界商城前期管理合同》。合同履行期间，上房置业公司、杨浦商贸公司及三百公司于2016年5月9日达成《合同主体变更协议》，约定原三百公司与上房置业公司就承租系争房屋订立的房屋整体租赁合同权利义务一并概括移转给杨浦商贸公司，因双方订立该整体租赁合同的目的在于对小世界商城的升级改造，且前期管理合同中明确约定升级改造于整体租赁期开始前结束，后双方还就扩容工程延期问题与上海三百公司达成《合同备忘录》，延长了升级改造期间，将整体租赁期间调整为2013年4月1日至2020年3月31日。故《小世界商城前期管理合同》作为《小世界商城整体租赁合同》的一部分，相应的权利义务也应由杨浦商贸公司承受。现双方已就前期管理期间发生的设备扩容费用进行明确约定，故杨浦商贸公司关于整体租赁合同是前期管理合同的续租合同，根据整体租赁合同中9-4约定不应给付上房置业公司扩容费用的辩称，法院难以采纳。关于《小世界商城前期管理合同》1-6条约定由下一租赁方支付上房置业公司该电力扩容费用的约定，法院认为双方订立该条款字面意思是由下一租赁方承担该费用，但是上房置业公司和下一租赁方不可能就租赁系争房屋产生法律上权利义务关系，故双方的真实意思表示应当是合同终止时，由下一租赁方承担，再由杨浦商贸公司给付给上房置业公司。现杨浦商贸公司将系争房屋收回进行自我经营管理，故杨浦商贸公司应当向上房置业公司给付该电力扩容费用。(二)关于杨浦商贸公司应当向上房置业公司返还电力扩容费用的金额。本案中，杨浦商贸公司对2012年12月26日后上房置业公司委托案外人久电电力公司、善邸建筑公司进行电力扩容相关工程施工的事实是认可的，但是对施工金额认为应通过审计方式结算。法院认为，根据《小世界商城前期管理合同》约定，上房置业公司进行设备扩容，需征得甲方同意后，才能进行投资改造。现上房置业公司就电力扩容费用提供了《小世界商城增容供电申请书》、相关施工合同及对应发票、转账凭证，可以证明其就电力扩容费用实际发生了施工费用，故法院予以采信。另，上房置业公司曾于2012年2月9日委托久电电力公司就系争电力扩容工程进行施工，嗣后，双方因电力部门原因又签订了《终止合同协议书》。2012年12月27日上房置业公司与久电电力公司就电力扩容工程又再次签订施工合同，故法院认为该过程中实际发生的32，000元费用与本案电力扩容费用相关，且属合理，杨浦商贸公司应当予以一并返还。关于2013年5月5日上房置业公司与善邸建筑公司之间的合同，合同约定金额62.1万，上房置业公司实际提供发票及转账凭证60.1万元，上房置业公司庭审中确认实际向善邸建筑公司支付60.1万元，法院对此予以确认。杨浦商贸公司认为合同金额应当经过审计，但对其主张并未提供证据予以佐证，法院难以采纳。故法院认为杨浦商贸公司应返还上房置业公司电力扩容费用2，963，000元。综上，法院认为，《小世界商城整体租赁合同》《小世界商城前期管理合同》均为双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应恪守履行。现租赁期限已届满，上房置业公司、杨浦商贸公司明确表示不再续租，故杨浦商贸公司应当依约将上房置业公司于前期管理期间实际发生的合理电力增容费用给付上房置业公司。上房置业公司主张杨浦商贸公司支付相应钱款的利息，无事实和法律依据，法院难以支持。一审法院判决如下：一、上海杨浦商贸(集团)有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海上房置业中心有限公司电力扩容费用2，963，000元；二、上海上房置业中心有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，双方均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《小世界商城整体租赁合同》《小世界商城前期管理合同》系签约各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应恪守履行。上房置业公司、杨浦商贸公司及三百公司于2016年5月9日达成《合同主体变更协议》，约定原三百公司与上房置业公司就承租系争房屋订立的房屋整体租赁合同权利义务一并概括移转给杨浦商贸公司。《小世界商城前期管理合同》1-6条约定由下一租赁方支付上房置业公司该电力扩容费用，也即是由实际使用人承担该笔费用。一审法院认为双方的真实意思表示应当是合同终止时，由下一租赁方承担，再由杨浦商贸公司给付给上房置业公司，该意见尚属合理，本院予以认同。杨浦商贸公司援引《小世界商城整体租赁合同》9-4条“租赁物”收回时对乙方所投入的全部费用不作任何补偿的约定，该约定是指上诉人作为出租人并不应当承担补偿责任。因此杨浦商贸公司称两项约定矛盾或者《小世界商城整体租赁合同》的约定已经替代《小世界商城前期管理合同》的约定，本院不予采信。现杨浦商贸公司将系争房屋收回进行自我经营管理，杨浦商贸公司作为实际使用人，一审法院认定杨浦商贸公司应当向上房置业公司给付该电力扩容费用，并无不当，本院予以维持。一审法院并非以杨浦商贸公司为出租人而判定杨浦商贸公司应承担责任，故上诉人以《小世界商城整体租赁合同》的约定认为其不应承担责任的意见，本院不予采纳。至于扩容费用数额，杨浦商贸公司认为应当经过审计，并无依据。上房置业公司就电力扩容费用提供了《小世界商城增容供电申请书》、相关施工合同及对应发票、转账凭证等，一审法院予以采信，并无不当。综上所述，上诉人上海杨浦商贸(集团)有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币30，648元，由上诉人上海杨浦商贸(集团)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 江审 判 员  成 皿审 判 员  姚 跃二〇二〇年八月二十八日法官助理  苗一路书 记 员  张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……