贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6895号 原告：罗祥敏，女，汉族，1987年12月7日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：喻江（特别授权代理），贵州谦明律师事务所律师,执业证号：15201201510627061。 被告：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层，统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王映（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201920097107。 原告罗祥敏与被告贵州翰林置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗祥敏的委托诉讼代理人喻江，被告贵州翰林置业有限公司的委托诉讼代理人王映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在2020年7月30日前将经过验收合格的商品房交付给原告使用；2、判令被告按日向原告支付已付房款0.198‰的违约金,从违约之日起计算至实际交付验收合格的商品房之日止；3、判令被告立即支付从2019年1月1日起暂计算至2020年4月20日逾期交房的违约金为：383105×0.000198×476＝36107元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年，原告看了被告的卖楼宣传单，到现场看了被告楼盘中间花园已基本成型，12-14栋已经封顶，15栋已修至10层以上，再加上被告工作人员的大力宣传推动下，认为被告开发的楼盘能按时交房，因此2017年9月13日原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的毕节市七星关区14-14-2号房，并通过银行按揭的方式支付购房款383105元。合同约定被告2018年12月31日交付房屋，但买房不久该楼盘停工，变成了七星关区的烂尾楼，直至合同约定的交房时间届满被告还没有复工。从2018年至今，原告与同小区的业主们维权无数次，被告多次另行承诺过交房时间，但到期都没有实际交房。直到今天，因为被告交房时间遥遥无期，导致原告没有房屋居住，直接的租金损失每年在2万元以上。因房屋是贷款购买，原告还需按时还贷款，贷款利息也是一大笔开支。另外，维权花费了原告大量的时间和精力，也花费不少维权费用。但原告经济收入不高，经济和精神上的压力导致原告痛苦万分。但原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交付房屋的违约金为每日万分之0.5，即每年利率才1.825%，远远低于同期银行贷款利率4.75%，该条款远远低于原告遭受的损失，过低的违约金比例成为被告无限逾期交付房屋的重要原因。根据《合同法》第114条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、18条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，被告建设烂尾楼不但不能交房，还造成原告物质上、精神上的巨大损害，并且结合以后可能仍然无法交房的实际情况，原告有理由请求增加违约金，原告的损失应当是可以确定的。根据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息及罚息的标准，结合毕节地区的房屋租金及原告相关损失情况，可以在贷款利率水平上加收30%-50%罚息。2017年的银行贷款年利率为4.75%，日利率为4.75%／360＝0.0132%，原告按照人民银行逾期贷款利息和50%罚息规定，日罚息利率为0.0066%（0.0132%×50%）。因此，可以计算得出违约金支付日利率为：0.0132%＋0.0066%＝0.0198%，即日违约金计算标准利率为万分之1.98，虽然原告损失巨大，但请求以已付房款的万分之1.98按日计算逾期交房违约金的计算标准合理合法。综上所述，被告的行为严重影响原告的生活生产，忽视甚至损害了购房业主的需求和基本利益，违背了坚持以人为本的基本理念，给社会稳定带来了巨大影响，但被告仍不能履行合同交房，因此原告起诉至法院，请求支持原告的请求。 原告当庭变更诉讼请求为：1、判决原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十三条为无效条款；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金，计算方式为：已原告已付购房款为基数，按日万分之一点五的标准，从2019年1月1日起计算至实际交房之日止；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由补充如下：原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房违约金的条款为格式条款，严重损害了原告的合法权益，没有尽到提示和说明的义务，依法应当认定为无效条款。在签订《商品房买卖合同》时，被告具有强制性，在签订该合同前已经要求原告缴纳一万元以上的定金，并且不退还。在签订正式的《商品房买卖合同》时，被告没有对第十三条进行提示和说明，原告并非自愿签订第十三条的条款，被告的销售人员口头说明的逾期交房的违约金为每日万分之五。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第二款约定，原告迟延支付购房款的违约金标准为每日万分之五，与第十三条约定的逾期交房的违约金标准为每日万分之零点五相差十倍，严重显失公平，剥夺了原告的合法权益，加重了原告的义务，因此《商品房买卖合同》第十三条为无效的格式条款。2019年12月12日，被告作出《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》，被告愿意将逾期交房的违约金提高到每日万分之一点五，说明被告认可该标准，并且只有该标准可以弥补原告的损失。原告房屋同地段小区租金每月约1600元左右，并且原告还要支付按揭贷款的利息，因为被告不能交房导致原告损失较大，保守估计每月在2000元以上。如以《商品房买卖合同》中第十三条的违约金标准每月仅有500元左右的违约金赔偿，远远低于原告的实际损失，并且该违约成本低于银行贷款利息，所以被告交房变得遥遥无期。 被告贵州翰林置业有限公司答辩称：2017年，被答辩人与答辩人签订《商品房买卖合同》,购买了答辩人开发的远航七星万象城-翰林院(一期)第14-14-2号房。《商品房买卖合同》第十三条约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列方式处理:……(2)逾期超过90日,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点伍的违约金,并于该商品房实际交付之日起90内向买受人支付违约金。”据此,答辩人违约金的履行时间为该商品房实际交付之日起90内。只有在该商品房实际交付后,才能确定违约金的支付时间,若涉案商品房实际交付后,答辩人已按约定履行了违约金的付款义务,则被答辩人无须再行起诉。只有答辩人在涉案商品房实际交付之日起90内仍未支付违约金的,才能证明答辩人不履行合同义务,被答辩人才有权向人民法院提起诉讼。综上所述,被答辩人诉请支付违约金的条件尚未成就,恳请法院依法予以驳回。 庭审中被告贵州翰林置业有限公司补充答辩称：第一，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及第十三条并无《合同法》第五十二条规定的情形，且不违反原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。第二，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准并非过低，根据合同约定属于双方的真实意思表示，且在本地司法实践中日万分之零点五的违约金标准也在法院生效裁判文书中采用。第三，原告认为双方签订的《商品房买卖合同》显失公平，但并未在规定时间内行使撤销权，除斥期间已经过，合同已生效。第四，根据《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》，答复中并非是被告答应以日万分之一点五标准向原告支付违约金，而是分阶段分标准来支付违约金。 本院经审理查明：2017年9月13日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区第14幢14层2号房或14-14-2；建筑面积108.71平方米，套内建筑面积88.07平方米，总价款383105元。合同第十一条约定出卖人应在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条逾期交房责任约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）,买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点伍（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金,并于该商品房实际交付之日起90内向买受人支付违约金。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约支付了购房款，约定的交房期限届满后，被告未向原告交付涉案商品房。 另查明，2019年12月12日，被告作出《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》，其中关于第12、13、14、15幢楼交房装修时间的答复：“最迟不超过2020年2月29日达到交付装修条件。如2020年2月29日不能达到交付装修条件，按商品房买卖合同约定交房日期并已付清购房款（含已办理完成按揭贷款和公积金贷款的购房业主）达到逾期交房标准的业主，2019年1月1日至2020年2月29日期间按商品房买卖合同约定的每日万分之零点五据实进行赔付；如2020年2月29日尚未达到交房装修条件，逾期交房违约金从2020年3月1日起，由每日万分之零点五提高到每日万分之一；如2020年3月31日仍未达到交付装修条件，逾期交房违约金从2020年4月1日起，由每日万分之一提高到每日万分之一点五。”关于第10幢楼交房进场装修时间的答复：“最迟不超过2020年12月31日。如2020年12月31日不能达到交付装修条件，按商品房买卖合同约定交房日期并已付清购房款（含已办理完成按揭贷款和公积金贷款的购房业主）达到逾期交房标准的业主，2019年10月1日至2020年12月31日期间按商品房买卖合同约定的每日万分之零点五据实进行赔付；如2020年12月31日尚不能达到交付业主进场装修的条件，第10幢楼达到逾期交房标准的业主逾期交房违约金从2021年1月1日起，由每日万分之零点五提高到每日万分之一；如2021年1月31日仍未达到交付业主进场装修的条件，第10幢楼达到逾期交房标准的业主逾期交房违约金从2021年2月1日起，由每日万分之一提高到每日万分之一点五。”关于违约金支付时间的答复：“逾期交房违约金支付时间为业主收房之日起，三至六个月内分批支付至业主个人银行卡。上述答复是经过七星关区政府组织业主代表与我司协调的最后处理意见。”前述答复作出之后，截止至庭审之日被告仍未向原告交付涉案商品房，故原告以前述诉请诉至本院。截止至庭审之日涉案商品房仍不具备交房条件。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告请求判决原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条为无效条款，但原告未举证证明《商品房买卖合同》具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故对原告该项诉请，本院不予支持。 关于原告主张的逾期交房的违约金问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任约定，逾期交房违约金支付时间为：“商品房实际交付之日起90内向买受人支付违约金”。被告作出的《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》，逾期交房违约金支付时间为：“业主收房之日起，三至六个月内分批支付”。从前述约定及答复来看，逾期交房违约金的支付时间均为房屋交付之后一定期限内支付，现涉案房屋尚未交付，故逾期交房违约金支付条件尚不具备，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院暂不予支持，待涉案房屋实际交付后且该违约金支付条件成就之后，原告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告罗祥敏的诉讼请求。 案件受理费351元，由原告罗祥敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年八月十日 书记员  邵烨旭