贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终965号上诉人（原审原告、反诉被告）：安顺西秀区福乐多购物有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区家运天城7-10城一层。法定代表人：***，该公司总经理。委托诉讼代理人：王新和，该公司员工。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州安顺家喻物业管理有限公司，住所地：安顺市西秀区东关办事处（黄果树大街旁）。法定代表人：周云香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖仕刚，贵州上运潇荣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：彭飘，贵州上运潇荣律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。上诉人安顺西秀区福乐多购物有限公司(以下简称“西秀福乐多公司”)因与被上诉人贵州安顺家喻物业管理有限公司（以下简称“家喻物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初4302号民事判决向本院提起上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。西秀福乐多公司上诉请求：1.撤销贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初4302号民事判决，2.改判家喻物业公司履行2014年1月15日与上诉人签订的《商用物业服务协议》(简称服务协议)中第5条约定的“甲方为乙方提供50个车位(可停地下或地面)的义务。3.改判按实际使用面积1500平方米从2016年8月1日至2019年8月30日的物业服务费为27000.00元，对于2019年9月1日之后的按实际使用面积1500平方米，每月0.5元/平方米(每月750元)缴纳至上诉人搬离时止。4.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.西秀福乐多公司与家喻房开公司签订的是租赁合同，西秀福乐多公司与家喻物业公司之间是物业服务关系，由于家喻物业公司未按《商用物业服务协议》提供车位导致西秀福乐多公司经营困难。2.由于家喻物业公司一直没有按照《服务协议》的约定履行提供50个停车位的义务，导致双方一直为该问题发生纠纷，西秀福乐多公司才未能按时缴纳超市部分物业服务费，家喻物业公司动用黑恶势力强行锁门和阻止超市经营。3.《服务协议》第3条中甲乙双方对“车位的服务费没有明确约定”因为西秀福乐多公司属于安顺市西秀区人民政府的招商引资项目，当时房屋销售不好，需要大型的商家入驻提高该物业区域的人气，作为招商引资的优惠条件由家喻物业公司提供“50个停车位”给西秀福乐多公司经营超市使用，并不收取任何费用。4.对于场地使用的物业费西秀福乐多公司只能按自己实际使用面积(1500平方米)的部分，从2016年8月1日至2019年8月30日的物业服务费为27000.00元，对于2019年9月1日之后的按实际使用面积1500平方米，每月0.5元/平方米（每月750元）缴纳至上诉人搬离时止。家喻物业公司二审辩称，西秀福乐多公司作为实际经营者拖欠2016年8月1日至2019年8月30日的物业费106163元，该事实客观存在；2.按照《商用物业服务协议》，提供50个车位主要是作为西秀福乐多公司的商业经营所需，但根据相关判决，已经解除了西秀福乐多公司与家喻房开公司之间的租赁合同，西秀福乐多公司要求继续提供50个车位已失去了存在的基础；3.西秀福乐多公司员工若需使用车位应出具公函、购买IC卡或蓝牙卡，若西秀福乐多公司的顾客停车只需出示购物小票就可以了。本案诉争之前，双方对此未发生任何争议。西秀福乐多公司向一审法院起诉请求：1.判令家喻物业公司履行2014年1月15日与西秀福乐多公司签订的《商用物业服务协议》（以下简称《协议》）中第5条约定的“甲方为乙方提供50个车位（可停地下或地面）”的义务；2.诉讼费由家喻物业公司承担。家喻物业公司反诉请求：1.判令解除双方于2014年1月15日签订的《协议》；2.判令西秀福乐多公司支付拖欠的物业管理费（从2016年8月1日至2019年9月1日产生的物业管理费106163元、违约金183570元，2019年9月1日起的管理费及违约金计至搬离之日止）；3.诉讼费用由西秀福乐多公司负担。一审判决认定的事实：普定福乐多与家喻物业公司于2014年1月16日签订《协议》，约定：家喻物业公司为普定福乐多从家喻房开处所租的物业（面积共计5739.54平方米）提供物业服务，物业服务费每月按0.5元/平方米，家喻物业公司提供50个车位（地面或地上），其他条款按与家喻房开签订的租赁合同为准；物业服务管理费按年支付一次，以合同签订之日起交纳，第二年提前一个月缴纳，水电费按月缴纳，如逾期按日是千分之三支付违约金及有关手续费，具体收费标准依照物业服务中心公示标准收取等内容。上述《协议》签订后，西秀福乐多于2014年9月10日注册登记成立，与家喻物业公司按上述《协议》的内容履行，但其中对于50个车位，双方未实际履行。另查明，上述《协议》约定的物业，系普定福乐多与家喻房开签订合同约定租赁的物业；家喻物业公司与家喻房开约定对上述物业进行服务管理，其中家喻物业公司对车位有经营、管理、服务的权利。因租金未按合同约定向家喻房开缴纳，致成诉讼，后经依法判决解除租赁合同，但对上述的物业，西秀福乐多公司至今未向家喻房开返还。一审法院认为：西秀福乐多公司与家喻物业公司之间的物业服务关系清楚。本案焦点一：西秀福乐多公司诉请家喻物业公司按《协议》约定提供50个车位是否支持。双方之间的物业服务管理所涉及的物业，是基于西秀福乐多公司与家喻房开签订的租赁合同，但租赁合同已被依法判决解除，西秀福乐多公司再继续使用该物业已无法律依据；另，该《协议》虽不是西秀福乐多公司、家喻物业公司签订，但双方实际按《协议》履行部分内容，而对于家喻物业公司提供的50个车位，按常理，西秀福乐多公司使用前应当交付服务费等其他费用是明知的，但其未支付，足以认定西秀福乐多公司不需要才未交费；综上《协议》的内容无再继续履行的必要，对西秀福乐多公司的该诉请，不予支持。本案焦点二：家喻物业公司反诉诉请判决解除双方于2014年1月15日签订的《协议》是否支持。《协议》的签订方是普定福乐多与家喻物业公司，而非西秀福乐多公司与家喻物业公司，即使双方是按《协议》履行部分内容，但反诉诉请西秀福乐多公司的主体不合，不予支持。本案焦点三：家喻物业公司反诉诉请判决西秀福乐多公司支付拖欠的物业服务费及违约金，其中从2016年8月1日至2019年8月30日的物业服务费为106163元、违约金183570元，2019年9月1日后物业服务费、违约金计至西秀福乐多公司搬离之日止是否支持。《协议》虽不是双方签订，西秀福乐多公司使用物业所依据的租赁合同亦被依法判决解除，但西秀福乐多公司仍未搬离该物业，西秀福乐多公司在占有使用物业期间，应当向家喻物业公司支付物业服务费；家喻物业公司提出该反诉诉请后，西秀福乐多公司不能举证证实已支付至何时的物业服务费，对家喻物业公司主张西秀福乐多公司从2016年8月1日起，按5738.54平方米、每月0.5元/平方米起计的物业服务费，且未超过双方按《协议》履行的标准，故家喻物业公司的该反诉诉请予以支持；因西秀福乐多公司已构成违约，应当承担违约责任，西秀福乐多公司认为违约金过高，请求调整，西秀福乐多公司虽未能举证证实家喻物业公司的损失，但家喻物业公司诉请的违约金已超过拖欠的物业服务费，显然过高，酌情按西秀福乐多公司所拖欠物业服务费的30%予以调整；2019年9月1日后的物业服务费，按家喻物业公司主张的面积5738.54平方米、每月0.5元/平方米计至西秀福乐多公司搬离；对于2019年9月1日之后的违约金，可按实际产生拖欠的物业服务费的30%计至西秀福乐多公司搬离之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.驳回安顺西秀区福乐多购物有限公司的本诉诉请；2.安顺西秀区福乐多购物有限公司在本判决生效三日内向贵州安顺家喻物业管理有限公司支付物业服务费及违约金（截止2019年8月30日止，物业服务费为106163元、违约金为31849元；2019年9月1日后的物业服务费及违约金，物业服务费按5738.54平方米、每月0.5元/平方米计，违约金按物业服务费的30%计，至安顺西秀区福乐多购物有限公司搬离）；3.驳回贵州安顺家喻物业管理有限公司解除2014年1月15日签订《协议》的反诉诉请。本诉受理费100元；反诉受理费2823元，合计2923元，西秀福乐多公司负担1293元，家喻物业公司承担1630元（判决生效三日内，西秀福乐多公司直接向家喻物业公司支付1530元，家喻物业公司不再向法院申请退取）。二审查明：2014年1月15日家喻物业公司与贵州普定福乐多购物中心签订了《商用物业服务协议》，2014年5月6日贵州普定福乐多购物中心注销，2014年5月12日普定福乐多购物有限责任公司（以下简称“普定福乐多公司”）成立。普定福乐多公司与家喻物业公司就案涉物业签订了五份《房屋租赁合同》，2014年9月10日西秀福乐多公司成立，该公司利用上述承租的商铺经营超市。贵州普定福乐多购物中心、普定福乐多公司及西秀福乐多公司的实际控制人均是王新和。二审中，家喻物业公司、王新和均认可与家喻物业公司具有物业服务合同关系的是西秀福乐多公司。2016年9月10日至2016年10月25日家喻物业公司阻挠西秀福乐多公司的正常经营，西秀福乐多公司提起诉讼，经一审、二审审理后，本院于2017年5月11日作出（2017）黔04民终192号民事判决，判令家喻物业公司赔偿西秀福乐多公司经济损失115201元。贵州安顺家喻房地产开发有限公司（以下简称“家喻房开公司”）在贵州省安顺市西秀区人民法院审理的（2018）黔0402民初583号民事案件中，反诉请求判令普定福乐多公司向其支付2017年1月1日至2018年3月31日止15个月的租金1961299.9元；解除普定福乐多公司与家喻房开公司2013年12月2日签订的案涉5份《房屋租赁合同》；西秀福乐多公司承担连带责任。2018年7月21日贵州省安顺市西秀区人民法院作出（2018）黔0402民初583号民事判决，认定出租给西秀福乐多公司的房屋总面积为5481.3平方米+40.51平方米+59.69平方米+78.52平方米+78.52平方米=5738.54平方米，并判令解除普定福乐多公司与家喻房开公司2013年12月2日签订的五份《房屋租赁合同》；普定福乐多公司向家喻房开公司支付2017年1月1日至2018年6月30日期间的租金2353559.94元。西秀福乐多公司承担连带责任。宣判后，普定福乐多公司不服，向本院提起上诉。2018年11月28日本院作出（2018）黔04民终951号民事判决，驳回上诉，维持原判。家喻房开公司在贵州省安顺市西秀区人民法院审理的（2019）黔0402民初2928号民事案件中，起诉西秀福乐多公司和普定福乐多公司，要求两公司一个月内搬离、腾空案涉物业区域，并把相关物业房产交付给家喻房开公司。贵州省安顺市西秀区人民法院支持了家喻房开公司的诉请。普定福乐多公司、西秀福乐多公司不服向本院提起上诉，本院于2019年12月13日作出（2019）黔04民终1419号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年10月8日家喻物业公司法定代表人周云香涉嫌寻衅滋事罪被刑事拘留，2020年5月11日被提起公诉，该案审理过程中，西秀福乐多公司提起刑事附带民事诉讼，经一审、二审审理后，裁定对西秀福乐多公司的刑事附带民事诉讼不予受理。其他事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点归纳为：1.家喻物业公司是否应向西秀福乐多公司提供50个停车位；2.西秀福乐多公司向家喻物业公司支付的物业服务费应如何计算。本院认为，2014年1月15日的《商用物业服务协议》虽约定，家喻物业公司向西秀福乐多公司提供50个停车位，但这是基于双方之间存在物业服务合同关系，家喻物业公司给优质客户提供的便利，现（2018）黔0402民初583号民事判决和（2018）黔04民终951号民事判决已判令解除普定福乐多公司与家喻房开公司2013年12月2日签订的案涉五份《房屋租赁合同》，（2019）黔0402民初2928号民事判决和（2019）黔04民终1419号民事判决已判令普定福乐多公司和西秀福乐多公司搬离案涉商铺，将所承租的商铺返还给家喻房开公司，故作为为这些商铺提供物业服务的《商用物业服务协议》也应当予以解除，在此情况下，西秀福乐多公司诉请家喻物业公司继续为其提供50个停车位无事实和法律依据，一审判决未支持该诉请并无不当。关于物业服务费计算问题。双方仅是对出租的商铺面积存有异议，经查，（2018）黔0402民初583号民事判决和（2018）黔04民终951号民事判决均认定出租给西秀福乐多公司的商铺总面积为5738.54平方米，故西秀福乐多公司支付的物业服务费应按5738.54平方米计算，一审判决计算正确，本院予以维持。至于家喻物业公司法定代表人周云香涉嫌刑事犯罪问题，因（2017）黔04民终192号民事判决，已判令家喻物业公司赔偿西秀福乐多公司因阻挠其正常经营造成的经济损失115201元，故该问题不影响本案的处理，也不构成减免案涉物业服务费及违约金的事由。综上所述，西秀福乐多公司的上诉理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费575元，由安顺西秀区福乐多购物有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 黄光美二〇二〇年八月二十四日法官助理赵强强书记员杨艳