成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2585号 原告：刘文艳，女，1965年9月4日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：周绍林，男，1964年10月28日出生，汉族，住四川省蒲江县，系刘文艳之夫。 委托诉讼代理人：王建，四川永茂律师事务所律师。 被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋9楼909号。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 原告刘文艳与被告四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文艳及其委托诉讼代理人周绍林、王建，被告橙森公司的委托诉讼代理人程梦曦到庭参加第一次庭审，原告刘文艳及其委托诉讼代理人周绍林、被告橙森公司的委托诉讼代理人程梦曦到庭参加第二次庭审，原告刘文艳的委托诉讼代理人王建、被告橙森公司的委托诉讼代理人程梦曦到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。 刘文艳向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘文艳与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》；2.判令橙森公司按合同约定向刘文艳支付欠付的房屋租金；3.判令橙森公司向刘文艳支付违约金50000元；4.判令按双方合同约定涉案房屋内家电、家具归刘文艳所有（详见合同清单），并结清使用期间物管水电费用。事实和理由：2018年5月20日，刘文艳与橙森公司签订了《业主房屋租赁合同》，约定刘文艳将其名下位于西××××室，建筑面积44.78平方米的房屋出租给橙森公司，租期为2018年6月1日至2031年3月31日，免租期为10个月。租金为人民币42元／平方米／月，橙森公司支付方式为每三个月支付一次租金，且每次提前7日支付下期租金。自2019年10月起，橙森公司未按合同约定向刘文艳支付租金，且在合同履行期间，橙森公司多次发函要求降租或者解除合同，严重违背了双方的合同约定。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。故为维护刘文艳的合法权益，请求人民法院依法支持其诉讼请求。 橙森公司辩称，橙森公司同意解除与刘文艳签订的《业主房屋租赁合同》，同意支付租金至2020年2月底，违约金是补偿性质，橙森公司主张用押金冲抵违约金，收房时双方根据原接房时的接房清单进行归还，并结清物管水电费用. 本院经审理认定事实如下：2018年5月20日，刘文艳与橙森公司签订一份《业主租赁合同》，约定：一、刘文艳同意将自己名下坐落于西航港××室，合同编号743228，建筑面积44.78平方米的房屋（以下简称：该物业）出租给橙森公司，该物业租给橙森公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用。二、租赁期为154个月，从2018年6月1日起至2031年3月31日止。免租期为10个月。三、租金及支付方式：1.租金为人民币42元／平方米／月（大写：肆拾贰元整），备注：房东租金尽收。橙森公司支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转款凭据为证），且每次提前7日支付下期租金。2.租赁期内租金递增明细如下：（1）2019年4月1日-2021年3月31日，租金为人民币42元／平方米／月；（2）2021年4月1日-2023年3月31日，租金为人民币44.1元／平方米／月；（3）2023年4月1日-2025年3月31日，租金为人民币46.3元／平方米／月；（4）2025年4月1日-2027年3月31日，租金为人民币48.6元／平方米／月；（5）2027年4月1日-2029年3月31日，租金为人民币51.0元／平方米／月；（6）2029年4月1日-2031年3月31日，租金为人民币54.0元／平方米／月。四、待该物业正式交付后，刘文艳需办理完收房手续并付清全部收房所缴纳费用后7日内应受到橙森公司缴纳的押金人民币1880元整（大写：壹仟捌佰捌拾圆整）。合同到期终止时，橙森公司交清租金及水、电、煤气、网络、电话、物业等相关费用后，刘文艳即退还橙森公司押金。若橙森公司提前解除合同，视为违约，押金不予退还。五、租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用均由橙森公司承担，并及时按规定缴纳。六、双方责任。……（3）橙森公司必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，刘文艳有权收回房屋，并不退还橙森公司租金，橙森公司承担违约责任……（12）租期内双方不得任意上调或下调租金；（13）租赁期满后，双方协商一致，橙森公司将房屋内全部家具、电器留予刘文艳，不拆除不带离（以家具家电清单）；（14）若橙森公司违约，橙森公司将房屋内全部家具、电器留予刘文艳，不拆除不带离（以家具家电清单为准）；（15）家具家电清单：衣柜、1.8米床箱、1.2米床箱、电视柜、床头柜、书桌、橱柜、洗面台＋镜柜、洗衣机、冰箱、微波炉、电磁炉、油烟机、电热水器、空调、电视机、壁灯、沙发（套房）、电脑椅、茶几、单人沙发、窗帘。 2019年9月30日，橙森公司向刘文艳发出一份《通知意向函》，载明：“尊敬的刘文艳，橙森公司与您于2018年5月20日签订《业主房屋租赁合同》，约定将您方位于西××街道××自路××号的房屋（以下简称该房屋）交由我公司经营管理使用。现在因整个市场经济萧条，再加上本栋楼整个物业管理缺失（楼道脏乱差、消防通道目前尚未修整）导致本栋楼租金确实非常低迷，每租一套房子我公司亏损在300-500元／月，我司再无能力继续贴补房租，我谨代表橙森公司诚恳提出降租请求（经风控部门测算，保本的情况下租金30多平小面积需降至1100元／月，40平以上的需降至1300元／月）。望业主能切实了解和关切我们的具体情况，给予我们支持！您方收到此函后，若有相应建议请您方联系我司对接人员”。 2020年1月13日，橙森公司向刘文艳作出一份《告知函》，载明：“致刘文艳（以下简称：你方）：本公司于2018年5月与你方就位于西××××室的房屋签订《房屋租赁合同》，由本公司租赁你方房屋。此后，本公司一直按照协议约定履行租房合同至今，但在租赁合同履行过程中，市场行情相较于此前签订协议时发生了较大变化，因此本公司调整了经营策略和方向以避免遭受重大损失。且本公司此前曾与你方商议调整租赁合同约定，但你方拒绝降低租金，目前租赁关系的持续，影响及损失正在持续产生过程中。因此，本公司郑重函告如下：1.本函到达之日起三日内，请你方与本公司协商解除《房屋租赁合同》及相关手续文件，如你方超过前述期限拒绝协商则视为双方自本函到达之日起已解除签订的《房屋租赁合同》及相关手续文件；2.自本函件到达之日起三日内，请你方退还本公司已缴纳的剩余租金款项，并同时退还橙森公司就该房屋预存的任何水电气网等费用；而鉴于双方此前的友好合作，如你方配合协商处理，你方收取本公司支付的押金以及本公司为经营而在房屋内安置的家具家电，本公司暂不要求退还；3.自本函到达之日起三日内，请你方与我方联系，核对并协商你方对本公司的损害赔偿承担”。 2020年2月4日，橙森公司再次向刘文艳作出一份《告知函》，载明：“致（以下简称：你方）：本公司于2018年5月与你方就位于成白路88号58栋437的房屋签订《业主房屋租赁合同》，由我公司租赁你方房屋。近期，受到新型冠状病毒爆发的大范围影响，陆续从全国传来不断恶化信息，全国人民也都陷紧张和焦虑之中，相信你已了解相关情况。2020年1月24日，成都市启动突发公共卫生事件一级响应，同时全省各A级景区、博物馆、演艺场所、餐饮住宿业等受特大影响，部分行业关门暂停营业，预估本次疫情的影响可能还会持续很长一段时间，此次疫情的爆发严重影响到全国公寓酒店业经营之根本，直接影响相关合同条款继续履行。至此，我公司多方努力组织自救，奈何经营环境恶化不受人为因素影响，倍感力不从心，也确实无力能继续经营你方房产，为不影响你方房屋再次出租，为此我公司倍感遗憾郑重函告如下：自本函到达之日起三日内，请你方与我公司协商解除《业主房屋租赁合同》及相关文件手续，若我方未收到你方回复，则视为双方自本函到达之日起解除上述房产的《房屋租赁合同》及相关文件手续”。 庭审中，刘文艳明确要求橙森公司支付其尚欠的租金为10426.84元（从2019年10月1日起至2020年6月22日止），并增加一项诉讼请求为要求橙森公司按照双方合同约定交付案涉房屋内家具家电。刘文艳认可橙森公司按合同约定的租金标准支付租金至2019年9月30日，此后橙森公司于2019年10月12日向刘文艳支付了3900元、于2019年12月12日支付了1300元，于2020年3月1日支付了1300元。同时，经本院组织双方到涉案房屋现场清点，共同确认涉案房屋内的设施有：衣柜、1.8米床箱、电视柜、床头柜、橱柜、洗面台、镜柜、冰箱、电磁炉、抽油烟机、热水器、空调（无遥控器）、电视（无遥控器）、两人沙发、电脑椅、窗帘。 另查明，2018年4月29日，刘文艳与四川昌达物业管理有限责任公司双流分公司（以下简称昌达双流分公司）签订一份《成都华丰丰食品城前期物业服务合同》，约定物业服务费标准为2.6元/月.平方米。凡属昌达双流分公司代收的费用，刘文艳应于每月10日前向昌达双流分公司交清电、环卫等费，不得拖欠。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《业主房屋租赁合同》、《通知意向函》、《告知函》、《成都华丰丰食品城前期物业服务合同》、现场勘查笔录以及双方当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，刘文艳与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于合同解除问题。橙森公司于2019年9月30日、2020年1月13日、2020年2月4日先后向刘文艳送达《通知意向函》、《告知函》，要求降租和解除《业主房屋租赁合同》，并从2019年10月起，未按《业主房屋租赁合同》约定按时足额支付租金。橙森公司在履行合同的过程中出现的经营风险的情况并不能构成拒绝履行给付义务的理由，橙森公司作为承租人，其理由和证据亦无法证明达到法定解除的情形，故橙森公司构成根本性违约。现刘文艳主张解除双方签订的《业主房屋租赁合同》，符合《业主房屋租赁合同》中约定解除的情形。本案中，刘文艳解除合同的意思表示于本院向橙森公司送达民事起诉状副本时到达，故本院确认双方解除合同的时间为2020年6月5日。 关于租金问题。《业主房屋租赁合同》约定橙森公司每3个月支付一次租金，且每次提前7日支付下期租金。租金按时间递增，2019年4月1日至2021年3月31日期间，租金为42元/平方米/月。橙森公司从2019年10月1日起未按时足额向刘文艳支付租金，截至《业主房屋租赁合同》解除之日即2020年6月5日，租金为15359.54元（42元/平方米/月×44.78平方米×8个月+42元/平方米/月×44.78平方米÷30天×5天），扣除橙森公司已支付的3900元、1300元、1300元，橙森公司应向刘文艳支付从2019年10月1日起至2020年6月5日止所拖欠的租金8859.54元。 关于违约金问题。橙森公司逾期未支付租金构成根本性违约，应当支付违约金。橙森公司认为违约金50000元过高，愿意以押金冲抵违约金。本院认为，违约金系补偿性质，刘文艳未举证证明其实际损失金额，橙森公司违约给刘文艳造成的损失主要是租金损失，刘文艳已通过本案诉讼主张租金，考虑合同履行情况、当事人过错等因素，对橙森公司主张违约金过高的意见予以采纳。本着公平原则，本院酌定橙森公司按照2个月租金的标准（1880.76元×2个月）向刘文艳支付违约金，计3761.52元。刘文艳超过此部分的违约金主张，本院不予支持。刘文艳认可收到橙森公司支付的押金1880元，但根据《业主房屋租赁合同》第四条“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”的约定，本案中，橙森公司构成根本性违约，故对橙森公司要求以押金冲抵违约金的意见，本院不予采纳。 关于涉案房屋内家具家电问题。《业主房屋租赁合同》第六条第（14）款约定，若橙森公司违约，橙森公司将房屋内全部家具、家电留予刘文艳，不拆除不带离（以家具家电清单为准）。本案中，橙森公司构成违约，故应向刘文艳交付经本院现场清点及双方共同确认的案涉房屋内的家具家电，刘文艳主张按照《业主房屋租赁合同》第六条第（15）款的清单进行交付，但未提交任何证据证明橙森公司还购买了其他物品，故对刘文艳主张橙森公司向其交付除现场勘查笔录中确认的家具家电外的其他物品的诉讼请求，本院不予支持。 关于刘文艳主张橙森公司结清使用期间物管水电费用的问题。虽然双方约定房屋租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水电气及其他相关费用均由橙森公司负担，并及时按规定缴纳。但刘文艳并非上述费用的权利主体，且未举证证明其已代为缴纳了上述费用，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告刘文艳与被告四川橙森科技发展有限公司于2018年5月20日签订的《业主房屋租赁合同》于2020年6月5日解除； 二、被告四川橙森科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘文艳从2019年10月1日起至2020年6月5日止的尚欠租金8859.54元； 三、被告四川橙森科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘文艳违约金3761.52元； 四、被告四川橙森科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘文艳交付位于成都市双流区房屋内的衣柜、1.8米床箱、电视柜、床头柜、橱柜、洗面台、镜柜、冰箱、电磁炉、抽油烟机、热水器、空调（无遥控器）、电视（无遥控器）、两人沙发、电脑椅、窗帘； 五、驳回原告刘文艳的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费655元，由原告刘文艳负担518元，被告四川橙森科技发展有限公司负担137元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  夏 颜 二〇二〇年八月四日 法官助理  苏小洋 书 记 员  李 莹