江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初4772号原告：宜春市体育中心，住所地：宜春市袁州区袁山大道东段。统一社会信用代码：123608007057287555。法定代表人：舒建雄，该中心主任。委托诉讼代理人：易舢，江西利元律师事务所律师。被告:易江，男，1975年5月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：晏小艳，女，1978年1月24日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：孙有文，江西甘雨律师事务所律师。原告宜春市体育中心（以下简称原告）诉被告易江、晏小艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜春市体育中心法定代表人的委托诉讼代理人易舢，被告易江、晏小艳及其委托诉讼代理人孙有文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告租赁合同关系；2.请求法院判决被告向原告支付2019年2月1日至2019年11月30日期间的租金30888元及利息（按LPR自2019年12月7日起暂计算至2020年7月7日止为724元，此后利息继续计算至付清之日止）；3.请求法院判决被告向原告支付2019年12月1日至2020年6月30日期间的租金21621.6元及利息（利息按LPR自起诉之日计算至付清之日止）；4.请求法院判决被告腾空房屋、返还租赁物并承担腾房费用和返还房屋前的租赁物占用费用（参照月租金3088.8元计算）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月30日两被告与原告签订《协议书》，约定被告租赁原告游泳馆室外馆围墙指定场地用于经营茶楼，按照2011年的租金标准年租金12000元收取，租赁期2018年2月1日至2019年1月31日。合同到期后，被告继续使用租赁物，原告于2019年4月16日向被告送达《告知书》，通知年租金按照96000元收取，2019年4月23日前未搬走视为接受该价格。被告收到《告知函》后要求适当降低租金，原告将租金调整为3088.8元/月，并委托律师于2019年8月22日向被告邮寄律师函，催促被告支付拖欠的租金并签订租金合同。被告签收律师函后表示愿意续签合同，但迟迟不来签订合同，甚至拒付租金。2019年11月30日，原告再次委托律师邮寄律师函，催促支付租金并签订租金合同。被告签收律师函后，继续使用租赁物，但是既没有交租金，也没有来签合同。鉴于被告多次与原告交涉签订合同但又不愿意签订，拒付租金又不同意搬走。原告为避免国有资产流失，出于无奈向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。两被告辩称，1.被告晏小艳不是本案适格的被告，晏小艳虽然在合同上签名，但仅代表案外人李志强行使相关权利义务，其本人不是合同的一方；2.涉案的场地自2011年至2018年每年的租金仅为12000元，原告单方面提出将租金上涨至96000元/年，远远超过市场价格。被告方面不同这个价格，双方未达成一致意见。3.由于涉案场地的房产系被告易江与案外人李志强共同投资建设并装修，因此在2011年的租赁协议中明确约定租赁的是场地，12000元/年的价格也是该场地的租赁价格。自2011年至今场地面积未发生任何变化，因此租赁价格也只能按照之前的价格计算；4.如果原告要收回场地及房产，应当对被告易江及案外人李志强兴建的房产及装修进行补偿。当事人为证明其主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换。对双方当事人认为真实性和关联性无异议的证据，本院罗列如下：原告举证的证据一、事业单位法人证书，法定代表人身份证证明复印件；证据二、宜春市人民政府《关于宜春市体育中心场馆归属情况说明的函》；证据三、易江、晏小艳与原告签订的《协议书》；证据四、《告知函》；证据五、《律师函》两份；证据六、李志强与原告签订的《协议书》；两被告举证的宜春市建设项目规划审批表、建设工程规划许可证。上述证据的形式和来源合法，本院对上述证据予以确认。对有异议的证据，当事人举证、质证，本院认证如下：原告为证明其主张提交证据七、《致委托人函》两份（宜金五星估字2019第04103号、第04081号），证明涉案场地为37066元/年，建筑物的面积是216.84平方米，单价30元/月/平方。两被告对证据三性及证明目的均有异议，认为被告没有收到该函，没有征求被告的异议意见。该评估报告针对的是房屋的租赁价格评估，而非场地评估，不能以房产的租赁价格来确定场地的租赁价格。本院认为该份评估报告由原告委托评估机构出具，评估报告的真实性可以确认。综合审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2011年，李志强（乙方）与原告（甲方）签订《协议书》，承租宜春市体育中心游泳馆室外馆南面围墙外指定的一块场地。双方约定租赁期限为2011年10月1日至2017年9月30日，甲方免费提供80天给乙方新建装修；租赁费为12000元/年；乙方对甲方场地设施装修改造需经甲方批准同意；协议期满，乙方所投入的固定资产（除能搬动的东西外）全部归甲方所有，如乙方有续约意愿，在同等条件下甲方给予乙方优先权。协议签订后双方按协议履行，李志强以原告兴建“临时更衣室”名义向宜春市城乡规划建设局报批建设。2011年6月20日，宜春市城乡规划建设局颁发《建设工程规划许可证》，载明：建设单位为宜春市体育中心；建设项目名称为临时更衣室；建设位置为市体育中心游泳馆南侧；建设规模为壹层、85平方米。该证同时备注“该项目为临时建筑，使用期限不得超过两年，如遇规划调整或在临时使用期满，建设单位必须无偿拆除，并自行清理现场”。李志强实际建成二层临时建筑。2017年1月23日，李志强向晏小艳出具《委托书》，载明“李志强委托晏小艳（身份证号：3622011978××××××××）处理李志强和易江两人位于市体育中心游泳馆南侧二层楼的店面租赁及收租事宜。此店不可买断。委托人：李志强2017年1月23日”。租赁期限截止后，原告要求租赁合同一年一签。2018年1月30日，被告易江、晏小艳与原告重新订立《协议书》，就原租赁的场地重新约定：租赁期间为2018年2月1日至2019年1月31日；协议期满，其对甲方房屋进行的装修改造应无条件交给甲方等等。第二次租赁期限截止后，双方多次协商均无法就续签合同达成一致意见。被告租赁的场地及地上临时建筑物仍受两被告管理。现原告向本院提起诉讼。另查，原告于2019年初将其经营管理范围内的场地、房屋委托宜春市金五星房地产评估有限公司进行租赁价格评估，首次评估时被告租赁的场地上建筑物租金价格为96000元。因临近道路交通管制，原告于2019年9月再次委托进行评估，第二次评估的租赁价格为37066元。本院认为，关于被告晏小艳的诉讼主体资格问题，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”李志强委托晏小艳与原告签订租赁协议，因履行租赁合同产生争议，原告起诉至本院列受托人晏小艳为被告于法有据。关于本案租赁关系中的标的物。2011年原告与李志强签订租赁合同时出租的是由原告管理的场地，12000元租金是场地的租赁费，该合同于2017年9月30日终止。2018年1月30月，原告与两被告续签合同时，双方续租的仍旧是场地，租金数额与之前的合同一致。场地上的临时建筑由李志强以原告名义建设并装修，《建设工程规划许可证》明确注明临时建筑不得超过两年。该临时建筑于2011年兴建，使用至今早已超过两年，双方均未举证是否延长了临时建筑的使用期限，本院认为超过使用期限的临时建筑不具备合法性，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条亦规定“租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效”，故本院在本案中仅能就场地的租赁关系进行处理。原、被告在2018年1月30日签订的《协议书》中约定，租赁期于2019年1月31日终止，本院对双方租赁协议终止的时间予以确认。原租赁协议终止后双方未达成新的租赁协议，两被告本应将场地返还给原告，但时至今日两被告仍实际占用涉案场地，两被告应当返还场地并支付场地占用期间的使用费。原告主张的租金系临时建筑的市场租赁价格，而非场地租赁价格，本院酌情支持按原租赁协议中的12000元/年的标准计算两被告占用场地期间的使用费。因临时建筑已超期使用，原告要求两被告腾空并返还房屋的诉请本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款，判决如下：一、确认原告宜春市体育中心与被告易江、晏小艳于2018年1月30日签订的《协议书》于2019年1月31日解除；二、被告易江、晏小艳应于本判决生效之日起十日内向原告宜春市体育中心返还位于市体育中心游泳馆室外馆南面围墙外指定租赁给被告易江、晏小艳的场地；三、被告易江、晏小艳应于本判决生效之日起十日内按1000元/月标准支付自2019年2月1日起至场地实际返还之日止的使用费；四、驳回原告宜春市体育中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1131元，减半收取计币565.5元，由被告易江、晏小艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 欧阳萍二〇二〇年八月二十七日法官助理刘强安代书记员 彭利娟