浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0127民初210号 原告：杨新妹，女，1963年6月5日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：余合力，浙江泽大律师事务所律师。 被告：黄**，男，1969年2月26日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：廖枝君，浙江千岛湖律师事务所律师。 第三人：张国平，男，1969年9月1日出生，汉族，住浙江省淳安县。 第三人：王建女，女，1970年12月28日出生，汉族，住浙江省淳安县。 原告杨新妹与被告黄**、第三人张国平、王建女申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭于4月17日公开开庭进行了审理。原告杨新妹及其委托诉讼代理人余合力，被告黄**及其委托诉讼代理人廖枝君到庭参加诉讼。第三人张国平、王建女经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令黄**对淳安县××乡××村××号土地（淳政储出［2014］第17号土地）上的所有建筑及附属物不享有所有权和使用权；2、判令被告黄**和张国平、王建女于2014年12月19日签订的关于淳安县××乡××村××号土地（淳政储出［2014］第17号土地）上的所有建筑物及附属物的买卖协议无效；3、判令准许执行位于××乡××村××号土地（淳政储出［2014］第17号土地）上的所有建筑物及附属物；4、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2015年5月7日淳安县人民法院以（2015）杭淳汾商初字第00070号民事判决书对原告杨新妹与第三人张国平、王建女民间借贷纠纷一案已经作出判决：第三人张国平、王建女于判决生效之日起十五日内返还原告杨新妹借款本金1344000元并承担自2014年12月21日起至判决确定给付之日止按照年利率22.4%计算的利息（暂算至2015年1月20日为25088元）。由于第三人张国平、王建女未履行判决，原告向淳安县人民法院申请执行第三人张国平、王建女抵押给原告的位于淳安县××乡××村××号土地（淳政储出［2014］第17号土地）上的所有建筑及附属物。执行过程中，被告（案外人）黄**以其属执行标的物所有权人为由向淳安县人民法院提出执行异议。淳安县人民法院于2019年12月27日作出（2019）浙0127执异4号执行裁定书中止执行。 原告认为，被告提出的执行异议不成立，理由如下： 1、第三人张国平、王建女在2014年6月28日向原告借款时双方签订了借款协议书，约定将位于淳安县××乡××村××号土地（淳政储出［2014］第17号土地）上的所有建筑及附属物抵押给原告是未办理登记手续。可第三人将前述房产于2014年12月20日前卖给被告也未办理变更登记手续，依物权法相关规定，被告也未取得所有权。无论抵押还是买卖都是对房产的处分，但抵押在先，且第三人将房产权证原件交付给原告，这既证明第三人的真实意思表示，又证明了原告已经取得前述房产的抵押权。既然第三人已将案涉房产抵押给原告，不能又将案涉房产卖给被告。因此，第三人与被告之间的买卖合同是无效的，被告没有取得案涉房产的所有权。 2、原告与第三人张国平、王建女之间的债权债务关系是依法确认的。而被告与第三人之间的债权债务关系未依法确认，双方之间是否真实存在债权债务关系不确定，那么因债权债务关系而发生的买卖关系的真实性也不确定，不排除被告恶意取得房产的嫌疑。其次，被告与第三人未将案涉房产办理不动产登记，依据物权法第9条规定，被告未取得该房产的所有权，不是该房产的所有权人。 综上，被告未取得案涉房产所有权，而以案涉房产所有权人的名义提出执行异议，其异议显然是不成立的。据此，为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法相关规定特向贵院起诉，请求依法裁决。 原告为证明其主张，提交了如下证据：1、执行裁定书1份（复印件），拟证明原告的申请执行已被裁定中止执行。2、民事判决书1份（复印件），拟证明原告与第三人的债权债务关系已被确认。3、借条协议书、借条2份（复印件），拟证明第三人因向原告借款而将案涉房产抵押给原告的事实。4、拍卖成交书、民事裁定书、统一收款收据、集体土地建设用地使用证（复印件，提供原件核对）、抵押物清单5份（复印件），拟证明第三人将案涉房产产权证件交付给原告，证明抵押系第三人真实意思表示。5、情况说明1份（原件），拟证明案涉房屋的现状，从2014年至2019年农庄从未有人进入使用。 被告辩称，本案系执行异议，原告提出的第1、2项诉请不是执行异议之诉的审查范围。原告对（2019）浙0127执异4号执行裁定书提出异议，应当针对中止执行提出。在执行异议案件中，被告针对案涉地块提出的确认所有权在执行异议裁定书已经认定不予审查。理由如下：1、执行裁定书对案涉地块及附属物的执行并无不当。后被告与第三人签订了买卖合同，第三人将案涉地块土地出卖给了被告并进行交付，被告已经代邀月山庄向鑫盛公司归还贷款方式支付购房款。后被告与张国平签订租赁合同，约定了租金支付和保证金。被告已经将购房款160万元全部付清。根据买卖合同，第三人应该将案涉土地及附属物过户给被告，但是因没有相关证件以及第三人联系不上无法办理过户手续。2、被告已经签订购房合同也付清了所有购房款，即便没有办理过户手续，也并非被告原因。被告的中止执行意见是正确的。3、被告与第三人签订买卖协议时并不知道抵押的存在，且原告签订的抵押合同并未办理登记，应当视为无效。4、被告签订买卖合同无恶意，是善意取得的。综上，请求驳回原告的诉请。 被告为证明其主张提交了：1、房屋买卖合同1份，拟证明被告与第三人签订了房屋买卖合同，约定以160万元价格购买案涉房产，第三人保证享有房屋的所有权和使用权。2、房屋租赁合同1份、保证借款合同1份、汇款单4份、代偿证明1份、客户回单2份，拟证明被告已经根据房屋买卖合同约定全额支付了购房款。3、房屋买卖合同附件清单1份（包含评估报告书2份、高压用电合同1份），拟证明房屋买卖合同附件经过被告与第三人确认，案涉房产所有权和使用权是属于第三人的。（以上证据均为复印件，原件存于（2019）浙0127执异4号案件中）4、拍卖公告1份（打印件），拟证明淳安县人民法院对案涉房产进行拍卖时对于房产权证的标注均为“无”。 证据的质证：一、原告对被告提交的证据1，三性无异议。证据2，真实性、合法性无异议，虽然能够证明原告与第三人之间存在债权债务关系，但是不能证明被告在签订合同时对这一情况知情。证据3，对于该事实被告不清楚，由法庭核实。证据4，真实性、合法性无异议，原件虽然存放于原告处，但是无法确认从什么时候开始存放在原告处，据被告代理人了解，当时签订买卖合同时第三人声称证件已经遗失，所以我们是根据评估报告移交的。证据5，三性均有异议，属于证人证言，证人应当出庭接受质询。 二、原告对被告提交的证据1，三性均有异议，被告与第三人签订房屋买卖合同并非有买卖房屋的需求和意愿，合同约定的款项支付也是用担保代为偿还的100万元来抵扣，关于案涉房产的所有权属证明原件均在原告处，被告与第三人签署房屋买卖合同时没有出示权证原件，被告在没有看到原件和确认权属归属于第三人的情况下签订合同，是为了偿还担保款而签订，是无效的协议。证据2，代偿证明的真实性无异议，合法性、关联性有异议，其他证据的真实性、合法性、关联性均有异议。房屋买卖协议的60万元款项尚未付清，被告就急于将房屋租赁给第三人，存在极大的猫腻和疑点。就算用18万元的购房款抵消了第一年的租金和保证金，原告认为存在疑点，与正常交易习惯不符，是不真实的。被告私下交易，就认为已经追偿了，原告认为无法对抗原告经过正常的法律程序取得的权利。证据3，三性均有异议。根据交易习惯，必须要审查房产权属，在没有任何权属证件原件的情况下，被告不能证明购买的房屋是属于第三人的，怎么会付钱、购买房屋。证据5，真实性无异议，合法性、关联性有异议，案涉房产虽然没有原件，但是原告有所有拍卖房屋所有的原件材料。被告未看到任何原件，就急于买卖并反租赁，完全不符合交易习惯。 本院对证据的认证：一、对原告提交的证据1-4符合证据三性，予以采信；证据5系证人证言，证人未到庭接受法庭询问，不符合证据形式，但是黄**对将案涉农庄卖给他人的事实予以认可，因此对该事实予以确认，其他部分不予认可。 二、被告提交的证据1真实性予以确认， 本院经审理认定事实如下：杨新妹诉张国平、王建女民间借贷纠纷案本院于2015年5月7日作出（2015）杭淳汾商初字第70号民事判决，判决如下：一、被告张国平、王建女于本判决生效之日起十五日内返还原告杨新妹借款本金1344000元并承担自2014年12月21日起至本判决确定给付之日止按照年利率22.4%计算的利息（暂算至2015年1月20日为25088元）；二、驳回原告杨新妹的其他诉讼请求。对原告的抵押权未予确认。 原告于2015年9月23日向法院申请强制执行，在执行过程中，被告向本院提出书面异议。经本院审查，于2019年12月27日作出（2019）浙0127执异4号裁定书，裁定中止对位于淳安县××乡××村××号土地（淳政储出［2014］第17号）土地上的所有建筑及附属物的执行。原告对该裁定不服，提起本案诉讼。 涉案资产原为淳安县浪川乡集体资产经营中心所有（位于浪川乡全朴村原浪川丝绸二厂2714.07平方米房产、构筑物、变压器一台），杭州市中级人民法院执行局2006年12月4日以第一次拍卖的保留价人民币480000元抵偿给淳安县农村信用合作社汾口信用社浪川分社。 2008年3月5日，张国平通过竞拍以170000元取得原浪川丝绸二厂厂区内所有的房产、构筑物、变压器（包括厂区门外的配电房、柴房）。2009年5月11日变更给淳安千岛湖张氏花园生态农庄（该农庄为张国平个人独资企业）使用。2015年1月12日本院查封了张国平所有的淳安千岛湖邀月生态农庄（该农庄为个体工商户，负责人为张国平）名下的土地使用权（2014年7月16日成交的淳政储出[2014]17号）。 另查，2014年12月19日，黄**与张国平、王建女签订房屋买卖合同一份。张国平、王建女将位于淳安县××乡××村××号土地（淳政储出［2014］17号）上的所有建筑及附属物以1600000元的价格出让给被告。 黄**在2014年11月28日及2014年12月25日分两次代淳安千岛湖邀月生态农庄向千岛湖康盛小额贷款股份有限公司归还了借款1000000元，该购房款抵付相应购房款；于2014年12月25日向张国平银行转账支付420000元； 黄**于2014年12月20日将涉案房产及资产租赁给张国平、淳安千岛湖邀月生态农庄，约定张国平向黄**支付20000元租赁保证金，第一年租金（2014年12月20日至2015年12月19日）为160000元。上述款项折抵购房款项。 2019年上半年，黄**将案涉农庄出让给案外人。 另查明，案涉资产无房屋所有权证、无土地证、无契税证。 本院认为，本案争议焦点为被告对案涉资产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此,本院评析如下:审查案外人的权利能否排除执行,应根据案件的具体情况和案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断,从而确定案外人的权利是否能够排除执行。本案中，在法院对案涉资产进入执行程序前，被告与第三人已经签订了房屋买卖合同，目前并没有证据证明该合同并非双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，应认定有效。被告在与第三人签订房屋买卖合同后，代第三人偿还了借款100万元抵偿房款；于2014年12月25日向张国平银行转账支付42万元；以租金16万元及租赁保证金2万元抵偿房款。综上，应视为被告已支付了合同约定的购房款。其次，在房屋买卖合同签订之前，第三人虽将案涉资产抵押给了原告，但是并未办理抵押登记且法院判决中对抵押权亦未认定。根据《中华人民共和国物权法》的规定，原告对案涉资产的抵押权尚未设立。因此，原告对案涉资产仅享有一般的金钱债权，被告所享有的物权请求权优先于原告的债权。再次，被告与第三人在签订房屋买卖合同时，对于所应交付的资产在买卖合同的附件中予以明确，且目前被告已作为实际所有人将案涉资产转让给了他人，因此，应认定案涉资产已经交付给被告。最后，案涉资产系第三人通过拍卖所得，无房屋所有权证、无土地证、无契税证。第三人取得案涉资产时亦未进行所有权变更登记，因此被告在取得案涉资产时未进行登记，并非被告自身原因。 综上，本院认为，在我国现有民事法律的程序设计中,执行异议是执行异议之诉的前置程序,二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序,后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序,基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量,该规定确立了以形式审查为主的同时,还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同,但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能,故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款,可以作为执行异议之诉案件审理的参照。因此，参照《执行异议复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，被告就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告认为被告与第三人存在欺诈，但并未提供证据证明，对该主张，不予采纳。原告诉请第1、2项非执行异议案件受理范围，对该两项诉请，本院不予审查。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告杨新妹诉讼请求。 案件受理费20581元，由原告杨新妹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴玉琴 人民陪审员  钱飞飞 人民陪审员  童江明 二〇二〇年八月四日 书 记 员  汪 珊 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。