浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初4600号 原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司，住所地浙江省嘉兴市平湖市新埭镇虹桥路669弄1幢333、334室。 主要负责人：王柯丁，总经理。 委托诉讼代理人：钱玲红、张丽，女，该公司员工。 被告：高唐燕，女，1989年2月18日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 委托诉讼代理人：张奕斌，男，1988年12月12日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县，系被告丈夫。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司（以下简称嘉凯城新埭分公司）与被告高唐燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理，依法由审判员朱跃飞适用简易程序独任审判，并于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人钱玲红、被告吴娟到庭参加诉讼。因案情复杂，本案组成合议庭，转为普通程序进行审理，并于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人钱玲红、张丽，被告的委托诉讼代理人张奕斌到庭参加诉讼。原、被告双方在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告签订的房屋租赁合同于2018年8月5日解除；2、请求判令被告立即向原告支付清铺费用29425元；3、请求判令被告向原告支付房屋租金33197.12元（自2017年9月22日至2018年8月5日，按照租金28785.48元／季度）及滞纳金57517.55元（按日从2018年1月1日暂计至2019年9月30日，按日3‰计算，实际计至租金付清之日止）；4、请求判令被告向原告支付房屋占用费58593.25元（2018年8月6日至2018年10月29日，按照《房屋租赁合同》第十三条1.31中约定：以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向原告支付实际占用费。实际计至涉案房屋实际返还之日止）；5、请求判令被告向原告支付解约违约金100000元;6、请求判令被告立即将注册在涉案房屋处的营业执照注销，并向原告支付逾期注销的违约金130599.28元（自2018年8月6日暂计至2019年2月28日，按照日租金的两倍计算，实际计至营业执照实际注销之日止）；7、收回装修免租期及经营免租期的租金，共计67166.12元。在诉讼中，原告撤回了第6项诉讼请求。事实与理由：原企业名称嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司，变更后企业名称嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司。原告和被告与2017年10月16日签订《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》用于租赁原告位于浙江省嘉兴市平湖市××镇××路××号××新埭城市客厅2层201-204号商铺，面积为292.09平方米。租赁期限为4年，自2017年9月22日起至2021年9月21日止。装修免租期3个月，经营免租期4个月，月租金为9595.16元，月物业费为888.45元。被告方已于2017年3月22日进场装修并于2017年9月22日正式开业。201、202、203商铺的产权为业主曹春叶、曹珏菊、金玉泉、吴建云、徐惠华、陈董平所有，204商铺的产权为业主姜玉林所有。业主授权原告负责项目的整体物业经营管理、对项目的招商、运营以及管理运作等。 按照《房屋租赁合同》附件中约定，被告先按双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，被告应在支付周期开始之前15个工作日内支付，先付后用。后被告未按合同规定向原告支付租金，原告于2018年6月12日张贴《催款函》和《停止物业服务告知函》通知被告缴纳欠款，于2018年6月15日寄出《催款函》和《停止物业服务告知函》，但被告仍未支付。后原告于2018年8月3日寄出《合同解除通知书》，被告于2018年8月5日签收。2018年8月23日，原告张贴《合同解除通知书》，要求被告在15日内将租赁房屋返还原告。 按照《房屋租赁合同》第十三条13.1中约定：以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向原告支付实际占用费。现原告要求被告支付房屋占用费，占用费实际计至涉案房屋实际返还之日止。 按照《房屋租赁合同》第十三条13.3中约定：被告在租赁期间自行安装的设施、设备归被告所有，被告应自行负责拆除。若被告在“返还期”后仍未将其自行安装的设施设备拆除的，原告有权自行处置，并无需给予被告补偿，同时被告还应向原告支付拆除费用。现原告于2018年10月29日代被告完成清铺并要求被告支付清铺费用29425元。 按照《房屋租赁合同》第十三条13.5中约定：若被告使用租赁物业地址作为公司、分公司或营业部的注册地，则在本合同的租期届满或返还期内，应办理完成注册地的迁移或注销手续。被告逾期完成的，每逾期一日，被告应承担相当于合同终止时日租金两倍的违约金，给原告造成其他损失的，还应予以补偿。现原告要求被告支付证照注销违约金，证照注销违约金实际计至涉案房屋实际营业执照注销之日止。 按照《房屋租赁合同》第三条3.3中约定：如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定的租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。现原告要求被告返还装修免租期及经营免租期的租金。 截止2019年2月28日，被告仍拖欠支付房屋租金33197.12元及滞纳金57517.55元（2017年9月22日至2019年9月30日），房屋占用费58593.25元（2018年8月6日至2018年10月29日共85天），收回的免租期租金67166.12元，逾期注销营业执照的违约金130599.28元，清铺费用29425元，以及租赁违约金100000元，以上共计476498.32元。原告分别于2018年6月12日以及2018年6月15日发《催款函》和《停止物业服务告知函》告知被告应当及时支付所拖欠的款项，包括但是不限于租金、物业管理费、能耗费等。然而被告一直以各种理由和方式推诿逃避相关义务的履行，经反复催告无效后，原告无奈提起本诉。 被告答辩称，原告没有经过被告的同意擅自将涉案的店铺清铺了，如果原告按100元/平米计算，被告可以找相关有资质的公司进行计算报价，违约金被告拒绝支付，因为被告之前一直在平湖且带着小孩，不方便来新埭。原告没有打过被告电话，反而被告主动找原告调解过，但没有成功。原告没有以电话或者书面的方式通知过被告。开庭前原告也没有联系过被告，这个时间越久费用越高，被告也承受不起。原告把被告的店关了以后又租给了别人，再向被告说这个事，那被告肯定是不同意的。原告方要求被告支付清铺费是不合理的，商铺不装修是无法经营的，被告是经过原告同意装修的，原告要求恢复至毛坯房状态显然是不合法、不合理的。 原告为支持自己的诉讼主张，还提供了如下证据材料： 1、《嘉凯城新埭项目房屋租赁合同》及《物业服务管理协议》各1份，证明事实租赁关系，费用计算依据。 2、催款函、停止物业服务告知函、解约函各1份及照片6份，证明原告催告被告缴款及单方面解除合约；清铺前后铺内情况。 3、进场文件（包括商户装修手册资料签收单、附件一装修安全承诺书、附件二装修管理承诺书、附件三施工防火安全管理责任书、附件四商户装修消防安全责任协议书、附件五装修安全管理规定、附件八商户装修垃圾清运管理规定、附件九商铺装修缴费通知单、商户商铺装修开工申请表、商户装修施工人员临时出入证申请表、商铺交房表），证明进场装修时间。 4、清铺费用明细（清铺费发票和照片8份），证明所涉房屋被告拒绝清铺，原告代为清铺所产生的费用。 5、《商铺委托经营及管理协议书》，证明201、202、203商铺的产权为业主曹春叶、曹珏菊、金玉泉、吴建云、徐惠华、陈董平所有，204商铺的产权为业主姜玉林所有。业主授权原告负责项目的整体物业经营管理、对项目的招商、运营以及管理运作等。 6、工商变更登记，证明由‘嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司’变更为‘嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司’。 7、装修保证金确认书1份、银行回单1份，证明装修保证金中100元抵扣了履约保证金，还有100元转为了租金，还有2931.85元转为了物业费，剩下6868.15元退给了被告。 被告质证认为，证据1，原告于2017年左右招商，曾出示过图纸给商户看，南入口是嘉凯城整体的引流方向，超市大门也是在南面，后来原告未经过商户同意擅自将超市大门改到了北面，将南大门封掉改成了消防通道；原告引流招商的时候承诺非常好，欺骗性的招商把商户吸引过来，故商铺价格也比其他的高了很多，但开业时间开始承诺是4月份，后来拖到6月、7月，最终于2018年9月22日开业；还有嘉凯城上面有一个电影院，至今为止招商没有招过来，据被告了解是消防安全出现了问题，二楼本来是一家健身房，因为房屋结构导致二楼整个主体破裂。证据2，中途被告去找原告协调过，没有收到什么函。证据3，嘉凯城招商的时候没有引进人流被告是没法做生意的，名字张奕斌是被告丈夫签的，被告于2018年2月份进场装修，当时原告承诺于2018年4月18日商场整体开业，故被告的装修进度是非常快的，并且把所有的资料包括装修施工图、效果图都按照原告的要求交到了办公室，后来原告说4月份开不了业，被告就将整个工程停了下来，一直停到了9月份；被告交到商场资料中有效果图，也有施工图，装修出来的实际效果原告也举证了，是不一样的，原告方在未告知的情况下把一个墙壁直接敲进去了，然后在里面做了一个户外的LED，这个是需要空调带动的，后来空调管漏了导致被告整个餐厅的地板腐烂掉，但与原告协调未果。证据4，清铺费用太高，且清铺费不合法、不合理，双方签订的是格式合同，被告被原告欺骗签了2次合同，第一次签名，第二次又说改名字，以一种诱导性的方式签的，恢复原样至毛坯，什么才是真正的毛坯，很难定义的，例如地砖、油漆等被告是很难拆除的，被告并不居住在新埭，之前在原告处留了两个联系方式，但原告一直都没有联系过被告，也没有以电话的方式通知拆除，只是贴了一张通知在商铺门上，证据5，不清楚，双方签订房屋租赁合同的时候，原告并没有告知商铺的产权人是谁。证据6，原告的名称确实变更了。证据7，没意见。 被告提供营业执照注销个体户基本登记情况1份、清税证明1份，说明原告于2019年12月20日注销个体户工商营业执照。 原告质证认为，认可证据的真实性，故撤回了第6项诉请。 本院认证认为，原告提供的证据1、2、3、4、5，内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以认定。原告提供的证据6、7，被告无异议，本院予以认定。被告提供的证据，原告无异议，本院予以认定。 基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下： 2017年10月16日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租原告位于平湖市××镇××路××号××层××号商铺，建筑面积为292.09平方米，用于经营餐饮，经营品牌为金石牛。租赁期限4年，暂定为2017年9月22日至2021年9月21日。原告给予被告装修免租期叁个月，自租赁物业实际交付日起开始计算，经营免租期肆个月，分肆个季度执行，（具体分摊为2017年10月、2018年1月、2018年4月、2018年7月）。合同第3.3条约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。第5.3.2条约定，履约保证金作为被告全面、实际履行本合同义务的担保。包括但不限于被告依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用，被告因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等。第5.3.3条约定，本合同履行期间，如被告拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，原告有权从履约保证金中直接扣除被告所欠的款项。履约保证金被扣除后，被告须于收到原告书面补款通知的七日内补足。第5.3.4条约定，若被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。合同附件二中约定租金及支付方式为：采用固定租金加递增的方式，首年租金单价为1.0800元／平方米／天，每二年递增6%。自起租日至2019年9月21日止，固定单位租金为1.0800元／平方米／天，固定月租金为9595.16元，年租金为115141.88元；自2019年9月22日至2021年9月21日止，固定单位租金为1.1448元／平方米／天，固定月租金为10170.87元，年租金122050.39元；支付方式为自计租日起，被告先按照双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，被告应在该交租周期开始之前拾伍个工作日内支付，先付后用。第6.4条约定，被告未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，被告应按应付未付金额3‰的标准向原告支付违约金。当逾期支付超过30日时，原告有权选择单方书面通知被告解除本合同，解除合同通知送达被告之日生效。第13.1条约定，被告应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给原告，即被告享有最长不超过15日的“返还期”。在“返还期”内，被告无需支付租金，但被告使用租赁物业产生的其他费用（包括但不限于物业服务费、能耗费等）照常支付。“返还期”后，被告应按租赁面积、实际超出的天数，并以合同终止（或解除）日前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向原告支付实际占用费。被告不得以任何理由无限期拖延“返还期”，原告有权追究被告非法占有房屋的法律责任。原告有权在返还期满后的任何时间内进入并收回租赁物业，被告放置于该租赁物业内的一切物品将被视为放弃物由原告自由处置，原告有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由被告承担。第13.2条约定，被告应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内原告安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后无偿归原告所有），且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。第18.1条关于原告的解除权约定，被告有下列情形之一的，原告有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前被告方应承担的责任，被告应于合同解除之日起30日内向原告支付所有应交纳的费用，原告有权向被告收取每月租金和物业管理费总和之6倍金额并不低于10万元作为违约金……（3）被告逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的。第22条任何一主依据本合同的要求而发出的通知或其他联系文件，应以专人递交、挂号（邮寄预付）信件、快递服务方式发到另一方的下述地址，……（3）交快递服务发送的通知于签收之日视为有效送达。 另查明，原告于2017年3月22日将案涉商铺交付给了被告进行装修。被告向原告缴纳了装修保证金10000元、开业保证金28700元（后转为租金）、履约保证金28700元。2018年4月2日，原告将被告缴纳的10000元装修保证金中的100元抵作履约保证金、100元抵作租金、2931.85元抵作物业费，剩余6868.15元退还给被告。2018年6月12日，原告在被告承租的商铺张贴《催款函》、《关于停止物业服务的告知函》，并于2018年6月15日寄出上述2份函，于2018年6月19日签收。后原告于2018年8月3日寄出《合同解除通知书》，该通知书于2018年8月5日签收。2018年8月23日，原告又在被告承租的商铺上张贴《合同解除通知书》，要求被告在15日内将租赁房屋返还原告。2018年10月29日，原告委托浙江同益物业服务有限公司新埭分公司办理涉案商铺的清铺事宜，浙江同益物业服务有限公司新埭分公司委托平湖市新埭镇徐建忠五金经营部对涉案商铺进行清铺，支付清铺费29425元。浙江同益物业服务有限公司新埭分公司表示同意由原告在本案中向被告主张该笔清铺费。 还查明，案涉商铺中201、202、203商铺的产权为业主曹春叶、曹珏菊、金玉泉、吴建云、徐惠华、陈董平所有，204商铺的产权为业主姜玉林所有，上述人员将该商铺委托给原告进行经营管理，委托期限自2016年8月1日起共计十年。2017年8月22日，原告名称从“嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司”变更为“嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司”。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系成立并有效，双方均应遵照履行。原告认为，被告的违约行为主要为未按约支付房屋租金等费用；被告对相关事实并不否认，但认为这是因为原告事先承诺促进商场商业开发的举措都没有兑现，导致商场人气差、生意难做，原告违约在先。本院认为，其一，双方对于租金支付的约定是“先付后用”，因此租金应支付在前；其二，原告否认向被告承诺过促进商城发展的举措，被告也没有证据加以证明，因此，被告以原告未兑现承诺违约在先而拒交租金的抗辩理由不成立，其存在违约行为，原告有权行使合同解除权。根据原告提供的挂号信签收记录，可以证明原告依房屋租赁合同第22条的约定向被告的通讯地址发送的《合同解除通知书》于2018年8月5日签收，故本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年8月5日解除。 针对原告的其余各项诉请，本院遂一论述：一、清铺费用。房屋租赁合同第13.1条约定，被告应在合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给原告，否则原告有权在返还期满后自行完成物业恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由被告承担，本案房屋租赁合同于2018年8月5日解除，原告于2018年10月29日对涉案商铺进行清铺，符合双方约定，故其要求被告承担清铺费的诉讼请求，本院予以支持。二、房屋租金，原告请求按合同约定的标准计算，本院予以确认，租赁期限自2017年9月22日计算至2018年8月5日止，考虑到装修免租期和经营免租期及被告预付的3个月租金，故实际应支付的租金为：2018年2月至3月租金12459.19元、2018年5月至6月租金19190.32元、2018年8月1日至2018年8月5日租金1547.61元。上述合计33197.12元。被告缴纳的履约保证金，由于原告对此没有相应的诉请，被告也没有主张抵扣，考虑到该笔费用的性质，故双方可遵照合同约定另行处理。至于滞纳金，因其实际是租金的损失，按合同约定日千分之三的标准明显过高，因此本院调整为以合同约定的租金数额为基数，自每季度的应缴纳之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至房屋租金实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。三、原告请求按租金、物业管理费之和的2倍计算房屋占用费，本院认为，该约定的标准过高，本院根据原告的实际损失、被告的过错程度以及本案案情，酌情调整至原租金标准，且占用费的计算期限应扣除15天的“返还期”，计算为22068.87元。四、房屋租赁合同第3.3条约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。本案被告并未提供证据证明原告在合同履行过程中存在违约行为，案涉房屋租赁合同系因被告未按时交付租金等费用原告单方通知解除，故被告应当按照合同约定补交装修免租期和经营免租期的共计7个月租金67166.12元。被告主张涉案商铺漏水，原告曾同意维修费折抵装修免租期及经营免租期的租金，原告对此予以否认，被告也未提供充分证据予以证明，故本院不予采纳。五、对于解约违约金，双方在房屋租赁合同中确有约定，但原告未提供证据证明尚未得到补偿的实际损失，故对原告再行主张100000元解约违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原、被告之间签订的房屋租赁合同于2018年8月5日解除； 二、被告高唐燕于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司租金33197.12元，并赔偿利息损失（其中以12459.19元为基数自2018年1月1日起，以19190.32元为基数自2018年4月1日起，以1547.61元为基数自2018年7月1日起均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至房屋租金实际履行之日止均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）； 三、被告高唐燕于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司清铺费29425元、房屋占用费22068.87元、装修免租期和经营免租期的租金67166.12元，共计118659.99元； 四、驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6488元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司负担3640元，由被告高唐燕负担2848元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  朱跃飞 人民陪审员  陆炳生 人民陪审员  林 宝 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  戴 丹