江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初1196号 原告（反诉被告）：宋红钢，男，1978年6月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：朱雪华，江西坤豫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁文君，江西坤豫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡风金，男，1966年10月3日出生，汉族。 委托诉讼代理人：万梁，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周庆旺，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 原告（反诉被告）宋红钢与被告（反诉原告）胡风金租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋红钢及其委托诉讼代理人朱雪华、梁文君，被告（反诉原告）胡风金及其委托诉讼代理人万梁、周庆旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋红钢向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回原告支付租房定金60000元，并承担自2019年4月13日起至付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因经营的南昌信和彩印有限公司原租赁厂房合同到期，需要重新租赁厂房，2019年4月经与被告协商，原告租赁被告所有的位于南昌市青山湖区干冰厂内厂房，2019年4月13日，原告交给被告租赁厂房定金60000元，但尚未签订正式书面合同。随后，原告即准备在该租赁厂房内安装印刷设备，可是原告请的挖掘机将厂房内地面挖开后发现地下渗水严重，非常潮湿，印刷用机器设备无法安装，即使勉强安装，原告经营的公司从事的是印刷业务，纸类最怕潮湿。后来在和被告协商过程中，原告进一步了解到，被告出租给原告的厂房没有任何用地及建设审批手续，属违章建筑，也没有经消防验收合格，而原告经营的公司对消防要求非常严格。这就导致原告无法使用被告出租的厂房。原告多次找被告要求解除租赁，退回支付的定金，但均被被告拒绝。为维护原告合法权益，现特向贵院提起诉讼，恳请依法判决。 胡风金辩称，一、答辩人已经按照约定履行租赁合意，不存在违约责任；二、承租场地不存在无法承租的现象，场地内现在已经被造纸类业务承租经营；三、厂房是否有审批手续不影响租赁物使用的效力。 胡风金向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人因恢复原状造成的沙土、人力支出损失共41620元；2、判令被反诉人支付反诉人因被反诉人解除租赁协议所造成的安装变压器违约金20000元，以上费用共计61620元；3、因反诉产生的诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：一、2019年4月，反诉人与被反诉人达成厂房租赁口头协议，被反诉人于2019年4月13日交付60000元定金，反诉人于2019年5月4日得到被反诉人确定承租的承诺后，向江西皓展电力设备安装有限公司购买500千伏安变压器及电力设备，但后续被反诉人经多次催告仍怠于履行租赁协议，致使反诉人撤销购买500千伏安变压器，并承担20000元违约金的损失。二、被反诉人与反诉人达成厂房租赁协议后，反诉人为便于被反诉人开厂经营，应被反诉人要求将厂房内水沟渠牵引至厂房外，尔后被反诉人拒绝履行协议，导致产生14500元不必要的费用。三、被反诉人在与反诉人达成厂房租赁协议后，私自对厂房内地面进行挖掘，致使地面凹凸不平，坑洞遍地。后被反诉人拒绝履行租赁协议，对厂房内因挖掘产生的泥土及坑洞置之不理，反诉人为保证厂房土地完整性，花费大量人力物力恢复原状，造成巨大损失。综上，被反诉人的违约行为导致反诉人产生大量恢复原状费用，造成巨额经济损失，为维护反诉人合法权益，现特向贵院提起反诉，恳请依法判决。 宋红钢辩称，一、被答辩人提供的出租厂房无法实现答辩人的使用用途，也无法实现答辩人的租赁目的，答辩人可依法解除租赁合同；二、被答辩人诉请答辩人承担恢复原状的支出及安装变压器违约金无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认证如下：1.对宋红钢提交的现场照片九张本院将结合查明事实综合予以考量；2.对胡风金提交的变压器押金支付凭证及违约凭证、排水渠移动施工付款记录、厂内地面填平施工付款记录及泥土外移付款记录、照片三张、场地租赁合同本院将结合查明事实综合予以考量。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院确认事实如下：宋红钢为南昌信和彩印有限公司的法定代表人，其租赁厂房是为了公司生产经营活动。2019年4月13日，宋红钢通过朋友介绍与胡风金在微信上达成口头租赁合同，并通过微信转账的方式向胡风金支付了厂房定金60000元；同日，胡风金向宋红钢出具一份收条，确认已经收到宋红钢厂房定金。此后，宋红钢在安装设备过程中，将厂房地面进行开挖，发现地下渗水情况较为突出，双方经沟通协商无果。 另查明，南吉化学工业有限公司与南昌汉嘉科技有限公司于2018年11月13日签订一份《场地租赁合同》，由汉嘉公司承租位于黎明路366号内约18.39亩的场地。胡风金时任汉嘉公司法定代表人，涉案厂房即胡风金在该片土地上自行搭建的临时性建筑之一。此外，为履行合同义务，胡风金对厂房内排水渠进行了移动施工，在双方发生矛盾后，胡风金又自行对宋红钢挖开的地面开展了回填工作。 本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式或者其他形式。本案中，宋红钢与胡风金双方达成口头的租赁合同，约定由宋红钢承租胡风金的厂房，该口头协议虽然是双方当事人的真实意思表示，但胡风金所出租的厂房系未经批准建设的临时性建筑，其就该临时建筑与宋红钢达成的口头协议因违反了法律的强制性规定，应为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，因此，宋红钢要求胡风金返还其支付的60000元厂房定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于宋红钢主张的利息，因案涉厂房未取得合法手续及不动产权证明，宋红钢在签订合同过程中未尽到合理的审查义务，对合同的无效也存在一定过失，故本院对其要求胡风金支付利息的诉讼请求不予支持。 关于胡风金主张违约金20000元的问题，其在2019年4月22日就已经向案外人皓展电力设备安装有限公司支付了变压器的定金，直到2019年5月4日胡风金尚在微信上询问宋红钢是否租赁厂房，在得到宋红钢明确的答复后才要求宋红钢交钱安装变压器，故对其要求宋红钢承担该部分违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于胡风金主张的恢复原状造成的各项损失的问题，根据胡风金提交的付款记录及收条等证据无法确认是涉案厂房的施工支出，但考虑到宋红钢在挖开地面后确系由胡风金自行进行回填，故综合全案事实及证据，本院对该部分损失酌情认定为15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）胡风金于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宋红钢返还定金60000元； 二、原告（反诉被告）宋红钢于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）胡风金赔偿因恢复原状造成的损失费用15000元； 三、驳回原告（反诉被告）宋红钢的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）胡风金的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，反诉费671元，合计1971元，由原告（反诉被告）宋红钢负担471元，被告（反诉原告）胡风金负担1500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  汤三根 人民陪审员  万国莲 人民陪审员  邓金林 二〇二〇年八月二十日 法官 助理  付彦哲 书 记 员  邹欣彦