东营市东营区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0502执异92号案外人：广饶县昌泰化工有限公司，住所地：山东省东营市广饶县李鹊镇工业园区兴企路中段，统一社会信用代码：91370523780784191P。法定代表人：张新芳，总经理。委托诉讼代理人：卢献亭，山东广胜律师事务所律师。申请执行人：济宁自强经贸有限公司，住所地：山东省济宁市太白路北、共青团路东第A栋1011号，统一社会信用代码：91370811561433746W。法定代表人：李靖，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：马红祥，山东德衡（济南）律师事务所律师。被执行人：曹爱珍，女，1965年5月31日出生，汉族，个体，住广饶县。被执行人：刘秉僖，男，1965年1月2日出生，汉族，住山东省东营市广饶县。本院在执行申请执行人济宁自强经贸有限公司（以下简称：济宁自强公司）与被执行人曹爱珍、刘秉僖追偿权纠纷一案中，案外人广饶县昌泰化工有限公司（以下简称：广饶昌泰公司）于2020年8月17日对我院依法拍卖登记在被执行人曹爱珍、刘秉僖名下位于山东省广饶县渤海御苑小区57号楼东三单元三、四层东户房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人广饶昌泰公司称，2016年6月24日，曹爱珍、刘秉僖夫妻二人因经营需要向案外人借款40万元，借款期限为一个月，案外人向曹爱珍、刘秉僖出借了该款项，有借款协议与银行转账记录为证。借款到期后，曹爱珍、刘秉僖无力偿还。经协商，曹爱珍、刘秉僖用其夫妻共有的广饶县××小区××单元××、××东户（含车库）出租给案外人，租赁期限为20年，用租金偿还案外人40万元借款，双方于2016年7月29日签订房屋租赁合同。该房屋至今有案外人使用。现案外人从阿里拍卖网站得知该房产被贵院进行司法拍卖，但该拍卖公告并没有注明案外人对该房屋享有的到2036年7月31日的租赁使用权。如果该房屋被拍卖，将影响到案外人的租赁使用权，侵犯案外人的合法权益。案涉房屋拍卖应当注明该房屋的租赁期限，为保护案外人的合法权益，根据民事诉讼法第227条规定，向本院提出执行异议，请法院依法中止对位于山东省东营市广饶县××小区××单元××、××东户房产的执行。申请执行人济宁自强公司称，一、《楼房租赁合同》依法属于以房屋使用权抵偿借款的合同之债，而非房屋租赁合同，本案不适用“买卖不破租赁”原则。“房屋租赁合同”是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，广饶昌泰公司在申请书中表示，曹爱珍、刘秉僖将案涉房屋出租，系以20年的租金偿还所借40万元款项。由此可见，曹爱珍、刘秉僖与广饶昌泰公司签订的《楼房租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，《楼房租赁合同》依法属于债权债务合同关系，而非房屋租赁合同。二、签订《最高额反担保抵押合同》时，曹爱珍、刘秉僖并未告知房屋已经出租，且办理抵押时平安普惠融资担保有限公司的工作人员拍摄的现场照片显示案涉房屋无人使用也未出租，广饶昌泰公司的主张没有事实依据。曹爱珍、刘秉僖与平安普惠融资担保有限公司签订的《最高额反担保抵押合同》第9.6条第1款约定，若案涉房屋在设立抵押前已经出租，曹爱珍、刘秉僖应当告知并提供租赁合同，但曹爱珍、刘秉僖并未告知，也未提供租赁合同，应视为案涉房屋未被出租。同时，根据平安普惠融资担保有限公司工作人员于2017年3月拍摄的房屋照片显示，案涉房屋无人居住，也没有对外出租，广饶昌泰公司提供的租赁合同真实性存疑。三、广饶昌泰公司依法负有证明其实际占有使用案涉房屋的举证责任，贵院应全面审查房屋的位置及性质、租金的数额及其交付、水电暖物业费用的支付以及房屋的使用状况等。广饶昌泰公司称其至今仍在使用案涉房屋，应当向贵院提交占有使用的证据，包括水费、电费、暖气费和物业费的支付证明、房屋钥匙等。另，案涉房屋属于中高档小区，该小区140平方米左右的房屋租金应在1900元左右。案涉房屋面积达237.92平方米，《楼房租赁合同》约定以20年的使用权抵偿40万元借款，核算出每月的租金价值在1666.7元，明显低于市场价值，存在恶意串通，以明显不合理的低价承租案涉房产的可能性。综上，广饶昌泰公司的异议申请不能成立，请贵院依法驳回其申请，继续执行。在本案审查过程中，案外人向本院提交了以下证据：租赁合同一份，手机转账电子回单二份等，拟证明自己的主张。申请执行人向本院提交了以下证据：农业银行活期存折交易明细清单一份、不动产权证书一份、东营区人民法院（2018）鲁0502民初1075号民事裁定书一份、从东营区人民法院（2019）鲁0502执815号卷宗中调取的第70页、71页、83-85页、87页、90-112页、121-126页等，拟证明自己的主张。经审查查明，本院在审理济宁自强公司与曹爱珍、刘秉僖追偿权纠纷一案中，于2019年1月23日作出了（2018）鲁0502民初4840号民事判决书，判决如下：一、被告曹爱珍于本判决生效之日起十日内偿还原告济宁自强经贸有限公司借款本息822556.88元，并支付违约金（以垫付款822556.88元为基数，自2018年7月16日计算至实际清偿之日，按年利率24%计算）；二、被告曹爱珍于本判决生效之日起十日内偿还原告济宁自强经贸有限公司逾期担保费12728元；三、被告曹爱珍于本判决生效之日起十日内偿还原告济宁自强经贸有限公司律师代理费41311元；四、被告曹爱珍、刘秉僖以其所有的位于山东省东营市广饶县××小区××单元××、××东户（不动产权证号：东营市房权证广饶县字第广饶20100780号、车库49.27m2）的房产对上述一、二、三项款项承担抵押担保责任，原告济宁自强经贸有限公司有权以上述房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；四、驳回原告济宁自强经贸有限公司其他的诉讼请求。该民事判决书生效后，被执行人未履行法律文书规定的义务，申请执行人申请强制执行。在本案执行过程中，本院于2019年8月14日作出（2019）鲁0502执743号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人曹爱珍、刘秉僖共有的位于广饶县××小区××单元××、××东户（产权证号：广饶20100780号）房产一套。于2020年7月3日作出（2020）鲁0502执恢200号执行裁定书，裁定如下：拍卖登记在曹爱珍、刘秉僖所有的位于山东省东营市广饶县××小区××单元××、××东户房产，对此，案外人广饶昌泰公司提出执行异议，请求法院中止对案涉房屋的执行。另查明，案外人主张案外人与被执行人曹爱珍、刘秉僖于2016年7月29日签订房屋租赁合同，租赁期限为20年，用租金偿还案外人40万元借款，并提供《楼房租赁合同》，但该合同乙方处签有“广饶县昌泰化工有限公司张新芳”，而未盖公司公章，且在合同第二页中部盖了公司公章。提供的物业费、水费收据业主均为刘秉僖。提供的山东农村商业银行现金缴款单，物业费客户签名为蒋玉玲，非案外人。本院认为，案外人提供的《楼房租赁合同》不规范，存在瑕疵，在租赁合同未登记备案及被执行人不出庭的情况下，无法查明租赁合同签订时间及真实性，且该合同实为以租金偿还借款的合同。案外人提供的其他证据亦无法证明其在本院查封前已实际占有使用案涉房屋，故案外人所提供的证据不符合法律规定的排除执行的条件，其请求法院中止对案涉房屋执行的主张，证据不足，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条规定，裁定如下：驳回案外人广饶县昌泰化工有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘建业审 判 员  张双艳人民陪审员  张永敏二〇二〇年八月三十日书 记 员  杨得群