江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初939号原告：傅永白，男，1946年6月6日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：董青，江苏蘅远律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙颖星，江苏蘅远律师事务所律师。被告：上海宝纤健康管理有限公司无锡分公司，统一社会信用代码91320204330869999Q，住所地无锡市县前西街240号。负责人：李随东。委托诉讼代理人：武斌鑫，系公司员工，男，1985年4月6日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：上海宝纤健康管理有限公司，统一社会信用代码913101133987899019，住所地上海市宝山区淞兴路163号5楼D区D501室。法定代表人：李学梅。委托诉讼代理人：武斌鑫，系公司员工，男，1985年4月6日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告傅永白与被告上海宝纤健康管理有限公司无锡分公司（以下简称上海宝纤无锡分公司）、上海宝纤健康管理有限公司（以下简称上海宝纤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日受理后，依法适用简易程序于2019年4月7日公开开庭进行了审理。原告傅永白及其委托诉讼代理人董青到庭参加诉讼，被告上海宝纤无锡分公司以及被告上海宝纤公司的共同委托诉讼代理人武斌鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅永白向本院提出诉讼请求：1、判令上海宝纤无锡分公司继续履行和其签订的无锡市长江北路17-1房屋租赁合同；2、判令上海宝纤无锡分公司向其支付2019年11月1日至2020年4月30日房屋租金115000元及违约金11500元，合计126500元；3、上海宝纤公司对上海宝纤无锡分公司前述第一项、第二项的租金、违约金不能清偿部分承担补充清偿责任；4、案件受理费、保全费、财产保全保函费由上海宝纤无锡分公司、上海宝纤公司承担。诉讼中，傅永白将前述第一项诉讼请求变更为：确认其与上海宝纤无锡分公司签订的房屋租赁合同于2020年4月30日解除。事实与理由：2017年8月25日，傅永白与上海宝纤无锡分公司签订房屋租赁合同，约定由上海宝纤无锡分公司租用傅永白名下坐落于无锡市长江北路17-1房屋，约定租期为五年，即自2017年11月1日起至2020年10月31日止，合同另约定了租金标准及支付方式。2019年10月下旬，上海宝纤无锡分公司通知傅永白要求提前终止租赁合同，傅永白于2019年11月4日回函表示不同意提前终止合同，双方并未就合同解除事宜达成一致意见。2019年11月21日，上海宝纤无锡分公司将租赁房屋的钥匙寄回给傅永白，傅永白在收到钥匙后于2019年11月26日通知上海宝纤无锡分公司自行将钥匙取回，并要求上海宝纤无锡分公司支付下一期租金，但上海宝纤无锡分公司既不取回钥匙，也拒绝支付下一期租金。上海宝纤无锡分公司的行为已经构成违约，而上海宝纤无锡分公司作为上海宝纤公司的分支机构，对上海宝纤无锡分公司不能清偿的债务应该补充清偿。傅永白为维护其合法权益，故诉至本院。上海宝纤无锡分公司辩称：其公司因为经营困难于2019年10月份左右就和傅永白协商退租事宜，其公司表示将房屋押金支付给傅永白，并同意支付一定数额的违约金，傅永白当时口头同意该解除方案，但其公司准备草拟解除协议时，傅永白又提出不同意该方案，并向其公司发函表明处理态度，故双方对于租赁合同解除事宜并未达成一致意见，但其公司的经营确有困难，所以在2019年11月初就搬离了租赁房屋并将钥匙于2019年11月21日寄回给傅永白，其公司现认为与傅永白之间签订的房屋租赁合同已经于2019年11月21日解除，愿意支付租金至2019年11月21日，并愿意承担年租金的5%-10%的违约责任，但因其公司经营困难，没有能力支付该违约金。至于傅永白的其他诉讼主张均不予认可。上海宝纤公司辩称：上海宝纤无锡分公司的房屋租赁纠纷与上海宝纤公司无关，上海宝纤无锡分公司作为独立法人应该自行承担责任。经审理查明：2017年8月25日，傅永白与上海宝纤无锡分公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：傅永白（出租方）将坐落于无锡市新吴区长江北路17-1房屋出租给上海宝纤无锡分公司（承租方）用于经营美容店；租期自2017年11月1日起至2022年10月31日止；租金标准及支付方式为含税月租金19861.83元，应缴税额由傅永白承担，租金每半年支付一次，每期租金到期前提前30天支付下期租金，其中2019年11月1日至2020年4月30日期间的含税租金总额为119170.99元，包括房屋租金115000元，应缴税额4170.99元（由承租方向税务机关缴纳）；如果一方违约，违约方应该向守约方支付年租金的5%作为违约金，违约金不足以弥补损失的，应赔偿至实际损失。上海宝纤无锡分公司向傅永白交纳了押金20000元，租金交纳至2019年10月31日后未再支付。2019年10月24日，上海宝纤无锡分公司向傅永白提出要求提前终止案涉房屋的租赁合同。2019年11月4日，傅永白向上海宝纤无锡分公司发出回函，表示：不同意提前终止合同，之前两期合同都是三年签一次，而此次合同期签订为5年是上海宝纤无锡分公司以即将上市为由坚持要求的，并要求五年不涨租；合同期内同意上海宝纤无锡分公司进行转租，如转租价格高于双方合同价，高出部分归上海宝纤无锡分公司所有；在房屋未转租出去前应当按合同约定交纳房租，提前一个月支付下个月租金；结清所有费用，全额退还押金。2019年11月11日，傅永白向上海宝纤无锡分公司武斌鑫微信询问回函意见，并催促支付租金。2019年11月15日，武斌鑫回复“公司接受的赔偿意见是5%的违约金以及押金不予退回。如有不同意见可以再进一步协商。还有我们已经在2019年10月31日搬离房屋，并请了保洁公司打扫干净了。也在中介将房屋挂出出租，经中介公司评估你的房屋确实已经高出当前的均价好多（当前均价出租为13万左右）所以我留的联系方式是我的，有意向租户的时候我通知您，实际价格由意向租户直接和你协商”。2019年11月16日，傅永白回复“我把11月4日对你单方要求退租的回函重新发给你仔细看一下，如果再不打房租，我们只有法庭上见了”。2019年11月21日，上海宝纤无锡分公司将案涉房屋钥匙交还给傅永白。2019年11月26日，傅永白向武斌鑫发送通知，表示“针对你司提前终止租房合同的要求，我已于2019年11月4日回函告知你司不同意提前终止合同，故你司于2019年11月21日将钥匙寄回我方的行为无任何法律效力，请自行将钥匙取回，如拒不取回，一切法律后果自行承担。另根据合同约定，你司应立即支付拖欠的2019年11月1日至2020年4月30日的租金115000元”。2020年2月25日，傅永白诉至本院，并提出了诉讼保全申请，为此向大家财产保险有限责任公司江苏分公司购买保全担保险花费保险费1001元。2020年4月7日，傅永白在庭审中表示因上海宝纤无锡分公司的违约情形，故当庭通知解除与上海宝纤无锡分公司之间的案涉合同，据此变更了诉讼请求。诉讼中，双方均表示上海宝纤无锡分公司交纳的押金以及尚未结清的水电费、物业费双方自行处理，不在本案中处理。傅永白另表示诉讼请求中的租金部分同意结算至其通知解除之日即2020年4月7日。以上事实，有当事人陈述及傅永白提供的房屋租赁合同、微信聊天记录等证据在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同对合同双方均具有约束力。上海宝纤无锡分公司作为承租方应该按照房屋租赁合同的约定履行义务。双方约定的租赁期限为2017年11月1日至2022年10月31日，上海宝纤无锡分公司在租赁期限内于2019年10月24日单方提出解除合同，在傅永白未予同意的情形下，径直将钥匙退还，以实际行为表明了不再履行租赁合同，其行为违反了合同约定。虽然上海宝纤无锡分公司主张其交还钥匙之日即为解除合同之时，但根据合同法的规定，合同解除权系守约方享有的约定解除权或法定解除权，违约方不享有单方通知解除合同的权利。现上海宝纤无锡分公司作为违约方仅以通知方式要求提前解约，傅永白又未予同意，故该通知无法达到合同解除的效力。鉴于上海宝纤无锡分公司存在违约行为，故傅永白有权行使单方解除权，合同自通知到达对方之时解除。傅永白在2020年4月7日庭审中当庭向上海宝纤无锡分公司表示解除合同，结合双方履约情况及双方诉讼中发表的意见，本院认定双方之间的租赁合同于2020年4月7日解除。合同解除前的租金，上海宝纤无锡分公司应当付清。虽然上海宝纤无锡分公司于2019年11月21日单方交还了钥匙，但傅永白也及时告知不同意解除合同并要求取回上海宝纤无锡分公司钥匙或及时转租，故此后未实际使用租赁房屋的原因在于上海宝纤无锡分公司自身，故上海宝纤无锡分公司对于合同解除前的租金负有支付义务，现傅永白主张支付2020年11月1日至2020年4月7日期间的租金，经核算，该期间内的租金为100305.56元，上海宝纤无锡分公司应予支付。关于违约金11500元，上海宝纤无锡分公司逾期支付租金且提前解约，按合同约定应该承担违约责任。双方签订的合同期较长，傅永白因上海宝纤无锡分公司的违约行为亦产生了一定的损失，傅永白依照合同约定主张违约金11500元，尚属合理，本院予以支持。关于保全保险费，双方未有明确约定，且上海宝纤无锡分公司已经承担了违约金，故对此不予支持。上海宝纤无锡分公司系上海宝纤公司下属不具有法人资格的分支机构，故上海宝纤公司对于上海宝纤无锡分公司不能清偿前述债务的部分应承担清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、确认傅永白与上海宝纤健康管理有限公司无锡分公司签订的关于无锡市新吴区长江北路17-1房屋的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除。二、上海宝纤健康管理有限公司无锡分公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向傅永白支付租金100305.56元及违约金11500元，合计111805.56元。三、上海宝纤健康管理有限公司应就上述第二项上海宝纤健康管理有限公司无锡分公司不能清偿的部分承担清偿责任。四、驳回傅永白的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15526元，减半收取计7763元，保全费1195元，共计8958元（此款已由傅永白预交），由傅永白负担70元，由上海宝纤健康管理有限公司无锡分公司、上海宝纤健康管理有限公司负担8888元（傅永白同意其预交的案件受理费8888元由上海宝纤健康管理有限公司无锡分公司、上海宝纤健康管理有限公司向其直接支付，本院不再退还，由上海宝纤健康管理有限公司无锡分公司、上海宝纤健康管理有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向傅永白支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 郭莹华二〇二〇年八月二十五日法官助理 张浩宇书 记 员 胡燕娜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》:第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》:第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。