河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初11785号原告（反诉被告）郑州市帝豪洗浴有限公司，住所地郑州市金水区南阳路300号。法定代表人王丑。委托代理人张笑千，河南九同律师事务所律师。委托代理人褚亚堃，河南九同律师事务所律师。被告李长松，男，汉族，1980年1月18日出生，住河南省社旗县。委托代理人翟鹏超，河南金色世纪律师事务所律师。委托代理人昝晓敏（实习），河南金色世纪律师事务所律师。被告苗清桂（反诉原告），女，汉族，1980年4月23日出生，住河南省社旗县。委托代理人翟鹏超，河南金色世纪律师事务所律师。委托代理人昝晓敏（实习），河南金色世纪律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州市帝豪洗浴有限公司诉被告李长松、(反诉原告)苗清桂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑州市帝豪洗浴有限公司委托代理人张笑千、褚亚堃，被告李长松及其代理人翟鹏超，被告（反诉原告）苗清桂委托代理人翟鹏超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑州市帝豪洗浴有限公司诉称，原告员工与被告苗清桂、李长松于2016年7月31日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告苗清桂、李长松租赁原告位于郑州市金水区南阳路300号房屋，租金每月2600元，租赁期限2年（自2016年8月1日至2018年7月31日止），并约定每季度缴纳房租一次，每次应提前10日缴纳下季度房租。租赁期限到期之后，被告苗清桂、李长松继续承租该房屋。2019年8月5日，被告苗清桂代表该二人与原告员工签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。虽经原告数次催要，但二被告至今未付相应房租。二被告逾期支付房租的行为已构成严重违约，应当依法履行支付房租义务并承担相应违约责任。为维护自身合法权益，原告根据《民事诉讼法》及相关法律法规之规定，特提起诉讼，恳请贵院查明事实，依法判如诉请。诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2019年8月5日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。2、依法判令二被告向原告支付房租87453元，违约金20640元，合计108093元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）苗清桂辩称，一、被答辩人要求答辩人支付自2019年1月1日起的租金没有事实和法律依据。（1）、反诉人于2016年7月31日与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定反诉人租赁被反诉人位于郑州市金水区南阳路300号房屋，租金为每个月2600元。2019年8月5日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定对反诉人所租赁的房屋进行续租一年，租金不变，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日止。本案所涉及的房屋为被答辩人从郑州好易家商贸有限公司租赁而来，被答辩人租赁房屋后，将房屋拆分后分别租赁给了多个承租人，本案中答辩人租赁的房屋即为被答辩人出租房屋的一小部分，答辩人自合同签订以来到2018年12月底，均按时足额的向被答辩人缴纳房屋租金及水电费。后因为被答辩人迟迟没有向郑州好易家商贸有限公司缴纳租金，二者之间产生纠纷，致使答辩人所租赁的房屋在2018年4月起开始毫无征兆的停水停电，自2019年1月8日开始至今未供水供电。对于停水停电的事实，在郑州好易家商贸有限公司与被答辩人房屋租赁合同纠纷一案，案号：（2019）豫0105民初23506号案中，被答辩人在答辩内容中明确陈述到：原告（郑州好易家）自2018年4月起陆续开始毫无征兆的突然断水断电，自2019年1月8日起至2019年7月24日全面长期恶意停水停电……被答辩人多次要求恢复供水供电均被拒绝，为此被答辩人还多次报警求助要求恢复供水供电，因为自2019年1月8日起至2019年7月24日全面长期的恶意停水停电，致使被告的承租人无法正常经营，现被告的部分承租人，已因原告停水停电造成的损失在法院向被告主张赔偿。同时在该案中，金水区人民法院审理查明：2019年1月3日，郑州市帝豪洗浴有限公司向郑州好易家商贸有限公司出具“关于鹏嘉商务酒店不缴纳电费，我方申请停电的报告”，主要载明：郑州市帝豪洗浴有限公司于2018年12月29、20、31日多次电话、短信向鹏嘉商务酒店催促缴纳电费，但其以各种理由至今不缴纳电费。现申请关停他们一家的电，何时缴纳电费、卫生费何时送电。因本案的答辩人租赁房屋是用于商业经营，因为房屋的停水停电致使无法开业经营，因为被答辩人与他人之间的纠纷致使答辩人租赁房屋用于商业经营的合同目的完全无法实现，事实上自2019年1月1日开始，答辩人所租赁的房屋就处于无法使用状态，本案中所涉及的租赁合同在实际上就处于无法履行状态。2019年8月5日，双方另行签订《补充协议》一份，补充协议载明，自2019年1月8日至2019年7月31日，因被反诉人与他人之间存在纠纷，致使反诉人承租的房屋在该期间被断水断电，致使反诉人无法正常营业，给反诉人造成了经济损失。因此被答辩人主张答辩人支付自2019年1月起的租金是没有任何事实和法律依据的。在事实上，被答辩人没有正常的提供水电，导致房屋无法使用；在法律上，合同明确约定被答辩人要保证涉案房屋的设施及水电能够正常使用，被答辩人的行为属于严重违反合同约定，直接导致自2019年1月1日开始租赁合同就处于中止履行的状态，答辩人合同目的无法实现。（2）、因为被答辩人长期未向房屋所有权人缴纳房屋，致使房屋所有权人郑州好易家商贸有限公司向郑州市金水区人民法院起诉确认解除郑州好易家与被答辩人之间的合同，经过人民法院审理，一审判决确认帝豪洗浴与郑州好易家商贸有限公司签订的房屋租赁合同已经解除，且认定了2019年7月1日郑州好易家商贸有限公司向帝豪洗浴送达了解除通知，根据法律规定，合同自解除通知送达之日起解除。因此自2019年7月1日起帝豪洗浴丧失对涉案房屋的处分权，在此情况下帝豪洗浴要求被告支付房屋租金至2019年11月26日没有任何法律依据。二、被答辩人无权请求解除合同，根据合同约定及法律规定，被答辩人应当保证租赁房屋的设施及水电能够正常使用，但因为被答辩人的违约行为，致使租赁房屋自2019年1月开始就断水断电，现被答辩人作为违约方起诉要求解除合同，是不符合法律规定的，合同的解除权根据合同法规定，当事人一方迟延履行债务户或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。现在被答辩人违反了合同约定，致使答辩人的合同目的无法实现，其解除权的行使主体为答辩人，而非被答辩人。同时因为被答辩人未向房屋所有权人缴纳房租，致使被答辩人的租赁权自2019年7月1日起被解除，而作为转租人的被答辩人与答辩人所签订的房屋租赁合同及补充协议，也丧失了履行的基础，同时答辩人为店铺经营投入了大量的成本，对于被答辩人的违约行为，被答辩人应当予以赔偿。三、被答辩人所诉房租金额及违约金金额没有任何依据，答辩人与被答辩人约定房屋租金为每月2600元，而2019年1月1日之前的房屋租金，答辩人均已足额缴纳，2019年7月1日被答辩人对涉案房屋的租赁权已经被解除，因此在此期间的房屋租金最高金额是15600元，被答辩人现要求答辩人支付87453元的金额简直是信口开河，没有任何的合同依据。同时，因为被答辩人的违约行为，致使答辩人的租赁合同未到期便无法使用租赁房屋，被答辩人应当对答辩人承担违约责任。四、因为被答辩人与郑州好易家商贸有限公司，发生纠纷，经常对答辩人经营的店铺进行停电，无法保证答辩人正常经营，其行为已经构成违约，在此情况下，答辩人有权行使拒交房屋租金的不安抗辩权。答辩人拒交房屋租金的行为是对被答辩人违约行为的抗辩，不构成违约。综上，被答辩人主张答辩人支付自2019年1月1日起的房屋租金，是没有事实支持，也与合同、法律相违背。请求贵院依法驳回被答辩人的诉请。被告李长松辩称，被答辩人要求答辩人支付自2019年1月1日起的租金没有事实和法律依据答辩人不是本案的适格被告，被答辩人起诉被告主体错误，涉案的《房屋租赁合同》、《补充协议》签订的主体均是苗淸桂和郑州市帝豪洗浴有限公司，答辩人并非合同的主体，也非涉案租赁房屋的实际使用者。根据合同相对性原则，答辩人没有向被答辩人支付房屋租金的义务。综上，被答辩人主张答辩人支付自2019年1月1日起的房屋租金，是没有事实支持，也与合同、法律相违背，请求贵院依法驳回被答辩人的诉请。被告（反诉原告）苗清桂反诉称，反诉人于2016年7月31日与被反诉人的实际控制人胡克毅签订《房屋租赁合同》，约定反诉人租赁被反诉人位于郑州市金水区南阳路300号房屋，租金为每个月2600元。2019年8月5日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定对反诉人所租赁的房屋进行续租一年，租金不变，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日止。同日双方另行签订《补充协议》一份，补充协议载明，自2019年1月8日至2019年7月31日，因被反诉人与他人之间存在纠纷，致使反诉人承租的房屋在该期间被断水断电，致使反诉人无法正常营业，给反诉人造成了经济损失；鉴于被反诉人与好易家商贸有限公司正在打官司期间，待法院作出判决或调解后，如被反诉人退出，则该补充协议就此解除。后被反诉人与好易家商贸有限公司的诉讼纠纷经金水区人民法院审理，判决被反诉人与好易家商贸有限公司之间的租赁合同于2019年7月1日解除。致使反诉人与被反诉人之间于2019年8月5日签订的房屋租赁合同也没有办法继续履行。且在2019年1月8日至2019年7月31日期间，因被反诉人的原因，导致反诉人所租赁的房屋被断水断电，无法正常营业，给反诉人造成了经济损失。综上，被反诉人与他人之间的纠纷直接导致反诉人无法正常经营，且致使反诉人租赁合同未到期便无法使用租赁房屋，已构成根本违约，对于被反诉人的违约行为给反诉人造成的损失应当予以赔偿同时应向反诉人支付违约金。反诉请求：1、请求依法解除反诉人与被反诉人于2019年8月5日签订的《房屋租赁合同》及确认2019年8月5日签订的《补充协议》未生效；2、请求依法判令被反诉人退还反诉人支付的房屋押金5000元；3、请求依法判令被反诉人支付反诉人违约金20640元；4、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人损失赔偿金17350元；5、本案诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）郑州市帝豪洗浴有限公司辩称，一、被答辩人所提交反诉状的主体与本诉主体不一致，应当裁定不予受理，告知其另行起诉本案本诉为郑州市帝豪洗浴有限公司、苗清桂及李长松三个诉讼主体，而被答辩人所提交反诉状载明的诉讼主体仅为郑州市帝豪洗浴有限公司、苗清桂。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围”之规定，被答辩人所提交反诉状的主体与本诉主体不一致，应当裁定不予受理，告知其另行起诉。二、答辩人与被答辩人签订的《补充协议》系双方真实意思表示，并未约定附生效条件，该协议自双方签字当日已成立且生效首先，《补充协议》系答辩人与被答辩人于2019年8月5日经友好协商达成一致的协议，为双方真实意思表示。该协议对案涉房屋既往存在的问题及今后可能发生的问题，进行了确认和约定，并明确约定了违约责任和附解除条件，且内容并不违反法律法规强制性规定，真实合法有效。其次，《补充协议》第三条系附解除条件的约定，并非是附生效条件的约定。根据我国《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，《补充协议》自双方签署当日已经成立且生效。三、答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》及《补充协议》，均未约定答辩人负有保证水电供给的义务。被答辩人以案涉房屋存在停水停电情形主张违约责任，没有事实和法律依据。被答辩人一直正常经营，答辩人不存在违约行为。通览答辩人与被答辩人签订的两份《租赁合同》和一份《补充协议》，既没有答辩人负有保证水电供给义务的约定，亦没有如存在停水停电情形而承担违约责任的约定。根据被答辩人的实际经营情况，是否存在停电情形对其经营并不产生影响，其一直正常经营至今。结合答辩人提供的证据，被答辩人明确自认系一直正常经营。因此，被答辩人主张答辩人承担违约责任的反诉请求无事实与法律依据。四、被答辩人不存在实际损失，主张的损失没有关联证据予以证明，其主张损失没有任何事实与法律依据。前已述及，答辩人并无违约行为，无需承担违约责任，且被答辩人经营范围系从事预包装食品，卷烟，雪茄烟的零售业务，该业务既非销售鲜活肉类食品，又非销售时令蔬菜，是否存在停电情形对其经营并不产生影响。虽然被答辩人在其反诉请求内主张损失，但在本次庭审中并未提供任何关联证据证明其实际损失情况，应当承担不利后果，其该项反诉请求应当不能得到支持。综上所述，被答辩人所提交反诉状的主体与本诉主体不一致，应当裁定不予受理，告知其另行起诉，且被答辩人的反诉请求没有事实与法律依据，恳请法庭依法查明事实，驳回其反诉请求根据原被告的诉辩主张和原被告举证及本庭审明的情况，本院查明如下事实：1、2016年7月31日，原告郑州市帝豪洗浴有限公司公司员工马亦华与被告苗清桂、李长松签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于郑州市金水区南阳路300号的房屋租给被告使用，用途为经营，租期自2016年8月1日至2018年7月31日止，租金为2600元/月，房屋租金按季支付，支付时间为提前10天，以原告实际收到为准，被告应交纳押金伍仟元整，被告若逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按月租金的5%支付滞纳金。若被告拖欠房租壹个月以上的，被告向原告支付相当于年租金20%的违约金，合同还对其他项进行了约定；2019年8月5日，原告郑州市帝豪洗浴有限公司公司员工马亦华与被告苗清桂签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于郑州市金水区南阳路300号的房屋租给被告使用，用途为经营，租期自2019年8月1日至2020年7月31日止，租金为2600元/月，房屋租金按季支付，支付时间为提前10天，以原告实际收到为准，被告应交纳押金伍仟元整，被告若逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按月租金的5%支付滞纳金。若被告拖欠房租壹个月以上的，被告向原告支付相当于年租金20%的违约金，合同还对其他项进行约定；同日，双方又签订《补充协议》，协议约定：一、从2018年8月1日起到2019年7月31日，原被告双方于2018年8月曾口头承诺续签一年房租，租金不变，其他条款按原合同约定执行；二、从2019年1月8日至2019年7月31日期间，因原告房东好易家商贸有限公司给原告的所有租房商户实行了断水断电的行为，致使被告无法正常营业，造成了一定的经济损失。因此被告没有按时给原告缴纳上述期间的房租，限时补缴；三、从2019年8月1日至2020年7月31日在续租一年，房屋租金和其他条款不变。鉴于原告与好易家商贸有限公司正在打官司期间，待法院作出判决或调解后，如原告退出，则该合同就此解除。双方结清房租、水电费、物业费，原被告双方互不承担任何责任。出现其他问题另行协商解决。2、在原告郑州好易家商贸有限公司诉被告郑州帝豪洗浴有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2019年10月11日作出（2019）豫0105民初23506号判决书，判决：一、确认原告郑州好易家商贸有限公司与被告郑州市帝豪洗浴有限公司于2014年2月19日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告郑州市帝豪洗浴有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州好易家商贸有限公司房屋租金284495.42元并支付违约金（违约金以284495.42元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2019年7月1日起支付自实际清偿之日止）；3、驳回原告郑州好易家商贸有限公司的诉讼请求。后被告郑州市帝豪洗浴有限公司对判决不服提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）豫01民终22549号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。3、郑州市金水区苗苗酒业商行工商信息显示经营者为被告苗清桂，类型个体工商户；4、庭审中查明壹便利系被告李长松使用的案外人赵春峰与原告签订房屋租赁合同中的房屋，壹便利自2019年3月份开始挂牌营业，被告李长松自认苗苗烟酒店自2019年1月1日之后再未支付过房租，赵春峰所租赁的房屋自2019年1月31日之后再未交付房租。本院认为，本案中原告系自案外人郑州好易家商贸有限公司处租赁涉案房屋后又转租给被告，本院作出的（2019）豫0105民初23506号判决书中确认本案原告与郑州好易家商贸有限公司就涉案房屋的租赁合同于2019年7月1日已解除，故2019年8月5日原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》属原告无权处分，应归于无效，原告要求解除，被告反诉亦要求解除，于法无据，本院不予支持。被告自2019年1月31日至2019年7月1日期间实际占用涉案房屋，其应支付租金，但原告亦认可在此期间存在断水断电情况。该情况严重影响被告正常使用该房屋，给被告造成相应损失，损失抵消原告应收取的租金后，本院酌定被告应缴纳60%的租金。被告应缴纳的租金有：1、苗苗烟酒店自2019年1月1日至2019年7月1日共计六个月15600元；2、壹便利自2019年2月1日至2019年7月1日共计五个月30000元。以上共计45600元，被告应缴纳租金27360元（45600元×60%）。被告反诉请求返还押金5000元，于法有据，本院予以支持。原告诉求被告支付违约金，被告亦反诉要求原告支付违约金，本院认为原、被告双方在履行合同过程中均存在不同程度违约情况，故对原告的该诉求及被告该反诉请求均不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李长松、苗清桂于本判决生效后十日内向原告郑州市帝豪洗浴有限公司支付租金27360元；二、原告郑州市帝豪洗浴有限公司于本判决生效后十日内向退还被告李长松、苗清桂押金5000元；以上两项抵消后，被告李长松、苗清桂应于本判决生效后十日内向原告郑州市帝豪洗浴有限公司支付租金22360元；三、驳回原告郑州市帝豪洗浴有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告苗清桂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1231元，由原告郑州市帝豪洗浴有限公司负担800元，被告李长松、苗清桂负担431元。反诉案件受理费875元，由原告郑州市帝豪洗浴有限公司负担375元，被告苗清桂负担500元。如不服本判决，可在收到判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 杨 关二〇二〇年八月十二日书记员 沙士航