湖北省远安县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0525民初555号原告（反诉被告）：周丐平，男，1971年1月19日出生，汉族，户籍地浙江省永嘉县，现居住于远安县。委托诉讼代理人：付鹏（特别授权），湖北沮城律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈国雄，男，1971年5月21日出生，汉族，户籍地福建省晋江市，现居住于宜昌市。委托诉讼代理人：袁绍东（特别授权），湖北百嘉律师事务所律师。原告（反诉被告）周丐平与被告（反诉原告）陈国雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周丐平及其委托诉讼代理人付鹏，被告（反诉原告）陈国雄的委托诉讼代理人袁绍东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周丐平向本院提出如下诉讼请求：1、被告（反诉原告）陈国雄立即支付原告（反诉被告）周丐平房屋租金188333.3元。2、被告（反诉原告）陈国雄承担本案诉讼费用。事实和理由：周丐平与陈国雄于2019年1月18日签订《房屋租赁合同》，约定周丐平以47500元/月标准将位于鸣××镇××号的房屋出租给陈国雄从事商业经营。合同签订后，陈国雄按约定支付了2019年4月15日至2020年4月14日的租金。同时，合同约定自2020年4月15日起每半年支付租金一次，并且需要提前45日支付。2020年3月周丐平电话催促陈国雄按约定缴纳半年租金，但陈国雄以门头广告位的尺寸问题为借口拒不按约定数额支付。致周丐平起诉之日，陈国雄仅支付租金96666.7元，尚欠188333.3元租金未支付，为维护原告（反诉被告）周丐平的合法权益，故诉至本院要求被告（反诉原告）陈国雄支付租金。被告（反诉原告）陈国雄辩称：1、原告周丐平的诉请缺乏事实和法律依据。周丐平并未向陈国雄提供符合合同约定的广告位，根据周丐平、陈国雄于2019年1月18日签订《房屋租赁合同》第8.6条、第10.8条的约定，周丐平应当将合同约定的年租金标准减免70000元。陈国雄向周丐平支付了2019年4月15日至2020年4月14日期间的租金570000元（该租金为未扣除周丐平未按合同约定提供广告位而应减免陈国雄70000元/年租金的租金标准），另因疫情原因陈国雄于2020年1月25日停业至2020年3月24日开业共2个月，这2个月的租金按减免后的500000元/年租金标准计算，应扣除83333.3元。综上，陈国雄并未拖欠周丐平租金，同时请法院将租金标准调整为500000元/年。反诉原告（本诉被告）陈国雄向本院提出如下诉讼请求：1、反诉被告（本诉原告）周丐平向反诉原告（本诉被告）陈国雄退还2019年4月15日至2020年4月14日期间租金70000元；2、判令反诉被告（本诉原告）周丐平减免因疫情原因导致反诉原告（本诉被告）陈国雄停业期间（2020年1月25日至2020年3月24日）的2个月租金为83333.3元；3、反诉被告（本诉原告）周丐平承担本案反诉费。事实及理由：陈国雄与周丐平于2019年1月18日签订《房屋租赁合同》约定周丐平将位于远安县××××号的房屋（面积963平方米、共三层）出租给陈国雄经营。该合同第8.6条约定“甲方（周丐平）保证乙方（陈国雄）房屋租赁期内有权无偿使用该房屋门头广告位（广告位宽度以门宽为准，广告位高度以该楼房最顶层高度为准），乙方（陈国雄）只承担该广告位的制作费、安装费、使用产生电费，其他有关费用均由甲方（周丐平）承担，甲方（周丐平）需与交付房屋当日提供该广告位给乙方（陈国雄）使用（使用期限与房屋租期一致），且甲方（周丐平）负责办理广告位安装、使用等审批手续。”该条中周丐平承诺为陈国雄提供广告位，并且对广告位的尺寸、交付给陈国雄使用的时间进行了约定。同时，合同第10.8条约定“甲方（周丐平）违反合同第8.6条的约定，未按约定时间和面积向乙方（陈国雄）提供门头广告位达15日，甲方（周丐平）应向乙方（陈国雄）赔偿广告制作费45000元，且甲方（周丐平）还需将租赁期内的房屋年租金标准下降70000元/年（即租赁期内每年房屋租金变更为人民币500000元整）作为甲方（周丐平）对乙方（陈国雄）广告位损失的补偿”。该条对周丐平未按合同约定提供广告位应承担相应违约责任作了明确约定。周丐平在没有完成向陈国雄提供符合合同约定的广告位的情况下，根据该条约定，应当将合同约定的租金标准减免70000元。同时陈国雄向周丐平支付了2019年4月15日至2020年4月14日期间租金570000元，故周丐平应当向陈国雄退还该期间的租金70000元。陈国雄曾多次请求周丐平向有关部门办理广告位的审批手续，但周丐平以各种理由拒绝办理相关广告位的审批手续。时至今日，周丐平仍未按照合同约定的标准向陈国雄提供广告位。与此同时，陈国雄受新冠××疫情影响，于2020年1月25日至3月24日关门营业，而新冠疫情属于不可抗力，周丐平应当向陈国雄减免该停业期间的租金。因此陈国雄在扣除了反诉请求中的第一项和第二项后，于2020年5月14日全额支付了2020年4月15日后的半年租金96666.7元。为维护陈国雄的合法权益，故提起反诉。反诉被告（本诉原告）周丐平辩称：1、周丐平不存在违约，合同约定的租金不能减免。签订合同时，陈国雄说使用广告位，周丐平同意，并帮助把广告位使用审批手续办下来，2019年5月至今陈国雄一直在使用。2、合同并未约定特殊情况下的停业期间损失，陈国雄要求减免2个月租金的请求无合同依据也无法律依据。陈国雄要求调整租金的请求，不应支持，反诉费也应自己负担。本院经审理认定事实如下：2019年1月18日周丐平与陈国雄签订《房屋租赁合同》，该合同约定周丐平将位于远安县××××号的房屋（面积为963平方米）出租给陈国雄从事商业经营（安踏体育用品专卖店），房屋租金为47500元/月，租赁期自2019年4月15日起至2025年4月14日止，2019年2月28日前支付2019年4月15日至2020年4月14日的租金570000元，2020年4月15日起每半年支付租金一次，并且需要提前45日支付。合同第8.6条约定“甲方（周丐平）保证乙方（陈国雄）房屋租赁期内有权无偿使用该房屋门头广告位〔广告位宽度以门宽为准，广告位高度以该楼房（共三层）最顶层高度为准〕，乙方（陈国雄）只承担该广告位的制作费、安装费、使用产生电费，其他有关费用均由甲方（周丐平）承担，甲方（周丐平）需与交付房屋当日提供该广告位给乙方（陈国雄）使用（使用期限与房屋租期一致），且甲方（周丐平）负责办理广告位安装、使用等审批手续。”第10.8条约定“甲方（周丐平）违反合同第8.6条的约定，未按约定时间和面积向乙方（陈国雄）提供门头广告位达15日，甲方（周丐平）应向乙方（陈国雄）赔偿广告制作费45000元，且甲方（周丐平）还需将租赁期内的房屋年租金标准下降70000元/年（即租赁期内每年房屋租金变更为人民币500000元整）作为甲方（周丐平）对乙方（陈国雄）广告位损失的补偿”。合同签订后，陈国雄于2019年2月28日前支付了2019年4月15日至2020年4月14日的租金570000元及保证金10000元。后因交房延迟及门店装修，双方将租赁合同期间变更为2019年6月1日至2025年5月31日。2020年4月25日鸣××镇××号门店因店招牌安装，向远安县城管局提出申请，2020年5月远安县城市管理执法局派人指导安装符合城市容貌标准的招牌，该招牌在一楼门头位置，未覆盖二楼、三楼。2020年5月14日陈国雄支付周丐平租金96666.7元。同时查明，2020年3月16日远安县复工复产。本院认为，1、周丐平是否存在违约行为？《房屋租赁合同》第8.6条约定“甲方（周丐平）保证乙方（陈国雄）房屋租赁期内有权无偿使用该房屋门头广告位〔广告位宽度以门宽为准，广告位高度以该楼房（共三层）最顶层高度为准〕，乙方（陈国雄）只承担该广告位的制作费、安装费、使用产生电费，其他有关费用均由甲方（周丐平）承担，甲方（周丐平）需与交付房屋当日提供该广告位给乙方（陈国雄）使用（使用期限与房屋租期一致），且甲方（周丐平）负责办理广告位安装、使用等审批手续。”周丐平签订合同后，向远安县城管局申请门店招牌的安装，在符合城市容貌标准下只安装了一楼门头位置，提供给陈国雄使用，但并未覆盖到合同约定的二、三楼，故周丐平存在违约行为。2、房屋租金调整问题？《房屋租赁合同》第10.8条约定“甲方（周丐平）违反合同第8.6条的约定，未按约定时间和面积向乙方（陈国雄）提供门头广告位达15日，甲方（周丐平）应向乙方（陈国雄）赔偿广告制作费45000元，且甲方（周丐平）还需将租赁期内的房屋年租金标准下降70000元/年（即租赁期内每年房屋租金变更为人民币500000元整）作为甲方（周丐平）对乙方（陈国雄）广告位损失的补偿”。根据租赁合同第10.8条，周丐平应同时具备未按约定时间和面积，才承担将租赁期内的房屋年租金标准下降70000元/年的违约责任，本案中周丐平只存在未按约定面积交付广告位的违约行为，且在一楼门店的门头招牌亦具有一定的广告效果，本院根据周丐平违约的实际情况，酌定租赁期内每年房屋租金变更为人民币540000元整。3、新冠××疫情下房屋租金减免问题？受新冠××疫情影响陈国雄门店停业近2个月，承租人请求减免2个月租金，诉讼中，周丐平同意将租赁期顺延1个月（免顺延1个月的租金）。本院认为，陈国雄门店停业损失为不可抗力因素造成，周丐平、陈国雄要合理分担损失，本院根据公平原则酌定双方的租赁期延长1个月（免延长1个月的租金）。综上，根据本院调整的年租金540000元，陈国雄第一年交纳570000元，应退还陈国雄30000元，且因受新冠××疫情影响陈国雄的租赁期免费延长1个月。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，判决如下：一、本诉原告周丐平与本诉被告陈国雄房屋租赁年租金本院调整为540000元/年，本诉被告陈国雄于本判决生效之日起15日内支付本诉原告周丐平2020年6月1日至2020年11月30日的租金173333.3元（270000元-96666.7元）。二、驳回本诉原告周丐平其他诉讼请求。三、反诉被告周丐平于本判决生效之日起15日内退还反诉原告陈国雄第一年交纳的部分租金30000元，并将房屋租赁期限免费延长1个月。四、驳回反诉原告周丐平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4066元，减半收取2033元，原告周丐平负担533元，被告陈国雄负担1500元；反诉案件受理费3468元，减半收取1734元，反诉原告陈国雄负担734元，反诉被告周丐平负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本上诉至湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  张冬云二〇二〇年八月二十八日书记员  刘丽俐