云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0126民初1154号原告：石林黎明物业有限公司（以下简称黎明公司），统一社会信用代码：91530126750652139F，住所地云南省昆明市石林县鹿阜街道办事处东城区竹雨雅苑8号。法定代表人：尹立明，系公司总经理。委托诉讼代理人：姜红波，云南星昊律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨盛雄，男，1977年12月19日出生，汉族，住云南省昆明市石林县。被告：董振梅，女，1980年7月18日出生，汉族，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：杨盛雄（系董振梅配偶），男，汉族，1977年12月19日出生，特别授权代理。原告黎明公司与被告杨盛雄、董振梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎明公司代理人姜红波、被告杨盛雄、被告董振梅代理人杨盛雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎明公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付我公司截止2020年底物业管理服务费15,294.25元及违约金3,058.85元，两项合计18,353.1元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是石林县天奇花园161幢02室的业主，2009年5月25日，原告与被告所在小区的开发单位石林天奇电力发展有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定原告作为被告所在小区的物业管理单位，对原告所在小区进行物业管理服务，并约定该小区多层住宅、四六联排别墅住宅按照0.6元/每月/㎡计算物业服务费，两联排别墅按照0.8元/每月/㎡计算物业服务费，单体别墅按照1元/每月/㎡计算物业服务费，商铺1.5元/每月/㎡计算物业服务费。合同签订后，原告进驻被告小区，对该小区进行物业管理，但被告拖欠物管费，原告经多次催缴，被告至今未支付。被告杨盛雄及董振梅辩称，原告方多年来行使的前期物业管理权属于违规取得，原告不具备向其收取2016年至2018年物业管理服务费的主体资格；原告无权收取2019年1月1日后的物业费用；原告在违法履行物业管理合同的过程中，存在大量违法行为和过错，是其不交物业管理费的主要原因，其不支付原告物业管理费的行为不属于违约行为；其对2016年至2018年的物业管理费和生活垃圾清运费无异议，但原告将原本的物业管理服务费、垃圾清运费和水电费公摊三块不同的费用统称为物业管理服务费，该行为直接导致后续的费用合理性认定及违约金核算；对原告多收取其2013年至2015年公共水电费及提标部分水费1,606元将另案起诉要求原告返还。本院经审理确认事实如下：2009年5月25日，案外人石林县天奇花园小区开发商石林天奇电力工程发展有限公司与原告黎明公司签订《石林天奇花园小区前期物业服务合同》，约定：由原告黎明公司为该小区提供物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：……两联排别墅住宅0.8元/月/㎡……公共照明电费、公共用水费按实际发生费用按户数进行分摊。业主应于每年3月30日之前交纳当年物业服务费，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定未能按时足额交纳物业服务费的应按3‰/天的标准累计向乙方支付滞纳金。该合同还约定：“合同期限自2009年6月1日至2014年12月30日止，但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同到期时，业主大会尚未成立时，本合同自动延期。”《前期物业服务合同》签订后，原告黎明公司进驻石林天奇花园小区进行管理服务至今。另查明，石林县天奇花园小区业主委员会于2019年3月18日向本院起诉原告石林黎明公司要求其退出小区并移交相关资料，但经本院（2019）云0126民初598号裁定书及昆明市中级人民法院（2019）云01民终4259号裁定书确认该业主委员会成立的实质要件及程序要件均不符合法律规定。另查明，被告杨盛雄、董振梅为石林县天奇花园小区161幢02号业主，其物业面积为274.88㎡。被告杨盛雄曾于2019年12月将其认可的2016年至2018年的物业管理费及垃圾清运费8,220元通过他人转交原告黎明公司，原告黎明公司以被告杨盛雄未交齐所有费用拒绝接收。后原告黎明公司通过发律师函的方式就二被告尚欠的物业管理服务费进行催收，至起诉时止被告杨盛雄、董振梅尚未交纳2016至2020年五年的物业管理服务费（包含物业费、公共水电费、垃圾清运费）。上述事实有《企业法人营业执照》《石林天奇花园小区前期物业服务合同》《房屋信息查询摘抄表》《律师函》《转账明细》、质证笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，关于原告黎明公司的主体资格问题，原告黎明公司与建设单位依法签订的《石林天奇花园小区前期物业管理合同》成立并生效且其也按约实际管理小区至今，二被告主张该小区建设单位在选聘原告黎明公司作为物业服务企业时存在违反《物业管理条例》第二十四条规定的情形，因该规定为管理性而非效力性强制性规定，故对二被告该辩称本院不予采纳。至于二被告认为涉案小区曾成立业主委员会并另行选聘物业服务企业，因该业主委员会成立不符合法律规定，不能代表全体业主选聘物业服务企业，其后选聘的物业服务企业也未对该小区实际进行管理，故二被告辩称原告无权收取2019年1月1日以后的物业管理费依法不能成立。综上，原告黎明公司系本案适格主体。关于二被告是否应交纳物业管理服务费的问题，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，原告黎明公司已按约履行其服务义务，二被告作为业主理应履行自己交纳物业管理服务费的义务。故对原告要求二被告交纳物业管理服务费的诉求，本院予以支持。至于应交纳的物业服务费，按合同约定的标准计算为：274.88㎡×0.8元/月/㎡×12个月×5年=13,194.24元；至于垃圾清运费，虽然合同中未约定，但原告黎明公司提供发票证实其一直实际代收并交纳至石林县固体废弃物清运处置中心，且二被告对该费用无异议，本院确认二被告尚欠的垃圾清运费为10元/月×12个月×5年=600元；至于公摊水电费，因合同中约定公共照明电费、公共用水费按实际发生费用按户数进行分摊，结合原告提交的电费发票及昆明市物业服务代收费标价牌，本院确认二被告应交纳的公共电费如下：2016年为28,333.11元÷193户=146.8元；2017年为34,380元÷212户=162.17元；2018年为17,869元÷217户=82.35元；2019年为19,280元÷349户=55.24元；2020年因尚未到年底，无法确认本年度实际产生的公共用电金额，在本案中不宜处理。故本案中二被告尚欠的2016年至2019年的公共电费为：446.56元（146.8元+162.17元+82.35元+55.24元）。公共用水费因原告提交的水费发票无法区分公共用水金额和其代交的业主私人水费金额，其也未提交其他证据证实公共水费金额，该费用在本案中无法核实，不宜处理。关于违约金，因前期物业服务合同约定业主应于每年3月30日前交纳当年物业服务费，二被告未按期交纳物业管理费用的行为已构成违约，理应按照该合同约定交纳逾期违约金。至于违约金的计算基数，二被告辩称其曾向原告黎明公司主动交纳2016年至2018年的费用8,220元，原告黎明公司拒收，该部分费用不应作为违约金计算基数，但其交纳该款项时间为2019年12月，已逾期数年，对二被告该辩称不予采纳。至于垃圾清运费和公共水电费是否应计入违约金计算基数，因合同约定业主或物业使用人违反合同第六条约定时应计付滞纳金，而合同第六条对物业服务费用的约定包含了公共水电费，且垃圾清运费和公共水电费原告黎明公司已按期向相关部门交纳，故该两项费用也应计入违约金基数。综上，本案中的违约金计算基数为：14,240.8元（13,194.24元+600元+446.56元）。至于违约金计算标准，原告主张按所欠费用的20%计算未超过合同约定标准，故本院确认二被告应承担的违约金为：2,848.16元（14,240.8元×20%）。二被告其他辩称因无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告杨盛雄、董振梅于本判决生效之日起十五日内共同支付原告石林黎明物业有限公司物业管理服务费14240.8元（包含2016年至2020年的物业费13,194.24元及垃圾清运费600元、2016年至2019年的公共电费446.56元）及违约金2,848.16元；二、驳回原告石林黎明物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元，由被告杨盛雄、董振梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  官海娇二〇二〇年八月五日书记员  高一梅