湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初236号 原告：沅陵大汉置业有限公司，住所地湖南省沅陵县沅陵镇迎宾南路（国税南岸分局办公楼7楼）。统一社会信用代码：91431222068209724P。 法定代表人：邹明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚云树（特别授权），湖南龚云树律师事务所律师，执业证号：14312199810945926。 被告：张清军，男，1995年4月2日出生，汉族，湖南省沅陵县人。 委托诉讼代理人：唐帮秀（系被告张清军母亲，特别授权），女，1966年2月25日出生，汉族，湖南省沅陵县人。 原告沅陵大汉置业有限公司与被告张清军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告沅陵大汉置业有限公司的委托诉讼代理人龚云树，被告张清军的委托诉讼代理人唐帮秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沅陵大汉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张清军支付购房款10万元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年7月31日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，约定：被告张清军购买原告公司大汉新城项目的第15栋2层204房，用途为商业，建筑面积589.92㎡，价格4695.55元/㎡，总金额为277万元；付款方式及期限为2018年7月31日支付首付款139万元，余款138万元向沅陵农村商业银行股份有限公司申请贷款支付；房屋面积最终以沅陵县房屋产权产籍测绘队实测的产权面积据实结算，多退少补。合同签订后，被告张清军于2018年8月30日将贷款138万元转入原告预售房款专用账户，于2018年9月6日付款67万元，12月29日付款15万元，2019年2月2日付款47万元，尚欠房款10万元未付，被告张清军向原告出具了欠条一份，约定待商铺门口台阶修好后交清，至原告起诉，被告仍未交清，已构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。 被告张清军辩称：1.原、被告于2018年7月31日签订了商品房买卖合同，合同签订后，被告按合同约定已支付购房款267万元，尚欠房款10万元未付，被告虽出具了欠条一张，并注明还款日期于商铺门口台阶修好后付清余款是事实，但被告没有违约。2.原告在本案中没有按合同履行，有违约行为，其一，原告在原设计的图纸上单独楼梯间通道改为两户公用，楼梯的位置已改，给被告带来生活上的不便，其二，原告没有按合同履行完工，地板砖未贴完，也未按标准贴好，护栏未安装。其三，原设计的摆放空调机的位置被占用。3.被告最后一次去交钱的时候，原告工作人员说要加楼梯间的钱，但楼梯间是属于公摊面积，且以前楼梯是修在户内，现在楼梯移到了户外，系原告违约在先，故被告才一直没支付余款，被告要求原告按合同办事，原来买的是什么样子现在收房就恢复成什么样子。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人无异议的证据（原告提供的营业执照、法定代表人身份证明复印件1份、张清军的居民身份证复印件1份、沅陵县商品房买卖合同复印件1份、中国农业银行业务凭证1份、欠条1份、商品房预售许可证复印件1份、商铺门口台阶的照片5张，被告提供的商品房预售许可证1份）本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据： 1.收据3份，欲证明被告张清军以自有资金付房款129万元。被告对该份证据真实性无异议，但对其交款的具体金额记不清楚了。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信。 2.大汉置业有限公司的关于申请将大汉新城原设计幼儿园与小区21栋独立商业楼互换的请示复印件1份，欲证明现在上二楼的楼梯是通过规划调整许可后修到外面来的。被告对该证据表示不清楚，认为其购买的时候楼梯是在房屋里面，改变楼梯设计没有通知被告。本院认为，该请示的内容是关于原设计幼儿园（现商铺）与小区21栋独立商业楼互换，与本案双方当事人争议的商铺的楼道由户内改成户外不具关联性，不能证实原告欲证明的事实，对该证据本院不予采信。 被告提交的证据： 1.照片2张，欲证明原告改变楼梯间位置，系违约的事实。原告对楼梯间改道的事实无异议，但认为楼梯设计修改是经过规划许可的。本院认为，原告提出楼梯设计修改是经过规划许可，但其提交的证据不足以支持其主张，原告的质证意见不能成立，对原告改变楼梯间设计的事实本院予以采信。 2.照片2张，欲证明原告没有将地板砖贴完，也未按标准贴好，护栏未安装，系违约的事实。原告认为该组照片系以前所拍摄的照片，现在已经安装完毕，原告已提交了证据予以佐证。本院认为，原告已提交了近期的照片佐证原告主张的事实已经处理完毕，且被告对原告提交的照片无异议，原告的质证意见成立，对该组证据本院不予采信。 3.照片1张，欲证明原告将摆放空调机的位置占用的事实。原告认为该证据与本案没有关联性，是下面商户占用，与原告方没有关系。本院认为，原告的质证理由成立，被告主张的事实并非原告所为，且与本案不是同一法律关系，被告如认为自己的权益受到了侵犯可另行诉讼。 4.照片1张，欲证明原告墙面漏水存在质量问题的事实。原告认为验收时候没有发现，如质量有问题，原告会承担，是属于保修责任。本院认为，该证据仅反映拍摄照片当时的情形，不足以证明案涉房屋存在严重质量问题的事实，对该证据本院不予采信。 5.照片1张，欲证明地面下沉。原告认为涉及到专业问题，一张照片证明不了地基下沉的事实。本院认为，该照片不足以证实原告的证明目的，对该证据本院不予采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实： 原告沅陵大汉置业有限公司，成立于2013年4月24日，经营范围：房地产开发与销售，路桥工程建设，建筑五金产品销售，物业管理服务。 2018年7月31日,原告(出卖人)与被告(买受人)签订《沅陵县商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXXXXX）,合同主要内容为:买受人购买的商品房为原告公司开发的大汉新城项目第15栋2层204号房，用途为商用；该商品房的建筑面积共589.92㎡，其中,套内建筑面积569.24㎡,公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.68㎡；按建筑面积计算,该商品房单价为4695.55元/㎡,总金额277万元；付款方式为首付款139万元于2018年7月31日支付，剩余房款138万元由买受人向沅陵农村商业银行股份有限公司申请贷款支付；以沅陵县房屋产权产籍测绘队出具商品房面积实测技术报告书为依据进行面积确认与面积差异处理。合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意自行约定处理：最终以沅陵县房屋产权产籍测绘队实测的产权面积据实结算，多退少补；出卖人应当在2018年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准……；出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。2.该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施。买受人有权在通知收到之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。逾期未作书面答复，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起90日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不解除合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。原、被告在合同落款处盖章或签名捺印予以确认。 合同签订后，被告张清军于2018年8月30日通过银行按揭支付138万元，9月6日支付67万元，12月29日支付15万元，2019年2月2日，被告再次向原告支付了47万元。因原告将原设计图纸上的单独楼梯间通道改为两户公用，楼梯的位置也改为户外，导致被告购买的房屋使用面积和分摊面积变大，双方发生分歧。因被告尚欠10万元购房款未付，2019年7月10日，被告张清军向原告出具欠条1份，载明：“兹有本人张清军，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，向沅陵大汉置业有限公司欠人民币拾万元整，（￥100000）用于购置大汉新城物业。还款日期于商铺门口台阶修好后交清余下拾万元整。欠款人：张清军日期：2019.7.10”。原告催收余款未果，故诉至本院。在本案审理过程中，原告已将商铺门前的台阶和护栏修建完毕。 本院认为，根据原、被告的诉辩和本案事实，双方当事人存在以下争议:一、原告改变原房屋设计将房屋内楼梯间通道变更为房屋外楼梯间二户共用通道，被告对此提出异议应如何处理？二、在原、被告对楼梯间争议未解决的情况下，被告应否支付尚欠的10万元房款？ 关于争议焦点一：原告改变原房屋设计将房屋内楼梯间通道变更为房屋外楼梯间二户共用通道，被告对此提出异议应如何处理？ 根据《沅陵县商品房买卖合同》第十二条规划、设计变更的约定：出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。2.该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施。买受人有权在通知收到之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。逾期未作书面答复，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起90日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不解除合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。据此，原告将被告购买的房屋的楼道进行变更，影响了被告所购房屋的结构和使用功能以及该商品房所在小区的平面布局，属于合同约定的规划、设计变更范围，对此产生的争议，应按照买卖合同的约定予以解决。原告未提供证据证明楼道变更前已书面通知被告并取得其同意，亦无证据证明是经规划、设计主管部门同意而变更，其行为已构成违约，根据买卖合同的约定，被告可以解除合同或与原告签订补充协议。现双方对此争议不能达成协议，但双方均未诉请（原告起诉或者被告提起反诉）本院依法解决，经本院调解亦无法达成协议，故本院对此争议在本案中不予处理。 关于争议焦点二：在原、被告对楼梯间争议未解决的情况下，被告应否支付尚欠的10万元房款？ 本案原、被告签订的《沅陵县商品房买卖合同》,是双方当事人真实意思表示,协议内容不违反法律、法规的强制性规定,原、被告之间的房屋买卖合同合法有效。且双方当事人已履行了合同的大部分义务，被告在合同签订后已支付了267万元的购房款，尚欠10万元未予支付。2019年7月10日，被告就余下未付的10万元房款给原告出具了欠条，待商铺门口台阶修好后付清余款。在庭审中，原告已提交了照片证实商铺门口的台阶已经修好，且原告当庭对原告提交的照片无异议，故被告支付余款的条件已经成就，被告理应按约定支付10万元房款，否则即构成违约；此外，根据买卖合同的约定，被告的首付款139万元于2018年7月31日支付，截至2019年2月2日，被告支付了129万元，尚欠10万元被告基于种种原因至今未付，被告已违反了先交清房款的约定义务，在被告不提出解除合同的情况下，不能免除其付清房款的义务。本案中，被告已明确其不要求解除合同，故其以双方争议的楼道问题未解决拒付房款的辩解意见，没有法律依据,本院不予采纳。 综上所述，原告要求被告支付10万元房款的诉讼请求，符合合同约定和付款条件，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 限被告张清军于本判决生效之日起十日内向原告沅陵大汉置业有限公司支付购房款100000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由被告张清军负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  刘志夫 审 判 员  郑从容 人民陪审员  范桂姣 二〇二〇年八月十日 法官 助理  刘 霞 书 记 员  胡茉含 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。