重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初6276号原告：重庆翡翠湖物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴村，统一社会信用代码：91500109742873513P。法定代表人：汪晏飞，董事长。委托诉讼代理人：袁亮，重庆志平律师事务所律师。委托诉讼代理人：段念，重庆志平律师事务所实习律师。被告：唐晓蓉，女，汉族，1964年2月28日出生，住重庆市巴南区。被告：陈龙，男，汉族，1988年9月16日出生，住重庆市巴南区。原告重庆翡翠湖物业管理有限公司与被告唐晓蓉、陈龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆翡翠湖物业管理有限公司的委托诉讼代理人袁亮、被告唐晓蓉到庭参加诉讼，被告陈龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告重庆翡翠湖物业管理有限公司诉称：原告为被告使用物业的物管公司，原告一直为被告所在的小区提供物业服务，被告欠付2018年7月1日至2020年3月31日的物业服务费10167.57元、2009年5月1日至2014年12月31日、2018年5月1日至2020年3月31日的公摊电费1909.88元，产生违约金2236.87元（违约金按年利率24%计算），故请求判令被告支付上述款项共计14314.32元，本案诉讼费由被告承担。被告唐晓蓉辩称：一、2018年8月24日，隔壁业主装修造成我家水管震裂滴水，物业以水电工不会拒绝修理，后隔壁装修的泥瓦工修好水管。二、物业费与物业服务不匹配，小区绿化、设施维护不到位，物业服务费应减半收取。三、小区XX路XX至XX号24户为盲区，业主提出增设摄像头或调整摄像头方向的建议，未被物业公司采纳。四、2009年5月1日至2014年12月31日的公摊费是协商免交的。2018年5月1日至2020年3月31日的公摊费，根据2017年5月1日执行的《重庆市物业服务收费管理办法》物业收费实行一票制。五、原告在小区选聘物业公司，小区业主共1224户、投票总数730票，原告仅得28票。被告陈龙未作答辩。经审理查明：2009年7月19日，唐晓蓉、陈龙（甲方）与重庆翡翠湖物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定由重庆翡翠湖物业管理有限公司为被告所有的位于重庆市北碚区XX镇XX路XX二期XX号物业提供物业服务。物业服务费用约定为：物业服务费收取采取包干制，按房屋建筑面积计收物业服务费用，别墅住宅：3元/月.平方米，幼儿园：4元/月.平方米，会所及商业用房：5元/月.平方米，以上物业服务费用不包含共有设施设备使用的能源消耗费用等，共有设施设备使用的能源消耗费用按政府相关规定由小区业主另行分摊。甲方应按《购房合同》约定的接房时间起计缴纳物业服务费，由于甲方原因未能按时接房的，其物业服务费仍由甲方全额缴纳；甲方应于每月20-30日按时缴纳当月物业服务费，逾期未缴纳物业服务费的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。该协议自双方签字之日起生效，并于小区业主委员会成立后与另选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同生效之日起，自动终止。该协议还就双方的其他权利义务进行了约定。2008年10月24日，重庆中安房地产开发有限公司向唐晓蓉、陈龙发出《收楼通知书》，通知其于2008年11月2日至重庆翡翠湖物业管理有限公司二期管理处办理手续。后唐晓蓉、陈龙于2009年7月19日办理接房。原告在物业服务期间，被告曾向原告提出相邻业主装修导致其房屋漏水，物业公司上门检查、带领两违办工作人员现场查看相邻业主违章装修情况，并向相邻业主发放整改通知。原告在庭审中陈述，被告答辩所称的监控、小区沿湖护栏等问题需要动用大修基金，原告多次向小区业主委员会发送动用大修基金对公共部分进行整改维护的函，至今没有得到回复。原告还陈述，业委会选聘新物业公司的表决不真实，已经被政府撤销了，因为业主委员会大部分成员没有缴纳物业费，其中部分成员已经不是小区业主，不能签字表决。另，原告自愿将违约金下调为按年利率24%计算。还查明，唐晓蓉、陈龙系重庆市北碚区XX镇XX路XX号XX号别墅住宅的产权人，该房屋产权面积为161.39平方米，约定缴纳物业服务费标准为3元/月.平方米。唐晓蓉、陈龙共欠付2018年7月1日至2020年3月31日的物业服务费10167.57元、2009年5月1日至2014年12月31日、2018年5月1日至2020年3月31日的公摊电费1909.88元。现重庆翡翠湖物业管理有限公司与唐晓蓉、陈龙因物业服务费的缴纳发生纠纷，重庆翡翠湖物业管理有限公司遂于2020年7月16日起诉来院。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《收楼通知书》、《违章装饰装修活动整改通知》、房产信息查询单、欠费明细、公共用电分摊表、物管费催收函、EMS快递单、照片等资料以及原、被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”；第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。在重庆翡翠湖物业管理有限公司提供物业服务之后，唐晓蓉、陈龙应当依照《前期物业管理服务协议》的约定支付物业服务费。关于被告提出不交物业费的抗辩理由，本院认为：一、被告提出的邻居装修造成房屋漏水，物业公司不作为的抗辩理由不成立，因为物业公司在上门检查后、积极应对，带领两违办工作人员现场勘查，并向违规业主出具整改通知。二、被告称小区监控、围栏等设施维护不到位的抗辩意见。本院认为小区道路、护栏、监控等设施设备的维护整修需要动用大修基金，原告按规定履行大修基金程序，并非不作为。三、被告提出2009年5月1日至2014年12月31日的公摊费协商免交，但并未提供相应证据佐证，其真实性不予认可。物业服务是一个长期动态的过程，原告在履行服务过程中可能存在一定瑕疵，但不能以某一时间点或时间段的状态来评价整个服务过程。原告在出现问题后积极整改，已依据其服务等级对应的服务标准尽到了一定的物业管理服务义务。被告提出物业公司服务内容、质量方面存在问题，可与物业公司协商要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但不能以此为由拒绝缴纳物业费。故本院对重庆翡翠湖物业管理有限公司要求唐晓蓉、陈龙缴纳物业服务费、公摊费的诉讼请求，本院予以支持。对重庆翡翠湖物业管理有限公司要求支付违约金的诉讼请求，本院认为双方的物业合同中虽有明确约定，但标准过高，本院酌情调整为按年利率4.75%计收。被告陈龙本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，亦未提供相关证据，本院缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十六条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告唐晓蓉、陈龙于本判决生效之日起三日内支付原告重庆翡翠湖物业管理有限公司2018年7月1日至2020年3月31日的物业服务费10167.57元、2009年5月1日至2014年12月31日、2018年5月1日至2020年3月31日的公摊电费1909.88元。二、由被告唐晓蓉、陈龙于本判决生效之日起三日内支付原告重庆翡翠湖物业管理有限公司2018年7月1日至2020年3月31日的违约金，该违约金以10167.57元为基数，按年利率4.75%计算。如果未按照本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157.86元，减半收取78.93元由唐晓蓉、陈龙负担。此判决为终审判决。审 判 员  冉 渝二〇二〇年八月十日法官助理  郑 巧书 记 员  樊怡伶