呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初3186号原告：郭强，男，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张娜、包春岩，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告：樊广茂，男，l984年11月5日出生，汉族，住呼和浩特市。被告：闫水霞，女，住呼和浩特市。被告：内蒙古锦程教育培训学校，住所地呼和浩特市赛罕区乌兰察布东街甲106号兴安丽景1号楼。负责人：樊广茂，该校校长。原告郭强诉被告樊广茂、闫水霞、内蒙古锦程教育培训学校（以下简称锦程学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告郭强的委托诉讼代理人张娜、包春岩、被告樊广茂、被告闫水霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭强向本院提出诉讼请求：1、判令樊广茂、闫水霞、锦程学校返还郭强位于呼和浩特市××区房屋；2、请求判令樊广茂、闫水霞、锦程学校连带支付房屋占用期间即2020年4月7日起至实际返还房屋之日止的租金，按照每月租金1250元计算。暂时计算至2020年5月11日合计为l460元；3、诉讼费由樊广茂、闫水霞、锦程学校承担。事实与理由：郭强购买了位于呼和浩特市××区房屋，2018年8月21日郭强与内蒙古玖寓玖居科技管理有限公司签订《房屋出租委托代理合同》、《补充协议》，约定郭强将上述房屋委托内蒙古久寓玖居科技管理有限公司(简称玖寓玖居公司)出租，玖寓玖居公司按照每月1250元向郭强支付租金。由于玖寓玖居公司未按约定向郭强支付租金，郭强向回民区人民法院提起了诉讼，2019年l2月12日回民区法院作出(2019)内0103民初4740号民事判决书，判决确认郭强与玖寓玖居公司签订的《房屋出租委托代理合同》、《补充协议》解除，并偿还拖欠郭强的房屋租金。后经郭强了解，玖寓玖居公司把本案争议房屋出租给樊广茂，樊广茂称2020年4月6日到期。但房屋现被闫水霞占用，用于经营餐馆。闫水霞称房屋是樊广茂出租给她的，郭强多次找到樊广茂、闫水霞要求返还房屋，均遭到拒绝，樊广茂也拒绝向郭强支付续租的租金。樊广茂辩称，本案房屋的实际承租人是锦程学校，而不是樊广茂个人，故请求法院驳回郭强对樊广茂个人的诉讼请求，诉讼费用由郭强自行承担。闫水霞辩称，郭强、樊广茂等租房子的事情其都不清楚，其与樊广茂签订协议后收到法院传票，随后与樊广茂中止了租房合同，并于2020年6月12日搬离涉案房屋。本案的诉讼请求与其无关，其不应承担费用。锦程学校辩称，第一，锦程学校于2019年4月6日与郭强的受托人玖寓玖居公司签订了房屋租赁协议，合法租的永泰城公寓D座506房屋，合同期限为2019年4月6日至2024年4月5日。第二，合同签订是已经明确了甲乙双方的权利和义务，在甲方的义务第一条中明确了如果因政策原因或非乙方原因导致无法继续办学，退还合同期内的费用，造成损失的应由甲方承担相应义务。第三条也明确了，甲方应保证乙方所租赁房屋的合法性，没有任何的权益和债务纠纷，否则退还乙方合同期内所有的租金和押金，导致乙方遭受损失的并给予赔偿。第四条明确了在乙方办理办学许可、工商税务、城管等手续时，甲方要为乙方提供该房屋的相关有效证明。第三，该房屋应受托人玖寓玖居公司收取锦程学校房租后，未及时上交委托人郭强，以及未及时提供办学使用的相关材料，致使无法申请办学资质，而导致合同无法履行。之后玖寓玖居公司失去联系，锦程学校投资人得知情况后，多次联系玖寓玖居公司，后与郭强进行协商，也未达成一致，玖寓玖居公司收取锦程学校房租后未及时上交郭强，郭强也在回民区法院与玖寓玖居公司解除委托关系，并得到(2019)内0103民初4740号民事判决，因受托人玖寓玖居公司一直无法取得联系，郭强作为委托人，根据合同法402条之规定，受托人以自己的名义在授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时，知道受托人与委托人之间的代理关系时，该合同直接约束第三人和委托人。所以锦程学校与玖寓玖居公司在授权有效期内所签订的合同，委托人郭强应予以认可。玖寓玖居公司作为合同违约的过错方，委托代理合同终止后，所有的权利和义务由委托人郭强来承担，按照所签协议退还锦程学校合同期内所有的资金、租金以及学校未办成的损失。第四，因受疫情影响，租金应减免三个月。第五，郭强应承担产生的一切费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。一、郭强提交了《商品房买卖合同》、《房屋出租委托代理合同》、微信聊天记录及邮政快递邮寄存根、《房屋租赁合同》等证据，以证明其主张事实。二、闫水霞提交的证据为：《房屋租赁合同》、微信记录、还款协议，证明闫水霞于2019年11月4日与樊广茂签署租房合同，于2020年6月12日退还房子。三、锦程学校提交的证据为：郭强的授权委托书、玖寓玖居与锦程学校签订的《房屋租赁协议》、玖寓玖居出具的租金和押金收据。经本院核实，上述证据在庭审中均得到证实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月30日，郭强、张露与永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司签订《商品房买卖合同》，购买永泰城购物中心D座5层506号，房屋建筑面积67.37平方米。2018年8月21日，郭强（甲方）与内蒙古玖寓玖居科技管理有限公司（乙方、简称玖寓玖居公司）签订《房屋出租委托代理合同》及《补充协议》（共委托出租五套房屋，本案中的506号为其中一套）。《房屋出租委托代理合同》约定，郭强将永泰城购物中心D座5层506号房屋委托给玖寓玖居公司对外出租，租赁用途为居住。甲方授权乙方与承租人签署与房屋租赁有关的法律文件，乙方代甲方向承租人收取租金，出租代理期自2018年9月10日至2021年9月9日。甲方应于2018年9月10日将房屋交付给乙方。甲方委托乙方代理出租该房屋的租金标准为月租金1250元/套，日租金41.6元（按每月30日计算）。该房屋里的设施包括床、衣柜、热水器、油烟机。《补充协议》约定，租金按季度支付，首期租金为12500元，之后的每季度租金为18750元。乙方于2018年9月10日支付甲方押金4500元，租赁期满甲方退还乙方押金。同日，郭强给玖寓玖居公司出具了《授权委托书》。2019年4月6日,玖寓玖居公司（出租方、甲方）与锦程学校（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定将永泰城购物中心D座506房屋出租给锦程学校使用，租赁期限共五年，自2019年4月6日起至2024年4月5日。2019年4月6日至2024年4月5日止，房屋租金18000元/年，房屋押金1500元/套，房屋押金在合同到期后全额退还。同时在协议第二条中约定，1、如因政策或非乙方原因导致无法继续办学的，退还合同期内租金，造成损失的应承担相应责任；3、甲方保证乙方所租赁的房屋具有合法性，没有任何权益和债务纠纷，保证合同期内正常使用，否则将退还乙方合同期内所有租金和押金，导致乙方遭受损失的并给予赔偿；4、在乙方办理办学许可、工商、税务、城管等手续时，甲方要为乙方提供该房屋的相关有效证明材料。协议签订后，锦程学校向玖寓玖居公司支付了截至2020年4月5日的租金18000元以及押金1500元、服务费1400元。另查明，2019年11月4日，樊广茂作为出租方将上述房屋出租给闫水霞，租赁期限自2019年11月4日至2020年11月3日，月租金1400元，按年支付。2020年5月20日，郭强起诉至本院，本院向闫水霞送达了开庭材料。之后，闫水霞立即与樊广茂联系，双方于2020年6月12日协商终止租赁合同，闫水霞于2020年6月12日将房屋钥匙返还给樊广茂。再查明，玖寓玖居公司按合同约定向郭强支付了三个季度的租金之后，未再支付租金。因此郭强向回民区人民法院提起了诉讼，请求确认《房屋出租委托代理合同》及《补充协议》于2019年9月2已解除，并主张拖欠的租金41250元和违约金12500元。经过审理，2019年l2月12日回民区法院作出(2019)内0103民初4740号民事判决书，判决：一、确认郭强与玖寓玖居公司签订的《房屋出租委托代理合同》和《补充协议》解除；二、玖寓玖居公司向郭强支付房屋租金41250元、违约金12500元。经本院在本案庭审中核实，上述判项中的租金41250元是截止到2020年4月5日。又查明，在本案诉讼之前，2020年5月13日郭强通过向量向樊广茂发送了律师函，告知“郭强与玖寓玖居签订的合同已解除，要求樊广茂返还房屋”，因双方未协商成功，郭强于2020年5月20日起诉至本院。本院在审理过程中询问锦程学校“现在是否同意返还房屋”，锦程学校表示“可以退还，但郭强应当依据玖寓玖居与锦程学校签订的房屋租赁协议返还租金和押金”。本院认为，锦程学校与玖寓玖居公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。玖寓玖居公司出租该房屋系基于郭强的授权及其与郭强签订的《房屋出租委托代理合同》及补充协议。之后玖寓玖居公司违约导致《房屋出租委托代理合同》及补充协议解除，也因此导致锦程学校与玖寓玖居公司签订的《房屋租赁协议》无法继续履行。现郭强要求锦程学校返还房屋，锦程学校亦同意返还，但对费用存在争议，本院通过判决支持返还房屋。对于租金及押金问题，如果合同有约定，应当按照合同约定处理。本案中，郭强与玖寓玖居公司签订的合同为委托人与受托人之间的合同，玖寓玖居公司与锦程学校签订的合同为受托人与第三人之间的合同。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，玖寓玖居公司与锦程学校签订合同时在授权期限内，并且向锦程学校出示了郭强的授权委托书，据此应认定锦程学校对委托代理的事情知悉，该《房屋租赁协议》直接约束郭强与锦程学校。该《房屋租赁协议》中约定，如果因非承租方的原因导致合同不能继续履行的，出租方应当退还已付租金及押金。锦程学校已支付截至2020年4月5日的租金亦实际占有房屋至2020年4月5日，而郭强仅主张自2020年4月7日之后的租金，因此不存在返还的情形。自2020年4月7日开始，房屋仍由锦程学校占有，不论其是否实际经营或者闲置，均未将钥匙予以返还，现房屋钥匙仍由锦程学校持有，故在此期间所产生的房屋占用损失应当参照合同金额由锦程学校予以承担。对于房屋租赁价款，郭强自愿以1250元/月主张，本院予以准许，但玖寓玖居公司所收取的押金1500元应予以扣减。经本院重新计算，自2020年4月7日至本判决作出之日即2020年8月12日止，锦程学校应向郭强支付的费用为41.66元×127天-1500元=3791元。关于樊广茂与闫水霞是否承担责任的问题，樊广茂为锦程学校的法定代表人，其租赁房屋系职务行为，且租赁协议上亦加盖了学校公章，因此本案承租人为锦程学校，并非樊广茂个人，樊广茂在本案中不承担责任。闫水霞虽租赁过本案涉案房屋，但在本院送达起诉状之后即终止合同，搬离并交回钥匙。目前闫水霞并不实际占有该房屋，在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告内蒙古锦程教育培训学校于本判决生效之日起十日内向原告郭强返还位于呼和浩特市××区房屋；二、被告内蒙古锦程教育培训学校于本判决生效之日起十日内向原告郭强支付房屋占用租金3791元（暂计至2020年8月12日），之后的房屋占用租金按每日41.66元自2020年8月13日计算至实际返还房屋之日止；三、驳回原告郭强的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1165元（原告已预交），由被告内蒙古锦程教育培训学校负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王晓霞二〇二〇年八月十二日书记员 刘国荣