湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5491号原告（反诉被告）：周梁，男，1987年9月7日出生，汉族，住湖南省攸县。被告（反诉原告）：曾千元，女，1991年6月11月出生，汉族，住长沙市天心区。第三人：黄芳，女，1981年9月11日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告（反诉被告）周梁诉被告（反诉原告）曾千元、第三人黄芳合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周梁、被告（反诉原告）曾千元、第三人黄芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告周梁请求判令：一、解除周梁与曾千元之间的转让协议；二、曾千元赔偿周梁双倍转让费90000元及疫情期间违约不履行协议导致的已付租金11600元、利息损失4052元，总费用105652元；三、曾千元承担本案全部诉讼费。本诉被告曾千元辩称：一、周梁对涉案协议合同目的认识错误，且不可抗力发生在曾千元已经全部履行协议约定的权利义务之后，其要求解除合同的诉请不应得到支持。二、从合同履行的角度看，曾千元已经完全履行义务，周梁未完全履行其付款义务，不享有合同解除权。三、周梁诉称的房屋质量问题，不是涉案协议解除的法定事由，不应得到支持。综上，请求驳回周梁的全部诉讼请求。反诉原告曾千元诉称：2020年1月3日，周梁与曾千元签订转让协议，约定转让款为45000元，预付款为35000元，截至2020年2月3日结清尾款10000元，周梁至今未支付该款项。请求判令：周梁支付转让款10000元。反诉被告周梁辩称：一、曾千元违约在先，周梁不应当支付转让尾款。且受新冠肺炎疫情的影响，双方合同可以中止。二、曾千元没有履行招生义务，周梁不应当承担诉讼费。三、2020年1月3日签订合同后，曾千元没有将学员资料全部转交给周梁，周梁没有实际参与运营或分配运营费用，只是进行了一下辅导。第三人黄芳辩称：曾千元和周梁签订租赁合同后，租赁合同关系就变更了。黄芳与曾千元就没有瓜葛了，目前房屋由周梁拿着钥匙，没有返还给黄芳，且在周梁承租期间，发生泡水问题。周梁没有提前告知不租，拖欠租金、物业管理费。如果合同解除，欠费要交清，赔偿要到位。经审理查明：2020年1月1日，黄芳（出租方、甲方）与周梁（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其合法拥有的位于丽发新城45栋207房、208房的房屋出租给乙方用于经营学生托管与培训，该房屋建筑面积180平方米。租赁期间3年，甲方从2020年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年11月31日收回。甲乙双方议定第一年月租金为2900元，第2年月租金为3000元，第3年月租金为3100元，租金每季度支付一次。在合同签订之日交清2020年1月1日起至2020年3月31日止的租金8700元，先付后用。租赁期间，乙方不得擅自将房屋进行转租、分租、转让或转借，否则，甲方有权终止合同，收回所租房屋。合同签订后，周梁通过曾千元向黄芳支付2020年1至3月期间的租金8700元，2020年4月的租金2900元。2020年1月3日，曾千元（转让方、甲方）与周梁（受让方、乙方）签订《转让协议书》，主要约定：鉴于甲方有意将其所有的湖南泓博迪托教（以下简称托管班）按本协议规定的条款和条件转让给乙方，乙方愿意按同样的条件受让托管班。托管班地址：湖南省长沙市天心区。甲方在收到转让费五日内，安排乙方和房东会面，协助完成租房协议的更改。甲方同意以人民币45000元整将托管班转让给乙方，包括转让费、未使用的房租金、所有硬件设施和资产，乙方同意以此价格受让该托管班。预付款35000元，过渡后，剩余10000元尾款于2020年2月3日结清，到期后乙方不得以任何理由拖欠甲方转让款，否则视为违约，赔付甲方双倍转让费。乙方已对甲方转让的设备、设施等的性能、年限、质量等做了充分的了解和确认，转让后出现任何认知上的差异，均不再追究甲方任何责任。乙方须在接受托管后认真服务好甲方手上的所有学生，享受甲方权利，行使甲方义务，如果因乙方服务问题产生的纠纷，甲方概不负责。甲方保证自本协议签订之日起帮助乙方做好学生、家长、老师及其他工作人员的交接过渡工作。甲乙双方合同签订时，乙方确定对所有托管事项知情，合同签订后即刻生效，乙方不得以除合同外的任何理由要求甲方退款，否则视为违约，需按甲方要求赔偿违约金。甲方在本协议签订后不得在乙方周边一公里范围内开设同类型的托管班，不得利用现有的学生信息外拉生源，否则按本协议的转让金额赔付乙方损失。转让事宜如因自然灾害、政策法规等不可抗力因素导致转让无法进行，本协议自动失效。甲方全额退还乙方已经支付的预定金和转让费。自本协议生效之日起，甲方完全退出参与培训班利润的分配。甲方将对培训班管理不承担任何责任、义务。本协议于甲乙双方签字之日起生效。合同签订后，周梁向曾千元支付转让款35000元。曾千元将涉案房屋（含凳子等硬件设施）、学生资料移交给周梁。庭审中，周梁提交证据一、评估、运营损失收据表，证明损失标准；证据二、房屋漏水及维修照片，证明房屋维修情况；周梁对房屋进行了二次修复，之前就存在房屋漏水的情况，曾千元隐瞒了情况；证据三、聊天截图，证明2020年2月，周梁与曾千元协商履行协议情况，曾千元拖延至今，造成周梁的损失。曾千元质证意见如下：对证据一、三性有异议；与其无关；对证据二、在其承租期间没有这个情况，不认可；不清楚具体情况；对证据三、损失与其无关。黄芳质证意见如下：对评估、运营损失收据表，2020年5月，周梁才提出解除租赁合同，这期间的损失，周梁是可控的。对房屋漏水及维修照片，周梁在2020年1月签订合同，不可能到5月才发现问题。对聊天截图，认为与其无关。曾千元提交证据一、微信聊天截图，证明曾千元在支付预付款后，参与托管机构日常经营、管理活动，曾千元已经履行协议约定的主要义务及附随义务；证据二、微信聊天截图，证明托管机构转让给周梁后，交接了学生资料和财产列表。周梁质证意见如下：对证据一、证明目的有异议，其没有得到任何经营收入，其是以协助的身份帮助学生，不能证明是周梁在运营；对证据二、资料是交接了，承诺未到位，怀疑学员信息的真实性。黄芳质证意见如下：对全部证据，未参与，与其无关。黄芳提交证据一、微信通话记录，证明5月开始没有交租金，拒不交钥匙，也不搬东西；证据二、房屋损坏图片，证明房屋在2020年5月因管道堵塞、地板、墙面全部泡发，损失严重；证据三、欠费明细表，证明周梁拖欠2020年1至6月物业管理费1699.5元，水费150元；周梁质证意见如下：对证据一、真实性无异议；实际上有3000元押金可以抵扣5月租金，5月份，周梁就没有租赁房屋了，有和房东黄芳沟通；对证据二、真实性无异议，墙壁是第二次修复了，以前就有泡水的现象，没有向其告知；对证据三、物业费无异议，水费是曾千元那里拖欠下来的。曾千元质证意见如下：对全部证据，与其无关。另查明，一、因周梁与曾千元就转让协议书的履行发生争议，周梁认为在2020年2月3日前，曾千元没有将学员过渡至周梁名下，曾千元的义务未履行完毕，周梁可以据此解除合同。曾千元认为当时是大年初十，处于疫情期间，周梁经营的托管班未开业，没有办法帮其招生。周梁在取得房屋后的生产经营情况与曾千元无关。黄芳认为周梁没有提前告知退租，如果合同解除，欠缴的物业费及租金都要交清，赔偿要到位。二、周梁陈述转让协议签订当天曾千元交付了硬件设施，2020年1月6日曾千元向其转交了学生资料，曾千元推荐的学生信息，能联系上家长。2020年5月7日，托管班开业，当天就提出让曾千元过来帮忙招生，其直至5月13日才过来，没有提供主动性、实质性帮助。曾千元陈述23名学生的托管时间在放寒假前就已经结束了，后因疫情影响，没有再来报名。45000元转让款包含财产、设备、学生资料，10000元尾款是帮助周梁招生。2020年5月8日才收到周梁请求帮忙招生的消息，因家庭、工作等情况，于5月13日前往帮忙策划。三、曾千元与周梁的聊天记录显示，曾千元说：没开学我怎么过渡，真是搞笑吧，开学不过是延迟，难道还不开了，你不过是亏了几个月房租，在这跟我说不如去跟房东说说少点房租。周梁说：这样的风险损失我只希望大家一起面对一起承担，所以找你商谈。2020年3月1日，周梁说：那你那24个学生的资源你能过渡多少过来。曾千元说：每个人都为这个疫情承担了很多问题，我不止你这个托管，我的美容公司房租一个月一万多一样的亏，难道我去找别人？曾千元说：什么时候开学？群里由准确消息吗？周梁说：教育部公布的消息是四月底。我现在是想跟你商量转让终止的事，你在长沙不？曾千元说：终止是什么意思？2020年4月24日，周梁说：曾老师现在情况很糟糕啊，我都想退了，下半年在准备搞。我们是不是履行下合同协议退还转让费用给我。2020年5月14日，周梁说：曾老师你还是考虑把托管拿回去，自己经营在这种不可抗因素面前，谁都想把自己的损失降到最低…(略)。曾千元说：这个问题你跟陈老师去沟通,我不想再多说了。上述事实，有当事人身份信息、房屋租赁合同、转让协议书、转账截图、聊天记录、照片、当事人庭审陈述等予以证实，足以认定。本院认为：本案案由应为合同纠纷。合法的合同关系应受法律保护。周梁与曾千元之间的转让协议书系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。转让协议书约定：曾千元同意以人民币45000元整将托管班转让给周梁，包括转让费、未使用的房租金、所有硬件设施和资产，周梁同意以此价格受让该托管班。预付款35000元，过渡后，剩余10000元尾款于2020年2月3日结清，到期后周梁不得以任何理由拖欠甲方转让款，否则视为违约，赔付曾千元双倍转让费。关于周梁是否享有合同解除权。周梁主张曾千元没有将学员过渡至其名下，要求解除合同。本案中，曾千元已于2020年1月3日将涉案房屋（含凳子等硬件设施）、2020年1月6日将学生资料交付给周梁，其主合同义务已履行，疫情爆发在此之后，且曾千元没有将学员过渡至其名下不必然导致合同目的不能实现，周梁诉请要求解除转让协议书，并双倍返还转让费，本院不予支持。关于周梁诉请要求支付租金损失、利息损失。其主张因疫情期间，曾千元违约不履行协议，应当赔偿相应损失。首先，双方未在协议转让书中就学员过渡时间进行约定；其次，从双方认可的聊天记录可以看出，系因新冠疫情的影响导致招生事宜无法进行，并非曾千元故意不履行义务，且曾千元在收到周梁请求帮忙招生的消息，前往帮忙策划，继续完成过渡学员的事宜，不存在不履行协议的情形。同时，周梁主张的租金损失系与第三人黄芳之间的租赁合同纠纷，与曾千元的托管班转让及过渡学员义务履行无关，故本院不予支持。曾千元诉请要求周梁支付转让款10000元，根据转让协议约定，过渡后支付尾款10000元。从双方的聊天记录可知，因疫情影响，学校推迟开学，托管班经营受到影响，曾千元提交的证据不足以证明其已完成过渡，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）周梁的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）曾千元的全部诉讼请求。本案本诉受理费2414元，减半收取1207元，由原告（反诉被告）周梁负担。本案反诉受理费25元，由被告（反诉原告）曾千元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  李亚飞二〇二〇年八月二十四日书记员  余银春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。