贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5602号上诉人（原审被告）许松泉，男，1971年6月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，现住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）贵州德鑫物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层2号。法定代表人：陈威。委托诉讼代理人：龙昆，男，1993年3月17日出生，苗族，该公司员工。上诉人许松泉因与被上诉人贵州德鑫物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人许松泉上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，法律依据不充分，请求撤销（2020）黔0112民初739号民事判决并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、贵州德鑫物业管理有限公司进驻小区后没有与上诉人签订物业服务合同，上诉人是与保利贵州物业管理有限公司签订的物业服务合同，所以一审法院认定的上诉人与被上诉人之间存在物业服务，事实依据不足。根据合同法贵州德鑫物业管理有限公司与贵阳德亨房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》无效，而且根据国务院颁布的《物业条例》和《贵州省物业管理条例》可以看出被上诉人与德亨公司签订物业合同本身涉嫌违法，因为贵州德鑫物业管理有限公司只要是属于前期物业服务范畴都没有招投标、备案、办理收费许可证书。一审法院仅凭上诉人与德亨房开公司签订的前期物业服务合同，判决上诉人全额承担物业服务费用缺乏法律依据。2、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维修义务、应承担相应的赔偿责任。由于贵州德鑫物业管理有限公司没有履行好公共设备（监控设备）的维护保养职责，导致上诉人损失了两千多元。另外，小区内的公共设施设备维护保养严重不到位，存在严重的安全隐患。3、被上诉人在履行物业服务包括综合服务、公共清洁、公共绿化、公共设施设备消防维护管理、公共秩序维护等方面均履行不完全。小区外围与单元门的门禁一直处于损坏状态，电梯槽过于肮脏存在严重安全隐患等这些事实都可以证明贵州德鑫物业管理有限公司在物业服务上做的严重不到位。上诉人要求被上诉人及时改正自身的错误，严格履行自身的义务，上诉人也一定会履行自身的义务。4、法院如果认可被上诉人不经过招投标就入驻小区会造成恶性循环，其他公司也会效仿，上诉人要求被上诉人提交招投标证明和年审证明。被上诉人贵州德鑫物业管理有限公司辩称：1、许松泉与贵阳德亨房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》合法有效，该合同不存在《合同法》第五十二条所规定合同无效的情形。根据最高人民法院司法解释以及小区业主签订《商品房买卖合同补充协议》对建设单位选聘前期物业服务单位的授权，《前期物业服务合同》合同内容对城市魔方小区业主具有约束力，小区业主应当予以遵守。城市魔方小区的业主在购买房屋时与贵阳德亨房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，里面约定城市魔方小区业主同意贵阳德亨房地产开发有限公司选聘的物业管理公司对该商品房进行前期物业管理，故贵州德鑫物业管理有限公司是城市魔方小区依法选聘的物业服务单位。2、贵州德鑫物业管理有限公司依照合同约定向城市魔方小区提供了物业管理服务，贵州德鑫物业管理有限公司在调查举证阶段对许松泉履行了《前期物业服务合同》的义务进行了举证贵州德鑫物业管理有限公司已经按照合同约定履行了义务，许松泉应当根据诚实信用原则遵守合同的约定向贵州德鑫物业管理有限公司支付物业管理服务费。3、《前期物业合同》对城市魔方小区业主具有约束力，许松泉应当按照《前期物业服务合同》关于物业服务费约定的标准向贵州德鑫物业管理有限公司支付物业管理服务费，且物业管理服务费标准已经通过乌发改通（2015）226号文件予以审核确定，应当按照该标准予以实施。贵州德鑫物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、许松泉支付贵州德鑫物业管理有限公司2016年6月30日至2020年2月29日的物业服务费共计3809.37元；二、许松泉支付贵州德鑫物业管理有限公司滞纳金355.87元；三、诉讼费由许松泉承担。审理中，贵州德鑫物业管理有限公司以许松泉在2020年1月2日补交了2016年7月1日至2017年6月30日的物业费1063元为由，变更第一项诉请为：许松泉支付贵州德鑫物业管理有限公司2017年7月1日至2020年2月29日的物业服务费共计2746.29元。一审法院认定事实，许松泉系贵州德鑫物业管理有限公司所管理服务的乌当区城市魔方小区9栋1单元11层4号业主。许松泉在与建设单位贵州德亨房地产开发有限公司（以下简称德亨公司）办理上述房屋的交接手续时，按《物业管理条例》的相关规定与保利贵州物业管理有限公司及德亨公司签订了《前期物业服务协议》，约定按建筑面积1.2元/㎡收取物业管理费。2015年4月1日，贵州德鑫物业管理有限公司与德亨公司签订《城市魔方前期物业服务协议》，约定贵州德鑫物业管理有限公司对城市魔方一、二、三、四、五组团及配套停车场项目进行前期物业服务管理事宜。同时约定，物业管理费收费标准为：多层住宅0.7元/月/平方米；小高层住宅1.2元/月/平方米；高层住宅1.25元/月/平方米。许松泉的房屋所在楼栋为高层住宅，物业服务面积为70.87㎡。该协议签订后，贵州德鑫物业管理有限公司即进场对该小区提供物业服务，履行了小区垃圾清运等职责。许松泉交纳物业管理费至2016年6月30日后，因小区监控设施未拍摄到其停在小区的车辆被谁划伤，其就以贵州德鑫物业管理有限公司服务不到位为由拒绝继续交纳物管费。贵州德鑫物业管理有限公司要求许松泉交纳物管费未果，遂于2020年2月19日诉至法院要求如前所诉。另查明，2020年1月2日，许松泉向贵州德鑫物业管理有限公司补交了2016年7月1日至2017年6月30日的物业管理费1063元。审理中，贵州德鑫物业管理有限公司、许松泉各执己见，经一审法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。一审法院认为，德亨公司作为涉案小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会的情况下，其与贵州德鑫物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》具有前期物业服务合同性质。该《前期物业服务协议》系德亨公司与贵州德鑫物业管理有限公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对贵州德鑫物业管理有限公司和小区业主均具有约束力，贵州德鑫物业管理有限公司、许松泉双方应按照协议约定行使权利和履行义务。贵州德鑫物业管理有限公司已按《前期物业服务协议》的约定实际为小区业主提供了日常垃圾清运、电梯运营维护、小区安保及环境卫生事务等主要的物业服务工作，故许松泉理应按《前期物业服务协议》约定的标准向贵州德鑫物业管理有限公司支付物业管理费。许松泉未按《前期物业服务协议》的约定履行交纳物业管理费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第四十一条“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定和《前期物业服务协议》的约定，对贵州德鑫物业管理有限公司要求许松泉支付其提供物业服务期间的物业管理费的诉请，一审法院予以支持。经核实，许松泉未缴纳物业管理费的期间为2017年7月1日至2020年2月29日，根据《前期物业服务协议》约定的物业管理费标准计算，许松泉应缴物业管理费共计2834.80元（70.87㎡×1.25元/㎡÷30天×960天），贵州德鑫物业管理有限公司自愿按2746.29元提出诉请，一审法院从其自愿。对于贵州德鑫物业管理有限公司要求许松泉支付滞纳金的诉请，因贵州德鑫物业管理有限公司在实际提供物业服务过程中确实存在未与小区业主积极沟通协调，对业主反映的问题未及时进行协调处理等瑕疵，故对贵州德鑫物业管理有限公司的该项诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条的规定，原审判决：一、许松泉于本判决生效之日起十日内支付贵州德鑫物业管理有限公司物管费2746.29元；二、驳回贵州德鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由贵州德鑫物业管理有限公司负担10元，许松泉负担15元（此款贵州德鑫物业管理有限公司已预交，履行时，由许松泉一并支付给贵州德鑫物业管理有限公司）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人向本院提交物业协议一份，（甲方：许松泉，乙方保利贵州物业管理有限公司）；拟证明：上诉人知晓的前期入驻的物业公司是保利贵州物业管理有限公司，后期变换物业公司没有告知上诉人。被上诉人经质证认为：前期的物业公司是保利公司，被上诉人入驻的时间是2015年4月1日，该份合同被上诉人在一审也提交过，是从保利公司提取来的。上诉人提交第二组证据：小区环境图五张；拟证明：被上诉人提供的物业严重不到位，小区环境不好。被上诉人经质证：照片上有些情况确实属实，但后来有改进，物业公司长期都在维修单元门，但是有部分业主不交物业费和恶意破坏小区，物业公司也没有没以未交物业费不给门禁卡。被上诉人提交第一组证据：贵阳市乌当发展和改革局文件乌发改通（2015）266号、被上诉人公司进行物业工作的照片13张；拟证明：物业已经按照合同履行了相应的物业服务工作。上诉人经质证认为：对照片真实性不认可，文件需要原件才能核实真实性，即使认可真实性被上诉人也要提交年审报告。经本院二审查明事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定,贵阳德亨房地产开发有限公司有权与被上诉人签订的《前期物业管理合同》，且该《前期物业管理合同》及对业主具有约束力。上诉人主张该合同为无效合同，但其并未举证证明该合同存在无效的情形，且业主认为物业服务合同存在无效情形，应积极对合同无效提出主张，在物业合同并未被撤销或者确认无效前，该合同即为合法有效亦对业主具有约束力。对于上诉人认为其只知晓前期入驻的物业公司是保利物业管理公司的上诉理由，经查，被上诉人于2015年4月1日入驻了该小区服务至今，被上诉人在此期间事实上提供了服务，且上诉人于2020年1月2日补交了2016年7月1日至2017年6月30日的亦说明上诉人认可被上诉人在此期间提供了服务，故对其不知晓物业公司这一理由，本院不予采信。关于上诉人抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其行使请求权，但法律未规定可以物业服务不到位作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在被上诉人已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可按相关法律规定行使其相应权利，故本院对上诉人该上诉理由不予采纳。综上，上诉人许松泉的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许松泉负担。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年八月二十八日书记员  张雪