山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3396号 上诉人（原审原告）：朱杰，女，1985年10月24日出生，汉族，住宁阳县。 委托诉讼代理人：王恩祥，宁阳民兴法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：宁阳中达房地产开发有限公司，住所地宁阳县文庙街道办事处金阳大街88号（宁阳亿丰时代广场南邻）。 法定代表人：魏忠勋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张成，山东邦治律师事务所律师。 上诉人朱杰因与上诉人宁阳中达房地产开发有限公司（以下简称中达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院（2019）鲁0921民初3905号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱杰上诉请求：上诉请求：请求改判一审判决第一项被上诉人交付商品房入户门没有门框构成违约,赔偿上诉人的损失。事实与理由：一审判决认定事实错误。商品房预售交易中入户门的完整,美观,安全是社会公认的标准,不是对入户门品牌的选择需要明确的约定,因此被上诉人交付的商品房必须有完整的入户门,而没有门边的入户门是不完整的入户门，被上诉人对履行商品房买卖合同的违约。请求二审人民法院判决被上诉人交付商品房入户门没有门框构成违约,赔偿上诉人的损失。 中达公司上诉请求:1.撤销一审判决,驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或将此案发回重审。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院认定事实错误。1、上诉人与被上诉人就商品房与车位分别在不同的时间签订了两份独立的协议,关于车位是否逾期交付应当按照单独签订的协议确定。上诉人在销售商品房的过程中,为了便利购房者,充分考虑购房者的需求,将商品房与车位分开销售、租赁,并且就商品房与车位不同的标的物分别制定了两份独立的协议,即以商品房为标的物的《新建商品房买卖合同》以及以车位为标的物的《宁阳中达?尚城车位使用权协议书》。2017年5月10日上诉人与被上诉人签订了《新建商品房买卖合同》,约定被上诉人购买上诉人开发建设的宁阳中达尚城小区17幢1单元15层1501室商品房一套，2018年5月26日被上诉人又根据自身需要与上诉人签订了《宁阳中达?尚城车位使用权协议书》，约定被上诉人以租赁的形式使用上诉人开发建设的车位。签订两份协议均属于上诉人与被上诉人的真实意思表示,并且该两份协议均独立存在,协议中的条款也应当独立适用,不应当以协议中未约定为由比照适用其他协议,违反了合同法有关合同独立性的原则,是对事实部分错误的认定。2、《宁阳中达?尚城车位使用权协议书》是一份租赁协议,上诉人处置的是案涉车位的使用权,并且因当地政策规定,案涉车位虽然属于规划范围内的车位,上诉人有权决定出售或者出租,但因无法办理产权证书,无法出售,上诉人从未向任何业主承诺过办理产权证。ニ、原审法院适用法律错误。上诉人不存在逾期交付车位的情形,也就不能适用逾期支付违约金的相关法律规定。综上,原审法院认定事实错误、适用法律错误,请求依法支持上诉人的上诉请求。 朱杰向一审法院起诉请求：判令被告立即支付逾期交房违约金及房屋改造费用1万元；本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月10日，原告朱杰（为买受人）与被告中达公司（为出卖人）签订合同编号为NYS00000469的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要内容：土地使用证为鲁2016宁阳县不动产权0001687号，建设工程规划许可证号为建字第3709212017CQ007号，施工许可证号为370921201704200101，商品房预售许可证号为宁房预（销）售证第20170012号。买受人购买出卖人宁阳中达?尚城第17幢1单元15层1501室住宅，预测建筑面积143.3平方米，单价每平方米4,028.07元，总价款577,222元；贷款方式付款，买受人应当于2017年5月8日前支付首期房价款128,164元，占全部房价款的21%，余款480,000元，向银行（贷款机构）申请贷款支付。交付时间：出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房；交付条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。在该合同的第十条还对商品房相关设备交付条件进行了约定，第一款基础设施设备中包括了供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等，第二款公共服务及其他配套设施中包括了小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房、医疗卫生机构等，其中对规划的车位、车库的约定内容为：2019年5月31日达到使用条件，如未达到约定条件的，双方协商处理。在第十二条逾期交房责任中，双方约定内容为：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加（。⑴逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款(含已付贷款本金及利息部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。原告先后于2017年5月8日、同年6月2日向被告缴纳购房款128164元、480000元，被告分别向原告出具收据各一张。诉讼中双方认可交房时间为2019年7月7日。原告认为被告交付的楼房入户门没有门框、车位无法交付，属于违约，应赔偿其经济损失，遂起诉至一审法院。庭审时原告递交制作于2019年7月7日的验房表一份，显示楼房号为17号楼1单元1501室，验收项目入户门的项下验收意见为无过框门锁不灵活，业主确认签字栏内写有朱杰的名字，验房人员签字栏内写有被告胡姓工作人员的名字。被告对验房表的真实性无异议，但称原告反映的情况被告已经向原告进行了合理的解释，入户门符合质量标准，不影响使用；原告又主张入户门要符合安全要求，门边、门框、门板、门锁必须具备，入户门没有门框不是质量问题，是商品房出售时应该具备的，原告未递交证据证明其主张；被告提出异议，称入户门是按照相关设计标准安装的。诉讼中原告递交宁阳永军工贸有限公司于2019年9月12日出具的收据一张，内容为“中达尚城17#楼1单元1501户进户门更换修补用工料计款叁仟柒佰捌拾捌元整。”收据上加盖了上述单位的公章。原告据此主张维修门框、加高入户门门边支出3,788元，应由被告赔偿；被告对证据的真实性有异议，称证据与本案无关，不同意赔偿。2018年5月26日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《宁阳中达?尚城车位使用权协议书》一份，内容为“……甲、乙双方在遵循自愿、公平的基础上，经协商一致就停车位使用权等相关事宜达成如下协议,甲乙双方同意按照下列条款签订本认购权协议，以资共同遵守：—、甲方将《中达?尚城》小区车位编号为C-212号的使用权出租给乙方,车位价格为￥78,000元整,优惠￥5,730元整,优惠后价格为￥72,270元整，大写：X柒万贰仟贰佰柒拾元整)。二、该车位具体付款方式按以下第2条执行：1、……2、按揭贷款：乙方需在2018年5月26日付车位款￥22,270元,签订本协议、办理贷款事宜,余款50,000元整,并保证于2018年6月26日前付清该车位全款。规定时间内付款客户可享受甲方优惠价格(即第一条中的优惠价格),逾期按最新现价执行（甲方有权视逾期情况收回该车位，没收已缴款……三、1、乙方选择银行按揭贷款的，贷款额到达甲方账户时，视为乙方已全款支付甲方该车位款.乙方如违约本协议或违反与按揭银行的合同，甲方将没收乙方已缴款,同时甲方有权单方面解除本合同，并无条件收回该车位的使用权，另行出售。2、乙方未还清银行贷款额之前有权使用该车位,并无该车位支配权(即无权转让该车位使用权)乙方违反本条或向小区以外的第三方转让的,乙方转让无效,并处贰万元违约金。四、车位部分分为两层机械车位,现在销售的为一层车位,凡是购买此车位的业主,后期需自愿服从机械车位的改造。完成认购车位手续并支付全额款项后,乙方享有该车位的使用权,该年位的使用年限与建筑物土地使用年限等同(以房产证规定年限为准)。五、双方只构成车位租赁关系,不构成保管关系.乙方应自行做好车辆的防护工作）如因车辆受损或车内物品丢失，甲方不承担任何责任……七、乙方在使用车位时，须遵守以下规定：1、……6、该小区综合验收合格后,该车位交付乙方使用。乙方在接到交接通知七日内办理交接手续,逾期超过三十天，视为乙方违约,甲方有权单方解除合同，乙方按车位款2%向甲万支付违约金，甲方无需通知乙方有权将该车位另行出售。八、乙方使用该车位前须在小区物管公司做详细登记,并签订车位物业管理的相关合同,对违反以上规定行为,物业管理公司有权制止或处理。”本协议未对车位的交付时间及中达公司的违约责任作约定。协议签订后，原告按约定支付了相应款项，被告于2020年1月9日为原告出具山东增值税普通发票一张，内容为：应税劳务、服务名称为销售不动产，价税合计为72,270元。原告据此主张虽然签订的合同是租赁，但实际是购买的车位，开发商已经答应办理车位产权证，原告迟延交付车位，应赔偿相应损失；被告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，称车位使用协议书中明确约定了该车位是出租给原告的。原告又主张合同约定的交付车位的时间为2019年5月31日，实际交付车位的时间为2019年7月25日，被告迟延交付车位的事实清楚；被告对实际交付车位的时间为2019年7月25日未作否认，但称《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中约定了在2019年5月31日车位达到使用条件，并未对车位的交付进行约定。 一审法院认为，被告中达公司具有房地产开发经营的资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告售房具有合法的主体资格；原告购买被告的商品房并与被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，双方的意思表示是真实的；双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》为有效合同；本案涉及的车位为地下车位，编号为C-212号，就该车位的销售，在上述《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的基础上，被告又与原告于2018年5月26日签订了《宁阳中达?尚城车位使用权协议书》一份，就车位价格等作了进一步约定，庭审时被告主张该车位是出租，但被告为原告出具的增值税普通发票明确记载为销售不动产，在该使用权协议书中也记载有“甲乙双方同意按照下列条款签订本认购权协议”、“另行出售”等，故一审法院认定《宁阳中达?尚城车位使用权协议书》为买卖车位合同，该合同是双方的真实意思表示，为有效合同；合同签订后，原告全面履行了合同约定的义务；本案争议的焦点是被告是否全面履行了合同义务，即原告主张被告入户门没有门框，车位未按照约定时间交付是否成立，原告主张的损失是否应予支持。具体分析如下：一、入户门没有门框不认定为违约，原告要求被告赔偿损失不予支持。入户门没有门框是事实，但因双方在合同中没有对入户门的安装标准进行约定，原告也没有递交证据证明入户门没有门框影响了使用或不符合交易习惯，故一审法院认定入户门没有门框不违约，对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求一审法院不予支持。二、对被告没有按约定时间向原告交付车位的事实予以认定，被告赔偿原告相应的经济损失。原、被告在《宁阳中达?尚城车位使用权协议书》对车位的交付时间未作约定，故车位的交付时间以《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中约定的达到使用条件的时间即2019年5月31日为交付时间，原告主张被告实际交付车位的时间为2019年7月25日，被告未予否认，一审法院予以认定，被告迟延交付车位的事实清楚，原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求一审法院予以支持，因双方在两份合同中均未对迟延交付车位的违约金的计算方式进行约定，故一审法院结合双方在《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中对违约金的计算方法的约定计算相应损失，即确定按购买车位款的日万分之2计算迟延交付车位的损失。综上，原告要求被告赔偿入户门没有门框造成的经济损失的诉讼请求一审法院不予支持，要求被告赔偿逾期交付车位造成的损失的诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告宁阳中达房地产开发有限公司赔偿原告朱杰经济损失794.97元（72,270元×万分之二×55天）。于本判决生效后十日内通过一审法院一次性付清。二、驳回原告朱杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告朱杰与被告宁阳中达房地产开发有限公司各自负担25元。 二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题为：一、上诉人中达公司与上诉人朱杰就涉案车位是否构成买卖合同关系以及中达公司是否因存在逾期交付车位行为而应承担相应违约金；二、中达公司对涉案房屋未安装入户门框是否构成违约。 关于第一个争议焦点，中达公司与朱杰签订《宁阳中达?尚城车位使用权协议书》，该协议书中虽载明中达公司将涉案车位使用权“出租”给朱杰，但根据协议书中关于“车位部分分为两层机械车位,现在销售的为一层车位,凡是购买此车位的业主,后期需自愿服从机械车位的改造。完成认购车位手续并支付全额款项后,乙方享有该车位的使用权,该年位的使用年限与建筑物土地使用年限等同(以房产证规定年限为准)”的约定，综合该协议中关于“销售”“购买”等文字以及该车位款72270元的市场价格与长达七十年的使用年限，一审认定双方就该车位构成买卖合同关系，并无不当，本院予以维持。关于涉案车位的交付时间，双方在《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中约定规划的车位、车库应在2019年5月31日达到使用条件，根据一审中朱杰提交其与润华物业中达?尚城服务中心的微信聊天记录，可证实涉案车位至2019年7月25日达到使用条件，中达公司虽有异议，但并未提交相反证据予以反驳，一审认定中达公司交付车位时间为2019年7月25并无不当，因此中达公司存在逾期交付车位的违约行为，中达公司应对此承担违约责任。一审法院参照双方在《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中关于乙方购买人存在违约行为时违约金的计算标准，计算出卖人中达公司逾期交付车位的违约金，并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点，朱杰主张中达公司未在涉案商品房安装入户门框构成违约，经审查，双方在签订的商品房买卖合同中并未对涉案房屋安装入户门框进行约定，朱杰主张中达公司对此存在违约行为，无合同与法律依据，本院对其该主张不予支持。 综上，上诉人宁阳中达房地产有限公司与上诉人朱杰的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宁阳中达房地产有限公司与上诉人朱杰平均负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年八月二十八日 书记员 王 霞