广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15692号上诉人（原审被告）：唐璇，女，1972年9月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上诉人（原审被告）：梁志刚，男，1965年10月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：唐璇，系梁志刚的妻子。被上诉人（原审原告）：广州锦绣香江物业管理有限公司。住所地：广州市番禺区南村镇里仁洞迎宾路锦绣香江花园内。法定代表人：罗振宇，董事长。委托诉讼代理人：吴毅锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曹力，男，该公司员工。上诉人唐璇、梁志刚因与被上诉人广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称锦绣香江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。唐璇、梁志刚上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.驳回锦绣香江物业公司的起诉；3.本案的一审、二审诉讼费由锦绣香江物业公司承担。事实与理由：一、一审存在故意违反民事诉讼程序的行为。1.一审法院违反我国民事诉讼法第六十三条至六十八条之规定以及最高人民法院关于证据的规定。一审庭审时，未完全依照证据原件交换和质证程序，进行证据审查。唐璇、梁志刚对锦绣香江物业公司所谓的证据内容的真实性、关联性、有效性均存在异议，本案的事实有待认真详细的审查。一审判决的“本院认为”部分表示锦绣香江物业公司与广州市锦绣香江花园业委会签订的两份《锦绣香江花园物业服务合同》是双方的真实意思表示，但唐璇、梁志刚作为业主中的当事人，十几年来从未收到通知开业主大会，从未让业主投票公开向社会择优选择物业公司，从未让业主投票讨论制定通过一份物业合同。一审中，唐璇、梁志刚提出了大量的质疑和证据变成了无效的抗争，任由物业公司和所谓业委会的造假合同来判定业主必须缴纳不合法的物业费。2.一审缺乏起诉的前置程序，锦绣香江物业公司不具有起诉资格。一审无视唐璇、梁志刚提出“原告不具有起诉主体资格”的异议依据，及要求锦绣香江物业公司提交业委会催讨物业费的证据时，却不审查唐璇、梁志刚一审答辩状第四条提出的依据《物业管理条例实施细则》第67条及《广州市物业管理暂行办法》第84条之规定的要旨：未经小区业主委员会催告业主缴纳物业费，物业公司则无权直接向法院起诉。而一审判决认定物业公司的单方面发函业主被追讨物业费有效，且对已过追讨时效的2014年物业费认定为有效。二、一审判决书带有明显的偏袒锦绣香江物业公司的倾向。1.一审判决书中对唐璇、梁志刚大篇幅描述了历年对物业公司应诉起诉的表现和法院判决等说明，而对锦绣香江物业公司在历年被锦绣香江业主对物业公司合同造假案，物业服务不达合同要求案的起诉只字不提，造成判决书书面上是业主一直在无理取闹，物业公司全无过错的情况，对锦绣香江物业公司有明显的袒护。2.一审庭审中，物业方承认了其在小区中违反和超出合同规定，向业主收取好处费并参与了小区业委选举等事实，这些重大作乱小区的行为足以说明锦绣香江物业公司在严重侵害业主的各项权利和不择手段取得物业合同。一审判决书对唐璇、梁志刚提供的证据和物业公司承认的违法行为都基本无视和只字不提，依旧判决唐璇、梁志刚必须缴纳物业费，只在滞纳金收取上表示唐璇、梁志刚提供的证据能够证明锦绣香江物业公司在服务过程中有瑕疵，酌情调整违约金。3.一审庭审中，由于唐璇作为被告第一次到法庭打官司不懂审理程序，很多要表达的证词还没来得及陈述或回答不充分就被以时间有限为由打断或引导至另一话题，且书记员并未将有利于唐璇、梁志刚的证词记录在开庭笔录中。4.一审判决书第六页提及唐璇、梁志刚在2012至2014年向番禺区法院和广州市中级人民法院就物业服务合同纠纷提起的诉讼中，唐璇、梁志刚并未到庭、被驳回起诉等文字。本案一审中，唐璇已表明前案二审诉讼已委托律师到庭，不知道律师不到庭的原因，且其后也向广州市中级人民法院对前案申请再审。唐璇、梁志刚从未有故意拖欠物业费的意图，同许多被锦绣香江物业公司起诉的业主一样，是历年来被物业公司不停以造假和恶劣手段一直强行霸占小区敛财、物业服务极差的行为激怒，无法无据缴纳不合理的物业费。5.梁志刚并未无理由不到庭应诉，而是其长期出差在外地，委托唐璇全权代理本案。但梁志刚因出差未能亲自到法院签署代理人文件，一审法院认定唐璇已提交的委托书不合法律要求，梁志刚无正当理由不到庭。三、一审认定锦绣香江物业公司按照物业服务合同履行了服务义务是错误的。（一）锦绣香江物业公司从未向唐璇、梁志刚提供过与其物业服务合同规定内容相应的服务。1.锦绣香江物业公司违反法律规定以及物业合同第十二条、第十五条第一项。公共收益部分每半年要向业主公布的财务明细，历年来，锦绣香江物业公司均拒不及时、如实公开物业收费及开支数据，曾公布的账单还显示业主的公共收益没有结存还倒欠物业公司的钱。2.锦绣香江物业公司违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条以及物业合同第三条第8、9、13项、第十二条以及第十五条第1、2项。随意在小区主干道划定小区的停车位区域，收取停车费，给小区造成道路通行困难，塞车严重，且停车费的具体收入不向业主公布。3.锦绣香江物业公司违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条以及物业合同第三条第11项、第十五条第1、2项，未经业主大会同意擅自提高停车费，逼迫业主进入高收费的停车场，违规收取停车费。4.锦绣香江物业公司违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及物业合同第四条第9、10项、第五条第1.4项、第十五条第1项，小区刑事案件不断发生，安保服务形同虚设，治安状况极差。5.锦绣香江物业公司违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及物业合同第三条第4项、第十五条第1项，擅自将小区的保洁服务全部外包，外包服务标准低于合同标准，导致小区环境卫生差。6.锦绣香江物业公司违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条以及物业合同第七条第4项、第十五条第1、2项违法收取唐璇、梁志刚的花园服务费，却并未提供任何服务。7.锦绣香江物业公司违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及物业合同第二条第10、11项、第三条第6、7、8、9项，第五条第2.4、2.5项、第十五条第1、2项，小区内违章建筑横行，公共绿地被私人硬化侵占。8.锦绣香江物业公司违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及物业合同第五条第2、3、4、5、6项、第十五条第1项，存在公共路灯坏后未及时维修、未装监控设备、未清理化粪池等问题。9.锦绣香江物业公司违反物业合同第四条第1-15项、第五条的全部内容，锦绣香江物业公司未按照合同约定提供相关服务。10.锦绣香江物业公司违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，违规越级收取物业费。锦绣香江物业公司在2015年8月前是二级资质企业，却按照最高的一级标准越级收取一级物业服务费长达10年，唐璇、梁志刚请求法院判令锦绣香江物业公司返还越级收取的物业服务费并支付违约金。12.锦绣香江物业公司没有履行合同中约定的服务，也并未举证证明其提供了物业服务，应承担举证不能的责任，因此无权要求唐璇、梁志刚支付物业管理费。13.锦绣香江物业公司利用微信公众号散布不实谣言，向社会和全体业主发布不真实新闻，来标榜自己物业服务优秀。（二）根据相关法律规定，物业公司提供的服务与服务合同内容或与法律规定不相符的，业主有权拒交物业费。1.锦绣香江物业公司因未能履行服务合同约定，对唐璇、梁志刚造成的经济损失应当予以赔偿，否则无权主张物业费。2.锦绣香江物业公司要求的收取的2014年物业费已过诉讼时效，且物业费未经过业主委员会的发函催收，锦绣香江物业公司更无权要求收取该部分物业费及滞纳金。3.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项的规定，物业合同第十五条第4项明显加重了业主方的责任而没有对物业作出相应的处罚条款，因此锦绣香江物业公司无权主张收取物业费及滞纳金。4.锦绣香江物业公司的诉讼请求缺乏证据，法律依据不足。锦绣香江物业公司未能举证证明履行了合同约定的物业服务，因此无权收取物业管理费。锦绣香江物业公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意唐璇、梁志刚的上诉请求。锦绣香江物业公司提供的管理服务是依据合同以及补充协议执行的，有向政府部门进行备案，是合法有效的，如唐璇、梁志刚认为有异议，可向政府部门进行投诉。锦绣香江物业公司于2019年8月29日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.请求法院依法判令唐璇、梁志刚支付所购买的锦绣香江花园玉兰园X街X号自2014年11月1日起至2019年7月31日止的物业管理费为25974.9元，累计违约金为23391.51元；2.请求法院判令唐璇、梁志刚支付欠交水费379.8元；3.判令唐璇、梁志刚承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：锦绣香江物业公司于2001年12月29日登记成立，经营范围为房地产业。番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园玉兰园X街X号（以下简称涉案物业）为梁志刚、唐璇共同共有，该物业为别墅住宅，建筑面积170.5平方米，花园面积58.7平方米。2011年6月1日，锦绣香江花园第三届业主委员会成立，任期由2011年6月1日至2014年5月31日。2014年9月6日，新的业主委员会成立，任期由2014年9月6日至2017年9月5日。2017年9月22日，新的业主委员会成立，任期由2017年9月22日至2022年9月21日。2011年10月29日、2015年10月14日，广州锦绣香江花园业主委员会与锦绣香江物业公司就广州市番禺区锦绣香江花园物业服务有关事宜先后协商签订了两份《广州锦绣香江花园物业服务合同》，约定由锦绣香江物业公司对锦绣香江花园进行物业服务。两份合同第六条第1款均约定物业服务期限为四年，分别为自2011年11月1日至2015年10月31日及自2015年11月1日至2019年10月31日；第七条第3款约定业主交纳费用时间为每月15号前交纳本月所需的物业服务费用；第七条第4款约定别墅住宅按建筑面积每月每平方米2.5元，花园每月每平方米0.5元。第九条约定，接受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水费、电费、有线电视费、二次供水的加压电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费时间为每月十五号前交纳上月实际发生的各项代收代缴费用。第十五条第4款约定业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，物业公司有权要求业主补交，且业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之一的标准向物业公司支付违约金。合同还约定了其他内容。唐璇抗辩物业服务合同无效及锦绣香江物业公司没有履行物业服务合同的义务，并提供了涉案小区照片、业主群聊天记录及公众号文章照片等。唐璇抗辩锦绣香江物业公司主张的部分物业管理费已经超过诉讼时效。锦绣香江物业公司主张曾多次向唐璇、梁志刚催收物业管理费，锦绣香江物业公司提供了：2016年3月15日（EMS单据号为1027326045219）向唐璇、梁志刚涉案物业的地址邮寄催缴费再次通知书，该邮件被退回。2016年7月28日（EMS单据号为1035133587118）向唐璇、梁志刚涉案物业的地址邮寄管理费催缴函，该邮件被退回。2017年4月11日（EMS单据号为1041420592922）向唐璇、梁志刚涉案物业的地址邮寄管理费催款函，该邮件被退回。2019年4月25日（EMS单据号为1042278619629）向唐璇、梁志刚广西桂林市象山区桂青路42号2-4-3的地址邮寄律师函，该邮件被退回。唐璇称与梁志刚长期不在涉案物业居住，没有收到催缴函。另查明：锦绣香江物业公司曾就唐璇、梁志刚拖欠2012年12月至2014年10月期间的物业管理费、滞纳金、水费等向一审法院提起诉讼，案号为（2014）穗番法石民初字第1065号，一审法院依法作出判决后，唐璇、梁志刚上诉至广州市中级人民法院，由于唐璇、梁志刚未到庭参加诉讼，广州市中级人民法院裁定按唐璇、梁志刚撤回上诉处理，一审判决自裁定送达之日起生效。唐璇、梁志刚不服（2014）穗番法石民初字第1065号民事判决，向广州市中级人民法院申请再审，广州市中级人民法院裁定驳回唐璇、梁志刚的再审申请。一审庭审中，锦绣香江物业公司与唐璇均确认唐璇、梁志刚拖欠锦绣香江物业公司自2014年11月1日起至2019年7月31日期间的物业服务费未支付，拖欠锦绣香江物业公司水费379.8元未支付。一审法院认为：锦绣香江物业公司与广州市锦绣香江花园业主委员会签订的两份《锦绣香江花园物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效。锦绣香江物业公司与唐璇、梁志刚之间存在物业服务合同关系，上述物业服务合同对锦绣香江物业公司及唐璇、梁志刚均具有法律约束力。唐璇主张物业服务合同无效，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。关于诉讼时效问题。锦绣香江物业公司提供证据基本证明了锦绣香江物业公司向唐璇、梁志刚进行追讨，且亦符合物业服务企业追讨物业管理费的一般操作惯例，一审法院对锦绣香江物业公司的主张予以采信。因此，应认定锦绣香江物业公司于2016年3月15日、2016年7月28日、2017年4月11日、2019年4月25日均向唐璇、梁志刚催收过物业管理费，锦绣香江物业公司主张唐璇、梁志刚支付2014年11月1日起至2019年7月31日期间的物业管理费的诉请并未超过诉讼时效，一审法院予以支持。锦绣香江物业公司履行相应的物业服务合同义务后，有权利向唐璇、梁志刚收取物业服务费，故锦绣香江物业公司主张唐璇、梁志刚按别墅住宅建筑面积170.5平方米、2.5元每平方米每月，花园面积58.7平方米、0.5元每平方米每月的标准收取物业管理费的请求，符合物业服务合同的约定，一审法院予以支持，按照上述标准计算的每月物业管理费应为455.6元，2014年11月1日至2019年7月31日共57个月，唐璇、梁志刚应支付2014年11月1日至2019年7月31日期间的物业管理费25969.2元(455.6元/月×57个月)。锦绣香江物业公司已代唐璇、梁志刚支付水费379.8元，唐璇、梁志刚应向锦绣香江物业公司支付水费379.8元。至于唐璇辩称锦绣香江物业公司没有履行物业服务合同的义务而拒绝支付物业管理费，因唐璇未提供足够证据予以证明其主张，故一审法院不予采纳。关于违约金问题，锦绣香江物业公司主张按每日1‰计算违约金，唐璇主张违约金标准过高，而根据唐璇提供的证据能够证明锦绣香江物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，一审法院酌情调整违约金计算标准为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但不得超过每月应交物业管理费455.6元，违约金从次月1日起算。梁志刚经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，于2019年11月19日作出一审判决：一、梁志刚、唐璇应于本判决发生法律效力之日起五日向广州锦绣香江物业管理有限公司支付2014年11月1日至2019年7月31日期间的物业管理费25969.2元及违约金(违约金以每月应交纳的物业管理费455.6元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的次月1日起计至实际清还所欠物业服务费用之日止，每月物业管理费的违约金分期计算，但不得超过每月应交物业管理费455.6元)；二、梁志刚、唐璇应于本判决发生法律效力之日起五日向广州锦绣香江物业管理有限公司支付水费379.8元；三、驳回广州锦绣香江物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费522元，由广州锦绣香江物业管理有限公司负担200元，梁志刚、唐璇负担322元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本案二审庭询中，梁志刚、唐璇表示同意支付拖欠水费379.8元。经查，涉案两份《广州锦绣香江花园物业服务合同》的第十五条第1项均约定，锦绣香江物业公司未达到管理服务质量约定标准的，应予限期改正，逾期改正造成损失的，锦绣香江物业公司承担相应的经济责任及法律责任。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：梁志刚、唐璇应否向锦绣香江物业公司支付拖欠的物业管理费。一审判决基于锦绣香江物业公司于2016年3月15日、2016年7月28日、2017年4月11日、2019年4月25日均向唐璇、梁志刚催收过物业管理费的事实，认定锦绣香江物业公司在本案中所主张的物业管理费的诉请并未超过诉讼时效，所作处理并无不当，梁志刚、唐璇上诉所提有关诉讼时效的主张，不能成立。虽然《物业管理条例实施细则》第六十七条及《广州市物业管理暂行办法》第八十四条均明确业主委员会有义务督促逾期交纳物业服务费的业主交纳费用，但这并不构成对物业服务企业基于物业服务合同行使债权请求权的限制，唐璇、梁志刚主张锦绣香江物业公司提起物业管理费诉讼需要以小区业主委员会向业主发函督促为前置程序，法律依据并不成立。经审查，一审庭审中质证程序业已完成，梁志刚、唐璇所提一审程序违法的理据并不充分，对其该项主张，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案两份《锦绣香江花园物业服务合同》是由锦绣香江物业公司与广州市锦绣香江花园业主委员会所签订的，现并无证据显示上述两份合同已被认定无效或撤销，故《锦绣香江花园物业服务合同》的约定对涉案小区全体业主具有约束力。梁志刚、唐璇提出上述《锦绣香江花园物业服务合同》为无效合同，缺乏依据，其以此为由拒绝支付物业管理费的上诉主张，本院不予支持。案件事实表明，梁志刚、唐璇未向锦绣香江物业公司支付涉案的物业管理费。居民小区的物业管理服务是包含众多管理项目的综合服务，梁志刚、唐璇本案所提供的相关证据并不足以证明锦绣香江物业公司提供的物业管理服务存在严重瑕疵，其以锦绣香江物业公司服务存在瑕疵为由拒绝支付物业管理费，理据并不充分。即便如梁志刚、唐璇上诉所主张锦绣香江物业公司有未履行公布公共部分收益财务明细、安全保卫、公共设施维护、小区环境保洁等义务或履行行为不符合合同约定标准的情形，依《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业未尽维修、养护、管理和维护义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。涉案《锦绣香江花园物业服务合同》中也约定，对锦绣香江物业公司未达到管理服务质量约定目标的，可以限期改正，逾期未改造成损失承担责任的处理，并未赋予业主拒缴物业管理费的权利。小区业主对物业服务所持异议，并不足以构成物业服务企业服务资格的丧失。一审判决对梁志刚、唐璇拒缴物业管理费的抗辩不予支持，所作处理并无不当。梁志刚、唐璇二审程序中表示同意支付所拖欠水费379.8元，该项一审判决应予维持。综上所述，梁志刚、唐璇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费459元，由梁志刚、唐璇负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年八月三十一日法官助理张敏娟书记员吴敏玲黄咏欣