贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初4566号原告：杜永群，女，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：于国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨亮，贵州硕泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶娇，女，汉族，住贵州省遵义市汇川区。原告杜永群诉被告贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜永群、被告聚银公司的委托诉讼代理人杨亮、饶娇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜永群向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付截止至2020年6月30日的逾期交房违约金90256.45元；2、判决被告向原告支付截止至2020年6月30日的逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金13878.63元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年12月13日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买遵义市汇川区，支付购房款453550元，合同约定被告应当在2019年5月28日前向原告交付房屋，并于2019年8月28日前取得商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期按合同约定承担违约责任。但被告至今未交付房屋及办理商品房转移登记。原告多次与被告协商未果，为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告聚银公司辩称，一、答辩人没有履行合同义务（向原告交付涉案房屋），不是答辩人主观原因所致，是多方原因导致答辩人的房开项目遭遇瓶颈期，答辩人被列为问题房开，因而无法履行合同相关义务。但在政府的支持、帮助下，答辩人正在逐步走出困境；二、原告向答辩人主张逾期交房违约责任确实有合同依据，但答辩人支付违约金的时间在合同约定中是一种待定时间，合同约定违约金支付时间是在该商品房实际交房之日起30日内，案涉商品房没有交付，该违约金的诉讼时间没有成就，现在不应当支付违约金。与涉案房屋同一项目的逾期交房违约责任的约定应当一致，建议按照已付房款的日万分之0.5来计算违约金。三、原告要求答辩人承担逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约责任，原告主张按照每日万分之一计算逾期办证违约金至答辩人办证之日止，原告主张有据但无法计算。根据合同约定，由于案涉房屋没有交付，办理产权的时间无法预测，该违约金无法计算。应由答辩人办理了同一项目的产权初始登记后以此为起点后推90天，作为案涉房屋办理产权登记的时间。此外，合同约定的逾期办证违约金按照每日万分之一计算过高，建议按照已付房款的日万分之0.3计算。本院经审理认定事实如下：2017年12月13日，原告杜永群（买受人）与被告聚银公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》,合同约定：买受人购买遵义市奥特莱斯城市（建筑面积72.57平方米），房屋总价款为453550元。付款方式为一次性付款。合同第十一条约定出卖人应当在2019年5月28日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，（一）出卖人承诺于2019年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定办理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他内容。由于被告聚银公司至今未向原告交付房屋，原告遂提起本案诉讼。庭审中，被告陈述原告购买的涉案房屋塔楼为写字楼，属于商业用房。另查明，原告已一次性支付被告全部购房款453550元，并交存房屋维修基金6096元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应恪守履行。原告按约向被告聚银公司履行了房款支付义务，但被告未按约定时间向原告履行交房和办理商品房转移登记义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应承担逾期交房和不能办理商品房转移登记的违约责任，依据合同约定，被告逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告从约定交付期限届满次日起按日向买受人支付全部已付款的万分之5的违约金；被告逾期办理商品房转移登记超过90日，买受人不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。庭审中，被告抗辩：1、逾期交房违约金约定过高，建议按照已付房款的日万分之0.5计算违约金，而且合同约定违约金支付时间是在该商品房实际交房之日起30日内，原告诉讼时间没有成就，现在不应当支付。逾期办理商品房转移登记的违约金也约定过高，建议按照已付房款的日万分之0.3计算，现由于初始登记没有完成，违约金无法计算，因而无法履行，所以不同意支付逾期办证违约金。对被告聚银公司辩称的应于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，本院认为，该条款约定的是被告聚银公司应负担的义务，聚银公司不能以此作为权利抗辩，拒绝向原告承担逾期交房导致的违约责任，且涉案商品房交付的时间存在不确定性，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，如果聚银公司逾期向被上诉人交付房屋的时间超过三年，按聚银公司的辩解逻辑，将导致被上诉人请求聚银公司承担逾期交房违约责任的权利受损，聚银公司的抗辩不符合民事法律关系中民事权利、义务相平衡的原则，聚银公司的该辩解意见于法无据，本院不予支持。故原告可以要求被告支付逾期交房违约金；被告辩称的逾期办证违约金无法计算因而无法履行，同理，商品房初始登记未完成系被告没有履行义务，不能成为其不支付逾期办证违约金的理由，对被告的这一抗辩，本院亦不予支持。被告辩称逾期交房及逾期办证违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，因本案原告实际损失无证据证明，依据违约金以补偿为主、惩罚为辅的基本原则，结合本案双方合同约定及被告实际情况，本院对逾期交房违约金和逾期办理商品房转移登记违约金酌情予以调减，逾期交房违约金调整为自约定交付期限届满次日起即2019年5月29日起按已付购房款453550元的每日万分之2计付，因被告至今未能交付房屋，原告在本案中主张计算到2020年6月30日，本院予以支持。逾期办理商品房转移登记违约金调整为自约定日期即2019年8月28日起按已付购房款453550元的每日万分之0.5计付，直至被告交付商品房转移登记文书之日止。据此，判决如下：一、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杜永群（自2019年5月29日起至2020年6月30日期间）逾期交房违约金36193.29元；二、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杜永群逾期办理商品房转移登记违约金（该违约金以已付购房款453550元为基数，自2019年8月28日起按每日万分之0.5计算至被告向原告交付商品房转移登记文书之日止）；三、驳回原告杜永群的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元（已依法减半收取），由被告贵州聚银投资置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  张元书二〇二〇年八月十四日法官助理周倩书记员何迪