江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2496号上诉人（原审原告）：赵岩，男，1990年6月6日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：侯善云，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宿迁中央国际购物广场有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区幸福南路92号。法定代表人：张宏明，该公司执行董事。上诉人赵岩因与被上诉人宿迁中央国际购物广场有限公司（以下简称中央购物广场）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月21日公开听证进行了审理。上诉人赵岩的委托诉讼代理人侯善云参加了听证。本案现已审理终结。赵岩上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持赵岩一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由中央购物广场负担。事实和理由：案涉房屋于2019年4月1日非标交付，根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，中央购物广场应于交房后91日内办理产权证，逾期按日向买受人支付已付购房款万分之一点五支付逾期办证违约金。中央购物广场书面辩称，上诉人赵岩的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由为：1.本案《商品房买卖合同》第八条关于房屋交付期限明确约定交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。赵岩因个人原因，在案涉房屋尚未竣工验收备案时就于2019年4月1日申请提前入住。案涉房屋实际取得《竣工验收备案表》时间为2019年7月25日，因此按照合同约定，房屋实际交付时间为2019年7月25日，以非标交付时间作为起点计算办证期间没有合同依据。2.案涉房屋尚未进行竣工验收备案时，就要求中央购物广场办理不动产权证书，在客观上不具备履行的可能，因此以非标交付时间作为起点计算逾期办证期间没有法律依据。赵岩向一审法院起诉请求：1.中央购物广场给付赵岩逾期办证违约金12075元（以725261元为基数，按照日万分之一点五自2019年7月4日起计算至2019年10月21日止）；2.本案诉讼费由中央购物广场负担。一审法院认定事实：赵岩和中央购物广场就购买宿迁中央国际购物广场4幢一单元1704室房屋事宜签订《商品房买卖合同》，约定：房屋总价款为725261元，出卖人应在2016年12月15日前将房屋交付给买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》为准。出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同约定的交付日第二天起至其取得《工程竣工验收备案表》之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一点五的违约金。出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，在该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。案涉房屋于2019年4月1日非标交付给赵岩使用。2019年7月25日，案涉房屋取得《竣工验收备案表》。2019年10月21日，中央购物广场宿迁中央广场在宿迁晚报发布通知，该通知内容为：“中央广场4-7#楼及沿街商铺业主：我司开发的宿迁中央国际购物广场4-7号楼（含底部商业）、沿街商铺，现已正式开始办理《不动产权证》，请于2019年10月22日前将所需办证资料送至中央广场营销中心，我司将统一进行办理。针对逾期不送资料的住户我司不再统一办理……”一审法院认为：赵岩和中央购物广场签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。关于本案逾期办证违约金。《商品房买卖合同》中明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90内取得房地产权属证书的，合同继续履行，在该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。”关于交付时间，合同明确约定“以取得竣工验收备案表为准”。本案中，涉案房屋于2019年7月25日取得《工程竣工验收备案表》，此时房屋具备正式交付条件，此后90日内如因出卖人责任买受人不能取得房地产权证书的，方可主张逾期办证违约金。而案涉房屋于2019年4月1日非标交付，故赵岩主张以2019年4月1日为起点计算90日办证期间，超过90日的为逾期办证期间。一审法院认为，非标交付时间非《商品房买卖合同》约定的交付时间，此时若要求中央购物广场在非标交付的情况下为赵岩办理不动产权证书客观上不具备履行的可能，以非标交付时间为起点计算办证期间没有合同依据和法律依据，故应按照合同约定以2019年7月25日为起点计算90日，如因出卖人的原因，买受人不能在此期间内取得权属证书的，应自第91日起支付违约金。而赵岩主张2019年7月1日至2019年10月21日期间的逾期办证违约金，与合同约定不符，故对赵岩的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回赵岩的诉讼请求。案件受理费102元，减半收取51元，由赵岩负担。二审中，当事人均未提供新证据。本院经审查，对一审法院经审理查明的案件事实部分依法予以确认。本院二审查明：2019年2月14日，赵岩就案涉房屋逾期交房违约金诉至一审法院，一审法院于2019年3月28日作出（2019）苏1302民初1367民事调解书，内容为：“双方当事人自愿达成如下协议：一、截至2019年1月31日，被告宿迁中央国际购物广场有限公司尚欠原告逾期交房违约金81374元，原告自愿放弃后期逾期交房违约金，被告于2019年5月13日前给付上述款项；二、案件受理费减半收取973元，由被告宿迁中央国际购物广场有限公司负担（于2019年5月13日前一并支付）。”本案《商品房买卖合同补充协议》第五条约定：“对本《合同》第十五条出卖人责任明确如下：出卖人应在房屋交付后60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证违约责任；……”本案二审争议焦点为：本案逾期办证违约金自何时起算。本院认为：根据《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证违约金自房屋交付使用后第91日开始计算。关于本案房屋交付使用时间如何认定，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。转移占有涉案房屋是一种事实行为，只要赵岩接收了中央购物广场交付的涉案房屋，中央购物广场的交付行为就已经完成。至于中央购物广场向赵岩交付的涉案房屋是否符合合同约定，并不影响中央购物广场向赵岩交付涉案房屋时间的确定。因此，案涉房屋的交付时间应当以涉案房屋转移占有的时间来认定，即2019年4月1日，根据上述合同约定，本案逾期办证违约金应当自此始开始计算。赵岩主张本案逾期办证违约金自2019年4月1日后第91日开始计算，有合同依据，应予支持。中央购物广场辩称向赵岩交付案涉房屋时尚未取得《工程竣工验收备案表》，案涉房屋不符合合同约定的交付条件，不能自实际交付后第91日开始计算逾期办证违约金。本院认为，双方自愿完成案涉房屋非标交付使用，自房屋交付使用之日第91日开始计算逾期办证违约金符合合同约定。另外，赵岩并未主张非标实际交付房屋之后的逾期交房违约金，本案自实际交房之日后第91日开始计算逾期办证违约金并不存在违约责任重复计算之问题。据此计算，本案房屋交付之日为2019年4月1日，自此开始始计算第91日为2019年7月2日，赵岩主张自2019年7月4日计算逾期交房违约金属于自愿放弃其民事权利，本院依法予以准许。自2019年7月4日至中央购物广场发布办证通知之日即2019年10月21日，以已付房价款725261元为基数，按照每日万分之一点五计算，本案逾期办证违约金数额应为11966元（725261元×110天×1.5‰）（取整）。综上，上诉人赵岩的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，导致裁判结果错误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初873号民事判决；二、宿迁中央国际购物广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向赵岩支付逾期办证违约金11966元；三、驳回赵岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费102元，减半收取51元，二审案件受理费102元，合计153元，由赵岩负担13元，由上诉人宿迁中央国际购物广场有限公司负担140元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年八月十一日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。