广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初549号原告：震雄工业园（深圳）有限公司，住所地深圳市坪山区坑梓街道人民中路31、50号，统一社会信用代码91440300618926091L。法定代表人：蒋丽苑，董事长。委托诉讼代理人：王学连、陈克拓，广东融关律师事务所律师。被告：深圳市万成创兴环保科技有限公司，住所地深圳市龙华区观湖街道新田社区观平路155-3号605，统一社会信用代码91440300MA5ET83WXF。法定代表人：林圣波，总经理。委托诉讼代理人：贺杰群、王鑫，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。第三人：深圳华侨通用投资有限公司，住所地深圳市南山区沙河街道国际市长交流中心大厦1314，统一社会信用代码91440300335263996X。法定代表人：林映珊，执行董事。委托诉讼代理人：李俊宏，广东广和律师事务所律师。上列当事人土地租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王学连，被告的委托诉讼代理人贺杰群、王鑫，第三人的委托诉讼代理人李俊宏出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年6月26日及2019年6月28日，原告与被告分别签订了一份《场地租赁合同》及一份《员工宿舍租赁合同》。《场地租赁合同》约定：被告租赁原告的9万平方米的空地，月租金为45万元，物业管理费为每月4.5万元。如被告逾期支付租金或其他费用达到或超过3天的则每天按0.5％的标准支付罚金。被告并应向原告缴纳相当于两个月租金的租赁押金90万元，如被告有违反合同约定的情形，原告有权扣除或没收押金。《员工宿舍租赁合同》约定：被告租赁原告宿舍4间，每月租金为2800元，如被告逾期支付租金或其他费用，达到或超过3天的，则每天按0.5％的标准支付罚金。被告并应向原告支付相当于两个月租金的押金5600元。如被告有违反合同约定的情形，原告有权扣除或没收押金。在前述《场地租赁合同》签订前，原告向被告清晰交待了租赁场地的性质为宿舍用地，被告亲自查看了场地的状况，向原告声称其利用场地所进行的项目为“政府允许合法项目”。尽管如此，原告仍在该合同的首条以下划线的黑体字写明“甲方有权因乙方未取得相应的经营许可而导致本合同提前终止时没收乙方租赁押金及收取乙方不少于3个月租金直至乙方完全归还场地为止”。被告对此完全认可，并且于该合同签订的20多天后，提出长期租赁该合同下场地的要求。双方为此于2019年7月17日签订了被告长期租赁前述合同下原告场地的“补充协议”。而且，2019年9月5日，被告还向原告申请将场地转租，并仍声称所租赁场地属“用于建筑废弃物综合处理（政府允许合法项目）”，并表示“所有相关手续由我司和深圳华侨通用投资有限公司（注：该方为次承租人）共同办理。合同约定的相关费用及对外合作一切责任均由我司负责”。然而，在《场地租赁合同》签订不久，被告却于场地内倾倒建筑垃圾，并开始寻找受转租方，以获取不正当利益。最终将场地转租给了前述次承租人。同时被告长期拖欠原告租金。2019年12月底，被告在所声称的项目无法获取政府部门批准后，却以种种借口提出解除双方的租赁合同关系，并要求原告承担其所谓的损失。基此，被告严重违反合同约定，原告在同意被告解除租赁合同关系的同时，要求被告及时恢复场地原貌，终止与次承租人的转租合同，并支付拖欠的租金及违约金，为了维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方的租赁合同关系；2、被告支付所欠原告截至土地恢复原貌并返还土地和宿舍租赁物之日止的租金（暂计至2019年12月31日为1043400元）及相应的逾期付款违约金（按每日0.O5%的标准暂计至2020年1月12日为25083元）；3、被告承担本案的案件受理费及保全费等所有诉讼费用。审理过程中，原告明确恢复原貌是要求被告对土地上的建筑垃圾、简易构筑物进行清理，明确违约金的起算时间为2020年4月14日开始。被告申请追加第三人，要求判决第三人与被告共同承担清理案涉土地上的建筑垃圾、简易构筑物的义务。被告辩称：一、本案租赁土地面积并非合同约定的9万平方，原告应按实际出租面积(83590.7平方米）收取租金及管理费，原告前期多收取的租金及租赁押金应抵扣未付租金。另外，违约金的计算基数也应按实际面积计算的租金为准。原被告双方签订的《场地租赁合同》第3条约定租用场地租金按每平方米5元／月计算，第5条约定管理费按0.5元／平方米／月缴纳，由此可见租金及管理费的数额均与租赁物面积直接相关；被告聘请深圳市勘察测绘院（集团）有限公司对租赁土地进行了测量，该公司于2019年9月11日出具测绘报告显示租赁土地实际面积为83590.7平方米，被告也于2019年9月25日向原告发函要求按实际面积计收租金及管理费，并向原告提供了《测绘报告》，因此，原告应按照土地实际面积计算租金及管理费。违约金的计算基数也应按实际面积计算的租金为准。被告按9万平方米向原告缴纳了2019年7、8、9月的租金及管理费共计1485000元（其中租金为1350000元，管理费为135000元），并按9万平方米缴纳了两个月的租赁押金共计900000元，根据租赁土地实际面积计算，被告多缴纳的租金为96139.5元，多缴纳的管理费为9613.95元，多缴纳的租赁押金为64093元，前述合计169846.45元均应在被告应付未付的租金中予以抵扣。二、被告已经于2020年4月26日从第三人处将租赁土地收回，并于2020年4月27日将租赁土地交回了原告，因此，土地租金及管理费应计至2020年4月26日止。三、被告从原告处租赁的宿舍，其中的106和107房已于2019年10月30日交回给原告，另外两间也于2019年12月底交回给原告，因此宿舍租金被告仅需支付2019年10月份四间合计2800元，2019年11月、12月两间合计3200元（每月共1600元，两个月合计3200元）。综上，被告恳请法庭驳回原告不合理的诉讼请求，维护被告合法权益。第三人辩称：一、第三人早已未实际占用场地，而涉案场地也是由被告向原告返还，不存在由第三人向原告返还租赁物的关系；二、涉案租赁合同包括原告与被告签订的场地租赁合同和被告与第三人签订的场地租赁合同，因原、被告违反土地用途而租赁合同无效，因该无效合同取得的财产应当返还，第三人将追究被告返还相应财产、赔偿损失的责任。经审理查明，2019年6月26日及2019年6月28日，原告与被告分别签订了一份《场地租赁合同》及一份《员工宿舍租赁合同》。《场地租赁合同》约定：被告租赁原告位于深圳市坪山区坑梓街道人民中路震雄工业园C区面积约9万平方米的空地用于建筑废弃物综合处理（政府允许合法项目），租赁期自2019年7月1日起至2020年12月31日止，在租赁期内任何时间，任一方均有权提前3个月以书面通知另一方提前解除租赁合同，租金按每平方米5元/月计算，月租金为45万元，物业管理费按0.5元/平方米/月计算，物业管理费每月4.5万元，租金和物业管理费应于每月10日前支付。合同还约定了2019年10月1日至10月31日为免租期，免租期内被告无须支付土地租金，但仍须支付免租期内的电费、水费、物业管理费。如被告逾期支付租金或其他费用达到或超过3天的则每天按0.5％的标准支付罚金，逾期支付租金或其他费用超过30天的，则原告有权解除租赁合同、无偿收回场地及没收租赁押金。被告并应向原告缴纳相当于两个月租金的租赁押金即90万元，如被告有违反合同的约定的情形，原告有权扣除或没收押金。此外，双方在租赁合同中以下划线的黑体字写明“乙方（被告）在此确认其明确知晓本合同之场地原规划为宿舍用地，乙方需对其经营行为自行负责取得所有相关政府部门之批准，否则由此造成的……所有责任及费用均由乙方自行承担。甲方（原告）有权因乙方未取得相应的经营许可而导致本合同提前终止时没收乙方租赁押金及收取乙方不少于3个月租金直至乙方完全归还场地为止”。双方还约定在租赁合同期满或提前终止时，除非得到原告书面同意保留的，被告应负责拆除所有围栏、配置、清空场地及承担相应的费用。《员工宿舍租赁合同》约定：被告租赁原告宿舍3间及公寓楼213房一间，租期自2019年7月1日至2020年12月31日止，宿舍每间600元/月，公寓楼213房租金为1000元/月，每月租金合计为2800元，被告应于每月10日前支付租金，如被告逾期支付租金或其他费用，达到或超过3天的，则每天按0.5％的标准支付罚金，拖欠租金超过15天的，则原告有权解除租赁合同，无偿收回宿舍房间及没收押金。被告并应向原告支付相当于两个月租金的押金即5600元。如被告有违反合同约定的情形，原告有权扣除或没收押金。合同签订后，被告提出长期租赁该合同项下场地的要求。双方为此于2019年7月17日签订了被告长期租赁前述合同项下原告场地的“补充协议”。原告在合同签订后将案涉土地交付给被告使用，被告向原告支付了2019年7月、8月、9月份的土地、宿舍的租金、物业管理费及土地押金90万元、宿舍押金5600元。2019年9月5日，被告向原告申请将案涉土地转租，原告同意被告将案涉土地进行转租。2019年8月8日，被告与第三人签订了《场地租赁合同》，被告将案涉土地转租给第三人使用，租期自2019年8月1日起至2020年12月31日止。合同签订后，被告将案涉土地交付给第三人使用。2019年12月25日，被告以坪山区政府不同意案涉土地项目的准入和不同意建设为由向原告送达《关于解除终止合作的函》，通知原、被告的场地租赁合同自2020年1月1日起解除，原告同意解除合同，但案涉土地直至2020年4月27日才交还给原告，且被告交还土地时没有对土地上的建筑垃圾、集装箱等设施进行清理。被告辩称土地上的建筑垃圾、集装箱等设施是第三人留存在案涉土地上的，但未提交相应的有效证据证明，第三人也不予认可。被告辩称于2019年10月30日返还了宿舍2间，另1间宿舍及1间公寓房在2019年12月份已返还给原告，为此提交了一份《部分宿舍退租申请报告》，原告对该报告不予认可，辩称其没有收到过该报告，被告是在返还土地的2020年4月27日才一并交还的宿舍。被告也没有提交原告已签收该报告的证据。另查，案涉土地的使用权出让合同书约定土地属工业用地（宿舍区），但房地产证规定土地用途为工业用地。宿舍及公寓楼已办理建设工程规划许可证。被告在签订场地租赁合同后委托第三方测绘机构对案涉土地进行了测绘，测出案涉土地面积为83590.7平方米，被告于2019年9月25日向原告送达了《关于租用场地面积商榷函》并附测绘报告，要求与原告协商按测绘报告的面积进行租金、管理费的计算并重新签订补充协议，原告没有作出回复。原告以测绘报告系被告单方委托为由不予认可，但拒绝对面积进行重新测绘。上述事实有租赁合同、解除合同函件、房地产权证、土地转让合同、银行交易凭证、建设工程规划许可证、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见及庭审查明的事实，本案争议焦点为：一、原、被告签订的场地租赁合同及员工宿舍租赁合同效力问题；二、土地占有使用费问题；三、案涉土地上的建筑垃圾、集装箱清理问题。一、原、被告签订的场地租赁合同及员工宿舍租赁合同效力问题《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。原告与被告签订的租赁合同约定的建筑废弃物综合处理（政府允许合法项目）用途虽然与土地出让合同约定的宿舍区用途不一致，但《中华人民共和国土地管理法》第四条有关国家实行土地用途管制制度的规定只是属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，且原、被告签订的租赁合同约定的用途仅需在场地上放置处理建筑废弃物的机器，建设简易的临时性厂房，搭建的建筑物不属于永久性的建筑，且承租的时间较短，随时可以拆除，不违反公序良俗，不存在导致租赁合同无效的情形。因此，第三人以场地租赁合同因改变土地用途而无效的主张没有事实及法律依据，本院不予采纳，认定原、被告签订的场地租赁合同有效。原告出租的宿舍和公寓房已取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的员工宿舍租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。二、土地占有使用费问题被告在2019年12月25向原告通知于2020年1月1日解除场地租赁合同，原告对此没有异议，本院认定双方签订的场地租赁合同于2020年1月1日解除。但被告在租赁合同解除后没有及时把场地返还给原告，而是直至2020年4月27日才把案涉土地返还给原告，故原告诉求被告应支付2019年10月份物业管理费、2019年11月、12月份土地租金及2020年1月至2020年4月26日期间的使用费主张符合法律规定，本院予以支持。被告委托测绘公司对案涉土地的实际面积进行了测绘，实测面积仅为83590.7平方米，小于租赁合同约定的面积，原告虽对测绘面积不予认可，却又不同意对面积进行重新测绘，原告应承担举证不利的后果，本院对被告要求按实际面积计算租金的答辩意见予以采纳。经核算，2019年10月份物业管理费、2019年11月、12月份土地租金、物业管理费及2020年1月至2020年4月26日期间的使用费、物业管理费合计为2738988.6元（83590.7平方米×0.5元/平方米/月×1个月+83590.7平方米×5.5元/平方米/月×5个月+83590.7平方米×5.5元/平方米/月÷30天×26天）。由于被告按9万平方米面积已向原告支付了2019年7至9月期间的租金、管理费，根据实际面积计算，被告多支付了租金、管理费合计105753.45元【（9万平方米-83590.7平方米）×5.5元/平方米/月×3个月】及多支付的押金64093元（900000元-83590.7平方米×5元/平方米/月×2个月），该款项应予抵扣，被告还需向原告支付2019年10月份物业管理费、2019年11月、12月份土地租金、物业管理费及2020年1月至2020年4月26日期间的使用费、物业管理费2569142.15元（2738988.6元-105753.45元-64093元）。至于被告辩称租赁押金835907元应予抵扣的主张，因被告拖欠租金已超过30天未支付，根据租赁合同第3条的约定，超过30天未支付租金的，原告有权没收租赁押金，故被告要求抵扣租赁押金的主张没有事实依据，本院不予采纳。根据租赁合同约定，租金、物业管理费应于当月10日前支付，否则逾期支付超过3天的，每逾期一天按逾期金额的0.5%支付逾期罚金。被告未按期支付租金、管理费违反了合同约定，已构成违约，故原告诉求被告还应支付自2020年4月14日起按每日0.05%计算逾期付款违约金的主张合法有据，本院予以支持。被告称其于2019年10月30日向原告返还了2间宿舍，2019年12月份返还了另1间宿舍和1间公寓房，但原告不认可，且被告也缺乏其已将宿舍和公寓房返还给了原告的有效证据证明，被告应承担举证不利的后果，本院对被告有关已返还宿舍和公寓房的主张不予采纳，认定宿舍和公寓房直至2020年4月27日才返还的事实。被告已支付2019年9月份之前的宿舍和公寓房租金，故被告还需支付宿舍和公寓房2019年10月至2020年4月26日期间的使用费19227元（2800元×6个月+2800元/30天×26天）。根据租赁合同约定，租金、物业管理费应于当月10日前支付，否则逾期支付超过3天的，每逾期一天按逾期金额的0.5%支付逾期罚金。被告未按期支付租金违反了合同约定，已构成违约，故原告诉求被告还应支付自2020年4月14日起按每日0.05%计算逾期付款违约金的主张合法有据，本院予以支持。三、案涉土地上的建筑垃圾、集装箱清理问题租赁合同约定，在租赁合同期满或提前终止时，除非得到原告书面同意保留的，被告应负责拆除所有围栏、配置、清空场地及承担相应的费用。根据被告提交的租赁场地现场图片可知，案涉土地在被告返还给原告时土地上确有建筑垃圾、集装箱没有清理，且被告也认可土地返还时场地上有集装箱未清理的事实，因此，原告诉求被告对案涉土地上建筑垃圾、集装箱进行清理的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于第三人是否负有清理建筑垃圾、集装箱的义务，根据被告提交的《部分宿舍退租申请报告》中“因我司已在C区路口搭设集装箱，部分员工已搬至集装箱办公和居住”的内容，证明场地上的集装箱是被告搭设的，被告称集装箱是第三人留存在案涉土地上的主张与事实不符。此外，被告也没有提交建筑垃圾系第三人留存在案涉土地上的证据，第三人也予以否认，因此，被告应承担举证不利的后果，其要求第三人负有清理集装箱、建筑垃圾义务的主张没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告2019年6月26日、2019年6月28日分别签订的《场地租赁合同》、《员工宿舍租赁合同》于2020年1月1日解除；二、被告深圳市万成创兴环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付土地使用费、物业管理费差额2569142.15元及违约金（以2569142.15元为基数，自2020年4月14日起按每日0.05%标准计算至实际付清之日止）；三、被告深圳市万成创兴环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付宿舍使用费19227元及违约金（以19227元为基数，自2020年4月14日起按每日0.05%标准计算至实际付清之日止）；四、被告深圳市万成创兴环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内清除位于深圳市坪山区坑梓街道人民中路震雄工业园C区案涉土地上的建筑垃圾、集装箱；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14416元、保全费5000元（原告均已预交），均由被告负担。被告负担的受理费于本判决生效之日起十日内向本院缴交，被告负担的保全费于本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  伍晓东人民陪审员  黄健伟人民陪审员  刘耀东二〇二〇年八月四日书 记 员  何伟霞