江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初4259号原告：程敏，男，1983年4月4日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。委托诉讼代理人：杜东辉，江苏舜点律师事务所律师。委托诉讼代理人：于慧生，山东天矩律师事务所律师。被告：陈密，女，1973年7月6日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：陈骏（被告弟弟），男，1978年8月19日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告程敏与被告陈密房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程敏及其委托诉讼代理人杜东辉、于慧生，被告陈密的委托诉讼代理人陈骏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告程敏向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方签订的《南京市房屋租赁合同》自2020年2月8日起解除；2、判令被告退还原告租房押金56000元，已支付房租56000元（自2020年2月8日至2020年4月7日止），以上合计112000元。事实和理由：2020年1月2日，原、被告双方签订一份《南京市房屋租赁合同》，合同约定，被告将位于本市秦淮区中山东路300号02幢X室房屋租赁给原告用于原告所在山东赢师教育科技有限公司办公及教育培训。2020年1月24日，因疫情防控需要，南京市新型冠状病毒感染××防控工作指挥部发布《关于加强公共场所管理的通告》，要求各类社会培训机构即日起暂停开展线下服务。原告经营业务系以教育信息咨询、非学历短期企业内部管理培训为主，原告所租赁房屋因疫情防控政策无法正常使用，合同目的无法实现，为减少双方损失，原告自2020年1月29日起反复与被告联系合同解除事宜，但被告一直未予回复。为维护原告自身的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告陈密辩称:双方合同期限自2020年1月8日起至2020年4月7日止，2020年4月16日双方交接租赁房屋及钥匙，原告要求退还租金于法无据。另外，合同约定租房用于办公且租赁合同由原告办理、支付租金及押金均使用原告个人账号，无证据表明系山东赢师教育科技有限公司租赁，故原告主张用于教育培训等与被告无关，且被告也不知情。综上，请求法院驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2020年1月2日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）双方签订一份《南京市房屋租赁合同》，合同约定，甲方同意将南京市秦淮区中山东路300号02幢X室房屋在现有状态下出租给乙方使用，承租区域建筑面积为200.7平方米，承租区域作为办公用途。租赁期限自2020年1月8日起至2020年4月7日止，租期三个月，2020年1月4日起至2020年1月7日止为免租期。每月租金28000元，物业费、房屋税金均由乙方承担。押金支付方式为押二付三（个月），押金为56000元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。甲方在合同规定的租赁期限起租日前将房屋交付乙方使用。如因乙方原因提前解除合同的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金。甲乙双方任一方提前终止合同，须提前一个月通知对方，并承担相应的违约责任。合同免责条款约定，若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力发生后十天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能减少损失，若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延不得视为对合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用时间计算，多退少补。合同补充条款约定，经甲乙双方协商达成一致，租赁期内从2020年3月1日始，甲方如找到新租客，承租房屋乙方同意配合提前退租。2020年1月4日，原告支付被告14万元（三个月租金84000元、押金56000元），被告收款后向原告出具收条，确认收到14万元的事实。2020年1月7日，原告正式进驻租赁房屋，原告称其租赁房屋系用于线下教育培训，被告称并不清楚原告租赁用于线下教育培训，根据合同约定，用途应为办公。租赁合同履行期间，因“新冠××”疫情，原告于2020年2月6日通过短信告知被告称“现因疫情，我们无法上课，租赁场地能否延期一下，疫情好转之后我们才能开课，现在南京教育局停止线下所有开课，你看看，不然这场地我们就没法用了”。后被告未回复，原告仍通过短信每天向被告发送类似的信息直至三月份。2020年2月11日，原告通过微信告知被告“现在公司要求退租，请回信息”，但被告未回复，之后原告也多次通过微信告知被告，但被告仍未能回复。除此之外，原告还自2020年2月6日起每天多次通过电话与被告联系，但直至2020年4月，被告也未接听原告电话，也未回复。被告代理人在诉讼中称被告因人在国外，故无法联络，但在租赁时已告知其后续事宜交由其代理人苏亮亮、陈骏处理。因原告系于2020年2月11日通过微信告知被告“现在公司要求退租，请回信息”，故原告在诉讼中明确双方合同于2020年2月11日解除。2020年3月17日，原告通过快递向被告发送律师函，律师函主要内容为，由于2020年1月底全国开始爆发“新冠××”疫情，至今未结束，委托人租赁房屋为开办培训学校使用，疫情爆发原因导致合同无法履行的情形应属于不可抗力，委托人的损失不应由委托人自己承担。另我方多次通过电话等方式与你协商减租事宜，但你均未理会，为维护委托人利益，请你于收到本律师函7日内与委托人协商返还房租及押金事宜，以避免委托人损失扩大，如不能履行上述要求，律师将立即启动法律程序，依法追究你的法律责任，届时产生的相关费用也由你方负担。律师函收到后，被告认为原告要求不合理，且与事实不符，故未回复。2020年3月20日，原告通过微信告知苏亮亮，“苏老师，陈总电话一直未接，长发中心20楼场地，疫情当下我们没办法办公，场地没法用，东西早就搬出，钥匙在中介处，告知”，原告称租房时，苏亮亮协助过办理租房事宜，所以也通过微信联系了苏亮亮。当日，原告也通过短信告知了被告“陈总给你打电话你总是不接，长发中心20楼场地，疫情当下我们没办法办公，场地没法用，东西早就搬出，钥匙在中介处，告知”。原告称3月22日，在物业允许后其才将租赁房屋内家具搬走并腾空房屋，被告不予认可，认为系其单方通知搬东西，且是单方终止合同，被告对此不予认可。2020年4月16日，原告委托他人与被告委托代理人陈骏办理了房屋交接手续并交付了房屋钥匙。被告认为合同履行至2020年4月16日已正常履行完毕，故租金不应退还，被告目前只能退还押金。另查明，2020年1月26日，南京市教育局发出公告，暂停所有校外培训机构的线下培训班。2020年1月29日，教育部门再次通知，严格控制集中活动，暂停所有校外培训机构的线下培训班。再查明，2018年1月2日，山东赢师教育科技有限公司注册成立，法定代表人系本案原告程敏，经营范围：教育信息咨询、非学历短期企业内部管理培训等。以上事实，有《南京市房屋租赁合同》、短信记录、微信记录、律师函、照片等证据以及原、被告双方陈述为证。本院认为，根据原、被告双方签订的《南京市房屋租赁合同》约定，若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力发生后十天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能减少损失，若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任。因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用时间计算，多退少补。原告租赁期间，由于“新冠××”疫情发生，致使原告租赁房屋的目的无法实现，故原告提出解除合同符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称原告租赁房屋系用于办公，疫情对原告租赁房屋的影响与其无关，且其也不知情的意见，本院认为，无论被告是否知道原告租赁房屋的用途，疫情期间由于人员流动的限制、疫情措施的管控，再结合原告系短期租赁的因素，原告使用租赁房屋受限是显而易见的，故原告解除合同并无不当。因原告于2020年2月11日通过微信告知被告要求退租，故原告确认双方合同于2020年2月11日解除并无不当。合同解除后，被告仍应当履行通知交接等附随义务，2020年3月20日原告通知被告委托代理人苏亮亮“东西早就搬出，钥匙在中介处”，3月22日，原告将租赁房屋内家具搬走并腾空房屋。根据以上情况，原告虽于2020年2月11日解除合同，但直至2020年3月22日才完全腾空并迁出租赁房屋，故租金本应当计算至2020年3月22日，考虑到“新冠××”疫情对原、被告双方的经营均有影响，本院酌情确定原告应计算租金至2020年3月7日，即原告支付被告两个月租金，故被告应当退还原告押金56000元及1个月租金28000元，以上合计84000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十四条第一款第（一）项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、确认原、被告双方签订的《南京市房屋租赁合同》于2020年2月11日解除；二、被告陈密于本判决生效之日起十日内返还原告租房押金56000元、一个月租金28000元，以上合计84000元；三、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由原告负担540元，被告负担2000元（原告已预交，被告在给付以上款项时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）。审 判 员  张立旺二〇二〇年八月十一日见习书记员  孙文莉