河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2165号 上诉人（原审原告）：河北宸泰房地产开发有限责任公司，住所地邢台市经济开发区。 法定代表人：张太平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李云峰，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张杰民，河北晓阳合众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李延坤，男，1994年3月6日出生，汉族，住南宫市。 上诉人河北宸泰房地产开发有限责任公司（以下简称宸泰公司）因与被上诉人李延坤房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省南宫市人民法院（2020）冀0581民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宸泰公司的委托诉讼代理人李云峰、张杰民到庭参加诉讼，被上诉人李延坤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宸泰公司上诉请求：一、撤销河北省南宫市人民法院（2020）冀0581民初35号民事判决，改判支持我公司的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用和其他费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人李延坤签订合同购买的案涉房产至今没有办理不动产权登记，其占有使用案涉房产不是法律规定和合同约定的交付，被上诉人与我公司之间的商品房买卖合同权利义务均未履行完毕，不应当认定为合同权利义务因履行完毕而终止。一审判决认定“双方按照合同约定的权利义务已经履行完毕、合同权利义务终止”不符合事实和法律规定。二、商品房买卖履行和贷款偿还期间，案涉房产因被上诉人个人债务被法院司法查封和拍卖，案涉房产的后续手续无法办理，商品房买卖无法继续履行，这系被上诉人的违约行为造成，且我公司在案涉房产被法院查封拍卖后仍因商品房买卖承担保证担保责任，我公司无法实现合同目的，这符合《合同法》第九十四条规定的合同解除条件，案涉合同应当被解除。三、被上诉人与我公司签订有解除商品房买卖协议书，已经解除了案涉合同，被上诉人父亲已经将解除事宜告知了被上诉人，被上诉人同意解除，被上诉人父亲已经到庭证明了上述事实。解除商品房买卖协议书真实合法有效，案涉合同应当被解除。综上所述，一审判决驳回我公司解除商品房买卖的诉讼请求，不符合事实和法律规定。我公司不服一审判决，特提起上诉，请求二审法院查明事实，依法判决支持上诉请求。 李延坤未提交答辩意见。 宸泰公司向一审法院起诉请求：1、请求判决解除2014年3月5日被告与我公司签订的《商品房买卖合同》，由被告将南宫市天阔公园城10号楼2单元201室房产和C1054号车库现状实物交还给我公司，我公司退还被告首付款138346元、截止起诉之日被告已偿还的贷款本金12万元（最终以贷款银行系统数据为准）和装修作价款10万元；2、本案诉讼费用和其他费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月5日，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定被告李延坤购买原告开发的南宫市10号楼2单元201室的房产和Ｃ1054号车库，总价款为448346元，首付款为138346元，贷款为310000元，合同对逾期付款违约责任、交付期限、产权登记等进行了约定，原告在合同出卖人处盖章，张太平在法定代表人处签章，石继湖在授权代理人处签章，被告李延坤在买受人处签名摁手印。合同签订后，被告向原告交付了首付款138346元。2014年6月12日，南宫市农村信用合作联社与原、被告签订了个人购房担保借款合同，合同约定南宫市农村信用合作联社向被告发放借款310000元，借款用途为购买南宫市的房产，借款期限自2014年6月12日至2024年6月11日，被告以其所购房屋及储藏间作抵押，原告作为保证人为被告上述借款提供阶段性保证担保，保证期间为借款人每期债务期限届满之日起两年，合同还对借款利率、划款方式、还款方式、违约责任等进行了约定，被告李延坤在合同借款人处及抵押人处签章、摁手印，南宫市农村信用合作联社在贷款人处盖章，常士彬在负责人处签章，原告在保证人处盖章，张太平在法定代表人处签章，石继湖在授权代理人处签章。合同签订后，被告李延坤将借款310000元作为购房款交付给原告，并向南宫市农村信用合作联社偿还贷款。2015年5月31日，原告将南宫市10号楼2单元201室的房产和Ｃ1054号车库交付被告使用，该房屋至今未办理抵押登记及产权登记。2018年8月13日，南宫市人法院作出（2018）冀0581执22号执行裁定书，裁定拍卖被告李延坤名下坐落于南宫市处。2019年9月22日，被告李延坤的父亲即本案原告方证人李某与原告签订解除商品房买卖协议，协议约定：解除原、被告2014年3月5日签订的南宫市10号楼2单元201室的房产和Ｃ1054号车库的商品房买卖合同及买卖关系，上述房产所有权归原告，被告装修作价100000元，原告退还被告首付款、已还贷款及装修作价款，原告在协议甲方处扣章，李某在乙方处代被告李延坤签名。该协议签订后，李某在该房产居住，原告没有退还被告首付款、已还贷款及装修作价款。以上事实，有原告提供的个人购房担保借款合同、商品房买卖合同、执行裁定书、解除商品房买卖协议书、证人李某的证言及原告当庭陈述在卷佐证，经庭审核实，本院予以确认。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及南宫市农村信用合作联社与原、被告签订的个人购房担保借款合同均系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，被告已按合同约定向原告支付购房首付款138346元，剩余310000元房款已通过向南宫市农村信用合作联社贷款的方式向原告支付，原告收到购房款后也已将被告所购房产交付给被告占有使用。被告作为购房者，已经履行了支付购房款的合同义务，原告作为开发商也依约交付了房屋，双方按照合同约定的权利义务已经履行完毕，合同的权利义务终止。同时，双方在履行商品房买卖合同上并无违约情形，不符合法定解除的相关法律规定。对于原告提交的解除商品房买卖协议，由于该协议并非被告本人所签，被告李延坤也未到庭说明情况，故对该协议的真实性不予认定，综上，本院对原告要求解除商品房买卖合同的诉求不予支持。原告作为担保人，为被告向南宫市农村信用合作联社贷款提供阶段性担保，根据担保法相关规定，原告在承担保证责任后，有权向债务人追偿，因此，原告承担担保责任后，有权向被告主张担保追偿的权利。因被告李延坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其自身抗辩权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告河北宸泰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6676元，由原告河北宸泰房地产开发有限责任公司负担。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，2014年3月5日，李延坤与宸泰公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。宸泰公司要求解除双方签订的商品房买卖合同，返还涉案房屋，其与李延坤的父亲李某签订解除商品房买卖协议，但李某并无李延坤的授权委托，事后也未得到李延坤的追认，故不能认定双方协商解除商品房买卖合同。双方当事人在履行商品房买卖合同上并无违约情形，本案是由于李延坤未向银行偿还贷款，宸泰公司承担担保责任，引发纠纷。宸泰公司现要求解除合同目的是为了让李延坤返还涉案房屋，但是涉案房屋已被河北省南宫市人民法院查封拍卖，即使解除商品房买卖合同，涉案房屋也无法返还，宸泰公司在承担担保责任后，欲通过解除商品房买卖合同要回涉案房屋，减少自己损失的目的已无法实现，因此一审法院驳回其诉讼请求并无不妥。 综上所述，河北宸泰房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6676元，由上诉人河北宸泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕建军 审判员  邓永胜 审判员  郑延铎 二〇二〇年八月十四日 书记员  张姿巍