文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1316号上诉人（原审原告、反诉被告）：金荣耀，男，1974年12月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：李博，浙江联英律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邹煜卓，男，1996年12月31日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。上诉人金荣耀因与被上诉人邹煜卓租赁合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金荣耀上诉请求：1、发回重审或者撤销原判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案诉讼及相关费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人并未同意解除合同，仅是表达了若对方愿意足额支付违约金的话可以与被上诉人协商解除合同。2、一审法院认定被上诉人于4月份开始经营，与事实不符，被上诉人早于3月份就开始营业。3、一审法院对疫情的持续期限和影响认定有误。娄底市疫情防控在3月初就已取得卓越成效，3月份就基本稳定，4月初娄底市的各行各业基本已恢复正常。被上诉人在一审中将店面收入不佳完全归责于疫情，明显不符合实际。且一审开庭时已确认过，在被上诉人认为店铺没有什么生意的情况下，仍雇有三位员工，这明显是与其没有客流量的陈述不符。一审法院将承租人自身经营不善导致的风险全部转嫁到上诉人这一方，由上诉人替被上诉人承担相应的风险，明显不合理，也违背了民法的公平公正的原则。二、一审判决给付的违约金明显过低。按照《租赁协议书》第七条“违约条款”中规定，“如乙方（被上诉人）逾期不支付租金达30天，则甲方（上诉人）有权解除本租赁协议，并有权要求乙方支付逾期付款违约金与损害赔偿金。每逾期一日逾期付款违约金按年租金金额的每日万分之五计算，如逾期付款达45天的，则甲方有权没收乙方向甲方提交的保证金...乙方如在租赁期间内退租的，甲方有权没收全额保证金，甲乙双方如有违约支付当年租金50%作为违约金。”。根据协议书中的约定，被上诉人逾期付款已逾45天之久，上诉人本可根据合同约定，要求对方支付新的半年租金以及对应的逾期付款违约金，并没收被上诉人支付的保证金。但上诉人也是基于对被上诉人的同情，以及希望合同能够继续履行，故并未主动要求被上诉人支付逾期付款的违约金。被上诉人在一审当庭提交反诉请求，在租赁期间内提出要求解除租赁合同，显然构成违约。按照合同约定，被上诉人应当向上诉人支付违约金9万元以及上诉人有权没收3万元保证金。一审法院认定违约金过高，上诉人持不同意见，理由如下：首先，上诉人与被上诉人签订的是租期长达三年的租赁合同，被上诉人在租期还剩下两年6个月时就提出要求解除租赁合同，这一违背合同的行为给上诉人造成了极大的损失与不便。按照合同约定的租金，三年的总租金为54万元，双方所约定的违约金仅9万元，才占了总租金标的的17.7%，即使按照剩余租金45万元，违约金的比例也才20%。一审法院认定据此认定合同约定的违约金过高，明显不符合法律规定。其次，上诉人为外省人士，因为被上诉人的违约行为，已经几次三番的来往湖南与浙江，期间所花费的交通费、律师费、时间成本不计其数，如果合同解除，上诉人还要再花时间寻找另一承租户，这期间的费用也是一笔损失。合同中约定的违约金也仅能弥补上诉人的部分损失，一审法院无视了上诉人的损失，仅支持36000元的违约金，明显不合理。三、被上诉人无权要求上诉人返还保证金。无论是基于上诉人提出的被上诉人逾期付款逾45天之久，还是被上诉人提前解除租赁合同导致的违约事由，根据《租赁协议书》中约定，上诉人都有权没收对应的保证金。现因被上诉人无故反悔，一审法院就无视合同双方的自主约定，判决上诉人返还保证金，违背了《合同法》的相关规定。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法发回重审或者依法改判。邹煜卓辩称，请求驳回上诉，维持原判。1、一审法官去过被上诉人店面查看，确实没有客流量。2、被上诉人的房租交到了4月28日，3月份与4月份营业都在被上诉人交租范围内，什么时候营业没多大关系。3、店里没有生意是事实，三个员工是顾及店铺帮着调货。4、一审判决给付的违约金公平合理。5、因为疫情不可抗力因素导致合同无法实现，被上诉人早在2020年2月就跟上诉人沟通，但是上诉人一直置之不理，一审判决上诉人返还保证金合理合法。金荣耀向一审法院起诉请求：1、判令被告（反诉原告）邹煜卓向原告（反诉被告）金荣耀支付租金9万元；2、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。邹煜卓向一审法院提出反诉请求:1、因无力再履行合同，请求解除案涉租赁合同；2、请求判令原告（反诉被告）返还4个月租金的50%共计30000元，或者给予被告（反诉原告）相应宽限期；3、请求判令原告（反诉被告）退还保证金30000元。一审法院认定事实：原告（反诉被告）金荣耀与被告（反诉原告）邹煜卓于2019年10月7日签订租赁协议书，协议的主要内容为：1、甲方金荣耀所有的湖南省娄底市娄星区门面出租给乙方邹煜卓作商业用途使用；2、租赁期限：从2019年10月8日起，至2022年10月27日止，其中装修期20天；3、租金每年180000元整，本着先付租金后使用的原则，每半年支付一次租金，按9月28日与4月28日支付年租金的一半金额，每期支付租金提前一个月为付款日期（28日前）；4、乙方自本协议签字之日起，向甲方一次性交付保证金（现金）30000元，若乙方租期届满后不再续租，经甲方审验房屋及设施完好无损后，甲方将保证金如数无息退还乙方（乙方合同期内可以转租，在转租出去的情况下，甲方利益不受损失的情况下退还乙方30000元保证金）；5、违约条款：如乙方逾期不支付租金达30天，则甲方有权解除本租赁协议，并有权要求乙方支付逾期付款违约金与损害赔偿金。每逾期一日逾期付款违约金按年租金金额的每日万分之五计算，如逾期付款达45天的，则甲方有权没收乙方向甲方提交的保证金。损害赔偿金为甲方的实际经济损失包括但不限于解除租赁协议后甲方在出租时的租期损失（即出租房空置期间的损失）和一切费用支付损失。甲方在租赁期收回房屋（除政府行为、双方人力无法抗拒的事由及不可抗拒的自然因素外）应承担违约责任全款无息退回押金，房租按实际租用时间多退少补结算，乙方如在租赁期内退租，有权没收乙方向甲方提交的全额保证金，甲乙双方如有违约支付当年租金50％作为违约金。除上述约定以外，原告（反诉被告）金荣耀与被告（反诉原告）之间还约定了付款方式、水电物业管理费等其他事项。2019年10月10日，被告（反诉原告）邹煜卓按租赁协议的约定支付租金（2019年10月8日至2020年4月28日）90000元至原告（反诉被告）农业银行卡（62288430339632534270）。另查明，被告（反诉原告）租赁该门面后，进行了装修，开办女性服装店，取名小丽衣橱，2020年2月初开始，因新冠肺炎疫情防控要求，关闭二个月。2020年4月份开始开门营业，但生意清淡。一审法院认为，双方现存有争议的主要事实为：1、被告（反诉原告）邹煜卓受疫情影响的租金如何计算。2、租赁合同的解除及相关问题的处理。1、关于被告（反诉原告）邹煜卓受疫情影响的租金如何计算的问题。2020年初，新型冠状病毒性肺炎疫情爆发，公共场所要求临时关闭，暂缓营业。被告（反诉原告）邹煜卓开办的服装店按政府要求关闭了两个月，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本案中，因受疫情影响门面关闭期间的租金损失双方分担为宜，原被告双方各自负担50％，即原告（反诉被告）应免收被告（反诉原告）15000元租金。关于2020年4月以后的租金计算，因疫情影响至今尚没有完全消除，一审法院酌情调整由被告邹煜卓按每月9000元的标准支付给原告。2、关于租赁合同的解除及相关问题的处理。因受新冠疫情影响，被告（反诉原告）邹煜卓的店铺经营不景气，亏损较为严重，现难以维持经营，无力再支付租金，为防止双方的损失进一步扩大，原告（反诉被告）亦同意解除合同，基于本案实际及双方当事人的意愿，一审法院认为合同解除更能保护双方利益。因合同尚未到期，被告（反诉原告）要求提前解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。因租赁合同违约条款重置且约定的违约金为当年租金的50％即90000元过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审法院酌情予以调整，违约金按年租金的20％计算即36000元为宜。被告（反诉原告）邹煜卓所交30000元保证金应由原告（反诉被告）金荣耀退还。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）金荣耀与被告（反诉原告）邹煜卓之间的租赁合同，由被告（反诉原告）邹煜卓在判决生效之日起七日内将门店交还给原告（反诉被告）金荣耀。二、由被告（反诉原告）邹煜卓按9000元／月的标准支付原告（反诉被告）金荣耀自2020年4月28日起至门店交还之日的租金。三、被告（反诉原告）邹煜卓在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）金荣耀支付违约金36000元。四、由原告（反诉被告）金荣耀返还被告（反诉原告）邹煜卓2020年4月之前已交的租金15000元及保证金30000元。五、驳回原告（反诉被告）金荣耀的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）邹煜卓的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1025元，反诉费减半收取650元，共计1675元。由原告（反诉被告）金荣耀承担500元，由被告（反诉原告）邹煜卓承担1175元。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。二审经审理查明，确认一审法院查明的案件事实。本院认为，本案二审的争议焦点为违约金的认定是否过低及保证金应否予以返还。对于保证金应否予以返还的问题。因不可抗力不能履行民事义务的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本案中，合同解除系因受新冠疫情影响，被上诉人的店铺经营不景气，亏损较为严重，导致难以维持经营，无力再支付租金，为防止双方的损失进一步扩大，上诉人亦同意解除合同，基于本案实际及双方当事人的意愿，一审法院认为合同解除更能保护双方利益。本案的合同解除主要因素系不可抗力导致，故一审法院结合本案的客观事实及不可抗力因素认定上诉人返还被上诉人所交的保证金30000元并无不当。对于违约金认定是否过低的问题。本案合同尚未到期，虽受新冠疫情影响，但系被上诉人要求提前解除合同，故其应承担相应的违约责任。而案涉租赁合同违约条款约定的违约金为当年租金的50％即90000元过高，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，将违约金酌情调整为按年租金的20％计算即36000元亦无不妥。综上所述，金荣耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人金荣耀负担。本判决为终审判决。审判长 刘 威审判员 曾爱东审判员 陈友红二○二○年八月二十五日法官助理戴竹叶书记员王金玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。