江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初1399号原告：张某1，男，2004年12月25日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。法定代理人：张某2，男，1978年3月28日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区，系张某1父亲。原告：吴俊翔，男，1993年11月8日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：周少秋，女，1968年10月7日出生，汉族，住江西省，系吴俊翔母亲。被告：景德镇市开门子物业管理有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区解放路106号，统一社会信用代码91360200751147281M。法定代表人：曹春，任该公司执行董事。被告：景德镇金鼎实业发展有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区广场南路（开门子购物广场），统一社会信用代码91360200672434848J。法定代表人：盛旺喜，任该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：骆剑明、王红，江西华镇律师事务所律师。原告张某1、吴俊翔与被告景德镇市开门子物业管理有限公司（以下简称“开门子公司”）、景德镇金鼎实业发展有限公司（以下简称“金鼎公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张某1法定代理人张某2，原告吴俊翔委托诉讼代理人周少秋，被告开门子公司、金鼎公司共同委托诉讼代理人王红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某1、吴俊翔向本院提出诉讼请求：1.判令两被告腾空原告商铺并将商铺返还给原告；2.判令两被告支付原告商铺占有使用费93476.016元（225.2元／平方×11.53平方米×36个月，暂从2017年5月31日计算至起诉之月，实际算至被告返还商铺之日止）；3.判令被告支付原告资金被占用的损失8164.8元（按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，暂计算至起诉之日，实际算至被告将商铺占用费支付给原告之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年11月5日，原告张某1的母亲胡新娣与原告吴俊翔的母亲周少秋共同出资206170元向景德镇开门子房地产开发有限公司购买景德镇市广场南路106号开门子购物广场1栋Ｂ区266号商铺，同日胡新娣、周少秋与被告开门子公司签订房屋租赁合同，合同约定每年租金为20617元，每年7月1日至7月30日承租人被告开门子公司向出租方一次性支付当年5月31日至次年5月30日的租金，租赁期限为2007年5月31日至2017年5月30日。2009年1月23日办理了该商铺的房产证，原告张某1、吴俊翔为该商铺的产权人。2017年5月31日合同到期后，因被告提出的续租租金明显低于市场价格，原告不同意续租，并要求被告将商铺腾空返还给原告，但至今被告仍未将原告商铺返还给原告，也未向原告支付任何费用。被告多年非法占有原告商铺的行为，不仅使原告未得到租金，还使得原告因需用该笔资金而发生借款所支付利息等损失。2007年1月被告开门子公司委托被告金鼎公司对开门子购物广场（含原告商铺）进行管理至今，两被告为共同侵权人，应承担连带责任。故为维护原告自身权益，特诉至法院。被告开门子公司、金鼎公司共同辩称，1、涉案商铺在构造上没有明确四至界限，没有独立墙体分隔，无法独立区分并实际分割、实物交付，符合产权式商铺的特点，且涉案商铺的交房方式为交由被告租赁，售后包租的十年间以租金的形式返还全部购房款，系所有权与经营权是相分离的模式，故本案诉争商铺并非传统意义上的商铺，其性质为产权式商铺，系房地产证券化概念，其所有权与经营权是相分离的；2、开门子购物广场一层总建筑面积为28799.67平方米，自2007年1月5日开始就由被告开门子公司委托被告金鼎公司统一经营管理，截止2019年4月除被告金鼎公司在开门子购物广场一层自持的商铺面积25297.92平方米，已售的263间商铺中已经有118间商铺（面积1539.33平方米）的业主续签了《商铺租赁及委托经营合同》，同意委托被告金鼎公司继续经营，未续签商铺145间（面积为1962.42平方米）仅占一层总面积的6.81%，也就是说，开门子购物广场一层占93%以上面积的商铺业主均同意由被告金鼎公司继续对商铺进行统一经营管理，且涉案商铺的价值依赖于开门子购物广场一层商铺的整体商业价值，单间商铺独立分割出来不具备商业价值，将损害相邻商铺的正常经营和绝大多数业主的集体利益，并影响购物广场的整体商业价值，故包含涉案商铺在内的开门子购物广场一层所有商铺均由被告金鼎公司统一经营管理，是不可分割的整体，贸然分割会损害开门子购物广场一层绝大多数业主的利益及相邻权人的利益；3、原告主张的商铺占用费计算标准没有事实和法律依据，且2020年市场受新冠××疫情影响，应根据市场行情酌定减免相关费用；4、原告主张的资金被占有的损失没有法律依据。综上，请求法院驳回原告要求返还涉案商铺、支付资金被占用的损失的诉讼请求及调整商铺占用费的标准。原告张某1、吴俊翔为证明其主张向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同、房屋权属证书，证明原告于2006年11月15日向景德镇市开门子房地产开发有限公司购买涉案房屋；2、2006年10月26日的景德镇日报，证明原告对该商铺具有独立使用权，被告在报纸上也承诺了业主对商铺具有独立处分权；3、房屋租赁合同，证明原告将其所有的商铺出租给被告开门子公司，租期十年及十年前的年租金为20617元的事实；4、被侵权的业主公告（复印件），证明原告向被告主张归还店铺的事实；5、张某2信用卡欠款利息明细六张，证明因被告未及时支付原告租金导致向银行借款产生的损失的事实；6、补充协议照片（复印件），证明该公司与别的业主签订的租金在原有租金基础上增长50%；7、58同城截图三张，证明截图中的租金应当为店铺的市场合理租金价格；8、部分协议内容照片（复印件），证明原告店铺的占用费与华达出租同地段店面的租金价格应是同等价格。被告开门子公司、金鼎公司为证明其主张向本院提交了如下证据：（2019）年赣0203民初271号民事判决书，证明内容是景德镇市广场南路106号开门子购物广场由景德镇市开门子房地产开发有限公司开发，该购物广场一层总建筑面积28799.67平方米，其中25297.92平方米商铺产权由景德镇金鼎实业发展有限公司所有，对外出售商铺263间，总面积3501.75平方米，该263间商铺均按照《商品房买卖合同》约定，由业主与被告开门子公司签订了《房屋租赁合同》，并由被告开门子公司于2007年1月5日统一委托景德镇市金鼎商贸有限公司对外经营，现开门子购物广场一层90%以上的商铺均由被告金鼎公司统一经营管理等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的商品房买卖合同、2006年10月26日的景德镇日报、房屋权属证书、房屋租赁合同及原告对被告提交的（2019）年赣0203民初271号民事判决书真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被侵权的业主公告（复印件），本院认为，该公告未有“被侵权业主”的签名，且内容仅系“被侵权业主”的观点意见，不能作为认定本案客观事实的根据，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定的证据，对此不予采信；2、张某2信用卡欠款利息明细六张、补充协议照片（复印件）、58同城截图三张、部分协议内容照片（复印件），本院认为该四组证据与本案均无关联性，故不予以采信。经审理查明，2006年11月15日，原告张某1的母亲胡新娣，原告吴俊翔的母亲周少秋（作为共同买受人）与景德镇市开门子房地产开发有限公司（作为出卖人），就位于江西省景德镇市广场南路西侧开门子购物广场一层Ｂ区的买卖事宜签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定：该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为5.5米，建筑层数地上四层，地下一层。该商品房建筑面积共11.53平方米，其中，套内建筑面积6.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.25平方米。商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米人民币17881.31元，总价款为人民币206172元；胡新娣、周少秋选择一次性方式支付购房款206172元；景德镇市开门子房地产开发有限公司向胡新娣、周少秋交房的方式为景德镇开门子购物广场物业管理有限公司租赁胡新娣、周少秋所购房屋。该合同还约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、命名权，所在小区的命名权及广告位的施工、建设、发布权归景德镇市开门子房地产开发有限公司所有等。同日，2006年11月15日，胡新娣、周少秋（出租方、甲方）与被告开门子公司（承租方、乙方）就商铺的租赁事宜签订《房屋租赁合同（一）》，合同约定：“……本合同租赁物位于景德镇市广场南路106号的开门子购物广场内1Ｆ楼Ｂ区铺位，建筑面积11.53平方米；租赁期限为10年，自2007年5月31日到2017年5月30日；租金为每年人民币20617元；首年租金在签订租赁合同时由乙方向甲方支付，第二年至第十年乙方按年度向甲方支付，每年7月1日至7月30日，乙方将当年租金向甲、乙双方共同认定的银行以划拨方式向甲方一次性付清；甲方允许乙方转租；本合同有效期届满合同解除……”，此后双方均按照协议履行。2009年1月23日，原告张某1、吴俊翔取得涉案商铺的房屋所有权证，该产权证登记的房屋坐落地点为：开门子购物广场一层Ｂ区266号商铺，该商铺的建筑面积为11.53平方米。2017年5月30日，涉案商铺租赁期届满，原告未与被告开门子公司签订《房屋租赁合同》，亦未与被告金鼎公司签订《商铺租赁及委托经营合同》，涉案商铺未返还给原告，现仍处未分割由被告金鼎公司统一经营管理状态，在合同期满后被告未再支付租金。另查明，景德镇市广场南路106号的开门子购物广场由景德镇市开门子房地产开发有限公司开发，该购物广场一层总建筑面积为28799.67平方米，其中25297.92平方米商铺产权由被告金鼎公司所有，另对外出售商铺263间，总面积为3501.75平方米。该263间商铺的业主均按照各自的《商品房买卖合同》的约定，与被告开门子公司签订了《房屋租赁合同》。被告开门子公司于2007年1月5日委托景德镇市金鼎贸易有限公司（后更名为被告金鼎公司）负责开门子购物广场付一层和一至四层返租商铺（包含涉案商铺）的对外经营事宜，双方未明确委托期限。截止2019年4月，对外出售的263间商铺业主在各自的《房屋租赁合同》期满后，共有118间商铺业主又直接与被告金鼎公司签订了《商铺租赁及委托经营合同》，即同意由被告金鼎公司继续统一经营各自合同项下的商铺，其余业主（含本案原告）未与被告金鼎公司签订合同。本院认为，本案争议的焦点：一、原告主张被告返还涉案商铺的诉请是否支持；二、涉案商铺占用费由谁支付及支付标准的问题。关于原告主张被告返还涉案商铺的诉请是否应支持的问题。首先，涉案商铺系由开发商将大型商业项目分割成若干没有物理空间隔断的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺产权，但并不参与经营，而是将商铺整体委托或出租给开发商或第三方进行统一经营管理从而获取租金收益的一种特殊产权经营模式。该种产权经营模式的产生是由商铺结构和利用上的非独立属性决定，也与投资人和开发商经济利益模式的选择有关，投资人一旦选定或同意用该种模式经营其所有的房产，即意味着该房产将不能与普通房产一样由所有者直接行使占有、使用和经营权。故出于保护产权人在内的该产权经营模式下所有利益相关人整体经济利益和商业项目的持续稳定经营和发展考虑，应对产权人所有权的行使予以一定限制；其次，本案中，虽然原告提交的《房屋所有权证》能够证明位于景德镇市广场南路106号的开门子购物广场一层Ｂ区商铺产权归其所有，但《房屋所有权证》上未记载涉案商铺的四至界限，原告也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。原告要求返还的商铺也并未进行实体墙体分隔，未进行物理分割，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，故涉案商铺不具备独立经营的条件，也不具备返还条件；最后，根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益”，及第七十一条规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案中，景德镇市广场南路106号开门子购物广场内一层楼总面积为28799.67㎡，其中被告金鼎公司持有所有权的铺位面积为25297.92㎡，对外出售263块铺位，总面积为3501.75㎡，该263块铺位均按照《商品房买卖合同》约定与被告开门子公司签订了《房屋租赁合同》。自2007年1月5日起，被告开门子公司委托被告金鼎公司对开门子购物广场负一层和一至四层返租铺位的对外经营事宜进行管理。租赁合同期满后，被告金鼎公司已与118户业主建立租赁及委托经营关系，故被告金鼎公司所占有的开门子购物广场内一层的面积明显超过目前要求返还商铺业主所占面积。在此情况下，任何业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。如果将原告的商铺予以返还，必将影响商场的整体经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，故其权利的行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。因此，维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。综上，本院对原告要求返还涉案商铺的诉请不予支持。关于涉案商铺占用费由谁支付及支付标准的问题。本案中，由于该商场已形成商业规模，为保护公众利益，不能对涉案商铺进行分割返还，这亦导致原告无法取得对拥有产权的涉案商铺的占有，为保障原告作为商铺业主的权益不受到损害，故应认定原告享有对涉案商铺在使用期间所取得的商业收益，不低于原租赁合同存续期间收益的期待利益。涉案租赁合同届满后一直由被告金鼎公司实际经营管理之事实，原、被告均无异议，故在双方就涉案商铺的经营使用权达成合意前，被告金鼎公司应当按照原告与被告开门子公司所签订的《房屋租赁合同（一）》中所约定的租金标准即20617元/年，向原告支付涉案商铺占有使用费（涉案商铺占有使用费的计算方式为：从2017年5月31日至2020年5月30日止，共36个月的占用费为61851元，之后按20617元/年的标准计算至双方就涉案商铺的经营使用权达成合意之日止）。另，在原租赁合同中虽然约定了被告开门子公司可以转租，但被告开门子公司作为合同的相对方，未能充分考虑到其转租期限或委托管理期限是否超过了其与出租人之间约定的租赁期，而与被告金鼎公司就开门子购物广场负一层和一至四层返租商铺（包含涉案商铺）的委托经营管理事项中未约定具体的期限，以致在原租赁合同期满后被告金鼎公司仍在继续经营管理涉案商铺，故被告开门子公司的行为对原告构成侵权，应对被告金鼎公司实际使用涉案商铺所支付的占有使用费承担连带清偿责任。至于，原告主张被告支付资金占用损失的诉请，本院认为，原租赁合同解除后原、被告就涉案商铺租赁事宜未能达成合意，在本案中，对原告主张被告支付占有使用原告商铺的经济损失本院依法予以支持，故对原告还主张被告支付该资金占用损失没有事实依据，不予支持。另，被告提出2020年市场受疫情的影响，要求原告减免2020年的涉案商铺占有使用费，本院认为，原告与被告开门子公司的租赁合同在疫情发生前即在2017年5月30日就早已终止，但被告开门子公司逾期未将商铺交付原告，同时，在原告与被告金鼎公司就涉案商铺的使用未达成新的合意前，被告金鼎公司继续使用原告所有的商铺与疫情防控并无直接因果关系，据此，本院对被告要求减免部分占有使用费不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告景德镇金鼎实业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张某1、吴俊翔支付位于景德镇市广场南路106号开门子购物广场一层Ｂ区266号商铺自2017年5月31日至2020年5月30日被占用期间的占有使用费人民币61851元，此后涉案商铺的占有使用费（按照20617元／年标准计算）由被告景德镇金鼎实业发展有限公司于每年7月30日前向原告张某1、吴俊翔支付，至双方就涉案商铺的使用权达成合意之日止；二、被告景德镇市开门子物业管理有限公司对上述涉案商铺的占有使用费承担连带清偿责任；三、驳回原告张某1、吴俊翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2333元，由原告张某1、吴俊翔承担913元，被告景德镇市开门子物业管理有限公司、被告景德镇金鼎实业发展有限公司承担1420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  王磊英人民陪审员  杨柏林人民陪审员  查春君二〇二〇年八月十八日法官助理吴琴书记员杨怡