湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1574号上诉人（原审被告、反诉原告）：何永乐，男，1992年4月15日出生。委托诉讼代理人：游少权，河南三叶律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭田玉，河南君信合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郴州汇龙置业有限公司。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南锦昇律师事务所律师。上诉人何永乐因与被上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初5648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年08月25日公开开庭进行了审理。上诉人何永乐委托诉讼代理人游少权，汇龙公司委托诉讼代理人黄亚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何永乐上诉请求，撤销一审判决第一项、第三项，改判确认何永乐与汇龙公司签订的《商品房销售合同》第七条第二款内容无效，驳回汇龙公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由汇龙公司负担。事实和理由：1.汇龙公司交付房屋给何永乐时，已书面通知确认何永乐已支付全部房款，故何永乐不应向汇龙公司再补交房款。且汇龙公司在2014年10月涉案房屋竣工验收时，就已知涉案房屋的实测面积数额，但其从未向何永乐主张过误差面积的购房款，现汇龙公司提起诉讼，已超过法定诉讼时效期间。2.汇龙公司销售涉案房屋时，承诺赠送1间房给何永乐，该承诺对涉案房屋价格的确定和合同的订立均有重大影响，该承诺虽未载入合同，但属合同内容，对双方有约束力，且汇龙公司未就其承诺赠送内容提交证据。一审判决认定“汇龙公司承诺赠送业主的是镂空部分面积，并未承诺赠送房屋”错误。3.汇龙公司交付的涉案房屋在质保期内存在各种质量问题，汇龙公司已构成违约，何永乐有权要求汇龙公司承担违约责任。一审法院拒绝对房屋质量争议进行认定，认定事实不清，应予纠正。4.涉案房屋产权面积与合同约定面积有差异，系汇龙公司追求经济效益，擅自变更规划设计造成的，所产生的后果应由汇龙公司自行承担，何永乐作为守约方，不应承担误差面积的购房款。汇龙公司擅自变更规划设计造成的误差面积问题应由双方协商解决，不能再适用合同第七条第二款约定来确定超出合同约定面积的价款。一审判决认定“何永乐支付的价款，应以双方约定房价的50%计算为宜”错误。5.何永乐不是（2019）湘1002民初1283号、（2019）湘10民终4148号案件当事人，一审却将前述两案民事判决书所载内容作为本案定案的依据，违反《中华人民共和国民事诉讼法》和证据规则，适用法律错误。6.双方签订的合同，是汇龙公司提供的格式合同。该合同第七条第二款内容存在免除汇龙公司责任、排除何永乐主要权利的情形，且汇龙公司在签订合同时未就该条款作出说明和提示，构成欺诈。此外，汇龙公司在变更规划设计、违法建设过程中，均未履行通知义务，其在起诉后，强行要求何永乐接受规划设计变更的事实，剥夺了何永乐行使撤销权的权利，系霸王条款，应认定为无效。综上，请求二审法院依法支持何永乐的上诉请求。汇龙公司辩称：1.按照交易惯例，房屋交易普遍以产权登记面积为依据计算房屋价款，开发商宣称的赠送面积都是指不计入产权登记的面积，而是否赠送最终取决于政府主管部门的审批结果，且一审判决查明宣传资料中载明赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等，说明所谓赠送面积并非产权面积。同时，宣传资料亦明确双方的权利义务最终以商品房买卖合同的约定为准，而涉案《商品房买卖合同》第七条明确约定，房屋价款按产权登记面积进行结算。2.业主主张汇龙公司诉请购房款的差额面积是指其购房时汇龙公司承诺赠送的镂空部分，则其在购房时知道所谓赠送面积为不计入产权的面积。在此情况下，双方在涉案《商品房买卖合同》中又约定如存在面积差按实测面积多退少补，说明双方对于签订合同时，对不计入产权的面积在实测时计入产权面积的情况变化有预见，对此变化如何处理亦有约定。现镂空部分面积计入产权面积，根据涉案《商品房买卖合同》第七条的约定，业主应支付相应价款。涉案房屋再次转让时，亦按产权登记面积计价，业主因产权面积的增加获得了相应利益。3.镂空部分的加建并非汇龙公司擅自所为，而是应业主扩大房屋面积的要求所为，而因加建问题，汇龙公司后期的项目面积被扣除，而后期房屋的销售价格远高于涉案房屋的销售价格，汇龙公司为此承担了高额的成本。因此，从公平角度来说，业主应向汇龙公司支付房屋增加面积的差价。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汇龙公司向一审法院起诉请求：1.何永乐向汇龙公司支付购房款56061.61元；2.何永乐以应支付购房款为基数，自起诉之日起按每日万分之五向汇龙公司支付违约金至实际履行完毕时止；3.本案受理费、保全费由何永乐承担。何永乐向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的房屋买卖合同第七条第二款约定的内容无效；2.汇龙公司承担因违反合同约定给何永乐带来的律师费、误工费、差旅费等损失共计10000元；3.本案的诉讼费由汇龙公司承担。一审法院认定事实：一、2013年10月9日，汇龙公司与何永乐签订一份《郴州市商品房买卖合同》，即由何永乐购买汇龙公司开发的“汇龙•万宝国际城”第AX栋1X层1XXX房，房屋建筑面积为114.29平方米，单价为每平方米5087.26元，房屋总金额为581423元；其中合同第七条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房支付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2.双方自行约定：以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。双方签订合同后，何永乐按照约定将购房款支付给汇龙公司，且已收房。二、汇龙公司为了增加房屋销售，在对外的宣传广告单载明：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。三、2016年，由于汇龙公司擅自将开发的“汇龙•万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局做出行政处罚决定书，对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建设行为进行罚款，罚款金额为684572.15元，汇龙公司按时缴纳了罚款。后经原郴州市城乡规划局规划设计调整，郴州市国土资源局批准，将本次多出的计容面积即超国土批准建筑面积7408.36平方米，在汇龙公司的第三期开发项目的原审批面积中扣除。同时增加部分面积已于2018年办理不动产首次登记，产权面积于此时间段确定。涉案不动产首次登记的建筑面积为125.31（平方米），比合同约定面积（114.29平方米）增加11.02平方米。四、汇龙公司与购房业主就“汇龙•万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋所产生的争议，汇龙公司曾向一审法院提起诉讼，该争议与本案争议相同，其中汇龙公司诉罗婷商品房销售合同纠纷一案，一审法院已经审理并作出（2019）湘1002民初1283号民事判决书。该案经湖南省郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终4148号民事判决书，判决维持原判。上述二份民事判决书均已发生法律效力。本案查明的基本事实与上述二份民事判决书确认的事实相同。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。现就双方争议作如下认定：一、关于本诉：（一）增加房屋面积的认定。双方对涉案房屋增加面积11.02平方米无异议，由于汇龙公司未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故一审法院认定增加的11.02平方米全部为汇龙公司改建镂空房而引起的房屋面积增加。（二）汇龙公司是否承诺赠送镂空部分面积。汇龙公司在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。一审法院由此认定：汇龙公司承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋。（三）增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。汇龙公司将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋也办理了不动产首次登记手续，汇龙公司为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求汇龙公司在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响汇龙公司第三期开发项目及第三期利润。同时，何永乐作为受益方，该增加部分的面积已经办理不动产首次登记手续，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿和公平原则，何永乐应承担汇龙公司为改建房屋花费的相应费用。同时考虑到涉案房屋产权面积的增加并非因设计与实际施工存在差异引起的面积增加，而是汇龙公司将镂空部分违规改建成房屋引起的面积增加，故汇龙公司对其违规加建的行为应承担相应责任。据此，一审法院认为李小安、张美霞支付的房价款应以双方约定房价的50%为宜，故李小安、张美霞应承担的费用为11.02平方米×5087.26元/平方米×50%≈28030.80元。另由于双方对增加面积的价款如何支付并未达成协议，现汇龙公司要求何永乐按每日万分之五计算违约金缺乏事实及法律依据，故对于汇龙公司要求何永乐支付违约金的诉讼请求，不予支持。（四）关于本案诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，涉案《商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。因此，就超出合同约定面积的产权登记面积（误差面积）的购房款，汇龙公司主张权利的诉讼时效期间应从涉案房屋的产权登记面积（误差面积）确定之日（知道权利受到损害之日）开始计算，即从2018年开始计算。因此从此时至汇龙公司的起诉之日（2019年10月8日）间隔不足3年，故汇龙公司的起诉并未超过法定的3年诉讼时效期间。二、关于反诉：何永乐所提出的反诉主张，与一审法院及湖南省郴州市中级人民法院所作出的上述发生法律效力的民事判决书确认的事实及本案庭审查明的事实不符，故其反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：“一、被告（反诉原告）何永乐支付原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司购房款28030.80元，此款限被告（反诉原告）于本判决发生法律效力后十日内付清；二、驳回原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）何永乐的反诉请求。如果被告（反诉原告）何永乐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1202元，由原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司负担601元，被告（反诉原告）何永乐负担601元；反诉案件受理费65元，由被告（反诉原告）何永乐负担。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、汇龙公司的起诉是否超过法定诉讼时效期间；二、涉案《郴州市商品房买卖合同》第七条第二款是否属于无效条款；三、汇龙公司改建镂空房引起涉案房屋面积增加11.02平方米，何永乐是否应对该部分房屋面积（误差面积）向汇龙公司支付购房款，如应支付，金额如何计算；四、产权变更规划设计导致的产权面积与合同面积差异是否属于案涉合同第七条第二款所述的面积差异。关于争议焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，涉案《商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。因此，就超出合同约定面积的产权登记面积（误差面积）的购房款，汇龙公司主张权利的诉讼时效期间应从涉案房屋的产权登记面积（误差面积）确定之日（知道权利受到损害之日）起算，即从2018年涉案房屋（含误差面积）办理不动产首次登记时起算。自该日至汇龙公司起诉之日（2019年10月8日），间隔不足3年，故汇龙公司的起诉并未超过法定的3年诉讼时效期间。何永乐上诉认为汇龙公司在2014年10月涉案房屋竣工验收时，就已知涉案房屋的实测面积数额，缺乏证据证实且与合同约定不符，其以此为由主张汇龙公司的起诉超过法定诉讼时效期间，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，涉案合同第七条第二款约定，房屋面积以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，而在签订该合同时，涉案房屋尚未经房管局测绘部门测绘，汇龙公司与何永乐一样，均无法获知涉案房屋的实测面积。且涉案合同第七条第二款约定，若产权登记面积少于合同约定面积，由汇龙公司补差价给何永乐，若产权面积多于合同约定面积，则由何永乐补差价给汇龙公司。从该款约定的内容可知，误差面积的确认和差价款的补偿方式公平适用于双方。因此，该条款虽为格式条款，但并不存在免除汇龙公司责任、排除何永乐主要权利的情形，汇龙公司依法亦无需就该条款向何永乐作出说明和提示。据此，何永乐上诉主张涉案合同第七条第二款为无效条款、汇龙公司构成欺诈，请求确认该条款内容无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。（一）关于何永乐是否应支付汇龙公司增加产权面积购房款的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。涉案《商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。汇龙公司将镂空部分改建成房屋，引起房屋面积增加11.02平方米，该误差面积办理了产权登记手续，产权登记面积比合同约定面积有所增加。何永乐主张改建的镂空房系汇龙公司在售房时承诺赠送给李洁的，但根据汇龙公司售房时的广告宣传内容，汇龙公司承诺赠送的是不计产权的可改造成房屋的镂空面积，并非计入产权的房屋面积。现该部分面积已经改建成房屋并办理产权登记，形成了物权，房屋价值亦随之增加，何永乐因此受益，而汇龙公司亦实际支出了改建成本、缴纳了罚款且被规划国土部门调减了三期建筑面积，何永乐应向汇龙公司支付增加产权面积的购房款。（二）关于误差面积购房款如何计算的问题。一审法院根据涉案房屋产权面积的增加的原因（汇龙公司将镂空部分违规改建成房屋引起面积增加）和汇龙公司作出的销售承诺（汇龙公司承诺将不计产权的可改造成房屋的镂空面积赠送给李洁），以及等价有偿、公平原则，认定何永乐按约定房价的50%支付误差面积的购房款，处理得当。何永乐上诉主张误差面积购房款应由双方协商确定，不能适用涉案合同第七条第二款的约定确定，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点四。涉案《郴州市商品房买卖合同》第七条第二款中仅预定产权面积与合同差异面积应如何处理，对于二者如何区分并未约定。何永乐表述房屋面积增加系汇龙公司擅自处理的结果，未提供证据予以证明，缺乏事实依据，该主张不能成立。另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。一审判决以与本案事实基本相同的生效判决（2019）湘1002民初1283号民事判决和（2019）湘10民终4148号民事判决确认的事实作为本案定案的依据，符合法律规定。何永乐在本案中提出的其与汇龙公司就房屋质量问题产生的纠纷，与本案审理的其是否应支付汇龙公司误差面积价款属于不同的法律关系，且其并未就此提出相应的反诉请求，故一审判决对双方之间的房屋质量争议不予评判正确。综上所述，上诉人何永乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1202元，由上诉人何永乐负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 张九香审 判 员 廖 军二〇二〇年八月二十五日法官助理 李言琦书 记 员 聂莎莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。