江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0728民初1645号 原告：古文晶，女，1995年7月29日生，汉族，住江西省定南县。 委托诉讼代理人：李妃娥，系定南县章正法律服务所法律工作者。 被告：信丰时利和房地产开发有限责任公司。地址：定南县历市镇一经路万和一品。统一社会信用代码：91360722667467565R。 法定代表人：熊水华。 委托诉讼代理人：廖勇，男，汉族，1979年11月18日生，住江西省新余市渝水区，特别授权。 原告古文晶与被告信丰时利和房地产开发有限责任公司（以下简称：时利和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告古文晶的委托诉讼代理人李妃娥、被告时利和公司的委托诉讼代理人廖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告古文晶向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告立即支付原告逾期交房违约金57785.65元（违约金自2017年6月30日始至2018年9月1日止）；二、请求判决被告立即为原告办理《不动产权证书》；三、请求判决被告立即支付原告逾期办理《不动产权证书》违约金31576.86元（违约金自2018年6月30日始至2020年5月31日止）；四、请求判决被告按日计算向原告支付总房价款万分之一的违约金自2020年6月1日始至被告交付原告《不动产权证书》之日止；五、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：2016年3月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发出售的位于定南县，建筑面积为127.07平方米，总房款为451098元，原告按合同约定支付了被告购房款及购房所涉相关费用。合同第十一条第一项明确约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定；出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第一种方式处理；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；第二十条约定：因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房房屋所有权证书的。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同签订后被告未按合同约定2017年6月30日将房屋交付给原告使用，2018年9月1日被告才将房屋交付原告，至今未给原告办理《不动产权证书》，原告多次催促被告为其办理《不动产权证书》，之后被告回复说2020年春节后能办理妥当，但至今未果，原告多次与被告协商支付逾期交房及逾期办理《不动产权证书》，违约金事宜均无果。为此，为维护原告自身的合法权益，特依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定向法院提起民事诉讼，请求依法判决。 被告时利和公司答辩称：原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》中第十一条第一款明确约定被告应于2017年6月30日交付该房屋。被告实际于2018年8月31日取得该房屋主管部门竣工验收备案表并以邮寄的方式通知了原告收房，逾期交付420天。因被告的违约行为，导致了原告房屋期待居住时间的减少，造成了相应的损失，被告同意参照赣州市中级人民法院对本项目其它类似案件的判决意见，按照合同总价款的万分之一计付每日逾期交房违约金。二、原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》中第八条逾期付款责任与第十二条逾期交付责任中“不解除合同的违约金约定前者为万分之贰，后者为万分之叁，明显不对等，理应作出相应调整。”三、被告与2018年9月1日交付涉案房屋，与原告签订的《赣州市商品房买卖合同》中第二十条（二）、（三）点中分别明确了办理房屋所有权证为360日内及商品房建设用地使用权证的期限为720日内。由于政府政策调整，成立不动产登记中心办理所有房屋的相关产权证三证合一，在办理进度和时间上有相应延迟。按照合同中第二十条第（三）点约定，并未超过办理相关产权证期限，不存在逾期办证问题。四、综上所述，被告请求法院驳回原告第一项诉求，重新计算逾期交付的违约金金额。驳回原告第二、三、四、五项诉求。 本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20160304459）.合同约定原告购买被告开发的位于定南县统筹发展示范区的商品房项目X号房，房屋总价为451098元。合同约定的房屋交付时间为2017年6月30日前。（一）、逾期交房责任为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.72％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.72％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁（该比率应当不低于本条第1（1）中的比率）的违约金。（二）、合同约定的房屋所有权转移登记中约定因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.72％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（三）建设用地使用权登记的约定买受人可以自行申请办理也可以委托出卖人申请办理建设用地使用权证，双方约定按下列第1、2种方式处理。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房建设用地使用权登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后房产证办理之日起720日内将该商品房《建设用地使用权证》交给买受人。 合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付了房款，但被告未能按照合同约定的期限交付房屋。被告实际向原告交付房屋的时间为2018年9月1日。目前被告尚未为原告办理房屋所有权转移登记。 本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》合法有效，原、被告均应按照合同约定履行。现原告已按合同约定履行的付款义务，被告未按合同约定在约定的期限交付房屋和办理房屋所有权转移登记，被告已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据原、被告签订的合同约定，被告逾期交付房屋超过90日，原告作为买受人要求继续履行合同的，作为出卖人的被告应按日计算向原告支付全部房价款款万分之叁的违约金。经查，被告实际交付房屋的时间为2018年9月1日，被告逾期交房达427天，故被告因逾期交付应承担的违约金为57785.65元（451098×0.0003％×427）。因此，对于原告要求被告支付逾期交付违约金57785.65元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。对于原告要求被告立即办理《不动产权证书》和支付逾期办证违约金的诉讼请求。经审查，根据原、被告签订的合同约定，被告应在商品房交付之日起360日内为原告办理好房屋所有权证书；建设用地使用权证应在商品房交付使用后房产证办理之日起720日内将《建设用地使用权证》交给买受人。被告向原告交付房屋的时间为2018年9月1日。现因国家政策调整，政府办证部门将办理房屋所有权证及商品房建设用地使用权证合并在不动产登记中心合并统一办理。经审查，被告尚未超过合同约定的办证期限，故原告要求被告立即为其办理《不动产权证书》和支付逾期办证违约金的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司应在本判决生效后十日内向原告古文晶支付逾期交房违约金57785.65元； 二、驳回原告古文晶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1017元（已减半收取），由被告信丰时利和房地产开发有限责任公司负担657元，由原告古文晶负担360元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  严星星 二〇二〇年八月三日 书记员  张运鹏