贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8599号 原告：刘丽霞，女，1984年11月26日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋秀敬（特别授权）、薛锦（一般授权），该公司员工。 原告刘丽霞与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘丽霞，被告振华房开公司的委托诉讼代理人蒋秀敬、薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘丽霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理商品房转移登记的有关文书；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以总房款332787元为基数，按每日万分之一从2018年12月31日计算至被告为原告办理商品房转移登记的有关文书为止（暂计算至2020年4月10日共计人民币16040.33元）；3.判令被告退回原告缴纳的电表开户费500元，燃气管道开通费2500元，合计3000元；4、判令被告向原告支付逾期交房违约金3161.48元；5.判令被告承担本案诉讼费用。（庭审中，原告将第1项诉讼请求中的有关文书明确为“办理位于毕节市七星关区的不动产权证书”，将第4项诉讼请求中的逾期交房违约金明确为“以332787元为基数按日万分之一从2018年3月30日计算至2018年7月2日。”） 事实及理由：原告于2016年8月8日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市七星关区，总价款为人民币332787元。按照《商品房买卖合同》第十一条、第十三条约定，被告应于2018年3月30日向原告交付该商品房，逾期将按日万分之一向原告支付逾期交房违约金。直至2018年7月2日，被告未通知原告交付房屋，由于住房压力大，原告于2018年7月2日不得不从被告那里拿了钥匙自己装修房屋来住，所以被告应支付原告从2018年3月31日至2018年7月1日期间的逾期交付房屋的违约金共计3161.48元。按照《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书的按照已付房款的万分之一承担违约责任。但被告未按约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。所以被告应向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以总房款332787元为基数，每日按万分之一从2018年12月31日计算至被告为原告办理商品房转移登记的有关文书为止，暂计至2020年4月10日共计人民币16040.33元。按照《商品房买卖合同》第十二条，被告向原告收取三通费费用，其中电表开户费500元，燃气管道开通费2500元。根据相关规定，此笔费用应该退还原告。综上所述，被告的行为已经构成违约，应当向原告承担相应的违约责任。根据《民事诉讼法》的相关规定特向法院提起诉讼，请求判如原告所请。 被告振华房开公司答辩状称：一、请求人民法院查清事实后，依法驳回原告的诉讼请求。二、涉及本案产生的费用由原告承担。被告认为，原告的请求没有事实及法律依据。原告购买住房是事实，在《商品房买卖合同》中双方没有对逾期办理产权证违约金进行约定，原告要求按日万分之一承担逾期办证违约金没有法律依据。关于逾期交房。被告公司于2018年6月23日已经向包括原告在内的购房户发出交房通知，张贴交房公告，原告接通知后，在交房过程中，是因为原告提出无理要求而拒绝收房，现在原告提出逾期交房，并要求被告公司承担逾期交房违约金，实属无理。被告公司张贴交房公告的内容，说明被告早在2018年6月3日已经通知购房户交房。而且，关于逾期交房、逾期办证问题，除了合同约定的时间之外，由于毕节市、七星关区以及各有关部门要求被告公司暂停施工、停业整改等原因，影响被告公司逾期103天时间。主要是上级部门下来检查、高考、中考期间不要扰民、春节放假以及迎接国务院、省、市安监站的检查等等原因，有政府及相关部门的文件要求，被告公司现有的17份文件资料，证明被告公司因政策性原因影响的天数为103天，这103天应当相应扣除。如不考虑政策性原因影响被告公司交付时间和办证时间，将损害被告公司合法权益。原告要求退回所交的水、电表入户、天燃气入户、有限电视入户费已经超过诉讼时效。综上，由于政策性原因导致被告公司没有正常交房，相应103天时间应当扣除，而且被告公司于2018年6月23日已经通知购房户交房，即使说要计算逾期办理商品房转移登记有关文书时间，以及承担逾期办证违约金、承担逾期交房的违约金，时间只能计算到2018年6月23日。鉴于此，为体现法律的公平与正义，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，涉及本案产生的费用由原告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月8日，以原告刘丽霞为买受人，被告振华房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，该商品房建筑面积93.27平方米，套内建筑面积76.19平方米。该商品房总房款为332787元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电、燃气，交付时达到使用条件。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付涉案房屋购房款332787元。2018年7月2日，原告向被告交纳电表入户费500元、天燃气入户费2500元。同日，被告向原告交付了涉案商品房。收房时原告向被告出具《提前进场装修承诺书》，放弃公司迟延交房相关责任。2019年9月12日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华·时尚广场首次登记审查意见》载明，予以办理该项目不动产登记。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请判决被告办理涉案商品房不动产权证书的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。2019年9月12日，毕节市不动产登记中心同意办理振华?时尚广场项目不动产登记，涉案房屋具备办理转移登记的条件。故对原告诉请判决被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，应以原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料为前提。对于原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。涉案房屋具备办理转移登记条件时已经超过了合同约定的期限，被告应承担相应违约责任，违约金应从2018年12月31日起算。对于违约金计算截止日期的问题，根据《商品房买卖合同》的约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。本案中，被告在庭审中称涉案房屋具备办理转移登记条件后进行了通知，但未就此提交证据材料，应以庭审时间（2020年7月22日）作为认定被告具备办证条件后通知原告的时间。故违约金计算的截止日期应为2020年7月22日。对于违约金计算标准的问题。原、被告双方未在《商品房买卖合同》中约定180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，原告主张按照每日万分之一的标准计算违约金符合法律规定，本院予以确认。综上，上述违约金应以原告已付购房款332787元为基数，按照每日万分之一的标准从2018年12月31日起计算至2020年7月22日止。对于原告诉请逾期交房违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房，被告于2018年7月2日向原告交付涉案房屋。根据《商品房买卖合同》约定，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。但是，原告在收房时向被告出具《提前进场装修承诺书》，放弃公司迟延交房相关责任。该承诺书应视为原告对自身民事权利的处分。故对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。 对于原告诉请判决被告退还电表开户费、燃气开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，根据在案证据显示被告向原告收取了涉案房屋的电表开户费、燃气开户费共计3000元。虽然被告辩称其不应承担退还责任，但是根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告诉请判决被告退还的电表开户费、燃气开户费共计3000元的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告刘丽霞缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起六十日内为原告申请办理位于毕节市七星关区的不动产权证书； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘丽霞逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以原告已付购房款332787元为基数，按照每日万分之一的标准从2018年12月31日起计算至2020年7月22日止）； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘丽霞电表开户费、燃气开户费共计3000元； 四、驳回原告刘丽霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费178元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年八月二十四日 书记员  胡晨