四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1947号 上诉人（原审原告）：成都展旗置业有限公司。住所地：成都市锦江区一环路东五段8号1栋23层3号。 法定代表人：胡伟，系董事长。 委托诉讼代理人：周亿洲，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵锐，四川衡平律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都豚首红人文化传媒有限公司，住所地：成都市锦江区三圣街道办事处红砂社区二组303号附134号。 法定代表人：王春宝，系执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余勇，四川琨爵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴润生，男，1986年1月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人成都展旗置业有限公司（以下简称“展旗公司”）、成都豚首红人文化传媒有限公司（以下简称“豚首公司”）因与被上诉人吴润生房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初6876号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 展旗公司上诉请求：一、改判豚首公司向展旗公司支付2019年1月1日至2019年1月31日电费223.2元；二、改判豚首公司向展旗公司支付幕墙玻璃损坏更换费用3960元；三、改判豚首公司向展旗公司支付定额违约金848690.1元；四、改判豚首公司向展旗公司支付从2019年7月11日至2019年8月15日止的房屋使用费638799元。 事实与理由：1．展旗公司支付的电费和幕墙玻璃损坏更换费用是真实产生并经豚首公司认可的费用，均有原始票据佐证，应予支持；2．本案违约金应为合同约定的定额违约金848690.1元。在吴润生未到庭参加诉讼，并且豚首公司未明确表示要求法院降低违约金的情况下，一审法院主动对违约金进行调整违背了当事人的约定且缺少法律依据；3．一审法院认定豚首公司应按《房屋租赁合同》约定的每日按日平均租金和物业服务费标准的两倍支付房屋使用费，但一审法院在计算2019年7月11日至2019年8月15日止豚首公司应支付的房屋使用费时，却只按照一倍的标准计算，系笔误，应予纠正。 豚首公司辩称，一审判决认定事实清楚。展旗公司未提供玻璃幕墙维修的相关费用明细，亦未提供电费的支付凭证，对展旗公司所称上述费用并不清楚；关于违约金部分，一审法院判决正确，应予维持。 吴润生辩称，其原系豚首公司员工，展旗公司为了让豚首公司尽快租赁案涉房屋，就劝吴润生先与其签订合同，之后再换豚首公司去签合同。案涉房屋的租赁合同已签订了多次，吴润生已经从豚首公司离职，并不清楚豚首公司和展旗公司的租赁纠纷。 豚首公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回展旗公司的全部诉讼请求；二、判令由展旗公司承担一、二审全部诉讼费用。二审庭审中，豚首公司明确对一审判决第一、二、三、五项有异议，请求法院确认豚首公司和展旗公司的《房屋租赁合同》于2019年5月23日解除，租金、物业服务费和违约金计算至2019年5月23日。 事实与理由：1．豚首公司于2019年3月16日向展旗公司提交《退租申请》后，即已经退出案涉租赁房屋。展旗公司实际控制案涉租赁房屋，并于2019年4月与案外人北京京翰英才教育科技有限公司锦江区分公司（以下简称“京翰公司”）签订了《房屋租赁合同》，将案涉主要租赁场地大厦1栋商业用房第1层2号房屋及第2层1、3、4号房屋合计建筑面积927.8平方米租赁给案外人京翰公司，自2019年4月15日开始计算租期，并计收租金和物业费，并由案外人进场装修、使用。2019年5月23日，豚首公司将案涉房屋的钥匙退还给了展旗公司。一审法院判令豚首公司承担2019年3月16日之后的租金、房屋使用费、物业费属事实认定错误；2．豚首公司已经于2019年3月与展旗公司达成退租合意，并于2019年3月16日向展旗公司提交了《退租申请》，展旗公司也已经将案涉房屋重新出租。虽然豚首公司与展旗公司未就补偿问题达成一致，但补偿问题不影响双方对“退租”的合意，也不等同于违约金。 展旗公司辩称，1．一审法院对合同解除的认定正确，豚首公司与展旗公司并未就解除合同达成一致，合同解除的时间应为2019年7月10日；2．合同解除后，豚首公司直到2019年8月15日才在锦江区人民法院法官的组织协调下现场将房屋腾退并返还给展旗公司，故房屋的占有使用费应当从2019年7月11日计算至2019年8月15日；3．展旗公司与豚首公司约定的违约金为定额违约金，不应当予以调整；4．展旗公司已经将水费支付给四川得悦物业管理有限公司，玻璃幕墙的维修费4万余元包含在展旗公司与维修公司的对账单中。 吴润生未作述称。 展旗公司向一审法院提出起诉请求：一、解除展旗公司、豚首公司于2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》；二、判令豚首公司向展旗公司支付2019年3月1日至2019年5月23日的租金680600.59元（庭审中，展旗公司明确该部分为2019年3月1日至5月23日租金，计算方式：248219.04元×2个月＋248219.04元÷31天×23天）及物业费95083.91元（庭审中，展旗公司明确该部分为2019年3月1日至5月23日物业费，计算方式：34677.66元×2个月+34677.66元÷31天×23天）；三、判令豚首公司向展旗公司支付2019年2月21日至2019年5月23日期间的租金滞纳金44799.53元及物业费滞纳金6258.76元。四、判令豚首公司向展旗公司支付2019年1月1日至2019年1月31日电费223.2元；五、判令豚首公司向展旗公司支付违约金848690.1元;六、判令豚首公司向展旗公司赔偿装修期租金损失658645.73元（庭审中，展旗公司明确该费用为：744657.12÷93个月×82个月+744657.12元÷93个月÷31天×8天）；七、判令豚首公司向展旗公司赔偿装修复原费用294022.24元审理过程中（展旗公司自愿撤回该项诉讼请求)）八、判令豚首公司向展旗公司赔偿幕墙玻璃损坏更换费用3960元。以上2-8项合计金额为2632284.06元，扣除豚首公司已付合同履约保证金565793.40元,豚首公司仍需向展旗公司支付2066490.66元；九、判令豚首公司向展旗公司支付2019年5月24日起至豚首公司按《天府国际房屋交接清单》将租赁房屋返还给展旗公司之日的房屋使用费(按照合同约定计算)）十、判令吴润生对豚首公司的上述支付、赔偿义务承担连带责任；十一、判令豚首公司、吴润生承担本案全部诉讼费用。 一审法院经审理认定事实如下：2018年3月9日，展旗公司将天府国际大厦二楼层商业交付吴润生，双方制作《天府国际房屋交接清单》，由吴润生签字确认。2018年3月13日，展旗公司作为甲方与作为乙方的吴润生签订《房屋租赁合同》,约定吴润生承租展旗公司位于成都市房屋，建筑面积共计1825.14平方米。 2018年8月14日,展旗公司与吴润生及成都巴迪贸易有限公司签订《合同主体变更三方协议》,约定将上述《房屋租赁合同》中乙方吴润生变更为丙方成都巴迪贸易有限公司,丙方获得《房屋租赁合同》中乙方拥有的权利和义务,乙方对丙方履行《房屋租赁合同》承担连带保证责任。 2018年12月29日,甲方展旗公司、乙方吴润生、丙方成都巴迪贸易有限公司、丁方豚首公司签订《合同主体变更四方协议》约定:原租赁合同中乙方租赁期内的权利和义务全部由丁方承接,由丁方与展旗公司按原租赁合同的主要内容重新签订《房屋租赁合同》，乙、丙方已交纳的租赁房屋租金、履约保证金、物业服务费、水电费等款项均转作为丁方履行与展旗公司签订的《房屋租赁合同》应交纳的相应房屋租金、履约保证金、物业服务费、水电费等。乙方对丁方履行与展旗公司签订的《房屋租赁合同》承担连带保证责任。吴润生委托强桂平签订了上述协议。 同日,豚首公司与展旗公司签订《房屋租赁合同》约定：豚首公司承租展旗公司位于成都市房屋，建筑面积共计1825.14平方米。租赁期限为2018年4月1日至2026年3月31日，合同生效后，展旗公司给予豚首公司3个月的装修期，因装修期豚首公司无法经营，故给予从2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金优惠，租金减半计收，即68元／月／平方米。房屋租金和物业服务费按月支付，首期即2018年4月1日至2018年4月30日，每月20日支付次月房屋租金和物业服务费。2018年4月1日至2018年9月30日期间的月租金为124109.52元；2018年10月1日至2021年3月31日期间的月租金为248219.04元；2021年4月1日至2024年3月31日期间的月租金为260629.99元；月物业服务费均为34677.66元。豚首公司向展旗公司支付履约保证金565793.40元。本合同签订之日，3个工作日内，豚首公司支付首期（2018年4月1日至2018年4月30日）房屋租金和物业服务费合计158787.18元、履约保证金565793.40元，两项共计724580.58元，其中向展旗公司支付689902.92元，向展旗公司委托的物业服务企业支付34677.66元。之后按每月20日前支付次月上述费用，若豚首公司逾期支付房屋租金或物业服务费，自逾期之日起，每日按逾期未付款的0.1%向展旗公司支付逾期付款滞纳金，滞纳金＝逾期未付款额×0.1%×逾期天数。水、电费、垃圾清运费和使用租赁房屋发生的其他相关费用均由豚首公司自行承担。豚首公司逾期支付租金或给展旗公司造成经济损失，或不能按期支付滞纳金、违约金及赔偿费用，展旗公司有权直接在履约保证金中扣除相应金额。租赁房屋将现状进行交付，合同生效展旗公司收到豚首公司首期房屋租金和物业服务费2个工作日内，展旗公司向豚首公司交付该租赁房屋。在交付租赁房屋时，对《天府国际房屋交接清单》载明的租赁房屋现状、配置设施设备名称、品牌和数量在现场清点和移交签字确认，并作为合同终止后豚首公司向展旗公司返还租赁房屋的依据。租赁期限届满或本合同提前终止后，仍继续占用租赁房屋，豚首公司应每日按合同期满当月或合同提前终止当月的日平均租金和物业服务费标准的两倍向展旗公司支付占用该租赁房屋的使用费。豚首公司逾期退还租赁房屋超过5日的，还需向展旗公司支付本合同约定的违约金，并立即退还租赁房屋。逾期支付租金或物业服务费或其他费用超过15日，或拒不向展旗公司支付违约金；豚首公司擅自提前解除本合同或拒绝履行本合同的，展旗公司有权解除本合同。因豚首公司违约导致展旗公司提前解除本合同，豚首公司除应承担违约责任支付违约金外，还须向展旗公司支付豚首公司享有装修期租金优惠而导致2018年4月1日至2018年9月30日期间甲方租赁房屋的租金损失约744657.12元（1825.14㎡×68元／㎡／月×6个月）＋8年×12个月／年-3个月）×解除本合同月至租约期满月数不足月时则须按月折算天数算至月底的实际天数为计。本合同约定的违约金的金额等同于起租月3个月租赁房屋标准租金和2个月物业服务费的总额848690.10元。上述租赁合同附件附双方营业执照复印件、物业管理公司营业执照复印件、房屋产权证复印件及租赁房屋的位置及平面情况图示。 2018年10月30日，四川得悦物业管理有限公司的工作人员向豚首公司工作人员强桂平发送工作联络函告知玻璃幕墙被该公司装修单位损坏，且将赔偿费用3960元及破损幕墙的图片一并发送，强桂平回复“你们装、我们掏钱”。 2019年3月8日，展旗公司工作人员林禹通过微信向豚首公司工作人员强桂平发送《退租申请》模板一份，强桂平收到模板回复退租的费用核算有空就发一下，其先去汇报一下。2019年3月15日，林禹要求强桂平务必明天回复并说明如果实在不行还是退租算了。2019年3月16日，豚首公司向展旗公司递交《退租申请》，载明：因公司发展规划有变，经公司协商，于2019年3月16日决定并告知展旗公司销售人员，取消天府国际办公场所，解除与展旗公司所签订的《房屋租赁合同》，特此申请。 2019年4月，展旗公司与京翰公司签订《房屋租赁合同》，约定该公司承租展旗公司位于成都市商业用房第1层2号房（建筑面积451.04平方米）及第2层1、3、4号房屋（建筑面积927.8平方米），租赁期限自2019年4月15日起至2027年4月14日止。 2019年5月23日，展旗公司向四川省成都市国力公证处申请对位于成都市锦江区的部分现状进行证据保全，通过拍摄的照片显示：案涉租赁物处于停止施工状态。 2019年6月19日，展旗公司起诉至一审法院，要求解除案涉租赁合同，一审法院于2019年7月10日向豚首公司送达相关起诉状副本。 一审庭审中，豚首公司出具缴费记录及凭证复印件，拟证明截至2019年2月28日之前的房屋租金、物业服务费，豚首公司已全部付清。展旗公司对此不持异议。豚首公司认为案涉租赁房屋没有交付展旗公司，现展旗公司、豚首公司以及新的承租方在协商现状交付以及费用的分担问题。展旗公司认可该陈述，但认为各方尚未谈好，豚首公司应当支付占用费用。展旗公司陈述保证金565793.4元未退还豚首公司，已在诉请金额中予以扣除。 本案在审理过程中，一审法院要求展旗公司、豚首公司完成案涉租赁房屋的交付，因豚首公司未安排人员前往租赁物现场办理交付手续，一审法院再次通知双方于2019年8月12日到租赁物现场进行查看，豚首公司仍未派人前往，并告知法院认为租赁房屋在事实上已经完成交接，展旗公司可以完全控制出租房屋，无须再行交接。豚首公司提交确认函，明确其承租的案涉租赁房屋中已无遗留物品。展旗公司明确案涉租赁房屋其已于2019年8月15日自行收回，并实际控制。 上述事实的认定，有双方当事人的庭审陈述及展旗公司提交《房屋租赁合同》、《退租申请》、《合同主体变更三方协议》、《房屋租赁合同》、天府国际房屋交接清单、《合同主体变更四方协议》、公证书（微信）、微信截图、微信聊天记录截图、工作联系函、公证书（现场情况），豚首公司提交的公证书（微信聊天）、缴费记录及凭证（复印件）、房屋租赁合同（扫描件）、确认函等证据材料在案为证。 展旗公司提交的天府国际电表抄表用户确认单、发票（电费、更换玻璃幕墙）均系复印件、土建恢复工程量（表格）、空调安装工程投标报价汇总表（表格）、竣工结算总价（表格）均系其单方制作，无任何签字盖章，豚首公司不予认可，真实性无法核实，一审法院不予采信。展旗公司提交的工作联络汇报单、设计货梯地面损坏，与本案争议焦点无关，一审法院不予采纳。 吴润生未提交证据材料，未到庭参加诉讼，其行为视为放弃对展旗公司、豚首公司提交的上述证据进行质证。 一审法院认为，展旗公司、豚首公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同全面履行各自义务。合同在履行过程中，豚首公司以公司发展规划有变为由，要求协商解除《房屋租赁合同》，但尚无证据证明展旗公司同意解除该合同，豚首公司也未按合同约定以《天府国际房屋交接清单》载明租赁房屋现场、设施设备返还租赁房屋。在豚首公司无约定或法定的解除事由的前提下，且未履行合同约定的房屋返还交接手续，豚首公司无权单方解除上述《房屋租赁合同》，该合同应当按约履行。豚首公司在继续使用租赁房屋的过程中，仅支付截至2019年2月28日之前的房屋租金、物业服务费，后拖欠租金至今。展旗公司按照《房屋租赁合同》的约定，要求解除《房屋租赁合同》，于法有据，一审法院予以支持，合同解除时间应以豚首公司收到一审法院送达起诉状副本之日即2019年7月10日为准。截至2019年7月10日的房屋租金1072946.82元（248219.04元/月×4个月+248219.04元/月÷31天×10天）、物业服务费149896.98元（34677.66元/月×4个月+34677.66元/月÷31天×10天），豚首公司应当按约支付。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限届满或本合同提前终止后，豚首公司仍继续占用租赁房屋，应每日按合同期满当月或合同提前终止当月的日平均租金和物业服务费标准的两倍向展旗公司支付占用该租赁房屋的使用费。从2019年7月11日至租赁房屋实际返还展旗公司之日即2019年8月15日止，展旗公司应按《房屋租赁合同》约定的每日按日平均租金和物业服务费标准的两倍支付房屋使用费319399.5元（248219.04元/月×1个月+248219.04元/月÷31天×4天+34677.66元/月×1个月+34677.66元/月÷31天×4天）×2倍。 关于装修期租金损失，《房屋租赁合同》明确约定租赁期限及展旗公司提前解除合同的责任承担，根据约定豚首公司违约须向展旗公司支付享有装修期租金优惠而导致2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金损失约744657.12元，展旗公司根据实际租赁情况，仅主张658645.73元，是对其诉讼权利的自由处分，亦符合合同约定，一审法院予以支持。展旗公司在诉讼中，以豚首公司违约为由，不再退还履约保证金565793.40元，符合《房屋租赁合同》的约定和法律规定，上述费用抵扣装修期租金损失后，豚首公司还应向展旗公司支付装修期租金损失92852.33元。 关于滞纳金、违约金。《房屋租赁合同》约定，豚首公司逾期支付房屋租金或物业服务费，自逾期之日起，每日按逾期未付款的0.1%向展旗公司支付逾期付款滞纳金。本合同约定的违约金的金额等同于起租月3个月租赁房屋标准租金和2个月物业服务费的总额848690.10元。豚首公司逾期未支付租金、物业服务费，且擅自解除《房屋租赁合同》，已构成违约，应当承担违约责任。上述滞纳金、违约金均系违约金性质，一审法院统一表述为违约金。我国法律对于违约责任采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。因展旗公司未举证证明其实际损失，租赁房屋在免租期内的损失以及房屋使用费，一审法院已作出处理，且按双方合同约定对展旗公司予以补足。展旗公司所存在的其他损失，系款项未及时收回所导致的资金占用利息损失。故上述违约责任存在约定畸高的情形，有违公平原则，应予裁减。一审法院根据双方当事人的履约情况、过错程度，结合公平原则等因素，酌情确定展旗公司主张的违约金，应以拖欠租金和物业服务费总额1222843.8元为基数，按每日万分之五的标准，从房屋实际返还的次日即2019年8月16日起支付至全部款项付清之日止，并以展旗公司主张的违约金总额899748.39元为限。对展旗公司多主张的违约金，一审法院不再支持。 展旗公司要求豚首公司支付电费223.2元，无证据证明该费用已实际发生且展旗公司已代付，该诉讼请求，一审法院不予支持。展旗公司未举证证明玻璃幕墙更换费用为3960元，其主张该费用，于法无据，一审法院不予支持。 本案在审理过程中，展旗公司自愿撤回要求豚首公司支付装修复原费用294022.24元的诉讼请求，是对其诉讼权利的自由处分，一审法院予以准许。 关于吴润生的责任承担。依照《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，本案吴润生在《房屋租赁合同》中约定对豚首公司的上述债务承担连带保证责任。因双方对保证期限未明确约定，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。豚首公司从2019年2月21日未按约支付租金，展旗公司于2019年6月起向豚首公司催款并要求吴润生承担保证责任，保证期间未经过，因此展旗公司起诉要求吴润生对豚首公司的上述债务承担连带保证责任，于法有据，一审法院予以支持。吴润生承担偿还责任后，有权向豚首公司追偿。 综上所述，展旗公司的诉讼请求，一审法院部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(法律条文全文附后)之规定，判决：一、展旗公司与豚首公司于2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月10日解除；二、豚首公司应于判决发生法律效力之日起七日内向展旗公司支付截至2019年7月10日的房屋租金1072946.82元、物业服务费149896.98元；三、豚首公司应按《房屋租赁合同》约定向展旗公司支付从2019年7月11日至2019年8月15日止的房屋使用费319399.5元；四、豚首公司应于判决发生法律效力之日起十日内向展旗公司支付装修期租金损失92852.33元；五、豚首公司应从2019年8月16日起至全部款项付清之日止，以拖欠租金和物业服务费总额1222843.8元为基数，按每日万分之五的标准向展旗公司支付违约金，并以899748.39元为限额；六、吴润生对豚首公司的上述债务承担连带清偿责任，吴润生在承担偿还责任后，有权向豚首公司追偿；七、驳回展旗公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取13929元，由展旗公司承担1929元，豚首公司、吴润生承担12000元。 本案二审期间，豚首公司围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 豚首公司提交以下证据：证据1.展旗公司与京翰公司签订的房屋租赁补充协议，拟证明在2019年4月15日展旗公司已经将房屋租赁给了第三人；证据2.强桂平与物业客户经理王露露交接钥匙的微信聊天记录，拟证明2019年5月23日豚首公司已经将房屋钥匙交给展旗公司；证据3.豚首公司与展旗公司对接负责人林禹2019年4月4日的电话录音，拟证明豚首公司在2019年3月份完成场地退还的事实，以及展旗公司与京翰公司在2019年4月份签订租赁合同的事实。 对豚首公司提交的证据，展旗公司发表质证意见称：对证据1的真实性没有异议，对其关联性不认可，该补充协议是2019年8月12日签订的，当时还未对京翰公司进行交付。对证据2的真实性和合法性无法确认，且豚首公司只是向展旗公司交付了钥匙，不能证明已经退还了房屋。对证据3，林禹在录音中反复强调豚首公司违约，恰好证明双方对解除合同没有达成一致。 对上述证据，本院对其真实性、合法性予以确认，对其与待证事实的关联性与证明力于本院认为部分阐明。 本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉合同的解除问题。豚首公司认为案涉合同系双方协商解除，并主张2019年3月16日提交《退租申请》时已解除，故对之后的房屋租金、物业费及占有使用费均不应支付。对此，本院认为，于合同解除，除协商一致解除之外，并有单方解除权发生效力之情形。本案中，展旗公司系以对方严重违约主张单方解除权，属变更之诉。结合案情，豚首公司于双方合同约定的租赁期限届满之前，以“公司发展规划有变”为由提出解除已构成预期违约。依《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，在案涉合同约定的履行期限届满之前，豚首公司该单方提交解除申请的行为已构成“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之情形，展旗公司作为守约方享有单方解除权。对于豚首公司认为其递交申请系基于双方协商一致的问题，本院认为，并无证据表明展旗公司工作人员林禹有权代表该公司作出认可解除的意思表示，故林禹向豚首公司工作人员发送《退租申请》模板的行为并不构成展旗公司对解除的同意；鉴于本案亦无足以采信的其他证据证实展旗公司已作出了同意解除的承诺，故对于豚首公司的该上诉理由，本院不予采纳。对于豚首公司认为展旗公司与案外人京翰公司签订房屋租赁合同的问题，本院认为，在豚首公司已递交退租申请的情形下，展旗公司与该案外人签订房屋租赁合同应理解为止损行为，而非认可豚首公司的违约解除行为。对豚首公司该上诉理由，本院亦不予采纳。鉴于展旗公司于本案中诉请解除，故一审依起诉状副本送达之日认定解除已发生效力并无不当。 关于违约金的调减问题。展旗公司认为一审不应依职权主动调整违约金，对此，本院认为，依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”及《合同法解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”之规定，违约金之调整确须依当事人的主张而为，一审依职权径行调整确有不当。但鉴于二审中，经本院释明，豚首公司明确表示双方约定的违约金过高，并已主张该调减违约金的权利。本院考虑到一审调整违约金系综合案件实际情况进行考量，且调减幅度合理，故对该一审已裁减确定的违约金不再另作变更。 关于房屋占有使用费的认定问题。对于案涉合同解除之后因逾期腾退而产生的房屋占有使用费问题，本院认为，双方就该占有使用费的争议涉及案涉房屋返还的时间、占有使用费的计付标准两项。关于案涉房屋的返还时间，本院认为，就房屋的交付与返还行为，均须具有法律上意义的始发生相应的效力。就房屋的返还而言，其实质是依交付的意思为转移占有的行为，于实践中既包括以转移占有为目的的腾空房屋，亦包括就房屋的管控办理移交手续等。本案中，豚首公司提交的微信聊天证据仅能证实微信账号所归属的个人之间就钥匙如何交接进行过交谈，不足以认定豚首公司已完成了案涉房屋内物品的腾空及管控的转移义务。同时，为避免损失的扩大，一审已组织双方当事人办理案涉房屋交接，并依豚首公司的物品腾空确认及展旗公司的收回确认来判定案涉房屋已于2019年8月15日发生返还的法律效力，该认定并无不当。关于占有使用费的计付标准问题，展旗公司依双方合同约定的双倍租金标准进行主张于法有据，鉴于一审于本院认为部分系支持其该项主张，但判项载明有误，本院予以更正。 关于幕墙玻璃损坏及用电的费用给付问题。对于展旗公司主张的幕墙玻璃损坏问题，本院认为，依四川得悦物业管理有限公司与豚首公司工作人员就幕墙玻璃损坏的交涉对话记录，该幕墙玻璃的损坏系发生于豚首公司承租期限，且系因豚首公司装修过程中造成的损坏。鉴于四川得悦物业管理有限公司已出具说明，认可展旗公司垫付玻璃幕墙更换款的事实，故展旗公司于本案中主张赔偿于法有据。关于电费的问题，四川得悦物业管理有限公司亦在其出具的说明中认可已由展旗公司垫付，故展旗公司亦有权就该垫付的电费向豚首公司进行主张。对展旗公司该两项关于费用垫付的上诉请求，本院予以支持。 关于吴润生是否应承担保证责任的问题。对于吴润生认为其与豚首公司系劳动关系的抗辩，本院认为不影响该个人保证责任的承担。另，吴润生亦未依法就一审判令其承担保证责任提出上诉，本院不纳入案涉争议焦点予以审查。 综上，展旗公司的上诉请求部分成立，对其成立的部分本院予以支持；豚首公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初6876号民事判决第一项“成都展旗置业有限公司与成都豚首红人文化传媒有限公司于2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月10日解除”、第二项“成都豚首红人文化传媒有限公司应于判决发生法律效力之日起七日内向成都展旗置业有限公司支付截至2019年7月10日的房屋租金1072946.82元、物业服务费149896.98元”、第四项“成都豚首红人文化传媒有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向成都展旗置业有限公司支付装修期租金损失92852.33元”、第五项“成都豚首红人文化传媒有限公司应从2019年8月16日起至全部款项付清之日止，以拖欠租金和物业服务费总额1222843.8元为基数，按每日万分之五的标准向成都展旗置业有限公司支付违约金，并以899748.39元为限额”、第六项“吴润生对成都豚首红人文化传媒有限公司的上述债务承担连带清偿责任，吴润生在承担偿还责任后，有权向成都豚首红人文化传媒有限公司追偿”； 二、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初6876号民事判决第七项“驳回成都展旗置业有限公司的其他诉讼请求”； 三、变更成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初6876号民事判决第三项“成都豚首红人文化传媒有限公司应按《房屋租赁合同》约定向成都展旗置业有限公司支付从2019年7月11日至2019年8月15日止的房屋使用费319399.5元”为“成都豚首红人文化传媒有限公司应按《房屋租赁合同》约定向成都展旗置业有限公司支付从2019年7月11日至2019年8月15日止的房屋使用费638799元”； 四、成都豚首红人文化传媒有限公司向成都展旗置业有限公司支付幕墙玻璃损坏更换费用3960元、电费223.2元； 五、驳回成都展旗置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13929元，由成都展旗置业有限公司承担4317元，成都豚首红人文化传媒有限公司、吴润生承担9612元。 二审案件受理费46083元，由成都展旗置业有限公司负担7855元，成都豚首红人文化传媒有限公司负担38228元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年八月二十六日 书记员  符 莎