湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终908号上诉人（原审被告）：怀化市隆成房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市溆浦县卢峰镇兴隆街。法定代表人:夏建阳。委托诉讼代理人（特别授权）：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：怀化市湘一房地产营销有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区人民南路1栋3层。法定代表人:张昭卉。上诉人怀化市隆成房地产开发有限公司（以下简称隆成公司）因与被上诉人怀化市湘一房地产营销有限公司（以下简称湘一公司）委托合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初7468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人隆成公司的上诉请求：1、撤销（2019）湘1202民初7468号民事判决第一项；2、请求人民法院改判上诉人不向被上诉人支付代理费用46692.15元；3、请求法院判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定被上诉人代理上诉人9套房屋属于事实认定错误。根据2019年5月21日《工作联系函》确定，2019年1-5月，被上诉人销售房屋为7套。2019年5月14日双方通过函件形式解除了双方之间的销售代理关系，之后于2019年6月1日签订《解除协议》，确定了双方在合同解除后双方的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，从2019年5月14日起，双方合同终止履行。因此，经双方确认的被上诉人销售房屋套数为7套。符苹和蔡强二人购买的房屋与并非被上诉人代理销售的房屋。即使是被上诉人代理销售的，在2019年5月14日前已经达到支付代理费的条件，上诉人和被上诉人在2019年5月24日，经双方确认，已经将符苹和蔡强二人购买的房屋排除在外，不属于双方确认的被上诉人代理销售房屋的范围。因此上诉人没有支付符苹和蔡强二人购买的房屋的代理费的义务。被上诉人湘一公司辩称，按照《销售代理合同解除协议》的约定，销售房屋为9套，上诉人提出异议的2套房子在结算期限以内达到结算佣金的条件，应该结算佣金。一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉。被上诉人湘一公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告代理费222445元；2、判令被告支付原告违约金77386元（以已售出的每套房应结代理费为基数，根据《销售代理合同》从应结代理费之日起按每日5‰的违约金计算至2019年6月1日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2018年8月22日签订一份《销售代理合同》，合同约定：被告委托原告独家销售其开发建设的“云海燕园”项目，期限至合同约定的项目所有可售住宅销售达到75%以上；佣金计算方式为：销售初始底价为6200元/㎡，底价之内（完成月度任务）按3%计算、未完成月度任务按2.5%结算，被告每完成销售面积5000㎡时完成一次涨价，涨价幅度双方协商，涨价部分600元/㎡以内按双方二八分成（原告占20%，被告占80%），涨价超过600元/㎡的部分按双方五五分成，车位（车库）按照每套1500元计提佣金；一次性付款的购房客户签订正式《商品房买卖合同》，即需结算代理费用；按揭付款购房客户签订正式《商品房买卖合同》，交纳首付款并完成银行面签，被告全额支付该套房屋代理费用；原告承诺自签订合同后一个月起开始计算，共6个季度内，完成项目住宅200套单位计算的75%以上的去化率；如被告延迟支付原告费用20天内，则需按照未付部分每日千分之一支付违约金，超过30日按照未付部分每日千分之五支付违约金，双方还对权利义务、其他事项等进行了约定。2019年5月14日被告向原告发出工作联系单，就原告近4个月未完成销售任务等情形向原告提出参考意见，或继续履行合同或解除合同。原告于当日回函决定解除与被告的销售代理合作关系。2019年5月24日原告向被告发出工作联系函，提出自2019年1月至5月销售房屋为7套、车位2个，应结但未结代理费用166415元，被告签字“请湘一提供税票，并签定协议后确定支付佣金金额及支付时间”。2019年6月1日原、被告就自愿解除《销售代理合同》，达成《“云海燕园”项目解除协议》，内容为：原告于2019年6月7日前与被告办理完交接手续后人员全部撤离，签订此协议后15日内与原告结算佣金；当月内原告向被告开具6万元普通增值税发票；原合同被告收回，未被收回的合同自佣金结算之日起自动作废，原、被告自愿放弃对原合同各条责任及违约责任的追究；该协议经原、被告双方盖章签字后即生效。合同签订后，原、被告在合同尾部签字盖章。此后，原告开具相应金额税票，并于2019年6月8日与被告办理移交手续并离场。虽经原告催促，被告一直未与原告结算，形成纠纷。另查明，截止2019年6月5日，原告已销售房屋9套（其中按揭贷款已签约面签8套、一次性付款1套），共计价款7569248元；已销售车位2个。一审法院认为：原、被告之间签订的《销售代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。在合同履行过程中，双方协商解除合同，且解除合同内容亦不违反法律规定，本院予以认可。双方签订的《“云海燕园”项目解除协议》约定，被告应当于签订合同之日，即2019年6月1日起15日内与原告结算佣金，未被收回的合同（指房屋买卖合同）自佣金结算之日起作废，故在原、被告结算佣金前对于原告已经销售、签订房屋买卖合同、与银行签约面签并发放全额房款或者一次性付款的房屋，应属于双方约定结算佣金的范围，原告提供的已销售房屋9套、车位2个，房款均已付清且均在此期间内，故原告主张应按照9套房屋、2个车位计算佣金，符合合同约定，本院予以认可。因原告未能按照《销售代理合同》和《6季度销售考核计划（附件一）》完成季度销售任务，其所售房屋依约应按照房款2.5%计佣。据此，原告应得委托代理费用金额为：7569248元×2.5%＋1500元/个×2个＝192231.2元。因原、被告在解除合同中已明确表示双方自愿放弃对原合同各条责任及违约责任的追究，故原告再要求被告按照《销售代理合同》承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化市隆成房地产开发有限公司限于本判决生效之日起10日内支付原告怀化市湘一房地产营销有限公司代理费192231.2元；二、驳回原告怀化市湘一房地产营销有限公司的其他诉讼请求。经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于隆成公司是否应当向湘一公司支付湘一公司代理销售的符苹与蔡强二套房屋的代理费用。上诉人和被上诉人之间签订的《销售代理合同》，出于双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应履行。根据本案业已查明的事实，湘一公司已按合同约定，代理隆成公司销售“云海燕园”房屋9套，车位2个，隆成公司应当按合同约定向湘一公司支付9套房屋和2个车位的代理费用。虽然湘一公司于2019年5月24日向隆成公司发出工作联系函上仅载明隆成公司应向湘一公司结算的销售房屋为7套、车位2个，但并未表示湘一公司放弃主张另两套房屋代理费用的权利。湘一公司在向一审法院起诉时主张按9套房屋、车位2个结算代理费用，符合双方的合同约定，一审法院予以支持并无不当。据此，本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3211元，由上诉人怀化市隆成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  黄丽霞审判员  刘士平二〇二〇年八月七日法官助理张敏书记员唐菁