湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初2970号 原告：永州农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路235号。 法定代表人：田万顷，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋光华，男，1988年7月12日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系。 委托诉讼代理人：胡小艳，湖南正赢律师事务所律师。 被告：邹小花，女，1970年4月10日出生，汉族，住湖南省祁阳县。 被告：永州市华亚房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区竹塘路与育才路交叉口B栋106。 法定代表人：汪雪峰，系该公司总经理。 原告永州农村商业银行股份有限公司与被告邹小花、永州市华亚房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人宋光华、胡小艳到庭参加了诉讼，被告邹小花、永州市华亚房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永州农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告邹小花于2017年8月14日签订的（1891020200）借字【2017】字第000002xx号借款合同；2.依法判令被告邹小花偿还原告借款余额224087.77元及利息7947.99元、罚息413.9元（利息已结至2019年8月25日，至2020年5月25日止共欠息8361.89元，后续利息按借款合同约定的利率计算至借款本金还清为止）；3.依法判令被告邹小花以位于湖南省永州市冷水滩区，预告登记号：永房建冷水滩字第××号为上述借款本息承担抵押担保责任，原告享有优先受偿权；4.依法判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年8月14日原告（永州农村商业银行股份有限公司营业部）与被告邹小花签订个人住房、商业用房借款担保合同，并签订最高额抵押合同，约定原告借款27万元给被告邹小花，由被告邹小花房产作为抵押担保。被告邹小花于2019年8月26日起未偿还本金，亦未支付利息。2017年8月14日，永州市华亚房地产开发有限公司向原告出具了《个人住房（商铺）按揭贷款保证合同》，被告永州市华亚房地产开发有限公司在该合同上签字盖章同意承担连带保证责任，永州市华亚房地产开发有限公司愿意对邹小花的借款承担相关法律责任。经我行多次催收未果。原告特诉诸贵院，请求依法判决。 诉讼过程中，原告增加诉讼请求：依法判令被告永州市华亚房地产开发有限公司对被告邹小花的借款承担连带保证责任，连带偿还原告借款本金及利息。 被告邹小花、永州市华亚房地产开发有限公司未作答辩。 本院经审理查明，2017年8月14日，原告（贷款人）与被告邹小花（借款人、抵押人）、永州市华亚房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房/商业用房借款、担保合同》，合同编号：2017字000002xx号，合同主要约定第一部分借款条件，第一条贷款金额：贷款人与借款人平等协商，向借款人发放个人住房/商业用房贷款（以下简称贷款），贷款金额为（人民币大写）贰拾柒万元整。第二条贷款期限：贷款期限为120月（期）。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合的附件，与本合同具有同等法律效力。第三条贷款利率：贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率可适当浮动，约定合同利率（月利率）为4.0833‰（其中基准利率4.0833，利率浮动比0.0）。合同利率约定日期至贷款放款日（含贷款发放日）期间，如遇中国人民银行调整贷款利率，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率，利率浮动比不变…。第四条贷款用途：贷款用于购买个人住房/商业用房，该住房/商业用房地址冷水滩区梧桐路与潇湘大道交叉口，建筑面积95.72平方米，购房总价339806元。第六条还款方式：贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人于每月25日，按期归还贷款本息，借款人自愿选择等额本息还款法归还贷款本息。第九条逾期还款：如借款人未按合同约定时间（或期限）还款，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起按贷款逾期罚息利率计收罚息，直至借款人清偿逾期本息为止。对不能按期支付的利息，贷款人有权按贷款逾期罚息利率按月计收复利。贷款逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收40%执行。第十三条本合同履行过程中，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并向借款人和担保方通过各种方式催收（包括电话、上门、催收函/律师函、媒体曝光、支付令、依法诉讼等方式），直至收回全部贷款本息（包括逾期利息及罚息、复利），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：…（三）借款人挪用贷款或未按期偿还贷款本息…。此外，该合同还约定了其他权利义务。 2017年8月14日，原告（抵押权人）与被告邹小花（抵押人）签订《最高额抵押合同》，合同编号：（1891020200）最高额抵字〔2017〕第000000xx号，为了确保邹小花（下称债务人）与抵押权人于2017年8月14日签订的编号为（1891020200）借字〔2017〕第000002xx号（下称主合同）的切实履行，抵押人阅知所担保的主合同，愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保。第一条被担保的主债权期限及最高额：抵押人自愿为债务人自2017年8月14日起至2027年8月14日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务（包括主债权和预计所产生的利息、罚息、赔偿金及实现债权相关费用等）提供担保，其中主债务最高本金为270000元；在本合约定的期间和最高本金余额内发生的业务，币种不限，抵押人对发生的债务均承担担保责任。第二条抵押担保的范围：抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。因汇率变化而实际超出最高余额的部分，抵押人自愿承担担保责任。第三条抵押物：抵押权人同意以冷水滩区潇湘大道与梧桐路交汇处东南角（东海家园）xx-1406预购商品房作为抵押。第九条抵押权的实现：任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人可与抵押人协议以抵押物财产折价或者拍卖、变卖抵押物财产，并与所得价款优先受偿；剩余价款用于提前清偿本合同所担保的未到期的债务，或向抵押人与抵押权人商定的第三人提存，上述“期限届满”包括抵押权人依照国家法律、法规规定或主合同约定宣布主合同项下债务提前到期的情形。2017年8月14日，永州农村商业银行股份有限公司与邹小花办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为永房建冷水滩字第××号。 同日，原告（债权人）与被告永州市华亚房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商铺）按揭贷款保证合同》，合同编号：（永商行）按保字（2017）第000002xx号，合同主要约定如下：合同第一条主合同：本合同之合同为债权人与借款人邹小花之间签署的下列合同及其修订或补充：编号为（永商行）按借字（2017）第000002xx号的个人贷款合同。第二条主债务：主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、公证费用、执行费用、律师费用、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。第三条保证方式：本合同项下保证人提供：全程连带责任保证。主合同项下的全部债务均构成本合同之主债务，保证人应对之承担保证责任。第五条保证期间：本合同保证期间为主债务的履行期间届满之日起两年。若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。 2017年8月14日，原告向被告发放贷款270000元，借款用途购房，借款月利率4.0833‰，借款日期2017年8月14日，到期日期：2027年8月14日。被告邹小花利息结至2019年9月25日，从2019年9月25日起至2020年5月25日止，被告邹小花尚欠借款本金224087.77元，利息、罚息共8361.89元。 以上事实，有原告提交的《个人住房/商业用房借款担保合同》、《最高额抵押合同》、《个人住房（商铺）按揭贷款保证合同》、房屋他项权证预告登记、借款借据、银行转账凭证、贷款发放回收查询结果、欠息情况说明等证据在卷予以佐证，结合当事人的庭审陈述，足以认定。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告与被告邹小花签订的《个人住房/商业用房借款、担保合同》、《最高额抵押合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按约支付了借款270000元，履行了合同义务，被告邹小花从2019年9月25日后未再偿还借款本息，其行为已经构成违约。原告要求解除与被告签订的《个人住房/商业用房借款、担保合同》符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。 关于原告主张被告邹小花偿还借款本息的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百零五条规定“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条规定“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条规定“借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”以及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告邹小花向原告借款后没有依约如期支付涉案借款利息,是违约行为,应当承担违约的民事责任,由于双方就涉案借款合同约定了借款人违约的,贷款人有权宣布贷款提前到期、要求借款人、担保人立即归还全部借款本息;同时,合同约定了如借款人未按约定期限还款,就逾期部分,从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息,直至清偿本息为止,逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率上加收40%。根据合同的约定,原告主张利息、罚金的金额在双方合同约定的计算范围之内,本院认为原告提前收回被告邹小花借款本金224087.77元和支付暂计至2020年5月25日的利息7947.99元、罚息413.9元，以及逾期利息(以224087.77元为基数从2020年5月26日起至还清借款之日止按合同约定逾期贷款罚息利率计算)的主张事实清楚,理据充分,符合双方合同约定,本院予以支持。 原告与被告邹小花在《最高额抵押合同》中约定,抵押人违反本合同或主合同项下义务，抵押权人有权依法行使抵押权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”从该规定看,预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权,而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中,涉案房产虽已办理抵押权预告登记,但原告尚未取得他项权证,不能行使抵押权,即对涉案房产不享有优先受偿权。因此,对原告要求确认其对涉案房产享有优先受偿权的主张,本院不予支持。 原告与被告永州市华亚房地产开发有限公司签订的《个人住房/商业用房借款、担保合同》、《个人住房（商铺）按揭贷款保证合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告永州市华亚房地产开发有限公司应当对被告邹小花的借款本金和利息、罚息承担连带保证责任。 综上，对原告的诉请依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、解除原告永州农村商业银行股份有限公司与被告邹小花、永州市华亚房地产开发有限公司于2017年8月14日签订的编号为2017字000002xx号《个人住房、商业用房借款担保合同》； 二、被告邹小花在本判决生效后十日内偿还原告永州农村商业银行股份有限公司借款本金224087.77元和支付暂计至2020年5月25日的利息7947.99元、罚息413.9元；2020年5月26日起的逾期利息以224087.77元为基数按合同约定逾期贷款罚息利率计算至借款本金还清之日止； 三、被告永州市华亚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内对上述第二项借款本金、利息及罚息承担连带清偿责任。 四、驳回原告永州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4787元，减半收取计2393.5元，由被告邹小花、永州市华亚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  陶小艳 二〇二〇年八月十七日 法官助理彭霞超群 代理书记员  邓亚丽