重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4409号上诉人（原审被告）：北京乐耀创业服务有限公司，住所地北京市朝阳区金汇路101幢-101内B1-01，统一社会信用代码91110105MA00764W90。法定代表人：朱宽生，执行董事。委托诉讼代理人：蔺大勇，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆成大置业有限公司，住所地重庆市江北区桂花街支路10号，统一社会信用代码91500105798011613H。法定代表人：吴钊，执行董事。委托诉讼代理人：阳琴琴，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋敏，重庆索通律师事务所律师。上诉人北京乐耀创业服务有限公司(以下简称乐耀公司）因与被上诉人重庆成大置业有限公司（以下简称成大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初8812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月23日进行了询问。上诉人乐耀公司的委托诉讼代理人蔺大勇，被上诉人成大公司的委托诉讼代理人阳琴琴到庭参加了询问。本案现已审理终结。乐耀公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决上诉人同时支付逾期支付租金违约金与解除合同违约金不当；2.一审判决上诉人按照每日万分之五的标准计算逾期支付租金的违约金过高，判决解除合同违约金300000元过高；3.一审判决上诉人支付逾期支付租金履约保证金的违约金、逾期支付物业管理费履约保证金的违约金不当。成大公司辩称，上诉人存在多个违约行为，一审针对不同的违约行为进行判决，同时已经调低了违约金。请求维持原判。成大公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告2019年2月1日至同年4月16日的租金821242.4元、租金违约金（以821242.4元为基数，从2019年2月28日起计算至前述款项全部付清之日止，按日利率0.05%标准计算）；二、判令被告支付原告2019年2月1日至同年4月19日的物业管理费363959.70元、物业管理费滞纳金（以363959.7元为基数，从2019年1月4日起计算至前述款项全部付清之日止，按日利率0.05%标准计算）；三、判令被告支付原告租金履约保证金的滞纳金（以1478236.32元为基数，按日利率0.05%标准计算，从2019年2月28日起计算至同年4月16日止为35477.67元）；四、判令被告支付原告物业管理费履约保证金滞纳金（以419953.5元为基数，按日利率0.05%标准计算，从2019年1月11日起计算至同年4月19日止为20787.7元）；五、判令被告支付原告逾期腾房占有使用费65699.39元（从2019年4月17日起至2019年4月19日）；六、判令被告支付原告解除合同违约金3127074.55元；七、判令被告支付原告律师费50000元。一审法院认定事实：2018年12月27日，原被告签订《物业租赁合同》，约定：原告为位于重庆市江北区的合法权利人，有权出租该项目的房屋。被告承租成大·锦嘉国际大厦办公楼16、18层办公楼单元及其设施。被告已对承租单元进行了实地查看，并已对承租单元及其周边环境有充分的了解和认可。原被告同意，承租面积为5599.38平方米（套内面积3935.36平方米）。被告只能将承租单元用于办公用途，不得改作其他用途。承租期自2019年2月1日至2029年1月31日止。原被告同意，被告支付了本合同规定的履约保证金及首期承租费后，原告将于本合同签订之日后的10个工作日内（预定交接日）将承租单元交予被告。被告应于预定交接日接收承租单元，若因被告原因未能按预定交接日接收承租单元的，自预定交接日起，该物业视为已交付，被告应按照本合同规定内容承担相关费用（包括不限于物业管理费）。交接时，原被告双方代表或其授权代表应签署交接承租单元的有关文件或凭据。被告逾期10个工作日仍不办理交接手续的，原告有权以书面通知的方式单方面解除本合同并收回承租单元。在此情况下，被告已缴纳的履约保证金应作为违约金处理不予退还。原被告双方约定，承租单元的承租费按其承租单元建筑面积计算，首期：2019年2月1日至同年7月31日，承租费1970981.76元（本期租金已优惠985490.88元）；第二期：2019年8月1日至2019年10月31日，承租费985490.88元（本期租金已优惠492745.44元）；第三期：2019年11月1日至2020年1月31日，承租费1478236.32元；第四期：2020年2月1日至同年4月30日，承租费985490.88元（本期租金已优惠492745.44元）；......合同租金总金额为62541491.08元。物业管理费按承租面积计算，每月每平方米为25元，每月物业管理费用总金额为139984.5元。承租费及物业管理费应按如下期限及方式支付：承租费及物业管理费除首期租金外，其余租金均按每三个月为一期支付。被告须在合同签订之日起5个工作日内向原告及物业管理公司分别足额缴纳首期承租费及物业管理费（若非整月，则按实际天数计算，30天／月）。以后每期承租费及物业管理费须于上期末25日（遇节假日提前）前足额缴纳。若被告未按照本合同约定的期限足额缴纳当期承租费、物业管理费、其他费用或履约保证金的，被告应按所欠金额向原告或物管公司支付每日0.05%的违约金，直至被告付清之日为止。非原告原因，被告逾期15个工作日仍未能足额缴纳当期承租费、物业管理费（含公共能耗费）、其他费用或履约保证金的，则原告有权书面通知被告单方面解除合同，同时中止承租单元之水电及中央空调等的供应，并收回承租单元。在此情况下，被告已缴纳的履约保证金应作为违约金处理不予退还。若违约金不足以弥补原告实际发生的损失，原告有权向被告另行追索。合同第10条履约保证金：为保证合同的履行，被告须向原告缴纳租约履约保证金与物业保证金，分别如下：租约履约保证金1478236.32元，物业保证金419953.5元。履约保证金须由被告在合同签订之日起10个工作日之内向原告足额缴纳。履约保证金不计利息。若发生被告不能按时足额缴纳承租费及其他费用时，原告视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括违约金），并通知被告。若在合同有效期内（不论原告是否已经按本合同向被告交接承租单元），被告在承担相应违约责任的基础上有权提前解除本合同，如因被告责任造成提前终止本合同，被告应向原告补足已享受的租赁优惠金额，原告不退还已收取的履约保证金，同时，被告需按未履行的租期承租费总额的5%向原告支付违约金，但该违约金最少不低于150万元，前述违约金不足以弥补原告全部损失的，原告有权要求被告赔偿对原告造成的全部直接损失。除本合同另有约定外，本合同不得提前解除或终止。合同守约方为行使合同约定或法定解除权及追究违约方违约责任所支出的费用（包括不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费、差旅费等）由违约方承担。本合同提前解除或期满终止之日，若被告仍未能将承租单元及时归还给原告，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租单元被原告实际收回之日止，被告须向原告支付相当于该时期内发生的承租费（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为租金及违约金，此外，被告还应就原告此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。另合同第1条定义中，对履约保证金定义为系指被告为完全保证履行本合同约定之各项义务和责任向甲方交付的押金（包括但不限于被告为保证缴纳承租费，物业管理费及其他费用付给原告的押金）。2018年12月27日，原被告签订《谅解协议书》，约定基于原被告已签订租赁合同，被告本应于合同签约完毕10个工作日内支付租赁保证金及场地使用费等。现因原被告共同知悉的原因，上述合同所涉及的费用延期至2019年2月28日支付，同此给原告带来的不变，被告表示由衷的歉意，原告本着未来友好合作的前提，谅解被告延期付款事宜，并不追究被告此举带来的违约责任。2019年1月28日，原告将涉案房屋交付给了被告。2019年4月4日，原告向被告发送了《物业租赁合同》解除函，载明：被告自签订合同后，未向原告缴纳过任何费用，其行为已违约，原告正式通知被告，租赁合同自本函邮寄之日解除。庭审中，原被告一致确认双方合同于2019年4月16日解除；同月19日，被告搬出涉案房屋。原告举示了发票、诉讼法律服务合同、业务回单、银行进账单，其中诉讼法律服务合同载明：代理阶段为一审、二审和执行。拟证实因被告违约，导致原告的诉讼成本，被告应根据合同承担。被告对证据的真实性认可，但提出委托合同约定的是一、二审的费用，被告只认可一审的费用2.5万元。上述证据因系原件，一审法院对上述证据的真实性予以确认。另原告陈述涉案房屋已出租了一部分。审理中，原告撤回了要求被告支付2019年2月1日至2019年4月19日的物业管理费363959.70元、物业管理费滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。原告在审理中撤回要求被告支付2019年2月1日至2019年4月19日的物业管理费363959.70元、物业管理费滞纳金的诉讼请求，系其处分诉讼权利的行为，一审法院予以准许。原被告在庭审中均陈述双方合同于2019年4月16日解除，一审法院予以确认。原告要求被告支付2019年2月1日至同年4月16日期间的租金821242.4元，被告无异议，一审法院予以确认。双方合同解除后，被告于2019年4月19日向原告归还了房屋，现原告主张逾期腾房占有使用费系其损失，该损失应参照合同约定的租金标准，而合同约定的是违约责任，故被告应向原告支付2019年4月17日至同月19日的逾期腾房占有使用费32849.7元，对其超过部分，一审法院不予支持。合同约定，若被告未按照本合同约定的期限足额缴纳当期承租费、物业管理费、其他费用或履约保证金的，被告应按所欠金额向原告或物管公司支付每日0.05%的违约金，直至被告付清之日为止。被告提出违约金标准过高，请求调整。一审法院认为，被告逾期支付租金及履约保证金，原告产生了资金占用损失，根据法律规定并参照全国同行业拆借中心利率标准，双方约定的该标准并不过高，对被告的辩解意见，一审法院不予支持。原告主张的滞纳金即为违约金，故被告应向原告支付逾期支付租金的违约金（以821242.4元为基数，按每日万分五的标准计算，从2019年3月1日起计算至款项全部付清之日止）；逾期支付租金履约保证金的违约金34738.55元（以1478236.32元为基数，按日利率0.05%标准计算，从2019年3月1日起至2019年4月16日止）；逾期支付物业管理费履约保证金违约金9868.91元（以419953.5元为基数，按日利率0.05%标准计算，从2019年3月1日起至2019年4月16日止）。对原告超过此部分的诉讼请求无依据，一审法院不予支持。关于解除合同违约金的问题。审理中，被告提出原告要求的违约金标准过高，请求调整。一审法院认为，违约金的金额应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到双方合同解除后，原告已出租了部分房屋，原告现主张的违约金确实过高，一审法院予以调整。结合原告的损失情况，一审法院对违约金酌情主张300000元，原告超过此部分的诉讼请求，一审法院不予支持。关于律师费的问题。合同约定本合同不得提前解除或终止；合同守约方为行使合同约定或法定解除权及追究违约方违约责任所支出的费用（包括不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费、差旅费等）由违约方承担。现原告举示了相关证据以证实律师费的支出，故被告应支付原告律师费50000元。由于原告主张的各项违约金系合同约定的不同情形下产生的违约责任，其主张符合合同约定，并不矛盾，对被告的此辩解意见，一审法院不予主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、被告北京乐耀创业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆成大置业有限公司支付2019年2月1日至同年4月16日期间的租金821242.4元；二、被告北京乐耀创业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆成大置业有限公司支付支付逾期支付租金的违约金（以821242.4元为基数，按每日万分五的标准计算，从2019年3月1日起计算至款项全部付清之日止）；三、被告北京乐耀创业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆成大置业有限公司支付逾期支付租金履约保证金的违约金34738.55元、逾期支付物业管理费履约保证金的违约金9868.91元；四、被告北京乐耀创业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆成大置业有限公司支付逾期腾房占有使用费32849.7元；五、被告北京乐耀创业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆成大置业有限公司支付解除合同违约金300000元；六、被告北京乐耀创业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆成大置业有限公司支付律师费50000元；七、驳回原告重庆成大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费42581.56元，减半收取21290.78元，由被告北京乐耀创业服务有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。成大公司申请撤回了要求乐耀公司支付2019年2月1日至同年4月19日物业管理费滞纳金（以363959.7元为基数，从2019年1月4日起计算至前述款项全部付清之日止，按日利率0.05%标准计算）和租金履约保证金的滞纳金（以1478236.32元为基数，按日利率0.05%标准计算，从2019年2月28日起计算至同年4月16日止为35477.67元）。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点为合同约定违约责任是否符合法律规定的问题。约定多项违约责任条款是当事人意思自治的体现，一般应尊重当事人的约定。本案中，案涉租赁合同既约定了逾期支付租金的违约责任条款，又约定了违约解除合同的违约责任条款，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对签约双方均有约束力。在乐耀公司逾期支付租金的行为同时符合前述两项违约责任条款约定的情形时，应按照合同约定，分别适用相应的违约责任条款，即乐耀公司应向成大公司同时支付逾期支付租金的违约金和解除合同违约金，一审判决未违反合同约定，本院予以支持。关于一审判决逾期支付租金的违约金和解除合同违约金是否过高的问题。本案中，一审法院已根据乐耀公司调整违约金的请求，结合双方合同履行的情况、合同解除后果、成大公司的损失情况，酌情认定乐耀公司应承担解除合同违约金300000元，较为合理。同时，综合考虑原合同租赁期限、未履行期限、寻租难易程度等因素，乐耀公司按每日万分之五的标准计算，尚属合理。所以一审法院同时判决乐耀公司支付解除合同的违约金300000元和逾期支付租金的违约金，承担违约责任的总金额属于合理范畴，与《中华人民共和国合同法》关于违约责任承担的规定相符，故对乐耀公司关于再次调整违约金的请求，本院不予支持。关于逾期支付租金履约保证金和物业管理费履约保证金的违约金是否应予支持的问题。二审中成大公司申请撤回了该诉讼请求，不要求乐耀公司承担该部分责任，本院予以准许。一审法院其余评判理由充分，本院予以确认。综上所述，鉴于成大公司在二审中撤回了要求乐耀公司承担租金履约保证金和物业服务费履约保证金的违约金的诉讼请求，乐耀公司的上诉请求部分成立，本院对上诉人的该部分请求予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初8812号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初8812号民事判决第三项、第七项；三、驳回重庆成大置业有限公司的其他诉讼请求。一案件受理费42581.56元，减半收取21290.78元，由北京乐耀创业服务有限公司负担20226.78元，重庆成大置业有限公司负担1064元。二审案件受理费42581.56元，由北京乐耀创业服务有限公司负担40452.56元，重庆成大置业有限公司负担2129元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年八月十八日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉