北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终8986号上诉人（原审原告）：赵耀平，男，1960年3月5日出生。上诉人（原审被告）：广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区马坡镇顺安路33号院三区1号楼1层。法定代表人：王守栋，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生。上诉人赵耀平因与被上诉人广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司（以下简称宁骏物业北京分公司）合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法公开开庭进行了审理，上诉人赵耀平、被上诉人宁骏物业北京分公司委托诉讼代理人田丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵耀平上诉请求：撤销一审判决，改判：1.依据《中华人民共和国合同法》第六十一条，判决宁骏物业北京分公司与我补充签订物业服务协议的质量标准与该楼盘在顺义区建委的备案一致；2.依据质价相符原则，因宁骏物业北京分公司物业服务不达标，判决宁骏物业北京分公司以我2019年缴纳物业费4141.2元的50%即2070.6元赔偿给我；3.由宁骏物业北京分公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院事实认定方面存在有证不认、认定不准情形。关于诉求：1.我没有诉求与宁骏物业北京分公司重新签订物业服务协议；2.我没有诉求宁骏物业北京分公司按照《北京市住宅物业服务等级规范（二级）》试行文件内容确定物业服务协议中的质量标准；3.前期物业服务协议第三章物业管理质量标准的第十一条至第十八条仅仅有物业服务的项目或内容，没有明确的物业管理质量标准或物业服务等级规范的内容，违反了《合同法》第十四条关于要约内容具体确定的规定、1997年修订的《北京市居住小区物业管理办法》第十一条关于合同应当明确委托管理事项的管理标准的规定；4.涉案小区建设单位在北京市顺义区住房和城乡建设委员会办理预售房屋手续时，选定高层住宅物业服务标准执行《北京市住宅物业服务等级规范（二级）（试行）》；5.我的诉求是落实建设单位选定的物业服务标准。关于擅自改造：一审法院虽已查明宁骏物业北京分公司违法违规擅自改建建筑物附属设施原设计建筑的事实，但对此仅表述为“亦可看到有工作人员对水系、道路、景观等进行改造”，宁骏物业北京分公司该行为既违反了前期物业服务协议约定的物业服务项目，又违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的规定。二、一审法院适用法律不当。1.《前期物业服务协议》没有明确物业管理质量标准或物业服务等级规范的内容，系不合法合同，不应适用《合同法》第八条、第六十条；2.《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定……”，宁骏物业北京分公司是建设单位指定的，不是业主选聘的物业服务企业，故不应适用《物业管理条例》第六条、第十一条规定。三、宁骏物业北京分公司物业服务不达标，但一审法院没有按照质价相符原则作出判决，仅退还我400元尚不足我年缴物业费的十分之一。宁骏物业北京分公司答辩称，不同意赵耀平的上诉请求和理由。宁骏物业北京分公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，查清事实依法改判我公司无须退还赵耀平物业费400元；2.本案一审、二审诉讼费用全部由赵耀平承担。事实与理由：涉案小区系交付近十年的老小区，会出现各种新问题和新情况，我公司不可能做到每一物业服务细项都达标，更不可能得到全体业主的认可和肯定，我公司一直在改进和提高服务品质，提升业主满意度。我公司提供的物业服务关系到全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由要求物业费打折或拒交，会直接导致我公司经费不足，无法维持正常物业服务水平，损害其他业主的利益；赵耀平于一审提供的设备设施破损、地面植被裸土、垃圾堆放等照片，过于片面，某一项服务存在瑕疵，不代表我公司物业服务不符合合同约定标准；对于我公司物业服务质量不达标的情形，我公司可予以整改、维修，一审法院判决我公司退还业主物业费不妥。赵耀平答辩称，不同意宁骏物业北京分公司的上诉请求和理由。赵耀平向一审法院起诉请求：1.依据《合同法》第六十一条判决宁骏物业北京分公司与其补充签订物业服务协议的质量标准与该楼盘在顺义区住建委的备案一致（备案文件为北京市《住宅物业服务等级规范》（二级）试行，京建物（2008）29号文件）；2.因宁骏物业北京分公司物业服务不达标，判决宁骏物业北京分公司以赵耀平2019年缴纳物业费4141.20元50%即2070.60元赔偿赵耀平；3.诉讼费由宁骏物业北京分公司承担。一审法院认定事实：赵耀平系北京市顺义区香悦四季小区业主，于2010年4月3日与合景公司签订了《商品房预售合同》，该合同附件七为前期物业服务协议，甲方为宁骏物业北京分公司，乙方为空白。该份前期物业服务协议中约定了根据物业管理条例和相关法律法规、政策甲乙双方在自愿平等协商一致的基础上，在乙方签订商品房预售合同时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议。第一章双方的权利和义务，乙方权利义务为参加业主大会或业主代表大会，享有选举权，被选举权和监督权，监督甲方的物业管理行为，就物业管理的有关问题向甲方提出建议和意见，遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》，依据本协议按约定时间和收费标准，向甲方交纳物业服务费等等。第二章物业管理服务内容。第三条房屋共用部位的维护和管理；第四条房屋共用设施、设备及其运行的养护和管理；第五条环境卫生；第六条安全防范；第七条交通秩序与车辆停放管理；第八条房屋装饰装修管理；第九条在物业管理区域内，甲方提供的其他附加值服务等。第三章物业管理服务质量。第十一条物业环境和房屋外观；第十二条设备运行；第十三条共用部位共用设施维护；第十四条环境卫生；第十五条绿化养护；第十六条交通秩序与车辆停放；第十七条安全防范；第十八条房屋装饰装修。第四章物业管理服务费用；第五章专业物业维修资金的收取管理和使用；第六章物业的使用与维护；第7章违约责任；第8章其他约定。前期物业服务协议每页均有赵耀平签字。赵耀平于2019年8月12日交纳了2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4141.20元。从赵耀平提交的照片中可以看出小区内确实存在灯罩破裂、线头外露、公共附属设施破损、部分地面植被绿化较低、路面破损、垃圾堆放、烟道破损等问题，亦可以看到有工作人员对水系、道路、景观等进行改造。一审法院认为，本案主要争议为：第一，赵耀平是否为适格权利主体，第二，赵耀平是否有权要求宁骏物业北京分公司赔偿其部分物业费用。赵耀平在签订《商品房预售合同》同时签署了前期物业服务协议，已经与宁骏物业北京分公司形成物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第六条规定，赵耀平应按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。赵耀平有权提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议，但依据《物业管理条例》第十一条之规定，制定和修改管理规约或有关共有、共同管理权力的其他重大事项，应由业主共同决定。赵耀平无权以个人身份要求宁骏物业北京分公司与其重新签订物业服务协议。另，赵耀平要求宁骏物业北京分公司按照北京市《住宅物业服务等级规范》（二级）试行文件内容确定物业服务协议中的质量标准，但该份文件属于指导性规范，供物业服务各方参照使用，建设单位在销售房屋之前，结合物业状况、服务需求等因素选定物业服务等级规范内容，在前期物业服务合同中明确约定；业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业根据物业状况、服务需求等因素协商确定并在物业服务合同中明确，故赵耀平无权强制性要求宁骏物业北京分公司按照该份文件内容确定涉诉小区的物业服务规范内容。前期物业服务协议中有关于物业管理服务质量有明确约定，宁骏物业北京分公司提供的物业服务质量部分未能达到合同约定标准，法院酌情对物业费予以扣减。一审法院判决：一、广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司于判决生效之日起七日内退还赵耀平物业费四百元；二、驳回赵耀平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，本案是由于物业服务质量引发的纠纷。双方签订有《前期物业服务协议》，形成了物业服务合同关系，双方均应按照合同约定履行。现赵耀平要求宁骏物业北京分公司与其补充签订物业服务协议的质量标准与该楼盘在住建委备案的北京市《住宅物业服务等级规范》（二级）一致，依照《物业管理条例》的有关规定，赵耀平无权以个人身份要求宁骏物业北京分公司与其重新签订物业服务协议，故对于其该项主张，本院不予支持。鉴于宁骏物业北京分公司提供的服务质量未达到合同约定标准，一审法院酌予扣减部分物业费，处理正确。综上所述，赵耀平、宁骏物业北京分公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由赵耀平负担70元（已交纳），由广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 林存义二〇二〇年八月二十四日法官助理 刘艳辉法官助理 眭 立书 记 员 王 艳