上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执异174号案外人：上海瑞友安实业有限公司(原上海瑞友包装材料有限公司)，住所地上海市嘉定工业区叶城路XXX号XXX区XXX幢XXX室。法定代表人：张正平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑晓华，上海春天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林星晨，上海春天律师事务所律师。申请执行人：湘电国际贸易有限公司，住所地湖南省湘潭市。法定代表人：杨奇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹进波，湘电集团有限公司律师事务部律师。被执行人：上海宏贯实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：杨军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林灿泉，福建智德律师事务所律师。本院在执行申请执行人湘电国际贸易有限公司(以下简称“湘电公司”)与被执行人上海宏贯实业有限公司(以下简称“宏贯公司”)(2020)沪02执292号(以下简称“执292号”)仲裁纠纷一案中，案外人上海瑞友安实业有限公司(以下简称“瑞友安公司”)以其享有被执行人名下位于上海市杨浦区政通路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室系争房产的租赁权为由，要求对系争房产负担租赁拍卖等，向本院提某书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人瑞友安公司称，其于2020年4月23日得知本院在系争房产所在地张贴执292号《评估拍卖公告》后，即于当月26日向本院提某了书面执行异议。案外人就某某系争房产曾与被执行人宏贯公司签订了《租赁合同》，租赁期限自2017年10月1日起至2032年9月30日止。当日，双方还签署了《房屋租赁交接书》。案外人根据2017年11月2日签订的《补充协议》相关租金优惠等约定，于同年12月21日一次性通过银行转账方式向被执行人付清了全部租金人民币(以下币种均为人民币)20，000，000元、被执行人出具了事由为“房屋租金”的《收据》。就系争房产的租赁，双方还办理了《不动产登记证明》。案外人遂某某、使某系争房产至今。由于案外人就系争房产的租赁权发生在申请执行人湘电公司享有的抵押权之前，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，请求系争房产负担租赁拍卖。申请执行人湘电公司辩称，其从未同意被执行人宏贯公司对外出租系争房产。案外人瑞友安公司没有提供证据证明其实际占某、使某、收益、装饰装某了系争房产或参与经某等事实。案外人提供的相关租赁权《不动产登记证明》，系有关房地产登记部门所作的表面审查，且登记时间晚于申请执行人享有的抵押权登记的时间。因无法排除对方当事人之间存在串通的可能性，故申请执行人不同意案外人的异议申请。被执行人宏贯公司述称，其与申请执行人湘电公司签署的合同中，无申请执行人不同意被执行人对外出租系争房产的约定。申请执行人知道上述租赁事实，其关于案外人瑞友安公司与被执行人串通的主张，不是事实。由于系争房产实际由案外人占某、装某、经某，故请求法院依法审查裁决。本院查明，2020年1月9日，湘潭仲裁委员会作出(2019)潭仲裁字第233号(以下简称“仲233号”)仲裁裁决书，确定：宏贯公司支付湘电公司货款90，523，827.28元、违约金905，238.27元、财产保全费5，000元、诉讼财产保险费64，050元、仲裁受理费259，500元及处理费13，000元等。上述裁决书生效后，因债务人未履行支付义务，权利人湘电公司向本院申请强制执行。本院于2020年3月5日以执292号立案受理，并于当月12日向被执行人宏贯公司发出执行通知、报告财产令等，责令其立即履行生效裁决确定的义务，并承担执行费用159，170.62元等。执行中查明，2019年8月30日，经仲233号申请人湘电公司申请，上海市杨浦区人民法院依法以(2019)沪0110财保215号民事裁定书、协助执行通知，裁定保全查封了被执行人宏贯公司名下的系争房产。2020年4月7日，因被执行人宏贯公司未能自觉履行生效裁决确定的义务，本院依法作出执292号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人名下的系争房产。当月21日，在系争房产所在地，本院依法出具、张贴执292号《评估拍卖公告》，责令被执行人以及其他占某房产的案外人于公告张贴之日起三十日内迁出上述房产。如案外人认为其对上述房产享有租赁权，应于公告张贴之日起十五日内向本院提某书面异议及相关证据，逾期未提某的，本院将不负担租赁权评估、拍卖上述房产等。另查明，2017年12月8日，系争房屋所在地的房地产管理部门受理了抵押权人湘电公司关于上述房产的抵押登记申请，并于当月11日核准了该抵押权人的抵押登记申请，登记证明号：沪(2017)杨字不动产证明第XXXXXXXX号，债权数额110，060，000元，债务履行期限从2017年12月1日至2019年11月30日。再查明，2019年6月11日，系争房屋所在地的房地产管理部门受理了承租方瑞友安公司关于上述房产的租赁登记申请，并于当月12日核准了该承租方的租赁登记申请，登记证明号：沪(2019)杨字不动产证明第XXXXXXXX号，租赁期限从2017年10月1日至2032年9月30日止。又查明，2017年12月21日，付款人为案外人瑞友安公司向收款人为被执行人宏贯公司转账20，000，000元，用途为划款。还查明，2019年3月6日，上海市嘉定区市场监督管理局核准了原上海瑞友包装材料有限公司变更企业名称为案外人瑞友安公司的登记。以上事实，有系争房产的《上海市不动产登记簿》、中国建设银行单位客户专用回单、湘潭仲裁委员会仲233号仲裁裁决书、上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110财保215号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证，上海市嘉定区市场监督管理局《准予变更(备案)登记通知书》，本院执292号执行裁定书、《评估拍卖公告》，以及执行、审查笔录等证明属实。本院审查中，案外人瑞友安公司就其异议申请，另向本院提供如下证据：1、承租方案外人(乙方)与出租方被执行人宏贯公司(甲方)签署日期为2017年10月1日的系争房产《租赁合同》约定，租赁期限自2017年10月1日起至2032年9月30日止；不含税租金为130，000元／月，支付方式为转账形式缴付至甲方指定账户；租赁期内物业管理费由乙方承担，甲方代收代付；甲方交付该房产时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金1，000，000元，甲方收取后应向乙方出具收款凭证；乙方应于本合同签订后15日内一次性支付甲方租金5，000，000元等。2、被执行人宏贯公司(出租方，甲方)与案外人瑞友安公司(承租方，乙方)签署日期为2017年10月1日的系争房产《房屋租赁交接书》载明，双方就系争房产交付验收事宜确认，根据《租赁合同》的规定，甲方已将该房产及附属设施交付乙方。经乙方验收后，认为甲方的交付行为完全符合约定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受等。3、被执行人宏贯公司(出租人，甲方)与案外人瑞友安公司(承租人，乙方)签署日期为2017年11月2日的《补充协议》约定，鉴于乙方未向甲方支付《租赁合同》约定的应于该合同签订后15日内一次性支付的5，000，000元，现经协商达成如下补充协议，乙方为履行《租赁合同》原应总计向甲方支付租金等23，620，000元，现双方约定若乙方于2017年12月31日前一次性支付完毕15年的租金，则甲方给予乙方该租金的最终优惠价为20，000，000元(含1，000，000元押金)。4、被执行人宏贯公司于2017年12月21日向案外人瑞友安公司出具事由为“房屋租金”的《收据》载明，收款方式为转账，金额为20，000，000元。经质证，申请执行人湘电公司认为，虽然案外人瑞友安公司提供的上述房产《租赁合同》等证据，形式上符合要求，但是对于其所主张的事实的真实性有异议。由于案外人支付租金的方式有悖常理，被执行人宏贯公司未出具发票，没有公示性，故申请执行人虽认可案外人曾某某，但不能确认就是系争房产的租金。《租赁合同》签订时间也与上述抵押权登记的时间相近。因不能排除对方当事人存在串通的可能，故对于案外人据此主张的异议申请，不予认可。被执行人则对案外人提供的《租赁合同》等证据，以及据此所主张的事实等，均无异议。本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提某的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因系争房产已经湘电公司依法设定了抵押权，案外人瑞友安公司就其享有该房产租赁权签署的《租赁合同》、办理的登记时间，虽早于该不动产被法院依法查封的时间，但该租赁权的登记却晚于上述抵押权的登记。案外人提供的其与被执行人宏贯公司之间的《房屋租赁交接书》、《补充协议》、银行转账凭证、《收据》等，被执行人等虽对其真实性未提某异议，但因案外人未就其占某使某系争房产支付实际产生的水电、物业、装某装饰等费用举证，尚不足以证明占某使某该不动产的事实，故本院难以认定案外人已实际占某使某系争房产。由于申请执行人的抵押权登记在先，其不同意案外人的异议申请，且负担租赁拍卖，难以排除对申请执行人实现其合法债权的不利影响。故案外人的异议请求不符合应予支持的法定情形，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回上海瑞友安实业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  吴 俊审 判 员  徐 江审 判 员  徐 庆二〇二〇年八月十七日法官助理  薛凤来书 记 员  薛凤来附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。