广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初4052号 原告：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，住所地南宁市青秀区长园路22号2楼201号，统一社会信用代码：91450103054353442U。 法定代表人：胡鑫，公司总经理。 委托诉讼代理人：王逢任，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦奋努，该公司员工。 被告：刘兰梅，女，1969年12月20日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司与被告刘兰梅委托合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司的委托诉讼代理人王逢任、被告刘兰梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告限时销售保证金1000元；2.被告向原告支付违约金50000元（该房地产委托交易价格的4%即1250000元×4%）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月23日，原告与被告签订《限时销售合同》，约定被告将其名下位于南宁市青秀区，房产证号：桂（2016）南宁市不动产0091124号，面积为138.91平方米的房屋独家委托原告出售，委托期限为签订合同之日起至2019年4月24日，售价为1250000元。合同签订后，原告按合同的约定，于2018年12月24日将1000元保证金交给被告，被告向原告出具了保证金收款收据，原告与被告双方约定，若被告在限时销售（独家委托）期限内，不得自行出售给房地产或另行委托其他公司及个人销售该房地产，违反该条款的，应向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。对于上述签约的事实，被告于2018年12月27日签订《限时销售合同明示单》表明其对《即时销售合同》所有条款均已详细了解并无任何异议，并明知在双方明确的独家委托期间，若自行出售给房地产或另行委托其他公司及个人销售该房地产，则其愿按限时合同上所列违约赔偿条款承担赔偿责任。原告积极履行推销义务，花大量的人力物为被告的涉案房屋作宣传，为促成买卖合同的签订，原告也多次带有意向的买家看房。在此期间，却得知被告已悄悄出售该房屋，于2019年3月8日自行出售或另行委托他人出售涉案的房屋，办理过户给第三人，并已注销桂（2016）南宁市不动产0091124号房产证。被告的违约行为，严重侵害原告的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。 原告就其诉讼请求提交如下证据：1.限时销售合同、家私家电清单，证明原告与被告之间存在委托销售关系；2.限时销售合同明示单，证明被告已明确《限时销售合同》条款；3.收款收据、民生银行网上转账电子回执，证明被告取得原告支付的1000元保证金；4.不动产证号桂（2016）南宁市不动产0091124号，证明涉案房产的情况；5.邕e登的房屋交易在线登记查询、房屋买卖合同，证明被告2019年3月8日自行出售或另行委托他人出售涉案的房屋，办理过户给第三人，并已注销桂（2016）南宁市不动产0091124号房产证，构成违约；6.原告与被告的微信聊天记录、短信记录，证明被告自认将涉案房屋出售，并已办理过户给第三人。 被告刘兰梅答辩称:对原告诉请被告返还1000元保证金的诉讼请求，被告认可。但被告不同意向原告支付违约金50000元，理由是：1.原告与被告《限时销售合同》中的第十条关于不得“自行出售”条款明显排除被告的主要权利，应为无效条款。且《限时销售合同》第十条并非是被告的真实意思表示，被告于本案中由于对外借有高利贷，房产已被典当公司抵押，典当公司追讨被告偿还巨额的高利贷，在情急之下被告考虑出卖涉案房屋。当日，原告的员工找到被告时只说是独家委托系不能再委托其他公司再行销售，而并没有说明不能自行销售，被告已向原告的员工告知了被告当时存在的困境，原告的工作人员也是承诺在一个月内即可买出涉案房屋。2.原告并未履行其主要义务，在《限时销售合同》签订之时，原告的员工一再保证只要一个月可将被告的房产出售，但合同签订后，原告共约4次客户看房，但实际只有一次客户到场，原告的员工也未能说服客户签订房屋买卖合同。至2019年3月9日，被告认为原告已无法为被告及时销售房产而退还保证金时，已过了将近三个月，原告在三个月中不积极履约，导致被告负债不断增加，丧失信心，最终该房产被抵押权人要求而低价卖出。3.原告主张被告支付违约金50000元显失公平，法院不应支持。本案中原告仅支付了1000元的保证金，在长达近三个月内，原告没有提供一位有意向的客户，仅带一名客户去看房，最终被告也未能与任何一位客户签订过任何的房屋买卖合同，在被告对原告感到失望之时，被债权人追讨债务时以低价卖出，却要求被告支付50000元的违约金，明显过高，显失公平。另外被告在原告处未获得任何利益，原告也没有证据证明其损失。故原告主张被告支付50000元违约金没有事实和法律依据。综上，请求人民法院作出公正判决。 被告提交如下证据：1.存量房买卖合同，证明涉案房产已被被告的债权人追讨债务时以低价卖出，同时证明被告有利息压力；2.微信交流记录，证明原告没有履行主要义务，也没有与他人达成意向。 对原告、被告围绕诉讼主张依法提交的证据，本院依法进行举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月23日，原告（作为甲方）与被告（乙方）签订《限时销售合同》，约定被告将其名下位于南宁市青秀区委托原告出售，委托期限为签订合同之日起至2019年4月24日，售价为1250000元。《限时销售合同》第四条约定“限时销售保证金：…乙方在甲方查档并核实上述向甲方支付限时销售保证金1000元…”，第十条约定“限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。…”。第十二条约定“若有违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金”。合同签订后，原告于2018年12月24日将1000元保证金支付给被告，被告向原告出具了收款收据。此后，原告的员工共与被告约定看房四次，其中一次有意向客户到场。2019年3月8日，被告与案外人签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人。2019年3月9日，被告与原告的有关人员进行微信联系时，被告要求向原告退还保证金1000元，但原告的有关人员不同意。2019年3月12日，原告的有关人员通过微信向被告发出催告函，认为被告自行出售涉案房屋，已构成违约，将承担返还保证金1000元和支付违约金50000元的责任，并要求被告与原告协调解决。此后，双方协商不成，原告诉至本院，形成本案诉讼。 本院认为：原告与被告签订的《限时销售合同》系当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应恪守履行。本案中，《限时销售合同》约定“限时销售期限内，被告不得自行出售该房地产”，而被告与案外人签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人，被告的行为已构成违约，原告起诉要求被告返还保证金1000元，被告对此亦无异议，本院予以支持。对于原告主张的违约金50000元问题，被告认为违约金的约定不合理，违约金过高。对此本院认为，违约金的确定应以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素进行衡量，本案中，《限时销售合同》签订后，原告仅通过微信方式与被告约定看房四次，其中一次有意向客户到场；原告于本案中没有证据证明其损失情况，被告自行出售涉案房屋后即要求向原告退还保证金；被告的过错程度不大，综合上述因素，原告现主张违约金50000元，明显过高。参照《限时销售合同》的履行情况、被告的过错情况等进行衡量，根据诚实信用的原则，本院将被告应向原告支付的违约金调整为5000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三百九十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘兰梅向原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司返还保证金1000元； 二、被告刘兰梅向原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司支付违约金5000元； 三、驳回原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 上述第一、二项判决，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1075元，由原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司负担949元，被告刘兰梅负担126元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时于上诉期满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁竹溪支行，账号：20×××28，网银转账请选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”)。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林 尧 人民陪审员  周均宁 人民陪审员  吴菊妹 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  莫惠媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ——