湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终874号上诉人（原审原告）：湖北飞龙物业有限公司，住所地湖北省赤壁市河北大道207号。法定代表人：来媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：来飞，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：况自友，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：赤壁市景发置业有限公司，住所地湖北省赤壁市赤壁大道景发太阳城。法定代表人：徐志昂，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋玲玲，湖北文喆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘亚军，男，1979年3月13日出生，汉族，住湖北省赤壁市。上诉人湖北飞龙物业有限公司（以下简称飞龙物业公司）因与被上诉人赤壁市景发置业有限公司（以下简称景发置业公司）、刘亚军物业服务合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2019）鄂1281民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。飞龙物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判由刘亚军支付拖欠的物业费，景发置业公司支付闲置未租赁商铺的物业费，并对租户刘亚军少交的50%物业费承担连带责任。事实和理由：1.飞龙物业公司在2015年便以景发置业公司为被告，诉至一审法院，法院多次审理后认为针对景发置业公司的28个门店物业费，飞龙物业公司可以另行主张权利，由此飞龙物业公司才又起诉景发置业公司，产生了本案的纠纷，飞龙物业公司起诉要求景发置业公司支付物业费的请求，并没有超过法诉讼时效的规定，应得到支持和保护。2.一审法院按对飞龙物业公司2015年向其提交、列举的证据和事实不予考虑，将景发置业公司及其他承租人不能证明其已交物业费的行为，认定为飞龙物业公司不规范、紊乱的管理导致，属于认定事实错误。3.景发置业公司在将物业出租时，没有及时到飞龙物业公司办理备案手续，导致飞龙物业公司无法向物业使用人收取物业费，2013年时，飞龙物业公司便发函要求景发置业公司配合物业公司协商收费事项，但景发置业公司不予理会，且景发置业公司为了招租，自行降低物业费收费标准，导致承租的物业使用人仅按照0.5元/m2的标准交纳物业费，对此景发置业公司应承担连带清偿的责任。景发置业公司辩称，1.景发置业公司向飞龙物业公司提供了涉案房屋的租赁合同，涉案商铺的实际承租人为刘亚军，飞龙物业公司应向刘亚军收取物业费，并且飞龙物业公司已经实际上收取了刘亚军交纳的物业费，不应再向景发置业公司主张该项权利。2.物业费的收取标准应由物业公司与实际使用人进行协商确定，从本案物业费收取的收据来看，物业公司也是按照其与实际使用人协商的标准来收取的，则飞龙物业公司要求景发置业公司承担少交部分的连带责任没有依据，也超过了诉讼时效的规定。刘亚军辩称，1.2011年已经交纳了物业费1600元，后续每年都按时交了物业费；2.该商铺后来转租给了张晨，张晨也一直按期交纳了物业费；3.对于飞龙物业公司请求的欠款数额其不予认可，且不清楚飞龙物业公司如何计算得出，依据不足。飞龙物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘亚军支付飞龙物业公司9栋B1、B2两间商铺2015年6月9日至2016年6月9日欠缴的物业费共计3200.64元，并由景发置业公司承担连带缴纳责任。2.景发置业公司支付飞龙物业公司2011年2月1日至2019年12月31日9栋B1、B2两间商铺95个月未出租期间欠缴的物业费共计24338.4元。3.景发置业公司按服务合同约定承担滞纳金。4.景发置业公司、刘亚军共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年6月10日至2017年3月31日景发置业公司将9栋B1、B2两间面积为266.72㎡的商铺租与刘亚军，2012年11月7日飞龙物业公司向刘亚军收取1600元的物业费，这笔钱系付2012年3月至2013年3月的物业费，2017年3月31日后刘亚军将9栋B1、B2两间商铺转租给张晨，2018年1月21日至2019年1月20日张晨与景发置业公司签订正式的商铺租赁合同，并承租至今,2019年6月15日张晨向飞龙物业公司缴纳1000元物业费，系付2019年1月至12月底的物业费。飞龙物业公司认为景发置业公司和刘亚军均未向其缴纳物业费，为此向一审法院提起诉讼。根据飞龙物业公司、景发置业公司、刘亚军诉辩意见及诉争焦点，一审法院评述如下：一、飞龙物业公司诉请要求刘亚军支付2015年6月9日至2016年6月9日的物业费3200.64元，刘亚军辩称其于2011年6月10日至2017年3月30日承租9栋B1、B2两间商铺，每年均按时缴纳物业费，但飞龙物业公司却只主张2015年6月9日至2016年6月9日其拖欠物业费,不合常理。而且飞龙物业公司每年向其收取物业费均无明确标准，以双方协商为主，其按协商结果均足额缴纳了物业费，并未收到过拖欠物业费的通知，不能因为飞龙物业公司收费和财物管理混乱，无法找到2015年6月9日至2016年6月9日收费的凭证就认定这期间其未缴纳物业费，一审法院认为景发置业公司、刘亚军的抗辩理由成立。而且一审法院在审理中查明，2012年11月7日飞龙物业公司向刘亚军收取1600元物业费，缴费收据载明这笔钱系付2012年3月至2013年3月的物业费。飞龙物业公司收取刘亚军2012年2月至2013年3月的物业费，却只认可2015年6月9日至2016年6月9日刘亚军承租的事实，其诉求与客观事实自相矛盾，因飞龙物业公司管理紊乱、不规范，特别是收费标准不同一、随意性较大，出具的收费发票亦非正规税务发票，收费的标准、品名均不明确。飞龙物业公司、刘亚军双方均不能提供合法有效的足以认定刘亚军是否缴纳2015年6月9日至2016年6月9日期间的物业费的证据，因此飞龙物业公司请求刘亚军支付9栋B1、B2两间商铺2015年6月9日至2016年6月9日的物业费3200.64元，并要求景发置业公司负连带缴纳责任的诉讼请求，一审法院不予支持。二、针对飞龙物业公司要求景发置业公司支付2011年2月1日至2019年12月31日9栋B1、B2两商铺95个月未出租期间欠缴的物业费24338.4元的诉求，一审法院认为，1.2011年6月10日至2017年3月31日景发置业公司将9栋B1、B2两间商铺租与刘亚军，2017年3月31日后，刘亚军将9栋B1、B2两间商铺转租给张晨，2018年1月21日至2019年1月20日张晨与景发置业公司签订正式的商铺租赁合同，并承租至今。即2011年6月10日至2019年12月31日景发置业公司9栋B1、B2两间商铺未闲置；另2012年11月7日飞龙物业公司自认向刘亚军收取2012年3月至2013年3月的物业费共1600元，2019年6月15日飞龙物业公司向张晨收取2019年1月至12月底的物业费共1000元。虽然景发置业公司、刘亚军均无法提供9栋B1、B2两间商铺2011年6月10日至2019年12月31日全部的物业缴费收据，但因飞龙物业公司开具的收据并非正规的发票，一审法院认为这种不规范的经常性开支凭证，不能要求承租人常年保存，简单适用举证规则认定景发置业公司、刘亚军承担举证不能的证明责任不合常理，且飞龙物业公司因收费和财物管理不规范，无法提供确凿的证据证明承租人在租赁期间内未缴纳物业费，不能排除承租人已缴物业费而飞龙物业公司未入账的可能，一审法院无法根据现有证据认定承租人2011年6月10日至2019年12月31日是否缴纳物业费，因此对飞龙物业公司要求景发置业公司支付2011年6月10日至2019年12月31日的物业费诉求不予支持。2.2011年2月1日至2011年6月9日9栋B1、B2两间商铺处于闲置状态，但2011年2月1日至2011年12月31日期间，飞龙物业公司、景发置业公司均不能就商铺物业费的收费标准提供确凿证据，合同也没有约定这期间的收费标准，另外飞龙物业公司时隔8年后才来主张这项权利，诉讼时效已过，因此对这段期间商铺闲置的物业费，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回飞龙物业公司的诉讼请求。案件受理费485元，全部由飞龙物业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，一审法院查明的事实属实，本院继续予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，产生纠纷的主体为业主景发置业公司、承租人刘亚军与物业服务企业飞龙物业公司，景发置业公司、刘亚军基于对其物业的专有部分和共用部分的使用权益，产生了物业服务需求，而飞龙物业公司通过对上述区域进行管理、维护，向景发置业公司及承租人刘亚军提供服务，获得景发置业公司支付的劳动报酬，三方为相互依存的合同关系。在合同的履行过程中，飞龙物业公司应全面履行合同义务，对景发置业公司委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁等房产消费者日常生活必须的便民服务；景发置业公司、承租人刘亚军应遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护并按时交纳物业服务费用等职责。飞龙物业公司提出刘亚军欠缴其物业费，但其未能提交充足的证据证明其诉讼主张，一审法院对于未予支持飞龙物业公司诉讼请求的理由，一审判决已经进行了详细阐述，本院继续予以认定。综上所述，飞龙物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费485元，由湖北飞龙物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 田志刚审判员 李 伟二〇二〇年八月十九日法官助理王娜书记员洪瑞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；