大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初3598号原告：大连百安物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区友好路101号北塔楼号楼13层11号。法定代表人：常伟，该公司经理。委托诉讼代理人：杨旭，女，1986年12月12日生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市中山区。被告：王健，女，1987年3月7日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区，现住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：陈昊，男，1986年12月3日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区，现住辽宁省大连市。原告大连百安物业管理有限公司与被告王健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼人杨旭，被告委托诉讼代理人陈昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百安物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告自2015年6月1日至2019年12月31日的物业管理服务费共计人民币12806.64元、电梯费440元，合计13246.64元；2、判令被告以每日千分之三支付逾期付款滞纳金直至缴清全部费用之日止，截至2019年12月31日以欠缴本金30%计算应付滞纳金为3973.99元。事实理由：被告系原告所管理的位于大连市西岗区悦泰?福里小区的业主。2013年11月1日，大连富泰房地产开发有限公司（以下称富泰公司）与原告签订了《悦泰福里前期物业服务委托合同》，双方对物业管理服务费收取标准及逾期交纳物业服务费的违约责任做了相应的约定。后被告于2014年5月接收所购（位于大连市西岗区，即悦泰?福里小区第2-3幢1单元2层4号，建筑面积83.16㎡）房屋时，与富泰公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议），并签署确认了原告制定的《悦泰福里临时管理规约》承诺书。根据双方服务协议约定，被告接受富泰公司委托的物业管理企业的管理和服务，并按拥有住宅建筑面积以每月2.8元/㎡的标准，自2014年5月开始交纳物业服务费。每年度首月10日内缴纳该年度物业服务费，如逾期付款自逾期之日应按日千分之三标准交纳滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务但被告至今尚欠2015年6月1日至2019年12月31日物业费12806.64元、电梯费440元，以欠缴本金30%计算应付滞纳金为3973.99元，合计17220.63元。虽经原告多次书面、上门沟通协商催缴，均无效果。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告既没有取得收费许可证，也没有进行收费备案，原告无权收取物业费，建设单位与原告签订的《前期物业服务委托合同无效》。2、原告无权收取2014年5月至2016年2月的物业费，另外资质证书已过期，其无权收取2019年9月之后的物业费。3、原告未按法律和合同约定提供物业服务，也无权向业主收取全额物业费用。4、2017年6月之前的物业费已过诉讼时效，原告也无权向被告收取。经审理查明，2013年11月1日，大连富泰房地产开发有限公司（以下简称“富泰房地产”）与原告签订《前期物业服务委托合同》，约定富泰房地产将“悦泰福里”项目委托原告实行物业服务，物业类型为高档住宅、公建；位置坐落于大连市西岗区；委托管理期限自本合同生效之日起至本业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.8元（不含电梯费），逾期交纳，按照应交金额的3‰按日交纳滞纳金。原告百安物业、富泰房地产共同制定一份《悦泰福里临时管理规约》，对悦泰福里小区物业的使用、维修养护、业主的共同利益及违约责任等作了约定，业主应按照前期物业服务合同的约定足额交纳物业服务费：住宅建筑面积每月每平方米2.8元；公建建筑面积每月每平方米3.5元；电梯费每人每月4元；车位物业费每个每月40元。业主须于每年度首月10日内缴纳该年度的物业服务费，未按时缴纳的，自逾期之日起应承担应交费每日3‰的滞纳金。2014年5月31日，被告签署一份《承诺书》，主要内容为：被告确认已详细阅读并同意遵守大连百安物业管理有限公司制定的《临时管理规约》，同意承担违反临时管理规约的相应责任。同日被告与富泰房地产签署《大连市前期物业管理服务协议》，与原告签订物业使用守则及房屋装饰装修管理协议，对物业服务及装饰装修管理进行约定。另查，被告购买了位于大连市西岗区，即悦泰福里小区2-3幢1单元2层4号房屋，该房屋建筑面积为83.16平方米。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告未交纳自2015年6月1日至2019年12月31日止的物业费12806.64元（2.8元/㎡/月×83.16㎡×55个月）、电梯费440元。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业服务委托合同》、承诺书、《大连市前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、工作记录、照片，被告提供的收屋通知书、收款收据、照片等及双方当事人当庭陈述在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的《前期物业服务委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》，对开发商、物业服务企业、业主均具法律意义的约束力。业主享有相关合同权利的同时，也应承担相应的合同义务，受合同条款的规范和调整。原告受悦泰福里小区的建设单位富泰房地产的委托对案涉悦泰福里小区进行物业管理服务，被告系该小区业主，被告接受了原告提供的物业管理服务，理应交纳物业费。对被告主张原告未取得收费许可、违法收费一节，该异议属于行政机关的行政管理范围，本案不予审理，且由于双方协议已经明确约定了收费标准，被告在购房时签订的《临时管理规约》约定的收费标准与《大连市前期物业管理服务协议》约定的收费标准一致，应当认为被告已知晓收费标准，且原告已经事实进行了物业服务，为了小区环境的维护与保持，被告理应支付相应的物业费用。至于服务质量问题，被告如确存在服务不及时、不到位的情形，应当及时改正，以向业主提供质价相符的服务与保障。原告以被告违法收费、质价不符为由拒付物业费，没有合同和法律依据，不能得到本院支持。关于原告主张滞纳金一节，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。至于被告主张部分物业费已过诉讼时效的问题，原告并未提供诉讼时效的中止、中断的相关证据，故原告主张的2017年6月29日至2019年12月31日的物业费6985.44元（2.8元/月/㎡×83.16㎡×30个月），电梯费240元（4元/月/人×30个月×2个人）本院予以支持，原告主张超过部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条之规定，判决如下：一、被告王健于本判决生效之日起十日内给付原告大连百安物业管理有限公司自2017年6月29日至2019年12月31日的物业管理服务费6985.44元、电梯费240元。二、驳回原告大连百安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元（原告已预交），由被告王健负担49元，原告大连百安物业管理有限公司负担67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限两年。审 判 员  陈 佩二〇二〇年八月十四日法官助理  吴殿文书 记 员  朗玉婉