山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终8680号 上诉人（原审被告）：魏强，男，1981年12月17日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：赵楠楠，山东华鲁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛鑫龙爱家物业管理有限责任公司，住所地青岛市黄岛区香江路。 法定代表人：张莉莉，经理。 委托诉讼代理人：薛国成，山东康耀律师事务所律师。 上诉人魏强因与被上诉人青岛鑫龙爱家物业管理有限责任公司（以下简称鑫龙爱家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏强上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由鑫龙爱家物业公司承担。事实与理由：1.鑫龙爱家物业公司没有提交证据证明其系合法取得服务涉案小区的资格，一审法院根据《物业服务手册》及《前期物业服务协议》、《临时管理规约》认定双方之间存在物业服务关系，证据不足。《前期物业服务协议》、《临时管理规约》不是魏强与鑫龙爱家物业公司签订的，《物业服务手册》及《前期物业服务协议》因违反国家法律规定而无效，鑫龙爱家物业公司起诉魏强，没有法律依据。根据《山东省物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务企业。鑫龙爱家物业公司没有提供证据证明，其系通过合法招标的方式取得前期物业服务的资格。在小区交付业主后，鑫龙爱家物业公司也没有经过全体业主同意或与小区业委会签订物业服务合同。因此，鑫龙爱家物业公司并不是魏强所在小区的合法服务主体，其诉讼请求不应得到支持。2.鑫龙爱家物业公司未能提供约定的服务，没有尽到约定的管理职责，构成根本性违约，无权向魏强主张物业费。鑫龙爱家物业公司存在诸多根本性违约事实，表现为公共环境卫生脏乱、私自改建并出租小区公共用房、出售地上车位、出租广告的收益未向业主公开、怠于处理业主房屋问题、涉案小区内房屋公用设施维护不当、存在消防安全隐患等。且鑫龙爱家物业公司擅自拆除小区喷泉景观设施并改造成停车位，将小区停车位设置成路障收费，已被黄岛区综合行政执法局立案调查并处罚。3.鑫龙爱家物业公司主张自2013年7月至2019年9月的物业费，但没有提交证据证明其曾向魏强催要过物业费，故其没有在诉讼时效内提起诉讼，已丧失了胜诉权。 鑫龙爱家物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.《物业服务手册》是魏强所签，鑫龙爱家物业公司有权依约为魏强提供物业服务。3.房屋维修等问题系业主个人或者是开发商原因所致，与鑫龙爱家物业公司无关，也没有证据证明本案小区脏、乱、差。4.物业服务系持续性的服务，鑫龙爱家物业公司多次向魏强催要过物业服务费，魏强在一审中没有提出诉讼时效的抗辩。 鑫龙爱家物业公司向一审法院起诉请求：1.判令魏强给付2013年7月至2019年9月的物业费11814.15元（含电梯费2779.8元）；2.判令魏强支付自逾期之日起每天按应交物业管理费的万分之三交纳滞纳金；3.判令魏强承担本案全部的诉讼费用。 一审法院查明事实：魏强系鑫龙爱家物业公司管理小区的业主，住青岛市黄岛区。双方于2013年3月31日签订了《物业服务手册》，约定魏强应于每季度第一个月的20日之前向鑫龙爱家物业公司缴纳本季度物业管理费，不按期缴纳，每逾期一天加收万分之三的滞纳金。至2019年11月11日鑫龙爱家物业公司起诉之日，鑫龙爱家物业公司于2018年7月4日、5日书面催缴后，魏强仍未支付自2013年7月至2019年9月所欠缴的物业费11814.15元。 魏强提交其室内照片11张，证明鑫龙爱家物业公司应联系开发商维修损坏的房屋；提交小区公共场所照片14张，证明小区内部公共场所环境脏乱差，鑫龙爱家物业公司服务不到位；提交涉及小区公共区域的收费及广告收益的照片14张，证明鑫龙爱家物业公司未对此公示；提交占用公共区域作为停车位以及喷泉景观长期无水的照片10张，证明鑫龙爱家物业公司未公示，服务不到位。鑫龙爱家物业公司质证认为，魏强室内损坏不是物业服务义务；小区内的照片显示，除少许动物粪便外并无其它垃圾，不能证明鑫龙爱家物业公司服务不到位，小区基本整洁；不能证明鑫龙爱家物业公司通过广告获取收益。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，焦点问题为魏强是否应当支付鑫龙爱家物业公司物业费。结合双方当事人提交的证据及陈述，一审法院分析判定如下： 1.关于魏强是否与鑫龙爱家物业公司存在物业服务合同关系问题。魏强作为涉案房屋的业主，理应缴纳物业费。2013年3月1日魏强与鑫龙爱家物业公司签订了《物业服务手册》，其中包含前期物业服务协议，魏强签字真实有效，一审法院认定鑫龙爱家物业公司与魏强于2013年3月起至今存在事实物业服务合同关系，魏强作为业主应按照合同约定履行合同义务。 2.关于鑫龙爱家物业公司对小区是否履行了物业服务的义务问题。物业服务合同系持续性的长效双务合同，物业服务对象是小区内全体业主，确定鑫龙爱家物业公司是否违约，要在较长期的整体情况中去判定。一审法院认为魏强提交的证据尚不能证明，鑫龙爱家物业公司利用小区公共区域获取收益以及履行物业服务合同过程中重大违约。若魏强认为鑫龙爱家物业公司所提供的物业服务存在问题，其权益被侵害，可通过其他途径主张权利，但以此作为拒付物业费的理由尚不充分。故，魏强应当支付鑫龙爱家物业公司自2013年7月至2019年9月期间物业费共计11814.15元。关于鑫龙爱家物业公司主张的滞纳金，因其提供的物业服务存在一定瑕疵，其要求魏强承担滞纳金的依据不足，一审法院不予支持。 3.关于魏强抗辩的诉讼时效问题。一审法院认为，魏强自2013年7月开始至鑫龙爱家物业公司向一审法院提起诉讼期间为均未缴纳物业费，其欠费行为处于持续状态。故，一审法院对魏强的该抗辩理由不予采信。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、魏强于判决生效后十日内支付鑫龙爱家物业公司自2013年7月至2019年9月期间物业费11814.15元（含电梯费2779.8元）；二、驳回鑫龙爱家物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元（鑫龙爱家物业公司已预交），减半收取48元，由魏强负担。 本院二审期间，魏强提交信访事项处理意见书复印件一份，拟证明鑫龙爱家物业公司擅自破坏、改变公共设施用途，损害业主的利益，魏强有正当的理由不支付物业费。鑫龙爱家物业公司质证称，对证据的真实性不予认可，对证明事项亦不予认可，是开发商破坏、改变公共设施用途，与鑫龙爱家物业公司无关。因该证据系复印件，本院对其真实性不予采信。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：魏强应否向鑫龙爱家物业公司支付物业服务费。魏强与鑫龙爱家物业公司签订的《物业服务手册》是双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《物业服务手册》约定了物业服务费、电梯费及滞纳金的标准，鑫龙爱家物业公司提供了物业服务，魏强应当依约交纳物业服务费。对于鑫龙爱家物业公司服务中的瑕疵，一审法院已酌情免除了魏强的滞纳金，该处理并无不当，本院予以确认。魏强欠缴物业服务费处于持续状态，且鑫龙爱家物业公司进行了书面催缴，故鑫龙爱家物业公司提起本案诉讼时并未超过诉讼时效。 综上，魏强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费95元，减半收取47.5元，二审案件受理费95元，均由魏强负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  林伟光 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 张雅彬 书记员张恬 书记员韩平