广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15887号上诉人（原审被告）：冯建辉，男，1971年3月23日出生，汉族，户籍住址广东省广州市海珠区，现住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区洪德路195号6楼601房。法定代表人：李新玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许勤，广东洛亚律师事务所律师。上诉人冯建辉因与被上诉人广州保利丰现代物业发展有限公司（以下简称保利丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初19904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯建辉上诉请求:1.撤销一审判决，驳回保利丰公司对冯建辉的诉讼请求；2.追加冯建明作为第三人，改判由冯建明向保利丰公司支付判决确定的物业管理费、水费、垃圾处理费、公摊电费、专项公共维修公摊费，冯建辉无需承担上述费用；3.一、二审诉讼费由保利丰公司承担。事实和理由：一、一审法院没有依法对《补充协议》的合法性进行审理，客观上免除了保利丰公司履行《物业管理条例》第二十四条规定义务的责任，对冯建辉不公。首先，《补充协议》是招标方广州洪德置业有限公司（以下简称洪德公司）于2006年7月1日直接采用选聘方式与保利丰公司签订的，没有采取招标方式，而保利丰公司至今也未出示相关批准文书，故《补充协议》违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，属于无效合同。其次，保利丰公司与洪德公司签订的《物业管理委托合同》有效期为2003年8月1日至2006年8月1日，但签署日期为2006年7月1日的《补充协议》中却有“时至今日合同有效期已过”的内容，该条款内容明显与事实不符，且《补充协议》是保利丰公司在一审庭审中被质疑《物业管理委托合同》已过期不具备主体资格后才作为补充证据提交的。再次，（2010）穗中法民终字第904号民事判决认为，保利丰公司在管理合同签订及履行过程中存在程序上的详尽、公开的瑕疵，保利丰公司清楚知悉有关行为已违反国家的有关法律法规，理应及时采取补救完善措施，但至今未采取改正完善工作和公开工作，事实上存在违法的主观故意情节。最后，没有依法签订物业管理合同的过错责任不在冯建辉，由此产生的费用理应由相关责任方承担。综上，根据《最高人民法院》第一条的规定，没有依法签订的合同，不应对冯建辉具有约束力。一审法院认为该《补充协议》有效并要求冯建辉履行义务的判决不当，并产生以判决书形式免除保利丰公司履行《物业管理条例》义务的深远影响。二、应当增加冯建明作为第三人，承担相应的费用缴纳义务。从2007年1月27日开始，涉案房屋一直由冯建辉的哥哥冯建明使用，这一事实所有邻居都可以证明。该房屋的相关费用一直由其支付，其也愿意承担使用该房屋而产生的相关费用缴纳义务。一审法院不作审理，处理不当。被上诉人保利丰公司二审辩称：第一，保利丰公司多年来都在为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，保利丰公司与洪德公司之间的物业管理合同和补充协议的效力已经由多个生效判决确认有效，冯建辉对此的上诉理由是没有依据的。第二，冯建辉没有提交任何证据证明涉案房屋由他人使用，保利丰公司是依据涉案房屋回迁时进行实际签收的人即冯建辉主张权利的。此外，保利丰公司曾在另案主张2009年前的物业管理费，在该案判决之后，冯建辉没有让实际使用人去交物业管理费，也没有到物业管理公司进行变更实际使用人的登记。保利丰公司向冯建辉主张欠费是完全符合事实和法律规定的。因本案纠纷，保利丰公司于2019年8月1日诉至一审法院，请求判令：1.冯建辉支付物业管理费9770.30元（从2009年3月1日起至2019年2月28日止，每月按52.53平方米×1.55元/平方米计算）；逾期交纳物业管理费的违约金（从各期逾期之日起，按当月逾期金额每日千分之一计算）；2.冯建辉支付代交水费5434.31元（从2009年3月1日起至2019年2月28日止）、代交公摊电费（包括电梯、水泵、梯灯照明三项）1964.23元（从2009年3月1日起至2018年6月4日止）、代交垃圾处理费600元（从2009年3月1日起至2019年2月28日止，每月5元）、专项公共维修公摊费591.75元以及上述费用逾期交纳的利息（保利丰公司代交上述费用每满一年后，从下一年的首日起，以上一年保利丰公司代交金额总额为本金，按同期同类中国人民银行贷款利率计算）；3.冯建辉承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2003年5月26日，保利丰公司（乙方）与洪德公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区洪德路保利丰花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日，保利丰公司（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，订明：因保利丰花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行补充，甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。2007年2月5日，冯建辉在一份《收楼程序执行表》中的回迁户签名确认处签名，确认回迁至保利丰花园百合阁xxx房，建筑面积为60.62平方米。保利丰公司曾因冯建辉未支付物业管理费、水费、公摊电费、垃圾处理费向一审法院提起诉讼。一审法院受理案号：（2009）穗海法民三初字第2143号。审理后，一审法院对该案作出（2009）穗海法民三初字第2143号民事判决书，认定了《物业管理委托合同》、《补充协议》对冯建辉具有约束力、计算物业管理费的建筑面积及收费标准，并判决：一、冯建辉在判决生效之日起15日内向保利丰公司支付从2007年7月1日至2009年1月20日的物业管理费（按每月60.62平方米×1.2元/平方米计算，物业管理费的总额以保利丰公司主张的1879.20元为限）；二、冯建辉在判决生效之日起15日内向保利丰公司支付从2007年7月1日至2009年2月28日所欠的水费536.25元和垃圾处理费100元；三、冯建辉在判决生效之日起15日内向保利丰公司支付从2007年7月1日至2009年2月28日所欠的公摊电费291.88元；四、驳回保利丰公司的其他诉讼请求。保利丰公司、冯建辉因不服上述判决提起上诉。广州市中级人民法院于2011年2月21日作出（2010）穗中法民五终字第904号民事判决：一、维持广州市海珠区人民法院（2009）海民三初字第2143号民事判决第二、第三项及诉讼费负担的决定；二、撤销广州市海珠区人民法院（2009）海民三初字第2143号民事判决第一、第四项；三、冯建辉在本判决送达之日起15日内，向保利丰公司支付2007年7月1日至2009年2月28日的物业管理费1879.20元（按60.62平方米×1.55元/平方米/月计算）；四、驳回保利丰公司的其它诉讼请求。冯建辉确认其已按该判决履行。保利丰公司于2019年8月1日提起本案诉讼。一审庭审中，保利丰公司表示：1.保利丰公司每两个月都会对冯建辉当月应交费用和累计欠缴的费用进行催收。保利丰公司的催收方式：将缴费通知贴在大楼公告栏，将各户的缴费明细单放在保安亭处由各户自取，未在缴费截止日期交纳费用的，保利丰公司会将缴费明细单送达到户。2.涉案小区实际情况是保利丰公司单月收取之前两个月的费用，截止期是单月的18日。保利丰公司为证明其主张，还提交了以下证据：1.保利丰公司于2018年12月29日向冯建辉作出的《关于催缴物业管理费、水费及公共公摊水电费等费用的通知书》以及邮寄该通知的中国邮政快递单、妥投证明；2.水费、污水处理费、电费（电梯、梯灯、水泵等）、电梯维修费发票；3.房屋面积测量成果报告书，记载涉案房屋的建筑面积为52.5253平方米；4.保利丰公司于2019年3月11日向住户发出的《通知》，内容为“请到大堂保安岗领取2019年1-2月应缴管理费、水费等费用的交费通知单。请各业主在2019年3月18日之前……缴纳”；5.缴费明细单，金额包括当月缴费金额及累计欠缴金额。冯建辉对于上述证据的质证意见：证据1没有收过；证据2没有显示与涉案房屋的关联性；证据3认可；证据4、5没有见过，没有收过。一审法院认为：发生法律效力的民事判决已对《物业管理委托合同》《补充协议》对冯建辉具有约束力进行了论述，本案不再赘述。本案中，在保利丰公司主张的期限内，保利丰公司、冯建辉之间仍存在上述物业服务关系，则冯建辉仍应履行支付物业管理费的义务。经测绘，涉案房屋的建筑面积为52.5253平方米，现保利丰公司要求冯建辉按每月1.55元/平方米×52.53平方米的标准支付物业管理费，合理，一审法院予以支持。从冯建辉在前案诉讼中的判决内容看，冯建辉在使用涉案房屋期间确会产生水费、公摊电费（含电梯维修公摊费）、垃圾处理费，且该部分费用由保利丰公司垫付，应返还给保利丰公司。现冯建辉仍在使用涉案房屋，则保利丰公司在本案中主张冯建辉支付相应期间的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项公共维修公摊费，合法有理，一审法院予以支持。保利丰公司在本案中提交了已支付上述款项的凭证以及列明了分摊费用的计算方式，且上述费用的金额与前案诉讼涉及的金额大致相当，故一审法院对保利丰公司主张的上述费用的金额予以采纳。冯建辉未及时履行支付上述物业管理费以及保利丰公司代垫费用的义务，已构成违约，并造成了保利丰公司的损失，故保利丰公司要求冯建辉支付迟延支付物业管理费的违约金，以及迟延支付其他费用的利息的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。《物业管理委托合同》中约定了迟延支付物业管理费的违约金的标准，保利丰公司在本案中主张的标准并未超过上述约定，故一审法院予以采纳。根据保利丰公司的陈述和提交的证据，保利丰公司实际是单月收取之前两个月的物业管理费，且最后收费时间为18日，故违约金的起算时间也应相应调整。保利丰公司主张的迟延支付其他费用的利息的标准，亦无不当之处，一审法院予以采纳。因自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场的报价利率，故一审法院对利息的具体表述予以调整。另，由于利息的各期本金及利息的总额均较低，保利丰公司在此方面损失较小，其主张利息的象征意义远大于补偿意义，而且，保利丰公司作为收款方本应及时主张自己的权利，其在垫付资金很长时间后才提起诉讼，也应对扩大部分的损失承担责任。综合前述责任情况以及为避免在此方面增加计算的纠纷、减少执行阶段的司法成本，一审法院仅对保利丰公司起诉之后的利息予以支持；对保利丰公司起诉之前的利息不予支持。冯建辉对于保利丰公司主张的上述费用提出了诉讼时效的抗辩。一审法院的意见是：一方面，保利丰公司是经营商业的法人，其与洪德公司签订《物业管理委托合同》的目的是通过提供服务获取对价，而从之前的诉讼亦可见，保利丰公司确在积极主张相关权利。另一方面，冯建辉曾经历过相同诉讼，生效的法律文书已确定了物业管理费的标准，但冯建辉在本案中仍故意欠费。在此情况下，保利丰公司关于每两个月都会对冯建辉当月应交费用和累计欠缴的费用进行催收的主张，符合前述合同目的，且同楼盘其他案件中也有被告确认保利丰公司主张的催收方式，故一审法院对保利丰公司的主张予以采信，对冯建辉在本案中的诉讼时效抗辩不予采纳。冯建辉仍应按保利丰公司主张的欠费时间支付相应款项。关于冯建辉主张涉案房屋回迁后的实际使用人为其哥哥冯建明的问题，因冯建辉在《收楼程序执行表》中的回迁户签名确认处签名，确认由其回迁涉案房屋，至于其将涉案房屋交给谁使用，并不影响本案的处理，故其要求追加冯建明为本案第三人，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年4月28日作出如下判决：一、冯建辉在本判决生效之日起10日内向保利丰公司支付从2009年3月1日起至2019年2月28日止的物业管理费（按每月1.55元/平方米×52.53平方米的标准计算），并向保利丰公司支付迟延支付上述物业管理费的违约金（每两个月为一期、每期均以162.84元为本金，按每日1‰的标准，从2009年5月至2019年3月期间单月的19日起分别计至该期的物业管理费付清之日止，各期违约金以本金为限）。二、冯建辉在本判决生效之日起10日内向保利丰公司支付从2009年3月1日起至2019年2月28日止的水费5434.31元、垃圾处理费600元；从2009年3月1日起至2018年6月4日止的公摊电费1964.23元；专项公共维修公摊费591.75元，并向保利丰公司支付迟延支付上述款项的利息（以8590.29元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清上述款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回保利丰公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费853元，由保利丰公司负担86元，冯建辉负担767元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于《补充协议》的效力问题。生效的民事判决已经认定冯建辉主张保利丰公司和洪德公司签订的《补充协议》无效的依据不足，现冯建辉再次以同样的理由主张该协议无效，且未提交任何证据予以佐证，本院对该上诉理由不予采纳。关于冯建辉主张涉案房屋的实际使用人为冯建明的问题。冯建辉在《收楼程序执行表》中签名确认由其回迁至涉案房屋，保利丰公司以冯建辉作为被告要求其支付本案的相关款项并无不当。至于冯建辉认为冯建明作为涉案房屋的实际使用人，应直接承担本案的相关款项，该问题属于冯建辉和冯建明之间的内部关系，冯建辉可以在承担本案相关款项后再行向冯建明主张权利，故本院对冯建辉的该上诉理由不予采纳。一审法院对冯建辉要求追加冯建明作为本案第三人的申请不予准许，并无不当。由此，保利丰公司为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，其与冯建辉之间存在物业服务关系，一审法院认为冯建辉应向保利丰公司支付物业管理费和迟延支付的违约金，以及水费、垃圾处理费、公摊电费、专项公共维修公摊费和迟延支付的利息，合法合理，本院予以维持。综上所述，冯建辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费767元，由上诉人冯建辉负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年八月二十八日书记员 莫善友唐颖琪