安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终908号 上诉人（原审被告）：丁子周，男，1982年2月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：孙建，安徽华冶律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪青，女，1971年11月16日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 委托诉讼代理人：沈北斌，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 上诉人丁子周因与被上诉人汪青房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初5694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 丁子周上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回汪青的全部诉讼请求。事实和理由：双方签订的合同租赁期限为2017年4月30日至2018年4月30日，到期后，自动转为无固定期限合同。2018年6月6日，其妻子王金虹将棋牌室转让给案外人何道兵。其与汪青结清了房租，并告知汪青棋牌室转让的事实。自2018年6月以后，汪青与何道兵之间存在房屋租赁合同关系，其无需向汪青支付房屋租金。汪青以篡改的合同为依据请求其支付租金，依据不足。 汪青辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回丁子周的上诉请求，维持一审判决。 汪青向一审法院起诉请求：1.判令丁子周向汪青支付房屋租金144000元（2019年1月至12月，月租金按12000元计算），支付水、电、物业费共计12900元（2019年1月至12月），支付违约金共计61200元（24个月乘以6000元乘以30%加押金18000元）；支付拖欠房屋租金的利息共计4320元（按照银行利率的三倍计算）；2.案件诉讼费用、律师费由丁子周承担。 一审法院认定事实：2017年4月30日，汪青与丁子周签订《房屋租赁合同》一份，约定汪青将位于马鞍山市的房屋出租给丁子周，房屋租赁期自2017年4月30日开始至2018年4月29日止，租期两年；房屋租金为每月6000元，按月支付，每次房租需提前一个月支付给汪青，如不按期支付汪青有权终止该合同，后果丁子周自负；未经汪青同意，丁子周不得转租转借房屋，租赁期内，水、电费、物业费及因租赁所产生的各项税金均由丁子周每月按规定另行支出，租赁期满，丁子周必须按合同截止日，交还汪青出租房，如逾期不交还，丁子周则要按照本出租房租金的一倍赔付汪青的损失，丁子周无权要回押金；在租赁期内，丁子周支付汪青18×××××元押金，合同期满，在丁子周未损害汪青建筑物、设备及物品并结清所有相关费用的情况下，汪青将押金无息返还丁子周。后汪青将上述房屋交付给丁子周使用，丁子周通过王金虹账户向汪青授权的孙某、孙鹏账户转账支付租金。2018年6月6日，王金虹（丁子周自述系其妻子）与何道兵签订《转让协议》一份，约定王金虹同意将其位于兵使用；店铺转让给何道兵后，何道兵同意替代王金虹履行原有店铺租赁合同中所约定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由王金虹缴纳的水电费及其他各项费用，何道兵根据王金虹签订的租房合同缴纳房租，合同到期自行跟房东讨论续约问题，王金虹不参与转让后租房合同任何问题；何道兵支付王金虹转让费8万元；何道兵接手前该店铺所有的一切债权、债务均由王金虹负责，接受后一切的经营行为及产生的债权、债务由何道兵负责。诉讼中，丁子周称王金虹系其配偶。2019年3月10日，孙某在与丁子周的微信聊天记录中称：“……俞宏欠费系你转让造成的，截止到4月底她现在欠电费2650元、房租费25000元，请你先付清，因为我们双方订的合同和俞宏没关系，我们双方约定房子不得转让转租……”、“何道兵你又找不到，俞宏也找不到……”。诉讼中，汪青称丁子周于2019年3月将王金虹与何道兵签订的《转让协议》复印件交付给其，其与丁子周的合同到期后，其于2019年5、6月份打开案涉房屋的门，当时没有人使用案涉房屋。另，汪青缴纳了上述房屋2019年1月10日至4月10日的电费2751元、2019年2月1日至4月30日的水费208元，合计2959元。 一审法院认为，汪青与丁子周签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。关于案涉合同约定的租赁期限，合同中约定的“该房屋租赁期自2017年4月30日开始至2018年4月29日止”与“租期两年”相矛盾，丁子周辩称租期两年系笔误，租赁期限应系自2017年4月30日至2018年4月29日，但其于2018年6月6日与何道兵签订《转让协议》，并在该协议中约定合同到期后由何道兵自行与房东讨论续约问题，可见丁子周明知2018年6月6日尚在案涉租赁合同租赁期限内，故应认定案涉租赁合同约定的租赁期限系自2017年4月30日起至2019年4月29日止。汪青按合同约定将商铺交付丁子周使用后，丁子周应按约定支付租金、水费、电费等。丁子周辩称其已将案涉房屋转租给他人，转租后的租金及费用应由他人缴纳，但其在转租时并未与汪青解除合同，案涉租赁合同仍对其继续有效，其在合同租赁期限内仍应继续缴纳租金及其他费用。合同租赁期内，丁子周尚欠汪青自2019年1月1日至4月29日止的租金24000元应予以支付。丁子周未按照合同约定的期限支付租金，构成违约，应承担违约责任，应赔偿汪青上述租金自逾期之日起至2019年4月29日的利息420元，以及以上述租金24000元为本金的自2019年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的至实际付清之日止的利息。另外，汪青支付的2019年1月10日至4月10日的电费2751元及2019年2月1日至4月30日的水费208元，合计2959元，应由丁子周承担。汪青未在举证期限内提交其缴纳的租赁期限内的物业费证据，故对其主张的租赁期限内的物业费，不予处理。根据查明的事实，汪青在案涉租赁合同到期日前即已知丁子周将案涉房屋转租给他人，案涉租赁合同到期后如系次承租人原因导致其无法收回房屋其应向次承租人主张权利，故对其主张的租赁合同期满后的租金、水电费等，不予支持。因丁子周在合同到期日前即已告知汪青房屋已转租，合同到期后汪青亦到案涉房屋处查看，其称当时案涉房屋无人使用，此时丁子周与汪青虽未履行书面的交接手续，但案涉房屋已实际交由汪青控制，故对汪青主张丁子周支付到期未交还房屋的违约金，不予支持。汪青主张的律师费，因其未提供证据予以证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、丁子周于判决生效之日起七日内支付汪青租金24000元、利息420元、水电费2959元，合计27379元，以及以24000元为本金的自2019年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的至实际付清之日止的利息；二、驳回汪青的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4636元，减半收取2318元，保全费1120元，共计3438元，由汪青负担2896元，丁子周负担542元。 二审中，汪青申请证人孙某出庭作证，证明案涉租赁合同的租赁期限为两年，并约定如果续租要提前三个月告知。孙某称，2018年4月，丁子周没有就案涉房屋租赁提出任何异议，2018年6月，丁子周告知孙某，因其工作不允许开展第二职业，另外孩子还小，晚上经营时间太长无法照顾小孩等原因，其承租的房屋今后交由妻子王金虹远房亲戚何道兵代管，并由何道兵代为交纳房租，2018年9月何道兵称要去外地，由他表妹俞宏帮他照看店铺，2019年1月份开始，就没有收到房租了。 丁子周质证认为，证人孙某的证言与通话录音不一致，对该证人证言的三性不予认可。 本院对该证据将结合其他案件事实综合予以认定。 二审查明的事实与一审相同。 综合各方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：丁子周与汪青签订的《房屋租赁合同》租赁期限是一年还是两年。 本院认为，汪青与丁子周2017年4月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。案涉房屋租赁合同约定房屋租赁期自2017年4月30日开始至2018年4月29日止，并约定租期为两年，内容相互矛盾。一审法院结合王金虹与何道兵签订的《转让协议》相关内容，认定案涉房屋租赁合同的租赁期为2017年4月30日至2019年4月29日，租期为两年，依据充分。丁子周主张案涉房屋租赁期限为一年，到期后转为无固定期限合同，其经汪青同意将案涉房屋转租给他人，不应承担转租后的相关费用，但其未提供充分证据予以证明，故对其该主张不予支持。丁子周应向汪青支付2019年1月1日至4月29日止的租金24000元及截至2019年4月29日的逾期付款利息420元、2019年1月10日至4月10日的电费2751元、2019年2月1日至4月30日的水费208元，合计27379元。 综上，丁子周的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费484元，由丁子周负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  齐 萍 二〇二〇年八月十九日 法官助理唐斌 书记员温芳