上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6026号上诉人(原审被告)：中国邮政集团公司上海市分公司，住所地上海市虹口区。负责人：王俭，总经理。委托诉讼代理人：许晨，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文静，上海君澜律师事务所律师。上诉人(原审被告)：中国邮政集团公司，住所地北京市。法定代表人：刘爱力，董事长兼党组书记。委托诉讼代理人：许更，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文静，上海君澜律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：万年青(上海)运动器材有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘严雄，总经理。委托诉讼代理人：汪秦，女。委托诉讼代理人：缪江峰，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人中国邮政集团公司上海市分公司(以下简称中国邮政上海分公司)、中国邮政集团公司(以下简称中国邮政公司)因与被上诉人万年青(上海)运动器材有限公司(以下简称万年青公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初11368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中国邮政上海分公司、中国邮政公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项并依法改判。事实和理由：一、一审法院对于《厂房租赁合同》解除时间和支付租金金额的认定不合理。一审法院认为《厂房租赁合同》解除的日期应当以双方协商一致的日期为准，从而认定本案《厂房租赁合同》解除日期为2019年6月11日，并酌定判令中国邮政上海分公司、中国邮政公司支付相当于2个月的租金。中国邮政上海分公司已于2018年12月向万年青公司口头提出解除合同，万年青公司在一审法院庭审时也自认这一事实。自2019年1月开始，双方就《合同解除协议》相关条款进行协商，后中国邮政上海分公司将加盖过公司印章的《合同解除协议》交给万年青公司加盖印章，并于2019年1月29日向万年青公司人员交付钥匙，故涉案租赁合同的解除日期应为2019年1月底，中国邮政上海分公司、中国邮政公司只应支付1个月的租金。二、一审法院对水电费押金不能抵扣的认定不合理。中国邮政上海分公司、中国邮政公司已经在一审法院庭审中提交了案外人袁1代中国邮政上海分公司缴纳的水电费预付款人民币20，000元(以下币种均为人民币)的收据，该收据明确在收款事由中写清为“代缴邮政水电费押金”。因此该笔水电费押金的债权属于中国邮政上海分公司，应当在本案中予以抵扣。三、一审法院对计算逾期付款违约金的基数认定不合理。中国邮政上海分公司已于2018年12月向万年青公司提出了解除合同，并于2019年1月底腾空房屋交还钥匙，故应支付的租金为1个月租金，即计算逾期付款违约金的基数也应为1个月租金。四、一审法院对解约违约金的调整过高，不符合相关法律规定。违约金应当依照实际损失来确定，万年青公司对其实际损失并没有举证加以证明，应承担举证不能的不利后果。五、《厂房租赁合同》是无效合同。本案上海市青浦区香花桥街道北盈路XXX号(胜利路XXX号)房产证编号为第3幢(甲方公司编号为第3幢)的厂房第一层、第二层西侧(以下简称系争房屋)仅用于丁类生产车间，而万年青公司在没有改变该车间的规划许可证使用用途的情况下，违规用于商业租赁，双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，故万年青公司请求解除《厂房租赁合同》等诉讼请求均不能得到支持。万年青公司辩称，不同意中国邮政上海分公司、中国邮政公司的上诉请求。一、一审法院认定《厂房租赁合同》于2019年6月11日解除适用法律正确，认定事实清楚。中国邮政上海分公司于2019年3月15日发给万年青公司的函件显示，直至2019年3月15日，双方仍未就解除合同一事协商达成一致，万年青公司也未收到中国邮政上海分公司声称的加盖过公司印章的《合同解除协议》。万年青公司擅自搬离过程中，仍然留有其部分物品未予搬离，事前并未告知要将钥匙交还给万年青公司。二、一审法院认定水电费押金不能抵扣合法合理。该笔押金的缴款单位为案外人袁1而非中国邮政上海分公司，从该押金收据的收款事由“代缴邮政水电费押金”并不能证明案外人袁1将该款项的债权权利转让给了中国邮政上海分公司，中国邮政上海分公司亦无权擅自处理案外人袁1支付的押金款项。三、一审法院认定计算逾期付款违约金的基数合理，但万年青公司无法认可逾期天数的计算。万年青公司已经按照租赁合同的约定提前向中国邮政上海分公司开具了2019年第一季度的房屋租金发票，现中国邮政上海分公司逾期支付租金，应当承担自2018年12月25日至实际支付之日止的逾期付款违约金。四、一审法院对合同解除违约金判决合理，并未违反相关法律法规规定。本案系争房屋一直处于空置状态，空置期间长达五个多月，而合同解除违约金仅相当于2.5个月的租金，该违约金金额显然远远少于万年青公司的实际租金损失。五、本案《厂房租赁合同》合法有效，不存在合同无效的情形。本案《厂房租赁合同》对系争房屋的用途并未违反任何法律法规的效力性强制性规定，且系争租赁房屋作为仓储的用途并未违反《建筑工程消防验收意见书》的要求，而该《建筑工程消防验收意见书》正证明了本案租赁房屋已经通过合法有效的消防验收手续。根据《厂房租赁合同》第二条第2款的约定，“本租赁物的用途为仓储，由乙方按政府有关规定办理相关申报手续并承担全部费用，如无法办理相关审批手续则由乙方自行承担所有责任，与甲方无关。如乙方须改变租赁用途的，须以书面向甲方提出申请经得甲方书面同意”，况且，中国邮政上海分公司在承租系争房屋前已经对房屋的现状、用途等充分了解并认可，实际使用租赁房屋长达一年，期间从未对房屋状况等提出过任何异议或自行办理相关手续。万年青公司向一审法院起诉请求：一、判令解除万年青公司与中国邮政上海分公司之间的《厂房租赁合同》；二、判令中国邮政上海分公司、中国邮政公司向万年青公司支付2019年1月1日起拖欠的租金931，596元、自2018年12月起的水电费15，272元(暂计至2019年3月31日，最终计算至厂房租赁合同解除之日止)；三、判令中国邮政上海分公司、中国邮政公司向万年青公司支付逾期支付租金违约金442，508.10元(以日千分之五的标准，自2018年12月26日起暂计至2019年3月31日，最终计算至中国邮政上海分公司、中国邮政公司实际支付之日止)；四、判令中国邮政上海分公司、中国邮政公司向万年青公司支付合同解除违约金783，187.44元。一审法院认定事实：位于上海市青浦区香花桥街道北盈路XXX号的厂房登记在万年青公司名下。2017年12月27日，万年青公司(出租方、甲方)与中国邮政上海分公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁物第3幢第一层租赁面积为5，422.67平方米，第二层西侧租赁面积为2，279.02平方米；租赁期限为三年，即自2018年1月1日起至2020年12月31日止；本租赁物的用途为仓储；第3幢租赁物第一层、第二层西侧第一年即从2018年1月1日起至2018年12月31日止租金为每月每平方米38.40元(此费用包含租金及甲方大门口保安管理费和公共区域的卫生清洁费，下同)，每月总租金为295，745元；第二年租金递增5％，即从2019年1月1日起至2019年12月31日止每月每平方米租金为40.32元，每月总租金为310，532元；第三年租金在上一年基础上递增5％，即从2020年1月1日起至2010年12月31日止，每月每平方米租金为42.34元，每月总租金为326，089元；租金每三个月一付，乙方应于每季度使用日5日前交清租金，即租赁第一季度的租金应于2017年12月25日前付清，后一季度租金支付时间顺推三个月，以此类推，甲方于每季度使用日30日前开具发票给乙方；本合同签订之日起3个工作日内(甲方同意乙方租赁保证金于2017年12月29日前交付)乙方向甲方交付保证金(等同2个月租金金额)591，490元；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担违约责任及返还租赁物等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无息返还保证金；租赁期间，如乙方因违反本租赁合同约定给甲方造成财产损失或有其他违约行为的，甲方有权从该保证金中直接扣划乙方应承担的违约金及／或甲方由此遭受的实际损失，甲方扣划后将及时以书面方式通知乙方；乙方在租赁期间，使用的水、电、环境卫生费、有线电视费、液化气、电话费等其他费用，由乙方根据有关规定自行承担；前述水、电、有线电视、电话等在相关部门允许的情况下，乙方应自行申请单独立户并自行向有关部门缴费，在无法单独立户的情况下，乙方应设置独立电表、水表，以便甲方代收代缴；本合同提前终止或租赁期届满的，乙方应于合同提前终止或届满之日向甲方书面提出交接，并办理好租赁物相关退还手续，双方在交接单上签字盖章后，即视为乙方已合格退还租赁物；乙方逾期支付租金的，每逾期一日应按逾期支付金额的日千分之五向甲方支付逾期付款违约金；乙方在租赁期内中途擅自退租或拖延缴纳租金达30天的，视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同，无偿收回租赁物、租赁物固定装修归甲方所有，而且乙方应按照合同总租金的7％向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，甲方对清理该等物品所产生的费用由乙方承担。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，中国邮政上海分公司按约支付保证金591，490元，并支付租金至2018年12月31日，支付水电费至2018年11月30日。2019年2月18日，万年青公司向中国邮政上海分公司发送《告知函》，载明：关于贵司提出与我司解除租赁合同事宜，贵司在未与我司协商一致、且未与我司办理房屋交接手续的情况下便擅自退租，且贵司未将租赁房屋中贵司的物品全部搬离撤除。目前，经我司检查，该租赁房屋中仍留有货架等贵司的物品。现向贵司函告如下：1．请贵司将租赁房屋中的遗留物品搬离撤除，并于搬离撤场的当日与我司办理该租赁房屋的交接手续，以确保我司能够另行出租该租赁房屋，租金、管理费等费用应计算至贵司实际搬离撤场之日止；2．贵司应当与办理房屋交接手续的当日，按合同约定向我司支付单方解除合同违约金783，187.44元，扣除已经缴纳的租赁保证金591，490元，贵司还应向我司支付不足部分款项191，697.44元，并结清自2019年1月1日起至实际搬离租赁房屋之日止的租金、水电费及相应逾期付款违约金。2019年2月22日，中国邮政上海分公司向万年青公司回函，载明：2019年1月中旬将贵司给我司的解除协议制作完成并盖章，明确合同自2019年1月31日终止，并于1月24日交给了贵司，但至今未收到贵司的任何回复；1月29日，我司已将全部财务撤离完毕，并应贵司要求将租赁房屋钥匙交给前台；1月租金由于贵司提供的发票在上海财税网显示作废，故无法付款。2月19日又收到贵司的告知函，多次联系贵司但未有明确说法，仅在2月21日上述表示下周协调，且仍无具体时间表，就此我司认为贵司在此事处理上响应效率过慢、时间明显过长，对由此而产生的额外费用我司不应也不将承担，望贵司慎重对待。鉴于告知函中的情况，我司回复如下：1．应贵司要求，近日，我司再次去租赁房屋查看，并配合贵司清理了相关物品；2．请贵司提供1月房租的有效发票。同日，中国邮政上海分公司向万年青公司发送《告知函》，载明：昨日下午15：57分以电话形式告知贵司开具的发票经我司财务部门查询后为作废发票，并约定今天上午到贵司换取有效发票，以尽快交付1月房租。由于邮政必须收到有效发票后才能汇款，今日我司工作人员前来贵司财务部调换发票，贵司以必须开1季度的发票为由拒开1月发票，造成1月房租无法交付，由此导致我司无法正常支付1月房租的后果由贵司承担。2019年2月28日，中国邮政上海分公司向万年青公司发送《告知函》，对合同解除时间、搬离时间、发票开具、租金及违约金等进行了告知。此后，万年青公司与中国邮政上海分公司双方就上述分歧多次发函进行交涉未果。一审法院审理中，万年青公司主张：1．虽然中国邮政上海分公司于2018年12月25日曾口头提出解除合同，但万年青公司未同意，故合同未解除；现由于中国邮政上海分公司拖欠租金未支付达到合同约定的解除条件，且未经万年青公司同意擅自退租，故万年青公司有权解除案涉租赁合同，合同解除日期以法院判决生效之日为准；2．中国邮政上海分公司虽提出提前解除合同，但未能及时搬离系争房屋，仍遗留有隔离网罩、垃圾横幅等物品，故应向万年青公司支付2019年1月1日至合同解除之日的租金；至于合同解除后的腾退、房屋占有使用费等法律后果，不在本案中主张，另案处理；3．关于水电费，由万年青公司根据总表缴纳后，根据中国邮政上海分公司处分表抄表情况向中国邮政上海分公司开具普通发票，然后由中国邮政上海分公司向万年青公司缴纳；万年青公司已将2018年12月至2019年2月期间的水电费收费通知单交付中国邮政上海分公司，但中国邮政上海分公司未向万年青公司缴纳；4．万年青公司曾根据合同约定向中国邮政上海分公司开具了2019年第一季度的发票，但中国邮政上海分公司迟迟不支付，故万年青公司在最终财务结算时于2018年12月29日将上述发票作废；虽中国邮政上海分公司曾发函要求开具2019年1月份的发票，但根据合同约定租金为季度支付，而双方对发票金额存在异议，单单开具1月份发票可能会被中国邮政上海分公司认为同意解除合同，为避免上述情形发生，故万年青公司坚持需开具3个月的租金发票，迟延支付租金的后果应由中国邮政上海分公司承担；5．中国邮政上海分公司在租期内擅自退租，根据合同约定应按照合同总租金的7％向万年青公司支付解约违约金，结合合同期限计算为两个半月的租金，而案涉租赁合同仅履行了三分之一的时间，还有两年租期未履行，给万年青公司造成的损失远不止两个半月的租金；6．中国邮政上海分公司是中国邮政公司的分支机构，故中国邮政公司应与中国邮政上海分公司承担共同付款责任；7．保证金同意在本案中一并处理。为此，万年青公司提供水电费通知单、水电表近期度数照片、水电费付款凭证及发票复印件、系争房屋内部照片、聊天记录、发票作废记录等作为证据。中国邮政上海分公司对万年青公司提供的2018年12月份水电费通知单真实性无异议，对2019年1、2月份通知单真实性不予认可；对水电表照片不予认可；对聊天记录真实性无法确认；对房屋内部照片不予认可；对水电费付款凭证及发票复印件、发票作废记录未发表质证意见。同时，中国邮政上海分公司、中国邮政公司主张：1．案涉租赁合同并未约定必须经万年青公司同意中国邮政上海分公司才可解除合同，且中国邮政上海分公司于2018年12月25日即口头向万年青公司提出解除合同，并于2019年1月份开始与万年青公司协商解除合同事宜，后万年青公司主动向中国邮政上海分公司发送解除协议，说明万年青公司在2019年1月份已同意解除合同，故案涉租赁合同应于2019年1月解除；2．中国邮政上海分公司已经于2019年1月搬离系争房屋，并于1月29日将房屋钥匙交付万年青公司，故同意支付2019年1月的水电费及租金，2-3月期间产生的费用与中国邮政上海分公司无关；案外人袁1曾代中国邮政上海分公司向万年青公司支付了水电费押金2万元，此款项应用以抵扣水电费；3．中国邮政上海分公司自始都同意支付2019年1月份的租金，且万年青公司曾向中国邮政上海分公司开具过第一季度三个月的发票，在付款期限内万年青公司付款时发现发票已作废，后中国邮政上海分公司要求万年青公司开具2019年1月的租金发票，但万年青公司一直以需缴纳一季度租金，不符合实际情况，故租金未能按期支付的责任在万年青公司，中国邮政上海分公司不应支付违约金；即使中国邮政上海分公司应支付逾期付款违约金，万年青公司主张的违约金计算标准也过高，应调整为日万分之五的标准，且迟延支付的时间万年青公司主张过长；4．对于解约违约金，不应以全部租金的7％，同意以剩余租期内总租金的7％作为解约违约金；5．中国邮政上海分公司虽系中国邮政公司的分公司，但有独立财产，可单独承担责任，故中国邮政公司不应承担付款责任；6．同意保证金在本案中一并处理。为此，中国邮政上海分公司提供微信聊天记录、双方各自拟定的解除协议、2019年第一季度租金发票、网站页面、视频、收据等作为证据。万年青公司对中国邮政上海分公司提供的微信聊天记录、双方各自拟定的解除协议、2019年第一季度租金发票、网站页面的真实性无异议，但对其证明内容不予认可；对要求开具发票的视频真实性无异议，但不能证明拍摄时间；对清理系争房屋的视频，真实性不予认可；对交还钥匙的视频，真实性不予认可；对收据真实性无异议，但与本案无关，案外人袁1并未向万年青公司表示或确认该笔款项系代中国邮政上海分公司支付，中国邮政上海分公司也未提供相应依据证明。一审法院认为，案涉《厂房租赁合同》系万年青公司与中国邮政上海分公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，中国邮政上海分公司无解除权擅自提出解除合同，且并未就解除合同与万年青公司达成一致意见，故对中国邮政上海分公司提出的案涉合同已于2019年1月底解除的主张一审法院不予采信。中国邮政上海分公司在租赁期内擅自中途退租，违反了合同约定，万年青公司有权解除合同，故对万年青公司提出的解除案涉租赁合同的主张，一审法院予以支持，合同解除时间一审法院确定为诉状副本送达中国邮政上海分公司之日即2019年6月11日。针对万年青公司主张的租金，一审法院认为，虽然双方未办理正式的交接手续，但中国邮政上海分公司已于2018年12月25日通知万年青公司解除合同，并在之后通过多次函告的方式告知万年青公司其已经搬离，双方也就合同解除违约责任等一直进行沟通，故对于中国邮政上海分公司已搬离的事实万年青公司应知晓，而在此情形下万年青公司却不积极收回系争房屋，其对在此期间产生的扩大损失应承担相应责任，故结合双方当事人来往函件、照片、视频及庭审陈述等，一审法院酌定中国邮政上海分公司应支付万年青公司租金621，064元。针对水电费，结合中国邮政上海分公司自述其腾退时间、万年青公司提供的2018年12月及2019年1月水电费通知单明细及聊天记录，一审法院认定中国邮政上海分公司应向万年青公司支付2018年12月及2019年1月期间的水电费13，802.22元，对万年青公司主张的2019年2月的水电费一审法院不予支持。万年青公司不同意水电费押金在本案中予以抵扣，且中国邮政上海分公司亦未提供其他证据予以佐证，故对中国邮政上海分公司提出的水电费押金应予以抵扣的主张，一审法院不予采信。根据合同约定，万年青公司应于每季度使用日30日前开具发票给中国邮政上海分公司，中国邮政上海分公司应于每季度使用日5日前交清租金，并结合双方当事人的陈述，一审法院认定双方租金履行的交易习惯为万年青公司先行开具租金发票后中国邮政上海分公司按票付款，故中国邮政上海分公司在收到万年青公司开具的2019年第一季度租金发票后应于2018年12月25日前向万年青公司支付上述期间的租金，但直至2018年12月29日发票作废之日中国邮政上海分公司仍未付款，中国邮政上海分公司应以第一季度租金为基数向万年青公司支付此期间的逾期付款违约金。万年青公司在2018年12月29日将租金发票作废，其后双方就租金金额、开票数额等无法达成一致意见，且万年青公司未再行向中国邮政上海分公司开具发票，故对万年青公司主张的其后的逾期支付租金违约金，一审法院不予支持。对于违约金的计算标准，合同约定逾期付款违约金的计算标准为日千分之五，对此中国邮政上海分公司认为该标准过高，请求法院依法予以调整，按照日万分之五标准进行计算。综合考量万年青公司的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，一审法院确定逾期付款违约金的计算标准为日万分之五。综上，一审法院认定被告应支付万年青逾期付款违约金1，863.20元。万年青公司主张的合同解除违约金，于法有据，且中国邮政上海分公司未提供证据证明该违约金约定过高，故对万年青公司的该项诉请一审法院予以支持。双方当事人均同意保证金在本案中一并处理，一审法院予以准许。根据合同约定，万年青公司有权将保证金用于抵扣违约金，故为避免双方诉累，一审法院认定扣除保证金591，490元后，中国邮政上海分公司仍需支付万年青公司解约违约金191，697.44元。万年青公司诉请主张要求中国邮政上海分公司与中国邮政公司共同承担责任，于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院判决如下：一、万年青公司与中国邮政上海分公司签订的《厂房租赁合同》于2019年6月11日解除；二、中国邮政上海分公司、中国邮政公司应于判决生效之日起十日内支付万年青公司租金621，064元；三、中国邮政上海分公司、中国邮政公司应于判决生效之日起十日内支付万年青公司水电费13，802.22元；四、中国邮政上海分公司、中国邮政公司应于判决生效之日起十日内支付万年青公司逾期付款违约金1，863.20元；五、中国邮政上海分公司、中国邮政公司应于判决生效之日起十日内支付万年青公司解约违约金191，697.44元；六、万年青公司的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正；一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，万年青公司与中国邮政上海分公司就系争房屋签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，均应按约履行自己的义务。本案中，中国邮政上海分公司在租赁期内擅自中途退租，违反了合同约定，其与万年青公司就解除合同并未达成一致意见，故一审法院认定万年青公司有权解除《厂房租赁合同》、解除时间为诉状副本送达中国邮政上海分公司之日，并根据当事人实际损失、合同的履行情况、过错程度等因素酌情判令中国邮政上海分公司、中国邮政公司支付2个月的租金、逾期付款违约金及解除违约金，符合合同和法律规定，对此已作出充分阐述，本院予以认可，不再赘述。中国邮政上海分公司、中国邮政公司提出案外人袁1缴纳的水电费应予抵扣，但未得到案外人袁1的认可，故本院不予采信。中国邮政上海分公司、中国邮政公司提出《厂房租赁合同》是无效合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，中国邮政上海分公司、中国邮政公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24，180.50元，由上诉人中国邮政集团公司上海市分公司、中国邮政集团公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  成 皿二〇二〇年八月二十六日书记员  夏 歆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……