上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0113执异203号案外人：冯某某，男，1957年2月3日生，汉族，住上海市浦东新区洪山路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：赵楚瑶，上海欧瑞腾律师事务所律师。申请执行人：余晨斌，男，1983年9月26日生，汉族，住上海市宝山区。被执行人：孙俊，男，1989年4月28日生，汉族，住上海市杨浦区。本院在执行申请执行人余晨斌与被执行人孙俊民间借贷纠纷一案中，案外人冯某某对本案执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人冯某某称，案外人得知本院于2017年6月20日在(2017)沪0113民初11591号案件中查封了上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。案外人冯某某与被执行人孙俊于2013年12月4日就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定案外人冯某某向被执行人孙俊购买系争房屋，价格115万元，案外人陆续支付了购房款105万元，剩余10万元房款约定在房屋过户及煤气过户当日支付。2013年年底，被执行人孙俊将系争房屋交付案外人，案外人居住该房屋至今。为维护自己的合法权益，案外人于2017年12月30日起诉至上海市闵行区人民法院，要求被告配合办理系争房屋过户手续，因该房屋被司法查封而被驳回起诉。案外人认某，案外人与被执行人在该系争房屋被查封前签订了正式的房屋买卖合同，且合法占有该房屋，并已按照合同约定支付了大部分房款，房屋未办理过户非因买受人自身原因，故案外人向本院提出书面异议，请求解除对系争房屋的查封。本院经审查查明，系争房屋系动迁安置房，2012年11月26日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局与孙达华的委托代理人暨被执行人孙俊签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，2012年12月29日，上海市杨浦区第一房屋征收房屋事务所有限公司与孙达华、孙梦洋及被执行人孙俊签订《订房回执》，确认涉案房屋的订房人为被告孙俊。2014年12月16，系争房屋取得大产证，产权人登记为上海益恒置业有限公司。2017年4月1日，系争房屋过户登记至被执行人孙俊名下，房地产权证号为沪(2017)闵字不动产权第016484号。申请执行人余晨斌与被执行人孙俊民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理，根据余晨斌的财产保全申请，于2017年6月15日作出(2017)沪0113民初11591号民事裁定书，并于2017年6月20日查封了系争房屋，查封期限3年：自2017年6月20日至2020年6月19日止。本院于2017年10月18日作出(2017)沪0113民初11591号民事判决书：一、被告孙俊于本判决生效之日起十日内归还原告余晨斌借款人民币70万元。二、被告孙俊于本判决生效之日起十日内支付原告余晨斌利息(自2017年4月6日至实际还款之日止，以本金人民币70万元为基数，按月利率2%计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费计人民币10,800元，保全费4,020元，由被告孙俊负担。案件发生法律效力后，因孙俊未及时履行义务，余晨斌即向本院申请执行，本院于2018年2月8日以(2018)沪0113执767号立案执行，但被执行人孙俊至今未能履行全部付款义务。本案在执行过程中，本院于2018年5月25日作出(2018)沪0113执767号执行裁定书：本院(2017)沪0113民初11591号民事判决主文本次执行程序终结。另查明，案外人冯某某于2020年7月20日已将购房尾款10万元交付本院。以上事实，有案外人冯某某提交的(2017)沪0112民初36977号民事判决书及上海市闵行区人民法院法律文书生效证明、管理费账单、施工许可证、装修管理协议、承诺书、单元内部装修申请表、施工人员登记表、上海市闵行区人民法院法庭笔录、上海市不动产登记簿、代管款收据；本院调取的(2017)沪0113民初11591号民事判决书、(2017)沪0113民初11591号民事裁定书、(2018)沪0113执767号执行裁定书等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认某，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。本案中，本院于2017年6月20日对系争房屋采取查封措施时，该房屋登记在孙俊名下，故本院的保全措施并无不当。进入执行程序后，保全措施自动转为执行程序中的查封措施。本案的争议焦点为：案外人冯某某对系争房屋是否享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的，人民法院应支持其要求排除执行的异议请求。本案中，案外人冯某某在本院于2017年6月20日查封系争房屋之前已与被执行人孙俊签订了合法有效的买卖合同，支付了大部分房屋价款，且将剩余房款10万元交付本院执行，目前案外人冯某某已合法占有了系争房屋。根据《上海市不动产登记技术规定》(沪规土资籍规[2016]760号)第16.8.6条，关于“动迁安置房在取得不动产权证书后的3年内不得转让、抵押”规定中的3年的时限，按照以下规定进行认定：第16.8.6.1条，被动迁居民家庭取得不动产权证书满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自不动产权证书发证日期起至房地产交易合同网上备案时间满3年的，登记中心予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。第16.8.6.2条，未取得不动产权证书或取得不动产权证书未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得不动产权证书满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理不动产权证书后，可以转让、出租。登记中心在受理不动产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验不动产权证书、拆迁补偿安置协议。本案中，孙俊户签订房屋征收补偿安置协议的时间为2012年11月26日，系争房屋房地产开发企业取得不动产权证书的时间为2014年12月16日，故系争房屋限制交易期应至2017年12月15日止。目前，该房屋已不存在交易限制，现因系争房屋被本院查封而致使案外人仍无法办理产权过户手续，案外人对此并无过错。综上，案外人冯某某所提异议情形符合上述司法解释条款的规定，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下：解除对上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 须桃根审 判 员 葛宝琴审 判 员 姜玉芳二〇二〇年八月十日法官助理 史雅丽书 记 员 陆 薇附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。