浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终497号 上诉人（原审被告）：张丽丽，女1974年10月6日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：潘翔，浙江维人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈海军，男，1969年12月21日出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：阮小荣，男，1965年8月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上诉人张丽丽因与被上诉人陈海军合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2019）浙1003民初6542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因浙江省采取了突发事件应对措施，诉讼活动不能正常进行。2020年6月1日恢复审理。本案现已审理终结。 张丽丽上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人转让给上诉人的财产标的属于无权处分，双方签订的协议书应认定为无效合同。上诉人与被上诉人于2018年1月25日签订了使用权转让协议书，约定将被上诉人原租赁台州市黄岩区院桥镇三友村30.521亩的土地及地上所有建筑物和用电设备全部转让给上诉人（除原己租给王岩胜2.78亩外），被上诉人配合上诉人办理用电设备的转户手续，后又签订补充协议，约定如不能将王茂建的厂房（包括土地）按期全部上交给上诉人则被上诉人支付给上诉人50万元，则该地块、厂房归被上诉人所有。一审中认定上诉人与被上诉人签订的《使用权转让协议书》及《使用权转让补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。首先被上诉人与台州市黄岩区院桥镇三友村（现为永友村，以下简称永友村）签订的是土地使用权租赁协议，根据该份合同约定被上诉人仅仅是一个承租人的身份，该土地及地上建筑物所有权人应为永友村，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，被上诉人根本无权将租赁物进行转让，如允许被上诉人进行转让，将使永友村的村集体利益受到重大损害。上诉人本着诚实信用的原则履行了协议中大部分的义务，支付了转让款600万元，但发现被上诉人根木就无法履行协议中约定的义务。二、案外人台州市黄岩区院桥镇三友村村民委员会就涉案标的物与被上诉人之间存在着租赁协议，但该租赁物没有相关的权属证明，土地和地上建筑物没行任何的审批手续，致使上诉人无法办理过户手续，该租赁协议为无效合同，被上诉人的转让行为应认定为无效。台州市黄岩区院桥镇政府于2019年10月25日发出了《责令限期拆除通知书》中明确告知承租人擅自搭建违法建筑的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，要求自行拆除，并告知在催告书收到五日后，将组织强制实施。被上诉人明知在补充协议中约定的租赁给王茂建的租赁物系违法建筑，并在收到上述通知书后却提前终止与王茂建的租赁协议，将有瑕疵的标的物交付给上诉人，将违法风险转嫁至上诉人，明显有违诚实信用原则。三、由于涉案标的物为永友村所有，在未经该村村民代表大会决议的前提下转让涉案标的物，可能造成集体利益的损害，一审法院在审理案件过程中未依法追加该村委员会为第三人参加诉讼，亦未查明涉案标的物的真实所有权人，标的物是否具有产权证和其他相应审批手续的情况下就草率的认定《使用权转让协议》未违反法律强制性规定合法有效，属于程序违法。 陈海军答辩称，首先，本案讼争的转让合同纠纷，不是合同效力的纠纷。上诉人未在一审中提出合同效力问题，况且两份协议不违反法律行政法规强制性规定。退一步说即使存在合同效力问题，也不是二审的审理范围，更何况上诉人主张原租赁合同无效，主体不符。因上诉人未及时提出，应已经超过时效。 陈海军向一审法院起诉请求：1、被告支付原告最后一期转让费1750000元及违约金775000元；2、诉讼费、财产保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月25日，原告陈海军与被告张丽丽签订一份《使用权转让协议书》，约定：“原告将其自三友村租赁的30.521亩土地及地上所有建筑物、用电设备全部转让给被告（除原已出租给案外人王岩胜的2.78亩外），转让费为7750000元，分四期支付，签订协议后15天内支付4000000元、2018年6月1日支付1000000元、2018年12月1日支付1000000元、2019年12月1日支付1750000元；若被告未按时支付任何一期转让金或不足额支付的，须承担转让金总额10%的违约金；2018年的土地增益金1068235元由被告在签订协议后三天内汇入原告账户，2019年起由被告直接汇入三友村账户；第四期付款时，原告应将原与三友村所签的30.521亩土地使用权协议原件交给被告，如不能交付，视作原告违约。”后双方签订了一份《使用权转让补充协议》，约定：“原告原租给案外人王茂建的厂房（包括土地），在协议未到期前每年所产生的租费和上交村里的增益金165000元，案外人王茂建如不能按期全部上交给被告，由原告负责从转让款中扣除；合同到期后，土地、厂房由原告收回交给被告，若不能按时收回转交被告，由原告支付被告500000元土地使用款，该地块、厂房归原告所有；原第四期付款1750000元改为1250000元，另500000元作为该地块、厂房的保证金。”协议签订后，原告按约将租赁物交付给被告（除租赁给案外人王茂建的厂房、土地外），被告按期支付了前三期转让金共计6000000元，但第四期转让金1750000元至今未付。另认定，2019年12月25日，原告陈海军与案外人王茂建签订了一份《提前终止租赁协议》，约定：双方于2012年10月11日签订的《租赁协议》提前至2019年12月25日终止，案外人王茂建于2019年12月29日前返还土地、房屋及附属物品、设备设施等内容。 一审法院认为，原、被告签订的《使用权转让协议书》及《使用权转让补充协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。被告未按协议约定的期限支付第四期的转让金1750000元，构成违约，应承担相应的违约责任，但双方约定的违约金过高，现被告请求适当减少，原审法院以原告的实际损失为基础，兼顾协议履行情况，根据公平原则及诚实信用原则，酌情确定违约金自违约之日起以1750000元为本金按月利率2%计算。根据双方签订的补充协议，原告与案外人王茂建签订的租赁协议到期后，原告仍未能收回该土地、厂房交付给被告的，转让金中的500000元作为保证金保留，现原告已与案外人王茂建提前解除了租赁关系，原告也已经收回相应的土地、厂房，能够交付给被告使用，但被告在庭审中明确表示不愿意接收该土地、厂房。故被告关于第四期转让金中应扣除保证金500000元，且165000元土地增益金应该在被告应付的转让金中扣除的抗辩缺乏理由，不予采纳。至于被告辩称其因原告不配合办理用电设备转户手续造成用电损失近95000元，要求在应付转让金中扣除，但其提供的证据不足以证明其主张，故对其抗辩亦不予采纳。综上，原告合理的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七5条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张丽丽于本判决生效之日起十日内给付原告陈海军转让金1750000元，并支付自2019年12月2日起至本判决履行完毕之日止按本金1750000元、按月利率2%计算的违约金。二、驳回原告陈海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27000元，减半收取13500元，财产保全费5000元，合计18500元，由原告陈海军负担3956元，被告张丽丽负担14544元。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 本院一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，对合同效力的审查是人民法院审理案件的基本前提及必须程序。合同效力的审查属于人民法院裁判权范围，不受当事人诉讼请求限制，即使当事人未提起确认合同无效的请求，人民法院仍应依职权进行审查。被上诉人主张上诉人在一审中未主张合同无效，涉案合同效力不属于二审审理范围的理由缺乏法律依据。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人认为涉案的土地使用权及地上建筑物系永友村所有，被上诉人系承租人，无权进行转让。且地上建筑物系违法建筑，没有经相关部门审批，上诉人无法办理过户手续，双方之间的转让行为无效。本院认为，被上诉人向原台州市黄岩区院桥镇三友村承租了涉案土地使用权及房屋，涉案房屋无规划许可证，系违法建筑。但被上诉人将上述土地及地上建筑物的使用权转让给上诉人，并不违反相关的法律、法规的规定，该转让行为有效。上诉人以建筑物不能办理过户手续为由，要求认定双方之间的转让协议无效，缺乏法律依据。由于动产与不动产的分类是依据财产的物理属性，即使建造行为违法，也不能改变违章建筑的不动产属性；其次，虽然违章建筑不能办理所有权登记，但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权；无法登记只能导致所有权不能转移，转让的房屋是否属于违章建筑是否转移所有权不是导致合同无效的法定因素，不影响双方之间转让的效力。综上，上述《使用权转让协议书》及《使用权转让补充协议》有效，双方应按约履行合同义务。上诉人未按约支付第四期的转让金，构成违约，被上诉人要求上诉人履行付款义务及承担相应的违约责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 综上，张丽丽的上诉请求依法不能成立，一审判决认定事实清楚，实体处理得当，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21000元，由上诉人张丽丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 王安安 审 判 员 胡精华 二〇二〇年八月二十日 代书记员 张 跃 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?