广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14016号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄元钦，男，汉族，1965年6月3日出生，身份证住址广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：赵彩燕，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：马双勤，广东新法擎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区新滘中路221号711房。法定代表人：张毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓晓君，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦榕灿，广东经纶律师事务所实习律师。上诉人黄元钦因与被上诉人广州南天商业大广场建设发展有限公司（以下简称南天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初18130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人黄元钦上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项；2.南天公司立即返还市场管理费用70000元；3.赔偿经济损失130000元；4.南天公司继续履行合同；5.一、二审诉讼费用由南天公司承担。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误，判决结果部分错误。一、双方签署的《南天市场租赁合同》合法有效。（2011）穗中法民五终字第1143号生效判决确认同一涉案场地蔡明炎与南天公司的租赁合同有效，一审认定涉案租赁合同无效，与前案判决冲突。二、南天公司未按照合同约定提前通知解除合同，拒不履行合同义务，并拒收租金及市场管理费用，以违法犯罪方式破坏市场经营，恶意提起诉讼。涉案租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日，合同对双方权利义务作出明确约定。南天公司在庭审中称其在2018年7月16日向包括黄元钦在内的租户发出《关于南天市场升级改造终止的通知》，决定自2018年8月15日终止租赁合同，并要求包括黄元钦在内的租户解除合同，办理退铺手续。首先，黄元钦从未收到该通知，南天公司亦未提供证据证明其已经通知到黄元钦。其次，该解除合同通知不符合《南天市场租赁合同》约定的南天公司应于6个月前通知黄元钦的要求。2018年7月起，南天公司开始断水断电，禁止他人进入市场、随意堆放垃圾，毁损商铺电力、暴力威胁等方式破坏市场经营，暴力逼迁。南天公司拒绝接收黄元钦缴纳租金等费用，称南天市场即将拆迁，暂不缴纳市场管理费、租金等费用，致使合同无法履行。现南天公司以租户拒交费用为由起诉确认合同解除并索取非法利益，严重损害黄元钦的合法权益。三、南天公司拒不履行市场管理的合同义务，违约在先。南天公司对涉案商铺无所有权，无权收取市场管理费及租金。根据权利义务一致原则，南天公司以违法犯罪破坏市场不能从中获益。一审法院认定租赁合同无效，故不应以《南天市场租赁合同》约定的标准计算租金及市场管理费。关于租金等费用，首先应由双方协商，协商不成由有关部门确定其标准。四、南天公司应当立即将涉案商铺及商铺内物品恢复原状，支付违约金，并向黄元钦赔偿因南天公司造成停业的人工、销售损失及暴力拆除未到期商铺造成的装饰装潢及物品损失。五、南天公司雇请黑社会等破坏市场经营并参与非法集资，依法应当交由公安机关立案侦查，依法追究刑事责任。综上，黄元钦上诉请求二审法院查明事实，判如所请。被上诉人南天公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、南天公司、黄元钦签订的《南天市场租赁合同》无效。二、黄元钦应当向南天公司支付占有使用涉案商铺期间的房屋占用费及市场管理费。三、南天公司无需退还黄元钦市场综合管理费。四、南天公司无需赔偿黄元钦经营损失。南天公司于2019年7月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄元钦支付2018年8月1日至2019年10月31日租金（2018年8月租金按2926.3元每月计算，2018年9月至2019年8月按3160.42元每月计算，2019年9月至2019年10月按3413.45元每月计算），及逾期支付租金的违约金（以每月欠缴租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算；当月租金的违约金从当月16日起算至实际支付租金之日止）；2.黄元钦支付自2018年8月1日起至2019年10月31日止的市场管理费53261.75元（2018年8月按3080元每月计算，2018年9月至2019年8月按3326.40元每月计算，2019年9月至2019年10月按3592.51元每月计算）及逾期支付市场管理费的违约金（以每月欠缴市场管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算；当月市场管理费的违约金从当月16日起算至实际支付之日止）；3.黄元钦负担本案诉讼费。黄元钦反诉请求法院判令：1.南天公司立刻依约对市场内公共设备设施进行日常维护维修，保证设备设施的正常运作不影响市场的正常营业、立刻依约维护市场经营秩序，配备清洁员，排除妨害以便于黄元钦正常营业；2.南天公司向黄元钦返还市场综合管理费用70000元；3.南天公司向黄元钦赔偿经营损失共计130000元；4.本案诉讼费由南天公司承担。一审法院查明事实如下：2014年8月15日，南天公司（出租方、甲方）与黄元钦（承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第X栋X号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：（1）甲方保证在租赁期内的前三年乙方可正常租赁经营；（2）甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；（3）升级改造完成后乙方在同等条件下享有优先承租权；（4）升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为2323元、市场管理费为2445元，从2015年9月1日起至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用70000元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金14300元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；在租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有：1.拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的（其中：在合同期内累计有三个月欠交租金及市场管理费、水电费的视为违约）……；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任，等内容。另查，2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向我院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。一审诉讼中，南天公司、黄元钦确认：涉案场地已经于2019年10月31日拆除，黄元钦于2018年8月起没有支付租金及市场管理费，不需要在本案中处理保证金问题。南天公司确认收到了黄元钦支付的市场综合管理费用70000元。黄元钦明确其第一项反诉请求即是要求南天公司继续履行合同。经一审法院向双方释明，假如法院认定涉案租赁合同无效，黄元钦表示坚持其反诉诉讼请求，南天公司表示要求黄元钦支付的租金变为占用费，其余诉讼请求不变。一审法院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。南天公司与黄元钦签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，一审法院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前南天公司、黄元钦未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故双方签订的租赁合同应认定无效。涉案商铺已经被拆除，且该租赁合同无效，黄元钦要求继续履行合同不符合法律规定亦无实际可能，故黄元钦要求继续履行合同的反诉请求一审法院不予支持。关于市场综合管理费的问题，南天公司确认收取黄元钦市场综合管理费70000元，但双方之间的租赁合同的期限已经届满，黄元钦要求南天公司退回上述市场综合管理费70000元无理，一审法院不予支持。关于租金（占用费）及市场管理费的问题，根据合同约定，从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为2323元、市场管理费为2445元，从2015年9月1日起至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，现双方确认黄元钦从2018年8月开始未交纳租金及市场管理费，由于黄元钦一直占有使用涉案商铺，并未向南天公司交回商铺，直至商铺被拆除，故南天公司要求黄元钦从2018年8月1日起至2019年10月31日止参照合同约定的标准支付租金及市场管理费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于南天公司主张黄元钦支付租金、市场管理费的违约金的问题，由于支付违约金的前提是合同有效，如前所述，双方所签订的合同属无效合同，故南天公司要求黄元钦支付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于黄元钦反诉要求南天公司支付综合经营损失的问题，因黄元钦未能对损失提供相应的证据予以证明，应承担不利的法律后果，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院》第三条、第五条之规定，一审法院于2019年12月26日判决如下：一、原告广州南天商业大广场建设发展有限公司与被告黄元钦签订的《南天市场商铺租赁合同》无效；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2018年8月1日起至2019年10月31日止的占用费（2018年8月按2926.3元/月计算，2018年9月至2019年8月按3160.42元/月计算，2019年9月至2019年10月按3413.45元/月计算）；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2018年8月1日起至2019年10月31日止的管理费（2018年8月按3080元/月计算，2018年9月至2019年8月按3326.40元/月计算，2019年9月至2019年10月按3592.51元/月计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2046元，由原告负担614元，由被告负担1432元。本案反诉受理费2150元，由被告负担。上述本诉受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时直接向其支付应负担的受理费。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，黄元钦向本院提交：1.照片，拟证明南天公司自2018年7月16日单方发出解除合同的通知开始，不仅未履行租赁合同约定的市场管理义务，还对整个南天市场商铺实施断水断电、不处理垃圾、围蔽市场等破坏市场经营的违法犯罪行为，迫使租户商铺无法经营，无法实现租赁目的，给租户造成经营损失；2.视频、图片光盘，拟证明2018年7月起南天公司采取围蔽市场、黑衣人进场、堆放垃圾到整个南天市场租户门口、强制锯开整个南天市场租户的锁、盗窃搬走租户店内物品等破坏市场经营的措施，直至拆除涉案市场，致使整个南天市场租户店铺无法经营，南天公司存在破坏市场经营的违法犯罪行为的客观事实；黄元钦承租涉案房屋用作经营南元酒店用品，前述照片均没有反映涉案商铺的情况，除视频名称为“2019年9月5日”、“2019年9月10日A”之外，均与涉案商铺无关，只是反映了南天市场整个经营环境情况；随后黄元钦向法院提交了2019年10月16日、10月27日拍摄涉案商铺的照片，拟证明涉案商铺被围蔽的事实。南天公司质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性均不确认，黄元钦提交的证据是一审庭审结束前就已经存在的证据，其未在一审法定期限内举证，也没有依法申请延长举证期限，应当视为放弃了举证的权利，不能作为二审定案依据；从照片无法看出所涉场地为涉案商铺，该照片没有载明拍摄时间，无法辨别各方当事人的身份，也无法看出黄元钦所称的破坏经营或侵权行为，与本案待证事实无关联；对于黄元钦当庭提交的涉案商铺3张照片不属于二审新证据，且涉案商铺租赁合同已于2019年8月31日期限届满，该证据亦无原件，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审查黄元钦二审提供的前述证据，对于不涉及涉案商铺的图片、视频，对其关联性不予认可；2019年10月之后拍摄的涉案商铺的照片，不能证明涉案商铺涉讼期间的状况，与本案待证事实亦无直接关联，不能作为定案依据。二、对于黄元钦主张要求南天公司赔偿130000元事实依据的问题，黄元钦回复称：其主张的130000元损失是预估的，包括正常经营期间可预期利益，按照过往经营利润进行估算，以每月10000元的标准自2018年8月1日计至2019年10月31日，当事人没有保留经营过程中的相关单据，所以没有提交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、关于涉案合同效力及继续履行的问题；二、黄元钦主张南天公司向其返还市场综合管理费70000元能否成立；三、黄元钦主张不应向南天公司支付租金（占用费）及市场管理费的问题；四、黄元钦要求南天公司支付综合经营损失130000元能否成立。对此，本院认定如下：一、关于涉案租赁合同效力及继续履行的问题。一审法院向广州市规划和自然资源局查询结果显示涉案商铺所在场地为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前南天公司、黄元钦未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定认定涉案租赁合同无效，并无不妥。涉案商铺已经被拆除，黄元钦要求南天公司对涉案市场内公共设施设备等维护维修、继续履行合同，不符合法律规定亦无实际可能。黄元钦该项上诉主张，不能成立。二、黄元钦上诉主张南天公司向其返还市场综合管理费70000元能否成立的问题。南天公司确认收取黄元钦2015年9月1日起至2019年8月31日止的市场综合管理费70000元，但双方之间的租赁合同期限已经届满，黄元钦亦无证据证明在此之前已经将涉案商铺交还给南天公司。因此，黄元钦诉请南天公司退回上述市场综合管理费70000元，理据不足，本院不予支持。三、黄元钦诉请不应向南天公司支付租金（占用费）及市场管理费的问题。双方租赁合同明确约定，从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为2323元、市场管理费为2445元，从2015年9月1日起至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，现双方确认黄元钦从2018年8月开始未交纳租金及市场管理费，由于黄元钦一直占有使用涉案商铺，并未向南天公司交回商铺，直至商铺被拆除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，南天公司诉请黄元钦从2018年8月1日起至2019年10月31日止参照合同约定的标准支付租金（占有使用费）及市场管理费，合法有据。四、黄元钦诉请南天公司支付综合经营损失130000元能否成立的问题。因黄元钦未能对损失提供相应的证据予以证明，应承担不利的法律后果，故黄元钦诉请南天公司赔偿其经营损失130000元，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人黄元钦的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人黄元钦负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年八月三十一日书记员  纪惠敏黄晶晶