河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3194号上诉人（原审被告）：庞贝贝，男，汉族，1985年12月5日出生，住河南省罗山县。上诉人（原审被告）：庞家刚，男，汉族，1963年5月8日出生，住河南省罗山县。二上诉人委托诉讼代理人：付强，河南以德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李林，男，汉族，1996年1月22日出生，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：薛俊、孙思文（实习），河南联高律师事务所律师。上诉人庞贝贝、庞家刚因与被上诉人李林房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初2133号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庞家刚及其委托诉讼代理人付强，被上诉人李林及其委托诉讼代理人薛俊、孙思文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。庞贝贝、庞家刚上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；二、一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序有错误。第一，遗漏了必要共同诉讼当事人，信阳市信家房地产经纪有限公司第五分公司（下称信家公司）应当作为本案被告或第三人参与本案诉讼。首先，信家公司作为诉争合同的居间方，在合同上加盖有公章，应当视为合同当事人之一。其次，作为专业的房产中介公司，应当专业、高效，但是其在居间服务中的表现却非常业余，并因此给买卖双方造成不必要的纠纷。在签订房屋买卖合同时，按三方的约定，付款手续，双方办理过户登记手续，买方办理按揭贷款，银行审批通过后直接将尾款支付给卖方。但是在签订合同时，首付款的支付方式，其没有按照约定好的内容书写，而是非常业余的写成“银行审批贷款通过，过户前”，该表述没有具体的时间节点，且根本无法操作。该表述也是双方发生争议的直接原因。因此，信家公司应当退还中介费并赔偿因此给双方造成的损失（律师费、诉讼费等）。第二，一审没有给予上诉人足够的答辩期。被上诉人当庭增加了“解除房屋买卖合同”的诉讼请求，因上诉人庞家刚是普通公民，不熟悉审理流程，法庭没有向其充分释明，也没有询问其是否需要答辩期，就径直继续开庭，剥夺了上诉人的诉讼权利。二、诉争合同自始无效。诉争《存量房买卖合同》是庞家刚在没有代理权限的情况下与被上诉人订立的合同，因权利人没有追认，该合同应当自始无效。因上诉人在外地工作，就将房屋买卖事宜委托给其父亲庞家刚。信家公司的业务人员为了急于促成该笔交易，在上诉人还没有向其父亲出具委托手续的情况下，就先后四次去上诉人罗山老家催促签订房屋买卖合同事宜。因合同没有按照三方口头约定的付款方式书写，上诉人在知情后拒绝追认，因此该合同应当自始无效。一审仅凭微信聊天记录认定上诉人知道此事，并判决上诉人承担责任，缺乏法律的严谨性。三、一审判决上诉人双倍返还定金，没有法律和事实依据。按三方前期口头协商的结果，买方（被上诉人）先支付首付款，然后卖方（上诉人）办理解押手续，双方办理过户登记，买方申请贷款，银行审批通过后直接支付给卖方。这是三方前期协商好的，也是二手房买卖的通用流程，但是在签订合同过程中，被上诉人和信家公司却私自更改合同条款（因上诉人庞家刚非常信任信家公司，没有仔细看合同条款）,导致双方发生纠纷。被上诉人及信家公司存在欺诈行为。同时因该合同属于自始无效的合同，应当按照无效合同的法律后果处理。四、一审判决上诉人承担中介费、律师费等费用没有法律依据。关于中介费。首先，被上诉人没有提供正规的中介费的发票，仅提供信家公司出具的收据，其真实性存疑，不能排除二者串通的可能。其次，即使被上诉人真实支付了中介费，因信家公司没有为被上诉人提供相应服务，其仍然有继续为被上诉人提供合适房源，并促成交易的义务，也就是说被上诉人支付的中介费仍然可以发挥效用，不应当由上诉人赔偿。关于律师费，虽然争议条款中对律师费的承担作出了约定，但是因该合同自始无效，因此，该条款当然也是无效条款。我国也没有任何一部法律对律师费的承担作出相应规定，一审判决由上诉人承担没有法律和事实依据。综上，一审审理程序错误，认定事实不清证据不足，恳请二审查明事实，依法改判或将本案发回重审。被上诉人李林答辩称：一、买卖合同合法有效，上诉人承担双倍返还定金的责任于法有据，承担中介费、律师费等符合法律规定。首先，上诉人认为自己对其父亲庞家刚的代理行为没有进行追认，因此合同无效。但上诉人接收答辩人20000元定金的行为视为接受答辩人履行合同的义务，应视为对合同的追认。一审时答辩人提供中介公司与上诉人的聊天记录已经明确显示，上诉人对其父亲的代理行为知晓，并且进行了追认，因此，买卖合同依法成立并有效。其次，上诉人违反合同约定，既不愿按照约定继续履行合同，也不愿退还定金，按照约定应当赔付答辩人居间服务费及律师费。按照担保法的规定，收取定金后违约的，应当双倍返还定金。二、信家公司不是买卖合同的当事人，对合同也没有独立的请求权，因此，作为诉讼当事人主体不适格，不应当作为必要诉讼参与人参加诉讼。三、按照民诉法解释的规定，答辩人在法庭辩论前可以增加诉讼请求。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李林向一审法院起诉请求：1、判令被告庞贝贝双倍返还原告已支付的购房定金20000元；2、判令被告按照合同约定承担因本案产生的诉讼费、律师费和原告已经支付给经纪公司的居间服务费；3、被告庞家刚对以上诉求承担连带责任。案件审理中，原告李林增加了要求解除存量房买卖合同的诉讼请求。一审法院认定事实：2020年4月6日，原告李林与被告庞贝贝（授权其父亲庞家刚处理相关事宜）在信阳市信家房地产经纪有限公司的居间服务下签订《信阳市存量房买卖合同（经纪成交版）》，合同约定被告庞贝贝将自己名下位于信阳市浉河区领秀城福华园30号楼1单元2102号房卖给原告，该房屋已设定抵押，抵押银行为建设银行，解抵押金额为10万元，被告庞贝贝同意2020年4月30日前办理完毕该抵押的解除手续，解除抵押后被告庞贝贝7日内办理该不动产权证书。本合同在履行中发生争议，协商解决，协商不成的，可向该房屋所在地人民法院起诉。因另一方违约行为造成无法协商解决，进行诉讼，由违约方承担诉讼产生的诉讼费、律师费、交通费等费用。同日，原告李林、被告庞贝贝及信阳市信家房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》，合同约定原告、被告违反合同，导致信阳市信家房地产经纪有限公司不能继续履行义务的，信阳市信家房地产经纪有限公司不承担责任且有权收取本合同约定的居间服务费无须退还，如支付费用方为守约方可向违约方追偿该笔费用。合同签订第二天原告即向被告庞贝贝支付购房定金20000元，由被告庞家刚代为签收。被告庞贝贝未能按照合同约定的期限前办理房屋抵押的解除手续，致使房屋买卖合同无法进行。一审法院认为，原告李林与被告庞贝贝签订的《信阳市存量房买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》是双方的真实意思表达，未违反法律的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告李林按照合同的约定支付了定金，被告庞贝贝未按照合同约定办理房屋抵押的解押手续，已构成违约，原告要求双倍返还定金共计40000元，符合法律规定，该院予以支持。因被告庞贝贝已构成违约，按照合同要求，原告有权解除合同，故原告要求解除双方签订的《信阳市存量房买卖合同（经纪成交版）》，法院予以支持。原告要求被告庞贝贝支付其向居间服务公司支付的居间服务费10000元及律师费3200元，因《信阳市存量房买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》均有明确约定，故原告的诉请予以支持。被告庞贝贝辩称房屋买卖合同不是其所签字，对于其父亲庞家刚的代理行为不认可，经查，房屋中介公司与被告庞贝贝的微信聊天记录可知，被告庞贝贝明知此事，表示后续事情也由其父亲处理，故被告庞贝贝抗辩理由不成立。原告要求被告庞家刚承担赔偿责任，因被告庞家刚不是合同的相对方，只是房屋买卖合同的代理人，故原告的诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告李林与被告庞贝贝于2020年4月6日签订的《信阳市存量房买卖合同（经纪成交版）》。二、被告庞贝贝于本判决生效之日起十日内向原告李林双倍返还房屋定金共计40000元。三、被告庞贝贝于本判决生效之日起十日内向原告李林支付居间服务费10000元、律师费3200元，共计13200元。四、驳回原告李林的其他诉讼请求。二审期间，当事人均未提交新的证据，本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三，一是一审是否遗漏必要诉讼参与人，二是诉争合同是否有效，三是一审判决上诉人双倍返还定金并赔付居间服务费及律师费是否适当。关于一审是否遗漏必要诉讼参与人的问题。被上诉人李林据以主张权利的合同是《信阳市存量房买卖合同（经纪成交版）》，该合同的当事人双方是上诉人与被上诉人，案外人信家公司虽然在该合同上加盖印章，但其并非合同的当事人，也未在该买卖合同中享有权利、承担义务，故信家公司并非必要诉讼参与人，一审法院未将其列为当事人，不影响对案件基本事实及责任承担方的认定，并无不妥。关于本案诉争《信阳市存量房买卖合同（经纪成交版）》是否有效的问题。案涉房屋的产权人为庞贝贝，庞贝贝与庞家刚为父子关系，庞贝贝对于出售房屋的事情是知晓的，且被上诉人支付的20000元定金的收取人也是庞贝贝，虽然庞贝贝未向庞家刚出具授权委托书，但是上述事实足以使作为相对人的被上诉人相信其具有代理权，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，庞家刚与李林签订合同为有效合同。故上诉人称庞贝贝事前未授权、事后未追认，进而合同无效的上诉理由，本院不予支持。关于一审判决上诉人承担双倍返还定金及承担居间服务费、律师费是否适当的问题。双方合同第五条及第八条，对于居间服务费和律师费的承担有明确的约定，一审法院依据双方约定作出判决，有合同依据。双倍返还定金为法律对违约方承担违约责任的明确规定，一审据此作出认定，并无不当。至于上诉人提出被上诉人在一审庭审期间增加诉讼请求未给其合理答辩期的问题，由于上诉人对被上诉人增加的诉讼请求未要求给予答辩期，且该增加的请求为被上诉人诉讼请求的前提，该诉请的增加与否，并未影响当事人的实体权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人庞家刚、庞贝贝负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  周振力审判员  付 巍二〇二〇年八月二十八日法官助理李艺璇书记员余露