浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终627号 上诉人（原审原告）：胡丽贞，女，1963年8月4日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：李菁，浙江君问律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱似琛，男，1957年7月3日出生，汉族，住松阳县。 被上诉人（原审被告）：徐金钗，女，1959年6月7日出生，汉族，住松阳县。 两被上诉人委托诉讼代理人：水丽欢，浙江诺力亚律师事务所律师。 上诉人胡丽贞因与被上诉人朱似琛、徐金钗房屋买卖合同纠纷一案，不服松阳县人民法院（2020）浙1124民初848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人胡丽贞上诉请求：一、依法撤销原判，改判两被上诉人立即支付因办理坐落于松阳县不动产权转移登记手续应补缴的土地出让金208592元（最终需要缴纳的税费金额以不动产登记中心办理不动产转移登记手续当天出具的数额为准）；由两被上诉人支付迟延履行期间的债务利息（利息按照土地出让金208592元为基数，自2019年4月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋不动产转移登记手续办理时所需缴纳的土地出让金均由上诉人承担，系认定事实不清，法律理解错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，应由土地使用权的受让方即原告负担。指的是原告在购房时，应当依法、全额缴纳的土地出让金。而本案除去原告按照1995年购房时标准所需缴纳的土地出让金外，其余费用均是因主观故意、不配合办理过户手续造成的违约损失，理应由被告一方承担。理由如下：两被上诉人在1995年6月27日将房屋转让给上诉人后，就迟迟不肯协助办理过户手续，导致如今办理过户手续所要支付的土地出让金完全是额外增加了几十倍，因为土地出让金是按照现在的市场评估楼面地价进行计算的。很显然，对于这笔因物权请求权长期遭受侵害所产生的损失，两被上诉人理应负赔偿责任和违约损失。而一审法院认为上诉人没有证据证明长期不办理不动产转移登记系被上诉人违约所致，这根本是不公正、不公平的认定。因为在（2018）浙1123民初3944号案件当中，被上诉人答辩称当时的买卖合同系无效合同，只把房屋卖给上诉人，而房屋土地是没有出卖给上诉人的，且在（2019）浙11民终512号案件当中，被上诉人也是辩称因被上诉人徐金钗的极力反对，未能办理该房屋的土地证转让事宜。对此，上诉人认为，被上诉人既已明确自认房屋土地没有转让，买卖合同是无效的，那么由于房屋不动产转移登记手续的拒不办理是主观意愿，所导致的违约行为是存在的，且是长期的、持续的存在，而按照举证规则，既有被上诉人的自认，那么上诉人根本不需要再另行举证。上诉人提供的“土地估价结果一览表”确系丽水市金阳不动产评估咨询有限公司提供，之所以没有公章确认，完全是因为案涉房屋的不动产转移手续没有办理而致使土地出让金无法实际产生，因此，该表格上也明确注明“本次测算的土地价格仅供参考，需以正式报告结果为依据”。二、一审法院认定上诉人要求被上诉人承担利息损失，无事实及法律依据，是错误的。房屋不动产转移登记手续的办理是房屋买卖后两被上诉人必须要履行的义务，然在这长达二十多年里，被上诉人都没有履行该义务，更甚至在一审、二审法院判令被上诉人协助办理不动产转移登记手续时，被上诉人也始终没有予以配合，所以被上诉人的违约行为是十分明显的。上诉人之所以按照两项土地出让金进行利息损失的计算，这仅是上诉人主张有关因违约产生的损失赔偿额的计算方法。虽然上诉人没有缴纳土地出让金，但是根据《合同法》第113条规定，违约造成的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，上诉人如此主张利息损失，也并未违反法律规定，故上诉人要求被上诉人承担相应的违约责任，也完全是合情合理的。三、一审法院把权利作为义务要求上诉人承担，是错误的。一审法院提出原告可通过诉讼方式解决，配合是被告的义务，诉讼是原告的权利，不能把原告权利作为一种义务，要求上诉人承担。基于此，上诉人认为，一审判决认定事实不清，法律适用错误，判决结果不公，恳请二审法院慎重、秉公审理本案后，依法予以改判。 被上诉人朱似琛、徐金钗辩称：一、原判认定案涉房屋土地出让金应由上诉人负担的理由充分，适用法律正确。关于土地出让金的支付义务，由于双方在《房屋买卖契约》中未作约定，故根据相关法律规定，该土地出让金应由土地使用权的受让方即上诉人负担。受让后，上诉人在原受让基础上自行加层扩建部分产生的土地出让金，更是与被上诉人无关。上诉人称被上诉人有不协助办理不动产转移登记手续的违约行为，不符合客观事实。首先，近二十四年的时间里，上诉人从未向被上诉人提出转让土地使用权的要求，并且被上诉人在转让房产时，已经同时将土地使用权证的原件交付给了上诉人，且房产也已办理了过户转移登记手续，故被上诉人不存在故意不协助上诉人办理土地使用权转移登记的情形。在前一次上诉人提起的确认合同效力及要求被上诉人协助办理不动产转移登记的诉讼中，被上诉人否认合同的效力并不是其真实目的和想法，而是面临被起诉，被上诉人感到心理别扭而导致的不配合心理。被上诉人虽有不诚信行为，但是上诉人不能因此得出被上诉人多年不予配合过户的结论，更不能得出新增的土地出让金是被上诉人导致的结论。二、原判认定上诉人要求被上诉人承担利息损失，无事实及法律依据，认定理由充分、正确。案涉土地出让金的征收主体并非上诉人，上诉人也未实际交纳，故上诉人诉求的利息损失，无事实及法律依据。综上，要求依法驳回上诉，维持原判。 一审原告胡丽贞向一审法院起诉请求：一、两被告立即支付因办理坐落于松阳县不动产权转移登记手续应补缴的土地出让金208592元（最终需要缴纳的税费金额以不动产登记中心办理不动产转移登记手续当天出具的数额为准）；二、由两被告支付迟延履行期间的债务利息（利息按照土地出让金208592元为基数，自2019年4月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、由两被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：两被告系夫妻关系。1995年2月18日，原告的丈夫胡琨（已亡故，于2010年5月24日被注销户口）与被告朱似琛签订绝卖契约，约定被告朱似琛将坐落松阳县房屋（土地使用权证载明的地址为西屏街道XX号）出售给胡琨，该屋占地62.9平方米，建筑面积93.15平方米，总价款44500元，现金当场付清。合同签订后，胡琨按约支付了购房款，被告朱似琛也按约交付了房屋及房屋所有权证和土地使用权证。 1995年6月27日，胡琨、原告胡丽贞以共有人的身份与两被告再次签订房地产买卖契约，约定两被告将坐落松阳县的房地产出售给胡琨和原告胡丽贞，房屋占地面积为50.12平方米，建筑面积为89.8平方米，双方同意按评估价24765元成交，付款方式为现金，付款时间为1995年6月26日，松阳县公证处于同日出具（95）松证字第790号公证书，证明相关当事人在公证员面前签订上述房地产买卖契约，印章属实。但该契约没有关于不动产转移登记的相关约定，也没有关于土地出让金由谁负担的约定。之后，松阳县房地产管理所于1995年7月3日发放了房屋所有权证，登记的所有权人为胡琨，共有人为原告胡丽贞。但双方未办理土地使用权转移登记。 1997年前后，原告方在原购买房屋建筑面积89.8平方米的基础上进行了加层扩建。 2018年10月22日原告向法院起诉，要求确认双方之间的案涉房地产买卖契约有效并诉求被告协助原告办理不动产转移登记。案经法院审理，判决支持了原告的诉求，现该判决已生效。 诉讼中，原告提供了一份标注为丽水市金阳不动产评估咨询有限公司出具的土地估价结果一览表，其中注明原告原受让的建筑面积89.8平方米需交土地出让金为80090元，加层扩建面积74.62平方米需交土地出让金为128502元，但该一览表并无评估公司的盖章，经核实，标注的评估公司不予认可。 一审法院认为，案涉房地产买卖契约的效力业经生效判决确认，应予认定。针对本案被告是否存在违约行为及案涉不动产转让需交纳的土地出让金及利息损失承担的争议，该院认为：原告主张的土地出让金的具体数额，证据不足，难以认定，但无论数额多少，首先，土地出让金的负担属于因买卖合同产生的权利义务，在合同未约定的情况下，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，应由土地使用权的受让方即原告负担。受让后原告在原受让基础上自行加层扩建部分产生的土地出让金，与被告无关。原告以被告有违约行为而诉求改变该义务，理由不足。土地出让金的征收主体并非原告，原告也未实际交纳，故原告诉求的利息损失，无事实及法律依据。其次，合同中未约定被告履行协助办理不动产转移登记的具体时间，在此情况下，原告如需被告协助，应及时向被告提出，如发生争议，原告也可及时通过诉讼实际上原告也已经通过了诉讼的方式解决。本案原告并未举证证明之前其长期未办理不动产转移登记系被告违约所致。在前一次原告提起的确认合同效力及要求被告协助办理不动产转移登记的诉讼中，被告以否认合同的效力拒不履行协助义务，确有不诚信行为，但原告未举证证明因此受到的损失。第三，原告诉求被告履行协助办理不动产转移登记的义务并经法院依法判决获得支持后，原告可据生效判决申请执行。判决的结果并非当事人的约定，故原告以被告拒不履行法院判决而诉求被告违约赔偿，无法律依据。综上，原告的诉求，证据不足，理由也不充分，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告胡丽贞的诉讼请求。案件受理费4429元，减半收取2214.5元，由原告负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 二审经审理，查明的事实与原判认定的事实一致。 本院认为，在本案中，双方当事人对于案涉房屋转让所产生的土地使用权出让金缴纳事项，并未作出明确约定，故原判依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，……应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定，认定因案涉房屋转让所产生的土地使用权出让金，应由上诉人胡丽贞负担，于法有据；同时，根据前述法律规定，当事人是否缴纳了土地使用权出让金，是案涉房屋能否依法办理不动产物权转移登记的要件之一，且因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，但在本案诉讼过程中，上诉人胡丽贞并未提供充分证据证明案涉房屋在已经具备申请不动产登记要件的情况下，系因被上诉人朱似琛、徐金钗一方的原因而导致未能办理不动产登记。因此，原判认定在本案中上诉人胡丽贞诉请被上诉人朱似琛、徐金钗赔偿其违约行为所造成的损失，理由不能成立，有其依据，本院予以确认。 综上所述，上诉人胡丽贞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4429元，由上诉人胡丽贞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 程允平 审 判 员 苏伟清 二〇二〇年八月二十日 代书记员 王 芳 ??1? -??9?-