安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终2400号上诉人（原审被告）：董理萍，女，1969年8月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：熊薇，安徽治邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张道联，男，1967年10月31日出生，汉族，住安徽省蚌埠市营市。委托诉讼代理人：曹舜，蚌埠市高新区秦集镇法律服务所法律工作者。原审第三人：沈伟伟，女，1982年2月26日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。上诉人董理萍因与被上诉人张道联、原审第三人沈伟伟案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初5562号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董理萍上诉请求：1.撤销原审判决,依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用由张道联承担。事实和理由：1.一审法院认定张道联于法院查封之前已实际占有诉争房屋,与事实不符,也没有任何证据可以证明。2019年4月11日,张道联将沈伟伟起诉至法院要求沈伟伟协助过户,经法院调解,张道联于2019年4月12日支付给沈伟伟30万元装修款,2019年4月15日前将房屋交付给张道联。2.一审法院认定张道联于法院查封之前已支付全部价款,并非事实。2017年7月3日,张道联与沈伟伟签订的房屋买卖合同中约定,房屋成交价格为168万元,张道联先支付50万元购房款,此款并非用于解押房屋,而是由沈伟伟支付给其前夫,将该房屋有共同共有转为其个人所有,而剩余房款由张道联代替沈伟伟每月向银行清偿。所以,在法院查封该房屋时,张道联并没有支付全部房款,甚至还没有达到交易价格的一半。3.一审中张道联提供的关于证明涉案房屋未办理过户登记原因的证据，仅仅是一些新闻报道资料，不能证明其在购买房屋后积极要求办理过过户登记，对此没有过错，而判决书中也说到，其是在2019年4月份以后才去询问办证事项。张道联不符合能排除法院查封和执行的条件,不应当停止对蚌埠市天湖国际城B6#-1-01202号房屋的执行并解除查封,董理萍有权继续要求执行该诉争房屋以维护合法权益。张道联辩称，董理萍对实际占有和实际居住两个概念，混淆了。1.实际居住和实际占有，实际上是两个概念。张道联对该房屋已经取得了实际控制权，张道联虽然租给别人没居住，但是张道联实际上已经取得了控制权。2.董理萍认为查封时间是2018年9月10号，这个时间实际上财产已经实际转移到张道联。3.关于上诉状里面提到30万元，这个钱是房屋的装修款，家具家电等等费用，另外50万是首付款。4.因为开发商已经跑掉了，未办理过户登记原因的证据张道联从开发商是无法取得的。根据最高院的相关判例，即便房屋是购房人自身原因未办理过户手续的，并不影响享有物权期待的认定，所以张道联认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。沈伟伟述称,涉案房屋是2017年卖给了张道联，但是因为当时办不了登记，就签了一个买卖合同并办理公证登记。因为没有房子居住，就和张道联商量反租房，租了一年多，后来就搬回父母家里了。张道联向一审法院起诉请求：撤销蚌山区人民法院执行裁定,确认位于蚌埠市天湖国际城B6#-1-01202号(建筑面积235.57平方米,合同编号201512040071)房屋归张道联所有并停止对该财产的执行。一审法院认定事实：2017年7月3日，张道联和沈伟伟签订一份房屋买卖合同,约定:沈伟伟将其所有的位于蚌埠市天湖国际城B6#-1-01202号(建筑面积235.57平方米，合同编号:201512040071)房屋出售给张道联，并在蚌埠市众信公证处做了买卖及其他公证。合同签订后，张道联依约于2017年7月4日支付50万元购房款，其后每月房屋按揭款由张道联支付给沈伟伟，再由沈伟伟缴给银行；2017年12月25日，张道联转账支付给沈伟伟10万元用于支付房屋按揭款；张道联和沈伟伟均陈述案涉房屋系张道联租给沈伟伟居住。2019年4月11日,由于沈伟伟迟迟不协助原告过户，张道联起诉至法院，因开发商原因依然无法办理产权证，经一审法院调解，张道联于2019年4月12日支付给沈伟伟30万元装修款，4月15日之前，沈伟伟将房子交付给原告。现房款付清，房子已交付。张道联前往售楼处询问办证事项，得知该房已被本院查封。张道联提出异议,被驳回，故诉至法院。另查明：董理萍与沈伟伟的民间借贷纠纷已由一审法院于2018年9月29日作出（2018）皖0303民初4373号、（2018）皖0303民初4374号民事调解书，沈伟伟偿还董理萍借款本息合计529500元，于2019年6月30日前付清。调解书生效后，董理萍向一审法院申请强制执行。一审法院认为，张道联与沈伟伟于2017年7月3日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，且已经过公证，同时依照《中华人民共和国物权法》第十五条“未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该房屋买卖合同合法、有效。张道联作为诉争房屋的买受人，于法院查封之前即已支付了合同约定的全部价款，并已实际占有诉争房屋，虽然其与第三人沈伟伟未办理产权过户手续，但目前没有证据证明未办理过户系张道联的过错所致。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，对于张道联购买的本案诉争房屋，法院不得查封。综上所述，对张道联的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，判决如下：停止对蚌埠市天湖国际城B6#-1-01202号(建筑面积235.57平方米，合同编号:201512040071)房屋的执行并解除查封。案件受理费19920元，由沈伟伟负担，于本判决生效后七日内向一审法院缴纳。二审中，双方当事人没有提交新的证据。一审法院审理查明的事实依据充分，本院予以确认。另查明，2017年7月3日，沈伟伟与张道联签订的《房屋买卖合同》约定:沈伟伟将其所有的位于蚌埠市天湖国际城B6#-1-01202号(建筑面积235.57平方米，合同编号:201512040071)房屋出售给张道联，房屋总价款为168万元。以上事实有《房屋买卖合同》在卷佐证，本院予以认定。本案系董理萍申请执行沈伟伟一案中，因案外人张道联对人民法院查封的备案在沈伟伟名下的房屋提出异议所引起的纠纷。所以，本案的焦点问题：张道联对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权？本院认为，张道联主张其系从沈伟伟处因买卖而受让物权。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，案涉房屋尚未办理房产证，张道联要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求，依法不予支持。关于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照前述规定，案外人亦即受让人，在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务。（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。上述四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，沈伟伟与张道联约定的房屋总价款为168万元，支付房款的方式为合同签订后张道联先支付50万元购房款，其后每月房屋按揭款由张道联代替沈伟伟向银行清偿。因此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的全部价款应指案涉房屋的总价款即168万元，张道联作为买受人应履行的支付买卖合同约定价款的全部义务系支付50万元购房款及清偿全部银行按揭款。现该房屋尚有贷款未清偿完毕，张道联未支付合同约定的全部价款，也未将剩余价款交付执行。同时，案外人对执行标的物的物权期待权需在查封之前以占有的方式对外公示，占有是指对物进行控制和管理的事实状态。蚌山区人民法院（2019）皖0303民初2024号民事案件中，张道联以沈伟伟不愿搬出为由起诉要求沈伟伟履行合同，从案涉房屋中搬出，将房屋交付给张道联，后双方达成调解协议，约定2019年4月15日前沈伟伟将案涉房屋交付给张道联。上述事实与张道联和沈伟伟陈述案涉房屋系张道联租给沈伟伟居住存在矛盾之处，且除张道联和沈伟伟陈述外，并无其他证据能够证明案涉房屋系张道联租给沈伟伟居住，张道联主张2018年案涉房屋被查封时，其已实际占有房屋，证据不足。因此，根据以上情况，本案不符合法律、司法解释规定的物权期待权的保护要件，张道联的物权期待权不能成立，其要求撤销蚌山区人民法院执行裁定,确认位于蚌埠市天湖国际城B6#-1-01202号(建筑面积235.57平方米,合同编号201512040071)房屋归张道联所有并停止对该财产的执行的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，董理萍的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初5562号民事判决；二、驳回张道联的诉讼请求。一审受理费19920元，由张道联负担；二审案件受理费19920元，由张道联负担。本判决为终审判决。审判长  顾咏君审判员  胡玉巧审判员  石克链二〇二〇年八月二十五日法官助理王海燕书记员荣子玲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。