江苏省淮安市淮阴区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0804执监1号申请人（原案被执行人）:江苏高运房地产开发有限公司，住所地洪泽县。法定代表人:周火林，该公司经理。破产管理人:江苏淮海潮律师事务所。管理人负责人:马宁,淮海潮律师事务所主任。被申请人（原案申请执行人）：淮安市八方建设工程有限公司，住所地淮安市淮阴区。法定代表人：张晓娟，该公司总经理。委托代理人：张中亮，该公司员工。委托代理人：姜明月，江苏昊震翰律师事务所律师。原案第三人：张中亮，男，汉族，1979年12月10日出生，居民身份证号码320802197912102513，住淮安市清浦区西大街200号149幢404室。00原告淮安市八方建设工程有限公司（以下简称八方公司）与被告江苏高运房地产开发有限公司（以下简称高运房地产）债权转让合同纠纷一案，本院于2016年3月14日作出（2015）淮商初01291号民事判决：被告高运房地产于判决生效后十日内给付原告八方公司10772845元。案件受理费86437元，保全费5000元，合计91437元，由被告高运房地产负担。判决生效后，因高运房地产未能按照判决书确定的义务履行，八方公司向本院申请执行，执行案号为2016苏0804执1237号。2016年10月9日，该执行案件终结本次执行。2018年5月30日，案件恢复执行，在执行过程中，本院依法对涉案房屋进行评估、拍卖。因无人参与竞拍导致流拍，2018年7月2日，本院以（2018）苏0804执恢209号执行裁定，将案涉37套房屋抵给八方公司抵偿债务。同日，本院发出结案通知书。2018年7月16日，淮安市洪泽区人民法院应淮安华昕广告有限公司申请，裁定受理高运房地产破产清算一案，并指定江苏淮海潮律师事务所担任高运房地产破产管理人，马宁为该管理人负责人。高运房地产破产管理人向本院提交了执行监督申请和执行异议申请，后明确为提起执行监督申请。引发本案审查。本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开进行了审查。本案现已审查终结。高运房地产破产管理人向本院提出监督请求：撤销本院（2018）苏0804执恢209号以物抵债执行裁定书。事实与理由：一、该案在执行过程中存在诸多违法行为，未能保证执行程序合法和实体公正。1、淮阴区法院对案涉大部分房屋没有处置权。（1）、涉案二期商业E段和F段房屋无预售备案，也无产权登记手续，执行案卷中无对该房屋的查封手续；（2）、11号楼503室房屋由洪泽法院于2015年12月17日首封；（3）、8号和11号楼及E、F段占用的土地证号为洪国用（2011）第3966号，该土地于2011年10月26日设定抵押权，并被杭州市萧山法院于2016年4月21日首封，且查封时房屋建成，淮阴区法院对上述无证房屋未履行现场查封手续，故8号、11号楼及EF段14套房屋应一并由首封法院或抵押权法院商请首封法院移送处置，淮阴区法院对此没有处置权；（4）、B区二期商业占用土地的土地证号为洪国用（2011）第3965号，该宗土地于2016年5月23日被洪泽法院首轮查封（即使有现场查封，也不得对抗登记查封），且房屋查封时未建成房屋，淮阴区法院查封B区22套房屋是时间为2016年6月22日，淮阴区法院无处置权。综上，淮阴区法院对被处置的37套房屋中有36套无处置权。2、在该案执行过程中，申请人未收到过贵院的执行材料。3、淮阴区法院未对拍卖房屋权属、现场情况进行调查，并且执行材料中对拍卖房屋的描述与现状不符。4、房屋评估价严重失实。（1）8号楼1006室和11号楼503室在2014年6月3日的备案价分别为520700元和542734元，而评估报告的估价时点为2018年4月9日，正值淮安房价高峰期，评估价格仅为50.78万元和52.17万元，明显不是最可能形成或成立的市场价值。经查询58同城网站，目前恒隆水城二手毛坯住在方平均报价均在5107元以上，明显高于评估价4500元，流拍价3150元。（2）、二期商业F段和E段分别为毛坯房7959元和5650元，流拍抵债家分别为5571元和3955元，明显低于八方公司销售价8280元。（3）、B区二楼商业房评估价为每平方3518元，流拍抵债价为2462元，明显低于同地段C区商业的销售价格没平方15249元。5、淮阴区法院就房屋信息披露不符合规定：（1）如上所述，贵院没有尽职调查，拍卖信息存在着与现状不符及遗漏的情形。同时，没有将权属证书、评估报告扫描件作为附件上传至网拍页面进行公示。（2）拍卖公告载明的房屋及商铺共计35套，实际为37套。6、两间商铺拍卖时未清空，抵债后也未腾空。目前仍有案外人邱德华占有、使用两间被拍卖的商铺。引发邱德华提出执行异议，案件在审查复议阶段。7、本案房屋应分别拍卖，而不是合并拍卖。涉案37件商品房分别登记，结构上、功能上、使用上均具有可分性和独立性，不应对37套房屋进行合并拍卖，并且，淮阴区法院所确定的合并拍卖价格不利于拍卖成交。而且，根据第一轮拍卖保留价为13210120元，该价格足以清偿债务和支付申请人应当负担的费用，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对查封标的停止拍卖或者分别拍卖，根据第一轮拍卖结果决定是否停止对涉案财产的处置。因此，本案应当分别拍卖，才更有利于成交，更有利于提高成交的价格。二、淮阴区法院出具的抵债裁定书严重违法。（1）载明的房屋为35套；实际为37套。（2）根据2918年7月2日与八方公司张中亮的谈话笔录，差价款685827元，八方公司既未补交，也未通知洪泽区法院向贵院发出协助执行手续。违反了《拍卖变卖规定》直接下发抵债规定，程序严重违法。（3）淮阴区法院计算出的差价款为685827元，而涉案37套房屋除二期商业F段6套房屋之外，其他31套房屋每套流拍价都少于差价数额，本案不应以37套房屋进行抵债。（4）第一轮拍卖与2018年7月2日流拍，八方公司当日申请抵债，贵院当日对八方公司谈话并制作了抵债裁定，八方公司当日申请结案，法院当日出具结案通知书，无论在时间上、效力上都无法逃脱串通抵债之嫌。（5）法院送达回证上载明的结案通知书送达时间和邮寄日戳均为2018年7月1日，进一步证实了淮阴区法院帮助八方公司提前准备抵债材料的事实。（6）淮阴区法院计算的利息（迟延履行）为1540011元，申请人计算的利息为1532707元，存在误差。误差金额损害申请人相关权利，淮阴区法院既未核算准确，也未与申请人核对确认，侵害了申请人权利。（7）涉案房屋从2015年12月份诉讼保全，到2016年4月份进入强制执行，再到2016年10月8日终结本次执行执行，在长达六个月的时间内都未能处置房屋，将案件执行到位。然而，在2018年3月，案件处于终结本次执行状态，淮阴区法院启动评估程序，2018年5月30日，八方公司申请恢复执行，淮阴区法院仅用了一个月零两天的时间就完成了拍卖和抵债。突击执行的目的就是知晓了洪泽区法院即将受理申请人破产清算，恐对八方公司不利，故而冒险违法激进执行。三、淮阴区法院的抵债裁定不仅损害了申请人的利益，也损害了案外人和全体债权人的利益。（1）37套房屋评估价明显低于市场，且淮阴区法院整体拍卖导致流拍，最终八方公司以七折价抵债，严重损害了申请人和破产债权人的利益；（2）整体拍卖和抵债致使八方公司以七折价多抵了申请人数套房屋，也损害了申请人和破产债权人的利益。（3）洪国用（2011）第3966号国有土地使用权与2011年10月26日抵押给邵云泉，抵押金额3300万元，本次抵债的37套房屋中有14套占用的是该土地使用权，淮阴区法院作出的抵债裁定严重损害了抵押权人利益。（4）涉案房屋中有36套房屋都不是淮阴区法院首轮查封，淮阴区法院的抵债裁定直接侵害了首轮查封及部分轮候查封债权人的利益。（5）申请人已进入破产程序，债务人财产应当平均分配，抵债裁定损害了全体债权人的利益。四、其他问题：1、淮阴区法院对本案执行依据（2015）淮商初字第01291号民事判决书中认定原告起诉要求被告给付10772845元的性质实际上要求被告给付工程款，该案应由洪泽区法院管辖，淮阴区法院没有管辖权；（2）因淮阴区法院对执行依据无管辖权，加之高运公司在淮阴无财产，因此，淮阴区法院无执行权。由于管辖错误才导致淮阴区法院错误执行该案，造成了错案的发生。被申请人辩称：1、申请人在2019年3月11日向贵院提出执行异议申请后又提出执行监督申请。上述材料除了申请的名称不同其他的请求及事实理由等均一致，我方认为申请人仍然是基于最高院关于办理执行异议和复议案件的法律规定，该司法解释的第六条规定：依照民诉法第二百二十七条规定提出异议的应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。而提出执行异议或执行监督的权利人为高运公司或与涉案房屋有关联的当事人，而本案的申请人为破产财产的管理人，没有提出上述权利的法律依据。贵院2018苏0804执异61号执行裁定书经淮安市中级人民法院2019苏08执复14号维持了上述裁定。上述两份裁定中申请人为邱德华自称购买了涉案房屋中的F5、F6房屋，但未提供购房发票购房合同及该房屋的备案材料，基于上述买卖行为违法，且非法占有F5、F6房屋的当事人，未通过合法手段占有上述房屋。贵院执行过程中邱德华并未提供占有人的相关信息，故执行程序不违反法律规定。邱德华在执复14号案件中裁定书的第四页提出涉案37间房屋评估拍卖的程序瑕疵，该院进行了审理和查明，未支持邱德华的复议意见。该裁定书现已经生效。本案申请人提出执行异议或执行监督的对象与执复14号案件中邱德华提出的诉请一致，我方认为基于一事不再理的原则申请人针对已生效法律文书查明的事实重复提起法律程序应当被法律制止和制裁，申请人作为破产财产的管理人至今未召开过债权人会议，也未积极履行管理人的职责，而是恶意提起已经法院查明的事实，且作为破产财产的管理人应当对破产程序的相关法律充分知晓，而从本案申请人提出的主张事实及理由，涉及不同的法律关系，秩序混乱且其中大部分的权利属于权利人提起。该权利人为与涉案房屋及案件有关的当事人，而申请人不属于该权利人，在执异61号和执复14号案件后相关的权利人没有向法院提起执行异议和监督，视为放弃权利和对上述生效法律文书的遵守。请求法庭驳回申请人的申请事项。经审查，本院确认下列事实：（一）关于案件的审理和执行情况原告八方公司与被告高运房地产、第三人张中亮债权转让合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理后，于2016年1月14日、2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告八方公司委托代理人张德奎、姜明月，被告高运公司委托代理人张亚（第二次开庭未到庭），第三人张中亮到庭参加了诉讼。本院经审理，于2016年3月14日作出（2015）淮商初01291号民事判决：被告高运房地产于判决生效后十日内给付原告八方公司10772845元。案件受理费86437元，保全费5000元，合计91437元，由被告高运房地产负担。本案在立案同时，原告向本院提出诉讼保全申请，本院于2015年12月17日作出裁定，对被告财产进行保全。保全裁定书载明：查封被告高运房地产所有的座落于洪泽县城北京路北侧、建设路西侧的房屋（恒隆水城8号楼住宅房：302室、805室、902室、1006室、1409室、1601室、1801室、1809室；恒隆水城8号楼商业房：122室、123室；恒隆水城11号楼503室；恒隆水城3号楼商业房D102室；恒隆水城F段商业房2Q-F01、2Q-F02、2Q-F03、2Q-F04、2Q-F05、2Q-F06、2Q-F07、2Q-F08），或冻结被告高运房地产的银行存款。限额10772845元。该保全裁定书与协助执行通知书于当日送达原洪泽县住建局。因部分房屋在住建部门没有登记，本院对上述房屋一并进行公告查封。2016年10月9日，该执行案件终结本次执行。2017年12月18日，本院作出（2016）苏0804执1237号执行告知书，对恒龙水城8号楼1006室、11号楼503室、二期商业F段F1、F2、F3、F5、F6室，F段二楼通间房屋、二期8号楼附房E段E-1、E-2、E-3、E-4、E-5、E-6，恒隆水城3号楼商铺D102室启动评估拍卖程序。2018年5月30日，案件恢复执行，在执行过程中，本院依法对涉案房屋进行拍卖。因无人参与竞拍导致流拍，2018年7月2日，本院以（2018）苏0804执恢209号执行裁定，将案涉37套房屋抵给八方公司抵偿债务。同日，本院发出结案通知书。（二）关于申请人的主体情况2018年7月16日，淮安市洪泽区人民法院应淮安华昕广告有限公司申请，裁定受理高运房地产破产清算一案，并制定江苏淮海潮律师事务所律师担任高运房地产管理人，马宁为该管理人负责人。（三）对申请人主要意见的审查情况1、对案涉房屋没有处置权根据查阅案卷，本院2015年12月17日作出（2015）淮商初字第01291号公告及裁定书记载：对恒隆水城8号楼住宅房：302室、805室、902室、1006室、1409室、1601室、1801室、1809室；恒隆水城8号楼商业房：122室、123室；恒隆水城11号楼503室；恒隆水城3号楼商业房D102室；恒隆水城F段商业房2Q-F01、2Q-F02、2Q-F03、2Q-F04、2Q-F05、2Q-F06、2Q-F07、2Q-F08（计20套房屋进行查封）房屋进行查封。有登记部分向洪泽住建局发送了协助执行通知书，洪泽住建局有人签收，在送达回证上，本院经办人注明：“F幢不在预售范围，无登记，3号楼商业房D102为首封，其余为轮候。2015.12.17”。综合洪泽区不动产登记部门及住建部门的登记记录，截止本院对案涉房屋进行处置时，11号楼503室，在处置时本院确无处置权，该房处置前评估价为52.17万元，本院按70%抵债（1321.012/1887.16），即36.519万元。对该房对应的抵偿债务款36.519万元，被申请人同意退出。2、八方公司没有将差价款交至法院根据案卷记载，在本院于2018年7月2日与申请执行人八方公司代理人谈话时，要求申请执行人八方公司交出差价款685827元，八方公司提出被执行人高运公司另外还欠其400余万元款项，并称有裁判文书为证，本院要求其告知洪泽区法院向本院发送协助执行通知书，案卷对后续情况没有记载。被申请人在本案中超标的抵债的情况也予以认可，并同意退出。3、对八方房屋涉及的土地已设定抵押没有考虑根据江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司的评估报告第八页记载：本次评估将估价对象房屋与其所分担的土地作为一个整体进行评估，评估结果是整体的房地产市场价值。2011年10月26日，邵云泉（甲方）与高运房地产（乙方）及丙方郑学军等人签订协议，将3965、3966土地使用证项下土地抵押给邵云权。抵押债权为8000万元并办理了公证手续。2013年8月8日，双方协议并公证注销了3965号土地证项下的抵押权，债权变更为3300万元本金及相应的利息违约金及实现债权的相关费用。因该宗土地上部分房屋所占用土地已经抵押权人同意解除抵押,故只计算F1至F6共计建筑面积775.6平方米，结合容积率2.1，折算占地面积369.28平方米。抵押土地29051.1平方米，折算后被本院处置的房屋所占土地抵押价值为41.9476万元（369.28/29051.1*3300万）对该款项，被申请人亦愿意退还。4、部分房屋被他人占用问题经审查，在被本院裁定抵债的房屋中，邱德华曾向本院提出过执行异议，被本院裁定驳回其异议请求，邱德华向江苏省淮安市中级人民法院提出复议，亦被裁定驳回。另查，邱德华与申请人高运房地产签订的房屋买卖合同系在本院查封之后，其买卖合同应属无效，故申请人主张的部分房屋已被出售，本院无权处置的理由不能成立，本院不予支持。5、关于建设工程优先权(2016)苏08民初222号原告龙成建设工程有限公司与被告高运房地产建设工程施工合同纠纷一案，江苏省淮安市中级人民法院于2016年11月15日立案受理，于2019年9月20日作出判决：一、确认原告龙成建设工程有限公司对被告高运房地产享有工程款82432120.23元债权；二、确认原告龙成建设工程有限公司对被告高运房地产享有损失12695737.35元债权；三、原告龙成建设工程有限公司就82432120.23元工程款债权对于其所施工的工程折价或拍卖所得价款享有优先受偿权；四、驳回原告龙成建设工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费541800元，保全费5000元，合计546800元，由原告龙成建设工程有限公司负担27000元，由被告高运房地产负担514800元。鉴定费1200000元，由被告高运房地产负担。在该案中查明：2013年3月8日，原、被告双方签订《建设工程施工合同》，约定由原告承建被告开发的恒隆水城一期工程，工程价款采用可调价格，暂定价为2.1亿元。2013年8月18日，原、被告双方就该项目经招投标签订《建设工程施工合同》并备案。因涉及建设工程优先权的确认文书形成于2019年9月20日，明显晚于本案执行过程中处置案涉房屋的时间，且本案在执行处置相关房屋时无从知晓，也无法预料该情况的存在，故形成在后的法律文书所确认的建设工程优先权不足以对抗本案在先的执行裁定，申请人的该项主张本院不予支持。（五）关于申请人的其他意见对申请人提出的问题，如终结本次执行期间启动评估程序问题；37套写成35套的问题、7月1日送达7月2日的文书问题有部分属于程序瑕疵或者笔误；有的属于计算误差，但在合理范围，如利息计算问题，均对申请人或者其他债权人的实体权利不构成实质性影响，经复核可以忽略不计；有的属于申请人无证据证明的问题，如申请人主张的评估价格的问题，因申请人未能提供证据证明评估过程存在程序性问题或者评估结果与现实价值的明显偏差，其主张本院亦不予支持。对申请人提出的本院对执行依据无管辖权的问题，本院认为在执行监督审查中无权审查，申请人可申请启动审判监督程序。因本案执行依据系本院一审，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条规定：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。因此本院依法有执行权。（六）关于八方公司退款八方公司应退出款项：11号楼503室房款36.519万元；抵押土地占款41.9476万元，共计78.4766万元；因八方公司本次承担了退款责任，则之前应退还的差价款685827元无需再次退还。综上，本院认为：本院在执行过程中存在瑕疵，但并未实质影响到申请人和案外人的利益，故申请人要求撤销本院（2018）苏0804执恢209号以物抵债执行裁定书的主张，本院不予支持。综上，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第一百二十九条的规定，裁定如下：驳回申请人江苏高运房地产开发有限公司的撤销本院（2018）苏0804执恢209号以物抵债执行裁定书的请求。如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十日内，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判长  赵传豹审判员  李 伟审判员  张 颖二〇二〇年八月二十一日书记员  蒋 彦