辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2675号上诉人（原审被告）：赵秀凤，女，1967年4月15日出生，汉族，现住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，所住地营口市站前区东升路41乙。法定代表人：付铁汉，公司总经理。委托诉讼代理人：陈忠尉，男，公司员工。上诉人赵秀凤因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2020)辽0802民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。赵秀凤上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求；3、被上诉人承担全部案件受理费用。事实和理由：上诉人所属的业主委员会与被上诉人虽然签订了物业服务合同，但是被上诉人自始至终都没有履行合同，一审法院根据被上诉人提供的物业服务合同（无履行合同证明），就判定被上诉人依约为锦联小区提供了物业服务，并判定上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，是在捏造事实。相反，上诉人提供的足以证明被上诉人没有履行物业服务合同的相关图片、视频及业主委员会提供的资料却没有得到一审法院的采信（其中图片及视频的真实性在一审开庭时，已得到被上诉人的认同），难道合同不是对双方都有约束力吗？说明1:被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司与营口加伦置业有限公司（开发商）为相关联企业，其法定代表为同一人付铁汉。无论是小区公共区域出现的至今施工未完成问题还是后期维护管理存在的问题，均是由被上诉人与营口加伦置业有限公司造成的，两者之间需承担不可推卸的连带责任。例如：小区外围围墙至今未修建完好；小区规划显示的景观绿地等至今没有建设完成；小区业主会所至今没有交付给业主使用。说明2:被上诉人不履行合同有以下几要素可以证明：①在物业服务合同第三十七条有明确规定，被上诉人需向区物业办交纳物业服务缔约保证金（人民币10万元），可被上诉人在合同存续期间至今未缴纳。②被上诉人在服务过程中不听取业主委员会及业主的意见和建议，对业主委员会及业主反映的物业服务中存在的问题不去答复与解决，无视物业服务合同的存在，何谈物业服务水平和质量。小区业主在发现物业公司服务过程中存在问题时，通过业主委员会向物业服务公司以面谈或书面的形式多次反映，并提出合理化建议，可被上诉人根本就不接受；在业主委员会及相关物业公司的主管部门反映被上诉人服务质量问题，督促被上诉人改进服务始终无果的前提下，通过业主大会按照法定程序作出解聘被上诉人的决定，于2018年12月依法解除与被上诉人签订的物业服务合同，但被上诉人却不配合办理物业服务交接工作。③被上诉人私自将位于小区监控室楼上的业主委员会办公室封锁，剥夺业主委员会在此办公的权利，造成业主不能及时向业主委会反映物业存在问题的意见和建议，严重侵害了广大业主的切身利益。④被上诉人私自将上诉人使用的电梯封锁，造成上诉人一直不能乘用电梯上下楼，严重侵害上诉人的合法权利。说明3:被上诉人在合同期内，存在的公共问题还有以下几方面：①将保安与保洁这两项服务外包，服务人员年龄普遍在55岁以上，且人数极少，平时基本看不到被上诉人的服务人员。②小区绿化面积越来越少，看不到有补植、养护的情况，凸显出来的黄土和杂草等随处可见。③上诉人门前的消防通道下水井是“装饰品”，井盖下根本就没有下水管，当雨天时路面全是积水，行人只能胆战心惊地踩在马路牙上走。④被上诉人私自将小区内公共区域向外出租谋利：如电梯间广告；砂石料的料场（现虽已停业但仍被占用）；业主会所出租给他人经营超市（现虽已停业但仍被占用）；⑤小区内消防通道始终有车辆在占用。⑥楼道内墙体瓷砖脱落；道板砖破损；被上诉人的工作人员电动车及摩托车等随处停放；建筑垃圾等无遮挡堆放。⑦被上诉人拒收(不代保管）小区业主的快递。⑧被上诉人其它未履行合同约定义务之处，详见双方签订的物业服务合同中附件四《物业服务质量标准》。被上诉人的行为，侵犯了上诉人应有的权利，对上诉人的生活环境造成了破坏。在其不能依约履行合同并在一审庭审期间强势主张拒绝法庭调解，其行为是对合同的蔑视，是对国家法律、法规的践踏。综上所述：签订物业服务合同，不代表被上诉人是按合同约定履行了其义务。上诉人有充分证据证明被上诉人没有按合同约定履行其义务，待庭审时提供证明材料。锦联物业公司辩称，上诉人上诉理由没有任何事实和法律依据，我们服务已经尽到义务，希望维持原判。锦联物业公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费4507.29元；二、请求判令被告向原告支付至实际支付之日止的物业费违约金(交物业费的日3‰的标准，暂算至2020年2月29日为4929.23元)；三、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月18日原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡小区提供物业服务管理，服务期限自2018年2月1日至2021年2月1日，物业管理费(含小高层、高层住宅等)按照每月每平方米2元收取，并约定每逾期一日应向原告支付赔偿金，但未载明赔偿金计算标准。经查，被告系锦联名郡小区2号楼1单元202室的业主，物业面积为8677平方米，被告办理入住后缴纳了2015年10月10日至2017年12月31日的物业费，后被告一直未缴纳物业费。锦联经典名郡小区业主委员会于2018年12月24日向原告下达了解除物业服务合同通知以及撤场通知，原告以锦联经典名郡小区业主委员会违法解除合同为由诉至本院，目前该案处于二审审理中。一审法院认为，业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，《营口经典名郡物业服务合同》对物业服务收费标准进行了约定，原告依约为锦联经典名郡小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费，被告居住在锦联名郡小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费。关于原告主张的物业服务费4338.5元，因原告向本院提交的物业服务合同的有效期系从2018年2月1日开始执行，被告住宅面积为8677平方米，故本院调整为被告应当给付原告2018年2月1日至2020年2月29日的物业服务费4338.5元(8677平方米*2元每平*25个月=4338.5元。)关于原告主张的被告向原告支付物业费4338.5元的违约金，因双方没有约定计算标准，故本院酌定从原告方主张权利之日即2020年4月5日起至被告给付之日止，以物业费4338.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于被告的抗辩理由，本院认为，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会之间是否已经解除物业服务合同案件正在审理中，两者签订的《营口经典名郡物业服务合同》尚未发生解除效力，故被告赵秀凤的抗辩理由无事实与法律依据，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务，也可以通过业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，依法解除物业服务合同，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵秀凤给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2018年2月1日至2020年2月29日的物业服务费4338.5元(86.77平方米*2元每平方米*25个月=4338.5元)；二、被告赵秀凤给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2018年2月1日至2020年2月29日的物业服务费4338.5元的违约金，从2020年4月5日起至被告给付之日止，以物业费4338.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。上述款项，在本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告承担，原告已预交本院由被告给付原告。本院二审期间，上诉人提供：1、回复函一份，证明物业公司承诺业主，墙体裂缝的，可以免两年物业费；2、电梯停运通知照片一份，证明被上诉人把电梯给我停了；3、下水井照片两张，证明没有井盖存在安全隐患；4、照片20张，证明路灯及楼宇门灯都坏了，被上诉人不进行维修，物业服务不达标。被上诉人质证认为，回复函真实性无异议，当时谁答应的我不清楚。电梯我们并没有停运，下水井由于我们疏忽，我们马上处理。路灯等问题我们都会即使维修，至于照片显示用水泥填上是因为有裸露的线我们怕出危险所以填上了。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否给付拖欠被上诉人的物业费用及相关违约金。首先，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，合法订立的合同依法具有法律效力，对合同主体具有约束力。本案中，双方当事人签订的《前期物业服务协议》、被上诉人与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，均是合同双方主体的真实意思表示，系合法有效合同，双方当事人应严格按照合同约定承担责任、履行义务、享受权利。现上诉人在接受被上诉人提供物业服务的前提下，拒绝给付被上诉人物业服务费系违约行为，原审法院据此认定上诉人给付被上诉人拖欠物业服务费及相关违约金未见明显不妥，本院依法予以确认。其次，关于上诉人主张被上诉人物业服务不周，不应依合同既定标准给付物业服务费问题，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。如上所述，上诉人主张被上诉人提供物业服务过程中存在的问题均为小区共性问题，应由小区业主委员会代表业主与被上诉人积极进行沟通交流，监督被上诉人依约履行义务，维护业主合法权利。故上诉人该项诉请于法无据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵秀凤负担。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二〇年八月三十一日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰