山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终9219号 上诉人(原审被告)：吴新洪，男，1967年11月10日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人(原审原告)：张蕴慧，女，1968年9月1日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：李沙沙，山东国恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单修旗，山东国恩律师事务所律师。 上诉人吴新洪因与被上诉人张蕴慧确认合同效力纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初655号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴新洪上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由张蕴慧负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审认定双方签订涉案房屋转让协议当天，吴新洪将涉案房屋交付给张蕴慧，该认定不完整。该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，且已实际生效履行。吴新洪履行了交房的主要义务，张蕴慧也履行了付款的主要义务，该房的转让价格及付款方式在双方签订的转让协议中明确以房抵债，抵借款99万元及50万元的逾期付款利息。至此，该房屋属于张蕴慧所有，吴新洪也不欠张蕴慧该债务。双方对该转让协议已经全部履行完毕，张蕴慧对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分权，也即所有权已有四年之久。二、一审判决适用法律错误。涉案房屋转让协议是双方真实意思表示，是在双方自愿平等的基础上签订的，合同签订的对价也符合当时的市场规律，对双方是公平的。另外，涉案房屋转让协议未违反法律禁止性规定，一审认定涉案协议违反法律、行政法规禁止性规定，但未列明违反哪部法律、行政法规。涉案协议已实际履行，且协议约定转让的是房屋，并非土地所有权，故未违反法律、行政法规。张蕴慧提起确认合同无效诉讼，其真实目的是涉案房屋现市场价格不稳定，想从吴新洪处得到更多的利益，其做法违反诚信原则。且涉案合同已实际履行四年之久，如果恢复原状，由此产生很多后续法律问题，增加双方诉累，不利于社会和谐稳定。 张蕴慧辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。1、从（2011）城民初字第3715号民事判决书和（2015）城执异字第45号执行裁定书可以看出，吴新洪应向张蕴慧支付欠款99万元及50万元的逾期付款利息，案件受理费18138元等，一审认定的事实是正确的。而迄今为止，吴新洪仅履行了20万元的还款义务，青岛市城阳区松树庄22号楼三单元102室的房屋的面积仅为不到60平，价值仅为30万元左右。因此，合同签订的对价也并不符合当时的市场规律，对张蕴慧来讲也是既不公平的。2、房屋转让协议书第三条约定“完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。”第四条约定“甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍”。双方当事人在房屋转让协议书签订时，吴新洪也曾承诺过，能够给张蕴慧办理房屋的过户更名手续。但在房屋转让协议书签署后，吴新洪经张蕴慧多次催告，拒不配合张蕴慧办理该房屋的过户更名手续，致使张蕴慧也无法行使房屋转让协议书约定的包括处分权等在内的权利。吴新洪称张蕴慧对该房屋享有占有、使用、收益、处分权也即所有权已有4年之久，没有任何依据。二、一审判决适用法律正确，程序合法，吴新洪的上诉理由不能成立。1、房屋转让协议书第四条约定:甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍。涉案房屋位于城阳区户，该房屋为在农村集体土地上建设的“小产权房”房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。吴新洪并非该集体经济组织成员，不具备该该集体经济组织成员身份，涉案房屋的土地性质也决定了不可能取得权属证书，所以也就不可能依法转让。2、农村集体土地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，位于城阳区户的涉案房屋系农村集体土地上的房屋，吴新洪、张蕴慧签订的房屋转让协议书系农村集体土地上的房屋买卖协议，吴新洪和张蕴慧并非该农村集体经济组织成员，因此，双方签订的房屋转让协议书不利于保护松树庄村民的利益，损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第52条（四）损害社会公共利益的规定，该协议为无效协议。3、农村集体土地上房屋的买卖，应当符合现行法律法规，吴新洪与张蕴慧签订的房屋转让协议书所涉及的房屋的土地性质为集体建设用地，吴新洪与张蕴慧并非该集体经济组织的成员，其签订的房屋买卖协议书违反《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条（五）违反法律、行政法规的强制性规定，该协议为无效协议。一审在判决中适用了我国《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定是正确的。所以一审在法律适用上并无不妥，故吴新洪的上诉理由是不成立的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张蕴慧向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认张蕴慧、吴新洪签订的以房抵债房屋转让协议书部分无效；2.诉讼费用由吴新洪承担。 一审法院认定事实:东港公司诉吴新洪民间借贷纠纷一案，一审法院于2012年4月11日作出（2011）城民初字第3715号民事判决书，判令吴新洪于判决生效之日起10日内支付东港公司借款99万元并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付50万元自2011年10月18日至判决生效之日止的逾期付款利息，案件受理费18138元，由吴新洪承担。该判决生效后，东港公司申请执行，案号为（2012）城执字第1004号。 2012年10月25日，东港公司与张蕴慧签订债权转让协议，约定将东港公司在（2011）城民初字第3715号民事判决书中所确定的对吴新洪的有关权利转让给张蕴慧。故，张蕴慧向一审法院申请变更其为（2012）城执字第1004号案件的申请执行人，一审法院于2016年11月14日作出（2015）成执异字第45号执行裁定书，变更张蕴慧为（2012）城执字第1004号案件的申请执行人。 2016年1月27日，张蕴慧（乙方）与吴新洪（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定经自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守：转让房屋位于城阳区。转让价格及付款方式，以房抵债，（2011）城民初字第3715号民事判决书判令甲方向乙方支付借款99万元及50万元的逾期付款利息，现甲方以房屋抵债，抵还乙方欠款。房屋交付，甲方应于本合同生效之日起，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本合同签订前该房屋应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。 《房屋转让协议书》签订当天，吴新洪将案涉房屋交付给张蕴慧。一审庭审中，张蕴慧同意返还吴新洪案涉房屋。 一审法院认为，涉案房屋所占用土地为农村集体土地，双方对案涉房屋系“小产权房”均无异议，张蕴慧非该农村集体组织成员，故双方签订的《房屋转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。张蕴慧要求确认涉案《房屋转让协议书》部分无效，一审法院予以支持。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”涉案《房屋转让协议书》无效，现张蕴慧同意返还涉案房屋，一审法院予以照准。 综上所述，张蕴慧要求确认双方签订的《房屋转让协议书》无效，理由正当，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审判决：一、确认张蕴慧与吴新洪于2016年1月27日签订的《房屋转让协议书》无效；二、张蕴慧于判决生效后10日内返还吴新洪城阳区房屋。案件受理费100元，由吴新洪负担。 本院审理期间，吴新洪提交加盖有“青岛市城阳区惜福镇街道松树庄社区居民委员会”印章的《证人证言》一份，证明涉案房屋已实际交付给答辩人所有的事实。该《证人证言》主要载明：位于城阳区改造房屋，无需到房管局办理房屋过户手续。该房屋原有房主吴新洪与现有房主张蕴慧在2016年1月27日在我们村委会的见证下签订了该房屋转让协议书，在协议签订当天原房主就将该房屋交付给张蕴慧。从2016年1月开始，该房屋就一直由张蕴慧实际居住、占有、使用、管理至今，水费、物业费等也一直由张蕴慧在实际交纳。至此，张蕴慧是该房屋所有人。以上情况属实。 张蕴慧质证称，首先，无法确认该证据的真实性，不予质证。其次，即使该证据是真实的，吴新洪所欲证明的事项也和本案无关，不影响吴新洪与张蕴慧签订的《房屋转让协议书》因损害了社会公共利益，违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。再次，吴新洪提供的该证据名称为“证人证言”，而且从该证据证明的内容来看，单位是没有资格作证的，即只有法律上所称的自然人才能就该类内容的事实出具“证人证言”。城阳区松树庄村委会作为单位的主体，本身不具备感知和记忆能力等，村委会出具的该份证据也就不可能成为“证人证言”这种证据。故城阳区松树庄村委会出具的该份证据，不符合法律规定，是无效的。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。本案中，涉案房屋作为村集体旧村改造房屋，其所在土地为村集体所有，张蕴慧并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，根据房地一体原则，张蕴慧无权购买村集体所有土地之上的房屋，其与吴新洪于2016年1月27日签订的涉案房屋转让协议书，违反了上述法律规定，属于无效合同，一审对此认定正确，本院予以确认。吴新洪提交的当地社区居委会出具的《证人证言》不产生物权确认的效力，本院不予采信。吴新洪以涉案转让协议系双方真实意思表示且双方已实际履行多年为由主张涉案转让协议合法有效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于涉案转让协议无效的后果处理问题，除了张蕴慧应返还吴新洪涉案房屋之外，涉案协议无效之后的法律后果当事人可根据自身实际情况另行主张相关权利，本院在此不予处理。 综上所述，上诉人吴新洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人吴新洪负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年八月十日 法官助理 于遨洋 书记员贾立