广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初7972号原告深圳市龙岗区某某超市，住所地:深圳市龙岗区。经营者夏某某,男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托代理人王某某，广东某某律师事务所律师。被告深圳市某某某辉实业有限公司（以下简称“某某某辉公司”），住所地：深圳市龙岗区。法定代表人张某远，系该公司总经理。被告张某远，女，汉族，某年某月某日出生，身份证住址：河南省方城县。以上两被告共同委托代理人晏某，广东某某律师事务所律师。被告深圳市某某尔实业有限公司（以下简称“某某尔公司”），住所地：深圳市龙岗区。法定代表人何某某。委托代理人张坤某，广东某某律师事务所律师。被告深圳市某某股份合作有限公司某某分公司（以下简称“某某股份公司”），住所地：深圳市龙岗区。负责人余某某。委托代理人张灿某，广东某某律师事务所律师。委托代理人江耿某，广东某某律师事务所实习律师。上述原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，被告某某某辉公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告经营者夏某某及其委托代理人王某某、被告某某某辉公司和张某远共同委托代理人晏某、某某尔公司委托代理人张坤某、某某股份公司委托代理人张灿某、江耿某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告某某某辉公司、张某远返还原告履约保证金（押金）30000元（人民币，下同）；2、被告某某某辉公司、张某远共同赔偿原告因停电造成的直接损失644524元；3、被告某某某辉公司、张某远共同赔偿原告设备、装修损失777710元；4、被告某某尔公司、某某股份公司对第2项、第3项诉讼请求承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2014年4月1日，被告张某远从被告某某尔公司承租深圳市龙岗区某综合楼，该物业实际由被告深圳市某某股份公司管理使用，之后被告张某远将该楼交给被告某某某辉公司经营。2015年4月23日，被告某某某辉公司及张某远将涉案物业出租给原告，并签订了《租赁合同书》。合同履行中，四被告发生矛盾，被告某某某辉公司、张某远从2017年3月份开始拒绝再向被告某某尔公司交纳房租，被告某某股份公司多次私自停电，以迫使被告某某某辉公司、张某远交纳房租，直接导致原告无法正常合理使用租赁物，所开设的超市无法正常经营。原告为了维持正常经营，在征得被告某某某辉公司、张某远同意后，自行购买发电机进行发电，所花费的费用共计703818元（包括购买设备、油费、维修保养费、耗材、人工费等），自己发电和使用市政电的差额为644524元。经过评估，原告的设备、装修等损失为777710元。另外，因为停电也导致原告经营状况恶化，经营损失高达130万元，针对该经营损失在本案中暂不主张，但保留追索权，请三被告在一年内主动与原告协商赔偿事宜。被告某某某辉公司的反诉请求：1、原告支付其2018年11月1日至2019年10月18日止的租金（使用费）172748.8元、以及卫生费6000元（两项暂计至2019年10月18日，实际计算至房屋返还之日止；从2018年11月1日至2019年4月30日共6个月，每月租金20480元，共计122880元，从2019年5月1日至2019年10月18日租金递增百分之十后每月租金为22528元，5.5个月共计123904元，以上合计246784元同意租金按70%计算为172748.8元；同意从中扣减原告已交押金30000元）；2、原告承担本案诉讼费。并答辩：原告未根据双方签订的租赁合同约定支付租金及相关费用。被告张某远的答辩要点：其为被告某某某辉公司成立前的发起人及成立后的法定代表人，签订涉案合同的主体系被告某某某辉公司，合同的相关权利义务应由被告某某某辉公司承担。被告某某尔公司的答辩要点：1、其与原告不存在租赁合同关系，非本案适格被告；2、原告要求其承担连带责任无事实及法律依据；3、原告的租赁合同的租期自2015年5月1日至2019年9月3日到期，之后使用到2020年7月，装修损失已在租期内分摊完毕，不存在装修损失。被告某某股份公司的答辩要点：1、涉案房屋并非法律法规规定的禁止出租的情形，涉案房屋已经按照规定办理历史遗留申报、消防验收、房屋结构检测等，并经街道办事处同意建筑功能转换，涉案房屋是适宜工商业出租的，未办建设工程规划许可证或房产证是历史遗留问题，不能据此让非合同当事人承担责任；2、其仅与案外人李雪某发生合同关系，与原告没有任何合同关系，即使涉案合同无效，其也不承担任何责任或连带责任；3、本案不应当以（2017）粤0307民初某号案件的相关评估报告作为装修损失的依据，其在该案中对作出评估报告的鉴定公司资质及鉴定范围均是不认可的；4、涉案房屋是因为租户拖欠电费，造成供电部门于2018年11月停电，与其无关，且停电后，原告自行发电继续使用，至今仍然占用房屋，并未将房屋腾空，原告应当承担占用费等相应责任。经审理查明，涉案物业位于深圳市龙岗区某综合楼，至今未取得房产证、建设工程规划许可证，于2011年3月7日已作历史遗留违法建筑申报，2014年1月9日经横岗街道办事处同意工改商，2014年1月10日获得龙岗区既有建筑功能转换审批，2014年2月28日取得竣工验收消防备案。2014年4月，被告某某股份公司作为实际管理使用人将上述物业出租给案外人李雪某，案外人李雪某出租给案外人罗某，案外人罗某以被告某某尔公司的名义出租给被告张某远，被告张某远自用部分房屋用于案外人深圳市某某某辉实业有限公司某某宾馆的经营场所并以被告某某某辉公司的名义将其余房屋分租给各租户，原告系租户之一。原告于2015年4月23日与被告某某某辉公司、张某远签订《某某商城店铺租赁合同书》，约定：原告承租上述物业一楼约500平方米的店铺，每月租金30000元，每月卫生费500元，履约保证金30000元，租赁期限2015年5月1日至2019年9月30日，第三年的租金在原租金的基础上递增10%……《某某商城店铺租赁合同书》签订后，原告支付履约保证金30000元，从2015年5月1日开始占有使用租赁房屋至2020年6月30日搬离。原告与被告某某某辉公司、张某远同意以2020年6月30日作为计算费用的截止日，并确认原告的租金交到2018年10月31日，从2018年11月1日开始未再支付租金及相关费用。关于原告主张的停电损失。2019年6月，某某股份公司向本院起诉李雪某租赁合同纠纷，本院于2020年2月28日作出（2019）粤0307民初某号生效民事判决书，已查明事实如下：2018年10月18日，李雪某和罗某向涉案物业的各商铺发出催缴租金通知，否则将对各商铺停电；2018年12月3日，某某村委向某某电网某某分局申请对涉案物业停电；2018年12月5日某某电网对涉案物业停止电力供应……该案判令：1、确认某某股份公司与李雪某于2014年4月1日签订的《某某路某号综合楼承包合同书》无效；2、李雪某向某某股份公司返还租赁房屋；3、某某股份公司向李雪某退还履约保证金185472元；4、李雪某向某某股份公司支付自2017年11月11日开始的房屋占有使用费至房屋腾退时止（其中2017年11月11日至2018年12月4日期间每月费用按102009元支付，2018年12月5日开始每月费用按71406.3元支付）；5、李雪某按每月1500元向某某股份公司支付自2017年11月11日起的卫生费至房屋腾退之日止；6、驳回某某股份公司其他诉讼请求；7、驳回李雪某其他反诉请求。其中关于房屋占有使用费，结合出租方停电及停电后承租方拒不搬离的过错情况，酌定参照租赁合同约定租金的70%予以支持2018年12月5日停电后的占有使用费；关于李雪某主张的装修损失，因李雪某未实际使用租赁房屋，直接出租，且未在法院指定期限内申请鉴定，故未支持装修损失。原告称其店铺停电后，自行购买了发电机供电进行经营，要求被告赔偿其停电造成的所有损失，包括购买发电机设备价款、油费、维修保养费、耗材、人工费等。原告提交《劳动合同》及《工资表》，证明因停电而聘请两名员工管理发电机，每人每月工资3500元，两人从2018年11月至2019年9月工资总计77000元。《劳动合同》显示两人的岗位均为管理员，劳动合同期限均自2019年5月1日起至2020年5月1日止，但《工资表》上两人从2018年11月开始签收每月工资。此外，原告还提交了一些收款收据、送货单、发票联等，证明使用发电机期间的油费、维修保养费、耗材的支出情况。关于涉案店铺的设备、装修损失。2017年4月，某某尔公司向本院起诉张某远，以及罗某、某某股份公司、李雪某、包括本案原告在内等几个租户租赁合同纠纷一案，案号为（2017）粤0307民初某号，该案在审理过程中，依法对涉案店铺进行了独立评估，于2019年3月28日作出了《资产评估报告》的评估价值明细为：泥工项目106652元、木工项目98970元、电工项目142881元、灰工项目59801元、设备345929元、办公室18477元、其他项目5000元，合计777710元；《资产评估报告》有效期至2020年3月12日。该案于2019年9月27日作出判决，判令：1、确认某某尔公司与张某远于2014年4月1日签订的《某某路某号综合楼承包合同书》无效；2、张某远返还某某尔公司租赁房屋；3、某某尔公司返还张某远押金384000元；4、张某远向某某尔公司支付自2017年11月1日开始的房屋占有使用费至房屋腾退时止（其中2017年11月1日至2018年12月4日期间的每月费用按132000元支付，自2018年12月5日开始的每月费用按92400元支付）；5、张某远按每月4500元向原告支付自2017年11月1日起的管理费及卫生费至房屋腾退之日止；6、某某尔公司赔偿张某远装修损失1034952.5元；7、驳回某某尔公司其他诉讼请求；8、驳回张某远其他反诉请求。其中关于房屋占有使用费，结合出租方停电及停电后承租方拒不搬离的过错情况，酌定参照租赁合同约定租金的70%予以支持2018年12月5日停电后的占有使用费。该案现尚在二审审理阶段。在本案，各被告均不认可《资产评估报告》。以上事实，有原告提交的《某某商城店铺租赁合同书》、《劳动合同》、《发电机管理员工资表》、《各项费用凭证》、《资产评估报告书》、《判决书》、《关于柴油、发电机耗油量的计算方式》、《通知》、《收据》，被告某某某辉公司提交的《收款收据》，被告某某股份公司提交的《某某路某号综合楼承包合同书》《工作会议纪要》、《龙岗区既有建筑功能转换呈批表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案表》《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》《深圳市某某股份合作公司某某分公司综合楼房屋结构安全性检测鉴定报告》、《民事判决书》等，以及庭审笔录为证，足以证实。本院认为，涉案店铺未取得房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证等合法报建文件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，就涉案店铺所签订的《某某商城店铺租赁合同书》为无效合同，原告占有使用涉案店铺期间应参照合同约定租金标准支付相应使用费，被告某某某辉公司、张某远应向原告返还履约保证金30000元。被告某某某辉公司于2014年6月27日成立，法定代表人系被告张某远，被告某某某辉公司、张某远均确认张某远签订本案租赁合同的行为系履行公司的职务行为，故，其主张涉案租赁合同主体为被告某某某辉公司，符合法律规定，本院予以支持，租赁合同无效的相关法律责任应由被告某某某辉公司承担。被告某某尔公司、某某股份公司，非涉案合同相对方，亦未将涉案店铺交付给原告使用及向原告收取使用费等，故无须向原告承担因本案合同无效的法律责任。关于使用费。原告自2018年11月1日起未支付使用费及相关费用，一直经营到2020年6月30日搬离。因涉案店铺在2018年12月5日停电，停电后被告某某某辉公司未能保证涉案店铺的正常使用，具有过错，原告未及时搬离，自行发电继续使用涉案店铺，导致损失扩大，也具有过错。根据被告某某某辉公司的反诉请求，其同意从2018年11月1日起按照约定租金的70%支付使用费，本院认为该反诉主张合理，与双方过错程度及相关联案件的判决结果不悖，本院予以采纳。因此，结合被告某某某辉公司的反诉请求，原告应向被告某某某辉公司支付占有使用费为306790元【（20480元/月×6个月+22528元/月×14个月）×70%】。原告及被告某某某辉公司均同意抵扣押金30000元，故，原告还应支付276790元。双方约定卫生费每月500元，属原告使用涉案店铺时实际产生的费用，本院予以支持，因此，原告应向被告某某某辉公司支付从2018年11月1日至2020年6月30日止共计20个月的卫生费，按每月500元计算，共计10000元。关于装修损失。合同约定租赁期限为2015年5月1日至2019年9月30日，原告经营至2020年6月30日才搬离，原告在租赁期限内已享有装修利益，即使合同有效的情况下，租期届满后，租赁房屋及形成附合物的装修应一并归还出租人，在合同无效的情况下，原告不应获得超出合同有效履行时可取得的期待利益，因此，对于装修损失，本院不予支持。关于停电损失。原告自购发电机供电进行经营，其行为的利益归于原告，供电设备亦属原告所有，且因停电造成的租赁物使用利益减损，已通过占有使用费进行折减，因此，对于停电损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告深圳市龙岗区某某超市应于本判决生效之日起五日内向被告深圳市某某某辉实业有限公司支付从2018年11月1日至2020年6月30日期间的占有使用费276790元、卫生费10000元（已抵扣原告的履约保证金30000元）；二、驳回原告的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费17870元（原告已预交），由原告承担17513元，被告承担357元，并直接迳付给原告。反诉受理费1637元（被告某某某辉公司已预交），由原告承担并直接迳付被告某某某辉公司。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二〇年八月十日书记员  李开影