辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5163号上诉人（原审原告）：曹艳娜，女，1982年3月29日出生，汉族，住大连经济技术开发区。上诉人（原审被告）：倪桂芬，女，1943年2月5日出生，汉族，住大连经济技术发区。委托诉讼代理人：陈义，倪桂芬之子。委托诉讼代理人：关亚茹，辽宁竞业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈晨，女，1989年1月1日出生，汉族，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：关亚茹，辽宁竞业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住所地大连市西岗区大胜街50号。统一社会信用代码91210203665815781X。法定代表人：于瑞宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，该公司员工。上诉人曹艳娜、上诉人倪桂芬因与被上诉人陈晨、瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称“瑞家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，均不服大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹艳娜上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三项，依法改判第四项判决为被上诉人瑞家公司退还曹艳娜居间服务费17,000元、贷款服务费3000元，共计20,000元。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。案涉的《房地产买卖合同》签订人是曹艳娜与倪桂芬、瑞家公司三方，作为居间方的瑞家公司理应受房地产买卖合同约束。合同订立过程中，瑞家公司仓促促成原告与被告倪桂芬间的房屋买卖合同成立，未对案涉房屋的真实权属情况予以查明，并进行提示、告知，致使案涉合同在后期履行过程中存在障碍、不能实现合同目的，瑞家公司对此存在过错。另，曹艳娜与瑞家公司签订的《房地产居间服务合同》、《购房贷款代理服务合同》附属于案涉的《房地产买卖合同》，根据该上述合同约定，居间方瑞家公司有协助办理资金监管、贷款及房屋过户等义务。因为倪桂芬、陈晨的违约行为致使瑞家公司的合同义务无法履行，瑞家公司为此无故获利20,000元有违权利义务一致原则，瑞家公司应当向曹艳娜退还居间服务费17,000元及贷款服务费3000元。一审法院未将20,000元的争议事实与本案作一并处理欠妥，请求二审法院依法予以纠正。倪桂芬、陈晨辩称，同意曹艳娜要求中介瑞家公司退还中介费的上诉请求，但不同意曹艳娜关于维持原审第一、二、三项的请求。瑞家公司辩称，不同意曹艳娜的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，如果要求退还中介费及贷款服务费，也应是居间关系，并非本案审理范围，应该由居间合同所在地法院管辖。倪桂芬上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回曹艳娜的诉讼请求或者将本案发回重审。事实与理由：一、案涉《房地产买卖合同》应认定为无效合同。案涉房屋于2011年2月18日登记至权利人倪桂芬、陈晨名下，二人对该房屋为共同共有。2018年6月6日，上诉人倪桂芬配偶陈学林病逝，该房屋发生法定继承，因倪桂芬与配偶共生育了3个子女即陈霞、陈义、陈燕，故案涉房屋的所有人在2019年1月21日签订《房地产买卖合同》时，应为倪桂芬、陈晨、陈霞、陈义、陈燕五人，出售房屋应取得上述人员的同意。同时，陈燕为一级精神残疾，指定监护人为其姐姐陈霞，出售陈燕所有的房屋份额时需要陈霞的同意。根据《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，现其他权利人拒绝追认《房地产买卖合同》的效力，该合同无效。无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力，本案应适用的是缔约过失责任，因此本案不适用定金罚则，一审法院适用定金罚则判令上诉人返还5万元无法律依据。二、即使合同有效，中介瑞家公司未履行告知义务，主观恶意促成交易，买方未履行注意义务，恶意压低成交价格，亦应各自承担责任，倪桂芬不应当承担返还全部定金的责任。在订立案涉《房地产买卖合同》时，倪桂芬已经如实向中介及买方告知了房屋登记所有人为倪桂芬、陈晨的事实，一审时瑞家公司均当庭确认知晓上述事实。作为居间方，瑞家公司应当充分提示房屋存在其他共有人，可能导致房屋无法交易的风险，但中介主观恶意，为了达到收取居间费用的目的，从带领买方看房偶遇卖方到双方签订买卖协议和居间服务合同仅用了2个小时，中介为了促成双方尽快成交，攫取居间费，未切实履行告知义务，使买卖双方不清楚交易风险，瑞家公司未履行居间义务，应当承担责任。案涉楼盘在当地属于高档小区，曹艳娜已经看了案涉楼盘多套房屋，对案涉楼盘价格非常了解，知晓案涉楼盘价格至少在12,000元/平方米以上。案涉房屋为135.83平方米，成交价格为122.5万，单价仅为9019元/平方米，与市场价格至少相差30万元，所以曹艳娜才在明确知晓存在其他共有人的情况下仍然签字，主观恶意且未尽合理审慎注意义务，其自身应当承担责任。曹艳娜在知晓上诉人系近80岁老人的情况下，仍坚持与其成交，未征询儿女意见，上述行为违反了客观交易习惯，其应当自担风险。同时，曹艳娜应当备齐首付款存入银行做资金监管、准备贷款手续，但合同签订后曹艳娜存在未按期交付房屋首付款、未按约定做资金监管、以面积不足为由要求解除合同、意图抛开中介私下成交等多种违约行为，合同无法履行与曹艳娜的多种违约行为有着密不可分的关系，其无权要求返还全部定金。本案为房屋买卖合同，买卖双方均具有履行合同的义务。曹艳娜未完全履行其义务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”，即使本案可以适用定金罚则，让倪桂芬承担责任，倪桂芬亦仅应承担未履行部分占合同约定内容比例的部分责任。一审法院置中介瑞家公司主观恶意未如实告知其他共有人未签字风险、曹艳娜存在多种违约行为于不顾，判令让一位年近80岁的老人承担全部责任，违反本案成交的客观事实和法律规定，对于倪桂芬提出了过高的要求，更是不公平的。三、本案的定金为违约金，不应适用定金双倍返还原则，曹艳娜无明确损失，不应当判令倪桂芬支付全部5万元损失。根据三方签订的《房地产买卖合同》第十六条约定：“如因买方问题导致本合同无法履行，买方赔偿卖方伍万元整；如因卖方问题导致本合同无法履行，卖方赔偿买方伍万元整”，5万元已经从定金转化为合同的赔偿金，曹艳娜应当对自己的损失承担举证责任。一审庭审时，曹艳娜当庭提出要求解除与中介签订的《房地产居间服务合同》及《购房贷款代理服务合同》，对于居间费用17,000元中介是否返还尚无定论，对于贷款服务费3000元合同约定进入贷款办理阶段的，贷款服务费不予退还，现尚未进入贷款阶段，且中介承诺返还，居间费用17,000元及贷款服务费3000元不应计算为曹艳娜的损失，现曹艳娜的损失无法确定，一审法院判令倪桂芬支付5万元给被上诉人无事实和法律依据。根据《合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，故即使中介不予返还居间费17,000元，倪桂芬的损失仅为17,000元，一审法院判令的违约金5万元过分高于曹艳娜的损失，应当适当减少。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”，现曹艳娜存在过错，即使有损失，亦不应当由倪桂芬承担全部赔偿责任。法律应该“让人民群众感受到公平正义”，一方是年近80岁的老人、另一方是长期从事房屋买卖的专业居间方和人民教师，一审法院判令恶意促成成交具有专业知识的中介和贪图房屋低价的买方不用承担任何责任，却要求一位自始至终诚心卖房、只是不懂具体经办手续的老人承担所有责任，不是法律订立“定金罚则”的本意，亦不是法律的“公平与正义”。曹艳娜辩称,不同意倪桂芬的上诉请求。一审判决前三项认定事实清楚，适用法律正确。瑞家公司辩称，不同意倪桂芬的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。陈晨辩称，同意倪桂芬的上诉请求。曹艳娜向一审法院起诉请求：1.判令被告倪桂芬、陈晨双倍返还定金，共计100，000元，被告瑞家公司在定金50,000元限额内承担连带给付责任；2.判令被告倪桂芬、陈晨赔偿居间费用损失20,000元，被告瑞家公司承担连带责任；3.判令被告倪桂芬、陈晨连带赔偿原告可得利益损失(房屋差价)50,000元；4.原、被告三方签订的《房地产买卖合同》解除。一审法院认定事实：2019年1月21日，原告（买方）、被告倪桂芬（卖方）、被告瑞家公司（居间方）三方共同签订《房地产买卖合同》，约定被告倪桂芬将坐落于大连经济技术开发区现代城8号1单元2层2号房屋出售给原告，价格为1,225,000元；定金50,000元，由居间方代卖方保管；卖方保证对该房屋享有完全的所有权，房屋权属清楚，卖方保证如实陈述该房屋权属状况，并承诺对该房屋享有共有权的人（包括房屋共有权证持证人、配偶等）已同意出售该房屋，如因第三人对该房屋主张权利导致合同无法履行的，卖方应向买方支付合同约定的定金作为赔偿金；买卖双方支付居间费用以居间方与买卖双方签订的《房地产居间服务合同》为准；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。该《房地产买卖合同》上，并无被告陈晨签字。同日，原告与被告瑞家公司双方签订《房地产居间服务合同》，约定原告签署房地产买卖合同视为居间方已经完全履行居间义务，原告需支付居间服务费17,000元。同日，原告、被告倪桂芬、被告瑞家公司三方另行签订《购房贷款代理服务合同》，约定瑞家公司收取贷款服务费3000元，由原告承担。2019年1月20日，被告瑞家公司代收原告购房定金50,000元，收取原告中介费17,000元、贷款服务费3000元。另查，位于大连经济技术开发区房屋，登记所有权人为被告倪桂芬、陈晨，所有权登记时间为2011年2月18日。2018年6月6日，被告倪桂芬的配偶陈学林病故，陈学林的法定继承人并未就前述房屋中陈学林所享有的夫妻共同财产份额的继承达成协议。被告倪桂芬与原告签订《房地产买卖合同》后，其女陈霞及被告陈晨均明确拒绝承认该合同。一审法院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《房地产买卖合同》由原告、被告倪桂芬、被告瑞家公司签订，系该三方真实意思表示，依据前述法律规定，该合同虽未经案涉房屋全部共有权人签字，仍应认定有效。该合同在履行中，因其他共有权人拒绝，被告倪桂芬现已无法实际履行转移案涉房屋所有权的合同义务，故原告当庭（2020年4月29日）向被告提出解除合同符合法律规定，一审法院予以确认。原告亦可依据前述法律规定向被告倪桂芬主张损害赔偿。鉴于《房地产买卖合同》中已有定金条款，且已有明确条款约定卖方承诺房屋共有权人已同意出售该房屋，如因第三人对该房屋主张权利导致合同无法履行的，卖方应向买方支付合同约定的定金作为赔偿金，故原告向被告倪桂芬主张双倍返还定金作为赔偿，于法有据，一审法院予以支持。鉴于原告所交50,000元定金由被告瑞家公司代为保管，故应由被告瑞家公司向原告退还该50,000元定金，另由被告倪桂芬向原告支付50,000元作为双倍返还部分。原告另行主张居间服务费17,000元、贷款服务费3000元系实际损失，鉴于该损失总额20,000元并未超过作为赔偿部分的双返定金50,000元，在双返定金中已得到足额赔偿，故依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，不应再另行赔偿，对原告主张赔偿该部分损失的诉讼请求，不予支持。原告主张可得利益损失50,000元，并无有效证据予以证实，故对原告主张赔偿该部分损失的诉讼请求，不予支持。被告陈晨并未在《房地产买卖合同》上签字，该合同对其并无约束力，故原告要求被告陈晨赔偿损失的诉讼请求并无事实及法律依据，不予支持。被告瑞家公司系《房地产买卖合同》居间方，该合同中，被告瑞家公司并未就案涉房屋共有权人同意出售一事作出承诺，原告亦未提供证据证明被告瑞家公司对于合同解除负有责任，故原告要求被告瑞家公司与被告倪桂芬承担连带赔偿责任缺乏事实及法律依据，不予支持。关于被告倪桂芬提出的撤销《房地产买卖合同》的反诉请求，一审法院认为，被告倪桂芬并未提供有效证据证明存在其主张的合同签订中存在重大误解或者胁迫的情况，且被告当庭提出撤销合同，距合同签订已过一年，超出撤销权行使的法定期间，故对该反诉请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条之规定，作出如下判决：一、原告曹艳娜、被告倪桂芬与被告瑞家装饰(大连)地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》于2020年4月29日解除；二、于判决生效之日起十日内，被告倪桂芬支付原告曹艳娜50,000元；三、于判决生效之日起十日内，被告瑞家装饰(大连)地产代理有限公司退还原告50,000元；四、驳回原告曹艳娜其余的诉讼请求；五、驳回被告倪桂芬的反诉请求。案件受理费1850元，由被告倪桂芬承担1088元、由原告曹艳娜承担762元。反诉费50元，由被告倪桂芬承担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，案涉《房地产买卖合同》第六条约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。第十六条约定，如因买方问题导致本合同无法履行，买方赔偿卖方5万元整；如因卖方问题导致本合同无法履行，卖方赔偿买方5万元整。曹艳娜、倪桂芬与瑞家公司三方签订《购房贷款代理服务合同》，约定甲（倪桂芬）、乙（曹艳娜）双方如未按本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失。丙方（瑞家公司）已经进入贷款办理阶段的，丙方贷款服务费不予退还。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为两个：一是倪桂芬应否向曹艳娜支付50,000元定金；二是瑞家公司应否退还曹艳娜居间服务费17,000元、贷款服务费3000元。针对第一个焦点问题，本院认为，在案涉《房地产买卖合同》中约定，卖方保证对该房屋享有完全的所有权，房屋权属清楚，卖方保证如实陈述该房屋权属状况，并承诺对该房屋享有共有权的人（包括房屋共有权证持证人、配偶等）已同意出售该房屋，如因第三人对该房屋主张权利导致合同无法履行的，卖方应向买方支付合同约定的定金作为赔偿金。现案涉房屋买卖合同无法履行系因案涉房屋的共有人陈晨及对该房屋享有继承权的倪桂芬女儿拒绝确认案涉合同并不配合履行所致，符合上述合同约定的情形，故曹艳娜要求倪桂芬赔偿50,000元定金有合同依据和法律根据，一审法院支持其该项诉请并无不当，本院依法予以维持。关于倪桂芬上诉称，案涉《房地产买卖合同》应认定为无效一节，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，倪桂芬与曹艳娜、瑞家公司签订《房地产买卖合同》虽未经全部共有权人同意，但根据上述规定，并不影响案涉《房地产买卖合同》的效力，故倪桂芬的该项上诉理由依据不足，本院不予支持。关于倪桂芬上诉称，瑞家公司主观恶意，未如实告知案涉房屋的其他共有人未签字可能产生的风险，曹艳娜存在未按约定做资金监管、以面积不足为由要求解除合同、意图抛开中介私下成交等多种违约行为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第二款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”之规定，倪桂芬仅应承担未履行部分占合同约定内容比例的部分责任一节，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第二款系针对主合同部分履行时如何适用定金罚则所作的规定，本案中，买卖双方签订《房地产买卖合同》后并未实际履行，不存在部分履行的问题，故不应适用上述法律规定。又因案涉《房地产买卖合同》约定，定金罚则适用的条件为一方的行为导致合同无法履行，即违约行为须达到合同目的无法实现才可适用定金罚则，故即使瑞家公司和曹艳娜存在履行合同不符合约定的情形，亦并非导致合同无法履行的根本原因，在无据证明瑞家公司和曹艳娜存在主观恶意的情况下，倪桂芬以此作为减免其定金数额的理由无充分依据，本院不予支持。关于倪桂芬上诉称，本案的定金为违约金，不应适用定金双倍返还原则，曹艳娜无明确损失，不应当判令倪桂芬支付全部5万元损失一节，本院认为，案涉《房地产买卖合同》明确约定了定金的数额及适用条件，虽然在合同中又作出了一方违约另一方需赔偿5万元的约定，但该约定应系对违约金的约定，并未变更合同中原本对定金的相关约定内容，故倪桂芬主张案涉定金已变更为违约赔偿金依据不足。基于此，其要求按照违约金的相关法律规定对定金的数额进行相应的调减无事实及法律依据，本院不予支持。针对第二个焦点问题，即瑞家公司应否退还曹艳娜居间服务费17,000元、贷款服务费3000元，本院认为，关于贷款服务费，曹艳娜、倪桂芬与瑞家公司三方签订的《购房贷款代理服务合同》约定，瑞家公司已经进入贷款办理阶段的，贷款服务费不予退还。而本案中，各方当事人均认可案涉房屋尚未进入贷款办理阶段，故贷款费用并未实际发生，该笔费用瑞家公司应予返还。关于居间服务费，本院认为，瑞家公司作为案涉房屋买卖合同的居间人，其并未充分履行居间人应尽的义务，合同订立过程中未审查案涉房屋的产权证明，在案涉房屋共有权人陈晨未签字确认的情况下，即组织曹艳娜和倪桂芬订立《房地产买卖合同》。瑞家公司作为房地产中介公司对于签订房地产买卖合同需要满足的条件以及会产生的法律后果应有充分了解，买卖双方通过中介公司买卖房屋，亦是基于对中介公司专业性的信任，而瑞家公司在案涉房屋居间过程中的行为不够审慎，为案涉《房地产买卖合同》未能正常履行埋下隐患，且瑞家公司除组织双方签订合同外，未履行办理资金监管、贷款、过户等居间人在房屋买卖居间合同中应尽的义务，居间行为并未全部完成，故瑞家公司收取合同约定的全部居间服务费17,000元依据不足。鉴于买方曹艳娜认可其在签订案涉《房地产买卖合同》时，对于案涉房屋系倪桂芬与陈晨共同所有的事实知晓，表明瑞家公司已将案涉房屋的相关情况向曹艳娜进行了披露，综合考虑本案的实际情况，为减少当事人的诉累，本院酌情判令瑞家公司向曹艳娜返还居间服务费14,000元。综上所述，上诉人倪桂芬的上诉请求不能成立，上诉人曹艳娜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初952号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初952号民事判决第四项；三、瑞家装饰（大连）地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向曹艳娜返还居间服务费14,000元、贷款服务费3000元；四、驳回曹艳娜的其他诉讼请求。一审案件受理费1900元（本诉案件受理费1850元，反诉费50元），由曹艳娜负担577元，倪桂芬负担1323元；二审案件受理费4000元（曹艳娜已预交300元、倪桂芬已预交3700元），由曹艳娜负担94元，倪桂芬负担3906元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年八月二十八日书记员 夏丽娜