广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2925号原告（反诉被告）：邓广毅，男，1971年9月7日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*************，公民身份号码440************157。委托诉讼代理人：叶英福，男，1942年12月24日出生，汉族，住佛山市三水区********海畔名苑海王苑401，公民身份号码440************114，系原告邓广毅的岳父。被告（反诉原告）：吴伟强，男，1968年7月27日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区**************，公民身份号码440************73X。被告（反诉原告）：黄元聪，男，1980年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市三水区************，公民身份号码440************313。两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：赖树艺，广东淼航律师事务所律师。原告（反诉被告）邓广毅与被告（反诉原告）吴伟强、黄元聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，被告（反诉原告）吴伟强、黄元聪于2020年7月10日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人叶英福、两被告的委托诉讼代理人赖树艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓广毅向本院提出诉讼请求：1.判令被告对位于佛山市三水区************及二层的漏水部分进行修复；2.缴清2020年2月租金30450元；3.赔偿因拒绝张贴招租广告产生的损失费用每天100元共9000元；4.赔偿因延时修复所产生的租金费用，从2020年*月1日起至修复完毕止，以每天1000元计算；5.本案诉讼费用由被告负担。在庭审时，邓广毅明确第1项诉讼请求为判令被告恢复商铺至《铺位租赁合同》附表1状态。事实和理由：1.渗漏原因是被告长期使用洗发水渗出楼板及墙体，对建筑物腐蚀造成危害，致使一楼用户经营受损和本楼住户上下楼梯湿滑，容易发生事故。2.原告要求立即贴招租广告。3.被告自行认为疫情原因不能营业而拒交2020年租金，原告则认为要交，请法院依法判决。吴伟强、黄元聪辩称，1.依法驳回原告的全部诉讼请求；2.原告退还80000元租赁保证金给被告；3.原告返还2020年3、4月份的租金共30450元给被告；4.本案受理费全部由原告承担。事实与理由：一、2018年7月1日，原告与被告签订了一份《铺位租赁合同》，约定原告将其所有的位于佛山市三水区*******7****及二层铺位出租给被告经营使用，经营用途为美容、美发及其配套项目，租期从2018年7月1日起至2020年6月30日止，每月租金为：从2018年7月1日起至2019年6月30日，每月租金29000元；从2019年7月1日起至2020年6月30日，每月租金30450元。租赁保证金为80000元，在签订合同时，由被告向原告支付租赁保证金，租赁期满时，原告将保证金如数退还给被告。签订合同后，被告依约履行合同的各项义务，支付了80000元租赁保证金，原告在2018年7月16日向两被告出具了租赁保证金的收据。随后在经营中，被告按照合同约定，经营美容、美发及其配套项目，没有违反约定的用途。二、商铺渗漏是因为商铺本身原因及原告使用、管理不当造成的，被告对此没有过错，应由原告承担修复责任。（一）被告按约定的方法、用途及经营范围使用商铺，没有违反租赁合同约定。1.按照《铺位租赁合同》约定，被告租赁案涉商铺经营使用，经营用途为美容、美发及其配套项目，被告租赁该商铺后，按照约定的方法、用途及经营范围使用，并没有违反合同约定。2.在使用过程中，被告发现存在渗漏问题。对于商铺渗漏，被告不存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”的规定，被告无需承担商铺的维修责任。（二）商铺渗漏是因为商铺本身原因及原告使用、管理不当造成的，应由原告承担修复责任。1.原告的《房地产权证》显示其购房时间是2005年，而该商铺是石米楼，其建造时间应为上个世纪90年代，至今已经超过20年，商铺建造时间久远。2.经现场察看，商铺外墙是石米，加上原告维护、管理不当，外墙很多石米已经风化，造成雨水从外墙渗透到屋内。且其室内的排水管存在老化、渗漏等现象，因此，商铺的渗漏应属于自然损耗。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务”的规定，案涉商铺应由原告承担维修义务。（三）被告经请装修师傅到现场查看，装修师傅提出渗漏的原因是商铺本身年久失修、维护管理不当、排水管老化等原因造成的，并不是被告的使用不当造成商铺渗漏。（四）现有证据无法证明商铺渗漏是被告的原因造成的，原告应当承担举证不能的不利后果。三、被告请求减免2020年2－4月份租金，免收2020年2月份租金，减半收取2020年3、4月份的租金，要求原告返还多收取的2020年3、4月份的租金30450元。1.在租赁期间，因商铺渗漏影响了被告的使用，被告经多次维修均未能解决，被告多次要求原告进行维修，原告均以各种理由推辞，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修……因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据以上规定，被告要求原告减免2020年2－4月份的租金。2.因受新冠肺炎疫情影响，被告在2020年2月份没有经营，完全没有收入，无力支付2月份的租金；2020年3－4月经营惨淡，基本没有营业收入。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：承租人非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。3.根据以上规定和公平原则，被告请求减免租金，其中，减免2020年2月份的租金，减半收取2020年3、4月份的租金，即3、4月份的租金变更为15225元/月。原告也曾口头同意减免2020年2－4月份的租金，其中，免收2月份的租金，减半收取3、4月份的租金。因被告已按每月30450元支付，原告应当返还2020年3、4月的租金30450元给被告。四、原告应返还租赁保证金80000元给被告。如前所述，原告在2018年7月16日出具收据，收取了被告的80000元租赁保证金，租赁期满后，原、被告没有续租，被告没有违约行为，原告应依约退还80000元保证金给被告。五、被告没有阻止原告张贴招租广告的行为，且该商铺因商铺自身原因及原告使用、管理不当的原因造成渗漏，实际上无法出租，因而无需对原告的第3、4项诉请承担责任。吴伟强、黄元聪向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告邓广毅退还租赁保证金80000元给反诉原告；2.判令反诉被告返还2020年3、4月份的租金30450元给反诉原告；3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：与上述答辩意见相同。邓广毅针对反诉辩称，1.依法驳回反诉原告的反诉请求；2.答辩人的各项诉讼请求合法、合理；3.反诉原告交的按金80000元，需等合同项目（包括但不限于诉讼项目）完结后，才能结算，多除少补；4.反诉原告应立即补交2020年2月租金30450元给答辩人；5.所有牵涉本案的受理费用全部由反诉原告承担。事实与理由：一、商铺租赁概况。2007年7月1日，反诉原告吴伟强与答辩人签订一份《铺位租赁合同》。约定答辩人将其所有的位于佛山市三水区*******7****及二层铺位出租给吴伟强经营使用，经营项目为美容、美发及其配套项目，给予免租一个月为装修期。吴伟强作为项目经营人，他清楚知道，该怎样装修才可以防止洗发水对楼面的腐蚀。但他没有做防腐蚀措施，就在水泥地板面直接加25CM厚的建筑垃圾和煤渣。第一期租赁合同于2015年6月30日到期，在第二期租赁合同补充协议中租赁方增加了黄元聪，期间新增皇家御洗。于2018年7月1日再续签了第三期《铺位租赁合同》，答辩人明确要求两反诉原告加强维修养护，并在第十六条增加了“维护”二字。在答辩人的反复催促下，反诉原告在洗头间挖了一个40CM宽的坑就写成多次维修，结果当然还是未能彻底解决问题。更费解的是，反诉原告竟然把问题推卸到建筑物才二十多年的楼龄上，立马变成老旧的危楼。可是楼上五十多户人家没感到是危楼，都没有感到年久失修，只是楼下用户真是危漏。同是在二层，东边不漏西边漏，两处洗头房漏得更严重。泥水师傅给出的解释是头发瘀积、排水不畅、渗出到煤渣垫层向周边扩散、长期对楼面腐蚀的结果。使阳台根部出现裂痕，对阳台安全造成隐患。对此，答辩人保留对反诉原告追诉的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。据此，《铺位租赁合同》第十六条约定：租赁期间，室内外一切维修、维护及费用由乙方（即反诉原告）负责（与西南街道公有资产投资有限公司的物业租赁合同该条款一致）。反诉原告应按《铺位租赁合同》所列负起一切维护、维修及费用由乙方负的责任，把铺位房产恢复到附件一的状态，以及全层通水、被破坏原有厕所要恢复功能、十多床洗头床等的杂物清理好等等。二、财务流水显示，反诉原告并未交2020年2月租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定支付租金。第二百二十七条规定：出租人可以要求承租人在合理期限内支付。现租约期届满，反诉原告立即支付2020年2月份租金。三、参考材料。答辩人的代理人叶英福在园林市场租赁了西南公有资产公司一商铺，是2020年4月才开始申请减免租。叶英福递了两次申请，均未被免租或减租。综上所述，反诉原告单方面违约，且不承担乙方义务是事实，反诉原告的请求无事实与法律依据，请求法院依法驳回反诉原告请求，依法保护答辩人的本诉，以维护答辩人的合法权益不受侵犯。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:1.邓广毅提交的补充协议（一）。该证据与案涉纠纷不具关联性，本院不予采信。2.邓广毅提交的房地产权证（复印件）。该证据虽为复印件，但其与黄元聪、吴伟强提交的房产档案材料均能证明案涉商铺系邓广毅所有，两被告在答辩状中也承认相关事实，本院予以采信。3.邓广毅提交的照片。因黄元聪、吴伟强不予确认，无法证明系案涉商铺的现场照片，本院不予采信。4.邓广毅提交的修补函、协议书。因黄元聪、吴伟强不予确认，且协议书与案涉纠纷不具关联性，本院不予采信。5.邓广毅提交的西南公有资产投资有限公司收据、发票、合同。经查，该组证据与本案不具关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月1日，邓广毅与黄元聪、吴伟强签订一份《铺位租赁合同》，约定邓广毅将其所有的位于佛山市三水区*******7****及二层铺位出租给黄元聪、吴伟强经营使用，用于经营美容、美发及其配套项目，租期时间由2018年7月1日起至2020年6月30日止，每月租金（不含税）：2018年7月1日起至2019年6月30日，月租金29000元；2019年7月1日起至2020年6月30日，月租金30450元；付款方式为转账，每月租金黄元聪、吴伟强需在上月30日前转入邓广毅指定账户。案涉合同还约定，按签约日现状（详见附表1、附表2）出租给黄元聪、吴伟强使用，租约期满后按原状交回即可；租赁保证金80000元，在签订合同时黄元聪、吴伟强即向邓广毅缴交租赁保证金，租赁期满时，邓广毅将保证金如数退还给黄元聪、吴伟强，如邓广毅要求黄元聪、吴伟强自行清理的，黄元聪、吴伟强亦应履行责任并负责有关费用；租赁期间，室内外一切维修、维护及费用由黄元聪、吴伟强负责。合同签订后，双方履行合同，邓广毅将案涉铺位交给黄元聪、吴伟强经营，2018年7月16日黄元聪、吴伟强向邓广毅支付了租赁保证金80000元。黄元聪、吴伟强已向邓广毅支付了2020年1月、3月、*月、5月、6月的租金，未支付2020年2月的租金。邓广毅于2020年6月29日提起本案诉讼，次日案涉合同期满，2020年7月1日邓广毅收回商铺。上述附表1为物业及装修、设施设备验收清单：1.钢筋混凝土构件没产生变形、裂缝；2.外墙无渗水、内墙无明显裂缝；3.屋面（天花楼板）排水畅通，无积水，不渗漏；4.地面不空鼓、无裂缝；卫生间、阳台无渗漏；5.门窗无缺损，安装牢固，无变形，开关灵活，零配件装配齐全，缝隙严密；6.排水设备：室内外排水管道畅通；7.消防设备：消防箱、兰花喷头、灭火瓶、消防龙头。邓广毅与黄元聪、吴伟强均确认案涉商铺出现渗漏。另查明，因防控新冠肺炎疫情，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，广东省人民政府发出《广东省人民政府关于企业复工复产和学校开学时间的通知》，要求本区域内各类企业复工时间不早于2020年2月9日。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。案涉合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行。关于本诉及反诉的争议焦点，本院评析如下：关于黄元聪、吴伟强应否对案涉商铺的漏水部分进行修复的问题。双方在案涉合同中约定，按签约日现状（详见附表1、附表2）出租给黄元聪、吴伟强使用，租约期满后按原状交回即可；租赁期间，室内外一切维修、维护及费用由黄元聪、吴伟强负责。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”所以，邓广毅诉请黄元聪、吴伟强对案涉商铺恢复至《铺位租赁合同》附表1状态，既符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。关于黄元聪、吴伟强应否支付2020年2月份的租金问题。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，广东省人民政府发出《广东省人民政府关于企业复工复产和学校开学时间的通知》，要求本区域内各类企业复工时间不早于2020年2月9日。双方约定每月租金在上月30日前支付，黄元聪、吴伟强支付2月份租金的期限在上述期间。黄元聪、吴伟强经营美容、美发及其配套项目，在此期间无法经营，承租人没有营业收入，黄元聪、吴伟强请求免除2月份租金，经本院调解，当事人未能达成协议。结合本案的实际情况，根据公平原则，本院酌定减少2月份租金至21000元。关于邓广毅主张因黄元聪、吴伟强拒绝张贴招租广告损失费依据是否充分的问题。邓广毅未能提供证据证明黄元聪、吴伟强拒绝其张贴招租广告，也未能提供证据证明因此而受到的损失数额，本院不予支持。关于邓广毅主张黄元聪、吴伟强赔偿因延时修复所产生的租金费用依据是否充分的问题。如上所述，黄元聪、吴伟强依约、依法应承担维修案涉商铺的责任，合同期满后，黄元聪、吴伟强未能依约定修复商铺，由此产生的损失，应由黄元聪、吴伟强赔偿。邓广毅诉请按每天1000元计算损失，与原租赁合同租金相当，本院予以支持。但鉴于邓广毅已如期收回商铺，双方均未提供证据证明修复所需时间，本院酌定修复时间为十五天，即黄元聪、吴伟强赔偿因延时修复所产生的损失为15000元，超出部分，本院不予支持。关于邓广毅应否退还租赁保证金的问题。黄元聪、吴伟强反诉主张邓广毅退还租赁保证金，邓广毅答辩认为需等合同项目（包括但不限于诉讼项目）完结后，才能结算，多除少补。据此，表明邓广毅对退还保证金无异议，但要求扣减修复等费用。本院结合本诉请求与反诉请求一并处理。关于邓广毅应否减半收取2020年3、4月租金及应否返还30450元的问题。黄元聪、吴伟强已经履行了2020年3、4月租金的给付义务，现反诉请求减半收取，要求邓广毅返还30450元，依据不足，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄元聪、吴伟强应于本判决生效之日起十五日内对佛山市三水区************及二层铺位恢复至《铺位租赁合同》附表*状态（详见认定事实部分附表*内容）；二、被告（反诉原告）黄元聪、吴伟强应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邓广毅支付2020年2月租金21000元；三、被告（反诉原告）黄元聪、吴伟强应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邓广毅赔偿迟延修复商铺所产生的损失15000元；四、原告（反诉被告）邓广毅应于黄元聪、吴伟强履行本判决第一项内容完毕之日起十日内退回被告（反诉原告）黄元聪、吴伟强租赁保证金80000元（如果黄元聪、吴伟强未主动履行本判决第一项内容，则应在强制执行扣除修复等费用后将剩余部分退回）；五、驳回原告（反诉被告）邓广毅的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄元聪、吴伟强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费775元，由原告（反诉被告）邓广毅负担75元，被告（反诉原告）黄元聪、吴伟强负担700元；反诉案件受理费减半收取计1240元，由被告（反诉原告）黄元聪、吴伟强负担340元，原告（反诉被告）邓广毅负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  柒善林人民陪审员  潘敏华人民陪审员  梁汝婷二〇二〇年八月四日书 记 员  劳凯欣