湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民初133号原告（执行案外人）：谭君蒲，男，1972年6月3日出生，住惠州大亚湾西区。委托诉讼代理人：郑创杰，广东指针律师事务所律师。被告（申请执行人）：龚信平，男，1955年5月5日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。委托诉讼代理人：王忠明，男，1968年8月17日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。系龚信平妻弟。被告（被执行人）：湖南东能投资集团有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东牌楼街111号东港名苑1201房。法定代表人：罗山东。被告（被执行人）：罗山东，男，1973年6月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：惠州大亚湾东港实业有限公司，住所地广东省惠州市大亚湾西区龙海二路42号阳光圣菲营销中心一楼。法定代表人：孟伟胜。原告谭君蒲与被告龚信平、湖南东能投资集团有限公司（以下简称东能公司）、罗山东及第三人惠州大亚湾东港实业有限公司（以下简称东港公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告谭君蒲委托诉讼代理人郑创杰与被告龚信平委托诉讼代理人王忠明到庭参加诉讼。被告东能公司、罗山东以及第三人东港公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭君蒲向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认案涉房屋（阳光圣菲苑5栋一单元3004号房屋）的所有权归原告所有；2．裁判终止对案涉房产的强制执行措施（阳光圣菲苑5栋一单元3004号房屋，价值:1618234元）；3．本案的诉讼费由三被告及第三人承担。事实与理由：原告与第三人于2017年11月1日《阳光圣菲苑认购协议书》并已支付定金人民币50000元，于2018年1月23日正式签定《商品房买卖合同》，约定原告于2018年1月23日一次性支付购房款1618234元，购买位于惠州大亚湾西区。原告于当天立即转账支付人民币1516319元，并陆续缴纳剩余的房屋尾款、维修基金等费用。原告于2018年3月19日领取到第三人出具的购房款发票。于2018年5月15日已经安排装修施工队进场施工，2018年8月15日施工完毕。截至起诉之日，原告一直占有使用案涉房产，相关的物业费、公摊费用等也悉数缴清，相关办证材料也已经递交给第三人并签署了相关法律文书，因为第三人的工作人员工作疏忽、人员变动大，导致没有及时到不动产登记中心办理案涉房屋的备案、过户登记等手续。株洲中院在龚信平与东能公司、罗山东股权转让纠纷一案执行中，于2019年5月依据（2019）湘02执40号执行裁定书以及协助执行通知书，查封尚登记在第三人（案涉房屋登记所有人）名下位于惠州大亚湾西区。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉的房屋已经被原告于2018年1月23日以合理价格买下并实际占有使用，房款也已经全部支付到位，只是因为第三人的工作疏忽导致未办理过户手续。根据上述法律规定，原告对案涉房产享有合法权利，并且足以排除被告龚信平对该财产的执行。被告龚信平辩称，1.原告谭君蒲提供的证据不足以证明其购买行为的完成及产权的确立，产权的确定应以国家规定的以备案登记为准。当时法院查封是在案涉房屋没有备案登记的情况下进行的，也是依据产权以备案登记办理相应证件为准。2.东港公司提供的《房屋情况说明》不足以说明产权的有效性、合法性。被告东能公司、罗山东未答辩。第三人东港公司向法院邮寄《阳光圣菲苑被查封房屋情况说明》，认可案涉房屋总价1618234元，由谭君蒲一次性付款购买，房屋已交付多年，且业主已装修入住，但由于未办理房产证，现被查封。原告谭君蒲为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一，原告身份信息，证明原告主体资格。证据二，被告方、第三人主体信息，证明被告方、第三人主体资格。证据三，5栋3004号的认购协议书、商品房买卖合同、签购单、收款收据、发票、银行流水，证明原告早于2018年1月23日与第三人签定案涉房产的正式的商品房买卖合同并已支付全额购房款，另外陆续缴纳了管理费、维修基金、办证杂费等费用的事实，案涉房屋也已经正式交付给原告。证据四，物业管理处证明，证明原告于2018年就已经付清全款购买案涉房产并实际占有使用，案涉房屋已经装修并入住使用，从2018年3月至2019年10月的管理费也悉数缴纳给了阳光圣菲管理处。证据五，装修施工许可证、室内装修施工合同、装修完工检验表，证明原告于2018年就已经付清全款购买案涉房产并实际占有使用，并于2018年5月与达利来装饰公司达成合意，由达利来公司负责案涉房产的装修事宜。证据六，惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心查档材料，证明原告在多次催促开发商办证过程中才得知案涉房屋已经被株洲中院于2019年5月23日查封。证据七，房屋权属档案信息查询证明，证明原告所购买的案涉房产系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。证据八，案涉房产现场照片，证明原告早已正式装修案涉房产并入住生活居住。证据九，执行裁定书、协助执行通知书，证明原告已经全款购买的商品房被株洲中院裁定预查封。证据十，第三人的证明，证明原告早于2018年1月23日与第三人签定案涉房产的正式的商品房买卖合同并已经支付全额购房款，另外陆续缴纳了管理费、维修基金、办证杂费等费用，并已经将相关的办证材料递交给第三人并签署相关法律文书，案涉房屋也已经正式交付原告，原告已装修入住。被告龚信平对原告提交证据的证明目的有异议，认为应该以房屋备案产权登记为准。被告龚信平、东能公司、罗山东以及第三人东港公司均未提交证据。为查明案件事实，本院对案涉房屋使用现状进行了核实。负责案涉房屋小区物业管理的深圳市彩生活物业管理有限公司大亚湾阳光圣菲分公司出具《情况说明》，证明案涉房屋由业主谭君蒲居住使用，截止至2020年5月28日，欠物业管理费及公摊水电费196.74元。结合上述核实的情况，本院认为原告提交的证据能证明原告所主张的待证事实，对其予以采信。本院根据当事人的陈述以及采信的证据，查明以下事实：2017年11月1日，谭君蒲与东港公司签订《阳光圣菲苑认购协议书》，约定：谭君蒲购买东港公司位于惠州大亚湾西区屋，建筑面积127.42平方米，总价款为1618234元。签署认购书时支付定金50000元。2017年11月29日，谭君蒲转账支付了50000元。2018年1月23日，谭君蒲与东港公司就案涉房屋再签订《商品房买卖合同》，谭君蒲于当天转账支付购房款1516319元。之后，谭君蒲陆续支付了剩余尾款、维修基金、办证杂费等费用。2018年3月19日，东港公司出具案涉房屋不动产增值税发票。2018年5月，谭君蒲办理了收房手续。2018年5月15日，谭君蒲安排达利来装修公司进行装修施工。装修完工后，谭君蒲入住案涉房屋。另查明，龚信平与东能公司、罗山东股权转让合同纠纷一案，本院于2018年12月10日作出（2018）湘02民初85号民事判决书，判决：一、东能公司在判决生效之日起十五日内支付所欠龚信平股权转让款1775万元，并自2017年3月8日起按月利率2%支付利息至欠款清偿之日止；二、罗山东对上述欠款及利息承担连带清偿责任；三、驳回龚信平的其他诉讼请求。案件受理费157175元，由东能公司、罗山东共同负担。上述判决生效后，东能公司、罗山东未履行该判决所确定的义务。2019年1月15日，龚信平向本院申请强制执行。本院于2019年3月21日，作出（2019）湘02执40号执行裁定，裁定：冻结、划扣被执行人东能公司、罗山东银行及其他资金2700余万元或查封处置同等价值的其他财产。2019年5月23日，本院以（2019）湘02执40号协助执行通知书，预查封了东港公司开发的座落于惠州大亚湾西区房屋在内的7套房屋，预查封期限三年。案外人谭君蒲对本院预查封阳光圣菲苑5栋一单元3004号房屋提出异议，本院于2019年12月11日作出（2019）湘02执异126号执行异议裁定书，裁定驳回案外人谭君蒲的异议请求。2019年12月25日，谭君蒲向本院提起执行异议之诉。再查明，不动产登记查询显示，在惠州市大亚湾区原告谭君蒲名下无房屋产权登记信息。原告谭君蒲与第三人东港公司签订《商品房买卖合同》前，阳光圣菲苑项目已取得了商品房预售许可证，案涉房屋登记在东港公司名下。还查明，东港公司系东能公司子公司的子公司。本院认为，本案系执行异议之诉，各方当事人争议的焦点是：1.谭君蒲对案涉房屋是否享有所有权；2.谭君蒲对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于谭君蒲对案涉房屋是否享有所有权的问题《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依照该规定，基于法律行为的不动产物权变动，登记是物权变动生效的要件之一。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋至今并未登记到谭君蒲名下，故谭君蒲主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，不予支持。二、关于谭君蒲对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，谭君蒲购买案涉房屋有关情况符合该条规定的四个条件，其对案涉房屋的物权期待权能够排除执行，理由如下：1.谭君蒲与东港公司于2017年11月1日签订《阳光圣菲苑认购协议书》，2018年1月23日又签订了《商品房买卖合同》，该认购协议书、合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。应当认定谭君蒲与东港公司在本院查封前已就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。2.谭君蒲2018年5月收房后，对案涉房屋进行了装修，装修完工后入住案涉房屋。应当认定在本院查封前已合法占有案涉房屋。3.根据谭君蒲提交的收款收据、银行流水、购房发票，足以证明谭君蒲已支付案涉房屋全部价款1618234元及房屋维修基金等费用。4.对如何认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个条件，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。本案，第三人认可谭君蒲已向其公司提交了各项办证资料并签署法律文书，应当认定案涉房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，谭君蒲购买案涉房屋有关情况不符合该条第二项规定，理由如下：《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案，谭君蒲只提交证据证明了其在惠州市大亚湾区无房屋，其未提交证据证明在惠州市其它城区无房屋，不能认定买受人名下无其他用于居住的房屋。据此，作为商品房消费者，谭君蒲排除强制执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。但是，作为商品房消费者之外的一般买受人，谭君蒲排除强制执行的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故对谭君蒲排除案涉房屋强制执行的主张应予支持。被告东能公司、罗山东以及第三人东港公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。综上，原告谭君蒲关于排除强制执行的诉讼请求成立，应予支持；其关于确权的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行案涉阳光圣菲苑5栋一单元3004号房屋；二、驳回原告谭君蒲的其他诉讼请求。案件受理费19364元，由原告谭君萍负担4841元，被告龚信平负担14523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。本院（2019）湘02执异126号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇二〇年八月十九日书记员  梁 琨