北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5433号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京德胜华恒科技有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街18号楼一单元738（德胜园区）。法定代表人：蔡锦青，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：易视界（北京）文化传媒有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：黄素珍，执行董事。委托诉讼代理人：赖景亮，北京大铭律师事务所律师。原审被告、反诉原告：网智汇信（北京）科技有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：刘喆，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：张津津，女，该公司职工。原审被告：北京网智天元大数据科技有限公司，住所地北京市海淀区天秀路10号中国农大国际创业园2号楼5069。法定代表人：蔡锦森，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：孟维勋，男，该公司职工。上诉人北京德胜华恒科技有限公司（以下简称德胜华恒公司）因与被上诉人易视界（北京）文化传媒有限公司（以下简称易视界公司）、原审被告网智汇信（北京）科技有限公司（以下简称网智汇信公司）、原审被告北京网智天元大数据科技有限公司（以下简称网智天元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初43185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德胜华恒公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回易视界公司一审全部诉讼请求并支持我公司一审反诉请求；一、二审诉讼费由易视界公司承担。事实和理由：一、一审判决存在多项错误。（一）判决书第五项要求我公司支付免租期占用费违反了《房屋租赁合同补充协议》第3条的约定。合同是易视界公司起诉要求判决无效且判决无效的，不是我公司无故提前解除的。（二）判决书第六项错误。1.易视界公司存在欺诈行为，其无权向我方主张房屋占用费。违章建筑违法出租所得为违法收入，应根据实际情况判决退还承租人或者没收。易视界公司采取欺诈的手段欺骗收取高额租金。2.一审判决创造了“公摊面积”让我公司承担，侵害了我公司合法权益。3.一审法院认为违建在顶层需要使用电梯楼道等，认定我方应向易视界公司支付“过路费”明显错误。该“过路费”易视界公司并未主张，法院无权替易视界公司增加诉求；争议标的的违章建筑是大厦业主中国印刷总公司的电梯和楼道及道路，产权及使用权都与易视界公司无关；“过路费”是房租总额的15%过高。4.一审判决违反公平原则和诚实信用原则。（三）一审判决第七项存在明显错误。易视界公司应当返还我公司所有前期费用并赔偿我方全部损失。（四）易视界公司存在欺诈应当适用惩罚性赔偿规则。我公司已经向易视界公司支付642860.4元，应三倍赔偿我方1928581.2元。且易视界公司收取我方的租金，是其诈骗我公司的非法所得，应全额退还。案涉房屋是违章建筑，我公司自2019年8月发现该违章建筑的实际情况后，为保障员工人身安全于2019年9月将员工疏散到其他地方办公，租用其他地点作为办公场所，只派了住在诉争标的附近的员工值守，不仅多支付了房租，还提高了管理成本。我公司投入数百万元的装修费、因标的房屋无产权导致的损失、因合同无效带来的损失。（五）一审法院程序错误。一审法官应当回避但未回避。一审法官未中立裁判、严谨办案。易视界公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，德胜华恒公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。网智汇信公司述称，同意一审判决第一、二项，对于其他判项不同意，但是并未提起上诉。不同意德胜华恒公司的上诉请求，我公司不在涉案地点办公，不具备腾退基础。对于一审判决第四项的占用费金额不同意。网智天元公司述称，同意一审判决，请求二审法院维持原判。易视界公司向一审法院起诉请求：1、判令解除易视界公司与网智汇信公司签订的《房屋租赁合同》及易视界公司与网智汇信公司、德胜华恒公司、网智天元公司签订的《房屋租赁合同补充协议》，并将租赁房屋返还视界公司。2、判令德胜华恒公司支付自2019年9月1日起至实际返还租赁房屋之日止按每日5981.43元计算房屋占有使用费；截止至2019年9月20日为119628.6元。3、判令德胜华恒公司支付免租期的占用使用费215331.48元。4、判令德胜华恒公司支付违约金485160.43元。5、判令网智汇信公司、网智天元公司就上述2、3、4项诉讼请求承担连带责任。6、判令网智汇信公司、德胜华恒公司、网智天元公司承担全部诉讼费用。德胜华恒公司向一审法院反诉请求：1、判令涉案合同（合同编号：YISHIJIEHT20170531）及补充协议无效。2、易视界公司赔偿我方赔偿金489027元（计算方式为5.8元/天/平米×154平米×182天×3）。3、易视界公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月31日，易视界公司（出租方、甲方）、网智汇信公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（编号为：YISHIJIEHT20170531，以下简称租赁合同），约定：甲方将坐落于北京市西城区车公庄大街乙5号鸿儒大厦7楼B办公区，产权证为京房权证西国字第XXXX号，建筑面积637平方米的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方办公使用。租赁期自2017年6月1日至2022年5月31日。免租期自2017年6月1日至2017年8月31日。租金标准：2017年9月1日至2019年8月31日按每日平方米5.8元计租，24个月租金为：2697058元。2019年9月1日至2021年8月31日按每日每平方米6.26元计租，24个月租金为2910962.6元。双方签署本合同5日内承租方向出租方支付相当于2个月的平均租金（224754.83元）作为押金。2019年3月8日，易视界公司（出租方、甲方）、网智汇信公司（原承租方、乙方）、德胜华恒公司（现承租方、丙方）、网智天元公司（担保方、丁方）签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），就涉案房屋租赁事宜约定如下：经甲方同意，乙方将该房屋转租于丙方使用，房屋租金、水电等费用均由丙方自行承担。房屋用于办公，面积为637平方米。房屋转租期限为2019年3月1日至2022年5月31日。其中2019年3月1日至2019年3月10日为免租期。免租期内丙方免于支付相应租金，如丙方无故提前解除合同，丙方需向甲方支付免租期期间的房屋费用。租金标准，2019年3月11日至2019年8月31日按每日每平方米5.8元计租，2019年9月1日至2021年8月31日按每日每平方米6.26元计租。本次房屋转租，丙方无需向甲、乙双方支付押金，但丙方在转租期限到期之前不得以任何理由退租，否则须向乙方支付届时月租金的2倍金额作为违约金。如丙方提前退租，则由丁方继续按照原合同执行乙方的相关权利和义务，直至原合同到期。关于租赁合同的履行情况，网智汇信公司、德胜华恒公司按照租赁合同及补充协议约定的租金标准向易视界公司交纳租金至2019年8月31日。网智汇信公司如约向易视界公司交纳押金224754.83元。关于后续未能支付租金的原因，网智汇信公司、德胜华恒公司称涉案房屋系违章建筑且存在虚报房屋使用面积的情况，故租赁合同及补充协议均为无效协议。经询，易视界公司认可涉案房屋没有产权证及规划许可证的事实，但主张涉案房屋系其从产权人处承租取得，系历史原因造成涉案租赁房屋无法办证。德胜华恒公司为证明涉案房屋使用面积为483平方米，比合同约定637平方米建筑面积减少154平方米的情况，提交2019年8月23日易视界公司、德胜华恒公司以及网智汇信公司工作人员谈话录音一份用于证明，该录音主要内容显示：网智汇信公司工作人员认可涉案房屋使用面积为483平方米，但该面积仅为使用面积，楼道、地下大堂等位置存在公摊面积，故合同约定的建筑面积并无不妥之处。德胜华恒公司工作人员认可房屋使用面积为483平方米，并主张违章建筑不存在公摊问题。易视界公司对该录音证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张网智汇信公司在签订租赁合同时对于房屋现状是知情的，且在履行过程中从未提出过异议。涉案房屋显然不仅包括套内面积，还应包括楼道、电梯等公摊面积。网智汇信公司、网智天元公司对于该录音的真实性及证明目的均予以认可。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，可以支持当事人按照合同约定的租金标准主张房屋使用费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案租赁房屋系没有规划及产权证明的违章建筑，故涉案租赁合同及补充协议应属无效协议。合同无效后，网智汇信公司、德胜华恒公司作为合同相对方有义务协助将涉案房屋返还易视界公司。房屋返还行为不影响其他行政管理部门对于房屋性质的认定及处理。关于2019年9月1日后房屋占用费一节，德胜华恒公司系涉案房屋实际使用方，故德胜华恒公司应向易视界公司支付其占用房屋期间的使用费。因违章建筑不存在合法建筑中“公摊”的概念，原合同以建筑平米数计算租金的方式显然不妥，考虑到涉案房屋位于楼宇顶层，使用房屋必然存在使用建筑物公用通道部分（电梯、楼道等）的情况，法院根据公平原则，以483平方米使用面积为基础，综合本案实际情况，认定涉案房屋综合使用面积为555平方米（483×1.15），并对于房屋占用费的数额予以酌定。关于免租期占用费一节，根据补充协议的内容来看，易视界公司与网智汇信公司已提前终止了原租赁协议的履行，德胜华恒公司承租涉案房屋时，双方另行约定了免租期，故网智汇信公司、德胜华恒公司应当分别承担其合同履行期间对应的免租期使用费。免租期费用金额应当根据实际使用期间与合同约定的租赁期间的比例，并结合上述分析的占用费计算标准予以酌定计算，故易视界公司要求网智汇信公司、德胜华恒公司承担连带责任缺乏合同依据，法院对易视界公司诉讼请求中的合理部分予以支持。关于本诉违约金及其他连带责任一节，缺乏法律依据，法院不予支持。关于德胜华恒公司反诉赔偿损失诉讼请求，本质上系因房屋面积不实所产生的租金损失。基于上述分析的法律原因，法院仍秉持公平原则，以酌定后的房屋占用费标准，酌情对于反诉请求中的合理部分予以支持。据此，一审法院于2020年2月14日判决：一、确认易视界（北京）文化传媒有限公司与网智汇信（北京）科技有限公司就北京市西城区车公庄大街乙x号鸿儒大厦x楼x办公区签订的《房屋租赁合同》无效；二、确认易视界（北京）文化传媒有限公司与网智汇信（北京）科技有限公司、北京德胜华恒科技有限公司、北京网智天元大数据科技有限公司就北京市西城区车公庄大街乙x号鸿儒大厦x楼x办公区签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；三、自判决生效之日起十五日内，网智汇信（北京）科技有限公司、北京德胜华恒科技有限公司将北京市西城区车公庄大街乙5号鸿儒大厦x楼x办公区腾空交易视界（北京）文化传媒有限公司收回；四、自判决生效之日起七日内，网智汇信（北京）科技有限公司支付易视界（北京）文化传媒有限公司自2017年6月1日至2017年8月31日免租期期间房屋占用费193140元；五、自判决生效之日起七日内，北京德胜华恒科技有限公司支付易视界（北京）文化传媒有限公司自2019年3月1日至2019年3月10日免租期期间房屋占用费27204元；六、自判决生效之日起七日内，北京德胜华恒科技有限公司给付易视界（北京）文化传媒有限公司自2019年9月1日起至判决第三项腾房义务履行完毕止的房屋占用费（按每日3474元计算）；七、自判决生效之日起七日内，易视界（北京）文化传媒有限公司赔偿北京德胜华恒科技有限公司2019年3月11日至2019年8月31日租金损失87510元；八、驳回易视界（北京）文化传媒有限公司的其他诉讼请求；九、驳回北京德胜华恒科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为,关于涉案合同及补充协议效力一节，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。易视界公司出租的涉案房屋系没有规划及产权证明的违章建筑，故涉案租赁合同及补充协议应属无效协议。合同无效后，网智汇信公司、德胜华恒公司作为合同相对方应将涉案房屋返还给易视界公司。关于2019年9月1日后房屋占有使用费一节，房屋租赁合同无效，可以支持当事人按照合同约定的租金标准主张房屋使用费。德胜华恒公司实际使用涉案房屋且至今仍未腾退，故应向易视界公司支付其占用房屋期间的使用费。德胜华恒公司称易视界公司存在欺诈应当全额返还其缴纳的租金且不应当再缴纳房屋占有使用费的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋占有使用面积认定一节，一审法院综合考虑违章建筑不存在公摊的情况、建筑物共用部分的实际使用情况等因素，依照公平原则认定涉案房屋综合使用面积为555平方米（483平方米使用面积×1.15）并据此酌定房屋占有使用费，并无不妥，本院依法予以确认。德胜华恒公司应按此标准支付易视界公司自2019年9月1日至其实际腾退涉案房屋期间的占有使用费。德胜华恒公司上诉主张一审法院创制公摊面积且公共部分收取费用过高的理由，本院不予采纳。关于免租期占用费一节，由于易视界公司与网智汇信公司及德胜华恒公司分别约定了免租期，在涉案租赁合同及补充协议均属无效的情况下，免租期免于支付费用的约定亦属无效，故网智汇信公司及德胜华恒公司应当分别承担合同履行期间对应的免租期占用费，一审法院按照双方实际使用期间与合同约定的租赁期间的比例并结合上述确定的占用费标准酌定数额亦无不妥，本院不持异议。关于德胜华恒公司要求易视界公司赔偿其489027元赔偿金的诉求，本质上系因房屋面积差异所导致的德胜华恒公司多支付的租金损失，一审法院秉持公平原则，按照上述确定的占用费标准，酌情确定的赔偿数额并无不妥，本院予以维持。德胜华恒公司上诉称其投入数百万元的装修费、因标的房屋无产权和合同无效导致了损失，但其未能就上述主张提交充分证据加以证实。综上所述，德胜华恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2189元，由北京德胜华恒科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年八月二十四日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申