贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7805号 原告：刘仁俊，男，1974年12月24日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201511616943。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713012110735。 原告刘仁俊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘仁俊、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人钟影、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘仁俊向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告为原告办理位于毕节市七星关区房屋转移登记的有关文书，并交付给原告；二、请求判令被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计10000元（以购房款317269元为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍从2015年4月1日起计算至被告为原告办理房屋转移登记的有关文书，并交付给原告之日止）；三、判令被告返还原告开户费1329元；四、本案的诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2012年2月22日，原告与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：刘仁俊向出卖人购买的房屋为瑞丰新城4幢2单元18层12号房，房款总价为353976.00元合同第二十二条第一项约定：（一）出卖人承诺于2015年9月7日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、......；2、......；3、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付完购房款353976.00元，但被告至今未按照合同约定履行向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。综上，为了维护自己的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，诉讼至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、答辩人诉请已过诉讼时效：本案约定的报产权登记机关备案的期限是交房后730内，故被答辩人起诉的逾期办证违约金存在超过诉讼时效情形，应不予支持。二、被答辩人不存在损失：违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。三、违约金约定过高，应予调整：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、答辩人已尽通知义务，逾期办证违约金应予截止：答辩人自2019年4月29日取得《首次登记确认书》（具备办证条件）起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，后又于2020年7月3日在该楼幢门口张贴书面《通知》，但被答辩人至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由被答辩人自行承担，若2019年4月29日的终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期也应参照同幢同单元其余户，至迟也应截止到2020年7月3日书面通知之日。五、答辩人享有免责事由：逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。同时，在答辩人担责的情况下，应扣除××期间对应的违约期限。六、精确分担案件受理费：请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告刘仁俊与案外人葛荣婷原系夫妻关系。2012年2月22日，前述二人作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第4幢2单元1812号房；建筑面积125.97平方米，套内建筑面积106.97平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款353976元；付款方式以银行按揭方式：2010年12月15日，首付30%，￥100976元，余额70%，24.7万元，由银行提供15年按揭；出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款353976元、交纳房屋维修基金7080元、契税5310元。2013年8月15日，被告收取原告开户费3329元、办证费825元。2013年9月6日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房使用权。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。原告认可被告于2020年5月6日通知原告提交办证资料办理权属转移登记。因被告未按约定为原告办理房屋权属证书，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明：刘仁俊与葛荣婷已于2015年3月12日办理离婚登记。离婚协议书约定，涉案房屋属本案原告享有。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，刘仁俊与葛荣婷原系夫妻关系，其二人共同购买涉案房屋，因刘仁俊与葛荣婷办理离婚手续时，双方明确涉案房屋由本案原告所有，故原告刘仁俊以个人名义提起本案诉讼，要求被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，并不影响第三人权利，故该诉请，本院予以支持。 当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，刘仁俊、葛荣婷与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。刘仁俊、葛荣婷按约定支付了购房款，被告向刘仁俊、葛荣婷交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第十五约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2013年9月6日被告向刘仁俊、葛荣婷交付涉案商品房，故被告应在2013年9月6日后的730日即2015年9月6日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，原则上违约责任的起算时间为2015年9月7日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月19日）往前倒推三年，即2017年5月19日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月19日起计算。如前所述，双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。因原告认可被告于2020年5月6日通知原告提交办证资料办理权属转移登记。故，违约金截止时间应为2020年5月6日。对于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》第十五约定，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款353976元为基数，按日万分之零点五的标准，从2017年5月18日计算至2020年5月6日，违约金为19185.50元（353976元×0.005%/日×1084日）。 对原告要求被告将涉案商品房不动产权证办理在原告名下并交付原告的诉讼请求，因涉案房屋的买受人刘仁俊、葛荣婷已于2015年3月12日离婚并办理离婚登记，离婚协议已明确，涉案房屋属男方（本案原告刘仁俊），而涉案房屋已具备办理商品房权属转移登记条件，故原告的该诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司应于原告刘仁俊缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告刘仁俊办理位于洪南大道××单元××商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘仁俊逾期交付办理商品房转移登记权属证书的违约金19185.50元； 三、驳回原告刘仁俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费272元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担140元，原告刘仁俊负担132元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年八月十八日 书记员  毛雨