辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9133号上诉人（原审被告）：李秀红，女，1979年11月4日出生，汉族，住大东区。委托诉讼代理人：张瑜，系辽宁联胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美琳，系辽宁联胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海鹏，男，1991年10月8日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市元宝山区。委托诉讼代理人：石亮，系辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号9门二层。法定代表人：董长安，系该公司总经理。上诉人李秀红因与被上诉人李海鹏、辽宁联合房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初7977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李秀红上诉请求：撤销原审判决，发回重审或查清事实后改判。事实与理由：一、原审认定被上诉人李海鹏为案争房屋的所有权人系认定错误；被上诉人既无购房能力也未提供付款证据；二、上诉人支付购房款并己办理预告登记，应为房屋的所有权人。李海鹏辩称，维持原判。辽宁联合房地产开发有限公司未作答辩。李海鹏诉称：请求确认诉争房屋苏家屯区银杏路28-22号3-5-1室归原告所有；判令二被告协助原告办理房屋所有权登记手续；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年4月，原告与被告辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合地产”）签订《商品房买卖合同》约定被告将其开发的位于苏家屯区产出售给原告，建筑面积90.66平方米、单价每平方米3606.88元、总价款327000元。原告于2011年9月17日支付了全额购房款，联合地产向原告出具收款收据一份，同日原告办理了入住手续交纳了物业费、预交水费、电费、采暖费等并验收了房屋领取了房屋钥匙、门镜、可视对讲电话，签署了《房屋验收记录表》、《临时规约承诺书》等。原告已实际占有涉案房屋，但联合地产一直未能为原告办理上述房产的所有权证书。期间原告多次催促，后经苏家屯区政府协调，2018年5月16日联合地产公司通知原告办理产权登记手续，原告在缴纳了契税、维修基金等相关费用后，得知联合地产公司于2015年12月28日将原告购买的房屋备案登记在被告李秀红名下，致使原告无法办理产权登记。二被告的行为严重损害了原告合法权益，故原告诉至法院。原审认定事实：2011年4月，原告与被告辽宁联合房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告辽宁联合房地产开发有限公司开发的位于沈阳市苏家屯区房屋一处，建筑面积90.66平方米，单价为3606.88元，总价款为327000元，并约定2011年4月4日前付清全部购房款，交房期限为2011年8月31日前。2011年9月17日，原告向被告辽宁联合房地产开发有限公司交纳了全部购房款327000元，被告辽宁联合房地产开发有限公司向原告出具了专用收款收据；同日，原告验收房屋、办理了入住手续、领取了钥匙、门镜、可视对讲电话、签订了《临时规约承诺书》、《唯美商品住宅小区前期物业管理服务协议书》、并预交电费、水费。原告为涉案房屋交纳了相关物业费及采暖费。沈苏政发[2018]29号文件,准予登记房屋认定表中含涉案房屋，购买人姓名为原告李海鹏。原告于2018年5月16日缴纳了契税、房屋维修基金，但因涉案房屋预告登记在被告李秀红名下，原告无法办理房屋所有权登记手续。另查明，2015年12月28日，被告李秀红与被告辽宁联合房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告辽宁联合房地产开发有限公司将涉案房屋出卖给被告李秀红，单价为4100元、总价款371706元，合同约定一次性付款，交房日期约定为2014年6月30日前，合同进行了备案并办理了商品房预告登记。同日，被告李秀红向被告辽宁联合房地产开发有限公司董事会成员张志勇账户转款30万元、现金交付71706元，被告辽宁联合房地产开发有限公司向被告李秀红出具了收款收据两份，一份为购房款30万元、一份为购房款71706元。2019年3月，被告李秀红将涉案房屋门锁更换。原审认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告辽宁联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，未违反相关法律法规规定，合法有效。原告已交纳了全部购房款，被告辽宁联合房地产开放有限公司业已将该涉案房屋交付原告使用，双方均履行了合同约定的相关义务。原告办理了入住手续，领取相关物品，并签署物业相关文件及交纳物业费、水费、采暖费等行为，均可以认定其为该涉案房屋的实际占有人。本案涉案房屋涉及“一房二卖”，被告李秀红虽然提供了备案合同、办理了商品房预告登记，但商品房预告登记是为了保证将来实现物权，即预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，本案原告签订合同，支付价款，且作为该涉案房屋的实际占有人等情况均在被告李秀红签订《商品房买卖合同》并办理备案及商品房预告登记之前，且被告李秀红提供的证据不足以证明其为涉案房屋的实际占有人，故不能对抗本案原告取得涉案房屋的物权。二被告应将涉案房屋的预告登记撤销后，由被告辽宁联合房地产开发有限公司协助原告办理房屋所有权登记手续。关于原告要求确认诉中房屋归其所有的诉讼请求，因该房屋尚未办理所有权登记，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、辽宁联合房地产开发有限公司、李秀红于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案房屋位于沈阳市苏家屯区房屋的商品房预告登记予以撤销，并于撤销后十日内由辽宁联合房地产开发有限公司协助李海鹏办理房屋所有权登记手续；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6206元，减半收取，由辽宁联合房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交第一组为《2014年全市法院民商事审判工作会议纪要》之二，证明该份会议纪要明确在多重房屋买卖合同均为有效的情况下，各买受人均主张取得房屋的，按下列一般原则进行处理∶一是登记优先。已经办理过户登记手续的应予支持;恶意办理登记的买受人，不能优先于已经合法占有的买受人。二是预告登记优先。数个买受人均未办理过户登记手续，支持已经办理预告登记的买受人。第二组为照片2张，证明现房屋没有电，因被上诉人李海鹏在2011年9月17日验收了涉案房屋，并且签署《房屋验收记录表》，涉案房屋已经满足办理居住入住的条件，但该房屋至今处于毛坯状态，证明被上诉人未真实占有该房屋。第三组为截屏1张，证明涉案房屋于2009年12月15日，经行政审批办理预售许可证，可以将涉案房屋出售，但辽宁联合房地产与李海鹏的房屋买卖却没有办理任何登记或备案，没有任何公示效力，诉争房屋仍属于辽宁联合房地产，上诉人有权购买该房屋。被上诉人李海鹏对上述证据的真实性及证明问题均不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，对于本案诉争房屋，被上诉人李海鹏签订买卖合同、交付房款及办理入住的时间均在上诉人李秀红与辽宁联合房地产开发有限公司签订合同及交付房款的时间之前。虽上诉人李秀红对被上诉人李海鹏是否支付房款的事实提出异议，但原审结合被上诉人己验收诉争房屋、办理了入住手续、领取了钥匙并预交电费、水费并为涉案房屋交纳了相关物业费、采暖费及沈苏政发[2018]29号文件,准予登记房屋认定表中含涉案房屋，购买人姓名为李海鹏等证据，认定被上诉人签订房屋买卖合同并交付房款事实存在并无不当。综上所述，上诉人李秀红的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6206元，由上诉人李秀红承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年八月三日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；