广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12048号上诉人（原审被告）：傅万敢，男，1979年7月21日出生，汉族，身份证住址浙江省苍南县。上诉人（原审被告）：广州市尚百餐饮服务有限公司，住所地：广东省广州市越秀区惠福东路550号345、346。法定代表人：傅万敢。上诉两上诉人共同委托诉讼代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。上诉两上诉人共同委托诉讼代理人：冯梓欣，广东宏港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙从斌，男，1974年2月25日出生，汉族，身份证住址上海市普陀区。原审第三人：梁长成，男，1962年10月16日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：张世良，男，1981年7月3日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。原审第三人：吴飞，男，1961年6月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人傅万敢、广州市尚百餐饮服务有限公司（以下简称尚百公司）因与被上诉人孙从斌、原审第三人梁长成、张世良、吴飞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅万敢、尚百公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审并指令广州市越秀区人民法院依法受理傅万敢、尚百公司在一审中提起的反诉，且与本诉合并审理，同时在裁判文书主文对反诉作出裁判；2.傅万敢、尚百公司无需支付案涉商铺在添xx公司注销前的租金；3.请求法院将在添xx公司注销后的支付标准由每月每平方米70元的租金改判每月每平方米50元的占用费；4.本案一审、二审诉讼费用由孙从斌承担。事实和理由：（一）一审法院程序错误。傅万敢、尚百公司于2019年8月7日向一审法院提交民事反诉状，诉请孙从斌按比例向傅万敢、尚百公司返还履约保证金、水电费保证金、支付代垫的费用及赔偿损失等，傅万敢、尚百公司的反诉请求符合民事诉讼法关于起诉的条件的规定，按照民诉法司法解释第二百三十三条的规定，人民法院应当将傅万敢、尚百公司的反诉与本诉合并审理，但一审法院并未受理傅万敢、尚百公司的反诉，也未审理。依照民事诉讼法第一百七十条的规定，本案属于程序违法，应发回重审。（二）根据合同相对性原则，孙从斌并非《商铺租赁合同（附加合同）》的当事人，该合同对孙从斌并无约束力，孙从斌不是本案适格原告，法院应当驳回孙从斌的起诉。《商铺租赁合同（附加合同）》是添xx公司与傅万敢签订，添xx公司应当有独立的法人人格及意志，既然孙从斌等344户商铺业主在《授权委托书》中声明接受梁长成等人以成立公司的形式去运营商铺，则该合同是为公司和股东利益，与众多业主无关。添xx公司与孙从斌等344户业主之间的委托代理关系，属于其内部关系，与傅万敢、尚百公司无关。同理，根据《授权委托书》可知，添xx公司统一运营管理此344间商铺，该单个商铺业主行动需要以少数服从多数的原则履行表决事项，该事项以涉及商铺的招商权、使用权、经营权、收益权和管理权为限，且委托书载明添xx公司收取的租金先要扣除运营成本后再在344户业主中统一分配。即孙从斌无权单独追索租金，否则将损害其他业主的利益。傅万敢、尚百公司承租案涉商铺后，一审法院支持孙从斌要求支付租金的主张，显属错误。（三）添xx公司注销后，一审法院根据该合同判决傅万敢、尚百公司仍需支付添xx公司注销之后的租金，显属不当。添xx公司于2018年7月30日核准注销，根据公司法的相关规定，添xx公司已经不具备民事行为能力，其作为合同一方当事人的《商铺租赁合同（附加合同）》自然终止，故傅万敢、尚百公司无需按照《商铺租赁合同（附加合同）》支付租金。即使傅万敢、尚百公司在添xx公司注销后仍使用了案涉商铺，该占用费也应按市场价格，而该市场价格即为傅万敢、尚百公司与其中44户业主重新签订的租赁合同约定的每月每平方米50元。因孙从斌等闹事导致傅万敢、尚百公司垫付了应该由添xx公司及业主承担的二三楼楼梯装修费用、二三楼电扶梯加装和维修费用等742988.8元，一审法院未扣除傅万敢、尚百公司垫付的各项费用，径行判决傅万敢、尚百公司向孙从斌支付租金的标准为每月每平方米70元，属于事实认定错误。（四）一审法院关于免租期认定错误。《商铺租赁合同（附加合同）》约定的免租期为7个月，装修完工后剩余免租期以统一开业后计算，而2016年11月7日的《xx座工作领导核心小组会议纪要》载明，xx海招商承诺三楼另面开业时起计算租期，目前三楼另一面未出租。虽傅万敢、尚百公司申请在原合同基础上再免租5个月，但并不意味着本案案涉商铺的免租期为原来合同基础上再延长5个月，从三楼另面开业时起计算租期从未变过，一审法院因书面申请免租期认定本案免租期延长至2017年5月，属于事实认定错误。综上，恳请二审法院判如所请。孙从斌、张世良、吴飞、梁长成经本院合法传唤，未到庭参加本案诉讼。孙从斌于2019年1月16日向一审法院起诉请求：1.傅万敢、尚百公司立即向孙从斌支付2017年1月1日至判决生效之日止的租金（按723元/月计算）；2.傅万敢、尚百公司立即向孙从斌支付逾期支付租金的违约金（以各月应交租金723元/月为基数，按日千分之五的标准，2017年1月起分别自各月的第6日起计至实际清偿之日止）；3.解除孙从斌与傅万敢签订的广州市房屋租赁合同；4.傅万敢立即向孙从斌腾空交还广州市越秀区xx路xx号xx商铺。一审法院认定事实：广州市xx区xx路xx号xx商铺，建筑面积10.34平方米、套内建筑面积5.35平方米，是孙从斌的房产。2015年7月12日，孙从斌作为委托人签署《授权委托书》，内容为：受委托人广州市xx区xx路xx号xx座广场二、三层商铺31位业主代表。委托人授权上列受委托人处理位于广州市xx区xx路xx号二、三层商铺的招商、出租、经营、管理等事项，具体权限如下：委托人授权上列31位受委托人处理位于广州市xx区xx路xx号xx座广场二、三层商铺的招商、出租、经营、管理等事项，具体权限：1.授权31位受委托人设立商铺业主代表会，代理本人出席参与商铺业主代表会议、发表意见、投票表决、采取少数服从多数的原则履行表决事项等，并依据会议表决决议履行代理义务，前述事项以涉及到商铺的招租权、使用权、经营权、收益权和管理权为限。2.代理本人行使商铺的招商权、使用权、经营权、收益权、管理权，包括代本人招商、出租、管理本人的商铺（其中每月租金标准：①二层商铺出租租金不得低于底价120元/平方米；②三层商铺出租租金不得低于底价110元/平方米；代收取租金及在扣除相关招商、出租、税费、物业管理等所需费用后10个工作日内拨还租金、收益给委托人；③二、三层商铺出租签约年限不得超过5年，每两年租金最低增幅不得低于8%）；为促成尽快出租，代理委托人聘请招商经营公司、物业管理公司及装修公司，签署、履行相关出租、招商经营、物业管理、装修等合同和协议及代为履行这些合同和协议；使用代收的商铺租金收益，向招商经营公司支付招商代理佣金、向物业管理公司支付管理费、向装修公司支付装修费、向聘请的财务人员及行政人员支付劳动报酬、支付水电费用等；代理委托人解聘招商经营公司、物业管理公司、财务人员及行政人员；代理委托人解除租赁合同及装修合同。3.为便于招商公司、商铺承租人的出租使用，代理本人对商铺的格局、结构、户型等进行商业经营为目的的合理变动、拆除或改造。4.为了顺应市场交易惯例，委托人允许上述31位受委托人召开商铺业主代表会议，在对商铺的招商、使用、经营、收益和管理等事项作出具体详细决定后，根据商铺业主代表会议书面决议内容及事项，转委托梁长成、张世良、吴飞三位商铺业主设立的添xx公司（法定代表人梁长成）代表委托人对外签订包括但不限于签署招商文件、租赁合同、委托经营合同、物业管理合同、装修工程合同、劳动合同以及催收、追缴租金、收益等等（具体转授权内容详见转委托授权书）。添xx公司在没有31位受委托人作出商铺业主代表会议书面决议授权作为依据的情况下，无权擅自代表委托人行使商铺的招商权、使用权、经营权和管理权等权利，否则视为侵犯委托人的合法权益，承担相应法律责任。5.委托人应当依据国家法律法规的规定办理租赁登记及依法纳税，同意与转受委托人（添xx公司）、商铺承租人一同前往房屋租赁登记管理部门办理商铺租赁登记备案手续，并依法纳税，开具发票。6.为最大限度为委托人获取租金收益，受委托人有权将委托人的商铺与xx座广场二、三层其他小业主的商铺进行统一规划、统一出租、统一经营。统一出租、经营所得租金及收益由31位受委托人在按比例扣除招商代理佣金、物业管理费、装修费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬等合理费用后，按照委托人商铺面积50%加购铺总价50%为分配比例标准向委托人分配租金、收益。7.委托王某美、梅某、莫某梧、梁长成、黄某姣五位业主代表设立的联名账户（户名王某美，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××82;户名梅某，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××90;户名莫某梧，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××82;户名梁长成，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××66;户名黄某姣，开户行中国工商银行广州大南路支行，账号62×××74）收取委托人商铺统一出租经营所得的租金及收益。五位业主代表须依据31位受委托人的商铺业主代表会议书面决议，在三日内提取联名账户内的租金、收益款项，用于支付招商代理佣金、物业管理费、装修费、税费、聘请的财务人员、行政人员支付劳动报酬等合理费以及分配委托人商铺租金收益（详细授权内容详见授权委托书）。五位业主代表在没有31位受委托人的商铺业主代表会议书面决议的情况下，不得擅自提取联名账户内的款项并使用，否则视为侵犯委托人的合法权益，承担相应法律责任。8.代理本人聘请法律顾问提供关于商铺使用权、收益权及管理权等事项的法律服务，并代履行法律顾问合同的权利义务。9.代理本人向相关部门调取、复制与商铺相关的产权、消防、报建、规划、测绘、排水排污、公共配套等档案资料，并合法使用前述资料。10.代理本人行使与处理和商铺有关招商权、使用权、经营权、管理权及收益权相关的事宜，但受委托人不得将商铺经营权、使用权、收益权用作抵押担保。授权委托期限5年（从2015年7月1日起算），本授权系不可撤销的授权，受委托人在代理期限内合法行使上述代理权限的，委托人均予以承认其合法效力。2014年10月31日，添xx公司成立，其负责人为梁长成，登记的股东为梁长成、张世良、吴飞，地址广州市xx区xx路xx号xx商铺。2016年7月1日，添xx公司（出租人、甲方）与傅万敢（承租方、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在xx区xx路xx号xx商铺出租给乙方作商业用途使用，2016年7月1日至2016年12月31日为免租期，2017年1月1日至2021年6月30日，每月租金为723元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳1000元保证金；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金等。2016年7月4日，添xx公司（为甲方）与傅万敢（为乙方）签订《商铺租赁合同（附加合同）》，约定：租赁商铺为xx区xx路xx号340-385铺、3102-3122铺、3172-3174铺、304-309铺；上述业主委托甲方代理其对外签订租赁合同，出租其名下商铺，租金由业主指定账户收取，代理业主行使合同权利、履行合同义务，但租赁合同相关权利义务最终由上述业主承担。乙方清楚了解上述情况，并同意与上述业主到房屋租赁登记备案机关办理租赁备案登记手续；业主委托授权详见附件三《授权委托书》；甲方同意按照下述条款和条件将上述76间商铺，共计面积约760平方米，出租给乙方只限于用作餐饮用途使用；租赁期限为5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止；租赁期限内的7个月为免租金装修期；2016年6月1日至2018年5月31日月租金53200元，2018年6月1日至2019年5月31日月租金55860元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金58653元，2020年6月1日至2021年5月31日月租金61586元；租金按整体面积760平方米计租，每个月以70元/平方米计算；乙方先支付首月租金给甲方，以后每月的租金乙方必须与每月的5号前缴清当月租金给甲方；乙方如逾期缴交租金、物业管理费一天，乙方须按所欠租金或物业管理费总额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期缴交租金或物业管理费超过一个月，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁商铺，乙方所缴交的合同履约保证金归甲方所有，不予退还；甲、乙双方权利义务均以本合同约定为依据，若房屋租赁登记备案机关不允许双方采用本合同办理租赁备案登记的，则在房屋租赁登记备案机关处备案登记合同仅作备案登记之用，备案合同与本合同不一致的，均以本合同为准；乙方免租期为7个月（从2016年6月1日开始），装修完工后剩余免租期以统一开业后计算（以梅花间隔方式免租）；等。2016年7月5日，添xx公司开具收款收据，其中记载：收到陈传化承租广州市xx区xx路xx号3楼760方之1个月租金53200元。2016年11月7日，xx座业主代表13人到会作出《xx座工作领导核心小组会议纪要》，其中会议内容有：三楼御碟私厨因之前xx海招商承诺三楼的另面开业时一齐起开始计租，目前三楼另一半未出租，御碟私厨现提出由于客观因素，经营十分困难，书面申请免租期在原合同的基础上再免租5个月，到会12人讨论后同意对御碟私厨在原合同到期计算日的基础上再免租五个月，但日后御碟私厨因外墙装修出现问题与xx座无关，不能因此理由再申请延长免租期。2018年7月30日，广州市xx区工商行政管理局向添xx公司作出《企业核准注销登记通知书》，核准其司注销登记。2018年8月7日，梁长成、吴飞以其为添xx公司的原法定代表人、监事的名义向商铺业主发出了《给xx路xx号xx座广场全体商铺业主的公开函》，其中内容有：2017年12月起，部分业主代表代领小商铺业主闹事，到租赁场所骚扰租户、恐吓租户若不与他们合作就不给租户开门做生意停水停电、强迫租户不交租到五人联名账户，造成租户虽经添xx公司多次催租仍不交欠租。2018年9月14日，孙从斌发出《撤销代理权通知函》，撤销了关于商铺的招商、出租、经营、管理等全部授权。另查明，傅万敢与其中的44个商铺的业主重新签订了《商铺租赁合同》，其中均约定了：租赁期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；每月租金标准为50元/平方米/月计算。庭审中，傅万敢、尚百公司陈述已分别于2016年10月、2017年8月向添xx公司各支付了53200元，即共支付了两个月的租金。其中2017年8月的租金交付至合同约定的联名账户，且梁长成在另案中提交的审计报告中也记载其支付了首月租金及2017年8月的租金。并提交了梁长成在（2018）粤0104民初38063号案中提交的《专项审计报告》，其中载明2017年收御碟私厨8月租金53200元。孙从斌对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，表示不清楚傅万敢是否支付过两个月的租金。另，傅万敢、尚百公司共同表示：因为我方为添xx公司垫付了共计70多万元的费用，且还在免租期内，所以没有支付租金；傅万敢是代表尚百公司签订合同的，实际的使用人为尚百公司，故承担责任的应该为尚百公司。一审法院认为，孙从斌委托添xx公司与傅万敢签订了《商铺租赁合同（附加合同）》，该合同对孙从斌及傅万敢均有约束力。由于尚百公司是实际使用人，且愿意承担本案责任，故尚百公司也应承担连带责任。关于免租期的约定，孙从斌、傅万敢虽存在不同理解，但在2016年11月期间，业主代表与傅万敢实际已达成一致意见，在原来免租期的基础上再延长5个月，即免租期延长至2017年5月。虽孙从斌陈述其不清楚傅万敢是否已向添xx公司支付两个月的租金，但据傅万敢、尚百公司提交添xx公司开具的收款收据及《专项审计报告》的记载，傅万敢已向添xx公司支付了两个月的租金，故孙从斌要求傅万敢、尚百公司支付从2017年1月1日至2017年7月31日止的租金，一审法院不予支持。孙从斌要求傅万敢、尚百公司支付从2017年8月1日至判决生效之日止的租金，符合合同约定，一审法院予以支持。关于租金的标准，应按照《商铺租赁合同（附加合同）》约定的每月每平方米70元的标准，即每月723.8元。因孙从斌主张按照723元的标准低于上述合同的约定，属于其对自身权利的处分，一审法院予以照准。因傅万敢与其他业主重新签订合同约定的标准不能约束孙从斌，故傅万敢、尚百公司以每月每平方米50元的标准提出抗辩，一审法院不予采纳。关于傅万敢、尚百公司应否承担的违约责任及孙从斌是否有解除权的问题。一审法院认为，傅万敢、尚百公司没有交纳2017年8月起的租金，主观上并无恶意，因为在合同履行过程中，双方对免租期存在争议，之后业主内部存在矛盾，受托人添xx公司解散，且傅万敢、尚百公司代全体业主垫付了一部分费用，故导致了租金拖欠。因此，傅万敢、尚百公司拖欠租金，业主方也有责任，不能以此认定傅万敢、尚百公司违约，孙从斌主张违约金，一审法院不予支持。另外，由于之前孙从斌是与其他业主共同委托添xx公司将包括案涉商铺在内的一共76个商铺出租给傅万敢，现傅万敢、尚百公司也与大部分业主重新达成了租赁合同，若单独解除案涉商铺的租赁关系，将影响其他商铺的使用，故从物的有效利用考虑，在傅万敢、尚百公司没有恶意违约的情况下，孙从斌单独解除案涉商铺的租赁关系，一审法院不予支持。同理，对于孙从斌要求收回案涉商铺，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，于2019年12月6日判决如下：一、于判决生效之日起十日内，傅万敢、尚百公司应向孙从斌支付从2017年8月1日至判决生效之日止的租金（每月按照723元的标准计算）；二、驳回孙从斌的其他诉讼请求。一审案件受理费935.4元，由孙从斌负担629.4元，傅万敢、尚百公司负担306元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合傅万敢、尚百公司的上诉请求，本案二审的争议焦点是傅万敢、尚百公司是否需向孙从斌承担支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，依据已查明的事实，案涉广州市xx区xx路xx号xx号商铺属于孙从斌所有，孙从斌签署《授权委托书》授权广州市xx区xx路xx号xx座广场二、三层商铺的31位业主代表转委托添xx公司代表孙从斌将案涉商铺对外出租，添xx公司据此与傅万敢签订《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同（附加合同）》，其中的《商铺租赁合同（附加合同）》并注明系业主委托添xx公司就包括案涉商铺在内的多间商铺代理对外签订租赁合同，并明确租赁合同相关权利义务最终由业主承担。由此可见，傅万敢、尚百公司应清楚知悉添xx公司系代理孙从斌将案涉商铺出租，并知悉该商铺项下的出租人权利义务应由孙从斌最终享有。据此，前述《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同（附加合同）》应当直接约束傅万敢与孙从斌。在此情况下，孙从斌诉请傅万敢、尚百公司按照《广州市房屋租赁合同》支付欠租符合合同约定和法律规定，一审判决对此予以支持并无不当，应予维持。傅万敢、尚百公司以孙从斌并非《商铺租赁合同（附加合同）》的当事人，且添xx公司已注销为由，上诉认为孙从斌无权要求傅万敢、尚百公司支付添xx公司注销后的租金，但如前所述，《商铺租赁合同（附加合同）》虽以添xx公司的名义签订，但添xx公司系作为包括孙从斌在内的商铺业主的受托人的名义签署该合同，该合同也已披露了添xx公司与商铺业主之间的委托关系，故《商铺租赁合同（附加合同）》可直接约束傅万敢与孙从斌，傅万敢应当向孙从斌承担承租人的合同责任，故作为受托人的添xx公司是否注销不影响傅万敢的该项责任承担，傅万敢、尚百公司的前述上诉理由不成立，应不予采纳。傅万敢、尚百公司以添xx公司收取的租金需先扣除运营成本后再在业主中统一分配为由，上诉认为孙从斌无权依照合同约定的租金标准向其追索租金，但租金在业主之间如何分配，属于包括孙从斌在内的商铺业主与添xx公司处理双方之间因内部委托合同关系而产生的财产与费用的分配问题范畴，与傅万敢基于外部租赁合同关系向孙从斌履行承租人的交租义务无关，故傅万敢、尚百公司以此为由，上诉认为孙从斌单独向其追索租金将损害其他业主的利益，并据此认为其无需依照合同约定标准向孙从斌支付欠租，亦缺乏事实根据与法律依据，亦应不予采纳。另，《广州市房屋租赁合同》明确约定了案涉商铺的免租期，《商铺租赁合同（附加合同）》也未明确注明免租期应计至三楼所有商铺统一开业时止，而傅万敢、尚百公司也未充分举证证明孙从斌有通过添xx公司或业主代表确认案涉商铺的免租期计至三楼所有商铺统一开业时止，故傅万敢、尚百公司以三楼尚未开业，商铺仍处于免租期内为由，上诉认为其无需向孙从斌支付欠租，缺乏事实根据，应不予采纳。此外，一审未受理傅万敢、尚百公司的反诉不影响其就反诉请求另案提起诉讼，在一审未受理的情况下，也不存在遗漏傅万敢、尚百公司的反诉请求未审理的问题，故傅万敢、尚百公司以此为由上诉认为应将本案发回重审缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，傅万敢、尚百公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费306元，由傅万敢、广州市尚百餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  莫芳审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年八月十九日书记员  杨希叶小琳