山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7166号 上诉人（原审被告）：于韡韡（曾用名于韦韦），女，1979年12月13日出生，汉族，住山西省汾阳市。 委托诉讼代理人：于金勇，山东鲁青律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩洪亮，男，1949年8月1日出生，汉族，住山东省青岛市。 委托诉讼代理人：管益杰，山东诚功（崂山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐腾龙，山东诚功（崂山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏力，男，1956年12月19日出生，汉族，住山东省青岛市。 上诉人于韡韡因与被上诉人韩洪亮、苏力房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初8894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于韡韡上诉请求：1.查明案件事实，撤销一审判决，发回重审或改判驳回韩洪亮的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、保全费、公告费由被上诉人承担。事实和理由：一、关于于韡韡购房首付款问题。于韡韡购房时，首付款23万元是通过现金方式支付。一审认为“该陈述与本院调取的首付款23万元转账凭证相矛盾，而且根据银行出具的证明可以看出该23万元转账并没有实际发生，而苏力却向于韡韡出具了23万元的收据，据此推断苏力与于韡韡所签订的买卖合同并没有完全实际履行”。上诉人通过现金支付首付款，收款人苏力出具收据这两者不存在矛盾。上诉人不否认一审法院向银行调取了相关证据，但是上诉人只认可存在该调取的行为，至于调取的内容，其中的银行转账凭证只能证明其是由银行提供的，该转账凭证本身的真实性上诉人并不认可。银行贷款受信贷政策的影响，该凭证是否基于银行贷款政策要求，一审法院据此认定合同没有完全实际履行缺乏证据支持。苏力和于韡韡之间的银行流水并没有发生23万元银行转账，这更印证了于韡韡当庭陈述首付款为现金支付的说法。二、关于于韡韡买房时的考量因素。购买房屋时，该房屋的售价相对同地段类似房屋要便宜，于韡韡陈述虽然没有进房内看房，但是同地段的类似房屋进行过查看，由于苏力声称对外出租，没有钥匙。于韡韡因工作性质常年在外，在青岛只是短暂停留，并无居住需求，因价格合适，出于投资考虑进而购买该房屋。一审只是简单推测，从一般购房需求出发，忽略了于韡韡的个人实际情况就认为于韡韡不符合善意购房人的条件属于认定错误。三、交房时间。一审法院认定于韡韡购房后长达三年多的时间没有向韩洪亮或苏力主张权利，明显违背常理，认定错误。苏力和于韡韡口头约定两年后交付房屋的时间约为2017年11月，为实现交房，于韡韡在到期后曾试图联系，但是未能联系到苏力。2017年11月被上诉人韩洪亮即向法院起诉，于韡韡先应诉并无不当。一审以判决书出具的时间来计算于韡韡的权利主张时限明显不当。四、关于房屋买卖的手续办理情况。一审法院认为“于韡韡和苏力在两三天的时间内完成上述一系列交易手续，难免让人对双方的交易产生合理怀疑”。现实中的房屋买卖贷款过程中，贷款发放的快慢与银行政策有关，与前期审查过程等因素相关。一审只看到买房相关手续的文件记载时间，而忽视前期准备时间就认定交易存在“合理怀疑”有失公正，而且手续办理的快慢和交易行为的合法性并无关联。五、二被上诉人之间的房屋买卖协议效力问题。涉案房屋为公有住房，根据韩洪亮提交的买卖合同书第四条的规定，“乙方购买上述住房并办理登记发证后，即取得全部产权，住用五年后可依法进入市场交易”，该合同签订时间为1996年8月30日，两被上诉人签订的房屋买卖协议的时间为2000年，故两被上诉人签约时，苏力对涉案房屋并没有所有权，属于法律禁止交易的情形，其无权进行处分，该买卖协议无效。本案中韩洪亮无权对涉案房屋主张权利，一审法院未做调查。上诉人于韡韡对二被上诉人签订房屋买卖协议的情况并不知情。即便该协议为真，于韡韡亦构成善意取得。一审法院认定苏力与于韡韡恶意串通没有依据。目前于韡韡买房不能居住，还要继续偿还贷款，导致生活困难，实为一房二卖受害人。 韩洪亮辩称，首先，于韡韡与苏力的工商银行转账凭证系于韡韡在中国银行申请贷款时提供，中国银行不可能给于韡韡出具假的转账凭证。于韡韡称其不知道该凭证明显不符合常理，而且该凭证法院已到工商银行核实，没有转账交易记录。于韡韡用假的转账凭证申请银行贷款与苏力相互串通，该转账凭证是双方恶意串通的明证。第二，一个正常人在买房前不可能不实地勘验房屋，了解房屋情况，而且正常人在住房后三年多不可能不交接房屋。苏力与上诉人合同约定对双方的交接手续上诉人也从未履行，上诉人的这一系列做法明显不符合常理，而且上诉人在购房合同中称知道买房时房屋不是处于出租状态。由此可见上诉人应该查验过房屋，但事实上却没有查验，其陈述也相互矛盾。第三，根据1999年青岛市的相关规定，涉案公房已经符合上市及交易的政策，而且青岛市的公房暂行办法也只是行政规章，不具备法律行政法规的强制性效力。第四，目前上诉人已经因为拖欠中国银行的贷款被中国银行起诉，这更证明其虚假交易、恶意串通的明证。 韩洪亮向一审法院提出诉讼请求：1.确认苏力、于韡韡就青岛市佳木斯二路x号x单元x户房屋（以下简称涉案房屋）签订的买卖合同无效；2.苏力、于韡韡共同承担韩洪亮的房款利息损失（以6万元为基数，自2000年9月18日至判决生效之日，按照银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费由苏力、于韡韡承担。 一审法院认定事实：2000年9月17日韩洪亮与苏力签订房屋买卖合同，合同约定：苏力以6万元的价格将青岛市错埠岭三小区x号楼x单元x户房屋出售给韩洪亮，2000年9月17日交接房屋同时将房屋内的设施及房屋购置证件等一并交予韩洪亮，今后办理过户等一切费用均由韩洪亮承担。协议签订当日，苏力给韩洪亮出具了6万元卖房款收据。苏力于2007年7月19日领取了涉案房屋所有权证，登记地址为青岛市绍兴路x号x单元x户，2015年9月10日苏力办理了变更登记手续，登记地址变更为青岛市佳木斯二路x号x单元x户。苏力一直未协助韩洪亮办理房屋所有权转移登记手续。2015年9月28日苏力与于韡韡就涉案房屋签订青岛市存量房买卖合同，合同约定，苏力以75万元的价格将涉案房屋转让给于韡韡，苏力于2015年10月31日腾出该房屋并通知于韡韡进行验收交接，于韡韡应在收到通知之日起的10日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后苏力将房屋钥匙交付给于韡韡，双方于2015年10月31日前办理房屋所有权转移登记手续，于韡韡于2015年10月31日前支付苏力首付款23万元，余款做商业贷款52万元由银行直接打入苏力账户。2015年9月29日，苏力、于韡韡办理了房屋所有权转移登记手续，于韡韡已取得涉案房屋所有权证【产权证号：鲁（2015）青岛市不动产权第0037353号】。当日于韡韡以涉案房屋作担保与中国银行股份有限公司青岛市北支行办理了个人二手住房贷款合同，约定由银行直接将贷款52万元划入苏力账户。2015年9月30日银行向苏力账户划入52万元。庭审中，于韡韡自称购房前没有查看房屋状况，首付款23万元是以现金形式支付。 根据双方的陈述和提供的相关证据，韩洪亮、于韡韡争议的主要焦点问题在于苏力、于韡韡就涉案房屋签订的房屋买卖合同行为是否属于恶意串通、虚假交易，该合同是否合法有效。韩洪亮认为苏力将涉案房屋出售给于韡韡且已交付了房屋，在具备办理房屋所有权转移登记手续时，苏力违背诚实信用原则，未协助韩洪亮办理该手续的情况下，又将涉案房屋出售给于韡韡，其主观上存有损害韩洪亮合法权益的恶意；于韡韡作为购房人，既没有在购房前实地查看房屋、了解欲购房屋信息，即以高达75万元的价格购买房屋，明显与常理不符，而且于韡韡也从未就涉案房屋的使用及所有权归属提出异议或主张权利，由此可见于韡韡并非善意购房人；另外韩洪亮申请调取了于韡韡在办理贷款时，向银行提供的相关资料，其中首付款凭证（中国工商银行）显示：2015年9月14日，借款户：于韡韡，卡号：62×××73、贷款户：苏力，卡号：62×××18，汇款金额23万元。苏力出具的首付款收据证明，称，2015年9月14日苏力收到于韡韡购买涉案房屋的首付款23万元。后韩洪亮又申请调查苏力、于韡韡首付款银行转账的真实性。经查苏力、于韡韡上述卡号在2015年9月期间没有发生23万元转账业务。韩洪亮认为该证据可证明于韡韡当庭陈述的首付款支付形式与其贷款时提供的首付款支付凭证相矛盾，该证据结合上述陈述事实，完全可以证明苏力、于韡韡就涉案房屋的交易行为是恶意串通、虚假交易，双方不存在真实的买卖关系，双方办理过户的目的仅仅是为了获取银行贷款。对于韩洪亮的上述陈述和相关证据，于韡韡不予认可，认为韩洪亮申请调取的中国银行市北支行的相关资料是复印件，没有加盖银行印章，对真实性不予认可，工商银行出具的查询回执只记录了2015年9月21日的一笔交易，苏力、于韡韡的交易发生在2015年9月14日，两者并不冲突，与于韡韡当庭陈述的付款方式也不冲突，即便中国银行市北支行出具的材料是真实的，也不能否认苏力、于韡韡买卖涉案房屋并办理完买卖手续的事实。上述证据不能证明韩洪亮的主张。于韡韡辩称与苏力的买卖合同是真实有效的，于韡韡常年在外，并无居住需求，因为价格合适出于投资考虑购买涉案房屋，购房时苏力表示租期未满，交房要等租期届满，这也是于韡韡没能进户查看房屋的原因。对该辩解意见，提供了2015年9月29日税务发票一张、2017年11月26日至2018年11月26日中国银行交易明细清单。发票显示付款方：于韡韡、收款方：苏力，品目及金额为:涉案房屋、面积单价、总价750000元。以此证据结合已经取得的产权证、贷款合同，予以证明其已付清全部购房款，至今还在在向银行偿还贷款。韩洪亮对发票以及产权证、贷款合同的真实性没有异议，对明细清单的真实性无法确认，认为即便上述证据是真实的，也不能证明苏力、于韡韡就涉案房屋的交易是真实的，也不能证明于韡韡已经实际支付了全部房款，只能说明苏力、于韡韡就涉案房屋办理了过户手续，办理了贷款手续。因为韩洪亮购买涉案房屋以后，即实际占有了涉案房屋并交由儿子韩斐、儿媳程丽勇使用，对此韩洪亮提供了韩斐、程丽勇结婚证、水、电费、燃气费发票、供热、物业费、居住证明等材料。于韡韡认为该缴费材料不能证明缴费人和占有情况，庭审中韩洪亮曾提出中间将房屋进行过出租，该陈述与韩洪亮依据该证据证明其子一直居住该房屋相矛盾，电费缴费记录显示自2006年起至今缴费人为邱强，结合韩洪亮的陈述，该邱强应为租户；韩洪亮也没有证明其与韩斐、程丽勇的身份关系，对于苏力和于韡韡关于房屋的交付，双方已达成口头协议，约定签约后两年交付房屋，两年后却联系不到苏力了，对该事实于韡韡没有提供证据。 对双方争议的证据和事实的认定：银行出具的相关材料虽未加盖银行印章，但该证据是法院从银行调取，对其真实性，法院予以确认，该证据结合韩洪亮与于韡韡的陈述，可以证明韩洪亮的主张是成立的。首先，购买房屋是日常生活中一项较大的民事活动，买卖双方均会谨慎对待，作为正常理性的购房者应该会在购房前对欲购房屋进行勘察，了解所购房屋的实际现状、议价等，而于韡韡在事先未勘察房屋实际状况、了解所购房屋的情况下径行以近80万元的价格购买涉案房屋，明显与正常的房屋买卖惯例不符，不符合善意购房人购房前考虑的最基本的要素；其次，苏力、于韡韡未按照合同约定的时间交接房屋，于韡韡对自称的双方口头约定二年后交付房屋的事实，也没有提供任何证据予以证明，自购房至今长达三年多的时间里，苏力一直没有交付房屋，在此情况下于韡韡作为购房人且按其自称的已付清全部房款的前提下，从未向韩洪亮或苏力主张权利，明显有悖常理；再次，于韡韡当庭陈述以现金形式支付的首付款23万元，该陈述与一审法院调取的首付款23万元转账凭证相矛盾，而且根据银行出具的证明可以看出该23万元转账并没有实际发生，而苏力却向于韡韡出具了23万元的收据，由此可以断定，苏力与于韡韡所签订的买卖合同并没有完全实际履行，该两人就涉案房屋的交易明显有虚假成分，而且双方在2015年9月28日签订买卖合同，2015年9月29日办理房屋所有权转移登记手续并于当日办理贷款，2015年9月30日贷款到账，在未查看房屋实际状况的情况下，于韡韡与苏力在两三天时间内完成上述一系列交易手续，难免让人对双方的交易产生合理怀疑。综合上述分析，应确认于韡韡与苏力就涉案房屋的买卖存在主观上的恶意，双方恶意串通就涉案房屋签订买卖合同，侵犯了韩洪亮的合法权益，韩洪亮主张双方的买卖合同无效，法院予以支持。 一审法院认为，根据我国合同法的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据法院查明的事实和上述分析，可确认苏力、于韡韡恶意串通就涉案房屋签订买卖合同，损害了韩洪亮的合法权益，韩洪亮要求确认该买卖合同无效，证据充分，于法有据，法院予以支持。韩洪亮与苏力就涉案房屋签订买卖合同中未约定违约责任，苏力已将房屋交付给韩洪亮，韩洪亮已经实际占有使用了涉案房屋，苏力未协助韩洪亮办理房屋所有权转移登记手续，由此是否给韩洪亮造成损失，造成什么样的损失，韩洪亮均未提供证据加以证明，因此韩洪亮要求苏力、于韡韡共同赔偿其利息损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。 一审判决：1.苏力、于韡韡就青岛市佳木斯二路x号x单元x户房屋签订的买卖合同无效；2.驳回韩洪亮要求苏力、于韡韡赔偿利息损失的请求。案件受理费8126元、财产保全费2810元、公告费900元，共计11836元，由苏力、于韡韡负担。 二审中，于韡韡提交错埠岭社区在2016年7月19日出具的情况说明一份，拟证明于韡韡在购买该房屋并办理产权证之后对该房屋进行使用的事实。韩洪亮质证称，该证据的真实性无法确认，而且该证据的形式不符合书面证据的证明要素，没有经办人的签字，而且上诉人在一审中已经承认其从没有居住过该房屋。该证据应该是上诉人在办理某项证明时用房产证到社区开具，该证据与上诉人在一审的陈述相互矛盾，不具备证明效力，且一审中被上诉人提供大量证据证明系被上诉人使用该房屋。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一审以于韡韡、苏力恶意串通损害韩洪亮利益为由认定于韡韡、苏力签订的房屋买卖合同无效。结合上诉人与被上诉人二审期间的诉辩意见，本案二审争议焦点为：于韡韡、苏力在签订房屋买卖合同时是否存在恶意串通并损害韩洪亮利益的情形。对此，本院认为，从首付款的支付、购房时的考量因素、交房时间的约定、房屋买卖手续的办理，于韡韡均主张其合理性，但根据双方的举证情况，于韡韡主张购买涉案房屋的首付款23万元系现金支付，但其在银行办理按揭贷款的资料中显示其首付款系通过银行转账的形式向苏力支付，且该23万元转账并未实际发生；于韡韡亦不能证明该23万元现金的来源。因此，一审对于韡韡支付23万元首付款的真实性不予采信并无不妥。房屋作为个人购买的大额交易商品，购买人对房屋实地查看，了解房屋情况是常理，而于韡韡并未实地查看房屋，亦未对房屋的居住情况及是否存在其他权利瑕疵进行了解；且苏力、于韡韡合同约定苏力于2015年10月31日腾出该房屋并通知于韡韡进行验收交接，但于韡韡在交付购房款并办理房屋产权过户登记手续后，苏力、于韡韡并未对房屋进行交接，至本案韩洪亮起诉时，于韡韡也从未向苏力或韩洪亮提出任何权利主张，于韡韡购买及接收房屋的行为均不符合常理。在于韡韡23万元首付款支付的真实性不能认定，且购买房屋的行为不符合常理的情况下，一审认定于韡韡与苏力买卖涉案房屋的行为系恶意串通并无不当。于韡韡主张其系善意购房人的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，于韡韡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8126元，由上诉人于韡韡负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年八月十七日 法官助理 杨志昌 书记员张旭 书记员于国英