陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2020）陕0602民初347号 原告延安市宝塔区宝塔山街道办事处王家坪村民委员会法定代表人:白有乐，系该村民委员会主任。住所地: 延安市宝塔区宝塔山街道办事处王家坪村。统一社会信用代码：5461060205213916XX委托代理人：韩东峰、韩磊磊，（实习），系陕西屹立律师事务所律师。被告刘桂林，男，汉族，1964年11月5日出生，大专文化，陕西省安塞区人，安塞区村民，现住延安市宝塔区，公民身份号码：61062XXXX411052919。委托代理人：樊军卫、系延安市148法律服务所法律工作者。原告延安市宝塔区宝塔山街道王家坪村民委员会与被告刘桂林租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张虎独任审判，公开开庭进行了审理，原告法定代表人白有乐和委托代理人韩东峰、被告委托代理人樊军卫均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2010年1月17日签订了《XX村XX市场承包合同》，双方形成房屋租赁合同关系，合同约定租赁期限为期限10年，从2010年11月10日起至2020年4月10日止，租赁费每年为249万元，租赁物所有与产权有关的手续均由被告办理，合同约定原告向被告支付100万元手续费，出具相关证明，被告将自来水、排污、天然气、消防许可证、土地使用权证书、房屋所有权证书手续办理完后，在承包费中扣除，承包期内被告增加的固定设施，期满后无偿归原告所有；被告不按时交清当年承包费，原告有权终止合同，其所有设施无偿归原告所有；原告只出租房屋，收取承包费，承包期内产生的一切费用（包括租赁税）由被告承担。2011年1月11日，原告给被告100万元手续费，被告向原告出具了借条，载明：刘桂林借王家坪村委会100万元，月利率1.5%，期限三个月，2010年7月19日，原被告双方达成《王家坪旅游综合市场补充协议》约定：被告办理自来水、排污、天然气、消防许可证、土地使用权证书、房屋所有权证书的期限延长至2011年7月10日，期间原告借给被告100万元手续费依然有效，利息从2010年1月11日起至被告将手续办完为止；月利率仍1.5%计算；到期仍未全部办理，被告之前所交承包费不予退还，所投资的店铺无偿交回原告，承包合同终止，2011年11月25日，经原被告双方及承租户郭某某（延安民俗宾馆的经营者）三方协商，由郭某某将应当交给被告的119万租赁费直接向原告交纳，原告将其中的99万元抵付了被告2011年剩余承包费，20万元抵付被告应付原告100万元手续费的利息（计算至2012年12月31日），2017年5月5日，原被告又签订了《补充协议》约定：从2016年4月10日起每年租赁费降为200万元，但被告必须付清之前拖欠的全部租赁费并同意减免2015年租赁费34万元；租赁费每年分两次支付，2016年9月15日前付100万元，2017年4月1日前付100万元；2017年至2018年度（2017.4.1-2019.4.1）租赁费各200万元分两次支付，2017年6月15日前付80万元，12月10日前付120万元，约定时间内未付清，被告自愿终止本协议，一切后果被告承担；2019年度租赁费200万元于4月10日前一次性付清；被告必须按照以上约定时间支付租赁费，否则，本补充协议作废，被告仍按原合同约定每年租赁费249万及付款时间履行付款义务，甲方之前所有给被告优惠租金和减免租金全部作废，按原合同追偿减免部分租金，原告有权解除合同，无偿收回出租房，不作任何经济补偿和赔偿。2015年原告延安市宝塔区桥沟镇王家坪村民委员会更名为延安市宝塔区XX街道王家坪村民委会员。原告认为，被告拒不一次性支付原告2019房屋租赁费200万元、时至今日仍未办理土地使用权证书、房屋所有权证书构成违约，补充协议作废，被告仍按原合同约定每年租赁费249万元支付原告房屋租赁费差额240万元，归还原告100万元借款及2013年1月1日起至2020年1月1日期间的利息126万元。为维护原告合法权益，请求法院判决支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令被告支付原告拖欠房屋租赁费380万元（2015年减免的34万元，2016年至2020年四年拖欠的租赁费，每年49万元，共196万元，以及2019年至2020年的租赁费150万元）；2、请求判令被告返还原告100万元手续费及2013年1月1日起至2020年1月1日期间按照月利率1.5%计算的利息126万元；3、请求判令被告承担本案的案件受理费、保全费用。被告辩称，原被告之间被告签订的《XX村XX市场承包合同》属于无效合同，合同约定租金应当为占有使用费。2010年元月初，XX村XX市场对外整体招租，以“延安革命纪念馆三产用房”，建设单位为“延安革命纪念馆”名义对外招租，原告称：租赁标的物是延安革命纪念馆的附属建筑，首先缴纳了50万元保证金，中标后50万元拒绝退还，原告提供了2008年6月西北设计院设计的工程建设图纸和2010年1月11日宝塔区人民政府关于减免办手续费用的文件，原告确定的年租金起步价是200万元，被告以年租金249万元中标，被告中标后，2010年1月17日原告拿来写好的100万元的《借款协议》让被告签字，约定被告办理综合市场的全部相关手续，原被告于2010年1月19日签订了为期10年的承包合同，之后，原告又给被告出具了2010年2月2日宝塔区XX镇人民政府和2010年2月8日宝塔区人民政府关于“补办手续”的文件，2010年3月31日延安市规划局的回函答复称：“你村未取得建设规划许可证，擅自动工建设完成三产房，属违法建设”，相关部门要求原告出具土地批文、建设工程规划许可证、土地出让金、处罚、工程消防验收、工程竣工验收等相关的消防、土地、规划部门所要的手续，原告均无法提供，原告连基本的建设工程规划许可证、工程消防验收、工程竣工验收都没有，并且原告修建时原施工方就未按西北设计院图纸的要求进行修建，该工程缺少一部楼梯（消防通道），被告拿什么办理消防、土地、房产等证件。根据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干具体问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。导致合同无效的过错责任完全是由原告造成的，请求法院裁量房屋占用使用费。被告投入旅游综合市场装饰装修，应当折价补偿给被告。被告投资了400多万元对租赁标的物进行装饰装修，由于合同无效是原告的完全过错造成的，被告投入旅游综合市场装饰装修，仍然有很大的使用价值，现住原告仍然租给民俗宾馆、古玩城、门面商户在使用，原告应当折价给被告补偿，《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定；承租人经出租人同意的装饰装修，租赁合同无效时，已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用时，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原被告签订的100万元借款协议，不存在债权债务关系，该借款和利息不应当由被告承担。2010年1月17日原告出具写好的100万元的《借款协议》让被告签字，让被告办理旅游综合市场的全部相关手续，但并不明确办理哪些手续，并且让被告打借条一张，被告在还没有签订合同前已经被套路贷款100万元及利息，还有50万的保证金，但原告并未支付给被告100万元，而是让原告先行垫付100万元，原被告不存在债权债务关系，被告实际办手续垫付了131万，水、天然气、排污、全部都开通，实际在使用并且也全部在原告名下，无法办理的土地、消防、产权证的过错在于原告，原告在2019年9月26日出具的《三产项目补办相关办手续的申请报告》里也认可了被告为办理手续开支100多万。原被告于2017年5月5日签订的减免租金（占有使用费）的《补充协议》中的第四条无效，本条的约定有失公正。2015年地上一层门面风味店和特此店已经饱和，因为租赁标的物没有产权，导致被告失去了给农业银行、移动公司、延百集团等企业出租的机会，至今门面房屋仍有一半空置，被告在租赁的地下一层投资200多万元打造的延安民俗博物馆，在楼顶投资50多万元成立的延安黄土风情艺术团都因为租赁标的物缺少一个消防通道，消防不达标，无法办理营业执照，不能经营，投资失败，被告投资32万元做的三面翻广告牌也因为租赁标的物没有产权，无法对企业、政府租赁，延安黄土文化产业有限公司在地下二层开的延安旅游餐厅也因为缺少一个消防通道，无法办理营业执照而被查封，从此空置至今，地上二层的民俗宾馆也因为缺少一个消防通道，被告因此给补偿了19万元，并且年租赁费由119万元降至109万元。鉴于以上种种实际情况，原告从2015年开始给被告减免部分租金。2015年减免了34万元，2016年度至2019年度，每年减免49万元，累计减免租金240万元，被告给其他商户减免租金的远远超过240万元，被告已将2018年度以前的租金全部支付清了。而本协议约定减免租金（使用费）是依据如上所说的实际情况而减免的，减少租金（占用费）时双方的真实意思表示，并且被告已经履行了四年，最后一年200被告实际也已经履行，因为被告支付60万元，原告有被告50万元保证金，民俗宾馆的租赁费一直由原告直接收取，最后的50万元租赁费，与被告无关，原告另外还收取了被告的利息54万元，被告不存在违约，本协议第四条约定让被告再承担已减免的租金的有失公正。原告不应该再按照249万元收取租赁费，被告已为原告了自来水、天然气、排污以及置办锅炉发生了实际支出，原告现还在使用上述设施，原告使用被告新增的设施，原告就应当承担已承担办理相关费用，合同约定的新增设施归原告所有显失公平，该合同应为无效合同，被告为市场所开支的水电等设施费用应当冲抵租赁费用，另外在疫情期间，房屋无法出租给被告造成了很大损失，租赁费应当予以减免。合同约定的由被告交纳的房产税和土地税的条款违反强制性规定，应当为无效条款，原告存在偷税漏税行为，被告交纳的房产税应7001277由原告承担，原告于2010年给被告提供的80万元的虚假合同，被告替原告向税务部门缴纳了房产税16.72万元，被告手里还有原告应当缴纳的72.64万元的房产税未交，应当由原告自己交纳。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》的规定出租房屋应确定房屋产权人和土地使用权人分别为房产税和土地使用税的纳税人，原告才是房产税和土地使用税的纳税人。《中华人民共和国税收管理法实施细则》第三条规定纳税人应当依照税收法律行政法规的规定履行纳税义务，其签订的合同协议等与税收法律行政法规抵触的一律无效。综上所述，原、被告签订的合同无效，被告投入旅游综合市场装饰装修，应当折价补偿给被告，原、被告签订的100万元借款协议无效，双方之间不存在债权债务关系，签订《补充协议》的约定有失公正，合同约定的由被告交纳的房产税和土地税，应当由原告承担。被告已经履行了合同义务，不再欠原告占用使用费，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年，原告（原延安市宝塔区桥沟镇王家坪村民委员会）在未取得土地、规划、建设等手续的情况下，修建了XX村XX市场，原告将该旅游综合市场对外出租，被告通过竞价的方式承租了该市场，双方于2010年1月19日签订了《XX村XX市场承包合同》，合同约定了租赁范围，租赁期限为十年，从2010年4月11日至2020年4月10日止，租赁费每年为249万元；协议确定后，被告需缴纳50万元保证金，作为设施维修、迟交承包费的滞纳金等，期满责任明确后余额退还，被告一次性付清一年的承包费，以后每年初提前一个月交情当年的承包费保证金，协议约定原告只出租建筑物，收取承包费，承包期内所产生的一切税费由被告承担，包括租赁税在内，合同约定本建筑手续、自来水、排污、天然气设施未办理完善，协议签订后所有与产权有关的全部手续由被告办理，原告只负责100万元的手续费用，被告将自来水、排污、天然气、消防安全许可证、土地使用证、房屋产权所有证手续办理完后，在承包费中扣除；在承包期内被告如需增加的固定设施，如电梯、取暖设施等又被告承担，增加的固定设施，期满后无偿归甲方所有；合同还约定如被告不能按时交情当年的承包费，原告有权终止合同，其所有设施无偿归原告所有。合同签订后，被告刘桂林对租赁房屋进行了装修，开通了自来水、排污、天然气等相关配套设施，增设了锅炉等设备，在2010年1月份，被告向原告缴纳了50万元的保证金，该50万元保证金原告至今未向被告退还。在租赁合同签订前的2010年1月17日，被告刘桂林与原告王家坪村委会达成如下借款协议：刘桂林借到王家坪村委会100万元，期限三个月，从2010年1月11日至2010年4月10日止，月息为1分5厘，如刘桂林将王家坪村综合市场全部手续办理完，借款终止，利息按实结算，XX村XX市场手续办理不完，补交100万元，利息按实结算，但被告并未收到原告出借的100万元，而是用被告应当缴纳的2010年度的租赁费冲抵了借款本金。 2012年，因被告刘桂林未按时缴纳租赁费，原告起诉至宝塔区人民法院，要求终止合同，交回租赁物，支付租赁费，返还100万元手续费并支付利息，被告刘桂林辩称合同应当继续履行，不应当承担100万元的利息，本院于2012年11月10日作出了（2012）宝民初字第01090号民事判决书，判决合同继续履行，刘桂林向原告支付2012年度租赁费199万元，并按照月利率1.5%支付100万元从2010年1月11日起至2012年12月31日止的利息，后刘桂林共向原告支付了利息54万元2017年5月5日原被告又签订了补充协议，约定从2016年4月10日起，租金每年度降为200万元，但是在补充协议签订前，被告必须付清2016年4月10日之前拖欠的全部租金（原告同意减免2015年租金34万元），2016年度租金200万元分两次付清，2016年9月15日前付100万元，2017年4月1日前付100万元，2017年度租金200万元分两次付清，2017年6月15日前付80万，2017年12月10日前付120万元，2018年度租金200万元分两次付清，2018年6月15日前付80万元，2018年12月10日前付120万元，2019年度租金一次付清，2019年4月1日前付200万元，被告必须按照以上约定时间支付租金，如果被告不按时缴纳租金，本补充协议自（作）废，乙方仍按原合同约定每年249万元和付款时间履行付款义务，并且原告之前所有给被告的优惠租金和减免租金全部作废，按原合同追偿减免部分租金，2015年度减免租金34万元，实收215万元，2016年度起原249万元降为200万元。2015年1月13日被告向延安市地方税务局缴纳房产税167200元，2019年11月18日，被告向原告出具了收款收据，载明收到被告刘桂林10万元（2018年租金已付清），2019年4月10到2020年4月11日租金被告已缴纳了50万元，剩余租赁费被告至今未缴纳，原告表示愿意承担被告在给水工程中的10万元费用。2016年1月27日，中国共产党延安市宝塔区委办公室延区办字（2016）5号关于镇村综合改革及行政区划调整的通知，将宝塔区桥沟街道办事处王家坪村民委员会划归宝塔山街道办事处管辖。以上事实，有XX村XX市场承包合同、补充协议、XX村XX市场补充协议、借款协议、延安市宝塔区人民法院（2012）宝民初字第011090号民事判决书、延安市城乡建设规划局函、延安市清理整治违法建设违法用地领导小组办公室处理意见，延安市宝塔区人民政府文件。延安市宝塔区XX镇人民政府申请报告、专用收据、限期纳税通知书等及当事人陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告之间签订的《XX村XX市场承包合同》和《补充协议》，系双方真实意思的表示，该租赁合同成立并生效，原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁物，原告已经履行了自己的合同义务，被告作为承租人就应当按照合同的约定按时足额向原告支付租赁费，原告请求被告支付租赁费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，对2019年4月11日至2020年4月10日的租赁费按照249万元予以确定，双方虽然在补充合同中约定了如果被告不按时缴纳租金，本补充协议作废，被告仍按原合同约定每年249万元和付款时间履行付款义务，并且原告之前所有给被告的优惠租金和减免租金全部作废，按原合同追偿减免部分租金，但在原告2019年10月18日向被告出具的专用收据中载明：2018年度租金已付清，表明原被告双方已经对2018年之前的租赁费进行了结算，原告现再按照补充协议的约定请求被告支付2018年之前减免的租赁费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，被告在2010年缴纳的保证金50万元原告至今未予退还，应当冲抵被告拖欠的租赁费，原告请求被告返还100万元手续费XXXXXXXXXXX1126的诉讼请求，原告也认可被告承租后办理了部分手续，实际产生了费用2012，对原告请求被告返还100万元手续费诉讼请求，本院不予支持，扣除被告为办理相关手续的费用以后的剩余部分，被告应当向原告予以补交，因原告修建旅游综合市场缺少土地规划等手续，原告要求被告办理自来水、排污、天然气、消防许可证、土地使用权证书、房屋所有权证等相关手续，加重了被告的合同义务，不能办理相关手续的主要责任不在被告，原告要求被告按照月利率1.5%支付100万元从2013年1月1日起至2020年1月1日止的利息126万元的诉讼请求，因被告已经为租赁的违法建筑办理了自来水、天然气、排污等相关手续，也实际支出了相关费用，原告对被告实际发生了支出费用也予以认可，但被告不能提供其辩称支出的131万的相关证据，原告对被告辩称支出了131万元也不予认可，本院酌情确定被告办理相关手续支付费用为50万元，剩余50万元被告应当按照借款协议和补充协议支付利息，本院支持50万元按照月利率1.5%从2013年1月1日起至2020年1月1日止的利息63万元；被告以租赁物未取得相关建设工程规划许可证等手续，双方之间签订的租赁合同为无效合同，原被告之间签订的租赁合同现已履行完毕，被告在2012年的民事诉讼中也未主张租赁合同无效，该租赁合同成立并生效已经生效的法律文书予以确认，对被告主张的租赁合同无效的辩解理由，本院不予采信，被告以其对租赁物进行过装饰装修，原告应当折价补偿，因双方在承包合同中约定在承包期内被告增加的固定设施，租赁期满后无偿归原告所有，被告的该项辩解理由，于法无据，本院不予采信，被告以双方至今不存在债权债务关系，不应返还借款和利息的辩解理由，与查明的事实不符，本院不予采信，被告以原告的起诉超过诉讼时效，原告请求返还手续费和支付利息的诉讼请求，不应予以支持的辩解理由，因双方的租赁合同在履行期限内，被告也一直在办理相关手续的过程中，被告的该项辩解理由，于法无据，本院不予采信，被告以其不应支付已经减免的租赁费的辩解理由，符合法律规定，本院予以采信，被告以其对该租赁物办理手续，开通自来水、天然气、排污等开支了131万元，应当折抵租赁费的辩解理由，无相关证据支持，本院不予采信，40被告以2020年以来发生了新冠肺炎疫情，导致其租赁费产生实际损失为由，请求减免租赁费的辩解理由，符合法律规定，本院予以采信，本院酌情减免一个月的租赁费207500311250元，被告以其已支付了100万元手续费的利息54万元和缴纳的167200元租赁税应当折抵租赁费的辩解理由，于法无据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘桂林于本判决书生效之日起三十日内一次性向原告延安市宝塔区宝塔山街道办事处王家坪村民委员会支付欠付的租赁费17825001278750元，并按照月利率1.5%支付50万元从2013年1月1日起至2020年1月1日止的利息63万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54220元，原告延安市宝塔区宝塔山街道办事处王家坪村民委员会已预交，现减半收取，申请费5000元，实际由原告负担15000元，由被告刘桂林负担17110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。   审  判  员   张  虎    二0二0年八月二十日  书  记  员    马亚妮      1