北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5529号上诉人（原审被告、反诉原告）：华文全，男，1971年6月14日出生，汉族，清华大学行政后勤，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。法定代表人：戴林章，董事长。委托诉讼代理人：王丛丛，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人华文全因与被上诉人北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城兴业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初30579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。华文全上诉请求：撤销一审判决，改判，1．华文全向龙城兴业公司支付物业费7694．33元；2．龙城兴业公司退还多收物业费757．71元（2004年6月18日至2013年6月17日）并按物业服务合同约定提供袋装垃圾保洁服务；3．龙城兴业公司履行“安排电梯维保人员每天不少于四次的电梯巡查；保安巡逻岗对业主使用电梯运载大件物品进行现场监督”的合同义务，并赔偿华文全因电梯多次大修而造成的公共维修基金支出增加的损失1121．67元；4．龙城兴业公司为华文全免费办理小区停车证，并且在消防通道处挂牌“消防通道严禁停车”及路面施划相应标识，加强对车辆停放管理，确保消防通道畅通；5．龙城兴业公司为华文全解决夏季大暴雨时大卧室顶棚的滴水问题；6．龙城兴业公司恢复小区中央假山喷泉；7．龙城兴业公司恢复改造成停车位的绿化带；8．龙城兴业公司提供2004-2019年美欣家园财务收支报表、财务审计报告、公共维修基金的筹集和使用情况等资料；9．龙城兴业公司将2004-2019年物业用房出租收入、电梯广告收入、停车费收入等这些属于业主共同所有的收益用于补充公共维修基金，一、二审案件受理费由龙城兴业公司承担。事实和理由：一、龙城兴业公司没有按照约定提供袋装垃圾保洁服务，多收的2004年6月18日至2013年6月17日期间的保洁费757．71元应当退还，并应在2013年6月18日至2019年6月17日期间的物业费中扣减保洁费505．14元。二、龙城兴业公司未依约进行电梯运行巡查，造成电梯经常损坏，应在物业费中扣减电梯运行维护费817．03元，华文全因电梯大修支出的1121．67元应由龙城兴业公司补偿。三、龙城兴业公司未制止占用消防通道的停车行为并收取停车费，拒绝没有办理包月包年停车证的业主的车辆在17：00-9：00时段进入小区，侵犯业主权益，应扣减物业费305．10元。四、龙城兴业公司对小区内设施长期疏于维护管理，设施损毁严重，应扣减物业费中的中小修费、共用设施维修费384．60元，并恢复喷泉。五、外来人员随意进出小区，楼道内小广告较多，保安形同虚设，应扣减保安费180元。六、龙城兴业公司应给提供2004年至2009年停车费收入、电梯广告收入、物业用房出租收入等共有部分收益情况和公共维修资金的筹集使用情况，并冲减物业费。龙城兴业公司辩称，不同意华文全的上诉请求和理由，龙城兴业公司已依约履行合同义务，华文全的部分诉讼请求属于全体业主的公共权益，超出其个人诉求的范围。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。龙城兴业公司向一审法院起诉请求：1．判令华文全支付2013年6月18日至2019年6月17日期间拖欠的物业费9887．1元及滞纳金4510．98元，合计14398．08元；2．本案诉讼费用由华文全承担。华文全向一审法院提起反诉，请求：1．判令龙城兴业公司退还多收物业费757．71元（2004年6月18日至2013年6月17日）并按物业服务合同约定提供袋装垃圾保洁服务；2．判令龙城兴业公司履行“安排电梯维保人员每天不少于四次的电梯巡查；保安巡逻岗对业主使用电梯运载大件物品进行现场监督”的合同义务，并赔偿华文全因电梯多次大修而造成的公共维修基金支出增加的损失1121．67元；3．判令龙城兴业公司为华文全免费办理小区停车证，并且在消防通道处挂牌“消防通道严禁停车”及路面施划相应标识，加强对车辆停放管理，确保消防通道畅通；4．判令龙城兴业公司为华文全解决夏季大暴雨时大卧室顶棚的滴水问题；5．判令龙城兴业公司修复被损毁的美欣家园2号楼1单元紧急疏散楼梯的首层防火门；6．判令龙城兴业公司恢复小区中央假山喷泉；7．判令龙城兴业公司恢复改造成停车位的绿化带；8．判令龙城兴业公司将出租的物业用房收回用于服务小区业主；9．判令龙城兴业公司提供2004-2019年美欣家园财务收支报表、财务审计报告、公共维修基金的筹集和使用情况等资料；10．判令龙城兴业公司将2004-2019年物业用房出租收入、电梯广告收入、停车费收入等这些属于业主共同所有的收益用于补充公共维修基金；11．反诉诉讼费用由龙城兴业公司承担。一审法院认定事实：华文全为北京市海淀区清河小营东路16号美欣家园X号楼X单元X房屋的所有权人，该房屋建筑面积为90．16平方米。2004年7月4日，北京合力兴业物业管理有限责任公司与北京市海淀区美欣家园小区业主大会签署《物业服务合同》，约定物业服务费执行政府指导价，停车费按：露天车位：小型客车150元/月/个，大型货车210元/月/个。委托管理期限为三年，自2004年6月18日起至2007年6月17日止。合同期满，未将续聘或解聘的意见通知龙城兴业公司，且没有选聘新的物业管理企业，物业公司继续管理的，视为此合同自动延续。约定业主逾期缴纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按照应缴费用万分之五加收违约金。合同附件二列明了物业服务费用收费标准。2005年2月4日，双方订立《物业服务合同补充协议》，约定下调后华文全所在楼宇电梯运行维护费为每月每平米0．63元。2005年3月8日，北京合力兴业物业管理有限责任公司经核准名称变更为北京龙城兴业物业管理有限公司。华文全对于《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》及龙城兴业公司的名称变更情况均不予认可，但对于公章均不申请鉴定。其表示不清楚何龙城兴业公司为其提供物业服务，且家中老人交纳物业费，其不清楚交纳多少钱、交纳至何时。但龙城兴业公司的服务不达标，没有履行物业服务合同义务。另查，京价（房）字[2003]187号文件《关于美欣家园小区物业管理服务收费标准的批复》，载明袋装垃圾及保洁费标准按照每月每建筑平方米0．1元收取，此项费用中已含大垃圾桶、每户每月的垃圾袋和大垃圾桶垃圾袋费、保洁费，不得另收保洁费。龙城兴业公司主张上述批复已经被物业服务合同取代，同时在该批复有效期内其公司向业主发放了垃圾袋。经查，《关于美欣家园小区物业管理服务收费标准的批复》载明：本文自2003年4月25日起执行至2004年4月24日止。一审法院认为，华文全虽对《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》的真实性不予认可，但对于公章不申请鉴定，应自行承担不利后果，该院对该2份证据予以采信。依据现有证据情况显示，龙城兴业公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方形成了事实物业服务关系，华文全理应交纳相应期间物业服务费用。本案中，华文全首先主张其已经交纳了物业费，但对此未能举证，该院不予采信；其次华文全主张龙城兴业公司未能依约履行合同，提供物业服务，但该院认为，物业服务是一种综合性、专业性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务质量应从物业服务的长期情况及整体水平进行评价，仅仅以某一个时间点的某一瑕疵，否定物业服务的长期状况和整体水平是不客观的。其提供的证据均不足以证明龙城兴业公司提供的物业服务存在长期严重违约之情形，故华文全以龙城兴业公司未履行合同进而不同意交纳物业费的主张该院不予支持。现龙城兴业公司主张物业费的理由正当，业主所提举的证据可以证实龙城兴业公司提供的服务存在一定瑕疵，但尚未达到减免物业费的程度，故华文全应当向龙城兴业公司支付2013年6月18日至2019年6月17日期间的物业费9887．1元。华文全系对物业服务质量提出异议，并非无故拖欠物业费，故龙城兴业公司主张滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。华文全所提交的《关于美欣家园小区物业管理服务收费标准的批复》明确载明了执行期限，2003年4月26日起，《物业服务合同》以书面形式约定了保洁费的数额，该院认定保洁费应当以《物业服务合同》约定为准。华文全主张龙城兴业公司应当向其返还物业费没有事实及法律依据该院不予支持；华文全要求龙城兴业公司为其提供免费办理停车证，没有事实及法律依据，该院不予支持；龙城兴业公司已经对电梯巡查和监督、消防通道停车、防火门、楼道广告等问题进行了修复和维护，上文中本文已经论述，物业服务并非通过一个节点、某一瑕疵来判断服务水平，故对上述请求该院不予支持。对于已经支出的公共维修基金，华文全主张赔偿损失，没有事实及法律依据，该院不予支持。至于华文全所主张的车位占用绿化带，假山喷泉、小区用房使用方向等问题，指向的是基于业主对共有财产和共有事务的管理而产生的共同权益，故必须有相应足够人数比例和专有面积比例的业主支持该诉讼，形成业主群体的整体诉求，方能成为适格原告。华文全单独就业主共同利益提起诉讼，不符合法律规定，应予驳回。华文全要求龙城兴业公司将2004-2019年物业用房出租收入、电梯广告收入、停车费收入等这些属于业主共同所有的收益用于补充公共维修基金，属于应当由业主大会决定的内容，与本诉不属于同一法律关系，该院对该项诉求予以驳回。华文全主张龙城兴业公司应当为其解决卧室顶棚滴水问题，对此应当确认滴水原因后可另行解决。华文全要求龙城兴业公司提供2004-2019年美欣家园财务收支报表、财务审计报告、公共维修基金的筹集和使用情况等资料，与本案不是同一法律关系，该项诉讼请求与本诉之间并无吞并或抵消本诉的情形，可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决：1．华文全于判决生效后7日内给付龙城兴业公司2013年6月18日至2019年6月17日的物业费9887．1元；2．驳回龙城兴业公司其他本诉请求；3．驳回华文全其他反诉请求。二审中，当事人未提交新的证据。本院二审诉讼期间补充认定如下事实：二审诉讼期间，华文全对案涉房屋所在小区物业服务由龙城兴业公司提供并无异议，但主张物业服务未达到合同约定的标准。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，龙城兴业公司已为案涉房屋所在小区提供物业服务，华文全亦已交纳部分物业费用，双方之间存在物业服务法律关系，该法律关系属双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于华文全主张龙城兴业公司未按照约定标准提供物业服务而应退还或扣减物业费中部分项目费用的主张。本院认为，华文全主张退还已交纳物业费中部分保洁费以及扣减未交纳物业费中部分保洁费，系以《关于美欣家园小区物业管理服务收费标准的批复》的内容及龙城兴业公司未提供袋装垃圾保洁服务为基础，但前述批复明确记载执行期限，该期限未与诉争物业费期间重合，在《物业服务合同》已约定保洁费标准的情况下，一审法院认定以约定标准认定华文全应付保洁费并无不当。华文全主张物业公司应当向其返还或扣减上述费用缺乏事实及法律依据，本院不予支持。针对华文全主张，龙城兴业公司提供的电梯巡查和监督、消防通道停车管理、小区安保及楼道广告清理及管理小区相关设施等物业服务未达到约定标准，应扣减或补偿相应物业费用一节。本院认为，物业服务属综合性、专业性、全方面、不间断的服务，应以物业服务的长期情况及整体水平评价服务质量，华文全未提供确实充分的证据证明龙城兴业公司的物业服务长期严重违约的程度，华文全该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。在此情况下，华文全要求龙城兴业公司补偿电梯大修费用亦于法无据，本院不予支持。华文全主张，龙城兴业公司应向其提供案涉小区相关收益和公共维修资金的筹集使用情况，并要求以上述收益折抵物业费，同时龙城兴业公司应恢复小区假山、绿化带等设施。本院认为，小区内共有部分收益及公共维修基金的使用等属于应由业主大会决定的内容，与本案分属不同法律关系，华文全主张以上述收益抵扣其个人应交纳物业费用于法无据。华文全要求龙城兴业公司恢复小区内相关设施，亦属涉及小区共有财产和共有事务的管理而产生的共同权益，华文全个人予以主张于法无据，本院不予支持。至于华文全要求龙城兴业公司为其解决卧室顶棚滴水一节，造成该问题的原因与龙城兴业公司是否履行物业服务义务并无直接关联。华文全要求物业公司为其免费办理停车证缺乏合同基础，本院不予支持。综上所述，华文全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由华文全负担。本判决为终审判决。审 判 员  徐 硕审 判 长  梁志雄审 判 员  董 伟二〇二〇年八月二十六日法官助理  张 岩书 记 员  王培霖书 记 员  房依彤