广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12090号上诉人（原审原告）：田涛，男，1986年12月17日出生，汉族，住广州市萝岗区。上诉人（原审原告）：王亭亭，女，1986年5月10日出生，汉族，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人：田涛，系王亭亭的丈夫。上诉人（原审被告）：广州知识城置业发展有限公司，住所地广州市黄埔区（中新广州知识城）万科幸福誉福里街12号自编A4-8（幸福誉项目部）。法定代表人：李建章，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐美玲，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓娴，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东上城建设有限公司，住所地广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐美玲，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓娴，广东智洋律师事务所律师。上诉人田涛、王亭亭与上诉人广州知识城置业发展有限公司（以下简称知识城公司）及被上诉人广东上城建设有限公司（以下简称上城公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。田涛、王亭亭上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判上城公司、知识城公司共同承担房屋延期交付合同违约责任，违约金20799元；3.判令上城公司返还田涛、王亭亭已支付的装修滞纳金1111元；4.一、二审诉讼费由知识城公司、上城公司承担。二审庭询期间，田涛、王亭亭变更上诉请求为不再要求知识城公司承担违约金，只要求上城公司承担装修合同违约责任。事实和理由：（一）《房屋装修协议书》明确约定上城公司应在2019年4月30日之前将房屋交付于田涛、王亭亭，而实际上房屋于2019年10月26日才完成交付，若该协议书有效，上城公司构成合同违约，理应承担延期交付房屋的违约责任，一审法院适用法律错误，应予撤销。一审法院认定装修协议书应属无效，虚假装修合同隐藏的房屋买卖的内容应为商品房买卖合同的一部分，房屋交付日期应为2019年4月30日，基于此，全部购房款应为原购房款与装修款之和，上述款项由知识城公司与上城公司共同收取，其应共同承担违约金。（二）《房屋装修协议书》上仅有田涛、王亭亭于2017年6月29日签署合同的落款时间，上城公司仅有盖章，并无签章日期，根据《关于幸福誉花园项目装修协议领取回函》可知，该装修协议于2018年11月30日仍处于审批流程中，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人采用书面形式订立合同时，应当以最后一方当事人签字或盖章的时间确定为合同成立的时间，因此，一审法院认定2017年6月29日协议已成立并生效属于事实认定错误。田涛、王亭亭因上城公司扣押合同文本而拒绝履行剩余合同义务，适用先履行抗辩，于法有据，于情有理，亦能催促合同相对方依法履行合同，田涛、王亭亭不按期支付剩余装修款理据充分，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应予撤销一审判决第二项。（三）对于滞纳金问题，涉案《房屋装修协议书》应属无效，上城公司依据无效合同收取滞纳金于法无据，应返还田涛、王亭亭，且如前所述，田涛、王亭亭未按期支付最后两期装修款的原因在于上城公司扣押装修协议在先，田涛、王亭亭在主动领取装修协议当天即支付剩余所有装修款项，足以表明田涛、王亭亭非恶意拒绝履行合同义务，不应判令田涛、王亭亭承担违约责任而收取滞纳金。（四）对于物业费问题，田涛、王亭亭支付物业管理费、办理完成收楼手续，客观上促进了合同相对方知识城公司的义务履行，减轻了其进一步延期交付房屋的违约责任，构成无因管理，该费用理应由知识城公司承担。知识城公司二审答辩称，答辩意见与知识城公司的上诉意见一致。上城公司二审答辩称，1.装修协议成立并生效，装修协议与商品房买卖合同是独立签署的合同；2.在装修协议成立的前提下，上城公司作为合同主体已经履行完毕合同义务，田涛、王亭亭拒绝支付装修款，依据协议书第5条，上城公司有权不承担逾期交房违约责任，直至田涛、王亭亭缴清逾期装修款及违约金；3.田涛、王亭亭主张上城公司依照购房款与装修款总额承担逾期交房责任并要求知识城公司共同承担，属于变更诉讼请求，田涛、王亭亭经一审法院释明不予变更，其已无权在二审程序中变更或增加诉讼请求；4.关于田涛、王亭亭认为其在未接收装修协议文本的情况下有权行使先履行抗辩权，一审判决也予以合法认定；5.关于滞纳金的收取，一审判决予以合法认定；6.针对物业管理费，鉴于收费主体并非上城公司，田涛、王亭亭无权提出该诉请。知识城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回田涛、王亭亭的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由田涛、王亭亭承担。事实和理由：（一）本案中商品房买卖合同与装修协议系独立签署的两份合同，依据装修协议第六条约定，将房屋交付给田涛、王亭亭的主体为上城公司而非知识城公司，一审法院认定装修协议为商品房买卖合同的一部分，从而认定知识城公司为房屋交付的义务主体，属事实认定错误。知识城公司已依约履行房屋交付义务，不存在任何违约行为，涉案房屋是否依照装修协议的约定由上城公司交付给田涛、王亭亭，应当依据上城公司与田涛、王亭亭之间的约定执行，无论上城公司是否交付房屋，相关责任后果都不应当由知识城公司承担。（二）在田涛、王亭亭未举证证明知识城公司、上城公司之间就装修协议存在通谋意思表示的情形下，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条认定装修协议为虚假意思表示，属于法律适用错误。且一审法院在未经各方当事人进行充分法庭辩论、未将该争议点归纳作为争议焦点、无任何证据证明的情况下，主观判断装修协议为虚假意思表示，缺乏必要事实及法律依据。（三）一审法院对逾期交房违约金的认定违反了装修协议第五条及买卖合同补充协议第九条约定，存在事实认定错误。涉案房屋交付的主体为上城公司，相关房屋交付事宜应当以装修协议为准，根据该协议约定，本案不存在延期交房的情形。即便法院认定未缴清装修款违约金不能作为延期交房的抗辩理由，并认定知识城公司为房屋交付的主体，依据买卖合同补充协议第九条的约定，违约金收取亦应当以房屋总价款3%为限，一审认定的违约金数额显然已经超越合同约定的上限标准。田涛、王亭亭二审答辩称，（一）向田涛、王亭亭交付房屋为知识城公司的主要合同义务之一，其于2019年10月23日才向田涛、王亭亭发出《商品房交付使用通知书》，明显违反了合同约定，应承担合同违约责任。若知识城公司认为买卖合同与装修协议为独立的合同，则理应存在装修前的房屋交付与装修后的房屋交付，知识城公司至少应承担装修前的交付义务，但在2019年10月25日前，田涛、王亭亭从未收到知识城公司的交付通知。且装修协议在未盖章的情形下尚未确定是否正式成立，知识城公司明知装修协议尚未完成签订，在未通知田涛、王亭亭的情况下即向上城公司完成房屋交付，其行为与常理不符，其行为严重违约，理应承担相应赔偿责任。（二）对于知识城公司与上城公司是否通谋的问题，签订装修协议时由知识城公司销售代表全权对接，签订地点在知识城公司指定的签约中心，签订合同文本由知识城公司现场提供，田涛、王亭亭从未与上城公司的工作人员接触，且所付装修款的收款回执页上亦清楚印制万科字样，销售代表声称此举仅为规避政府限价所采取的措施，田涛、王亭亭无奈与其签订买卖合同与装修协议两份合同，但自始至终田涛、王亭亭的真实意愿仅为购买知识城公司装修后的房屋。即便买卖合同与装修合同为两份独立的合同，按照合同约定，知识城公司与上城公司均有向田涛、王亭亭交付房屋的合同义务，知识城公司与上城公司均应承担逾期交付房屋的违约责任。（三）装修协议的约定并不能免除知识城公司的房屋交付义务，田涛、王亭亭迟延支付装修款的原因在于上城公司和知识城公司扣押装修协议，全部责任在于上城公司和知识城公司，田涛、王亭亭不应承担违约责任。且买卖合同与装修协议均为格式合同，合同约定有违公平原则，田涛、王亭亭逾期付款的违约责任与上城公司的违约责任明显不对等，该约定理应无效。买卖合同补充协议第九条亦属于格式条款，明显减轻知识城公司的违约责任，与田涛、王亭亭的违约责任明显不对等，显失公平，理应无效。二审庭询时另补充：一审法院认定装修协议属于房屋买卖合同的一部分，对此田涛、王亭亭无异议。上城公司二审答辩称，对知识城公司的上诉意见没有意见。田涛、王亭亭向一审法院起诉请求：1.知识城公司向田涛、王亭亭支付违约金48313元（1166989元×0.02%×207天）;2.上城公司向田涛、王亭亭支付违约金20799元（688710元×0.02%×151天）;3.上城公司退还田涛、王亭亭已交纳的滞纳金1111元；4.知识城公司、上城公司赔偿田涛、王亭亭物业管理费1788.68元；5.本案诉讼费由知识城公司、上城公司承担。田涛、王亭亭在一审庭审中明确其第1、2项请求的系逾期交房违约金。一审法院认定事实：2017年6月29日，田涛、王亭亭（乙方、买方）与知识城公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市黄埔区X街X号的（自编号B9栋）1301房(以下简称涉案房屋)，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16270.32元，总金额为1166989元。第八条，付款方式：甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付356989元;除首期款外，剩余房款810000元须于2017年6月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2019年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：甲方应按本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同附件七《补充协议》约定:七、对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。九、对合同第十四条的补充：如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款【包括面积补差价、装修款（如有）】、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。买卖合同签订当天，田涛、王亭亭（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）、知识城公司（丙方、项目开发公司）签订《房屋装修协议书》（以下简称装修协议），约定三方达成以下一致意见：第一条，乙方装修的房屋位于万科幸福荟项目（自编X栋）X房。第二条，1.乙方对该商品房进行局部装修施工，具体装修方案及装修标准参见《房屋工程示意图》（若有）及《装修交付标准》。4.乙方在该商品房达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代甲方验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修工程，甲方不再单独和丙方办理验收房屋手续。5.乙方应于2019年4月30日前完成本协议约定的房屋装修工程。7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第三条、房屋装修工程款，1.甲方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次装修费用，按建筑面积计算，单价为每平方米12000元，总金额1123006元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。2.甲方自愿选择将上述装修费用总金额中434296元计入《认购书》及《商品房买卖合同》总房价，该笔费用的支付按照《认购书》及《商品房买卖合同》的约定为准，现甲方需支付688710元。第四条付款方式，甲方按下列第4种方式支付第三条第2项所述的房屋装修工程款（下称该款项）：4.按揭及分期方式付款，首期款208710元须于2017年6月29日前支付；按揭款260000元须于2017年6月29日前申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料。除首期及按揭款外，剩余该款项220000元，分为8期支付，每期金额27500元，须分别于2017年6月30日、2017年9月30日、2017年12月30日、2018年3月30日、2018年6月30日、2018年9月30日、2018年12月30日及2019年3月30日前支付。第五条逾期付款的违约责任，如逾期30日以上甲方仍未支付本协议第三条约定款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的，乙方有权要求甲方支付相当于本协议第三条约定该款项的百分之五十的违约金，同时乙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第三条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行。第六条房屋交付，甲乙丙三方同意，甲方授权乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按本协议约定进行房屋装修。乙方承诺于2019年4月30日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用，交付标准以本协议约定为准。甲方同意，如甲方未按本合同约定向乙方支付该款项，丙方有权拒绝按该房屋《商品房买卖合同》向甲方或乙方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任。第七条装修工程质量与违约责任，3.若因乙方原因导致乙方未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，乙方应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按该款项0.02%的标准向甲方支付违约金，本协议继续履行。第八条合同争议处理，3.本协议独立于甲、丙双方签订的《商品房买卖合同》。2017年6月29日，田涛、王亭亭向知识城公司支付定金20000元、首期购房款336989元。知识城公司确认按揭贷款及《装修合同》中约定的计入《认购书》《商品房买卖合同》总房价的434296元田涛、王亭亭已如约支付。2017年6月29日，田涛、王亭亭向上城公司支付装修款208710元、27500元。2017年9月30日，田涛、王亭亭向上城公司支付装修按揭款260000元。田涛、王亭亭还于2017年10月1日、2017年12月24日、2018年3月31日、2018年6月24日、2018年10月2日分别向上城公司支付装修款27500元，于2019年5月25日向上城公司支付装修款55000元。2019年4月29日，上城公司向田涛、王亭亭寄出《催缴通知书》，称涉案房屋因款项未缴清，暂不能交付使用，催促田涛、王亭亭尽快交齐款项。2019年10月19日，田涛、王亭亭向上城公司支付滞纳金1111元。2019年10月23日，知识城公司向田涛、王亭亭发出《商品房交付使用通知书》，通知田涛、王亭亭于10日内前往幸福荟花园物业服务中心办理房屋交接手续。2019年10月26日，田涛、王亭亭办理收楼手续，并于当天向广州市万科物业服务有限公司支付涉案房屋2019年5月至10月期间的物业管理费1788.68元。田涛、王亭亭主张知识城公司、上城公司拒绝向其提供装修协议文本，其提交《关于幸福誉花园项目装修协议领取回函》作为证据。该回函落款时间为2018年11月30日，内容为知识城公司告知幸福X园业主，经公司与装修单位沟通核实后，装修协议正在履行审核手续，公司已催促其加紧完成审批流程。第三方装修单位计划于2018年12月3日起通知已满足收楼条件的业主凭《商品房交付使用通知书》或本人身份证前往领取装修协议，具体领取时间以该单位通知为准。暂未满足收楼条件的业主待所购房产满足收楼条件后，届时装修单位也将通知业主领取。田涛、王亭亭未能出示该证据原件，知识城公司、上城公司对该证据不予认可，认为因田涛、王亭亭无法提供原件，无法证明发函的对象包括田涛、王亭亭。一审庭审中，田涛、王亭亭称购房款及装修款都是在知识城公司的办公场所交纳的，也是由知识城公司的工作人员收取并开具收据。知识城公司称其与上城公司是装修工程合作关系，其委托上城公司对整个楼盘进行装修。一审法院向田涛、王亭亭释明如一审法院认定上城公司系知识城公司委托的装修公司，其是否需要变更诉讼请求，田涛、王亭亭明确表示不变更诉讼请求。一审法院还查明，知识城公司提交穗开建验备【2018】085号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，显示中新知识城X区X地块住宅（自编号X）、地下车库（自编号X地下室）项目-住宅（自编号X栋）于2018年10月30日竣工验收备案。知识城公司还提交《客户受电工程竣工检验意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》拟证明涉案房屋所在户内给水工程于2018年9月7日经广州供电局有限公司黄埔供电局验收合格，于2018年12月27日经广州开发区供水管理中心验收合格。一审法院认为，田涛、王亭亭在向知识城公司购买涉案房屋时，签订了两份合同，一份是其与知识城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，一份是其与知识城公司、上城公司签订的《房屋装修协议书》，但从装修协议的内容上看，缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等，与普通家庭住宅装修由房屋所有权人根据自己的意愿，自主选择装修人，自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容存在差异，即本案的装修协议异于日常的装修合同；另外，装修协议中关于将一部分装修价款计入购房款直接支付给知识城公司、业主未按约定支付装修款知识城公司有权拒绝交付房屋给业主或上城公司且不承担任何违约责任等条款内容来看，该协议实质是对涉案房屋关于装修装饰方面的补充约定。结合当时的房地产市场调控政策以及知识城公司关于由其委托上城公司对整个楼盘进行装修的陈述，一审法院认定由知识城公司主导各方签订装修协议，上城公司为知识城公司延请的工程施工单位，装修协议的签订实为将涉案房屋交易价款拆分为两部分，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，田涛、王亭亭与知识城公司、上城公司签订的《房屋装修协议书》应属无效，虚假装修合同隐藏的房屋买卖的内容应为商品房买卖合同的一部分，即《房屋装修协议书》为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分。《广州市商品房买卖合同（预售）》是当事人真实的意思表示，应认定为合法有效，各方应诚信履行。关于知识城公司、上城公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。如前所述，《房屋装修协议书》实际为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，装修款应纳入购房款，属于购房款的一部分，上城公司是受知识城公司的委托对涉案房屋进行装修，涉案房屋的交付主体应为知识城公司，而非上城公司，约定的装修截止日期即2019年4月30日视为知识城公司应实际交房的日期。知识城公司主张田涛、王亭亭存在逾期支付部分款项的行为，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第九条“如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款【包括面积补差款、装修款（如有）】”以及《房屋装修协议书》第六条“甲方同意，如甲方未按合同约定向乙方支付该款项，丙方有权拒绝按该房屋的买卖合同向甲方或者乙方交付房屋……并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任”的规定，其无需承担违约责任。一审法院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》及《房屋装修协议书》均约定田涛、王亭亭逾期支付购房款，知识城公司、上城公司可主张逾期付款的违约责任，在此情况下，补充协议第九条以及装修协议第六条关于逾期付款无需承担违约责任的约定明显加重了田涛、王亭亭的责任，有违公平原则，该约定对双方不具有约束力，一审法院对知识城公司的该意见不予采纳。知识城公司、上城公司称田涛、王亭亭直至2019年5月25日才付清装修款，至2019年10月19日才付清违约金，根据《房屋装修协议书》第六条的约定，其有权延迟交楼时间直至田涛、王亭亭交清装修款及违约金。对此，一审法院认为，第一，《房屋装修协议书》第四条明确约定最后两期装修款各27500元应分别于2018年12月30日及2019年3月30日前支付，但田涛、王亭亭直至2019年5月25日才付清上述两期装修款共计55000元。田涛、王亭亭主张其未按期支付上述两期款项的原因是其未收到《房屋装修协议书》，其未按照合同约定的时间付款具有合理性，不构成违约。一审法院认为，《房屋装修协议书》有田涛、王亭亭及上城公司、知识城公司的签章，落款时间为2017年6月29日，协议书自各方签署后已成立并生效，且田涛、王亭亭清楚知悉该协议约定的付款时间，也已履行大部分合同义务，其以未收到协议书为由不按期支付装修款理据不充分，一审法院不予采纳。田涛、王亭亭未在合同约定的房屋交付使用前付清装修款，根据《房屋装修协议书》第五条的约定，涉案房屋的交楼时间相应顺延。第二，虽然田涛、王亭亭存在逾期支付装修款的情形，按照合同约定应承担相应的滞纳金，但开发商的交房义务与交纳滞纳金的义务不对等，购房者未支付或未及时支付滞纳金不应作为开发商延期交楼及不承担逾期交房违约责任的抗辩理由，故对于知识城公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，涉案房屋的交楼时间应顺延至田涛、王亭亭付清全部购房款（包括装修款）之日即2019年5月25日，知识城公司无需承担2019年5月1日至2019年5月25日期间的违约责任。知识城公司于2019年10月23日发出收楼通知，田涛、王亭亭在通知的时间内于2019年10月26日收楼，知识城公司应支付从2019年5月26日起至实际收楼之日止的违约金，田涛、王亭亭主张违约金计至2019年10月23日未超出法律规定，一审法院予以照准。田涛、王亭亭主张违约金基数按1166989元计算，经一审法院释明后其仍坚持诉讼请求，其以1166989元计算未超出法律规定，一审法院予以准许。《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定逾期交房违约金按已付房价款0.02%的标准支付，因此，知识城公司应向田涛、王亭亭支付自2019年5月26日起至2019年10月23日共计151日的逾期交房违约金合计35243.07元（1166989元×0.0002/日×151日）。田涛、王亭亭要求上城公司支付逾期交房违约金缺乏理据，一审法院不予支持。关于田涛、王亭亭要求上城公司退还其已交纳的滞纳金。一审法院认为，田涛、王亭亭逾期支付装修款，上城公司依据合同约定收取滞纳金合理有据，田涛、王亭亭要求上城公司退还滞纳金一审法院予以驳回。关于田涛、王亭亭要求知识城公司、上城公司赔偿其物业管理费。一审法院认为，田涛、王亭亭是向物业管理公司交纳的物业管理费，而非向知识城公司、上城公司交纳。因此，田涛、王亭亭要求知识城公司、上城公司支付其实际收楼前产生的物业管理费于法无据，一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年3月13日作出如下判决：一、广州知识城置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向田涛、王亭亭支付逾期交房违约金35243.07元；二、驳回田涛、王亭亭的其他诉讼请求。案件受理费800元，由田涛、王亭亭负担408.5元，由广州知识城置业发展有限公司负担391.5元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，上城公司工商登记的股东为深圳市万科发展有限公司、广州市万科企业有限公司。知识城公司工商登记的股东为广州智成置业投资发展有限公司、广州市万臻房地产有限公司、广州知识城投资开发有限公司。广州市万臻房地产有限公司工商登记的股东为广州万科企业有限公司、深圳市万合创富投资企业（有限合伙）、广州实佳投资有限公司、广州市金誉实业投资集团有限公司。上城公司与知识城公司签订有《广州知识城X栋及垃圾站施工总承包工程补充合同》。知识城公司、上城公司确认涉案房屋出售时，广州市黄埔区确有房屋限购、限价政策。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、《房屋装修协议书》是否为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分；二、知识城公司是否存在逾期交楼的违约行为以及逾期交楼的时点确定；三、逾期交楼违约金的计付与责任承担；四、知识城公司、上城公司应否向田涛、王亭亭赔偿物业管理费。关于争议焦点一。商品装修房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案《房屋装修协议书》是否在法律性质上独立于《广州市商品房买卖合同（预售）》，应当结合《广州市商品房买卖合同（预售）》、《房屋装修协议书》的订立、约定和履行情况综合判断、界定知识城公司与田涛、王亭亭之间是否存在商品装修房买卖合同关系。对此，本院评析如下：从《广州市商品房买卖合同（预售）》、《房屋装修协议书》的订立来看。商品装修房买卖合同装修部分的表现形式主要有：（1）出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中的装修条款；（2）出卖人与买受人另行签订的装修合同；（3）经出卖人指示，买受人与第三方装修企业双方或者出卖人、买受人与第三方装修企业三方签订的装修合同等。在上述商品装修房买卖合同的第三种表现形式中，第三方装修企业与出卖人之间通常为关联企业或者存在一定的利益关系。知识城公司工商登记的股东之一为广州市万臻房地产有限公司，广州市万臻房地产有限公司工商登记的股东为广州万科企业有限公司即为上城公司工商登记的股东之一，由此可见，知识城公司、上城公司的股东之间具有一定关联性。其次，上城公司为涉案房屋所在工程项目的承包人，负责广州知识城X栋及垃圾站的总承包工程施工和总承包管理，上城公司与知识城公司之间还存在工程承发包关系，双方之间存有利益关系。再者，上城公司并非仅与田涛、王亭亭等个别购房人就商品房的装修部分签订合同，而是与全部购房人均签有《房屋装修协议书》，可见上城公司与购房人所签订的《房屋装修协议书》是在知识城公司指示下所签订。据上，涉案《房屋装修协议书》符合商品装修房买卖合同装修部分的表现形式。从合同的约定以及履行来看。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定“甲方（知识城公司）应当在2019年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方（田涛、王亭亭）使用”、“如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差价、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户……”；《房屋装修协议书》约定装修费用按建筑面积计算，总金额为1123006元，但约定“甲方（田涛?王亭亭）自愿选择将上述装修费用总金额中的434296元计入《认购书》及《商品房买卖合同》总房价，该笔费用的支付按照《认购书》及《商品房买卖合同》的约定为准，现甲方需支付688710元”、“甲乙（上城公司）丙（知识城公司）三方同意，甲方授权乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按本协议约定进行房屋装修。乙方承诺于2019年4月30日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用，交付标准以本协议约定为准”、“甲方同意，如甲方未按本合同约定向乙方支付该款项，丙方有权拒绝按该房屋《商品房买卖合同》向甲方或者乙方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任”。首先，如《广州市商品房买卖合同（预售）》、《房屋装修协议书》为各自独立的合同，即知识城公司出售的为不带装修的毛坯房，则知识城公司、上城公司应各自收取售房款、装修费用，但《房屋装修协议书》约定将近三分之一的装修费用计入《认购书》及《商品房买卖合同》总房价中，显然不合常理；其次，在商品房买卖合同与装饰装修合同各自独立的情况下，知识城公司作为出卖人应在田涛、王亭亭付清《广州市商品房买卖合同（预售）》项下购房款后依约将房屋交付给田涛、王亭亭或两人指定的收楼人。知识城公司自称已在2019年3月30日前履行了交楼义务，涉案房屋已交付给田涛、王亭亭指定的收楼人上城公司，那么，上城公司作为独立的装饰装修合同中的承揽人，在定作人未支付报酬或者材料费等价款的，完全可依据《中华人民共和国合同法》第二百六十四条关于“定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外”的规定行使留置权。涉案《房屋装修协议书》却约定由自称已完成交楼义务的出卖人有权在购房人未依约支付装修费用的情况下拒绝向出卖人、装修企业交付房屋，亦有违常理。再者，房屋装饰装修合同属于承揽合同，承揽人应按照定作人的要求完成工作。如前所述，涉案《房屋装修协议书》系出卖人指示所签订，《房屋装修协议书》对于装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等均未作出具体约定，知识城公司、上城公司并无证据证明上城公司为涉案楼盘同户型房屋实施的装饰装修并非统一风格、相同设计，不能体现出普通家庭住宅装修中定作人根据自己的意愿自主选择承揽人以及自主决定装修风格、材料型号及品牌品质、价格等特点，一审法院认定本案的装修协议异于日常装修合同并无不当，本院予以认同。据上，知识城公司与田涛、王亭亭之间为商品装修房买卖合同关系，一审法院认定《房屋装修协议书》实质是对涉案房屋关于装修装饰方面的补充约定，应为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，并无不当，本院予以认同。知识城公司认为《广州市商品房买卖合同（预售）》、《房屋装修协议书》为各自独立的合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。广州市人民政府办公厅发布、2017年3月31日起施行的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》载明：“房地产开发企业应严格按照预售许可备案价格明码标价，已经签订认购协议的不得提价或变相加价”。由此可见，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》、《房屋装修协议书》签订时存在限价的房地产市场调控政策，知识城公司、上城公司存在规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务的嫌疑，损害了社会公共利益。田涛、王亭亭与上城公司签订装修合同为虚假意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，《房屋装修协议书》中关于装饰装修部分的约定无效，一审法院认定虚假装修合同隐藏的房屋买卖的内容应为商品房买卖合同的一部分，并无不当，本院予以认同。关于争议焦点二。如前所述，虽然《房屋装修协议书》关于装饰装修部分的约定应无效，但虚假装修合同隐藏的房屋买卖的内容应为商品房买卖合同的一部分，《房屋装修协议书》约定的装修费用实为购房款的一部分，一审法院关于上城公司是受知识城公司的委托对涉案房屋进行装修、涉案房屋交付主体为知识城公司的认定，本院予以认可。根据《装修协议书》关于交楼时间的约定，可以确定该协议书约定装修截止时间2019年4月30日即为交易各方最终约定的装修商品房的交楼时间。除对装修商品房的交楼时间有约定外，买卖双方在《房屋装修协议书》中对于该协议书涉及的购房款数额、支付方式、付款时间等另行作出了约定，该部分约定系当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，双方均应诚信履行。田涛、王亭亭为完全民事行为能力人，其二人理应知悉所签订《房屋装修协议书》特别是有关款项支付、交楼时间等重大事项的内容。事实上，从田涛、王亭亭付款情况来看，《房屋装修协议书》约定的装修款中仅有最后两期未依约定时间支付，其余款项基本上按照该协议书约定的付款时间支付，亦反映出田涛、王亭亭对于付款时间是清楚知悉的。《房屋装修协议书》签订后，各方并无进行终止、变更合同的磋商，田涛、王亭亭并无充分证据证明知识城公司、上城公司具有《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的可中止履行的情形，其以未收到该协议书为由中止履行付款义务，依据不足，本院不予支持。田涛、王亭亭直至2019年5月25日才付清《房屋装修协议书》约定的款项，依照《广州市商品房买卖合同（预售）》、《房屋装修协议书》的约定，知识城公司有权顺延交楼时间且要求田涛、王亭亭支付逾期付款的滞纳金。上城公司收取的逾期付款滞纳金没有超出合同约定且无过高的情形，田涛、王亭亭要求上城公司返还迟延付款的滞纳金1111元，依据不足，本院不予支持。田涛、王亭亭与知识城公司之间为装修商品房买卖合同关系，对于出卖人，其合同的主要目的是获得购房款，对于购房人，其合同主要目的是接受交易房屋并取得交易房屋的所有权。如前所述，田涛、王亭亭已于2019年5月25日付清《房屋装修协议书》约定的款项，购房款已全部支付完毕，知识城公司的主要合同目的已经实现。至于田涛、王亭亭迟延支付购房款须承担的滞纳金，并不属于房屋买卖合同的对价，如将滞纳金的支付作为交付房屋的前提，将导致出卖人、购房人的合同义务并不对等，亦有违等价有偿、公平合理原则，知识城公司认为交楼时间应顺延至田涛、王亭亭付清滞纳金之日的上诉请求不能成立，本院不予支持。据上，涉案房屋的交楼时间应顺延至2019年5月25日，知识城公司直至2019年10月23日才发出收楼通知，已构成逾期交楼。田涛、王亭亭于2019年10月26日办理了收楼手续，并未超出收楼通知规定的期限，田涛、王亭亭主张违约金计至2019年10月23日，一审法院认定知识城公司应支付2019年5月26日起至2019年10月23日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以认同。关于争议焦点三。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定“甲方（知识城公司）如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方（田涛、王亭亭）已付房价款的0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。”、“卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。”《房屋装修协议书》约定“若因乙方（上城公司）原因导致乙方未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，乙方应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按该款项的0.02%的标准向甲方（田涛、王亭亭）支付违约金，本协议继续履行。”如前所述，《房屋装修协议书》为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，装修协议书所约定装修费用实为购房款的一部分，在《房屋装修协议书》与《广州市商品房买卖合同（预售）》关于逾期交房违约责任的约定不一致的情况下，应当采用《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定为宜，即知识城公司应按照田涛、王亭亭支付的购房款总额1855699元为本金，按每日0.02%的标准向田涛、王亭亭支付自2019年5月26日起至2019年10月23日止的逾期交房违约金，知识城公司逾期151天交房，该期间的逾期交付违约金为56042.1元（1855699×0.02%×151=56042.1），因《广州市商品房买卖合同（预售）》约定逾期交房违约金累计不超过该商品房总价款的3%，故知识城公司应支付的逾期交房违约金应以55670.97元为限。关于上城公司应否与知识城公司对前述逾期交房违约金共同承担责任的问题。如前所述，《房屋装修协议书》中关于装饰装修部分的约定无效，该协议书隐藏的房屋买卖的内容应为商品房买卖合同的一部分，本案《广州市商品房买卖合同（预售）》、《房屋装修协议书》实为装修商品房买卖合同，涉案房屋交付主体为知识城公司，上城公司只是知识城公司委托的装修企业，故应由房屋出卖人知识城公司向购房人田涛、王亭亭承担逾期交房的违约责任，田涛、王亭亭认为上城公司应与知识城公司共同承担逾期交房的违约责任，该上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院未向田涛、王亭亭释明《房屋装修协议书》中关于装饰装修部分的约定无效、虚假装修合同隐藏的房屋买卖的内容应为商品房买卖合同的一部分，只是释明上城公司为知识城公司的受托人，释明不当，导致田涛、王亭亭未对其诉讼请求部分相应予以变更，并以此仅以《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的款项作为计算违约金的基数，处理显属不当。虽然田涛、王亭亭一审的诉讼请求是分别要求知识城公司、上城公司各自承担《广州市商品房买卖合同（预售）》、《房屋装修协议书》项下的逾期交房的违约责任，但鉴于其二人的诉讼请求的实质是主张涉案房屋逾期交付的违约责任，为免诉累，且从公平、合理的原则出发，本院根据田涛、王亭亭的上诉请求，改判知识城公司向田涛、王亭亭支付逾期付款违约金共计55670.97元。关于争议焦点四。本案系商品房买卖合同纠纷，田涛、王亭亭称物业管理公司在其办理收楼手续时收取了2019年5月至10月期间的物业管理费，对于该期间的物业管理费应否由田涛、王亭亭承担，应根据相关物业管理合同的约定予以确定，本案中不宜一并调处，田涛、王亭亭可另循合法途径解决。一审法院驳回田涛、王亭亭要求知识城公司、上城公司支付其二人实际收楼前产生的物业管理费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，田涛、王亭亭的上诉请求部分成立，本院予以支持；广州知识城置业发展有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12575号民事判决第二项；二、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12575号民事判决第一项为：广州知识城置业发展有限公司于本判决送达之日起十日内向田涛、王亭亭支付逾期交房违约金共计55670.97元；三、驳回田涛、王亭亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各1192元，均由广州知识城置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年八月二十六日书记员  贾妍苏劲丹