广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2298号 上诉人（原审被告）：祝承建，男，1978年5月15日出生，水族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 被上诉人（原审原告）：柳州金城房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市融水苗族自治县融水镇寿星中路5-2号。统一社会信用代码：9145020076308496XR。 法定代表人：陈曦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：范跞，广西佳卓律师事务所律师。 原审被告：祝恩铭，男，1992年9月18日出生，水族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 原审被告：融水县蓝速网咖，住所地柳州市融水县。统一社会信用代码：91450225MA5KBWDUXN。 法定代表人：祝恩铭，投资人。 上诉人祝承建因与被上诉人柳州金城房地产开发有限公司（以下简称金城公司）及原审被告祝恩铭、融水县蓝速网咖（以下简称蓝速网咖）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2019）桂0225民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 祝承建上诉请求：撤销一审判决，改判祝承建不承担支付租金和违约金的责任。事实和理由：一审判决认定案件事实错误导致判决错误。一、祝承建不是本案适格被告。祝承建与祝恩铭是委托关系，祝承建行使代理行为，不构成债务的加入。2016年6月16日，祝恩铭与祝承建签订《委托书》，祝恩铭委托祝承建管理蓝速网咖一切事务，蓝速网咖一切有关金钱与债务与祝承建无关。祝承建在《通知书》中签字及与祝恩铭在《承诺书》中共同签字均系基于委托关系，行使代理行为，一审法院认定祝承建与祝恩铭共同在《承诺书》上签字的行为构成债务的加入错误。二、祝恩铭与金城公司签订《租赁合同》已于2018年1月5日解除，之后租金与蓝速网咖、祝恩铭无关。由于蓝速网咖经营连续不断出现亏损，无法继续经营下去，2018年1月5日祝恩铭向金城公司提交书面《申请合同解除书》，并送达至金城公司公办室，一位负责人接受并表示收到。之后祝承建曾多次向金城公司提出解除合同，金城公司承诺由祝恩铭继续租用门面，不再收取租金。2019年1月5日，祝恩铭把蓝速网咖处理全部设备并腾空门面。2019年1月15日金城公司对发出《催收租金及权利义务告知书》，此时祝恩铭已经搬离门面不再经营蓝速网咖，不存在继续租赁租赁和使用该门面的客观条件。 金城公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，祝承建的上诉请求不能成立。 祝恩铭、蓝速网咖没有陈述意见，也没有提交书面意见。 金城公司向一审法院起诉请求：一、判令祝恩铭、蓝速网咖、祝承建共同向金城公司支付商铺租金156420元，违约金4692.6元，合计人民币161112.6元；二、本案诉讼费由祝恩铭、蓝速网咖、祝承建承担。 一审法院认定事实：2016年3月16日，金城公司为甲方与祝承建为乙方签订《租赁合同》，双方约定：甲方将位于融水县华都商贸城XX号、XX号、XX号三间商铺建筑面积214㎡出租给乙方，租期叁年，自2016年4月1日至2019年3月31日；每月租金为6206元，乙方每个月1日前交纳本月租金，以转账形式支付至甲方公司指定账户，装修期2016年4月1日到2016年4月30日免收乙方租金，从2016年5月1日起收；合同一经签署，乙方即应交纳18618元押金；乙方必须依月交纳租金及其他费用及税费，如有无故拖欠租金达10日，甲方有权向乙方加收违约金，违约金为实欠租3％。如拖欠租金满30日，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；甲、乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否终止合同。同日，金城公司为甲方与祝恩铭为乙方签订了《租赁合同》，合同亦约定甲方将位于融水县华都商贸城XX号、XX号、XX号三间商铺出租乙方祝恩铭使用，双方约定内容与祝承建签订的上述《租赁合同》一致。祝承建分别于2016年3月14日、2016年3月16日向金城公司交款17316元、7508元，共计24824元，交纳了上述三间商铺押金18618元及2016年5月租金6206元。之后，因未能按约交纳上述商铺租金，金城公司于2017年1月16日、2017年8月31日向祝承建下达了《通知》，对XX号、XX号、XX号商铺租金予以催交，祝承建在《通知》签名予以确认。收到催交《通知》后，祝承建陆续向原告金城公司交纳上述商铺租金共计83000元（2017年1月18日33000元、2017年6月8日15000元、2017年6月21日12000元、2017年9月19日13000元、2018年10月10日10000元）。综上，祝承建交纳上述三间商铺押金、租金共计107824元。 因蓝速网咖经营需要，祝承建与金城公司协商，租用金城公司位于融水县华都商贸城XX号商铺，但未签订书面合同，双方口头约定租赁期限自2017年10月1日起，租金自2017年11月1日起收，每月租金为1900元，权利义务与前述签订XX号、XX号、XX号商铺《租赁合同》约定一致，但未约定具体租赁期限。2016年6月21日祝恩铭向金城公司交纳了该商铺押金5700元及一个月租金1900元，共计7600元，之后，再未向金城公司交纳该商铺租金。2019年1月15日金城公司下达了《催收租金及权利义务告知书》对20号商铺租金予以催缴，祝承建签字确认并承诺与2019年4月30日前交纳所欠租金。 2018年8月31日，祝承建、祝恩铭共同向金城公司出具《承诺书》一份：“本人承诺每月10日前先付房租钱两到叁万元（20000至30000），一直付到2019年4月份前交清。祝恩铭、祝承建2018.8.31号”。金城公司对祝承建、祝恩铭已经交纳的四间商铺押金金城公司不予退还但给予抵扣商铺租金，因商铺漏水维修给予减免租金1984元。 另查明，祝承建与祝恩铭为叔侄关系。蓝速网咖为个人独资企业，投资人是祝恩铭，住所地为融水县（华都商贸城2幢XX号、XX号、XX号），经营范围：互联网上网服务；食品、百货销售，卷烟、雪茄烟、罚没烟草制品零售。四间商铺均由蓝速网咖合法占有使用。蓝速网咖搬离商铺时未告知金城公司，未与金城公司办理商铺退还交接手续，《租赁合同》于2019年3月31日期满后，双方未继续签订租赁合同。 一审法院认为，金城公司与祝承建签订的《租赁合同》及金城公司祝恩铭签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，均系有效合同。关于合同履行问题，金城公司主张《租赁合同》涉及的XX号、XX号、XX号商铺的承租人为祝承建。祝承建、祝恩铭予以否认，二人辩称合同涉及的三间商铺实际承租人系祝恩铭。经庭审查明，上述三商铺自承租以来对外一直用于经营蓝速网咖，由蓝速网咖合法占有使用，蓝速网咖又系祝恩铭投资的个人独资企业，则视为祝恩铭合法占有该租赁商铺，确定履行合同的承租人应为祝恩铭，即祝恩铭才是房屋租赁合同的实际承租人。祝承建受祝恩铭委托作为管理人全权管理蓝速网咖一切事务。虽然祝承建与金城公司签订的《租赁合同》有效，但未实际履行，故应由实际承租人祝恩铭按照合同约定，向金城公司支付上述商铺租赁期间的租金。租用XX号商铺虽由祝承建与金城公司口头协商达成，但其作为蓝速网咖管理员，租用该商铺目的与前述三间商铺一致即用于经营蓝速网咖，商铺由蓝速网咖合法占有使用，且祝恩铭向金城公司交纳了该商铺相应押金及租金7600元，由此确定该商铺的实际承租人为祝恩铭，应由其依约向金城公司支付该商铺租赁期间的租金。关于祝承建、蓝速网咖是否应当与祝恩铭共同支付租金及违约金问题。祝承建作为成年人，明确知晓金城公司下达催交商铺租金的《通知》、《催收租金及权利义务告知书》的内容，其在《通知》、《催收租金及权利义务告知书》中签名确认、承诺支付租金，并与祝恩铭共同出具《承诺书》的行为构成债务的加入。《承诺书》虽未写明承诺还款总金额，但由于祝承建全权管理蓝速网咖事务，清楚商铺租赁及欠交租金的情况，其与祝恩铭共同承诺房租钱一直付到2019年4月份前交清，即视为其同意共同支付2018年8月31日前所欠租金及2019年3月31日合同期满前产生租金。其与祝恩铭未履行承诺，已构成违约。故祝承建应与祝恩铭共同支付商铺至2019年3月31日止尚欠租金及相应违约金。根据合同相对性原则，蓝速网咖未与金城公司建立合同关系，不应承担本案相关民事责任，故对金城公司要求蓝速网咖共同承担支付租金及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金及违约金问题。金城公司认为虽然合同约定XX号、XX号、XX号商铺租赁期限至2019年3月31日止，XX号商铺未约定具体租赁期限，但根据融水县水利电业有限公司营销管理部出具的商铺《电费账单》显示，四间商铺用电至2019年6月，2019年7月后未产生电费，由此推定祝承建、祝恩铭实际使用商铺至2019年6月，故主张四间商铺租金应计算至2019年6月30日止。因金城公司所提供证据亦不足以证实2019年7月之前产生电费都为祝恩铭、祝承建所使用，商铺电费交费人情况亦无法查明，故一审法院对金城公司的主张不予支持。祝承建、祝恩铭抗辩商铺已于2018年申请退租，祝承建在庭审中自述蓝速网咖已于2019年1月底搬离商铺，金城公司予以否认。祝承建、祝恩铭对其主张未能提供有效证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果，故对祝承建、祝恩铭的上述抗辩理由不予采纳。本案没有证据证明租赁合同有提前解除情形，亦无证据证明合同约定租赁期满后祝承建、祝恩铭仍继续使用商铺，故一审法院认定租赁期按双方合同约定期满终止，即XX号、XX号、XX号商铺租金自2016年5月1日起计算至2019年3月31日止为217210元（6206元×35月），扣减已支付押金、租金107824元（17316＋7508＋33000＋15000＋12000＋13000＋10000）及金城公司因商铺漏水维修给予减免的租金1984元，尚欠租金为107402元（217210-107824-1984）。关于XX号商铺租金问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除租赁合同。该商铺双方在达成口头协议时并未约定租赁期限，双方均可以随时主张解除。因双方对该商铺解除时间的陈述相互否认，且均不能提供证据，根据交易习惯，该商铺与XX号、XX号、XX号商铺共同用于经营蓝速网咖，上述四间商铺在蓝速网咖退租时应为一并退租，同时解除租赁关系，XX号商铺租金自2017年11月1日起计算至2019年3月31日止为32300元（1900元×17月），扣减已支付押金、租金7600元，尚欠租金为24700元（32300元-7600元）。根据《租赁合同》第六条第1项约定，乙方必须依约缴纳租金及其他费用及税费，如有无故拖欠租金达10日，甲方有权向乙方加收违约金，违约金为实欠租3％。本案中，祝承建、祝恩铭未按约定支付租金，无故拖欠租金均达10日以上，已构成违约，金城公司主张以实欠租金3％收取违约金不违反法律规定，一审法院予以支持。上述四间商铺共欠交租金共计132102元（107402元＋24700元），应支付违约金为3963.06元（132102元×3％），一审法院对金城公司诉讼请求的违约金超出部分不予支持。综上，四间商铺租金均计算至2019年3月31日，尚欠租金132102元及违约金3963.06元，应由祝承建与祝恩铭共同向金城公司支付。一审法院判决：一、祝承建、祝恩铭于判决生效之日起十日内向金城公司支付拖欠的商铺租金132102元，支付违约金3963.06元，合计136065.06元；二、驳回金城公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3522元，减半收取1761元（金城公司已预交），由金城公司负担250元，由祝承建、祝恩铭负担1511元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：祝承建是否为租赁合同的相对人以及是否应当承担支付租金及违约金的责任。本院对当事人争议的焦点问题评判如下： 根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，金城公司、祝承建协商后签订了《租赁合同》，该合同合法有效，受法律保护，金城公司、祝承建应当按照租赁合同的约定履行合同义务。金城公司已经按照租赁合同的约定交付了商铺。祝承建接收商铺后对商铺进行管理、使用，应当按照租赁合同约定的租金标准支付租金。祝承建支付了部分租金，尚欠付租金132102元。祝承建逾期支付租金超过十日，构成违约，应当支付拖欠的租金并承担违约责任。根据租赁合同约定的违约金标准，祝承建应当按照欠付租金的3%计算违约金，共计3963元（132102元×3%）。蓝速网咖的投资人登记为祝恩铭。祝恩铭自认其是商铺的承租人并实际使用了XX号、XX号、XX号、XX号四间商铺，祝恩铭还书面承诺支付拖欠的租金，故祝恩铭、祝承建是共同承租人。祝恩铭应当与祝承建共同履行支付租金的义务并承担违约责任。一审判决祝承建、祝恩铭共同向金城公司支付租金132102元、违约金3963元正确，本院予以维持。 合同相对人及合同的权利义务应当按照当事人持有的合同予以确定。金城公司提交的租赁合同载明的承租人是祝承建，在履行合同过程中也是由祝承建向金城公司履行合同义务，祝承建是租赁合同的相对人。祝承建辩称其是祝恩铭的委托代理人，受祝恩铭的委托与金城公司签订了租赁合同。金城公司对此不予认可。祝承建没有证明其曾向金城公司明示是受祝恩铭的委托签订的租赁合同并代表祝恩铭履行合同义务，且祝承建、祝恩铭在《承诺书》中承诺交纳拖欠的租金的事实证明祝承建、祝恩铭为共同债务人，故祝承建的抗辩主张不成立，本院不予支持。虽然融水苗族自治县市场监督管理局存有的《租赁合同》载明承租人是祝恩铭，但是该租赁合同是用于申请企业登记，不为各方当事人持有，在该合同相对人与当事人持有的合同的相对人不一致时，应当以当事人持有的合同确定合同相对人。祝承建没有提交证据证明金城公司同意提前解除合同及蓝速网咖返还房屋的时间，故祝承建主张租赁合同在2019年1月5日解除没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，金城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3021元，由上诉人祝承建负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年八月十一日 书记员 陈梦圆