黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1709号上诉人（原审被告）：哈尔滨欧蓓莎置业有限公司，住所地黑龙江省五常市亚臣路474号房产住宅局楼下商服。法定代表人：林典框，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴海英，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：代兵，黑龙江博润律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯鹤，女，1989年6月25日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：卿正科，北京大成律师事务所律师。上诉人哈尔滨欧蓓莎置业有限公司（以下简称欧蓓莎公司）因与被上诉人冯鹤房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2019）黑0184民初4384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人欧蓓莎公司的委托诉讼代理人戴海英、代兵，被上诉人冯鹤的委托诉讼代理人卿正科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧蓓莎公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、原审法院关于案涉房屋未竣工验收的认定错误。金山国际彩虹城项目已于2018年6月末如期竣工，并按照《建设工程质量管理条例》第十六条的规定组织设计、施工、工程监理等五方单位进行验收并合格，不存在未竣工验收的情况，并且房屋竣工验收后第一时间已经依约交付给冯鹤委托的第三方哈尔滨金山商业管理有限公司，并办理房屋交付手续，欧蓓莎公司已经完全履行了合同义务。因此，案涉合同不具备解除条件。二、原审法院关于欧蓓莎公司未通知冯鹤办理预告登记的认定错误。欧蓓莎公司从案涉房产竣工验收合格具备办理产权预告登记时起，即在包含冯鹤在内的全体购房业主群里发出办理预告登记的通知，并且为了能够通知到每一位业主，欧蓓莎公司的工作人员按照业主购房时在欧蓓莎公司处登记的电话号码对全体业主进行了电话通知。依据相关法律规定，办理预告登记即具备物权公示效力，本案因冯鹤自身另有其他考虑未选择办理预告登记，非欧蓓莎公司未尽通知义务。欧蓓莎公司已经按合同约定积极履行了最主要的合同义务，无任何违约行为，更无根本性违约的事实存在，合同不存在解除的条件。三、原审法院适用法律错误。原审法院判决解除双方合同所依据的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之内容，与判决内容不一致，属于适用法律错误。原审判决中适用的条款应为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条所规定的内容。综上，本案欧蓓莎公司在房屋竣工验收后已将房屋交付，在冯鹤未付清全款的情况下，已经积极协助冯鹤办理预告登记，冯鹤已实际享有案涉商铺的全部物权，并且对于冯鹤而言，其在仅支付购房首付款、未付清全款的情况下，便享有整套房产的物权，并提前收取了房屋租金，冯鹤的利益非但没有受损，并且受益。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，本案虽暂未能订立商品房担保贷款合同，但冯鹤已经实现合同目的，并非不能继续履行合同，冯鹤不具备解除合同的请求权基础。原审法院认定事实错误、适用法律错误，请求支持欧蓓莎公司的上诉请求。冯鹤辩称：第一，一审法院认定关于案涉房屋未竣工验收的内容正确，欧蓓莎公司该上诉理由不能成立，理由是：1.欧蓓莎公司和冯鹤之间的购房合同第八条约定验收合格，并非欧蓓莎公司陈述的竣工验收。根据房地产行业惯例和基本常识，冯鹤购买房屋，该房屋必须取得政府对项目的备案和认可，以满足将来能够正常的办理产权登记；2.根据《建设工程质量条例》第16条、第49条规定，在欧蓓莎公司提供竣工验收报告之后，还要提交政府有关规划部门、公安消防部门、环保部门等出具的认可文件，或者是准许使用该项目的文件，完成项目的竣工备案。只有得到政府监管部门的备案认可，才能安全合法地交付给购房人使用，将来才能合法的进行对外出租运营；3.欧蓓莎公司开发的房产项目，目前属于烂尾楼状态，只有主体结构和外部的玻璃幕墙，其内部的各种设备、装修等全部处于停工状态，根本没有竣工验收，也无法出租运营。第二，一审法院对是否办理预告登记的事实认定没有错误。欧蓓莎公司和冯鹤之间关于涉案房屋是否办理预告登记，并不属于双方购房合同的约定内容，也并非是冯鹤必须履行的合同义务。欧蓓莎公司开发的案涉国际彩虹城项目在几年内已经引起了大量购房人的上访投诉，当地政府和房地产登记管理部门为了维稳和安抚购房人开辟了绿色通道，通知部分业主可自愿办理预告登记。当地政府单方面安排预告登记主要也是担心欧蓓莎公司对房产项目的楼房进行擅自处置或转让第三方，跟本案合同履行没有任何关系。此外，根据物权法第二十条规定，房屋预告登记只是对债权请求权的确认而已，并非进行了预告登记将来就一定能够实现办理产权证的目的。况且，冯鹤亦未收到办理预告登记的书面通知，也没有法定的办理义务。第三，欧蓓莎公司认为原审法院适用法律错误的上诉理由也不能成立。1.一审法院通过补正裁定，纠正了一审判决中适用的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，更正为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在法律适用其他方面并无不当。此外，购房业主和欧蓓莎公司之间的房屋买卖合同，房款支付方式是首付款加银行贷款，欧蓓莎公司主要负责协调银行办理贷款审批手续。案涉项目是大面积的银行拒贷，整体项目都无法办理银行贷款，并非是冯鹤的过错所致，该事实已被一审确认。本案中，冯鹤在购房和签约后就一直未能取得相应的银行贷款审批，而且大量业主银行贷款审批都被拒，冯鹤已经提供了相应的身份信息和银行流水。另，《物权法》、《不动产登记管理实施条例》以及有关法律法规，明确规定了产权式商铺不能进行分割销售。而本案欧蓓莎公司销售的商铺不具备独立空间，只是对一个楼层进行了图纸上的分割，没有物理上的分割。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释》第二条规定，房屋产权登记只是针对房屋的专有部分，该专有部分包括构造上的独立性和利用上的独立性，这样的专有部分才属于合法的产权登记部分。本案涉及的商铺不符合上述条件，正是因为欧蓓莎公司出售的房屋违法违规，才导致银行贷款未获审批。综上，请求驳回欧蓓莎公司的上诉请求，维持原判。冯鹤向一审法院起诉请求：1.解除冯鹤与欧蓓莎公司之间关于金山国际的商品房买卖合同书；2.欧蓓莎公司返还冯鹤购房首期款并支付冯鹤至实际偿付日期间的同期银行贷款利息；3.欧蓓莎公司双倍返还冯鹤购房定金。一审法院认定事实:2017年7月30日，冯鹤为购买欧蓓莎公司开发的商铺，向欧蓓莎公司支付定金5000元，2017年8月17日冯鹤支付首付款96,837元并与欧蓓莎公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定冯鹤在欧蓓莎公司开发的金山国际广场购买商铺，合同确定了商铺编号、面积及合同价款[合同价格=（总价-优惠）×95％-三年培育期租金]，支付方式为现金支付及商业贷款。同时约定交付期限为“2018年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”出卖人逾期交房的违约责任为“按买受人与哈尔滨金山商业管理有限公司签订的《金山国际彩虹城委托经营管理合同》中关于买受人委托哈尔滨金山商业管理有限公司办理房屋交付手续的相关条款处理。”同时该合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（验收合格），并签署房屋交接单。”第十五条约定“出卖人应当在交付使用后60日内持办理权属登记需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的（注：该条款是对逾期办理权属证书而非逾期交付房屋的赔偿方式进行的约定），按下列方式处理：1.买受人退房。出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将已付房款退还给买受人，并按已付房款的0.05％赔偿买受人损失。2.买受人不退房。出卖人按已付房款的0.08%向买受人支付违约金。3.如因买受人原因不能按约定时间办理房地产权属证书的，出卖人可代办予以登记，按每户所发生的费用二倍支付代办费用。”同日，双方签订《金山国际彩虹城委托经营管理合同》，约定将冯鹤购买的上述商铺在2018年1月1日起至2027年12月31日止交由哈尔滨金山商业管理有限公司经营管理，收益方式为委托期内一至五年甲方（冯鹤）免收该商铺的租金，第六至十年收益90%归甲方（冯鹤），收益10%归乙方（哈尔滨金山商业管理有限公司），租金每半年支付一次。同时该委托合同第十条约定甲方（冯鹤）委托乙方（哈尔滨金山商业管理有限公司）与开发商（欧蓓莎公司）直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收，除乙方需要甲方配合外，甲方无需再与开发商直接办理房屋交付手续。冯鹤于同日向欧蓓莎公司支付购房首付款。一审法院认为：冯鹤与欧蓓莎公司自愿签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》、《金山国际彩虹城委托经营管理合同》，合同成立并生效。冯鹤应依据合同约定向欧蓓莎公司支付合同款，欧蓓莎公司应依据合同约定履行交付商铺的义务，但本案中欧蓓莎公司未在合同约定的2018年7月1日前完成竣工验收，无法现实交付，属于违约。《哈尔滨市商品房买卖合同书》第九条对于“逾期交付的违约责任”引用《金山国际彩虹城委托经营管理合同》的相关条款处理，而《金山国际彩虹城委托经营管理合同》第七条约定迟延交付的处理方式为“本合同约定的委托经营管理期限的开始时间不变”，属于对迟延交付商铺的违约责任约定不明。现欧蓓莎公司长期迟延履行交付房屋的主要合同义务，且涉案商铺至今无法办理购房贷款，导致冯鹤签订合同的目的无法实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。因此，对于冯鹤要求解除合同并由欧蓓莎公司返还首付款的请求予以支持。双方虽未约定违约金计算方式，但自欧蓓莎公司逾期交付房屋之日起，冯鹤支付的购房首付款所产生的利息，是冯鹤可得利益的损失，因此冯鹤要求欧蓓莎公司支付自2018年7月2日起至实际偿付期间同期银行贷款利息的请求应予支持。因双方已签订买卖合同，因此成约定金已转为购房首付款，不应再予以双倍返还，冯鹤要求欧蓓莎公司返还双倍定金的请求不予支持。综上所述，对于冯鹤要求解除合同并要求欧蓓莎公司返还首付款及合理利息的请求予以支持，其余请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决：一、解除冯鹤与欧蓓莎公司之间签订的关于金山国际广场商铺的《哈尔滨市商品房买卖合同书》；二、欧蓓莎公司于判决生效后立即返还冯鹤购买商铺首付款101,837元并自2018年7月2日起按中国人民银行同期一年期贷款利率支付利息至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际履行之日止；三、驳回冯鹤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为：建设部《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”，第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”本案中，欧蓓莎公司在一审举示的工程主体、砌体、钢结构、抹灰、门窗、防水等子分部的施工质量竣工验收记录，仅为建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位之间的竣工验收记录，并没有举示规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，亦没有举示建设行政主管部门或者其他有关部门的备案文件，而此种备案方是工程竣工验收合格的证明和依据。因此，欧蓓莎公司主张案涉房屋已经完成竣工验收的依据不足，一审对此未予支持并无不当。虽然欧蓓莎公司称其依约直接向金山管理有限公司交付了房屋，但不能据此反推案涉房屋已经完成竣工验收，欧蓓莎公司就此提出的主张，于法无据，本院不予支持。如前所述，欧蓓莎公司没有按照其与冯鹤的合同约定将验收合格的房屋予以交付，构成根本违约，一审判令解除合同、退还购房款并赔偿损失并无不当，此为其一；其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。”本案中，冯鹤购房款的支付方式是首付款（现金）加商业贷款，现贷款无法进行导致案涉商品房买卖合同不能继续履行，一审据此支持冯鹤的诉讼请求亦无不当。此外，双方在合同中并没有约定是否进行预告登记以及相应的法律后果，因此，预告登记与否对解决本案双方争议不具有实质意义，本院对此不予评判。综上，欧蓓莎公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2436元，由哈尔滨欧蓓莎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年八月十八日书记员  于文娟