河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5103号上诉人（原审被告）：洛阳祥泰物业管理有限公司，住所地河南省嵩县白云大道西。法定代表人：王玉博，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴红光，河南立雪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田振声，男，1988年10月26日生，汉族，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：费少煦，男，1999年10月30日生，汉族，住河南省嵩县。系城关镇北店街社区居委会推荐代理。被上诉人（原审原告）：洛阳科天装饰工程有限公司，住所地河南省嵩县城白云大道嵩州名苑七号楼1单元二楼。法定代表人：李警鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：程海斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：樊红军，河南凯光律师事务所律师。原审被告：洛阳浩雅置业有限公司，住所地河南省嵩县城白云大道西段银基水务公司三楼。法定代表人：吴鸿基，该公司总经理。委托诉讼代理人：史晨亮，男，该公司员工。上诉人洛阳祥泰物业管理有限公司（以下简称祥泰公司）、上诉人田振声因与被上诉人洛阳科天装饰工程有限公司（以下简称科天公司）、原审被告洛阳浩雅置业有限公司（以下简称浩雅公司）财产损害赔偿纠纷一案，均不服河南省嵩县人民法院（2019）豫0325民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人祥泰公司的委托诉讼代理人吴红光，上诉人田振声的委托诉讼代理人费少煦，被上诉人科天公司的委托诉讼代理人程海斌、樊红军，原审被告浩雅公司的委托诉讼代理人史晨亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥泰公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回科天公司的诉讼请求。事实和理由：一、科天公司私自在楼梯通道更换安装卷闸门是一种严重的违法违规行为，该行为是造成其自身损失的直接原因，祥泰公司不应承担责任。科天公司私自安装卷闸门，且未将钥匙交给祥泰公司，侵害了其他业主的合法通行权，也影响祥泰公司对公共设施进行管理和维护。更何况事发当日发现漏水后，科天公司拒绝维修人员进入维修。二、科天公司房屋租赁使用期间并未缴纳物业管理费，双方不存在物业服务合同关系，所以对科天公司的财产损失不应承担赔偿责任。三、一审认定的房屋租赁费损失明显不能成立，漏水事故发生后科天公司应及时采取措施，即便是保护现场也不应超出必要的期限。一审法院认定6个月的租赁损失显然超过了合理期限，属于科天公司扩大损失。科天公司辩称：一、科天公司的损失是漏水造成的，祥泰公司主张损失是安装卷闸门造成不能成立。通往二楼的楼梯本来就有卷闸门，原来的卷闸门是坏的不能使用，科天公司只好重新安装卷闸门，也是为了整个门栋的安全，有利于保护全体业主的利益。也并没有妨碍任何人通行，其他业主随时都可以自由出入，并不影响祥泰公司行使管理维护供水管道的义务。漏水发生后科天公司没有拒绝维修的情况。二、祥泰公司是嵩州名苑的物业管理单位，对供水管道没有尽到维护管理义务，有严重过错，应当赔偿科天公司损失。三、房屋租赁费损失客观存在，且与漏水造成不能营业有直接的因果关系，祥泰公司应当予以赔偿。漏水发生后祥泰公司拒不履行赔偿义务，由于被大水浸泡过水时间长，科天公司的装饰装修、电路、电器、办公家具、商品展台、商品等物品损坏严重。经营场所被水浸泡之后无法营业，科天公司的房屋租赁费、被水浸泡的财产损失、营业收入、工人工资等损失本来也应当赔偿，现科天公司放弃部分索赔只让赔偿房屋租赁费损失和财产损失，已经对祥泰公司作了让步。科天公司并没有扩大损失，一审法院确定房屋租赁费至评估机构到现场勘察之日，实际上勘察之后还要重新装修，装修期间的租赁费根本就没有认定，房租费认定的时间较短，对于祥泰公司已经有所偏袒。漏水现场在鉴定之前无法营业也是客观事实，如果单方面作证据固定或单方鉴定，祥泰公司不认可，科天公司将面临举证不能的风险，财产损失将无法认定，一审法院确定房屋租赁费至评估机构到现场勘察之日，并无不当。浩雅公司述称，同意祥泰公司的上诉意见。田振声述称，同意祥泰公司的上诉意见，田振声作为业主对公共部分的设施没有维修和修缮义务。田振声上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回科天公司对田振声的起诉。事实和理由：一、科天公司私自在楼梯通道更换安装卷闸门是一种严重的违法违规行为，该行为是造成其自身损失的直接原因，田振声不应承担责任。科天公司私自安装卷闸门，且未将钥匙交给田振声和祥泰公司，侵害了其他业主的合法通行权，也影响田振声对公共设施进行管理和维护。更何况事发当日发现漏水后，科天公司拒绝维修人员进入维修。二、发生漏水的管道是公共上下供水管，产权属于公有，田振声并无管理维护和维修的义务。同时田振声也不具备管理维修的专业知识和能力，一审法院以田振声没有尽到管理维护责任判令田振声承担责任实属强人所难。三、一审认定的房屋租赁费损失明显不能成立，漏水事故发生后科天公司应及时采取措施，即便是保护现场也不应超出必要的期限。一审法院认定6个月的租赁损失显然超过了合理期限，属于科天公司扩大损失。科天公司辩称：一、科天公司的损失是漏水造成的，田振声主张损失是安装卷闸门造成不能成立。通往二楼的楼梯本来就有卷闸门，原来的卷闸门是坏的不能使用，科天公司只好重新安装卷闸门，也是为了整个门栋的安全，有利于保护全体业主的利益。也并没有妨碍任何人通行，其他业主随时都可以自由出入，并不影响田振声行使管理维护供水管道的义务。漏水发生后科天公司没有拒绝维修的情况。二、田振声对其产权内的供水管道没有尽到维护管理义务，有严重过错，应当赔偿科天公司损失。三、房屋租赁费损失客观存在，且与漏水造成不能营业有直接的因果关系，田振声应当予以赔偿。漏水发生后田振声拒不履行赔偿义务，由于被大水浸泡过水时间长，科天公司的装饰装修、电路、电器、办公家具、商品展台、商品等物品损坏严重。经营场所被水浸泡之后无法营业，科天公司的房屋租赁费、被水浸泡的财产损失、营业收入、工人工资等损失本来也应当赔偿，现科天公司放弃部分索赔只让赔偿房屋租赁费损失和财产损失，已经作了让步。科天公司并没有扩大损失，一审法院确定房屋租赁费至评估机构到现场勘察之日，实际上勘察之后还要重新装修，装修期间的租赁费根本就没有认定，房租费认定的时间较短，对于田振声已经有所偏袒。漏水现场在鉴定之前无法营业也是客观事实，如果单方面作证据固定或单方鉴定，田振声不认可，科天公司将面临举证不能的风险，财产损失将无法认定，一审法院确定房屋租赁费至评估机构到现场勘察之日，并无不当。祥泰公司述称，同意田振声的上诉意见，其他意见同祥泰公司上诉意见。损坏的水管确实是在田振声房产室内，但是属于公共供水管道，对责任的划分请法庭依法处理。浩雅公司述称，同意田振声的上诉意见。科天公司向一审法院起诉请求：祥泰公司、浩雅公司、田振声赔偿科天公司因管道漏水造成的财产损失95014元、房屋租赁费损失95669元，共计190683元。一审法院认定事实：2016年5月1日，科天公司承租位于嵩县××大道嵩州××楼××单元××号商铺经营建材、装饰材料及卫浴洁具，租赁期限自2016年5月1日起至2021年5月1日止。2018年5月1日，科天公司支付2018年5月1日-2019年4月30日的房租拾陆万肆千元整（164000元）。2019年1月3日晚上，嵩州名苑七号楼四楼公共上下供水主管道接口处发生脱节，造成科天公司经营场所内的装饰装修、电路、电器、办公家具、商品、商品展台等被水浸泡损坏。诉讼过程中，科天公司申请对被损毁物品的价值进行鉴定。洛阳至诚价格评估有限公司嵩县分公司出具的嵩至评报字（2019）702号价格评估报告的评估结论为：委托评估的受损财产在评估基准日2019年7月4日的受损评估市场价值为人民币95014.00元。一审另查明，浩雅公司系嵩州名苑的开发商，祥泰公司系嵩州名苑的物业管理公司。嵩州名苑7号楼三至七层的房屋于2016年11月登记在田振声名下。科天公司承租嵩州名苑7号楼1单元201号商铺期间，更换了嵩州名苑7号楼的一个楼梯通道的卷闸门并保管卷闸门钥匙。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。科天公司的经营场所因同楼四层房屋的水管漏水遭受财产损害，有权请求损害赔偿。田振声作为涉案漏水房屋的产权所有人，未尽到维护管理义务，存在过错，应对科天公司的损失承担赔偿责任。祥泰公司作为嵩州名苑的物业管理单位，放任科天公司在楼梯通道处更换安装卷闸门，未尽到管理义务，亦存在过错，应承担相应的赔偿责任。科天公司私自在楼梯通道处更换安装卷闸门、且未将钥匙交付祥泰公司、田振声，导致祥泰公司、田振声无法对房屋尽到充分的维护、管理义务，其自身亦存在过错，应承担自身损失的部分责任。一审法院综合各方当事人的过错程度，酌定科天公司自行承担自身损失的35%、祥泰公司承担损失的30%、田振声承担损失的35%。至于浩雅公司在本案中应否承担赔偿责任的问题，因涉案漏水房屋的产权已经登记在田振声名下，故科天公司主张作为涉案房屋开发商的浩雅公司承担赔偿责任的诉讼请求，证据、理由不足，不予支持。科天公司的各项损失为：1.财产损失95014元（以评估报告书为准）；2.房屋租赁费损失。科天公司的经营场所被水浸泡后无法正常营业，参照其已支付的年租金164000元，一审法院酌定房屋租赁费损失应自损害发生次日即2019年1月4日计算至评估机构现场勘察之日即2019年7月4日，共计6个月计82000元。科天公司没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，科天公司损失共计177014元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十七条、第九十二条和《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项、第二十六条规定,判决：一、祥泰公司于判决生效后十五日内赔偿科天公司财产损失、房屋租赁费损失等共计53104.2元；二、田振声于判决生效后十五日内赔偿科天公司财产损失、房屋租赁费损失等共计61954.9元；三、驳回科天公司其他诉讼请求。一审案件受理费4113元、鉴定费4200元，共计8313元，由科天公司负担2910元，祥泰公司负担2493元，田振声负担2910元。本院二审期间各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中科天公司因楼上房屋水管漏水造成财产损失，应依据相关主体的过错由相关责任人承担赔偿责任。祥泰公司作为物业管理责任人，应对其未尽到管理维护义务的过错承担责任。科天公司擅自更换卷闸门影响物业公司行使管理维护职责，自身对损害的方式也有过错，可以减轻侵权人的责任。祥泰公司在科天公司更换卷闸门后未及时向科天公司沟通协调，怠于履行管理职责，不能以此免除责任。祥泰公司上诉称科天公司未缴纳物业管理费，故其不应承担赔偿责任，该主张不能成立。科天公司辩称与浩雅公司协商，可以免交两年物业费，科天公司是否欠缴物业费属于另一法律关系，但祥泰公司不应以此拒绝承担物业管理职责。科天公司的损失客观真实，一审法院认定依据充分，本院予以维持。关于田振声的责任，根据一二审查明的事实，本案损失是因公共供水主管道损坏所致，公共供水主管道虽然在田振声房产内，但管理责任不属于业主田振声承担，应由公共物业管理人即祥泰公司负责。因此田振声的上诉主张成立，本院予以支持。综上所述，科天公司因公共供水主管道损坏导致财产损失，祥泰公司未尽到物业管理维护责任，应承担相应的赔偿损失责任。科天公司擅自更换卷闸门，影响祥泰公司履行物业管理维护职责，可以减轻祥泰公司的责任。据此，本院确定由祥泰公司赔偿科天公司损失的50%即88507元。祥泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；田振声的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省嵩县人民法院（2019）豫0325民初622号民事判决第二项、第三项；二、变更河南省嵩县人民法院（2019）豫0325民初622号民事判决第一项为：洛阳祥泰物业管理有限公司于本判决生效后十五日内赔偿洛阳科天装饰工程有限公司财产损失、房屋租赁费损失等共计88507元；三、驳回洛阳科天装饰工程有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4113元、鉴定费4200元，共计8313元，由洛阳祥泰物业管理有限公司、洛阳科天装饰工程有限公司各负担4156.5元。二审案件受理费1349元，由洛阳祥泰物业管理有限公司负担1128元，由洛阳科天装饰工程有限公司负担221元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年八月二十日书记员  高会茹