广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终9832号上诉人（原审原告、反诉被告）:深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司，住所地:广东省深圳市龙华区观澜街道环观南路8号三楼，统一社会信用代码：91440300088365310W。法定代表人：梁望昌，总经理。委托诉讼代理人：吴君瑜，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋剑烽，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市观澜海物业管理有限公司，住所地：深圳市龙华新区观澜街道环观南路6号二楼，统一社会信用代码：91440300063899252F。法定代表人：钟文双。委托诉讼代理人：蔡伟伟，广东汇森律师事务所律师。上诉人深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司（以下简称食谋公司）因与上诉人深圳市观澜海物业管理有限公司（以下简称观澜海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。食谋公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.撤销一审判决第六项；3.撤销一审判决第七项并依法改判；4.一、二审诉讼费由观澜海公司承担。上诉事实和理由：一、原判决认定事实错误。(一）食谋公司不应向观澜海公司支付2017年免租期间的房屋使用费，一审判决错误。1.一审判决2017年免租期房屋使用费计算方式错误，未考虑到房屋的实际使用情况，显失公平。观澜海公司对于合同无效也有过错，观澜海公司不能因合同无效而受益。涉案合同虽为无效合同，但合同内容也可以证明相应事实。观澜海公司交付给食谋公司的租赁房屋几乎为毛坯房，租赁合同第一条写明食谋公司承租房屋是为了作“整套厨房解决方案展厅使用”，需进行装修才可使用，一审判决也认定食谋公司对房屋进行装修系取得观澜海公司同意的情况下才进行装修。食谋公司装修完毕后2017年7月15日才用于办公。因此双方约定的第一年3.5个月的免租期是观澜海公司同意给食谋公司的装修期，在租赁行业装修期免租金是行业惯例。如观澜海公司不同意给予食谋公司装修期免租，食谋公司就不会承租使用观澜海公司的出租物业。2.租赁合同第二条第5项约定“乙方（食谋公司）打造的大型会议室，为甲方（观澜海公司）提供免费使用，并提供网络推广部3个办公位给甲方使用，并免费为甲方的工作人员提供互联网技术培训和指导，不管甲方是否派人参加，此管理费在合同期内每月皆为减免……”食谋公司提交给法院的证据《观澜海公司使用租赁物业办理大型活动相片》可证实观澜海公司也使用涉诉物业免费举办过大型活动，享受到了食谋公司装修涉诉房屋带来的收益。3.租赁合同第七条约定“乙方（食谋公司）提供8号楼三楼大厅合适的位置给甲方（观澜海公司）作为独家餐饮红木展示专区，所销售的红木按新中式6%，古典红木3%提取佣金。可见观澜海公司也有实际使用涉诉物业，且有提成。因此，观澜海公司才会给食谋公司第二年1个月的免租期。4.此外，合同约定的租赁期限实际不是10年，而是8年。租赁合同第一条约定租用期限为8年（8+2)，从2017年1月15日至2025年1月30日止）。合同第五条约定租用期满后，如果房屋还继续对外出租的再顺延两年，所以后面的两年是附条件的，条件不一定成就。一审判决按10年租赁期限的计算免租期房屋使用费亦错误。(二）2018年4月3日后食谋公司已被观澜海公司赶出涉诉房屋，观澜海公司不让食谋公司搬走物品，食谋公司没有责任，不应由食谋公司承担2018年4月3日至2018年11月19日期间的任何房屋使用费。1.租赁合同约定食谋公司如2个月不缴交租金的，观澜海公司有权终止合同，食谋公司存在拖欠租金情况时，观澜海公司可以与食谋公司协商或行使法律权利，而不应采取强制停水停电将食谋公司赶离租赁物业且不让食谋公司搬走物品的手段，导致冲突和矛盾的加剧。此前食谋公司也发联络函跟观澜海公司表示经营困难协商转租的事，食谋公司非恶意拖欠租金，整个楼层观澜海公司没有招商成功，没有形成相应红木的销售规模，食谋公司经营困难。不得己之下，2018年4月3日，食谋公司报警处理，一审法院也调取了相应的报警纪录可证实双方间的冲突。食谋公司委托律师发送给观澜海公司的2018年4月8日律师函，也证明食谋公司自2018年4月3日起未再使用涉诉物业，所以不应再支付此后的房屋使用费。2.观澜海公司2018年3月31日发的声明第5项观澜海公司写明“没有完全缴清所拖欠租金及违约金、水电费之前，贵公司所有财产除私人物品外一律不准带走”。观澜海公司也表明了不支付租金，不得搬走物品的明确立场。食谋公司拖欠租金是事实，因此观澜海公司未让食谋公司搬走物品。如观澜海公司同意食谋公司搬走物品，即不存在后期房屋使用费的争议。3.观澜海公司为物业管理公司，包括涉诉物业在内的其它楼层、停车场全在其控制之下，没有其准许，食谋公司根本不可能搬走办公用品。即使是在一审法院协调的2018年11月19日物品搬离日，食谋公司到场要搬走物品时观澜海公司也是百般阻拦差点发生肢体冲突，食谋公司再次打电话给一审法院书记员多次协调，加上再次报警处理，最后才能搬走相应物品。(三）如上所述，食谋公司2018年4月3日后便无再使用涉诉房屋，因此2018年4月3日至2018年6月期间的水电费不应由食谋公司承担，非食谋公司使用产生。观澜海公司提交的证据视频、相片等不足于证明2018年4月到6月食谋公司使用涉诉物业。针对食谋公司的上诉，观澜海公司辩称，一、一审判决第三项判决金额480584元，该判决金额错误，正确金额为329043.50元，计算依据是评估报告中明确约定双方没有争议的是329043.50元。二、一审判决第四项判决金额488000元错误，正确金额为610000元。计算基数应当以每月10万元计算，但一审是按每月8万元计算的。三、一审判决第五项判决免租期内金额235000元错误，正确金额应为450000元，依据是免租期为4.5个月，计算基数也是每月10万元，依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条。四、一审判决第六项要求食谋公司支付2018年4月3日至2018年11月29日期间的房屋使用费金额314666.67元计算错误，上述期间正确的房屋使用费为786666.67元。每月的房屋占有使用费的计算基数不是8万元，而是10万元，且房屋使用费的性质与一审判决第四项的性质完全一致，因此一审法院认定该期间房屋使用费按过错原因由观澜海公司承担该期间房屋使用费一半的责任是错误的。计算公式应为：10万/月×7个月+10万/月÷30天×26天。五、一审法院认定食谋公司无须支付观澜海公司的物业管理费是错误的，一审时观澜海公司已经提交了实际发生的物业管理费的证据，自2017年1月15日交付使用至2018年11月29日共22.5个月，每月每平方米1元的管理费，租赁房屋4000平方米，管理费合计9万元及相应利息。六、一审判决第四、五、六判项中每月房屋使用费的计算基数为8万元的认定错误，实际房屋每月的使用费计算基数为10万元。七、截至一审，食谋公司拖欠观澜海公司租金长达9个月，存在重大过错，应承担全部责任。一审判决双方各承担装修损失一半的责任，观澜海公司认为是错误的。八、一审法院支持观澜海公司的装修损失费用，而不支持观澜海公司的装修损失费用，我方认为是不公平的。九、截至2018年11月29日之前，食谋公司持续占有、管理、使用涉案房屋是客观存在的事实，食谋公司以观澜海公司停水、停电为由不交租金的行为违背了诚信原则和契约精神，我方并未实施停水、停电行为。观澜海公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五、六、九项，依法改判支持观澜海公司的全部一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费、评估费由食谋公司承担。上诉事实和理由：一、一审法院对食谋公司应付的房屋使用费数额认定错误。观澜海公司与食谋公司于2017牟1月21日签订了一份《租赁合同》约定“食谋公司租用观澜海公司位于深圳市龙华区××环观××楼××楼整层，面积4000平方米，租用期限为2017年1月15日至2025年1月30日，每平方米租金25元/月，每月租金为100000元，押金为200000元，每平方米物业管理费1元/月，应在每月10日前缴纳当月租金，自2017年1月15日起交付使用”。截至2018年11月29日观澜海公司向食谋公司移交涉案房屋止共计22.5个月，合计房屋使用费为人民币2250000元；扣除食谋公司己经交付的房屋使用费400000元，食谋公司仍应向观澜海公司支付房屋使用费为1850000元及利息。二、一审法院认定食谋公司无需向观澜海公司支付物业管理费的判决错误。水电费与物业管理费是食谋公司使用涉案房屋所必须的直接实际支出。三、一审法院对《中诚达资评字【2018】第064号评估报告》及《补充说明》中评估值数额961168元的认定错误。《中诚达资评字【2018】第064号评估报告的补充说明》已明确记载“根据当事人双方意见不应纳入评估范围的装饰装修项目评估值为46474元，无争议装饰装修项目为658087元，权属有争议装饰装修项目为256607元”，以上三项目合计为人民币961168元。在2019年1月16日上午十时，在观澜法庭四楼403室，观澜海公司、食谋公司及评估公司代表在一审法院工作人员的主持下，评估公司的评估师已经质证明晰上述《评估报告》涉及“根据当事人双方意见不应纳入评估范围的装饰装修项目评估值为46474元”的金额不应列入最终的评估值中。四、一审法院不但不支持食谋公司给观澜海公司的装修造成的重大损失，反倒支持食谋公司的装修损失费用于法不公。五、食谋公司存在重大过错的行为，应承担双方装修损失的全部责任。食谋公司租房期限八年仅缴纳四个月房租。食谋公司未经同意私自拆除观澜海公司刚装修完毕的房屋，存在重大过错，依法应承担双方装修损失的全部责任。针对观澜海公司的上诉，食谋公司辩称，一、免租期内食谋公司不应支付房屋占用费，租赁合同虽然无效，但双方对租金标准以及计费期间的约定均为双方的真实意思表示。合同明确约定第一年食谋公司享有3.5个月的免租期，同时合同还约定前两年每月租金为8万元/月，免收物业管理费。2018年4月3日之后的房屋占有使用费不应由食谋公司支付，观澜海公司2018年3月31日向食谋公司发出的《声明》，内容有“没有完全交清拖欠的租金以及拖欠的费用之前，食谋公司的财物除私人物品外一律不准带走”。事实上，观澜海公司也因食谋公司未付清租金于2018年4月3日将食谋公司的工作人员赶离涉案房屋，为此，食谋公司当天向公安机关报警，一审时食谋公司已经提交了报警回执。2018年4月8日食谋公司向观澜海公司发出了《律师函》、《声明》，因为2018年4月3日观澜海公司已实际控制出租房屋，自2018年4月3日起后便不再使用，此后房屋造成的任何问题均与食谋公司无关，此后不再支付租金、使用费。《律师函》可以证明食谋公司已没有继续使用房屋的意愿，因观澜海公司将食谋公司赶离房屋，且未将物品返还给食谋公司，所造成的损失以及一切费用应当由观澜海公司自行承担，与食谋公司无关。一审法院协调食谋公司于2018年11月19日准备搬离物品，但因观澜海公司的阻拦未能搬离，当天食谋公司报警并通知一审书记员协调，最后于2018年11月29日搬离。以上证据形成了完整的证据链条，可以证明是观澜海公司控制、不让食谋公司搬离物品，因此2018年4月3日之后的房屋占有使用费不应由食谋公司承担，一审法院未查清该事实。二、食谋公司无须支付使用房屋期间的物业管理费，租赁合同第一条明确约定前两年免收物业管理费。三、一审法院没有支持观澜海公司的装修损失费是正确的，租赁合同第四条双方对装修折旧的约定条款可以证实食谋公司装修是经过观澜海公司同意的，观澜海公司将房屋交付给食谋公司时未装修，前期也未投入装修费用，也无证据证明食谋公司对房屋造成了损坏。四、观澜海公司应当承担食谋公司装修损失的主要责任，观澜海公司作为出租方，其未能提供获得建设工程规划许可证的房屋是导致合同无效的主要原因，对食谋公司的装修损失负有主要过错，应当承担主要责任。五、关于免租期的约定，是基于观澜海公司也需要使用该场地。实际上，双方在租赁合同中还约定了相应的合作关系，租赁合同第七条约定深观澜海公司可以使用租赁房屋进行商业往来。食谋公司向一审法院起诉请求：1.确认食谋公司、观澜海公司2017年1月21日签订的《租赁合同》无效；2.判令观澜海公司返还食谋公司租赁押金人民币20万元（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息至返还之日止）；3.判令观澜海公司赔偿食谋公司经济损失人民币260万元（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至支付之日止）：4.判令观澜海公司承担本案全部诉讼费用。观澜海公司向一审法院反诉请求：1.判令食谋公司支付观澜海公司房屋租金及逾期利息合计人民币1389656.75元（暂计至2018年6月30日止，利息自每笔款项发生日起按照人民银行同期贷款利率计）；2.判令食谋公司支付观澜海公司房屋水电费、物业管理费及逾期利息暂计人民币80510.67元（暂计至2018年6月30日止，利息自每笔款项发生日起按照人民银行同期贷款利率计）；3.判令食谋公司向观澜海公司返还租用的涉案房产；4.判令食谋公司赔偿观澜海公司装饰装修涉案房产的经济损失921009元)；5.判令食谋公司赔偿观澜海公司损害涉案房产造成的损失386352.34元；6.判令食谋公司赔偿观澜海公司恢复涉案房产费用1139792.50元；7.判令食谋公司承担涉案诉讼费用。一审法院认定事实：食谋公司（乙方）与观澜海公司（甲方）于2017年1月21日签订了《租赁合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将位于深圳市龙华××观澜街道××楼××楼整层（8号三楼与6号四楼相通相连），面积4000平方米房屋出租给乙方作整套厨房解决方案展厅使用。每平方米租金25元／月，每月租金为100000元，押金为200000元，每平方米物业管理费1元／月，租用期限为2017年1月15日至2025年1月30日，甲方将现状物业交付给食谋公司使用，给乙方4个半月的免租期（第一年三个半月，第二年1个月），乙方从2017年5月1日正式开始缴纳租金。租金计算方式：每月租金即为人民币拾万元整（不含税）。为了支持乙方前期发展，前两年每月每平方减免5元租金及免收管理费以作对乙方的支持。2019年2月1日起月租金为每平方26元及管理费，以后每隔2年的月租金递增10％，至本合同终止。租金的支付方式：签订本合同后乙方必须在三天内付甲方两个月租金作押金，同时付第一个月租金合计人民币贰拾肆万元正。乙方应在每月10日前交纳当月租金（无论是否使用），不得以任何理由拖欠租金，否则，乙方应向甲方每天按月租金的百分之三支付违约金。如果超过2个月不缴交租金，甲方有权终止合同并没收押金。收回所提供的物业。合同还约定其他的权利义务。租赁合同签订后，食谋公司将20万元房屋租赁押金和第一个月租金8万共28万元支付给了观澜海公司。食谋公司并投入资金对承租房屋进行修饰装修。但食谋公司未依约按时缴纳租金，仅缴纳了2017年5月至2017年9月租金合计400000元。2017年10月后，食谋公司一直拖欠租金未付，并拖欠2018年2月至2018年6月期间水电费8246.72元未支付给观澜海公司。2018年3月31日，观澜海公司向食谋公司发出一份《声明》，称就贵公司不履行双方于2017年1月21日自愿、合法签订的《租赁合同》的相关事宜，在此声明：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据双方《租赁合同》第一项第二款中第二小条的约定：“乙方应在每月l0日前缴纳租金（无论是否使用），不得以任何理由拖欠租金，否则，乙方应向甲方每天按月租金的百分之三支付违约金。如果超过两个月不缴交租金，甲方有权终止合同并没收押金，收回所提供的物业。”1．请贵公司立即支付所欠租金共880000元。2．请贵公司立即支付违约金共436800元。3.双方《租赁合同》即日起解除。4.请贵公司所有有关人员限期内搬离所租物业，搬离时间即日起至2018年4月3日。5．没有完全缴清所拖欠租金及违约金、水电费之前，贵公司所有财产除私人物品外一律不准带走。6.4月3日起将暂停贵公司供水、供电服务。收到该《声明》后，食谋公司置之不理，仍拒绝缴纳租金，也未与观澜海公司办理终止合同及交接手续。2018年4月3日，食谋公司以观澜海公司对其租赁场所停水停电为由向派出所报案，观澜海公司于一审庭审中称其是因在清明节期间对消防电梯进行保养维修所以停电检修，后已恢复供电，根据观澜海公司提供的照片显示食谋公司的员工至2018年5月9日仍在涉案场所上班及加班。2018年5月17日，食谋公司以双方签订的《租赁合同》无效为由，向一审法院提起诉讼。一审庭审中，双方确认食谋公司的员工自2018年6月后没有在租赁场所上班。一审另查，食谋公司在租赁的涉案房产进行了装修，一审法院委托深圳市中城达资产评估顾问有限公司于2018年11月27日对涉案房产的装修进行了评估，2018年12月29日，深圳市中城达资产评估顾问有限公司作出《资产评估报告》，确定评估结果：委估的深圳市龙华区观澜街道环观南路8号三层装饰装修项目于评估基准日2018年11月27日的现值为人民币961168.00元（其中无争议装饰装修项目评估现值为人民币658087元，权属有争议装饰装修项目评估现值为人民币256607元），一审法院经现场勘察，确认权属争议部分的项目为不可移动的装修项目，应认定为装修损失。又查，2018年11月29日，食谋公司将涉案房产内的可移动物品从涉案房屋中搬离，将租赁房屋腾退给了观澜海公司，双方并办理了房屋移交手续。食谋公司称2018年4月3日观澜海公司突然对食谋公司承租房屋强制停水停电，且将食谋公司工作人员赶离租赁房屋，观澜海公司当日已实际收回、控制了房屋。但没有提供充分的证据予以证实。再查，本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续及房地产证。一审法院认为，本案观澜海公司未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案食谋公司与观澜海公司签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。由于本案观澜海公司明知涉案房产未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续而出租牟利，食谋公司亦未尽审查义务，明知合同无效仍对涉案房产进行装修，也没有按时缴纳房屋占有使用费，故食谋公司、观澜海公司双方对合同无效均有过错，双方均应对合同无效造成的损失承担50％的过错责任。根据无效合同的处理原则：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于食谋公司已于2018年11月29日将租赁房屋腾退给了观澜海公司，故观澜海公司应将收取的押金人民币200000元退还食谋公司。关于食谋公司装修损失的问题。经一审法院委托评估，评估装饰装修现值为人民币961168元，因观澜海公司于一审庭审已明确表示不同意接收利用食谋公司的装修，需另行装修用作他用。故该装修的损失应按无效合同的过错责任，由食谋公司、观澜海公司各承担50％，故观澜海公司应赔偿给食谋公司装饰装修损失人民币480584元（961168×50％）。食谋公司诉请的其他经济损失，没有事实及法律依据，一审法院予以驳回。关于观澜海公司反诉请求的问题：一、关于观澜海公司反诉诉请食谋公司支付2017年3.5个月免租期房屋使用费、2017年10月1日起至2018年11月29日腾退房屋前占用房屋期间使用费问题。该部分的诉讼请求实际包括：2017年3.5个月免租期房屋使用费、2017年10月1日至2018年4月3日前的房屋使用费及2018年4月3日后双方发生纠纷至2018年11月29日腾退房屋前的房屋使用费三部分。1.关于2017年10月1日至2018年4月3日前的房屋使用费问题。一审法院认为，虽然合同无效，但食谋公司占用房屋期间的使用费仍应参照合同的约定租金80000元/月标准计付。2017年10月1日起，食谋公司就没有向观澜海公司缴纳租金，直至2018年3月31日，观澜海公司因食谋公司长期拖欠租金，被迫向食谋公司发出一份《声明》，通知食谋公司于2018年4月3日前搬离租赁房屋，但食谋公司拒绝缴纳租金及搬出租赁房屋，由于食谋公司已实际占有使用涉案房产，故该期间的房屋使用费人民币488000元（80000元×6个月＋80000元÷30天×3天），食谋公司应支付给观澜海公司。2.关于2018年4月3日后双方发生纠纷至2018年11月29日腾退房屋前的房屋使用费问题。观澜海公司于2018年3月31日发出《声明》通知食谋公司于2018年4月3日前搬离租赁房屋。但食谋公司一直拒付租金、拒绝搬离，也没有与观澜海公司办理终止合同交接手续，导致涉案房屋一直空置，无法收回使用，直至2017年11月29日，在法院的主持下，食谋公司、观澜海公司才办理交接手续，对此期间造成观澜海公司的房屋使用费损失，食谋公司、观澜海公司双方应按过错责任各承担50％，故食谋公司应赔偿给观澜海公司2018年4月3日至2018年11月29日期间房屋使用费损失人民币314666.67元[（80000元×7个月＋80000元÷30天×26天）×50％]。3.关于2017年3.5个月免租期的房屋使用费问题。根据合同的约定，观澜海公司给予食谋公司4.5个月的免租期进行装修，食谋公司实际已享受3.5个月免租期。由于合同无效导致2018年11月29日食谋公司提前将涉案房产腾退给观澜海公司，结束双方的租赁关系。故该免租期房屋使用费应参照10年租赁期限按食谋公司实际使用年限1年3个月（计至2018年4月3日）进行折算，经一审法院核算，食谋公司每月享有3000元的免租期费用（80000×4.5个月÷10年÷12个月），扣除食谋公司已实际使用年限1年3个月共15个月的待遇45000元（3000元/月×15个月），食谋公司还应支付给观澜海公司免租期房屋使用费人民币235000元（80000元×3.5个月-3000元/月×15个月）。关于观澜海公司反诉请求食谋公司支付拖欠房屋使用费的逾期利息问题，由于合同无效，观澜海公司反诉食谋公司支付逾期付款利息没有法律依据，一审法院予以驳回。二、关于观澜海公司反诉食谋公司支付尚欠的2018年2月至6月期间的水电费8246.72元问题，系食谋公司租赁涉案房屋的实际支出，食谋公司应支付给观澜海公司。三、关于观澜海公司反诉请求的物业管理费问题。参照合同的约定：观澜海公司为了支持食谋公司前期发展，前两年每月每平方减免5元租金及免收管理费以作对食谋公司的支持。由于观澜海公司在合同中已约定免除食谋公司2019年2月1日前的管理费用，故观澜海公司该项诉请没有事实及法律依据，一审法院予以驳回。四、关于观澜海公司反诉食谋公司赔偿反诉人装饰装修涉案房产的经济损失921009元、赔偿损害涉案房产造成的损失386352.34元、赔偿恢复涉案房产费用1139792.50元的问题。由于食谋公司对涉案房产的装修系取得观澜海公司同意的情况下才进行装修的，观澜海公司也没有提供充分的证据证明食谋公司在装修过程中对观澜海公司的房产造成损害，故观澜海公司反诉食谋公司赔偿反诉人装饰装修涉案房产的经济损失921009元、赔偿损害涉案房产造成的损失386352.34元、赔偿恢复涉案房产费用1139792.50元，没有事实及法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审判决：一、食谋公司与观澜海公司双方于2017年1月21日签订的《租赁合同》无效；二、观澜海公司于判决生效之日起十日内向食谋公司退还押金人民币200000元；三、观澜海公司于判决生效之日起十日内赔偿给食谋公司装饰装修损失人民币480584元；四、食谋公司于判决生效之日起十日内向观澜海公司支付2017年10月1日起至2018年4月3日期间房屋使用费人民币488000元；五、食谋公司于判决生效之日起十日内向观澜海公司支付2017年免租期房屋使用费人民币235000元；六、食谋公司于判决生效之日起十日内赔偿给观澜海公司2018年4月3日至2018年11月29日期间房屋使用费损失人民币314666.67元；七、食谋公司于判决生效之日起十日内向观澜海公司支付2018年2月至6月期间的水电费8246.72元；八、驳回食谋公司的其他诉讼请求。九、驳回观澜海公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费29200元、本诉保全费5000元，由食谋公司承担25887元，观澜海公司承担8313元；反诉费38138.57元，由观澜海公司承担27238.57元、食谋公司承担10900元。本诉受理费、保全费食谋公司已预交、反诉受理费观澜海公司已预交。评估费人民币35000元，由食谋公司、观澜海公司各承担50％即17500元。评估费食谋公司已预交。本院审理查明，一、关于涉案房产装饰装修现值的评估。2019年1月24日，深圳市中诚达资产评估顾问有限公司对涉案评估报告的评估结论作出补充说明：涉案房产的无争议装饰装修项目评估值为658087元、权属有争议装饰装修项目评估值为256607元、根据当事人意见不应纳入评估范围的装饰装修项目评估值为46474元，合计961168元。二、涉案合同关于租期的约定。第一条约定，租用期限为8年（8+2），从2017年1月25日至2025年1月30日止。第五条约定，租用期满，如果房屋还继续对外出租，食谋公司的使用期及合同租金按递增百分之十计算再顺延两年。若租用期满后，食谋公司不继续租用该物业，应如期将物业交还给观澜海公司，并结清所有应由食谋公司支付的费用。三、涉案合同第四条约定，食谋公司的装修装饰投入按6年折旧完毕，租用前6年折旧期间，如果遇政府或房地产发展商征收该物业，双方共同向征收方索取赔偿事宜，食谋公司装修费用赔偿归食谋公司所有。剩余租期遇上述情况，提前半年通知，免收三个月租金，食谋公司无条件搬离。食谋公司应当按时交回该物业，并保证物业内设施完好，同时结清应当由食谋公司承担的各项费用。四、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房产未取得建设工程规划许可证或有其他合法报建手续，故涉案合同依法应为无效。一审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。综合涉案双方诉辩意见，本院对本案二审争议焦点逐一分析如下：关于焦点一，房屋占有使用费问题。涉案合同虽为无效合同，食谋公司依法仍应就其占有使用涉案房产期间支付占有使用费。首先，关于免租期的房屋占有使用费。依涉案合同约定，租期八年到期后如房屋继续出租则租期顺延两年，其中免租期合计4.5个月。一审参照该合同约定以租期十年核算食谋公司应付免租期占有使用费235000元，并无不妥，本院予以维持。其次，关于2017年10月1日至2018年4月3日期间的房屋占有使用费。依涉案合同约定，该期间合同租金标准为80000元/月。一审参照该租金标准核算食谋公司应付该期间房屋占有使用费488000元，处理正确，本院予以维持。观澜海公司上诉主张以租金标准100000元/月计付涉案房屋占有使用费，依据不足，本院不予采纳。再次，关于2018年4月3日至2018年11月29日期间的房屋占有使用费。本案中，食谋公司自2017年10月拖欠房租，导致涉案双方产生纠纷。观澜海公司因此于2018年3月31日向食谋公司发出《声明》要求其于2018年4月3日前结清房租、水电费并搬离涉案房产。其后食谋公司并未于2018年4月3日搬离房产，涉案双方迟至2018年11月29日办理房屋移交手续。本院认为，一方面，食谋公司收到前述《声明》后仍拒付此前的房屋占有使用费、水电费，导致双方未能于2018年4月3日办理房产移交手续，食谋公司对此具一定过错。另一方面，观澜海公司向食谋公司发出前述《声明》后，未采取积极措施及时收回涉案房产，其本身亦具一定过错。综合前述合同履行情形，一审认定涉案双方就2018年4月3日至2018年11月29日期间的房屋占有使用费损失各应承担50%的过错责任，处理正确，本院予以维持。食谋公司上诉主张其无需支付2018年4月3日以后的房屋占有使用费，理据不足，本院不予支持。关于焦点二，房屋装修损失问题。首先，依《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，过错方应赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。本案中，观澜海公司将未具合法报建手续的房屋出租收益，食谋公司未尽审慎义务承租该房屋并进行装修，故涉案合同双方对房屋装修损失均具过错。一审判决涉案双方各承担50%的过错责任，处理正确，应予维持。依前述深圳市中诚达资产评估顾问有限公司对涉案房产装修评估结论作出的补充说明，涉案房产装饰装修项目评估值961168元中，包含根据当事人意见不应纳入评估范围的装饰装修项目评估值46474元。本院认为，该部分装饰装修项目评估值46474元不应计入涉案装修损失的赔偿范围。本院据此核算观澜海公司应向食谋公司赔偿涉案房产装饰装修损失：（961168元-46474元）×50%=457347元。一审就此处理欠妥，应予纠正。其次，依本案查明事实，涉案双方在前述合同第四条中对食谋公司装修投入事宜进行了具体约定，足见食谋公司系在取得观澜海公司同意的情形下对涉案房产实施装修。本案中，观澜海公司未提供充分证据证明食谋公司在该装修过程中存在损毁房屋的情形，故其上诉主张食谋公司赔偿装饰装修房产的经济损失921009元、损害房产造成的损失386352.34元、恢复房产费用1139792.50元，均缺乏事实和法律依据，本院对其主张不予支持。关于焦点三，水电费和物业管理费问题。首先，依本案查明事实，食谋公司于2018年11月29日腾空涉案房产，并与观澜海公司办理移交手续。本院认为，水电费系食谋公司占有使用涉案房产期间实际产生的费用，故2018年11月29日前涉案房产的水电费应由食谋公司承担。一审关于涉案水电费的处理正确，应予维持。其次，前述涉案合同约定，合同履行的前两年免收管理费。涉案纠纷发生于该免收物业管理费期间，故一审参照该约定判决食谋公司无需向观澜海公司支付物业管理费，并无不妥，本院予以维持。综上，食谋公司的上诉请求不成立，应予驳回。观澜海公司的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。一审判决认定部分事实有误，导致部分处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初1452号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第九项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初1452号民事判决第八项；三、变更广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初1452号民事判决第三项为：深圳市观澜海物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿给深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司装饰装修损失人民币457347元；四、驳回深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费29200元、本诉保全费5000元（深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司已预交），由深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司负担25000元，深圳市观澜海物业管理有限公司负担9200元。反诉费38138.57元（深圳市观澜海物业管理有限公司已预交），由深圳市观澜海物业管理有限公司负担27238.57元、深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司负担10900元。评估费人民币35000元（深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司已预交），由深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司、深圳市观澜海物业管理有限公司各负担50％即17500元。二审案件受理费（深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司已预交9379元，深圳市观澜海物业管理有限公司已预交38138.57元），由深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司负担20279元，深圳市观澜海物业管理有限公司负担27238.57元。深圳市观澜海物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市食谋餐饮整体解决方案服务有限公司迳付诉讼费用4900元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年八月二十一日书记员 庄曼青（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。