贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8890号 原告：彭美，女，汉族，1974年10月28日出生，住贵州省大方县。 原告：邹科，男，汉族，1975年11月9日出生，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：彭美（一般授权代理），系原告邹科之妻。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号:230713011110736。 原告邹科、彭美与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告彭美，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邹科、彭美向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付自合同约定之日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金。截至2020年5月19日被告应支付违约金为367186(已交付房价款)×0.1‰×1083(违约天数)=39766.20元；2、因本诉讼所产生的一切诉讼费由被告承担。 事实与理由:本人于2013年9月17日与被告即贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订了商品房买卖合同。该合同第四章第十一条约定出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房。第八章第二十二条第三款中出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，该款第二项约定出卖人如果自约定日期起60日仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，如果买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。本合同中的商品房价款按照其套内面积99.12平方米计算，每平方米单价为3704.46元，其总价款为人民币367186元。被告之前已经延期交付房屋，但是至今仍未向本人交付办理商品房转移登记所需的相关文书，因此特向贵法院提起诉讼，请求判令被告支付自合同约定日期之日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金。其中截至2020年5月19日被告应支付本人违约金共计39766.20元。还请贵院能支持本人的所有诉讼请求。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，应予以驳回；二、原告诉请被告支付违约金截止至2020年5月19日系对自己权利的处分，故即便被告承担违约责任，违约金截止时间应为2020年5月19日；三、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。四、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。五、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同大案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之0.2、安顺市系每户给予10000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。六、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题:依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是:原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料(如身份证、结婚证、户口本等)、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年11月19日出具《瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》明确:同意办理该项目不动产登记,故涉案房屋于2019年11月19日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，2020年1月至4月期间，相关办证工作难以开展，加之原告未提供办证应当由其提交的相关资料，致使办证滞后，故2019年11月19日以后未能办证是因原告原因及新冠肺炎疫情这一不可抗力因素所致，被告部应担责，同时，被告再次当庭通知原告尽快提交资料予以办证。七、请求人民法院据实精准计算案件受理费负担主体。 本院经审理查明：2013年9月14日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，该商品房总价款367186.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款367186.00元。 2019年11月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，同意办理该项目的不动产登记。 庭审时，被告当庭告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，通知原告提供相关资料进行办证。 原告认为被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证，并收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题。本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方在合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告未在上述期限履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。原告主张按照日0.1‰的标准计算，未超过上述法律规定可以参照的标准，本院予以支持。 对于违约金的起止时间问题。因原、被告双方在合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，被告未按照合同约定的期限履行，构成违约，则违约金从约定期限之次日即2017年6月1日起算，原告于2020年5月27日向本院提起诉讼主张该项违约金，未超过3年的诉讼时效保护期间，被告提出的诉讼时效抗辩理由不成立，本院不予采纳。同时，因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付文书的义务转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，2020年7月27日庭审时，被告提交了《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第9幢首次登记审查意见》，并当庭通知原告提交相关办证资料进行办证，其在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应从2017年6月1日计算至2020年7月27日止。综上，原告主张的违约金计算方式为：以原告已付购房款367,186.00元为基数，按日0.1‰的标准从2017年6月1日计算至2020年7月27日止，经计算，违约金为42,299.82元（367,186.00元×0.1‰×1152天=42,299.82元）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邹科、彭美逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金42,299.82元； 二、驳回原告邹科、彭美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费429.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月十九日 书记员  葛红霞