上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4545号上诉人(原审被告)：许冀文，男，1974年5月1日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上诉人(原审被告)：郑玉荣，女，1976年8月9日生，汉族，户籍地江苏省。上列两上诉人共同委托代理人：朱泽荣，浙江近山(上海)律师事务所律师。上列两上诉人共同委托代理人：魏潭良，浙江近山(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈齐跃，男，1985年3月20日生，汉族，户籍地福建省。被上诉人(原审原告)：罗芳，女，1988年3月15日生，汉族，户籍地湖南省。两被上诉人共同委托诉讼代理人：文毅，上海卓嘉律师事务所律师。上诉人许冀文、郑玉荣因与被上诉人陈齐跃、罗芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初14411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许冀文、郑玉荣上诉请求：撤销一审法院判决第一、二项，改判上诉人不支付逾期交房违约金并减少家具、家电及装饰装修赔偿款。上诉人愿意继续履行返还义务，不同意支付钱款。事实和理由：双方签订房屋买卖协议时口头约定家电、家具是赠送的，被上诉人也同意上诉人可以搬走或者替换部分家电家具。被上诉人提出要求返还西门子电冰箱、净水器等根本是不存在的。上诉人愿意继续履行返还义务。如果不能返还，这些物品也是使用过的二手货，应当按照二手价格赔偿。被上诉人陈齐跃、罗芳共同答辩称，上诉人应当按照视频将房屋内设备、家具、家电等恢复原状，由于上诉人未及时恢复原状，被上诉人已经另行配置了物品。上诉人将房屋内的水龙头都更换了，有违诚信。一审法院判决正确，请求二审予以维持。陈齐跃、罗芳共同向法院提起诉讼，要求：1、判令许冀文、郑玉荣向陈齐跃、罗芳交付上海市嘉定工业区福海路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；2、判令许冀文、郑玉荣以200万元为基数，从2019年3月15日起按0.05％／天向陈齐跃、罗芳支付逾期交房违约金直至实际交房之日止；3、判令许冀文、郑玉荣赔偿陈齐跃、罗芳房屋装饰、装修及附属设施(含家具、家电等)被破坏、拆除及搬离的损失10万元(具体物品和金额详见2019年9月3日当庭提交的赔偿项目列表)；4、判令许冀文、以200万元为基数，从2019年2月19日起按0.01％／天支付逾期迁出户口违约金直至迁出之日止。一审法院认定事实：2018年11月22日，许冀文、郑玉荣(甲方)与罗芳(乙方)签订了《居间协议书》，约定甲方将系争房屋作价200万元出售乙方。协议第一条约定，甲方赠送给乙方的设施：房屋内空调3台、冰箱1台、床2张、衣柜2个、餐桌1套、沙发1套、电视机3台，该房产内的附属设施、设备及室内装饰，甲方无偿赠送给乙方。2018年11月23日，许冀文、郑玉荣(甲方、卖方)与陈齐跃、罗芳(乙方、买方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋(公寓)，该房屋建筑面积80.69平方米，总价200万元，乙方应于2018年11月18日支付定金5万元，于签约当日支付房款95万元，于2018年12月30日过户前向银行与公积金中心贷款支付100万元(过户后以银行放款划转甲方账户为准)；另约定，双方于2018年12月30日前办理转让过户手续；甲方于2019年3月15日前交房，逾期交房的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05％的违约金，合同继续履行；甲方承诺自房屋权利转移之日起60日内向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，甲方未能及时迁出户口的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.01‰的违约金。该合同附件二约定，固定设备和固定装饰费用包含在合同价内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。上述合同签订后，陈齐跃、罗芳已经付清全部房款，双方于2018年12月19日办理了过户手续，2018年12月29日，系争房屋经核准登记至陈齐跃、罗芳名下。2019年3月31日，双方办理房屋交接手续时，因房屋内大部分家具家电存在搬离、更换，固定装饰装修存在拆除和更换情形，故陈齐跃、罗芳拒绝接收房屋。双方在居间方的见证下进行协商，并达成书面协议一份，约定：台盆(返还)、冰箱(双开门西门子，冰箱提供发票，返还，返还不了重新买进)、沙发(返还)、角柜、三个灯(主卧一个、进门一个、餐厅一个，返还)、床垫、餐椅、茶几(返还)、客厅电视机(索尼、返还、55寸)、南房间电视柜、床、衣柜(该三项自己安装，费用各自承担一半)、主卧电视、油烟机和煤气灶市场价老板买回、南北房间空调(待定)，上述家具家电经许冀文更换后，于2019年3月31日协商达成一致，许冀文应于2019年4月15日前还原，不能返还的，将以市场价赔偿或按原视频内容安装。附：2019年4月15日前房租不产生，必须恢复原视频原样。2019年4月15日，罗芳和许冀文在居间方在场时再次进行房屋交接，但系争房屋并未恢复到约定状态，许冀文亦未进行赔偿，故罗芳拒绝接收系争房屋。2019年5月2日，许冀文将户口从系争房屋内迁至他处。一审审理中，双方于庭审结束当天即2019年9月3日对系争房屋进行了交接，并制作了“房屋现状交接清单”以及“水电煤、有线及物业交接”(双方均提交且内容一致)。交接之后，陈齐跃、罗芳重新向法院提交了赔偿明细，该明细显示的赔偿总价为81，400元。许冀文、郑玉荣亦提交了对各赔偿项目的意见明细。一审法院认为，陈齐跃、罗芳与许冀文、郑玉荣之间签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。现陈齐跃一方已按约支付全部房款，许冀文一方亦应按约于2019年3月15日前交付系争房屋，但双方于2019年3月31日和4月15日两次进行房屋交接时，许冀文一方均未将系争房屋按照约定的状态进行交付，其中大部分家具家电存在更换和搬离，部分固定装饰装修存在拆除和更换情形，而双方居间协议及买卖合同对转让的家具、家电以及固定设备和装饰装修应随房屋一并交付进行了明确的约定，陈齐跃一方亦在签约时拍摄了录像，许冀文一方在首次双方交接未成时书面承诺恢复原状，但仍未履行，也未进行赔偿，显属违约，陈齐跃一方有权拒绝接收房屋。后双方在诉讼中于2019年9月3日对系争房屋按现状进行了交接，故现许冀文一方无需再交付房屋，但应对逾期交房按约承担相应的违约责任，并对交付时缺失、更换、损坏的家具、家电以及固定装饰装修进行赔偿。关于逾期交房违约金，许冀文一方应按约承担自2019年3月16日至2019年9月3日的逾期交房违约金，关于违约金标准，合同约定过高，法院根据合同履行情况和陈齐跃一方的实际损失，酌定该项违约金为2万元。关于家具家电和装修损失赔偿，结合双方举证，参考相关物品市场价格，法院酌定许冀文一方应向陈齐跃一方赔偿损失5万元。关于陈齐跃一方主张的逾期迁出户口的违约金，双方合同约定许冀文一方应自房屋权利转移之日起60日内向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，即应于2019年2月27日前迁出，但许冀文直至2019年5月2日才将户口迁出系争房屋，应按照合同约定承担逾期迁出户口违约金1，280元。一审法院判决：一、许冀文、郑玉荣应于判决生效之日起十日内偿付陈齐跃、罗芳的逾期交房违约金20，000元；二、许冀文、郑玉荣应于判决生效之日起十日内偿付陈齐跃、罗芳家具、家电及装饰装修赔偿款50，000元；三、许冀文应于判决生效之日起十日内偿付陈齐跃、罗芳逾期迁出户口违约金1，280元；四、驳回陈齐跃、罗芳的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2019年9月3日双方交接之后，陈齐跃、罗芳向一审法院提交了赔偿明细，具体内容为：一、客厅：灯带2根400元、吊灯2个400元、餐椅4把1，600元、沙发20，000元、茶几2，000元、电视机6，000元、角柜500元、窗帘800元；二、阳台：晾衣架800元、洗衣机4，000元、水龙头300元；三、主卧：吊扇灯1，000元、衣柜5，000元、电视机2，000元、电视柜1，000元、窗帘800元、床及床垫5，000元、床头柜2只800元、空调2，000元；四、次卧：电视机2，000元、空调2，000元、窗帘500元；五、门厅：酒架3，000元、冰箱8，000元；六、厨房：燃气灶2，000元、油烟机3，000元、微波炉1，000元、增压泵500元、水龙头500元、净水器1，000元；七、卫生间：台盆3，000元、淋浴花洒500元。合计81，400元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈齐跃、罗芳与许冀文、郑玉荣签订《上海市房地产买卖合同》之后，许冀文、郑玉荣应当按照约定全面履行交付房屋的义务。双方居间协议中约定：许冀文、郑玉荣赠送空调3台、冰箱1台、热水器1台、洗衣机1台、床2张、衣柜2个、餐桌1套、沙发1套、电视机3台，该房屋内的附属设施、设备及室内装饰。双方买卖合同中约定：固定设备和固定装饰费用包含在合同价内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并随房屋交付乙方。而许冀文、郑玉荣在交付房屋时，将家电、家具擅自更换，且拆除了灯、水龙头等一些固定装修，显然有违合同约定，更有违诚信原则，应承担赔偿损失的法律责任。鉴于2019年9月3日双方签署交接清单时，许冀文、郑玉荣已返还大部分物品，一审法院酌情确定许冀文、郑玉荣赔偿损失50，000元过高，本院综合考虑双方合同约定以及尚未返还物品价值等因素酌情确定许冀文、郑玉荣赔偿损失20，000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初14411号民事判决第一、三、四项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初14411号民事判决第二项；三、许冀文、郑玉荣应于本判决生效之日起十日内偿付陈齐跃、罗芳家具、家电及装饰装修赔偿款人民币20，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1，777元、财产保全费人民币1，270元，合计人民币3，047元，由陈齐跃、罗芳负担人民币1，713元，由许冀文、郑玉荣负担人民币1，334元。二审案件受理费人民币1，550元，由陈齐跃、罗芳负担人民币664元，由许冀文、郑玉荣负担人民币886元。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  王 伟二〇二〇年八月十四日书记员  卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……