浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终1894号上诉人（原审被告）：丁爱武，女，1971年6月8日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：陈**，浙江赞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金华市智业投资有限公司，住所地浙江省金华市金磐路1188号。统一社会信用代码913307273440742819。法定代表人：徐军山，执行董事。委托诉讼代理人：葛腾飞，北京盈科（金华）律师事务所律师。上诉人丁爱武因与被上诉人金华市智业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初7825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁爱武上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、由金华市智业投资有限公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：双方在补充协议中约定解除条款明显不合常理，严重显失公平，属于霸王条款，且丁爱武在签订时欠缺理解，签订了非自愿的合同，一审判决解除《房屋租赁合同》和《补充协议》于法无据。二、如解除合同，将会给我方造成巨大损失，一审以我方未进行抗辩为由不予处理错误。金华市智业投资有限公司二审辩称，丁爱武的上诉于理无据，与事实不符，2015年双方签订《房屋租赁合同》，我公司将位于金华市××路××号××栋××层××层房屋出租给丁爱武，作为园区餐饮使用。后双方又签订了补充协议，约定丁爱武一次性支付4年租金，我公司免除每年递增的租金，为丁爱武向华夏银行金华分行100万借款提供担保。且约定如因丁爱武未能及时还款，应承担相应违约责任。后2019年4月21日开始，华夏银行多次催促丁爱武支付贷款款项，因丁爱武始终未支付，从我公司保证金帐户内分两次扣除了共计307987元的贷款本金和利息。丁爱武严重违约，根据双方《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，我公司有权提前解除主合同及相关协议，且丁爱武应当根据主合同约定承担违约责任，并承担由此给我方造成的一切损失（包括赔偿我公司代偿款项、律师费、诉讼费等）。一审过程中法庭对我公司提交的证据材料当庭进行了质证和调查，根据事实情况和相关法律法规作出了判决。金华市智业投资有限公司向一审法院起诉请求：1、判令确认金华市智业投资有限公司、丁爱武签订的2015121501号《房屋租赁合同》及2016121301号《补充协议》于2019年6月26日解除；2、判令丁爱武向金华市智业投资有限公司归还房屋并支付房屋占用费，自2019年7月1日起按照2387元每天计算至交还房屋之日；3、判令履约保证金4万元归金华市智业投资有限公司所有；4、判令丁爱武支付金华市智业投资有限公司房屋空置损失145246元；5、判令丁爱武归还金华市智业投资有限公司代偿的本息93521.13元；6、判令丁爱武支付金华市智业投资有限公司律师费15000元；7、本案诉讼费用由丁爱武承担。庭审中金华市智业投资有限公司变更第（5）项诉请为：判令丁爱武归还金华市智业投资有限公司代偿款本金及利息307987.21元。一审法院认定事实，2015年12月15日，金华市智业投资有限公司（甲方）与丁爱武（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：“甲方将位于金华市金磐路1188号金磐网络科技园内的C幢1层和2层的房屋出租给乙方作为园区餐饮会所使用，租赁房屋的建筑面积约687.5平方米；租赁期限自2015年12月30日起至2025年12月30日止，从2016年3月1日起开始计收租金，租赁房屋第一年的租金为250937.5元，以后每年租金在上年度的租金基础上递增5%；……；乙方应当在2015年12月20日前向甲方支付本合同的履约保证金计肆万元，除本合同另有约定外，该履约保证金在合同期满或双方提前解除本合同后的一个月内甲方无息退还乙方；……；本合同期满或提前终止的，乙方应于合同终止日前将其所属可搬动物品全部搬离租赁房屋（除甲方要求乙方拆除外，乙方投入的吊顶、地砖、电线等不得拆除或搬离）。若未在合同约定时间搬离的，即视为乙方放弃其在该物品中享有的所有权益，且视为授权甲方处置该物品，甲方有权按照甲方认为合理的方式（如打包封存于甲方仓库，将物品折价变卖等）处理租赁房屋内的所有物品，乙方应承担甲方为清除上述物品发生的支出及租赁房屋修复原样的费用，且乙方逾期交还租赁房屋期间，按原租金标准的三倍计算逾期交还期间的租金；因乙方违反本合同约定导致提前终止合同的，乙方应当赔偿甲方6个月租金（按提前终止当年度租金标准计算）作为甲方租赁房屋的空置损失，且乙方支付的合同保证金归甲方所有。甲方在园区合同约定年限之内，如甲方违约导致提前终止本合同的，甲方应赔偿乙方租金六个月，临建房屋按10年折旧分摊，甲方按剩余年限补偿乙方，乙方未违反合同约定的情况下，甲方不得中途提出终止合同。……。”合同签订后，丁爱武缴纳履约保证金40000元，金华市智业投资有限公司交付涉案房屋。2016年12月13日，金华市智业投资有限公司（甲方）与丁爱武（乙方）签订《补充协议》1份，双方约定：“1、甲乙双方同意乙方在本协议签订后向华夏银行金华分行办理租金贷业务，具体办理业务开展方式根据业务银行要求确定。2、乙方一次性向甲方支付四年租金，即自2017年3月1日起至2021年2月28日四年内的全部租金，支付时间以业务银行的放款时间为准.3、鉴于乙方一次性向甲方支付四年租金，甲方同意减免2017年3月1日至2021年2月28日四年逐年5%递增的租金共计131900.59元，减免后乙方只需向甲方支付的四年租金总额为1003750元，此后租金仍按照合同约定的标准执行，……；4、甲方为乙方提供租金贷业务的担保，为确保双方合法权益，乙方保证在贷款期间按照业务银行的要求及时归还本金及利息，若因乙方未能按时还款导致甲方承担担保责任的，甲方有权选择提前解除主合同及相关协议、文件，租赁房屋内的全部装修及资产归甲方所有，乙方不得拆除或清空，且乙方应当根据主合同约定承担违约责任，并承担由此给甲方造成的一切损失（包括赔偿甲方代偿款项、律师费、诉讼费等维权费用）。……。”2016年12月20日，华夏银行股份有限公司金华分行（乙方）与本案丁爱武（甲方）签订《个人借款合同》1份，约定贷款金额1000000元，贷款期限自2016年12月20日至2019年12月20日，按月还本付息（等额本息还款法）等等。同日，华夏银行股份有限公司金华分行（乙方）与本案金华市智业投资有限公司（甲方）签订《最高额保证合同》1份，约定金华市智业投资有限公司为丁爱武在华夏银行股份有限公司金华分行的1000000元的贷款提供连带责任保证等等。合同签订后，华夏银行股份有限公司金华分行向丁爱武发放1000000元贷款。2019年3月20日后，丁爱武未按约向华夏银行股份有限公司金华分行归还贷款本息。同年6月18日，金华市智业投资有限公司向丁爱武发《律师函》及《违约告知书》，要求丁爱武立即履行华夏银行金华分行的还款义务，否则将依据租赁合同及补充协议约定，解除合同及协议，违约方承担全部损失及违约责任。2019年6月24日，金华市智业投资有限公司代丁爱武向华夏银行股份有限公司金华分行偿还贷款本金87908.01元，利息5613.12元。同年6月25日，金华市智业投资有限公司向丁爱武发《合同解除通知函》，告知其已为其代偿银行借款本息93521.13元，自丁爱武收到函件之日起解除房屋租赁合同及补充协议，要求丁爱武办理相关房屋交还手续，并按约定承担违约责任。同年6月26日，丁爱武签收该《合同解除通知函》。同年9月4日，金华市智业投资有限公司代丁爱武向华夏银行股份有限公司金华分行偿还贷款本金211193.34元，利息3282.74元。另查明，金华市智业投资有限公司因本案委托浙江霁轩律师事务所王攀、郑丽娅律师为诉讼代理人，并给付代理费15000元。原审法院认为，2015年12月15日签订的《房屋租赁合同》及2016年12月13日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律及行政法规禁止性规定，该合同及协议有效，双方均应恪守合同及协议约定之义务。本案争议的焦点是：1、金华市智业投资有限公司是否有权解除租赁合同；2、金华智业投资有限公司能否主张损失。对争议焦点1，2016年12月13日双方签订的《补充协议》明确约定了“若因乙方（丁爱武）未能按时还款导致甲方（金华市智业投资有限公司）承担担保责任的，甲方有权选择提前解除主合同及相关协议、文件……”，截至2019年9月4日，金华市智业投资有限公司作为担保方分2次已代丁爱武共偿还华夏银行股份有限公司金华分行借款本金299091.35元，利息8895.86元，丁爱武在华夏银行股份有限公司金华分行的借款本息业已代偿完毕，金华市智业投资有限公司据此提出解除合同于法有据，予以支持。对争议焦点2，丁爱武辩称房屋租金、水电等费用均已交清，金华市智业投资有限公司现在唯一的损失是为丁爱武垫付的借款本息，该院认为，《房屋租赁合同》中双方约定“因乙方（丁爱武）违反本合同约定导致提前终止合同的，乙方应当赔偿甲方6个月租金（按提前终止当年度租金标准计算）作为甲方租赁房屋的空置损失，……”现丁爱武未按协议约定及时归还银行贷款，违约而导致提前解除合同，金华市智业投资有限公司据此提出按约赔偿6个月租金，作为租赁房屋空置损失的请求，并无不当。鉴于本案中丁爱武的涉案房屋租金已经缴纳至2021年2月28日，合同解除后租金应当予以返还，考虑到本案实际情况，为免各方讼累及履行便利，金华市智业投资有限公司的代偿款307987.21元与应返还给丁爱武的租金219570.33元（2020年4月16日至2021年2月28日）予以折抵。双方虽然约定若丁爱武违约“丁爱武支付的合同保证金归金华市智业投资有限公司所有”，但不能同时适用违约金和定金，故丁爱武缴纳的履约保证金40000元归金华市智业投资有限公司所有的请求，依法不予支持。由于丁爱武未按约履行还款义务，引起本案诉讼，造成金华市置业投资有限公司聘请律师而支出代理费15000元，按约应由丁爱武负担。丁爱武经营餐饮会所，对租赁房屋的装修客观存在，但其并未提起抗辩，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除金华市智业投资有限公司与丁爱武于2015年12月15日签订编号为2015121501号的《房屋租赁合同》及2016年12月13日签订编号为2016121301号的《补充协议》；二、丁爱武于判决生效后十日内，给付金华市智业投资有限公司代偿款307987.21元；三、丁爱武于判决生效后十日内，赔偿金华市智业投资有限公司损失125468.76元；四、金华市智业投资有限公司于判决生效后十日内，返还丁爱武房屋租金219570.33元；五、丁爱武于判决生效后十日内，支付金华市智业投资有限公司为实现债权所花费的律师代理费用15000元；上述（二）、（三）、（四）、（五）项相抵，核减丁爱武缴纳至金华市智业投资有限公司的履约保证金40000元，丁爱武给付金华市智业投资有限公司188885.64元。六、驳回金华市智业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4441元（已减半收取），由金华市智业投资有限公司负担428元，丁爱武负担4013元。二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。经审理，原判查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，丁爱武上诉主张涉案的《补充协议》系其在非自愿的情况下签订，但未能提供任何证据予以证明，金华市智业投资有限公司已代丁爱武偿还银行借款本息的事实清楚，其依据合同约定主张解除涉案的《房屋租赁合同》和《补充协议》合法有据。至于丁爱武提出的房屋装修损失问题，其一审未提出抗辩，也未提交相应的证据，一审不予处理并无不当。综上所述，丁爱武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4078元，由丁爱武负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 叶金龙审 判 员 钱 萍二〇二〇年八月五日代书记员 周 莉?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?