上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5596号上诉人（原审被告）：龚志明，男，1959年1月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：祝涵，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟华，上海君澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐轲，男，1984年9月2日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陈志，上海智坚律师事务所律师。原审第三人：沈建华，男，1955年12月27日生，汉族，户籍地浙江省平湖市。原审第三人：上海后浪餐饮管理有限公司，住所地上海市广元西路627号1楼A。法定代表人：程余胜。上诉人龚志明因与被上诉人徐轲及原审第三人沈建华、上海后浪餐饮管理有限公司（以下简称后浪餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初7748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚志明上诉请求：1.撤销原审判决主文第一项，改判确认徐轲与龚志明签订的《门面分租合同》有效。2.撤销原审判决主文第二项，改判龚志明无需向徐轲返还房屋租金56万元、押金16万元。3.或将本案发回重审。主要理由：1.上诉人于2019年1月2日将《门面分租合同》约定的房屋及屋内资产交付被上诉人，被上诉人实际使用至2019年6月底，第三人沈建华对此完全知情且没有提出异议，上诉人与被上诉人签订的门面分租合同具有法律效力。2.上诉人有充分证据证明第三人沈建华收取上诉人租金的事实。3.上诉人是根据2017年12月20日约定而享有门面出租权。徐轲辩称：上诉人在原审中未能举证证明其拥有对本案系争房屋的租赁权、转租权。要求维持原判。沈建华、后浪餐饮公司均未发表意见。徐轲向原审法院起诉请求：1.判令解除徐轲与龚志明之间签订的《门店分租合同》；2.判令龚志明返还徐轲已付租金56万，押金16万，股权转让费25万元，共计97万元；3.判令龚志明支付徐轲违约金100万元。原审法院认定，上海市XX路XX号全幢店铺权利人为沈建华。2018年10月9日，龚志明作为甲方与徐轲作为乙方签订《门面分租合同》，约定房屋坐落于徐汇区XX路XX号门面（以下简称系争房屋），租赁期限自2018年12月31日零点生效，租赁5年，至2023年12月31日零点止。租费每月8万元（付三押二），第一年免租金一个半月，租金从2019年1月1日起算，合计40万元，押金合同期满退还，中途不退，免租金第一年从第三期房租款中享受。乙方租用范围一层全部、右侧分割小间除外。同日，龚志明（甲方）与徐轲（乙方）签订《补充合同》，约定甲方承诺乙方能成功安装煤气管道并承担费用（预计安装费用在15-18万左右），如不能成功安装，甲方应退还乙方已经支付的所有款项。乙方承诺甲方在合同签定后另预付甲方四个月房租，人民币32万元。乙方承诺甲方在成功安装煤气管道后，乙方支付甲方三个月的房租，合计24万元。甲方承诺乙方，在新的营业执照取得之前所有一切债权债务由龚志明承担责任，与乙方无任何关系。一旦新的营业执照办理完成后，与龚志明无任何关系。甲乙双方约定在2018年11月1日前，乙方支付甲方97万元，组成方式：股权转让费25万元；付三押二的房租40万元；预付四个月房租32万元。如到时乙方不能按时支付97万元，乙方已付款项按违约金处理，并合同终止。2018年10月10日，龚志明出具承诺函，主要内容为：龚志明负责引进煤气公司，为XX路XX号办理煤气安装，如不能安装，同意退25万元。2018年10月22日，龚志明出具承诺函，主要内容为：关于上海后浪餐饮管理有限公司增项适应做小龙虾内容，我负责办理证照，如办不成，负全责任（根据合同约定）。2018年10月23日，龚志明作为甲方与徐轲作为乙方签订《补充合同》，约定：1、由于乙方经营的是小龙虾、羊蝎子火锅、烧烤，甲方承诺乙方代办理乙方公司经营所需的食品经营许可证（经营类别是小型饭店，可以经营中式热食类制售）。2、甲方承诺乙方在取得所有证照（包括营业执照、食品经营许可证、五个人健康证、餐厅设计图纸）的70天内办出乙方所需要的食品经营许可证。3、甲方承诺乙方如在本补充合同第二条约定好的时间前不能办出乙方所需的食品经营许可证的，且在租赁合同期间若因为食品经营许可证方面受到国家限制勒令强制停止经营小龙虾、火锅、烧烤的话，则赔偿乙方按门面分租合同租期5年房租的40%即192万元。4、本合同从2018年11月1日开始生效。2018年10月期间，徐轲共计支付龚志明97万元，其中租金为56万元，押金16万元，股权转让费25万元。2019年1月2日，龚志明与徐轲就系争房屋进行交接。原审审理中，龚志明为证明双方约定免除了龚志明的责任，提供《补充合同》一份，主要内容为：1、2018年10月23日双方的补充合同，甲方原营业范围被停进行赔偿，乙方申办餐饮证甲方只是协助，不赔偿。2、甲方保证在暂时不租用二楼的前提下，不得用任何形式影响阻挠二楼乙方的经营和使用。3、如煤气不能安装，乙方使用钢瓶气，甲方每月补5,000元。4、水、电上下全部分开使用，分开装表独立使用。5、变更后，徐保证二楼的正常经营咖啡等范围。甲乙双方商定关于二楼转租问题，需保证乙方在6个月1年以上的使用权。如甲方确实需要使用二楼，甲乙双方另行签订协议。在该补充合同落款处有龚志明、徐轲签字字样。落款日期为2018年11月9日。徐轲对上述补充合同中徐轲的签字不认可，认为并非徐轲本人所签。并申请对该补充合同中徐轲签字真伪进行鉴定。原审法院委托司法鉴定科学研究院对2018年11月9日的补充合同中落款处徐轲签字是否为徐轲本人所写进行鉴定。2019年7月8日，司法鉴定科学研究院出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材《补充合同》上需检的“徐轲”签名是徐轲本人所写。为该鉴定徐轲预付鉴定费15,320元。原审审理中，龚志明表示系争房屋系从后浪餐饮公司租来的，但没有书面材料。原审认为，根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据现有证据，龚志明并未充分举证证明其有权出租系争房屋，故龚志明作为无权处分人，擅自将系争房屋出租给徐轲，在权利人沈建华拒绝追认的情况下，龚志明与徐轲就系争房屋建立的《门店分租合同》应属无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。根据沈建华以及徐轲的陈述，徐轲在接收系争房屋后即无法实际使用系争房屋，在龚志明未提供证据推翻上述陈述的情况下，原审对系争房屋于2020年1月被沈建华锁门的事实予以认定。故徐轲主张租金及押金返还的诉请，于法有据，原审予以支持。至于徐轲主张的股权转让费，本案系房屋租赁合同纠纷，股权转让纠纷与本案并非同一法律关系，故对徐轲在本案中主张返还股权转让费的诉请，原审不予支持，徐轲可另行主张自己的权利。由于门店分租合同无效，故徐轲根据合同约定主张违约金，于法无据，原审不予支持。据此判决：一、确认徐轲与龚志明签订的《门店分租合同》无效；二、龚志明于本判决生效之日起十日内返还徐轲房屋租金56万元、押金16万元；三、驳回徐轲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,530元，减半收取计11,265元，由龚志明负担5,500元，徐轲负担5,765元；鉴定费15,320元，由徐轲负担。本院二审期间，上诉人龚志明提供以下材料作为新的证据：1.银行转账记录截屏、拍照复印件6页，以证明2018年6月至12月期间，龚志明一方先后向沈建华转账7次，系支付本案系争房屋的租金；2.手机短信记录截屏复印件8页，以证明2019年1月4日，龚志明一方与沈建华就本案系争房屋的租赁及转租相关事项进行了交涉。被上诉人质证意见：1.上述银行转账记录截屏、拍照复印件上虽然有沈建华的名字，但没有显示资金转出主体，故对该材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，且上诉人应在原审中提交上述材料。2.上述手机短信记录截屏复印件未显示短信发送主体，且仅有2019年1月4日的记录，显然不完整，没有证明力，故对该材料的真实性、合法性、关联性亦不予认可。本院认证意见：上述银行转账记录材料未经相关银行确认，手机短信记录亦未经公证，且原审第三人沈建华未对上述材料发表意见予以认可，故本院难以采信上述材料的证明力。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人龚志明未能举证证明其与房屋权利人沈建华之间就本案系争房屋订立了租赁合同，亦未能证明其获得沈建华授权出租本案系争房屋，故本案《门店分租合同》系上诉人擅自出租他人房屋，原审法院对此认定正确。原审法院认为本案《门店分租合同》系上诉人无权处分应为无效。对此本院认为，本案中上诉人之行为虽非擅自出售、抵押房屋等典型的无权处分行为，但根据相关法律规定，房屋出租人就承租人擅自转租而在六个月内提出异议的，法院可以支持解除合同或者认定转租合同无效。沈建华于原审中述称，其于上诉人与被上诉人徐轲交接系争房屋次日即采取锁门措施，足以认定沈建华以其实际行动对上诉人与被上诉人之间《门店分租合同》的履行表示异议。由于本案上诉人始终自认为是系争房屋的合法承租人，现其擅自将房屋“分租”于被上诉人而房屋权利人提出异议，以上述规定观之，原审法院认定本案《门店分租合同》无效亦无不当，可以维持。房屋租赁合同无效，且被上诉人未能实际开展经营活动，上诉人理应返还被上诉人已支付的房屋租金、押金，并无需承担无效合同约定的违约金，原审法院认定正确，本院予以认可。上诉人关于被上诉人实际使用本案系争房屋至2019年6月底之主张，因未能举证予以证明，本院无法支持。被上诉人原审中关于股权转让纠纷的诉请确属不同法律关系，原审法院认为被上诉人可另行主张其权利，本院亦认为正确。综上所述，龚志明的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,000元，由上诉人龚志明负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年八月十三日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……