江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1657号 上诉人（原审被告）：龚纯良,男,1986年4月生，汉族,住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告）：南昌市嘉园物业管理有限公司,住所地:江西省南昌市东湖区。 法定代表人:陶雅丽。 委托诉讼代理人：郑峰，男，1966年8月生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系公司经理、监事。 上诉人龚纯良因与被上诉人南昌市嘉园物业管理有限公司（以下简称嘉园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龚纯良上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由:1、嘉园物业公司未做好小区的绿化工作。小区的草坪被其不专业的管理破坏了。2、小区物业公共用房及其租金根据相关法律规定应属于全体业主，物业合同上并未约定免费交与嘉园物业公司使用，故物业公司应该将租金交付给业主。3、嘉园物业公司擅自破坏小区绿化以搭建电动车充电棚，并且未将所得利润相应地返还给业主。4、嘉园物业公司与部分业主串通搭建违章建筑侵害其他业主权益。5、还有其他类似摄像头的公共设施处于无人修理的状态，嘉园物业公司存在不作为的情形。 嘉园物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 嘉园物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令龚纯良支付物业服务费:(148.99m2X2.1元/㎡X24个月)7509.09元（312.88元/月)；2、逾期违约滞纳金(7509.09X0.0005X730天)2740.82元，违约金暂算至2019年12月31日；注:滞纳金计算方法:欠费金额X万分之五X欠费天数;3、判令由龚纯良承担一审案件诉讼费。 一审法院认定事实：2015年3月11日，龚纯良与南昌新丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于青云谱区住房一套，面积148.99平方米。2015年9月7日，龚纯良（乙方）与嘉园物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由嘉园物业公司为小区提供前期物业服务，至小区依法成立业主委员会并选定物业管理公司重新订立《物业服务合同》生效时止；合同对相关的物业管理服务进行了约定，并约定高层物业管理服务费按2.10元／平方米／月收取，缴纳费用的时间为每季度第一个月的5号前；同时约定：如乙方未按约定缴纳费用，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。合同签订后，嘉园物业公司按约定为小区提供了物业管理服务。2019年3月嘉园物业公司与小区业主成立的业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定嘉园物业公司提供物业管理服务，物业管理服务费为电梯住宅按建筑面积每月2.1元／平方米；业主无正当理由逾期不缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金。同时约定（第十一条）：前期物业与小区每位业主签订的《前期物业管理服务协议》及小区业主手册条款仍然有效。嘉园物业公司按上述合同进行物业管理服务，龚纯良交纳了前期物业管理费，但自2018年1月1日起拒不交纳。嘉园物业公司经催收未果，故诉至一审法院。 一审法院认为，合同法规定，依法成立的合同，对合同当事人具有法律效力，合同当事人应按合同履行。嘉园物业公司与龚纯良签订的《前期物业管理服务合同》及与小区业主委员会订立的《物业管理服务合同》合法有效，嘉园物业公司进行了物业管理服务，龚纯良应按约定及时缴纳物业管理服务费。龚纯良自2018年1月1日起拒不交纳合同约定的物业管理服务费，应属违约，应按合同约定承担违约责任。嘉园物业公司主张判令龚纯良缴纳自2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7509.09元（148.99*2.1*24），并按日万分之五承担逾期违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。龚纯良拒不到庭，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、龚纯良于一审判决生效后五日内向南昌市嘉园物业管理有限公司支付2018年1月至2019年12月物业管理服务费7509.09元（148.99㎡*2.1元/月*24个月）；二、龚纯良随上述款项一并支付所欠缴物业管理服务费逾期违约金：以每季度938.64元为本金、按日万分之五分别自2018年及2019年每季度第一个月的6号开始计算，各计至付清之日止；三、驳回南昌市嘉园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56元，减半收取28元，由龚纯良承担。 本院二审期间，上诉人提交一份证据及申请两名证人出庭作证。证据1：一份光盘，光盘中包括小区现状照片及小区几年前的照片、视频，证明目的：小区物业服务不到位。证据2：两名证人蔡某、张某。证明目的：1、物业公司以营利性质为目的私自破坏小区绿化用以搭建停车棚。停车棚收费30元／月，但嘉园物业公司从不向业主返还任何利润。同时，嘉园物业公司不尊重业主，连基本服务都未做到。2、嘉园物业公司人员管理不善，擅自找非专业人员修理草坪导致绿化全部被破坏。3、一部分业主有违章搭建的行为，物业公司与这部分业主串谋损害其他业主的利益。被上诉人质证后认为，1、对证据1的三性均有异议，照片是网络上下载的，视频不清晰，违章建筑不知道是哪里，物业工作的视频中的工作人员也不是被上诉人公司的人员，因为被上诉人公司物业人员要穿工作服；视频照片中的电动车棚也不是被上诉人公司建的。2、对证据2：蔡某与本案有直接利害关系，系未交物业费的业主，所以不能做证人。对张某的证言的三性均有异议，张某的证言带有很强的目的性。2020年6月30日该证人因摔跤与物业公司存在矛盾，所以被上诉人对其证言的可信度存在异议。 被上诉人提交两份证据。证据1：视频一份，证明目的：包括2019年至今被上诉人公司按照合同约定履行了合同中的工作内容，同时也承担合同外政府要求的工作。证据2：被上诉人从南昌市公安局青云谱分局调取的上诉人故意伤害一案的询问笔录等相关材料，证明目的：上诉人阻挠被上诉人公司工作人员进行正常的物业管理，并造成了被上诉人工作人员及财产的损害，上诉人也受到了公安部门的处罚。上诉人质证后认为，1、证据1并不能证明被上诉人进行了专业、有序的管理，及认真负责为小区服务。视频中的照片、视频都没有显示时间、具体位置，且视频中的工作人员的服装不能证明所属的物业公司是哪家。2、对证据2中发生的事情没有异议，但是照片是断章取义，公安部门对上诉人这件事是有处罚，但是此照片只能证明上诉人与照片中的人有矛盾，而不能证明上诉人与物业公司有意发生矛盾，故该份证据不能达到被上诉人的证明目的。 本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，嘉园物业公司与龚纯良签订的《前期物业管理服务合同》与小区业主委员会订立的《物业管理服务合同》均合法有效，嘉园物业公司依约为案涉住宅小区提供了物业管理服务后，龚纯良亦应按约定及时缴纳相应的物业管理服务费。但龚纯良拒不交纳自2018年1月1日起至2019年12月31日期间的物业管理服务费属违约，根据案涉物业服务合同约定，龚纯良应交纳该期间的物业管理服务费并承担相应的违约责任。因此，一审法院支持嘉园物业公司诉讼所主张的2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费7509.09元及相应违约金，具有事实和法律依据，本院予以维持。龚纯良上诉要求其不承担支付案涉物业管理服务费及违约金的依据不足，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，龚纯良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人龚纯良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年八月十日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉