北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7269号上诉人（原审原告）：北京市房山区原种场，住所地北京市房山区城关街道大石河。法定代表人：刘猛，场长。委托诉讼代理人：赵莹，北京大成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：**庆，男，1967年12月10日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：陈铠智（**庆之子），1991年2月20日出生，住福建省莆田市秀屿区。上诉人北京市房山区原种场（以下简称房山原种场）因与被上诉人**庆土地租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**庆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审;2.房山原种场退还2030年1月至2048年2月租金及其利息;3.诉讼费用由房山原种场承担。事实和理由：1998年3月1日，房山原种场（甲方）与黄孝（乙方）签订协议书一份，约定“一、甲方同意将非耕土地租给乙方使用，四至为东西长50米，南北长67.5米，面积为5.07亩。二、使用期限自1998年3月1日至2048年2月28日止，共50年。使用费每亩每年1000元，共计253500元。三、交款方式：签字之日乙方一次性交款贰万元。自第二年起，每年的3月1日前向甲方交款壹万元，依次类推，直到交齐所有使用费为止。”2010年8月5日黄孝（甲方）与**庆（乙方）签订土地租赁《房屋转让协议书》，协议约定：“一、甲方将其与房山原种场签订的非耕土地租赁期限自1998年3月1日至2048年2月28日剩余38年（自2010年1月至2048年2月28日）使用权限转让给乙方。二、院落面积5.16亩，房屋50间，该房屋是由甲方建设。三、商定转让价格195万元（壹佰玖拾伍万元整）于合同签订日一次性给付。四、甲方保证其对该房屋拥有处分权，转让不涉及第三方的权利，明确在合同签订生效之日起一日内将上述房屋交付乙方，交付后对该房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。六、甲方不得干涉乙方自主经营及管理，干涉造成乙方经济损失需承担赔偿责任。如遇国家政策拆迁，所有有关房屋及院落内附着物的补偿归乙方所有。”2010年9月1日房山原种场（甲方）与**庆（乙方）签订《协议书》，约定“甲方于1998年3月1日与黄孝签订的5.07亩土地租赁协议，在征得黄孝同意的基础上，将该土地于2010年9月1日起租赁给乙方使用，土地使用费用由黄孝已全部交清至合同期满（2048年2月28日止），现使用方按照原种场规定按期缴纳水电费，乙方使用年限与原合同相同，具有同等法律效力”，并未对其他事项进行约定。上述三份协议明确了房山原种场、**庆和黄孝三人间合同关系为：房山原种场将其非耕土地租与黄孝50年，黄孝已交清50年租金；在房山原种场的同意下，黄孝将剩余租期的38年转租与**庆，并将承租地上其自盖房屋的占有、使用、收益、处分权归交与**庆行使，**庆已交清38年租金。从法律关系上，**庆签订的应该是与黄孝的转租合同，且经过房山原种场同意，而非与房山原种场的租赁合同，房山原种场无权要求解除**庆与黄孝双方之间的转租合同；三份协议并未明确合同目的，故不存在一审判决书认定为合同目的无法实现需解除合同的情况；黄孝做为协议的签订者，合同解除、部分无效与其相关权益有法律上的利害关系，根据民事诉讼法规定，其应该参与本案诉讼；**庆承租时，土地上只有黄孝盖的房屋50间，黄孝已将其交与**庆处置，故也不存在房山原种场要求的恢复原状情况；合同超过20年部分无效，黄孝应退还无效期限的租金及利息，若合同解除，黄孝也应退还解除后已交的租金，房山原种场因已收50年租金，应承担黄孝退还租金的连带责任；新建房屋已交付他人居住多年，合同一旦解除，各项权利义务不明确必然会涉及一大批现居住人利益等一系列复杂问题，不利于社区稳定。综上所述，一审判决认定事实错误，本案利害关系人黄孝也未参加诉讼，损害了当事人的合法权益。房山原种场辩称，不同意**庆的上诉请求。黄孝与**庆之间并非转租关系，房山原种场与**庆另行签订了土地租赁协议，双方系租赁关系。**庆违反合同目的，依法应予解除合同。关于退还租金，**庆在一审未反诉，在二审提出该请求于法无据。即使解除合同应当返还租金，亦应另案解决。房山原种场上诉请求:1.撤销原判第二项；2.依法改判支持**庆将租赁土地的使用权归还房山原种场的请求；3.依法改判支持**庆将租赁土地恢复原状并归还房山原种场的请求；4.本案诉讼费用由**庆承担。事实与理由:一审判决没有事实和法律依据，且未对驳回房山原种场返还土地使用权的请求说明理由，不符合法律规定，依法应当予以撤销。第一，一审判决以“地上房屋由他人占用年代久远，恢复原状须拆除违建、涉及他人利益”等理由驳回房山原种场的恢复原状、返还土地诉讼请求，没有事实和法律依据。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，**庆未按照土地性质使用土地，在土地上进行违法建设，并将违建房屋出售他人，已实际侵犯了房山原种场的合法权益，合同依法解除的同时，房山原种场有权依据前述法律规定，要求**庆将土地恢复原状进行返还。**庆是违约、违法行为人，房山原种场是守约方，按照公平原则，**庆应当对其违约行为承担责任。而一审判决因涉及案外人利益，所以暂不保护房山原种场利益，相当于是让房山原种场承担**庆违约行为造成的结果，实属不公。案外人和房山原种场都是**庆违法、违约行为的受害者，实际责任应由**庆承担，因此，房山原种场要求**庆恢复原状属合理请求且于法有据，应当被法院支持。房山原种场诉请对象是**庆，要求**庆恢复原状，这也符合公平原则，即使对于违建拆除，如果**庆不履行判决内容，房山原种场也可按照民事执行程序申请执行，并不属于一审判决所述“非民事案件范围”的情况。一审法院不可因涉及较多案外人，后续执行难度大等理由判决不支持房山原种场诉求。第二，一审判决未对驳回房山原种场返还租赁土地使用权的请求说明理由，不符合民事诉讼法律相关规定。《民事诉讼法》第一百五十二条第二项规定，判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。一审判决仅说明了驳回房山原种场请求恢复原状诉求的理由，未对驳回房山原种场请求返还租赁土地的使用权的请求说明理由，直接判决驳回该项请求，不符合前述法律规定。**庆辩称，不同意房山原种场的上诉请求。案涉土地小产权房由来已久，争议多，涉及人数广，是历史遗留问题，应当等待政府出台具体政策。房山原种场已经超年限超额收取土地租金，无论以后政策如何处理小产权房，房山原种场均未受到损失。故不存在其所称的不公平、为谁买单的情况。房山原种场向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2010年9月1日签订的《协议书》；2.判令**庆将租赁土地的使用权归还房山原种场；3.判令**庆承担本案的全部诉讼费用；4.判令**庆将租赁土地恢复原状并归还房山原种场。一审法院认定事实：1998年3月1日，房山原种场（甲方）与黄孝（乙方）签订协议书一份，约定“一、甲方同意将非耕地租给乙方使用，四至为东西长50米，南北长67.5米，面积为5.07亩。二、使用期1998年3月1日至2048年2月28日止，共50年。使用费每亩每年1000元，共计253500元。三、交款方式：签字之日乙方一次性交款贰万元，自第二年起，每年的3月1日前向甲方交款壹万元，依次类推，直到交齐所有使用费为止。”并对其他事项进行了约定。2010年9月1日，房山原种场（甲方）与**庆（乙方）签订协议书一份，约定“甲方于1998年3月1日与黄孝签订的5.07亩土地租赁协议，在征得黄孝同意的基础上，将该土地于2010年9月1日起租赁给**庆使用，土地使用费由黄孝已全部交清至合同期满（2048年2月28日止），现使用方按照原种场规定按期缴纳水电费。乙方使用年限与原告合同相同，具有同等法律效力”，并对其他事项进行了约定。2010年9月至2011年8月间，**庆在未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售（销售）许可证》等建设审批手续和房屋销售许可的情况下，擅自在租赁土地即位于北京市房山区大石河1号桥南侧建设“星旺佳苑”住宅项目，建设六层楼房2栋共计78套房屋，并对外销售。现所建房屋由“星旺佳苑”部分户业主实际居住使用。2016年5月4日，**庆被北京市公安局房山分局刑事拘留。2016年11月23日，北京市房山区人民检察院依法对**庆以涉嫌非法经营罪提起公诉。2017年1月4日法院作出（2016）京0111刑初862号刑事判决书，**庆犯非法经营罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币五万元。现房山原种场以**庆违法建设房屋、非法经营，违背租赁土地的使用性质为由，诉至法院，要求解除合同，并要求**庆将租赁土地恢复原状并返还土地。诉讼中，经法院释明，房山原种场不申请追加“星旺佳苑”的实际居住人为第三人。后“星旺佳苑”部分户业主申请以第三人身份参加诉讼，法院口头方式驳回案外人申请。一审法院认为，租赁合同不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。合同部分无效，不影响其他部分的效力。房山原种场与**庆2010年9月1日所签订的协议书，是双方真实意思表示，但约定租赁期限50年，超过20年租赁期部分无效，故该合同应属部分有效。虽然房山原种场与**庆租赁合同中未对租赁物使用进行明确约定，但**庆亦应按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，其擅自在承租土地上从事建造、出售房屋等非法经营活动，致使租赁物受到损失，合同目的无法实现，已构成违约，故房山原种场要求解除双方租赁协议书的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。**庆在租赁土地违法建设，且并将所建房屋出售他人实际占有已达数年之久。恢复原状必然涉及违法建设的拆除、案外人的利益等一系列问题，且拆除违法建设并非法院处理民事案件范围，综合以上因素，房山原种场要求**庆恢复原状、返还土地的诉讼请求，法院暂不支持。**庆非法经营承担刑事责任，不影响其承担民事责任，**庆辩称已受到刑罚制裁，而不同意解除合同的抗辩理由，于法无据，法院不予采信。一审法院判决：一、北京市房山区原种场与**庆于2010年9月1日签订的《协议书》于判决生效之日解除。二、驳回北京市房山区原种场的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，2011年3月，北京市房山区城市管理监察大队因**庆的违法建设行为，对其作出行政处罚决定书和限期拆除决定书。本院认为，房山原种场与**庆2010年9月1日签订的协议书，是双方真实意思表示，但其约定租赁期限50年，超过20年租赁期部分无效，故该合同应属部分有效。虽然房山原种场与**庆的租赁合同中未对租赁物使用进行明确约定，但**庆应按租赁物的性质使用租赁物。**庆擅自在承租土地上进行违法建设并违法出售，从事非法经营，显然未按租赁物的性质使用租赁物，已构成违约且致使合同目的无法实现，依法应予解除合同。**庆上诉不同意解除，没有事实依据和法律依据。**庆关于退还租金的上诉请求，鉴于其一审中未反诉，一审法院未进行审理，故不属二审审理范围，对此可另行解决。确认土地使用权的归属不属法院民事主管范围，故一审法院对此不予处理，并无不当。房山原种场上诉要求处理土地使用权，没有法律依据。关于房山原种场将案涉土地恢复原状的上诉请求，恢复原状必然涉及拆除违法建设，而拆除违法建设亦不属法院民事主管范围，且相关行政主管部门早已作出了限期拆除决定书，故房山原种场此项上诉请求亦无法律依据。综上所述，**庆及房山原种场的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由**庆、北京市房山区原种场各负担35元（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  时 霈审 判 员  王 磊审 判 员  胡珊珊二〇二〇年八月二十七日法官助理  余 未书 记 员  李 玲