福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2882号 上诉人（一审原告、反诉被告）：福建美海旅游实业有限责任公司，住所地福建省福州市五一中路124号。 法定代表人：戴发林，总经理。 委托诉讼代理人：张瑞平，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：黄超忠，男，1969年9月9日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：林良贵，福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林佳靖，福建闽鹭律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：徐妍妍，女，1985年1月15日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：李晓龙，男，1993年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 徐妍妍、李晓龙共同委托诉讼代理人：阙任政，福建远大联盟律师事务所律师。 徐妍妍、李晓龙共同委托诉讼代理人：杨虹，福建远大联盟律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：叶依泉，男，1963年4月11日出生，汉族，住福建省长乐市。 被上诉人（一审被告）：陈德海，男，1980年1月14日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被上诉人（一审被告）：李威，男，1978年8月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（一审被告）：杨志伟，男，1976年8月10日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 叶依泉、陈德海、李威、杨志伟共同委托诉讼代理人：杨瑞田，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 上诉人福建美海旅游实业有限责任公司（以下称美海公司）因与被上诉人徐妍妍、李晓龙、黄超忠、叶依泉、陈德海、李威、杨志伟房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽02民终15214号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美海公司上诉请求：1、变更或撤销一审判决第二项，并改判：（1）被上诉人黄超忠应于判决生效之日起十日内向上诉人美海公司支付尚欠的2016年8月1日至2017年7月31日的租金3125587.50元及逾期支付租金的迟延履行违约金或滞纳金（迟延履行违约金或滞纳金分笔计算，其中781396.86元自2016年8月11日起算，781396.86元自2016年11月11日起算，781396.86元自2017年2月11日起算，781396.86元自2017年5月11日起算，均应按照2%／月的标准计算至被上诉人实际付清租金之日止）；（2）被上诉人黄超忠应于判决生效之日起十日内向上诉人美海公司支付尚欠的2017年8月1日起至2017年12月4日的占有使用费1123927.01元。2、变更或撤销一审判决第三项，改判被上诉人黄超忠应于判决生效之日起十日内向上诉人美海公司支付原租赁房屋余下320平方米面积自2017年12月5日起至日2019年8月1日止的占用费369166.42元。3、撤销一审判决第四项，改判被上诉人徐妍妍、李晓龙、叶依泉、陈德海、李威、杨志伟各自分别在50万元的金额范围内对上诉请求第一项中2017年8月1日至12月4日期间的占有使用费向上诉人美海公司承担连带清偿责任。4、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审判决认定美海公司与黄超忠签订的案涉租赁合同（下称“《租赁合同》”）的解除时间为2016年7月底错误，《租赁合同》应认定于厦门市中级人民法院（2016）闽02民终5296号判决生效之日即2017年8月1日解除，在此之前《租赁合同》仍处在继续履行状态，因此，黄超忠作为承租人仍应按照该合同约定向出租人美海公司支付租赁房屋2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金，并依照《租赁合同》第六条6.2款的约定向美海公司支付迟延履行违约金或滞纳金。在前案中，因出租人美海公司与承租人黄超忠、次承租人厦门麟华酒店有限公司（下称麟华酒店）无法协商一致解除案涉《租赁合同》并交还或收回租赁房屋，美海公司于2016年6月22日将黄超忠、麟华酒店诉至思明区人民法院请求判决解除《租赁合同》，该案被告黄超忠、第三人麟华酒店在诉讼中均明确答辩不同意解除《租赁合同》、不同意交还租赁房屋。该案思明区法院于2016年11月20日一审判决解除案涉《租赁合同》并判令被告黄超忠、第三人麟华酒店交还租赁房屋后，第三人麟华酒店不服该一审判决，上诉请求撤销一审判决将该案发回重审或改判继续履行案涉《租赁合同》，厦门中院作出的于2017年8月1日生效的终审判决驳回该上诉请求。另外，案涉租赁房屋在美海公司提起前案诉讼后或2016年8月1日至2017年8月11日前案生效判决指定的房屋交还期限前，事实上也仍处在黄超忠、麟华酒店的正常占有、使用状态下。一审判决认为“早在2016年1月7日美海公司与黄超忠商谈中，美海公司主张解除合同，黄超忠不持异议。（2016）闽02民终5296号民事判决解除双方租赁合同并按美海公司主张判令黄超忠支付租金至2016年7月”不符合事实和法律。因此，案涉《租赁合同》的解除时间应认定为2017年8月1日，黄超忠仍应当按照《租赁合同》第六条6.2等条款的约定支付2016年8月至2017年7月底的租金并应在拖欠租金的情况下向美海公司计付相应的迟延付款履行违约金或滞纳金。二、一审判决认定黄超忠应向美海公司支付讼争房屋2017年8月1日至2019年8月1日的占有使用费是正确的（其中2017年8月1日至2017年12月4日占用面积4857.56平方米，2017年12月5日至2019年8月1日占用剩余面积320平方米），但一审判决第二项在计算2017年8月1日至2017年12月4日的占用费时，将讼争房屋内的全部设备、装修按照麟华酒店股东的单方评估价158.91万元全额用于抵偿占用费，该判项存在明显、多重的错误。具体阐述如下：（一）麟华酒店及其股东徐妍妍均未按时委托评估机构对自己出资投入的设施设备进行评估并向美海公司提交评估报告，且逾期时间过久，故一审判决不应再将麟华酒店出资投入的设施设备用于抵偿占用费。麟华酒店在2017年11月5日向美海公司发送《申请书》后，直至2019年7月美海公司提起本案诉讼时仍未委托评估机构进行评估；美海公司于2019年8月14日向黄超忠、徐妍妍送达《关于限期移交或搬离物资的告知函》，明确告知要求其在收到《告知函》之日起的30日内向美海公司提交相关的资产评估报告，否则应在上述期限内自行将物资自讼争房屋撤出并清场，如逾期未搬离的，将视为放弃讼争房屋内各类物资的所有权，美海公司有权进行强制清理，强制清理所发生的费用及由此产生的费用由其全额承担。根据徐妍妍、李晓龙提交的评估报告的内容显示，其拖延到2019年10月17日才与评估机构签订《评估业务委托合同》委托评估机构进行评估，评估机构在2019年11月4日出具《评估报告》，期间仅用时20天，因此美海公司在《告知函》中给予30天的评估期限是完全合理、可行的。原审法院认为“徐妍妍、李晓龙启动委托估价的时间以及最终取得估价报告的时间尚属正常合理，美海公司在函件中单方主张较短出具报告的期限不足以作为认定徐妍妍、李晓龙违约的依据”明显不公正、不合理。上诉人认为，根据上述《申请书》、《告知函》以及评估时间和情况等事实，在徐妍妍、李晓龙严重逾期委托评估和提交评估报告且美海公司已明确表示不再接受以物抵债的情况下，法院在本案中不应当再支持徐妍妍、李晓龙关于以物抵偿占用费的主张。（二）退一步来说，即便本案可将麟华酒店自己出资投入的设施设备抵偿占用费，则可用以抵债的标的物范围也应当限于麟华酒店在《申请书》中所述的其自己出资投入的消防管线、电梯主板等设备设施（不包括装修等），而徐妍妍、李晓龙提交的《评估报告》的评估范围涵盖了装修等部分、甚至将部分属于美海公司而不是麟华酒店自己出资投入的装修和物品全部纳入评估范围和评估价值内，原审法院对此未做区分鉴别、按照评估结果全额进行抵偿，系错误的。按照麟华酒店提交的《申请书》，本案中双方商议的可用以抵偿占用费的是“麟华酒店在经营期间自己出资投入的消防管线、电梯主板等设施、设备和其他物品（详见清单）”，且按照案涉《租赁合同》，在合同租期届满或因承租人原因提前解除的情况下，承租人在租赁房屋内投入的装修等亦应无偿归属于出租人美海公司所有。经查徐妍妍、李晓龙在本案中提交的《评估报告》，其明显系将原讼争房屋内的室内装修部分以及全部设施、设备和其他物资全部纳入评估范围，而且其中还有部分装修以及设施、设备和物资属于美海公司原有的，并不是麟华酒店自己出资投入的。按照徐妍妍、李晓龙单方委托所作的《评估报告》所载，其评估的1589049.83元中，固定资产部分的评估价值为331054元，但其中有77977元的部分实际上是美海公司原有的，属于麟华酒店自己出资投入部分的评估值只有253078元，另外装修部分的评估价值为1257994.83元，该部分不在可抵偿占用费的范围内。因此，即便假设该《评估报告》的评估结论准确，按照案涉《租赁合同》约定和麟华酒店自身在上述《申请书》限定的抵偿标的物范围，本案《评估报告》中的固定资产评估价中美海公司原有的77977元和装修部分评估价1257994.83元也应剔除、不能用以抵偿占用费。（三）同样退一步来说，即便本案可将麟华酒店自己出资投入的设施设备抵偿占用费，则其评估价值可抵偿的也仅为2017年8月1日至2017年12月4日期间的占用费，而不能用于抵偿该期间以外的占用费。一审判决的具体抵扣计算数额错误。按照麟华酒店2017年11月5日的《申请书》及美海公司2019年8月14日的《告知函》，讼争房屋内属麟华酒店自己出资投入的设备、设施及其他物品经评估仅可用于抵偿麟华酒店应支付的2017年8月1日至2017年12月4日期间的房屋占用费，若评估价低于上述期间的房屋占用费，差额部分应补足，若评估价超过该期间的占用费，则超出部分无偿归美海公司所有。一审判决在说理部分也同样如此认定。根据一审判决关于占用费的计算标准和方式，2017年8月1日至2017年12月4日合计125天，相应的占用费=3125587.5元/年×125天÷365天=1070406.68元，即本案中可以物抵偿的占用费的最高限额为1070406.68元，如果可用于抵偿占用费的设施设备的评估金额高于1070406.68元，则超出部分无偿归美海公司所有，不能再用于抵偿占用费。本案中，一审判决在认定同意“以评估价抵偿2017年8月1日至12月4日期间的占用费”后，未仔细计算2017年8月1日至12月4日期间的占用费仅为1070406.68元，将评估价1589049.83元全额用于抵偿，等于将部分评估价用以抵偿了2017年8月1日至12月4日以外期间的占用费，这是错误的，应予纠正。（四）一审判决对占用费的计算标准的认定不公正、不合理。案涉《租赁合同》由法院判决解除后，被上诉人逾期返还讼争房屋期间的占用费计算标准至少应按照《租赁合同》约定的相应期间的租金标准计付，即2017年8月1日至2018年7月31日期间的占用费标准应按3281866.88元/年计算，2018年8月1日至2019年7月31日期间的占用费标准应按3445960.22元/年计算。一审判决以2016年8月1日至2017年7月31日期间的年度租金3125587.5元/年作为2017年8月1日至2019年8月1日期间的占用费计算标准，是不合理的，且有违被上诉人自己的声明意思。因此，即便不考虑美海公司因被上诉人违约逾期收取租金或房屋使用费的利息损失，本案的占用费至少也应为：（1）2017年8月1日至2017年12月4日占用费=3281866.88元/年×125天÷365天=1123927.01元；（2）2017年12月5日至2019年8月1日占用费=（320平方米÷4857.56平方米×3281866.88元/年×240天÷365天）+（320平方米÷4857.56平方米×3445960.22元/年×365天÷365天）=369166.42元。三、如前所述，本案中麟华酒店出资投入的设施设备不应再用于抵偿占用费，即便假设可以抵偿，也仅有部分即254356元可用于抵偿，且可抵偿的占用费期间限于2017年8月1日至12月4日，差额部分麟华酒店的股东应负责予以补足。本案中，麟华酒店的历次工商变更登记材料均载明股东没有出资，且麟华公司的股东和清算组在公司注销清算报告中也明确确认公司实缴注册资本为0，一审判决无视上述证据和事实，而简单、草率以麟华酒店股东提交的几份金额、时间均明显存在瑕疵、反常的转账凭证和收款白条认定麟华酒店的股东已实际出资且超过认缴出资，事实认定明显有误，是严重错误的。本案中，麟华酒店的股东没有出资，依法应共同连带对麟华酒店尚欠的2017年8月1日至12月4日的占用费在认缴注册资本金额范围内向美海公司承担清偿责任。综上所述，原审法院判决认定事实、金额计算抵扣和法律适用均有错误，应依法改判。 黄超忠答辩称，案涉合同自合同解除通知到达黄超忠时解除。对原审判决按3125587.5元/年向美海公司支付占用使用费及讼争房屋内属麟华酒店投资的设备装修应按该评估价158.91万元抵偿2017年8月1日至12月4日间的占有使用费没有异议。请求依法驳回美海公司的上诉请求。 徐妍妍、李晓龙答辩称，首先，麟华酒店与美海公司已达成以物抵债的约定，该约定成立且已实际履行，对双方均有法律约束力。美海公司未与徐妍妍、李晓龙协商设定提交评估报告的期限及后果，其无权单方设定，更不能以此为由主张解除以物抵债的协议。尽管超期提交评估报告，但并未加重美海公司的权利负担，对美海公司无任何损害。况且美海公司在2019年10月21日配合现场清点，对评估时点无异议。该评估报告延后提交不能作为美海公司不予抵债的事由。且评估报告作出并提交美海公司后，美海公司进行重新装修，对麟华酒店原有的设施、设备及添附物进行移除、变卖处置。由此反证上述的以物抵债事实成立。其次，美海公司对评估报告的评估范围提出异议的事由不能成立。美海公司配合到评估现场清点，显然已确认评估的范围和项目，且质证时对评估报告未提出异议，更未申请重新鉴定，原审判决予以采信并无不妥。另外，美海公司与黄超忠签订的租赁合同对徐妍妍、李晓龙无约束力，其据此主张装修物无偿归美海公司所有依据不足。最后，原审判决对占用费的数额认定也无不当。美海公司与黄超忠的租赁合同于2017年7月解除，显然对双方均无法律效力，原审判决参照合同解除前的租金计算占用费符合司法解释规定。另，上述评估报告与在案的股东出资凭证可相互佐证，证实麟华酒店的股东出资额达50万元以上，超出注册资本额，徐妍妍、李晓龙无需承担本案责任。综上，美海公司对徐妍妍、李晓龙的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。 叶依泉、陈德海、李威、杨志伟答辩称，1.股东不应承担连带责任。麟华酒店没有申报债权，美海公司应向麟华酒店清算组主张债权。2.股东应承担的是补充赔偿责任。叶依泉等向公司出资转入麟华酒店账户，并进行装修等。3.麟华酒店的评估报告的提交时间，不能强加给叶依泉、陈德海、李威、杨志伟。一审判决对原股东的判决是正确的。 美海公司向一审法院起诉请求：1.判决黄超忠立即向美海公司支付拖欠的2015年租金1000000元和2016年8月1日至2017年7月31日的租金3125587.50元，并向美海公司计付逾期支付租金的迟延履行违约金或滞纳金（迟延履行违约金或滞纳金分笔计算，其中781396.86元自2016年8月11日起算，781396.86元自2016年11月11日起算，781396.86元自2017年2月11日起算，781396.86元自2017年5月11日起算，500000元自2017年7月1日起算，另500000元自2018年1月1日起算，均应按照月2%/月的标准计算至被告实际付清之日止）；2.判决黄超忠向美海公司赔偿原租赁房屋2017年8月1日起至2017年12月4日的占用费1129921.29元，徐妍妍、李晓龙、叶依泉、李威、陈德海、杨志伟各自分别在50万元的金额范围对上述占用费与黄超忠共同向原告承担连带赔偿责任；3.判决黄超忠向美海公司赔偿原租赁房屋余下320平方米面积的占用费（该占用费按每平方米59.12元/月的标准计算，自2017年12月5日起计算至2019年8月1日，共计375845.55元）；4.本案的诉讼费用由上列被告共同承担。 徐妍妍、李晓龙向一审法院反诉请求：1.判令美海公司支付徐妍妍、李晓龙装修添附物补偿款158.91万元；2.本案的反诉费用由美海公司承担。 一审法院查明： 2013年4月15日，福建省煤炭进出口有限责任公司（以下称煤炭公司）出具一份授权书，将厦门市思明区湖滨四里59号和60号（厦门美海酒店，建筑面积约4857.56平方米）房屋的使用权、经营权和租赁权授权给福州美伦大饭店有限公司（以下称美伦公司），所产生的权益归美伦公司。 2013年6月21日，美伦公司征得煤炭公司同意，将厦门市思明区湖滨四里59号、60号（原厦门美海酒店，建筑面积约4857.56平方米）房屋的使用权、经营权、租赁权，转授权给美海公司，所产生的权益一并转由美海公司享有。 2013年6月25日，美海公司（出租人，甲方）与被告黄超忠（承租人，乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区湖滨四里59号厦门美海酒店房屋（面积约4857.56平方米，以下称讼争合同）出租给乙方使用；租赁期限为六年，即从2013年8月1日至2019年7月31日；租金标准为每平方米46.32元/月，第二年开始每年的月租金递增5%，各年度租金金额如下：2013年8月至2014年7月2025000元（免租期三个月），2014年8月至2015年7月2835000元，2015年8月至2016年7月2976750元，2016年8月至2017年7月3125587.5元，2017年8月至2018年7月3281866.88元，2018年8月至2019年7月3445960.22元。合同第6.1条约定：租金按季度支付，每季度的租金在季度的第一个月10日之前支付，一次性支付当季度租金。合同第6.2条约定：若乙方违反本合同约定拖欠应付的租金，每逾期一日，按应付租金的1‰向甲方支付滞纳金，逾期支付租金及滞纳金累计达三十日的，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任。合同第8.2、8.3条约定：租赁期内，乙方不得将讼争房屋整体出租或转租给第三人，否则构成乙方违约，甲方有权选择解除本合同，乙方应按解约当年度租金总额的50%向甲方支付违约金。合同第17.2条约定：发生本合同约定的解除合同事由，本合同可解除；取得解除权的一方有权在该事由发生后60日内以书面形式通知对方解除合同，逾期视为自动放弃解约权；除本合同其他条款另有特别约定外，自通知依法送达之日起30日内，如双方没有就继续履行合同达成书面协议或受通知方没有向厦门仲裁委提起请求继续履行合同的仲裁，本合同解除。合同第19.2条约定：合同解除后，乙方应在合同解除后10日内迁离并向甲方交还讼争房屋，同时结清应由乙方承担的各项费用并办理有关的移交手续；乙方应保证返还的讼争房屋符合正常使用后的状态，包括但不限于房产及附属设施、设备等的完好（属正常损耗的除外），由乙方使用、管理的所有权属甲方的设施设备，除正常报废、损耗和折旧外，乙方应如数归还甲方；乙方应按时将讼争房屋内其拥有所有权的货物、商品及可移动的设施自行搬出并清除撤场产生的垃圾；乙方逾期未迁出的，甲方有权对讼争房屋内的各类物资等进行强制清理，强制清理所发生的费用由乙方全额承担；讼争房屋内的物品视为乙方已放弃所有权，甲方有权处置。合同第21.1条约定：本合同履约保证金100万元和水电周转保证金20万元，于本合同签订之日起2个工作日内支付，甲方收取后应向乙方开具收款凭证。合同第24条约定：因履行本合同发生争议，双方协商不成，申请由讼争房屋所在地厦门仲裁委仲裁。2013年7月16日，美海公司与黄超忠签订一份《厦门美海酒店场地租赁补充协议》，约定双方按共同盘点的设施设备清册进行交接。同日，双方签订一份厦门美海酒店设施设备移交清单。 2013年8月1日，美海公司与黄超忠完成讼争房屋及设施设备的交接手续，美海公司将讼争房屋及设施设备移交给黄超忠并签订《厦门美海酒店出租标的房屋移交确认书》。 2015年11月3日，美海公司（甲方）与黄超忠（乙方）签订一份《租赁合同补充协议》，约定：因厦门市政府修建地铁，乙方所经营的酒店营业额下降，无法交纳租金，甲方于2015年9月中旬收到乙方提出的请求函，请求变更租金交纳方式；甲方认为厦门修建地铁造成酒店经营收入下滑，属于客观原因及不可预计的事实，为实现双方共赢，同意乙方2015年的部分租金（100万元）延缓至2017年12月31日前分期交纳（2017年6月30日前交纳50万元，2017年12月31日前再交纳50万元），如期交纳则不收取滞纳金，如未按本补充协议约定交纳，则按原合同约定计算滞纳金；2016年租金按照原合同约定执行。 2016年5月21日，美海公司与黄超忠签订一份《租赁合同变更协议》，约定将《租赁合同》第24条变更为“因履行本合同发生争议，双方应首先尽一切努力通过友好协商解决；协商不成，任何一方可向讼争房屋所在地人民法院提起诉讼。” 因黄超忠未按约定向美海公司支付租金，美海公司分别于2016年3月15日、2016年5月5日向黄超忠发出催款函，催促黄超忠支付2016年1月至2016年7月的租金1596048.43元及滞纳金，滞纳金的计算方式为：以248062.5元为基数，自2015年11月11日计至2016年2月10日；以992250元为基数，自2016年2月11日计至2016年4月8日；以851860.93元为基数，自2016年4月9日计至2016年5月10日。上述催款函发出后，黄超忠仍未向美海公司支付尚欠租金。 黄超忠在承租讼争房屋期间，未经美海公司同意，将讼争房屋中4537.56平方米转租给厦门麟华酒店有限公司（以下称麟华公司）占有使用。讼争房屋中320平方米由黄超忠继续占有使用。2016年1月7日，美海公司与黄超忠进行商谈，美海公司以黄超忠违约转租为由要求解除双方之间的《租赁合同》及相关补充协议，100万元押金抵欠款，黄超忠表示同意。本案审理中，黄超忠陈述，经与美海公司结算，100万元押金已抵充部分应付租金，但20万元水电周转保证金双方尚未结算。 2016年6月22日，一审法院立案受理（2016）闽0203民初9531号原告美海公司与被告黄超忠及第三人麟华公司、徐妍妍房屋租赁合同纠纷一案。原告美海公司向一审法院提出诉讼请求：“1、解除原告美海公司与被告黄超忠签订的《租赁合同》及其补充协议；2、被告黄超忠和第三人麟华酒店、徐妍妍将厦门市思明区湖滨四里59号厦门美海酒店房屋（含房屋内的全部装修、设备、设施以及其他附属物、附着物）交还给原告美海公司；3、被告黄超忠向原告美海公司支付拖欠的到期租金2596048.43元，并向原告美海公司计付逾期支付租金的迟延履行违约金（迟延履行违约金分两个阶段计算，第一阶段自各期拖欠租金到期之日起计算至2016年5月25日共124130.65元，第二阶段以上述拖欠的2596048.43元租金为基数按1‰/日的标准自2016年5月26日起计算至被告实际付清该拖欠租金之日止）；4、被告黄超忠向原告美海公司支付违约金1488375元。”2016年10月20日，一审法院作出（2016）闽0203民初9531号民事判决：“一、解除原告福建美海旅游实业有限责任公司与被告黄超忠签订的《租赁合同》及其补充协议；二、被告黄超忠和第三人厦门麟华酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区湖滨四里59号厦门美海酒店房屋及屋内装修、设备、设施（详见附件1：设施设备清单）交还给原告福建美海旅游实业有限责任公司；三、被告黄超忠于本判决生效之日起十五日内向原告福建美海旅游实业有限责任公司支付2016年1月至2016年7月的租金1596048.43元及滞纳金（按月2%的标准，以248062.5元为基数，自2015年11月11日起计至2016年2月10日止；以992250元为基数，自2016年2月11日起计至2016年4月8日止；以851860.93元为基数，自2016年4月9日起计至2016年5月10日止；以1596048.43元为基数，自2016年5月11日起计至实际付清之日止）；四、被告黄超忠于本判决生效之日起十五日内向原告福建美海旅游实业有限责任公司支付违约金1488375元；五、驳回原告福建美海旅游实业有限责任公司的其他诉讼请求。”麟华公司不服上诉，厦门市中级人民法院于2017年4月18日作出（2016）闽02民终5296号民事判决：“一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初9531号民事判决第一、三、四、五项；二、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初9531号民事判决第二项为：黄超忠应于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区湖滨四里59号厦门美海酒店房屋及屋内装修、设备、设施（详见附件1：设施设备清单）交还给福建美海旅游实业有限责任公司，厦门麟华酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区湖滨四里59号厦门美海酒店房屋中占用的4537.56平米部分及设备、设施（详见附件2：设施设备清单）交还给福建美海旅游实业有限责任公司；三、驳回厦门麟华酒店有限公司的其他诉讼请求。”其后，美海公司申请强制执行上述生效判决。 2017年11月5日，麟华公司向美海公司发送《申请书》：“贵司诉黄超忠、厦门麟华酒店有限公司（以下简称‘麟华酒店’）有关美海酒店房屋租赁合同纠纷一案，厦门市中级人民法院作出(2016)闽02民终5296号民事判决书，该判决书于2017年8月1日生效，本案现处于厦门市思明区人民法院的执行程序中。上述判决作出后，因金砖会议等原因，麟华酒店未在判决指定的时间内将租赁房屋及判决所列设备、设施交还，给贵司造成场地占用费等损失。现麟华酒店已定于2017年12月5日前撤离并将租赁房屋及判决所列设备、设施交付给贵司，但因金砖会议筹备、酒店附近地铁一号线工程修建等原因影响，旅游客源较少，麟华酒店经营期间严重亏损，无力向贵司支付因逾期交还房屋和有关设施、设备所产生的占用费。鉴于麟华酒店的实际困难，为妥善解决上述问题，麟华酒店现特向贵司请求将麟华酒店在经营期间自己出资投入的消防管线、电梯主板等设施、设备和其他物品（详见清单）全部转归贵司所有，用以折抵麟华酒店应支付给贵司的2017年8月11日至2017年11月期间的场地占用费（具体折抵方式为：麟华酒店应支付给贵司的占用费按照贵司与黄超忠签订的租赁合同约定的租金标准计算，麟华酒店自己出资投入的设施、设备和其他物品的价值由双方委托评估机构进行评估，如果评估价低于该占用费，差额部分由麟华酒店在评估报告出具后七日内另行补足给贵司，如果评估价超过该占用费，超出部分无偿归贵司所有，贵司无须另行补偿或退还麟华酒店）。上述委托评估的费用由福建美海旅游实业有限责任公司承担。另外，麟华酒店因转租美海酒店房屋所受损失由麟华酒店自行与黄超忠处理解决，与贵司无关。综上，恳请贵司考虑到麟华酒店的实际困难，予以批准同意为盼。” 2017年12月4日，麟华公司向美海公司交还讼争房屋中4537.56平方米。 2019年8月1日，黄超忠向美海公司交还讼争房屋中320平方米。 2019年8月14日，美海公司向黄超忠、徐妍妍、麟华公司发送《福建美海旅游实业有限责任公司关于限期移交或搬离物资的告知函》：“贵我双方有关厦门湖滨四里59号厦门美海酒店（以下称标的房屋）房屋租赁合同纠纷一案（案号：(2016)闽02民终5296号）,根据法院作出的生效判决，标的房屋的租赁合同已经解除，合同解除后，你方于2017年12月4日将标的房屋中转租麟华酒店的部分移交我方，在房屋移交过程中，麟华酒店提出对经营期间出资投入的消防管线、电梯主板等实施、设备和其他物品进行资产评估，用以抵付2017年8月1日-12月4日对我方标的房屋中麟华酒店转租部分的整体占用费，但麟华酒店方面至今未委托资产评估或向我司提交有关的资产评估报告。现我方要求你方在收到本告知函之日起30日内，向我方提交相关的资产评估报告，用以抵付2017年8月1日-12月4日对我方标的房屋的整体占用费，差额部分我方将保留继续向你方追讨的权利。如你方未提交资产评估报告的，请在上述期限内自行将物资2018年1月搬出并清除撤场产生的垃圾。如逾期未搬离的，将视为放弃标的房屋内各类物资的所有权，我方有权进行强制清理，强制清理所发生的费用及由此产生的一切损失由你方全额承担。” 徐妍妍、李晓龙委托厦门唯先资产评估土地房地产估价有限责任公司（以下称唯先公司）对讼争房屋内属麟华公司投资的设备、装修在2019年8月14日的市场价值进行评估。唯先公司于2019年10月15日完成现场勘查工作，于2019年11月4日出具评估报告，评估结论为：讼争房屋内属麟华公司投资的设备、装修于2019年8月14日的市场价值评估价值为158.91万元。 另查明，麟华公司于2014年1月26日成立，股东（发起人）为叶依泉（出资22.5万元，持股比例45%）、李威（出资10万元，持股比例20%）、陈德海（出资10万元，持股比例20%）、杨志伟（出资7.5万元，持股比例15%）。2014年3月31日，麟华公司申请变更股东持股份额为叶依泉持股比例68%、李威持股比例14%、陈德海持股比例11%、杨志伟持股比例7%。2015年10月15日，叶依泉、陈德海、李威、杨志伟将麟华公司股权转让给徐妍妍、李晓龙，麟华公司相应变更股东持股份额为徐妍妍持股比例60%、李晓龙持股比例40%。麟华公司设立后，叶依泉等股东累计向麟华公司账户转入的款项超过注册资本金。2018年12月19日，麟华公司注销工商登记。 一审法院认为，美海公司与黄超忠签订的租赁合同及补充协议真实合法有效，双方均应依约全面履行。根据2015年11月3日双方签订的《租赁合同补充协议》，黄超忠应于2017年6月30日前支付租金50万元、于2017年12月31日前支付租金50万元。黄超忠逾期未付，除继续支付上述租金外，还应依约按每日1‰赔付逾期付款违约金（滞纳金）。美海公司主动调低逾期付款违约金标准为每月2%，系对自身权利的合法处分，予以照准。 早在2016年1月7日美海公司与黄超忠商谈中，美海公司主张解除合同，黄超忠对解除合同不持异议。(2016)闽02民终5296号民事判决解除双方租赁合同并按美海公司主张判令黄超忠支付租金至2016年7月，应当认为该生效判决认定双方租赁合同解除时间为判决确定的租金截止日即2016年7月底。此后黄超忠应参照合同解除时的租金标准3125587.5元/年向美海公司支付占有使用费。其中，2016年8月1日至2017年12月4日（向美海公司交还讼争房屋中4537.56平方米之日），占有使用费为4204557元（3125587.5元/年×491天÷365天/年）。2017年12月5日至2019年8月1日（向美海公司交还讼争房屋中320平方米之日），占有使用费为341292元（320平方米÷4857.56平方米×3125587.5元/年÷365天/年×605天）。因合同已解除，对美海公司关于违约金、滞纳金的诉讼请求不予支持。银行转账凭证、法院生效判决书、估价报告等在案证据足以证明麟华公司的股东实际出资超过认缴出资，对美海公司关于徐妍妍、李晓龙、叶依泉、李威、陈德海、杨志伟各自在认缴出资范围内承担连带赔偿责任的诉讼请求，不予支持。 2017年11月5日麟华公司向美海公司发送的《申请书》以及2019年8月14日美海公司向黄超忠、徐妍妍、麟华公司发送的《福建美海旅游实业有限责任公司关于限期移交或搬离物资的告知函》证明，美海公司与徐妍妍、李晓龙就讼争房屋内属麟华公司投资的设备、装修按评估价抵偿占有使用费达成了一致协议。美海公司同意上述抵偿方案系在接受讼争房屋及设备、装修后作出，应认定其在作出《福建美海旅游实业有限责任公司关于限期移交或搬离物资的告知函》时抵偿协议已成立生效且实际履行，仅需等待委托评估确定抵偿债务金额。在案证据显示，徐妍妍、李晓龙启动委托估价的时间以及最终取得估价报告的时间尚属正常合理，美海公司在函件中单方主张较短出具评估报告的期限不足以作为认定徐妍妍、李晓龙违约的依据。讼争房屋内属麟华公司投资的设备、装修应按评估价158.91万元抵偿2017年8月1日至12月4日期间的占有使用费。因债务已相互抵销，徐妍妍、李晓龙主张给付158.91万元补偿款于法无据。同理，美海公司主张的2016年8月1日至2017年12月4日占有使用费抵销上述158.91万元后为2615457元。 本案一审法庭辩论终结前各方均未对20万元水电周转保证金进行主张，一审法院对该20万元不予处理，当事人可另行协商处理。 综上所述，对美海公司的诉讼请求一审法院部分支持，对徐妍妍、李晓龙的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄超忠于本判决生效之日起十日内向福建美海旅游实业有限责任公司支付租金1000000元及逾期付款违约金（按每月2%的标准，以500000元为基数自2017年7月1日起计算至实际付款之日止，以500000元为基数自2018年1月1日起计算至实际付款之日止）；二、黄超忠于本判决生效之日起十日内向福建美海旅游实业有限责任公司支付尚欠的2016年8月1日至2017年12月4日的占有使用费2615457元；三、黄超忠于本判决生效之日起十日内向福建美海旅游实业有限责任公司支付2017年12月5日至2019年8月1日的占有使用费341292元；四、驳回福建美海旅游实业有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回徐妍妍、李晓龙的诉讼请求。 经审理，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、关于讼争《租赁合同》何时解除的问题。根据(2016)闽02民终5296号生效判决认定的事实，即2016年1月7日，美海公司与黄超忠进行商谈，美海公司以黄超忠违约转租为由要求解除双方之间的《租赁合同》及相关补充协议，100万元押金抵欠款，黄超忠表示同意。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以强求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，案涉合同应自2016年1月7日解除。原审判决认为(2016)闽02民终5296号的生效判决认定双方租赁合同解除时间为判决确定的租金截止日即2016年7月底缺乏事实和法律依据，应予纠正。美海公司上诉主张《租赁合同》应于厦门市中级人民法院（2016）闽02民终5296号判决生效之日即2017年8月1日解除缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于评估报告的问题。该报告虽然是徐妍妍、李晓龙单方委托的，但在评估公司对讼争资产进行评估时，需到现场进行勘查，此时讼争房屋麟华公司已于2017年12月4日交还给美海公司，即讼争房屋已经在美海公司的控制下，故该资产评估的进行必需美海公司的配合。该《资产评估报告》作出后，经一审庭审质证，美海公司仅陈述《资产评估报告》系徐妍妍、李晓龙单方委托的，对其真实性不予认可，但对《资产评估报告》中涉及的评估对象、评估范围均未提出异议，且未申请重新委托评估。现二审中其对《资产评估报告》中的评估对象及范围提出异议，但未有充分的证据证明其主张，故本院对其该上诉主张不予采信。且原审判决以此评估报告的评估价抵偿相应的房屋占用费有事实依据，并无不妥之处。三、关于占用费的计算标准问题。鉴于黄超忠对占用费的计算标准无异议，未提起上诉，原审法院按3125587.5元/年的标准计算，予以照准。美海公司认为应当按照《租赁合同》约定的相应时段租金计算标准支付占用费依据不足，本院不予支持。四、根据在案的现有证据，无法证明麟华公司的股东存在未出资或出资不到位的问题，美海公司主张麟华公司的股东应在认缴出资范围内对麟华公司的债务承担连带赔偿责任依据不足，本院不予采信。 综上，美海公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19757元，由上诉人福建美海旅游实业有限责任公司负担。一审案件受理费按照一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年八月十三日 书记员 林斐珺 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。