黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1344号上诉人（原审被告）：郑士忠，男，汉族，1984年9月18日出生，现住大庆市开发区。被上诉人（原审原告）：大庆正通物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区乘风庄南二路B21商服楼商业219室。法定代表人：刘迪迪，该公司经理。上诉人郑士忠因与被上诉人大庆正通物业管理有限公司（以下简称正通物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑士忠上诉请求：撤销一审判决第一项“被告郑士忠应在本判决生效之日起15日内支付原告大庆正通物业管理有限公司2017年4月1日至2019年3月31日期间的服务费3,119元。”上诉人实际应交物业费1,658.37元，不服金额为1,460元。事实和理由：一审法院基于被上诉人所签订的《祥阁汽配城小区物业管理合同》（以下简称《合同》）的内容，判令上诉人对相应的物业管理服务费进行足额支付，但一审法院忽视了被上诉人对于《合同》存有违约行为，其判决排除了被上诉人的责任，明显有损于上诉人的合法权益。被上诉人的违约行为主要有以下两个方面：一、被上诉人未能严格按照《合同》的约定提供相应的物业管理服务。合同中乙方权力义务中明确写明乙方应负责“对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与安全和管理”，而乙方实际上并未严格履行相应的义务。二、被上诉人没有严格按照《合同》的约定提供服务。经多次反映情况亦无改善，可见被上诉人根本没有提供所谓物业服务。在一审诉讼过程中，上诉人一方亦曾向一审法院阐述过相关事实理由，但一审法院对此置之不理，对此，上诉人不能接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，基于前述被上诉人的所作所为，被上诉人应当承担相应的违约责任，并对上诉人予以赔偿。亦正因如此，一审法院判决上诉人全额支付相关的物业管理费用明显不公正。综上所述，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，此判决显失公正，应予纠正。正通物业公司答辩称，正通物业公司履行了相应的合同义务，关于合同第一条综合管理，物业每年日常工作的照片就是证明材料，当时和业主委员会交接的各种图纸现在已经交接给乾和城社区了，小菜园及开荒问题、报废车乱停等问题每年都申报给高新区城管及高新交警大队，物业没有执法权，只能请求行政主管部门联合执法，物业配合清理小区，已经联合执法好多回。关于合同第二条，物业是为全小区服务，保洁随时清理。关于第三条、第八条，2016年和业主委员会交接时没有给物业门岗，小区保安是随时巡逻，有高清监控证实。单元门禁系统在2016年就已经购买了，但门禁系统的室内部分是要业主自己花钱安装的，和业主说的很明白，张贴过公告，如果断电门禁系统就自行打开，当时征求大家意见全小区没有几个业主签字的，尝试安装一部分后，当时就有业主故意破坏设备，物业损失严重，没有办法再进行下去。小区有两条主道不归正通物业管辖，物业不是执法部门，不能在路面上设立交通指示牌。当时开发商规划的就没有停车位，满足不了现有的停车需求，这不是物业能力范围能处理的。小区的电路开发商多年一直没有交接给高新供电局，开发商交接是需要大笔费用的，所以小区的电多年无人管理，电缆常年烧断，但是居民正常交给国家电网电费，目前小区的电路有问题的都是高新区城管局设备设施科义务给老百姓维修。物业管理条例有明文规定：水，电，暖，有限电视，电话线等，都有终端服务单位收取费用及维修。至于祥阁汽配城的电更不是物业应该负责的，业主家的损失和物业没关系，物业不负责赔偿，应该找祥阁地产，是地产没交接给供电局，供电系统内显示的，业主用了10多年的临时电，电路无人管理，没交接的事高新区政府及供电局都清楚。关于第四条绿化问题，物业公司在小区现有绿化基础上一直都在维护。关于第五条，物业能做到的是维持小区现状，各方面已经做到了力所能及的维修及加固，道路，楼梯外力面大面积破损，楼梯山墙坍塌等问题，不是物业范围能处理的。健身器材是2016年正通物业公司自费购买，个别破损配件现在已经购买不到了。关于第六条，避雷每年都检测，有检测报告。关于第七条路灯，和业主委员会交接的时候全小区就没有路灯，过节的时候物业铺设过彩灯。关于第九条下水管线，是使用人几家共用的，上诉人家是一楼商服，由于开发商当时铺设的下水管线粗细不均，楼上居民使用不当、多年老化及管线内污垢严重，物业给免费疏通过多次，物业出面协商上诉人家和楼上居民大家交钱改造几家共用下水管线，物业只能起到协调作用，祥阁一楼商服居民共用下水管线现在都面临常年堵，物业常年免费疏通情况。上诉人所反映的问题，正通物业公司在一审都提交过材料，一审法院判决是公平公正的，请求法院依法维护企业的合法利益。大庆正通物业公司向一审法院起诉请求：1.要求被告郑士忠给付物业费3,170.58元及逾期滞纳金1,585.29元，共计4,755.87元；2.案件受理费由被告郑士忠负担。一审法院认定事实：2016年4月1日，大庆高新区祥阁汽配城小区业主大会业主委员会与正通物业公司签订物业委托管理服务合同，由正通物业公司为该小区提供物业服务，期限自2016年4月1日至2019年4月1日，商服物业费收费标准为11.28元/平方米/年。郑士忠为该小区3-3商服业主，房屋建筑面积为140.54平方米，其自2017年4月1日起至今未交纳物业费。另查明，2016年4月6日，正通物业公司与小区业主委员会签订的祥阁汽配城交接书中记载:消防未交接。2016年9月8日，小区业主委员会出具证明，大致内容为：祥阁汽配城小区消防整体设施未与正通物业公司进行交接，原因是大庆盛祥物业公司未与小区业主委员会进行交接，盛祥公司服务期间消防设施设备损坏，缺失未曾正常运转，由盛祥公司负责维修、完善、调试正常运转后，业主委员会再移交给正通物业公司进行管理服务。一审法院认为，正通物业公司入驻祥阁汽配城小区提供物业服务的事实存在，故其公司与包括郑士忠在内的业主形成物业服务合同关系，正通物业公司与小区业主大会业主委员会签订物业委托管理服务合同，物业费价格应按合同约定的11.28元/平方米/年计算。通过小区业主委员会出具的证明及消防部门作出的改正通知书可以看出，小区消防设施一直未交接给正通物业公司，无论未交接的原因为何，正通物业公司在合同期限内未提供此项服务的事实存在，故此部分物业费不应收取，应予扣除，即（11.28元/12个月-0.015元）*12个月=11.1元每年每平方米。关于原告要求被告支付逾期滞纳金的诉讼请求，于法无据，不予支持。对于郑士忠主张的其他服务不达标情况，其未能提交确实充分的证据证实所陈述的问题是否确为正通物业公司不履行合同所导致，正通物业公司服务中存在的问题究竟在多大范围、多长时间内存在，故对其其他主张不予支持。祥阁汽配城小区内存在多家汽车销售、维修业户，外来人员、车辆进出比较频繁，加之小区老旧，管理存在一定难度，但正通物业公司应在服务过程中多想办法、多做工作，与业主加强沟通，实现良性互动，共同创造宜居环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告郑士忠于本判决生效之日起十日内给付原告大庆正通物业管理有限公司2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业费3,119元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。上诉人郑士忠提交在高新区物业办备案的物业服务合同一份（复印件），欲证明备案合同与被上诉人一审庭审提交的物业服务合同不符，被上诉人一审提交的合同系无效的。被上诉人正通物业公司质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议，一审庭审出示的合同是有效的，被上诉人依合同约定履行了相应义务。本院认为，上诉人提交的证据为复印件，无其他证据佐证，不能证明合同的效力问题，故本院不予采信。被上诉人正通物业公司在二审期间没有提交新的证据。本院二审认定的事实与一审一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，正通物业公司提供物业管理服务，郑士忠作为业主应当承担交纳物业管理费的义务。郑士忠上诉称小区物业服务存在诸多问题,但没有充分证据予以证实，不构成拒绝交纳或少交纳物业费的正当理由。且其拒绝交纳物业费的行为不仅影响物业公司的正常经营，而且也不利于小区的维护整改，有损于全体业主的合法权益，故本院对上诉人郑士忠关于不承担物业费1,460元的上诉请求不予支持。综上所述，郑士忠的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人郑士忠负担。本判决为终审判决。审判长  李艳艳审判员  孙 妍审判员  周 洋二〇二〇年八月十日书记员  许 满