黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终519号上诉人（一审被告）：刘河，男，1938年08月04日出生，汉族，哈尔滨市房产住宅局退休高级工程师，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区哈双北路3公里。负责人：杨晓春，该公司经理。委托诉讼代理人：白保光，男，1980年2月5日出生，汉族，该单位员工，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：于会明，黑龙江德治律师事务所执业律师。上诉人刘河因与被上诉人哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司（以下简称开发区物业公司）物业服务纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道理区人民法院（2019）黑0102民初3482号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘河，被上诉人开发区物业公司的委托诉讼代理人白保光、于会明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河上诉请求：撤销一审判决给付开发区物业公司2014至2018年四个年度物业服务费2541.12元,给付违约金228.70元。执行物业服务合同约定:0.5元／ｍ’·月交物业费，交2014至2018年四个年度物业费1815.12元（0.5元×75.63×4＝1815.12）。事实与理由：刘河于2007年入住宜居家园住宅小区，开始每年按时交物业服务费453.78元（0.5元／ｍ’·月）。2009年2月20日刘河与物业公司依市政府招标定价0.5元／ｍ’·月（多层住宅）,签定物业服务合同，从2007至2013年刘河遵守合同按时交物业费，从不拖欠。2014年4月份，物业公司在合同期内，单方擅自提高物业费，由合同”价0.5元／ｍ’·月提高到0.7元／ｍ＇·月之后，刘河按合同价0.5元／ｍ＇·月交费，物业公司拒《物业管理条例》第四十一条规定合同约定物业费，物业公司涨价不经业主同意不合法，可以投诉。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条规定:物业服务企业违反物业服务约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的人民法院应予支持。由此物业管理公司违规收取业主可以提出抗辩拒绝缴纳。2014年4月份,物业公司以修房启动房屋维修资金为名单方擅自派保安人员到业主家要求书面签字，四千多户业主泛泛签字谈何容易，表面找几户签字走走形式后物业公司按统一表格全部代替业主签字后，于是就造出一个75%以上业主同意涨价（0.5元涨到0.7元／ｍ·月）的伪造证据后，唆使群力街道办、群力社区居委会主任朱英娟（现已离职匿逃群力街道办追踪无果）,在物业公司提供的“伪造证据”及三个行文表上分别个人私自盖上居委会公章。三个行文表:1.宜居家园，住宅物业等级和收费标准备案表。2.宜居家园住宅服务等级及收费标准意见汇总表3.宜居家园小区物业服务标准利和物业服务收费标准定书于是,物业公司以75%以上业主同意涨价的“伪造证据”及居委会主任朱英娟私盖公章的行文表，报哈市道里区物价局，申报物业费由合同价0.5元涨到0.7元／ｍ’·月，小区业主成群结队急时到道里区物价局反应物业公司“伪造证据”提涨物业费。道里区物价局局长、高科长当众拿出物业公司上报材料说:“有社区居委会在三个行文表上盖公章了”,业主回答:“居委会不经业主同意私盖公章不合法，区物价局局长、高科长根据业主反应的情况及业主提供的”物业服务合同”。毅然决定不同意涨价，没在固定栏中盖章（附表）物业公司经理杨晓春为在每年净利润101万基础上再获取98.05万元非法收入驱使下，又唆使哈市道里区物业监督指导中心在2016年4月3日在“道里区驻区物业管理项目备案登记书”上盖公章，“道里区物业供热办公室”也在“宜居家园住宅物业服务等级和收费标准备案表”文表上盖公章（没有日期）。物业公司为达到诈取业主98.05万为目的，唆使社区居委会主任朱英娟（现已潜逃）私自在三个行文（表）中盖居委会公章，又唆使道里区物业监督指导中心、道里区物业办公室在相关行文（表）上盖公章，以此取得有关行政部门“审批备案”。物业公司就以上述编造事实、伪造证据、混淆是非曲直、隐瞒真象，对刘河提起民事诉讼，使一审法院作出错误判决。在一审判决书中经与哈尔滨市道里区群力街道办事处宜居家园社区居委会就宜居家园住宅服务等级及收费标准意见进行汇总后，对物业服务标准进行确认，并报行政部门“审批备案”国务院关于取消非行政许可审批事项的决定国发［2015］27号经研究论证，国务院决定:在前期大幅减少部门非行政许可审批事项的基础上再取消49项非行政许可审批事项，将84项非行政许可审批事项调整为政府内部审批事项，今后不再保留“非行政许可审批”这一审批类别。调整为政府内部审批的事项,不得向公民、法人和其他社会组织实施审批。附国发［2015］27号文件全文所以:判决书中“对物业服务标准和物业服务收费标准”进行确认，并报行政部门“审批备案”。在国发［2015］27号文件照妖下不具法律效力，对上诉人刘河没有约束力。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二项明确规定“未成立业主大会的，由所在街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑面积过半数的业主、且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业收费标准。请问物业公司、街道办、社区居委会,何时何地何人出面组织征求业主（何人）同意“双过半”来代表刘河变更2009年2月20日刘河与物业公司（杨晓春）签定的“物业服务合同”的合法性，街道办刘宝庆副书记、居委会郭主任均表态不知此事。请物业公司拿出证据来!就是因为这条“伪造证据”也是唯一的证据至使一审法院作出错误的判决:判决刘河等几位业主败诉。物业公司伪造证据，进行诈骗，罪责难逃···宜居家园住宅小区是哈尔滨市政府于2005年置建的保障性住房（经济适用房）《国家发展改革委关丁放开部分服务价格意见的通知》发改价格2014］2755号2755号文件中第一项，第（六）条,保障性住房、经济适用房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政部门根据实际情况实行政府指导价。放开保障性住房实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。请问，物业供热公司群力分公司有权建立补贴机制吗。综上所述，本物业纠纷案焦点有三（一）物业服务合同是否有效。（二）“审批备案”是否有法律效（三）“双过半”同意涨价，证据是否确凿。1.刘河与物业公司签有物业服务合同至今有效，合同约定政府定价0.5元／ｍ’·月（多层住宅）。2.“审批备案”没有法律效力，对刘河没有约束力，国发［2015］27号为证。3.业主“双过半”同意涨价是“伪造证据”。两个相同案件有两种不同判决两个地市级城市，两个基本相同的物业纠纷案，而哈市纠纷案第3项是“伪造证据”，却有两种相反的判决。开发区物业公司辩称，案涉小区的物业服务等级及收费标准的确定符合法定程序，刘河应履行支付物业费义务，一审判决事实清楚，法律适用正确。2014年6月16日，开发区物业公司做出《宜居家园住宅物业服务等级及收费标准意见汇总表》，本次物业服务等级评定及收费调整经过小区75.99%业户同意，2.91%业户原则同意。2014年6月16日，哈尔滨市道里区群力办事处宜居家园社区居民委员会（以下简称居委会）做出《宜居家园小区物业服务标准和物业服务收费标准确定书》，写明：宜居家园小区物业管理处对小区现有服务标准进行自评分析，完全符合《哈尔市住宅物业服务指导标准》中的二级……”其后居委会、哈尔滨市道里区物业供热管理办公室在《宜居家园住宅物业服务等级和收费标准备案表》上盖章。2016年4月3日哈尔滨市道里区物业监督指挥中心出具《道里区驻区物业管理项目备案登记书》，写明业务服务等级为二级，收费价格为多层0.7元/月/平方米、高层0.8元/月/平方米，有限期自2014年7月1日起。依据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准（下同）”案涉小区的物业服务标准和物业服务收费标准经过总套数过半数的业主同意和社区居委会的确认，符合法律规定。开发区物业公司按物业二级服务标准提供了相应服务，刘河应按调整后的标准支付物业费。综上，一审判决事实清楚，法律适用正确，应予维持。开发区物业公司向一审法院起诉请求：判令刘河支付2014至2015年度、2015至2016年度、2016至2017年度、2017至2018年度的物业服务费，共计2541.12元；判令刘河支付自2014年7月1日至2018年6月30日逾期支付物业服务费的违约金5241.06元。一审法院认定事实：刘河系哈尔滨市宜居家园小区B区206号楼4单元303室业主，开发区物业公司系该小区物业管理服务单位。2009年2月20日，开发区物业公司与刘河签订物业管理服务合同，约定：物业服务费用按业主拥有的建筑面积缴纳（刘河房产建筑面积为75.63平方米），缴费标准为每月每平方米0.5元；刘河自按进户通知单的时间开始计时收费,刘河逾期缴纳物业服务费，开发区物业公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。合同签订后，刘河依约向开发区物业公司缴纳物业服务费至2014年6月30日。2014年6月16日，开发区物业公司经与哈尔滨市道里区群力办事处宜居家园社区居民委员会就宜居家园住宅物业服务等级及收费标准意见进行汇总后，对物业服务标准和物业收费标准进行确认，并报行政主管部门审批备案。2016年4月3日，经审核，哈尔滨市道里区物业监督指挥中心向开发区物业公司颁发道里区驻区物业管理项目备案登记书，载明：“项目名称：宜居家园；项目地址：哈尔滨市道里区四方台大道3380号；项目总建筑面积：409,349.72（平方米）；物业服务等级：二级；物业收费价格：住宅：多层：0.7、高层：0.8（元/月/平方米）；有效期：2014年7月1日起”。截至2018年6月30日，刘河尚欠开发区物业公司2014年至2018年四个年度物业服务费计2541.12元（缴费时间为每年7月1日至次年6月30日）。一审法院认为，开发区物业公司与刘河之间物业服务合同关系成立，双方在已签署的物业服务合同中对物业服务期限未作明确约定，此物业服务合同为无固定期限服务合同。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二项明确规定“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。本案中，开发区物业公司提交的“宜居家园住宅物业服务等级及收费标准意见汇总表”体现的内容，无不符合上述规定之处，应视为哈尔滨市道里区群力办事处宜居家园社区居民委员会代表刘河就物业服务合同的服务标准和服务收费标准进行了变更，双方均应按原物业服务合同和新的物业服务标准和收费标准履行各自的合同义务。哈尔滨市道里区物业监督指挥中心颁发的道里区驻区物业管理项目备案登记书有效期为2014年7月1日起，开发区物业公司要求刘河按新的收费标准自2014年7月1日起缴纳物业服务费并无不当之处，刘河如对此持有异议，应通过相应渠道予以解决，刘河认为物业管理不到位，但举示的证据不充分。关于违约金问题，违约金具有补偿性和惩罚性功能，但不得过分高于因违约造成的实际损失。本案中，因刘河迟延缴纳物业服务费用给开发区物业公司造成的损失应仅限于利息损失，双方合同中约定按应缴费用每日千分之三计算违约金的标准过高，本院依法予以适当调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告刘河于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司2014年至2018年四个年度物业服务费2541.12元；二、被告刘河于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司违约金228.70元；三、驳回原告哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘河负担。本院审理期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘河提供下列证据：证据一，2019年8月30日哈尔滨道里区群力社区证明。证据二，2019年11月26日宜居居委会出具的证明。共同证明：社区同意涨价提出的证明，涨价与社区无关。社区组织业主讨论通过同意半数以上同意涨价，社区从来没有调查参与组织同意涨价的事。经质证，开发区物业公司对情况说明的真实性异议。依据证据规则证人证言应经证人出庭作证，在没有居委会相关人员出庭作证的情况下，该份证据起不到证明待证事实的作用。最后该情况说明仅写明没有委派工作人员入户调查事项，根据开发区物业公司在一审提交的证据之物业费服务标准确定书，宜居家园居民委员会写明物业公司将征询结果和相关资料报宜居家园居民委员会，由宜居家园居民委员会进行复核，所以该情况说明与开发区物业公司在一审中的主张不存在矛盾，也符合相关的法律规定调费程序合。本院认证意见：从形成的时间看，该证据形成于一审庭审结束后，且开发区物业公司对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认本院认为，刘河与开发区物业公司签订的《物业管理服务合同》后，没有证据证明双方通过协商一致或者其他合法途径解除案涉《物业管理服务合同》，故双方应继续履行案涉《物业管理服务合同》。按照《物业管理服务合同》约定，刘河有履行交付物业管理费的合同义务，开发区物业公司有收取物业服务费的合同权利。一审法院判决刘河向开发区物业公司履行交付尚欠的物业管理费及违约金的合同义务并无不当之处。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，只有一方不履行对价义务的，相对方才享有抗辩权，而且抗辩权的行使必须基于同一法律关系才可以主张。开发区物业公司起诉刘河给付物业服务费及违约金后，刘河主要针对物业服务费收费标准存有异议，仅笼统提出开发区物业公司服务不到位也未提供证据加以证明。因缴纳物业费与对收费标准异议不是基于同一法律关系属另一法律关系，可另寻途径解决。刘河不以物业服务存在瑕疵,而以收费标准有异议为由不交纳物业管理费不属于行使合同抗辩权，也不是不交或少交物业管理费的理由。对于开发区物业公司是否具备物业费二级收费标准以及变更收费标准的材料是否齐全及是否存在瑕疵、是否真实有效的审查权属于定价部门，在定价部门已经作出收费标准的情况下，若认为收费指定标准有问题，可以通过相应途径解决。在定价部门撤销收费标准之前，定价部门作出的收费标准应视为合法有效。刘河在《物业管理服务合同》有效且履行期间提出不应按照定价部门新收费标准收费的主张于法无据。综上所述，刘河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘河负担。本判决为终审判决。审判长  郎晓侠审判员  周 磊审判员  王 琦（）二〇二〇年八月二十日书记员  李 娜