江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初2379号原告：李成龙（案外人），男，1974年12月1日出生，住江苏省泗阳县。原告：蔡红霞（案外人），女，1972年3月10日出生，住江苏省泗阳县。以上二原告共同委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：魏嘉均，江苏八面锋律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司泗阳县支行（申请执行人），住所地江苏省泗阳县众兴镇众兴中路67号。负责人：韩崎环，该行行长。委托诉讼代理人：方晶晶，女，该行员工。委托诉讼代理人：张绍恒，男，该行员工。被告：李尧（被执行人），男，1994年1月18日出生，住江苏省泗阳县。被告：宋雨婷（被执行人），女，1995年5月12日出生，住江苏省泗阳县。原告李成龙、蔡红霞与被告中国农业银行股份有限公司泗阳县支行（以下简称农行泗阳支行）、李尧、宋雨婷案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李成龙、蔡红霞及其委托诉讼代理人许强风、魏嘉均，被告农行泗阳支行的委托诉讼代理人方晶晶、张绍恒到庭参加诉讼，被告李尧、宋雨婷经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李成龙、蔡红霞向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于泗阳县房屋；2.农行泗阳支行、李尧、宋雨婷承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年8月2日，位于泗阳县房屋已被宋雨婷出售并交付给李成龙、蔡红霞，且李成龙、蔡红霞也于2018年12月28日支付完毕购房款，该房屋已属于李成龙、蔡红霞所有。农行泗阳支行申请执行该房屋，并无相关依据。农行泗阳支行辩称，一、李成龙、蔡红霞所提供的证据无法证实其二人与李尧、宋雨婷签订了合法有效的书面买卖合同。上述双方所签订的《房屋买卖合同》落款处并无李成龙、蔡红霞签名；《莱茵河畔缴款确认书》中收款人并非李尧、宋雨婷，约定付款方式为“一次性付款”与《房屋买卖合同》第二条约定的“分两次付款”相矛盾，也与第四条中的“房贷满两年后……”相矛盾，该《房屋买卖合同》真实性存疑。二、李成龙、蔡红霞未能证明其二人在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。农行泗阳支行在贷后管理过程中，实地查看了房屋状况，该房屋并无居住痕迹，无生活用品、家具等。三、李成龙、蔡红霞提供的证据无法证实其二人已支付全部价款。其二人所提供的两份收据所属公章为宿迁博运房产经纪有限公司（以下简称博运公司）和宿迁中久房地产营销策划有限公司（以下简称中久公司），未提供案涉房屋所有权人提供的收据或转账记录，也未提供能够足以证实系上述二公司代收款项的证据，故不能证明已支付全部款项。四、案涉房屋仍登记在宋雨婷名下，至今未变更登记至李成龙、蔡红霞名下，其二人存在重大过错。综上，对于案涉房屋是否存在真实的买卖关系存疑，且房屋至今仍登记在宋雨婷名下，李成龙、蔡红霞对此具有过错，且也不能证明其二人对房屋享有足以排除强制执行的民事权益。李尧未作答辩。宋雨婷未作答辩。经审理查明，2019年5月10日，本院对农行泗阳支行与李尧、宋雨婷金融借款合同纠纷一案作出（2019）苏1323民初3102号民事判决：一、李尧、宋雨婷于判决生效后十日内向农行泗阳支行偿还借款本金2000000元及利息（自2018年1月31日起至2019年1月30日止，按年利率5.22%计算；自2019年1月31日起还清款之日止，按年利率7.83%计算）；二、上述判决第一项确定的债权，农行泗阳支行有权以拍卖、变卖李尧、宋雨婷位于泗阳县产所得价款在2000000元限额内优先受偿。根据农行泗阳支行的申请，本院于2019年7月1日立案执行，案号为（2019）苏1323执2856号。在本案执行过程中，本院于2019年8月19日作出（2019）苏1323执2856号执行裁定：查封李尧、宋雨婷所有的位于泗阳县房屋，查封期限三年。案外人李成龙、蔡红霞对本案执行标的提出异议后，本院于2020年4月26日作出（2019）苏1323执异66号执行裁定：驳回李成龙、蔡红霞的异议请求。李成龙、蔡红霞不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2016年12月16日，中国建设银行股份有限公司泗阳支行（以下简称建行泗阳支行）与宋雨婷签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，该合同主要约定宋雨婷向该行借款280000元，借款期限至2032年1月2日，并以案涉房屋提供抵押担保。2017年1月2日，建行泗阳支行支付了上述借款。2019年6月11日，案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为建行泗阳支行，抵押期限为2016年12月16日至2031年12月16日，抵押金额为280000元。现宋雨婷已逾期支付上述借款，尚欠借款本金251086.78元及相应的利息。2017年8月2日，宋雨婷（甲方）与李成龙（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，双方主要约定：一、甲方将位于莱茵河畔小区22号楼605室转卖给乙方；二、本房屋面积为104.94平方米，单价3900元/平方，总价为409266元，乙方全款支付给甲方，分两次支付，第一次支付300000元，第二次支付109266元；三、水某、电费、燃气费、物业费以及其他费用自合同签订之后由乙方负责；四、房贷满两年后由甲方配合乙方办理相关过户手续，费用由甲方承担；五、自合同签订后房屋使用权归乙方所有。该合同同时备注“尾款于2018年5月30日前结清”。宋雨婷与李成龙分别在该合同的甲方、乙方处签名。2017年8月2日的《莱茵河畔缴款确认单》载明，购房客户系李成龙，购买的系案涉房屋，总价为409266元，付款方式为一次性付款。李成龙、毕某1（又名毕某2）分别在确认单的客户及收款人签字处签名。2018年3月15日，毕某1在与李尧的微信聊天中称：“……11.蔡红霞买宋雨婷的房子，车库没找，还有十万未交。”李尧回复称：“收到”。2018年4月4日，毕某1在与李尧的微信聊天中称：“蔡红霞今天打我电话了，要把车库安排了，剩下的钱交了办手续”。存储于毕某1手机中的照片三张，分别为：收条图片一张，收条系由毕某1于2017年7月28日出具，内容为收到李成龙案涉房屋定金5000元，于8月3日前交清房款，否则此定金作废；收据图片一张，收据系由毕某1于2017年8月2日出具，内容为收到李成龙款300000元，收款事由为案涉房屋购房款；内容为二张收据的图片一张，其中一张为上述300000元收据，该收据注明作废字样，另一张收据系由毕某1于2018年5月26日出具，内容为收到李成龙款350000元，收款事由为案涉房屋购房款。该三张图片在手机中所形成的相应时间分别为2017年7月28日、2017年8月2日、2018年5月26日。2018年5月26日，博运公司出具收据一张给李成龙，该收据载明收到款项8800元，收款事由为案涉房屋契税和维修基金费用。2018年12月28日，中久公司出具一张收据给李成龙、蔡红霞，该收据载明收到款项428200元，收款事由为案涉房屋购房款及41号车库款28200元。宋雨婷在上述二张收据上签名。李新明与陈月平系夫妻关系，李成龙、李某1系其二人之子。李成龙与蔡红霞系夫妻关系，孙某系其二人女婿。李成龙从银行取款如下：2017年7月12日11900元、2018年2月21日14000元、2018年5月14日7200元。蔡红霞从银行取款如下：2017年7月31日115000元、2017年8月21日5000元、2018年5月26日14000元、2018年12月27日20000元、2018年12月28日70000元。李某2从银行取款如下：2017年7月12日8000元、2018年5月26日20000元;陈月平从银行取款如下：2017年7月31日77000元。孙某从银行取款如下：2017年7月24日20000元。李某1从银行取款如下：2017年8月2日50000元。2019年8月8日，李某3、毕某1出具说明一份给李成龙、蔡红霞。该说明主要内容为：宋雨婷于2017年8月2日将案涉房屋出售李成龙、蔡红霞，房款已全部付清，房款分别由博运公司、中久公司代收。如宋雨婷不于2019年8月19日之前将该房屋解除查封并过户至李成龙名下，发生李成龙索要房屋或者解除房屋买卖合同、退回付款、赔偿损失、承担违约金等事由，李某3、毕某1愿意为宋雨婷承担担保责任，愿意与宋雨婷连带承担相关法律责任。2019年8月20日，张某、毕某1、李尧共同出具说明一份给李成龙、蔡红霞。该说明内容中除了如宋雨婷不于2019年9月30日之前将房屋解除查封并过户至李成龙名下外，其他内容与上述2019年8月8日的说明基本一致，张某、毕某1、李尧愿意为宋雨婷承担担保责任。2019年8月20日，在蔡红霞、李尧、毕某1、张某等人的现场对话录音中，李尧称：将房子贷款的事情处理后，肯定将房子过户给蔡红霞，这个房子该装装，不碍事。蔡红霞称：被这个事情弄的没有心思装修，有些材料都是定好的，说要求装都没让去装。毕某1出庭作证称：李尧与宋雨婷系夫妻关系。证人在他们二人所开的妙缘酒业有限公司、中久公司作会计。博运公司法定代表人是秦某，但公司实际上是李尧的。李尧的亲戚李某3介绍李成龙、蔡红霞购买案涉房屋，李成龙看房后于2017年7月28日交了5000元定金，由证人出具了收条，并规定于2017年8月3日交清购房款。当时看过房子就要签合同的，因为宋雨婷要生孩子，故后于2017年8月2日实际交付了300000元购房款，并于当天签订了买卖合同，剩余房款分期支付。2018年5月26日，李成龙、蔡红霞补交了50000元购房款，证人出具了350000元的收据，之前的300000元收据作废，对于该二张收据证人当时都拍照了。2018年3月15日、4月4日证人与李尧微信聊天的内容，内容大概是证人和蔡红霞办手续，车库未办，可证明买房的交易过程。所有的款项均是现金交付，也均是由证人收取，之前李成龙给过5000元定金，第二次是300000元（包含该5000元）、第三次是50000元，除了契税和车库钱，尚余房款都是每次50000元的交，车库钱还是证人开车到李成龙家中收取的。博运公司是先注册成立的，后中久公司注册成立，以博运公司、中久公司名义收取的购房款，最终都交付给了李尧或者宋雨婷，有的是现金交付，有的是转账交付。在李成龙付款300000元之后，其就收到了案涉房屋的钥匙，隔了一段时间后房屋就开始装潢了。案涉房屋直至2019年过年后，上半年的四月份才可以办理房产证。李成龙在购房时知道房屋有抵押，双方也约定在银行贷款还清后再办理过户，后因为李尧和宋雨婷资金存在困难，银行贷款一直未还清。李成龙、宋雨婷也一直在催促办理过户手续，房屋的物业、燃气和水电也都是宋雨婷配合办理的。证人李某3称：证人临时为李尧卖房，后证人朋友的朋友即李成龙的父亲说正好要买房的，证人就将李成龙介绍给毕某1，毕某1是李尧的员工。后来因为买房子买卖双方有矛盾了，证人还担保说房子不会有问题的，李成龙也经常找证人解决这个事情。证人刘某称：证人家住莱茵河畔22号楼505室，李成龙、蔡红霞住莱茵河畔22号楼605室，该房屋系证人于2019年农历6月份开始装修的，后于2019年农历10月份完工，是包清工，收取手工费30000元。当时参与装修的还有水电工一人、木工二人、贴砖工一人、油漆工一人。本院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。就本案而言，李成龙、蔡红霞购买案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定予以确定，即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如该房屋能够排除执行，则应同时满足上述四个条件。关于第一个条件。就本案而言，案涉房屋系于2019年8月19日被本院裁定查封，而案涉买卖合同系于2017年8月2日签订，故应当认定已满足第一个条件。关于第二个条件。证人毕某1称在李成龙、蔡红霞支付300000元后即将案涉房屋钥匙交付给其二人，且宋雨婷也协助办理了房屋的物业、燃气和水电手续，则此时其二人已可实际控制该房屋。且证人刘某也称，其于2019年农历6月份即从李成龙、蔡红霞处承揽案涉房屋装修业务，该时间也早于本院查封时间。同时，在案涉房屋被查封后的次日，蔡红霞因此事找李尧、毕某1协调房屋过户事宜时，李尧、毕某1、张某出具了保证书，且在现场对话过程中李尧表示房屋可以装修，蔡红霞表示房屋被查封已无心思装修，有些装修材料已经定好了，说要求装都没让去装，也可以进一步说明案涉房屋被查封前，房屋已经开始装修。因此，基于买卖合同，宋雨婷已将房屋钥匙交付给李成龙、蔡红霞，并办理了物业、燃气和水电等手续，其李成龙、蔡红霞也已法院查封前已开始装修房屋，则应认定其二人系在法院查封前合法占有该房屋，故应当认定已满足上述第二项条件。关于第三个条件。毕某1手机中的三张收条或收据图片，图片所形成的时间与收条或收据的出具时间是一致的，则可以认定收条或收据即系当时形成。毕某1在出具2018年5月26日的350000元收据时，将2017年8月2日的300000元收据收回并注明作废，应是其在2018年5月26日又收到了50000元，其即出具一张金额为350000元的总收据，故将之前的收据收回并注明作废。同时，毕某1于2018年3月15日与李尧的微信聊天中称：“……11.蔡红霞买宋雨婷的房子，车库没找，还有十万未交。”说明在李成龙、蔡红霞另需要购买车库，现车库还未找到，此情形下，尚余购房余款100000元未交。而之后中久公司又于2018年12月28日出具一张总金额为428200元的收据，收款事由为案涉房屋购房款及41号车库款28200元，则此时已收到的购房款总额不包含车库应为400000元，与上述微信中所称的尚余购房款100000元也是相对应的。结合毕某1的证言，以及毕某1于2018年4月4日与李尧的微信聊天中称：“蔡红霞今天打我电话了，要把车库安排了，剩下的钱交了办手续”，均可以证实李成龙、蔡红霞履行了交付房款的义务。同时，李成龙、蔡红霞也称，其二人购买案涉房屋，也是集全家之力，其二人父母、女婿，以及李成龙的兄弟李某1均提供了相应的资金，而上述六人取款的时间与案涉购房款的收条或收据所载明的出具时间即付款节点以及金额也是基本对应的，具体如下：即2017年7月28日、2017年8月2日收条或收据载明的款项为5000元、300000元，而李成龙于2017年7月12日取款11900元、蔡红霞于2017年7月31日取款115000元、李某2于2017年7月12日取款8000元、陈月平于2017年7月31日取款77000元、孙某于2017年7月24日取款20000元、李某1于2017年8月2日取款50000元，以上数额总计281900元；2018年5月26日的350000元收据可以确认再交款50000元，而蔡红霞于该日取款14000元、李某2于该日取款20000元，李成龙于之前的2018年5月14日取款7200元，总计41200元；2018年12月28日的收据可以确认在2018年5月26日之后再交购房款100000元，车库款28200元，而蔡红霞于2018年12月27日取款20000元、2018年12月28日取款70000元，共计90000元。因此，上述于查封之前形成的收条、收据，以及微信聊天记录，具备客观真实性，且收条、收据与取款记录能相互对应，结合证人毕某1的陈述，可以证实李成龙、蔡红霞已支付案涉购房款400000元（不包含车库款），以及房屋契税和维修基金8800元，共计408800元。案涉《房屋买卖合同》约定的总价款为409266元，目前已支付400000元，对于未付部分的9266元，李成龙、蔡红霞称，按照合同约定，相关过户手续所产生的费用应由宋雨婷负担，其二人即先代为承担该费用中的房屋契税和维修基金8800元，并以该款折抵购房款，对于二者之间的差额部分即466元，因宋雨婷在交付案涉房屋前欠付物业费，该费用由李成龙、蔡红霞代交，该费用也折抵了购房款，而李尧、毕某1等人出具的说明中也表明李成龙、蔡红霞已支付完毕购房款，故可以认定其二人已支付完毕购房款。关于第四个条件。宋雨婷实质系因购买案涉房屋从而于2016年12月16日向建行泗阳支行办理按揭贷款，并以案涉房屋提供抵押担保，证人毕某1也陈述房屋于2019年4月份才可以办理房产证，也可以印证该房屋于其后也即2019年6月11日方可办理抵押登记，故直至该房屋被查封前未能办理产权变更登记手续，系因客观原因所致，李成龙、蔡红霞并不存在过错。另外，案涉《房屋买卖合同》中也约定，宋雨婷于房贷满两年后配合李成龙办理案涉房屋相关过户手续，说明双方已经注意到因案涉房屋存在按揭贷款未还，房屋存在抵押登记的情形，并对何时办理变更登记作出约定，现因房屋存在抵押登记，按揭贷款的履行期限也未届满，故也不能认定李成龙、蔡红霞对房屋未能过户登记存在过错。综上，李成龙、蔡红霞作为案涉房屋买受人，其二人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对该房屋应当停止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行泗阳县人民法院（2019）苏1323执2856号执行裁定查封的位于泗阳县房屋。案件受理费7439元，由中国农业银行股份有限公司泗阳县支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  李前康人民陪审员  谷士凯人民陪审员  葛少卿二〇二〇年八月四日书 记 员  朱 艳