江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1416号上诉人（原审被告）：王晓臣，男，1977年4月1日出生，汉族，住吉安市吉州区。被上诉人（原审原告）：吕金兰，女，1965年9月30日出生，汉族，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：宫焕超，江西赣中（吉安县）律师事务所律师。上诉人王晓臣因与被上诉人吕金兰房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初1513号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王晓臣、被上诉人吕金兰及其委托诉讼代理人宫焕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓臣上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、驳回被上诉人的其他诉讼请求；3、被上诉人赔偿上诉人因锁门导致的经济损失5000元；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：店面的广告牌是2020年3月拆除，而不是2020年3月制作。上诉人在合同履行过程中以实际行动解除了合同。2019年8月双方协商转租，被上诉人不同意，故无法转租。2019年11月10日被上诉人无故将店面上锁，导致上诉人无法正常经营，上诉人相信被上诉人意图解除合同。2020年1月23日上诉人将店内大部分东西搬出并交还一套钥匙给被上诉人。双方此时已经达成解除合同一致意见。2019年11月10日被上诉人以未收到租金为由将店面上锁，直到2020年1月3日才解锁，这种行为是利用房东优势地位的霸凌行径。双方在合同中约定房租半年一付，但未明确半年的含义，也没明确是半年开始支付还是半年中途或者最后一天支付。上诉人已经支付到2019年10月10日的租金，由此看出是在履行义务。即使在合同履行过程中双方出现了争议，被上诉人也不能锁门。因此上诉人不仅不支付租金，还要求被上诉人赔偿经济损失5000元。受疫情影响要求减免3个月租金。吕金兰辩称，上诉人的上诉理由不成立，广告牌的制作与本案无关。上诉人认为以实际行动解除合同与事实不符且无法律依据。事实是上诉人一直占用店面至本案一审诉讼期间2020年5月29日才将店面交还我方。要求赔偿5000元损失的主张无事实和法律依据，应当另行起诉。本案并非疫情影响解除合同，并且疫情对吉州区影响不大、时间不长，我方出租的房屋也不是公有房屋，是因为上诉人经营不善导致2019年9月开始拖欠房租。一审法院已经免除一个月房租。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。吕金兰向一审法院起诉请求：1、解除《店面出租合同》并交还店面；2、王晓臣支付自2019年10月10日起至实际交还店面之日止的租金，至起诉之日止应付租金为18150元；3、本案诉讼费用由王晓臣承担。一审法院认定事实：2018年8月10日，吕金兰（甲方）与王晓臣（乙方）签订《店面租赁合同》，约定：甲方将位于吉州区门面出租给乙方；付款方式，本店面租金为每月人民币3300元，租期三年，半年一付，押金叁仟元整，退租后如未损坏房内东西，将押金全额退还；乙方在租赁期内不得进行非法活动，不得将房屋随意转租他人，如要转租，需经甲方同意，任何一方要遵守合同约定，店面租期：2018年8月11日至2021年8月10日止等内容。合同签订后王晓臣缴纳了3000元押金并支付租金至2019年10月10日。2019年8月份，王晓臣与吕金兰协商将店面转租，吕金兰不同意。因王晓臣未按时支付11月份租金，吕金兰于2019年11月10日将店面大门上锁，2020年1月3日通知王晓臣已解锁。同年1月23日王晓臣将店内大部分东西搬出，将一套钥匙交还给了吕金兰，但还有一套钥匙未交还。诉讼期间，吕金兰于2020年5月29日通过一审法院将剩余的一套钥匙交还给吕金兰。以上事实，有双方的当庭陈述及吕金兰提供的《店面出租合同》、微信聊天记录，王晓臣提供的微信聊天记录、照片等证据证实，经庭审质证，对上述证据的证明效力一审法院予以确认。一审法院认为，双方签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。合同约定租金半年一付，王晓臣付至2019年10月，之后的租金未付，王晓臣已构成违约，吕金兰有权解除合同，故吕金兰要求解除《店面租赁合同》并交还店面的诉请一审法院予以支持。王晓臣辩称2020年1月23日已经实际交还了店面并和吕金兰解除了合同，一审法院认为，双方签订的合同中未约定单方解除合同的条件，王晓臣也没有法律规定的可以解除合同的情形，故应双方协商一致才能解除合同，在吕金兰未同意的情形下王晓臣自行搬离店面，未与吕金兰交接，未将全部钥匙交还给吕金兰，且王晓臣自称在2020年3月份还做了广告牌，王晓臣的行为不能认定为解除合同，王晓臣的相关辩解意见一审法院不予采信。关于租金的问题，一审法院认为，因王晓臣未及时缴纳租金吕金兰将店门上锁，上锁期间王晓臣不能正常经营，导致合同目的不能实现，吕金兰对此应承担责任，故从上锁之日即2019年11月10日至吕金兰告知王晓臣已解锁之日即2020年1月3日期间的租金应予以免除。另外，疫情期间，对生产经营确会造成一定影响，王晓臣经营收入减少，根据公平原则，一审法院酌定免除王晓臣一个月租金。吕金兰诉请王晓臣支付租金至实际归还店面之日止，一审法院认为，现王晓臣已将店面清空并于2020年5月29日通过一审法院将钥匙交还给吕金兰，可以认定王晓臣于当日将店面交还给吕金兰，租金应计算至2020年5月29日止。吕金兰同意将应退还的3000元押金抵偿租金，一审法院予以照准。王晓臣辩称修路导致没有生意，与吕金兰无关，及广告牌被人拆除没有提供证据，一审法院不予采信。综上，经一审法院核算，王晓臣应支付吕金兰2019年10月10日至2019年11月10日的租金3300元，2020年1月3日至2020年5月29日的租金3300元×3个月（已减免一个月）+3300元/30天×26天=12760元，共计16060元，核减吕金兰应退还给王晓臣的押金3000元，王晓臣还应支付租金13060元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除吕金兰与王晓臣签订的《店面租赁合同》；二、王晓臣向吕金兰支付租金13060元，限判决生效后十五日内付清。案件受理费254元，减半收取计127元，由王晓臣负担。二审期间，上诉人提交微信付款记录一张，广告牌定金付款单两张，证明2018年9月制作广告牌。被上诉人质证认为真实性不认可，与本案无关。本院认证，该证据与本案租赁合同关系及合同的解除无关联，不予认定。被上诉人未提交证据。当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、解除合同时间如何认定？二、上诉人要求减免三个月租金是否有是事实和法律依据？关于焦点一，涉案租赁合同载明租期截止到2021年8月10日。当事人在租期截止之前对合同履行产生争议，诉讼中当事人均同意解除租赁合同，但对解除合同的时间各执一词。上诉人认为2020年1月23日解除合同，故无需支付此后的租金。如按其主张，解除合同后承租人应当返还租赁物。但其在2020年1月23日之后仍占用租赁店面，也未将门锁钥匙全部交还给被上诉人。故上诉人主张2020年1月23日解除合同与事实不符。2020年5月29日上诉人通过一审法院将剩余的一套钥匙交还给被上诉人。故一审法院认定2020年5月29日解除合同并无不当。上诉人应当支付合同解除之前的租金。关于焦点二，疫情期间，对生产经营确会造成一定影响，但本案中王晓臣占有租赁店面未正常经营是其个人行为，并非完全受疫情影响所致，一审法院根据公平原则，酌定免除王晓臣一个月租金，对王晓臣要求减免三个月租金的主张不予支持。王晓臣二审中提出要求吕金兰赔偿经济损失5000元，王晓臣可另行起诉。综上所述，上诉人王晓臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费251元，由上诉人王晓臣负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  胡文君二〇二〇年八月十日法官助理刘娟书记员谢佳艺