辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5485号上诉人（原审原告）：陈晓丽，女，1976年8月22日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：大连安邦房地产开发有限公司，住辽宁省大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。统一社会信用代码91210200736404454R。法定代表人：张仕祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：于永亲，辽宁甘霖律师事务所律师。上诉人陈晓丽因与被上诉人大连安邦房地产开发有限公司（以下简称“安邦公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初6314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈晓丽上诉请求：撤销一审判决第二项，改判安邦公司向陈晓丽支付违约金至其配合陈晓丽办理大连市甘井子区房屋不动产权属登记之日止(暂计算自2015年11月16日至2019年11月15日，违约时间共1460日，违约金为327,669元×0.0001/日×1460日=47,839.7元)。事实与理由：一审已经查明安邦公司存在违约，却不支持陈晓丽要求安邦公司承担违约金的主张，与事实不符，也无法律依据。一审中，安邦公司已承认，其因案外人原因不予配合陈晓丽办理房屋产权登记，可见安邦公司存在违约事实。根据双方商品房买卖合同第十五条的约定，因出卖人的责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记的，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金。因安邦公司的违约状态一直持续存在至今，所以并不存在诉讼时效起算的问题。安邦公司应按照合同约定，自房屋交付之日超过两年起，即自2013年10月1日起，至其配合陈晓丽办理房屋不动产登记时，对其违约期间的行为按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金。即使本案适用诉讼时效，按照三年诉讼时效的法律规定，在陈晓丽于2018年11月16日向安邦公司致电要求配合办理产权登记时，对于安邦公司自2015年11月16日起至今的违约行为，陈晓丽要求其承担违约责任的权利不应被剥夺。即安邦公司应自2015年11月16日至其配合陈晓丽办理房屋不动产登记日止，按已付房款的日万分之一向陈晓丽承担赔偿金。一审驳回陈晓丽要求安邦公司支付违约金的判决，不符合法律规定。另外，一审关于陈晓丽已付购房款的数额认定错误，应为327,669元，而非327,487元。安邦公司辩称,不同意陈晓丽的上诉请求。陈晓丽购买的房屋实际是与安邦公司联建的安厦（大连）投资咨询有限公司（以下简称“安厦公司”）与安邦公司联建而分割的房屋，抵顶给安厦公司的房屋。原审中安邦公司提交了大产权证，故陈晓丽是从安厦公司购买的房屋，安邦公司是接受安厦公司的指令才能为陈晓丽出具办理相关产权的手续，而案涉房屋2013年即可以办证，陈晓丽因拖欠安厦公司的物业费导致安厦公司不愿给其办理产权，而安邦公司从未收到安厦公司的指令及陈晓丽要求办理产权证的书面申请，为此陈晓丽向安邦公司主张违约金无实际法律依据。案涉房屋是抵债房，安邦公司与陈晓丽之间不存在真实的商品房买卖合同关系，并且陈晓丽提起本案诉讼也超过了诉讼时效期间。另案中，法院已判决安邦公司与安厦公司的联建协议有效，依据该联建协议安邦公司办理了包括案涉房屋在内的房屋的大产权证。陈晓丽提供的电话录音并不确定是跟安邦公司工作人员进行的通话，即使是安邦公司的工作人员与陈晓丽通话亦不能代表安邦公司。陈晓丽向一审法院起诉请求：1.请求判令被告配合原告办理不动产权属登记；2.判令被告承担违约金至其履行合同义务之日止(自2013年10月1日起暂计算至2019年3月31日为65，763.17元)；3.案件诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月23日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的金柳路61号1-11-3号房屋，房屋面积35.87平方米，总房款327,487元；出卖人应当在2011年9月30日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：办理该房屋所有权登记的期限为2年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过2年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该2年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金。合同签订后，原告按约交付了购房款327,487元。现原告称案涉房屋已于2011年年底交付使用。2014年1月17日，被告取得案涉房屋涉及项目的商品房初始登记证明。原告曾于2018年11月16日、2019年2月25日通过电话方式与被告工作人员沟通办理产权证事宜，要求被告配合出具办理产权登记相关材料。一审法院认为：原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已经按约交付房款取得案涉房屋，被告应当依照合同约定履行配合原告办理产权登记义务，出具应当由其负责出具的相关材料，现被告拒不配合无理。故，关于原告要求被告履行配合原告办理案涉房屋不动产权权属登记的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于被告辩称，案涉房屋系抵债房，双方之间并不存在商品房买卖合同关系的意见，被告提供的其与案外人签署的联建协议仅能看出被告与案外人联合开发建设项目，不足以证明案涉房屋系抵债房，故被告的该项辩称意见，没有依据，不予采纳。关于被告辩称，因原告拖欠案外人费用未结清，被告未接到案外人指示，不能配合原告办理产权登记的意见，本案系商品房销售合同纠纷，原告与案外人之间物业服务合同法律关系，与本案并非同一法律关系，且依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告是否向案外人交纳物业费与被告应当履行配合原告办理产权登记义务之间没有关联性，不构成被告拒绝履行协助办理产权登记的理由，故被告的该项辩称意见，没有依据，不予采纳。关于原告要求被告支付逾期办证违约金诉讼请求。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告主张被告拒绝出具应当由被告配合出具的材料导致逾期办证，要求被告支付逾期办证违约金。案涉房屋于2014年就已经具备办理产权登记条件，原告自2014年起就应当知道其权利受到损害，但原告提供的证据显示其自2018年才开始向被告主张，且未提供证据证明中间有诉讼时效中止、中断情形，故原告的该项诉请已过法定诉讼时效，应当予以驳回。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起三十日内被告大连安邦房地产开发有限公司协助配合原告陈晓丽办理金柳路61号1-11-3号房屋不动产权属登记；二、驳回原告陈晓丽其他诉讼请求。案件受理费722元(原告陈晓丽已预付)，由原告负担622元，由被告大连安邦房地产开发有限公司负担100元，被告负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审中，安邦公司提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换，对于双方有争议的证据，本院认定如下：对于安邦公司提供的（2019）辽02民初1893号民事判决，陈晓丽对真实性并无异议，但对关联性不予认可。鉴于该判决作出后，安厦公司提起上诉，该判决尚未生效，故对该份判决本院不予采信。对于陈晓丽提供的专用收款收据，安邦公司对真实性并无异议，本院对该证据予以确认。该证据显示，陈晓丽于2011年10月13日缴纳案涉房屋的首期物业费、电梯费、垃圾清运费，安邦公司认可2011年10月13日是陈晓丽接收案涉房屋的时间。本院对一审查明的事实，除“合同签订后，原告按约交付了购房款327,487元。”外，均予以确认。本院补充查明，合同签订后，陈晓丽交付了案涉房屋购房款327,669元，安邦公司为陈晓丽开具了销售不动产统一结算发票。本院认为，一审判决判令安邦公司协助配合陈晓丽办理案涉房屋的不动产权属登记手续，安邦公司并未提起上诉，表明对该项判决结果予以认可，且双方当事人均认可案涉房屋现已具备办理产权登记的条件，故对一审判决第一项本院予以维持。双方当事人的争议焦点在于安邦公司应否承担逾期为陈晓丽办理案涉房屋产权登记的违约责任。本案中，安邦公司与陈晓丽签订《商品房买卖合同》，该合同应系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应依约履行各自义务。根据该合同约定，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过2年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该2年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金。现陈晓丽已按照合同约定履行了支付购房款的义务，安邦公司开具发票予以确认。二审中，陈晓丽提供交房当天其缴纳首期物业费的收款收据，拟证明案涉房屋的交付时间为2011年10月13日，安邦公司认可陈晓丽于上述时间接收案涉房屋。自此时起计算2年，安邦公司应自2013年10月13日起按陈晓丽已付房款日万分之一的标准支付违约金。但因陈晓丽怠于行使权利，直到2019年5月23日才向一审法院提起本案诉讼，要求安邦公司承担逾期办理产权登记的违约责任，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，陈晓丽在2016年5月22日前的逾期办证违约金已超过法定的诉讼时效期间，本院依法不予支持。安邦公司应自2016年5月23日起至本判决确定的给付之日止按照陈晓丽已付房款327,669元的日万分之一的标准向陈晓丽支付违约金。一审判决认为陈晓丽主张的逾期办证违约金全部超过了诉讼时效期间欠妥，本院依法予以纠正。关于安邦公司辩称，案涉房屋系其与安厦公司联建，属于抵债房，故其与陈晓丽之间不存在商品房买卖合同关系一节，本院认为，陈晓丽与安邦公司签订《商品房买卖合同》，安邦公司向陈晓丽开具收取案涉房屋购房款的结算发票，安邦公司虽提供其与案外人安厦公司之间的《联建协议》，但该协议仅系安邦公司与安厦公司之间的内部协议，鉴于案涉房屋初始登记在安邦公司名下，所有的建设、规划、审批手续均系安邦公司办理，现无据证明陈晓丽知晓安邦公司与安厦公司之间的联建关系及内部约定，亦无据证明陈晓丽与安厦公司之间存在商品房买卖合同关系或以房抵债关系，故安邦公司与安厦公司的内部约定不足以对抗善意购房人陈晓丽的权利，亦不足以否认陈晓丽与安邦公司之间签订的《商品房买卖合同》的效力。据此，对安邦公司的该项抗辩理由本院不予采纳。关于陈晓丽上诉称，案涉房屋逾期办理不动产登记的违约金应自2015年11月16日起算一节，本院认为，陈晓丽虽举证证明其曾于2018年11月16日通过电话方式与安邦公司工作人员沟通办理案涉房屋产权证事宜，但其在通话中仅要求安邦公司配合出具办理产权登记的相关材料，并未提出要求安邦公司承担逾期办证违约金的主张，故该通话证据不能作为陈晓丽主张逾期办证违约金诉讼时效中断的合法事由。据此，对陈晓丽的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人陈晓丽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初6314号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初6314号民事判决第二项；三、大连安邦房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向陈晓丽支付逾期办理大连市甘井子区房屋不动产权属登记的违约金（自2016年5月23日起至本判决确定的给付之日止，按照陈晓丽已付房款327,669元的日万分之一计付）；四、驳回陈晓丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费722元(陈晓丽已预付)，由陈晓丽负担168元，由大连安邦房地产开发有限公司负担554元；二审案件受理费1444元（陈晓丽已预交），由陈晓丽负担336元，由大连安邦房地产开发有限公司负担1108元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年八月二十八日书记员 连亚妮