广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初1723号 原告：唐祚博，男，1979年1月17日生，汉族，桂林市税务局干部，住广西桂林市七星区。 委托代理人：潘凤，女，1983年6月22日生，广西利淼设计有限公司会计，住广西桂林市七星区。 委托代理人：苏文先，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：石怡，女，汉族，1968年10月5日生，邮政储蓄银行灵川支行公司部门经理，住广西灵川县。 委托代理人：滕芸，广西君健律师事务所律师。 第三人：桂林家天下地产经纪有限公司，住所地桂林市秀峰区九岗岭小区27栋3号铺面，统一社会信用代码：91450302063558108A。 法定代表人：邓捷胜，董事长。 委托代理人：常宇，桂林家天下地产经纪有限公司员工。 原告唐祚博与被告石怡、第三人桂林家天下地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法由审判员阳帆适用简易程序，于2020年7月16日、7月31日两次公开开庭进行了审理，书记员李捷担任法庭记录。原告唐祚博及委托代理人潘凤、苏文先，被告石怡及委托代理人滕芸，第三人桂林家天下地产经纪有限公司的委托代理人常宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告唐祚博与被告石怡2019年5月19日签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金人民币100000元给原告；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告通过第三人家天下公司就桂林市七星区环城南一路21号万达城A区XXX房屋的买卖事宜于2019年5月19日签订了《房地产买卖合同》，合同约定被告将上述房屋出卖给原告，合同还对价款、交付方式及双方的权利义务等进行了约定，合同签订后，原告依约支付了定金五万元给被告。2019年8月，在被告尚未履行任何合同义务之前，原告及居间方就发现房屋存在很多质量问题，原告多次与被告及居间方就房屋质量问题进行沟通，要求被告及时修复，但因为被告的原因一直没能解决。2019年11月原告欲将被告及居间方诉至桂林市七星区人民法院，桂林市七星区人民法院组织三方进行了诉前调解，三方一致同意对房屋质量进行鉴定以便于被告修复房屋质量问题。但在对房屋质量进行鉴定的过程中，被告却将房屋解押并要求原告履行付款等义务，原告多次告知被告目前鉴定正在进行之中，要求在房屋质量问题解决之前暂停履行合同，被告却违反合同私自将房屋出售给了其他人。原告认为，被告的行为已经构成违约，应当双倍返还定金。原告与被告协商不成，现诉至人民法院，请求查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告石怡辩称，1、被告转让的房屋不存在质量问题。(1)从被告提供的涉案房屋《建设工程质量竣工验收意见书》，可以证明:该栋房屋已按《广西壮族自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督管理暂行规定》，并由五方(施工、勘察、设计、监理、建设)单位进行综合验收，验收结论是质量合格。该意见书是建设、施工、监理、设计、勘察五个责任主体共同验收的法律文件，是在五方验收及其它专项验收合格，资料齐全的基础上向政府行政主管部门报备的法律文件；(2)原告提出的房屋问题，属于质量瑕疵，不会影响到房屋的安全和使用功能，不致于使得原告买卖合同目的不能实现。按照建筑工程质量验收统一标准，这些质量瑕疵问题的存在并不能认定房屋质量不合格，也并不影响到房屋的交付。原告举证所依据的验房报告，该验房中介是不具备质量验收的主体资格的，不属于法定的房屋质量检测机构。因此，即便本案房屋存在原告所述的空鼓、阳角垂直面角度不够等质量瑕疵问题，只要原告依合同约定支付了购房款，房屋的开发商是可以按照相关法律和规范的要求对房屋履行保修义务的，被告也是可以协助原告进行维保申请的。质量瑕疵问题不能成为原告拒绝履行《房地产买卖合同》付款义务的理由；2、被告已依据双方签订的《房地产买卖合同》履行了产权证解押手续，房产中介机构也将该事宜通知了原告，原告未依约履行付款义务，属于违约。理由如下(1)双方于2019年5月19日签订《房地产买卖合同》，该合同第七条第2款约定“甲、乙、丙三方约定于产权证解押后5个工作日内到桂林市政务中心办理网签”，被告于2019年11月15日办妥该房屋解押手续，并取得《注销抵押登记证明》，依此款约定，原告人应于2019年11月23日前到桂林市政务中心办理网签，并向被告支付第一期购房款165000元。后经该房屋销售中介人员代表被告向原告发出手机短信，多次催促原告办理网签过户手续及履行第一期购房款支付义务，但原告均未履行，显然，原告的行为已属违约；(2)依据《合同法》第六十八条，原告没有确切证据证明被告房屋存在严重质量问题，导致其合同目的不能实现，更无证据证明被告有不能交付房屋的可以令其中止履行合同义务的情形，因此，原告应当承担违约责任，无权要求被告返还购房定金。综上所述，原告诉请要求答辩人返还购房定金缺乏事实及法律依据，不应获得支持。 第三人家天下公司辩称，1、同意解除合同；2、第三人已经履行合同义务，权利也得到实现，在合同中已无权利义务关系。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2019年5月19日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）、第三人（合同丙方）共同签订《房地产买卖合同》一份，约定:甲方将座落在桂林市七星区环城南一路21号万达城A区xxx房屋出售给乙方，成交价为615000元。甲方保证对该房屋享有完全的处分权，不存在任何产权纠纷；在本合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金5万元，定金在第一期付款时冲抵购房款;第一期购房款于到桂林市政务中心办理网签及报税当日支付165000元给甲方；第二期购房款乙方向银行申请公积金贷款400000元，并于银行放款当日支付给甲方；甲方该房地产现有银行贷款尚未还清，由甲方执行还贷的，甲方应于拿到不动产权证书3个工作日到贷款银行办理申请提前还款手续，取得还款证明后3个工作日内办理抵押注销登记手续。产权证解压后5个工作日内到桂林市政务中心办理网签及报税手续；如乙方未按约定支付房款及履行义务的，甲方保留该房产30日等待乙方付款，在保留期间，乙方按应付房款金额的千分之一每日支付滞纳金给甲方；保留期届满，乙方仍未支付购房款的，即视为自动放弃购买。如未进行产权转移登记，甲方有权将该房产转卖他人，乙方不得有异议；甲方在15个工作日内扣除相应的违约金后，将乙方所交购房款余额不计息退还乙方；自本合同签署之日起，在房产网签交件前发生违约的，甲方违约，五日内返还已收房款和定金并支付等同于定金金额的违约金给乙方，乙方违约，已缴纳的定金作为违约金归甲方所有；本次交易，丙方收取居间佣金12300元，由乙方于合同签订当日支付给丙方。合同签订当日，原告向被告支付了定金50000元，向第三人家天下支付了中介费12300元。2019年8月14日，原告进行验房时，认为房屋墙面存在裂纹、空鼓、部分砂浆强度不够、墙面不平等质量问题，遂通过电话与被告联系，要求修复。2019年11月4日，原告分别将被告和第三人诉至本院，本院组织各方进行了诉前调解，各方均同意先行对房屋质量进行鉴定，本院未予立案。2019年11月5日，原告与被告通过电话协商，确定原告通过第三方检测机构进行鉴定，在结果出来之前，不再就原合同追究违约责任。2019年11月15日，被告提前归还了房屋抵押贷款，注销了抵押登记。2019年12月26日，被告通过第三人发送手机短信，要求原告按原合同履行付款义务，并通知原告如原告在2019年12月31日未按合同交付首付款、完成网签手续，被告将要求原告承担违约责任，可将房屋另行出售。2020年3月27日，被告与他人签订存量房买卖合同，将上述房屋售与他人。原告得知后，认为被告违约，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，原告未委托鉴定机构对涉案房屋进行质量鉴定。 本院认为，原告与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。在合同的履行过程中，原告对房屋质量提出异议，各方均同意原告对房屋质量进行鉴定，并口头约定在鉴定得出结论前，互不追究违约责任，实际各方已对原合同的履行期限进行了变更，但没有对新的履行期限进行具体明确的约定，各方均应按照交易习惯善意履行。被告在各方已对合同履行期限进行变更后，仍按原合同条款的约定向原告主张违约责任，将房屋售予他人，导致原合同无法继续履行，存在过错，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告未在合理的期限内向鉴定机构申请鉴定，也是导致被告将房屋另行出售的重要原因，原告亦存在过错，原、被告双方均应对合同的解除承担责任，故对原告要求被告双倍返还定金及被告要求定金不予退还的主张，本院均不予支持，本院酌情判决被告将原告交纳的定金50000元予以返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十四条第（二）项之规定，判决如下： 一、解除原告唐祚博与被告石怡、第三人桂林家天下地产经纪有限公司于2019年5月19日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告石怡返还原告唐祚博定金50000元； 三、驳回原告唐祚博的其他诉讼请求。 本案案件受理费9950元，因适用简易程序减半收取4975元（原告已预付本院），由被告负担2487.5元，原告负担2487.5元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9950元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  阳帆 二〇二〇年八月十日 书记员  李捷