关于杨凌新西北种业有限公司与大荔县盛丰农资经营部、田会芳、王培秀侵犯植物新品种纠纷三案   陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终45号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王强，男，1968年6月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：袁坤，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钵，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鬲军宽，男，1965年10月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：董为民，陕西昭应律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市临潼区支行。。法定代表人：吴振宇，该行行长。委托诉讼代理人：张小兵，男，1968年4月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：董娜，女，1980年9月6日出生，汉族。原审第三人：中国民生银行股份有限公司西安分行。法定代表人：薛文才，该行行长。委托诉讼代理人：梁春霞，女，1977年9月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘骄慧，女，1993年10月30日出生，汉族。上诉人王强因与被上诉人鬲军宽及原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市临潼区支行（以下简称邮政银行临潼支行）、中国民生银行股份有限公司西安分行（以下简称民生银行西安分行）合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院(2018)陕01民初1866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王强委托诉讼代理人袁坤、张钵，被上诉人鬲军宽委托诉讼代理人董为民，原审第三人邮政银行临潼支行委托诉讼代理人张小兵，民生银行西安分行委托诉讼代理人梁春霞、刘骄慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王强上诉请求：1．撤销陕西省西安市中级人民法院于2019年10月21日作出的（2018）陕01民初1866号民事判决书；2．裁定发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；3．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。庭审中，上诉人王强诉讼代理人当庭陈述，将上诉请求第二项更改为裁定发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，放弃了其反诉请求部分。事实与理由：一、本案是有关出资购房合同纠纷，确定双方对购买房屋权属归属的前提是要查清各自的出资金额和比例。而一审法院对这一关键的基本事实并没有查清，且认定的事实相互矛盾。本案中，被上诉人鬲军宽的诉讼请求是依据双方签订的《购房协议》要求将上诉人王强名下的涉案房屋一半产权过户到其名下。被上诉人的诉讼请求是否能够得到支持，关键要查明双方在协议履行过程当中购买房屋的出资金额、出资比例等基本事实，这样人民法院才能根据上述基本事实认定购买房屋产权的最终归属。而本案一审法院恰恰没有查清双方的出资金额和比例，尤其对双方存在重大争议的关于后期购房款347.7万元是由谁出资支付这一事实一审法院根本没有查清，且在认定上相互矛盾。从一审法院的事实论述看似乎认定的是上诉人王强用经营利润支付的后期购房款（但王强庭审中并没有说用经营利润支付过购房款，该认定与王强本人的陈述相矛盾）。而一审法院后面判决部分又依据双方《购房协议》第五条第二款约定判决被上诉人鬲军宽无需交纳后期购房款，从这一认定上看，一审法院似乎又认为是上诉人王强用贷款交纳的后期购房款。到底是用经营利润支付的后期购房款还是用贷款支付的后期购房款，在一审判决中并没有最终明确认定。后期购房款占全部购房款的60%之多，这是本案的最基本事实，一审法院应当查明。如果一审法院认定是用经营利润交的后期购房款，那么对双方经营期间的资金投入、经营利润多少、经营利润归属、双方用经营利润支付后期购房款的出资比例等事实都需要进一步查实，否则无法认定双方各自购买房屋的出资金额和比例，也无法确认房屋的权属比例。而一审法院在没有查清上述事实情况下，就对经营利润推定为双方共同所有显然是错误的。如果一审法院认定是用贷款交纳的购房款，那法院仍应进一步查明贷款是依照《购房协议》约定的双方共同贷款还是王强个人贷款，以及贷款后资金用途，贷款后由谁偿还等事实，只有查清了这些事实才能准确的认定后期购房款属于双方谁的出资，最终做出公平合理的判决。纵观本案，一审判决对于购买房屋双方的出资金额和比例根本没有查清就直接判决涉案房屋一半产权归被上诉人所有显然是错误的。二、通过本案大量事实和证据都可以证明涉案房屋后期购房款347.7万元是由上诉人王强个人支付的，与鬲军宽没有任何关系。（一）上诉人王强一审中提交的大量证据可以证实，上诉人于2009年6月9日已交纳全部购房款。上诉人一审提交的陕西华清池旅游有限责任公司（以下简称华清池公司）职工集资建房开具的收到房款的收据和华清池公司于2019年9月11日出具的《情况说明》《律师调查笔录》足以证明上诉人已于2009年6月9日向华清池公司支付后期购房款347.7万元，合计支付购房款577.7万元。一审法院并未对上述证据进行认证分析，致使一审判决认定事实错误，判决不公。（二）即使像一审法院认定的那样是王强用经营利润交的剩余购房款，那么该经营利润也应是王强个人所有，与鬲军宽没有任何关系。因为这么多年涉案房屋的经营都是王强一个人出资，一个人承担风险，并投入了大量的人力、物力和财力，包括购买原材料、装修、员工费用、成本费用支出等等。对于《购房协议》约定的共同经营，鬲军宽没有履行任何义务，也没有参与任何经营，更没有任何证据证明他参与经营。因此，房屋的经营收益也应归上诉人王强个人所有，而非双方共同所有。且双方《购房协议》也没有约定用经营利润交纳后期购房款。所以一审法院凭空认定该利润属于双方共同所有的，是双方共同交纳的后期购房款显然是错误的和不公平的。（三）如果一审法院认为是用贷款交纳的后期购房款，同样也没有任何事实和法律依据。该认定忽略了上诉人王强与被上诉人鬲军宽签订《购房协议》的背景和《购房协议》关于出资时间的约定，在被上诉人鬲军宽没有任何证据，仅依照其陈述就认定是用贷款交纳的，显然系认定事实错误。1.一审法院忽略了双方《购房协议》签订的背景和合同条款关于出资时间的约定。2008年12月1日，华清池公司向公司各部室下发《陕西华清池旅游有限责任公司关于出售住宅小区1号楼临街商业房经营权的通知》（以下简称《华清池公司通知》），决定出售涉案房屋。该通知第七条第二项规定，涉案房屋若在规定时间内未缴清房款，视为违约，取消购房资格，并没收投标保证金，由领导小组重新出售(详见上诉人一审提交的证据一：《华清池公司通知》)。上诉人王强之所以找到鬲军宽签订《购房协议》目的就是为了缓解资金压力，避免因未按照单位规定的时间缴纳购房款而取消购房资格。所以，双方在签订《购房协议》时关于出资作出明确约定，就是后期购房款付款期限以交房时间为准，不晚于2009年12月底前。而一审判决认定被上诉人鬲军宽无需按《购房协议》约定支付后期购房款，是完全忽略了双方签订《购房协议》的背景及约定，有违双方签订协议的目的及真实意思表示。2.一审判决对被上诉人鬲军宽在履行《购房协议》过程中的违约行为并未做出认定。被上诉人鬲军宽因无力出资，拒不履行《购房协议》，即拒不支付后期购房款、办证款，也不签订《商品房买卖合同》、不办理产权证（根据《购房协议》约定，双方各执产权证）、也不参与共同经营等违约行为，一审判决对此并未认定，进而影响了判决的公正性。3.从《购房协议》履行看，双方并没有共同贷款的意思表示，一审法院不能认定该贷款就是双方共同贷款。被上诉人鬲军宽从没有参与过贷款的任何环节，更没有提出过共同协商、共同贷款的意思表示。如果是共同贷款，也应该是双方作为共同贷款人与银行签订贷款协议。而本案完全是王强个人贷款，贷款用途也是用于超市经营，后期也是个人偿还，由此可以看出该贷款资金应属于王强个人所有，与鬲军宽没有任何关系。即使用上述贷款交纳后期购房款，也应认定为王强个人出资，而不应将视为双方共同出资。一审法院在没有查清上述事实情况下，就推定是用贷款交纳的后期购房款，并认定是双方共同出资，是完全错误的。综上，上诉人王强一审提交的大量证据表明，涉案房屋后期购房款完全是由其个人支付。而一审判决在没有查清双方出资金额和比例情况下就判决涉案房屋一半产权属于被上诉人所有，显然没有任何事实和法律依据，也有违司法公平原则。三、一审判决认定上诉人王强退回被上诉人鬲军宽的40万元款项是投资收益款，系认定事实错误。一审法院应当查清该40万元的性质，因为该款项不仅关于到鬲军宽的出资金额还关系到双方签订的《购房协议》是否已经实际解除，但一审法院并没有查清。依据当时的客观情况和事实，该40万元应为退回的投资款。因为，从退款的时间看：上诉人王强退回被上诉人第一笔10万元的时间为2011年3月，退回第二笔30万元的时间为2012年10月16日。根据该时间节点，当时上诉人王强是没有任何收益的，并且负债累累。因为，房子交付的时间是2009年6月，是毛坯房。截止2012年9月，二楼是闲置。一楼从2010年1月开始租给工商银行，2010年-2011年的年租金为17.7万元，2011年-2012年的年租金为20万元，截止退款时间，房子总共收益都不超过40万元，况且还有、税金成本支出。双方平分收益，在不扣除成本支出的话，每人也不足20万元。所以，王强怎么会分给鬲军宽40万元收益。从常理上看，也不符合逻辑。综上，一审判决在没有任何证据情况下就认定该40万元是投资收益款显然认定事实错误，也有违常理。四、一审判决认定《购房协议》并未解除系适用法律错误。依据《合同法》，合同解除分为协议解除和法定解除。本案中，被上诉人未依约支付后期购房款并要求退回40万元购房款的事实表明，被上诉人在履行《购房协议》时也已构成根本违约，符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件。因此，一审判决认定双方《购房协议》并未解除系适用法律错误。五、一审判决认定本案不适用诉讼时效系适用法律错误。双方签订的《购房协议》已经终止履行，上诉人王强通过自己的努力结清了后期购房款，保住了购房资格，并在付清房款后与单位签订了《商品房买卖合同》，办理了产权证，以上行为均是王强个人行为，与被上诉人没有任何关系，被上诉人无权依据《购房协议》主张其诉讼请求，其也不是产权共同购置人，因此并没有物权请求权，且已过时效，应予驳回。综上，纵观整个判决，一审法院缺乏对证据的认证分析，没有查清案件事实，认定的事实错误并相互矛盾，且适用法律错误，判决有违司法公平原则。故提起上诉，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。鬲军宽答辩称：请二审人民法院予以充分考虑，并驳回上诉人王强的上诉请求，维持一审正确判决。具体答辩如下：原审法院基本事实已查清，事实认定不存在相互矛盾。一审法院根据双方当事人均无争议的《购房协议》约定的出资比例及金额，产权分割约定及后期贷款和经营的约定，判定答辩人要求上诉人转移登记涉案房屋的诉求是符合协议约定的。至于后期购房款以上诉人名义缴纳及用贷款缴纳还是超市收益缴纳，均符合双方协议约定由上诉人牵头及贷款款项安排的约定，丝毫不影响答辩人对涉案房屋权属及转移登记权利的主张，仅是双方以后清算经营账务要考虑的一个因素而已。因此，上诉人认为一审法院在查明各自出资比例和金额方面事实没有查清，且相互矛盾之理由根本不能成立。二、涉案房屋后期购房款仅是以上诉人名义办理，并非与答辩人无关。因涉案房屋和华清池公司签订合同的是上诉人王强，因此向华清池公司支付后期购房款，只能是以上诉人王强的名义，但和答辩人肯定有关系，因为有双方签订的《购房协议》可证实上诉人对外和华清池公司签订购房合同及支付款项的行为是代表答辩人和上诉人的共同行为，而非其一人行为。至于上诉人王强实际向华清池公司支付后期房款及款项来源问题，答辩人已向一审法院提交了相应证据，上诉人王强亦承认了基本事实，只是有所辩解而已。但上诉人王强的辩解无法影响答辩人对涉案房屋权属及转移登记权利的主张。三、原审认定上诉人王强支付答辩人的40万元系投资收益款完全正确。按照双方购房协议第四条第二项经营方式的约定，因涉案房屋系商业用房，且以上诉人名义和华清池公司签订购房合同，因此约定由上诉人牵头，双方共同操作，进行统一经营，统一出租，统一出售，收益回报为各自享受总利润的50%。因此，一楼东部归答辩人所有的出租给工商银行部分，所得租金应全部归答辩人所有。一楼西部归上诉人所有的出售给农业银行部分，所得卖房款归上诉人所有。二楼租金一半应归答辩人所有。正因如此，上诉人支付答辩人的40万元系应付答辩人的收益款，而非其他款项。一审法院有理有据的认定该款项的性质为收益款完全正确，上诉人辩称该40万元系退回答辩人的购房款完全系狡辩，与事实完全不符。四、一审判决认定购房协议并未解除，适用法律完全正确。由于双方在购房协议中未约定解除合同的条件，而且双方在履行过程中始终未有任何一方表示过解除，因此双方的购房协议一直合法有序存在。至于上诉人辩称在支付答辩人40万元时，购房协议已解除一说与其反诉才要求解除购房协议相互矛盾，充分证明双方的购房协议并未解除。五、本案未过诉讼时效，答辩人的诉求应依法予以保护。因上诉人不遵循诚实信用原则，不遵守双方购房协议的约定，答辩人才提起了本案的诉求，且诉权与诉讼时效无关，因此，上诉人关于诉讼时效已过的理由根本不能成立。综上答辩理由，上诉人的上诉请求及事实理由均不能成立，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。邮政银行临潼支行述称：没有意见。民生银行西安分行述称：王强与鬲军宽之间的房屋买卖合同纠纷，其不清楚情况，不发表意见。补充一点，王强在其银行的贷款，其与王强是综合授信合同，2019 年11月11号期限已经到期，合同项下的单笔贷款已经全部结清，其和王强之间的债权债务关系已经消灭了。关于抵押权的问题，因为债务结清了，办理抵押权的手续王强应该领过了。鬲军宽向一审法院起诉请求：1.判令王强办理西房权证临字第xxx号房屋所有权522.59㎡中东部的498.36㎡转移登记为其所有；2.判令王强办理西房权证临字第xxx号房屋所有权1173.85㎡中东部的586.925㎡转移登记为其所有；3.判令王强支付其房屋使用收益款132万元（截至2018年5月底）；4.判令王强承担本案全部诉讼费用。王强向一审法院反诉请求：1.判令解除其与鬲军宽签订的《购房协议》；2.判令其向鬲军宽返还购房款80万元；3.本案诉讼费由鬲军宽负担。一审法院认定事实：2009年3月2日，甲方王强与乙方鬲军宽就华清池一号楼商业用房联合购置事宜签订《购房协议》约定：一、双方议定共同购置该项目商业用房价格2650元/㎡（最终以房管所办理面积为准）。二、投资资金划分。1、前期：首付总房价40%，金额231万元，其它费用18万元，总计249万元，甲方承担128万元，乙方承担121万元，必须在3月5日前资金到位。2、后期：总房价60%，金额346.7万元，办证约25万元，总价371.7万元，双方各承担50%。付款期限，以交房时间为准（2009年12月底前）。办证款：以办证交款时间为准。三、责任及义务。1、办证类各项手续由甲方牵头，甲乙双方共同操作。2、双方必须遵守合同第二项的投资约定，若有违约，违约者承担对方的损失。四、股权及经营方式。1、产权：双方各执自己的产权证，甲方：面朝南部分一、二层；2、乙方：面朝东部分一、二两层。3、经营方式：由甲方牵头，双方共同操作，进行统一经营，统一出租，利益回报：双方各享受总利润的50%。五、其它。1、办理房产证若需贷款所需费用，双方各承担50%。2、贷款款项安排，先抽回各方前期投资资金，甲方128万元，乙方121万元，再交后期 60%房款及大修基金。六、合同双方签字之日起生效，共同遵守，不得违约。合同签订后，鬲军宽向王强支付了120万元，王强于2009年3月3日出具收条，载明：今收到人民币壹佰贰拾万元整。另查，王强作为买受人于2009年6月10日分别与出卖人陕西华清池旅游有限责任公司签订编号为xxx合同登记号为xxx、xxx的两份《商品房买卖合同》，约定由王强购买出卖人位于临潼商贸开发区第1幢1层、2层，框架结构、层高4.2米，建筑面积分别为1090㎡的两套商住商品房，每套商品房总价为2888500元。同时约定，暂按预算结价款，决算后多退少补。一次性付款。诉讼中，王强提交了两张金额分别为90万元及140万元的收据，证明其于2009年3月2日前已向陕西华清池旅游开发有限公司交纳购房款230万元，提交两张金额分别为5845.90元、1017.60元收款收据，证明其于2012年9月26日补交房款5845.90元，于2018年3月18日补交房款（大修基金）1017.60元的情况。上述收据上均加盖有陕西华清池旅游有限责任公司职工集资建房财务专用章，王强同时称其向陕西华清池旅游开发有限公司交纳90万元购房款后，筹集剩余房款出现困难，因此找到鬲军宽共同出资购买房屋，双方于2009年3月2日签订涉案《购房协议》，鬲军宽当天向其转账支付120万元，其同日向陕西华清池旅游开发有限公司交纳涉案两套房屋房款（门面房款）140万元，此后，鬲军宽再未按照《购房协议》支付任何款项，涉案两套房屋的剩余购房款347.7万元由其个人自朋友处周转现金后向开发商清付。鬲军宽称，涉案《购房协议》签订后，其除前期支付的120万元，房屋办证时还交给王强13万元。之所以没有继续支付购房款，系因涉案房屋2009年10月就交付给了王强，王强当即通过实际占有使用、对外出租已实际获得了房屋收益，且双方在涉案《购房协议》第五条第二款中约定有贷款款项安排，按照该约定，交付房屋后，先抽回各方前期投资资金，再交后期60%房款及大修基金，王强实际已通过抵押房屋贷款的方式向开发商交纳了剩余房款，因此，其在支付前期房款后已无需再支付后续房款。该院组织鬲军宽与王强就两份《商品房买卖合同》中所涉房款577.7万元的实际支付情况进行核对，双方当事人各执一词，均不认可对方所述剩余房款实际支付的事实。又查，2012年6月18日，2013年7月1日，王强分别取得位于西安市临潼区银桥大道西侧华清新苑1幢1单元10201室（建筑面积1173.85㎡，房权证号：xxx号）、10101室（建筑面积 522.59㎡，房权证号：xxx号）商业房屋房权证。根据房权证附记载明内容显示：10201室房屋，于2012年9月10日设有西安雁塔区农村信合劳卫路分社抵押权，期限贰年；于2014年11月11日设有民生银行西安分行抵押权，期限伍年。10101室房屋，于2014年11月23日设有邮政银行临潼支行抵押权，抵押期限十年。诉讼中，鬲军宽提交出租方（甲方）王强与承租方（乙方）中国工商银行股份有限公司临潼支行于2010年1月10日就坐落于临潼区银桥大道华清池住宅小区一号楼一楼门面、建筑面积399㎡房屋签订的租期为2010年1月10日至2020年1月9日共计10年期限的《房屋租赁合同》，以及2010年1月16日、2012年1月6日、2017年1月17日、2017年9月1日分别签订的《房屋租赁补充协议》等证据，证明按照《购房协议》约定本应归其所有的房屋一直由王强占有收益的事实。鬲军宽同时称，王强实际占用涉案两层房屋后，于2012年9月将《购房协议》中约定由王强所有的一层474.13㎡房屋转售予中国农业银行，一层剩余的522.59㎡房屋应归其所有。现一层522.59㎡及二层的1173.85㎡房屋均已被王强抵押，其为防止权益受损才无奈提起诉讼。王强代理人称其对涉案房屋的房款支付、抵押、以及房屋的实际占有使用收益等事实均不知情。为查明本案事实，一审法院依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十条之规定，要求王强本人到庭就涉案房屋实际占有、使用及房款支付有关问题接受询问，王强到庭后称，其自2009年8、9月起实际占有使用涉案一、二层房屋，一层东侧400平米房屋其于2010年1月租予中国工商银行银桥大道分行、一层西侧474.13平米房屋其于2012年10月售予中国农业银行、二楼整层其于2011年10月与他人合作经营超市。同时表示：涉案两层房屋剩余的房款系其先给单位打欠条，后以房屋交付后在该房屋经营超市的利润支付。对于上述事项，王强并未提交相应证据。再查，2018年5月，鬲军宽向西安市临潼区人民法院提起本案诉讼请求，西安市临潼区人民法院于2018年5月28日受理本案后，王强于提交答辩状期间，对本案管辖权提出异议,认为鬲军宽所请求的房屋权属纠纷中，该部分房屋价值最低为11000元/㎡，本案诉讼标的已超过1000万元，故不应由西安市临潼区人民法院管辖，应移送至一审法院审理。西安市临潼区人民法院经审查后，于2018年6月27日作出（2018）陕0115民初2487号民事裁定书，裁定：王强对管辖权提出的异议成立，本案移送一审法院处理。本案移送一审法院审理前，鬲军宽于2018年6月26日向西安市临潼区人民法院申请财产保全，该院审查后,于2018年7月4日作出（2018）陕0115民初2487-1号民事裁定书，裁定：一、查封王强位于xx市xx区xx大道西侧xx小区x幢x单元xx室522.59㎡面积中东部498.36㎡，查封期间王强可使用被查封面积，但不得对该面积进行买卖、过户、抵押，查封期限至2020年6月26日；二、查封王强位于xx市xx区xx大道西侧xx小区x幢x单元xx室1173.85㎡面积中东部586.925㎡，查封期间王强可使用被查封面积，但不得对该面积进行买卖、过户、抵押，查封期限至2020年6月26日。案件申请费5000元，由鬲军宽负担。该裁定作出后，西安市临潼区人民法院于2018年7月16日查封了王强涉案财产。一审法院审理期间，因涉案房屋设有抵押，鬲军宽以行使涤除权为由，申请追加邮政银行临潼区支行、民生银行西安分行作为第三人参加诉讼，要求由其代王强归还在民生银行西安分行、邮政银行临潼区支行处的未还贷款,解除抵押登记，并在诉讼中以另案主张为由，撤回第三项诉讼请求，即判令王强支付其房屋使用收益款132万元（截至2018年5月底）。以上事实，有原告、被告证据，质证笔录、庭审笔录、询问笔录等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，鬲军宽与王强在协商一致的基础上，于2009年3月2日自愿签订的《购房协议》合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。鬲军宽在本案中要求王强按照《购房协议》约定将一层、二层房屋中东部的498.36㎡、586.925㎡转移登记为其所有，根据鬲军宽在本案中举证证据，能够认定协议签订后，鬲军宽依照双方协议的约定向王强支付了120万元，王强于2009年6月10日与案外人陕西华清池旅游开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，以2888500元/套的价格，分别购买了位于xx市xx区xx大道西侧xx小区x幢x单元一层和二层的两套建筑面积分别为1090㎡的商住商品房等事实。虽然王强称鬲军宽没有按《购房协议》第二条的约定支付后期购房款371.7万元的50%，涉案《购房协议》早已经自动解除，但《购房协议》具有投资协议性质，该协议中没有约定解除条件，鬲军宽不认可双方曾协商一致终止履行协议,《购房协议》并不能以《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的双方当事人协商一致方式或约定条件具备而得以解除。王强认为鬲军宽未支付后期房款时《购房协议》应依法定形式解除，且其于2011年3月、2012年10月已分别向鬲军宽退还了10万元、30万元购房款，协议已早已实际解除。对此，鬲军宽以《购房协议》第五条第2项“贷款款项安排，先抽回各方前期投资资金，甲方128万元，乙方121万元，再交后期60%房款及大修基金”的约定进行抗辩，并称其收到王强支付的40万元系投资收益，《购房协议》并不符合法定解除条件。王强提交的证据，既不能证明其向鬲军宽支付40万元时双方已经解除《购房协议》、该40万元系退付鬲军宽购房款的事实，也不能证明其曾向鬲军宽催要后期购房款，以及鬲军宽拒绝支付后期购房款的事实；鬲军宽向王强出具的收条上没有款项用途，其提交的房款收据、中国银行汇兑来账凭证等证据，能够证明王强直到2012年9月才向陕西华清池旅游有限责任公司职工集资建房办交纳了剩余购房款348.284590万元，且王强在一审法院对其询问中自认其自2009年8、9月起实际占有使用涉案一、二层房屋，一层东侧400平米房屋其于2010年元月租予中国工商银行银桥大道分行、一层西侧474余平米房屋其于2012年10月售予中国农业银行、二楼整层其于2011年10月与他人合作经营超市。并表示：涉案两层房屋剩余的房款系其先给单位打欠条，后以房屋交付后在该房屋经营超市的利润支付。根据以上事实及证据情况，鬲军宽在诉讼中能够对其未按《购房协议》约定支付后期购房的原因做出合理的说明和解释，其举证证据亦能够与《购房协议》相应约定以及涉案房屋交付后由王强实际占有收益的事实相印证，形成了完整的证据链，足以认定其所述事实成立，一审法院对该事实予以认定。王强所述《购房协议》已经解除、其退付了鬲军宽40万元购房款一节，仅有其本人陈述而未提供证据佐证，一审法院对于王强所述事实不予认定。同时，王强与鬲军宽之间签订《购房协议》的最终目的在于投资收益，《购房协议》第三条责任与义务2中约定：双方必须遵守合同第二项的投资约定，若有违约，违约者承担对方的损失。即就是鬲军宽确未如约支付后期购房款已构成违约，王强完全可在双方账务清算时，按照上述约定追究鬲军宽的违约责任以维护其相应权益，而并非不通过账务清算就直接诉请解除《购房协议》。综上，涉案房屋属商业用途，鬲军宽诉请王强将涉案房屋转移登记至其名下之请求，符合《购房协议》第四条1中约定的产权范围，应予支持。王强反诉请求解除《购房协议》，理由不能成立，应予驳回。关于涉案房屋设有的抵押登记问题。经查，上诉人认为被上诉人构成根本违约，王强将涉案10201房屋抵押给西安市雁塔区农村信合劳卫路分社，贷款500万元，抵押期限为两年，抵押期满贷款本息已清偿。此后，王强又于2014年11月11日将该房屋抵押给民生银行西安分行，获得200万元的循环授信额度，抵押期限为五年，至2019年11月11日止，现无未归还的贷款余额。2014年11月23日，王强将涉案10101号房屋抵押给了邮政银行临潼支行，获得200万元的循环授信额度，抵押期限为5年+5年，抵押期限至2024年11月23日止。截止至2019年9月11日，尚未归还的贷款本息为191.3188万元。鬲军宽在本案诉讼中明确表示其愿意行使涤除权以注销抵押登记，并申请追加民生银行西安分行、邮政银行临潼支行作为第三人参加诉讼。经该院当庭征询抵押权人意见，民生银行西安分行、邮政银行临潼支行均表示愿意接受鬲军宽代王强清偿抵押贷款，并在贷款清偿后协助办理涉案10101、10201室房屋的抵押注销手续。鬲军宽在诉讼中行使涤除权以消除涉案房屋抵押，符合有关法律规定，一审法院予以准许。因鬲军宽行使涤除权所形成的新的债权债务问题，双方可另行协商或另案解决，本案不予处理。关于鬲军宽要求王强支付房屋使用收益款问题。涉案《购房协议》签订至今，鬲军宽与王强之间一直没有清算结算投资收益，鬲军宽已在本案诉讼中表示另行主张权益，并自愿撤回了该项诉讼请求，鬲军宽撤回诉讼请求的行为，系当事人对诉讼权利的自由处分，符合法律规定，一审法院予以准许。至于诉讼时效问题。《购房协议》中没有约定办理产权证的期限，鬲军宽在本案中诉请王强办理房屋转移登记手续，属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效的情形，王强提及的诉讼时效抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采信。另，王强在本案诉讼期间提出解除案涉房屋查封申请书及执行异议申请书，其申请事由不符合有关法律规定，一审法院亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第九十三条、第九十四条、第九十五条之规定，遂判决：一、鬲军宽于本判决生效后十日内，向中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市临潼区支行、中国民生银行股份有限公司西安分行分别偿还王强名下、位于西安市临潼区银桥大道西侧华清新苑1幢1单元10101室、10201室剩余抵押贷款本息（实际金额以中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市临潼区支行、中国民生银行股份有限公司西安分行确认为准）。二、中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市临潼区支行、中国民生银行股份有限公司西安分行于鬲军宽清偿完王强名下、位于xx市xx区xx大道西侧xx小区x幢x单元xx室、xx室房屋的剩余抵押贷款本息贷款后三十日内，分别与王强注销该xx室、xx室房屋的抵押登记。三、王强于其名下、位于xx市xx区xx大道西侧xx小区x幢x单元xx室房屋抵押登记手续注销后三十日内，协助鬲军宽将该xx室建筑面积522.59㎡中面朝东部分498.36㎡转移登记至鬲军宽名下。四、王强于其名下、位于xx市xx区xx大道西侧xx小区x幢x单元xx室房屋抵押登记手续注销后三十日内，协助将该xx室建筑面积1173.85㎡中面朝东部分586.925㎡转移登记到鬲军宽名下。五、驳回王强反诉请求。本案本诉案件受理费119720元，由鬲军宽负担。反诉案件受理费27625元，由王强负担。本院二审审理期间，上诉人王强向本院提交一份证据：陕西华清宫文化旅游有限公司于2020年4月24日出具的《情况说明》。欲证明王强本人于2009年6月9日付清了“门面房”全部购房款577.7万元。鬲军宽没有履行双方签订的《购房协议》中关于后期60%购房款的出资义务。与一审提交的证据《情况说明》、《律师调查笔录》内容一致，相互印证。与鬲军宽所述用涉案房屋抵押贷款之支付后期购房款相矛盾，一审判决认定用涉案房款抵押贷款之支付后期购房款属于认定事实错误。鬲军宽质证称：该证据不属于新证据，一审时已经说过。对华清池名称变更真实性没有异议，情况说明中的第一段没有意见，第二段三次交的钱仅仅是收款收据载明的时间，不是实际付款的时间。最后一段不属于事实，2009年3月2日140万元实际是包含鬲军宽给的120万元，而且涉及到的347.7万元，也就涉及到实际付款时间是2012年9月29日。邮政银行临潼支行质证称：没有意见。民生银行西安分行质证称：没有意见。本院认证意见：因该份证据为单位出具的说明，而说明中所称的577.7万元房款交付时间与实际收取的时间相矛盾，故本院对份证据不予采信。经审理本院查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另，二审审理期间，鬲军宽于2020年7月8日向本院申请继续查封保全申请，本院于2020年7月8日作出（2020）陕民终45-1号民事裁定书，裁定：一、继续查封王强位于xx市xx区xx大道西侧xx小区小幢x单元xx室522.59㎡面积中东部的498.36㎡，查封期间王强可使用被查封的面积，但不得对该面积进行买卖、过户、抵押，查封期限二年；二、继续查封王强位于xx市xx区xx大道西侧xx小区小幢x单元xx室1173.85㎡面积中东部的586.925㎡，查封期间王强可使用被查封的面积，但不得对该面积进行买卖、过户、抵押，查封期限二年。该裁定作出后，本院于2020年7月10日向西安市临潼区不动产登记服务中心送达了本院作出的（2020）陕民终45-1号民事裁定书及（2020）陕民终45-1号协助执行通知书，查封了王强涉案财产。本院认为，鬲军宽与王强于2009年3月2日签订的《购房协议》，是双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法的强制性规定，该协议合法有效，双方应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。第一，关于上诉人主张案涉《购房协议》已经解除的理由是否成立的问题。就此，上诉人称，被上诉人未按协议约定支付后期购房以及退回40万元购房款的事实表明，被上诉人在履行《购房协议》时已构成根本违约，符合《合同法》第九十四条的法定解除条件，认为原审认定案涉协议并未解除系适用法律错误，进而主张案涉《购房协议》已经解除。本院认为，首先，根据已查明的事实可知，鬲军宽依照双方协议的约定向王强支付了120万元，王强于2009年6月10日与案外人华清池公司签订了两份《商品房买卖合同》，以2888500元/套的价格，分别购买了位于xx市xx区xx大道西侧xx小区一层和二层的两套建筑面积分别为1090㎡的商住商品房。王强取得案涉房屋产权证后，用案涉房屋抵押贷款数次，其中首次抵押贷款始于2012年9月17日，贷款金额为500万元，并将案涉房屋出租或自己经营超市，王强实际支付二期房款的时间为2012年9月27日。虽然鬲军宽未按《购房协议》第二条的约定支付后期购房款371.7万元的50%，但依据《购房协议》第五条第2项“贷款款项安排，先抽回各方前期投资资金，甲方128万元，乙方121万元，再交后期60%房款及大修基金”约定，因王强实际支付后期房款的时间晚于首次抵押贷款时间，王强又对其后期所交房款来源说法不一，相互矛盾，其提交的证据又不能证明前述40万元系退付鬲军宽购房款的事实，也不能证明其曾向鬲军宽催要后期购房款以及鬲军宽拒绝支付后期购房款的事实，且王强在一审法院对其询问中自认其自2009年8、9月起实际占有使用涉案一、二层房屋，一层东侧400平米房屋其于2010年1月出租给中国工商银行银桥大道分行、一层西侧474余平米房屋其于2012年10月售予中国农业银行、二楼整层其于2011年10月与他人合作经营超市。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条的规定，原审结合《购房协议》相关约定以及涉案房屋交付后由王强实际占有收益的事实，认为鬲军宽在诉讼中能够对其未按《购房协议》第二条第2项约定支付后期购房的原因做出合理说明和解释，进而对鬲军宽主张的事实予以采信，于法有据。至于被上诉人在合同履行期间收取王强40万性质的认定问题。上诉人虽主张该40万元是退付被上诉所交的房款，但因被上诉人就该40万元中的10万元现金未出具收据，30万元银行支付凭证亦未注明款项用途人。加之，被上诉人收取10元及30万元的时间与上诉人首次出租涉案房屋及抵押贷款的时间基本能够相互对应，再结合购房协议第五条第2项的约定内容，原审对上诉人就该40万元为退房款项的事实主张不予采信，并无不当。其次，根据上诉人一审要求解除案涉购房协议的反诉请求，也可印证案涉购房协议并未解除。再次，因购房协议第三条第2项约定为：“双方必须遵守合同的投资约定，若有违约，违约者承担对方的损失。”因此，即使王强所付的后期房款并非来源于抵押贷款，鬲军宽未按约定支付后期房款，鬲军宽构成违约，但在双方就购房协议解除未达成一致的情况下，依据前述约定，鬲军宽向王强承当的违约责任是赔偿损失，购房协议并不因此而当然解除。最后，退一步讲，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……”规定，即使上诉人主张鬲军宽的行为构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，但因上诉人并未提交证据证明其曾向鬲军宽送达购房协议解除通知的法定义务，由此，其主张案涉购房已经解除的理由亦不能成立。据上所述，上诉人有关此节的上诉理由不能成立。第二，被上诉人要求上诉人转移登记房产的诉请，应否适用诉讼时效的规定。因《购房协议》中没有约定办理产权证的期限，而鬲军宽诉请王强办理房屋转移登记手续，又属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项规定的不适用诉讼时效的情形，因此，原审就被上诉人要求上诉人转移登记房产的诉请不适用诉讼时效的认定于法有据，上诉人有关诉讼时效的抗辩意见本院不予采信。第三，原审判决上诉人将已登记在其名下的部分房产转移登记至被上诉人名下有无事实及法律依据。本院认为，因购房协议第四条第1项约定：“产权双方各执自己产权的房产证，甲方：面朝南部分一、二两层；乙方：面朝东部分一二两层。”而案涉购房协议为合法有效，且上诉人有关购房协议已经解除以及被上诉人要求变更相关房产登记的诉请已过诉讼时效的上诉理由不能成立，故原审依据诚信原则，判令上诉人将已登记在其名下的部分房产按购房协议约定转移登记至被上诉人名下有事实和法律依据。综上所述，王强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费111800元，由王强负担。本判决为终审判决。  审 判 长   朱玉红审 判 员   赵艳华审 判 员   张润民  二○二○年八月十八日  法官助理   吕剑书 记 员   王瑞1