重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5020号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆民昌房地产开发有限公司，住所地合川区合阳城街道办事处小桥路118-2#号，统一社会信用代码9150011775929960X8。法定代表人：谢贤均，总经理。委托诉讼代理人：柳靖川，重庆康实律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡容，女，1970年9月10日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：陈希圣，重庆合友律师事务所律师。上诉人重庆民昌房地产开发有限公司（以下简称民昌公司）因与被上诉人胡容商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2020）渝0117民初1214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭审理，上诉人民昌公司的委托诉讼代理人柳靖川参加了诉讼，被上诉人胡容经本院传唤未参加诉讼。本案现已审理终结。民昌公司上诉请求：撤销原判第一、三项，依法改判胡容立即向民昌公司支付购房款及资金损失，并由其承担一、二审诉讼费用。事实和理由：双方所签商品房买卖合同约定买方采用分期付款方式付款，民昌公司已将案涉房屋交付买方使用，但买方无故拖欠房屋尾款至今，经多次协商未果。买方违约无故拖欠房款在先，民昌公司提交办证资料义务在后，民昌公司享有先履行抗辩权，买方违约责任明显，其诉请没有事实及法律依据，应当依法改判支持民昌公司的反诉请求。胡容未参加二审审理，向本院提交书面意见辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。主要理由：1.买方不欠购房尾款。买方应付的房款、大修基金及契税等款项均提前交清，尾款系通过逾期交房违约金品迭付清。一审举示的告示、物业公司证明、社区证明及民昌公司董事长对话录音等证据均能证明民昌公司承诺以其应承担的逾期交房违约金与购房尾款品迭后交房。2.案涉小区200户业主接房后从2014年开始多次到多部门反映要求民昌公司办理房屋产权证，经合川区政府组织多部门召开专题会议，指定四条解决措施，充分证明逾期交房、逾期办证的过错责任在于民昌公司。3.案涉小区同类案件110户在一审法院调解结案，均能证明逾期交房违约金与购房尾款品迭且民昌公司认可办证。买方早已交清房款，民昌公司至今未开具发票，未缴纳契税、大修基金及其他税费，拖延不办产权登记，应当承担违约责任。胡容向一审法院提出诉讼请求：1.判决民昌公司为胡容所购买的房屋向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2.民昌公司支付延期办理房地产权证的违约金11508.45元，并从起诉之日起按日支付万分之一违约金，直至办证为止；3.诉讼费由民昌公司承担。民昌公司向一审法院提出反诉请求：1.判令胡容立即支付购房款5734元及资金占用损失（以欠付购房款为本金，按照年利率6%从反诉起诉之日起计算至实际付清之日止）；2.胡容承担所有诉讼费用。一审法院查明：2011年7月13日，胡容（乙方）与民昌公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定胡容购买民昌公司开发的“龙府雅苑”项目预售商品房一套，坐落于于重庆市合川区（镇）人民路2号Ｃ1-6-1，建筑面积78.55平方米，总成交金额为163384元，付款方式为：签订合同时付总房款40%即65354元，签订合同三个月内付总房款50%即81692元，交房付尾款16338元。该合同第七条约定，预售商品房的，甲方应当在2012年3月15日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十三条第2项约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同还约定了其他相关的权利义务。签订合同前，胡容于2010年4月26日向民昌公司支付购房定金50069元,签订合同后于2011年10月25日支付了购房款96977元并交纳了合同印花税、契税4984元和房屋大修基金3142元，并于2013年8月15日支付购房款10604元。民昌公司均出具了收据。2013年8月15日，民昌公司将涉案房屋交付胡容使用。胡容认为民昌公司存在逾期办证的违约行为故起诉，民昌公司认为胡容尚欠购房款5734元未支付，故提起反诉。另查明，“龙府雅苑A、B栋”工程、“龙府雅苑C栋及地下车库”工程于2018年5月11日取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，备案登记证载明该工程的竣工验收时间为2015年2月8日。还查明，2020年1月3日，重庆市诚顺物业管理有限公司出具《交房流程表》，上面载明了“一：核对客户身份，户名：胡容……；二、核对应缴纳公司尾款及公司赔偿违约金，应缴纳尾款16338，应赔违约金5734，实收金额10604……”等内容。2020年4月8日，重庆市诚顺物业管理有限公司出具《证明》：“民昌公司开发建设的龙府雅苑小区商品房项目，由于民昌公司逾期交房，同意业主购房尾款与逾期交房违约金品迭后交房，并于2013年7月10日在我司现场办公室向龙府雅苑小区业主发出《告示》：一、我司正在办理最后的综合验收手续并对我司应承担的违约金分户进行核算，在此期间，愿意接房的业主，品迭违约金和应付我司尾款后进行接房；二、要求我司相关手续完善后再进行接房的业主，在我司相关手续办理完毕后，品迭违约金和应付我司尾款后进行接房；三、我司尽快加紧办理综合验收合格证，最迟应于2013年8月30日前办理完毕。重庆市诚顺物业管理有限公司是按照民昌公司通知和业主的要求，完清所有购房款及交房违约金品迭、交清大修基金和印花税、契税等，才办理的交接房手续”。2020年4月7日，重庆市合川区大石街道大石社区居民委员会作出《社区证明》：“兹有民昌公司在合川区项目，项目地址位于大石街道办事处办公楼对面，合同交房时间为2012年3月15日前。由于民昌公司逾期交房和逾期交房违约金等问题，购买该项目的业主与民昌公司发生纠纷。2013年9月2日，大石街道相关部门组织双方调解，民昌公司董事长谢贤均及公司另两位股东一致同意业主应交而未交的购房尾款与民昌公司逾期交房违约金品迭多退少补后交房，并及时给业主办理房地产权证。业主接房后，民昌公司言而无信，未及时给业主办理房地产权证和支付延期办证违约金，双方再次发生纠纷。大石街道办事处在2019年11月20日和2019年12月25日又两次组织双方进行调解均无果，遂建议小区业主向人民法院起诉”。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方均应该按照合同约定行使权利、履行义务。双方约定交房时间为2012年3月15日，民昌公司于2013年8月15日将涉案商品房交付胡容使用，但交付使用时，该商品房尚未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，交房并不符合合同约定和法定的交房条件。民昌公司实际取得的《建设工程竣工验收备案登记证》的时间是2018年5月11日，载明的竣工验收时间是2015年2月8日，该院确认涉案房屋合法交付时间是2015年2月8日。按照合同约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但民昌公司至今未履行该项义务，早已逾期，存在违约行为。胡容要求民昌公司提交办证所需相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，理由正当，予以支持。民昌公司辩称胡容从未提起办理权证申请，从未委托代为办理产权登记，不存在违约行为。双方签订了合同，胡容支付了相应房款、交纳了合同印花税契税和房屋大修基金等，已经履行完毕相应义务，民昌公司就应按照约定履行与办证相关的义务。对民昌公司的该项辩称意见，不予采信。胡容要求民昌公司支付延期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。双方签订的合同第十三条第4项约定，如因民昌公司责任，未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，民昌公司应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金。该条系对逾期办证违约金附生效条件的约定。民昌公司至今未取得权属转移登记业务受理通知书，胡容要求支付逾期取得办证登记受理单违约金的条件尚未成就，该诉讼请求，依法不予支持。关于民昌公司要求支付所欠购房款5734元及资金占用损失的反诉请求。根据双方“交房付尾款”的约定，根据涉案房屋成交价、接房前已支付购房款、接房时还支付了房款的事实，结合民昌公司承诺过所有业主交房时应付的购房尾款与逾期交房违约金品迭后交房的事实，该院认定胡容应支付的房款5734元已与民昌公司应支付的逾期交房违约金进行了抵扣。对于反诉请求，不予支持。一审法院判决：一、由民昌公司在判决生效后三十日内为胡容所购买的位于重庆市合川区《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、驳回胡容的其他诉讼请求；三、驳回民昌公司的反诉请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由民昌公司负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由民昌公司负担。二审中双方均未举示证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，根据民昌公司的上诉意见，二审争议焦点为，民昌公司以胡容未付清尾款为由抗辩不应履行办证义务并诉请胡容支付尾款，该主张是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（三）债务相互抵销……”双方所签合同约定的交房时间为2012年3月15日前，同时约定尾款于交房时支付。民昌公司至2013年7月仍未达到合同约定取得房屋竣工验收备案登记证的交房条件，根据物业公司出具的说明，民昌公司于2013年7月10日在物业公司现场办公室向小区业主发出告示，告知愿意接房的业主品迭逾期交房违约金和应付房屋尾款后接房。民昌公司委托物业公司办理接房，根据物业公司出具的交房流程表及民昌公司出具的尾款收据，双方办理交房时已对应付尾款减去应赔违约金后的余款进行了结算并结清。胡容在2013年接房时已经付清房屋尾款，民昌公司以胡容未付清尾款为由抗辩不应履行办证义务并诉请胡容支付尾款，缺乏基础事实依据，本院不予支持。综上，民昌公司的上诉请求不能成立；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由重庆民昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年八月十二日法官助理  秦金星书 记 员  李白露