贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民再74号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林坤，男，1984年12月3日生，汉族，住贵州省水城县。委托诉讼代理人：李梅，执业证号：32409132200171。委托诉讼代理人：范允尧，执业证号：32409031200167。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：汪中文，男，1970年4月7日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张晟，男，1978年1月5日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王晓艳，女，1978年1月11日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。再审申请人林坤与被申请人汪中文、张晟、王晓艳案外人执行异议之诉一案，钟山区人民法院于2019年5月10日作出（2018）黔0201民初4567号民事判决，林坤不服，提出上诉。本院于2019年8月16日作出（2019）黔02民终1144号民事判决，林坤不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年3月10日作出（2019）黔民申4943号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人林坤及其委托诉讼代理人李梅、范允尧、被申请人汪中文、张晟到庭参加诉讼。被申请人王晓艳经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。林坤申请再审请求：一、撤销一、二审判决，改判支持申请人一、二审全部诉讼请求；二、责令钟山区人民法院立即终止汪中文诉张晟民间借贷一案中对申请人已经购买的位于双水新区（权利证号：2210011006）住房的强制执行并解除查封：三、本案诉讼费由被申请人承担。事实和理由：一、申请人在2012年9月18日购房并签订购房合同是真实的，当日即汇款248000元给买房人张晟，张晟出具了收据。林坤买房后当年入住房屋至今，并在2012年11月至2013年9月代张晟交纳所贷购房款。2013年11月林坤又支付了10万元给张晟，张晟出具了收条，由张晟去归还贷款，但张晟没有归还。直到2016年后，林坤交纳水电费、物业费及按揭银行扣划房开公司的保证金等费用，因案涉房屋没有土地使用证，尚不能办理过户手续。被申请人王忠文的债权形成于2015年，申请人与张晟不可能在三年前为逃避债务伪造购房合同。原一、二审判决仅凭申请人没有在买卖合同上按手印、所作陈述存在矛盾，即不认定房屋买卖的真实性，依据并不充分。现提供张晟的离婚协议、其前妻王晓燕录制的视频作为新证据，证明案涉的房屋已出售给申请人、二人离婚时亦未将房屋作为夫妻共同财产分割，该案涉房屋属于申请人财产。被申请人汪中文辩称，再审申请人林坤明知案涉房屋不能过户，林坤与张晟之间买卖房屋违反国家法律规定，林坤与张晟签订的买卖合同是虚假的，合同内容侵犯第三方的权益。被申请人张晟对林坤的再审请求、事实与理由予以认可。被申请人王晓艳对案涉房屋已经出售给林坤不持异议。林坤向一审法院起诉请求：1、判决排除对原告购买的位于双水新区（权利证号：2210011006）住房的强制执行，并解除对上述住房的查封，房屋价值448000元；2、判决确认原告与被告张晟于2012年9月18日签订的《房屋出售合同》合法有效，并确认前述住房归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：贵州省六盘水市钟山区人民法院在执行申请执行人汪中文与被执行人张晟、被执行人王晓艳民间借贷纠纷一案即（2017）黔0201民初1310号案件过程中，于2018年4月2日查封了登记在被执行人张晟名下位于双水新区北侧，高林路以东世纪雅苑2幢2单元9层903室的房屋（不动产权证号：22100111006）。该房屋查封后，本案原告林坤作为案外人向法院提出书面异议。该异议中称其与被告张晟于2012年9月18日签订了《房屋出售合同》，该合同约定被告张晟将其位于六盘水市水城县的房屋（权利证号：22100111006，面积141.01平方米）以总价款448000元出售给原告林坤。因该房屋是被告张晟按揭贷款所购，不支持提前还款，故林坤于2012年9月18日一次性支付购房款248000元给被告张晟，由于该房屋是按揭贷款所购，双方约定剩余的200000元由林坤自签订合同之日起每月20日前向银行还贷，等到还清贷款之后，林坤再将200000元减去偿还银行贷款所剩的部分一次性支付给张晟，并由张晟将房屋过户给林坤。合同签订后，张晟就将房屋交付给林坤占有使用。2013年11月27日，张晟称可以提前向银行还清按揭贷款，要求林坤支付100000元给他去提前还贷，原告支付10万元给被告张晟。但由于欠银行的按揭款未偿还完毕，该房屋亦没有取得土地使用证，至今仍未办理房屋过户手续。贵州省六盘水市钟山区人民法院在2018年11月8日作出（2018）黔0201执异140号执行裁定书驳回其异议请求。现原告林坤以该涉案房屋为其合法占有，请求排除对该涉案房屋的强制执行等为由提起诉讼。一审法院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，案件的争议焦点在于原告林坤就执行标的即坐落于双水新区北侧，高林路以东世纪雅苑2幢2单元9层903室的房屋（不动产权证号：22100111006）是否享有以排除强制执行的民事权益。而本案原告林坤提供的证据均不足以证明该涉案房屋实际所有人为林坤，且原告林坤在调查中陈述对买房时房屋均价及该房屋按揭贷款的还款数额和还款时间均表示不清楚。而人生大事，无非衣食住行。对购买房屋如此重要的事情，原告竟对房屋购价及按揭情况一概不清楚。由此亦可以推断，原告对该涉案房屋并不具有足以排除强制执行的民事权益。故对该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第二项规定，判决：驳回原告林坤的全部诉讼请求。案件受理费8020元，由原告林坤自行负担。林坤不服一审判决，提出上诉。林坤上诉请求：1、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初4567号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，即请求判决排除对原告购买的位于双水新区（权利证号：2210011006）住房的强制执行，并解除对上述住房的查封，房屋价值448000元；判决确认原告与被告张晟于2012年9月18日签订的《房屋出售合同》合法有效，并确认前述住房归原告所有；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院二审认为，本案二审争议焦点主要是：一、本案一审审理程序是否违法;二、上诉人林坤阻却强制执行涉案房屋即位于双水新区（权利证号：2210011006）住房的理由是否成立。关于第一个争议焦点。林坤上诉认为一审法庭明确要求其于庭后一周内补交林坤于2012年9月18日转账248000元到张晟账户的证据，林坤补交相应证据后，一审未组织质证就作出一审判决，一审审判程序严重违法。经审查，一审庭审中一审法官系询问林坤：“你转账的248000元及5万元的票据是否能够补强？”林坤回答：“在本星期之内去调取，如果调取不了再申请法院调取”，故林坤庭后提交的证据并非应一审法院要求提交，且其提交的证据仅是对其庭审中相关证据的补强，林坤认为一审审理程序严重违法的主张不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。林坤虽与张晟签订《房屋出售合同》，张晟也向林坤出具了收到《房屋出售合同》约定的购房款248000元的收条，但是综合本案事实不足以认定双方存在商品房买卖合同关系，理由如下：第一，林坤及张晟陈述的购买涉案房屋的过程不符合常理。林坤在二审中陈述“我的房子被拆迁，2012年9月在双水的二手房公司看到该涉案房屋要卖，中介公司就带我去看该套房屋，之后就因为购买该房屋的事认识了张晟”，张晟予以认可。但是在询问二手房中介公司的名称时，林坤及张晟均表示记不清楚了，且张晟称“是王晓艳去找来的公司，没有签订协议”，若未与二手房中介公司达成房屋代为出售的相应中介服务协议，中介公司将涉案房屋在公司内代为出卖并提供带领购房者看房的中介服务不符合常理。第二，林坤与张晟签订的涉案《房屋出售合同》的内容不符合常理。若林坤与张晟在2012年房屋买卖时确实不相识，二人在签订房屋买卖合同如此重要的协议时，常理上应当会对双方的权利义务进行详细约定，但本案《房屋出售合同》中，仅对房屋的坐落、面积、规划用途、房屋成交价格及合同签订当时应交付的价款及今后偿还银行贷款的一些事项进行约定。在房屋尚欠银行抵押贷款的情况下，涉案《房屋出售合同》第四条的约定内容不符合常理，双方未对银行抵押贷款的总金额、已偿还金额、尚欠金额进行确认，对银行贷款何时还清及房屋过户时间等均未进行确定。在一审询问林坤“该房屋的按揭贷款还有多少年多少钱你是否清楚”时，林坤陈述“总共还有多少年和还有多少钱我不清楚。只知道每个月还房款2000元”，但二审经询问林坤陈述“是张晟与中国工商银行在2009年签订的合同，贷款期限是十年，购买涉案房屋的时候张晟将按揭贷款合同的复印件交给我的。该涉案房屋还了3年的贷款，还差七年的贷款，每年大约还2.4万元，即十七万多”，林坤一、二审陈述矛盾且不符合常理。第三、林坤对其主张支付的购房款陈述存在矛盾。一审中询问林坤“原告2013年11月支付的10万元支付方式是什么”时，林坤陈述“也是在水城县联社滥坝信用社在2013年11月27日转账5万元，另外5万元是取款给张晟的”，二审询问该100000元的交付方式时，林坤陈述“十万元分两次交付的，有五万是2013年11月27日在水城县滥坝信用社门口是现金交付的，有五万是我与张晟开车到世纪雅苑我在车里面拿给张晟的”，林坤的对该十万元的支付情况陈述前后不一致，存在矛盾之处。且根据林坤在诉讼过程中的陈述，其在2013年11月29日就知道张晟未用该100000元进行提前还贷，且知道后“一直打张晟电话，张晟的电话处于无法接通或者关机状态，无法找到本人。我去中国工商银行问了，这十万元没有还，然后基于2013年11月27日我给了张晟十万元，自己身边就没有钱了，我向周边亲戚朋友打听他的消息，后来才知道是因为张晟他欠钱多了，找不到了”。但在二审中询问“林坤，在2013年11月27日你支付给张晟十万元后，之后的银行按揭款是谁在偿还的？是从什么时候偿还到什么时候”时，林坤回答“是张晟偿还的，2013年11月27日-2019年1月份。在中途由于张晟没有还款，我又向中国工商银行还了三次。最早的一笔是2017年1月22日，第二笔是2017年的3月20日，第三笔是2017年10月31日。还有一笔是2016年12月13日房开公司对我催收的”。林坤主张张晟收到100000元后就无法联系，但又确定“2013年11月27日-2019年1月份”除了几笔款项外是由张晟偿还的按揭贷款，这点没有证据证实也不符合常理。在二审询问涉案房屋的按揭贷款是否偿还完毕时，林坤陈述“没有偿还完毕，合同是2019年1月期限届满，但是因为差4万多元没有还银行”，张晟陈述“是林坤在还，是否还完我不清楚”。对于银行按揭贷款的偿还问题，林坤与张晟的陈述也是矛盾的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，因不能认定涉案《房屋出售合同》系在人民法院查封前签订的合法有效的书面合同，故上诉人林坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8020元，由上诉人林坤负担。再审申请人林坤在再审审理过程中向本院提交如下证据：1、水城县双水街道黄家桥社区居民委员会于2020年6月11日出具的《情况说明》一份，证明林坤于2012年9月购买居住世纪雅苑2号楼2单元903室。2、水城县双水明硐居民委员会于2020年6月12日出具的《证明》一份，证明林坤原系明硐社区黄家寨组居民，因房屋拆迁于2012年购房至黄家桥社区世纪雅苑小区2号楼2单元903室居住至今。3、银行催收记录，该记录显示银行从2015年8月11开始对林坤进行贷款催收。4、光盘一份，王晓艳的录像，证实张晟和王晓艳将案涉房屋于2012年出售给林坤的事实。5、2020年7月21日中国工商银行银行凭证二份和明细清单一份，证实林坤代张晟交纳了所欠房屋银行按揭贷款45885.24元以及罚息5539.64元。6、2020年7月29日中国工商银行六盘水分行出具的个人贷款结清证明一份，证实张晟所欠该行住房购置贷款187000元已于2020年7月21日全部结清。7、授权委托书和不动产登记申请表各一份，证实中国工商银行六盘水分行委托张晟办理位于水城县的抵押权登记手续。8、2020年7月22日贵州新世纪集团房市场开发有限公司出具的证明一份，证实该公司没有为张晟垫付世纪雅苑2-2-903室的房款。9、2009年1月15日六盘水市房产管理局颁发的水房双水新区他字第××号房屋他项权证书，证实张晟因购买世纪雅苑小区2栋2单元903室房屋向中国工商银行六盘水分行贷款187000元，六盘水市房产管理局为张晟颁发了房屋他项权证书。对于上列证据，被申请人张晟予以认可；被申请人汪中文认为上列证据均证实涉案房屋系张晟所有，再审申请人交纳按揭贷款是与张晟恶意串通转移财产。本院对该证据的分析认定：对于再审申请人提供的上列证据，能够证实再审申请人林坤从2012年居住案涉房屋至今和林坤截止2020年7月21日将剩余房屋按揭贷款本息偿还完毕的事实，本院予以采信作为证据使用。经本院再审审理查明，被申请人张晟与王晓艳以张晟的名义共同购买了贵州新世纪集团房地产开发有限公司位于双水新区平方米的房屋一幢（不动产权证号：22100111006），张晟与王晓艳购买该房屋时，除首付款外，向中国工商银行六盘水分行贷款187000元用于支付购房款并将案涉房屋用于贷款抵押。2009年1月15日，水城县房屋产权产籍监理处向张晟颁发了他项权证书，抵押设定日期从2009年1月15日至2019年1月14日止。2012年9月18日，张晟与林坤签订了《房屋出售合同》，约定张晟将其位于六盘水市水城县的房屋以总价款448000元出售给再审申请人林坤，林坤于2012年9月18日一次性支付购房款248000元给张晟，由于该房屋是按揭贷款所购，双方约定剩余的200000元房款由林坤自签订合同之日起每月20日前向银行还贷，等到还清贷款后，张晟将房屋过户给林坤，200000元房款减去林坤偿还银行贷款所剩的部分一次性支付给张晟等内容。合同签订后，张晟就将房屋交付给林坤，林坤入住该房屋后，相关银行按揭贷款本息、物管费、水电费均由林坤交纳。2013年11月27日，张晟要求林坤支付100000元给其提前偿还该房屋贷款，林坤支付10万元给张晟后并没有将该款偿还给银行，林坤也没有再支付银行按揭贷款本息，银行向张晟和林坤催收贷款本息。一审法院在执行申请执行人汪中文与被执行人张晟、王晓艳民间借贷纠纷［案号：（2017）黔0201民初1310号］一案过程中，于2018年4月2日查封了登记在被执行人张晟名下位于双水新区的房屋。林坤作为案外人向一审法院提出书面异议，一审法院于2018年11月8日作出（2018）黔0201执异140号执行裁定书驳回林坤异议请求。林坤以该涉案房屋为其所有为由，请求排除对该涉案房屋的强制执行提起本案的诉讼。另查明，2020年7月21日林坤代张晟交纳了所欠案涉房屋银行按揭贷款45885.24元以及罚息5539.64元。2020年7月29日，中国工商银行六盘水分行出具的个人贷款结清证明证实张晟所欠该行住房购置贷款187000元已于2020年7月21日全部结清。本院认为，本案的争议焦点是：再审申请人林坤作为买受人对登记在张晟名下的世纪雅苑2幢2单元9层903室房屋是否能够排除人民法院的强制执行。本案中，被申请人张晟、王晓艳因欠被申请人汪中文的借款本息被一审法院强制执行，在执行过程中查封了登记在张晟名下世纪雅苑2幢2单元9层903室房屋，对此，再审申请人林坤认为该房屋属于其所有，并提出执行异议和提起本案的诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，张晟与林坤于2012年9月18日签订《房屋出售合同》，约定将张晟所有的房屋按正常的市场价格出售给林坤，该《房屋出售合同》双方均认可系其真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，因此，双方签订的《房屋出售合同》合法有效。其次，张晟、王晓艳将案涉房屋出售给林坤后，林坤即入住该房屋至今，而查封该房屋系在林坤入住并占有该房屋之后。第三、诉讼中张晟认可房款已支付完毕，结合张晟与林坤签订《房屋出售合同》后的银行按揭贷款林坤已代张晟全部还清的事实，本院认定林坤所欠张晟房款已全部付清。第四，根据张晟与林坤签订的《房屋出售合同》，林坤应代张晟支付银行按揭贷款完毕后才可办理房屋过户手续，为此，林坤在按揭贷款截止日期2019年1月14日未到期的情况下，应张晟的要求支付10万元给张晟用于一次性偿还按揭贷款，因张晟实际未交付该10万元给银行，导致案涉房屋因欠银行贷款无法办理过户手续，无法办理的原因系张晟所致，并非林坤自身原因所致。故林坤作为买受人对登记在张晟名下的世纪雅苑2幢2单元9层903室房屋能够排除人民法院的强制执行。对林坤提出的再审申请理由，本院予以支持。被申请人汪中文提出的辩解理由，因无证据予以证实，本院不予支持。综上所述，再审申请人林坤的再审申请理由成立，本院予以支持。原一审、二审判决认定案件的主要事实不清，适用法律确有错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、撤销六盘水市钟山区人民法院作出的（2018）黔0201民初4567号民事判决及本院作出的（2019）黔02民终1144号民事判决；二、被申请人张晟与再审申请人林坤于2012年9月18日签订的《房屋出售合同》合法有效；三、位于六盘水市双水新区平方米的房屋属于再审申请人林坤所有；四、不得执行位于六盘水市双水新区平方米的房屋。一审案件受理费和二审案件受理费各8020元，共计16040元，由再审申请人林坤负担8020元，被申请人张晟、王晓艳共同负担8020元（再审申请人林坤已预交，由被申请人张晟、王晓艳于本判决生效后10日内偿还给林坤）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 张 嘉审判员 付振义审判员 刘 靖二〇二〇年八月十八日法官助理欧静书记员陈昱宏