宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1300号 上诉人（原审被告）：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区颐和城府花园18号楼7号营业房。 法定代表人：李小强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王佳怡，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张海燕，女，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：靳生福，男，系张海燕丈夫。 上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司因与被上诉人张海燕商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初10174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 宁夏颐和金凤房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第一项，依法改判上诉人承担逾期交房违约金25620元，计算方式：514465×万分之1.5×332天（自2016年1月1日至2016年11月28日），或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人已经于2016年11月28日实际收房入住，逾期交房违约金应计算至该日截止。本案涉案房屋实测面积比合同面积大7.55平方米，被上诉人应补交房款32314元，但至今未缴纳，一审对此未予处理不公平。双方合同对逾期交房违约金进行了明确约定，总额不应超过已付房款的2%，应按该约定计算。涉案房屋现已取得竣工备案登记，且房屋也有较大升值，没有对被上诉人造成损失。 张海燕辩称，请求维持原审判决。 张海燕向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务，为原告办理房产证；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金：（1）2016年1月1日-2016年6月30日违约金11575.26元（计算方式：150天×514456.0元×0.00015=11575.26元）；（2）2016年6月31日-2019年1月1日违约金：145076.59元（计算方式：940天×514456.0元×0.0003=145076.59元），截止2019年1月1日违约金合计为156651.85元；（3）请求2018年12月30日以后至交房，办理完结房产证土地使用证及其他相关线管核发手续之日前的违约金按照0.0005以现金方式支付；3、判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2014年11月24日，原、被告签订了编号为201400055862《银川市商品房买卖合同（预售）》及附件，其中附件十一为《补充协议》。合同约定：原告购买被告开发的位于金凤区黄河西路与良田渠交汇处金凤花园*室房屋一套，预测建筑面积为120.2㎡，单价每平方米4280元，房屋总价款为514456元；交付房屋条件为取得竣工验收报告及房屋测绘报告；被告应在2015年12月31日前向原告交付符合上述条件的房屋，逾期交房的，买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之1.5的违约金，但违约金的总额不超过全部房款的2%；双方还对房屋交付条件及交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、合同备案与房屋登记等进行了约定。《补充协议》还约定：因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质情况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免和克服的客观原因而影响出卖方交楼的，出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。合同签订后，原告分两次向被告支付了房款514456元，被告给原告开具了购房发票。2015年10月11日被告向全体购房人发出了一份《金凤花园一期延迟交房的交房说明》，说明预计金凤花园小区西区在2016年6月30日前交房，如未能按时交房，同意无条件退房，并承担违约金及赠送二年物业费等优惠条件。逾期被告未能按约交房，此后该小区购房多位业主多次向被告提出交涉，自2016年3月该小区业主多次到区市政府集体上访，经银川市和金凤区委多次会议协调，2016年3月22日被告向该小区业主发出了《关于一期工程延期交付的协议》，承诺于同年9月30日交房，并承诺延期违约金赔付标准为西区在2016年5月30日后，东区在6月30日后按照已付款万分之三/日计算违约金至取得质检站核发的《工程竣工备案表》为止。2016年11月28日原告在《收楼手续单》上签字，接收了未取得《工程竣工备案表》的房屋，并装修入住。后原告与被告就逾期交房违约金协商无果，原告遂诉至该院，请求判如所请。 一审法院另查明，涉案房屋属于金凤花园小区东区，于2018年4月28日取得了《测量报告书》，该小区已经具备居住生活条件，物业企业也进驻进行管理，但至今尚未取得《工程竣工备案表》，无法确定何时能取得《工程竣工备案表》，也无法确定何时能办理不动产登记手续。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，属有效合同，对双方具有法律约束力，双方当事人应当自觉全面履行该合同的义务。原告按约交付了购房款，被告应当按约向原告交付涉案房屋。现被告逾期未向原告交付房屋的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，涉案房屋需取得《工程竣工备案表》方才符合交付条件，虽然原告于2016年11月28日接收并入住房屋，但涉案房屋未取得《工程竣工备案表》，该交房行为不符合合同约定，故被告仍应承担违约责任。被告抗辩称逾期交房系由政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资农民工挡工等非被告因素造成，但其提交的证据不能证明系政府行政行为导致被告违约，而被告的其他理由不属于法律规定或合同约定的免责事由，故该抗辩意见该院不予支持。合同约定：原告不解除合同的，被告应按每日全部房价款万分之1.5的违约金，但总额不超过全部房款的2%。随后，因逾期交房被告于2016年3月22日作出了自2016年6月30日之后每日按已付房款万分之三赔付违约金的承诺，该承诺虽然是对合同约定的违约金标准进行实质性变更，但考虑本案原告已实际入住，房屋具备合同约定的水、电、气等生活条件，原告不存在租房损失，若继续按承诺的万分之三计算违约金显然过高，被告请求调整违约金标准符合法律规定，故违约金继续按合同约定的标准即每日万分之1.5计算至本判决限定的履行期限。综上，原告主张违约金自2016年1月1日计算至2018年12月31日为514456元×1090天×日万分之1.5=84113.56元，并按此标准计算至判决确定的履行之日。因原告已实际入住涉案房屋，故原告主张被告交付房屋的诉请，该院在本案中不再调整。案涉房屋无法确定取得办理产权登记证所需资料的时间，原告可在被告取得初始登记证后自行办理，该院在本案中不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告张海燕支付逾期交房违约金84113.56元，并自2019年1月1日按日万分之1.5支付违约金至本判决确定的履行期限；二、驳回原告张海燕的其他诉讼请求。案件受理费3434元，由原告张海燕负担1500元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担1934元。 本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审查明事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人主张被上诉人已经于2016年11月28日实际收房入住，逾期交房违约金应计算至该日截止，但双方当事人签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件为取得竣工验收报告和房屋测绘报告。本案中，涉案房屋一直未取得竣工验收报告，一审认定逾期交房违约金计算至本案判决限定的履行期限并无不当。上诉人还主张双方约定出卖方承担的违约责任不超过房屋总价款的2%，但在双方签订《银川市商品房买卖合同（预售）》后，上诉人出具了《金凤花园一期延期交房说明》，对违约责任进行承诺，应视为对合同中违约责任的修改，一审法院对其该主张未予支持亦无不当。关于上诉人主张被上诉人因房屋实测面积大于合同面积而产生的房款应在本案中一并处理，但其在一审中未提起反诉，其可就此另案诉讼，一审法院未予处理并无不妥。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1262.34元，由上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年八月七日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。