河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2517号 上诉人（原审被告）：河北金顺房地产开发有限公司，住所地河北省保定市定州市西关南街111号。 法定代表人：高建设，董事长。 委托诉讼代理人：陈永，法务。 被上诉人（原审原告）：香艺辉，男，1969年2月3日出生，汉族，住河北省保定市定州市南城区。 委托诉讼代理人：郭书芹，定州市胜利法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘福祥，定州市胜利法律服务所法律工作者。 上诉人河北金顺房地产开发有限公司（以下简称：金顺公司）因与被上诉人香艺辉排除妨害纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2020）冀0682民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金顺公司上诉请求：依法发回重审或者改判。事实和理由：上诉人未对被上诉人构成侵权行为，不应判决停止对被上诉人侵权。首先，被上诉人不具有原告主体资格，因此不是该案适格原告。2016年12月案外人王振全和安某与被上诉人达成协议，将涉案房产抵债，但是协议签订后上诉人并未收到该房屋的购房款，虽然被上诉人进行了简单装修，但是并未入住，未实际占有该房产。其次，上诉人不是适格被告，本案起诉的案由为侵权，但在开庭过程中，被上诉人并未出示相关证据表明，该套房产现在是上诉人侵权。根据证据规则，被上诉人不能证明是上诉人侵权，因此应承担败诉的不利后果。然而本案实际情况是，金立公寓门脸楼3层301室房屋以及401室，上诉人已于2016年4月17日将该房屋以80万元的价格卖给了刘英，当日便将5万元现金交给上诉人，且于4月18日转账35万元、4月19日转账10万元和5月16日转账30万元，以上合计共交付80万元，已经交付了全部房款。该涉案房产已经在被上诉人抵账的半年前就已出卖给他人，上诉人在原审中因为买房人刘英是石家庄人且长期在外地经商，不在其户籍地石家庄新乐市居住，因为客观原因未能及时提交证据。最后，上诉人认为因案外人刘英已支付了全部房款，对房屋应享有所有权。被上诉人香艺辉因未履行房款支付义务，对未登记的房屋，被上诉人不享有所有权及占有权。 香艺辉针对金顺公司上诉，答辩称，本案的双方诉讼主体均适格。房屋买卖协议系因顶账后，双方重新书写的协议书，该协议书系双方真实意思的表示，并且在协议书中载明面积是199.87平米，单价为4000元，此价格是该处房屋答辩人前面的买受人的价格，签订协议后，答辩人将房屋的差价也已给付了顶账的王振全，答辩人还向被答辩人缴纳了办理房产证的契税、维修基金等款项，该款项由被答辩人代为收取。因此双方的买卖关系成立，被答辩人将房屋交付给答辩人后，答辩人装修了房屋，答辩人基于合同关系，对该房屋享有占有权，当其权利受到侵害时，答辩人作为原告适格。答辩人装修房屋入住后，白天外出，回家时发现房屋的门锁被更换，并及时与被答辩人的工作人员高勇联系，高勇说知道这个事情，下来解决，此情况表明被答辩人将房屋的锁更换，被答辩人为侵权人，作为被告适格。被答辩人在上诉状中称该房屋及401室已经在2016年4月17日出售给了刘英，这种说法错误。本案的房屋和401室面积均为199.87平米，两套面积将近400平米，按照2016年的价格，不可能2000元一平米的价格出售给刘英，如果已出售给刘英，在2018年被答辩人就不应该给答辩人办理房屋更名事宜，更不应该收取答辩人的契税和房屋维修基金等费用。况且自2016年至今，刘英也没有主张该房屋，更没有入住该房屋。本案争议的房屋，虽然系被答辩人开发建设，但该栋房屋没有网签和备案，属于五证不全的房屋，根据《物权法》和《合同法》的相关规定，即便存在刘英买房的情况，也应当按照谁先占有先归谁的原则进行处理，因此一审查明事实清楚，适用法律得当，判决合法有据。在近一两年的时间内，被答辩人作为被告或者执行异议中的被告，存在多份判决，可以显示被答辩人在经营过程中，为了融资，将房屋以买卖的形式抵押给出借人，导致多起诉讼，被答辩人作为房地产企业，一套房子向出借人、购房人等签订合同，混淆法律关系，导致多人被动诉讼，系被答辩人不诚信的行为造成，为了彰显法律公正，请法院尽快做出驳回上诉、维持原判的判决。 香艺辉向一审法院起诉请求：依法判令金顺公司停止侵害，排除妨害，清除杂物，恢复香艺辉对金立公寓门脸楼3层301室的占有；诉讼费由金顺公司负担。 一审法院认定事实：王振全于2016年12月9日与金顺公司签订了商品房买卖合同，约定王振全购买金顺公司开发的定州市金立公寓商品房两套，每套约200平米，单价每平米4000元。因王振全欠安某款170万元，安某起诉了王振全，王振全偿还安某170万元及利息的判决生效后，王振全与安某达成了和解协议，王振全用购买金顺公司的两套房屋抵顶欠安某的本息，由王振全协助办理更名手续。因安某欠香艺辉100万元，在王振全和安某订立和解协议后，安某又与香艺辉达成了抵债协议，安某用王振全抵给他的金立公寓门脸楼3层301室199.87平米单元楼房抵顶欠香艺辉的款100万元。2018年5月30日，经金顺公司同意，香艺辉、金顺公司就上述房屋重新订立了商品房买卖合同，合同的购买人为香艺辉，合同的单价和签订时间未变，单价仍为4000元，合同签订时间仍为2016年12月9日。香艺辉、金顺公司签订商品房买卖合同后，金顺公司为香艺辉出具了交付全部购房款的收据、契税收据，并于2019年5月份收取了香艺辉的水电费和装修垃圾清运费，向香艺辉交付了房屋，但该房屋尚未办理过户登记手续。交付房屋后，香艺辉对房屋进行了装修。装修完毕后，香艺辉使用期间被更换了门锁，并在屋中放置了一张桌子和9把椅子。香艺辉找金顺公司交涉，金顺公司不予答复，引起诉讼。庭审中，金顺公司主张又将上述房屋卖给了一个叫张喜红的人，法院通知其当天提交与张喜红的买卖合同，逾期不交视为举证不能，视为金顺公司侵占香艺辉的房屋，当日金顺公司既未提交合同，也未提供张喜红的个人信息，后又为其延长提交的期限，仍未提供。上述事实，有安某与王振权之间的诉讼判决书、和解协议、双方订立的买卖合同、金顺公司为香艺辉出具的水电费、垃圾清运费收据、香艺辉装修购买材料的收据、装修后的房屋状况照片、证人安某、吴某出庭作证的证言等证据证明。 一审法院认为，本案所涉房屋在经王振全、安某和香艺辉、金顺公司四方协商香艺辉、金顺公司已重新签订了商品房买卖合同后，王振全和安某已退出了买卖关系，香艺辉、金顺公司之间的买卖合同法律关系已成立。香艺辉、金顺公司订立买卖合同后，香艺辉购买水电并缴纳了装修垃圾清运费，证明金顺公司已经向香艺辉交付了钥匙并允许进行装修，此时金顺公司对原房屋的占有（控制权）已转移给香艺辉，香艺辉对该房屋的占有已成客观事实，此后香艺辉对房屋也进行了装修，这是对已经占有（控制）该房屋的继续和表现形式，也是占有（控制）该房屋的证明，因此，香艺辉对该房屋已经占有的事实予以认定。金顺公司主张香艺辉未交付房款，合同未履行，与事实不符，不予采信。因交付房款和交付房屋是两个独立的行为，即使订立合同后香艺辉未交付房款，而是金顺公司先向香艺辉交付房屋，拖欠房款也不是否定已实际占有事实的依据。金顺公司主张后来又将本案房屋卖给了他人，但既不提供买卖合同，也不提供购买人的具体信息，根据“谁主张，谁举证”的举证证明规则，应由金顺公司承担举证不能的法律后果，即其主张的事实不予认定的后果。即使金顺公司将该房屋一房二卖，但已经将该房屋交付给香艺辉占有并已经装修入住的情况下，金顺公司也无权再向他人交付该房屋，否则，就是对香艺辉已占有该房屋的侵害行为，是对法律保护秩序的破坏，根据《物权法》第245条的规定，金顺公司应当停止侵害、恢复香艺辉对该房屋的占有的法律责任。据此，判决：“被告停止对原告占有的定州市金立公寓门脸楼3层301室的侵害，搬离放在原告房屋中的桌子一张、椅子9把，恢复原告对该房屋的占有，限判决生效后5日内履行。案件受理费80元，减半收取，由被告负担。” 本院二审期间，被上诉人香艺辉提交与上诉人有涉的4份法律文书，拟证明上诉人在经营过程中企业融资采用房屋抵押情况，抵押的形式为房屋买卖合同，上诉人主张房屋卖给刘英，刘英的情况为出借给公司款项的借款人，不是实际的购房人。上诉人对于四份法律文书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，并称不能证明被上诉人陈述的证明目的。上诉人未提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，被上诉人香艺辉持有与上诉人金顺公司签订的商品房买卖合同及上诉人金顺公司为被上诉人香艺辉出具的交付全部购房款的收据、契税收据、维修基金收据，同时，上诉人的物业公司亦收取了香艺辉的水电费和垃圾清运费等费用，一审法院据此认定被上诉人香艺辉对案涉房屋的占有已成客观事实，无不妥，被上诉人作为本案原告提起诉讼，应系本案适格主体，上诉人金顺公司主张被上诉人不具有原告主体资格，本院不予支持。关于上诉人金顺公司的主体资格问题，一审中，上诉人金顺公司主张将案涉房屋卖给了张喜红，二审中又主张卖给了刘英，并主张因为账目不清，出现一审陈述错误且不能提供证据予以证实，故对上诉人金顺公司主张存在其他侵权人，本院不予采信，一审认定上诉人构成对被上诉人的侵权，亦无不当，上诉人金顺公司主张其不是适格被告，本院亦不予支持。关于上诉人金顺公司主张被上诉人香艺辉因未履行房款支付义务，不享有案涉房屋所有权及占有权的问题，因上诉人金顺公司在数度抵债后，与被上诉人重新签订了案涉房屋的买卖合同，且上诉人金顺公司依合同价款为被上诉人出具了全款收据，对此，应视为上诉人金顺公司对债权数度转移之认可，被上诉人香艺辉已履行了缴纳案涉房屋全款的合同义务，故对上诉人金顺公司主张被上诉人香艺辉未履行房款支付义务，本院亦不予采信。综上所述，河北金顺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人河北金顺房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 岚 审判员 陈道忠 审判员 张 力 二〇二〇年八月五日 书记员 刘 淼