广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16033号上诉人（一审原告）：余超群，女，1976年7月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李世宽，广东穗峰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：百胜餐饮（广东）有限公司，住所地：广东省广州市环市东路369号友谊商业大厦13楼。法定代表人：赵文欣。委托诉讼代理人：潘雪芬，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹顺，广东恒益律师事务所律师。上诉人余超群因与被上诉人百胜餐饮（广东）有限公司（以下简称百胜公司）相邻关系纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人余超群上诉请求：1.撤销（2019）粤0104民初41584号民事判决，改判支持余超群一审全部诉讼请求；2.判令百胜公司承担本案一审、二审全部的诉讼费用。事实和理由：一、拆除涉案105房外扩占用公共通道部分墙体间隔应系百胜公司的义务，并非一审判决认定的百胜公司协助余超群拆除。百胜公司于2008年9月8日自广州高田投资有限公司（以下简称高田公司）处租赁包括涉案103、104房在内的东鸣轩首层222.79平方米的物业用于开设必胜客餐厅，于2008年9月10日租赁涉案105-112房用于开设肯德基餐厅。而后余超群从高田公司手中通过购买方式取得上述103、104、105-112房的产权。虽然余超群取得产权之前百胜公司就已经实际占有、使用涉案105-112房及其公共通道部分，但因涉案103房、104房当时也是由百胜公司一并承租的。因此余超群在百胜公司使用上述房屋期间根本不存在拆除105房外扩占用公共通道部分墙体间隔的主、客观需要。直到百胜公司将103、104房交还给时，余超群才发现涉案103房因105房外扩占用公共通道无法正常进出。105房本身也正是由百胜公司在使用，且该占用公共通道部分的墙体间隔亦并非是余超群建造，加上百胜公司在该公共通道处布置了大量的餐厨设施，因此将占用公共通道部分的墙体间隔拆除以保证交还的103房能正常使用不仅是百胜公司的自身义务，也更有利于涉案房屋现有使用状态。二、涉案103房无法正常出入使用责任在于百胜公司，余超群主张租金损失合情合理。如上文所述，涉案103房、105房在余超群取得产权前就是由百胜公司一并使用，且相关公共通道亦是高田公司向其出租的，余超群直到百胜公司交还103房时才发现无法出入。所谓交还首先就应该先保证房屋能够正常使用，否则就应该支付房屋无法使用的租金损失；其次，虽然余超群是承继百胜公司与高田公司的租赁合同，但依法仍无权将公共通道出租给百胜公司。现正是因百胜公司占用了105房外扩公共通道而影响到涉案103房出入通行，百胜公司理应向余超群支付103房无法正常使用的租金损失。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。被上诉人百胜公司答辩称：一、高田公司作为涉案东鸣轩商场的开发建设单位，于2008年9月10日与百胜公司签订《租赁补充合同》，将东鸣轩商场首层630.4平方米的房产整块出租给百胜公司用于开设肯德基餐厅，于2008年9月8日与百胜公司签订《租赁合同》将东鸣轩商场首层包括涉案103房在内的222.79平方米房产整块出租给百胜公司用于开设必胜客餐厅，并未事先告知百胜公司关于涉案商场的规划设计及承租范围内存在公共通道的事实，高田公司应对余超群涉案103房无法通行的现状承担责任。二、余超群在购买涉案103及104房时已经知晓百胜公司承租该房产用于开设必胜客餐厅，在购买105-112房时也已知晓百胜公司承租该房产用于开设肯德基餐厅，其承继了上述房屋的出租义务，知悉百胜公司开设必胜客餐厅及肯德基餐厅存在占用公共通道的情况下仍向百胜公司收取了公共通道对应面积部分的租金，应对涉案103房无法通行的现状承担责任。一审判定百胜公司协助余超群拆除涉案105房外扩占用公共通道部分的墙体间隔，并无不当，应予维持。三、余超群在购买涉案103-112房时已经明确知悉房产已存在租约的事实和现状，也知晓相关公共通道一并被整体出租，在其已预见涉案103房存在无法通行风险的情况下仍然购买，应自行承担风险。而百胜公司对涉案103房无法通行的现状不存在过错。一审判定余超群主张的租金损失缺乏依据不予支持，并无不当，应予维持。四、余超群向百胜公司主张涉案103房的通行权，则无法保证百胜公司对涉案肯德基餐厅所在房产630.4平方米的正常使用权，已构成实质违约，百胜公司保留向余超群追究法律责任的权利。另，补充答辩意见：首先，根据高田公司（甲方）于2008年9月10日与百胜公司（乙方）签订的《租赁补充合同》附件六第十条装修的约定：甲方同意乙方按百胜公司的标准，对餐厅内部和外立面的天花地面及室内环境进行布局和装修，商铺建隔墙由甲方按双方界定的界限位置放线砌墙、分割墙，需到梁或板底。可知，105房与103房商铺间隔墙是由高田公司建造，并非百胜公司建造。其次，根据《租赁补充合同》第10.2条约定，本合同届满后20天内，甲方应按当时房屋的实际状态收回房屋。百胜公司依照之前高田公司当时房屋交付的状态，在租赁合同届满后已向余超群进行交付，且百胜公司作为承租人，未经房屋所有权人的同意，无权改变承租房屋的结构，因此在百胜公司按合同约定将103房交付给余超群时，已履行其交还103房的义务。至于103房是否能正常出入，与百胜公司无关。最后，百胜公司已在一审判决规定的时间内，于2020年7月13日，自动腾空105房占用的公共通道，但实际情况是103房仍然是无法正常的出入。因此105房之前存在外扩占用公共通道与103房不能正常出入，不构成因果关系，因此余超群诉请百胜公司承担103房无法正常使用的租金损失是没有事实和法律依据的。余超群在一审提出诉讼请求：1.判令百胜公司立即拆除妨碍余超群位于广州市越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号103房正常通行的墙体间隔，停止侵害，预留必要通道以保障余超群的正常通行权；2.判令百胜公司立即向余超群支付上述商铺无法正常使用的租金损失（以2018年广州市房屋租金参考价计算，即每月每平方米86元，从起诉之日起计算至百胜公司实际停止侵害之日止）；3.百胜公司承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：余超群是广州市越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号103房（以下简称103房）、广州市越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号104房（以下简称104房）的所有权人，所有权取得方式为购买，登记时间为2012年3月30日。2008年9月10日，百胜公司与高田公司签订《租赁补充合同》，约定高田公司将广州市越秀区中山四路199号东鸣轩首层630.4平方米（使用面积365平方米）的房产出租给百胜公司用于开设肯德基餐厅，房产的建筑位置、使用范围以附件一规划红线图及附件二房产平面图红线圈定部分为准，租赁期限自2008年10月7日至2023年11月30日等。结合上述合同附件一、二以及房地产分户图，该合同项下租赁房产为广州市越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号105-112房及部分共同通道部分。余超群此后通过购买取得上述105-112房的产权。2013年3月18日，余超群、百胜公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定余超群将越秀区中山四路213号105-112房（房地产权证号01××10）出租给百胜公司作商业使用，建筑面积524.63平方米，分摊公用建筑面积105.77平方米，租赁期限自2012年3月1日至2023年12月31日，双方愿意承继和遵守百胜公司于2008年9月10日与高田公司签订的租赁补充合同、附件、补充协议的约定等。2008年9月8日，百胜公司与高田公司签订《租赁合同》，约定高田公司将广州市越秀区中山四路199号东鸣轩首层222.79平方米的房地产出租给百胜公司用于开设必胜客餐厅，租赁期限自2008年10月7日至2023年11月30日止等。该合同项下房产包括余超群此后购买所得的涉案103房及104房。余超群于2015年12月2日向一审法院起诉百胜公司，要求判令解除双方关于涉案103房及104房的租赁关系、百胜公司交还房屋、支付租金及违约金、占用费等。该案经广州市越秀区人民法院一审[一审案号：（2015）穗越法民三初字第2692号]、广州市中级人民法院二审[二审案号：（2016）粤01民终10529号]，于2016年10月10日终审判决余超群、百胜公司之间关于涉案103房、104房的租赁关系于判决生效之日解除、百胜公司于判决生效之日起三十日内将涉案103房、104房腾空交回给余超群等。另，百胜公司在一审诉讼过程中以高田公司以及广东万宁连锁商业有限公司东鸣轩分店、广州市基督教协会与案件存在利害关系为由，向一审法院申请追加以上主体作为第三人参与诉讼。一审法院认为，余超群是涉案103-112房的产权人，百胜公司承租广州市越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号105-112房用于经营餐厅。根据现有证据，百胜公司承租使用的105房向外扩展，占用了105房与104房之间的部分公共通道，而103房进出必须经过该公共通道，因此该占用公共通道事实上妨碍了103房的通行，余超群诉请排除妨害依法应得到支持。虽然余超群自身即是涉案105-112房的产权人，百胜公司并非一般意义上的不动产权利人，但由于涉案房屋因租赁关系由百胜公司实际占有、使用，且该租赁关系在余超群取得房屋产权之前就已形成，余超群欲拆除占用公共通道部分的墙体间隔需取得百胜公司协助，故一审法院判令百胜公司协助余超群拆除涉案105房外扩占用公共通道部分的墙体间隔。至于拆除墙体间隔后会否损害百胜公司的相关租赁权利，百胜公司可另行通过租赁合同关系救济解决。关于余超群主张百胜公司赔偿租金损失部分，鉴于余超群通过购买取得涉案105-112房屋后替代高田公司与百胜公司签订了租赁合同，并一致同意承继、遵守高田公司与百胜公司此前签订的相关合同、附件、补充协议的约定，而百胜公司使用上述占用公共通道部分是基于与高田公司签订的租赁合同，是在余超群取得房屋产权前就已持续使用，也未超出合同约定的范围，故余超群主张百胜公司因租赁行为赔偿其租金损失缺乏依据，一审法院不予支持。倘若百胜公司逾期履行前述判决确定的协助义务，最终导致余超群产生新的损失，余超群可届时再行主张。至于百胜公司的追加第三人申请，因百胜公司申请的三个主体与案件处理结果并无直接利害关系，一审法院对其申请不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款、第八十七条的规定，判决如下：一、百胜餐饮（广东）有限公司应于一审判决发生法律效力之日起三十日内，协助余超群拆除广州市越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号105房外扩占用与广州市越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号104房之间公共通道部分的墙体间隔；二、驳回余超群的其他诉讼请求。一审诉讼受理费100元，由余超群负担50元、百胜公司负担50元。二审期间，百胜公司向本院提交了《关于中山四KFC退还通道区域的确认函》《关于中山四KFC退面积的函》《关于中山四KFC退还通道完工的函》，拟证明百胜公司已向余超群就退还公共通道区域发函，但因余超群未予答复，其在一审判决后于2020年7月13日自动腾让出所占用的公共通道，已实际履行完毕一审判决第一项的内容。余超群的质证意见：其确认已收到以上函件，对函件的真实性予以确认。《关于中山四KFC退还通道区域的确认函》不仅仅是针对退还通道区域，还包括百胜公司草拟的补充租赁协议，所附示意图所示退还区域与实际施工后的现状存在出入；《关于中山四KFC退面积的函》并未明确具体施工时间，其与百胜公司沟通时，百胜公司答复因余超群提出上诉，具体施工时间需要向领导汇报再定，后百胜公司未再告知具体施工时间。直至百胜公司于2020年7月29日发函告知于2020年7月13日已完成施工，这明显不合常理。余超群提交如下证据：1.105房现场照片和房地产分户图，拟证明105房外扩部分的墙体间隔已完工，但百胜公司的该拆除行为并不符合房地产分户图，目前百胜公司的墙体仍占用约0.4米宽、6.5米长的通道区域；2.（2019）粤01民终15354号民事判决，拟证明高田公司曾在另案向一审法院陈述过，中山四路205号132铺是由高田公司向回迁户承租的，这说明涉案房屋首层至少存在132铺回迁户的业主，百胜公司称首层业主为高田公司不属实。百胜公司的质证意见：确认以上证据的真实性，不确认关联性。其认为，一审判决后，其已自行施工，目前105房已将占用的公共通道区域全部予以退还。本院经审理查明，余超群向一审法院提交了涉案《广州市房屋租赁合同》原件，第二条载明：“甲方同意将坐落在越秀区中山四路/街（巷、里）213号105-112房号的房地产（房地产权证号码01××10）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积524.63平方米，分摊公用面积105.77平方米。（630.40㎡）”其中“105.77”“（630.40㎡）”为铅笔字迹。余超群表示该两处铅笔字迹处在双方签订该合同时是空缺的，其是为了对应之前高田公司与百胜公司于2008年所签订的《租赁补充合同》中约定的租赁面积630.40㎡而自行用铅笔在合同原件上填写的。其认为，涉案租赁合同并非一个独立的租赁合同，是承继了高田公司与百胜公司于2008年9月所签订的《租赁补充合同》。其作为业主，无权将共同分摊面积105.77㎡出租给百胜公司，后续是为了证实百胜公司的实际使用面积而自行以铅笔在合同原件上进行了备注。其所收取的租金只是针对建筑面积524.63㎡、并不包括共同分摊面积105.77㎡。高田公司（甲方、出租人）作为涉案东鸣轩商场的开发建设单位与百胜公司（乙方、承租人）于2008年9月10日签订的《租赁补充合同》约定将东鸣轩商场首层630.40㎡的房产整块出租给百胜公司用于开始肯德基餐厅。其中附件六第十条约定：“甲方同意乙方按百胜公司的标准，对餐厅内部和外立面的天花地面及室内环境进行布局和装修，商铺建隔墙由甲方按双方界定的界限位置放线砌墙、分割墙，需到梁或板底。”百胜公司分别于2020年5月13日、6月18日、7月27日出具《关于中山四KFC退还通道区域的确认函》附租赁补充协议三、《关于中山四KFC退面积的函》《关于中山四KFC退还通道完工的函》附现场照片给余超群。余超群均未予书面回复，表示其曾与百胜公司进行过口头沟通，但百胜公司一直未告知明确的施工时间。涉案中山四路（#213-#231（单）、#203、#205、103）房地产分户图显示：涉案105房（与104房对开面）靠近公共通道部分的外墙与106房、107房靠近公共通道部分的外墙在一水平直线位置上，与该部分外墙相连接的地下室汽车出口顶部的墙体不在同一水平直线位置，105房与104房之间的公共通道宽度略宽于地下室汽车出口顶部墙体与103房之间的公共通道宽度。2020年8月13日，余超群与百胜公司共同到现场对百胜公司已完退还通道区域后的105房进行现场查看。双方均向本院确认：目前涉案105房外扩占用公共通道部分的墙体已重新间隔，该重新间隔墙体的内墙位与地下室汽车出口顶部墙体的外墙位大致持平。百胜公司主张105房重新间隔墙不再占用公共通道区域。余超群认为该重新间隔墙仍占用约0.4米宽、6.5米长的公共通道。本院于2019年10月10日作出的（2019）粤01民终15354号民事判决书中载明：高田公司的代理人向一审法院陈述称，广州市越秀区中山四路213号-231号（单号）、203号、205号132铺系高田公司向回迁户梁度房承租后再出租。该判决已认定：广州市越秀区中山四路213号-231号（单号）、203号、205号132铺原为登记于梁度芳名下的房产，建筑面积35.5764平方米，登记时间为2009年12月28日，规划用途为商业。本院查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于涉案105房外扩占用公共通道部分的墙体间隔拆除问题。首先，百胜公司与高田公司签订《补充租赁合同》的时间为2008年9月，而余超群向本院提交的（2019）粤01民终15354号民事判决载明涉案132铺业主登记为梁度芳的时间为2009年12月28日，不足以证实东鸣轩首层商铺在2008年9月时存在高田公司以外的其他业主。高田公司已将包括涉案105房及外扩占用共同通道部分在内的房屋630.40㎡出租给百胜公司用于开设肯德基餐厅并经营至今。根据百胜公司与高田公司签订的《补充租赁合同》附件六第十条的约定，可知，105房外扩占用公共通道部分的墙体是由高田公司所建造，并非由百胜公司自行建造。其次，该630.40㎡租赁面积为广州市越秀区中山四路213号-231号（单号）、203号、205号105-112房及部分公共通道部分。后余超群通过购买取得上述105-112房的产权，余超群亦是涉案103、104房的产权人。结合余超群提交的涉案《租赁合同》并自认其本人用铅笔填写了分摊公用建筑面积“105.77”平方米和“（630.40㎡）”等事实看，余超群对百胜公司承租范围包括公共通道部分是知晓且没有提出过异议。因此，百胜公司占有和使用公共通道部分不违反租赁合同的约定。第三，105房外扩占用了其与104房之间的公共通道的部分，而该公共通道是103房的进出必经之路，因此105房的占用公共通道事实上有碍103房的通行，余超群作为103房的业主有权请求排除妨碍。因余超群同时也是105房业主，应当拆除105房外扩部分的墙体间隔，并按照涉案房地产分户图恢复105房外扩占用公共通道部分的墙体间隔。而百胜公司目前是该105房及外扩占用公共通道区域的承租人和使用人，其有义务对余超群的拆除行为予以配合。余超群上诉主张百胜公司是拆除义务主体缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第四，虽然百胜公司在一审判决后已自行将105房外扩占用共同通道部分的墙体拆除后予以重新间隔，但余超群认为该新砌墙体仍占用了小部分公共通道，要求百胜公司继续予以拆除。结合双方对105房退还占用公共通道部分事宜的陈述及房地产分户图看，105房新砌墙体间隔与分户图不完全一致。余超群作为105房业主有权按照房地产分户图拆除105房外扩占有公共通道部分的墙体间隔，百胜公司作为该外扩部分的使用人、占用人，仍有对余超群的拆除行为予以配合的义务。百胜公司在一审判决后自行拆除墙体间隔的行为并不当然免除其配合余超群拆墙的义务。一审法院对此的判决，并无不当，本院予以维持。关于余超群主张百胜公司赔偿其租金损失的问题。首先，一审判决对此已进行详细阐述，本院予以确认，在此不再赘述。其次，根据物业平面图及双方当事人的阐述可知，103房与105房之间确实存在涉案的公共通道：103房与104房共墙相邻且与电梯间相邻，位于涉案公共通道的右侧；广东万宁连锁商业有限公司东鸣轩分店位于涉案公共通道的上方，与104房、106房存在部分共墙，且与公共通道之间呈封闭状态；基督教协会的101房位于涉案公共通道的下方并开设有玻璃门可通往公共通道，与103房及地下室汽车出口下方共墙相邻；105房与地下室汽车出口顶部的实体墙位于涉案公共通道的左侧，且105房外扩占用了部分涉案公共通道，105房与地下室汽车出口与公共通道之间呈封闭状态。可见，103房与105房之间公共通道部分除了基督教会所在101房有玻璃门进入外，其他人员是无法进入该部分租赁房屋。百胜公司将105房外扩占用的部分公共通道予以退还并按照房地产分户图重新间隔墙体后，103房事实上仍处于四周均被围蔽的状态，同样无法正常出入。因此，百胜公司承租105房外扩占用部分公共通道的行为不当，本院予以批评。但该行为与103房能否取得租金之间没有必然的因果关系。第三，余超群没有提交任何证据证实105房占用部分公共通道是导致103房无法正常进出、不能正常使用的原因。余超群据此主张百胜公司应当赔偿103房的租金损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人余超群的上诉请求和理由不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人余超群负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 张一扬审判员 罗 毅二〇二〇年八月二十六日书记员 伍静怡李蕴妍