江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6732号上诉人（原审被告）上海蓬禄电气有限公司，住所地上海市松江区泖港镇中厍路165号。法定代表人：施旋，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭诚，男，该公司副总经理。托诉讼代理人：石小建，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）绿地集团南京宝地置业有限公司，住所地南京市雨花台区石华街16号。法定代表人：许光华，该公司董事及总经理。委托诉讼代理人：宋效楠，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李捷，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。原审第三人：上海衡宝机电科技有限公司，住所地上海市闵行区沪松公路450号1幢2层JXX212室。法定代表人:王培建，该公司执行董事。上诉人上海蓬禄电气有限公司（以下简称蓬禄公司）因与被上诉人绿地集团南京宝地置业有限公司（以下简称绿地公司）、原审第三人上海衡宝机电科技有限公司（以下简称衡宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法适用独任程序，公开开庭进行审理。上诉人蓬禄公司的委托诉讼代理人郭诚及石小建、被上诉人绿地公司的委托诉讼代理人宋效楠及李捷到庭参加诉讼，原审第三人衡宝公司未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。蓬禄公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判原审第三人衡宝公司向被上诉人绿地公司支付租金、违约金合计79256元及物业服务费、公摊水电费合计4589.7元。事实及理由：1.一审中被上诉人诉称“2019年开始，原审第三人成为租赁房屋的实际使用方”，且被租赁房屋门头装修名称已由上诉人改为原审第三人，同时绿地大楼内的指示牌也标明原审第三人名称及房间号。根据被上诉人物业管理规则，上诉人认为被上诉人已经完全知悉实际使用方为原审第三人，从被上诉人所发的律师函也可以佐证。2.原审第三人在一审未到庭应诉，根据其提供的书面意见，原审第三人实际使用诉争房屋日期为2019年1月1日至2019年5月15日，已向被上诉人支付上述期间的租金，合计57312元，但原审第三人并未在2019年5月15日后向被上诉人或者上诉人提出退房要求，在收到被上诉人催缴租金律师函后也未予理睬，至今诉争房屋仍然未交付给被上诉人。因此，后续未缴纳租金的后果应由实际占有人承担。3.被上诉人明知实际承租人发生变更而未提出异议，且被上诉人同意原审第三人进行新的门头装修，并为原审第三人在一楼大堂内制作导向标志，而且己经收取原审第三人57312元租金，且开具发票给原审第三人，被上诉人实际上与原审第三人达成了租赁事实，如果被上诉人不认可该租赁关系，又不与上诉人沟通，则实际造成了对上诉人的利益损害。4.为避免对同一系争标的物的诉累，请法庭支持上诉人的请求。绿地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.一审法院已经查明原审第三人在租赁合同期内实际使用了租赁房屋，被上诉人也未曾否认知晓原审第三人实际使用房屋，但实际使用主体与租赁合同法律关系的承租主体并非相同概念，不能混为一谈。本案租赁合同法律关系的承租人主体应当为上诉人。2.上诉人自始至终都是合同载明的承租方，即其是租赁合同的承租当事人，当然负有按照合同约定支付租金的义务。涉案租赁合同在2019年11月19日解除之前依然有效，被上诉人据此向上诉人主张租金具有事实和法律依据。3.原审第三人实际使用房屋不代表被上诉人认可其承租人地位。首先，被上诉人作为出租人，在正常收取租金的情形下不会过多地限制承租人使用房屋的形式。上诉人在承租房屋后或基于其与原审第三人合作原因或基于其他原因，从而由原审第三人使用房屋，仅是上诉人承租房屋后的一种使用形式，并不影响涉案房屋租赁合同关系的履行，也不能据此认定被上诉人认可租赁合同主体进行了变更；其次，整个合同履行过程中，都是由上诉人的授权人魏斌直接运作对接，由此被上诉人更有理由相信租赁合同关系的相对方一直是上诉人，且从未有过变更合意；再者，合同主体的变更是对合同内容的实质性变更，需以合同当事人明示为必要，主体变更不能依据不确切的行为来漠视推定被上诉人出具相关费用发票或函件中抬头的行为，仅是认可上诉人履行支付租金义务的行为，并不能当然地认定上诉人同意变更合同承租人主体的意思表示，更何况上诉人所签的房屋租赁合同属于商业租赁合同，涉及租金标的额较大，双方主体均为法人，对于合同中的重大事项变更应当进行书面确认。衡宝公司二审提交书面意见称，其实际使用诉争房屋的日期为2019年1月1日至2019年5月15日，而其已经向被上诉人支付2019年1月1日至2019年5月15日的租金，共计57312元。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。绿地公司向一审法院起诉请求：1.判令解除绿地公司、蓬禄公司签订的《企业租赁服务合同》（编号：LDZC-ZLHT-013);2.判令蓬禄公司支付绿地公司拖欠的租金53784元（2019年5月15日-2019年11月14日）及违约金25472元;3.判令蓬禄公司偿付绿地公司支付的合理律师费5000元；4.判令蓬禄公司支付绿地公司代为收取的物业服务费3623.4元、公摊水电费966.3元及户内电费2407.9元；5.判令蓬禄公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月7日，绿地公司（甲方）、案外人南京双创企业孵化器有限公司（乙方、以下简称双创公司）与蓬禄公司（丙方）签订《企业租赁服务合同》（LDZC-ZLHT-013）一份，约定：甲方作为孵化中心的产权方，委托乙方进行经营管理，丙方作为孵化中心的承租方。乙方同意将孵化中心场地编号为C4栋3层311室的办公用房（建筑面积为107.36㎡）提供给丙方使用，并提供运营服务。租赁期限24个月，自2018年11月15日起至2020年11月14日止。房屋租金、服务费支付方式为以六个月为一个支付期，先付费后使用。首期租金53490元、服务费22926元于本合同签订后五个工作日内支付。丙方在每一支付期起始日前七天全额付清该支付期的房屋租金、服务费。甲方、乙方在收到费用后5日内分别开具发票给丙方。自2018年11月15日至2019年9月30止，月租金为8915元，月服务费为3821元；自2019年10月1日至2020年11月14日止，月租金为9111元，月服务费为3625元。入驻期间有下列情形之一的，视为乙方根本违约，一方可书面通知另一方单方解除本合同，并要求对方按相当于租赁期首年2个月（租金+服务费）的金额支付违约金；……（2）丙方未经乙方书面同意，擅自转租、转借或与他人调剂交换的，或用于本合同约定以外的其他用途的；（3）丙方拖欠租金服务费累计超过30天，经乙方催告后在限定时间内无法提供支付凭证的……，如果各方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。合同签订后，蓬禄公司支付了第一笔服务费22926元。后，涉案房屋自2019年1月1日至2019年5月15日实际由衡宝公司使用，并由衡宝公司向绿地公司支付上述期间内的租金57312元。2019年5月16日起，衡宝公司未再向绿地公司支付租金，蓬禄公司也未向绿地公司支付租金。2019年11月8日、11月11日与11月13日，绿地公司二次向蓬禄公司、衡宝公司分别发出律师函，要求签约主体蓬禄公司、实际使用方衡宝公司付清拖欠租金并承担连带清偿责任。2019年11月15日，绿地公司向蓬禄公司、衡宝公司分别发出律师函，通知解除涉案租赁服务合同并进行退租结算及房屋腾空，蓬禄公司于2019年11月19日收到该律师函。2019年2月1日，绿地公司（甲方）与案外人上海科瑞物业管理发展有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：办公用房物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，7.5元/月·平方米，乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收12个月的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费按照2元/月·平方米预收6个月。2019年11月15日，案外人上海科瑞物业管理发展有限公司南京分公司出具《物业费代收授权委托书》，委托绿地公司作为该单位收款方，对蓬禄公司、衡宝公司截至2019年11月15欠付的物业费3623.4元、公摊水电费966.3元、户内电费2407.9元代为收取和追索。2020年5月7日，江苏永衡昭辉律师事务所向绿地公司出具5000元律师代理费发票一张。一审庭审中，绿地公司自认蓬禄公司已支付2018年11月15日至2019年5月14日的服务费22926元，衡宝公司已支付2018年11月15日至2019年5月14日的租金53490元、部分保证金3822元以及2019年5月15日至2019年11月14日的服务费22632元，现租金部分其仅主张2019年5月15日至2019年11月14日的半年租金。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。绿地公司、蓬禄公司签订的《企业租赁服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。关于涉案租赁合同的承租主体，签订《企业租赁服务合同》的承租人是蓬禄公司，虽然蓬禄公司认为衡宝公司是实际使用人且绿地公司对此知情，但租赁合同相对方为绿地公司与蓬禄公司，蓬禄公司并无证据证明双方合同已经解除，房屋实际使用人的变化不影响合同的继续履行，且双方并未对租赁合同中的承租主体进行合议变更，故涉案租赁合同的承租人仍然是蓬禄公司，实际使用人的变化是蓬禄公司的其单方行为，不能认为是对合同的变更。关于迟延支付的租金，根据合同约定，拖欠租金服务费累计超过30天，经催要仍未支付，绿地公司享有单方解除权，蓬禄公司于2019年5月15日起未支付租金，绿地公司催要未果后于2019年11月15日通知蓬禄公司解除涉案合同，符合合同约定，双方签订的《企业租赁服务合同》已于蓬禄公司收到解除通知之日即2019年11月19日解除。现绿地公司主张2019年5月15日至2019年11月14日的租金53784元，经核算该数额符合合同约定，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于违约金，根据合同约定，守约方可要求违约方按相当于租赁期首年2个月（租金+服务费）的金额支付违约金，现绿地公司主张违约金25472元，符合合同约定，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于律师费及物业服务费、公摊水电费、户内电费等，合同中对律师费约定由违约方承担，但绿地公司提供的证据不足以证明其支出的5000元律师费是因本案诉讼，故对绿地公司律师费的主张，一审法院不予支持。物业服务费、公摊水电费等根据《前期物业服务合同》中约定的费用标准以及物业公司出具《物业费代收授权委托书》，绿地公司主张的物业服务费3623.4元、公摊水电费966.3元，具有事实依据且不违反法律规定，一审法院予以支持；绿地公司提交的证据不足以证明其对户内电费的主张，故对户内电费部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认绿地集团南京宝地置业有限公司与上海蓬禄电气有限公司于2018年12月7日签订的《企业租赁服务合同》于2019年11月19日解除；二、上海蓬禄电气有限公司于判决生效之日起十日内向绿地集团南京宝地置业有限公司支付欠付租金53784元及违约金25472元，合计79256元；三、上海蓬禄电气有限公司于判决生效之日起十日内向绿地集团南京宝地置业有限公司支付物业服务费3623.4元、公摊水电费966.3元，合计4589.7元；四、驳回绿地集团南京宝地置业有限公司的其他诉讼请求。如果蓬禄公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1041元，由绿地集团南京宝地置业有限公司负担85元、上海蓬禄电气有限公司负担956元。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。二审中，上诉人向本院提交如下证据：1.手机照片3张，该组照片拍摄时间为2020年6月19日，以证明原审第三人直至该日仍占有涉案房屋。对此，被上诉人质证称，其对于照片的真实性认可，但证明目的不认可。首先，一审法院已经认定该房屋由原审第三人占有使用；其次，该3张照片也仅能证明上诉人没有履行租赁合同项下的房屋返还交付义务；第三，该组照片证明了上诉人承租涉案房屋之后，将房屋交付原审第三人实际使用的一种使用形式，并不能证明被上诉人认可承租主体的变更。2.微信聊天截图2张，上诉人称，原审第三人已经向被上诉人明确提出了承租主体变更的要求，但是双创公司以被上诉人盖章流程非常麻烦为由，经原审第三人的魏斌与双创公司协商后，直接由原审第三人入驻，后来才办理了原审第三人的室内装修以及大堂内的企业介绍等业务，这些都需要被上诉人或者双创公司来办理及执行，原审第三人的魏斌通知上诉人已经和被上诉人、双创公司办妥了原审第三人的入驻手续。该证据可以证明被上诉人已经知晓承租主体发生了变更，而非被上诉人代理人所说承租主体变更不知情及承租主体变更是上诉人单方面行为。被上诉人质证意见，其对2张聊天记录的真实性、合法性认可，但证明目的不予认可。第1张微信聊天记录发生在一审法院判决后，上诉人为履行法院判决而向被上诉人代理人宋效楠出具相关协议，因代理人的代理权限在一审判决后终止，所以代理人推送了双创公司的卞凌与上诉人的郭诚对接沟通。对于第2张微信聊天记录，系上诉人的郭诚与双创公司的卞凌之间的聊天记录。首先，卞凌并非被上诉人的正式员工；其次，从该聊天记录内容可以看出，上诉人认可一审法院的判决结果，只是希望由被上诉人出具不再主张房屋占用费的协议，涉案租赁合同从未发生过主体的变更，也没有通过双方的协商进行解除。另，上诉人陈述，被上诉人在2019年5月15日前未收到后续租金的情况下，其应按合同约定在2019年6月15日前进行催缴，但其在2019年11月发催缴函有放任损失的扩大行为，租金只应计算至2019年6月15日。被上诉人陈述，原审第三人在2016年6月11日缴纳了2019年5月15日至11月14日的服务费，在2019年10月前还在使用涉案房屋，因上诉人未收到涉案房屋的租金，10月份发现房屋空置，遂向上诉人、原审第三人发送律师函。其在收到一审判决后将房屋收回并对外重新招租。上述事实，由照片、微信记录、本院庭审笔录等在卷证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人蓬禄公司主张涉案租赁合同承租人主体已于2019年1月变更为原审第三人衡宝公司，对此未提交有效证据加以证明，而其二审提交的相关证据不能达到其证明目的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间交易习惯的，才可以视为意思表示”。上诉人主张，被上诉人绿地公司已知晓涉案房屋门头更换为原审第三人、原审第三人向其交纳房租及服务费等，即应认定涉案房屋承租人变更为原审第三人的意见，与法相悖，本院不予支持。经本案审查的情况来看，被上诉人并不存在扩大损失行为，上诉人主张本案欠付租金计算期间为2019年5月15日至2019年6月15日，缺乏事实依据，本院亦不予支持。因此，被上诉人依据合同相对性向上诉人主张涉案合同解除前的欠付租金及合同解除的违约金，一审判决支持，符合法律规定。综上所述，蓬禄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1896元，由上诉人上海蓬禄电气有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  汪德全二〇二〇年八月二十七日书记员  戴 苗