北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5164号上诉人（原审被告）：郭崧，男，1980年3月12日出生。被上诉人（原审原告）：北京温尔馨物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区燕丹乡海青落村。法定代表人：吕卉，总经理。委托诉讼代理人：王欢，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张明哲，北京市国汉律师事务所律师。上诉人郭崧因与被上诉人北京温尔馨物业管理有限责任公司（下称温尔馨公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初31330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭崧上诉请求：撤销一审判决,依法改判或发回重审。事实和理由：温尔馨公司撤场时间是2016年4月，本案起诉时是2019年6月，本案已过诉讼时效；温尔馨公司证明自己撤场时间的合同是不真实的，且与本案无关联性，应以业委会证实的时间作为温尔馨公司撤场的时间；温尔馨公司没有提供基础物业服务，且占据属于全体业主所有的仓库进行出租，并占有公共区域、道路、地下室谋取利益，给业主带来诸多使用房屋和配套设施的不便，构成郭崧不缴纳物业费的合理抗辩理由。温尔馨公司辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。温尔馨公司向一审法院起诉：⒈判令郭崧支付温尔馨公司物业管理费8520.86元；⒉判令本案诉讼费由郭崧承担。一审法院认定事实：2009年9月8日，郭崧（甲方）与温尔馨公司丰台分公司（乙方）签订《未来假日大厦前期物业管理服务协议》，约定：1.1物业指未来假日大厦，位于丰台区角门18号枫竹苑二区1号楼的建筑。2.2物业用途：商用写字楼。3.物业管理服务，3.1制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、业户档案与竣工验收材料等；3.2房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：盖楼、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道；……4.物业管理服务质量标准，4.1乙方提供的物业管理服务质量标准按附件一执行。5.物业管理服务费用及其他费用，5.1写字楼物业费由甲方按3.5元/平方米·月向乙方按季缴纳（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）……8.违约责任，8.1乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；8.2甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；8.3乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用；8.4甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。《未来假日大厦前期物业管理服务协议》附有前期物业管理服务质量标准，对基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等做出了约定。2012年7月30日，北京名流未来置业有限公司与温尔馨公司签订《前期物业管理服务合同》，对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务要求和标准、物业管理服务费用、委托服务期限和违约责任等进行了约定。2016年10月1日，北京市丰台区名流未来大厦业主委员会与美好幸福物业服务有限公司签订的《北京市丰台区名流未来大厦物业服务合同》，并有业委会成员邢国栋、钱闻名、陈召广、卢中东、聂金侠签字。郭崧系北京市丰台区角门×层611号房屋的产权人，房屋建筑面积115.93平方米。因郭崧未交纳2015年1月1日至2016年9月30日的物业费，温尔馨公司诉至法院。一审法院认为，温尔馨公司与郭崧签订的《未来假日大厦前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于：1.温尔馨公司实际提供物业服务的期限；2.温尔馨公司提起的诉讼是否超过法律规定的诉讼时效期间；3.温尔馨公司提供的物业服务是否存在质量瑕疵。关于焦点一，根据温尔馨公司提交的《北京市丰台区名流未来大厦物业服务合同》等证据，该公司的离场时间应为2016年10月。而在2015年1月1日至2016年9月30日期间，郭崧认可涉案房屋由其实际使用，其亦为所有权人，故在接受物业服务后应依约交纳物业服务费用。其虽辩称温尔馨公司2016年4月即被小区业委会解聘，但未提交充分证据予以证明，法院不予采信。关于焦点二，《未来假日大厦前期物业管理服务协议》中约定“写字楼物业费由甲方按3.5元/平方米向乙方按季缴纳”，鉴于温尔馨公司在诉争时间段内持续为郭崧提供物业服务，结合物业服务本身的特点，应认定诉讼时效期间应从物业服务合同终止即2016年10月1日起算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”据此，温尔馨公司的起诉并未超过法律规定的诉讼时效期间，郭崧的相关抗辩意见，缺乏依据，法院不予采纳。关于焦点三，郭崧提供的业主证词、照片、规划图用以证明温尔馨公司服务存在质量瑕疵，因业主未能出庭、图片形成时间及地点无法确认，规划图涉及内容与本案的关联性无法确认，法院认为郭崧的上述抗辩不足以达到减免物业服务费收费标准的程度。郭崧辩称温尔馨公司的其他侵权的意见，与本案非同一法律关系，可另行主张。据此，一审法院于2019年12月判决：郭崧于判决生效后七日内给付北京温尔馨物业管理有限责任公司二○一五年一月一日至二○一六年九月三十日期间的物业费8520.86元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，郭崧补充提交一份落款日期为2016年12月的情况说明，用以证明名流未来大厦业主委员会于2016年3月将温尔馨公司开除离场。温尔馨公司对该证据的真实性、合法性不认可，且认为该材料不属于新证据。温尔馨公司补充提交：1、产权证书，用以证明公共区域的规划产权是属于温尔馨公司的；2、电梯定期检验报告、2016年8月23日会议纪要、保安服务合同、保安服务费发票，用以证明该公司持续对涉案名流未来大厦提供物业服务。郭崧对上述材料的真实性、合法性、关联性均不予认可。二审庭审中，证人×出庭作证，就温尔馨公司离场时间以及在2015年至2016年期间是否提供物业服务进行说明。温尔馨公司认可证人×的职务身份。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，温尔馨公司丰台分公司与郭崧于2009年9月8日签订的《未来假日大厦前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效。依照我国公司法的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此，温尔馨公司有权依据该合同提起本案诉讼。关于诉讼时效的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，温尔馨公司在诉争时间段内持续提供物业服务，原审法院综合考虑北京市丰台区名流未来大厦业主委员会与其他公司签订新的物业服务合同的时间，认定本案诉讼时效期间应从2016年10月1日起算，并无不妥。郭崧提出的温尔馨公司撤场时间是2016年4月、本案已超过诉讼时效的上诉主张，事实依据不充分，本院不予采信。温尔馨公司作为提供物业服务的公司，在本案中提出的诉讼请求是要求郭崧支付物业管理费。郭崧是涉案房屋的产权人，并且认可在2015年1月1日至2016年9月30日期间实际使用涉案房屋，故应当承担相应的物业服务费用。郭崧提出温尔馨公司占据公共区域谋取利益并给业主造成不便，因该主张与本案不是同一法律关系，郭崧可另行主张权利。综上，郭崧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭崧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 赵胤晨审 判 员 曹 雪二〇二〇年八月十二日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇