北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5496号上诉人（原审被告）：北京信德益家房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区花园北路36号10幢平房。法定代表人：王健。委托诉讼代理人：李志伟，北京市和思律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐玉凤，女，北京市和思律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王阳，男，1968年10月8日出生，住北京市海淀区。上诉人北京信德益家房地产经纪有限公司（以下简称信德益家公司）因与被上诉人王阳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初57679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法由审判员金莙独任公开开庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。信德益家公司上诉请求：撤销一审判决，驳回王阳的诉讼请求，诉讼费由王阳承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。2018年7月30日以后，双方之间没有签订租赁合同，信德益家公司不应支付租赁费。双方在第一份租赁合同期满后第二天即续签了合同，可见交易习惯是签订书面合同，而非自动续约。王阳提交的与信德益家公司法定代表人王健的微信记录说明其明知张春义不代表信德益家公司，二人之间是抛开信德益家公司的私下交易。在张春义没有到庭的情况下认定租赁期届满后信德益家公司与王阳之间仍存在租赁关系没有事实依据。2019年7月31日，王阳自行收回房屋没有与信德益家公司进行合同履行清算。是否进行清算不应成为双方仍存在合同关系的事实依据。王阳称信德益家公司自2017年拖欠房租，如果成立王阳在租赁期满后理应收回房屋。反而在没有续签的情况下让张春义继续占有，王阳对所谓的续租后的房租损失存在缔约过失责任，应自行承担损失扩大的责任。2.王阳主张的45000元房租数额没有事实依据。一审没有查明具体期间，仅是一个笼统说法，据此认定数额证据不充分。王阳明知张春义无力支付房屋但不及时收房，对房租损失扩大部分不应向信德益家公司主张。3.张春义应当列为本案被告，一审判决遗漏当事人。王阳辩称，同意一审法院判决，不同意信德益家公司的上诉请求和理由。王阳向一审法院起诉请求：1、判令对方支付欠付租金45000元并支付逾期支付上述租金的违约金45000元。2、判令对方支付租赁期间的水费5340元、燃气费578.6元、未归还三张门禁卡损失60元、未归还电卡一张的损失20元、电视及机顶盒损失1500元和拆除隔断处理费2300元。3、本案诉讼费由对方承担。一审法院认定事实：2014年6月8日，王阳（出租人、甲方）与信德益家公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称2014年合同），约定王阳将涉案房屋出租予信德益家公司，租赁期限为2014年6月9日至2017年7月23日，免租期从2014年6月9日至2014年7月24日；租金为4800元/月，总计172800元；租赁期内的物业管理费、供暖费由王阳承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费由信德益家公司承担；合同落款乙方处加盖有信德益家公司公章、王健人名章并手写有张春义的签名和电话。上述合同附件《房屋交割清单》显示，交付房屋时的物品中有电视一台、机顶盒一个、电卡一张、门卡一张，乙方处有张春义签字。2014合同租赁期限届满后，2017年7月24日，王阳（甲方）与信德益家公司（乙方）就涉案房屋再次签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称2017年合同），约定：租赁期限为2017年7月30日至2018年7月30日，共计一年，出租期限可延长不超过六个月；出租期满或本合同终止后，信德益家公司将房屋交回；租金标准为6100元/月，租金总计73200元；信德益家公司将各期租金划入王阳账户的日期为2017年8月10日、2017年11月10日、2018年2月10日、2018年5月10日；租赁期内的物业管理费、供暖费由王阳承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费由信德益家公司承担；信德益家公司有“不按规定支付租金达10日、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构”等情形之一的，王阳有权单方解除合同，收回房屋，信德益家公司应按月租金的200%向王阳支付违约金，王阳并可要求信德益家公司将房屋恢复原状或赔偿相应损失；信德益家公司不按约定支付租金达到解除合同条件的，以及信德益家公司未按约定时间返还房屋的，应按日租金200%标准支付违约金；合同文本中另有手写内容“附加条款：拆除原来的隔断，恢复房子原来格局，如果乙方自行把房屋加隔断，甲方发现后可收回房屋，产生的费用由乙方全部承担。”该合同附件《房屋交割清单上》有手写字体“房屋清单同原合同，张春义”。本案中，双方确认，张春义系信德益家公司门店店长，负责信德益家公司自王阳处承租涉案房屋的合同履行事宜。2017年合同约定的租赁期限届至2018年7月30日，该日期后信德益家公司未与王阳进行房屋交接，未将涉案房屋返还给王阳，此后王阳继续将涉案房屋交付张春义，由张春义对外转租并收取租金，但期间张春义未按时足额向王阳支付租金，至2019年7月31日，王阳自行将涉案房屋收回。就涉案房屋2018年7月30日之后的租赁，王阳与信德益家公司未签订书面合同。庭审中，王阳就此解释称系张春义向其称公司公章被法定代表人王健拿走了，没有办法盖章签合同，以信德益家公司与其合作多年为由，要求其按照2017年合同将涉案房屋继续出租予信德益家公司，其对于张春义所述予以认可，故未签订书面合同。2019年7月，信德益家公司以张春义职务侵占为由向公安机关报案，张春义被刑事拘留。经该院询问，信德益家公司称其报案对应的侵占财产系张春义侵占了公司应收取的租金，但不是本案涉案房屋的租金。信德益家公司表示就公司应收取的涉案房屋租金，张春义也存在职务侵占，张春义还私自给王阳出具了欠条。就信德益家公司所称欠条情况，王阳称：“张春义从2017年开始欠租金，每次还一点，欠得累计的多了，我让张春义给打了个欠条，大概内容是欠房租5.8万。”“张春义给了一部分钱，就把欠条收回去了。我手中没有欠条了。”欠条内容是“信德益家欠房租5.8万。”王阳向该院提交其与张春义、王健的微信聊天记录以及显示为2019年12月7日张春义书写的陈述一份为证。王阳与张春义的微信聊天记录显示：2019年5月7日，王阳：还没到账。张春义：好的，今天到了明怎么也到了，我也在等。5月11日，王阳：又周六3。张春义：你在哪里，别上他哪（那）里乱说了，刚才问了，估计有（又）在想啥。5月15日，王阳：还没到账。张春义：今晚到啊，别问了。5月16日，王阳：不要说我不给你面子。5月21日，王阳：还是没到账，你直（真）叫我无法忍受了。5月22日，王阳：十五号你说给四万的，可说完了才到一万，说话又到月底了，这个月说话就过去了，三万元还要等几天？5月24日，王阳：王健在这里。张春义：我知道，你也在啊。王阳：我是否和王健谈谈。张春义：不用，别提，你说了等于在害我，知道吗。王阳：那这个月你说4万那。你就说亚月一到不到，到多少，几号吧，我急急急，加急，你这个月不给，你看着，我直接？你不用才儿（猜），我有很多办法。5月25日，王阳：打不打款。每天您都叫我头痛，老这样线还真先要根（跟）王健连系连系（联系联系）。张春义：早上晚上不发一下你难受是吧，我给你说了，你还老问。5月30日，王阳：说了多少遍了，十五号说4万又是五千元，你想托（拖）多长时间，你说你的事都解决了，我出想给你时间了，你总是忽悠我，我要进行我下一步了。6月10日，王阳：今天？张春义：3天左右。6月29日，王阳：差千万五千元，45000。张春义：对。王阳：再给你几天时间，到齐房租。7月8日，王阳：到底打不打钱？张春义：在哪里，很快就有情况，就这两天。7月13日，王阳：一托（拖）就是一年，一托（拖）再托（拖），有意义吗，我现在是不是应该在（再）给你加点料了，叫你真的忙起来？王阳与王健的微信聊天记录显示：2018年11月12日，王阳：王健训张春义十四号前搬出房间，把房款打过来结清水气费用。王健：你没收到钱吗？王阳：7月前就应收到，水表多长时间没解决了。你说钱早就打过来了，那去那（哪）了？这事必须解决。王健：对。2019年3月23日，王阳：王健春节都过完了，你说钱打了，都欠我一年的房租了，你说要解决，到现在没有结果？现在张春义连我电话都不接了。你过来一下谈谈吧。4月2日，王阳：王健到4号我的房租再不到账的话，我不管你根（跟）张春义怎样《益得》法人，这个照我力（办）法查，要停了。5月26日，王阳，六楼水费以（已）超过5000元了，今天查水表的过来了。6月10日，王阳：课根张春义商量商量我的房租，和水表问题，现在查隔断问题。7月14日，王阳：在（再）不解决法院见，加滞纳金，我等着用钱哪。王健：张春义被拘了，等解决完了会给你个结果。7月17日，王健：你把张春义最近一次跟你签的合同发给我。王阳：现在上班呢，没在家，你先通知住客搬家。王健：我没有电话。王阳：可去搞门。王健：租客应该不是跟我公司签的。王阳：反正我房是根（跟）公司签的……我和你公司合作这末（么）多年了，欠我房租也不是一天两天，我也通知过你，怎么张春义出事了，公司就不承认这事了啊。王健：张春义告诉我你这套房子上一次到期之后就已经退了，现在你我都是被害人，我们需要相互配合，你先把你手上的合同拍给我。王阳：……在（再）说我们两人连（联）系多次，你都没说根（跟）你公司没关系，你是说解决。王健：我以为你是来要去年的房租。显示为2019年12月7日张春义书写的陈述显示“张春义”称，自2014年至2019年涉案房屋一直在信德益家公司，前两年房租一直给房东王阳，从2016年开始拖欠房租，因公司经营问题，陆续拖欠78000元。因王阳多次来要房租，把单位执照拿走，其为公司正常运营，给房东王阳打了一个金额为58000元的欠条，后其又陆续给王阳打款后房租共欠45000元。信德益家公司对上述微信聊天记录真实性认可，表示2019年5月24日张春义与王阳的聊天记录中张春义让王阳不要跟王健说，可以说明二人之间有猫腻，租房是他们两个人之间的事，和公司没有关系。信德益家公司对张春义书写的陈述的真实性不予认可。庭审中，就该院询问的为何张春义在微信中会阻拦王阳与王健沟通，张春义为何会称“别提，你说了等于在害我，知道吗”，王阳称“我不知道张春义为何这么说。”经该院多次询问，王阳称系其认为张春义有未将收取的涉案房屋转租租户支付的租金交至信德益家公司的可能，其系以将该情况告知给王健为由督促张春义向其支付租金。王阳主张信德益家公司欠付水费5340元，就此向该院提交2015年3月7日至2019年5月4日期间的水费欠费截图以及自来水缴费通知单为证，显示2015年3月7日至2019年5月4日，涉案房屋产生水费共计5340元。信德益家公司认可2018年7月30日之前其公司欠付水费，但对王阳主张的上述金额不予认可。王阳主张截至2019年7月30日涉案房屋欠付燃气费578.6元，未向该院提交相应证据予以佐证，双方认可2018年7月30日之前信德益家公司欠付涉案房屋燃气费400元。王阳表示因涉案房屋打了隔断，其于2019年7月底通过派出所清退了转租租户并花费2300元自行找人拆除了隔断，其清点房屋内物品时发现三张门禁卡、一张电卡以及电视机及机顶盒丢失，故要求信德益家公司赔偿上述物品损失及拆除隔断费用2300元，王阳就其主张的拆除隔断花费情况，未向该院提交充分有效证据。信德益家公司表示不认可存在王阳所述上述物品丢失的事实，认可其公司承租涉案房屋期间在涉案房屋内打了隔断且依据租赁合同约定应由其公司拆除隔断，但不认可王阳主张拆除隔断花费2300元，表示拆除隔断仅需500元。关于违约金，王阳表示依据2017年合同约定，认为信德益家公司应就欠付租金的违约行为向其支付相当于欠付租金数额的违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，关于双方争议的2018年7月30日之后涉案房屋的承租主体问题，该院认为，王阳与信德益家公司签订的2017年合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行各自义务，2018年7月30日租赁期限届满后，信德益家公司未依约向王阳返还房屋和进行合同履行清算，而是原负责该房屋租赁具体事宜的其公司员工张春义继续占有房屋和对外转租，本案中并无充分有效证据能够证实系王阳与张春义个人之间建立了租赁合同关系，故现王阳主张信德益家公司为租赁合同关系中的承租人并诉请其承担相应合同责任，具有事实及法律依据，该院予以支持。信德益家公司与张春义之间的纠纷，可另行解决。王阳与信德益家公司之间的房屋租赁合同于王阳自行收回房屋时已经事实上解除，现王阳诉请信德益家公司向其支付合同解除前欠付的租金、水费，合法有据，该院予以支持；双方认可2018年7月30日之前信德益家公司欠付燃气费400元，该院对此予以确认，王阳就其主张的信德益家公司该日期之后欠付燃气费的事实和金额，未提供相应证据，该院对此无法支持。考虑合同履行情况，王阳主张门禁卡、电卡、电视机及机顶盒丢失的损失，证据不足，该院对此不予支持；综合双方陈述和举证情况，对于信德益家公司应予负担的拆除隔断费用，该院酌情判定为1000元。综合考虑2017年合同的约定、双方在合同履行过程中的行为及信德益家公司过错，王阳诉请信德益家公司向其支付逾期支付房租的违约金4.5万元，金额过高，依据不足，该院对此酌定为2000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、北京信德益家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向王阳支付租金45000元、违约金2000元、水费5340元、燃气费400元及拆除隔断费用1000元，以上共计53740元；二、驳回王阳的其他诉讼请求。二审中，王阳未提交新证据，信德益家公司提交：1.微信聊天记录，第一组是张春义与王健微信记录，证明涉案房屋已于2018年7月30日之前交付，之后的租赁行为是张春义个人行为。第二组是王健与王阳微信记录，聊天记录里有欠条，欠条落款时间是2019年1月23日，证明王阳提交的微信记录不完整，欠条证明2018年7月30日后王阳与张春义之间存在房屋租赁关系。2.房屋出租委托合同、民事起诉状、转账证明，证明2018年7月30日后房屋出租情况，收款人都是张春义，一直由张春义出租。3.房屋交割清单，王阳在一审已经提供，证明截止2017年7月23日，双方水电费已经结清，之后费用及纠纷与信德益家公司无关。王阳对证据1第一组不清楚，第二组真实性确认，对证据1的证明事项不认可。证据2真实性、证明目的不认可，对证据3真实性不确定，证明目的不认可。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，王阳与信德益家公司之间于2017年7月24日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。上述书面租赁合同期满后，双方之间未再签订书面合同，因张春义系信德益家公司门店店长，负责信德益家公司自王阳处承租房屋，在书面租赁合同到期后，信德益家公司并未与王阳办理房屋交接，未将涉案房屋交还王阳，王阳继续将房屋交给张春义，由张春义对外转租并收取房租，因张春义的特殊身份，使王阳有理由相信书面合同到期后，张春义继续代表信德益家公司对外转租王阳房屋，张春义的行为是一种职务行为，应将张春义的继续转租视为信德益家公司的单位行为，尽管在书面合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，但因在租赁期满后，作为承租人的信德益家公司继续使用租赁房屋，出租人王阳亦未提出异议的，故应认定双方继续履行原书面租赁合同，只是因对租赁期限没有明确约定，而使租赁从书面约定的定期租赁转为一种不定期租赁，该不定期租赁合同法律关系是双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。信德益家公司关于因其与王阳之间2018年7月30日之后没有签订租赁合同，双方之间未形成租赁法律关系，信德益家公司不应支付租赁费的上诉理由不能成立，本院不予支持；因张春义是信德益家公司负责王阳房屋租赁的店长，有权对房屋欠付租金情况进行确认，一审法院以其所确认的欠付房租证据作为支持王阳房租主张的依据并无不当，信德益家公司关于王阳所主张的45000元房租数额没有事实依据的上诉理由不能成立，本院亦不予支持；此外，张春义只是信德益家公司的员工，信德益家公司提交的证据不能证明2018年7月30日之后的租赁合同关系是王阳与张春义之间建立的，故张春义并非必须加入本案的必要共同诉讼人，信德益家公司关于一审法院遗漏当事人的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上，信德益家公司的上诉请求及理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1144元，由北京信德益家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  金 莙二〇二〇年八月二十四日法官助理  任可娜书 记 员  范慧娟