重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初6280号原告：重庆翡翠湖物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴村，统一社会信用代码：91500109742873513P。法定代表人：汪晏飞，董事长。委托诉讼代理人：袁亮，重庆志平律师事务所律师。委托诉讼代理人：段念，重庆志平律师事务所实习律师。被告：谭华，男，汉族，1969年10月18日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：熊铸，男，汉族，1976年9月23日出生，住重庆市云阳县。原告重庆翡翠湖物业管理有限公司与被告谭华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆翡翠湖物业管理有限公司的委托诉讼代理人袁亮、段念，被告谭华及其委托诉讼代理人熊铸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆翡翠湖物业管理有限公司诉称：原告为被告使用物业的物管公司，原告一直为被告所在的小区提供物业服务，被告欠付2019年2月1日至2020年3月31日的物业服务费7326.48元、2019年1月1日至2020年3月31日的公摊电费266.56元，产生违约金952.44元（违约金按年利率24%计算），故请求判令被告支付上述款项共计8545.48元，本案诉讼费由被告承担。被告谭华辩称：一、2018年10月至2019年7月期间，我方发现外墙砖松动、脱落，多次通知物业整改，但物业仅派人查看，并未整改，导致脱落的墙砖把我的入户大门玻璃雨棚砸坏，双方未就赔偿事宜达成一致。二、物业公司对小区卫生、管理、维护服务不到位。综上，我方认为物业公司应当赔偿我方损失及不应收取的物业费共计8900元，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2013年6月3日，谭华（甲方）与重庆翡翠湖物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定由重庆翡翠湖物业管理有限公司为被告所有的位于重庆市北碚区XX镇XX路XX号物业提供物业服务。物业服务费用约定为：物业服务费收取采取包干制，按房屋建筑面积计收物业服务费用，XX别墅住宅：3.5元/月.平方米、（XX一期和二期为3元/月.平方米），幼儿园：4元/月.平方米，会所及商业用房：5元/月.平方米，以上物业服务费用不包含共有设施设备使用的能源消耗费用等，共有设施设备使用的能源消耗费用按政府相关规定由小区业主另行分摊。甲方应按《购房合同》约定的接房时间起计缴纳物业服务费；甲方应于每月30日前按时缴纳当月物业服务费，逾期未缴纳物业服务费的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。该协议自双方签字之日起生效，并于小区业主委员会成立后与另选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同生效之日起，自动终止。该协议还就双方的其他权利义务进行了约定。2013年6月3日，重庆中安房地产开发有限公司向谭华、欧阳文发出《关于办理接房相关事宜的通知》，通知其于2013年6月3日至重庆翡翠湖物业管理有限公司二期管理处办理手续。当日，谭华完成接房手续并在业主基本情况表上签字确认。2014年7月3日，原告曾因被告违规装修向被告提出《违章装饰装修活动整改通知》，要求被告就改变入户门位置、架空层开挖采光井、入户门前花架封闭等问题进行整改。2016年8月3日，原告向北碚区童家溪镇人民政府发出《关于XX违法建设的情况汇报》（渝翡物发（2016）001号），向其汇报谭华在装修过程中私自搭建违法建筑的情况。2018年10月30日，被告楼上外墙砖松动、脱落，物业公司于当日前往查看、处理。2018年11月1日，原告向XX镇政府（街道办事处）、XX小区业主委员会作出《关于XXXX联排外墙砖隐患的汇报》，原告在该汇报中提到，XX栋联排外墙脱落、空鼓，存在安全隐患，应紧急使用物业专项维修基金进行维修，并提请相关部门、业主委员会勘探、确认，提出解决方案。2019年5月17日，脱落的外墙将被告入户大门的玻璃雨棚砸坏。2019年5月24日，原告再次向XX镇政府（街道办事处）、XX业主委员会作出《关于XX期XX联排外墙砖脱落的汇报》，请求使用物业专项基金进行维修。原告在庭审中陈述，被告入户门前花架封闭，玻璃棚就是搭建在花架上的，属于违章建筑。在外墙松动脱落后，物业公司及时前往查看、处理，但外墙砖大面积脱落，物业公司没有资质处理，需要动用大修基金，也向相关部门报备了。另，原告自愿将违约金下调为按年利率24%计算。还查明，谭华系重庆市北碚区XX镇XX路XX号别墅住宅的产权人，该房屋产权面积为174.44平方米，约定缴纳物业服务费标准为3元/月.平方米。谭华共欠付2019年2月1日至2020年3月31日的物业服务费7326.48元、2019年1月1日至2020年3月31日的公摊电费266.56元。现重庆翡翠湖物业管理有限公司与谭华因物业服务费的缴纳发生纠纷，重庆翡翠湖物业管理有限公司遂于2020年7月14日起诉来院。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《关于办理接房相关事宜的通知》、《违章装饰装修活动整改通知》、《关于XX违法建设的情况汇报》、《关于XX联排外墙砖隐患的汇报》、《关于XX联排外墙砖脱落的汇报》、房产信息查询单、欠费明细、公共用电分摊表、物管费催收函、EMS快递单、照片、视听资料等材料以及原、被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”；第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。在重庆翡翠湖物业管理有限公司提供物业服务之后，谭华应当依照《前期物业管理服务协议》的约定支付物业服务费。对于被告提出的物业公司没有及时整修外墙造成脱落的墙砖砸坏其入户玻璃棚的抗辩理由，本院认为物业公司在上门检查、排危后，向政府部门及业主委员会进行了汇报并申请动用大修基金，并非不作为。如果被告认为因为原告未及时排危造成其财产受损，可在收集证据后另案起诉主张权利。原告已依据其服务等级对应的服务标准尽到了一定的物业管理服务义务。被告提出物业公司服务内容、质量方面存在问题，可与物业公司协商要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但不能以此为由拒绝缴纳物业费。故本院对重庆翡翠湖物业管理有限公司要求谭华缴纳物业服务费、公摊费的诉讼请求，本院予以支持。对重庆翡翠湖物业管理有限公司要求支付违约金的诉讼请求，本院认为双方的物业合同中虽有明确约定，但标准过高，本院酌情调整为按年利率4.75%计收。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十六条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告谭华于本判决生效之日起三日内支付原告重庆翡翠湖物业管理有限公司2019年2月1日至2020年3月31日的物业服务费7326.48元、2019年1月1日至2020年3月31日的公摊电费266.56元。二、由被告谭华于本判决生效之日起三日内支付原告重庆翡翠湖物业管理有限公司2019年2月1日至2020年3月31日违约金，该违约金以7326.48元为基数，按年利率4.75%计算。如果未按照本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由谭华负担。此判决为终审判决。审 判 员  冉 渝二〇二〇年八月十日法官助理  郑 巧书 记 员  樊怡伶