黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民初1752号原告：李江，男，1970年9月3日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：关键，黑龙江盛合律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙胜男，黑龙江盛合律师事务所律师。被告：王晓东，女，1969年7月1日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：张国强，黑龙江法融律师事务所律师。第三人：黑龙江辰坤房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区西直大街400号1单元14层4号。法定代表人：张启坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁晓琳，黑龙江恒金律师事务所律师。原告李江与被告王晓东、第三人黑龙江辰坤房地产开发有限公司（以下简称辰坤公司）申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李江的委托诉讼代理人沙胜男、关键，被告王晓东的委托诉讼代理人张国强，第三人辰坤公司的委托诉讼代理人鲁晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李江向本院提起诉讼请求：1、撤销哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01执异250号裁定书；2、诉讼费用由王晓东承担。事实和理由：根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。所以第三人辰坤公司在无预售销售许可情况下与王晓东签订的《房屋买卖合同》应认定为无效的合同，因合同无效王晓东提出的执行异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一款关于“在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”。同时王晓东申请查封前并没有实际占有案涉房屋，所以也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条，即在人民法院查封之前已合法有效占有该不动产。根据案外人辰坤公司自认，2014年6月即王晓东与辰坤公司签订《房屋买卖合同》这段时间，辰坤公司因公章丢失已登报申明公章作废，所以王晓东所持有的《房屋买卖合同》并不是辰坤公司的真实意思表示，合同公章也不是辰坤公司当时所用公章。李江在2016年4月18日是依据裁定书查封的南岗区和兴路96号土地使用权，并不是案涉房屋所有权，所以王晓东的执行异议本不应成立。综上，李江认为本案执行异议裁定书认定事实不清，为维护合法权益，请求贵院支持李江诉讼请求。王晓东辩称，一、（2019）黑01执异250号执行裁定书认定事实准确，程序合法，适用法律正确。二、李江请求“确定辰坤公司在未取得商品房预售许可证的情况下与王晓东签订的《房屋买卖合同》应认定为无效合同”是错误的，李江认为辰坤公章丢失不属实的。1、辰坤公司因其资金紧张，至今未缴纳土地出让金，致使该项目近十年仍五证不全；2、2013年10月1日，辰坤公司将该项目所有商品房均授权委托给案外人王某包销，并将辰坤公司所有证照印鉴交于王某，同时与王某签订《文化帝景商品房及车库包销协议》。基于上述事实，初始买受人和王晓东与辰坤公司授权包销人王某签订的《文化帝景认购书》、《房屋买卖合同》应是双方真实意思表示且合法有效的。王晓东买卖案涉房产时，只变更合同中购房人姓名，不改《房屋买卖合同》签订时间。关于王晓东《文化帝景内部认购书》问题，初始买受人与王晓东初始未办理产权证照的原因系辰坤公司开发的文化帝景小区房产不具备办证条件，现因王晓东根据国家给的政策到不动产局办产权证时发现案涉房屋土地被查封而不具备办证条件，致使王晓东启动异议程序，而非初始买受人与王晓东自身原因不能办理产权证。3、根据“黑龙江省第十二次党代会精神，及为切实维护人民群众切身利益的发展思想”、黑龙江省委省政府下发的《关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案》和《哈尔滨市人民政府办公厅印发关于加快推进历史遗留建设项目不动产证手续办理工作方案的通知》和王晓东提交的《不动产登记受理凭证和税收完税证明》，可知：未取得商品房预售许可证不能成为确认《房屋买卖合同》无效的法定理由。王晓东针对案涉土地的查封提出的执行异议应是依法成立的。三、王晓东与辰坤公司签订了《房屋买卖合同》，并履行了支付全部房款、办理进户手续的合同义务，是双方真实意思表示。至于购房款转入孟祥军账户问题，是因购房时辰坤公司告知其账户已被法院查封，所以将购房款转入辰坤公司指定的孟祥军账户。关于哈尔滨翠悦物业管理有限公司（以下简称翠悦物业）是否有管理初始买受人和王晓东入户职能问题，案涉所有业主都可互相佐证自入住案涉房屋至今，都是由翠悦物业办理的入住手续，文化帝景小区的所有物业都是由翠悦物业进行管理，所以，翠悦物业具备证实初始买受人和王晓东入住案涉房产的客观事实的资格。综上，案涉房屋初始买受人和王晓东与辰坤公司签订的《文化帝景认购书》、《房屋买卖合同》，并支付了全部房款，办理了进户手续，履行了双方的合同义务，且初始买受人和王晓东未办理产权证证照的原因系辰坤公司开发的文化帝景小区房产不具备办证条件而非自身原因，故案涉房产的初始买受人与王晓东均为善意受让人。现王晓东在继受取得初始买受人的权利后提出的排除执行异议符合相关法律规定，应予以支持。辰坤公司述称，同意李江诉讼请求和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李江举示证据如下：证据一，哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民三初字第68号民事调解书、（2015）哈执字第530号之一执行裁定书各一份。拟证明：李江已经依据法律文书申请人民法院查封哈尔滨市南岗区和兴路96号土地使用权，李江作为本案诉讼主体适格。经质证，王晓东对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为查封案涉土地时没有进行现场调查核实，对和兴路96号文化帝景小区已入住的王晓东没有排查，侵害了王晓东的财产权益。辰坤公司无异议。王晓东举示证据如下：证据一，《商品房买卖合同》、情况说明、《文化帝景认购书》、《二手房屋买卖合同协议书》、收据、银行转账凭证，拟证明：2014年6月15日，王晓东与辰坤公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，王晓东购买案涉房产并于2015年11月9日交付了全部房款765090元。经质证，李江对买卖合同认为因辰坤公司至今未取得商品房预售许可证明，所以根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。所以辰坤公司因作为出卖人仍未取得商品房预售许可证明，王晓东与其签订的房屋买卖合同至今无效。在2016年4月7日李江申请法院查封之日时，王晓东因没有签订合法有效的合同，且该合同至今无效，所以王晓东提出的执行异议申请也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款：在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。同时本组证据互相矛盾，王晓东既与辰坤公司签订房屋买卖合同又与案外人签订二手房购房协议，无法证明其主张事实。证据二，《文化帝景认购书》、收据、银行缴款单，拟证明：案涉房屋初始买受人王园于2014年6月15日与辰坤公司签订《文化帝景认购书》，购买了案涉房产，并于2014年6月15日、2015年10月23日、2015年10月30日缴纳了全部购房款104万元（含装修款74910元、车位款20万元）。经质证，李江认为本组证据除王晓东转账信息外，还有案外人转账，但是无法证明自己与案外人关系，故该组证据部分与本案无关。证据三，《文化帝景进户缴费清单》、《文化帝景入户单》、燃气发票、电力销售发票退精装修款《收据》各一份。拟证明：2015年5月10日，初始案涉房屋买受人王园与物业公司办理了案涉房产入住、缴费手续。经质证，李江认为该份证据中显示的哈尔滨翠悦物业管理有限公司非本案诉讼主体也不是本案证人，与本案无关，而且该物业公司也无权利证明王晓东有权利入住案涉房屋，故该份证据与本案无关。入户单证据制作简单，无辰坤公司加盖公章，无法证明王晓东主张事项。而且证据中显示入户主体并不是王晓东，故该份证据与本案无关。电力发票、燃气发票显示时间均是在李江申请法院查封之后，故无法证明其主张事项。证据四，《前期物业管理合同》、《翠悦物业证明》。拟证明：文化帝景项目管理人王某以辰坤公司名义委托翠悦物业管理有限公司对文化帝景小区进行正规化物业管理。翠悦物业公司有义务为王晓东出具入户单，即进一步证明王晓东于2015年11月9日入住案涉房产。经质证，李江对物业管理合同,认为合同中关于乙方翠悦物业的权利义务约定中，并无文字明确约定翠悦物业具有为买受人出具入户单的权利义务；对翠悦物业证明，认为翠悦物业作为法人出具证据，翠悦物业与辰坤公司签订的物业管理合同中，双方没有约定翠悦物业具有为买受人出具入户单的权利义务。同时，物业公司的职能是管理小区，并不是对业主是否入住具有调查评估的权利，所以该份证据与本案无关。辰坤公司同意李江质证意见。证据五，《二手房屋买卖合同协议书》、《收条》，拟证明：2015年11月9日初始买受人王园将案涉房屋转让给王晓东。经质证，李江认为与王晓东举示的证据一互相矛盾，两组证据中王晓东既作为第一手购房人又作为二手房的买受人，显然不合理。证据六，《授权委托书》、《文化帝景商品房及车位包销协议》、辰坤公司所有证件及印鉴交接明细。拟证明：2013年9月28日，辰坤公司将其开发建设的文化帝景社区的管理权限、财物权限及其销售商品房权限等都交于委托案外包销人王某进行管理销售。同时于2014年1月20日将所有证件交于王某保管。该份证据同时证明李江所出示的证据三所证明的辰坤公司公章丢失情况并不属实。经质证，李江对该证据的真实性有异议，认为李江并非辰坤公司，无法辨别该份证据真伪，但认为此证据无法证明王晓东观点，因为授权委托书签订日期为2013年9月28日，辰坤公司登报声明公章丢失日期为2015年4月15日，所以此份证据无法证明2015年4月15日之后将公章交由案外人使用管理。辰坤公司对该证据真实性无异议，对证明问题有异议。认为孟祥军、王某为辰坤公司债权人，其为了达到偿还贷款的目的，强占辰坤公司经营权及文化帝景楼盘。该二人未按照该协议履行义务，所以辰坤公司已向二人发出解除通知，该证据所有内容均已解除，所以辰坤公司登报声明公章作废。证据七，哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民初199号民事裁定书一份，拟证明：上述证据六中的文化帝景商品房及车位包销协议并未解除、授权委托书并未撤销、辰坤公司所有证件及印鉴交接明细并未返还，王某仍然是文化社区棚改项目（文化帝景项目）项目管理人和文化帝景项目商品房的包销人，辰坤公司所有证件及印鉴并未丢失及时一步证明本案《商品房买卖合》合法有效。经质证，李江认为该份证据虽为法律文书，但判决书中对王晓东主张事实并未认可，故该份证据与本案无关。辰坤公司同意李江质证意见。证据八，《不动产登记受理凭证》、《税收完税证明》各一份。拟证明：2019年3月13日，哈尔滨市不动产登记中心受理王晓东办理案涉商品房买卖转移登记申请，同日，税务机关出具王晓东缴纳案涉房屋契税的证明。经质证，李江认为该证据与本案无关，税务机关并非审查机关，其出具的相关受理单无法支持王晓东具有申请执行异议的权利。证据九，证人证言，拟证明：证人王某在包销文化帝景小区案涉房产时，以辰坤公司名义与王晓东签订了《商品房买卖合同》后，合同双方主体履行了合同约定义务，及2015年11月9日，证人王某以辰坤公司名义委托翠悦物业协助王晓东办理了入户缴费手续。经质证，李江认为，证人自认已对三份材料全部阅读，所以证明明知案涉项目没有预售许可证，仍然对外包销且自己没有按照约定在合同上签字，所以该合同不具有效力。同时，辰坤公司向王某收回公章系合法有效的行为，而辰坤公司与王某之间的纠纷与本案无关，证人无权再继续使用辰坤公司公章对外包销。辰坤公司对证人证言的真实性有异议，认为王某与孟祥军对辰坤公司性质上属于高利贷和套路贷，王某实际上没有参与过任何授权和包销。即使包销协议及授权是有效的，辰坤公司也可以行使任意撤销权。王某已经明确表示收取了业主的购房款，但其没有按照包销协议履行合同，存在违约行为，辰坤公司具有合同解除权。辰坤公司未举示证据，同意李江全部质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对李江举示的证据一系人民法院制作的法律文书，对真实性予以确认。对王晓东举示的证据一、二、三、四、七、八因均加盖相关单位或部门公章，本院予以确认。虽然李江认为加盖的辰坤公司的印章已经失效，但同时称该印章初始出自辰坤公司，后基于登报作废的事实，认为该公章没有效力。对证据五，因合同当事人王园未主张权利且为此后的《商品房买卖合同》及其他证据所佐证，本院亦确认其效力。对证据六因双方无争议并为生效法律文书所证明的事实，本院予以确认。对证据九，因该证人证言与李成举示的相关书证内容吻合，李江对证人与本案的关联性以及与辰坤公司之间存在尚未解决的争议一事予以承认，故对证言真实性予以确认。经审理查明：李江申请执行辰坤公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月7日作出（2015）哈执字第530号执行裁定书，查封辰坤公司坐落于哈尔滨市南岗区和兴路96号土地使用权，2016年4月18日向协助义务机关送达执行裁定书和协助执行通知书。坐落于查封土地上的文化帝景小区房产因相关审批手续不完备，均未办理产权登记过户手续。案涉争议房产位于文化帝景小区1栋1单元12层3号，初始买受人为案外人王园，其于2014年6月15日与辰坤公司签订《文化帝景认购书》，并于2014年6月15日、2015年10月23日、2015年10月30日缴纳了全部购房款104万元（含装修款74910元、车位款20万元）。于2015年5月10日办理了进户手续，向哈尔滨翠悦物业管理有限公司缴清了各项进户费用9305.30元。2015年11月9日，王园将该认购房屋转让给王晓东，双方签订了《二手房屋买卖合同协议书》，王园为王晓东出具了收到房款765090元收条，同日，王晓东与辰坤公司签订正式《房屋买卖合同》。2019年3月13日，税务机关出具王晓东交付房屋契税的税收完税证明，同日，哈尔滨市不动产登记中心受理其办理商品房买卖转移登记的申请。另查明，文化帝景小区系文化社区棚户区改造项目，由辰坤公司于2010年通过竞买方式开发建设，并于2013年5月2日与辽宁广大建筑工程有限公司（以下简称广大公司）签订《建设工程施工协议》。建设过程中因资金周转困难，广大公司承包人乔有财将孟祥军（与本案证人王某系夫妻关系）介绍给辰坤公司，辰坤公司向孟祥军借款2000余万元（数额系王某庭审陈述）。施工完毕后，辰坤公司于2013年9月28日出具《授权委托书》，委托王某：1.对辰坤公司的公章、合同专用章、财务章、法人名章及证照在项目开发工作中进行使用管理；2.对以上开发项目的各项管理、销售及财务运营等全部工作进行管理监督。授权委托书至委托项目竣工验收合格、销售完毕止。2013年10月1日，为保证借款的安全返还，甲方辰坤公司、乙方孟祥军、丙方张启坤（担保人、辰坤公司法定代表人）、丁方王某（包销人）签订《文化帝景商品房及车位包销协议》，约定包销价格房屋9000元/平方米、20万元/车位，超出部分收益归包销人。2014年1月20日，辰坤公司将包括公司名章、财务章、法定代表人名章、营业执照正副本等13个有效证件及印鉴移交给包销人王某、孟祥军。协议履行过程中，辰坤公司与孟祥军、王某夫妇产生纠纷，辰坤公司称孟祥军、王某在未取得商品房预售许可证情况下公开以辰坤公司名义对外销售房屋，要求解除包销协议，交回公章，并于2014年9月20日在黑龙江晨报上刊登声明，称原公章作废。孟祥军、王某称辰坤公司私自销售房屋和车位，一房多卖，涉嫌刑事犯罪，并向公安机关举报辰坤公司法定代表人张启坤。2015年12月11日，哈尔滨市公安局作出哈公（刑侦六）立字（2015）2965号立案决定书，决定对张启坤合同诈骗立案侦查，现该案仍处于立案侦查状态。2016年3月22日，辰坤公司以王某、孟祥军为被告、张启坤为第三人向本院提起诉讼，请求：解除投资合作协议、包销协议；归还公章、财务章、张启坤名章、营业执照等；撤销对王某、张启坤的委托授权；返还销售款3890万元。王某提出反诉，请求：履行协议、赔偿损失。2018年8月29日，本院作出（2016）黑01民初199号民事裁定书，以张启坤涉嫌合同诈骗不应由人民法院作为民事案件审理为由，裁定驳回起诉、反诉。再查明，案涉房屋系王某以辰坤公司名义与初始购买人签订《文化帝景认购书》、与二手受让人王晓东等业主签订《商品房买卖合同》，加盖的系辰坤公司此前交由王某使用保管的公司印章和法定代表人张启坤名章，购房款转入孟祥军账户。现辰坤公司以该套印鉴已登报声明作废为由，对该《商品房买卖合同》的效力不予认可。还查明，辰坤公司于2014年2月13日购得位于哈尔滨市南岗区和兴路96号、土地面积3300.7平方米的国有建设用地使用权。本院于2016年4月7日查封了该出让土地，对地上房产未采取查封措施。本院认为，本案的焦点集中在王晓东针对其所购买房产对应的土地被查封提出的执行异议能否成立上。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，王晓东应当举示证据证明其购买案涉房产同时满足上述四个条件，其才能够获得该房产的物权期待权，并据此阻却对该房产所依附土地的执行查封行为。同时，作为许可执行异议的原告人，李江亦应举示相反证据反驳王晓东的异议请求权。关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。首先，虽然王晓东与辰坤公司系于2016年11月10日签订《商品房买卖合同》，晚于案涉土地被人民法院查封时间即2016年4月7日，但王晓东系二手买受人，争议房产的初始买受人王园早于2014年6月15日即与辰坤公司签订了《文化帝景认购书》，并于2015年5月份办理了进户手续。故王晓东的购房行为系承继于初始买受人王园，属于商品房预售之后签订的正式合同文本，应当以签订预售合同即《文化帝景认购书》之日作为合同签订日期，应当认定王晓东系于查封之前签订书面买卖合同。其次，对于案涉《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。李江主张，辰坤公司未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二条之规定，王晓东与辰坤公司签订的《商品房买卖合同》依法归于无效。诉讼中，各方当事人虽对于辰坤公司至今未取得商品房预售许可证的事实并无争议，但文化帝景小区系属棚户区改造项目，属于历史遗留问题，根据《哈尔滨市人民政府办公厅印发关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证办理工作方案的通知》要求，对于因拖欠土地出让金等原因缺失审批手续的情况，本着“先办证后追缴”的原则，由市国土资源部门按照有关规定向相关辖区政府或建设单位追缴。本案的文化帝景小区即属于通过绿色通道方式办证情况，现已履行完毕会签程序，具备办理产权证照条件，哈尔滨市不动产登记中心也为辰坤公司、王晓东出具了《不动产登记受理凭证》。故此，案涉房屋已经具备了办理不动产登记的条件，且王晓东购买案涉房屋并无过错，对守约方的诚信行为应当予以保护。因此，未取得商品房预售许可证不能成为确认合同无效的理由。再次，关于王晓东是否系与辰坤公司签订的《商品房买卖合同》问题。辰坤公司、李江称，因签订合同前，辰坤公司已经登报声明公章作废，故王晓东持有的《商品房买卖合同》中辰坤公司的印章无效。本院认为，王晓东作为善意购房人，其购房之初并不知晓辰坤公司与王某、孟祥军之间的纠纷，其有充分理由相信加盖辰坤公司印章和法定代表人名章的《商品房买卖合同》系真实有效的。故李江、辰坤公司关于案涉《商品房买卖合同》无效的主张不能成立。综上，王晓东的执行异议符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件。关于在人民法院查封之前是否已合法占有案涉房产问题。诉讼中，王晓东举示了哈尔滨翠悦物业管理有限公司（以下简称翠悦物业）于2015年5月10日出具的《文化帝景进户缴费清单》和《文化帝景入户单》、燃气发票、电力销售发票，可以证实王园、王晓东已于法院查封前实际占有案涉房产。辰坤公司、李江虽主张翠悦物业无权证明王晓东有权利入住案涉房屋，但翠悦物业系辰坤公司委托的前期物业公司，双方签有《前期物业管理合同》并加盖辰坤公司公章和法定代表人张启坤名章，辰坤公司、李江以公章作废为由主张翠悦物业无权提供物业服务，如前所述，同样不能成立。关于是否已缴纳全部购房款问题。案涉房产的初始买受人王园已于2015年10月30日缴清了全部房屋认购款104万元，辰坤公司也出具了加盖公章和财务专用章的收据，该交款数额与《文化帝景认购书》中载明的商品房价款相一致，买受人已经足额缴纳了全部购房款。至于王晓东二手购房并将对应房款支付给王园的行为，与辰坤公司并无关联性，不影响执行异议之诉对是否全额缴纳购房款条件的审查。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案中，王晓东不能办理案涉房产产权证系因辰坤公司拖欠土地出让金，无法取得预售许可证，不具备办证条件造成的，初始买受人王园和继受买受人王晓东对此并无过错。综上所述，王晓东的执行异议符合法定条件，可以阻却执行，李江许可执行的请求没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告李江的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告李江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 许 静审判员 蔡耘耕审判员 刘万福()二〇二〇年八月七日书记员 于凯华