安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1225民初5984号原告：冯雷，男，汉族，1979年11月6日出生，户籍所在地安徽省阜南县。原告：韩影，女，汉族，1978年8月4日出生，户籍所在地同上。被告：阜南县银达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇府前路，统一社会信用代码91341225777384445C（1-1）。法定代表人：罗林，该公司董事长。原告冯雷、韩影与被告阜南县银达房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告冯雷、韩影到庭参加诉讼，被告阜南县银达房地产开发有限责任公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯雷、韩影向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告退回多交购房款差价23013.3元，违约金10759.9元，合计33773.9元；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金133416元（从2014年11月27日计算至2019年5月22日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年5月24日签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的银达城市花园9号楼3单元206室房屋一套。合同约定，该房屋建筑面积100.81平方米，总价款408448元。原告按合同约定支付购房款，被告于2014年1月27日将房屋交付原告，被告于2019年5月22日才为原告办理不动产权证书，后发现登记建筑面积仅有95.13平方米。被告已严重违约，应承担违约责任，为此成诉。被告阜南县银达房地产开发有限责任公司未答辩亦未提交相关证据，视为对其诉讼权利的放弃。本院经审理认定事实如下:2012年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发承建的位于府前路与三塔北路交叉口的“银达城市房屋一套，建筑面积100.81平方米，房屋单价每平方米4051.66元，总价款为408448元。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第贰种方式进行处理：…2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。”合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%（注：此处×号系当事人签订合同时另行添加）向买受人支付违约金。”原告按合同约定已将全部房款408448元交付被告，原告自认于2014年1月27日实际接收涉案房屋，2019年5月22日取得涉案房屋不动产权登记证书，该证书显示房屋产权面积95.13平方米。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。关于逾期办证违约金。根据涉案合同约定，阜南县银达房地产开发有限责任公司应当在商品房交付使用后300日内，将办理不动产权属登记需由阜南县银达房地产开发有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案，阜南县银达房地产开发有限责任公司未按约定期限履行义务，存在违约行为。双方虽在签订合同时就买受人不退房情况下的违约金计算标准未予明确约定，但购房合同对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期办证或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。阜南县银达房地产开发有限责任公司作为格式合同条款的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在阜南县银达房地产开发有限责任公司没有履行上述义务的情况下，应当遵循合同漏洞填补原则，确定合同双方的权利义务关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并结合原告的诉讼请求，计算涉案逾期办证违约金。原告于2014年1月27日实际接收涉案房屋，原告于2019年5月22日取得涉案房屋不动产权登记证书，被告逾期办理不动产权证书违约期间为2014年11月24日至2019年5月21日。原告要求于2014年11月27日起算，本院予以准许。关于面积误差价款。根据合同第五条约定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。经本院核算，涉案房屋面积误差比为-5.634%，被告应返还原告面积误差价款33770.48元，原告要求超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、阜南县银达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向冯雷、韩影支付逾期办证违约金（以购房款总额408448元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2014年11月27日至2019年5月21日）；二、被告阜南县银达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯雷、韩影面积误差款33770.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1822元，由被告阜南县银达房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  刘炳鹏二〇二〇年八月二十日法官助理熊丰书记员李娟附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。告知：一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。开户银行：中国银行股份有限公司阜南支行；开户名称：阜南县人民法院执行标的款；开户账号：17×××07。并请通知主审法官：刘炳鹏，办公电话0558-67××××6；通讯地址：皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。