浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1953号 上诉人（原审原告）：傅心田，男，1946年3月10日出生，汉族，住浦江县。 上诉人（原审原告）：傅粉仙，女，1956年12月16日出生，汉族，住浦江县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：傅燕玲，1981年5月2日出生，汉族，住浦江县，系二上诉人女儿。 被上诉人（原审被告）：浙江万固房地产开发有限公司，住所地浦江县黄宅镇沿江路8号。 法定代表人：钟红灿。 委托诉讼代理人：诸葛东升，浙江仙华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄群芳，浙江仙华律师事务所律师。 上诉人傅心田、傅粉仙因与被上诉人浙江万固房地产开发有限公司（以下简称万固公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2019）浙0726民初7124号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后，依法组成合议庭，并于2020年8月3日公开开庭审理本案，上诉人傅心田、傅粉仙委托代理人傅燕玲、被上诉人万固公司委托代理人诸葛东升、黄群芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅心田、傅粉仙上诉请求：撤销原判第二项，依法改判解除双方签订的商品房买卖合同（合同编号：×××01）；万固公司返还其购房款1352668.56元并承担利息损失（利息自付款之日起按年利息6%计算至实际返还之日止）；本案诉讼费用由万固公司承担。事实和理由：一、其购买案涉房屋目的是唯一的。万固公司在销售案涉房屋时，对外明确的宣传“6月前买房，9月可入学”，而其系浦江本地居民，有自己的固定住所，购买房屋的唯一目的就是为了能使外孙拥有就读浦江县××的资格，对于该购房目的，万固公司也是明确知情并给予承诺。现该房屋无法达到其购房的目的，己经构成根本违约，其有权提出解除合同的请求，并应得到支持。二、案涉商品房周边房价与之差距较大。当时案涉房屋所在位置周边不具有实验小学学区的房屋，对外销售价均为每平米1万元以下，与案涉房屋同时期建设的商品房小区价格也只在每平米1万元左右，本案房屋购买价为每平米12930元，与其他小区房屋存有30%的房价差距，显然是因属于学区房才会产生该巨大价格差距。三、万固公司存在因虚假宣传的欺诈行为而获利的情形。一审查明万固公司存在虚假宣传行为，结合周边的实际房屋销售价格，万固公司以“6月前买房，9月可入学”的虚假承诺，促使消费者为了孩子入学问题不顾房价虚高而争先恐后的买房，从而在短时间内销售大量房屋，获取不正当利益。综上，其提出解除合同的请求，于法有据，应得到支持。 万固公司辩称，一、关于合同目的。傅心田、傅粉仙购买涉案房屋的目的之一是为了外孙入读，但该目的并非唯一。当事人购买商品房的目的一般在于取得房屋所有权，用于居住、投资、入学等。孩子入学并非唯一目的，这从商品房买卖合同中未就学区问题写入条款的事实可以反映。傅心田、傅粉仙的外孙不能入读学校，并非法定解除合同的理由，双方之间的商品房买卖合同合法有效。二、关于房屋价值。房屋价值是由房屋的建造成本、房屋质量、周边居住环境以及物业管理等多方面综合因素决定，涉案小区环境明显优于周边小区，且价格并未存在明显差距，仅是因各方面综合条件优于其他小区，所以价格略高于其他小区。三、关于傅心田、傅粉仙的损失。傅心田、傅粉仙的外孙虽不能入读浦江县实验小学，但目前就读于与实验小学师资相当的浦阳一小，并没有实际损失，且傅心田、傅粉仙购买的商品房不存在任何质量问题，房屋价值仍然存在。其为了和平解决纠纷，愿意向傅心田、傅粉仙支付93600元，若双方的买卖合同解除，其不愿意也不应该承担所谓的93600元损失。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回傅心田、傅粉仙的上诉请求。 傅心田、傅粉仙向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的商品房买卖合同（合同编号：×××01）；2、判令万固公司返还其购房款1352668.56元并承担利息损失（利息自付款之日起按年利率6%计算至实际返还之日止）；3、判令万固公司赔偿其人民币93600元。 一审法院认定事实：2019年5月20日，万固公司与傅燕珍（傅心田、傅粉仙的女儿）签订《定金合同》，约定傅燕珍预定浦江县万固·8号公馆第1幢2单元802室房屋。同年6月21日，傅心田、傅粉仙与金华名宇建设有限公司签订《优化装修协议书》，约定由金华名宇建设有限公司负责案涉房屋的住宅可拓展部分的空间装修，即房屋阳台的浇筑，工程费为8500元。该费用已由傅燕珍支付。2019年6月22日，万固公司与傅心田、傅粉仙签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：第×××01号），合同约定傅心田、傅粉仙购买万固公司预售的万固·8号公馆1幢2单元802室，房屋建筑面积102.54平方米，单价为每平方米12930元等。万固公司开具的浙江增值税普通发票显示不动产8号公馆1幢2单元802室金额1216369.72元，税额109473.28元，价税合计1325843元。2019年6月25日，傅心田、傅粉仙办妥房屋产权登记手续，并为此支付了房屋买卖契税18245.56元和不动产登记费80元。另查明，万固公司曾在售楼活动中时使用“万固·8号公馆6月前买房，9月可入学”的宣传语。2019年5月28日，傅燕珍、傅燕玲一起找万固公司的销售人员确认入学问题，销售员承诺购买8号公馆1-2-802房屋，业主的孩子能在2019年9月1日前入读实验小学。但在获得不动产权证书后，傅心田、傅粉仙即被万固公司的工作人员告知无法落实入读实验小学。2019年8月22日，傅燕玲就上述问题向浦江县市场监管局投诉（举报），要求退房或者补偿不能入学实验小学的损失和实验小学学区房附加值。经浦江县市场监管局调解，万固公司只愿意承担未能就读实验小学的损失共计93600元（就读学费，可以折现），对于退房和补偿附加值不能满足，双方未能达成一致，故而成讼。 一审法院认为，案涉商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。该案的争议焦点，一是万固公司对学区的许诺是否对其具有约束力，应否承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该案中，万固公司在售楼时的宣传以及销售人员对于业主子女入读实验小学的承诺，虽未以书面形式出现在商品房买卖合同中，但该承诺内容明确、表述清晰，且对合同订立具有重要影响，应视为“要约”附属于合同内容，对万固公司具有法律约束力。现万固公司未能履行上述义务，构成违约，应承担相应的违约责任。二是案涉商品房买卖合同应否解除。该案中，傅心田、傅粉仙作为买受人已支付房价款，万固公司作为出卖人也已协助完成案涉房屋的产权登记，应认定合同主要债务已履行完毕。傅心田、傅粉仙称购买案涉房屋系为了外孙能享有优质的教学环境，现外孙未能入读实验小学，且整个小学阶段均无法入学，促使购房的主要因素即学区问题已无法满足，故提出解除合同的主张。虽然让外孙入读实验小学是促使傅心田、傅粉仙购买案涉房屋的重要因素，但事实上，当事人购房的目的一般在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，其中孩子入学并非唯一的购房目的。且教育行政部门一般在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教区划分，房屋销售过程中学区广告本身具有较大的不确定性。综合上述情况，该院认为傅心田、傅粉仙以外孙入读实验小学的目的无法实现为由主张解除合同，其依据不足，不予支持。关于傅心田、傅粉仙主张的外孙不能入读实验小学以及错过采用其他方式入读实验小学机会的损失93600元。该案中，当事人对不履行学区相关义务的违约责任未做明确约定，结合案件实际情况，傅心田、傅粉仙请求赔偿损失，符合法律规定，其主张的金额亦具有合理性，故予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：一、万固公司于判决生效之日起十日内赔偿傅心田、傅粉仙损失计93600元；二、驳回傅心田、傅粉仙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8908元（已减半收取），由傅心田、傅粉仙负担8321元，由万固公司负担587元。 二审中，万固公司没有提交新证据。 傅心田、傅粉仙提供了下列证据： 证据1、录音光盘及文字整理材料一份，用以证明傅心田、傅粉仙购房目的唯一，是为了就读浦江县实验小学，且对话录音系经过万固公司工作人员同意，双方对合同目的没有误解，万固公司工作人员已给予明确承诺。 证据2、金狮新村房屋价格的网上截图二份，用以证明其因学区原因购买万固8号公馆，本案房屋比周边的金狮新村价格偏高，偏高原因系有学区附加值40万元。 证据3、地图打印件一份，用以证明万固8号公馆和金狮新村的地理位置十分相近。 万固公司发表质证意见：证据1，张永清和傅燕珍并非本案当事人，无法确认二人的身份，饶丽于2019年已从万固公司离职，无法核实录音中的声音是否系饶丽本人，无法达到傅心田、傅粉仙的证明目的。证据2，傅心田、傅粉仙未能说明证据来源，该截图系复印件，从证据内容来看，金狮新村属于二手房，本案房屋系一手房，一手房和二手房的价格有明显区别。且金狮新村属于拆迁安置房，无论从房屋质量、居住环境、物业管理等各方面与本案商品房有很大区别。证据3，真实性没有异议，万固8号公馆和金狮新村确实位置比较相近，但是万固8号公馆离金狮湖更近，地理位置比金狮新村更加优越。 本院认证意见：证据1，万固公司确认有名为饶丽的员工，但认为饶丽已离职，对该声音无法核实。本院结合傅心田、傅粉仙在一审中提供的录音，根据高度盖然性原则，对该录音的证明目的予以确认。证据2、证据3，在无其他证据佐证的情况下，上述证据不足以达到案涉房屋存在学区附加值40万元的证明目的。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点系傅心田、傅粉仙与万固公司之间签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案售楼过程中，万固公司人员对购买案涉房屋后，傅心田、傅粉仙的外孙可以就读浦江县实验小学的承诺内容清楚、明确。傅心田、傅粉仙基于该承诺签订商品房买卖合同，系对承诺内容产生了信赖利益，承诺应视为要约，对万固公司具有约束力。现万固公司不能兑现承诺，已构成违约。且从傅心田、傅粉仙提供的录音内容来看，其购买案涉房屋的主要目的系考虑外孙入学问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的;……”的规定,因万固公司违约行为导致合同主要目的不能实现，傅心田、傅粉仙有权解除合同。合同解除后，万固公司应将购房款1216369.72元退还给傅心田、傅粉仙，并承担傅心田、傅粉仙因购买房屋所支付的工程费8500元、税费127798.84元及赔偿上述款项的利息损失，利息损失自2019年6月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于傅心田、傅粉仙主张外孙不能入读浦江县实验小学的损失赔偿问题。虽万固公司曾表示愿意承担93600元的赔偿，但前提系不解除合同，故该金额不能作为认定损失的依据。现傅心田、傅粉仙诉请赔偿损失的数额偏高，根据本案的实际情况，本院酌定万固公司赔偿傅心田、傅粉仙20000元。另，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条、第49条的规定，为尽可能一次性解决纠纷，对双务合同解除的法律后果，本院依法向万固公司进行释明。据此，万固公司主张傅心田、傅粉仙返还房屋及协助将本案房屋过户登记至万固公司名下，该请求合理合法，本院依法予以支持。鉴于合同解除系万固公司违约行为导致，若房屋过户产生税费，相关费用应由万固公司自行承担。综上，对傅心田、傅粉仙的上诉有理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省浦江县人民法院（2019）浙0726民初7124号民事判决； 二、解除傅心田、傅粉仙与浙江万固房地产开发有限公司于2019年6月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》； 三、浙江万固房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付傅心田、傅粉仙购房款等1352668.56元，并赔偿利息损失（从2019年6月24日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际归还之日止，以月利率6%为限）及其他损失20000元； 四、傅心田、傅粉仙于本判决生效之日起十五日内协助浙江万固房地产开发有限公司将位于浦江县万固8号公馆1幢2单元802室的房屋过户登记至浙江万固房地产开发有限公司名下（房屋过户产生的税费由浙江万固房地产开发有限公司自行承担）； 五、驳回傅心田、傅粉仙的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8908元，由傅心田、傅粉仙负担241元，由浙江万固房地产开发有限公司负担8667元；二审案件受理费17816元，由傅心田、傅粉仙负担482元，由浙江万固房地产开发有限公司负担17334元。 本判决为终审判决。 审 判 长  应 倩 审 判 员  周俊梅 审 判 员  金佳卉 二〇二〇年八月六日 代书记员  徐锴欣 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-11-?