北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6186号上诉人（原审原告）：郭合平，男，1967年2月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘娜，北京市华实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李志辉，男，1984年2月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：南典祥，北京市中盛律师事务所律师。上诉人郭合平因与被上诉人李志辉租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭合平上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项,改判李志辉赔偿我转让费损失10万元、租金损失44万元、退还四层租金28500元;2.请求二审法院改判原审判决第二项退还我卫生费15000元;3.本案一、二审诉讼费由李志辉承担。事实与理由：原审法院认定事实有误。1.位于北京市大兴区黄村镇李村王桂路13号博润公寓（以下简称涉案房屋）是案外人的房屋，我通过12345热线获悉属于合法建筑，是建设在宅基地上的房屋，因此原审法院认定双方《房屋租赁合同》无效是错误的。2.转让费是客观发生的，租金损失也是可确定的利益，李志辉强行解约，应当承担违约责任，赔偿我损失。3.双方合同中明确约定了“可对外出租间数为76间并正常经营”，涉案房屋四层不让住人导致了空置，故李志辉应当退还我已经交纳的四层空置期间的租金28500元。4.李志辉向我收取卫生费无合同依据，且村委会也未向其收取过卫生费，故其应当将已经收取的卫生费退还给我。李志辉辩称，同意一审判决，不同意郭合平的上诉请求。郭合平所述转让费一事我不知情，租户向郭合平交纳卫生费，村里每年向我收取垃圾处理费，故郭合平也应当向我交纳卫生费。我认为解除合同是因为郭合平未按合同约定的时间支付租金造成的，我没有违约情节，不应该承担违约责任，我现在同意退还卫生费9208.27元、租金3600元及电费1050元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。郭合平向一审法院起诉请求：1.李志辉赔偿郭合平转让费损失100000元、租金损失440000元、装修费损失12353元；2.李志辉退还郭合平押金50000元、卫生费15000元、4层租金28500元，退还20000元；3.李志辉给付郭合平房租3600元、电费1050元、家具设备折价款7000元；4.诉讼费用由李志辉承担。一审法院认定事实：2018年5月10日，甲方（出租方）李志辉与乙方（承租方）郭合平签订《房屋租赁合同》，甲方将李村王桂路13号博润公寓234层共76间房屋出租给郭合平使用，合同约定甲方必须保证乙方可对外出租间数为76间并正常经营，租赁期间自2016年10月1日起至2026年9月29日止。该房屋前五年租金为50万元，后五年租金为55万元。付款方式为半年一付，乙方必须在每半年期满前20天支付下半年房租。乙方需向甲方支付押金5万元，合同终止日甲方必须无条件退还乙方。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，郭合平开始经营，后在安全排查中，被告知租赁房屋三、四层存在安全隐患，不得住人。后双方产生纠纷。2019年9月14日，李志辉向郭合平发送短信，内容为：由于郭合平拒不支付下半年房租，特通知合同自行解除。2019年9月16日，李志辉在租赁房屋处张贴通知，告知租户不要向郭合平交纳租金，并要求限期搬离。郭合平认可双方签订的《房屋租赁合同》自该日解除。另，涉案房屋系李志辉自案外人处租赁而来，涉案房屋没有相关建设资质。郭合平称2018年5月12日，案外人甲方陈小平、王政伟与乙方郭合平签订《公寓转让合同》，经李志辉同意，甲方将正在经营的博润公寓转让给乙方经营，转让费为27万元。郭合平提供合同及收据，李志辉对此不予认可。一审法院认为，郭合平与李志辉签订的《房屋租赁合同》，因双方当事人均未提供涉案房屋的合法建设手续，故郭合平与李志辉签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对郭合平已交纳的押金及未使用期间的卫生费，李志辉应予以返还。对李志辉同意给付的租金及电费，法院不持异议。对郭合平主张的转让费损失、租金损失、装修费损失、家具设备折价款，因证据不足，法院不予支持。对郭合平主张李志辉退还的4层租金，没有事实和法律依据，法院亦不予支持。对郭合平主张李志辉退还20000元，因与本案不是同一法律关系，故法院不在本案中处理。据此，一审法院判决：一、郭合平与李志辉签订的《房屋租赁合同》无效；二、判决生效后十日内，李志辉退还郭合平押金50000元、卫生费9208.27元；三、判决生效后十日内，李志辉给付郭合平房屋使用费3600元、电费1050元；四、驳回郭合平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，本院向大兴区黄村镇规划科查询涉案房屋所在地块的规划性质，确认该地块在村庄规划范围之内。本院向大兴区黄村镇土地巡查大队询问涉案房屋合法性，答复称经向村委会核实，涉案房屋所在地为宅基地，村里认为该房屋不属于违章建筑；该宅基地原来建有平房，大概在2016年左右翻建成四层；2017年开始严加管控新建二层以上建筑，对于此前已建成的二层以上建筑将逐步处理解决。本院向大兴区黄村镇李村村委会核实，该村委会确认涉案房屋所在地块属于该村村内宅基地范围，但村里没有宅基地使用权人翻建四层的建设审批手续档案，且村里没有收取过涉案房屋的卫生费。李志辉认可李村村委会没有向其收取过卫生费，但认为以后可能会收，而且双方之间的《房屋租赁合同》中约定门前三包由乙方（承租方郭合平）负责。双方均认可郭合平在2019年9月底搬离涉案房屋时未带走房屋内的家具、家电等设备。另，李志辉、郭合平均认可政府的安全检查时间为2019年7月26日。郭合平称2019年7月28日涉案房屋四层就已腾空，无人居住。李志辉对此不予认可，称只是为了应付检查，把屋内物品收在卫生间，白天不让人回来。经询，政府在随后的检查中并未发现四层有人居住。双方对一审判决认定的其他事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该规定处理。涉案房屋虽然建造在宅基地上，但根据北京市相关政策法规农村宅基地上建房不能超过二层，涉案房屋在2016年翻建为四层时并未取得任何建房规划审批手续，在2019年7月的安全排查中被认定存在安全隐患，且涉案房屋系用于旅馆经营，用途非普通住宅，故本案宜参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，李志辉与郭合平签订的《房屋租赁合同》因涉案房屋无建房规划审批手续而无效。郭合平主张合同有效，无事实及法律依据，本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据双方陈述，在2019年7月26日的安全排查中涉案房屋三、四层因存在安全隐患、政府要求不得住人，在随后的检查中亦未发现四层有人居住。郭合平称2019年7月28日之后四层就已腾空无人居住，该陈述与政府的检查结果相符，本院对此事实予以确认。李志辉主张四层在排查后仍有人居住，缺乏证据支持，本院不予采信。现郭合平以四层无法使用为由，要求李志辉返还已交纳的四层2019年8月、9月的租金28500元。虽然郭合平在2019年9月底才将涉案房屋返还给李志辉，但涉案房屋四层自2019年7月底后就已无法按照合同目的予以使用，故对于2019年8月至9月期间四层的房屋使用费损失应由双方分担，本院酌情确定李志辉应返还郭合平四层房屋使用费14250元。关于转让费损失，根据郭合平提供的证据及李志辉的陈述，郭合平支付对价从案外人处获得了涉案房屋除暖气、空调外其他家具、家电及相关设备的所有权，郭合平交还涉案房屋时已将上述物品留给了李志辉，再考虑到郭合平、李志辉对于合同无效均负有一定责任及郭合平的举证情况，本院酌定李志辉应赔偿郭合平转让费损失50000元。关于卫生费，虽然合同中约定门前三包由郭合平负责，但并不等同于李志辉有权向郭合平收取卫生费，经查村委会并未收取涉案房屋的卫生费，李志辉亦未实际负责涉案房屋的卫生打扫垃圾清运，故李志辉无权收取郭合平卫生费，李志辉应全额退还已收取的卫生费15000元。关于郭合平主张的合同如正常履行所能获取的经营收益，即租金损失440000元，缺乏证据支持及法律依据，本院不予支持。对于返还押金、李志辉应给付郭合平的房屋使用费及电费，双方均认可一审的认定及判决，本院对此亦不持异议。综上所述，郭合平的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实及适用法律有误，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26542号民事判决第一、三项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26542号民事判决第四项；三、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26542号民事判决第二项为：本判决生效后十日内，李志辉退还郭合平押金50000元、卫生费15000元；四、本判决生效后十日内，李志辉退还郭合平四层房屋使用费14250元；五、本判决生效后十日内，李志辉赔偿郭合平转让费损失50000元；六、驳回郭合平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理5288元，由郭合平负担4243元（已交纳），由李志辉负担1045元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费9543元，由郭合平负担7318元（已交纳），由李志辉负担2225元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二〇年八月二十八日法官助理  张增彬书 记 员  胡翔宇