贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7517号 原告：范宽，男，彝族，1982年10月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告范宽与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范宽，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按日万分之零点五的约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书至实际交付之日止的违约金，违约金的计算方式为：以276370.00元为基数，从2015年7月11日起暂计算至2020年5月7日，违约金为24320.00元；2、本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告明确违约金计算截止至2020年5月8日。）事实及理由：2012年2月25日，原告与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司(原贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司)签订《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)购买由被告开发的位于洪南大道第肆幢壹单元708号房屋。原告于合同签订后按照约定向被告支付了房款276370.00元及相关税费。合同履行过程中，被告未按约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。 合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日按起按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金。且由出卖人办理房屋所有权属转移登记。 2020年5月，被告(即出卖人)才将不动产权证书交给原告，被告的行为已经构成违约，应按约向原告支付违约金。被告因其违约行为应当赔偿原告的违约金为：276370元×0.00005×1760天＝24320.00元。 因此，为了维护自身合法权益，原告根据《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判若所诉。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 五、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，就通知原告提供资料办理权属证书，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重被告负担，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已经构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，另外，2020年3月25日，被告将为涉案房屋办理权属转移登记的有关文书提交登记机关备案，若2019年4月29的始期主张未被法院采信，2020年3月25日被告已经履行完毕自身义务，此后的违约责任也不应再由被告承担。 六、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年3月25日，原告范宽作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道××单元××房，建筑面积为110.16平方米；总价款为276370.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款83370.00元，余款193000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2013年3月31日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2013年7月11日，被告将涉案房屋交付原告使用。 另查明，2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，载明：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司开发的瑞丰新城第4幢，现已开发完成。经审查，瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。2020年3月25日，被告将原告办理不动产登记的相关资料提交至办证部门。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行提交资料报产权登记机关备案的义务。被告于2013年7月11日将涉案商品房交付原告使用，依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2015年7月11日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告并未如期履行该义务，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应于2015年7月11日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2015年7月12日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年5月15日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年5月15日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。鉴于原、被告双方形成委托待代办关系，只要被告具备应由其提供的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，即可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除。但本案中，被告提供的证据不足以证明其在具备办证条件后，于何时向原告尽到了告知义务，故本院以不动产登记申请表载明的日期2020年3月25日作为计算逾期办证违约金的终期节点。综上，被告应当承担逾期办理不动产权违约金的起止时间为2017年5月15日至2020年3月25日，共计1045日，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为276370.00元×0.005%×1045天=14440.33元。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持14440.33元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告范宽逾期办证违约金14440.33元； 二、驳回原告范宽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费204.00元（已减半收取），由原告范宽负担83.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担121.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年八月十二日 书记员  申开旭