北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7803号上诉人（原审被告）：北京嘉岳智源电力技术有限公司，住所地北京市丰台区双营路9号8层801-1室。法定代表人：曲炳郡，执行董事。委托诉讼代理人：侯炜，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭姝妤，北京德恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京亿锋科技发展有限公司，住所地北京市丰台区双营路9号中阳大厦6层611。法定代表人：魏巍，执行董事。委托诉讼代理人：沈学明，北京盈科（杭州）律师事务所律师。上诉人北京嘉岳智源电力技术有限公司（以下简称嘉岳智源公司）因与被上诉人北京亿锋科技发展有限公司（以下简称亿锋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初3495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉岳智源公司之委托诉讼代理人侯炜与郭姝妤、被上诉人亿锋公司之委托诉讼代理人沈学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉岳智源公司上诉请求：同意一审判决第二项，请求撤销一审判决第一、三项，改判驳回亿锋公司除电费以外的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由亿锋公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，对我公司应向亿锋公司给付的房屋租金及物业费数额计算错误、违约金应付数额有误。亿锋公司于2019年10月15日左右对涉案租赁房屋亿达丽泽中心8层01-02室实行了封楼措施，此后我公司无法正常使用所租赁的办公楼，我公司无需承担2019年10月15日之后的租金和物业费。我公司欠付亿锋公司2019年5月1日至2019年10月15日的房屋租金及物业费共计490405.36元，而亿锋公司尚欠我公司应返还的履约保证金及相应滞纳金、装修履约保证金共计653931.1元，两项债权在同等额度内进行抵扣后，我公司已无需向亿锋公司支付房屋租金及物业费，一审判决应对此进行抵扣，不应增加诉累，要求我公司再另案主张。根据我公司签收的《解除函》，涉案《房屋租赁合同》已于2019年11月8日解除，根据《房屋租赁合同》第3.2.7款的约定，“租赁期满或租赁合同解除后，经亿锋公司书面通知，亿锋公司有权将履约保证金首先用于抵扣应由我公司承担的租金、物业费、违约赔偿金、市政设施费的欠付以及其他任何依法应由我公司承担的费用。亿锋公司于租赁期限届满且租赁物验收合格后30日或租赁合同解除之日起15日内，将履约保证金返还给上诉人，同时，亿锋公司为我公司开具收款收据。逾期返还，亿锋公司应按日支付给我公司履约保证金总额千分之三的滞纳金”，另我公司还向亿锋公司支付了装修履约保证金50000元，亿锋公司亦未返还该款项。亿锋公司辩称，同意一审判决，不同意嘉岳智源公司的上诉请求及理由，我公司认为不存在抵扣的问题，嘉岳智源公司存在违约行为，按照合同约定应当向我公司支付违约金，且履约保证金作为违约责任承担方式的一部分，我公司有权扣留。亿锋公司向一审法院起诉请求：1.请求判令嘉岳智源公司向我公司支付拖欠的租金和物业费合计631891.84元；2.请求判令嘉岳智源公司支付拖欠的电费2783.3元；3.请求判令嘉岳智源公司向我公司支付逾期付款的违约金合计69845.11元（暂计至2020年6月1日，逾期付款的违约金以每日万分之三为标准，计算到嘉岳智源公司付清全部应付款项之日止）；4.请求判令嘉岳智源公司支付合同解除的违约金475900.43元；5.请求判令嘉岳智源公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月11日，亿锋公司（甲方）与嘉岳智源公司（乙方）就位于北京市丰台区双营路9号8层801、802室签订《房屋租赁合同书》及《亿达丽泽中心物业管理协议》，约定：该房屋建筑面积950.85平方米；租赁期限5年，自2018年9月20日至2023年10月19日；免租期1个月，自2018年9月20日至2018年10月19日；租金单价5.5元/天/平方米，物业费单价0.7元/天/平方米，递增方式，第一二年不变。第三年递增10%，第四、第五年分别在上一年基础上递增7%；付款方式押二付六；履约保证金为二个月的租金及物业费，与首期租金一起于本合同附件《租金支付表》约定的交费日前支付给甲方，履约保证金为358628.93元。在整个租赁期间，履约保证金由甲方留置，甲方有权不用于抵扣乙方欠付的租金、物业费、违约赔偿金以及其他任何费用（包括但不限于因乙方原因导致甲方或第三人所发生的损失），甲方有权选择直接向乙方追偿有关欠款及违约金等。租赁期满或租赁合同解除后，经甲方书面通知，甲方有权将履约保证金首先用于抵扣应由乙方承担的租金、物业费、违约赔偿金、市政设施费的欠付以及其他任何依法应当由乙方承担费用（包括但不限于因乙方原因导致甲方或第三人所发生的损失）。乙方违约导致甲方单方面解除合同的，乙方向甲方赔偿3个月房租违约金（租金标准以合同解除时最后一个月租金标准为准）。如乙方未按照本协议约定的付款时间支付房屋租金或其他应当支付的费用的，则每逾期一日，按照应付租金或费用金额的每日万分之三的标准向甲方支付违约金。乙方在入住前应先向甲方支付二个月的物业管理费作为物业管理履约保证金，金额为40490.36元。电费由甲方代收代缴，每月10日抄表，当月20日前交费，电费单价为电费1.3元/KWH。装修履约保证金按照租赁区域建筑面积阶梯收取，500平方米至1000平方米，装修履约保证金按50000元计收。作为合同附件的《租金支付表》载明：签约后三天内，交纳房屋押金318138.56元、物业费押金40490.36元、2018年9月20日至2019年4月30日的租金1009327.28元及物业费148427.69元。2019年4月16日，交纳2019年5月1日至2019年10月31日的租金962260.2元及物业费122469.48元。2019年10月17日交纳2019年11月1日至2020年4月30日的租金951800.85元及物业费121138.29元。乙方退房时，必须结清所有应缴费用，否则甲方有权留置乙方房屋内的任何资产。合同签订后，嘉岳智源公司向亿锋公司交纳房屋押金318138.56元、物业费押金40490.36元、2018年9月20日至2019年4月30日的租金1009327.28元及物业费148427.69元，共计1516383.89元。因嘉岳智源公司未按时交纳第二期租金及物业费，2019年5月10日，亿锋公司向嘉岳智源公司发出《催款函》要求嘉岳智源公司于本函签发之日起七日内付清应付款项，如逾期仍未付清相应款项，亿锋公司有权解除合同，追索欠付租金及违约金。嘉岳智源公司于2019年5月14日签收。2019年6月18日，亿锋公司作为甲方，嘉岳智源公司作为乙方，双方签订《协议书》，约定：鉴于甲乙双方于2018年9月11日签订了《房屋租赁合同》、《亿达丽泽中心物业管理协议》，现双方经协商一致，就乙方未按照原合同逾期支付租金、物业费等有关事宜，达成如下协议：一、原合同约定乙方应于2019年4月30日前支付第二期租金及物业费合计1084729.68元，至今乙方未支付，乙方拖欠租金及物业费的行为已构成违约。二、原合同5.1.3.2条款约定，乙方拖欠租金或其他应缴（未全额支付）累计达30日（含本日）以上的，甲方有权单方解除合同。三、原合同6.3.1条款约定，因本合同5.1.3条款原因导致甲方单方面解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于3个月的违约金（租金标准以合同解约时最近一个月的租金标准为准）。四、经双方协商一致，乙方于2019年6月30日前支付第二期租金、物业费合计1084729.68元。如乙方未按照前述时间足额支付全部款项的，则甲方有权单方解除原合同并按照原合同的相关约定向乙方主张损失，同时，甲方也有权向乙方主张其为维权所支付的律师费、诉讼费、保全费、公证费等全部费用。2019年6月30日，《协议书》约定的还款期限届满后，嘉岳智源公司仍未支付欠付款项。2019年9月12日，亿锋公司向嘉岳智源公司发出《通知函》，告知：如嘉岳智源公司在该函送达五个工作日仍不能按照合同约定履行相关付款义务，亿锋公司将严格按合同约定启动合同解约及相关诉讼流程，追究嘉岳智源公司的违约责任及赔偿责任。嘉岳智源公司于2019年9月17日签收。2019年7月19日，嘉岳智源公司向亿锋公司交纳第二期租金500000元。2019年10月8日，嘉岳智源公司向亿锋公司出具《给亿达丽泽中心的情况说明》，要求亿锋公司准予嘉岳智源公司房租付款适当延后。因嘉岳智源公司仍未履行付款义务，2019年10月21日，亿锋公司再次向嘉岳智源公司发出催款函，要求嘉岳智源公司在本函发出之日起1日内向亿锋公司支付拖欠的费用，如未在本函规定的时间内履行相关付款义务，将对嘉岳智源公司所租用的办公室进行封房处理，由此导致的所有后果及一切损失，由嘉岳智源公司自行承担。另查，2019年9月11日、10月10日，亿锋公司向嘉岳智源公司发出《缴款通知书》，要求嘉岳智源公司于2019年9月21日缴纳电费777.4元、于2019年10月20日缴纳电费1110.2元。嘉岳智源公司均未缴纳。审理中，嘉岳智源公司承认欠缴电费共计2783.3元，并同意给付拖欠电费违约金。审理中，亿锋公司、嘉岳智源公司双方均认可双方已于2019年11月8日解除合同。一审法院认为，亿锋公司、嘉岳智源公司所签订的《房屋租赁合同书》、《亿达丽泽中心物业管理协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。现双方均认可已于2019年11月8日解除合同，法院不持异议。在履行合同过程中，嘉岳智源公司未按时交纳租金、物业费、电费，系违约行为，应当承担支付租金、物业费、电费并支付违约金的义务。故对亿锋公司要求嘉岳智源公司支付拖欠的租金和物业费、电费并支付违约金的合理诉讼请求，法院应予支持。关于嘉岳智源公司所称多收取的4912.72元问题，因作为合同附件的《租金支付表》中载明：签约后三天内，交纳房屋押金318138.56元、物业费押金40490.36元、2018年9月20日至2019年4月30日的租金1009327.28元及物业费148427.69元。该交费金额系双方协商确定，嘉岳智源公司称亿锋公司多收取4912.72元，理由不能成立，法院不予采纳。关于嘉岳智源公司主张应在欠款总额中扣除已交纳的装修押金、房租押金、物业费押金问题。因双方在《房屋租赁合同书》中明确约定：在整个租赁期间，履约保证金由甲方留置，甲方有权不用于抵扣乙方欠付的租金、物业费、违约赔偿金以及其他任何费用（包括但不限于因乙方原因导致甲方或第三人所发生的损失），甲方有权选择直接向乙方追偿有关欠款及违约金等。现亿锋公司不同意将履约保证金抵扣欠付费用及违约金，故对嘉岳智源公司的此项辩解，法院亦不予支持。嘉岳智源公司可对上述押金另行主张。关于嘉岳智源公司拖欠的电费及支付违约金问题，因双方对拖欠的电费金额均认可，法院不持异议。嘉岳智源公司应按合同约定支付亿锋公司拖欠电费的违约金。关于嘉岳智源公司主张亿锋公司于2019年10月15日实施封楼，致使其不能正常使用租赁办公楼问题，因嘉岳智源公司未能提供充分证据，且亿锋公司亦不予认可，故法院不予采信。嘉岳智源公司据此不同意支付2019年10月15日之后的房租、物业费的主张，法院亦不予支持。关于亿锋公司主张嘉岳智源公司支付逾期付款违约金及合同解除的违约金问题。因双方约定的违约金过高，法院予以调整。综上，一审法院判决：一、北京嘉岳智源电力技术有限公司于判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司房屋租金及物业费共计631891.84元；二、北京嘉岳智源电力技术有限公司于判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司电费2783.3元；三、北京嘉岳智源电力技术有限公司于判决生效之日起七日内向北京亿锋科技发展有限公司支付逾期付款违约金及合同解除违约金，共计317267元。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。庭审中，经询，嘉岳智源公司在一审审理期间并未提出履约保证金滞纳金的抗辩，嘉岳智源公司明确其要求亿锋公司返还履约保证金并支付滞纳金的合同依据为《房屋租赁合同书》第3.2.7条之约定，即“租赁期满或租赁合同解除后，经甲方书面通知，甲方有权将履约保证金首先用于抵扣应由乙方承担的租金、物业费、违约赔偿金、市政设施费的欠付以及其他任何依法应由乙方承担的费用（包括但不限于因乙方原因导致甲方或第三人所产生的损失）。抵扣完毕后如有剩余，剩余部分由甲方如数返还乙方。甲方于租赁期满且租赁物验收合格后30日或租赁合同解除之日起15日内，履约保证金无息返还给乙方，同时，乙方给甲方开具收款收据。逾期返还，甲方应按日支付给乙方履约保证金总额千分之三的滞纳金”，亿锋公司不同意嘉岳智源公司的该诉讼主张，称嘉岳智源公司已经违约，其有权留置履约保证金，且一审法院已经对违约金进行了酌减，故其不应退还履约保证金。本院认为，本案中，双方签订的《房屋租赁合同书》、《亿达丽泽中心物业管理协议》合法有效，双方均应依约履行。现因嘉岳智源公司未能依约交纳租金、物业费等费用导致合同解除，亿锋公司有权向嘉岳智源公司主张欠付的租金、物业费、电费并要求其承担违约责任。嘉岳智源公司上诉称亿锋公司于2019年10月15日左右对涉案租赁房屋实施封楼，致使其无法正常使用房屋，其于一审审理中已经提出该抗辩主张，因未能提供充分的证据未被采信，二审其仍然作为上诉理由提出，但未能提供任何其他证据加强佐证，本院对其该上诉理由难以采信。嘉岳智源公司另上诉称亿锋公司应退还其履约保证金并支付滞纳金，且应与其欠付的费用折抵，因嘉岳智源公司的主张不仅包括履约保证金的抵扣，还包括滞纳金的支付问题，一审其并未提出反诉，现双方对于能否抵扣亦争议较大，经法庭释明，亿锋公司亦不同意单就履约保证金在本案中予以折抵，嘉岳智源公司可就履约保证金的退还及滞纳金的计付另行主张。但需指出的是，一审法院并未全部支持亿锋公司于本案中提出的诉请，但对未支持的部分未予裁决，有失妥当，本院予以纠正。综上所述，嘉岳智源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对其未支持的诉请未予裁决，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初3495号民事判决第一、二、三项；二、驳回北京亿锋科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费13292元，由北京嘉岳智源电力技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年八月二十八日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞