甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0522民初1271号原告：秦安县某有限责任公司。住所地：甘肃省天水市秦安县某园区。法定代表人：钱某，该公司经理。委托诉讼代理人：武丽红，该公司职工。被告：庞某。原告秦安县某有限责任公司（以下简称秦安XXX）与被告庞某房屋租赁纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦安XXX的委托诉讼代理人武丽红、被告庞某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦安XXX向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告庞某签订的商铺租赁合同；2.依法判令被告将租赁商铺恢复原状并退还给原告；3.依法判令被告向原告支付所欠的租赁费126458元（自2019年7月5日至2020年5月11日），之后的租赁费依据合同约定计算至被告实际腾房屋之日为止；4.依法判令被告承担违约金（按年度租赁费总额20%）人民币99717元；5.本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中变更诉讼请求：将诉讼请求中第三项变更为请求依法判令被告向原告支付所欠的租赁费200000元（自2019年7月5日至2020年7月4日），之后的租赁费依据合同约定计算至被告实际腾房屋之日为止；将第四项诉讼请求变更为请求依法判令被告承担违约金（按年度租赁费总额20%计算）人民币70000元。事实与理由：2017年11月4日原告与被告签署《商铺租赁（自持物业）合同书》，约定将原告所有的位于秦安县成纪大道某二层商铺出租给被告使用，租赁期限为叁年，自2017年11月4日至2021年7月4日，每年度租赁费为人民币498587元。交付方式：被告应于2017年11月4日交付第一年租赁费，以后每年租赁费必须于10月14日前一次性交付原告。据此，被告应在2019年10月14日交清第二年（2019年7月5日至2020年7月4日）租赁费人民币498587元。截止今日被告仅向原告交付第二年租赁费人民币298587元，剩余欠款200000元至今仍未交纳。期间原告方多次上门催讨、协商，被告本人于2019年8月29日写了承诺书承诺以分期方式付款，但未能按承诺执行；原告于2020年5月5日正式发函要求被告于2020年5月7日前到公司协商解决，无果。根据《商铺租赁合同》第十六条第3项约定：被告逾期支付租赁费超过30日，原告有权单方面解除合同，被告应向原告支付年度租赁费2倍的违约金。被告拖延交付租赁费的行为己严重违约且不信守承诺，原告依约、依法不仅具有单方面解除合同的权利，被告还应向原告支付逾期付款的违约金。鉴于此，为维护原告合法权益不受侵害，避免原告损失继续扩大，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告庞某辩称，不同意解除合同，原告的第二项诉讼请求不合理，原告交付被告的房屋是毛坯房，之后被告将其装修，现在原告要求被告恢复原状，被告不同意也不认可原告的请求；原告诉状中陈述的第三项诉讼请求不合理，核算过高，因为还有被告的押金50000元没有退，拖欠租赁费计算至2020年7月4日的话所欠租赁费是200000元；原告诉状陈述的第四项诉讼请求不合理，被告陆续已经交纳了租赁费298587元，不应该将被告已经交纳的算在内，违约金达不到70000元，违约金应该是以应当给付的200000元的租赁费为基数计算。原告秦安XXX为证明其诉讼主张，依法提供了催告函复印件1份，被告表示认可，本院当庭予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：1.商铺租赁（自持物业）合同书复印件1份，证明按合同第16条第3款约定解除合同的事由和承担违约责任的事实；经质证，被告对该证据的真实性尚不确定，不确定原告所提交的合同与被告所持的合同是否是同一份合同，对证明目的也不认可，被告虽以合同的真实性不确定为由否认该证据的证明效力，但未提供证据对其主张进行佐证，且原告当庭虽提交的是复印件，但庭后经与原告所持原件核对，复印件与原告所持原件一致，本院对该合同的真实性予以确认，因合同中对解除本合同的事由有明确约定且未违反法律规定，所以对该证明目的本院予以确认，合同中虽对违约金有约定，但合同中对违约金的约定存在矛盾，庭审后双方对违约金达成新的约定，故本院对该证明目的不予确认。2.被告的承诺书1份，证明双方约定若不按期付房租就解除合同的事实。经质证，被告对该证据的真实性认可，但以这份承诺书是在原告将电停了逼迫被告的情况下所签的，不能证明这份承诺书是给原告承诺的为由对证明目的进行否认。对该份证据被告虽以原告胁迫为由否认证明目的，但未提供证据对其抗辩主张进行佐证，故本院对其证明效力予以确认。3.被告交纳租赁费时间表1份，证明被告承担违约金70000元的基本情况，被告虽缴纳了298587元租赁费，但未按规定的时间交付。经质证，被告对该证据的真实性认可，但以既然违约就应该在违约30日内解除合同的，是原告有意拖延为由对证明目的不认可。该证据中显示出的被告缴纳租赁费的数额和缴纳时间被告也认可，故对该证据的证据效力应予确认。被告庞某未向法庭提交证据。基于以上原、被告的诉、辩称及陈述、举证、质证的过程和本院对证据的分析判定，本院查明的事实如下：2017年11月4日原告与被告签署《商铺租赁（自持物业）合同书》，约定将原告位于秦安县成纪大道某园区的商铺第二层出租给被告，建筑面积为1538.85平方米，租赁期为2017年11月4日至2021年7月4日，含8个月装修期，约定租赁费为每年度人民币498587元，并约定必须于每年10月14日前给付。2019年被告庞某分期交付了2019年7月5日至2020年7月4日的租赁费人民币298587元，未按合同约定在2019年10月14日前交清2019年7月5日至2020年7月4日的租赁费。被告曾于2019年8月29日向原告作出书面承诺，承诺在2020年2月结清房租，并承诺“不按期承担合同要求，解除合同，承担滞纳金”。原告在2020年5月5日向被告发出催收租赁费函一份，经原告催收，被告至今仍未交清租赁费。被告承租原告的商铺后，又分割转租给他人。2020年5月，原、被告口头商议解除了租赁合同，并将相关情况告知次承租人黄某、邵某、安某、赵某。经协商，原、被告口头达成协议，于2020年6月4日正式解除了原、被告之间的商铺租赁合同，同时被告与次承租人黄某、邵某、安某、赵某也口头协商解除了商铺租赁合同，继而原告与黄某、邵某、安某、赵某之间达成了新的商铺租赁口头协议，现被告承租的商铺实际已由原告接管。经核算，被告拖欠原告截止2020年6月4日的租赁费158451.08元。另查明，原、被告双方签订租赁合同时被告交给原告经营保证金50000元。本院认为，秦安县某有限责任公司与庞某签订的《商铺租赁（自持物业）合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定的内容，应受法律的保护，双方当事人应自觉依约履行各自的义务。原、被告之间虽然已经口头协商解除了租赁合同，但双方对租金等事项未作清算，应当继续清算，被告在合同约定的期限内未缴清租赁费已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于《商铺租赁（自持物业）合同书》是否应当解除、是否应恢复原状返还商铺的问题。2020年5月，原、被告口头商议了解除合同的事宜，并将相关情况告知次承租人黄某、邵某、安某、赵某。2020年6月4日原、被告已达成口头协议正式解除原、被告之间的商铺租赁合同，同时解除被告与次承租人黄某、邵某、安某、赵某之间商铺租赁合同，继而原告与黄某、邵某、安某、赵某之间口头达成了新的商铺租赁协议，因原、被告之间的商铺租赁合同已经实际解除，且自2020年6月5日起，原告已经实际接管了商铺。故对原告提出的解除《商铺租赁（自持物业）合同书》的请求及恢复原状返还商铺的请求本院不予支持。关于租赁费的问题。2019年7月5日至2020年7月4日期间的租赁费共计498587元，被告已经给付298587元。原告主张被告尚欠原告2019年7月5日至2020年7月4日期间的租赁费200000元，但原、被告已口头达成协议于2020年6月4日解除了租赁合同，并于2020年6月5日起，原告已经实际接管了商铺，故租金应依据合同约定的标准计算至2020年6月4日，尚欠158451.08元，被告应当履行支付义务，故本院支持实际拖欠的租赁费158451.08元。因原告要求被告支付2020年6月4日以后的租赁费的请求超出实际租赁时间，故本院不予支持。另外，庭审后，原、被告双方均表示以订立合同时被告交给原告的50000元经营保证金折抵50000元的租赁费，不违反法律规定，应予支持。关于违约金的问题。原告请求被告承担违约金70000元，但庭审后，原、被告双方均表示同意按照实际拖欠租赁费总额200000元的20%计算，但经核算，至2020年6月4日，被告实际拖欠租赁费158451.08元，故按照实际拖欠租赁费158451.08元的20%计算，支持违约金31690.22元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条规定，判决如下：被告庞某于本判决生效之日起15日内向原告秦安县XXX支付所欠2019年7月5日至2020年6月4日期间的租赁费158451.08元，以被告交给原告的50000元经营保证金折抵50000元的租赁费，实际再支付108451.08元。被告庞某于本判决生效之日起15日内向原告秦安县XXX支付违约金31690.22元。驳回原告秦安县XXX的其他诉讼请求。在本判决生效后，如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5349元，适用简易程序审理，减半收取计2674.5元，由被告庞某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员 张晓亮二〇二〇年八月二十八日法官助理 张彦芳书 记 员 蔡晓丹