北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5972号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万万如奕科技孵化器有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇8号办公楼1层101。法定代表人：周云祥，总经理。委托诉讼代理人：王楠，北京桂润律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文亮，男，北京万万如奕科技孵化器有限公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：迟桂全，男，1973年5月19日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春德（迟桂全之外甥），住黑龙江省林口县。上诉人北京万万如奕科技孵化器有限公司（以下简称科技公司）因与上诉人迟桂全房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初6150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。科技公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项，依法改判迟桂全支付科技公司自2019年1月1日至2019年9月19日期间的房屋使用费473055.56元；2.驳回迟桂全全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，迟桂全既不使用房屋也拒不交还科技公司，导致产生房屋使用费，应当由迟桂全承担全部责任，一审判决“房屋使用费根据双方过错情况酌定”明显错误。2018年12月1日，迟桂全应当支付2019年1月1日至2019年3月31日期间的房屋使用费162500元，至2019年1月一直未缴纳。因迟桂全未经审批自行设立巨大的广告牌匾，2019年1月6日，镇政府安排将其牌匾拆除。但拆除牌匾并不导致双方合同目的不能实现的结果，不影响餐厅正常经营这一主要合同目的。迟桂全在牌匾拆除之前就不按时缴纳租金等费用了，其经营一直亏损，以此为借口不再履行合同。1月16日，迟桂全向科技公司发送律师函通知解除双方《房屋租赁合同》,并要求不计算10个工作日腾退房屋时间，不计算房租。1月18日，迟桂全停止营业。科技公司收到通知后，多次催告迟桂全，要求及时将餐厅房屋交还，避免双方损失扩大。但迟桂全一直拒绝，既不经营也不交还，任由损失一直扩大。直至2019年9月19日，在法院组织下，迟桂全才将房屋交还。整个过程，在科技公司提交的双方往来的短信、微信记录中有明确的记载。再者，镇政府组织拆除的是餐厅的牌匾，餐厅门口的招牌广告牌一直存在。该牌匾的拆除，并不影响餐厅的正常经营。故2019年9月19日迟桂全交还房屋之前，其既不使用又不交还房屋，是房屋使用费产生的全部原因，应当由其自己承担全部责任，科技公司无任何过错。2019年1月1日至2019年9月19日共计262天，合同约定租金第一年为每年65万元，故上述期间房屋使用费应为473055.56元。二、一审判决认定科技公司对迟桂全装修一事知晓且同意错误。涉诉房屋在迟桂全接手之前的经营业态就是餐饮，房屋并非毛坯房，而是已经进行了经营餐饮目的的装修。合同对装修是有约定，但约定了并不一定会发生。一审判决认为科技公司知道迟桂全承租房屋的用途是餐厅，合同约定了装修事宜，据此认定科技公司对装修知晓且同意错误。退一步讲，即使迟桂全存在装修及设备设施损失，因没有经过科技公司的认可、同意，也不应当由科技公司承担赔偿责任。三、即使科技公司承担责任，一审判决认定科技公司承担房屋装修及设备设施损失金额明显错误。1.迟桂全一审中提交的其与之前的经营人王也签订的《转让合同》,科技公司对此转让合同不知情，真实性不能确认。该《转让合同》第四条所述饭店设施均系科技公司所有财物，王也无权转让。并且即使存在20万转让费，该转让费所涉及的设备设施已经包含在评估报告鉴定的94.57万元中，迟桂全的反诉请求金额系重复计算。2.2019年7月19日评估公司出具的评估报告，纳入评估范围内的资产评估值为94.57万元，一审认定全部为迟桂全房屋装修及设备设施损失是错误的。评估报告中94.57万元的资产为餐厅内所有的资产，包含了科技公司的资产、迟桂全在评估报告出具后拉走的资产、以及根本不存在的资产。其中,2019年9月18日迟桂全已拉走的财产共计价值28.36万元、属于科技公司的财产共计价值49.52万元、评估报告中有3.84万元的财产根本不存在。扣除以上，迟桂全财产仅为12.85万元。3.即使根据一审判决认定的过错比例各50％，科技公司承担房屋装修及设备设施损失也不应当是511533.37元。如按照一审认定的金额及比例，全部损失是511533.37*2=1023066.74元，评估报告仅为94.57万元，一审判决认定的金额明显错误。迟桂全财产为12.85万元，根据50％比例，科技公司承担的房屋装修及设备设施损失也应当仅为6.43万元(12.85万/2)。迟桂全辩称，不同意科技公司上诉请求。迟桂全上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判科技公司支付迟桂全房屋装修及设备设施损失818453.39元，科技公司退还迟桂全以借款形式先行收取的租金185200元，驳回科技公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定房屋租赁合同无效，双方各担50％的责任有失允。科技公司作为房屋的出租方，对房屋本身是否合法是明知的，其有义务保证所出租的房屋是合法建筑。科技公司在将涉案房屋出租给迟桂全时，不仅告诉迟桂全房屋是合法的，而且将土地使用证、土地使用权转让合同、以及科技公司出租给上家办理的营业执照、食品经营许可证、餐饮服务许可证等出示给迟桂全，证明科技公司出租的房屋是合法的且是有权出租的。迟桂全对房屋合法性的条件不是很了解，就轻信了科技公司，与其签订了房屋租赁合同。科技公司作为房屋出租方，利用迟桂全对房屋合法性知识的欠缺，诱骗迟桂全与其签订租赁合同，因此，科技公司对合同无效应当承担主要责任，比例应不少于80％。迟桂全虽然未尽到审慎义务，但实际处于受骗者的地位，所以只应承担次要责任。二、一审判决迟桂全向科技公司支付房屋占有使用费328442.91元是错误的。根据本案一审查明的事实，双方产生争议是因为科技公司在房屋租赁合同履行期间，于2019年1月6日擅自强行拆除迟桂全的饭馆牌匾，造成迟桂全无法正常经营。迟桂全被迫停业后，便一直在与科技公司交涉解除合同及赔偿损失的事宜。为保全证据，防止科技公司改变房屋现状，才没有将房屋交付科技公司，但迟桂全一直都没有使用房屋。后诉至法院，法院于2019年6月委托鉴定机构对迟桂全的装修及设施设备进行评估，并要求双方对房屋不得有任何变动，维持现状。2019年9月18日鉴定结果出来后，双方进了房屋交接。双方签订的房屋租赁合同中约定的房屋用途是用于餐饮经营，由于科技公司的单方行为造成合同无法履行，科技公司存在严重过错。迟桂全被迫停业后，不能按照合同约定用途使用房屋，只是为了避免双方在赔偿问题上产生更多争议，才没交付房屋，但只是占有房屋，并没有使用房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的“房屋占用使用费”指的是承租人不仅占有房屋，而且使用房屋。本案中，迟桂全停业后再未经营，故不能视为迟桂全在使用房屋。迟桂全不能将房屋交付给科技公司是科技公司的单方过错造成的，不应由迟桂全对此承担任何责任。因此，一审判决迟桂全向科技公司支付房屋占有使用费328442.91元错误。迟桂全实际使用房屋至2019年1月6日，因2019年12月31日之前的房屋已经付清，故迟桂全只应承担2019年1月1日至2019年1月6日期间的占有使用费10830元。三、科技公司应返还以借款形式先行收取迟桂全的租金18.5万在双方合同履行期间，***是科技公司的法定代表人。***以急用钱为由，向迟桂全借款18.5万元，并称借款抵作迟桂全以后应交的租金。该借款是***承诺可以抵作租金迟桂全才出借的，且***代表的是科技公司，是科技公司以借款形式先行收取迟桂全的租金。在租赁合同无效的情况下，科技公司应当予以返还。科技公司辩称，不同意迟桂全上诉请求。科技公司向一审法院起诉请求：1.判令迟桂全支付科技公司自2019年1月1日至2019年9月19日期间的房屋使用费917200元；2.判令迟桂全支付科技公司违约金195000元；3.判令迟桂全立即将北京市昌平区北七家镇王府街32号孵化器一层西侧餐厅区域的房屋恢复原状交付科技公司；4.判令迟桂全支付科技公司2018年12月电费2460元。迟桂全向一审法院反诉请求：1.判决确认迟桂全与科技公司于2018年9月22日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令科技公司退还以借款形式收取的迟桂全房屋使用费18.5万元，赔偿迟桂全经济损失1112118.8元。一审法院认定事实：2018年4月18日，科技公司与案外人王也签订《房屋租赁合同》，约定，科技公司将酒店一层的机器人餐厅区域出租给王也用作餐厅使用；合同期限为三年，从2018年5月1日至2021年4月30日止；第一年租金为65万元，第一年租金按季度付，每季度开始当月1日前支付当季度租金，每次支付16.25万元。该合同还对其他内容进行了约定。2018年9月20日，案外人王也（甲方）与迟桂全（乙方）签订《转让合同》，约定，王也从2018年9月16日起将位于北京市昌平区北七家镇平西王府街32号一楼酒店一层机器人餐厅区域转盘给乙方迟桂全使用经营（具体面积以现状为准，乙方对租赁房屋实际考察，对此不持异议）；甲方负责把经营期间的费用结清（包括电费、水费、酒水费用及所有甲方经营期间的费用）；乙方迟桂全转租后经营期间发生的债务或经营安全，所有相关问题与甲方无任何关系，甲方不承担任何法律责任；转让费20万元；乙方所转饭店设施包括（桌子、椅子、空调、冰箱及后厨所有用品）交付给乙方使用。2018年9月22日，科技公司（出租方、甲方）与迟桂全（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将孵化器一层西侧餐厅区域出租给乙方，乙方承租房屋用作餐厅使用，乙方在该出租房屋内的经营活动，应依法办理相应经营活动的文件；租赁期限为三年，从2018年10月1日至2021年9月30日止，第一年租金65万元整，期限为2018年10月1日至2019年9月30日，第一年租金按季度付（从本合同期限开始日计算每三个月为一个季度），每季度开始提前一月支付当季度租金，每次支付162500元；乙方搬入前，应先检验房屋，并与甲方签订房屋交接单，本合同终止或解除时，乙方应将租赁房屋恢复原状，甲方经验收，房屋及场地完好无损后，甲方除抵扣乙方应承担的费用、租金、违约金、损害赔偿金等全部应当由乙方承担的费用，剩余部分凭押金收据原件退还乙方押金，如有设施设备损毁，甲方将以受损设施设备届时市场价从押金中扣除相应金额进行抵偿，如押金不足以抵偿的，乙方应当另行支付；电费为1.5元/度。该合同还对其他内容进行了约定。同日，迟桂全支付房屋租金162500元。双方均认可房屋租金支付至2018年12月31日。关于涉案房屋的审批手续，双方均未提交。2019年1月10日，因双方发生争执，北京市公安局昌平分局平西府派出所出警，110接处警记录单记载案情为“万万如奕孵化器二三十人堵门，我们是物业，强拆了对方饭店的门匾，现在对方堵门，对方将我们岗亭的杆掰了。”；反馈情况记载为“万万科技孵化器于今年10月份将其西侧一楼租给晏香饺子馆营业，租期三年。4日前万万科技孵化器将晏香饺子馆牌匾给拆了。晏香饺子馆多次找万万科技孵化器询问其牌匾事宜，万万科技孵化器无人答复。晏香饺子馆于今日带领员工将万万科技孵化器门口堵住并带横幅要求维权。民警到现场将横幅收缴，并将相关人员驱散，同时告知晏香饺子馆人员合理合法维权。民警协商未果，告知晏香饺子馆到镇政府或相关部门反映问题。”。2019年1月16日，迟桂全委托北京市求实律师事务所向科技公司发出《律师函》，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》及赔偿损失。科技公司对该律师函的真实性不予认可。迟桂全为证明自己产生的损失，向该院提交《装饰装修工程施工合同》及多份收据。科技公司对上述证据不予认可。迟桂全向该院提出鉴定申请，申请对案涉房屋的装修价值及房屋内的设施、设备价值进行评估，经北京市高级人民法院随机确定，本院委托中财宝信（北京）资产评估有限公司（以下简称“评估公司”）进行评估。2019年7月19日，评估公司作出评估报告，结论为：对科技公司与迟桂全房屋租赁纠纷案件中所涉及的北京市昌平区北七家镇王府街32号孵化器一层西侧餐厅区域的装修损失及牌匾、设施、设备的市场价值及装修损失的市场价值，于评估基准日2019年1月6日的市场价值进行了评估，根据以上评估工作，得出纳入本次评估范围内的资产评估值为94.57万元，其中装修工程评估值46.67万元，“饺子王”牌匾评估值2.24万元，家具电器设备评估值为22.27万元，厨房设备评估值为23.40万元。关于争议项，其中装修工程备注：原被告双方对此项资产中所包含的监控系统及灭火器材权属未达成一致，对其是否纳入评估范围存在争议；“饺子王”牌匾备注：实物已拆走，现场未见实物，该项资产相关信息均由资产持有人提供；家具电器备注：原被告双方对此项资产中所包含的单体空调权属未达成一致，对其是否纳入评估范围有争议；厨房设备备注：原被告对双方此项资产中所包含的部分资产是否纳入本次评估范围有争议。关于评估报告的有效期，评估报告记载，本评估报告结论的有效期为自评估基准日起一年，即从2019年1月6日至2020年1月5日止。经询问，双方当事人均同意继续使用该评估报告。迟桂全支出鉴定费20000元。2019年9月19日，迟桂全与科技公司办理交接手续并签署《交接房屋说明》，记载“交接双方确认如下事实：1.迟桂全已将清单所列物品、设备设施全部拉走（具体见迟桂全饺子馆物品拉走清单）；2.迟桂全于2019年9月19日将房屋按照现状（双方拍摄留存）交付科技公司；3.本交接说明签订后，迟桂全不得采取任何形式阻止科技公司正常使用房屋，包括但不限于自用、出租等方式给他人使用，迟桂全均不干涉；4.双方一致认可房屋交接完毕。”。双方在《饺子馆物品拉走清单》上签字，清单上载明的交接日期为2019.9.18。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。故科技公司与迟桂全签订的《房屋租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应当予以支持。诉讼期间发生的房屋使用费根据承租人是否实际占有使用房屋、房屋是否符合合同约定的使用条件、评估鉴定期限延长的原因、当事人的过错程度等因素予以确定。2019年1月6日，科技公司将迟桂全餐厅的牌匾拆除，会对迟桂全经营餐厅造成一定的影响。案件审理过程中，法院组织双方进行交接，交接时间为2019年9月19日。因此，对于房屋占有使用费的数额，该院根据房屋的使用情况及双方当事人的过错程度予以酌定，科技公司主张的房屋使用费，合理部分，该院予以支持，不合理部分，该院予以驳回。关于迟桂全主张的退还房屋使用费的反诉请求，现有证据不足以证明，故该院对该项反诉请求不予支持。迟桂全与案外人***的纠纷，双方可另行解决；关于科技公司要求迟桂全支付违约金一节，无事实及法律依据，该院不予支持；关于科技公司要求迟桂全恢复原状交付房屋一节，双方于2019年9月19日完成房屋交接，且科技公司与迟桂全签订房屋租赁合同时即知晓迟桂全承租房屋的用途系经营餐厅，双方在合同中亦约定了装修事宜，因此可以认定科技公司对迟桂全装修一事是知晓并同意的，故科技公司要求迟桂全恢复原状的诉讼请求，于法无据，该院不予支持；关于电费一节，现有证据不足以证明迟桂全尚欠电费，科技公司应当承担举证不利的法律后果，故对该项诉讼请求，该院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。科技公司作为出租方，对于租赁标的物不具备建设工程规划许可应当知情，其明知该情况仍对外出租，对于合同无效的后果应承担相应责任。迟桂全作为承租方，在签订及履行合同中，未尽必要的审查义务，对于合同无效的后果亦应负相应责任，该院酌情确定科技公司、迟桂全各承担50％的责任。现双方之间的房屋租赁合同无效，迟桂全要求科技公司赔偿房屋装修损失，于法有据，该院予以支持。赔偿金额由该院根据评估机构作出的评估报告，结合双方当事人对导致合同无效的过错比例以及举证情况酌情予以确定。关于迟桂全主张的部分设备、设施损失，科技公司辩称部分设备、设施是其所有，因此未同意迟桂全取走。关于上述设备、设施，迟桂全已完成了初步举证责任，而科技公司提交的证据不足以证明其答辩意见，故该院对其答辩意见不予采信。科技公司拒不同意将设备、设施归还迟桂全，其应赔偿迟桂全的损失。该院根据双方的交接清单及评估报告，对赔偿数额进行确定，合理部分，该院予以支持，不合理部分，该院予以驳回。关于迟桂全主张的其他损失，于法无据，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、科技公司与迟桂全于2018年9月22日签订的《房屋租赁合同》无效；二、迟桂全于判决生效后10日内支付科技公司房屋占有使用费328442.91元；三、科技公司于判决生效后10日内支付迟桂全房屋装修及设备设施损失511533.37元；四、驳回科技公司的其他诉讼请求。五、驳回迟桂全的其他反诉请求。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院依法补充查明：科技公司提起本案诉讼的时间为2019年1月22日。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的规定，一审认定科技公司与迟桂全签订的《房屋租赁合同》无效正确，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失的规定，本案中，科技公司作为出租方，对于租赁标的物不具备建设工程规划许可应当知情，其明知该情况仍对外出租，对于合同无效的后果应承担相应责任。迟桂全作为承租方，在签订及履行合同中，未尽必要的审查义务，对于合同无效的后果亦应负相应责任。本院认为一审法院依据本案现有证据酌情确定科技公司、迟桂全各承担50％的责任并无不当，本院不持异议。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应当予以支持。一审法院对诉讼期间发生的房屋使用费根据承租人是否实际占有使用房屋、房屋是否符合合同约定的使用条件、评估鉴定期限延长的原因、当事人的过错程度、牌匾拆除对于经营造成的影响等因素予以酌情确定并无不当，本院不持异议。经本院审核一审法院认定的数额并无不当，本院予以确认。双方之间的房屋租赁合同无效，迟桂全要求科技公司赔偿房屋装修损失，应予以支持。经本院审查，一审法院根据评估机构作出的评估报告，结合双方当事人对导致合同无效的过错比例以及举证情况酌情确定的赔偿数额并无不当。关于迟桂全主张的部分设备、设施损失，科技公司辩称部分设备、设施是其所有，但其并未提供证据证明，并且一审法院认定的损失数额中已经扣除了迟桂全拉走的部分，在科技公司不同意将其余设备、设施归还迟桂全的情况下，一审法院依据评估报告的评估数额确定科技公司应赔偿迟桂全的损失并无不当，本院不持异议。就本案特定情形而言，科技公司关于其未同意迟桂全装修不符合本案的情况，其不可能不知道迟桂全进行装修，作为出租人，其并未提供曾在装修过程中对迟桂全装修行为提出异议的证据，并且曾接受过迟桂全支付的租金（2019年1月1日以前的租赁）。基于以上情况，本院对科技公司的该项主张不予采信。综上，科技公司、迟桂全的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由北京万万如奕科技孵化器有限公司负担12200元，由迟桂全负担12200元。本判决为终审判决。审 判 长  梁 睿审 判 员  唐述梁审 判 员  张 静二〇二〇年八月二十四日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强