湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1381民初1676号原告：王壮，男，1980年6月9日出生，汉族，湖北省武汉市硚口区人，住湖北省武汉市硚口区，委托诉讼代理人：马红军，湖北今天律师事务所律师，代理权限：代理诉讼、提起或撤回起诉、变更、放弃诉讼请求、调解。被告：中百仓储超市有限公司（原武汉中百连锁仓储超市有限公司），住所地：武汉市硚口区古田二路8栋2-6层，统一社会信用代码：91420100300085552P。法定代表人：张俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李苍松，北京天达共和（武汉）律师事务所律师，代理权限：代理诉讼。委托诉讼代理人：任姝容，北京天达共和（武汉）律师事务所实习律师，代理权限：代理诉讼。第三人：武汉昌神房地产开发有限公司，住所地：武汉市江岸区三眼桥134号澳门苑3单元5层1室，统一社会信用代码：91420100731047566E。法定代表人：方喜昌，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴春光，湖北磊落律师事务所律师，代理权限：代理诉讼。原告王壮与被告中百仓储超市有限公司、第三人武汉昌神房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，经当事人一致同意本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王壮的委托诉讼代理人马红军、被告中百仓储超市有限公司的委托诉讼代理人李苍松、任姝容，第三人武汉昌神房地产开发有限公司法定代表人方喜昌及其委托诉讼代理人吴春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王壮向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间“佰特广场”租赁合同关系；2.判令被告向原告支付商铺租金人民币55398.75元；3.判令被告支付原告租金损失1053.73元（以55398.75元为本金，按照同期银行同业拆借利率计算自2019年11月30日至被告实际履行之日止，暂计至2020年5月15日，55398.75元×4.15%×5.5个月=1053.73元），上述两项合计56452.48元；4.要求被告中百仓储超市有限公司返还腾退其占用原告的所有房屋；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年6月12日，被告中百仓储超市有限公司与第三人武汉昌神房地产开发有限公司就位于广水市××大道与××环路交叉处“佰特广场”的商业房产签订租期15年的房屋租赁合同。双方约定租金支付标准：1-3年14,5元/㎡每月；4-6年16,5元/㎡每月；7-9年18,5元/㎡每月；10-12年20,5元/㎡每月；13-15年22,5元/㎡每月（租金中含有40%物业管理费和设备使用费）。2018年5月原告王壮向第三人武汉昌神房地产开发有限公司购买上述位于广水市××大道与××环路交叉处“佰特广场”的商业房产（2-A109、2-B1、2-B5、2-B34、2-B35、2-B36、2-B37、2-B48、2-B52、2-C19、2-C23、3-D11、3-D20、3-D25、3-D26、3-D35、3-D36、3-D37、3-D38、3-D39、3-D40、3-D41、3-A2、3-A50、3-A54、3-A57、3-A126、3-B49、、3-B50、3-C26、3-C27、3-C28、3-C29），并分别于2019年11月8日、2019年11月26日办理了产权登记，取得不动产权证。原告作为上述案涉房产的合法所有权人，多次向被告表示所有权人身份，要求被告按照其与第三人签订的租赁合同约定支付租金，但被告一直拖延推诿拒不支付。被告拒不履行支付租金义务的行为，已构成违约损害了原告的合法权益。被告中百仓储超市有限公司辩称，被告按照合同已经于2017年判决书生效当日交付了2022年1月12日以前的商铺租金。原告取得产权的时间是2019年，被告不应向任何人重复支付商铺租金。第三人武汉昌神房地产开发有限公司述称，第三人与武汉暄妍科技发展有限公司于2019年6月30日签订债务化解服务合同，并根据该债务化解服务合同第四条第4项约定以及武汉暄妍科技发展有限公司《关于将房产过户到指定股东名下函》的指示将第三人位于广水市××大道与××环路交叉处“佰特广场”的案涉商铺过户到原告名下，原告没有向第三人支付购房款。第三人与被告中百仓储超市有限公司于2006年6月12日签订房屋租赁合同及补充合同依然有效，并实际履行，租赁期到2022年4月届满。况且根据债务化解服务合同约定，案涉商铺过户后，商铺租金收益属于武汉暄妍科技发展有限公司，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年6月12日，武汉昌神房地产开发有限公司与武汉中百连锁仓储超市有限公司签订一份租赁合同。武汉昌神房地产开发有限公司将其拥有的位于广水市××大道与××环路交叉处的一至三楼房屋整体租赁给武汉中百连锁仓储超市有限公司。租赁期限为15年，租赁期从房屋移交确认书签订后90天起租。租金标准：1-3年14,5元/㎡每月；4-6年16,5元/㎡每月；7-9年18,5元/㎡每月；10-12年20,5元/㎡每月；13-15年22,5元/㎡每月（租金中含有40%物业管理费和设备使用费）。武汉中百连锁仓储超市有限公司在接受承租房屋后10日内支付第一年全年的房屋租金。从第二年起按季度支付租金。该合同第二十五条约定，在房屋租赁期间，武汉昌神房地产开发有限公司若将出租房屋转让或抵押，必须保证告知受让人或抵押权房屋租赁情况。签署房屋转让合同时，武汉昌神房地产开发有限公司保证将其的责任和义务一同转让给受让人，受让人必须出具书面协议保证中百仓储超市有限公司在本合同中约定的正常租用权，否则转让行为无效。2007年5月10日，武汉昌神房地产开发有限公司与武汉中百连锁仓储超市有限公司签订一份房屋租赁合同之补充合同。合同约定租赁期间自双方签订租赁合同之日（2006年6月12日）起至2022年4月30日止。第八条约定，武汉中百连锁仓储超市有限公司第一年度应交租金暂时不交纳，作为武汉昌神房地产开发有限公司的履约保证金，若武汉昌神房地产开发有限公司出现违约须承担违约金时，武汉中百连锁仓储超市有限公司可以在其履约保证金中扣收。如不足，武汉中百连锁仓储超市有限公司还可以在担保人的履约保证金中直接扣收。仍不足的，武汉中百连锁仓储超市有限公司有权在应向武汉昌神房地产开发有限公司支付的租金中扣收。2011年6月21日武汉中百连锁仓储超市有限公司在湖北省工商行政管理局变更登记中将名称改为中百仓储超市有限公司。2017年3月30日，中百仓储超市有限公司诉至本院要求武汉昌神房地产开发有限公司、武汉昌神佰特工贸有限公司向中百仓储超市有限公司支付违约金2426544元，并赔偿中百仓储超市有限公司2178079元。2017年11月6日，湖北省广水市人民法院作出（2017）鄂1381民初871号民事判决书，该判决书判决武汉昌神房地产开发有限公司赔偿中百仓储超市有限公司经济损失1293187元，并由武汉昌神佰特工贸有限公司承担连带赔偿责任。2019年6月30日武汉暄妍科技发展有限公司与武汉昌神房地产开发有限公司签订一份债务化解服务合同，合同约定，武汉暄妍科技发展有限公司为武汉昌神房地产开发有限公司化解债务86500000元，武汉昌神房地产开发有限公司债务详见附件佰特酒店项目商业体债务清单。协议服务期限为2019年6月30日至2025年6月30日。合同签订3个工作日内，武汉暄妍科技发展有限公司提供人民币2000000元给武汉昌神房地产开发有限公司用于清偿武汉昌神房地产开发有限公司偿还湖北广水农村商业银行股份有限公司贷款。同时武汉暄妍科技发展有限公司提供人民币5000000元用于武汉昌神房地产开发有限公司偿还小业主返租费后，武汉昌神房地产开发有限公司将其所有的700平方米未出售的商铺房产变更登记到武汉暄妍科技发展有限公司。2019年6月10日，武汉暄妍科技发展有限公司股东会决议，根据债务化解服务协议约定，广水市禧庭酒店管理有限公司所有净收益，包含物业租赁收益优先用于偿还原武汉昌神房地产开发有限公司遗留的债务。2019年8月9日，武汉暄妍科技发展有限公司对武汉昌神房地产开发有限公司作出关于将房产过户到指定股东名下函，该函载明：经我公司研究决定，直接将上述房产过户到我公司股东屈娟、王壮及其他自然人名下。2018年5月15日，武汉昌神房地产开发有限公司与王壮签订了商品房买卖合同，武汉昌神房地产开发有限公司将其所有的位于广水市××大道与××环路交叉处“佰特广场”的商业房产（2-A109、2-B1、2-B5、2-B34、2-B35、2-B36、2-B37、2-B48、2-B52、2-C19、2-C23、3-D11、3-D20、3-D25、3-D26、3-D35、3-D36、3-D37、3-D38、3-D39、3-D40、3-D41、3-A2、3-A50、3-A54、3-A57、3-A126、3-B49、、3-B50、3-C26、3-C27、3-C28、3-C29）出售给王壮，2019年11月8日、2019年11月26日王壮办理了产权登记，取得不动产权证。本院认为，武汉昌神房地产开发有限公司与武汉中百连锁仓储超市有限公司（中百仓储超市有限公司）签订的房屋租赁合同以及房屋租赁合同之补充合同是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，是有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”武汉昌神房地产开发有限公司与武汉中百连锁仓储超市有限公司签订的房屋租赁合同之补充合同第八条约定，若武汉昌神房地产开发有限公司出现违约须承担违约金时，武汉中百连锁仓储超市有限公司可以在其履约保证金中扣收。如不足，武汉中百连锁仓储超市有限公司还可以在担保人的履约保证金中直接扣收。仍不足的，武汉中百连锁仓储超市有限公司有权在应向武汉昌神房地产开发有限公司支付的租金中扣收。2017年11月6日，湖北省广水市人民法院作出（2017）鄂1381民初871号民事判决书，该判决书判决武汉昌神房地产开发有限公司赔偿中百仓储超市有限公司经济损失1293187元，并由武汉昌神佰特工贸有限公司承担连带赔偿责任。被告中百仓储超市有限公司主张以武汉昌神房地产开发有限公司应向中百仓储超市有限公司赔偿的经济损失1293187元抵消其应向武汉昌神佰特工贸有限公司支付房屋租金（2022年1月12日以前租金），其不应再向原告王壮支付房屋租金的抗辩成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”在租赁房屋转让时，已预付租金（包括抵扣租金）的承租人处于被动接受的地位，其既无力干预买卖双方的交易安排，也难以防范转让人的信用风险，要求承租人因租赁物转让而额外负担本已履行完毕的租金给付义务并且承受无法向转让人追回预付租金的风险，对承租人而言过分苛刻。相对于承租人的被动与弱势，受让人在作出购买决定前，有能力通过要求转让人披露或自己调查等方式了解租赁合同的内容及履行情况，并将此纳入买卖合同的价格谈判中。相比于承租人的事后追讨，由受让人直接以预付租金抵扣合同价款，无疑更加公平、效率，也更加安全。被告中百仓储超市有限公司抗辩其以赔偿的经济损失1293187元抵消其应向武汉昌神佰特工贸有限公司支付房屋租金的行为发生在前，王壮取得不动产权证在后，其不应再向原告王壮支付房屋租金成立。故原告王壮请求判令解除原、被告之间“佰特广场”租赁合同关系、判令被告向其支付商铺租金人民币55398.75元、判令被告支付其租金损失、判令被告中百仓储超市有限公司返还腾退租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十二条、第九十九条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第一条、第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告王壮的诉讼请求。案件受理费1211元，由原告王壮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人在接到人民法院预交案件受理费用通知后7日内预交上诉案件的受理费。逾期不预交又不申请缓交的，或者申请司法救助未获批准，按自动撤回上诉处理。收款单位：湖北省随州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行随州市分行开发区支行，帐号：17×××90。审判员  沈探林二〇二〇年八月十七日书记员  廖建刚