湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5567号上诉人（原审原告）：胡际华，男，1967年10月25日出生，汉族，住湖北省汉川市，上诉人（原审原告）：王红英，女，1967年5月18日出生，汉族，住址同上，上列二上诉人共同委托诉讼代理人：罗蓓，湖北瀛楚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯青山，男，1973年5月1日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区，上诉人（原审被告）：金娟，女，1986年1月18日出生，汉族，住武汉市江汉区，上诉人（原审被告）：黄承达，男，1996年5月27日出生，汉族，住武汉市江汉区，上诉人（原审被告）：张静，女，1987年11月15日出生，汉族，住武汉市江岸区，上列四上诉人共同委托诉讼代理人：汪群，湖北立丰律师事务所律师。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王青华，女，1971年11月2日出生，汉族，住湖北省孝昌县，被上诉人（原审原告）：唐志红，男，1971年8月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区，上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗蓓，湖北瀛楚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：钱彩美，女，1969年12月4日出生，汉族，湖北省汉川市人，无职业，住武汉市汉阳区，被上诉人（原审第三人）：张亚琦，男，1996年4月6日出生，汉族，住湖北省汉川市，被上诉人（原审第三人）：张亚云，女，1994年4月23日出生，汉族，住址同上，被上诉人（原审第三人）：张亚男，女，1992年5月1日出生，汉族，住址同上，上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：钱彩美（系张亚琦、张亚云、张亚男之母）。上诉人胡际华、王红英、冯青山、金娟、黄承达、张静因与被上诉人王青华、唐志红、钱彩美、张亚琦、张亚云、张亚男房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初4281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡际华、王红英向本院提出上诉请求：一、请求撤销武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初4281号民事判决书中的第一项，并改判为：冯青山、张静、金娟、黄承达于本判决生效后七日内向胡际华支付72.5万元及利息（以中国人民银行同期贷款年利率4.75%为基础，按逾期罚息年利率7.125%为标准计算，从2015年12月23日计算至款项付清之日）；二、请求判决本案的二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定：出卖人以买受人违约为由主张逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。经上诉人查询，中国人民银行2016年贷款逾期年利率为7.125%，（在贷款年利率4.75%的基础上再上浮50%）故，一审判决对上诉人的损失的计算方式于法不符，请求二审人民法院依法改判。冯青山、金娟、黄承达、张静辩称：1、案涉房屋交易没有约定拍卖款向谁支付，我方可以向房屋按份共有人任何一方支付。2、先付款再过户，完全保护双方利益，且双方也实际按照合同履行了合同。2015年12月19日出具承诺函。2015年12月21日房产局出具收件单。2018年12月28日房屋过户到冯青山等人名下。房屋合同履行完毕。六位卖房当事人都知道145万房款冲抵债务的事情。本案没有发生部分房款没有付清的情况。3、冯青山为唐志红向周峰还款160万元是事实，不存在不良债权、恶意串通的情况。4、胡际华、唐志红、张光玉内部分款不均与房屋买受人冯青山等人没有关系。此外，张光玉去世前已经放弃了诉讼权利，其继承人不能继承其放弃的权利作为诉讼参与人。因此，本案是不动产按份共有售卖，根据我国不动产公示制度房屋买受人按照份额进行支付款项符合物权法规定也符合合同法规定以及交易习惯。唐志红的145万元债权通过第三人指示交付的方式得到清偿，没有损害第三人利益。580万房款已经全部清偿，不存在没有履行完合同的情况。且一审判决逻辑也认可按个人份额进行支付，冯青山等人的支付房款是合法有效的。被上诉人王青华、唐志红辩称：同胡际华、王红英的意见。被上诉人钱彩美、张亚琦、张亚云、张亚男辩称：我没有拿到钱，对方之间的债务关系与我方没有关系。上诉人冯青山、金娟、黄承达、张静上诉请求：一、请求撤销（2019）鄂0104民初4281号民事判决；二、请求依法改判驳回原审原告的全部诉讼请求或发回重审；三、请求判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误。一、被上诉人之间按份共有涉案房屋，上诉人购买涉案房屋，在合同没有特别约定的情况下，被上诉人的债权属于按份债权，上诉人按照份额向各被上诉人支付房款，符合法律规定；一审法院认为此种支付房款的方式侵犯其他共有人的利益，没有法律依据，存在适用法律错误的情形。1、被上诉人出售涉案房屋后，被上诉人对上诉人享有的债权是按份债权，不是连带债权，一审判决对于该债权的性质认定错误。2、上诉人的付款方式，符合法律规定，没有侵害其他债权人的权利，一审判决适用《物权法》的规定，判断按份债权的给付方式，属于适用法律错误。二、一审判决冯青山与周锋存在恶意串通，损害其他共有人的利益，属于认定事实不清，适用法律错误。三、一审判决认为原审第三人张光玉、钱彩美的独立请求权没有超过诉讼时效，属于认定事实不清，适用法律错误。四、一审判决对于被上诉人实际上认同上诉人的付款方式的事实没有予以查明。1、唐志红、张光玉委托胡际华收款的委托书没有出示给上诉人,此项事实一审判决没有查明。2、为涉案房屋办理产权变更时，胡际华、王红英、张光玉、钱彩美四人均到场签字,王青华、唐志红通过委托公证委托案外人办理,未对付款行为提出异议；且涉案房屋过户之后，土地使用权的权属登记变更时，上述四人又到场签字，并未对付款行为提出异议，此两项事实一审判决没有查明。五、一审判决的判项实际上与其认定的法律关系前后矛盾，根据判项实际上即认同了本案债权为按份债权，给付应分别按份给付的观点。一审判决的判项要求被上诉人分别按照各被上诉人的份额给付，实际上就是认可了上诉人一直主张的“本案债权属于按份债权，上诉人的给付应该按照各自份额进行单独给付”的观点。既然一审判决认可上述观点，却又认为冯青山与唐志红就唐志红应收房款进行抵偿的行为应征得其他共有人的同意，侵害了其他共有人的利益。无疑前后这两种观点前后矛盾。胡际华、王红英辩称：1、根据物权法规定，不管案外人的债权债务关系真实与否，唐志红与案外人的纠纷应另案处理。根据冯青山的承诺书，应当办理支付购房款，但事实上他们145万元没有支付。胡际华如何主张权利，是他自己行使权利的方式，我方一直没有放弃主张权利。协议委托书，胡际华代为处理不是本案核心证据，不能免除购买人付款的义务。冯青山等人恶意串通损害第三人利益的问题是事实。2、虽然张光玉无正当理由中途退庭，但是他们都没有明确表示放弃权利。他们应当是有独立请求权的第三人。3、我们同意一审的认定。按照银行的贷款利率来计算合情合理。王青华、唐志红、钱彩美、张亚琦、张亚云、张亚男辩称意见同前述辩称意见。胡际华、王红英、王青华、唐志红向一审法院提出诉讼请求：1、冯青山、张静、金娟、黄承达向胡际华、王红英、王青华、唐志红支付拖欠的购房款145万元；2、冯青山、张静、金娟、黄承达从2015年12月23日起按照月息3%标准向胡际华、王红英、王青华、唐志红承担逾期付款违约金；3、冯青山、张静、金娟、黄承达承担本案诉讼费用。一审法院查明，胡际华与王红英系夫妻关系，两人于2012年5月4日补办《结婚证》并离婚，又于2015年6月16日复婚。唐志红与王青华于1993年10月1日登记结婚，又于2016年2月1日离婚。张光玉（2018年10月1日去世）与钱彩美原系夫妻关系，婚后育有三个子女，即张亚琦、张亚云、张亚男，两人于2014年10月离婚，张光玉的父母均早于其死亡。武汉市硚口区沿河星城C2栋4层房屋（建筑面积1069.15平方米）于2013年8月14日登记至胡际华、王青华、张光玉名下，该房屋产权由胡际华、王青华、张光玉按份共有，其中胡际华占1/2产权份额，王青华、张光玉各占1/4产权份额。2013年9月，胡际华、王红英、张光玉、钱彩美、王青华、唐志红与汉口银行股份有限公司汉正街支行签订《最高额房地产抵押合同》，约定王青华以案涉房屋抵押进行贷款。后王青华获得贷款350万元。2015年10月25日，胡际华、唐志红、张光玉出具《协议委托书》，内容为：“案涉房屋的贷款借还、出让、出租中的所有资金全权委托胡际华全额代收代付，所有事务均由胡际华处理，此共有房产中的纠纷、诉讼全权委托胡际华处理，涉及到各人的具体事情由三人内部协商解决。”2015年10月29日，胡际华结清了贷款本息。2015年12月10日，胡际华、王红英、张光玉、钱彩美、王青华、唐志红（委托人）与泰和拍卖公司（拍卖人）签订《湖北省委托拍卖合同》，约定：“委托人自愿委托拍卖人依法拍卖武汉市硚口区沿河星城C2栋4层房产（建筑面积1069.15平方米），拍卖标的保留价580万元整，拍卖人应于2015年12月9日到2016年3月9日期间在武汉市举办的拍卖会上对本合同所载拍卖标的进行拍卖。”2015年12月11日，唐志红、王青华在武汉市长江公证处办理《委托书》，委托胡海容代为办理案涉房屋偿还贷款、出售房屋、办理过户手续等事宜。2015年12月18日，冯青山、张静、金娟、黄承达以580万元购得拍卖标的。2015年12月19日，冯青山、张静、金娟、黄承达出具《承诺函》，承诺在办理案涉房屋过户手续时，见房屋过户收件单时支付全部价款。2015年12月22日，案涉房屋过户登记至冯青山、张静、金娟、黄承达名下，四人各占1/4产权份额。当日，张静将385万元打入胡际华账户，泰和拍卖公司亦将拍卖保证金50万元退至胡际华账户。一审另查明，唐志红于2015年12月20日出具《收条》，内容为：“今收到房款145万元”。庭审中，唐志红表示《收条》系受冯青山胁迫所签，其找周锋借的钱早已还清，借条也已撕毁。冯青山表示其替唐志红偿还了唐志红借周锋的债务，并提供了周锋出具的《收条》以及其与周锋之间的银行流水，周锋亦作为证人出庭作证。原审过程中，张光玉在2018年8月20日首次开庭时表示不主张权利并申请撤诉，后未参加后续诉讼，钱彩美作为原审第三人一直未到庭参加诉讼。一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉房屋于2013年登记至胡际华、王青华、张光玉三人名下，胡际华、王青华、张光玉按照登记产权份额对该房屋享有所有权。冯青山、张静、金娟、黄承达于2015年12月19日承诺见房屋过户收件单时支付全部价款，案涉房屋已于2015年12月22日登记至冯青山、张静、金娟、黄承达名下，冯青山、张静、金娟、黄承达应当按照约定数额和时间支付房款。冯青山于2015年12月20日与唐志红达成抵债协议，以唐志红欠周锋的债务冲抵购房款145万元。但案涉房屋出售时已经存在抵押贷款，且借款人王青华就是唐志红的妻子，唐志红应得的购房款应当扣除王青华应偿还的银行贷款，剩余的购房款远低于145万元，但唐志红却擅自将145万元购房款冲抵个人债务，损害了其他房屋共有人的利益，冯青山也未实际向周锋支付145万元，仅仅是与周锋有经济往来，实质是以他人的不良债权冲抵本应支付的购房款，双方存在恶意串通，损害其他房屋共有人利益的主观恶意，故该抵债行为对其他房屋共有人不发生法律效力。根据胡际华、唐志红、张光玉2015年10月25日出具《协议委托书》，胡际华系受三人委托收取购房款，故胡际华收取的购房款435万元应属胡际华、王青华、张光玉三人共有，冯青山等人还应向三人支付购房款145万元。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”唐志红作为共有权人之一仅有权处置其自有财产，无权处分其他共有人的财产。唐志红主张其出具的145万元的《收条》系受胁迫所签，但并未提供证据，且一直未主张撤销，故抵债行为对其本人应得的1/4购房款发生法律效力，对其他房屋共有人不发生法律效力。张光玉去世后，其对冯青山、张静、金娟、黄承达享有的债权应由其继承人继承，故冯青山、张静、金娟、黄承达应当将剩余购房款的1/2（即72.5万元）支付给胡际华，将剩余购房款的1/4（即36.25万元）支付给张光玉的继承人（即钱彩美、张亚琦、张亚云、张亚男），对于购房款的家庭内部的分配问题，本案不予处理。冯青山、张静、金娟、黄承达迟延支付购房款，给胡际华、张光玉造成的损失应予赔偿，一审法院酌定冯青山、张静、金娟、黄承达按照中国人民银行同期贷款利率标准从2015年12月23日开始向胡际华及第三人赔偿利息损失。胡际华作为张光玉的受托人在2017年已经向法院起诉主张权利，即使张光玉2018年撤回起诉，也未超过三年的诉讼时效，故对于冯青山、张静、金娟、黄承达认为钱彩美、张亚琦、张亚云、张亚男起诉超过诉讼时效的抗辩主张，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第九十四条、第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条的规定，判决：一、冯青山、张静、金娟、黄承达于本判决生效后7日内向胡际华支付72.5万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年12月23日计算至款项付清之日止）；二、冯青山、张静、金娟、黄承达于本判决生效后7日内向钱彩美、张亚琦、张亚云、张亚男支付36.25万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年12月23日计算至款项付清之日止）；三、驳回胡际华、王红英、唐志红、王青华其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18894元，由胡际华、王红英、唐志红、王青华共同负担4723元，由冯青山、张静、金娟、黄承达共同负担14171元。二审期间，胡际华、王红英提交两份生效的判决书拟证明其没有放弃购房款的权利，涉案房屋是胡际华一直在经营管理，作为承租人的公寓使用。胡际华打算以房屋的租金还欠款，且经过了诉讼，与本案是两个法律关系。冯青山、金娟、黄承达、张静质证认为该证据与本案没有关联。王青华、唐志红、钱彩美、张亚琦、张亚云、张亚男质证认为该证据真实性、证明目均无异议。冯青山、金娟、黄承达、张静提交了以下证据：1、借条、短信和银行记录，拟证明唐志红、王青华向案外人借款，有大量债务、经济状况困难。2、《竞卖协议》，拟证明约定了先付款再过户保障双方的业内标准模式。3、公证书、房屋登记申请书和拍卖房产登记收件单，拟证明冯青山等人履行了《竞卖协议》且房屋已经过户，不存在拖欠房款事实。2016年3月1日冯青山和胡烈的租赁合同、2017年3月1日的银行转账，拟证明租金一直交到了2018年存在拖欠房款事实。胡际华、王红英质证认为真实性有异议，唐志红与案外人张虎有没有债务，与本案没有关系，我方不是竞卖协议的当事人，对于租赁合同和银行转账与房款系不同的法律关系。王青华、唐志红质证称其有三千万的负债，且现在无力偿还。借条是本人写的，跟张虎只差有100万，但是写的是400万。对于租赁合同和银行转账同上诉人胡际华、王红英的观点。钱彩美、张亚琦、张亚云、张亚男认为债务跟其没有关系不予质证。本院认为胡际华、王红英提交两份判决书与本案不是同一法律关系，不属本案的新证据。冯青山、金娟、黄承达、张静提交的证据系对一审待证事实的补强，本院在后文一并予以评述。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、冯青山、金娟、黄承达、张静对涉案房屋拍卖款是否已经付清。二、钱彩美、张亚琦、张亚云、张亚男作为原审第三人能否享有拍卖房屋欠款的权利。三、一审判决第一项的利息计算是否应该按照年利率的7.125%的标准计算。一、关于冯青山、金娟、黄承达、张静对涉案房屋拍卖款是否已经付清。根据本案查明的事实，案涉房屋拍卖价格580万元，胡际华已收到冯青山等人向其支付的案涉房款385万元、拍卖保证金50万元，共计435万元。胡际华收到该款后并未按唐志红、张光玉对该房款享有的份额支付给唐志红、张光玉。上诉人冯青山等基于唐志红本身对案涉房屋按份共有四分之一的产权份额，应享有145万元房款，按照唐志红享有的房产份额及房款以对唐志红债务冲抵的方式向唐志红支付145万元房款，唐志红据此也出具了“今收到房款人民币壹佰肆拾伍万元”的《收条》。并未有证据证明该行为具有明显恶意，亦没有证据证明该行为损害了胡际华、张光玉的利益。此外，胡际华、唐志红、张光玉对收取房款的约定，系三人之间的内部约定，缺乏对外的约束力，不应对购房人冯青山等产生约束力，胡际华亦在庭审中表示收取房款是其内部约定没有义务告知冯青山，因此，冯青山向房屋按份共有人唐志红履行相应等额部分房款并无不当。退言之，即使唐志红明知与胡际华、张光玉之间对收房款有约定仍向冯青山收取房款，可能损害了胡际华、张光玉的利益，胡际华、张光玉仍可以在内部追究唐志红相应责任，并不能否定冯青山已经履行剩余购房款的事实。故一审认定冯青山等人的支付方式侵犯其他共有人利益并无事实和法律依据，冯青山等人已经付清了房款，胡际华等人主张冯青山等人支付剩余房款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于钱彩美、张亚琦、张亚云、张亚男能否享有拍卖房屋欠款的权利。在本案中钱彩美、张亚琦、张亚云、张亚男并没有明确的诉讼请求不是以有独立请求权的第三人身份参与本案诉讼。因冯青山等人购房款已经付清，一审法院判决冯青山等人向钱彩美、张亚琦、张亚云、张亚男支付购房款没有事实和法律依据，应以纠正。三、一审判决第一项的利息计算是否应该按照年利率的7.125%的标准计算。因本院认定冯青山、张静、金娟、黄承达购房款已经履行完毕，不应再向胡际华、王红英、唐志红、王青华支付房款，故一审判决第一项的利息亦不复存在。综上，胡际华、王红英的上诉请求不能成立，应予驳回；冯青山、金娟、黄承达、张静的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初4281号民事判决；二、驳回胡际华、王红英、王青华、唐志红的全部诉讼请求。一审案件受理费18894元，由胡际华、王红英、唐志红、王青华共同负担。二审案件受理费18894元由胡际华、王红英、唐志红、王青华负担。本判决为终审判决。审判长  吴焰审判员  张鹏审判员  裴露二〇二〇年八月二十八日法官助理沈辰书记员游欢