广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7113号上诉人（原审原告）：叶秀云，女，1965年3月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：邓秋平，广东枫晟明律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋周亚，广东枫晟明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，该公司总经理。委托诉讼代理人：田芳，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何东成，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳江市瑞丰实业有限公司，住所地广东省阳江市区金郊工业第一开发区江顺拉链厂内。法定代表人：林建兵。上诉人叶秀云因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产广东分公司）及阳江市瑞丰实业有限公司（以下简称瑞丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。叶秀云上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持叶秀云一审诉讼请求。事实和理由：（一）对于案涉房屋款项的支付、房屋交付使用等问题，一审判决以不符合日常生活常理为由，在没有查清事实情况下所作的认定与事实不符，本案中相关证据已充分证明案涉房屋价款已经全部支付。1.案涉房屋是通过现金交易，每次付款交易都有瑞丰公司出具收款收据并加盖财务专用章，对于每次款项支付的具体情况，谭光强也出具了书面的情况说明。一审中叶秀云提交的证据印证了现金交易的真实性，瑞丰公司收到现金购房款后如何存入银行、以何种名义存入银行，是瑞丰公司内部行为，与购房者无关，且林建兵是瑞丰公司的法定代表人，瑞丰公司财务人员将现金购房款存入其银行账户也完全符合日常生活常理。2.一审中叶秀云向一审法院申请调查案涉款项交付的银行流水等凭证，以便核实款项支付的真实性，但一审法院未予准许，简单以不符合常理为由作出了错误的认定。3.根据叶秀云提交的收据，虽然支付款项的时间提前几天，每次支付金额与案涉合同约定的金额略有出入，但合同约定的交易总价与收款收据记载的支付总价是完全吻合的，这并不违反常理，不能以此否认交易价款支付真实性。4.蔡某姐将案涉商铺原价转让给叶秀云，由于双方商定直接到瑞丰公司更改购买人姓名，合同内容并没有任何变更，由叶秀云与瑞丰公司签订了案涉认购协议书，在此情况下，蔡某姐与叶秀云之间不需要再另行签订转让协议，完全在情理之中。5.叶秀云收房后至2017年12月前，商铺在供电部门登记的用电户名为瑞丰公司未变更，未变更用电户名的现象在很多楼盘中都存在，因此所提交的2017年8月至2017年12月期间的电费单仍为瑞丰公司，系实际情况，不能认为收楼手续有假。6.案涉小区物业仍由瑞丰公司管理，金山凤凰服务中心是瑞丰公司内设部门，未办理工商注册登记，金山凤凰服务中心每月收取物业管理费，管理人员的工资不足部分由瑞丰公司支付，这是金山凤凰小区的管理现状。（二）瑞丰公司是在信达资产广东分公司同意的情形下出售案涉房屋，本着合理信赖利益保护和合同的诚实信用原则，在叶秀云已付清全部购房款的情况下，应保护叶秀云的合法权益。（三）叶秀云作为案外人，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审认定事实不清，以致在适用法律上存在错误。叶秀云与瑞丰公司签订的商品房认购协议书具有商品房买卖合同的全部内容和性质，叶秀云已支付了全部购房款并实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记的原因完全在于瑞丰公司违约，并非叶秀云的过错，根据《中华人民共和国物权法》第十五条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，应解除对案涉房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，叶秀云的异议成立，应予支持。叶秀云作为交付了全部购房款的购房业主，对案涉房屋的权利优先于抵押权，财产保全申请人对案涉房屋的抵押权不得对抗买受人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号），信达资产广东分公司对案涉房产的抵押权不得对抗叶秀云。信达资产广东分公司二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）关于案涉房款的支付问题。叶秀云主**江市地区现金交易是当地习惯，叶秀云对此交易习惯应进行举证，叶秀云所提交的证据不足以证明房款交付的真实发生，一审法院对此认定事实清楚，适用法律正确。叶秀云提交的证据中没有可以佐证其与蔡好姐之间就房屋买卖进行转让的内容，且叶秀云主张双方通过现金方式交易，不符合交易安全原则，在整个交易过程中双方仅凭信赖进行支付，不留任何凭证，明显不符合常理。对于案涉房屋的交付时间问题，叶秀云主张其在2015年12月16日收楼，可是提供的电费发票显示，直到2017年12月1日的电费支付方仍为瑞丰公司，明显不符合常理，若如叶秀云所称的未及时变更缴纳电费的户名，其可以提供相应的支付电费的银行转账记录予以证明其主张（二）叶秀云与瑞丰公司之间房屋买卖关系的真实性、合法性尚且存疑，即使房屋买卖关系真实，其对执行标的亦不享有排除强制执行的民事权益。叶秀云与瑞丰公司的合同关系成立并生效并不意味着物权转移或变更，更不能因此产生叶秀云享有排除强制执行的效力。叶秀云与瑞丰公司之间系债权关系，对于瑞丰公司不履行合同义务的行为，叶秀云可以选择继续履行合同或解除合同，追究瑞丰公司的违约责任，其权利仅针对瑞丰公司，而不能据此对抗信达资产广东分公司对瑞丰公司享有的优先受偿权。案涉商品房预售合同的真实性尚且存疑、叶秀云并没有在2017年5月5日之前占有案涉房屋、叶秀云与瑞丰公司之间的现金交易存疑，故叶秀云并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的情形。瑞丰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。叶秀云向一审法院起诉请求：1.立即停止对叶秀云购买的阳江市江城区××路××号瑞丰.金山凤凰X幢X号铺的执行，并解除对上述房产的查封；2.确认叶秀云与瑞丰公司于2014年10月10日签订的《金山凤凰认购协议书》合法有效，并确认位于阳江市江城区××路××号瑞丰．金山凤凰X幢X号铺归叶秀云所有；3.信达资产广东分公司、瑞丰公司立即协助叶秀云办理位于阳江市江城区××路××号瑞丰.金山凤凰X幢X号铺的产权过户登记手续；4.由信达资产广东分公司、瑞丰公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：根据叶秀云提交的《不动产登记资料查询结果证明》显示，阳江市江城区××路××号瑞丰．金山凤凰X幢X号铺（以下简称案涉商铺）的权利人为瑞丰公司，抵押权人为信达资产广东分公司，查封文号为（2017）粤0106民初10514号，查封时间为2017年5月5日。信达资产广东分公司申请执行瑞丰公司、林建兵、雷某借款合同纠纷一案，一审法院作出的（2017）粤0106民初10514号民事判决已经发生法律效力。根据该判决，一、瑞丰公司应向信达资产广东分公司偿还债务本金43698300元、展期重组补偿金1425657.04元及违约金；二、信达资产广东分公司对瑞丰公司提供抵押的位于阳江市江城区××路××号瑞丰.金山凤凰X幢的X套住宅和XXX幢X套商铺（详见附表一）在折价或者以拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权；三、林建兵对信达资产广东分公司的上述债务承担连带清偿责任；其承责后，依法有权向瑞丰公司追偿；四、雷某在与林建兵所共同共有财产的范围内，对信达资产广东分公司的上述债务承担连带清偿责任；其承责后，依法有权向瑞丰公司追偿。因上述被执行人没有履行判决所确定的义务，信达资产广东分公司向一审法院申请执行，一审法院以（2018）粤0106执2529号案立案执行。在该案诉讼期间，信达资产广东分公司向一审法院申请财产保全，一审法院于2017年5月5日作出了（2017）粤0106民初10514号民事裁定，查封了案涉商铺。后叶秀云向一审法院提出书面异议，要求解除对案涉商铺的查封。一审法院经审查后作出（2018）粤0106执异688号执行裁定，裁定驳回叶秀云的异议。现叶秀云不服上述执行裁定，向一审法院提起执行异议之诉。一审诉讼过程中，叶秀云为证明其购买了案涉商铺并收楼使用，提交了《金山凤凰认购协议书》（编号：RF0000852，复印件，显示由瑞丰公司与蔡某姐签订，落款日期为2014年10月10日，约定认购的商品房为案涉商铺，认购价格为2854970元）、《金山凤凰认购协议书》（编号：RF0001334，显示由瑞丰公司与叶秀云签订，落款日期为2014年10月10日，约定认购的商品房为案涉商铺，认购价格为2854970元）、《收据》4张（均显示由瑞丰公司出具，显示的出具日期及金额分别为2014年10月10日100000元、2014年10月12日1560000元、2014年10月15日500000元、2014年10月16日694970元，付款人原手写为“蔡某姐”后划掉并手写“叶秀云”并加盖了瑞丰公司更正章）、《收楼确认书》（显示由叶秀云签名，落款日期为2015年12月16日）、电费发票7张（开票日期均为2018年10月13日，地址均为案涉商铺，其中计费时段为2017年8月1日至2017年10月1日、2017年10月1日至2017年12月1日的电费发票的购买方均为瑞丰公司，其余的计费时段为2017年12月1日及之后的电费发票的购买方均为叶秀云）、《物业管理协议书》（显示由物业管理单位瑞丰公司与购房人叶秀云签订，落款日期为2015年12月16日）、《证明》（显示加盖了“金山凤凰服务中心”印章，落款日期为2018年9月6日，内容为案涉商铺叶秀云从2016年3月至2018年8月使用的水费及物业费已缴清）。信达资产广东分公司对上述证据的真实性均不予确认。叶秀云主张其与蔡某姐之间是朋友关系，蔡某姐在交易过程中资金周转有问题，而蔡某姐对案涉商铺没有具体的经营项目，就把案涉商铺转让给叶秀云；叶秀云与蔡某姐并无签订案涉商铺的转让合同，只是口头约定按照蔡某姐向瑞丰公司认购的价格将案涉商铺转让给叶秀云。叶秀云主张由于瑞丰公司要求买方支付现金，故蔡某姐是以现金方式向瑞丰公司支付案涉商铺的全部购房款；在阳江很多开发商均是以现金的方式收取购房款，这是当地的交易习惯。信达资产广东分公司则主张在同一楼盘的执行异议系列案件中，很多案件当事人均是以银行转账的方式支付购房款，并非如叶秀云所述的阳江地区有以现金方式收取购房款的惯例。叶秀云主张其是以现金方式向蔡某姐支付全部购房款2854970元，所以没有任何的银行凭证。叶秀云确认其购买案涉商铺前已知道案涉商铺办理了抵押登记；签订认购协议时，瑞丰公司向叶秀云提供了信达资产广东分公司与瑞丰公司之间签署的《债权收购暨债务重组抵押合同》，根据该合同第5.3条的约定，信达资产广东分公司与瑞丰公司同意瑞丰公司出售案涉商铺用于偿还信达资产广东分公司的债务，故叶秀云才购买案涉商铺。一审庭审后，叶秀云还提交了蔡某姐与谭某强的结婚证、谭某强出具的《关于阳江市金山凤凰三幢01号商铺款项交付的情况说明》及银行交易存根2张（均为复印件，显示户名均为林建兵，时间均为2014年10月12日，分别为无折现金存款900000元、660000元）、广东省农村信用社网银交易凭证（复印件，显示付款人为林建兵、收款人为瑞丰公司、时间为2014年10月12日、金额为1560000元）、营业执照及银行流水等证据，以证明蔡某姐、谭某强有支付案涉商铺的购房款的能力及蔡某姐支付案涉商铺的购房款的事实。信达资产广东分公司对上述证据的真实性均不予确认。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”在一审法院执行过程中，叶秀云对案涉商铺提出执行异议，一审法院审查后作出了（2018）粤0106执异688号执行裁定，裁定驳回叶秀云的异议。叶秀云对上述执行裁定不服提起本案诉讼，符合上述法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据上规定，叶秀云主张案涉商铺实际上由其购买并支付购房款，要求确认其与瑞丰公司签订的《金山凤凰认购协议书》合法有效、确认案涉商铺的所有权归其所有并停止对案涉商铺的执行、解除对案涉商铺的查封，其应就其对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，叶秀云表示蔡某姐与瑞丰公司签订《金山凤凰认购协议书》并支付了案涉商铺的全部购房款后，按照原购买价将案涉商铺转让给叶秀云，并由叶秀云与瑞丰公司再签订《金山凤凰认购协议书》、叶秀云向蔡某姐支付全部购房款。对于上述主张，叶秀云还提交了相应的《金山凤凰认购协议书》及《收据》等证据。对此，一审法院认为，第一，蔡某姐向瑞丰公司购买案涉商铺的价格以及蔡某姐将案涉商铺转让给叶秀云的价格均为2854970元，但是，无论是蔡某姐向瑞丰公司支付的上述全部购房款，还是叶秀云向蔡某姐支付的全部购房款，叶秀云均主张是以现金方式支付。上述多次、大额的金钱支付均是以现金方式进行，不符合日常生活常理及交易习惯。第二，叶秀云提供的《金山凤凰认购协议书》约定“于2014年10月13日支付130万元，余下房款2014年10月17日付清及办证费用”，但叶秀云提供的收据显示蔡好姐分别于2014年10月10日支付定金100000元、于2014年10月12日支付房款1560000元，该付款金额与合同约定不符。第三，叶秀云虽提供了2张银行交易存根及1张网银交易凭证等证明房款支付情况，但上述单据中的户名、付款人林建兵并非案件当事人，叶秀云亦未能举证证明上述银行凭证显示的款项为蔡某姐所支付的案涉商铺的购房款。而且，若上述款项为叶秀云主张的蔡某姐所支付的现金购房款，该款项可直接存入瑞丰公司的银行账户，而无需存入林建兵的银行账户后再转账支付至瑞丰公司的银行账户，该存款、转账的行为明显与日常生活常理不符。第四，蔡某姐将案涉商铺按照原购买价格转让给叶秀云，而案涉商铺的交易价格为2854970元，但双方对此价格较高的标的物进行转让却并未签订任何书面协议，亦与日常生活常理不符。第五，叶秀云主张其已于2015年12月16日与瑞丰公司办理了案涉商铺的收楼手续，但是，其所提交的电费发票却显示2017年8月1日至2017年12月1日期间的电费购买方仍为瑞丰公司，两者明显存在矛盾，叶秀云未能作出合理解释。第六，叶秀云主张其对案涉商铺进行收楼并签订了《物业管理协议书》，但其所提供的该协议的相对方并非物业管理公司而是瑞丰公司，同样与日常生活常理不符。综上，叶秀云主张其购买案涉商铺、要求停止对案涉商铺的执行等主张，不符合上述司法解释的规定，其不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对其全部诉讼请求均不予支持。瑞丰公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法可缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，于2019年12月24日作出如下判决：驳回叶秀云的诉讼请求。案件受理费29640元，由叶秀云负担。二审期间，叶秀云向本院提交：银行现金存款单，拟证明谭某强于2014年10月12日以现金形式存入林建兵账户156万元（其中一笔为90万元；另一笔为66万元）。该证据形成于2014年10月12日。信达资产广东分公司经质证认为：该证据不是新证据，如果确实真实，是谭某强向银行存款的话，谭某强应该有留底，对该证据的真实性、合法性和关联性都不予确认。即使该证据证明谭某强向林建兵存入款项，也有不符合常理的情况，首先该款项共156万，为何要分两笔支付，谭某强既然能向林建兵账户存款，为何不向瑞丰公司支付款项，据此，该证据不能证明该两笔款项就是案涉购房款。二审庭询后，叶秀云向本院提交了：（一）关于款项来源与叶秀云具有支付能力的证据。1.厂房出租合同；2.厂房续租合同；3.土地转让合同书；4.三旧办关于陈某为、蔡某存旧厂房改造项目的批复；5.发改局关于陈某为、蔡某存旧厂房改造项目申请报告的批复；6.勘测定界图；7.合作协议；8.节能空气源热泵热水供应系统投资合同；9.某县第二中学卫生引水合同；10.身份证、结婚证；11.阳江市某区某家具厂组织机构代码；12.阳江市某区某家具厂银行流水；13.户口簿；（二）关于商铺由叶秀云占有、使用的证据。1.租赁合同，拟证明2019年3月，叶秀云将涉案商铺出租给黎某赏；2.微信截图，拟证明部分租金是黎某赏通过微信转账给叶秀云；3.营业执照，拟证明黎某赏登记注册阳江市某汽车贸易公司。（三）关于款项支付证据。1.证明，拟证明叶秀云已将商铺转让款项全部支付给蔡某姐。信达资产广东分公司经质证认为：叶秀云提交的证据并非新证据，其应承担举证不能造成的不利后果，对叶秀云二审庭询后提交的补充证据的真实性、合法性和关联性不予认可，前述证据均为复印件，无法核实真实性，且鉴于叶秀云在一审中曾多次提交虚假证据，一审的陈述与二审的陈述相互矛盾，信达资产广东分公司合理怀疑证据是叶秀云伪造出来的，因此对真实性不予认可；前述证据与本案没有关联性，与叶秀云主张的支付能力和实际支付事实没有关联性，因此对关联性不予认可。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，叶秀云提供的《金山凤凰认购协议书》中载明了认购房屋的基本情况、认购价格、认购定金、付款方式，认购条款约定“乙方（叶秀云）须于年月日前或按通知时间，携同此认购书及身份证明文件正本、办理银行按揭所需资料和上述第一期楼款交款凭证、应缴税费凭证到金山凤凰销售中心，电话：0662-8833333，签署《商品房买卖合同》及有关文件”、“甲（瑞丰公司）乙双方同意于签署《商品房买卖合同》之前，本认购书作为法律有效之合约，在甲乙双方签署《商品房买卖合同》后，本认购书则为《商品房买卖合同》所代替”。二审庭询期间，叶秀云称其在2014年10月至2015年，以现金方式付款给蔡某姐，蔡某姐于2015年12月将案涉房屋转让给其，并称因为其与蔡某姐是多年的朋友，二人有生意上的来往，2014年10月蔡某姐要买案涉房屋的时候，因为资金的问题向叶秀云借款，没有签订相应的借据，后来蔡某姐因为身体不好，生意也不好，就把案涉商铺直接转让给了叶秀云，蔡某姐向叶秀云的借款冲抵了叶秀云应付的购房款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房息用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”叶秀云与瑞丰公司仅签订了《金山凤凰认购协议书》，并无签订商品房买卖合同。《金山凤凰认购协议书》虽然载明的签约时间为2014年10月10日，但是，该认购协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购协议书不符合上述规定的形式要件，仅为预约合同性质，不能认定为商品房买卖合同，依据《金山凤凰认购协议书》，叶秀云并不享有对案涉房屋的物权期待权利。其次，本案中叶秀云虽然提供了载明落款时间为2015年12月16日的《收楼确认书》，但其提供的证据均不足以证明其在2017年5月5日前已经合法占有、使用案涉房屋。由此可见，叶秀云提出的异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第二项的规定。另，案涉房屋为商铺，并非用于居住的住宅，故叶秀云提出的异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，一审法院认定其不享有足以排除强制执行的民事权益，驳回其全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，叶秀云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29640元，由上诉人叶秀云负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年八月二十四日书记员  贾妍胡秀红