新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终837号 上诉人（原审被告）：张开军，男，1970年1月20日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 被上诉人（原审原告）：万庆军，男，1971年7月14日出生，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 上诉人张开军因与被上诉人万庆军排除妨害纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2019）新4223民初2523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、电话询问，因双方当事人未提出新的事实、证据和理由，合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张开军上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。（1）上诉人购买的房屋是善意取得。（2）上诉人已支付了全部房款。（3）上诉人已装修并入住房屋3年。2.上诉人购买房屋未到房管部门登记，上诉人并不存在过错。 万庆军辩称：上诉人支付的房款只享有债权而且是无法确认的债权，上诉人不存在善意取得，答辩人依据沙湾县人民法院的执行裁定已经实际取得502房屋的物权，故一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 张开军向一审法院起诉请求：1.判令被告及其同住××县的房屋，停止妨害原告对上述房屋的使用和支配；2.由被告承担包括诉讼费用等在内的全部费用。 一审法院认定事实：原告以民间借贷纠纷为由将案外人新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司（以下简称东坤公司）起诉。经一审法院于2015年10月12日开庭审理，其双方当庭达成调解协议，调解协议内容为被告东坤公司欠原告借款本金4955800元，及利息973666元，分别于2015年12月30日前偿还原告2000000元；2016年6月30日前偿还2000000元，2016年9月30日前支付剩余借款955800元及利息973666元。一审法院据调解协议依法制作（2015）沙民一初字第838号民事调解书。因东坤公司未按时履行调解协议约定于2015年12月30日前向原告给付2000000元的偿还义务，原告申请强制执行。一审法院在执行过程中，原告与东坤公司达成和解协议，一审法院于2016年4月13日根据其双方达成的和解协议制作（2016）新4223号执第103号执行裁定书，具体裁定内容为，1.将被执行人新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司所承建的××县（103.97）、102室（96.4）、201室（103.97）、501室（103.97）、502室（96.4）；二单元101室（80.76）、102室（80.76）、502室（80.76）；三单元101室（96.4）、102室（103.97）、201室（96.4）、202室（103.97）、301室（96.4）、302室（103.97）、402室（103.97）、501室（96.4）、502室（103.97）以每平米1776.5元的17套住宅及9号楼102室（308.38）以每平米8000元，折抵（2015）沙民一初字第838号民事调解书中借款本金4955800元及利息973666元，诉讼费26653元，执行费22400元，合计5978519元；2.被执行人新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司在2016年5月20日前将沙湾县三道河子镇16区龙庭花苑小区97幢房产手续登记在沙湾县房地产管理局备案并配合申请人万庆军办理房产登记手续；3.上述房产的产权登记由申请人万庆军持本裁定书到相关部门办理产权登记手续，所产生的费用由申请人万庆军自行承担。2017年12月22日，一审法院向沙湾县房地产管理局送达协助执行通知书，该局于当日将协助执行情况向一审法院以书面形式予以通知，具体为万庆军在沙湾县16区龙庭花苑小区97幢楼已登记备案的房屋有一单元401、501、102、202、302、402、502；二单元401、501、202、302、402、502；三单元401、501、302、502共计17套房屋。2016年8、9月期间，被告与东坤公司达成商品房买卖口头协议，买卖协议指向标的××苑。2016年9月9日，被告向东坤公司支付购房款228065元。当日，东坤公司向被告代为收取房屋买卖契税4049元，维修基金5398元，工本费90元，印花税5元。2017年4月19日，被告向东坤公司支付购房款41855元。2017年5月22日，被告向东坤公司支付购买地下室款11934元。东坤公司收取相关费用后均向被告出具了收据或收条。被告向东坤公司支付购房款及有关税费后取得房屋钥匙，目前已装修入住。被告未与东坤公司签订《商品房买卖合同》，亦未办理不动产权属登记。另查明，东坤公司开发建设的龙庭花苑小区97幢楼，因县命名办2017年修改命名后，已改名为智慧大道东路3号龙庭花苑7号楼。一审法院认为，东坤公司因资金周转向原告借款，其于还款期限届满后未按期还本付息，原告遂持据诉请，经调解，东坤公司与原告达成调解协议。调解协议约定的还款期限届满后，东坤公司未履行还款义务，故原告依法申请强制执行。一审法院在强制执行过程中，东坤公司与原告达成执行和解协议，东坤公司以其开发建设的包括被告占有位于××苑在内的17套房屋抵顶应予向原告偿还的借款本息以及应予支付的诉讼费、执行费合计5978519元。一审法院于2016年4月13日依据执行和解协议制作（2016）新4223执第103号执行裁定书且依法送达。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”依据上述物权法、物权法司法解释的规定，东坤公司以其开发建设的17套房屋已因（2016）新4223执第103号执行裁定书的生效而直接发生物权变动效力，执行裁定书确认涉案房屋归属具有与房屋产权登记具有相同的法律效力。位于××县，其房屋所有权已由一审法院执行裁定书确认归属于原告，东坤公司无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”东坤公司作为无权处分人，其将涉案房屋售卖于被告，被告既未与其签订《商品房买卖合同》，亦未办理涉案房屋产权登记。即使认定被告受让涉案房屋时系属善意且支付了合理的购房价款，但被告未依法办理房屋权属登记，故认定被告未善意取得涉案房屋，对被告辩解其向东坤公司支付了全部购房款已取得房屋所有权之意见，无事实依据且于法无据，依法不予采纳。原告主张被告应当搬离其所占有的涉案房屋，将该房屋返还给原告，依法予以支持。原告主张与被告同住之人一并搬离。判决：被告张开军于本判决生效之日起三十日内，将居住的住的××县予以搬离腾退，返还给原告万庆军。 二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”实践中，房屋等不动产交易由于涉案金额较大，手续较为复杂，一般交易双方也都签订书面的房屋买卖合同，且到房地产交易管理部门办理相关手续，以保护双方的合法权益，维护市场交易秩序。本案中，上诉人张开军购买案外人东坤公司涉案房屋，未依照法律规定签订书面合同及到房地产交易管理部门办理登记手续，故上诉人张开军虽然给东坤房地产开发有限公司支付了相当数额的房款，且已实际居住该房屋，但上诉人购买涉案房屋的行为并不符合物权法规定的取得不动产所有权的法律要件。案外人东坤公司将已被人民法院执行裁定确定由被上诉人万庆军所有且已协助执行的涉案房屋出售给上诉人张开军，其行为违法和无效。上诉人张开军向新疆东坤房地产开发有限公司支付房款及税费、装修入住等造成的损失，与被上诉人万庆军无关，可依照法律规定向相关责任人另行主张。 综上所述，张开军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元、投递费100元，由上诉人张开军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  努斯拉提 审 判 员  茹 荷 娅 审 判 员  张 忠 峰 二 〇 二 〇 年 八 月 二 十 六 日 法官助理  潘  伟 书 记 员  朱 丽 萍