山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4548号 上诉人（原审原告）：许海涛，X。 委托诉讼代理人：袁友法，山东正大至诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贾翠香，X。 原审第三人：山东新空间置业有限公司，住所地X。 法定代表人：李国宏，经理。 原审第三人：山东新空间置业有限公司新空间温泉度假村，住所地X。 负责人：王韬，经理。 上诉人许海涛因与被上诉人贾翠香及原审第三人山东新空间置业有限公司（以下简称新空间公司）、山东新空间置业有限公司新空间温泉度假村（以下简称新空间温泉度假村）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初10244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2020年5月27日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人许海涛及其委托诉讼代理人袁友法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 许海涛上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判停止对淄博X号房产及土地的强制执行，并解除查封扣押；2.一、二审诉讼费由贾翠香承担。事实与理由：一、许海涛提交的证据足以证实新空间公司抵账给许有良，就涉案房产出售给许海涛，由许有良接收购房款，新空间公司与许海涛之间签订商品房买卖合同。许海涛一审中提交《关于我公司楼阁抵顶许有良工程款的报告》，一审法院并未在一审判决中涉及该证据并加以认定，反而认为许海涛必须提交“抵账协议”，才能认定存在抵账事实。实际上本案中新空间公司出具的《关于我公司楼阁抵顶许有良工程款的报告》，并经公司经理签字“同意”，加以确认双方存在阁楼抵顶许有良工程款的事实，该报告表格中“序号02，房号X室，价格97800.00元”，正是双方抵顶的涉案房产。在抵顶工程款实践中，“抵账协议”并不是唯一的正式方式，在本案中《关于我公司楼阁抵顶许有良工程款的报告》同样说明了涉案阁楼抵顶工程款的事实。二、许海涛分两次交付给许有良涉案房款共计97800元，已支付的购房款与新空间公司《商品房买卖合同》第四条约定价款完全一致。许海涛提供的五组证据足以证实其已交付涉案购房款，并由中介扣下中介费后，符合商品房买卖合同约定价款，涉案房产已经由许海涛购买。并且通过许海涛在一审中提交的物业费、水电气、装修费等单据证明在购房后已取得房屋所有权，许海涛一直在该房中占有使用居住。三、一审中提交的新空间公司出具收款凭证两份88800、9000元，合计97800元，一审法院认为“第三人新空间公司出具的收款凭证系2019年9月6日”，而认定该收据不真实，实际上，正因为即墨法院查封了涉案房产后，许海涛为证明购房已付款的事实，于2019年9月6日找到新空间公司总经理后，新空间公司出具了收款凭证88800元、9000元两份，其一证明新空间公司认可许海涛已与新空间签订的2011年6月2日《商品房买卖合同》，涉案房产已出售给许海涛；其二证明许海涛按照合同已于2012年3月交付了购房款97800元，许有良收到购房款，新空间及公司账目中已不欠许有良工程款。2019年9月6日只是新空间财务人员在该日出具该收款收据，并不是交款时间。四、许海涛长期要求新空间公司办理房屋产权过户事宜，但新空间公司因管理混乱、官司缠身，长期无法正常经营，无法给许海涛办理涉案房产产权变更事宜。2012年3月许海涛涉案购房款付清后，一直去新空间公司要求办理换发票以及办理涉案房产网签、房产证等产权过户变更事宜，许海涛按新空间公司要求提供户籍证明、婚姻证明、无房证明等材料后，新空间公司不给许海涛办理。许海涛在2015年又找新空间公司边晓峰要求办理房产证，得知该人已离职，并了解到新空间公司长期拖欠地税局税款无法办理。许海涛屡次到新空间公司反映要求及时办理网签、产权变更等事宜，新空间公司以各种理由不给办理。因此，许海涛就涉案房屋未办理过户事宜不存在明显过错，是新空间公司客观实际情况不能给许海涛办理产权过户事宜。 贾翠香未作答辩。 新空间公司、新空间温泉度假村未作陈述。 许海涛向一审法院起诉请求：1、停止对位于淄博X号房产及土地一处的强制执行，并解除查封扣押；2、本案诉讼费用由贾翠香承担。 一审法院查明事实：许海涛在庭审中提交了2011年2月26日签订的房屋买卖合同一份，该合同中赵庆玲为甲方，许海涛为乙方，主要约定：1、乙方自愿购买甲方出售的住宅房一套，房产坐落于张店区房屋，建筑面积60平方米，房屋总价为153000元（该款项包括地上储一间约3平方米，及房屋水电煤暖有线五项开口费，办证费及剩余费用全部由乙方承担）；2、该房屋改合同由甲方负责，该合同所产生的费用由甲方承担；3、甲方同意乙方选择付款方式为：在开发商处改完乙方姓名合同的同时乙方将购房款85000元交予甲方，剩余房款68000元由开发商处办理房屋贷款，由银行直接将该房款划入开发商账户，签订本合同时甲乙双方带有效证件办理改合同事宜等相关事宜。另，许海涛还提交了2011年6月2日商品房买卖合同一份，该合同中出卖人为新空间公司，买受人为许海涛，主要约定：1、出卖人以出让方式取得位于开发区、编号为鲁政字[2002]X的地块土地使用权，规划用途为建设住宅楼，上述地块上建设商品房名为新空间花园；2、买受人购买的商品房为第一条规定的项目中的X号房，建筑面积60平方米，按套计算，该商品房总价款为97800元，该房价含水电、暖、天然气等各项开口费及配套费、储藏室，其中房款为84000元，储藏室为4800元，暖气开口费为4500元、天然气开口费3800元、有线电视开口费700元；3、付款方式：首付款29800元，办理贷款所需资料买受人自合同签订日起30日内备齐并办理贷款6.8万元整，贷款金额以银行审批为准等相关内容。许海涛提交了第三人新空间公司于2019年9月6日出具的两份收款凭证，其中一份载明收到许海涛X暖气开口费4500元、天然气开口费3800元、有线电视开口费700元共计9000元，另一份载明收到许海涛X房款84000元、储藏室款4800元共计88800元。许海涛还提交了赵庆玲于2011年2月26日出具的收到条一份，载明：“今收到许海涛购买新空间X室购房款85000元整（捌万伍仟元整）。”以及边晓峰于2012年3月30日出具的收条一份，载明：“今收到许海涛《收条》原件壹张‘金额￥68000元，收到人许有良’，用于至新空间财务换开房款发票。”以及许有良于2019年9月6日出具证明一份，主要载明：“今证明许海涛购买山东新空间置业有限公司开发位于淄博高新区，已收到许海涛现金分两次交付的房款共计97800元（大写玖万柒仟捌佰元整），全部结清。第一次现金支付29800元，第二次现金支付68000元，特此证明。” 许海涛称其于2011年5月份对涉案房屋进行了装修并入住，并提交了装饰装修合同以及物业费、水电费、燃气费单据等证据予以证明。 因贾翠香与新空间公司、新空间温泉度假村劳务合同纠纷一案，一审法院于2017年12月8日作出的（2017）鲁0282民初10472号民事判决书已经发生法律效力，新空间公司、新空间温泉度假村未履行该判决书所确定的法律义务，贾翠香向一审法院申请执行。执行过程中，一审法院于2018年9月23日作出（2018）鲁0282执1454号执行裁定书，查封了新空间公司名下位于淄博市高新区户房产及土地一处（证号：X）。许海涛作为案外人向一审法院提出执行异议，要求一审法院解除对涉案房屋的查封并停止执行，一审法院于2019年8月20日做出（2019）鲁0282执异103号执行裁定书，裁定驳回许海涛的异议请求。 一审法院认为：本案争议焦点问题系许海涛与新空间公司之间的房屋买卖合同关系能否对抗贾翠香对案涉房屋的查封。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，许海涛的查封异议诉求若能实现，下列四个条件必须得到满足：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，首先，许海涛称涉案房屋系第三人新空间公司抵账给许有良，许有良出卖给许海涛，但其未提交双方抵账协议，且许海涛系与赵庆玲签订的房屋买卖合同，该合同约定的价款与许海涛和新空间公司签订的商品房买卖合同约定的价款不一致；其次，许海涛并未将涉案房屋价款交付给新空间公司，仅提交了赵庆玲出具的收条及许有良出具的证明以证明其缴纳涉案房屋价款，证据效力不足，且新空间公司出具的收款凭证系2019年9月6日；第三，涉案房屋具备办理产权变更登记条件，许海涛在购买涉案房屋长达七八年之久却没有办理过户登记手续，其本身存在明显过错。因此，一审法院认为，许海涛的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。 综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回许海涛的诉讼请求。案件受理费357元，由许海涛负担。 二审中,许海涛申请证人李某出庭作证，拟证明涉案房屋系新空间公司抵账给许有良，许海涛购买涉案房屋后已实际居住多年，许海涛购买涉案房屋后未办证系因新空间公司欠税无法开具购房发票而导致。李某称其系新空间公司工作人员，自2007年起一直在新空间公司从事销售工作，新空间公司抵顶给案外人许有良的房屋中有两套是李某售出，该两套房屋已经办理房产证。本院经审查认为，涉案房屋并不是由李某作为销售人员直接出售给许海涛，其证人证言不足以证明许海涛的主张。 二审法院查明的事实与一审法院查明一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，许海涛主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其应依法举证证明，否则应承担举证不能的法律后果。综观本案查明事实，首先，许海涛主张涉案房屋系新空间公司抵账给许有良，许有良出卖给许海涛，但其仅提交《关于我公司阁楼抵顶许有良工程款的报告》一份，该报告系新空间公司内部文件，既无新空间公司印章，亦无许有良签字，不足以证明其该项主张。其次，许海涛主张其分两次将涉案房款97800元交给许有良，但其仅提供赵庆玲出具的收到条、边晓峰出具的收条及许有良出具的证明，并无银行转账凭证等其他证据佐证。且其提交的加盖新空间公司财务专用章的收款凭证载明的收款日期为2019年9月6日，而其主张的涉案房屋买卖时间为2011年，故上述证据不足以证明其主张的付款事实。第三，许海涛主张其自付清房款后一直要求新空间公司为其办理网签、过户事宜，但并未提交有效证据证明系非其自身原因未办理过户登记。许海涛虽主张2015年以后因新空间公司因拖欠税款无法开具购房发票，但未对此提交证据证明。且许海涛亦未提交证据证明自2011年房屋交付后至2015年之间其曾要求办理涉案房屋的过户登记。故许海涛提交的证据不足以排除对涉案房屋的执行，对其上诉主张，本院不予支持。 综上所述，许海涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费357元，由上诉人许海涛负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 高中日 审判员 王昌民 二〇二〇年八月三日 法官助理 石晗 书记员李珊珊