福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终976号 上诉人（原审原告）：杨颖，女，1978年3月19日出生，汉族，户籍地福建省龙岩市新罗区，现住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：黄佳军，福建吉弘律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：福建典金房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道莲南路666号（龙岩美食城）G2座2层201，统一社会信用代码91350800591721036M。 法定代表人：李朝斌，执行董事。 委托诉讼代理人：陈华斌，男，1974年8月22日出生，汉族，该公司员工，住龙岩市新罗区。 上诉人杨颖因与被上诉人福建典金房地产开发有限公司（以下简称典金房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初2506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨颖的委托诉讼代理人黄佳军，被上诉人典金房地产公司的委托诉讼代理人陈华斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨颖上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.案件受理费由典金房地产公司承担。事实与理由：1.被上诉人未按照合同约定的时间交房和交付房屋所有权证书已构成违约。首先，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房日期为2016年3月31日，然被上诉人实际交房日期为2018年6月28日，被上诉人已构成违约。其次，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款约定，被上诉人应于2020年2月1日前将该商品房房屋所有权证书交付给上诉人，但因被上诉人未具备完整手续导致无法办理房屋所有权证书，上诉人至今未能取得该商品房的房屋所有权证书，被上诉人已构成违约。2.被上诉人实际交房之日与合同约定的交房之日间隔时间较长，造成上诉人损失远超过合同约定的违约金2000元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，上诉人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金，符合事实和法律依据。综上所述，原审法院认定事实部分不清，适用法律存在错误，请求依法改判。 典金房地产公司答辩称，1.答辩人与杨颖签订的商品房买卖合同真实有效。2015年9月22日，答辩人与杨颖在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），合同约定:买受人杨颖向出卖人福建典金房地产开发有限公司购买典金尚城项目1#B栋304号房屋，建筑面积为89.5平方米，总价款为805500元。2.杨颖存在违约行为，至今未依合同约定向答辩人支付全部购房款。截至现在，杨颖至今只支付购房款人民币325500元，按照合同约定，尚欠答辩人购房款为480000元。答辩人多次向杨颖催要欠款，但杨颖均以各种理由推诿不支付剩余购房款。因此，杨颖已经根本违约。杨颖的第一项诉讼请求与事实不符，请求法院不予支持。3.杨颖已经于2018年6月8办理装修入住的相关手续，并于2019年1月31日实际入住。答辩人主张按照合同第四章第十二条逾期交付责任约定执行，即买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。4.根据合同补充协议第三条第6项的相关约定，答辩人要求杨颖必须缴清所有购房款，并根据合同第三章第八条逾期付款责任的条款向答辩人缴交的未缴交购房款480000元的相应违约金。综上，答辩人认为一审法院判决公平公正，请求二审法院维持原判。 杨颖向一审法院起诉请求：1.判令典金房地产公司向杨颖支付自2016年4月1日起至2019年1月31日（交房之日）止，以325500元为本金，按日万分之二计算的违约金66402元；2.典金房地产公司向杨颖支付自2020年2月1日起至杨颖所购商品房的产权登记申请被龙岩市办理房屋权属登记机构受理之日止，以325500元为本金，每日按0.001%计算的逾期办证违约金。 一审法院认定事实：2015年9月22日，杨颖（买受人）与典金房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201512144）一份。合同主要约定：第一条典金房地产公司以土地出让方式取得位于龙岩市新罗区地块的土地使用权，国有土地使用权证号为龙国用（2012）第013991号，在上述地块建设的商品房项目核准名称为典金尚成（条围）综合楼。第三条买受人向出卖人购买典金尚成1＃Ｂ栋304号房，建筑面积为89.5㎡；第六条商品房单价为9000元／㎡，总价款805500元；第七条第（二）款约定，买受人采取下列第3种方式付款：…3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年9月22日前支付首期房价款245500元，占全部房价款的30.48%。余款56万元向银行（贷款机构）申请贷款支付；第八条逾期付款责任除不可抗力外买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90天之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任的约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金；第二十条第（二）款约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起至买受人所购的商品房的产权登记申请被龙岩市办理房屋权属登记机构受理之日止每日按买受人已付款的0.001%赔偿买受人损失；第二十七条争议解决方式约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或者按照下列第1种方式解决：1、依法向房屋所在地人民法院起诉。…附件十一补充协议第三条对合同第三章的补充约定6、出现以下情形之一的，视同买受人同意一次性付款购买该单元商品房，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内向出卖人支付所购商品房全部款项：（1）买受人逾期未能提供完整、真实、有效的按揭材料；（2）买受人已经按时提供申请银行按揭贷款所需的全部有关资料，但银行因买受人自身原因或银行信贷政策变动完全拒绝买受人的按揭贷款申请；（3）买受人已按时提供申请银行按揭贷款所需的全部有关资料，而银行不同意买受人的贷款申请额和／或贷款期限和／或贷款利率的，且买受人在接到银行或出卖人通知之日起3个工作日内未按照按揭银行要求做调整或调整后银行仍然拒绝的；（4）无论何种原因，自合同签订之日起6个月内，买受人申请的按揭款项仍未支付至出卖人账户的。 2015年9月15日，杨颖依约将首期购房款245500元支付给典金房地产公司。后典金房地产公司指定的中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行审批按揭贷款时要求杨颖增加支付首期购房款，故杨颖于2015年11月3日又向典金房地产公司支付购房款8万元，典金房地产公司分别于2015年9月23日、11月5日出具预收购房款发票。余款48万元杨颖未支付，银行亦未发放按揭贷款。 另查明，典金房地产公司于2018年6月28日向杨颖交付了案涉房屋。杨颖在典金房地产公司提供的《承诺书》签字确认，落款时间为2018年6月28日（打印字体）。同日，杨颖与龙岩市易好家物业管理有限公司签订了《典金尚成小区业主入住合约》一份。 再查明，“典金尚成”项目于2012年12月2日开工建设，该项目至本案法庭辩论终结前尚未通过综合竣工验收,案涉房产商品房的房屋所有权证书亦暂时无法办理。2020年4月30日，典金房地产公司向杨颖发出《催款函》一份，要求杨颖三日内把所欠购房款48万元缴清。 另，典金房地产公司在诉讼中明确表示该公司主张按案涉《商品房买卖合同（预售）》第四章第十二条逾期交付责任约定执行，即买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。 一审法院认为，杨颖与典金房地产公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守并依约全面履行相应的合同义务。诉讼中，双方对按上述合同原约定按银行按揭贷款方式支付的48万元购房款，杨颖未实际支付给典金房地产公司的事实，均无异议。虽双方对是何因导致银行未如期发放贷款各执一词，但根据上述合同附件十一补充协议第三条的规定，杨颖无论何种原因，自合同签订之日起6个月内，买受人申请的按揭款项仍未支付至出卖人账户的，视同买受人同意一次性付款购买该单元商品房，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内向出卖人支付所购商品房全部款项。因此，杨颖在未全额支付相应购房款、典金房地产公司已交付商品房的前提下，仍要求典金房地产公司支付违约金不符合双方合同约定，不予支持。然，典金房地产公司明确表示愿按上述合同第四章第十二条逾期交付责任约定执行，支付2000元违约金，属于当事人在法律规定的范围内对自己的民事权利和诉讼权利的处分，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决：一、福建典金房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付杨颖违约金2000元；二、驳回杨颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1122元，减半收取计561元，由杨颖负担536元，由福建典金房地产开发有限公司负担25元。 二审中，围绕争议典金房地产公司提供如下证据：1.典金尚成小区业主入住合约复印件1张，证明杨颖已入住；2.承诺书复印件一张，证明杨颖装修已入住；3.催款函复印件一张，证明典金房地产公司已经催促杨颖缴交购房尾款；4.邮政快递回单一张证明杨颖已经收到催款函；杨颖质证认为，对以上证据真实性均无异议，催款函有收到，合约与承诺书均无异议。经审查本院认为，催款函在一审时有提供，不作为新证据，而典金房地产公司提供的其它证据均真实、合法，与本案有关联，可作为本案的定案依据，该证据可证实杨颖已入住所购房屋的事实。 经审理查明，对一审查明的事实，各方均无异议，本院予以认定。 本案各方当事人的争议焦点为：典金房地产公司未按照合同约定的时间交房及交付所有权证是否构成违约，违约金如何计算，一审适用法律是否正确； 本院认为，杨颖与典金房地产公司于2015年9月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守并依约全面履行相应的合同义务。本案中，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房；第十二条除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理:2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元整违约金。故典金房地产公司应支付给杨颖2000元逾期交房违约金，一审判决正确。杨颖上诉要求“典金房地产公司向其支付自2016年4月1日起至2019年1月31日（交房之日）止，以325500元为本金，按日万分之二计算的违约金66402元”，缺乏依据，本院不予支持。《补充协议》第三条第6项中第（4）点规定“无论何种原因，自合同签订之日起6个月内，买受人申请的按揭款项仍未支付至出卖人账户的”视同买受人同意一次性付款购买该单元商品房，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内向出卖人支付所购商品房全部款项。典金房地产公司已于2018年6月28日向杨颖交付了讼争的商品房，但杨颖在典金房地产公司发出《催款函》时，至今未按上述约定全额支付相应购房款，故杨颖上诉请求典金房地产公司支付逾期办证违约金，与法不符，本院不予支持。综上所述，杨颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1122元，由杨颖负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 许培清 审 判 员 杨志炜 审 判 员 詹跃忠 二〇二〇年八月十日 法官助理 卢丰华 书 记 员 邱艺梅 附注：引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。