湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8592号上诉人（原审被告）：余兴。被上诉人（原审原告）：熊阔海。委托诉讼代理人：胥文俊，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：易莎，湖南华湘律师事务所律师。上诉人余兴因与被上诉人熊阔海房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余兴上诉请求：撤销一审判决，依法改判余兴无需返还转让费120000元、押金14800元、剩余租金55659元，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、双方已于2019年8月以微信方式协商一致解除合同，余兴不存在违约行为。2、租赁合同未约定合同终止时退还转让费，且被上诉人在沟通过程中明确表示放弃该120000元；3、由于被上诉人存在拖欠租金及违法转租行为，故14800元押金无需退还；4、被上诉人将房屋转让给案外人丰田雨使用，根据合同约定，被上诉人应支付10000元佣金给余兴，故该10000元应予扣除；5、余兴系根据被上诉人的指示腾空案外人所租房屋，余兴据此向案外人支付的27000元属于代被上诉人垫付款项，故该27000元应予扣除；熊阔海答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。熊阔海向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除双方之间签订的《商铺租赁合同》；2、请求依法判决余兴返还熊阔海商铺转让费120000元以及押金14800元；3、请求依法判决余兴返还从2019年11月3日起合同剩余期间的租金共58319元；4、请求依法判决余兴赔偿熊阔海为履行合同的装修成本及可得利益损失100000元；以上共计293119元。5、本案诉讼费用由余兴承担。。一审法院认定事实：2017年7月26日，余兴（乙方）与案外人彭旭东（甲方）签订《门面租赁合同》，合同约定甲方将其所有的麓山南路796号一、二楼门面260平方米租赁给乙方做合法生意。租期五年，自2017年8月1日至2022年7月30日止。乙方合同期内可以将门面转租、转让或转借,但必须与甲方协商。2018年8月14日，经涉案房屋所有权人彭旭东同意，熊阔海（乙方）与余兴（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将坐落在长沙麓山南路796号（面积见合同附件）出租给乙方使用。租期47个月，自2018年8月31日至2022年8月30日止。每月租金为人民币11800元，押金11800元。房租半年一付，需提前一个月交清下次租金。转让费拾贰万元整（￥120000元）于2018年8月11日和租金（压一付六）一并交于甲方。2019年8月31日起租金每月多交410元每月。乙方如另行转让需经甲方同意，甲方同意后，乙方需支付甲方壹万佣金。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权收回房屋，并不退还押金。租赁期间，乙方转租必须事先征得甲方的书面同意。租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用。2018年8月19日，熊阔海（乙方）与余兴（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将坐落在长沙麓山南路796号内使用面积20㎡的位置出租给熊阔海使用。租期47个月，自2018年8月19日至2022年7月29日止。每月租金3000元，押金3000元。付款方式：支付宝支付，压一付六。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。租赁期间，乙方转租必须事先征得甲方的书面同意。房租需提前两个月交清下次租金。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠以及更改经营范围，甲方有权收回房屋，并不退还押金。公共区域经后面租户同意可以使用，现所有公共区域与另一边租户共同使用。上述合同签订后，熊阔海向余兴共计支付转让金120000元及房屋押金14800元。2019年6月24日，余兴出具《收条》载明“今收到熊阔海房租18000元（麓南796号20㎡位置2019年8月19日-2020年2月18日）”；2019年7月31日，余兴出具《收条》载明“今收到熊阔海麓山南路796号2019年8月31日-2020年2月28日租金共计73260元（暂收70800元），其余2460元待定。”2019年8月1日，熊阔海之母吴红霞（甲方）与案外人丰田雨（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将坐落在长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路796号内，使用面积为6.8㎡的房屋租赁给案外人用于经营小吃。租期自2019年8月1日至2020年6月30日止。且载明该合同内的产权为从余兴承租而来。2019年8月13日，双方就涉案房屋的转让事宜在微信上进行协商，但未能达成一致意见。2019年8月26日，熊阔海称“我的意思就是你还给我个十二万，我就撤。”“押金、租金、转让费都不要了。”“租户归你用什么办法清。”余兴称“以前转租涉案房屋，我命少半条。我把那店给你算了，我不要了，我贴2万块钱，我走好不好。”熊阔海称“转让费我都不要了。还给我十万。”余兴既未予回复也未支付100000元给熊阔海。2019年11月3日，余兴与案外人唐圳锴签订《商铺门面转让合同》，合同约定余兴将位于湖南省长沙市岳麓区的门面转让给案外人唐圳锴使用，门面的建筑面积为260平方米。租期至2024年11月6日止，年租金220000元。合同签订后，余兴收取案外人唐圳锴转让金130000元。一审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。一、关于熊阔海主张解除与余兴于2018年8月14日、8月19日签订的租赁合同的诉讼请求。经查，2019年8月原双方确因涉案合同的转租事宜进行协商，但根据双方提交的所有证据来看，熊阔海提出解除合同的方案后余兴并未予以肯定回复，且其亦未按熊阔海提出的方案支付相关费用。故该院对余兴辩称涉案合同已于2019年8月26日解除的主张不予支持。根据涉案合同约定租期均为47个月，现涉案合同租期未满，余兴于2019年11月3日与他人签订书面合同将涉案房屋转租给他人使用，确已构成违约,且原合同已经无法继续履行，故该院对熊阔海要求解除涉案合同的主张予以支持。该院以余兴与案外人签订转租合同的日期即2019年11月3日作为上述两个合同的解除日期。二、关于熊阔海主张余兴返还商铺转让费120000元以及押金14800元的诉讼请求。涉案合同签订后，熊阔海向余兴支付了转让金120000元以及押金14800元。合同履行期间，余兴自行转租涉案房屋导致合同解除。根据涉案合同约定“合同终止，乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。”本案中，熊阔海实际支付租金至2020年2月28日止，现合同于2019年11月3日实际解除，故余兴占有押金于法无据，应予以退还。关于余兴辩称涉案合同并未约定涉案房屋转让金在合同终止后予以返还的主张，该院认为，余兴在转租涉案房屋后另行收取了案外人转让金130000元，根据公平原则，余兴继续占有熊阔海支付的转让费亦无事实与法律依据。故该院对熊阔海要求余兴返还转让金120000元的诉讼请求予以支持。三、关于熊阔海主张余兴还从2019年11月3日起合同剩余期间的租金58319元的诉讼请求。经查，熊阔海支付了涉案合同约定的麓山南路796号门面自2019年8月31日至2020年2月28日止的租金70800元以及麓山南路796号20㎡位置自2019年8月19日至2020年2月18日的租金18000元。现两份涉案合同均于2019年11月3日解除，故余兴多收取的租金理应返还，具体金额计算如下：麓山南路796号门面多收取的租金为45159元｛70800元-【（11800元+410元）×2个月】+【(11800元+410元)÷30天×3天】｝；麓山南路796号20㎡位置多收取的租金为10500元【18000元-（3000元/月×2个月）+（3000元/月÷30天×15天）】，故余兴应返还的租金为55659元。关于余兴辩称其支付给案外人的27000元应予以扣减的主张，因其未提交证据证明该笔费用的实际支出以及系为本案熊阔海垫付，故该院对余兴的该项抗辩不予支持。关于余兴辩称熊阔海长期占用不属于租赁部分的房产产生占用费63000元的主张，因其提交的所有证据均不能充分有效的证明该事实。故该院对余兴的该项抗辩亦不予支持。综上，该院对熊阔海要求余兴返还租金58319元的诉讼请求部分予以支持。四、关于熊阔海要求余兴赔偿其装修成本及可得利益损失100000元的主张。该院认为，熊阔海提交的所有证据均无法充分证明其装修成本的产生，其亦未提交相应证据证明可得利益损失。故该院对熊阔海的该项诉请不予支持。据此判决如下：一、熊阔海与余兴分别于2018年8月14日、2018年8月19日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月3日解除；二、限余兴于本案判决生效之日起十日内返还熊阔海商铺转让费120000元及押金14800元；三、限余兴于本案判决生效之日起十日内返还自2019年11月3日起合同剩余期间的租金55659元；四、驳回熊阔海其他的诉讼请求。本案案件受理费2848元（按简易程序收费）,由熊阔海承担998元；由余兴承担1850元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于合同解除的问题。(一)熊阔海是否享有解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。本案中，余兴将同一处房屋同时转租给不同承租人，致使熊阔海签订两份《商铺租赁合同》的目的无法实现，故熊阔海有权解除该合同。余兴上诉提出，双方已通微信方式协商一致解除合同，但根据其提交的微信聊天记录来看，双方并未明确达成解除合同的合意，熊阔海在本案中亦予否认，故对余兴的该项上诉理由，本院不予采纳。(二)合同解除的具体日期。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，熊阔海并未提交证据证明其于何时，向余兴送达了解除《商铺租赁合同》的通知，故应以一审法院向余兴送达本案起诉状副本之日，视为熊阔海行使解除权的日期为妥。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。由于一审法院判决确认两份《商铺租赁合同》于2019年11月3日解除后，余兴并未对此提出异议，其上诉请求亦未要求变更合同解除的日期，故本院对一审法院所认定的合同解除日期予以尊重。二、关于返还120000元转让费的诉讼请求。(一)转让费的性质。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项的规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行……。本案中，《商铺租赁合同》并未对转让费的性质、用途，以及合同未到期终止后如何处理进行约定，故应当按照有利于实现合同目的的方式来认定转让款的性质。余兴与熊阔海之间系房屋租赁合同关系，余兴负有将租赁物交付给熊阔海使用、收益的合同义务，而熊阔海则负有支付租金、押金，并在合同到期后及时返还租赁物的合同义务。根据字面含义来看，押金具有保证熊阔海适格履行合同义务的作用和性质，当其完全适格地履行合同义务后理应予以退还，而转让费则不具有该种担保的作用和性质。另一方面，根据合同内容来看，《商铺租赁合同》同时约定了转让费和押金，对于押金则明确约定了返还的条件，而对于转让费则未约定返还的条件或者期限。因此，“转让费”的字面含义与合同约定的内容相互吻合，可以认定转让费系熊阔海在合同租赁期限内应当支付给余兴的对价性质的款项，即当租凭期限届满后熊阔海无权要求返还。(二)转让费应否退还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于转让费系熊阔海在合同租赁期限内应当支付给余兴的对价性质的款项，余兴收取该款项的对价是按照合同约定的期限将房屋适格地交付给熊阔海使用、收益。现余兴于2019年11月3日将房屋出租给案外人，违反了合同约定，缩短了熊阔海使用、收益的期限，故余兴仅有权收取租赁合同已实际履行期间(2018年8月31日至2019年11月3日)所对应的转让费，对于剩余未实际履行期限所对应的转让费则应予退还。至于余兴是否收取案外人转让费，系其与案外人之间的合同关系，与本案所涉房屋租赁合同关系无关。据此，余兴应退还的转让费为83915元(120000元-120000元÷(47×30天)×424天=83915元)。对超过部分的诉讼请求，本院不予支持。三、关于返还14800元押金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于押金具有保证熊阔海适格履行合同义务的作用和性质，且《商铺租赁合同》亦约定了返还押金的条件，即“合同终止，乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用”，故当合同解除且案涉房屋已由余兴另行出租后，余兴返还14800元押金的条件已经成就，故本院对熊阔海的该项诉讼请求，予以支持。四、关于返还剩余租金58319元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《商铺租赁合同》约定的租赁期限并未届满，故对于熊阔海多支付的租金，余兴应当予以返还。一审法院据此计算余兴应当返还的租金为55659元，本院予以确认。五、关于余兴主张抵扣37000元的抗辩理由。余兴上诉主张，熊阔海应向其支付佣金10000元、垫付款27000元，共计37000元应在本案中予以抵扣。对此，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。本案中，余兴并未提出反诉，且熊阔海对此亦不予认可，故围绕该37000元而产生的纠纷，不属于本案审理范围，本院不予处理。因双方在二审中未达成调解，故余兴可就该部分另行起诉。综上，余兴的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第五项、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初118号民事判决第一、三、四项；二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初118号民事判决第二项为：限余兴于本案判决生效之日起十日内返还熊阔海商铺转让费83915元及押金14800元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理2848元（按简易程序收费）,由熊阔海承担1348元；由余兴承担1500元；二审案件受理费4109元，由熊阔海承担779元；由余兴承担3330元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年八月十三日法官助理李勰书记员李柯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。