天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初10593号原告：胡海岚，女，1972年6月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王健，男，1972年1月22日出生，汉族，住天津市滨海新区（原告胡海岚之夫）。原告：王健，男，1972年1月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：李岩，女，1984年10月25日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告胡海岚、王健诉被告李岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡海岚的委托诉讼代理人原告王健，被告李岩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告胡海岚、王健向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原告与被告于2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》，并支付违约金3200元。2．依法判令被告支付房屋租金及物业费至返还租赁房屋之日止，计算至起诉之日暂计1869.13元，逾期支付滞纳金3738.26元，与前一条违约金合计为8807.39元。3．依法判令被告腾退位于天津市滨海新区房屋，返还电表卡一枚、门禁扣二枚、入户钥匙一枚、空调遥控器两个。4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于天津市滨海新区房屋出租给被告用于办公使用，租赁期限自2019年10月4日至2020年10月3日止。房屋月租金1600元，支付方式为押一付三，即一个月押金，三个月交付一次房费。被告需在已交付房费到期前5日内交下一次房租，付款日期为第三个月的4日之前交付，否则原告有权终止合同。房屋物业费、水电费等由被告自行承担。同时，违约责任中明确约定，被告拖欠房租累计半个月的，原告有权解除合同，收回出租房屋，被告应按照二个月的租金向原告支付违约金。在租赁期内，被告逾期缴纳合同约定应由被告负担的费用，每逾期一日应向原告支付原日费用二倍的滞纳金。合同签订后，原告依合同约定向被告交付了房屋，并由被告实际使用房屋至今。被告交付了2019年10月3日至2020年4月4日期间的房屋租金，但在2020年4月4日被告应依合同约定交纳下一次三个月房租时至今未按照合同约定履行支付义务，原告多次向被告进行催要，被告始终不履行租金支付义务。原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示。被告逾期支付租金的行为已构成根本违约，并达到合同中违约责任的约定内容，原告有权要求被告支付欠付的租金，解除合同，收回房屋并要求被告承担违约责任。故，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告李岩辩称，合同未经原告签字生效，被告已经向原告提出退租，不存在违约行为，且合同约定的违约金过高，应予以减少。被告同意解除租赁合同，故请求法院驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》、《结婚证》、《微信聊天记录》、《产权证》、《快递单据》等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告胡海岚、王健系夫妻关系，2018年7月5日，二原告将其所有的天津市滨海新区滨海旅游区东方文化广场4-1-1406号房屋出租给被告李岩，租金每月1,300元，租期一年。合同期满后，二原告与被告于2019年10月协商续签合同，2019年11月18日，被告李岩草拟了《房屋租赁合同》，合同内容为：“房屋租期12个月，自2019年10月4日起至2020年10月3日止，如续租、退租需一个月前通知对方，如以书面形式，则需要附书面文本。租金每月1,600元，物业费按物业出具单据金额随房租一并收取。房租支付方式为押一付三，即一个月押金，三个月交付一次房费，被告需在已交付房费到期前5日内交下一次房租，付款日期为第三个月的4日之前交付，被告拖欠房租累计半个月的，原告有权解除合同，收回出租房屋，被告应按照二个月的租金向原告支付违约金，在租赁期内，被告逾期缴纳合同约定应由被告负担的费用，每逾期一日应向原告支付原日费用二倍的滞纳金，合同自双方签（章）后生效”。2019年11月22日，被告将签名后的合同寄送给原告签字，原告收到后未立即在合同上签名，后于合同上补签了“2019年11月18日”的日期。另查明，案涉房屋物业费每月269.13元。2018-2019年度房屋押金1,300元转入2019-2020年度押金，2019年10月4日至2020年1月3日租金4,800元及物业费，被告已经全额缴纳，2020年1月4日至2020年4月3日期间，被告全额缴纳了物业费，并向原告给付租金5,400元，此后的房屋租金及物业费被告未能给付。再查明，2020年4月13日，被告向原告提出退租，原告则要求被告承担违约责任。2020年4月23日，被告搬离案涉房屋。2020年7月15日，经本院主持，被告将案涉房屋及电表卡一枚、门禁扣二枚、入户钥匙一枚、空调遥控器一个交付给原告。本院认为，《房屋租赁合同》系被告拟定，合同虽约定“自双方签（章）后生效”，但双方已经按照该合同的约定履行了合同，对租金和押金进行了调整。原、被告已经对合同内容达成了合意，原告虽未及时签字确认合同内容，但已经以实际行为表示接受合同约束，故《房屋租赁合同》已经生效，且内容不违反法律规定，双方均应依照合同约定履行。依照合同约定，被告应于2020年4月4日前交纳2020年4月4日至2020年7月3日期间租金，被告未予交纳，并于2020年4月13日向原告提出退租，因合同约定“如退租需一个月前通知对方”，故被告应于2020年5月13日后方可退租，期间仍需交纳房租及物业费。被告未能如期交纳租金，已经构成违约。现原告要求解除《房屋租赁合同》，被告亦同意解除，本院予以照准。被告向原告提出退租后自行搬离，未与原告进行房屋交接，租赁关系并未解除，故被告应当给付原告2020年4月4日至2020年7月15日期间房屋租金5,419元及物业费911.57元，减除押金1,300元及超付租金600元，被告还应给付租金及物业费共计4,430.57元。关于超付租金，原告主张其中应扣除水费100元，但未提供证据予以证实，本院不予支持。被告已经腾退房屋并返还了电表卡一枚、门禁扣二枚、入户钥匙一枚、空调遥控器一个，原告主张应返还空调遥控器两个，但未提供证据支持，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金以及逾期支付滞纳金的诉讼请求，违约金及逾期支付滞纳金均属于违约责任范畴，合同对违约金及逾期支付滞纳金的约定，过分高于原告的实际损失，被告请求予以减少，本院酌情确定以欠付金额4,430.57元为本金，自2020年4月4日始至实际给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告胡海岚、王健与被告李岩之间的《房屋租赁合同》；二、被告李岩于本判决生效后十日内给付原告胡海岚、王健房屋租金、物业费共计4,430.57元以及违约金（以4,430.57元为本金，自2020年4月4日始至实际给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告胡海岚、王健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  吴春喜二〇二〇年八月十二日书记员  崔洪雁附：法律释明：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。