贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔23执复22号 复议申请人(利害关系人):黔西南州金恒利房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市金水北路30号，统一社会信用代码91522325666973650W。 法定代表人:吴光明，系公司董事长。 申请执行人:贵州黔一建设工程有限公司，统一社会信用代码91522301059077264W，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市南环路南华小区一巷16号。 法定代表人：王支应，系该公司执行董事。 被执行人：商文庸，男，1989年10月8日生，布依族，贵州省兴义市人，无业，住贞丰县。 复议申请人黔西南州金恒利房地产开发有限公司（以下简称金恒利房开公司）不服兴义市人民法院（2020）黔2301执异33号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年8月13日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 兴义市人民法院执行的贵州黔一建设工程有限公司与商文庸合同纠纷一案，金恒利房开公司于2020年6月4日对兴义市人民法院冻结其名下银行账户存款409131元提出书面异议，被驳回异议请求后，向本院提出复议。 兴义市人民法院查明，贵州黔一建设工程有限公司与商文庸合同纠纷一案，经兴义市人民法院调解后于2019年1月9日以（2019）黔2301民初551民事调解书确认：“一、被告商文庸自愿于2019年2月1日前支付原告贵州黔一建设工程有限公司电力工程安装货款本金480000元，并支付利息60000元；二、原告贵州黔一建设工程有限公司自愿放弃其余诉讼请求；三、若被告商文庸未按上述期限履行支付义务，则被告商文庸除支付原告贵州黔一建设工程有限公司电力工程安装货款本金480000元外，还应支付原告贵州黔一建设工程有限公司利息（以所欠安装货款本金为基数按月利率2%从2018年2月14日起计算至货款付清之日止）。”因义务人未按期履行义务，贵州黔一建设工程有限公司于2019年8月15日申请强制执行，案号（2019）黔2301执4354号。 在执行过程中，兴义市人民法院采取了如下执行措施。 （一）2020年1月2日，以（2019）黔2301执4354号之一执行裁定，“一、查封被执行人商文庸在兴义市民航大道XX小区XX幢X层XX的房屋一套（产权证号：XXXXXXXXXXX，所在层：第X层，建筑面积：167.11㎡），查封期限为三年。 （二）2020年1月3日，以（2019）黔2301执4354号之二执行裁定，“一、预查封刘怡然与被执行人商文庸在贵州省黔西南布依族苗族自治州贞丰县XX街道办金丰大道X栋X单元X层X号共同预告登记的房屋一套（权证号：XXXXXXXXXX（合同），建筑面积：116.34㎡，规划用途：成套住宅），查封期限为三年。因该房屋撤销合同备案登记，未能实际查封。 （三）2020年1月6日，以（2019）黔2301执4354号之三执行裁定，“冻结被执行人商文庸在黔西南州金恒利房地产开发有限公司的购房款409131元，冻结期限为三年。” （四）2020年1月7日，以（2019）黔2301执4354号之四执行裁定，“冻结被执行人商文庸以贵州通源道工程有限公司黔西南州分公司名义在兴义市人民政府桔山街道办事处承建的花月永兴6组供电改造工程的工程款99万元，冻结期限为三年。” （五）2020年3月24日，以（2019）黔2301执4354号之五履行到期债务通知书，载明：“由黔西南州金恒利房地产开发有限公司向申请执行人贵州黔一建设工程有限公司履行对被执行人商文庸的到期债务409131元。” （六）2020年5月9日，以（2019）黔2301执4354号之六执行裁定，“冻结黔西南州金恒利房地产开发有限公司在兴义农村商业银行股份有限公司蓝天小微支行XXXXXXXXXXXXXXXXXX账户内的存款409131元，冻结期限为一年。” 另查明，贵州省黔西南布依族苗族自治州贞丰县XX街道办X栋X单元X层X号的房屋一套（建筑面积116.34㎡）原为金恒利房开公司出卖给被执行人商文庸与案外人刘怡然，合同编号为XXXXXXXXXX。商文庸与刘怡然于2018年5月22日共同办理备案登记。2019年11月21日，即该院立案执行之后，商文庸与金恒利房开公司以家庭内部原因解除合同为由，向贞丰县住房和城乡建设局要求撤销备案登记。 兴义市人民法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”可见，商品房预售合同登记备案是我国行政法上的一项制度，是商品房预售人的一项法定义务，但并没有法律规定商品房预售合同登记备案后买受人就所购房屋享有优先于其他债权人受偿的权利。商品房预售合同登记备案的法律依据是行政法律规范，对预售合同进行登记备案制度属于我国的行政管理制度，并不直接创设权利，也不使原有的权利产生对抗第三人的效力。商品房预售合同登记备案是行政法规定的开发商的义务，该义务无须双方当事人约定直接产生。 因此，针对商品房，如要发生物权变动，必须依法登记才发生效力，仅有商品房预售合同登记备案只能证明双方签订了意欲使物权发生变动的协议，而未能直接发生物权变动的效力。因此，本案中，商文庸虽与金恒利房开公司签订了《商品房买卖合同》，但双方仅仅办理合同备案登记，没有办理过户登记手续，商文庸对涉案房屋并不享有物权，仅享有要求金恒利房开公司依照合同向其交付房屋的权利，该权利是债权。在商文庸与金恒利房开公司签订了《商品房买卖合同》，交付购房款，办理了备案登记后，金恒利房开公司与商文庸解除买卖合同，并向贞丰县住房和城乡建设局撤销商品房备案登记手续。现位于贵州省黔西南布依族苗族自治州贞丰县XX街道办X栋X单元X层X号的房屋在贞丰县住房和城乡建设局查无所有权人登记信息。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，金恒利房开公司与商文庸解除买卖合同，并向贞丰县住房和城乡建设局撤销商品房备案登记手续，该房屋现权利人应为金恒利房开公司，金恒利房开公司应退还商文庸购房款。在商文庸未履行生效文书确定的义务时，本院执行其债权，冻结金恒利房开公司应退还商文庸的购房款并无不当，因此驳回金恒利房开公司的异议请求。 金恒利房开公司复议称，请求依法裁定不予执行兴义市人民法院（2020）黔2301执异33号执行裁定。事实和理由如下：2017年6月，商文庸购买由申请人金恒利房开公司开发的贞丰县山水金城二X栋X单元X号商品房，并交纳了400646元购房款及房屋契税等，由申请人在贞丰县住房与城乡建设局为其办理了商品房预售合同登记备案，被申请人商文庸已于2017年实际装修入住该房屋。由于商文庸家庭内部矛盾等原因，该房屋房款系其父母交纳，要求申请人将房屋备案转至其父母名下，申请人并未同意。2019年11月，被申请人商文庸父母找关系到贞丰县住房和城乡建设局向申请人公司要求变更涉案房屋备案登记，申请人公司迫于无奈配合其办理了解除涉案房屋合同的备案。贞丰县住房和城乡建设局于2020年4月17日出具了一份《证明》，载明系商文庸个人需修改姓名等原因，申请解除山水金城小区二期I1栋2单元2-2-1号房的买卖合同备案。兴义市人民法院受理贵州黔一建设工程有限公司申请执行商文庸一案后，以商文庸对申请人公司享有到期债权为由，于2020年5月8日作出了（2019）黔2301执4354号之五执行裁定，冻结了申请人金恒利房开公司名下账户409131元。对此，申请人向兴义市人民法院提出执行异议，后被驳回异议请求。据此，申请人提出以下主张：一、申请人金恒利房开公司提出的异议申请是针对被冻结的409131元款项事实提出的，而不是针对兴义市人民法院的执行行为提出异议，该异议申请属于标的异议，兴义市人民法院裁定认为“本院执行到期债权，冻结金恒利房开公司应退还商文庸”的购房款并无不当是错误的。二、申请人与商文庸之间并未发生解除合同需退还购房款的法律事实，而只是撤回买卖合同的备案。因为解除备案登记，只能说明不能对抗购买该房的第三人的善意取得，取消登记不等于申请人与商文庸解除了买卖合同，也不等于金恒利房开公司收回了涉案房屋，应返还商文庸购房款，且涉案房屋已被申请人商文庸装修居住。兴义市人民法院认定申请人收回涉案房屋是错误且不客观的，因为申请人并未和被申请人商文庸达成解除《商品房买卖合同》的合意，更未达成对涉案房屋作价收回的协议。法院以撤销《商品房买卖合同》的备案划走申请人的银行存款是错误的。三、兴义市人民法院认为商文庸对申请人金恒利房开公司享有到期债权的事实不存在。涉案房屋的购房款由商文庸父母支付。在商文庸及其父母共同要求将房屋备案变更到其父母名下，申请人公司配合其便利相关变更手续符合常理。因此，申请人认为，在购房款系被申请人父母支付的情况下，不论涉案房屋的《房屋买卖合同》是否解除，不能认定商文庸对申请人享有债权。综上所述，被申请人商文庸与申请人签订的《商品房买卖合同》合法有效，商文庸对涉案房屋已实际装修入住，双方之间未出现任何解除合同需要返还购房款的事实。即便双方合同解除，在购房款系被申请人商文庸父母支付是事实，不能认定被申请人商文庸对申请人金恒利房开公司享有到期债权。为维护申请人的合法权益而提出复议，望人民法院支持复议请求。 本院查明的事实与兴义市人民法院查明的事实基本一致，本院予以确认。 另查明，金恒利房开公司于2019年11月21日向贞丰县住房和城乡建设局作出的《说明》载明：兹我公司客户商文庸（身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）于2018年5月15号签订合同，合同编号为：XXXXXXXXXX；因客户个人原因需修改姓名，现需撤销合同，望贵局予以办理。2020年3月16日，该公司再次作出书面《说明》，内容为商文庸之前购买的在该公司贞丰山水金城项目上购买了X栋X单元X室，房屋面积116.34㎡，房款也已交到该公司。因商文庸决定更改购房人的信息，因此向住建局申请撤销原购房合同。原购房合同撤销后保存在了贞丰县住建局。原合同撤销后，该公司尚未与商文庸签署新的购房合同。 贞丰县住房和城乡建设局于2020年4月17日作出的《证明》载明：商文庸于2019年11月21日因个人需修改姓名等原因，申请解除山水金城小区二期I1栋2单元2-2-1号房的买卖合同。根据业主申请，我局于2019年11月22日已解除山水金城X栋X单元X号房的买卖合同备案。 本院认为，2018年5月15号商文庸与金恒利房开公司签订《商品房买卖合同》后，双方办理了合同备案登记，但没有办理过户登记手续，商文庸对涉案房屋并不享有物权，仅享有要求金恒利房开公司依照合同向其交付房屋的权利。后双方约定解除该购房合同，并向贞丰县住房和城乡建设局申请撤销备案登记。在该备案登记撤销后，依据住房和城乡建设部《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第六条“……已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售”的规定，涉案房屋在撤销备案登记后，原购房人商文庸对该房屋不再享有权利，而金恒利房开公司作为购房合同的出卖人，在合同解除后负有向商文庸返还购房款的义务。基于上述事实，兴义市人民法院于2020年3月26日向金恒利房开公司送达了（2019）黔2301执4354号之五履行到期债务通知书，并明确告知在收到该通知的十五日内，若认为其不需向商文庸履行返还购房款义务则向执行法院提出异议，但在异议期内金恒利房开公司并未向执行法院提交异议申请。在此情况下，兴义市人民法院在金恒利房开公司应当履行债务的范围内对该公司采取冻结银行存款的措施并无不当。金恒利房开公司认为其是对执行标的提出异议、而非执行行为异议属法律认识错误，兴义市人民法院对其提出的异议审查程序并无不当。综上所述，兴义市人民法院（2020）黔2301执异33号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回黔西南州金恒利房地产开发有限公司的复议申请，维持兴义市人民法院作出的（2020）黔2301执异33号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 杨  德  莉 审 判 员 马  章  鸿 审 判 员 卿  烽  展 二〇二〇年八月二十日 法官助理 杨  天  凤 书 记 员 韦家翠（代）