上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6533号上诉人(原审原告)：青浦区练塘镇东厍村东团第五生产队，住所地上海市青浦区。负责人：宋林根，队长。委托诉讼代理人：毛金英，女，1963年5月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：李昊文，上海耶林律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙来斌，男，1976年10月24日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。被上诉人(原审第三人)：俞元昀，男，1977年8月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上诉人青浦区练塘镇东厍村东团第五生产队(以下简称“东团五队”)因与被上诉人孙来斌、俞元昀农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初17233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东团五队上诉请求：撤销一审判决主文第二项，发回重审或依法改判孙来斌、俞元昀返还位于青浦区练塘镇东厍村东团第五生产队的仓库三间、蘑菇房三间(以下简称“系争房屋”)。事实与理由：一、系争房屋无产证及合法批建手续，东团五队与孙来斌签订的《买房子协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。但一审法院又以维护居住稳定和正常生活秩序为由，判决孙来斌不返还系争房屋，显然适用法律不当。1．法律明文规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。目前，系争房屋空置，完全具备返还条件，东团五队也愿意返还房款5，000元，但一审法院未能按照《合同法》的规定作出判决。2．既然一审法院认定系争房屋无产证及合法批建手续，故系争房屋应为违法建筑，孙来斌与俞元昀理应立即予以腾退并返还东团五队，不可能再继续违法用于居住使用，使东团五队无法对违法建筑作出后续处理。3．系争房屋是东团五队建造用于农业生产，是农业用房，孙来斌与俞元昀将系争房屋用于居住使用，已擅自改变了土地及房屋的使用性质，理应予以返还。4．系争房屋空置，存在安全隐患，故完全具备返还的客观条件，并不存在一审所说的维护居住稳定和正常生活秩序的客观事实情况。二、一审法院认定事实不清。1．法律规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。但一审法院并没有据此查明双方因合同无效所造成的损失，更没有进行释明。2．一审中，孙来斌与俞元昀认为对系争房屋进行了改修建，但一审法院对其做了哪些改修建及修建的费用均未予以查明。被上诉人孙来斌辩称：不同意东团五队的上诉请求。孙来斌自1997年起就住在系争房屋，2004年支付了相应对价买下系争房屋，然后包给现任生产队长宋林根进行翻新，翻新的钱款都是孙来斌支付的，系争房屋是孙来斌的个人财产。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人俞元昀辩称：俞元昀出资向孙来斌购买了系争房屋，俞元昀想对系争房屋进行装修，且已经备案，现因诉讼中，故而无法装修。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。东团五队向一审法院起诉，请求判令：1．东团五队与孙来斌2004年9月15日签订的《买房子协议书》无效；2．孙来斌返还东团五队位于青浦区练塘镇东厍村东团第五生产队的仓库三间、蘑菇房三间。一审审理中，东团五队变更第二项诉讼请求为：判令孙来斌及俞元昀共同返还系争房屋。一审法院认定事实：2004年9月15日，东团五队时任队长毛根生代表东团五队(甲方)与孙来斌(乙方)签订《买房子协议书》，约定：兹由东团5队仓库三间、蘑菇房三间，经双方协议后，甲方社员同意买于乙方，乙方一次性付于甲方现金伍仟元整，今后房子变动、拆迁由乙方所有，土地由甲方所有，协议书长期有效。协议签订后，孙来斌支付5，000元，并由东团五队所有家庭户各自领取100-500元不等的钱款。2018年6月3日，孙来斌、案外人孙某某、郑某某、王某(出让人、甲方)与俞元昀(受让人、乙方)签订《房屋转让合同》，约定甲方愿意将坐落在青浦区练塘镇蒸淀东团五队仓库、建筑面积130平米的房屋出让给乙方，原有电器设备不动；房屋价款为30万元整。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，俞元昀向孙来斌支付房款30万元，孙来斌将系争房屋交付俞元昀。一审法院再查明，孙来斌自1997年始就居住在系争房屋内；系争房屋未办理过用地、建房手续，土地地类为晒谷场。现房屋为空置状态。一审审理中，东团五队主张：1．时任东团五队队长毛根生系擅自将系争房屋出售给孙来斌，未经队员同意；虽然15户人家都领到了钱款，但由于村里经常发钱，当时并不知道领的是什么钱；协议书下方签字的15户人员中，有5户人家的签名是毛根生签的，其余十户是自己签字；综上，系由毛根生未经全体队员决议通过擅自将房屋出售给孙来斌，生产队全体成员对此协议不予追认；2．系争房屋由东团五队于上世纪七十年代自建，无产证及批建手续，而且房子是建造在农用地上，孙来斌并非本村集体组织成员，无权购买系争房屋，且孙来斌购买房屋后用于居住，改变了使用性质，故《买房子协议书》应为无效，孙来斌应将系争房屋返还东团五队；3．现系争房屋已由孙来斌转卖给俞元昀，故俞元昀应与孙来斌共同承担返还义务。为此，东团五队提供2016年5月6日会议记录作为证据。孙来斌表示对会议记录的真实性无法确认，且认为记录中陈述的“拿到钱后才知道”是对房屋买卖的追认。俞元昀表示对会议记录不清楚。孙来斌表示：1．协议书是由东团五队时任队长毛根生代表东团五队与孙来斌签订的，协议签订时队里的人都知情并同意的，协议签订后毛根生和孙来斌一户一户上门让队员签字并按照每户人口数领了钱，故双方之间的买卖协议应为有效；2．孙来斌购买系争房屋后，由于房屋长期荒废，故对系争房屋进行了拆建，将东面一间拆除，将原蘑菇房和仓库中间新建了墙体，再在后面砌了后墙建成了一间，剩余的墙体大部分进行了翻建；上述工程是由东团五队现任队长即负责人宋林根进行的；3．之后孙来斌一直居住到2012年，2013年-2014年期间出租给外地人，后来就空置了，直至2018年出售给俞元昀。为此，孙来斌申请毛根生作为证人出庭作证。毛根生表示，2004年时村委会把生产队的田都收掉了，队里决定将系争房屋卖给孙来斌，协议签订前，其每家每户都去告知了，每人可得到100元；协议签订后，其到每户家里当场签字领钱，并告知了是卖掉系争房屋的钱，因为有人不会写字故由其代签；2005年时孙来斌将房屋进行了翻建。东团五队对证人身份有异议，认为与本案有利害关系；且代签未征得他人同意，与孙来斌陈述有矛盾；买房子签协议应有队里的委托书；当时确实是由东团五队现队长对系争房屋进行的装修，是将蘑菇房和仓库中间两侧新建了墙体，屋面只是进行了修补。俞元昀对证人证言没有异议。俞元昀表示：俞元昀购买系争房屋后原打算进行装修，所以就拿着其与孙来斌的合同到村里办理备案，东团五队知道房屋价值后才提起了本案诉讼；既然系争房屋是违章建筑，应予拆除。一审法院认为，《买房子协议书》的协议主文内容与东团五队各成员领取购房款的签字均书写在同一纸张上，且各成员亦收到了协议书上载明的钱款金额，东团五队提出的该协议系由时任队长在未取得东团五队成员同意的情况下擅自与孙来斌签订的主张，法院不予采信，法院认定《买房子协议书》的合同相对方为东团五队与孙来斌。虽协议书为双方的真实意思表示，但系争房屋无产证及合法批建手续，案涉协议书违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。鉴于协议书针对的买卖行为系双方的真实意思表示，孙来斌已支付了全部对价并取得系争房屋使用长达10余年，期间孙来斌亦对房屋进行了改修建，法院从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对东团五队提出的腾退系争房屋的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、青浦区练塘镇东厍村东团第五生产队与孙来斌签订的《买房子协议书》无效；二、青浦区练塘镇东厍村东团第五生产队的其余诉讼请求不予支持。二审审理中，东团五队提交了一组2020年4月至8月期间拍摄的系争房屋照片，以证明系争房屋不管是用于居住还是转让或出租使用，如房屋倒塌则将涉及到赔偿问题，且房屋本身存在法律风险，不利于维护居住稳定和正常生活秩序。对此，孙来斌表示，对照片的真实性予以认可，但认为照片中屋顶的空洞是东团五队用竹竿捅破的，且其会将房屋修缮后才入住。俞元昀表示，对照片的真实性予以认可，但认为系争房屋属于俞元昀，与生产队无关。孙来斌与俞元昀在二审中均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因系争房屋无产证及合法批建手续，一审法院认定东团五队与孙来斌签订的《买房子协议书》因违反法律、法规的强制性规定而无效，并无不当，本院予以认同。合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。但鉴于孙来斌已支付了房屋全部对价并取得系争房屋使用长达十余年，在此期间孙来斌亦对系争房屋进行了改修建，房屋现状与房屋交付时状态已不相同，返还原物已属不能，故对东团五队上诉提出的腾退系争房屋的诉讼请求，本院难以支持。综上，东团五队的上诉请求，本院不予支持。一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人青浦区练塘镇东厍村东团第五生产队负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  俞 璐审 判 员  王晓梅二〇二〇年八月二十六日法官助理  夏 兰书 记 员  陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……