江苏省淮安市淮安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0803执异22号 案外人：李永梅，女，1974年6月14日生，汉族，住淮安市淮安区。 申请执行人：倪建国，男，1969年4月8日出生，汉族，住淮安市淮安区。 被执行人：淮安中欧房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区。 法定代表人：潘文华，该公司总经理。 本院在执行倪建国与淮安中欧房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人李永梅向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 经审查查明，2018年6月27日，本院对倪建国诉淮安中欧房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0803民初93号民事调解书：一、被告淮安中欧房地产开发有限公司借原告倪建国12万元、承担利息（自2017年2月15日起，按年利率6%计算利息至实际返还之日止），于2018年9月30日前一次性返还给原告倪建国；二、案件受理费2700元，减半收取，由被告淮安中欧房地产开发有限公司负担。2018年1月22日，本院对倪建国诉淮安中欧房地产开发有限公司追偿权纠纷一案作出（2018）苏0803民初95号民事调解书：一、被告淮安中欧房地产开发有限公司于2018年3月25日前返还原告倪建国垫付款44188元；二、原告倪建国放弃其他诉讼请求；三、案件受理费905元，减半收取452.5元，由被告淮安中欧房地产开发有限公司负担。2018年8月6日，本院对倪建国诉淮安中欧房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0803民初397号民事判决书：一、被告淮安中欧房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告倪建国借款714266元、利息2471581.40元（自2016年2月6日至2018年8月8日期间的利息）（自2017年8月9日起，按基数714266元、月利率2%计算利息至实际还款之日止）；二、驳回原告倪建国的其它诉讼请求。案件受理费34129元，由被告淮安中欧房地产开发有限公司负担。 根据倪建国的申请，本院于2018年12月4日立案强制执行倪建国诉淮安中欧房地产开发有限公司民间借贷和追偿权纠纷三案，案号分别为（2018）苏0803执3190号、3191号、3192号。在本案执行过程中，本院于2019年3月12日作出（2018）苏0803执3190、3191、3192号执行裁定：查封被执行人淮安中欧房地产开发有限公司名下的位于淮安区楚州大道东侧、纬六路南侧中央府邸1号楼2106室、7号楼1502室、11号楼408、503、601室、12号楼106室不动产。并向淮安市淮安区不动产登记中心发出（2018）苏0803执3190、3191、3192号《协助执行通知书》，查封期限为三年，自2019年3月12日起至2022年3月11日止。 李永梅（案外人）提出异议称，2009年3月11日申请人因城市公馆北侧拆迁项目产权调换而获得安置权利。2013年3月7日获得安置房位于淮安区中央府邸××楼××室房屋。申请人办理房产证时，发现此房被法院查封。查封文号（2018）苏0803执3190、3191、3192号。为此申请人特向法院提出执行异议申请，请求法院依法解除对淮安市淮安区中央府邸××楼××室的查封并终止执行。 申请执行人倪建国没有提出答辩意见。 被执行人淮安中欧房地产开发有限公司辩称，案外人李永梅所有的中央府邸11号楼408室系因城市公馆北侧拆迁项目产权调换获得的安置房，由淮安中欧房地产开发有限公司代建，有淮安区城市资产投资发展中心代建协议。故本公司请贵院查明事实，依法裁决。 另查明，因淮安区城市公馆北侧地块工程建设需要而实施拆迁，案外人李永梅和其母亲黄成彦及妹妹李永娟位于淮安区淮城镇闸北村谢庄组面积为143.76平方米的房屋在拆迁范围内。2009年3月8日，案外人李永梅及黄成彦、李永娟作为被拆迁人与拆迁人淮安市淮安区城市资产投资发展中心签订《淮安市楚州区房屋拆迁协议书（产权调换）》一份，双方约定安置案外人李永梅中央府邸11号楼408室120平方米左右房屋一套，安置李永娟中央府邸9号楼307室90平方米左右房屋一套。2013年3月7日，淮安市淮安区房屋征收管理办公室与李永梅及李永娟进行结算，制作了《中央府邸项目安置房结算表》，实际安置案外人李永梅中央府邸11号楼408室、面积为122.6平方米房屋一套，安置李永娟9号楼307室、面积为95.54平方米房屋一套。2013年11月，被执行人淮安中欧房地产开发有限公司办理了中央府邸11号楼408室、建筑面积为122.6平方米的房屋所有权证。房屋交付后，案外人李永梅自2013年7月在涉案房屋居住并缴纳相关物业、水、电、天然气费用至今。2019年案外人到淮安区不动产登记中心办理产权过户手续时，因涉案房屋的土地被抵押给银行，无法办理产权过户手续。案外人即找相关部门处理，后中国银行股份有限公司淮安楚州支行于2019年11月26日向淮安区不动产登记中心出具了《情况说明》，同意中央府邸小区11号楼408室办理不动产权证及相关过户手续。 又查明，2010年3月22日，淮安市淮安区城市资产投资发展中心作为甲方与乙方淮安中欧房地产开发有限公司签订《安置房委托代建协议》一份，甲方委托乙方在城市公馆北侧地块代建安置房。合同约定了回购价格、规费标准、付款方式、违约责任等各自的权利义务，代建的安置房楼号为9号楼、10号楼、11号楼和12号楼。 本院认为，本案的争议焦点是，案外人李永梅对房屋所有权的主张能否排除本院对位于淮安市淮安区楚州大道东侧、纬六路南侧中央府邸11号楼408室房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。 本案中，案外人李永梅于2009年3月1日与拆迁人淮安市淮安区城市资产投资发展中心签订的《淮安市楚州区房屋拆迁协议书（产权调换）》，系双方真实意思表示，其协议合法有效。淮安市淮安区房屋征收管理办公室与案外人李永梅于2013年3月7日进行结算，制作了《中央府邸项目安置房结算表》，实际安置案外人李永梅中央府邸11号楼408室、面积为122.6平方米房屋一套。案外人李永梅自房屋交付后自2013年7月在涉案房屋居住至今。本院于2019年3月12日查封该房屋，在案外人签订拆迁安置补偿协议及该房屋结算交付之后，且中央府邸11号楼系被执行人为淮安市淮安区城市资产投资发展中心代建的安置房，故案外人提出对本院查封的登记在被执行人淮安中欧房地产开发有限公司名下位于淮安市淮安区楚州大道东侧、纬六路南侧中央府邸11号楼408室房屋拥有所有权并排除执行的主张，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的上述规定，其要求解除对上述房屋查封并终止执行的异议理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，裁定如下： 中止对位于淮安市淮安区楚州大道东侧、纬六路南侧中央府邸11号楼408室不动产（不动产权证号为C201339933）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾金年 审判员  邵凤兵 审判员  徐朝霞 二〇二〇年八月二十六日 书记员  杜红秋 附页――裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； （三）、该权利能否排除执行。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。