黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2001号上诉人(一审原告)：哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区南马路150号。法定代表人：朱益民，总经理。委托诉讼代理人：汪浩，女，1970年12月20日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：付天龙，男，1940年10月26日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市道外区。被上诉人(原审被告)：贾福强，男，1978年4月27日出生，汉族，哈尔滨机务段工人，住哈尔滨市道外区。上诉人哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司（以下简称益民公司）因与被上诉人贾福强房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初5292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人益民公司的委托诉讼代理人汪浩、付天龙，被上诉人贾福强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益民公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。益民公司与贾福强签订的《房屋征收补偿协议》存在法定无效情形。贾福强被拆迁的房屋系违章建筑，该地址审批的是锅炉房，违法建设为住宅。哈尔滨市城乡规划局于2008年9月9日作出了“责令拆除”的行政处罚决定书，贾福强不属于法定拆迁范围内的动迁户。2.《房屋征收补偿协议》不应视为《房屋买卖合同》。一审法院将《房屋征收补偿协议》认定为双方签订的《房屋买卖合同》缺乏事实及法律依据，即使《房屋征收补偿协议》被视为《房屋买卖合同》，因该房屋未取得《商品房预售许可证》，亦应认定无效。3.宝通府第小区消防系统至今未获审批，居民用电为临时用电、经常发生火宅，煤气未进户，房屋未进行竣工验收。综上，一审法院未能查清案件事实，适用法律错误。贾福强辩称：请求驳回益民公司的诉讼请求。事实和理由：双方签订的《房屋征收补偿协议》为真实的意思表示，不违反法律强制性规定，具备买卖房屋的必备条款，合法有效。益民公司作为房地产开发企业明知房屋预售所需条件，未办理商品房预售许可即预售商品房，应承担相应的责任，益民公司以自身原因造成的违规销售事实为由提起本案诉讼，有违诚实信用原则。益民公司与贾福强等业主签订了《房屋征收补偿协议》后，贾福强向益民公司缴纳了房款、办证费等费用，益民公司已将案涉房产交付贾福强，在不动产登记启动长达四年时间未提出异议，未质疑过合同效力问题，现益民公司以宝通府第小区未取得《商品房预售许可证》为由主张合同无效于法无据。宝通府第房产无须办理预售许可即予办理登记已是众所周知的事实。哈尔滨市房地产交易中心商品房科已于2017年9月7日向道外房产交易管理所一所发出通知，且益民公司已配合部分业主办理了不动产登记。道外房产交易管理所一所已按文件规定接受了贾福强的登记申请材料，哈尔滨市不动产登记交易事务中心已回复“在司法机关作出裁定后，我分中心将根据哈政发41号文件要求继续为其办理”，益民公司上诉请求无事实和法律依据，属恶意诉讼。益民公司向一审法院起诉请求：确认益民公司与贾福强签订的《房屋征收补偿协议》无效。一审法院认定事实：2008年9月9日哈尔滨市城乡规划局对哈尔滨市纤维厂作出哈规行处罚字[2008]第802030号行政处罚决定书，内容为“……哈尔滨市纤维编织厂在道外区大方里街191号建设的厂房锅炉房工程，办理了《建设项目选址意见书》，在实际建设过程中，建设单位改变了使用性质，地下一层为锅炉房、地上一层为车库、地上2-5层为住宅，形成违法建筑面积3654.25平方米。该工程违反了《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，已构成违法建设。……责令建设单位限十日内恢复原规划使用功能，拆除阳台及住宅墙体并补办相关审批手续，如建设单位在限期内未恢复使用性质，逾期强制拆除并将没收锅炉房以外的部分。……”2013年9月16日，贾福强与益民公司签订了《房屋征收补偿协议》，约定贾福强自愿选择产权调换方式进行搬迁补偿。贾福强原房位于道外区××街××号，原哈尔滨纤维编织厂院内1#楼2单元3层1号，原房建筑面积111.26平方米，产权调换建筑面积118.78平方米的高层，安置地点为邮政街01号宝通府第3单元26层1号房屋，差额面积每平米6500元。2014年1月7日交纳了剩余面积差价款48277元。2014年7月18日，益民公司向贾福强交付案涉房屋，贾福强使用案涉房屋至今。2017年9月7日，哈尔滨市房地产交易中心商品房科发出《通知》，载明：“道外房产交易管理一所：根据哈尔滨市人民政府《关于解决国有土地上房地产开发建设房屋权属登记问题的若干意见》（哈政综【2009】50号）和哈尔滨市人民政府办公厅《关于加快解决历史遗留建设项目不动产登记问题的工作方案的通知》（哈政办发【2016】38号）有关规定，按照2017年4月21日市维稳工作会议、2017年4月25日市政府常务工作会议、2017年4月25日市长专题会议以及2017年6月1日全省回迁安置和不动产权证办理工作电视电话会议精神和部署，通过市规划、国土、建设、公安消防等部门会签，商品房处已下发通知，准予办理销售手续。宝通府第工程建设项目商品房销售房屋271套，面积29723.67㎡.已经具备办理不动产登记前提条件，现就有关事宜通知如下：“一、同意宝通府第住宅工程建设项目（后附项目明细）办理不动产登记手续，不再核发销售许可证。二、关于办理房屋权属登记涉及的相关问题，按哈尔滨市人民政府《关于解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题的若干意见》文件中的相关规定执行，不予办理初始登记手续。”2019年3月9日，益民公司要求贾福强按照8000元/平方米的标准补足差价，在差价补缴后，益民公司为贾福强办理不动产登记证。贾福强对补缴差价一事不予认可，贾福强至庭审时未办理涉案房屋的不动产权证。一审法院认为，本案的争议焦点是益民公司的起诉是否符合法定条件；益民公司与贾福强所签订的《房屋征收补偿协议》性质及效力问题。关于益民公司的起诉是否符合法定条件的问题。一审法院认为，刘家滨作为“宝通府第”小区项目的负责人，在该项目的经营管理上，有权以益民公司的名义提起诉讼。理由如下：一、经一审法院核实，朱益民等人与刘家滨签订了《股权转让暨项目合作协议》，朱益民将其股份转让给刘家滨的目的系基于刘家滨对哈尔滨市纤维编织厂的房地产（宝通府第小区）项目进行投资，参与合作项目的经营，故基于该协议，刘家滨有权对宝通府第小区进行管理。二、经一审法院核实，朱益民认可其与刘家滨在2015年8月3日对公章、名章、财务账目等进行了交接，故刘家滨持有益民公司的公章及朱益民名章的来源及方式合法，结合朱益民将财务账目交接给刘家滨的行为，可以认定朱益民将宝通府第小区的经营管理权移交给刘家滨。综上，刘家滨作为“宝通府第”小区项目的负责人，在“宝通府第”小区项目上以益民公司的名义提起诉讼符合法律规定。关于益民公司与贾福强签订的《房屋征收补偿协议》的性质及效力问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府确定的房屋征收部门负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。意味着房屋征收补偿协议的签订双方主体应符合国家法律法规的相关规定，即房屋征收补偿协议的主体应为房屋征收部门和被征收人，本案中益民公司与贾福强签订的房屋征收补偿协议的主体是益民公司与贾福强，并不符合法律规定的房屋征收补偿协议的主体要件。另外，房屋征收补偿协议的内容应约定补偿方式、补偿金额、支付期限、搬迁费、临时安置费、过渡期间及费用等，本案中益民公司与贾福强签订的房屋征收补偿协议中仅约定了以产权调换的方式进行补偿，未约定搬迁费、临时安置费用、过渡期间等其他内容，不符合房屋拆迁安置补偿协议的内容要件。从益民公司与贾福强签订房屋征收补偿协议的目的看，应是益民公司为解决原哈尔滨纤维编制厂院内1号楼违建问题，益民公司为免于对原1号楼内业主的赔偿而进行的置换安置。从该协议的内容看，包括了商品房买卖合同应具备的主要条款，即约定了双方的名称、房屋的基本情况、总价款（原房屋面积进行的一平方米置换一平方米，另一部分为房屋面积补差款，价格为6500元/平方米）、付款方式及期限，同时约定了办理产权证的费用等，贾福强按照协议约定交付了全部价款，益民公司亦按照该协议的约定向贾福强交付了案涉房屋，现被征收的房屋仍存在，并未拆除重建，故从性质看，益民公司与贾福强签订的协议虽名为房屋征收补偿协议，实质应为双方签订的房屋买卖合同。益民公司主张贾福强与益民公司法定代表人朱益民存在恶意串通，但益民公司不能提供有效证据予以证实，仅以其他购房者的房屋价款与贾福强购买房屋价款存在差价，不能认定贾福强与益民公司签订的购房协议当然无效，也不能证明贾福强不是善意购买人，且贾福强交纳的价款48277元，仅是补房屋面积差额价款，不是房屋的整体价格。故益民公司与贾福强签订的《房屋征收补偿协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，且益民公司与贾福强均按协议的约定内容履行双方的义务，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司的诉讼请求。二审期间，益民公司举示：证据一、2013年10月18日道外区人民法院作出的《关于暂缓审批哈尔滨市纤维编织厂、哈尔滨市益民房地产公司土地审批手续的函》；证据二、哈尔滨市国土资源局作出的《关于哈尔滨市益民房地产开发有限公司兼并哈尔滨市纤维编织厂有关问题的复函》；证据三、《关于哈尔滨益民房地产开发有限公司兼并哈尔滨市纤维编织厂有关问题的复函》。以上证据拟证明：益民公司因不可抗力原因不能办理案涉房屋的相关手续。贾福强质证意见：益民公司提交的证据为复印件，且不完整，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认证意见：因益民公司提供证据均为复印件，对方当事人对上述证据的真实性不予认可；同时，上述证据只能证明2008年、2013年和2014年宝通府第的土地手续办理情况，不能证明与宝通府第小区现在办理权属登记具有关联性。故本院对上述证据不予采信。贾福强未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案焦点为案涉《房屋征收补偿协议》的效力问题。双方当事人就案涉房屋虽然订立的是《房屋征收补偿协议》，但协议并未约定拆迁补偿费等与拆迁安置相关的内容，而是约定了益民公司提供的房屋位置、面积及面积差额部分应补交房款等内容，有明显的产权置换特征，故案涉协议名为拆迁补偿协议，实为产权置换协议，益民公司针对此提出请求确认案涉协议无效的依据不足。案涉协议为双方当事人自愿签订，且益民公司收取了贾福强原房屋的产权证办理费，即由益民公司负责办理原房屋产权证，故益民公司对原房屋相关情况是了解的，其以原房屋系违章建筑为由主张案涉协议无效的依据不足。案涉协议系双方当事人真实的意思表示，依法成立。案涉房屋由益民公司建设完成后交付贾福强使用，因益民公司未缴纳土地出让金导致案涉房屋未取得相关手续，故房屋未竣工验收和取得相关手续的责任应由益民公司承担。商品房预售许可证明是由开发企业申请，政府房地产管理部门经审查出具，现政府已就案涉房屋在内的历史遗留建设项目不动产权证手续办理出台方案，故益民公司应按方案要求缴纳相关费用，完善相关销售和验收手续，其以自身过错为由请求确认案涉协议无效的依据不足。综上，案涉协议未违反法律的强制性、效力性规定，合法有效。益民公司的上诉请求依据不足。综上所述，益民公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  孟朋卓审判员  李妮娜二〇二〇年八月十二日法官助理白恩奇书记员周小倩