四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1621民初1387号 原告：何艳，女，1970年8月11日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：粟尧林（系何艳的丈夫），男，1965年9月28日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：李成勇，四川丘山律师事务所律师。 被告：唐洪成，男，1955年1月17日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：何根成，男，1947年5月5日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：岳池县银通建筑工程有限公司，住所四川省岳池县九龙镇大西街502号，统一社会信用代码91511621209752967N。 法定代表人：韩银才，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：李青峰，四川洪州律师事务所律师。 原告何艳与被告唐洪成、被告何根成、被告岳池县银通建筑工程有限公司（以下简称银通公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因当事人双方申请庭外和解，扣除审理期限30日。原告何艳及其委托诉讼代理人粟尧林、李成勇、被告唐洪成、被告何根成、被告银通公司的委托诉讼代理人李青峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何艳向本院提出诉讼请求：1.判决被告唐洪成、何根成、银通公司共同赔偿原告被拆迁门市面积差的差价款151650元（面积差10.11㎡，按15000元／㎡计算，以最终评估为准）；2.判决三被告向原告支付2018年10月23日至2019年11月18日安置费用27851.98元；3.判决被告赔偿原告门市装修费7000元、燃气安装费4000元；4.判决被告向原告承担违约金91500元；5.判决被告为原告办理门市的不动产权属证书；6.本案诉讼费、评估鉴定费等由被告承担。事实和理由：2016年7月3日，原告与被告签订了《房屋（门市）拆迁协议》，约定由被告对原告位于岳池县原大门右边第一间门市进行拆迁【产权证面积26.5㎡，房产证号岳学第00××49号，土地使用证号岳国用（2007）第1380号】，开发建设书香雅居。协议约定由被告对原告进行安置，每年安置费26000元；被告应当还原告一个开间不小于5.6米，进深不小于11米的长方形门市，面积61㎡以上；交房期限为开工建设后12个月内，门市水电气安装到位。同日，原、被告达成补充协议，室内装饰交房标准变更为地面贴地板砖、内墙干粉刮白。原告已按约定将房屋及产权证书交由被告进行商业开发，但被告拖延至2019年11月18日才向原告交付房屋；协议约定交房后100天内办理产权证，但被告自2018年10月23日起至今未付安置费，也未办理产权证。另外，根据测绘部门的现场测绘，被告还给原告的房屋为规则五边形，门市前宽5.3米，后宽3.95米，面积51.49㎡（含公摊面积1.97㎡），与协议约定补偿的长方形门市面积少了10.11㎡。室内地面贴地板砖、内墙干粉刮白和天然气均未按补充协议约定履行。经原告向被告多次交涉，被告拒绝履行。根据合同约定，违约方应当向另一方缴纳资产10%的违约金。因协商未果，故诉于人民法院并提出前述诉讼请求。 被告唐洪成辩称：一、原告起诉被告程序上明显错误。《房屋（门市）拆迁协议》及其补充协议上的签字均是何根成在前，唐洪成在后，因此，先诉唐洪成，后诉何根成是错误的，是不依法办事。二、《房屋（门市）拆迁协议》第一条第4项约定“不拆迁不补偿”，由于唐洪成并没有拆迁原告的门市，因此唐洪成不承担还建补偿的责任。三、《房屋（门市）拆迁协议》签订及还建补偿的责任划分。2016年5月左右，南街小学向县信访局、县纪委举报唐洪成地块上3号教学楼是D级危房，教育局原工作人员刘顺海、成杰非法使用D级危房开办幼儿园，县政府批示停止使用，立即拆除。经商议，初步意向是唐洪成与相邻门市联合拆迁改建，门市拆迁改建由何根成负责，包括拆迁还建的补偿和拆迁协议的签订。相邻门市共9个，其中8、9号门市何根成已先收购。于是，2016年7月3日，何根成与何艳、粟尧林协商了门市的拆迁。当时，何艳不相信何根成，要求唐洪成也在拆迁协议上签字，否则就不同意协议。当年门市尚未拆迁，置换地也未取得，唐洪成在《房屋（门市）拆迁协议》上签字纯属证明而已。2017年12月29日，何根成与唐洪成签订了《土地开发补偿合同》，约定，该项目全部的建设投资、土地开发和门市拆迁还建的补偿、产权证的办理，项目建设涉及各种税费的缴纳、建设手续的完善、施工安全、民工工资、工程材料款的支付、建筑质量安全的保证，以及与法律法规相关的一切债权债务等均由何根成承担，与其他无关（包括“联合改建委员会”和唐洪成）。《房屋（门市）拆迁协议》在前，《土地开发补偿合同》在后，约定拆迁还建门市属同一标的，因此后合同具有法律效力，覆盖了前合同的效力，门市的拆迁还建补偿应由何根成承担。何根成是拆迁方，被拆迁门市共9个，何根成说唐洪成签了3个，其余是何根成签的。2017年12月29日之前是联合改建，之后的一切按《土地开发补偿合同》的约定与唐洪成无关，唐洪成已不再参与，是何根成的责任。 被告何根成辩称：1.是唐洪成先说他有660㎡的土地，要和相邻门市联合改建，想把劳务工程发包给何根成做。2017年10月18日，唐洪成与相邻门市业主成立联合改建委员会，与四川正兴宏业建筑工程有限公司签订了修建合同后，唐洪成在2017年12月7日办理好相关手续。在与何根成协商建设施工事宜时，何根成发现设计图纸上的门市面积不够补偿9个业主的门市面积，其中何艳第一次设计的面积为36.96㎡，何根成建议变更设计，修改后何艳门市的设计面积为53.54㎡，最后唐洪成表态说没办法了，只能这样修了。2017年12月7日后，何根成与联合改建委员会签订了修建协议，按唐洪成提供的图纸进行了施工。2.施工过程中，由于唐洪成土地权属纠纷造成了停工几个月，因为修建协议是何根成与唐洪成共同签订的，所以何根成对超期的安置费不应承担责任，有唐洪成的请示和国土局的处理意见为证。3.对何艳的门市装修及天然气安装，约定的是装修及安装的工作由何根成负责，但并没有约定不给付装修费和安装费，由于何艳不给钱，因此没有给她装。4.因唐洪成与相邻9个门市的国有土地使用权总证没有办好，唐洪成未缴纳土地增容费，所以现在对所有业主都无法办理不动产权证。《房屋（门市）拆迁协议》是唐洪成做的主，还有三个合同是2014年签的，合同签完之后的设计和报建都是唐洪成去办的，所有合同都是唐洪成保管的，何根成处没有合同。唐洪成是拆迁方，文教建司书香雅苑项目部的公章是唐洪成拿出来加盖的，与何根成无关。5.《土地开发补偿合同》是何根成与唐洪成所签的，但是，没有盖公章，不生效，所以原告的门市还是联合改建委员会改建的。何根成只是按图施工，不承担拆迁还房的补偿责任。 被告银通公司辩称：《房屋（门市）拆迁协议》签订时，银通公司还没有成立。银通公司从未与原告何艳签订任何合同，也未授权唐洪成、何根成与何艳签订合同，更没有提供公司公章，或设立项目部，也从未参与原、被告所述书香雅苑开发项目。银通公司作为本案被告不适格，应当驳回原告对银通公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：一、唐洪成用地及相邻门市联合改建的由来。 为切实解决南街小学改扩建用地需求，岳池县住房和城乡规划建设局（以下简称建设局）确定：拆迁南街小学北侧部分居民房屋，并将原南街小学名下临环城路一侧660㎡的土地与原唐洪成临南街小学西北侧824.8㎡土地进行置换，便于南街小学校舍改造整体规划，合理布局。 2014年5月18日，经县政府批示同意《南街小学与唐洪成土地置换协议》。按照该协议第五条的规定，唐洪成在取得南街小学置换用地后，不得单独对土地上建筑物进行改建，应与该置换地周边住户达成改建协议后联合改建，并依法按相关程序进行。2014年6月16日，经岳池县城乡规划管理委员会第54次会议审定，将南街小学置换给唐洪成的660㎡土地调整为二类居住用地。2016年3月7日，唐洪成取得岳池县九龙镇原南街小学临环城东路一侧660㎡的土地使用权，于2017年2月14日登记取得川（2017）岳池县不动产权第××号不动产权证。 2016年3月7日，建设局将“唐洪成置换地及周边9门市联合改建设计方案（书香雅苑）”上报县政府审定，县政府予以批准。方案指标：总建筑面积3,196.80平方米，容积率3.783，建筑密度64.50%。 2016年4月27日，规划设计经建设局规划审核定图，其中何艳门市设计面积59.54㎡。2017年12月21日，经修改设计，并经建设局张毅签注批准，并备案，施工图最终审定，其中补偿何艳的门市设计面积为34.84平方米。 2017年9月13日，唐洪成用地及相邻门市联合改建委员会（以下简称联合改建委员会）成立。章程附承诺书、合伙人签字名册。名册及相关信息载明合伙人有何艳、粟菊、唐一菁、唐洪成、何根成等18人，但名册上“何艳”的签名并非何艳或其丈夫粟尧林所签。章程约定：全体业主合伙进行联合改建；同等出资，平等享受合伙利益；风险共担，对本机构的债务、建房所承担的税费承担连带责任；房屋修建及分配，按合同执行；房屋修建工程及附属工程实行包工、包料、包安全、包质量、包工期的原则；房屋两证只办理给联合改建参与者本人；联合改建委员会的全部民事责任由全体合伙人共同承担；联合改建委员会终止应当成立清算组，清理债权债务，依法处理剩余财产，完成清算工作；若产生债务，由全体合伙人共同承担。 2017年9月21日，“唐洪成用地与相邻门市联合改建委员会”取得建设用地规划许可证【岳规建地字第（2017）17号】，载明用地单位为“唐洪成用地与相邻门市联合改建委员会”，用地项目名称为唐洪成用地与相邻门市联合改建（书香雅苑），用地位置为岳池县，用地性质为二类居住用地，用地面积为约850.23㎡（以国土确权为准），建设规模为计容面积不超过3216.4㎡。 2017年9月21日，“唐洪成用地与相邻门市联合改建委员会”取得建设工程规划许可证【岳规建字第（2017）39号】，载明建设单位为“唐洪成用地与相邻门市联合改建委员会”，建设项目名称为唐洪成用地与相邻门市联合改建（书香雅苑），建设位置为岳池县，建设规模为3196.80㎡（均为地上）。 2017年9月21日，项目取得建设工程施工许可证，载明建设单位为“唐洪成用地与相邻门市联合改建委员会（书香雅居）”，工程名称为书香雅居，施工单位是四川正兴宏业建筑有限公司，设计单位为华优建筑设计院，监理单位为四川佳诚建设项目管理咨询有限公司，勘察单位项目负责人陈昌勇，设计单位项目负责人吴艺超，施工单位项目负责人唐军，合同工期2017年12月10日—2018年12月10日。该建筑工程施工许可证附件载明，建设单位项目负责人唐洪成。 二、施工承包。 2017年10月18日，“唐洪成用地与相邻门市联合改建委员会”与四川正兴宏业建筑工程有限公司签订了《施工合同》。合同分别加盖“唐洪成用地与相邻门市联合改建委员会书香雅苑”公章和“四川正兴宏业建筑工程有限公司合同专用章”，唐洪成作为发包人“唐洪成用地与相邻门市联合改建委员会”的法定代表人签名。合同主要约定：1.“唐洪成用地与相邻门市联合改建委员会”书香雅苑项目由四川正兴宏业建筑工程有限公司为施工承包方。2.施工图纸由发包方提供，施工方按图施工。3.按《岳池县人民政府办公室关于加强工程项目建设资金监督管理的通知》（岳府办函【2015】17号）文件执行，具体按照分期拨款的方式支付工程进度款，完成总工程量的40%之后，拨付工程合同约定价款的三分之一，竣工验收合格后，拨付工程合同约定价款的三分之一，经结（决）算、审计后，拨付除保证金外的三分之一。工程进度款支付时，施工单位提供计量工程的相关资料。4.工期自2017年11月10日至2018年11月9日。5.签约合同价款2,600,000元。双方签字盖章生效。 2017年10月18日，四川正兴宏业建筑工程有限公司与何根成签订了《唐洪成用地与相邻门市联合改建项目（书香雅苑）项目经理目标管理责任书》、《施工安全责任书》、《承诺书》，聘任何根成为项目经理，实际上是何根成挂靠四川正兴宏业建筑工程有限公司承包该项目的工程建设施工业务。《唐洪成用地与相邻门市联合改建项目（书香雅苑）项目经理目标管理责任书》中约定“2.3项目经理应享有以下权利：…5、项目经理自筹资金，组织实施本项目，为体现本次项目的特殊性，上缴9,000元人民币资料费及管理费给公司，所有权归项目经理何根成，本项目独立核算，自负盈亏，风险和税费由何根成自行承担。”。 三、唐洪成与何根成关于书香雅苑项目的开发合同 2017年12月29日，何根成以四川正兴宏业建筑有限公司（甲方）委托代理人的名义与唐洪成（乙方）签订《土地开发补偿合同》，合同约定：1、乙方土地位于岳池县，产权面积660㎡。2.相关信息。乙方的土地与相邻门市约9个，并且乙方用地与相邻门市经县政府批准“同意联合统一改建”。改建的规划条件拟确定及设计方案，项目可用土地面积850.23㎡（其中：唐洪成用地面积660㎡，相邻门市用地面积共190.23㎡），容积率3.783，建筑总面积3196.8㎡。建设用地许规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证均已取得。3.开发补偿。甲方同意利用乙方岳池县原南街小学临环城东路一侧660㎡土地开发建设住宅，以现金6000000元补偿给乙方，乙方仅获得土地开发补偿金6000000元，乙方不承担任何建设成本和一切相关税费。该项目所建面积除门市拆迁还建的补偿面积外，剩余面积归甲方所有。4.付款方式。5.双方权利义务。“①根据甲乙双方签订的合同，唐洪成用地与相邻门市联合改建（书得雅居）项目的承包承建由甲方承担，该项目的开工建设（含水电气安装、内外墙的装饰装修及外墙保温），施工过程管理、竣工验收及备案资料的交付、资产的移交等所涉及的一切相关事宜均由甲方负责。②该项目的建设投资、土地开发和门市拆迁还建的补偿、产权证的办理，项目建设涉及各种税费的缴纳、建设手续的完善、施工安全的处置、民工工资及工程材料的支付、建筑质量安全的保证、以及与法律法规相关的一切债权债务等均由甲方承担，与其他无关（包括“联全改建委员会”及乙方）。③乙方提供的土地必须真实、准确，可信，并在规划红线范围内。④乙方负责协调南街小学的关系，但甲方全力配合。若因南街小学关系引起停工，一切责任由乙方负责，因其他原因引起的，乙方不负责。⑤其他关系的协调由甲方负责，乙方全力配合，包括城管、交管部门的协调。”6.违约责任。7.合同未尽事宜，由双方协商补充，补充协议具有同等效力，但土地开发补偿及相关约定以本合同为准，其他合同无效。8.本合同自双方签字盖章之日起生效。《土地开发补偿合同》上只有何根成、唐洪成的签字，没有四川正兴宏业建筑有限公司签章。 2018年6月22日，何根成以四川正兴宏业建筑有限公司（甲方）委托代理人的名义与唐洪成（乙方）签订《补充协议》，合同约定：1.产权总证的办理。唐洪成用地与相邻门市联合改建（书香雅居）项目的产权总证办理由甲乙双方共同办理，办证时由乙方提供办证所需的相关资料、如乙方《不动产权证》和建设项目许可证等资料，若项目涉及增容费等县国土局及评估机构评估后由甲乙双方共同承担。2.分户《不动产权证》办理。①甲方新建房屋必须经职能部门验收合格，并备案交付使用。②甲方必须依法依规、按政策向税务等部门缴纳各种税费，并提供税务部门合法有效的凭据和相关部门签审的文件资料。③分户产权证的办理先由甲方造册核实，送建设单位复核签字，再由乙方书面签审后交甲方报不动产局窗口办理。除乙方提供的产权总证和个人身份证外，其他一切所需的办证资料由甲方提供，并且真实、可信，合法合规，不动产局办证窗口验收合格，具备领证依据。所产生的一切费用均由甲方承担。3.甲乙双方的责任。因甲方提供的资料不真实，且有违法违规行为，甚至弄虚作假，所引起一切法律责任和经济责任均由甲方承担，与乙方无关。乙方不在5个工作日内提供产权总证和个人身份证，视为违约。时间以甲方书面通知和短信通知为准，并且乙方同意在甲方支付给乙方的补偿金6,000,000元中暂留300,000元作为办证保证金。待取得领证凭证后同日由甲方退还给乙方。4.本合同未尽事宜，双方协商补充，补充协议具有同等法律效力。本补充协议自双方签字盖章之日起生效。《补充协议》上也只有何根成、唐洪成的签字，没有四川正兴宏业建筑有限公司签章。 四、书香雅苑项目的实际施工。 在唐洪成、何根成共同或分别与相邻门市业主签订了拆迁协议之后，并以联合改建委员会的名义取得相应规划、用地许可之后，何根成对项目旧门市及房屋实施了拆除，并于2018年年底由何根成自筹资金完成全部施工，联合改建委员会合伙人没有实际出资。完工后，由何根成将相应9个门市已全部交付给相关业主，除门市外的楼房26套已全部由何根成出售并收款。因土地出让金未补交，项目建设增容费也未缴清，所以无法验收，何根成未提交竣工验收，也因此，项目不动产总证及各业主分证均无法办理。 项目建设施工过程中，因唐洪成的项目周边门市住户（原84队职工）与唐洪成发生土地使用权争议，为防止事态矛盾激化和调查了解，且建设局出文要求暂停施工，由此导致了停工，并最终导致工期延期。后经核实，涉及唐洪成从南街小学置换取得土地中的13.8㎡空地的权属，2018年4月25日，岳池县国土资源局以【2018】32号处理意见书回复唐洪成，确认属于唐洪成所有。但因该项目增加建筑面积，所以处理意见书中同时要求建设方，“请你及相邻9住户”依法尽快补缴土地出让金、完善用地手续后方能动工建设。为此，2018年4月12日，唐洪成代表联合改建委员会向岳池县人民政府提交《关于减免增容费的请求》，申请减免项目建设增容费，至今未予批复。相关改建项目建设方也尚未依法缴清增容费。另外，关于唐洪成与南街小学的该宗土地置换，双方仍发生纠纷，并由本院（2019）川1621民初2827号案件中处理，纠纷的主要内容是，南街小学主张按评估价值计算后唐洪成还应补偿南街小学置换土地差价款。 五、何艳门市的改建协议及补充协议、新门市交付及面积。 何艳拆迁前的门市位于岳池县，建筑面积26.50平方米（其中公摊面积1.34平方米），登记所有权人为何艳，房产证编号为00××49，国有土地使用证编号为岳国用（2007）第1380号，地类（用途）为商业用地，出让取得。 经协商一致，2016年7月3日，何根成、唐洪成以岳池县文教建筑公司书香雅居项目部（甲方）的名义，与何艳（乙方）签订了《房屋（门市）拆迁协议》，主要约定：1.何艳门市位置、面积及产权证。何艳被拆迁门市位于岳池县老大门右边第一间，面积26.5㎡，房产证为后字第××号，土地使用证为岳国用（2007）第1380号，面积26.5㎡。2.搬迁要求及时间。乙方自本协议签订后将《房屋产权证》、《土地使用证》、身份证一并交甲方报建使用。待甲方书面通知后10个工作日内将门市内物品自行搬出完毕实施拆迁。乙方门市已租出未到期，甲方与承租方协商办好搬出事项。3.门市的拆除。甲方统一组织具有相应资质的施工队拆除，所有原材料归甲方所有，乙方不得干涉。乙方处理好因门市所涉及的一切纠纷（包括民事、经济责任）。4.门市补偿。①安置补偿：安置期为一年，安置费为每户补助26000元，安置期从领取安置费之日起算。若在规定时间内甲方不能将新门市交付乙方使用，安置费另按日计算进行补偿。安置费在甲方拆迁办公室领取。②拆迁补偿。甲方按规划设计的标准门市还给乙方开间不小于5.6㎡，进深不小于11米的长方形门市，且是侧面开一个3.6米的双开门门市，面积61㎡以上。所还门市位置仍位于岳池县老大门右边第一间。乙方不负担建筑成本费用，门市的编号与原门市一致，不拆迁不补偿。5.交房标准。①交房期限为甲方开工建设后12个月内，甲方负责将新建门市交给乙方使用。②工程质量符合国家现行施工规范标准及有关行业标准，竣工后由建设行政主管部门及有关单位现场验收，合格备案后交付使用。如发现质量问题，可找甲方或以书面形式反映实际问题，甲方负责现场查看核实，并对实际问题在三个工作日内保证到场维修。③装饰。外墙临街面砖或涂料（按设计要求实施）；室内部分，门为卷闸门；门市内水、电、气、厕所通；地面水泥砂浆找平。6.产权证办理。新门市的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》由甲方代为办好交给乙方，工本费和税费由甲方负责，产权证办理自乙方接门市的次日起计算，最长不超过100天。7.违约责任。甲乙双方如一方违约，违约方向另一方缴纳资产（门市价值）10%的违约金。8.未尽事宜由双方协商补充。9.本协议一式五份，双方各执一份，交建设行政主管部门备案一份，交征地拆迁办公室一份，办证用一份，具有同等法律效力。 《房屋（门市）拆迁协议》上何根成、唐洪成作为岳池县文教建筑公司的法定代表人签字，前后均加盖了“岳池县文教建筑公司书香雅居项目部”公章。唐洪成已自认该公章为唐洪成、何根成自行刻制，确非来自岳池县文教建筑公司，唐洪成持有并加盖。2016年7月3日，何艳与唐洪成、何根成又签订了《房屋拆迁补充合同》，约定：一、室内部分原协议地面为水泥砂浆找平变更为地板砖、内墙变更为干粉刮白；二、新建门市后面要有窗，门市开间宽度以墙与墙之间中到中计算；三、若新建门市后面修房屋，甲方以3,000元/㎡卖给乙方；若修建不合理乙方可以不买。 2016年7月3日，唐洪成出具收条，收到何艳的房产证和土地使用证。2019年11月18日，何根成向何艳的丈夫粟尧林交付新门市钥匙。2019年12月，经原告何艳委托岳池万鑫测绘有限公司测绘，书得雅居何艳新门市建筑面积51.49㎡（公摊面积1.97㎡），前宽5.30米，后宽3.95米。何艳支出新门市干粉刮白工钱及材料款2,500元，地板砖工钱及材料款4,500元，尚未安装燃气。据岳池港华燃气工程安装收费标准为每户4,000元-5,100元之间。2019年10月24日，经原告何艳、被告何根成在场，由何根成委托，岳池万金测绘有限公司进行测量，并出具测绘报告，载明何艳新门市产权面积53.54平方米（含其中分摊面积1.97平方米）。2018年10月22日，何根成收取何艳新门市装修（打夹层等）款8,000元，并为何艳完成相应的装修施工。 另据唐洪成、何根成自述，他们分别以个人名义分别与其他被改建住户签了数量不等的拆迁协议，但何艳这一份是唐洪成、何根成共同所签。 六、岳池县文教建筑公司及银通公司的工商登记。 岳池县文教建筑公司，1985年1月13日成立，经营范围包含土木工程建筑等，组织机构代码20975296-7，原住所四川省岳池县。于2015年10月14日进行企业法人改制，岳池县文教建筑公司变更登记为岳池县银通建筑工程有限公司。 被告岳池县银通建筑工程有限公司工商登记载明，1985年1月13日成立，营业期限自1985年1月13日至今存续，经岳池县市场监督管理局于2019年7月4日核准登记，经营范围包括国有土地整理开发、城市基础设施建设、房屋建筑、建筑装饰装修工程、施工劳务等。 七、关于何艳门市的市场价格 2013年4月12日，胡强出售改建前的岳池县九龙镇环城东路A幢2号门市，买方粟菊，建筑面积19.62平方米，成交价276,000元，单价14,067.28元/㎡。 原告因其所得补偿的门市面积不足，未予办证等与被告唐洪成、何根成协商不成，遂诉至本院并提出前述诉讼请求。 本院认为：形式上，书香雅苑（居）项目是唐洪成、何根成、何艳等18人合伙成立的联合改建委员会作为建设单位（建设方），经依法审批并取得用地、规划、施工、人防许可证后建设的；工程的施工是联合改建委员会作为发包人发包给四川正兴宏业建筑有限公司，何根成挂靠四川正兴宏业建筑有限公司施工的。本来按联合改建委员会章程约定，合伙人应当出资2,600,000元作为工程价款，并取得竣工后的建筑物所有权，按章程分配改建成果和承担民事责任。实质上，联合改建的合伙人并没有参与改建，没有实际投资，没有参与建设、管理、监督，没有分配利益和风险负担（何艳等业主甚至没有在名册上签字）。实际上是唐洪成与何根成共同或分别与被改建人签订了类似于与何艳所签的《房屋（门市）拆迁协议》及《房屋拆迁补充合同》，约定向被改建人进行安置、补偿，而由唐洪成、何根成进行房地产开发经营。实际上的施工是由何根成全出资，完成拆除旧房和修建新房。 依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条的规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营业务的；或者未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。可见，从事房地产开发，必须是合法、有资质且取得营业执照的房地产开发企业。而被告唐洪成、何根成不具备房地产开发经营的资质，其利用书香雅苑项目从事房地产开发经营违反法律规定；其为了进行书香雅苑项目的开发经营，而与原告何艳所签订的《房屋（门市）拆迁协议》及《房屋拆迁补充合同》，系以合法形式掩盖其非法目的，扰乱了城市房地产开发市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，该协议无效。 无效协议自始无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 根据2016年7月3日何根成、唐洪成与何艳所签《房屋（门市）拆迁协议》，对何艳而言，何根成、唐洪成是合同一方共同当事人，在2017年12月29日前是实际上的共同开发商，应对何艳承担合同一方当事人的共同责任。2017年12月29日唐洪成与何根成所签订的《土地开发补偿合同》及《补充协议》，一方面约定对唐洪成本人660㎡土地开发的还房补偿变为资金6,000,000元补偿，另一方面约定包括唐洪成土地使用权在内的项目全部工程的承建、投资、还房补偿、办证、税费均由何根成承担，即按《土地开发补偿合同》及《补充协议》，何根成在2017年12月29日之后成为单独开发，承担安置、补偿、还房、办证等责任。事实上项目中旧房的拆除、新房的修建也是何根成独立完成，全出资；在项目完工后，除还房外的楼房26套也是由何根成享有所有权并由何根成全权出售收款；对唐洪成支付补偿款及对其他被改建人交付新门市也是由何根成完成。但是，根据2018年6月22日双方签订的《补充协议》，即使2017年12月29日后，唐、何二人仍然要共同承担补交土地出让金、缴清项目增容费、配合办证等责任，可见，唐洪成2017年12月29日后对于该房地产开发项目仍应当承担责任；再则，《土地开发补偿合同》及《补充协议》转移唐洪成的责任义务也未取得其他被改建人的同意，至少，对应负何艳的安置、补偿责任的转让并未取得《房屋（门市）拆迁协议》相对人何艳的同意。由于《土地开发补偿合同》及《补充协议》的合同双方当事人是唐洪成、何根成，即使合法有效，也只能约束唐洪成、何根成，并不能约束其他被改建人，不能对抗协议之外的何艳基于《房屋（门市）拆迁协议》的独立债权请求权。所以，无论唐洪成、何根成2017年12月29日之后是否是实质性共同开发书香雅苑项目，但对何艳而言，作为合同相对人，应当承担共同责任。对被告唐洪成抗辩其不应当承担原告的任何民事责任的意见不予支持。 唐洪成已经确认，所谓“岳池县文教建筑公司书香雅居项目部”公章并非来源于公司，是唐洪成等人私自刻制并加盖，对被告银通公司不构成法律事实，不产法律责任；且没有证据证明原岳池县文教建筑公司或现银通公司参与该项目或授权唐洪成刻制公章、订立合同，或获取利益，所以原告与银通公司在本案中不构成任何法律事实，不产生任何民事责任。对原告诉请被告银通公司承担责任的主张不予支持。 本案中，被告唐洪成、何根成违法进行房地产开发经营，具有主要过错（80%），对何艳的财产损失应当承担补偿或赔偿责任；原告何艳基于签订合同的应当负有的审慎义务，疏于审查，存在一定过错（20%），对自己的损失应当分担一定责任。 虽然协议无效，鉴于本案事实，原告何艳所享有的合法财产因无效合同已然无法恢复，构成直接损失；另外，对其合法财产因合法改建或合法的房地产开发拆迁安置补偿必然获得利益，构成其合法的期待利益损失。对此直接损失和期待利益损失，应当由协议双方根据过错责任分担。兼顾公平，对何艳的直接损失和期待利益损失可以参照其《房屋（门市）拆迁协议》及《房屋拆迁补充合同》计算。因为该协议是何艳真实意思表示，反映了其期待利益具体范围和计算方式，即，包含还房、面积差价款、逾期安置费在内的利益。据此，对何根成已经交付何艳的财产（即位于岳池县老大门右边第一间），作为补偿原告的直接损失，应归何艳所有。关于面积差价款，由于原、被告各方均明确表示不申请评估，以拆迁之前相邻门市的市场交易价14067.28元／㎡、原、被告共同在场经万鑫公司测量的面积53.54㎡，及原、被告约定还房面积61㎡计算较为适当，本院据此酌定。关于安置费，约定交房时间为开工后12个月内，工期为2017年12月10日至2018年12月10日，因此，交房期应为2018年12月10日，实际交房日为2019年11月18日，逾期343天，参照约定应计安置费24432.88元（26000元／年÷365天×343天），应为适当。据此，酌定由被告何根成、唐洪成向原告何艳补偿门市差价款83953.53元【14067.28元／㎡×（61㎡－53.54㎡）】×80%，赔偿安置费19546.30元（26000元／年÷365天×343天×80%）。 关于原告主张的违约金，因双方均有过错导致合同无效，依法不应支持。关于原告诉请安装地板砖、天然气等，因补充协议并没有明确约定谁承担费用，属于约定不明，不宜参照并计入期待利益损失，兼顾公平，对原告此项请求依法不予支持。关于办理不动产权证，因案涉工程尚未验收合格，不具备办证的条件，对原告此项请求亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告何根成、唐洪成在本判决生效后十日内向原告何艳补偿损失83,953.53元； 二、被告何根成、唐洪成于本判决生效后十日内向原告赔偿安置费19,546.30元； 三、驳回原告何艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2,765元，由原告何艳负担1,750元，被告唐洪成、何根成负担1,015元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  唐亚东 二〇二〇年八月十二日 书记员  李定娟