文书内容湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初11932号原告（反诉被告）：黎亚男，女，1988年12月5日出生，汉族，自述无业，现住武汉市江岸区。被告（反诉原告）：黄贵荣，女，1985年12月18日出生，土家族，自述无业，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：曹广锋（特别授权代理），男，系黄贵荣之夫，住武汉市江岸区永安路6号9栋1单元31楼3103室，公民身份号码：413001197106303016。被告（反诉原告）：曹广锋，男，1971年6月30日出生，汉族，自述无业，住武汉市江岸区。第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，该公司经理。委托诉讼代理人：冯化吉（一般授权代理），男，系武汉吉家房地产经纪服务有限公司法务，住武汉市江岸区。原告黎亚男诉被告黄贵荣、第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员张愿担任审判长，人民陪审员赵静、王玉波参加的合议庭进行审理。审理中，经原告黎亚男申请，本院依法追加曹广锋作为本案共同被告参加诉讼。因被告黄贵荣、曹广锋下落不明，本院向其公告送达了民事起诉状副本及开庭传票等相关法律文书。被告黄贵荣、曹广锋在法定期限内提出反诉，经审查，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黎亚男，被告（反诉原告）及被告（反诉原告）黄贵荣的委托诉讼代理人曹广锋、第三人吉家房地产公司的委托诉讼代理人冯化吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黎亚男向本院提出诉讼请求：被告（反诉原告）向我退还租赁保证金23,600元。事实与理由：2017年7月16日，我与被告（反诉原告）协商签订了吉家地产房屋租赁合同，约定由我承租被告（反诉原告）位于武汉市江岸区永安路6号武汉天地御江苑二期9栋31层3103室房屋一处，租赁期限为两年（自2017年7月24日起至2019年7月23日止），租金为每月11,800元整，租金按季结算。我于租赁合同生效之日向被告（反诉原告）支付该房屋保证金为23,600元整。合同期满，若我无违约行为，被告（反诉原告）应在合同到期当日将保证金无息退还给我。合同签订后，我依约履行了义务，但被告（反诉原告）无视法律规定及房屋租赁合同约定，未依约退还保证金，给我造成了巨大的经济及精神损失，被告（反诉原告）应依法承担违约责任。被告（反诉原告）黄贵荣、曹广锋辩称，合同期满若乙方无违约行为是前置条件，但是原告（反诉被告）有很多违约行为。合同第二条也有约定，原告（反诉被告）没有经过我方的同意在阳台至卧室的墙上打洞，在卧室里面安装了一个空气开关。因为原告（反诉被告）是做美容的，地板上不知道是烤了还是泡了，损坏了一大块。主卧室飘窗上的防护栏给拆了，灯也拆了，客厅上打了11个膨胀螺丝装了长长的滑轨。原告（反诉被告）第一次拖欠租金的时候我方就要求原告（反诉被告）看合同，之后原告（反诉被告）每次支付租金全逾期，逾期了总共102天，再严格一点就是逾期了1029天，至今还有115元没有付清。我方不知道在居民住宅里面开设美容院是否合法，这点存疑。合同约定该房屋租赁期间乙方应当支付物业费等费用。2018年6月份物业给我方打电话说从1月份开始就没有缴纳物业费，我方跟原告（反诉被告）联系，原告（反诉被告）没有理我方。2017年7月17日原告（反诉被告）通过中介给我方发了一份电费单65.19元，我方觉得奇怪，明明电费已经结清了，为什么还发给我方，我方本着对租户负责的态度支付了30余元，跟原告（反诉被告）的电费单不一致，我方自己询问供电局，供电局说上个月的电费已经结清了，我方缴纳的是从上次结清至缴纳费用之前的电费，横跨了搬进来之前的电费，也就是我方帮原告（反诉被告）缴纳了16日至18日的电费，但是这三天的电费应当是原告（反诉被告）自己缴纳。原告（反诉被告）存在多项违约行为，按照合同约定我方可以没收保证金并可以要求额外赔偿。第三人吉家房地产公司述称，2017年7月16日经我公司居间，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋租赁合同，合同约定由原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）位于武汉市江岸区永安路6号武汉天地御江苑二期9栋31层3103室的房屋，该合同经三方签字盖章，系真实意思表示，合同合法有效，双方应依据合同约定履行合同义务，请法院依法判决。被告（反诉原告）黄贵荣、曹广锋向本院提出反诉请求：1、原告（反诉被告）赔偿房屋维修费用10,000元；2、原告（反诉被告）照价赔偿丢失家具物品总价23,229元，其中门锁价格参照京东旗舰店标价得知为2,279元，门禁卡价格询问物业得知为每张50元，有线电视机机顶盒遥控器价格网上查询得知为50元，其余家具价格均按照合同附件标价，应照价赔偿；3、原告（反诉被告）按合同赔偿违约金，最少逾期累计102天，每天35.40元，计3,610.80元。另，2017年10月19日本就逾期10日，而原告（反诉被告）当天未足额支付当季房租应当视作继续逾期，至今尚差155元仍未付清，自10月19日到开庭之日（2020年8月13日）止，其逾期1029天，每天35.40元，计36,426.60元，以上三项合计3,610.80＋155＋36,426.60=40,192.40元；4、原告（反诉被告）按照合同规定，支付自2018年1月至2020年7月23日物业费共计8,461.89元；5、以上共计81,883.29元，减去保证金23,600元，原告（反诉被告）共需赔偿58,283.29元；6、原告（反诉被告）承担本次诉讼费。事实和理由：1、黎亚男与我方通过吉家房地产公司工作人员程才于2017年7月16日签订房屋租赁合同。租赁房屋位于武汉市江岸区武汉天地御江苑二期9栋3103室，租期两年。按照合同第五条“合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方”的约定，黎亚男在合同期内有多项违约行为，如拖欠租金、物业费、电费以及未经我方同意对房屋进行拆改等。另据第七条“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在当天内退还该房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿”的约定，黎亚男的行为符合其中两项，为未经我方同意擅自拆改、损坏房屋以及拖欠租金累计达7日，故我方没收全部保证金，并要求赔偿额外损失。2、按照合同第四条“（租金及支付方式）该房屋月租金为人民币11,800元整（此价格不含相关税费），租金按季结算，首次租金乙方于当日（即2017年7月16日）交付给甲方，以后各期租金交付时间为每季度提前7日之前。乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金”，该条是关于租金及支付方式的完整表述，和第三条并无承接关系，“首先……以后……”这样的连接词说明的是两句之间的时间逻辑关系，故此，下一次租金交付时间为7月16日之后的一个季度提前7日之前，即10月9日。黎亚男历次交付时间如下：2017年10月19日，最少逾期10天，由于并未足额交付，应当视为继续逾期，至今仍未付清；2018年1月24日，逾期15天；2018年4月17日，逾期8天；2018年7月24日，逾期15天；2019年1月27日，逾期18天；2019年4月30日，逾期21天；以上累计逾期最少102天，最多1131天，均远远超过“累计达7日”的违约标准。3、按照合同约定，物业费由黎亚男支付。2018年6月底，小区物业电话告知自当年1月份开始就没交物业费了，我方微信中询问黎亚男，但黎亚男未做任何回应。合同第七条第2项约定了免租7天电费由客户承担。2017年7月19日，即黎亚男入住第三天，黎亚男通过中介出具一张电费单，要求我方支付电费。我方记得电费早已结清，稍觉疑惑，但还是扫码支付了30元，发觉和单据上的金额对不上，经询问供电局后得知扫单据上的二维码，交的实际上是截止到前一天的电费，也就是说，距离上次结清到7月19日这几天新产生的电费。我方微信告知黎亚男替其代缴了电费，但黎亚男未做任何回应。综上，黎亚男还违反了支付物业费和电费的两项约定。4、2019年7月22日，黎亚男微信说“已经搬完并且还原”，7月23日合同期满，黎亚男微信发来4段视频，视频显示房屋空空荡荡，合同附件所列家具清单大部分都已不见。8月29日，我方通知黎亚男交接房屋，约定“明天下午四点”，黎亚男回复“中介过去交接，情况他都了解”。我方和中介程才于2019年8月30日在房屋交接，发现不但家具丢失大半，房屋固定设施也多处损坏，我方和中介程才一起进行视频录像及拍照取证，并共同签署了损坏及丢失清单。黎亚男违约事实清楚，为了捍卫法律尊严，黎亚男的诉讼请求应予以驳回，请求贵院在查明事实，判决驳回黎亚男起诉的同时，判决支持我方的反诉请求。原告（反诉被告）黎亚男针对反诉辩称，首先被告（反诉原告）陈述逾期的滞纳金我是不同意的。合同是从2017年7月24日开始，被告（反诉原告）也没有说要提前一周，所以我缴纳租金都是在24号左右，有时候会提前一周。后来被告（反诉原告）要求我提前两周被我拒绝了，所以我觉得不存在逾期，而且从第一个季度到我退租的时候没有恶意拖欠过一次租金。物业费我是2019年几月份没有交我不记得了，但是前面的我都交了，因为我当时就觉得被告（反诉原告）不会退我押金。电费在我们签订租赁合同之后的第二天还是第三天我就跟被告（反诉原告）说产生了500元的水电费，我是刚刚搬进去的，不可能发生生活上的用途，500元的电费是不合理的，就要中介公司的程才承担。我是在2019年7月18日、19日与被告（反诉原告）发微信未回，7月19日被告（反诉原告）回复要涨租金，于是我们微信协议解除合约，被告（反诉原告）要求我把房屋恢复原状，回去收房时查验。我在询问被告（反诉原告）的要求之后开始还原房屋，被告（反诉原告）说24号回去查验收房，我22日发了两个微信，被告（反诉原告）几个小时之后回的，22日晚上我告知被告（反诉原告）已经搬完并且还原了，23日下午我拍了4个非常清晰的视频发给了被告（反诉原告），视频里面显示房子非常干净，我做了3天的卫生并且把地板打蜡，被告（反诉原告）收到视频后没有回话，于是在那天之后我就退出房间再也没有回去过。我在7月27日、29日分别跟被告（反诉原告）发信息询问什么时候回，都未得到回复，我8月底出国了，被告（反诉原告）可能看到我朋友圈知道我出国了，突然在8月29日晚上给我发消息说明天下午4点在房子见，我回复不在国内。因为我怀疑这一个月之内我不知道这个房子里面发生过什么、产生过什么，我也不知道为什么在一个月之后，我出国后突然要求验房，因为在我发了四个很清楚的视频之后对方没有给我任何回复。关于家具，之前我在租赁该房屋之前，这个房子对外的租金价格是11,300元，因为里面有非常旧的家具我不想要，所以希望被告（反诉原告）搬走，中介程才在与被告（反诉原告）交涉之后，被告（反诉原告）同意将房租涨至11,800元就将沙发搬走，我同意了。中介程才在我支付了房屋定金之后将沙发、圆桌、椅子等家具搬至武汉天地门店，8月份的时候被告（反诉原告）回来过，看到没有这些家具他也是知情的。家具搬走之后我要求中介程才写收据给我，他同意了，但种种原因我没有去拿，不知道是不是在店里。在2019年7月我要退租的时候，我就与中介程才沟通要求他把家具搬回来，中介程才说家具搬到了武汉天地四期的门店，那边门店已经转租出去了，家具已经处理了，他表示会自己跟被告（反诉原告）协商这个事情。可能由于他怕被告（反诉原告）要他赔偿这些家具，就说自己自愿去租赁房屋内做一天的清洁。我租赁该房屋的时候是打算做美容，但是后来由于个人原因我没有做。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江岸区永安路6号武汉天地·御江苑二期9栋31层3103室的房屋属于黄贵荣所有，房屋建筑面积161.02平方米。2017年7月16日，黄贵荣（甲方、出租方）与黎亚男（乙方、承租方）、吉家房地产公司（丙方、见证方）签订《房屋租赁合同》约定，租赁房屋位于武汉市江岸区永安路6号武汉天地·御江苑二期9栋31层3103室（以下简称案涉房屋）；该房屋仅做办公使用，乙方不得擅自挪作他用；租赁期限自2017年7月24日起至2019年7月23日止，共24个月；该房屋月租金为人民币11,800元整（此价格不含相关税费），租金按季结算，首次租金乙方于当日交付给甲方，以后各期租金交付时间为每季度提前7日之前；乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金；乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金人民币23,600元整；合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在当天内退还该房屋，同时没收保证金，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿：……②未经甲方同意，擅自拆改该房屋结构、损坏该房屋或改变该房屋使用用途，③拖欠租金累计达7日；该房屋租赁期间，乙方应支付物业管理费、水电费、煤气费等费用，免租7天物业管理费、燃气费、水费、电费由客户承担；合同还对双方其他权利义务进行了约定。《房屋租赁合同》附件二房屋交割清单载明：固定设施有抽油烟机（西门子）、燃气灶（西门子）、整体橱柜（西门子）；电器家具有电视1个（skyworth加1遥控器）、冰箱1个、洗衣机1个、空调5个（挂机加5遥控器）、热水器1个、微波炉1个、床垫2个、衣柜1个（主卧）、书桌1个、餐桌1个、沙发1个、茶几1个、椅子6把；其他物品有门禁卡2张、燃气卡1张、钥匙1把、8幅画、1个五斗柜、2个小圆桌、大门密码锁、有线电视机顶盒加1遥控器、1个路由器、1个晾衣架、1个书柜、2个床头柜、1个鞋柜、1个鞋架。以上清单可换不可丢失，否则照价赔偿。该房屋交割清单上有黄贵荣、黎亚男及程才（吉家房地产公司工作人员）的签字。合同签订后，黎亚男向曹广锋支付租金情况如下：            名目              应交金额              应交时间              实交时间              逾期天数              实交金额                  租赁保证金              23,600元              2017年7月16日              2017年7月16日              0天              23,600元                  2017年7月24日至2017年10月23日租金              35,400元              2017年7月16日              2017年7月16日              0天              35,400元                  2017年10月24日至2018年1月23日租金              35,400元              2017年10月16日                    2017年10月19日              3天              35,245.80元                  2018年1月24日至2018年4月23日租金              35,400元              2018年1月16日              2018年1月24日              8天              35,400元                  2018年4月24日至2018年7月23日租金              35,400元              2018年4月16日              2018年4月17日              1天              35,400元                  2018年7月24日至2018年10月23日租金              35,400元              2018年7月16日              2018年7月24日              8天              35,400元                  2018年10月24日至2019年1月23日租金              35,400元              2018年10月16日              2018年10月24日              8天              35,400元                  2019年1月24日至2019年4月23日租金              35,400元              2019年1月16日              2019年1月27日              11天              35,400元                  2019年4月24日至2019年7月23日租金              35,400元              2019年4月16日              2019年4月30日              14天              35,400元      2019年7月22日，黎亚男发微信告知曹广锋已经搬完并且还原。2019年7月23日，黎亚男通过微信发送四个案涉房屋视频给曹广锋。后，黎亚男两次通过微信询问曹广锋什么时候回，曹广锋均未回复。2019年8月29日，曹广锋发微信黎亚男称“明天下午四点在房子见”，黎亚男回复“不在国内”，曹广锋回复“您可交给家人代办”，黎亚男回复“中介过去交接，情况他都了解”。庭审中，黎亚男认可其将主卧飘窗的护栏拆了，但栏杆还在可以还原，主卧的吊灯拆了没有还原，在卧室与阳台之间的墙上打了一个洞，但是已经还原，次卧及客厅的天花板上有安装拉链、滑轨以及打了膨胀螺丝，否认损坏卫生间的百叶窗及小阳台的玻璃，丢失窗帘。黎亚男陈述退房时钥匙、门禁、路由器、机顶盒、遥控器、两个小圆桌都在，但书桌、沙发、餐桌不在。另查明，案涉房屋物业费标准为2.8元/平方米/月。2019年5月至8月，黄贵荣支付案涉房屋物业费1,803.60元。本院认为，黄贵荣与黎亚男于2017年7月16日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于租赁保证金，由于黎亚男确实存在违约行为给黄贵荣、曹广锋造成了一定损失，加之合同约定租赁保证金具有弥补损失的作用，故本院对黄贵荣、曹广锋主张用租赁保证金抵扣损失的请求予以支持，抵扣损失后的剩余部分应予返还。关于欠付租金，合同约定月租金为11,800元，租金按季支付，故黎亚男每季度应当支付租金35,400元，2017年10月19日黎亚男仅支付35,245.80元，尚欠154.20元。关于逾期付款违约金，合同约定首次租金应于当日交付，以后各期租金交付时间为每季度提前7日前，故黎亚男应于每季度第一个月的16日前支付租金，黎亚男未按照合同约定支付租金，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定每逾期一日按月租金的千分之三支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。现黎亚男亦表示约定的逾期付款违约金标准过高，请求法庭予以调低，本院予以采信，酌定违约金标准调减至年4%。故黎亚男应当向黄贵荣、曹广锋支付逾期付款违约金223元（154.20元×4%÷365天×1,029天+35,400元×4%÷365天×53天）。关于物业费，合同约定在租赁期间及免租7天的物业费均由黎亚男承担，故黎亚男应支付2017年7月16日至2019年7月23日期间的物业费。现黄贵荣、曹广锋提交证据证明2019年5月至8月的物业费由其支付，故黎亚男应当向黄贵荣、曹广锋返还2019年5月至2019年7月23日期间的物业费1,247.37元（2.8元/平方米/月×161.02平方米×2个月23天）。对于黄贵荣、曹广锋主张的其他期间的物业费，因其未提交证据予以证明，本院不予支持。关于房屋维修费用及丢失物品赔偿费用，根据黄贵荣、曹广锋提供的视频和照片能显示房屋确有损坏，庭审中，黎亚男亦部分予以认可，黎亚男确实对案涉房屋造成了一定损坏。关于丢失物品，黎亚男陈述其退房时书桌、沙发、餐桌都不在，虽然其辩称部分家具由中介程才搬走，但其未提交任何证据予以证明，本院对该辩称意见不予采纳。关于丢失的其他物品，由于黎亚男于2019年7月底合同到期时已经搬出案涉房屋并多次联系曹广锋进行交接且向曹广锋发送房屋视频，但曹广锋直到2019年8月底才要求进行交接，曹广锋未提交充分证据证明合同到期时案涉房屋内物品丢失及损坏情况，故本院对黎亚男辩称这一个月之内不知道案涉房屋内发生过什么的意见予以采纳。由于黎亚男确实对案涉房屋造成了一定损坏加之案涉房屋确实存在部分物品丢失的情况，黎亚男的行为给黄贵荣、曹广锋造成了一定损失，应当予以赔偿。由于黄贵荣、曹广锋对其损失的具体情况，并未提供有效证据予以证明，本案诉讼标的不高，为减轻当事人诉累，本院酌定黎亚男向黄贵荣、曹广锋赔偿房屋维修费用及丢失物品费用共计11,800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄贵荣、曹广锋于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）黎亚男退还租赁保证金10,175.43元；二、驳回原告（反诉被告）黎亚男的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄贵荣、曹广锋的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费390元、公告费260元，共计650元，由原告（反诉被告）黎亚男负担325元，被告（反诉原告）黄贵荣、曹广锋负担325元。反诉受理费628.54元（已减半），由原告（反诉被告）黎亚男负担127元，被告（反诉原告）黄贵荣、曹广锋负担501.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 张 愿人民陪审员 赵 静人民陪审员 王玉波二〇二〇年八月二十五日书 记 员 周 瑾