辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终142号上诉人（原审原告）：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地：江苏省海门市狮山路131号。法定代表人：黄裕辉。委托诉讼代理人：宫国栋，男，汉族，1964年4月5日出生，住址辽宁省庄河市，该公司员工。委托诉讼代理人：刘永彬，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李雅清，女，汉族，1974年8月28日出生，住大连市沙河口区。被上诉人（原审被告）：周莹，女，汉族，1981年1月24日出生，住大连市沙河口区。原审第三人：大连东港房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市中山区人民路55号。法定代表人：刘彩苓，经理。上诉人江苏南通三建集团股份有限公司(以下简称南通三建公司)因与被上诉人李雅清、周莹、原审第三人大连东港房地产开发有限公司（以下简称东港房产公司）执行异议之诉一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后依法组成合议庭，公开审理了本案。南通三建公司的委托诉讼代理人宫国栋、刘永彬，被上诉人李雅清、周莹参加法庭询问。本案现已审理终结。南通三建上诉请求：撤销原判，依法对大连市中山区亚太金融中心1206号房屋许可执行，判令本案一、二审诉讼费用由李雅清和周莹负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，李雅清和周莹没有提供证据证明东港房产公司向其实际交付案涉房屋。其次，李雅清和周莹没有证据证明其与已实际缴纳物业管理费及定期缴纳物业费等主要义务及其他义务，亦没有证据证明物业公司已对其履行了相关管理职责或合同义务，故仅依据案涉《使用、管理、维修公约》不能证明其已实际占有使用讼争房屋。第三、大连雅泰物业管理有限公司（以下简称大连雅泰物业）工商档案体现，李雅清原为该公司的大股东，是该公司实际控制人，大连雅泰物业与李雅清存在利害关系，李雅清提供的其与大连雅泰物业签订的案涉房屋《使用、管理、维修公约》不具有证明力。第四、李雅清和周莹没有提供其因占有使用案涉房屋而发生的水、电、物业等管理费，现有证据不能证明李雅清和周莹合法占有案涉房屋。二、一审判决适用法律错误。案涉房屋《商品房买卖合同》第十五条约定：“此房是受限制房屋，无法办理房屋登记手续，并无法办理国有产权权属证书。开发商承诺2017年12月31日前办理此房登记备案手续，如逾期，按日万分之三支付违约金”。上述约定证明李雅清和周莹在受让案涉房屋时，对案涉房屋不能办理房屋产权和登记备案手续是明知的，其理应知道这种情况下案涉房屋是无法办理过户登记手续的，但仍与东港公司签订《商品房买卖合同》，其对无法办理过户登记手续存在一定的过错。并且李雅清和周莹同意承担案涉房屋被查封、执行的法律风险。在本案第三人东港公司逾期未办理案涉房屋手续情况下，李雅清和周莹只是陈述其多次要求本案第三人东港公司办理案涉房屋的权属登记手续，并没有提供相关证据予以证明。因此，现在没有有效证据证明李雅清和周莹要求本案第三人东港公司办理案涉房屋的权属登记手续，李雅清和周莹对案涉房屋未及时办理过户登记手续存在过错。三、李雅清和周莹并没有办理房屋所有权过户登记，因此李雅清和周莹没有依法取得案涉房屋所有权，不享有对案涉房屋排除执行的民事权益。李雅清、周莹辩称，其对案涉房屋的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东港房产公司未作陈述。南通三建公司一审诉讼请求：1.对大连市中山区亚太国际金融中心1206号房屋许可执行；2.诉讼费用由李雅清、周莹负担。一审认定事实如下：江苏南通三建集团有限公司(2016年4月6日变更名称为南通三建公司)与东港公司商品房买卖合同纠纷一案，原审法院曾作出(2004）大民房初字第××号民事调解书，确认：一、东港公司于2004年12月31日之前将位于大连市中山区的“亚太国际金融中心”第11层的1101号、1106号、1107号、1108号、1109号、1112号的房屋的产权登记在南通三建公司名下，并为南通三建公司办理产权证。若在该期限之内未完成以上所述的产权登记，东港公司应向南通三建公司支付用于购买以上房屋所抵顶的工程款9175560元；二、办理房屋产权证手续所需费用按有关部门的规定执行；三、在办理上述手续的同时，南通三建公司应向东港公司开具以上数额的工程款收据，东港公司应向南通三建公司开具以上数额的商品房销售专用发票等。该调解书发生法律效力后，东港公司未履行义务，南通三建公司申请强制执行。在该案执行过程中，原审法院于2018年7月2日作出裁定，查封东港公司位于人民路东北区国际金融中心的房产十四套(房号为201、202、901、1106、1107、1108、1109、1111、1112、1206、1301、1506、2701、2708)。李雅清、周莹作为案外人对查封案涉房屋提出书面异议，原审法院于2018年8月29日作出(2018)辽02执异818号执行裁定书，裁定：中止对大连市中山区亚太国际金融中心1206号房屋的执行。南通三建公司对该裁定不服，提起本次执行异议之诉。2016年1月5日，李雅清、周莹与东港公司签订商品房买卖合同，该合同约定由李雅清、周莹购案涉房屋，该房屋用途为写字间，房屋建筑面积为108.30平方米，总房款为730950元，付款方式为买受人于2016年1月5日一次性付清。该合同还约定，出卖人应当于2016年1月31日前交付房屋；此房暂为受限制房，无法办理房屋登记备案手续，并无法办理国有产权权属证书。开发商承诺2017年12月31日前办理此房登记备案手续，如逾期，按万分之三支付违约金。2016年2月1日李雅清、周莹与雅泰物业签订案涉房屋的《使用、管理、维修公约》，李雅清于2016年2月2日向东港公司汇款730950元。当日，东港公司向李雅清、周莹出具案涉房屋房款的《专用收款收据》。南通三建公司在庭审中申请对李雅清、周莹提交的《商品房买卖合同》签字和盖章形成时间是否是在法院于2018年7月2日查封案涉房屋之后进行鉴定。原审法院委托大连恒锐物证司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构于2019年5月21日以“根据现有的技术水平，无法做出明确鉴定意见”为由，作出终止鉴定告知书，并予以退鉴。原审法院认为，申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，李雅清、周莹作为案外人主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定停止对案涉房屋的执行。对此，应审查李雅清、周莹的情形是否符合上述规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件缺一不可。本案中，李雅清、周莹与东港公司签订商品房买卖合同的时间为2016年1月5日，案涉房屋查封的时间为2018年7月2日，故是在法院查封之前签订的商品房买卖合同。关于占有案涉房屋一节，商品房买卖合同约定的房屋用途为写字间，交付案涉房屋的时间为2016年1月31日前，李雅清、周莹于2016年2月1日接收房屋，该房屋的权利已在李雅清、周莹的可控范围之内且将案涉房屋出租案外人并已收取租金，表明李雅清、周莹在法院查封前已合法占有案涉房屋。关于支付价款，商品房买卖合同约定买受人应于合同签订当日即2016年1月5日一次性付清案涉房屋总价款730950元。2016年周莹向李雅清支付房款350000元，2016年2月2日李雅清向东港公司支付案涉全部房款，李雅清、周莹提交的发票表明东港公司亦于当日向李雅清开具金额为730950元、项目为房屋出售的发票。银行账单及发票在时间、金额上相互印证，表明被告已就案涉房屋支付全部款项。关于房屋未办理过户登记的原因，商品房买卖合同约定出卖人承诺于2017年12月31日前办理案涉房屋的登记备案手续，李雅清、周莹也称多次要求东港公司办理房屋的权属登记手续，故未办理过户登记并非被告的原因导致。因李雅清和周莹提举的证据可证明其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的就案涉房享有排除执行的情形，故对于南通三建公司提出的诉讼请求，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回江苏南通三建集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费11110元、公告费600元，由南通三建公司负担。二审中，双方均未提供新的证据。原审认定事实，有证据佐证，足以认定，本院予以确认。另查明，李雅清、周莹将案涉房屋自2018年4月1日起至2018年9月27日期间租赁给案外人苗某，两人各获租金19494元。上述事实，有经过一审举证、质证的李雅清、周莹提供的租赁合同、微信聊天记录、租金首付款截图与凭证、李雅清借记卡账户历史明细清单等证据证明，足以认定。本院认为：本案是案外人李雅清、周莹作为案涉被查封房屋的利害关系人申请执行异议之诉的案件。根据二审当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为案外人李雅清、周莹是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，就执行标的房屋是否享有足以阻却执行标的物的民事权益。首先，现有证据证明李雅清和周莹在人民法院查封案涉房屋前签订了合法有效的书面买卖合同；其次，李雅清、周莹将案涉房屋出租并收取租金的事实与李雅清和雅泰物业公司签订案涉房屋《使用、管理、维修公约》等证据相互印证，足以证明李雅清、周莹在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；第三，李雅清、周莹已经支付全部价款；第四，南通三建公司未提供证据证明案涉房屋之上存在他人权利障碍，而买受人没有履行合理的注意义务，或者案涉房屋的购买存在政策限制，或者李雅清、周莹存在消极不行使登记权利等情形，故原审认定李雅清、周莹非因自身原因未办理过户登记依法有据，李雅清、周莹满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，就执行标的房屋享有足以阻却执行标的物的民事权益。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；南通三建公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11110元，由南通三建公司负担。本判决为终审判决。审判长  张岩松审判员  贺立春审判员  刘善超二〇二〇年八月二十八日法官助理张曈书记员林斌