上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5032号上诉人（原审被告、反诉原告）：剪酷（上海）美发有限公司，住所地上海市奉贤区金碧路2028号1层1107室。法定代表人：邵文芳，总经理。委托诉讼代理人：邓炜，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴青，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海港汇房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区虹桥路1号。法定代表人：MikaelCarlDanielJaeraas，董事长。委托诉讼代理人：陆希立，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伎旻，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人剪酷（上海）美发有限公司（以下简称剪酷公司）因与被上诉人上海港汇房地产开发有限公司（以下简称港汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初13237号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。剪酷公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第六项、第八项、第九项，改判驳回港汇公司要求剪酷公司支付房屋占用费、装修期租金、律师费、公证费的诉讼请求；撤销一审判决第五项，将租金滞纳金的截止日期均改判至2018年11月8日止；撤销一审判决第七项，改判剪酷公司支付港汇公司违约金28,358.2元。事实与理由：从2018年7月19日被上诉人港汇公司回复的邮件内容看，其并未全部同意剪酷公司的装修方案，港汇公司反复要求剪酷公司修改装修方案，且不予审核后者提交的新图纸，导致剪酷公司无法进场装修，本案的根本违约方是港汇公司。涉案商铺一直处在港汇公司的控制中，其收回房屋的时间节点应为其单方解除合同的时间，即2018年11月8日，故剪酷公司不应支付2018年11月9日至11月23日之间的占有使用费。由于港汇公司已将系争房屋出租于第三人，因此即使剪酷公司违约，违约金的上限也应当以实际租金损失的30%计算。港汇公司辩称：不同意剪酷公司的上诉请求，同意一审判决及理由。港汇公司向一审法院起诉请求：1.确认港汇公司与剪酷公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月8日解除；2.判令剪酷公司支付2018年9月、10月和11月的租金164,747.64元；3.判令剪酷公司支付2018年9月、10月和11月的管理费12,525.34元；4.判令剪酷公司支付房屋占用费51,943.79元；5.判令剪酷公司支付所欠租金的逾期滞纳金，以日千分之一标准计算，暂计23,764.17元；6.判令剪酷公司支付所欠管理费的逾期滞纳金，以日千分之一标准计算，暂计2,085.95元；7.判令剪酷公司支付装修期租金79,913.52元；8.判令剪酷公司支付解除合同的违约金261,550.29元；9.判令剪酷公司支付律师费26,000元；10.判令剪酷公司支付公证费4,100元。以上金额以保证金271,550.29元抵扣后，剪酷公司还需向港汇公司支付355,075.41元。剪酷公司向一审法院反诉请求：退还保证金271,550.29元。一审法院认定事实：2018年7月11日，港汇公司（出租方、甲方）与剪酷公司（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同（上海XX广场商场）》，合同附表一（主要租赁条件）约定，甲方出租给乙方的房屋铺位号为上海XX广场商场469号铺位，房屋租赁面积约为56平方米，该房屋只限于用作商业。交付日为2018年7月13日。合同期自交付日起至2021年7月12日止。装修期自交付日起至2018年8月11日止。开业日为2018年8月12日。基本租金（含税金额）于交付日起算的第一年内为每月81,023.43元。管理费（含税金额）为每月6,160元。保证金自交付日起算的第一年内为261,550.29元，商品质量保证金为5,000元，公用事业费用押金为5,000元。合同补充条款12-7对本合同第4-2条、第4-3条、第5-2条及第5-3条作如下修改及补充：1.租金的支付方式如下：（1）除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的基本租金。乙方须于本合同签署之时向甲方预付开业日所在历月尚余天数的基本租金，付款额为按当月的基本租金乘以该月尚余天数与当月具体天数之笔率计算后的总额。乙方最后一次支付基本租金的付款额为按当月基本租金乘以合同期在最后一个历月中所占的具体天数与当月的实际天数之笔率计算后的总额。2.除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的管理费。合同补充条款12-8对本合同第5-1条作如下修改及补充：1.保证金：（1）保证金相等于三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和。于签署本合同之前，乙方须按附表一第五部分规定的金额向甲方存放保证金。乙方不得将保证金用于抵销任何应付款项或在其上设置任何担保权益。（2）若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金。（3）在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方在下列最晚日期后的三十日内把保证金（或其余款）无息退还给乙方：合同期届满或提前解除；乙方向甲方提交了保证金收据原件及符合要求的保证金退还申请；乙方完全履行本合同第12-12条下各项义务；乙方缴清其于本合同项下应付的所有款项；且返还保证金（或其余款）的其他前提已全部满足。2.商品质量保证金：（3）在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下,若于合同期届满或提前解除后三（3）个月内甲方未接获任何第三方有关乙方在该房屋销售的商品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求,则甲方须将商品质量保证金或其余款无息退还给乙方。3.公用事业费用押金：本款规定不受合同期届满或提前解降的影响，待甲方收到公用事业费用最后一个月的账单后三十日内予以结算。合同补充条款12-11对本合同第6-4条作如下修改及补充：（4）在开始施工前，乙方必须确保该房屋的装修设计方案及施工图纸已获得甲方的批准。乙方须在交付日前至少提前一（1）个向甲方递交该房屋的装修设计方案及施工图纸供甲方审核，且该房屋的装修设计风格须与该商场整体形象匹配。若甲方对该房屋的装修设计方案或图纸有异议，乙方应依据甲方的建议或意见做必要的调整与修正。合同补充条款12-12对本合同第7-1条及第7-2条作如下修改及补充：于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。合同补充条款12-15对本合同第4-2条、第7-1条、第9-2条、第十条作如下修改及补充：1.下列任何事件之一或多项发生,视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期支付、补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；（11）乙方未能于附表一第三部分约定的开业日开始持续对外营业的，或乙方在合同期内中断、停止（无论多久）其在该房屋的营业业务的，或虽未中断营业但是具有撤走该房屋内大部分商品或营业员等消极营业特征的……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：（e）涉及延迟履行支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；（j）涉及不按时交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于本合同终止时所适用的每日基本租金1.3倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失。甲方还有权进入该房屋，将遗留物品予以变卖，款项用于冲抵乙方应支付的任何款项或甲方损失；（m）要求乙方赔偿甲方因乙方的违约或侵权行为而遭受的损失；（q）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下,视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何遗留物品……甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、甲方为本合同的签署已向中介或顾问支付的中介费或顾问费（如有）、装修期及/或免租期（如有）的租金/及（若装修期内无须支付）管理费、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、甲方为寻找新租户向中介支付的中介费或顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。合同签订后，港汇公司于2018年7月13日将系争房屋交付给剪酷公司。剪酷公司于2018年5月2日、2018年7月9日向港汇公司支付保证金141,880元、129,670.29元，共计支付保证金271,550.29元。因剪酷公司未按合同约定支付租金及物业管理费，港汇公司先后于2018年7月20日、2018年8月27日、2018年9月19日向剪酷公司发送电子邮件进行催告。2018年9月25日，剪酷公司向港汇公司转账支付6,146.09元，银行回单上用途一栏备注为7月、8月徐家汇港汇店物管费。2018年7月4日至7月19日间双方商讨系争房屋装修设计方案函复往来多次电子邮件，其中7月13日16:04剪酷公司发给港汇公司的邮件内容为，“附件内是今天上午和程工图纸审核后调整好的图纸，请查阅确认，如整套图纸贵司确认无误的话，烦请邮件或出具书面确认函”。7月19日下午4:28港汇公司发给剪酷公司的邮件内容为，“贵司的图纸已审核通过，但请注意一下问题，务必整改好：1、租户电源总开关40A应修改为32A，6平方线；2、安全出口前1.4m不得有任何道具，需租户取消。请贵司安排好进场手续的时间节点，尽早进去施工”。2018年9月26日至10月15日间双方往来数份电子邮件，其中9月26日17:31港汇公司发给剪酷公司的邮件内容为，根据沟通，我司审核了贵司Qkuts新的效果图，从整体店铺效果上来看，希望能维持原审核通过的效果图……。9月26日17:53剪酷公司回复更改效果图的原因。9月27日17:35港汇公司对剪酷公司提出的修改意见进行回复，并请剪酷公司尽早提供修改回复。10月10日剪酷公司给港汇公司发邮件称，9月29日剪酷公司已按邮件协商细节修改完毕，并发送在微信工作群内，催促港汇公司尽快回复。10月15日剪酷公司给港汇公司发邮件称，港汇公司是在无限制的推延批复，希望港汇公司10月17日前答复，并要求延长装修免租期。剪酷公司委托上海东方公证处进行证据公证，上海东方公证处于2019年6月21日出具（2019）沪东证经字第8054号《公证书》，公证书附件打开网页后显示，2018年9月25日前剪酷公司将剪酷港汇新方案以微信方式发送给港汇公司，2018年9月26日至10月26日间双方工作人员多次通过微信沟通，剪酷催促港汇公司尽快审核装修图，港汇公司对效果图提出修改意见。2018年10月30日，港汇公司向剪酷公司发出《解除合同通知书》，内容为，剪酷公司拖欠支付系争房屋租金及物业管理费，且推迟进场时间，至今未开业，剪酷公司已构成违约，港汇公司函告剪酷公司于2018年11月8日解除双方租赁合同，并要求剪酷公司交还系争房屋、支付欠付款项。剪酷公司于2018年11月3日收到该函。2018年11月8日，剪酷公司向港汇公司发出《复函》，内容主要为，剪酷公司不认可港汇公司解约函提出的内容和要求，港汇公司对图纸的修改并非出于公共安全、消防的考虑，剪酷公司修改图纸的原因是为了照顾目标客户群（大多为10岁以下的儿童），防止客户受到伤害，港汇公司迟迟未确认设计图不合情理。2018年11月20日，港汇公司向剪酷公司发出《关于：贵公司未履行XX广场商场469铺位解约善后事宜的函》，内容为，港汇公司于2018年11月9日收到剪酷公司《复函》，《复函》所述内容与事实不符，港汇公司认为其于2018年7月19日以邮件形式通知剪酷公司图纸审核通过，剪酷公司在可进场装修的前提下迟迟未进场装修，在港汇公司发出《解除合同通知书》后，剪酷公司仍未履行支付欠付款项及返还房屋的义务，港汇公司将自即日起任意时间收回系争房屋并采取必要法律行动。剪酷公司质证称其没有系争房屋钥匙，9月初应港汇公司要求设围板后需要港汇公司工作人员带领才能进入系争房屋，说明系争房屋一直在港汇公司的占有控制下。剪酷公司并提交2018年8月21日双方工作人员微信记录以证明其质证所称事实。港汇公司质证称不认可该微信记录真实性，系争房屋是敞开式，没有门锁，不存在交付钥匙，港汇公司的公证视频可证明上述事实。2018年11月23日，港汇公司委托上海市静安公证处进行证据保全，2018年12月21日出具（2018）沪静证字第2999号《公证书》，载明：在公证员监督下，港汇公司工作人员刘某对系争房屋内现状进行了摄像，摄像后，港汇公司收回了系争房屋。港汇公司支出公证费4,100元。港汇公司为本案支出律师费26,000元。一审另查明，港汇公司于2018年12月15日将系争房屋出租给案外人广州XX有限公司，双方于2019年1月29日就系争房屋签订房屋租赁合同，约定交付日为2018年12月15日。一审法院认为，港汇公司与剪酷公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对双方均有约束力。合同签订后，港汇公司向剪酷公司交付了房屋，但剪酷公司逾期向港汇公司支付租金及物业管理费，经多次催缴，剪酷公司仍然拒付，根据合同约定，港汇公司有权单方解除双方之间的租赁关系，鉴于港汇公司向剪酷公司发出的《解除合同通知书》明确于2018年11月8日解除合同，故一审法院认定双方租赁合同于2018年11月8日解除。合同解除后，双方应结清各项费用。剪酷公司抗辩因港汇公司不批准其装修方案，导致剪酷公司无法进场装修，也无法实际占有使用系争房屋，故不同意支付租金及管理费之意见，对此本院认为，首先，合同明确约定剪酷公司须确保房屋的装修设计方案获得港汇公司的批准，并应依据港汇公司的建议做必要的调整与修正；其次，双方的往来邮件显示港汇公司已于2018年7月19日审核通过了剪酷公司的装修方案，剪酷公司可于此时进场装修，但此后剪酷公司仍怠于进场装修，剪酷公司将责任归咎于港汇公司未通过其装修方案显然与事实不符；再次，即使双方暂不能就装修方案达成一致，剪酷公司亦应按约履行支付租金及管理费的义务；故剪酷公司的上述抗辩意见本院难以采信。现港汇公司依据合同约定的标准要求剪酷公司支付2018年9月8日至11月8日间欠付的租金及管理费，具有合同和法律依据，一审法院予以支持。鉴于剪酷公司至今未提供其间系争商铺交还港汇公司的充分证据，剪酷公司提出其未占用系争房屋之抗辩意见，一审法院不予采信，港汇公司现主张剪酷公司依据合同约定的每日基本租金1.3倍的标准支付2018年11月9日至11月23日期间的房屋占用费，结合房屋使用及收回等实际情况，本院对房屋占用费的标准酌情判处。鉴于港汇公司引用合同补充条款12-15主张逾期支付租金、物业管理费的滞纳金，但该合同补充条款12-15是对本合同第4-2条、第7-1条、第9-2条、第十条做修改及补充约定，故港汇公司要求剪酷公司按千分之一标准支付物业管理费滞纳金之诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。港汇公司要求剪酷公司支付逾期付租金的滞纳金之诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持，现剪酷公司抗辩称滞纳金的计算标准过高，一审法院考虑剪酷公司逾期天数、过错程度及本案实际情况酌情调整为每日按应缴费用的万分之五计算。剪酷公司逾期支付租金、管理费，构成违约，港汇公司依据合同行使合同解除权并主张解除合同的违约金，具有合同和法律依据，一审法院予以支持，现剪酷公司抗辩违约金标准过高，要求法院予以调整，故一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以判处。港汇公司主张的装修期内的租金，具有合同依据，一审法院予以支持。港汇公司主张的律师费及公证费，属于合同约定的因剪酷公司违约造成的损失且该费用尚在合理范围内，一审法院亦予以支持。至于保证金，剪酷公司提出反诉主张返还，根据港汇公司的诉请将剪酷公司已支付的保证金抵扣欠费的费用后主张剩余欠费的费用，故剪酷公司的反诉请求，一审法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，于二〇二〇年二月十九日判决：一、上海港汇房地产开发有限公司与剪酷（上海）美发有限公司就上海市徐汇区XX路XX号XX广场商场469号商铺签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月8日解除；二、剪酷（上海）美发有限公司于判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付租金164,747.64元；三、剪酷（上海）美发有限公司于判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付管理费12,525.34元；四、剪酷（上海）美发有限公司于判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付房屋占用费15,600元；五、剪酷（上海）美发有限公司于判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付欠付租金的逾期滞纳金（共三笔：2018年9月8日至9月30日租金滞纳金，以62,117.96元为本金，按每日万分之五的标准，自2018年9月1日起计算至实际清偿之日止；2018年10月租金滞纳金，以81,023.43元为本金，按每日万分之五的标准，自2018年10月1日起计算至实际清偿之日止；2018年11月1日至11月8日租金滞纳金，以21,606.25元为本金，按每日万分之五的标准，自2018年11月1日起计算至实际清偿之日止）；六、剪酷（上海）美发有限公司于判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付装修期租金79,913.52元；七、剪酷（上海）美发有限公司于判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付违约金80,000元；八、剪酷（上海）美发有限公司于判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付律师费26,000元；九、剪酷（上海）美发有限公司于判决生效之日起十日内向上海港汇房地产开发有限公司支付公证费4,100元；十、上海港汇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向剪酷（上海）美发有限公司返还保证金271,550.29元；十一、驳回上海港汇房地产开发有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3,307元，保全费2,291元，合计5,598元；由上海港汇房地产开发有限公司负担2,150.30元，剪酷（上海）美发有限公司负担3,447.70元；反诉案件受理费减半收取计2,686.60元，由上海港汇房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2018年8月至9月8日，XX广场商场曾进行整体装修。但上诉人剪酷公司无证据证明该整体装修是否影响本案租赁合同履行及其影响程度。本院认为，上诉人剪酷公司与被上诉人港汇公司于2018年7月11日签订的《上海市房屋租赁合同（上海XX广场商场）》系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约履行。本案中，承租人剪酷公司未按合同约定支付租金。欠付租金超过两个月，港汇公司据之行使合同解除权，并主张剪酷公司承担相应违约责任，具有合同及法律依据，本院依法应予支持。剪酷公司抗辩因港汇公司不批准其装修方案，故剪酷公司无法进场装修，亦未实际占有使用系争房屋。查2018年7月19日港汇公司函告剪酷公司的邮件表明，港汇公司已审核通过剪酷公司的装修图纸，仅对电源总开关及安全出口处取消道具提出修改意见，并明确提出：“请贵司安排好进场手续的时间节点，尽早进去施工”。应该认为，即便装修方案需作部分调整，亦不实质性影响剪酷公司入场装修，剪酷公司上述主张与事实不符，本院依法不能支持。关于系争房屋的占有情况，一审中港汇公司已提交公证摄像资料予以证明。本院亦注意到，在港汇公司函告剪酷公司解除合同，并要求剪酷公司归还系争房屋后，剪酷公司于2018年11月8日的《复函》中并未提出系争房屋未实际交付的异议，在剪酷公司未提供其他有效证据的情况下，原判所及显无不当。另查，原判剪酷公司支付的违约金，未超过港汇公司实际租金损失数额，原判剪酷公司应支付的律师费、公证费，查属双方合同约定违约责任范围，均为依据充分，本院依法应予维持。综上，剪酷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,384.2元，由剪酷（上海）美发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年八月六日书记员  黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……