广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13983号上诉人（原审被告、反诉原告）：曹凤英，女，1974年11月7日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：盛建军，男，1972年4月18日出生，汉族，住湖南省桃江县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市花都区流溪河灌区工程管理处，住所地广州市花都区花东镇利园，统一社会信用代码12440114G34054556Y。法定代表人：张玉瑞。委托诉讼代理人：钟德铭，广州市花都区花东镇法律服务所法律工作者。上诉人曹凤英因与被上诉人广州市花都区流溪河灌区工程管理处（以下简称流溪河管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。曹凤英上诉请求：1.依法撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4395号民事判决书第一项，依法改判判令被上诉人继续签订并履行土地使用权租赁合同；2.如无法继续履行土地使用权租赁合同，请求判令被上诉人赔偿上诉人建筑损失178000元；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在被上诉人没有任何证据证明涉案房屋为其建造的情况下，直接认定双方之间为房屋租赁关系，并判决上诉人向其返还涉案房屋属于事实认定错误，实际上双方是土地使用权租赁关系，涉案房屋是上诉人出资建造，享有占有并使用的权利，被上诉人无权要求上诉人返还。自2002年至今，上诉人与被上诉人一共签订过四次合同，第一次租赁合同是对土地使用权的租赁，签订土地使用权租赁合同后不久，被上诉人便同意上诉人在出租土地上建造房屋，一开始建筑面积大概为200平方，后在2003年、2004年又扩建了600多平方，一共投入了178000元左右，这都是上诉人自己出资建造，上诉人提交的证据足以证明，一审法院应本着查明事实的原则，核实具体证据的真实性，而不能因为只是录音而不予采纳。上诉人因出于对被上诉人多次声称：“如未遇国家征收，涉案房屋都归上诉人使用”合理信赖的情况下，才会不断投入资本建造涉案房屋，后三次才会在名义上与被上诉人签订房屋租赁合同，但实际上并非如被上诉人所述的房屋租赁关系，被上诉人没有任何证据证明涉案房屋为其所有，一审亦认定被上诉人没有任何证据证明系其建造，但却以此判决上诉人向其返还涉案房屋，属于事实认定错误。况且被上诉人亦承认涉案房屋的真正建造和占有使用人是上诉人，即上诉人与被上诉人成立的只能是土地使用权租赁关系。此外，上诉人因出于信赖双方之间的租赁关系直到遇上国家征收时为止，才会与被上诉人分开多次签订短期租赁合同，如只是短期的租赁关系，上诉人不可能不断投入资本建造涉案房屋，故请求法院在基于原本事实的情况下判令双方继续签订并履行土地使用权租赁合同；如无法继续履行土地使用权租赁合同，请求判令被上诉人赔偿上诉人建筑损失178000元，符合实际情况。二、涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，属于违章建筑，是否需返还涉及权属确认及内容问题，应由行政机关作出，不属于人民法院民事诉讼的受案范围，应驳回被上诉人的起诉，而一审法院却未依法驳回起诉并在证据不足的情况下作出了错误的判决。根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》第二、关于物权纠纷案件部分的第7点：“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。”可知，涉案房屋是违章建筑，一审法院发函亦证实涉案房屋为违章建筑。被上诉人关于返还涉案房屋的诉求是涉及权属归属的确认及内容问题，被上诉人请求人民法院返还涉案房屋，因违法建筑系未经审批建造，就必然涉及违法建筑的认定问题，而对于违法建筑的认定权属于行政机关，而不能由司法机关来确认，故人民法院对此不应受理，违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，对于涉案违法建筑到底由谁建造以及由谁来实际享有相应权益，人民法院应不予受理；如已受理，则应驳回被上诉人的起诉。待涉案违法建筑获得合法有效产权证明时，可另行解决。但是，建造人对违法建筑的占有应当作为一种事实状态受到法律保护，涉案房屋由上诉人占有使用，应予以保护上诉人现有状态不变，故应驳回被上诉人起诉。综上所述，一审法院判决存在事实认定不清，适用法律错误，应予以撤销。流溪河管理处辩称：双方签订的《果园房屋租用合同书》有规定，租期为3年，2018年8月31日到期。虽然上诉人提出续租，但是经过我方上级管理部门的决定，合同期满后，不再续租给上诉人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，作出的判决合法有据，请求法院驳回上诉，维持原判。流溪河管理处向一审法院起诉请求：1.曹凤英将位于广州市花都区花东镇北兴石榴花站果园房屋返还给流溪河管理处；2.本案诉讼费用由曹凤英负担。曹凤英反诉请求：1、继续签订并履行土地使用权租赁合同；2、如无法继续履行土地使用权租赁合同，请求流溪河管理处赔偿曹凤英建筑损失178000元；3、本案及反诉的诉讼费用均由流溪河管理处承担。曹凤英于2019年11月27日向一审法院申请撤回第二项诉讼请求。一审法院经审理查明：诉讼中，流溪河管理处、曹凤英一致确认：涉案土地位于广州市花都区花东镇榴花中学对面流溪河道旁，涉案房屋建造在涉案土地之上，面积890平方米。涉案房屋的建造情况，流溪河管理处陈述：是流溪河管理处建设，没有规划报建。曹凤英陈述：是曹凤英建设，没有规划报建。关于土地性质，经一审法院发函询问广州市规划和自然资源局花都区分局，该局回函：涉案土地权利人为花都市水电局，土地权利性质为国有土地使用权，土地用途为流溪河灌渠。根据档案中图纸所示，该宗地红线范围为流溪河灌渠。由于该宗地登记档案中无测绘界址点坐标等资料，无法判定涉案土地是否包括在《国有土地使用证》（花国用（1994）字第11018171号）中。待完善权籍调查并出具准确的红线后，我局将积极配合协助查询相关信息。关于涉案房屋规划报建情况，经一审法院发函询问广州市规划和自然资源局花都区分局，该局回函：我局未能确定所述建筑精确位置。结合贵院提供的地理位置图进行初步核查，我局未查询到来函所述“广州市花都区花东镇榴花中学对面流溪河道旁的地上建筑物”办理《建设工程规划许可证》的记录。2015年9月1日，流溪河管理处作为甲方与曹凤英作为乙方签订一份《果园房屋租用合同书》，约定流溪河管理处将石榴花站果园房屋租给曹凤英使用，租期3年，自2015年9月1日至2018年8月31日止，年租金5000元，如遇到国家征地，曹凤英无条件服从，但流溪河管理处不作任何赔偿，本合同因此而终止。诉讼中，流溪河管理处、曹凤英确认：房屋地址与广州市规划和自然资源局花都区分局回函一致。2018年11月21日，流溪河管理处向曹凤英发出通知，称：根据我管理处与你于2015年9月1日签订的《果园房屋租用合同书》合同规定，石榴花果园房屋（890平方米），租期为3年，2018年8月31日到期。按上级工作要求我管理处决定在合同到期后不再续租，请你在2018年12月31日前搬离。2018年12月31日再次发函催促曹凤英搬离。曹凤英向一审法院提交流溪河管理处与盛建军签订的《合同书》，写明流溪河管理处将石榴花站果园房屋租给盛建军，拟证明流溪河管理处、曹凤英成立名为房屋租赁合同，实为土地使用权租赁合同。流溪河管理处对此证据的真实性予以确认，但认为该合同足以证明涉案房屋属于流溪河管理处，流溪河管理处将房屋租给盛建军。曹凤英向一审法院提交一份谈话录音及文字稿，其中“黄新权主任”说：“那你就搬这房子走啰，我收回地皮哦”、“这地是我们的，我们收回地，房子你搬走”等，曹凤英提交该证据拟证明其与流溪河管理处的法定代表人黄新权谈话录音，涉案房屋为曹凤英出资建造，曹凤英与流溪河管理处之间只能成立土地使用权租赁关系。流溪河管理处对此证据不予确认，认为是曹凤英私自在未经过当事人情况下私自录制，与本案没有关联性。另，流溪河管理处、曹凤英就涉案房屋租赁在2012年9月1日曾签订一份《果园房屋租用合同书》，约定租赁期限自2012年9月1日至2015年8月31日止。一审法院认为，曹凤英抗辩其与流溪河管理处的《果园房屋租用合同书》实为土地使用权租赁合同，流溪河管理处、曹凤英均陈述涉案房屋由其建造，但目前各方均没有提交证据予以证明，而上述合同明确写明流溪河管理处出租给曹凤英的是“石榴花站果园房屋”，因此一审法院认定流溪河管理处、曹凤英之间的《果园房屋租用合同书》中的法律关系为房屋租赁合同关系。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此流溪河管理处、曹凤英之间的《果园房屋租用合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，涉案土地为国有土地，因此，流溪河管理处主张曹凤英向其返还石榴花站果园房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因流溪河管理处、曹凤英之间的《果园房屋租用合同书》无效，而涉案土地为国有土地，签订土地使用权合同需得到合同双方一致合意并符合相应法律法规的规定，故曹凤英反诉要求继续签订并履行土地使用权租赁合同的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、曹凤英于本判决发生法律效力之日起十五日内向广州市花都区流溪河灌区工程管理处返还位于广州市花都区花东镇榴花中学对面流溪河道旁的房屋；二、驳回曹凤英的全部反诉请求。案件受理费100元，由广州市花都区流溪河灌区工程管理处负担50元，由曹凤英负担50元。反诉案件受理费100元，由广州市花都区流溪河灌区工程管理处负担50元，由曹凤英负担50元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。在一审期间，曹凤英明确撤回第二项诉讼请求“流溪河管理处赔偿曹凤英建筑损失178000元”，在一审判决后，其又上诉该项请求，明显超出一审诉讼请求范围，二审不予调处。二审争议的焦点是：1.本案是否属于人民法院的受理范围；2.双方当事人之间法律关系的性质及曹凤英应否返还案涉房屋的问题。本案基于租赁合同关系确认租赁物的返还，并无涉及违法建筑的权利归属及内容问题，本案并不属于“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容”的情形，本案属于人民法院受理范围，受诉法院有权依法审理并作出判决。关于本案双方当事人之间法律关系性质的问题及曹凤英应否返还案涉房屋的问题。曹凤英和流溪河管理处自2007年建立租赁合同关系，从合同双方签订的《合同书》、《果园房屋租用合同书》内容来看，明确约定出租的标的物是“石榴花果园房屋”，因此一审法院认定双方当事人之间的法律关系为房屋租赁关系正确，本院予以维持。关于是否应返还房屋的问题，曹凤英虽提交了与流溪河管理处黄新权主任的谈话录音及文字稿，但该证据无法证实曹凤英是涉案房屋的建造者，也未明确建造者是否即是所有权人。另外，从双方签订的合同来看，合同明确流溪河管理处系“石榴花果园房屋890平方米”的拥有者，即对于房屋的权属已有约定，在该合同中，曹凤英亦是以承租人的身份租赁涉案房屋，这与其主张是房屋所有权人相悖。案涉租赁合同因房屋未取得规划许可证，应认定为无效合同，故一审判令返还并无不当。综合以上事实，曹凤英上诉认为本案合同名为房屋租赁合同，实为土地使用权租赁合同，并请求继续履行土地使用权租赁合同缺乏事实和法律依据，本院对其主张不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。曹凤英的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由曹凤英负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年八月二十八日书记员 王日平郭丽淳