上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6648号上诉人（原审被告）：许震，男，1977年1月3日出生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：上海舒世物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区五星路200、212、222、224、88弄169、170、179、180、183号一层A05。法定代表人：吴志芳，执行董事。委托诉讼代理人：祝筱青，上海市协力律师事务所律师。原审被告：上海食隆餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区五星路184、192、88弄45、164号一楼A02。法定代表人：许震，总经理。上诉人许震因与被上诉人上海舒世物业管理有限公司（以下简称舒世公司）、上海食隆餐饮管理有限公司（以下简称食隆餐饮公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初76362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许震上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、七项，改判上诉人应支付的租金为284,812元(人民币，下同)，驳回被上诉人要求上诉人支付违约金以及承担连带清偿责任的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院关于房屋租金的判决存在明显错误。一审判决书载明的租金诉请金额是284,812元，但最终判决的金额是285,360元，超出了当事人的诉请范围。二、一审法院判决上诉人承担逾期付款违约金及违约金有违公平正义。1.双方合同系格式合同，其记载的条款明显加重了上诉人的法律责任；2.被上诉人在未经任何告知的情况下收回房屋，有违法律规定；3.违约金已经包含逾期付款的违约责任，故上诉人不应重复承担违约责任；4.被上诉人的实际损失远远低于一审法院认定的数额；5.被上诉人强行收回房屋，致使上诉人的大量经营设备及家具等滞留其中，至今未予归还，给上诉人造成严重的经济损失。三、一审法院认定上诉人承担连带清偿责任有违法律规定。既然合同主体已经变更，则上诉人不应再就租赁关系承担任何法律责任。被上诉人舒世公司辩称，不同意上诉人的请求，原审查明事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原审法院的判决。原审被告食隆餐饮公司述称，与上诉人的意见一致。舒世公司向一审法院起诉请求：1.确认舒世公司、食隆餐饮公司之间的《租赁合同》于2019年3月13日解除；2.食隆餐饮公司向舒世公司支付自2018年12月16日起至2019年3月13日止的租金284,812元及滞纳金（按每日万分之五计算，自2018年12月16日起至判决生效之日止）；3.食隆餐饮公司向舒世公司支付自2018年12月16日起至2019年3月13日止的物业管理费12,928元；4.食隆餐饮公司向舒世公司支付免租期租金147,600元；5.食隆餐饮公司向舒世公司支付违约金299,298元；6.食隆餐饮公司向舒世公司支付截止至2019年3月13日止拖欠的水电费合计12,697.20元；7.食隆餐饮公司立即将企业注册地迁离XX路XX、XX、XX弄XX、XX号一楼A02，向舒世公司支付逾期迁离企业注册地违约金（按租金1.2倍标准计算，自2019年5月14日起至判决生效之日止）；8.食隆餐饮公司办理燃气登记的注销手续；9.许震对上述第二项至第七项承担连带责任。一审法院认定事实：舒世公司（甲方）与许震（乙方）于2017年7月25日签订了一份《租赁合同》，其主要内容为：“一、出租房屋情况1.1.甲方出租给乙方的房屋座落在本市浦东新区XX路XX、XX、XX弄XX、XX号一楼A02，甲乙双方确认该房屋的建筑面积约为410平方米，该房屋的平面图见本合同附件（一）。……1.3甲方按照该房屋的毛坯状态出租给乙方。该房屋的现有装修及附属设施、设备状况及需约定的有关事宜应由甲、乙双方分别在本合同附件二中加以说明。……二、租赁用途2.1.乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为开办羊肉特色火锅店之用（以工商执照为准），并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。……三、租赁期限3.1.甲乙双方约定，本合同约定的租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日，其中免租期包括在租赁期限内。具体期限及相关费用明确如下：（1）甲方给予乙方45天的免租期。免租期自2017年8月1日至2017年9月15日止。免租期内甲方免收房屋租金，但免租期内的装修垃圾清运费用、物业管理费、水费、电费等都由乙方承担。……（2）合同期限内，由于乙方原因导致本合同在2022年7月31日前终止履行的，免租期约定失效，乙方需全额支付免租期内的租金；由于甲方原因导致本合同在2022年7月31日前终止履行的，免租期约定仍然有效，乙方无须支付免租期内的租金。（3）租金自2017年8月1日开始计算，从2017年8月1日开始支付。该房屋的租金为8元/平方/月，物业费为11元/月/平方；前贰年租金不变，第叁年起（包括第叁年）按起租日计算租金每贰年递增8%。租金详见本合同第四条约定。……四、租金支付方式和期限4.1.乙方承租房屋，需支付的租金以及支付租金的时间详见（附件三）。五、房屋交付、租房保证金及其他费用5.1.租房租金和租房保证金以及燃气保证金的支付方式详见（附件三），甲方在收到乙方支付的上述全额租金和保证金为本合同的生效条件之一。甲方须向乙方开具租金及保证金收款凭据。在任何情况下，租房保证金不得冲抵租金。租赁关系终止时，甲方收取的租房保证金扣除应由乙方承担的费用后，剩余部分无息退还乙方。……5.3.在房屋租赁期间，乙方应按每月实际的水、电费抄表数向甲方支付。乙方使用该房屋所发生的水费、电费均由乙方在收到甲方开具给乙方的相应对应金额的水电费收据后15天内支付给甲方（甲方代收代付），逾期支付的，乙方应当承担拖欠金额的万分之五/日的滞纳金。……5.6.乙方自行申请的燃气、电话、传真、宽带网络、有线电视、无线网卡或其他经营所需设施，其发生的一切费用均由乙方在规定时限自行支付。若乙方未及时支付相关费用，导致相关部门单位征收罚款或滞纳金等由乙方全额承担。租赁合同结束时，乙方负责注销并结清相关费用。……九、解除本合同的条件……9.2.甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当月租金的三倍支付违约金：给对方造成损失、支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）乙方支付房屋租金后，甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的。（二）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的。（三）乙方违反本合同第八条之约定的。（四）因乙方未及时缴纳有关费用，甲方将等额费用从其保证金中扣除，经甲方书面通知后，乙方超过15天扔未将保证金补足的。（五）乙方每次租金逾期不支付超过30天的。……十、违约责任……10.3.乙方逾期不支付租金的，每天按照欠付租金金额的万分之五承担违约金；如因乙方逾期支付租金招致甲方解除合同的，乙方还须按照本合同第9.2条承担违约责任。10.4.除本合同9.1条约定的情况外，乙方因自身原因造成在租赁期间解除合同的，乙方不仅须按合同约定承担违约金、赔偿金和补偿金，而且乙方对该房屋内的所有装修等投入均无偿归甲方所有，乙方应该在妥善处理完所有事务的5个日历日内撤离，并将房屋交还给甲方。如果乙方未能妥善处理完事务，视作乙方未向甲方交房，乙方应继续支付房租至事务妥善处理完毕。等乙方妥善处理完毕事务后，乙方仍拒绝撤离或拒绝交还房屋的，甲方有权在公证人员在场的情况下，将乙方物资清运出场，并可将该房屋重新对外出租，如因此造成乙方损失，则由乙方自行承担。10.5.乙方租赁该房屋，如需要设立公司或者其他经济组织（以下简称“乙方企业”），且使用所租赁之房屋作为乙方企业的注册地，则在房屋租赁合同终止（不论自然到期还是提前终止）后二个月内，乙方须将乙方企业注销或者将乙方企业的注册地迁移至其他地址。若乙方拒绝注销乙方企业或者拒绝将乙方企业注册地变更至其他地址，乙方须承担违约责任；违约金按照继续租赁该房屋的租金标准的1.2倍支付，直到营业执照及相关证照迁出为止。……”合同签订后，许震交纳了租房保证金199,532元，并进驻涉案租赁房屋进行经营活动。2017年12月25日，食隆餐饮公司、许震向舒世公司出具了一份《合同主体变更申请》，其内容为：“本人许震于2017年7月29日与贵公司签订合同编号为2017415的《租赁合同》，现因实际注册上海食隆餐饮管理有限公司经营，特向贵司申请变更上述合同签约主体，将合同签约乙方由本人变更为上海食隆餐饮管理有限公司。本人同意将本人所缴纳的收据编号为№1015074＃、1015101＃租赁保证金199,532元以及租金299,298元转至新签约人上海食隆餐饮管理有限公司的名下，如有任何法律后果由本人承担。本人保证变更后的签约人会严格履行与贵公司签订的租赁合同及补充协议中的各项约定，并严格遵守贵司的各项管理规定。否则，本人愿意代其履行租赁合同及补充协议中的各项约定，对其违反合同及贵司管理规定的行为承担一切责任。同时，本人保证所提交的申请书和有关证明真实、合法、有效。原签约人签章：许震（签名）2017年12月25日”,“本公司系新注册成立的实际经营羊肉特色火锅店（商铺）的法人，本公司将完全按许震与贵司签订合同编号为：2017415的《租赁合同》内容完全履行合同义务，受租赁合同条款约束。本公司保证本次变更仅涉及合同签约主体，不存在任何商铺转租的行为，否则愿按照与贵司签订的租赁合同和相关管理规定承担一切责任。新签约人签章（上海食隆餐饮管理有限公司章）2017年12月25日”。因食隆餐饮公司经营不善等原因，自2018年12月16日起食隆餐饮公司不再按约支付租金、物业管理费和相关水电费。经舒世公司多次催告后，仍不履行付款义务。舒世公司于2019年3月13日函告食隆餐饮公司解除《租赁合同》并收回房屋。舒世公司以食隆餐饮公司的行为已经构成严重违约为由诉至一审法院，要求判如所请。另查明，本案所涉房屋自2019年10月起由中国工商银行租赁使用。一审法院认为，法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，食隆餐饮公司未按照《租赁合同》的约定按时支付租金，已构成违约，食隆餐饮公司表示同意解除《租赁合同》，故舒世公司要求解除《租赁合同》的诉求符合相关法律规定，一审法院依法予以准许。《租赁合同》解除后，食隆餐饮公司应当按照合同的约定支付尚欠房屋租金及逾期支付房屋租金的违约金，舒世公司与食隆餐饮公司对逾期支付房屋租金违约金的约定并无不当，符合相关法律规定，食隆餐饮公司认为约定过高于法无据，一审法院不予采信，故舒世公司要求食隆餐饮公司支付房屋租金及相应违约金的诉求，一审法院依法予以支持。对于食隆餐饮公司尚欠舒世公司的物业管理费及水电费，食隆餐饮公司对此均无异议，故舒世公司要求其支付上述费用的诉求一审法院依法予以支持。对于舒世公司要求食隆餐饮公司支付免租期租金、合同违约金、逾期迁离企业注册地违约金的诉求，均系食隆餐饮公司违约行为所产生的违约金，食隆餐饮公司、许震认为双方约定的违约金过高，根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院鉴于本案所涉房屋已于2019年10月已出租给案外人，并结合食隆餐饮公司违约行为所造成舒世公司的实际损失等情况综合考量，《租赁合同》约定的违约金过高，一审法院酌情确定上述违约情形的违约金合计为598,596元。根据《租赁合同》的约定，食隆餐饮公司应在合同终止后注销燃气登记，并将企业的注册地迁移至其他地址，现食隆餐饮公司未按约履行，故舒世公司要求其履行上述义务的诉求合法合理，依法应予支持。法律又规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。本案中，根据许震出具的《合同主体变更申请》的内容来看，许震属连带责任保证的担保人，许震作为担保人应当在其保证范围内承担保证责任，即对食隆餐饮公司的全部债务承担连带清偿责任，但全部债务仅包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，不应包括履行行为的义务，即对于注销燃气登记、企业的注册地迁移不属于保证担保的范围，故舒世公司要求许震对于金钱给付义务承担连带清偿责任的诉求并无不当，依法应予支持。对于注销燃气登记、企业的注册地迁移承担连带清偿责任的诉求一审法院不予支持。一审法院审理后，于二○一九年十二月二十日作出判决：一、确认上海舒世物业管理有限公司与上海食隆餐饮管理有限公司就本市浦东新区XX路XX、XX、XX弄XX、XX号一楼A02签订的《租赁合同》（2017年7月25日签订）于2019年3月13日解除；二、上海食隆餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海舒世物业管理有限公司房屋租金285,360元（以保证金199,532元先行抵扣）、物业管理费12,928元、水电费12,697.20元；三、上海食隆餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海舒世物业管理有限公司自2018年12月16日起至判决生效之日止，以285,360元为基数，按照日万分之五计算的逾期付款违约金；四、上海食隆餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海舒世物业管理有限公司支付违约金598,596元；五、上海食隆餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内办理在本市浦东新区XX路XX、XX、XX弄XX、XX号一楼A02房屋内燃气登记的注销手续；六、上海食隆餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内将其企业注册地迁离本市浦东新区XX路XX、XX、XX弄XX、XX号一楼A02房屋；七、许震对上海食隆餐饮管理有限公司上述第二、第三项、第四项应付上海舒世物业管理有限公司的款项承担连带清偿责任；八、驳回上海舒世物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,628元（上海舒世物业管理有限公司已预交），减半收取计7,314元，由上海舒世物业管理有限公司负担1,602元，由上海食隆餐饮管理有限公司、许震负担5,712元，上海食隆餐饮管理有限公司、许震应负之款于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，食隆餐饮公司违反合同约定逾期支付房屋租金，一审法院据此认定双方合同解除的责任在于食隆餐饮公司并无不当，本院予以认同。关于上诉人的责任问题。上诉人虽主张系争租赁合同主体已经变更为食隆餐饮公司而其不应承担责任，但根据其在《合同主体变更申请》中承诺的内容，一审法院认定其应对食隆餐饮公司在系争租赁合同项下负有的金钱给付义务承担连带清偿责任，并无不当，本院予以确认。关于租金的数额及逾期付款违约金的问题。租赁合同既已解除，被上诉人要求食隆餐饮公司支付欠付的租金及逾期付款违约金，于法有据。被上诉人的一审诉讼请求所主张的租金数额为284,812元，二审中被上诉人对此亦予以确认，故一审判决确认的租金285,360元确实超出了被上诉人主张的范围，本院依法予以纠正。由此，本院确认食隆餐饮公司应支付的租金数额为284,812元，相应的逾期付款违约金亦应以该金额为基数计算。关于其他违约金的数额问题。本院注意到，被上诉人并未举证证明食隆餐饮公司逾期迁离企业注册地对其另行出租房屋造成影响，故在此情况下，一审法院认定的其他违约金数额确实仍然过高。结合本案的实际情况，本院酌情将食隆餐饮公司应支付的违约金数额调整为450,000元。至于上诉人主张的遗留物品问题，一审中当事人就此并未提起反诉，即便当事人认为存在损失亦应另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初76362号民事判决第一项、第五项、第六项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初76362号民事判决第二项、第三项、第四项、第七项、第八项；三、上海食隆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海舒世物业管理有限公司房屋租金人民币284,812元（以保证金199,532元先行抵扣）、物业管理费12,928元、水电费12,697.20元；四、上海食隆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付上海舒世物业管理有限公司自2018年12月16日起至判决生效之日止，以人民币284,812元为基数，按照日万分之五计算的逾期付款违约金；五、上海食隆餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海舒世物业管理有限公司支付违约金人民币450,000元；六、许震对上海食隆餐饮管理有限公司上述第三项、第四项、第五项应付上海舒世物业管理有限公司的款项承担连带清偿责任；七、驳回上海舒世物业管理有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费人民币14,628元，减半收取计7,314元，由上海舒世物业管理有限公司负担2,212元，上海食隆餐饮管理有限公司、许震负担5,102元。二审案件受理费人民币10,300元，由上诉人许震负担7,924元，被上诉人上海舒世物业管理有限公司负担2,376元。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年八月十日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；