山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终1003号 上诉人（原审原告）：孙春梅，女，1962年2月9日出生，汉族，住淄博市张店区。 被上诉人（原审被告）：肖艳霞，女，1959年5月10日出生，汉族，住淄博市张店区。 被上诉人（原审被告）：范涛，男，1981年11月4日出生，汉族，住淄博市张店区。 被上诉人（原审被告）：淄博玖易房地产代理有限公司，住所地淄博市张店区联通路123甲4号。 法定代表人：姜小飞，经理。 上诉人孙春梅因与被上诉人肖艳霞、范涛、淄博玖易房地产代理有限公司（以下简称玖易公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙春梅上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判三被上诉人履行《房屋买卖居间合同》，立即为上诉人办理不动产权转移手续；改判被上诉人肖艳霞、范涛双倍返还上诉人定金4万元，支付违约金5万元；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以“孙春梅与肖艳霞在签订《房屋买卖居间合同（三证）》时，原告知晓涉案房屋办理了抵押贷款尚未还清，抵押权至今尚未消灭，涉案房屋尚不满足过户条件，无法办理所有权转移登记手续”为由，对上诉人的诉讼请求不予支持错误。一审判决认定涉案房屋的不动产权证于2018年12月已经办理至范涛名下，至此，三被上诉人完全具备了办理提前还款解押手续，为上诉人办理过户手续的条件，且上诉人已经依约支付了购房款，上诉人诉求三被上诉人继续履行合同、为上诉人办理涉案房屋的不动产权证转移手续完全符合涉案合同的约定。被上诉人肖艳霞、范涛在收到上诉人交付的48万元首付款后，没有履行涉案合同义务，没有遵守诚实信用原则，未将该笔款项用于偿还银行贷款，未办理解押手续，与上诉人玩“失踪”，导致了上诉人无法办理涉案房屋不动产权证转移手续。被上诉人的违约行为所造成的法律后果，应当由被上诉人来承担。二、被上诉人迟延为上诉人办理不动产权转移手续，致使合同目的不能实现系根本违约，被上诉人应当向上诉人支付违约金，并双倍返还定金，一审法院未支持上诉人主张的违约金和定金错误。 被上诉人肖艳霞、范涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被上诉人玖易公司辩称，案涉房屋具备过户条件时，我方愿意无偿配合办理过户手续，但我方不是买卖合同当事人，不具有直接协助过户的义务。 孙春梅向一审法院起诉请求：1.判令三被告履行《房屋买卖居间合同》，立即为原告办理不动产权转移手续；2.判令被告肖艳霞、范涛返还定金40000元，被告玖易公司返还中介服务费8550元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年10月14日，原告孙春梅(乙方、买方)与被告肖艳霞(甲方、卖方)、玖易公司(丙方、居间方)签订《房屋买卖居间合同(三证)》，约定原告购买登记在范涛名下的位于淄博市嘉亿国际一期2#B商住楼1单元303号房屋(有抵押)，卖方须于不动产证出来三日内办理提前还款解押手续；交易价格60万元。合同第三条约定，付款方式：签订本合同时卖方将购房合同等原件交付于居间方代管直到办理完毕相关过户手续为止，购房定金由买卖双方协商，签订本合同时买方缴纳定金2万元，2017年10月31日前支付首付46万元(不含定金)，剩余房款于卖方不动产证过户当日支付；买卖双方协商于卖方不动产证出来七日内到房管部门办理立契过户手续。合同第四条约定，房屋交付：卖方收到首付款当日办理物业交接手续，并签订《物业交接单》，之后因该房屋所产生的各项费用及更名费用由买方承担。合同第五条约定中介服务费9000元，由买方承担，过户所产生的税费由买方承担，居间方协助办理产权过户、银行贷款手续。合同第七条约定，如买方违约则定金不退，如卖方违约则双倍支付买方定金，同时违约方支付对方违约金5万元，并支付中介服务费、贷款手续费。如中介服务费、贷款手续费由守约方先行支付，则发生违约状况时由守约方直接向违约方主张此费用；此房产在过户期间如出现被法院或相关部门查封，卖方须三日内退还买方所交房款，并承担违约金5万元及居间方的中介费、贷款服务费。合同第十条约定，因卖方之产权人未能同时到场签约，故产权人已知会之，产权人同意以此价及交易方式售予买方，绝无异议，否则签约人承担相关法律责任和赔偿。2017年10月14日，肖艳霞出具内容为“今收到孙春梅购买范涛名下房产坐落嘉亿国际2#B-1-303购房定金2万元整”的收条一份，同天，孙春梅支付玖易公司中介费8550元。2017年10月24日，肖艳霞出具内容为“今收到孙春梅购买范涛名下房产坐落嘉亿国际2B-1-303(现3-1-303)购房首付款(含定金)48万元整”的收条一份。原告当庭陈述称“涉案房屋已经交付其使用”，2017年10月份开始，涉案房产的物业费由原告缴纳。另查明，涉案房产已办理抵押登记手续，尚有抵押贷款至今未还清。2019年3月29日“淄博玖易房地产代理有限公司”变更名称为“山东玖易房地产代理有限公司”。原告孙春梅与被告玖易公司当庭陈述称，肖艳霞与范涛系母子关系。 一审法院认为，原告孙春梅与被告肖艳霞在签订《房屋买卖居间合同(三证)》时，原告知晓涉案房屋办理了抵押贷款尚未还清，抵押权至今尚未消灭，涉案房屋尚不满足过户条件，无法办理所有权转移登记手续，故原告主张“判令三被告履行《房屋买卖居间合同》，立即为原告办理不动产权转移手续”，不予支持。关于原告主张返还定金的诉讼主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，虽然双方签订合同时约定了定金，但是定金罚则适用的是根本违约，由于涉案房屋现尚不具备过户条件，合同只是暂时处于迟延履行状态，合同目的仍然可能实现，尚未达到完全不能履行的程度，因此，原告在主张继续履行合同的同时，主张“判令被告肖艳霞、范涛返还定金40000元”，不予支持。原告主张“判令被告玖易公司返还中介服务费8550元”，虽然合同约定“如中介服务费、贷款手续费由守约方先行支付，则发生违约状况时由守约方直接向违约方主张此费用”，但是庭审过程中，玖易公司同意返还原告中介服务费8550元，故原告上述主张，予以支持。被告肖艳霞、范涛经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告山东玖易房地产代理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告孙春梅中介服务费8550元；二、驳回原告孙春梅其他诉讼请求。案件受理费2275元（原告孙春梅已预交），由原告孙春梅负担2225元，由被告山东玖易房地产代理有限公司负担50元。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人孙春梅与被上诉人肖艳霞及玖易公司签订的《房屋买卖居间合同》系房屋买卖双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，买卖双方应当按照合同约定履行自己的义务。上诉人孙春梅按照合同约定缴纳购房定金2万元并支付首付款46万元，被上诉人肖艳霞收到上述款项后并未按照约定偿还银行贷款并办理解除抵押手续，而是通过隐匿的方式导致上诉人和玖易公司无法与其联系，造成合同不能履行，违约意图明显，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中既约定了违约金又约定了定金，但在上诉人要求与被上诉人继续履行合同的情况下，其要求被上诉人双倍返还定金，本院不予支持，其可另案主张被上诉人支付违约金。因涉案房屋存在抵押，在抵押贷款尚未还清的情况下，暂时无法办理不动产转移手续，故上诉人主张被上诉人继续履行合同、办理不动产转移手续，本院暂不予支持，上诉人可待房屋解除抵押后另行主张。被上诉人玖易公司系《房屋买卖居间合同》的居间方，不是房屋买卖合同的当事人，不应承担办理房产过户的义务。 综上所述，孙春梅上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人孙春梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吕桂欣 审 判 员  翟雪利 审 判 员  郭 鹏 二〇二〇年八月六日 代理书记员  王 琦