浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2379号 上诉人（原审原告）：朱永满，男，1964年11月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：陈**，浙江赞成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱金义，男，1966年3月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审被告）：陈梅君，女，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审被告）：朱文菁，女，1986年9月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：马晓红，浙江福田律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：柳存青，浙江福田律师事务所律师。 上诉人朱永满因与被上诉人朱金义、陈梅君、朱文菁房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初16038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱永满的上诉请求：撤销原判，依法改判支持朱永满的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。原审法院认为，《绝卖契约》实质上是朱金义欠朱永满债务的一种担保，并且《绝卖契约》上并没有产权共有人陈梅君、朱文菁的签名，故双方未形成以物抵债的合意，双方之间并未成立房屋买卖合同关系。该认定背离了契约自由和当事人意思自治原则。《绝卖契约》是朱金义亲自签订，是其真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，是真实、合法有效的，依法受法律保护。原审法院把《绝卖契约》推断为债务的一种担保，不能成立。再说，原审法院认为《绝卖契约》没有产权共有人陈梅君、朱文菁的签名认定，更是与朱永满提供的证据相悖。其一，朱永满出具《绝卖契约》是家事代理，是对家庭人员有权代理。其二，朱金义、陈梅君早在2001年离婚，离婚协议约定，朱文菁（婧）15岁、朱文韬3岁由陈梅君抚养，朱金义独立一人户口。陈梅君、女儿朱文菁及儿子朱文韬（涛）三人在2005年已参加了农村旧村改造，用违建罚款那间房子抵到旧房拆除中，陈梅君等3人在农村已没有旧房。其三，朱金义、陈梅君、朱文菁签名借款人的《借条》上明白写着“现有下朱宅村朱金义户两间房产权作抵押。……如到期贰个月不还，朱永满有权处理朱金义户的两间平房或变更、变卖其房子及产权。”原审法院没有查明借条中朱金义、陈梅君、朱文菁都同意房子作借款抵押，又同意朱金义有权处理该两间房子。而且，一审组织双方到现场勘查时，陈梅君告诉大家，房屋是三间，旧改时违章那间由村委派人拆除了，留下两间是朱金义的。二、原审法院适用法律不当。《绝卖契约》属于房屋买卖合同，是双务合同、诺成合同，房屋买卖合同的有效与无效不以标的物的交付与否来确定，只要双方签订了房屋买卖合同即成立和生效。原审法院适用《合同法》第一百三十条和第一百九十六条规定明显不当。买卖与借款是两个不同的概念，原审法院认定法律关系错误，导致认定事实和适用法律错误。 朱金义、陈梅君、朱文菁辩称：一、《绝卖契约》属于借款的担保形式。该份契约仅有朱金义一人签字，虽然契约中载明朱金义的一切债权债务与朱永满无关，但该句话结合上下文，意思是为了保证《绝卖契约》中标的债权债务，与免除朱金义的债务是没有关系的。而且，朱永满多次在一审庭审中陈述之所以没有归还借条是因为还要继续收取利息。由此可见，看出朱金义与朱永满之间的债务关系并未解除。并且契约中有载明立契约之日全部一次性付清价款的约定，即使契约是双方真实意思表示，实际上双方也均未按照绝卖契约履行。二、涉案房屋系朱金义、陈梅君、朱文菁共同所有，朱金义个人对房屋的处分未经过共有人的追认，系无效处分。三、双方之间的债务在一审时已说明是由于合伙关系引起的，并且并未经过双方核算，当时是经过朱永满口述之后出具的欠条，如朱永满要变更诉讼请求，也还需经过核算确认双方的债权金额。综上，朱永满的上诉事实和理由没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 朱永满向一审法院起诉请求：1、请求确认朱金义将坐落在廿三里街道下朱宅村两间房屋（占地65㎡）绝卖给朱永满所有的《绝卖契约》合法有效，并判令绝卖房屋归原告朱永满所有。2、判令朱文菁腾退上述二间房屋交付给朱永满管业、使用。3、请求朱金义、陈梅君、朱文菁共同配合朱永满办理涉案房屋初始登记手续和协助将房屋过户至朱永满名下。 一审法院认定事实：朱永满、朱金义、陈梅君、朱文菁均系义乌市廿三里街道下朱宅村村民。朱金义、陈梅君原系夫妻关系，朱文菁系二人的女儿。朱金义、陈梅君于2001年1月20日离婚。朱金义、陈梅君、朱文菁曾于1991年4月19日批得义乌市廿三里街道下朱宅村65平方米的建房用地。后朱金义、陈梅君、朱文菁将房屋建造于下朱宅村曲弯塘北，房屋为一层。朱金义、陈梅君、朱文菁建造房屋时扩建了40平方米，后于1996年6月11日被义乌市廿三里镇人民政府罚款6000元。以上房屋共计105平方米。朱永满提供《绝卖契约》一份，载明：兹有廿三里街道下朱宅村下半村朱金义因经济管理等方面的原因，愿将坐落于西和北靠环球制带厂的两间壹层，占地80平方米（每间40平方米，共两间），建筑面积80平方米的房屋绝卖给廿三里街道下朱村下半村朱永满所有，包括下朱宅旧村改造中朱金义户旧改的贰间房屋指标全部归朱永满所有。绝卖总价为壹佰叁拾万元（每间65万元，共两间）。立契约之日，全部一次性付清价款。绝卖后，住房归朱永满所有，并且，朱永满有权变更、买卖此房房屋所有权。朱金义有义务帮助朱永满申报、登记、过户《土地使用权证》、《房屋所有权证》，在帮助提供材料中不计任何报酬。绝卖后，妻、子、女家属均无词，双方不得反悔，如朱金义反悔，则朱金义以绝卖总价三倍的价款赔偿给朱永满，如朱永满反悔，则朱金义的一切债权、债务与朱永满无关。为恐日后无凭，特此立约，永远存照。契约签字盖章后生效。绝卖人：朱金义2014年3月20日。朱永满认为《绝卖契约》中的购房款系之前朱金义、陈梅君、朱文菁欠朱永满的借款进行抵偿。朱金义认为《绝卖契约》系对之前其欠朱永满欠款的担保。现朱永满仍持有其认为抵偿购房款债权凭证：借条一份（朱金义、陈梅君、朱文菁三人出具，款项为30万元，出具时间为2012年10月15日）、欠条一份（朱金义出具，款项为121.5万元，出具时间为2013年1月25日）。《绝卖契约》中所涉房屋朱永满一直未曾占有使用。 一审法院认为，根据案件查明的事实，朱永满方仍持有欠条和借条相关原始证据，并且案涉房屋并未交付给其使用，不符合房屋买卖合同通常的情况。《绝卖契约》实质上是朱金义欠朱永满债务的一种担保凭证，并且绝卖契约上并没有产权共有人陈梅君、朱文菁的签名。故双方未形成以物抵债的合意，双方之间并未成立房屋买卖合同关系。本案双方之间应为原基础法律关系的民间借贷关系，原审法院对该情况向朱永满释明，朱永满不同意本案案由变更为民间借贷纠纷。故对朱永满以房屋买卖合同纠纷为案由的诉讼请求，不予支持。综上，朱永满的诉讼请求，依据不足，不予支持。朱金义、陈梅君、朱文菁的合理抗辩，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回朱永满的诉讼请求。案件受理费80元，由朱永满负担。 二审中，双方当事人均未提供证据。 本院对原审判决认定的除“绝卖后，妻、子、女家属均无词，双方不得反悔，如朱金义反悔，则朱金义以绝卖总价三倍的价款赔偿给朱永满，如朱永满反悔，则朱金义的一切债权、债务与朱永满无关”以外的事实予以确认。另认定，《绝卖契约》中约定“绝卖后，妻、子、女家属均无词，双方不得反悔，如朱金义反悔，则朱金义以绝卖总价三倍的价款赔偿给朱永满，如朱永满反悔亦然。朱金义的一切债权、债务与朱永满无关。”2012年10月15日，朱金义、陈梅君、朱婧曾出具给朱永满借条一份，载明：今借到朱永满人民币叁拾万元整，期限壹个月，利息按商定利厘计算，到期连本带息一次性归还，现有下朱宅村朱金义户两间平房及产权作抵押。（地址位于朱和勤房子背面，朱永方房子的西边）如到期贰个月不还，朱永满有权处理朱金义户的两间平房或变更、变卖其房子及产权。2013年1月25日，朱金义曾出具给朱永满欠条一份，载明：借到朱永满从2012年10月19日号到2013年1月25号止人民币壹佰贰拾壹万伍仟元正。二审中，双方当事人确认，上述2012年10月15日借条中的30万元已经结算在2013年1月25日欠条载明的121.5万元金额中。朱金义表示，欠条中的款项是投资款转为借款，均是转账交付，朱永满提供的转账凭证金额共计988100元，朱金义愿意对该金额承担还款责任。 本院认为：本案中，虽然朱金义于2014年3月20日向朱永满出具的《绝卖契约》中约定将案涉房屋绝卖给朱永满，价款130万元于立契约之日一次性付清，绝卖后朱金义的一切债权、债务与朱永满无关。但实际上朱永满并未支付价款，朱金义至今也未将案涉房屋交付给朱永满。且在双方达成的《绝卖契约》仅有一份并由朱永满持有的情况下，原来陈梅君、朱文菁于2012年10月15日向朱永满出具的金额为30万元的借条以及朱金义于2013年1月25日向朱永满出具的金额为121.5万元的欠条也仍由朱永满持有。对此，朱永满在一审第一次庭审中陈述，借条和欠条之所有仍由朱永满持有，是因为房子还没有交接，如果朱金义有能力还款，则契约收回，如果不还款，则契约有效；如果朱金义能够连本带利还钱，契约可以拿回去，反正要么还钱，要么给房子。再结合朱金义、陈梅君、朱文菁于2012年10月15日出具的借条中曾约定将案涉两间平房作为抵押以及《绝卖契约》出具后至今案涉房屋仍未交付给朱永满，也无证据表明朱永满曾向朱金义、陈梅君、朱文菁主张过交付房屋及办理房产过户手续的事实，一审法院据此认定《绝卖契约》实质上是对朱金义所欠朱永满债务的一种担保凭证，并无不当。朱永满在原审法院向其释明是否同意变更为按照基础法律关系即民间借贷法律关系主张权利后，其明确表示不同意变更，据此，一审判决驳回其诉讼请求，并无不妥。退一步讲，即使按照朱永满所主张，案涉《绝卖契约》系基于朱金义于2013年1月25日出具的欠条中载明的债务到期后双方达成的以房抵债协议。因《绝卖契约》出具后，案涉房屋一直未办理过户手续也未交付给朱永满，故朱永满直接要求判令案涉房屋归其所有，亦缺乏依据，不应支持。朱金义和朱永满达成《绝卖契约》后，因案涉房屋并未交付，故朱永满依据《绝卖契约》取得的权利是一种债权请求权，而非物权请求权，因此朱永满现根据《绝卖契约》主张权利仍适用我国《民法总则》关于诉讼时效的规定。《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”案涉《绝卖契约》于2014年3月20日出具，朱永满自该日起即可要求朱金义交付房屋及办理过户手续，即使考虑给予朱金义腾空房屋及办证的合理履行期限三个月，那么朱永满自2014年6月21日起也应当知道其权利受到损害，现朱永满并未能提供证据证明其在2019年8月29日提起本案诉讼前曾向朱金义、陈梅君、朱文菁主张过权利，朱金义、陈梅君、朱文菁在一审中也对诉讼时效提出了抗辩，故应当认定朱永满提起本案诉讼向朱金义、陈梅君、朱文菁主张权利已经超过法律规定的三年诉讼时效期间。因此，朱永满依据《绝卖契约》诉请要求朱金义、陈梅君、朱文菁腾退并交付案涉房屋并协助办理过户手续，本院不予支持。虽然本院对朱永满基于《绝卖契约》提出的诉讼请求不予支持，但朱永满仍可根据其持有的借条和欠条按照双方之间的原债权债务法律关系主张权利，朱金义在二审庭审中也明确表示对其出具的欠条中载明的121.5万元款项中朱永满提供了转账凭证的988100元愿意承担还款责任。综上，朱永满的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人朱永满负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇二〇年八月十三日 代书记员  张青青 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash??