北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6835号上诉人（原审被告）：张孟雄，男，1988年8月15日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：刘洪帅，男，1988年8月29日出生，住北京市通州区。原审被告：张涛涛，男，1985年12月25日出生，住北京市丰台区。原审被告：北京市谷德玛特商贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇张家湾村底商188号。法定代表人：雷平。上诉人张孟雄因与被上诉人刘洪帅，原审被告张涛涛、北京市谷德玛特商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初11622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张孟雄上诉请求：撤销一审判决，改判张孟雄赔偿刘洪帅装修损失5000元，二审诉讼费由刘洪帅承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，判决结果显失公平。刘洪帅声称的装修项目与装修费用没有任何真实证据,而张孟雄提供的交接时现场装修情况照片法院却没有作为认定事实的依据,根据照片可以确定在房屋交付时吊顶、墙面、地面都是干净完整的，并不需要装修，而刘洪帅安装的货架、中导架、射灯都在其腾退时拆除了,这些均是可二次利用的，并不能算作装修损失，因此房屋装修损失预计不超过5000元。刘洪帅辩称，同意一审判决，不同意张孟雄的上诉请求及理由。张涛涛述称，不同意一审判决，同意张孟雄的上诉请求及理由。北京市谷德玛特商贸有限公司未到庭。刘洪帅向一审法院起诉请求：1.判令张涛涛、张孟雄支付刘洪帅违约金63000元，北京市谷德玛特商贸有限公司依法承担连带责任；2.请求依法判令张涛涛、张孟雄支付刘洪帅租房的装修损失46200元，北京市谷德玛特商贸有限公司承担连带责任；3.本案律师费由张涛涛、张孟雄、北京市谷德玛特商贸有限公司承担；4.诉讼费用由张涛涛、张孟雄、北京市谷德玛特商贸有限公司承担。一审法院认定事实：2018年8月28日，刘洪帅(乙方)与张孟雄（甲方）签订《联营合作协议》（以下简称协议），协议约定：甲方向乙方提供的房屋位于北京市通州区宋庄镇谷德玛特购物广场一层门市房一间（超市正门口西侧第二间），建筑面积120平米，乙方具体经营项目为销售服装服饰，甲方知晓并同意乙方所经营项目为男、女、童服装、鞋帽箱包等集合店，并非同一品牌，乙方需保证所售货品均为正品行货；本协议期限自2018年9月1日至2019年8月31日，合作期满，甲乙双方根据市场行情乙方有优先合作权；乙方支付甲方每年固定保底利润人民币21万元（贰拾壹万元），付款分三次支付，从合同生效之日起即付首期固定利润7万元（柒万元），每四个月期满前两个月支付7万元（柒万元），共计21万元（贰拾壹万元）；甲方以现状交房，场所使用改造工程由乙方负责；乙方在进行装修前，应将装修方案和图纸交甲方备案，经甲方同意后，可按有关管理部门的规定进行装修和改造，乙方装修时不可擅自改变租赁物的建筑主体结构、承重结构，否则甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失；甲乙双方任何一方不履行本协议，需赔偿对方相当于当年固定保底利润总额的30%作为违约金；协议还约定了其他内容。协议签订后，刘洪帅向张孟雄支付了租金，张孟雄将房屋交付了刘洪帅。庭审中，张涛涛与张孟雄均称协议系张孟雄委托张涛涛签订，21万元系租金；刘洪帅亦称21万元系租金。关于涉案房屋交付时间，张涛涛与张孟雄均称系2018年9月1日，交付的时候，没有交接清单；刘洪帅称2018年8月28日张涛涛将房屋钥匙交付，并明确2018年8月28日至8月31日为装修期，不计算房租，交付的时候，没有交接清单。2019年3月11日，刘洪帅从涉案房屋中腾退。刘洪帅承租涉案房屋后，经张孟雄许可对涉案房屋进行了装修改造。关于装修情况，刘洪帅称进行了吊顶维修、电路改造维修、卷帘门维修、灯具安装加购买、货架安装、地面维修、试衣间装饰、墙面刷漆、腻子、贴壁纸、门头语牌、库房货架、装修前拆除等项目，腾退时可移动的货架一共6个，移走了4个，衣服带走了，门头语牌拆除了，装修完成时间为2018年9月1日；张涛涛、张孟雄称货架有刘洪帅安装的，后来刘洪帅搬走了，认可刘洪帅装了中导架5套，最贵的500元一套，货架30条竖杆，30元一根，横杆30多条，10至20元一条，装架子就是拿螺丝一拧就行，安装的话2个人，最快半天，最慢一天，大概安装费一个人200元，刘洪帅还加了三面墙射灯，一个30至40元，但是都拆走了，厅里一共也就用了20多个灯，地面刘洪帅没动过，是其铺设的地板，试衣间是其之前装饰好的，刘洪帅没动，厅里交付的时候有些漏洞，刘洪帅对墙体漏洞刮腻子，堵上后刘洪帅贴了壁纸，一卷也就20多元，大概20至30卷就够了，门头语牌，在店门口安装了。此后，涉案房屋的装修被拆除。另查，涉案房屋没有相关规划手续材料。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案北京市谷德玛特商贸有限公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，刘洪帅与张孟雄签订的协议，虽然名为联营合作协议，但庭审中，双方均认可系租赁合同，法院不持异议。现张孟雄将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给刘洪帅，因此双方签订的租赁合同无效。关于刘洪帅要求张涛涛、张孟雄赔偿违约金的诉讼请求，现租赁合同已经确认无效，主张违约金没有法律依据，法院不予支持。关于刘洪帅要求张涛涛、张孟雄赔偿装修损失的诉讼请求，刘洪帅对涉案房屋进行了装修改造，现已经腾退且装修被拆除，该部分损失，刘洪帅和张孟雄应根据各自过错程度承担相应责任，张孟雄作为出租方应清楚涉案房屋的规划手续，现涉案房屋没有规划手续，仍对外出租，应承担主要责任，综合考虑合同的履行时间、刘洪帅的装修情况、拆除情况，法院酌定损失为30000元。因合同相对方为张孟雄，故刘洪帅要求张涛涛承担装修损失的诉讼请求，法院不予支持。关于刘洪帅要求北京市谷德玛特商贸有限公司承担连带责任及律师费由张涛涛、张孟雄、北京市谷德玛特商贸有限公司承担的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张孟雄赔偿刘洪帅装修损失3万元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回刘洪帅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，刘洪帅与张孟雄均认可双方签订的《联营合作协议》实为租赁合同，本院不持异议，张孟雄将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给刘洪帅，双方签订的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，刘洪帅承租涉案房屋后，经张孟雄许可对涉案房屋进行了装修改造。刘洪帅已于2019年3月11日从涉案房屋中腾退，装修亦被拆除，刘洪帅和张孟雄应按照导致合同无效的过错分担装修损失。张孟雄作为出租方应清楚涉案房屋的规划手续，其出租未取得建设工程规划审批手续的涉案房屋，对合同无效应承担主要责任。刘洪帅在承租涉案房屋时未尽审慎的注意义务，对合同无效应承担次要责任。一审法院综合考虑合同履行情况、涉案房屋装修状况及拆除情况，按照双方的过错酌定张孟雄赔偿刘洪帅装修损失3万元，合法有据。张孟雄上诉主张其应赔偿刘洪帅装修损失5000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，张孟雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审公告费500元，由张孟雄负担（已交纳）。二审案件受理费425元，由张孟雄负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  何灵灵审 判 员  周艳雯二〇二〇年八月二十六日法官助理  卫孚嘉书 记 员  卢园园