江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终3941号 上诉人（原审原告）：夏晨，男，1989年8月7日出生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：王笑之，江苏刘洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张峥琦，江苏刘洪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨震林，男，1976年8月22日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：夏敦建，男，1965年3月21日出生，汉族，住南京市江宁区。 上诉人夏晨因与被上诉人杨震林、夏敦建迁让纠纷一案，不服南京市江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法由审判员王路独任审理，于2020年6月10日公开开庭审理本案。上诉人夏晨的委托诉讼代理人张峥琦，被上诉人杨震林的委托诉讼代理人徐劲浩到庭参加诉讼。被上诉人夏敦建经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 夏晨上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审第二、三、四项诉讼请求;二、本案上诉费由杨震林、夏敦建承担。事实与理由:一审判决认定《房屋产权买卖协议》有效、杨震林对案涉房屋有权占有，系适用法律错误。一、夏敦建出售案涉房屋给杨震林的行为属于无权处分。1.夏敦建在与江宁区人民政府办事处签订《房屋拆迁补偿安置协议书》系代夏晨签订，夏敦建明知实际权利人是夏晨，但在此情况下依旧与杨震林签订《房屋产权买卖协议》，其行为构成无权处分。2.即使夏敦建在签订《房屋产权买卖协议》时不知其出售的房屋可能系夏晨所有，但根据夏晨与夏敦建当时对案涉房屋享有的共有人的权利，夏敦建与杨震林签订房屋买卖合同也应得夏晨同意，否则其行为构成无权处分。虽然该《房屋产权买卖协议》被一审法院判决认定有效，但无权处分行为的效力待定。二、杨震林对案涉房屋的占有属于无权占有。1.夏晨取得涉案房屋房产证后才真正得知夏敦建代其签订《房屋拆迁补偿安置协议书》所获得的拆迁安置房，即案涉房屋己被夏敦建出售。杨震林从夏敦建处继受取得对案涉房屋的占有，不具备占有的权限，夏敦建对案涉房屋的占有系无权占有。2.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。依据一审证据及查明事实，案涉房屋的权利人系夏晨，其对案涉房屋享有占有使用权。现夏晨要求杨震林停止占有案涉房屋并返还原物的主张，有事实和法律依据。一审法院因《房屋产权买卖协议》有效就驳回夏晨要求杨震林停止占有案涉房屋并返还原物的请求，系认定事实不清、适用法律错误。三、夏晨有权行使排除妨害权，要求杨震林停止占有。物权权利人并不能当然地对抗所有的占有人，有权占有形成对物权的限制。夏晨认为本案的争议焦点是杨震林是否是有权占有，而不是杨震林与夏敦建之间签订的房屋买卖合同是否有效。一审法院关于杨震林与夏敦建签订的房屋买卖合同有效、杨震林占有案涉房屋系有权占有的认定错误。依据房屋买卖合同，转移标的物从而取得的占有是否为有权占有，还需看出卖人是否有权转移标的物。本案中，《房屋拆迁补偿安置协议书》中已注明由夏敦建代签，不动产权属证书亦载明案涉房屋的实际权利人为夏晨，因此，夏敦建无权出售案涉房屋，杨震林亦不能基于与夏敦建签订的房屋买卖合同合法占有案涉房屋。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。结合一审相关证据及认定事实，即使杨震林与夏敦建之间签订的房屋买卖合同有效，也不能简单的认定杨震林对案涉房屋构成合法占有。 杨震林辩称，一、夏晨认为夏敦建将案涉房屋出售给杨震林属于无权处分的上诉理由不能成立。1.被拆迁房屋系夏敦建个人所有，也是夏敦建个人出资建造，夏敦建对拆迁所得房屋享有全部利益并拥有完全处分权。夏敦建分别以自己和夏晨的名义对外签订拆迁安置补偿协议只是因为夏晨的户口在被拆的房屋。2.根据杨震林与夏敦建签订的房屋买卖协议，夏敦建已声明被拆房屋系其个人所有，并在协议上用手写方式特别强调，四套拆迁安置房屋为其个人财产，与家人无关。还由介绍人陶群提供了担保。陶群已在一审庭审中出庭作证。除了双方的房屋买卖协议外，根据夏敦建当时出具的房屋拆迁补偿协议以及杨震林在一审中调取到的四套房屋入住协议、房号票、不动产证领取表等文件，四套拆迁安置房均由夏敦建全权负责办理，相应文件也均由夏敦建签字确认。夏敦建和夏晨系父子关系，在街道拆迁部门均认可的情况下，杨震林完全有理由相信夏敦建对案涉房屋具有完全处分权。二、夏晨关于杨震林对于涉案房屋的占有属于无权占有的上诉理由也不能成立。1.案涉房屋买卖协议合法有效，一审判决也对此予以认定。杨震林已经向夏敦建支付了全部购房款，履行了合同约定的全部义务；2.杨震林收到了夏敦建交付的房票，杨震林的妻子摇号选定了案涉房屋，夏敦建也根据合同约定协助杨震林办理了入住、物业等全部手续。杨震林基于合法有效的房屋买卖协议入住至今，其对涉案房屋的占有属于合法占有。三、夏晨要求杨震林停止对案涉房屋的占有，不能成立。虽然案涉房屋不动产权证书上登记的是夏晨的名字，但是这仅为不动产权属证明，并不能根据不动产登记权利证书就认定夏晨对案涉房屋目前享有物权。案涉房屋是夏敦建个人拆迁所得，已经通过合法有效的房屋买卖合同转让给杨震林。杨震林支付了全部购房款，夏敦建也将涉案房屋交付给杨震林入住至今。根据一审庭审笔录记载，夏晨至迟在2016年6月就已经知道自己名下有拆迁安置房两套，并且至迟于2017年得知案涉房屋已经出卖给杨震林入住至今的事实，但夏晨对此没有提出异议，可以认定夏晨知道或者应当知道夏敦建将案涉房屋出卖他人并对此同意。双方应当恪守诚实信用原则，继续履行合同，夏晨应当协助杨震林办理涉案房屋的产权变更登记。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回夏晨的上诉，维持原判。 夏敦建未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 夏晨向一审法院起诉请求：一、确认杨震林、夏敦建于2014年1月13日签订的《房屋产权买卖协议》无效；二、判令杨震林停止占有永欣新寓海棠苑32栋1304室；三、判令杨震林、夏敦建支付占有永欣新寓海棠苑32栋1304室房屋的使用费，按照1000元每月计算(自2015年11月起，计算至实际停止占有日止)；四、判令杨震林、夏敦建承担本案受理费。 一审法院认定事实：夏敦建、夏晨系父子关系。2014年1月13日，夏敦建(甲方)与杨震林(乙方)签订《房屋产权买卖协议》一份，约定：甲方将其名下所有的江宁区禄口机场复建小区期房一套(面积为90平方米，此房为小高层建筑结构，及其附属的一切设施)卖给乙方，分房时该期房由乙方去抽号，关于楼层的相关费用与乙方无关，政府分房时首批90平方米的期房给乙方；乙方共付甲方购房款人民币34万元整(叁拾肆万元整)，在本协议签字之日付30万元整(叁拾万元整)，余款4万元(肆万元)在分房交钥匙后一次性付清；甲方保证上述权属清楚，无任何纠纷，若发生与甲方有关的该房屋的产权纠纷或债权、债务等，一概由甲方负责处理和协调，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；卖房时，甲方将所卖的合法有效证件一并交给乙方，乙方在使用该房时，如遇需要甲方出面协调等事宜时，则甲方必须负责出面帮助乙方处理；房屋办理登记时，登记乙方名字，在办理房产权证、土地证及其他手续时，甲方必须无条件将其过户给乙方，所需缴纳税收费用均由乙方承担。夏敦建在合同空白处备注：其房产是我个人财产，卖房是我同意，与家人无关。当日，杨震林支付夏敦建购房款30万元，夏敦建出具收条一份，载明：今收到杨震林购房款(机场复建小区90m2小高层)叁拾万元整(￥300000)，期房未领，分房交房票给杨震林。 2015年10月，夏敦建向杨震林交付房票号，杨震林的妻子抓阄确定了案涉买卖房屋为南京市江宁区永欣新寓海棠苑32栋1304室(即案涉房屋)。 2015年10月25日，杨震林支付夏敦建房款4万元，夏敦建出具收条一份，载明：今收到杨震林房款肆万元整(40000)，房款已全付清。2015年11月19日，夏敦建向杨震林交付涉案房屋及配套储藏室，并协助杨震林办理案涉房屋的入住手续。2017年1月22日，案涉房屋办理了不动产权证，登记在夏晨名下，建筑面积为111.12平方米。 此后，夏敦建代夏晨领取了案涉房屋的不动产权证。 2010年3月22日，夏敦建作为夏晨(乙方)的代理人与江宁区人民政府办事处(甲方)签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定乙方自愿选择产权调换的安置方式，并同意申购甲方提供的位于永欣新寓周边区域甲方应当安置乙方产权调换房面积180m²，中套(约90m2)2套(准确面积以房产部门实际计量的面积为准)。 一审中，夏晨认为案涉房屋买卖合同系无效合同，理由为：出售房屋的当事人并非产权人，无权处分涉案房屋。杨震林认为，其与夏敦建签订的房屋买卖合同有效，其有理由相信夏敦建有权处分涉案房屋。夏晨陈述，其于2016年6月知道自己拆迁安置的涉案房屋，但其认为涉案房屋一直在其父亲控制下，直到2017年找夏敦建要房产证，夏敦建告知其房屋已出售，其以为夏敦建骗其，故没有找过杨震林。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，杨震林与夏敦建签订的关于案涉房屋的房屋产权买卖协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。夏晨主张买卖合同无效，无法律依据，一审法院不予支持。 案涉房屋由夏敦建交付给杨震林，杨震林实际占有、使用多年，杨震林基于有效的房屋买卖合同占有使用涉案房屋，系合法占有，故对于夏晨的其他诉讼请求，一审法院亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决驳回夏晨的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计725元，由夏晨负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。 本院另查明，一审庭审中，法庭询问夏晨，何时知晓案涉房屋是其的。夏晨回复，是因为要办理房产证的时间在2016年6月份知道的。 一审期间，夏晨另陈述，其有两套拆迁安置房，另一套在紫荆苑11幢1504，由其父亲居住。2019年5月初，其做生意要贷款，贷款公司要看房，其才发现房屋被卖了。抵押贷款时对方同意不看房，但是利息高一点同意把钱借给其。 夏敦建陈述，其拿到案涉房屋时，没有把拿房的事情告诉夏晨，卖的时候也没有告诉夏晨。夏晨是在2017年办产权证时知道的。后来夏晨想要办贷款，2017年底要房产，其说房子卖了，当时房产证下来了，在其手上，后来其将房产证给了夏晨，现在还剩余一套夏晨名下的房屋由其居住。 以上事实，有一审法院庭审笔录以及本院询问笔录在案为凭。 本案二审争议焦点为：夏晨要求杨震林停止占有使用涉案房屋，并要求杨震林和夏敦建支付占有使用费的上诉请求能否成立。 本院认为，杨震林于2014年1月13日与夏敦建签订《房屋产权买卖协议》，向夏敦建购买安置房一套，此后，杨震林按约向夏敦建支付房款，夏敦建亦将房票交付给杨震林选房。案涉房屋实际由杨震林一方持该房票选取确定，夏敦建在杨震林选房后，继续配合杨震林办理了案涉房屋的入住手续，并实际将案涉房屋交付杨震林占有使用至今，据此，杨震林有理由相信夏敦建具有处分案涉房屋的权利。 此后，案涉房屋虽被登记在夏敦建之子夏晨名下，但据夏晨陈述，其已于2016年知晓案涉房屋，而夏敦建则称，夏晨已于2017年办证时知晓案涉房屋已被出售，可见，夏晨至迟已在2017年案涉房屋产权证办理前后知晓案涉房屋被售出的实际情况，但在此后长达两年的时间内，夏晨不仅未对此提出异议，也没有向实际占有使用案涉房屋的杨震林主张权利，应视为其对此已予认可。 综上，夏敦建将案涉房屋出售给杨震林，杨震林即是依据与夏敦建签订的案涉《房屋产权买卖协议》占有使用案涉房屋，夏晨对此知晓后并不作否认表示，应视为其同意。因此，杨震林对案涉房屋的占有使用有相应事实和法律依据，夏晨关于杨震林无权占有案涉房屋的上诉理由不能成立。在此情况下，夏晨关于要求杨震林停止占有案涉房屋以及要求杨震林、夏敦建就案涉房屋支付占有使用费的诉讼请求，不能成立。 综上所述，夏晨的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1450元，由上诉人夏晨负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  王 路 二〇二〇年八月二十四日 法官助理  高礼慧 书 记 员  郭旭冬