上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6181号上诉人（原审原告）：上海南宏房地产服务有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇石湖新路68号。法定代表人：侯建华，执行董事。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海松城房地产有限公司，住所地上海市松江区玉树路105号202室。法定代表人：沈杏芳，总经理。委托诉讼代理人：张碧燕，上海丰兆律师事务所律师。原审第三人：沈杏芳，男，1945年1月17日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张碧燕，上海丰兆律师事务所律师。原审第三人：沈委，男，1973年11月24日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张碧燕，上海丰兆律师事务所律师。上诉人上海南宏房地产服务有限公司（以下简称南宏公司）因与被上诉人上海松城房地产有限公司（以下简称松城公司）、原审第三人沈杏芳、沈委确认合同有效纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初19937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南宏公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决存在事实查明和认定上的错误问题。松城公司将上海市松江区XX路XX-XX、XX-XX、XX-XX号商业用房（以下简称涉案房产）以低于市场价1万元/平方米转让给沈杏芳、沈委，故南宏公司具有主张优先购买权的利益驱动，且南宏公司此前也曾就他处房屋的优先购买权进行过主张，在此情况下，南宏公司与松城公司、沈杏芳就涉案房产的优先购买权问题进行交涉并签订第二份关于涉案房产的租赁合同具有相应的逻辑合理性和动机，但一审判决对此未予查明。第二份合同的落款时间2009年12月5日与松城公司将涉案房产销售给沈杏芳、沈委的时间相吻合，对于第二份租赁合同上手写条款的形成时间是否在松城公司销售涉案房产期间，一审审理期间南宏公司曾申请鉴定，但一审法院未予准许，也未依法认定该手写条款的形成时间与合同落款时间相同，一审审理程序不当。一审审理过程中，一审未要求沈杏芳到庭就有关事实接受讯问及并对南宏公司的法定代表人、沈杏芳进行测谎，也属不当。被上诉人松城公司以及原审第三人沈杏芳、沈委共同辩称，不同意南宏公司的上诉请求，要求维持原判。第二份租赁合同的手写条款是在双方盖章后添加的，也是无效的，故没有必要进行鉴定。沈杏芳一审中委托了诉讼代理人，故可以不亲自出庭参加审理。南宏公司向一审法院起诉请求：确认其与松城公司于2009年12月5日签订的《房屋租赁合同》（以下简称系争合同）中手写的“其他约定：如在乙方承租期内，甲方同意乙方在政策许可下可适量转租，甲方转让上述房屋的，并让乙方放弃优先购买权，甲方同意在本合同到期后，延长房屋租赁期10年，其他合同内容不变”条款（以下简称争议条款）有效。一审法院认定事实：涉案房产的原权利人系松城公司。2009年12月19日，涉案房产登记至沈杏芳、沈委名下。2009年10月4日，南宏公司作为乙方、沈杏芳作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期自2010年2月1日起至2020年1月31日止，合计10年，租赁用途为商业经营，第一年房屋租金为500万元，此后每两年递增一次，第十年租金为680万元。该合同约定租金实行先付后用原则，第一年每季度一支付，第二年开始每半年一支付，合同签订三日内乙方支付租金125万元，之后每期提前30日支付相应期间的租金。该合同另对其他事项进行了约定。同日，南宏公司向沈杏芳交付金额为125万元的支票一张。南宏公司作为乙方、松城公司作为甲方另签订系争合同，约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期自2010年2月1日起至2020年1月31日止，合计10年，租赁用途为商业经营，第一年房屋租金为500万元，此后每两年递增一次，第十年租金为680万元。该合同约定租金实行先付后用原则，第一年每季度一支付，第二年开始每半年一支付，合同签订三日内乙方支付租金125万元，之后每期提前30日支付相应期间的租金。该合同在落款处之上另有手写内容如下：“其他约定：如在乙方承租期内，甲方同意乙方在政策许可下可适量转租，甲方转让上述房屋的，并让乙方放弃优先购买权，甲方同意在本合同到期后，延长房屋租赁期10年，其他合同内容不变”。该合同另对其他事项进行了约定。该合同落款处加盖南宏公司、松城公司的公章。该合同落款处手写载明的签约日为2009年12月5日。南宏公司、松城公司均认可上述手写内容（即争议条款）系在双方加盖公章后添加形成。2019年7月，沈委委托案外人发出告知，称南青路商业房（XX苑商业房）出租给侯建华到2020年1月底到期收回，若客户要租赁，到年底与业主联系。一审另查明，沈杏芳系松城公司的法定代表人及股东，沈委系松城公司的股东。南宏公司于2003年11月24日诉至法院，向案外人陆某1、陆某2、王某、陆某3主张优先购买权。一审审理中，南宏公司申请证人顾某出庭作证。证人顾某出庭陈述如下：其在2009年12月5日系上海市松江区XX中心主任，南宏公司法定代表人侯建华和松城公司法定代表人沈杏芳均系其朋友，双方系其介绍相识。侯建华和沈杏芳在2009年10月4日签订《房屋租赁合同》，此后因松城公司欲将涉案房产转移至沈杏芳、沈委名下，侯建华和沈杏芳因此产生争议，其和沈杏芳联系，后来就形成了系争合同。证人顾某另陈述，系争合同中手写条款系其所书写，当时侯建华和沈杏芳均同意其书写上述条款，在其手写添加条款时系争合同上已经加盖好了公章，其共在两份合同中手写添加条款，并未书面签收，系争合同中落款时间并非其所写，在其手写添加条款时是否已经载有落款时间已经不记得了。证人顾某另陈述其他内容。一审审理中，松城公司提供杭州XX酒店有限公司出具的证明，其中载明：沈杏芳（身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）于2009年12月4日入住本酒店，后于2009年12月6日退房，开具发票抬头为松城房产、金额为1,075元，发票号码00001517。松城公司另提供刷卡记录，其中2009年12月6日消费1,075元，商户名为XX酒店。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于南宏公司提出的测谎申请、鉴定申请、调查令申请、通知申请，因和本案并无直接关联，也不能作为直接的定案依据，一审法院未予准许。本案的争议焦点在于争议条款是否系双方的真实意思表示，能否约束于松城公司？首先，对于系争合同，南宏公司、松城公司对于合同上加盖的公章真实性均无异议，但对系争合同是否双方真实意思表示存在争议。南宏公司主张系争合同是为了添加争议条款故另行签订，房屋租赁合同关系成立于南宏公司、松城公司之间；松城公司主张系争合同是为了南宏公司办理营业执照另行签订，房屋租赁合同关系成立于南宏公司和沈杏芳之间。然，无论是南宏公司还是松城公司，均未能提供证据证明系争合同并非各自的真实意思表示。就南宏公司、松城公司之间的房屋租赁合同关系，在双方签订第一份《房屋租赁合同》时，沈杏芳系松城公司的法定代表人，其行为可以对外直接代表松城公司，涉案房产其时也登记在松城公司名下，结合南宏公司、松城公司此后又以各自的名义签订系争合同的事实，一审法院采纳南宏公司的主张，认定房屋租赁合同关系成立于南宏公司、松城公司之间。其次，对于争议条款，因该条款系在双方盖章后再手写添加形成，故应探究该争议条款是否系双方合意。现南宏公司主张争议条款系经双方协商一致后，由顾某手写添加，系双方当事人一致意思表示的体现，但对此仅有顾某的证人证言予以佐证，并无其他任何证据能够证实。考虑到仅有证人证言的孤证，难以形成完整的证据链，南宏公司提供的证据的证明力尚未到达高度盖然性之标准，故对于南宏公司关于争议条款系双方合意的主张，一审法院难以采纳。鉴于南宏公司提供的证据尚不足以证明争议条款系双方当事人的真实合意，故其要求确认争议条款有效，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回上海南宏房地产服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由上海南宏房地产服务有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点仍在于争议条款是否系双方的真实意思表示，能否约束松城公司。鉴于一审审理过程中南宏公司、松城公司均认可上述争议条款系在双方加盖公章后添加形成，因此，该争议条款的形成是否为双方协商一致的结果为争执所在，一审判决对此已有相应阐述，本院认同一审的观点，并认定顾某的证人证言系孤证，确难以形成完整的证据链，在松城公司否认争议条款系合意形成的情况下，南宏公司应当承担举证不能的不利后果。对于涉案的南宏公司与沈杏芳于2009年10月4日签订的关于涉案房产的《房屋租赁合同》与南宏公司与松城公司之间签订的载有争议条款内容的系争合同（即南宏公司所称的第二份租赁合同）之间相互关系问题，本院认为，首先，第一份租赁合同（即指2009年10月4日的《房屋租赁合同》）签订时，涉案房产产权尚登记在松城公司名下，沈杏芳为该公司的法定代表人，第一份租赁合同的签名落款处为沈杏芳个人签名，虽然沈杏芳作为公司法定代表人可以对外直接代表公司为民事法律行为，签署合同，但该份合同“甲方”与“乙方”签字盖章处的情况显示：“甲方”签字的是沈杏芳，“乙方”签字的是南宏公司法定代表人侯建华，并加盖有南宏公司字样的印章印文。沈杏芳与侯建华均从事商业活动多年，并非第一次签署合同，对于签署第一份租赁合同时涉案房产尚登记在松城公司名下均为明知，若以松城公司作为出租人与南宏公司签署租赁合同，规范的做法应当是由双方公司各自在合同上加盖印章，双方对此也应当明知。从签署第一份租赁合同时承租人“乙方”处南宏公司法定代表人侯建华签名并加盖公司印章而出租人“甲方”处仅有沈杏芳个人签名，未加盖松城公司印章以及沈杏芳个人收取南宏公司交付的125万元的支票等事实看，出租人应当为沈杏芳个人。鉴于第一份合同当事人均确认其真实有效性，故本院确认第一份租赁合同的签署在沈杏芳个人与南宏公司之间成立了关于涉案房产的租赁合同关系。其次，对于第二份合同（即系争合同），南宏公司、松城公司对于合同上加盖的公章真实性均无异议，但对系争合同是否双方真实意思表示存在争议。南宏公司主张系争合同是为了添加争议条款故另行签订，房屋租赁合同关系成立于南宏公司、松城公司之间；松城公司主张系争合同是为了南宏公司办理营业执照另行签订，房屋租赁合同关系成立于南宏公司和沈杏芳之间。本院认为，如前所述，第一份租赁合同的签署在沈杏芳个人与南宏公司之间成立了关于涉案房产的租赁合同关系，双方在合同签订后在履行过程中，在协商一致的情况下可以对合同进行变更，但合同变更一般仅涉及内容的变更，并不涉及合同主体（签约主体）的变更。从南宏公司提供的系争合同的内容看，合同主体一方（出租人）为松城公司，与第一份租赁合同的合同主体一方（出租人）沈杏芳不同，故不能仅凭第二份合同载明的落款日期“2009年12月5日”即认定第二份合同系第一份合同的变更；第二份合同（系争合同）中载明的手写条款的内容中“本合同到期后，延长房屋租赁期10年，其他合同内容不变”中的“本合同”亦不能确认为系指第一份租赁合同。在南宏公司无法合理解释短短的两个月时间内，又签署与第一份真实有效合同的签约主体不同的关于涉案房产租赁合同的情况下，结合南宏公司陈述其已知晓涉案房产正被受理办理过户登记手续，房屋即将变更产权人为沈杏芳，却不与沈杏芳签署续租10年的租赁合同以更好地保护自身权益，且与松城公司签署租赁合同与合同正常的变更不符等诸多不符常理之处等情况，本院采信松城公司主张系争合同是为了南宏公司办理营业执照而另行签订（虽南宏公司并未实际在涉案房产处办理营业执照），房屋租赁合同关系成立于南宏公司和沈杏芳之间的说法，系争合同的内容并非真实有效。一审法院采纳南宏公司的主张，认定房屋租赁合同关系成立于南宏公司、松城公司之间与查明的在案事实不符，本院予以纠正。基于系争合同内容并非真实有效，故该合同中的手写争议条款亦无法确认其真实有效性。关于南宏公司的上诉理由是否成立的问题，本院认为，涉案房产于2009年12月转让给沈杏芳、沈委，但在案的事实显示，该转让与通常的房屋转让亦有所不同，受让方为原产权人松城公司的股东兼法定代表人沈杏芳和股东沈委。南宏公司主张松城公司低价转让但未对此作充分的举证；其称签订系争房产的租赁合同具有相应的逻辑合理性和动机的说法亦依据不充分。此外，对于南宏公司一审中提出的测谎申请、鉴定申请、通知申请等，因和本案并无直接关联，也不能作为直接的定案依据，故一审法院未予准许，并无不当。南宏公司的上诉理由均不能成立。综上，系争合同中手写的争议条款难以认定系南宏公司与松城公司的真实意思表示，南宏公司要求认定该条款有效，缺乏充分的依据，故对南宏公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决驳回其诉请并无不当，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海南宏房地产服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年八月七日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……