浙江省嘉兴市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）浙04行终147号上诉人（原审原告）倪琳娜，女，1969年11月19日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人薛明，嘉兴市南湖区天安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）嘉兴市自然资源和规划局，住所地嘉兴市洪兴路253号。法定代表人沈金德，局长。委托诉讼代理人俞日富，副局长。委托诉讼代理人李亚伟，浙江群策律师事务所律师。原审第三人嘉兴市兰海商贸有限公司，住所地嘉兴市禾兴路540号信用实业大楼（北）。代表人杨国江，嘉兴市兰海商贸有限公司管理人浙江嘉诚中天律师事务所主任。委托诉讼代理人屠辰晨，浙江嘉诚中天律师事务所律师。上诉人倪琳娜因诉嘉兴市自然资源和规划局、嘉兴市兰海商贸有限公司行政登记一案，不服海宁市人民法院于2020年4月28日作出的浙0481行初81号行政判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月25日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，2003年3月13日制作的嘉房权证禾字第××号房屋所有权证记载嘉兴市577号配电房建筑面积47.69平方米，房屋所有权人嘉兴市兰海商贸有限公司（以下简称兰海公司）。2003年3月31日填发的嘉土国用（2003）第114722号国有土地使用权证记载勤俭路577号禾城大厦配电房使用面积5.1平方米，土地使用者兰海公司。嘉兴市南湖区人民法院于2018年7月23日作出（2018）浙0402破申11号民事裁定书，裁定受理对兰海公司的破产清算申请；2018年7月23日作出（2018）浙0402破9号决定书，决定指定浙江嘉诚中天律师事务所担任兰海公司管理人。兰海公司的破产管理人于2019年5月22日在司法拍卖-阿里拍卖平台拍卖嘉兴市勤俭路577号配电房，倪琳娜以153000元的价格竞买成功。倪琳娜与兰海公司于2019年7月9日签订《浙江省二手房买卖合同》，该合同约定了房屋基本情况、买卖标的及价格、付款方式及期限等，并于同日签订浙江省二手房交易资金自行交割风险承诺书，倪琳娜承诺本合同依据司法网络拍卖签订用于过户，受拍卖公告和拍卖须知实施。2019年9月10日，倪琳娜与兰海公司向嘉兴市自然资源和规划局（以下简称自规局）申请不动产转移登记，并提交相关申请材料。同日，不动产权属登记机构向倪琳娜出具《不动产交易纳税登记申请受理通知书》。自规局经调查核实，于2019年9月20日作出《不予登记告知书》，并送达倪琳娜。倪琳娜不服该告知书，遂提起本案诉讼。另查明，嘉兴市勤俭路577号配电房内现有相关的配电设施，系嘉兴市勤俭路577号禾城大厦内60余户业主提供供用电服务的公用设施。原判认为，嘉兴市勤俭路577号配电房建造、首次登记及投入使用时间均在2003年以前，当时的法律对建筑物区分所有权问题未有明确的规定。2003年案涉房产首次登记时房屋状况就是配电房，投入使用至今的功能一直为嘉兴市勤俭路577号禾城大厦内所有业主用电需求，提供公共服务。自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》对建筑物区分所有权作出了相关的规定，其中第六章第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十三条“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定，显然案涉配电房自首次登记及投入使用至今作为专门为整个禾城大厦提供用电服务的共用设施的功能并未发生任何变化，并不能认定为物权法第六章规定的建筑物专有部分。根据《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。参照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。结合《不动产登记操作规范（试行）》1.3.1不动产单元规定，不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。案涉嘉兴市勤俭路577号配电房是为嘉兴市勤俭路577号禾城大厦全体业主提供用电服务的公共设施，并不具有独立使用价值空间，也不能独立利用，不属于《不动产登记暂行条例》规定的可以进行不动产登记的基本单位的不动产单元。故自规局根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，对倪琳娜及兰海公司申请的不动产转移登记申请作出不予登记并无不当。倪琳娜提出案涉房屋仅是给相关配电设施放置的场所及兰海公司认为案涉配电房具有独立的财产属性的意见，与本案查明的事实不符，不予采信。倪琳娜要求撤销自规局作出的《不予登记告知书》，没有事实及法律依据，不予采纳。原判据此依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回倪琳娜的诉讼请求。倪琳娜上诉称，原审适用法律错误。案涉房产已经具有房屋所有权证的情况下，足以证明其具备转移登记条件，在被上诉人举证不能情形下应判决其败诉。被上诉人认定案涉房产不应被转移登记是认为现行法律不可以对案涉房产进行初始登记，属于认定事实错误。在案涉房产已经取得房屋权证的情形下，再去重复认证该房产是否可领证，属于重复行政行为，如果当初领证错误，则应当按照当时法律规定去认定，应当先启动行政撤销程序，再启动行政问责程序。不应不给上诉人办理转移登记。请求撤销原审判决并依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人自规局辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。案涉配电房在产权归属上，属于禾城大厦全体业主共有。兰海公司将配电房作为普通商品房在房地产市场进行拍卖的行为与《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定相抵触。案涉配电房是否能够办理产权登记只与配电房是否属于全体业主共有的公用设施的性质相关。《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。从兰海公司开始出售禾城大厦内的房屋时，也一并转让了该房屋与之配套的涉案配电房的相应共有权利，兰海公司出售禾城大厦房屋的同时，对案涉配电房也不再具有所有权，破产管理人拍卖的案涉配电房，不是兰海公司的财产，而是禾城大厦所有业主的共有财产。请求二审驳回上诉人的上诉请求。原审第三人兰海公司未提交书面答辩意见。本院经审理查明事实与原审认定的事实一致。本院认为，《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。被上诉人作为不动产登记机构根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律、法规和规范性文件的规定依法履行不动产登记的法定职责。《中华人民共和国物权法》明确规定建筑区划内的公用设施，属于业主共有。被上诉人受理上诉人和兰海公司提交的不动产登记申请后经调查，案涉房屋的用途是禾城大厦的配电房，且禾城大厦的业主已由最初兰海公司单独所有变为多个业主分别所有。现上诉人以从兰海公司购得该房屋的事实要求被上诉人办理该房屋的不动产登记不符合《中华人民共和国物权法》第六章建筑物区分所有权等的相应法律规定，被上诉人依据《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，告知上诉人不予登记，事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人以案涉房屋在2003年建成时即取得初始登记的房产权证，本次不动产登记属于转移登记的上诉理由，与禾城大厦不再是兰海公司单独所有的事实、案涉房屋作为配电房是禾城大厦全体业主共有的公用设施的事实以及物权法相关规定均不相符合。其上诉理由于法无据，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人倪琳娜负担。本判决为终审判决。审判长  许艳华审判员  孙 军审判员  李 平二〇二〇年八月十八日书记员  俞连芳?*MERGEFORMAT?8?