江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初768号原告：扬州九点营销策划有限公司，住所地扬州市四望亭路89号103室。法定代表人：马艳霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛华，江苏琼宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红梅，江苏琼宇律师事务所律师。被告：仪征市美地实业投资有限公司，住所地仪征市真州镇石桥河北路111号。法定代表人：王武山，该公司董事长。委托诉讼代理人：李峻，江苏天晖律师事务所律师。原告扬州九点营销策划有限公司与被告仪征市美地实业投资有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛华及被告委托诉讼代理人李峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扬州九点营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即给付原告综合费用30万元；2、要求被告给付原告违约金300万元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年8月18日，原、被告双方签订了《仪征城南改造广场项目代理销售合同》，约定被告委托原告为被告开发的房地产项目（其中商业建筑面积约80000平方米、住宅建设面积约190000平方米）提供全程营销策划服务，包括咨询、分析、提供专业意见、制定营销方案及销售代理等工作。营销策划阶段，被告每月向原告支付20万元营销策划费，商业项目开盘后，代理费按销售额的2.5%收取，住宅项目开盘后，代理费按销售额的1.5%收取，溢价分成为原告计提超出底价的房款差额部分的15%。如一方擅自解除合同，应承担违约金100万元，违约金不足以弥补另一方损失（包括但不限于实际损失，可期待利益损失、对第三方的赔偿责任、商誉损失等）的，违约方还应对不足部分进行赔偿。合同签订后，原告投入大量人力财力组建团队，对该项目规委会已通过的方案进行分项调整，形成多项市场调研报告等阶段性成果，全面履行了合同义务。现被告无故擅自解除合同，构成违约，给原告造成了巨大损失，故诉至法院，请求依法判决。被告仪征市美地实业投资有限公司辩称，对双方签订代理销售合同及补充协议的事实没有异议，现因案涉土地仍未拆迁征收完毕，继续履行合同不能实现合同目的，故被告通知原告解除合同，不存在违约行为。即便被告构成违约，原告也并没有所谓的损失，约定的违约金过高，应当调减。对于综合费用被告认可应当支付5个月即25万元，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，原告扬州九点营销策划有限公司与被告仪征市美地实业投资有限公司签订了《仪征城南改造广场项目代理销售合同》1份，合同约定被告委托原告以全程营销策划与销售代理的形式代理销售被告开发的房地产项目（位于，土地性质为待出让，占地面积约400亩，建筑面积约270000平方米，其中商业建筑面积约80000平方米、住宅建设面积约190000平方米），被告或被告指定他方根据项目的建设进度陆续取得相关的开发手续和批文。营销策划阶段，原告为该项目提供全程营销策划服务，包括咨询、分析、提供专业意见、制定营销方案及销售代理等工作，期限自2017年7月1日起至项目首期房源正式开盘之日止，被告每月向原告支付20万元营销策划费。销售代理阶段，被告委托原告代理销售该项目所有取得预销售许可证的全部物业，期限自2017年7月1日起至2021年7月17日止。商业项目开盘后，代理费按销售额的2.5%收取，住宅项目开盘后，代理费按销售额的1.5%收取。项目开盘后，原告所销售的商业及住宅的实际成交价格超出双方制定的一房一价底价表规定的以上部分按超出底价的房款差额部分的15%计算溢价分成。合同对于具体的委托事项、服务内容，佣金结算方式、各自的权利义务、违约责任等进行了约定，对于违约责任约定了如一方擅自解除合同，应承担违约金100万元，违约金不足以弥补另一方损失（包括但不限于实际损失，可期待利益损失、对第三方的赔偿责任、商誉损失等）的，违约方还应对不足部分进行赔偿。合同签订后，原告为被告提供了营销策划服务，被告按约向原告支付了营销策划费360万元。2018年10月27日，双方签订补充合同1份，约定因上述项目搬迁工作进展缓慢，对原代理销售合同有关内容进行调整：被告向原告支付的前期营销策划费继续支付到2018年底，从2019年1月1日到该项目土地公开招拍挂公告发布之日前，被告向原告支付的前期营销策划费调整为每月支付5万元人员费用补偿、运转补偿等综合费用。被告取得该项目土地使用权后，各项费用的支付按照原代理销售合同的约定执行。后被告向原告支付了综合费用15万元。2019年9月4日，被告向原告发出了《终止仪征市城南改造广场项目代理销售合同及补充合同的协议书》和《关于解除协议的情况说明》各1份，称因政府行为改变了城南改造广场项目建设的开发主体，被告无法进行建设开发，属于不可抗力，要求终止双方签订的代理销售合同和补充合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告扬州九点营销策划有限公司与被告仪征市美地实业投资有限公司签订的代理销售合同及补充合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立并已生效。在合同履行过程中，被告通知原告解除代理销售合同及补充合同，原告对此并未提出异议，也未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，现起诉要求被告承担合同解除后的违约责任，故应当认为双方签订的代理销售合同及补充合同已自被告向原告发出通知时即2019年9月4日解除。原告要求被告承担合同解除前的综合费用，有事实和法律依据，应予支持，但金额应为256667元（2019年4月1日起至2019年9月4日止，按每月5万元计算）。对于合同解除后被告应当承担的违约责任，根据双方签订的代理销售合同约定，一方擅自解除合同应承担违约金100万元，违约金不足以弥补另一方损失的，违约方还应对不足部分进行赔偿。现被告在未与原告协商一致的情况下单方解除合同，其解除合同的理由是被告无法进行开发建设，因被告在签订合同时就知道或应当知道该项目的用地属于待出让状态，存在无法开发建设的可能，故该理由并不属于不可抗力，应当根据合同约定承担相应的违约责任。原告主张合同解除后原告的可得利益损失远远超出了约定的违约金，而被告认为原告并无损失，对此本院认为，原告主张的可得利益损失中销售佣金和溢价分成的损失均是在被告取得项目开发手续后在销售代理阶段才能陆续实现，该部分损失的金额现在并不能确定，除此之外，原告的可得利益损失还应包括补充合同约定的综合费用。综上，不能认定合同解除后原告的损失过分高于或者低于合同约定的违约金，原告有权要求被告按约支付100万元，对于超出的部分不应予以支持。综上所述，对原告要求被告给付综合费用30万元和违约金300万元的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告仪征市美地实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告扬州九点营销策划有限公司综合费用256667元、违约金1000000元，合计1256667元；二、驳回原告仪征市美地实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33200元，依法减半收取16600元，由原告负担8545元，由被告负担8055元，应由被告负担的部分原告已垫付，此款由被告于本判决生效之日起10日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  余雷二〇二〇年八月三日书记员  杨蒙