湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终931号上诉人（原审原告）：朱可馨，女，1973年7月1日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：钱行，浙江东唐人律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑磊，湖北君任律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈玉，女，1955年7月10日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区。被上诉人（原审第三人）：杨文涛，1983年8月16日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：陈晓赤、骆念国，湖北前锋律师事务所律师。上诉人朱可馨因与被上诉人陈玉、杨文涛物权保护纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1206号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱可馨上诉请求：1.依法撤销（2019）鄂0503民初1206号民事判决，改判陈玉、杨文涛腾退房屋，向朱可馨支付房屋实际占用期间的占用费。2.本案诉讼费用由陈玉、杨文涛承担。事实和理由：1.朱可馨提交了西陵区人民法院的拍卖公告、拍卖须知等司法文书，明确案涉房屋无租赁、无优先权利人，可以排除朱可馨在拍下房屋时租赁事实并不存在。陈玉、杨文涛之间的租赁合同真实性存疑，根本上就是为了阻碍法院强制执行。2.即使陈玉、杨文涛之间签订的所谓《房屋租赁合同》是真实意思表示，但实际内容是以房屋使用权抵债，区别于通常的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则，一审法院判决驳回朱可馨的诉讼请求错误。3.朱可馨从取得物权之日起向占有人主张占用费理所当然，一审法院驳回朱可馨提出的支付占用费的诉讼请求损害其合法权益。陈玉答辩称：因为本人以前跟杨文涛有资金往来，本人欠杨文涛钱，2014年就已经用租赁的方式给杨文涛住了。租赁合同已经交给西陵法院了。杨文涛答辩称：1.朱可馨提出的超出一审的诉请，因违反诉讼法相关规定不属于本案审理范围，应当依法予以驳回。2.一审中，由于杨文涛与本案结果有法律上的利害关系而参加诉讼，但是一审驳回了朱可馨的诉请，请求二审维持一审判决。3.朱可馨上诉状是对租赁关系存在抗辩，承认租赁关系真实的情况下，还要求支付占用费，其上诉理由缺乏法律依据。杨文涛与朱可馨之间没有合同关系，在物权上不存在占用或使用他人房屋的事实，杨文涛使用本案诉争房屋是基于陈玉欠付债务所致。因此，房屋对价早已支付给陈玉，如果朱可馨要求支付房屋占用费、使用费，不应该向杨文涛主张。朱可馨向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈玉立即向朱可馨腾退位于伍家岗区江山多娇33栋1单元302室房屋。2.陈玉向朱可馨支付朱可馨购房款的利息损失（以已付房款876100元为基数，从2018年4月25日起按照年利率9％为标准计算，直至腾退房屋之日止）。至起诉日暂为24626元。3.陈玉按3000元/月的标准从2018年4月25日起至实际交付房产日止向朱可馨支付房屋占用费（暂计至2018年8月17日的占用费为12000元）。4.陈玉向朱可馨支付申请保全所花费的保险费150元、评估费3000元，共计3150元。5.由陈玉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月21日，宜昌市西陵区人民法院对陈玉所有的位于宜昌市伍家岗区××大道××号房屋发出拍卖公告，并告知拍卖房屋以实物现状为准，竞买人应亲自实地看样，未看样视为对房屋现状的确认，责任自负；竞买人参与竞买，视为对拍卖房屋完全了解，并接受拍卖房屋一切已知和未知的瑕疵，法院不承担拍卖房屋的瑕疵保证。2018年4月24日，朱可馨以876100元的价格竞买该房屋成功，宜昌市西陵区人民法院出具成交确认书。2018年6月4日，宜昌市西陵区人民法院作出（2018）鄂0502执恢46号执行裁定书，裁定位于宜昌市伍家岗区××大道××号房屋（产权证号03××69）所有权归朱可馨所有，该房屋所有权自裁定送达朱可馨时起转移。2018年8月6日，该房屋产权过户登记至朱可馨名下。陈玉与杨文涛之间曾于2012年10月发生借贷关系，陈玉尚欠杨文涛借款本息，双方于2014年12月10日签订《房屋租赁合同》，陈玉将其位于宜昌市伍家岗区××大道××号房屋出租给杨文涛使用，租赁期限从2015年1月1日起算，不低于20年，直至陈玉所欠杨文涛借款本息全部清偿时止。陈玉已将该房屋交付杨文涛占有使用，期间，杨文涛曾将该房屋转交他人占有使用。现该房屋仍为杨文涛占有之中。一审法院认为，朱可馨以物权保护纠纷提起诉讼，请求陈玉腾退房屋，并赔偿相应购房款利息损失、支付房屋占用费等，本案适用《中华人民共和国物权法》第三章相关规定调整双方当事人的权利义务关系。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。不动产经依法登记，发生效力。朱可馨因司法强制执行拍卖程序而参与竞买，取得原属陈玉所有的坐落宜昌市伍家岗区××大道××号房屋的所有权，并办理所有权登记，朱可馨依法对该房屋享有不动产物权，依法可行使相应权利。但当事人争议的房屋在宜昌市西陵区人民法院依法拍卖时，就已由杨文涛基于其与陈玉之间的租赁关系而实际占有，杨文涛的行为不属于“无权占有不动产”。本案系审理物权保护纠纷，不是审理房屋租赁合同纠纷亦或借贷纠纷。朱可馨认为陈玉与杨文涛之间的房屋租赁关系是虚假的，应当依法承担举证责任，以证明该房屋租赁关系是虚假的事实。朱可馨没有提供证据证明其反驳陈玉的抗辩主张的事实，依法应当承担不利的后果。另外，宜昌市西陵区人民法院在拍卖争议房屋时，已告知竞买人标的房屋以现状拍卖，竞买人竞买房屋视为接受该房屋一切已知和未知的瑕疵。综上所述，陈玉自争议房屋拍卖前并未占有该房屋，在房屋拍卖、其所有权转移登记至朱可馨名下后，陈玉仍未占有该房屋，即陈玉不具有侵害朱可馨物权的情形。故朱可馨请求陈玉腾退房屋、赔偿其购房款利息损失、支付实际占有房屋期间的占用费等，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回朱可馨的诉讼请求。本案受理费716元，财产保全申请费380元，合计1096元，由朱可馨负担。双方当事人在二审中均未提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2018年3月21日西陵法院发布案涉房屋的《竞买公告》，并在《拍卖标的调查情况表》载明“房屋使用情况：无租赁，房屋未腾空，存在案外人占用”。2018年6月21日，西陵法院对陈玉所作《执行笔录》中，法院告知陈玉案涉房屋已被朱可馨竞得，陈玉称其对执行没有意见。2018年8月2日，陈玉向西陵法院提交《执行中止申请书》，称案涉房屋系其唯一住房，请求法院中止执行。本院认为，针对朱可馨上诉请求陈玉、杨文涛腾退房屋，并支付房屋实际占用费，评述如下：1.朱可馨通过法院的司法拍卖途径，购买案涉房屋，后朱可馨已办理物权转移登记，现其作为物权人向法院起诉要求占用人腾退房屋，系行使其返还请求权。陈玉、杨文涛在本案中提交《房屋租赁合同》等，以此抗辩称其二人系以房租抵扣债务的租赁关系而合法占有房屋。但根据本案相关证据和查明的事实，在西陵区人民法院对案涉房屋司法拍卖过程中，已告知陈玉房屋的评估和竞拍情况，但其称“对执行没有意见”，后仅向法院表示案涉房屋系其唯一住房。杨文涛也未提交证据证明其在西陵法院执行过程中就租赁事实提出过相关异议。现陈玉、杨文涛在诉讼中称房屋有租赁关系，陈玉称曾向西陵法院提交过材料，但没有证据予以佐证，且西陵法院公告中也未认定租赁的事实。在此情况下，朱可馨通过法院的拍卖公告等了解房屋“无租赁”的信息，并基于对该公告内容的信任，竞得房屋，后又办理了物权转移登记，物权应受合法保护，故其向法院起诉请求占用人腾退房屋，应予支持。2.朱可馨在取得案涉房屋所有权后，依法享有使用、收益的权利。陈玉未腾退房屋，给朱可馨造成的损失，应承担赔偿责任。因朱可馨竞买房屋时，知晓房屋未腾空的事实，故应以其向人民法院主张权利时开始计算占用费用。根据原审卷宗载明，朱可馨起诉立案的时间为2018年8月28日，故以该日为起算日。另外根据朱可馨提交的评估报告内容，案涉房屋的租赁价格为27923.18元/年，因陈玉未提出其它证据证明该事项，本院以该数额确定房屋占用费的支付标准。故陈玉应自2018年8月28日起，向朱可馨支付房屋占用费（按27923.18元/年租金标准，计算至房屋实际交付之日止）。朱可馨上诉请求中关于要求杨文涛腾退房屋并给付占用费的内容，超出一审审理范围，本院不予评述。综上，朱可馨的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决驳回朱可馨的诉讼请求不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1206号民事判决书；二、陈玉于本判决生效后十五日内腾退位于宜昌市伍家岗区沿江大道218-33-1-302号房屋，返还给朱可馨；三、陈玉于本判决生效之日起十五日内向朱可馨支付房屋占用费（自2018年8月28日起，以27923.18元/年租金标准，计算至房屋实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回朱可馨的其他诉讼请求。一审案件受理费716元，财产保全申请费380元，合计1096元，由陈玉负担952元，朱可馨负担144元；二审案件受理费716元，由陈玉负担572元，朱可馨负担144元。本判决为终审判决。审判长 鄢睿审判员杨楠审判员 陈     璐二〇二〇年八月六日书记员 朱  晓  冬