江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2190号上诉人（原审被告）：沭阳华希南岸房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322675493421T，住所地沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。法定代表人：谭强，总经理。委托诉讼代理人：马泽，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵苏，男，1969年11月6日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：杨月明，江苏正伍律师事务所律师。原审第三人：赵子璇，男，1996年10月18日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。上诉人沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华希南岸公司）因与被上诉人赵苏及原审第三人赵子璇商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华希南岸公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，并改判驳回赵苏的关于解除合同以及返还8层房屋购房款367万元、10层房屋购房款9.7万元及相应利息的诉讼请求；一、二审诉讼费用由赵苏承担。事实和理由：（一）一审法院判决解除《购房协议》以及《补充购房协议》，超出了赵苏的一审诉讼请求范围。本案中，《商品房买卖合同》（备案合同）的签订主体是赵子璇，虽然一审法院认定该合同系为履行《购房协议》而签订，但是赵苏的诉讼请求明确仅为解除该31份备案合同，而不是解除与华希南岸公司签订的《购房协议》以及《补充购房协议》，一审法院的判决显然超出了赵苏的诉讼请求范围，也违反了不告不理的基本原则。（二）即使赵苏的一审诉讼请求为解除《购房协议》及《补充购房协议》，该两份合同也不符合法定解除条件，一审法院认定合同解除是错误的。第一，一审法院认定解除合同的依据系合同目的无法实现，但是根据补充协议约定，双方明确是在可以办理证件条件之后才支付尾款，也就是说赵苏在签订购房协议时是明知房屋无法办证的情况的，其也接受这样的事实，并且也同意等到符合办证条件之后再履行购房协议，现在赵苏以房屋无法办证为理由，认为导致合同目的不能实现而解除合同，显然相互矛盾，更违反了诚信的原则，也不符合合同解除的条件。第二，一审法院即使认为双方协议约定履行期限不明，但也认定了对于履行期限不明的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。对于该必要的准备时间，一审法院不仅没有做出合理的认定，相反作出了错误的认定。一审法院认定合同目的无法实现的原因为案涉房屋土地使用权被查封，因规划原因不具备产权登记条件，但事实是，赵苏明知上述情形，且也从未向华希南岸公司主张权利（否则也不会在补充协议中签订在符合办证条件后付款），而是直接向法院提起解除合同的诉讼请求。即便在庭审中，一审法院询问赵苏调解意见时，赵苏仍然没有给出明确答复，在此情况下，一审法院以华希南岸公司未能回复具体时间为由直接认定华希南岸公司承担不利后果即合同解除的法律后果，显然相互矛盾，也过分夸大了合同目的不能实现导致合同解除的适用条件，因而是错误的。（三）一审法院判决8层房屋的利息标准错误。《补充购房协议》约定的甲方违约，甲方按乙方所支付购房款日千分之一违约金支付给乙方。该违约行为系赵苏在按时付清尾款，由于甲方原因该房不能办理两证或者房屋不能按时交付给乙方正常东半段整体使用的情况下的违约行为，即根据条款的前后行文分析，该违约责任系在华希南岸公司已经具备了办证条件后，赵苏按时付清了尾款，遇到了由于华希南岸公司原因该房不能办理两证或者房屋不能按时交付的情况下，才能适用该违约金条款。但是在本案中，连赵苏付清尾款的条件都没有成就，更何谈赵苏付清尾款之后，由于华希南岸公司违约所导致的违约责任，因而所谓日千分之一违约金的条款并不能适用。所以即使在合同解除的情况下，也不能适用该条约定，而就违约责任，在赵苏没有证据证明其实际损失的情况下，最多仅能按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，而不是一审法院判决合同解除后，对日千分之一违约金进行调整过后的年利率24%的违约金标准。（四）赵苏主张9.5万元系10层房屋购房款，一审法院判决华希南岸公司返还9.5万元购房款是错误的。根据赵苏的一审诉讼请求，其认为该9.5万元款项为10楼的购房款，并将其与10楼购房款310万元一起向法院提起诉讼，并主张利息。然而，实际情况是，该9.5万元并非10楼的购房款，一审法院对此也进行了认定。因而，对于赵苏的该项诉讼请求，应当遵循不告不理的原则，驳回赵苏的该项诉讼请求，而不是突破原告诉请，判决该款项作为其他款项而予以返还。（五）关于本案的上诉费。华希南岸公司的上诉请求涉及一审判决的第一项、第二项、第四项，上诉标的金额376.5万元，但是一审法院要求华希南岸公司按照一审全案的诉讼标的额686.5万元来交纳上诉费，请求二审法院予以审查。赵苏辩称：（一）一审法院判决解除《补充购房协议》并未超出赵苏的诉讼请求。《购房协议》《补充购房协议》的当事人系赵苏与华希南岸公司，协议内容是由赵苏和华希南岸公司协商确定的，是双方的真实意思表示。第三人赵子璇作为赵苏的儿子，根据赵苏的指示与华希南岸公司签订涉案31份《商品房买卖合同》，是为了便于合同备案和将来办理房屋产权证手续所用，且赵子璇实际上并未参与上述合同的协商，赵苏与华希南岸公司之间真正实际履行的仍然是《购房协议》，第三人赵子璇并非合同相对方。华希南岸公司混淆了《购房协议》《补充购房协议》与《商品房买卖合同》三者之间的关系，故意曲解了赵苏的诉讼请求，无论是《购房协议》《补充购房协议》还是《商品房买卖合同》，共同所指向的买卖合同标的物均包括8楼的31套房屋在内，《商品房买卖合同》仅作为执行《购房协议》的外在表现形式，后赵苏与华希南岸公司签订的《补充购房协议》又对《购房协议》内容进行了变更，并约定《购房协议》作废，因此双方的权利义务应以《补充购房协议》约定为准。华希南岸公司不履行《补充购房协议》也必然导致《商品房买卖合同》事实上不能履行，最终构成根本违约致使赵苏的购房目的无法实现。因此赵苏诉讼请求解除所备案的8楼31套《房屋买卖合同》，请求权的依据是双方签订的《补充购房协议》，其实质上就是请求解除《补充购房协议》。华希南岸公司不履行《补充购房协议》义务，赵苏也根据《补充购房协议》追究其返还购房款及给付违约金的法律责任，已经体现出解除《补充购房协议》的意思表示，以便实现合同终止的法律后果。综上，一审法院判决解除赵苏与华希南岸公司于2018年9月19日签订的《补充购房协议》以及赵子璇与华希南岸公司签订并进行合同备案的沭阳华希南岸丽景第1、2、3幢801号至831号房共计31套房屋的《商品房买卖合同》，并未超出赵苏的诉讼请求范围。（二）一审法院判决解除《补充购房协议》及备案的31份《房屋买卖合同》有事实和法律依据、并无不当。华希南岸公司主张，赵苏在签订《购房协议》时明知房屋无法办证并接受这样的事实；该主张不属实。赵苏认为，购买商品房时，在一般情况下，签订合同后办理产权证都需要一定的合理时间；赵苏购房当初，华希南岸公司作出承诺的办证日期大约为半年到8个月左右，这一点从双方签订《购房协议》的日期及备案的《商品房买卖合同》中约定的交房及办证时间可以相互印证。本案中涉案房屋不能办理权属预告登记、不能办理产权证，已经不是需要合理时间等待的问题，而是完全因为华希南岸公司的自身原因导致涉案房屋土地使用权自2017年6月30日被法院多次查封。对此事实，赵苏并不知情。现由于土地使用权被查封客观上造成涉案房屋至今不具备办理产权登记的条件也不具备办理预告登记的条件，同时因建筑消防未通过验收也不符合交付条件，且上述障碍短期内亦无法消除，导致赵苏购买涉案房屋用于投资经营宾馆的合同目的无法实现，故一审法院判决解除合同符合法律规定。（三）一审法院判决华希南岸公司支付8层房屋解除后的违约金合法合理。因华希南岸公司自身过错导致涉案房屋不能办理权属预告登记、不能办理产权证，并且赵苏没有支付剩余的购房款项也是因为华希南岸公司的违约情况而造成，并非赵苏主观上不想给付或者客观上不能给付，故赵苏有权适用违约金条款主张权利，一审判决也应依据违约金条款支持赵苏的诉讼请求。涉案房屋约定是商业用房，华希南岸公司也明知赵苏购房目的是用于经营宾馆的商业投资。甚至根据涉案房屋所在的这栋楼，所在小区的其他楼房都已经运营宾馆投资的现状（涉案房屋的其他楼层已于2019年上半年被他人投资经营桔子连锁酒店），可以证明在签订涉案合同前后经营宾馆是热门投资，因此华希南岸公司完全明知合同正常履行后赵苏的预期收益情况。另一方面，涉案房屋如能够正常办证的情况下，目前此地段房屋价格会成倍增长，甚至更高。《补充购房协议》约定的违约金明显高于一审判决的标准，华希南岸公司认为约定的违约金标准过高，但未提供证据证明，且一审法院已经主动对违约金进行了适当调整。（四）一审法院判决华希南岸公司返还9.5万元款项没有错误。9.5万元的付款时间、地点、方式、付款人、付款经办人、付款事实基础等因素与其他购房款均相同，依据证据的高度盖然性，认定9.5万元的购房款没有任何问题，并且涉案购房合同已经判决解除，双方没有其他的购房合同，也没有其他的经济往来，所以华希南岸公司理应返还9.5万元购房款及相应利息。赵子璇述称：同意赵苏的答辩意见。赵苏向一审法院起诉请求：1.解除原告赵苏与被告华希南岸公司签订的并备案在第三人赵子璇名下的沭阳华希南岸丽景1#2#3#楼8层31套房屋三十一份商品房买卖合同，华希南岸公司返还上述房屋购房款3670000元并支付违约金（违约金以3100000元为基数，按双方约定每日千分之一计算，自2018年1月25日计算至付清款之日止）；2.华希南岸公司返还沭阳华希南岸丽景1#2#3#楼10层房屋购房款3195000元并支付违约金（违约金按双方约定每日千分之一计算，自2018年10月5日计算至付清款之日止）。一审法院认定事实：2018年1月25日，赵苏（乙方）与华希南岸公司（甲方）签订《购房协议》，约定经甲乙双方多次慎重考虑，鉴于乙方购买房屋的目的是用于投资经营宾馆，因此乙方必须整体购买沭阳华希南岸丽景二号楼东首8、9、10、11楼（包括一楼大厅）共计5477.97平方米（具体附平面图和房屋编号、面积、金额清单），并达成如下协议：一、房屋总价格5477.97㎡×4500元/㎡=24650865元人民币；二、付款方式：乙方于签订该协议次日付3100000给甲方用于8楼所有房屋产权备案，甲方收此款后三日内将8楼所有房屋备案给乙方，超过三日备案不成功，按日千分之一赔偿给乙方作为违约金；如8楼备案成功，乙方再汇款3100000元给甲方备案10楼，10楼备案成功乙方再汇款3100000元给甲方备案11楼（如甲方其中任何一层备案不成功，乙方可停止下一层汇款），任何一层甲方超期不能备案，同样按日千分之一赔偿给乙方违约金，同时在房屋能备案的前提下，乙方接甲方通知要求汇款而不能按时支付房款给甲方，则按日千分之一的违约金支付给甲方；5477.97平方米首付款乙方共计需打款12325432.50元，甲方负责四层楼全部备案成功；在8、10、11楼备案好次日内，甲方负责借款给乙方2400000元（此借款不需乙方提供任何担保、房屋抵押等相关保证、此借款在一次消防证拿到之前不需付利息），甲方于8、10、11楼备案好次日内把2400000元汇款到赵苏账户，待9楼解除查封具备备案条件，乙方再汇款3025432.50元到甲方备案账户，等甲方为乙方取得所购房屋一次消防证后一月内乙方还给甲方2400000元，若到期乙方不能按时还款，以此房作为抵押，按日千分之一作为违约金，取得消防证后甲方帮乙方联系第三方个人借贷12325432.50元一次性付给甲方作为支付后半部分房款（以乙方购买的8-11层商业用房作抵押，如不按规定时间还款，用此房作为抵押保证），在甲方帮乙方办好房产证和土地证后的一年内乙方负责一次性还清所借的12325432.50元及利息，借款利息按借款时中国人民银行同期贷款年利息5.22%计算支付，计息时间从两证办好后的次日开始计算，办不到两证，12325432.50元乙方不需还本金和利息，如有利息，由甲方负责。如乙方在约定时间内没有还清向第三方所借的款项和利息，则甲方可以协助第三方把乙方所购买的8-11层商业用房保全扣押或者拍卖；如乙方不能按约定时间还清甲方为其借款12325432.50元，乙方要承担日千分之一的违约金。四、甲方提供给乙方大厅向西3.5米的门头免费终身使用……九、上述约定甲乙双方应严格遵守执行，如任何一方违约则每天按已付房款的千分之一作为违约金支付给对方，根据实际违约时间累计支付，如甲方违约，则乙方可以解除全部合同或部分合同，甲方不承担另外的违约责任。此房可根据乙方要求备案到赵子璇名下。该《购房协议》附案涉2#8、9、10、11层房屋面积、单价、总价、首付、贷款清单，其中8层共计1-31号房，每间房屋总价均为200000元，首付100000元；9层共计1-32号房，其中1-30号每间房屋总价均为185000元，首付92500元；10层共计1-32号房，其中1-30号每间房屋总价均为190000元，首付95000元，31-32号每间房屋总价为250000元，首付125000元；11层共计1-32号房，其中1-30号每间房屋总价均为190000元，首付95000元。同日，赵苏向华希南岸公司支付案涉8层1-31号房购房款共计3100000元，分31次支付，每次付款100000元。同日，华希南岸公司向赵苏出具首付款收据31张，每张收据均载明收到100000元。2018年1月26日，由案外人李平经手以赵苏名义向华希南岸公司交通银行账户连续存入33笔款项，其中95000元共计31笔，125000元两笔，共计3195000元。其中的32笔均备注了分别系华希南岸丽景1、2、3号楼1002至1032号以及1101号首付款赵子璇，另一笔95000元未进行备注。华希南岸公司向赵苏出具32张首付款收据，每张收据分别载明系1101-1132号房首付款。2018年1月25日至2018年1月26日期间，华希南岸公司根据赵苏要求与赵子璇签订31份《商品房买卖合同》并在沭阳县住房和城乡建设局进行了合同备案。该31份合同载明所购商品房分别为华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢801号至831号房，每套房屋价款为200000元，采用按揭贷款方式支付，其中首付款100000元，贷款100000元。合同第八条约定出卖人应当在2018年6月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用。逾期交付的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。否则出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2018年9月19日，赵苏（乙方）与华希南岸公司（甲方）签订《补充购房协议》，约定经双方多次慎重考虑，鉴于乙方购买房屋的目的是整体经营，因此乙方必须整体购买沭阳华希南岸丽景二号楼8楼东半段整体（具体附平面图和房屋编号/面积/金额清单），就2018年1月25日签订协议补充如下：一、8楼房款共计6162716.25元（24650865元/4=6162716.25元），乙方已付3100000元，尾欠余款3062716.25元（减去违约金570000元，余款2492716.25元），此尾款在甲方具备办证条件一个月内乙方负责把此款汇入甲方账户，同时甲方配合乙方办理两证，办证费用按国家规定各自负责；如乙方按时付清尾款，由于甲方原因此房不能办理两证或者房屋不能按时交付给乙方正常东半段整体使用（由于乙方是东半段整体购买，甲方必须保证乙方能东半段整体同时交付使用和办证），否则算甲方违约，甲方按乙方所付房款日千分之一违约金支付给乙方，违约金支付日期从乙方支付房款日算起；如乙方在规定的日期内没有付清8楼尾欠房款，则算乙方违约，乙方按应付房款日千分之一违约金支付甲方，违约时间从应付房款期满次日开始计算。甲方配合乙方办理8楼房屋的预告登记。二、10楼已付房款3100000违约金协议如下：（1）违约金从甲方违约之日算起共计670000元，经甲乙双方协商违约金减免100000元，最后甲方实际应付违约金570000元（此违约金冲抵8楼尾欠房款）；（2）甲方在签订本合同之日算起半月内付清10楼已付款3100000元；（3）如甲方在约定时间未付清3100000元，甲方按日千分之一赔偿给乙方作为违约金（计算基数为3100000元，计算日期为从甲方应付3100000元之日算起）。三、物业费约定：从甲方交房日期（该房具备交房条件，经综合验收后）算起按0.8元/平方米收取物业费；四、甲方在出售9楼10楼11楼时，同等条件下乙方有优先购买权；五、此房根据乙方要求备案到儿子赵子璇的名下；六、同时原合同其他约定废除。至今，案涉房屋尚未交付赵苏或赵子璇，也未办理预告登记，且不具备办理产权登记的条件。一审法院另查明，华希南岸公司开发的案涉沭阳县华希·南岸丽景小区未向沭阳县不动产登记服务中心申请办理不动产初次登记。案涉小区所在的该宗土地使用权于2017年6月30日被法院查封。本案争议焦点为：赵苏要求解除案涉房屋商品房买卖合同是否成立？赵苏主张的违约金是否过高？一审法院认为，原告赵苏与被告华希南岸公司签订的《购房协议》及《补充购房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。华希南岸公司与第三人赵子璇签订的案涉31份《商品房买卖合同》是华希南岸公司为了履行与赵苏之间的上述协议，根据赵苏的指示与赵子璇签订的。华希南岸公司与赵子璇之间就涉案《商品房买卖合同》并未进行协商及达成合意，赵子璇仅是代表赵苏签订涉案《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》仅是用于合同备案，相关条款的约定并非双方真实意思表示。赵苏与华希南岸公司签订的《补充购房协议》对《购房协议》内容进行了变更，并约定《购房协议》其他约定作废，因此双方间的权利义务应以《补充购房协议》约定为准。根据《购房协议》及《补充购房协议》约定，赵苏购买涉案华希·南岸丽景二号楼8楼东半段整体是为了投资经营宾馆。双方在《补充购房协议》中对于房屋交付以及办理产权登记的时间均未进行明确约定；协议约定华希南岸公司配合赵苏办理8楼房屋的预告登记，亦未明确约定具体时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，当事人就履行期限没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；履行期限不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。赵苏购买案涉房屋是用于投资经营宾馆，且已经按照协议约定履行了首付款的支付义务。华希南岸公司与赵苏签订的《补充购房协议》约定，华希南岸公司应当配合赵苏办理案涉房屋的预告登记，虽然赵苏未能举证证明在此前曾要求华希南岸公司配合其办理预告登记，但根据目前状况，涉案房屋土地使用权因华希南岸公司原因于2017年6月30日即被查封，至今未解除查封。华希南岸公司在庭审中陈述可以提供担保用于解除查封，但在一审法院限期内未能回复办理解除查封需要的具体时间，应自行承担不利后果。该情况直接导致赵苏在本案诉讼过程中提出要求华希南岸公司配合办理预告登记，华希南岸公司因自身原因也无法配合办理，构成违约。另外，华希南岸公司与赵苏约定案涉房屋购房尾款在华希南岸公司具备办证条件一个月内由赵苏汇入华希南岸公司账户，但截至目前，案涉房屋仍不具备办理产权登记的条件。根据华希南岸公司一审庭审陈述，不具备办理产权登记条件是因为规划方面的原因。在一审法院限期内，华希南岸公司未能回复解决规划问题需要的具体时间，应承担不利后果。因华希南岸公司原因，导致案涉房屋至今不具备办理产权登记的条件，导致赵苏无法继续履行支付尾款的义务，亦无法取得涉案房屋并办理产权登记，赵苏购买案涉房屋用于投资经营宾馆的合同目的至今无法实现。综上，因华希南岸公司自身原因，案涉房屋至今不具备办理产权登记的条件也不具备办理预告登记的条件，且该障碍短期内亦无法消除，导致赵苏购买涉案房屋用于投资经营宾馆的合同目的无法实现，赵苏要求解除其与华希南岸公司签订的并备案在第三人赵子璇名下的案涉31套房屋的《商品房买卖合同》，符合法律规定，一审法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。赵苏为购买涉案8楼房屋于2018年1月25日向华希南岸公司交纳购房款310000元，赵苏要求华希南岸公司退还该购房款，一审法院依法予以支持。关于违约金部分，赵苏与华希南岸公司签订的《补充购房协议》约定，华希南岸公司违约的，从赵苏支付房款之日起，按赵苏所付房款日千分之一支付违约金。华希南岸公司辩称合同约定的违约金计算标准过高，远远超过赵苏的实际损失，应当予以调低，对此华希南岸公司未提供证据证明。根据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。赵苏针对案涉8楼房屋买卖合同解除给其造成的实际损失，亦未提供证据予以证明。因赵苏购买涉案8楼房屋系用于投资经营宾馆，现因华希南岸公司原因导致赵苏至今无法获得案涉房屋从事经营活动给赵苏造成预期利益损失。一审法院根据案涉房屋买卖合同履行情况、华希南岸公司的过错程度以及赵苏的预期利益等因素综合考虑，将案涉8楼房屋买卖合同的违约金调整为按照年利率24%计算。赵苏、华希南岸公司签订的《补充购房协议》第二条约定，赵苏已付10楼购房款3100000元，违约金自华希南岸公司违约之日起计算共计670000元，双方协商减免100000元，华希南岸公司实际应付违约金570000元。根据双方签订的《购房协议》约定，赵苏购买涉案的8楼、9楼、10楼、11楼是用于投资经营宾馆，双方约定的违约金标准为日千分之一。赵苏与华希南岸公司就案涉10楼房屋买卖合同履行过程中的违约金已经进行了结算，并约定违约金冲抵8楼房屋尾欠购房款，且在8楼房款中进行了明确约定，减去违约金570000元后尾欠余款2492716.25元。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。故认定赵苏已付案涉8楼房屋购房款共计3670000元。现案涉房屋买卖合同解除，赵苏要求华希南岸公司返还案涉8楼房屋购房款3670000元，一审法院依法予以支持。关于案涉10楼房屋的购房款，双方在《补充购房协议》中明确约定由被告在签订该协议之日起半月内付清，否则按照日千分之一赔偿给赵苏作为违约金，即华希南岸公司应当在2018年10月4日前向赵苏付清该款项。但华希南岸公司至今未向赵苏支付该款项，构成违约，赵苏要求华希南岸公司返还案涉10楼房屋购房款3100000元并支付违约金，一审法院依法予以支持。华希南岸公司辩称违约金的计算标准过高，应当予以调整，但未提供证据证明。考虑到双方在签订《补充购房协议》时已经明确解除案涉10楼房屋的买卖合同，且就前期违约金已经进行了结算，对于后期应当退还的款项未予以退还给赵苏造成的损失，赵苏也未能提供证据证明，兼顾赵苏与华希南岸公司订立案涉10楼房屋买卖合同的商业用途，华希南岸公司占用赵苏资金获利部分以及华希南岸公司过错程度，一审法院将案涉10楼购房款的违约金标准调整为按照年利率12%计算。另外，除了上述8楼、10楼房屋的购房款外，根据赵苏提供的证据可以证明赵苏于2018年1月26日另向华希南岸公司支付95000元，未备注任何内容。赵苏提供的其于2018年1月26日向华希南岸公司账户存款的交易明细备注显示，备注中载明系案涉华希·南岸丽景1002-1032以及1101号首付款，双方均认可系10楼房屋的首付款。赵苏主张另外支付的95000元是根据华希南岸公司要求支付的案涉10楼房屋的购房款，华希南岸公司对此不予认可，但在一审法院限期内未提供证据证明其收取的该部分款项具体性质。鉴于该款项是赵苏在履行与华希南岸公司之间的商品房买卖合同过程中向华希南岸公司支付的款项，应认定为购房款，但不足以认定系10楼房屋的购房款。因双方之间的商品房买卖合同现均已解除，故对于该95000元，华希南岸公司应返还赵苏，同时应向赵苏支付资金占用期间的利息损失，该损失标准以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。赵苏主张按照日千分之一标准计算，鉴于该95000元双方之间并未明确约定违约金的计算标准，故对于赵苏该主张，一审法院不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第六十二条第一款第四项、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告赵苏与被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于2018年9月19日签订的《补充购房协议》以及沭阳华希南岸房地产开发有限公司与第三人赵子璇签订并进行合同备案的沭阳华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢801号至831号房共计31套房屋的《商品房买卖合同》；二、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵苏返还沭阳华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢801号至831号房购房款3670000元并支付违约金（违约金以3100000元为基数，自2018年1月25日起按年利率24%计算至付清款之日止）；三、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵苏返还沭阳华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢10楼购房款3100000元并支付违约金（违约金以3100000元为基数，自2018年10月5日起按年利率12%计算至付清款之日止）；四、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵苏返还购房款95000元及利息（利息以95000元为基数，自2018年1月26日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止）。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本案的二审争议焦点为：一、华希南岸公司主张，一审法院判决解除双方签订的《补充购房协议》，超出了赵苏的诉讼请求范围；即便未超出诉讼请求范围，《补充购房协议》也不符合法定的解除条件；华希南岸公司该主张是否成立。二、华希南岸公司主张，根据双方合同约定，华希南岸公司支付违约金的条件并未成就；该主张应否得到支持。三、一审判决认定的违约金标准是否过高。四、一审判决对于9.5万元购房款的认定是否正确。五、本案的二审案件受理费数额应当如何确定。关于争议焦点一。华希南岸公司上诉提出，一审法院判决解除双方签订的《补充购房协议》，超出了赵苏的诉讼请求范围。对此本院认为，虽然赵苏书面起诉状中的诉讼请求为解除31份《商品房买卖合同》，而不是解除其与华希南岸公司之间签订的《补充购房协议》，但在一审庭审中赵苏陈述其诉讼请求时，主张31份《商品房买卖合同》与《购房协议》《补充购房协议》的内容针对性是统一的，明确其不是单纯依据《商品房买卖合同》的内容解除合同；且一审法院在庭审中归纳本案的第一个争议焦点为“原告要求解除与被告间的商品房买卖合同及备案在第三人名下的31份案涉买卖合同，是否符合法律规定及双方之间的合同约定”，对此双方当事人均无异议。故一审法院的相关判项并未超出赵苏的诉讼请求，对华希南岸公司该上诉主张本院不予支持。华希南岸公司还上诉提出，即便赵苏的诉讼请求包含了解除《补充购房协议》，该《补充购房协议》也不符合法定的解除条件。本院认为，华希南岸公司陈述赵苏在签订购房协议时明知涉案房屋无法办证，但赵苏予以否认，华希南岸公司对此未能提供证据证实。同时，双方所签订的《补充购房协议》虽然对房屋交付时间以及办理产权登记时间未予约定，但根据本案现有状况，因华希南岸公司自身原因导致涉案房屋至今仍不具备产权登记的条件和办理预告登记的条件，且华希南岸公司始终不能明确具备办理条件的具体时间，故赵苏购买涉案房屋用于投资经营宾馆的合同目的无法实现，一审法院据此支持了赵苏关于解除《补充购房协议》以及31份《商品房买卖合同》的诉讼请求，有事实和法律依据。对华希南岸公司该项上诉主张本院不予支持。关于争议焦点二、三。本院认为，如前所述，因华希南岸公司自身原因导致赵苏购买房屋的合同目的不能实现，双方之间的房屋买卖合同应予解除。据此，华希南岸公司已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院根据本案中房屋买卖合同履行情况、华希南岸公司的过错程度以及赵苏的逾期利益等因素综合考虑，将双方约定的8楼房屋买卖合同违约金计算标准调整为以购房款3100000元为基数自付款之日起按照年利率24%计算，该认定并无不当。华希南岸公司关于支付违约金的条件尚未成就、违约金标准过高的上诉主张不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点四。本院认为，对于赵苏另外支付的一笔款项95000元，因该款项系赵苏在履行双方商品房买卖合同过程中向华希南岸公司支付，华希南岸公司亦不能证明该笔款项并非涉案购房款，故一审法院认定华希南岸公司向赵苏返还该95000元购房款及利息损失，是正确的。关于争议焦点五。对于本案的二审案件受理费数额，本院按照华希南岸公司不服一审判决部分的上诉请求数额依法予以确定。综上所述，华希南岸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57114元，由上诉人沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  覃卫东审判员  庄云扉二〇二〇年八月二十八日书记员  汪小婉