贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7623号 原告：石明恩，男，1982年4月23日出生，汉族，住所地：贵州省赫章县。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201511616943。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，实习证号：230713012110735。 原告石明恩与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石明恩、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人钟影、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石明恩向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；二、请求判令被告贵州省毕节市瑞丰新城房地产有限责任公司为原告延迟办理瑞丰新城第4幢1单元1306号房屋产权证的违约金，从2015年4月1日暂计算至2020年5月17日止，共计1872天，每日按总房款222062.00元的万分之0.5标准计算，为人民币20785.00元；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2012年1月2日，原告石明恩与瑞丰房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人石明恩向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2015年3月31日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金”。合同签订后，原告依约向被告一次性支付了购房款222062.00元（其中首付67062.00元，公积金贷款15.5万元）但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务。综上所述，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，为维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求为谢。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、答辩人诉请已过诉讼时效：本案约定的报产权登记机关备案的期限是交房后730内，故被答辩人起诉的逾期办证违约金存在超过诉讼时效情形，应不予支持。二、被答辩人不存在损失：违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。三、违约金约定过高，应予调整：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、答辩人已尽通知义务，逾期办证违约金应予截止：答辩人自2019年4月29日取得《首次登记确认书》（具备办证条件）起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，后又于2020年7月3日在该楼幢门口张贴书面《通知》，但被答辩人至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2019年4月29日起，未能办理权属证书的责任应当由被答辩人自行承担，若2019年4月29日的终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期也应参照同幢同单元其余户，至迟也应截止到2020年7月3日书面通知之目。五、答辩人享有免责事由：逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。同时，在答辩人担责的情况下，应扣除××期间对应的违约期限。六、尊重被答辩人权利处分自由：被答辩人诉请商品房转移登记的有关文书的违约金仅计算至2020年5月17日，属对自己权利的处分，法院应予尊重。七、精确分担案件受理费：请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月2日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第4幢1单元1306号房；建筑面积84.55平方米，套内建筑面积71.21平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款222062元；个人住房公积金贷款方式：2012年1月2日，首付30%，￥67062元，余额70%，15.5万元，由毕节地区住房公积金管理中心办理个人住房公积金贷款支付；出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款222062元、交纳房屋维修基金4441元、契税2221元、办证费545元。2014年1月13日，被告收取原告开户费829元，被告并将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房使用权。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。庭审中，双方确认被告于2020年4月13日电话通知原告提交办证资料办理权属转移登记。因被告未按约定为原告办理房屋权属证书，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明：2019年4月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，确认瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件上，同意办理该幢不动产首次登记。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第十五约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2014年1月13日被告向原告交付涉案商品房，故被告应在2014年1月13日后的730日即2016年1月13日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，原则上违约责任的起算时间为2016年1月14日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月18日）往前倒推三年，即2017年5月18日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月18日起计算。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2020年4月13日通知原告提交办证资料办理权属转移登记，因此，违约金截止时间应为2020年4月13日。对于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》第十五约定，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款222062元为基数，按日万分之零点五的标准，从2017年5月18日计算至2020年4月13日，违约金为11780.39元（222062元×0.005%/日×1061日）。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，因新型冠状病毒肺炎疫情爆发之前，被告已违约，故原告要求扣除该期间违约金的抗辩意见，本院不予采纳。 对原告要求被告办理不动产权证书并交付原告的诉讼请求，因原告已向被告出具办证委托书，委托被告办理不动产权证，故原、被告系委托办证关系，而涉案商品房现已具备办理商品房转移登记条件，因此，被告有义务将办证所需的全部资料提交到办证部门为原告办理不动产权证并将不动产权证交付原告，故原告的该诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司应于原告石明恩缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告石明恩办理洪南大道瑞丰新城4幢1单元1306号房的不动产权属证书并交付原告； 二被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告石明恩逾期交付办理商品房转移登记权属证书的违约金11780.39元； 三、驳回原告石明恩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担47元，原告石明恩负担113元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年八月十八日 书记员  毛雨