天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2231号上诉人（一审被告）：尹国泰，男，1949年11月10日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：尹明华（尹国泰之子），住天津市蓟州区。被上诉人（一审原告）：高巍，女，1987年10月27日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。一审被告：尹明华，男，1982年3月14日出生，汉族，住天津市蓟州区。一审被告：尹明会，男，1976年4月27日出生，汉族，住天津市蓟州区。上诉人尹国泰因与被上诉人高巍及一审被告尹明华、尹明会房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初9859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹国泰上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2．两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．本案不存在无效的情形，不应认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效。涉案房屋自20世纪80年代至今由上诉人使用，土地系工委扶贫赠与上诉人，上诉人将土坑回填后建造房屋，未有任何机关和人员提出异议。一审认定上诉人私自抢建无任何依据，房屋租赁合同是双方真实意思表示，并无违背意愿及违反法律规定之处，应属有效。2．一审法院适用法律错误。涉案房屋位于天津市蓟州区，该行政区划应属农村，而一审法院适用关于城乡、城镇房屋的有关规定与事实不符。3．天津市蓟州区出头岭镇人民政府拆除上诉人的房屋违法。涉案房屋于2019年8月16日被强拆，但2019年6月6日天津市蓟州区出头岭镇人民政府已下发土地租赁招标公告，在房屋还保持原状态的情况下进行招标，说明上诉人的房屋不属于违建。高巍辩称，涉案房屋系违章建筑并被天津市蓟州区出头岭镇人民政府拆除，上诉人应该退还被上诉人支付的房租。请求驳回上诉，维持原判。尹明华述称，同意上诉人的上诉请求，被上诉人不能继续租赁涉案房屋系天津市蓟州区出头岭镇人民政府的过错造成，应由该镇政府承担责任。尹明会述称，同意上诉人的上诉请求。高巍向一审法院起诉请求：1．依法确认尹明华、尹国泰、尹明会与高巍签订的合同无效，判令尹明华、尹国泰、尹明会返还高巍租赁费7000元并赔偿损失3000元；2．诉讼费由尹明华、尹国泰、尹明会负担。一审法院认定事实：尹明华、尹明会均系尹国泰婚生子。2019年1月30日，高巍与尹国泰签订《房屋租赁合同》，该合同约定尹国泰将出头岭xxx自有房屋xxx租赁给高巍使用。租赁期限自2019年1月30日至2020年1月30日止，租金为7000元，尹国泰让尹明会在《房屋租赁合同》甲方处签写尹明华的名字，高巍当场将现金7000元交付给尹国泰之子尹明会。另查，2019年5月16日，出头岭镇政府向高巍出具《告知书》载明：告知书你商户租用闻马庄村尹国泰在出头岭镇医院路口西侧（淋平路北侧）的房屋，属于尹国泰私自抢建，未办理乡村建设规划许可证。依据《天津市城乡规划条例》第七十七条之规定，我机关将依法对你户租用的商铺进行拆除，责令你商户于2019年5月20日前自行腾迁，逾期未腾迁因拆除房屋造成损失你商户自行承担。2019年6月14日，出头岭镇政府发布公告载明：因尹国泰占用出头岭镇政府（原工委）在出头岭镇xxxx搭建房屋未办理乡村建设规划许可证，现出头岭镇政府将对房屋进行依法拆除，对尹国泰占用的土地于2019年6月16日开始进行围挡建设并张贴封条。责令尹国泰及租用尹国泰房屋的商户必须在2019年6月16日前清除房屋内所有物品，逾期未清除的造成损失自行承担且未经许可擅自进入者，将依法追究法律责任。2019年6月17日，出头岭镇政府出具证明一份，载明：证明出头岭镇大街xxxx的土地所有人为出头岭镇政府（原出头岭工委），现一直被闻马庄村村民尹国泰无偿非法长期占用并违法搭建房屋进行门市出租。2019年5月16日出头岭镇政府下达限期改正通知书、5月20日进行催告、5月31日下达行政强制执行决定书，要求尹国泰于2019年6月1日前自行拆除搭建房屋，逾期将依法进行强制拆除。特此证明2019年6月17日。再查，2019年6月16日，高巍从租赁的房屋处搬走。2019年8月16日，出头岭镇政府将涉案房屋予以拆除。上述事实有双方当事人的提供的证据及一审当庭陈述意见等在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．高巍与尹国泰签订的合同是否存在无效的情形；2．高巍要求尹国泰返还租赁费及赔偿损失是否依据充足。关于第一个争议焦点：涉案房屋业经出头岭镇政府认定为尹国泰私自抢建，且未办理乡村建设规划许可证的违章建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，故双方当事人就涉案房屋所订立的租赁合同应认定无效。尹国泰抗辩称，涉案房屋不是违章建筑，但并未提供证据予以证明，不予采纳。关于第二个争议焦点：依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，尹国泰应将租期内高巍尚未实际使用租赁房屋期间的租金予以返还，尚未使用的期间应从高巍实际搬离所租赁房屋开始计算至合同到期日为止，返还的金额为4372.6元[7000元-（7000元÷365天×137天）]。高巍要求尹国泰赔偿损失3000元，但并未提供证据证实其存在损失，故对其该项主张不予支持。根据合同相对性原则，尹明华、尹明会不是合同的一方当事人，高巍要求尹明华、尹明会退还租赁费及赔偿损失无事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：“高巍与尹国泰签订的《房屋租赁合同》无效；尹国泰于本判决生效后十日内返还高巍租期内剩余租金4372.6元，并直接付至高巍中国农业银行账户内（账号：62×××19）；驳回高巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告尹国泰负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交（2020）津119行初10号行政判决书、（2019）津0119行初123号行政判决书、及（2019）津0119民初9447号民事裁定书各一份，证明系出头岭镇政府侵犯了被上诉人的权利，应该由出头岭镇政府返还被上诉人租金。被上诉人质证认为，对上述证据真实性、关联性不认可，被上诉人的租金向上诉人支付，应该由上诉人予以返还。尹明华、尹明会对上述证据不持异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据均不能证实其在本案主张的事实成立，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案上诉人未能提供证据证实涉案房屋已取得建设工程规划许可证，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效并无不当，本院予以确认。该房屋被天津市蓟州区出头岭镇政府以未办理乡村建设规划许可证而予以强制拆除，被上诉人已实际无法使用，上诉人作为租赁合同相对方应退还被上诉人未实际使用租赁房屋期间的租金。综上所述，尹国泰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由尹国泰负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年八月三日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……