河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终923号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王彬，男，1975年11月25日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：张朋，涿州市晨曦法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：刘立娟，女，1979年1月9日出生，汉族，住河北省涿州市。 上诉人王彬因与被上诉人刘立娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初5161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王彬及其委托诉讼代理人张朋，被上诉人刘立娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王彬上诉请求：1、请求二审法院撤销河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初5161号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，并支持反诉请求。（争议标的75600元）2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、解除《房屋买卖居间合同》的原因是因被上诉人违约。1、居间方在组织双方签订《房屋买卖居间合同》时，被上诉人已构成违约。双方签订的合同中，8.5条明确约定，被上诉人应将房产证原件交付居间方保存，但是从签订合同时至双方一同去银行办理面签手续时，被上诉人一直没有向居间方和银行出示房产证原件，造成双方无法办理银行面签手续，因此，被上诉人在签订合同时已构成违约，且因此违约行为，造成双方合同无法继续。2、上诉人不存在违约行为，一审法院认定上诉人违约错误。双方签订合同后，上诉人一直积极履行合同，并在双方约定的面签日前凑齐了首付款100余万元，共同到约定的银行办理面签手续，在办理面签过程中，因被上诉人没有出示房产证原件造成合同无法继续履行，上诉人无任何违约行为，一审法院认定上诉人违约，明显是对合同的片面理解，没有考虑合同的可行性。3、居间方作为专业房产经纪公司，在双方签订合同时，为双方选定了贷款银行即建设银行涿州物探支行，并在合同2.4条中注明：乙方将首期房价款直接支付甲方，由甲方用于赎楼。3.3.银行面签当日，直接支付首付款共计87万元，具体首付款金额以银行批贷政策为准。又在合同8.5条中记载被上诉人应将房产证原件交付居间方保存，两条本身互相矛盾。合同签订后，三方共同到居间方为双方选定的建设银行涿州物探支行办理面签手续。在银行告知需要被上诉人出示房产证原件时，被上诉人没有向银行出示。因为被上诉人的房在银行办理抵押，无房产证提供，需要用上诉人的首期房款进行赎楼，但是银行又告知，不仅需要房产证原件，还需要冻结首付款，因此，被上诉人之所以没有房产证原件、就是因为没有钱支付银行贷款，从而取得房产证原件，需要上诉人的首期房款支付才能取得原件。但是上诉人若将首期房款交付被上诉人，被上诉人用于偿还原来的银行贷款，在本次银行冻结首付款时，被上诉人无法返还上诉人首付款，上诉人也无力再筹集资金用于银行冻结首付款，造成双方合同仍然无法履行，居间方在缔约双方合同过程中是在玩文字游戏，欺骗双方，居间方明知建设银行贷款需要出示卖方房产证原件，并且需要冻结购房首付款，居间方还让双方签订合同，其存在严重过错。4、由于双方签订的合同对履行面签贷款手续及交付首付款问题上，与银行要求相矛盾的情况下，造成合同无法继续履行的根本原因是银行的贷款、面签政策，并非上诉人、被上诉人本意行为。双方在合同中约定的履行方式不明确。根据《合同法》第六十一条、第六十二条规定，被上诉人作为卖方，根据交易习惯，应出示房产证原件，在其明知自己的房产处于抵押状态的情况下，为了出售，应自行办理解除抵押事宜，按照有利于实现合同目的的方式来履行，况且本合同如果被上诉人真的出示了房产证原件，合同早已按照交易习惯履行完毕。综合以上几点，上诉人无任何违约行为，一审认定上诉人违约错误，本合同真正的违约方应为被上诉人，据了解，被上诉人实为汇福通员工，有专业的房产交易知识，被上诉人与居间方合伙对上诉人予以欺骗。被上诉人构成违约，居间方在本合同签订时也存在严重的缔约过失责任。二、一审法院认定上诉人在贷款购房时应当尽到审慎注意义务，被上诉人未尽到审慎注意义务应当承担一定的过错责任，此认定十分牵强。在履行合同过程中，买卖双方都不是专业人士，只有居间方是专业人士，在居间方的缔约下双方签订合同，办理银行面签、贷款手续。本案合同无法履行是因被上诉人在履行合同过程中，没有注意自己作为卖方应尽的义务（提供房产证原件），造成与银行的贷款政策相矛盾，其应承担全部责任。合同8.15条明确约定因不可抗力或国家政策原因导致本合同无法履行的，本合同三方均不承担违约责任。双方在履行合同过程中，是因银行贷款政策原因要求被上诉人出示房产证原件。被上诉人无法出示，也是因银行政策原因，要求冻结首付款，（若被上诉人用首付款赎楼造成首付款无法返还用于冻结）双方应均不存在违约行为。如果按照交易习惯来确定违约，也应属于被上诉人违约。被上诉人应双倍返还上诉人定金60000元。综合以上意见，一审法院认定违约的事实不清，没有充分考虑合同无法履行的真正原因，上诉人不存在任何过错和违约行为，请法院撤销一审判决、支持上诉人的上诉请求。 刘立娟辩称，一、上诉人王彬的上诉内容颠倒事实。1、《房屋买卖居间合同》2·4条说明交易房产出售时所处于抵押状况。贷款余额处理方案是乙方将首期房价款直接交付甲方，由甲方用于赎楼。2、《房屋买卖居间合同》中8·5条写的是甲方提供房屋所有权证明原件，并非是房屋所有权证原件。2019年5月24日当天上诉人在场，甲方提供《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》原件交与丙方保管。3、上诉人提到双方一起去银行面签，这是上诉人在说谎，从未邀约去过银行。上诉人王彬于2019年8月23日周五，确实来过涿州中介，但是直至合同约束最后一日仍然没有交首付款。据我所知并不是中介固定找建设银行批贷款（录音9分16秒），是王彬不同意农业银行夫妻贷款后改他妻子一个人建行贷款（他妻子不能做农行贷款原因是没有完税证明），如果是可以农行贷款就没有接下来的冻结首付款（几个银行只有建行冻结首付款），期间上诉人王彬说了很多莫名其妙的理由，他妻子离过婚，他们现在的婚姻是真实的（录音1小时6分28秒），2019年7月份在天津买了一套房（录音16分30秒），来说明他不能夫妻在农行贷款。2019年9月6日协商，由上诉人王彬先支付首付款，用于甲方赎房本，后期在银行冻结首付款时由甲方返还首付款（录音51分40秒），王彬仍然不同意，多方阻挠合同继续完成，协商过程中王彬几次提到房价形势不好强烈推荐甲方找下家再卖（录音14分7秒、20分30秒、27分10秒、29分40秒），以上事实都可说明上诉人王彬不同意交易，造成违约。上诉人王彬一再强调要房产证原件，是故意刁难行为，有贷款的房子可以出售，而且房屋所有权证复印件可以面签（农业银行可以当面取证）。对上诉人王彬所说的合伙欺骗予以反驳，甲方曾帮助丙方发手机广告帮忙是真，但并没有入职丙方，没有劳动合同，没有索取过报酬，只因卖自己的房子才帮忙，上诉人一会说甲方是丙方员工有着专业房产交易知识伙同丙方导致自己被欺骗，一会又说买卖双方都不是专业人士，王彬所说自相矛盾，王彬心知肚明甲方并不专业，王彬对甲方工作很清楚，因为2019年7月暑假甲方儿子曾去王彬家里免费帮忙采集培训信息。综上所述，是王彬违约，请驳回上诉人的上诉请求。 刘立娟向一审法院起诉请求：1.判令王彬支付违约金37.8万元；2.诉讼费由王彬承担。 王彬向一审法院提出反诉请求：1.判令刘立娟双倍返还反诉王彬已付30000元定金，共计60000元；2.诉讼费由刘立娟承担。 一审法院认定事实：2019年5月24日，刘立娟（甲方、卖方）、王彬（乙方、买方）王彬与案外人河北汇福通房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订《房屋买卖居间合同》，约定王彬购买刘立娟位于涿州市高新开发区房屋一套，建筑面积114.06平方米，房屋总价款189万元。合同2.4条约定：“交易房产出售时已设立抵押，抵押权：农业银行涿州支行，贷款余额约48万元，……；贷款余额由甲方偿还，处理方案：乙方将首期房价款直接交付甲方，由甲方用于赎楼；……取回房屋所有权证。”合同第3.3条约定：“乙方需贷款：首付款（不含定金）：乙方应在甲、乙方双方签订《房屋买卖居间合同》后，银行面签当日，直接支付首付款共计87万元，具体首付款金额以当时银行批贷政策为准；甲乙双方并于丙方通知之日起7日内办理银行面签手续。”合同第8.3条约定违约金为房屋总价款的20%；2019年5月24日王彬向刘立娟交付购房定金30000元。 一审法院认为，庭审中，双方当事人均表示同意解除双方的房屋买卖合同，本案涉案房屋买卖合同应当予以解除。综合庭审双方当事人举证及陈述，本案涉案合同未能继续履行系由于双方当事人事先不了解银行放贷政策，从而导致本案涉诉合同第2.4条、第3.3条实际无法履行；王彬在贷款购买房屋时应当尽到审慎注意义务，王彬未尽到审慎注意义务应当承担一定的过错责任。本案涉诉合同约定违约金为房屋总价款的20%即37.8万元，结合本案实际情况，刘立娟并未出示有效证据证明其实际损失，根据公平原则及诚实信用原则，一审法院酌情调整违约金数额为75600元（约定违约金的20%）。由于刘立娟在本案中要求王彬承担违约责任时适用违约金罚则，不应再适用定金罚则，根据法律规定刘立娟应当返还王彬已付定金30000元；综上，王彬应向刘立娟支付45600元（75600元-30000元）的违约金。王彬的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、被告王彬自本判决生效之日起十日内向原告刘立娟支付剩余违约金45600元。二、驳回原告刘立娟其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王彬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6970元，减半收取计3485元，由被告王彬负担697元，由原告刘立娟负担2788元；反诉费650元，由反诉原告王彬负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据，且双当事人方对于2019年签订的房屋买卖合同以及解除房屋买卖合同均没有提出异议，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人王彬与被上诉人刘立娟签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，本院予以确认。合同签订后，双方当事人应按照合同约定的内容履行权利和义务。根据房屋买卖合同合2.4条：“交易房产出售时已设立抵押，抵押权：农业银行涿州支行，贷款余额约48万元，……；贷款余额由甲方偿还，处理方案：乙方将首期房价款直接交付甲方，由甲方用于赎楼；……取回房屋所有权证”和3.3条：“乙方需贷款：首付款（不含定金）：乙方应在甲、乙方双方签订《房屋买卖居间合同》后，银行面签当日，直接支付首付款共计87万元，具体首付款金额以当时银行批贷政策为准；甲乙双方并于丙方通知之日起7日内办理银行面签手续”的约定，上诉人王彬对于案涉房屋被上诉人刘立娟尚有贷款未还，银行具有抵押权的事实明知。根据上述约定，上诉人须在银行面签当日，将首付款直接交付被上诉人，但面签当日，上诉人未能给付，是造成合同不能继续履行，合同目的不能实现的主要原因，上诉人构成违约，应承担违约责任。至于上诉人王彬所称由于刘立娟未能出示房产证原件，致使不能办理贷款手续。本院认为，一方面双方合同中未明确约定办理银行贷款的环节必须首先由刘立娟出示房产证原件；另一方面，双方的谈话录音资料已显示王彬有不愿购买涉案房屋的意思表示。故上诉人王彬认为合同的违约方为刘立娟，与事实相悖，其上诉理由，本院不予采纳。关于违约金数额，根据房屋买卖合同第8.3条约定违约金为房屋总价款的20%，一审法院结合本案实际情况，根据公平原则及诚实信用原则，酌定本案违约金数额为75600元（约定违约金的20%），扣除王彬已付定金30000元，王彬再行向刘立娟支付45600元，公正合理，应予维持。关于上诉人要求被上诉人双倍返还购房定金60000元的主张，本院认为，上诉人未能证实被上诉人存在违约情形，其主张被上诉人双倍返还购房定金没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，王彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1690元，由上诉人王彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  白 月 审 判 员  郑金梁 审 判 员  陈 宁 二〇二〇年八月二十四日 法官助理  臧海月 书 记 员  王 宣 ——