天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1354号上诉人（原审被告）：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚钢材市场院内。法定代表人：潘国春，总经理。委托诉讼代理人：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪志媛，天津众驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵健，男，1985年11月3日出生，满族，户籍地辽宁省绥中县。原审第三人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红，总经理。委托诉讼代理人：智xx。原审第三人：郭志强，男，1994年1月15日出生，满族，户籍地辽宁省绥中县。上诉人天津福嘉春商贸有限公司（以下简称福嘉春公司）因与被上诉人赵健及原审第三人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称东鸿浩运公司）、郭志强案外人执行异议之诉一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初6111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人福嘉春公司的委托诉讼代理人刘云峰，被上诉人赵健，原审第三人东鸿浩运公司的委托诉讼代理人智xx均到庭参加诉讼，原审第三人郭志强经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福嘉春公司上诉请求：1.撤销天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初6111号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人未能提供完整的证据证明已交付全部购房款。其主张的现金给付，亦不符合一手商品房一般交易习惯。一审第三人虽认可收到全部购房款并出具收据，但其本身是上诉人的债务人、被执行人，存在协助被上诉人诉讼行为的嫌疑，其当庭主张不能作为证据使用。被上诉人提交的民事诉状记载，除案涉房产外，其尚有其他住房，一审法院对此项认定存在事实认识错误。本案属于执行异议结束后出现的执行异议之诉案件，不属于司法解释的管理范围。本案应适用一般司法解释，即《最高人民法院关于人民法院执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条。被上诉人是否支付全部购房款进行审查的同时，还要对被上诉人未办理过户手续是否存在过错等法定情形进行审查。故一审法院对本案的处理存在法律适用错误，请求二审法院重新审理涉案事实，准确适用法律作出公正裁判。赵健辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。东鸿浩运公司述称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。郭志强未到庭发表意见。赵健向一审法院起诉请求：1．依法排除对涉案房屋（辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｚ区）的执行行为，不得对涉案房屋予以执行；2．被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月12日，东鸿浩运公司作为出售方与认购方郭志强签订《金鼎嘉苑房屋预定协议书》，约定郭志强认购房屋xxxxx2单元801室，建筑面积94平方米，单价3438元/平方米，总房款323172元；付款方式为按揭首付50%；认购房屋暂按现面积计算，最终面积以产权监理处测绘面为准，多退少补；另约定该协议书自签署之日起生效，并于《商品房买卖合同》签订时由出售方收回本协议作废。东鸿浩运公司分别于2013年9月10日、2014年1月12日向郭志强开具专用收款收据，分别载明郭志强交付Z1-2-801室房款140000元、23172元。2017年3月9日，东鸿浩运公司向郭志强出具专用收款收据，载明收Z1-2-801室房款176752.1元。2018年11月6日，赵健交付郭志强购房订金10000元，郭志强出具收据，载明Z1-2-801室房屋出售给赵健，于2018年11月7日付清房款。2018年11月8日，郭志强向东鸿浩运公司销售部提交《业主郭志强要求过户的申请》，载明郭志强自愿将Z1-2-801室过户到赵健名下等。同日，赵健与东鸿浩运公司就购买Z1-2-801室房屋签订《金鼎嘉苑房屋预定协议书》，建筑面积97.95平方米，单价为3438元/平方米，总房款为336752元，一次性付款。同日，东鸿浩运公司与赵健签订《补交尾款协议书》，载明赵健于2017年3月9日购买的Z1-2-801室，已交房款176752.1元，未交房款160000元，因东鸿浩运公司原因致使业主无法申请银行按揭贷款及延迟入住，故东鸿浩运公司补偿赵健40000元，赵健需一次性补交剩余房款120000元。同日，赵健通过其名下尾号为9330中国邮政储蓄银行账户转账至郭志强名下尾号为8583中国邮政储蓄银行账户176752元，转账至账号62×××08银行账户120000元。东鸿浩运公司认可收到该120000元，并于同日向赵健出具收款收据，载明赵健交付Ｚ1-2-801室房款120000元。赵健、东鸿浩运公司、郭志强均认可，此后东鸿浩运公司将其2017年3月9日向郭志强出具的专用收款收据中付款单位（交款人）由郭志强更改为赵健。赵健陈述其父现居住至案涉房屋，并提供采暖、物业等日常生活交费票据。赵健提供的绥中县不动产登记中心出具的《无房屋产权证明》载明，截至2019年7月18日，赵健在该单位“不动产档案管理信息系统”中无产权登记信息。再查，福嘉春公司与辽宁长城建设工程有限公司、东鸿浩运公司买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年7月1日立案，并于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字3059号民事调解书。民事调解书生效后，东鸿浩运公司未履行民事调解书所负担的义务。福嘉春公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年7月5日立案，并于2016年7月18日作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，内容如下：依法对被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑①Z-1#1单元301室、302室、402室、501室、602室、701室、801室、802室、902室、1001室、1002室、1102室、1201室、1202室、1301室、1401室、1402室、150l室、1502室、1601室、1602室、1701室、1702室，②Z-1#2单元302室、401室、402室、601室、602室、701室、702室、801室、90l室、902室、1001室、1002室共计35套房屋给予查封。查封期间，上述房屋不得变更、抵押、置换。查封期限从2016年7月18日起至2019年7月17日止。2016年9月20日，一审法院作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，裁定：经查，被执行人暂不具备执行条件，终结本次执行程序。后福嘉春公司申请恢复执行，一审法院于2019年3月11日予以立案，并于2019年4月24日作出（2019）津0113执恢217号执行裁定书，裁定继续查封被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下位于绥中县金鼎嘉苑上述35套房屋；查封期限为三年。赵健在一审法院执行阶段提出执行异议，一审法院于2019年5月28日立案。一审法院经审查后于2019年6月28日作出（2019）津0113执异108号执行裁定书，驳回赵健的异议请求，赵健对上述裁定不服，提起本次诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为：赵健是否对本案案涉房屋享有实体权利，如享有实体权利，是否足以排除对涉案房屋的强制执行。对此，一审法院分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，郭志强在案涉房屋被查封之前与东鸿浩运公司签订《金鼎嘉苑房屋预订书》，对买卖双方主体、房屋坐落地点、价格、付款方式、违约责任等进行了约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，该协议书具备商品房买卖合同主要内容，且东鸿浩运公司已办理相关商品房预售许可证，双方的买卖合同合法有效。此后，郭志强将案涉房屋转让于赵健，并向东鸿浩运公司申请将案涉房屋过户至赵健名下，赵健通过银行转账给付郭志强已付购房款176752元，并与东鸿浩运公司签订《金鼎嘉苑房屋预订书》，房屋单价亦未作更改，东鸿浩运公司将其2017年3月9日向郭志强出具的专用收款收据交款人更改为赵健，综上可知，郭志强实系将其权利义务概括转让于赵健，赵健享有郭志强与东鸿浩运公司于2014年1月12日签订《金鼎嘉苑房屋预订书》的法律效果。其次，根据绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，可以证实赵健名下无其他用于居住的房屋，此外，根据赵健所提供案涉房屋取暖费、物业费等收据，其现已实际占有案涉房屋。最后，赵健及东鸿浩运公司均认可案涉房屋房款交付完毕，东鸿浩运公司出具相应房款收据，结合案涉房屋转让经过及赵健提交的银行转账记录，可以认定其支付房款的陈述属实。综上，赵健提出的执行异议理由成立，应当排除一审法院对绥中县金鼎嘉苑Ｚ区房屋的执行行为。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑Ｚ区房屋。案件受理费80元，由被告天津福嘉春商贸有限公司负担（此款由被告天津福嘉春商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告赵健）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人郭志强在案涉房屋被查封之前与原审第三人东鸿浩运公司签订《金鼎嘉苑房屋预订书》，对买卖双方主体、房屋坐落地点、价格、付款方式、违约责任等进行了约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，该协议书具备商品房买卖合同主要内容，且东鸿浩运公司已办理相关商品房预售许可证，双方的买卖合同合法有效。此后，郭志强将案涉房屋转让于本案被上诉人赵健，并向东鸿浩运公司申请将案涉房屋过户至赵健名下，赵健通过银行转账给付郭志强已付购房款，并与东鸿浩运公司签订《金鼎嘉苑房屋预订书》，房屋单价亦未作更改，东鸿浩运公司将其向郭志强出具的专用收款收据交款人更改为赵健，综上，郭志强实系将其权利义务概括转让于赵健，赵健享有郭志强与东鸿浩运公司签订的《金鼎嘉苑房屋预订书》的法律效果。绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，能够证明被上诉人名下无其他用于居住的房屋，且被上诉人目前尚在涉案房屋内居住。根据东鸿浩运公司出具的收据以及其他相关证据，可证明被上诉人已经支付了相应的购房款，且数额已达到50%以上。被上诉人的执行异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，一审法院支持被上诉人的诉讼请求，并无不当。上诉人要求驳回被上诉人的诉讼请求，但其不能提供相应的证据证明其主张成立，故应当承担举证不能的法律后果。综上所述，福嘉春公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津福嘉春商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 夏审判员 李 静审判员 房利甲二〇二〇年八月三日书记员 李昭钰书记员 郭光光