江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初573号 原告：杨海涛，男，1985年3月20日生，汉族，住江苏省东海县。 委托诉讼代理人：张华、张辰，江苏同科律师事务所律师。 被告：连云港东碧房地产开发有限公司，住所地连云港 经济技术开发区昌意路1号东方之珠售楼中心。 法定代表人：谢金雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高永宝，该公司员工。 第三人：江苏银行股份有限公司连云港锦云支行，住所地连云港市海州区巨龙北路9号。 负责人：龚培军，该行行长。 委托诉讼代理人：郑小蜜、严猛，该公司员工。 原告杨海涛与被告东某公司（以下简称东某公司）、第三人锦云支行（以下简称锦云支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，于2020年8月3日适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨海涛及其委托诉讼代理人张华、张辰，被告东某公司的委托诉讼代理人高永宝，第三人江苏银行锦云支行的委托诉讼代理人严猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨海涛向本院提出诉讼请求：1、解除原告杨海涛与被告东某公司于2018年8月3日签订的《商品房买卖合同》；解除原告杨海涛与第三人锦云支行、被告东某公司于2018年9月7日签订的《个人借款合同（房贷版）》；2、被告东某公司立即返还原告杨海涛商品房首付款252110元（其中40000元从2018年5月24日起至被告东某公司实际返还之日止，按照贷款市场报价利率支付利息；其中10000元从2018年5月20日起至被告东某公司实际返还之日止，按照贷款市场报价利率支付利息；其中202110元从2018年6月10日起至被告东某公司实际返还之日止，按照贷款市场报价利率支付利息）；3、被告东某公司退还第三人锦云支行涉案房屋按揭贷款本金570000元。4、被告东某公司赔偿原告已支付的商品房按揭贷款还款70000元（最终数额以第三人锦云支行出具的还款凭证为准）；5、被告承担本案诉讼费等一切费用。事实与理由：2018年8月3日，原告与被告东某公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告东某公司开发的碧桂园新海云谷B区11栋1单元102室房屋。9月7日，原告又与第三人锦云支行、被告东某公司签订了《个人借款合同(房贷版)》，约定原告向第三人锦云支行按揭贷款570000元。上述合同签订后，原告依约支付了涉案房屋首付款252110元，并按月向第三人锦云支行支付按揭贷款本息。2019年10月，在施工单位对涉案房屋南侧配电房进行施工过程中，原告发现其尺寸有较大变更。原告针对被告东某公司的上述违约行为即向连云港市住房和城乡建设局申请信访。根据连云港市住房和城乡建设局2019年12月6日作出的《关于碧桂园新海云谷信访事项办理情况的回复》以及原告实地查看，被告在原配电房位置向东至少扩移了6米。目前，建成的配电房已直接导致涉案房屋被其阻挡，严重影响了涉案房屋的视线、通风、采光，同时，完全可能造成噪声干扰。被告东某公司的违约行为，不仅直接导致涉案房屋贬值，而且侵害了原告的相邻权，致涉案房屋无法正常居住。原告与被告东某公司签订《商品房买卖合同》的根本目的已经无法实现，原告据此主张法定解除权。同时，主张解除与第三人锦云支行、被告东某公司签订的《个人借款合同(房贷版)》。经过原、被告多次协商，被告只同意解除合同，并返还购房款，但是，对于原告主张的已付按揭贷款利息损失拒不赔偿。现在，原告为了维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告东某公司答辩称：1、原被告双方就案涉房屋签订的商品房买卖合同合法有效，原告不享有合同解除权，合同签订的主要目的在于商品房的质量满足买受人的居住需求，房屋的居住属性既体现在商品房质量，经政府部门验收合格，房屋的结构、户型、空间尺寸、朝向以及水电燃气等基础设施设备配备完善，截止庭审之日，案涉房屋交付日期尚未届满，原告仅凭主观臆断认为房屋无法正常居住，合同目的根本无法实现，进而主张解除合同无任何事实和法律依据。2、原告作为买受人在明知案涉房屋为首层且临近配电房，知悉配电房等电力设施的规划可能发生变动，且无异议的前提下自愿购买案涉房屋，并与被告签订商品房买卖合同，现因供电部门调整案涉房屋所在小区的供电方案，单方要求解除合同并索赔，有违诚实信用原则。依据原告签字确认的房屋情况告知书，原告在购买案涉房屋前已明确知悉商品房南侧临近配电房的情况且该商品房的价格已充分考虑该因素的影响，开闭所、配电房等作为电力设施之一，其大小、位置、受电方案的确定及调整非出卖人所能决定，依据电力法及电力供应使用条例的规定，依法由电网经营企业系国家电网连云港供电公司确定，未满足案涉房屋所在的新海云谷小区全体业主的用电需求，国家电网连云港供电公司向被告出具关于连云港东某房地产开发有限公司的供电方案，明确要求B区10号楼与11号楼之间，一号配电房面积需为16米×16米，被告按供电公司要求经政府部门批准后对开闭所等配套用房原有规划进行调整，同时在连云港日报、连云港高新技术产业开发区、政府网站及案涉小区的现场出入口予以公示，被告的规划和设计变更非擅自变更，也非出卖人原因导致，程序合法有效。3、商品房买卖合同补充协议第十一条第四款明确提示并约定，该商品房所在小区内的市政基础设施及公共配套设施，包括但不限于电力设施，以政府有关部门及电力单位最终确定为准，合同附图或销售广告、沙盘等宣传资料所示位置等仅供参考，如有所变动，以实际建设为准。买受人对其无异议，原告在知悉供电用房规划可能发生变化的前提下自愿购买案涉房屋不享有合同解除权。4、依据商品房买卖合同第十条约定，仅商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更的前提下，出卖人才需要书面通知买受人，配电房作为市政配套设施，非商品房的专属部分，对商品房的质量及使用功能并不能产生实质性的影响，原告主张合同目的不能达成，诉请解除合同，没有合同和法律依据。5、为购买案涉房屋原告作为借款人与江苏银行签订借款合同，被告作为担保人，仅在原告未按期偿还银行贷款的情况下承担阶段性担保责任，原告作为主债务人，要求被告一次性清偿案涉房屋的贷款本金无任何合同和法律依据，请求法院依法驳回其诉请。 第三人江苏银行锦云支行答辩称：原告与第三人签订的个人借款合同是其本人真实意愿表示，具有法律效力，第三人请求驳回其诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《个人借款合同（房贷版）》、涉案房屋沙盘示意图、《新海云谷小区配套用房调整说明》、关于碧桂园新海云谷信访事项办理情况的回复、答复意见、《解除购房合同申请书》、《终止协议书》照片打印件、POS机回执三张、江苏银行个人贷款对账单、《房屋情况告知书》、国家电网连云港供电公司出具的关于连云港东某房地产开发有限公司供电方案原件及连云港高新区政府官网公示信息截图及连云港日报。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明认定事实如下：原告杨海涛于2018年6月10日向被告东某公司出具《房屋情况告知书》，主要内容如下：本人于2018年6月10日向某司认购了位于连云港碧桂园新海云谷第11#楼1单元1-102室商品房，本人在认购该商品房时贵司已告知本人该商品房存在南侧靠近B1#配电房，靠近学校，首层局部社区用房的情况，该商品房的购房款价格也已充分考虑并体现了该等因素的影响，本人对此完全知悉并自愿购买该商品房。 原、被告于2018年8月3日签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：出卖人：连云港东某房地产开发有限公司，买受人：杨海涛……第三条、买受人所购商品房的基本情况：……(房屋坐落)11#楼1单元1-102室……该商品房合同约定建筑面积共93.02平方米……第四条、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米8837.99元，总金额(人民币)822110元整……第六条、付款方式及期限：……买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.67%给出卖人，即252110元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；(2)买受人必须在2018年9月10日前，付该商品房总房价款的69.33%(银行按揭款项)给出卖人，即570000元整……第十条、规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起×天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的同期定期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。本项目内的用地及相邻的出卖人待开发建设的发展用地，出卖人可依据政府主管部门的最终批准的规划条件和使用功能进行规划和发展建设，买受人不予干涉。在不影响买受人所购商品房质量或降低使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案作出细部调整(包括但不限于因外立面造型设计带来的所有影响，窗台高度，阳台护栏形式及高度，开窗的尺寸和形式，开门的尺寸租造型等细节调整)，可不通知买受人，买受人对此无异议。买受人认可因公共需要设置在该商品房内的公共管道检修口、柱子、变电箱等情况(如有)。《商品房买卖合同》签订后，原告自2018年5月20日至2018年6月10日分三次通过转账方式向被告支付涉案房屋首付款252110元。 原、被告于2018年8月12日签订《补充协议》，主要内容如下：……第一条、商品房基本情况：……买受人向出卖人购买了本项目中位于连云港碧桂园新海云谷第11#楼1单元1-102室的住宅一幢(套)……第十一条、关于销售和使用承诺：1、双方一致同意：出卖人已就遮挡或妨碍房屋正常使用的不利因素情况进行了告知，遮挡或妨碍房屋正常使用情形不包括因该商品房所在项目规划设计所造成的、公共设施、市政配套设施的安置和维护所造成的遮挡或妨碍。2、对与该商品房相邻尚未出售的其余商品房，出卖人可根据需要作为示范单位对外开放展示。买受人自愿同意不干涉该示范单位对外开放展示活动的正常进行及出卖人对外开放展示时间的设定。3、买受人购买的该商品房与出卖人的仍未开发的发展用地相邻的，买受人在签订合同之前已充分知悉相邻的发展用地在日后的发展建设、施工过程中可能会产生影响买受人生活、居住的噪音等问题，买受人不因此追究出卖人的任何责任。4、该商品房所在小区内的市政基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施(如箱变、开关站、变电站、配电分支箱等)、弱电系统(如有线电视箱、宽带设备等)、供水设施(如水泵房等)、供气设施(如煤气调压站等)、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施设备的位置，以政府有关部门及电力、煤气、供水等相关公用事业单位最终确定为准，合同附图或销售广告、模型、沙盘等宣传资料所示位置仅供参考，如有所变动或未加具体标明、示意的设施及其位置，以实际建设为准，买受人对其设置、增减、移位等无异议。5、签订合同前，买受人已经对该商品房周边的公共交通设施及外部环境等当前状况及潜在情况做了充分的了解，就该商品房所在小区内的已建、在建或将建的居住配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其可能产生的噪音、遮挡等不利因素，以及该商品房所在房屋外立面设计等，买受人均予以接受且无任何异议……第十三条、关于合同解除：1、合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用(包括因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用等费用)，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。2、合同因法定或约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收取银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给按揭银行。买受人支付给出卖人的全部房价款(包括银行按揭楼款)不足以清偿给按揭银行的，不足部分由买受人另行清偿，如出卖人已代为偿还的，则买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起三天内偿还给出卖人，逾期支付的，按应付未付款的每日万分之二计付违约金给出卖人。买受人与按揭银行因借款关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担。3、合同因法定或约定解除的，如该商品房已交付给买受人，买受人必须于合同解除之日起10日内将该商品房完好交回出卖人，并配合出卖人办理注销合同备案、终止担保、转移产权登记至出卖人指定人名下，否则，每逾期一日，买受人应按照该商品房总价款万分之0.5的标准支付违约金，且出卖人可直接从应返还买受人的房款中予以扣除。该商品房的一切附墙、附天花、附地板等固定装修不得破坏，若出卖人出售该商品房时有附带家私、电器和设备的，买受人应当完好返还给出卖人。4、合同因买受人原因导致解除，如该商品房已交付给买受人使用的，买受人自愿同意出卖人对于买受人已投入的装修费用以及其他一切损失无需做任何补偿。5、买卖双方行使解除权的期限为年(自解除权发生之日起计算)，另有约定的除外。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。6、买卖双方因法定或约定原因解除合同关系的，不影响本条关于结算和清理约定的效力。7、合同中填写的不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率的利息数字，如未作具体说明，则为年息。 《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告与第三人江苏银行锦云支行于2018年9月7日签订了《个人借款合同（房贷版）》，主要内容如下：贷款人：江苏银行股份有限公司连云港锦云支行，借款人：杨海涛，担保人：连云港东某房地产开发有限公司……第十六条、借款金额及期限：贷款人向借款人发放人民币伍拾柒万元整的借款。借款期限自2018年9月7日起至2048年9月7日止。第十七条、借款利率：本合同项下借款采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币借款基准利率4.9%上浮18%，执行年利率5.82%，合同利率随人民银行同期人民币借款基准利率调整按年调整，调整日为次年一月一日。第十八条、借款用途：本合同项下借款用于购买座落于新海云谷小区曲1#楼1单元1-102室的住房/商用房，本次购买房产系借款人家庭购买的第1套住房，本套房产的建筑面积为93.02平方米，总房价为人民币(大写)捌拾贰万贰仟壹佰壹拾元整（小写）￥822110元。借款人承诺严格按照合同约定用途使用本合同项下借款，不以任何形式将该借款用于股本权益性投资、公司或个人经营及其他不符合法律法规、国家有关政策及贷款人和规定要求的用途。《个人借款合同（房贷版）》签订后，第三人向原告发放贷款570000元，原告自2018年10月19日至2020年7月9日共计还款72352.41元，贷款余额556386.4元。 上述三合同签订后，由于国网连云港供电公司对配电房做出相关要求，涉案房屋南侧的B1#配电房由原尺寸10×18m变更为16米*16米，在原位置向东扩展6米。原告于2019年10月发现该变更后，与被告多次协商未果，于2020年5月25日向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告称，配电房向东扩展6米，影响了原告房屋的视线、通风、采光，要求解除合同。合同的解除，分为合意解除和法定解除两种情况。关于配电房，原告出具的《房屋情况告知书》，证明原告已经知晓B1#配电房会对涉案房屋产生一定影响且自愿购买。再根据《补充协议》第十一条的约定，电力设施的位置以政府有关部门及相关公用事业单位最终确定为准，如有所变动，以实际建设为准。合同中没有配电房扩展，原告可以解除合同的约定。双方也未就解除合同达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。涉案房屋南侧的B1#配电房尺寸变更，在原位置向东扩展6米，对涉案房屋的采光、通风等居住条件造成一定影响，但涉案房屋已经竣工验收合格，房屋的结构、户型、空间尺寸、朝向以及水电燃气等基础设施设备配备完善，能够满足居住条件，配电房对涉案房屋造成的影响不能达到房屋不能居住的标准，不会导致合同目的根本不能实现。因此，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》不符合法律规定，本院不予支持。由此而产生的原告要求被告退还购房款、解除与第三人签订的《个人借款合同（房贷版）》、《房屋抵押合同》等其余诉讼请求，均无事实依据和法律依据。本院依法不予支持。 综上，根据，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告杨海涛的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取6360.5元（原告杨海涛已预交），由原告杨海涛负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 审判员  张坤瑞 二〇二〇年八月九日 书记员  陈婉玥 法律条文和上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。