安徽省岳西县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0828执异15号 案外人：储诚文，男，汉族，住安徽省岳西县。 案外人：储海林，男，汉族，住安徽省岳西县。 申请执行人：金家宏，男，汉族，住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人：刘俊峰，安徽中辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪宇，安徽中辉律师事务所实习律师。 被执行人：岳西县天润房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设西路154号。 法定代表人：储向前，该公司董事长。 在本院执行金家宏与岳西县天润房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人储诚文、储海林于2020年8月19日对本院（2020）皖0828执745号执行裁定书中“拍卖、变卖被执行人岳西县天润房地产开发有限公司的位于岳西县天堂镇山水华庭1号楼-105至-108室及101室、107室共计6处房产”提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人储诚文、储海林称，一、位于岳西县天润房地产开发有限公司的山水华庭1号楼101室的物权于2014年9月28日已经发生所有权转移，仅仅存在程序上的瑕疵，但是并不影响实体权利的取得。同时，异议人自2014年9月28日取得案涉房屋的所有权后，实际使用该房屋。因此，异议人已经取得该房屋的全部所有权，申请执行人依据程序上的瑕疵查封变卖异议人的房产不符合规定。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据这一法律规定，异议人符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所有权已经发生转移。三、造成异议人与被执行人没有办理房屋网签登记以及在程序上发生所有权转移的原因在于被执行人将案涉房屋的土地在银行办理抵押登记，被执行人实际上是一种诈骗的违法行为。理由是：被执行人将抵押的物权出卖给异议人，让异议人认为享有独立的所有权，事实上异议人没有取得完整的所有权，欺骗异议人。因此，法院应当将案件移交到公安机关，依法追究被执行人的刑事责任，按照先刑后民，依法处理本案的实体和程序上的法律问题。综上所述，异议人请求依法确认位于岳西县天润房地产开发有限公司的山水华庭1号楼101室，解除对案涉房屋的查封、拍卖、变卖裁定。 申请执行人金家宏称，一、申请执行人对101室房屋依法享有建设工程优先受偿权。贵院（2019）皖0828民初959号民事判决书确认了申请执行人对案涉101室房屋享有建设工程优先受偿权。因此，根据法律规定，申请执行人有权就该房屋申请法院评估、拍卖、执行。二、异议人对101室房屋享有的仅是以房抵债的普通债权。在该案申请执行后，异议人与被执行人进行了陈述及提供了相关材料。姑且不论异议人、被执行人的陈述及材料是否真实，即使是真实的，亦可说明以下几点：首先，异议人曾经是被执行人开发的山水华庭项目投资方；其次，2014年，异议人退出投资，被执行人与异议人采取以房抵债（投资款）方式，将案涉101室房屋抵付给异议人；其三，就案涉房屋，并未办理商品房买卖合同备案及不动产产权登记。因此，异议人与被执行人之间存在的基础法律关系为投资款返还关系，为实现投资款返还，双方又约定了以物抵债关系；对于案涉房屋，异议人充其量享有的是一般普通债权，并不当然享有该房屋的物权。三、异议人享有的普通债权不能对抗亦不能优先于申请执行人所享有的建设工程优先受偿权，更不能排除执行。1、根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。所以，本案中申请执行人建设工程优先受偿权优先于异议人的普通债权。2、由异议人在执行异议申请书中适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的事实及异议人、被执行人陈述事实可知，异议人仅是以物抵债的一般房屋买受人，不是商品房消费者。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条、第28条、第29条规定，以及《全国法院民商事审判工作会议纪要（第九次）》第125条、126条、127条规定，一般房屋买受人及以物抵债的债权人不能对抗和不能排除建设工程优先权和担保优先权。因此，异议人以《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定排除申请执行人对案涉房屋的执行，显然适用法律错误，亦无法律依据。综上，请求驳回异议人的执行异议申请。 查明，本院（2019）皖0828民初959号民事判决书判决内容为：一、岳西县天润房地产开发有限公司、安徽天隆建筑有限公司于判决生效后三十日内支付金家宏下欠工程款4916508元，其中岳西县天润房地产开发有限公司支付2612927元，安徽天隆建筑有限公司支付2303581元；二、岳西县天润房地产开发有限公司于判决生效后三十日内返还金家宏履约保证金400000元；三、金家宏对岳西县天润房地产开发有限公司建设的山水华庭1号楼－105室至－119室及101室、106室、107室建设工程拍卖或折价后所得的款项享有优先受偿权（受偿金额以岳西县天润房地产开发有限公司欠付工程款2612927元为限）；四、驳回金家宏的其他诉讼请求。在该案审理过程中，金家宏申请财产保全，本院于2019年3月28日以（2019）皖0828执保32号执行裁定书查封了被执行人的位于岳西县天堂镇山水华庭1号楼-105至-119室（经现场调查核实，只有-101至-118室，无-119室）及101室、106室、107室房产。2020年7月10日，金家宏申请法院依法对岳西县天堂镇山水华庭1号楼-105至-108室及101室、107室，共计6处房产进行评估、拍卖。因此，本院作出了（2020）皖0828执745号执行裁定书。储诚文、储海林在提出执行异议的同时，向本院提交了一份《商品房买卖合同》，该合同为储诚文、储海林在2014年9月28日与岳西县天润房地产开发有限公司签订，内容为储海林购买了岳西县天润房地产开发有限公司开发的位于天堂镇××路编号××地××室房，异议人自认该房产至今没有办理产权登记及过户手续。 本院认为，（2019）皖0828民初959号民事判决书已经生效，该判决内容中明确载明申请执行人金家宏对岳西县天润房地产开发有限公司建设的山水华庭1号楼－105室至－119室及101室、106室、107室建设工程拍卖或折价后所得的款项享有优先受偿权（受偿金额以岳西县天润房地产开发有限公司欠付工程款2612927元为限）；异议人储诚文、储海林请求本院解除对山水华庭1号楼101室房屋的查封、拍卖、变卖裁定，没有提交该房屋产权登记及过户证明，其提交的《商品房买卖合同》不足以证明储海林已经合法取得案涉房屋的所有权。异议人储诚文、储海林据此抗辩本院生效判决的执行，于法无据，本院不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回储诚文、储海林的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 王海林 审 判 员 王 鹏 审 判 员 赵柯柯 二〇二〇年八月二十六日 代书记员 吴明瑞