北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7100号上诉人（原审原告）：北京顺何汇通物流有限公司，住所地北京市丰台区石榴园北里42号楼1单元502。法定代表人：郭建何，执行董事。委托诉讼代理人：石囡，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹云静，北京市京都律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京市兴津化工厂，住所地北京市大兴区长子营镇河津营村委会北500米。法定代表人：王宝刚，厂长。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淼，北京市三维律师事务所实习律师。上诉人北京顺何汇通物流有限公司（以下简称顺何汇通公司）因与上诉人北京市兴津化工厂（以下简称兴津化工厂）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初21813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顺何汇通公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判兴津化工厂赔偿我公司装修改造费用286080元，支付搬迁费用33514元，支付利息69310.94元（以545487元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年9月30日起计算至2020年5月18日），合计388904.94元;2.本案一、二审诉讼费全部由兴津化工厂承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。一审法院认定双方之间签订的《厂房场地合作协议》无效，则该协议的第六条第1项也应当无效，该条款不属于独立存在的解决争议条款，一审法院却以此条款为依据不支持我公司的诉讼请求属于适用法律错误。2.一审判决认定事实错误。我公司进行电路改造及安装监控，已经告知了兴津化工厂，其对此知情并且同意。我公司在签订合同、履行合同过程中不存在过错，且尽到了审慎的注意义务，兴津化工厂应当承担合同无效的过错责任，并赔偿我公司全部损失。兴津化工厂辩称，不同意顺何汇通公司的上诉请求。1.兴津化工厂成立于1987年，一直在此经营，厂房从来没有被认定为是违法或违章建筑。2.我方认可2015年曾经发生火灾，但只是顶棚等部分受损，后对受损部分进行恢复，不存在新建重建的情况，没有任何法律规定修复受损房屋是要办规划许可证，而且至今北京市乡村建设也没有办理过规划许可证。3.房屋有无相关手续是承租方要承担的注意义务，不能把责任推给我方。4.一审法院认定双方合同无效是错误的。顺何汇通公司在承租的房屋里非法加工被查，第二天被镇政府拆除，且只是拆除了其进行违法加工的厂房部分。顺何汇通公司只是承租我方厂房的一部分，其他的租户从我方租赁的厂房后来拆迁都获得了补助，就是顺何汇通公司承租的部分被强拆没有补助，其给我方造成了160多万的损失，应当对此承担责任。5.双方合同明确约定改建要经过我方同意，不能说我方默认同意。兴津化工厂上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顺何汇通公司一审的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由顺何汇通公司承担。事实和理由：1.兴津化工厂的厂房被拆除主要是因为顺何汇通公司违反双方合同约定进行非法加工所致，故其应当承担相应责任。2.顺何汇通公司非法加工生产导致我方的厂房被拆除，我方无法使用涉案厂房也无法得到相应收益，顺何汇通公司应当赔偿我方因此减少的租金损失，一审法院判决我方退还租金，显失公平。3.一审法院判决我方支付顺何汇通公司环氧地流坪施工费用100000元显失公平。顺何汇通公司违法违约生产加工导致涉案厂房被强拆，我方并未因此获得拆迁补偿，顺何汇通公司应当对自己的投资风险负责，该部分损失不应由我方承担。顺何汇通公司辩称，不同意兴津化工厂的上诉请求。1.一审法院向长子营镇司法所所长询问了本案房屋被拆除的原因，系兴津化工厂的部分厂房于2015年大火时被烧毁，后兴津化工厂在未取得建设规划许可和施工许可的前提下进行厂房建设，镇政府多次令其停工，兴津化工厂坚持进行厂房建设，后镇政府采取强拆措施。2.根据双方《厂房场地合作协议》第5页第6条第13款，我方的改造不存在违法违约情节，且合同中没有约定我方改造必须是兴津化工厂书面同意。双方均在同一场所办公，其不可能对我方的改造活动不知情，实际上兴津化工厂是同意且支持我方改造的。3.本案房屋不是兴津化工厂所述1988年建设的而是2015年火灾后违法建设的，故兴津化工厂应当对合同无效承担全部责任。顺何汇通公司向一审法院起诉请求：1.兴津化工厂返还房租125866元、赔偿损失386080元（环氧地流坪施工费用100000元、装修改造费用286080元）、支付搬迁费用33514元、利息暂计67282元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年9月30日起计算至还清之日止），以上合计为614797.94元；2.本案诉讼费由兴津化工厂负担。一审法院认定事实：2017年7月21日，兴津化工厂（甲方）与顺何汇通公司（乙方）签订《厂房场地合作协议》，双方约定甲方将位于北京市大兴区长子营镇河津营村委会北500米的厂房及场地出租给顺何汇通公司，其中库房面积5100平方米，办公室及宿舍1060平方米；租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月30日止；仓库的主要用途为图书存放；乙方向甲方承诺乙方如需变更使用用途，须经甲方书面批准，乙方不得在本场地存放、经营假冒伪劣及违禁商品，不得存放经营易燃、易爆及腐蚀性的物品；库房使用费为每平方米每天0.40元，每年共计人民币744600元，办公室及宿舍使用费为每平方米每天0.40元（不含税），每年共计为154760元；上述使用费为每半年支付一次，本协议签订时交纳第一期使用费299786元（2017年9月1日-2017年12月31日）。合同第五条第8项约定甲方出资100000元，由乙方按照行业要求对库房内的地面进行处理，进行环氧地流坪施工；费用超出100000元的资金由乙方支付；同时合同第五条第3、4、5、6、7、9项还约定的了甲方须对厂房道路进行清理、搭建遮雨棚、修建厨房及餐厅、安装铁栅栏、改造大门、拆除墙体及改造屋顶阳光板等。合同签订后，顺何汇通公司向兴津化工厂支付了2017年9月1日至2017年12月31日租金199786元。环氧地流坪的实际施工是由顺何汇通公司施工的，顺何汇通公司向法院提交了166500元的转账汇款明细，另提交了电路改造费用明细122060元和监控安装费用97520元。兴津化工厂对上述费用明细的质证意见为该笔费用支出并未经过兴津化工厂确认，也没有支付给兴津化工厂，与兴津化工厂无关。合同第六条第1项约定，乙方不得利用合作房屋从事非法生产、加工行为，不得储存……，不得私自改变供电线路，不得违规安装电气设备等…。经法院询问，兴津化工厂表示顺何汇通公司进行电路改造和安装监控设备并未经过其允许。2017年9月30日，长子营镇政府对涉案承租厂房进行了强制拆除。关于涉案厂房被拆除的原因，顺何汇通公司表示不清楚具体原因，但与顺何汇通公司无关；兴津化工厂称是由于顺和汇通公司在承租厂房内进行图书打包即生产加工所致，因为厂房租赁用途仅为图书存放。经法院向长子营镇镇政府了解，厂房被拆除的根本原因为兴津化工厂的部分厂房于2015年大火时被烧毁，后兴津化工厂在未取得建设规划许可和施工许可的前提下进行厂房建设，镇政府多次令其停工，兴津化工厂坚持进行厂房建设，后镇政府采取强拆措施。本案被拆迁厂房没有建设工程规划许可证、施工许可证或相关建设审批手续。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。乡村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾退义务人支付腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，兴津化工厂与顺何汇通公司签订的厂房租赁协议因未取得建设工程规划许可而无效。对于顺何汇通公司要求兴津化工厂返还租金125866元的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持；对于顺何汇通公司要求兴津化工厂给付环氧地流坪费用100000元的诉讼请求，考虑到合同无效的主要原因、双方当事人之间的过错及双方当事人之间对该项费用的约定，故法院予以支持；对于顺何汇通公司主张电路改造费用和监控安装等装修费用的诉求，因为双方合同中的约定已经禁止其进行该项活动，且未经出租人同意，法院不予支持；对于顺何汇通公司主张搬迁费用33514元的诉讼请求，因涉案厂房被拆除的原因并非是拆除腾退而是被强拆，同时考虑到其签订合同时的过错以及其主张该项费用基于的事实，故法院不予支持；对于顺和汇通公司主张利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京市兴津化工厂退还北京顺何汇通物流有限公司房租125866元（于判决生效后十日内履行）；二、北京市兴津化工厂赔偿北京顺何汇通物流有限公司环氧地流坪施工费用100000元（于判决生效后十日内履行）；三、驳回北京顺何汇通物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。顺何汇通公司提交证据1份，即（2016）京0115民初3627号民事判决书，欲证明2015年3月5日兴津化工厂的库房发生火灾，兴津化工厂及其代理人均明知涉案房屋是在烧毁后翻建的却故意向其隐瞒，还谎称是在1988年建设。兴津化工厂对证据的真实性认可，证明目的不认可，称当时火灾只是烧毁了顶棚等部分，后进行了修复而不是翻建。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本规定处理。本案中，因涉案房屋未取得建设规划许可证，故兴津化工厂与顺何汇通公司就涉案房屋签订的《厂房场地合作协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。兴津化工厂明知涉案房屋未取得建设规划许可证而将其出租，对合同无效负有主要责任。顺何汇通公司在签订合同时未对房屋的合法性进行必要的审查，对合同无效负有次要责任。2017年9月30日，长子营镇镇政府对涉案厂房进行了强制拆除，导致顺何汇通公司承租的仓库无法使用，租赁目的无法实现，故此后未使用期间的剩余房屋使用费，兴津化工厂理应退还。兴津化工厂主张涉案厂房被拆除系因顺何汇通公司违反合同约定进行非法加工所致，但未提供相应证据予以佐证，且即使存在非法加工在法律上亦不直接导致用于加工的房屋被强制拆除，故本院对于兴津化工厂的该项主张不予采信。根据一审法院向长子营镇镇政府了解的情况，涉案厂房系因未取得建设规划许可证和施工许可证，违规建设而被强制拆除，与顺何汇通公司无关，兴津化工厂要求顺何汇通公司承担厂房被拆除的责任，无事实及法律依据。顺何汇通主张经兴津化工厂同意对涉案房屋进行了装修改造，其中环氧地流坪施工花费166500元，电路改造花费122060元，监控安装花费97520元，要求兴津化工厂对此予以赔偿。除合同中有明确约定的环氧地流坪施工外，兴津化工厂否认电路改造及监控安装已取得其同意，不同意对上述装修改造损失予以赔偿。经询问，兴津化工厂在同一厂区亦有办公，按常理判断兴津化工厂不可能不知晓顺何汇通公司的上述装修改造，且顺何汇通公司将仓库用于图书存放必然涉及基础设施的装修改造，兴津化工厂在签订合同时对此应有足够认知，兴津化工厂在顺何汇通公司装修改造过程中并未提出异议，应视为兴津化工厂已同意顺何汇通公司的上述装修改造。现涉案厂房已被拆除，上述损失应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据顺何汇通公司提供的装修改造证据，考虑到厂房的使用情况及双方的过错程度，本院酌情确定兴津化工厂应赔偿顺何汇通公司损失231600元。关于顺何汇通公司主张的搬迁费用，因未提供有效的证据，本院不予支持。关于利息的请求，没有法律依据，本院亦不予支持。综上所述，顺何汇通公司与兴津化工厂的合理上诉请求，本院予以支持；一审法院认定事实及适用法律有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初21813号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初21813号民事判决第二、三项；三、北京市兴津化工厂赔偿北京顺何汇通物流有限公司损失231600元（于本判决生效后十日内履行）；四、驳回北京顺何汇通物流有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理9772元，由北京顺何汇通物流有限公司负担4090元（已交纳），由北京市兴津化工厂负担5682元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费9772元，由北京顺何汇通物流有限公司负担4090元（已交纳），由北京市兴津化工厂负担5682元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二〇年八月二十八日法官助理  张增彬书 记 员  胡翔宇