广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15841号上诉人（原审原告）：谈健强，男，1968年8月21日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李倩雯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒙猛，男，1984年8月25日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。被上诉人（原审第三人）：王云超，男，1965年5月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。上诉人谈健强因与被上诉人蒙猛、王云超执行异议之诉一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谈健强上诉请求：撤销一审判决，依法改判为：1.撤销（2019）粤0105执异326号执行裁定书；2.继续执行王云超名下位于佛山市南海区xx街道xx路xx座xx房房产；3.本案诉讼费由蒙猛承担。事实和理由：（一）一审法院继续执行（2019）粤0105执11556号王云超名下位于佛山市南海区xx街道xx路xx号xx座xx房房产。谈健强对王云超的债权形成时间是2018年11月29日，且有银行转账流水证明，谈健强对蒙猛与王云超之间的房屋买卖交易不知情，向王云超借款时亦是善意的。自借贷事实发生后，谈健强多次到佛山市南海区xx街道xx路xx号xx座xx房房屋找王云超催讨借款款项，该房屋一直由王云超居住，谈健强从未在该房屋处见过蒙猛，一审法院不支持谈健强继续执行房屋的请求有损谈健强的合法权益。（二）蒙猛在一审法院查封佛山市南海区xx街道xx路xx号xx座xx房房屋之前并未实际合法占有。根据王云超一审庭审陈述，其与蒙猛之间的房屋交易中所签订的《物业交验单》，是双方为了对抗案外人佛山农村商业银行股份有限公司在另案起诉的诉讼案中的查封事由而签订的书面物业交验单，实际上王云超将佛山市南海区xx街道xx路xx号xx座xx房交付不等于交房，且蒙猛、王云超于2019年2月13日向房管部门申请的产权登记手续也仅是申请环节，涉案房屋所有权并未实际转移。涉案交钥匙的行为，属于不完全交房，故蒙猛并未合法占有该不动产。综上，恳请二审法院判如所请。蒙猛二审答辩称，同意一审判决，谈健强与王云超的诉讼纠纷与我方无关。我方与王云超之间是合法买卖关系，我方已经付款，房屋也已经交接，但审批过程中王云超以各种理由不将房屋过户给我方。王云超二审答辩称，一、涉案房屋并未实际交接，至今由我方占有。2019年2月25日，中介要求本人携带房卡、房门钥匙给买家，完成房屋的交接协议，买家所请律师在物业管理有限公司交了两个月的费用。买家律师要求我方将交房协议日期提前到2019年2月13日，由此制造一个房子已交由买家的假象，以此来对抗佛山市禅城区人民法院2019年2月13日的查封，该事实通过证据1可以证明。二、佛山市禅城区人民法院在2019年4月追加查封了广州x隆校车租赁服务有限公司（以下简称x隆公司）的账号（内有车费款约120万元）。校车公司法人张某智和买家为了利益再次合谋，诱骗我方签订三方协议及办妥过户手续后会转账10万元给我方，但陈某智并未履行该承诺。我方是0元将校车公司转让给陈某智，明确承受方承担相关债务（相关证据2可以证明）。且我方在公司破产，离婚单独抚养女儿及经济环境极度恶劣的情况下，才选择信任并签订三方协议，结果对方言而无信。恳求法官裁决三方协议无效，判决陈某智、蒙猛兑现三方协议的承诺，返还40万元给王云超。谈健强于2020年1月7日向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）粤0105执异326号执行裁定书；2.判决继续执行王云超名下位于佛山市南海区xx街道xx路xx号xx座xx房房产；3.本案诉讼费由蒙猛承担。一审法院认定事实：关于谈健强诉王云超民间借贷纠纷一案，在财产保全过程中，一审法院于2019年6月24日查封了王云超名下位于广东省佛山市南海区xx街道xx路xx号xx座xx房。同年8月7日，双方达成调解协议，由王云超向谈健强支付1180702元等，一审法院已根据双方达成的协议内容制作（2019）粤0105民初15258号民事调解书。同年8月28日，因王云超并未按期履行义务，谈健强向一审法院申请强制执行，一审法院以（2019）粤0105执11556号立案执行。执行过程中，蒙猛提出执行异议，一审法院于2019年10月21日作出（2019）粤0105执异326号执行裁定书，裁定中止对广东省佛山市南海区xx街道xx路xx号xx座xx房的执行。该执行裁定书于2019年10月25日送达给谈健强，谈健强于2019年11月4日提起本案诉讼。2019年1月20日，（出售方）王云超与（购买方）蒙猛、（居间方）佛山市xx居房地产代理有限公司签订《佛山市存量房屋买卖合同》（合同编号：100xx24229），约定：出售方所售房屋为广东省佛山市南海区xx街道xx路xx号xx座xx房，建筑面积为88.75平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为上海xx发展银行股份有限公司佛山分行，抵押登记日期为2018年3月28日，出售方承诺抵押贷款的本息不超过80万元，且出售方应于2019年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于原贷款机构通知还贷之日起10日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续；该房屋的成交价格为1818000元，购买方应于本合同签署一个工作日内向出售方支付定金100000元，购买方应在出售方的贷款银行通知可以还款后3日内将518000元支付给出售方，剩余价款1200000元由购买方通过办理银行按揭方式支付；双方应于购买方办理完毕贷款预审手续且卖方注销完毕抵押后5日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后1个工作日内将该房屋交付给购买方；本次房屋交易所涉及的主要税费全部由购买方承担；等。2019年1月21日，蒙猛通过尾数7519的中国农业银行账户向王云超转账支付10万元。同日，王云超向蒙猛开具了定金10万元的收据。同年1月28日，蒙猛再次通过以上账户向王云超转账支付首期款568000元。同日，王云超再次向蒙猛开具了首期房款568000元的收据。同年2月13日，蒙猛与王云超共同向房管部门申请办理上述房屋的产权转移登记手续，双方为此缴纳了相关税费并签订了《物业交验单》，王云超将房屋钥匙交付给蒙猛。同年2月25日，蒙猛就上述房屋交纳了相应的物业管理费及公摊电费。因上述房屋被佛山市禅城区人民法院于2019年2月13日以（2019）粤0604民初3135号案查封，蒙猛遂向该院提出执行异议要求解除查封。审查过程中，该院以蒙猛并未将剩余价款交付执行为由裁定驳回异议请求。同年4月10日，蒙猛针对上述房屋提起执行异议之诉，该院以（2019）粤0604民初9146号立案审理。该案审理过程中，蒙猛、王云超与x隆公司于2019年5月14日签订《和解协议》，三方就上述3135号与9146号案达成和解协议，其中约定：“一、三方确认以下事实：1.蒙猛与王云超于2019年1月20日就佛山市xx区xx街道xx路xx号xx座xx房签订《房屋买卖合同》，房屋成交总价为1818000元，蒙猛已支付668000元，还剩115万元未向王云超支付；2.3135号案中王云超应向佛山农村商业银行股份有限公司支付的款项共计1328493.32元。二、三方达成如下和解协议：1.x隆公司同意借款178493.32元给王云超偿还佛山农村商业银行股份有限公司的欠款，王云超同意由x隆公司直接支付到该银行的指定账户内；2.x隆公司同意无息借款115万元给蒙猛支付购买房屋的剩余房款115万元；3.王云超同意蒙猛将余下购房款115万元直接支付至佛山农村商业银行股份有限公司指定账户内，代王云超偿还该银行的欠款，王云超同意蒙猛向该银行支付完毕该115万元后，视为蒙猛已按照《房屋买卖合同》的约定向王云超支付完购买上述房屋的所有房款；4.自款项1328493.32元汇入佛山农村商业银行股份有限公司指定账户后，即视为王云超已收到借款及余下购房款，并清偿该银行的所有欠款，即3135号案的判决内容全部履行完毕，x隆公司不需要再为3135号案承担连带清偿责任；5.王云超和蒙猛应在上述房屋解除查封措施之日起10日内办理该房屋交易过户手续，并取得办理回执；6.蒙猛应在上述房屋登记在其名下之日起60天内将借款115万元一次性偿还给裔隆公司；等。”次日，蒙猛通过尾数9714的广州农村商业银行账户代王云超向佛山农村商业银行股份有限公司转账支付3135号案的款项115万元。同年5月22日，蒙猛在9146号案中申请撤诉，该院已裁定准许其撤诉。2019年6月5日，蒙猛向中国广州仲裁委员会申请仲裁，中国广州仲裁委员会于2019年12月9日作出（2019）穗仲案字第8345号裁决书裁决：（一）被申请人王云超继续履行《佛山市存量房买卖合同》，于本裁决送达之日起十个工作日内协助申请人蒙猛办理房屋权属转移登记手续；（二）被申请人向申请人支付其为本案支出的律师费6000元；（三）本案仲裁费30150元由被申请人承担（该费用已由申请人预缴，本会不作退回，由被申请人迳付给申请人）据查询时间为2020年4月8日的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示：涉案房屋的产权人为王云超，建筑面积为88.75平方米，单独所有，登记日期为2018年3月28日，并无抵押登记信息，目前由一审法院以（2019）粤0105执保782号查封、佛山市南海区人民法院以（2019）粤0605执保3778号轮候查封及佛山市中级人民法院（2020）粤06执15号轮候查封。以上事实，有谈健强提交的（2019）粤0105民初15258号民事调解书、（2019）粤0105执11556号执行裁定书、（2019）粤0105执异326号执行裁定书蒙猛提供的《房屋买卖合同》、转账凭证、收据、纳税证明、《物业交验单》、管理费发票、《和解协议》、（2019）粤0604执异58号执行裁定书、（2019）粤0604民初9146号民事裁定书、（2019）穗仲案字第8345号裁决书、及当事人的庭审陈述等为证证实。诉讼中，蒙猛与王云超确认王云超已收齐涉案房屋房款，双方已签订《物业交验单》，王云超已在2019年2月将涉案房屋钥匙和门禁卡交给蒙猛，蒙猛并缴纳了涉案房屋的物业管理费和电费。蒙猛表示因王云超把房屋的锁更换了，其没有使用涉案房屋，不清楚现在谁在使用。王云超确认其于2019年5月更换门锁，现钥匙在其手上。王云超为证明其占有涉案房屋提交在房屋内拍摄的照片作为证据，蒙猛对此质证表示真实性、合法性、关联系不予认可。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。谈健强对（2019）粤0105执异326号执行裁定书不服，有权提起执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，首先，蒙猛与王云超在2019年1月20日签订《房屋买卖合同》，双方就涉案房屋的价款、付款时间与方式、交付日期与标准、办证期限、违约责任等作出约定，是双方真实的意思表示，该合同内容并未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，且从后续履行情况看，双方之间确实存在真实的房屋买卖关系，故对于蒙猛在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实，一审法院予以确认。其次，蒙猛与王云超就涉案房屋约定的价款为1818000元，在合同履行过程中，蒙猛已向王云超转账支付了购房定金10万元及首期房款568000元，对于剩余价款115万元，蒙猛也已根据其与王云超、裔隆公司签订的《和解协议》代王云超向佛山农村商业银行股份有限公司转账支付了该115万元作为支付剩余房款，王云超亦确认已收齐全部房款，故对于蒙猛已支付全部价款的事实，一审法院亦予以确认。再次，根据涉案房屋的登记信息显示，蒙猛及王云超在签订《房屋买卖合同》时该房屋并无查封登记信息，即不存在有限制该房屋产权过户登记的事由，故蒙猛在购买该房屋时已尽到一定的注意义务。虽然该房屋在办理产权过户登记手续时曾被佛山市禅城区人民法院查封，但蒙猛作为普通公民难以也不可能对案外人于合同履行过程中与王云超产生的纠纷有所预见，而且蒙猛也就该查封事宜积极与王云超协商解决，最终双方达成和解并以蒙猛代偿欠款的方式解决了查封事宜，而在该院解除查封之后，该房屋再次被一审法院诉讼保全查封，致使再次出现产权转移的障碍，蒙猛对此同样无法预见，由此产生的不利后果不应由其承担，且蒙猛也就该房屋过户事宜向仲裁机构主张权利，故蒙猛在房屋买卖过程中积极行使自己的权利，其对于不能办理产权过户登记并无任何过错。最后，关于在一审法院查封之前蒙猛是否已合法占有该不动产的问题。涉案房屋买卖合同合法有效，王云超应当按照合同约定履行交付房屋的义务。蒙猛与王云超在2019年2月13日向房管部门申请办理产权转移登记手续后就涉案房屋签订《物业交验单》，王云超已将该房屋的钥匙、门禁卡交付蒙猛，蒙猛此后也就该房屋交纳了相应的物业管理费及公摊电费，故可认定王云超已将房屋交付蒙猛使用，蒙猛在一审法院查封之前已取得对该房屋的管理与控制，可以视为蒙猛已经占有该房屋。至于王云超以其更换房屋门锁为由主张涉案房屋现由其实际占有的意见，一审法院认为王云超交付房屋后擅自更换门锁的行为实际上是对他人权利的侵害，其对涉案房屋现实的控制，不属于“合法”的占有。据此，蒙猛就涉案房屋享有足以排除谈健强对涉案房屋申请强制执行的民事权益，故对谈健强继续执行涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，于2020年5月22日判决如下：驳回谈健强的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由谈健强负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，王云超向本院提交以下证据：1.王云超与房屋中介卢某的微信聊天记录，其中在2019年2月14日微信聊天中，中介方称“你要过来房管局同法院才能知道，谁查封你的房产。”2月25日的微信聊天中，中介方提出“把门卡和钥匙都带上。”王云超据此主张涉案房屋的《物业交验单》实际是在2019年2月25日交接房卡和钥匙后才签署，为了对抗佛山市禅城区人民法院在2019年2月13日就涉案房屋的查封，经蒙猛律师要求将《物业交验单》日期填写为2月13日。2.王云超与案外人陈某智的微信聊天记录，拟证实蒙猛与x隆公司的法定代表人陈某智承诺向其支付40万元诱骗其签署三方《和解协议》，此后陈某智又拒绝向其支付款项。谈健强质证表示确认上述证据的真实性。蒙猛质证认为上述证据均与本案无关联，并认为双方在2019年2月13日已签署《物业交验单》，只是门卡和钥匙是此后给的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议焦点为：蒙猛在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋。本案中，关于蒙猛与王云超在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同，并已付清全部房款的事实各方并无异议，本院予以确认。关于各方争议的蒙猛在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋的问题，根据本案证据显示，蒙猛与王云超于2019年2月13日共同向房管部门申请办理涉案房屋的产权转移登记手续后不仅签订了《物业交验单》，且王云超已于2月25日向蒙猛交付门卡和房屋钥匙，蒙猛还于当日缴纳了相应物业管理费及公摊电费。上述事实充分表明王云超已将涉案房屋的管理和支配权转移予蒙猛，蒙猛于法律上已取得对该房屋的占有使用权，且其该项合法占有事实并不因此后王云超的不法侵害行为而改变。谈健强上诉认为仅有在房屋所有权转移手续办理完成后才构成房屋交付及合法占有，缺乏法律依据，本院不予确认。至于谈健强与王云超提出当时签订《物业交验单》等行为均是为对抗佛山市禅城区人民法院的查封，亦仅为二人单方主观推断，且不能改变涉案房屋已事实上转移占有的法律认定。此外，王云超与陈某智之间的纠纷与本案讼争法律关系并无关联，故本院对王云超二审所提交证据的关联性均不予确认。据此，蒙猛于2019年2月25日已合法占有涉案房屋，而法院于2019年6月24日才根据债权人谈健强的申请就涉案房屋采取查封措施，故一审法院认定蒙猛在人民法院查封前已合法占有涉案房屋并无不当，本院予以维持。综上所述，谈健强的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由谈健强负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年八月二十七日书记员 杨 希叶小琳