贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7636号 原告：何璧，男，1958年10月24日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 原告：段元丽，女，1963年2月7日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：何璧，男，系段元丽之夫。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，实习证号：230713011110736。 原告何璧、段元丽与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告段元丽的委托诉讼代理人即原告何璧，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张海威、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何璧、段元丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金22604.12元；2、判令被告退还原告已交的四通开户费829.00元；3、判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2010年11月7日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的瑞丰新城11号楼901室商品房1套，总价款贰拾伍万零伍佰陆拾捌元（250568.00）元，其中，首付壹拾叁万零伍佰陆拾捌（130568.00）元，银行按揭壹拾贰万（120000.00）元。合同约定被告应当于2011年12月31日之前将商品房交付原告，并于2011年12月31日起后730日内（即2013年12月31日前）为原告办理房地产权属证书。合同签订时，原告向被告支付了首付房款壹拾叁万零伍佰陆拾捌（130568.00）元，以及被告代收的契税叁仟柒佰伍拾玖（3759.00）元。按照被告要求，提供相关证明和材料，配合被告，办理了银行按揭手续。又于2016年3月29日向被告交纳了办证费陆佰陆拾（660.0）元、房屋维修基金伍仟零壹拾壹（5011.00）元、开户费捌佰贰拾玖（829.00）元。然而，在原告按被告要求已付清房款、契税、维修基金、房产证办证费用等所有费用的情况下，被告并未按照合同的约定履行义务，按时为原告办理不动产权证书。2015年12月之前，原告一直没有接到被告关于接收产权证的通知，还认为产权证已办，是抵押给银行了。是在2015年12月还清贷款，原告去银行询问房产证，才知房产证不在银行。去找被告才得知房产证被告还没办。之后原告多次敦促被告履行义务，为原告办理办理产权证，但被告一直以种种原因拖延推诿，直到2018年12月10日（已办产权证登记日期），才为原告办理了产权证，比合同约定时间延迟了1804天。由于长时间没有收到产权证，也不知道等待会是什么样的结果，盼望、忧虑、焦躁、悔恨、愤怒，多种情绪错综交织，一度给原告的精神造成极大的压力。原告认为，在本案中，原告已按约履行了合同义务。被告理应按合同约定期限为原告方办妥所购商品房的产权证。由于被告未按合同约定的期限为原告办理产权证，必须承担超期办理产权证的违约责任，即按照合同第十五条，向原告支付违约金贰万贰仟陆佰零肆元壹角贰分（自2014年元月1日起至2018年12月10日止共1804天，每天按已付房款的万分之0.5计付。合计22604.12元）。同时，被告收取了原告四通费829元，根据相关规定，该费用被告应当退还原告。基于上述事实，为维护原告合法权利，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误，即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2018年12月3日止。1、就办证过程中各方权责，合同约定，被告的义务仅为：将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，故原告已经向被告提交完毕办证应当由其提交资料、出具了办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算终期并非所谓的取得不动产权证书之日。2、被告在不动产登记中心得知涉案房屋可办理不动产权证后，经通知，原告于2018年10月24日将办证应由其提交的资料交付给出卖人，出具了办证委托书，委托被告为其申请办理不动产权证；涉案房屋于2018年11月12日正式取得不动产初始登记，于该日起可办理买受人不动产权证书；原告提交的相关资料、并出具了办证委托书后，被告于2018年12月3日将办理不动产权证所需资料报不动产登记机关备案，完成了合同约定的将相关文书提交至不动产登记机关备案的合同义务。因此即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2018年12月3日止。六、原告无权诉请退还“开户费”829元。1、原告该项诉请已超过诉讼时效。2、商品房买卖合同约定该费用是应当由买受人自行承担的费用，该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还无事实依据。另外，在被告未代收该费用的其他买受人要使用相关设施的，其也自行到相关部门缴纳完毕上述费用，故被告代收代缴，判决被告返还有失公平原则。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月7日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第11幢9单元901号房；建筑面积118.44平方米，套内建筑面积100.39平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款250568元；付款方式为银行按揭方式：2010年11月7日，首付52.11%，￥130568元，余额47.89%，12万元，由银行提供5年按揭；出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款250568元、交纳房屋维修基金5011元、契税3759元。2016年3月29日，被告收取原告开户费829元、办证费660元。2013年4月1日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房使用权。2018年11月12日，被告取得了毕节市七星关区碧阳大道瑞丰新城11幢不动产权证书，具备了办理涉案商品房权属转移登记条件。2018年12月3日，被告将办理涉案商品房权属证书资料递交产权登记部门。现涉案商品房不动产权证已办理完毕。因被告未按约定为原告办理房屋权属证书，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第十五约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2013年4月1日被告向原告交付涉案商品房，故被告应在2013年4月1日后的730日即2015年4月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，原则上违约责任的起算时间为2015年4月2日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月18日）往前倒推三年，即2017年5月18日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月18日起计算。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，已于2018年12月3日将理涉案商品房权属书的相关资料提交到办证部门，已履行了合同的义务，因此，违约金截止时间应为2018年12月3日。对于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》第十五约定，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款250568元为基数，按日万分之零点五的标准，从2017年5月18日计算至2018年12月3日，违约金为7066.02元（250568元×0.005%/日×564日）。 对于原告诉请判决被告退还开户费829元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告何璧、段元丽逾期交付办理商品房转移登记权属证书的违约金7066.02； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告何璧、段元丽电开户费529元、闭路电视开户费300元，共计829元； 三、驳回原告何璧、段元丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费194元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25元，由原告何璧、段元丽负担169元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年八月十四日 书记员  毛雨