江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2060号上诉人（原审被告）：沭阳华辰房地产开发有限公司，社会统一信用代码913213220746556084，住所地江苏省沭阳县沭城人民路南侧泰州路西侧（沭阳县旅游客运有限公司内）。法定代表人：张晓红，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁白山，男，1959年5月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：沈中华，江苏德沛律师事务所律师。原审第三人：江苏帝都建设工程有限公司，社会统一信用代码9132072213931061XM，住所地江苏省连云港市东海县东开发区黄河路97号。法定代表人：唐金利，该公司董事。原审第三人：徐以杰，男，1975年2月17日出生，住江苏省。委托诉讼代理人：刘妍晖，江苏华脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亚美，江苏华脉律师事务所律师。上诉人沭阳华辰房地产开发有限公司（以下简称华辰公司）因与被上诉人袁白山、原审第三人江苏帝都建设工程有限公司（以下简称帝都公司）、原审第三人徐以杰商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初9253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华辰公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法予以改判或发回一审法院重新审理；2.本案一、二审诉讼费用由袁白山承担。事实和理由：1.涉案的华辰大厦小区虽系帝都公司承建，但工程完工后华辰公司以6套房屋冲抵全部工程款。后经结算，因冲抵的房屋总价已经超过了工程总价款，其中一套房屋被收回，实际冲抵了5套房屋并办理了备案登记手续，收回的房屋即涉案房屋。据此，华辰公司与帝都公司之间已经不存在工程款纠纷，帝都公司无权将涉案房屋抵给他人。徐以杰将涉案房屋冲抵给袁白山也没有得到帝都公司的认可。根据袁白山提交的证据可以证明，其与徐以杰之间存在的是借贷关系，而非物权关系，华辰公司从未将涉案房屋出售给袁白山。一审认定华辰公司与袁白山之间存在商品房买卖合同关系有误。2.即使认定华辰公司与袁白山之间存在商品房买卖合同关系，袁白山从未向华辰公司缴纳购房款，该合同并未得到实际履行，涉案房屋也未实际交付，袁白山在此情形下要求华辰公司为其办理房屋权属变更登记手续无事实及法律依据。袁白山持有的房款收据实际是以物抵债，鉴于以房屋冲抵的债务已经不存在，故袁白山要求获得涉案房屋的产权无事实依据。被上诉人袁白山发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，华辰公司的上诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。其主要的答辩意见为：虽然袁白山与华辰公司之间并未签订书面的商品房买卖合同，但是袁白山已经缴纳了全部购房款，该购房款并非实际向华辰公司缴纳，而是抵充了华辰公司欠帝都公司、徐以杰的工程款，也抵充了徐以杰欠袁白山的借款，袁白山对徐以杰享有的借款债权已经灭失。华辰公司对上述事实予以认可并出具了房款收据，该收据上载明涉案房屋的房款、面积等商品房买卖合同的主要内容，故双方的商品房买卖合同已经成立。华辰公司称其与帝都公司之间的工程款结算问题，该陈述系华辰公司与帝都公司、徐以杰之间存在的工程施工合同关系，对袁白山不能产生法律拘束力。袁白山与华辰公司之间存在商品房买卖合同关系，华辰公司与帝都公司之间的工程款结算问题应当另行解决。原审第三人徐以杰陈述意见称，意见与华辰公司一致，根据徐以杰与袁白山于2015年8月5日签订的还款协议，如果所开房票无法在2015年12月9日前在沭阳县住建局办理备案手续，则徐以杰以房票还款无效，双方退还房票和收据。原审第三人帝都公司未到庭陈述意见。袁白山向一审法院提出诉讼请求：判令华辰公司协助袁白山将沭阳县华辰大厦1幢704室的房屋所有权登记至袁白山名下。一审法院经审理查明：华辰大厦系华辰公司开发建设。由第三人徐以杰挂靠第三人帝都公司承建。双方约定华辰大厦1＃、4＃楼土建工程由帝都公司承建。工程款由1＃楼的四层、六层、七层、八层、十屋、十一层、十二层、十三层、十四层、十六层、十七层、十八层、十九层、二十层、二十一层、二十二层、二十三层、二十四层、二十五层、二十七层、二十八层、二十九层、三十层、三十一层、三十三层住宅房抵冲。因实际施工人徐以杰欠袁白山借款，徐以杰就将从华辰公司处抵工程款的华辰大厦1＃楼704室房屋及华辰大厦小区地下二层14号车库、华辰大厦1＃楼地下一层39号自行车抵冲其欠袁白山的借款。2015年8月8日，徐以杰到华辰公司处办理手续，由华辰公司向袁白山出具加盖华辰公司财务专用章的收据一张，载明：“交款单位袁白山收款方式抵冲工程款人民币（大写）伍拾柒万伍仟贰佰捌拾元整￥575280收款事由华辰大厦小区1－704室房款127.84㎡×单价4500，此房票为抵冲1＃、4＃楼土建工程款，如实计算，多退少补，此房票待售楼部开盘后，方可办理购房合同。”对华辰大厦小区地下二层14号车库、华辰大厦1＃楼地下一层39号自行车库华辰公司均向袁白山出具了相应的收据。后涉案的华辰大厦1－704室房屋一直由袁白山占有使用，但华辰公司拒不与袁白山签订涉案房屋的商品房买卖合同，也不为袁白山办理该房屋的过户手续。现袁白山持该收据，诉至一审法院要求处理。一审法院另查明，涉案房屋已具备办证条件。一审法院认为：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，袁白山、华辰公司之间虽然没有订立书面合同，但是袁白山已按双方的约定交付了全部购房款，虽然该房款未直接向华辰公司交付，但是冲抵了华辰公司所欠第三人的工程款，也冲抵了第三人徐以杰欠袁白山的借款，华辰公司予以认可，并出具购房款收据给袁白山，收据载明了房屋的房号、价格、价款、面积等商品房买卖合同的主要内容，故袁白山、华辰公司之间的商品房买卖合同成立。该合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护，对合同双方均具有法律约束力。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。获得所有权和支付价款是买卖合同双方当事人订立合同的目的，袁白山作为买受方已支付了涉案房屋的价款，现要求华辰公司转移该房屋所有权的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：华辰公司于判决生效后二十日内协助袁白山将沭阳县华辰大厦1幢704室房屋所有权登记至袁白山名下。案件受理费80元，由华辰公司负担。二审中，为证明其上诉主张，上诉人华辰公司提交证据如下：证据1.2020年6月28日沭阳华隆物业管理有限公司出具的情况说明一份，载明“华辰大厦小区物业由我公司管理，其中1号楼704室房屋从未向任何人办理上房交接使用手续，该套房屋仍由我公司控制。沭阳华隆物业管理有限公司（加盖印章）2020年6月28日”。旨在证明房屋华辰公司并未向袁白山交付。证据2.2020年6月28日帝都公司出具的授权委托书一份，载明“华辰公司：我公司与贵公司签订的华辰大厦1#、4#建设工程，按合同约定以房抵充工程款，所有房源包括轿车位、自行车库抵充的工程款已全部结清，工程质量保证金406650元缴纳在沭阳县建筑工程质量监管站，我公司委托给华辰公司负责工程质量维修开支使用，并办理退款。我公司与华辰公司结算领取的全部工程款中没有沭阳县沭城镇华辰大厦1幢704室房屋的购房款项。……帝都公司（加盖印章）2020年6月28日”。旨在证明华辰公司与帝都公司之间的工程款已经结清，涉案房屋并未包含在以房抵充工程款范围内，袁白山无权要求办理涉案房屋的权属变更登记手续。被上诉人袁白山对上述证据发表质证意见称，对于证据1、2的真实性、合法性、关联性均有异议。涉案房屋由袁白山占有华辰公司在一审庭审中已经明确予以认可。帝都公司系本案当事人，其出具的授权委托书属于当事人陈述。即使证据2是真实的，在华辰公司向袁白山出具房票后，帝都公司与华辰公司之间的工程款结算与袁白山无关，对袁白山也不产生约束力。本院对上述证据的认证意见为：上述证据的证明效力应当结合本案的其他证据综合予以认定。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。二审另查明，2015年8月5日，袁白山与徐以杰签订还款协议一份，该协议载明因徐以杰资金紧张，与袁白山协商以房票偿还尚欠的借款本金200万元及截止2015年10月9日应付利息143万元。双方约定徐以杰负责开出在建的华辰小区1#、4#楼工程中开发商冲抵徐以杰工程款的房票4套。双方并约定所有开具给袁白山的房票，袁白山出具收据给徐以杰。如所开房票在2015年12月9日前无法在沭阳住建局备案，徐以杰用房票还款无效，双方退还房票和收据。2016年3月10日，华辰公司（甲方）、帝都公司（乙方）、徐以杰（丙方）、袁白山（丁某）签订《转移支付结算协议》一份，该协议约定：根据甲乙方签订的《华辰大厦小区项目总承建合同》，甲方现以华辰大厦小区1号楼3套住宅支付乙方工程款计￥1390541元，3套住宅分别为1-702、1-2502、1-2303。根据乙方与丙方的承包协议，乙方将上述款项转移支付给丙方，根据丙方与丁某的应付款事项，丙方将上述乙方转移支付给丙方的款项再次转移支付给丁某。由甲方向县住建局建管处提出申请，将上述3套住宅（以丁某为购房人）办理工程款抵购房款方式的商品住宅购房备案手续。四方在上述协议上签字盖章予以确认。当日，华辰公司向县住建局建管处申请对上述三套房屋办理工程款转为购房款办理购房备案相关手续。二审诉讼中，华辰公司依据上述协议及申请主张涉案房屋不在以房抵款的范围，袁白山持有的房款收据应当作废，由徐以杰向袁白山偿还其所欠借款本金及利息。2019年4月30日，袁白山和徐以杰签订《房产转让协议书》一份，该协议书其中内容载明：徐以杰将华辰公司应当开具给徐以杰冲抵工程款的华辰大厦1-704室的权益转让给袁白山，用于抵充徐以杰应付给袁白山的应付款。双方于2015年8月8日在华辰公司办理了上述冲抵工程款房源的权益转让手续，具体为华辰公司将收款收据的交款单位开具为袁白山，至此完成了将华辰公司抵充帝都公司工程结算款房源的权益转移给袁白山的手续，根据该收款收据华辰公司负责办理权利人为袁白山的该房源的后续备案及不动产权登记手续。该协议书另约定：袁白山同意以95万元的价格（包含房屋、轿车位及自行车库各一间）将704房屋转让给徐以杰，并约定徐以杰向袁白山支付首付款及剩余房款的时间。袁白山在收到徐以杰上述两笔房款后3日内将华辰公司2015年8月8日开具的704室购房款收据及车库车位收据原件交给徐以杰，并按双方约定的时间来沭阳配合徐以杰到华辰公司办理工程款抵充房源改名签字手续。如袁白山未能在2019年5月18日前收到徐以杰支付的全部购房款，上述双方转让704房屋的交易终止，徐以杰负责协调华辰公司在2019年5月31日前为袁白山办理完毕权利人为袁白山的704室的后续备案及不动产权属登记手续。在完成上述不动产权属登记手续后，袁白山应在3日内退还其收到的徐以杰按照本协议支付的购房款。双方还对违约责任进行约定。后徐以杰未按照上述协议履行。2019年6月18日，袁白山提起本案诉讼。徐以杰在提交答辩状称其将华辰公司应当开具给徐以杰抵充工程款的华辰大厦1-704室的权益转让给袁白山，用于履行徐以杰与袁白山之间的借款合同的还款义务，双方于2015年8月8日在华辰公司办理了上述冲抵工程款房源的权益转让手续，由华辰公司将收款收据的交款单位开具为袁白山。该房屋的价款在开票时即包含在华辰公司与帝都公司以房冲抵工程款结算额度内，袁白山得到上述购房款缴纳收据时徐以杰履行完毕上述借款合同相应部分的债务。华辰大厦1#、4#楼土建工程款具体结算事宜只与徐以杰、帝都公司、华辰公司三方之间承建合同的债权债务相关。本案二审中的争议焦点是：袁白山、华辰公司之间是否存在商品房买卖合同关系，如存在，袁白山要求华辰公司为涉案房屋办理权属登记手续的理由能否成立。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，袁白山主张其与华辰公司之间存在商品房买卖合同关系，并提交华辰公司出具的房款收据予以证明。华辰公司对上述房款收据的真实性予以认可，但认为袁白山未向该公司实际缴纳购房款，且该公司与帝都公司之间的工程款已经结清，不再以涉案房屋抵充工程款，该房款收据应当作废，由袁白山继续向徐以杰主张借款本息。本院认为，袁白山提交的房款收据上载明了袁白山抵充的房屋房号、单价、面积等商品房买卖合同的主要内容，上述证据足以证明袁白山与华辰公司之间形成了商品房买卖合同关系。房款收据上明确载明涉案房屋用于抵充土建工程款，在华辰公司向袁白山出具上述房款收据时，华辰公司与帝都公司、徐以杰之间相应的工程款抵充完毕，袁白山与徐以杰之间借款也已抵充完毕，华辰公司称其与帝都公司之间因超额抵充工程款主张回收涉案房屋未得到袁白山的认可，华辰公司可另行向帝都公司主张相关权利。徐以杰主张根据其与袁白山于2015年8月5日签订的还款协议的约定，所开房票在2015年12月9日前无法在沭阳县住建局备案的，徐以杰以房票还款无效，袁白山应向其退还房票和收据，但从还款协议的整体内容看，约定“徐以来以房票还款无效”内容目的是督促债务人徐以杰协助将所抵4套房屋于2015年12月9日前在住建部门备案，而非约束债权人袁白山的条款，事实上，除案涉房屋外的另外3套房屋同样也超过2015年12月9日未在住建部门备案，但该3套房屋房票和收据并未退还徐以杰，而是在其后由徐以杰参与协助，办理了购房备案手续。同时，徐以杰的上述主张与其在后与袁白山签订的房产转让协议书约定的内容相悖，也与其在一审提交的答辩状上载明的观点矛盾，本院对徐以杰的上述主张不予采信。华辰公司还主张，因涉案房屋未在四方签订的转移支付结算协议内，说明涉案房屋不在以房抵款范围内，本院认为，在转移支付结算协议中仅涉及以房抵款的三套房屋的相关产权手续办理及抵款情况，并未涉及涉案房屋的事宜，本院对华辰公司的上述主张不予采信。鉴于华辰公司与袁白山之间存在商品房买卖合同关系，且华辰公司在一审审理过程中已经明确认可袁白山实际占有涉案房屋，故本院对袁白山要求华辰公司为其办理涉案房屋权属变更登记手续的主张予以支持。综上所述，上诉人华辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人沭阳华辰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇二〇年八月十三日书记员  苏 淼