辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9128号上诉人（原审被告）：毛慧，女，1987年9月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：黄悍明，男，1987年3月6日出生，汉族，现住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区美园东路9-29号303室。负责人：杜爽,该公司经理。委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。上诉人毛慧因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院(2020)辽0111民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛慧上诉请求：1.撤销一审判决；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人确实拖欠被上诉人的物业费，但因被上诉人提供的服务不到位，给上诉人造成了严重损失，故上诉人未缴费。上诉人于2014年4月交房入住，9月装修完成时就发现屋内有异味难闻刺鼻。2014年底找物业协商找出原因，物业多次来检查也没有给出明确答复。后上诉人请人检查给出的答复是楼体北侧化粪池返味。物业让我找开发商解决，说这是开发商化粪池设计缺陷问题。开发商说是物业后续服务问题。经我多次恳求开发商解决问题，开发商清空了一次化粪池，屋内返味问题有所改善。但不久又出现返味，开发商、物业均未予解决。被上诉人北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司辩称，上诉人的上诉状中明确体现其找到开发商，开发商也进行了清理，足以证实该返味问题系设计存在缺陷所致，应属于与开发商之间的商品房买卖合同纠纷问题，非物业服务合同纠纷。同时，也证实物业尽到协助业主解决问题的义务。故被上诉人不存在服务管理不到位的情形。请求维持一审法院判决。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令毛慧给付2016年11月1日至2020年4月30日的物业费5779元,2016年11月1日至2020年4月30日电梯费504元，违约金1885元，合计8168元；2.本案的诉讼费用由毛慧承担。一审法院认定事实：沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华锦置业有限公司签订“华府丹郡”《前期物业管理服务合同》，取得对毛慧所居住小区的物业管理权。合同中约定住宅物业费收费标准为/月/平方米1.5元。2018年5月20日，沈阳华锐物业管理有限公司与北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司签订《债权转让协议》，沈阳华锐物业管理有限公司将“华府丹郡”A区2016年11月1日-2018年5月17日、B区2017年5月1日-2018年5月17日所有业主欠交物业服务费的债权全部转让给北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司（即本案原告），并将该协议公示、张贴于该小区物业中心大厅和公告栏内。2018年5月4日，北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司中标了沈阳市苏家屯区南京南街1009号的沈阳华府丹郡住宅的物业服务项目。2018年5月17日，北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《【华府丹郡】物业服务协议》，取得对毛慧所居住小区的物业管理权。协议约定，本小区物业费收费标准为2元每月每平方米，实际收费标准为1.5元/月/平方米。毛慧为“华府丹郡”南京南街1009号A4#1-2-3业主，房屋建筑面积为91.73平方米。毛慧从2016年11月1日至2020年4月30日共拖欠物业费5779元及电梯费504元。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司向毛慧催要无果后，诉至该院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华锦置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对于北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司、毛慧均具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司按合同约定履行了服务义务，毛慧亦应按约定支付物业费。沈阳华锐物业管理有限公司与北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司签订的《债权转让协议》，不违反法律法规禁止性规定，且已履行告知债务人义务，合法有效。《辽宁省物业管理条例》第三十条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。”《沈阳市物业管理条例》第二十七条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立业主大会条件而未成立，且经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域可以由街道办事处、乡镇人民政府指导物业管理区域所在地的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责，或者组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责。”北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《【华府丹郡】物业服务协议》不违反法律禁止性规定，合法有效，对北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司及业主均具有约束力。综上，北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司要求毛慧给付2016年11月1日至2020年4月30日拖欠物费5733元及电梯费504元的诉讼请求，予以支持；关于北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司要求毛慧给付违约金问题，因北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司在服务过程中存在瑕疵，故对该项请求不予支持。关于毛慧辩称的下水道反味问题，应查明原因后向相关责任人主张权利；关于毛慧辩称的沈阳华锐物业公司及北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司物业服务不到位、以威胁的方式要求其交物业费等问题，均不能作为拒交物业费的理由。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条、第三十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《辽宁省物业管理条例》第三十条、《沈阳市物业管理条例》第二十七条规定判决：一、毛慧于本判决发生法律效力后十日内给付北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司2016年11月1日至2020年4月30日物业费5779元及电梯费504元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由毛慧负担。二审中，当事人未向本院提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订的《【华府丹郡】物业服务协议》合法有效。沈阳华锐物业管理有限公司与北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司签订《债权转让协议》不违反法律法规禁止性规定，亦为有效。物业公司为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决上诉人履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出物业公司服务不到位，屋内返味严重的问题。上诉人提供的证据虽可以说明物业公司服务管理存在瑕疵，但无法认定构成根本违约，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。物业公司亦应定时积极清理园区，为业主提供良好的居住环境。关于房屋质量问题，因与本案并非同一法律关系,故上诉人该项抗辩于法无据。本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，上诉人毛慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毛慧负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年八月十一日书记员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。