江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2104号上诉人（原审原告、申请执行人）：潘大海，男，1983年11月12日出生，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审被告、案外人）：王锡民，男，1971年6月16日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：**生，泗洪县天岗湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、被执行人）：吴小浩，男，1979年11月8日出生，住江苏省泗洪县。上诉人潘大海因与被上诉人王锡民、吴小浩申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2018）苏1324民初8455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘大海与吴小浩、刘某兵民间借贷纠纷一案，泗洪法院于2015年7月21日作出（2015）洪民初字第01051号民事判决，判令吴小浩偿还潘大海借款本金10万元及利息，于判决生效后10日内履行完毕；刘某兵对上述还款承担连带担保责任，在承担责任后有权向吴小浩追偿。案件受理费3700元，保全费1370元，公告费600元，由吴小浩、刘某兵连带承担。该案在审理过程中，泗洪法院于2015年3月27日作出（2015）洪民初字第01051号民事裁定，裁定查封吴小浩名下位于泗洪县房屋。王锡民对泗洪法院查封行为不服，向该院提出执行异议。2018年9月21日，泗洪法院作出（2018）苏1324执异140号执行裁定，裁定中止对位于泗洪县楚天小区10幢二单元602室房屋的执行、查封。潘大海不服上述裁定，向泗洪法院提起诉讼称，1.王锡民与吴小浩签订的《房屋买卖合同》为虚假合同。合同中记载的王锡民电话号码188××××0387是2016年才向社会发号，吴小浩使用的电话号码186××××4082是2014年放号。而该合同签订日期为是2012年8月9日。买卖合同的中介公司在泗洪地区工商部门没有登记变更注销记录。2.王锡民未支付房屋价款。从王锡民在执行异议阶段提供的支付房款的证据为罗某荣向吴小浩账号转账73400元，罗某荣系案外人，该证据与本案并无关联。而吴小浩出具的购房款收条，系双方恶意串通形成。3.潘大海在起诉吴小浩之前经常去涉案房屋寻找吴小浩，每次都会在下门缝位置粘贴上透明胶带，但以后每次去都发现胶带都在，说明房屋根本无人居住。吴小浩为了达到逃避债务的目的，与王锡民恶意串通，伪造证据，损害他人利益。请求：1.确认王锡民与吴小浩签订的房屋买卖协议无效;2.对吴小浩名下的位于泗洪县楚天小区10幢2单元602室继续执行;3.诉讼费用由王锡民承担。王锡民辩称，1.王锡民于2012年8月9日通过泗洪雅清中介公司购买了吴小浩位于泗洪县，双方签订了房屋买卖合同，并且王锡民付清了购房款24万元。付款人罗某荣是王锡民的妻子，其付款具有合理正当性。2.王锡民从2012年8月已经入住该房，对于房屋没有过户，是因为涉案房屋受政府安置政策调整无法过户，王锡民并无过错。3.对于案涉《房屋买卖合同》的合法性和24万元购房款支付的真实性，已经得到泗洪法院在（2018）苏1324执异140号执行裁定书的确认并裁定。4.潘大海称曾去该房寻找吴小浩并非事实，王锡民于2012年8月已经上房入住至今。合同载明的王锡民号码188××××0387，系中介误写，实际使用的号码是188××××3087。一审法院经审理查明：王锡民、吴小浩签订《房屋买卖合同》一份，约定：吴小浩将泗洪县楚天小区安置房10幢二单元602室及阁楼、车库以总价格240000元出卖给王锡民，由王锡民于2012年8月8日付款40000元，于2012年8月9日付款120000元，于房产证办好之时，付款80000元。吴小浩分别向王锡民出具收条两张，载明收到240000元房款，吴小浩将房屋交付于王锡民。一审法院认为，就有关房屋买卖合同的订立问题，双方共同提供了王锡民与吴小浩之间签订的《房屋买卖合同》，潘大海认为该份合同上面的电话号码在签订合同的时候不存在且中介公司不存在，该合同是在潘大海起诉吴小浩民间借贷纠纷一案之后补签的合同。潘大海应举证证明合同上面留下的手机电话号码分别是在2014年、2016年放号并且实际使用者是否是王锡民、吴小浩，但是潘大海并未提供证据予以推翻。在庭审过程中，潘大海申请要求对合同上面签字及收条上面载明的“2012年10月16日”的形成时间进行鉴定。经南师大司鉴中心[2019]文鉴字第524号司法鉴定意见书认定，2012年8月9日签订的房屋买卖合同上面王锡民与吴小浩的签字及收条上面载明的“2012年10月16日”形成的时间均晚于提供的鉴定样本上面的2012年10月30日。王锡民对此不予认可，但是没有提供证据予以推翻。一审法院对该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性予以确认。虽然该鉴定意见书认定2012年8月9日签订的房屋买卖合同上面王锡民与吴小浩的签字及收条上面载明的“2012年10月16日”形成的时间均晚于提供的鉴定样本上面的2012年10月30日，但是其无法证明其晚于案涉房屋被查封的时间即2015年3月27日。另外，即使合同上面加盖印章的“泗洪县雅清”中介公司没有注册登记，但是并不影响合同的效力。故对合同的真实性、合法性、关联性予以认定，该合同可以证明王锡民、吴小浩签订案涉房屋买卖合同的事实。二、就有关购房款支付问题。王锡民提供了收条两张、取款凭证、汇款凭证各一张，结婚证一份，潘大海认为转账日期与合同签订的日期不一致，对收条真实性无法辨认。对此，在吴小浩未到庭对收条进行质证的情形下，结合王锡民提供的取款凭证、汇款凭证、结婚证、庭审陈述，可以证实王锡民支付全部购房款的事实。三、有关房屋合法占有问题。王锡民提供了所有权证（原件）、销售不动产统一发票、契税完税凭证、宿迁馨美物业管理有限公司出具的证明一份、装修保证金、物业费缴费收据、水电费发票、装修工人涂某,4及邻居王某的证人证言。潘大海认为王锡民没有入住，但王锡民提供的证据可以证明其在法院查封前已合法占有案涉房屋的事实。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。王锡民与吴小浩在查封前签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。虽然在购房之前没有看到吴小浩与拆迁部门签订的拆迁补偿安置协议原件，仅看到复印件，但是事后该房权利人也登记为吴小浩，王锡民已履行了注意义务。王锡民提供的宿迁馨美物业管理有限公司出具的证明一份、装修保证金、物业费缴费收据、水电费发票、装修工人涂某,4及邻居王某的证人证言相结合，可以证明王锡民在法院查封前已合法占有案涉房屋。对“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解，因案涉房屋系拆迁安置房，受政府安置政策调整，五年内不能办理过户登记手续，对涉案房屋未能办理过户登记手续不能归责于王锡民自身原因。综上，潘大海的请求依法不予支持，予以驳回。但是由于王锡民的陈述，导致潘大海申请鉴定，且鉴定意见与王锡民表述的不一致，故该鉴定费20380元由王锡民负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决:驳回潘大海的诉讼请求。案件受理费5650元，公告费600元，由潘大海负担；鉴定费20380元，由王锡民负担。潘大海不服一审判决，向本院提起上诉称，一审对二被上诉人签订的合同三性进行认定是错误的。上诉人一审申请对合同形成时间进行鉴定，从鉴定结论可以看出合同签订时间是虚假的，法院没有追究其虚假陈述和伪造证据的法律责任，反而对该证据的合法性进行认定。此外合同中的中介机构也不存在，合同载明的吴小浩号码系2014年才放号的上海号段，王锡民辩称号码写错，明显是虚假陈述。涉案合同存在诸多虚假及可疑之处，原审认定事实错误。请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审诉求。王锡民辩称，1.双方签订的房屋买卖合同真实有效，与本案有关联；2.鉴定检材系上诉人自己提供的，我方不予认可，对于鉴定结果亦不予认可；3.中介机构真实存在，且中介机构负责人邹某到庭证明合同形成时间；4.对于合同预留的电话号码，该号码不是履行合同的主要条款，仅作为联系方式，不能作为上诉理由。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审期间，被上诉人王锡民申请证人邹某出庭作证，拟证明双方签订的房屋买卖合同真实有效。证人邹某述称：其系泗洪县雅清中介房产中介负责人，该中介机构于2009年8月4日办理个体工商户营业执照。2012年8月9日，吴小浩与王锡民达成房屋买卖意向后因不知如何签订合同到其经营的门市，邹某协助双方起草了买卖合同一式三份并收取书写合同费用200元，合同由双方亲自签名并留下手机号，邹某也保留了一份，合同签订后王锡民现金支付第一笔款项，具体数额记不清。上诉人潘大海对证人邹某的证言不予认可。本院对证人邹某的证言认证意见如下：证人邹某的证言与一审中王锡民提供是中介费收据及双方签订的房屋买卖合同相互印证，能够证明吴小浩与王锡民系在泗洪县雅清中介处签订房屋买卖合同的事实，本院对证人邹某的证言真实性予以确认。本院依法对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：王锡民与吴小浩达成买卖协议后，至邹某经营的雅清中介请邹某起草买卖合同。邹某起草了合同后打印一式三份，双方及邹某各持一份，邹某为此收取了200元费用。合同签订后，王锡民在邹某的见证下向吴小浩支付了第一笔购房款。邹某经营的中介公司于2009年8月4日在工商机关登记，但营业执照上并未载明个体工商户名称，仅载明经营者姓名为邹某。经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.王锡民与吴小浩签订的案涉房屋买卖合同效力如何认定；2.王锡民对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。关于争议焦点1。上诉人潘大海主张双方签订的房屋买卖合同落款时间与实际签署时间不符，双方签订合同虚假无效。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。根据王锡民提供的中介费收据及证人邹某的证言，能够认定王锡民与吴小浩在中介人员邹某见证下签订房屋买卖合同，该合同自双方签字后成立。结合吴小浩出具王锡民支付购房款收条、证人邹某的证言及王锡民在案涉房屋内居住的事实，能够认定双方存在真实的房屋买卖关系，双方签订的房屋买卖合同系真实意思表示且不违反法律规定，应认定双方签订的房屋买卖合同真实有效。关于潘大海提出的合同签订时间晚于其提供的鉴定材料的形成时间的主张，因潘大海提供的鉴定材料的形式时间无法查证，加之证人邹某陈述案涉合同形成时间即为合同上载明的时间，能够排除该合同形成时间系在案涉房屋被查封后的可能，故本院对潘大海的上述主张不予支持。关于潘大海提出合同上王锡民和吴小浩书写的电话号码系外地号段、放号时间晚于合同形成时间的主张，因王锡民解释称系书写错误，本院结合当事人陈述和证人邹某的证言，认定案涉房屋买卖合同上关于电话号码的瑕疵不影响案涉合同效力，不排除该瑕疵系因当事人书写笔误导致，故对潘大海的上述主张亦不予支持。关于争议焦点2。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据证人邹某的证言，能够认定王锡民与吴小浩在案涉房屋查封前已经签订了书面合法有效的房屋买卖合同。根据宿迁馨美物业管理有限公司出具的证明、装修保证金、物业费缴费收据、水电费发票、证人涂某,4、王某的证言能够证明王锡民在法院查封前已合法占有案涉房屋。根据吴小浩出具的两张收条、王锡民妻子罗某荣银行取款、汇款凭证以及证人邹某的证言，能够认定王锡民已经向吴小浩支付了全部购房款。案涉房屋系拆迁安置房，受当地上市交易的政策限制，未能办理过户登记并非王锡民自身原因。因此，应当认定王锡民对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。综上，上诉人潘大海的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由上诉人潘大海负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年八月十七日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。