江西省鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1128民初2113号 原告：胡婷珠，女，汉族，1987年1月1日出生，江西省鄱阳县人，住鄱阳县。 被告：江西港港百货有限公司，住所江西省上饶市上饶县旭日大道8号京都精品街12栋2-5号店面，统一社会信用代码913611006909971503。 法定代表人：陈露，公司总经理。 委托代理人：谢玉伟，公司人事部经理，代理权限为特别授权。 被告：江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司，住所江西省鄱阳县鄱阳镇城北鄱湖公园东侧，统一社会信用代码913611285965384929。 负责人：陈冲。 被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所江西省上饶市上饶县旭日北大道12号，统一社会信用代码91361121799477677B。 法定代表人：查文龙,执行董事。 被告：江西丰跃实业集团有限公司，住所江西省上饶市上饶县旭日街道办事处樟树东路北边，统一社会信用代码913611217165882092。 法定代表人：陈丰跃，执行董事。 被告：陈丰跃，男，1959年12月21日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。 被告：陈露，女，1984年7月11日出生，汉族，江西省上饶市信州区人,住江西省上饶市信州区。 原告胡婷珠诉被告江西港港百货有限公司、江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司、江西丰跃商业投资管理有限公司、江西丰跃实业集团有限公司、陈丰跃、陈露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡婷珠及被告江西港港百货有限公司的委托代理人谢玉伟到庭参加诉讼，江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司、江西丰跃商业投资管理有限公司、江西丰跃实业集团有限公司、陈丰跃、陈露经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告胡婷珠向本院提出诉讼请求：1、判令被告江西港港百货有限公司支付原告商铺租金36304.2元、违约金2396元（暂计算至2020年5月31日止），减去丰跃代交维修基金3010元，总计35690.2元；2、其他被告对上述债务承担连带清偿担保责任；3、本案诉讼费、律师费由各被告承担。 事实与理由：2013年，原告与被告江西丰跃商业投资管理有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告江西丰跃商业投资管理有限公司开发的鄱阳湖赣剧院文化商业广场A3-362号、A3-365号房。后原告与被告江西港港百货有限公司签订《商业用房委托经营合同》，合同约定原告2014年起将赣剧院文化商业广场A3-362号、A3-365号房经营管理权委托给江西港港百货有限公司，被告江西港港百货有限公司自2017年2月开始按约定支付租金。由于被告江西港港百货有限公司屡次不能依照约定履行支付租金义务，上述被告（陈露除外）于2018年1月17日承诺对2021年12月前应支付原告的租金承担连带保证责任。经查，被告陈露、陈丰跃作为江西丰跃商业投资管理有限公司的股东未能如实履行出资义务，依照《公司法》有关规定，在出资范围内对公司债务应承担连带清偿责任。因被告江西港港百货有限公司多次拖欠应支付原告的租金，故原告向法院起诉并提出以上诉讼请求。 被告江西港港百货有限公司辩称，一、被告并非恶意违约，造成本案的根本原因是《商业用房委托经营合同》约定的租金远高于市场实际租金水平致使合同无法履行。（1）自双方签订合同以来，大环境发生剧烈变化，被告所经营的鄱阳县赣剧院商场实际租金未见明显上涨，实际租金水平远低于合同约定的租金水平，租金收入甚至未达到约定租金支出的25%。在市场环境日益恶劣的情况下，合同约定租金标准已属于不合理且无法在运营期限内实现的标准，被告根本无法通过经营收入来支付原定租金。（2）被告未履行《商业用房委托经营合同》的约定，并非是因主观因素造成的恶意违约。被告在案涉合同签订后，一直积极履行合同义务，通过金融借款、股东借款等方式筹措了大量的租金，并在2017年引进国内知名商场管理第三方“喜盈门”加盟管理，但一直是入不敷出的。直至2018年初，被告的租金兑付出现危机，被告也以诚信、担当的原则，向股东及关联公司求助，最终与广大业主达成共识，同意以担保方式试图继续履行合同。被告的一再努力，也无法扭转企业连年亏损的事实，江西丰跃商业投资管理有限公司作为股东也无力对已产生的及将发生的巨额债务进行担保，现被告已涉及多起被执行信息。（3）被告恳请原告及人民法院给予充分的谅解和支持，能够对《商业用房委托经营合同》约定的不合理租金标准进行调整，并综合被告的诚恳态度对违约金进行减免。根据《九民会议纪要》对合同违约处理的精神，“在违约方不存在恶意违约、违约方继续履行合同对其显失公平的情况下”，违约方尚可请求人民法院解除合同。就本案纠纷而言，被告迫切需要以原告为代表的业主能够共同协商，调整租金标准，为合同履行创造切实可行的条件。若按约定的原租金标准进行履行，被告也极有可能在后期提出解除合同。退一步而言，即使被告不提出解除合同，也势必在债务执行过程中进入可以预见的破产程序，根据我国《企业破产法》第十八条的规定，案涉合同也必将以解除告终，其结果势必损害原告及被告的权益。二、在席卷全球的新冠疫情影响下，国内经济和商业市场再次造成强烈冲击，也对被告按合同约定租金标准支付租金形成了更大的困难和阻力。（1）被告按政府管控要求，在江西省启动重大突发公共卫生事件应急响应后，即通知运营方及商户关停了商场，积极配合防疫控制措施。而鄱阳县是本次疫情的重灾区，累计确诊病例居全省高位。被告于2020年3月18日才在政府通知下复产复工，且商场重新开业后，尚有大量商户受疫情影响未及时恢复营业。被告在向商户减免租金的同时，承担了巨大的运营成本和人力成本，造成被告经济状况的进一步恶化。上述因疫情影响造成的停业损失，应属于不可抗力因素，被告请求原告减免，望人民法院支持。（2）疫情对经济持续影响，同时党中央为促进经济复苏，已通过中央文明办宣布“不将占道经营作为考核目标，合理复兴地摊经济”，这既是实体经济遭受重创的表现，也是传统商业面临的新的竞争和挑战。为避免激化与商场内商户的利益矛盾，被告无法按预期计划提升租金收取标准，若不调整与原告的租金标准，根本无法承担起原定租金的支付。三、本案部分被告与《商业用房委托经营合同》的签订和履行并无关联，仅自愿承担一定期间内的担保责任。（1）委托经营模式属于商场经营的运营模式，属于租赁合同关系，被告与原告签订合同、支付租金实际与其他被告无关。本案部分被告系作为被告的股东、关联方、实际控制人，为维持项目重新开业运营、保障原告权益为目的出具返租承诺书，系自愿对2017年第四季度及2018年第一季度的租金支付进行担保，并与港港百货公司共同承诺在2021年12月1日前支付完毕。现担保支付的时间尚未届满，原告无权要求担保人履行担保责任。此外，原告要求担保方承担后续的担保责任已超出担保人的意思表示，系原告对返租承诺书的理解有误，其主张没有依据。（2）原告以被告陈露作为江西丰跃商业投资管理有限公司股东，江西丰跃商业投资管理有限公司实缴资本未缴足为由，向被告陈露提出的诉讼主张没有事实和法律依据。四、为解决本案约定租金与实际租金差距过大的根本问题，被告已与业主代表多次沟通，并签订了补充协议。本案约定租金标准过高的问题积累已久，现经被告与部分业主代表多次协商、沟通，并在听取广大业主建议和诉求后。以保障业主权益、避免鄱阳湖赣剧院商场因诉讼导致破产停业为目标，达成了一致意见，现已形成了能够切实履行的补充协议，并与大量业主完成协议签订，以避免当事人的诉累及司法资源的浪费。综上所述，为妥善解决《商业用房委托经营合同》约定租金过高的根本问题，避免被告因本案诉讼陷入停业局面，同时避免合同解除对双方造成的不可逆转损失。再次恳请原告及人民法院能够考虑市场环境及企业经营现状，按被告与其他业主协商确定的补充协议调整租金标准，保障合同的后续履行。 被告江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司、江西丰跃商业投资管理有限公司、江西丰跃实业集团有限公司、陈丰跃、陈露未到庭，亦未向本院提交证据。 经审理查明，2013年原告胡婷珠与江西丰跃商业投资管理有限公司签订《商品房买卖合同》购买鄱阳湖赣剧院文化商业广场A3-362号（建筑面积11.75平方米，购房合同总价为111947元），及A3-365号商铺（建筑面积11.75平方米，购房合同总价为123051元），并与江西港港百货有限公司签订《商业用房委托经营合同》，将商铺经营管理权委托给江西港港百货有限公司，委托期限为15年自2014年2月1日至2029年1月31日止，商铺由江西港港百货有限公司进行经营，江西港港百货有限公司将经营收益以租金形式支付原告作为委托经营回报。租金标准：第一、二、三年即（2014年2月1日—2017年1月31日）业主免收租金；第四、五、六年（2017年2月1日—2020年1月31日）每年租金按合同回购价（购房合同总价×1.219512）的7%计算；第七、八、九年即（2020年2月1日—2023年1月31日）每年租金按合同回购价的8%计算；第十、十一、十二年即（2023年2月1日—2026年1月31日）每年租金按合同回购价的9%计算；第十三年、第十四年、第十五年即（2026年2月1日—2029年1月31日）每年租金按合同回购价的10%计算。租金的支付方式即江西港港百货有限公司按季度向业主支付租金，每季度最后一个月25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清，若江西港港百货有限公司无正当理由逾期向业主支付租金，则应当按逾期支付金额的万分之三每日向业主支付违约金。双方在合同中约定，委托期内无论江西港港百货有限公司的经营是否盈亏，业主均有权按照约定的时间和标准收取租金。 因江西港港百货有限公司未在约定时间给付租金，2018年1月17日，江西港港百货有限公司、江西丰跃商业投资管理有限公司作为承诺人向鄱阳湖赣剧院文化商业广场全体业主出具返租承诺书,承诺：①全体业主的2017年第三季度租金于2018年元月30日之前返清；②2018年12月1日至2021年12月1日鄱阳丰跃名城负一楼“鄱阳县大润发商贸有限公司”超市应交江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司及承诺人的租金，作为担保支付给鄱阳丰跃名城商铺业主2017年第四季度、2018年第一季度租金，“鄱阳大润发商贸有限公司”所交租金由江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司及承诺人方委托“鄱阳县大润发商贸有限公司”超市直接付到鄱阳丰跃名城业主委员会监管的账户；③2018年第二季度租金于2018年7月30日之前返清，之后的租金支付时间严格按照原合同协议约定时间支付；④对于2017年10月1日开始返租的业主，承诺人于2018年2月15日之前支付一个月的租金。对以上承诺江西丰跃实业集团有限公司、江西丰跃商业投资管理有限公司、江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司、陈丰跃承担连带清偿担保责任，担保范围为2021年12月1日前返租租金支付。 另查明，陈露为江西丰跃商业投资管理有限公司股东，认缴出资额为3315万元，实缴出资额为3315万元，认缴出资时间为2015年3月9日。陈丰跃为江西丰跃商业投资管理有限公司股东，认缴出资额为6666万元，实缴出资额为6666万元，认缴出资时间为2015年3月9日。再查明，被告江西丰跃商业投资管理为原告胡婷珠代缴维修基金3010元。 上述事实，有原、被告的陈述及提供的商品房买卖合同、商品房委托经营合同、银行卡流水、返租承诺书等证据予以证实，足以认定。 本院认为，原告与被告江西港港百货有限公司签订的《商业用房委托经营合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应依照约定全面履行各自的义务。原告依据合同的约定将自己所有的商铺交被告江西港港百货有限公司统一经营并已被整体出租，被告江西港港百货有限公司应当依据合同约定按时足额支付租金，对于原告提出的要求被告江西港港百货有限公司支付到期的尚未支付的租金的诉讼请求，本院予以支持。被告江西丰跃实业集团有限公司、江西丰跃商业投资管理有限公司、江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司、陈丰跃向业主出具返租承诺书对被告江西港港百货有限公司租金支付承担连带清偿担保责任，且承诺书明确载明担保范围为2021年12月1日前返租租金支付，故对被告江西港港百货有限公司提出的其他被告仅对2017年第四季度及2018年第一季度的租金支付进行担保且承诺在2021年12月1日前支付完毕的辩解意见本院不予采信，原告提出的要求其他被告（陈露除外）对应付租金承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。对于原告提出的要求被告陈露、陈丰跃在出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的主张，因被告陈露、陈丰跃作为江西丰跃商业投资管理有限公司股东已经足额认缴出资，对公司债务不负连带清偿责任，故对原告要求被告陈露承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的减免疫情停业期间租金的辩解意见，本院认为2020年1月底新冠××疫情暴发，2月初被告经营的商场因疫情防控措施需要而停止营业，至3月中旬商场逐步恢复营业，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》的规定，对于疫情期间的租金酌情减免1个月租金。对于被告提出的调整租金标准的辩解意见，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告欠付的租金金额，依据双方约定被告按季度向原告支付租金，对于Ａ3-362号商铺：2017年2月1日至2020年1月31日期间每季度租金为2389.12元，2020年2月1日至2023年1月31日期间的每季度租金为2730.42元，截至原告起诉，被告应付的到期租金应计算至2020年4月30日，经核算，被告自2017年6月至2019年11月陆续向原告支付25个月租金，故被告江西港港百货有限公司应当支付原告的租金金额为10580.39元（2389.12元／季度÷3个月／季度×11个月＋2730.42元／季度÷3个月／季度×3个月-2730.42元／季度÷3个月／季度×1个月）。对于Ａ3-365号商铺：2017年2月1日至2020年1月31日期间每季度租金为2626.09元，2020年2月1日至2023年1月31日期间的每季度租金为3001.24元，截至原告起诉，被告应付的到期租金应计算至2020年4月30日，经核算，被告自2017年6月至2019年11月陆续向原告支付25个月租金，故被告江西港港百货有限公司应当支付原告胡婷珠的租金金额为11629.83元（2626.09元／季度÷3个月／季度×11个月＋3001.24元／季度÷3个月／季度×3个月-3001.24元／季度÷3个月／季度×1个月）。故被告共计欠付原告两商铺租金22210.22元。原告主张扣除减去代交维修基金3010元，是原告对自身权益的合法处分，本院予以尊重，故被告实欠租金19200.22元。因被告江西港港百货有限公司未如期足额支付租金，被告亦认可2017年第四季度及2018年第一季度的租金尚未支付，其行为显然已构成违约；原告主张违约金按所欠租金的6.6%计算，被告予以认可，且不超过合同约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、被告江西港港百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡婷珠租金19200.22元及违约金1465.87元（租金、违约金计算至2020年4月30日止）； 二、被告江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司、江西丰跃商业投资管理有限公司、江西丰跃实业集团有限公司、陈丰跃对租金19200.22元负连带清偿责任； 三、驳回原告胡婷珠其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费692元，减半收取346元，由被告江西港港百货有限公司、江西丰跃商业投资管理有限公司鄱阳分公司、江西丰跃商业投资管理有限公司、江西丰跃实业集团有限公司、陈丰跃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在提交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号36×××14），上诉期满后七日内未缴纳，按自动撤回上诉处理。 审判员  杨灿 二〇二〇年八月十九日 书记员  何卉