河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9274号上诉人（原审被告）：河南取予房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区第一大街与经南六辅路交叉口西南角。法定代表人：杨海波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：路俊海，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：许燕燕，女，1989年10月30日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：刘长红，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德宇，金博大律师事务所律师。上诉人河南取予房地产开发有限公司（以下简称取予公司）因与被上诉人许燕燕房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初5754号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月23日立案后依法采用独任制，于2020年7月30日公开开庭对本案进行了审理。上诉人取予公司的委托诉讼代理人路俊海，被上诉人许燕燕的委托诉讼代理人刘长红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。取予公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初5754号民事判决，发回重审或者依法改判；2.本案的上诉费用由许燕燕承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，涉案商品房买卖合同关系已于2017年9月19日建立，取予公司不存在未签订购房合同的违约情形。1.买卖双方已经签订购房合同，已经建立商品房买卖合同法律关系。买卖双方于2017年9月18日签订认购书，在签订购房合同时，取予公司发现许燕燕不具有当时郑州的购房资格。因签订合同时，许燕燕为外地户口，且名下有多套房产（当时限购政策为外地户口仅能购买一套，本地户口可以购买两套）。虽然许燕燕当时不具有购房资格，但取予公司慎重起见已于2017年9月19日跟许燕燕签订线下版商品房买卖合同及补充协议等购房资料。在许燕燕自行解决购房资格之后，再进行网签备案。买卖双方之间已经建立商品房买卖合同关系，网签备案并非购房合同生效要件，且取予公司一直保留该房源至今。而一审法院认为双方尚未签订购房合同的认定与事实情况完全不符。2.一审法院对买卖双方签订的线下版买卖合同的法律效力认定不一，存在相互冲突的情况。取予公司曾于2019年基于线下版买卖合同及补充协议等购房资料起诉许燕燕的商品房买卖合同纠纷案件［案号（2019）豫0191民初26017号］，一审法院认为“原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示”，即认定双方已经形成商品房买卖合同的法律关系。而本案一审判决却认为“取予公司收取定金后未按照约定签订商品房买卖合同及附件等构成违约”。二个案件是同一个审判人员审理、基于同样的证据材料，却做出了不同的法律性质认定。本案中，一审法院对本案关键证据（2017年9月19日的购房资料）未做任何释理性说明，错误认定双方没有签订购房合同，是否能够推定一审法院认为双方未签订购房合同，该房屋是可以挞定认购另行出售，而许燕燕已付购房款是可以退还的。因此，一审法院作出的二份判决相互冲突，不具有任何指引作用，不利于该纠纷的解决。二、一审法院适用法律错误，本案不符合定金赔偿的法定情形。1.本案购房合同目的并非不能实现，涉案房屋的查封已经解除，许燕燕可以进行网签备案。定金罚则适用的重要条件之一就是“具有合同目的落空的事实”。而本案中许燕燕认为其网签受阻是因为案外人刘丰司法查封该套房屋，进而要求取予公司定金赔偿。在司法实践中，房屋被司法查封并不必然导致购房者的购房目的不能实现。司法查封仅影响到购房合同的网签备案，而网签备案是在预售备案登记制度下防止一房两卖的制度设定，而非购房合同生效的条件。在本案中，该套房屋案外人刘丰的查封已经在一审判决前解除，且取予公司也及时通知许燕燕及时进行网签备案，但许燕燕却借故推迟。因此，许燕燕的购房目的是完全能够实现的，完全不符合定金罚则的适用条件。2.许燕燕缴纳的10万元定金已经于签约时转为了房款，许燕燕至今仍未付清全部房款，暂不具备收房的条件。许燕燕于2017年9月16日缴纳10万元定金。三天后的2017年9月18日就签订了认购书，认购了涉案房屋。紧接着第二天（2017年9月19日）双方就签订了线下版购房协议和补充协议等购房资料。许燕燕缴纳的10万元定金随着签约进度，已经与其他首付款一同转化成为了购房款，已经不具有定金的性质。许燕燕至今尚欠取予公司购房款135万元，暂不具备收房的条件。许燕燕自行解决限购问题耽误了两年时间，若许燕燕能及早解决，那么也不至于遭到案外人的司法查封，也不会至今拖欠取予公司大额购房款。因此，许燕燕存在重大过错。另，在一审判决后上诉期间，双方已经签订了正式的《商品房买卖合同》并进行了网签备案，许燕燕的合同目的是完全可以实现的。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，希望二审法院能够查清事实，依法改判或者发回重审。许燕燕辩称：一、取予公司混淆了建立商品房买卖合同法律关系与签订正式《商品房买卖合同》的关系。1.商品房买卖法律关系的建立不等于签订了正式的《商品房买卖合同》。尽管许燕燕与取予公司于2017年9月19日建立了商品房买卖合同关系，但这并不意味着双方在此时即签订了《商品房买卖合同》。许燕燕与取予公司在《认购书》中约定签订《商品房买卖合同》的目的就在于许燕燕为了更好地实现购买房屋的合同目的，只有签订了正式的《商品房买卖合同》，许燕燕才能办理银行按揭贷款和房屋备案手续，进而完成房屋的过户，从而实现合同目的。如果只是建立商品房买卖合同关系而不去签订正式的《商品房买卖合同》，则后续的按揭贷款和备案手续根本无法办理，许燕燕购买房屋的合同目的也就无法实现。如果按照取予公司的观点，以许燕燕与其签订《认购书》而认定双方签订了《商品房买卖合同》，则许燕燕无法以《认购书》去办理银行按揭贷款和房屋备案手续，更不可能以《认购书》完成房屋的过户手续。因此，在双方明确约定限期签订《商品房买卖合同》的情况下，取予公司逾期不予签订的，显然违反了合同约定，应当承担违约责任。取予公司以建立房屋买卖法律关系即认定签订《商品房买卖合同》的主张，完全系规避违约责任的表现，毫无事实基础。2.许燕燕与取予公司直到本案二审期间才签订《商品房买卖合同》，办理银行按揭贷款和备案手续。许燕燕向法庭提交的证据显示，许燕燕与取予公司与本案二审期间签署了正式的《商品房买卖合同》，双方基于该协议办理备案手续和银行按揭贷款。这一事实也印证了许燕燕的观点，即签署《商品房买卖合同》属于合同约定的单独义务，该义务的履行直接关系合同的履行和合同目的的实现。因此，许燕燕与取予公司签订《认购书》，建立商品房买卖法律关系，不同于双方签订了《商品房买卖合同》。二、双倍返还定金系对违约责任的约定，属于违约定金。许燕燕与取予公司在认购书第五条明确约定“甲方违反本条任一约定的，甲方应双倍返还乙方已付的定金。”而第五条第一款明确约定甲方（取予公司）应当在认购书约定的签约时间届满前与乙方（许燕燕）签署《商品房买卖合同》。许燕燕认为，上述约定属于违约定金，收取定金一方违约的，应当按照约定承担双倍返还定金的违约责任。取予公司主张的定金罚则仅指解约、成约定金，与本案事实不符。1.上述定金罚则约定，不属于成约定金。《认购书》在已生效诉讼中被认定为具备商品房买卖实质条件的协议，在此情况下，不存在通过定金罚则的约定、适用来担保双方签订合同的必要和情形。因此，上述定金罚则的约定，不属于成约定金。2.上述定金罚则约定，亦不属于解约定金。《认购书》第五条明确约定双倍返还定金的情形在于甲方（取予公司）未能在签约时间届满前与乙方（许燕燕）签署《商品房买卖合同》，而非一方违约导致合同目的不能实现。因此，上述定金罚则亦不属于解约定金，在合同目的能够实现的情况下，只要出现约定的违约事实，也是能够适用该定金罚则。3.上述定金罚则约定，属于违约定金。本案定金罚则约定适用的情形在于取予公司未按照合同约定与许燕燕签订《商品房买卖合同》，并非违约行为导致合同目的不能实现。因此，本案定金约定属于违约定金，不需要合同目的不能实现，只需要满足定金罚则约定适用的违约情形即可。在合同目的能够实现的情况下，仍然能够适用。三、取予公司隐瞒违约事实，欺诈许燕燕，提起虚假诉讼，违约事实客观存在，应当承担违约责任。1.取予公司“一房二卖”，严重违约。许燕燕在一审时向法庭提交的第一组证据证实，取予公司在将涉案房屋已经出售给案外人刘丰的情况下，隐瞒该事实，又将房屋出售给许燕燕，导致房屋因案外人诉讼被司法查封，以至于对合同履行造成极大障碍。2.取予公司涉嫌虚假诉讼，浪费司法资源。取予公司枉顾自己“一房二卖”的违约事实，隐瞒真相，向一审法院提起诉讼，导致一审法院错误认定事实，判决许燕燕承担19万元左右的违约责任。取予公司的做法，不仅导致案件事实的认定存在问题，更是浪费司法资源的表现。综上所述，许燕燕认为，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，维护了法律的公平、正义。取予公司的上诉请求和主张，无事实基础及法律依据，请求依法驳回上诉，维持一审判决。许燕燕向一审法院起诉请求：1.判令取予公司双倍返还定金20万元；2.确认许燕燕、取予公司签订《郑州碧桂园天悦认购书》第七条关于装修款的约定无效，取予公司返还许燕燕装修款157863元，支付利息损失直至款项实际履行完毕日止；3.本案诉讼费由取予公司承担。一审法院认定的事实：2017年9月16日，取予公司收取许燕燕定金10万元，首期41万元。2017年9月18日，许燕燕、取予公司双方签订《郑州碧桂园天悦认购书》，约定许燕燕购买取予公司位于郑州经济技术开发区××、××天××楼××单元××号房（Ｙ306型）洋房一套，建筑面积133.46㎡，总金额为1938240元，定金10万元许燕燕须于签署本认购书时付清；在本认购书约定签约时间届满前与许燕燕签署商品房买卖合同及附件、补充协议及附录、委托装修合同、碧桂园天悦花苑前期物业服务协议、碧桂园天悦花苑临时管理规约，但许燕燕没来签署或拒绝签署的除外。认购书约定签约时间届满前，取予公司不得将许燕燕认购的物业另行出售。于2017年9月19日前交付588240元（含定金）；于2017年12月19日前交付135万元（银行按揭款）。取予公司违反任一约定，应双倍返还许燕燕已付的定金。许燕燕应于2017年9月19日前携带认购书、身份证明及第一期楼款与取予公司签署上述合同文件及办理相关手续。针对上述认购书，2017年9月19日，许燕燕（乙方）与取予公司（甲方）又签订《协议书》，约定：许燕燕购买取予公司案涉房屋双方就签署买卖合同时间、补交资料、房款支付等事宜达成本协议，乙方同意于2017年9月19日前向甲方支付首付款（含定金）588240元，逾期在90日之内，自约定应付款期限届满次日起至实际全额支付之日止，许燕燕按日向取予公司支付逾期应付款万分之二的违约金；超过90日的，取予公司有权解除协议，许燕燕按总房款15%支付违约金，取予公司不解除协议的，继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付之日止，许燕燕按日向取予公司支付逾期应付款万分之二的违约金。乙方签署本协议时在该商品房所在地未有郑州户60天的，乙方自愿同意于本协议签署之日起60天内，向甲方补充提交证明文件并按本协议约定签署买卖合同。如乙方未按前述约定期限向甲方提交证明文件的，则前述期限届满之日起自动解除，乙方应向甲方支付总房价款10%违约金，同时甲方有权不另行通知乙方而将该商品房转售他人。约定签约期限或通知签约期限届满时，如因乙方未能提供真实、客观的上述资料、或以对买卖合同文件有异议等原因为由拒绝与甲方签署买卖合同的，则本协议于约定签约期限或通知签约期限届满时自行终止，乙方应向甲方支付总房价款20%违约金，同时甲方有权不另行通知乙方而将该商品房转售他人。当日，双方又签订补充协议，就合同及其附件的有关条款的变更和未尽事宜即对商品房交付条件与交付手续、关于商品房质量及保修责任、关于物业管理及其他事项、关于建筑物区分所有权、关于销售和使用承诺、关于合同解除等进行补充。上述协议及补充协议签订后，许燕燕、取予公司双方还签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，约定××未与出卖人签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给出卖人的，××按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给出卖人。逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，××应向出卖人支付房屋总价15%的违约金。2017年9月19日，取予公司（出卖人）与许燕燕（××）签订《签署线下版买卖合同协议书》，约定：××明确知悉，买卖双方暂时无法通过政府网签系统签署《商品房买卖合同》及附件、附录为暂未递交政府审核的线下版本。出卖人承诺，该线下版买卖合同除无法生成合同编号外，其他内容与网签合同一致。现经双方友好协商，就双方最终通过政府网签系统签署该《商品房买卖合同》及附件、附录正式版本事宜达成一致并订立本协议，待“网签版买卖合同”签署后，“线下版买卖合同”自动终止履行，××已经支付的楼款以及税费转为“网签版买卖合同”××应支付给出卖人的楼款和税费。同日，双方还签订委托装修合同，约定：双方一致同意许燕燕委托取予公司对该房屋进行装修，并一致确认取予公司按本合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》对该房屋进行装修装饰。许燕燕应向取予公司支付装修费为157863.04元，于2017年9月19日前向取予公司一次性付清全部装修费。装修费为已包含增值税的价款，该房屋装修费适用增值税税率为11%。取予公司于2019年12月31日前完成该房屋的装修装饰并将房屋交付给许燕燕。鉴于取予公司负责开发该房屋所在项目同时受许燕燕委托对该房屋装修，同时为不影响取予公司对该房屋的施工，许燕燕同意不前往取予公司办理该房屋毛坯标准的接收，同意取予公司按照《装修内容和设备标准》的约定进行交付。2020年6月2日，许燕燕以双方未签订商品房买卖合同要求双倍返还定金等为由诉至该院。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。本案中，依双方签订认购书等，取予公司收取定金10万元后并未按照约定签订商品房买卖合同及附件等构成违约，现许燕燕据此为由要求双倍返还定金20万元，符合双方约定，理由正当，证据充分，该院予以支持。关于许燕燕其他请求，不具有《合同法》第五十二条规定情形，其主张于法无据，该院不予支持。关于取予公司的辩称意见，根据该院查明事实酌予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南取予房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还许燕燕定金20万元；二、驳回许燕燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7037元，减半收取3518.5元，由许燕燕负担1678.71元，河南取予房地产开发有限公司负担1839.79元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。取予公司提交证据四组：第一组证据为一审法院（2019）豫0191民初26017号民事判决书一份，拟证明许燕燕签订的线下版购房合同及补充协议等购房资料，该判决认为“原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示”，即认定双方依法成立的合同应当受法律保护。但本案却认为双方未签订合同，作出了不同的法律性质认定。本案一审判决不具有任何指引作用，不利于该纠纷的解决。第二组证据为《和解协议》一份，拟证明一审法院（2019）豫0191民初26017号民事判决书下达后，双方经协商许燕燕支付6万元逾期付款违约金。许燕燕因不具有购房资格、延期付款等原因，在长达两年有余的违约期间内而实际承担的赔偿金额仅为6万元。第三组证据为（2018）豫0191民初21340号之一民事裁定书一份，拟证明取予公司在许燕燕第一次网签时才得知该房屋被案外人司法查封，查封时未通知取予公司，取予公司不存在任何过错。取予公司得知房屋查封之后，积极协调一审法院解封。房屋解封之后也及时通知许燕燕进行网签备案，但许燕燕在一审期间故意拖延网签备案时间，其存在重大过错。第四组证据为编号J20006153738《商品房买卖合同》和《合同信息备案摘要》各一份，拟证明许燕燕的购房目的并非不能实现，现已进行网签备案，许燕燕缴纳的定金已经转换成购房款，不应当适用定金罚则。许燕燕质证称：一、许燕燕与取予公司根本没有签订所谓线下的《商品房买卖合同》，（2019）豫0191民初26017号民事判决书中的《商品房买卖合同》实际为许燕燕与取予公司签订的《认购书》。该案审理时，取予公司作为原告没有提交过《商品房买卖合同》，只是提交了《认购书》和与之相关的补充协议。因此，不存在一审法院对同一事实作出不同法律性质认定的情况，这完全系取予公司混淆本案事实所致。二、《和解协议》系取予公司欺瞒法庭和许燕燕的情况下签订，依法应当撤销。许燕燕在本案一审中向法庭提交的第一组证据充分证明，取予公司在将涉案房屋出售给案外人刘丰的情况下，欺瞒许燕燕，与许燕燕签订《认购书》，因案外人刘丰的诉讼导致涉案房屋被司法查封，影响合同履行。取予公司却隐瞒这一事实向一审法院起诉，主张许燕燕承担违约责任，导致法庭未在完全查明案件事实的情况下判处许燕燕承担巨额违约责任。取予公司的行为涉嫌虚假诉讼。三、取予公司作为专业房地产开发公司，房产的物权所有人，保证房屋产权明晰、无瑕疵是其法定、约定职责。取予公司在涉案房屋已经出售给案外人的情况下，又卖给许燕燕，显然违反约定，应当承担房屋被司法查封进而导致合同迟延履行的违约责任。许燕燕向二审法庭提交的第二组证据证明，许燕燕在收到取予公司网签备案的通知后，积极协助办理相关手续，但取予公司却已电脑坏了无法办理为由拖延。四、《商品房买卖合同》和备案手续的办理恰好说明取予公司违约事实的存在。本案《认购书》中对于定金的约定属于违约定金，不需要合同目的的不能实现，也不需要双方解除合同，在取予公司违约的情况下，一审法院依法判决其按照约定承担违约责任，事实清楚，适用法律正确。许燕燕提交证据二组：第一组证据为《商品房买卖合同》、《合同信息备案摘要》各一份，拟证明许燕燕与取予公司在二审期间才签订正式《商品房买卖合同》，并此基础上完成了合同的备案。取予公司主张2017年9月19日即签订《商品房买卖合同》的说法，完全与客观事实不符。第二组证据为《律师函》、EMS中国邮政速递物流截图各一份，拟证明本案一审后，许燕燕在接到取予公司通知后，及时沟通签订《商品房买卖合同》和备案事宜，但因取予公司的原因导致办理拖延。取予公司主张许燕燕在收到网签备案手续后借故拖延，与事实不符。取予公司质证称，对第一组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。2020年7月20日，双方已经签订了网签版的备案合同，并进行了网签备案，但涉案商品房买卖的法律关系已经于2017年9月19日签订的线下版合同时已经成立。取予公司基于线下版的购房合同也为××保留房屋至今，取予公司不存在逾期未签约的情况，无法办理网签的真正原因是因××长期无法解决限购资格。对第二组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。该涉案房屋被案外人刘丰查封的裁定已于一审审理期间被撤销，取予公司及时通知××进行网签备案，但××却以一审审理结果之后再考虑签约的问题而拖延至一审判决下达之后。在一审判决下达当日，××的配偶李永亮当日即于取予公司收销售人员联系要求签约，但因网签系统电脑原因，直到7月20日才进行了网签备案。取予公司不存在拖延签约的情况。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为许燕燕对取予公司提交证据的真实性未表示异议、取予公司对许燕燕提交证据的真实性予以认可，本院均予以采信。本院经审理查明，2020年7月20日，双方当事人签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，并进行了网签备案。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，许燕燕、取予公司于2017年9月18日签订的《郑州碧桂园天悦认购书》、于2017年9月19日签订的《协议书》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。一审法院（2019）豫0191民初26017号民事判决仅查明许燕燕、取予公司于2017年9月18日签订《郑州碧桂园天悦认购书》、于2017年9月19日签订《协议书》及补充协议，并未查明双方签订线下版购房合同及补充协议等事实，故对取予公司关于一审判决对双方签订的线下版买卖合同的法律效力认定不一，存在相互冲突的上诉理由，本院不予认可。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，许燕燕与取予公司签订《郑州碧桂园天悦认购书》、《协议书》及补充协议后，双方建立房屋买卖法律关系，签订正式的《商品房买卖合同》、在行政主管部门登记备案并取得涉案房屋的物权是许燕燕的目的。但取予公司收取许燕燕支付的10万元定金后，未按照约定与许燕燕签订《商品房买卖合同》并备案，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审判决有事实和法律依据，判决结果并无不当。虽然取予公司在上诉期间与许燕燕签订了《商品房买卖合同》并备案，但并不能因此免除取予公司应当承担的违约责任。取予公司的其他上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，河南取予房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7037元，由上诉人河南取予房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年八月十九日书记员  郭新新