浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初6014号 原告：金华欧景置业有限公司，住所地金华市婺城区宾虹路1195号校区内东北角。 法定代表人：虞云新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔亚东，浙江百工律师事务所律师。 被告：金华市子矜教育科技有限公司，住所地金华市婺城区李渔路1268号欧景名城7幢101室。 法定代表人：干益飞。 破产管理人：浙江泽大（金华）律师事务所。 委托诉讼代理人：叶胜阳，浙江泽大（金华）律师事务所律师。 被告：干益飞，男，1985年9月5日出生，汉族，住宁波市宁海县 委托诉讼代理人：潘建云，浙江训和律师事务所律师。 被告：浙江子矜教育科技有限公司，住所地宁波高新区扬帆路999弄5号536。 法定代表人：干益飞。 原告金华欧景置业有限公司（以下简称欧景置业）与被告金华市子矜教育科技有限公司（以下简称金华子矜）、干益飞、浙江子矜教育科技有限公司（以下简称浙江子矜）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日后，依法适用普通程序，于2020年4月26日、7月28日两次公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告浙江子矜经本院合法传唤、无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告欧景置业向本院提出诉讼请求：1.被告金华子矜支付租金4911655元；2.被告金华子矜支付2018年5月－2019年3月期间的水电燃气费95931.61元；3.被告金华子矜支付因超出1000元/平方米的装修费用10096585元；4.被告金华子矜支付违约金530万元；5.被告干益飞对上述债务承担连带清偿责任；6.被告浙江子矜在未缴注册资金范围内对上述债务承担连带清偿责任；7.三被告承担诉讼费。事实与理由：2016年9月9日，被告金华子矜向原告承租金华欧景名城商场用于教育培训，双方签订了《场地合作合同》。2017年8月13日，双方签订《计租日与租金支付方式确认函》，就租金的支付时间、金额等进行了约定。但被告金华子矜多次逾期支付租金，原告经多次催讨无效后通知终止合同。2019年3月31日，被告金华子矜撤场，但至今尚欠租金4911655、水电燃气费95931.61元。根据《场地租赁合同》约定，被告金华子矜应承担违约金530万元。另根据原告与被告金华子矜、干益飞和案外人河南省明合实业有限公司2018年5月22日签订的《协议书》，被告金华子矜应承担超出1000元/平方米的装修费用15527652元，被告干益飞自愿对被告金华子矜因履行《场地租赁合同》对原告所负债务承担连带清偿责任。被告金华子矜注册资本为人民币3000万元，被告浙江子矜系全资股东，应在未缴注册资本范围内对被告金华子矜的债务承担连带清偿责任。 被告金华子矜辩称：该公司于2018年8月1日退出管理，并由原告接手经营，故租金计算的截止日期应为2018年8月1日，且公司账户还有余额，故原告主张此后租金和水电燃气费无事实依据；现管理人仅接管了部分财务资料，没有对公司债务委托专门会计师事务所审计，无法明确装修金额，且合同约定装修由原告负责，且不应超出1000元/平方米，原告主张已超出合同约定，不应由被告承担，另有供各楼层使用和公共部位装修费用，不应计入装修总额，且装修存在折旧，被告仅使用1年零2个月就由原告接管，无权按装修投入价主张；原告未按合同约定交付场地，同时引进了与被告经营雷同的业态（儿童游乐产品），违约在先，故无权主张违约金，即使存在违约，违约金也明显过高；被告浙江子矜作为金华子矜的股东，有义务向被告金华子矜履行出资义务，股东的未来出资属金华子矜可期待财产，根据《企业破产法》第三十五条规定，人民法院受理破产申请后，债务人的出资人未完全履行出资义务的，管理人应当要求出资人缴纳出资，不受出资期限的限制，且章程规定是2046年7月1日前缴纳，现法院已于2020年2月17日裁定受理金华子矜破产清算，故只有管理人才有权要求股东缴纳出资并纳入破产企业的资产，由所有债权人公平受偿，原告无权在个案中要求被告浙江子矜承担法律责任，有违个别清偿原则，管理人已向法院提起追收出资的诉讼。 被告干益飞辩称，同意上述的答辩意见，补充：本案所涉法律关系并非房屋租赁合同，而是合伙协议法律关系，应按合伙协议纠纷处理，不能按房屋租赁合同简单认定双方的权利义务；原告诉状陈述被告撤场的时间2019年3月31日与事实不符，《场地合作协议》已于2018年8月1日终止，被告为配合原告后续正常经营、稳定第三学府而在此后受原告委托运营管理，第三学府的租金、水电费等费用均由原告收支，连同原告的管理团队薪资也由原告支出，故该期间的租金和水电费均不应由被告承担；抽成租金属于合伙协议的保底条款，违背了合伙共同风险、共享利益的法定原则，系无效条款，不应受到法律支持；承租总面积为17375.43平方米，原告应自行承担装修费用为17375430元，且原告所举证据不足以证明支出的装修总金额，合同期为10年，但被告仅实际使用423天（2017年6月3日－2018年7月31日），事后即由原告占有和使用，按照《城镇房屋租赁合同司法解释》第十一条规定的原则，应参照剩余租赁期限装修装饰残值由原告进行补偿，由此折算，被告应承担的超出17375430元装修费用的比例为0.11589；装修价值大部分不是涉案场地相关，且原告未按合同交付场地，也应向被告支付违约金158万元，另原告于2017年8月、9月、11月和2018年7月等租赁期限内，对外引兆丰超市、兆丰餐饮、路飞堂饮品、多多母婴生活馆、米丝迪克服装店、惠龙烟酒商行、正弘食品、东辰夕林教育咨询、朝日教育咨询、卯木艺术等商家经营同质化产品，导致被告的经营造成冲击，原告应按合同约定承担违约责任（被告可选择减少50%租金、停止付租金及其他费直至原告纠正上述违法行为乃至终止本合同，且原告须赔偿被告金华子矜造成的所有损失），从原告的债权中抵销或扣减，故原告的违约金请求无事实和法律依据，且远远超出其实际损失；协议约定保证人担保的主债务履行期限为2018年7月15日前，且未约定保证期间，原告现在才向被告主张权利，已过保证期间，驳回对干益飞的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.合同的终止时间，原告提交告知函和第三学府交接表，被告金华子矜提出质证意见认为，是否收到告知函以干益飞陈述为准，双方交接仅针对部分财产，原告事实上已于2018年8月1日接手管理，被告干益飞提出质证意见认为，未收到告知函，合同于2018年8月1日终止，此后就由原告接手管理（收取租金、支付水电费等），连同原告的管理团队也是应原告要求才留下，管理团队的工资也由原告支付，交接表仅是因原告要求，留守管理团队对办公设备和文件的交接，恰能证明场地早已由原告经营管理，并提交联合催款函、公告函和场地经营视频，原告提出质证意见认为，仅是监督被告经营，本院经审核认为，告知函虽未经被告签收确认，但与到庭被告无异议的交接表相互印证，且到庭被告也确认仍有管理团队参与管理，也无证据证明原告支付了管理团队的工资，对原告所举证据的证明力，予以确认；2.装修的总金额，原告提交工程造价咨询报告书、合同、审定单、付款凭证、发票，被告金华子矜提出质证意见认为，咨询报告确定的造价过高，由法院认定，未经审计的项目中，有些部位的装修是针对1－4层，但合作项目仅为1－3层，具体以干益飞意见为准，被告干益飞提出质证意见认为，被告金华子矜仅使用1－3层的部分场地，但咨询报告是针对1－3层所有场地，且原告放弃了高额的工期违约金270万元、315万元，消防工程双方约定应让利16%，但鉴定并未体现，间接导致造价审计成本增加，以上款项均不应计入装修总额，弱电工程造价高于原告实际支付的金额，该部分费用应以实际支出为准，针对空调工程的结算报告无审计人员印章，形式不合法，部分项目的施工并非针对合作项目，其他未经审计的装修证据的真实性、关联性、合法性均有异议，本院经审核认为，原告于庭审后自愿表示放弃对未经造价审计部门审计项目费用的主张，故未经审计的相关证据不再认定，被告干益飞虽申请重新评估，但因未缴纳评估费致评估机构退回评估，其应承担不利的后果，对原告已委托造价的装修工程款，以原告造价报告书确定，但因商场装修工程（二标段）2层、消防安装工程、弱电工程、空调安装工程的造价审计结论高出原告已付金额，明显不合理，本院按实际付款金额予以调整；3.原告交付场地的面积，被告干益飞提交《面积变更补充协议》，原告提出质证意见认为，协议无原告公章，也未授权公司员工，真实性有异议，本院经审核认为，该证未经原告签字盖章，且被告干益飞答辩时认可的面积超出原告所主张的面积，故以合同约定和原告自认的面积确定；4.原告是否违反合同约定保证无同质化产品经营存在，被告干益飞提交企业信用查询信息，原告提出质证意见认为，以上经营存在与被告金华子矜的经营并不矛盾，反而增加人流量，若存在，肯定已得到被告同意，否则被告会向原告发出书面材料，本院经审核认为，被告金华子矜在原告起诉前，从未对此提出异议和要求原告承担相应的违约责任，而其未按约支付2017年8月－2018年1月租金的违约行为已经本院生效法律文书和双方于2018年5月22日《协议书》确认，上述期间，大部分经营户均已依法注册后营业，故可推定以上经营均已经被告金华子矜同意，对该组证据的证明力，不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月9日，原告与被告金华子矜签订《场地合作合同》，约定：双方共同合作经营位于金华市××路××教育城市综合体，原告将位于金华市婺城区宾虹路1195号的金华欧景名城商场物业一楼2058平方米、二楼7700平方米、三楼6786平方米，共计16544平方米与被告金华子矜拥有的教育品牌资源进行合作经营；原告同意给予被告金华子矜移交场地之日起45天的装修免租期，计租日以场地计租日确认函为准，以实际开业日为准；合作期限10年，自2016年12月16日－2026年12月15日，如因原告交付场地原因导致延后的，合作期限顺延，以交付场地时间为准；2016年12月16日－2019年12月15日，被告金华子矜每年支付固定租金380万元和4%营业额的提成租金，保底租金为530万元／年，2019年12月16日－2022年12月15日，被告金华子矜每年支付固定租金480万元和5%营业额的提成租金，保底租金为640万元／年，2022年12月16日－2026年12月15日，被告金华子矜每年支付固定租金580万元和6%营业额的提成租金，保底租金为780万元／年（本条中的“年”为公历年，如果实际租赁日不客足365天，根据实际租赁日按比例折算确定公历年租金计算标准的分界点），每年分2次支付，2016年12月15日（以开业时间为准，提前1个月支付）支付当年租固定租金的50%，即人民币190万元，2017年6月15日支付当年余下固定租金50%，且按当期营业收入支付分成，以此类推，此后每期的支付时间均为12月15日和6月15日；原告按照被告金华子矜提供的装修设计图纸要求的标准负责对场地的硬件进行装修（包括顶、地、水、电、空调、灯光、排风、排油、排烟、线路、广播、消防、通信、网络等以及品牌与品牌间的墙体隔断），装修单价按1000元人民币／平方（含原告投资设备）；除非取得被告金华子矜事先书面同意，原告保证在合同期限或任何延期内，不论是否收取报酬，不得通过经营及直接或间接出租、转租或转让本协议约定的建筑物任何部分等任何方式经营与被告金华子矜同质化产品（被告金华子矜的经营范围有：非学历类教育、儿童娱乐、文教用品、玩具、书刊杂志、亲子购物、创客教育、机器人、休闲餐饮、轻餐、咖啡、美容护理、生活用品店、个人护理、婚纱摄影等），如违反，被告金华子矜有权选择1.减少50%租金，2.停止付租金及其他费直至原告纠正上述违法行为，3.终止本合同，原告须赔偿被告金华子矜造成的所有损失；若原告无任何违约行为时，被告金华子矜接到原告书面通知后逾期60天仍未足额支付租金及其它费用的，原告可立即终止合同，被告金华子矜按当年保底费用向原告承担违约金等。事后，原告对场地进行了装修，并于2017年6月3日向被告金华子矜交付了场地（浙江东升工程造价咨询有限公司受原告委托对第三学府的消防安装工程、弱电工程、空调安装工程、商场装修工程一标段、二标段五项工程进行造价，确定该五项工程款总额为26640585元，商场装修工程（二标段）2层、消防安装工程、弱电工程、空调安装工程实际支付款和审定差额763266.10元）。8月13日，双方签订《计租日与租金支付方式确认函》，固定租金的计租起始日为2017年6月3日，每半年交纳固定租金，交纳时间为每年的5月3日和11月3日（首期交纳时间为2017年6月3日）；抽成租金于每年的7月1日前（首期抽成租金的交纳时间为2018年7月1日）；本确认函与原《场地合作合同》有冲突的，以本确认函为准，其余条款按原合同执行。2018年5月22日，因被告金华子矜未按约支付租金和水电燃气等费用，原告与被告金华子矜、干益飞和案外人河南省明合实业有限公司签订《协议书》，确认：截至签订本协议之日，被告金华子矜共欠租金485万元（2017年12月3日－2018年6月2日租金145万元，已经生效法律文书判决确定；2018年6月3日－2018年12月2日固定租金190万元；2017年6月3日－2018年6月2日抽成租金150万元）、水电燃气费493125.94元（2017年8月－2018年4月）；被告金华子矜承诺于2018年7月15日前一次性付清上述租金485万元，如能按时支付，原告放弃追究迟延支付租金的违约责任，否则有权要求被告金华子矜承担100万元的违约责任；被告金华子矜承诺于2018年6月10日前一次性付清水电燃气费493125.94元；干益飞、河南省明合实业有限公司对上述债务以及被告金华子矜后续履行原合同和本协议中对原告所负全部债务（包括但不限于租金、水电费、违约金、装修费等）承担连带保证责任；原合同约定的原告承担1000元／平方米的装修费，原告在装修完成后进行审价，超过1000元／平方米的费用由被告金华子矜承担等。2018年8月2日，原告委派了工作人员参与第三学府的经营（被告金华子矜管理团队参与经营），用于支付水电燃气费的账户余额为119636.75元（至2019年3月，由原告垫付水电燃气费95931.61元）。期间，原告收到转租户租金964259.25元，并将其中的659969.25元用于扣减2018年6月3日－12月2日固定租金，余款用于扣减2018年12月3日－2019年3月31日固定租金。2019年3月29日，原告发出告知函，告知被告金华子矜拖欠固定租金和抽成租金、水电燃气费等，决定终止合同，限定4月5日前完成交接和撤场，同时告知若不签订《终止协议》，将按合同约定单方终止合同和主张违约责任。4月4日，双方办理了交接手续，被告金华子矜管理团队撤出第三学府。 另查明，被告金华子矜于2016年6月17日成立，注册资本为人民币3000万元，股东为被告浙江子矜，认缴届满日期为2046年7月1日，浙江子矜至今未实际缴纳出资。2020年1月20日，本院受理昆山成育铭工业设备有限公司申请对被告金华子矜进行破产清算。次月17日，本院依法裁定受理，并于26日指定浙江泽大（金华）律师事务所担任管理人。 本院认为，《场地合作合同》、《计租日与租金支付方式确认函》和《协议书》属原告与被告金华子矜自愿协商所签，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人均应按约履行。原告按约装修后交付了场地，被告未按约付款属违约，应承担违约责任，但双方约定的违约金过高，本院按158万元予以调整。本案争议的焦点有：1.原告与被告金华子矜间的法律关系，双方所签的合同名称虽为合作合同，但原告并不参与培训机构的日常经营管理，其在交付场地前虽进行了装修并承担了装修费用，但并不承担经营风险，故双方的法律关系应为租赁合同关系；2.合同的终止时间，原告自2018年8月2日委派人员到第三学府，但被告金华子矜的管理团队仍在，管理团队在退出后与原告办理交接手续，因双方未签订终止合同的书面协议，以双方办理交接的时间作为合同解除的时间；被告抗辩管理团队的工资由原告支付，无证据证明，应承担举证不能的不利后果；3.涉案工程款总金额，因商场装修工程（二标段）2层、消防安装工程、弱电工程、空调安装工程审计报告金额高于原告已付金额，故按已付金额予以调整。原告对其他款项的计算并无不当，予以确认。本院现已受理被告金华子矜破产申请，债务人的出资人未履行出资义务的，应由管理人提起要求出资人缴纳认缴的出资，且原告应在破产程序中实现债权，且原告诉请表述不当，予以纠正。被告干益飞自愿对被告金华子矜因履行涉案合同相关债务提供连带责任保证，但未约定保证期间，保证期间为主债务履行期届满6个月，故被告仅对《协议书》之外的债务承担连带清偿责任。综上，对原告合理的诉请，本院予以支持。租赁合同因承租人违约解除时，承租人无权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值，被告相关抗辩，不予采纳。浙江子矜经本院合法传唤拒不到庭，系对国家司法制度的藐视和对其诉讼权利的放弃，应当自负由此产生对其不利的法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告金华市子矜教育科技有限公司应付原告金华欧景置业有限公司租金4911655元； 二、确认被告金华市子矜教育科技有限公司应付原告金华欧景置业有限公司水电燃气费95931.61元； 三、确认被告金华市子矜教育科技有限公司应付原告金华欧景置业有限公司装修费用9333318.90元； 四、确认被告金华市子矜教育科技有限公司应付原告金华欧景置业有限公司违约金158万元； 五、被告干益飞对第一项中的2171624.25元租金和第三、第四项债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告金华欧景置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费143820元（原告已预交），原告金华欧景置业有限公司负担26495元，被告负担117325元（三被告须在案件生效之日起7日内向本院交纳，逾期将强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴松玲 人民陪审员  朱宗成 人民陪审员  陈素清 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  黄俊伟