江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏07民终2243号上诉人（原审原告）：庄红宝，男，汉族，1971年12月21日出生，住连云港市海州区。上诉人（原审原告）：陆琴，女，汉族，1979年7月7日出生，住连云港市海州区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：田浩轩，江苏苍佑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港市海州区中茵名都物业管理委员会，住所地连云港市海州区海宁西路9号。负责人：高乔裕，主任。原审第三人：江苏钰之鑫物业服务有限公司（原名称：连云港钰鑫物业服务有限公司），住所地连云港市海州区朝阳中路168号祥源国际大厦1801室。法定代表人：朱正柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈晓凤，该公司员工。委托诉讼代理人：崔家新，江苏田湾律师事务所律师。上诉人庄红宝、陆琴因与被上诉人连云港市海州区中茵名都物业管理委员会（以下简称中茵名都物管会）及原审第三人江苏钰之鑫物业服务有限公司（以下简称钰之鑫物业）业主撤销权纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初10511号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人中茵名都物管会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人庄红宝、陆琴上诉请求：依法撤销一审裁定，改判撤销被上诉人与原审第三人之间签订的《中茵.名都小区一、二期物业服务合同》中第十一条关于商业物业服务费用按2元/月/平方标准收取的约定；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人作为代行业主大会或业委会职责的管理组织，其对外签订物业合同并约定相应条款应来源于有权业主通过合法程序作出的合意或授权，未得到合意授权而签订合同相关条款侵害了他人合法权益，业主有权予以撤销。1.根据《江苏省物业服务收费管理办法》(苏发改规发【2018】3号)第七条规定，非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在服务合同中约定。该条明确对于非住宅物业服务的收费只有业主、物业使用人与物业服务企业直接协商确定或者由当事双方直接签订的服务合同中约定，没有规定业主大会或业委会与物业服务企业协商确定。故作为代行相关职责的被上诉人在没有非住宅业主明确授权的情况下，没有资格或者权利与物业服务企业直接协商确定非住宅的物业收费标准。其与原审第三人签订的《物业服务合同》中直接约定商业物业缴费标准，对上诉人既无约束力，也属严重侵害了上诉人合法权益的行为决定，上诉人有权予以撤销。2.一审判决所认定的原审第三人曾经在上诉人处张贴过物业费催缴通知书，并无确切事实予以证实，即使张贴过也无法就此当然认定上诉人对收费标准和数额表示认可。二、业主撤销权的行使对象并不仅限于小区业委会或物管会的内部管理决议，对明显侵害业主合法权益的外部行为，且相关外部行为相对方对其侵害行为决定明知的，受害业主当然有权提起撤销权之诉，否则有违立法本意。1.本案被上诉人与原审第三人签订的《物业服务合同》虽属外部行为，但无论是决定选聘哪家物业服务企业，还是确定合同基本内容条款，被上诉人均应通过事先张贴公告、有效通知业主、业主大会决议或投票通过等正当程序，或者通过特定业主的特别授权，才能对外做出合法行为，否则这一外部行为必然侵害业主权益。故此“该外部签约行为”也应属于《物权法》第七十八条规定的“决定”之立法本意范畴，理应纳入业主撤销权的行使范围。2.作为专业的物业服务企业，对于《江苏省物业服务收费管理办法》中规定的非住宅物业收费确定方式应明知，原审第三人并未按照上述方式确定该收费标准，也未取得上诉人的事后追认，应属于与被上诉人恶意串通行为，损害了非住宅业主的合法权益，对上诉人不具有约束力。综上，一审裁定驳回起诉显属错误，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人中茵名都物管会未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。原审第三人钰之鑫物业答辩称，1.中茵名都物管会代行的是业主大会和业主委员会的职责，有权直接选定物业服务公司。2.业主撤销权的行使对象是中茵名都物管会的相关决定，而非具体的物业服务条款。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷若干问题的解释》第二条的规定，业主对具体合同条款可以主张无效。但本案不属于可以主张的无效的情形。3.非住宅物业费可以在物业合同中直接约定，而不是必须由物业服务企业与每个非住宅业主一一协商。4.即使上诉人主张撤销权，但是根据最高人民法院《关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体法律若干问题的解释》，上诉人应该知道一年内提起，而本案上诉人一直交纳住宅部分的物业费，明知该物业合同存在，现在提起撤销，已经超过了时效。综上，驳回上诉，维持原判。庄红宝、陆琴向一审法院起诉请求：1.依法撤销中茵名都物管会与钰之鑫物业签订的《中茵.名都小区一、二期物业服务合同》中第十一条关于商业物业服务费收费标准的约定；2.中茵名都物管会承担本案诉讼费。一审法院认定事实：庄红宝、陆琴系夫妻，二人系海州区海宁西路9号中茵名都12号楼12-3、12-5号商铺所有权人，产权登记时间为2015年，后该商铺由其经营使用。因中茵名都小区未能成立业主大会，在的指导下成立中茵名都物管会，代行业主大会和业主委员会职责。2016年11月1日，中茵名都物管会与钰之鑫物业签订《中茵.名都小区一、二期物业服务合同》，合同期限自2016年11月1日起至2023年10月31日止。合同第十一条中约定了物业服务费标准，其中普通住宅无电梯物业服务费为0.80元/月/平方米、普通住宅有电梯物业服务费为1.10元/月/平方米、商业物业服务费标准为2.00元/月/平方米。庄红宝、陆琴同时还为中茵名都小区27号楼一单元201室业主，自钰之鑫物业提供物业服务始，庄红宝、陆琴按时缴纳住宅物业费、未缴纳12-3、12-5号商铺的物业服务费。另查明，2019年1月11日，钰鑫之物业在12-3、12-5号商铺张贴《物业费催缴通知书》，催缴12-3、12-5号商铺拖欠的物业服务费、公共能耗费。2019年11月15日，钰之鑫物业向一审法院起诉庄红宝、陆琴，要求支付2016年11月1日至2019年12月31日期间12-3商铺物业服务费25422.0元，公共水电费570.0元；12-5商铺物业服务费10812.9元，公共水电费合435.0元；总计37239.9元。因庄红宝、陆琴随后就本案起诉，钰之鑫物业撤回起诉。一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。故业主撤销权的对象是业主大会或者业主委员会的决定。根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》相关规定，业主大会应当依照法定程序选聘物业服务企业，业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对于非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由当事人在物业服务合同中约定。本案中因中茵名都小区未能成立业主大会，中茵名都物管会代行业主大会和业主委员会职责，其有权选聘物业服务企业并签订物业服务合同，该项决定对小区业主具有约束力。中茵名都物管会作出的选聘物业服务企业的决定如侵害了业主的合法权益或者违反了法定程序，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。本案中，庄红宝、陆琴作为业主行使撤销权，但其诉请撤销的对象不是中茵名都物管会选聘钰之鑫物业的决定，而仅是《中茵.名都小区一、二期物业服务合同》中第十一条关于商业物业服务费收费标准的约定，因此本案不属于业主撤销权的适用范围。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、《物业管理条例》第三十五条、《江苏省物业管理条例》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，裁定驳回庄红宝、陆琴的起诉。案件受理费100元，不予收取。二审期间查明，连云港钰鑫物业服务有限公司于2020年8月12日变更名称为江苏钰之鑫物业服务有限公司。本院认为，上诉人本案诉请撤销的是中茵名都物管会与钰之鑫物业之间签订的《中茵.名都小区一、二期物业服务合同》第十一条关于商业物业服务费收费标准的约定，并非业委会作出的相关决定或决议。作为业主的庄红宝、陆琴无权对此行使撤销权。一审法院以本案不属于业主撤销权适用范围驳回庄红宝、陆琴的起诉并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。一审案件受理费100元，不予收取；二审案件受理费100元，不予收取。本裁定为终审裁定。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年八月二十日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。