辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4808号上诉人（原审被告）：李政伟，男，1987年12月12日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：葛忠宝，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘喜胜，男，1978年10月29日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。原审第三人：路楠，男，1991年7月16日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。上诉人李政伟与被上诉人潘喜胜、原审第三人路楠房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初8261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李政伟上诉请求：1.请求撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实和适用法律错误。一、被上诉人租赁档口后自行停业长达几个月，系因其自身原因经营不善。上诉人并未对被上诉人进行断电，如真发生断电，被上诉人未采取任何手段主张权利，也不合常理，故一审法院认定上诉人断电，存在违约行为，认定事实错误；二、双方签订的合同合法有效。被上诉人擅自停业，按照该合同条款，租金不予退还，被上诉人无权向上诉人主张返还租金，如超越合同约定作出判决显失公平，也使得合同的签订丧失法律意义；三、被上诉人自行停业的行为，构成合同法第94条的规定，其已明确不履行合同主要义务，达到合同法定解除条件，因此应对其违约行为承担相应法律后果。四、被上诉人在停业前就拖欠管理费，一审法院未就上诉人的请求予以审理，适用法律错误。虽然上诉人未提出反诉，但在原审法院予以支持被上诉人请求的情况下，应对上诉人的该部分请求一并审理。二审审理中，李政伟向本院递交反诉状，请求判令潘喜胜支付其八个月的管理费10400元。潘喜胜辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。路楠辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。潘喜胜向一审法院起诉请求：1.判令双方解除合同，被告退还租金3万元、保证金2000元；2.赔偿原告食品加工设备、餐具费用、原材料款共计4000元；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告放弃对加工设备、赔偿原料4000元的诉讼请求。一审法院认定事实：2019年3月1日，原告与被告签订了《美食广场档口租赁合同》，被告将位于沈阳市沈北新区档口租赁给原告，合同约定，租期一年，自2019年3月1日至2020年2月28日。租赁期间租金4万元，保证金2千元，每月水电卫生及管理费1300元。被告负责广告宣传，乙方经营期间未经被告同意不得私自闭店，否则甲方有权收回档口，剩余租金不予退还等事项。合同签订后，原告支付被告租金4万元，保证金2千元，被告采取了合理的宣传和推广方式履行了合同约定义务，2019年5月原告没有缴纳水电卫生以及管理费，档口电断供，后原告没有再经营。2019年8月10日被告在涉案档口张贴解除合同通知。另查明，被告于2019年8月13日与本案第三人路楠签订租赁合同，将涉案档口租给本案第三人，租期为2019年9月1日至2020年8月31日。目前该档口由路楠实际占有。一审法院认为，本案原告、被告间的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张解除租赁合同。庭审中，被告举证“美食广场创业者（13）”微信截图，截图载明：“档口有急事或者产品升级，需要停业三天以上的（包括三天）必须提前打招呼，禁止私自停业……违反规定，将按照合同规定处理，收回档口经营权，终止合同。”落款时间2019年3月25日。原告在合同履行期间确实存在不缴纳电费等情况，双方签订的《美食广场档口租赁合同》第二条3款约定，乙方需按1300元/月向甲方交付公共部分的电、水、卫生以及管理费用（无论营业与否均按月收取，逾期不交所产生的滞纳金及费用经核算后从租金中扣除，相应租期缩短）。被告应依据合同约定处理，或双方磋商解决，不应给原告档口断电，影响原告经营，原告从2019年5月至2019年8月期间处于闭店状态，原告、被告均有责任。被告提供的证据不足以证明原告行为属于双方签订的租赁合同第三条15款约定情况，被告不享有单方解除权。2019年8月10日,李政伟发送解除合同通知，不发生解除合同的法律效力。被告于2019年8月13日与本案第三人路楠签订租赁合同，将涉案档口租给本案第三人，租期为2019年9月1日至2020年8月31日。庭审中，第三人路楠陈述，该档口由其占有使用，原告租赁合同目的无法实现，且被告李政伟于2019年8月10日以通知的方式明确表示解除与原告的租赁合同，故原告主张解除合同，给予支持；关于原告主张退还租金3万元、保证金2000元。按照《合同法》相关规定，合同自通知到达对方时解除，载有解除请求的起诉状送达被告时，发生合同解除的效力。本案被告于2019年10月15日收到起诉状，故原告、被告2019年2月10日签订的《美食广场档口租赁合同》应在2019年10月15日解除，被告应返还剩余租金以及保证金。原告已支付被告一年租金4万元以及保证金2000元，故被告应返还原告2019年10月16日至2020年2月28日租金15000元（40000÷12×4.5=15000）以及保证金2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告潘喜胜与被告李政伟于2019年3月1日签订的《美食广场档口租赁合同》；二、被告李政伟于本判决生效后十日内返还原告潘喜胜2019年10月16日至2020年2月28日租金15000元；三、被告李政伟于本判决生效后十日内返还原告潘喜胜保证金2000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费（已减半收取）350元，由被告李政伟负担165元，原告负担185元。二审期间，上诉人向法庭提交光盘一张，用以证明上诉人没有给被上诉人断电，广场只有一个总闸，在一楼，每个档口都有独立的电表，如果断电，全部档口都会断电。被上诉人发表质证意见：总闸在一楼没有争议，但是每个档口都有分闸，钥匙在上诉人手里，上诉人把分闸拉下，重新上锁，导致被上诉人无法经营。原审第三人路楠发表质证意见：总闸和分闸的情况同被上诉人所述一致，我接手时被上诉人的经营物品、加工设备都还在档口里。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为李政伟应否返还潘喜胜租金。上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，潘喜胜按约定交纳了租金，并交纳了3月、4月的相关费用。双方因5月份的费用发生纠纷，潘喜胜自2019年5月15日开始一直处于停业状态，直至李政伟将案涉档口出租给路楠。本院认为，依据租赁合同，双方仅约定了每月水、电、卫生及管理费1300元，并未约定上述费用具体的交纳时间。即便逾期未交，产生的滞纳金及费用李政伟也可以从租金中扣除，缩短相应租期。另外，双方在发生纠纷后，均应采取积极态度协商解决纠纷，如无法协商解决，应通过诉讼等积极有效的方式进行解决，而不应采取不正当的自力救济手段或持放任态度，导致损失扩大。因李政伟将档口出租给路楠，其与潘喜胜的租赁合同已无法继续履行，故原审判决解除双方合同并无不当。同时原审法院适用合同法的有关规定，认定潘喜胜载有解除合同请求的起诉状送达到李政伟时发生合同解除的效力，并判决李政伟返还潘喜胜2019年10月16日至2020年2月28日期间的租金1.5万元亦是合理的，故本院对一审判决予以一维持。关于二审中李政伟提出反诉，请求判令潘喜胜支付其八个月的管理费10400元问题，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。因本案潘喜胜不同意给付李政伟管理费，双方未达成调解意见，故李政伟可另行主张。综上，上诉人李政伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人李政伟负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  单立二〇二〇年八月七日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。