北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6998号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈晗，男，1979年2月9日出生。委托诉讼代理人：刘东明，北京市众贺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉锦，女，1968年3月24日出生。委托诉讼代理人：武惠惠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岩，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人陈晗因与被上诉人李玉锦房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈晗上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李玉锦的诉讼请求并支持我一审的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：我与李玉锦签订《房屋买卖合同》及《补充协议》购买XXX301室房屋（以下简称涉案房屋），考虑到我尚未取得购房资格、涉案房屋未取得产权证书以及尚有抵押贷款有待清偿等情况，双方达成一致意见，即我等待李玉锦办理涉案房屋产权登记、解除抵押手续，李玉锦等待我具有购房资格后再行办理房屋过户。签约已经四年有余，李玉锦从未对我的购房资格问题提出过异议，已经说明签约时她对我不具有购房资格的事实是明知的，且同意在我具备购房资格后再行办理过户手续。一审法院罔顾数月后我将取得购房资格的具体情况，径行判决解除合同，要求我腾退涉案房屋并支付房屋使用费，且未对我支付的购房款及利息、房屋升值利益做相应的处理，显失公平。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。李玉锦辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回陈晗的上诉请求。我从未隐瞒涉案房屋没有取得房产证的事实，取得房产证后我第一时间要求陈晗支付解押款项，但其拒不配合。签约时陈晗隐瞒了其不具有购房资格的事实，后续我通过《催告函》要求陈晗配合办理过户，其始终未对上述事实予以披露，存在隐瞒的故意。根据北京市的限购政策规定，因陈晗不具备购房资格，合同已经具备了解除的条件，且陈晗没有依约履行支付剩余10万元购房款及解压款之义务，亦达到合同约定解除的条件。陈晗无权占有使用涉案房屋，应当支付占有使用费并赔偿我的损失。另陈晗要求返还购房款的请求不应当在本案处理。故，请求二审法院判如所请。陈晗向一审法院起诉请求：1.依法确认我与李玉锦于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》有效；2.依法判决李玉锦将涉案房屋过户至我名下；3.依法判决李玉锦自2018年5月11日至实际将涉案房屋过户至我名下之日，按日向我支付违约金7500元。李玉锦向一审法院提出反诉请求：1.判令解除我与陈晗于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》；2.判令陈晗按照约定向我支付违约金40000元；3.判令陈晗立即搬离房屋，恢复原状；4.判令陈晗支付自2016年4月26日至实际腾房之日的房屋租金（租金按6000元/月的标准支付）。一审法院认定事实：2016年3月1日，李玉锦（甲方、出卖人）与陈晗（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售的房屋坐落于XX301。建筑面积为181.34平方米。房屋权属性质为商品房。至今未还贷款余额约1370000元。经甲、乙双方协商一致，同意该房屋成交价款为2500000元。乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金40000元。甲方同意乙方采取以下第2种付款方式，即需要银行贷款（商贷）。乙方在签订本合同40个工作日内交付甲方部分购房款1300000元整，剩余房款1200000元整于该房产办理转移登记手续时交付。甲方同意乙方在交付上述款项后办理先期入住。待《房屋所有权证》下发后甲乙双方同意共同至房地产经纪公司办理合同网签事宜。第七条违约责任记载，一、乙方交付甲方购房定金后，双方依据《合同法》定金罚则的规定承担违约责任，甲方违约应当双倍返还乙方定金，乙方违约甲方收取的定金不予返还。二、乙方如未按照本合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，甲方有权解除合同，乙方所付定金不予返还。三、甲、乙任何一方不按照本合同办理手续或不提供相关证件、资料等（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。同日，李玉锦（甲方、出卖人）、陈晗（乙方、买受人）与如家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定1、甲方出售上述房产净得价为2500000元整，上述房产交易过程中所产生的相关税费（营业税、个税、契税）、贷款费用和中介费用由乙方承担。2、双方约定，在签订本合同当日，乙方付甲方定金40000元整，在2016年4月16日之前，乙方把首付款1160000元整交于甲方。当天甲方办理完入住手续把房屋交给乙方（包括钥匙、水卡、电卡、燃气卡、可视电话等）。……4、在甲方为此房解押之前，乙方再付甲方首付款100000元整。剩余房款1200000元整由乙方所贷款的银行直接打到甲方指定的收款账号。5、双方约定，在甲方达到解押条件时，如甲方暂时没有足够的资金去解押，乙方要容甲方时间去回笼资金。付款方式为银行贷款（商贷）。双方的违约责任为定金数额40000元整。如本协议与《存量房买卖合同》、《居间服务合同》发生冲突或不一致的，均以本补充协议为准。同日，李玉锦（收款人）向陈晗（付款人）出具《买卖双方购房定金交接单》（以下简称：《交接单》），《交接单》记载今收到陈晗交来本人位于XXX301的房屋购房定金40000元整。与此定金收据配套签订的定金收据协议书编号为：0000731。2016年4月16日，陈晗向李玉锦转账900000元。同日，李玉锦（卖方）向陈晗（买方）出具《首付款证明》，《首付款证明》记载买方陈晗因购买卖方李玉锦出售的位于大兴区某单元301别墅的房屋，所交付的上述房屋首付款总计900000元整，经双方同意由李玉锦收取款项。2016年4月30日，陈晗向李玉锦转账260000元。同日，李玉锦（卖方）向陈晗（买方）出具《首付款证明》，《首付款证明》记载买方陈晗因购买卖方李玉锦出售的位于大兴区某单元301别墅的房屋，所交付的上述房屋首付款总计260000元整，经双方同意由李玉锦收取款项。2017年4月3日，李玉锦通过微信向陈晗发送信息，称“我们的房子不卖了”。2018年5月5日，陈晗向李玉锦发出《催告函》，《催告函》记载，你我于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》及补充协议，并于同日与如家公司签订《房屋买卖居间见证合同》。根据约定，你将所有的位于XXX301室房屋出卖给我，并已实际交付，由我实际居住使用至今，我已按照约定向你支付购房款共计一百二十万元整。经查知，你于2017年3月取得该房屋的房屋所有权证，根据约定，你应当在取得房屋所有权证后，立即与我到如家公司办理网签及过户手续，但经我及如家公司多次与你沟通，你均拒绝办理，你的行为已经构成违约。根据上述事实，我郑重催告你，于2018年5月10日前，协助我办理网签及过户手续，你如逾期未协助办理，我将按照法律规定和合同约定，通过司法途径追究你的违约责任。特此催告。催告人：陈晗。2018年5月5日。李玉锦认可收到前述《催告函》。2018年12月20日，李玉锦向陈晗发出《回复告知函》，《回复告知函》主要内容为，根据合同约定：陈晗应于支付首付款后，办理抵押贷款程序前再行支付十万元购房款。但至今陈晗仍未支付，构成合同违约。故告知陈晗，自本函发出之日起，解除与陈晗于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》。2.限陈晗于7日内搬离讼争房屋并将房内状况恢复到陈晗搬入前原状。告知人：李玉锦。2018年12月20日。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈晗与李玉锦于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称：“京十五条”），对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定，即对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；陈晗与李玉锦于2016年3月1日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，彼时“京十五条”已经发布多年，陈晗与李玉锦均应当知晓该规定，而陈晗向法院提交的社保记录显示，其连续缴纳月数为42个月。截至法庭辩论终结之日，陈晗并未举证证明其自身或者其家庭成员具备“京十五条”规定的购房资格，故对于陈晗请求判令李玉锦将讼争房屋过户至陈晗名下的诉讼请求，法院不予支持。由于陈晗并未举证证明其自身或者其家庭成员具备“京十五条”规定的购房资格，故将讼争房屋所有权转移登记至陈晗名下属于客观不能，陈晗以继续履行为前提而请求判令李玉锦支付违约金，于法无据，法院不予支持。房屋买卖合同属于双务合同，就支付购房款而言，陈晗已经支付了购房款1200000元，即陈晗已经履行了部分义务；就将讼争房屋所有权转移登记至买受人名下而言，虽然陈晗并未举证证明其自身或者其家庭成员具备“京十五条”规定的购房资格，但此时陈晗属于债权人，李玉锦属于债务人，故李玉锦在此并不享有解除权，故对于李玉锦主张《房屋买卖合同》及《补充协议》已经于2017年4月3日解除的意见，法院不予采纳。截至法庭辩论终结之日，陈晗并未举证证明其自身或者其家庭成员具备“京十五条”规定的购房资格，故客观上导致将讼争房屋所有权转移登记至陈晗名下的合同目的无法实现，且对于陈晗何时能取得北京市购房资格的问题，尚无法确定，再者李玉锦主张解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，故综合各方因素，一审法院认为以解除《房屋买卖合同》及《补充协议》为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李玉锦提交视频及文字说明以证明其曾经和陈晗口头约定由陈晗帮助李玉锦为讼争房屋解除抵押，但是结合视频、文字说明及陈晗与许某（案外人）、李玉锦的微信聊天记录，法院难以采信陈晗曾经答应李玉锦，由陈晗筹集1000000元，帮助李玉锦为讼争房屋解除抵押一事。《补充协议》约定，在甲方为此房解押之前，乙方再付甲方首付款100000元整。由于双方并未约定该100000元的支付时间，故应当属于履行期限不明确，履行期限不明确的，债权人可以随时要求债务人履行，但应当给对方必要的准备时间。李玉锦并未举证证明其曾经在《房屋买卖合同》及《补充协议》存续期间要求陈晗及时支付前述首付款100000元，故对于李玉锦认为陈晗拒绝支付房款、构成违约的意见，法院不予采纳。陈晗与李玉锦于2016年3月1日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，彼时“京十五条”已经发布多年，陈晗与李玉锦均应当知晓该规定，故双方均未在北京市购房资格一事上尽到谨慎注意义务，再者李玉锦表示不履行主要债务在先，故对于李玉锦请求判令陈晗支付违约金40000元的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。对于陈晗入住讼争房屋的时间，陈晗于2016年4月26日通过微信向许某发送信息，称“许大哥，我已搬家，谢谢您给帮忙办理入住及相互理解”，陈晗一方提交的代理意见中亦称“李玉锦于2016年4月26日将该房屋交付陈晗，陈晗一直实际居住使用至今”，故对于李玉锦主张陈晗于2016年4月26日实际入住讼争房屋一事，法院予以采信。陈晗自述其实际居住使用讼争房屋至今，法院不持异议。对于李玉锦提交的网站页面截图，其显示的房屋或者与讼争房屋并非同一地段，或者与讼争房屋并非相近面积，故对于其证明目的，法院不予采信。考虑到讼争房屋的位置、面积及租金（实际为占有使用费）起算时间等因素，法院认为以每月3000元标准计算占有使用费为宜，故陈晗应当向李玉锦给付占有使用费（自2016年4月28日起至实际搬离之日止，按3000元/月计算）。《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，陈晗不应再占有使用讼争房屋，故对于李玉锦请求判令陈晗从讼争房屋中搬离的诉讼请求，法院予以支持，结合实际需要，一审法院酌定为陈晗预留三十日的时间以供其做好搬离前的准备工作。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李玉锦并未举证证明讼争房屋交付给陈晗之时房屋内的具体情况，故对于李玉锦请求判令陈晗将讼争房屋恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认陈晗与李玉锦于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》有效；二、陈晗与李玉锦于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日起解除；三、陈晗于判决生效之日起三十日内从XXX301室房屋中搬离；四、陈晗于判决生效之日起十日内向李玉锦给付占有使用费（自2016年4月26日起至实际搬离之日止，按3000元/月计算）；五、驳回陈晗的其他诉讼请求；六、驳回李玉锦的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。陈晗表示如无法办理贷款购房将自行筹措资金，将剩余购房款给付李玉锦。本院认为，归纳双方当事人的诉、辩意见，本案争议焦点为双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是否应予解除的问题。本院对此分述如下：首先，《房屋买卖合同》及《补充协议》是否存在法定解除情形。陈晗与李玉锦签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时，北京市相关限购政策已经颁布执行多年，双方对此均是明知的，李玉锦作为出卖人对买受人的购房资格亦应颇为关注，且双方系在专业房地产经纪公司居间下签订上述合同，按照一般的操作流程标的房屋和购买人的购房资格核验均是买卖合同签订之前的必经程序，加之没有证据显示李玉锦对此曾提出异议，故本院对陈晗主张的李玉锦对其在签订合同时不具备购房资格一事知情一节，予以采信。从《房屋买卖合同》约定看，剩余房款1200000元于房产办理转移登记手续时交付，具体时间没有约定，李玉锦签订合同时，对其取得售房尾款时间的不确定性是有所预见的，现其主张不能尽快取得购房款，致使合同目的无法实现一节，与合同约定和其自身履行合同行为均不相符。另，综合涉案房屋尚未解除抵押，而陈晗已经连续缴纳社保四十余月,即将取得购房资格，且愿意在不能办理贷款的情况下自筹全部剩余购房款给付李玉锦的事实考虑，现在的合同履行情况不构成李玉锦所述其买卖合同目的无法实现之结果。综上，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》不存在法定解除情形。其次，李玉锦是否享有约定合同解除权。根据《补充协议》约定，在李玉锦为涉案房屋办理解押之前，陈晗应再付李玉锦首付款100000元，但该笔款项的支付时间并无明确约定，依据法律规定李玉锦在具备解押条件的情况下可随时要求陈晗履行，但需要给予对方必要的准备时间。从在案证据看，李玉锦确曾要求陈晗协助解除涉案房屋抵押，但该付款要求系指双方口头达成的协助解押约定，而非指向100000元购房款的给付，在没有其他证据证明李玉锦曾催告陈晗支付该笔款项的情况下，李玉锦主张陈晗拒绝支付购房款而违约，缺乏事实依据。双方均认可陈晗曾口头表示愿意帮助李玉锦解除房屋抵押，但陈晗则强调并未就具体款项数额做出确认。从在案证据看，确没有书面约定载明陈晗曾承诺为李玉锦解除抵押筹集1000000元。从情理与事实逻辑看，如陈晗在支付首付款之后还承诺筹集1000000元用于解押，则其合同约定贷款支付购房尾款即缺乏必要。据此，李玉锦关于陈晗未履行筹集1000000元解押款违约一节没有合同依据。综上，李玉锦不享有约定合同解除权，其向陈晗送达《回复告知函》并不产生解除合同的法律效力,本院对此不予支持。最后，《房屋买卖合同》及《补充协议》不具有法定或约定之解除情形，一审法院判决上述合同解除错误，本院予以纠正。另，关于陈晗要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，鉴于其尚不具备购房资格，本院暂不予支持。现因并不存在归责于李玉锦的逾期办理所有权转移登记之事实，陈晗要求李玉锦支付逾期过户违约金的诉讼请求本院不予支持。李玉锦要求陈晗支付违约金、租金及腾退房屋的诉讼请求系以《房屋买卖合同》及《补充协议》解除为前提，在上述合同不具备解除条件的情形下，本院对其以上反诉请求一并驳回。综上所述，陈晗的上诉请求部分成立，有依据的部分，本院予以支持，依据不足的部分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26795号民事判决第一、五项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26795号民事判决第二、三、四、六项；三、驳回李玉锦的反诉请求。一审案件受理费26800元，由陈晗负担13400元（已交纳），由李玉锦负担13400元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费13400元，由陈晗负担6700元（于本判决生效后七日内交纳），由李玉锦负担6700元（已交纳）。二审案件受理费26800元，由李玉锦负担13400元（于本判决生效之日起7日内交纳），由陈晗负担13400元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 王 佳审 判 员 陈雨菡二〇二〇年八月三十一日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪