内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2020）内民再174号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：内蒙古远欣房地产开发有限责任公司。法定代表人：李杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁莅，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：韩怀忠，1970年11月24日出生，汉族，农民，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：刘远发，1964年4月21日出生，汉族，内蒙古远欣房地产开发有限责任公司会计，住内蒙古自治区。再审申请人内蒙古远欣房地产开发有限责任公司（以下简称远欣公司）与被申请人韩怀忠房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院（2018）内25民终1413号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月25日作出（2019）内民申2208号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人远欣公司的委托诉讼代理人梁莅、张娟，被申请人韩怀忠的委托诉讼代理人刘远发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远欣公司申请再审称，（一）刘远发并不是韩怀忠的近亲属，不在法定委托诉讼代理人的范畴，但刘远发参与了一审、二审的诉讼，违反法律规定。刘远发至二审宣判之日尚是远欣公司工商登记中的股东，其作为韩怀忠的委托代理人向远欣公司主张权利属于股东损害公司利益，有违公司法的规定。（二）2015年7月4日，韩怀忠将其顶账获得的C1-11号楼出售给朝格巴德日呼，同日将顶账获得的C1-12号楼出售给杜某，因此韩怀忠并不是案涉C1-11号楼、C1-12号楼逾期交房违约金、逾期办理上述房屋产权证违约金的权利主体。（三）原审法院依据韩怀忠自认的2016年9月30日作为远欣公司交房的日期，依据不足。韩怀忠属于强行入住，并未与开发商办理正常的房屋交接手续，且刘远发是案涉房屋项目负责人之一，对案涉房屋一直享有控制权和处置权，因此不存在逾期交房的情形，原审判决远欣公司承担违约责任错误。（四）《远欣房地产远欣财富广场购房协议》（以下简称《购房协议》）因一方当事人未签字，且违反相关法律规定应属无效。（五）本案应属民间借贷纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，不能以商品房买卖合同纠纷相关法律规定作出裁判，且双方之间的借贷关系是否成立尚待查明。综上，原审案由错误，程序违法且事实认定不清，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。韩怀忠答辩称，（一）刘远发从未给远欣公司代理，故不存在双方代理行为。刘远发可依法成为韩怀忠的委托诉讼代理人，原审对此予以认可。另外代理人资格问题不属再审事由。（二）远欣公司欠韩怀忠3341084元，其将含C1-11号楼、C1-12号楼等9套房屋抵顶给韩怀忠，韩怀忠补交136863.6元后，房款全部付清。二审认定韩怀忠有权处分上述两套房屋正确。上述两套房屋转让后的实际收款人为韩怀忠，并非远欣公司。远欣公司与刘远发签订的《短期借款偿还及退股协议》第7条明确约定允许韩怀忠转让并给过户，符合法理和房地产公司日常作法。（三）1-10号房屋2017年9月交付使用，11-21号房屋2016年9月30日交付使用。两份催告通知书可证明韩怀忠在2017年8月18日还在催告房屋交付。韩怀忠经刘远发做工作，放弃部分权利，在起诉时均按2016年9月30日计算逾期办理违约金。（四）韩怀忠与远欣公司之间的顶账行为未侵害国家、集体利益，远欣公司在无商品房预售许可证的情形下欺骗韩怀忠用房屋抵账，其无权提出无效的主张。（五）远欣公司在本次申请再审中补充提出案涉房屋没有《建设工程施工许可证》、《规划证》，以及案涉《购房协议》不是抵账买卖合同、民间借贷是否成立等问题，是远欣公司委托诉讼代理人虚假陈述。韩怀忠向一审法院起诉请求：1、被告和原告继续履行合同，并签订正式网签合同及办理相关产权手续；2、被告给原告承担已付房款3477947.60元按月利率0.7％计算的逾期交房违约金：从2014年9月30日至2016年9月30日为期24个月的违约金584295元；3、被告给原告承担已付房款3477947.60元，从2017年1月1日起按照中国人民银行同期同类逾期贷款利息计算，到相关产权手续办理完毕时的违约金；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘远发、李杰系远欣公司登记的股东，2014年4月30日，李杰与刘远发在《短期借款偿还及退股份协议》上签字，协议中载明欠韩怀忠借款本息共计3341084元，并用远欣公司开发的房屋进行抵顶。同日，经原告韩怀忠委托，刘远发代原告韩怀忠与被告远欣公司签订《远欣房地产远欣财富广场购房协议》，协议约定“韩怀忠购买远欣财富广场一层C1-02（面积76．93平米）、一层C1-03（面积91.33平米）、一层C1-04（面积91.33平米）、一层C1-05（面积76.93平米）、一层E3-10（面积64.22平米），连体C1-07（面积125.8平米）、连体C1-11（面积151平米）、连体C1-12（面积151平米）、连体C1-13（面积204.08平米），连体单价2980元／平米，一层3980元／平米，总价3477947元，签订协议之日一次性付清。甲方在2014年9月30日前将房屋钥匙交付乙方使用，如未按期交钥匙，甲方按每日1‰的利率给乙方所付房款支付违约金…”，同时，被告远欣公司向原告韩怀忠出具2份购房款收据，分别为3341084元、136863.60元，以上共计收到韩怀忠购房款3477947.60元。一审法院认为：被告远欣公司将欠原告韩怀忠的借款本息冲抵购房款，同时原、被告双方签订房屋买卖合同，及原告韩怀忠补交房款的事实，系其原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，一审法院认定其合法有效，原、被告双方形成房屋买卖法律关系，被告远欣公司应按照合同约定向原告韩怀忠交付房屋、签订商品房买卖合同并协助其办理相关产权登记手续。因被告远欣公司未提交证据证明其向原告韩怀忠交房的具体时间，故对原告韩怀忠自认2016年9月30日收到房屋钥匙的事实，一审法院予以认可，被告逾期交房，其行为已构成违约，应按照合同约定向原告韩怀忠支付违约金，因合同约定如未按期交钥匙，甲方按每日1‰（即每月3％）的利率给乙方所付房款支付违约金，故对原告韩怀忠主张按照月利率0.7％支付已付房款3477947.60元自2014年9月30日至2016年9月30日期间的违约金584295元，一审法院予以支持；对原告韩怀忠提出的要求被告支付逾期办理产权手续违约金的请求，因双方合同对此并未约定，且法庭辩论终结前涉案楼房仍未竣工，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”，故被告远欣公司应按照中国人民银行同期贷款利率支付已付购房款3477947.60元的自2017年1月1日至本判决确定的给付之日时止期间的利息。对被告远欣公司提出刘远发应为本案被告的主张，因本案案由为房屋买卖合同纠纷，与被告公司内部股东之间的纠纷无关，刘远发不是本案纠纷必须共同进行诉讼的当事人。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告内蒙古远欣房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内与原告韩怀忠签订《商品房买卖合同》并在具备办理不动产登记手续之日起三十日内协助原告韩怀忠办理不动产登记手续；二、被告内蒙古远欣房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内给付原告韩怀忠逾期交房违约金584295元；三、被告内蒙古远欣房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，按照中国人民银行同期贷款利率标准给付原告韩怀忠已付房款3477947.60元的自2017年1月1日至本判决确定的给付之日时止期间的利息。远欣公司不服一审判决，上诉请求：请求撤销正蓝旗人民法院（2018）内2530民初166号民事判决，发回重审。二审法院认定事实，2015年7月4日韩怀忠将远欣公司抵顶的C1-12号楼出售给杜某、C1-11号楼出售给朝格巴德日呼。由远欣公司办理购房协议并出具收款收据，实际收款人为韩怀忠。二审查明其他事实与一审认定事实一致，二审予以确认。二审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2014年4月30日，韩怀忠与远欣公司签订的《远欣房地产远欣财富广场购房协议》是双方当事人的真实意思表示，且于法不悖，当属有效。合同订立后，双方当事人均应恪守。本案中，远欣公司未按合同约定履行义务，依法应承担相应的违约责任。为此，一审对远欣公司逾期办理产权证书的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，确定由远欣公司承担韩怀忠于本判决生效之日起三十日内，以已付房款3477947.60元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月1日起至本判决确定的给付之日止期间的利息。符合法律规定，并无不当。韩怀忠上诉主张，应由远欣公司承担逾期办证的利息至实际办理完产权手续止，与《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定相悖，本院不予支持。从本案查明的事实可以看出，远欣公司向韩怀忠借款到期未还，用其开发的房产抵顶借款是双方的真实意思表示，且已实际交付给韩怀忠，故韩怀忠有权对涉案房屋进行处分，不存在一房二卖的情形。远欣公司上诉主张，遗漏当事人，审判程序违法，与本院查明的事实不符，远欣公司的上诉理由不能成立，二审法院不予支持。综上所述，韩怀忠、远欣公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：除远欣公司提交的《企业信用信息公示报告》外，远欣公司和韩怀忠再审期间提交的其他证据均非法定新证据，本院不予确认。《企业信用信息公示报告》载明，2019年2月22日，远欣公司股东由李杰、刘远发变更为郑成林、李杰。本院再审查明的其他事实与原审查明事实一致。本院再审认为，根据远欣公司的再审请求及韩怀忠的辩称，本案的争议焦点应为：韩怀忠提起本案诉讼主体是否适格；案涉《购房协议》的效力；远欣公司应否协助办理案涉房屋过户手续并向韩怀忠支付相应违约金。（一）关于韩怀忠提起本案诉讼主体是否适格的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求和事实、理由；属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。根据查明事实，案涉C1-11号楼已出售给案外人朝格巴德日呼，C1-12号楼已出售给案外人杜某，且该两套房屋所涉购房协议的签订方是远欣公司与案外人，韩怀忠因出售该两套房屋收取的相应房款实质是远欣公司偿还的部分借款本息，因此韩怀忠对该两套房屋不具有法律上的利害关系，韩怀忠提起本案诉讼主体不适格。（二）关于案涉《购房协议》的效力问题。根据查明的事实，刘远发、李杰原系远欣公司登记的股东，双方于2014年4月30日签订的《短期借款偿还及退股份协议》中明确载明，欠韩怀忠借款本息共计3341084元，并用远欣公司开发的房屋进行抵顶。同日，经韩怀忠委托，刘远发代韩怀忠与远欣公司签订案涉《购房协议》，远欣公司向韩怀忠出具2份购房款收据。以上事实表明，案涉《购房协议》系远欣公司与韩怀忠对之前到期借款本息所签订的以物抵债协议，本质上属于新债清偿，即在以物抵债协议履行完毕前，不发生原债权债务消灭的法律效果。鉴于，远欣公司与韩怀忠此种交易安排实际涉及商品房买卖，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》依法认定合同效力。因争议双方均认可远欣公司就案涉房屋尚未取得商品房预售许可证，根据该解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定案涉《购房协议》无效。（三）关于远欣公司应否协助办理案涉房屋过户手续并向韩怀忠支付相应违约金的问题。因案涉《购房协议》无效，诉争双方在协议中关于远欣公司逾期办理房产证违约责任的约定自始、确定不发生法律效力，故韩怀忠无权依据该《购房协议》向远欣公司主张相应违约责任。此外，因案涉《购房协议》无效，且现有证据不能证实案涉房屋已具备办理不动产登记手续的条件，故韩怀忠向远欣公司主张协助办理不动产登记手续的诉请，亦不能成立。但须说明的是，韩怀忠在案涉《购房协议》无法履行的情形下，可就原债权债务向远欣公司主张权利，或对案涉《购房协议》无效所产生的实际损失向远欣公司另行主张过错责任。（四）其他问题。关于刘远发能否作为韩怀忠的委托诉讼代理人，原审程序是否违法的问题。刘远发虽曾系远欣公司的股东，但远欣公司对刘远发代韩怀忠与其签订《购房协议》的行为并不持异议，表明其认可刘远发的代理身份。另外，刘远发作为韩怀忠的委托诉讼代理人处理前述《购房协议》履行问题，应视为是对之前代理行为的延续。远欣公司主张刘远发无权作为韩怀忠的委托诉讼代理人，一、二审程序违法，不能成立，不予支持。关于远欣公司主张案涉收据存在不应保护的高息问题。因案涉《购房协议》已无法履行，远欣公司该部分主张可在另案中主张，故在本案中不作进一步审查。综上，韩怀忠无权依据案涉《购房协议》向远欣公司主张其在本案中的诉请，原审予以支持确属不当，属于适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院（2018）内25民终1413号民事判决及内蒙古自治区正蓝旗人民法院（2018）内2530民初166号民事判决；二、驳回韩怀忠的诉讼请求。一审案件受理费9642元、二审案件受理费11399.48元，共计21041.48元，均由韩怀忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 李晓慧审 判 员 吕浩杰审 判 员 李 婧二〇二〇年八月十日法官助理 郭 新书 记 员 敖 民