安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1697号 上诉人（原审被告）：孙四军，男，1988年11月1日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：祝平，女，1973年9月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：吴黄（系祝平之夫），男，1969年10月4日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审第三人）：宿州市人人家房产经纪有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河绿苑北区51栋401室。 法定代表人：徐涛，该公司经理。 上诉人孙四军因与被上诉人祝平、宿州市人人家房产经纪有限公司（以下简称人人家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初7398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙四军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祝平的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由祝平负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，祝平与孙四军、人人家公司签订的《人人家房产房地产经纪合同》（以下简称房地产经纪合同）并非有效合同。祝平与人人家公司原法定代表人吴黄系夫妻关系，且购买房屋资金系吴黄账户支付。在签订房地产经纪合同时并未向孙四军披露上述情况，违反房地产经纪管理办法及职业道德，依据民法总则的公序良俗原则，该合同应为无效。2.祝平、人人家公司与孙四军签订的代为保管购房资金行为损害了孙四军的合法权益。因祝平与人人家公司隐瞒重要房屋交易信息，采用套路的方式致使孙四军在不清楚事实的情况下签订房地产经纪合同，应认定恶意串通，房地产经纪合同无效。3.人人家公司利用中介身份骗取孙四军信任，利用三方约定条款，将原法定代表人吴黄支付的购房款收回，孙四军实际并未获得购房款。 祝平辩称，1.其并未隐瞒与吴黄之间的夫妻关系，且该事实不影响房地产经纪合同的效力。祝平购买房屋是个人行为，与人人家公司之间也是委托关系，该行为不可能违反房地产经纪管理办法及职业道德，更未违反公序良俗原则。案涉房地产经纪合同系有效合同。2.祝平与孙四军主张的代为保管资金行为无任何关系，签订房地产经纪合同时祝平并未隐瞒重要房屋交易信息。3.三方签订的房地产经纪合同中并未约定人人家公司代为保管购房资金。祝平提供的加盖人人家公司印章的收条自相矛盾、违背常理，应为无效。（1）收条内容虚假。房地产经纪合同第十四条及孙四军出具收条明确约定祝平将27万元首付款汇入孙四军指定的农行账户，人人家公司并不经手购房款，孙四军所欠银行贷款由祝平偿还。但孙四军出具收条当晚仅一个小时即向徐涛转款×××元，次日向徐涛转款178500元，自己留下41500元。孙四军提供的人人家公司出具收条内容与房地产经纪合同、孙四军出具收条内容相反。孙四军收到270000元交于人人家公司保管、偿还本应由祝平偿还的银行贷款违反常理，自相矛盾。（2）该收条落款为人人家公司，孙四军作为经营玉石的成年商人应当具备一定的财务常识，其将款项汇入徐涛个人账户不符合财务常识。（3）收条载明金额与孙四军实际支付金额不一致。收条载明收到270000元首付款，孙四军只向徐涛账户汇款228500元，这种操作方法与借贷手法一致。（4）收条注明收到现金，日常生活中270000元现金交付与国内现阶段正常支付手段格格不入。（5）收条主要内容系手写，靠近Ａ4纸张上部，落款部分和年月日在纸张下部，上下分化极大，中间留白太多，不符合书写习惯，违背常理。（6）收条先有公章，后进行书写，违反事务基本逻辑。（7）收条内容是“今收到祝平……”按照内容理解系人人家公司与祝平之间发生法律关系，与孙四军无关。且该收条实际形成时间是2018年10月下旬左右。祝平提供的人人家公司法定代表人徐涛出具的情况说明能够证实。该收条严重损害祝平利益，以合法形式掩盖非法目的。孙四军与徐涛之间系借贷关系，后向徐涛催要未果，二人合谋伪造了人人家公司收条。 人人家公司未到庭参加诉讼亦未发表答辩意见。 祝平向一审法院起诉请求：判决孙四军继续履行购房协议，办理众德祥福园Ｅ12栋0902室（房地产权证号20××44）产权过户等相关手续，并承担本案诉讼费及其他相关费用。 一审法院认定事实：2018年7月下旬，人人家公司工作人员徐涛以升值空间为由推荐众德祥福园Ｅ12栋0902室，卖方孙四军和买房祝平以及第三人人人家公司三方于2018年7月24日签订房地产经纪合同，合同约定由卖方孙四军将坐落在宿州市众德祥福园Ｅ12栋0902室房屋以5×××元人民币的价格出售给买方祝平。该合同载明：甲方（卖方）：孙四军，身份证号：3422011988××××××××，乙方（买方）：祝平，身份证号3422011973××××××××，丙方（中介方）人人家公司。第一条：订立合同目的，根据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙、丙三方在自愿、平等、协议一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项，达成一致，订立本合同……第三条：经纪房地产的价格及定金，甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）伍拾伍万元正（小写¥5×××。）丙方代甲方收取乙方的购房定金人民币（大写）壹万元（小写）¥10000）。同时甲方将其合法有效的房地产权证明交由丙方保管，如甲方无有效的房地产权证明必须交保证金（大写）壹万元（小写）¥10000）给丙方……第十四条：其他约定，经甲乙友好协商此房乙方一周内付给甲方贰拾柒万元正甲方所欠银行贷款由乙方偿还，包括每月房款的本息。在半年内如乙方不能将此房过户到自己名下，可以过户到他人名下。甲方配合贷款过户手续，若乙方违约所付本息不退，只退还所付的房款，并赔偿违约金壹万元正（¥10000）……合同签订后，祝平按照合同约定用其丈夫吴黄的银行卡将购房款分6笔共计270000元汇入孙四军账号为62×××70的农业银行卡内。孙四军于2018年7月31日向祝平出具收条。收条载明“今收到祝平购房款贰拾柒万元整（¥270000），付款以孙四军农行（62×××70）到账为准，祝平代孙四军偿还每月房屋按揭贷款，视为已付房款，按实结算。孙四军,2018.7.31”。2018年7月31日孙四军将案涉房屋钥匙交给祝平。后买方祝平要求孙四军履行合同义务，孙四军未提供房贷账户及房屋每月按揭贷款金额，致使祝平无法偿还案涉房屋的贷款。孙四军收到270000元房款后，通过微信转账方式转到徐涛微信×××元，通过银行转账转到徐涛银行账号178500元，出具了收款人为人人家公司的收条。另查明，人人家公司成立于2018年7月11日，至双方交易时法定代表人为吴黄，2019年1月16日人人家公司变更登记为自然人独资有限责任公司，法定代表人为徐涛。 一审法院认为，祝平与孙四军，人人家公司三方于2018年7月24日签订的房地产经纪合同，为有效合同。合同约定由卖方孙四军将坐落在宿州市众德祥福园Ｅ12栋0902室房屋以5×××元人民币的价格出售给买方祝平。本案中，祝平将270000元款转至孙四军账户，已经履行了自己的义务，孙四军也应当按合同约定履行义务。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，祝平要求孙四军继续履行购房协议，办理众德祥福园Ｅ12栋0902室（房地产权证号20××94）产权过户等相关手续的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对于孙四军将款转到徐涛银行账户与本案祝平，孙四军房屋买卖合同不属于同一法律关系，不予审查。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：孙四军继续履行于2018年7月24日签订房地产经纪合同，并协助祝平办理众德祥福园Ｅ12栋0902室（房地产权证号20××44）产权过户等相关手续。案件受理费9300元，减半收取计4650元，由孙四军负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙四军提供网上银行还款记录，及支付人人家公司支付10000元保证金，以证明孙四军向徐涛汇款248500元，人人家公司之所以出具270000元收条是因为房地产经纪合同第6条约定，房款需要交给人人家公司保管，第14条约定房贷应由祝平偿还。但房贷在孙四军名下，按照第6条约定孙四军将房款交给人人家公司保管需扣除6个月的贷款，再加上10000元的保证金。祝平质证认为，10000元无法证实交给人人家公司，系孙四军与徐涛之间个人往来；对于孙四军偿还房屋贷款无异议。本院对孙四军偿还案涉房屋贷款的事实予以确认。除“孙四军收到270000元房款后，通过微信转账方式转到徐涛微信×××元，通过银行转账转到徐涛银行账号178500元”应为“孙四军收到270000元房款后，通过微信转账方式转到徐涛微信×××元，通过银行转账转到徐涛银行账号198500元”外，一审查明其他事实属实，本院予以确认。另查明，房地产经纪合同约定：第七条房屋的移交1.甲方的房屋正在自住或空置的：甲、乙双方同意于2018年7月31日前（贷款购房的在甲方收到银行贷款时）由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方。 本院认为，祝平、孙四军与人人家公司就案涉房屋签订的房地产经纪合同内容与形式均不违反法律规定，虽祝平系当时人人家公司法定代表人吴黄之妻，也无证据证明祝平或人人家公司在签订房地产经纪合同时向孙四军告知该信息，但二审孙四军陈述案涉房屋的出售及售价5×××元均系其真实意思表示，因此上述房地产经纪合同并不存在违反法律、行政法规强制性规定应为无效的情形，孙四军认为该合同应为无效的上诉意见于法无据，不予采纳。房地产经纪合同签订后，祝平通过其丈夫吴黄账户向孙四军支付首付款270000元，孙四军当天出具收条，确认收到270000元。按照房地产经纪合同第七条约定，孙四军收到该款项后应当将房屋交付给祝平。孙四军提供向徐涛账户汇款凭证及加盖人人家公司印章署期为2018年8月1日收条证明已将上述购房款交给人人家公司保管，其并未实际收到首付款。审理认为，孙四军二审陈述系按照房地产经纪合同第六条约定将购房款交给人人家公司保管，扣除6个月房屋贷款及10000元保证金。但三方对房地产经纪合同第六条空白处并未填写内容，即便按照该约定，也是由乙方即祝平将购房款或者首付款交给丙方即人人家公司，而非祝平交给孙四军后，再由孙四军交给人人家公司。况按照约定祝平将270000元购房款交给孙四军，剩余房屋贷款由祝平偿还。孙四军提供的加盖人人家公司印章的收条内容显示收到孙四军的270000元“用于偿孙四军银行贷款”，显然与该收条署期前一日孙四军出具收条内容相悖，且用孙四军收取首付款偿还应由祝平负担的房屋贷款明显违背常理，孙四军当时作为经营玉石的商人，对此明显与约定相悖、损害自身利益的行为予以认可违背常理。即便如孙四军陈述向徐涛转款扣除了6个月房贷及10000保证金，则可如实在收条上予以表述，收条却表述收到“首付款270000元”与实际收到款项数额不一致。故孙四军以房地产经纪合同第六条及加盖人人家公司收条主张未实际收到祝平支付首付款的上诉意见不能成立，不予采纳。 祝平一审请求孙四军继续履行房地产经纪合同，办理产权过户，二审明确继续履行房地产经纪合同内容包括交付房屋、协助办理产权转移登记，祝平将房屋贷款偿还完毕。因按照房地产经纪合同第七条约定祝平支付首付款后，孙四军应将房地产交付，故祝平要求孙四军交付房屋的请求符合双方约定，应予支持。因案涉房屋贷款一直由孙四军偿还，且房屋贷款并未偿还完毕，产权转移登记条件尚不具备，祝平在本案中要求孙四军协助办理产权转移登记请求不予支持，一审判决予以支持不当，本院予以纠正。至于祝平在支付首付款后案涉房屋贷款由孙四军偿还问题，因孙四军未在本案中提起反诉，双方可另行处理。 综上，孙四军上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，裁判结果略有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初7398号民事判决； 二、孙四军于本判决生效后30日内将众德祥福园Ｅ12栋0902室（房地产权证号20××44）房屋交付给祝平； 三、驳回祝平的其他诉讼请求。 一审案件受理费4650元，由祝平负担1395元，由孙四军负担3255元；二审案件受理费9300元，由孙四军负担6510元，由祝平负担2790元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  张 奥 二〇二〇年八月十三日 法官助理仰芮 书记员朱贝贝 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。