北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9201号上诉人（原审原告）：张庆鄂，女，1939年6月7日出生，汉族，北京市劲松第一中学退休教师，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：罗巨厥，北京市慧学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京万科企业有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区北京万科城市花园梅花园4号楼。法定代表人：胡广元，董事长。委托诉讼代理人：郑颖，北京市德鸿律师事务所律师。上诉人张庆鄂因与被上诉人北京万科企业有限公司（以下简称万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初3078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人张庆鄂的委托诉讼代理人罗巨厥，被上诉人万科公司的委托诉讼代理人郑颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张庆鄂上诉请求：1.撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初3078号民事判决第二项。2.维持一审判决第一项。3.支持张庆鄂的一审全部诉讼请求。4.一、二审诉讼费用由万科公司承担。事实与理由:一、一审判决适用《合同法》第62条错误。适用《合同法》第62条的前提是，根据第61条的规定仍不能确定合同内容。本案合同根据《合同法》第61条，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，足以确定合同内容及万科公司应承担的违约责任期限和计算方式。二、本案标的物为已竣工房屋，张庆鄂已经全部履行合同义务，且已将本案产权证办理委托万科公司，并支付了相应费用，系万科公司原因未能取得产权证。张庆鄂同期向万科公司购买的另一套X2号房屋于1998年8月即取得了产权证。张庆鄂主张的违约金计算方式之“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息”是历史最低值。万科公司辩称：同意一审判决，不同意张庆鄂上诉请求。1.涉案房屋不符合减免契税的法定情形，张庆鄂也未能证明在其购买房屋时，有相关规定涉案项目属于免征契税，张庆鄂有依法交付涉案房屋契税的义务，交纳公共维修基金亦是购房人法定义务，其不交纳契税、公共维修基金，涉案房屋不具有办理房屋产权过户条件。张庆鄂所述其他房屋未交纳契税等，无论其他房屋是否交纳，与本案无关。2.张庆鄂因未按时向银行归还涉案房屋贷款，造成万科公司的保证金帐户被扣，根据双方《房屋买卖合同》第四条第1款、第2款规定，张庆鄂未交纳全部房屋款项，不符合办理房屋过户条件，基于同时抗辩权，万科公司也有权不予办理其产权证。3.张庆鄂自购得房屋办理入住手续后，即认为房屋存在品质问题，一直投诉要求退房，并在2002年提交书面材料，并在长达20年时间里不交纳契税、公共维修基金，其对房屋的去留一直未进行明示，而且未通过其他渠道主张办理过户，因此未办理过户的责任全部在张庆鄂。张庆鄂向一审法院提出诉讼请求：1.万科公司立即给张庆鄂办理不动产权属证书,并承担契税、公共设施维修基金等所有费用；2.以总房款133.0543万元计,万科公司向张庆鄂按照6.37%年利率承担自1997年12月25日至实际取得办理不动产权属证书期间的违约金(至2019年12月24日,为186.46万元)；3.诉讼费由万科公司承担。一审法院认定事实：1997年8月19日，张庆鄂（乙方）与北京万科企业股份有限公司（甲方）签订合同编号为25010X1的《房屋买卖合同》，约定由乙方购买甲方开发的北京万科城市花园东五区一栋X1号房屋，建筑面积267.54平方米，每平方米售价4973.25元，总金额1330543元，乙方以按揭方式付款。合同第三条约定甲方于1997年8月31日前按政府有关规定将验收合格的房屋交付乙方。合同第四条关于房屋产权转移约定：乙方在按合同规定付清全部房价款并办妥房屋接收手续后，在甲方协助下按照法定程序和条件到政府房管部门办理过户手续，领取《房屋所有权证》后即为该房屋的合法所有人，乙方如不能或不愿亲自办理有关登记、过户手续，可委托代理人或委托甲方代为办理上述手续，并支付合理费用，在办理产权登记、产权过户及领取产权证明时发生的税费支出，由双方按政府有关规定分别承担。第五条违约责任约定：乙方如不能按期交付房款，应当自应付款的第二日起至付款之日止，按付款日中国人民银行贷款利率向甲方计付滞纳金。就房款，张庆鄂向北京万科企业股份有限公司给付首付款后，以银行按揭贷款的方式贷款80万元。银行于1997年9月22日将80万元贷款转存北京万科企业股份有限公司账户；1997年9月25日，北京万科企业股份有限公司向张庆鄂开具全额1330543元的房款发票，记载的合同号为25010X1。北京万科企业股份有限公司也已将房屋交付给张庆鄂。1998年6月9日，张庆鄂向北京万科企业股份有限公司支付办证费包括手续费6653元、登记费80元、印花工本9元合计6742元，万科企业股份有限公司就上述收款向张庆鄂开具收款通知单，客户名处为张庆鄂（25010X1）。但北京万科企业股份有限公司一直未给张庆鄂办理产权登记手续。因北京万科企业股份有限公司一直未办房本，张庆鄂自2007年2月1日起未再按期履行银行贷款还款义务，债权银行将张庆鄂和北京万科企业股份有限公司共同起诉至法院要求张庆鄂偿还借款本金、利息及罚息，并要求北京万科企业股份有限公司承担连带保证责任。法院经审理后判决张庆鄂偿还债权银行借款本金、利息及罚息，并由北京万科企业股份有限公司对张庆鄂的全部付款义务承担连带责任。后债权银行从北京万科企业股份有限公司的银行账户内划扣7万余元。万科公司认为因债权银行从其账户内划扣了欠款本息，故张庆鄂未付清万科公司购房款，尚不具备办证条件。之后，张庆鄂曾向万科公司提出要退房，但万科公司未予回复。北京万科企业股份有限公司后更名为北京万科企业有限公司。张庆鄂以万科公司未按期给其办理房屋产权登记证书为由，要求万科公司继续履行相关义务，并承担办证过程中所需契税、公共维修资金，以及支付违约金。一审法院经审理认为：张庆鄂、万科公司签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。关于张庆鄂主张的其已向万科公司支付了产权代办费用等合计6742元，万科公司虽对该笔费用与涉诉房屋的关联性不予认可，但是从双方有关涉诉合同的合同编号、房款发票记载的合同编号以及收款通知单客户名处记载的客户姓名及合同编号，可以认定上述合同、发票及收款通知单均是针对涉诉房屋，故法院认定张庆鄂于1998年6月9日向万科公司交纳了产权代办费用，则根据合同第四条第2款约定，应由万科公司为张庆鄂办理涉诉房屋的登记、过户手续。但双方在合同中并未明确约定万科公司为张庆鄂办理完毕产权证的时间，属于履行期限不明，则债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。现张庆鄂要求万科公司为其办理不动产权属证书，法院予以支持。根据合同第四条第3款约定，在办理产权登记、产权过户及领取产权证明时发生的税费支出，由双方按政府有关规定分别承担。张庆鄂在本案中以万科公司为其迟延办证为由要求万科公司承担契税和公共维修资金，但上述两项费用按照相关法律法规应由买房人负担，故张庆鄂要求万科公司承担契税和公共维修资金法院不予支持。因双方合同中并未约定逾期办证应支付违约金的违约责任承担方式，故张庆鄂要求万科公司支付逾期办证违约金法院不予支持。张庆鄂认为万科公司迟延办证给其造成的经济损失可另行解决。综上，一审法院判决：一、北京万科企业有限公司于判决生效之日起十五日内为张庆鄂办理北京万科城市花园东五区第一栋X1号房屋的不动产权登记证书；二、驳回张庆鄂其他诉讼请求。本院二审期间，张庆鄂提交X2号房屋买卖合同、办理房产证的收据、房屋所有权证，用于证明X2号房屋比涉案房屋购买晚，但早已取得产权证，且X2号房屋没有交纳契税、公共维修基金，涉案房屋未取得产权证系万科公司原因所致。万科公司对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为与本案无关。万科公司未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩称意见，本案的争议焦点在于契税、公共维修基金应否由万科公司负担，万科公司应否给付张庆鄂违约金。本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方所签《房屋买卖合同》约定，在办理产权登记、产权过户及领取产权证明时发生的税费支出，由双方按政府有关规定分别承担；自验收交付之日起，张庆鄂应按照法律和法规的规定缴纳有关税费。根据相关规定，契税及公共维修基金应由买房人负担，一审法院认定张庆鄂应当负担该两项费用于法有据，张庆鄂上诉请求万科公司负担该两项费用，依据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在规定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任的情形，并未规定出卖人必须以给付违约金的方式承担违约责任。双方所签《房屋买卖合同》亦未约定合同主体以给付违约金的方式的承担违约责任，因此，张庆鄂上诉请求万科公司给付违约金，依据不足，本院不予支持。张庆鄂所主张之迟延办证损失可另行解决。综上，张庆鄂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21582元，由张庆鄂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  闫 慧二〇二〇年八月二十日法官助理  肖萌萌书 记 员  李星月