上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5337号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海陀耶贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人：贡旭，董事长。上诉人(原审被告)：杨娜，女，1990年11月2日出生，汉族，户籍所在地江苏省。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海奕步投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：阎之奕，执行董事。委托诉讼代理人：王晓东，上海易载律师事务所律师。上诉人上海陀耶贸易有限公司(以下简称“陀耶公司”)、杨娜因与被上诉人上海奕步投资管理有限公司(以下简称“奕步公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陀耶公司、杨娜上诉请求：1．撤销一审判决，改判陀耶公司支付奕步公司占有使用费人民币(以下币种均为人民币)399，215元(2019.4.1-2019.8.31)，陀耶公司不应承担其余的费用；2．改判杨娜不承担连带清偿责任。事实和理由：一、对于2019年4月1日以后的租金双方已经达成了新的约定。陀耶公司的员工刘建在2019年6月11日通过电子邮件的形式明确告知奕步公司房租从2019年4月1日开始减少，2019年6月16日奕步公司的员工陆奕杰回复刘建同意按照一年期租金减低至7.5元／天／平方米，一审法院认定没有同意减租，没有事实依据。且陀耶公司对于2019年4月1日之前的房租已经全部结清，刘建的意思也是从2019年4月1日开始减租。租金的计算时间应当截止2019年8月31日。在8月31日陀耶公司并未租赁奕步公司的房屋，且已经将房屋的钥匙交至物业处，双方的租赁合同已经解除，只是因为奕步公司不让陀耶公司搬出租屋内的物品，导致一直占用至今，对于2019年8月31日之后的损失是奕步公司故意造成的，就应当由其自己承担责任。二、双方的租赁合同应为不定期租赁合同，不存在违约金这一说法。一审法院认定解除合同的时间是2019年5月11日，陀耶公司实际使用该房屋的时间是到2019年8月31日，在2019年5月10日到8月31日双方没有签订书面的租赁合同。根据法律规定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。陀耶公司在2019年8月25日通知奕步公司解除合同并将钥匙交于物业，并在2019年8月31日正式书面告知奕步公司解除合同，对于不定期租赁合同，陀耶公司可以随时要求解除，没有违约金这一说法。三、即使存在违约金说法，一审法院判决的违约金过高，应当予以调整。按照一审法院的判决陀耶公司拖欠的租金为609，629元，判决的违约金为315，630元，违约金高于实际损失的50％，已经明显违背相关司法解释的规定，应当予以调整。四、陀耶公司和奕步公司都没有违约，律师费和违约金同属于损失，一审法院判决律师费属于重复计算损失。五、杨娜和陀耶公司的财产是相互独立的，不存在财产混同的情形，故也就不应当对陀耶公司债务承担连带责任。奕步公司辩称：一、根据陀耶公司提供的电子邮件记载内容，奕步公司并未明确同意减租，且双方对何时开始减租并未达成一致也未签订补充合同，所以陀耶公司要求从2019年4月1日开始减租无任何事实和法律依据。二、自合同解除后，陀耶公司一直占有使用商铺，直到2019年10月17日，奕步公司与陀耶公司才完成商铺的交接归还手续。在此期间，陀耶公司拖欠奕步公司应付未付的租金及房屋占用费合计为609，629元。奕步公司与陀耶公司之间从来不存在不定期租赁合同关系。三、陀耶公司向奕步公司支付315，360元违约金，符合法律规定及合同约定。租赁合同守约方的实际损失不仅包括欠付租金等费用的合理收益损失以及必要的缔约、磋商、维权成本等，还包括免租期租金损失及合理空置期租金损失。一审法院判令陀耶公司承担三个月租金作为违约金，并不属于违约金过高情形。四、合同第10.7条约定，任何一方导致双方发生诉讼的，非违约方因此支付的包括但不限于诉讼费、保全费、律师费由违约方承担。陀耶公司应向奕步公司支付律师费损失合法有据。五、陀耶公司为一人有限公司，杨娜为陀耶公司的唯一股东，股东个人财产与公司财产混同，依法应当对陀耶公司债务承担连带责任。奕步公司向一审法院起诉请求：1．奕步公司与陀耶公司之间的《租赁合同》于2019年5月11日解除；2．陀耶公司向奕步公司支付2019年4月至2019年10月17日期间拖欠的租金及占用费609，629元；3．陀耶公司支付违约金315，360元；4．陀耶公司支付奕步公司2019年10月18日起至2020年3月30日期间共计6个月房屋空置费损失306，656.20元(相当于陀耶公司已付的租赁保证金数额，以每月105，120元计算，由陀耶公司承担一半)；5．陀耶公司赔偿奕步公司的律师费损失5万元；6．杨娜对上述陀耶公司的付款义务承担连带责任；7．陀耶公司注销或变更工商登记。陀耶公司向一审法院提出反诉诉讼请求：合同已经解除，奕步公司退还陀耶公司保证金306，656.20元。一审法院认定事实如下：一、2018年4月16日，奕步公司(甲方)与陀耶公司(乙方)签订《租赁合同》，合同第一条、出租房屋基本情况：1.1甲方出租给乙方的房屋座落在上海市公平路XXX号“白金湾商业广场”F1-02商铺(以下简称“案涉房屋”)，建筑面积为360平方米。合同第二条、租赁用途：2.1作为商业餐饮服务类(包括酒水销售)使用。第三条、租赁期限和交付日期：3.1租赁期限为6年，自2018年4月1日起至2024年3月31日止。3.2甲方在2018年5月1日前向乙方交付该房屋。合同第四条、租金、物业管理费及支付：4.1租金采用日固定租金的方式：4.1.1固定租金为：4.1.1.1自2018年4月1日至2018年5月30日止，租金为每月12，960元；4.1.1.2自2018年6月1日至2020年3月31日止，租金为每平方米每天9.6元；即每月租金105，120元。4.1.1.3自2020年4月1日至2022年3月31日止，租金为每平方米每天10.17元，每月租金为111，427元……4.2条首期租金的支付：4.2.1乙方应在本合同签署后三个工作日内向甲方支付首期租金236，160元(首期租金是指在2018年4月1日至2018年7月30日期间所应交纳的租金)。4.2.2租金每2个月支付1次，按照先付后用的原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期(2个月)的固定租金。4.3物业管理费及其他费用……合同第五条、保证金：5.1乙方应于签署本合同时向甲方支付房屋租赁保证金315，360元。5.3租赁期限内，甲方有权从上述保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、物业管理费及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿……5.4本合同期限届满，自乙方将铺位返还给甲方，并且乙方无任何重大违约行为或欠付款项，甲方在30日内将保证金无息返还乙方。5.5在租赁期限内，乙方应自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、通讯费等公用事业费用。该笔费用以甲方公布的相关规定的收费标准为计算依据。乙方须在收到甲方的书面结算通知后5个工作日内向甲方支付上一月的该笔费用。在租赁期限内，甲方收费时，需向乙方出示有关凭证，以确定乙方须支付的公用事业费用金额。5.6乙方使用和经营该房屋所发生的水费、电费、燃气费、有线电视费、采暖费等各种费用均由乙方承担。5.7乙方可以下列方式向甲方支付保证金、租金、物业管理费、公用事业费用以及其他费用，并以甲方收到日期为乙方付款日期，具体为：5.7.1乙方以现金方式支付的，以支付日期为付款日期。5.7.2乙方以银行转账方式支付的，以甲方账户到账日期为付款日期。5.7.3乙方以支票方式支付的，必须于约定付款日期之前3个工作日支付予甲方，否则视为逾期支付，乙方须承担相应的违约责任。第七条、房屋返还时的状态：7.1租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，须于租赁期限届满前叁个月，共同协商交回该房屋事宜，双方无其他约定，乙方应并自费将该房屋恢复至房屋交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。如甲方不要求恢复房屋的，则乙方同意将在该出租房屋内所增设的添附物(包括但不限于固定装修、不可移动的设施设备等)无偿赠送甲方。7.2乙方返还该房屋时，甲乙双方应同时到场，经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。如甲方发现该房屋未按本合同约定状态返还予甲方的，或者发现乙方还有应向甲方支付的租金、物业管理费、违约金或其他任何费用的，则甲方有权要求乙方支付一切该支付的费用，或可从保证金中扣除相应金额。如保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。7.3租赁期限届满，若乙方未能在上述约定期限内及时办理房屋返还手续，且逾期10日，则视乙方已经放弃对该房屋内之任何物品(包括装修、设施设备等)的所有权和处置权，甲方有权处置上述物品，且乙方不以任何理由向甲方要求索赔。7.4本合同期限届满后，乙方未能于合同届满后当日内将该房屋返还甲方的，甲方有权采取停止公用事业供应(水、电、燃气等)、阻止乙方人员进入该房屋及使用该房屋、清空该房屋等强制措施。因此所引发的任何经济损失，甲方不负责。7.5若乙方延迟办理房屋返还手续，则自本合同终止之日起直至该房屋返还甲方为止，每逾期一日，乙方须按照该房屋月租金水平的2倍的日租金向甲方支付该房屋占用费。第十条、违约责任：10.2如因乙方逾期给付甲方租金等应付费用的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金等应付费用总额的万分之五的违约金。逾期30日经催告仍不缴纳的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方按如下金额向甲方支付违约金：违约金按违约行为发生时当月租金的3倍计算支付。若造成对方损失而违约金不足以补偿的，违约方应予赔偿。10.4租赁期限届满或本合同终止后60日内，乙方应将其以该房屋为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更之证明提交甲方备案。如乙方逾期办理造成甲方经济损失的，则乙方应负责赔偿。10.5乙方逾期支付应付费用(包括但不限于租金、保证金、物业管理费、代收公用事业费等费用)且甲方未行使本合同单方解除权的，逾期支付应付费用超过10日且经催告仍不缴纳的，甲方除有权继续要求支付逾期违约金外，还有权采取停止公用事业供应及强行要求停业等其他任何方式的强制措施，因此造成的一切损失及法律后果均由乙方自行承担。10.6如因乙方违反本合同约定并导致本合同提前解约的，则乙方不得要求甲方赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失等费用。10.7任何一方导致双方发生诉讼的，非违约方应此支付的包括但不限于诉讼费、保全费、律师费由违约方承担。第十二条、通知送达：12.3在本合同履行期间，如一方变更地址，未通知对方的，则本合同所约定的收件人或联络地址仍为有效送达。发送方不承担因此导致的送达不到的责任。若发送方采取快递送达，导致退件或对方拒签的，快递发出后第三日视为送达日。12.4甲、乙双方同意以下地址为向一方送达、回复文件的有效地址：甲方收件人：陆奕杰。乙方收件人：张郡珂。第十三条、合同的解除：甲、乙双方同意有下列情形之一的，在非违约方发出催告通知10天后未消除违约状态情形的，非违约方可书面通知另一方解除本合同。解除函在到达对方时生效。除本合同另有约定外，合同解除后，违约方需向另一方支付违约金(违约金的计算方式为：违约金按违约行为发生时当月租金的三倍计算支付。若造成对方损失而违约金不足以补偿的，违约方应予赔偿。支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：违约方违反本合同约定或者本条下列事项之一时，非违约方在催告7天后，有权解除合同：……(5)租金、物业管理费、其他费用以及保证金等对甲方所负的债务，超过一个月未付的：……(19)乙方违反本合同的约定，且在甲方书面通知期限或本合同规定的期限内，乙方未予以纠正的，造成合同无法继续履行的；……。二、2019年4月15日，奕步公司向陀耶公司发出催款通知书，载明：陀耶公司已欠付2019年2月1日-2019年3月31日租金，共计210，240元。根据合同约定还需支付2019年4月1日至2019年5月30日租金，共计210，240元。现多次联系陀耶公司联系人均未给予付款答复，望陀耶公司于3日内缴纳欠付租金，并支付需支付的下一季度租金。奕步公司将根据合同约定于陀耶公司欠付日起计算滞纳金，若三日内仍未支付，奕步公司将根据租赁合同10.2条约定的违约责任解除租赁合同并追偿租金。2019年5月10日，奕步公司向陀耶公司发出通知函，载明：你司已经拖欠2019年2月1日开始至今的租金。我司虽多次口头、书面催讨，你司至今仍未支付。据此，我司特向你通知如下：1．我司按照《租赁合同》第10.2条的约定，立即解除《房屋租赁合同》；2．请你司在收到本函后3日内，按照《租赁合同》的约定，支付拖欠的房租以及违约金；3．请你在收到本函后3日内，将租赁房屋内你的物品取走并将租赁房屋恢复原状，如果到期后未取走物品并恢复原状的，视为你放弃租赁房屋内的所有物品，我司将做废品处理。陀耶公司于2019年5月11日收到该通知函。三、陀耶公司于2019年5月30日、同年6月4日分别向奕步公司支付同年2月、3月租金各105，120元，仍继续使用案涉房屋。四、2019年6月11日，陀耶公司曾向奕步公司发出电子邮件，以商铺所在的广场人气低迷、宣传及活动极少为由，希望与奕步公司协商要求免除2019年4月及5月租金，或者将租金减少至每日每平方米7.5元。2019年6月16日，奕步公司回复了陀耶公司称：现我司过会批复同意暂一年期租金减低至每日每平方米7.5元，从下期租金开始实行，具体补充合同及方式与现场招商负责人商讨。嗣后，双方未就减租事宜签订补充合同。五、2019年8月23日，陀耶公司自行按照每日每平方米7.5元减租标准支付奕步公司1个月的租金79，843元。六、2019年8月8日，奕步公司再次向陀耶公司发出通知函：你司已经拖欠2019年2月1日开始至今的租金。我司于2019年5月11日向你司发送《通知函》，通知解除《房屋租赁合同》，要求你司支付拖欠租金，并要求你司将租赁房屋恢复原状交还我司。你司收到《通知函》后仅支付了210，240元租金，且房屋至今仍未交还。我司昨日查询《国家企业信用信息公示系统》时，发现你司于2019年6月25日将注册资本由1000万元减资至30万元。你司收到我司《通知函》后，明知我司系债权人，但在减资时，却未依法通知我司，导致我司作为债权人的权益受到侵害。为此，我司再次通知你司如下：(1)请你司立即支付拖欠的租金及至今的房屋占用费，并承担《房屋租赁合同》约定的违约责任；(2)请你司立即将房屋恢复原状交还我司；(3)请你司立即为前述我司债权提供足额担保。就前述债权，我司依法保留主张贵司股东连带清偿责任的权利。七、2019年8月31日，陀耶公司向奕步公司发出电子邮件，要求与奕步公司于2019年8月31日解除案涉房屋租赁合同，对未尽事宜希望协商处理。八、2019年10月17日，奕步公司与陀耶公司签订了房屋归还交接确认书：陀耶公司将案涉房屋商铺大门及后门共计两把钥匙归还交接。此前，商铺已于2019年8月31日以电子邮件形式向陀耶公司提起终止租赁。经双方现场确认签署之日起，乙方已完成向出租方归还租赁商铺。双方约定商铺内部相关工具及设备等双方协商后，再进一步处理。九、2019年10月16日奕步公司与上海易载律师事务所签订聘请律师合同，奕步公司为此支付法律服务费50，000元。十、陀耶公司在工商登记中登记的企业类型为自然人独资的有限责任公司，股东为杨娜一人。2019年6月25日该公司的注册资本(金)由1000万人民币变更为30万人民币。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同第十三条、合同的解除：甲、乙双方同意有下列情形之一的，在非违约方发出催告通知10天后未消除违约状态情形的，非违约方可书面通知另一方解除本合同，解除函在到达对方时生效。陀耶公司逾期支付2019年2月、3月租金，奕步公司于2019年4月15日发出催款通知，陀耶公司仍未能支付，故奕步公司依据合同约定享有合同解除权。现奕步公司在2019年5月10日向陀耶公司发出解除合同通知函，陀耶公司于2019年5月11日收到该通知函，故法院认定奕步公司与陀耶公司的租赁合同于2019年5月11日解除。奕步公司要求陀耶公司按照合同约定的金额支付2019年4月1日至2019年10月17日陀耶公司将钥匙归还奕步公司期间的租金及房屋使用费并无不当，应予以支持。陀耶公司辩称，奕步公司曾同意陀耶公司减少租金，其提供了奕步公司曾发给陀耶公司的电子邮件。但根据该邮件记载内容，奕步公司并未明确同意减租，且双方对何时开始减租并未达成一致也未签订补充合同，故陀耶公司认为奕步公司已同意于2019年4月起减租并无事实依据，法院不予采信。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据双方签订的租赁合同第十条、违约责任10.2条约定：如因乙方逾期给付甲方租金等应付费用的，逾期30日经催告仍不缴纳的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方按如下金额向甲方支付违约金：违约金按违约行为发生时当月租金的3倍计算支付。奕步公司现要求陀耶公司按照合同10.2条约定以违约当月租金的3倍支付违约金315，360元，有合同依据，法院予以支持。陀耶公司认为违约金过高，未提供事实依据，不予采信。另根据法律规定，在租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉房屋的租赁期间并未届满，而是因为陀耶公司违约，导致提前解除。陀耶公司辩称：奕步公司与陀耶公司在2019年5月11日解除合同后继续使用案涉房屋系不定期租赁，陀耶公司可以随时提出解除合同，陀耶公司不违约无需支付违约金的意见，与法律规定不符，法院不予采纳。2019年10月17日，奕步公司与陀耶公司签订了房屋归还交接确认书后，案涉房屋实际由奕步公司掌控，陀耶公司如未经奕步公司同意无法取回财物。奕步公司未举证证明其曾要求陀耶公司将案涉房屋内的物品取回而陀耶公司不予同意的相关证据，若案涉房屋存在空置损失，责任在奕步公司，故奕步公司要求陀耶公司以每月租金105，120元支付2019年10月18日起至2020年3月31日期间房屋空置费损失306，656.20元的诉讼请求，法院不予支持。奕步公司要求陀耶公司赔偿律师费损失50，000元，有合同与事实依据，法院予以支持。奕步公司要求陀耶公司注销或变更以案涉屋为注册地址或营业地址的工商登记，陀耶公司表示同意奕步公司的该项诉讼请求，法院予以照准。根据公司法的有关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。陀耶公司为自然人独资的有限责任公司，股东为杨娜一人，因杨娜未举证证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。根据合同约定，租赁保证金可用于抵扣陀耶公司拖欠的租金、违约金等费用，奕步公司不同意返还陀耶公司租赁保证金并无合同依据，故陀耶公司要求奕步公司返还租赁保证金的反诉诉请，法院予以支持。一审法院判决如下：一、确认上海奕步投资管理有限公司与上海陀耶贸易有限公司之间的《租赁合同》于2019年5月11日解除；二、自判决生效之日起10日内，上海陀耶贸易有限公司支付上海奕步投资管理有限公司拖欠租金及占用费609，629元(2019年4月至2019年10月17日期间租金，计算：6个月×105，120元／月-79，843元＋9.6元／每天每平方米×17天×360平方米)；三、自判决生效之日起10日内，上海陀耶贸易有限公司支付上海奕步投资管理有限公司违约金315，360元；四、自判决生效之日起10日内，上海陀耶贸易有限公司支付上海奕步投资管理有限公司律师费损失50，000元；五、自判决生效之日起10日内，上海陀耶贸易有限公司注销或变更与案涉房屋有关的工商登记；六、杨娜对上述第一项、第二项、第三项上海陀耶贸易有限公司的付款义务承担连带清偿责任；七、自判决生效之日起10日内，上海奕步投资管理有限公司返还上海陀耶贸易有限公司租赁保证金306，656.20元；八、上海奕步投资管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。陀耶公司曾向奕步公司发出电子邮件，希望与奕步公司协商要求免除2019年4月及5月租金，或者将租金减少至每日每平方米7.5元。奕步公司回复了陀耶公司称：现我司过会批复同意暂一年期租金减低至每日每平方米7.5元，从下期租金开始实行，具体补充合同及方式与现场招商负责人商讨。由于双方此后未就减租事宜签订补充合同，一审法院推定未变更原合同中的关于租金的约定依法有据。陀耶公司未按约支付租金，奕步公司依约行使合同解除。陀耶公司在收到解除合同的通知后，已无权占有案涉房屋，故其关于不定期租赁合同的主张，与法相悖，法院不予采纳。一审法院未支持奕步公司主张的房屋空置费损失，判决陀耶公司支付违约金315，360元，相当于三个月的租金，对陀耶公司要求调整违约金的请求未予采纳，并无不当。一审法院判决陀耶公司赔偿奕步公司律师费损失50，000元，符合合同约定，本院予以认同。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。杨娜是陀耶公司的唯一股东，其未举证证明公司财产独立于其自己的财产，应当对陀耶公司债务承担连带责任。综上，陀耶公司、杨娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19，292.07元，由上诉人上海陀耶贸易有限公司、杨娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  王晓梅二〇二〇年八月二十七日法官助理  万 晶书 记 员  万 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……