山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9573号 上诉人（一审被告、反诉原告）:于莉莉，女，1982年9月21日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人（一审被告、反诉原告）：冯力，男，1981年8月3日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：管言敏，山东青衡律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：吴志杰，山东青衡律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：青岛瑞德物业服务有限公司，住所地：青岛市黄岛区世纪大道东端北侧。 法定代表人：王洪岗，董事长。 委托诉讼代理人：逄建鹏，该公司副经理。 委托诉讼代理人：黄海波，山东翔鸿律师事务所律师。 上诉人于莉莉、冯力因与被上诉人青岛瑞德物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2020年8月20日组织当事人对事实和证据进行核对，上诉人于莉莉、冯力的共同委托诉讼代理人管言敏，被上诉人物业公司的委托诉讼代理人逄建鹏、黄海波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于莉莉、冯力上诉请求：撤销一审判决第一项，依法发回重审或改判于莉莉、冯力不承担物业服务费，物业公司赔偿于莉莉、冯力经济损失1万元，并由物业公司承担本案诉讼费。事实和理由：1、物业公司未按合同和法律规定提供标准的物业服务，物业服务存在重大质量问题，小区大量业主也反映存在物业服务问题；2、物业公司服务存在重大问题，违约在先，其没有采取补救措施，应当依法赔偿于莉莉、冯力损失。 物业公司答辩称，物业公司不存在于莉莉、冯力所说的服务质量问题，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回于莉莉、冯力的上诉，维持原判决。 物业公司向一审法院起诉请求：1.判令于莉莉、冯力支付物业服务费（以下简称物业费）2755元及违约金1754.50元，共计4509.50元；2.本案诉讼费由于莉莉、冯力承担。 于莉莉、冯力向一审法院提出反诉请求：判令物业公司赔偿其各项经济损失共计1万元；2.本案反诉费由物业公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月25日，金海滨公司作为甲方与于莉莉、冯力作为乙方签订了《青岛市商品房出售合同》，约定乙方购买位于青岛市黄岛区金河丽城7号楼1单元303户房屋。该合同附件五中，于莉莉与物业公司签订了《房屋使用公约》或有关承诺书，确认涉案房屋面积约为89.22平方米，物业性质为住宅。约定物业公司对金河丽城小区内的全部物业提供物业管理服务事宜。合同对物业基本情况、服务内容与质量、物业的承接验收、物业的使用和维护、专项维修基金等事项进行了约定，其中：第二条，物业服务质量标准，参照黄岛区（原胶南市）住宅小区公共性服务内容和标准及选项。第三条：收费标准，1、住宅建筑物业服务费暂按每月1.55元/平方米收取，二次供水按实际使用量每月在原标准水价基础上增加0.4元/立方米收费；物业服务费用和相关代收费用的调整执行政府有关部门的规定。2、乙方自接收房屋之日起，应当一次性预交3个月的物业费，以后的物业费乙方须于每月10-15日向甲方交纳（包括应收的其他费用）。房屋交付之日为乙方交纳物业费的起始日，由于乙方原因未能按期接收房屋，从开发商通知乙方应当接收之日起，承担该房屋的物业服务费用。第四条，物业服务期限：自本协议生效之日起计算；2、终止应满足以下条件：业主委员会成立并重新选聘物业服务企业；由选聘物业服务企业与乙方另行签订《物业服务合同》；在开发商的见证下，由甲方选聘物业服务企业办理全部验收、交接手续。或出现开发商与甲方所签订的《前期物业服务合同》终止合同的条件发生。第七条，违约责任：1、甲方违约，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违约：甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、乙方不按约定的收费时间缴纳有关费用的，乙方应承担逾期交付违约金，违约金按逾期违约金额的日千分之三标准交付。同时，因乙方拒交或拖延交纳水费、电费、燃（煤）气费、暖气费、物业费等，给甲方或其他业主造成的损失，均由乙方承担。协议还对其他事宜进行了约定。 物业公司在为金河丽城小区提供服务时，已具有三级资质。于莉莉、冯力在接受物业公司服务期间，已交纳物业服务费至2018年2月28日。 关于双方争议的事实，一审法院认定如下：物业公司称，其提交的证据能够证实其履行了合同约定的义务，且在出现问题后及时进行了解决。冯力、于莉莉未按时交纳物业费，构成违约，应承担违约责任。为证明其主张，物业公司提交了购房合同、业主交房资料、、物业费缴费单据复印件、物业费欠费明细及违约金计算明细、物业费催缴律师函详情单及回执、原告资质证书复印件等证据。 于莉莉、冯力称，因物业公司的不作为，造成污水管道损坏导致自己的柴房被淹，造成损失1万元，另外物业公司的服务质量不高，存在值班人员在上班时睡觉等各种问题。为证明其主张，于莉莉、冯力提交了视频、光盘及打印的纸质图片。 一审法院认为，于莉莉、冯力在签订《青岛市商品房出售合同》时，与物业公司签订的《房屋使用公约》作为上述合同的附件,系双方真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对物业公司和全体业主具有法律约束力。物业公司为涉案小区提供物业管理服务，有权向业主收取物业费，于莉莉、冯力作为业主，理应按合同约定支付物业费。物业公司根据合同约定及于莉莉、冯力实际缴纳物业费的事实，要求于莉莉、冯力支付自2018年3月1日至2019年10月31日的物业费2755元，于法有据，应该予以支持。关于于莉莉、冯力是否可以拒付物业费。一审法院认为，物业服务是一种长期、持续、综合性的服务，服务的优劣既有客观的评价标准，也出自业主的亲身体验。物业费是全体业主享受物业服务的物质基础，若业主无正当理由拒交、免交或少交物业费，将导致物业服务企业不能按照合同约定履行对小区进行维修、维护、养护等管理职能，直接或间接影响到每一户业主的切身利益，降低业主的舒适度和获得感。故物业服务是否存在瑕疵及其程度，并不能仅凭某一时间、地点出现的问题，即全盘否定物业服务企业的服务，还应结合合同约定、物业服务过程及效果等综合评判。同时，若物业公司存在瑕疵或一般性违约，业主可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等相关责任。于莉莉、冯力虽提交了视频资料、照片等证据，拟证实物业公司未按照法律规定和合同约定提供符合标准的物业服务，存在重大服务质量问题，但结合于莉莉、冯力的陈述及提交的证据，于莉莉、冯力的举证尚不足以证明其拒交物业费的主张，一审法院不予支持。关于物业公司主张的违约金，一审法院认为，于莉莉、冯力未按期交纳物业费，与物业服务存在一定瑕疵具有因果关系，故对物业公司主张的违约金，不予支持。关于于莉莉、冯力主张物业公司赔偿其损失，但未提交任何证据证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、于莉莉、冯力于判决生效之日起十日内支付青岛瑞德物业服务有限公司自2018年3月1日至2019年10月31日的物业服务费2755元；二、驳回青岛瑞德物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回于莉莉、冯力的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由青岛瑞德物业服务有限公司负担10元，于莉莉、冯力负担15元。因青岛瑞德物业服务有限公司已预交，于莉莉、冯力于判决生效之日起十日内给付青岛瑞德物业服务有限公司15元。反诉费25元，由于莉莉、冯力负担。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、于莉莉、冯力应否交纳物业费；2、物业公司应否赔偿于莉莉、冯力损失。 关于焦点1，本院认为，物业公司为于莉莉、冯力所在小区提供物业管理服务，于莉莉、冯力作为小区业主，应该向物业公司交纳物业费。一审判决于莉莉、冯力交纳2018年3月1日至2019年10月31日的物业费正确，本院予以维持。于莉莉、冯力上诉称物业公司存在重大服务质量问题，其不应支付物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点2，本院认为，因于莉莉、冯力没有提交证据证明其损失的数额及其损失与物业公司之间存在因果关系，其上诉主张物业公司赔偿其损失没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，于莉莉、冯力的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费119元，由上诉人于莉莉、冯力负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 于丽人 书记员翟国媛