江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2664号上诉人（原审被告）：黄曜，男，1996年6月26日出生，汉族,居民，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：黄爱群（系黄曜父亲），男，1967年12月9日出生，汉族,居民，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：陆琪，江苏大直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市金时代房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区剧场路19号。法定代表人：陈广川，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏惠芳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：高明明，江苏牧剑律师事务所律师。上诉人黄曜因与被上诉人盐城市金时代房地产开发有限公司（以下简称金时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初4783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄曜上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回金时代公司要求黄曜支付租金434578元的诉讼请求；一、二审诉讼费用由金时代公司一承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定租金标准为1.5元/日/㎡，并据此计算租金总额不当：1.双方补充协议虽约定若黄曜未能完全履行合同至2021年5月14日，如提前撤场或停止营业，则已交履约保证金和三个月租金不予退还，并归金时代公司所有，同时金时代公司有权取消免租优惠，黄曜需补交18个月租金，但该条款明显属于格式条款，当属无效。该条款若成立就意味着无论出于何种原因，无论承租人是否存在违约行为，甚至金时代公司主动提前解除租赁协议，均会触发补交18个月租金条款，这样的条款显然属于霸王条款。结合本案合同解除是因黄耀发函至金时代公司，解除的理由是因金时代公司附属设施不能与网咖的经营与时俱进，不能兑现当时的承诺，金时代公司收到函件后并没有否认上述原因，而是同意解除合同，故黄曜不应当补交18个月租金。而是应当继续按照租五免二的实际租金标准来确定本案租金的标准，为0.9元/日/㎡；2.房屋移交后，金时代公司已经实际将案涉房屋另行出租给案外人使用，并且在没有免租期的情况下按实收取了案外人租金，所以金时代公司五年期期待的租金数额并没有因本案合同提前解除而减少，所以，从这个层面讲，黄曜不应当补交18个月租金。二、一审法院适用法律错误。一审法院酌定黄曜承担违约金2万元，并判定黄曜交纳的履约保证金不予返还，属于法律适用错误。本案不能只从表面上看合同提前解除就得出黄曜违约的结论。本案合同解除并不是黄曜引起的。在本院二审过程中，黄曜补充上诉理由如下：金时代公司没有提供口头承诺的良好的商业氛围，口头承诺的附属设施也没有到位，电梯只能上不能下，在商铺后面搭设了汽车停车场，影响安全通行，所以黄曜才于2019年3月29日向金时代公司提交了申请书。金时代公司辩称，一、案涉租赁合同的相应条款并不是格式条款，也不是霸王条款。补充协议的主要内容就是针对免租期的时间调整以及适用条件，黄曜在签订补充协议之前是明知也是同意该条件的情况下才签署的。对于黄曜提出租金是否合理，6个月延长至18个月的免租期，前提就是要租满五年，黄曜未满五年即要求按照五年的平均租金来享受，这对金时代公司来说也是不合理的。二、2万元履约保证金冲抵违约金，一审法院的处理是正确的。三、电梯等设施都是可以使用的，不存在只能上不能下的问题，黄曜所说的电梯只能上不能下指的是电动扶梯，就是单向的象的扶梯，下的电梯在15-20米远之外，金时代公司在招商时也没有承诺达到90%的出租率。请求驳回上诉，维持原判。金时代公司向一审法院起诉请求：1.解除金时代公司与黄曜2016年5月16日签订的《租赁合同》及2016年10月26日签订的《补充协议》；2.黄曜支付房租费用513625元（含应补交的18个月租金及2019年2月17日至2019年3月31日的租金）；3.黄曜支付物业服务费、公共能耗费55881.75元（从2016年11月17日起分别按照2.6元/月/㎡、0.8元/月/㎡计算至2019年3月31日止；4.黄曜赔偿因逾期支付租金产生的利息（按银行贷款利率4.35%从2019年2月17日计算至2019年3月31日），逾期支付物业服务费、公共能耗费产生的利息（按银行贷款利率4.75%计算至2019年3月31日）；5.黄曜支付已产生的电费9953元，实际算至2019年3月31日止；6.本案的诉讼费、律师代理费由黄曜负担。在一审审理过程中，金时代公司自愿撤回上述第3、4、5项诉讼请求。一审法院经审理查明，2016年5月16日，金时代公司（甲方）与黄曜（乙方）签订《租赁合同》（含附件一《补充协议》）各一份。《租赁合同》与本案有关的约定有：1.甲方将位于盐城市亭湖区商铺出租给乙方，建筑面积为577.5平方米，合同涉及面积计算的（包括但不限于租金、物业管理费、履约保证金、装修押金等）均以建筑面积为准。2.乙方承租该商铺用于经营柠檬网咖。3.租赁期限自2016年5月15日至2021年5月14日，交付日暂定为2016年5月15日，以办理商铺移交手续之日为准。4.免租装修期为半年，自交付之日起计算。5.租金单价为1.5元/日/平方米，月租金为26349元，每三个月为一期，每期支付一次，每次在当期开始前提前15日支付，第一期租金应于合同签订后七日内支付完毕。6.乙方应按约向甲方支付物业管理费，含物业服务费和公共能耗费两部分，免租装修期物业费用正常征收。7.水电费用由甲方代收代缴。8.乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付履约保证金2万元，若因乙方违约造成本合同提前解除或终止，则履约保证金甲方有权不予退还，甲乙双方一致确认，抵扣履约保证金的行为并不豁免乙方应承担的其他责任。合同签订后，黄曜向金时代公司支付履约保证金2万元。当月17日，金时代公司、黄曜签署了商铺移交手续，金时代公司将案涉商铺移交黄曜装潢使用。2016年10月26日，金时代公司（甲方）与黄曜（乙方）签订一份《补充协议》，约定：一、甲乙双方重新约定合同租赁期限及条件，将原合同租赁期间调整为2016年5月15日起至2021年5月14日。二、乙方于此补充协议签订时提前支付三个月的租金；因已提前支付过一个月租金，实际补齐需52698元。若乙方正常履行合同，则免租期按两年计算，从2016年5月15日起至2018年5月14日，预交的三个月租金用于合同截止前最后三个月的租金；若乙方未能完全履行合同至2021年5月14日，如提前撤场或停止营业，则已交履约保证金和三个月租金不予退还并归甲方所有，同时甲方有权取消免租优惠，乙方需补交18个月的租金。三、支付方式为每三个月为一期，每期支付一次，当期租金在当期开始前提前15日支付。四、其余条款与主合同一致。2019年3月29日，黄曜向金时代公司出具申请，载明：“申请人黄曜租赁贵公司房屋经营网咖，由于贵公司的附属设施不能与网咖的经营同时与时俱进，不能兑现当初的承诺，现申请人黄曜向贵公司申请撤场，请给与准许。”当月31日，黄曜撤场。经双方协商，金时代公司、黄曜于2019年4月17日办理了案涉商铺的交接手续，黄曜将案涉商铺返还给金时代公司。金时代公司、黄曜确认，黄曜累计支付租金316188元（不含2万元保证金）。一审法院认为，金时代公司、黄曜签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。（一）关于合同的解除问题。金时代公司、黄曜在合同履行过程中，经协商已经对案涉商铺进行交接，黄曜已将案涉商铺返还给金时代公司，金时代公司、黄曜签订的《租赁合同》及《补充协议》实际已经解除，故无判决解除之必要。（二）关于应补交租金金额的问题。1.根据约定，如黄曜未能履行完全部租赁期间，应补交免租期18个月的房租，现黄曜违约于2019年3月31日自行提前撤场，应承担相应的违约责任，应按约补交相应租金；2.《补充协议》约定预交的三个月租金79047元用于合同截止前最后三个月的租金，若乙方未能完全履行合同至2021年5月14日，如提前撤场或停止营业，则已交履约保证金和三个月租金不予退还并归甲方所有，故金时代公司在计算诉讼请求租金金额时未将该两部分款项扣除相应的租金，一审法院认为，履约保证金实质上是双方约定的保证履行合同的违约金，同样将预交的三个月租金作为合同截止前最后三个月的租金并在一定情形下不予返还的约定也是对违约金的约定，因金时代公司已经取消了18个月的免租期，其损失已经得到弥补，该两项违约金的约定过高，一审法院酌定调整为2万元，即预交的三个月的租金予以冲抵黄曜应付租金，履约保证金不予返还。3.案涉商铺的租赁期限自2016年5月15日至2021年5月14日，扣除双方无争议的六个月的免租期，黄曜应从2016年11月15起支付租金，现黄曜累计向金时代公司支付316188元租金（含上述三个月预交租金），黄曜欠付租金之日为2017年11月16日，截止黄曜撤场之日（也是金时代公司主张的截止日期）2019年3月31日，计16个月15天，租金应为434578元。关于黄曜辩称应按三年租金总额平摊到五年计算的租金的意见，金时代公司、黄曜签订《租赁合同》时，仅约定六个月的免租期，履行一段时间后，经双方协商，签订了《补充协议》，对租金及免租期进行了重新约定，免租期的调整及取消免租优惠的条件是经过双方充分协商的，是双方合作及带动商业氛围所需，黄曜应当清楚如其提前撤场需补交相应免租期间的租金，且该约定不违反法律规定，故对黄曜该辩称意见依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、黄曜应于判决生效之日起十日内支付金时代公司租金434578元。二、驳回金时代公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9660元，由金时代公司负担1840元，黄曜负担7820元（黄曜应于判决生效之日起十日内一审法院缴纳，金时代公司预交的7820元由一审法院依法退回）。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，金时代公司与黄曜签订的《租赁合同》、《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于黄曜提出《补充协议》约定的租五免二，如提前退场则金时代公司有权取消免租优惠，黄曜需补交18个月租金的约定属于格式条款，是否无效的问题，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述规定，即使上述条款属于格式条款，但也并不必然导致无效，除非具有法律规定的无效的情形，但本案中，金时代公司与黄曜签订的上述协议明确黄曜租满五年则享有两年免租期的优惠，若提前退场或停止营业则金时代公司有权取消免租优惠，由黄曜需补交18个月的租金，此约定并不属于免除金时代公司责任，加重黄曜责任，排除黄曜主要权利的情形，不具有法律规定无效的情形，故黄曜主张该条款无效的主张不能成立。关于合同解除的责任问题，双方明确约定租赁合同期限，但在租赁期限届满前，黄曜要求提前解除合同，其认为金时代公司没有做到口头承诺的商铺入驻率及存在相关附属设施问题，但其没有提供充分的证据证明其主张，故一审法院认为黄曜存在违约，并扣除其交纳的2万元履约保证金作为违约金支付给金时代公司并无不当。故一审法院结合黄曜已付租金、租赁时间及合同的相关约定判决黄曜向金时代公司支付租金434578元并无不当。综上所述，黄曜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7819元，由上诉人黄曜负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年八月二十八日书记员  周亚梅