江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1701号上诉人（原审原告）：韩炳进，男，1973年4月21日出生，汉族，住江苏省灌云县。上诉人（原审原告）：金万粉，女，1973年1月12日出生，汉族，住江苏省灌云县。共同委托诉讼代理人：范斌、李美娇，江苏尚扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港市连云区东园社区张翔健身俱乐部，住所地连云港市连云区。经营者：张翔，男，1965年11月8日出生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：李若梅、薛光耀，江苏田湾（连云）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港青和物业管理有限公司，住所地连云港经济技术开发区。法定代表人：褚志群，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈栋，该公司员工。被上诉人（原审被告）：严兵，男，1985年12月2日出生，汉族，住连云港市开发区。被上诉人（原审被告）：**芳，女，1990年2月10日出生，汉族，住连云港市开发区。被上诉人（原审被告）：连云港市久和国际新城三期业主委员会，住所地连云港市开发区。负责人：何学德，该业委会主任。委托诉讼代理人：李凤祎，该业委会副主任。上诉人韩炳进、金万粉因与被上诉人连云港市连云区东园社区张翔健身俱乐部（以下简称张翔俱乐部）、连云港青和物业管理有限公司（以下简称物业公司）、严兵、**芳、连云港市久和国际新城三期业主委员会（以下简称业主委员会）财产损害赔偿纠纷一案，不服连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初776号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩炳进、金万粉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、因商铺渗水，无法继续租赁造成了租金损失。上诉人将商铺出租给姜某，姜某委托董某某签订合同，约定租期自2012年4月1日至2017年3月31日止。因楼上房屋漏水无法继续使用，承租人姜某提前终止了租赁合同，给上诉人造成了租金损失。2、2018年3月29日接处警工作登记表可以证明报警时房屋内严重渗水，并不是被上诉人所称的在向法院起诉后才知道房屋渗水的事实。其实上诉人在2016年初发现漏水时即一直向被上诉人反映情况，交涉未果导致房屋内严重渗水。3、张翔俱乐部一审中已承认接手房屋后发现楼上渗水至租赁房屋，楼下业主包括上诉人也来找过，还陈述多次找过物业，但一直未能解决。4、之前案件中物业公司提供了2017年1月6日的违章整改通知书，告知张翔俱乐部因装修导致门厅漏水，该门厅与上诉人房屋系一墙之隔。因此，涉案房屋的漏水时间最迟也是2017年1月6日。张翔俱乐部辩称，张翔俱乐部承租前就可能发生漏水现象，一审判决认定**芳不承担责任有失偏颇。物业公司作为出租方，也应当交付无质量问题的房屋。对于房屋漏水可能造成的损害，物业公司应当承担主要责任。张翔俱乐部承租后未改变房屋状况，而是继续使用浴室，一审判决认定张翔俱乐部承担主要责任有失公允，但基于节省诉讼资源，张翔俱乐部未提出上诉。综上，希望二审法院重新分配责任。物业公司辩称，房屋内的装修包括水电，系承租人自行改造，张翔俱乐部实际是从**芳处直接承租。上诉人提出的整改通知书与本案无关，考虑到诉讼成本，物业公司未提出上诉。严兵未作答辩。**芳辩称，房屋系**芳从物业公司处承租，2016年11月28日张翔俱乐部又从**芳处承租房屋，之后张翔俱乐部进行了大规模装修，**芳营业期间也未接到上诉人说的漏水情况。因此，本案与**芳无关。业主委员会辩称，一审判决认定业主委员会无责任，请求二审法院对此予以维持。韩炳进、金万粉向一审法院起诉请求：1、严兵停止侵害，恢复原状。2、张翔俱乐部、物业公司、严兵、**芳、业主委员会赔偿其损失4万元（暂定，以鉴定为准）。3、张翔俱乐部、物业公司、严兵、**芳、业主委员会承担本案的鉴定费、诉讼费等相关费用。后韩炳进、金万粉变更诉讼请求为：张翔俱乐部、物业公司、严兵、**芳、业主委员会赔偿其房屋损失18240元、租金损失50000元、鉴定费10000元。一审法院认定事实：韩炳进、金万粉系开发区五羊路65号楼117号商铺的所有权人，该商铺在2012年4月6日办理不动产权属登记，规划用途为非住宅。117号商铺楼上房屋为连云港市久和国际新城三期开发商开发该小区后留下的公共用房，由业主委员会委托物业公司进行管理，该房屋产生的收益由物业公司和业主委员会进行分成。物业公司与业主委员会曾于2015年5月6日签订小区的物业服务合同。2012年3月，韩炳进将117号商铺出租给姜某，姜某委托董子其签订合同，合同约定租期5年，自2012年4月1日起至2017年3月31日止。前三年每年房屋租金2万元，第四年及第五年的租金由韩炳进根据周边市场行情，随行就市制定租金水平。2016年4月11日，韩炳进（甲方）与承租方姜某（乙方）签订承诺书，约定117号商铺已于2016年3月31日到期。乙方和甲方商量延迟至2016年4月25日以便于把可移动物资搬出。乙方向甲方承诺在2016年4月25日把屋内东西搬出，做好保洁、广告牌拆除。物业管理费、电话费、水电费全部交清。否则乙方自付违约金5万元等。后承租人按期搬离房屋。2015年7月22日，物业公司将开发区五羊路65号楼二楼南边500余平米的房屋（该房屋楼下有一部分系117号商铺）出租给**芳用于经营思迈健身俱乐部，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期自2015年11月1日起至2020年10月31日止，该房屋由**芳进行装修改造，水电由**芳自行安装。2016年11月28日，张翔与**芳丈夫鲍龙杰签订《开发区思迈健身俱乐部转让合同》，约定二楼健身房转让给张翔，由张翔履行《房屋租赁合同》中的相关义务，后双方就转让情况告知物业公司，物业公司同意并让张翔在**芳与物业公司签订的《房屋租赁合同》上签名。张翔接手后涉案房屋继续用于健身用房，用于经营张翔俱乐部。2018年9月1日，张翔与严兵签订《开发区张翔健身转让合同》，约定张翔俱乐部门面转让给严兵使用，严兵同等享有张翔在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务。物业公司同意张翔将二楼房屋转让给严兵使用，并让严兵在**芳与物业公司签订的《房屋租赁合同》上签名。严兵自2018年9月1日承租二楼房屋后一直使用至今，房屋仍用于经营健身俱乐部。一审法院通知严兵参加本案诉讼后，其对租赁的二楼房屋进行维修，重新做防水，并通知物业公司进行闭水试验，维修后房屋未漏水。2018年3月29日，韩炳进、金某1房屋漏水问题向连云港开发区分局华盖山派出所报警，接处警工作登记表载明：“到达现场，经了解系久和商务楼五羊路65-17号门面房内屋内多部位严重渗水，报警人称找不到二楼张翔健身房老板反映该情况，对方不理睬，民警告知报警人诉讼解决”。2018年6月19日，韩炳进、金万粉以张翔俱乐部、物业公司为被告向连云港市连云区人民法院提起诉讼，要求停止侵害、恢复原状，并赔偿其损失4万元（暂定，以鉴定为准）。2、鉴定费、诉讼费由张翔俱乐部、物业公司承担。连云港市连云区人民法院于2018年9月12日开庭，在庭审中张翔到庭辩称其已经停止侵害行为，已经退出经营，赔偿损失跟其没有关系，并称当时接手涉案房屋时，是与物业公司签订的合同，物业公司没有说过房子存在漏水的问题，其接手后发现楼上渗水到租赁的房屋，楼下的业主包括韩炳进、金万粉也来找过，说承租的房屋存在漏水。张翔还称其多次找过物业，至今未解决，也有损失，并于2018年9月1日将店铺转给了严兵。2018年9月12日，连云港市连云区人民法院作出（2018）苏0703民初1381号民事裁定书，将案件移送一审法院处理。一审法院于2018年10月11日立案，韩炳进、金万粉于2019年3月22日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2019年3月26日作出（2018）苏0791民初1772号民事裁定书，准予韩炳进、金万粉撤诉。本案在审理过程中，韩炳进、金万粉向一审法院申请对涉案房屋的修复价格以及2016年4月26日至2018年4月25日的租金损失进行鉴定和评估，一审法院委托江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司对涉案房屋进行鉴定和评估。该鉴定机构出具的《工程造价鉴定意见书》和《房地产估价报告》载明，涉案房屋工程造价鉴定意见为18240元，2016年4月26日至2017年4月25日涉案房屋的租金为25000元，2017年4月26日至2018年4月25日涉案房屋的租金为25000元，合计50000元。为此韩炳进、金万粉支付鉴定费10000元。庭审中，韩炳进、金万粉称在2016年1月份，117商铺承租人董某（注：经核实其叫董某某）、姜某发现房屋南边、西边、中间的墙漏水，遂联系物业公司与楼上张翔俱乐部，发现健身房的卫生间和浴室在117商铺的正上方。韩炳进、金万粉称因楼上房屋漏水无法继续使用，承租人姜某签订承诺书，于2016年4月25日搬出117号商铺。韩炳进、金万粉还称其在2016年4月、2017年持续找过张翔俱乐部和物业公司要求解决漏水问题。张翔俱乐部称2016年1月其尚未承租二楼房屋，且在韩炳进、金万粉向连云区人民法院起诉后才知道房屋漏水，在张翔俱乐部承租后，没有对二楼房屋的防水结构进行改动。物业公司称韩炳进、金万粉也没有找过物业公司，直到韩炳进、金万粉向连云区人民法院起诉后才知道韩炳进、金万粉的房屋漏水。**芳称在其承租二楼房屋期间，对房屋做了防水层，承租二楼房屋期间韩炳进、金万粉也未找过她，并称其参与本案诉讼时才知道韩炳进、金万粉房屋漏水的事情。严兵称在使用二楼房屋后，没有人向其说明房屋存在漏水情形，收到本案传票才知道二楼房屋与韩炳进、金万粉的房屋存在纠纷。承办人与姜某联系，其称是因租赁合同到期，也用不上所租赁的房屋，所以退租，租赁期间未发现房屋漏水。一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。张翔俱乐部在租赁房屋期间使用不当，未能尽到管理义务，在韩炳进、金万粉告知漏水情况后，仍不采取措施进行维修，导致漏水长时间存在，故张翔俱乐部对韩炳进、金万粉的损失负有主要责任。严兵从张翔处转租涉案房屋经营使用，对涉案房屋亦未尽到管理义务，导致韩炳进、金万粉房屋在其租赁期间侵权状况持续存在，故严兵应承担次要责任。物业公司作为出租方将房屋租赁给承租人使用，物业公司明知该房非经营性用房，不能作为经营使用，但物业公司在知道承租人租赁房屋用于健身用房时，没有尽到合理的告知、监管义务，导致张翔在租赁房屋期间房屋漏水，造成韩炳进、金万粉损失，故物业公司应承担次要责任。**芳在租赁使用房屋时，**芳称韩炳进、金万粉未找过她，韩炳进、金万粉也未提供证据证实曾经找过**芳，故对韩炳进、金万粉要求**芳承担赔偿责任，无事实依据，一审法院不予支持。业主委员会将房屋交给物业公司出租管理，物业公司作为出租人与承租人签订租赁合同，业主委员会与韩炳进、金万粉的损失之间无法律上的因果关系，故对韩炳进、金万粉要求业主委员会承担责任，一审法院不予支持。韩炳进、金万粉要求停止侵害，因严兵在得知其使用的房屋漏水时，及时对房屋进行了维修，且经韩炳进、金万粉及物业公司确认房屋目前不漏水，故对韩炳进、金万粉要求停止侵害的诉讼请求，一审法院不予支持。韩炳进、金万粉房屋因漏水造成的维修费用，经一审法院委托鉴定，房屋的工程造价鉴定意见为18240元，由工程造价意见书证实，一审法院予以确认。上述损失由张翔俱乐部承担70%的赔偿责任，即12768元，物业公司、严兵各承担15%的赔偿责任，即2736元。韩炳进、金万粉主张2016年4月26日至2018年4月25日期间的租金损失5万元，韩炳进、金万粉称承租人姜某退房时产生损失，经与姜某核实其是正常退租，退租时并未发生房屋漏水造成侵害的事实，故对韩炳进、金万粉主张从2016年4月26日起的租金损失，无事实依据。根据现有的证据，一审法院认为应从韩炳进、金万粉报警之日起计算租赁损失，即从2018年3月29日至2018年4月25日期间共计28天的租金损失。通过一审法院委托鉴定2016年4月26日至2018年4月25日期间的租金为5万元，双方均无异议，故一审法院依据该标准确定28天的租金损失1918元。因该期间房屋使用人为张翔俱乐部，故应由张翔俱乐部赔偿韩炳进、金万粉租金损失1918元。韩炳进、金万粉要求其他当事人承担租金损失，无事实依据，一审法院不予支持。韩炳进、金万粉因房屋维修及租金损失支付鉴定10000元，由鉴定费发票证实，一审法院予确认。一审法院确定由张翔俱乐部承担3692元[5000×70%+5000×(1918/5万）]，物业公司、严兵各承担750元（5000×15%），韩炳进、金万粉自担4808元。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条,《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条的规定，判决：一、张翔俱乐部于判决生效后十日内赔偿韩炳进、金万粉损失18378元；二、物业公司于判决生效后十日内赔偿韩炳进、金万粉3486元；三、严兵于判决生效后十日内赔偿韩炳进、金万粉3486元；四、驳回韩炳进、金万粉其他诉讼请求。二审中，对于韩炳进、金万粉提交的违章整改通知书及庭审笔录，缺乏其他证据佐证与本案的关联性，本院依法不作确认。对于韩炳进、金万粉提交的录音，因其主张的被录音人姜某未到庭接受质询，无法核实真实性，且一审法院已向姜某了解相关情况，故本院对该录音依法不予采信。经本院审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。另外，韩炳进、金万粉申请对涉案商铺漏水的起始时间进行鉴定，还申请对涉案商铺的电路设施、灯具损失及修复价格进行鉴定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，韩炳进、金万粉一审中主张从2016年4月26日起计算租金损失，二审中又主张漏水时间最迟也是2017年1月6日，并申请对漏水起始时间进行鉴定。但是，涉案房屋完成了维修，目前已经不漏水，即房屋现状发生了改变，无法对漏水时间予以司法鉴定，而韩炳进、金万粉提交的证据又不足以证明确切的漏水时间，故一审法院根据现有证据，认定从报警之日起计算租赁损失并无不当。至于韩炳进、金万粉二审中主张的电路设施、灯具损失，因一审法院对其一审诉讼主张的损失已经全部予以裁判，故本院对上诉人该主张不予理涉。综上，韩炳进、金万粉的上诉请求不能成立，本院依法不予支持，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1122元，由上诉人韩炳进、金万粉负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘井鑫审 判 员 黄 宇审 判 员 张 奇二〇二〇年八月六日法官助理 宋继林书 记 员 王方洁法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。