北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7946号上诉人（原审被告）：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2567（经济开发区集中办公区）。法定代表人：王彬，经理。委托诉讼代理人：李振，男，北京联优生活智选物业管理有限公司员工。被上诉人（原审原告）：黄凯，男，1981年9月10日出生，汉族，住北京市西城区。原审被告：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。法定代表人：王艳冲，经理。委托诉讼代理人：王军博，男，北京金宣置地房地产经纪有限公司员工。上诉人北京联优生活智选物业管理有限公司（下称联优公司）因与被上诉人黄凯、原审被告北京金宣置地房地产经纪有限公司（下称金宣公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初14378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。联优公司上诉请求：我公司同意向黄凯支付电费1750元、燃气费91.35元，不同意支付冷水费、热水费。事实与理由：我公司认可黄凯诉讼请求中的电费、天然气费金额并同意支付，但就其主张的冷水及热水费用，我公司认为双方签订合同时就冷、热水表的计数未明确载明并记录。现该房屋承租时起算的表底数已无法查证，黄凯也未向法院提交自来水公司的自来水记录及物业公司的热水记录，其提交证据不足，我公司对冷、热水费用不予认可。黄凯司辩称：同意一审判决，不同意联优公司的上诉请求和理由。我们签署的三份合同中均明确记载了冷、热水费的计数，联优公司主张表底数无法查证是不属实的。金宣公司述称：同意联优公司的上诉请求和理由。黄凯向一审法院起诉请求：1.判决联优公司、金宣公司连带承担责任，支付我房屋冷水费5524.8元、热水费5160元、电费1750元和天然气费91.35元，以上共计12526.15元；2.判决联优公司、金宣公司连带支付违约金6500×2=13000元；3.判决联优公司、金宣公司支付逾期利息计至本息还清之日。一审法院认定事实：2016年12月16日，黄凯（甲方）与金宣公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：黄凯将北京市西城区广安门内大街304号院1号楼2208号房屋（下称诉争房屋）出租给金宣公司，租期为2016年12月20日至2018年12月19日。房屋交割清单记载：电卡（剩余电数）1831元，冷水表（底数）1311/30，热水表（底数）550/30，天然气（表数）55。该房屋交割清单上没有几块水表的区分。2018年12月15日，黄凯（甲方）与金宣公司（乙方）再次签订《房屋出租委托代理合同》，黄凯继续将诉争房屋出租给金宣公司，租期自2018年12月20日至2019年12月19日。房屋交割清单记载：冷水（表1），5元/立方米，表底数1311/30，冷水（表2），未填写内容。热水（表1），表底数550/30，热水（表2），未填写内容。电0.48元/立方米，表底数1831元。厨房燃气2.63元/立方米，表底数55。2019年6月20日，黄凯（甲方）与联优公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理运营诉争房屋，管理期自2019年6月20日至2019年12月19日，预期收益为6500元/月。合同第6.2违约解除权（2）约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方面解除合同：a）延迟支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的；b）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方书面催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；c）明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的。第7.1一般违约责任约定：违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失。第7.3条乙方违约责任约定：乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。标的资产交割清单记载：冷水（表一），表底数1311/30，冷水（表二），未填写内容。热水（表一），表底数550/30，热水（表二），未填写内容。电表底数1831。厨房燃气表底数55。审理中，各方均认可自2016年12月16日的合同开始，水、电、燃气费一直未结算，而是待最后一份合同期满后一并结算，故各份合同的表底数均沿用了2016年12月16日的合同表底数。合同期满后，各方对水、电、燃气费进行了核对，各方对于电费1750元、天然气费91.35元没有异议，但对水费存有异议。各方对水表读数进行了记录，其中：冷水表数（厨房）为608度，冷水表数（卫生间）为1670度，热水表数（厨房）为55度，热水表数（卫生间）为667度。金宣公司、联优公司主张房屋交接结算时发现冷、热水各两块水表，但合同上只体现出冷、热水各一块水表，故只应按一块水表计费。黄凯主张2016年12月16日租赁合同的房屋交割清单上没有表一、表二的区分，故表底数记录的是两块表的和。审理中，黄凯提交了诉争房屋所在小区物业公司2019年12月31日出具的冷水费收据，载明诉争房屋2016年12月-2019年12月期间的冷水费为5524.8元。金宣公司、联优公司主张由于黄凯已与联优公司重新签订了合同，故水、电、燃气费应由联优公司承担。一审法院认为：根据各方当庭陈述及合同的签订过程可知，在黄凯与金宣公司于2018年12月15日签订的《房屋出租委托代理合同》履行过程中，2019年6月20日黄凯与金宣公司、联优公司经协商一致，由黄凯与联优公司签订了《资产管理服务合同》，故自此之后，就诉争房屋实际履行的应当是《资产管理服务合同》，之前的《房屋出租委托代理合同》实际已经解除。因此，黄凯应依据《资产管理服务合同》向联优公司主张权利，而无权再依据《房屋出租委托代理合同》向金宣公司主张权利，对黄凯要求金宣公司支付水、电、燃气费及违约金、利息的诉讼请求，法院均不予支持。黄凯要求联优公司支付电费、燃气费的诉讼请求，于法有据，联优公司亦同意支付，法院不持异议。关于水费，诉争房屋在使用期间，厨房、卫生间势必都会产生相应的水费，双方所记录的表底数应为两块水表之和，且实际费用也属合理范围，联优公司主张只应按照一块水表计算，证据不足，法院不予采纳。故对黄凯要求联优公司支付冷水费、热水费的诉讼请求，法院予以支持。黄凯要求联优公司支付违约金及利息的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年7月15日判决如下：一、判决生效之日起七日内，北京联优生活智选物业管理有限公司支付黄凯冷水费5524.8元、热水费5160元、电费1750元、燃气费91.35元；二、驳回黄凯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为：联优公司与黄凯签订的《资产管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。经查，上述合同现已到期，且双方已经就诉争房屋进行了交接，但尚欠冷水费、热水费、电费、燃气费未结算，双方在上述合同中记载了相应底表数，并在交还诉争房屋时对表底数再次进行了确认，故一审法院依据查明事实及黄凯的诉请予以判决，并无不当。对于双方争议的冷、热水费问题，虽联优公司称双方在上述合同中仅记载冷、热水表为一块，故其现不同意支付两块表的冷、热水费用，但联优公司认可诉争房屋中厨房、卫生间各存在冷、热水表一块，即诉争房屋内冷、热水表共计各两块，且其公司整体占有使用诉争房屋，并不存在其他使用人的事实，现在查明的冷、热水费用亦在合理范围之内，故一审法院判决联优公司承担相应的冷、热水费用，并无不当，联优公司关于不同意支付冷、热水费的上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，联优公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67元，由北京联优生活智选物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年八月二十八日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪