安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2079号 上诉人（原审被告）：中农批（亳州）市场建设开发有限公司，住所地安徽省涡阳县南环西路北侧。 法定代表人：张寿颍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王岩，安徽王岩律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张彦，男，1978年7月14日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：王建军，安徽永恒律师事务所律师。 上诉人中农批（亳州）市场建设开发有限公司（以下简称中农批公司）、张彦因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初4927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中农批公司的委托诉讼代理人王岩、上诉人张彦及其委托诉讼代理人王建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中农批公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回张彦的诉讼请求；2.由张彦承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审认定案涉房屋验收合格日期是2018年11月26日错误。涡阳县建设工程质量监督站的监督验收意见不是案涉工程的验收结论，所签署的时间2018年11月26日当然不是验收合格之日。涉案工程的综合验收日期是2017年7月18日；二、关于案涉房屋交付时间。2017年7月20日，中农批公司向张彦发出交房通知，该日即为交房之日。中农批公司在合同约定的交房时间是2017年7月31日之前，并且在验收合格之后交付房屋，因此中农批公司没有任何违约事实。原审判决违约金过高，不应该超过造成损失的30%，即使违约，依法改判支付损失1.3倍的违约金。 张彦辩称，一、中农批公司称原审认定案涉房屋验收合格日期是2018年11月26日错误不能成立。对于合同中所约定的“商品房经验收合格”应如何界定，应结合相关法律规定来明确。根据我国《建筑法》第61条规定:“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《消防法》第10条第3款规定等等。从以上法律规定来看，消防、规划、环保等部门等专项验收合格及工程质量监督机构监督审核认可也应该是建筑工程验收合格的一项内容。涉案合同第八条明确约定：“出卖人应当在2017年7月31日前，依规定，将具备‘该商品房经验收合格’交付买受人使用”。同时第十一条又明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收时，出卖人应当出示‘商品房经验收合格’的证明文件，并签署房屋交接单…否则买受人有权拒绝交接…”。由此可见，中农批公司出具的由建设单位组织设计、施工、监理等“四部门”的建设工程竣工验收合格，只是按规定的“工程竣工验收报告”的一部分，是建筑工程质量（土建部分）竣工验收合格，是单项竣工验收记录的“合格”，而非法律规定的整体各方面的“商品房经验收合格”。因此，依据《消防法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《建设项目环境保护管理条例》、《建设项目竣工环境保护验收管理办法》的相关规定，商品房不仅要经过施工、监理部门、建设、勘察、设计部门的验收，要达到交付使用条件必须经过消防、规划、环保验收，方可进行交付使用。另外，中农批公司的2017年7月31日前的交房行为，已被涡阳县房地产管理局2017年10月24日作出的涡房罚字（2017）006号《行政处罚决定书》认定为未经验收或验收不合格的交付行为，并且案涉20#楼被涡阳县住建委“责令整改”。再次，中农批公司在一审中故意隐瞒《工程竣工验收报告》中的2018年11月19日由施工、监理部门、勘察、设计、建设部门作出的工程竣工复验报告，系妨碍诉讼行为，请求二审法院予以处罚，并且该复验报告中明确了案涉所有的商品房包括本案的20#楼的验收时间是2018年11月19日，而不是中农批公司上诉称的2017年7月18日。案涉的商品房所有的房屋房产证上载明的房屋竣工时间均为2017年11月7日，均在2017年7月18日之后，也在双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房日（2017年7月31日）之后。因此，原审法院认定案涉商品房的验收合格的日期是2018年11月26日是正确的；二、关于案涉房屋交付时间。涉案合同第11条明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收时，出卖人应当出示‘商品房经验收合格’的证明文件，并签署房屋交接单…否则买受人有权拒绝交接…”商品房达到交付使用条件后，不仅应书面通知买受人办理交付手续，而且交接房屋时，出卖人应出示“商品房达到交付使用条件”的证明文件，并签署交接单。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案合同约定的交房时间是2017年7月31日前，中农批公司依法在该期间是不能出具法律强制性的“商品房经验收合格”相关法定依据，买受人有权拒绝交接房屋。原审认定涉案商品房于2018年11月26日依法经各部门验收合格，为交付日期，判决中农批公司承担交房逾期违约金是合法，正确的。中农批公司称没有违反约定是没有任何依据的。本案中中农批公司的逾期交房行为必然造成张彦的既得利益损失，无论自用或者委托经营均能产生既得利益；即使没有实际损失，依照合同约定及法律规定，中农批公司也应当支付违约金，违约金的支付并不以有没有实际损失为前提；且张彦、案外人签订的委托经营协议并不能免除中农批公司支付违约金的责任。因此，中农批公司认为买受人的利益没有损失并要求减少违约金没有任何事实和法律依据。综上，一审认定房屋验收合格，但不等于已经交房，本案应以达到交房条件时，中农批公司书面通知的交房时间为交房日期，请依法改判。 张彦上诉请求：依法改判中农批公司应承担的违约天数和数额。一、一审认定事实有误。本案不应按照一审认定的逾期日期，而应为2017年7月31日至今，为730余天。中农批公司至今没有书面通知交房，张彦也没有签署房屋交接单，接收房屋。二、一审认定2018年11月26日达到了交房条件，逾期交房483天，不符合商品房买卖合同的约定。 中农批公司辩称是按照合同约定的时间交房的，即使违约，一审判决违约金也过高。 张彦向一审法院提出诉讼请求：1.判令中农批公司履继续履行与张彦签订的商品房买卖合同，并支付逾期交房违约金624585元（自2017年7月31日至2018年12月31日止共计518天）；2.要求中农批公司支付自2019年1月1日至交房之日止按已交房款的日万分之三的违约金；3、本案的诉讼费用由中农批公司承担。 一审法院认定事实：2016年11月10日，张彦、中农批公司签订两份商品房买卖合同，张彦购买中农批公司开发建设的位于涡阳县铺号房。26幢125铺号房合同约定建筑面积387.96平方米，该商品房单价为每平方米5247.25元，总金额2035723元；26幢126铺号房合同约定建筑面积385.68平方米，该商品房单价为每平方米5149.03元，总金额1985878元。张彦已支付全部购房款。该二合同第八条约定：中农批公司于2017年7月31日前将该经验收合格的商品房交付原告；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。涡阳县质量监督站对涉案房屋出具验收意见的日期为2018年11月26日，竣工验收备案日期为2018年11月28日。一审法院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张彦已按照合同约定支付全部购房款，中农批公司应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2018年11月26日。中农批公司向张彦交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年7月31日前，现因案涉房屋至2018年11月26日才符合法定和约定的交付条件，中农批公司未在约定日期向张彦交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，中农批公司应支付自逾期之日起至房屋验收合格之日即2018年11月26日止的违约金。因双方对逾期交房违约金的计算方法已作约定，故对张彦要求按已付房款的日万分之三支付违约金的诉讼请求，予以支持，逾期483日，计582730元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张彦逾期交房违约金582730元；二、驳回原告张彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10046元，减半收取5023元，由原告负担337元，由被告负担4686元。 二审中，中农批公司提交鉴定报告一份，证明26栋125房屋租金是47007元，案涉126房屋租金是47285元。张彦认为鉴定报告系中农批公司单方委托，鉴定过程记录不完善，无法证实鉴定报告的真实性合法性及准确度，与本案没有关联性。张彦提交照片及视频光盘，证明案涉房屋大梁断裂，目前闲置。中农批公司认为不能证明与案涉房屋有关，即使是案涉房屋，属于建设工程质量问题，可以另案起诉，请求赔偿损失，与本案无关。本院经审查,当事人二审提交证据与一审法院事实认定不具有关联性，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1.一审认定逾期交房天数是否正确；2.本案违约金是否应予调整。 一、关于逾期交房天数的问题。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件。建设行政主管部门在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，有权责令建设单位重新组织竣工验收。因此，商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是不够的，不仅公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。国家通过建设工程竣工验收备案制度加强政府对工程质量的监督管理，目的在于防止不合格工程流向社会。故在合同约定该商品房经验收合格为交付标准的条件下，应以开发商是否取得当地建设管理机构发出的竣工验收证明为标准，中农批公司上诉要求按照建设单位自行验收时间作为符合合同约定的交付时间理据不足，不予支持。中农批上诉称2017年7月20日为交房之日。本院认为房屋的交付以符合交付条件为前提。根据查明的事实，2017年7月20日涉案房屋尚未经验收合格，不符合房屋交付条件。其后，工程也存在复验整改的事实。现该公司主张以该日为交房之日缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。一审法院按照涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，确认该日为案涉房屋验收合格符合约定交付条件并作为违约金计算的截止日期并无不当。 二、关于违约金是否应予调整的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。中农批公司认为案涉合同约定违约金过高，请求根据同地段房租予以调整。本案涉讼房屋系商铺，距离当地商业中心较远，规划用途为批发零售。审理中，中农批公司没有证据证明周边存在同类的批发零售市场，此时，单纯以该公司提交的评估报告中该商铺交房节点时的租金来认定案涉购房户的损失，在本案中并不适当。考虑到房屋买卖合同的有偿合同性质，购房户支付的房款与案涉房屋从双方的约定上讲具备等价性，故在房屋没有按期交付的情况下，案涉逾期交房期间购房户的实际损失参照已付购房款总额同期同类贷款利息予以确定较为符合实际。据此，依照上述法律规定，案涉违约金本院按照已付购房款总额的同期同类贷款利息上浮30%予以调整。本案房屋逾期已经超过一年，其时中国人民银行1-3年期贷款基准利率为年利率4.9%，上浮30%后为年利率6.37%。案涉购房款已付总额为4021601元，自2017年8月1日至2018年11月26按照年利率6.37%计算，违约金总额为342991.18元。 综上，中农批公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。张彦的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初4927号民事判决； 二、中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张彦逾期交房违约金342991.18元； 三、驳回张彦的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10046元，减半收取5023元，由中农批（亳州）市场建设开发有限公司负担；二审案件受理费10046元，由中农批（亳州）市场建设开发有限公司负担5023元，张彦负担5023元。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  安翠香 审判员  孙浩杰 二〇二〇年八月十七日 法官助理孙曼 书记员韩振宇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。