广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13960号上诉人（原审原告）：广州谊居物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东华西路257-259号洛桑美地海谊华厦负二层全层。法定代表人：钟国强，该公司经理。委托诉讼代理人：陈建良，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴思泽，广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈火群，女，1942年3月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王中秋（系广州市越秀区大东街启正社区居民委员会推荐的诉讼代理人），男，1956年9月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上诉人广州谊居物业管理有限公司（以下简称谊居公司）、陈火群因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人谊居公司上诉请求：1.撤销一审判决第三判项，并改判陈火群于判决发生法律效力之日起十日内向谊居公司支付自2019年2月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月279.72元的标准计付）；判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，陈火群应逐月按房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计支付给谊居公司；2.一、二审诉讼费用全部由陈火群承担。事实与理由：一审法院判决租赁关系解除后的房屋使用费仍按照原租金标准计算没有法律依据，侵害了谊居公司作为房屋产权人的合法权益，一审判决第三判项的内容违反公平原则。一、陈火群是由广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称东谊公司）安置回迁而占有、使用涉案房屋，并与东谊公司签订租赁合同。谊居公司购买涉案房屋后，所继受的仅仅为上述的租赁关系。在租赁期间，谊居公司与陈火群受租赁关系的约束，故该期间的房屋租金是参照原合同的约定履行。当谊居公司与陈火群的租赁关系解除后，陈火群继续占有、使用涉案房屋已没有任何依据，也侵害了谊居公司作为涉案房屋产权人所享有的占有、使用、收益的权利。租赁关系解除后，原租赁期间的约定已不再约束双方当事人，故租赁关系解除后的房屋占有使用费不应按原租赁关系的标准支付，陈火群应按市场租金标准（即参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价）向谊居公司支付房屋占用费。二、陈火群自迁回涉案房屋后长达十余年的时间，都是按照原合同约定的标准支付租金的，其已经享受了较长的过渡期，租赁关系解除后仍按原租金标准计算房屋占用费有违公平原则。三、陈火群自回迁至涉案房屋后，享受拆迁相关政策长期按照原租赁合同约定的279.72元/月的标准支付租金，但谊居公司与陈火群不存在拆迁的法律关系。谊居公司按原标准收取租金，是基于继受的原租赁关系，而非基于拆迁关系，故租赁合同解除后的房屋使用费，不应继续按原来基于拆迁政策下的租金标准计算。陈火群在拆迁中所享有的相关权利，应循其他法律途径解决。综上，请求二审法院依法改判。针对谊居公司的上诉请求，陈火群二审答辩称：谊居公司的上诉理由不成立，东谊公司应当列为本案的第三人。如果谊居公司主张解除租赁关系，租金标准应当调整，因为陈火群与东谊公司存有租赁关系，如果解除合同，现在的承租户按照谊居公司的要求会导致原来所确定的租金标准大幅提高，导致陈火群承受经济损失，故仍需按照原租赁合同计算占用费，已生效的同类案件都认定按照原合同的租金标准计算占用费。上诉人陈火群上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.由谊居公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审对多个案件捆绑判决的做法没有法律依据。谊居公司于同一时间对涉及XX街X号租赁合同纠纷的十一个住户提起诉讼，虽诉讼请求相同，但各租户与谊居公司之间的关系并不尽然相同，因此各租户依据具体事实分别答辩，各案由三个合议庭分别审理，但各案判决书的判决及说理部分完全相同（仅具体租金数额不同），这显然不是合议庭的审理意见，而是一审法院审判委员会的决定。该事实有（2019）粤0104民初39662号、（2019）粤0104民初39159号等民事判决可以佐证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，只有在对多案确定为共同诉讼合并审理的前提下，才可以对多个案件作出统一裁决，程序上不属于共同诉讼的，则必须对各案当事人的答辩意见及证据分别给出审理意见，离开各案具体证据及答辩理由的统一裁决，没有法律依据。二、一审判决程序违法。陈火群于2020年1月21日向法院提交了《关于陈火群反映事项的答复意见书》这一新证据，该《意见书》明确“拆迁人应对被拆迁人实行房屋产权置换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租”。该证据足以证明陈火群是由原拆迁人东谊公司安排回迁，涉案房屋应属产权置换的房屋，谊居公司应向东谊公司主张交付责任，因而本案应当追加东谊公司作为第三人。陈火群在举证期限内已申请追加东谊公司为第三人，但一审法院未予采纳，亦未给出不予采纳的理由，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定，属违法剥夺当事人辩论权利，应认定严重违反法定程序。三、一审法院认定事实错误。陈火群与谊居公司之间的租赁关系并不是由双方协议产生，（2010）越法民三初字第2652号判决已认定“被告户是该XX房的合法承租户，原告购买争讼房屋后继受了上述租赁关系”，因此双方的租赁关系应属被承续的陈火群与拆迁人东谊公司之间的租赁关系。而陈火群与拆迁人间的租赁关系是因双方履行《房屋拆迁安置协议》所约定条件而实际形成。因此，在东谊公司完成履行回迁公房义务的法定手续前，东谊公司无权解除双方的不定期租赁合同关系。在东谊公司完成《房屋拆迁安置协议》履行责任之前，陈火群是该XX房的合法租户，谊居公司作为租赁关系的承继方同样无权解除双方之间的不定期租赁合同。针对陈火群的上诉请求，谊居公司二审答辩称：不同意陈火群的上诉请求，谊居公司针对占用费标准问题的意见如前所述，其他问题同意一审判决。谊居公司于2019年8月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除谊居公司与陈火群就广州市越秀区XX街X号XX房的租赁关系；2.陈火群（含同住人员）搬出广州市越秀区XX街X号XX房，并将该房屋交还谊居公司；3.陈火群立即向谊居公司支付2019年2月1日起至其实际交还上述房屋之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计付，按63元/月/平方米，以建筑面积40.46平方米，即租金2549元/月）。一审法院经审理查明：本市东华西路、东华西街地段原为广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建公司）开发。1995年10月5日，东山城建公司（拆迁人、甲方）与陈火群丈夫岑玉庭（被拆迁人、乙方，已故）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经许可拆除乙方承租的XX路XX号房屋，承租面积13.74平方米，甲方应于1998年12月31日前，在XX路东梯第X幢第X层东北向801、产权属于公有、居住面积为15.75平方米的房屋安置给乙方回迁居住等。该协议于1995年11月30日经广州市东山区公证处公证。1998年上述地段转由东谊公司开发，东谊公司于1999年4月27日向广州市拆迁办出具《具结保证书》，保证继续执行东山城建公司签订的有关协议。2003年12月18日，谊居公司（买受人）与东谊公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得东华西路、东华西横街、东川路云海通津地块的土地使用权，经批准建设商品房洛桑美地.海谊华厦，并领有穗房预字第××号商品房预售许可证；买受人所购房屋为第XX幢第X层XX房，建筑面积为30.13平方米，套内建筑面积24.71平方米；购房总金额为112000元；出卖人应当在2004年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程、消防、电梯验收合格、通水、通电、通邮，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。该合同于2004年1月20日经广州市房地产交易所办理了备案手续。2004年2月25日，东谊公司（甲方）与陈火群（乙方）签署《收楼确认书》，约定自同年4月1日起甲方将涉讼XX房交付乙方使用；该单元面积比原签订协议面积增大5平方米，按2500元/平方米计，乙方应向甲方缴交增大面积购房款12500元等。同日，东谊公司出具收据，载明收到XX号拆迁户陈火群购买使用权面积5平方米12500元。2006年1月19日，陈火群以丈夫岑玉庭名义（承租人、乙方）与谊居公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方愿意将座落在东山区XX路XX街X号XX房出租给乙方使用，建筑面积30.13平方米（使积20.72平方米）；租赁期限自2006年1月1日至2006年6月30日，每月租金279.72元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付给甲方；乙方应依时交纳租金，如逾期交付租金时，则每逾期一日乙方按当月租金额的2%向甲方支付违约金；如果逾期十日，合同自行解除，甲方有权收回房屋等。2019年6月4日，广州市国土资源和规划委员会向谊居公司核发了上述房屋登记至其名下的《不动产权证》。2019年7月2日，谊居公司向陈火群发出《关于交回房屋及缴交房屋使用费的通知》，主要内容为：我方是XX街X号XX房的合法权利人，对该房屋依法享有占用、使用、收益和处分的权利。请你户于2019年7月31日前将你居住的XX房腾空交回权利人，并按2479元/月支付从2019年2月1日起至实际交回房屋之日止的使用费。陈火群收到该通知后，与其他租户于2019年7月20日联名向谊居公司发出《关于〈关于交回房屋及缴交房屋使用费的通知〉回复函》，主要内容为：出于对贵司的尊重和表示我们的诚意，经讨论，我们也反馈贵司我方认可的如下三个方案：一、根据承租人的优先购买权购买承租物业，售价按2003年预售合同的标准。二、在承租户未有能力购置物业前，不得强行逼迁。三、维持现状，租金按当年法院裁定的每平方米4.2元计算，并按室内面积为基准计算。一审法院另查明：谊居公司曾于2010年9月13日向一审法院提起诉讼，要求陈火群腾空交还XX房及向其支付拖欠的租金等，一审法院经审理，于2011年3月10日作出（2010）越法民三初字第2652号民事判决。判决认为：虽然谊居公司与陈火群所订租赁合同约定的租赁期限已经届满，但鉴于陈火群属回迁户入住涉讼房屋具有一定历史原因且目前没有搬迁去向，谊居公司要求陈火群交还涉讼房屋条件尚不具备，故不予支持。陈火群因拆迁安置而回迁入住涉讼房屋，根据陈火群与拆迁人签订的拆迁协议，陈火群本应回迁公房，按公房租金标准计租。谊居公司向东谊公司购买涉讼房屋时亦明知此情况。因此应当承接东谊公司与陈火群之间的上述租赁关系。此后，谊居公司与陈火群签订了租赁合同，约定按照279.72元/月的标准计付租金，该租金标准是原、陈火群自愿协商的结果，且已高于公房租金标准，谊居公司要求继续调高依据不足，一审法院不予采纳。遂判决：一、陈火群向谊居公司支付自2009年9月13日起至2010年6月20日止的房屋使用金（每月按279.72元计）。二、驳回谊居公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。一审诉讼中，谊居公司与陈火群一致确认：陈火群按279.72元/月的标准向谊居公司支付租金至2019年1月。现无证据证明陈火群在本市内另有住房居住。一审法院认为，谊居公司作为涉讼房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。陈火群作为被拆迁户，由东谊公司安置回迁至涉讼房屋居住，并与东谊公司签订租赁合同，租赁期限至2006年6月30日。谊居公司在上述租赁期限内购买涉讼房屋，应继受上述租赁关系。租赁合同到期后，谊居公司与陈火群并未签订租赁合同，但谊居公司一直收取陈火群租金，故双方形成不定期租赁合同关系，谊居公司依法可随时解除租赁合同。现谊居公司主张要求解除双方租赁关系的诉讼请求，合理合法。鉴于陈火群在本市内没有其他住房，故陈火群可在涉讼房屋继续居住两年，暂住期间陈火群应积极解决居住问题。因双方为不定期租赁关系，并一直按照279.72元/月的标准交收租金，故陈火群仍应按照上述标准支付2019年2月起的租金、房屋使用费。至于陈火群认为其为公房租户，经东谊公司安置回迁至涉讼房屋，后东谊公司将房屋出售给谊居公司，应由东谊公司向陈火群承担赔偿责任及向谊居公司承担交付义务的问题，因本案为租赁合同关系，并不处理陈火群与东谊公司之间拆迁安置问题，陈火群认为东谊公司违反拆迁合同义务属另一法律关系，一审法院不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，一审法院与2020年2月25日判决如下：一、广州谊居物业管理有限公司与陈火群就广州市越秀区XX街X号XX房的租赁关系，于本判决发生法律效力之日解除；二、陈火群及其同住人员于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区XX街X号XX房，为期两年；三、陈火群于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州谊居物业管理有限公司支付自2019年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月279.72元的标准计付）；本判决发生法律效力之次日起，陈火群应按照上述标准逐月向谊居公司广州谊居物业管理有限公司支付房屋使用费；四、驳回广州谊居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费246元，由广州谊居物业管理有限公司负担196元，由陈火群陈火群负担50元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，陈火群提供（2019）粤0104民初39662号、（2019）粤0104民初39159号、（2018）粤01民终8492号民事判决书供法院参考，前述两份判决拟证明一审判决不同法官作出同一判辞的情况不合法；而8492号民事判决，拟证明谊居公司以同一理由起诉另一租户腾退房屋，在承租人居住情况没有变化的情况下，法院均判决承租人继续使用房屋的事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，结合双方当事人的诉辩，本院认定如下：涉案房屋原系由东谊公司安置陈火群回迁居住，且双方签订了租赁合同，但在原租赁合同约定的租赁期限内，谊居公司通过购买涉案房屋继受了东谊公司在上述租赁关系中出租人的权利义务，租赁合同到期后，双方当事人并未签订租赁合同，但谊居公司一直收取陈火群租金，故一审认定双方形成了不定期租赁合同关系，定性准确。现谊居公司依租赁法律关系提起本案诉讼，是适格原告，陈火群上诉主张其与谊居公司不存在不定期租赁关系，没有事实依据，本院不予采纳。鉴于东谊公司不是涉案租赁法律关系的相对方，一审不采纳陈火群要求追加东谊公司为第三人参加诉讼的申请，程序并无不当。至于东谊公司拆迁安置义务的履行问题不属于本案审理范围，本院对此不予审查。综上，陈火群上诉主张一审程序违法，并据此要求将案件发回一审法院重审，理由不成立，本院不予采纳。如前述，谊居公司与陈火群之间存在不定期租赁关系，谊居公司诉请解除该不定期租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，一审法院予以支持，确认双方之间的租赁关系自判决生效之日解除，事实法律依据充分，处理正确。鉴于陈火群目前在本市内没有其他住房，一审酌情给予陈火群两年的暂住期限是适当的，谊居公司上诉对此没有提出异议，本院予以维持。谊居公司自2019年2月起没有收取陈火群租金，故一审判决陈火群按照原租金标准支付2019年2月1日起至租赁关系解除之日止的租金给谊居公司，处理正确，本院也予维持。对于陈火群暂住涉案房屋期间使用费的支付标准。谊居公司上诉主张应当按房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价标准计付。审查谊居公司已于2019年6月3日取得涉案房屋《不动产权证》，谊居公司在继受东谊公司原租赁合同中出租人的权利义务后，陈火群在长达16年的时间里均是按照原租金标准支付租金，已经享受了较长时间的过渡期，现一审法院判令双方租赁关系于判决生效之日起解除，而陈火群仍按原租金标准支付合同解除后的房屋使用费给谊居公司，有违公平合理、等价有偿原则。鉴于双方对于租赁关系解除后房屋使用费的计算标准未能协商一致，故本院酌情确定陈火群参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准支付房屋使用费给谊居公司，但最高不得超过谊居公司一审主张的标准即63元/平方米/月。谊居公司就房屋使用费支付标准提出的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，谊居公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。陈火群的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，唯实体处理部分有误，本院予以纠正。因双方对本案诉讼引发均有过错，故本案一审案件受理费由双方按责分担，一审法院对案件受理费负担的处理，可予维持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39151号民事判决第一、二项及一审案件受理费负担的决定；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39151号民事判决第四项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39151号民事判决第三项为：陈火群应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州谊居物业管理有限公司支付自2019年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月279.72元的标准计付）；本判决发生法律效力之次日起，陈火群应参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准（不超过63元/平方米/月）逐月向广州谊居物业管理有限公司支付房屋使用费，至陈火群实际搬迁交还房屋之日止；四、驳回广州谊居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费246元，由陈火群负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年八月二十六日书记员  纪惠敏黄晶晶