江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初87号 本诉原告（反诉被告）：连云港耀德购物广场有限公司，住所地连云港市云台山风景区云台乡云善路1-16号。 法定代表人：陈朝阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘苹，该公司员工。 委托诉讼代理人：卢长春，江苏众想律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：王某某，男，1978年3月15日出生，汉族，住连云港市海州区。 原告连云港耀德购物广场有限公司（以下简称耀德公司）与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，在诉讼过程中王某某向耀德公司提起反诉，本院经审查后予以立案受理。本院组成合议庭于2020年4月30日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）耀德公司的委托诉讼代理人刘苹、卢长春，被告（反诉原告）王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耀德公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告王某某交还房屋，排除妨害并支付房屋租金及商管费共计87063.18元；2、判决被告王某某向原告支付违约金（47.48元/天，自2019年4月1日起计算至实际退出房屋之日）；3、判决被告王某某向原告支付房屋占用费（613.42元/天，自2019年9月7日起计算至实际退出房屋之日）；4、判决被告王某某承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2016年5月1日，耀德公司与王某某签订《租赁合同》，将位于连云港市新浦区商铺出租给王某某作为商业使用，租赁期限为五年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止，租金支付方式为半年付，租金在距每支付期开始30日前全额付清。王某某欠付耀德公司2019年5月1日起至2019年10月31日期间租金，经耀德公司多次催收，王某某拒绝支付，耀德公司依约解除合同。王某某至今仍占用商铺未搬离，其违约行为已严重影响耀德公司经营活动，耀德公司诉至法院望判如所请。 被告王某某辩称：耀德公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回耀德公司的诉讼请求。1、耀德公司不具备诉讼主体资格。涉案租赁合同的出租方是周某，耀德公司不是我使用商铺的所有权人，也不具有经营管理权，耀德公司与我签署的租赁合同属于无效合同，合同涉及商铺没有产权人的签字确认，耀德公司作为原告起诉我诉讼主体不对。2、即使耀德公司具有涉案商铺的经营管理权，原、被告双方签订的租赁合同也是建立在不平等的基础上签订的，租赁合同的内容违反了合同签订的公平原则和诚实信用原则。因违反合同签订的基本原则，合同约定的双方权利义务不能形成约束力。本案双方签订的合同中，所有约束都是对我提出的，如要求我支付保证金、延迟缴纳租金按日收取违约金，耀德公司可以随意停水停电、随意调整商业管理费的收费标准，以及未经书面同意我停止营业超过7天耀德公司可以随时解除租赁合同，耀德公司单方面解除合同后可以将租赁商铺中的物品随意处置等等，这些霸王条款本身就是违法的。而且租赁合同中没有针对耀德公司提出任何的违约处罚措施，也没有约定耀德公司按合同收取的商业管理费的依据是什么，收取商业管理费的服务项目以及范围，调整商业管理费的条件等都没有明确约定，明显违反了公平原则。3、耀德公司在房屋招商阶段向承租方规划，涉案商业街是专业的家装建材一条街，耀德公司承诺将这里打造成连云港市最具特色的家装建材一条街。从双方签订的租赁合同的租金递增金额就可以看出，第一年和第五年租金的涨幅达到2.5倍，明显有违市场规律。我也是冲着耀德公司的美好规划来投资开店，但耀德公司并未按照宣传要约的规划进行招商。目前家装建材一条街变成了五花八门的门市，毫无规划可言，有烟酒超市、足浴会所、饭店排挡等，根本不能形成耀德公司当初规划承诺的集中销售特点，达不到前期规划所带来的预期收入，如知道是目前的现状，我不可能投入大量资金在无竞争优势位置开店。耀德公司的行为违反了诚实信用原则，双方签订的合同不能作为耀德公司约束我的依据。4、耀德公司各项诉讼请求均过高，随意编排收费项目、收费标准，没有事实和法律依据。即使双方签订的租赁合同合法有效，双方还在租赁期内，不存在交还房屋排除妨碍情形。耀德公司要求我支付违约金不符合实际情况，本案是耀德公司违约在先，如果要承担违约金也应当是耀德公司向我支付。双方未解除租赁合同，耀德公司主张房屋占用费无依据。5、从承租商铺起，商铺漏水情况一直没有得到解决，我多次与耀德公司提出交涉，耀德公司均不予理会，根据双方签订的合同，耀德公司不配合处理维修，合同中也没有对其约定强制措施。2016年11月二楼第一次漏水我申请维修，耀德公司不处理；2017年4月漏水泡坏我的地板和2套衣柜；2018年8月漏水泡坏衣橱；2019年3月漏水将吊顶大面积泡坏；一楼卫生间常年返粪水，臭气熏天，影响正常接待客户；商铺门头上方长期漏水无人处理，导致我租赁的商铺无法正常经营使用，造成我重大经营损失。6、耀德公司随意乱收费用，增加我的经营成本，并采取黑社会性质手段影响我正常营业。①国家规定电价是0.63元/度，而耀德公司向我收取1.2元/度；②耀德公司收取商业管理费，但是从不履行其应当承担的责任，整条建材街长期粪水污染，几十个秀逸苏某小区的垃圾桶摆放在建材街入口处，臭气熏天，车辆乱停乱放，无人管理，严重扰乱经营秩序；③耀德公司从2016年10月起到2019年期间，长期多次在各个入口处违法私设道闸收费，造成客流锐减30%以上，极大影响了正常经营，之后耀德公司私设的道闸被政府相关部门勒令限期拆除，耀德公司应赔偿我的经营损失；④耀德公司派街区管理人员刘一梁冒充我的客户，向我的经营总部恶意虚假投诉，严重影响我的信誉；⑤在争议期间，耀德公司指使保安采取黑社会方式，违反国家法律法规，先后数次锁门、堵锁眼，导致我无法正常经营。耀德公司的种种恶行严重影响我的正常经营，给我造成了巨大的经济损失，耀德公司应当为其违法行为承担责任。7、我多次要求耀德公司开具房租和商管费发票，但耀德公司仅开具收据。耀德公司负有开具发票的义务，不开发票拒交房租是我的权利。耀德公司严重违反了《中华人民共和国发票管理办法》和《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规，建材金街多家商户在2019年10月15日向连云港国税局相关部门进行了联名举报。综上，请求法院驳回本诉原告耀德公司的诉讼请求。 反诉原告王某某向本院提出反诉请求：1、判决反诉原、被告双方签订的租赁合同无效；2、判决反诉被告耀德公司退还商业管理费47952元，退还多收的电费25000元，赔偿财产损失150000元，退还垫付的围墙施工费15000元，赔偿因断电、私设道闸收费、改变街区经营性质造成反诉原告王某某的间接损失50000元，共计287952元；3、判决耀德公司承担本案诉讼费。事实与理由：2016年初，反诉原告王某某通过媒体广告等渠道，了解到万达商圈要打造一条全市最高端的建材金街，王某某考虑如果能够按照耀德公司招商要约的情况实施，这条高端的建材金街将会有非常好的发展。2016年4月15日，王某某与耀德公司签订了租赁合同，耀德公司对王某某的承租资质进行了严格审查，并且在合同中注明出租商铺仅限用于经营海尔橱柜移门，未经许可不得转租等。王某某一心想着把商铺租下来抓紧时间装修开业，当时没有审查耀德公司是否具有出租和管理商铺的权利。直到耀德公司起诉时，王某某发现双方签订的租赁合同不符合法律规定。租赁合同甲方为产权人周某，乙方为王某某，丙方为耀德公司，合同内容约定受甲方之委托，丙方对甲方的商铺实施统一经营管理。但是租赁合同三方签章处，甲方和丙方的位置都是丙方盖章，并没有甲方周某的签字确认，因此这份合同应当属于无效合同。即使耀德公司具有涉案房屋的经营管理权，双方签订的租赁合同也是在不平等的基础上签订的，租赁合同的内容违反了公平原则和诚实信用原则。因租赁合同违反合同签订的基本原则，合同约定的双方权利义务不能形成约束力，合同也应当被认定无效。双方签订的合同所有约束都是对王某某提出的，比如要求王某某支付保证金、延迟缴纳租金按日收取违约金，耀德公司可以随意停水停电、随意调整商业管理费的收费标准，未经书面同意王某某停止营业超过7天耀德公司可以随时解除租赁合同，以及耀德公司单方面解除合同后可以将租赁房屋中的物品随意处置等等，这些霸王条款本身就是违法的。租赁合同中没有针对耀德公司提出任何的违约处罚措施，耀德公司按合同收取的商业管理费的依据、服务项目以及范围、调整商业管理费的条件等都没有明确约定，明显违反了公平原则。耀德公司在商铺招商阶段向租户规划，本条商业街是专业高端的家装建材一条街，承诺将这里打造成连云港市最具特色的家装建材一条街。双方签订的租赁合同租金递增金额，第一年和第五年的租金涨幅达到2.5倍，明显有违市场规律。王某某是冲着耀德公司的美好规划来投资开店，但是耀德公司并没有按照宣传要约的规划来招商。目前家装建材一条街变成了五花八门的门市，毫无规划可言，有烟酒超市、足浴会所、饭店排挡等，根本不能形成耀德公司当初规划承诺的集中销售特点，没有前期规划所带来的预期收入。如果是目前的现状，王某某是不可能投入大量资金将门店开在没有竞争优势的位置。耀德公司的行为违反了诚实信用原则，因此双方签订的合同应当属于无效合同。耀德公司收取王某某商业管理费47952元，属于违法乱收费，商业管理费的收费依据、收费标准、服务范围、服务内容都没有告知王某某。在王某某承租经营期间，建材金街毫无管理，商铺内外出现漏水、漫水无人处理，整条建材街长期被粪水污染，几十个秀逸苏某小区的垃圾桶摆放在建材街入口处，臭气熏天，车辆乱停乱放，无人管理，严重扰乱经营秩序。同时耀德公司私设道闸，违法圈地收停车费胡乱管理，导致建材金街人员流动稀少，直接影响租户的生意。电力部门收取建材金街商铺电费0.63元/度，但是耀德公司按照1.2元/度收取电费，违法向王某某收取电费25000元。王某某经营期间因耀德公司的不作为，导致王某某直接财产损失和装修损失150000元。秀逸苏某35栋101商铺自租赁之日起漏水情况一直没有得到解决，影响正常经营和使用，并造成王某某很大损失。①2016年11月，101商铺二楼第一次漏水，泡坏地板和衣柜，上报后未处理；②2017年4月二楼下水管漏水，泡坏地板和2套衣柜，上报后未处理；③2018年8月一楼漏水泡坏厨房一套，上报后未处理；2019年3月二楼再次漏水，将吊顶全部泡坏，造成无法经营和重大财产损失。101商铺自租赁之日起，一楼卫生间一直返粪水，无法正常使用。2016年至2019年，101号商铺外面门头经常漏水，严重影响王某某正常经营环境和客流，耀德公司一直没有采取有效措施予以解决，导致王某某无法经营，造成重大财产损失和装修损失。耀德公司断水断电、私设道闸收费、改变街区经营性质，造成王某某的间接损失50000元。王某某租赁的137、138号商铺与红星美凯龙商场之间的消防墙未砌，当时耀德公司的管理人员让王某某自己砌，答应后期给予补偿，但砌墙费用15000元至今没有兑现。综上所述，反诉原告王某某认为双方签订的合同无效，反诉被告耀德公司应当退还并赔偿王某某的相关损失，请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告耀德公司辩称：1.关于王某某提出的租赁合同无效，耀德公司受业主委托出租房屋，符合法律规定，有权和王某某签订租赁合同，收取租金，提起诉讼，所签合同不违反法律规定，为有效合同。王某某认为周某没有签字，合同视为无效，不能成立。2.关于商管费问题，王某某与耀德公司之间，通过租赁合同的约定，收取商管费，不违反国家法律规定，是当事人双方之间的一种意思表示，通过合同约定进行收费，不存在违反所谓公平原则，王某某提出收取商管费没有依据，不能成立。3.对于王某某提出的出租房不属于建材一条街的说法，不能成立。耀德公司在该地段出租的房屋基本上都是建材类，个别商户存在经营其他项目，并不违反王某某与耀德公司订立租赁合同的目的，并不影响王某某的经营。王某某在反诉中陈述的建材一条街经营品种较多，与本案租货合间没有关联。4.关于王某某提出的违法收取电费25000元与耀德公司没有关系。电费为供电部门收取，或者说是由红星美凯龙代为收取，耀德公司不存在乱收费问题。5.关于王某某提出的经营期间耀德公司存在不作为的行为造成的损失无事实根据，且与耀德公司没有关系。6.关于王某某提出的私设闸道，经大部分业主同意，是为了市场的管理，对于王某某提出的断水断电问题，这种情况只有在王某某严重违反合同，不履行付款义务的情况下才会发生，正常情况下不会发生。如果王某某不履行按期交付租金的义务，耀德公司依据合同的约定，可以断水断电，事实上没有这样做。综上，王某某的反诉事实和反诉请求均不能成立，请求法庭驳回王某某的所有反诉请求。 本院经审理查明： 2016年1月1日，案外人连云港绿源置业有限公司（甲方）与原告耀德公司（乙方）、案外人周某（乙方）签订委托经营管理合同，约定甲方委托乙方经营管理甲方拥有的连云港市秀逸苏某·新街坊街区的35-101号商铺，建筑面积为213.73平方米。委托期限为六年，自2016年1月1日起至2021年12月31日止。同日，又签订另两份委托经营管理合同，约定连云港绿源置业有限公司委托耀德公司、周某经营管理连云港绿源置业有限公司拥有的连云港市秀逸苏某·新街坊街区的68-137号、68-138号商铺。委托期限为六年，自2016年1月1日起至2021年12月31日止。 2016年4月15日，案外人周某（甲方）与王某某（乙方）、耀德公司（丙方）签订《租赁合同》，合同约定：“受甲方之委托，丙方对甲方位于连云港市玉兰路秀逸苏某68栋137、138室（以下简称‘上述商铺’）实施统一经营管理。甲方同意丙方对上述商铺享有经营管理权（包括但不限于收取和处置上述商铺的租金、违约金、保证金等权利）。丙方同意乙方在其所租用的商铺进行商业活动，乙方同意接受丙方的管理并承担相应的租金、商业管理费、水电费、保证金等相关费用。第一条租赁标的甲方同意将连云港市新浦区玉兰路秀逸苏某小区68栋137、138室房屋，出租给乙方作为商业使用（以附件一图示位置为准），甲、乙、丙方共同确认出租房屋的面积（建筑面积）为392.99平方米该出租房屋仅限用于经营海尔橱柜·移门。第二条租赁期限1、租赁期限为伍年，自2016年05月01日起，至2021年04月30日止。第三条房屋租金及支付方式1、三方议定租赁期间每年租金如下：第一年，即自2016年05月01日起，至2017年04月30日止，租金为：人民币（大写）伍万柒仟玖佰元（¥57900）；第二年，自2017年05月01日起，至2018年04月30日止，租金为：人民币（大写）壹拾壹万伍仟玖佰元（¥115900）；第三年，自2018年05月01日起，至2019年04月30日止，租金为人民币（大写）壹拾壹万伍仟玖佰元（¥115900）；第四年，自2019年05月01日起，至2020年04月30日止，租金为：人民币（大写）壹拾贰万柒仟伍佰元（¥127500）；第伍年，自2020年05月01日起，至2021年04月30日止，租金为：人民币（大写）壹拾肆万零叁佰元（¥140300）；甲方在租金上已经给予乙方一定的优惠，如乙方在合同存续期间单方面解除合同，则需按1元/平米/天的标准补足已租赁阶段的差价。2、租金按半年为一个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为本合同签定之日，金额为人民币（大写）贰万捌仟玖佰伍拾元（¥28950），以后乙方必须在距每一支付期开始三十天前全额付清……第四条保证金1、为确保出租房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于签订本合同的同时支付丙方人民币（大写）壹万元整（¥10000）作为乙方履行本合同义务的保证金，丙方在收到保证金后应开具收据给乙方，在租期结束后，由丙方无息退还给乙方。2、丙方应于租赁期满，且乙方已腾空点清所有物品，并付清所有应付费用和办理完毕营业证照迁址手续后，10个工作日内将保证金全额无息退还给乙方。3、因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金，丙方可在保证金中扣除，乙方必须在接到丙方付款通知后5天补足保证金不足部分。若乙方未在指定期限内补足保证金的，每逾期一日，支付未补足部分的1%作为违约金。第五条其他费用1、乙方在租赁期限内，乙方向丙方申请及安装水表、电表、煤气表（费用自理，表具须经丙方确认），并根据该独立之表具的计数和相关单价支付水费、电费。支付时间、支付方式依照丙方通知单规定的期限和方式。安装所涉及的一切费用由乙方自理。2、总水表与分水表、总电表与分电表的级差损耗按照各承租方实际使用量的比例在各自使用表具所属总表范围内分摊……4、乙方每年支付丙方商业管理费如下：即自2016年05月01日起，至2021年04月30日止，每月商业管理费为：人民币（大写）陆佰壹拾柒元（¥617）；每六个月为一个支付期，在距每一支付期起始日的三十天前全额付清。丙方可根据实际情况调整商业管理费收费标准。第六条房屋修缮责任1、租赁期间，乙方应爱护并合理使用该房屋及其附属设施。2、非由乙方原因造成的房屋及附属设施损坏，由甲方承担维修和费用，甲方委托丙方进行维修，甲方/丙方维修房屋及其附属设施，应提前十天书面通知乙方，乙方应积极协助和配合……第九条、变更和解除本合同的条件1、在租赁期限内，有下列情况之一的，三方可变更或解除本合同。（1）甲方、丙方或乙方因有特殊原因，经三方协商一致的；（2）因不可抗力致使租赁商铺及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，租赁商铺经市或区（县）政府有关部门批准动迁，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况。2、变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另外两方提出。因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除依据本合同第九条第1款第（2）、（3）项可免除责任外，应由另一方负责赔偿。第十条违约责任1、合同期内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付相当于当月租金2倍的金额作为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿，丙方享有收取和处置违约金的全部权利。2、甲方的违约责任：（1）甲方确认有出租房屋之权利，若因甲方无权出租造成乙方损失的，甲方应向乙方支付相当于当月租金2倍的金额作为违约金，违约金不足抵付乙方经济损失的，甲方还应负责赔偿。（2）租赁期间，甲方非因本合同第九条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，则视为甲方违约，甲方应支付当月租金2倍的金额作为违约金，违约金不足抵付乙方经济损失的，甲方仍应负责赔偿。3、乙方的违约责任：乙方有下列情况之一的，甲、丙方有权：解除本合同、无条件切断水电等能源供应、自行迁出租赁商铺内所有物品代为保管、收回租赁商铺另行出租、保证金冲抵违约金不予退还；乙方承租商铺内装修装潢视作放弃；保证金不足以抵付甲方和丙方损失的、乙方应予以赔偿：（1）按第八条第9、10项的约定，擅自将承租商铺转租、转让给第三方的；（2）未经丙方书面同意，擅自变更本合同第一条约定之经营状态或经营品牌的；（3）未经丙方书面同意，擅自拆改变动商铺结构，或损坏商铺的；（4）逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超15天的；（5）未经丙方书面同意，擅自停止营业累计超过7天的。同时，若因乙方的违约导致甲方和丙方向第四方承担赔偿或违约责任的，由乙方承担相应所有的赔偿责任。”合同还对争议解决等其他事项进行了约定。 2016年4月15日，案外人周某（甲方）与王某某（乙方）、耀德公司（丙方）又签订一份《租赁合同》，合同约定：周某将坐落于连云港市玉兰路秀逸苏某35栋101室（建筑面积213.73平方米）出租给本诉被告，租期五年，第一年房租为43800元，第二年房租为43800元，第三年房租为87700元，第四年房租为96400元，第五年房租为106100元，王某某向耀德公司支付10000元保证金，租金每半年支付，本诉被告与逾期或不足额逾期支付租金，每逾期一天，违约金为当月租金总额的2%，每月收取本诉被告商业管理费705元，每6个月向原告支付一次。其余条款同前述租赁合同。 上述两份《租赁合同》签订后，王某某就两份合同向耀德公司各支付保证金10000元，耀德公司将68栋137、138室、35栋101室交由王某某使用。王某某装修涉案房屋后将68栋137、138室用于经营海尔橱柜，将35栋101室用于经营海尔衣柜。 王某某未向耀德公司支付2019年5月1日起的租金及管理费。2019年6月，耀德公司委托律师向王某某寄送律师函，催告王某某缴纳2019年5月1日至2019年10月31日租金及管理费，并承担相应违约责任。2019年8月31日，耀德公司向王某某邮寄违约通知函，要求王某某于2019年8月31日17时前补齐2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金及商业管理费，否则将按租赁合同第十条第3款约定解除租赁合同，切断水电等能源供应，并追究其他违约责任。2019年9月6日、2019年9月7日，耀德公司分别向王某某邮寄两份租赁合同解除函，通知王某某解除双方签订的两份租赁合同，并决定即日起切断三商铺的能源供应。 另查明，涉案68栋137、138室商铺北边与红星美凯龙商场之间存在三堵墙间隔；35栋101室商铺一楼卫生间下水管堵塞，二楼部分天花板存在泡水痕迹。秀逸苏某建材金街存在非建材经营类商铺。耀德公司曾设立停车场道闸，后拆除。收取王某某电费的公司为连云港绿源置业有限公司，江苏德惠物业服务有限公司连云港分公司，上海红星美凯龙品牌管理有限公司连云港分公司。 以上事实有耀德公司、王某某庭审部分陈述，耀德公司举证的《委托经营管理合同》、《租赁合同》，律师函、违约通知函、租赁合同解除函、快递回执，王某某举证的照片、涉案街区现场照片、涉案房屋照片、电费收据等证据予以证实，上述经本院组织庭审的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，耀德公司受房屋所有权人连云港绿源置业有限公司委托经营管理涉案房屋，其与王某某签订的两份《租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。 针对本案本诉部分，耀德公司已将房屋交付王某某使用，王某某应当按期支付租金，根据合同约定，逾期支付租金超过15天的，耀德公司有权解除合同。本案中王某某欠付耀德公司租金及管理费，经耀德公司催告至今仍未履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，2019年9月7日王某某收到耀德公司租赁合同解除函时两份租赁合同解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同解除后，耀德公司有权要求王某某返还房屋。自2019年5月1日至2019年9月7日租赁关系解除时止，王某某欠付耀德公司物业费79131.78元（127500元/年÷365日×129日＋96400元/年÷365日×129日），欠付耀德公司商业管理费5684.60元（617元/月÷30日×129日＋705元/月÷30日×129日）。王某某缴纳的20000元保证金，应未满足双方合同约定的退还条件，在本案中暂不予处理。综上，对耀德公司要求王某某返还房屋并支付租金79131.78元及管理费5684.60元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 对耀德公司要求被告支付房屋占用费的诉讼请求。本院认为，房屋租赁合同解除，承租人有义务腾退房屋，王某某继续占有涉案房屋，给耀德公司造成利益损失，应按照349.32元/天（127500元/年÷365天），支付从2019年9月8日起计算至实际搬离时止房屋占有使用费。 对耀德公司要求王某某支付违约金的诉讼请求，本院认为，当事人不履行合同约定的，应当承担违约责任，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，耀德公司主张的违约金远高于银行同期贷款的利率损失，被告也提出违约责任过高的抗辩，本院以耀德公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，调整违约金为2400元。 针对本案反诉部分，王某某要求耀德公司退还47952元商业管理费的反诉请求，本院认为，王某某与耀德公司签订的租赁合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务，耀德公司提供了合同约定的管理服务，王某某应按照合同约定支付商业管理费。王某某要求退还商业管理费的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 对王某某要求退还多收的电费25000元的反诉请求，本院认为，根据双方签订的租赁合同约定，王某某有义务承担自己的电费开支，王某某主张耀德公司多收取电费，未能举证用电量、电费收取标准等相关证据，无法达到法定证明标准，对其主张本院不予采信。另根据王某某提交的电费收据等证据显示，耀德公司并非电费收取单位，王某某要求耀德公司返还电费25000元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 对王某某要求耀德公司赔偿财产损失150000元的反诉请求，本院认为，原告主张因漏水影响经营，造成经营损失并造成装修部分因泡水造成财产损失。对经营损失，王某某举证订单单值表拟证明存在经营损失，因该证据系王某某单方制作，耀德公司亦不予认可，本院不予采信。对财产损失，依照合同法的有关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，王某某未能举证因漏水造成损失的具体金额，也未举证维修产生费用支出的具体金额，本院对此不予采信。综上对王某某要求赔偿150000元的诉讼请求，本院不予支持。 对王某某要求耀德公司返还围墙施工费15000元的反诉请求，本院认为，王某某未能举证与耀德公司就围墙施工费退还达成合意，也未能举证实际支出围墙施工费15000元，王某某的该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 对王某某要求耀德公司赔偿因断水断电、私设道闸收费、改变街区经营性质造成的间接损失50000元。本院认为，根据双方约定，逾期缴纳商业管理费超过15日的，耀德公司有权采取措施切断能源供应，王某某应于2019年4月1日缴纳2019年5月1日之后的商业管理费，但管理费至今未足额缴纳，王某某与耀德公司对采取停电措施时间存在争议，但不论是王某某主张的时间还是耀德公司主张的时间均晚于2019年4月1日后15天，故王某某无权要求耀德公司对停水停电措施承担赔偿责任。对私设道闸收费、改变街区经营性质造成的间接损失，因王某某所举证订单单值表无法证明营业利润的具体损失金额，也未能举证证明耀德公司的上述行为与经营损失之间存在因果关系，其反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，判决如下： 一、判令王某某于本判决生效之日起十日内向连云港耀德购物广场有限公司交付坐落于连云港市新浦区的房屋； 二、判令王某某于本判决生效之日起十日内向连云港耀德购物广场有限公司支付租金79131.78元及商业管理费5684.60元； 三、判令王某某于本判决生效之日起十日内向连云港耀德购物广场有限公司支付违约金为2400元； 四、判令王某某于本判决生效之日起十日内按349.32元/天，向连云港耀德购物广场有限公司支付从2019年9月8日起计算至实际搬离时止房屋占有使用费； 五、驳回连云港耀德购物广场有限公司其他诉讼请求； 六、驳回王某某全部反诉请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3554元，由本诉被告王某某负担。 反诉案件受理费5620元，由反诉原告王某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  梁承君 人民陪审员  王 钢 人民陪审员  王敏成 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  陈 城 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 [二]、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 [四]、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。