北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2365号上诉人（原审原告）：刘桐，男，1983年5月28日出生。委托诉讼代理人：刘伯芳，北京融开律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵贵茂，北京融开律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：于雷，男，1981年1月26日出生。委托诉讼代理人：马雪炜，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：初育竹，北京市京兴律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京勇创世纪餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区清华东路25号1号楼1层103室。法定代表人：程远皓，总经理。被上诉人（原审被告）：马勇，男，1983年9月30日出生。北京勇创世纪餐饮管理有限公司、马勇共同委托诉讼代理人：王涛，北京市一法律师事务所律师。北京勇创世纪餐饮管理有限公司、马勇共同委托诉讼代理人：张捷，北京市一法律师事务所实习律师。上诉人刘桐、上诉人于雷、上诉人北京勇创世纪餐饮管理有限公司（以下简称勇创公司）因与被上诉人马勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初53844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘桐上诉请求：维持一审判决第一项、第三项，变更第二项为退还租金18.5万元，变更第四项为赔偿实际损失183503.58元，于雷、马勇、勇创公司三方共同退还转让费42万元。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，于雷已经承认租赁房屋原为锅炉房，改建时未经过审批，改建后亦未取得房产证。作为出租方和转租方，于雷、勇创公司在明知的主观恶意下，依然实施了转租、租赁，存在明显过错，应依法赔偿刘桐因合同无效而遭受的全部损失。一审法院只是判决勇创公司退还部分租金，损害了刘桐的合法权益。二、一审法院认定事实错误。本案中，马勇与刘桐签订的店铺转让定金协议、转让协议，是不可分割的一个协议，是基于同一个意思表示而签订的房屋租赁协议，其实质含义就是对此房屋使用权的转让，其本质就是一个租赁合同，此处的42万元是2018年10月13日至2019年1月14日转租期间的部分房屋租金，与其后支付的18.5万元租金，共同构成房屋转租期间的租金总价款，合计房屋租金总价款为60.5万元。一审判决应当判令于雷、马勇、勇创公司连带全额退还刘桐租金60.5万元。于雷辩称，一、于雷、刘桐经过协商一致已经解除双方租赁合同关系，双方原合同权利义务终止，于雷无需赔偿损失。二、于雷并未收取刘桐主张的转让费42万及18.5万的租金，不应对其主张的责任进行赔偿。马勇、勇创公司辩称，一、一审时刘桐没有提出确认转让合同无效，所以一审法院对转让费不予处理是正确的。刘桐起诉的案由是房屋租赁合同纠纷，也不涉及转让合同的事情。二、不同意退还18.5万支付给马勇的房租，租赁合同有效，不同意赔偿投入损失，刘桐撤出经营是遇到困难，与马勇、勇创公司无关。于雷上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回刘桐的该项诉讼请求。事实和理由：于雷与刘桐经协商一致，已解除双方房屋租赁合同关系，双方原合同权利义务终止，于雷无需赔偿刘桐任何损失。虽然原合同无效，但是解除协议仍然有效力。双方签订的《合同解除协议》中就解除原协议达成一致的意思表示，于雷已履行退还刘桐房屋租金15万元，刘桐亦腾退房屋，搬离、拆除租赁房屋中的刘桐的财产。在双方协商解除原协议协商过程中，刘桐仅要求于雷退还房屋租金，其明确表示放弃装修等损失。双方不存在《合同解除协议》之外的其他纠纷，《合同解除协议》双方均已履行完毕，双方之间协议的权利义务关系消灭，原合同的法律效力终止，于雷无需赔偿刘桐任何损失。刘桐辩称，于雷和刘桐签订的合同解除协议，虽然带有解除协议的文字表述，但不具有合同解除协议的法律效力，无效合同自始没有法律效力，本案中法院既然认定租赁合同无效，这份合同当然自始无效，就不存在解除合同的问题，当事人可以解除的是产生法律效力的合同，所以于雷应当积极履行对刘桐的全部赔偿责任。马勇、勇创公司述称，商铺有产权证，只是二层扩建部分没有产权证。对解除合同不发表意见。勇创公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回刘桐的相应诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、勇创公司不应承担返还租金的责任，一审法院以商铺未取得建设审批手续为由认定合同无效是错误的，虽然二层没有产权证，但不能否定全部租赁合同的效力。勇创公司与于雷的租期截止到2019年1月14日，刘桐于2019年2月28日搬离商铺向于雷交付了商铺，既然刘桐全部占用了剩余租期，并未向勇创公司交还商铺，勇创公司不应当向其返还租金。马勇不应当承担公司的连带责任，马勇代表公司签署合同属于职务行为。二、刘桐已经实际使用商铺超过勇创公司的剩余租期，应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定支付租金标准的占用费。一审法院仅仅支持7天的占用费显属不当。刘桐辩称，勇创公司关于合同部分有效，部分无效的观点不成立，房屋租赁合同面积是210平米，有效的面积也就是90多平米，而参与经营目的就是为了租赁210平米的整体房子，租赁90平米房子无法达到合同目的。所以，法院认定租赁合同无效正确。二、勇创公司认为租金不应当退回的观点不成立，当事人的非法利益不受司法解释的保护，本案中于雷、马勇、勇创公司明明知道房屋是违法建筑，仍然恶意串通，采用欺诈手段签订租赁合同，恶意谋取非法利益，收取非法租金，违反了国家的强制性规定，应将其所收取的租金18.5万，转让费42万全部返还给刘桐，并应承担连带责任。马勇述称，与勇创公司意见一致。于雷述称，认可合同无效。刘桐向一审法院起诉请求：1、确认刘桐与于雷、勇创公司2018年10月12日签订的《租赁协议》及其补充协议无效；2、判令于雷、勇创公司及马勇连带赔偿装修、设备购置、广告宣传、员工工资及住宿费等各项损失787503.58元；3、本案诉讼费由于雷、勇创公司及马勇承担。一审法院认定事实：2018年10月12日，于雷（甲方）、勇创公司（乙方）及刘桐（丙方）签订《补充协议》，约定甲方同意乙方将北京市海淀区清华东路25号20号楼（25号院东北角二层小楼）（以下简称涉诉商铺）转让给丙方经营，甲方与丙方重新签订租赁合同，新的《租赁合同》于2019年1月15日生效，甲方与乙方的《租赁合同》于2019年1月14日解除失效。2018年10月12日，于雷（出租人）与刘桐（承租人）签订《租赁合同》，约定涉诉商铺之建筑面积为210平方米，租赁期自2019年1月15日至2021年1月14日，租金为每年90万元，按半年支付。同日，双方签署《补充协议》，约定：租赁合同租期届满时，承租人继续租用该物业，租期自2021年1月15日至2023年12月31日；续租期间的价格，根据第一期租赁价格上浮10%；若承租人未能于合同期满前三个月向出租人提出书面续租要求或双方在合同期满前一个月未能签订《租赁合同》，出租人有权将合同内的租赁物业出租予第三方；甲方确认此建筑外观高度为原始设计高度，在乙方承租期间，如因特殊情况致使经营面积发生改变，租金可作相应调整，租金按实际经营面积的建筑面积计算。后，刘桐向马勇的个人账户支付了涉诉商铺2018年10月15日至2019年1月14日的租金18.5万元。另，马勇（甲方）与刘桐（乙方）签订了《店铺转让定金协议》及《转让协议》，甲方将涉诉商铺以42万元转让给乙方，店铺营业执照、税务登记等证件全部交接给乙方，乙方使用相应证照产生的费用及经营的债权债务由乙方负责。2019年2月18日，于雷（甲方）与刘桐（乙方）签订《合同解除协议》，该协议约定：确认双方的《房屋租赁合同》及补充协议解除；双方确认涉诉商铺中现有部分乙方财产（详见附件物品清单）；乙方应在2019年2月28日前将上述财产从租赁房屋中搬离/拆除；2019年3月10日前如乙方未腾退租赁房屋内乙方物品，视为自行放弃，甲方有权视为垃圾自行处理；甲方应于房屋腾退当日退还已付的房屋押金15万元；乙方无需向甲方支付原合同即补充协议约定的任何费用。附件清单列明乙方物品（包含餐桌、卡座、灯具、厨具设备等），空白处有“确认无误，刘桐，2019年2月18日”及“全部物品已搬离，刘桐，2019年2月28日”字样。2019年2月28日，刘桐向于雷返还了涉诉商铺。经询问，于雷称涉诉商铺已另行出租，且未利用刘桐的装修。另查，马勇系勇创公司的唯一股东。庭审中，刘桐主张涉诉商铺属于违章建筑，故相应租赁合同应属无效。就此，刘桐提交《北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局谈话通知》两份及与相关工作人员谈话的录音等证据为证，显示北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局学院路队曾要求“大众品虾坊”在2018年11月13日就垃圾分类及违法建设一事进行谈话，其后，上述部门的工作人员曾在电话中提及马勇经营期间既已告知涉诉商铺存在违法建设等问题。于雷、勇创公司及马勇认可上述谈话通知的真实性，但不认可与相关工作人员谈话录音的真实性。经询问，于雷自认：涉诉商铺原为锅炉房，后来加盖楼板变更为两层楼房，改建时未经过审批，改建后未取得房产证。于雷主张签约前刘桐知晓涉诉商铺的特殊产权状况。刘桐则称签约时其向于雷、马勇索要产权证未果，2018年11月15日才看到产权证复印件。于雷、马勇及勇创公司均认可产权证系签订租赁合同之后向刘桐出示的。于雷主张双方租赁合同补充协议中约定涉诉商铺高度为原始设计高度、面积变更后以实际经营面积为准均可证明刘桐对房屋的特殊情况系属明知。刘桐则解释称，正因为未见到房屋所有权证，才在补充协议中做出了上述约定。刘桐主张其为装修涉诉商铺、购买设备、广告推广、发放员工工资、为员工租房等支出了若干款项。就此，刘桐提交相应单据及转账记录、银行流水等证据为证，于雷、勇创公司及马勇对上述证据均不予认可。刘桐称其诉请设备均为交接时未能拆除的设备，仍存放在涉诉商铺中，但无法就其所购设备的型号等提供证据。经询问，刘桐称其2018年11月7日试营业一天，次日接到城管部门的谈话通知，之后营业一周左右就关门了。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，谈话通知、录音及于雷自认可初步证明涉诉商铺未取得改扩建审批，在无相反证据的情况下，应认定于雷与刘桐签订的租赁合同及其补充协议无效。2018年10月15日至2019年1月14日，勇创公司经于雷同意将涉诉商铺转租给刘桐，则勇创公司（显示甲方为马勇）与刘桐之间的租赁合同亦应归于无效。合同无效应为自始无效，刘桐与于雷签订的解约协议并不影响对租赁合同效力的认定，而解约协议本身可视为双方对房屋交接事宜的约定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。缔约后，刘桐虽持续占用涉诉商铺但无法正常经营，则勇创公司应退还刘桐部分租金，至于具体金额，法院结合刘桐自认的开业情况等酌以判定。作为出租方和转租方，于雷、勇创公司对涉诉商铺的产权登记情况系属明知，应知晓出租涉诉商铺存在法律风险，现无证据显示刘桐签约时知悉房屋实际面积与产权登记面积不符，则法院判定于雷、勇创公司应当赔偿刘桐因合同无效遭受的全部损失。对于装修损失，于雷始终未就刘桐的装修提出异议，并称已将涉诉商铺出租他人而未利用刘桐的装修，则于雷应赔偿刘桐相应装修的现值损失，考虑到于雷另行出租导致难以确认刘桐所做装修的现值，法院参照刘桐就装修费提交的初步证据酌定于雷应赔偿装修现值损失30000元。刘桐为筹备经营支出了各项费用，考虑到刘桐无法正常经营，相应经营成本支出扣除经营收益应为刘桐的实际损失。刘桐与勇创公司的转租期限较短，刘桐的经营成本支出系基于其与于雷的长期租赁合同，故相应经营成本损失应由于雷赔偿。于雷、刘桐已在解约协议中就刘桐存放于涉诉商铺内设备、物品的腾退及剩余设备、物品的归属作出明确约定，而刘桐未举证证明解约协议之外仍有设备物品需要赔偿，则法院对刘桐请求赔偿设备费用的诉请不予支持。刘桐已就消防报审手续费及广告发光字费用提交初步证据，法院对上述费用的金额予以确认。刘桐未就员工工资和员工宿舍费提交充分证据，法院结合现有证据酌定上述费用的金额为50000元。刘桐自认曾经营一周左右，但未就实际经营收益提供证据，则法院酌定勇创公司退还租金时应按合同约定标准扣除7天的租金，于雷赔偿经营成本支出损失时扣减14400元。马勇作为勇创公司唯一股东，未举证证明其个人财产与公司财产彼此独立，故应就公司债务承担连带责任。至于刘桐所称转让费，非属租赁合同关系中支出的费用，亦未构成刘桐因租赁合同无效而遭受的实际损失，故法院在本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及第九条之规定，判决：一、于雷、刘桐2018年10月12日签订的《租赁协议》及其补充协议无效；二、北京勇创世纪餐饮管理有限公司于本判决生效后7日内退还刘桐租金102360元；三、马勇对北京勇创实际餐饮管理有限公司的上述债务承担连带责任；四、于雷于本判决生效后七日内赔偿刘桐实际损失72800元（含装修损失30000元、消防报审手续费3000元、广告发光字费用4200元、员工工资及住宿费50000元，总数扣除14400元）；五、驳回刘桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经审查，涉诉商铺未取得改扩建审批，且商铺系整体出租，故应认定于雷与刘桐签订的租赁合同及其补充协议无效，勇创公司（显示甲方为马勇）与刘桐之间的租赁合同亦应属无效。勇创公司上诉主张合同有效，缺乏相应依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。于雷、勇创公司作为出租方对涉诉商铺的产权登记情况应属明知，而现有证据不能证明刘桐在承租房屋时知晓房屋实际面积与产权登记面积不符的情况，故出租方应当承担因合同无效对刘桐造成的损失。刘桐签订合同后，占有使用了涉诉商铺，应当支付使用费，但考虑商铺无法正常经营，勇创公司应当退还刘桐部分费用，一审法院结合刘桐自认的开业情况等酌情确定的退还金额适当，本院予以确认，并对刘桐上诉提出的退还金额过低、勇创公司上诉提出的退还金额过高的主张均不予支持。因马勇系勇创公司唯一股东，且马勇以个人账户收取了刘桐交纳的租金，故其应就公司债务承担连带责任。无效的合同自始没有法律效力，故于雷与刘桐签订的《合同解除协议》并无解除租赁合同的效力，仅能作为证据证明双方交接情况。本院对于雷上诉提出的其与刘桐协商一致解除租赁合同、不应当赔偿损失的主张不予支持。关于刘桐主张的装修损失和经营费用损失，因刘桐与勇创公司租期较短，刘桐进行装修、投入经营成本均系基于其与于雷的长期租赁合同，故应由于雷相应赔偿责任。因于雷未对刘桐的装修行为提出过异议，故于雷应赔偿刘桐相应装修的现值损失，又因涉诉商铺已另行出租，难以确认刘桐装修的现值，一审法院参考刘桐提交的证据酌定的装修现值损失并无不当，本院予以确认。根据于雷与刘桐签订的《合同解除协议》中确认的交接情况，刘桐已认可“全部物品已搬离”，且未举证证明除该协议列明物品之外存在其他物品损失，就其主张的其他损失亦未提交充分证据，故本院对刘桐上诉要求增加的实际损失不予支持，一审法院酌情确定的实际损失数额适当，本院予以确认。关于刘桐上诉主张于雷、马勇、勇创公司连带退还转让费，因该费用并非租赁合同关系项下费用，本案中对该转让关系不予处理，刘桐可另行主张。综上所述，刘桐、于雷、勇创公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9923元，由刘桐负担5956元（已交纳），由于雷负担1620元（已交纳），由北京勇创世纪餐饮管理有限公司负担2347元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 赵 蕾二〇二〇年八月二十日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌