北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初11041号原告：黄秀华，女，1965年10月10日出生，汉族，河北省承德市人，现住北京市平谷区。委托诉讼代理人：姚思佳（黄秀华之子），河北省承德市人，住北京市平谷区。原告：张泽锦，男，1952年5月13日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。二原告共同委托诉讼代理人：孙善权，北京市凯诺律师事务所律师。被告：徐桂荣，女，1951年3月17日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。被告：张海林，男，1973年12月24日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。二被告共同委托诉讼代理人：王海兰，北京平济律师事务所律师。原告黄秀华、张泽锦与被告徐桂荣、张海林农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄秀华的委托诉讼代理人姚思佳、原告张泽锦及其委托诉讼代理人孙善权，被告徐桂荣及被告徐桂荣、张海林的共同委托诉讼代理人王海兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄秀华、张泽锦向本院提出诉讼请求：1.请求判决徐桂荣、张海林返还我们购房款11000元，并赔偿我们经济损失3269780元；2.本案诉讼费由徐桂荣、张海林负担。事实和理由：1996年11月17日，我们与徐桂荣、张海林在王辛庄镇XXX村干部参与下签订《买卖房屋契约》。2016年2月15日，徐桂荣、张海林起诉我们，确认我们之间签订的《买卖房屋契约》无效。2019年7月29日，经北京市第三中级人民法院（2019）京03民终6733号民事判决书确认：我们之间签订的《买卖房屋契约》无效。涉案房屋位于王辛庄镇XXX村，紧挨平谷城区，该村已有部分区域进行了征地并开发成商品房，周边商品房市场价已高达每平方米32600元，现涉案房屋的价值与双方签订契约时的价值发生了很大的变化。我们认为，徐桂荣、张海林在出售涉案房屋多年后，以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用，给我们造成重大的经济损失，故诉至法院。徐桂荣、张海林辩称：不同意黄秀华、张泽锦的诉讼请求。理由如下：1.涉案房屋已经评估,同意按照评估报告上确定的地上物和附属物的价格支付给黄秀华、张泽锦补偿款。因为火炕和锅台系违建，且没有使用价值，应当扣除该部分价格；2.双方签订的房屋买卖合同系对地上房屋进行买卖，对土地未进行交易，土地属于集体所有，不是我们所有，故不同意支付宅基地补偿款；3.我们之间的房屋买卖合同在2016年即被确认无效，因黄秀华、张泽锦在上诉过程中声称卖给了张某某，才导致案件发回重审，案件久拖不决，黄秀华、张泽锦应该为其伪造证据,虚假诉讼承担后果，故确定宅基地的补偿价格应当依据2016年《平谷区集体土地上住宅房屋拆迁补偿安置指导意见通知》即每平米800元计算；4.根据北京市高级人民法院的会议纪要的规定,宅基地补偿款只有在该宅基地进入了拆迁时按照拆迁政策评估出的宅基地补偿款价格,给与买房人70%的补偿。目前该房屋没有进行拆迁,故不应该支付任何宅基地补偿款；5.现在农村宅基地禁止上市交易,不存在市场价值。自2016年始,整个平谷的房价都下降了,黄秀华、张泽锦主张按照市场价值予以赔偿没有法律依据；6.对于合同无效，双方均有过错，应当按照50%的比例划分责任。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：徐桂荣系张海林之母，张泽锦与黄秀华系朋友关系。徐桂荣系北京市平谷区王辛庄镇XXX村集体经济组织成员，张海林系北京市平谷区居民，张泽锦系北京市平谷区兴谷街道居民，黄秀华系河北省承德市隆化县隆化镇居民。位于北京市平谷区王辛庄镇XXX村大街73号（以下简称73号房屋）原有的房屋所有人系徐桂荣、张某2，二人婚后生有一子张海林、一女范某某（曾用名张某某）。1981年11月30日，经原北京市平谷县人民法院调解，徐桂荣与张某2离婚；徐桂荣、张某各分得73号房屋原有的1.75间房屋。1985年，张某2死亡。1996年11月17日，张海林与张泽锦在北京市平谷区王辛庄镇XXX村干部参与下签订《买卖房屋契约》，双方约定：张海林将73号房屋售给张泽锦，房价款为11000元。随即，张海林将上述房屋转给了张泽锦，张泽锦亦支付给了张海林房款。后张泽锦、黄秀华将上述房屋予以翻建，且新建一南倒座。2016年2月15日，徐桂荣、张海林以张泽锦、黄秀华为被告起诉至法院，请求法院确认张海林与张泽锦签订的《买卖房屋契约》无效并主张将73号房屋返还给徐桂荣、张海林。该案审理过程中，范某某对上述房屋不主张权利。本院于2016年7月22日作出（2016）京0117民初1161号民事判决书，判决：1.张海林与张泽锦于一九九六年十一月十七日签订的《买卖房屋契约》无效；2.张泽锦、黄秀华将位于北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村大街七十三号的房屋返还给徐桂荣、张海林。黄秀华不服，提起上诉。上述期间，张某向北京市平谷区人民法院起诉，以其从张泽锦、黄秀华手中购买了涉案房屋为由提起诉讼，案号为（2016）京0117民初7396号。二审法院认为两案应当合并审理，于2016年11月14日作出（2016）京03民终11251号民事裁定：撤销（2016）京0117民初1161号民事判决；发回本院重审。2017年2月3日，一审法院对徐桂荣、张海林诉张泽锦、黄秀华农村房屋买卖合同纠纷案立案重审，并追加张某为第三人。本院作出（2017）京0117民初1409号民事判决书，判决：1.张海林与张泽锦、黄秀华于1996年11月17日签订的《买卖房屋契约》无效；2.张泽锦、黄秀华将位于北京市平谷区王辛庄镇XXX村大街73号的房屋返还给徐桂荣、张海林。黄秀华、张某不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）京03民终6733号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现因经济损失问题未解决，故黄秀华、张泽锦诉至本院。庭审中，黄秀华、张泽锦申请按市场价对73号房屋及附属物进行评估，2020年3月25日，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司出具情况说明：由于涉案房屋流转受限，我公司无法确认涉案房屋及附属的市场价格水平。鉴于对案件及相关当事人负责的态度及评估报告的准确性，我公司认为该项评估委托目前不具备完备的评估条件。徐桂荣、张海林申请对73号房屋及附属物的重置成新价、宅基地区位补偿价进行评估。2020年6月29日，北京建亚恒泰房地产评估有限责任公司出具估价报告，73号房屋的房屋及附属物重置成新价为：198288元，宅基地区位补偿价为：每平米3700元。为此，徐桂荣、张海林支付评估费5000元。另，张泽锦明确表示签订《买卖房屋契约》系代表黄秀华签字，实际购买人为黄秀华，返还的损失直接给黄秀华。上述事实，有双方当事人陈述，黄秀华、张泽锦提交了买卖房屋契约的扫描件、买卖房屋批示的扫描件、行政事业单位统一银钱收据扫描件、宅基地使用证扫描件、北京市第三中级人民法院民事判决书(2019)京03民终6733号、网络截屏、平谷区XXX村土地控制性详细规划、新京报于2020年7月29日报道节选等在案佐证。本院认为，无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，经生效判决确认：张海林与张泽锦、黄秀华签订的房屋买卖合同无效；张泽锦、黄秀华将73号房屋返还给徐桂荣、张海林。因此，黄秀华、张泽锦向徐桂荣、张海林返还原物的同时，徐桂荣、张海林应当向黄秀华、张泽锦赔偿因合同无效而产生的经济损失。张海林作为出卖人，明知73号房屋及对应的宅基地属于法律法规禁止流转的范围，房屋售出多年后，其又以违法出售房屋为由主张合同无效，其行为有悖诚信，且其系为了获取较大利益而有悖诚信，故应对合同无效承担主要责任。黄秀华、张泽锦作为买受人，对购置禁止流转的农村房屋及宅基地的行为亦存在过错，应对合同无效的法律后果承担相应责任。本案诉争的73号房屋位于平谷区王辛庄镇XXX村，该村紧挨平谷城区，且该村已有部分区域进行了征地并开发商品房，其区位价值及交通、商业、文化、教育、医疗等周边环境因城市化建设的推进发生了较大变化，73号房屋买卖合同被确认无效时的价值与双方签订买卖合同时确定的价值亦发生了较大变化，如按双方签订买卖合同时确定的价值互相返还，双方当事人的利益会严重失衡，故徐桂荣、张海林赔偿黄秀华、张泽锦经济损失的具体数额，本院根据公平原则、双方的过错程度、买卖合同的约定、房屋交易价格，并结合周边地区商品房价格及双方既得利益等因素酌情予以确定。房屋的重置成新价中已包含购房款，故本院对此不再重复计算。徐桂荣、张海林主张因火炕和锅台系违建且无使用价值为由扣除相应价值，理由不当，本院不予采信。另，张泽锦同意将购房款及经济损失全部返还给黄秀华个人，本院不持异议。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告徐桂荣、张海林于本判决生效后10日内返还原告黄秀华购房款并赔偿其经济损失共计2333616元；二、驳回原告黄秀华、张泽锦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33046元，由原告黄秀华负担7577元（已交纳）；由被告徐桂荣、张海林负担25469元（于本判决生效后7日内交纳）。被告张海林、徐桂荣交纳的评估费5000元，由原告黄秀华负担2500元（限本判决生效后7日内交纳）；由被告张海林、徐桂荣负担2500元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 阮 方二〇二〇年八月二十八日书记员 田子扬