广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终6582号上诉人（原审被告）：贾中原，男。委托诉讼代理人：周海泉，广东文功律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市康泰物业管理有限公司。法定代表人：刘永斌。委托诉讼代理人：封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦兰，广东翔鹏律师事务所实习律师。上诉人贾中原因与被上诉人深圳市康泰物业管理有限公司（以下简称康泰物业公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。贾中原上诉请求：1、维持一审判决第一项，即“确认原告与被告于2015年11月5日签订《厂房租赁协议书》无效”；2、维持一审判决第三项，即“原告深圳市康泰物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告返还押金26400元”；3、撤销一审判决第二项，改判上诉人无需向被上诉人支付房屋占有使用费等费用101640元；4、一审案件受理费、公告费以及二审案件受理费均由被上诉人深圳市康泰物业管理有限公司承担。主要事实和理由如下：（一）被上诉人故意向原审法院隐瞒案件事实，且因被告未收到原审法院传票而缺席，导致原审法院无法查明案件真实情况，从而出现了原审裁决与事实明显不符的结果。上诉人在2018年5月份已退出原房屋租赁合同关系，被上诉人从5月份开始作为出租人直接向实际承租人收到租金，不存在上诉人拖欠租金的事实。涉案厂房实际租赁、使用及租金交付情况是：2018年1月至4月由上诉人按每月13200元租金标准另加水电费交付给被上诉人（收款人为“刘某”）；从5月份开始被上诉人直接向分租的三名租客收租金水电费，潘某分租车间每月租金10812元，宋先生每月租金2300元，另外一租客仅租办公室，出租方管理人刘某要求上诉人贾中原退出租赁关系。从2018年5月份三名承租权受让人直接向出租方交付租金及水电费，不允许上诉人向三名租客收租的事实可以证明，上诉人已退出原租赁合同关系。而根据上诉人了解的情况，三名承租权受让人每月均按时向刘某交付租金和水电费，并未拖欠。相反，从2018年6月至今，被上诉人从未书面或者口头通知上诉人交付租金及水电费，可以反证上诉人已退出租赁合同关系。按照生活常识，上诉人如果还是承租人，在长达近一年的时间里（截止原审原告起诉之日）长期拖欠租金还不通知承租人交租实难让人信服。何况厂房使用人潘某将设备拉走而出租人并未拦截要求支付房租，反过来潘某却替被上诉人出具未付房租的书面《证明》就更不符合常理。关于每月租金标准，上诉人主张如下：1.双方签订的《厂房租赁协议书》实际期限仅有一年，即2018年1月1日至2018年12月21日（协议书第2页“三、厂房交付使用装修期：……3、起租日期：厂房由2018年元月1.日起开始计租。”）2.涉案厂房月租金实为13200元（详见协议书“四、厂房租金及递增幅度:1、厂房月租金人民币：￥13200元正”）。3.协议书签订日期2015年口月5日实为倒签时间。（二）被上诉人可能故意向原审法院提供错误地送达地址及联系电话，导致上诉人从未收到过原审法院发出的诉状、证据及开庭传票等全部资料，在被上诉人能够用电话及微信联系到上诉人的条件下,要求原审法院采用公告送达的方式从而导致原审法院对上诉人缺席审理。为此请求二审法院查清该项事实，如属被上诉人故意为之，请求上级法院对被上诉人给予惩戒。（三）被上诉人明知上诉人已退出租赁合同关系，且承租权受让人已与其形成事实租赁合同关系的情况下，通过法律诉讼诉请高额租金，以达到非法占有他人财产的目的，已涉嫌构成刑事犯罪。综上所述，上述人虽然曾经是承租人，但从2018年5月份开始已经退出租赁合同关系，不再负有向被上诉人交付租金的义务；而且实际承租人已经向被上诉人交付了租金，被上诉人不应重复要求支付。同时，无论法院确定何人为租金交付义务人，被上诉人应收租金的标准也应当是每月13200元，而不是递增10%后的14520元。请上级法院查明事实，依法裁决。康泰物业公司辩称，（一）案涉厂房月租金应为14520元。案涉厂房自2015年起租，2016年1月1日起计租，租金即应按合同约定递增10%。上诉人、被上诉人双方签订的租赁合同已明确约定每两年递增10%租金，上诉人的主张与合同约定相违背，无法解释合同约定内容的意义、目的所在，明显不合理。（二）上诉人尚欠被房屋占有使用费74620元。上诉人在厂房发生火灾后不知所踪，但从未向被上诉人提出解除租赁合同，上诉人与被上诉人、上诉人与次承租人的租赁合同期限均未届满，上诉人主张其已退出租赁合同关系毫无依据。其一，分租人主动自觉向被上诉人缴付租金并不等于上诉人与被上诉人之间的租赁关系已经解除。其二，若上诉人主张其已退出租赁关系，其应向次承租人收回涉案厂房，恢复房屋的原始占有状态。贾中原不向次承租人收回房屋，其间接占有应支付使用费。鉴于部分次承租人已向被支付2018年6月至12月的厂房租金，上诉人应付被上诉人房屋占有使用费（14520-2860-1000）×7个月=74620元。（三）原审法院采取公告送达的合法有据。被上诉人已穷尽己力提供上诉人的联系方式，且被上诉人早已无法联系上诉人。被上诉人已提供全部已知的上诉人的联系方式，为了提供上诉人的联系地址及信息，被上诉人还另外支出了一笔律师费用于委托上诉人户籍所在地的律师帮忙调查，上诉人的主张毫无依据，仅为主观臆测。况且，上诉人在一审判决书公告的期间内能及时上诉，已说明本案并不会因公告送达而剥夺了上诉人的权利。综上所述，请求二审人民法院依法查清事实，维护被上诉人的合法权益。康泰物业公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付2018年6月至2018年12月租金101640元，并支付以上所欠费用的滞纳金30492元，共计132132元；2、本案诉讼费由被告承担。一审庭审时，原告明确第二项诉讼请求：被告承担本案的诉讼费用包括受理费及本案的公告费500元。一审法院认定事实：2015年11月5日，原告与被告签订《厂房租赁协议书》约定：1.原告将位于深圳市宝安沙井X工业区X路X号第三层A座出租给被告；2.合同期限共三年，自2016年1月1日至2018年12月31日，厂房从2018年1月1日开始计租；3.厂房月租金人民币13200元整，厂房及宿舍每两年递增上涨10%租金，每月5日前交，逾期交租每日加收5%的滞纳金；4.被告电费为每度0.95元，并按供电局的标准基本电费24元/KVA月缴纳，另公共照明用电及变压器、电容、电器保养及维修和线路损耗共按每度5%，水费每吨8元，损耗5%计交原告；5.被告必须按时交纳租金，水电费等合同条款内相关费用，并预交一个月的水电费押金，此款项于合同期时的最后一个月的用水用电结算中扣除。签订合同后，原告将房屋交由被告占有，被告依约向原告支付2018年1月至5月的租金及水电费。原告自认收到被告支付两个月租金的保证金26400元。2018年5月31日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队向案外人刘某出具行政处罚决定书，内容如下“现查明2018年5月22日08时25份，位于深圳市××××街道X社区X号三楼厂房发生火灾，过火面积约2平方米，直接经济损失人民币2500元，无人员伤亡。火灾原因是一楼车间南面线路短路引起。经调查，发现该厂房管理人刘某有监管不到位行为，有过失责任，其涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第五条之规定，以上事实有《火灾事故简易调查认定书》、现场照片及对刘某、潘某的询问笔录等证据证实”。2018年5月22日9时3分，原告通过微信通知被告，通知内容为“你所租的潘姓房客着火了”。2018年12月29日，案外人潘某向原告出具证明，内容如下“潘某于2018年12月29日，全部货物已拉走，地址深圳市××××街道X路X栋3楼A座。一审另查，原告无法提供涉案租赁物的建设规划许可证或产权。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案原告既没有提供涉案租赁物的产权证，也未提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，因此，法院确认原被告双方签订的《厂房租赁协议书》无效。关于被告未付房屋占有使用费等费用的金额。法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院应予以支持”。双方于2015年11月5日签订《厂房租赁协议书》，从2018年1月1日起租，从原告提供的证据中可得被告已经将涉案房屋转租给第三人，说明被告已经实际占有原告出租涉案租赁厂房，原告自认被告已付2018年1月至5月份的房屋占有使用费及水电费，未付2018年6月至12月的房屋占有使用费，双方约定租金每月13200元，每两年递增上涨10%租金，故被告未付房屋占有使用费共计13200元/月×（1+10%）×7个月=101640元。因此，原告主张被告支付未付房屋占有使用费101640元，法院予以支持。关于押金问题，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，原告应向被告返还租房押金26400元。关于滞纳金。因合同无效，原告主张被告支付滞纳金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告深圳市康泰物业管理有限公司与被告贾中原于2015年11月5日签订《厂房租赁协议书》无效；二、被告贾中原应于判决生效之日起十日内向原告深圳市康泰物业管理有限公司支付房屋占有使用费等费用人民币101640元；三、原告深圳市康泰物业管理有限公司应判决生效之日起十日内向被告贾中原返还押金人民币26400元；四、驳回原告深圳市康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2942元，公告费500元，由被告贾中原承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，二审中上诉人明确即使一审送达存在不当，亦同意由二审法院直接作实体处理。二审中，被上诉人确认自2018年6月起宋廷南每月交2860元租金，张科兴每月交1000元租金，并同意抵扣上诉人的对应期间的租金。二审中，上诉人明确同意如果其上诉请求得到支持，其预交的相应二审案件受理费由败诉方迳行返还。本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审主要争议焦点是双方的租赁关系是否自2018年5月解除，2018年6月至12月拖欠的租金是多少。上诉人主张双方的租赁关系自2018年5月解除，但上诉人与被上诉人并未达成解除租赁关系的合意。上诉人将相应的房产转租给他人，但被上诉人并未与次承租人直接签订了租赁合同，次承租人直接向被上诉人支付租金的事实并不足以否定上诉人与被上诉人的租赁关系。故上诉人主张双方的租赁关系自2018年5月解除，本院不予采信。关于租金额，一审参照租赁合同约定每两年增加10%计算，并无不当。2018年6月至12月拖欠的租金是多少，被上诉人确认自2018年6月起宋廷南每月交2860元租金，张科兴每月交1000元租金，并同意抵扣上诉人的对应期间的租金，故应当扣减被上诉人收取的上述租金。上诉人并无证据支付了更多的租金，故其拖欠的租金为74620元[101640-（2860×7+1000×7）]。综上，一审适用法律正确，但认定的事实有不清，本院根据二审查明的新事实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16321号民事判决第一、三项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16321号民事判决第四项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16321号民事判决第三项为：一、上诉人贾中原应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市康泰物业管理有限公司支付房屋占有使用费等费用74620元；四、驳回被上诉人深圳市康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2942元，公告费500元，由上诉人贾中原负担1500元，由被上诉人深圳市康泰物业管理有限公司负担1942元。二审案件受理费2332.8元，由上诉人贾中原负担1300元，由被上诉人深圳市康泰物业管理有限公司负担1032.8元。上诉人贾中原已预交二审案件受理费2332.8元，被上诉人深圳市康泰物业管理有限公司负担1032.8元应在本判决生效之日起10日内迳付上诉人贾中原。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二〇年八月十三日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。