江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1449号上诉人（原审原告、反诉被告）：宿迁华夏酒都经营管理有限公司，住所地江苏省宿迁市洋河新区华夏国际酒都商贸城11号商铺159号、160号、161号。法定代表人：楼贵舜，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯亚伟，江苏向山行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：庄岩，男，1977年2月14日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋雪山，男，1983年8月29日出生，住江苏省泗阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴新琥，男，1979年9月12日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏春勇，男，1981年10月27日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：殷响，男，1991年6月10日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姬广军，男，1971年1月5日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘全，男，1982年4月4日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王为刚，男，1977年11月20日出生，住江苏省泗洪县。八被上诉人共同委托诉讼代理人：胡雪峰，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。上诉人宿迁华夏酒都经营管理有限公司（以下简称华夏公司）因与被上诉人庄岩、宋雪山等八人房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华夏公司的委托诉讼代理人侯亚伟、被上诉人庄岩、吴新琥、夏春勇、殷响、刘全以及八被上诉人委托诉讼代理人胡雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华夏公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判支持华夏公司一审诉讼请求，驳回庄岩等八人的一审反诉请求，一、二审诉讼费由庄岩等八人负担。事实和理由：一、一审认定根据双方约定，只要出现妨碍庄岩等人正常经营情形的，华夏公司就应赔偿庄岩等人固定装修部分的现有价值，属于认定事实错误。补充协议第一条约定得不出“只要出现妨碍庄岩等人正常经营的情形，华夏公司就应赔偿”的结论。补充协议约定的“若出现第三方或业主骚扰或妨碍乙方正常经营的”，应理解为第三方骚扰或业主骚扰，该骚扰足以达到妨碍乙方正常经营的程度，才可能赔偿。一审将该句破句理解为“若出现第三方骚扰”、“业主骚扰”、“妨碍乙方正常经营”三种并列情形就应赔偿，属于断章取义，没有事实依据。从本条约定的赔偿条件看，“妨碍乙方正常经营”的程度，必须与“业主要求退房的”程度相当。即达到合同目的不能实现的情况下，甲方才赔偿。从体系解释论看，妨碍乙方正常经营的行为，不是补充条款第一条约定的第三方行为，而是洋河镇政府南大街改造行为，属于合同第十条第（六）项约定的其他不可抗力情形，不适用补充条款第一条约定的情形。二、一审判决按装修总造价赔偿，属于认定事实错误。鉴定意见书结论为涉案工程固定装修工程造价为571330.48元，而非固定装修现有价值。现有价值没有鉴定。另外，鉴定说明指出，该鉴定意见是在没有施工图纸、没有工程具体做法、没有装修材料的品牌及价格的情况下，仅凭现场测量、市场询价作出的。鉴定结论缺乏基本依据，不能作为认定事实的依据。三、庄岩等人已经从洋河镇政府取得相应赔偿，足以填补其经营损失。在华夏公司没有违约的情况下，不应判决华夏公司赔偿。四、华夏公司出租的房屋共17套，租期5年，庄岩等人已经使用3年多时间，一审支持两年租金240123元，加上2016年度租金，华夏公司收到的租金只有409902元，却要全额赔偿庄岩等人装修费用571330.48元。华夏公司收取的租金还不够赔偿庄岩等人装修费用。一审判决显失公平。五、一审扣减管理服务费没有依据。道路改造导致市场处于半营业状态不是华夏公司造成的。只要庄岩等人营业，华夏公司就必须提供管理服务。庄岩等人也没有提供证据证明华夏公司在2018年3月至11月期间没有提供管理、服务。六、庄岩等人提前解除合同，没有履行退还房屋和恢复原状的义务，4000元保证金不应退还。庄岩等八人辩称：一、双方签订的补充协议约定，华夏公司须保证庄岩等人在合同期限内正常经营，若出现第三方或业主骚扰或妨碍庄岩等人正常经营情况的，华夏公司需及时解决，若无法解决或业主要求退房的，华夏公司同意赔偿庄岩等人投入固定装修部分现有价值，现有价值由双方共同协商或委托第三方评估机构进行评估，同时庄岩等人有权要求华夏公司退回保证金和剩余房租。在该条款中，出现妨碍庄岩等人正常经营的情况且华夏公司不能及时解决，是庄岩等人要求华夏公司赔偿投入的固定装修现有价值的前提条件之一，并不是华夏公司主张的必须足以达到妨碍正常经营的程度才构成违约、进而赔偿相应的损失。该条款中“或”字表示约定的条件是并列的，无逻辑上的先后关系，只要出现任意一种情况，华夏公司不能及时解决，就应承担相应的违约责任。一审法院据此认定华夏公司未能及时解决妨碍庄岩等人正常经营的情况属违约行为正确。只要出现第三方行为或妨碍庄岩等人正常经营的情况，华夏公司就应该及时解决。本案中妨碍庄岩等人正常经营的情况是存在的，华夏公司未及时提供解决方案，也没有实施任何解决行为，导致庄岩等人不能正常经营。本案中涉及的封路行为不能认定为不可抗力情形。且华夏公司未就此与庄岩等人进行沟通协商，也没有积极稳妥的方案帮庄岩等人减少损失、维持正常经营，反而要求庄岩等人继续支付租金和管理费，其做法本身就不合理。二、双方补充协议于2016年7月形成，协议约定的固定装修现有价值，考察协议签订时的主客观情况，应当是出现补充协议约定的影响正常经营情况时装修部分的现有价值。因协议签订后庄岩等人即需投入资金和人力进行装修，而涉案合同是华夏公司提供的，庄岩等人承担着较大的风险，一旦华夏公司违约或出现其他影响合同目的达成的情况，庄岩等人首先要承担较大损失。该条款目的在于督促华夏公司及时履行合同义务，保障庄岩等人经营的正常开展。鉴定意见书已明确鉴定依据，鉴定意见已经被华夏公司接受和认可，华夏公司也没有证据证明鉴定结论错误。虽然该鉴定意见说明是在庄岩等人没有提供施工图纸的情况下做出的，但实际上庄岩等人已提交图纸，鉴定机构也表明工程量是按照现场测量计算，造价是根据市场询价，鉴定结论真实有效，一审法院予以采信有事实和法律依据。三、在庄岩等因涉案商铺门前道路被封不能正常经营后，华夏公司未提供任何解决方案，华夏公司也未提供证据证明其尽到合同义务，为保障庄岩等人正常经营提供了便利。导致庄岩等人不得不采取关闭店铺转移经营地点、利用施工间隙偶尔开门经营等措施以减少损失。华夏公司在此期间未提供任何管理服务。一审扣减管理费有事实和法律依据。四、庄岩等人未从洋河镇政府取得相应赔偿。五、华夏公司在签订合同及补充协议时，应当充分认识到合同履行中存在的风险，严格按照合同约定享有权利、履行义务。一旦在履行合同中发生违约，则不能以承担违约数额的多少作为衡量是否公平的标准。庄岩等人因不能正常营业而导致的损失以及合同未履行完毕而产生的预期损失更大。华夏公司认为一审判决显失公平，其观点是错误的。六、双方之间的合同已经解除，不存在需要将房屋恢复原状的情形。一审判决华夏公司返还保证金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华夏公司向一审法院起诉请求：判决庄岩等八人连带支付2017年8月18日至2018年8月17日的租金136634元及管理费13366元，合计150000元，并支付违约金（按照所欠费用日万分之五，从2017年12月1日计算至付清之日），并承担诉讼费用。诉讼中，华夏公司增加诉讼请求，要求庄岩等八人连带支付2018年8月18日至2019年8月17日的租金及管理费150000元。庄岩等八人向一审法院反诉请求：判决解除庄岩等人与华夏公司签订的《华夏国际酒都商贸城租赁管理合同》及相关的补充协议，华夏公司返还保证金4000元、赔偿装修损失571330.48元，诉讼费及鉴定费由华夏公司负担。一审法院认定事实：庄岩代表八名被告（乙方）与华夏公司（甲方）签订《华夏国际酒都商贸城租赁管理合同》，约定乙方承租涉案商铺17套用于经营家居、建材；租赁期为2016年8月18日-2021年8月17日；2016年7月18日支付2016年8月18日-2017年8月17日租金136634元，2017年7月17日支付2017年8月18日-2018年8月17日租金136634元，2018年7月17日支付2018年8月18日-2019年8月17日租金136634元，2019年7月17日支付2019年8月18日-2020年8月17日租金143465元，2020年7月17日支付2020年8月18日-2021年8月17日租金143465元；房屋租赁保证金4000元；用水保证金200元；年市场管理服务费13366元，与租金一并支付；乙方拖欠租金、市场服务管理费达15天的，应支付拖欠费用日万分之五的滞纳金。双方又签订补充协议，约定甲方保证乙方在合同期限内正常经营，若出现第三方或业主骚扰或妨碍乙方正常经营的，甲方需及时解决；若无法解决或业主要求退房的，甲方同意赔偿乙方投入固定装修部分现有价值，现有价值由双方共同协商或委托第三方机构进行评估，同时乙方有权要求甲方退回保证金和剩余房租；12号107商铺租金12736元、12号108商铺租金7673元由乙方直接交给房主……庄岩等八人已付保证金4000元，2017年7月17日之前租金及市场管理服务费已向华夏公司交清，尚未支付2017年8月18日-2019年8月17日租金240123元（2017年8月18日-2018年8月17日租金136634元+2018年8月18日-2019年8月17日租金136634元-12号107商铺租金12736元/年*2-12号108商铺租金7673元/年*2）、市场管理服务费26732元（13366元/年*2）。涉案商铺沿街街道进行封路改造，施工期间为2018年3月至11月，计8个月。施工前2017年7月至2018年2月涉案商铺月平均电费620.5元，施工期间月平均电费286.2元，2018年12月至2019年8月月平均电费194元。依庄岩等八人申请，一审法院委托江苏天园项目管理集团有限公司对涉案商铺固定装修现有价值进行评估，鉴定意见为工程造价571330.48元，庄岩等八人支付鉴定费85000元。一审法院认为，双方当事人之间租赁关系清晰、权利义务明确，作为承租人的庄岩等八人应按约支付租金及相关费用，欠付的租金应于2017年7月17日交纳，道路改造发生在2018年3至11月，其辩称华夏公司拒收因无充足的证据予以证实，不予采信。12号107、108商铺的租金双方已约定由庄岩等八人直接向房主支付，故对华夏公司此部分的请求不予支持。道路改造期间整个市场基本处于半营业状态，结合该市场其他经营户拖欠租金案件的处理情况，确定此期间的市场管理服务费用应予扣减。双方约定的违约金按日万分之五计算的标准，相当于年18.25%，相对于经营利润而言并不高，故对庄岩等八人要求降低违约金标准的请求不予支持。就合同的解除问题，双方均当庭（即2019年9月23日）表示同意解除，依法予以确认。依其约定，只要出现妨碍庄岩等人正常经营的情形，华夏公司都应赔偿庄岩等人投入固定装修部分的现有价值，该部分经评估的折价双方无异议，故此部分的损失华夏公司应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、确认华夏公司与庄岩、宋雪山、吴新琥、夏春勇、殷响、姬广军、刘全、王为刚签订的《华夏国际酒都商贸城租赁管理合同》及补充协议于2019年9月23日解除；二、庄岩、宋雪山、吴新琥、夏春勇、殷响、姬广军、刘全、王为刚于判决生效之日起十日内向华夏公司支付2017年8月18日-2019年8月17日租金240123元、市场管理服务费21617元及违约金（以261740元为基数，按日万分之五，从2017年12月1日计算至实际给付之日止）；三、华夏公司于判决生效之日起十日内向庄岩、宋雪山、吴新琥、夏春勇、殷响、姬广军、刘全、王为刚支付保证金4000元、装修赔偿款571330.48元、鉴定费85000元，合计660330.48元；四、驳回华夏公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6840元，由华夏公司负担872元，由庄岩、宋雪山、吴新琥、夏春勇、殷响、姬广军、刘全、王为刚负担5968元；反诉案件受理费9554元，由华夏公司负担。双方当事人对一审判决认定事实部分的内容均没有异议，本院依法予以确认。二审中，华夏公司提交其从网络查询的2017年9月22日宿迁市洋河新区南大街升级改造工程总承包项目预公告、2017年12月8日宿迁市洋河新区南大街升级改造工程总承包项目中标公告、2018年3月13日洋河新区管委会官网关于“南大街提升改造工程将于近期动工”的新闻，以证明宿迁市洋河新区南大街升级改造工程，政府已经在网上公告，是政府行为，应属于合同第十条第六项约定的不可抗力情形，庄岩等人不能依据此条款来解除合同。庄岩等人对上述证据质证称，上述证据不属于新证据。证据显示2017年9月22日已发布工程预告，如若华夏公司所称，该封路改造行为属不可抗力，华夏公司应主动与庄岩等人协商解决合同相关问题，但华夏公司一直怠于履行合同义务，也未在封路公告发布后及时与庄岩等人沟通，反而在2018年底提起本案诉讼。本院对上述证据的认证意见为：庄岩等人对上述证据的真实性未提出异议，对其真实性予以确认。华夏公司关于政府行为属于不可抗力的主张不能成立。根据上述证据的内容，洋河新区南大街升级改造工程包括人行道改造工程、临街建筑立面改造工程，结合庄岩等人一审提交的视频、照片和庄岩等人在南大街升级改造工程施工后用电数量明显减少的情况，可认定工程施工影响涉案店铺与外界的正常联通，导致庄岩等人经营的店铺不能正常营业。二审补充查明，双方签订的租赁管理合同第3.3条约定，租赁期满，甲方（华夏公司）有权收回房屋，乙方（庄岩等八人）应如期返还。乙方需继续承租房屋的，应于租赁期满前二个月向甲方提出续租书面要求，经双方协商同意后重新签订租赁合同。第8.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满的7天内返还该房屋，并且甲方有权要求乙方就其建筑改造部分恢复原状，若乙方超过上述期限仍未搬离的，甲方有权向乙方收取因乙方未及时搬离而给甲方造成的损失，乙方不得破坏装修，只准许搬除可移动物，其它装修无偿交给甲方。二审中，江苏天园项目管理集团有限公司出具了“本案鉴定意见是根据现场情况，按装修时市场询价计算，未考虑涉案工程折旧”的说明。华夏公司表示，2018年8月18日至2019年8月17日的租金及管理费的延期支付违约金应从2018年7月18日起算。本案二审争议焦点为：一、华夏公司是否应赔偿庄岩等人装修损失，如应赔偿，数额如何确定；二、庄岩等人是否应全额支付管理服务费；三、华夏公司是否应退还庄岩等人交纳的保证金。本院认为：关于争议焦点一。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的补充协议约定，华夏公司须保证庄岩等人在合同期限内正常经营，若出现第三方或者业主骚扰或妨碍庄岩等人正常经营情况的，华夏公司需及时解决，若无法解决或业主要求退房的，华夏公司同意赔偿庄岩等人投入的固定装修部分现有价值。根据该约定，只要出现第三方或者业主骚扰或妨碍庄岩等人正常经营情况，华夏公司无法解决或者业主要求退房的，华夏公司应赔偿庄岩等人投入的固定装修部分的现有价值。该条中第三方或业主妨碍正常经营而华夏公司无法解决，与业主要求退房，系并列的华夏公司需赔偿固定装修现有价值的两种情形，并不存在妨碍正常经营须达到业主要求退房程度的文义。华夏公司关于补充协议文义的解释没有依据，依法不予采信。本案租赁合同履行过程中，因洋河新区南大街升级改造工程施工影响涉案店铺与外界的正常联通，导致庄岩等人经营的店铺在长达8个月的时间内不能正常营业，华夏公司也未采取相关措施以保证庄岩等人恢复正常营业，导致庄岩等人租赁房屋用于经营家居、建材的合同目的不能实现，租赁合同最终解除，华夏公司违反补充协议的上述约定，应承担赔偿庄岩等人固定装修现有价值的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。洋河新区南大街升级改造并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。华夏公司以洋河新区南大街升级改造系政府行为为由主张属于该情形系不可抗力，不符合法律规定，华夏公司据此主张免除其违约责任，依法不予支持。关于华夏公司应赔偿的装修损失数额问题。一审中，华夏公司明确表示对江苏天园项目管理集团有限公司的鉴定意见没有异议，华夏公司二审中主张鉴定结论缺乏基本依据，不能作为认定事实的依据，但未能提供相应的证据推翻鉴定结论，对华夏公司该主张不予支持，鉴定意见应作为认定本案事实的依据。但是，江苏天园项目管理集团有限公司仅是对装修工程造价进行了鉴定，其鉴定意见未考虑装修折旧，故一审直接以鉴定的造价571330.48元作为华夏公司应赔偿的装修损失，与本案双方当事人关于华夏公司赔偿装修部分现有价值的合同约定不符，应予纠正。本案租赁合同约定的租赁期限为5年。从合同对租期届满后续租内容的约定来看，租期届满后并非一定能够续租，另根据合同对租期届满后装修物无偿交给华夏公司的约定，可认定庄岩等人对装修的使用期限为合同约定租赁期限有一定的预期，另结合经营家居、建材行业铺面的装修更新时间，对涉案装修物的使用期限确定为5年。本案双方之间的租赁合同于2019年9月23日解除。从一审查明的涉案房屋用电情况看，庄岩等人在合同解除之前并未停止使用涉案房屋，故装修折旧期限应计算至合同解除之时。综上，酌情确定华夏公司赔偿庄岩等人的装修损失219010元（571330.48元÷60×23）。关于争议焦点二。因洋河新区南大街升级改造工程施工影响，导致庄岩等人经营的店铺在2018年3月至11月期间不能正常营业，华夏公司未能采取措施保证庄岩等人保持正常营业，应认定华夏公司在该期间未能尽到管理服务义务，故应酌情减少该期间庄岩等人应支付的管理服务费。一审判决未支持华夏公司全部支付该期间的管理服务费的请求，并无不当。关于争议焦点三。双方签订的补充协议约定，若出现第三方或者业主骚扰或妨碍庄岩等人正常经营情况的，华夏公司需及时解决，若无法解决或业主要求退房的，华夏公司同意赔偿庄岩等人投入的固定装修部分现有价值，同时庄岩等人有权要求华夏公司退回保证金和剩余房租。因洋河新区南大街升级改造工程施工，导致庄岩等人无法正常经营，华夏公司也未采取相关措施予以解决，租赁合同最终解除，庄岩等人要求返还保证金，符合合同约定。一审判决华夏公司返还庄岩等人保证金4000元，并无不当。根据双方签订的租赁管理合同以及补充协议约定，庄岩等人应付华夏公司2017年8月18日至2019年8月17日的租金为232450元（2017年8月18日至2018年8月17日租金136634元+2018年8月18日至2019年8月17日租金136634元-12号107商铺租金12736元/年*2-12号108商铺租金7673元/年*2），每年为116225元。一审法院对庄岩等人应付租金数额计算错误，应予纠正。根据庄岩等人的实际经营情况，庄岩等人应付的2017年8月18日至2019年8月17日的管理服务费为21617元，每年为10808.5元。根据双方签订的租赁管理合同约定，2018年8月18日至2019年8月17日的租金及管理服务费应于2018年7月17日支付。故庄岩等人欠付的租金及管理服务费中2018年8月18日至2019年8月17日的租金及管理服务费合计127033.5元的延期支付违约金应从2018年7月18日起算。综上，华夏公司的上诉请求部分成立。一审关于华夏公司应赔偿的装修损失的数额确定不当，应予纠正。一审关于应付租金数额以及逾期支付租金、管理服务费的违约金数额确定不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9525号民事判决第一项；二、变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9525号民事判决第二项为：庄岩、宋雪山、吴新琥、夏春勇、殷响、姬广军、刘全、王为刚于本判决生效之日起十日内向华夏公司支付2017年8月18日-2019年8月17日租金232450元、市场管理服务费21617元及违约金（违约金分别以127033.5元为基数，按日万分之五，从2017年12月1日计算至实际给付之日止，以127033.5元为基数，按日万分之五，从2018年7月18日计算至实际给付之日止）；三、变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9525号民事判决第三项为：华夏公司于本判决生效之日起十日内向庄岩、宋雪山、吴新琥、夏春勇、殷响、姬广军、刘全、王为刚支付保证金4000元、装修损失219010元，合计223010元；四、驳回华夏公司的其他诉讼请求；五、驳回庄岩、宋雪山、吴新琥、夏春勇、殷响、姬广军、刘全、王为刚的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费6840元，由华夏公司负担512元，由庄岩、宋雪山、吴新琥、夏春勇、殷响、姬广军、刘全、王为刚负担6382元；一审反诉案件受理费9554元，由华夏公司负担4645元，由庄岩、宋雪山、吴新琥、夏春勇、殷响、姬广军、刘全、王为刚负担4909元；鉴定费85000元，由华夏公司负担65000元，由庄岩、宋雪山、吴新琥、夏春勇、殷响、姬广军、刘全、王为刚负担20000元；二审受理费16394元，由华夏公司负担9809元，由庄岩、宋雪山、吴新琥、夏春勇、殷响、姬广军、刘全、王为刚负担6585元。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  黄亚非审判员  庄云扉二〇二〇年八月三日书记员  汤媛媛