福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2977号 上诉人（原审被告）：林超，男，1988年4月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：许晶、刘芳，福建闽鹭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市龙潭物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路51号毅宏大厦二层。 法定代表人：洪细苗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴为帮、林巧兰，福建邦平联展律师事务所律师 上诉人林超因与被上诉人厦门市龙潭物业管理有限公司（下称龙潭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初14146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林超上诉请求：1、撤销一审判决第一项，对2016年9月1日至2019年2月1日的物业管理费依法予以酌减以及判令上诉人无需支付2019年2月的物业管理费。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人龙潭物业公司服务期间因其提供的物业服务存在明显瑕疵，经小区三分之二以上业主签名撤换，其未全面履行合同义务，应当承担相应的违约责任。原审法院判令上诉人全额缴交2016年9月至2019年2月的物业管理费，未认定被上诉人承担相应违约责任，有失偏颇。二、被上诉人龙潭物业公司2019年2月并未提供物业服务，因此无权收取2019年2月的物业管理费。2019年1月29日，龙潭物业公司发出《关于物业暂停为幸福密码小区服务的告知函》，明确表示2019年2月1日起停止为幸福密码小区提供服务，事实上其也确实未再提供物业服务。虽然龙潭物业公司于2019年2月28日24:00正式撤离小区，但是其物业服务仅提供至2019年2月1日，因此其收取2019年2月的物业管理费无事实和法律依据。综上，上诉人认为原审法院判决有误，恳请二审法院支持上诉人的上述请求。 被上诉人龙潭物业公司答辩称：1、上诉人提交的“业主大会表决票初步统计结果”只是针对是否同意续聘龙潭物业公司进行表决，该表决结果、公告内容无法作为上诉人主张龙潭物业公司提供的物业服务存在明显瑕疵，未全面履行合同义务，应当承担违约责任的上诉理由。2、2019年2月21日，案涉小区业主委员会发出的《关于新港龙世家（幸福密码）小区物业交接工作函》明确载明龙潭物业公司于2019年2月28日24：00正式撤出案涉小区的物业管理，并做好相关移交工作。龙潭物业公司提供的物业服务时间截止至2019年2月28日是没有争议的事实，上诉人主张无需支付2019年2月的物业管理费依据不足。3、物业管理费是小区物业正常运转的重要保障，上诉人自2016年9月1日起就未缴纳物业管理费等相关费用违反了《物业服务合同》相关规定，应承担相应的违约责任。虽然原审法院经综合考虑后未支持滞纳金，但并不能表明上诉人不存在违约的问题。4、公摊水电费是每位业主应当承担的费用，虽然原审法院未支持龙潭物业公司的该项请求，但不等于上诉人可以不缴纳该项费用。5、案涉小区住宅6幢共计598套房屋，绝大多数业主已缴交物业管理费等相关费用。6、原审法院免除上诉人缴交滞纳金、未支持龙潭物业公司主张的水电公摊费，龙潭物业公司已损失较大。 龙潭物业公司向原审法院提出的诉讼请求：1、判令林超向龙潭物业公司支付2016年9月1日到2019年2月28日的物业管理费3330元、水公摊97元、电公摊830元，房屋公共维修金780元；2、判令林超向龙潭物业公司支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金（滞纳金以3330元为基数，自2019年3月1日起按日千分之三的标准计算至实际支付之日止）。事实与理由：2009年10月15日，龙潭物业与厦门市龙盛投资发展有限公司签订《前期物业管理合同》约定：对涉诉小区提供物业管理服务,若合同在履行中如发生争议，由湖里区人民法院管辖。2017年8月26日，龙潭物业公司与厦门市湖里区新港龙世家（幸福密码）小区业主委员会签订《物业服务合同顺延协议》约定继续遵循《前期物业管理合同》，对涉诉小区提供物业管理服务。林超购买了涉诉小区27号1202室房产，于2010年10月18日签收了房产验收确认书及用户手册、业主公约、前期物业管理协议。经统计，林超尚有5037元（包括管理费、公维金、水电公摊费）未向龙潭物业公司缴纳。 原审查明，2009年10月15日，厦门市龙盛投资发展有限公司作为甲方，龙潭物业公司作为乙方，双方签订一份前期物业管理合同，双方约定：物业类型：商品房；坐落位置为厦门市湖里区枋湖片区;四至：东至规划路；南至金湖路。西至南山一苑项目，北至御之苑。住宅6幢计598套。本合同自签订之日起生效，至业主委员会成立并与新聘的物业管理公司签订合同生效时为止。本物业的管理服务费，高层住宅按建筑面积每月每平方1.28元向业主或物业使用人收取，住宅公共维修基金为每月每平方0.3元。自逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或根据物业管理行政主管部门进行调解，调解不成的，应向湖里区人民法院提起起诉。 2017年8月26日，厦门市湖里区新港龙世家（幸福密码）小区业主委员会作为甲方，龙潭物业公司作为乙方，双方签订一份《物业服务合同顺延协议》，约定：小区继续委聘乙方负责幸福密码小区物业管理工作相关事宜，遵循《前期物业管理服务合同》所有条款，合同顺延至业主委员会招聘新的物业公司接管即为终止。 2019年2月21日，厦门市湖里区新港龙世家（幸福密码）小区业主委员会向龙潭物业公司发出一份新港龙世家（幸福密码）小区物业交接工作函，其上载明：请龙潭物业公司在2019年2月28日24:00正式撤出本小区的物业管理，并在此之前做好相关移交工作。 林超系厦门市湖里区梧桐里39号1302室住宅的权属人，房屋面积86.73平方米。 林超拖欠龙潭物业公司2016年9月至2019年2月期间物业服务费3330元，且未缴纳上述期间公共维修金780元。 一审法院认为，龙潭物业公司为林超名下房产提供了物业管理服务，向业主林超收取物业服务费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。林超抗辩龙潭物业公司服务时间截止2019年2月1日，提供证据不足，对其抗辩意见，一审法院不予采纳。龙潭物业公司主张林超支付2016年9月至2019年2月期间物业服务费3330元，具有合同依据及事实依据，一审法院予以支持。龙潭物业公司主张林超支付2016年9月至2019年2月公摊水电927元，未提供相应缴纳票据，依据不足，对其此项诉求，一审法院不予支持。房屋公共维修金是房屋本体共用部位、共用设备维修费用的基本金，应由房屋的业主或使用人缴交，由物业管理企业代收代管。现龙潭物业公司于2019年3月撤回该小区，故龙潭物业公司在未重新获得业委会授权情况下，其已无权代收代管该小区房屋公维修，龙潭物业公司主张林超补缴2016年9月至2019年2月房屋公维金于法无据，一审法院不予支持。龙潭物业公司服务期间，小区三分之二以上业主签名要求重新选聘物业公司，可见龙潭物业公司提供物业存在不足，现龙潭物业公司主张物业管理费的滞纳金，一审法院不予支持。综上所述，龙潭物业公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林超应于本判决生效之日起十日内向厦门市龙潭物业管理有限公司支付2016年9月至2019年2月期间拖欠的物业服务费3330元；二、驳回厦门市龙潭物业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于，上诉人林超主张酌情减少物业费用的缴交，以及不承担2019年2月份的物业费用是否成立。2019年2月21日，案涉小区业主委员会发出的《关于新港龙世家（幸福密码）小区物业交接工作函》明确载明龙潭物业公司于2019年2月28日24：00正式撤出案涉小区的物业管理，被上诉人龙潭物业公司提供的物业服务时间截止至2019年2月28日应予认定。上诉人林超主张无需支付2019年2月的物业管理费缺乏事实依据，本院不予支持。涉案物业合同是有效的合同，龙潭物业公司向讼争小区提供了物业服务，林超作为讼争小区的业主接受龙潭物业公司提供的物业服务，原审法院支持龙潭物业公司主张林超应向其支付相应的物业服务费并无不当，林超的上诉理由本院不予采信。 综上，林超的上诉请求，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原审判决。 本案二审案件受理费50元，由上诉人林超负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年八月十日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。