江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣执复70号复议申请人（异议人，被执行人）：童友林，男，1965年6月10日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。申请执行人：华夏银行股份有限公司南昌分行。住所地：江西省南昌市西湖区中山西路10号滨江首府。统一社会信用代码：91360100051622715U。法定代表人：黄挺，系该分行行长。被执行人：潘丽珍，女，1969年12月12日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。被执行人：上饶市千房百业资产管理有限公司。住所地：江西省上饶市信州区带湖路93号1栋1-1。统一社会信用代码：91361100054443464D。法定代表人：童友林，总经理。被执行人：黄璞玉，女，1991年10月4日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。被执行人：童紫莹，女，1994年2月13日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。复议申请人童友林因不服江西省南昌市中级人民法院（下称南昌中院）于2020年3月25日作出的（2020）赣01执异12号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。南昌中院在执行申请执行人华夏银行股份有限公司南昌分行（下称华夏银行南昌分行）与被执行人童友林、潘丽珍、上饶市千房百业资产管理有限公司（下称千房百业公司）、黄璞玉、童紫莹金融借款合同纠纷一案过程中，被执行人童友林因不服赣居易［2019］（司鉴）字第73号房地产估价报告提出书面异议，该院裁定驳回其异议请求。南昌中院查明，该院在执行华夏银行股份有限公司南昌分行与童友林、潘丽珍、千房百业公司、黄璞玉、童紫莹借款合同纠纷一案中，该院于2019年9月29日作出（2018）赣01执270号之二执行裁定书，裁定终结该案执行程序。2019年10月25日，该院立案恢复强制执行，并于2019年11月4日作出（2019）赣01执恢113号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人千房百业公司名下位于横峰县滨江花城11号产权证号为横房权证横峰县字第××号、横房权证横峰县字第××号房产及其名下位于横峰县产权证号为横房权证横峰县字第××号房产，以及被执行人童紫莹、黄璞玉名下共有位于江西省弋阳县滨江时代广场产权证号为××号房产。2019年11月8日，该院向被执行人公告送达（2019）赣01执恢113号执行通知书、报告财产令、（2019）赣01执恢113号执行裁定书、（2019）赣01执恢113号之一执行裁定书、江西居易房地产土地资产评估咨询有限公司赣居易［2019］（司鉴）字第073号房地产估价报告。自公告之日起，满60日视为送达。另查明，该院通过江西居易房地产土地资产评估咨询有限公司对（2019）赣01执恢113号之一执行裁定拍卖的所有房产进行评估。2019年9月27日，江西居易房地产土地资产评估咨询有限公司出具赣居易［2019］（司鉴）字第73号房地产估价报告，确定估价对象在2019年7月30日的房地产市场评估总价为2191.15万元，估价报告应用有效期自提交报告之日起不超过一年，即2019年9月27日至2020年9月26日。报告第二部分中“估价的限制条件：本次评估假设估价对象为无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价值”；第三部分“选用的估价方法：收益法、比较法，选择理由：估价人员细致地分析了评估项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，由于估价对象非住宅物业，能产生明显收益，根据《房地产估价规范》的有关规定，本次评估选用收益法评估其房地产价格。同时，由于估价对象住宅物业所在地区交易比较活跃，根据《房地产估价规范》的有关规定，故选用比较法评估其房地产价格。估价对象为已建成投入使用的非住宅、住宅类物业，不适合采用成本法进行评估，因此本次评估选用收益法对估价对象非住宅进行评估计算，选用比较法对估价对象住宅进行评估计算”。2020年1月13日，被执行人童友林本人到该院执行事务中心签收（2019）赣01执恢113号之一执行裁定书和［2019］（司鉴）字第073号房地产估价报告。异议人提出本案异议请求后，江西居易房地产土地资产评估咨询有限公司应该院要求对评估异议予以了书面说明。南昌中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条之规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应该参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理”，故人民法院对于评估报告异议，主要针对评估财产信息、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构、评估人员是否具备相应的资质以及评估程序是否严重违法进行审查。首先，异议人提出错误将部分他人房产列入本案评估范围，但通过比对（2019）赣01执恢113号之一执行裁定书裁定拍卖财产与评估报告中的评估结果明细表可知，并无超出财产范围或者遗漏财产情形，该项异议理由无事实依据。其次，异议人提出评估价格过低，该项不属于人民法院对评估报告异议的审查范围，且拍卖财产的评估报告，只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估报告并非最终的交易价格，房产有无租赁情形仅影响最终拍卖能否成交及成交价格，评估报告假设估价对象为无租赁等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价值，并选用收益法、比较法的估价方法，符合《房地产估价规范》，异议人认为明显有失公允、存在重大瑕疵的理由不成立。再次，异议人提出评估公司与申请执行人串通弄虚作假，但未提供证据予以证明，异议人的该项理由无事实依据，该院不予认可。最后，异议人主张已就执行依据向最高人民法院申请抗诉、双方当事人仍在协商，均非暂缓评估、拍卖的法定理由。异议人请求该院审判委员会自查自纠或组织双方当事人执行和解，亦非本案的审查范围。童友林向本院申请复议称，本案拍卖起拍价所参照的房地产评估报告存在评估标的严重失真、价格严重失实，且存在当事人华夏银行与江西居易房地产土地评估咨询有限公司串通评估、定价，有失公允和严重违背《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第八条（1）、（4）的法律规定情形，严重侵害了我方及关联人合法权益。理由：1．江西居易房地产土地资产评估咨询有限公司错将部分他人房产列入本案评估范围，存在严重错误，致使评估价值严重低于裁定标的房产价值，如：评估报告中所指的横峰县滨江花城3号楼房产、部分疑似弋阳房产等，均非裁定拍卖资产。2．裁定拍卖2039.52平方米的房产评估结果明显失实。如：2019年1至6月，复议申请人委托江西省力仁房地产评估公司评估价值为4538.1878万元，而时隔4个月，执行法院委托评估价值仅为2191.15万元，甚至比华夏银行向本人发放贷款自行评估价值3500万元还少了1300万。3．评估报告中第二部分第二条第1款和第二条第7款，明确标明估价假设和限制条件为：无抵押、无租赁、无典权状况下的价值以及本次估价是以产权人未与任何一方签署针对估价的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提，而本案所指房产有租赁，且全部房产均具有影响估价价值的租赁协议情形，评估报告将该房产按无租赁情形进行估值，公然侵犯我方数千万元的重大利益，明显有失公允。4．据复议申请人咨询华夏银行南昌分行唐姓法务工作人员得知，拟拍卖资产估价失实主要原因为，执行法院委托的江西居易房地产土地评估咨询有限公司进行价值评估时所采用的参数是应银行要求，按之前有据可查的房产所在地人民法院二次流拍价，而非采用市场价，且未综合考虑有租赁情形及应采用评估公司通过采用收益法、重置法和比较法等三种以上估价方法进行相互补充进行估价的结论，以致评估结果存在重大瑕疵，估价明显失真。5．执行法院委托的评估公司在评估过程中，存在私下串通华夏银行工作人员对裁定拍卖资产进行评估、定价，具有严重弄虚作假或被误导情形。6．复议申请人已向最高人民检察院申请抗诉，且当事人双方仍处在协商解决中，故本案不宜对相应资产实施评估、拍卖。综上，请求对江西居易房地产土地咨询有限公司评估结论不予采信，暂缓对相应资产实施评估、拍卖，请求贵院执行局或转审判委员会、审判监督庭监督审查本案判决并对有关证据不予采信，或组织双方当事人通过执行和解方式解决争端。请求撤销本案原审异议裁定及评估报告。华夏银行南昌分行辩称，本案系金融借款合同纠纷案件，已经多级法院审理判决。判决生效后，因被执行人童友林等未自动履行该判决确定的义务，且多次拖延执行，华夏银行南昌分行申请法院强制执行，执行过程中该院对抵押房地产采取评估拍卖等强制措施系依法处置，符合法律规定。江西居易房地产土地资产评估咨询有限公司系在执行法院组织下公平公正抽签选定的评估机构，复议申请人所称评估报告严重失实并无依据，该行法务部门也无唐姓工作人员，其复议理由与事实不符。请求驳回童友林的复议申请。本院经审查补充查明，原告华夏银行南昌分行与被告童友林、潘丽珍、千房百业公司、黄璞玉、童紫莹金融借款合同纠纷一案，南昌中院于2017年8月1日作出（2017）赣01民初54号民事判决，判令：1．被告童友林、潘丽珍在该判决生效之日起十日内偿还原告华夏银行南昌分行借款本金2000万元及利息（按借款合同约定利率支付）；2．原告华夏银行南昌分行有权对千房百业公司提供抵押的位于横峰县滨江花城的房产（他项权证号：横房他证横峰县字第××号）、黄璞玉、童紫莹位于弋阳县滨江时代的房产（他项权证号：弋房他证弋阳县字第××号）拍卖、变卖所得的价款就该判决第一项债权享有优先受偿权。千房百业公司、黄璞玉、童紫莹承担担保责任后，有权向被告童友林、潘丽珍追偿；案件受理费的承担，等等。童友林、潘丽珍、千房百业公司、黄璞玉、童紫莹不服该判决提出上诉，本院于2018年2月28日作出（2017）赣民终576号民事判决，驳回上诉，维持原判。童友林、潘丽珍、千房百业公司、黄璞玉、童紫莹仍不服申请再审，最高人民法院于2018年9月27日作出（2018）最高法民申4649号民事裁定，驳回其再审申请。另查明，复议申请人童友林对本案赣居易［2019］（司鉴）字第73号房地产估价报告提出异议后，执行法院已将该报告实体性异议反馈给江西居易房地产土地资产评估咨询有限公司，该公司于2020年3月24日针对该异议作出书面回复函称：1．对当事人所说的横峰县滨江花城3号楼房产，委托方提供了房管部门出具的平面图，并对估价对象的坐落进行确认，对当事人所说的部分疑似弋阳房产，也取得了房屋分（幢）层分户平面图，并对估价对象的坐落进行确认，不存在当事人所述的错误将部分他人房产列入本案评估范围的问题。2．对于当事人将本次评估结果与当事人以前委托的评估机构出具的评估结果进行比较，由于两次委托的价值时点、估价目的、价值类型等均不同，评估结果不能进行比较。3．由于委托方并未提供估价对象的租赁合同，租赁是否有效也应由法院调查确定，故本次评估结果是该报告所列明的估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。4．该公司是严格按照《房地产估价规范》及《司法鉴定程序通则》等有关法律法规操作，恪守独立、客观、公正的原则进行评估，不存在人为低评的问题，更不存在当事人所说的私下串通华夏银行工作人员严重弄虚作假行为。本院查明的其他事实与南昌中院一致。本院认为，本案的争议焦点是评估报告异议理由是否成立。一是关于评估结果失实的问题。本案房地产评估是具有专门性知识的评估人员及评估机构根据评估目的和估价原则，依照估价程序选定适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，对于评估报告作出的评估结论和选定的评估方法等实体性问题，除法律有规定外一般不属于人民法院异议复议审查的范围。本案中，复议申请人童友林对本案评估报告的结果、超出评估对象范围、评估方法及评估结果的假设条件（是否存在租赁）等提出异议，属于对评估报告的实体性异议，执行法院已将该异议书面反馈给出具报告的评估机构即江西居易房地产土地资产评估咨询有限公司，该公司已对上述异议内容进行分析并书面说明了理由，认为上述异议不能成立，该异议反馈程序及内容经本院审查符合法律规定。另外，复议申请人童友林以其2019年1至6月单方委托评估机构作出的评估报告结果作为依据否定本案评估报告采用的评估基准价格，由于评估机构之间法律地位平等，且复议申请人童友林未提交证据证明本案赣居易［2019］（司鉴）字第73号房地产估价报告的评估方法、评估对象范围等存在错误，复议申请人简单地以另一个评估机构的结果否定本案执行法院委托评估机构的出具的估价结果，缺乏法律依据。二是关于本案评估过程中是否存在的违法情形的问题。首先，复议申请人童友林主张执行法院委托的评估公司在评估过程中，存在私下串通华夏银行南昌分行工作人员对裁定拍卖资产进行评估、定价具有严重弄虚作假或被误导情形，没有提交证据证明，华夏银行南昌分行也辩称该行法务部门没有唐姓工作人员，该复议申请缺乏事实依据。其次，复议申请人童友林以本案执行依据的生效民事判决已向最高人民检察院申请抗诉，且当事人双方仍处在协商解决中为由，请求暂缓对相应资产实施评估、拍卖，撤销本案原审异议裁定及评估报告的问题，因本案已经最高人民法院再审审查驳回其再审申请，其对本案执行依据的生效民事判决不服申请最高人民检察院抗诉以及本案处于当事人协商过程中，并不影响本案的执行，不符合《最高人民法院关于正确适用暂缓执行措施若干问题的规定》第三条规定的暂缓执行法定情形。综上，复议申请人童友林的复议请求不能成立，本院不予支持。本案原审异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回童友林的复议申请，维持江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01执异12号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年八月十九日法官助理吴群书记员朱学斌