北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6588号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈薇，女，1965年4月29日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：卢灿，北京市安和利律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张春源，女，1976年2月14日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。原审第三人：北京众鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区兴华南街416号1层。法定代表人：李健，经理。委托诉讼代理人：刘印，北京伦辉律师事务所律师。上诉人陈薇因与被上诉人张春源、原审第三人北京众鑫房地产经纪有限公司（以下简称众鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈薇上诉请求：1.维持一审判决第一项、第五项、第六项，撤销一审判决第二、第三项、第四项、第七项，发回重审或改判支持陈薇一审第一项、第三项、第五项、第六项反诉请求；2.一、二审全部诉讼费用由张春源承担。事实及理由：一、本案一审法官违反程序，采用双重标准。一审判决中对张春源明知网签价格违法，强迫陈薇对此办理过户，却对陈薇保护国家税收制度的行为进行打压。（一）网签价格被一审认定无效，导致不能过户并非陈薇不配合，现在张春源和众鑫公司的违法行为导致相关部门不能办理，陈薇不应承担违约责任。1.网签合同136万元被一审认定无效是张春源和众鑫公司的违法行为导致的，上述双方多次要求陈薇按136万元办理网签登记，陈薇明确提出拒绝，因为违反了税收登记制度，一审中各方提交证据均可以证明；2.张春源伙同众鑫公司在隐瞒事实的前提下，对陈薇的合法要求谎称不能录入正确信息，所以2018年12月11日三方办理网签当天陈薇是被骗签字的，以上在录音当中都有证据，录音中陈薇也提出合同中空白条款应填完整，众鑫公司的工作人员明确告知陈薇填不了，不能添加附件，就网签合同附件能否添加填写一事陈薇询问多家房屋中介机构，均称可以填写。故上述网签合同陈薇并非提出疑问而是明确拒绝，其签字亦不是本人真实意思表示；3.2018年12月17日双方约定办理过户当天要办理税款缴纳和支付剩余购房款。当天众鑫公司拿着全部缴税手续，陈薇当时并没有注意到相关内容，张春源并没有按网签当天约定支付房款，而是经过多次转账等形式支付，陈薇当时发现房款少交了1.8万元，但因为绝大部分款项交完了，陈薇也同意先办过户手续。他们去房屋过户大厅时，直到过户前一刻，众鑫公司的工作人员说让陈薇把房产证和身份证交给他由他代办，陈薇才发现办理网签和税费的价格不是548万元，陈薇对此坚决不同意，双方引发争议，后张春源报警，双方去公安机关作了笔录，一审对此认定为陈薇不予配合，但对陈薇不配合的理由只字未提，故一审中陈薇书面要求调取当天公安机关的出警记录，但一审法院未予准许。（二）陈薇拒绝按136万元的价格办理网签符合法律规定，根据民法总则相关规定的内容，不只一个条文规定违法的民事行为无效，这与一审判决第一项内容的原因是一样的，陈薇依据法律规定拒绝配合是没错的。（三）陈薇依法有权反抗违法行为，违法行为造成的损害赔偿责任应由张春源和众鑫公司承担，一审中众鑫公司强调其仅为配合，没有责任，但这与法律规定相背，众鑫公司作为国家批准的房地产经纪公司，其不得为规避房屋交易税费而签订房屋价款不同的合同提供便利，众鑫公司始终知道房屋交易的真实价格为548万元，陈薇对网签价格136万元提出异议时，众鑫公司也说这只是个形式，应按548万元履行，根据相关法律规定，居间人有如实报告的义务，故意隐瞒重要事项不能要求支付报酬还应承担损失赔偿责任，代理人和被代理人均应连带承担相关责任。陈薇的行为是符合法律规定的，她要求的就是按548万元的真实房屋交易价格办理过户，现在导致相关部门不能办理相关过户登记手续，一审判决认定网签合同的价格条款无效，在此情况下网签合同没有完成，相关税费缴纳也没有完成，这不是陈薇是否配合的问题，而是张春源拒绝按548万元真实房屋成交价办理房屋过户登记手续。二、本案房屋买卖合同履行存在先后顺序，不管是主合同还是补充协议，双方约定均为双方办理过户日为合同签订160日内，张春源应该在办理过户前向陈薇支付全部购房款，根据合同法第60、67条规定及本案合同和补充协议的相关约定，一审法院判决第三项2018年11月18日为双方约定过户的第二天，一审法院的认定是没有过户张春源就可以不支付房款，但按照合同约定的房屋过户日之前张春源都没有支付房款，所以陈薇不应承担未能过户的责任，一审判决是错误的。三、一审的诉讼程序错误，一审法院为了证明陈薇在过户登记日的签字，特意向税务机关调取了相关完税的签字内容，2020年3月12日陈薇代理人收到相关书面材料，2020年3月17日就该证据代理人书面申请要求一审法院调取当日公安机关的报警记录，当日双方在公安机关均形成了书面内容，对于双方的争议问题，出警记录中均有显示，争议焦点不是陈薇不配合，陈薇表达三个要求：房款没交够、违约金没付、548万元对应的税费没有依法缴纳，可以证明陈薇并非违约，故一审法院未予调取程序错误。一审判决错误造成了错误的社会示范效应，如果陈薇在过户当日配合办理了过户，会造成国家的税收损失，陈薇会因此承担相应罚款甚至刑事责任，因此2018年12月17日陈薇拒绝按136万元办理房屋过户登记的行为属于正当防卫和紧急避险自救行为。张春源答辩称：同意一审判决，不同意陈薇的上诉请求。张春源和陈薇在签订合同和补充协议的时候，是由中介把相应要求都已经说清了，我们双方都是知晓的，陈薇也没有提出任何异议。因为涉案房屋不是唯一住房，产生的个人所得税本应是卖方承担，中介说可以按房屋净价缴税过户由买方承担，陈薇当时也没有提出异议。签订合同时没有空白，签订合同时是陈薇代理人先签，而后由陈薇本人签字确认的，办理税费手续也是双方亲自去税务机关办理的，不存在诱导、胁迫的行为，根据陈薇的反诉请求来看陈薇当时是想涨价的。众鑫公司述称，同意一审判决。张春源向一审法院起诉请求：1、请求法院判令陈薇协助张春源办理北京市通州区马驹桥镇新海南里×号房屋的产权过户手续，并支付张春源直至房屋产权过户之日止的违约金（截止至2018年12月31日的违约金为123300元，之后的违约金以5480000元为基数按照日万分之五计算至产权过户之日止）；2、请求法院判令陈薇支付张春源逾期十日交房的违约金4000元；3、请求法院判令诉讼费由陈薇承担。陈薇向一审法院提起反诉请求：1、请求判令张春源向陈薇支付剩余房款12296.68元，并以12296.68元为基数，自2018年11月18日起，按照日万分之五的标准计算违约金，直至实际付清之日止，暂计算至2019年7月2日为1389.5元；2、请求判令张春源向陈薇支付违约金750元（违约金计算方式为：以500000元为基数，自2018年6月30日至2018年7月4日期间3日，按照日万分之五的标准计收违约金）；3、请求判令张春源向陈薇支付违约金65347.8元（计算方式：以4667703.32元为基数，自2018年11月18日至2018年12月16日28天，按照日万分之五的标准计收违约金）；4、请求依法确认2018年12月11日由张春源与众鑫经纪公司向北京市通州区不动产登记事务中心提交的网签登记《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××号）第四条成交价格约定无效；5、请求判令张春源按照2018年6月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：××）第八条第三款约定及当日《补充协议》第二条（二）1款约定，按照购房价款5480000元承担张春源的全部税费，即张春源向陈薇支付房屋过户税费1018000元；6、请求判令张春源向陈薇支付自2018年8月10日至2018年12月31日期间143天的物业费相关费用834.5元；7、判令本案反诉费由张春源承担。一审法院认定事实：2018年6月10日，陈薇（出卖人）与张春源（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》，约定陈薇将坐落于通州区马驹桥镇新海南里×房屋（以下简称：×房屋）售予张春源。《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》包含两个协议，一个系《北京市存量房屋买卖合同》（以下称“2018年6月10日的《房屋买卖合同》”），另一个系陈薇、张春源、众鑫经纪公司三方签订的《补充协议》（以下称“三方《补充协议》”）。2018年6月10日的《房屋买卖合同》中记载陈薇的通讯地址为北京市东城区华普小区×房屋2号，张春源的通讯地址为北京经济技术开发区荣京东街7号拜耳医药保健有限公司，合同中还记载了双方的联系电话。上述合同约定：第三条出卖人与买受人通过下列方式达成交易双方当事人委托房地产经纪机构成交，出卖人签署北京市存量房屋出售经纪服务合同，机构名称：众鑫经纪公司，机构备案编号：京经纪（2015）第8290号；买受人签署北京市存量房屋购买经纪服务合同，机构名称：众鑫经纪公司，机构备案编号：京经纪（2015）第8290号。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为5480000元。（二）买受人采取自行交割的方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。第六条房屋的交付出卖人应当在2018年8月10日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应履行下列第1.2.3项手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气的读数，并交接补充协议中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备装饰装修相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。在房屋交付日以前发生的物业服务费、供暖、水、电、燃气、有线电视、网络及其他全部费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。上述房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人。第七条违约责任（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日……（二）逾期付款责任买受人未按照第四条及附件五约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自合同约定的应付款届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。第八条税费本合同履行过程中，买卖双方应当按照国家及北京市的相关规定履行各自承担的纳税义务，缴纳各项税费。买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方当事人不按照法律、法规规定缴纳相关税费导致本合同无法继续履行的，另一方当事人有权要求解除合同，并有权要求对方支付相当于全部房价款20%的违约金……。第九条不动产登记（一）预告登记出卖人和买受人需要申请办理预告登记的，需另行签署相关协议。（二）转移登记1.出卖人和买受人同意自本合同签订之日起160日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。2.因出卖人的原因，买受人未能在过户后30日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：（1）如系出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋不动产权证书止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋不动产权证书之日起15日内向买受人支付。（3）因买受人原因未能在约定期限内完成不动产转移登记的，出卖人不承担违约责任。第十二条送达双方当事人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起15日内书面通知其他当事人。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，对方当事人按照约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。第十四条合同生效及特别约定（一）双方当事人可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力……。2018年6月10日的《房屋买卖合同》还约定了其他相关内容。三方《补充协议》约定：第一条关于房屋交易具体事宜的约定1、该房屋成交价格为5480000元，以上价格包括：房价款、公共维修基金、室内不可移动之装饰装修。2、具体付款方式及期限（1）乙方于2018年6月10日向甲方支付购房款定金100000元；（2）乙方于2018年6月11日向甲方支付第二笔购房定金200000元；（3）乙方于2018年6月30日前向甲方支付购房款500000元；（4）乙方于过户当日并于过户前向甲方支付购房款4680000元。……5、过户：买卖双方约定，自本合同约定之日起160日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；6、物业交割：甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。第二条税费的承担（一）鉴于以下事项会对交易税费产生影响，现甲方如实确认：1、该房屋产权证或契税发票填发日期至今已满五年；2、该房屋非甲方家庭唯一住宅。（二）甲乙双方同意，本交易涉及的税费，甲方不承担任何税费，由乙方承担本次交易所产生的涉及双方的所有税费。第三条违约责任1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金……。第四条其它……2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致，以本协议为准。3、甲乙双方达成的其他约定：（1）关于装饰、家具、家电等附属设施清单的约定：供水、供电、供燃气设施随房屋一并转移并交付给乙方；卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗、热水器、暖气片、灯具、其他精装修及不可拆卸的装饰保持原状。（2）1房屋钥匙、1单元门钥匙、水IC卡、电IC卡。三方《补充协议》还约定了其他相关内容。《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》签订后，陈薇（甲方、卖方）与张春源（乙方、买方）又签订了一份未写日期的《补充协议》（以下称“两方《补充协议》”）。两方《补充协议》约定：鉴于：甲乙双方于2018年6月10日就×房屋签订存量房屋买卖合同（以下简称“买卖合同”），甲乙双方在友好协商的基础上，针对买卖合同达成如下协议：1、买卖合同约定房屋成交价格为人民币伍佰肆拾捌万元。该价款包括：（1）房屋净价，人民币壹佰叁拾陆万元整；（2）固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等，共计人民币肆佰壹拾贰万元整。2、买卖双方一致同意，按照房屋净价，即人民币壹佰叁拾陆万元整办理房屋的缴税、过户手续。3、本协议生效后，如遇国家政策变动原因，造成无法按照房屋净价办理缴税、过户手续的，买卖双方一致同意按照国家新政策执行。4、以上条款系买卖双方诚实意思之表示，对双方具有法律拘束力。买卖双方任一方违反上述条款的，违约方应承担相应责任；任一方违约造成买卖合同无法顺利履行的，参照买卖合同第七条之违约责任。5、本协议自买卖双方签字起生效，买卖双方各执一份，具有同等法律效力。本案审理过程中，陈薇称上述两方《补充协议》陈薇确实签过字，但陈薇签字时只有“伍佰肆拾捌万”是填好的，其他划线部分都是后补的。2018年6月10日，陈薇（卖方）、张春源（买方）作为委托人，向受托人众鑫经纪公司出具《授权委托书》。委托书载明：委托事项：委托人作为交易房产的买卖双方当事人，现委托受托人作为我们的合法代理人协助我们办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。委托期限：自本合同授权委托书签发之日起至委托事项办理完结之日。委托网签内容：卖方陈薇、买方张春源，交易房屋地址通州区马驹桥镇新海南里×房屋，成交总价壹佰叁拾陆万元。对于上述《授权委托书》，陈薇称其签署授权委托书时，房屋成交总价系空白的。2018年6月11日，张春源通过转账向陈薇支付购房定金300000元；2018年7月4日，张春源通过转账向陈薇支付房款500000元；2018年12月17日，张春源向陈薇支付房款4667703.32元。2018年8月10日，陈薇将涉诉房屋钥匙交付张春源。2018年8月12日，张春源以北京市东城区华普小区×室为地址，向陈薇寄送《房屋交付催告函》，要求陈薇及时交付×房屋，该邮件于2018年8月15日因“电话多次未接”被退回；2018年8月17日，张春源再次以北京市东城区华普小区（华普花园D座）×室为地址，向陈薇邮寄《房屋交付催告函》，该邮件于次日因收件人拒收被退回。2018年8月20日，陈薇（甲方）与张春源（乙方）就涉诉房屋进行交付，并签署《房屋交割清单》，陈薇将水卡一张、燃气卡一张、电卡两张、钥匙一把、门禁卡一张交付张春源。双方的《房屋交割清单》中记载物业费“欠12296.8元”、“甲乙双方已对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行了验收，并办理了交接手续。有关费用的承担和房屋及其附属物品、设备设施的返还附以下说明：上述房屋的物业费截止到交房当日共计欠款人民币壹万贰仟贰佰玖拾陆元零捌分（￥12296.08）如产生滞纳金，以物业结清单为准，出卖人同意由买受人代为垫缴，出卖人同意买受人从应当支付给出卖人的剩余购房款中扣除”。2018年11月9日，张春源以北京市东城区东直门南大街9号华普花园×室为地址，向陈薇邮寄《办理不动产转移登记手续催告函》，要求陈薇及时按约配合张春源办理×房屋的转移登记手续。2018年11月22日，陈薇向张春源邮寄催款函件，要求张春源3日内支付房屋尾款4680000元，并要求按照5480000元的价格签署网签合同。2018年12月11日，陈薇（出卖人）、张春源（买受人）就×房屋又签署了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1720548）（以下称“网签《房屋买卖合同》”），该合同系双方备案的网签合同。该合同第四条“成交价格、付款方式及资金转化方式”部分中约定“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币1360000元（大写壹佰叁拾陆万元整）”。陈薇起初虽对上述网签合同价格提出疑问，但后来还是在合同上进行了签字。2018年12月17日，张春源向陈薇支付房款4667703.32元。当日，在众鑫经纪公司工作人员的带领下，陈薇、张春源前往税务部门按照1360000元的房屋交易价格缴纳了相应税费，双方在有关纳税材料上进行了签字，张春源依约承担了相应的税费。此后，陈薇拒绝与张春源办理房屋过户手续。2018年12月中、下旬，张春源委托律师以北京市东城区东直门南大街9号华普花园×室为地址两次向陈薇邮寄《律师函》，要求陈薇配合张春源办理×房屋的过户事宜，上述两份邮件分别于2018年12月20日因“电联收件人拒收”被退回、2018年12月26日因“电联拒收”被退回。本案审理过程中，经×房屋所在小区物业服务公司北京燕侨物业管理有限公司确认，陈薇尚欠物业费12296.68元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。陈薇与张春源于2018年6月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。网签《房屋买卖合同》中有关房屋成交价格的条款虽然是双方知情并同意的，但相应条款无效。首先，网签《房屋买卖合同》所约定的房屋成交价格1360000元系买、卖双方知情并同意的。虽然陈薇在2018年11月22日向张春源发函要求按5480000元的价格签署网签合同，并且在2018年12月11日签署网签《房屋买卖合同》前对房屋成交价格1360000元曾提出过疑问，但最终还是在网签《房屋买卖合同》上进行了签字，并且该合同亦被用于网签备案登记。另外，在2018年12月17日，张春源、陈薇就×房屋的买卖事宜到税务部门缴纳相应税费时须根据网签备案的合同价格缴税并签署相应书面材料，故陈薇亦应知悉房屋的网签合同价格。陈薇作为正常的独立民事行为能力人，其应当预见自己在尚未填写完整的格式化合同、委托书上签名所带来的法律后果，其仍在两方《补充协议》、《授权委托书》空白处尚未填写完整的情况下签名，应视为其对合同对方、被授权人在空白处进行任意添加的授权。对于两方《补充协议》、《授权委托书》，即使陈薇在签字时相应的房屋净价、成交总价尚未填写，但并不代表其对签字后填写的相应数额不知情，相反通过其在网签《房屋买卖合同》上签字并以1360000元交易价格交纳税费的行为可以推断其是知情并同意的。综合以上情况可以确定，张春源与陈薇对网签《房屋买卖合同》约定的房屋成交价格知情并同意。其次，网签《房屋买卖合同》有关房屋成交价格为1360000元的相应条款无效。《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》中约定的房屋成交价格为5480000元，而网签《房屋买卖合同》所约定的1360000元的房价与前者存在巨大差异，即使扣除公共维修基金、室内不可移动之装饰装修价值，1360000元的价格也与真实房屋价格相差甚远。1360000元的房屋成交价格条款系当事人为规避国家税收监管政策而约定，违背了我国的法律法规的强制性规定，故属无效。同理，两方《补充协议》中有关房屋交易价格为1360000元的相应条款亦属无效。对于陈薇反诉要求确认网签《房屋买卖合同》第四条成交价格条款无效的相应主张，一审法院予以支持。有关房屋成交价格为1360000元的条款无效，并不影响合同其他条款的效力。《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》中约定，陈薇、张春源应在该合同签订之日起160日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，但陈薇并未按照约定自2018年6月10日起的160日内（截至2018年11月17日）配合张春源办理×房屋的不动产转移登记手续，并且在2018年11月9日张春源向陈薇邮寄过《办理不动产转移登记手续催告函》的情况下，陈薇仍未依约配合办理。现张春源请求陈薇协助办理不动产转移登记手续并无不妥，一审法院予以支持。对于张春源主张的逾期过户违约金，按照《北京市存量房屋买卖合同（合订本）》中的约定，“每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”，鉴于约定的标准较高，且陈薇已经于2018年8月20日与张春源办理了×房屋的交付手续，而张春源在本案中并未举证证明×房屋的迟延过户对其造成较大损失，故一审法院适当予以调整，按照房屋总价款日万分之二计算相应违约金，计算时间自2018年11月18日至房屋实际过户之日止。同理，其他相应日万分之五的违约金约定，一审法院亦相应调整为万分之二。2018年6月10日的《房屋买卖合同》第六条约定，陈薇应当于2018年8月10日前将×房屋交付张春源，且交付时双方应当“共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气的度数，并交接补充协议中所列物品”、“在房屋附属设施设备装饰装修相关物品清单上签字”、“移交该房屋房门钥匙”；三方《补充协议》中所列物品不仅包括房屋钥匙，还包括水IC卡、电IC卡、燃气IC卡等；三方《补充协议》第一条第6款约定，陈薇、张春源“应当在交房当日自行办理物业交割手续”。本案中，陈薇虽然于2018年8月10日将×房屋钥匙交付张春源，但陈薇直到2018年8月20日才将×房屋的一张水卡、一张燃气卡和两张电卡交付张春源。陈薇与张春源也是于2018年8月20日签署《房屋交割清单》，“对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行了验收，并办理了交接手续”，双方还就物业费问题达成交割意见，并在《房屋交割清单》上约定欠付的物业费由张春源代缴，相应费用从剩余购房款中予以扣除。根据合同约定，结合陈薇的实际履约情况，可以认定陈薇直到2018年8月20日才将涉诉房屋交付张春源，比约定的交付时间晚10天。2018年6月10日的《房屋买卖合同》第七条第（一）款中约定，对于逾期交房，“逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付已付房款万分之五的违约金”。如前所述，鉴于该标准过高，一审法院将日万分之五调整为日万分之二。2018年8月10日前张春源已向陈薇支付房款800000元，陈薇应当向张春源支付逾期交房违约金1600元（800000*2/10000*10＝1600）。张春源主张的未超过上述数额的逾期交房违约金一审法院予以支持，过高部分一审法院不予支持。对于陈薇要求一审法院判令张春源支付其剩余购房款12296.68元及相应违约金的诉讼请求一审法院不予支持，理由如下：首先，根据三方《补充协议》的约定，“乙方于过户当日并于过户前向甲方支付购房款4680000元”，但时至今日，陈薇都未配合张春源办理×房屋的过户手续。其次，双方在《房屋交割清单》中已经明确陈薇此前物业费“欠12296.8元”（实际数额应为12296.68元），“出卖人同意由买受人代为垫缴，出卖人同意买受人从应当支付给出卖人的剩余购房款中扣除”，并且在2018年12月17日支付剩余房款时张春源已做了相应扣除。根据三方《补充协议》第一条第2款的约定，除2018年6月11日前应支付的定金外，张春源应当于2018年6月30日前再支付陈薇购房款500000元，但张春源实际于2018年7月4日才将该笔购房款支付陈薇，故迟延支付四日，现陈薇主张三日的违约金并不妥，一审法院予以支持。对于违约金标准，根据2018年6月10日的《房屋买卖合同》第七条第（二）款中的约定，对于逾期付款，“逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付已付房款万分之五的违约金”。如前所述，鉴于该标准过高，一审法院将日万分之五调整为日万分之二，三日的相应违约金为300元（500000*2/10000*3＝300），对于陈薇就该部分购房款反诉主张的逾期付款违约金超过300元的部分一审法院不予支持。对于张春源有关陈薇的代理人罗雪峰不在北京无法按时办理付款的辩解意见，一审法院认为，张春源此前即通过转账支付定金，其知道陈薇的账户信息，完全可以通过转账支付该笔购房款，故其迟延付款的理由并不充分，一审法院不采纳其相应辩解意见。对于陈薇要求一审法院判令张春源以4667703.32元为基数按照日万分之五的标准支付其自2018年11月18日至2018年12月16日违约金的反诉请求，因根据三方《补充协议》的约定，“乙方于过户当日并于过户前向甲方支付购房款4680000元”，但时至今日，一直是陈薇不配合张春源办理×房屋的过户手续，故张春源并未迟延付款，陈薇本项主张一审法院不予支持。对于陈薇要求张春源向其支付房屋过户税费1018000元的主张，根据三方《补充协议》第二条第（二）款的约定，×房屋交易所产生的所有税费均由张春源负担，但截至目前税务部门尚未征收、陈薇也并未实际缴纳其主张的上述税费，故一审法院在本案中不予支持。对于陈薇要求张春源支付的×房屋2018年8月10日至2018年12月31日期间143天的物业费的主张一审法院不予支持，理由如下：首先，根据一审法院认定的事实，陈薇系于2018年8月20日才完成202的房屋交付；其次，张春源系根据陈薇的交付行为合法占用涉诉房屋，根据2018年6月10日的《房屋买卖合同》第六条中的约定，交付后物业费由张春源承担，但并非向陈薇交付。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张春源与陈薇于2018年12月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××）有关房屋交易价格为1360000元的条款（即第四条第一款）无效；二、陈薇配合张春源办理北京市通州区马驹桥镇新海南里×房屋的权属转移登记手续，于判决生效之日起七日内执行清；三、陈薇以5480000元为基数，按每日万分之二的标准支付张春源2018年11月18日至上述第二项判决内容实际执行完毕之日的违约金，于判决生效之日起七日内执行清；四、陈薇支付张春源逾期交房违约金1600元，于判决生效之日起七日内执行清；五、张春源支付陈薇逾期付款违约金300元，于判决生效之日起七日内执行清；六、驳回张春源的其他诉讼请求；七、驳回陈薇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：关于陈薇在上诉意见中称其行为不构成违约行为一节，本院经审查认为，陈薇虽称其对网签合同约定内容不予认可，但其在网签合同上签字且该合同亦被用于网签备案登记，陈薇称其系受张春源和众鑫公司的欺骗导致其在网签合同上签字，但现有证据不足以证明其相应主张成立，且其作为完全民事行为能力人，应当知晓在合同上签字的法律后果；各方共同办理网签并按照网签备案登记合同价格缴纳税款，陈薇主张其在此过程中均系受欺骗所为，该主张亦不合常理，故陈薇的相应上诉意见不能成立。涉案合同有关房屋交易价格为1360000元的价格条款虽被认定为无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力，各方均应依约履行。关于陈薇在二审中主张张春源存在未完全支付房款的行为及未支付违约金的行为，故陈薇拒绝办理过户的行为系履行先履行抗辩权一节，本院经审查认为，陈薇主张张春源未支付其12296.68元购房款，张春源主张该款项系其扣除陈薇此前所欠物业费数额，一审中物业公司亦确认陈薇欠缴物业费12296.68的情况，且双方在《房屋交割清单》中亦明确所欠物业费同意由张春源进行垫付并从剩余房款中扣除，故张春源的主张具有相应依据支持，陈薇称该笔物业费已过诉讼时效的主张不足以在本案中构成其拒绝向张春源承担该笔款项的合理抗辩，其主张张春源未支付其该笔购房款的相应主张亦不能成立。关于陈薇主张张春源未支付违约金的行为，但其主张在合同履行过程中，由于该违约金数额较少且张春源亦未向其主张迟延交付违约金，故各方继续履行合同，现陈薇在本案中以此作为其拒绝办理过户的先履行抗辩理由，其抗辩理由不能成立且不符合行使先履行抗辩权的法律规定。故在陈薇主张的先履行抗辩理由不能成立的情形下，本院对其相应上诉意见亦不予采信。基于以上情形，一审法院判决陈薇拒绝配合办理过户的行为构成违约并判决其配合张春源办理过户、向张春源支付相应违约金并无不当。综上所述，陈薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59778元，由陈薇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  巴晶焱审 判 员  石 煜审 判 员  曹 炜二〇二〇年八月二十日法官助理  常 欣