广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8352号上诉人（原审原告）：杨权，男，1968年12月13日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市。委托诉讼代理人：朱帆、梅书慧，均系广东广颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州珠江小额贷款股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区解放南路123号16层1606房。法定代表人：梁永恒，职务董事长。委托诉讼代理人：熊英，该公司员工，联系地址同上。原审第三人：阳春市昊翔房地产开发有限公司，住所地广东省阳春市春城新竹路101房（鲤鱼岗4号）。法定代表人：梁凡敢，职务总经理。原审第三人：广东中汇装饰设计工程有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南穗和南街6号8楼820。法定代表人：廖春艳。原审第三人：广东中汇阳光药业有限公司，住所地广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦东区817房。法定代表人：梁凡敢。原审第三人：阳春中汇置业有限公司，住所地广东省阳春市春城阳春大道西侧规划行洪渠北中汇星座商品楼首层9号商铺。法定代表人：梁凡敢。原审第三人：广东中汇阳光房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦8层17、19房。法定代表人：廖春艳。原审第三人：广东中汇实业有限公司，住所地广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦807、809房。法定代表人：廖春艳。原审第三人：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区市广路祈福新邨海晴居六街11号504房，现羁押在阳春市看守所。原审第三人：潘泰辰，男，1971年10月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。原审第三人：朱有杰，男，1971年10月12日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。上述原审第三人共同委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。上述原审第三人共同委托诉讼代理人：李海瑜，广东金轮律师事务所实习人员。原审第三人：黄兆震，男，1973年7月15日出生，汉族，住广东省阳春市，现羁押在阳春市看守所。上诉人杨权因与被上诉人广州珠江小额贷款股份有限公司（以下简称珠江小额贷款公司）、原审第三人阳春市昊翔房地产开发有限公司（以下简称昊翔公司）、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨权的委托诉讼代理人梅书慧，被上诉人珠江小额贷款公司的委托诉讼代理人熊英，原审第三人昊翔公司、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰的共同委托诉讼代理人崔雅怡到庭参加诉讼。原审第三人黄兆震经本院依法公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨权上诉请求：1.撤销一审判决;2.依法改判中止对阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城E型板式住宅E8幢301房的执行。3.判令本案一审、二审诉讼费用由珠江小额贷款公司承担。事实和理由：一、杨权已付清全部购房款，并于2016年9月27日起入住至今，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当停止对涉案房屋的执行。昊翔公司在庭审中已经确认《收据》中的45万元是用于抵偿杨权的借款，且杨权在另案中就该笔借款起诉时，在诉讼请求中已扣减昊翔公司已支付的45万元，说明双方已就该45万元抵债达成了合意，应视为杨权已付清涉案房屋的全部房款。另根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十四条规定，杨权与昊翔公司签订的《商品房买卖合同》是依法有效的，昊翔公司若认为该笔借款利息过高应当举证证明，经查明利息确实过高可以直接在原本的借款本息中继续扣减，但不能否认杨权已支付购房款的事实。二、杨权与昊翔公司的《商品房买卖合同》签订于2016年9月5日，而涉案房屋的查封时间是2016年11月25日，杨权在签订买卖合同时并不知道涉案房屋将会被法院查封，另根据杨权一审中提交的证据可知，杨权早于2016年9月27日已产生了使用涉案房屋的记录，如缴纳水电费等的记录。因此，本案中以房抵债的时间及涉案房屋的交付使用时间均发生在查封前，杨权在与昊翔公司达成以房抵债时并未侵害到珠江小额贷款公司的权益。三、即使在（2018）粤0104执578号执行案件中停止对涉案房屋的执行，也并不必然损害抵押权人的利益，一审法院以涉案房屋上设立有抵押权为由排除杨权的异议权，没有法律依据。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人珠江小额贷款公司答辩称，一、杨权与借款人以及本案的第三人昊翔公司之间的以物抵债的行为，在（2018）粤1781民初141号民事判决书中并未得到法院的判决确认，故对于本案所涉房产，杨权并未支付相应的款项。同时，杨权与昊翔公司也并未办理涉案房产的所有权转移登记手续，所以杨权所述的以物抵债行为并未实现。二、关于杨权是否有其他住房的问题。在一审时，杨权已明确其名下有其他住房。虽然有2020年3月9日的不动产登记资料查询结果证明显示其名下无可供居住的房产，但该证明不能追溯至一审判决书作出之前确认其名下无可供居住的房产，所以一审判决书认定事实并无错误。三、根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定，第二十八条规定的是商品房消费者为一般买受人的情况下如何终止执行，而第二十九条规定的是商品房消费者向房地产开发企业购买房产时如何终止执行的问题。在本案中，昊翔公司为被执行人，也为房地产开发企业，其应适用第二十九条规定，而非第二十八条规定。根据第二十九条规定，必须满足三个条件才能终止执行：（1）在人民法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同；（2）所购是商品房用于居住，且买受人名下无其他可供居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定金额的50%。显而易见的是，杨权并不能满足上述第（2）、（3）项的要求，所以不能终止涉案房产的执行。综上所述，请求二审法院驳回杨权的全部上诉请求，同时一、二审的案件受理费均由杨权负担，涉案房产请求继续执行。原审第三人昊翔公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司、潘泰辰、朱有杰共同答辩称：1.同意一审法院对本案事实的查明以及对本案事实的认定。2.在当时，昊翔公司与杨权的确因为以房抵债而签订了房屋买卖合同，购房款45万元是以梁凡敢对杨权的欠款抵销。杨权提起本案诉讼后，就该笔借款另行提起了诉讼，即（2018）粤1781民初141号案。在该案中，法院并未确认本案涉及的45万元在该笔借款中进行抵销。而且该案现在已经生效，并由杨权向法院申请强制执行。故根据该生效判决，本案所涉的45万元购房款并未发生。原审第三人黄兆震经本院依法公告，未到庭陈述意见。2019年1月10日，杨权向一审法院提起本案诉讼，请求判令：停止对阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城E型板式住宅E8幢301房的执行，并解除对该房屋的查封。一审法院经审理查明：2016年9月5日，第三人昊翔公司（出卖人）与杨权（买受人）签订《商品房买卖合同》。约定：出卖人以出让方式取得位于阳春市春城街道××、××、7地块土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房中汇城，预售许可证号为春预许字2014第034号。买受人购买的商品房为上述项目中的中汇城E型板式住宅E8-301号房。该商品房合同约定建筑面积115.63平方米，其中套内建筑面积96.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.57平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3892元，总金额45万元。买受人已一次性付清房款。本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向阳春市房地产交易所申请登记备案等。同日，第三人昊翔公司出具收据，载明收到杨权交来中汇城E8-301房房款（已一次付清）45万元。上述《商品房买卖合同》未办理登记备案。一审法院另查明，珠江小额贷款公司珠江小额贷款公司与第三人昊翔公司等借款合同纠纷一案，一审法院于2017年10月20日作出（2016）粤0104民初41937号民事判决书，判决：一、广东中汇阳光药业有限公司在判决生效之日起十日内向珠江小额贷款公司清偿借款本金500万元及逾期还款违约金（以500万元为本金，自2016年3月23日起按照年利率24%的标准计算至实际还款之日止）；二、广东中汇阳光药业有限公司不履行上述债务时，珠江小额贷款公司有权从拍卖或者变卖阳春中汇置业有限公司名下的阳春市春城街道阳春大道西侧规划行洪渠北中汇·星座商品楼首层8号商铺（含夹层二层）所得价款在最高额抵押担保限额内优先受偿；三、广东中汇装饰设计工程有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔公司、黄兆震、潘泰辰、朱有杰分别在500万元的最高余额内，广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司分别在300万元的最高余额内，梁凡敢在366万元的最高余额内，对广东中汇阳光药业有限公司上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向广东中汇阳光药业有限公司追偿等。上述判决发生法律效力后，珠江小额贷款公司向一审法院申请执行，一审法院于2018年1月8日以（2018）粤0104执578号案立案执行。在一审诉讼期间，一审法院依法查封昊翔公司名下位于阳春市春城街道××、××地块××城××型××式住宅××商铺、××房（复式）、702房（复式）、E8幢602房、502房、401房、301房、202房、201房、E7幢702房（复式）、701房（复式）、602房、401房、202房、F型板式住宅F1幢1号商铺、602房、201房、202房、401房、402房。上述房屋的查封期限均为2016年11月25日至2019年11月24日。2018年，杨权以其向第三人昊翔公司购买涉案房屋并已付清全部购房款及实际入住等为由，向一审法院提出书面执行异议，请求中止对涉案房屋的执行并解除查封。2018年12月26日，一审法院作出（2018）粤0104执异682号执行裁定书，裁定驳回杨权杨权对一审法院（2018）粤0104执578号案执行标的阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城E型板式住宅E8幢301房所提的异议请求。据阳春市自然资源局2019年7月3日出具的《不动产登记资料查询结果证明》记载，涉案阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城E型板式住宅E8幢301房登记在第三人昊翔公司名下，登记时间为2016年3月16日；该房屋上设定有抵押权，抵押权人为广东阳春农村商业银行股份有限公司、广东阳江农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2016年5月6日至2016年7月20日，登记时间为2016年5月16日。一审法院再查明，杨权于2019年1月8日起诉昊翔公司、阳春中汇置业有限公司、梁凡敢、黄兆震至广东省阳春市人民法院，诉讼请求为：1.判令昊翔公司、阳春中汇置业有限公司、梁凡敢共同连带偿还借款本金100万元及利息（其中至2017年12月14日止以100万元为基数尚欠的利息为69万元；以100万元为基数从2017年12月15日起至偿还日止利息按年利率24%计算）；2.黄兆震对上述借款本金100万元及利息承担连带偿还责任等。该案经审理，广东省阳春市人民法院于2019年7月11日作出（2018）粤1781民初141号民事判决书，认定事实有：2014年10月14日，杨权出借100万元给昊翔公司。2016年8月24日，昊翔公司、梁凡敢、黄兆震共同出具《欠条》一份交杨权执存，确认从借款日起至2016年8月14日止共欠杨权借款利息66万元（3万元/月*22个月），阳春中汇置业有限公司在欠条中加盖印章。2016年9月5日，杨权作为买受人与出卖人即昊翔公司签订商品房买卖合同一份，约定杨权以45万元价款购买昊翔公司开发的E8-301房，昊翔公司出具《收据》确认收到杨权的购房款45万元；同时，杨权在上述《欠条》下方注明“现有阳春市昊翔房地产开发有限公司肆拾伍万元正用于购买中汇城E8-301房”字样；2017年12月14日，上述三珠江小额贷款公司再次出具《欠条》一份交杨权执存，确认从2016年8月14日起至2017年12月14日止欠杨权借款利息48万元（3万元/月*36个月）。同日，梁凡敢作为借款人，黄兆震作为担保人共同出具《借据》一份交杨权执存……判决认为，杨权以借款利息45万元抵顶其与昊翔公司于2016年9月5日签订《商品房买卖合同》中的购房价款45万元，因该《商品房买卖合同》效力尚未确定而未最终实现，故应当视为借款人尚未给付杨权利息等。该案判决：一、昊翔公司、梁凡敢在判决生效之日起十日内共同偿还借款本金100万元及利息（以100万元为基数，从2014年10月14日起按年利率24%的标准计算至还清款日止）给杨权；二、黄兆震对昊翔公司、梁凡敢的上述债务承担连带偿还责任；三、驳回杨权的其他诉讼请求等。至本判决作出时，杨权及第三人昊翔公司均未向一审法院提交该判决生效证明。杨权为证明其在法院查封前已入住涉案房屋以还提交证据有：1.杨权与阳春市恒成物业服务有限公司2016年10月12日签署的《业主收房确认书》《业主装修承诺书》《装饰装修管理服务协议》《装修审批表》；2.2018年至2019年的水费发票及电费收据。珠江小额贷款公司质证意见为，对上述证据真实性、合法性无法确认，且不能证明杨权在房屋被法院查封前已经收楼。第三人昊翔公司对上述证据真实性均无异议。此外，杨权称涉案房屋并非其唯一住房。一审法院认为，杨权虽然与第三人昊翔公司签订了《商品房买卖合同》，但并未实际支付购房款。根据杨权及昊翔公司的陈述，再结合（2018）粤1781民初141号民事判决书的内容，杨权与昊翔公司、梁凡敢之间为借贷关系，昊翔公司以涉案房屋抵偿其对杨权的部分债务，双方之间实为以物抵债关系。杨权与珠江小额贷款公司均为第三人昊翔公司的普通债权人，珠江小额贷款公司就其债权先于杨权提起诉讼及取得生效判决，并进行了诉讼财产保全，而杨权虽与昊翔公司达成以物抵债的合意，但未办理用以抵债房屋的所有权转移登记手续，即以物抵债未能实际履行。且杨权与昊翔公司签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋还设立有抵押权，在债务人不履行债务时，抵押权人有权以涉案房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此，杨权不属于普通房屋买卖关系中的买受人，其不享有足以排除强制执行的民事权益，故对杨权的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回杨权的诉讼请求。本案受理费8050元，由杨权负担。本院二审期间，杨权向本院提交.不动产登记资料查询结果证明，拟证明杨权在阳春市当地名下并无住房。珠江小额贷款公司质证称：对于该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性不予确认。该证据的查询时间是2020年3月9日，这是在一审判决后且与一审庭审查明的事实没有关联。而且该证据所显示的内容与一审判决杨权自认的事实不同，应以一审庭审时杨权自认的其名下有可供居住房屋的事实为准。昊翔公司等原审第三人共同质证称：对于该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。该证据和本案的争议焦点并无关联，本案的争议焦点是杨权是否有支付涉案房屋的购房款。经审查，各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，杨权确认：广东省阳春市人民法院作出（2018）粤1781民初141号判决生效后，其已申请法院强制执行，但执行款项并未执行到位。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审查的重点是案外人杨权对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，四个条件必须同时具备且其权利能够排除执行的，案外人所提异议才能得到法院的支持。本案中，杨权主张涉案房屋的购房款45万元系以昊翔公司、梁凡敢对其欠款100万元的利息予以抵销，故其已支付了涉案房屋的全部购房款。但是，根据本案的证据显示，杨权就该笔100万元借款及利息另案起诉昊翔公司、梁凡敢等人，广东省阳春市人民法院作出（2018）粤1781民初141号生效判决，不予采纳杨权所主张的欠款利息45万元抵销购房款45万元的主张，而认定借款人未支付利息，并判决昊翔公司、梁凡敢清偿本金100万元及利息。二审中，杨权确认该判决生效后，其已申请法院强制执行。由上述事实可见，杨权主张已支付购房款，缺乏依据，本院不予采纳。综上，杨权对涉案房屋并不享有排除强制执行的实体权益，一审法院不予杨权的主张，并无不当。至于杨权二审提交的不动产登记材料查询结果证明，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，杨权上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8050元，由上诉人杨权负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年八月二十八日书记员  张 旭彭诗敏