呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2245号上诉人（原审被告）：霍志强，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张洁，内蒙古朗济律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建峰，内蒙古朗济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：云秀瑞，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：聂原灵，内蒙古文义律师事务所律师。上诉人霍志强因与被上诉人云秀瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霍志强上诉请求：1.撤销呼和浩特市新城区人民法院(2020)内0102民初787号民事判决,依法改判驳回云秀瑞的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由云秀瑞承担。事实和理由:1.云秀瑞不具有当事人资格。云秀瑞起诉霍志强所提供的《房屋租赁合同》的双方当事人是呼和浩特市新城区世纪双语学校与霍志强。云秀瑞是呼和浩特市新城区世纪双语学校的法定代表人。云秀瑞与霍志强并无《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定的直接利害关系,不符合起诉的条件,云秀瑞并不是本案的适格当事人。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条规定,一审法院应当裁定驳回起诉。霍志强认为本案的争议焦点应当是云秀瑞是否为适格的当事人,是否具有起诉的资格。云秀瑞提供的关键证据《房屋租赁合同》的双方当事人为呼和浩特市新城区世纪双语学校与霍志强,一审法官应当就该争议点要求云秀瑞提供证据及法律依据完成证明责任。庭审过程当中霍志强也多次申明此关键点,但一审法官未予理会。假设云秀瑞签订合同的时候的确打算以个人身份与霍志强签订租房合同,那为什么要把呼和浩特市新城区世纪双语学校写在甲方当事人的位置上2.一审法院在判决当中认定本案事实后,没有任何法律依据又否定了之前认定的事实。一审判决第四页第7至22行,一审法院已经认定事实“2017年12月31日,呼和浩特市新城区世纪双语学校(甲方、出租方)与霍志强(乙方、承租方)签订了《房屋租赁合同》”等等表述。在第五页第3至9行“本院认为,根据云秀瑞向本院提交的《房屋租赁合同》,书写的双方虽为呼和浩特市新城区世纪双语学校与霍志强,但世纪双语学校未加盖公章,且由云秀瑞于甲方(出租方)处签字,结合云秀瑞、霍志强于庭审中的陈述,霍志强系向云秀瑞交纳了房屋租金,及使用学校资质的使用费,故本院认定签订《房屋租赁合同》的双方为云秀瑞与霍志强”。《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定,人民法院审理民事案件,必须以事实为根据,以法律为准绳。在法院确认上述事实的前提下,暂且不论向谁交纳租金本身就是依照出租方的指示而为这一常理,以“未盖公章,交纳房屋租金及资质使用费”作为认定合同当事人的理由其法律依据何在。霍志强援引《最高人民法院司法观点集成(第三版)民事卷》(人民法院出版社编2017年8月第三版)983页内容,最高人民法院的观点为“合同没有加盖单位公章但有法定代表人的签名,该合同有效”,霍志强认为该观点所要表达的意思应该是“单位与合同相对方签订的合同有效”,而不是“单位的法定代表人与合同相对方签订的合同有效”。云秀瑞辩称，上诉理由不成立，租赁房屋不是学校的。一审庭审过程中，霍志强没有举证证明所租赁房屋是学校的。霍志强是和云秀瑞签订的合同，房屋所有权是云秀瑞的，租金也是给云秀瑞的。一审法院判决正确，请求二审维持原判。云秀瑞向一审法院起诉请求：1.判令解除云秀瑞、霍志强双方于2017年12月31日签订的《房屋租赁合同》；2.判令霍志强返还租赁云秀瑞的呼和浩特市新城区世纪双语学校教学房屋、场地、课桌及办公桌、一幅字画等设备设施；3.判令霍志强支付云秀瑞未按约定时间缴纳租金的违约金9万元（截止2019年11月6日）；4.判令霍志强支付占有房屋期间的使用费用，按每日822元计算，自2020年1月1日至实际交付之日；5.判令霍志强支付云秀瑞提前擅自解除租赁合同的违约金41400元；6.诉讼费用由霍志强承担。一审法院认定事实：2017年12月31日，呼和浩特市新城区世纪双语学校（甲方、出租方）与霍志强（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：霍志强承租位于呼和浩特市新城区毫沁营镇沙梁村的呼和浩特市新城区世纪双语学校房屋，房屋租赁用途只可用于教育办学用房；第三条租赁期限约定：合同租赁期限为五年，自2017年12月31日至2022年12月31日；第四条租金、相关费用、保证金及付款时间和方式约定：第一年租金为18万元，从第二年度租金为30万元；乙方应于本合同所约定的起租日前交纳首年度租金人民币18万元，下年度的租金在本年度到期之日两月前支付；第九条违约责任约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，乙方应按照合同年租金的30％向甲方支付违约金：9.1.4逾期交纳房租5日以上的。云秀瑞于《房屋租赁合同》首页中的甲方法定代表人处签字，于《房屋租赁合同》尾页甲方（出租方）处签字；霍志强于乙方（承租方）处签字。呼和浩特市新城区世纪双语学校未加盖公章。2018年2月26日，云秀瑞与霍志强员工李树平签订了《财产登记》清单。庭审中，霍志强认可其租赁房屋，系用世纪双语学校的资质办学；云秀瑞、霍志强认可霍志强向云秀瑞支付了两年的租金48万元，霍志强陈述向云秀瑞支付了使用学校资质的手续费10万元；霍志强认可世纪双语学校有独立的账户，其租赁期间系使用此账户。一审法院认为，根据云秀瑞向一审法院提交的《房屋租赁合同》，书写的双方虽为呼和浩特市新城区世纪双语学校与霍志强，但世纪双语学校未加盖公章，且由云秀瑞于甲方（出租方）处签字，结合云秀瑞、霍志强于庭审中的陈述，霍志强系向云秀瑞交纳了房屋租金，及使用学校资质的使用费，故一审法院认定签订《房屋租赁合同》的双方为云秀瑞与霍志强，霍志强称云秀瑞主体不适格的抗辩理由，一审法院不予支持；云秀瑞、霍志强签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；霍志强未按照合同约定的时间向云秀瑞交纳房屋租金，已经构成违约，应当承担违约责任，故对于云秀瑞请求解除合同，及霍志强承担违约金9万元（30万元×30％）的诉请，一审法院予以支持；合同解除后，霍志强应向云秀瑞返还租赁的房屋、场地及设施设备，根据云秀瑞向一审法院提交的交付《财产登记》清单的明细，对于云秀瑞请求霍志强返还租赁的房屋、场地、课桌及办公桌、一幅字画等设备、设施的诉请，一审法院予以支持；对于云秀瑞请求霍志强支付自2020年1月1日至实际返还之日止的使用费的诉请，根据双方合同约定：霍志强逾期交还承租房屋，每逾期一日应向云秀瑞支付原日租金两倍的房屋使用费，云秀瑞请求按照年租金30万元计算逾期交房使用费，符合法律规定，一审法院予以支持；对于云秀瑞请求霍志强支付擅自解除合同的违约金41400元，因云秀瑞未向一审法院提交证据证明霍志强向其提出过解除合同的请求，且双方合同的解除系由于霍志强未按时交纳租金，云秀瑞诉请解除，故对于云秀瑞的此诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告云秀瑞与被告霍志强于2017年12月31日签订的《房屋租赁合同》；二、被告霍志强于本判决生效之日起三十日内向原告云秀瑞返还租赁的位于呼和浩特市新城区世纪双语学校教学房屋、场地、课桌、办公桌、一幅字画等设施、设备；三、被告霍志强于本判决生效之日起十日内向原告云秀瑞支付违约金90000元；并支付自2020年1月1日至返还上述设施、设备之日止的使用费（按照年租金30万元计算）；驳回原告云秀瑞的其他诉讼请求。诉讼费：案件受理费减半收取人民币1464元，由被告霍志强负担1003元，原告云秀瑞负担461元。二审中，霍志强举示一组新证据：仲裁裁决书、《聘用协议书》，拟证明：霍志强和呼和浩特市新城区世纪双语学校存在劳动关系，间接证明租赁合同的双方当事人是霍志强和学校。云秀瑞的质证意见为：对仲裁裁决书的真实性认可，证明问题不认可。学校一方已向法院起诉，所以仲裁裁决书没有生效，不能作为定案依据。对《聘用协议书》真实性认可，霍志强在一审时已经持有该证据而没有举证，因此不是新证据，不能做定案依据。《聘用协议书》中写明管理期间费用和责任由霍志强承担，说明不是聘用协议，且与租赁无关。本院对新证据的真实性予以确认。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》首部的甲方（出租方）虽为呼和浩特市新城区世纪双语学校，法定代表人处由云秀瑞签字并按捺手印，但合同落款处甲方（出租方）由云秀瑞签字并按捺手印且未加盖学校公章。霍志强认可呼和浩特市新城区世纪双语学校有独立账户，但其却向云秀瑞个人转账支付两年租金48万元。综上，《房屋租赁合同》的出租方应认定为云秀瑞，而非呼和浩特市新城区世纪双语学校。云秀瑞、霍志强签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。霍志强未按合同约定向云秀瑞支付租金，应承担违约责任。故对于云秀瑞提出的解除合同并由霍志强按照《财产登记》清单返还租赁的房屋、场地、课桌及办公桌、一幅字画等设备、设施，同时依约支付违约金9万元的诉讼请求，本院予以支持。对于云秀瑞提出霍志强按照年租金30万元标准支付上述设施、设备2020年1月1日至实际返还之日止的使用费的诉请，本院亦予以支持。对于霍志强于2020年7月30日向本院提出的中止诉讼申请。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，且合同双方当事人为云秀瑞与霍志强。霍志强提出的其与呼和浩特市新城区世纪双语学校之间的劳动争议与本案无关，本案无须以该劳动争议案件的审理结果为依据。同时，霍志强提出教育局对本案相关事件也在进行立案调查，尚未作出行政处罚认定。本院认为该情形并不属于应当中止诉讼的情形。综上，对于霍志强提出的中止诉讼申请本院不予准许。综上所述，霍志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2006元（已由霍志强预交），由霍志强负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年八月三日（法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥