山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终8679号 上诉人（原审被告）：陈巨尚，男，1967年1月28日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛海伦物业服务有限公司，住所地青岛市市北区长沙路111号。 法定代表人：张海岩，董事长。 委托诉讼代理人：衣学义，山东嘉阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳，山东嘉阳律师事务所实习律师。 上诉人陈巨尚因与被上诉人青岛海伦物业服务有限公司（以下简称海伦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈巨尚上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回海伦物业公司的诉讼请求；2.追究海伦物业公司伪造证据的法律责任；3.诉讼费用由海伦物业公司承担。事实与理由：1.2011年至2013年及2016年至2017年的用户抄表收费流水单证明，陈巨尚于2016年6月入住涉案房屋，此前房屋一直空置。2.梦境江南物业管理处于2016年8月17日、9月11日，收取电梯维修费和单元门更换费共计752元，加盖的公章为梦境江南物业管理处，不是海伦物业公司财务专用章。其在收费时仅要求交付2016年物业费，没有主张此前物业费，并由物业人员在收据后面备注。因海伦物业公司放弃权利，2016年前的物业费已过诉讼时效。陈巨尚已交纳2012年全年物业费，因当时是星期天，物业公司没有出具收据，请法庭依法查证。海伦物业公司提供的催收物业费照片系伪造，请追究其法律责任。梦境江南服务处与海伦物业公司没有关系，海伦物业公司提起本案诉讼，不是物业服务人员的真实意思表示。3.梦境江南服务处曾于2018年主张物业费，但因服务有瑕疵，其主动提出减免各种费用，本案诉讼不是梦境江南服务处的真实意思表示。4.海伦物业公司没有按照合同约定提供物业服务，存在卫生服务不达标、怠于维护公共设施、小区存在较多安全隐患、绿化破坏严重等问题，其行为构成违约，应当承担法律责任。5.青岛市城投物业公司为涉案小区提供前期物业服务，海伦物业公司主张系由青岛市城投物业公司更名，请求法院予以核实。签订前期物业合同的开发商已注销，一审法院以物业服务合同是连续合同为由，认定合同有效，与法律规定相悖。小区没有成立业主委员会是前期物业和政府部门不作为所致，不应由业主承担后果。6.本案所涉房屋存在窗户损坏、墙体裂缝等问题，海伦物业公司拖延至今未予解决，物业公司收费而不作为。 海伦物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 海伦物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈巨尚向海伦物业公司支付物业管理费8046元、电梯运行费4733元、滞纳金2875元；2.诉讼费由陈巨尚负担。 一审法院查明事实：2008年1月8日，案外人青岛鲁岳置业股份有限公司（甲方）与海伦物业公司（原名称为青岛海伦物业管理有限责任公司，乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，由甲方选聘乙方对鲁岳.梦境江南小区提供前期物业管理服务；物业服务费为0.68元/月.平方米，电梯运行费为0.40元/月.平方米。逾期交费按每天0.5‰交纳滞纳金。2010年4月29日，陈巨尚与青岛城投物业服务有限公司办理入住手续，房屋位于该小区9号楼1单元202户，建筑面积为131.47平方米。陈巨尚现拖欠2012年1月至2019年6月期间物业服务费用。陈巨尚提交2012年3月至2016年3月期间用户抄表收费流水单显示，用气量、用水量为“0”月份较多；2012年2月至2016年12月期间电费明细单显示，2015年2月份之前某几个月存在用电量为“0”现象。海伦物业公司至今仍为鲁岳.梦境江南小区提供物业服务。双方均认可小区至今未成立业主委员会。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。海伦物业公司对陈巨尚所在的鲁岳.梦境江南小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，陈巨尚作为业主应及时交纳相关费用。但从陈巨尚提交的证据显示，2016年3月份气用量“0”、水用量为“2”；2016年2月份电用量为“28”，据此可以证明截止2016年3月涉案房屋处于无人正常居住状态。依据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》【青价格（2012）83号】第16条规定，业主大会成立前，房屋交付后空置1年以上的，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准（含电梯运行费）的80%交纳。陈巨尚称2012年物业费已交纳，无证据支持。故，2012年1月至2016年3月期间的物业费按原合同约定的收费标准的80%支付，之后所欠物业服务费应全额支付。物业服务合同属于连续性合同，不存在诉讼时效已过问题。关于陈巨尚对海伦物业公司物业管理不到位的抗辩主张，因在本案中未提出反诉，一审法院不予合并审理，其可另案主张权利。 考虑海伦物业公司提供的服务存在提升空间，对其主张违约金的诉讼请求不予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及相关民事法律政策之规定，判决：一、陈巨尚于判决生效之日起10日内向海伦物业公司支付自2012年1月至2019年6月期间的物业服务费11331元（131.47×1.08×51×0.8=5793元，131.47×1.08×39=5538元）。二、驳回海伦物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191元，减半收取95.5元，由陈巨尚负担。 本院二审期间，陈巨尚提交：证据一、照片及视频，拟证明涉案小区卫生脏乱差、公共设施被破坏；证据二、用户抄表收费流水单及海伦物业公司收费单据，拟证明陈巨尚应从2016年开始交物业费。海伦物业公司质证称，证据一真实性无法确认，且该证据不属于二审新证据，也不能证明海伦物业公司服务存在瑕疵；对证据二中抄表明细的真实性无异议，证明事项有异议，不能证明陈巨尚于2016年6月入住；对收费单据真实性无异议，单元门和电梯的维修费应当由该楼座的全体业主承担，单据背后所记载的内容并无物业工作人员签字或者加盖公章，不能证明所记载的内容是海伦物业公司对陈巨尚交费时间的承诺。 二审查明，2016年1月11日至2016年3月18日，涉案房屋的用气量为0，2016年3月19日至2016年7月12日陈巨尚涉案房屋的用气量为22。青岛市市北区河西街道河西社区居民委员会出具的证明载明，自2008年1月8日起，海伦物业公司（原名青岛海伦物业管理有限责任公司、青岛城投物业服务有限公司）为鲁岳梦境江南小区提供物业服务。2013年10月15日，青岛市工商行政管理局批准青岛城投物业服务有限公司变更名称为海伦物业公司。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：陈巨尚应否向海伦物业公司支付物业服务费。海伦物业公司是青岛城投物业服务有限公司变更名称而来，二者系同一法律主体，海伦物业公司实际提供了物业服务，有权向陈巨尚主张物业服务费。陈巨尚提交的证据不足以证明其已交纳了2012年的物业服务费、海伦物业公司同意其自2016年开始交纳物业服务费、海伦物业公司同意减免其物业服务费，故本院对其该主张不予采信。根据用户抄表收费流水单，一审认定陈巨尚的房屋空置至2016年3月，此后应当全额交纳物业服务费，并无不当。对于海伦物业公司服务中的瑕疵，一审法院已酌情免除了陈巨尚的滞纳金，该处理并无不当，本院予以确认。陈巨尚欠缴物业服务费处于持续状态，且海伦物业公司进行了书面催缴，故海伦物业公司提起本案诉讼时并未超过诉讼时效。 综上，陈巨尚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费191元，由陈巨尚负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  林伟光 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 张雅彬 书记员张恬 书记员韩平