北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5468号上诉人（原审被告）：李金巍，男，1970年9月20日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：北京利健天行物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街31号（招商局院内）。法定代表人：宋胜利，总经理。委托诉讼代理人：姜启林，北京三久律师事务所律师。上诉人李金巍因与被上诉人北京利健天行物业管理有限公司（以下简称利健天行公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人李金巍、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人姜启林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金巍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，由利健天行公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1．利健天行公司作为起诉主体不适格，不具有合法的物业服务资质。其入驻小区未经公示，与昌平区沙河镇政府签订的物业服务合同因未签字导致合同未生效。2．物业服务合同显示自2013年8月1日起生效，利健天行公司要求支付2012年7月27日至2013年7月26日物业费没有法律依据。3．利健天行公司主张的2013年至2015年的物业费请求已过诉讼时效，其在2019年之前从未向李金巍主张过物业费。4．利健天行公司未按合同约定标准提供相应的物业服务。小区环境脏乱、公共设施及门禁系统损坏、安保状况差，甚至出现过抢劫案件。利健天行公司利用公共场地进行牟利，物业收支情况未按合同要求公示，随意提高车位收费标准，在业主多次提出意见的情况下，上述情况依然存在，物业服务严重不达标，导致业主丧失了根本的合同利益。一审判决未充分考虑利健天行公司的违约行为，降低了其应当承担的责任，判决显示公平。利健天行公司辩称，同意一审判决，不同意李金巍的上诉请求及理由。利健天行公司向一审法院起诉请求：1．判令李金巍支付自2012年7月27日至2019年7月26日期间的物业费6758．17元；2．本案诉讼费由李金巍承担。一审法院认定事实：李金巍系北京市昌平区沙河镇兆丰家园小区业主，其房屋建筑面积为54．34平方米。2011年7月27日，李金巍（甲方）与北京市北宇物业服务公司（乙方）签订《兆丰家园物业服务合同》，约定甲方委托乙方提供物业服务，合同期限为自2011年7月27日至2012年7月26日。合同到期后，北京市昌平区沙河镇人民政府（甲方）与利健天行公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定利健天行公司为北京市昌平区沙河镇北区兆丰家园项目提供物业服务。其中约定：业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括对物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助做好安全防范工作。双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中的相应要求。乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。物业服务期限为不定期限，自2013年8月1日起执行本合同约定内容，至合同终止。物业服务费用的标准为高层住宅按1．35元/平方米/月收取。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，按一年交纳。此外，双方约定停车服务费按露天停车场车位1000元/个/年、地下停车库车位1600元/个/年的标准收取。庭审中，利健天行公司主张诉请的物业费中包含30元/年垃圾清运费，50元/年公共区域照明费，自2018年1月1日起增加了36元/年生活垃圾处理费。另查：兆丰家园小区至今未成立业主委员会。根据京价（收）字［１９９９］第２５３号《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》及北京市昌平区沙河镇人民政府文件沙政发[2017]31号《北京市昌平区沙河镇人民政府关于规范居住小区居民生活垃圾收费的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年30元，居住小区居民生活垃圾处理费为每户每月3元，即每户每年36元。上述事实，有《物业服务合同》、《催缴费通知书》、快递单、《兆丰家园物业服务合同》、《兆丰家园小区调研报告》、《利健天行物业不作为实证》、《举报利健天行物业的投诉件》、照片及当事人当庭陈述等证据予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，兆丰家园小区至今未成立业主委员会，在原物业服务公司北京市北宇物业服务公司撤场后，未选出接任的物业服务公司，为保证小区的正常运转，北京市昌平区沙河镇政府代为选任物业服务公司并与其签订了物业服务合同，该合同应认定为合法有效。且即使物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。因此关于李金巍辩称利健天行公司主体不适格一节，法院不予采信。利健天行公司为李金巍提供了物业管理服务，李金巍在接受了物业管理服务的情况下，理应履行交纳物业费的义务。利健天行公司向李金巍主张物业费、生活垃圾清运费和生活垃圾处理费，有事实及法律依据，法院予以支持。关于利健天行公司主张的公共区域照明费一节，证据不足，法院不予支持。关于李金巍应当交纳的物业费金额，根据法院的实地走访结合庭审中双方当事人的当庭陈述，利健天行公司在为兆丰家园小区提供物业服务的过程中确有不足之处，已对小区居民的生活造成影响，构成了服务瑕疵。鉴于此，法院对李金巍应交纳的物业费金额予以酌减。另指出，该酌减只针对已发生的物业服务范围内出现的部分瑕疵而做出，不具有对未发生的物业服务的效力。小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主正常缴纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不缴纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不缴纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。李金巍可以在缴纳物业费后要求利健天行公司履行合同义务，利健天行公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李金巍于判决生效之日起七日内支付利健天行公司2012年7月27日至2019年7月26日期间的物业管理费5484元；二、驳回利健天行公司其他诉讼请求。本院二审审理中，双方当事人均提交了新证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人李金巍提交了案涉房屋小区的照片，证明利健天行公司不作为，其提供的物业服务质量未达标准造成小区脏、乱、差，故在一审判决的基础上申请减免物业费。被上诉人利健天行公司对李金巍提供证据的真实性认可，但认为照片仅反映某一时间点的状况，不是持续性的、一直存在的状态，故证明目的不认可。被上诉人利健天行公司提交了《物业服务合同》，证明物业服务期限自2012年7月开始。上诉人李金巍对《物业服务合同》的真实性认可，但认为利健天行公司没有按照合同约定履行义务，故证明目的不认可。本院经审查认为，李金巍认可利健天行公司提交的《物业服务合同》的真实性，且该合同与本案的争议焦点有必然关联，故本院对该证据予以采信。对于李金巍提交的案涉房屋小区的照片，本院亦不予采信，具体理由在后文予以阐述。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：北京市昌平区沙河镇人民政府（甲方）与利健天行公司（乙方）于2012年8月8日签订了《物业服务合同》，约定利健天行公司为北京市昌平区沙河镇北区兆丰家园项目提供物业服务，约定了物业服务内容、服务标准、服务费用、服务期限以及双方的权利、义务等内容，其中服务期限约定为1年，自2012年8月1日至2013年7月31日。本案事实尚有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，关于李金巍主张利健天行公司不具有诉讼主体资格的问题，因涉案小区尚未成立业主委员会，北京市昌平区沙河镇人民政府以公开招标方式选聘利健天行公司为为案涉小区提供物业服务，并签订《物业服务合同》。合同中对物业服务内容、物业服务标准、收费价格及收费时间等事项进行了明确约定，合同尾部盖有北京市昌平区沙河镇人民政府与利健天行公司的公章。该合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在该合同签订后，利健天行公司为李金巍提供了物业服务，李金巍亦未否认该小区存在物业服务以及相关物业服务由利健天行公司提供的事实。据此，应认定利健天行公司与李金巍之间存在实际物业服务合同关系，利健天行公司作为物业服务合同一方当事人有权提起本案诉讼。故李金巍的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。关于李金巍主张2012年7月27日至2013年7月26日物业费没有法律依据的问题，根据利健天行公司二审提交的《物业服务合同》显示，物业服务期限自2012年8月1日至2013年7月31日。二审庭审中，李金巍亦认可利健天行公司自2012年开始提供服务。故李金巍事实上接受了物业的服务，应当支付相应的物业服务费，李金巍的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。关于李金巍主张2013年至2015年度的物业费已经超过诉讼时效问题，鉴于物业服务是一种持续性的服务，依据现有证据不足以证明利健天行公司存在明显怠于行使权利的情形，故对于李金巍提出的该项上诉意见，本院不予支持。关于李金巍主张利健天行公司严重违约、一审判决显失公平的问题，物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面。物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。李金巍虽提交数份案涉房屋所在小区的照片证明前述主张，但相关照片无法全面体现诉争期间内利健天行公司的物业管理质量，亦无法否定利健天行公司已提供物业管理服务的事实，仅以某段期间的某些瑕疵不足以否认物业公司服务的长期状况和整体水平。同时，一审法院已确认利健天行公司提供物业服务存在瑕疵，并据此酌减了诉争物业费的数额，李金巍提交的上述证据体现的内容并未超出一审法院前述认定的范畴，上述证据对本案处理结果并无影响，故本院不予采信。因此，李金巍的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，李金巍的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李金巍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  郭 勇二〇二〇年八月二十五日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼