上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4104号上诉人(原审原告)：王耀雄，男，1960年9月19日出生，汉族，户籍所在地内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：**露，上海富拉凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海秦晟国际贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人：汤皖秦，总经理。委托诉讼代理人：沈彬儒，上海恒量律师事务所律师。上诉人王耀雄因与被上诉人上海秦晟国际贸易有限公司(以下简称“秦晟公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王耀雄上诉请求：撤销一审判决第二、三项，将本案发回重审，或者依法改判支持王耀雄的一审诉讼请求。事实和理由：秦晟公司向一审法院提交的《房屋租赁合同(筹)》及付款截图均系复印件，王耀雄对真实性均不予认可，且证据间相互矛盾，应为虚假证据，应不予采信。上海市嘉定区新源路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)系王耀雄通过参与法院拍卖方式获得，该房屋拍卖公告显示秦晟公司与原权利人陈林一之间合同租赁期限于2019年4月9日到期，公告附件中公示了秦晟公司与陈林一签订的《房屋租赁协议》，该租赁协议与秦晟公司向法院提供的证据相矛盾，该《房屋租赁协议》载明的租赁期限为2016年4月10日至2019年4月9日。系争房屋于2019年2月27日已发布拍卖公告，2019年4月4日拍卖成交并公示，秦晟公司作为房屋承租人对上述信息应系明知。即使秦晟公司向一审法院提供的《房屋租赁合同(筹)》和付款凭证属实，秦晟公司在公示的租赁合同到期终止，且房屋产权人已经发生变更的情况下，仍向原产权人支付房屋租金的行为，不能免除其在与王耀雄就系争房屋签订的《房屋租赁合同》中的租金支付义务。秦晟公司未支付租金，擅自搬离系争房屋的行为系严重违约，应按合同约定向王耀雄支付赔偿金。秦晟公司书面意见辩称，不同意王耀雄的上诉请求。秦晟公司与案外人陈林一之间签订的《房屋租赁合同(筹)》及租金付款凭证真实合法有效，且经一审法院认可，王耀雄所谓“秦晟公司提供虚假证据”没有任何事实依据。即使王耀雄不认可《房屋租赁合同(筹)》的效力，也不影响秦晟公司与案外人陈林一之间房屋租赁合同关系至少持续至2019年10月11日。王耀雄在取得系争房屋所有权之前，秦晟公司已向案外人支付了房屋租金，房屋所有权的变动不能影响秦晟公司支付租金的有效性。秦晟公司已经充分履行了合同义务，王耀雄要求秦晟公司重复履行租金支付义务的诉讼请求没有事实与法律依据。请求驳回上诉，维持原判。王耀雄向一审法院起诉请求：1．判令秦晟公司向王耀雄支付自2019年5月1日至秦晟公司实际归还房屋之日所拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)45，400元(暂计至2019年9月30日)；2．判令秦晟公司支付王耀雄物业费5，381元；3．判令秦晟公司支付王耀雄赔偿金9，080元。一审法院认定事实：系争房屋原为案外人陈林一所有。陈林一(甲方)曾与案外人上海仁灸实业有限公司(乙方，以下简称“仁灸公司”)签订《房屋租赁合同(筹)》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方作为办公使用，租赁期限自2018年3月28日起至2020年3月27日止。秦晟公司为仁灸公司的股东。上述合同履行期间，陈林一因未能履行他案生效民事调解书确定的付款义务，系争房屋被法院依法委托司法拍卖用于清偿债务。2019年4月29日，法院作出(2018)沪0114执恢268号执行裁定书，裁定王耀雄享有系争房屋的所有权。后王耀雄办理了系争房屋的不动产权过户登记手续，将系争房屋过户登记至其名下。2019年5月1日，王耀雄(甲方)与秦晟公司(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止，房屋租金为每平方米每天2.25元，月租金为9，080元，房屋租金支付方式为三个月一付，在每个支付周期开始前五日内支付，物业费及水电费由乙方负责；甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方押金9，080元；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同：……(4)拖欠房租超过三日；(5)未按时交纳本合同第七条应交纳费用超过一千元或三日的。因上述原因终止合同的，乙方交纳的押金不予退还，如给甲方造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任；(6)如一方无任何理由违约须向另一方支付一个月的租金作为补偿。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，秦晟公司未向王耀雄支付过押金、租金以及物业费。2019年7月至9月，王耀雄方通过微信要求秦晟公司支付租金，秦晟公司回复称其就与陈林一间的纠纷已报警处理，需要等待案件处理结果再行付款。2019年9月30日，秦晟公司搬离系争房屋并将房屋返还王耀雄。后秦晟公司起诉来院。一审法院另查：1．秦晟公司于2019年4月11日向系争房屋原权利人陈林一指定收款账户支付了系争房屋自2019年4月11日至2019年10月11日的租金46，800元；2．王耀雄于2019年11月12日向物业公司交纳了系争房屋自2019年5月至9月的物业费5，381元。一审法院认为，秦晟公司与原权利人陈林一签订的《房屋租赁合同(筹)》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。此后，因陈林一未能清偿自身债务，导致系争房屋被司法拍卖。法院于2019年4月29日裁定王耀雄享有系争房屋所有权，后王耀雄办理了产权登记实际取得系争房屋的不动产权。王耀雄于2019年5月1日与秦晟公司签订《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，亦应属合法有效。合同签订后，秦晟公司虽未向王耀雄支付租金，但王耀雄在参加系争房屋司法拍卖时应当知晓并同意承担拍卖公告上载明的系争房屋带租约的现状，且秦晟公司于2019年4月11日向系争房屋原权利人支付租金是积极履行合同的表现，其已支付租金至2019年10月11日。在秦晟公司已按照原合同约定支付租金的情况下，王耀雄主某秦晟公司支付自2019年5月1日至2019年9月30日租金的诉讼请求，不予支持。关于物业费，秦晟公司与王耀雄间的租赁合同对物业费有明确约定，秦晟公司理应承担其承租房屋期间发生的物业费。现双方一致确认秦晟公司于2019年9月30日搬离系争房屋，而王耀雄已代其支付了2019年5月至9月期间的物业费5，381元，按照合同约定，秦晟公司理应将该款给付王耀雄。关于赔偿金，租赁期间，秦晟公司擅自搬离系争房屋，其行为属违约，应当承担相应的违约责任，但是考虑到在秦晟公司租赁期间，系争房屋的权利人发生变更，双方因租金问题产生纠纷逐步丧失信任基础，最终导致合同无法继续履行，故结合本案实际情况酌情调整赔偿金为4，540元，由秦晟公司偿付给王耀雄。判决：一、上海秦晟国际贸易有限公司应于判决生效之日起十日内给付王耀雄2019年5月至9月的物业费5，381元；二、上海秦晟国际贸易有限公司应于判决生效之日起十日内偿付王耀雄赔偿金4，540元；三、王耀雄的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，王耀雄通过司法拍卖取得系争房屋所有权，其作为房屋权利人于2019年5月1日与秦晟公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。王耀雄要求秦晟公司支付2019年5月1日至2019年9月30日的租金45，400元，符合双方合同约定，本院认为应予支持。秦晟公司主某其已根据与房屋原权利人陈林一之间的租赁合同于2019年4月11日向陈林一支付租金至2019年10月11日，故不同意向王耀雄支付租金。但根据查明事实，法院拍卖公告载明的系争房屋上原租赁合同期限至2019年4月9日止，且秦晟公司在2019年4月11日向案外人支付租金后又与王耀雄就系争房屋签订房屋租赁合同，并就2019年5月1日至2019年9月30日期间的租金支付进行了约定，现秦晟公司不同意向王耀雄支付租金，依据不足。秦晟公司如果已向案外人支付款项，可另案向案外人主某。一审法院对王耀雄的租金主某不予支持，有所不当，本院予以更正。一审依据本案实际酌情确定赔偿金4，540元，并无不当。王耀雄上诉主某秦晟公司支付赔偿金9，080元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初1386号民事判决第一、二项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初1386号民事判决第三项；三、上海秦晟国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付王耀雄2019年5月1日至2019年9月30日租金人民币45，400元；四、王耀雄的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币1，296元，减半收取人民币648元，由王耀雄负担人民币50元，由上海秦晟国际贸易有限公司负担人民币598元；二审案件受理费人民币1，048.50元，由王耀雄负担人民币95.32元，上海秦晟国际贸易有限公司负担人民币953.18元。本判决为终审判决。审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年八月三日书记员  张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……