上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初3042号原告：上海社会福利发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：胡平波，上海社会福利发展有限公司董事长。委托诉讼代理人：陈某开，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁绍淳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海天道酬勤管理顾问有限公司，住所地上海市。法定代表人：杨林。被告：上海行动者企业管理股份有限公司，住所地上海自由贸易试验区芳春路XXX号XXX幢XXX-XXX室。法定代表人：杨林。原告上海社会福利发展有限公司与被告上海天道酬勤管理顾问有限公司、上海行动者企业管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海社会福利发展有限公司(以下简称社会福利公司)的委托诉讼代理人梁绍淳，被告上海天道酬勤管理顾问有限公司(以下简称天道酬勤公司)、被告上海行动者企业管理股份有限公司(以下简称行动者企业)两公司法定代表人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告社会福利公司向本院提出诉讼请求：要求被告天道酬勤公司1、支付2019年2月11日至2019年9月4日房屋占用使用费162,946元；2、支付2019年2月11日至2019年9月4日空调费23,278元；3、支付逾期付款违约金(以占用期间的房屋占用使用费和空调费合计186,224元为基数，按每日千分之五，自2019年9月5日起计至实际支付之日止)；要求被告行动者企业对被告天道酬勤公司的上述债务承担连带责任；诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：位于本市普育西路XXX号、普育东路XXX号房屋的所有权人为原告，原告与被告天道酬勤公司签订《上海公益新天地园入驻协议》(“入驻协议”)，将4号楼603室房屋,建筑面积226平方米房屋出租与被告天道酬勤公司，出租期间为2018年2月11日至2019年2月10日止。约定，入驻期间的运管费与空调费等费用承担、逾期返还房屋的违约责任等，同时，原告为公益性园区，租金较市场价格便宜，入驻企业需有公益性指标考核要求，因被告未满足园区要求，所以原告在期限届满时未同意续约。2019年2月10日租期届满，但被告天道酬勤公司未腾空归还房屋。原告多次书面催告要求被告返还房屋，直至2019年9月4日被告才搬出，至今未支付占有期间的使用费及空调费等，根据合同约定，被告违法占有原告房屋，应支付使用费和空调费，现经催讨无果。另，被告行动者企业系天道酬勤公司的唯一股东，依法应承担连带责任,遂诉讼。被告天道酬勤公司、行动者企业辩称，1、被告于2014年间受邀进驻园区办公，每隔一段时间会签署租赁合同。本次租期届满后，原告以公益产出不足为名拒绝续签。但被告在承租期却一直被评为园区内优秀单位。2、至今无人向被告方催讨费用，被告方并无故意拖欠房租，也并非恶意占有房屋，不认可应支付房屋占用使用费、空调费。而且在租处存在装修期无法办公，不具备使用条件的状况，被告无奈另寻办公场地。3、被告办公场地在园区的6楼，而6楼发生漏水致使被告办公电器等损坏，被告并按原告要求提供了损失证据，而后，原告提出不是业主问题，且以丢失为由不退还被告损失证据，致使被告无法追偿。4、现有入住时缴纳房屋押金在原告处尚未退还。为此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：本市普育西路XXX号权利人为上海市社会福利发展公司，由原告建立公益新天地园。2014年间原、被告双方建立房屋租赁关系。2015年5月7日被告向原告交付入驻保证金16,950元；2017年9月1日，交付押金6,780元。2018年双方续签入驻协议：约定“甲方(原告)，同意乙方(被告天道酬勤公司)入驻园区内4号楼603室房屋，作为乙方在园区内的公益项目运营用房。该房屋建筑面积226平方米。…本协议项下乙方的入驻期限为壹年，自2018年2月11日起至2019年2月10日止，甲方应在入驻期限开始当日，向乙方交付房屋。…双方同意，入驻期限届满前两个月内，双方可就续约事宜进行洽谈。如达成续约协议，双方应另行订立书面入驻协议或补充协议，如入驻期满前，双方未就续约事宜达成一致的，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。…甲方同意仅向乙方收取为园区提供公共服务和保障园区日常运营管理所必须的运营管理费，双方同意，房屋每日每平方米建筑面积所分摊的运营管理费为3.50元，月运营费为23,730元，年运营费为284,760元。如本协议结束后甲乙双方同意续约，甲方保留新协议运营费单价在上一年协议的基础上递增10％的权利。具体以双方重新签订的入驻协议或补充协议为准。…支付方式，每三个月作为一个支付周期，先付后用。乙方应在本合同订立当日向甲方支付首期费用71,190元。…每延迟一天，乙方应向甲方缴纳应补缴金额的千分之五作为违约金。…乙方应自入驻期限开始当日，承担与房屋有关的本协议项下约定的费用和责任，包括但不限于公用事业费(包含水电费、煤气费、电信通讯、宽带网络等因使用公用事业服务而产生的一切费用)、停车费、空调费等，但本协议另有特别约定的按约定执行。…月中央空调费为3,390元，年空调费为40,680元。费用均摊至全年，按季度支付…向物业支付首期中央空调费10,170元。…乙方违反本协议约定，在入驻期间擅自要求退出其入驻区域的，甲方有权没收入驻保证金，同时乙方应按提前退出入驻区域的天数所对应的运管费的两倍支付违约金。乙方逾期支付运管费、公用事业费等费用、或未及时补足入驻保证金的，每逾期一日，则乙方需按拖欠款项的千分之五向甲方支付滞纳金”。原、被告在入驻协议上盖章确认。2019年8月19日，原告向被告天道酬勤公司发出律师函：双方的入驻协议已到期，因被告仍占用协议约定的房屋，要求被告即日起将房屋腾空退还，支付2019年2月11日至2019年8月15日房屋占用使用费294,252元、空调费21,018元。被告未接受并自2019年9月4日搬离涉案房屋。庭审中，原告表示涉案房屋于2019年9月4日已经收回。对于入驻时原告收取的押金(保证金)，因被告存在违约行为，应予以没收，无需返还或抵消其他债务。被告则认为押金(保证金)不同意原告意见，可以在结算费用中予以抵扣。另，天道酬勤公司于2009年2月13日注册成立，法定代表人为杨林，属有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)，行动者企业为其出资及股东。行动者企业于2004年9月16日注册成立，法定代表人杨林，属股份有限公司(非上市、自然人投资或控股)，出资人为杨睿、杨林。上述事实，有原、被告陈述及原告社会福利公司提供的上海公益新天地园入驻协议、沪房地黄字(2002)第001813号上海市房地产权证、律师函及EMS快递单、企业工商信息等；被告天道酬勤公司、行动者企业提供的照片、收据为证，本院予以认定。本院认为：原、被告订立的《入驻协议》是双方的真实意思表示，未违反法律法规，应属有效，且具有约束力，双方应当依约履行。双方租房协议届满之后未续签，被告应当将租赁房屋腾空并交还原告，但被告未及时归还且在原告所述的期限内仍占用该房，影响原告安排使用，应当支付占用期间的房屋使用费和空调使用费。故原告要求支付2019年2月11日至2019年9月4日房屋占用费以及空调费，本院确定参照原协议约定的标准(即月运管费23,730元和月中央空调费3,390元)由被告按实际占用天数向原告支付该期间的费用。而被告支付的押金(保证金)，依据合同约定，被告提前解约的没收保证金，而延期退房未约定，现被告延期交房仍属于违约行为，由约定的违约金予以约束，根据合同，被告交付的押金(保证金)原告应予以结算，现被告同意抵扣相关金额，本院予以准许。关于逾期付款违约金，双方合同约定“每延迟一天，乙方应向甲方缴纳应补缴金额的千分之五作为违约金”。审理中，原告认为主张的违约金过高，并自行调整要求按年利率24％计付。本院认为，原、被告就违约金已作出明确的约定，上述约定的违约金计算标准过高，原告将逾期付款违约金的计算标准自行调整至年利率24%计算，该调整不违反法律规定，本院依法予以准许。此外，天道酬勤公司为行动者企业投资设立，该公司为一人有限责任公司，但行动者企业不能证明天道酬勤公司财产独立于行动者企业之外，应对于天道酬勤公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告上海天道酬勤管理顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海社会福利发展有限公司2019年2月11日至2019年9月4日房屋使用费人民币134,052元(应付157,782元－抵扣23,730元)；二、被告上海天道酬勤管理顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海社会福利发展有限公司2019年2月11日至2019年9月4日空调费人民币22,826元；三、被告上海天道酬勤管理顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海社会福利发展有限公司违约金(以人民币156,878元为基数，自2019年2月11日起至付清日止，按年利率24％计付)；四、被告上海行动者企业管理股份有限公司对上述被告上海天道酬勤管理顾问有限公司所负之债务承担连带清偿责任；五、原告上海社会福利发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,890元(原告已预交)，由被告上海天道酬勤管理顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  袁 伟审 判 员  蔡妙妙审 判 员  杨万加二〇二〇年八月十二日法官助理  程惠丽书 记 员  黄晓静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。