辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15535号上诉人（原审被告）：沈阳市城建房地产开发集团有限公司，住所地沈阳市铁西区凌空一街6号。法定代表人：谭成，该公司总经理。委托诉讼代理人：董晶玮，辽宁昊星律师事务所律师。委托诉讼代理人：常馨元，辽宁昊星律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张淑英，女，1955年9月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张颖，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴锡镇，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。原审被告：沈阳市南泰房屋开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北一经街26号。法定代表人：***。上诉人沈阳市城建房地产开发集团有限公司（以下简称“城建公司”）因与被上诉人张淑英、沈阳市南泰房屋开发有限公司（以下简称“南泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，沈阳市于洪区人民法院作出（2018）辽0114民初2078号民事判决，张淑英向本院提起上诉。本院作出（2018）辽01民终10365号民事裁定，发回重审。重审后一审作出（2019）辽0114民初2644号民事判决，城建公司不服提出上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。城建公司上诉请求：1.请求人民法院撤销于洪区人民法院作出的（2019）辽0114民初2644号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉请；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人商品房销售合同纠纷一案，不服于洪区人民法院作出的（2019）辽0114民初2644号民事判决书，向贵院提起上诉。上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律错误、认定结论缺乏证据证明，依法应予以撤销，具体理由如下：一审判决关于举证责任的分配没有法律依据。依据民事诉讼举证责任的分配规则——谁主张谁举证，本案为商品房销售合同纠纷，被上诉人张淑英应举证证明其已经履行了支付全部购房款的义务。而事实上，被上诉人张淑英仅支付了南泰公司80,000元、支付上诉人10,000元订金，而总房款为173,287元，被上诉人张淑英尚欠8万余元房款未支付。一审法院依据《认购预定书》第5条手写字体：“房款没打折，余款抵账，领导来电话，先办入住，后办结算手续。”及南泰公司的书面答辩意见、南泰公司原法定代表人李文革的证言便认定被告与南泰公司存在抵账关系，同时认定被上诉人履行了支付购房款义务。上诉人认为：首先，关于该手写体部分的真实性无从验证，被上诉人并未合理解释该部分文字是谁书写？何时书写？是当时书写？还是后添加的？另外，该手写部分文字内容也与认购预定书第一条：“于2000年6月30日前交齐剩余房款即164,887元”明显矛盾，那么应该以哪个条款为准？上诉人认为也可以理解成被上诉人还需支付剩余房款。因此，该手写部分文字的真实性就显得尤为重要，即该部分文字直接影响本案事实的认定，而对于该部分文字的来源一审法院并未核实，直接认定其真实性并作为定案依据，上诉人认为一审判决明显认定事实不清。其次，关于上诉人与南泰公司是否存在抵账关系。一审法院仅凭南泰公司的书面答辩意见（未出庭）及南泰公司原法定代表人李文革的证言便认定双方之间存在抵账关系，上诉人认为明显证据不足。因为无论是南泰公司的书面答辩还是李文革的书面证言均系主观证据，系当事人的单方面陈述，其可信度和真实性都无从验证，且李文革的证言并不符合证据的合法形式，依据证据规则的规定，证人证言应当经过当庭质证并接受原被告及法庭的询问，而该证人只是在庭前作了询问笔录，并不符合证人证言的形式要件，不能够作为本案的定案依据。一审法院依据上述有瑕疵的证据认定被上诉人举证责任已经履行完毕，将举证责任从被上诉人转移至上诉人，认为上诉人应举证证明城建与南泰公司不存在以欠款抵顶房款的事实，否则应承担举证不能的不利后果。上诉人认为一审法院认定举证责任转移同时将该份举证责任分配给上诉人毫无事实和法律依据。关于城建公司于南泰公司不存在抵账关系属于消极事实，而消极事实是无需举证的，只有在消极事实的主张者想否定积极事实主张者的主张时才有义务证明。根据我国《民事诉讼法》的规定，只有在下列情况下，消极事实的主张者才承担证明责任：（1）因产品制造方法法发明专利引起的专利侵权诉讼；（2）高度危险作业致人损害的侵权诉讼；（3）因环境污染引起的损害赔偿诉讼；（4）建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼；（5）饲养动物致人损害的侵权诉讼；（6）医疗事故法律规定由被告承担举证责任的其他情形。而本案的事实不属于上述任何一种法定情形，一审法院将该举证责任分配给上诉人无法律依据。二、案涉房屋不具备办证条件，一审法院判令上诉人为被上诉人办理房屋所有权登记手续，该履行行为因客观原因没办法履行，导致一审判决内容不具备执行效力。经上诉人多次到房产部门查询，被上诉人的房屋在房产部门无任何房屋初始登记及备案信息，即使被上诉人履行了支付全部购房款的义务，因该房屋不具备办证条件，上诉人无法履行办证义务，这也是原二审法院将本案发回重审需要审理查明的事实之一。而一审法院枉顾该节重要事实，判令上诉人为被上诉人办理房屋所有权登记手续属于客观履行不能的行为，而该履行不能责任并不在上诉人，一审判决将导致上诉人承担因无法履行判决而需承担的迟延履行金，这明显对上诉人有失公允。上诉人认为对于没有办理初始登记的房屋，只能对房屋买卖合同的效力作出认定，待房屋具备办证条件后，原告另行主张办证权利，法院才能对是否办证作出事实上的认定，否则对于当事人要求办证的诉请应予以驳回。综上，一审判决认定事实不清、关于举证责任的分配没有法律依据、案涉房屋不具备办证条件，依法应驳回被上诉人全部诉讼请求。请求二审法院查明案件事实，依法撤销一审判决，支持上诉人全部上诉请求。张淑英辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。双方之间形成商品房买卖合同关系，被上诉人已经完成了全部的付款义务，上诉人应依法配合房屋过户。南泰公司未提交书面意见。张淑英向一审法院起诉请求：1.依法认定原告与被告城建公司签订的《商品房认购预订书》系商品房买卖合同；2.判令被告城建公司履行合同义务，协助原告办理房屋权属登记（房屋地址：沈阳市于洪区）；3.判令二被告共同承担因原告办理房屋权属登记，应由开发单位支付的各项税费。一审法院认定事实：2000年5月30日，原告与原沈阳市城建房地产开发有限公司签订了《商品房认购预订书》一份，约定该公司将位于沈阳市于洪区房屋出售给原告，房屋总价款173,287元，原告先行交付订金10,000元。同时第1条记载：于2000年6月30日前交齐剩余房款即164,887元，第4条载明：签署《商品房购销合同》时，本《商品房认购预订书》自行作废。第5条以手写体载明：“房款没打折，余款抵账，领导来电话，先办入住，后办结算手续。”。另查，2001年3月16日原告向被告南泰公司支付80,000元购房款。2013年1月，沈阳市城建房地产开发有限公司更名为沈阳市城建房地产开发集团有限公司，即本案被告。再查，原告于2000年9月已办理入住，但未与原沈阳市城建房地产开发有限公司及被告城建公司签订《商品房购销合同》，也未办理房屋登记手续。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告南泰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院依据其他当事人的陈述、答辩意见并结合民事证据的判断规则，对本案事实予以认定。归纳双方的诉讼请求与答辩意见，一审法院确认双方的争议焦点为：一、原告是否依照商品房认购预订书的约定履行了相应的付款义务；二、原告与被告城建公司之间的商品房认购预订书是否具备合同主要内容从而应当被认定为商品房买卖合同。关于第一个焦点问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据民事诉讼理论，举证责任具有双重含义，即行为意义上的举证责任和结果意义上的举证责任。行为意义上的举证责任也称主观上的举证责任，是指当事人在民事诉讼中，为避免败诉的风险而向法院提出证据证明其主张的一种行为责任。结果意义上的举证责任又称客观上的证明责任，是指待证事实的存在与否不能确定、真伪不明时，由哪一方当事人对不利后果进行负担的责任和风险。行为意义上的举证责任是一种动态的举证责任，它随着双方当事人证据证明力的强弱变化在同一当事人身上可能多次发生，围绕法官对待证事实的心证程度的变化而在当事人之间发生转移。与之相对，结果意义上的举证责任不受当事人主张的牵引，是一种不能转移的责任。它是建立在法官不能拒绝裁判的理念之上，所要解决的是在待证事实真伪不明的情况下法官如何裁判的问题。本案中，原告主张其已经履行付款义务，其首先应承担行为意义上的举证责任。为此，原告提供了双方签订的商品房认购预订书及被告为其出具的收款10，000元的收据，能够证实双方之间存在认购商品房的合同关系。关于付款问题，原告只向被告交付订金10,000元，向被告南泰公司付款80,000元，对于其已付全部房款之主张，显然应由原告提供举证加以证明。但经审查，认购预定书第5条中“其他”项载明：“房款没打折，余款抵账，领导来电话，先办入住，后办结算手续。”该条款内容为手写字体，系在原有制式合同中的补注，对其内容做文义解释可知，该房款按原价款总额收取，除已收取的订金外，余款抵顶双方之间的往来账目。关于“余款抵账”问题，根据原一审南泰公司向一审法院提交的书面答辩意见及原南泰公司法定代表人李文革对本案提供的证言，可以证实被告南泰公司与被告城建公司曾联合开发建设该宗土地上的商品房，双方之间存在债务关系，因被告南泰公司法定代表人李文革与原告姐夫系朋友关系，被告南泰公司收取了原告80,000元购房款，用以抵顶城建公司所欠南泰公司债务。该部分事实与认购预定书中第5条手写内容互相印证，能够使人对原告所主张的事实产生内心确信。至此，行为意义上的举证责任发生转移，应由被告城建公司承担举证责任，以证明双方之间并无存在以欠款抵顶房款之事实，否则应承担不利后果。从现实可能性来说，如果没有原告所主张的抵账事实，被告完全可以通过提供其与被告南泰公司之间的相关合同、往来账目等来实现证明目的。但在诉讼过程中，被告并未提供任何证据以佐证其抗辩理由，故应承担相应的不利后果，故对于原告所主张的以南泰公司债权抵顶所欠房款，房款已全部付清之事实，一审法院依法予以认定。在此基础上，被告未能协助原告办理房屋权属登记，应承担违约责任，对原告要求其协助办理权属登记之诉讼请求，一审法院予以支持。关于第二个焦点问题，即原告与被告城建公司之间的商品房认购预订书是否具备合同主要内容从而应当被认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在双方签订的《商品房认购预订书》中，对所购商品房坐落位置、购买人姓名、房屋面积、单价及总价款、付款方式、交付方式、违约责任等合同主要项目均作出了明确约定。如前所述，原告已经付清了全部房款，且已在该房屋居住多年，虽然双方并未补签商品房买卖合同，但依据上述司法解释的规定，该商品房认购预定书应当被认定为商品房买卖合同。原告的该项诉讼请求具有相应的事实依据及请求权基础，一审法院予以支持。关于原告主张的要求二被告共同承担因原告办理权属登记应由开发单位支付的各项税费，被告南泰公司并非案涉商品房买卖合同的相对人，该项费用与之无关；被告城建公司系商品房出卖人，开发单位应承担的法定税费系公法义务，无关原告的权利，且费用尚未发生，故一审法院不予审理和裁判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张淑英与被告沈阳市城建房地产开发集团有限公司签订的《商品房认购预订书》系商品房买卖合同；二、被告沈阳市城建房地产开发集团有限公司于本判决生效后三十日内，协助原告张淑英将沈阳市于洪区房屋所有权登记至原告张淑英名下；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费2050元，由被告沈阳市城建房地产开发集团有限公司承担。二审期间，双方未向法庭提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案上诉人城建公司与被上诉人张淑英双方签订的《商品房认购预订书》中，对所购商品房坐落位置、购买人姓名、房屋面积、单价及总价款、付款方式、交付方式、违约责任等合同主要项目均作出了明确约定。故一审本院将商品房认购预定书认定为商品房买卖合同正确。关于被上诉人是否支付了全部购房款的问题。协议约定，房屋总价款173,287元，张淑英先行交付订金10,000元。同时协议第1条记载：于2000年6月30日前交齐剩余房款即164,887元，第5条以手写体载明：“房款没打折，余款抵账，领导来电话，先办入住，后办结算手续。”上诉人主张协议手写体并非上诉人方书写，但其并未提供其单位应当留存的协议用以证明双方所持协议不同，故一审采信张淑英提交的协议正确。一审同时结合原一审期间南泰公司向一审法院提交的书面答辩意见及原南泰公司法定代表人李文革的证言，确认南泰公司与城建公司曾联合开发建设该宗土地上的商品房，双方之间存在债务关系并无不当，本院予以确认。综上，张淑英已经证明南泰公司与城建公司之间就案涉房屋房款支付方式为用欠款抵顶房款。城建公司否认抵账事实存在，如上所述，张淑英已经完成其证明责任，此时否认抵账事实的证明责任应由城建公司负担，故一审分配举证责任正确，城建公司没有证据证明其主张，故应承担举证不能的不利后果。关于案涉房屋是否具备办证条件的问题。原一审期间，一审法院已经调取案涉房屋所在楼宇其他相同户型的房屋电子登记查询证明，其他房屋已经办理所有权登记。城建公司没有证据证明其主张，故本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。综上所述城建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人沈阳市城建房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 朱闻天审判员 丁广昱二〇二〇年八月二十七日法官助理姜博书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。