广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0503执异61号 案外人：李艳，女，1969年10月20日出生，汉族，住北海市银海区。 申请人：王端，女，1985年10月18日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被申请人：北海金野房地产开发有限公司，住北海市银海区恒利旅游度假中心国会区别墅13型7号。 法定代表人：姜玉乔，执行董事兼总经理。 在本院执行申请人王端与被申请人北海金野房地产开发有限公司诉前保全一案中，案外人李艳对本院查封位于现代产业城内1-1号美和家园3-1106室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李艳称，案外人与被申请人于2019年3月1日签订《商品房买卖合同》，购买位于北海市现代产业城内1-1号美和家园3-1106室不动产，并于当日支付全部款项并缴纳税款。案外人于同年10月13日收房装修入住，依法缴纳了不动产公共维修基金和物业费。案外人已合法占用该不动产，非案外人原因未办理过户。法院查封位于北海市现代产业城内1-1号美和家园3-1106室不动产，侵犯了案外人的合法权益，请求解除查封。案外人提供证据材料《商品房买卖合同（预售）》《不动产登记信息查询证明》《广西增值税普通发票》《美和家园住户证明》等予以证实。 申请人辩称，申请人申请查封属于诉前财产保全措施，不属于执行阶段的查封，被答辩人无权提出执行异议；案外人购买的不动产为申请人的抵押物，被申请人涉嫌欺诈案外人购买不动产。申请人提供证据材料《不动产登记证明》《抵押物清单》《（2020）桂0503财保15号民事裁定书》等予以证实。 经审理查明，本院于2020年5月27日作出（2020）桂0503财保15号民事裁定书，裁定预查封被申请人被申请人北海金野房地产开发有限公司名下位于现代产业城内1-1号美和家园3-1106室不动产，查封期限为三年。本院向北海市不动产登记中心发出协助执行通知书实施查封，北海市不动产登记中心2020年6月2日将执行情况提供如下：已按协助执行通知书办理。 另查明，根据案外人李艳提交的材料显示：2019年3月1日，案外人与北海金野房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人购买北海金野房地产开发有限公司开发的位于北海市现代产业城内1-1号美和家园3幢1106号不动产，总价款为549180元。同日，案外人支付了全部购房款，并于2019年10月13日入住。据北海市自然资源局查询反馈，截止到2020年7月23日15时10分，案外人名下无不动产（不动产）登记信息。位于北海市现代产业城内1-1号美和家园3幢1106号不动产于2018年9月18日办理抵押登记，抵押权人为王端。 根据申请人提交的材料显示：2019年12月6日，申请人与被申请人办理了在建建筑物抵押权变更登记，不动产登记证明为桂（2019）北海市不动产证明第0072250号。变更后抵押范围为北海市现代产业城内1-1号美和家园1幢13套、2幢12套、3幢74套再见建筑物（详见抵押物清单），变更前抵押登记证明为桂（2019）北海市不动产证明第0067442号，原始登记时间为2018年9月18日。北海市现代产业城内1-1号美和家园3-1106室不动产抵押额92994.48元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案中，被保全的美和家园小区3-1106室不动产并非王端与北海金野房地产开发有限公司纠纷诉前保全一案的讼争标的，案外人对本院保全实施过程中的执行行为不服并基于实体权利对被保全财产提出书面异议，本案应适用民事诉讼法第二百二十七条进行审查处理。不动产抵押登记是指登记机关对不动产的抵押权的取得、变更、消灭在登记簿上进行记载、对抵押权变动情况进行公示的方法，其目的在于告知公众抵押权的设立、变更以及消灭的法律信息。可见，案外人在购买该不动产时，有途径了解该不动产的相关信息。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，虽然案外人在本院查封前已经签订了书面买卖合同，支付了全部购房款，并合法占有该不动产，且案外人在本地无其他能够用于居住的不动产，但涉案不动产在案外人向被申请人购买前已经设立抵押权登记。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，只有在第三人未办理过户登记手续无过错的情况下，人民法院不得查封。本案的案外人在购买该不动产未尽知悉义务，存在过错，故案外人申请本院解除对北海市现代产业城内1-1号美和家园3-1106室不动产的查封于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人李艳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 瑞 审判员 钱 芳 审判员 蔡名伦 二〇二〇年八月十二日 书记员 李 红 附本裁定适用的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 四、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。