黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1181号上诉人（原审原告）：大庆市明道智园居民服务有限公司，住所地大庆市龙凤区湿地福苑住宅小区四期S02#商服楼三层318号。法定代表人：刘杨，职务经理。委托讼诉代理人：王智刚，大庆市龙凤区彤心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：由振军，男，1976年2月10日出生，汉族，住大庆市龙凤区。上诉人大庆明道智园居民服务有限公司（以下简称明道公司）因与被上诉人由振军物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人明道公司委托诉讼代理人王智刚、被上诉人由振军到庭参加了法庭调查。本案现已审理终结。明道公司上诉请求：1.请求撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初3号民事判决，改判被上诉人由振军全额交纳2014-2018年拖欠物业服务费，共计11,544.5元（每年物业费2,308.9元）；2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人由振军承担。事实与理由：一、一审法院认为物业服务没有达标，被上诉人享有拒绝交纳物业费的抗辩权，属认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。1.被上诉人自2014-2018年一直以各种理由拒缴物业费。一审庭审被上诉人没有证据证明2014-2018年物业服务具体哪项服务不达标，只是举证没有具体的拍照时间，也没有具体的拍照地点的19张照片，且不能证明就是该涉案房屋，故仅凭几张照片不足以说明物业公司服务不达标。2.一审法院最终采纳的证据是庭后递交的2019年被上诉人由振军交纳的部分物业费，没有经上诉人的质证就草草结案。根据《民事诉讼法》第68条之规定：证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第47条之规定:“证据应当在法庭上出示，由当事人质证，未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。”根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定:“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告合理期限仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业企业依据物业服务合同提供公共服务，业主就应当交纳物业费。”本案中明道公司为由振军所居住的湿地福苑小区提供了物业服务，并多次催促交纳2014-2018年拖欠物业服务费后，由振军拒绝交纳。因此我公司要求由振军给付2014-2018年拖欠物业服务费11,544.5元于法有据。二、庆政发[2006]21号文件第十六条：物业服务双方接受相关居民委员会的监督，发生物业服务纠纷时可接受居民委员会调解。龙凤区湿地福苑居民委员会提供的物业服务说明足以证明小区的物业服务内容、标准及价格符合合同约定。综上所述，物业企业依据合同提供物业服务，业主就应足额交纳物业费，如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主可以要求物业服务企业限期整改、采取补救措施或向业主委员会（居民委员会）提出诉求等，但不能拒交物业费。据此请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人足额交纳拖欠物业服务费。由振军答辩称，不同意上诉人的上诉请求，理由是物业服务不合格，疫情期间封闭管理不到位。认可一审法院判决数额，我去物业公司交纳相应费用，但物业公司拒收。明道公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告由振军给付物业服务费（2014-2018年物业费各2,308.9元），共计11,544.5元；2.诉讼费用由被告由振军承担。一审法院认为，由振军作为业主，应按时交纳物业费。明道公司作为物业服务提供方，应按物业合同向业主提供优质服务。本案明道公司未完全按合同提供服务，由振军享有少交物业费的抗辩权，并且明道公司在2019年已经按照1,500元每年的标准收取了由振军的物业费，所以由振军应按每年1,500元的标准交纳2014-2018年的物业费。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条的规定，判决：一、被告由振军于本判决生效之日起三日内给付原告大庆明道智园居民服务有限公司2014-2018年的物业费6,000元；二、驳回原告大庆明道智园居民服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费45元，由原告大庆明道智园居民服务有限公司负担20元，被告由振军负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人明道公司提交报修单及交费情况表各一份（均为复印件），欲证明被上诉人由振军房屋报修原因为房屋质量不合格，跟物业服务没有关系，以及2019年被上诉人由振军仅交纳了全年物业服务费的一部分，尚欠物业费808元，且2019年物业服务费的交纳数额与2014-2018年无关。被上诉人质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议。本院认为，该两组证据欠缺形式要件，且被上诉人不予认可，本院依法不予采信。被上诉人由振军提交了2019年物业服务费收费票据一张，欲证明2019年已交全年物业费1,500元，一审也据此判决。上诉人明道公司质证称对证据的真实性无异议，但认为该份证据与本案催缴物业服务费年份无关，且该份证据一审中没有出示并质证，不能作为一审认定案件事实的依据。本院对该组证据的真实性予以确认。本院二审认定事实如下：2013年1月16日，上诉人明道公司与大庆市湿地福苑房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，向案涉小区提供物业服务，委托管理期限为至业主委员会产生后选聘的新的物业企业时止，物业管理服务费用标准为1.221元每平米每月，年收费标准14.65元每平米，高层住宅收费标准1.952元每平米每月，年收费标准为23.42元每平米。由振军系该小区E09号楼3单元301室业主，房屋面积为98.57平方米，拖欠明道公司2014-2018年物业服务费。2019年1月3日，明道公司向由振军发出《物业费催缴单》。被上诉人由振军于2020年1月4日交纳2019年物业服务费1,500元。另查明，明道公司原名称为大庆市明道公司服务有限公司，于2018年12月18日更名为大庆明道智园居民服务有限公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议焦点为如何确认由振军交纳物业费的标准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，明道公司提供物业管理服务，由振军作为业主应当承担交纳物业管理费的义务。由振军抗辩物业服务收费过高，小区物业服务存在诸多问题,但没有充分证据予以证实，不构成拒绝或少交纳物业费的正当理由。且其拒绝交纳物业费的行为不仅影响物业公司的正常经营，而且也不利于小区的维护整改，有损于全体业主的合法权益。故由振军应依合同约定向明道公司交纳物业服务费用。由振军虽交纳了2019年物业费1,500元，但此系与明道公司自行协商结果，并不代表双方协议变更了原《前期物业管理委托合同》约定的收费标准。一审法院判决按1,500元/年的标准交纳2014-2018年的物业费，没有事实及法律依据，本院依法予以纠正，并依据《前期物业管理委托合同》约定的物业服务费收费标准23.42元每平米/年，确认由振军应交纳2014-2018年物业服务费合计为11,544.5元（23.42元每平方米/年*98.57平方米*5年）。综上，上诉人明道公司的上诉理由成立，本院予以支持，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2020）黑0603民初3号民事判决；二、被上诉人由振军给付上诉人大庆明道智园居民服务有限公司2014-2018年物业费11,544.5元，于本判决生效后十日内履行。如被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45元，由被上诉人由振军负担。二审案件受理费50元，由被上诉人由振军负担。本判决为终审判决。审判长  李艳艳审判员  孙 妍审判员  周 洋二〇二〇年八月十日法官助理张凯书记员许满附：相关法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；