安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1204民初1823号原告：杨利军，男，1976年6月5日出生，汉族，住安徽省利辛县。原告：李允，女，1977年10月12日出生，汉族，住安徽省利辛县。两原告委托诉讼代理人：焦辉，安徽振颍律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：孙广元，安徽振颍律师事务所实习律师。被告：阜阳佳顺地产有限公司，住所地阜阳市颍泉区潘寨路199号，统一社会信用代码91341200MA2NB76LOM.法定代表人：袁化，该公司董事长。委托诉讼代理人：高文侠，安徽志豪律师事务所。原告杨利军、李允与被告阜阳佳顺地产有限公司（以下简称佳顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人焦辉、孙广元，被告委托诉讼代理人高文侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨利军、李允向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除佳海塞尚华庭小区地下停车位使用协议；二、请求判令被告返还车位定金2888元；三、请求判令被告返还已付的车位款88000元及利息；四、请求判令被告承担违约责任，赔偿违约金6832.2408元，（2020年1月3日至2020年3月27日共计84天，按每日万分之一计算，813362元*0.0001/天*84天=6832.2408元，以上违约金暂计至2020年3月27日全部违约金请计至实际交付房屋次日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由原告等于2018年8月27日与被告阜阳佳顺地产有限公司签订商品房买卖合同和佳海塞尚华庭小区地下停车位使用合同，购买被告所开发的位于阜阳市颍泉区市场路南侧、涡阳路东侧，颍泉区抱龙路155号佳海塞尚华庭6#住宅楼1901室商品房一套，购房总金额为813362元，并签订购买佳海塞尚华庭小区0328号车位使用权合同，约定使用价格8.8万元使用期限20年。原告当场交付车位定金2888元，被告出具收据一份，后被告将原告车位定金收据收走，并要求原告按照全款支付。在购房合同第11条约定，被告应于2020年1月3日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房及车位交付原告使用，但被告并未在合同约定之日交付，按照购房合同第12条约定，逾期交付的，出卖人每日按照房款的万分之一赔偿违约金。在购买车位使用协议中约定2020年1月3日起把车位交给原告使用。原告多次与被告协商，被告均无法给出具体的交付时间，也无法给出具体的赔偿方式。2020年3月17日因被告迟迟不能交付房屋及车位，原告委托律师向被告送达律师函，要求被告在收到律师函后十日内给出答复。同月28日到期后，被告仍无法给出具体答复。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的重大损失，严重损害了原告等的合法利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定以及双方签订补充协议等，依法作出裁判支持原告的各项诉讼请求。被告佳顺公司辩称：一、原告要求解除《佳海塞尚华庭小区地下停车位使用协议》，不符合合同约定。1、双方签订的《佳海塞尚华庭小区地下停车位使用协议》合法有效。佳海塞尚华庭小区6号楼开盘时正值房地产市场火爆之时，6号楼104套房源，有400多人抢购，由于地下车位比为1:0.88，不足一家一车位，所以《佳海塞尚华庭商品房定购协议》第六条特别约定：选车位顺序按照乙方交齐购房款顺序执行。原告是在交付了购房全款后，才抢购到了案涉停车位的使用权，双方签订的《佳海塞尚华庭小区地下停车位使用协议》是双方真实意思表示，合法有效，具有法律效力。2、原告要求解除地下停车位使用协议，不符合协议约定的解除条件。根据《佳海塞尚华庭小区地下停车位使用协议》第九条约定：“九、如双方签订的《商品房买卖合同》解除，则该车位有偿使用协议也自行解除。”但是本案中原告并没有要求解除《商品房买卖合同》，所以不符合车位使用协议解除的约定条件。3、因为原告不享有车位使用协议的法定解除权和约定解除权，所以原告发出的律师函，达不到解除协议的效力。二、被告没有收取原告的车位定金，被告没有返还定金的义务。三、因《佳海塞尚华庭小区地下停车位使用协议》合法有效，且不符合约定的解除条件，所以被告没有返还车位款及利息的义务。四、原告诉讼请求的第四项如果要求支付的是延期交付房屋的违约金，则被告愿意根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，按照原告已付房款的千分之五支付违约金。如果原告在诉讼请求第四项要求的违约金是车位协议的违约金，则根据协议，被告没有支付违约金的义务。1、在本案中计算违约金时，应当把新冠疫情的影响认定为不可抗力。因被告的股东全是武汉的，被告的高管及技术人员也是武汉或武汉周边县市的，所以，2020年1月23日因新冠疫情爆发武汉封城时，被告的高管及技术人员恰好回湖北家中过年，被封闭在家，至4月8日武汉市才解除离汉离鄂通道管控措施，此后被告的工作人员才陆续到岗，所以被告是4月8日后才重新开业，期间因为疫情封闭，也因为疫情导致建材无法运输、施工人员不能到位，工程一直停工，4月8日之后才开始复工。对被告来说，从1月23日到4月8日疫情期间属于不可抗力，不应当承担违约责任。根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”2、2020年7月17日被告已经书面通知原告于2020年7月28日到售楼部办理房屋交接手续，但是原告至今没有前去办理接房手续，根据《商品房买卖合同》第十一条3.⑴的约定“买受人未按《房屋交付通知书》指定的期限内办理该商品房验收交付手续的，视为双方已完成该商品房交接手续。”所以本案应将2020年7月28日视为房屋交付日期。3、双方在《商品房买卖合同》第十二条约定“逾期交付的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付房款的万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五。”所以，被告同意在原告接收房屋后，按照原告已付房款的千分之五支付违约金。4、如果原告在诉讼请求第四项要求的违约金是逾期交付车位的违约金，因《佳海塞尚华庭小区地下停车位使用协议》没有约定逾期交付车位的违约责任，所以被告没有支付车位违约金的义务。综上所述，原告要求解除车位协议，不符合法律规定和协议约定。被告没有返回定金和车位款的义务。对于逾期交付商品房，被告愿意按照原告已付房款的千分之五支付违约金，对于逾期交付车位，被告没有支付违约金的义务。请人民法院依法公正判决。本院审理查明的事实如下：佳海塞尚华庭6#住宅是被告开发的楼盘，位于阜阳市颍泉区市场路南侧、涡阳路东侧，预售许可证号为（阜）房预售证第201800113号。2018年2月13日原告与被告签订《佳海塞尚华庭认筹协议书》，约定原告缴纳认筹金2888元，享受一期房源购买权和购买车位时优惠10000元，如成功认购佳海塞尚华庭一期房源，所缴纳认筹金不退还。2018年3月9日原告与被告签订《佳海塞尚华庭商品房定购协议》，第二条约定：乙方（指原告）自愿定购佳海塞尚华庭6#栋1单元1901室，建筑面积128.88平方米，单价6311元/㎡，总价813362元（大写捌拾壹万叁仟叁佰陆拾贰元）。第三条约定：乙方在签订本定购协议时，向甲方支付定金人民币88000元（大写捌万捌仟圆整）。第六条约定：待乙方至佳海塞尚华庭营销中心交齐购房款（全额购房款或首付款）后，本定购协议终止并由甲方（指佳顺公司）收回，已购买房源定金转为车位款（备注：选车位顺序按照乙方交齐购房款（全额购房款或首付款）顺序执行）。2018年3月7日原告与被告签订了《阜阳佳海?塞尚华庭车位定购单》，定购了0328号车位，交纳88000元车位款，3月9日，原告全款交纳了购房款813362元。2018年8月27日原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，第二条约定原告购买佳海塞尚华庭6#住宅楼1901室。第六条约定总价款813362元。第十一条约定出卖人应对在2020年1月3日前向买受人交付商品房。第十二条约定逾期交付的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付房款的万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五。同日，原告与被告签订《佳海塞尚华庭小区地下停车位使用协议》，第一条约定被告将佳海塞尚华庭小区内编号0328车位提供给原告使用，该车位的使用费总额88000元。第九条约定，如双方签订的《商品房买卖合同》解除，则该车位有偿使用协议也自行解除。案涉车位为非人防车位。2020年7月17日涉案工程竣工验收合格，同日，被告向原告邮寄交房通知书，通知2020年7月28日开始交接房屋，被告至今没有去办理交接手续。上述事实，有双方当事人陈述及身份证、被告企业信用信息公示报告、《佳海塞尚华庭认筹协议书》、《商品房定购协议》、《车位定购单》、《商品房买卖合同（预售）》、《地下停车位使用协议》、转账记录及收据、邮政快递查询单、地下车库施工图等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《佳海塞尚华庭小区地下停车位使用协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据原告与被告签订《佳海塞尚华庭小区地下停车位使用协议》第九条约定，如双方签订的《商品房买卖合同》解除，则该车位有偿使用协议也自行解除，现在原告不要求解除《商品房买卖合同》，则车位有偿使用协议就不具备约定的解除条件，所以对原告要求解除佳海塞尚华庭小区地下停车位使用协议的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求返还车位定金2888元，根据原告与被告签订《佳海塞尚华庭认筹协议书》，2888元是原告购买房屋的认筹金而不是定金，且协议约定在选房成功后认筹金不予退还，所以对原告该项请求，本院不予支持。因地下停车位使用协议不予解除，所以对原告要求返还已付的车位款88000元及利息的诉讼请求，本院不予支持。因被告未按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交房时间向原告交付房屋，应当承担违约责任，综合考虑新冠疫情对建设工程的影响，本院认为被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房的违约金。即违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告阜阳佳顺地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨利军、李允违约金4066.81元（813362元×千分之五）；二、驳回原告杨利军、李允的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中央人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1122元，由原告杨利军、李允负担1097元，被告阜阳佳顺地产有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  于付春二〇二〇年八月十七日书记员  于偌楠附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。