湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初12643号原告：武汉首地兴业房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区新春村百步亭金桥汇B1号楼2层商铺1号。法定代表人：牛文柱，总经理。委托诉讼代理人：钟满君，湖北忠三律师事务所律师。被告：武汉百恒隆基商业发展有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道21号汉正街都市工业区B2-03号。法定代表人：陈燃锋。第三人：武汉百步亭联合置业有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路18号。法定代表人：徐忠，总经理。第三人：武汉百步亭花园物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路18号。法定代表人：田洪斌，总经理。以上第三人共同委托诉讼代理人：涂洋，湖北英达律师事务所律师。以上第三人共同委托诉讼代理人：文柳，湖北英达律师事务所律师。原告武汉首地兴业房地产开发有限公司（以下简称首地兴业公司）诉被告武汉百恒隆基商业发展有限公司（以下简称百恒隆基公司）、第三人武汉百步亭联合置业有限公司（以下简称百步亭置业公司）、武汉百步亭花园物业管理有限公司（以下简称百步亭物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告首地兴业公司的委托诉讼代理人钟满君、第三人百步亭置业公司、百步亭物业公司的委托诉讼代理人涂洋、文柳到庭参加诉讼。被告百恒隆基公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首地兴业公司向本院提出诉讼请求：1?判令解除原、被告签订的《金桥汇商业街商铺租赁合同》；2?判令被告返还原告履约保证金607824元，并自解除之日起按日万分之五向原告支付违约金至返还完毕之日止；3?判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年9月28日，原、被告签订《金桥汇商业街租赁合同》，约定原告向被告租赁位于金桥××××商业街中建筑面积为1407平方米，编号为B1栋2-3楼房屋（以下简称案涉场地）用于办公，租赁期限为3年，自2015年9月30日起至2018年12月31日止。根据该合同约定，原告向被告支付了履约保证金607824元。2018年12月7日，原告继续向被告租赁案涉场地一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，并签订了《金桥汇商业街商铺租赁合同》。原告依据前合同缴纳的履约保证金607824元继续作为原告履行该合同的履约保证金。以上合同签订后，原告全面履行了合同义务。2019年3月19日，第三人向原告方发出《金桥汇商业街接管工作的告知书》，通知原告由于被告拖欠第三人租金，第三人已经于2019年2月20日解除与被告签订的《金桥汇商业街整体租赁协议书》，被告自解约当日丧失对外行使转租的权利及主体资格。2019年3月1日，被告向第三人移交了案涉场地及相关资料。此后，被告曾向原告提出拟继续履行合同，但一直未取得第三人的书面确认。2019年7月29日，原告收到被告发出的《告知书》，明确表明其不再继续履行合同。2019年8月8日，被告又与案外人邹巧（即原告承租的金桥××××商业街中B1栋3楼房屋的产权人的法定代理人）在原告处签订《补充协议》并提供原告一份，明确其与案外人自2019年6月30日起解除房屋租赁合同，由案外人邹巧直接与原告对接租赁事宜。鉴于上述事实，原告认为，由于原告承租房屋的产权人（即第三人与案外人邹巧）均解除了与被告的房屋租赁合同，被告丧失了转租房屋的使用权，自2019年2月20日起即未将原告承租的金桥汇商业街中B1栋2楼房屋使用权交付原告，自2019年7月1日起，未将金桥汇商业街中B1栋3楼房屋使用权交付原告，且被告已明确表明不再履行合同，被告已经构成严重违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告特将被告诉诸法院，望判如所请。被告百恒隆基公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既未提交答辩意见，也未提交证据。第三人百步亭置业公司、百步亭物业公司述称，经（2019）鄂01民终11640号民事判决书终审判决，被告基于与商户签订的租赁合同收取的费用，合同相对方系商户，应由商户向被告主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、关联性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：百恒隆基公司（甲方）与首地兴业公司（乙方）签订《金桥汇商业街租赁合同》，其中约定：甲方将案涉场地租赁给乙方使用，租赁期限为3年，自2015年9月30日起至2018年12月31日止。乙方租赁的用途为办公。本合同项下的合同保证金是指甲方为保证乙方全面履行本合同而向乙方收取的合同押金。乙方须于本合同签订之日，向甲方支付数额等同于第一个租赁年度内6个月租赁费用标准的合同保证金，甲方收取上述合同保证金后向乙方开具相应的收款凭证。《金桥汇商业街租赁合同》签订后，首地兴业公司分别于2015年9月28日、10月15日支付合同保证金共计607824元。2018年12月7日，百恒隆基公司（甲方）与首地兴业公司（乙方）就案涉场地再次签订《金桥汇商业街商铺租赁合同》，约定租赁期限为1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，月度租赁费用合计95676元，半年度租赁费用共计574056元。本合同项下的合同保证金是指甲方为保证乙方全面履行本合同而向乙方收取的合同押金。乙方向甲方支付607824元作为履行本合同的保证金（该保证金乙方分别已于2015年9月28日与甲方签署租赁合同时缴纳20万，于10月15日缴纳给甲方剩余407824万），甲方收取上述合同保证金后向乙方开具相应的收款凭证，到期后无违约事宜无息退还。在乙方全面履行本合同所承担的责任及义务，付清所有合同款项的情况下，甲方应于本合同租赁期限届满或双方协商同意提前解除且乙方按相关约定将租赁商铺交还甲方之日起30日内，将合同保证金免息返还乙方。甲方逾期返还的，应按合同保证金日万分之五向乙方支付违约金。乙方租赁场所实行先付费后使用的原则。半年为一期，首期两个季度的租赁费用应于签订2018年12月30日前付清；从第二期租赁季度开始，乙方须提前15个工作日向甲方付清下两个季度（即六个月）的租赁费用。甲方由于自身原因造成本合同无法继续履行，甲方应提前30天书面通知乙方。任何一方依照本合同追究对方违约责任，均不影响其同时要求违约方支付或退还本合同约定应当由其支付或退还的包括但不限于租赁费用在内的所有费用。2019年2月19日，百步亭置业公司、百步亭物业公司向金桥汇商业街商户发出《金桥汇商业街接管工作的告知书》，其中载明：我方作为金桥汇商业街的合法经营方，鉴于百恒隆基公司从2016年11月1日起至今拖欠我方租金未缴纳，其行为已构成严重违约。我方根据《中华人民共和国合同法》和《金桥汇商业街整体租赁协议书》的规定，已正式通知百恒隆基公司，于2019年2月20日解除我方与其签订的《金桥汇商业街整体租赁协议书》，我方将保留追究其拖欠租金、物业服务费及其他违约责任的权利。同时，百恒隆基公司于上述解约当日丧失对外行使转租的权利及主体资格。请于2019年3月6日前与我方重新签订租赁合同。重新签订的租赁合同中，贵方原与百恒隆基公司签订的租赁合同主要条款可以不改变，包括租赁面积、租赁条件、出租方和承租方权利义务、租期及租金等。2019年7月25日，百恒隆基公司向首地兴业公司发出《告知书》，其中载明：根据双方2018年12月7日签定的《金桥汇商业街商铺租赁合同》中第三条第9点约定，“商户须提前15个工作日向甲方付清下两个季度（即六个月）的租赁费用”，时至今日，贵商户对2019年7月-12月的租金没有按约定履行支付义务…针对贵商户以上违约行为，我司根据合同约定解除与贵商户签定的《金桥汇商业街商铺租赁合同》，并追究因贵商户单方面违约造成的一切损失。2019年9月3日，本院作出（2019）鄂0102民初3179号民事判决书，该判决书查明：金桥汇K5商业项目由百步亭置业公司开发建设。百步亭置业公司将部分商铺出卖给买受人后，部分买受人又委托百步亭物业公司对外发租。2014年5月6日，百步亭置业公司、百步亭物业公司与百恒隆基公司、武汉市黄陂融基小额贷款股份有限公司、湖北百恒控股集团有限公司、黄金杯签订《金桥汇商业街整体租赁协议书》，约定：百步亭置业公司、百步亭物业公司将位于武汉市江岸区百步亭金桥汇K5商业项目内的部分房屋出租给百恒隆基公司，其中A区及C区租赁期限为2014年11月1日至2029年6月28日，B区租赁期限为2014年11月1日至2021年6月28日（其中B7栋为5年，自2014年11月1日至2019年6月28日），免租期为2014年11月1日至2016年10月31日。2019年2月3日，百恒隆基公司通过EMS向百步亭置业公司、百步亭物业公司发出《移交部分商铺的函》，要求将B区商铺整体向百步亭置业公司、百步亭物业公司进行交还。2019年2月12日，百步亭置业公司、百步亭物业公司签收了该函。2019年3月1日，百恒隆基公司将B区商铺交还百步亭置业公司、百步亭物业公司。该判决书认为：百步亭置业公司、百步亭物业公司于2019年2月19日向百恒隆基公司发出《解除的通知书》，2月21日百恒隆基公司签收，双方签订的《金桥汇商业街整体租赁协议书》于2019年2月21日解除。上述判决作出后，百恒隆基公司与百步亭置业公司、百步亭物业公司均提出上诉，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终11640号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。案涉场地中位于B1栋3层商铺1号房的买受人系案外人王桐舟（法定代理人系邹巧），百恒隆基公司就该房屋与邹巧建立了租赁关系，此后，百恒隆基公司将上述房屋及（2019）鄂0102民初3179号民事判决书中涉及的部分房屋一并出租给首地兴业公司并签订了《金桥汇商业街租赁合同》、《金桥汇商业街商铺租赁合同》。2019年7月29日，邹巧（甲方）与百恒隆基公司（乙方）签订《补充协议》一份，其中载明：1、甲乙双方同意原《房屋租赁续签合同》于2019年6月30日提前解除，双方不再继续履行原合同的权利与义务，且同意互不追究原合同产生的违约责任。2、从2019年7月1日起，由甲方自行向第三承租人首地兴业公司对接租金收取事宜等。另查明，首地兴业公司向百恒隆基公司交纳租金至2019年6月30日。本院认为：首地兴业公司与百恒隆基公司签订的《金桥汇商业街商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本院（2019）鄂0102民初3179号民事判决书认定，百步亭置业公司、百步亭物业公司与百恒隆基公司签订的《金桥汇商业街整体租赁协议书》于2019年2月21日解除，案外人邹巧与百恒隆基公司之间的租赁关系于2019年6月30日提前解除。2019年7月1日起，百恒隆基公司已丧失转租案涉场地的基础，故首地兴业公司与百恒隆基公司签订的《金桥汇商业街商铺租赁合同》应于2019年6月30日解除。首地兴业公司未再向百恒隆基公司支付2019年7月1日起的租金，于法有据。根据双方签订的《金桥汇商业街商铺租赁合同》中“甲方应于本合同租赁期限届满或双方协商同意提前解除且乙方按相关约定将租赁商铺交还甲方之日起30日内，将合同保证金免息返还乙方。甲方逾期返还的，应按合同保证金日万分之五向乙方支付违约金”的约定，百恒隆基公司最迟应于2019年7月30日向首地兴业公司退还合同保证金，因该公司未履行上述义务，首地兴业公司要求百恒隆基公司退还合同保证金并按照日万分之五的标准支付违约金的请求，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告武汉首地兴业房地产开发有限公司与被告武汉百恒隆基商业发展有限公司签订的《金桥汇商业街商铺租赁合同》于2019年6月30日解除；二、被告武汉百恒隆基商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉首地兴业房地产开发有限公司返还合同保证金607824元；三、被告武汉百恒隆基商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉首地兴业房地产开发有限公司支付违约金（以607824元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年7月31日起计算至实际支付完毕之日止）；四、驳回原告武汉首地兴业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20603元，公告费560元，由被告武汉百恒隆基商业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 刘 翔人民陪审员 陈 莲人民陪审员 程晓鸿二〇二〇年八月二十一日书 记 员 梁 芸