河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2245号上诉人（原审被告）：河南建亿置业有限公司，住所地：河南省焦作市解放区西环路钢材市场内西侧。法定代表人：焦庆芬，总经理。委托诉讼代理人：石闯闯，河南敬事信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宸豪，男，1988年1月30日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：杨海冬，河南好谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张露文，女，1999年12月30日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。被上诉人（原审被告）：焦作市解放区上白作街道狮涧村村民委员会，住所地：河南省焦作市解放区上白作街道狮涧村。法定代表人：樊伟峰。委托诉讼代理人：孙艳萍，河南星歌律师事务所律师。上诉人河南建亿置业有限公司（以下简称建亿置业）因与被上诉人张宸豪、张露文、焦作市解放区上白作街道狮涧村村民委员会（以下简称狮涧村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷不服焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建亿置业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、张宸豪、张露文的损失应由违约方狮涧村委会承担，一审判决由上诉人建亿置业承当不当。三方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条约定“如该项目后期拆迁不能按期完成,由此所造成的损失由狮涧村村民委员会承担”。截至目前为止,被上诉人狮涧村委会仍未按照协议约定完成拆迁工作,导致上诉人无法正常施工建设。按照协议的约定,违约责任以及被上诉人张露文、张宸豪的损失均应当由狮涧村委会承担。二、原审法院认定的违约金数额过高,未依法予以调整。根据《合同法司法解释二》第二十九条的规定，原审法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,确定违约金的数额。本案中,一审认定的违约金数额过高的理由如下:1.被上诉人的实际损失为租金的损失,租金应当参照其周边房屋租金标准按年分段进行计算。根据原审法院调取涉案小区周边房屋的证据,其周边房屋的租金很低。本案违约金每月为30000元,按照房屋损失的1.3倍进行计算,日租金34元,该租金远远高于周边房屋的租金。2.张露文、张宸豪对损失的扩大存在过错。被上诉人的权利自2013年6月11日就已经被侵犯,然而在长达6年的时间都未向上诉人主张权利,直到2019年6月11日才提起诉讼,张露文、张宸豪对损失的扩大具有一定的过错。三、被上诉人张露文、张宸豪起诉时主张的是交付房屋或支付同等房款,在本案中房屋无法交付,无法交付的情况下只能支付其房屋价款,那么,张露文、张宸豪的损失即为利息损失。原审就房屋单价进行了鉴定,鉴定参照的时间是2019年6月11日,单价为6208元,即使按照该单价进行计算,房屋价款为4221440元,自2013年6月11日至2020年6月11日,按年利率4.75%进行计算利息为1403628.8元,违约金按利息损失的1.3倍计算为1824717.44元,也远远低于法院判决的违约金255800元。被上诉人张宸豪辩称:一、张宸豪父亲和被上诉人建亿置业签订合同后，已经按照合同约定将拆迁房及时交付于建亿置业。至于其他拆迁问题是狮涧村委会和建亿置业双方履行合同的问题，和本案合同的履行没有关系。二、原审认定违约金数额符合事实和法律规定。1.原审在考虑违约金数额时已经充分考虑了违约交付给被上诉人张宸豪、张露文造成的损失不仅仅是房租利息，还包括装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益，综合分析应交付房屋的面积、用途、可得利益等作出的认定。2.拆迁安置合同签订于2010年12月10日，按照合同约定应在两年内完成违约方约定拆迁房屋的重建工作，并交付房屋。但合同签订迄今已将近10年，却因为上诉人违约至今不能交房。三、上诉人依据年利率4.75%计算违约金没有任何依据。被上诉人的损失既不是单纯的租金损失，也不是单纯的利息损失。因为本案是房屋拆迁安置合同纠纷，在判定违约金是否过高时法律上依据合同法的规定，事实上要考虑房屋这一不动产的特性以及2012年以来中国房地产市场的快速发展的实际情况。被上诉人狮涧村委会辩称，狮涧村委会不是《房屋拆迁安置补偿协议》的主体和义务履行主体，不应承担违约责任。上诉人建亿置业一审时自认，案涉回迁房至今不能交付的原因是没有房屋预售许可证且房屋所占土地被查封造成的，与狮涧村委会拆迁未完成没有关系，且未提交证据证明存在拆迁未完成的部分。根据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，案涉房屋系建亿置业进行拆迁、补偿并进行安置，依据原告提交的房产证及土地证，被拆除的房子所有权人为张建华，土地性质为国有土地，狮涧村委会仅对集体所有土地被征用有参与权，建亿置业对张宸豪、张露文110万的补偿款经其给付，狮涧村委会只是张建华与建亿置业签订案涉协议的见证人。张宸豪、张露文向一审法院起诉请求：1.判令二被告支付2013年6月11日至2019年6月9日的违约金贰佰壹拾玖万元，其余违约金按每日一千元支付至实际交房或付清房款为止。2.二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月10日，二原告的父亲张建华与二被告签订房屋拆迁安置补偿协议。协议显示：甲方狮涧村委会、建亿置业与乙方被拆迁户张建华根据房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，须拆除乙方使用的经营用房，经甲、乙双方协商，达成协议。协议约定：3）补偿安置方式：A)甲方（狮涧村村民委员会）同意为乙方调换面积为680平方米的房屋。其中340平方米的房屋为一楼营业用房，另外340平方米为该房屋正上方二楼（也为营业用房）。……具体位置在规划施工图经审批后明确标出。4）回迁期限：建亿置业应在本协议签订之日两年内完成对协议约定拆迁房屋的拆迁重建工作，并向乙方交付调换房屋。该房屋的土地使用证和房产证与该小区整体建设完成时的住户同步进行办理……5）违约责任：甲方以下情形属于违约行为，应承担相应赔偿责任。A）……B）未按期将约定调换房屋建成并经乙方验收交付或按约定交付土地使用证和房产证。每延期交付一日，支付乙方1000元违约金。6）如该项目后期拆迁不能按期完成，由此所造成的一切损失由狮涧村村民委员会承担。……8）本协议双方签字或者盖章生效。甲方签字人员双方视为当然的法定代理人或委托代理人。协议落款签字盖章处，甲方：狮涧村村民委员会，法定代理人（或委托代理人）李晓旭；河南建亿置业有限公司，法定代理人（或委托代理人）焦庆保。乙方：张建华。一审法院另查明，位于河南省××解放区健康路东侧与学院路交叉口香缇雅苑小区（鼎盛山水项目）即被告建亿置业在本案涉案拆迁区域开发的房产，该房产所占14183亩土地，因其他经济纠纷，被焦作市山阳区人民法院查封，查封期限2018年3月27日至2021年3月26日。被告建亿置业自认涉案房产不能交付的原因系没有房屋预售许可证以及房屋所占土地被司法机关查封。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案的争议焦点是二原告是否具有诉讼主体资格、涉案房屋拆迁安置补偿协议的效力、涉案回迁房屋至今未交付的原因、二被告是否应当承担违约责任。关于二原告是否具有诉讼主体资格问题。合同权益实际是一种财产权益，合同中所涉及的财产权利可以作为被拆迁人生前遗留的合法财产予以继承。本案中，与被告建亿置业、狮涧村委会签订房屋拆迁安置补偿协议的乙方是张建华，二原告已提交证据证明张建华1999年离婚后未再婚，2015年2月28日去世；张建华育有一子张宸豪、一女张露文；张建华父母均先于张建华故去。故二原告在本案合同履行之诉中具有主体资格。关于涉案房屋拆迁安置补偿协议的效力问题。被告狮涧村委会提出代表狮涧村委会签订协议的李晓旭不具备法人资格，但其并未提交证据证实自己的主张，且协议上除了李晓旭的签字以外，还有狮涧村委会的公章，协议相对人有理由相信行为人具有代理权；另，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施日期是2011年1月21日，涉案协议签订时（2010年12月10日），《城市房屋拆迁管理条例》（2011年1月21日废止）尚具备法律效力，其中规定拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁；未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，责令停止拆迁，给予警告，并处于相应的罚款。根据上述规定，拆迁许可证是实施拆迁的前提，而非签订拆迁安置补偿合同的前提，且关于此点的规定属于管理性规定，而非效力性规定。故不能因此否定涉案协议的效力。关于涉案回迁房屋至今未交付的原因。虽然建亿置业主张延迟交付系狮涧村委会拆迁未完成所致，但根据被告建亿置业自认事实（涉案房产不能交付的原因系没有房屋预售许可证且房屋所占土地被查封）以及本院查明的涉案土地被查封的事实，建亿置业的主张没有充分有效的证据予以支持，不予采纳。另，即使如建亿置业所述，现仍存在未拆迁完成的部分，但未拆迁房屋对房屋建设及向二原告交付房屋亦不构成实质影响。关于二被告对违约金的责任承担问题。虽然《房屋拆迁安置补偿协议》签订甲方系二被告，且约定违约责任：甲方以下情形属于违约行为，应承担相应赔偿责任。A）……B）未按期将约定调换房屋建成并经乙方验收交付或按约定交付土地使用证和房产证。每延期交付一日，支付乙方1000元违约金。但协议还约定：建亿置业交付乙方的房屋应按同地段小区的标准交付，应在本协议签订之日两年内完成对协议约定拆迁房屋的拆迁重建工作，并向乙方交付调换房屋。6）如该项目后期拆迁不能按期完成，由此所造成的一切损失由狮涧村村民委员会承担。由此可见，房屋交付责任主体应当是被告建亿置业，在被告狮涧村委会对此不具备过错的前提下，应当由被告建亿置业承担违约责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。本案中，协议约定的回迁房屋至今不能交付，二原告有权根据协议约定针对延迟履行行为主张违约金。被告建亿置业逾期交付涉案的房屋时间较长,违约程度较大,具有明显的过错。同时,逾期交付期间的损失不仅仅为房租利息的损失,还包括例如装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失。结合相同地段房租租金数额，综合分析应交付房屋的面积、用途、可得利益等，涉案协议约定的违约金并未过分高于造成的损失；但结合本案的实际情况,由于涉案房屋至今不具备交付条件,如按照合同约定的违约金计算至实际交付日,有可能会超过应交付房屋的价值。在此情形下,开发企业负担过重而不愿完善涉案房屋所在的楼盘,最终受到更大损失的是二原告。因此,为适当控制违约金的上限,一审法院对原告主张的违约金仅支持到判决确定之日，尚未发生的损失，故不予支持。待实际发生时，结合违约金总额予以综合确定为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告建亿置业于该判决生效后十日内向张宸豪、张露文支付2013年6月11日至2020年6月11日的违约金2558000元；二、驳回原告张宸豪、张露文的其他诉讼请求。案件受理费27364元，由建亿置业负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为案涉违约金承担主体及数额如何认定。被上诉人张宸豪、张露文的父亲张建华与上诉人建亿置业及被上诉人狮涧村委会签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系各方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，该协议所约定的内容均应对当事人产生约束力。依据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，建亿置业完成对协议约定拆迁房的拆迁重建工作，并向张建华交付调换房屋。故一审认定案涉房屋交付责任主体应为建亿置业，案涉回迁房屋至今未交付，建亿置业具有过错，应承担违约责任，并无不当；关于违约金数额的认定，一审考虑逾期交房造成装修成本、不动产处分权益、预期利益等方面的损失，结合相同地段房租租金数额，综合分析应交付房屋的面积、用途、可得利益等因素认定涉案协议约定的违约金并未过分高于造成的损失，同时适当控制违约金的上限,对原告主张的违约金仅支持到判决确定之日，并无不妥。综上所述，建亿置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27264元，由河南建亿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理刘成功二〇二〇年八月二十六日书记员 刘永俊