广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0305执异43号 案外人桂林祺昌置业发展有限公司，住所地桂林市七星区穿山东路18号碧水康城会所及办公楼二楼108号房。 法定代表人宾泽苍，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人陈凌，广西远兴律师事务所律师。 申请执行人赵松涛，男，1967年4月17日生，汉族，住桂林市七星区。 被执行人覃明，男，1988年11月21日生，汉族，住桂林市。 本院在执行赵松涛申请执行覃明民间借贷纠纷一案中，案外人桂林祺昌置业发展有限公司向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查,于2020年6月17日进行了听证。异议人委托代理人、申请执行人和被执行人参加了听证,现已审查终结。 案外人桂林祺昌置业发展有限公司称,桂林市七星区人民法院对桂林市××星区环城南××号棠棣之华X栋X－X－XX号房屋的司法拍卖错误。《民事诉讼法》、最高院司法解释都明确规定只有被执行人财产才可进入实体处理程序，但贵院对涉案房屋未经查询并且核实被申请人财产的前提下直接拍卖，程序违法。最高院、国土资源部、建设部联合发布的【2004】5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条明确规定；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释{2004}15号）第二条明确规定。法院拍卖的涉案房屋的两证（不动产权证、土地使用权证）均为异议人所有。法院对涉案房屋及其土地使用权权属的查询和核实职责均未履行，法院对涉案房屋预查封和进行拍卖均未告知异议人，导致将异议人拥有权属的涉案房屋被贵院错误进行司法拍卖后，异议人方从网上得知。贵院该程序严重违法。法院对涉案房屋的查封仅仅是预查封，预查封的对象是涉案房屋的物权变动请求权，并非房屋本身。在物权变动请求权并未实现之前，涉案房屋不属于被执行人覃明所有，仍归异议人所有，法院对该房屋的拍卖从实质而言是极其错误的，应依法撤销予以纠正。法院对涉案房屋的预查封并不代表必然可以进行拍卖，虽然允许对预期财产性利益进行查封，并未赋予法院在未厘清财产权属关系的前提下，对预期性财产利益进行处分的权利。因此，如涉及需要拍卖被查封房屋的情况，则该房屋的权属应当清晰，即房屋所有权应当属于被执行人，或经房屋实际所有权人同意后方可拍卖，法院将被执行人覃明尚不具备物权的房屋进行错误拍卖的行为，将破坏我国不动产物权登记制度，置异议人手持的房屋权属证书为一纸空文，一物一证一权，权责应该非常清晰。贵院现跳过涉案房屋所有权以及房地产主管部门，直接进行司法拍卖确权，如果不从速纠正，无疑将导致涉案房屋一物多权状态，后果将及其严重，务必请贵院依法从速纠正。法院根据异议人的诉请，已作出2020桂0305民初247号民事判决书，法院对涉案商品房买卖合同已裁定依法解除。但贵院在执行过程中将预查封的房屋直接处分，甚至未将异议人作为利害关系人履行通知义务，显然程序违法。另在法院预查封和拍卖处分涉案房屋前，贵院有法定义务对被执行人覃明已付款情况及房屋的权属情况进行审查，特别是针对已被预查封的房屋，法院已经裁定异议人依法与被执行人覃明解除商品房买卖合同的前提条件下，更应该中止涉案房屋的执行，相反，无视最高法的司法解释，将涉案房屋草率进行拍卖，将损害异议人的合法权益，并可能造成桂林市中级人民法院对覃明上诉二审案件的无法进行。综上，被执行人覃明仅支付了首期购房款（银行贷款本息未偿付，异议人被扣划），尚未取得被预查封房屋的所有权，且亦未实际占有该房屋，该房屋的所有权仍然属于异议人，但法院却在此前提下，直接将预查封的涉案房屋进行了拍卖，且不仅未履行通知义务，更未取得异议人的同意，法院的拍卖行为以及如不及时停止拍卖款执行分配行为，将予异议人造成无法挽回的巨大损失。为此，异议人请求法院停止对桂林市××星区环城南××号棠棣之华X栋X－X－XX号房屋的司法拍卖。 申请执行人赵松涛称：我已申请财产保全查封了涉案房产,这个案子2019年已经执行，被执行人一直说要延期，最后我才申请拍卖。我希望涉案房产能变现还款。请法院继续执行并驳回异议人的执行异议。 被执行人覃明称：房屋是我的，我和异议人签订了合同并备案，由于被查封才没有办理产权证，因此涉案房屋是我的；判决后我上诉了，并且书面申请暂缓拍卖交给执行局；本案的执行标的是十五万，房屋的标的价值一百多万，多次和执行局沟通想要达成和解但执行局仍然要拍卖，拍卖价值远远高出执行标的价值。 本院经审查查明,本院在办理赵松涛与覃明民间借贷纠纷一案中，根据申请人赵松涛财产保全申请，作出（2019）桂0305执保99号民事裁定书,查封了被申请人覃明名下位于桂林市××星区环城南××号棠棣之华X栋X－X－XX号房屋【预售商品房，不动产登记证明号：桂（2018）桂林市不动产证明第XXXXXX号】。该案以（2019）桂0305民初1145号民事调解书结案。由于覃明未依调解书约定履行付款义务,赵松涛向本院申请执行。本院在执行赵松涛申请执行覃明民间借贷纠纷一案中，作出（2020）桂0305执恢48号之一执行裁定书,裁定拍卖被执行人覃明名下上述涉案房屋。案外人桂林祺昌置业发展有限公司以涉案房屋的两证（不动产权证、土地使用权证）均为异议人所有、法院对涉案房屋的查封仅仅是预查封、被执行人覃明仅支付了首期购房款,其银行贷款案外人已代偿、案外人已诉请法院，法院已作出2020桂0305民初247号生效民事判决书，对涉案商品房买卖合同已依法解除等理由向本院提出执行异议,请求停止对涉案房屋的司法拍卖。 另查明,案外人桂林祺昌置业发展有限公司2018年5月28日与被执行人覃明签订涉案房屋《商品房买卖合同》以及签订《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》,并办理涉案房屋预售商品房合同备案登记。因被执行人覃明2018年10月开始未能按合同约定足额偿还借款本息,兴业银行于2019年3月19日向桂林市秀峰区人民法院提起诉讼，该院于2019年5月23日作出（2019）桂0302民初410号民事判决,判决覃明偿还剩余借款本金1004560.57元及利息和罚息,案外人桂林祺昌置业发展有限公司对覃明的上述还款义务承担连带清偿责任。经桂林市中级人民法院二审作出（2019）桂03民终2295号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效之后，兴业银行申请桂林市秀峰区人民法院强制执行，该院于2019年12月13日从案外人桂林祺昌置业发展有限公司的银行账户内扣划了1077268元代覃明偿还借款本息。案外人桂林祺昌置业发展有限公司于2020年1月8日向本院提起诉讼，本院于2020年4月2日作出（2020）桂0305民初247号民事判决,判决一、解除原告桂林祺昌置业发展有限公司与被告覃明于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同》；二、原告桂林祺昌置业发展有限公司退回被告覃明购房款188236元及房产证办证费和电视初装费2080元；三、被告覃明支付原告桂林祺昌置业发展有限公司资金占用费。经桂林市中级人民法院二审于2020年7月21日作出（2020）桂03民终2336号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该终审判决已生效。目前覃明未占有涉案房屋,涉案房屋的不动产权和土地使用权仍登记在案外人桂林祺昌置业发展有限公司名下。 本院认为，被执行人覃明与案外人的涉案房屋《商品房买卖合同》仅办理了备案登记,本院根据申请人赵松涛财产保全申请，作出民事裁定书,裁定查封被执行人覃明名下涉案房屋,其性质为预查封。桂林市秀峰区人民法院强制执行中扣划了案外人桂林祺昌置业发展有限公司银行账户内存款代覃明偿还借款本息后,案外人向本院提起诉讼。本院判决解除案外人与覃明签订的涉案房屋《商品房买卖合同》。并经桂林市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。该终审判决已生效。目前覃明未占有涉案房屋,涉案房屋的不动产权和土地使用权仍登记在案外人桂林祺昌置业发展有限公司名下,依据终审判决,涉案房屋应属案外人桂林祺昌置业发展有限公司所有。案外人请求停止对涉案房屋司法拍卖的执行异议理由成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 撤销本院（2020）桂0305执恢48号之一执行裁定书,停止对桂林市七星区环城南一路X号棠棣之华X栋X－X－XX号房屋的执行拍卖。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张兴华 人民陪审员  吴丽琳 人民陪审员  马征芬 二〇二〇年八月四日 书 记 员  邹 华