贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1025号上诉人（一审原告）：安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司。住所地贵州省安顺市平坝区安平街道办事处平安广场樱花路12号。法定代表人：李华。委托诉讼代理人：罗祥刚、曹秉新，贵州星藤律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（一审被告）：欧海蓉，女，汉族，湖南省武冈市人，户籍所在地武冈市，现住贵州省平坝区。上诉人安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司（以下简称：“亿丰商业管理公司”）与被上诉人欧海蓉合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，现已审理终结。原审原告亿丰商业管理公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令欧海蓉支付亿丰商业管理公司市场培育费15142元及违约金10599.4元（按照每月2%的标准，计算至本案一审结束），共计25741.4元；2.本案诉讼费由欧海蓉承担。事实和理由：2018年7月24日，亿丰商业管理公司与欧海蓉签订了物业合同，物业管理费为3元/平方米，欧海蓉在亿丰商业管理公司管理的亿丰国际商贸城商铺租赁了201、225、250号商铺，租赁面积为180.26平方米，从事欧铂丽经营用途。双方约定租赁期限自2018年7月24日至2023年6月30日，并对其他租赁事项进行了详细约定。合同签订后，欧海蓉实际接管了租赁物进行经营，但并未按合同约定支付市场培育费，望判如所请。原审被告欧海蓉一审辩称：不同意亿丰商业管理公司的全部诉讼请求。理由如下：1.2018年7月24日签订租赁合同后，亿丰商业管理公司称需上呈公司负责人签名盖章后才能生效，至今未拿到亿丰商业管理公司签字生效的合同；2.亿丰商业管理公司所提供的租赁协议内容与事实不一致（3/21），内容有伪造嫌疑，加之租赁合同为三方合同，而甲方、丙方代表未在合同上签字，合同也未附双方所签的《商铺委托经营管理合同》，合同无效；3.亿丰商业管理公司主观改造铺面通道导致所承租铺位不具备经营条件，无法正常经营，多次协商退租无果，并强行要求缴纳物业管理费以及市场培育费，存在欺诈行为。一审法院认定如下事实，2018年7月24日，欧海蓉在亿丰商业管理公司出示的《商铺租赁经营管理合同》上签字，该合同为三方合同，甲方为商铺出租方，乙方为承租方，丙方为市场管理方。合同内容为甲方将案涉商铺出租给乙方（欧海蓉），丙方（亿丰商业管理公司）受甲方委托收取租金，并按该合同约定向乙方提供市场管理服务和收取市场培育费。合同第十二条第4款约定“若签约时甲方与丙方签订了《商铺租赁经营管理合同》，并在《商铺租赁经营管理合同》中甲方将涉及商铺经营管理一切事务均委托给丙方代理，则本合同经乙丙二方签字盖章且乙方与丙方签订物业管理合同后生效……；若甲方未与丙方签订《商铺租赁经营管理合同》，则本合同需经甲、乙、丙三方签字盖章且乙方与丙方签订物业管理合同后生效……”。同时查明，案涉合同至诉讼之日无甲方签字盖章。一审法院认为，亿丰商业管理公司诉请的事实基础为与欧海蓉签订的《商铺租赁经营管理合同》所约定的双方权利义务，因此首先应审查该合同是否生效。从该合同的形式和内容看，为三方合同，权利义务均涉及三方，且合同第十二条第4款约定了合同生效条件，故应严格审查该合同约定的生效条件是否成就。从庭审查明的事实看，本案亿丰商业管理公司与欧海蓉在签订《商铺租赁经营管理合同》时，亿丰商业管理公司并未出示《商铺委托经营管理合同》，且亿丰商业管理公司也未提交证据证明本方在签订合同时已与案外人签订了《商铺委托经营管理合同》，故《商铺租赁经营管理合同》约定的生效条件并未成就，该合同并未生效。虽欧海蓉实际也接收了案涉商铺进行经营，但并不必然能证明该合同已生效。故一审法院对亿丰商业管理公司基于该合同所提出的诉讼请求并未支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取222元，由安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司负担。亿丰商业管理公司向本院提出上诉请求：1.撤销（2018）黔0403民初686号民事判决；2.依法改判被上诉人支付上诉人培育费15142及违约金10599元。3.本案的诉讼费由被上诉人欧海蓉承担。事实和理由：首先，一审法院认定事实错误，根据双方签订的合同可知，双方约定租赁期限为2018年7月24日至2023年6月30日，同时约定，被上诉人欧海蓉在合同签订之日支付原告市场培育费15142元，若逾期，按照应付总金额的百分之五支付违约金，上述合同有管理方即上诉人的盖章、承租人即被上诉人欧海蓉的签字，故而有效。其次，被上诉人欧海蓉在一审答辩中也承认了签订合同的事实，被上诉人欧海蓉也实际于2018年7月31日起接管使用上诉人商铺至今，享受了上诉人提供的培育服务，因此根据合同法的相关规定，合同已经生效，并非无效。最后，本案涉及的《商铺经营管理合同》的前言部分已经载明，“甲方向乙方出租本合同所涉位于亿丰国际商贸城内的商铺，上诉人作为市场整体运营管理主体，丙方有权对该商铺所涉相关事宜进行管理，乙方完全知悉并完全认同。”故依据合同，上诉人有管理权限。另外，上诉人认为，《商铺租赁经营管理合同》是三方订立的合同，其中包含两个法律关系，即租赁合同关系和经营市场管理关系。在租赁关系中，有关的权利义务对出租方与承租方具有约束力，在经营管理关系中，有关的权利义务对服务方和受服务方具有约束力。本案上诉人主张的是市场培育费，即使没有出租方的签字，但合同中关于市场培育费的权利义务的约定发生在上诉人与被上诉人欧海蓉之间，该部分合同内容的约定有效，对上诉人与被上诉人欧海蓉具有约束力。二审举证期间，上诉人亿丰商业管理公司提交三份《商铺委托代理租赁及经营管理合同》复印件（王家富与安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司一份、黄启芬与安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司二份），并提供原件予以核对，拟证明上诉人亿丰商业管理公司在与被上诉人欧海蓉签订《商铺租赁经营管理合同》之前已经得到出租方授权，对于案涉商铺拥有合法的管理权限，故签订合同时是否有出租方签字，并不影响上诉人亿丰商业管理公司与被上诉人欧海蓉产生的实际服务管理关系。被上诉人欧海蓉对此三份证据真实性合法性不予认可，其认为当时签订合同时，上诉人亿丰商业管理公司并未明示此三份合同，一审阶段并未提交，在二审阶段提交出来，有事后补充之嫌疑，故不认可。本院认为，综合全案证据来看，虽然被上诉人欧海蓉不认可此三份证据，但其无法提出相反证据，故承办人予以采信。此三份证据可以证明上诉人与出租人之间存在委托管理关系这一事实。二审查明其他事实与一审查明事实相同。本院认为：本案中主要争议点为《商铺租赁经营管理合同》是否生效。本院经审理认为，虽然依据合同条款约定来看，合同生效条件并未成就，但当事人通过实际履行的方式使得合同已经生效。根据《合同法》第三十七条之规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”可知，本案中主要法律关系为租赁关系与物业服务管理关系，出租方虽然未在合同上签字，但承租方即欧海蓉已实际获得租赁物的使用权，故租赁合同已经生效；上诉人亿丰商业管理公司与被上诉人欧海蓉之间物业管理服务关系亦通过租赁关系的成立而随之成立。故本案中《商铺租赁经营管理合同》已经生效。对于上诉人亿丰商业管理公司主张的违约责任，依据双方合同约定，关于市场培育费部分自合同签订之日起被上诉人欧海蓉付清15142元给上诉人亿丰商业管理公司，审理查明，被上诉人欧海蓉对于这部分款项并未支付，故其存在违约情形。审理时亦查明，根据双方签订的《商铺租赁经营管理合同》第十二条第四款：“若签约时甲方与丙方签订了《商铺委托经管管理合同》，并且在《商铺委托经管管理合同》中甲方将涉及商铺经营管理一切事务均委托给丙方处理，则本合同经乙、丙二方签字盖章且乙方与安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司签订物业管理合同后生效，本合同一式三份，乙方执一份，丙方执二份；若甲方未与丙方签订《商铺委托经管管理合同》，则本合同需甲、乙、丙三方签字盖章且乙方与安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司签订物业管理合同后生效，本合同一式四份，甲方、乙方各执一份，丙方执二份。”并结合现有证据可知，截止二审阶段，上诉人亿丰商业管理公司并未将签字合同交于被上诉人欧海蓉，上诉人亿丰商业管理公司签订合同及履行亦存在违约情形。根据《合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”可知，上诉人亿丰商业管理公司与被上诉人欧海蓉均存在违约情形，故上诉人对于违约金部分之主张，本院不予支持。综上，一审认定事实部分清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求和理由部分成立，依法应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初686号民事判决。判决欧海蓉在本判决生效之日起十日内支付15142元给安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司。驳回安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司其他诉请。一审案件受理费222元，二审案件受理费444元，由欧海蓉负担500元，由安顺市平坝区亿丰商业管理有限公司负担166元。（该费用上诉人已预交，被上诉人承担部分在判决生效之日起十日内直接支付给上诉人，上诉人不再向人民法院办理退费手续。）本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 黄光美二〇二〇年八月七日书记员 陈秋君