山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再324号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：山东省齐河福利有限公司，住所地山东省齐河县晏城镇北宋村21号。 法定代表人：张丙伟，经理。 委托诉讼代理人：国钊，山东文翰律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：由成飞，男，1982年2月1日出生，汉族，住山东省齐河县。 委托诉讼代理人：焦峰，齐河晏城法律服务所法律服务工作者。 再审申请人山东省齐河福利有限公司（以下简称齐河福利公司）因与被申请人由成飞租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市中级人民法院（2019）鲁14民终408号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月3日作出（2020）鲁民申4096号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人齐河福利公司的法定代表人张丙伟及委托诉讼代理人国钊，被申请人由成飞的委托诉讼代理人焦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐河福利公司向本院提出再审请求：1.撤销山东省德州市中级人民法院（2019）鲁14民终408号民事判决；2.本案诉讼费由被申请人承担。事实及理由：二审判决根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十五条认定齐河福利公司虽受让了涉案土地，但是没有依照上述法律规定办理土地使用登记转让手续，因此其并未取得涉案土地的合法使用权错误。根据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《不动产登记暂行条例》第四条之规定，齐河福利公司未办理涉案土地的登记手续并不产生齐河福利公司不能取得涉案土地合法使用权的法律后果。齐河福利公司通过拍卖、转让取得的原齐河县化工总厂的全部财产，包括原齐河县化工总厂的所有建筑物及地上附着物，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定，齐河福利公司取得涉案土地的使用权具有合法依据，原审判决仅仅根据（2019）鲁14民终642号民事判决认定涉案租赁协议系无效协议错误。同时，被申请人未在案涉土地上修建建筑物，并不能推定被申请人未对案涉土地进行占有，更不能因此认定被申请人不应向申请人支付土地占用费，故，原审判决认定“无论齐河福利公司主张的是2017年4月至2018年4月的租金或占用费，由成飞均不应支付”缺乏证据证明。 由成飞辩称，涉案土地是划拨的国有土地，齐河福利公司提供了拍卖转让的协议，但未按法律规定办理相关的过户登记，违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，并且违反了不得转让、出租、抵押的强制性规定，属于合同无效。德州市中级人民法院（2019）鲁14民终642号民事判决明确记载涉案土地权属性质为国有土地，土地用途为工业用地。租赁合同签订后，由成飞从未使用占有租赁标的，因齐河福利公司的手续不能办理，不能达到由成飞的使用目的，且齐河福利公司早于2008年4月10日因不按规定接受年度检验被吊销，齐河福利公司利用不合法的土地手续及吊销的公司租赁土地，违反法律规定，请求依法驳回齐河福利公司的再审请求。 齐河福利公司向一审法院起诉请求：1.依法判令由成飞支付拖欠租金12万元，审理中，齐河福利公司将诉讼请求变更为38769.6元。合同约定增长的租赁费8040元，按照民间借贷利率24%计算；2.本案诉讼费用由由成飞承担。 一审法院经审理查明：2016年4月16日，由成飞与齐河福利公司签订协议书，齐河福利公司将粮库院租赁给由成飞用作建混凝土搅拌站使用，租期8年，租金先交后用。第一年租金12万元，由成飞支付齐河福利公司租金及购房款共计22万。 一审法院经审理认为,齐河福利公司将自己拥有合法产权的土地及地上附着物租赁给由成飞使用。双方签订的（租赁）协议书，系双方真实的意思表示，且并不违反法律的相关规定，双方之间租赁法律关系成立，由成飞应依照合同约定及时缴纳租金。齐河福利公司主张由成飞应当支付2017年4月6日至2018年4月15日租金12万元，予以支持。审理中对齐河福利公司增加诉讼请求部分，因齐河福利公司在指定期限内未缴纳案件受理费，不予合并审理。一审法院于2018年9月29日作出(2018)鲁1425民初1153号民事判决：一、由成飞于判决生效后十日内支付齐河福利公司租金12万元；二、驳回齐河福利公司在本案中对由成飞的其他诉讼请求。案件受理费1350元，由齐河福利公司负担350元，由成飞负担1000元。 由成飞不服一审判决，向二审法院提出上诉请求：1.依法撤销齐河县人民法院作出的(2018)鲁1425民初1153号民事判决书，依法改判齐河福利公司的诉讼请求；2.上诉费用由齐河福利公司承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，齐河福利公司没有合法的土地使用权，不得转让、出租，违反了法律规定，签订的租赁合同无效，其诉讼请求应当驳回。由成飞与张丙伟个人签订了租赁协议书，签订协议后由成飞让齐河福利公司提交合法的土地手续，齐河福利公司未提交，致使由成飞无法批办搅拌站手续，致使由成飞无法使用。由成飞多次要求解除合同退还缴纳的租金和房款，并发短信、电话、上门寻找均未果。齐河福利公司的土地属于国有土地，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》第16条土地协议出让的程序第六款申请受让土地者按合同规定支付全部出让金，办理土地使用登记手续，领取《国有土地使用权证》，取得土地使用权。违反了第21条通过出让方式取得土地使用权者，必须同时具备的条件，并且违反了第23条土地使用权转让应经城建或房产管理部门审核同意后，由转让方与受让方签订转让合同。违反了第24条土地使用权转让合同在中国境内签订的，应经当地公证机关公证。第25条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让时，当事人应在转让合同签订之日起30日内到市、县人民政府土地管理部门和城建或房产管理部门办理土地使用权、房产所有权过户登记手续，换领《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。未经过户登记的转让行为无效。原齐河县化工总厂破产财产拍卖协议中明确买受方为齐河县晏城镇人民政府，然后转让给了齐河福利公司，齐河县晏城镇人民政府与齐河福利公司签订的转让齐河县化工总厂破产财产协议，该转让行为未按照法律规定办理过户登记转让行为是无效的。齐河福利公司没有取得合法的土地使用权，其无权出租，齐河福利公司明知没有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》并且地上建筑物还让由成飞购买，违反了《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》第三十条土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租或抵押时，须经城建或房产管理部门审核同意后方可签订租赁、抵押合同。租赁、抵押合同应经签约地公证机关公证。租赁、抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。第三十一条土地使用权出租、抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之出租、抵押。地上建筑物、其他附着物出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之出租、抵押。齐河福利公司出租没有合法使用权的土地且严重违反了法律规定，明显存在欺诈，一审法院忽视齐河福利公司未经过户登记转让行为无效的规定，认为齐河福利公司拥有合法产权、不违反相关法律规定出租是错误的。齐河福利公司没有取得合法使用权，由成飞与齐河福利公司签订的租赁合同明显违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条和《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》的相关规定应属无效合同，按照法律的相关规定不应当支付租金。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，齐河福利公司没有法定的土地使用权，明显违反了法律的规定，租赁合同无效。 齐河福利有限公司答辩称，由成飞的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 二审另查明：1996年12月11日,齐河县晏城镇人民政府与齐河县化工总厂破产清算组签订《齐河县化工总厂破产财产拍卖协议》，齐河县化工总厂破产清算组将原齐河县化工总厂的全部财产整体拍卖给齐河县晏城镇人民政府。1996年12月15日，齐河县晏城镇人民政府与齐河福利公司签订《转让齐河县化工总厂破产财产协议》，齐河县晏城镇人民政府将所拍卖的原齐河县化工总厂的全部财产无偿转让给齐河福利公司。齐河福利公司受让上述财产后，没有办理土地使用权的转让手续。2016年4月16日，齐河福利公司法定代表人张丙伟与由成飞签订《协议书》，将齐河福利公司的粮库院租给由成飞用作建混凝土搅拌站。 二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 二审法院经审理认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项及第二款规定，下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。前款第五项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。二审法院作出的（2019）鲁14民终642号民事判决书已经确认双方签订的《协议书》无效，并判决齐河福利公司返还由成飞已支付的第一年的租赁费。本案为齐河福利公司要求由成飞支付第二年的租赁费，因被确认无效的合同为自始无效，无法按照合同约定支付租金。因齐河福利公司提起诉讼在前，法院确认合同效力在后，因此，虽然齐河福利公司诉讼中主张的是支付租金，对于协议书被确认无效后是否可以参照合同约定标准支付占有使用费亦进行分析。齐河福利公司未提交证据证明其享有案涉土地的使用权。经过查询，齐河福利公司名下没有登记的不动产权利，其主张对案涉土地享有使用权的理由是齐河县晏城镇政府将购买的原齐河县化工总厂破产企业财产无偿转让给齐河福利公司，但未提交证据证明破产财产中是否包含土地使用权。而根据二审法院作出的（2017）鲁14行初162号行政裁定书查明的事实可以看出，齐河县化工总厂破产清算组关于《齐河县化工总厂生产经营财产情况通报》中对土地资产（87.5亩）通过为政府划拨不计入破产财产。破产程序终结后，齐河县人民政府作出齐政发[1996]134号《齐河县人民政府关于收回原县化工总厂土地使用权的通知》，收回齐河县化工总厂原使用的101407.84平方米国有土地的土地使用权。即张丙伟虽然与由成飞达成了租赁土地的协议，但该土地是否属于破产财产由齐河县晏城镇政府一并转让给齐河福利公司，齐河福利公司是否享有合法的土地使用权，齐河福利公司并未提交有效证据予以证明。其次，协议书中，由成飞租赁土地后要建混凝土搅拌站，但经勘验，案涉土地上未修建任何建筑物，未进行任何变更，齐河福利公司亦未证明由成飞在2017年4月至2018年4月占有案涉土地。综上，无论齐河福利公司主张的是2017年4月至2018年4月的租金还是占用费，由成飞均不应支付。故该院于2019年5月5日作出（2019）鲁14民终408号民事判决：一、撤销山东省齐河县人民法院(2018)鲁1425民初1153号民事判决；二、驳回齐河福利公司的诉讼请求。一审案件受理费1350元，由齐河福利公司负担。二审案件受理费2700元，由齐河福利公司负担。 本院再审期间，齐河福利公司提交2017年7月份齐河福利公司法定代表人张丙伟与由成飞的电话录音，证实涉案房屋已交付由成飞。由成飞对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明由成飞一直占有使用涉案房屋。本院经审查认为，各方当事人对该证据的真实性无异议，本院依法予以认定；虽由成飞在该录音中主张其租赁了该土地，但并未承认其实际占有租赁土地，故在无其他客观证据予以佐证的情况，本院对该证据的证明力不予采信。 由成飞提交张丙伟与袁环强签订的承包合同书，期限自2010年9月1日至2016年9月1日，由成飞与齐河福利公司签订的租赁合同是2016年4月16日，证明涉案租赁合同系张丙伟以个人名义与由成飞签订的，该合同没有法律依据，且系未与他人未解除合同的前提下签订的。齐河福利公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性，且两份合同所涉及场地不属于同一场地，该合同并未履行。本院经审查认为，双方当事人对该证据的真实性无异议，本院依法予以认定；但由成飞并无证据证实上述承包合同所涉土地与涉案租赁合同所涉土地相同，且已为他人实际占有使用，故本院对该证据的证明力不予采信。 本院再审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。 本院经审理认为，本案的焦点问题为：涉案租赁合同是否有效及由成飞应否支付租赁费。经查，齐河福利公司从齐河县晏城镇人民政府无偿受让并实际占有涉案土地后，虽未办理土地使用权的转让手续，但已对涉案土地进行有权占有，其依据受让协议有权对涉案土地进行使用、收益，且已生效的齐河县人民法院（2001）齐经初字第288号民事判决，亦已认定齐河福利公司对涉案场地享有对外出租的权利，且涉案租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该租赁合同有效，本院予以确认；原审以齐河福利公司未办理权属登记为由否认其对涉案土地进行使用、收益的权利不当，本院依法予以纠正。因双方在签订涉案租赁合同时均明知由成飞租赁涉案土地的用途系办理搅拌站，而办理搅拌站亦需要特定的土地手续，但因齐河福利公司未按照法定程序办理土地使用权的相关手续，导致由成飞无法办理搅拌站的手续，致使涉案租赁合同的目的无法实现，由成飞亦通过手机短信方式通知齐河福利公司解除该租赁合同，同时，原审经勘验，案涉土地上未修建任何建筑物，未进行任何变更，齐河福利公司亦未证明由成飞在2017年4月至2018年4月占有案涉土地，故认定由成飞不应支付租赁费有事实及法律依据，本院予以确认。 综上，齐河福利公司的再审事由部分成立，应予支持；二审判决对涉案租赁合同的效力问题虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下： 维持山东省德州市中级人民法院（2019）鲁14民终408号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  李金明 审判员  冯 波 审判员  张 华 二〇二〇年八月四日 书记员  王亚男