北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5440号上诉人（原审原告）：北京芝麻开餐饮管理服务有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇园田队园田街73号。法定代表人：周东伟，总经理。被上诉人（原审被告）：北京尚福春餐饮有限公司，住所地丰台区草桥欣园二区9号楼A座二层A203、A205。法定代表人：夏铁良，经理。委托诉讼代理人：吴圣奎，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚树强，北京市亿达律师事务所律师。上诉人北京芝麻开餐饮管理服务有限公司（以下简称芝麻开公司）因与被上诉人北京尚福春餐饮有限公司（以下简称尚福春公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初33410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。芝麻开公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持我公司全部诉讼请求，本案诉讼费用由尚福春公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。尚福春公司交付我公司的商铺面积有约300平米的误差，这是本案焦点问题，我方也已提供了专业测绘结果，尚福春公司也曾承认转租给我公司的建筑面积1200平米是估测的，没有事实根据和证据证明，所以面积有误差尚福春公司是知晓的。我方认为尚福春公司应提供他们向物业方交付房租的记录，看能否推断他们交付租金依据的面积来和我方的面积对照，但尚福春公司拒绝提供，我公司认为法院应当调取该记录，查明事实。一审法院让我公司对涉案商铺所在的全部建筑面积进行测绘是没有根据的，没有考虑到我公司的经营现状，应当依法改正。尚福春公司辩称，同意一审判决，不同意芝麻开公司的上诉请求。一审判决结果尊重和考虑了双方合法权利和义务，判决结果正确。芝麻开公司向一审法院起诉请求：1、请求判令撤销双方签订的编号为A2-1＆2《租赁合同》；2、判令尚福春公司返还我公司自2016年12月18日起至2018年6月17日止多交的租金共人民币910563.68元（面积差346.484平米×4.8元×547.5天）；3、判令尚福春公司返还我公司自2016年12月18日起至2018年6月17日止多交的物业费共人民币189699.99元（面积差346.484平米×l元×547.50天）；4、判令尚福春公司返还合同履约保证金人民币350400元；5、判令尚福春公司赔偿我公司装修费用损失，约为人民币500000元；以上共计人民币1950663.67元；6、判令尚福春公司依法赔偿我公司经营损失，自2018年8月22日起按照每天15000元人民币计算至《租赁合同》被撤销日为止：7、本案的诉讼费、鉴定费等由尚福春公司承担。一审法院认定事实：2016年7月23日，案外人北京德茗鑫置业有限公司（以下简称德茗鑫公司）与徽珍源公司签订《租赁合同》，徽珍源公司承租丰台区草桥欣园二区9号楼A座A201-203，A205-211号商铺，租期自2016年7月15日至2026年7月14日。2016年10月18日，徽珍源公司（甲方）与芝麻开公司（乙方）签订《租赁合同》（合同号为A2-1&2）约定，甲方将坐落于北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座铺位号为A201、A202号商铺（以下简称租赁商铺）租赁给乙方；甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为1200平方米。甲方同意乙方将上述租赁商铺作为经营餐饮用途，乙方经营品牌为芝麻开火锅，经营期间乙方如果改变房屋用途，需经甲方同意，否则将视为乙方违约；租赁期为10年，自2016年7月15日起至2026年7月14日止，租金起始日自装修免租期结束后首日开始；装修免租期：甲方给予乙方装修免租期90天，装修免租期自甲方从德茗鑫公司签收《租赁商铺交付确认书》之日起计算（即2016年8月2日起算）；甲方从德茗鑫公司签收《租赁商铺交付确认书》之日，即为乙方已接受租赁商铺场地，并与甲方签订《物业服务协议书》（以甲方与德茗鑫公司委托的物业公司签订的物业服务协议条款为准）；双方商定，该商铺全年净租金为2102400元，每月租金为175200元。物业费详见另行签订的《物业服务协议书》。双方确认，上述约定的租赁商铺租金标准并非固定不变，该租赁商铺的租金标准应按本合同第五条第4款“租金递增标准”的约定予以递增；租金交付以六个月为单位，在签署本合同后5个工作日内乙方一次性向甲方交纳首期租金1051200元整。在签署本合同时，乙方还应向甲方交纳相当于两个月的租金350400元的合同履约保证金，此保证金将于本合同期满、乙方结清所有应交费用后30天内，由甲方无息返还给乙方。特别说明：乙方在2016年7月29日签订租赁意向书时交纳意向金150000元计入合同履约保证金；租金采取“先付后租”的方式支付。乙方在前一期租金对应的租期届满前13日内，向甲方支付下一期租金；该商铺是甲方与德茗鑫公司签订租赁合同基础上的一部分区域转租（分租）商铺，乙方知晓并认同此情况。如果在租赁期内，因各种原因致使甲方与德茗鑫公司解除租赁合同，在此基础上导致甲方与乙方合同无法履行，不视为甲方违约。但甲方有义务协助乙方与德茗鑫公司商谈继续租赁该商铺事宜；乙方未按时向甲方支付租金的，每逾期一天，除付清所欠款项外，乙方每天应向甲方支付所欠款项总额3‰的违约金。若乙方未经甲方书面同意逾期支付租金，经甲方书面催告后超过15日仍未支付的，甲方有权扣除乙方全部合同履约保证金作为违约金外，甲方还有权单方解除本合同，同时保留追索欠付款项的权利；因甲方原因使乙方未能正常营业给乙方造成损失的，由甲方承担责任并赔偿乙方的实际损失；本合同经甲、乙双方单位法定代表人或授权代理人签字盖章，且乙方10个工作日内交付履约保证金和6个月首期租金后生效；本合同未尽事宜由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同签署后，进场前双方另行签署《物业服务协议书》、《租赁商铺交付确认书》等相关文件；此合同甲方名称为临时借用，待经营场所餐厅在工商部门的营业执照申请批复后，此合同甲方即变更为经营场所餐厅对应公司的名称（加盖餐厅经营场所对应公司的印章即可），其他条款不变。合同签订后，芝麻开公司交纳了履约保证金，合同双方履行了案涉商铺的交付工作。2017年9月21日，尚福春公司（甲方）与芝麻开公司（乙方）签订《补充协议书》载明，甲乙双方于2016年10月18日签订合同号为A2-1&2的租赁合同，租赁合同中甲方为临时借用‘徽珍源公司’，根据合同最后一款规定，在加盖实际经营公司印章后，甲方自动变更为‘尚福春公司’，现甲乙双方经友好协商，签订如下补充协议：甲乙双方一致确认：房屋装修免租期的终止日期为2016年12月16日，即2016年12月17日为正式起租日，开始计算租金。租期为2016年8月2日至2026年10月1日。本补充协议生效之日，双方就起租日问题再无纠纷，乙方应根据该日期向甲方支付后续租金；2017年6月18日至2017年12月17日半年租金1051200元，乙方应于2017年9月30日前将本期半年租金支付至甲方指定账户。如果超过上述日期，乙方按未付款金额的日千分之三支付违约金；乙方应按照第1条约定的期限支付租金，后续租金应在前一期租期届满15日前缴纳（第2条约定的支付日期除外），如果乙方未按期支付（包括未按照第2条约定的期限支付），经甲方书面催告后超过15日仍未支付的，甲方有权采取停水停电等措施。经询，双方均认可，截至庭审结束前，芝麻开公司已交纳至2018年6月16日案涉商铺租金；双方一致认可，案涉商铺于2018年8月22日由德茗鑫公司断水断电；另，现案涉商铺仍由芝麻开公司控制中。审理中，芝麻开公司向法院提交本诉起诉前其自行委托北京测绘研究院对案涉商铺套内面积进行测绘的测绘报告一份，并依据该测绘报告主张其对案涉合同存在重大误解，故要求撤销案涉合同；尚福春公司不认可上述测绘报告。经一审法院释明，芝麻开公司不申请对案涉商铺建筑面积进行测绘评估，但坚持申请对案涉商铺套内面积进行测绘评估。另，审理中，芝麻开公司还向法院提交装修价格评估申请书，后撤回上述申请。审理中，尚福春公司提交2018年1月9日尚福春公司（甲方）、芝麻开公司第二分公司（乙方）、德茗鑫公司（丙方）、北京艾德物业管理有限公司（丁方）四方签订的《交款协议书》、2018年1月17日四方所签《交款证明书》、德茗鑫公司向芝麻开公司发出的催缴租金通知、尚福春公司向芝麻开公司发出的《解除租赁合同暨限期腾退通知书》等证据，用以证明其辩称意见。经查，德茗鑫公司、北京艾德物业管理有限公司持上述《交款协议书》等证据诉至法院，提出要求芝麻开公司第二分公司腾退案涉商铺、交纳租金、物业费等诉讼请求，现上述三个案件正在法院审理中。一审法院认为,依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，芝麻开公司与尚福春公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同履行各自义务。根据现已查明的事实，合同签订后，芝麻开公司支付了履约保证金及部分租金，合同双方履行了案涉商铺的交付工作。现芝麻开公司以案涉商铺面积与合同约定面积不符，提出案涉诉讼请求。法院认为，本案双方争议焦点为案涉商铺建筑面积是否为合同约定的建筑面积1200平米，芝麻开公司主张双方签订案涉合同存在重大误解，经法院释明，其不申请对案涉商铺建筑面积进行测绘评估，因此，芝麻开公司的上述主张，证据不足，故对其要求撤销案涉合同、返还多交租金及物业费的诉讼请求，法院难以支持。关于芝麻开公司要求返还履约保证金的诉讼请求，不符合合同约定，故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于装修费损失一节，因芝麻开公司未提交相应证据，故对该项请求，法院难以支持。关于经营损失一节，因芝麻开公司未提交相应证据，法院亦难以支持。据此，一审法院判决：驳回北京芝麻开餐饮管理服务有限公司的全部诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，芝麻开公司向本院提交：1.2016年10月18日德茗鑫公司与芝麻开公司签订的《租赁合同》复印件，约定租赁商铺号为A206、A210，租赁商铺建筑面积为950平方米，芝麻开公司主张此份合同约定的A206、A210号商铺就是其与尚福春公司之间的合同约定的A201、A202号商铺。尚福春公司对合同复印件的真实性不予认可，且认为此合同与本案无关。2.涉案房屋整体底商产权人及面积证明复印件，证明德茗鑫公司具有合法出租权利。尚福春公司对复印件的真实性不予认可，且认为与本案无关。3.芝麻开公司法定代表人与尚福春公司股东吴克军及法定代表人夏铁良的聊天记录，证明芝麻开公司与德茗鑫公司约定的A206、A210号商铺就是其与尚福春公司之间的合同约定的A201、A202号商铺。尚福春公司对真实性及证明目的均不予认可，认为面积应以租赁合同记载为准。4.尚福春公司营业执照，执照上仅显示尚福春公司住所地址为A203、A205，未显示其承租的其他商铺号，证明办证改地址不是个例。尚福春公司对此不予认可，认为营业执照上显示的A203、A205仅能代表尚福春公司的住所，不能推导出芝麻开公司所述问题。5.丰台区消防支队核发的安全检查合格证，证明涉案商铺建筑面积为915平方米。尚福春公司对复印件的真实性不予认可，且认为该合格证上显示的商铺号为A206、A210，与双方实际约定的商铺号不符。6.底商一层的平面图，标注有防火分区分割线及商户面积规划的点位，证明德茗鑫公司已提供精确的各商铺位置及建筑面积点位图，无需在与各商户的合同中再次详细注明。尚福春公司对复印件的真实性不予认可，且认为与本案无关。本院认为，徽珍源公司与芝麻开公司签订《租赁合同》以及芝麻开公司与尚福春公司签订的《补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于芝麻开公司以尚福春公司交付的涉案商铺面积与合同约定不符为由，要求撤销双方签订的租赁合同的主张，根据合同约定，租赁商铺建筑面积为1200平方米。现芝麻开公司在起诉前自行委托北京测绘研究院对案涉商铺套内面积进行测绘。鉴于双方在合同中约定的租赁物面积为建筑面积，且尚福春公司对于芝麻开公司自行委托的鉴定结论不予认可，在此情况下一审法院向芝麻开公司释明，但芝麻开公司不申请对案涉商铺建筑面积进行测绘评估。因此一审法院以证据不足为由对于芝麻开公司要求撤销案涉合同、返还多交租金及物业费的诉讼请求不予支持并无不当。在二审审理期间，芝麻开公司提交的其与德茗鑫公司签订的《租赁合同》中，对于本案涉案房屋租赁面积约定为建筑面积950平方米。经查，虽然芝麻开公司就涉案房屋先后与尚福春公司、德茗鑫公司签订的租赁合同中对于租赁房屋建筑面积约定不一致，但是两份合同的租赁范围图存在不一致之处，且芝麻开公司与尚福春公司签订的租赁合同中所附租赁范围图中显示的租赁范围明显大于芝麻开公司与德茗鑫公司所签订的租赁合同中约定的租赁范围。在此情况下，仅根据芝麻开公司与德茗鑫公司签订的《租赁合同》中关于租赁建筑面积的表述，无法证实芝麻开公司的主张。关于芝麻开公司另提要求返还履约保证金、赔偿装修损失、经营损失的主张，因本院对于芝麻开公司所提撤销合同的诉请不予支持，且现涉案商铺仍由芝麻开公司控制，因此对芝麻开公司此节诉讼请求，本院难以支持。综上所述，芝麻开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22356元，由北京芝麻开餐饮管理服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年八月二十六日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡