辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9716号上诉人（原审原告）：马维宁，男，满族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：沈丹，辽宁大宸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人：于瑞宝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王琦，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵亚一，女，该公司员工。上诉人马维宁因与瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司（以下简称“瑞家代理公司”）居间合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初1428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。马维宁上诉请求：一、一审法院认定被上诉人瑞家地产仅向上诉人马维宁提供了房源即完成居间义务存在错误。1.案涉房屋的房源非瑞家地产专有，马维宁一审已提供证据证明在委托瑞家地产之前，已通过其他中介了解了案涉房屋，说明案涉房屋的房源在多家中介均挂牌出售，房源非瑞家地产专属提供。2.《房屋买卖合同》约定32,220元为信息服务费，但不应简单理解为只要瑞家地产提供了房源信息即完成了合同义务。房产中介作为专业的房屋交易机构，按照行业习惯其在房屋买卖的居间业务中提供的专业服务包括：提供房源、实地验房、签订协议、核查档案、办理贷款、更名过户、促成交易等义务，且购房人与房产中介签订居间合同的目的就是希望通过房产中介专业的服务促成买卖双方最终交易的完成，而非仅希望房产中介提供房源。因此，本案瑞家地产仅向马维宁提供房源、签订协议，其他义务均未履行的情况下便收取全部费用不符合居间合同的签订目的，也违反了权利义务对等及公平原则。二、一审法院关于《房屋买卖合同》未能履行后责任承担的认定显示公平。1.一审法院认定《房屋买卖合同》未能履行系因出卖人违约导致，马维宁作为买方无任何过错，不应为出卖人的违约行为承担责任。2.按照合同约定，马维宁及出卖人均应当向瑞家地产支付中介费，且第12条约定合同签署后因买卖双方导致本合同无法履行或买卖双方在未征得居间方同意下协议解除合同,买卖双方将分别成为本合同的违约者,则违约一方或双方需赔付居间方人民币32220元。根据该约定，显然区分了违约责任是一方还是双方导致，结合本案，被上诉人一审举证，系由房屋出卖方违约导致房屋未能交易，与上诉人无关。故违约责任不应由上诉人承担，据上诉人了解一审庭审后被上诉人已经另案起诉了房主，如本案仍判上诉人承担责任，则被上诉人无疑取得了双份赔偿，不符合公平原则。瑞家地产可以要求违约方承担32220元的违约金，因此，出卖人违约导致瑞家地产产生的损失完全可以以出卖人应付的违约金赔偿，如判令马维宁仍应向瑞家地产支付中介费，瑞家地产所获得的费用将明显超过了其损失。一审判决结果将助长房产中介恶意与交易一方串通，当一方违约时，房产中介便可以收取守约方全部中介费的违法现象大量滋生，严重扰乱房地产交易的市场秩序。综上所述，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的全部上诉请求。瑞家代理公司辩称，一、我公司收取上诉人居间报酬32,220元，有事实和法律依据。2019年7月24日在我公司，上诉人与房主三方合意签订了《房屋买卖合同》，我公司促成了合同订立。二、案涉房屋已在过户到了上诉人马维宁名下，上诉人在我公司签订三方《房屋买卖合同》支付我公司居间服务报酬的目的已经实现，再往回要已支付给我方的佣金，没有理由也没有任何法律依据。三、导致我方未能给上诉人办理交易过户的原因是卖方与上诉人不积极配合，并隐瞒我方私下自行办理交易过户手续，自愿放弃让我方办理交易过户的权利。请求人民法院维持原判。马维宁向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告返还原告中介费32220元；2.请求法院判令被告给付原告迟延返还中介费的利息以32220元为基数，自2019年8月28日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3.由被告承担全部诉讼费用。2019年7月8日原告找到被告想要购买二手房。2019年7月24日，原、被告及案外人程刚房主三方签订了房屋买卖合同，约定原告通过被告购买程刚所有的位于沈阳市和平区长白五街23619号222，建筑面积138.1平方米的房产，当日原告向被告交付了中介费32220元。2019年8月28日原告询问被告案涉房屋过户时间，被告以卖方不愿意出售房屋，交易无法继续进行为由让原告自行与程刚沟通。被告得知原告与程刚沟通未果后，拒不同意退还原告中介费。原告认为被告签订房屋买卖合同后，没有尽到居间方应尽的沟通协调买卖双方意见、促成合同成立的义务，被告未按照约定向原告履行案涉房屋交易过程中的全部居间义务。原告多次要求被告返还信息服务费，但被告予以拒绝。原告为维护自身权益，故起诉来院。一审法院认定事实：2019年7月24日，原告买方通过被告与案外人程刚卖方签订房屋买卖合同，约定原告通过被告作为居间方购买程刚位于沈阳市和平区长白五街23619号222房屋。合同第10条约定，基于居间义务已完成，买方须向居间方支付人民币32220元作为信息服务费。合同第11条约定，若因买卖双方的原因及不可抗力或因国家政策调整导致办件时间延误或本合同无法履行，居间方不承担违约责任。合同签订当日，原告向被告交纳信息服务费32220元，向程刚支付定金20000元。后程刚向被告表示不想出卖房屋了，被告告知原告，原告与程刚沟通后无果，程刚退还了原告定金20000元。其后，原告作为买方与卖方程刚通过其他中介途径签订房屋买卖合同，并于2019年9月将前述房屋更名过户。现原告以被告未尽到中介应尽的服务向被告索要中介费无果，故原告起诉至法院。一审法院认定，原案为居间合同纠纷，原案的争议焦点为被告是否应向原告返还信息服务费32220元。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原案中，被告向原告提供了房源，促成了原告与出卖方签订房屋买卖合同，被告作为居间方的合同义务已履行完毕，现因出卖方原因导致原告通过被告作为居间方与出卖方签订的房屋买卖合同未能继续履行，责任不在被告，故原告主张被告退还信息服务费无事实及法律依据，原审法院对原告的诉讼请求均不予支持。判决：驳回原告马维宁的诉讼请求。案件受理费606元，减半收取计303元，由原告马维宁承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交在申请另案中法院到房产局调取的房屋的完税证明、房产交易申报表、契税接件通知单、不动产登记申请书、房屋买卖合同复印件一份，拟证明该房屋已经过户到本案上诉人名下。上诉人质证意见为：真实性没有异议，关联性有异议，案涉房屋完成过户并非通过被上诉人，而是上诉人在与房主沟通后房主明确拒绝继续委托被上诉人完成交易，将上诉人支付的2万元定金退给上诉人后，上诉人多次劝说房主继续与被上诉人交易，而房主不同意的情况下上诉人才与房主重新委托了其他房产中介并仍然支付中介费完成最终的过户交易，因此被上诉人没有完成居间合同的全部义务，其未完成居间义务系因房主不同意继续委托交易，非上诉人原因。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷，二审争议焦点为：被上诉人是否完成了居间合同义务，案涉居间费用应否予以退回。关于居间合同订立及履行情况。2019年7月8日，上诉人欲购买二手房，委托被上诉人为其提供居间服务，通过被上诉人的房源信息，上诉人与案外人程刚达成商品房买卖的合意，三方于2019年7月24日签订《房屋买卖合同》，依据该合同条款第10条约定：基于居间义务已完成，买方须向居间方支付人民币32,220元作为信息服务费，该信息服务费于本合同签订当日内交付居间方。上诉人于订立合同当日即向被上诉人支付居间服务费32,220元。现上诉人主张因房主尚未偿还贷款，被上诉人没有促成最终交易的达成，起诉请求被上诉人退回该笔居间服务费用。二审审理中，被上诉人出具被上诉人与案外人程刚签订的《房屋完税证明》、《房产交易申报表》、《契税接件通知单》、《不动产登记申请书》、《房屋买卖合同复印件》等证据证明，最终由被上诉人提供居间服务，案涉房屋已经过户到本案上诉人的名下。对此上诉人主张虽然最终与案外人程刚订立了房屋买卖合同并已过户完毕，但并非基于被上诉人居中促成的交易，因出卖方拒绝履行与被上诉人的房屋买卖合同后告知上诉人案涉房屋不卖了，将2万元订定金退还上诉人，故三方签订的《房屋买卖合同》最终并未实际履行，后期在上诉人多次劝说房主情况下，与房主程刚重新委托其他中介机构完成房屋交易。关于被上诉人是否促成合同交易问题。根据居间合同的性质，判断被上诉人是否促成合同交易完成合同义务，关健在于买方是否利用了被上诉人提供的房源信息、机会和条件。本案中，上诉人是在三方签订《房屋买卖合同》后，按照合同约定，给付被上诉人的居间服务费用。本院认为，被上诉人已经促成房屋合同成立，后期该合同虽未依约履行，系因上诉人与房主就案涉房屋另行签订房屋买卖合同违反合同约定，有违诚信原则。故上诉人与案外人程刚最终达成房屋买卖合同履行完毕并过户系源自被上诉人的努力，即居间合同的成立与居间人的努力存在因果关系。另依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二项规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。据此，本案中应认定被上诉人已经促成居间合同成立。上诉人上诉主张不成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，马维宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费606元，由马维宁负担。本判决为终审判决。审判长 张 军审判员 刘春杰审判员 鞠安成二〇二〇年八月二十八日法官助理洪晔书记员银水晶本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。