浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终379号 上诉人（原审被告）：金华市科瑞物业管理有限公司，住所地浙江省金华市婺城区婺州街1667号桂花城4幢B2-40室，统一社会信用代码：913307017559226522。 法定代表人：黄锡科，执行董事。 委托诉讼代理人：郭峰，浙江金兰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：翁亚琴，女，1978年11月18日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：黄旭亮，浙江一剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季杨越，浙江一剑律师事务所实习律师。 上诉人金华市科瑞物业管理有限公司（以下简称科瑞公司）因与被上诉人翁亚琴房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初10105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 科瑞公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判；二、一、二审诉讼费、鉴定费由翁亚琴承担。事实与理由：一、一审没有查清案涉房产权利人对租赁协议是否追认这一关键事实，一审认定权利人拒绝追认是主观推断，没有事实根据和证据支持。1.翁亚琴在一审中提交的证据，仅能证明科瑞公司与其签订租赁协议时可能属于无权处分，而对权利人有无表态是否追认租赁合同的事实，翁亚琴并未举证，一审法院也未依职权查明。2.翁亚琴违反合同约定违法违规装修，占用小区公共区域、强行搭建违章建筑，属于严重违约行为，已达到租赁协议约定的解除条件。在我市创建文明城市攻坚时期，翁亚琴顶风违规，给村委会的工作带来极大压力。村委会向翁亚琴表态正是行使租赁协议赋予的权利，不代表村委会不追认租赁合同。一审根据村委会发函和更换物业公司的情况推论科瑞公司无权处分且权利人拒绝追认，属于主观臆断。3.苏桂院小区是金华市开发区“撤村建居”重要项目，全部用于安置拆迁后的桥儿头村和木杓塘村村民。在村委会和业委会目前均存在的情况下，翁亚琴没有举证追认情况，一审法院也未向双方释明要求补充证据，也没有依职权调查，未查清关键事实。二、在案涉房屋权利人未对租赁合同表明态度的情况下，租赁合同处于效力待定状态而非无效。1.根据全国人大法制工作委员会对《中华人民共和国合同法》第五十一条所做的释义，所谓追认是指权利人事后同意该处分财产行为的意思表示，权利人追认可以用口头形式，也可以用书面方式；在权利人追认前，因无权处分而订立的合同处于效力待定状态。2.本案一审时，村委会和业委会均未表态是否追认租赁合同，合同处于效力待定状态，一审判决合同无效错误。3.科瑞公司已取得了权利人木杓塘村和桥儿头村两个村委会的追认，这说明一审未查明追认情况，也证明至少在科瑞公司管理小区物业期间将物管用房租赁给翁亚琴作为教育用房属于有权处分，翁亚琴已支付的租金15万元不应当退还。三、即使业委会成立后对租赁协议不追认导致协议无效，科瑞公司对翁亚琴损失的造成也没有过错。翁亚琴签约前已经知道案涉房产情况和投资风险仍坚持租赁，其损失不是科瑞公司造成的，科瑞公司不承担责任。1.《苏桂院物业用房租赁协议书》第六条第四款明确约定，“如遇甲方合同到期，甲方尽力配合乙方对接下家单位促成合同履行”，结合翁亚琴与科瑞法定代表人黄锡科的聊天记录可以证明翁亚琴不仅知道案涉房产是物业用房，也知道科瑞公司物业管理合同期限为两年。2.从以上约定可以看出，双方订立合同时已经预见到科瑞公司物业合同到期后有可能存在租赁合同不能继续履行的情况。翁亚琴在和科瑞公司签约时，已预见到租赁合同有不能履行的投资风险。翁亚琴作为一个开办儿童教育机构的专业人士，在此种情况下甘冒风险与科瑞公司签约并投资装修，其损失是翁亚琴自身的投资决策失误造成的。科瑞公司在签约时未向翁亚琴隐瞒案涉房产的情况，不应对翁亚琴的投资决策失误承担责任。3.退一步讲，即使科瑞公司对翁亚琴损失的造成具有一定过错，也非主要责任，一审认定科瑞承担60%的责任比例过高，应予调整。四、一审对翁亚琴主张的各项损失556800元不应全部认定。1.本案涉及装修金额巨大，翁亚琴绝大部分的装修款、幼儿园转让费6万元以及消防设计费12000元均以现金支付，明显不符合常理和当前社会的交易习惯，翁亚琴对损失的举证责任没有完成和到位，一审应释明双方的举证责任并查明有关装修费用支出的事实。2.案涉房产在翁亚琴停工后保持现状，应对装修价值进行鉴定。一审在损失金额未查清的情况下，应当释明或者依职权启动鉴定。3.一审已经查明案涉房产有部分装修属于违章搭建且已被行政执法部门拆除，该部分损失系翁亚琴违反城市规划和市容环境法律法规造成，科瑞公司对此没有过错，不应承担责任。因此，即便484800元的装修支出确实存在，翁亚琴因合同无效而造成的损失也不应当包含搭建和装修违章建筑的费用。租赁协议并没有约定案涉房产用于开办幼儿园，而仅是教育用房。根据金华市教育局提供的《浙江省幼儿园准办标准（试行）》规定，开办幼儿园需要“有与幼儿园规模相适应的室外活动场地，其中活动场地面积不少于生均2平方米，有一定的绿化面积，同时应配备必要的、符合安全卫生要求的体育活动设施。”因此，案涉房产作为物管用房根本不具备开办幼儿园的条件，这也是翁亚琴搭建违章建筑并占用公共区域的原因。翁亚琴作为专业人士，明知房屋条件不符合开办幼儿园的要求仍然投资装修，对超出合理装修范围的费用不应当计入其损失。二审中补充上诉理由：一审判决科瑞公司对翁亚琴的损失承担60%的责任是基于认为科瑞公司对合同无效具有过错，关于科瑞公司是否隐瞒了只有2年服务期限的事实，一审并没有认定。 翁亚琴二审辩称，一、一审认定本案租赁合同无效，有事实与法律依据。1.小区业主强烈反对围建“院子”，由于科瑞公司交不出开办幼儿园的院子导致本案合同无效。本案双方签订租赁合同的目的是将合同标的苏桂院综合楼一楼和院子用于开办幼儿园。如果没有院子作为幼儿园的室外活动场所，那将达不到开办幼儿园的目的。众所周知，幼儿园的室外活动场所为了安全与方便管理必须与小区的其他部分通过围栏隔开以确保独立性和封闭性。本案中，苏桂院小区业主多次阻挠翁亚琴围建，权利人已经以实际行动表示对双方的租赁合同不予追认。2.不存在翁亚琴占用小区公共区域之说，翁亚琴不存在违约，而是科瑞公司的无权处分致使合同无效。本案中，科瑞公司将小区公共区域部分视为己方权利作为“院子”租赁给翁亚琴。而业主视上述院子为“小区公共区域”，并不是翁亚琴超越了合同约定侵犯业主的权利，而是科瑞公司未经业主同意将上述部分租赁给了翁亚琴。3.科瑞公司提供的两个村委会的声明达不到追认的目的。科瑞公司所谓的已取得权利人木杓塘村和桥儿头村两个村委会的追认并非事实。首先，上述两个村委会的声明实质上是不同意将合同标的中的院子部分进行出租。如果同意，则翁亚琴不可能无法继续开办幼儿园。而这部分，是合同的必要组成部分，如果没有院子，翁亚琴就不会签订这份合同。权利人不同意出租院子、不同意翁亚琴对院子围建，本质上就是明确对涉案合同不予追认。本案中，仅是房屋部分不足以使翁亚琴实现开办幼儿园的目的，院子与房屋是一个有机整体，故翁亚琴所支付的15万元房租应当予以返还。其次，根据《物业管理条例》的规定，物管用房的用途必须经过业主大会同意，两份所谓村委会的声明无法达到追认的目的。二、在合同履行过程中，出租人对于是否有权租赁的情况绝对清楚，作为出租人的科瑞公司理应承担更大的赔偿责任。1.科瑞公司明知自身无权出租，与翁亚琴签订了租赁合同。2.翁亚琴作为承租方，自身由于疏忽大意没有进一步了解，这种主观过错是过失性的。3.本案中，一审按四六比例承担损失，翁亚琴基于能更快地解决纠纷，未提起上诉。三、翁亚琴装修所花的费用及其他损失合理，科瑞公司应当承担与其过错相当的民事赔偿责任。1.翁亚琴装修所花的费用，结合承租房屋的面积及用途，其数额属于合理范围，且有相关收据予以证明。一审中，翁亚琴已就款项问题进行了充分证明。2.装修价值仅能体现装修成果目前的价值，而不能完全体现翁亚琴遭受的损失。翁亚琴的损失应当按照翁亚琴支付的款项认定，而非根据装修价值认定。3.本案中，装修也仅是处于毛坯阶段，从停止装修到一审起诉时，大量现场摆放的装修材料被人取走，这些都不在“现状”范围内。况且，科瑞公司在一审中未申请鉴定，不存在释明或依职权启动鉴定。4.翁亚琴的损失是科瑞公司在签订合同时可以预见的，如消防图纸设计费、办理幼儿园证件等款项。本案租赁房屋及院子用于开办幼儿园，围建院子并非是房屋面积不够，而是室外活动场所必需，也并未超出合理装修。四、科瑞公司已经从苏桂院小区撤场，而翁亚琴承租的房屋也会被移交给新的物业公司，这其中就包含了装修部分。对于这一部分，科瑞公司可以从新的物业公司取得对价，科瑞公司实质上并没有损失。翁亚琴在签订案涉合同后，投入了大量人力、物力开办幼儿园，除了支付场地租金和装修费用，还有其他的开支，资金投入巨大。由于业主不同意对院子使用，翁亚琴只能停工。科瑞公司明知自己无权对物管用房进行出租，还向翁亚琴进行保证，并与翁亚琴签订了租赁合同。现因权利人不予追认，翁亚琴无法继续开展工作，损失惨重。综上，请求驳回上诉，维持原判。 翁亚琴向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《苏桂院物业用房租赁协议书》无效；2.判令科瑞公司立即返还翁亚琴交付的租金15万元；3.判令科瑞公司立即赔偿翁亚琴房屋装修款48.48万元；4.判令科瑞公司立即赔偿翁亚琴消防图纸设计费1.2万元；5.判令科瑞公司立即赔偿翁亚琴办理幼儿园证件款6万元；6.科瑞公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：科瑞公司系位于金华市××路××小区的前期物业服务企业，该小区系为了安置金华市婺城区苏孟乡桥儿头村的村民而建设，开发商为金华智园置业有限公司。楼盘建成后，金华智园置业有限公司于2017年6月22日将小区的物业服务及含物管楼一楼、9＃楼2-102、2-202、10＃楼一楼、二楼在内的共计920.18平方米的物业管理用房预移交给科瑞公司，物管楼二楼573.47平方米的社区办公用房移交给金华市开发区苏孟乡人民政府。2017年7月18日，科瑞公司（甲方）与翁亚琴（乙方）订立了一份《苏桂院物业用房租赁协议书》，协议载明：房屋用于教育用房，年租金为5万元（以后每年递增5%，即每年租金增加2500元）；租赁期限为从2017年10月1日至2032年9月30日，为期15年；租赁面积苏桂院综合楼一楼631平方米，院子约400平方米。协议还涉及了甲方的监督管理权利、承租期间水电费负担等事项。双方又另行协商年租金按15万元收取。2017年8月17日，翁亚琴向科瑞公司支付了第一年租金15万元。2017年8月底，翁亚琴因开办幼儿园需装修，将装饰装修工程发包给金华市海棠装饰工程有限公司，并因办学许可证转让支出6万元，因消防图纸设计支出了12000元。装修过程中，金华市综合行政执法局向翁亚琴发出了《接谈通知书》，载明幼儿园的装修存在“擅自搭建构筑物”的情况，桥儿头村的村民曾出面表态，认为开办幼儿园属于侵占公共部分、违规装修的情形。翁亚琴因此暂停装修，当时已产生装修费484800元。因与科瑞公司及村民沟通未果，翁亚琴于2018年12月期间向法院起诉，要求解除合同，并要求赔偿装修款、消防图纸设计款及办学许可转让款等。后翁亚琴申请撤诉，法院裁定予以准许。2019年4月，苏桂院小区的业主委员会成立，同年7月经公开招标后聘请上海文化银湾物业管理有限公司为小区提供物业服务。 一审法院认为，依据我国《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。本案双方所签订的《苏桂院物业用房租赁协议书》，涉及物业管理用房的使用，虽然在本案合同签订时科瑞公司作为前期物业服务企业已经接收了苏桂院小区的物业管理权利及物业管理用房的使用权，且此时小区的业主委员会尚未成立，但科瑞公司将涉案房屋出租给翁亚琴用于幼儿园办学，显然已经改变了物业管理用房的用途，而现有证据未能证实其在与翁亚琴签订房屋租赁合同时已经业主大会表决同意，据翁亚琴所提交的桥儿头村村民的告知函，结合本案查明的事实，本案双方之间订立的房屋租赁合同，属于《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的行为人无权处分被权利人拒绝追认的情形，应认定为无效合同。同时，依据该法第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，不以当事人的意志而使之有效，而解除合同是在合同有效的前提下达到权利义务终止的法律后果。因此，即使在翁亚琴首次起诉时要求解除合同，科瑞公司在庭审中表示同意，对双方所订立的合同效力的评价，并不能以双方的意思表示为准，也无法使本案合同发生法律约束力。另，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，科瑞公司应将合同签订后收取的15万元租金返还给翁亚琴。对于翁亚琴因办学许可及装修所花费的556800元，属合理损失范畴，在双方针对翁亚琴是否知晓无权处分事宜存在争议的情形下，科瑞公司并未提交相关证据证实其已将出租房屋未经业主大会同意的情况告知翁亚琴，应承担举证不能的后果，且科瑞公司作为经核准成立的专业物业服务企业，理应知晓物业管理用房使用权的局限性，对翁亚琴因合同无效未能经营幼儿园办学所造成的合理损失，科瑞公司应承担与其过错相当的民事赔偿责任；虽然现有证据未能证实翁亚琴知晓签订合同存在法律风险却仍然为之，但翁亚琴作为合同一方，尤其在其需要为幼儿园办学投入大量资金成本的情形下，也应合理审查注意合同相对方是否具备出租的权利，最终双方的民事行为被法律评价为无效，翁亚琴自身也应负有一定责任。因此，综合考虑双方的过错程度并结合本案实际，酌定由科瑞公司在返还租金同时，就翁亚琴因装修等事宜所产生的损失承担60%的赔偿责任，即334080元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决：一、确认翁亚琴与金华市科瑞物业管理有限公司之间签订的《苏桂院物业用房租赁协议书》无效。二、金华市科瑞物业管理有限公司应于判决生效之日起7日内返还翁亚琴租金15万元。三、金华市科瑞物业管理有限公司应于判决生效之日起7日内赔偿翁亚琴装修费等损失334080元。四、驳回翁亚琴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5434元，由翁亚琴负担1153元，金华市科瑞物业管理有限公司负担4281元。 二审中，科瑞公司向本院提交以下证据： 证据一、声明2份，证明桥儿头村和木杓塘村村委会对科瑞公司在其管理小区期间出租物管用房给翁亚琴进行追认的事实。 证据二、科瑞公司法定代表人黄锡科与翁亚琴聊天记录和涉及的文件一份，证明翁亚琴与科瑞公司签订租赁合同时知道案涉房产是物管用房及房屋具体情况，并知道科瑞公司管理期限为2年的事实。 翁亚琴质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明目的和关联性有异议。该两份声明是由两村村委会做出的，未经过业主大会表决。该两份声明的核心是不同意将院子包含在内租赁给翁亚琴开办幼儿园，故该两份声明不能达到科瑞公司的证明目的。对证据二的真实性无异议，对证明目的和关联性有异议。科瑞公司的微信聊天记录没有提供全，部分内容可能有删减。该组证据仅能证明翁亚琴知道涉案房屋为物管用房以及科瑞公司物管合同为2年的事实，但无法证明翁亚琴明知案涉房产具体情况的事实。科瑞公司多次向翁亚琴保证15年租赁期没有问题，否则翁亚琴不会投入大量财力去装修，无法达到科瑞公司的证明目的。 本院认证认为，对证据一，苏桂院小区业主委员会已于2019年4月成立，并未对科瑞公司出租物业管理用房的行为进行追认，该两份声明无法达到其举证目的，本院不予认定。对证据二，翁亚琴对真实性无异议，本院对真实性予以确认，但该证据无法证明翁亚琴知道案涉房产具体情况。 二审中，翁亚琴未向本院提交新证据。 经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有三：一、关于涉案《苏桂院物业用房租赁协议书》的效力问题。科瑞公司将涉案物业管理用房出租给翁亚琴用于幼儿园办学，已经改变了物业管理用房的用途。苏桂院小区业主委员会于2019年4月成立，科瑞公司未提供涉案的《苏桂院物业用房租赁协议书》已经过业主大会表决同意的相关依据，且根据已查明的事实，桥儿头村的村民认为开办幼儿园属于侵占公共部分、违规装修的情形，涉案《苏桂院物业用房租赁协议书》未经权利人追认，应认定为无效合同。二、一审对责任分担是否合理的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，科瑞公司应将15万元租金返还给翁亚琴。虽然科瑞公司的物业管理合同期限为两年，但科瑞公司在一审中也表示没有特殊情况是可以续签的，从双方的沟通过程看，当时双方也是这么认为的。且在涉案《苏桂院物业用房租赁协议书》也约定了如果科瑞公司合同到期，科瑞公司尽力配合翁亚琴对接下家促成合同继续履行。故科瑞公司以物业管理合同期限为两年作为翁亚琴明知科瑞公司无权签订合同的理由是不能成立的。涉案《苏桂院物业用房租赁协议书》约定租赁标的为苏桂院综合楼一楼631平方米及院子约400平方米。因翁亚琴围建院子等原因引起业主不满，且因违反行政管理的有关规定而无法继续装修及使用。科瑞公司作为物业管理单位在未取得权利人同意的情况下出租物业管理用房及小区公共区域导致翁亚琴投入的装修款等费用损失应承担相应的责任，根据其过错程度，一审判决由科瑞公司承担60%的责任，并无不当。翁亚琴未在充分了解租赁物具体状况的情况下与科瑞公司签订租赁协议并投入资金，应由其自负40%的责任。三、一审对翁亚琴的损失认定是否合理的问题。翁亚琴已就其损失提供了相应的证据且对款项的支付、来源作了合理说明，一审认定并无不当。对于二审中科瑞公司提出对装修费用进行鉴定的申请，因翁亚琴已提供了装修费用产生和支付的相关依据，且科瑞公司一审中未提出鉴定申请，本院不予准许。 综上，科瑞公司的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8562元，由上诉人金华市科瑞物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡玲玲 审 判 员 钱 萍 审 判 员 叶金龙 二〇二〇年八月十七日 代书记员 曹 慧 ?*ArabicDash?-14-? ?*ArabicDash?-15-?