大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5460号原告（反诉被告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋晓鹏，男，1987年6月29日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告（反诉原告）：于洪雪，女，1989年1月2日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宋晓鹏，即本案被告宋晓鹏。原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称“原告”）与被告（反诉原告）宋晓鹏、于洪雪（以下简称“二被告”）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告宋晓鹏、被告于洪雪的委托诉讼代理人宋晓鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令给付原告2017年11月1日起至2020年12月31日止的物业服务费9,297.23元；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金2,789.16元。事实与理由：原、被告双方于2016年10月21日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域XX-XX-XXXX号业主，房屋面积87.38平方米，自2017年11月1日起至2020年12月31日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计12,086.39元未缴纳。虽经原告多次催缴，二被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。二被告辩称并反诉称，二被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积、拖欠物业费的起始时间没有异议。但不同意原告的诉讼请求。二被告反诉请求法院判令1、确认本诉中《远洋荣域临时管理规定A区》《远洋荣域前期物业服务协议》的收费标准2.8元/平方米违法并无效；2、依法判令住宅前期物业收费标准为政府指导定价的0.7元/平方米。事实与理由：一、原告与二被告于2016年10月21日签订的《前期物业管理服务协议》约定的价格条款，其约定的2.8元每平方米的价格系政府指导价。违反《价格法》、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版）的强制性规定。同时《远洋荣域前期物业服务协议》的第是一条第3款的约定：“本协议条款如有与相关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。物业费2.8元系市场价。”此条款违反《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）、大价发[2016]51号《关于进一步明确我市被告政府定价经营服务性收费目录清单的通知》等相关法律、法规和规范性文件中对前期物业服务实行政府指导价的规定。被告的主张符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定。二、原告存在以下违约行为：1、根据《远洋荣域前期物业服务协议》第五条关于物业管理质量要求明确：公共设施设备的维修养护，保持实施设备善完好、急修24小时提供服务，小修自接到报修时起12小时内完成；禁止违章建筑，交通秩序畅通无阻、停车有序。而反诉人自2018年起多次向被反诉人报修如下内容：入户走廊消防烟道和户外油烟四溢窜入户内、无法开窗；下水管道多次渗漏，报修多次仍出问题且最近一次报修后至今未处理；室外空调间因封闭散热不足造成停机严重影响空调使用，消防烟道栅栏影响入户门开关，造成门把手损伤停车场入口经常堵塞无法进入，多次电话投诉至今仍存在。上述报修多次至今未予解决处理，严重侵害了反诉人的合法权益；2、根据原告与小区业主签订的《前期物业服务协议》约定非常明确。原告向小区业主依照《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准提供服务。而《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准里约定的：有一定规模的休闲活动场地和固定的活动场所，并设有文化、娱乐、体育活动场地及器械、设施；建立房屋保修、修缮制度并建有记录。房屋完好率、维修质量合格率、业主满意率不低于95%；无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象；有红外线报警监控；每年至少征求一次业主对物业服务的意见，满意率在80%以上；建立共用部位设施设备维修资金台账，账目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况；建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况原告均没有提供。被反诉人未向业主公布收支情况；同时违背了《业主服务手册》第3.1.4的规定。管理账目及收支情况将由物业服务中心按每年公告一次的合同义务。故被告并未依合同履行合同义务向原告提供物业服务；根据以举证物业公司提供的服务质量明显达不到物业合同约定的标准。原告对二被告的反诉辩称，不同意二被告的反诉请求。理由：1、前期物业收费标准2.8元/平/月合法有效。该条款不存在合同法第52条规定的无效情形。原、被告双方均为平等的民事主体，拥有完全的民事行为能力，物业服务收费标准应依照前期物业服务协议的约定执行，并且该协议经原、被告双方签字盖章，是真实意思表示，对双方均具有约束力，并且物业服务费标准在原告与开发商签订的商品房买卖合同中亦有明确约定，二被告是明知的。二被告无权要求降低物业费的标准，物业费的调整应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，并不能由被告单方提出。2、被告要求的每平0.7元收费并没有具体的引用依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，二被告自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区XX-XX-XXXX业主，房屋面积87.38平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告对上述内容进行了确认，并均在该《前期物业服务协议》上签字盖章。原告按约为案涉小区提供了物业服务，二被告未交纳自2017年11月1日起至2020年12月31日的物业服务费9,297.23元。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为二被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，二被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，二被告自认欠缴时间自2017年11月1日，但主张截止时间应为第一次开庭时间，即2020年6月15日。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》中约定了物业费每年预缴一次，交费时间为每年11月1日至12月31日交纳次年物业服务费。因此，被告应于2019年11月1日至2019年12月31日期间交纳2020年全年物业费，故对被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。现原告要求被告给付自2017年11月1日起至2020年12月31日拖欠的物业服务费9,297.23元（2.8元/月/平方米×87.38平方米×38个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于二被告主张的小区内卫生差、设施不全、未做到人车分流；绿化及景观建筑均不达标；公共区域部分被公建占用、无固定活动场馆；小区配置未达标；房屋配套管理不到位、存在私搭乱建现象一节，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本院认为，二被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且双方协议中也有关于违约金的约定，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对原、被告之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告违约金的诉讼主张。关于二被告的反诉请求一节，本院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，故对于二被告要求确认收费标准2.8元/平/月无效的诉讼请求，本院不予支持。关于二被告主张要求降低收费标准一节，本院认为，案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，因此该协议合法有效，原、被告均应受该协议的约束。协议中已明确约定了物业费标准为2.8元/平/月，二被告要求收费标准降至0.7元/平/月的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宋晓鹏、于洪雪于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币9,297.23元（自2017年11月1日起至2020年12月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）宋晓鹏、于洪雪的反诉请求。案件受理费人民币51元（原告已预交，已减半收取），由被告宋晓鹏、于洪雪负担40元、原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担11元。反诉费25元，由反诉原告宋晓鹏、于洪雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  战婧玲二〇二〇年八月三日书记员  矫文艳