安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖02民终1825号上诉人（原审被告）:程亮，男，汉族，住安徽省无为市。被上诉人（原审原告）:吴治中，男，汉族，住安徽省无为市。委托诉讼代理人：郭萍，安徽铭盛律师事务所律师。上诉人程亮因与被上诉人吴治中房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院(2020)皖0225民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程亮上诉请求：1.依法撤销无为市人民法院（2020）皖0225民初715号民事判决书，驳回被上诉人的诉请。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致错误裁判。一、被上诉人在诉讼中要求法院依法解除双方于2018年8月29日签订的房屋租赁协议，该项请求一审法院并未进行判决，而是迳行判令上诉人搬离涉案的房屋，在没有条件的情况下，何来结果。二、上诉人并未根本违约，被上诉人解除涉案的协议系不当行使权利。双方就涉案的房屋存在瑕疵的情况下，上诉人要求被上诉人进行维修，本是正当地行使权利，在上诉人的要求并未得到对方允诺的情况下，暂付一季度的房租仍然是在履行合同，只是未完全履行，但该行为并未构成根本违约，也没有因此而造成被上诉人的损失，是因为被上诉人的拒收而导致上诉人交付房租不能，故上诉人仍在积极地履行合同，并未构成根本违约，被上诉人解除合同的行为不能成立。因被上诉人提供的房屋存在瑕疵，上诉人要求减少房屋租金，是合情合理且合法的，且被上诉人已口头同意减按每年23000元的标准支付房租，故上诉人按此标准进行支付符合双方的意思表示，一审法院仍按28000元/年的标准要求支付占用期间的使用费是错误的，再退一步讲，即使被上诉人否认按23000元的标准支付房租，法院也应考虑该房存在瑕疵而应予以相应的减少，同时受今年疫情的影响，也存在上诉人不能正常使用房屋的客观事实，一审法院在时间上也应作相应的扣减。四、因本案的发生系被上诉人违约在先，上诉人延迟交付房租系行使抗辩权，即使法院认定上诉人的抗辩不能成立构成违约，那么在本案中双方均存在不同程度的违约。应互不承担违约责任，即使法院判令解除合同，对上诉人的第四项请求也不应予以支持，该履约保证金应予以退还上诉人。吴治中辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。第一，被上诉人一审提出的不是判令解除合同，而是确认解除合同，2019年9月11日已经向上诉人送达了解除合同的通知，上诉人在一审的举证当中，通过他自己举证，已经证明了他收到了解除通知书，收到解除通知书之后三个月内，并没有向法院或者其他机构提出，在这种情况下，实际上就是说双方的合同关系已经解除。第二，上诉人反映房屋存在漏水的情形，根据双方的举证，被上诉人已经及时进行了维修而不是没有维修，而且费用包括来回的路费以及两次维修的费用都是被上诉人自己承担，所以不存在其拖延维修或者导致不能正常使用的情况。当时这个房子是一个门面房不是用来租赁居住，而是用来经营鼻炎馆这样的一个经商的行为，反映漏水的地方也是位于门面房后部的一个墙角，客观上并不影响其正常的经营活动，也不影响房体的安全。第三，根据合同的约定，如果房屋因为漏水房东没有履行，上诉人可以自行去维修，维修的费用由房东来进行承担，上诉人却以种种理由，拖延不付房屋的租金，属于根本性的违约。吴治中向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2018年8月29日签订的房屋租赁协议；2.依法判令被告立即搬离安徽省无为市无城镇锦绣苑小区大陶巷1号门面，将该门面移交给原告；3.依法判令被告立即向原告支付2019年9月10日起至今的占用房屋期间的租赁损失，按每年28000元的标准计算至该门面房交付给原告之日止；4.依法判令原告不向被告归还履约保证金2000元；5.诉讼费、律师费5000元由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月29日，吴治中与程亮签订一份《租赁协议》，约定甲方（原告）位于无为县无城镇锦绣苑小区B区1号门面（房产证登记地址无为县无城镇锦绣苑小区B区大陶巷1号门面房），面积46.44平米租给乙方（被告）：“一、租赁日期暂定叁年，自2018年9月10日至2021年9月9日止，为保证本协议能有效执行,甲方收取乙方违约保证金贰仟元,守约到期后,甲方全额保证金退还给乙方；二、租金为每年贰万捌仟元整,一年一付,先付租金后使用,下年租金乙方提前一个月支付给甲方；三、。；四、乙方在不影响主体结构的基础上有权对门面进行装修,改造的费用由乙方自负、在合同终止、解除租赁关系时,乙方装修或改造与房屋有关的设施自行拆除,恢复原状或全部归甲方所有(可移动设性全外)，甲方不承担任何费用；五、。；六、。；七、本协议各条款,甲乙双方要共同遵守,若违反条约,双方友好协商解决,未能达成协商意见的,若乙方违约,甲方有权收回房屋并没收违约金；若甲方违约,也要付给乙方叁年房租和同等数额违约金”。合同签订后，被告程亮按约给付第一年租金28000元和违约金2000元，租用该门面房经营“无为曾老太鼻炎馆医疗用品销售有限公司”，期间因房屋漏水，原告及家人于2019年2月、7月两次从北京专程回无维修。因被告第二年度房租未按时交付，原告于2019年9月5日、9月15日分别向程亮邮寄了催缴房屋租金和解除租房协议的函，程亮也于同年9月8日和9月26日以微信方式回复。认为现在房屋还在漏水，要求签订补充协议，不同意解除。并在同年12月2日，微信转账第一季度房租750元（自认为按双方口头协议约定每年降低房租5000元），吴治中没有接受。一审法院认为：原、被告之间的《租赁协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同各方当事人均应诚信、全面履行各自合同义务。现被告没有按合同约定按时全额给付原告房租，在原告书面催缴后仍不履行给付房租义务，仅微信转账第一季度房租，原告也没有接受，即使租赁房还在漏水，也可自行维修，维修费用由原告承担，故被告不按合同约定按时全额交纳房租已构成根本违约；在原告解除房屋租赁通知到达被告后，被告未在法定3个月异议期内向人民法院起诉，该《租赁协议》已解除。因系被告违约，应承担违约金2000元，归还租赁房，承担自租赁协议解除后占有租赁房期间使用费，该使用费可按年房租28000元标准以被告实际使用租赁房期间计算。原告要求被告承担律师费5000元无法律依据，该院不予支持。被告辩称原告以次充好请法院酌情降低房屋协议签订以来的房租，因租赁房漏水原告已两次进行修缮，履行了维修义务；其要求原告及家人因来店里吵闹，赔偿损失、赔礼道歉，无证据证实；请求原告补偿装修费、经营宣传费、搬迁费用没有合同约定，故对被告上述辩称请求本院均不予支持。综上，为保护当事人合法权益，维护社会正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、被告程亮于判决生效后五日内搬离安徽省无为市无城镇锦绣苑小区大陶巷1号门面房，将该门面房移交给原告吴治中；二、被告程亮于本判决生效后五日内给付原告吴治中占用房屋期间的使用费按每年28000元标准计算，自2019年9月10日起至该门面房交付给原告之日止；三、被告程亮承担履约保证金2000元；四、驳回原告吴治中的其他诉讼请求。案件受理费用减半收取275元，由被告程亮负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因程亮提交的合同维修记录、按合同要求提前通知支付第二年房租、协调漏雨补充协议以及协商关于房屋漏雨要求增设补充协议和第二年支付第一季度房租原由的相关材料，均为微信聊天记录，且在本案一审审理中已提交，不是本案二审期间提交的新证据，本院不予以认定。对程亮提交的两张照片，证明出租房存在伸缩缝，伸缩缝无法维修，吴治中质证认为不能达到其证明目的，本院对该份证据证明目的不予认定。对程亮提交的与无为五华社区方玲聊天记录，证明新冠疫情期间停业近两个月时间，吴治中质证认为与本案不具有关联性，本院对该份证据真实性予以认定。本院认为，吴治中与程亮签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点有以下三点，现分别评述如下：一、关于案涉合同是否已经解除，何时解除的问题。本案中，双方当事人在租赁合同履行期间发生争议，吴治中主张因程亮欠付房屋租金，已向程亮发出解除租赁协议通知，双方租赁协议已经解除。程亮在庭审中也认可欠付吴治中租金的事实，但认为吴治中的房屋存在漏水瑕疵，所以未按约定支付房租。根据双方《租赁协议》约定，租金为每年贰万捌仟元整,一年一付,先付租金后使用,下年租金程亮提前一个月支付给吴治中；若程亮违约,吴治中有权收回房屋并没收违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。根据该条规定,当事人签订合同时,可以在合同中约定一方当事人解除合同的条件,使得一方当事人在约定条件下取得合同解除权。合同生效后,该当事人如认为解除条件已经成就,应以向合同相对方发出通知的方式行使合同解除权,合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定,当事人没有约定异议期间的,对方当事人应当自解除通知到达之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因程亮未按约定支付房屋租金，案涉租赁协议因吴治中向程亮发出解除租赁协议，程亮收到解除租赁协议函后未在三个月期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同效力，因此双方租赁协议于2019年9月26日解除通知到达程亮时解除。程亮主张案涉房屋漏水存在瑕疵未支付租金，但没有提交证据证明房屋漏水影响正常使用和对经营造成影响，因此，程亮以房屋漏水存在瑕疵迟延支付租金抗辩理由不能成立。程亮认为吴治中在诉讼中要求法院依法解除双方于2018年8月29日签订的房屋租赁协议，该项请求一审法院并未进行判决，而是迳行判令上诉人在搬离涉案房屋错误的问题，本院认为，吴治中在一审起诉时提出的诉讼请求为要求法院依法解除双方于2018年8月29日签订的房屋租赁协议，因案涉房屋租赁协议吴治中向人民法院提起诉讼时，双方租赁协议已解除，吴治中请求法院依法解除双方于2018年8月29日签订的房屋租赁协议，已无必要。一审判决在本院认为部分已进行了说理，判决主文部分对上诉人要求依法解除双方租赁合同的诉讼请求不再处理并无不当。关于履约保证金是否应当返还的问题。双方租赁合同约定的履约保证金返还的条件为，守约到期后,吴治中全额保证金退还给程亮；若程亮违约,吴治中有权收回房屋并没收违约金；因程亮未按期缴纳租金构成违约。程亮缴纳的2000元履约保证金，吴治中无需返还。关于案涉房屋占用期间的使用费如何计算。因程亮未按照约定支付租金，双方房屋租赁协议解除后，程亮一直占用案涉房屋，应当向吴治中支付房屋占用费。房屋占用费的标准可按照双方租赁协议约定的年房屋租金28000元标准计算。程亮主张吴治中同意减让每年23000元标准支付房租，但程亮提交的微信记录等证据并未体现出吴治中同意减少租金的意思，程亮认为应该按照23000元每年标准支付房屋租金的主张不能成立。对于程亮上诉主张，因受新冠疫情影响，上诉人客观上存在不能正常使用案涉租赁房屋，在房屋租赁时间上应作相应扣减的上诉理由，本院认为，程亮系在双方租赁协议解除后，未将案涉租赁房屋交付吴治中，而继续占有使用该房屋，不符合新型冠状病毒疫情期间处理租赁合同纠纷中房租减免的情形。因此，程亮认为应在房屋租赁时间上作相应扣减的上诉理由也不能成立。综上所述，程亮的上诉请求不成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费550元，由程亮负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年八月十八日书记员 冯杨艳附：本案适用法律条款第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。