广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14043号上诉人（原审原告）：广州市白云出租汽车集团有限公司，住所地广州市海珠区泰沙路129-137号（单号）二楼。法定代表人：邓志诚，董事长。委托诉讼代理人：刘馥丹，公司职员。委托诉讼代理人：李宗浩，公司职员。上诉人（原审被告）：方惠萍，女，1929年11月2日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴金水，系方惠萍儿子。上诉人（原审被告）：吴金水，男，1954年8月5日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：黄丽冰，女，1958年7月5日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人广州市白云出租汽车集团有限公司（以下简称白云出租汽车公司）与上诉人方惠萍、吴金水、黄丽冰房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白云出租汽车公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判方惠萍、吴金水、黄丽冰限期腾空涉案房屋交还给白云出租汽车公司；2.本案一审、二审诉讼费由方慧萍、吴金水、黄丽冰承担。事实和理由：一审法院认为方慧萍、吴金水、黄丽冰在本市没有其他住房，故白云出租汽车公司要求方慧萍、吴金水、黄丽冰腾空交还房屋的诉讼请求，暂不具备条件，不予支持。白云出租汽车公司认为一审判决没有法律依据，理由如下：首先，方慧萍、吴金水、黄丽冰具备劳动能力，完全有能力通过房屋租赁市场自行解决住房问题，也可以通过承租公有住房解决住房问题。其次，白云出租汽车公司没有法定义务提供住房给方慧萍、吴金水、黄丽冰居住。综上，白云出租汽车公司认为一审法院的判决没有法律依据，应参考同法院同类型案件，判决方慧萍、吴金水、黄丽冰限期搬出白云出租汽车公司的职工宿舍。白云出租汽车公司于2018年11月8日向方慧萍、吴金水、黄丽冰发出《关于限期签订的通知》，要求方慧萍、吴金水、黄丽冰在2018年11月16日前续签合同并按照原租赁合同每月52.68元的标准缴交2017年租金及每月304.76元的标准缴交2018年的租金，逾期视为方慧萍、吴金水、黄丽冰放弃承租、使用该涉案房屋，方慧萍、吴金水、黄丽冰需在2018年11月26日前将房屋腾退给白云出租汽车公司。白云出租汽车公司已和方慧萍、吴金水、黄丽冰友好协商沟通，但方慧萍、吴金水、黄丽冰仍然拒绝续签合同，亦不同意按照每月304.76元的标准向白云出租汽车公司缴纳租金，白云出租汽车公司也给予方慧萍、吴金水、黄丽冰合理的搬迁期限，但方慧萍、吴金水、黄丽冰均拒绝白云出租汽车公司的善意。至2019年5月白云出租汽车公司起诉方慧萍、吴金水、黄丽冰时，方慧萍、吴金水、黄丽冰还是拒绝续签合同，拒绝缴纳占用费，继续占有白云出租汽车公司的房屋。一审法院判决方慧萍、吴金水、黄丽冰继续居住白云出租汽车公司的房屋，侵犯了白云出租汽车公司的物权。方慧萍、吴金水、黄丽冰不是白云出租汽车公司的员工，不符合条件居住白云出租汽车公司用作职工宿舍的涉案房屋。白云出租汽车公司目前都没有房屋分配给符合职工宿舍居住条件的在职职工居住，白云出租汽车公司需要合理整合安排职工宿舍，在这种情况下，依旧把涉案房屋判给不符合居住条件的方慧萍、吴金水、黄丽冰居住，是侵犯白云出租汽车公司职工的宿舍居住权的行为，不利于现有轮候居住职工宿舍的职工群体的稳定性。一审法院判决没有法律依据，亦不合乎情理。白云出租汽车公司请求依法撤销一审判决，依法改判，支持白云出租汽车公司的诉讼请求，切实保护白云出租汽车公司的合法权益。方惠萍、吴金水、黄丽冰上诉请求：撤销一审判决第一项，改判2018年11月27日至本判决生效之日止的房屋使用费按国家公租房的租金标准计算，即2019年2月1日前按照原租赁合同约定标准52.68元/月支付，自2019年2月1日起本判决生效之日止按照4元/平方米/月计算。事实和理由：一、一审法院将我方与白云出租汽车公司签订的房屋租赁合同定义为不定期租赁合同关系的一般租赁行为，没有考虑到涉案房屋实为公有住房。1.涉案房屋是白云出租汽车公司分配给方惠萍丈夫吴吉及家人居住的单位宿舍，享受一般职工应有的福利，享有公有住房的各项权利及责任。2.在吴吉去世后，方惠萍被要求重签租赁合同，亦是按国家规定参照政府公有住房基准房租金调整缴纳。3.白云出租汽车公司单方恶意调整租金并不与我方续签租赁合同，严重违反了《广州市国土房管局广州市物价局关于广州市公有住房租金标准的通知》第一条、第四条，与《穗建规字[2019]1号》第一点的精神。二、白云出租汽车公司在与我方续签租赁合同时附加恶意条款，将由2017年每月租金52.68元及2018年提高至304.76元，在我方要求白云出租汽车公司拿出相应政策标准依据时又提出租金标准提高为30元/月/平方米的要求，白云出租汽车公司表示如我方不接受条款就不与我方签订新的租赁合同，单方违背公平、合理、合法、合规原则，要求我方一家人腾空房屋，侵害了我方应有的居住权利，违反了国家有关公有住房法规。1.我方一直按照合同约定履行承租人的权利及义务，白云出租汽车公司拒收我方租金，亦一直积存在个人账户上。2.是白云出租汽车公司加设恶意条款导致无法续签合同，过错不在我方，而在于白云出租汽车公司，我方认为白云出租汽车公司之间不构成不定期租赁关系。综上所述，我方认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，应撤销一审判决。方惠萍、吴金水、黄丽冰针对白云出租汽车公司上诉请求辩称，不同意腾空交还房屋，认为涉案房屋是公有住房性质，方惠萍作为已故职工遗孀应享受与在职职工同等的单位住房待遇。具体答辩意见与我方上诉意见内容一致。白云出租汽车公司针对方惠萍、吴金水、黄丽冰上诉请求辩称，方惠萍、吴金水、黄丽冰提出的上述意见在一审中已经查明，其称房屋是公房的性质，应该是私房的性质；关于方惠萍是遗孀的事情，我方已经和方惠萍协商过，但是调解不成功后一审才作出判决，当时我方的调解方案是同意方惠萍居住到其去世，现在我方已经不同意该调解方案了，我方要求方惠萍、吴金水、黄丽冰腾空交还房屋，具体时间由法院依法认定。白云出租汽车公司于2019年5月27日向一审法院起诉请求：1.判令方慧萍、吴金水、黄丽冰将广州市越秀区人民北路XXX房腾空交还给白云出租汽车公司；2.判令方慧萍、吴金水、黄丽冰向白云出租汽车公司支付上址房屋自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按《2017广州市房屋租金参考价》的标准，即30元/平方米/月×15.05平方米计算）；3.判令方慧萍、吴金水、黄丽冰按房屋占用费总额的100%的标准向白云出租汽车公司支付自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的违约金。一审法院经审理查明：广州市越秀区人民北路XXX号1-4层为白云出租汽车公司所有的房屋，建筑面积711.32平方米，规划用途为住宅，登记时间为2014年6月5日。该大楼其中的411房由方惠萍承租居住。2016年5月4日，白云出租汽车公司（出租人、甲方）与方惠萍（承租人、乙方）签订《广州市白云出租汽车集团有限公司房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区人民北路XXX房部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积15.05平方米，月租金为52.68元，租期自2016年1月1日至2016年12月31日止；租金按月、年结算，由甲方在乙方（职工）每月工资中扣除，非职工在每年（月、季、年）第日前缴付本期租金给甲方；租赁期内，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按拖欠租金额的1%向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，由此造成的损失，由乙方承担。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前1个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以向乙方承租房屋或乙方户口所在地邮寄，或在乙方承租房屋，户籍所在地房屋门口张贴，张贴的第二日为有效送达，也可以由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。经录音录像的口头告知亦视为法律意义上送达。租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。被告按合同约定标准向白云出租汽车公司支付租金至2016年12月止，白云出租汽车公司亦向方惠萍开具了租金收款收据。另查明：据白云出租汽车公司提供的白云出租汽车公司及广州市金轮集体资产管理公司、广州市公共交通集团有限公司的《企业信用信息公示报告》及广州市金轮物业管理有限公司的营业执照(复印件)记载，白云出租汽车公司为其他有限责任公司，成立日期为2002年8月19日；白云出租汽车公司的股东为广州市金轮集体资产管理公司、广州市公共交通集团有限公司及广州市金轮物业管理有限公司，上述三个股东的出资额分别为7882.3万元、4798.5万元、258.79万元。广州市金轮集体资产管理公司为集体所有制企业，成立日期为1956年6月10日。广州市公共交通集团有限公司为有限责任公司（国有独资），成立日期为1998年1月14日。广州市金轮物业管理有限公司为其他有限责任公司，成立日期为2000年5月16日。方惠萍、吴金水、黄丽冰为证明涉案房屋属为三轮车工人宿舍，属于集资房，向一审法院提交了涉案房屋的户籍登记档案。白云出租汽车公司质证认为被告未提交证据原件予以核对，对该证据的真实性、合法性无法核实。2018年11月8日，白云出租汽车公司以挂号信的方式向方惠萍邮寄《关于限期签订的通知》，其中记载为加强对职工宿舍的管理，完善相关手续，根据《白云公司职工宿舍管理办法》有关规定，我方在2018年10月通知贵方，要求贵方与我方签订2017年、2018年越秀区人民北路464号411房的《房屋租赁合同》，并缴交2017年、2018年的租金（租金标准为：2017年每月52.68元，2018年每月304.76元），但贵方至今未与我方签订合同、缴交租金。请贵方在2018年11月16日前到白云公司物业管理分公司签订《房屋租赁合同》并缴交相关费用，逾期视为贵方放弃承租、使用该房屋，贵方需在前述期限届满后10天内将房屋腾退给我方等。被告方惠萍已签收上述挂号信。2018年1月13日，方惠萍及3XX、3XX房方某、4XX房霍某向白云出租汽车公司发出《联合声明》，其中记载：一、我们三户向白云出租汽车集团公司交2017年全年租金，白云出租汽车集团公司不接受，指定要2017、2018两年一并交费，这是捆绑行为，不合法。二、2018年租金为每平方20元，因我们认为不合理，而白云公司不能提供政府有关房屋租金提价依据文件，故我们三户暂不交费。据打印时间为2019年7月30日的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，方惠萍、吴金水、黄丽冰在广州市行政区域范围内无房地产登记情况记录。涉案房屋现由方惠萍、吴金水、黄丽冰居住使用。一审法院认为，白云出租汽车公司、方惠萍在平等自愿基础上签订的上述《广州市白云出租汽车集团有限公司房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同约定的租赁期届满后，白云出租汽车公司、方惠萍双方未续订合同，方惠萍、吴金水、黄丽冰继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系。故方惠萍、吴金水、黄丽冰应参照合同约定的标准向白云出租汽车公司支付房屋租金。此后，白云出租汽车公司于2018年11月8日向方惠萍发出《关于限期签订的通知》，要求在2018年11月16日前续签合同并缴纳相关费用，逾期视为方惠萍放弃承租、使用涉案房屋。鉴于方惠萍户在本市没有其他住房，白云出租汽车公司要求被告腾空交还房屋的诉讼请求，暂不具备条件，一审法院对此不予支持。方惠萍、吴金水、黄丽冰至今仍居住使用涉案房屋，理应支付使用房屋的对价。故白云出租汽车公司主张方惠萍、吴金水、黄丽冰支付2017年1月1日起的房屋使用费的诉讼请求欠妥，一审法院予以纠正为方惠萍、吴金水、黄丽冰应按合同约定的租金标准支付自2017年1月1日起至2018年11月26日止的房屋租金，及按《2017广州市房屋租金参考价》规定的同地段住宅房屋租金标准即30元/平方米的标准支付自2018年11月27日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费。至于白云出租汽车公司要求方惠萍、吴金水、黄丽冰支付违约金的诉讼请求，因本案中方惠萍、吴金水、黄丽冰并非恶意拖欠房屋使用费，而是因对涉案房屋的租金标准存有疑议，故对白云出租汽车公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2019年10月31日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，方惠萍、吴金水、黄丽冰应向广州市白云区出租汽车集团有限公司支付广州市越秀区人民北路464号411房自2017年1月1日至2018年11月26日止的房屋租金（按每月52.68元计）及自2018年11月27日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按30元/平方米?月×15.05平方米标准计）。二、驳回广州市白云区出租汽车集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费386元，由广州市白云区出租汽车集团有限公司负担369.31元，方惠萍、吴金水、黄丽冰负担16.69元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，方惠萍、吴金水、黄丽冰表示对一审判决第一项中2017年1月1日至2018年11月26日期间的房屋租金（按每月52.68元计）没有异议。方惠萍、吴金水、黄丽冰主张其使用的涉案房屋与同楼层共用厨厕，涉案房屋面积范围内没有独立的厨厕，白云出租汽车公司对此予以确认。方惠萍、吴金水、黄丽冰确认其均非白云出租汽车公司的员工，但表示方惠萍的丈夫吴吉为白云出租汽车公司职工，涉案房屋是分配给吴吉的福利分房，吴吉去世后涉案房屋由其配偶方惠萍及家人吴金水、黄丽冰居住使用。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审争议焦点是：1.白云出租汽车公司要求方惠萍、吴金水、黄丽冰腾空交还房屋的诉请应否支持；2.房屋使用费标准应如何确定。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，白云出租汽车公司已提交房地产权证证实其为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有上述法律规定的各项权利。方惠萍、吴金水、黄丽冰主张涉案房屋为公有住房，在无证据推翻涉案房屋权属登记的情况下，该主张缺乏事实依据，本院不予采信。白云出租汽车公司与方惠萍签订的房屋租赁合同已于2016年12月31日到期，在双方当事人就涉案房屋没有签订租赁合同的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方之间存在不定期租赁关系，白云出租汽车公司有权随时提出解除租赁关系。但是，考虑到方惠萍系白云出租汽车公司原职工配偶，其基于职工配偶身份已居住使用涉案房屋多年，且方惠萍已逾90岁年事已高的特殊情况，一审法院判决不予支持白云出租汽车公司要求方惠萍腾空交还房屋的诉请可行，本院予以维持，方惠萍可继续居住使用涉案房屋，但需要支付房屋使用费。从方惠萍需要他人照料的角度考虑，吴金水、黄丽冰可暂时居住使用涉案房屋以便照顾方惠萍。双方对一审判决有关2017年1月1日至2018年11月26日止的房屋租金（按每月52.68元计）均无异议，本院对此予以确认。对于2018年11月27日起至本判决生效之日止的房屋使用费，由于涉案房屋不具有独立厨厕，且房屋使用面积仅15.05平方米，一审法院按照《2017广州市房屋租金参考价》公布的同地段住宅房屋租金标准即30元/平方米考标准支付房屋使用费显有不妥，在双方并未重新签订租赁合同约定租金标准的情况下，考虑本案所涉房屋租赁关系的历史特性，可参照原租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费，方惠萍、吴金水、黄丽冰主张2018年11月27日至2019年1月31日按52.68元/月计算合理，自2019年2月1日起至本判决生效之日止按照4元/平方米/月即60.2元（4元/平方米/月×15.05平方米）计算属于方惠萍、吴金水、黄丽冰对其自身权利的处分，本院予以采纳。综上所述，白云出租汽车公司的上诉请求不成立，方惠萍、吴金水、黄丽冰的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22794号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22794号民事判决第一项为：自本判决生效之日起十日内，方惠萍、吴金水、黄丽冰应向广州市白云区出租汽车集团有限公司支付广州市越秀区人民北路464号411房自2017年1月1日至本判决生效之日止的房屋租金及房屋使用费（2017年1月1日至2019年1月31日共计1317元，自2019年2月1日起至本判决生效之日止按照60.2/月标准计算）；三、驳回广州市白云出租汽车集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费386元，由广州市白云出租汽车集团有限公司负担346元，由方惠萍、吴金水、黄丽冰负担40元。二审案件受理费419.31元，由广州市白云出租汽车集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年八月二十六日书记员  熊盈颖胡秀红