新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2901民初1179号   原告：张延生，男，1978年2月22日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   委托诉讼代理人：董霞霞，新疆典腾律师事务所律师。   被告：阿克苏康宏汽车销售服务有限公司，住所地阿克苏市乌喀中路38号。   法定代表人：胡正祥，该公司总经理。   委托诉讼代理人：肖新林，新疆任长勇律师事务所律师。   被告：阿克苏金土地房地产开发有限责任公司，住所地阿克苏市交通路25号。   法定代表人：赵强，该公司总经理。   委托诉讼代理人：蒲春恒，新疆天山律师事务所律师。   第三人：李梅玉，女，1987年11月1日出生，汉族，住河南省唐河县。   原告张延生与被告阿克苏康宏汽车销售服务有限公司（以下简称康宏公司）、被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司（以下简称金土地公司）及第三人李梅玉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，于2019年10月1日作出（2019）新2901民初3082号民事裁定书，原告张延生不服，上诉至新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院，新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院于2020年3月14日作出（2020）新29民终201号民事裁定书，撤销原裁定，指令新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院审理。本院受理后依法另行组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告张延生及其委托诉讼代理人董霞霞与被告康宏公司的委托诉讼代理人肖新林，被告金土地公司的委托诉讼代理人蒲春恒到庭参加诉讼，第三人李梅玉经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张延生向本院提出诉讼请求：1．判令第一、二被告向原告交付房屋；2．请求第一、二被告将房屋产权登记办理至原告名下；3．请求第三人协助履行房屋过户登记手续；4．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：第一被告与第二被告合作共同开发房地产，共同销售位于金土地汽车城的房地产。2014年1月23日，原、被告双方签订了一份商铺买卖协议。原告购买被告建设的位于阿克苏金土地汽车城二期X号楼一层XXX号商铺，面积153.20平方米，单价10000元／平方米，房款1532000元，二层面积65.55平方米，单价3000元／平方米，房款196650元，门前场地60平方米，单价1500元／平方米，房款90000元，总房款1818650元。原、被告双方约定于2014年1月24日付清房款，原告付清全部房款后被告未能履行合同交付房屋的义务。该房屋因第二被告未交付给第一被告，反而将涉案房屋登记在第三人名下，进而导致第一被告未能向原告交付房屋。本案中李梅玉作为第三人对案件实际情况的查明有重要的作用，案件处理结果同其有法律上的利害关系，根据《民事诉讼法》第五十六条及其相关法律规定，在原告多次找二被告主张上诉诉求，均未能予以解决的情况下，为保护原告合法权益，遂诉至贵院，望如所请。   被告康宏公司辩称，2014年1月23日，我方与原告签订了一份商铺买卖协议，将金土地汽车城二期X号楼一层XXX号商铺以市场1818650元的价格卖给原告，原告已付清全部房款。我公司同意原告的请求，向原告交付房屋，并将房屋产权登记办理至原告名下，第三人有协助办理过户的义务。   被告金土地公司辩称，1．原告的请求没有事实依据。我公司是依法设立的房地产开发企业，从未就位于阿克苏金土地汽车城二期X号楼一层XXX号商品与原告订立过买卖合同，也未收取过原告的购房款；2．原告的请求没有法律依据。本案的案由是商品房买卖合同纠纷，因此，认定原告与我方是否存在合法有效的商品房买卖合同关系，是原告诉讼请求是否成立的前提条件，原告自己陈述与其订立商品房买卖合同的是被告康宏公司，而非我公司。而康宏公司不是房地产开发企业，也不具有商品房开发资质，其无权订立商品房订购协议。因此，原告与康宏公司签订的合同属于无效合同。综上，请依法查明事实，驳回原告对我公司的诉讼请求。   第三人李梅玉未到庭，向本院提交书面答辩状诉称，原告要求答辩人协助其履行房屋过户登记手续没有事实及法律依据。2015年4月1日，阿克苏金土地房地产开发有限责任公司与答辩人就位于阿克苏市××区金土地汽车城二期15、16栋01室，15、16栋03室商铺订立书面商品房买卖合同。在依法履行相关法定手续后，该商铺依法转移登记于答辩人名下。15、16栋01室建筑面积为527.10平方米，登记时间为2016年8月17日，房屋所有权证书号为：×××；15、16栋03室建筑面积为673.76平方米，登记时间为2016年8月17日，房屋所有权证书号为：×××。原告向两被告主张的是金土地汽车城二期X号楼一层153.2平方米的XXX号商铺，与答辩人购买的房屋无关。答辩人购买的标的与原告主张的商品房面积、房号毫不相干，其次，《物权法》第二条规定“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，答辩人时至今日是15、16栋01室，15、16栋03室商铺的合法所有权人，答辩人对该商铺所享有的权利任何人无权剥夺。答辩人与原告不存在关于金土地汽车城二期16号楼一层153.20平方米的XXX号商铺买卖合同关系，答辩人没有义务协助原告办理所谓的房屋过户等手续。综上，敬请法庭依法查明事实，驳回原告对答辩人的请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1．原告提交2014年1月23日与被告康宏公司签订的《协议》一份，用以证明原告与阿克苏康宏汽车销售服务有限公司存在商品房买卖合同关系的事实；被告康宏公司对该证据的三性及证明观点均认可；被告金土地公司认为该协议出卖人是康宏公司，康宏公司认可该证据的真实性，金土地公司对真实性亦无异议，但该协议是无效协议，上面标注的出卖方是阿克苏康宏汽车销售服务有限公司，出卖的标的物是金土地汽车城二期××楼商品房，康宏公司作为出卖方主体不适格。该合同的主体与我公司也不产生权利义务关系；第三人李梅玉未到庭，视其放弃质证权；本院确认该证据的真实性，将结合其他证据对该证据进行分析认证。   2．原告提交2014年3月28日证明、（2018）新2901民初1009号民事判决书及银行流水一组，用以证明阿克苏康宏汽车销售服务有限公司收到原告的全部购房款1818650元，原告与康宏公司签订的协议合法有效的事实；被告康宏公司对该组证据的三性及证明观点均认可；被告金土地公司对判决书的真实性、合法性无异议，认为该判决书中的原告是本案的原告，被告是本案的第一被告康宏公司，从诉讼请求看确认两者的买卖合同有效，事实理由部分说原告将房款全部交清，被告不交付房屋，而第一被告康宏公司对证据的三性及证明观点均无异议。综合来看，他们是做了虚假诉讼。金土地公司对银行流水三性均不予认可，认为从明细中看不出资金流向何处，从何处调取也未加盖印章；第三人李梅玉未到庭，视其放弃质证权；本院确认该证据的真实性，将结合其他证据对该证据进行分析认证。   3．原告提交2009年8月28日协议书及（2018）新民终377号民事判决书各一份，用以证明阿克苏康宏汽车销售服务有限公司享有对房屋的处置权，两被告系合作关系，康宏公司拥有绝对的房产销售权利的事实；被告康宏公司对该组证据的三性及证明观点均予以认可；被告金土地公司对协议书真实性、合法性认可，但认为该协议与原告无关，该协议对双方的权利义务进行了约定，金土地公司第一手转移登记在第一被告名下而不是原告名下，不涉及原告的权利。对判决书的真实性、合法性无异议，认为向金土地公司主张权利的是与金土地公司签订合同的一方，而不是与第一被告康宏公司签订合同的原告，因此，该判决与本案无关；第三人李梅玉未到庭，视其放弃质证权；本院确认该证据的真实性，将结合其他证据对该证据进行分析认证。   4．原告提交房产登记信息一份，用以证明涉案房屋已登记在第三人名下，该房屋出售的价格远远低于原告购买的价格，第二被告金土地公司与第三人李梅玉之间属于虚假恶意销售的事实；被告康宏公司对该证据的三性及证明观点均认可；被告金土地公司认为原告提交的证据系复印件，对合法性不认可，但确认涉案房屋确已登记在第三人李梅玉名下；第三人李梅玉未到庭，视其放弃质证权；本院确认该证据的真实性，将结合其他证据对该证据进行分析认证。   5．原告提交（2018）新29民初45号民事判决书一份，用以证明法院确认金土地公司与第三人李梅玉签订的商品房买卖合同无效，登记行为无效，本案中第一被告与第二被告有向原告交付房屋、办理过户的义务的事实；被告康宏公司对该证据的真实性认可，因不能确定该判决是否生效，故对合法性不予确定，对证明观点认可；被告金土地公司认为该份判决当时多名被告提出上诉，后经审理维持第一项，其他项改判。认为该判决与原告无关；第三人李梅玉未到庭，视其放弃质证权；本院确认该证据的真实性，将结合其他证据对该证据进行分析在认证。   6．被告金土地公司提交房产证两份，用以证明金土地汽车城15、16栋房屋中没有原告陈述的××楼商铺的事实；原告对该证据的真实性予以认可，认为原告的105室、马某的103室、钟某的104室及另一人的商铺就在户型图03号房屋中；被告康宏公司对该证据的真实性及合法性认可，证明观点不认可，认为本案中销售的商铺就是金土地公司提交的03号商铺的一部分；第三人李梅玉未到庭，视其放弃质证权；本院确认该证据的真实性，将结合其他证据对该证据进行分析在认证。   被告康宏公司未提交证据。   第三人李梅玉未提交证据。   本院通过对原被告的当庭陈述及双方所提交的证据进行质证、分析、认证后，确定以下案件事实：   2009年8月28日，被告金土地公司与被告康宏公司订立协议书，约定：乙方（康宏公司）在甲方（金土地公司）的金土地农哈哈市场共需建筑用地52亩。每亩单价人民币500000元，合计26000000元，所有的建筑自建，土地使用面积按乙方实际规划用地面积计购地位置见附图；为不受其他外部影响，使该项目顺利进行，乙方用金土地房地产公司名义申请建设，在乙方自建房用不完的情况下，乙方有绝对的房产销售权利，甲方不得阻挠。因用甲方名义报规建设，为甲方账务处理方便合法，乙方资金需经过甲方的账户，故乙方要求在甲方设立一个虚拟的项目部，并开设一个独立的账户加盖乙方的印鉴，甲方保证乙方所有的款项入账后当时进账当时就转入乙方的工程项目账户内等内容。   2014年1月23日，原告与被告康宏公司订立商铺买卖协议，约定：甲方（康宏公司）将其购买的阿克苏金土地汽车城二期X号楼一层XXX号商铺，转卖给乙方（张延生），面积153.20平方米，单价10000元／平方米，房款1532000元，二层面积65.55平方米，单价3000元／平方米，房款196650元，门前场地80平方米，单价1500元／平方米，房款90000元，总房款1818650元，具体面积和金额以实际测量面积为准；乙方以分期付款的方式购买，2014年l月24日付总房款100%，计1818650元，待订立《商品房买卖合同》后办理房产证、土地证等相关手续；协议签订后，甲方不得将房屋转售他人，否则甲方向乙方双倍返还购房款给乙方；乙方在签订协议后要求退房，所付房款不予退还。自乙方交完首付款第二天起，甲方在3个月内将房屋交给乙方使用，逾期未交，甲方按每月向乙方支付已付房款千分之五违约金，交房后12个月办理完房产手续等内容。   2015年6月21日，康宏公司向原告出具证明，内书“由于张延生本人不慎丢失购房款的收据，现我公司确认已收到张延生金土地汽车城二期X号楼一层XXX号商铺的房款1818650元”。后因被告康宏公司未履行合同交付房屋义务，原告遂诉至法院。2018年8月18日，经阿克苏市人民法院作出（2018）新2901民初1009号民事判决书，确认张延生与康宏公司于2014年1月23日签订的《协议》有效。现原告诉至法院，要求被告康宏公司与被告金土地公司向其交付房屋并将房屋产权办理致原告名下，第三人李梅玉协助办理过户手续。   被告金土地公司将15、16栋01室建筑面积为527.10平方米及15、16栋03室建筑面积为673.76平方米的商铺出售给第三人李梅玉，并于2016年8月17日办理房屋产权登记证书。   另查明，被告金土地公司与康宏公司因开发建设中发生纠纷，2017年7月24日，被告康宏公司以合资、合作开发房地产合同纠纷为由将被告金土地公司起诉至阿克苏地区中级人民法院，阿克苏地区中级人民法院于2018年3月27日作出（2017）新29民初33号民事判决书。两被告均不服该判决，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年2月12日作出（2018）新民终377号民事判决书，该终审判决书认定金土地公司与康宏公司订立的《协议书》应当认定为土地使用权转让合同，故变更案由为建设用地使用权转让合同纠纷一案。该判决书中对于康宏公司要求将房产证及土地证办到康宏公司或康宏公司指定第三人名下上诉请求能否支持的问题，评析认为“双方签订的《协议书》第五条约定，工程竣工后，金土地公司在康宏公司办理房产证后的一个月内，康宏公司支付金土地公司30%的款项，计人民币柒佰捌拾万元整，如逾期交付需按银行的利率计息付款。第六条约定在甲方办理好全部土地过户手续（土地证）后，余下的20%的款项计人民币伍佰贰拾万元，在二个月内全部支付完毕。如逾期交付需按银行的利率计息付款。根据上述约定，涉案工程已经竣工，金土地公司有义务将涉案项目的房产证和土地证办到康宏公司名下，根据该案审理查明的事实，金土地公司已经完成案涉房产的初始登记，并且双方当事人均有向案外人出售房产，并有多名案外人向人民法院起诉要求办理房屋产权登记，该案如果仍按照合同约定支持康宏公司的办理房产权过户登记的诉讼请求，必然会与案外人办理房屋产权的要求形成冲突，而双方的合同仍在履行状态中，可在案外人办理完房屋产权登记后就剩余房产依照合同约定再行主张办理房屋产权登记。因此对于康宏公司的该项上诉请求，本院不予支持。对于康宏公司要求将房屋产权证办理到指定的第三人名下的请求，双方当事人在合同中并无向第三人履行合同义务的约定，康宏公司并无替代第三方向金土地公司提出该请求的权利，故康宏公司的该项请求，本院不予支持。”由此，新疆维吾尔自治区高级人民法院驳回康宏公司该项上诉请求。   本院认为，本案的争议焦点为：原告的诉讼请求能否得到支持。本案原告张延生与被告康宏公司签订的“协议”虽经阿克苏市人民法院生效法律文书确认有效，但认定双方协议约定内容为转让，并非商品房首次出卖。被告康宏公司与被告金土地公司因开发建设发生诉讼，新疆维吾尔自治区高级人民法院终审判决认定双方订立的协议系土地使用权转让合同，而非合作开发房地产合同。原告张延生与被告康宏公司签订协议中涉及的商铺，被告康宏公司并未取得该商铺的产权，该商铺的初始登记在被告金土地公司名下，被告金土地公司现已将该涉案商铺实际卖与他人，且已办理产权登记，被告康宏公司现无法向原告履行交付房屋并办理过户登记的义务。按照合同相对性原则及相关法律规定，被告康宏公司应当向原告张延生承担相关违约责任，但本案原告并未主张康宏公司承担违约责任，仍坚持要求康宏公司交付房屋并办理产权登记的主张，无事实及法律依据，本院对该主张不予采信。被告金土地公司与原告之间并无合同关系，原告主张金土地公司交付房屋并办理产权登记的请求及请求第三人李梅玉协助办理过户手续的主张，因原告与被告金土地公司之间以及原告与第三人李梅玉之间并无合同关系，于法无据。故对上述请求本院亦不予采信。综上，原告张延生的诉讼请求不应得到支持。   综上所述，对原告张延生要求被告向原告交付房屋、请求两被告将房屋产权登记办理至原告名下及请求第三人协助履行房屋过户登记手续的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：   驳回原告张延生的诉讼请求。   案件受理费70元，由原告张延生负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  长   喻霞   审  判  员   李猛   人民 陪 审员   侯玲   二 〇 二 〇 年 八 月 十 日   书  记  员   王彦