河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1989号 上诉人（原审被告）：宽城满族自治县人力资源和社会保障局，住所地河北省宽城满族自治县行政中心二楼。 法定代表人：冯力文，局长。 委托诉讼代理人：周杰，河北高立君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宽城佳利房地产开发有限公司，住所地河北省宽城满族自治县宽城镇北街。 法定代表人：李桂芝，总经理。 委托诉讼代理人：王满，河北高立君律师事务所律师。 上诉人宽城满族自治县人力资源和社会保障局（以下简称人力资源局）因与被上诉人宽城佳利房地产开发有限公司（以下简称佳利公司）合同纠纷一案，不服河北省宽城满族自治县人民法院（2020）冀0827民初68号民事判决，提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人人力资源局的委托诉讼代理人周杰、被上诉人佳利公司的委托诉讼代理人王满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 人力资源局上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人签订的《框架协议书》为合作共建协议；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院以上诉人没有进行投资和不具备主体资格为由认定双方签订的《框架协议书》不属于合作建设合同,认定事实错误。《框架协议书》中明确载明了：“双方……就合作建设社保大厅及就业服务大厅用房事宜达成如下协议”，合同第二条明确约定了建设方式“由甲方（被上诉人）负责施工建设，乙方（上诉人）负责监管”，合同第三条明确约定了合作建设的具体内容“地上五层为办公用房、商业用房、东侧为与乙方合作建设办公用房……”，说明该合同的性质为合作建设合同。同时上诉人向被上诉人支付了合作建设保证金，并约定该保证金待工程竣工后转为项目工程款，进一步说明了《框架协议书》为被上诉人负责建设，上诉人负责监管，由上诉人向被上诉人支付一至五层工程款合作建设房地产项目，由上诉人接收一至五层以满足上诉人自用的合作建设协议。二、一审法院适用法律错误。1、本案中的《框架协议书》系合作建设协议，并非联营合同，亦非商品房买卖合同，一审法院适用《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》属适用法律错误，本案应当适用合同法等相关法律规定。2、一审法院依据《合同法》第六十二条确定案涉房屋价款按承坤元评报字（2019）第27号资产评估报告的评估价值确定属适用法律错误，该条规定价格或报酬不明确的按照订立合同时履行的市场价格履行，依法应当执行政府定价或政府指导价的，按照规定履行。而案涉评估报告所评估的内容为作出评估时案涉房屋的市场价值，以此确定合同款明显不当。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。 佳利公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。1、一审法院依据《框架协议书》及其他证据认定上诉人既不具有房地产开发主体资格，也没有进行投资，双方签订的《框架协议书》不属于合作建设合同；《框架协议书》内容明确包括了当事人名称、商品房基本情况、付款方式、交接、面积差异的处理方式、办理产权登记的相关事宜、违约责任等内容，具备商品房买卖合同的条款内容，认定为订购商品房买卖合同是完全正确的。2、依据法律规定，合作是两个民事主体共同出资、共同经营、共负盈亏的一种民事行为。本案上诉人对世纪一号商住小区开发没有出资，虽然缴纳了334万元的合作建设保证金，但依据协议约定，工程验收后转为项目工程款，应视为购房预付款。在世纪一号商住小区开发建设过程中，被上诉人依法取得土地使用权，独立取得了规划许可、施工许可、预售许可等手续。在开发建设过程中，被上诉人独立享有盈利、独立承担风险，上诉人没有参与建设开发，只是提出了建设要求。上诉人不具有合作建设开发的主体资格，作为行政机关，依据法律规定，不能参与经营性的房地产开发，所以双方签订的协议不是合作开发协议。本案中被上诉人按照上诉人的设计要求对商品房进行了建设，上诉人支付了预付购房款，双方签订的协议完全符合商品房买卖协议的特征，一审法院认定为订购商品房买卖合同事实清楚，证据充分。二、一审法院适用法律正确。一审法院认定双方签订的《框架协议书》为订购商品房买卖合同，适用《合同法》相关规定作出判决适用法律正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由与事实不符，请二审法院驳回上诉，维持原判。 佳利公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认名为建设社保大厅和就业服务大厅的《框架协议书》实为定做、购买社保大厅和就业服务大厅的《商品房买卖合同》。2、案件受理费等诉讼费用由人社局承担。 一审法院查明事实，一、2014年原告佳利公司通过招拍挂方式，取得“世纪一号”项目国有建设用地使用权，并于2019年取得不动产权证书，于2016年4月1日取得建设工程规划许可证，2016年4月8日取得建设工程施工许可证、2018年9月30日工程竣工验收，并于2019年5月30日备案，2019年12月7日取得商品房预售许可证。另查明，宽城县世纪一号项目的设计方为承德市建筑设计研究院有限公司，在方案设计阶段原、被告与设计方进行了对接，设计方将世纪一号项目B座1-4层办公部分按被告人力资源局的要求进行了方案设计，后续的施工图纸设计延续了原方案阶段的设计功能要求。在世纪一号项目主体工程完工后，应被告的要求，根据大厅的使用功能，对B区1层进行了二次设计。原、被告对上述事实认可，并有原告出示的证据二、三、四、五、六、十三、十四证实，可以认定。上述事实证明原告作为房地产开发公司，依法独立取得世纪一号项目国有建设用地使用权，独立办理建设工程规划许可、施工许可和商品房预售许可。是世纪一号商住小区的合法产权人，不存在其他产权共有人。同时证明世纪一号项目B座1-4层是按被告要求及使用功能进行的方案设计。二、2016年1月22日原、被告双方就建设社保大厅及就业服务大厅用房事宜签订《框架协议书》，被告于2017年1月11日向原告支付合作建设保证金334万元，协议书约定：“第一条：项目建设依据甲方以竞得方式取得位于宽城镇世纪路东侧，县行政中心北侧编号为［2014］43号地块的国有建设用地使用权。该地块土地面积为14.55亩，规划用途为商用、办公。项目建设方案已经县规划委员会审批通过，已取得用地规划和工程建设规划许可。第二条：建设方式甲方负责施工建设，乙方负责监管。第三条：概况计划2016年4月开工建设，2017年底交付使用，项目共18层，地上一至五层为办公用房、商业用房，东侧为与乙方合作建设办公用房（以竣工测绘为准）。人社服务中心为四层框剪结构，建筑面积约为5510㎡，具体位置见图纸中所标。建设标准详见施工图纸。人社服务中心建设包括基础、楼房主体、层面工程、室内外简单装修，给排水安装、采暖安装、强弱电安装、空调安装（中央空调）、电梯安装、消防工程。第四条：付款方式1、协议签订后15个工作日内乙方应付给甲方500万元作为合作建设保证金，待工程竣工验收后转为项目工程款。2、工程竣工后，经结算审定后，乙方付清全款。第五条：……第六条：交接甲方建设的人社服务中心用房经相关部门验收合格后，应当书面通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接时，签署人社服务中心用房交接单，甲方还需提供《质量保证书》和《使用说明书》。第七条：……第八条：……第九条：……第十条：……第十一条：1、……2、本协议为框架协议，工程开工后应签定正式协议作为补充文本。3、……”。原、被告对协议的真实性无异议，但对协议性质有争议。原告认为协议属于商品房买卖合同，被告认为协议属合作建设合同。原、被告签订的《框架协议书》就合作方式、投资比例及利润分配比例等均未约定，而被告亦没有任何形式的投资。另外《民法总则》第97条规定“有独立经费的机关和承担行政职能的法定机构从成立之日起，具有机关法人资格可以从事履行职能所需要的民事活动。”根据本条规定被告属于行政机关，是非营利法人，其主要从事国家行政管理活动，它的民事权利能力和民事行为能力受到一定的特殊限制，不具有作为民事主体的权利能力，原则上不能在生产经营领域进行投资。《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第三条第一款第二项规定：“党政机关和隶属党政机关编制序列的事业单位、军事机关、工会、共青团、妇联、文联、科协和各种协会、学会以及民主党派等，不能成为联营合同的主体。”根据上述规定被告不具有进行房地产合作开发的主体资格。被告既没有投资，也不具有主体资格，故《框架协议书》不属于合作建设合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”，在签订协议之前原告作为房地产开发企业，独立的取得“世纪一号”项目土地使用权。被告就建设社保大厅及就业服务大厅项目已经河北省发展和改革委员会审批（建筑面积6100平方米）。在此基础上，原、被告就建设社保大厅及就业服务大厅（约5510平方米）签订了《框架协议书》。该协议内容包括当事人名称、商品房基本状况、付款方式、交接、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜、违约责任等，具备商品房买卖合同的主要内容，应为订购商品房买卖合同。三、2019年3月10日，宽城县财政局委托承德坤元资产评估有限公司对“世纪一号”商住小区B座1-4层商业用房的市场价值进行评估，市场价值为62,425,344.75元，详见下表： 序号 楼层 单位 数量 评估单价 评估值 B座商业1层 ㎡ 1182.04 13,000.00 15,366,520.00 B座商业2层 ㎡ 1415.30 12,600.00 17,832,817.80 B座商业3层 ㎡ 1415.30 10,800.00 15,285,272.40 B座商业4层 ㎡ 1415.30 9,850.00 13,940,734.55 合计 5427.95 62,425,344.75 2018年1月16日，原告（出卖人）与买受人承德市住房公积金管理中心签订购买世纪一号商住小区1单元3层A-301号商品房买卖合同（预售），双方约定该商品房价款按建筑面积计算、单价为每平方米9600元。2019年11月28日原告（出卖人）与买受人中国人寿保险股份有限公司宽城满族自治县支公司签订购买世纪一号商住小区1单元1层A-104号商品房买卖合同（预售），双方约定，该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米12500元。上述事实有原告出示的证据十一和本院调取的承德坤元资产评估有限责任公司承坤元评报字（2019）第27号资产评估报告书予以证实，可以认定。原被告对上述事实的真实性无异议，原告主张按评估报告确定价款，被告不同意，但不能提供证据证明具体的价款或计算方式。《合同法》第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款，对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”《合同法》第六十二条第二项规定：“（二）价款或者报酬不明确的按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”根据上述规定价款应按市场价格确定。依照有关行政法规规定，宽城满族自治县财政局作为国有资产管理部门，有权委托具有资产评估资质的评估机构对相关财产进行评估，承坤元评报字（2019）第27号评估报告应予采信。另外，原告就同一商住小区已出售给承德市住房公积金管理中心和中国人寿保险服务有限公司宽城满族自治县支公司的商品房单价分别为每平方米9600元（三层）和12500元（一层）与承坤元评报字（2019）第27号评估报告评估的市场价值基本一致，故涉案房屋世纪一号商住小区B座1-4层商业用房价款按承坤元评报字（2019）第27号资产评估报告的评估价值62,425,344.75元确定为宜。四、2012年河北省发展和改革委员会关于冀发改就业[2012]638号文件批复，同意宽城满族自治县作为国家开展的基层就业和社会保障服务设施项目建设单位，建设1个县级服务中心和4个乡镇服务站，总建设规模6100平方米。上述事实有被告出示的证据一、二、三、四、八、九、十、十一予以证实，可以认定。上述事实证明，被告建设就业和社会保障服务设施是经有关部门审批的。 一审法院认为，原、被告签订的《框架协议书》属订购商品房买卖合同，不违反有关法律规定，合法有效，当事人应按协议约定全面履行自己的义务。原告应按协议约定向被告交付房屋，被告应按市场价格向原告支付购房款。依照《中华人民共和国民法总则》第九十七条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第三条第一款第二项的规定,判决：原告宽城满族自治县佳利房地产开发有限公司与被告宽城满族自治县人力资源和社会保障局签订的《框架协议书》是订购商品房买卖合同。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《框架协议书》中虽然有“双方合作建设社保大厅及就业服务大厅用房”等字样，但从协议内容及履行情况看，双方关于利润分配、亏损负担没有约定,上诉人没有对所开发的项目投入资金，没有参加经营，虽然上诉人交付了334万元合作建设保证金，但协议约定保证金在工程竣工验收后转为项目工程款，此约定说明该保证金并非上诉人为了合作建设而交付的投资款，而应为上诉人为订购涉案房屋交付的预付款。一审法院认定双方签订的《框架协议书》为订购商品房买卖合同认定事实及适用法律并无不当，上诉人主张该《框架协议书》为合作建设协议没有事实和法律依据，本院对其主张不予支持。被上诉人即原审原告名称为宽城佳利房地产开发有限公司，一审法院书写为“宽城满族自治县佳利房地产开发有限公司”不当，本院予以纠正。 综上所述，宽城满族自治县人力资源和社会保障局的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由上诉人宽城满族自治县人力资源和社会保障局负担。 本判决为终审判决。 审判长 裴赤博审判员高伶丽审判员应春明 二〇二〇年八月二十五日 书记员 赵      萌      萌