上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5343号上诉人(原审原告)：上海子彧房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王志强，执行董事。委托诉讼代理人：陈建平，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红根，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海信筑置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：杨鸿，董事长。委托诉讼代理人：杨艳辉，上海市汇业律师事务所律师。上诉人上海子彧房地产营销策划有限公司(以下简称“子彧公司”)因与被上诉人上海信筑置业有限公司(以下简称“信筑公司”)商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初7476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人子彧公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，或者发回重审。事实与理由：1．被上诉人的损失仅为房屋未及时销售导致房款未回笼的银行利息损失，一审法院判决的违约金数额过高，应予调低；2．被上诉人未按约即时退还保证金，给上诉人造成了损失，被上诉人应当承担利息损失；3．原定协议的有效期八个月，因被上诉人始终没有取得商品房的销售许可，延期了六个月。期间，上诉人发生了工资支付、工作费用报销等额外支出，造成上诉人损失，应当由被上诉人承担。被上诉人信筑公司辩称：1．双方对保证金的扣取方式在合同中有明确的约定，并且重复多次约定，故对该条款没有任何歧义，被上诉人有权扣除保证金；2．被上诉人委托销售的商铺有上百套，总价约为1.6亿元，上诉人把小商铺位置好的已出售，平均加价20，000元左右，获得了48，000，000元左右的巨大利益，而留下的是难以销售的大面积商铺，给被上诉人造成损失，11，600，000元作为违约金是合理的；3．合同约定，所有的营销策划费用都应当由上诉人承担。从证据的形式上来看，也不能证明上诉人为这个项目产生了成本支出。事实上，上诉人把这个项目承包以后，再发给了其他中介公司，上诉人几乎没有留人在现场专职工作，故上诉人不存在损失。请求驳回上诉，维持原判。子彧公司向一审法院提起诉讼，请求判令信筑公司：1．退还佣金保证金及履约保证金合计(以下币种均为人民币)12，200，000元，并以12，200，000元为基数支付自2019年1月1日起至实际清偿之日止按每月2％计算的滞纳金；2．赔偿损失426，578.87元；3．承担诉讼费用。一审法院经审理查明事实如下：2018年4月16日，子彧公司(乙方)与信筑公司(甲方)签订《信筑广场沿街房地产销售协议书》，载明：“第一条、合作销售基价与范围：甲方同意由乙方代理销售甲方开发建设的上海市长兴岛圆沙社区信筑广场沿街商铺房屋(以下简称“该物业”)，该物业位于上海长兴岛渔傲路XXX弄XXX号、渔傲路XXX弄XXX号、渔傲路XXX弄XXX号、渔傲路XXX弄XXX号(以下简称“物业一”)、仁建路XXX弄XXX号(以下简称“物业二”)、仁建路XXX弄XXX号(以下简称“物业三”)。其中物业一预测总建筑面积5274.66平方米，物业房号、分户面积及分户和四至平面图详见协议附件2，代理单价为24，000元／平方米，即物业一平均销售单价不低于24，000元／平方米，预测面积总销售价款不低于126，591，840元(大写壹亿贰仟陆佰伍拾玖万壹仟捌佰肆拾元整)，最终代理总价款以实测面积乘以代理单价为准。其中物业二、预测总建筑面积1593.48平方米，物业房号、分户面积及分户和四至平面图详见协议附件2，代理单价为26，000元／平方米，即物业二平均销售单价不低于26，000元／平方米。预测面积总销售价款不低于41，430，480元(大写肆仟壹佰肆拾叁万零肆佰捌拾元整)，最终代理总价款以实测面积乘以代理单价为准。物业三，该物业预测总建筑面积1284.60平方米，物业房号、分户面积及分户和四至平面图详见协议附件2，代理单价为18，500元／平方米，即物业三平均销售单价不低于18，500元／平方米，预测面积总销售价款不低于23，765，100元(大写贰仟叁佰柒拾陆万伍仟壹佰元整)，最终代理总价款以实测面积乘以代理单价为准。第二条、合作期限：1、本协议约定的代理期限自合同生效之日起至2018年12月31日止。其中房屋面积150平方米以上的商铺甲乙双方共同销售，甲方销售部分房屋可计入乙方考核业绩，但乙方无权收取佣金。2、在本协议代理期限内，除非另行协议，各方不得单方面终止本协议。3、在本协议代理期限内，除非本协议终止，甲方不得指定其他代理商。第四条、销售溢价分配及支付方式：1、该物业超过代理总价款的销售收入全部归乙方所有(以下简称佣金)，由乙方另行与客户签订协议收取，乙方应确保操作不会产生任何争议，如造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。2、佣金结算。为保证乙方代理销售的实现，乙方每收取一套房屋佣金，需划转200，000元至甲方指定账户作为佣金保证金，佣金保证金达到2，000，000元后不再划转。甲乙双方结算后如客户要求退房，经甲方要求，乙方应协助处理退房相关事宜。如因客户退房给甲方造成损失的，例如商誉损失、因退房纠纷产生的诉讼费用、律师费用等，甲方均有权在乙方支付的保证金中扣除相应金额，如保证金已退还乙方或不足的，甲方有权要求乙方继续进行赔偿。佣金保证金在本协议执行完毕后10个工作日内无息退还至乙方指定银行账户。第五条、未销售商铺的考核及保证金扣除：代理期满，如仍有未销售商铺，甲方将有权根据相应销售情况扣除乙方已支付的保证金，具体扣除办法如下：1、物业一面积在150平方米以上的商铺共计16套，考核扣除办法详见表格：未销售套数(含)16套，保证金扣除8，000，000元。2、对物业二的二楼商铺进行考核，要求二楼在合作期内全部售完，若未完成，按3，600，000元扣除保证金。3、若代理期满保证金不够扣除考核金额，甲方有权在佣金中进行扣除，若仍不足，甲方有权要求乙方继续付清。第六条、甲乙双方责任。甲方的责任：1．甲方应向乙方提供以下文件和资料：(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户。(2)甲方应提供政府有关部门对开发建设项目批准的上海市商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证，且提供复印件。(3)关于代售项目的所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格及物管费的估算等。以上文件和资料(除(2)外)，甲方应于本协议签订后10天内向乙方交付齐全。甲方保证若客户购买的商铺的实际情况与其提供的材料不符合、产权不清或因开发商原因产生的质量问题，所发生的纠纷由甲方负责。但是，如因乙方在销售过程中采取欺诈、虚假宣传或其他不当手段进行营销和销售所造成的纠纷和损失，应由乙方负责；若因此给甲方造成损失(包括但不限于经济赔偿、商誉损失、应对索赔和行政行为而发生的费用、行政处罚金)的，乙方应全额赔偿甲方所造成的所有损失。2．甲方负责收取所有房款及销售合同约定应由甲方收取的款项并开具相关票据。3．甲方按时按本协议的约定向乙方支付佣金。乙方的责任：1、在合同期内，乙方应当按照约定的销售计划进行销售，并负责已销售房屋的应收账款的催收工作。乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何承诺；乙方负责向客户收集办理产权移交和银行按揭所需的资料……3、乙方承担销售过程中需要的楼书、DM单制作、横幅、销售道具制作等费用，包括本地和外地分销机构及客户看房车辆，客户招待餐饮，住宿、分销等费用；并负责承担乙方项目组人员的各项费用(包括乙方销售人员的工资、奖金、差旅费、服装费等一切费用)，除符合本合同约定的佣金外，乙方无权要求甲方支付任何款项。第七条、合同的终止和变更。……2．经各方同意可变更本协议或签订补充协议，其条款与本协议具有同等法律效力。第八条、违约责任。……2、因乙方促销、销售代理房屋而发生的任何纠纷或争议，应当由乙方负责解决。如该等纠纷给甲方造成损失的，乙方应当赔偿给甲方造成的所有损失，包括律师费、诉讼费等一切相关损失。第九条、其他条款。1．在本协议签署后5日内，乙方须向甲方支付10，000，000元(大写壹仟万元整)作为履行本协议的保证金，本协议自双方签字盖章且乙方10，000，000元(大写壹仟万元整)保证金到达甲方指定账户之日起生效。2．保证金减掉考核扣除部分后余额(如有)，在本协议执行完毕后10个工作日内无息退还至乙方指定银行账户。”协议签订后，信筑公司将营业执照复印件、代理房屋号、分户面积、分户和四至平面图提交给子彧公司。2018年4月19日，子彧公司向信筑公司支付保证金10，000，000元。子彧公司即进场进行销售。2018年8月29日，信筑公司取得物业一、物业二商铺的上海市商品房销售方案备案证明。2018年8月31日，子彧公司出具签收单，载明：现已经收到上海信筑置业有限公司“幸筑华庭”商铺信筑广场项目建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、土地证复印件、销售证复印件，根据双方相关协议，以上证件于2018年8月31日正式在销售案场公示。事后，子彧公司(乙方)与信筑公司(甲方)签订《补充协议》。载明：“鉴于2018年4月16日，甲乙双方签署《信筑广场沿街房地产销售协议书》(以下简称“原协议”)，现双方就原协议部分条款达成如下补充协议，供遵照执行。一、原协议第四条第1项变更为：第四条、佣金分配及支付。1、甲方无需向乙方支付任何佣金，乙方不得直接向甲方主张任何服务报酬。经乙方代理销售而售出的物业，由乙方向客户收取合理费用作为佣金或服务费用。乙方应确保甲方与客户最终签署的房地产买卖合同单价不低于相应的代理单价，同时确保其向客户收取佣金的行为不会产生任何争议，如给甲方造成损失的，乙方应以甲方实际损失为限予以赔偿。二、原协议第二条第1款增加如下内容：代理期满，除非经甲方重新授权，乙方应立即停止所有代理活动，不得在继续销售商铺，但甲方已通过乙方与客户订立《信筑广场商铺订购确认书》的除外。三、原协议第五条中约定“代理期满，如仍有未销售商铺，甲方将有权根据相应销售情况扣除乙方已支付的保证金，指甲方有权在该约定情况下扣除乙方已支付的保证金归甲方所有。五、原协议第二条第1款代理期限自合同生效之日起至2018年12月31日止，变更为：甲方取得预售许可证并公示于销售案场当日起至之后的6个自然月之间为销售代理期(甲乙双方一致同意若销售代理期限内遇春节，则代理期限自结束之日起自动顺延一个自然月)。六、本补充协议有约定的，参照本协议执行；没有约定的，仍按照原协议执行；有冲突的以本补充协议为准。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力，双方签署后生效。”2019年3月13日，子彧公司(乙方)与信筑公司(甲方)签订《补充协议》，载明：“鉴于2018年4月16日，甲乙双方签署《信筑广场沿街房地产销售协议书》(以下简称“原协议”)，现双方就原协议部分条款达成如下补充协议，供遵照执行。一、原协议第二条第1款代理期限“自合同生效之日起至2018年12月31日”变更为：自合同生效之日起至2019年6月30日止。二、299弄1号115室、117室、119室、121室为销售接待中心用房，代理期限变更后由上海子或房地产营销策划有限公司与客户沟通场地问题，确保以上房源可以正常使用。三、本补充协议有约定的，参照本协议执行；没有约定的，仍按照原协议执行；有冲突的以本补充协议为准。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力，双方签署后生效。”代理期限届满，子彧公司未完成协议约定的物业一中16套大面积商铺和物业二中的3套商铺的销售。一审法院另查明，2018年12月21日，子彧公司向信筑公司支付30万元保证金，作为仁建路XXX弄XXX号117室提前签约保证金。2019年3月5日，信筑公司向子彧公司退还该保证金。2018年12月29日子彧公司向信筑公司支付20万元保证金，作为仁建路XXX弄XXX号104室提前签约保证金。2019年3月12日，子彧公司向信筑公司支付佣金保证金100万元，2019年3月26日，子彧公司向信筑公司支付佣金保证金100万元。2019年7月1日，信筑公司向子彧公司出具工作衔接函一份，要求子彧公司于2019年7月4日到信筑公司处接洽结算等事宜，后因双方意见不一结算未成。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《信筑广场沿街房地产销售协议书》签订后，信筑公司按照协议约定向子彧公司提供了营业执照副本复印件、银行帐户、政府有关部门对开发建设项目批准的上海市商品房预售许可证等关于代售项目所需的有关资料。子彧公司向信筑公司缴纳履行本协议的保证金，并按协议约定的销售计划入场进行销售。在双方协议及《补充协议》约定的销售期满时，子彧公司未能在约定的合作期内按约定全面完成销售任务，其履行合同义务不符合协议约定，子彧公司应承担相应的违约责任。履约保证金和佣金保证金的约定，目的在于保证按合同约定的条款完全履行合同，双方对履约保证金和佣金保证金的扣除在协议中作了明确约定，且该约定没有违反法律规定，根据诚信原则的精神和要求，依法应予支持。信筑公司根据约定的扣除方式，首先在子彧公司缴纳的履约保证金中按约定扣除未完成销售考核任务应扣除的履约保证金，不足部分，再根据协议约定，在佣金保证金中进行扣除，符合双方的约定，依法应予支持。对于剩余的佣金保证金，信筑公司应当根据协议约定，在协议执行完毕后10个工作日内无息退还。故信筑公司应在第二份《补充协议》履行完毕后10个工作日后归还子彧公司400，000元的佣金保证金。信筑公司收取的200，000元的提前签约保证金，鉴于双方的合同履行期满，子彧公司房屋销售已经结束，信筑公司应将该费用退还子彧公司。在履行期满后，双方因结算未成导致逾期退还保证金均负有一定的责任，且双方没有对逾期退还保证金的违约责任作出约定，子彧公司要求信筑公司承担利息损失的违约责任依据不足，不予支持。子彧公司请求信筑公司赔偿经济损失的请求，由于双方在签订《信筑广场沿街房地产销售协议书》后，又两次签订了《补充协议》，对协议的履行期间重新作出约定。信筑公司根据《补充协议》为子彧公司的销售履行了协议约定的义务。子彧公司认为信筑公司违约的依据不足，且子彧公司在审理中未能在举证期限内提交合同履行的销售记录及相关财务信息，子彧公司主张的经济损失缺乏相关的证据予以证明，故不予支持。据此判决：一、上海信筑置业有限公司于判决生效之日起十日内退还上海子彧房地产营销策划有限公司400，000元的佣金保证金；二、上海信筑置业有限公司于判决生效之日起十日内退还上海子彧房地产营销策划有限公司200，000元的提前签约保证金；三、上海子彧房地产营销策划有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院认为，子彧公司与信筑公司签订的《信筑广场沿街房地产销售协议书》及其后的两份《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《信筑广场沿街房地产销售协议书》约定，代理期满如仍有未销售商铺，甲方将有权根据相应销售情况扣除乙方已支付的保证金。该约定既未违反法律法规的规定，又切合房地产销售代理这一行业的特性。因为在整个楼盘中，既有容易销售且多利的，也有难以销售微利甚至亏本的，这就需要销售公司通盘考虑销售策略，在享受巨额利润的同时，承担销售不力的后果，以保障委托方的利益。实际销售期间，子彧公司也确实将好位置的商铺在较短的时间内加价出售，且获利颇丰。却将大户型、难以出手的商铺交还给了信筑公司，其理应按约承担相应责任。子彧公司上诉称一审法院判决的违约金数额过高，应予调低，本院不予采信。《信筑广场沿街房地产销售协议书》签订后，双方又两次签订了《补充协议》，对协议的履行期间重新作出约定。子彧公司签订《补充协议》时从未提出要求对履行期间的延迟给予补偿，现其上诉称因被上诉人延期六个月，造成上诉人损失，应由被上诉人承担，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人子彧公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98，267元，由上诉人上海子彧房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢薇薇审判员  邬海蓉审判员  陈 俊二〇二〇年八月二十日书记员  孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……