江苏省无锡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏02民终3270号上诉人（原审原告）：徐鸿胜，男，1971年11月23日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告）：郝爱华，女，1977年1月15日生，汉族，住盐城市盐都区。上诉人徐鸿胜因与被上诉人郝爱华租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初7949号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐鸿胜上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理。事实与理由：1.案涉《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，真实有效，其支付了购房款，且该房屋由其实际占有、使用、收益，并到村委办办理了相应手续。2.一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定错误。该条规定的前提是双方不存在真实的房屋买卖的意思表示，而本案中自始至终双方只存在房屋买卖的意思表示。3.根据最高院答复，没有产权的办公用房、厂房是可以进行拍卖的，具体风险由买受人承担，可见法律并无禁止该类型房屋的市场流通。4.名为房屋买卖，实为借款担保，应当由郝爱华就双方存在借款担保的法律关系进行举证。郝爱华未能举证双方之间存在借贷关系，应当承担举证不能的后果。郝爱华未答辩。徐鸿胜向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方房屋租赁关系，郝爱华搬离承租的房屋并支付租金80000元；2.本案的诉讼费用由郝爱华承担。一审法院认定事实：郝爱华与朱志高系夫妻关系。无锡市港下佳鑫金属瓦厂(以下简称佳鑫厂)的性质为个体工商户，经营者为朱志高，该厂于2008年4月1日在无锡市锡山区市场监督管理局办理了注销登记手续。2006年12月5日，朱志高以佳鑫厂的名义与江阴市顾山镇解放村村民委员会(以下简称解放村委)签订《土地租赁协议》1份，载明：“甲方：江阴市顾山镇解放村村民委员会乙方：无锡市港下佳鑫金属瓦厂为支持乙方在解放村扩大生产规模，发展私营经济，经甲乙双方友好协商，甲方同意将所属的原制板厂旧厂房拆除后，将集体土地租赁给乙方生产经营，由乙方全权负责设计规划和施工建造厂房，初步规划为沿老锡张公路建三层的门面房，西面为标准车间，厂房建好后，由乙方承建的地上所有建筑物产权归乙方，由乙方提供建设图纸及相关手续，甲方配合乙方办好房产证，办理房产证手续费由乙方承担。甲乙双方均同意以下条款：1.租赁土地面积共计4834平方米；租赁时间30年(附土地租赁平面图壹份)。2.租赁价格：前五年按照12元/平方米/年计算。以后年度如顾山镇人民政府对租赁土地价格进行调整，则作相应调，按镇政府指导价的最低价和最高价的中间平均价计算执行。3.租金交付方式：租金采用先交后租方式，一次性付清。4.实际租赁时间自2017年3月1日起计算。5.乙方建造的三层门面房的租赁收入，按五五分成计算，50%付给甲方，甲方不再向乙方征收配套设施管理费。乙方收到租金收入后，进行分成结算给甲方时，由甲方将乙方所建的门面楼所占用的土地租赁费认账扣除后，再进行比例分成。6.乙方承诺开票纳税在顾山镇本地，年开票销售总量达到3000万以上。7.租赁时间满30年后，如须续租则另行协商，如需转让其他单位(备注：国家环保政策允许的产业)，乙方可自由转让，甲方不得干涉，如价格合理，甲方有优先购买权。8.如遇国家政策需拆迁(不可抗力除外)，则国家规定的补偿按房产建筑方面分割由乙方享受，土地方面分割由甲方享受。9.乙方房屋建好后，需接水电，先向甲方村水电办公室申请开户，按时按规定交纳水电费。乙方提供电缆、配电柜、和水管等辅助材料，甲方负责施工，工资费由乙方承担(具体按预算清单结算)。10.违约责任，除国家政策调整和不可抗力外，如果由于甲方的原因不得不解除本协议，甲方按照当时评估价收购乙方的房屋所有权，甲方必须无条件承担法律和经济责任。11.本协议一式三份，甲方二份，乙方一份，签字盖章后生效。”2016年12月1日，佳鑫厂与徐鸿胜签订《房屋买卖协议书》1份，载明：“甲方：无锡市港下佳鑫金属瓦厂（朱志高）乙方：徐鸿胜，身份证号码：3202221971××××××××甲方于2006年12月5日从江阴市顾山镇解放村村民委员会处租赁了面积为4834平方米的土地，并在其中面积为720平方的土地上建造了三层门面房。现甲方将该三层门面房所有权转让给乙方，同时就该房屋所在的720平方的承租权一并转让给乙方。现经甲乙双方协商，就本次转让达成如下条款：1.本协议签订后，该房屋的所有权及其所在的720平方土地的承租权归乙方所有，今后涉及该土地租赁的权利义务与甲方无关；2.该房屋如已向第三方出租的，则租金今后由乙方收取；3.甲方保证对转让物享有完全权利，如有第三方对转让物提出任何有效的权利主张而导致乙方存在损失的，则乙方有权解除本合同，且由此产生的所有损失由甲方承担；4.本协议自双方签字或盖章后生效，并用于村委会留存以证明双方存在买卖行为事实存在。甲方：无锡市港下佳鑫金属瓦厂（朱志高）负责人签字：朱志高2016.12.1乙方：负责人签字：徐鸿胜2016.12.1”。2016年12月1日，朱志高、郝爱华与徐鸿胜签订《房屋买卖协议书》1份，载明：“甲方：无锡市港下佳鑫金属瓦厂（朱志高）乙方：徐鸿胜，身份证号码：3202221971××××××××甲方于2006年12月5日从江阴市顾山镇解放村村民委员会处租赁了面积为4834平方米的土地，并在其中面积为720平方的土地上建造了三层门面房。现甲方将该三层门面房所有权转让给乙方，同时就该房屋所在的720平方的承租权一并转让给乙方。现经甲乙双方协商，就本次转让达成如下条款：1.本协议签订后，该房屋的所有权及其所在的720平方土地的承租权归乙方所有，今后涉及该土地租赁的权利义务与甲方无关；2.乙方于2016年12月1日支付人民币一百万元给甲方作为本次转让的全部对价，支付方式为转账、承兑及现金；3.特别约定（回购条款）：如甲方在本协议签订日起五年内，均于每年12月10日前（自本协议签订当日起算）向乙方支付每年人民币二十万元利息的，同时归还一百万元本金的，则本次转让作废，乙方配合甲方办理新的过户更名手续；该权利甲方有权在2021年11月31日前的任意期间提出，但已支付的利息仍归乙方所有，无需退还；如甲方存在给付利息逾期的、未在五年内提出第页回购的、有针对转让物情况隐瞒及欺骗的情况的，则本回购条款无效；另外，乙方承诺在甲方不违约的前提下，在五年内不向任何第三方进行抵押、转让等可能影响所有权的相关处分行为；4.甲方保证对转让物享有完全权利，如有第三方对转让物提出任何有效的权利主张而导致乙方存在损失的，则乙方有权解除本合同，且由此产生的所有损失由甲方承担；5.该房屋对外出租的租金由乙方收取，租金超过二十万元／年的部分（在扣除向村委会支付的租金及设施费28080元后），则由乙方返还给甲方，不足部分由甲方在每年12月10日前补齐至人民币二十万元，否则视为甲方放弃回购；6.甲方承诺转让物的二楼空置、三楼于2017年3月份租赁到期；7.本协议自双方签字或盖章后生效。”朱志高、郝爱华在甲方一栏内签名，徐鸿胜在乙方一栏内签名。2016年12月1日，解放村委与“无锡市港下佳鑫金属瓦厂（朱志高）”、徐鸿胜签订《土地租赁协议书》1份，载明：“甲方：江阴市顾山镇解放村村民委员会乙方：无锡市港下佳鑫金属瓦厂（朱志高）丙方：徐鸿胜，身份证号码：3202221971××××××××乙方于2006年12月5日从甲方处租赁了面积为4838平方米的土地，并在其中面积为720平方的土地上建造了三层门面房。现乙方将该三层门面房所有权转让给丙方，同时就该房屋所在的720平方的承租权一并转让给丙方。现经甲乙丙三方协商，就本次转让就今后甲、丙双方的权利义务达成如下条款：1.甲方同意乙丙双方的本次转让，本协议签订后，该房屋的所有权及其所在的720平方土地的承租权归丙方所有，今后涉及该土地租赁的权利义务与乙方无关，乙方于2006年12月5日与甲方签订的租赁协议一部分无效（即涉及本协议所载的土地及房屋部分，包括原协议第五条）；2.乙、丙双方就本次转让的权利义务由乙丙方双方另行签订合同，与甲方无关；3.该土地租赁期间为本协议签订当日后20年，即原租赁协议的剩余租赁期限，土地价格丙方按每年每平方米24元支付给甲方租金为17280元，自2017年1月1日开始给付；4.公共设施费村委按照每年每亩200万元的5‰收取，共计10800元；5.以上共计丙方每年向甲方支付租金为28080元，自每年1月1日支付当年度的全部租金。土地价格、公共设施费以后年度如镇政府、村委进行调整，则作相应调整；6.甲丙双方的权利义务仅由本协议约定，丙方有权依法完全处分该门面，该门面房的对外出租的租金由丙方享有，与其他方无关；丙方有权在该土地上进行符合法律法规的用途变更，但不得改变该土地的用途性质，因使用该土地所产生的法律责任由丙方承担；7.租期到期后，如需续租的，则由丙方提前一个月向甲方提出申请，同等条件下，丙方有优先承租权；如今后丙方欲向第三方转让该土地承租权及地上附着物的，同等条件下，甲方有优先受让权，甲方放弃该优先受让权的，则应配合丙方的转让；8.如遇国家政策须拆迁的，则国家规定的补偿按地上附着物方面由丙方享有，土地方面由甲方享有；9.本协议签订后，甲丙双方不得违约，违约责任按法律规定由违约方承担；10.本协议一式三份，三方各执一份，三方签字或盖章后生效。”解放村委、朱志高、徐鸿胜分别在甲方、乙方、丙方一栏内盖章、签名。2016年12月1日，朱志高与徐鸿胜、案外人孙士中签订《租房协议》1份，载明：“甲方：朱志高（以下简称甲方）身份证号码：3210831978××××××××乙方：孙士中（以下简称乙方）身份证号码：3704061967××××××××丙方：徐鸿胜（以下简称丙方）身份证号码：3202221971××××××××乙方向甲方租用位于江阴市门面房（老锡张路旁）作商业经营用，并于年月日签订了租赁协议。现因甲方将该房屋转让给丙方，故现房主为丙方，原出租权由丙方享有。为明确各方的权利义务，经过双方友好协商，达成以下几点协议：一、乙方向丙方租用门面房二间面积约80平方左右，单价为元／平方米。租金总额为叁万元／年。采用先付后租的方式，租金按年结算。（不含税费），自17年1月1日起由乙方直接付给丙方。丙方账户为：二、乙方在租赁期间必须合法经营，自负盈亏，如有经济纠纷与丙方无关。三、乙方为了宣传自己的产品需要，需设立广告牌及铜字，位置及效果必须经丙方及主管部门同意后，并按要求制作，费用由乙方自理。四、乙方如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得丙方的书面同意，费用由乙方自理。五、乙方如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得丙方同意。六、相关水电已由甲方接到租户处，内部接线，接水器材已由乙方自理，并由乙方每月按时交纳水电费，水电单价按村水电站价格统一收取，并承担相应的损耗。七、乙方在租用期间必须保证房屋结构及设备完好无损。如因乙方使用不当或其它人为原因使房屋，场地及其它设施损坏，乙方负责赔偿或给予修理，甲方原质量问题或特大自然灾害除外。如乙方的使用可能致使房屋存在重大隐患，且在丙方的通知后仍未能有效更正的，则丙方有权无条件解除本合同；如乙方拖欠租金达三个月以上的，丙方有权解除本合同。八、本协议一式三份，双方签字盖章付款后生效。一式三份，各执一份。发生纠纷的，由租赁标的物所在地人民法院管辖。九、本协议有效期两年。乙方在租赁期满时把房屋和场地交还给甲方，如需继续承租上述房屋，应提前壹个月与甲方协商，同等价格，乙方享有优先权，双方另签协议。十、房屋具体位置：由南往北第一、二间房屋算两间。”朱志高、孙士中、徐鸿胜分别在甲方、乙方、丙方一栏内签名。2016年12月2日，朱志高向徐鸿胜出具收条1份，载明：“今收到徐鸿胜2016.12.1关于房屋买卖协议中的资产转让款壹佰万元正(￥1000000.00元)(其中承兑壹拾万元正、现金贰拾万元正、转卡柒拾万元正)6228480430414849819农行东港支行朱志高收款人：朱志高2016.，解放村委与徐鸿胜签订《土地租赁期限调整协议书》1份，载明：“徐鸿胜：江阴市顾山镇解放村村民委员会、无锡市港下佳鑫金属瓦厂(朱志高)、徐鸿胜于2016年12月01日三方签订了一份土地租赁协议书，三方协议书中规定的租赁期限为20年(2017年01月01日至2036年12月31日)。目前根据澄纪发｛2018｝20号文件，关于全市开展村级资产资源出租专项清理行动的通知规定，对村级出租土地期限超过20年的应调整合同。现我村结合文件中的相关条款规定和要求，对徐鸿胜的土地租赁期限20年调整为3年，租赁时间为2018年1月1日至2020年12月31日止，以后年度合同期满，村委同徐鸿胜续签土地租赁协议，原协议中其他条款不变，土地价格按照镇政府指导价执行。本协议一式二份，双方签字盖章生效。”解放村委、徐鸿胜分别在该份协议上盖章、签字。徐鸿胜认为，本案所涉房屋中的三楼东面部分房屋在2017年3月份暂租给郝爱华夫妇，郝爱华至今未付租金，徐鸿胜遂于2019年5月20日向法院起诉。另查明：1.徐鸿胜提供的北京市中银(苏州)律师事务所的律师函载明：“致：无锡光彩钢构有限公司及徐鸿胜先生：北京市中银(苏州)律师事务所顾介通律师依法接受郝爱华(下称“委托人”)的委托，就委托人夫妻与徐鸿胜先生与2016年12月1日签订的《房屋买卖协议书》履行一事，郑重致函如下：一、根据委托人提供的签订于2016年12月1日、由徐鸿胜、朱志高以及委托人郝爱华签字的《房屋买卖协议书》。根据上述《房屋买卖协议书》第2条的约定，徐鸿胜先生应于签约当天即2016年12月1日向朱志高、郝爱华夫妻支付转让对价100万元。二、依据上述《房屋买卖协议书》第3条特别约定(回购条款)的约定，朱志高、郝爱华夫妻有权在2021年11月31日前，对上述《房屋买卖协议书》中所涉及的房屋进行回购。三、依据上述《房屋买卖协议书》第4条的约定，上述房屋对外出租的租金由徐鸿胜先生收取。租金收入超过20万元的部分，在扣除应支付给村委会的费用28080元后，余款应返还给朱志高、郝爱华夫妻。如果租金收入不足20万元每年，则由朱志高、郝爱华夫妻向徐鸿胜先生补齐。四、基于上述事实，本律师认为，徐鸿胜、朱志高、郝爱华共同签字的《房屋买卖协议书》合法有效，各方均应依约履行自己的合同义务。五、现委托人郝爱华委托本律师向徐鸿胜先生提出以下的问题：1.在上述《房屋买卖协议书》签署后，郝爱华也不能确认徐鸿胜先生是否在2016年12月1日足额支付了合同约定的100万元，且目前朱志高在监狱服刑。故委托人郝爱华希望徐鸿胜先生向郝爱华说明支付100万元的详细情况并提供相关的支付凭证；2.依据上述《房屋买卖协议书》第4条的规定，根据郝爱华了解到的事实，上述房屋一楼的年租金为243000元，二楼的年租金为40000元，三楼的年租金为60000元，上述共计年租金343000元。依据约定，扣除徐先生应得20万元及向村委会上缴的28080元后，余款114920元，应当由徐鸿胜先生向朱志高、郝爱华夫妻返还。3.依据上述《房屋买卖协议书》第3条特别约定(回购条款)的约定，朱志高、郝爱华夫妻有权在2021年11月31日前，对上述《房屋买卖协议书》中所涉及的房屋进行回购。现郝爱华、朱志高夫妻提出，立即回购上述房屋。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定：依法成立的合同，各方当事人均应遵守并按约定履行自己的合同义务。虽然朱志高在服刑，但是他的合法权利应当得到保护。同样，郝爱华虽为柔弱女子，无钱无势，其合法权利也不能被侵犯。为此，本律师希望，徐鸿胜先生在收到本律师函后七日内，主动和郝爱华女士取得联系并协商解决上述事宜。若对上述内容有异议，可在收到本函之日起七日内以书面形式提出。特此函告!”2.2019年11月30日，解放村委向本院出具《情况说明》1份，载明：“江阴市人民法院：就朱志高与徐鸿胜关于江阴市解放村老锡张路885号三层门面房的转让一事作出如下说明：该房屋系朱志高于2006年12月5日从本村委会租赁了土地并建造而成，当时约定房产的租赁收益由朱志高与本村委会对分。后2016年11月份，朱志高向村会提出该房屋转让给徐鸿胜并要求村委会配合办理手续，经村委会内多次协商，后三方于2016年12月1日在本村委会签订了关于上述房屋的土地租赁协议书(并附有朱志高与徐鸿胜的房屋买卖协议书)，之后该房屋一直由徐鸿胜管理(包括缴纳水电费及村委会土地租赁费)并出租使用至今。特此说明证明单位：江阴市顾山镇解放村村民委员会2019年11月30日。”上述事实，由土地租赁协议、土地租赁协议书、房屋买卖协议书、收条、租房协议、土地租赁期调整协议书、律师函及双方当事人在法庭上的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”关于本案所涉房屋买卖协议书性质的问题。徐鸿胜认为，本案所涉房屋买卖协议书有效：因为是双方真实意思表示，郝爱华至今未提供任何关于双方谈及民间借贷的任何证据，而其所发的律师函中并非由其代理人声称的个人观点的表述，其中也有事实的描述，该描述中没有提及任何的民间借贷，且进一步认可双方房屋买卖的事宜，尽管双方合同中没有对单价进行约定，是考虑到该房屋本身的客观问题，对其单价计算没有意义，但不能否认双方真实的交易行为，从双方的合同的签订、履行、与村委会的沟通处理、与租户之间的管理等可以看出该房屋自2016年12月1日后一直由其在使用处分，这与最高院的司法解释是不一致的，该司法解释的使用前提是双方不存在真实买卖的意思表示，在本案中只存在房屋买卖的意思表示；尽管存在回购条款，前提是其不想要该房屋而郝爱华作出的承诺，该房屋原在郝爱华管理时其租金产出扣除成本后是比较低的，在其的精心管理下才有现在较高的收益，这更多的是与其的努力分不开的，不能仅凭该回购条款就认定双方存在借贷行为；该房屋没有相应的产权证，但是最高院关于执行意见的答复中明确，没有产证的办公用房、厂房等是可以进行拍卖的，具体风险由买受人承担，由此可以法律并没有禁止该类型房屋的市场流通，只不过相应的法律风险由买受人承担。郝爱华则认为，本案所涉的房屋买卖协议书无效：首先，本案所涉房屋是建造在租赁村委会的土地上的，租赁土地和建造房屋均没有履行相应的审批规划手续，也不可能取得产权证书，徐鸿胜在订立协议书时对上述情况是明知的，如认定该协议书无效并确认徐鸿胜对本案所涉房屋享有所有权，则相当于变相为徐鸿胜颁发了不动产证，这是法律不允许的；其次，从房屋买卖协议书的内容看，特别是第3条回购条款、第4条关于租金的收取，结合协议书约定的购置价格与市场实际价格的巨大差异等，都可以看出名为房屋买卖实为民间借贷，按照民法通则和最高院关于民间借贷的司法解释，双方当事人虚假意思表示订立的合同应属无效；最后，法院在执行时可以对违章建筑进行拍卖，这只是法院在处理执行案件过程中的做法，并没有认可违章建筑的合法性以及买卖相关建筑物的合法性。一审法院认为，根据双方于2016年12月1日签订的房屋买卖协议书约定的内容看，本案系房屋买卖型担保(让与担保)的民间借贷纠纷，应按民间借贷纠纷处理。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，裁定：驳回徐鸿胜的起诉。案件受理费50元(徐鸿胜已预交)，由徐鸿胜负担。本院认为，案涉《房屋买卖协议书》约定回购条款：“朱志高、郝爱华在本协议签订日起五年内，均于每年向徐鸿胜支付20万元利息，并归还100万元本金的，则本次转让作废。”一审法院依据该回购约定认定案涉《房屋买卖协议书》的性质属于让与担保并无不当。本案徐鸿胜与朱志高、郝爱华之间形成的是民间借贷法律关系，应按民间借贷关系审理。一审法院因徐鸿胜经释明后仍未变更诉讼请求而裁定驳回其起诉并无不当。综上所述，徐鸿胜的上诉请求不能成立，一审裁定应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 徐 冰审判员 贾建中审判员 龚 甜二〇二〇年八月二十日书记员 王晴雯