上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6459号之一上诉人(原审被告)：上海金徐铺餐饮管理服务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐志虎，公司总经理。委托诉讼代理人：徐金明、占庆华，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海吉保物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张静，公司总经理。委托诉讼代理人：林建良，上海同甘律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛桂林。上诉人上海金徐铺餐饮管理服务有限公司(以下简称金徐铺公司)因与被上诉人上海吉保物业管理有限公司(以下简称吉保公司)物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初13437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金徐铺公司上诉请求：撤销原审法院(2019)沪0114民初13437号民事判决，改判驳回吉保公司原审全部诉讼请求。事实与理由：吉保公司无物业服务企业资质，与业主委员会签订的物业服务合同属于无效合同。对此，吉保公司应当对其具备相应资质负举证责任，否则，应承担举证不能的法律后果。原审法院却以金徐铺公司无事实依据为由不予采纳，错误分配了举证责任。原审法院认定金徐铺公司实际使用的建筑面积为3181.99平方米，该认定无任何经过庭审质证的依据。金徐铺公司在原审自认承租面积为2360.38平方米，但合同文本确实没有找到。现因疫情影响，金徐铺无法承租继续经营物业已欠租，承租人上海如晶企业管理有限公司(以下简称如晶公司)提起了针对金徐铺公司的诉讼(案号：2020沪0114民初11119号)。在该案中，如晶公司举证了与金徐铺的租赁合同，载明使用建筑面积2360.38平方米。原审审理中，吉保公司提供的《物业合同》复印件与原件存在差异，其证据来源虚假，原审法院采信此份《物业合同》错误。物业服务合同，至少包括清洁、安保、公共设施维护等基本内容，而吉保公司无相应的人员配备，且无法证明履行相关服务有前提下，不仅仅是服务下降的问题，根本就是无人管和无人服务。原审法院仅以公用电梯问题，把公共设施维护部份的每月每平米人民币(以下币种均为人民币)1.80元调整为1元，其他未做调整。实际认可了吉保公司按合同约定配备了人员，履行了符合标准的清洁、保安、绿化等物业服务，显然与事实不符。请求二审法院原审判决错误，撤销原审判决。被上诉人吉保公司辩称：金徐铺公司的上诉理由与事实不符。吉保公司作为物业服务方，具备相应资质，是通过招投标程序，然后与业主委员会签订了合同。金徐铺公司在原审中不提供租赁合同，吉保公司只得提供82户小业主的产调信息，然后再对面积进行核实，最终确定使用面积。如晶公司和金徐铺公司都曾经让林德成作为法定代表人。由于长期没有收到物业费，物业服务是有所下降的，但是不是金徐铺公司所说的不合约定。如果金徐铺能如期支付物业费，吉保公司的服务质量只会更好。原审判决并无不当，请求驳回金徐铺公司的上诉主张。吉保公司向原审法院起诉请求：判令金徐铺公司立即给付2015年8月1日至2019年4月30日期间的物业服务费1，026，672.30元，公摊电费67，000元，并偿付逾期付款滞纳金300，000元。原审法院认定事实：2015年8月1日，吉保公司与晶铺壹号业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定位于上海市嘉定区江桥镇曹安公路2080、2098弄晶铺壹号广场的物业由吉保公司提供物业管理服务，服务区域总建筑面积15621平方米；物业服务费按照每月每平方米7.17元收取，包括：共用部位、公共设施设备日常运行保养按照每月每平方米1.80元，公共区域的清洁卫生服务费按照每月每平方米1.80元，公共区域绿化养护费用按照每月每平方米1.77元以及公共区域秩序维护服务费按照每月每平方米1.80元计收；业主或者物业使用人应按季度缴纳物业服务费；委托管理期限为2015年8月1日至2020年7月31日至。金徐铺公司系该广场内2080弄-1F-A幢、2080弄-2F-A幢、2098弄-2F-C幢、2098弄-1F-C幢、2080弄-1FA幢物业的实际使用人，建筑面积共计3181.99平方米。2014年间，如晶公司分别与李青等82户业主签订《商铺委托经营合同》，约定由如晶公司统一招租经营管理，物业管理费由实际承租人承担，但房屋空置期间所产生的物业管理费经分担后在业主的租金收益中扣除。原审审理中，金徐铺公司认可吉保公司提供物业服务的期限。但抗辩称，金徐铺公司仅承租经营的物业面积为2360.38平方米，但未提供相应的证据。吉保公司自认由于金徐铺公司等物业使用人长期拖欠物业费，经费紧张而辞退了相关技术人员，需要应急维修养护只能临时聘请专业人员进行维修；且公用电梯也从2018年4月开始一直停运至今；针对金徐铺公司提出的《物业服务合同》原件与复印件不一致的异议，吉保公司解释称，因为与金徐铺公司间的纠纷，自2018年开始经历三次诉讼，均撤回起诉，在此过程中吉保公司持有的《物业服务合同》原件遗失，庭后提交的原件系向业委会借取，故与起诉时提交的复印件不一致。原审另查明，吉保公司曾于2018年5月、2018年9月和2019年3月三次依法提起诉讼，要求金徐铺公司或者部分业主给付物业服务费，后均撤回起诉。原审审理中，经法院向吉保公司释明，金徐铺公司作为物业实际使用人，商铺委托经营合同虽约定由其支付物业服务费，但按照相关司法解释规定，各业主作为物业所有权人应承担连带责任。吉保公司明确表示不向业主主张实体权利，且撤回了对如晶公司的起诉。原审法院认为，吉保公司与晶铺壹号业主委员会签订的《物业服务合同》真实有效，对缔约双方以及业主、物业使用人均具有法律约束力。我国法律明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。结合本案，吉保公司依据《物业服务合同》对金徐铺公司经营区域提供了相应的物业管理服务，金徐铺公司理应按约支付相应的物业服务费用；至于给付物业服务费用的标准，结合吉保公司当庭自认因金徐铺公司等物业使用人长期拖欠物业服务费导致资金紧张，故辞退相关专业维修技术人员，临时聘请专业技术人员应急维修，导致服务质量下降，以及公用电梯自2018年4月开始停运至今等情况，法院采纳金徐铺公司的相关抗辩意见，酌情将物业服务费7.17元标准中共用部位、公共设施设备日常运行保养按照每月每平方米1.80元部分调整为每月每平方米1.00元。至于吉保公司主张向金徐铺公司追索公共区域分摊电费67，000元的请求，根据吉保公司提交的相关电费发票，首先金额不相符，其次，发票上载明缴费单位为案外人上海睿乙物业管理有限公司，尚缺乏相关证据证明该公司与吉保公司间的关联性，故在本案中不宜处理，吉保公司可提供证据另行主张权利。至于吉保公司主张金徐铺公司偿付逾期付款滞纳金30万元的请求，法院认为，因吉保公司、金徐铺公司对于服务质量、服务区域等长期存有争议，导致金徐铺公司拖欠物业服务费用具有一定合理事由，且物业服务合同对逾期付款无偿付滞纳金的约定，故不予支持。至于金徐铺公司抗辩吉保公司无物业服务企业资质，与业主委员会签订的物业服务合同属于无效合同的抗辩意见，无事实依据，法院不予采纳。关于金徐铺公司就吉保公司提供的物业服务合同原件与复印件不一致，应当不予认定的抗辩意见，法院认为，吉保公司对于不一致的情形所作的解释合乎情理，不予采纳金徐铺公司的意见。审理中，法院向吉保公司物业公司释明相关法律规定，物业公司仍坚持向物业使用人金徐铺公司金徐铺公司主张权利，系其自行处分实体权利，与法有悖，予以照准。审理中，吉保公司依法撤回对金徐铺公司如晶公司的起诉，系其自行处分权利的行为，并不违反法律规定，法院予以支持。原审法院据此判决：一、金徐铺公司应于判决生效之日起十日内给付吉保公司2015年8月1日至2019年4月30日期间的物业服务费912，117.43元；二、驳回吉保公司的其他诉讼请求。案件受理费17，343.05元，由吉保公司负担5，992.55元，金徐铺公司负担11，350.50元(金徐铺公司所负之款应于判决生效之日起七日内交付法院)。本院经审理查明，原审法院认定的事实，除金徐铺公司使用的建筑面积外，其余事实无误，本院予以确认。本院审理过程中，金徐铺公司提供如晶公司与上海金弟餐饮服务有限公司(以下简称金弟公司)签订的《房屋租赁合同》以及如晶公司、金弟公司、金徐铺公司签订《房屋租赁合同》主体变更三方协议作证据。金徐铺公司称前述材料来源于如晶公司，系如晶公司诉金徐铺公司租赁合同纠纷案的证据材料。《房屋租赁合同》于2014年11月18日签订，载明如晶公司将晶铺壹号广场A108-A128、A130、A134-A141服务出租给金弟公司，建筑面积为2360.38平方米。《房屋租赁合同》主体变更三方协议签订于2015年12月15日，载明《房屋租赁合同》中的承租人由金弟公司变更为金徐铺公司。对于金徐铺公司提供的前述材料，吉保公司认为，可以认可前述租赁合同中载明的2360.38平方米建筑面积。关于实际使用面积与合同记载不符的问题，吉保公司会另行起诉。本院认为，吉保公司系基于其与晶铺壹号业主委员会签订的《物业服务合同》向物业使用人金徐铺公司主张物业服务费，金徐铺公司以吉保公司无物业服务资质主张《物业服务合同》无效。对此，金徐铺公司并未提供任何事实依据，并且，《物业服务合同》的签约人晶铺壹号业主委员会也未对吉保公司的房屋资质表示过异议。如果吉保公司的服务资质存在问题，其合同效力也只能是在晶铺壹号业主委员会主张的基础上再予确认，金徐铺公司并无主张的资格。关于《物业服务合同》版本的差异，原审法院在吉保公司作出合理解释的情况下，认定了相应的合同内容。并且，相关合同版本的差异未致合同当事人权利义务失衡，故本院认同原审法院的认定。关于金徐铺公司的使用面积，其在本院审理期间提交了相应的《房屋租赁合同》，吉保公司表示认可，故相应的物业服务费应予调整。关于物业服务费的计算标准，原审法院已经就金徐铺的主张作出相应调整，金徐铺公司再行主张，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初13437号民事判决；二、上海金徐铺餐饮管理服务有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海吉保物业管理有限公司2015年8月1日至2019年4月30日期间的物业服务费676，602.92元；三、对上海吉保物业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17，343.05元，由上海吉保物业管理有限公司负担7，343.05元，上海金徐铺餐饮管理服务有限公司负担10，000元。二审受理费17，343.05元，由上海吉保物业管理有限公司负担7，343.05元，上海金徐铺餐饮管理服务有限公司负担10，000元。本判决为终审判决。审 判 长  汪 毅审 判 员  黄 亮审 判 员  郑 璐二〇二〇年八月三十一日法官助理  冯则煜书 记 员  卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……