江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2537号上诉人（原审原告）：江苏八闽房地产有限公司，住所地江苏省沭阳县南湖街道学院路与上海路交汇处（教育园区管委会智慧大厦3楼5、6、7号房间）。法定代表人：吴正建，该公司董事长。委托诉讼代理人：高中新，江苏兆仕禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙蕊，江苏兆仕禾律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：仲其亮，男，1984年1月21日出生，住江苏省沭阳县。上诉人江苏八闽房地产有限公司（以下简称八闽公司）因与被上诉人仲其亮商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初16845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。八闽公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判仲其亮支付延迟上房看护费5370元；2.本案诉讼费用由仲其亮负担。事实与理由：八闽公司与仲其亮签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条约定，买受人应在出卖人通知交房通知书规定的期限内到指定的地点付清所有应付款项并办理房屋移交手续。逾期未来办理交接的，交房通知寄出挂号函后五日即视为出卖人已经履行交付义务，买受人应承担本合同项下房屋的一切风险责任同时买受人须承担每日30元的房屋看护费、税费、物业服务费、专项维修资金等费用直至买受人实际收房之日止。该合同补充协议约定了仲其亮逾期上房违约责任的同时，合同中也约定了八闽公司的逾期交房及逾期办证的违约责任，且八闽公司的逾期违约责任远高于仲其亮的违约责任，因此，不存在迟延上房看护费标准过高的问题。另，仲其亮迟延收房，增加了八闽公司管理人员费用，且将造成迟延办理产权登记，使八闽公司的担保责任无法及时解除，贷款保证金无法及时退还。综上，合同对上房看护费的约定合法有效，标准符合国家法律规定，且给八闽供公司造成了相应的损失，一审法院将迟延上房看护费调整为每天10元无事实和法律依据，请求依法予以改判。仲其亮二审辩称：1.八闽公司在其迟延上房期间并未进行任何管理，不存在八闽公司所称的增加管理人员费用。且涉案小区有物业服务公司，小区内相关事宜均由物业公司管理，仲其亮在接受房屋时，已经足额缴纳了迟延上房期间的物业费等全部费用。2.法律上并没有对办理房屋产权证的期限进行规定，仲其亮在合理期限内办理了房屋产权证并办理了抵押，不存在恶意拖延办理房屋产权证的情况，八闽公司主张其担保责任无法及时解除，贷款保证金无法及时退还没有事实和法律依据，与本案没有关联性。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉。八闽公司向一审法院起诉请求判令：仲其亮支付八闽公司迟延上房期间房屋看护费5340元、2018年度物业服务费791.2元，共计6131.2元；本案诉讼费用由仲其亮承担。一审法院认定事实：2016年5月18日，八闽公司与仲其亮签订《商品房买卖合同》,仲其亮购买八闽公司开发的位于沭阳县房屋。合同附件四合同补充协议第六条约定：“买受人应在出卖人通知交房通知书规定的期限内到指定的地点付清所应付款项并办理房屋移交手续。逾期未来办理交接的，交房通知寄出挂号函后五日即为出卖人已履行交付义务，买受人应承担本合同项下房屋的一切风险责任同时买受人须承担每日30元的房屋看护费、税费、物业服务费、专项维修资金等费用直至买受人实际收房之日止”。合同签订后，由于八闽公司没有按约交付房屋，仲其亮曾于2019年8月15日向一审法院提起诉讼，要求八闽公司支付逾期交房违约金，一审法院于2019年10月30日作出判决，判决书中已认定在案涉房屋符合交付标准后，八闽公司向仲其亮邮寄的交房通知书于2018年9月6日被签收，仲其亮于2019年3月10日至八闽公司处办理了案涉房屋交房手续，该判决已生效。现八闽公司要求仲其亮支付逾期接收房屋期间的看护费、物业费，引起纠纷。另查明：仲其亮在接收房屋的当天已缴纳了2018年9月7日至2019年3月10日期间的相关物业费用。一审法院认为：根据仲其亮提供其缴纳的物业费等相关票据，能够证实仲其亮自接到上房通知书的第二天起即2018年9月7日至2019年3月10日期间的相关物业费用已全部缴纳给案涉小区的物业公司，八闽公司也不是收取物业费的主体，八闽公司要求仲其亮向其支付2018年的物业等相关费用，无事实和法律依据，不予支持。八闽公司与仲其亮之间的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于仲其亮辩称合同附件四合同补充协议第六条系格式条款，该条款无效问题。一审法院认为，所谓格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，合同对开发商迟延交房及购房者迟延接收房屋都约定了违约责任，其权利义务对等，并没有免除或限制一方的责任，故合同附件四合同补充协议第六条虽系格式条款，但并非无效。针对仲其亮辩称迟延接收房屋，并没有给开发商造成损失，每日30元的房屋看护费约定过高问题。一审法院认为，违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失，即违约金的性质主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法的过分高于造成的损失，本案八闽公司未能提供证据证实其损失，考虑到仲其亮迟延接收房屋期间物业等相关费用已全部缴纳及违约金有限度惩罚性原则，一审法院酌定将房屋看护费调整为每天10元。八闽公司于2018年9月6日向仲其亮邮寄交房通知书，仲其亮于2019年3月10日办理了案涉房屋的交房手续。八闽公司向仲其亮邮寄的交房通知书第四条约定：“……逾期未来办理交接的，交房通知寄出挂号函后五日内即视为出卖人已履行交付义务，……”。根据上述约定，仲其亮迟延接收房屋时间应从2018年9月12日起算，计算到仲其亮接收房屋前一日即2019年3月9日止，共计179天，按每天10元计算，应支付八闽公司迟延上房看护费1790元。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、仲其亮于判决生效后十日内支付八闽公司迟延上房看护费1790元；二、驳回八闽公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），保全费81.31元，共计106.31元，由仲其亮负担40元，八闽公司负担66.31元。本院经审理查明的案件事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提供新证据。针对八闽公司上诉请求及事实理由，本院认为：八闽公司与仲其亮签订的商品房买卖合同附件四补充协议第六条约定，买受人应在出卖人通知交房通知书规定的期限内到指定的地点付清所应付款项并办理房屋移交手续。逾期未来办理交接的，交房通知寄出挂号函后五日即为出卖人已履行交付义务，买受人应承担本合同项下房屋的一切风险责任同时买受人须承担每日30元的房屋看护费、税费、物业服务费、专项维修资金等费用直至买受人实际收房之日止。现八闽公司以仲其法迟延上房，依据上述合同约定要求其按照每日30元的标准支付看护费。本院认为，依据上述合同约定，每日30元的费用不仅指看护费，还包括物业服务费、专项维修资金等费用，故一审法院结合仲其亮已经支付了其迟延上房期间的相关物业费用，将看护费调整为每天10元，并无不当。综上所述，上诉人八闽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江苏八闽房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年八月十日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。