上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3853号上诉人（原审被告、反诉原告）:刘燕，女，1997年3月7日出生，汉族，户籍地江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：陈俊，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:沈娟，女，1980年11月5日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。委托诉讼代理人：顾继云，上海环绮律师事务所律师。上诉人刘燕因与被上诉人沈娟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初13160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人刘燕上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：涉讼房屋有两间，查封的仅为其中一间，另一间本可正常使用，然被上诉人于涉讼房屋上喷涂标语；涉讼房屋早已在被上诉人控制之下，要求上诉人继续支付租金有失公允；为满足经营需要，上诉人多次向被上诉人索要办理营业执照所需证件材料，然被上诉人不予配合。被上诉人沈娟辩称，其出租时为一间房屋，上诉人承租后自行分割为两间；房屋被查封后，警察口头告知不要进入房屋，但上诉人不予理会，被上诉人丈夫才在门上写明不能营业；合同自然终止，被上诉人询问一审法官后才收回房屋；上诉人将房屋用作服装经营时，被上诉人积极配合其办理营业执照，后上诉人将房屋转租，被上诉人不清楚情况，没有配合义务，且即便配合也不一定能办出证照，故其认为一审判决正确，要求维持原判。沈娟诉至一审法院，请求判令：1.解除沈娟与刘燕于2016年10月15日签订的租赁合同;2.刘燕返还位于闵行区XX路XX号房屋;3.刘燕在扣除保证金后支付拖欠的房租及房屋占有期间使用费;4.刘燕支付违约金人民币（下同）132,000元。刘燕向一审法院提出反诉，请求判令：1、确认刘燕与沈娟订立的《租赁合同》无效；2、沈娟退还租金57万元，并返还押金42,000元；3、沈娟支付违约金132,000元。一审法院认定事实：上海市XX路XX号房屋系由沈娟及其丈夫孙某于2015年10月起向该房屋权利人陈向东租赁，2016年10月15日，沈娟与刘燕订立《租赁合同》一份，沈娟为甲方，刘燕为乙方。合同约定1、甲方同意将其经租的位于上海市闵行区XX路XX号，建筑面积约为42平方米的房屋出租给乙方，甲方同意乙方租赁的房屋仅作为在工商行政管理机关核准的经营范围内作商业使用，乙方不得擅自改变上述约定的使用用途，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定。本项约定对于甲方而言，并不表示甲方保证乙方在办理有关证照时均能获得通过，仅为一般协商。乙方自行办理经营所需的各种验收及许可证，一切费用及责任均由乙方承担……双方约定，房屋租赁期限自2016年10月20日起至2019年10月19日止……在本《租赁合同》期限内，未经甲方事先书面许可，乙方无权向第三方全部或部分转租该“租赁物”……关于租金的计算，1、自2016年10月20日起至2018年10月19日止，房屋租金每平方米（建筑面积）月租金为21,000元，该租金2年内不变自第3年起即从2018年10月20日至2019年10月19日止房屋租金每平方米（建筑面积）月租金为22,000元；2、乙方在租赁物使用期间发生的水费、电费、清洁、治安、物业管理、通讯、有线电视、管理费（物业费以实际收费）等费用由乙方按时承担。3、甲方在交付该“租赁物”同时，乙方应向甲方支付相当于贰个月的租金，即42,000元作为租赁保证金，甲方在收取保证金后应向乙方开具有效收款凭证。租赁关系终止时，甲方验明所出租的房屋及设施均无损坏和本条第2项乙方应承担的费用及其他应付款均已付清时，保证金于10天内无息归还乙方，甲方收回凭证。保证金不可抵租金。乙方应在租金起算日提前10天以现金支付甲方，先付后用。若逾期支付，每逾期一日，则乙方按迟付租金的千分之三支付滞纳金，按日累计……关于期限和终止，1、在租赁期限内，如下情形之一发生，双方均可解除本合同：1)、经双方一致同意终止；2)、“租赁物”遇国家市政规划如土地征用、市政动迁等情况发生致本合同不能履行；3)、国家法律、法规规定可以解除本合同；4)、“租赁物”非人为原因而严重损毁或被鉴定为危险房屋的；2、如下情形之一发生，甲方可立即终止本合同及相应补充合同，收回“租赁物”；1)、乙方被任何中国政府部门或有管辖权的法院判定其违法经营而被吊销营业执照；2)、乙方擅自改变房屋用途，或利用承租房从事非法活动，损害公共利益的；3)、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4)、乙方擅自转租、转借、转让该房屋承租使用权，或与他人交换各自承租的房屋的；5)、乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；6)、乙方未按合同规定支付水、电、清洁、治安、物业管理、通讯、有线电视等属于本合同中约定的费用超过一个月的；7)、国家法律、法规规定的其他可以行使单方终止权的情形。3、如下情形之一发生，乙方可立即终止本合同及相应的补充合同，退还“租赁物”：1)、甲方被任何中国政府部门或有管辖权的法院判定其无权出租该“租赁物”。2)、甲方未按时交付“租赁物”。3)、因第三人主张权利，致使乙方不能对“租赁物”使用、收益的；4)、“租赁物”因甲方原因而严重损毁或被鉴定为危险房屋的；5)、国家法律、法规规定的其他可以行使单方终止权的情况。关于违约：1、双方须严格按照本合同履行，任何一方违约，违约方须以年租金的50%赔偿守约方的损失，不足部分，守约方有权继续向违约方追偿。2、在本合同租赁期内乙方违反本约定导致终止，在“租赁物”处属乙方的财产全部甲方所有，甲方不予向乙方赔偿或补偿或抵扣所有欠款的租金等费用。3、本合同在双方均未违约的正常情况下终止，在“租赁物”处属乙方的财产由乙方自行处置，甲方不予向乙方赔偿或补偿。4、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3天内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一天乙方应按原定每平方米单价的三倍向甲方支付该房屋占有使用费。5、甲方行使终止权以后，乙方必须在3天内清场，并向甲方返还该房屋，每逾期一天，乙方应按原定每平方米单价的三倍向甲方支付该房屋占有使用费。6、甲方在租赁期间违反合同的，除按上述条款赔偿损失外，无息退还保证金；乙方在租赁期间违反合同的，保证金抵乙方应赔偿的部分损失。双方还就其他事项进行了约定。原审另认定，2016年10月16日，沈娟向刘燕出具书面《证明》一份载明：同意刘燕或刘燕的委托人将上海市闵行区XX路XX号经营性质的门面对外出租及管理。上述授权的有效期以刘燕与次承租方的合同期为准（不得超过合同法的第贰佰壹拾肆条的租赁最长期限，超过部分无效）。如以后再与刘燕就上述房屋续租事项签订正式书面合同的，无需再出类似证明，刘燕对本人房屋的租赁、使用期限以上述授权期限为准，用途由次承租方定。本证明也可以办理营业执照、卫生许可证、环保证、公共场所治安许可证、消防手续等使用。该证明由沈娟签名。双方合同订立后，刘燕向沈娟支付了合同保证金42,000元，房租支付至2019年1月。后因该租赁房屋由刘燕出租给案外人，刘燕及该案外人产生纠纷，自2019年2月起，刘燕未向沈娟给付房租。双方在原审诉讼中均称，因租赁房屋由刘燕出租，案外人在经营过程中因公安机关查处租赁房自2019年4月被查封，2019年10月21日起沈娟继续对外出租。原审中，沈娟表示因双方的合同已到期，且刘燕未在约定期限前书面提出续签，故双方的合同属于自然终止，涉讼的房屋已经由其收回并出租，故撤回要求刘燕返还闵行区XX路XX号房屋的诉讼请求，故要求刘燕给付房屋租金154,000元（已扣除保证金42,000元），并表示因刘燕逾期支付2个月租金，已构成违约，应当由刘燕承担违约责任。刘燕则坚持以沈娟无转租权将房屋转租给刘燕，租赁合同应为无效，且因沈娟未履行合同义务导致合同无法再履行，坚持认为沈娟存在严重的过错，要求承担相应责任。一审法院认为：法律规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。沈娟与刘燕订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为具有法律效力的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应自觉履行。双方的合同于诉讼中已到期，应认定双方租赁合同因履行期满而终止，现因租赁房屋已由沈娟出租，故其撤回返还房屋的请求符合本案实际，一审法院予以准许。双方合同约定房租系先付后用，根据双方陈述，本案所涉租赁房屋自2019年4月起被查封，无证据显示被查系与沈娟有关，故刘燕自2019年2月起未给付租金，显然已超出合同约定的逾期超过一个月不付租金，故沈娟主张刘燕违约行为一审法院予以认定。据此刘燕应当承担逾期支付租金的违约金。鉴于诉讼中双方均提出根据实际情况酌情减少违约金，故一审法院认定违约金为23,000元。关于刘燕应当支付的房屋租金，诉讼中双方均表示房屋在2019年4月起被公安机关查封，被查封的原因无证据证明与沈娟有关，刘燕在诉讼中也未提供在租赁合同期满前将房屋返还沈娟的证据，故一审法院认定2019年10月20日之前该房屋均由刘燕使用，房屋租金应当由其支付，关于保证金根据双方合同的约定保证金不可抵租金，故现沈娟要求保证金在房屋租金中扣抵一审法院不予支持。根据前述理由，刘燕要求确认双方的合同无效、退还租金、承担违约金的反诉请求一审法院不予支持。关于保证金，由于一审法院已判决由刘燕承担了违约金，已对沈娟的损失进行了赔偿，故该部分不应抵扣房租，应予退还刘燕，故其主张退还保证金的反诉诉请，一审法院予以支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,于二〇二〇年一月二十日判决：一、刘燕应于判决生效之日起十日内给付沈娟房屋租金196,000元；二、刘燕应于判决生效之日起十日内给付沈娟违约金23,000元；三、沈娟应于判决生效之日起十日退还刘燕保证金42,000元；四、驳回沈娟的其他诉讼请求；五、驳回刘燕其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,590元，由沈娟负担2,090元，刘燕负担3,500元。反诉案件受理费5,620元，由刘燕负担5,300元，沈娟负担320元。鉴定费3,000元，由沈娟负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，双方一致认可因次承租人的经营问题致房屋被查封，因此，涉讼房屋无法正常使用的责任在于承租人刘燕一方。二审中，刘燕认可其没有向沈娟交还钥匙，故原审判决刘燕支付至合同到期日止的租金并无不妥，应予维持。本院同时认为，办理营业执照系经营者的义务，涉讼《租赁合同》约定了由刘燕自行办理经营所需的各种许可证，一切费用及责任均由其承担，且刘燕未能举证证明次承租人未办理证照系出租人的原因所致，况且，涉讼房屋不能使用主要原因系被公安机关查封，故刘燕的相关上诉理由，本院难以采纳。至于双方关于违约金之争议，本院认为，原审法院已考虑房屋实际使用状况等因素，对违约金予以调整，对此本院予以维持。综上所述，上诉人刘燕关于撤销一审判决第一、二、四、五项，改判驳回沈娟全部诉讼请求的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,840元，由上诉人刘燕负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年八月十日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……