黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异436号案外人：卢福瑞，男，1962年5月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。申请执行人：国家开发银行，住所地北京市西城区复兴门内大街18号。法定代表人：赵欢，该银行董事长。被执行人：黑龙江省盛恒基中加教育科技有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区金泰湖滨小镇北区（一期）商场栋1层1号商服。法定代表人：王志江，该公司执行董事兼总经理。被执行人：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区松北大道58号。法定代表人：王志江，该公司董事长。被执行人：王志江，男，1963年1月10日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市松北区。被执行人：王雪靖，女，1968年11月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市松北区。哈尔滨市中级人民法院在执行国家开发银行与黑龙江省盛恒基中加教育科技有限公司（下称盛恒基科技公司）、黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（下称盛恒基开发公司）、王志江、王雪靖金融借款合同纠纷一案中，案外人卢福瑞对本院查封盛恒基开发公司开发建设的位于哈尔滨市松北区松北大道58号“盛世天地”小区2-3-1502号房屋提出书面执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人卢福瑞称，其与盛恒基开发公司于2014年9月25日签订了案涉房屋买卖合同，案外人以工程款抵偿了购房款。案外人于2014年9月25日办理了案涉房屋交接手续，现已经实际占有案涉房屋，其对案涉房屋享有所有权，是案涉房屋的合法权利人，并且符合法定排除执行的情况，请求中止对案涉房屋的评估、拍卖并解除对案涉房屋的查封。案外人卢福瑞向本院提交了以下证明材料：1.卢福瑞与盛恒基开发公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》；2.盛恒基公司为卢福瑞开具的案涉房屋房款收据；3.案涉房屋的入住会签单、钥匙领取签收单，物业费、电梯费、水费、电费、取暖费等费用收据；4.哈尔滨市不动产登记交易事务中心出具的卢福瑞《不动产登记信息查询结果证明》。国家开发银行称，案外人提交的案涉房产《商品房买卖合同》不属于合法有效合同，案外人提交的证据不足以证明案外人与盛恒基开发公司存在真实的购房交易行为，且案外人未提交非因其自身原因未办理过户登记的相关证据。案外人所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条规定的排除执行情形，请求驳回案外人执行异议请求。被执行人盛恒基开发公司未提交书面意见。本院查明，国家开发银行诉盛恒基科技公司、盛恒基开发公司、王志江、王雪靖金融借款合同纠纷一案，本院根据国家开发银行诉讼保全申请，于2018年3月26日作出（2018）黑民初28号民事裁定：一、查封盛恒基开发公司享有的土地使用证号为哈国用（2013）第09008635号建设用地使用权；二、查封盛恒基开发公司享有的位于哈尔滨市松北区××大道××号盛世天地1、2号公寓式住宅楼及A、B座写字楼中共257套房产（包括案涉房屋）。同年3月30日，本院向哈尔滨市不动产登记机关送达了上述裁定和协助执行通知书。2018年6月29日，本院作出（2018）黑民初28号民事判决：一、盛恒基科技公司于判决生效之日起十日内偿还国家开发银行借款本金3.28亿元及利息；二、盛恒基科技公司于判决生效之日起十日内给付国家开发银行律师费12万元；三、盛恒基开发公司、王志江、王雪靖对盛恒基科技公司上述债务承担连带担保责任，盛恒基开发公司、王志江、王雪靖对盛恒基科技公司上述债务承担连带担保责任后，有权向盛恒基科技公司追偿；四、盛恒基科技公司不履行上述给付义务时，国家开发银行有权按照双方签订的《应收账款质押合同》的约定对盛恒基科技公司享有的哈尔滨市盛恒基中加学校的收费权所收取的款项有限受偿；五、盛恒基科技公司不履行上述给付义务时，国家开发银行有权以盛恒基开发公司享有的哈他项（2013）第09000512号土地他项权证、哈房建松字第××号、20××18号、20××19号、20××20号房屋他项权证项下的145套房产（包括案涉房屋）拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿；六、驳回国家开发银行其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，盛恒基科技公司、盛恒基开发公司、王志江、王雪靖未履行给付义务，国家开发银行向本院申请执行。2018年8月27日，本院作出（2018）黑执33号执行裁定，将本案指定至哈尔滨市中级人民法院执行。该院在执行过程中，拟评估、拍卖上述房屋。另查明，2014年9月12日，卢福瑞与盛恒基开发公司签订了案涉房屋《商品房买卖合同》，约定卢福瑞购买案涉房屋作为住宅使用，一次性付款621504元。2011年12月28日，盛恒基开发公司为卢福瑞开具了案涉房屋621504元房款的收据。2014年9月11日，案外人卢福瑞领取了案涉房屋入住会签单，交纳了案涉房屋水费、电梯费、物业费等费用。截至2020年8月17日，案外人卢福瑞名下有一套位于哈尔滨市松北区××大道××号松浦观江城A区51号楼1单元29层1号的房产。再查明，2013年12月20日，盛恒基开发公司取得了案涉房屋的预售许可证。本院认为，本案执行依据即（2018）黑民初28号民事判决，确认申请执行人国家开发银行作为抵押权人，对案涉房屋享优先受偿权。根据《异议复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，结合案外人主张和案件具体情况，本案应从形式上审查案外人对案涉房屋是否享有所有权或房屋消费者物权期待权。（一）案外人主张对案涉房屋享有所有权的依据不足。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《异议复议规定》第二十五条第一款第一项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”据此，从形式上审查，判断房产所有权归属应以登记为准。根据本院（2018）黑民初28号民事判决确认事实，案涉房屋并未登记在案外人名下。因此，案外人主张其已取得案涉房屋所有权的依据不足。（二）案外人主张对案涉房屋享有《异议复议规定》第二十九条规定的房屋消费者物权期待权依据不足。该司法解释规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人卢福瑞名下存在其他用于居住的房屋，不符合《异议复议规定》第二十九条列明的相关条件。因此，案外人对案涉房屋主张房屋消费者物权期待权的依据不足。综上，案外人卢福瑞主张的对哈尔滨市松北区××大道××号“盛世天地”小区2-3-1502号房屋享有排除人民法院强制执行的权益，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项和第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人卢福瑞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 滨审判员 刘 洋审判员 崔 婷二〇二〇年八月十八日书记员 毕鹏坤