辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1692号上诉人（原审原告）：大连九里置业顾问有限公司,住所地大连市沙河口区体坛路诺德大厦47层01号。法定代表人：马振福，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志勇，该公司职员。被上诉人（原审被告）:苗巍，男，1986年5月1日出生，汉族，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：高际峰，辽宁鼎煊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靓，辽宁鼎煊律师事务所律师。原审第三人：鞍山奥达美联益置业有限公司，住所地鞍山市铁东区鞍千路321号。法定代表人：颜宝藏，该公司经理。委托诉讼代理人：刘德宇，辽宁宇声律师事务所律师。上诉人大连九里置业顾问有限公司（简称九里置业公司）因与被上诉人苗巍、原审第三人鞍山奥达美联益置业有限公司（简称奥达美联益置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服鞍山市中级人民法院（2018）辽03民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后组成合议庭，依法进行了公开询问审理。上诉人大连九里置业顾问有限公司委托诉讼代理人李志勇临时因故未能到庭，被上诉人苗巍及委托诉讼代理人高际峰、李靓，原审第三人鞍山奥达美联益置业有限公司委托诉讼代理人刘德宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连九里置业顾问有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，予以改判或者发回重审；2、本案诉讼费用由苗巍承担。事实与理由：一审判决在事实认定以及适用法律上均存在明显错误。一、一审判决认定《城市山林商品房销售协议》属合法有效的书面合同属认定事实错误。1、该《城市山林商品房销售协议》明显系伪造证据得来，已涉嫌伪造证据。该销售协议所加盖公章编码为210300000003132，而该协议签订的时间为2011年11月1日，而根据鞍山市公安局指定办理企业公章刻制备案企业，即鞍山市鑫盾网络印章制作有限公司提供的《印章资料查询证明》可知，该期间第三人奥达美公司公章编码应为2103020002599。而编码为2103020002599的公章系第三人于2016年8月之后才进行刻制并使用的。因此，该项销售协议明显系苗巍伪造，属非法无效的合同。二、一审判决据以认定事实的证据明显缺乏可信度，不能作为认定案件事实的依据。首先，苗巍辩解称《城市山林商品房销售协议》所加盖公章编码问题系因为苗巍手中所持有的协议原件丢失，其所提交给一审法院的协议系之后找到奥达美公司补充签署的。该辩称明显缺乏可信度，不足以作为认定案件事实的依据。本案在一审第一次开庭过程中，苗巍一直说明《城市山林商品房销售协议》系由苗巍和第三人所签署的，直到九里置业公司提出该销售协议存在伪造嫌疑并得到确凿的证据并提交给法庭之后，苗巍于本案二次开庭方才改口称销售协议原件丢失并后补的事实。其所陈述的事实前后矛盾，不存在可信性，不足以作为认定案件事实的依据。其次，第三人代理人对前述销售协议原件丢失并后补事宜的认可，缺乏可信度，并不能代表鞍山奥达美联益置业有限公司的真实意思表示。因为根据第三人的实际情况，其公司法定代表人颜宝藏早已于2015年就已不知去向，其公司的经营人员也早已不在。苗巍的代理人亦在庭审中明确表示联系不上颜宝藏本人。试问，在此情况下，该代理人是从何得知该事实的？对于自己根本不清楚的事实所做出的认可又如何能作为认定案件事实的依据？而一审判决竟然直接根据该代理人的认定径行做出判决，实属荒唐。三、一审判决认为苗巍具有排除法院执行的权利显属适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封冻结”。综上所述，请求撤销一审判决，维护九里置业公司合法权益。苗巍答辩称：一、苗巍与奥达美联益置业公司签订的《商品房预售合同书》合法有效，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条第（一）款之规定。苗巍在一审过程中已经对原始的《商品房预售合同书》以及当时在原始预售合同没找到的情况下，后补的一份《城市山林商品房销售协议》的签订情况作了如实陈述，一审法院对此也予以查明。《商品房预售合同书》的签订时间在2011年12月1日，系苗巍与奥达美联益置业公司的真实意思表示，不违反法律规定。且该合同书中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况，如房号、建筑面积、总价款、交付时间等合同主要条款均进行了约定，故该《商品房预售合同书》合法有效。法院查封案涉房产的时间是2014年5月23日，完全符合上述法律规定，即，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同。二、苗巍交纳了全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款、二十九条第（三）款之规定。根据上述法律第二十八条第（三）款，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，第二十九条第（三）款，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现苗巍向奥达美联益置业公司交付了全部购房款29万元，奥达美联益置业公司为苗巍出具了购房款的收款收据。一审法院已经查明。故苗巍完全符合上述法律规定关于交付购房款要求的规定。三、苗巍名下无其他房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）款之规定。苗巍购买此房屋系用于居住，自2013年12月办理入住房屋后，一直居住至今，名下再无其他用于居住的房屋，苗巍名下仅此一处住房。完全符合上述法律规定，即，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。四、苗巍在法院查封之间已经办理了入住手续并占有使用了房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）款之规定。一审法院已经查明，2013年12月22日，苗巍在奥达美联益置业公司处办理了房屋入住手续，交纳了物业费、煤气费、水费、电费、垃圾清运费，办理了出入证，取得了房屋钥匙，后一直占有居住至今。而法院查封案涉房产的时间是在2014年5月23日，完全符合上述法律规定，即，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。五、非苗巍自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）款之规定。案涉房屋未能办理过户登记，系奥达美联益置业公司未对工程进行竣工验收，导致整个园区均未办理过户登记，而非仅是苗巍一户未办理过户登记，故未能办理过户登记并非是苗巍个人原因造成的，苗巍对此无过错。完全符合上述法律规定，即，非因买受人自身原因未办理过户登记。另，九里置业公司享有的是普通债权，而苗巍购买商品房并实际居住，具备准物权性质。且根据最高院司法解释以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。因此，抵押权和一般债权的行使不能对抗购房的消费者。故，本案中九里置业公司享有的普通债权更无法对抗已经交付全款的苗巍。苗巍享有该权利优先于上诉人大连九里置业公司享有的普通债权。根据最高院（2016）最高法民申2736号民事裁定书的裁判宗旨，购房人购买开发商名下商品房，只要符合《执行异议和复议若干规定》第二十八条或二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议，排除执行。综上，苗巍不仅仅符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项情形而且符合第二十九条的三项情形，根据最高院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》一书指出，购房者有权选择适用对其最有利的条款来排除执行。故，对于本案而言，苗巍有权选择适用上述法律规定的第二十九条的条款来排除执行。据此苗巍完全符合上述二十九条规定的三项情形，享有足以排除强制执行的民事权益。恳请二审法院能查清事实，维护苗巍的合法权益，驳回九里置业公司的上诉请求，维持一审判决。奥达美联益置业公司陈述称：服从一审判决。九里置业公司向一审法院起诉请求：1.准许执行位于鞍山市高新区户的房屋一套；2.本案的诉讼费用由苗巍承担。一审法院认定事实：2011年12月1日，奥达美联益置业公司（甲方）与苗巍（乙方）签订《商品房预售合同书》，合同第一条约定甲方依法取得位于的商品房预售权；商品房自编房号为小高层区10层04号。第二条约定乙方自愿购买甲方上述地点商品房一套，房屋建筑面积148.17平方米。第三条约定该商品房为预售房（现房），总金额为人民币290,000元。第六条约定付款方式为一次性付款。第八条约定甲方须于2012年12月30日前，将竣工并符合本合同房屋基本状况的商品房交付乙方使用。……。同日，苗巍交付购房款，奥达美联益置业公司给其出具29万元收款收据，收款事由为小高层1004号。2013年12月22日，苗巍办理入住手续，并向奥达美联益置业公司交付2014年物业费1792元、2015年物业费1792元，煤气费200元，水费300元，电费300元，垃圾清运费1482元，出入证50元。另查，2014年5月23日，一审法院因九里置业公司起诉奥达美联益置业公司商品房委托代理销售合同纠纷一案保全查封了奥达美联益置业公司名下的坐落于鞍山市高新区的房屋，其中包括本案九里置业公司主张的位于鞍山市高新区户的房屋一套，即房号1004，产籍号42-107-40-2102号房屋。2016年11月28日，一审法院就九里置业公司起诉奥达美联益置业公司商品房委托代理销售合同纠纷一案作出（2016）辽03民初92号民事判决书，判决：“一、奥达美联益置业公司于本判决生效后10日内返还九里置业公司包销价款4,339,126元；二、奥达美联益置业公司于本判决生效后10日内返还九里置业公司装修售楼处及样板间的装修费、广告营销费合计528,624元的百分之十，计52,862元；三、驳回九里置业公司的其他诉讼请求。案件受理费46,500元，由九里置业公司负担23，250元，由奥达美联益置业公司负担23，250元。财产保全费5000元，由奥达美联益置业公司负担。以上款项九里置业公司已垫付，奥达美联益置业公司在履行本判决确定的给付义务时加付28,250元给九里置业公司”。再查，苗巍在九里公司申请执行（2016）辽03民初92号民事判决书时向一审法院提出书面异议申请。2017年12月13日，一审法院作出（2018）辽03执异3号执行裁定书，认为苗巍与奥达美联益置业公司签订的《城市山林商品房销售协议》均为当事人真实意思表示，具有法律效力。其协议签订时间是2011年12月1日，是在人民法院查封之前签订的合法有效的书面合同，并且在查封前已合法占有该房产，并已支付全部房款。因被执行人原因导致该房屋现无法办理过户手续。故裁定：中止对位于高新区“城市山林”公寓2单元10层2户，建筑面积148.17平方米（房号42-107-40-2102）房产的执行。又查，至今因奥达美联益置业公司原因无法办理房屋产权登记手续。一审法院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行。本案的争议焦点是：苗巍是否对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，苗巍在庭审中，自认之前提交的《城市山林商品房销售协议》系在未找到原购房合同时找奥达美联益置业公司补办的，在庭审过程中，其向法院提交了原来与奥达美联益置业公司签订的《商品房预售合同书》，通过该份合同以及奥达美联益置业公司出具的29万元购房款收据，可以认定其于2011年12月1日与奥达美联益置业公司签订了真实的购房合同并交付了全部购房款。其次，奥达美联益置业公司为苗巍出具的物业费、煤气费、水费、电费、垃圾清运费、出入证等收款收据，可以证明苗巍于2013年12月22日办理了房屋入住手续，实际合法占有使用案涉房屋，其实际占有使用的时间是在法院2014年5月23日查封之前。再次，未能办理房屋产权登记的原因系奥达美联益置业公司原因，并非苗巍原因。综上，应认定苗巍就该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对九里置业公司要求准许执行位于鞍山市高新区户的房屋一套的诉讼请求，一审法院不予支持。关于九里置业公司主张苗巍与第三人奥达美联益置业公司所签署的商品房销售协议中约定购买的涉案商品房成交价仅为290,000元，明显低于该房市场价值，明显低于该房周围其他项目房屋的市场平均价格。该销售协议本身就不可能在鞍山商品房销售备案系统中予以备案，苗巍对该案涉房屋不能办理网签备案及过户登记均存在过错。因此，苗巍所提供的商品房销售协议本身就存在过错，且又未办理商品房备案手续，不属于合法有效的书面合同一节，因苗巍与第三人奥达美联益置业公司双方合同约定的房屋价款系其双方真实意思表示，对此，奥达美联益置业公司亦予以认可，且不能通过单一房屋价款认定合同的效力，故对九里置业公司的此节主张，一审法院不予支持。关于九里置业公司主张苗巍提供的城市山林商品房销售协议明显系伪造，在2011年11月根本就不存在该协议所盖公章，加盖公章编号为210300000003132，该协议日期为2011年11月1日，该日期和公章存在于客观事实严重不符之处，2005-2016年8月期间奥达美公司公章编码均为2103020002599，销售协议加盖的公章是在2016年8月才刻制的。2016年的公章不可能出现在2011年签署的协议上，销售协议系伪造的证据一节，因《城市山林商品房销售协议》系补办，对此事实苗巍、第三人奥达美联益置业公司予以认可，庭审中苗巍提交了原来与第三人奥达美联益置业公司签订的《商品房预售合同书》原件，该合同书上盖有第三人奥达美联益置业公司的合同专用章，并非九里置业公司提出的上述两种公章，该合同具有真实性，九里置业公司亦没有提供充分的证据证明苗巍提交的《城市山林商品房销售协议》、《商品房预售合同书》系伪造的事实存在，故对九里置业公司的此节主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条规定，判决：驳回九里置业公司的诉讼请求。案件受理费5650元，由九里置业公司负担。本院二审期间，当事人没提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议纠纷之诉，二审争议的焦点为一审判决认定的商品房预售合同是否合法有效，苗巍依法是否具有排除强制执行的民事权益。判断苗巍依法是否具有对案涉争议房屋具有排除强制执行的民事权益，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。首先，虽然在一审初期苗巍为证明其于2011年12月1日与开发商奥达美联益置业公司签订了购买案涉争议房屋合同的事实，在未找到合同原件的情况下，找到奥达美联益置业公司查底子，按底子记载时间与奥达美联益置业公司补签了一份《城市山林商品房销售协议》，加盖的是2016年8月以后备案使用的编号210300000003132公章，但在庭审中其已向法庭承认该补签事实，并提交了后来找到的其当时与奥达美联益置业公司签订的《商品房预售合同书》原件，该合同书上盖有奥达美联益置业公司当时备案使用的编号为2103020002601合同专用章。对于该合同原件奥达美联益置业公司质证无异议，具有真实性与可信性，证明苗巍与奥达美联益置业公司在2011年12月1日签订了关于购买案涉争议房屋的商品房销售合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。其次，苗巍在签订该《商品房预售合同书》的当日，向奥达美联益置业公司交齐了合同约定的29万元购房款。这有奥达美联益置业公司于2018年3月21日向一审法院出具《情况说明》证实。该情况说明记载：苗巍于2010年3月30日以银行转账方式转入奥达美联益置业公司法定代表人颜宝藏账户24万元，交定金1万元，签订合同当日交余款4万元，合计29万元。还有奥达美联益置业公司于该《商品房预售合同书》签订的当日，给苗巍开具收到房款29万元的《收款收据》证实。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定。再次，奥达美联益置业公司于2013年12月22日给苗巍办理了案涉争议房屋的入住手续，苗巍入住占有了该房屋。此节有苗巍向奥达美公司交付的2014年、2015年物业费、煤气费、水电费、垃圾清运费等《专用收款收据》证实。依据上述证据可以认定苗巍实际合法占有使用案涉房屋的时间是在本案一审法院2014年5月23日查封之前，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定。最后，苗巍未能办理案涉房屋产权登记的原因系开发商奥达美联益置业公司原因，并非苗巍原因。在一审庭审笔录中奥达美联益置业公司当庭承认系由于案涉房屋配套设施上不了，不具备办证条件，致使案涉房屋不能办理产权登记。本案亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。依据上述事实分析认定，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项基本规定。作为房屋买受人的苗巍，依法应当享有排除强制执行的民事权益。九里置业公司上诉提出一审判决认定的《城市山林商品房销售协议》系伪造证据得来，一审判决据以认定事实的证据缺乏可信度，不能作为认定事实的依据。本院认为，《城市山林商品房销售协议》系在发生纠纷后苗巍找奥达美联益置业公司查底账补办的，此节在一审中已经得到苗巍及奥达美联益置业公司承认。一审认定苗巍与奥达美联益置业公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，依据的是苗巍在一审后期向法庭提交的《商品房预售合同书》原件，并非前期提交的《城市山林商品房销售协议》。一审认定苗巍在人民法院查封之前已支付全部购房价款，已合法占有案涉争议房屋，也是有相应的奥达美联益置业公司出具的《情况说明》和《收款收据》及苗巍合法入住案涉争议房屋的手续等证据证实。九里置业公司至今未提供充分有效的证据证明苗巍提交的《商品房预售合同书》、《收款收据》等证据材料系伪造的事实存在。九里置业公司提出该项上诉主张，证据不足，不予支持。九里置业公司上诉还提出一审判决适用法律错误，亦依据不足，不予支持。综上所述，本案一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。九里置业公司所提上诉请求，证据不足，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由大连九里置业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 华 锋审判员 郑锦弘审判员 陈 建二〇二〇年八月二十七日法官助理王军书记员李婷（代）