黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异369号案外人：张永帅，男，1988年4月14日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。申请执行人：中建二局第四建筑工程公司，住所地天津市经济开发区洞庭湖路131号新天地科技大厦6层。法定代表人：马立功，该公司董事长。被执行人：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县宾西镇经济技术开发区。法定代表人：刘长旭，该公司总经理。在本院执行中建二局第四建筑工程公司（以下简称中建二局四公司）因与黑龙江省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张永帅对本院查封坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西大街天悦国际小区M5号楼2单元1108室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张永帅称，其已于2015年8月20日取得坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西大街天悦国际小区M5号楼2单元1108室房屋所有权。黑龙江省高级人民法院查封该房屋，侵害了张永帅的合法权益，请求尽快予以解除查封。中建二局第四建筑工程公司称，一、《选房确认单》并不能证明房屋回迁的事实也不能证明张永帅是房屋的所有权人，对其真实性，关联性均有异议。二、《往来资金结算票据》真实性，关联性不认可，仅为被执行人日出康城公司单方面出具。无证据说明此款项已经实际支付。案外人张永帅提交的证据不能证明本案符合排除执行的情形，其异议不应得到支持。日出康城公司称，其公司同意案外人张永帅的异议意见，请求法院解除案涉房屋的查封。本院查明，2011年3月20日，案外人赵桂兰与日出康城公司签订了一份《房屋拆迁补偿协议》。双方约定：日出康城公司拆迁案外人赵桂兰所有的建筑面积40平方米房屋，并给案外人赵桂兰安置50平方米的房屋一套。2011年3月20日，案外人牛崇国与日出康城公司签订了一份《房屋拆迁补偿协议》。双方约定：日出康城公司拆迁案外人牛崇国所有的建筑面积62.83平方米房屋，并给案外人牛崇国安置70平方米的房屋一套。2015年8月20日，案外人牛崇国、赵桂兰与案外人张永帅签订了一份情况说明，三方约定：案外人牛崇国、赵桂兰系日出康城公司回迁户，原协议回迁面积120平方米，已选定建筑面积67.06平方米的M5号楼2单元1008室回迁。剩余52.94平方米另选M5号楼2单元1108室转让给张永帅回迁。日出康城公司在上述情况说明上加盖公章予以确认。案外人张永帅向案外人牛崇国、赵桂兰支付了32万元转让价款。2015年8月20日，张永帅向日出康城公司补交房屋差价款247080元，日出康城公司出具了往来资金结算票据。同日，张永帅在日出康城公司出具的选房确认单上签字确认所选房屋为M5号楼2单元1108室并缴纳了水电煤气费等入住费用。另查明，2015年5月8日，日出康城公司取得了位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域天悦国际项目《商品房预售许可证》。2015年12月18日，依中建二局四公司保全申请，本院作出（2015）黑民初字第11-1号民事裁定，查封位于哈尔滨市××大街天悦国际包括案涉房屋在内的508套房屋。2017年11月17日，本院作出（2015）黑民初字第11-2号民事裁定，查封位于哈尔滨市××大街天悦国际包括案涉房屋在内的508套房屋，查封期限三年。本院于2018年5月9日作出（2015）黑民初字第11号民事判决，一、日出康城公司于判决生效后10日内偿还中建二局四公司工程款136240342.69元；二、中建二局四公司在日出康城公司尚欠其工程款136240342.69元范围内，对本案工程折价或者拍卖的价款中享有优先受偿权；三、中建二局四公司于判决生效后10日内给付日出康城公司2694854.90元；四、中建二局四公司于判决生效后10日内向日出康城公司开具344942100.92元工程款的发票；五、驳回中建二局四公司本诉其他诉讼请求；六、驳回日出康城公司反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1638800元，由中建二局四公司负担943948元，由日出康城公司负担694852元。反诉案件受理费减半收取为37750元，中建二局四公司负担22650元，由日出康城公司负担15100元。工程造价鉴定费3344000元（中建二局四公司预交），由中建二局四公司负担；工程质量维修费用及遗留工程外差价鉴定费112000元（日出康城公司预交），由日出康城公司负担。保全费10000元由日出康城公司负担。中建二局四公司不服，向最高人民法院上诉。最高人民法院于2018年11月27日作出（2018）最高法民终922号民事判决，一、维持本院（2015）黑民初字第11号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更本院（2015）黑民初字第11号民事判决第一项为：日出康城公司应于判决生效后10日内给付中建二局四公司工程款136240342.69元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2015年1月1日起计算至给付之日止）；三、驳回中建二局四公司其他上诉请求。一审案件受理费共计1676550元，由中建二局四公司负担966598元，由日出康城公司负担709952元。工程造价鉴定费3344000元（中建二局四公司预交），由中建二局四公司负担；工程质量维修费用及遗留工程外差价鉴定费112000元（日出康城公司预交），由日出康城公司负担。二审案件受理费458578.51元（中建二局四公司预交），由中建二局四公司负担366862.81元，由日出康城公司负担91715.7元。判决生效后，依中建二局四公司申请，本院于2019年1月25日立案执行。本院认为，本案中，案外人牛崇国、赵桂兰将其与日出康城公司签订的《房屋拆迁补偿协议》中的权利义务概括转让给案外人张永帅，日出康城公司收取了案外人张永帅面积补差款及进户的相关费用，故可以认定日出康城公司对上述合同概括转让的认可，案外人张永帅取得了《房屋拆迁补偿协议》中的相应权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”依据上述司法解释规定，案涉房屋应具备下列条件，案外人张永帅对案涉房屋才具有优先权。一是日出康城公司与案外人牛崇国、赵桂兰双方应明确约定案涉房屋系案外人牛崇国、赵桂兰动迁安置的房屋；二是日出康城公司与案外人牛崇国、赵桂兰双方应明确约定安置房屋的位置。首先，案外人牛崇国、赵桂兰与日出康城公司签订了《房屋拆迁补偿协议》，约定二人用其所有的房屋与日出康城公司开发建设的案涉房屋调换。其次，日出康城公司给案外人张永帅出具的选房确认单及进户相关费用票据上载明了安置的房屋系本案争议的房屋，即对拆迁房屋安置的位置进行了明确约定，故可以认定案外人张永帅对案涉房屋满足上述司法解释规定的优先权条件，即其对案涉房屋享有优先权。第三，关于案外人张永帅对案涉房屋享有的优先权能否对抗本案申请执行人中建二局四公司享有的工程款优先权的问题。依据上述司法解释规定，案外人张永帅对案涉房屋的优先权可以对抗所有的房屋买受人，既包括无过错不动产买受人，亦包括消费者买受人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号》关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，消费者买受人对案涉房屋的优先权可以对抗本案申请执行人中建二局四公司对案涉房屋享有的工程款优先权。故权利人对案涉房屋优先权的顺位为动迁房屋回迁安置的优先权人、消费者买受人、工程款优先受偿权人。因此，案外人张永帅对案涉房屋享有的优先权可以对抗本案申请执行人中建二局四公司对案涉房屋享有的工程款优先权。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，裁定如下：中止对坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西大街天悦国际小区M5号楼2单元1108室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，可以依法通过审判监督程序处理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于效国审判员  吕庆华审判员  刘 洋二〇二〇年八月七日书记员  毕鹏坤