北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7357号上诉人（原审原告）：于丁，男，1989年4月24日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。被上诉人（原审被告）：张秀芳，女，1942年5月28日出生，住北京市朝阳区。上诉人于丁因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、张秀芳合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初22877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于丁上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持于丁全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费用由链家公司、张秀芳承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。1.张某对于丁的买房行为有至关重要影响，张某以店长身份介绍自己，链家公司网站上公布张某是经纪人。经于丁查询，张某是业务员，不具备经纪人资格，链家公司在诉讼中也称张某只是联系人。于丁基于对张某身份的信赖才签署买卖合同，是张某的欺诈行为诱使于丁作出错误意思表示。2.经于丁查询，建委的模版合同可以修改，但签合同时，张某不允许于丁选择合同条款，侵犯了于丁的权益。3.链家公司、张秀芬明知张秀芬也要按照国家规定缴纳税费，却把税费缴纳条款转移至补充协议，约定所有税费由于丁承担，显失公平。4.签署《解约协议书》实属被迫，于丁在签协议前已经在银行有多笔信贷，链家公司未如实告知贷款有关事宜，导致银行不批贷款，同时于丁母亲生病，张某不让按未能贷款为由而要求以母亲生病为由签署《解约协议书》，导致于丁经济损失。链家公司辩称，同意一审判决，不同意于丁的上诉请求及理由，请求法院依法驳回于丁的上诉请求。于丁在签定协议的前后过程中均未对经纪人的身份提出异议，于丁签订房屋买卖合同的目的是购买房屋，而非与链家公司经办人进行交往，于丁签署房屋买卖合同符合合同目的；针对于丁提出张某的身份问题，于丁是与链家公司签订居间合同，主体是链家公司不是张某个人；于丁解除合同的实际原因是其自身购买能力不足，解除合同没有正当理由；关于于丁提出的税费问题，合同约定未违反国家法律规定，如果合同正常履行税费是双方各自到纳税机关缴纳，税款由于丁承担。张秀芳辩称，同意一审判决，不同意于丁的上诉请求及理由，请求二审法院维持原判。于丁向一审法院起诉请求：1.链家公司、张秀芳连带赔偿于丁的实际损失8万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付2018年6月23日至实际给付之日止的利息；2.撤销《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《解约协议书》。一审法院认定事实:2018年6月23日，于丁作为买受人与张秀芳作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定于丁购买张秀芳所有的北京市朝阳区×里×号楼×单元×层1505号房屋，建筑面积：56.02平方米，成交价：320万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价28万元。其中，定金10万元。拟贷款金额208万元。如于丁逾期付款，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向张秀芳支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向张秀芳支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，张秀芳有权解除合同。张秀芳解除合同的，于丁应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向张秀芳支付违约金，同时，张秀芳退还于丁全部已付款（含已付贷款部分），张秀芳不解除合同的，于丁自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行．同日，于丁作为乙方（买受方），张秀芳作为甲方（出卖方），链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计348万元。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳等。同日，于丁作为乙方（买受方），张秀芳作为甲方（出卖方），链家公司作为丙方（居间方）签订《居间服务合同》，约定：第一条居间服务1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2、甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费……第三条权利义务1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。3.本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理……第四条违约责任…….3.在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任……于丁与链家公司、张秀芳还约定居间代理费76560元，由于丁承担，并于合同签订当日支付给链家公司。该合同丙方链家公司签字处显示：经纪执业人：祁某、陈某，联系人：张某。2018年6月23日，于丁支付定金1万元。2018年6月27日，于丁支付居间代理费24400元，代收评估费600元。2018年6月28日，于丁支付居间代理费25000元。2018年6月29日，于丁支付保障服务费13920元、居间代理费27160元、定金8万元。2018年7月1日，于丁支付定金1万元。2018年7月6日，于丁作为乙方（买受人），张秀芳作为甲方（出卖人），链家公司作为丙方签订《解约协议书》，内容为：鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于朝阳区×里×号楼×单元×层1505号房屋，三方分别或共同签署了相关法律文件（文件名称及编号：×××），现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：1、本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其它任何责任。本协议生效之日起2个工作日内，甲方应履行下列义务：（1）办理网签注销手续。（2）甲方退还已支付购房定金2万元整。本协议生效之日起2个工作日内，乙方应履行下列义务：（1）办理网签注销手续。本协议生效之日起10个工作日内，丙方应履行下列义务：（1）丙方退还乙方已支付的居间代理费76560元。诉讼中，于丁提交其与链家公司张某的谈话录音（内容显示：于丁：就是合同解除，双方当事人不承担违约…张某：…你别说话，这是画“X”的；于丁：对！当时我就说为啥就不能打对号呢；张某：那当然不行啊！对你没约束，你光约束她，不约束你，那这叫合同么。于丁：所以这是你们链家，所有合同都这样？张某：那当然了，你说呢……于丁：但是，反正你们所有合同是都打X，也没法改？张某：对啊；于丁：制式合同；张某：也不是说制式合同，就是这个模板是建委给的，我们是根据我们自己链家的，这个公司内部的一些合作银行也好，或者是内部的这些东西去调的这个合同，适用链家的合同，模板是建委给的，明白么。反正这些我们只能填空，合同公司出。因为这个是法务给的。于丁：就只能填空，不能调整，或者打对号，或者是；张某：那是，黑字，黑字部分，你签的时候就跟你说。黑字部分我是改不了的。我只能说填空的部分，你要求我填的，我能给你填的，我不都补在后边了么……张某：那关键是你现在都没到批贷那一部分，而且，还有你要是明知道你自己批不下来，你还跟她签这合同，那就不是合同的问题了。于丁：我不是说我明知道批不下来，我是觉得我能批下来，这两天我不是一直跟那个，之前，前段时间我也找银行问了。张某：不是，我是跟你说，你拿这个跟人家说事的话，那你更不在理了……），用以证明链家公司称合同是建委给的模板，无法更改；在明知大额信用贷款会影响贷款却未如实告知；提供虚假信息且故意隐瞒真实情况，违反《居间服务合同》第三条第2款、第四条第3款以及《合同法》第425条；链家公司将自己的意志强加给于丁，并提供虚假情况，存在欺诈导致于丁在违背真实意思的情况下签署了具有重大误解、显失公平的合同；链家公司的目的是为了捞钱，主动借给于丁1万元支付定金，诱导于丁与张秀芳签订买卖合同，存在诱导、乘人之危的行为；链家公司违背诚实信用，不让提及解约的原因是于丁无法贷款。链家公司对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，称于丁签约时确实询问过贷款问题，链家公司答复称把之前的信用借款还清即可，于丁在知情并同意的情况下签订了买卖合同。张秀芳认可链家公司的质证意见。于丁提交个人信用报告，证明链家公司在交易中提供虚假信息其且故意隐瞒真实情况导致于丁无法贷款而损失定金；明知于丁有大额贷款对买房贷款会有影响，却故意隐瞒未如实告知，链家公司存在违约行为应承担赔偿责任。链家公司认可其真实性，认为该证据可以证明于丁可能存在违约行为。张秀芳认可链家公司的质证意见。于丁提交其与链家公司张某的微信聊天截图等，证明链家公司提供虚假信息，故意隐瞒真实情况（多重身份欺诈），存在违约、违法行为，应承担赔偿责任；张某主动借给于丁1万元支付定金，诱导于丁与张秀芳签订买卖合同，存在诱导、乘人之危等行为。链家公司认可其真实性，称双方约定的经纪人员是祁某、陈某，张某是联系人，经纪人的情况与于丁违约无关。张秀芳认可链家公司的质证意见。经询，于丁称其要求撤销合同的理由是：1、链家公司存在欺诈行为：（1）称格式是固定的，合同第四条第四款第一项不能更改，只能选择画√的条款；（2）补充协议第三条第二款，税费的问题也是不能更改，只能选择画√的条款；（3）张某只是经纪人不是店长，住建委网站显示张某是业务员，不能在合同上签字，而张某自称是店长；（4）张某营造紧张的氛围诱使于丁买房，还借给于丁1万元。2、合同内容不公平：（1）《补充协议》第三条第二项关于税费，约定都由买方承担，评估房子的费用也要买方支付，是格式条款，偏袒卖方。3、《解约协议书》非于丁的真实意思的表示，链家公司、张秀芳欺诈和胁迫于丁让其支付大笔违约金。4、《居间服务合同》中第三条的内容也构成欺诈。链家公司不予认可，称于丁所述情况不存在，合同是双方真实意思表示，于丁作为完全民事行为能力人应清楚自己的行为，其签署前知晓所有合同条款，其主张链家公司存在欺诈行为不属实；张某是店长，但店长不是可以列在建委网站上的职务；张某对于丁的贷款问题并不存在隐瞒和欺骗的情形；合同条款都是可以选择的，是双方协商一致的结果；税费由买方承担也是双方协商的结果；借款1万元是于丁和经纪人私下达成的，不清楚于丁有大额贷款。张秀芳亦不予认可，称于丁陈述均不属实，签约前，于丁表示有钱买房，且也提醒过于丁有违约金，于丁表示知情。《解约协议书》也是双方真实意思表示。一审法院认为:于丁主张撤销合同的理由有三：一是欺诈，即链家公司存在“格式条款不可更改；张某身份虚假，营造紧张氛围、提供借款诱使其买房；居间服务合同第三条内容构成欺诈”以及与张秀芳一起“欺诈于丁需支付大笔违约金”的欺诈行为。二是合同显失公平，即《补充协议》约定税费及评估费均由买方承担，是格式条款，偏袒卖方。三是胁迫，即链家公司、张秀芳胁迫于丁支付大笔违约金，签订《解约协议书》。（一）关于欺诈一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。据此可知，构成欺诈需要满足以下要件：一是欺诈方有欺诈的故意；二是欺诈方实施了欺诈行为；三是被欺诈的一方因欺诈而陷入错误并因此做出了意思表示，即欺诈行为与受害人的不真实的意思表示之间具有因果关系。本案中，于丁主张其签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《解约协议书》的意思表示不真实，是因链家公司、张秀芳实施了前述欺诈行为所致。首先，于丁并未举证证明链家公司存在“营造紧张氛围”这一情形的存在，故法院对该主张不予采信。而张某借款给于丁，并非“提供虚假情况、隐瞒事实”的欺诈行为。且，通常情况下，购房者买房所考虑的往往是与所购房屋相关的因素，而张某的身份问题与于丁所购房屋无关，与其所签合同内容亦无关联，故无法认定张某的身份问题与于丁签订房屋买卖合同及相关协议之间存在因果关系。综上，于丁以“张某身份虚假、营造紧张氛围、提供借款诱使其买房”构成欺诈为由，要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《解约协议书》的主张不能成立。其次，《居间服务合同》第三条内容本身并不能证明链家公司在于丁与张秀芳之间的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《解约协议书》签订过程中存在欺诈行为，而于丁并未举证证明链家公司、张秀芳存在欺诈其支付大笔违约金的情形。再次，于丁主张“格式条款不可更改”构成欺诈，其本意是选择“互不承担违约责任”。但“欺诈”系受害人基于虚假的情况而对合同内容发生了错误认识，因受欺诈而为的意思表示是一种意思表示不真实的行为。而本案于丁并非对合同条款的内容发生错误认识，并基于该错误认识作出不真实的意思表示，其是在明确知晓“如贷款机构不批准买受人的贷款申请，需承担违约责任”的情况下，仍做出签订合同的意思表示，应当认定于丁对合同约定是明知的，而非因受到欺诈对合同内容发生了错误认识。综上，于丁以欺诈为由，要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《解约协议书》无事实及法律依据，法院不予支持。（二）关于显失公平一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使对方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，于丁主张“《补充协议》第三条第二项约定税费都由买方负担，评估费用也由买方负担，偏袒卖方”，但并未举证证明其在签订合同时存在“处于危困状态、缺乏判断能力”的情形，亦未举证证明链家公司、张秀芳存在“利用优势或者利用对方没有经验，致使对方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则”的情形，故对其主张，法院不予支持。（三）关于胁迫一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第69条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”本案于丁主张链家公司、张秀芳胁迫其支付大笔违约金，故签订《解约协议书》，但未举证予以证明，法院对其主张不予支持。对于丁以撤销合同为基础所提赔偿损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。判决：驳回于丁的诉讼请求。本院二审期间，于丁提交于张某2018年6月22-25日微信截图，以证明张某向于丁提供居间服务合同，包括提供服务咨询、提供房源信息、引领买受人实际看房等服务。链家公司称不认可上述证据材料的证明目的，张某提供的信息都是真实的，于丁也多次询问有贷款是否影响后续交易，于丁在本案中称对贷款不知情要求撤销合同没有事实和法律依据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点：于丁要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》、《补偿协议》的诉讼请求是否应予支持。首先，在《北京市存量房屋买卖合同》、《补偿协议》、《居间服务合同》于2018年6月23日签订后，于丁根据上述协议约定向张秀芳支付定金，向链家公司支付居间服务费，由此表明于丁以自己的行为实际履行了涉案《北京市存量房屋买卖合同》、《补偿协议》的部分内容。其次，现有证据不能证明于丁通过链家公司向张秀芳购买房屋是因虚假情况发生错误认识所致，亦无法认定张某的身份和行为足以构成涉案合同存在欺诈的要件。再次，现有证据不能证明涉案合同的签订和履行存在胁迫、显失公平的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在于丁提供的证据不能证明其上诉请求所依据的事实成立的情形下，一审法院有关合同撤销的认定及处理意见并无不妥，本院对于丁有关“改判支持于丁全部诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。综上，于丁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由于丁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 江锦莲审 判 员 孙 妍二〇二〇年八月十四日法官助理 潘园园书 记 员 王 艳