北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5902号上诉人（原审原告）：宋玲，女，汉族，1981年1月6日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：荀恒栋，北京市荣德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周立志，男，汉族，1968年8月2日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张壮，北京市盈科律师事务所律师。原审原告：北京后天之星文化艺术传播有限责任公司，住所地北京市海淀区青龙桥厢红旗东门外军科一号院外东南侧第2号楼第二层商业楼。法定代表人：宋玲，执行董事。委托诉讼代理人：荀恒栋，北京市荣德律师事务所律师。上诉人宋玲因与被上诉人周立志、原审原告北京后天之星文化艺术传播有限责任公司（以下简称后天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋玲上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判周立志赔偿宋玲违约金之剩余租期的装修残值损失139084元、设备设施损失175958元、剩余合作期的合作费损失46485元或将本案发回重审；2.周立志承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.宋玲有《装修合同》、装修现状照片作为证据，足以证明装修事实的存在，一审判决以“宋玲未向法庭提供装修费的支付票据”为由，不支持剩余租期的装修残值损失是错误的，应予纠正；2.一审判决认定的宋玲的剩余租期的设备设施损失、剩余合作期合作费损失过低，不能弥补宋玲的实际损失，也未充分考虑周立志的严重过错，应当予以纠正，即全部支持宋玲关于这两项损失的诉讼请求。周立志辩称，服从一审判决,不同意宋玲的上诉请求和理由，宋玲的上诉请求没有法律依据不应支持。宋玲违反了双方签订的《租赁协议》，未经周立志同意改造线路并因改造线路在2017年7月14日造成火灾，给周边11家商户造成停业3天的损失。宋玲未进行善后处理也未主动联系周立志，是周立志积极与消防部门、物业部门和产权部门和商户沟通并支付了1.9万元的维修费用。火灾发生后房屋产权人、物业管理部门和周立志要求宋玲整改线路后再投入经营，还曾发函告知其如果不整改将采取断电断水的措施，但是宋玲并没有按照要求整改，所以周立志采取断电措施，宋玲构成违约应当承担违约责任。宋玲不能保证租赁物安全违反《租赁协议》的安全义务，应该承担违约责任。宋玲、后天公司向一审法院起诉请求：1.判令周立志因强行中止《租赁协议》，向宋玲返还租赁保证金50000元；2.判令周立志向宋玲、后天公司支付违约金2155457元；3.本案诉讼费由周立志承担。一审法院认定事实：2014年10月13日，宋玲与周立志签订《租赁协议》，租赁周立志提供的位于海淀区商业楼（以下简称租赁房屋），建筑面积约450平方米，租赁用途为商业，租期自2014年11月5日至2020年11月4日。合同中还约定，如一方强行中止合同须向另一方支付违约金50000元。当日，宋玲按约定向周立志支付第一年的房租380000元、租赁保证金50000元。2017年7月14日晚9时左右租赁房屋失火，经消防部门迅速到场消灭火险。之后宋玲、后天公司与周立志就该房屋的租赁产生矛盾。宋玲、后天公司向法庭陈述，周立志于2017年11月10日对租赁房屋断电，周立志对此予以否认，但认可在2017年10月底或11月初断过一次电。宋玲、后天公司另述，周立志于2017年11月28日，采用强行破门的方式将房屋收回。周立志认可其已将房屋收回，收回时间是2017年底，进入租赁房屋的方式是因为宋玲、后天公司的工作人员将钥匙留下。另，诉讼中双方均同意解除该租赁协议，解除时间为2020年3月17日（即第一次庭审的时间），周立志亦同意向宋玲退还租赁保证金50000元。就所主张的装修损失，宋玲、后天公司向法庭提供了宋玲与胡照彬所签订房屋装修合同，但就装修费用的支出未向法庭提供证据。另，周立志已将房屋另行出租并重新装修。就所主张的合作费损失，宋玲、后天公司向法庭提供宋玲与北京坤凡网络科技有限公司，于2014年10月19日签订的合作协议书，约定坤凡公司授权宋玲在海淀区进行坤凡习惯养成教育项目的推广运营工作，合作期5年，合作费用20000元/年，加软件维护、更新等费用，合同金额总计120000元。次日，宋玲从其个人账户向坤凡公司支付上述费用。就所主张的设备、设施损失，宋玲向法庭提供产品采购合同及设备清单，包括空调、课桌椅、空调在内等物品的照片，及室外广告字、门头等宣传用品的照片；宋玲还提供了购买上述物品的部分收据，金额总计106750元。诉讼中，周立志陈述其已将租赁房屋内的物品，找人拉到海淀区韩家庄的院子中，但无法提供存放院落的具体地点，也无法和拉走物品的人取得联系。另查，后天公司注册成立的时间为2015年1月23日。一审法院认为，宋玲与周立志所签订的租赁协议，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应确认为有效合同。现双方均同意解除该合同，周立志也同意在合同解除后退还宋玲租赁保证金，上述双方间的一致意见于法有据，法院不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据上述举证责任分配原则，周立志应当就其所主张的断电的原因和时间、进入租赁房屋的时间和方式等，向法庭提供充分证据。但庭审中周立志未向法庭提供相应证据；且对其所述进入房屋的方式，为宋玲、后天公司的员工将钥匙留下后进入。法院认为，在双方争议未解决，宋玲、后天公司的物品未做处理的情况下，周立志的此项陈述明显不符合常理。综上，法院确认，周立志应承担举证不能的法律后果，即根据宋玲、后天公司的陈述，法院确认周立志采取断电措施的时间为2017年11月10日、进入租赁房屋的时间是当月28日。法院认为，如确系因宋玲、后天公司的原因导致失火，周立志可通过协商、诉讼等方式解除合同，并要求宋玲、后天公司承担相应的违约或赔偿责任。但其采用断电、单方采取措施收回租赁房屋，及将屋内物品拉走并将房屋另行出租等行为，确系在合同尚未依法解除的情况下，导致了后天公司无法继续经营，从而给宋玲造成损失。这些损失具体包括设备设施损失及合作费损失。需要说明的是，后天公司注册成立的时间为2015年1月23日，而宋玲购买设备、支付合作费的时间均在该日期之前，且与坤凡公司签订合同的也是宋玲个人，故宋玲以个人名义主张上述两项损失并无不当。对于设备设施损失具体数额的确定，因周立志自行将租赁房屋的设备、设施拉走，且无法提供具体存放地点，导致法院无法通过评估程序对设备设施的现值进行估价。故对该项损失的具体数额，法院将根据宋玲、后天公司所提供的照片、购买票据等证据，并考虑合同期限、周立志断电时间等因素综合予以确认。对于合作费损失，本院也是根据宋玲、后天公司所提供的证据（包括合同、宋玲个人账户的转账记录），并考虑合作期限、周立志断电时间等因素综合予以确认。对于周立志对宋玲的损失承担责任的方式，法院认为，周立志的行为确系属于合同中所提到的，强行中止合同的行为，故其应按约定向宋玲支付违约金，宋玲要求以损失额为限提高违约金的数额于法有据,法院予以支持。宋玲在本案中还主张装修费损失，但因宋玲未向法庭提供装修费的支付票据，导致法院无法对装修费的实际支出情况进行审查，故法院对其所主张的该项损失的数额不予认定。另，后天公司在本案中主张退费金额等项损失，但因其非本案诉争房屋租赁合同的当事人，故其在本案中主张上述损失于法无据，其可对上述损失另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条，第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、宋玲与周立志所签订房屋租赁协议于2020年3月17日解除；二、周立志向宋玲退还租赁保证金50000元，本判决生效后15日内履行；三、周立志向宋玲支付违约金99592元，本判决生效后15日内履行；四、驳回宋玲其它诉讼请求；五、驳回北京后天之星文化艺术传播有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，宋玲提交照片9张，并称拍摄时间为2017年10月或11月，用以证明租赁房屋2017年10月、11月火灾后的室内状态，证明宋玲装修的租赁房屋现状与装修合同约定的装修项目相同，火灾是室外线路短路烧毁，未对房子建筑造成损坏。周立志对宋玲提交的照片9张的真实性、关联性和证明目的均不予认可，并认为租赁房屋没有照片上那么大的窗户，照片上亦未显示拍摄时间和拍摄地点,无法证明与本案有关联,不能实现其证明目的。后天公司认可宋玲提交的照片9张的证明目的。周立志提交照片4张，并称拍摄地点在河北省涿州市库房，用以证明宋玲及后天公司搬离租赁房屋后遗留在租赁房屋内的剩余物品有3套挂机空调、2个电脑显示器、1台台式电脑主机、1台笔记本电脑和1个键盘。宋玲及后天公司不认可周立志提交的照片4张，认为照片中显示的物品并非宋玲及后天公司的物品，一审时周立志主张将物品拉到海淀区韩家庄一个院子里，现又主张在河北省涿州市，不能证明照片中的物品是宋玲和后天公司的物品。本院认为，宋玲提交的照片未显示拍摄时间，且周立志不予认可，该照片不能实现宋玲的证明目的，本院不予采信。周立志提交的照片，因宋玲及后天公司不认可照片中显示的物品为其物品，周立志未能就照片中的物品即为宋玲及后天公司的物品进一步举证，该照片不能实现周立志的证明目的，本院不予采信。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。宋玲与周立志签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。在双方履行《租赁协议》期间,因租赁房屋失火双方产生争议，双方未能妥善解决争议，周立志在《租赁协议》尚未解除的情况下，即对租赁房屋采取断电措施，单方收回租赁房屋并将租赁房屋内物品拉走并另行出租，导致双方《租赁协议》无法继续履行，周立志的行为构成违约，应承担相应的违约责任。现双方均同意解除《租赁协议》，周立志亦同意退还宋玲租赁保证金，一审法院据此判决双方签订的房屋租赁协议于2020年3月17日解除，周立志退还宋玲租赁保证金50000元正确，本院予以确认。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。双方《租赁协议》约定，如一方强行中止合同须向另一方支付违约金50000元。现宋玲请求以造成的实际损失为限增加违约金数额，具有法律依据。关于宋玲主张的设备设施损失175958元及剩余合作期的合作费损失46485元。因周立志将租赁房屋中设备设施拉走，且其在一审中无法提供存放设备设施的具体地点，二审中宋玲对周立志提供的照片中的设备设施不予认可，故无法通过评估认定设备设施的损失。一审法院根据宋玲提供的照片、购买设备设施的票据及合作协议书、合作费用支付转账记录等证据，并综合考虑合同期限、周立志断电时间等因素酌定设备设施损失及合作费损失共计99592元并无不当。因该酌定的损失数额高于约定的违约金，一审法院根据宋玲要求增加违约金数额的请求及上述相关法律规定，判令周立志向宋玲支付违约金99592元并无不当，本院予以确认。宋玲的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于宋玲主张的装修残值损失139084元。因宋玲在本案诉讼中未能提供其实际支付装修费的票据凭证，故无法确定其装修残值损失，其应承担举证不足的不利后果，一审法院对宋玲主张的该项损失不予支持并无不当，本院予以确认。宋玲的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，宋玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6723元，由宋玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 刘国俊二〇二〇年八月二十五日法官助理 付雅卓书 记 员 李佳星