辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0681民初2705号原告：中国建设银行股份有限公司东港支行，住所地东港市。负责人：李健，该行行长。委托代理人：矫春阳、韩啸，均系辽宁文扬律师事务所律师。被告：刘伟，男，1971年5月30日出生，汉族，户籍所在地吉林省通榆县。被告：李宝茹，女，1972年12月20日出生，汉族，户籍所在地吉林省通榆县。被告：东港宝华房地产开发有限公司，住所地东港市大东区。法定代表人：张传峰，该公司总经理。委托代理人：刘赟，辽宁瞰法律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司东港支行与被告刘伟、李宝茹、东港宝华房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司东港支行委托代理人韩啸、被告东港宝华房地产开发有限公司委托代理人刘赟到庭参加诉讼，被告刘伟、李宝茹经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告刘伟、李宝茹之间的借款合同；2、被告刘伟、李宝茹偿还原告本金184240.44元，截至2020年4月27日的利息2547元、罚息45.47元，并自2020年4月28日起按年利率5.2062%承担支付逾期利息；3、原告对被告提供的抵押房产享有优先受偿权；4、被告东港宝华房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、被告承担本案的律师费10275元。被告刘伟、李宝茹未到庭应诉，亦未提交答辩意见。被告东港宝华房地产开发有限公司辩称，1、涉案借款的事实由法庭依法审查核定，借款应由被告刘伟、李宝茹偿还，与被告东港宝华房地产开发有限公司无关；2、被告东港宝华房地产开发有限公司提供的是阶段性连带责任保证，阶段性连带责任保证期间为抵押权正式设定之前，而本案在涉案房屋正式办理抵押登记手续和原告收到载有上述正式抵押登记信息他项权证等条件满足时，被告东港宝华房地产开发有限公司作为阶段性连带保证人对之后的债务免除保证责任，请求法院判决时予以明确，驳回原告对被告东港宝华房地产开发有限公司的诉讼请求。经审理查明，被告刘伟、李宝茹于2016年10月22日购买被告东港宝华房地产开发有限公司开发建设的坐落于东港市房屋，并于2016年10月25日向原告提出借款申请。2016年10月25日被告刘伟、李宝茹与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款220000元（第二十九条）；借款期限自2016年10月25日至2031年10月25日止（第三十条）；约定合同项下月利率为3.4708‰，执行浮动利率，即在基准利率水平下调15%，借款逾期的罚息为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%（第三十一条）；还款方法为等额本息还款方法，即每月归还原告本息1645.56元（第三十四条）；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、律师费等）由借款人承担（第四十一条）；本合同项下的担保方式为抵押和阶段性保证（第三十五条）；抵押财产为本案所购房屋（第三十七条）；借款人所购房屋用于抵押担保本合同项下债务的，借款人应当按照贷款人要求及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续；抵押担保的范围为本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费等），本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件原件及其他权利证书交贷款人持有（第十三条）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息的属于违约行为（第十六条），贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系（第十七条）2016年10月26日，被告刘伟、李宝茹对所购买涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为东房预大东区字第××号，担保债权数额为220000元。2016年10月28日原告为被告刘伟发放贷款220000元，并按约定支付至被告东港宝华房地产开发有限公司账户。被告刘伟、李宝茹对所购买涉案房屋未完成预购商品房抵押权正式登记。被告东港宝华房地产开发有限公司于2011年7月12日、2015年7月12日为包括二被告所购买涉案房屋在内的该小区开发住房和商用房借款及费用，与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》和补充合同。约定保证的主债权期间为2011年7月12日至2019年7月12日；被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费等），被告担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定届满日的限制（第二条）；保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止（第四条）；本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力（第六条）。被告刘伟、李宝茹自2020年1月28日起未能按照合同约定按期还款，截至2020年4月27日，被告刘伟、李宝茹共欠原告本金184240.44元、利息2547元、罚息45.47元，合计186832.91元。关于该笔借款的清收，原告通过上级银行统一与辽宁文扬律师事务所签订《个人类贷款诉讼清收委托代理协议（A版）》，约定由该律师事务所受托进行诉讼代理，律师代理费为诉讼标的额的5.5%。经计算，本案律师代理费为10275元（186832.91元×5.5%）。本院所确认的上述事实，由原、被告陈述、商品房买卖合同、借款合同、最高额保证合同、个人贷款支付凭证、抵押权预告登记等证明材料在卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告刘伟、李宝茹签订的借款合同是双方的真实意思表示，依法成立并合法有效。被告刘伟、李宝茹取得涉案借款，亦应依约偿还本息，未能按照合同约定按时偿还违反借款合同的约定，原告请求解除与被告刘伟、李宝茹间的《个人住房（商业用房）借款合同》的请求合理，本院予以支持。原告要求被告刘伟、李宝茹偿还剩余本金184240.44元、并支付截止2020年4月27日已产生的利息2547元、罚息45.47元、律师费10275元，并要求被告刘伟、李宝茹自2020年4月28日起至付清借款之日止以本金184240.44元为基数，按月利率5.2062‰（3.4708‰×1.5）支付逾期利息的请求合理，本院亦予支持。关于原告请求对涉案贷款购买的房屋享有优先受偿权的请求，被告刘伟、李宝茹与原告在合同中约定以涉案房屋设定抵押不违反法律规定，合法有效，但是双方仅就抵押的房屋进行了抵押权预告登记，未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的请求本院不予支持。关于原告请求由被告东港宝华房地产开发有限公司对被告刘伟、李宝茹的借款本金及利息承担连带保证责任的请求，因原告与被告东港宝华房地产开发有限公司已签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，对包括涉案房屋在内的债务人因购买涉案房屋向原告借款提供了连带保证责任，虽然该保证为阶段性保证，但因未完成涉案房屋的正式抵押登记，故该保证未超过约定的保证范围、保证期限。再者，双方间合同亦约定，合同解除并不影响保证合同中的保证责任，故对原告的该请求亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一零八条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司东港支行与被告刘伟、李宝茹2016年10月25日所签订的中国建设银行《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告刘伟、李宝茹于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司东港支行借款本金184240.44元、截至2020年4月27日的利息2547元、罚息45.47元，合计186832.91元，并自2020年4月28日起至付清借款之日止以本金184240.44元为基数，按月利率5.2062‰支付逾期利息；三、被告刘伟、李宝茹于本判决生效后十日内给付原告中国建设银行股份有限公司东港支行律师费10275元；四、被告东港宝华房地产开发有限公司对本判决第二、三项中被告刘伟、李宝茹所欠原告中国建设银行股份有限公司东港支行款项承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司东港支行的其他诉讼请求。如果三被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2120元，由三被告承担。此款原告已预交，待三被告给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于丹东市中级人民法院。审判员  王艺潼二〇二〇年八月二十五日书记员  陈 晨