广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12161号上诉人（原审原告）：刘彦超，男，1982年4月23日出生，汉族，身份证住址河北省衡水市武强县。委托诉讼代理人：简毅、吴佳琪，均系广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凯柏轩小区业主委员会，住所地：广州市越秀区东湖路136号。法定代表人：陈碧玲，主任。委托诉讼代理人：赵少伟、黄嘉慧，均系北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人刘彦超因与被上诉人凯柏轩小区业主委员会（以下简称凯柏轩业委会）业主撤销权纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘彦超上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销凯柏轩小区业主大会于2019年5月25日作出的《凯柏轩小区第四次业主大会决议》；3.本案全部诉讼费用由凯柏轩业委会承担。事实和理由：一、一审判决未查明凯柏轩业委会召开大会及投票过程中的违法之处，应予纠正。1.凯柏轩业委会发起《凯柏轩小区第四次业主大会》并公布大会拟表决议题之时，设置的议题内容已经违反了《广州市住建局、中共广州市委组织部、中共广州市委政法委关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》【穗建物业[2019]640号】文中有关选聘物业公司应当单独设置表决事项的规定，业主对此提出异议，但凯柏轩业委会拒绝接收。后业主向广州市越秀区白云街道办事处提出异议，该街道办接到业主的投诉后，已发文至凯柏轩业委会要求其书面答复业主提出的异议，并书面回复街道办。但凯柏轩业委会未书面回复业主或街道办，亦未修改违法设置的表决议题内容，强行召开第四次业主大会对违法议题进行表决；2.在凯柏轩业委会强行投票后的开票、计票当天，虽然凯柏轩业委会出示了发函要求街道办、居委出席见证的证据，但由于凯柏轩业委会此前一直未按街道办的监督意见对业主、街道办进行书面回复并修改相应的投票议题设置，因此街道办拒绝派人到场为其违法投票行为进行“背书”。一审法院对此未予查明；3.在大会公告以及投票表决过程中，凯柏轩业委会对于第四次业主大会相关信息未依法、尽职对广大业主进行公告并送达，一部分业主从头到尾均未接获凯柏轩业委会有关第四次业主大会召开的通知，对于该次会议内容和召开时间均不知情。另一部分业主是在等待凯柏轩业委会修改违法议题并回复公布异议的过程中，才发现凯柏轩业委会已强行表决并公布通过第四次业主大会。因此，本次投票才会出现赞同业主仅有120人(当中有部分“被投票”)，但包括刘彦超在内未参加投票的业主人数高达118人(另外反对票10人，弃权票11人)的情况下出现“高票通过”。刘彦超也被强行计入同意票，而这一投票结果违背刘彦超的真实意愿。如不将未参加投票业主计入同意票，则本次投票的实际同意人数比率为46.3％(120人／259人)，同意面积比率为36.6％(16131.63㎡／43995.03㎡)，未达“双过半”。4.凯柏轩业委会强行投票并企图遮瞒所谓的第四次投票结果，个别业主发现后立即再次向街道办反映，街道办亦及时要求连发《关于选聘物业公司相关资料的函》《关于要求依法公示第四次业主大会表决结果的监督函》，要求凯柏轩业委会必须把选聘新的物业服务企业作为一个表决项提交业主大会表决，并依法及时公布第四次业主大会的表决情况。凯柏轩业委会收到街道办的监督函后，仅针对公布投票情况公示进行了回应，但对于有无对选聘物业进行单独设置表决项的问题不予理会。二、《凯柏轩小区第四次业主大会决议》的表决项仅设定为一项，即是否同意《凯柏轩小区公共管理方案》，未将选聘物业服务企业列作一个单独票决事项，设置议题不清晰，违反了《广州市住建局、中共广州市委组织部、中共广州市委政法委关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》【穗建物业[2019]640号】的规定，导致业主无法单独针对是否聘请祈乐源物业公司作出真实的决定，令业主无法认识到该公共管理方案实际上是结束了原本的业主自治模式，严重损害业主合法权益。被上诉人凯柏轩业委会二审答辩称：不同意刘彦超的上诉，请求驳回。理由如下：一、业委会组织召开业主大会程序及投票过程合法。1.第四次业主大会的召开是于2018年12月25日公告，公示期并未有任何业主提出异议，而穗建物业[2019]640号文于20l9年4月2日发出，此时业主大会已于2019年3月21日投票结束开箱计票。且案涉小区只是改变管理模式，不存在解聘物业问题，不能适用穗建物业[2019]640号文中所述的解聘物业及选聘物业作为一个表决事项表决情况；2.穗建物业[2019]640号文仅是规范性文件，不是法律规定，不具有法律效力；3.关于业主大会的召开，业主委员会均依法按《广州市物业管理暂行办法》第42条规定依法公开开箱计票，邀请居委会、业主参加，至于居委会、街道是否派人参加，由其自行决定，法律并未规定业主大会开箱计票需要街道、居委会参加，投票结果才有效力。业主大会结果只需符合双过半标准就有效；4.根据小区业主大会议事规则第15条以及《广州市物业管理暂行办法》第48条第二款的规定，本次投票适用归多原则合法。二、业主大会表决的方案未侵犯刘彦超的合法权利。刘彦超是因其拒交管理费被判败诉而恶意提起本案诉讼。三、关于聘请祈乐源公司问题。2017年9月16日，祈乐源公司已经协助业委会自行管理，祈乐源公司的服务质量也得到认同，小区拖欠管理费的户数在10户以内。因此业委会才根据业主建议，提请业主大会表决改变管理模式，由祈乐源公司负责全面管理，由业主委员会监督，这样有利于维护小区管理稳定，符合大多数业主的利益。综上，上述管理方案合法有效，并且有利于全体业主利益的维护及小区管理的稳定，一审判决应予维持。2019年6月13日，刘彦超向一审法院提起本案诉讼，请求撤销凯柏轩小区业主大会于2019年5月25日作出的《凯柏轩小区第四次业主大会决议》。一审法院经审理查明：刘彦超为广州市越秀区东湖路136号24xx房的不动产权人，该房屋建筑面积208.23平方米。2016年12月27日，广州市越秀区人民政府白云街道办事处出具《业主委员会备案回执》，其中记载：你会提交的业主委员会备案材料收悉，备案主要内容其中包括：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期2016年12月6日起至2021年12月5日止，业主委员会委员名单：陈碧玲（主任）、梁润冰（副主任）、易君瑜、李华、李启任。2018年12月25日，凯柏轩业委会发出《关于召开第四次业主大会的通知》及《第四次业主大会表决程序及规则》，其中《关于召开第四次业主大会的通知》主要内容为：鉴于目前小区存在公共区域、公共设备、公共场所被侵占等问题，考虑到全小区的长期稳定管理，业主委员会制定如下小区公共管理方案，现请全体业主进行表决，最后形成业主大会意见。现为维护小区共同利益，根据《广州市物业管理暂行办法》相关规定，现定于2019年1月13日上午10点半在小区A栋大堂召开第四次业主大会，表决是否同意实行《凯柏轩小区公共管理方案》。本次业主大会采用书面征求意见方式进行，投票时间为2019年1月13日上午10点半至2019年3月16日下午2点30分整，请全体业主届时参加。2019年1月13日上午10点半在小区A栋大堂进行封箱。业主委员会开箱计票时间及地址届时由业主委员会提前公告。经业主委员会核实确认，本小区具有投票权的业主总人数为264人（户），小区建筑物总面积为44317.24平方米。该通知附件为《凯柏轩小区公共管理方案》（表决草案）。《第四次业主大会表决程序及规则》主要内容为：经讨论，业主委员会决定召开业主大会程序具体如下：一、2019年1月5日至2019年3月16日下午2点30分为业主委员会组织工作人员派发选票时间。二、设置投票箱2个。投票箱可以用于设置固定，也可以设置流动，两者兼用。2019年1月13日上午10点半到2019年3月16日下午2点30分整。三、投票期限业主委员会组织热心业主及其他工作人员监督投票。四、本次业主大会应当有物业管理区域内专用部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，在规定投票期限内，未参与表决业主的投票权数计入表决的多数票。五、开箱计票时间及地点由业主委员会另行确定并公布。六、其他事项由业主委员会根据法律《凯柏轩业主大会议事规则》等规定进行。本次业主大会表决程序解释权归业主委员会所有。2018年12月29日，凯柏轩业委会发出《更正说明》，载明：凯柏轩小区全体业主：2018年12月25日，我会公布了《关于召开第四次业主大会的通知》，经核实，第四次业主大会小区具有投票权的业主总人数259户，小区建筑物总面积43995.03平方米。2018年12月30日，凯柏轩业委会以邮政特快专递形式向广州市越秀区人民政府白云街道办事处、广州市越秀区白云街东湖新村社区居民委员会及广州市越秀区白云街海印社区居民委员会邮寄《邀请函》及《关于召开第四次业主大会的通知》及《业主委员会关于第四次业主大会会议记录》，邀请上述三单位派代表参加2019年1月13日上午凯柏轩小区第四次业主大会表决《凯柏轩小区公共管理方案》的封箱活动并共同见证等。上述三份邮件已于2019年1月2日妥投。2019年1月31日，广州市越秀区人民政府白云街道办事处城管科向凯柏轩业委会发出《关于拒收业主意见投诉的监督函》，其中载明：城管科接到部分业主投诉称对你会于近日发出的《关于第四次业主大会议事规则草案征求意见稿》有不同意见，他们反映已经向你会提出了书面意见，要求对其进行修改后再进行合法的投票，但遭到了你会的拒收。他们对此表示强烈的不满。根据《广州市物业管理暂行办法》第三十九条的规定，召开业主大会会议，应当于会议召开20日前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示，公示时间不少于10日，并同时告知物业所在地的居民委员会、村民委员会，但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外，公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大会会议的机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日。因此请你会严格按照规定，依法依规受理业主对业主大会拟表决事项提出的建议和意见并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改和重新公示，请将处理情况书面告知我街城管科。2019年3月8日，凯柏轩业委会发出《通知》称，将《凯柏轩小区公共管理方案》投票期延期至2019年3月31日下午2点30分结束。2019年3月22日，凯柏轩业委会发出《关于公告送达公示》称，根据《广州市物业管理暂行办法》第40条第2款规定，业主委员会对于凯柏轩小区第四次业主大会目前无法送达的选票（见附件无法联系名单），进行公告，公告期7天，时间：从2019年3月22日至2019年3月28日，如有遗漏请与业主委员会联系。请附件名单业主尽快到凯柏轩物业服务处投票或与业主委员会联系，请在2019年3月31日14：30前行使投票权。该公示后附的《第四次业主大会未投票名单》中包括刘彦超所有的涉案A2401房。2019年3月27日，凯柏轩业委会发出《通知》称，凯柏轩小区的第四次业主大会：关于《凯柏轩小区公共管理方案》投票将于2019年3月31日下午14点30分结束，请尚未投票的业主尽快到凯柏轩物业服务处进行投票。经讨论，我会将于2019年3月31日15：00分在小区A栋大堂物业服务处公开进行开箱计票，监票人吴志怡、计票人雷小娟、唱票人周学茵，届时计票人、唱票人人数不够，可以临时推荐业主参加。现场由及其他工作人员协助工作，欢迎监督。2019年3月28日，凯柏轩业委会以邮政特快专递形式向广州市越秀区白云街道办事处邮寄《邀请函》，邀请该单位派代表于2019年3月31日15：00凯柏轩小区第四次业主大会表决《凯柏轩小区公共管理方案》的开箱、唱票、计票活动进行监督，共同见证等。上述邮件已于2019年3月29日妥投。2019年3月31日，陈碧玲、张永杰（协助）作为主持人，吴志怡、周学茵分别作为监票人、唱票人，李启任、陈建文等人作为见证人，雷小娟作为计票人，在《凯柏轩小区第四次业主大会开箱计票及唱票签到表》上签名。2019年4月4日，凯柏轩业委会发出《关于公示表决结果的通知》，其中载明:根据有关规定要求，凯柏轩小区业主委员会采用书面征求形式组织召开第四次业主大会会议，对《凯柏轩小区公共管理方案》进行了投票表决……现将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2019年4月4日起至2019年5月3日止。公示期间，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见……查验的表决意见与公示的表决结果不一致的，业主委员会将重新统计、公示表决结果。公示期满，业主无异议或异议不成立，业主委员会将把《凯柏轩小区公共管理方案》的表决结果在小区内显著位置公告全体业主。该通知后附1《表决结果汇总统计表》及2《表决结果明细统计表》。其中附件1记载业主总人数为259户，参加投票业主人数为141户；同意票的业主人数为120户，专有部分建筑面积为16131.63平方米；反对票的业主人数为10户，专有部分建筑面积为1298.47平方米；弃权票的业主人数为11户，专有部分建筑面积为12478.06平方米；未参加表决（按投票规则计入已表决多数）的业主人数为118户，专有部分建筑面积为14086.87平方米；同意的业主人数占业主总人数比例为91.90%，同意的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例为68.7%。附件2列明已投票业主的房号、面积及具体表决意见。2019年4月22日，广州市越秀区人民政府白云街道办事处向凯柏轩业委会发出《关于要求依法公示第四次业主大会表决结果的监督函》，其中载明：白云街城管科于2019年4月17日接到部分业主举报信，内容是《关于凯柏轩业委会严重违法表决的异议举报》，对你会召开的第四次业主大会的议题、程序及投票结果违反相关法律法规等提出质疑，反映到你会，但遭到你会的拒绝，他们对此表示强烈的不满。根据《广州市物业管理暂行办法》第三十九条的规定我街于2019年1月31日已发监督函给你会，但你会人员予以拒收（已拍照取证）。现根据《广州市物业管理暂行办法》第四十二条的规定“采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。表决结果应当向全体业主公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上。公示内容应当包括房号和专用部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管，保管期限不少于5年”的要求按规定予以严格执行。未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令期限公示并通告全体业主。经现场核查，暂未发现你会对第四次业主大会表决结果公示情况，现督促你会接到该监督函后30天内将第四次业主大会表决结果按照法律法规要求予以公示，公示期按照《广州市物业管理暂行办法》第四十三条“采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的筹备组应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明，业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限”的要求执行，如未按照相关规定公示表决结果，按照《广州市物业管理暂行办法》第九十三条、九十四条有关规定，责任人依法承担法律责任。2019年4月22日，凯柏轩业委会向凯柏轩小区全体业主发出《关于延长凯柏轩小区第四次业主大会投票结果公示期公告》，其中载明：2019年4月4日我会依法将第四次业主大会的表决结果进行公示，公示地点为东湖路136号凯柏轩小区A栋公示栏上。现为了避免争议，决定将公示的截止期限延长至2019年5月22日。2019年4月24日，凯柏轩业委会向广州市越秀区白云街道办事处、广州市越秀区白云街东湖新村社区居民委员会及广州市越秀区白云街海印社区居民委员会发出《回复函》称：凯柏轩小区业主委员会根据有关规定要求于2019年4月4日在东湖路136号凯柏轩小区A栋公示栏上张贴了“关于公示《凯柏轩小区公共管理方案》表决结果的通知”、“《凯柏轩小区公共管理方案》表决结果汇总统计表”、“《凯柏轩小区公共管理方案》表决结果明细统计表”并在“关于公示《凯柏轩小区公共管理方案》表决结果的通知”文中注明公示期从2019年4月4日起至2019年5月3日止。然而在公示期内2019年4月22日公示张贴文件发现被人撕走，然后当天就收到了贵单位发出的“关于要求依法公示第四次业主大会表决结果的监督函”。在收到贵单位的函件后我会为了避免争议立即发出并公示了“关于延长凯柏轩小区第四次业主大会投票结果公示期公告”把公示期延长至2019年5月22日，并且再次张贴了“关于公示《凯柏轩小区公共管理方案》表决结果的通知”、“《凯柏轩小区公共管理方案》表决结果汇总统计表”、“《凯柏轩小区公共管理方案》表决结果明细统计表”于东湖路136号凯柏轩小区A栋公告栏上。感谢贵单位对我会的监督指导，如在公示期内2019年4月22日至2019年5月22日再发现有人为破坏，撕走公告通知的我会将立即报警处理，届时亦会向贵单位进行通报。请给予我会工作的支持及协助。该《回复函》后附公示图片。2019年5月25日，凯柏轩业委会向凯柏轩小区全体业主发出《凯柏轩小区第四次业主大会决议》，其中载明：公示期间未收到业主对第四次业主大会关于《凯柏轩小区公共管理方案》投票结果的有效异议。现将形成的业主大会决议公告如下：表决通过《凯柏轩小区公共管理方案》。该决议后附的《凯柏轩小区公共管理方案》主要内容为：根据法律规定，业主委员会成立后，在全体业主支持下，逐步完善小区的管理制度，并且引进了第三方协助业主委员会管理。鉴于目前小区存在公共区域、公共设备、公共场所被侵占等问题，考虑到全小区的长期稳定管理，业主委员会制定如下小区公共管理方案，具体内容如下：1.小区的公共场所、公共部位（包括设备房、厕所、空调机房）、公用设施设备（包括但不限于强弱电井房、商业水电表等）属于全体业主所有，禁止任何单位或者个人未经业主大会或者业主委员会侵占公共财产……2.同意业主委员会根据小区情况对小区进行封闭性管理……5.为维护小区的长期管理稳定性，同意业主委员会代表全体业主与目前协助管理的服务公司（即广州祈乐源物业管理有限公司）签订《物业服务合同》（其中合同约定的管理费标准如下：幼儿园每月每平方米3.5元、其他物业类型管理费收费标准及公共区域停车的车辆收费标准按第二次业主大会决定第二、三条规定的标准执行），由广州祈乐源物业管理有限公司负责小区的全面物业管理工作，业主委员会对物业服务进行监督……10.本方案的解释权归业主委员会所有等。一审另查明：据凯柏轩小区业主大会于2016年9月22日通过的《业主大会议事规则》记载:第六条：召开业主大会会议15日前、业主委员会或业主大会筹备组将召开会议的时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置向全体业主公告，通知全体业主。同时告知物业所在地街道办事处、居委会。第十条：业主大会会议的议事内容：……（三）决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或者其他物业服务人；……（九）制定物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、经营、管理等方案和收益分配及使用方式。第十二条：业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……第十七条:业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数参加。（一）书面征求意见形式……采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见结果的明细列表在物业管理区域内公示30日以上（明细列表应包括专有部分的房号、面积；业主的赞同、反对或弃权意见等），业主有权查阅相关资料……未参与表决业主的投票权计入已表决的多数票。第十八条：业主大会采用以下形式征求、回收业主意见，进行表决：（一）设投票箱：在物业管理区域内设置一个或多个投票箱，由业主自行将个人意见投入意见箱内，由业主委员会或业主大会筹备组统计、汇总。（二）设专人派发、回收意见：组织有关人员逐户派发、回收业主意见，由业主委员会或业主大会筹备组统计、汇总。业主大会会议因故可以延长投票期限，最长不得超过15天等。一审再查明：2017年10月18日，凯柏轩小区业主大会作出《关于第三次业主大会会议决定的公告》，其中载明：根据有关规定，第三次业主大会会议表决了议题一“是否同意凯柏轩实行业主自行管理建筑物及其附属设施（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务”和议题二“是否同意实行《凯柏轩小区紧急自行管理方案》”，两个议题的表决结果于2017年9月15日至2017年10月15日期间在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议。现将第三次业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了“同意凯柏轩实行‘业主自行管理建筑物及其附属设施’（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务”。二、依法表决通过了《凯柏轩小区紧急自行管理方案》。该《凯柏轩小区紧急自行管理方案》内容包括：根据法律规定，由于广州市凯柏轩物业管理有限公司因公司决定解散，解除与广州市凯柏轩业主委员会签订的《凯柏轩物业管理服务合同》，现为更好实行业主自治管理，业主委员会制定如下小区自行管理方案，请全体业主进行表决，形成业主大会意见，具体内容如下：一、同意授权业主委员会代表业主大会和业主聘请专业物业服务团队协助业主委员会实施凯柏轩紧急自行管理方案，协助业主委员会接管小区……等。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定:业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。而行使业主撤销权，针对的应当是业主大会或者业主委员会作出的物业管理方面的决定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，刘彦超主张撤销凯柏轩小区业主大会作出的《凯柏轩小区第四次业主大会决议》，所依据的理由系该决议作出的程序不合法，以及其内容侵犯了全体业主的合法权益。一审法院就刘彦超上述理由作如下阐述。首先，关于刘彦超主张上述决议作出的程序不合法的情况。从本案现已查明的事实来看，凯柏轩业委会已按有关法律、行政法规的规定完成了有关业主大会召开的通知工作，并以向业主派发选票、公告等方式书面征求小区业主的对《凯柏轩小区公共管理方案》的意见。现有证据未能证实涉案凯柏轩小区召开的第四次业主大会的有关选票计票、监票过程隐蔽、缺乏监督的情况；涉案凯柏轩小区采用书面征求意见的方式召开第四次业主大会，符合《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》及《广州市住房和城乡建设局中共广州市委组织部中共广州市委政法委员会关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》中规定的关于业主大会召开形式的要求，且刘彦超并未能证明涉案小区已建立业主决策电子投票系统数据库，即采用电子投票形式的条件并未成就；此外，上述有关规定并未要求关于业主大会选定物业管理企业的决议须进行备案，故刘彦超上述主张，均缺乏事实依据，一审法院不予接纳。其次，关于刘彦超主张上述决议侵犯了全体业主的合法权益的情况。《物业管理条例》第十一条规定:业主大会履行下列职责：……（三）选聘、解聘物业管理企业……《广州市住房和城乡建设局中共广州市委组织部中共广州市委政法委员会关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》第三条第（三）款第8条规定，前期物业服务合同期限届满前解聘物业服务企业，并选聘新物业服务企业的，业主委员会应当将解聘物业服务企业和选聘新物业服务企业作为一个表决事项，由业主大会会议表决。该条第（五）项第21条规定，业主大会决定业主自行管理方案的，有前期物业服务合同约定期限内的物业服务企业实施物业管理的，业主委员会应当将解聘物业服务企业和按照业主自行管理方案实施物业管理作为一个表决事项，由业主大会会议表决。本案中，凯柏轩小区召开第四次业主大会所表决的《凯柏轩小区公共管理方案》中，明确记载同意业主委员会代表全体业主与目前协助管理的广州祈乐源物业管理有限公司签订《物业服务合同》，由广州祈乐源物业管理有限公司负责小区的全面物业管理工作。从上述方案的文义角度来看，凯柏轩小区第四次业主大会的表决事项应理解为业主是否同意委托广州祈乐源物业管理有限公司为小区提供物业管理服务，结合涉案小区原物业管理模式，即为从业主自行管理模式变更为选聘新的物业管理企业，且上述方案中对拟提供物业管理服务的主体名称的表述明确、具体。该表决事项与上述《广州市住房和城乡建设局中共广州市委组织部中共广州市委政法委员会关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》规定的应作为一个表决事项的情形并不相符。《中华人民共和国物权法》第七十条第四款规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，凯柏轩小区业主委员会在已通知有关行政管理部门到场参与封箱计票活动及在部分业主的监督见证下，经统计点票及表决情况，并依程序进行公示，且公示期间未有收到对表决结果的有效异议。因此，凯柏轩小区业主大会根据上述表决结果作出的《凯柏轩小区第四次业主大会决议》并未侵犯涉案凯柏轩小区全体业主的合法权益，刘彦超上述主张亦缺乏事实依据，一审法院对此不予接纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（四）款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于2020年1月13日作出如下判决：驳回刘彦超的诉讼请求。一审案件受理费100元，由刘彦超负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，刘彦超提交以下证据复印件：1.2011年4月26日的编号为穗规验证〔2011〕336号《广州市建设工程规划验收合格证》，由刘彦超2019年4月3日委托其施工队的人员查询取得，拟证明凯柏轩业委会于2019年4月4日公示的《〈凯柏轩小区公共管理方案〉表决结果汇总统计表》中所统计的建筑物总面积有误；2.广州市志联房地产开发有限公司（以下简称志联公司）破产管理人于2020年6月5日向广州市德骞实业有限公司（以下简称德骞公司）出具的《关于东湖凯柏轩第四次业主大会投票情况的回复》，主要内容为该管理人暂未收到有关2019年一季度期间召开第四次业主大会的通知，亦未参加相关投票事项，拟证明凯柏轩业委会明知志联公司是案涉物业中多处房产、车库和商铺的产权人，却没有履行通知其参会的义务，剥夺了该业主参加投票的权利；3.表格两页，刘彦超称该表格是2019年下半年广州市中级人民法院破产庭裁定处置志联公司资产时，由志联公司的管理人制作的，拟证明志联公司所持有商铺和住宅的建筑面积之和约为5200平方米；4.德骞公司于2020年6月9日出具的《关于凯柏轩业委会第四次业主大会造假捏造我司投票意见的情况说明》，拟证明凯柏轩业委会明知德骞公司是案涉物业中多处房产、车库和商铺的产权人，却没有履行通知其参会的义务，甚至造假捏造该业主投票意见；5.部分业主于2020年2月6日联名出具的《关于第四次业主大会违法计票的情况说明》，其后附表最后一栏有“刘彦超”字样签名，拟证明部分业主实名反对凯柏轩业委会设置违法议题并通过玩弄程序把反对意见的业主强行计入同意票中。刘彦超确认上述签名业主均知道本次决议的内容，但均未在公示期内提出异议；6.落款时间在2019年4月7日至2019年5月13日期间的七份业主声明，其中吕晓颖、林于思的声明后均附有其身份证及房产证复印件；古丽芬、潘志春的声明后均只附有身份证复印件，没有提供房产证复印件；张凯琳的声明后附有身份证复印件及购房合同的封面、身份信息共两页；吴宁的声明后附有身份证及房产证复印件，该声明中载明如下内容：吴宁是在交费时应物业管理人员要求在一张有关物业管理的纸上签了名，其没有看到实质性内容，其在外地工作，经常不在广州，不了解目前物业管理状况等；最后一份1608房的业主声明后未附身份证或房产证复印件，且落款签名字迹潦草，无法看清，但经核实该处签名是“金珊珊”；上述声明均是由德骞公司牵头，通过相熟的相邻业主拿到的；7.广东省高级人民法院于2019年4月26日出具的（2017）粤民终587号《民事判决书》，拟证明德骞公司一审胜诉，德骞公司有投票权，且归属于德骞公司的面积为8893平方米。经本院组织质证，凯柏轩业委会发表质证意见如下：1.证据1的提交已超过举证期限，其中记载的面积数与业主投票权的建筑总面积是不同概念，与本案无关；2.确认证据2中印章的真实性，但不认可其中载明的内容。志联公司破产管理人实际上有参与投票，且凯柏轩业委会持有加盖志联公司破产管理人公章的选票一张；3.确认证据3的真实性，该证据是在第二次业主大会结束后产生的，因其中涉及的587号判决是广东省高级人民法院于2019年4月26日作出的，在该判决之前德骞公司的业主身份是不确定的，故该证据与本案无关；4.不确认证据4的内容，确认其中印章的真实性。因广东省高级人民法院于2019年4月26日作出判决后才确定德骞公司的权益和投票权，但本次业主大会的投票于2019年3月31日前已结束，故在判决之前是不确定德骞公司的业主身份，且其权益在此之前已由破产管理人行使过；5.证据5中11个房号的业主均未参加第四次业主大会投票，按《业主大会议事规则》第15条规定计入已表决的多数票，且在公未期内未提出任何异议。不确认证据5的真实性、合法性，其中刘彦超的签名字迹与上诉状、起诉状中的签名均不同，有作假可能，且刘彦超也承认该材料并非其处理，但凯柏轩业委会对此不申请笔迹鉴定；6.不确认证据6声明的真实性、合法性，确认其中房产证的真实性。凯柏轩业委会从未收到这些业主提出的异议，也不清楚刘彦超是如何拿到这些材料的；7.对证据7判决书的真实性无异议，但该判决与本案无关。凯柏轩业委会向本院提交如下证据：1.（2019）粤0104民初35797号民事判决书复印件，拟证明刘彦超拖欠物业费，本案属恶意起诉；2.盖有广州市志联房地产开发有限公司破产管理人印章的选票一张，其中载明建筑面积为11400.46平方米，并对“是否同意实行《凯柏轩小区公共管理方案》”的投票意见显示为勾选“弃权”。经本院组织质证，刘彦超表示确认证据1判决书的真实性、合法性，亦确认其未缴纳物业管理费，但认为该判决与本案无关；对证据2，即使志联公司的破产管理人投了票，但其中记载的票数面积有误，亦与业委会公布的投票情况完全不一致，且德骞公司有权投票。二审另查明：一、刘彦超于2020年6月10日向本院出具《情况说明》，称因其在清远做工程，无法赶回，且其不懂法，故找了德骞公司的工作人员代其在上述证据5《关于第四次业主大会违法计票的情况说明》中签上“刘彦超”的名字，经律师转告后其知道错误，并保证其以后不再犯同样的错误。二、根据凯柏轩业委会在一审中提交的《业主大会议事规则》，其中第四章“投票规则”第十五条为“业主应主动在指定时间、地点领取投票表格。没有领取投票表格的，业主委员会应逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人。在规定时间内未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。”本院认为，针对刘彦超的上诉，二审需要解决的是凯柏轩小区第四次业主大会决议是否侵害刘彦超的实体或程序权利，是否应予撤销问题。对此，一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。在凯柏轩小区第四次业主大会召开并表决通过《凯柏轩小区公共管理方案》之前，凯柏轩小区已经召开第三次业主大会并表决通过《凯柏轩小区紧急自行管理方案》，确定解除与原物业公司签订的物业服务合同，实行业主自治管理，并授权业委会代表业主大会和业主聘请专业物业服务团队协助管理，因此，第四次业主大会议题的确定并不存在违反《广州市住房和城乡建设局中共广州市委组织部中共广州市委政法委员会关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》中规定的有关“更换前期物业服务企业时需将解聘物业服务企业和选聘新物业服务企业作为一个表决事项”的情形，刘彦超据此上诉，理由不成立，本院不予采信。虽然刘彦超在二审中提交了《广州市建设工程规划验收合格证》，拟证明凯柏轩业委会于2019年4月4日公示的《〈凯柏轩小区公共管理方案〉表决结果汇总统计表》中所统计的建筑物总面积有误，但一方面，上述证据形成于一审立案之前，并不属于二审新证据；另一方面，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。故刘彦超提交《广州市建设工程规划验收合格证》并不足以证明建筑物总面积，本院不予采纳。对刘彦超在二审中提交的其他证据，除证据5中有“刘彦超”字样签名外，其余证据涉及志联公司破产管理人、德骞公司以及部分小区业主等案外人。刘彦超确认其中证据5《关于第四次业主大会违法计票的情况说明》中“刘彦超”的签名并非其本人所签，亦未向本院提交任何证据证明其曾依法办理委托签名手续，并确认其及证据5中其他业主均未在第四次业主大会决议的公示期内提出异议，而本院亦难以核实该些业主签名的真实性。根据《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法定程序为由，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。据此，业主撤销权诉讼是对合法权益受到侵害业主的救济，即救济的对象是特定的受侵害业主，而非赋予业主代表诉讼或公益诉讼，因此，有权提起业主撤销权之诉的主体应为认为其本人合法权益受到侵害的业主。目前并无证据证明小区其他业主委托刘彦超代表其提出业主撤销权之诉，其他业主如认为其未收到大会通知，或出现其他情形导致其合法权益受到侵害的，可依法在知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使业主撤销权。刘彦超以此为由要求撤销案涉第四次业主大会决议，依据不足，本院对上述证据均不予采纳。至于将未投票业主计入多数票是否妥当问题。一方面，涉案小区《业主大会议事规则》中明确约定“在规定时间内未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票”，另一方面，凯柏轩业委会在召开第四次业主大会前，亦在发出的《第四次业主大会表决程序及规则》中重申了上述计票规则，并无证据显示曾有业主在公示期内对此提出异议。据此，凯柏轩业委会将第四次业主大会中未投票业主人数及面积计入已投票表决的多票数中，合理有据，并未违反现行法律法规，亦对解决目前社会实践中普遍存在的因小区业主对于小区自治事项漠不关心而导致的小区自治效率低下的情形具有一定积极意义。刘彦超以此为由要求撤销案涉第四次业主大会决议，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，刘彦超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘彦超负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 戴俊英审判员 白小云二〇二〇年八月二十一日书记员 张冰玲李逸丹