福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3373号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴合煌，男，1973年11月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：周健，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘帆帆，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶树炳，男，1994年2月25日出生，汉族，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：廖小芳，福建品典律师事务所执业律师。 上诉人吴合煌因与被上诉人叶树炳房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初4174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴合煌上诉请求:1.撤销一审判决第二项、第七项，并依法改判第三项、第四项、第五项；2.判令吴合煌不予返还叶树炳履约保证金84000元、经营保证金5000元，水电押金3000元、更名费10000元；3.判令叶树炳支付吴合煌7月至10月水电费共计7276.8元及违约金；4.判令叶树炳支付吴合煌8月至10月份的占有使用费85400元；5.一、二审诉讼费用全部由叶树炳承担。事实与理由：本诉部分一、《多经点位承包协议》已经对履约保证金的缴纳、水电费的缴纳以及上述费用的返还条件做了约定，应依约执行；二、叶树炳未按约如期交付租金，显属违约在先；三、《多经点位承包协议》第七条已经约定乙方（叶树炳）自行办理经营所需的各种相关证照，故办理营业执照不属于吴合煌的义务，且该营业执照已于2019年7月16日办理成功，吴合煌只有协助提供材料的义务，但并未明确约定提供材料的期限，且吴合煌也在尽量配合，叶树炳在该期间仍然正常营业；四、更名已履行完毕，原审判决退还叶树炳更名费没有依据。反诉部分：一、从案涉承包协议看，叶树炳的水电费均依照物业公司规定的收费标准独立核算，吴合煌有证据表明叶树炳已拖欠水电费7276.8元，故叶树炳应支付该水电费及违约金；二、叶树炳只返还一把钥匙，并未将钥匙全部返还，且至上诉之日仍有部分物品置于店内，应当支付场地占用费85400元。 叶树炳辩称，一、讼争租赁物为未经审批的违法建筑，《多经点位承包协议》及补充协议为无效合同。福州市台江区城市综合执法局对中亭街区间进行了调查，并于2020年6月13日作出责令限期拆除通知书。中亭街区间街建筑为未经审批的违法建筑，吴合煌出租给叶树炳的区间点位包括其中，该房屋为未经审批的违法建筑，吴合煌应当将收取的履约保证金、更名费、水电押金、经营保证金等费用全部予以返还。二、叶树炳在2019年8月之前一直按时支付租金、物业费、水电费等各项费用。之所以开始未全部缴纳2019年8月的租金，是因为吴合煌向叶树炳提交虚假的产权证，叶树炳为避免损失继续扩大，行使不安抗辩权，才停止缴纳租金。叶树炳不存在违约行为。关于更名费，因吴合煌无法提供产权证明，导致叶树炳一直无法办理营业执照等证照，谈不上更名已完成；三、叶树炳于2019年8月31日将店内的所有设备搬离，并于2019年9月1日将店面的钥匙以及店面交还吴合煌，吴合煌予以接收，吴合煌要求支付8至11月份的占有使用费没有依据。2019年9月1日之后，店面已由吴合煌实际掌握，吴合煌也并未举证证明叶树炳未将物品全部搬离；四、因吴合煌隐瞒店面为未经审批的违法建筑，根本无法提供产权证明，给叶树炳造成了利息、装修费、人力、时间成本等诸多损失。叶树炳为了减少诉累才未提起上诉。 叶树炳向一审法院起诉请求:1.判令叶树炳与吴合煌双方于2019年4月26日签订的《多经点位承包协议》及补充协议于2019年8月20日解除；2.吴合煌向叶树炳返还履约保证金（押金）84000元，更名费10000元，水电押金3000元，经营保证金5000元；3.吴合煌赔偿叶树炳租金（承包金）、物业费、装修费等各项损失合计86050元。 吴合煌向一审法院反诉请求：1.判令解除吴合煌与叶树炳签订的《多经点位承包协议》及《补充协议》于2019年10月30日解除；2.判令叶树炳向吴合煌支付2019年8月至2019年10月30日的场地承包费53050元及违约金（以上所欠承包费用计算至双方解除《多经点位承包协议》之日止）。水电费欠款明细，2019年7月1日至2019年10月20日，欠费总金额3969元，违约金计算（以所欠费用为基数，按照月2%的标准，从2019年8月1日至2019年10月24日1661.33元）；3.判令叶树炳拆除“烤二代”广告牌，移除店内设施设备、货物，退还多经点位；4.判令叶树炳所支付的履约保证金84000元、经营保证金5000元、水电押金3000元不予退还。 一审法院认定事实：2019年4月26日，吴合煌为甲方，叶树炳为乙方，双方签订书面《多经点位承包协议》，约定：第一条场地基本情况甲方将位于中亭街××区间多经点位承包给乙方经营。第二条场地用途及经营范围乙方经营品牌烤二代秘制烤鸭肠，营业范围为烧烤。第三条承包期限1年承包期自2019年5月1日至2020年4月30日止。使用期限满后，同等条件下乙方有优先续租权。第四条场地承包费（先交承包金后使用，每次支付1个月承包金）自2019年6月1日至2020年5月30日止每月场地承包金为（21000元／每月）……该场地承包费按每1个月支付一次，乙方应于每月1日提前7日缴纳下1个月承包金，先交承包后使用，固定存入甲方指定银行账户，乙方保管好银行存款凭证，已作按时缴纳承包金并提交银行转账截图凭证，使用微信或短信将转账截图凭证记录转发甲方财务。承包金缴纳不超过5天甲方有权单方面停水停电，缴纳超过10天视为乙方违约，甲方有权单方面解除乙方合同不退还履约保证金，乙方无任何异议……第六条履约保证金1.乙方需在签订协议的当日向甲方缴纳（月承包金4个月）的承包金作为乙方的履约保证金为人民币（小写84000元），该履约保证金在承包期满后乙方无违约无欠费的情况下，该履约保证金在本合同终止20日后无息退还。2.经营质量保证金需支付大写伍仟元整（小写5000元）作为经营保证金，该保证金余额在本合同终止20日后无息退还，作为甲方现场经营管理和乙方商品售后服务质量的担保。3.乙方需在签订协议的当日向甲方缴纳水电押金3000元，该水电押金在使用期满后乙方无违约无欠费的情况下本合同终止20日后无息退还。4.场地承包费及其他费用转入如下账户：指定名称：吴合煌，指定账号：62×××14，指定开户行：中国农业银行福州中亭支行。第七条双方的承诺与责任1、甲方的承诺与责任①场地使用期间，若因政府书面命令禁止要求关闭的原因造成乙方无法再使用该区域继续经营，乙方应无条件服从，并在规定的时间内撤离场地，甲方不作任何补偿。②利嘉物业对承包场地提出异议，由甲方负责协调，如无法解决造成合同解除或者终止，乙方应无条件服从，且甲方不承担此造成乙方任何损失的责任。③甲方负责提供乙方用电容量10000瓦内，配电室以外铺设的材料费用或需额外增加的用水、用电设施费用由乙方负责购买安装，甲方协助接通。④甲方店面交付乙方使用前已装修好公共设施，合同到期后乙方须完好移交设施设备给甲方。2、乙方的承诺①……②乙方保证按时缴纳场地承包费。使用期间水、电费由乙方按该场地管理公司规定的费用支付，在收到管理公司的缴费通知单5日内交清，逾期超过10日未付，上述各项费用拖欠金额中的任何一项，按日百分之三支付违约金。超过10天未缴纳甲方有权停水停电并单方面解除乙方合同不退还履约保证金，乙方无任何异议。③水、电费计算：Ａ、该租赁区域内的自用电、自用水按独立安装的电表、水表计量，由物业公司规定收费标准向乙方收取电费、水费。……⑥乙方自行办理经营所需的各种相关证照，承包期间由乙方自行承担国家所规定的所有税费。……⑨乙方累计两次或两次以上逾期10日未支付各项费用，甲方有权单方面提前解除承包协议，因此而产生纠纷乙方负全部责任与费用，乙方无任何异议。⑩由于乙方违约而使甲方负有义务向任何第三方支付的违约金、赔偿金及其他支出，应由乙方承担，甲方有权直接从履约保证金中扣除，乙方应于履约保证金被扣除后10日内补充履约保证金，履约保证金不足以赔偿的，甲方有权向乙方追索。第八条乙方使用该场地必须遵守下列规定，否则甲方有权立即停止乙方对该场地的使用权：……10、合同解除或终止后，必须将场地恢复原样，经营区域内的物品及装修在当日内清理完毕，逾期不清理或留有物品视为自动放弃所有权利，甲方有权作为废弃品清除处理，包括加以变卖等，因此产生的处理费用由乙方承担。……第十条使用期满使用期满后，乙方在同等条件下有优先承包权，如乙方要求继续承包应在协议期满前二个月书面通知甲方继续承包意向，继续承包协议一式两份申请甲乙双方各一份，否则视为乙方放弃优先承包权，甲方可另行承包与其他商户签订后期承包合同。甲方同意后双方另行签订协议。使用期满后，如乙方不再续签使用协议，乙方加建于使用场地固定不宜拆除的设施设备无偿归甲方所有。乙方无欠费无违约无损坏设施设备情况下，本合同终止20日后甲方无息退还乙方履约保证金为人民币（小写84000元），水电押金3000元，经营保证金5000元。 同日，双方签订《补充协议》约定保密事项。 《多经点位承包协议》签订后，叶树炳于当日向合同约定的吴合煌账户转账存入履约保证金、更名费、水电押金、经营保证金、5月份的房屋租金及物业费合计123350元。 另查明，叶树炳2019年5月27日、6月30日、8月3日通过支付宝分别向吴合煌支付2019年6月、7月、8月的承包金21000元、21000元及11000元。2019年6月8日，叶树炳向吴合煌支付了5月份及6月份的物业费合计1691.3元，2019年7月1日支付7月份物业费350元，2019年7月13日支付6月份水电费2620.2元。 合同签订后，叶树炳多次通过微信与吴合煌的员工肖婷联系，要求提供产权证明用于办理工商登记及卫生许可证，但肖婷未提供。诉讼过程中，吴合煌陈述其没有提供任何产权证或相关的权属证件给叶树炳办理工商登记及卫生许可证。 2019年8月11日，叶树炳通过微信向肖婷发送信息，内容为：“吴合煌：本人叶树炳，于2019年4月26日与您签订一份《多经点位承包协议》，协议约定：甲方（吴合煌）将位于中亭街××区间街多经点位承包给乙方（叶树炳）……您由名为肖婷的助理全权处理与本点位租赁（承包）有关的所有事宜、与物业的沟通、本店的营业执照办理等……本人依据协议支付各种费用后，您并未将协议约定的‘中亭街××区间街多点位’交与本人使用，而是将‘中亭街ｅｇ区间多经点位-1’交与本人使用，一审法院接收‘中亭街ｅｇ区间多经点位-1’后，开始对该店面进行装修，并一直向您要求兑现配合办理营业执照、卫生许可证等证照的承诺，但您的代理人先是告诉本人‘五一’之后办理营业执照等证照，‘五一’过后肖婷则告知本人本点位之前的营业执照等证照未注销，还无法办理。此后，本人与您的代理人肖婷及其他人员多次就营业执照和卫生许可证等证照的办理进行沟，但您至今未解决本人经营烧烤所需的营业执照和卫生许可证等证照办理事宜。由于经营烧烤必须办理营业执照和卫生许可证等证照，因此，本人特发函，请您于收到该函之日起10日内，配合本人办理完结在本点位经营烧烤所需要的营业执照和卫生许可证等。如贵方未在收到该函之日起10日内配合本人办理完结经营烧烤所需的营业执照和卫生许可证等证照，本人将暂停支付2019年8月份剩余租金和8月份以后所有承包金（租金），物业费等一切费用，且本人将依法单方解除《多经点位承包协议》及所有补充协议（包括书面和口头的）。本协议解除后，您应当立即向本人归还履约保证金、经营质量金、更名费、水电押金、已支付的6、7月份租金（承包金）和8月份部分租金（承包金）、物业费等一切费用。本人并保留追究您给本人造成的装修费等费用损失的权利。” 2019年8月13日，吴合煌向叶树炳通过邮件寄送并同时以短信方式发送《承包金缴纳延迟催收函》。《承包金缴纳延迟催收函》主要内容为：……截止2019年8月13日止，累计欠缴本金10350元（已交11000元，欠款10350未交），并且根据合作协议中违约金收取的标准，截止到2019年8月13日为止，累计欠缴的违约金4036.5元，两者合计14386.5元。现正式书面通知您：在2019年8月15日前缴清承包金及违约金总计14386.5元，存入我方指定收款账户，否则我方单方面解除合同，所收履约保证金不予以返还。并保留追回欠款的权利。款项存入需备注：承包金、违约金、商户名称，并及时将还款凭证截图给我方。”叶树炳否认收到吴合煌寄送的邮件，但确认收到短信信息。 2019年8月20日，吴合煌向叶树炳寄送并同时以短信方式发送《提前解除多经点位承包函》，内容为：“尊敬的中亭街××区间街店铺‘烤二代秘制烤鸭肠’叶树炳：2019年5月1日，您与本人签订了《承包协议》及《补充协议》。约定，您向本人承租已装修好位于中亭街××区间街店铺，合同期限为2019年5月1日至2020年4月30日止。2019年8月，您未经本人同意解除协议的情况下，您自行拒交承包金。本人已多次通知并发函通知您支付欠款的违约金，而您却置之不理，截止2019年8月20日，根据合同，您已违约20天，承包金及违约金欠款总为16560元。为此，本人再次书面函告，请您在3日内交清上述欠款和违约金，同时解除双方签订的《承包协议》、《补充协议》，解除时间为2019年8月20日，如您未在上述期限内支付欠款和违约金，本人将委托律师依法向台江区人民法院起诉您，望您积极配合！”叶树炳确认收到上述解除通知，并同意于2019年8月20日解除合同，但具体收到解除通知时间无法确认。 诉讼过程中，叶树炳陈述吴合煌交付的店铺与其合同签订前现场查看的店铺一致。吴合煌确认收到叶树炳于2019年9月1日交还的讼争租赁物钥匙，只是提出叶树炳未将全部钥匙交还。吴合煌同时表示其已于庭审辩论终结后自行拆除和清理了广告牌和店内设备货物。 一审法院认为，叶树炳与吴合煌签订的《多经点位承包协议》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽协议名为承包协议，但实为房屋租赁关系，因履行该协议产生的纠纷应为房屋租赁合同纠纷。2019年8月20日，吴合煌向叶树炳函告于当日解除双方签订的《多经点位承包协议》及《补充协议》，叶树炳同意双方合同于2019年8月20日解除，故一审法院认定叶树炳与吴合煌签订的《多经点位承包协议》及《补充协议》于2019年8月20日解除。 对于讼争租赁物交付与返还的问题。叶树炳主张吴合煌交付的店面与合同约定不一致。对此一审法院认为，吴合煌所交付的店面与叶树炳现场查看的一致，且叶树炳接收店面时未提出异议，故吴合煌辩称合同约定的店面地址为笔误一审法院予以采纳，一审法院认定吴合煌已按合同约定向叶树炳交付了租赁物。叶树炳主张其于2019年9月1日将讼争租赁物钥匙返还给吴合煌，虽吴合煌主张仅收到一把钥匙，但在吴合煌明确发函表示解除合同的情况下，吴合煌收回讼争租赁物的钥匙应视为收回租赁物，因此吴合煌主张讼争租赁物于2019年9月1日返还一审法院予以采纳。 对于违约问题。虽《多经点位承包协议》中未约定吴合煌应提供讼争租赁物的有效权属材料用于办理营业执照及餐饮服务许可证，但协议中明确约定叶树炳承租租赁物用于经营烧烤，因此，吴合煌除依约向叶树炳提供讼争租赁物外，还负有提供有效权属材料给叶树炳用于办理营业执照及餐饮服务许可证的附随义务。《多经点位承包协议》签订后，叶树炳多次向吴合煌的工作人员提出提供有效权属材料的要求未果，吴合煌在庭审中亦明确其未向叶树炳提供，因此吴合煌未能完全履行合同义务，其行为已构成违约。虽吴合煌未提供有效权属证明构成违约，但提供权属材料为其附随义务，向叶树炳提供讼争租赁物为其主给付义务。吴合煌已向叶树炳交付了讼争租赁物，履行了主给付义务，叶树炳应按合同约定向吴合煌支付房屋租金，而叶树炳未依约向吴合煌全额支付2019年8月份的房屋租金，亦构成违约。 《多经点位承包协议》于2019年8月20日解除且讼争租赁物已于9月1日返还，现吴合煌反诉主张叶树炳支付2019年9月1日之后的房屋租金（承包费）于法无据，一审法院不予支持。但叶树炳已实际使用讼争租赁物至2019年9月1日，而其仅实际支付2019年7月31日前的房屋租金（承包费）及8月份部分租金，为此，叶树炳应向吴合煌支付2019年8月1日至合同解除之日止未付房屋租金3000元（14000元-11000元）、解除合同之后至返还房屋之日止的占有使用费7000元及相应期间的物业费350元。因叶树炳未按约定于2019年8月1日前支付8月份租金，且已逾期超过10日，叶树炳应按合同约定向吴合煌支付违约金20元（3000元×2%÷30天×10天）。吴合煌主张的违约金超出一审法院确认部分一审法院不予支持。《多经点位承包协议》约定使用期间水、电费在收到管理公司的缴费通知5日内交清，现吴合煌未提供证据证明叶树炳在使用租赁物期间产生的水、电费用，因此，吴合煌主张叶树炳支付水电费用缺乏事实依据，一审法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上文一审法院已认定叶树炳与吴合煌签订的《多经点位承包协议》2019年8月20日解除，而吴合煌未向叶树炳提供可用于办理营业执照及餐饮服务许可证的有效权属证明，其行为构成违约，叶树炳承租讼争租赁物用于经营茶饮的目的无法实现，故叶树炳支付的保证金84000元、更名费10000元、水电押金3000元、经营保证金5000元吴合煌应予返还。由于叶树炳向吴合煌承租讼争租赁物时，对讼争租赁物的权属情况未尽到必要审慎审查义务，且其提供的微信聊天记录不足以证明其装修讼争租赁物的实际情况，存在过错，故叶树炳主张吴合煌赔偿租金（承包费）、物业费、装修费等各项损失缺乏事实依据，一审法院不予支持。 对于吴合煌诉请叶树炳拆除广告牌、移除店内设施设备、货物，因吴合煌自述已由其自行拆除，为此其提出的上述诉请一审法院不予支持。对吴合煌是否存在因拆除广告牌、移除店内设施设备、货物产生费用本案中不予处理。 综上，判决：一、叶树炳与吴合煌于2019年4月26日签订的《多经点位承包协议》及《补充协议》于2019年8月20日解除；二、吴合煌应返还叶树炳履约保证金84000元、更名费10000元、水电押金3000元、经营保证金5000元，合计102000元；三、叶树炳应向吴合煌支付2019年8月1日至2019年8月20日止的房屋租金3000元、2019年8月21日至2019年9月1日止的房屋占有使用费7000元及2019年8月的物业费350元；四、叶树炳应向吴合煌支付逾期支付房屋租金的违约金20元；五、本判决第二、三、四项确定的支付义务相互抵扣后，吴合煌还应向叶树炳支付款项合计91630元；六、驳回叶树炳的其他诉讼请求；七、驳回吴合煌的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4061元，反诉案件受理费1617元，合计5678元，由叶树炳负担2912元，由吴合煌负担2766元。 本院二审期间，吴合煌提交证据:A1水电费发票、A2水电表抄表数，证明叶树炳承租期间共拖欠4656.41元的水电费，叶树炳对证据A1的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为发票只能看出包括讼争租赁物在内的所有商铺的拖欠水电费总金额，看不出讼争租赁物欠费的具体数额;认为证据A2不能体现“烤二代”店7、8月份的水电费，9月1日已将钥匙交还给吴合煌，未再经营，不可能产生9、10、11月的水电费。本院认为，从上述证据上看，无法区分讼争租赁物的水电费使用情况，吴合煌亦无法确认2019年9月份前，叶树炳拖欠了水电费的具体数额，故本院对上述证据的真实性无法确认。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，吴合煌、叶树炳经协商就叶树炳承租吴合煌商铺经营烧烤事宜达成一致协议,并签订案涉《多经点位承包协议》及《补充协议》。《多经点位承包协议》及《补充协议》对房屋坐落位置、面积、租金、租期、租赁用途等进行了约定,系双方当事人的真实意思表示,双方均应当遵守合同的相关约定,出租人应当将房屋交付承租人使用,承租人亦应当按照合同约定支付租金。吴合煌明知叶树炳承租讼争租赁物系用于经营烧烤,并进行了实际经营，吴合煌应负有提供有效权属材料给叶树炳用于办理营业执照及餐饮服务许可证的附随义务，以便承租人实现租赁合同目的。但叶树炳多次向吴合煌的工作人员提出提供有效权属材料的要求未果，吴合煌在庭审中亦明确其未向叶树炳提供，因此，吴合煌的违约行为将导致合同目的无法实现，叶树炳有权提出解除案涉《多经点位承包协议》及《补充协议》，且《多经点位承包协议》及《补充协议》已于2019年8月20日解除。在吴合煌违约在先且其违约行为导致合同目的不其实现，其主张不予返还叶树炳履约保证金84000元、经营保证金5000元，水电押金3000元、更名费10000元并要求叶树炳支付2019年8月至10月份的占有使用费，本院不予支持。吴合煌提供的证据不足以证明叶树炳在使用租赁物期间产生的具体水、电费用，因此，吴合煌要求叶树炳支付水电费，本院对此亦不予支持。 综上所述，吴合煌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4061元，由吴合煌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年八月五日 法官助理 高瀚钧 书 记 员 程 婷