北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终9259号上诉人(原审被告)：**星，男，1971年3月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告)：北京亚普拓医疗科技股份有限公司，住所地北京市朝阳区延静里中街3号院甲6号楼-2至22层101内16层1606室。法定代表人：龚晓明，总经理。委托诉讼代理人：李伟，女，1980年6月20日出生，汉族。上诉人**星因与被上诉人北京亚普拓医疗科技股份有限公司（以下简称亚普拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初15570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**星上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回亚普拓公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；本案诉讼费由亚普拓公司承担。事实和理由：一、亚普拓公司向法庭提供的《写字楼租赁合同》是无效合同,因为在2017年11月19日**星重新分别和亚普拓公司朝阳分公司和北京沃医健康管理有限公司签订了《写字楼租赁合同》，租赁的房屋的地址分别为为北京市朝阳区东四环中路60号楼20层2001内1和北京市朝阳区东四环中路60号楼20层2001内2,亚普拓公司没有法律资格同时代替其与北京沃医健康管理有限公司作为诉讼主体对**星提出一审的诉讼请求。二、《房屋租赁合同解约书》也是由**星和亚普拓公司签订,应该视作无效。因为**星和亚普拓公司朝阳分公司、北京沃医健康管理有限公司分别签订了《写字楼租赁合同》,亚普拓公司没有法律资格同时代替亚普拓公司朝阳分公司和北京沃医健康管理有限公司签署《房屋租赁合同解约书》。三、**星有权利对《房屋租赁合同解约书》根据实际情况和自身的理解进行补充和完善。四、根据**星和亚普拓公司之前签订的《字楼租赁合同》13.2条款规定,乙方每三个月支付租金,乙方必须于租金到期日前的十五日内付清下期的租金。在甲方充分全面履行本合同各项义务的情形下,如乙方逾期未付(由于乙方单方面原因,未如期支付租金),需按日加付相当于未付租金5%的滞纳金,超过10天未付的视作自动退租,并按本合同7.2条款规定办理,甲方应该没收乙方所交押金及赔偿因此所遭受的损失。亚普拓公司于2018年11月5日迟付房屋租金31天,2018年8月5日迟付房屋租金107天。且亚普拓公司再未经**星同意的情况下,擅自于2018年12月6日的付款中少支付房屋租金2200元,从2019年5月9日的付款中少支付3000元,未付金额滞纳金共计42100元。根据**星和亚普拓公司之前签订的《写字楼租赁合同》3.3条款规定,合同期满如乙方不再续租,则本合同终止,乙方不存才违约情形的,甲方才应将押金退还给乙方(不计利息),但事实上亚普拓公司没有以任何形式通知**星的情况下多次延期支付租金,且在未经**星同意的前提下少支付房租,已构成事实上的合同违约，以上事实充分说明亚普拓公司多次违约。亚普拓公司辩称，同意一审判决，不同意后**星的上诉请求。亚普拓公司向一审法院起诉请求：1.**星返还押金80000元；2.**星支付滞纳金，以80000元为基数，按照日5％的标准，自2019年8月26日计算至实际给付之日止。一审法院认定事实：2017年11月19日，亚普拓公司朝阳分公司（承租方、乙方）与**星（出租方、甲方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市朝阳区东四环中路60号楼20层2001内1房屋（下称涉案房屋）在良好的状态下租给乙方作为办公使用。租赁期为21个月，自2017年11月20日至2019年8月19日。租金每月32000元（含物业、取暖、不含税务发票），合同期内租金总计384000元。乙方每三个月支付租金，乙方必须于租金到期日前的十五日内付清下期的租金。第一期租金（即2017年11月20日至2018年2月19日）于本合同签订之日起三日内支付，第二期（含）以后的租金按本合同约定的时间支付。在甲方充分、全面履行本合同各项义务的情形下，如乙方逾期未付（由于乙方单方面原因，未如期支付租金），需按日加付相当于应付未付租金5％的滞纳金，超过10天未付的视为自动退租，甲方应该没收乙方所交押金及赔偿因此所遭受的损失。甲方协助督促大厦相关主体定期对公共设施、与租赁区域有关的主体结构、设备设施等进行检查、维修，包括结构主墙、房顶、地面、隔断墙、电线、缆线（如：线路、开关等），保证使其均在良好状态下。乙方应爱护房屋及其设备，并负责房屋及其设备的日常维修保养。如因使用不当导致损坏应负责赔偿，一般性用旧而损坏除外。本合同生效后，甲方在合同期内不得无故终止本合同，否则，甲方应该双倍退赔乙方所交押金及因此所遭受的损失。本合同生效后，乙方在合同期内不得无故终止本合同，否则，甲方应该没收乙方所交押金及赔偿因此所遭受的损失。该合同落款处加盖了亚普拓公司的公章。合同签订后，亚普拓公司向**星支付了租赁押金8万元并支付租金至2019年8月19日，期间亚普拓公司存在迟延支付租金的情况，但**星未就此要求解除合同，亦未要求亚普拓公司支付滞纳金。另，租赁期内双方关于空调维修保养费用的承担意见不一，后亚普拓公司进行维修并以维修费用折抵部分租金，**星对此不予认可。2019年8月1日，亚普拓公司（承租方、乙方）与**星（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同解约书》，约定：房屋租赁合同于2019年8月3日提前终止，乙方应于2019年8月3日17时前将房屋交付甲方，完成交接。甲方应于当日内退还乙方未使用租金合计20000元。双方约定甲方接收房屋时间为2019年8月3日，房屋的物业费、水电费等各项费用截止日为2019年8月3日，乙方应结清在乙方使用期间签署各项应由乙方承担的费用。乙方于接收房屋时已支付给甲方的押金80000元，在租赁合同终止后，且乙方将公司注册地址从甲方房屋中迁出后3日内，由甲方退还乙方。如有未尽事宜，甲乙双方可另行协商。经询，双方均认可于2019年8月3日协议解除《写字楼租赁合同》，当日双方办理了房屋交接手续，所有费用亚普拓公司均已结清。2019年8月26日，亚普拓公司朝阳分公司注销，该公司注册地址从涉案房屋中迁出。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，亚普拓公司对其分支机构北京亚普拓医疗科技股份有限公司朝阳分公司与**星签订的《写字楼租赁合同》进行了盖章确认，并与**星签订了《房屋租赁合同解约书》，其约定未违反法律法规的规定，故是合法有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房屋租赁合同解约书》的约定，在租赁合同终止后且亚普拓公司将公司注册地址从**星房屋中迁出后3日内，**星应将亚普拓公司支付的押金80000元退还亚普拓公司，现亚普拓公司已举证证明将公司注册地址从**星房屋中迁出，故**星应向亚普拓公司退还押金80000元。关于**星抗辩《房屋租赁合同解约书》中约定如有未尽事宜，双方可另行协商，现亚普拓公司在租赁期内存在迟延支付租金的情况且私自以空调维修保养费折抵租金，故不同意退还押金。一审法院认为，首先，《房屋租赁合同解约书》是双方对租赁合同解除的约定及之前租赁合同履行情况的清算，其中**星并未向亚普拓公司主张迟延支付租金的责任及要求亚普拓公司补交租金。其次，《房屋租赁合同解约书》中约定退还押金的条件仅为亚普拓公司将公司注册地址从**星房屋中迁出，并未约定其他限制退还押金条件。最后，《房屋租赁合同解约书》中所述未尽事宜双方另行协商，应当是指签订该《房屋租赁合同解约书》时尚未产生或尚未发现的事宜，而**星所述亚普拓公司迟延支付租金及以维修费抵扣押金的情况均发生于《房屋租赁合同解约书》签订之前，故不应适用该未尽事宜的约定。一审判决如下：一、**星于判决生效后七日内退还北京亚普拓医疗科技股份有限公司租赁押金八万元；二、驳回北京亚普拓医疗科技股份有限公司之其他诉讼请求。如果**星未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，由**星负担（于判决生效后七日内交至一审法院）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，亚普拓公司在其分支机构亚普拓公司朝阳分公司与**星所签《写字楼租赁合同》上盖章确认并与**星签订《房屋租赁合同解约书》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据《房屋租赁合同解约书》约定，亚普拓公司将公司注册地址从**星房屋中迁出后3日内，**星应将亚普拓公司支付的押金80000元退还。本案中，亚普拓公司举证已将公司注册地址从**星房屋中迁出，故**星应当按照约定向亚普拓公司退还押金。关于**星主张亚普拓公司在租赁期内存在迟延支付租金的情况且私自以空调维修保养费折抵租金，不同意退还押金的上诉意见。本院认为，《房屋租赁合同解约书》中约定退还押金的条件仅为亚普拓公司将公司注册地址从**星房屋中迁出，并未约定其他限制退还押金条件；且双方在《房屋租赁合同解约书》对租赁合同履行情况进行了清算，**星所述亚普拓公司迟延支付租金及以维修费抵扣押金的情况均发生于《房屋租赁合同解约书》签订之前，但在《房屋租赁合同解约书》并未予以约定，故**星的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，**星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由**星负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二〇年八月三十一日法官助理  吴 琳书 记 员  王 艳