浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终230号 上诉人（原审被告）：周树清，男，1963年4月22日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：刘湘杰，浙江开发律师事务所律师。 被上诉人：安吉天家房产中介有限公司，住所地安吉县昌硕街道天荒坪中路626号一楼。 法定代表人：高寅红,总经理。 上诉人周树清因与被上诉人安吉天家房产中介有限公司（以下简称天家中介）居间合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初4017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行审理。上诉人周树清的委托诉讼代理人刘湘杰，被上诉人天家中介的法定代表人高寅红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周树清上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人天家中介的一审诉讼请求。2、本案上诉费用由被上诉人天家中介承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人天家中介己完成受委托事项，即向上诉人周树清提供订立房屋买卖合同的媒介服务，属于事实认定错误。2017年10月，上诉人经案外人张月来介绍撮合，与买受人魏珈鑫、许翊铭就涉案房屋的买卖达成一致。为了方便后期订立合同以及办理产权变更等手续，经张月来提议、联系了被上诉人，并订立了的《房地产买卖〈居间〉合同》。因此，上诉人与被上诉人订立合同的真实意思表示实际为委托被上诉人办理房屋过户的相关手续，而非居间的意思表示。在整个房屋买卖过程中，被上诉人并未向上诉人提供买方信息，房屋的买受人在被上诉人介入之前，己经与上诉人认识，并且己经谈妥了房屋买卖的价格等细节问题，被上诉人仅仅是提供后续的相关过户手续服务，而非向上诉人提供房屋买卖的媒介服务。但《房地产买卖〈居间〉合同》签订后，即因案外人魏珈鑫、许翊铭未按照约定支付房款，导致合同无法继续履行，后续的房屋过户等手续均未办理。所以，被上诉人也未实际履行合同中约定的过户等其他义务。故被上诉人既未实际履行居间义务，也未履行房屋过户义务，一审法院在被上诉人仅仅提交《房地产买卖〈居间〉合同》，并且对整个交易过程都未查明的情况下径行认定被上诉人向上诉人提供了居间服务，属于事实认定错误。二、原审法院认定“涉案居间合同第八条中关于支付佣金的内容系手写，并非格式条款”，属事实认定错误，适用法律错误。所谓格式条款，依照合同法是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，格式条款具有预先拟定、适用不特定相对人、定型化即不加协商等特点。本案中，被上诉人提供的《房地产买卖〈居间〉合同》，是被上诉人在与上诉人周树清及案外人订约以前就己经预先制定出来，而非在双方当事人反复协商的基础上制订出来；且该协议适用于与被上诉人订约的不特定的委托人，被上诉人未能举证证明，其在与上诉人周树清订立《房地产买卖〈居间〉合同》时曾采用合理的方式提请对方就加重对方责任的条款予以注意，并与之进行协商。故《房地产买卖〈居间〉合同》第八条具备格式条款的属性。本案中，合同第八条约定的买卖合同双方各支付1%佣金，为合同正常履行的情形下的佣金支付方式和标准。但是本案存在特殊情况，即买受人违约，在仅仅支付了定金后不愿意继续履行合同，所以，应当适用第八条中“如甲乙双方有一方发生违约行为，造成本合同不能继续履行，违约一方必须支付上述佣金标准的违约金支付给丙方作赔偿”的约定。若按被上诉人的说法，在买受人违约的情况下，被上诉人仍有权要求“甲方支付丙方佣金人民币约定1%。乙方支付丙方佣金人民币约定1%”，还能够要求“违约一方必须支付上述佣金标准的违约金支付给丙方作赔偿”，那么在被上诉人作为居间方，在房屋买卖交易失败的情形下，居然能收取总计3%的报酬。相反，在促成合同完全履行完毕的情况下，原告作为居间方却只能收取总计2%的报酬。这明显与居间合同促成交易的目的相悖，所以，被上诉人对合同第八条的解释存在明显错误，与合同的真实意思表示不符。上诉人认为，对该条款的正确理解为，因一方发生违约，造成房屋买卖合同无法继续履行的情况下，所有佣金均由违约方承担，即违约方向原告支付约定1%的佣金及约定1%的违约金，而守约方己经支付的佣金则应当退还。且根据《合同法》第41条之规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中，上诉人与被上诉人对合同第八条的理解各执一词的情形下，根据法律的明确规定，一审法院应当采纳对上诉人有利的解释。所以，即使一审法院认定居间合同成立，被上诉人也不能向上诉人主张居间报酬。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，依法应当予以纠正。 天家中介辩称：上诉人的上诉理由不能成立，《房地产买卖〈居间〉合同》是安吉县房管处定制的范本合同，用于安吉县所有房地产买卖，按合同第八条规定，合同签订之日，甲方支付丙方佣金人民币约定总金额的1%。上诉人的房子之前一直挂在被上诉人处出售，被上诉人业务员对该房屋也带看了很多次，履行了居间义务。被上诉人与上诉人及买房签订了《房地产买卖〈居间〉合同》，被上诉人已经完成居间服务。合同签订当天，被上诉人就依据合同约定向上诉人要求支付合理的佣金，上诉人说过几天再支付，后上诉人一直拖欠未付。请求驳回上诉，维持原判。 天家中介向一审法院起诉请求：1判令周树清立即支付居间报酬款85000元；2.案件诉讼费由周树清承担。 一审法院认定事实：天家中介、周树清与买受人魏珈鑫、许翊铭于2017年10月29日签订《房地产买卖合同》一份，合同约定周树清将其坐落于安吉县房屋，不动产权证号为浙（2017）安吉县不动产权第××号的住宅出卖给魏珈鑫、许翊铭，该房屋建筑面积314.61平方米，房屋总价为850万元，同时约定房屋税费负担、委托办理、产权转移、付款方式、委托贷款、房屋交接、违约责任、佣金支付等事项。合同签订当日，买受人向周树清支付定金30万元，后因买受人原因未完成房屋交易，但周树清未支付天家中介佣金，故纠纷成诉。 一审法院认为，天家中介、周树清与买受人之间签订的居间合同依法成立，系各方当事人的真实意思表示，各方均应按照合同约定履行合同义务。本案的争议焦点在于天家中介能否依据涉案居间合同获得佣金及如何确定佣金数额。该院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，天家中介完成委托事项则应获得佣金，本案中，各方当事人已于2017年10月29日签订居间合同，天家中介作为居间人已为周树清提供买方信息，此后虽因买受人违约最终未完成房屋交易，但周树清已接受买受人30万元定金，应认定天家中介已完成周树清受委托事项，即向其提供订立房屋买卖合同的媒介服务，促成周树清与买受人签订房屋买卖合同，周树清应按照约定支付佣金。关于佣金数额的确定，中介佣金按房产成交价格计算确为行业惯例，且涉案居间合同第八条中关于支付佣金的内容系手写，并非格式条款。据此，天家中介诉请符合法律规定，该院予以支持。周树清主张无事实和法律依据，该院不予采信。该院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决：周树清于判决生效之日起十日内支付安吉天家房产中介有限公司佣金85000元。如周树清未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费960元（已减半），由周树清负担，限于判决生效之日起十日内交纳。 二审中，上诉人周树清向本院提交了（2016）浙0523民初2840号民事判决书复印件一份，拟证明安吉天家房产中介有限公司在中介过程中出具的房地产买卖合同被该判决认定为格式合同。被上诉人天家中介质证认为，该案基本事实与本案不同，不能证明上诉人的主张。本院认为，上诉人周树清提交的另案判决与本案的事实并不相同，与本案双方的争议焦点缺乏关联性，对其举证主张不予认定。 本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人周树清是否应向被上诉人天家中介支付《房地产买卖合同》约定的居间费用。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等约束力。本案中，上诉人周树清通过被上诉人天家中介的居间介绍，与房屋买受方及被上诉人三方签订的《房地产买卖合同》既具有买卖合同的性质，又具有居间合同的性质，故该合同具有复合性。该合同系三方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的规定，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同中，被上诉人与上诉人之间的居间关系是居间人即被上诉人向委托人即上诉人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，上诉人支付报酬的合同关系。周树清上诉主张其与被上诉人订立合同的真实意思表示实际为委托被上诉人办理房屋过户的相关手续，而非居间的意思表示与合同约定不符，本院不予采信。被上诉人天家中介进行居间合作，履行居间义务，促成了上诉人周树清与案外人魏珈鑫、许翊铭关于案涉房屋买卖合同的订立，且三方所订《房地产买卖合同》亦明确在合同签订之日即支付佣金，故合同签订之后进行过户交易等手续并非被上诉人天家中介主张佣金的必要条件，上诉人认为被上诉人未实际履行合同中约定的过户等其他义务故不应向其收取佣金的主张亦与合同约定不符。且本案中，因买受方原因，案涉房屋买卖未实际完成，然上诉人周树清根据该《房地产买卖合同》第六条“如乙方违约，定金归甲方所有”的约定，行使了其对买受方支付的30万定金不予返还的合同权利，同样，其应按合同第八条约定支付被上诉人佣金。至于上诉人主张《房地产买卖〈居间〉合同》第八条具备格式条款的属性，买卖合同双方各1%佣金为合同正常履行情形下的佣金支付方式和标准，因一方发生违约造成房屋买卖合同无法继续履行的情况下，应由违约方向中介支付约定1%的佣金及约定1%的违约金，而守约方己经支付的佣金则应当退还，对此，本院认为，合同该条款中佣金的支付比例“约定1%”为另行手写，故该条款应视为格式合同中三方的特别约定，该形式符合房屋居间的行业交易习惯，按照通常理解予以解释并无歧义，上诉人亦未由证据证明其在合同上签字时三方对佣金比例尚未约定，且被上诉人在该条款中亦并未自行免除其“由于丙方原因未完成委托事项，丙方退还全部佣金”的合同责任，故一审法院对上诉人所持该条款应当作不利于被上诉人的解释之主张不予采信，并无不当。 综上，上诉人周树清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1925元，由上诉人周树清负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 周辰晨 审判员 赵哨兵 二〇二〇年八月十八日 书记员 贾艳红 ?*MERGEFORMAT?8?