北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5497号上诉人（原审被告、反诉原告）：王学国，男，1966年8月10日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：汪苹红，男，1974年7月26日出生，汉族，住北京市海淀区。二上诉人共同委托诉讼代理人：师晶，北京万典律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘磊，北京万典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄梅峰，女，1973年11月25日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李建成，北京博善律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：赵学敏，男，1967年10月5日出生，汉族，住河北省保定市唐县。委托诉讼代理人：赵伟东，北京市青石律师事务所律师。原审第三人：吕冰辉，男，1964年1月27日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人王学国、汪苹红因与被上诉人黄梅峰、被上诉人赵学敏、原审第三人吕冰辉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初14106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王学国、汪苹红上诉请求：撤销一审判决第二项，改判由赵学敏向黄梅峰支付97号一层、二层的地上物补偿、搬家费、移机费、重置成新价。地上物补偿、搬家费、移机费的数额，应当以黄梅峰实际承租面积600平方米占全部补偿面积13931．11平方米的比例，乘以对应项目的补偿总额；97号房屋一层的重置成新价应当按照总额20%的比例计算。事实和理由：1．97号房屋一层是王学国、汪苹红原有房屋，不是黄梅峰所建，黄梅峰只是进行了装修，一审法院认定97号房屋一层重置成新价的70%属于黄梅峰错误，黄梅峰仅应取得一层装修所对应补偿，即一层重置成新价的20%；2．涉案房屋系由于黄梅峰未取得审批手续擅自建房而被拆除，黄梅峰是过错方，应当由其对自己的过错承担责任；3．拆迁安置中的地上物补偿、搬家费、移机费、重置成新价不是合同无效后黄梅峰的损失，而是对黄梅峰因原始取得的房屋所有权的补偿，一审法院适用合同无效后的损失赔偿处理本案纠纷，属于适用法律错误；4．王学国、汪苹红仅取得了房屋重置成新价和停产停业补偿两部分款项，并没有取得搬家费、移机费、地上物补偿费用等补偿项目，要求王学国、汪苹红向黄梅峰支付该三项费用不合理；5．王学国、汪苹红取得的全部补偿款为1000万元，黄梅峰所承租面积占王学国、汪苹红承租面积约10%，而黄梅峰依据一审判决取得的补偿款总额为280余万（两案合计），约占王学国、汪苹红取得款项的30%，黄梅峰取得的补偿与其承租面积占比不相适应；6．由于赵学敏实际取得了拆迁安置补偿款，故黄梅峰所主张的款项应当由赵学敏负担。黄梅峰辩称，1．97号一层房屋系黄梅峰将原有房屋拆除后翻建，故一审法院判令黄梅峰取得一层房屋重置成新价的70%并不过高；2．黄梅峰与王学国、汪苹红之间存在租赁关系，而与赵学敏没有合同关系，根据合同的相对性，黄梅峰应当向王学国、汪苹红主张权利；3．王学国、汪苹红与赵学敏之间款项的分配与黄梅峰无关；4．本案是房屋租赁合同纠纷，一审法院适用合同法处理本案正确；5．黄梅峰全部应当取得补偿的建设面积是2500多平方米（两案合计），而不是600平方米，一审判决确定黄梅峰取得的款项与其面积占比并没有明显的失衡。同意一审判决，不同意王学国、汪苹红的上诉请求及理由。赵学敏辩称，赵学敏不是本案适格当事人，赵学敏与黄梅峰之间不存在法律关系。赵学敏与王学国、汪苹红、仁和公司就补偿分配已经达成协议，该协议已经生效判决确认有效。同意一审判决，不同意王学国、汪苹红的上诉请求。吕冰辉述称，吕冰辉与王学国、汪苹红及黄梅峰之间均不存在债权债务关系，吕冰辉不是本案适格当事人。黄梅峰向一审法院起诉请求：1．判决王学国、汪苹红与我签订的D号《房屋场地转租协议书》及《补充协议》于2017年11月24日解除；2．请求王学国、汪苹红返还我2017年11月27日至2018年4月30日的剩余租金44416．6元；3．请求王学国、汪苹红、赵学敏、吕冰辉支付房屋补偿款2320146．14元。王学国、汪苹红向一审法院反诉请求：1．判令黄梅峰向我方支付自2018年5月1日至2018年11月22日的租金共计54624元；2．请求法院判令黄梅峰支付我方迟延付款违约金，以54624元为基数，自2018年5月1日起按照同期银行贷款利率（年利率百分之六）计算至实际支付日。一审法院认定事实：2009年4月1日，王学国、汪苹红（甲方）与黄梅峰（乙方）签订《房屋场地转租协议书》，约定：甲方将坐落于北京市海淀区西北旺镇东北旺南路甲3号集体房屋及院落出租给乙方使用；房屋建筑面积为600平方米；院内E号开始，范围为东至本房屋东墙，西至现有围墙，南至本房屋后墙，北至房屋前墙，房屋及院落以现状为准；厂房内改造成公寓二层标准单间住房用于对外出租；该房屋及场地租用期限自2009年05月1日至2026年04月30日；该房屋及场地出租金为97500元，乙方所用电费每度按1元、水费每吨按4元支付给甲方；出租金付款方式（即先付后用）实行按年交纳，以此类推，直至协议终止；甲方应于本协议签字生效，在乙方付双方约定的出租金后（当）日内，将房屋及场地按现状交付乙方使用；国家或开发用地补偿时，乙方所建房屋补偿直接归乙方所有，需甲方配合乙方无条件办理有关拆迁补偿手续；如遇国家规划开发商占用此地，协议自行终止，甲乙双方各自根据相关政策向有关部门要求经济补偿或赔偿，甲方应将乙方预付租金未使用部分退还乙方。上述协议甲方处载明为王学国、汪苹红，落款处由王学国、汪苹红签字，北京群泰众旺物业管理有限公司亦在甲方处加盖公章。王学国、汪苹红称上述协议系北京群泰众旺物业管理有限公司与黄梅峰签订，但未提交证据证明，黄梅峰亦不与认可。上述协议签订后，双方均据此履行，黄梅峰向王学国、汪苹红交纳租金之2018年4月30日。庭审中，黄梅峰称其承租房屋后，其将600平方米库房全部拆除，翻建为二层楼房并装修后对外出租，就黄梅峰所述建房情况，其未提交证据证明，且王学国、汪苹红均不予认可，王学国、汪苹红称黄梅峰承租后只是将原有库房加高，改建为二层楼房并进行装修后对外出租，仍使用原有彩钢板房顶。赵学敏、吕冰辉称原有库房层高5米。庭审中，王学国、汪苹红、赵学敏、吕冰辉均称诉争场地房屋系赵学敏从北京市海淀区西北旺镇马连洼村承租，后赵学敏将其中部分房屋转租给北京仁和汽车服务中心，北京仁和汽车服务中心将4300平方米房屋转租给王学国、杨成年、汪苹红。王学国、汪苹红提交2008年8月6日北京仁和汽车服务中心（出租方、甲方）与王学国、杨成年、汪苹红（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》佐证上述事实，该合同载明：甲方将自有的坐落在北京海淀区西北旺镇东北旺南路甲3号房屋及院落出租给乙方，租赁房屋面积约4300平方米，院落范围为东至本房屋东墙，西至现有围墙，北至停车场南墙；该房屋为临时建筑，房屋及院落以现状为准；租赁期为17年，从2009年4月1日起至2026年3月31日止。吕冰辉作为北京仁和汽车服务中心法定代理人在上述《房屋租赁合同》上签字。黄梅峰对上述《房屋租赁合同》不予认可，称其与王学国、汪苹红签订《房屋场地转租协议书》时，王学国、汪苹红向其出示了王学国、汪苹红与北京市海淀区西北旺镇马连洼村签订的租赁合同，并提交出租人为马连洼村村民委员会、承租人为王学国、汪苹红的《土地租用协议》复印件予以佐证，王学国、汪苹红对该协议不予认可。庭审中，赵学敏称其承租诉争土地后，建设了4300平米的房屋，是经过村委会同意的，但是没有审批手续；黄梅峰称其承租后，进行了翻建。但没有审批手续，之前有无审批手续，其不清楚。黄梅峰称2017年11月22日，诉争房屋所在场地被认定为违法建设并要求拆除，并提交落款为“上地地区大排查大清理大整治专项工作领导小组”的《告知书》予以佐证，该《告知书》载明“根据北京市、海淀区安全隐患大排查、大清理、大整专项工作统一安排部署，您承租的房屋为违法建设，未取得规划审批手续，存在重大安全隐患，为了确保您的人身财产安全，请您在2017年11月25日前搬离承租房屋内的所有私人财物，以确保您的合法权益不受损害。从2017年11月26日起，该承租房屋将采取停水、停电等措施予以关停，同时予以查封。”王学国、汪苹红、赵学敏、吕冰辉对黄梅峰上述主张均不予认可，王学国、汪苹红另提交2018年9与26日西北旺镇人民政府违法建设核查队《致祥和公寓承租人、使用人的一封信》、2018年8月11日北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社及永创兴业（北京）置业有限公司《公告》、2018年10月8日北京市海淀区西北旺镇马连洼村环境综合整治清退办公室《清退告知书》（未加盖公章）予以佐证，《致祥和公寓承租人、使用人的一封信》称诉争场地上房屋未取得规划建设许可，涉嫌违法建设，拟定于2018年9月29日9时，对该公寓停水停电集中整治；《清退告知书》要求广大租户于2018年10月15日前搬离。王学国、汪苹红另提交证据证明其于2018年4月12日向北京仁和汽车服务中心交纳2018年4月1日至2018年9月30日期间的房屋租金715000元，收款人为吕冰辉。2018年12月20日，永创兴业（北京）置业有限公司（甲方）与赵学敏（乙方）签订《西北旺镇买连洼村集体土地环境综合整治非住宅腾退补偿协议书》，约定：甲方需对乙方位于马连洼村集体土地范围内东北旺南路南侧（唐家岭路西侧）的房屋予以腾退，该区域租赁合同中租赁土地的面积为5999．94平方米，实际占用土地的面积为5999．94平方米，扩建（加建）房屋的面积7937．17平方米，认定后有效房屋建筑总面积为7937．17平方米；补偿方式为货币补偿，地上物及附属物评估价、补助等货币补偿总额为19960791．25元，其中经北京海创房地产评估有限公司评估后地上物及附属物评估价为11658872元，停产停业额补助费7937170元，搬家费198429．25元，移机费166320元。当天，北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社（甲方）与赵学敏（乙方）签订《补偿款分配协议书》，载明：坐落于马连洼村东北旺南路南侧（唐家岭路西侧）的房屋，该区域租赁合同中租赁土地的面积为5999．94平方米，实际占用土地的面积为5999．94平方米，扩建（加建）房屋的面积7937．17平方米，认定后有效房屋建筑总面积为7937．17平方米；该处房屋腾退补偿总额共计19960791．25元，乙方应得19960791．25元（有效房屋建筑总面积为7937．17平方米，房屋重置成新价11658872元，停产停业额补助费7937170元，搬家费198429．25元，移机费166320元）。法院调取的腾退补偿材料中，有2007年11月10日北京市海淀区西北旺镇马连洼村村民委员会（甲方）与赵学敏（乙方）签订的《土地租用协议》，载明甲方向乙方提供9亩土地出租给乙方使用，从2007年11月10日起至2027年11月9日止；乙方按本协议约定的期限内支付租金后，享有该土地20年的使用权，甲乙双方根据需要，甲方认可乙方可在该块地上建设房屋及其他辅助服务设施，用于观光采摘、民众旅游、高效农业、绿化环境等；合同履行期间，乙方未经甲方同意不得改变土地使用性质、转租、转让、抵押贷款以及用其他形式买卖土地等损害甲方利益。2018年12月20日，北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社与赵学敏签订《解除房屋场地租赁合同（协议）的协议》，解除了上述2007年11月10日的协议书，赵学敏于2018年12月30日将诉争行地交付腾退单位。根据腾退补偿材料，停产停业补助涉及面积为7937．17平方米，单价为每平方米1000元，针对的营业执照为北京美地祥园物业管理有限公司，该公司为王学国个人独资，法定代表人为王学国；搬家费用涉及面积为7937．17平方米，搬家费198429．25元；移机费涉及空调415个、有线网络1个，空调单价400元，有线网络单价320元。庭审中，黄梅峰、王学国、汪苹红均确认本案所涉房屋为评估示意图中标号为97号房屋，97号一层房屋面积为433．68平方米，房屋价款541470元；97号二层房屋面积为433．68平方米，房屋价款468802元。2018年12月底，诉争场地上房屋被全部拆除。2018年11月6日，赵学敏（甲方）、北京仁和汽车服务中心（乙方）与王学国、汪苹红、杨成年（丙方）签订《治理环境拆除房屋补偿分配协议》，载明：鉴于甲方与乙方于2008年签订了位于海淀区西北旺镇东北旺南路甲3号房屋及院落的租赁合同，乙方又将上述地址房屋院落租赁给丙方经营并签订了合同；截止到现在海淀区西北旺镇东北旺南路甲3号院落内房屋面积为14200平方米，其中甲方原有4300平方米，丙加建9900平方米；海淀区西北旺镇委派的拆迁公司对于上述地址房屋进行评估，评估结果为房屋重置价格为900元／平方米，营业补偿为1000元／平方米，总共补偿金额为2698万元；现西北旺镇马连洼地区对环境整治，要求拆除上述地址的房屋，经甲乙丙三方协商就拆除房屋补偿金分配达成如下一致意见；营业补偿部分按全面积分配，甲乙丙各占1/3份额，即甲乙丙各分得473．3万元；屋重置价格部分按以下原则分配，甲方原有4300平方米重置价格归甲方享有，甲方享有387万元，丙方加建9900平方米重置价格40%归甲方享有，即356．4万，丙方加建9900平方米重置价格60%归丙方享有，即534．6万元；按安以上分配原则，甲方享有1216．7万元，乙方享有473．3万元，丙方享有1007．9万元，根据实际情况甲方给与乙方补齐到500万元，给予丙方补齐到1008万元，即最终分配为甲方享有1190万元，乙方享有500万元，丙方享有1008万元；乙方收款人为吕冰辉，丙方收款人为王学国。在本案审理过程中，黄梅峰申请对诉争场地赵学敏腾退补偿款中160万元采取保全措施，法院前往永创兴业（北京）置业有限公司采取保全措施。王学国、汪苹红、赵学敏、吕冰辉均称赵学敏已向王学国支付368万元，剩余钱款因法院办理保全，尚未支付。经法院释明，黄梅峰称如法院认定《房屋场地转租协议书》无效，其亦坚持赔偿数额及未到期租金数额，且认为合同无效的过错方应为王学国、汪苹红、赵学敏、吕冰辉；王学国、汪苹红称如法院确认《房屋场地转租协议书》无效，其坚持要求黄梅峰按照租金标准向其支付房屋占有使用费及违约金。一审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，赵学敏承租马连洼村集体土地，根据双方《土地租用协议书》约定，赵学敏可在该块地上建设房屋及其他辅助服务设施，用于观光采摘、民众旅游、高效农业、绿化环境等；合同履行期间，赵学敏未经马连洼村村民委员会同意不得改变土地使用性质、转租、转让、抵押贷款以及用其他形式买卖土地等损害甲方利益。但赵学敏承租诉争土地后，建设4300平方米房屋，并未经马连洼村村民委员会同意将该部分房屋及土地转租给北京仁和汽车服务中心，北京仁和汽车服务中心将该4300平方米房屋及院落转租给王学国、杨成年、汪苹红，王学国、汪苹红将其中600平方米转租给黄梅峰，黄梅峰改造成公寓对外出租。因诉争4300平方米房屋系王学国、杨成年、汪苹红以个人名义承租，《房屋场地转租协议书》亦载明甲方为王学国、汪苹红，乙方为黄梅峰，故法院认定《房屋场地转租协议书》合同双方为出租方王学国、汪苹红，承租方黄梅峰。王学国、汪苹红未经出租人同意，将600平方米房屋转租给黄梅峰，黄梅峰改造成公寓后对外出租，改变了土地使用性质，且赵学敏4300平方米房屋及黄梅峰改建的房屋均无建房审批手续，故上述《房屋场地转租协议书》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案所涉房屋在本次环境治理中已被拆除，已不具备返还基础，就黄梅峰的损失，法院参照本次拆除补偿予以酌定。黄梅峰、王学国、汪苹红均认可王学国、汪苹红向黄梅峰出租时原有一层房屋，黄梅峰称其承租后将原有房屋拆除，翻建为二层楼房，但未提交充分证据证明，亦未提交证据证明王学国、汪苹红同意其拆除行为，且王学国、汪苹红对黄梅峰所述翻建情况不予认可，但认可黄梅峰的装修行为，故就黄梅峰的房屋损失，法院仅认可97号房屋二层的全部以及97号房屋一层的70%，对应房屋重置成新价、地上物补偿、搬家费、移机费为1043816．65元。因停产停业补助费系针对王学国名下北京美地祥园物业管理有限公司的营业执照发放的，黄梅峰无权主张停产停业损失。黄梅峰称其于2017年11月22日从诉争场地搬出，但未提交证据证明，且王学国、汪苹红不予认可，根据《致祥和公寓承租人、使用人的一封信》，法院认定诉争《房屋场地转租协议书》履行至2018年9月28日，《房屋场地转租协议书》虽属无效，但其实际使用诉争场地房屋，应参照《房屋场地转租协议书》确定的标准向王学国、汪苹红支付相应期间的房屋占有使用费，因诉争场地房屋在2017年11月已被告知将予以关停查封，故对王学国、汪苹红主张的违约金，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决：一、王学国、汪苹红与黄梅峰于2009年4月1日签订的《房屋场地转租协议书》无效；二、王学国、汪苹红于本判决生效后10日赔偿黄梅峰各项损失共计1043816．65元；三、黄梅峰于本判决生效后10日内支付王学国、汪苹红房屋使用费40335．61元；四、驳回黄梅峰的其他诉讼请求；五、驳回王学国、汪苹红的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，王学国、汪苹红与黄梅峰签订《房屋场地转租协议》，约定将王学国、汪苹红承租的房屋土地中600平方米的房屋及院落转租给黄梅峰，并约定用途为将厂房改造为公寓住房对外出租。因王学国、汪苹红所出租房屋并未取得建设工程规划许可，且出租合同将土地用于非农用途，该《房屋场地转租协议》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，黄梅峰承租涉案土地后，对于地上物进行了翻建扩建。根据《房屋场地转租协议》装关于房屋用途、装修和改变房屋结构，特别是房屋建设补偿归黄梅峰等内容可以认定，王学国、汪苹红认可黄梅峰此后的建设行为。因地上物在腾退范围内现已被拆除，且取得了相应的腾退补偿，故本案中黄梅峰因房屋建设而产生的损失情况可参考腾退补偿中的评估补偿进行确定。王学国、汪苹红上诉主张应当由赵学敏向黄梅峰支付补偿款，但本案系租赁合同纠纷，王学国、汪苹红作为出租人应当承担租赁合同无效的法律效果，赵学敏并非合同主体，王学国、汪苹红所持该项上诉理由不能成立。王学国、汪苹红与黄梅峰就黄梅峰曾翻建97号房屋，以及黄梅峰应当取得97号二层房屋对应的房屋重置成新价能够达成一致，本院对此不持异议。对于97号一层房屋的建设情况，王学国、汪苹红主张97号房屋一层不是黄梅峰所翻建，黄梅峰只是进行了装修，但结合黄梅峰提供的证据以及房屋面积、用途的变化情况，本院认为黄梅峰在原有房屋基础上进行了翻建及装修，一审法院确认97号一层房屋对应重置成新价的70%为黄梅峰的建设损失，该比例并无明显不当，本院不持异议。对于王学国、汪苹红要求改判97号一层房屋对应重置成新价20%属于黄梅峰的上诉请求，本院不予支持。地上附属物系因房屋建设行为而产生，地上附属物的建设费用属于黄梅峰的实际投入损失，该项损失亦可以参照拆迁时的地上附属物补偿而进行认定。基于上述已经认定的房屋建设情况，一审法院按照97号房屋二层面积及一层面积的70%占地上附属物补偿面积的比例，计算黄梅峰应得的地上物补偿数额，该项损失数额确定方式亦无不当。因租赁合同无效且涉案房屋被拆除腾退，黄梅峰作为次承租人，产生了搬迁及移机的实际需要。因在腾退补偿时搬家费系按照房屋面积计算、移机费按照空调、网络数量计算，故黄梅峰实际承租面积所对应的搬家费数额，以及实际安装空调、网络对应的补偿款项可认定为黄梅峰因合同无效而产生的损失。一审法院按照按照梅峰承租的97号房屋在腾退中得到认定的面积占全部腾退面积7937．17平方米的比例，计算所得搬家费及移机费数额并无不当，本院对此不持异议。王学国、汪苹红要求以黄梅峰实际承租面积600平方米占全部补偿面积13931．11平方米的比例计算地上附属物补偿、搬家费、移机费，但黄梅峰实际承租97号房屋在腾退中得到认定的面积系上下二层各433．68平方米，且腾退补偿所涉有效房屋建筑总面积为7937．17平方米，故王学国、汪苹红所持该项意见缺乏事实依据，本院不予采纳。王学国、汪苹红与赵学敏、北京仁和汽车服务中心之间对于腾退补偿款的分配协议，与本案争议并非同一法律关系，王学国、汪苹红依据分配协议取得的补偿项目及数额，均不影响黄梅峰对于王学国、汪苹红所享有的权利。故对于王学国、汪苹红上诉所持其未取得搬家移机费、地上附属物补偿，以及黄梅峰取得的补偿与其二人取得补偿数额不相适应的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上，王学国、汪苹红的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25717元，由王学国、汪苹红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  郭 勇审 判 员  徐 冰审 判 员  刘 婷二〇二〇年八月三十一日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼书 记 员  焦 淼