陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕07民终901号上诉人（原审原告）：肖芸，女，1982年10月19日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区，居民身份证：XXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：杨冶文，陕西云昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汉中泽顺房地产开发有限公司，住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXX。法定代表人：张顺军，公司执行董事。委托诉讼代理人：邓婕，该公司员工。上诉人肖芸因与被上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。肖芸上诉请求：一、撤销汉台区人民法院(2020)陕0702民初1980号民事判决。二、判令泽顺房产公司支付逾期交房违约金7500元。三、判令泽顺房产公司履行房屋质量瑕疵所导致的其财物受损的保修义务。事实和理由：一、肖芸于2014年5月29日购买泽顺房产公司开发的卡斯迪亚小区XX号楼XXXX房一套，当日即完成该房屋的交付。按合同约定出卖人应在365日内将所购买的房屋产权证交付买受人。而肖芸实际于2015年10月29日才拿到产权证，逾期150日应支付违约金7500元。二、泽顺房产公司与肖芸协商相关事宜时，曾出具书面手续愿以物业费抵扣上述违约金7500元，该书面承诺可以引起诉讼时效中断。三、2018年底至2019年4月，汉中建昌卡斯迪亚物业服务公司因物业服务合同纠纷起诉肖芸，该诉讼中肖芸主张了因房屋质量所造成的损害赔偿，但法院因主体资格不同，要肖芸另行主张权利。2019年12月肖芸欲起诉泽顺房产公司时，因新冠疫情发生，也导致诉讼时效中断。四、涉案房屋的保质期为5年，该房屋2014年11月就出现多方面质量问题，物业公司和开发商相互推诿责任。本案诉讼中泽顺房产公司曾以书面形式表示愿到涉案房屋察看实情，足以证明被上诉人愿意处理纠纷。泽顺房产公司辩称，一、泽顺房产公司依约履行了向产权登记机关报送资料的义务，不存在延迟办理房产证的违约行为，且肖芸主张支付延迟办理产权证违约金的诉请已超过诉讼时效。本案涉诉房屋的交付时间为2014年6月27日，泽顺房产公司在2015年3月18日和5月6日分别完成了契税及维修基金的代缴，至此已履行完毕所有肖芸能办理产权证的相关手续。且肖芸是2015年10月29日取得房产证，到一审起诉时早已超过三年的诉讼时效。二、肖芸主张房屋质量问题应提交相关证据以及并非第三人造成的，且该诉请也超过了诉讼时效。双方合同约定屋面防水工程的保修期为5年，给排水管道保修2年，肖芸于2014年6月27日收房，超过了房屋的保修期。同时肖芸称房屋质量于2014年11月就出现问题，到一审起诉时也已超过三年的诉讼时效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。肖芸向一审法院起诉请求：1、判令泽顺房产公司按照合同约定，向肖芸支付逾期办理房产证的违约金7500元（按日万分之零点五计算）；2、判令泽顺房产公司赔偿肖芸房屋质量问题所造成的损失26000元；3、本案受理费由泽顺房产公司承担。一审法院认定事实：2014年6月27日，双方当事人签订《商品房现房买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），由肖芸购买泽顺房产公司开发建设的位于汉中市汉台区卡斯迪亚小区XXX号楼XXXX室。合同主要约定：1、肖芸购买的房屋为现房；2、房屋建筑面积146.14㎡，商品房单价3421.38元/㎡，总金额人民币50万元；付款方式为一次性付款；3、关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房的，出卖人按房价款的0.005%向买受人支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。合同约定当天，肖芸向泽顺房产公司交纳购房款50万元。在该合同签订之前，肖芸于2014年5月29日向泽顺房产公司交纳装修费470106元。合同签订当日，泽顺房产公司向肖芸交付了房屋，双方签订了《接房手续书》、《物品领用清单》、《收楼书》。其中《住宅质量保证书》约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏保修期为5年；电器管线、给排水管及设备安装，门、窗、五金件，顶棚、地面及墙面抹灰层，供热、供冷系统等保修期为2年。泽顺房产公司在2015年2月1日对涉案房屋进行了备案登记；房屋交付肖芸后，泽顺房产公司分别在2015年3月18日、2015年5月6日缴纳了契税和维修基金，完成了办理房屋权属证书的资料备案及税费的缴纳，于2015年8月19日办理了涉案房屋的权属证书（汉中市房权证汉台区字第XXXXXX号），并于2015年10月29日将权属证书交付肖芸。本案一审审理中，肖芸称其入住房屋后，因长期在外经商，多在外少在家居住，2014年11月下旬，回到住处，即发现房屋出现质量问题：1、窗户变形关不严实；2、该楼二楼火锅店的排油烟管道与原告的卧室空调是同一管道，因此，主卧室冒油烟，客厅阳台冒油烟；3、主卧室、副卧室墙面渗水；4、厨房从地漏和橱柜冒油水达30厘米，厨房的水管漏水导致净水器、饮水机、壁挂炉全部损坏。肖芸自己花费4200元修复了净水器、饮水机；壁挂炉损坏程度太大，根本无法修复。并提交《申请》一份，《收款收据》三份，证明因房屋质量问题给自己造成的财产损失，要求泽顺房产公司给予赔偿。同时，对房屋因管道冒烟及外墙渗水需要维修，对房屋因质量问题给自己造成的损失共计要求被告赔偿损失（自己估计）26000元。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房现房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效。双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。本案双方争议的焦点为：1、泽顺房产公司在房屋权属登记中是否存在违约行为及是否应当承担违约责任；2、泽顺房产公司是否应当赔偿因房屋质量问题给肖芸造成的损失26000元。关于焦点1，首先，双方在合同中对产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房的，出卖人按房价款的0.005%向买受人支付违约金。”本案中，泽顺房产公司在2014年6月27日向肖芸交付房屋，按照该约定，泽顺房产公司应当在2015年6月26日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；而泽顺房产公司在2015年2月1日进行了备案登记，在2015年3月18日、2015年5月6日缴纳了契税和维修基金，完成了办理房屋权属证书的资料备案及税费的缴纳，履行了合同约定的义务，并不存在违约行为。其次，泽顺房产公司在2015年10月29日已经将房屋权属证书交付肖芸，至肖芸向本院提起诉讼，已经长达5年多时间，即使泽顺房产公司存在违约行为，肖芸未能在法定期限内主张权利，其起诉也超过了诉讼时效期间，已不再受法律保护。故肖芸要求泽顺房产公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，既不符合双方的合同约定，也不符合法律规定，依法不予支持。关于焦点2，肖芸请求赔偿损失的证据为《申请》、《收款收据》和照片，审查认为，首先，《申请》上有业委会及相关人员的签章，依据该申请，可以看出，出现申请上记载问题的时间在2014年，涉及的问题除窗户变形问题外，其他基本属于物业管理中存在的问题，与本案泽顺房产公司无关；其次，净水器、饮水机、壁挂炉全部损坏的证据不足，即使有损坏，与房屋质量之间是否存在因果关系也无证据证明；第三，损害发生在2014年，肖芸出具的维修《收款收据》在2017年12月，不符合常理；第四，肖芸提交的照片不能证明拍摄的时间、地点及与本案之间的关系；同时，有关房屋的保修期最长时间为5年，属于保修范围的问题已超过了保修期限；第五，有关涉案房屋的质量问题，肖芸未能提供其他有效证据予以证明，其请求赔偿26000元，无事实及证据支持。综上，肖芸的该项诉讼请求，无有效证据证明，依法不予支持。判决如下：驳回肖芸的诉讼请求。本案受理费638元，减半收取319元，由肖芸负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。肖芸提交证据：1、《住宅质量保证书》以及《收楼书》复印件各一份，证明房屋防水保修期为5年，但是没有保修期起算日期，泽顺房产公司应当负责维修。2、2020年7月22日XX社区居委会证明一份，肖芸2018年8月投诉反映房屋质量问题和物业乱收费，居委会联系过物业公司和业委会进行调解，证明诉讼时效此时中断。3、《入户检查通知》一份，证明泽顺房产公司已自认涉案房屋质量有问题，故2020年6月4日派员查看。4、2016年6月8日卡斯迪亚物业主管黄X证明一份，证明肖芸反映违约金和房屋问题后，泽顺房产公司一直未维修，且承认违约金7500元的事实。5、一个视频和一个录音证据，视频是证明房屋渗漏水问题至今依然无人维修，音频证明一审后我仍然和泽顺房产公司电话沟通过这个问题。6、2019年5月12日卡斯迪亚业委会证明一份，证明房屋确实存在质量问题。7、汉台区人民法院作出的与肖芸同小区业主张XX与泽顺房产公司民事判决书第7页、第8页（判决主文部分）复印件一份，该判决支持了业主张XX主张延迟办理房屋产权证的违约金的诉求，证明类案应当同判。泽顺房产公司质证：1、《住宅质量保证书》以及《收楼书》真实性认可，但证明目的不认可，房屋买卖合同附件里约定保修期自交房时起算，已过保修期。《收楼书》有业主签名，交房时是不存在质量问题的。2、社区证明真实性不予认可，肖芸一审称不在家长期居住，证明说2014年—2018年一直在反映问题，相互矛盾。3、入户通知书真实性认可，证明目的不认可，这是在一审后法官让开发商到住户家去核实房屋质量现状，并非开发商认可房屋质量存在问题的事实。4、2016年6月8日卡斯迪亚物业主管黄X证明真实性、目的性均不认可，这只是一份纯打印件，无公司印章无黄X手写签字，真实性不认可。5、视频只能证明房屋现状，不能证明房屋当时发生的问题，是谁造成的。录音真实性认可，只能证明开发商一审后去核实情况，但因为各种原因并没有核实成。6、业主委员会的证明真实性也不认可，与社区证明一样，其内容与事实矛盾。7、汉台区人民法院作出的张XX与泽顺房产公司民事判决书真实性认可，但目的性不认可，这是一审判决，二审判决已经改判。泽顺房产公司提交两份与肖芸同小区业主的与本案案由相同的汉中市中级人民法院的生效判决书，以证明类案应当同判。肖芸质证认为这两份法律文书真实性无异议，但是案件差异较大，不适用类案同判。对当事人提交的证据，本院认定如下：对于XX社区居委会证明、业主委员会证明真实性予以认可，但其内容证明肖芸因房屋质量多次报修和协商对象均为小区物业公司，并非本案开发商泽顺房产公司，故并没证明其向泽顺房产公司主张过权利，该证明中断诉讼时效的目的不采信。对于卡斯迪亚物业主管黄X证明，因其为打印件，无黄X签字以及公司公章，真实性不认可，且黄X亦是物业公司工作人员，并非本案开发商泽顺房产公司，该证明中断诉讼时效的目的不采信。该案被上诉人明确以诉讼时效进行抗辩，在上述证据不能证明诉讼时效中断的情况下，双方当事人提交的其他所有证据本院无需再进行审查认定。一审法院查明的事实清楚，本院予以认可。本院认为，本案一审时，肖芸的诉讼请求没有主张泽顺房产公司为其修缮房屋的质量问题，故在二审上诉状中提出的该诉请不属于本案二审的审理范围，肖芸可另行主张。本案争议的焦点为：肖芸主张泽顺房产公司支付逾期办理不动产权证违约金以及赔偿因房屋质量造成的损失的诉请是否超过诉讼时效。第一，泽顺房产公司在2014年6月27日向肖芸交付房屋，按照合同约定泽顺房产公司应当在2015年6月26日前办理相关权属手续，肖芸对逾期办理权属手续违约金主张的诉讼时效自2015年6月27日起算为三年，而肖芸提交的卡斯迪亚物业主管黄X证明不符合证据形式无法采信，且该证明时间为2016年6月8日，该案一审起诉时间2020年4月22日，也超过了该证明时间后的三年，故无法中断违约金主张的诉讼时效。第二，肖芸一审中自诉涉案房屋2014年11月就发生质量问题，损害发生也在2014年，那么对房屋质量造成的损害赔偿的主张自2014年起算为三年。肖芸提交的社区证明以及业委会证明均证明房屋质量问题只向物业公司主张过，并未向本案泽顺房产公司主张，依法不能产生对泽顺房产公司主张权利的诉讼时效的中断，故该案一审起诉时间2020年4月22日，也超过了该损害发生后的三年，故无法中断损害赔偿主张的诉讼时效。故被上诉人泽顺房产公司的时效抗辩成立，本院应予支持。综上所述，肖芸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元，由肖芸负担。本判决为终审判决。审 判 长 仵瑞梅审 判 员 刘新星审 判 员 李 涛二〇二〇年八月十二日法官助理 王雅泽书 记 员 王韵捷1