安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2517号上诉人(原审被告）：荣盛（蚌埠）置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市航华路378号。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵世刚，男，1981年4月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。被上诉人(原审原告)：谢林燕，女，1982年2月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：史军伟，安徽明锐律师事务所律师。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：林莉莉，安徽明锐律师事务所律师。上诉人荣盛（蚌埠）置业有限公司（以下简称荣盛置业公司）因与被上诉人赵世刚、谢林燕商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初5114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣盛置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回赵世刚、谢林燕的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由赵世刚、谢林燕承担。事实和理由：一、一审法院判决荣盛置业公司在向产权登记机关提交材料备案后仍向赵世刚、谢林燕支付违约金，于法无据。1.荣盛置业公司按合同约定仅应承担按期向产权登记机关提交材料备案的义务。2.荣盛置业公司与赵世刚、谢林燕之间除商品房买卖合同关系外，同时又系委托代理关系，该关系中荣盛置业公司代赵世刚、谢林燕办理房屋权属证书及他项权证等事项，代理行为的后果应由赵世刚、谢林燕承担。3.荣盛置业公司基于合同约定，应当在约定期限内将初始登记资料报产权登记机关提交备案，材料提交后，荣盛置业公司的合同义务已经完成，对于之后继续办理房屋的权属证书及他项权证的义务，系双方之间委托代理关系而确定，依据公证委托书，并未载明荣盛置业公司的义务和责任。一审法院判决荣盛置业公司承担违约责任，判决错误。二、一审判决中对合同内容的解释与事实情况不符，且明显超过荣盛置业公司的能力范围，加重荣盛置业公司的责任。1.一审法院对双方当事人之间权利义务所做的理解和解释与事实不符，确有错误。2.依照一审法院对合同内容的解释，加重了荣盛置业公司所承担的义务，超出荣盛置业公司作为民事主体所可能行使权利的界限，不符合法律及常理。赵世刚、谢林燕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，荣盛置业公司的上诉理由不能成立。赵世刚、谢林燕向一审法院起诉请求：一、判令荣盛置业公司支付赵世刚、谢林燕因逾期办理房地权证的违约金71005.09元（以526744为基数，按照日0.02%，自2017年12月26日起计算至2019年10月31日止共674天，违约金为526744元*0.02%*674日=71005.09元）；二、诉讼费用由荣盛置业公司承担。一审法院认定事实：2015年2月3日，赵世刚、谢林燕与荣盛置业公司签订了《商品房买卖合同》，赵世刚、谢林燕购买荣盛置业公司开发的南山郦都15号楼1单元4层01041号房屋，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内项出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。合同签订后，赵世刚、谢林燕到安徽省蚌埠市众信公证处办理了《委托书》公证手续，由赵世刚、谢林燕委托荣盛置业公司到房屋管理部门和土地管理部门办理涉案房屋产权证、土地证和房地产他项权的相关手续，并委托荣盛置业公司领取上述证书。2017年1月4日，荣盛置业公司交付赵世刚、谢林燕房屋，确定房屋总价款526744元，赵世刚、谢林燕按照合同第十五条的规定将办理房屋产权证、土地使用证需要的材料和备用金交付荣盛置业公司。2017年12月14日，荣盛置业公司办理了南山郦都小区15号楼不动产权利证明书。2019年11月25日，荣盛置业公司代理赵世刚、谢林燕申请办理涉案房屋的不动产权利证书。赵世刚、谢林燕认为荣盛置业公司逾期办理产权登记构成违约，诉讼来院。一审法院认为，赵世刚、谢林燕与荣盛置业公司荣盛置业公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，受法律保护。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛置业公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛置业公司提供的资料报产权登记机关备案；接受赵世刚、谢林燕委托，代其办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。因双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛置业公司是否违约，取决于荣盛置业公司是否在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由提供的资料报产权登记机关备案。本案中，蚌埠市不动产登记中心出具的《蚌埠市房屋所有权申请登记受理单》载明，荣盛置业公司荣盛置业公司于2019年11月25日将涉案房屋办理产权登记所需要提供的材料交产权登记中心。涉案房屋于2017年1月4日交付赵世刚、谢林燕，交付使用后360日内应该截止到2017年12月30日。荣盛置业公司申请办证提供资料的时间超过双方合同约定的日期，构成违约。赵世刚、谢林燕主张违约金计算至2019年10月31日，予以支持。违约金数额为：房屋总价款526744元的日0.02%从2017年12月31日计算至2019年10月31日，即526744×0.02%×669（2017年12月31日至2019年10月31日）＝70478.3元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、荣盛（蚌埠）置业有限公司支付赵世刚、谢林燕逾期办证的违约70478.3元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回赵世刚、谢林燕其他诉讼请求。如果荣盛置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1576元，减半收取788元（赵世刚、谢林燕已预交），由荣盛（蚌埠）置业有限公司负担，于判决生效之日起十日内缴纳本院。二审中，当事人没有提交新证据。赵世刚、谢林燕对一审判决认定的荣盛置业公司报送办理权属登记资料时间提出异议，对其他事实无异议。荣盛置业公司对一审判决查明事实均无异议。经审查，根据蚌埠市房地产交易管理处出具的查档记录载明荣盛置业公司于2019年11月25日提交办证材料。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是赵世刚、谢林燕主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，根据蚌埠市房地产交易管理处出具的查档记录，证明荣盛置业公司于2019年11月25日将赵世刚、谢林燕户办理权属证书所需申请材料提交产权登记中心。一审法院以此日期作为荣盛置业公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期,并无不当。荣盛置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，荣盛置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1562元，由上诉人荣盛（蚌埠）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 李小芹审判员 穆 莉二〇二〇年八月二十五日法官助理高帅书记员朱静附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。