安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2597号上诉人（原审被告）：蚌埠皖投投资管理有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市高新区迎宾大道以西（国际汽车城内），统一社会信用代码91340300587221792F。法定代表人：许小满，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐圣晖，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈美玉，女，1963年3月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：史军伟，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢佩伟，安徽明锐律师事务所律师。上诉人蚌埠皖投投资管理有限责任公司（以下简称皖投公司）因与被上诉人陈美玉商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人皖投公司委托诉讼代理人唐杰、徐圣晖，被上诉人陈美玉及其委托诉讼代理人史军伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皖投公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈美玉的诉讼请求或裁定驳回起诉；本案诉讼费用由陈美玉承担。事实和理由：一、一审法院未能全面审理认定案件事实，对皖投公司有利的下述关键案件事实未予认定，故一审法院查明的案件事实不清，判决错误。（1）一审法院未就广告宣传页确定的事实进行认定。皖投公司在一审中提供了房屋销售广告宣传页，陈美玉在庭审中也认可其看过宣传页，然而，一审法院却遗漏该事实，未予认定。在该销售宣传页上，通过平面图可以明显看出皖投公司销售的房屋绘有室内楼梯。即皖投公司在售房时已经明确告知了购买者，其出售的房屋中有室内楼梯。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”依据上述规定可知，房屋中的楼梯属于房屋重要构成部分，对房屋的面积、价格、房屋实用性等都具有重要影响。本案中，皖投公司在销售宣传页上关于室内楼梯的描绘符合要约的构成。陈美玉在通过广告宣传了解涉案项目房屋出售时，其知道且应当知道皖投公司所售房屋含有楼梯。陈美玉在明知被售房屋有楼梯的情况下仍然向皖投公司发出购房的意思表示，其已经就房屋含有楼梯与皖投公司达成意思表示一致。因此，双方就案涉房屋包含楼梯具有合意，由皖投公司建造室内楼梯是双方真实意思表示。（2）一审法院未就《房产测量报告》确定的事实进行认定。针对《房产测量报告》这一注明“所有室内楼梯由开发商建成，室内楼梯中部洞口不计入建面”的关键证据，一审法院未予认定就作出判决，一审法院的判决明显错误。通过皖投公司一审提供的《房产测量报告》，可以明确知道，在当地国有房屋面积测绘部门预先测绘时，是在由开发商建成室内楼梯的前提下进行的预测。并且在附表“面积对照表”的说明中也注明了“所有室内楼梯由开发商建成，室内楼梯中部洞口不计入建面”。因此，通过这一关键证据，可知由皖投公司建造楼梯是有相关文件依据的。此外，在皖投公司提交的涉案《商品房买卖合同》附件“蚌埠国际汽车城C1-2楼1层房屋分层分户平面”和“蚌埠国际汽车城C1-2楼2、3层房屋分层分户平面”中,也表明了案涉房屋楼梯由皖投公司建设。即通过附图的方式约定了房屋的建筑结构应当包括由开发商建成的室内楼梯。合同附件是合同重要组成部分。因此，皖投公司建成涉案室内楼梯符合双方的合同约定，皖投公司建造并交付涉案室内楼梯有合同依据，陈美玉所称的皖投公司建造涉案室内楼梯没有合同依据是错误的。总之，依据上述两方面一审法院未审理认定的事实，足以证明无论是通过广告宣传页还是签订的《商品房买卖合同》本身，双方都达成了皖投公司交付的房屋应当建成室内楼梯的合意，皖投公司建成室内楼梯是双方合同约定的组成部分。（3）一审法院错误的将（2018）皖0304民初3044号民事判决书作为裁判依据。（2018）皖0304民初3044号民事判决书处于尚未生效的状态，一审法院将该判决书作为审判依据，显然不符合《民事诉讼法》关于证据的规定。该判决书的内容是错误的，皖投公司对该判决上诉后，二审法院已经依法撤销了该判决。（4）一审法院认定事实未考虑房屋交付时陈美玉的主观认识。陈美玉在入住时已经知道房屋中建造了楼梯，若该楼梯建造不符合双方约定，陈美玉当时就可以提出异议，要求皖投公司拆除楼梯。但陈美玉在房屋交接入住时并未提出异议，即皖投公司在案涉房屋中建造楼梯不违反双方意思表示。也就是说,陈美玉已经通过默示的方式认可了皖投公司在案涉房屋中建造楼梯。一审法院简单的认为涉案《商品房买卖合同》的文字表述中没有建成室内楼梯的内容，双方就没有达成关于建成室内楼梯的约定，属于对案件事实的片面审查，是完全错误的。本案应当结合宣传页、《房产测量报告》及附图、《商品房买卖合同》及附图、皖投公司建成室内楼梯并交付给陈美玉，陈美玉在接收涉案房屋时没有提出建成室内楼梯违法违约，没有要求拆除，没有提出任何异议至今已经超过三年时间等系列事实作为定案依据，而不能以之前法院审理的相关案件的未生效的判决查明的事实和判决结果作为定案依据，这种沿袭错误判决的审理方法，严重损害了皖投公司的合法权利。二、一审法院认为“交付的房屋面积、结构等应当与工程竣工验收备案资料记载相一致”没有任何法律依据。皖投公司认为交付的房屋面积、结构等应当与双方合同约定相一致，如果不一致就构成违约,而不应当与“工程竣工验收备案资料记载一致”。商品房买卖合同是双务合同、诺成合同，皖投公司依法应当按照合同约定交付符合约定的房屋、提供相关证件及协助陈美玉办理不动产权利证书,陈美玉应当按照合同约定支付购房款。依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的成立要求合同双方意思表示一致。在陈美玉购房时，依据法律规定，皖投公司仅有出具相关文件证明案涉房屋建设履行了合法程序，具有对外出售条件的义务。在房屋交付时，依据《商品房买卖合同》约定，皖投公司也仅有证明房屋经验收合格的义务。法律和合同均未规定皖投公司要向陈美玉提供工程竣工验收备案详细资料，皖投公司与陈美玉并未就提供工程竣工验收备案详细资料达成意思表示一致。一审法院认为交付的房屋面积、结构等应当与工程竣工验收备案资料记载一致，这种判断既无法律依据,也无合同依据，违背合同意思自治的精神，与商品房买卖交易活动的客观事实不符。如果“交付的房屋面积、结构等应当与工程竣工验收备案资料记载相一致”的观点正确，则可以推论开发商可以不按照《商品房买卖合同》的约定交房，对于预售房屋,开发商可以随意在建设过程中调整规划、调整建设质量要求、调整房屋面积和结构，只要最终办理了竣工验收备案就合法有效，就可以按照调整后的规划、质量要求和房屋面积、结构向购房人交付，都不违法；这种推论结果显然是错误的，是与合同法、房屋建设管理制度相违背的，因此该“交付的房屋面积、结构等应当与工程竣工验收备案资料记载相一致”的观点是完全错误的，没有任何法律、政策依据。三、一审法院否认施工图和竣工图中“楼梯由用户自理，楼板开洞”系笔误的分析理由，不符合法律逻辑和客观事实。蚌埠建筑设计院已经说明，施工图出现“楼梯由用户自理，楼板开洞”系因套图疏忽而产生的笔误。蚌埠建筑设计院系案涉房屋的设计单位，所有图形设计和文字表述都是由其绘制和书写，其当然可以针对其之前的文字内容作出更加详细说明，进一步解释文字内容的来由、背景和真实意见表示，故一审法院认为“该份情况说明不具有说服力”的观点错误。一审法院在判决时所述“不能改变经蚌埠市建筑工程勘察设计施工图审查中心审查确定的“楼梯由用户自理”的事实”的说法与客观事实不符。蚌埠市建筑工程勘察设计施工图审查中心通过书面文件的方式对“楼梯由用户自理”这一情况表示了反对。竣工图中标注的“楼梯由用户自理，楼板开洞”内容，与竣工当时的事实情况不符，与皖投公司实际交付给陈美玉的房屋实际情况不符，这种与实际情况不符的记载，明显是笔误，是不能作为审理案件的事实依据的。蚌埠建筑设计院是案涉房屋的设计单位，其出具的上述施工图和竣工图的相对方是作为开发商的皖投公司，而不能理解为是建筑工程设计阶段尚不存在的房屋买受人。“楼梯由用户自理”中的“用户”指的皖投公司，意思是楼梯的建设由皖投公司自行处理,该“用户”并非指房屋买受人。法院审查上述用语的含义应当严格按照合同相对性的方式和当时可能存在的场景进行理解,而不应该进行过于宽泛的理解，从而认为“用户”指的是房屋买受人。皖投公司作为开发商才是第一用户，才是与设计单位订立合同的主体，“用户”指的应当是皖投公司。四、一审法院适用法律错误。一审法院适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条是关于房屋质量问题的相关规定。本案中陈美玉并未在诉讼中提出房屋存在质量问题的诉求和相关事实。一审法院的判决超出陈美玉的请求和案件事实，违背《民事诉讼法》的相关规定。并且，现有证据证明涉案房屋已经办理了房屋竣工验收，办理了房屋产权证书，是经过国家房地产质量监督管理部门认可的合格房屋，不是违法建筑，不是存在质量问题的构筑物或设施，因此适用该两个条款没有任何事实依据。此外,即使楼梯在使用过程中有质量问题，皖投公司承担的也是修复责任,而不是拆除楼梯。一审法院混淆了房屋使用过程中的质量担保责任与合同一般违约责任。五、本案起诉已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，皖投公司在售房时并未隐瞒房屋建有楼梯的情况，在合同中通过附图的方式约定建成室内楼梯，并且房屋交付使用时，皖投公司交付了符合合同附图的房屋，陈美玉也知晓房屋中有楼梯。若陈美玉认为房屋中的楼梯建造不符合合同约定，其当时就已经知道权利受到侵害。本案的诉讼时效的起算时间就应当是房屋交付时间即2014年11月，陈美玉于2019年11月起诉，显然超过三年诉讼时效。因此,法院应当驳回起诉。综上所述，皖投公司在案涉房屋中建造楼梯是合同双方意思表示一致的结果，是合同约定的内容，涉案房屋已经竣工验收，已经办理了房屋权属证书，是经过国家房屋质量监督管理部门验收合格的房屋，不是违法建设，没有质量问题,陈美玉要求拆除涉案楼梯没有任何事实依据。现陈美玉认为建造楼梯违反合同约定，其起诉已经超过诉讼时效。故一审法院裁判错误。陈美玉辩称，皖投公司上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、皖投公司在案涉商品房内建设楼梯系不正确履行合同行为，依法应予拆除。1.皖投公司提供的房屋测量报告载明“我中心在审图中发现，施工方中有建造楼梯的相关设计，同时有楼梯由用户自理，楼板开动的文字表述。皖投公司解释此为设计方出图错误，承诺楼梯由其同意建造，我中心据此出具了房屋测量预测报告。”据此可知，蚌埠经济开发区建设服务中心出具报告系建立在皖投公司承诺的基础上。皖投公司单方面承诺对陈美玉无效，也不符合法定形式，故此房屋测量报告不具有证明力。据此反推，如果皖投公司未作出承诺，案涉商品房的实测面积应当不包括楼梯占用的面积。2.一审法院参照（2018）皖0304民初3044号民事判决符合统一裁判标准的要求。3.皖投公司主张陈美玉在房屋交付时已经知晓商品房室内有楼梯，陈美玉未提出异议默认室内建造楼梯。皖投公司未对实际建设情况和竣工备案图纸不一致进行说明，陈美玉在一审起诉前才知晓皖投公司未按照图纸施工。二、皖投公司主张一审法院认定交付的房屋面积和结构与工程竣工验收备案资料记载一致没有法律和合同依据，此主张明显不符合相关法律规定。皖投公司开发建设的权限应该和验收竣工图一致，而不是随心所欲任意改变施工方案。此主张若是成立，则竣工备案的意义将不存在，相关部门的监管也形同虚设。三、皖投公司主张施工图和竣工图中楼梯由用户自理，楼板开洞系笔误，此主张明显系皖投公司逃避相关法律责任的事后狡辩行为，没有任何事实和法律依据。即便案涉图纸已经盖章并确认，但其对于自己的失误行为也应承担责任。四、本案未超过诉讼时效，陈美玉的合法权益应受保护。首先，陈美玉不知晓皖投公司不正确履行合同，私建楼梯的行为是一审起诉前通过其他业主起诉并获得赔偿才知晓。其次，竣工备案图纸与实际建设不符，对于这一事实，因为竣工备案图纸是不对陈美玉公开的，皖投公司也有说明义务，但皖投公司一直未做任何说明。陈美玉对自己的合法权利被侵害一直不知道。再次，陈美玉一审诉请拆除房屋内的楼梯，基于对房屋的所有权，具有物权或者准物权的性质，依法不应该受到诉讼时效的限制。最后，皖投公司建造的楼梯既是违约行为，也是侵权行为，且侵权行为一直存在，故也不存在诉讼时效。陈美玉向一审法院起诉请求：1.判令皖投公司立即拆除坐落于蚌埠市国际汽车城第I-4栋1单元1层010110室房屋内的楼梯(一层至二层及二层至三层之间的楼梯)。2.本案诉讼费由皖投公司承担。一审法院认定事实：2013年10月31日，陈美玉与皖投公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：陈美玉购买皖投公司开发的坐落于蚌埠市蚌埠国际汽车城第I-4栋1单元1层010110室商品房；商品房用途为商铺、商业辅助用房，建筑层数为地上3层，地下0层；房屋面积93.86平方米，每平方米5407.75元，总价款507571元；采取一次性付款方式支付，于2014年1月16日前向皖投公司支付全部购房款507571元。皖投公司应该在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付陈美玉使用：该商品房经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位以及建设单位工程质量竣工验收合格；除合同第八条规定的特殊情况，皖投公司如未按本合同规定的期限将商品房交付陈美玉使用，按下列方式处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，皖投公司按日向陈美玉支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；合同约定面积与产权登记建筑面积有差异的，以产权登记建筑面积为准；商品房交付后，产权登记建筑面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，陈美玉有权选择退房，皖投公司不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由陈美玉补足；超出3%部分房价款由皖投公司承担，产权归陈美玉。产权登记建筑面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由皖投公司返还给陈美玉；绝对值超出3%部分的房价款由皖投公司双倍返还给陈美玉；皖投公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，陈美玉有权要求皖投公司按照以下方式处理：按商品房设计标准进行交付，达不到标准的，出卖人负责30日内修复完善。合同附件四为双方签订的补充协议，协议第五条约定：在商品房买卖合同第八条约定的交付条件下，陈美玉不得以合同书第八条约定的交付条件以外的理由拒绝接受商品房和拖延或拒绝办理房屋交接手续；陈美玉对该商品房提出重大质量问题，双方有争议时，以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量意见为处理争议的依据；如该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由皖投公司根据合同第十六条规定承担保修责任。如认定属重大质量问题，则陈美玉有权要求退房并要求皖投公司赔偿其它经济损失。合同签订后，陈美玉即按约支付了购房款507571元。2014年8月13日，施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位以及建设单位分别对案涉房屋进行竣工验收，验收意见均为合格。2014年11月13日前，皖投公司通知陈美玉接收案涉房屋，2014年11月20日陈美玉接收案涉房屋。案涉房屋一层至二层之间及二层至三层之间均由皖投公司安装了钢制楼梯。另查明，案涉商品房竣工备案的楼梯平面详图（竣工图）标注：楼梯由用户自理，楼板开洞。再查明，蚌埠市房地产产权市场管理处于2015年4月10日对蚌埠国际汽车城I-4号楼予以了产权登记。蚌埠皖投融富投资管理有限责任公司的名称于2017年7月18日，依法变更为蚌埠皖投投资管理有限责任公司。一审法院认为，本案争议焦点一是陈美玉的起诉是否超过诉讼时效。皖投公司辩称如果陈美玉认为皖投公司交付的房屋不符合双方的约定，于验房、交房之时其就应当知道其权益受到伤害，陈美玉直到2019年11月才起诉，超过诉讼时效。一审法院认为，虽然陈美玉于2014年11月进行了验房及交接房手续，但并不必然使陈美玉自该日起就知道其权利受到侵害，因双方签订的《商品房买卖合同》中未约定楼梯由谁建造，陈美玉诉称其在近期得知其他住户起诉时，才知自己权利受损。而皖投公司辩称陈美玉起诉超过诉讼时效，针对辩称其未举证证明陈美玉于2014年11月即知道楼梯由住户自理的规定，故对皖投公司辩称陈美玉起诉超过诉讼时效的辩解，不予采信。争议焦点二是皖投公司是否应拆除案涉房屋内的楼梯。陈美玉与皖投公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。作为商品房买卖合同中的出卖人应当按照合同约定向买受人交付房屋，交付的房屋面积、结构等应当与工程竣工验收备案资料记载相一致。本案中陈美玉已按照合同约定支付购房款，皖投公司应当按照设计标准交付房屋。案涉商品房竣工备案的楼梯平面详图（竣工图）标注：楼梯由用户自理即由陈美玉自行制作安装，皖投公司交付给陈美玉的房屋在一层至二层及二层至三层之间应该没有楼梯，应由陈美玉自行安装。皖投公司辩称案涉商品房竣工备案的楼梯平面详图（竣工图）标注的“楼梯由用户自理，楼板开洞”字样，系笔误，针对其该辩称，皖投公司提供了蚌埠经济开发区建设服务中心出具的房产测量报告及情况说明，设计单位蚌埠建筑设计院出具的情况说明，一审法院认为蚌埠建筑设计院作为案涉工程的设计单位，自己出具该份情况说明不具有说服力，不能改变经蚌埠市建筑工程勘察设计施工图审查中心审查确定的“楼梯由用户自理”及竣工图上载明的“楼梯由用户自理，楼板开洞”的事实。故案涉房屋内应无楼梯，留楼梯洞口即可，但皖投公司在案涉房屋一层至二层及二层至三层之间安装了楼梯，该安装楼梯的行为既无合同依据，也与案涉工程竣工验收备案文件中的施工图设计文件审查意见相悖，属于不正确履行合同的行为，违反了《合同法》第六十条第一款的规定。综上，案涉楼梯应予以拆除，故对陈美玉诉请判令皖投公司拆除上述楼梯，依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：蚌埠皖投投资管理有限责任公司于判决生效之日起三十日内拆除位于蚌埠市蚌埠国际汽车城第I-4栋1单元1层010110室房屋内的楼梯（一层至二层及二层至三层间的楼梯）。案件受理费80元，减半收取40元，由蚌埠皖投投资管理有限责任公司负担。二审中，皖投公司为证明上诉主张，向本院提交：证据一、详细规划设计方案，证明皖投公司按照蚌埠市城乡规划局审批的规划设计方案修建楼梯，从而才能够顺利通过竣工验收，如皖投公司不修建楼梯则会违反规划设计的要求。证据二、楼梯剖面图，证明原竣工备案图纸中含有楼梯的设计。证据三、建筑专业设计说明，证明在油漆涂料工程项下，对楼梯的表述为：楼梯、平台、护窗钢栏杆选用中度灰色醇酸瓷漆，做法为一底两度（钢结构除锈后先刷两度防锈漆）；其他施工中的注意事项下，对楼梯的表述为：图中所选用标准中有对结构工种的预埋件、预留洞，如楼梯、平台钢栏杆、门窗、建筑配件等，本图所标注的各种留洞与预埋件应与各工种密切配合后，确认无误方可施工；所有竣工图纸应当以规划图纸为依据。证据四、电气平面图、给排水平面图，证明房屋的一层、二层、三层的电气平面图、给排水平面图中均绘有楼梯，法庭不能对有楼梯记载的其他图纸均视而不见，只采信业主方提供的对皖投公司不利的竣工图纸，从民事诉讼证据盖然性的角度综合考虑本案的全部事实，皖投公司对出图错误已做合理解释，且已纠正了该笔误并取得主管部门的认可。证据五、单位工程竣工验收记录附表（房屋建筑），证明案涉房屋需要建设楼梯，且在施工完成后，也对楼梯子分项工程进行了专门验收，再次证明楼梯的建造是按照规划部门的批准建设的，否则竣工验收不能通过。证据六、建设项目施工图设计变更单、楼梯平面设计图、城建档案移交书，证明根据图纸审查意见，结合消防、竣工验收等要求，C1区、1区、K区楼梯按钢楼梯制作安装；为了更正之前备案合同的登记笔误情况，案涉工程的设计单位、施工单位、图审单位重新晒图、盖章，更正了笔误。证据七、建筑项目施工图设计图纸情况说明，证明楼梯由用户自理的表述属于设计笔误；该笔误已经做出了修正及相应的设计变更。陈美玉质证意见：皖投公司提交的七组证据均超过了举证期限，不应予以认可。对皖投公司提交的7组证据的合法性、真实性均有异议，其内容与竣工备案不一致，应当以竣工备案为准，即便备案进行了更正和修改，更正行为也应当通知全体业主并征询业主意见，随后进行公示。对证据一、二、三的证明目的有异议，皖投公司不修建楼梯并不违反法律的强制性规定。楼梯剖面图无从得知案涉楼梯是否应由皖投公司建设。对证据四、六的证明目的有异议，其解释是单方解释，笔误更正不符合法律要求和法定程序。对证据五证明目的有异议，竣工验收显示是楼梯由用户自理，楼板开洞。对证据七的三性均有异议，皖投公司主张笔误系虚假陈述，变更设计系违法行为。本院认证意见：皖投公司二审提交的7组证据，加盖有蚌埠建筑工程设计院和蚌埠市建筑工程勘察设计施工图审查中心及档案馆的印章，本院对上述证据予以认定。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.本案是否属于人民法院受案范围；2.皖投公司是否应拆除案涉房屋内楼梯；3.陈美玉主张权利是否超过诉讼时效。关于争议焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，陈美玉系基于其与皖投公司之间签订的《商品房买卖合同》而向皖投公司主张违约责任，本案纠纷属于平等主体之间的财产纠纷，符合人民法院受理民事诉讼的条件。皖投公司关于本案应驳回起诉的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。本案系商品房销售合同纠纷，审查当事人诉讼请求应围绕合同进行。陈美玉依据商品房销售合同主张皖投公司交付带有楼梯的房屋违反约定，应对该主张提供证据予以证实。案涉商品房买卖合同中对房屋交付的条件约定是达到交付使用条件后交付使用，对楼梯由皖投公司建造还是陈美玉建造未作出约定。根据案涉合同履行情况，皖投公司交付带有楼梯的房屋，陈美玉在接收房屋时未提出异议，陈美玉与皖投公司均默认案涉房屋带有楼梯。案涉房屋在设计时有楼梯且经过规划部门审查同意，竣工验收过程中已经对楼梯等房屋组成部分进行了验收，并最终由蚌埠市住房和城乡建设委员会备案。上述事实表明案涉楼梯符合设计要求，皖投公司建造楼梯并无不妥。陈美玉主张楼梯应由用户自理的主要依据是案涉房屋的原竣工备案图纸中载明的“楼板开洞，楼梯由用户自理”，皖投公司对此辩称是设计单位套图失误所致。二审中，皖投公司提交的蚌埠建筑工程设计院出具的建设项目施工图设计变更单载明，楼梯由建设单位统一制作安装，图审中心对该变更单加盖印章予以确认。皖投公司二审中提交的变更后的竣工备案图中删除了原竣工备案图中的“楼板开洞，楼梯由用户自理”内容，该备案图关于“楼板开洞，楼梯由用户自理”的内容调整与上述变更单相互印证，能够证明案涉楼梯应由皖投公司安装。陈美玉认为案涉楼梯应由用户自理已经没有事实依据，故其要求拆除楼梯的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点三。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，该法第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案系商品房销售合同纠纷，陈美玉诉请拆除案涉楼梯的法律事由系认为皖投公司不正确履行合同而应承担违约责任，该请求权的性质属于债权请求权，故本案诉讼时效应自陈美玉知道或应当知道其权利被侵害之日起计算。经查明，陈美玉于2014年11月20日接收皖投公司交付的房屋时，该房屋内的楼梯即已存在，如果其认为该楼梯的存在侵害其权利且应予拆除，则在其接收房屋时即应知道权利受侵害事实，故诉讼时效期间应当自房屋交付之日起计算，至2016年11月20日诉讼时效期间届满。陈美玉于2019年11月向一审法院提起诉讼，明显超过二年诉讼时效期间。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法〈〉的解释》第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”本案中，因皖投公司已提出诉讼时效抗辩，且抗辩事由成立，故依法应判决驳回陈美玉的诉讼请求。陈美玉主张其在其他业主于2019年起诉时，才知自己权利受损。因本案所涉商品房买卖合同与其他买受人的商品房买卖合同相互独立，基于各自合同提起的诉讼是否超过诉讼时效期间应当根据各自签约内容、合同履行情况等具体情形进行认定，陈美玉关于诉讼时效的主张不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，皖投公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实、适用法律部分有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法〈〉的解释》第二百一十九条规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初1325号民事判决；二、驳回陈美玉的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，均由陈美玉负担。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  陈二伟审判员  李小芹二〇二〇年八月二十七日法官助理丁刘女书记员贡雪洁附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”