浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4212号 上诉人（原审原告）葛小英，女，1975年4月7日出生，汉族，住杭州市。 委托诉讼代理人娄志强，浙江金成太炎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）杭州诚购商业管理有限公司，住所地杭州市余杭区临平街道谛都科技城4-35室。 法定代表人冯成晨，总经理。 委托诉讼代理人朱舒阳，浙江奇沁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）谛都科技城业主委员会，住所地杭州市余杭区临平街道谛都科技城。 负责人沈富良。 委托诉讼代理人张哲人，浙江奇沁律师事务所律师。 上诉人葛小英、上诉人杭州诚购商业管理有限公司（以下简称诚购公司）、上诉人谛都科技城业主委员会（以下简称谛都业委会）因返还原物纠纷一案，均不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初18990号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月9日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员韩圣超独任审判，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人葛小英的委托诉讼代理人娄志强，上诉人诚购公司的委托诉讼代理人宋舒阳，上诉人谛都业委会的负责人沈富良及其委托诉讼代理人张哲人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2014年11月3日，原审法院裁定受理债务人谛都公司破产清算一案，并于2016年9月12日依法裁定宣告谛都公司破产。后谛都公司管理人委托原审法院通过淘宝网司法拍卖网络平台对谛都公司名下位于杭州市余杭经济技术开发区××室非住宅房屋及相应国有土地使用权进行公开拍卖。2017年11月16日，葛小英竞得上述拍卖标的物。2018年1月8日，原审法院作出（2014）杭余商破字第2-32、2-33、2-34、2-36、2-38民事裁定书，分别裁定上述房屋的所有权或其他财产权转移给葛小英，财产权自裁定送达葛小英时转移。上述房屋于2018年2月1日变更登记至葛小英名下。2016年6月29日，诚购公司作为承租方（乙方），谛都业委会作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于杭州市余杭区××路××号××座的房屋出租给乙方，房屋建筑面积约为3.4万平方米，土地用途为商业，乙方承租并使用的物业还包括整个楼群房屋的墙面、广告位、屋顶及道路、绿化及一切相关联的设施和附属设备；租赁期为20年，自2016年10月1日起至2036年9月30日；租金第一年至第二年免租；第三年至第七年为每平方米0.45元／每天；第八年至第十二年为每平方米0.52元／每天；第十三年至第十六年的租金，甲方有权在以下两种租金标准里任选一种：（1）每平方米0.69元／每天（4年不变）；（2）参照届时当地周边市场及本市场的运营情况确定租金标准，并由甲、乙双方分别按甲方房产面积租金总额的6：4比例进行分配，其中：甲方收取甲方房产面积租金的60%；乙方收取甲方房产面积租金的40%；第十七年至第二十年的租金，甲方也有权在以下两种租金标准里任选一种：（1）每平方米1元／每天（4年不变）；（2）参照届时当地的周边市场及本市场运营情况确定租金标准，并由甲、乙双方分别按甲方房产面积租金总额的8：2比例进行分配，其中：甲方收取甲方房产面积租金的80%；乙方收取甲方房产面积租金的20%；甲方在第十三年至十六年及第十七年至第二十年租金计算标准上，届时无论甲方选择哪一种已经约定的租金收取方式及计算标准，乙方均应无条件地予以同意。若甲方选择本合同内约定的按6：4、8：2的租金分配方式和计算标准，乙方必须把该阶段与商家签订的合同，交甲方备案并认定。2016年11月17日，诚购公司、谛都业委会向余杭区人民法院、谛都公司管理人出具《承诺书》一份，载明：鉴于谛都科技城整个建筑结构特殊，所有非住宅房产（以下简称“商铺”）的消防、水电、电梯、过道、空调等设备、设施连成一体，出售的商铺面积中公共面积约占50%，单独或少量商铺根本无法正常使用，需要配合整体运营才能恢复商铺的正常价值。因此，谛都业委会依照《谛都科技城业主大会议事规则》，并在70%以上业主委托授权的情况下，代表出租方于2016年6月29日与诚购公司签订了《房屋租赁合同》。后诚购公司开始实施科技城Ａ区商铺整体恢复运营计划。现因谛都业委会与诚购公司实施运营计划需要而临时使用谛都公司位于科技城Ａ区××楼××商铺××街道××室××室××室××室××。此外，为配合科技城Ａ区后续整体运营招租等活动，谛都业委会与诚购公司尚需要临时使用谛都公司剩余70间商铺（临平街道谛都科技城1-167室、1-179室、1-183室、2-16室、2-76室、3-107室、3-121室、3-134室、3-163室、4-3室、4-12室、4-20室、4-25室、4-26室、4-47室、4-52室、4-59室、4-75室、4-90室、4-91室、4-95室、4-125室、4-116室、4-117室、4-118室、4-145室至4-189室45间）。但为不影响管理人拍卖或变卖方式变价处置谛都公司前述商铺。谛都业委会与诚购公司作出如下承诺：1.管理人自即日起可以拍卖或变卖方式处置谛都公司位于谛都科技城Ａ区所有74间商铺。商铺拍卖成交后，谛都业委会与诚购公司将无条件腾退搬离，并自愿将商铺交付给买受人。2.申请管理人在拍卖或变卖前述商铺时，务必告知竞买人科技城Ａ区商铺的特征、告知竞买人到现场实际了解情况，并向谛都业委会咨询。买受人在配合业委会整体出租的前提下，业委会与诚购公司保证商铺买受人可以获得与已有商铺业主同等权利。案涉房屋拍卖公告中载明：“5、本标的位于谛都科技城（Ａ1Ａ2区）4层，谛都科技城（Ａ1Ａ2区）原设计为市场经营用房，市场建筑结构有其特殊性，竞买人务必对本标的进行实地查看，并向谛都科技城业主委员会咨询了解市场的实际运行状态，对标的物的经营风险进行充分评估。6、鉴于谛都科技城整个建筑结构特殊，包括前述房产在内的科技城商铺的消防、水电、电梯、过道、中央空调等设备、设施连成一体，出售的商铺面积中公共面积约占50%，单独或少量商铺无法正常使用。谛都科技城业主委员会对科技城未来经营已有相应举措，现有投资管理公司恢复科技城（Ａ1Ａ2区）商铺整体运营，期间因统一招商等需要而临时使用本处房产。房屋使用单位已经向拍卖人作出书面承诺，拍卖成交后即腾退房屋并交付买受人。提请买受人需要考虑该事项可能存在的风险。7、根据本标的房产的特殊性，拍卖人与买受人不再办理房产移交手续，买受人签署拍卖成交确认书时视为房产交付，由买受人自行与房屋使用单位办理交接手续。拍卖人不负责腾退及交接事宜。”另查明：（一）2016年7月9日，诚购公司（甲方）与陈剑舞签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁Ａ1区4Ｆ2400,1区1Ｆ100平方米，4-1至4-11,4-38至4-63,4-86至4-95号用于开办酒店，租期自2016年9月7日至2030年9月6日，租金Ａ区1Ｆ2.5元／㎡／日，Ａ区4Ｆ0.56元／㎡／日，支付周期为年付（免租一年），租金从第六年到第十一年递增15%，后期五年递增25%。陈剑舞系杭州云友酒店有限公司的法定代表人，该公司于2016年12月15日成立，住所地为杭州市余杭区××街道××路谛都科技城四层（4-1至4-11,4-38至4-63,4-86至4-95室）。现案涉商铺已经装修后被作为酒店房间使用。（二）诚购公司及谛都业委会均认可诚购公司就案涉房屋已向谛都业委会支付自2018年10月起六个季度的租金共计37835.45元。（三）杭州诚购投资管理有限公司于2019年5月23日变更名称为杭州诚购商业管理有限公司。葛小英的一审诉讼请求为：1.判令诚购公司、谛都业委会将非法占有使用的坐落于杭州市余杭区临平街道谛都科技城4-47号、4-52号、4-59号、4-90号、4-91号共五间房屋返还给葛小英；2.判令诚购公司、谛都业委会支付葛小英房屋占有使用费159132元（面积共计265.22㎡，其中4-47号面积50.06㎡，4-52号面积64.98㎡，4-59号面积50.06㎡，4-90号面积50.06㎡，4-91号面积50.06㎡；计算标准为每天每平方米2元；计算期间自2018年1月9日至2018年11月8日共计300天），并要求诚购公司、谛都业委会支付自2018年11月9日至实际归还日止的占有使用费；3.本案案件受理费由诚购公司、谛都业委会承担。 原审法院认为：案涉商铺虽已登记为葛小英所有，葛小英对该商铺享有相应的权利，但葛小英所享有的权利和一般意义上的建筑物区分所有权存在区别。首先，谛都科技城被分割为不同的商铺，各商铺分别登记为不同的业主所有，各业主除受到一般所有权行使的限制外，还应受到各业主之间基于共同关系而形成的共同利益和共同利益体的影响和制约。其次，谛都科技城因建筑结构特殊，商铺之间没有隔断，消防、水电、电梯、过道、中央空调等设备、设施连成一体，且公共面积比例较大，单独或少量商铺无法正常使用，且案涉商铺已被装修为酒店中的部分房间，返还商铺客观上难以实现。再次，现谛都科技城已整体转租给诚购公司运营，诚购公司也已对场地进行了装修并负责日常物业管理、维护的工作。若案涉商铺由葛小英单独使用，势必会对整个谛都科技城的经营造成影响，进而损害其他业主的利益，最终也会影响到葛小英自身的利益。最后，葛小英作为所有权人享有通过案涉商铺收益的权利，但实现该目的并非只有自行经营案涉商铺一种方式，其亦可通过参与谛都科技城的整体出租经营获取合理的收益。综上，在葛小英、其他绝大多数业主及诚购公司各方利益存在冲突需要平衡，而葛小英合法权益可以通过参与商铺整体出租经营的方式得到有效保障的情况下，对葛小英享有的商铺所有权进行必要的限制应属合理，其要求诚购公司、谛都业委会返还商铺的诉讼请求，原审法院不予支持。葛小英要求诚购公司、谛都业委会支付占有使用费的诉讼请求，因案涉商铺由谛都业委会出租给诚购公司，再由诚购公司整体经营并对外出租收益，且谛都业委会、诚购公司曾共同出具承诺书承诺商铺拍卖成交后自愿将商铺交付给买受人，故诚购公司、谛都业委会应向葛小英支付占有使用费，原审法院按照诚购公司对外出租的租金标准暂算占有使用费至2020年3月20日为119115.61元，此后的占有使用费葛小英可依据案涉房屋使用收益情况另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州诚购商业管理有限公司、谛都科技城业主委员会于判决生效后十日内支付葛小英占有使用费119115.61元；二、驳回葛小英其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1741元，由葛小英负担438元，谛都科技城业主委员会、杭州诚购商业管理有限公司负担1303元，于判决生效后七日内交纳原审法院。 宣判后，葛小英、诚购公司、谛都业委会均不服，分别向本院提起上诉。 葛小英上诉称：一、原审法院已认定谛都业委会、诚购公司曾共同出具承诺书承诺商铺拍卖成交后自愿将商铺交付给买受人，该《承诺书》是有效的，谛都业委会、诚购公司应履行承诺。原审法院应判决谛都业委会、诚购公司支付占有使用费并返还案涉商铺。二、原审法院按照诚购公司对外出租的租金标准暂算占有使用费没有事实与法律依据。葛小英是基于案涉房屋拍卖公告中载明：“房屋使用单位已经向拍卖人作出书面承诺，拍卖成交后即腾退房屋并交付买受人”这一说明而参与拍卖的。葛小英在拍卖成交后对商铺有占有、使用、处分的权利。现谛都业委会、诚购公司未按承诺腾退房屋并交付给上诉人，其理应承担违反承诺后的民事责任。其承担民事责任之一就是支付占有使用费。占有使用费应按照市场标准，而不是原审法院所认定的按照诚购公司对外出租的租金标准暂算占有使用费。葛小英在原审时提出每平方米每天2元的标准是参照同类地段的市场租金，有事实依据。原审法院如不采纳葛小英的计算标准，应向葛小英释明是否对占有使用费进行司法鉴定，而不应直接按照诚购公司对外出租的租金标准计算占有使用费。三、原审法院适用相关法律进行判决与判决结果不符，与事实不符。原审法院引用《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、第七十一条判决谛都业委会、诚购公司支付葛小英占有使用费、驳回葛小英原审其他诉讼请求，与判决结果存在矛盾。葛小英作为案涉房屋的所有权人，除了收益权外，还有占有、使用、处分的权利。且葛小英主张返还商铺的诉请不存在危害建筑物安全和损害其他业主合法权益的情形。综上，原审判决认定事实错误，程序违法，适用法律错误，请求二审法院：1、撤销原审判决，发回重审或者查清事实后改判支持葛小英的原审全部诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费等由谛都业委会、诚购公司承担。 针对葛小英的上诉，诚购公司答辩称：一、原审法院虽认定商铺拍卖成交依据的承诺书有效，但基于保护大部分业主的公共权益未判决返还商铺，诚购公司对此予以认可。二、葛小英要求按每平方米每天2元的标准计算租金缺乏事实与法律依据，应当按照诚购公司向谛都业委会租赁的金额确认租金，原审法院认定的租金不符合法律规定。三、虽葛小英对案涉商铺存在收益、占有、使用和处分的权利，但原审法院依据不危害建筑物安全和损害其他业主合法权益的相关法律规定，结合案涉商铺的特殊属性并考虑其不能单独使用的事实，确认葛小英仅有收益权是正确的。综上，请求按照诚购公司的上诉请求予以改判。 针对葛小英的上诉，谛都业委会答辩称：一、谛都业委会对原审判决认为个人使用私人产权不能侵害到大多数业主的公共利益没有异议，原审法院据此驳回葛小英要求返还案涉商铺的请求正确。二、谛都业委会对原审法院确定的占有使用费的计算标准有异议，应按照谛都业委会一审中主张37835.45元进行支付，该节与诚购公司的答辩意见一致。三、虽承诺书是有效的，但案涉商铺本身存在着物理上不可返还的情况。 诚购公司上诉称：一、原审法院针对案件的部分事实认定错误。（一）原审法院认定谛都科技城已整体转租给诚购公司运营，诚购公司也已对场地进行了装修并负责日常物业管理、维护的工作，若案涉商铺由葛小英单独使用，势必会对整个谛都科技城的经营造成影响，进而损害其他业主的利益，最终影响到葛小英的利益。原审法院另认定谛都科技城因建筑结构特殊，商铺之间没有隔断，消防、水电、电梯、过道、中央空调等设备、设施连成一体，公共面积比例较大，单独或少量商铺无法正常使用，且案涉商铺已被装修为酒店中的部分房间，返还商铺客观上难以实现。谛都科技城系整体项目，谛都业委会已将整体全部房屋出租给诚购公司，并签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》应当认定为有效。（二）原审法院认定葛小英作为所有权人享有通过案涉商铺收益的权利，但实现该目的并非只有自行经营案涉商铺一种方式，其亦可通过参与谛都科技城的整体出租经营获取合理的收益，且原审法院也认为应当考虑其他绝大多数业主及诚购公司各方利益存在冲突需要平衡。而若案涉商铺的款项认定为占用使用费而非租金，势必会导致诚购公司与谛都业委会签订的《房屋租赁合同》产生巨大的履行问题，甚至导致《房屋租赁合同》的范围及效力问题产生争议，则无法保障绝大多数业主的合法权益，与原审法院判决的理念产生矛盾。（三）诚购公司作为承租方，已按《房屋租赁合同》向谛都业委会足额支付全部谛都科技城租赁范围的租金，包含葛小英所有的全部商铺，但原审法院对于这一事实并未作出认定，判决要求诚购公司共同支付占有使用费与事实不符。二、原审判决第一项内容适用法律错误。原审法院在未明确案涉争议《房屋租赁合同》无效的前提下，适用《中华人民共和国物权法》相关规定判决诚购公司及谛都业委会承担占有使用费明显不合理。从原审法院没有认定合同无效且最终驳回葛小英其他诉请的判决来看，应当推定原审法院认定合同有效，故应适用《中华人民共和国合同法》相关规定判决诚购公司及谛都业委会支付租金而非占有使用费。（一）谛都科技城开发商破产、业主分散、物业使用难以分割这一事实，是谛都科技城业委会成立和存在的大前提。（二）谛都业委会的成立及受托对外整租的各项权力，是经过法定、规范流程取得的。无论新老业主还是个体业主发生变更，都应完整全面遵守业主大会和业委会早已完成的关于整体租赁这一重大事项的正式表决结果和决议的具体整租政策。（三）整租的面积完整性、政策的统一性、时间的确定性，是诚购公司能够整租运营该破产企业项目的前提，故诚购公司只与业主委托方即谛都业委会签署和履行《房屋租赁合同》，诚购公司不与极少数未签署委托书的业主或经过拍卖、转让产生的新业主产生直接的租赁关系，否则违背了业主大会和业委会关于整体租赁这一重大事项的正式表决结果和决议。一审虽保障了整体租赁，但在租金政策上区别对待新业主，也违背绝大多数业主的利益，实际在本质上打破了整体租赁的性质，会造成极为严重的业主群体维稳困局，破坏了项目刚刚成功运营的良好局面，带来业主、业委会、诚购公司、承租客等多方面群体新的更为严峻的错综矛盾和巨大的违约风险。四、从法理和事实出发，诚购公司诉求所有业主均遵守业主大会决议和议事规程，严格履行租金收取和租金分配的现有规则。综上，原审法院对部分事实认定错误，判决诚购公司支付占有使用费119115.61元的判决结果错误，根据原审法院认定个人利益不得凌驾于公共利益之上这一宗旨，应当避免类似葛小英的商铺收益与其他业主之间采用双标这一情况的出现，故恳请二审法院：1、撤销原审判决第一项，依法改判谛都业委会支付葛小英租金37835.45元；2、一、二审诉讼费用由葛小英承担。 针对诚购公司的上诉，葛小英答辩称：2016年11月17日，诚购公司向法院及管理人作出承诺，如果拍卖成交后，将无条件腾退并将房屋交付给买受人。葛小英基于该承诺参与法拍，但条件成就后，诚购公司却以各种理由推诿。原审法院对租金及占有使用费的判决没有依据，诚购公司的上诉请求更加没有依据。 谛都业委会对诚购公司的上诉没有异议。 谛都业委会上诉称：本案争议焦点为谛都业委会与诚购公司签订的《房屋租赁合同》效力问题。该份合同的效力问题关系到留置在谛都业委会处的37835.45元款项的性质问题，究竟该笔款项是用于支付租金还是占用使用费。谛都业委会认为案涉《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护，葛小英作为新业主应当予以配合。谛都科技城项目作为已经荒废10年之久的项目经过业主的努力自救已经成功重启。谛都业委会与诚购公司签订《房屋租赁合同》，由诚购公司整体承租谛都科技城项目并进行整体招租运营，由其向谛都业委会支付租金，再由谛都业委会经商铺投资额占比公平分配并发放给所有业主。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，属合法有效，应当受到法律保护。而业委会与诚购公司签订《房屋租赁合同》的行为本身也是合法有效的。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，经过谛都科技城项目全体业主召开业主大会并经专有部分占建筑物总面积三分之二且占总商铺户数三分之二以上业主表决通过了《谛都科技城管理规约》、《谛都科技城业主大会议事规则》。而《谛都科技城业主大会议事规则》中明确载明经专有部分占建筑物总面积三分之二且占总商铺户数三分之二以上业主表决通过后授权业委会决定物业管理区域的整体租赁方案，并对外签订《房屋租赁合同》。故葛小英作为新业主也应当遵守上述《谛都科技城管理规约》、《谛都科技城业主大会议事规则》配合谛都业委会及诚购公司进行整体运营。（二）原审判决判令谛都业委会、诚购公司支付葛小英占有使用费119115.61元，系事实不清、证据不足。原审判决未对119115.61元的计算方式和标准进行释明，案件审理过程中葛小英也从未对该项诉请提供任何证据支持。案涉区块项目属于历史遗留问题，整体出租符合绝大多数业主的公共利益。葛小英对案涉商铺行使所有权，不得损害谛都科技城其他大多数业主的合法权益。在谛都科技城大多数业主已同意继续委托诚购公司整体出租谛都科技城，并由其行统一经营的情况下，如果将案涉商铺返还葛小英，必将影响谛都科技城的整体、统一经营，导致谛都科技城处于无序混乱状态，也必然影响甚至损害其他大多数业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”；第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。因此，各个商铺业主对商铺行使权利时不仅要考虑自身利益，还要顾及其他业主的利益以及谛都科技城整体物业功能的发挥。葛小英在购买商铺时即已明确知晓并接受商铺现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。故维持大多数商铺业主目前认可的整体出租谛都科技城统一经营模式，符合大多数业主的利益，也有利于保护全体产权人包括葛小英自身的权益。且谛都业委会的上述观点已经得到了原审法院的认可，并在原审判决书中得以体现，原审法院亦最终判决驳回葛小英要求返还涉案商铺的诉请，但原审法院在明知谛都业委会已经给予葛小英以大幅提升竞买价作投资额的倾斜方法来获取租金标准的情况下即案涉商铺自2018年10月起六季度共37835.45元，判决谛都业委会与诚购公司支付占有使用费119115.61元不当。原审法院对于涉案诉讼参与人都关注的争议焦点问题——合同效力问题并未给出明确的结论，原审法院虽支持谛都业委会的观点认为个人利益不得凌驾于公共利益之上，但从判决结果看，其要求谛都业委会和诚购公司支付的款项标准参照的是市场向商户收取的实际租金并非是参照其他同区域业主的投资额占比租金标准，相当于跳开谛都业委会和诚购公司，直接与商铺使用人发生租赁关系，且共同支付的提法完全错误，实际是谛都业委会向诚购公司收取租金后经投资额占比分配再发放给业主，这一结果将会让其他所有的业主都认为自己遭到了不公平的对待。二、原审法院判决第一项内容适用法律错误。原审法院在未明确案涉争议《房屋租赁合同》无效的前提下，适用《中华人民共和国物权法》相关规定判决谛都业委会及诚购公司承担占有使用费明显不合理。从原审法院没有认定合同无效且最终驳回葛小英其他诉请的判决来看，应当推定原审法院认定合同有效，并适用《中华人民共和国合同法》相关规定判决谛都业委会收取、分配、发放租金而非占有使用费，至于租金标准，根据《房屋租赁合同》相关约定即从2018年10月起六季度共计37835.45元。综上，原审法院在未查明合同效力问题前，判决谛都业委会及诚购公司支付占有使用费119115.61元的判决结果事实不清、证据不足、适用法律错误，根据原审法院认定个人利益不得凌驾于公共利益之上这一宗旨，应当避免类似葛小英的商铺收益与其他业主之间采用双标这一情况的出现，故恳请二审法院：1、撤销原审判决第一项，依法改判谛都业委会按照《房屋租赁合同》约定标准向诚购公司收取租金经公平分配后发放给葛小英自2018年10月1日至2020年3月31日止的六个季度租金共计37835.45元；2、一、二审诉讼费用由葛小英承担。 针对谛都业委会的上诉，葛小英答辩称：谛都业委会上诉将争议焦点归纳为谛都业委会与诚购公司签订的《房屋租赁合同》的效力问题不当，本案的争议焦点应是葛小英提出要求返还案涉商铺是否有事实和法律依据以及在诚购公司和谛都业委会做出的承诺有效的前提下是否应按照承诺履行。原审法院对占有使用费的认定错误，其他答辩意见与针对诚购公司上诉发表的答辩意见一致。 诚购公司对谛都业委会的上诉没有异议 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：分割商铺的业主之间系建筑物区分所有权人之间的关系，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。从案涉商铺目前的实际状况看，商铺间无隔断，消防、水电、电梯、过道、中央空调等设备、设施连成一体，公共面积比例较大，且无实质意义上的四至之不动产界址，系虚拟产权式商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别。登记为葛小英所有的商铺在谛都科技城所占比例较小，现绝大多数业主同意将其商铺委托谛都业委会整体转租给诚购公司统一经营管理，诚购公司也已对场地进行了装修，其中葛小英所有的商铺被装修为酒店的部分房间，葛小英在没有充分举证证明与其他业主已形成整体意志的情况下，单独要求将其没有明确四至的商铺从整体中分割出来，既在客观上难以履行，也势必对商业体的整体经营产生影响，进而损害其他业主的利益。同时，葛小英购买案涉商铺系为了获得相应收益，而实现该目的并非只有自行经营商铺一种方式，其亦可通过参与谛都科技城的整体出租经营获取合理的收益。据此，基于各方利益平衡的考量，对葛小英享有的商铺所有权进行必要的限制应属合理，原审法院对葛小英要求返还商铺的诉请未予支持并无不当。鉴于案涉商铺目前客观上不具备移交条件，综合考虑诚购公司、谛都业委会签订《房屋租赁合同》在前、葛小英通过司法拍卖方式取得案涉商铺的所有权在后、谛都业委会与诚购公司曾共同出具承诺书承诺商铺拍卖成交后自愿将商铺交付给买受人等因素，原审法院判令诚购公司、谛都业委会暂按诚购公司对外出租的租金标准支付占有使用费符合本案实际和公平原则，本院予以确认。葛小英、谛都业委会、诚购公司对上述支付标准所提的异议缺乏充分依据，本院不予采信。综上，葛小英、诚购公司、谛都业委会的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3482元，由葛小英负担876元，谛都科技城业主委员会、杭州诚购商业管理有限公司各负担1303元。葛小英、谛都科技城业主委员会、杭州诚购商业管理有限公司均于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判员  韩圣超 二〇二〇年八月四日 书记员  姚亦驰