河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终2937号上诉人（原审被告）：河南省新县金盛物业管理有限责任公司。法定代表人：郑逢文，公司总经理。委托诉讼代理人：潘萌萌，信阳市新县红城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：管文，女，1975年11月25日生，汉族，现住河南省新县。上诉人河南省新县金盛物业管理有限责任公司（以下简称金盛物业公司）因与被上诉人管文物业服务合同纠纷一案，不服新县人民法院（2020）豫1523民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金盛物业公司的委托诉讼代理人潘萌萌，被上诉人管文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金盛物业公司上诉请求：撤销新县人民法院（2020)豫1523民初417号民事判决书，将本案发回新县人民法院重审，或依法改判驳回管文的全部诉讼请求。事实与理由：一、2016年11月11日，锦绣花城小区业主委员会主任江从祯代表全体业主与新县金盛物业管理有限责任公司签订了《物业服务合同》。2017年7月29日，管文购买锦绣花城小区商品房住宅后与金盛物业公司签订了《锦绣花城物业管理服务合同》，由于金盛物业公司工作人员工作失误，将物业费收费标准写成800元/年。发现这一问题后金盛物业公司反复向管文解释、沟通，双方又于2017年9月29日签订了《物业服务协议》，更正物业费收费标准为“每月每平方米1元，入住前两年按八折收取”，最后签的《物业服务协议》是双方当事人真实意思之表示。二、新县人民法院一审程序违法。原、被告均没有提供2016年11月11日签订的《物业服务合同》，一审法院“另查”是从哪里查的？该《物业服务合同》没有经过原、被告双方质证，程序违法。三、新县人民法院一审认定事实错误。2017年7月29日管文交纳物业费800元（在双方签订物业服务协议之前），2019年9月10日管文又交纳物业费2062元，都是管文主动交的，不是停用电梯卡才交的，电梯卡在管文自己手上。是管文对双方2017年9月29日签订的《物业服务协议》的认可和实际履行，而不是履行2016年11月11日业主委员会签订的《物业服务合同》，一审庭审中原被告均没有提及2016年11月11日《物业服务合同》，何来执行该《物业服务合同》。四、新县人民法院一审适用法律错误。双方当事人按照《物业服务协议》的约定已经实际履行了的既成事实，一方当事人反悔，没有法定的理由人民法院不得更改。因此，新县人民法院酌情认为物业收费标准按照每年800元没有法律依据，而且违背了民事当事人意思自治原则，是违法的。五、原告管文的诉求是退还自己已经交纳的物业费800元，不是确认合同效力优先等级。六、本案应当适用2019年9月29日签订的《物业服务协议》。首先，从合同效力优先等级来看，既然一审法院认定三份合同均有效、均系当事人真实意思表示，根据“新法优于旧法”的基本原则，应当适用《物业服务协议》；其次，一审法院对《合同法》第七十八条的理解和适用错误。一方面双方对“物业收费标准”约定的非常明确，并非“当事人对合同变更内容约定不明确”；另一方面没有约定合同有效期，也没有约定合同履行期，根据合同法基本理论和交易习惯，关于合同有效期、履行期的约定完全可以参照双方先签的合同。七、双方后来签的《物业服务协议》是本着从实际出发、尊重了广大业主的意见，并且已经实际履行，双方用实际行动认可了《锦绣花城物业管理服务合同》已变更。显然，一审法院推定双方2017年7月29日签订的《锦绣花城物业管理服务合同》未变更，适用法律错误。管文答辩称：一、上诉人在2017年7月29日与被上诉人签订的服务合同（合同一）明确约定自2017年7月29日起至2022年7月29日止，物业费按照每年800元执行，2017年和2018年被上诉人均是按照此标准执行的。二、在2020年5月19日法院开庭当天，上诉人突然抛出新合同（合同二），我是第一次见到，从未签过，该协议落款时间是2019年7月19日。在这份协议中，上诉人单方面大幅度提高物业费，达到每年1600元。上诉人以不交物业费不协助我办理不动产证书相威胁，不得已的情况下，我才于2019年9月10日按照要求缴纳物业费。为了让我在2020年度还按照该标准缴纳物业费，上诉人采用电梯停电等方式，严重干扰了我的日常生活。三、我从没有见过上诉人提出的合同二，我个人走访了小区十位住户，他们均没有签订此类合同，仅仅有合同一，为此我已经提交了调查表。四、上诉人对于合同一和合同二的陈述前后矛盾，从来没有和我就此协商过，实际收取的费用也与其声称的前两年八折不一致。另外其提交的物业服务协议时间是2017年7月29日，而上诉状上称是2019年9月29日，前后矛盾，难以采信。五、上诉人提交的合同二明显是为了应付诉讼，即便一审法院认定其存在，也没有在合同内约定有效期，更没有约定对合同一如何处理，根据合同法第78条的规定，应视为无效合同。六、上诉人所称的物业代表与其签订的合同三与对方和我签订的合同一内容不一致，应该以合同一约定的内容为准。管文向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告财产损失7200元；2、判令被告退还多收取的物业费800元并在合同期内按双方约定的标准缴纳物业费。一审法院认定事实：原告管文系锦绣花城小区商品房住宅（电梯房）A15栋3单元702号房住户，2017年7月份，原告与被告金盛物业公司签订《物业管理合同》（以下称合同一），该合同约定物业管理服务费（按）800/年执行。合同期限为5年，自2017年7月29日起至2022年7月29日止。金盛物业公司约定的部分义务有：“6、交通、车辆行驶及停泊（不含车辆及车内物品保管责任）。7、配合协助公安机关进行安全监控和巡视保安工作”。2017年9月29日，金盛物业公司与管文再次签订《物业服务协议》（以下称合同二），约定电梯住宅物业按建筑面积每月每平方米1元，入住前两年按八折收取。金盛物业公司义务包含有“……五、治安。1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序（但不包含人身、财产保险、保管责任）；2、巡视本物业内各公共场地（所），制止违纪违规行为；3、在公共区域内危及住户安全的情况及时向公安部门通报。”“……七、交通秩序与车辆管理：2、不承担车辆的保管及保险责任，不承担车内物品的保管责任。”该份合同未约定合同履行时间。合同签订后，原告管文按800元/年的价格缴纳了2018年7月29日之前的物业费后，2019年开始金盛物业公司要求原告每月每平方米1元的价格缴纳物业费，原告不同意按照该标准缴纳，金盛物业公司便以物业费未缴纳为由，停用了几次原告电梯卡，后原告按照1元/平方米的标准缴纳了2018年7月30日-2019年12月31日的物业费2062元。2019年9月9日深夜，第三人未经登记和保安阻拦进入小区，将原告管文车辆大面积划伤，原告称其花费修理费7200元，但其只提供了事故车定损单，未提供修理发票和其他证据。另查，金盛物业公司现在锦绣花城小区执行的物业费征收标准是按照2016年11月11日业主委员会的代表与被告签订物业服务合同（以下称合同三）标准执行。该合同期限自2016年11月11日至2021年11月10日，合同约定电梯住宅物业费按建筑面积每月每平方米1元，入住前两年按八折收取。上述合同在新县房产管理中心备案。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力，并受法律保护。从本案约束原、被告双方的物业服务合同看，无论是合同一、合同二、合同三，均为已生效的物业服务合同，均系业主与金盛物业公司根据其真实意思协商的结果。但从合同效力优先等级上来看，金盛物业公司与业主委员会签订的物业服务合同（合同三）物业费标准生效时间是2016年11月11日至2021年11月10日，原、被告签订的合同一履行时间是2017年7月29日起至2022年7月29日止，可见合同一约定800元/年的物业费标准为原、被告独立对物业费特别协商的结果，其特别约定的效力优于之前业委会与金盛物业公司签订的普通物业服务合同。2017年9月29日双方签订的合同二既没有约定合同有效期，也没有约定合同履行期间，更没有明确约定合同一在合同二签订后失效，故不能认定合同二对合同一进行了替换，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。”的规定，合同二应推定为双方对合同一到期后的物业费标准的补充约定，并未对合同一进行变更。综上，原告管文在2017年7月29日至2022年7月29日期间的物业费标准，应按双方对物业费的特别约定800元/年执行。原告管文要求合同期内按照800元/年的标准缴纳物业费并退回前期多缴纳的800元物业费的诉讼请求，该院酌情认为该800元应对后期应缴纳的物业费用予以抵充为宜。对于因被告金盛物业公司因未能全面履行合同约定的保安义务，造成深夜未进行登记的第三人进入小区内部造成原告财产损失的过错，因其已协助原告报警处理，并且原告管文经法院释法未能提供实际损失金额的证据，故对原告要求被告赔偿车辆损失7200元的诉讼请求不予支持。本案经法院主持调解，双方未能调解达成一致意见，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告管文应于2017年7月29日至2022年7月29日期间按照800元/年物业费标准向被告河南省新县金盛物业管理有限责任公司缴纳物业费；二、原告管文多缴纳的物业费800元应抵充其2019年12月31日后应缴纳的物业费；三、驳回原告管文其他诉讼请求。本案受理费50元，由原告管文负担30元，被告金盛物业管理有限责任公司负担20元。二审期间双方均未提交新的证据，本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人管文应当按何标准支付物业费。关于2017年9月29日《物业服务协议》的真实性问题。上诉人金盛物业公司在一审期间提交落款时间为2017年9月29日的《物业服务协议》一份，被上诉人管文对该协议上其签名的真实性提出异议并口头申请鉴定，一审法院限定其于七个工作日内提交书面鉴定申请，但是被上诉人管文未提交鉴定申请，其行为视为放弃申请鉴定的权利，故一审法院认定该协议成立并成效，并无不妥。关于被上诉人管文应按何标准支付物业费的问题。根据一审及二审查明的事实，双方共签订了两份协议，即2017年7月29日《锦绣花城物业管理服务合同》与2017年9月29日《物业服务协议》，其中《锦绣花城物业管理服务合同》中对物业费约定按照每年800元的标准收取，而《物业服务协议》中对物业费约定电梯住宅按照建筑面积每月每平方1元的标准收取，入住前两年按八折收取。两份协议对于物业费收取标准的约定存在冲突，应该适用意思表示最新、最近的原则，以《物业服务协议》约定的为准。《中华人民共和国合同法》第七十八条虽规定当事人对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。但是本案涉及的《物业服务协议》对于物业费收取标准约定是明确的，故不应适用该条规定。由于双方签订的《锦绣花城物业管理服务合同》与《物业服务协议》均为有效协议，故《物业服务协议》没有涉及的部分，当以《锦绣花城物业管理服务合同》的约定为准。按照《物业服务协议》约定的按照建筑面积每平方每月1元、入住前两年按八折收取的标准，管文实际缴纳的物业费未超出依照前述约定应当支付的数额，故其要求金盛物业公司返还多支付的800元物业费并按照每年800元的标准支付物业费的请求，与双方约定不符，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销新县人民法院（2020）豫1523民初417号民事判决；二、驳回管文的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由管文负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  周振力审判员  付 巍二〇二〇年八月二十六日法官助理李艺璇书记员余露