河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3486号上诉人（原审被告）：周万灵，男，1951年6月8日生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：李宏法、位义硕，河南奥博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谷建国，男，1970年9月11日生，汉族，住滑县。原审第三人：滑县城关街道办事处，住所地：滑县城关七街。法定代表人：孙战立，职务：主任。上诉人周万灵因与被上诉人谷建国、原审第三人滑县城关街道办事处租赁合同纠纷一案，不服滑县人民法院（2020）豫0526民初12960号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周万灵上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案涉诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋装饰装修与附属物基础部分系上诉人所有，基础装修与附属物独立存在且价值较大。按照《物权法》相关规定，应对物权所有人进行赔偿，具体赔偿应参照房屋建造情况与双方的《租赁协议》约定。2、被上诉人并未花费41万元对涉案房屋进行装修，其提交的合同与清单大部分与本案无关。3、依我方建造未改动内容及《租赁协议》第七条约定：房屋到期交房时乙方不得毁坏租用时地面和顶棚。评估清单中大部分项目归上诉人所有，一审判归被上诉人所有错误，应予纠正。4、停产停业补助及附属物补偿款均应归上诉人所有。5、一审法院认为本案因不可抗力解除错误。本案因被上诉人拖欠租金导致合同解除，被上诉人对涉案合同解除过错重大，不应享有补偿。谷建国辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1、关于装饰装修和附属物赔偿款问题，我对涉案房屋装修过两次，第二次装修后不到两年就通知拆迁了，我损失很大，该两项款应赔偿我；2、我支付房租未到期前几个月政府通知拆迁，但上诉人并未通知我，存在过错，一审法院经过现场勘验，可以证明我并未营业，上诉人主张拖欠房租不成立；3、我租赁的房屋在合同期内被拆迁，停产停业补偿应支付给我。谷建国向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告装饰装修款72495元，附属物设施款20654元，停产停业损失款105326元，以上共计198475元及利息（自2019年9月20日起按年利率24%至实际履行完毕之日止）；2.本案涉诉费用均由被告承担。一审法院认定事实：滑县城关老谷家麻鸭面馆成立于2012年12月6日，经营者为谷建国。2012年9月10日，原告谷建国（协议中乙方）和被告周万灵（协议中甲方）签订房屋《租赁协议》，协议载明：“一、甲方将位于人民路南段营业门面房整体出租给乙方使用，使用期限为五年，自2012年10月25日至2017年9月10日。二、付款方式及租金：房屋租金一年一交，每年为叁万伍仟元整，第一年租金应在本协议生效前一次性付清，剩余租金每年提前一个月内付清，乙方如不按时付款，甲方有权终止合同，另租他人并赔偿甲方损失（即：迟交壹天租金，赔偿甲方十天租金。到期不再租赁）。三、……；四、……；五、……；六、……；七、租赁期满，在同等条件下，乙方可享有优惠承租权，协议期满前，乙方如愿继续承租，应于期满前二个月续签下期租赁协议，租赁费根据期满时的情况另行协商，如乙方不继续承租，乙方承包经营期间对房屋所投常规性装修，甲方不负责赔偿装修款，房屋到期交房时乙方不得毁坏租用时地面和顶棚。”该协议到期后，原被告对原租赁协议进行部分更改后续签：协议第一项中使用期限下面书写“2017年9月10号至2022年9月10号”；协议第二项中的租金“叁万伍仟”被划去，下面书写“50000”。庭审中被告周万灵承认上述两处更改为其本人所书写。原告谷建国为满足饭店经营需要对涉案房屋进行装饰装修并添置相关附属物，2017年11月2日与案外人太行装饰工程有限公司签订装修合同，《太行装饰预算表》显示装饰装修总价款为411995元。2019年9月22日被告周万灵（协议乙方）和第三人滑县城关街道办事处（协议甲方）签订《滑县欧阳路建设拆迁补偿安置协议》，协议载明：“第一条：协议双方以山东贵恒信房地产土地评估公司《评估报告》为准。具体如下：……；4、附属物设施补偿金额20654元；5、装饰装修价值72495元；6、住改非面积210.64平方米，停产停业补助105320元；……。”第三人城关街道办事处依据协议已将上述拆迁补偿款全部打入被告周万灵账户上。另查明：原告谷建国最后一次交付被告周万灵50000元房租时间为2018年8月，房租到期日为2019年9月10日。2019年4月第三人滑县城关街道办事处通知原告谷建国将对涉案房屋予以征收拆迁。原告谷建国完全搬离涉案房屋的时间为2020年5月6日。2019年9月11日至2020年5月6日原告一直占用涉案房屋，但未支付租金。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原告谷建国与被告周万灵签订的租赁协议无违法律禁止性规定之情形，为有效合同，本应按约履行，但由于涉案房屋被第三人滑县城关街道办事处依法拆迁，继续履行合同的条件已丧失，该租赁合同应自原告谷建国完全搬离涉案房屋时解除。该租赁合同的解除系第三人拆迁行为所致，原被告对该合同的解除并无过错，对由此产生的纠纷应本着公平和诚实信用的原则处理。关于原告谷建国要求被告周万灵支付装饰装修款、附属设施款的诉讼请求：根据第三人滑县城关街道办事处提供的《装饰装修评估清单》及原告谷建国提供的《太行装饰预算表》来看，第三人滑县城关街道办事处评估涉及的装饰装修均为原告谷建国为满足经营需要重新对涉案房屋进行的装修，被告周万灵出租房屋时附带的装修已包含于租金之中，已无独立存在的价值，故被告周万灵关于“原告只是在被告装修的基础上进行部分改良升级”的抗辩理由证据不足，本院不予支持；被告关于《租赁协议》第七项“甲方（即被告周万灵）不负责赔偿装修款”的抗辩理由，由于该项规定为：“租赁期满……如乙方不继续承租，乙方承包经营期间对房屋所投常规性装修，甲方不负责赔偿装修款……”，该租赁协议由于第三人拆迁导致无法继续履行，不符合租赁协议第七项的规定，故该抗辩理由缺乏合理依据，本院亦不予支持。根据第三人滑县城关街道办事处提供的《附属物及其他评估清单》内容来看，该清单所涉及的附属物及其他亦均为原告谷建国为满足生产经营需要所投资添置，与被告周万灵无关。因此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款之规定：“（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。”结合上述实际情况，原告谷建国诉请被告周万灵支付装饰装修款72495元、附属物设施款20654元共计93149元事实清楚，于法有据，本院予以支持。关于原告谷建国要求被告周万灵支付停产停业损失款的诉讼请求：根据《滑县欧阳路建设拆迁补偿安置协议》第一条第6项规定，第三人滑县城关街道办事处是按照“住改非面积210.64平方米”进行的停产停业补助105320元，而非针对由于政府拆迁工作导致原告谷建国饭店不能正常经营而进行的补偿，但是由于涉案房屋拆迁时原告谷建国与被告周万灵的房屋租赁协议尚未到期，原告谷建国是利用涉案房屋进行经营的承租人，亦是因拆迁造成停产停业实际损失的经营者，理应获得停工停业补偿费，参照《河南省人民政府关于印发河南省实施若干规定的通知》第十六条之规定：“生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本规定相关内容对生产经营者给予适当补偿。”根据公平原则，本院酌定由被告周万灵将停产停业补助款的15%即15798元（105320元×15%=15798元）补偿给原告谷建国，以补偿原告谷建国因拆迁而实际遭受的停产停业损失。原告谷建国诉请的被告周万灵支付其超过15798元的部分，缺乏法律依据，本院不予支持。另因原告谷建国支付被告周万灵的房租到期日为2019年9月10日，但是自2019年9月11日至2020年5月6日原告谷建国仍实际占用涉案房屋，被告周万灵在庭审中提出原告谷建国拖欠被告2019年9月11日至2020年5月6日房屋租赁费33333元，另根据《租赁协议》第二项：“迟交壹天租金，赔偿甲方（及被告周万灵）十天租金”。《租赁协议》第二项的约定应视为合同双方关于违约金的约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。……”本案中，第三人滑县城关街道办事处已于2019年4月通知原告谷建国将对涉案房屋予以征收拆迁，且未到交付租金期限。因此，对于被告抗辩中提出的违约金缺乏合理依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”为维护原被告双方的合法权益，减少当事人的诉累，被告周万灵可从其应支付原告谷建国装饰装修补偿款72495元、附属物设施补偿款20654元及停产停业损失补助款15798元共计108947元（91704元+105326元×15％）中将原告应支付其2019年9月11日至2020年5月6日房租32739.73元（50000元÷365天×239天）予以扣除，将下余补偿款76207.27元支付给原告。关于原告诉请的利息损失，因双方对合同的解除均无过错，对该项诉请，本院不宜支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，参照《河南省实施若干规定》第十六条之规定，判决：一、被告周万灵于本判决生效之日起七日内支付原告谷建国补偿款76207.27元；二、驳回原告谷建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2120元，由原告谷建国承担1060元，被告周万灵承担1060元。本院二审期间，上诉人提交滑县欧阳路建设拆迁补偿安置协议一份及滑县纸厂片区改造实物安置实施方案一份，证明争议赔偿款与被上诉人无关，上诉人不应该支付被上诉人赔偿款。经质证，被上诉人认为，政府规定在合同期内经营者被拆迁，应该得到合理的赔偿，包括停产停业损失等项赔偿，均符合国家规定，上诉人所举证据不能证明其主张。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为,被上诉人承租上诉人房屋，承租期间被拆迁，政府对涉案房屋进行了补偿，补偿项目中明确包括装饰装修、附属物及停产停业损失，上诉人主张该部分损失中包括上诉人出租前自己的装饰装修部分，但被上诉人租赁期限较长，装饰装修存在自然损耗和贬值，且被上诉人支付的租金系按照装饰装修的情况约定并履行，上诉人自己投资的装修费用已经收回，被上诉人在经营期间已从新进行了装修，原审判决上诉人给付被上诉人装饰装修补偿款并无不当；依据原审第三人提供的附属物及其他评估清单内容可以认定，清单所涉及的附属物均为被上诉人所添置，理应由被上诉人得到补偿；关于停产停业损失，涉案房屋拆迁时，被上诉人租赁期限未到，被上诉人系实际经营人，拆迁对被上诉人经营造成了较大损失，一审已酌定赔偿被上诉人15%停业损失，已经充分保护了上诉人利益。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4240元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年八月七日书记员  赵欢欢