北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7272号上诉人（原审原告）：容星，女，1980年6月14日生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：安涛，女，1980年8月25日生，汉族，住北京市朝阳区,与容星之夫系兄妹关系。上诉人（原审被告）：中铁嘉业（北京）投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：范鑫，男，中铁嘉业（北京）投资有限公司法务专员。委托诉讼代理人：马岩波，北京市中银律师事务所律师。上诉人容星因与上诉人中铁嘉业（北京）投资有限公司（以下简称中铁嘉业投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人容星之诉讼委托代理人安涛，上诉人中铁嘉业投资公司之委托诉讼代理人马岩波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。容星上诉请求：撤销一审判决；改判支持容星一审的诉讼请求；本案诉讼费用及其他费用由中铁嘉业投资公司承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。双方签订的《北京市商品房预售合同》是中铁嘉业投资公司提供给容星签署的格式合同，中铁嘉业投资公司理应对该合同的内容及违约责任的承担非常清楚。本案中容星全面履行了自己的义务，中铁嘉业投资公司违反合同义务，理应依合同的约定承担违约责任。中铁嘉业投资公司违反了双方签订的《北京市商品房预售合同》第22条第(一)款的约定，其应依据该项约定承担违约责任。中铁嘉业投资公司提出未给容星造成实际损失，又不能提供任何证据。依据法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。实际上本案中，合同约定的违约金只有合同总价款的万分之一，完全不存在违约金过高的问题，预定的违约金数额也没有违反任何法律的强制性规定。中铁嘉业投资公司辩称，不同意对方的上诉请求。我公司答辩意见与上诉意见一致。中铁嘉业投资公司上诉请求：撤销一审判决；改判驳回容星的全部诉讼请求；由容星承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。中铁嘉业投资公司未及时完成办理房屋所有权初始登记，非因中铁嘉业投资公司的原因所致，中铁嘉业投资公司无过错。容星作为商品房购买者与房屋初始登记不具有任何利害关系，迟延办理房屋初始登记的后果并未给容星造成任何损失，容星主张的违约金不应被支持。对容星主张的违约责任及违约金的认定，应兼顾合同的履行情况、当事人获益以及案件结果可能对后续造成的影响等因素综合予以考量。容星辩称，不同意对方上诉请求。双方签订的涉案合同是中铁嘉业投资公司提供的，中铁嘉业投资公司有专业律师，很清楚合同的条款，其明知无法完成初始登记，但并未按合同约定告知也未支付违约金。我方调取产权登记本后才发现对方违约，中铁嘉业投资公司违背合同法的诚实守信基本原则。本案并不存在合同法及审理商品房买卖合同纠纷的相关规定中违约金过高的任何一种情形。容星向一审法院起诉请求：判令中铁嘉业投资公司向容星支付违约金11200.1元，诉讼费由中铁嘉业投资公司承担。一审法院认定事实：2014年11月21日，容星（买受人）与中铁嘉业投资公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房），约定容星购买中铁嘉业投资公司开发的位于房山区城关街道燕房片区FS00-YF05-0010、FS00-YF05-0013地块FS00-YF05-0010地块9#住宅楼8层3单元-802号房屋一套。该房屋预测建筑面积共110.79平方米，房屋总价款1163295元。该合同约定，出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房；该合同第22条约定，中铁嘉业投资公司应当在2018年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同同时对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，容星向中铁嘉业投资公司支付了全部购房款，中铁嘉业投资公司依约交付了房屋。涉案房屋所在楼栋于2018年8月30日办理了初始登记，涉案房屋于2019年3月办理了房屋权属转移登记，容星取得京（2018）房不动产权第0046623号不动产权证。一审法院认为，容星与中铁嘉业投资公司在自愿基础上签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。根据该合同约定，中铁嘉业投资公司应当在2018年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因中铁嘉业投资公司的责任未能在约定期限内取得，容星选择不退房的，自2018年5月31日起至实际取得之日，即2018年8月30日，中铁嘉业投资公司应当按日计算向容星支付全部已付款万分之一的违约金。现中铁嘉业投资公司存在逾期办理房屋所在楼栋初始登记的违约行为，应当承担违约责任。对于中铁嘉业投资公司要求对违约金数额予以调整的主张，一审法院综合考虑容星因楼栋初始登记办理迟延而遭受损失的情况，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以调整。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效之日起十日内向容星支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新的证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为：容星与中铁嘉业投资公司签订的《北京市商品房预售合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该合同对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依照合同约定履行自己的义务。根据该合同约定，中铁嘉业投资公司应当在2018年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，而中铁嘉业投资公司是于2019年8月30日办理完初始登记，已构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案合同约定如因出卖人中铁嘉业投资公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，且买受人容星选择不退房的，出卖人中铁嘉业投资公司应自应当取得权属证明期限届满之日次日起至实际取得权属证明之日止按全部已付款万分之一的违约金。现容星依约要求中铁嘉业投资公司支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金，请求正当，应予支持。中铁嘉业投资公司以其对此并无过错为由上诉主张其不应支付违约金，但在其已逾期办理登记的情况下，其未能举证证明本案存在相关免责事由，故中铁嘉业投资公司关于不予支付违约金的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。关于中铁嘉业投资公司应当向容星的违约金数额，中铁嘉业投资公司以迟延办理房屋初始登记并未给容星造成实际损失为由，上诉主张其无需支付违约金；容星依据合同相关内容，上诉主张本案不存在违约金过高的情形。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中一审法院综合考虑中铁嘉业投资公司的合同履行情况及过错程度、容星所受实际损失及预期利益等，对违约金数额予以酌减，所确定的金额并无不当。中铁嘉业投资公司及容星的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，容星、中铁嘉业投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由容星负担80元(已交纳)，由中铁嘉业（北京）投资有限公司负担80元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  许 英审 判 员  施 忆二〇二〇年八月三十一日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮