湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2668号上诉人（原审原告）：方筱兰，女，1973年9月12日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：**，湖南了得律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡有志，湖南了得律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳亦翔置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区五里牌正湘行9楼。法定代表人：白建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳明，湖南金骏律师事务所律师。上诉人方筱兰因与被上诉人岳阳亦翔置业有限公司（以下简称亦翔公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方筱兰的委托诉讼代理人**，被上诉人亦翔公司的委托诉讼代理人柳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方筱兰上诉请求：1、撤销原判第二项，改判以方筱兰已付房款455428元为基数，按日万分之一的标准支付自2016年12月22日起至亦翔公司交房之日止的违约金；2、由亦翔公司承担本案的一、二审诉讼费及保全费。事实与理由：一审法院认定事实错误，判决错误。双方于2016年3月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定在2015年12月30日前交付房屋。一审法院以房屋交付日期早于合同签订日期，应当视为就房屋交付日期约定不明。方筱兰认为，双方签订的合同系亦翔公司提供的格式合同，交付时间、交付条件均为亦翔公司确定。方筱兰付清房款，亦翔公司于2016年12月22日出具交房通知书，因不符合交付条件和物业公司的无理要求，方筱兰有权不收房。交房日期早于合同签订日期，责任不是方筱兰造成的。亦翔公司应当承担逾期交房的违约责任。请求支持上诉请求。亦翔公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。方筱兰向一审法院起诉请求：1、判令亦翔公司向方筱兰清华苑小区4栋404号房屋，以已付房款455428元为基数，按日万分之二的标准支付自2016年3月13日起至交房之日止的违约金。2、判令亦翔公司为方筱兰办理不动产权证，以已付房款455428元为基数，按年利率6%的标准支付自2018年8月2日起至办妥不动产权证之日止的违约金。3、判令亦翔公司返还地源热泵节能补贴10969元。4、由亦翔公司承担本案诉讼费、保全费、担保费。一审法院认定事实：2012年1月，市建设局为改善系统干部职工居住条件，决定在湖滨大道清华苑团购住宅小区。2012年11月清华苑住宅小区项目开工建设。2013年7月26日，建设局团购户以建设生态家园业主委员会（乙方）名义与亦翔公司（甲方）签订了《商品住宅团购合同》。约定，乙方购房户以协议价格购买甲方定向开发建设的清华苑项目商品房。团购商品房均价不超过3050元/平方米。该价格不包含天然气、网络、数字电视、电话的开通费，不包含地源热泵中央空调和生活热水系统费用。签订协议后，乙方按合同要求组织购房户交纳第二批房款。购房户应在60天内分两次支付房屋总价款的70%（含前期已支付购房款）到业主委员会指定的账户。房屋竣工验收合格后10个工作日内，缴清剩余的购房款项到业委会指定账户。余下2%的购房款作质量保证金。签订团购协议16个月内，甲方按合同约定交付团购商品房，但交房时间最迟不超过2014年12月31日。如因乙方资金不能及时到位，交房日期顺延。2016年3月13日，方筱兰与亦翔公司签订了《商品房买卖合同》。约定，方筱兰购买被告开发的清华苑004幢04层404号房。面积138.85平方米，购房款455428元。方筱兰应于2016年3月13日前支付房款236785元，余款218643元申请办理贷款手续。逾期付款超过60日，亦翔公司有权解除合同。方筱兰愿意继续履行合同，经亦翔公司同意，合同继续履行。方筱兰自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之五的违约金。亦翔公司应于2015年12月30日前将综合验收合格的房屋交付方筱兰使用。亦翔公司逾期交房在60日内，应按已付房价款日万分之五支付违约金，合同继续履行。逾期交房超过60日，方筱兰有权解除合同。方筱兰要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，亦翔公司按日向方筱兰支付已交付房价款万分之五的违约金。双方进行验收交接时，亦翔公司应当出示竣工验收备案的证明文件，并签署房屋交接单。否则，方筱兰有权拒绝交接。当天，双方签订了补充协议一份。约定，1、“该商品房经验收合格”是指：该项目完成竣工验收备案。2、买受人选择按揭或者公积金贷款付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行批准的（即按揭或者公积金贷款未划入监控账户），交楼期限顺延。3、如因人力不可抗拒的因素（战争、自然灾害、政策性因素）和地源热泵工程进度滞后影响交房，双方另行协商交房具体时间。4、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。5、双方同意以交付之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起180日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。2015年1月29日，方筱兰与亦翔公司签订了地源热泵中央空调热水系统认购协议。约定方筱兰向亦翔公司交纳地源热泵空调热水系统费用37503元。2016年12月24日，方筱兰付清最后一笔房款。2013年5月，亦翔公司申报地源热泵可再生能源新技术项目。2017年7月8日，清华苑小区地源热泵工程验收合格。2018年2月1日，清华苑小区竣工验收备案。2018年6月27日，岳阳市国土资源局对亦翔公司作出处罚决定书。认为亦翔公司未遵守国家相关法律规定和《国有建设用地使用权出让合同》约定，在2014年11月15日前完成“清华苑”项目建设，对亦翔公司处罚如下：1、亦翔公司在处罚决定书下达之日起一年内完成该项目竣工验收；2、并处罚款205780元。亦翔公司不服该决定，提起行政复议。2018年11月23日，岳阳市人民政府作出行政复议决定书。认定，虽然出让合同约定亦翔公司应在2012年11月15日前开工，但由于出让宗地上涉及的土地征收拆迁安置工作直至2015年8月才完成。由于土地征收拆迁安置等导致土地尚不具备动工开发条件，由此导致清华苑项目动工开发及竣工延迟，非亦翔公司自身原因。因而土地征收拆迁安置耽误的时间不能计算在合同履行期限（2年）内。亦翔公司至迟应于2017年8月完成清华苑项目的竣工。亦翔公司有关清华苑项目迟延竣工系不可抗力所致的意见，因亦翔公司在签订土地出让合同时，涉案宗地上征收拆迁已存在，同时，采用可再生能源新技术系亦翔公司自愿申请，非政府及相关部门强制要求。因此，上述情形均不属不可抗力。复议决定结论为：撤销国土局第一项责令在一年内完成项目竣工验收的处罚；变更第二项为对亦翔公司给予警告处罚。另查明，2012年7月，市建设局发出《关于认真做好清华苑小区采用新能源中央空调及生活热水系统征求意见工作的通知》，征求各业主意见，并附有：《清华苑小区采用新能源中央空调及生活热水系统情况说明》。在《情况说明》的第三点系统经济性分析上载明了：本新能源集成系统初步概算总投资3500万。岳阳市已获批国家可再生能源建筑应用示范城市，依据国家新能源补助政策（中央财政补助：50-70元每平方米），本项目可获得600-700万左右的补助金，实际需投资2800万左右。按建筑面积计算实际投资280元每平方米。2013年4月7日，岳阳市人民政府发出《岳阳市可再生能源建筑应用城市示范总体实施方案》。项目补助内容为：按照财政部、住建部的有关政策，对可再生能源建筑应用项目予以补助。补助资金的90%用于可再生能源建筑应用项目建设，其余10%的补助资金用于配套能力建设。2019年8月6日，房屋分证办理完毕。2016年12月22日，亦翔公司向方筱兰出具准予交房通知书，方筱兰在准予交房通知书上签了名，但至今未收房。方筱兰在案件审理过程中，申请华安财产保险股份有限公司岳阳中心支公司为其财产保全向法院提供担保，并支付保费100元。一审法院认为：方筱兰与亦翔公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按合同的约定，履行自己的义务。双方于2016年3月13日签订书面合同，约定2015年12月30日交付房屋。房屋交付日期早于合同签订日期，应当视为双方就房屋交付日期约定不明。亦翔公司不承担逾期交房的违约责任。方筱兰至今未收房，因2016年12月22日亦翔公司出具交房通知书时，诉争房屋并未达到合同约定的交付条件，即使亦翔公司通知了收房，方筱兰也有权拒收。2018年2月1日，清华苑小区竣工验收备案，诉争房屋符合交付条件后，亦翔公司应当重新进行书面通知而未通知，亦翔公司应当承担向方筱兰交付诉争房屋的义务。关于亦翔公司逾期办证的问题。根据双方约定，以房屋交付之次日为办理产权登记期限的起算日，亦翔公司应当在该日之次日起180日内，向产权登记机关为方筱兰办妥产权登记。如亦翔公司延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日。现因房屋未交付，办理产权登记期限的起算日也相应顺延。在房屋至今未交付的情形下，亦翔公司于2019年8月6日，办理完房屋分证，不构成逾期办证。关于地源热泵节能补贴能否返还的问题。首先，双方在地源热泵中央空调热水系统认购协议中只约定了方筱兰应当交纳的地源热泵费用，并未约定地源热泵节能补贴要进行返还的事宜。其次，岳阳市政府关于可再生能源建筑应用城市示范实施方案中，已明确写到，补助资金的90%用于项目工程建设，10%用于配套能力建设，并没有返还给购房业主的相关内容。第三，清华苑小区新能源系统情况说明中，也只是体现了项目可获得600-700万元补助金，并未说明该补助金是补给谁。再者，根据方筱兰自己提交的《情况说明》，方筱兰关于地源热泵每平方米实际投资的费用与享受补贴之后每平方米的费用，大致相等。因此，方筱兰的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。方筱兰向保险公司交纳的保全保险费100元，因方筱兰的相关诉讼请求无法得到支持，该费用应当由方筱兰自行承担。综上，方筱兰的诉讼请求部分符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由岳阳亦翔置业有限公司在本判决生效后十日内，向方筱兰交付清华苑小区004幢04层404号房。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。二、驳回方筱兰的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由方筱兰承担425元，由岳阳亦翔置业有限公司承担100元。财产保全费520元，由方筱兰承担。二审期间，方筱兰向本院提供了以下证据：证据一、交房通知书，证据二、两份催缴通知书，以上证据用以证明在2016年12月22日通知其交房，一是因为不具备交房条件，二是物业公司必须要求交纳交付之前的物业费，且合同签订的日期晚于房屋交付的日期，及合同交付日期有瑕疵，但在该时间又通知交房，该时间是确定的，责任不在方筱兰。被上诉人亦翔公司在二审期间未向本院提交证据。本院认为，方筱兰提供的两份证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是亦翔公司是否应向方筱兰支付逾期交房违约金的问题。亦翔公司与方筱兰签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同享有权利并履行义务。双方于2016年3月13日签订了《商品房买卖合同》，该合同第八条交付期限明确约定“亦翔公司应当在2015年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，根据合同约定，方筱兰购买的商品房应当在2015年12月30日前交付，而签订合同时间是2016年3月13日，即无法按照合同约定的时间交付，双方在签订合同后未对交付时间进行变更，应当视为双方就房屋交付日期约定不明，导致无法依照约定确定亦翔公司在交付时间上存在违约行为，亦翔公司不承担逾期交房的违约责任，一审判决对此认定并无不当。综上，方筱兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1044元，由方筱兰负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  王欣辉审判员  许 进二〇二〇年八月三十一日书记员  刘 叶