上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7085号上诉人(原审被告兼反诉原告)：黄根华，男，1974年12月11日生，汉族，住江西省抚州市。被上诉人(原审原告兼反诉被告)：马海力录，男，1980年1月3日生，撒拉族，住青海省海东市。被上诉人(原审原告兼反诉被告)：韩春夏，男，1990年1月1日生，撒拉族，住青海省。被上诉人(原审原告兼反诉被告)：李凤存(曾用名李凤林)，男，1987年10月15日生，汉族，住安徽省。上诉人黄根华因与被上诉人马海力录、韩春夏、李凤存(以下简称马海力录等)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初24549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄根华上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：本案《饭店转让协议》有效，且被上诉人合同目的已经实现，被上诉人并无实际损失，故上诉人无需返还转让款。马海力录等辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马海力录等向一审法院起诉请求：1、判令确认双方之间签订的《饭店转让协议》无效；2、判令黄根华返还转租费等计人民币(以下币种同)45万元及利息(以45万元为基数，按年利率6％的标准，自2018年7月20日起计算至实际付清之日止)。审理中，马海力录等将第2项诉请变更为：判令黄根华返还转租费等计28万元及利息(以28万元为基数，按年利率6％的标准，自2018年7月20日起计算至实际付清之日止)。黄根华向一审法院反诉请求：1、判令马海力录等赔偿装修、设备费用计24万元；2、判令马海力录等赔偿饭店经营损失20万元；3、判令马海力录等赔偿押金损失22，500元及租金损失11，250元。一审法院经审理认定如下事实：上海市嘉定区双单路XXX号房屋(以下简称涉诉商铺)的权利人为案外人张某某，案外人上海旭创商务咨询有限公司受张某某委托经营管理涉诉商铺，上海旭创商务咨询有限公司又将涉诉商铺委托给上海秉业投资管理有限公司(以下简称秉业公司)运营管理。2015年4月21日，秉业公司(出租方)与黄根华(承租方)签订《绿地嘉域生活中心租赁合同》一份，约定秉业公司将涉诉商铺出租给黄根华用作经营餐饮(重庆鸡公煲)使用；房屋面积为49.2平方米；租赁期自2015年5月1日至2018年4月30日；承租方不得转让、抵押、分租、出租、或转租该房屋或其任何部分。合同另对其他权利义务进行了约定。2018年4月4日，秉业公司与黄根华签订《补充协议(续租)》一份，双方同意将涉诉商铺的租赁期限由2018年5月1日延长至2019年4月30日，延长期内租金(含管理费)11，250元／月；第一期2018年5月1日至2018年7月31日，押金余款3，420元、租金及物业费33，750元，最后付款时间2018年4月25日……；其他一切条件与原合同一致，本补充协议为合同的补充要件，具有与合同同等的法律效力。上述合同签订后，黄根华向秉业公司支付租金支付至2018年7月31日。2018年7月20日，黄根华(出让方、甲方)与马海力录、韩春夏、李凤存(受让方、乙方)签订《饭店转让协议》，约定：一、甲方自愿将涉诉商铺的鸡公煲饭店转让给乙方，该饭店内相关设施所有权一并转让给乙方，主要包括稳定生意及客户，以及一些本店设备等设施。二、乙方一次性支付甲方转让款及相关设施转让款450，000元。三、乙方支付款项由甲方负责人转账收取。四、乙方在支付饭店装修价款后，甲方即向乙方移交合同项下之权利。乙方在付清转让价款的当天，即正式取得饭店承租权及相关设施的所有权和使用权。五、饭店整体转让后，乙方承担所有缴纳税费和相关证件的登记工本费。六、饭店转让之前的所有费用，由甲方缴清。乙方在获得饭店整体转让权益之后所发生的债权概由乙方享有和承担。七、本合同一式四份，每份文本的条款内容均具有同等法律效力，双方各执两份，如有涂改本协议无效。八、本合同自双方签字盖章之日起生效。当日，马海力录向黄根华转账45万元。随后，黄根华又向韩春夏转账17万元。一审又查明，2018年7月26日，秉业公司在涉诉商铺张贴律师函，函告因黄根华转租违反合同约定要求立即解除租赁合同及补充协议，限黄根华于2018年8月1日前搬离涉案商铺。次日，秉业公司以短信形式向黄根华送达了该律师函。2018年9月初，秉业公司以黄根华擅自转租涉诉商铺向法院起诉［案号：(2018)沪0114民初17969号］，要求解除租赁合同，并要求黄根华承担违约责任等。该案审理中，秉业公司自认于2018年9月1日自行收回了涉诉商铺。法院审理后作出(2018)沪0114民初17969号民事判决书，认定黄根华擅自转租构成违约，判令秉业公司与黄根华之间的租赁合同及补充协议于2018年7月27日解除，黄根华支付2018年8月1日至2018年8月31日期间的租金11，250元，同时判令黄根华承担解约违约金、免租期租金损失等。黄根华不服该判决并提起上诉［案号：(2019)沪02民终4835号］，上海市第二中级人民法院组织双方达成调解协议，即秉业公司无需返还黄根华租赁保证金22，500元，黄根华支付秉业公司租金11，250元，双方无其他争议。秉业公司另与马海力录、韩春夏等人签订了租赁期限自2018年9月1日至2023年3月31日的租赁合同，约定交房时间为2018年9月1日。马海力录一方将涉诉商铺重新装修后，用于经营清真拉面店。一审审理中，马海力录表示：要求黄根华先退回转让费17万元，待确定转让不存在问题后再向黄根华支付该笔款项；《饭店转让协议》中约定的设施设备已无法返还，请法院酌情处理。一审法院认为，涉诉商铺系黄根华自秉业公司处承租而来，黄根华转租房屋应当征得秉业公司同意。黄根华在未取得秉业公司同意的情况下，将涉诉商铺鸡公煲饭店转让给马海力录一方，秉业公司发现后即据此主张解除与黄根华之间的租赁合同，并实际收回了涉诉商铺。因此，当事人间签订的《饭店转让协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，黄根华明知秉业公司要求不得擅自转租，却在未经秉业公司同意下将涉诉商铺转租给马海力录一方，负有主要过错；而马海力录一方亦应在订立转让合同时审慎了解涉诉商铺的权利来源，结合其关于要求黄根华先行退回转让费17万元的陈述可知，其在未核实出租人意愿的情况下，怀抱侥幸心理与黄根华签订转让合同，自身亦存在一定过错。据此，转让费28万元黄根华应当予以返还。关于经营损失，黄根华的主张缺乏依据，法院难予支持。关于押金及租金损失，确因双方转租涉诉商铺所导致，应当根据双方过错分担。关于装修及设备损失，黄根华未能提供证据，双方在《饭店转让协议》中也仅约定了总的转让价，而未明确区分装修及设施设备的具体价值。目前涉诉商铺经过重新装修，不具备对原装修造价进行评估的现实条件，而马海力录一方明确设施设备已无法返还。综合上述分析，法院考虑到双方的过错程度，结合《饭店转让协议》的实际履行情况及目前的经营权状况，酌定马海力录一方赔偿黄根华各项损失计8万元。一审法院据此判决：一、确认马海力录、韩春夏、李凤存与黄根华于2018年7月20日就上海市嘉定区双单路XXX号房屋签订的《饭店转让协议》无效；二、黄根华应于判决生效之日起十日内返还马海力录、韩春夏、李凤存转让费28万元；三、马海力录、韩春夏、李凤存应于判决生效之日起十日内赔偿黄根华损失8万元；四、驳回马海力录、韩春夏、李凤存的其他诉讼请求；五、驳回黄根华的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人黄根华在明知其无权转租涉诉商铺的情况下，仍与被上诉人马海力录等签订《饭店转让协议》并收取转让费，一审法院据此认定协议无效并判令黄根华返还转让费28万元依法有据，本院予以认同。关于押金及租金损失、装修及设备损失，黄根华并未提供充分有效的证据证明其转让总价中具体的装修及设施设备价值，房屋现状也不具备评估的条件，一审法院综合考虑双方的过错程度酌定马海力录等赔偿黄根华各项损失8万元在合理的范围内，本院一并予以维持。综上，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解与适用，黄根华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人黄根华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王冬寅审 判 员 黄 亮审 判 员 郑 璐二〇二〇年八月二十六日法官助理 叶绵绵书 记 员 吴是佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……