河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终1774号上诉人（原审原告）：郭枝灵（曾用名郭雪花），女，1973年4月21日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：马文艺，河南旷奇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：虞城县闻集供销社，住河南省虞城县闻集乡闻集村南街，统一社会信用代码914114251750951609。法定代表人：汤福雷，该社主任。委托诉讼代理人：康联生，河南木兰律师事务所律师。原审第三人：赵胜利，男，1964年6月18日出生，汉族，住河南省虞城县。上诉人郭枝灵因与被上诉人虞城县闻集供销社（以下简称闻集供销社），原审第三人赵胜利确认合同效力纠纷一案，不服虞城县人民法院（2019）豫1425民初4726号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。郭枝灵及其委托诉讼代理人马文艺，闻集供销社的委托诉讼代理康联生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭枝灵上诉请求：撤销虞城县人民法院（2019）豫1425民初4726号民事判决，改判确认郭枝灵、闻集供销社、赵胜利于2003年3月3日签订的《以房抵债协议》合法有效。事实及理由：1．案涉协议虽为郭灵枝草拟，但经过双方的签字确认，闻集供销社经办人是否签字不影响合同效力。2．案涉以房抵债协议签订后已履行完毕，三方当事人订立合同的目的已经实现，郭枝灵将赵胜利出具的欠建筑楼板款手续交给了闻集供销社，三方债权债务已抵销。3．案涉房屋所有的土地为国有土地，并办理了房产证，至于后续是否完善，只能按当时法律规定办理，案涉以房抵债协议合法有效。综上，原审判决认定案涉以房抵债协议无效，没有事实及法律依据，应予改判。被上诉人闻集供销社答辩称：1．郭枝灵提供的以房抵债协议具有重大瑕疵。首先从协议外观来看，公章周围没有字迹，明显叫人看到是先盖空白章后填写的内容；其次也看不清是否为闻集供销社的公章，而闻集供销社提交的公安机关对闻集供销社原法定代表人郭明亮调查笔录中，郭明亮在调查笔录明确表示，当时供销社研究了让郭枝灵使用，没有给他签任何协议，也没说房子给他，第三，郭枝灵提供的赵胜利的视频光盘，赵胜利在视频光盘明确表示，赵胜利和闻集供销社原法定代表人郭明亮均在协议上签字，但是协议上并没有书面签字，对该协议的真实性存疑。2．《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。根据该条法律规定，结合本案案情，如果双方转让房屋，该房屋所占用的土地一并转让，这是法律规定的含义。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权与受让方签订合同转让土地使用权。起诉前转让方已取得土地使用权，政府或者有批准权的人民政府同意后，应认定合同有效。第十一条明确规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准与受让方订立合同，转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，并办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。根据这两条法律规定，结合本案的事实，闻集供销社并未取得案涉土地使用权的使用证，仅仅获得是政府的批复划拨给其使用，但是并没有办理土地使用证。既然未办理土地使用证，根据该司法解释第九条规定，只要未取得土地使用权证书，或者未取得政府同意转让，这个都无法认定合同有效。当然如果在一审法庭辩论结束前取得上述材料，可以认定有效。基于上述法律规定和司法解释规定，一审法院认定以房抵债协议无效，符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。原审第三人赵胜利未答辩。上诉人郭枝灵向一审法院起诉请求：1．依法确认郭枝灵、闻集供销社、赵胜利于2003年3月3日签订的以房抵债协议合法有效；2．判令闻集供销社承担本案诉讼费用。一审法院查明：1975年6月16日，闻集供销社占用闻集村委会林场非耕地14667.52平方米。1998年11月16日，虞城县人民政府以虞政土（1998）132号文件的形式确认：经商丘地区行政公署土（1998）165号文件批准，将闻集供销社占用的上述非耕地征为国有，并全部划拨给闻集供销社作为工程建设用地。同年8月，经虞城县供销合作社联合社批准，闻集供销社集资建设门面房，并规定房屋所有权归供销社所有。2011年4月初，闻集供销社对坐落在闻集乡政府门前东西大路南侧建筑面积283.14平方米的房屋一处（四临：东邻郭明英，西邻郭参观，南邻供销社院，北邻闻集乡门前东西大路）申请办理房屋所有权证。2011年4月13日，虞城县房地产管理局为闻集供销社颁发了房权证号为虞房权证闻集乡字第××号房屋所有权证。2018年12月5日，郭枝灵以案涉房屋已经以物抵债为由，向夏邑县人民法院提起行政诉讼，要求撤销虞房权证闻集乡字第××号房屋所有权证。2019年5月5日，夏邑县人民法院作出（2018）豫1426行初29号行政裁定，以郭枝灵提供的证据材料不能证明闻集供销社与郭枝灵之间存在以物抵债协议、虞城县国土资源局颁发房屋所有权证的行政行为与郭枝灵没有法律上的利害关系为由，裁定驳回郭枝灵的起诉。郭枝灵不服裁定，提起上诉。商丘市中级人民法院二审后裁定：驳回上诉，维持原裁定。2019年9月29日，郭枝灵持一份“以房抵债协议”，以闻集供销社为被告、以赵胜利为第三人向该院提起确认合同效力纠纷诉讼。“以房抵债协议”的内容为：“1998年，由赵胜利承建的闻集供销社门面房时，使用的郭雪花家的楼板，由于闻集供销社拖欠赵胜利的建筑款，赵胜利欠郭雪花家的楼板款均没有支付。经赵胜利、郭雪花、闻集供销社郭明亮三方协商，将供销社一间门面房给郭雪花，折抵1.7万元的建筑款，郭雪花将赵胜利出具的1.7万元的楼板款欠条交于郭明亮。该门面房东邻侯明英，西邻郭参观，北邻闻集大街，南邻供销社大院。”该协议系郭枝灵书写，落款时间为2003年3月3日。赵胜利、郭枝灵分别签署了姓名（郭枝灵签名为郭雪花）。在赵胜利、郭枝灵署名之间的空白处，盖有闻集供销社的印章。为证明上述协议的真实性，郭枝灵提交赵胜利出具的证人证言加以佐证。闻集供销社时任法定代表人郭明亮在公安机关所作的询问笔录中述称：“1998年，闻集供销社建设职工房屋，施工方欠了郭雪花16000元左右楼板款。房屋建成后，郭雪花说打算在闻集街上干生意，经供销社领导决定，就拿出一间门面，让郭雪花适用”、“房屋归供销社所有，个人只有使用权，当时就告诉郭雪花了，房产证登记的户主是闻集供销社。”“以房抵债协议”签订后，郭枝灵即占有使用该案涉房屋。2018年1月26日，郭枝灵与案外人高科签订“房屋使用权转让协议”1份，将案涉房屋转让给案外人高科。一审法院认为，一、郭枝灵举证的“以房抵债协议”，系郭枝灵单方书写。虽盖有闻集供销社的印章，但无闻集供销社时任法定代表人郭明亮或经办人员的签名，且仅此一份，有悖社会常理。此外，郭明亮在公安机关所作的询问笔录中述称：“（让郭雪花使用供销社的门面）没有手续。”因此，该证据形式上存在重大瑕疵；二、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉及本案，闻集供销社2011年4月13日为案涉争议房屋办理了虞房权证闻集乡字第××号房权证。即使郭枝灵举证的“以房抵债协议”具有客观真实性，因未对案涉房屋进行过户登记，郭枝灵仍未取得所有权。同时，郭枝灵为争议房屋的房产证问题曾提起行政诉讼及申请再审，以寻求法律救济，但其诉讼行为并未得到审判机关的支持。故郭枝灵即使持有“以房抵债协议”，但对争议房屋并不具有所有权；三、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让抵押。”该法第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。由批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定，缴纳土地使用权出让金。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定无效……。”本案中，争议房屋所占用的土地系以划拨方式取得的国有土地。根据“房随地走、地随房走”、“房地一体”的物权原则，因以房抵债协议的履行，必然涉及土地使用权的转让。而作为案涉土地使用权人的闻集供销社未经有批准权的人民政府审批，不具备有对土地使用权进行处分的权利。郭枝灵提交的“以房抵债协议”违反了法律、法规的强制性规定，依法无效。综上，该院确认：郭枝灵、闻集供销社及赵胜利签订“以房抵债协议”，未经有关国有资产管理部门批准并支付出让金，程序违法。其交易行为损害了国家利益。郭枝灵持有的“以房抵债协议”依法无效。无效的合同自始没有法律约束力，闻集供销社不应承担履行义务。本案诉讼费用应有败诉方承担。因此，郭枝灵的诉请缺乏法律依据，应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，经本院审判委员会研究决定，判决：“驳回原告郭枝灵的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。”本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对郭枝灵上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”虽然案涉房屋所占用的土地为划拨土地，但该房屋已办理了房屋所有权证，闻集供销社是案涉房屋的所有权人，郭枝灵、闻集供销社、赵胜利签订的以房抵债协议是各方当事人的真实意思表示，并无上述法律规定的无效情形，该协议签订之日起成立并生效，对各方当事人均具法律约束力。闻集供销社系案涉房屋的所有权人，对案涉房屋享有排他的所有权，其有权处置案涉房屋，案涉房屋所占用土地性质并不能影响本案以房抵债协议的效力，影响的只是后续履行问题。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销虞城县人民法院（2019）豫1425民初4726号民事判决；二、上诉人郭枝灵与被上诉人虞城县闻集供销社，原审第三人赵胜利2003年3月3日签订的以房抵债协议有效。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人虞城县闻集供销社负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  许长峰二〇二〇年八月十四日书记员  杜欣欣