贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2658号上诉人（原审被告）：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号。统一社会信用代码915226013374400959。法定代表人：黄士冯，系公司执行总裁。委托代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。委托代理人：刘心雨，贵州七律律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：田欢，男，苗族，住贵州省凯里市。委托代理人：兰银龙,贵州维律律师事务所律师。委托代理人：韦会琴，贵州维律律师事务所律师。上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称碧桂园公司）、田欢商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院对原告诉讼请求进行实质性变更，程序违法。在未查明本案基本事实的情况下，支持被上诉人的诉讼请求，认定上诉人逾期交房、逾期移交办证文书存在事实认定错误。一、双方签订《商品房买卖合同》后，又签订了一份补充协议，补充协议第四条第（一）款明确“该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人己向该商品房所在地行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”。上诉人在满足交房条件后在合同约定的交房期限内通过邮寄方式向被上诉人送达了书面的《收楼通知书》，上诉人不存在逾期交房的违约情形，不应支付逾期交房违约金。二、涉案房屋的产权证书被上诉人已委托上诉人进行办理，被上诉人要求上诉人承担支付逾期交付商品房权属转移登记有关文书违约金没有法律和合同约定的依据，不应得到支持。田欢上诉请求:一、撤销一审判决第二项，改判被上诉人以已付购房款为基数按日万分之一支付上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金；二、撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至实际交付办理商品房转移登记文书之日止。事实和理由：一、一审判决将违约金标准调至日万分之零点五，没有事实和法律依据，对方在本次诉讼中未提供任何证据证明约定的违约金过高，且同小期类似案件已得到法院支持。二、一审法院不支持2020年1月1日之后逾期交付办理转移登记有关文书违约金也无法律依据，因为被上诉人违约行为持续存在，并未终止，故应当继续支持。田欢向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付2017年12月31日起至2018年4月2日的逾期交房违约金11，281.33元，2018年4月3日至2018年11月14日的逾期交房违约金50，090.22元；2、判令被告支付原告从2018年7月1日至2019年12月31日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金60，998.76元，2020年1月1日之后的违约金以1，113，116.00元为基数，按照日万分之一计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，合计111，088.98元。一审法院认定事实：2016年12月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1、原告向被告购买被告开发的凯里市永丰西路延伸段南侧原玻璃厂A地块第41幢1单元4层1-4-1号房，房屋总价款1，113，116.00元，2.第十一条约定出卖人承诺于2017年12月30日前向买受人交付该商品房。交付时该商品房应符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。3、第十三条逾期交房责任，约定逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。4、第十四条交接手续约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。5、房屋登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定向被告足额支付购房款1，113，116.00元。2018年1月7日，原告在《收楼意见书》指出商品房装修部分存在多处质量问题，整改完毕后才同意接收房屋,2018年11月14日原告在物业及资料移交书签名认可,2019年8月8日被告取得了黔（2019）（凯里市）不动产权第0015644号证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性予以确认。双方约定，被告在交付房屋时应当出示建筑工程竣工合格证明文件、该商品房面积实测技术报告书等证明文件，但被告提交的证据不足以证明其已履行了该义务。原告在收楼意见书中明确指出存在的质量问题后，被告虽进行了整改，但至今未将整改情况反馈给原告，并再次组织进行验收、交付房屋。被告未在约定的2017年12月30日之前向原告交付商品房，应当按照合同约定承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。被告提出房屋存在质量瑕疵应由原告举证证明，因房屋质量问题应由职能部门认定，被告此抗辩理由不能成立。应由被告承担从2017年12月31日起至原告实际收楼时间2018年11月14日止，计318天，按房屋总价款日万分之二支付违约金70794.18元（1，113，116.00元×318天×0.0002）。关于逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金问题，原、被告在商品房买卖合同中承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但被告未依约在期限内办理所有权转移登记手续，应承担违约责任，原告主张应予支持。被告提出违约金过高，要求调整，结合本案实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，结合原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳，依法予以调整，对逾期办证违约金，应以1，113，116.00元房价款按日万分之零点五的标准从2018年7月1日起计算至实际取得不动产登记证时间2019年8月8日止，共计403天，（1，113，116.00元×403天×0.00005）为22，429.29元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告田欢逾期交房约金70，794.18元；二、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告田欢逾期办理商品房转移登记违约金22，429.29元；三、驳回原告田欢的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取的1261.00元，由原告田欢负担504.00元，被告贵凯里碧桂园物业发展有限公司负担757.00元。二审期间，碧桂园公司提交如下证据：1、补充协议，拟证明双方已就《商品房买卖合同》约定条款进行了变更，双方应按补充协议的约定执行；2、竣工验收备案表（无字号），拟证明上诉人在合同约定期限内满足了交房条件，不应承担逾期交房的责任；3、说明，拟证明原合同约定房屋楼号与备案楼号存在变动。上诉人田欢提交如下证据：竣工验收备案表（建备﹝2018﹞第18号），拟证明碧桂园公司就同一栋楼提交的竣工验收备案表，与之前其他案件诉讼时提交的竣工验收备案表明显不一致，碧桂园公司提交的竣工验收备案表（无字号）属伪证，不仅不具有证明力，还应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定予以制裁。经组织双方质证，田欢对碧桂园公司提交的证据的三性及证明内容均不认可。对田欢提交的证据，碧桂园公司认为，上一次诉讼提交的是一期九号楼的竣工验收备案表，本次提交是二期九号楼的竣工验收备案表，楼号确实存在变更。为核实双方提交的两份竣工验收备案表的真伪，本院向凯里市住房和城乡建设局发出协助调查函，该局于2020年8月12日函复本院，证明凯里碧桂园九号楼的备案号为“建备（2018）第18号”。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，1、补充协议，该协议有碧桂园公司、田欢的签字捺印，结合其他购房户签订情况，本院对该证据的真实性、关联性予以确认，对其证明目的在本院认为部分另述；2、碧桂园公司提交的竣工验收备案表（无字号），根据凯里市住房和城乡建设局复函，本院对该证据的真实性不予采信；3、说明，该说明未能证明碧桂园公司辩称的存在“一期九号楼”和“二期九号楼”的事实。本院审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：《商品房买卖合同》第二十九条约定:“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准”。再查明，在田欢提交的《商品房买卖合同》中，附件十二补充协议的页面上无内容。在碧桂园公司提交的《商品房买卖合同》附件十二补充协议共有十三页的内容。该补充协议第四条关于该商品房交付条件和交接手续约定：“（一）关于该商品房的交付条件，买卖双方一致同意不按照合同第十一条第（二）款的约定履行，同意按本款约定履行：该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件……出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果，不作为该商品房的交付标准。出卖人按本补充协议附录四约定的交付标准进行交付……（三）《商品房买卖合同》第十四条第（一）款的约定内容全部变更为：该商品房达到本补充协议约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间……（四）买卖双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第（二）款的全部内容执行，补充约定如下：……买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。该附件十二补充协议第九条关于房屋登记约定：1、买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）、（二）、（三）项约定履行，按以下约定履行：（一）关于预告登记：由买受人委托出卖人办理该商品房的预告登记。2、买受人委托出卖人办理该商品房权属登记的具体事宜详见本附录三《委托办理权属登记协议书》的约定。该补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》主要约定：买受人自愿委托出卖人办理“申办买受人所购商品房合同备案登记”、“申办买受人所购商品房预告登记”、“申办买受人所购商品房《房屋所有权证》”、“领取买受人所购商品房《房屋所有权证》”等事宜。买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交凯里市房管局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。本院认为，本案二审的争议焦点一是田欢要求碧桂园公司支付逾期交房违约金、逾期交付办证文书违约金是否应予支持；二是一审调整逾期交付办证文书违约金标准是否正确；三是一审对逾期交付办证文书违约金截止2019年8月8日是否正确。关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条对涉案房屋的交付时间和条件作了约定，第十四条对商品房的交接、查验事项作了约定，第二十二条对商品房的权属转移登记事项作了约定。上诉人碧桂园公司提供的《商品房买卖合同》附件十二补充协议，第四条对《商品房买卖合同》第十一条和第十四条关于商品房的交付条件、通知义务、查验、交接等约定作了实质性的变更，经对比，本院认为，《商品房买卖合同》附件十二补充协议的约定显然是免除或减轻了上诉人的责任、加重了对方的责任。依照合同法第三十九条和第四十条之规定，上述格式条款应认定为无效条款。依照《商品房买卖合同》第二十九条：“补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以《商品房买卖合同》为准。”之约定，双方当事人仍应当按照《商品房买卖合同》第十一条、第十四条等条款的约定履行交付房屋义务。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第九条及附录三对《商品房买卖合同》第二十二条关于商品房权属转移登记进行了补充。经审查，附录三的补充约定并未明确免除碧桂园公司按照《商品房买卖合同》第二十二条约定履行办理房屋权属转移文书交付义务及违约责任，现有的证据也不足以证明在《商品房买卖合同》约定的期限内，碧桂园公司出售的涉案房屋已具备了交付条件并按合同约定通知了田欢，以及碧桂园公司已将商品房转移登记的有关文书交付给田欢。碧桂园公司逾期交房及逾期交付转移登记有关文书均已构成违约，一审判决予以支持，于法有据，碧桂园公司关于不存在逾期交房及交付转移登记文书已协商变更的上诉理由均不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”,本案中，一审法院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并将违约金计算进行适当标准并无不妥,对田欢该项上诉理由,本院不予支持。关于争议焦点三，双方签订的补充协议附录三中，田欢已委托碧桂园公司申办和领取房屋所有权证，因此，碧桂园公司已无将办理商品房转移登记有关文书移交田欢之必要，鉴于补充协议并未明确免除碧桂园公司按期移交办理商品房转移登记有关文书的责任，一审法院对田欢诉请支持至碧桂园公司办完商品房转移登记有关文书之日止并无不当，田欢上诉称要求碧桂园公司继续承担未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任的理由不能成立，本院不予支持。碧桂园公司在上诉状中提及一审法院对当事人诉讼请求进行实质性变更，程序违法的上诉理由，田欢在起诉状中要求碧桂园公司承担逾期办理商品房转移登记有关文书违约金，一审法院判决文书为“凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告田欢逾期办理商品房转移登记违约金”，从字面来看，一审法院判决主文遗漏了“交付……有关文书”几个字，但结合判决书整体内容来看，一审法院该表述虽有瑕疵但并未构成对当事人诉讼请求进行实质性变更，故碧桂园公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人碧桂园公司、田欢的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2522元，由凯里碧桂园物业发展有限公司负担2040元，由田欢负担482元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年八月二十一日法官助理陈礼华书记员汪庆庆