湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1625号原告常金生，男，汉族，1957年5月7日出生，住湖南省株洲市芦淞区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场口）。法定代表人：毛致平，系该公司董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，系该公司董事长。原告常金生与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告常金生到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常金生向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告已欠付的租金人民币83201元（2019年1月1日至2020年7月31日止）；2、判令被告立即支付因其违约而产生的违约金8639元；3、本案诉讼费由被告承担。案件在审理过程中，原告常金生自愿放弃疫情期间1个月的租金。事实与理由：2010年3月3日，原告与被告签订《张家界市商品房现房买卖合同》，原告购买被告开发的张家界市永定区南庄坪大成山水国际大酒店山水座7层718号房。同日，双方签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定原告将购买的房屋交由被告经营，被告每月向原告支付投资收益3183元。2015年3月3日，双方签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，协议约定被告每月向原告支付租金4379元。但被告自2019年1月1日至2020年7月31日未向原告支付租金。被告违约极为严重，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：请求依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金，驳回原告要求被告张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、租金支付情况：2019年1月1日至2020年7月31日，被告已向原告支付2804元；被告对于投资收益合同到期后，原告继续计算的投资收益不予认可，原被告双方并未就投资收益合同达成续签协议，故原告要求被告继续支付投资收益没有事实和法律依据；现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三、被告张家界山水公司的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2010年3月3日，原告常金生与被告张家界山水公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，合同约定由原告常金生向被告张家界山水公司购买其开发的张家界大成酒店公司山水座7层718号房屋。合同签订的当天，原告常金生（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）、湖南大成酒店公司（合同丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》各一份，房屋投资经营合同约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区，建筑面积为58.77平方米；甲方将投资的房屋交由乙方统一管理经营；甲方授权委托乙方按该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中约定的时间与丙方办理该房屋交接手续，乙方接受该房屋视同甲方从丙方接受该房屋，也视同该房屋从甲方交付乙方；双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益；甲、乙、丙、丁四方同意在该房屋投资期限内，本合同为不可撤销合同，投资期满，本合同自动失效。投资收益为每月3183元，每月20日前乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户；违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的10%作为违约金。合同同时约定，丙方、丁方对合同投资期内所限定的权利与义务提供连带担保，丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积为46466㎡，土地证号分别为张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。该《房屋投资经营合同》履行期间，原被告双方未发生争议。因合同到期后被告方未按双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》履行房屋回购义务，2015年3月3日，原告常金生(合同甲方)与张家界山水公司（合同乙方）、张家界大成酒店公司（合同丙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定：甲、乙、丙三方就甲方购买乙方的商品房延期回购和延期租赁问题达成如下补充协议：1、甲、乙、丙三方于2010年3月3日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为人民币叁拾捌万贰仟元整，原购金额升值款为人民币叁万捌千贰佰元整，结清总金额为肆拾贰万零肆佰零伍元整，甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2018年3月3日。延期回购期限届满后，甲方同意乙方按人民币420405元回购该商品房；2、甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期届满后，丙方在上述延长的回购期限内继续租赁经营，在延长的租赁经营期限内，丙方每月月底向甲方支付当月租金4379元。上述合同签订后，718号房屋一直由张家界大成酒店公司经营酒店业务。张家界大成酒店公司按补充协议约定向原告常金生支付投资收益款至2016年8月。此后，被告张家界大成酒店公司未按协议全部履行。《补充协议》约定的期限届满后，原被告双方未另行签订合同，718号房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营酒店业务。2016年9月1日至2019年4月30日之间被告张家界大成酒店公司所欠原告常金生的房屋租金已经本院（2019）湘0802民初1980号民事判决书判决。2019年5月1日至2020年7月31日止，被告张家界大成酒店公司应向原告常金生支付租金65685元（4379元×15个月），被告张家界大成酒店公司于2019年8、9月分别向原告常金生支付房屋租金701元，共计支付1402元，被告张家界大成酒店公司共欠原告常金生租金64283元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、（2019）湘0802民初1980号民事判决书等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告常金生与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告常金生与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》租赁期限届满日期为2018年3月3日，租赁期限届满后，原告与被告张家界大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店公司继续使用原告房屋，原告没有提出异议，原补充协议依法继续有效，但租赁期限为不定期。被告张家界大成酒店公司自2019年5月开始欠付原告租金，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对原告常金生要求被告张家界大成酒店公司支付自2019年1月1日至2020年7月31日期间的租金的83201元的诉讼请求，因本院查明，被告张家界大成酒店公司从2019年1月1日至2019年4月30日欠付原告常金生的租金，本院已在（2019）湘0802民初1980号民事判决书中予以判决，原告常金生继续要求被告张家界大成酒店公司支付2019年1月1日至2019年4月30日的租金属重复。自2019年5月1日起至2020年7月31日止，被告张家界大成酒店公司尚欠原告常金生房屋租金64283元，且原告常金生自愿放弃疫情期间1个月的房屋租金4379元，是原告常金生对自己民事权利的处分，本院予以确认。故，被告张家界大成酒店公司应向原告常金生支付2019年5月1日至2020年7月31日止的租金共计59904元。对原告常金生超过部分的诉讼请求，本院不予支持。对原告常金生要求被告张家界大成酒店公司支付违约金8639元的诉讼请求，原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定：“投资期内被告张家界大成酒店公司逾期超过3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应按日向原告支付该房屋本年度内投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算”。被告张家界大成酒店公司从2019年5月1日起已逾期3个月未按照约定向原告支付投资收益，应按照每年度的投资收益的0.3‰按日支付违约金，故被告张家界大成酒店公司应向原告常金生支付的违约金为7093.98元（4379元／月×12个月×0.3‰×450日）。故对原告常金生超过部分的诉讼请求，本院不予支持。关于被告张家界山水公司的责任问题，《房屋投资经营合同》约定：被告张家界山水公司以其负1楼、负2楼、1楼、2楼共35000平方米的自有物业，为张家界大成酒店公司支付租赁收益提供担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记，抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告常金生与被告张家界山水公司已在《房屋投资经营合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告提供担保物的价值范围远远高于原告常金生主张的房屋租金及违约金，因此，张家界山水公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为《房屋投资经营合同》期限内的债务承担连带担保责任。因合同期满后，原告常金生与两被告并未另行签订《租赁合同》，原告常金生要求被告张家界山水公司与被告张家界大成酒店公司共同向原告支付房屋租金的诉讼请求，既无合同依据也无法律依据，故对原告常金生要求被告张家界山水公司和张家界大成酒店公司共同承担支付尚欠房屋租金和违约金的诉讼请求本院不予支持。被告张家界大成酒店公司辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，但原告常金生在庭审过程中，自愿放弃疫情期间1个月的房屋租金，符合客观实际，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告常金生支付自2019年5月1日至2020年7月31日期间下欠的租金59904元（4379元×15个月-4379元×1个月-701×2个月=59904元）。二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告常金生支付违约金7093.98元（4379元／月×12个月×0.3‰×450日）。三、驳回原告常金生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费2096元，适用简易程序减半收取1048元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇二〇年八月十九日书记员  陈巧燕附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。