广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14036号上诉人（原审原告）：邝耀通，男，1962年6月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：袁耀鸿，广东佳思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：程路，广东佳思特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何其伟，男，1965年9月3日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：蒋灵芝，广东执正律师事务所律师。上诉人邝耀通因与被上诉人何其伟租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初20110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人邝耀通上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持邝耀通的全部诉讼请求；3.本案的一审、二审诉讼费用由何其伟承担。事实与理由：（一）一审法院违反法定程序。1.一审法院未将邝耀通的陈述、举证、质证及辩论意见准确、真实、全面的表述在一审判决中，严重损害了邝耀通的诉讼权利，也误导了二审法院及其他没有知悉本案事实及证据的单位或个人；2.2016年7月20日邝耀通与何其伟签订了《房屋租赁合同》，之后双方再无签订任何租赁合同，故双方当事人之间曾经存在租赁合同关系，但在本案一审立案时不存在任何租赁的合同关系；3.一审法院在一审庭询时没有归纳本案的争议焦点，也没有明确本案的法律关系性质及民事行为的效力，也没有指引案件双方当事人遵循何种案由进行举证和辩论；4.邝耀通直接持有案涉房屋的《房地产权证》，是案涉房屋的产权人，因何其伟一直没有通过任何途径要求邝耀通继续履行《2017年12月11日房屋买卖合同》，故何其伟一直持续侵犯邝耀通对案涉房屋的所有权，一审法院理应支持邝耀通依法维权的行为。（二）一审法院滥用自由心证，错用自由裁量权，分配举证责任不公、不当。何其伟没有继续履行上述《房屋买卖合同》的能力，根据（2018）粤0105民初7112号案中邝耀通提交的三份证据可以确证。且上述《房屋买卖合同》已经解除，何其伟已经丧失其否认《房屋买卖合同》被解除的救济资格，其也因拖欠欠款被一审法院列为限制消费和失信被执行人。何其伟不可能一直无期限、无偿的使用案涉房屋，因案涉《房屋买卖合同》签订在《和解协议》后，《房屋买卖合同》覆盖并撤销了《和解协议》，《和解协议》对双方当事人已经不具备约束力。（三）一审法院适用法律不当。另，邝耀通于2019年年底突发脑溢血即中风，已经很长时间没有工作了，还在还银行的贷款，一审法院没有支持邝耀通上诉请求，造成邝耀通经济压力。请求二审法院支持邝耀通上诉请求。被上诉人何其伟辩称：（一）从实体角度，双方签订的《和解协议》、《房屋买卖合同》已经明确约定邝耀通不再向何其伟主张2016年10月及之后的房屋租金及房屋占用费，不再要求何其伟搬离案涉房屋。1.案涉房屋本来就是何其伟的房屋，在何其伟不知情的情况下，邝耀通及小贷公司相关人员恶意串通将何其伟的房屋转移过户至邝耀通名下。随后产生了一系列的诉讼。2.2017年12月11目双方签署《房屋买卖合同》，邝耀通在明知房屋已被其抵押给平安银行且无力赎契的情况下，依然隐瞒何其伟被抵押的事实，并收受何其伟20万元定金，至今无法过户给何其伟。3.《房屋买卖合同》第十四条备注：由何其伟暂时借住在案涉房屋。(2018)粤0105民初7112号判决书确认该《房屋买卖合同》未被撤销、确认无效或解除，因此，邝耀通要求何其伟支付房屋租金及占有使用费，于法无据。（二）在经一审法官释明案由后，邝耀通确认选择“租赁合同纠纷”，但邝耀通与何其伟之间不存在租赁合同关系。1.(2018)粤0105民初7112号案件，邝耀通起诉何其伟，要求何其伟立即腾退案涉房屋并支付自2018年5月27日至腾退之日止的占有使用费。该案起诉状中，邝耀通陈述“何其伟从来没有与邝耀通签讧过任何《租赁合同》。2.(2019)民申514号案件《再审申请书》，邝耀通确认“申请人与被申请人之间不存在生效的租赁合同的关系。3.在本案起诉状中，邝耀通仍然陈述“现在，何其伟没有与邝耀通签订《租赁合同》。”一审法庭明确要求邝耀通选择案由时，邝耀通经过反复更改，最后确认选择“租赁合同纠纷”，并当庭将诉讼请求拆分为两个阶段：2018.5.27-2018.11.26的租金、2018.11.27-2019.9.26的房屋使用金。但2018.5.27-2018.11.26双方之间并不存在租赁关系，而2018.11.27-2019.9.26之间的房屋使用金也不是基于租赁合同关系占有使用案涉房屋而产生使用费。4.一审法院询问邝耀通诉讼请求中起止时间的依据，邝耀通表示“是根据(2018)粤0105民初7112号案件的审判时间往前推大概计算出来的时间，可见邝耀通自己都不清楚租赁期限。5.何其伟从未与邝耀通签署过《租赁合同》，也没有支付过租金。虽然邝耀通主张双方曾签署了2016年10月至2017年1月20日期间的《房屋租赁合同》，但何其伟根本不知道自己与邝耀通之间有租赁关系（邝耀通及小贷公司曾让何其伟签署过一些空白合同，何其伟也不清楚签了哪些资料）。因此，邝耀通与何其伟不存在租赁合同关系，但邝耀通选择适用“租赁合同纠纷”，缺乏事实依据。（三）本案属于重复起诉，一事不再理。1.因邝耀通与何其伟之间并不存在租赁关系，实际上邝耀通还是基于物权请求权要求何其伟支付2018年5月27日以后的房屋使用费，而(2018)粤0105民初7112号案件中，邝耀通已经就“支付自2018年5月27日至腾退之日止的占有使用费”这一请求提起诉讼并由法院作出生效判决，属于重复起诉，属于“一事不再理”。2.从邝耀通的证据来看，证据一《房地产权证》及《不动产登记查册表》基于物权请求权；证据二《至何其伟先生的函》的内容，也是要求何其伟腾退案涉房屋，仍然是基于物权请求权要求何其伟返还原物。3.邝耀通及小贷公司恶意串通，通过各种方法起诉何其伟，邝耀通在本案《上诉状》中述及的“何其伟拖欠他人十几万元，被一审法院强制执行并限高及列入失信名单”，该案也是邝耀通及其小贷公司的“套路”，使何其伟借了邝耀通的同伴刘志坚20万元作为《房屋回购合同》的定金支付给了邝耀通，但邝耀通早就将房屋抵押给平安银行了，至今无法办理过户，刘志坚又起诉何其伟还其20万元。邝耀通向一审法院起诉请求：1.何其伟按照广州市海珠区××房所在地房管部门核定的私房住宅市场租金，支付案涉房屋自2018年5月27日至2018年11月26日止的租金给邝耀通；2.何其伟按照广州市海珠区××房所在地房管部门核定的私房住宅市场租金标准支付房屋使用金给邝耀通，从2018年11月27日至2019年9月26日止；3.何其伟承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：广州市国土资源和规划委员会于2016年7月16日向邝耀通核发《不动产权证书》，记载：位于海珠区××房的权属人是邝耀通，建筑面积为78.24平方米。邝耀通曾向一审法院起诉何其伟，以其是海珠区××房的产权人为由，要求何其伟及其同住及同户籍人员立即腾退交还案涉房屋给邝耀通管业自用，何其伟按照有资质的评估机构评定的同地段同类房屋租金参考价标准支付上述房屋从2018年5月27日起至何其伟腾退房屋之日止的占有使用费给邝耀通等。一审法院受理后，于2018年11月27日作出（2018）粤0105民初7112号《民事判决书》，查明：2017年6月21日，一审法院以（2017）粤0105民初5487号立案受理邝耀通诉何其伟房屋租赁合同纠纷案，邝耀通起诉请求判令：1.何其伟向邝耀通支付2016年10月至2017年1月20日期间的房屋租金及自2017年1月21日起至何其伟实际腾空并交还案涉房屋之日止的房屋占用费；2.何其伟立即向邝耀通腾空并交还案涉房屋；3.何其伟向邝耀通交付的5000元押金作为违约金予以没收；4.何其伟承担律师费用5000元；5.本案诉讼费由何其伟承担。该案诉讼中，何其伟另案提起诉讼，请求判令：1.确认邝耀通和何其伟签订的关于案涉房屋的《存量房买卖合同》无效；2.邝耀通返还案涉房屋并协助办理产权过户手续；3.本案诉讼费由邝耀通承担。一审法院以（2017）粤0105民初10289号立案受理。2017年11月17日，一审法院作出（2017）粤0105民初5487号民事裁定书，裁定该案中止诉讼。2017年12月11日，邝耀通（甲方）与何其伟（乙方）签订《和解协议》，约定：甲方因与乙方房屋租赁纠纷一事，甲方于2017年6月21日向广州市海珠区人民法院提起诉讼〔案号：（2017）粤0105民初5487号〕；经甲乙双方协商一致，达成以下和解方案：甲乙双方确认，经甲乙双方协商一致，甲乙双方同意就本案争议达成和解；甲方同意，不再向乙方主张2016年10月及之后的房屋租金及房屋占用费，不再要求乙方搬离案涉房屋；甲方同意，本和解协议签订当日，立即向广州市海珠区人民法院申请对本案撤回起诉并承担本案的诉讼费用；乙方承诺，本和解协议签订当日，立即向广州市海珠区人民法院申请对（2017）粤0105民初10289号撤回起诉并承担该案的诉讼费用；经甲乙双方协商一致，甲方同意将案涉房屋出售给乙方，乙方同意回购案涉房屋；房屋买卖的相关具体权利义务，包括但不限于房价、过户税费、过户期限、付款方式等，以双方另行签订的《房屋买卖合同》为准；经甲乙双方协商一致，本和解协议签订当日，双方应当立即签订案涉房屋的《房屋买卖合同》并依约履行各自的权利义务；本和解协议签订之日起，甲乙双方的纠纷全部终结，双方均不得再以任何理由对和解前的纠纷继续提起主张或另行提起诉讼；本和解协议系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力；本和解协议签订后，任何一方违反本协议约定义务的，守约方有权向违约方追究损害赔偿责任（包括但不限于诉讼费、律师费、误工费等）；等。2017年12月11日，邝耀通（甲方、卖方）、何其伟（乙方、买方）、广州市方今房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方；成交价1500000元；该物业现状为出租；该物业移交时间为甲方收齐楼款当天；甲乙双方及中介方约定到房管局申请登记过户时间：2018年3月10日前；合同三方就楼价款的交付方式达成以下一致协议，并按下列第（一）种方式处理：（一）一次性付款，①于签订本合同时，支付人民币200000元作为定金，于交易过户当天付清楼价款，共计人民币1300000元；该物业现状：乙方暂时借住在甲方的物业内，如果乙方不能按约定履行买卖合同的条款，乙方必须无条件马上搬出该物业，把该物业交还甲方自行处置；等。同日，邝耀通向何其伟出具《收据》，载明收到何其伟案涉房屋的购屋定金200000元。邝耀通在该案中为证实其主张还提交了邝耀通（甲方、出租方）与何其伟（乙方、承租方）于2016年7月20日就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》作为证据，合同约定：甲方将案涉房屋出租给何其伟居住使用，租赁期限自2016年7月20日至2017年1月20日；月租金为2500元，按月结算；每月15日前，乙方向甲方支付租金；等。何其伟在该案中质证表示：对证据的真实性、合法性、关联性不予确认；案涉房屋由何其伟居住20多年，房屋过户给邝耀通，何其伟不知情，租赁合同不合法，且租赁期限已过，与本案无关，也不需要核对原件；另外，无法确认“何其伟”为何其伟真实签名，不申请笔迹鉴定。该案认为：根据该案查明的事实，邝耀通在取得案涉房屋的所有权之后，与何其伟达成和解协议，同意不再向何其伟主张2016年10月及之后的房屋租金及房屋占用费，不再要求何其伟搬离案涉房屋；并与何其伟另行签订《房屋买卖合同》，将房屋出售给何其伟，且约定由何其伟暂时借住在案涉房屋。何其伟签订上述《房屋买卖合同》后支付了定金200000元。邝耀通主张由于何其伟没有支付能力，其行使不安抗辩权，向何其伟发函解除合同。何其伟辩称上述合同没有履行是因为邝耀通没有办理涂销抵押手续，无法和何其伟办理房屋过户手续。按照《房屋买卖合同》的约定，邝耀通、何其伟及中介方于2018年3月10日前到房管局申请登记过户；何其伟于交易过户当天付清楼价余款1300000元。邝耀通、何其伟双方确认房屋办理过户后缴纳剩余房款。因此，邝耀通理应先协助何其伟办理房屋过户手续，而邝耀通表示合同签订后其没有办理案涉房屋的涂销抵押手续，由此可见，邝耀通并未积极履行上述合同义务。邝耀通关于其行使不安抗辩权的主张，依据不足，一审法院不予采纳。邝耀通关于上述合同已经解除的主张无理，一审法院不予采纳。据上，在上述《房屋买卖合同》目前未被撤销、确认无效或解除的情况下，邝耀通以物权请求权的法律基础要求何其伟腾空交还案涉房屋给邝耀通管业自用及支付房屋占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。该案并判决驳回邝耀通的全部诉讼请求。该案判决后，邝耀通不服提起上诉，本院于2019年5月10日作出（2019）粤01民终4092号《民事裁定书》，以邝耀通未在该院指定的期限内补交受理费，裁定按邝耀通自动撤回上诉处理。此后，邝耀通再向本院申请再审，本院于2019年9月29日作出（2019）粤01民申514号《民事裁定书》，认为：一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，认定在案涉《房屋买卖合同》未被撤销、确认无效或解除的情况下，邝耀通基于物权请求权要求何其伟腾空交还案涉房屋、支付占有使用费等，于法无据，并在此基础上判决驳回邝耀通的全部诉讼请求，并无不当，本院予以认可。邝耀通主张一审判决违反法定程序、举证责任分配不当、适用法律不当等，理据不充分，本院不予采纳。该案并裁定驳回邝耀通的再审申请。一审另查，邝耀通就（2017）粤0105民初5487号案件向一审法院申请撤回起诉，一审法院于2017年12月14日口头裁定准予邝耀通撤回起诉。邝耀通就其主张还提交了其于2018年6月6日邮寄给何其伟的两份《致何其伟先生的函》，主要内容为本人是江泰路39号606房的产权人，现郑重通知贵方，请接到本函后的5天内腾退606房并缴交自2018年5月27日至腾退606房期间的房屋使用金；等。两份函均于2018年6月8日因拒收已退回妥投。何其伟质证表示：对真实性没有异议，何其伟并无收到该两份函件；此外，根据函件的内容是请求何其伟腾退临时居住的房间并支付房屋使用金，而本案邝耀通选择的是租赁合同关系，所以案由主张和证据是不相符的。邝耀通于2019年8月7日提起本案诉讼。诉讼中，邝耀通表示：其本案中第一、第二项诉讼请求主张的起止时间是根据（2018）粤0105民初7112号案件的审判时间往前推而大概计算的时间；其主张的租赁合同是（2018）粤0105民初7112号案件中邝耀通提交的其与何其伟于2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》；在该租赁合同约定的期限届满后，双方没有再次签订书面的租赁文件，但何其伟一直不肯搬走；若现在房管部门出具的租金标准没有私房住宅市场价的，就按市场价主张房屋使用费。一审法院认为：邝耀通主张提起本案诉讼的依据是（2018）粤0105民初7112号案件中邝耀通提交的其与何其伟于2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》，虽然邝耀通曾以该合同提起（2017）粤0105民初5487号案件的诉讼，但此后邝耀通已申请撤回该案的起诉并经一审法院裁定予以准许，故何其伟抗辩邝耀通违反“一事不再理”原则的意见，依据不足，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。邝耀通、何其伟于2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2017年1月20日，邝耀通也表示双方在履行期限届满后没有再次签订书面的租赁文件，但邝耀通与何其伟又于2017年12月11日签订《和解协议》，约定邝耀通不再向何其伟主张2016年10月及之后的房屋租金及房屋占用费，不再要求乙方搬离案涉房屋，双方还于同日签订案涉房屋的《房屋买卖合同》，邝耀通将案涉房屋出售给何其伟。现邝耀通又以租赁合同为由要求何其伟支付案涉房屋的从2018年5月27日至2018年11月26日的租金及从2018年11月27日至2019年9月26日的房屋使用金，既与《和解协议》约定的内容相悖，也与双方签订《房屋买卖合同》的目的不一致，故邝耀通的上述主张，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回邝耀通的全部诉讼请求。本案受理费500元由邝耀通负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交证据。二审查明：一审于2019年9月26日开庭审理本案，庭审中，一审法院询问邝耀通是基于什么法律关系提起本案诉讼，邝耀通回复法庭称基于双方的租赁合同提起本案诉讼。一审法院遂释明邝耀通，其提起的原始法律关系，必须有相应的证据予以佐证，若无法提供相应的证据予以支撑诉讼请求，需承担举证不能的法律后果，并再次询问邝耀通是否坚持以租赁关系提起本案诉讼，邝耀通再次回复法庭坚持以租赁关系提起本案诉讼。而二审庭审中，邝耀通陈述，其在一审、二审均是基于对案涉房屋有所有权提起诉讼的。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：本案案由的确定问题、邝耀通的起诉是否构成一事不再理，以及邝耀通的诉请是否成立的问题。从实体上看，诉讼请求系以存在争议的实体法律关系或者实体权利为基础以及范围的，诉讼程序的推进，包括举证、质证以及证据的认定均应围绕人民法院确认的法律关系和争点进行。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释【2001】33号）第三十五条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”而《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案中，一审法院在一审庭审中询问邝耀通是基于何种法律关系提起本案诉讼，邝耀通回复称基于双方的租赁合同关系提起本案诉讼的。一审法院遂释明邝耀通，其提起的原始法律关系，必须有相应的证据予以佐证，若无法提供相应的证据予以支撑诉讼请求，需承担举证不能的法律后果，并再次询问邝耀通是否坚持以租赁关系提起本案诉讼，邝耀通再次回复坚持以租赁关系提起本案诉讼，并重新明确了本案的诉讼请求，一审法院遂根据邝耀通主张的租赁合同关系及相关诉讼请求进行了审理。现邝耀通上诉主张其在一审、二审均是基于对案涉房屋有所有权提起本案诉讼的，并非基于租赁合同关系，其该上诉主张系对起诉所依据的基础法律关系的变更，其未在一审法庭辩论前变更，本院不予采纳。故本案仍应按照租赁合同关系进行审理。至于邝耀通提起本案诉讼的依据是（2018）粤0105民初7112号案件中其所提交的与何其伟于2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》，虽然邝耀通亦曾以该合同提起（2017）粤0105民初5487号案诉讼，但此后邝耀通已申请撤回该案的起诉并经一审法院裁定予以准许，故邝耀通提起本案诉讼并未违反“一事不再理”原则，何其伟主张邝耀通提起本案构成重复诉讼，依据不足，本院不予采纳。经查，邝耀通与何其伟于2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限至2017年1月20日。现租赁期限届满后双方未再签订书面的租赁合同，而邝耀通与何其伟又于2017年12月11日签订了《和解协议》，并于同日签订《房屋买卖合同》。邝耀通上诉认为案涉《房屋买卖合同》取代了《和解协议》，对此，本院认为，纵观《和解协议》和《房屋买卖合同》的约定，《和解协议》系双方关于在审诉讼处理的约定，而《房屋买卖合同》系对房屋买卖相关权利义务进行的约定，《房屋买卖合同》并未取代《和解协议》，邝耀通的上述主张，缺乏理据，本院不予采纳。综上，因案涉《房屋租赁合同》租赁期限已届满，双方未重新签订租赁合同，且双方已另行签订了《和解协议》和《房屋买卖合同》，故双方关于案涉房屋的处理应依照在后签订的《和解协议》和《房屋买卖合同》的相关约定。现邝耀通以租赁合同为由要求何其伟支付案涉房屋的从2018年5月27日至2018年11月26日的租金及从2018年11月27日至2019年9月26日的房屋使用金，与《和解协议》的约定相悖，也违背了《房屋买卖合同》的合同目的，一审法院据此驳回邝耀通的上述诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。至于案涉《房屋买卖合同》是否已解除，与本案不属同一法律关系，本院不予审查，当事人可另循法律途径解决。综上所述，邝耀通的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由邝耀通负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二〇年八月二十七日书记员  郭 俏古文娜