四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初835号 本诉原告（反诉被告）：张翠萍，女，1984年10月14日出生，汉族，住成都市成华区。 本诉原告（反诉被告）：刘青桃，男，1982年3月13日出生，汉族，住成都市成华区。 共同委托诉讼代理人：李娇,四川信和信（成都）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：李剑波,四川信和信（成都）律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：成都顺宇置业有限公司，住所地成都高新区中和中柏路23号附2号3层。 法定代表人：魏冬，董事长。 委托诉讼代理人：胡杰，男，公司员工。 委托诉讼代理人：罗珊，女，公司员工。 第三人：成都农村商业银行股份有限公司金泉支行，住所地四川省成都市金牛区蜀西路35号。 负责人：魏雄，行长。 委托诉讼代理人：李晓，男，银行员工。 委托诉讼代理人：周文皓，男，银行员工。 本诉原告（反诉被告）张翠萍、刘青桃与本诉被告（反诉原告）成都顺宇置业有限公司（以下简称“顺宇置业公司”）、第三人成都农村商业银行股份有限公司金泉支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张翠萍、刘青桃的委托诉讼代理人李娇，顺宇置业公司的委托诉讼代理人胡杰、罗珊，成都农村商业银行股份有限公司金泉支行的委托诉讼代理人李晓、周文皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张翠萍、刘青桃在庭审中确认提出的本诉请求为：1.确认张翠萍、刘青桃与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《临时管理规约》已解除；2.判令解除张翠萍、刘青桃与成都农村商业银行股份有限公司金泉支行签订的《个人购房担保借款合同》；3.判令顺宇置业公司向张翠萍、刘青桃退还已支付的购房款首付本金403905元及资金占用利息54943.19元（暂计至2020年3月31日，实际应自张翠萍、刘青桃支付之日、按5.4%年利率计算至首付款及资金占用损失偿清之日）；4.判令顺宇置业公司向张翠萍、刘青桃支付已还按揭本息123273.36元及其资金占用损失7793.96元（暂计至2020年3月31日，实际应自张翠萍、刘青桃每期还贷之日、按6.37%年利率计算至已还按揭本息及资金占用损失偿清之日）；5.判令顺宇置业公司支付张翠萍、刘青桃逾期交房违约金793.91元；6.判令顺宇置业公司承担张翠萍、刘青桃因办理公证所发生的费用600元、本案律师代理费10000元；7.判令由顺宇置业公司向第三人成都农村商业银行股份有限公司金泉支行偿还余下的按揭贷款本金以及利息；8.判令顺宇置业公司向第三人成都农村商业银行股份有限公司金泉支行承担提前偿还贷的违约金；9.判令顺宇置业公司承担本案的诉讼费、保全费等一切费用。 事实与理由：张翠萍、刘青桃与顺宇置业公司于2017年10月15日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》《临时管理条约》，约定张翠萍、刘青桃购买顺宇置业公司开发的融创.香璟台西苑x幢x单元x层x号办公用房，购房款总价793905元。张翠萍、刘青桃全额支付了403905元首付款，余下39万元房贷，张翠萍、刘青桃与第三人成都农村商业银行股份有限公司金泉支行签订了《个人购房担保借款合同》，取得39万元按揭贷款。其后，张翠萍、刘青桃按期还贷，截至2019年12月（含12月），共计还贷110065.5元。根据购房合同约定，顺宇置业公司应于2019年9月30日向张翠萍、刘青桃交付房屋，逾期超过60日，张翠萍、刘青桃有权书面通知解除合同，同时主张返还房款（含还贷部分）、支付资金占用利息及逾期交房违约金。房屋交付期限届满后，张翠萍、刘青桃向顺宇置业公司送达《解除合同通知书》，购房合同已解除。顺宇置业逾期交付房屋，张翠萍、刘青桃据此享有约定的合同解除权，故诉至法院，望判如所请。 针对张翠萍、刘青桃提出的诉讼请求，顺宇置业公司答辩称：1.双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议不应解除。案涉房屋在2019年8月28日已取得竣工验收报告，于2019年11月6日已取得房屋面积测绘报告，已达到合同约定的交付标准。张翠萍、刘青桃不享有合同约定的解除权。2.假设张翠萍、刘青桃享有买卖合同及补充协议项下约定的解除权，那么关于张翠萍、刘青桃所主张的利息、公证费、律师费等费用的请求也与合同约定不一致。首先，合同已明确约定解除后顺宇置业公司应当承担的违约责任，对于合同约定之外的其他责任，顺宇置业公司不应承担。且顺宇置业公司按照合同约定支付的利息及违约金已足以弥补张翠萍、刘青桃所主张的各类损失。其次，关于张翠萍、刘青桃所主张的律师费，在合同中并没有明确的约定，该费用不应由顺宇置业公司承担。3.假设在买卖合同及补充协议解除的前提下，顺宇置业公司履行退还义务按照合同约定应是在张翠萍、刘青桃配合顺宇置业公司办理完毕案涉房屋的预告登记撤销手续、网签备案撤销手续之后60日内予以退还（补充协议第16条第5款）。4.受新冠疫情的影响，导致审理时间延长，客观上增加了顺宇置业公司承担违约责任的期限，请求酌情调低被告承担违约金的期间。 顺宇置业公司提出反诉请求：要求判决张翠萍、刘青桃配合顺宇置业公司办理注销成都市高新区商品房的抵押预告登记、预告登记和合同备案登记手续（合同签约备案号为2997861）。事实和理由：根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。买受人逾期履行上述注销手续等义务的，每逾期一日，应按买卖合同约定购房总款的万分之一向出卖人支付违约金。根据成都房管局现行办事规范，如《商品房买卖合同》及补充协议解除后，对于按揭贷款客户需要依次配合办理解除预购商品房抵押预告登记手续、预购商品房预告登记手续、预购商品房备案登记手续后，反诉人才可收回房屋进行对外销售。对于诉讼公文，要求明确前述配合事项，否则，将不能办理相应手续。因此，若诉讼公文仅明确解除《商品房买卖合同》及补充协议，未明确前述事项，反诉人依据诉讼公文将无法办理解除预购商品房抵押预告登记手续、预购商品房预告登记手续、预购商品房备案登记手续，从而将导致反诉人再行就前述事项进行起诉，造成重复起诉。为避免造成后期重复起诉，浪费司法资源，若贵院支持被反诉人解除《商品房买卖合同》及补充协议请求的情形下，反诉人特向贵院请求在本案中一并审理解决前述事项，即要求被反诉人配合银行办理注销预购商品房抵押登记手续，要求被反诉人配合反诉人办理注销预购商品房预告登记手续以及预购商品房备案登记手续。 张翠萍、刘青桃提出答辩意见称，对配合办理案涉商品房抵押预告登记、预告登记注销手续和备案登记注销手续无异议，但前提是顺宇置业公司先向张翠萍、刘青桃退还购房款。 第三人成都农村商业银行股份有限公司金泉支行向本院提出独立的诉讼请求：同意在张翠萍、刘青桃与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除的前提下，解除与张翠萍、刘青桃签订的《个人购房担保借款合同》，并要求张翠萍、刘青桃按照约定结清贷款本息和支付提前还款的违约金。 经审理查明，2017年10月15日，顺宇置业公司（出卖人）与张翠萍、刘青桃（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份。合同约定：1.买受人向出卖人购买位于成都市高新区中和组团地块项目商品房预售许可证100190号下x幢x单元x层x号房屋，房屋总价款为793905元，其中首期房款403905元，按揭贷款390000元，由买受人向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行申请贷款支付。2.出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付案涉房屋，交房时应符合下列条件：已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测报告书，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。若因不可抗力或者政府行为需要延期交付商品房的，出卖人应当书面通知买受人。3.若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.40％(不低中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。4.买受人依据合同和补充协议约定要求解除合同的，应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利，同意继续履行合同。5.无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。 2017年9月30日，顺宇置业公司共收到张翠萍、刘青桃支付的购房定金50000元。2017年10月7日，顺宇置业公司收到张翠萍、刘青桃支付的购房款353905元。两项金额合计403905元。 2017年11月27日，张翠萍、刘青桃与成都农村商业银行股份有限公司金泉支行签订《个人购房担保借款合同》，就购买案涉商品房借款390000元，借款期限为2017年11月23日至2027年11月22日。借款按年利率6.37%执行，借款在基准利率水平上浮30%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，于每年的1月1日调整一次。借款人在借款实际发生之日起三年内（含）提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收三个月的贷款利息。张翠萍、刘青桃因办理银行按揭贷款，支付公证费600元。 2019年12月13日，张翠萍、刘青桃向顺宇置业公司发送了《解除合同通知书》，顺宇置业公司于2019年12月15日收到《解除合同通知书》。 张翠萍、刘青桃为实现债权，支付律师费10000元。 截止2020年6月20日，张翠萍、刘青桃已偿还按揭贷款本息136481.22元，尚欠成都农村商业银行股份有限公司金泉支行贷款本金311632.63元。 顺宇置业公司对张翠萍、刘青桃已经支付了793905元购房款的事实无异议。审理过程中，张翠萍、刘青桃与顺宇置业公司一致确认，张翠萍、刘青桃向按揭贷款银行每月偿还的具体金额、时间、已偿还的按揭贷款本息、剩余按揭贷款本息，以本案判决生效后按揭贷款银行出具的还款明细或结算清单上载明的还款时间和金额为准。 以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、解除合同通知书、邮寄签收记录、收款收据、发票、确认书、当事人及第三人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，合同是双方当事人意思自由、自主与自治的结果，合同一旦订立，即在双方当事人之间产生了一种类似于法律一样的拘束力。可以说，合同既是缔约主体自己对自己的立诺，亦是缔约主体自己对他人的立信。任何一方缔约主体违背合同的约定，即是违背了自己在立约时对合同相对人所许下的承诺。为使立约主体秉持诚信，严格履约，恪守承诺，法律特别规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案张翠萍、刘青桃与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示的体现，合法有效。《商品房买卖合同》及补充协议中存在部分条款无效的，不影响其他条款的效力。张翠萍、刘青桃与顺宇置业公司均应当遵守诚实信用原则，昭示信誉，恪守承诺，全面履行自己的合同义务。顺宇置业公司未在合同约定的时间内向张翠萍、刘青桃交付商品房，其行为已构成违约。 本案的争议焦点有：一、合同是否应当解除；二、损失数额如何确定；三、律师费是否应当得到支持；四、注销抵押预告登记、预告登记和注销网签备案先于房款返款的约定是否有效；五、疫情因素是否造成案件的审理延长。 一、关于张翠萍、刘青桃与顺宇置业公司签订的商品房买卖和及补充协议是否应当解除的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”张翠萍、刘青桃与顺宇置业公司在合同中约定，商品房交付时间为2019年9月30日前。若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除。顺宇置业公司未按照合同约定交付案涉商品房已超过60日，张翠萍、刘青桃在合同约定的时间内行使合同解除权，向顺宇置业公司发送了《解除合同通知书》，顺宇置业公司于2019年12月15日收到《解除合同通知书》。故本院依法确认张翠萍、刘青桃与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月15日解除。 关于顺宇置业公司辩称案涉商品房已满足合同约定的交付条件，张翠萍、刘青桃不具有合同解除权的意见。本院认为，商品房是否达到交付条件与顺宇置业公司是否已经实际将房屋交付给购房者，是两个完全不同的概念。在本案中，顺宇置业公司既未向本院提供证据证明已将商品房实际交付给了张翠萍、刘青桃，亦未向本院提供证据证明其曾经通知过张翠萍、刘青桃收房。果如顺宇置业公司所辩称的，商品房已经满足了约定的交付条件，顺宇置业公司就应当及时将符合交房条件的情况及时告知买受人并通知买受人收房。然顺宇置业公司在明知其已经逾期交房的情况下，仍然放任自己的违约行为，不及时履行通知交房的义务和手续，以致持续违约时间达到合同约定的解除条件。顺宇置业公司应当对其自身持续违约且放任违约的行为，承担由此导致的合同后果。本院对顺宇置业公司提出的商品房已满足合同约定的交付条件，张翠萍、刘青桃不具有合同解除权的意见，不予支持。 关于顺宇置业公司辩称的自己违约程度比较轻微，合同能够继续履行且合同目的能够实现，根据《九民纪要》第47条的规定，张翠萍、刘青桃不享有合同解除权的意见。本院认为，首先，合同能够继续履行与张翠萍、刘青桃是否享有合同解除权没有直接的关系。即使合同可以继续履行，但是如果缔约一方违约符合约定或者法定的解除条件，守约方仍然可以解除合同。其次，关于合同目的能否实现的问题。诚如顺宇置业公司在答辩时所言，当前房地产市场商业用房行情处于低迷阶段，增值潜力较小。对顺宇置业公司来说，其已经足额收取了张翠萍、刘青桃支付的购房款，在房地产市场行情低迷的当下，顺宇置业公司出卖商品房并获取房屋价款的目的已经实现。但是，对张翠萍、刘青桃来说，则未必如此。本案案涉商品房的规划用途系办公，具有较强的商业属性。作为商事主体，顺宇置业公司应当知道，购房者购买办公商品用房的目的，不仅仅是为了自己占有、使用办公用房，更多的是希望从中获取投资利益。在市场交易中，使财富保值增值并获取利益永远是市场交易主体的最终目的。对张翠萍、刘青桃来说，占有、使用商品房并非其最终目的，借购房商品房使自身财富保值增值才是其最终的合同目的。顺宇置业公司以自己违约程度较为轻微、张翠萍、刘青桃能够实现合同目的来抗辩的理由显然不能成立。在当前房地产市场商业用房行情处于低迷的阶段，张翠萍、刘青桃依约行使合同解除权以减少其市场投资风险和损失，这是任何一个理智健全的人都会采取的行为。在出卖人违约符合解除权行使条件的情况下，否定买受人依约行使解除权以减少其投资风险，与法理、情理相悖，本院不予支持。 顺宇置业公司在答辩时称，“市场投资行为，本具有风险性，不能因为市场行情下行即要求解除合同”。本院认为，顺宇置业公司既深知市场投资行为本具有风险性，就应当遵守《公司法》第五条规定的商业道德，诚实守信，承担社会责任，尽可能地减少在履约过程中存在的风险。但是，顺宇置业公司一方面辩称商品房已经符合了交付条件，另一方面却在明知自身已经逾期交房的情况下，仍然放任其违约行为，不及时通知买受人收房。对于顺宇置业公司的这种明知其违约却继续放任其违约的行为，在法律上及商业道德上均应当予以否定评价。根据最高人民法院在2019年发布的《全面法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定：“合同约定的解除权条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”上述条文之目的，系从更高、更深程度维护诚实信用的市场交易原则，促进合同义务的全面履行，避免一方主体滥用契约自由随意解除合同，以致利益失衡，有违契约正义。此处的违约程度显著轻微，显然不包括违约方故意持续违约的情形；此处的不影响守约方合同目的实现，显然不包括继续履行合同会使守约方利益受损的情形。本案顺宇置业公司既然辩称商品房已经满足合同约定的交付条件，却迟迟不通知买受人收房，系明知其行为违约而故意放任之。尽管顺宇置业公司违约时间不长，可算违约程度轻微；但顺宇置业公司持续违约的故意明显，难谓违约程度显著轻微。对于由此引发的违约责任，顺宇置业公司应当自行承担。顺宇置业公司在故意持续违约导致合同符合解除条件，且明知市场行情下行的情况下，还要求守约方继续履行合同，将本该由违约方承担的市场风险转嫁于守约方身上，与公平原则和诚实信用原则相悖，本院不予支持。 另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，商品房买卖合同解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故本院对解除张翠萍、刘青桃与成都农村商业银行股份有限公司金泉支行签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，予以支持。 二、关于损失数额如何确定的问题 本院认为，违约金以填补实际损失为主，兼具惩罚性的功能。本案顺宇置业公司逾期交房时间不长，案涉商品房并非客观不能交付。尽管顺宇置业公司存在逾期交房的违约行为，但违约时间不长，违约行为的程度轻微，给张翠萍、刘青桃造成的损失也主要是资金占用期间的利息损失。故本院在确定顺宇置业公司应当承担的违约责任时，主要考虑以填补守约方的实际损失为主。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.4％(不低中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述约定，系关于顺宇置业公司违约责任承担方式的约定，顺宇置业公司认为根据上述约定，已足以弥补其违约行为给张翠萍、刘青桃造成的实际损失。本院认为，首期购房款403905元的利息损失，应当按照合同约定的年利率5.4%计算利息损失。其中，50000元定金从2017年9月30日开始计算利息损失，353905元首期房款从2017年10月7日开始计算利息损失。张翠萍、刘青桃向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行所偿还的借款本息部分的利息，系因顺宇置业公司违约行为导致的张翠萍、刘青桃资金利息的直接损失，故该部分利息损失亦应当按照年利率的5.4%计算，由顺宇置业公司支付给张翠萍、刘青桃。在判决生效前，根据《个人购房担保借款合同》的约定，张翠萍、刘青桃每个月均需向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行支付按揭贷款部分的借款本息，故在计算顺宇置业公司向张翠萍、刘青桃支付的该部分本息时，应当以张翠萍、刘青桃每个月实际偿还借款本息的时间和金额为起始基数，分别计算至顺宇置业公司付清为止。 关于张翠萍、刘青桃要求顺宇置业公司支付公证费、抵押登记费、提前还款所导致的违约金的诉请。本院认为，张翠萍、刘青桃与顺宇置业公司已经在《商品房买卖合同》中就顺宇置业公司违约行为所导致的损失计算方式进行了约定，张翠萍、刘青桃未举证证明合同约定的损失计算方式不足以弥补其该部分的实际损失。故本院对张翠萍、刘青桃要求顺宇置业公司支付公证费、抵押登记费、提前还款所导致的违约金的诉讼请求，不予支持。 三、关于律师费是否应当由顺宇置业公司负担的问题 本院认为，律师费并非张翠萍、刘青桃实现债权所必然产生的费用，但双方可以在合同中就律师费的负担进行约定。在本案中，《商品房买卖合同》及补充协议系顺宇置业有限公司提供的格式条款，双方在《商品房买卖合同》补充协议中约定了出卖人通过诉讼方式向买受人主张权利时，有权要求买受人支付律师费，但并无出卖人应支付律师费的相关约定。由此可见，上述约定系权利义务不对等不公平的格式条款。当契约自由导致契约非正义时，为防止力量薄弱的缔约者免受格式条款提供者的压迫，法律根据公平原则对格式条款的内容进行了限制。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”案涉《商品房买卖合同》补充协议关于律师费负担的条款是顺宇置业有限公司提供的格式条款，该条款免除了其责任、加重了对方责任，故本院依法认定张翠萍、刘青桃单方面应当负担律师费的格式条款无效。尽管张翠萍、刘青桃有权根据法律规定主张加重其责任的不公平格式条款无效，但却无权要求对方也按照对等的原则来履行相关义务，因为这有违私法自治与契约自由的基本精神。故本院对张翠萍、刘青桃要求顺宇置业公司负担律师费的请求，不予支持。 四、关于注销预抵押登记、预售备案登记和合同网签备案登记先于房款返款的约定是否有效的问题 根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。本院认为，网签合同备案登记、预告登记均系保护买受人权利、避免出卖人一房多卖而设立的限制出卖人处分权的条款。预抵押登记则是为了保护借款人的利益而设立的担保条款。在顺宇置业公司违约在先的情况下，应当由其先履行退还购房款的义务，然后再由买受人、担保权人配合其办理案涉房屋的相关注销手续，方符合相关法律法规保护守约方权利、限制出卖人处分权的宗旨。补充协议规定：无论基于何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续，然后出卖人再向买受人退还款项。上述规定系顺宇置业有限公司提供的格式条款，该条款使出卖人在违背主合同义务和诚实信用原则的情况下，依旧拥有优先于买受人的权利，使买受人的附随义务成为一种有风险的负担，而出卖人的主合同义务却居于买受人的附随义务之后，这显然颠倒了法律关于责任承担的先后顺序。故本院根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，依法认定该条款无效。 五、关于新冠肺炎疫情因素是否造成案件的审理延长的问题 顺宇置业公司辩称，新冠肺炎疫情属于不可抗力，客观上造成案件的审理期限延长，增加了其承担责任的期限，故应酌情调低其承担违约责任的期间。本院认为，顺宇置业公司的该抗辩理由，不能成立。理由如下：1.顺宇置业公司的违约行为及合同约定的解除权成就时间均发生在2019年，此时，新冠肺炎疫情尚未发生。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2.顺宇置业公司辩称审理延长导致其违约责任承担期间加重。但是，本案判决顺宇置业公司承担的违约责任主要是对张翠萍、刘青桃支付的资金占用期间的利息损失。顺宇置业公司并未向本院举证证明其对外融资所支付的利息高于占有张翠萍、刘青桃购房款时所支付的利息。因审理时间延长，顺宇置业公司究竟因此受有损失，还是反受利益，尚未可知。3.本案审理时间延长，并非因为新冠肺炎疫情，而是因为双方当事人均有调解的意愿。本着及时解决纠纷、节约司法资源的目的，本院多次组织双方当事人进行调解，且多次催促顺宇置业公司尽快拿出一个具体的调解方案，但是，顺宇置业公司一直未能拿出一个具体的调解方案。直到最后，顺宇置业公司明确表示不愿意调解。根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条第一款、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条的规定，当事人和解、调解的期间不计入审限。本案因调解导致审理时间延长，如顺宇置业公司一开始就向本院表达不接受调解的意思，审理时间将会极大的缩短。故本院对顺宇置业公司提出减少因审理延长增加的责任承担期限的意见，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认张翠萍、刘青桃与成都顺宇置业有限公司于2017年10月15日签订的关于成都市高新区锦蜀街35号x幢x单元x层x号房屋的《商品房买卖合同》《临时管理规约》《商品房买卖合同补充协议》已于2019年12月15日解除； 二、张翠萍、刘青桃与第三人成都农村商业银行股份有限公司金泉支行于2017年11月27日签订的《个人购房担保借款合同》于本判决生效之日解除； 三、成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向张翠萍、刘青桃退还首期购房款403905元并按照年利率5.4%支付资金占用期间的利息至实际付清之日止（其中，50000元定金从2017年9月30日开始计算利息损失，353905元首期房款从2017年10月7日开始计算利息损失）； 四、成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向张翠萍、刘青桃支付其已向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行偿还的贷款本息（截止2020年6月20日，张翠萍、刘青桃已偿还的贷款本息金额为136481.22元，最终的具体金额以张翠萍、刘青桃向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行实际偿还的金额为准），并以张翠萍、刘青桃每月向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行实际偿还贷款本息的时间和金额为起始基数，按照年利率的5.4%计付利息（张翠萍、刘青桃每月向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行实际偿还的贷款本息的时间和金额，以判决生效后成都农村商业银行股份有限公司金泉支行出具的还款明细为准）； 五、成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行支付剩余贷款本息（截止2020年6月20日，剩余贷款本金金额为311632.63元，最终的贷款本息具体金额以判决生效后成都农村商业银行股份有限公司金泉支行出具的还款明细为准）； 六、成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向张翠萍、刘青桃支付因逾期交房产生的违约金793.905元（已付房款793905元的0.1%）； 七、张翠萍、刘青桃在收到本判决确定的成都顺宇置业有限公司应当向其给付的款项后十日内，协助成都顺宇置业有限公司办理位于成都市高新区房屋的预告登记和备案登记的注销手续（合同签约备案号为2997861）； 八、成都顺宇置业有限公司向张翠萍、刘青桃和成都农村商业银行股份有限公司金泉支行履行完本判决确定的金钱给付义务后，由张翠萍、刘青桃配合成都农村商业银行股份有限公司金泉支行办理注销位于成都市高新区房屋的抵押预告登记手续； 九、张翠萍、刘青桃于本判决生效后十日内向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行支付因《个人购房担保借款合同》解除后提前还款所产生的三个月贷款利息（具体金额以成都农村商业银行股份有限公司金泉支行在本判决生效后出具的还款明细为准）； 十、驳回张翠萍、刘青桃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为5870元，由张翠萍、刘青桃负担170元，成都顺宇置业有限公司负担5700元；反诉案件受理费减半收取为50元，由成都顺宇置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年八月三日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅