广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13001号上诉人（原审被告）：广州展望文化发展有限公司。住所地：广东省广州市越秀区东风东路699号805房。法定代表人：刘小宝，总经理。被上诉人（原审原告）：广州合生星景商务有限公司。住所地：广东省广州经济技术开发区蓝玉四街9号一号厂房五楼502房。法定代表人：孙俊涛，总经理。委托诉讼代理人：任俊伟，公司职员。上诉人广州展望文化发展有限公司（以下简称展望公司）因与被上诉人广州合生星景商务有限公司（以下简称合生公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初37719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。展望公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回合生公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由合生公司承担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误，展望公司不存在拖欠租金的情况，所有的费用均已支付，一审判决偏袒合生公司，损害了展望公司的合法权益。合生公司辩称，与一审庭审意见一致，另补充：一审判决虽没有支持合生公司部分违约金，但是为了该款项不再拖延，没有提出上诉，但是不代表合生公司对违约金同意一审判决的结果。一审判决在事实查明部分合理合法，不存在偏袒以及所谓的认定事实错误。合生公司于2019年8月30日向一审法院起诉请求：1.展望公司支付拖欠的从2016年5月1日至2016年11月30日期间的部分租金21876元（该期间的每月租金10793元，展望公司共拖欠租金32669元，扣减其已支付的保证金10793元）和从2017年5月1日至2017年9月30日期间的部分租金4315元（该期间的每月租金11656元）及违约金（以当月欠付的金额为本金，每日按欠缴总额1%的标准，从当月6日起计至展望公司实际付清之日止，以本金为限）；2.本案的诉讼费用由展望公司承担。一审法院经审理查明：天河区XX号登记权属人为广州市合生骏景房地产有限公司。2017年4月，合生公司（甲方，提供方）与展望公司（乙方，使用方）签订《场地临时使用协议书》（以下简称《协议书》），约定：甲方将位于骏景南苑会所XX号铺的场地（以下简称涉案商铺）出借给乙方使用；本协议使用期自2016年5月1日至2019年4月30日止；甲方应于2016年5月1日前将该场地交付乙方，甲方根据本协议规定的标准向乙方交付该场地且经双方签署交付凭证，即视为甲方已履行将该场地合格交付给乙方的义务；使用费以建筑面积计算，每月每平方米使用费为110元，乙方承租该场地的使用费每月为10793元，自2017年5月1日起每年递增8%；具体为2016年5月1日至2017年4月30日期间月使用费额为10793元，2017年5月1日至2018年4月30日期间月使用费额为11656元，2018年5月1日至2019年4月30日期间月使用费额为12588元；在整个使用期内，除第一个月外，乙方须于每月5日前，以转账方式将使用费支付到甲方指定的银行账号或甲方指定地点（会所）缴纳当期使用费，使用费以1个月为一个支付期；乙方应在签署本合同时，向甲方缴交使用保证金，该使用保证金专门用于确保乙方遵守本合同项下义务；若乙方存在违反合同明确规定的违约行为，甲方有权没收或不予退还乙方缴交的使用保证金，乙方的违约行为同时造成甲方损失的，甲方还有权要求乙方赔偿全部损失；使用保证金金额为使用期最后两个月的使用费25176元；在甲方应退还使用保证金之前，甲方无须向乙方支付保证金的利息；在乙方无任何违约行为的情况下，甲方自乙方按本合同约定将该场地返还于甲方且结清本合同项下所有应付甲方款项之日起90日内，把保证金无息退还乙方；乙方须按时缴交使用费、使用保证金、管理费等本协议约定的乙方应付费用，逾期支付的，每逾期一日，则应按欠缴金额的1%向甲方支付违约金；乙方逾期支付使用费或本协议约定的其他应付费用，超过30日的（无论甲方是否正式通知催缴），甲方可书面通知乙方解除本合同、并不予退还使用保证金，乙方违约行为同时给甲方造成损失的，甲方并有权要求乙方赔偿给甲方造成的全部损失等。2017年9月5日，合生公司（出租人，甲方）与展望公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，租赁期限2016年5月1日至2017年4月30日期间月租金额10793元，2017年5月1日至2018年4月30日期间月租金额11656元，2018年5月1日至2019年4月30日期间月租金额12588元等。2017年9月26日，合生公司向展望公司法定代表人刘小宝作出《法律函》，内容为要求其在收到函件之日起5天内缴付拖欠的租金差额37411元、合同条款租金保证金差额14380元、管理保证金1767元、水电保证金1472元等。展望公司表示未收到该函件，合生公司亦未提供证据证明该函件送达情况。2017年9月底，展望公司搬离涉案商铺。2018年4月13日，合生公司以EMS全球邮政特快专递的方式向展望公司发出《解除租赁合同通知书》，内容为截至发函之日，展望公司已逾期支付款项达210日，合生公司将于2018年3月29日单方解除与展望公司签订的协议，收回场地，租赁保证金不予退还等。该邮件收件人为展望公司法定代表人，电话为180××××9190，地址为广州市天河区XX房。后该邮件于2018年4月因收件人拒收被退件。展望公司表示其未收到该邮件，该邮件的收件地址为展望公司的工商登记地址，并非展望公司实际办公地址，确认电话为展望公司法定代表人的电话。关于展望公司已付租赁保证金及租金的情况，一审法院查明如下：1、展望公司已支付租赁保证金10793元，合生公司就此开具相应收据（开具时间为2017年1月16日）；2、2016年12月至2017年9月期间展望公司每月支付租金10793元，合生公司就此开具部分收款收据；3、2016年11月展望公司支付租金6065元，合生公司就此开具收款收据；4、合生公司表示展望公司在2016年5月1日至2016年11月30日期间每月支付租金6126元，展望公司表示对上述期间租金支付情况已记不清，仅能提供上述收款收据予以证明。合生公司并提交自制的《广州展望文化发展有限公司欠费明细》对其诉讼请求予以明确，该明细表载明2016年5月至2016年11月期间各月欠付租金金额为4667元，2017年5月至2017年9月期间各月欠付租金金额为863元，上述未交租金金额合计36984元，扣除保证金10793元，合计欠收数为26191元。本案审理过程中，合生公司为证明其受广州合生骏景房地产有限公司委托，管理涉案商铺的租赁事宜，向一审法院提交显示由广州合生骏景房地产有限公司于2003年5月出具的《委托书》（复印件，内容为兹有该司委托广州合生星景商务有限公司以其名义承办骏景南苑会所外租项目的租赁及康体项目的经营并管理）。经质证，展望公司对该证据真实性无异议。展望公司为证明合生公司向其发出的付款通知情况，向一审法院提交广州合生星景商务有限公司付款通知书肆份（均为原件，落款处打印有“广州合生星景商务有限公司财务部”字样；其中落款时间为2016年11月5日的通知书载明11月租金本期应收6065元，落款时间为2017年1月1日的通知书载明1月租金本期应收10793元，前期未收37824元，累计应收48617元，备注“补交16年5-12月递增费”，落款时间为2017年7月29日的通知书载明8月租金本期应收10793元，落款时间为2017年8月29日的通知书载明9月租金本期应收10793元）。经质证，合生公司表示上述通知书未加盖该司印章，故真实性不予确认。另，展望公司表示从2016年5月后合生公司与展望公司签订了3次租赁合同，每次约定的租期都是从2016年5月1日开始，截止时间大概都是2019年，每次给展望公司签订的合同约定的租金标准都在上涨，然后又以内部走流程为由不向展望公司交付合同原件，所以展望公司并不持有租赁合同原件。合生公司对此表示其与展望公司签订的租赁合同仅有《协议书》及用于备案的《合同》。一审法院认为：合生公司与展望公司签订的《协议书》及《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。展望公司抗辩称双方曾就涉案商铺的租赁事宜多次签订合同，合生公司对此不予确认，展望公司亦未提交相应证据予以证明，故展望公司应自行承担举证不能的法律后果。根据《协议书》中的约定，涉案商铺2016年5月1日至2017年4月30日期间的月租金额为10793元，2017年5月1日至2018年4月30日期间的月租金额为11656元。而实际上展望公司仅支付2016年11月的租金6065元，并按照10793元/月的标准支付2016年12月至2017年9月期间的租金，至于2016年5月1日至2016年10月31日期间的租金支付情况，展望公司表示不清楚，也未提供证据予以证明，合生公司作为租金收取方则表示展望公司系按照6126元/月的标准进行支付，在展望公司未对己方支付租金的情况进行举证的情况下，一审法院对合生公司上述陈述予以采信。结合双方关于租金标准的约定，展望公司应向合生公司补交涉案商铺2016年5月1日至2016年10月31日期间部分租金28002元[（10793元/月-6126元/月）×6个月]、2016年11月期间部分租金4728元（10793元-6065元）、2017年5月1日至2017年9月30日期间部分租金4315元[（11656元/月-10793元/月）×5个月]。合生公司表示对于展望公司欠付的上述部分租金可以展望公司已付租赁保证金予以抵扣，合生公司该主张并无不当，结合展望公司已付租赁保证金10793元的事实，展望公司应向合生公司补交2016年5月1日至2016年11月30日期间部分租金21937元（28002元＋4728元-10793元）及2017年5月1日至2017年9月30日期间部分租金4315元，合生公司现诉请要求展望公司支付2016年5月1日至2016年11月30日期间的部分租金21876元属于其对自身民事权益的合法处分，一审法院予以照准。至于迟延支付上述期间的违约金问题，展望公司在双方于2017年4月签订《协议书》之前一直按照固定标准向合生公司支付租金，未有证据显示合生公司就此提出异议，而结合展望公司提交的通知单也仅是显示合生公司于2017年1月作出的通知单中要求展望公司补交2016年5月至12月期间的递增租金，但其后展望公司也仅是按照通知书中载明的1月租金金额向合生公司支付当月租金，即展望公司以其实际行为表明其不认可合生公司主张的补交租金标准，其后双方直至2017年4月才就租金标准协商一致并签订《协议书》，故合生公司主张展望公司支付2017年4月以前迟延交付租金的违约金缺乏依据，一审法院不予支持。至于迟延支付2017年5月1日至2017年9月30日期间部分租金的违约金，根据《协议书》的约定，展望公司应于每月5日前向合生公司支付当月租金，而实际上，展望公司迟至合生公司提起本案诉讼时仍欠付上述期间的部分租金，故展望公司应向合生公司支付相应的迟延交付租金的违约金，对于合生公司主张的违约金计付标准展望公司抗辩称过高，在合生公司未举证证明其实际损失的情况下，上述违约金计付标准却有过高之嫌，结合本案事实，一审法院对违约金计付标准酌情予以调整。故展望公司应向合生公司支付迟延支付2017年5月1日至2017年9月30日期间部分租金的违约金（各月均以863元为本金，从各月6日起计至实际支付之日止；其中各月6日起至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；违约金总额以不超过本金为限），对于合生公司超出上述标准的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2020年4月7日作出判决如下：一、广州展望文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州合生星景商务有限公司支付广州市天河区XX商铺2016年5月1日至2016年11月30日期间的部分租金21876元及2017年5月1日至2017年9月30日期间部分租金4315元；二、广州展望文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州合生星景商务有限公司支付迟延支付上述商铺2017年5月1日至2017年9月30日期间部分租金的违约金（各月均以863元为本金，从各月6日起计至实际支付之日止；其中各月6日起至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付；违约金总额以不超过本金为限）；三、驳回广州合生星景商务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1110元，由广州合生星景商务有限公司负担100元，广州展望文化发展有限公司负担1010元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。展望公司二审庭询中称其在2016年与合生公司直接产生租赁关系时，合生公司称最终的租金标准差不多就是6126元/月，不会浮动很大。2016年，在展望公司对涉案商铺设备进行更新和重新装修后，合生公司与其签订正式租赁合同时将租金涨至10000多元/月，因考虑到投入成本，展望公司只能被迫签订合同。本院认为：本案二审争议焦点在于租金标准如何确定以及展望公司是否需要承担迟延支付租金的违约金。关于租金标准如何确定的问题。展望公司在2017年4月及2017年9月5日分别与合生公司签订《场地临时使用协议书》、《广州市房屋租赁合同》，对于租赁期间的租金标准进行了明确约定，一审判决认定《场地临时使用协议书》及《广州市房屋租赁合同》合法有效，并依据其中的约定认定租金标准正确，本院予以确认。展望公司主张其被迫签订上述合同，但对此并未提交相应的证据证实，故本院对其该项主张不予采纳。展望公司主张双方曾就涉案商铺的租赁事宜多次签订合同对租金标准作出不同约定，但合生公司对此不予确认，而展望公司未提交相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，展望公司主张租金标准另有约定缺乏证据支持，本院不予采纳。因此，一审判决展望公司按照《场地临时使用协议书》、《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准支付未足额支付部分的租金理据充分，本院予以确认。关于展望公司是否需要承担迟延支付租金的违约金的问题。在2017年4月签订《场地临时使用协议书》，展望公司对于其应交租金数额应当是清楚知悉的，但展望公司并未依照约定数额支付2017年5月1日至2017年9月30日期间的租金，其行为已构成违约，应依约承担违约责任，展望公司主张无需支付违约金缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，展望公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1010元，由广州展望文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年八月二十一日书记员  熊盈颖胡秀红