上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5225号上诉人(原审被告、反诉原告)：杨永平，男，1961年1月2日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告、反诉原告)：陆珠利，女，1962年4月1日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告、反诉原告)：杨乐，女，1988年12月5日出生，汉族，住上海市。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：谢骞，上海方洛律师事务所律师。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：宋博，上海方洛律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：蔡新忠，男，1964年4月11日出生，汉族，住上海市崇明区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：**英，女，1965年12月5日出生，汉族，住上海市崇明区。上诉人杨永平、陆珠利、杨乐因与被上诉人蔡新忠、**英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初10259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨永平、陆珠利、杨乐共同上诉请求：1．撤销一审判决第二、四项，依法改判；2．本案一审、二审诉讼费用由蔡新忠、**英承担。事实和理由：一、一审判决违反法定程序，损害了杨永平、陆珠利、杨乐的利益。杨永平、陆珠利、杨乐作为一审反诉原告，在一审法庭辩论结束前有增加诉讼请求的权利，但一审法院禁止其在辩论结束前增加诉讼请求的做法明显违反了法律规定。二、一审判决认定事实错误。关于要求蔡新忠、**英支付返租租金人民币(以下币种均为人民币)14，400元，一审法院以“只是口头约定，无其他证据可以佐证”不予认定，是对事实的错误认定。上海市宝山区松南三村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)是2018年12月23日过户到杨永平、陆珠利、杨乐名下，根据交易习惯，房屋过户后，卖方应当将房屋交付给买方。但此时，蔡新忠、**英因己方原因向杨永平、陆珠利、杨乐提出再居住一段时间。杨永平、陆珠利、杨乐因在外租房居住没有答应，蔡新忠、**英(的儿媳)于2018年12月27日在微信中说：“阿姨，如果说晚一个月的话，房租费我们来出可以吗？”在这种情况下，杨永平、陆珠利、杨乐才同意让其等再居住一段时间。蔡新忠、**英一直居住到2019年3月20日才交房，导致杨永平、陆珠利、杨乐在外租房延长3个月，多支付租金14，400元。结合前述证据、交易习惯及杨永平、陆珠利、杨乐提供的租赁合同、租金支付凭证、房屋中介人员王兆龙出具的证明及向蔡新忠、**英送达的《告知函》等证据，杨永平、陆珠利、杨乐提供的证据已经形成一个完整的证据链，足以证明系争房屋存在返租。蔡新忠、**英向杨永平、陆珠利、杨乐支付蔡新忠、**英租房产生的14，400元租金，符合事实，公平公正。三、一审判决适用法律错误。一审认为杨永平、陆珠利、杨乐请求修复房屋期间的租房过渡费，应当在实际产生后再另行向蔡新忠、**英主张，明显增加了杨永平、陆珠利、杨乐的诉累。杨永平、陆珠利、杨乐请求“判令蔡新忠、**英赔偿承重墙恢复原状后，因房屋结构变化对其居住质量下降造成的损失30万元”，一审法院认为该反诉请求依据不足，明显适用法律错误。《合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”；第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。根据合同约定，系争房屋系“精装”房，不应当存在破坏承重墙等安全隐患问题，而事实是系争房屋承重墙却被蔡新忠、**英严重破坏。如果蔡新忠、**英在卖房时如实告知杨永平、陆珠利、杨乐装修时破坏了承重墙，杨永平、陆珠利、杨乐绝不会购买系争房屋。承重墙恢复原状后，安全隐患可能被排除了，但房屋的结构明显改变了，通风、采光明显下降，与合同约定的原“精装”房结构会明显不同，居住质量会明显下降。蔡新忠、**英的行为严重违反了《合同法》的规定，没有全面履行合同约定的义务，没有告知承重墙被破坏的事实，导致系争房屋修复后居住质量下降，蔡新忠、**英当然应当弥补杨永平、陆珠利、杨乐因房屋居住质量下降造成的损失。一审法院完全可以依据常理和日常生活经验，判决蔡新忠、**英向杨永平、陆珠利、杨乐赔偿因居住质量下降造成的损失。综上所述，请求二审法院依法支持杨永平、陆珠利、杨乐的上诉请求，切实维护杨永平、陆珠利、杨乐的合法权益。蔡新忠、**英书面意见辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确。一、一审法院根据杨永平、陆珠利、杨乐的诉请依法作出判决，因双方当事人共同在一审过程中撤回违约金的诉请，一审法院对于该部分诉请不作处理，依法有据。二、根据双方合同约定，“甲乙双方约定除尾款外其他款项全部付清后120天内交房”，杨永平、陆珠利、杨乐除尾款外房价款支付的最后日期为2018年12月23日，蔡新忠、**英最晚的交房日期为2019年4月23日，蔡新忠、**英在2019年3月20日交房，未逾期交房，无需支付房屋租金。三、租房过渡费并未实际产生，且是否产生仍是未知，一审法院并未增加杨永平、陆珠利、杨乐诉累，也未剥夺杨永平、陆珠利、杨乐诉权。四、一审法院已经就房屋修复费用予以认定，并判决蔡新忠、**英支付。杨永平、陆珠利、杨乐的损失已经得到弥补，杨永平、陆珠利、杨乐诉称的居住质量下降没有事实依据和法律依据，一审法院不予认定依法有据。综上，蔡新忠、**英认为一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回杨永平、陆珠利、杨乐的上诉请求，维持原判。蔡新忠、**英向一审法院起诉请求：1．判令杨永平、陆珠利、杨乐支付购房尾款50，000元；2．判令杨永平、陆珠利、杨乐支付违约金10，000元。一审审理中，蔡新忠、**英向一审法院申请撤回了诉请2。杨永平、陆珠利、杨乐向一审法院反诉请求：1．判令蔡新忠、**英赔偿卫生间地板渗水产生的维修费20，000元和因墙体、天花板开裂产生的维修费损失2，500元；2．判令蔡新忠、**英赔偿拆除的三台空调、两台电视机等设备折价款损失5，000元；3．判令蔡新忠、**英支付房屋返租租金14，400元；4．判令蔡新忠、**英支付违约金20，800元；5．判令蔡新忠、**英修复其破坏的承重墙，并赔偿自承重墙修复之日起6个月的房屋租赁费用35，000元；6．判令蔡新忠、**英赔偿承重墙恢复原状后，因房屋结构变化对其居住质量下降造成的损失300，000元。一审审理中，杨永平、陆珠利、杨乐向一审法院申请撤回了反诉诉请4。一审法院认定事实：2018年12月23日，蔡新忠、**英(甲方)和杨永平、陆珠利、杨乐(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，约定甲方向乙方转让系争房屋，转让款2，530，000元。合同附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”条款约定，设备：现有室内固定设施及设备。装饰：精装。以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三“付款协议”条款约定，签订买卖合同当日内，乙方支付1，000，000元，办理产权过户手续，乙方收执收件收据后当日内，乙方应支付给甲方1，480，000元，尾款50，000元在本合同约定交房日期内，甲乙双方应对房地产进行验看、清点，且甲乙双方确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方支付甲方房价尾款。2018年11月24日，蔡新忠和陆珠利签订书面协议，约定蔡新忠移走空调三台、电视机两台、冰箱和洗衣机。2019年1月5日，系争房屋经核准过户登记至杨永平、陆珠利、杨乐名下。2019年3月20日，双方办理房屋交接手续。杨永平、陆珠利、杨乐表示，其于3月30日入住不久后，便发现了卫生间地板渗水及次卧室壁橱霉变等情况，遂要求蔡新忠、**英处理，故未支付尾款；其另主张的设备损失即双方于2018年11月24日书面协议中所列明的设备。蔡新忠、**英表示，确于2019年4月3日收到对方的上述反映。一审庭审中，双方共同确认，杨永平、陆珠利、杨乐尚有50，000元尾款未支付，关于返租主张，杨永平、陆珠利、杨乐表示只是口头约定，无其他证据可以佐证。经杨永平、陆珠利、杨乐申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司(以下简称“鉴定机构”)对系争房屋渗漏水及承重墙问题进行鉴定。根据鉴定机构出具的上房院司鉴［2019］建鉴字第1073号司法鉴定意见书，主要内容为：1．系争房屋卫生间渗漏水，原因为卫生间地坪抬高，地漏排水竖管未向上延伸、马桶移位、地面洗衣机排水竖管／墙面水龙头给水管四周未封堵密实及卫生间门洞部位未设导墙，均为渗漏水提供渗漏途径，地漏排水不畅导致渗漏加剧，卫生间水通过防水薄弱部位渗漏，部分水沿卫生间南墙渗入及墙体毛细作用造成与次卧共用墙体潮湿及木橱柜发霉。2．系争房屋卫生间南墙、东墙，次卧东墙、厨房南墙为承重墙，墙体削薄、扩宽及门洞移位，均为涉及承重墙拆改。改动墙体破坏了原墙体完整性，削弱墙体的承载能力、改变荷载的传力路线，影响房屋结构安全。鉴定机构另就上述问题出具修复方案。蔡新忠、**英发表质证意见：对意见书中关于漏水的部分不予认可，认为其改动承重墙不会对房屋结构安全造成影响；卧室壁橱不应更换，杨永平、陆珠利、杨乐看房时已出现霉斑；鉴定所引用的《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)已废止，参照条文有误。杨永平、陆珠利、杨乐则认可意见书内容，表示看房时蔡新忠、**英没有打开壁橱，如有霉斑，肯定会当场提出意见。鉴定机构表示：系争房屋卫生间地坪抬高，地漏排水竖管没有向上延伸，马桶移位，都是造成渗漏水的途径；卫生间渗漏水，造成隔壁小卧室橱柜墙体发霉返潮；系争房屋有四处承重墙改动，破坏了墙体的完整性及承载能力，改变了墙体荷载传力路线，在地震情况下，会造成房屋损坏甚至坍塌；系争房屋于2014年装修，对应当时装修有效标准为《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)，而非自2018年9月1日起开始实施的新标准《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2018)。另根据杨永平、陆珠利、杨乐申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司(以下简称“审价机构”)对上述修复方案预估修复费用。根据审价机构出具的同济咨询［2020］建鉴字第01号司法鉴定意见书和补充鉴定意见，系争房屋修复费用共计52，852.79元，其中包括卫生间修复费用27，988.12元，次卧修复费用15，031.38元，厨房间修复费用8，893.29元和拉结、面层抗裂措施费用合计940元。蔡新忠、**英表示，对审价意见书内容没有异议，认可金额。杨永平、陆珠利、杨乐当庭表示审价意见书缺少拉结、面层抗裂措施费，后审价机构就上述费用提交了补充鉴定意见，杨永平、陆珠利、杨乐书面表示无异议。一审法院认为，蔡新忠、**英与杨永平、陆珠利、杨乐就系争房屋签订的买卖合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。系争房屋已于2019年3月20日实际交付杨永平、陆珠利、杨乐使用，蔡新忠、**英现请求支付50，000元尾款，符合合同约定，予以准许。墙体及天花板开裂系表面瑕疵，肉眼便能辨识，按照买卖合同约定，房屋按现状交付。杨永平、陆珠利、杨乐在看房时已了解房屋外观，其在交房后再就墙面开裂问题请偿2，500元维修费用，不予支持。根据蔡新忠、**英自认，其于2019年4月3日即收到杨永平、陆珠利、杨乐反馈称系争房屋存在渗漏水、壁橱发霉等情况，考虑到渗漏水、承重墙等系房屋隐蔽问题，需实际居住使用一段时间才能发现，杨永平、陆珠利、杨乐从收房到提出意见时间相隔不久，尚属于合理期间，对蔡新忠、**英关于上述问题系杨永平、陆珠利、杨乐不当使用所致及认可壁橱发霉等抗辩意见，均不予采纳，其应就上述质量问题承担违约责任。经一审法院委托，鉴定机构和审价机构对系争房屋的质量问题出具修复方案并预估了修复费用，相关鉴定、审价意见内容，一审法院均予以认定。考虑到双方纠纷发生时间较久，且当事人已失去了信任的合作基础，由蔡新忠等人按照司法鉴定意见书认定的修复方案再次进入系争房屋进行修复，并不适宜。为彻底解决双方矛盾，一审法院认为由杨永平、陆珠利、杨乐另行委托第三方予以修复，由蔡新忠、**英支付修复费用，较为妥当。杨永平、陆珠利、杨乐由于房屋修复，需在外租房的过渡费用，目前尚未发生，可在费用实际产生后另行向蔡新忠、**英主张，以出租系争房屋租金作为请求主张，则依据不足。杨永平、陆珠利、杨乐关于请偿拆除空调等设备折价款5，000元的反诉请求，鉴于双方当事人已于2018年11月24日达成协议确定由蔡新忠、**英移除，相关反诉请求违背诚信原则，不予支持。其另主张的承重墙恢复原状后因房屋结构变化致使居住质量下降所造成300，000元损失及返租租金14，400元的反诉请求，依据不足，亦不予支持。判决：一、杨永平、陆珠利、杨乐于判决生效之日起十日内，向蔡新忠、**英支付购房尾款50，000元；二、蔡新忠、**英于判决生效之日起十日内，向杨永平、陆珠利、杨乐支付房屋修复费用52，852.79元；三、驳回蔡新忠、**英的其余诉讼请求；四、驳回杨永平、陆珠利、杨乐的其余反诉请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应正确履行。蔡新忠、**英与杨永平、陆珠利、杨乐就系争房屋签订的买卖合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，系争房屋根据双方合同约定已于2019年3月20日交付杨永平、陆珠利、杨乐使用，按照双方买卖合同的约定，房屋按现状交付，杨永平、陆珠利、杨乐在收房前也已对系争房屋的实际状况作了充分的了解，现杨永平、陆珠利、杨乐在收房后再就墙面开裂等表面瑕疵问题请求维修费，理由不能成立；至于渗漏水、承重墙等系争房屋的隐蔽问题，蔡新忠、**英应就质量问题承担相应的违约责任，一审法院根据相关鉴定、审价意见，考虑到双方纠纷发生时间较久，且当事人已失去了信任的合作基础，确定由杨永平、陆珠利、杨乐另行委托第三方予以修复，由蔡新忠、**英支付修复费用，并无不当。由于房屋修复尚未进行，租赁费用也尚未产生，杨永平、陆珠利、杨乐可在费用实际产生后再作主张。杨永平、陆珠利、杨乐关于请偿拆除空调等设备折价款5，000元的请求，以及承重墙恢复原状后因房屋结构变化致使居住质量下降所造成300，000元损失及返租租金14，400元的请求，均无事实和法律依据，其理由一审法院已作阐述，本院不再赘述。根据二审法院审核，杨永平、陆珠利、杨乐在一审审理过程中撤回违约金的诉请，一审法院对于该部分诉请不作处理，依法有据。综上所述，杨永平、陆珠利、杨乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，121元，由上诉人杨永平、陆珠利、杨乐共同负担。本判决为终审判决。审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年八月六日书记员  张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……