辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初7934号原告：丁玉花，女，1978年4月30日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：周伟华（系原告丁玉花丈夫），男，住沈阳市沈北新区。被告：沈阳易居臣信房地产经纪有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区文化路77号第26层2604A单元，统一社会信用代码91210102057189297Q。法定代表人：周天凤，该公司经理。委托诉讼代理人：孙龙潭，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：北京怡生乐居信息服务有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室，统一社会信用代码911101086723796660。法定代表人：贺寅宇，该公司经理。委托诉讼代理人：孙龙潭，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：沈阳幸福基业房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路83号，统一社会信用代码：91210111594142072R。法定代表人：孟惊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨睿，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王晓轩，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。原告丁玉花与被告沈阳易居臣信房地产经纪有限公司（以下称易居臣信公司）、北京怡生乐居信息服务有限公司（以下称怡生乐居公司）、沈阳幸福基业房地产开发有限公司（以下称幸福基业公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告丁玉花委托诉讼代理人周伟华，被告易居臣信公司及被告怡生乐居公司共同的委托诉讼代理人孙龙潭，被告幸福基业公司委托诉讼代理人杨睿、王晓轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁玉花向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带退还团购款5万元以及以5万元为基数从2018年3月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息；2.案件受理费由被告负担。事实及理由：2018年3月，原告欲购买由被告幸福基业公司开发的沈阳孔雀城住宅一套。销售人员告知，原告看中的住宅建筑面积150.3平方米，总房款为1,266,178元；交5万元享受团购价格10万元优惠即总房款1,166,178元，打完折后价格为1,119,484元。3月20日，原告在被告幸福基业公司处提供的pos机里先行交纳了团购款5万元；而后，原告又在被告幸福基业公司处交纳了房屋部分首付款319,484元。当日，被告易居臣信公司给原告出具了5万元团购款收据。2020年4月18日，沈阳广播电视台新闻频道《直播生活栏目》曝光了沈阳孔雀城虚假销售团购款为虚假销售一事。此后，原告经过与被告幸福基业公司的人员联系获悉，原告购买的房屋实际申报价格为1,166,178元，并非被告幸福基业公司销售人员所称的1,266,178元。此外，原告还发现，在被告幸福基业公司处提供团购费的pos机单位实际为被告怡生乐居公司。根据《合同法》有关规定，被告易居臣信公司、被告幸福基业公司应就合伙欺诈承担连带退还团购款5万元；同时根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》即“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。”被告怡生乐居公司应就为被告易居臣信公司出借银行户的行为承担连带责任。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告易居臣信公司辩称，我公司与原告存在服务合同关系。我公司依托自身企业品牌信用及资源为客户从开发商处争取优惠条件购买楼盘。本案中原告缴纳5万元服务费，然后享受到了10万元的优惠，我公司与原告签订的优惠确认函已充分释明，原告接受我公司提供的购房优惠服务，支付本说明书下的服务费。因此我公司与原告之间的服务合同，在原告享受购房优惠后，已履行完毕，不存在任何违约情况，请求法庭驳回原告诉讼请求。被告怡生乐居公司辩称，被告易居臣信公司属于新浪乐居旗下的公司，我公司在与银联洽谈全国业务时开立了一个总的账号用于新浪乐居旗下公司pos机收款，因此在本案中pos机的商户名称为被告易居臣信公司，但实际显示的收款账户为我公司在银联开设的总账户，实际上我公司与被告易居臣信公司均独立结算，根据合同相对性，被告易居臣信公司与原告是服务合同关系，本案与我公司无关。被告幸福基业公司辩称，一、原告要求返还团购费的请求没有事实及法律依据。首先，原告事实上享受了购房折扣，幸福基业公司及其他被告没有欺诈行为。本案事实情况是：2018年2月28日，原告与幸福基业公司签订《认购协议》，以1,266,129元总价（建筑面积约150.3平方米，单价8,424.01元）认购幸福基业公司开发的孔雀城-英国宫2.1期007栋05单元0007050101号房屋，并于当日交纳定金2万元。《认购协议》签订后，原告向沈阳易居臣信房产经纪有限公司交纳团购费5万元，易居公司向原告出具《新浪乐居团购优惠确认函》，确认原告购买孔雀城楼盘即可享受“5万享10万”优惠。在此基础上，原告凭借《新浪乐居团购优惠确认函》与幸福基业签订《商品房买卖合同》。幸福基业公司向原告兑现了“5万享10万”的优惠政策，总房款在认购价1,266,129元的基础上优惠10万，即1,166,129元。幸福基业公司在1,166,129元总房款的基础上再给予原告96折的优惠，《商品房买卖合同》确定的成交价格为1,119,484元。原告于2018年3月20日交纳339,484元（含定金2万），余款78万元以银行贷款的方式支付。由于原告自身存在征信问题，导致贷款未能通过银行审批。因此原告又分别于2018年5月5日、5月10日补交首付款6万元、7万元。原告共计支付首付款469,484元与贷款65万元（合计1,119,484元）购买涉案房屋。因此，原告已经在认购价的基础上享受了购房优惠，在优惠价的基础上，幸福基业公司又给予原告折扣，原告实际付款金额与《商品房买卖合同》约定的优惠后房款数额完全一致，并无欺诈行为。其次，商品房备案价格属于公开可查询的信息，双方的最终成交价格也低于备案价格，幸福基业公司从未隐瞒事实。“5万享10万”的优惠政策是以认购价格为基础计算，而不是以备案价格为基础计算。退一步讲，房地产管理部门对商品房备案价格的管理属于行政管理方式，其依据是地方政府规范性文件，而非法律、行政法规，无论最终商品房成交价格高于或低于备案价格，均不影响《商品房买卖合同》的法律效力。再次，幸福基业公司已经按照合同约定的交付时间向原告交付涉案房屋，原告也已经收房入住，购房合同一直处于正常履行状态，在此情况下，原告的退款主张缺少事实与法律依据。二、团购费并未支付给幸福基业，幸福基业公司不承担退还团购费的义务。首先，从房款构成看，原告支付的团购费没有计入房款总额。《商品房买卖合同》明确约定房款金额为1,119,484元，房款收款凭证记载的金额与此相符，团购费并未计入购房款之内，二者并无重叠，原告对购房款与团购费的构成与金额均是明知的。其次，从团购费的收款主体看，团购费系由易居公司收取，并由易居公司向原告出具收据，幸福基业公司不是收款方。因此，原告并没有因此作出错误的意思表示，从而影响《商品房买卖合同》的订立。三、原告要求幸福基业公司承担连带责任没有法律依据。原告主张幸福基业公司承担连带责任，存在请求权基础错误的问题。本案中，并不存在合同法规定的适用连带责任之情形，原告无权要求幸福基业公司承担连带责任。综上，请求法院依法驳回原告针对幸福基业公司的诉讼请求。经审理查明，2018年2月28日，原告作为买受人（乙方）与被告幸福基业公司作为出卖人（甲方）签订《认购协议》，约定：乙方认购甲方开发销售的孔雀城-英国宫2.1期007栋05单元0007050101号房屋，建筑面积150.03平方米，总价款1,266,129元；乙方于本协议签署时向甲方支付定金2万元。当日，原告向被告幸福基业公司支付2万元定金。2018年3月20日，原告与被告易居臣信公司签订《新浪乐居团购优惠确认函》，约定：新浪乐居依托自身企业品牌、信用及资源，为会员从开发商处争取到优惠条件购买意向楼盘，申领者预存团购服务费，可享受沈阳孔雀城楼盘5万享10万元的优惠；本优惠确认函盖章后有效，仅限用于购买一套房产，会员签订房屋买卖合同并支付定金或首付款时，需向开发商提交本确认函及收据，本函一经使用，不予退款。当日，原告通过POS机刷卡支付5万元，被告易居臣信公司向原告出具了5万元的收据，从原告当日的银行卡明细显示，该5万元系转入被告怡生乐居名下账户内。当日，原告另向被告幸福基业公司支付319,484元作为案涉房屋首付款。2018年4月4日，原告作为买受人与被告幸福基业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买位于沈阳市苏家屯区5门（建筑面积150.3平方米）房产一处，总价1,119,484元。2018年5月5日、5月10日，原告向被告幸福基业公司分别支付6万、7万元，用于补交案涉房屋的首付款。剩余房款65万元，原告以贷款方式支付。2019年7月7日，被告幸福基业公司向原告出具数额为1,119,484元的房款发票。2019年10月30日，被告幸福基业公司将案涉房屋交付原告。现原告诉至法院，主张案涉房屋的申报价格为1,166,178元，该房屋的所有团购和优惠均应以申报价格为基础计算，被告在1,266,129元基础上计算团购和优惠，属于虚拟抬高房价的欺诈行为，诉求三被告连带返还团购款5万元及利息。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告认为被告隐瞒申报价格，虚构原价，由原告参加所谓的团购优惠，导致原告支付了5万元团购费用，要求三被告返还。本院认为，首先，原告与被告易居臣信公司签订的《新浪乐居团购优惠确认函》为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规，双方均应恪守。确认函中约定原告可享受沈阳孔雀城楼盘5万享10万元的优惠。原告所购买案涉房屋的房款认购价为1,266,129元，在享受5万抵10万的优惠和九六折扣后最终成交价为1,119,484元，可见，原告事实上已享受并接受了易居臣信公司提供的中介服务，双方已形成服务合同关系并履行完毕。故本院对原告主张由易居臣信公司退还5万元团购款及利息的诉求不予支持。其次，原告与幸福基业公司签订的《认购协议》、《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规，双方均应依约履行。现原告已按照合同所载金额购买房屋并办理入住，双方之间的房屋买卖合同关系亦已合法成立并已履行。至于房屋定价问题，幸福基业公司作为案涉房产的开发商，是有权自主制定房屋销售价格的市场主体，在政府管理部门对开发商销售商品房有限价要求的情况下，只要房屋最终成交价格没有超过开发商在政府管理部门的备案价格，即没有违反政府的限价规定。对于在商品房售出时确定的最终成交价格之前，幸福基业公司如何宣称其房屋价格是其市场自主营销行为，本案中没有证据证明幸福基业公司在宣传销售房屋时宣称的是以政府管理部门的价格参加的优惠活动，从原告举证的手写房产价格草稿来看，原告对房屋价格的计算方式也是清楚明知的。因此，本案并不存在被告故意告知虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使原告作出错误意思表示的情况，原告提出应以被告幸福基业公司向政府部门的申报价格为基础来享受优惠的主张，没有事实依据，且5万元团购款亦非幸福基业公司收取，并未算入总房款中。综上，本院对原告主张由幸福基业公司退还5万元团购款及利息的诉求亦不予支持。最后，关于怡生乐居在本案中的责任承担问题，虽5万元团购款系转入其名下账户，但依据原告与被告易居臣信公司之间签订的《确认函》和被告易居臣信公司出具的《收据》来看，与原告形成合同关系的相对人为被告易居臣信公司，收款人亦为易居臣信公司，原告团购款转入的账号亦为易居臣信公司提供的收款账号，被告易居臣信公司对其收到原告给付的团购款亦予以认可，故被告怡生乐居公司与原告之间并无法律关系。因此，原告向被告怡生乐居公司主张权利，有违合同相对性，无事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告丁玉花的诉讼请求。案件受理费减半收取550元，由原告丁玉花负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘凤二〇二〇年八月六日法官助理姜立娟书记员张锐妍附相关法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。