北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1485号上诉人（原审原告）：董小花，女，1972年7月1日出生。委托诉讼代理人：杨贤，天津益清(北京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟浩，天津益清律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贺兵，男，1968年9月27日出生。委托诉讼代理人：王苇，北京市青石律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：袁军臣，男，1974年11月19日出生。委托诉讼代理人：杨贤，天津益清(北京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟浩，天津益清律师事务所律师。上诉人董小花因与上诉人贺兵、被上诉人袁军臣房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初20544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。董小花上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判贺兵赔偿董小花房屋差价损失5345696元；2.一审、二审诉讼费及其他费用由贺兵承担。事实与理由：在房屋买卖合同履行中，董小花一直积极主张自己的权利，不存在放任损失扩大的情形，目前由于房屋升值董小花已无法使用同样的价款再购置同地段的房产，贺兵应当赔偿董小花全部房屋差价损失。针对董小花上诉请求，贺兵辩称，不同意董小花上诉请求，一审法院以2018年房屋评估价值为差价损失依据明显偏颇，贺兵在本案中不存在违约，而董小花存在过错。袁军臣述称，同意董小花上诉请求。贺兵上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回董小花全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由董小花承担。事实和理由：1.贺兵与董小花、袁军臣之间并非房屋买卖合同关系，而是对于涉案房屋有偿使用的约定，一审法院认定贺兵与董小花、袁军臣关于涉案房屋达成了口头上的房屋买卖协议没有事实及法律根据。2.一审法院认定董小花支付了全部购房款60万元明显证据不足。3.一审法院认定因贺兵违约导致合同解除完全错误，贺兵不是涉案房屋的所有权人袁军臣是知情的，且董小花早在2012年明知产权无法过户仍采取听之任之的态度。4.董小花、袁军臣对涉案房屋的产权状况是明知的，其主观过错是很明显的，不存在房屋差价损失。即便认定差价损失，至少应以2007年作为差价损失的节点。5.董小花单独作为本案的原告主体不适格。针对贺兵上诉请求，董小花辩称，不同意贺兵上诉请求和理由，具体意见同上诉理由一致。袁军臣辩称，同意董小花意见。董小花向一审法院起诉请求：1.判令解除董小花与贺兵之间关于诉争房屋的买卖合同；2.判令贺兵退还董小花支付的60万元购房款及利息（按照同期人民银行贷款利息计算）；3.判令贺兵赔偿董小花诉争房屋的市场差价损失；4.判令贺兵承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：董小花与袁军臣原系夫妻关系，后该二人于2017年离婚。袁军臣与贺兵系朋友关系。2004年12月23日，中房集团城乡投资置业有限责任公司（以下简称中房集团）与贺兵签订《房屋买卖保证书》，约定中房集团将坐落在北京市西城区广外大街×××5号103房屋（以下简称涉案房屋）出售给贺兵。此后，贺兵将该房屋交付董小花使用。关于房屋交付原因，双方存有争议。董小花称涉案房屋系董小花夫妻于2007年从贺兵处口头约定购买，价格为60万元，且通过现金及转账方式分批支付完毕。贺兵不认可董小花所述，称因双方均明知贺兵并未取得涉案房屋产权，因贺兵与袁军臣的朋友关系，存在其他金钱往来，贺兵仅是将涉案房屋的使用权转让给董小花使用，价格明显低于当时正常的房屋交易价格，且仅收到房屋使用费10万元。董小花为证明其主张，提交以下证据证明：1、中国农业银行北京市分行个人汇款凭证复印件，该证据载明董小花曾自其6228480010024049115账户向贺兵转账支付20万元，但该凭证上的汇款日期不清晰，银行印章亦不清晰。2、活期交易历史明细：6228480010024049115账户在2007年10月27日现支20万元。贺兵对上述证据的真实性不予认可，贺兵主张汇款凭证上没有记载时间、汇款用途不清楚。3、董小花的丈夫袁军臣与贺兵之间在2016年2月10日、2017年1月9日的电话录音。该录音证据中，董小花的丈夫袁军臣多次提到已经给了贺兵六、七十万购房款，在2016年2月10日的录音中有如下内容的对话：①、袁军臣：我当时我是出六七十万弄得这个房子我是很吃力的，派出所说钱你给谁了，我说我给贺兵哥了，我贺兵哥把房子交给我了我说。这个房子就得由我来住。贺兵：“对，这都十几年了这都。”②、袁军臣：“…我说这个房子毕竟是我掏六七十万买的，你说拿走就拿走啊，当时可是零几年啊。”贺兵：“对啊。”2017年1月9日的录音中，双方有如下内容的对话：③、贺兵：“这根还是在那边，你逼我也没用，你知道吗，你只能双方来掐着这事情弄，我并没有不想见你的原因，再一个这么多年我也没有什么对不起你的地方，你要这么说就没道理了，对不对？”袁军臣：“对，我没有说别的，你肯定要解决这个问题吧，钱出去了，钱给你了60万，房子没了”。贺兵：“是房子没了，房子没了是在你手里没有的。”袁军臣：“钱我给你了，对不对，60万？”贺兵：“你要是这么说话的话就没意思了，当时我也是半买半送的这价格，再说了，我们两个有这么个关系，我给你介绍了这么多的工程，你说多少钱吧，你要是这么说话就没意思了。”袁军臣：“工程归工程，工程好处费我也都出了，对不对。”贺兵：“好处费你那个给我出了，你要是这个掰下来，咱就来说一说，我给你介绍的张国强的那项目，我也没有管你要任何东西吧，也就是咱们吃吃饭。”袁军臣：“西山的项目，西山的项目现在欠四百多万，人都找不到……”。贺兵对录音的真实性认可，但主张录音内容不完整，同时谈话内容不能反映其认可董小花给了60万元。贺兵主张双方交易价格确实为60万元，但其在录音中并未明确认可，董小花只向其支付了部分房款。案件审理中，法院调取了2007年10月26日董小花自其账户支取20万元的取款凭条和向贺兵转账20万元的汇款凭证，贺兵对上述证据的真实性认可，但主张董小花用现金向其支付了10万元购房款，该笔20万元不是涉案房屋的房款。针对该20万元性质，贺兵未提交其他证据予以证明。贺兵为证明涉案房屋交易性质系使用权交易，交易价格过低的情形，申请对房屋2007年6月20日的市场价值进行司法评估，评估结论为：“估价对象房地产市场价值：721625元”。双方对评估结果没有异议。关于合同履行的后续情况，双方口头交易协议达成后，中房集团因被吊销营业执照，该公司召开股东会决议及股东清算决议：中房集团的债权债务均由宏信投资管理有限公司负责处理。2010年1月，宏信投资管理有限公司名称变更为北京百图新材料科技投资有限公司（以下简称百图公司）。2011年10月11日，百图公司取得涉案房屋的产权证书，但并未给贺兵办理房屋产权过户手续。为此，贺兵于2012年将百图公司起诉至法院，要求百图公司办理涉案房屋的产权过户手续。法院经审理认为，百图公司与贺兵之间属于单位内部分房纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，裁定驳回了贺兵的起诉。贺兵不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2013年3月18日作出了驳回上诉，维持原裁定的终审裁决。2012年，百图公司也曾将贺兵及董小花起诉至法院，要求贺兵与董小花腾退涉案房屋，交还百图公司。法院经审理于2012年12月12日作出（2012）西民初字第24489号民事裁定书，以同样的理由，裁定驳回了百图公司的起诉。此后，百图公司于2015年将涉案房屋转让给北京上为电器成套设备有限公司。2015年7月28日，上为电器公司以162.84万元的价格将涉案房屋转让给该公司的法定代表人李敬华，2015年9月1日，李敬华将涉案房屋过户至其配偶王小燕名下。2016年1月19日，董小花交纳了涉案房屋的供暖费用。2016年2月，董小花失去了对涉案房屋的控制权。2017年6月21日，董小花以涉案房屋被他人强占为由，将贺兵及百图公司起诉至法院，1、请求法院判令贺兵继续履行与其之间的房屋买卖合同；2、请求法院判令北京百图新材料科技投资管理有限公司协助将坐落在北京市西城区×××5号楼103室房屋过户至其名下。百图公司在该案中经法院依法传唤未到庭参加诉讼。该案经法院审理认为：就涉案房屋买卖事宜，贺兵与董小花均未提供书面的房屋买卖合同，贺兵虽认为购房人应为董小花与袁军臣，但购房款系董小花支付，且在百图公司起诉腾房案中，将董小花列为共同被告，贺兵对此未提出异议，因此，法院认定房屋买卖合同的购房人应为董小花。涉案房屋并未登记在贺兵名下，故无论贺兵是否愿意协助董小花办理产权过户手续，客观上均不能实现产权过户。因此，董小花要求贺兵配合办理涉案房屋产权过户的请求，法院不予支持。董小花与百图公司之间并无合同关系，现涉案房屋亦未登记于百图公司名下，因此，董小花要求百图公司配合办理过户手续的请求，于法无据，法院不予支持。该案判决书于2018年5月18日生效。本案审理中，董小花为证明房屋差价损失，申请对涉案房屋2018年5月18日市场价值进行司法评估，评估结论为：涉案房屋（建筑面积81.42平方米）在2018年5月18日的房地产价值总额为5945696元。董小花对评估报告予以认可。贺兵对评估结论不认可，主张本案不存在房屋差价损失，且因2012年百图公司起诉董小花腾退房屋时，涉案交易处于完全无法履行的状态，在董小花拒绝在该案件中出庭的情况下，董小花对于损失的扩大负有责任，且应以2012年12月12日法院作出（2012）西民初字第24489号民事裁定书的时间确定房屋差价损失。为证明其主张，贺兵申请对涉案房屋2012年12月12日市场价值进行司法评估，并提交（2012）西民初字第24489号案件卷宗材料中的《说明》用于证明。评估结论载明：2012年12月12日涉案房屋市场价值为2355888元。《说明》主要内容如下：“西城区人民法院：关于北京百图新材料科技投资有限公司起诉我本人，要求返还原物，腾退西城区太平里5号楼103房屋一案，我本人认为本案跟我没有任何关系，我不出庭应诉”。双方对于2012年12月12日涉案房屋市场估价结果没有异议。董小花对《说明》的真实性不予认可，主张（2012）西民初字第24489号案件最终以不属于法院主管工作范围裁定驳回起诉，未对相对方的权利义务进行任何确认，不能据此否认董小花、贺兵之间的房屋买卖合同关系，也不能否认董小花已支付全部购房款的事实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于涉案口头协议的性质，根据董小花提交的其丈夫袁军臣与贺兵的谈话可知，贺兵对于袁军臣提出已向其支付六、七十万购房款的内容并未否认，董小花提交的及法院调取的转账记录也反映了董小花支付部分购房款的实际情况，贺兵虽然对董小花向其转账的20万元系购房款的事实不予认可，但未提交证据证明该款项系其他性质，贺兵应当承担举证不能的责任；对于剩余40万元房款的给付，董小花主张均为现金支付，贺兵只认可收到10万元现金，董小花虽未提供向贺兵支付剩余30万元现金的书面证据，但通过袁军臣与贺兵之间对话的内容可以确认董小花已向贺兵支付了全部购房款项60万元，故法院认定董小花、袁军臣二人与贺兵就涉案房屋达成口头上的房屋买卖协议。关于合同解除，涉案房屋系贺兵所在单位中房集团城乡投资置业有限责任公司出售给其的住房，贺兵在购房后未能获得房屋产权的情况下，将涉案房屋出售给了董小花夫妻，由于中房集团城乡投资置业有限责任公司被清算后，贺兵与中房集团城乡投资置业有限责任公司的承继主体百图公司之间就涉案房屋的纠纷未能得到有效解决，百图公司将涉案房屋另售他人，造成贺兵与董小花夫妻之间的买卖合同履行不能，根据合同相对性，贺兵已构成违约，故董小花要求解除与贺兵之间买卖合同关系、要求贺兵返还购房款的请求，理由正当，在贺兵同意董小花的诉讼请求的情况下，法院予以支持。关于赔偿损失，涉案买卖合同关系因贺兵违约而解除，贺兵应对董小花因合同解除产生的房屋差价损失进行赔偿。关于差价损失的计算节点，因2007年-2012年期间涉案房屋已由董小花使用多年，双方房屋买卖合同仍在履行过程中，在双方尚未解除房屋买卖合同，且董小花夫妻并无违约行为的情况下，贺兵作为房屋出卖人（违约方）显然负有较多的义务处理其与百图公司的纠纷，并妥善处理合同后续履行事宜。因贺兵于此期间并未就涉案合同的解除或者履行事宜向董小花夫妻主张权利，应被认定为贺兵未能尽到妥善处理合同履行事宜的义务，故贺兵对于房屋损失的扩大负有主要责任，故法院对于贺兵主张的以2012年作为时间节点判断房屋差价损失节点的抗辩意见不予采纳。关于2018年时间节点是否合适一节，在涉案房屋被他人控制，董小花丧失房屋使用权的情况下，董小花就合同履行事宜提起诉讼，且以法院生效判决确定的合同履行不能的时间（2018年5月18日）确定房屋差价损失并无不妥之处。考虑到房屋利益系重大权利事项，虽然贺兵对于合同履行事宜的妥善处理负有主要义务，但并不意味着董小花夫妻可以免除其审慎履行的义务。根据（2012）西民初字第24489号案件材料中的《说明》可知，董小花对于百图公司起诉其腾退房屋是知情的，故在董小花已知晓涉案房屋存在案外人主张权利的情形，且董小花于2016年2月完全丧失房屋占有的情况下，应及时于合理时间向贺兵主张合同权利，法院认为该合理时间应以6个月时间为宜，显然董小花2017年6月21日提起诉讼的时间已超过该合理时间将近1年，故董小花对于2016年之后房屋差价损失的扩大亦负有重要责任。另外，购买涉案房屋时，双方均明知该房屋的产权状况，均未尽到审慎的注意义务，亦存在一定过错。综上，法院秉持公平原则，结合双方合同的履行情况以及上述分析的过错程度等因素酌情确定贺兵应当承担的房屋差价损失赔偿数额。关于董小花赔偿已付购房款利息损失的请求，由于法院确定的房屋差价损失的数额已经涵盖了董小花主张的利息损失的数额，董小花在要求贺兵赔偿房屋差价损失的同时，再要求贺兵赔偿其已付购房款的利息损失，属于重复主张，对董小花要求贺兵赔偿利息损失的请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年11月判决：一、解除董小花、袁军臣与贺兵之间就北京市西城区广外大街×××5号103房屋的买卖合同关系。二、自判决生效之日起七日内，贺兵退还董小花购房款600000元。三、自判决生效之日起七日内，贺兵赔偿董小花房屋差价损失2700000元。四、驳回董小花的其他诉讼请求。如果贺兵未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，当事人均未提供与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.董小花与贺兵之间是否就涉案房屋构成房屋买卖合同关系；2.涉案合同关系的解除是否系因贺兵违约所致；3.如贺兵构成违约，损失的赔偿如何认定。关于焦点一，依法成立的合同受法律保护，对双方均有约束力。经生效判决确认，涉案房屋购房款系董小花支付，董小花与贺兵之间构成了房屋买卖合同关系。结合本案中董小花提交的及一审法院调取的转账记录、袁军臣与贺兵之间的对话内容，本院确认董小花与贺兵之间就涉案房屋构成房屋买卖合同关系。关于焦点二，协助买受人办理过户手续系房屋出卖人主要义务之一。贺兵作为房屋出卖人，在未取得涉案房屋产权的前提下将出售房屋，后因贺兵与百图公司的纠纷未能有效解决，而客观上目前房屋已登记在案外人名下，不能实现过户条件，房屋买卖合同的履行存在障碍。基于合同相对性原则，贺兵作为一方合同主体无法履行合同义务，构成违约，董小花主张解除合同并返还购房款，应予支持。关于焦点三，贺兵构成违约，应对董小花因合同解除产生的房屋差价损失进行赔偿。关于差价损失的计算节点，直至2016年2月，董小花失去了对涉案房屋的控制权，在此之前贺兵与董小花之间并未就合同的解除或履行协商一致。后董小花以涉案房屋被他人强占为由提起诉讼，经该判决确认房屋客观上不能实现产权过户。一审法院以法院生效判决确定的合同履行不能的时间即2018年5月18日确定房屋差价损失并无不当。但需指出，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。首先董小花作为房屋买受人并未尽到审慎的注意的义务，其次结合在案证据董小花对于涉案房屋的相关纠纷应知情，在其得知房屋存在过户障碍及房屋失去控制后亦未及时止损，一审法院秉持公平原则，结合双方合同的履行情况以及当事人的过错程度等因素酌情确定贺兵赔偿房屋差价损失2700000元亦无不当。综上所述，董小花、贺兵的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61166元，由董小花负担27966元（已交纳）；由贺兵负担33200元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈 妍二〇二〇年八月三十一日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕