天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2265号上诉人（一审被告）：孙婕，女，1983年4月14日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：戴明月，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：梁学敏，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（一审原告）：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津经济开发区金融服务区西区一期2号楼C座。主要负责人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：孙志强，天津茂驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金燚，天津华盛理律师事务所律师。上诉人孙婕因与被上诉人长城物业集团股份有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初4440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙婕的委托诉讼代理人戴明月、梁学敏，被上诉人长城物业集团股份有限公司天津分公司的委托诉讼代理人孙志强、陈金燚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙婕上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；3．两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人为xxxx中心提供物业服务期间，未能按照《物业服务合同》的约定提供物业管理服务，存在商业公共区域墙面和地面脏乱差、卫生间长期堵塞、暖气被盗、管道跑水、电梯维保不当导致停滞、垃圾不清运、安保秩序混乱等多项服务严重不到位的情况。被上诉人的种种不作为行为，不仅导致上诉人的生活质量严重下降，还导致上诉人的商铺经营受到了重大损失。故上诉人不仅不应向被上诉人支付物业服务费，还有权要求被上诉人承担违约责任并赔偿上诉人的实际损失。长城物业集团股份有限公司天津分公司辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。事实和理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判决对被上诉人的履行情况、上诉人拖欠物业服务费的情况已作出认定，一审法院结合合同的履行状况对物业服务费进行了合理的减免，上诉人要求全部减免物业服务费是不合理的。上诉人作为业主，在享受物业服务的同时却拒绝交纳物业服务费，其主张不能成立。长城物业集团股份有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1．判决孙婕向长城物业集团股份有限公司天津分公司支付拖欠自2014年1月1日至2018年5月15日的物业管理服务费22321.39元；2．判令孙婕以应交而未交纳的物业管理服务费为基数，按照每日万分之五的标准向长城物业集团股份有限公司天津分公司支付自逾期交纳物业管理服务费之日起至实际给付之日止期间的违约金；3．诉讼费用由孙婕承担。一审庭审中，长城物业集团股份有限公司天津分公司自愿放弃第二项诉讼请求，仅主张孙婕支付自2014年1月1日至2018年5月15日的物业管理服务费22321.39元，诉讼费用由孙婕承担。一审法院认定事实：一、物业服务合同的签订情况。2008年4月25日，深圳市长城物业管理股份有限公司天津分公司（乙方）与案外人天津泰瑞房地产开发有限公司（甲方）签订《“诚xxx中心”（商业、停车场）前期物业服务合同》，该合同约定：由案外人将天津市和平区xxxxx号商业、停车场委托给长城物业集团股份有限公司天津分公司进行前期物业管理服务，服务期限自2008年4月25日开始，至本物业首次业主会确定物业服务企业，并签订《物业服务合同》之日终止；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米5.98元的标准由业主交纳；物业服务事项包括：房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：主体结构（包括基础、地下室、墙体、柱、粱、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面、设备机房、地下室通道等一切共用部位；房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备、排污管、加压供水设备、监控系统、供电线路、中央空调系统、换热设备、水泵、二次供水、配电系统、配电箱（柜）、高压柜、变压器、开关柜、电容柜、智能化设备等一切公用设施、设备，共用商业设备设施（包括风机盘管、冷却塔、锅炉）维修维护由乙方管理和收费；物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、室外上下水管道、污水处理装置（池）、路灯、航标灯、大堂、公共走道及雨棚等一切设施及建筑物的维修、养护和管理；共用绿地、水面、花木、建筑小品、物业规划红线内的配套设施等的养护管理；公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生，包括一切共用场地、房屋建筑的共用部位的垃圾收集清运；机动车辆以及非机动车辆行驶与停放秩序的管理服务；维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、配合和协助当地公安部门进行安全监控和巡视等秩序维护工作；物业管理相关的文件、资料和业主资料的管理；乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供服务，业主应按规定付费，以及其他委托事项。对于本合同生效前发生的与本合同履行相关的遗留问题，包括按对业主通告的通气、通水、通电、通邮、通讯、通有线电视的时间给予开通并保证业主正常使用由甲方负责处理；若本小区入住后使用的是临电而导致的差价由甲方全额承担。深圳市长城物业管理股份有限公司天津分公司于2009年9月22日更名为长城物业集团股份有限公司天津分公司。2011年2月18日，天津市和平区xxxx中心业主大会（甲方、以下简称业主大会）与长城物业集团股份有限公司天津分公司（乙方）签订天津市住宅物业服务合同，该合同约定：业主大会代表全体业主，将天津市和平区xxxxx号xxxx中心商住委托给长城物业集团股份有限公司天津分公司进行物业管理服务；房屋建筑细目为A区01、02及B区03、04；服务期限自2011年2月18日起至2014年2月17日终止；物业服务内容包括：房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等；服务标准按天津市物业服务一级资质、一级服务内容与标准执行；甲方有权要求乙方负责处理本合同生效前发生的遗留问题；乙方不得将物业项目整体转让给其他方管理，但可以将专项服务委托专业公司承担；物业管理服务费采取包干制的形式收取，高层住宅每月每平方米2元，商业每月每平方米5.98元，业主于每季度5日前交纳。上述合同到期后，长城物业集团股份有限公司天津分公司与业主大会续签了两份天津市住宅物业服务合同，委托期限分别为2014年2月18日至2016年2月17日及2016年2月17日至2018年2月16日。除在2016年2月17日至2018年2月16日物业服务合同第四条甲方权利义务第十二款负责处理本合同生效前发生的遗留问题中第1、2项变更约定为协同业主监督物业管理服务部门对共用设施、公共区域的恢复和维修；要求乙方在三个月内完成楼内公共区域、公共设施的维修和恢复，并于业委会及业主代表共同验收之外，两份合同的约定与2011年2月18日的物业服务合同内容基本一致。上述合同到期后，2018年2月14日，和平区街道办事处、派出所、区物业办等部门组织业主大会主任、副主任和长城物业集团股份有限公司天津分公司负责人召开xxxx中心物业合同到期联席会议，会议决定长城物业集团股份有限公司天津分公司再延续服务三个月。长城物业集团股份有限公司天津分公司于2018年5月15日撤场。二、物业服务合同的履行情况。（一）长城物业集团股份有限公司天津分公司履行物业服务合同义务情况。为了证实一审诉请期间涉案物业服务合同的履行情况，长城物业集团股份有限公司天津分公司向一审法院提交了报告编号为：津北专审字［2017］第xxx号天津市2017年会计师事务所业务报告书；自2015年7月1日至2018年5月15日，分别与天津欧克保洁服务有限公司、天津市上和朗洁保洁服务有限公司等单位签订的诚基中心项目保洁服务合同共六份；自2015年4月1日至2018年5月，分别与中保特卫（天津）保安服务有限公司、天津瑞安保安服务有限公司等单位签订的秩序服务合同；与天津市和平区环境卫生管理城市垃圾监察管理所签订的垃圾处理费征收协议书；与天津旭日管道工程有限公司、天津市和平区五大道街道办事处保洁队等单位签订的装修垃圾清运服务合同；与深圳市长城楼宇科技有限公司滨海新区分公司签订的用于诚基中心项目共用设备运行巡检的工程服务合同；与天津鲁泰恒源建筑装饰工程有限公司签订的诚基中心大堂门、保安岗亭、工区断桥铝门窗维修及更换工程施工合同；与天津辽富电梯有限公司签订的电梯维保合同；中国人寿公众责任险保单，并提供了2017年-2018年劳务保洁服务费发票、保安服务费发票、电梯维护费发票、电梯检测费发票、机械车位维保服务费发票、垃圾清运费发票、水箱清洗费发票、化粪池清理费发票、保险费发票等票据。经质证，孙婕对于前述证据均不予认可，理由为：1．长城物业集团股份有限公司天津分公司将相关物业服务项目委托第三方管理服务，降低了物业服务标准；2．对于实际的物业服务，无论是长城物业集团股份有限公司天津分公司还是第三方均未能提供足够的保洁、保安人员，导致卫生、安全方面服务严重不到位，商业部分的电梯长期无法开启，装修垃圾清运费是业主自行缴纳的；3．对于审计报告和发票不能真实体现长城物业集团股份有限公司天津分公司对于物业服务支出的费用，特别是对商业部分支出的费用，应由长城物业集团股份有限公司天津分公司按照达标物业标准进行审计。孙婕向一审法院提交了：孙婕房屋照片8张，用以证明2014年因楼上住户着火，导致孙婕房屋空调管道损毁，2015年7月，因楼上住宅漏水，导致孙婕房屋损毁；商业电梯照片，用以证明2015年前后，三部电梯全部停滞，直至现在也没有修好；诚基中心基础设施维修情况照片（包括空调、电梯、照明、墙面、地面等）、保洁情况照片（包括地面脏、墙面乱、垃圾桶无人清理等）、公共区域管理情况照片（公共区域墙面、地面损毁，乱贴乱挂、车辆任意停放等）、公共秩序维护情况照片（客户中心废弃、商场门窗破毁、无安保人员管理）；联名限期整改材料；长城物业集团股份有限公司天津分公司、业主委员会、业主三方谈话录音；管道跑水，商户被泡视频资料；历年各种渠道投诉记录、新闻报道、领导留言板咨询及回复；证人证言三份。长城物业集团股份有限公司天津分公司的质证意见为：长城物业集团股份有限公司天津分公司已经按照物业服务合同的约定履行了服务义务，包括保洁清扫、保安维护治安秩序，在管道跑水时，积极组织人员进行排水工作，针对业主的投诉，政府有关部门对供热、消防、商业餐饮明火明烟、卫生保洁等问题均在回复中予以答复，长城物业集团股份有限公司天津分公司亦在积极配合有关部门对相关问题予以改善，证人均为商业业主，且均未缴纳物业管理服务费，证言的效力有异议。（二）孙婕履行物业服务合同义务情况。天津市和平区xxxxx号xxxx中心由A、B两区3幢高层建筑组成，A区包括1、2号楼，其中1-2层为商业，3楼以上是住户。B区为3号楼，其中一层及部分地下是商业，二层以上是住户。1-3号楼共有住户4959户、共有商铺482个，该中心自2008年开始入住。孙婕系天津市和平区xxxxx号A-xxxx商铺业主，该房屋建筑面积71.12平方米，按照合同约定每月每平方米5.98元计收物业管理服务费，孙婕每月应交物业管理服务费425.3元。自2014年1月1日起至2018年5月15日欠交物业管理服务费22321.39元（5.98元/月/㎡×71.12㎡×52个月零15天=22321.39元），孙婕确认自2014年1月1日起未交纳物业管理服务费。一审法院于2020年1月9日、10日至xxxx商业部分现场调查并走访xxxx项目现物业服务企业及和平区和供热等部门，对卫生、保安、供热、管道等情况进行了解。据天津市热电有限公司工作人员介绍，xxxx中心住宅与商业为两套供热系统，自2008年开始为xxxx中心供热。对于商业部分，是要求其整体交纳供热费，不对单一商户，第一年的供热费系开发商交纳，第二年开始由物业公司代收代缴，由于入住的商户较少及有部分商户认为公摊面积较大，不认可交费等原因，供热费收费率较低，无法对商业部分进行供热。经与天津市和平区市场监督管理局特种设备科工作人员联系，其表示，xxxx中心商业区域电梯于2016年10月18日报停，在此之前，分别于2011年10月31日、2014年4月24日、2015年7月13日由天津市特种设备监督检验技术研究院进行了年检。2012年及2013年未进行年检系因动用大额维修基金对电梯进行修缮，该情况已经向政府相关部门报告并获得批准。三、物业管理服务费的催收情况。长城物业集团股份有限公司天津分公司向一审法院提交了物业管理服务费催缴函及快递单寄件人留存联以及邮政部门快递记录照片，用以证明长城物业集团股份有限公司天津分公司委托天津华盛理律师事务所于2018年5月24日向孙婕的天津市和平区xxxx地址发出的《物业服务费催缴律师函》，其主要内容：天津诚xxx中心A-xxxx孙婕业主，截至2018年5月15日，拖欠物业服务费22321.39元，欠滞纳金331.73元，根据邮政部门快递记录照片显示，快递于2018年5月30日妥投，他人收、本人签收。经质证，孙婕表示未接到过催缴函。由于长城物业集团股份有限公司天津分公司提供的邮政部门快递记录照片邮件号系可变更项，该照片亦不能反映投递内容、结果与物业管理服务费催缴函及寄件人留存联的关联性，长城物业集团股份有限公司天津分公司亦未提交快递回执联单据，因此无法达到长城物业集团股份有限公司天津分公司的证明目的。一审法院认为，案件的争议焦点为：一、物业服务合同是否合法有效；二、孙婕是否应当按照物业服务合同的约定全额给付所拖欠的物业管理服务费。关于争议焦点一，孙婕认为涉案三份《天津市住宅物业服务合同》的签订未经业主双过半同意，应属无效。《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业由业主大会决定，《天津市物业管理条例》规定，审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业，由业主大会决定。孙婕的前述理由系对业主大会违反法定程序而做出决定提出的异议。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定，孙婕如认为业主大会作出的决定违反法定程序，应在一年内提起撤销之诉。孙婕自2014年起即对长城物业集团股份有限公司天津分公司的物业服务产生异议，如孙婕认为业主大会的决定违反法定程序，侵害到自身权益，理应及时行使撤销权，用以维护自身权利，现三份《天津市住宅物业服务合同》的期限均已届满，长城物业集团股份有限公司天津分公司已于2018年5月15日撤场，故孙婕以前述理由提出合同无效的抗辩意见，没有法律依据。《物业管理条例》规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（一）项规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”。根据前述规定，认定合同无效，“全部物业服务”和“一并委托”两个条件缺一不可。长城物业集团股份有限公司天津分公司与业主大会签订的天津市住宅物业服务合同约定，长城物业集团股份有限公司天津分公司不得将物业项目整体转让给其他方管理，但可以将专项服务委托专业公司承担，根据长城物业集团股份有限公司天津分公司提交的证据显示，长城物业集团股份有限公司天津分公司将部分合同服务如保洁、保安等专项服务委托给不同专业的公司，并不属于将全部物业管理一并委托给他人的情形，故对于孙婕认为长城物业集团股份有限公司天津分公司将物业服务一并委托第三方进行，因此合同无效的抗辩意见，一审法院不予支持。综上，长城物业集团股份有限公司天津分公司与案外人签订的《“xxxx中心（商业、停车场）”前期物业服务合同》及长城物业集团股份有限公司天津分公司与天津市和平区xxxx中心业主大会签订的三份《天津市住宅物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，并经过相关部门备案，合法有效。以上物业服务合同对该小区全体业主具有约束力。关于争议焦点二。结合孙婕提交的商业公共部位照片、投诉记录、新闻报道节选、领导留言板咨询及回复，可以反映出长城物业集团股份有限公司天津分公司在xxxx中心项目物业服务期间，未能按照物业服务合同的标准履行物业服务义务，长城物业集团股份有限公司天津分公司亦未举证证明孙婕列举的相关问题如商业公共部分卫生、秩序维护、公共设施设备的维护已经达到了合同约定的物业管理服务标准，对此长城物业集团股份有限公司天津分公司应承担相应的违约责任，但由于物业服务具有综合性，且没有具体的量化指标，结合孙婕提交的证据，对于供热、消防管道维修，明火及油烟污染、消防通道及公共通道占用等问题，或涉及多方部门与业主共同协商问题，或涉及业主正确行使自身权利、履行自身义务问题，由长城物业集团股份有限公司天津分公司按照物业服务合同的约定解决上述问题，没有法律依据，因此尽管长城物业集团股份有限公司天津分公司的物业服务未能达到合同约定的物业管理服务标准，但不能作为业主拒交物业管理服务费的依据，故孙婕应当承担给付长城物业集团股份有限公司天津分公司物业管理服务费的义务。长城物业集团股份有限公司天津分公司于2019年1月2日向一审法院申请诉前调解，根据有关法律规定及合同约定，对于长城物业集团股份有限公司天津分公司主张自2016年1月2日起至2018年5月15日的物业管理服务费部分，即12100.47元，一审法院酌定以一次性给付长城物业集团股份有限公司天津分公司7260元作为了结为宜。长城物业集团股份有限公司天津分公司主张的其他部分物业管理服务费已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，孙婕一次性给付长城物业集团股份有限公司天津分公司自2016年1月2日至2018年5月15日期间的物业管理服务费7260元；二、驳回长城物业集团股份有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，由长城物业集团股份有限公司天津分公司负担333元，孙婕负担25元（于判决生效后十日内直接给付长城物业集团股份有限公司天津分公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。上诉人提供如下证据：证据一、2018年5月，业主大会与被上诉人物业服务合同纠纷，被上诉人向一审法院提供的诚基公共区域勘察表两份，用以证明被上诉人提供物业服务存在大量的服务不到位的情形，物业服务存在质量问题；证据二、2018年5月15日诚基中心电梯设备交接明细，用以证明商业区域6个扶梯均报停，被上诉人撤场前扶梯都无法使用，被上诉人提供的物业服务存在质量问题；证据三、公证书、照片，用以证明被上诉人和今晚报物业交接时，商铺卫生、屋面、墙面、设施设备、电梯等存在问题，被上诉人提供的物业服务存在质量问题；证据四、照片一组，用以证明被上诉人提供物业服务期间对商铺造成的损害至今仍存在，被上诉人提供的物业服务不达标；证据五、2020年7月xxxx商业街130多位业主联名反映信，用以证明被上诉人提供物业服务期间严重服务不到位，业主对被上诉人的服务不满，多次投诉、上访。被上诉人提供如下证据：天津市和平区政府网站对网友官方回复意见，用以证明被上诉人严格按约定履行物业服务义务，业主不服从公约、不服从物业管理导致商业区域现状。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人认为对证据一、二的真实性没有异议，上诉人只是选取了一部分证据提交，不能证明反映真实情况，对其证明目的不予认可；对证据三的真实性没有异议，所有公证书中照片的时间都是在5月15日之前，并不能证明交接时的情况。现场照片可以证明业主一方对自有的公共区域、财产不珍惜，破坏力强大；对证据四的真实性、关联性、证明目的均不认可，无法认定是否为涉案物业场地，也不能证明取得的时间；对证据五的真实性不认可，反映信是上诉人单方陈述，联名表上没有任何人手写签字，对其证明目的不认可。上诉人认为被上诉人提供的证据不属于新证据，不予质证。本院认定如下：对双方当事人提交的证据，本院均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案物业服务合同均系各方当事人的真实意思表示，并经过相关部门备案，合法有效，该合同对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。上诉人主张合同无效，依据不足，本院不予采信。上诉人与被上诉人系物业服务合同关系，被上诉人作为物业服务单位提供了物业管理服务，上诉人应给付物业服务费。一审法院结合双方当事人提交的证据及合同的履行情况，酌情确定上诉人向被上诉人给付自2016年1月2日至2018年5月15日期间的物业服务费7260元，并无不当，本院应予维持。上诉人不同意给付物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，孙婕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙婕负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年八月六日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……