福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终710号 上诉人(原审原告):宁德市强力饰品有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区广福路1号，统一社会信用代码91350900743830136C。 法定代表人：冯强，经理。 委托诉讼代理人：谢基宁，宁德市蕉城区海西法律事务所律师。 委托诉讼代理人：谢宇翔，福建三通律师事务所律师。 上诉人(原审被告):宁德市德通新能源科技有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区广福路1号，统一社会信用代码91350902MA326A6H10。 法定代表人：康细英，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘淑贝，宁德市蕉城区海西法律服务所法律工作者。 上诉人宁德市强力饰品有限公司、上诉人宁德市德通新能源科技有限公司因租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法进行审理。上诉人宁德市强力饰品有限公司（以下简称强力公司）的法定代表人冯强及委托诉讼代理人谢基宁、上诉人宁德市德通新能源科技有限公司（以下简称德通公司）的委托诉讼代理人刘淑贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 强力公司上诉请求：1、维持原审判决的第一项、第三项判决； 2、撤销原审判决的第二项判决，并依法改判被上诉人向上诉人支付租金195382元及相应违约金（2019年7月15日起至2019年9月14日止的违约金为4262.88元；2019年9月15日起至2019年11月4日止的违约金为6512.7元；自2019年11月5日起至实际付清之日止，以195382元为基数，按月利率2%计算）；3、撤销原审判决的第四项判决，并依法改判德通公司按照两个月租金的标准向上诉人支付违约金人民币106572元，并自2019年11月5日起按照欠付房屋占有使用费的月2%的标准向上诉人支付违约金（暂计至2020年5月28日的违约金为34909元；自2020年5月29日起，违约金参照《补充合同》约定的租金及违约金标准计算至实际付清之日止）；4、判决德通公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由： 一、原审判决第二项关于违约金的判决内容（即：“2019年7月15日起至2019年9月14日止的违约金为2131.44元；2019年9月15日起至2019年11月4日止的违约金为3907.64元；”）存在计算错误。上诉人认为，2019年7月15日起至2019年9月14日止的违约金应当为4262.88元【即：106572元×2%×2月=4262.88元】；2019年9月15日起至2019年11月4日止的违约金应当为6512.7元【即：（195382元×2%×1月）+（195382元×2%÷30天×20天）=6512.7元】，故原审判决存在计算错误，恳请二审法院依法予以纠正。 二、上诉人关于“判令被上诉人按照两个月租金的标准向上诉人支付违约金人民币106572元，并自2019年11月5日起按照欠付房屋占有使用费的月2%的标准向上诉人支付违约金”的诉请，符合合同约定及法律规定。被上诉人长期拖欠租金（包括房屋占有使用费）的行为不仅给上诉人造成了相应资金占用期间的利息损失，还对上诉人造成因租赁合同无法正常履行而产生的预期租金损失。因此，对于拖欠租金所产生的相应资金占用期间的利息损失，参照《补充合同》约定的租金及违约金标准计算，符合合同约定及法律规定；而对于因租赁合同无法正常履行而产生的预期租金损失，根据《租赁合同》第二条：“如乙方违约则以两个月的租金作为违约金”的约定计付，也符合合同约定及法律规定。因此，并不存在原审判决所认为的“过分高于造成的损失”的情形，故恳请二审法院依法支持上诉人的该项诉请。 德通辩称，强力公司的上诉请求应予驳回，事实和理由： 一、强力公司的第一项上诉请求是要求维持原审判决的第一项、第三项判决，但对该两项判决，德通公司已提出上诉要求撤销。 二、强力公司的第二项上诉请求实际上以原审第二项判决利息计算错误为由，要求增加支付利息，对其不能给予支持。德通公司已对原审第二项判决提出上诉，要求撤销原审第二项判决。 三、强力公司的第三项上诉请求无理，应当驳回。德通公司的主要业务是为新能源电动汽车提供充电桩配套项目服务，主要是以销售充电桩充电年卡为营业收入。本案租赁合同租期20年，德通公司投资了一、两千万，才经营半年多。2019年6月18日政府发出告知书，强力公司所出租给德通公司的房屋即被政府通知征收，德通公司只能停止销售充电卡，进入善后工作，失去了主要业务收入，损失十分巨大。也因此德通公司才拖欠了强力公司的租金。强力公司房屋被拆迁，造成租赁合同无法正常履行，其实际上是违约方，只是由于政府拆迁属于不可抗力，其不承担违约责任而已。德通公司无法支付租金与政府征收行为有因果关系，属于不可抗力的原因造成的，依法不能追究德通公司的违约责任；而应当给予德通公司相应减免租金。原审不仅判决德通公司全额支付租金并支付月2%的高息，不符合法律规定，也不符合公平原则。强力公司上诉要求德通公司另外再支付违约金106572元并按月2%支付利息不符合法律规定。德通公司在原审提出要求继续使用房屋，不同意解除合同，如按原判决德通公司还应继续支付租金，强力公司并不存在预期租金损失问题，强力公司以预期租金损失为由要求德通公司另行支付违约金及利息没有事实依据。强力公司主动提出解除合同，又主张预期租金损失，明显矛盾。虽然租赁合同有约定“如乙方违约则以两个月的租金作为违约金”但本案是因不可抗力引起的，德通公司不能追究强力公司的违约责任，强力公司更不能追究德通公司的违约责任。原审在判决德通公司支付月2%利息的情况下，以再支付2个月租金的违约金超过了强力公司的实际损失为由，驳回强力公司的该项请求也是正确的。 德通公司上诉请求:撤销(2020)闽0902民初1222号民事判决书第三项判决,发回重审,或查明事实依法改判驳回强力公司的原审诉讼请求。事实和理由: 一、原审第一项判决以强力公司已发出解除通知书,合同已于2019年11月4日解除为由,判决德通公司腾空并返还厂房,适用法律错误。 首先,强力公司向德通公司发出解除合同通知书后,合同是否在通知书送达之日即解除,还要看强力公司是否享有单方合同解除权。蕉城区政府已于2019年6月18日发布了《宁德市蕉城区人民政府国有土地上房屋征收告知书(塔南片区改造项目)》,在2019年8月8日,发布《关于塔南片区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书》,2019年11月27日发布《房屋征收公告(塔南片区改造项目)》,本案政府的征收行为已发生,根据双方于2018年11月12日签订的《补充合同》第10条“…因国家建设和政府征收动迁,政府规范用地等行为造成本合同无法履行,合同终止,双方互不承担违约责任。”之约定,强力公司无权以德通公司违约为由提出解除合同。强力公司不享有合同解除权,原审判决以强力公司的解除通知为依据,认定合同已解除,并判决德通公司腾房缺乏依据,适用法律不当。 其次,德通公司是请求法院判令解除合同,而不是要求法院确认解除通知书的效力。这是当事人的自行选择。原审判决驳回强力公司要求解除合同的请求,且在强力公司无解除权的情况下,以合同已被通知书解除为由,判决德通公司腾房,显然缺乏依据。 再次,虽然补充合同第10条约定,因政府动迁合同终止,但并不能当然地认为德通公司就应当腾房。根据补充合同第10条约定的本意，合同终止后双方应当等待政府的补偿,在政府的补偿未到位前,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,德通公司可以不腾空厂房,至于要不要继续支付租金,则另当别论。因此,原审法院判决德通公司应在10内腾房不当。政府已在2019年11月发布房屋征收公告,强力公司已与政府签订征收补偿协议,德通公司依法应当获得补偿,在未得到政府的各项补偿或强力公司的赔偿之前,现原审判决德通公司腾房,必将损害了德通公司的合法权益。 二、原审第二项判决德通公司按195382元租金支付违约金与合同约定不符。 双方签订的租赁合同约定的租期为20年,但才履行了不足一年即被政府告知征收,德通公司已无法按预定计划进行投资并履行合同,损失巨大,根据双方签订的补充协议第10条,如遇政府动迁,双方互不承担违约责任的约定,原审判决德通公司承担租金的违约金不符合双方的合同约定。 三、原审判决第三项判令德通公司继续按合同约定支付租金存在诸多不当。 1、2019年11月政府征收公告发布后,征收行为已经公告生效,租赁厂房的产权即归政府所有,不存在所谓“政府未实际履行征收”的问题,强力公司已无权向德通公司收取租金。 2、本案租赁期为20年,仅履行了不足一年,现德通公司不得不停止正常业务的开展,进入收尾工作,损失显而易见，原审判决认为政府征收行为并不影响租赁合同的旅行并据此继续合同约定支付租金明显对德通公司不公平。 3、退一步讲，即便德通公司应当继续支付租金，也应该根据本案的具体情况减轻德通公司的租金负担。本案合同不能履行是因为强力公司的厂房被征收，原因在于强力公司，并造成了德通公司的巨大损失，强力公司按原标准继续收取租金不当。原审判决德通公司全额支付租金使双方的利益失衡。 4、德通公司在原审提出因疫情不抗力，要求免去两个月的租金，是否有理，原审判决没有予以认定或评判，属于认定事实不清。原审判决没有按不可抗力给以相应减免租金于法有悖。 强力公司辩称，德通公司的上诉请求无事实和法律依据，不应予以支持。事实和理由： 一、原审判决认为强力公司与德通公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已解除，并判决德通公司把涉案厂房腾空后返还给强力公司，认定事实清楚、适用法律正确。 1、本案德通公司作为房屋承租方，自2019年7月15日起至今均未支付租金，且经强力公司通过发函与发微信等方式催告后仍拒绝履行支付租金的义务，因此，无论是根据合同约定【即：《租赁合同》第五条第3款以及《补充合同》第6条均明确约定：“租赁期间乙方拖欠租金款连续10个日历日，甲方有权终止合同，收回房屋，不退还押金，并由乙方赔偿所造成的损失；乙方应在接到甲方终止合同通知函之日起7个日历日内腾空房屋交还给甲方，如逾期，甲方有权处置乙方遗留的所有物品。”】，或者是根据法律规定【即：《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”】，强力公司都有权解除合同，收回房屋。因此，原审判决认定本案《租赁合同》及《补充协议》于2019年11月4日德通公司收到强力公司发出的《解除租赁合同通知书》之日解除，认定事实清楚、适用法律正确。 2、德通公司所提出的《补充合同》第10条：“……因国家建设和政府征收动迁，政府规范用地等行为造成本合同无法履行，合同终止，双方互不承担违约责任。”的约定并不适用于本案。根据该约定，只有因国家建设和政府征收动迁等行为造成合同无法履行的，合同才终止。然而，从2019年7月15日起至目前为止，涉案房屋仍可正常使用，并无出现造成租赁合同无法履行的情形，另外，强力公司所提供的“现场照片”、“历月电费明细”等证据足以证明，德通公司从2019年7月15日至今，仍实际占有使用涉案房屋并正常经营，故不存在“造成本合同无法履行”的情形，因此，上述约定并不适用于本案，德通公司以此为由认为强力公司不享有合同解除权是完全错误的。 3、涉案房屋虽然被纳入政府征收范围，但至今仍尚未实施搬迁，强力公司对涉案房屋仍依法享有占有、使用、收益的权利，因此，在德通公司不依约履行租赁合同而导致合同解除的情况下，德通公司无权继续占有、使用涉案房屋，其应当将涉案房屋腾空返还强力公司。另外，德通公司并非法定的被征收人，至于其能否获得补偿系属于德通公司与强力公司之间的租赁合同关系，德通公司无权以政府征收为由而在合同解除后非法占有涉案房屋。 二、原审判决判令德通公司承担违约责任是正确的，但是，原审判决所认定的违约金计算标准与计算方式存在错误，应当予以纠正。 本案并非因政府征收动迁等行为而导致合同解除，而是因德通公司拒不履行租金支付义务而导致合同解除，故根据合同的约定，德通公司应当承担相应的违约责任。因此，原审判决判令德通公司承担违约责任是正确的，但是，原审判决所认定的违约金计算标准与计算方式存在错误，应当予以纠正。 三、原审判决第三项判令德通公司继续按合同约定的租金标准向强力公司支付房屋占有使用费，认定事实清楚、适用法律正确。 1、虽然人民政府发布房屋征收公告将涉案房屋纳入政府征收范围，但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，人民政府作出房屋征收决定并进行公告后，还要进行对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况的调查登记工作，还要选定评估机构，对被征收房屋价值进行评估、鉴定，还要与被征收人协商订立补偿协议，确定补偿期限，最后才根据先补偿、后搬迁的规定，先进行补偿之后再实施搬迁。在房屋征收部门未对被征收人强力公司进行补偿、强力公司未搬迁之前，强力公司对涉案房屋仍依法享有占有、使用、收益的权利（《物权法》第二十八条并未排除被征收人的上述权利），因此，德通公司在合同解除后拒不将涉案房屋返还强力公司，就应当向强力公司支付房屋占有使用费。 2、从《租赁合同》与《补充合同》的约定可以看出，德通公司与强力公司在合同中就针对政府征收时的相关处理事宜进行了反复、详细的约定，可见，德通公司在签订合同时就已经预见到租赁房屋将来可能会被政府征收，该情况完全在其预见范围内，其不能以此作为拒付或减免租金的理由。另外，强力公司所提供的“现场照片”、“历月电费明细”等证据可以看出，德通公司在2019年7月15日之后仍实际占有使用租赁房屋并正常经营，其每月的用电量不但没有减少，反而相较之前还有所增加，因此，并不存在“德通公司不得不停止正常业务的开展，进入收尾工作”的情形，德通公司无权要求拒付或减免租金。 3、关于承租人因受疫情或疫情防控措施影响而请求减免租金是基于租赁合同正常履行的情况下，但本案租赁合同早于疫情发生之间已经解除，德通公司已经不是涉案房屋的承租人，而属于恶意占有人，故其无权请求减免房屋占有使用费。 强力公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年10月23日签订的《租赁合同》与2018年11月12日签订的《补充合同》；2.判令德通公司将坐落于宁德市的房屋腾空返还强力公司；3.判令德通公司向强力公司支付自2019年7月15日起至合同解除之日止的房屋租金，以及自合同解除之日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照合同约定的标准计算，暂计至2019年11月14日至起诉之日止，共计为213144元）；4.判令德通公司按照两个月租金的标准向强力公司支付违约金106572元，并自2019年7月15日起按欠付租金的月利率2%标准支付逾期付款违约金（暂计至2019年11月14日至起诉之日止，共计为17051.52元）。 一审法院认定双方当事人无争议的事实： 1.坐落于宁德市的房屋所有权人系强力公司。 2.2018年10月23日，强力公司（甲方）与德通公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于宁德市的房屋出租给乙方，建筑面积为2413平方米。租赁期间为2018年12月15日至2038年12月14日止，房屋由乙方租用于从事办公及汽车展示销售维修等综合商业配套运营使用，月租金为53086元，租金按季度一次性付款。房屋租赁期间如因乙方违约则以两个月的租金作为违约金。交租金之日起2日内甲方将房屋交付给乙方使用。租赁期间乙方拖欠租金款连续10天以上，甲方有权终止合同，收回房屋，将房屋内所有遗留的一切设施设备视为乙方自愿放弃，甲方有权处理乙方遗留在该房屋所有物品，不退还押金，并由乙方赔偿造成的经济损失。2018年11月12日，强力公司（甲方）与德通公司（乙方）签订《补充合同》，约定租赁期间调整为2018年12月15日至2028年12月14日，2018年12月15日至2020年12月14日租期内，月租金为53086元，每月电梯费用为200元，合计须向甲方每月支付53286元，2020年12月15日开始每两年租金递增5%，即当年月租金为55740元。租金不含税金额，开票税金由乙方另行承担支付。租金每季度付一次，乙方应在租金到期前10个日历日支付下季度的租金159858，若乙方逾期支付，则乙方需按日租金的2%支付逾期滞纳金。合同签订之日起7个日历日内须支付押金及季度租金。租赁期间乙方拖欠租金款连续10个日历日以上，甲方有权终止合同，收回房屋，并由乙方赔偿所造成的损失，乙方应接到甲方终止合同通知函之日起7个日历日内腾空房屋交还给甲方，如逾期，甲方有权处理乙方遗留在该房屋所有物品。如因政府征收动迁造成本合同无法履行，合同终止，双方互不承担违约责任，未到期的租金押金扣除未结清的费用以后退还给乙方。若政府有给予补偿，则政府补偿款中，按乙方实际承租2413平方米的场所中，乙方投入的装修、设备、设施的补偿款和搬迁补偿费归乙方所有，乙方在其他公共场所上建设的设备和设施如政府有给予补偿，则补偿款归乙方所有，其他乙方无权参与分配，乙方的补偿问题按照政府有关规定处理。 3.合同签订后，德通公司自2019年7月15日起未依约支付租金，2019年10月23日，强力公司向德通公司发出《催缴租金通知书》，载明：“我司于贵司双方2018年10月23日签订的《租赁合同》约定，您应在2019年6月5日前向我司缴纳下一季度（6.15-9.14）租赁场地的租金159858，现您已向我司缴纳租金53286元，剩余租金106572元虽经我司对此催要，但至今仍未能向我司缴纳。为妥善解决问题，请您在接到本通知之日起五日内向我司缴纳本租赁季度剩余租金106572元，以及滞纳金4615元。逾期我司将按照《租赁合同》约定追究贵司的违约责任，所引发的一切后果及损失由承租方自行承担。”德通公司收到后，仍未依约支付租金，2019年7月15日至2019年9月14日的租金尚欠106572元，2019年9月15日起的租金均未支付。 4.2019年11月2日，强力公司向德通公司发出《解除租赁合同通知书》，通知解除双方签订的租赁合同。强力公司于2019年11月4日收到该通知书,但至今仍占有使用案涉租赁房屋。 5.2019年6月18日，宁德市蕉城区人民政府将案涉房屋纳入政府房屋征收范围。2019年8月8日，宁德市蕉城区人民政府将项目房屋征收补偿方案予以公布并向被征收人征求意见。2019年11月，宁德市蕉城区人民政府发布房屋征收公告，载明了签约期限为2019年11月27日至2020年2月26日。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”强力公司与德通公司分别于2018年10月23日、2018年11月12日签订《租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，强力公司依约向德通公司交付租赁房屋，德通公司自2019年7月15日起未按合同约定缴纳租金，并已逾期，德通公司的行为已构成违约，依合同约定，强力公司有权单方解除合同。德通公司于2019年11月4日收到强力公司发出的《解除租赁合同通知书》，故双方签订的《租赁合同》及补充协议已于2019年11月4日解除，因而，强力公司无需再行主张解除，对其解除合同的诉请，不予支持。德通公司虽辩称其于2019年11月底收到该通知书，但其未提供相应的证据证明，该抗辩理由，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”强力公司诉请德通公司将案涉租赁房屋腾空并返还给强力公司，符合法律规定，予以支持。合同解除后，德通公司应向强力公司支付合同解除之前即2019年7月15日起至2019年11月4日期间的租金195382元［53286元×3月＋（53286元÷30天×20天）］及逾期付款违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”强力公司诉请德通公司支付两个月的租金作为违约金，并自2019年7月15日起按月利率2%支付违约金明显过高，本院依据公平原则，对强力公司要求德通公司自2019年7月15日起按月利率2%支付违约金，予以支持。强力公司要求德通公司另行支付两个月的租金即106572元作为违约金，不予支持。根据合同约定，租金每季度付一次，乙方应在租金到期前10个日历日支付下一季度租金159858元。即德通公司应于2019年6月5日支付2019年6月15日至2019年9月14日期间的租金，于2019年9月5日支付2019年9月15日至2019年12月14日期间的租金。德通公司应自2019年7月15日起按月利率2%向强力公司支付违约金，其中以106572元为基数，支付2019年7月15日起至2019年9月14日的违约金2131.44元；以195382元为基数，自2019年9月15日计算至2019年11月4日的违约金为3907.64元；以195382元为基数，自2019年11月5日起计算至实际付清之日止。德通公司辩称案涉租赁房屋于2019年6月被纳入政府房屋征收范围，政府的征收行为具有物权变动的效果，强力公司无权要求其返还租赁房屋及缴纳租金，本院认为，政府至今仍未实际履行征收行为，强力公司作为案涉租赁房屋的合法所有权人，其享有依据合同要求德通公司返还租赁房屋并收取租金的权利，且政府发布征收公告的行为并未实际影响德通公司占有使用该房屋，故德通公司抗辩理由，于法无据，不予采纳。德通公司至今仍未向强力公司返还租赁物，故德通公司应自2019年11月5日起向强力公司支付房屋占有使用费，自2019年11月5日至2020年4月14日的占有使用费按每月53286元计算为284192元［5月×53286元＋（53286元÷30天×10天）］。2020年4月15日起，房屋占有使用费参照《补充合同》约定的租金标准计算至实际腾房之日止。德通公司辩称政府征收行为造成其搬迁损失，强力公司应给予其征迁补偿款，但至今政府仍未实际征收案涉房屋，若日后实际发生，德通公司可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、宁德市德通新能源科技有限公司应于本判决生效后十日内把位于宁德市平方米的厂房腾空后返还给宁德市强力饰品有限公司；二、宁德市德通新能源科技有限公司应于本判决生效之日向宁德市强力饰品有限公司支付租金195382元及相应违约金（2019年7月15日起至2019年9月14日止的违约金为2131.44元；2019年9月15日起至2019年11月4日止的违约金为3907.64元；自2019年11月5日起至实际付清之日止，以195382元为基数，按月利率2%计算）；三、宁德市德通新能源科技有限公司应于本判决生效之日向宁德市强力饰品有限公司支付房屋占有使用费（其中自2019年11月5日至2020年4月14日的占有使用费为284192元；2020年4月15日起，房屋占有使用费参照《补充合同》约定的租金标准计算至实际腾房之日止）；四、驳回宁德市强力饰品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8852元，由宁德市强力饰品有限公司负担1868元，宁德市德通新能源科技有限公司负担6984元。 本院二审期间，双方当事人均认可一审法院认定的无争议事实且未另行提交新证据，本院对双方当事人无异议的事实予以确认，并针对争议焦点问题予以分析、认证并认定如下： 焦点一、关于双方当事人所订立的《租赁合同》及《补充协议》是否已解除的问题： 本院认为，双方当事人分别于2018年10月23日、2018年11月12日所订立的《租赁合同》及《补充协议》，符合法律规定，依法应属有效。双方当事人应按约履行，否则应承担相应的违约责任。德通公司自2019年7月15日起，无法定理由未按合同约定按期缴纳租金，其行为已构成违约。强力公司向德通公司发出《解除租赁合同通知书》，系属依合同约定行使相关权利的行为，即强力公司有权按约单方解除合同。德通公司已于2019年11月4日收到强力公司所发的《解除租赁合同通知书》，故应认定双方当事人所签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2019年11月4日解除。 焦点二、关于双方当事人应承担责任的问题： 本院认为，《租赁合同》及《补充协议》于2019年11月4日解除，系因德通公司未按约如期缴纳租金所导致，强力公司对此并无过错，其不应承担违约责任。而德通公司至今仍占有使用案涉厂房未返还强力公司，且其对《租赁合同》及《补充协议》解除之前的租金、解除之后的占有使用费均未予缴纳，其应承担相应的违约责任。一审法院认定德通公司应将案涉厂房腾空并返还强力公司，并支付房屋租金195382元、占有使用费（其中自2019年11月5日至2020年4月14日的占有使用费为284192元；2020年4月15日起，房屋占有使用费参照《补充合同》约定的租金标准计算至实际腾房之日止），系属正确。但一审法院对德通公司应承担的房屋租金195382元的相应违约金，认定为“2019年7月15日起至2019年9月14日止的违约金为2131.44元；2019年9月15日起至2019年11月4日止的违约金为3907.64元；自2019年11月5日起至实际付清之日止，以195382元为基数，按月利率2%计算”系计算有误，应为“2019年7月15日起至2019年9月14日止的违约金106572元×2%×2月=4262.88元；2019年9月15日起至2019年11月4日止的违约金（195382元×2%×1月）+（195382元×2%÷30天×20天）=6512.7元；自2019年11月5日起至实际付清之日止，以195382元为基数，按月利率2%计算。”强力公司该项上诉请求，依法有据，应予支持。 一审法院认定强力公司诉请德通公司支付两个月的租金作为违约金，并自2019年7月15日起按月利率2%支付违约金，明显过高，并依据公平原则予以调整，认定对强力公司要求德通公司自2019年7月15日起按月利率2%支付违约金，予以支持，对强力公司要求德通公司另行支付两个月的租金即106572元作为违约金，不予支持，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，应予维持。强力公司要求另行判决德通公司再支付两个月的租金即106572元作为违约金的上诉请求，依法不能予以支持。 德通公司上诉主张其所租赁厂房因政府征收造成损失，强力公司应予减免部分租金，该主张无事实和法律依据，不能予以支持。德通公司因政府征收造成损失应予赔偿的主张，因其未提起反诉，且系另一法律关系，应予另行起诉处理，故德通公司该项主张亦不能予以支持。 综上所述，本院认为，双方当事人所订立的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，因德通公司未按约定如期缴纳租金，其应承担相应的违约责任，即认定双方当事人所订立的《租赁合同》及《补充协议》已于2019年11月4日解除，德通公司应将案涉厂房腾空返还强力公司，同时还应承担支付租金195382元及相应违约金、房屋占有使用费。一审判决认定事实清楚，对双方当事人的违约责任认定并无不当，但对德通公司应承担违约金的计算有误，应予纠正。双方当事人的上诉请求，除强力公司关于违约金的部分上诉主张予以支持外，其余各项上诉主张均无事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1222号民事判决第一项、第三项； 二、撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1222号民事判决第四项： 三、变更福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1222号民事判决第二项为“宁德市德通新能源科技有限公司应于本判决生效之日向宁德市强力饰品有限公司支付租金195382元及相应违约金（2019年7月15日起至2019年9月14日止的违约金为4262.88元；2019年9月15日起至2019年11月4日止的违约金为6512.7元；自2019年11月5日起至实际付清之日止，以195382元为基数，按月利率2%计算）”； 四、驳回上诉人宁德市强力饰品有限公司其他上诉请求； 五、驳回上诉人宁德市德通新能源科技有限公司的上诉请求。 二审案件受理费8852元，由上诉人宁德市强力饰品有限公司负担1818元，上诉人宁德市德通新能源科技有限公司负担7034元，一审案件受理费用按二审判决执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭祖斌 审 判 员 郑 彦 审 判 员 孙 雯 二〇二〇年八月十一日 法官助理 周荣鑫 书 记 员 林玉莲 附相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： … （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。