广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19507号上诉人（原审原告、反诉被告）吴琼上诉人（原审原告、反诉被告）孙伯川委托诉讼代理人：吴琼，孙伯川的配偶。上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市福田房地产有限公司法定代表人：周道清，总经理。委托诉讼代理人：冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈剑鸣，广东深宝律师事务所实习律师。上诉人吴琼、孙伯川与上诉人深圳市福田房地产有限公司（以下简称福田房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴琼、孙伯川上诉请求：1.改判第一项判决内容，判令福田房地产公司应支付给吴琼、孙伯川延期办证违约金52562.54元；2.改判第二项判决内容，判令福田房地产公司逾期付款违约金的请求已超过诉讼时效；3.判令福田房地产公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉事实和理由：一审法院认定的“福田房地产公司完成初始登记即可视为履行办证义务完毕”事实不清，认定合同约定了违约责任，却没有严格依据违约条款计算相应的违约金，适用合同条款错误；对于吴琼、孙伯川主张的逾期付款违约金时效抗辩未予评价，违反法定程序。一、合同第26条约定福田房地产公司的办证义务是“于交房之日起240日内向登记机关出具出卖人委托买受人自行登记的备案申请，按规定承担有关税费”，但实际情况是福田房地产公司没有切实履行26条的办证义务：1.依照约定这个义务应该在2016年12月24日之前履行，而实际上福田房地产公司在这个期间没有履行义务，已经造成违约。2.即使福田房地产公司在2017年3月1日完成初始登记，其也没有实际履行合同26条约定的义务。在初始登记完成后，不动产登记机关既没有收到福田房地产公司提供的委托文件，也没有收到吴琼、孙伯川办理不动产登记证时应由福田房地产公司提供的出卖人相关材料，更加没有收到应由福田房地产公司承担的税费。由于缺少福田房地产公司的委托文件、主体材料、承担税费，所以吴琼、孙伯川无法办证。3.吴琼、孙伯川办证期间受到福田房地产公司欺诈，一方面福田房地产公司以代办为借口，要求吴琼、孙伯川将税费转账至福田房地产公司指定账户；另一方面吴琼、孙伯川预约5月22日双方各自携带主体材料到窗口办证，而福田房地产公司却以“材料已提交给登记机关”为由要求吴琼、孙伯川不必再到办证现场。福田房地产公司上述两方面的欺骗行为造成吴琼、孙伯川的办证材料和相应税费在2017年五月份没能成功递交给办证机构，期间吴琼、孙伯川多次催促，福田房地产公司都以需要等待为由推脱，直到2018年1月福田房地产公司才转交办证材料和税费到办证机构，进而取得不动产登记证。二、合同27条是双方的真实意思表示，只要发生违约就应该适用这一条款。一审法院把办证义务的履行与违约责任的承担混为一谈，把实际履行办证义务的时间作为延期办证违约金计算截止的时间，严重违反双方合同明确约定的违约条款。三、吴琼、孙伯川贷款银行在2015年7月6日向福田房地产公司划拨剩余价款时，福田房地产公司接收了价款且既未主张逾期也未提出解除合同，才有了后续2016年的交房入住和支付延期交房赔偿金等合同行为。福田房地产公司已默认接受逾期付款的合同行为，且在债务清偿日2015年7月6日之后的三年内不曾主张过违约责任，已经超过诉讼时效期间。吴琼、孙伯川在一审中就主张了时效抗辩权。针对吴琼、孙伯川的上诉，福田房地产公司辩称，一、对迟延办证事项，在2017年3月1日福田房地产公司完成初始登记后，就不再存在违约情形。根据双方合同约定，吴琼、孙伯川可以自行向房地产权登记机关申请转移登记，这是双方约定的办证方式，福田房地产公司不应承担此后的违约责任。二、吴琼、孙伯川在一审中没有提过诉讼时效抗辩，并且双方之间的款项结算涉及2016年5月31日支付迟延交付违约金以及与迟延付款违约金相冲抵等问题，在2019年4月15日提起反诉时，也没有超过诉讼时效，对吴琼、孙伯川的上诉应予驳回。福田房地产公司上诉请求：1.判令改判第一项判决内容，改判福田房地产公司应支付给吴琼、孙伯川的迟延办证违约金为2354.07元；2.判令吴琼、孙伯川增加支付福田房地产公司迟延支付的购房款及违约金993.25元，并自起诉之日（2019年6月11日）继续按每日0.96元计算至付清止；3.判令吴琼、孙伯川返还福田房地产公司支付的款项人民币25297.2元，并自起诉之日（2019年6月11日）按同期银行贷款利率计算的利息至付清止；4.判令吴琼、孙伯川承担全部诉讼费用。上诉事实和理由：一、福田房地产公司和吴琼、孙伯川于2015年4月21日签署《深圳市安居型商品房买卖合同》。合同约定吴琼、孙伯川于合同生效之日起1日内支付248353.85元，于合同生效之日起20日内办理按揭贷款并向出售方支付余款103000元。并约定买卖双方约定的住房交付期限届满，买受人仍未付清全部房款的，出卖人有权拒绝向买受人交房，并不因此向买受人承担延期交房的违约责任。福田房地产公司在2016年4月28日取得《深圳市建设工程竣工验收备案(回执）》，在2017年3月1日完成不动产初始登记。在2017年2月13日，福田房地产公司即通知各业主准备办理不动产证的资料。在2017年3月3日，又以特快专递的形式向吴琼、孙伯川发函通知办理不动产证事宜,对于办证中需要预约取号办理的问题，福田房地产公司也己经明确告知吴琼、孙伯川可自行取号办理。由于光明不动产登记中心每日只能办理29个预约登记事项，何时能提交申请办证资料以抢到预约号为准。二、一审法院应按日万分之一的标准调整确定迟延办证违约金。(一）吴琼、孙伯川并未因迟延办证遭受损失。根据深圳市相关规定以及吴琼、孙伯川不动产证书的记载，吴琼、孙伯川的房产在签订买卖合同10年后可申请取得完全产权，在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，说明延期办证对吴琼、孙伯川造成的损失有限，在吴琼、孙伯川未能举证证明其因延期办证遭受的实际损失的情况下，根据《合同法》第114条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据既往同类案件的判决精神，应减少为日万分之一为宜。(二）迟延办证违约金按日万分之一计算违约金更公平合理。福田房地产公司与吴琼、孙伯川的合同是住建局提供的2014版安居型商品房买卖合同，约定的迟延办证违约金标准是日万分之三或万分之四，签约时，住建部门不允许双方协商修改条款。(三）安居型商品房项目中，开发商获利极低，本案福田房地产公司甚至安居型商品房的开发，受到政府干预较多，开发难度大。售价则是限价，不足5000元/平方米，获利极低。如果按照一审判决的结果，吴琼、孙伯川总价30万元左右的房产，福田房地产公司支付的迟延付款和迟延办证违约金将超过3万元。在吴琼、孙伯川并未遭受损失、福田房地产公司并未获利的情况下，让福田房地产公司承担过高的违约责任显失公平。三、吴琼、孙伯川应支付迟延付款的房款和违约金，一审数额计算错误。吴琼、孙伯川实际在2015年7月6日才通过贷款支付了剩余部分购房款，延迟付款自2015年5月11日至2015年7月6日共56天,应付违约金为1730.5元。四、福田房地产公司支付的25297.2元款项属于错误给付，吴琼、孙伯川应予返还。福田房地产公司在2016年6月份支付了吴琼一笔25297.2元人民币的款项，这是当时基于政府机关维稳的需要，福田房地产公司先行垫付的款项，并不是确认应该支付吴琼、孙伯川迟延交房违约金。针对福田房地产公司的上诉，吴琼、孙伯川辩称，2017年2月13日，福田房地产公司通知吴琼、孙伯川到其办公室变更合同条款，由吴琼、孙伯川去办证变成委托出卖人协助办证，并且在之后的几个月中，吴琼、孙伯川积极地响应福田房地产公司的各种要求，提交了各种证件。2017年5月19日向福田房地产公司转账支付了全部税款，2017年5月22日预约了光明房地产中心办证号码并将该号码告知福田房地产公司，因为其之前通过微信告知吴琼、孙伯川不要去现场，并要求吴琼、孙伯川提前支付税款。吴琼、孙伯川预约的号码是在2017年5月22日上午10至11点期间，吴琼、孙伯川在一审已提交证据。吴琼、孙伯川向一审法院起诉请求：判令福田房地产公司赔偿吴琼、孙伯川延期办理不动产登记证的违约金52562.54元，并承担本案诉讼费用。福田房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.吴琼、孙伯川支付购房款及违约金2446.27元（其中未付房款为1730.4元，逾期付款违约金暂计至2019年4月15日为715.87元），自起诉之日继续按每日0.52元计算至付清全部购房款之日止（以1730.4元未付房款为本金，按照合同约定日万分之三计算利息）；2.返还福田房地产公司支付的款项25297.2元，并自起诉之日按同期银行贷款利率计算利息；3.由吴琼、孙伯川承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月21日，吴琼、孙伯川与福田房地产公司签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，主要约定：（一）吴琼、孙伯川以价款351353.85元购买福田房地产公司开发的深圳市光明新区某房，吴琼、孙伯川应于合同生效之日起1日内支付248353.85元，于合同生效之日起20日内办理按揭贷款并向出售方支付余款103000元；（二）吴琼、孙伯川逾期付款90日以内的，且未付款项达总价款五分之一以上的，应按未付款项万分之三支付违约金；（三）福田房地产公司应于2015年10月31日前将本房地产交付给买受人，逾期交房超过90日的，按总价款日万分之四赔付违约金；（四）出卖人应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记，在初始登记时向登记机关出具委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向登记机关申请转移登记，办理绿本房产证。福田房地产公司未履行办证义务的，自房产交付之日后的第241日起按日万分之三赔付违约金；逾期超过120日的，买受人要求继续履行合同的，福田房地产公司应按总价款万分之四标准支付违约金。合同签订后，吴琼、孙伯川依约支付部分价款248353.85元。2015年7月2日，吴琼、孙伯川、福田房地产公司与中国建设银行股份有限公司深圳分行签订借款合同。2015年7月6日，银行将贷款本金103000元支付福田房地产公司，房款结清。2015年10月20日，福田房地产公司发出《延迟入伙通知书》，通知业主推迟入伙，承诺遵守合同条款予以赔偿。2016年2月2日，福田房地产公司取得涉案某花园地下室及主体工程的《工程竣工验收报告》。2016年4月28日，涉案某花园取得深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，福田房地产公司当日向吴琼、孙伯川交付房产。2017年2月14日，福田房地产公司通知吴琼、孙伯川，称该房产将于2017年3月1日完成初始登记，吴琼、孙伯川自该日起可自行申请办理房产。2017年3月1日，福田房地产公司完成涉案房产的初始登记。2017年3月3日，福田房地产公司向吴琼、孙伯川邮寄发出《关于办理不动产权通知书》，邮件于3月6日妥投。2018年1月3日，不动产证办理完成。一审法院认为，本案房产买卖合同已履行完毕，双方无根本违约，但在履行合同过程客观上存在逾期办证和逾期付款的违约行为，合同对该两类违约行为均已明确违约金责任，应严格各负其责。首先，关于逾期办证违约金，自2016年12月25日起算，双方无甚异议，但对截止时间有争议。一审法院认为，据合同约定，双方选择福田房地产公司初始登记后由吴琼、孙伯川自行申请办证，故福田房地产公司完成初始登记即可视为履行办证义务完毕，吴琼、孙伯川诉求初始登记以后的逾期办证违约金无法律依据，一审法院对该部分诉求不予支持。因此，福田房地产公司关于仅逾期办证67日的抗辩主张，一审法院予以采纳，确认其违约金责任为：351353.85元×0.0003×67日=7062元。其次，关于逾期付款违约金，合同约定的20日期限为吴琼、孙伯川办理按揭贷款并向出售方支付余款的时间，从字义上理解，该期限内吴琼、孙伯川应当促成第三人贷款并确保支付完毕，吴琼、孙伯川以第三人原因导致付款迟延主张免责，此抗辩理由不能对抗买卖合同相对方，故一审法院确认吴琼、孙伯川应支付逾期付款违约金：103000元×0.0003×56日=1730元。至于福田房地产公司诉求违约金的利息，于法无据，一审法院不予支持。至于福田房地产公司反诉要求吴琼、孙伯川退还已付款项，由于福田房地产公司确存在逾期交房的违约行为，吴琼、孙伯川以该款为逾期交房违约金为由抗辩，据合同约定逾期交房违约金标准及逾期时间核算，该款项与应付的逾期交房违约金相若，故一审法院采纳吴琼、孙伯川的抗辩意见，对福田房地产公司该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、福田房地产公司应于判决生效之日起三日内向吴琼、孙伯川支付迟延办理不动产证违约金7062元；二、吴琼、孙伯川应于判决生效之日起三日内向福田房地产公司支付逾期付款违约金1730元；三、驳回吴琼、孙伯川其他诉讼请求。四、驳回福田房地产公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费557元，由吴琼、孙伯川负担；一审案件反诉受理费246.80元，由福田房地产公司负担。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同系合同双方真实意思表示，内容合法有效，涉案各方均应恪守履行。综合涉案各方诉辩意见，本院对本案二审争议焦点逐一分析如下：关于焦点一，延期办证违约金问题。首先，涉案合同约定，出卖人应完成本房地产项目的初始登记，在初始登记时向登记机关出具委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向登记机关申请转移登记，办理绿本房产证。本院认为，依前述合同约定，初始登记后，办理涉案房产房地产证属吴琼、孙伯川的义务，福田房地产公司对此仅负协助义务。2017年3月1日，涉案房地产项目完成初始登记，涉案房产已具备办证条件，福田房地产公司先后两次告知吴琼、孙伯川有关办证事宜，已履行其合同义务。一审据此认定涉案延期办证违约金计至初始登记之日，并无不妥，本院予以维持。本案中，吴琼、孙伯川未能提供充分证据证明其已委托福田房地产公司代为办证、双方已合意变更合同约定由福田房地产公司办证，故涉案房产在初始登记后未能及时办证不可归责于福田房地产公司。吴琼、孙伯川上诉主张涉案延期办证违约金应计至实际办理房地产证之日，缺乏合同依据，本院对其主张难予采纳。其次，依涉案合同约定，逾期办证未超过120日的，按日万分之三标准计付违约金；逾期办证超过120日的，按日万分之四标准给付违约金。本院认为，前述合同约定已针对不同违约情形作区分处理，系合同双方真实意思表示。福田房地产公司未举证证明该约定标准过高，其上诉主张调低涉案违约金标准，事实依据不足，本院不予支持。关于焦点二，逾期付款违约金问题。首先，涉案合同并未约定违约金的充抵顺序，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定的内容亦未涉及违约金。故本案中，福田房地产公司关于吴琼、孙伯川已付购房款应优先抵偿逾期付款违约金的上诉主张，缺乏合同依据，亦于法无据，本院不予采纳。福田房地产公司据此主张吴琼、孙伯川尚应支付购房款1730.4元及其违约金993.25元，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。其次，依本案查明事实，吴琼、孙伯川迟至2015年7月6日付清购房款，已构成迟延履行。福田房地产公司据此可向吴琼、孙伯川主张逾期付款违约金，其于2019年提起本案诉讼诉请涉案逾期付款违约金，显已超过诉讼时效，且本案中亦无证据表明存在诉讼时效中断、中止或延长的情形。据此，本院对吴琼、孙伯川关于该逾期付款违约金的诉讼时效抗辩予以采纳，对福田房地产公司关于逾期付款违约金的诉请不予支持。一审就此处理欠妥，应予纠正。关于焦点三，涉案款项25297.2元应否返还的问题。依本案查明事实，福田房地产公司确存在迟延交房的违约情形，故应依约承担相应的违约责任。吴琼、孙伯川已于2015年7月6日付清购房款，现福田房地产公司以吴琼、孙伯川未付清购房款为由上诉主张其无需承担迟延交房的违约责任、无需就此支付款项25297.2元，理据不足，本院不予采纳。福田房地产公司据此诉请吴琼、孙伯川向其返还涉案款项25297.2元，本院亦不予支持。综上，吴琼、孙伯川的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。福田房地产公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审部分适用法律有误，导致部分处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4795号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4795号民事判决第二项、第四项；三、驳回深圳市福田房地产有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费557元，由吴琼、孙伯川负担485元，深圳市福田房地产有限公司负担72元；一审案件反诉受理费246.8元，由深圳市福田房地产有限公司负担。二审案件受理费（吴琼、孙伯川已预交980.76元，深圳市福田房地产有限公司已预交618.21元），由吴琼、孙伯川负担900.76元，深圳市福田房地产有限公司负担698.21元。深圳市福田房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向吴琼、孙伯川迳付诉讼费用152元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年八月二十一日书记员 陈晓莹（兼）