海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼96民终1371号 上诉人（原审被告、申请执行人）：吕某，男，1990年4月21日出生，黎族，现住海南省琼中黎族苗族自治县。 委托诉讼代理人：韦某，海南国岛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：林某，男，1973年3月19日出生，汉族，现住海南省琼中黎族苗族自治县营根镇海榆中线135.7公里西侧15米房屋。 委托诉讼代理人：郭某，海南京园律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：龙某1，男，1968年9月10日出生，汉族，现住海南省××县幢301房。 原审第三人（被执行人）：龙某2，男，1990年6月9日出生，汉族，现住海南省××县幢301房。系龙某1儿子。 上诉人吕某因与被上诉人林某，原审第三人龙某1、龙某2案外人执行异议之诉纠纷一案，不服海南省琼中黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9030民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吕某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误。原审法院在2018年5月2日收到上诉人起诉原审第三人的材料后组织上诉人与原审第三人进行了调解，在调解不成后才于2018年6月11日立案。原审第三人在2018年5月上旬已经知道上诉人起诉，其恶意转移用于担保的财产，逃避法院的执行。2018年6月28日，被上诉人与原审第三人签订《房屋买卖协议》。原审法院在2018年8月1日作出裁定查封了涉案的房产。在查封之后的同年10月22日被上诉人才占有了涉案房产并支付了大部分房款，该履行合同的行为因违反查封的财产不得转让的法律规定而无效（被上诉人提供的证据《收据》证明在10月22日被上诉人才占有涉案房屋）。被上诉人在2018年8月1日法院查封涉案的房产后的支付行为及占有事实都因为违反法律规定而无效。被上诉人支付105万元及占有房屋在2018年10月22日，都在法院查封之后发生，明显是违反法律规定而无效的情形。原审法院在被上诉人并没有取得涉案房产的实体权利的情形下，停止对涉案房产的执行明显错误。二、原审法院判决认定《房屋买卖协议》有效错误。2018年8月1日，原审法院作出查封涉案房产的裁定后，所有履行合同的行为都因违反房产被查封无法转让的法律规定而无效，《房屋买卖协议》的履行大部分在法院查封之后，该部分的履行行为无效。且《房屋买卖协议》未对房产存在抵押的情况进行说明，并对付款时间不做约定，明显不符合交易常理，系被上诉人与原审第三人恶意串通，转移被执行的财产。三、原审法院认定涉案房产不能过户的系因房产证与土地证记载面积不一致，明显与事实不符，涉案房产根本是因法院查封无法过户，法院的认定无任何证据证明更是与案件事实不符。四、原审法院认定被上诉人在琼中事事通总站发布求购地皮的信息后原审第三人龙某1与其联系的事实更无证据支持，地皮与房产根本不是一回事，另外，没有证据证明是原审第三人龙某1联系了被上诉人。原审法院的认定无任何证据证明。综上，原审法院将违法转让法院查封的涉案房产的合同认定为有效合同，并据此作出不得执行的判决，明显存在重大错误，恳请二审法院依法查明案件事实，保护上诉人的合法权益。 林某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院驳回上诉人全部上诉请求，支持我方一审诉讼请求。2018年6月28日双方经过网上沟通后来到涉案房屋了解情况，并到当地不动产登记中心查询得知涉案房屋未被查封后才签订的房屋买卖合同，并于当日支付7万元定金，后陆续支付四十余万元，至10月22日，被上诉人已支付总房款180万中的177万元，剩余3万元约定过户后支付。已支付的177万元有105万元是用于偿还龙某1的贷款。7月份去不动产中心咨询办理过户事项时，不动产中心称，房屋实测面积比房屋登记面积大，且原有房产证要先更新，才能办理过户，故没有办理成功过户。被上诉人对法院后期查封的情况不知情，根据法律规定，本案涉案房屋不应被查封。 原审第三人龙某1述称，当时涉案房屋在银行贷款一百多万，本人没有钱还款，故于2018年6月与林洪全签订了房屋买卖合同，将房屋出售。签订合同时，法院尚未查封涉案房屋。 原审第三人龙登辉未出庭，亦未提交书面意见及证据。 林某向一审法院起诉请求：1.立即停止对原告购买的坐落于琼中县营根镇海榆中线135.7公里西侧15米处房屋（房屋所有权证号：琼XXXX号）及土地使用权[国有土地使用证号：琼中国用（2001）字第1号]的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认原告与第三人龙某1在2018年6月28日签订的《房屋买卖协议》合法有效；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月28日，龙某1与本案原告林某签订《房屋买卖协议》，双方约定主要内容：龙劲雄将位于海南省琼中县营根镇海榆路135.7公里处的房屋及土地使用权转让给原告林某，房屋建筑面积160.16平方米，土地使用面积140.7平方米，总金额为180万元；房款支付方式为本合同签订之日支付定金27万元；龙某1在合同签订后在（日期未写明）日内向原告交付钥匙及房屋的使用权，同时原告向龙某1支付剩余购房款153万元。此后，原告林某于2018年6月29日、7月12日、8月10日、8月23日、10月22日、11月21日通过银行转账的方式分别向龙某的银行账户转入购房款7万元、20万元、10万元、10万元、105万元、23万元，合计175万元。2019年7月12日，龙某1出具卖房收据一张，收到林某买房款共计177万元（其中2万元以现金方式支付），尚欠3万元未付清。2018年7月，龙某1即将涉案房屋交付原告林某居住使用。原告取得该房产后，第一层铺面用于经营饭店，第二层用于自住。2018年8月至10月期间，原告对涉案房屋内部进行装修。2018年10月22日龙某1出具一张收据，内容为：现收到林某购房款105万元，本人承诺将房产证及土地证原件交予林某，今日起将房屋所有权及土地使用权正式移交予林某使用，并于3个工作日内配合林某办理房产过户公证手续等后续相关手续。后双方在办理房产过户手续过程中，因房产证与土地证记载面积不一致，琼中县不动产登记中心告知其暂时不能直接办理过户登记。故该涉案房产至今仍登记在第三人龙某1名下。2019年2月20日，原告将涉案房屋第一层商铺出租给郑则林经营饭店至今。另查明，2018年6月5日和2018年6月13日，原告林某两次在琼中事事通总站[惠农网]发布求购信息，内容为：本人想找一块铺面地皮，要求有证能报建或过户，地方本县、乌石、湾岭、枫木、屯昌都可以，有合适的地皮请来电。第三人龙某1得知原告有购买地皮的意愿，遂与原告联系出售涉案房屋事宜。再查明，（2018）琼9030民初394号原告吕某与被告龙某1、龙某2民间借贷纠纷一案，原告吕某在2018年6月11日向本院提出诉讼，同日立案，本院于2018年6月19日向被告龙某1、龙某2送达应诉材料。2018年8月1日本院作出（2018）琼9030民初394号之一《民事裁定书》，裁定：查封被申请人龙某1名下的位于海南省琼中县营根镇海榆中线135.7公里西侧的房产及土地使用权（房屋所有权证号为：琼XXXX号；国有土地使用证号为：琼中国用（2001）字第1号）。保全期限为采取保全措施之日起三年。若未办理续封手续，期限届满自动解除。查封期间，未经一审法院许可，不得办理转让、抵押、赠与或作其他处理。2018年8月14日，一审法院向琼中县不动产登记中心送达（2018）琼9030民初394号之一《民事裁定书》及（2018）琼9030执保33号《协助执行通知书》，并于2018年9月29日送达本案第三人龙劲雄、龙登辉。 一审法院认为，本案双方争议焦点为：1.原告与第三人龙某1签订房屋买卖协议的行为是否合法有效；2.原告请求停止对涉案房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封是否有事实根据和法律依据。关于争议焦点问题1，本案原告林某与第三人龙某1于2018年6月28日签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定其行为合法有效。被告吕某辩称，原告与第三人龙某1签订的《房屋买卖协议》存在恶意串通、转移执行标的的行为，协议应属无效。从原告提交的证据材料分析，原告取得案涉房屋销售信息，是其在2018年6月5日、6月13日通过琼中事事通总站[惠农网]发布求购信息后，第三人龙某1才与原告协商出售案涉房屋事宜，双方并于2018年6月28日签订《房屋买卖协议》，而一审法院作出（2018）琼9030民初394号之一《民事裁定书》是2018年8月1日，而第三人于2018年9月29日才收到该《民事裁定书》，即第三人是在不知道案涉房屋已被查封的情况下，与本案原告签订《房屋买卖协议》，可见原告与第三人之间并不存在恶意串通、故意转移执行标的物的行为，被告也没有提供相应的证据反驳原告，故被告抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。关于争议焦点2，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告与第三人签订《房屋买卖协议》是在人民法院查封之前，且该协议合法有效，双方虽然没有办理房屋过户登记手续，影响的是合同履行问题，不影响合同效力问题。同时，原告已按约定支付了绝大部分价款，并在案涉房屋居住并经营生意，已合法占有、实际使用涉案房屋。对于未缴纳的余款3万元，也同意交付执行。至于涉案房屋迄今未能办理过户手续，是因为政策限制所致，非原告自身消极不行使登记权利。原告要求对涉案房屋停止执行，符合上述规定的四项条件，一审法院予以支持。由于原告就涉案房屋享有的是一种物权期待权，优先于被告对第三人享有的普通债权。被告主张不予保护的意见，缺乏事实和法律根据，不予采纳。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、不得执行坐落于琼中县营根镇海榆中线135.7公里西侧15米处房屋（房屋所有权证号：琼XXXX号）及土地使用权[国有土地使用证号：琼中国用（2001）字第1号]；二、原告林某与第三人龙某1于2018年6月28日签订的《房屋买卖协议》有效；案件受理费21000元（原告林某已预缴），由原告林某和被告吕某各承担10500元。 二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案二审争议焦点为林洪全对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案涉及金钱债权执行案件，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定予以审查。吕某上诉称，林某所购涉案房产已经被法院查封，大部分房款的支付行为和占有事实发生在查封之后，故，林某对涉案房产不享有足以排除执行的权利。首先，林某与龙某1就涉案房产签订《房屋买卖协议》的时间是2018年6月28日，该时间在法院查封日期2018年8月14日之前；且《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，吕某主张合同双方恶意串通、转移被执行财产，没有充分证据予以证明，亦与林某在2018年6月份就发布求购信息寻铺面的行为相悖，该协议不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，属合法有效合同；其次，2018年7月至11月，林某陆续分多次支付177万元房款，实施接收房屋、进行装修并经营使用等行为，依约控制使用涉案房产，形成合法占有之事实；再次，《房屋买卖协议》约定涉案房产的价格为180万元，林某已经支付了177万元，并且同意将剩余的3万元交付执行法院执行，符合上述第三条规定；最后，涉案房产于2018年8月被法院查封后即无法办理过户，故，未能办理过户登记并非是林洪全自身原因所致。因此，林某就涉案房产与龙劲雄签订合法有效的《房屋买卖协议》，其对该房产享有的物权期待权优先于吕某的金钱债权，林某所享有的民事权益足以排除法院对涉案房产的执行。 综上所述，吕某的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21000元，由上诉人吕某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白玉琳 审 判 员 林 珍 审 判 员 杨 洁 二〇二〇年八月十二日 法官助理 洪学雪 书 记 员 蔡汝明 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。