北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7543号上诉人（原审被告）：陈建东，男，1968年1月2日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张梦，北京润朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任家俊，男，1949年9月10日出生，汉族，首钢钢铁公司退休职工，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：任凤苓，女，1952年4月12日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：任会来，男，1959年1月22日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人兼以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人（原审原告）：任凤荣，女，1954年10月13日出生，汉族，冶金研究院退休职工，住北京市海淀区。被上诉人任凤荣之委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。原审被告：陈建君，女，1966年7月22日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原审被告：陈建欣，女，1973年4月26日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人陈建东因与被上诉人任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣、原审被告陈建君、陈建欣不当得利纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈建东上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣承担。事实与理由：一审判决认定北京市丰台区×××24号房屋（以下简称案涉房屋）上存在买卖合同关系缺乏合法、有效的依据。我明确不认可《立卖契书》以及其上签字与捺印的真实性。我并未在庭审中自认12、13号房屋是任凤荣家。我获得拆迁补偿款于法有据，不构成不当得利。一审法院认定的返还数额的依据也存在错误，且对于双方过错比例不当。对方已经在房屋内居住三十余年，应当按照同地段房屋租金标准，在返还数额中抵扣一定的占有使用费用。任树芬并非集体经济组织成员，故宅基地使用权价值变化不应计入房屋预期价值的损失范围。四被上诉人2016年第一次起诉，已经超过了两年诉讼时效。任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣辩称，不同意陈建东的上诉请求。一审判决认定数额过低，认定我方过错比例过高。我方购买房屋时，尚未颁布《土地管理法》，对于购买宅基地上的房屋并不违反法律规定，三路居村委会对任树芬享有村民待遇是认可的，因此我方对于买卖合同无效没有过错。陈建君未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称，同意陈建东的上诉请求和理由。拆迁前未听说《立卖契书》的存在。被上诉人的居住利益应该扣除。诉讼已经超过诉讼时效期限。陈建欣未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称，不同意上诉人的意见。陈建东未认可被上诉人在24号院内有房屋。诉讼已经超过诉讼时效期限。任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣向一审法院起诉请求：1.陈建东、陈建君、陈建欣返还任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣就案涉房屋腾退拆迁应获得的安置补偿补助费2766625.9元；2.诉讼费由陈建东、陈建君、陈建欣负担。一审法院认定事实：任树芬与史玉茹系夫妻关系，二人育有子女五人，分别为任家俊、任凤苓、任凤荣、任会来、任凤花。任树芬于2006年1月21日死亡，史玉茹于1997年4月8日因死亡注销户口，任凤花于2006年5月31日死亡。陈志文与陈吉生系父子关系，陈志文于1989年1月31日死亡注销户口，陈吉生于2010年9月8日死亡。陈志文与陈光启系叔侄关系。陈光启与吕淑芹系夫妻关系，二人育有子女三人，分别为陈建君、陈建东、陈建欣。陈光启于2014年5月23日死亡，吕淑芹于2011年8月14日死亡。陈建东与刘莉苹原系夫妻关系，二人于2013年1月28日离婚。1985年3月28日，陈志文与任树芬签订《立卖契书》，其上载明：“陈志文现有房地基两间，面积南北长7米，东西7.5米因用不便，将此房地基卖给任树芬，经任树耘介绍，双方协商同意，任树芬付给陈志文人民币壹仟元整。今后如国家、社队占用此房地基，国家、社队付给的款由任树芬享受，陈志文不能干涉。空口无凭，立字为证。立据人陈志文、任树芬；证明人刘保田；介绍人任树耘；持笔人刘怀玉”。2003年10月13日，遗赠方陈吉生与扶养方陈建东、刘莉苹签订《遗赠扶养协议》，双方约定：遗赠方陈吉生与扶养方陈建东、刘莉苹夫妇系叔侄关系，经双方协商，自愿达成遗赠扶养协议如下：……（四）遗赠方陈吉生去世后，位于北京市丰台区×××24号房产一处（南房五间、砖木结构）归扶养方陈建东、刘莉苹夫妇所有。2003年10月20日，北京市丰台区公证处作出（2003）京丰证民字第1610号公证书，证明上述《遗赠扶养协议》中双方的签字属实。2013年11月28日，北京华源国际房地产土地资产评估有限公司作出《北京市宅基地房屋搬迁评估结果报告》，其上载明：委托方丽泽开发公司，被搬迁人陈吉生（已故）、陈光启，房屋坐落北京市丰台区×××24号，建筑面积316.08平方米，宅基地面积316.08平方米。评估目的：为确认被搬迁人在选择“房屋安置”补偿方式时的补偿金额而评估被搬迁房屋及其占用的合法批准的宅基地的价格。评估结果为9603930元。在附表《北京市宅基地房屋搬迁估价结果通知单》中载明：一、区位补偿价：建筑面积（宅基地面积）316.08平方米，区位补偿单价29580元，区位补偿总价9349646元。二、房屋重置成新价：1号，建筑面积14.40平方米，房屋价款10492元；……10号，建筑面积31.95平方米，房屋价款17479元；11号，建筑面积7.92平方米，房屋价款3341元；12号，建筑面积33.80平方米，房屋价款23025元；13号，建筑面积7.71平方米，房屋价款1869元。总价为219261元。三、装修、设备及附属物补偿价：包括暖气、上水、下水、水池、渗水井、灯、电度表、地漏、随墙门、太阳能、护窗、防盗门、锦砖贴面、铝合金隔断，总计35023元。北京华源国际房地产土地资产评估有限公司亦绘制《现状示意图》，为涉案房屋的平面示意图，体现出房屋大体位置、相邻关系。2013年12月13日，搬迁人（甲方）北京丽泽金都开发建设有限公司（以下简称丽泽开发公司）与被搬迁人（乙方）陈吉生（已故）、陈光启签订《宅基地房屋搬迁补偿安置协议书》（货币补偿），双方约定：一、被搬迁房屋：乙方在搬迁范围内需要搬迁的房屋位于丰台区×××24号。经认定，宅基地面积316.08平方米，宅基地范围内的房屋建筑面积316.08平方米。二、被安置人口：经认定，乙方现在在册人口0人，被安置人口1人，分别是：产权人陈光启。三、补偿款：甲方支付乙方搬迁补偿款共计9603930元，其中包括：宅基地面积补偿款9349646元；被搬迁房屋及设备、装修、附属物补偿款合计为254284元。四、奖励款和补助款：甲方支付乙方奖励款、补助款共计660239元，其中包括：1、提前签约奖：632160元；2、一次性停产停业综合补助费：0元；3、提前搬家奖：5000元；4、搬家补助费：12644元；5、电话移机费：235元；6、空调移机费：2400元；7、有线电视迁移补助费：300元；8、周转补助：5000元；9、交通补助费：2500元；10、其他：0元。五、补偿款、奖励款、补助款总款：补偿款、奖励款、补助款统称为搬迁所得款，甲方应支付乙方搬迁所得款总计10264169元。该合同尾部有乙方陈光启的签字。2013年12月14日，甲方陈光启与乙方陈建东、刘莉苹签订《协议书》，就案涉房屋宅基地搬迁利益分割等事宜达成如下协议：一、本院房产原属陈吉生所有，陈吉生于2003年10月13日经北京市丰台区公证处出具《公证书》（（2003）京丰证民字第1610号），将本院赠与陈建东和刘莉苹。二、双方一致同意由甲方作为本院的被搬迁人办理本院搬迁的全部事宜及后续搬迁利益的分配事宜，包括但不限于签署搬迁补偿安置协议、回迁房认购协议书、拆房条等搬迁文件及相关声明、承诺，并有权领取、保管、分配搬迁补偿款和回迁房等。三、本院的搬迁利益全部归甲方所有，乙方放弃本院的全部搬迁利益。四、双方自本协议签订之后就本院腾退所得款的问题一次性解决，双方不存在其他争议和纠纷。2014年4月2日，陈光启取得案涉房屋搬迁所得款10264169元。庭审中，任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣提交视频光盘，证明任凤花留有遗嘱，其遗产由任家俊继承。对此，陈建东、陈建君、陈建欣不持异议。陈建东、陈建君、陈建欣提交（2015）京首佳内民证字第04284号《公证书》，内容为由陈建东继承陈光启、吕淑芹二人在中国工商银行的存款24028.72元，欲证明陈建欣、陈建君没有继承任何遗产，陈建东只继承了24028.72元。对此，任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣不予认可。庭审中，任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣主张其所有的房屋为《丽泽金融商务区入户调查表（二）》中的10、11、12、13号房屋，陈建东认可12、13号房屋是任凤荣家。庭审中，任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣主张对其所有的房屋进行翻建、改建，但未提交证据证明。庭审中，经法院询问，陈建东认可涉案搬迁所得款由其领取和继承。另查，2016年4月8日，任凤荣将陈建东诉至法院，法院依法受理，案号（2016）京0106民初7362号。2018年9月18日，任凤荣申请撤回起诉。一审法院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。据此分析，不当得利的构成要件有四个，一是当事人一方获得利益；二是因取得利益而使他人受到财产损失；三是取得利益与受到损失之间有因果关系；四是取得利益缺乏法律上的原因。在非给付型不当得利中，需由申请人证明其对不当得利的标的物具有权益。本案中，任树芬与陈志文签订的《立卖契书》，因任树芬系非集体经济组织成员，其买卖行为也未得到批准，故二人的买卖合同违反法律强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。任树芬与陈志文签订《立卖契书》时，双方均存在过错，现涉案房屋已被拆迁，对其信赖利益损失，任树芬可以要求不当得利返还。任树芬死亡后，其继承人可以提起本案诉讼，故任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣为本案适格原告。庭审中，陈建东自认由其领取和继承了案涉房屋的全部搬迁所得款，对包括任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣财产权益在内的不当得利部分，应当承担返还责任。陈建东提交的（2015）京首佳内民证字第04284号《公证书》，不能推翻其自认的事实，对其证明目的，法院不予采信。庭审中，任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣主张任树芬购买了10、11、12、13号房屋，并存在翻建的事实，但未提交证据证明，法院难以采信。陈建东认可12、13号房屋是任凤荣家，对其自认的事实，法院不持异议。对于任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣主张的不当得利数额，法院结合双方的过错程度、评估报告载明的涉案房屋及附属物的项目和价格、出卖人因土地升值所获得利益等因素考虑，酌情予以处理。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及债务人之日起计算。本案中，任凤荣称其在（2016）京0106民初7362号案件起诉后，经法院向丽泽开发公司调取证据后才知道债务人及其权利受到侵害。故任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣不存在怠于履行权利的情况，法院对陈建东、陈建君、陈建欣关于任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣起诉超过诉讼时效的抗辩意见，不予采信。据此，一审法院判决：一、陈建东于判决生效之日起十日内返还任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣就位于北京市丰台区×××24号房屋搬迁所得款886060元；二、驳回任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，陈建东提交如下证据：一、与案涉房屋同地段房屋的租赁合同及北京市城八区及通州区住房租赁指导价格。证明案涉房屋的居住利益计算参考数值。二、北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第18449号民事判决书（北京法院审判信息网打印版）。证明任树芬有其他宅基地。三、艾军书面证明。证明其对任凤荣在案涉房屋内居等情况与向一审法院陈述内容不一致。任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣质证称，证据一、证据二均不属于新证据，与本案没有关联性。艾军书面证明不属于新证据，对证明目的不认可，应该以一审法院调查核实的内容为准。陈建东不认可任树芬与陈志文签订的《立卖契书》的真实性，二审中提交鉴定申请书，要求对《立卖契书》进行如下鉴定：1、正文内容是否为同一人在1985年书写，未经篡改、伪造；2、立据人中“陈志文”签字是否为本人所签，未经模仿、伪造。本案一审中，陈建东一方对《立卖契书》的效力问题发表了答辩意见，各方当事人对《立卖契书》在内的证据进行了举证质证，陈建东并未提出鉴定申请。结合任树芬、任凤荣的户籍住址登记于案涉房屋内，任树芬的个体工商业营业执照登记的营业地点亦为案涉房屋内，且任树芬一家长期居住生活在案涉房屋内，期间并无人提出异议，综上，可认定《立卖契书》为真实的。故对陈建东的鉴定申请，本院不予准许。各方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。不当得利须具备以下四个条件：1、一方受益；2、他方受损；3、一方受到利益与他方受损失之间有因果关系；4、没有合法根据。其中没有合法根据是构成不当得利的实质性条件。本案中，任凤荣、任家俊、任凤苓、任会来要求陈建东、陈建君、陈建欣返还相应的案涉房屋的腾退拆迁安置补偿补助费，须证明陈建东、陈建君、陈建欣取得的相应的腾退拆迁安置补偿补助费没有合法根据。关于陈志文与任树芬签订的《立卖契书》的真实性问题，本院已做阐述和认定，在此不再赘述。任树芬与陈志文签订的《立卖契书》因违反法律强制性规定，故而无效，缔约双方均有过错，应承担各自相应的责任。现案涉房屋已被拆迁，腾退拆迁安置补偿补助费已由陈建东领取，任树芬的继承人任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣有权要求陈建东返还其基于案涉房屋的相关利益损失。庭审中，任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣主张任树芬购买的是案涉房屋现状示意图中标明的10、11、12、13号房屋，并存在翻建的事实，但未提交证据予以证明，因陈建东认可12、13号房屋是任凤荣家，根据陈建东自认，一审法院认定12、13号房屋是任凤荣家，本院不持异议。关于陈建东应当返还任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣不当得利的数额问题。一审法院综合考虑评估报告中载明的涉案房屋及附属物的项目和价格、宅基地房屋搬迁补偿款计算方式、土地升值获得的利益等相关因素，结合双方的过错程度，认定陈建东应当返还任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣886060元数额合理，本院不持异议。关于任家俊、任凤苓、任会来、任凤荣请求返还不当得利是否超过诉讼时效问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。上诉人陈建东称，案涉房屋于2013年11月启动拆迁程序，2014年4月2日由陈光启取得搬迁补偿款，四被上诉人于2016年第一次起诉已经超过了两年的诉讼时效。本案中，四被上诉人均未参与领取搬迁补偿款的过程，对于搬迁补偿款的发放及领取人并不知晓，（2016）京0106民初7362号案件审理过程中才知晓义务人，故四被上诉人不存在怠于履行权利的情况。陈建东上诉称本案已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，陈建东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12661元，由陈建东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  左 峰审 判 员  张 鹏审 判 员  宋 光二〇二〇年八月二十八日法官助理  杨一树书 记 员  史雪原