河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9121号上诉人（原审原告）：张云垒，男，汉族，1979年11月21日出生，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：张忠富，河南惠发律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南恒基实业有限公司，住所地河南省新郑市孟庄镇双湖大道东路79号。法定代表人：彭根正，该公司董事长。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊强，河南见地律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行，住所地河南省新郑市中华南路3号。负责人：张水云，该支行行长。委托诉讼代理人：高沛然，男，该公司员工。上诉人张云垒与被上诉人河南恒基实业有限公司（以下简称恒基公司）及原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行（以下简称邮储银行新郑支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初2137号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月23日立案后依法采用独任制，于2020年8月4日公开开庭对本案进行了审理。上诉人张云垒及其委托诉讼代理人张忠富，被上诉人恒基公司的委托诉讼代理人卜松涛，原审第三人邮储银行新郑支行的委托诉讼代理人高沛然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云垒上诉请求：1.依法撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初2137号民事判决第四项，并改判恒基公司返还张云垒购房首付款295240元，并按月息2分支付资金占用费；返还张云垒向邮储银行新郑支行已支付的全部贷款本息（截至2020年7月暂计110987.61元，并要求返还至解除与银行合约之后，银行出具最后一次还款清单之日）；依法改判恒基公司赔偿张云垒经济损失7402元；2.本案一、二审诉讼费用均由恒基公司承担。事实与理由：一审判决认定部分基本事实不清，导致裁判明显不公。其一，涉案《商品房房买卖合同》已经于2019年10月14日被买卖双方协商解除，解除原因是恒基公司未能按照时间和质量标准的约定提供给张云垒房屋，恒基公司对合同的解除应当承担违约责任或赔偿损失责任。一审法院既然已经查明恒基公司工作人员因房屋质量确实存在问题已于2019年10月14日同意退房，至此双方已达成解除合同合意，双方的《商品房买卖合同》已经终止，却又认定恒基公司2019年11月份对房屋进行的房屋维修满足质量要求自相矛盾。恒基公司单方维修房屋的行为不能免除其应承担的违约责任，恒基公司在此之后对房屋的任何维修行为均已经与张云垒无关，对张云垒不产生任何法律效力，也不能以此免除其违约责任。其二，《商品房买卖合同》于2019年10月14日解除后，恒基公司拒不配合办理退房手续，是导致本案发生的唯一原因。因恒基公司在庭审中多次强调，解除合同是以双方办理完毕所有手续为准，而本案的事实却是：自恒基公司同意解除合同以后，其以各种理由拒不配合办理相关手续，对张云垒提出的退款申请，也是一拖再拖，张云垒是在实在无奈的情况下才于2020年3月25日提起诉讼。从2018年8月1日银行发放贷款之日，截至2020年7月19日，每月还贷款分期4371.38元，暂共计还款110987.61元，之后每月仍然要还款，否则张云垒将面临被银行起诉的风险。《商品房买卖合同》解除后，双方应回复原状，房屋还是恒基公司的房屋，但是张云垒却支付了两年的房贷月供，该10多万元应当由恒基公司完全承担，才能使得张云垒的权利恢复到签订合同之前的状态，一审法院却仅认定了28995.68元，明显属于认定事实不清，请求二审法院依法查明事实予以改判支持返还张云垒支付的银行贷款月供（2018年8月至张云垒实际支付的银行贷款月供最后一期，暂时计算至2020年7月19日）。其三，一审法院未支持张云垒诉请的首付款利息明显不公平。恒基公司自2018年5月12日收到张云垒支付的295240元首付款并且于2018年8月2日收到剩余贷款尾款67万元，恒基公司通过和张云垒签定《商品房买卖合同》，已经得到全部房款2年之久，且不说直接给恒基公司带来了经济收益，如果恒基公司自己从银行贷得该款，资金成本最少也在20万元左右，如果该款项系民间融资，那么2年时间需要支付40多万元的资金成本，可见恒基公司获益很大。张云垒也仅仅是个普通的公民，为了能够实现多年来定居本地买房的梦想已经是到处借钱才攒够首付，并且为此背负了长达20年100多万元房贷，但是恒基公司却提供了一套非专业人士一眼就能看出质量问题的房屋给张云垒，让张云垒无法再对恒基公司产生任何信任感，因此恒基公司应当对其违约行为承担法律后果。且不说张云垒在涉案房屋上投入的多年的希望破灭带来的精神伤害之深，单单是张云垒要求的首付资金成本按月息两分计算其实并不过分，现在能借到首付款近30万元已经是万幸了，而且月息两分也是合法的资金成本，张云垒要求恒基公司在返还首付款的同时支付资金占用费完全合法合理。因此，请求二审法院在查明事实的情况下，确认合同已解除并能够考虑公平原则，充分考虑在恒基公司违约的基础上，恒基公司是获益较多的一方，而张云垒却损失惨重，依法判令恒基公司在返还首付款的情况下，支付占用款项期间的全部资金占用费。其四，一审未认定张云垒因签订涉案的《商品房买卖合同》而支付的1148元费用，明显不公平。该费用是恒基公司为销售其房屋而让张云垒承担的必须的费用项目，并非张云垒一人支付，是完全按照恒基公司的要求支付的，并无其他任何用途。目前，张云垒和恒基公司的房屋买卖的目的已经无法实现，应当由恒基公司直接返还给张云垒，不仅符合实际情况，而且有利节约司法资源。一审法院未支持该费用明显与基本事实不符，请求二审法院依法查明事实后予以改判。综上，一审法院在未查明部分重要事实的基础上，所作出的判决书存在明显错误之处，且判决支持解除房屋买卖合同和银行贷款合同时，却未认定本案的发生唯一的原因是恒基公司房屋质量问题违约造成，应承担违约责任或者赔偿责任，一审法院未考虑恒基公司和张云垒双方在涉案合同中的获益、损失等情况，综合事实，仅仅简单酌定一个30000元的数额，肆意加重了张云垒的法律责任，对张云垒来说明显不公平，请二审法院依法予以改判。恒基公司辩称：1.恒基公司同意与张云垒解除购房合同，但双方应就合同解除涉及的一系列问题达成合意。在相关问题达成合意前，如张云垒执意要解除合同，恒基公司仅应退还其本金，其他损失应由其自行承担。为妥善处理矛盾，恒基公司工作人员于2019年10月14日在小莉帮忙栏目中表示同意协议解除购房，并且同意就解除合同的事宜进行协商，待合同解除涉及的一系列具体问题达成合意后在按照购房合同附件四约定的方式，另行签订书面的解除协议。但截至目前，双方并未就合同解除后的退款、备案合同注销、银行贷款等事项达成合意。在此情况下，如张云垒执意要解除合同的话，恒基公司仅应退还其已支付的购房款金额。张云垒诉讼请求的其他损失应由其承担。2.张云垒既没有涉案购房合同约定的单方解除权，又没有合同法规定的法定解除。张云垒购买房屋存在的质量瑕疵，不足以使其享有合同约定的单方解除权；涉案房屋的顶棚瑕疵属于常规维修范畴，经合理的修缮后，完全不影响张云垒的居住使用，能够实现张云垒的合同目的。张云垒以质量问题为由，要求恒基公司承担各项损失没有事实和法律依据。首先，涉案房屋于2019年8月25日经设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位和建设单位竣工验收合格。房屋工程质量符合国家规定的质量标准及购房合同约定的标准。其次，涉案房屋的顶棚瑕疵属于常规维修范畴，经合理的修缮后完全不影响张云垒居住使用，能够实现张云垒的合同目的。再者，恒基公司2019年10月14日前已就瑕疵问题积极维修，因张云垒不认可，要求必须有资质的单位出具维修方案，并按维修方案进行维修。后恒基公司才找专业的维修单位出具了维修方案，并完成了维修工作。由恒基公司一审提供的证据可知，在房屋维修前，经专业机构检测，房屋质量符合规范要求。在房屋维修之后，再次经专业机构检测，房屋质量符合规范要求。张云垒在一审庭审中虽对两次质量检测意见不予认可，却不依法申请对涉案房屋工程质量进行司法鉴定。在此情况下，张云垒要求恒基公司承担各项损失没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邮储银行新郑支行述称，张云垒与邮储银行新郑支行之间签订的个人购房借款担保合同为有效合同，邮储银行新郑支行不同意解除合同；如果张云垒与恒基公司协商同意解除《商品房购买合同》，邮储银行新郑支行要求返还下余的银行贷款本金，及返还全部的款项前发生的贷款利息。张云垒向一审法院起诉请求：1.依法解除张云垒、恒基公司于2018年5月12日签订的《商品房买卖合同》（编号：180××××7581）；2.依法解除张云垒、恒基公司及邮储银行新郑支行于2018年7月25日签订的《个人购房借款及担保合同》（编号：41023986118071904146）、解除张云垒与邮储银行新郑支行于2018年12月7日签订的《新郑市预购商品房抵押合同》；3.依法判令恒基公司返还张云垒首付款295240元，并按月息2分支付自2018年5月12日至实际履行之日的资金占用费；4.依法判令恒基公司返还张云垒偿还于邮储银行新郑支行的贷款利息共计92062.09元；5.依法判令恒基公司赔偿张云垒经济损失7402元；6.本案诉讼费由恒基公司承担。一审法院认定的事实：2018年5月12日，张云垒与恒基公司签订《商品房买卖合同》（编号：180××××7581）及附件一至附件四，约定张云垒购买恒基公司开发的位于孟庄镇××大道南侧、××西侧××单元××房屋××套，房屋总价款965240元，首付款为295240元，以商业贷款支付670000元；商品房属于特殊商品，该商品房达到合同约定的交房标准后向张云垒交付时，若发现存在瑕疵问题，恒基公司应及时修复，但不影响张云垒按照合同规定期限履行对该商品房办理交接的义务；恒基公司应当在2019年8月31日前交付房屋等内容。合同签订后，张云垒依约向恒基公司支付了购房首付款295240元。2018年7月25日，张云垒、恒基公司及邮储银行新郑支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》（编号：41023986118071904146），约定张云垒向邮储银行新郑支行贷款670000元用于支付房款，恒基公司为该贷款提供阶段性连带责任保证。2018年8月2日，邮储银行新郑支行将670000元支付给恒基公司。张云垒自2018年9月19日起按月偿还贷款本金及利息，截至2020年5月19日，张云垒已向邮储银行新郑支行偿还贷款本金共计28995.68元，支付贷款利息共计72529.17元。2018年12月7日，张云垒与邮储银行新郑支行签订《新郑市预购商品房抵押合同》，张云垒以其购买的上述房屋为贷款提供抵押担保。2019年9月2日，张云垒在办理房屋交接手续时发现客厅顶棚平整度局部偏差近5cm，并在业主领房交接表上予以注明，交接表问题记录部分载明“顶棚平整度维修需一周时间（9.10前问题处理完成）”。随后，恒基公司对房顶进行了维修，张云垒对恒基公司的维修方案不予认可。2019年10月14日，在《小莉帮忙》栏目组对涉案房屋存在的问题进行采访时，恒基公司的工作人员表示同意退房。后双方就退款事宜未能协商一致，现张云垒诉至该院，请求处理。一审法院另查明，2018年7月5日，张云垒向郑州春信房地产营销策划有限公司交纳款项1148元。2018年10月30日，张云垒向新郑市物业维修资金管理中心缴纳房屋专项维修资金6254元。恒基公司提供工程竣工验收意见表一份、河南建工质量检测有限公司出具的《检测报告》两份、加固工程施工方案一份、施工图及加固公司的企业资料一份，用于证明涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。张云垒在办理收房手续时发现的房屋瑕疵，已由专业机构对瑕疵部分进行维修，工程质量已符合规范要求，并经专业机构检测，工程质量已满足设计要求、钢筋保护层厚度检验结果合格、加固用碳纤维布和混凝土正拉粘结强度满足规范要求。一审法院认为，张云垒与恒基公司签订的《商品房买卖合同》及附件，张云垒、恒基公司与邮储银行新郑支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，张云垒与邮储银行新郑支行签订的《新郑市预购商品房抵押合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张云垒要求解除与恒基公司签订的《商品房买卖合同》，恒基公司同意解除，故对张云垒要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，张云垒要求解除其与恒基公司、邮储银行新郑支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，与邮储银行新郑支行签订的《新郑市预购商品房抵押合同》，该院亦予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，涉案《商品房买卖合同》解除后，恒基公司应向张云垒返还购房首付款295240元以及截至本判决生效之日已向邮储银行新郑支行所偿还的贷款本金（其中2020年5月19日之前已偿还28995.68元，自2020年5月20日起的数额以邮储银行新郑支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准），自本判决生效之日起的剩余贷款本息应当由恒基公司负责偿还，恒基公司清偿剩余贷款本息后，邮储银行新郑支行应及时办理涉案房屋上的抵押登记注销手续。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张云垒主张解除《商品房买卖合同》的原因是恒基公司提供的房屋存在瑕疵，而在双方交涉的过程中恒基公司已对涉案房屋进行了维修，并经检验合格，故张云垒提供的证据不足以证明合同解除是恒基公司交付的房屋不符合合同约定所造成，但房屋作为保障个人住有所居的特殊商品，系一个家庭的重要财产，在当前的现实社会中，房屋更有可能是一个家庭倾其大部分收入所购买，现张云垒对恒基公司交付的存在瑕疵的房屋安全性心存芥蒂，并以此主张解除合同符合常理和情理。综合各种因素，对张云垒向恒基公司主张的已支付的贷款利息，该院酌定由恒基公司支付30000元，下余部分由张云垒自行承担。张云垒要求按月利率2%计算首付款资金占用费，没有依据，该院不予支持。虽然维修基金并非恒基公司收取的，但维修基金系张云垒购买该房屋所必须支出的费用，合同解除后，该项费用是张云垒的实际损失，故张云垒要求恒基公司赔偿维修基金损失6254元，该院予以支持，张云垒应协助恒基公司办理维修基金的变更手续。张云垒提供的证据不能证明电商费1148元是其购买涉案房屋所支出的费用，且该费用的收取主体并非恒基公司，故张云垒要求恒基公司赔偿其支付的电商费1148元，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告张云垒与被告河南恒基实业有限公司于2018年5月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××7581），原告应于本判决生效之日起十五日内协助被告办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记的注销手续；二、解除原告张云垒、被告河南恒基实业有限公司与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行于2018年7月25日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：41023986118071904146）；三、解除原告张云垒与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行于2018年12月7日签订的《新郑市预购商品房抵押合同》；四、被告河南恒基实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张云垒返还购房首付款295240元、截至本判决生效之日向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行偿还的贷款本金（其中2020年5月19日之前已偿还28995.68元，自2020年5月20日起的数额以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）、利息损失30000元；五、被告河南恒基实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行偿还原告张云垒《个人购房/购车借款及担保合同》项下的剩余贷款本金及利息（按合同约定）。自被告清偿完毕上述贷款本息之日起七日内，第三人办理水榭华城33号楼1单元402房屋的抵押登记注销手续；六、被告河南恒基实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张云垒维修基金损失6254元，原告应协助被告办理维修基金的变更手续；七、驳回原告张云垒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7220元，减半收取3610元，由被告河南恒基实业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张云垒提交银行交易明细两份（共3页），拟证明张云垒截至2020年7月19日，仍在向邮储银行新郑支行支付银行贷款月供，该费用应当由恒基公司一方承担。恒基公司质证称，对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。恒基公司同意按照一审判决在合同解除之后返还本金部分，关于利息损失张云垒自己提起上诉拖延时间，该损失应由张云垒自行承担。邮储银行新郑支行质证称，该证据是真实的，还款数额是正确的，贷款没有逾期。恒基公司、邮储银行新郑支行均未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为恒基公司、邮储银行新郑支行对张云垒二审提交证据的真实性均无异议，本院予以采信。本院经审理查明，张云垒于2020年6月19日、7月19日分别向邮储银行新郑支行偿还银行按揭贷款4731.38元。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，张云垒与恒基公司签订的《商品房买卖合同》及附件，张云垒、恒基公司与邮储银行新郑支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，张云垒与邮储银行新郑支行签订的《新郑市预购商品房抵押合同》一审判决均予以解除，张云垒、恒基公司和邮储银行新郑支行均未持异议，故恒基公司应当返还购房贷款和购房款的本金及利息，一审判决适用法律不当，本院予以纠正。截至2020年7月19日，张云垒支付恒基公司首付款295240元，偿还邮储银行新郑支行贷款本息（28995.68元+72529.17元+4731.38元+4731.38元）＝110987.61元，恒基公司应当返还张云垒。关于张云垒主张的首付款利息问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因恒基公司交付的房屋存在瑕疵导致双方发生纠纷，现张云垒、恒基公司均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，本院依据公平原则酌定恒基公司自收到张云垒首付款之日（2018年5月12日）起至2019年8月19日止，以首付款295240元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率向张云垒支付利息；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，以首付款295240元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）向张云垒支付利息。张云垒的其他上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，张云垒上诉请求成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当之处，应当予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初2137号民事判决第一、二、三、五、六项，即：解除原告张云垒与被告河南恒基实业有限公司于2018年5月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：18001967581），原告应于本判决生效之日起十五日内协助被告办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记的注销手续；解除原告张云垒、被告河南恒基实业有限公司与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行于2018年7月25日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：41023986118071904146）；解除原告张云垒与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行于2018年12月7日签订的《新郑市预购商品房抵押合同》；被告河南恒基实业有限公司应于本判决生效之日起十五内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行偿还原告张云垒《个人购房/购车借款及担保合同》项下的剩余贷款本金及利息（按合同约定）。自被告清偿完毕上述贷款本息之日起七日内，第三人办理水榭华城33号楼1单元402房屋的抵押登记注销手续；被告河南恒基实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张云垒维修基金损失6254元，原告应协助被告办理维修基金的变更手续；二、撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初2137号民事判决第七项，即：驳回原告张云垒的其他诉讼请求；三、变更河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初2137号民事判决第四项为：被告河南恒基实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张云垒返还购房首付款295240元及利息（以首付款295240元为基数，自2018年5月12日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）及张云垒偿还第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行的贷款本息（截止到2020年7月19日本息为110987.61元，自2020年7月20日起的数额以第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司新郑市支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、驳回原告张云垒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7220元，减半收取3610元，由被告河南恒基实业有限公司负担。二审案件受理费2668元，由被上诉人河南恒基实业有限公司负担（该费用张云垒已垫付，河南恒基实业有限公司在履行上述金钱给付义务时一并履行）。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年八月二十八日书记员  郭新新