福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2612号 上诉人（原审被告）：林明芳，女，1970年5月18日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：许清松、连晓丽,福建闽翔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门福隆体育产业发展有限公司，住所地厦门市湖里区嘉园路85号206室。 法定代表人：**钧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：颜云青、黄杰，福建远大联盟律师事务所律师。 上诉人林明芳因与被上诉人厦门福隆体育产业发展有限公司（以下简称福隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初5639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林明芳上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院以商业经营专用的约定并未违反全民健身俱乐部这一用途，对于林明芳抗辩《租赁合同》无效不予采纳，实属错误。案涉建筑物二至四层为全民健身俱乐部，该用途已被特定化，而《租赁合同》约定案涉建筑物二至四层为商业经营，允许林明芳以经营为目的从事任何行业，将房屋用于任何用途。实际经营中，林明芳也并非是经营全民健身俱乐部。福隆公司擅自改变土地用途及房屋使用性质，违反了法律强制性规定，案涉《租赁合同》应属于无效合同。 二、一审法院认为2018年11月1日至2019年8月31日期间每月租赁费用为283342.89元，林明芳尚欠租赁费用2466428.9元缺乏事实和法律依据。1、《租赁合同》第一条约定，建筑面积为7648.82平方米，若产权面积与签约面积有误差，则从取得产权面积之日起按产权面积计算租赁费用。2010年11月9日经福建省地质测绘院测绘并制作《土地房屋产籍调查表》，二至四层的产权面积之和为7324.29平方米。《租赁合同》第五条列明的租赁费用表格，其中2018年11月1日至2019年8月31日期间月租金为206854.69元，月场地使用费为30595.28元，月综合管理费为45892.92元，合计月租赁费用为283342.89元。根据《租赁合同》第一条及第五条，计算可得出，双方约定的2018年11月1日至2019年8月31日期间每月租金为27.04元/平方米,月场地使用费为4元/平方米，月综合管理费为6元/平方米，因此该期间的每月租金应为198048.80元，月场地使用费应为29297.16元，月综合管理费应为43945.74元，合计月租赁费用应为271291.70元，则2018年11月1日至2019年8月31日期间的租赁费用应为2712917元，林明芳已向福隆公司支付租赁费用400000元，仅尚欠租赁费用2312917元。2、一审法院以“讼争房产于2010年产权登记后近9年的时间里，林明芳未对租金标准提出过异议”作为不采纳林明芳抗辩的理由之一，实属错误。林明芳要想对租金标准提出异议，得先知晓二至四层的产权面积与合同暂定的面积存在误差，以及福隆公司产权证取得的时间。但是林明芳并非案涉建筑物的所有权人，并不能主动知晓二至四层的面积是否存在误差以及产权证的取得时间。而福隆公司作为案涉建筑的产权人及合同的相对方，在2010年取得产权证的时候就已经知晓二至四层的产权面积为7324.29平方米，与《租赁合同》暂定的面积存在误差的事实。福隆公司作为掌握信息的合同一方，将上述信息主动告知林明芳，以及依据《租赁合同》的约定主动调整租赁费用应为福隆公司的合同义务。然实际履行过程中，福隆公司2010年取得产权证后，却故意隐瞒，并未按产权面积7324.29平方米调整租赁费用，仍按合同暂定的面积7648.82平方米对应的租赁费用向林明芳催收。林明芳是在不知情的情况下，才按合同暂定的面积7648.82平方米向福隆公司支付近9年的租赁费用。林明芳支付近9年的行为并不能代表林明芳认可不提出异议，而是基于福隆公司的故意隐瞒所作出的错误的意思表示。3、福隆公司提交《房屋登记卡》等证据，证明《房屋登记卡》详细记载房屋面积及林明芳于2018年8月24日收到材料未提出异议。但是从福隆公司的证明对象“租赁房屋系福隆公司所有”已清楚看出，该《房屋登记卡》仅是证明南山西路XX号的所有权，并非证明房屋产权面积。并且即便《房屋登记卡》上记载房屋1-4层面积为9559.96平方米，但林明芳与福隆公司约定的租赁标的为南山西路XX号建筑物二至四层，租金计算依据是二至四层的面积，而《房屋登记卡》并无记载二至四层的面积。案涉XX号建筑物一至四层建筑面积均各不相同，通过《房屋登记卡》也并不必然能计算出二至四层的建筑面积。2018年福隆公司仍以合同暂定面积提起诉讼，林明芳因对产权面积不知情而未对租金标准提出异议，正常合理。一审法院认为林明芳应以《房屋登记卡》对租金标准提出异议，实为事实审查不清，法律认为错误。 三、前已述及，《租赁合同》属于无效合同，福隆公司主张支付租赁费用违约金的主张不应采纳。退一万步而言，即便案涉《租赁合同》有效，合同约定的违约金亦过高，福隆公司并未举证证明其存在实际损失，因此违约金标准应按银行同期同类贷款利率计算。 四、一审法院举证责任分配错误，所作出的要求林明芳向福隆公司支付2019年6月至9月期间水电费219375.67元的判决，缺乏事实及证据依据。福隆公司提交《水电明细表》、银行回单、增值税发票等证据，但《水电明细表》中有好几个月的落款处只有“林”的签名，无法看出为何人签名，而林明芳也未予以认可。同时，福隆公司提交的银行回单、增值税发票等，并无法体现与本案存在关联性，无法证明福隆公司已实际缴纳。福隆公司本应进一步提供证据证明水电费的主张。但是一审法院在福隆公司未尽到基本的举证责任的前提下，将举证责任分配给林明芳，要求林明芳对签名的真实性申请鉴定及提供证据证明福隆公司所缴纳水电费并非为案涉房屋，属于严重的举证责任分配错误。 五、前已述及，一审法院认定月租金标准为283342.89元/月错误，因此一审法院判决林明芳于2019年9月1日起按283342.89元/月标准向福隆公司支付占用费缺乏事实及证据依据，应予以撤销。 福隆公司答辩称，一、讼争租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律效力性强制性规定，已经履行完毕，且该租赁合同效力已经由生效的人民法院调解书确认，当属合法有效。1、厦门市国土资源与房产管理局与福隆公司签订《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》约定的土地用途性质为“配套设施（兼国家乒乓球训练基地）”，可见该地块不仅仅作为国家乒乓球训练基地，同时也作为基地的配套设施。林明芳并未举证证明餐饮不是配套设施之一，因此，福隆公司出租行为并不违反国家法律规定。2、讼争租赁合同早已届满，林明芳在整个租赁期间从未遇到任何行政主管部门对其经营提出过任何异议，相反，林明芳的经营行为还取得行政主管部门颁发的特行许可证，这足以证明行政主管部门认可讼争房屋是允许做餐饮经营的。3、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，即便假设租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，法律仅仅赋予承租人请求解除合同的权利，并非确认房屋租赁合同无效。4、（2018）闽0206民初5268号民事调解书中明确了截止2018年10月31日止林明芳违约行为产生的应付违约金91000元，这表明该房屋租赁合同合法有效已经得到人民法院的确认，在该调解书被推翻之前，不能做出与之相左的判决。 二、林明芳主张的租金标准计算错误没有依据。1、林明芳将租金计算理解为按房屋建筑面积单价计算是对租赁合同约定的误解。《租赁合同》根本没有约定租金系按房屋建筑面积单价进行计算，相反，根据该《租赁合同》第一条及第五条，福隆公司系将厦门市连同润庭酒店37个停车位出租给林明芳；2018年9月1日至2019年8月31日租赁费用为283342.89每月，这与房屋建筑面积单价并无关联，合同约定的建筑面积7648.82平方或产权登记建筑面积7324.29平方仅仅是对房屋建筑面积在物理性方面的描述。如果硬要换算成建筑面积单价，则合同约定当时建筑面积单价为每平方米每月37.044元，而产权登记出来后建筑面积单价则为每平方米每月38.69元，其换算结果都未能改变租赁合同第五条租赁费用的约定。2、本租赁合同开始于1999年，林明芳在1999年实际交付房屋至今已经使用了超过合同约定的10年期限，且讼争房产于2010年产权登记后近9年的时间，林明芳从未对租金标准提过异议，福隆公司曾于2018年提起诉讼并向林明芳送达了讼争房产的产权登记卡，林明芳亦未对租金标准提出异议。整个合同履行期间内林明芳从未提出过任何异议。林明芳在接收租赁房屋时理应也必然知道房屋的大小和面积，但其始终没有提出过异议，即可证明双方对于租赁房屋的大小以及对应的租赁费用标准本就没有异议。3、因林明芳欠租事宜，福隆公司已经向法院提起了三次诉讼，在2018年7月2日立案起诉的（2018）闽0206民初5268号案件中，双方一致确认了截止2018年10月31日前的租金、水电费及违约金。而从调解文书中也可以看出，双方均认可的租赁费用标准就是合同约定的每月283342.89元，由此可见，即便假设双方当事人原先系约定按建筑面积单价计算，但双方当事人已经以实际履行以及生效的法律调解文书确认变更为按租赁物整体计算月租金。 三、原审判决林明芳应向福隆公司支付2019年6月至9月期间的水电费事实认定清楚，判决合法合理。福隆公司提交《水电明细表》、银行回单、增值税发票等证据证明实际缴纳了讼争房产的水电费，已经尽到基本的举证责任，相反，林明芳在无法确认水电费明细表上的落款是否为其签名的情况下，既不申请鉴定，亦未能提出反驳证据证明福隆公司缴纳的并非讼争房产的水电费，应承担举证不利的后果。 福隆公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.林明芳立即向福隆公司支付2018年11月1日至2019年8月31日期间支付尚欠的2018年12月1日至2019年8月31日期间的租赁费用（租金、场地使用费、综合管理费）2433428.9元（每月租金206854.69元、场地使用费30595.28元、综合管理费45892.92元，每月合计283342.89元，283342.89元×8月＋166685.78元（2018年12月1日至2018年12月31日的租赁费用283342.89元-林明芳已付的116657.11元）＝2433428.9元）；2.林明芳立即支付尚欠福隆公司2019年6月至9月的水电费用226461.73元（2019年6月电费42291.48元、水费4757.75元；7月电费53388.72、水费4596.90元；8月电费59898.96元、水费6267.80元、9月电费46672.56元、水费1501.50元）；3.林明芳应立即支付逾期租赁费用违约金（以166685.78元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年11月25日起计至实际还款之日止；以283342.89元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年12月25日起计至实际还款之日止；以283342.89元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年1月25日起计至实际还款之日止；以283342.89元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年2月25日起计至实际还款之日止；以283342.89元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年3月25日起计至实际还款之日止；以283342.89元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年4月25日起计至实际还款之日止；以283342.89元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年5月25日起计至实际还款之日止；以283342.89元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年6月25日起计至实际还款之日止；以283342.89元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年7月25日起计至实际还款之日止；）；4.林明芳应立即向福隆公司归还厦门市湖里区房产；5.林明芳应按照每月297510.03元（原租金标准上浮5%，283342.89＊5%）的标准支付自2019年9月1日起计至实际归还房屋之日止的房屋占用费。 一审法院认定事实：1.厦门市国土资源与房产管理局与福隆公司签订《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》，约定福隆公司受让位于华昌路××、××、马蜂××背面、××编号为2××4Ｇ05的宗地，用途为体育活动中心及配套设施（兼国家乒乓球训练基地），规划设计要求总建筑面积56960平方米以下（经营性建筑面积17100平方米以下，其中宾馆12000平方米以上）。2010年11月9日，福建省地质测绘院出具《土地房屋产籍调查表》，确认坐落于湖里区（双）的房产，2层建筑面积为2516.03平方米，3层建筑面积为2533.60平方米、4层建筑面积为2274.66平方米。2010年12月13日，福隆公司领取房屋权证，坐落于厦门市湖里区（双号）的房产登记在福隆公司名下，房屋用途1层为体育商城、开闭所，2-4层为全民健身俱乐部。 2.2009年8月11日，福隆公司（甲方，出租方）与林明芳（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定：1.租赁物坐落于厦门市，建筑面积7648.82平方米（见建筑平面分解图，若产权面积与签约面积有误差，则从取得产权面积之日起按产权面积计算租赁费用），甲方应在2009年9月1日前将租赁物交付乙方，最迟不超过2009年12月1日；2.乙方承租租赁物的用途为商业经营专用，如超出乙方营业执照经营范围的，乙方可与其他有资质的单位合作；3.租赁期限为10年，自2009年9月1日至2019年8月31日，合同到期或双方根据合同约定中途解除合同，乙方应在合同到期或双方根据合同约定中途解除合同之日起7日内撤出；4.租赁费用为租金、场地使用费及综合管理费之和，2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金为206854.69元／月、场地使用费为30595.28元／月、综合管理费为45892.92元／月，从第二个租赁年度起，租赁费用每三个月支付一次，“先付后用”，即乙方于每个使用期前五天内按约定金额向甲方缴纳下三个月租赁费用。5.水、电、煤气、通讯、有线电视等费用，乙方按独立计量表数，根据水、电商永收费标准向甲方支付相关费用，煤气、通讯、有线电视费用向相关部分支付、甲方不得加收其他费用，乙方须承担公共水电费包括甲方“福隆体育公园”总配电房对应变压器电表至租赁物之间用电的损耗，甲方“福隆体育公园”总水泵房对应水表至租赁之间用水的损耗，和租赁物一楼商家按建筑面积分摊租赁物周边照明的用电电费、周边绿化的用水水费、租赁物电梯使用的电费，乙方应在接到甲方通知的实际分摊数后五日内向甲方交纳，甲方于收到公共水电费用同时开出收款收据给乙方，分摊方案经乙方核对无误后经双方协商同意，乙方有权对分摊数进行核对；6.乙方在本合同签订后三个工作日内，向甲方支付25万元作为合同定金，甲方按约定移交租赁物后，定金转为合同履行保证金，本合同终止或解除时，如乙方未违约、未欠费，并归还租赁物、附属设施、设备后十天内，甲方将该合同履行保证金无息归还乙方，如乙方未能及时付清应付租赁费用、水电费、公共水电费、煤气费、通讯费、有线电视费等相关费用时，甲方有权以履行保证金扣除乙方应付费用后再将余款返还乙方，如甲方逾期归还履约保证金，则每逾期一日，甲方向乙方支付应归还款项额万分之五的滞纳金；7.乙方如不能按照本合同规定，按时足额向甲方缴纳租赁费用或由甲方代垫的水电费用等费用，每逾期一日，应按日加付所欠费用的万分之五作为滞纳金；8.如乙方没有按时缴纳水电费、公共水电费、煤气费、通讯费、有线电视费、有关税费及其他因经营所须缴纳的费用，引起的滞纳金等一切后果均由乙方自行承担，合同到期后，乙方应在合同到期之日起7日内结清费用并办理撤场；9.合同期内，如因乙方原因导致合同被解除或无法继续履行时，乙方除应缴清所有应交费用及滞纳金外，甲方有权没收全额履行保证金作为违约金，乙方还应赔偿由此给甲方带来的其他损失。 3.2018年7月2日，本院立案受理原告福隆公司与被告林明芳房屋租赁合同纠纷一案【（2018）闽0206民初5268号】，福隆公司在该案中提交了土地房屋登记卡等作为证据，该案审理过程中，本院向林明芳送达了证据等应诉材料，后经本院组织调解，福隆公司与林明芳达成如下协议：一、林明芳确认尚欠厦门福隆体育产业发展有限公司截止2018年10月31日止的租金1915937.63元，截止2018年7月31日的水电费179308.14元，违约金91000元，合计2186245.77元。林明芳应于2018年10月31日前支付1000000元，于2018年11月30日前支付600000元，于2018年12月31日前支付586245.77元。二、林明芳还应向厦门福隆体育产业发展有限公司支付利息（以未付款项为基数，自2018年11月1日起按日万分之五的标准计算至实际付款之日止）；三、若林明芳有任何一期未按时足额支付，则厦门福隆体育产业发展有限公司有权向法院申请强制执行，要求林明芳立即清偿上述款项，并向厦门福隆体育产业发展有限公司归还位于厦门市房产；四、厦门福隆体育产业发展有限公司同意放弃其他诉讼请求，双方就本案再无其他争议。 4.2019年7月11日，林明芳向福隆公司支付20万元；2019年8月20日，林明芳向福隆公司支付20万元。 对以下证据及事实双方存在争议，本院予以分析认定如下： 1.福隆公司提交2018年8月至2019年9月的体育商城二至四层商家水电费明细表，拟证明林明芳承租房产每月发生的水电费明细。林明芳对水电费明细表的真实性不清楚，无法确认是否其签字签收，且认为福隆公司无法证明其已经实际缴纳了相关水电费。本院分析认定如下：福隆公司提交的水电费明细表体现了对应月份的水费情况，除2018年8月无人签收外，其他明细表上“商家确认人”落款处有“林”或者“林明芳”的签名，林明芳虽然表示无法确认是否为其签名，但未对签名的真实性申请鉴定，结合林明芳使用讼争房产必然产生水电费，且《租赁合同》约定林明芳接到福隆公司通知后缴纳水电费，林明芳亦已经按照明细表上的金额缴纳了2019年6月前的水电费等情况，本院对福隆公司提交的2019年6月至2019年9月水电费明细表的真实性予以确认，根据福隆公司提交的2019年6月至2019年9月的水电费明细表可以认定体育商城二至四层商家2019年6月至2019年9月产生的水电费用应为219375.67元。 2.福隆公司提交福隆公司通过中国建设银行于2019年6月4日、2019年6月10日、2019年6月14日、2019年7月4日、2019年7月9日、2019年8月5日、2019年8月7日、2019年8月15日、2019年9月4日、2019年9月9日、2019年10月3日、2019年10月9日、2019年10月15日向国网福建省电力有限公司厦门供电公司、代扣水费暂挂户支付水、电费的《中国建设银行单位客户专用回单》及国网福建省电力有限公司厦门供电公司、厦门水务集团有限公司出具的《厦门市增值税普通发票》，拟证明福隆公司已经缴纳了讼争房产2019年6月至2019年9月产生的水电费。林明芳对专用回单和发票的真实性无异议，关联性有异议，认为无法明确指向讼争房屋。本院认为，《中国建设银行单位客户专用回单》及国网福建省电力有限公司厦门供电公司、厦门水务集团有限公司出具的《厦门市增值税普通发票》体现水、电的用户名为福隆公司，林明芳没有反驳证据证明福隆公司缴纳的并非讼争房产的水电费的情况下，福隆公司提供专用回单及发票足以证明福隆公司已经缴纳讼争房产的水、电费。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。针对当事人争议的焦点，本院予以归纳分析及认定如下：一、关于本案租赁合同效力的问题。福隆公司与林明芳签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。讼争房产产权登记情况显示讼争房屋用途：2-4层全民健身俱乐部，商业经营并未排除经营全民健身俱乐部，《租赁合同》关于商业经营专用的约定并未违反全民健身俱乐部这一用途，林明芳关于租赁合同无效的抗辩，本院不予采纳。二、租赁费用标准及总额的问题。根据《租赁合同》约定林明芳应支付2018年11月1日至2019年8月31日的租赁费用共计为2,833,428.9元。林明芳于2019年7月11日支付200,000元、2019年8月12日支付200,000元，剩余租赁费用未支付。福隆公司主张林明芳支付2018年11月1日至2019年8月31日的租赁费用并扣除林明芳已经支付的400,000元，有事实和法律依据，本院予以支持，即林明芳还应支付福隆公司2018年11月1日至2019年8月31日租赁费用2433428.9元（2,833,428.9元-400,000元）。林明芳抗辩产权登记的面积少于合同约定的面积，应当扣除多计算面积部分的租赁费用。本院分析认定如下：租赁合同虽然约定产权面积与签约面积有误差的从取得产权面积之日起按产权面积计算租赁费用，但租赁合同并未明确约定租赁费用的单价以及产权面积与每月租赁费用之间的关系，且讼争房产于2010年产权登记后近9年的时间里，林明芳未对租金标准提出过异议，福隆公司曾于2018年提起诉讼并向林明芳送达了讼争房产的产权登记卡，林明芳亦未对租金标准提出异议，因此，本院对林明芳的该项抗辩不予采纳。三、关于违约金的问题。根据《租赁合同》约定，林明芳应于2018年8月26日前支付2018年11月的租赁费用，2018年11月25日前支付2018年12月至2月的租赁费用，2019年2月23日前支付2019年3月至5月的租赁费用，2019年5月26日前支付2019年6月至8月的租赁费用，未按时支付租赁费用的，林明芳应当按日万分之五的标准支付滞纳金。现福隆公司主张双方口头约定林明芳提前5天支付次月的租赁费用，即林明芳应于2018年10月25日支付2018年11月的租赁费用，2018年11月25日前支付2018年12月的租赁费用、2018年12月25日前支付2019年1月的租赁费用，2019年1月25日前支付2019年2月租赁费用，2019年2月25日前支付2019年3月的租赁费用，2019年3月25日前支付2019年4月的租赁费用，2019年4月25日前支付2019年5月的租赁费用，2019年5月25日前支付2019年6月的租赁费用，2019年6月25日前支付2019年7月的租赁费用，2019年7月25日前支付2019年8月25日的租赁费用，福隆公司该主张与《租赁合同》的约定相比，对林明芳更为有利，本院予以采信，即福隆公司要求按日万分之五的标准自逾期之日起支付违约金（按日万分之五的标准，以166,685.78元为基数，自2018年11月25日起计算；均以283,342.89元为基数，分别自2018年12月25日起、2019年1月25日起、2019年2月25日起、2019年3月25日起、2019年4月25日起、2019年5月25日起、2019年6月25日起、2019年7月25日起计至实际付款之日止），有合同和法律依据，本院予以支持。林明芳未按时付款，确实会给福隆公司造成资金无法使用等损失，林明芳抗辩该违约金过高依据不足，本院对该抗辩不予采纳。四、关于水电费的问题。2019年6月至9月，林明芳使用讼争房产期间产生水、电费共计219,375.67元，福隆公司主张林明芳支付该水电费，有事实依据，本院予以支持，超过部分不予支持。五、关于归还讼争房产及支付占用费的问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。福隆公司与林明芳约定的租赁期限已经届满，福隆公司主张林明芳归还讼争房产，有法律依据，本院亦予以支持。林明芳未及时归还讼争房产给福隆公司造成租金损失，福隆公司主张林明芳支付占用费，有事实和法律依据，但因双方合同已经终止，福隆公司要求按原租金标准上浮百分之五的计算占用费，没有依据，本院不予支持，本院认定占用费按租金标准即283,342.89元/月自2019年9月1日起计至实际归还讼争房产之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、林明芳应于本判决生效之日起十日内向厦门福隆体育产业发展有限公司支付2018年11月1日至2019年8月31日期间尚欠的租赁费用2433428.9元；二、林明芳应于本判决生效之日起十日内向厦门福隆体育产业发展有限公司支付逾期支付租赁费用的违约金（按日万分之五的标准，以166685.78元为基数，自2018年11月25日起计算；以283342.89元为基数，分别自2018年12月25日起、2019年1月25日起、2019年2月25日起、2019年3月25日起、2019年4月25日起、2019年5月25日起、2019年6月25日起、2019年7月25日起,均计至实际付款之日止）；三、林明芳应于本判决生效之日起十日内向厦门福隆体育产业发展有限公司支付2019年6月至9月期间的水、电费219375.67元；四、林明芳应于本判决生效之日起十五日内向厦门福隆体育产业发展有限公司返还位于厦门市湖里区的房产；五、林明芳应于本判决生效之日起十五日内向厦门福隆体育产业发展有限公司支付占用费（按283342.89元／月的标准，自2019年9月1日起计至实际返还厦门市湖里区的房产之日止）；六、驳回厦门福隆体育产业发展有限公司的其他诉讼请求。 二审中，林明芳提供一份受理案件通知书和一份起诉状，证明林明芳提起诉讼，要求福隆公司返还2009年9月1日至2018年3月31日期间租赁费用及资金占用期间利息。 福隆公司质证认为，此与本案无关，不能作为本案证据。 福隆公司于二审中未提交新证据。 二审中，除林明芳认为一审法院遗漏查明林明芳仅见过土地房屋登记卡，未见过房屋产权证外，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，讼争租赁合同约定了各租赁年度的租赁费用标准：每月的场地使用费均为30595.28元、综合管理费均为45892.92元；租金则每三年递增，即除第一年外，2010年9月1日至2012年8月31日每月租金168274.04元，2012年9月1日至2015年8月31日每月租金180512.15元，2015年9月1日至2018年8月31日每月租金193362.17元，2018年9月1日至2019年8月31日每月租金206854.69元。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕林明芳的上诉请求进行审理。 首先，讼争房屋的土地用途为体育活动及配套设施，讼争房屋2-4层用途为全民健身俱乐部，而福隆公司与林明芳签订的《租赁合同》的租赁用途为商业经营专用，两者并不矛盾，该用途并未违反任何法律法规禁止性规定，因此，林明芳的主张不能成立，讼争租赁合同合法有效。林明芳未按合同约定支付租金，应承担相应的违约责任。合同约定的违约金计算标准是双方当事人真实意思表示，林明芳主张标准过高，但未能提供相应证据予以证明，其要求按银行同期同类贷款利率计算，没有法律依据，本院不予采纳。 其次，关于租赁费用的计算标准。经一审查明，福隆公司于2010年12月13日领取了房屋产权证，二至四层的产权面积之和为7324.29平方米。2009年8月双方签订的《租赁合同》第一条明确约定，租赁物位于二至四层，建筑面积为7648.82平方米，若产权面积与签约面积有误差，则从取得产权面积之日起按产权面积计算租赁费用。因此，本案的租赁费用应按产权面积7324.29平方米计算。福隆公司称双方约定的租赁费用与建筑面积单价无关联，该辩称与合同第一条约定相矛盾，并且，合同约定的租赁费用虽只写了每月租金、场地使用费、综合管理费总金额，但钱币单位均具体到“分”，具体分析2018年9月1日至2019年8月31日的每月场地使用费30595.28元、综合管理费45892.92元、租金206854.69元，以上金额结合合同约定的总面积7648.82平方米，可以得出每平方米的场地使用费为4元、综合管理费为6元，租金为27.04元。因此福隆公司该辩称本院不予采信。讼争房屋的产权证由福隆公司领取并持有，本案中没有证据证明林明芳何时明知二至四层的产权面积且同意仍按原约定面积缴纳租赁费用，因此，以林明芳未提出异议而判令林明芳应按合同约定面积缴纳租赁费用，缺乏事实与法律依据，应予纠正。综上，林明芳就此的上诉理由有事实和合同依据，本院予以采纳，则2018年11月1日至2019年8月31日期间每月租赁费用具体为：租金198048.8元、场地使用费29297.16元、综合管理费43945.74元，合计271291.7元。因此，2018年11月1日至2019年8月31日的租赁费用共计2712917元。扣除林明芳已支付的40万元，则林明芳尚欠福隆公司该期间的租金为2312917元，其中2018年11月-12月尚欠的租金为271291.7元×2-40万元=142583.4元。 第三、合同到期后，林明芳仍占有使用讼争房屋至今，应支付占有使用费。使用费用标准参照双方租赁合同的约定，即场地使用费29297.16元、综合管理费43945.74元、占有使用费至2021年8月31日前为198048.8元，之后，依据福隆公司的诉求上浮5%，每三年调整一次，至林明芳实际腾退房屋之日止。 第四、福隆公司举证证明林明芳尚欠的水、电费用，林明芳未能提供反驳证据而上诉称不予认可，该上诉主张本院不予支持。 综上，林明芳的上诉请求部分有事实和合同依据，依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初5639号民事判决第三、四、六项； 二、变更厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初5639号民事判决第一项为：林明芳应于本判决生效之日起十日内向厦门福隆体育产业发展有限公司支付2018年11月1日至2019年8月31日期间尚欠的租赁费用2312917元； 三、变更厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初5639号民事判决第二项为：林明芳应于本判决生效之日起十日内向厦门福隆体育产业发展有限公司支付逾期支付租赁费用的违约金（按日万分之五的标准，以142583.4元为基数，自2018年11月25日起计算；以271291.7元为基数，分别自2018年12月25日起、2019年1月25日起、2019年2月25日起、2019年3月25日起、2019年4月25日起、2019年5月25日起、2019年6月25日起、2019年7月25日起,均计至实际付款之日止）； 四、变更厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初5639号民事判决第五项为：林明芳应于本判决生效之日起十五日内向厦门福隆体育产业发展有限公司支付占用费至实际返还厦门市湖里区的房产之日止（自2019年9月1日起两年内按271291.7元／月的标准计算，之后若仍未还，则场地使用费29297.16元／月、综合管理费43945.74元／月不变，租金按198048.8元上浮5%计算，每三年上浮5%）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费43844元，减半收取计21922元，由厦门福隆体育产业发展有限公司负担1754元，林明芳负担20168元。二审案件受理费8800元，由厦门福隆体育产业发展有限公司负担5280元，林明芳负担3520元。 本判决为终审判决。 审判长 曾 聆 审判员 李向阳 审判员 柯艳雪 二〇二〇年八月五日 书记员 林加仁 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。