北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7418号上诉人（原审被告）：北京崇文·新世界房地产发展有限公司。法定代表人：陈耀豪，董事长。委托诉讼代理人：张亚丽，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冰宇，北京市纵横律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈定沧，男，1948年9月26日出生。委托诉讼代理人：付金磊，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁兰兰，北京泓聚律师事务所律师。上诉人北京崇文·新世界房地产发展有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人陈定沧房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初2957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈定沧的全部诉讼请求。事实和理由：一审中，证人李某证言缺乏客观性、真实性及其他证据佐证，内容与起诉状、庭审意见相互矛盾，且证人刘某与我公司之间存在利益冲突，一审法院仅依据上述二人证人证言及物业公司2020年出具的维修证明认定XX1201号房屋（下称涉案房屋）一直存在漏水问题，系事实认定错误。鉴定报告显示涉案房屋漏水系屋面防水层缺陷所致，一审庭审中经过我公司对鉴定人员询问，其表示坚持鉴定结论意见，一审法院在缺乏专业性和法律依据的情况下，径行否定鉴定结论，没有事实依据。涉案房屋孔洞填充物没有实物验证，且经过李某二次封堵，故一审法院认定涉案房屋孔洞被捅开时掉落的是泡沫、碎水泥渣、建筑垃圾等材料依据不足，加之涉案房屋已经竣工验收合格，不存在质量问题，孔洞封堵亦必然满足要求，此外，没有相关规定要求我公司记录并保存涉案孔洞封堵施工的原始资料，我方不应该承当举证不能的不利后果，故一审法院认定涉案房屋孔洞在我公司交付时即未按规定封堵，系事实认定错误。一审法院对陈定沧是否因漏水问题而存在损失以及损失数额的认定缺乏依据，且陈定沧并未采取适当措施防止损失扩大，其不应当就扩大的损失要求赔偿。另，如陈定沧所言漏水问题于2005年发生，但直至2017年才向相关部门主张权利，期间不存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故陈定沧的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求二审法院判如所请。陈定沧辩称，同意一审判决，请求二审法院予以维持。因新世界公司交付的房屋存在孔洞封堵的问题，导致涉案房屋常年漏水，严重影响了我的生活质量，在案证据、证人证言均可证明我所陈述事实属实。证人李某从未表示其将孔洞填充物捅开，其陈述在维修过程中用钢丝网将填充物捅了一个小洞，但将其填补之后仍然存在漏水的问题，新世界公司上诉意见系为逃避责任的借口，无法否定涉案房屋常年漏水的事实。陈定沧向一审法院起诉请求：新世界公司赔偿我自2005年5月1日至2018年4月30日期间因房屋不能正常使用遭受的损失人民币1797120元，鉴定费及案件受理费由新世界公司承担。一审法院认定事实：陈定沧于2004年购买涉案房屋，并于2004年12月20日取得产权证。北京市住房和城乡建设委员会接待群众来访回执存根显示，陈定沧于2017年11月2日，到北京市住房和城乡建设委员会来访，反应涉案房屋屋顶出现通天孔洞，要求尽快维修。2017年12月12日，北京市住房和城乡建设委员会对陈定沧信访事项的答复。内容为针对陈定沧于2017年11月2日反应的房屋质量问题，我委工作人员于11月8日到现场查看了解相关情况，确认信访人反映的情况属实，随后向建设单位下发了《关于切实履行质量保修义务的通知》。在我委的督促协调下，信访人、建设单位和施工单位三方签订书面维修协议，维修工作已经于11月15日开始，预计12月25日完工。关于经济补偿的问题，建设单位表示不接受我委的调解，请信访人通过协商或司法途径维护自身合法权益。2017年11月21日，双方与案外人某有限公司签订《XX1201号房屋维修协议》。维修内容：洞口相应位置的屋面上，在直径2米范围内局部拆除地砖、防水层、保温层。将基层清理干净，孔洞内加钢筋，固定好模板，采用C25砼（内加防水材料、微膨胀剂）进行浇筑，震捣密实，混凝土终凝后做刚性防水直径2米。屋顶保温层（挤塑保温板）、找平层、防水层（SBS防水卷材）、保护层施工，屋面局部新做防水层应与原自粘防水层粘牢密封。屋面砖恢复原状。卧室内顶棚用涂料重新粉刷，为保证施工质量，待洞口内新浇筑的混凝土完全干透后在进行涂料施工，预计需要20天。经与业主沟通，“在全屋面地砖上做JS防水涂料两遍”，存在异议，但由于天气原因，温度越来越低，经业主同意，施工单位先行按上述内容进行维修，关于有争议的全屋面做防水问题，后期协商解决。维修工作已于11月15日开始进行，预计12月25日完工。新世界公司向法院提交《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工作竣工验收备案表》，显示就涉案房屋所在楼勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位已经按照规定进行竣工验收，并且验收合格，所需材料已经备齐，现报送备案。一审诉讼过程中，陈定沧申请对涉案房屋的租金进行评估。法院依据陈定沧申请委托宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估。该公司于2019年4月2日出具《房地产司法鉴定估价报告》。新世界公司对该评估报告提出书面异议。鉴定机构回复后，新世界公司又提书面异议。鉴定机构收到二次异议后，重新出具了鉴定报告。新世界公司对新鉴定报告重新提出书面异议，鉴定机构对新异议回复称，新报告合理、合法合规，如仍有异议，可向相关行业协会申请评审。之后，新世界公司提出书面意见申请向相关行业协会评审。但经法院向相关行业协会询问，其称根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置过高问题的规定》及《人民法院委托评估专业技术评审工作规范》，本协会不受理关于租金的评审。新世界公司申请对涉案房屋的漏水原因进行鉴定。一审法院2019年3月25日依法委托北京建筑工程研究院工程质量司法鉴定中心进行鉴定。该中心于2019年7月16日出具司法鉴定意见书，结论为涉案房屋顶板的漏水原因为屋面的防水层存在缺陷。对该鉴定结论，新世界公司认可该鉴定结论，但陈定沧不认可该鉴定结论，并申请鉴定人员出庭。鉴定人员刘某到庭称，鉴定事项是对涉案房屋漏水原因进行鉴定，楼板是否有孔洞不在此次鉴定范围之内，有无孔洞与是否漏水并无影响，下雨时主要靠防水卷材进行防水，防水卷材是楼板上层，防水卷材是阻隔雨水进入室内，起到防水作用的是防水卷材，如果防水卷材有问题，雨水通过防水卷材后一定会从楼板最薄弱的地方漏水，有孔洞一定会从孔洞漏水；防水卷材有问题的话，看防水卷材问题的大小，卷材问题相对大的话一定会渗漏，如果有孔洞的话一定从孔洞处渗漏，如果没有孔洞就不知道从哪里漏水，如果防水卷材问题不大的话，卷材还能将大部分雨水阻隔，有一小部分的雨水由楼板阻隔，楼板也有一定的阻隔雨水的能力，如果没有孔洞也就可能不漏水；房屋孔洞是否属于房屋质量问题不在本次鉴定范围之内；防水层没有承重的作用；鉴定人员回答不了孔洞是否影响防水卷材的使用年限的问题；因当事人撤回涉案房屋孔洞是否存在严重质量问题并影响结构安全的鉴定申请，此次鉴定范围仅是对漏水原因进行鉴定。一审庭审中，陈定沧称，自入住房屋时，房屋西侧靠南的卧室屋顶就漏水严重，过道处的屋顶还有一个漏水点。自入住就开始漏水，每年都要维修、粉刷屋顶，不知道漏水什么原因，陈定沧曾经三次想重新装修，就是因为漏水问题一直无法解决，所以没法装修。后来才知道屋顶有个孔洞，新世界公司竣工时未按照规定封堵孔洞，是用的建筑垃圾和泡沫堵上的，所以经常漏水；2018年4月，开发商出资找装修公司将屋顶孔洞维修好，此后再也没有漏水。涉案房屋的孔洞位于主体结构重要的承重部位，属于房屋主体结构，国家对如何封堵孔洞也有严格的标准要求，其保修属于终身制。因为有孔洞的存在，经常漏水，造成涉案房屋4居室中的两居室不能居住使用，自2006年4月至2010年8月陈定沧的父母在外租房居住，陈定沧购买的是整个房屋，不能就某一个地方无法使用只主张部分损失，故陈定沧要求参照同地段房屋租金估算房屋不能正常使用的损失，赔偿自2005年1月1日至2018年4月30日的损失人民币1797204元（144平方米*80元/平方米/月*12月*13年）。对此，新世界公司称，孔洞本身并不是主体结构，孔洞存在不必然导致房屋漏水，新世界公司认为陈定沧家房屋漏水属于漏水的保修范围，不属于陈定沧主张的房屋主体结构终身保修范围。陈定沧一直正常居住使用房屋，没有产生租金，不认可陈定沧按照房屋全部不能居住的标准来计算租金。即使在2017年维修期间，陈定沧也是在涉案房屋中居住，并未在外租房。涉案房屋中的孔洞是施工中需要的，是为了预留竖向测量用的，且孔洞中有填充物，房屋已经竣工验收合格，故新世界公司不认可陈定沧所述未按照规定封堵孔洞的意见。陈定沧向建委投诉后，建委的工作人员于2017年11月到现场看了相关情况，但建委工作人员也只能看到这个时间点的情况，此时孔洞已经被捅开了，但陈定沧反映的是长达十多年的问题，当时的时间节点根本无法证明陈定沧反映的问题。关于屋顶孔洞的问题，双方均认可涉案孔洞属于建筑楼房预留孔洞，用于沉降观测及测量用的，该孔洞应当于结构验收前按照规范要求进行封堵。但陈定沧认为预留孔洞封堵时在施工日志中应当有记录及施工验收，对整个屋面要有闭水试验，且应当有记录，而新世界公司提交的竣工验收备案表里并没有上述三项记录。新世界公司认为其在验收时已经向验收部门提交的所有的材料验收合格，向法院提交的竣工验收备案表足以说明质量符合要求，故新世界公司没有提供相关施工日志及记录的义务。陈定沧申请证人李某出庭作证，证人李某到庭称，2006年开始直到2014年，陈定沧多次找李某维修房屋，维修的是屋顶和楼道，屋顶做防水，在2009年的时候发现屋顶有个小洞，用钢丝捅透了一个小洞，在室内给堵上了，上面做了防水，但是仍不解决问题；2014年，证人离开北京后，就没有再给陈定沧维修房屋，之前维修房屋，李某与陈定沧系朋友，陈定沧象征性给了几百块维修房屋费，李某说需要一万，但陈定沧不给，后来就不给陈定沧修理了。陈定沧还申请证人刘某到庭，证人刘某到庭称，其是陈定沧的邻居，隔着一个楼道，也住顶层，自2005年就开始老看到陈定沧家维修屋顶，不知道什么原因陈定沧家总漏水，后来才知道楼顶有一个大圆洞，大概2017年或2018年那会，捅出大洞的时候，刘某在现场，看到洞里面掉下来的是泡沫，现场还有维修工人，还录像了；刘某家也是顶楼，且刘某本人不上班，下雨后就会上楼看看，跟陈定沧楼顶隔着几米，楼上是通着的，经常能看到陈定沧家维修房屋。上述证人证言经质证，陈定沧认可证人证言，新世界公司不认可证人证言，理由证人李某与陈定沧系朋友，且有经济利益关系；证人刘某与新世界公司长期存在房屋质量问题的争议至今未解决，跟新世界公司有利害关系；陈定沧申请的证人李某证明2009年捅开了孔洞，但陈定沧说2017年才发现孔洞是虚假事实，陈定沧陈述入住以后就漏水没有依据，因两位证人都有利害关系，证人的证言不足采信；两位证人证言与陈定沧起诉状中“2017年7月在小区物业协助下终于发现房屋漏水是因为屋顶有一处直径25厘米的圆形孔洞没有堵上”这句话相反，因此证人证言不应被采信。陈定沧向一审法庭提供的2017年10月15日屋内漏雨的视频、2017年10月底维修之前与物业公司人员屋顶捅出洞的视频和2017年1月3日，新世界公司维修过程中拆除孔洞过程的视频，证明孔洞的填充物都是泡沫和碎水泥渣混合物等建筑垃圾。新世界公司称，视频看不出掉落物为泡沫。另，陈定沧称，涉案房屋为四居室，最早陈定沧的父母与其一起居住，但因房屋在2005年夏天就开始漏水，找物业凑合维修下，第二年仍然漏水，不得以父母搬出去租房居住，现父母已经去世很多年了；房屋常年漏水给陈定沧造成巨大损失，生活质量大打折扣，不能因为陈定沧没有搬离房屋就否定其损失，陈定沧没有搬离房屋也因为房屋随时漏雨，随时需要修复。新世界公司称，陈定沧始终居住在涉案房屋之内，即便有漏雨的情况也未导致房屋不能正常使用，且在维修完很长一段时间是可以正常使用的，故陈定沧主张从入住第一天到2018年的租金损失没有依据；法院调取的物业公司维修证明不是原始维修记录，且只能证明2015年之后的维修，也已经超过了保修期限；且物业公司的维修证明只能证明陈定沧于2014年后向物业公司提出维修，没有证据证明向新世界公司提出维修，陈定沧的损失主张只能从2017年往前倒推三年主张，其余损失已经超过了诉讼时效。对此，陈定沧称，通过法院调取的物业公司的维修证明可以看出，直到2015年漏水问题一直存在，结合证人证言可以看出从入住一直到孔洞修复，损失一直持续不断发生，因此陈定沧主张的年限合情合理。一审法院审理认为，当事人的合法权利受法律保护。案件争议焦点有四，一是涉案房屋是否漏水问题一直存在？孔洞是否跟涉案房屋漏水之间存在因果关系？二是涉案房屋孔洞新世界公司交付房屋时是否按照规定封堵？三是陈定沧是否有损失存在？四是陈定沧的起诉是否超过诉讼时效？首先，根据证人李某和邻居刘某的证言及物业公司的保修记录等可以看出陈定沧家漏水问题直到2017年新世界公司将孔洞封堵前一直存在。知悉案件事实的自然人均可以作为证人到庭如实陈述案件事实，两位证人属于该范围，其证人证言可信，新世界公司认为证人与陈定沧或新世界公司有利害关系不能采信证人证言的意见法院不予采信。其次，关于涉案房屋孔洞封堵交付时是否符合施工要求。新世界公司持竣工验收备案表认为符合施工要求。但根据证人证言及当事人陈述显示，孔洞被捅开时掉落的材料是泡沫、水泥渣、建筑垃圾等。再结合涉案房屋自入住时起常年漏雨，以及2017年新世界公司将孔洞封堵后不漏的客观事实情况。法院认为新世界公司需进一步提交有关孔洞封堵的施工日志、验收记录等原始材料以证明交付时孔洞按照规定进行了封堵。但新世界公司拒绝提供相应原始材料，相应不利的法律后果应当由新世界公司承担。然后，根据漏水原因的鉴定意见显示，涉案房屋顶板的漏水原因为屋面的防水层存在缺陷。但根据鉴定人员出庭所述，“楼板是否有孔洞不在鉴定范围之内，有无孔洞对防水并无影响”。其该陈述与之后陈述“如防水卷材问题不大，楼板也有一定阻隔雨水的能力”的意见相矛盾。同时，鉴定人员认可防水卷材无承重的作用。鉴定人员也无法回答“孔洞对防水卷材使用年限影响的问题”。结合具体案情，涉案房屋屋顶在顶层，自2005年左右至2017年长达十几年的时间都漏雨，年年修年年漏，直到发现涉案孔洞并封堵后才不漏，虽然按照鉴定人员意见漏雨原因是防水卷材有问题，但该结论不能解释为何此处防水卷材下雨就出问题的原因。涉案房屋屋顶在顶层，此处的防水卷材露天，下雨自然有冲击力，不符合规定的楼板自然不能给防水卷材必要的支撑作用才会总出现问题，此逻辑才能合理解释为何年年修年年漏的问题。所以涉案房屋的孔洞与漏水之间有必然的因果关系。当然，也可能有解释说防水虽然年年修但每年都没有修好，跟屋顶孔洞没有关系，但结合2017年孔洞封堵后不漏的事实，此解释的存在概然性较小，法院不予采信。关于陈定沧主张的损失，因涉案房屋的部分房间存在漏水不能正常使用，给陈定沧造成损失是必然，但是并非完全不能使用，修复后一段时间还能使用，又因为陈定沧并未出示具体损失数额的证明，所以法院对陈定沧的损失根据案件具体情况适当酌定。关于新世界公司提出超过诉讼时效的意见，陈定沧的房屋的漏水问题一直存在，新世界公司交付时房屋孔洞即不符合质量要求，且陈定沧于2017年发现房屋存在25厘米左右的预留孔洞后，即向相关部门反应该情况，在相关部门的协调下新世界公司才给维修，陈定沧之后对损失提起了诉讼，陈定沧并不存在怠于行使权利的情形，故对新世界公司的该抗辩意见不予采信。据此，一审法院判决：一、北京崇文·新世界房地产发展有限公司于判决生效后十日内向陈定沧赔偿损失20万元；二、驳回陈定沧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，二审中双方的争议焦点有三：其一为新世界公司是否存在未按规范封堵涉案房屋楼板孔洞的事实；其二为新世界公司是否应承担赔偿陈定沧损失的责任；其三为陈定沧的起诉是否超过诉讼时效期间。就以上争点本院分述如下。关于新世界公司是否存在未按规范封堵涉案房屋楼板孔洞事实的问题。根据北京市住房和城乡建设委员会接待群众来访回执存根、北京市住房和城乡建设委员会对陈定沧信访事项的答复，以及双方当事人与案外人签订之《XX1201号房屋维修协议》记载的内容，可以认定涉案房屋楼顶存在通天孔洞的事实，该孔洞是新世界公司在建设该房屋过程中未按规范予以封堵造成。关于新世界公司是否应承担赔偿陈定沧损失之责任问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。新世界公司未按约定封堵楼板孔洞的事实，另结合证人证言及物业公司证明涉案房屋漏水的事实，可以认定新世界公司向陈定沧交付的商品房屋质量不合格，导致该房屋常年漏水，陈定沧因此所受损失应由新世界公司赔偿。如新世界公司认为尚有其他主体应对漏水问题承担相应责任，可在赔偿陈定沧之后另行主张，本案中对此不予审查处理。陈定沧同意一审法院酌定之赔偿数额，则本院亦认为并无不当，新世界公司对该数额提出之异议本院不予支持。关于陈定沧的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。新世界公司向陈定沧交付的房屋存在质量缺陷，该缺陷直至2017年经有关部门查看才予以确认，陈定沧于此时方知其权利受到损害，后于2019年1月提起诉讼没有超过法律规定的诉讼时效期间。综上所述，新世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由北京崇文·新世界房地产发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 王 佳审 判 员 陈雨菡二〇二〇年八月三十一日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪