宁夏回族自治区银川市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）宁01行终85号 上诉人（原审原告）宁夏林业研究院股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人沈效东，总经理。 委托代理人关立宇，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师（特别授权）。 被上诉人（原审被告）银川市自然资源局，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人沈爱红，局长。 行政机关出庭负责人朱文河，该局分管副局长。 委托代理人袁文曦，银川市不动产登记事务中心工作人员（特别授权）。 委托代理人王冰，宁夏平瑞律师事务所律师（特别授权）。 原审第三人中国长城资产管理股份有限公司，住所地北京市西城区。 法定代表人沈晓明，董事长。 委托代理人陈建波，该公司宁夏业务部高级经理（特别授权）。 委托代理人李建明，北京市盈科（银川）律师事务所律师（一般代理）。 上诉人宁夏林业研究院股份有限公司（以下简称林业研究院）因与被上诉人银川市自然资源局、第三人中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城资产公司）房屋登记行政管理一案，不服银川铁路运输法院（2019）宁8601行初577号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。 一审法院审理查明，2015年7月，宁夏林业研究所股份有限公司与中国长城资产管理公司宁夏业务部共同向银川市房屋产权交易管理中心申请办理抵押登记，对位于银川市兴庆区胜利街1059号、抵押面积为66335.99平方米的宁夏林业研究所办公楼在建工程和位于兴庆区胜利街东侧、六盘山路南侧的银国用（2013）第04119号土地使用权进行抵押，该抵押登记申请书载明的抵押人为宁夏林业研究所股份有限公司，抵押权人为长城资产公司，抵押担保的债权数额为9500万元。2015年7月9日，长城资产公司宁夏业务部取得银他项（2015）第01958号土地他项权利证明书，获得银国用（2013）第04119号土地使用权的抵押权。同日，取得银房在建抵押第2015083162号《宁夏银川市在建工程抵押登记证明》，对位于兴庆区胜利街1059号宁夏林业研究所办公楼在建工程享有抵押权。 2017年11月20日，林业研究院向银川市不动产登记事务中心申请对宁夏林业研究所办公楼国有建设用地上房屋所有权进行首次登记，出具授权委托书委托姬永珍办理宁夏林业研究所新建办公楼项目初始登记相关手续，委托权限为：全权办理有关事务，同时提交了《不动产登记申请表》《申请人合法有效身份证明》等资料，缴纳了产权登记费。长城资产公司向银川市不动产登记事务中心提交《关于土地证抵押说明》，表明同意该地块上在建工程办理新建商品房初始登记手续。同日，银川市不动产登记事务中心向林业研究院出具《银川市不动产登记受理凭证》，载明：“……2017-11-2016:32:33，收到你（单位）清河南街客运南站宁夏林业研究所办公楼国有建设用地上房屋所有权首次登记（不动产坐落名称及登记类型）以下申请登记材料，经核查，现予受理。本申请登记事项办理时限为：自受理之时起5工作日后（正常家假日、双休日除外），请凭本凭证、身份证明到B3厅27、28号窗口领取办理结果。……”林业研究院遂取得相应不动产权证书。该不动产权证书上记载的权利人为林业研究院，共有情况为单独所有，且在权利其他状况及附记一栏中均载明“该房屋及所占用土地已抵押于中国长城资产管理股份有限公司宁夏业务部”。 2017年12月4日，上陵实业公司和林业研究院向长城资产公司提出《解除抵押登记申请书》，称林业研究院“新建办公楼”项目工程已经竣工验收，因办理了抵押登记，不能与客户签订《商品房买卖合同》并办理其他手续，且二公司已经归还6000万元贷款，故申请解除145套房产及土地【土地证号：银国用（2013）第04119号，面积7944.24㎡，权利人：林业研究所，他项权证证号：银他项（2015）第01958号】抵押登记。2017年12月5日，长城资产公司向银川市不动产登记事务中心出具《关于解除宁夏林业研究院股份有限公司“上陵森淼大厦”项目部分在建工程的函》，载明：“……宁夏林业研究院股份有限公司（以下简称“林业研究院”）因融资将其拥有的“上陵森淼大厦”项目7944.24平米国有土地使用权及36185.16平米在建工程进行抵押担保【土地使用权证号：银国用（2013）04119号】、【土地使用权他项权证编号：银他项（2015）第01958号，在建工程抵押登记证明编号为：银房在建抵押第2015083162号】。现债务人上陵集团向我公司申请对145套、面积38404.08㎡在建工程解除抵押登记（详见《解押明细单》），现解押保证金6000万元已打入我公司账户，用于提前归还本金。经我公司审议，同意解除上述抵押物。请贵局协助办理为盼。”银川市不动产登记事务中心遂办理了该145套房产及土地的解除抵押登记。经庭审询问，原告称本案所诉争的原办公楼项目工程其余234套房屋的抵押登记属于现房抵押登记，依据为其所提交的房屋权属登记明细表中“是否抵押”一栏显示为已抵押，办理现房抵押的时间为2017年10月29日。被告称本案诉争的234套房屋不存在现房抵押，在建工程抵押和现房抵押的区别在于建设的时间节点和房屋状态不一样，办理程序都是抵押登记，由当事人申请。庭审中原告及第三人均称未就案涉房屋申请过现房抵押。2019年10月10日，被告下属单位银川市不动产登记事务中心委托银川市国立公证处对其操作银川市不动产登记事务中心的电脑登陆“银川市房屋登记管理系统”内查询“林业研究院”的相关信息并将查询结果截图、保存、打印的行为过程进行证据保全，公证截图显示房屋的抵押状态为在建房屋抵押。原告认为被告未经当事人申请即办理抵押登记的行为违反法定程序故诉请要求确认登记行为违法、撤销登记，与所涉民事合同的效力无关，故不适用于上述规定。综上，请求法院依法判令：1.确认被告对银川市兴庆区胜利街1059号宁夏林业研究所办公楼234套房屋（详见附件房屋明细表）办理现房抵押登记的行政行为违法，并撤销该抵押登记；2.案件诉讼费用由被告承担。 一审法院另查明，2016年3月31日，宁夏林业研究所股份有限公司名称变更为宁夏林业研究院股份有限公司。2016年12月6日，中国长城资产管理公司名称变更为中国长城资产管理股份有限公司。 一审法院认为，原告所诉的行政行为系案涉234套房屋的抵押登记，但因案涉房屋存在在建工程抵押登记与现房抵押的区别，故应先由原告明确其所诉的抵押登记究竟是在建工程抵押还是现房抵押。经法院释明，原告明确其所诉的行政行为为案涉234套房屋的现房抵押。因被告否认案涉房屋存在现房抵押，第三人亦认为案涉房屋抵押属于在建工程抵押，故首先需要对案涉房屋是否存在现房抵押登记的行政行为进行审查。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第五十四条的规定，公民、法人或者其他组织提起诉讼时应当提交被诉行政行为或者不作为存在的材料，原告认为案涉房屋属于现房抵押的依据为其所提交的房屋权属登记明细表中“是否抵押”一栏显示为已抵押，但该表中所记载的抵押并未明确为现房抵押，且原告认为案涉房屋系现房抵押的办理时间为2017年10月29日，而2017年12月5日长城资产公司向银川市不动产登记事务中心出具《关于解除宁夏林业研究院股份有限公司“上陵森淼大厦”项目部分在建工程的函》的名称及内容均明确为解除145套房屋在建工程的抵押，故原告提交的证据显然不能证明案涉房屋抵押属于现房抵押。根据一审庭审查明的情况，案涉房屋如需办理从在建工程抵押转为现房抵押需要原告与第三人共同申请，从形式上来说也需要颁发新的不动产登记证明，但原告及第三人均未共同申请办理现房抵押手续，从当事人提交的证据来看，被告除向第三人颁发过银房在建抵押第2015083162号《宁夏银川市在建工程抵押登记证明》外，并未为案涉房屋做过现房抵押的手续。第三人持有的不动产权登记证书虽然记载有“该房屋及所占用土地已抵押于中国长城资产管理股份有限公司宁夏营业部”的内容，但仅是对前面在建工程及土地抵押状态的一种记载。另，根据被告提交的公证书所公证的内容来看，案涉房屋不动产登记簿记载的抵押仍为在建工程抵押，该证据虽然形成于原一审结束后，但系针对原一审双方的争议焦点及证明相关法律事实而作，且被告是否存在原告所诉的行政行为亦系法院主动审查的要件，故可以作为原告所诉的行政行为是否存在的证据。综上，原告起诉要求撤销被告行政行为的事实基础不存在，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（三）项、第（四）项的规定，裁定： 驳回原告宁夏林业研究院股份有限公司的起诉。案件受理费50元，退回原告宁夏林业研究院股份有限公司。 宣判后，林业研究院不服，向本院提起上诉称，一、本案诉争的“现房抵押登记行政行为”客观存在，被上诉人辩称的理由不能成立。上诉人一审时出示的《房屋权属登记明细表》中“是否抵押”一栏中显示为“已抵押”，被上诉人自始自终均认为此抵押状态系“涉案建筑物抵押登记是对在建工程抵押的过渡延续”，实际上认可了对案涉房屋由“在建抵押”变更为“现房抵押”的登记行为。案涉房屋办理抵押登记的时间为2017年12月20日房屋完成初始登记的同时或之后。而被上诉人所辩称的“234套房屋不存在现房抵押，在建工程抵押和现房抵押的区别在于建设的时间节点和房屋状态不一样，办理程序都是抵押登记”没有证据证实。一审认定“第三人持有的不动产登记证书虽然记载有‘该房屋及所占用土地已抵押于中国长城资产管理股份有限公司宁夏业务部’的内容，但仅是对前面在建工程及土地抵押状态的一种记载”是错误的。上诉人诉请的“现房抵押登记”行政行为客观、具体、明确，上诉人已经完成举证责任。二、一审裁定错误采纳被上诉人违法提交的《公证书》材料，违反法律法规。本案中，被上诉人所出示的证据材料中的《公证书》不符合行政诉讼证据要求，其形成时间是2019年10月10日，是在原一审判决书作出之后、二审开庭审理前，此时被上诉人出示该证据严重背离了行政程序中“先取证、后裁决”的行政行为规则，违反了行政诉讼的举证制度。因此，该《公证书》不能作为本案审理认定事实的证据材料和被上诉人对涉案234套房屋设定现房抵押登记的合法依据，也不能当然排除涉案房屋未被设立抵押登记。三、案涉抵押登记行为应被确认违法并撤销，上诉人的诉请应予全面支持。依据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，设定抵押权不动产登记，应当由当事人双方共同申请。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十七条第二款规定，在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。但是，本案中上诉人除申请办理所有权初始登记外，并未提出过任何关于现房抵押登记的申请。因此，被上诉人在未经上诉人申请的情况下，直接对涉案房屋办理现房抵押登记显然属于违法行为，对此应当认定该行为违法并予以撤销。综上，请求二审法院：1.撤销原判，改判确认被上诉人对银川市兴庆区胜利街1059号宁夏林业研究所办公楼234套房屋（详见附件房屋明细表）办理现房抵押登记的行政行为违法并撤销该抵押登记；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人银川市自然资源局辩称，一、被上诉人不存在上诉人所称的现房抵押登记的具体行政行为。涉案234套房屋至今的抵押状态仍为在建工程抵押。依申请登记是不动产登记的原则，涉案房产登记抵押并未由相关当事人申请办理现房抵押，被上诉人不可能自行对抵押状态进行变更，所以被上诉人所称的过渡延续是指在建工程抵押的延续。上诉人称现房抵押的时间是2017年10月29日，而一审法院已经查明其中145套房屋在建工程抵押是在2017年12月5日才予以解除。所以上诉人所称的现房抵押从时间上不能够实现。二、一审采信被上诉人提交的公证书程序合法，该公证书应当作为认定案件事实的证据。其一，具体行政行为是否发生是法院主动审查的要件之一，该公证书恰恰可以证实上诉人所诉的具体行政行为并未发生。为了显示公证保全的时间性，被上诉人在二审前对电脑系统中的电子不动产登记薄进行证据保全，也符合查明事实的要求。并且在原二审将案件发回后被上诉人在举证期内又向一审法院提交了该公证书。所以该公证书的提交并未违反行政诉讼法及证据规则。综上，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，请求二审法院维持原裁定。 原审第三人长城资产公司述称，上诉人一审诉请的行政行为不存在，一审法院裁判于法有据。请求二审法院依法驳上诉人的上诉请求。 二审审理中，上诉人、被上诉人及原审第三人均未向本院提交新证据。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案中，根据被上诉人银川市自然资源局、原审第三人长城资产公司的陈述以及2017年12月5日原审第三人向银川市不动产登记事务中心出具的《关于解除宁夏林业研究院股份有限公司“上陵森淼大厦”项目部分在建工程的函》，能够证实案涉房屋抵押系在建工程的抵押。上诉人林业研究院明确其一审所诉的行政行为为案涉234套房屋的现房抵押，但上诉人提交的证据无法证明案涉房屋的登记抵押为现房抵押。故上诉人起诉要求撤销被上诉人的行政行为无事实根据，上诉人的起诉依法应予驳回。上诉人主张被上诉人提交的由银川市国信公证处出具的公证材料违法，因该证据是证明上诉人所诉的行政行为是否存在的关键证据，系法院主动审查的法定起诉要件，故被上诉人可以将其作为证据提交。上诉人主张被上诉人办理案涉房屋现房抵押违法，因案涉房屋从在建工程抵押转为现房抵押需要上诉人与原审第三人共同申请，从形式上来说也需要颁发新的不动产登记证明，但上诉人及原审第三人均未共同申请办理现房抵押手续，被上诉人除向原审第三人颁发过银房在建抵押第2015083162号《宁夏银川市在建工程抵押登记证明》外，并未为案涉房屋做过现房抵押的手续。故上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 丁 瑾 审判员 刘煜姗 审判员 王建玲 二〇二〇年八月十二日 书记员 杨青青 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第十一条人民检察院有权对行政诉讼实行法律监督。 第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……