江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3082号上诉人（原审被告）：华振亚，男，1952年1月23日出生，汉族，东台市阳光房地产开发有限公司退休职工，住江苏省东台市。被上诉人（原审原告）：朱泽，男，1949年7月16日出生，汉族，东台市纪委退休干部，户籍地江苏省东台市，现住江苏省东台市。原审第三人：东台市阳光房地产开发有限公司，住所地江苏省东台市范公南路11号。法定代表人：王小进，该公司执行董事兼总经理。上诉人华振亚因与被上诉人朱泽及原审第三人东台市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）返还原物纠纷一案,朱泽曾于2017年10月12日向江苏省东台市人民法院提起诉讼，该院于2018年12月6日作出（2017）苏0981民初5897号民事判决。华振亚不服，向本院提起上诉。本院经审理于2019年5月27日作出（2019）苏09民终977号民事裁定，撤销一审法院（2017）苏0981民初5897号民事判决，发回重审。一审法院于2019年6月20日依法另行组成合议庭审理本案，依职权追加阳光公司为第三人参加诉讼，并于2020年6月15日作出（2019）苏0981民初3365号民事判决，华振亚不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华振亚上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回朱泽的一审诉讼请求或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由朱泽负担。事实与理由:一、朱泽伪造资料办理产权证，产权登记也存在多处错误，法院不应当认定朱泽所持有的涉案怡和花园房屋产权证的效力。1.朱泽与东台市地产开发总公司（以下简称地产公司）签订的房产置换协议两处房产的价格明显不一致，朱泽应补交房屋差价，并向税务机关缴纳税费，但朱泽为了避税，与地产公司恶意串通，在置换协议中将实际面积变更，以虚假申报方式骗取了房屋所有权证书，损害了国家利益，故该置换协议无效；2.朱泽用便签纸书写两处房产等额互换，该证明材料中王小进的签名经王小进辨认并非其本人签名，地产公司公章实际上是下面一张材料的公章，房管部门以此材料作为房产登记的凭据明显违法；3.朱泽未提供房屋登记必须具有的购房发票及王小进和朱泽双方签名的产权过户登记表，房管部门在该情形下予以登记，明显错误；4.房管部门登记信息有误，朱泽原有的房屋为601室，面积为84.6平方米，但材料上写成301室，面积为91.47平方米。二、朱泽在签订互换协议近20年期间，从未要求华振亚迁让案涉房屋，明显不符合常理，应当推定为朱泽已经放弃履行互换协议，故朱泽未取得案涉房屋的物权。三、物权法实施以前房产的所有权认定的标准不应当以登记为准。且案涉房产证的取得是基于一份无效的协议，朱泽伪造相关资料办理产权登记，故不应当认定朱泽所持有的案涉房屋权证具有法律效力。四、华振亚系善意第三人，朱泽无权要求华振亚迁出案涉房屋。1.朱泽与地产公司置换房屋形成了合同关系，该合同还没有全部履行，朱泽应当主张地产公司履行合同，不能因为朱泽自己的过错及地产公司面临破产而迁怒华振亚，要求华振亚迁让房屋；2.华振亚在购买案涉房屋时，正值地产公司资金链断裂，华振亚将女儿读书用的资金从银行取出借给地产公司，支持地产公司正常运转，该借款等款项资金应抵算房款，地产公司也开具了相应的收据；3.华振亚向地产公司购买的是一手房，所以不会去向不动产登记部门查询房屋的登记情况。华振亚已经交清了全部购房款，并签订了商品房买卖合同，而且居住在该房屋长达二十年之久，按规定缴纳了水电等各种费用，取得了该房屋所有权，系善意第三人。最高人民法院关于执行案件若干规定中有明确规定，对房屋产权仍登记在被执行人名下，但案外人已交清了全部房款，对实际占有该房的人不得将案外人列为执行人，并驱出房屋。故参照该规定，华振亚善意取得了房屋，交清了全部房款，该房产应由华振亚所有。五、第八次全国法院民事、商事审判工作会议（民事部分）纪要第十五条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。朱泽辩称，1.一审已经认定华振亚的上诉理由不符合事实，地产公司系国家当时鼓励机关事业单位办经济实体的产物，应属于东台市政府办公室，是全民所有制国有企业，法人代表王小进任政府办副主任。城南机关宿舍楼也就是3号楼601室属于机关单位集资，带有福利的性质，新建过程中没有土地成本，没有管理费用和利润。产权置换是由政府办公室牵头，实施内部房屋调剂，并非买卖。2.怡和花园3幢204室所有权归朱泽是不争的事实，根据2001年8月15日颁布施行的《中华人民共和国房产管理法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。朱泽早在1999年11月17日就依法取得了东台市房权证西城区字第××号房屋所有权证，华振亚曾经在2019向江苏省盐城市盐都区人民法院（以下简称盐都法院）对东台市自然资源和规划局提起行政诉讼，要求撤销朱泽取得的案涉怡和花园3幢204室房屋所有权证，但被盐都法院驳回起诉，华振亚不服，又向盐城市中级人民法院上诉，盐城市中级人民法院作出（2019）苏09行终336号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。所以案涉怡和花园3幢204室房屋所有权是朱泽的，这是无可争议的事实。3.华振亚对怡和花园3幢204室属于恶意侵占，除了退房给朱泽外，还应赔偿因非法占有给朱泽造成的经济损失，2003年原东台市地产开发总公司改制为私营企业不久，华振亚利用其是该公司职工的便利条件，获取到吴某在2003年5月要将怡和花园3幢204室退给该公司的信息，在未办理任何手续，也未了解该房的产权归属情况，非法侵占并居住至今。朱泽在2017年7月向一审法院提起诉讼后，华振亚才找到地产公司的法定代表人王小进补签了一份商品房购销合同，将签订日期写成2003年4月8日，将合同日期整整提前了14年多，王小进和华振亚在2020年6月4日的一审庭审时对该事实均予以认可。华振亚曾屡次向一、二审法院提供该虚假合同，妄图证实其是善意取得，说明华振亚是恶意侵占了该房屋。在2020年6月4日的庭审前，朱泽还一直认为华振亚也是受害者之一，故未向其主张侵权责任。根据物权法的规定，朱泽保留因房屋被侵占对阳光公司及王小进进行追偿的权利。阳光公司书面述称，1.本公司与朱泽签订的房屋置换协议并未真正履行；2.朱泽持有的怡和花园204室房屋产权证应是无效的，本公司作为房屋出售方从未向产权登记机关出具过有关办理房屋权属登记的必须的各项手续，也未完税；3.近二十年来，朱泽从未找过阳光公司要求排除妨碍，办理怡和花园204室的房屋交接。朱泽向一审法院起诉请求：1.依法判令华振亚立即迁出朱泽位于东台市东台镇怡和花园3幢204室；2.本案诉讼费用由华振亚承担。一审法院认定事实：1997年7月，朱泽参加东台市市级机关事务管理处（以下简称事务管理处）集资分得601室住房一套。1999年4月21日，朱泽以年事已高体力不支为由具报告，要求调整低楼层房屋。1999年9月24日，事务管理处在朱泽的盐城市房屋契证上注有“该房已办理退房手续，作废”字样。1999年9月28日，事务管理处与地产公司签订《协议书》一份，将601室与地产公司204室实行产权调换。1999年10月25日，事务管理处又在朱泽的盐城市房屋契证上注有“该证有效”字样。1999年10月28日，经东台市人民政府住房制度改革办公室协调，朱泽与地产公司签订《协议书》一份，约定由朱泽将601室与地产公司204室进行房屋产权置换，并约定本协议签订三天内，双方提供并交还各办理房屋产权证的相关手续，自行办理产权置换后的房屋产权证，办证费用各自承担。1999年11月17日，朱泽领取了东台市房权证西城区字第××号房屋所有权证书，载明：204室房屋所有权人为朱泽，同时601室所有权人变更为地产公司。一审另查明，204室为地产公司开发。1996年8月，地产公司将204室出卖给案外人吴某。后吴某与地产公司协商退房，于2002年5月将204室直接交付给地产公司工作人员华振亚，华振亚居住使用至今。期间，华振亚按规定缴纳水、电等各种费用。2017年秋，王小进以地产公司的名义与华振亚补签了一份落款时间为2003年4月8日的《商品房购销合同》。华振亚称以地产公司欠其集资和借款抵算的房款90000元，并出示2003年4月8日加盖地产公司财务专用章的90000元收款收据（摘由:怡和花园3＃204房款）；王小进称地产公司未实际收到房款，在华振亚出示真正的2003年4月8日房屋买卖合同原件前，不能确认地产公司将上述204室房屋出售给华振亚。2006年12月16日，阳光公司与案外人胡某签订《售房合同》一份，将与朱泽互换所得的601室以72000元价格出卖给胡某。朱泽因无法收回204室，诉至法院，提出诉称之请求。原审审理过程中，华振亚于2018年2月1日以东台市国土资源局为被告向盐都法院提起房屋行政登记之诉。2018年4月27日，盐都法院作出（2018）苏0903行初68号行政裁定，按照撤诉处理。2019年4月17日，华振亚又以东台市自然资源和规划局为被告，朱泽为第三人提起撤销房屋行政登记之诉，要求撤销东台市房权证西城区字第××号房屋所有权证。2019年6月19日，盐都法院作出（2019）苏0903行初179号行政裁定，驳回华振亚的起诉。华振亚不服，提起上诉。2019年9月2日，本院作出（2019）苏09行终336号行政裁定，维持原裁定。一审另查明,“地产公司”成立于1993年，为国有企业，2003年改制后，更名为“阳光公司”,为民营企业，法定代表人均为王小进。一审法院认为：本案争议焦点：一、朱泽与地产公司签订的案涉房屋置换协议书是否有效；二、朱泽对204室是否享有所有权，华振亚是否为善意第三人；三、朱泽的诉讼请求能否支持。关于争议焦点一，案涉房屋置换协议书有效。1.1999年，经东台市人民政府住房制度改革办公室协调，朱泽与地产公司签订协议书，朱泽将601室与地产公司开发的204室进行房屋产权置换，双方就置换产权办理了相关手续。其后，朱泽办理204室的产权登记，地产公司办理601室的产权登记，并于2006年将该房屋出售给案外人，双方已实际履行了置换协议约定的内容；2.庭审中，地产公司（现阳光公司）法定代表人王小进述称，朱泽与阳光公司签订房屋置换协议书属实，对朱泽提供的相关书面证据无异议；3.华振亚辩称该协议无效，且未实际履行，但其未能提供充分证据证明，故对其辩称理由一审法院依法不予采信。综上，房屋置换协议书为朱泽与地产公司（现阳光公司）的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。关于争议焦点二，朱泽对204室享有所有权，华振亚不是善意第三人。1.朱泽于1999年11月17日取得204室的房屋所有权证书，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。朱泽的房屋所有权证书具备物权公示效力；2.虽然2017年秋，阳光公司法定代表人王小进以地产公司的名义与华振亚补签了一份落款时间为2003年4月8日的《商品房购销合同》，却又当庭表示不能确认地产公司将上述204室房屋出售给华振亚，更未进行过户登记，且朱泽与地产公司置换204室在前，产权登在前，华振亚购买204室在后，应以交易在前并已登记的房屋确认物权效力；3.华振亚辩称其交清全部房款，合法占有房屋，为善意第三人。但从现有证据可以看出，朱泽与地产公司于1999年签订的房产购销合同约定房屋总价为115161.60元，华振亚与地产公司于2017年秋补签的商品房买卖合同（落款时间为2003年4月8日）约定购房款总价为90000元，价款降低，存在不合理之处，且王小进称地产公司未实际收到房款，在华振亚出示真正的2003年4月8日房屋买卖合同前，不能确认地产公司将上述204室房屋出售给华振亚。另外，即使华振亚向地产公司购房成立，其购房时，明知204室已出售给案外人吴某，后吴某退房，作为地产公司工作人员的华振亚对不动产登记情况的注意程度应较普通民众更高，其在购买204室过程中，应向相关部门核实204室的不动产登记情况。故华振亚辩称其为善意第三人，证据不足，一审法院对其辩称理由依法不予采信。关于争议焦点三，根据争议焦点一、二的分析阐述，华振亚对204室系无权占有。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。朱泽作为204室的权利人，基于物权效力要求华振亚（返还原物）迁出204室，其请求合法有据，一审法院依法予以支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十四条、第三十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：华振亚于判决生效之日起90日内将位于东台市东台镇怡和花园3幢204室房屋(房屋所有权证号:东台市房权证西城区字第××号)中的物品迁出，腾空后交给朱泽。案件受理费80元，由华振亚负担。二审审理中，华振亚提交了吴某出具的一份房屋使用情况说明，证明吴某是案涉房屋第一产权人。朱泽对华振亚提交的证据质证意见为，吴某居住在案涉房屋是事实，但吴某不是案涉房屋的产权人，吴某没有办理过房产登记和领取房产证。本院经审核认为，该证据与本案不具有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，地产公司与朱泽及东台市市级机关事务管理处于1999年签订的协议书均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效。朱泽亦根据上述协议及相关行政审批手续，于1999年11月17日经产权部门登记，领取了案涉争议房屋的所有权证书。华振亚主张朱泽领取的案涉房屋所有权证书无效，但未提交充分证据予以证明，故根据物权公示原则，应认定朱泽目前对案涉房屋享有所有权。华振亚主张朱泽与地产公司签订的协议书并未实际履行，但华振亚未能提交充分证据予以证明，且案涉房屋已于1999年变更登记在朱泽名下，原登记在朱泽名下的东台市政府城南机关宿舍区3号楼601室房屋亦于1999年变更登记在地产公司名下，故本院对华振亚该上诉理由不予采信。华振亚还主张朱泽在本案诉讼前从未主张华振亚迁让房屋，应当推定朱泽放弃履行互换协议。对此，本院认为，朱泽和地产公司已经在1999年对互换房屋进行了产权变更登记，已经实际履行了双方签订的互换协议的主要内容。朱泽在长达10多年的时间未主张华振亚迁让房屋，亦不能得出朱泽未取得案涉房屋物权的结论。华振亚又主张其与地产公司签订了房屋买卖合同，支付了对价且实际使用房屋，故已经取得了案涉房屋的所有权，因房屋所有权属于不动产物权，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，华振亚并未取得经登记的案涉房屋所有权证书，且华振亚向法院提交的落款时间为2003年4月8日的《商品房购销合同》实际系其与阳光公司法定代表人王小进在2017年秋天补签，阳光公司一审庭审中亦当庭表示不能确认地产公司将上述204室房屋出售给华振亚，故华振亚的该主张不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，华振亚的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人华振亚负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二〇年八月二十八日书记员  成以琴