黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黑01民终784号上诉人（原审原告）：刘明学，男，1954年7月24日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：侯纪芳，黑龙江长锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨九发房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区西大直街504号。法定代表人：张岩，总经理。委托诉讼代理人：孙锐平，女，1958年7月26日出生，汉族，该公司副总经理，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：陈秋，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：胡伟国，男，1960年1月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王艳玲，黑龙江于仁海律师事务所律师。上诉人刘明学因与被上诉人哈尔滨九发房地产综合开发有限公司（以下简称九发公司）、胡伟国确认合同无效纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初2475号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。刘明学上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院进行审理。事实和理由：一、本案基本事实是：2009年11月9日，九发公司与案外人姜樱燊签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给姜樱燊。当时因九发公司不具备办理房证的条件，小区所有购房户均未办理产权证。2014年7月11日，姜樱燊与案外人王鸣仁签订《房屋买卖合同》，姜樱燊将案涉房屋出售给王鸣仁。因当时九发公司尚未给姜樱燊办理房产证，姜樱燊无法过户给王鸣仁。因此，姜樱燊与王鸣仁在签订《房屋买卖合同》的同日，姜樱燊给王鸣仁出具委托书并进行了公证，委托买房人王鸣仁作为姜樱燊的委托代理人全权负责办理房证及更名过户手续，同日，姜樱燊将案涉房屋交付给王鸣仁。2015年2月，王鸣仁与刘明学签订《房屋买卖合同》，王鸣仁又将案涉房屋出售给刘明学，因与九发公司签订第一手房屋买卖合同的原房主是姜樱燊，所以，双方在房屋买卖合同备注中特别注明卖方提供材料：1.卖方姜樱燊、王鸣仁身份证；2.原房主姜樱燊与九发公司之间签订的《商品房买卖合同》原件；3.原房主姜樱燊与王鸣仁购房收据；4.银行贷款收据；5.姜樱燊与王鸣仁房屋买卖合同原件；6.九发公司证明；7.姜樱燊与王鸣仁公证书原件。以便刘明学在九发公司具备办理房证条件时直接办理。另外，刘明学与王鸣仁签订《房屋买卖合同》及入住时，姜樱燊在场。合同签订后案涉房屋由刘明学占有居住至今，并由刘明学向九发公司及相关部门交纳各项费用，刘明学曾多次要求九发公司办理房产证照，九发公司给刘明学出具证明，明确表示待将来小区房屋可以办理产权证照时可以配合买受人刘明学办理更名过户手续。此外，原审中，王鸣仁出具证人证言，证实是2014年7月11日从姜樱燊手里购买的房屋，房价100万元。2015年2月10日又将案涉房屋卖给刘明学。2018年3月，九发公司具备了给小区业主办理产权证照的条件，九发公司通知刘明学等待办理产证及更名过户手续，但在刘明学等待期间，九发公司却恶意地将已出售近10年之久的案涉房屋以明显低于市场价格65万元“一房二卖”给第三人胡伟国，并瞒着刘明学协助胡伟国办理了房产证。二、原审裁定驳回刘明学的起诉仅有两个理由：一是根据刘明学提交的公证的委托书，姜樱燊并未授权王鸣仁将房屋出售给他人；二是刘明学也未与九发公司签订过关于案涉房屋的商品房买卖合同，亦未与胡伟国签订合同，故要求确认九发公司与胡伟国之间的合同效力，主体不适格。针对一审法院以上两个裁判理由，刘明学对应提出以下意见：1.姜樱燊出具的公证委托书与王鸣仁与刘明学之间的房屋买卖合同效力并无关系。出具公证委托书的时间与姜樱燊与王鸣仁在签订《房屋买卖合同》的时间是同一天，姜樱燊出具公证委托书的内容所体现的真实意思是姜樱燊购买九发公司的房屋后因九发公司当时办理产权证的条件不具备，在出售给王鸣仁后由王鸣仁自行以姜樱燊的名义办理更名过户等相关手续，与王鸣仁在取得房屋所有权近两年后再出售给刘明学无关。而王鸣仁有权出售案涉房屋，无需再由已对案涉房屋没有权利、义务关系的姜樱燊公证委托，因此，王鸣仁有权将案涉房屋出售给刘明学，无需再由姜樱燊授权，且姜樱燊并无此项权利。一审法院认为姜樱燊并未授权王鸣仁将房屋出售给他人明显认定事实和适用法律错误；2.刘明学购买王鸣仁的案涉房屋，无需再与九发公司及胡伟国签订有关案涉房屋的相关合同。九发公司于2009年11月9日与姜樱燊签订《商品房买卖合同》将案涉房屋出售给姜樱燊后，对案涉房屋已无所有权，之后姜樱燊于2014年7月出售给王鸣仁，案涉房屋的所有权人是王鸣仁，因此，王鸣仁有权出售给刘明学，无需再与九发公司签订合同。而胡伟国是在刘明学购买房屋并占有居住多年后于2018年才与九发公司恶意串通签订的合同。而一审法院却以刘明学在2015年购买王鸣仁房屋时没有与胡伟国之间签订有关案涉房屋的相关合同作为裁判理由，纯属枉法裁判；3.姜樱燊将案涉房屋出售给王鸣仁后，又于2018年3月1日与胡伟国和黑龙江省万德房地产开发公司（以下简称万德公司）签订三方协议中将案涉房屋转让给胡伟国无效。三、原审裁定书中没有体现对刘明学原审提供的十二份证据的认定，必然导致案件基本事实不清，裁判结果错误。刘明学在一审庭审中共计举示十二份证据，足以认定刘明学诉讼主体适格：1.姜樱燊购买九发公司房屋后又出售给王鸣仁，王鸣仁使用近两年后又出售给刘明学，于2015年2月向刘明学交付房屋。当时九发公司办理产权证的条件尚不具备，整个小区均未办理房屋产权过户手续，但王鸣仁作为案涉房屋权利人有权出售给刘明学，王鸣仁虽在未办理房产登记的情况下出售，但并不影响房屋买卖合同的效力；2.刘明学于2015年2月购买案涉房屋后在此居住至今，己近六年之久，居住期间均由刘明学向九发公司所属的物业公司交纳取暖费、物业费等各项费用，并垫付了原房主出卖房屋之前拖欠九发公司的各项费用，九发公司直接向刘明学出具收款票据，九发公司明知刘明学是房屋实际权利人；3.九发公司分别于2012年5月27日和2014年7月17日出具证明材料，并加盖公司印章。主要证明内容为，九发公司同意配合给姜樱燊和王鸣仁办理更名过户及办理产权证照。该证明材料足以证实九发公司将案涉房屋卖给姜樱燊后、姜樱燊又将该房屋卖给王鸣仁、王鸣仁又将房屋卖给刘明学，九发公司是明知的；4.九发公司在明知案涉房屋己经姜樱燊和王鸣仁连环买卖后又卖给刘明学，刘明学对案涉房屋占有、居住多年无争议，但九发公司在具备办理产权手续时却又背着刘明学私下与第三人胡伟国签订《商品房买卖合同》，九发公司具有主观上的恶意，且不能完全排除与第三人胡伟国恶意串通，侵害刘明学合法权益的可能性；5.胡伟国与九发公司签订《商品房买卖合同》并暗箱操作背着现房主刘明学办理了产权手续后的近一年中，胡伟国从来没有看过房屋，亦从来未对房屋状况进行过任何了解，胡伟国在购房时对房屋状态即不进行必要的实地调查，更没有入户手续、就连房门向哪边开他都不清楚。胡伟国明知刘明学在案涉房屋已居住多年，房屋装修后价值近百万元，胡伟国却以低于现行市场价一倍以上的价格购买，明显不符合常理且违背交易惯例，足以认定或足以推定九发公司将已出卖10余年的房屋又再次以低价65万元出售给胡伟国是出于恶意的“一房二卖”，同时亦足以推定胡伟国明知房屋己卖给刘明学居住多年，还恶意购买，与九发公司恶意串通，暗箱操作，隐瞒事实，欺骗登记机关，伪造虚假房屋买卖合同侵害了刘明学的合法权益；6.刘明学于2018年3月20日去哈尔滨市国土资源局不动产中心进行房屋登记时，工作人员告知该房屋己被登记在他人名下，刘明学立即向不动产中心提出异议申请。不动产中心于2018年7月12日对刘明学的异议登记申请，出具不动产登记证明。四、刘明学与本案争议的房屋有直接利害关系，刘明学作为原告主体适格，一审以刘明学主体不适合为由裁定驳回起诉，属适用法律错误，具体理由：1.诉权是法律赋予当事人的一项司法救济的权利，刘明学以九发公司一房二卖、无权处分、其合法民事权益受到侵害为由，向原审法院提起诉讼，符合民诉法第一百一十九条所规定的四个条件，原审法院裁定驳回起诉，适用法律明显不当；2.刘明学是否具备原告主体资格，应根据民诉法第一百一十九条规定，认真审查刘明学是否具有利害关系。刘明学虽然不是九发公司的合同相对人，但与本案具有法律上的利害关系，是适格的诉讼主体，有权对九发公司与胡伟国之间的虚假合同提起确认合同无效之诉。至于合同是否有效，属于法院实体审查范围，应当在实体审理后作出裁判，而一审法院裁定驳回刘明学起诉，明显违反法律规定；3.刘明学作为原审主体资格是否适格，应当以刘明学是否具备对双方争议的案涉房屋的民事法律关系的主体资格来判定。本案系确认房屋买卖合同效力纠纷，刘明学是基于与王鸣仁签订房屋买卖合同后，交付全部购房款同时在入住时又为原房主姜樱燊向九发公司交付取暖、物业等各项费用近2万余元。刘明学不欠任何费用居住至今、刘明学是善意购买人，实际占有居住房屋6年没有任何争议，九发公司及所属物业公司是明知的，九发公司竟敢恶意“一房二卖”，与胡伟国恶意串通，刘明学主张确认九发公司与第三人胡伟国之间的合同无效，有事实及法律依据。刘明学与九发公司、胡伟国有直接利害关系，诉讼主体适格；4.根据本案涉及九发公司10年前将房屋出售给姜樱燊，姜樱燊又于2014年出售给王鸣仁，王鸣仁又于2015年出售给刘明学居住至今。九发公司10年后再次将房屋卖给胡伟国并于2018年3月5日签订《商品房买卖合同》，这一事实均有证据证实。一审中，刘明学两次申请追加姜樱燊和王鸣仁参加诉讼，但一审法院未予支持，明显偏袒九发公司及第三人胡伟国，违背事实，枉法裁判。综上，刘明学是涉案房屋第三手买房人，已实际履行了支付房款义务，并与出售方王鸣仁签订房屋买卖合同，合同已成就。所有证据证明刘明学是该房屋善意购买人，实际占有居住人，刘明学是直接利害关系人。刘明学向一审法院主张确认九发公司与第三人胡伟国签订的房屋买卖合同无效之诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项即“原告是与被告有直接关系的公民”及合同法第五十二条规定，敬请二审法院依法撤销一审法院裁定，指令南岗区人民法院对本案进行实体审理。九发公司辩称：1.九发公司不存在“一房二卖”的情况，九发公司与胡伟国、姜樱燊签订的房屋买卖协议系合法有效的，一审法院认定的事实完全正确。2018年3月1日，九发公司与姜樱燊、胡伟国三方签订的房屋买卖协议，是在姜樱燊向九发公司明确本案诉争房屋已转卖给胡伟国之后，三方共同签订的，是为配合胡伟国办理房屋权属证书所需；2.王鸣仁没有取得诉争房屋的所有权，其无权处置的房屋，其与刘明学所签房屋买卖合同系无效合同，在姜樱燊没有追认的情况下，对姜樱燊不产生约束力，更与九发公司无关。此外，所谓的2014年7月15日九发公司出具的证明系伪造的，九发公司不知道姜樱燊将房屋以公证的形式出售给王鸣仁，这个证明上的公章也是伪造的。综上，九发公司认为刘明学不具备本案诉讼的原告主体资格，刘明学如想维权，应起诉姜樱燊与王鸣仁，与九发公司没有直接因果关系，请求二审法院驳回刘明学的上诉请求。胡伟国辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法,适用法律正确。刘明学的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。一、刘明学主张确认九发公司与第三人胡伟国签订《房地产买卖合同》无效的诉讼请求，无法律和事实依据，刘明学未与九发公司和第三人胡伟国的任何一方建立法律关系，故刘明学作为本案原告的主体不适格。刘明学诉称姜樱燊于2014年7月11日将案涉房屋出售给王鸣仁，因无法过户，委托王鸣仁办理房产证及更名过户，刘明学所诉与事实不符。刘明学出具35万元借据，这张借据足可以证明姜樱燊与王鸣仁之间是民间借贷关系。假如姜樱燊没有按约定偿还王鸣仁35万无借款及本息，王鸣仁也没有任何权力擅自处置姜樱燊房产，王鸣仁没有任何权利将房产转售刘明学。二、姜樱燊在2014年7月11日与王鸣仁做的委托公证，在公证委托书里面没有委托收取购房款及签订《房屋买卖合同》；只是授权王鸣仁查询档案、核实产权、代为到开发商处办理更名相关手续的权限。刘明学与王鸣仁签订房屋买卖合同上并没有姜樱燊签字予以确认，这足以证明姜樱燊没有将房子卖给任何人，王鸣仁作为无处分权人处分他人财产而订立的合同属于效力待定合同。签订后未经权利人姜樱燊追认，因此，刘明学与王鸣仁签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，姜樱燊与刘明学没有任何法律关系。三、刘明学提交的二份九发公司的证明，一是2012年5月27日开具的，证明开发公司同意配合出售更名过户及办理产权证，而姜樱燊在王鸣仁处借款时间是2014年7月12日，刘明学提交这份证据恰恰证明其与案涉房产没有必然联系；二是2014年7月11日开具的，填写的“姜樱燊”不是姜樱燊本人签字，而九发公司也表示没有出具此证明，这份证明是伪造的。四、九发公司不构成“一房二卖”，胡伟国取得涉案房产产权程序合法。胡伟国在申请产权证书提交的相关材料、主体资格、权限范围、内容、和程序上均符合法律规定，胡伟国完全具备申请办理房屋产权手续的合法性。1.姜樱燊与九发公司签订房屋买卖合同，并在招商银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称招商银行哈尔滨分行）按揭贷款，由黑龙江省万德房地产开发有限公司（以下简称万德公司）做还款保证。自2015年8月20日起，因借款不能足额偿还，招商银行哈尔滨分行将姜樱燊诉至哈尔滨市道里区人民法院，法院判决后将保证人万德公司的保证金划走，万德公司自然成为处分该房产的合法权利人；2.姜樱燊与胡伟国原本就有债权债务关系，后双方与万德公司协商，由胡伟国再将万德公司替姜樱燊偿还的银行贷款本息给付万德公司，然后万德公司与胡伟国签订合同，将房产转到胡伟国名下，胡伟国依法办理了案涉房屋不动产权证。胡伟国是涉案房屋的登记所有权人，受国家和法律保护。综上，刘明学上诉请求没有事实和法律依据，请求裁定驳回。刘明学向一审法院起诉请求：确认九发公司与第三人胡伟国签订的《房地产买卖合同》无效。一审法院认为，位于南岗区西大直街504号房屋原系案外人姜樱燊于2009年11月9日从九发公司处购买，双方签订了房屋买卖合同未办理房屋产权证。后因姜樱燊未按时偿还房屋贷款，招商银行哈尔滨分行起诉至法院，作为担保人的万德公司代为清偿了姜樱燊的房屋贷款。2018年3月1日姜樱燊与胡伟国和万德公司签订协议书，约定胡伟国代姜樱燊偿还姜樱燊欠万德公司的房屋贷款后，姜樱燊将案涉房产转让给胡伟国。2018年3月5日九发公司与第三人胡伟国签订关于案涉房屋的商品房买卖合同，胡伟国依据该合同已取得案涉房屋的所有权。本案中，刘明学提交的房屋买卖合同系其与案外人王鸣仁作为姜樱燊的代理人签订的，根据刘明学提交的姜樱燊出具的经公证的委托书，姜樱燊并未授权王鸣仁将房屋出售给他人。同时刘明学也并未与九发公司签订过关于案涉房屋的商品房买卖合同，亦未与第三人胡伟国签订有关案涉房屋所有权的相关合同。故刘明学要求确认九发公司与第三人胡伟国之间的合同效力，属于主体不适合，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第百一十九条、第一百五十四条第一款第三项规定，裁定：驳回刘明学的起诉。二审中，刘明学举示19份证据，九发公司举示1份证据。本院认为：本案争议焦点是刘明学作为一审原告是否适格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”据此，审查原告主体是否适格，应紧紧围绕其与本案是否具有直接利害关系来进行。本案中，刘明学购买了案涉房屋并实际居住多年，该房屋所涉一切权益性事项均与刘明学具有直接利害关系。现九发公司与第三人胡伟国签订的《房地产买卖合同》，将案涉房产又转让给胡伟国，此种交易行为显然与刘明学具有直接利害关系。因此，刘明学是适格原告，其请求确认九发公司与胡伟国签订的《房地产买卖合同》无效应当进行实体审理。综上，一审裁定结果错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初2475号民事裁定；二、本案指令哈尔滨市南岗区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年八月三日书记员  于文娟