湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1199号上诉人（原审原告）：胡圣勇，男，1968年10月27日出生，汉族，居民，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：孟德明，湖南南天门律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘君昊，湖南南天门律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈茂华，男，1953年8月6日出生，汉族，居民，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：杨建明，湖南天迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：周绍华，广东水贝律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：常德汇川房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区红云街道停车场社区。法定代表人：侯长富。委托诉讼代理人：周绍华，广东水贝律师事务所律师。上诉人胡圣勇因与上诉人陈茂华、被上诉人常德汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2019）湘0703民初3490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡圣勇的委托诉讼代理人孟德明、上诉人陈茂华的委托诉讼代理人杨建明、周绍华、被上诉人汇川公司的委托诉讼代理人周绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡圣勇上诉请求：撤销一审判决，改判支持胡圣勇的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。对应将胡圣勇应收的租金抵减购房款300万元，陈茂华已经销售给他人的销售款抵减购房款250万元。对陈茂华是否已完成合同约定的房产和车位交付义务存在认定错误。陈茂华至今只交付了149套房。车位也未实际交付。2、一审判决只支持胡圣勇部分诉求处理错误。双方签订合同之后，合同所涉房屋被税务机关查封，导致合同约定的房屋无法销售，胡圣勇也无法办理银行按揭，但胡圣勇仍支付了2000多万元的购房款。现陈茂华至今未交付的房屋和车位的市场价值比较大，胡圣勇有暂时不付款的理由，陈茂华收回剩余房款也有保障，故对胡圣勇要求已交付房屋进行过户的诉讼请求应予以全部支持。陈茂华辩称，1、胡圣勇所称4-7栋剩余30套房屋的价值大约为400万元严重与客观事实不符，4-7栋86套房屋的面积为5754平方，30套房屋的面积为1800多平方，其价值远远大于400万元；2、胡圣勇与陈茂华签订的《莱茵小镇一期剩余资产转让合同》中涉及的全部房产陈茂华已经全部交付完毕，已经办理产权证的有74套房屋，尤其是胡圣勇主张的涉案4-7栋86套房屋已经全部交付给胡圣勇，由胡圣勇对外出租，已经完全由胡圣勇实际控制；3、胡圣勇陈述的税务局对本案一部分资产查封的问题，完全是胡圣勇的原因造成的，陈茂华与胡圣勇签订《莱茵小镇一期剩余资产转让合同》是低价整体打包，转让资产就是为了解决陈茂华税务的问题，已经在合同中明确，由于胡圣勇没有及时缴纳转让款，导致税务机关冻结部分资产；4、由于双方签订的转让合同系整体打包的资产转让合同，除了胡圣勇单独主张的4-7栋86套房屋外，还涉及343个地下车位以及2-8、9、10栋其他房产，而胡圣勇所主张的办理4-7栋86套房屋仅仅是资产转让合同的一部分，对于这一部分，胡圣勇没有证据显示缴纳了86套房屋的房款，胡圣勇对于资产打包的3700万也没有足额缴纳房款，在这个情况下胡圣勇要求全部办理涉案转让资产一部分86套房屋的行为没有事实和法律依据。请求撤销一审判决，改判驳回胡圣勇的诉讼请求。汇川公司辩称，胡圣勇上诉状中所列的事实不存在，理由不成立，请求依法查明事实并驳回胡圣勇的上诉请求。陈茂华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡圣勇的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。双方签订合同之后，胡圣勇没有按时交纳保证金200万元，也没有办理银行按揭手续。一审判决认定双方合同资产为住宅102套、门面69套、车位343个与合同不符，认定错误；认定胡圣勇已支付购房款23190000元错误，没有扣除应由胡圣勇承担的办证税费2844702.57元错误。至今胡圣勇尚欠购房款16654702.57元。2、一审判决没有合同依据也没有法律依据。本案案涉合同系资产整体打包一次性转让，并没有将所涉资产分别出售或分别计算转让。在胡圣勇没有全部交付购房款的情况下，一审判决按现有销售价格计算4-7栋86套房屋价值4000万元，按已交付2319万元判决支持应过户56套房屋没有依据。3、胡圣勇没有按约定足额支付房款，明显严重违反合同约定，陈茂华享有先履行抗辩权。胡圣勇辩称，1、陈茂华的上诉理由与事实不符，胡圣勇在2015年8月6日签订合同后，8月13日就给了100万元，9月24日给了100万元，保证金是按期给付了的；2、陈茂华称胡圣勇没有办理银行按揭也属于违约，但是本案是双方的资产转让合同，陈茂华的合同义务是交付房产办理相关产权证，胡圣勇的义务是支付转让价款，尽管合同里面约定银行按揭给付价款，但是胡圣勇没有通过银行按揭通过其他资金给付价款不属于违约；3、陈茂华称要扣减2844702的税款，整体资产转让后，陈茂华擅出售本属于胡圣勇的房产还要胡圣勇给付税费不符合客观事实，合同第五条明确约定，资产转让所产生的全部税费由乙方承担，前期的房产开发商的费用与胡圣勇无关；关于车位因还有其他业主和物业公司在主张权利，其物权存在瑕疵，不属于完全交付。4、陈茂华没有先履行抗辩权的权利，合同在胡圣勇付钱就生效，资产转让的义务是陈茂华的义务。合同第3条约定，胡圣勇给了200万元，陈茂华就要转让全部资产。5、本案是整体转让合同，合同约定两个月内交付，陈茂华认为要办整体办的观点不符合法律规定，权利是当事人行使的，可以要求整体办，也可以要求对还有争议的部分暂时不要求办证。请求驳回陈茂华的上诉，支持胡圣勇的全部诉讼请求。汇川公司辩称，同意陈茂华的上诉意见。胡圣勇向一审法院起诉请求：1、判令陈茂华立即协助胡圣勇办理位于常德市鼎城区的房产（具体房号详见所附清单，莱茵小镇4-7号楼，共计86套房产）的权属转移登记手续（办理至胡圣勇或胡圣勇指定的人名下）；第三人汇川公司协助陈茂华完成上述义务；2、判令陈茂华承担本案的案件受理费和财产保全费用。一审法院认定事实：坐落于常德市鼎城区交叉口的“汇川·莱茵小镇”是汇川公司开发的房地产项目。2014年12月6日，汇川公司原股东陈茂华等与张新华签订了《常德汇川房地产开发有限公司股权转让合同》，合同约定“莱茵小镇”项目一期尚未销售的房屋及所有资产虽名义上仍保留在目标公司汇川公司名下，但权益全部属陈茂华个人所有，汇川公司对该股权转让合同予以盖章确认。2015年8月6日，陈茂华（甲方、转让方）与胡圣勇（乙方、受让方）签订了《“莱茵小镇”一期剩余资产转让合同》，合同约定陈茂华以打包的方式将莱茵小镇一期剩余未销售资产（剩余商铺、房产及地下车位等）一次性全部转让给胡圣勇，胡圣勇附条件享有该部分资产的全部物权权益，合同具体内容为:一、转让资产名称、数量（详见莱茵小镇一期剩余资产明细表）附件（一）；二、转让总金额叁仟柒佰万元整（￥：3700万元整），该金额为甲方所得税后净值，附件（一）交易所产生的费、税概由乙方承担；三、转让方式：1、此合同签订之日，乙方即付甲方保证金200万元。2、乙方将通过银行按揭方式偿还甲方转让金额，首付款由乙方支付缴纳，银行提供的按揭款直接由银行汇入汇川公司甲方指定的销售账户。3、如以上1＋2金额之和不足偿还转让金额，乙方另筹资在银行按揭款到账后十日内付清；如1＋2金额之和偿还转让金额有余，剩余部分由甲方返还给乙方。4、甲方负责协调汇川房地产公司与乙方及乙方指定购买者签订房屋销售合同，但不负责向银行提供最高额担保，相应的房屋产权登记手续也由乙方自行办理，税费由乙方承担；四、转让时间：合同自签订之日起二个月内完成；五、转让税费责任：因附件（一）资产转让所产生的全部税费概由乙方承担；六、双方责任及义务：1、甲方责任及义务，甲方负责将所转让资产资料及现场位置全部移交给乙方，并保证所移交资料真实有效，同时甲方负责协调乙方与当地房地产部门的关系，确保银行按揭顺利进行。2、乙方责任及义务，一是负责协调银行关系，确保按揭资金到甲方指定账户，二是负责地税、人防、飞马公司三家单位在还款期内不找汇川公司催讨相关资金，更不能影响汇川公司第二期开发。否则，乙方所交保证金视为违约金；七、附件（一）资产甲方已租部分，自合同生效之日起，甲方配合乙方变更租赁关系，且自变更关系起租金系乙方收取；八、违约责任，1、与一期剩余资产无关的其它一期遗留纠纷与乙方无关，已签订的租赁合同继续有效，甲方保证转让给乙方的“莱茵小镇”一期剩余资产不存在任何纠纷，甲方对其享有合法的处置权利，若因甲方过错导致乙方无法实现对该部分资产的销售，应由甲方负责赔偿由此给乙方造成的损失。2、乙方应按时足额向甲方支付转让款，若逾期付款，乙方应每天按照拖欠金额千分之一的标准向甲方支付逾期付款利息，超过60日的，甲方除可按本协议第六条第二款行使权利外，还可要求乙方另外承担交易额30%的违约金。合同包含的资产为：住宅102套，门面69套，车位343个。合同签订后，胡圣勇（含姚彬、李泽、申萍、李科等付款）自2015年8月13日-2019年3月14日共计向陈茂华指定的汇川公司销售账户支付了人民币23768700元。上述款项，扣除陈茂华已为胡圣勇垫付案涉房屋4-7栋改变使用性质的土地出让金528700元、50000元律师费，胡圣勇已支付购房款23190000元。陈茂华在收取上述款项后，截止本案诉讼前，办理了过户手续的59户，总计成交金额（含税）为17060533.19元，成交单价为2460元至6000元不等。涉案的车位，陈茂华交付给胡圣勇之后，胡圣勇因常德市鑫鸿物业服务有限公司擅自允许业主丁跃的车辆驶入并且停放在胡圣勇所有的地下停车场，并收取车位物业服务费，共同侵害了胡圣勇对地下停车场的所有权，胡圣勇于2017年8月22日以常德市鑫鸿物业服务有限公司、丁跃为被告，向一审法院提起排除妨害诉讼，2017年12月29日胡圣勇与**华签订了《地下车位转让协议》，约定：胡圣勇将莱茵小镇二区、三区、四区三个地下停车场共343个地下车位转让给**华。自协议签订之后，**华对受让的车位享有物权，有权自用或对外销售、出租，**华按照约定给胡圣勇支付了100万元保证金。2018年1月2日，**华向一审法院提出替代胡圣勇承担诉讼的申请，一审法院于2018年1月4日作出（2017）湘0703民初1779号民事裁定书，准许**华替代胡圣勇作为涉案原告参加诉讼，胡圣勇退出排除妨害之诉讼。后胡圣勇要求陈茂华办理其余房产的权属转移登记手续，陈茂华以胡圣勇未交清购房款为由予以抗辩.双方协商未果，胡圣勇于2019年10月18日诉至本院。另查明：2015年6月18日，湖南省常德市鼎城区地方税务局稽查局因陈茂华不申报少缴印花税、少缴个人所得税，作出鼎地税稽处（2015）50号《税务处理决定书》，内容为：依据《中华人民共和国税收征收管理办法》第六十四条第二款规定，你（陈茂华）不申报少缴税款16030000元，其中印花税40000元，个人所得税15990000元，由税务局追缴入库。2015年8月10日，又作出鼎地税稽保封（2015）1号《税收保全措施决定书》，从2015年8月11日起，对第三人汇川公司“莱茵小镇”一期未销售的部分房产予以了查封。查封之后，胡圣勇无法办理银行按揭手续。2018年8月15日，国家税务总局常德市鼎城区税务局作出常鼎税解保封（2018）1号《解除税收保全措施决定书》，解除了对上述资产的查封。一审法院认为，2015年8月6日，陈茂华与胡圣勇签订的《“莱茵小镇”一期剩余资产转让合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本案中，陈茂华应向胡圣勇交付所转让的资产，并协助胡圣勇办理相关财产转移手续；胡圣勇应按期足额向陈茂华支付转让款。截止胡圣勇起诉时止，虽然双方就尚欠转让款的具体金额存在争议，但可以确定转让款尚未支付完毕。胡圣勇在未完全支付转让款的情况下，要求陈茂华办理办理涉案4-7栋共计86套房产的移转登记手续，有失公允；但4-7栋共计86套房产，按照前期销售均价计算，金额远远超过胡圣勇尚未支付的价款，陈茂华以胡圣勇尚欠部分房款为由拒不办理全部涉案4-7栋共计86套房产的移转登记手续，亦不合理。结合本案实际，涉案4-7栋共计86套房产，以前期销售价格计算价值约为4000万元左右，扣除与胡圣勇尚欠转让款金额相当的部分，约30套左右房产的价值，剩余56套房屋，陈茂华应当协助胡圣勇办理转移登记手续，符合权利义务对等原则，对双方而言均较为公平合理，故对胡圣勇的诉讼请求，一审法院予以部分支持；双方其他争议，可另案主张权利予以解决;第三人汇川公司作为本案所涉房产的开发商，根据该公司股东股权转让合同的约定有义务配合完成上述房屋的办证义务。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：陈茂华于判决生效之日起十日内协助胡圣勇办理涉案4-7栋共计56套房产的移转登记手续（即诉状所附清单编号1-56号房产，办理至胡圣勇或胡圣勇指定的人名下，移转过程中所产生的全部税、费均由胡圣勇承担）；常德汇川房地产开发有限公司协助陈茂华履行上述义务。案件受理费93800元，财产保全费5000元，共计98800元，由陈茂华承担59280元，胡圣勇承担39520元。本院二审期间，陈茂华围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、陈茂华提交税务事项通知书、莱茵小镇一期剩余资产明细表，拟证明合同中所涉的整体转让资产的具体范围及明细，因资产明细表没有胡圣勇、陈茂华、汇川公司签字，达不到其证明目的，不予采信。税务事项通知书仅对陈茂华与胡圣勇签订剩余资产转让合同的资产范围进行记录，但对怎么确定上述资产范围的依据没有表述，且双方对本案争议的86套房屋已交付没有争议，故该证据达不到其证明目的，本案不予采信。2、陈茂华提交房屋租赁合同，拟证明本案所涉房屋已经交付。该份证据并非新证据，且双方对于本案争议86套房屋已交付并无争议。本院二审查明，胡圣勇、陈茂华对本案争议的86套房屋已交付均无异议。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、胡圣勇已经交付的购房款应当如何认定；二、陈茂华是否应按合同约定对4-7栋的86套房屋协助办理过户手续。关于争议焦点一，陈茂华与胡圣勇对于一审判决认定胡圣勇已现金交付23768700元没有异议。胡圣勇提出案涉部分房屋租赁的应收租金、陈茂华另行销售的部分房屋款应抵扣其应付购房款，因租金是否已交、应由谁收取、部分房屋系由谁销售双方均存在争议，均没有提供证据证明，本案不宜处理，双方可另行解决。陈茂华提出的应由胡圣勇承担的办证税费2844702.57元不应计算为已交购房款的问题，虽然双方约定交易产生的税费由胡圣勇负担，但上述办证所产生的税费所对应的房屋具体由谁销售、是否系交易产生的税费存在争议的情况下，暂时不予抵扣符合本案实际。综上，一审判决认定扣除陈茂华已为胡圣勇垫付案涉房屋4-7栋改变使用性质的土地出让金52.87万元、5万元律师费，胡圣勇已支付购房款23190000元正确，本院予以确认。关于争议焦点之二，本案为资产整体打包出售，但双方对于购房款的全部交付时间没有约定，只约定转让方式为胡圣勇通过银行按揭方式偿还陈茂华转让金额，在银行按揭及保证金不足以偿还转让金额时，胡圣勇另筹资金付清，陈茂华协调汇川公司与胡圣勇及胡圣勇指定的购房者签订房屋销售合同。对于转让时间，双方约定为合同签订之日起二个月内完成。而本案的实际的情况为，双方签订合同时间为2015年8月6日，但2015年8月11日税务部门即因陈茂华的欠税问题对汇川公司“莱茵小镇”一期未销售的部分房产予以了查封。直到2018年8月15日，税务部门才解除了对上述资产的查封。而在查封期间，无论是办理银行按揭手续还是销售房屋、办理房屋过户，均已不能完成。但胡圣勇仍通过现金方式先后支付了2300余万元购房款，陈茂华亦交付了部分房屋，且对59套房屋办理了过户登记，双方均履行了部分合同义务。现双方对剩余购房款金额存在争议的情况下，胡圣勇要求对已交付的86套房屋全部办理过户手续，有失公允，同理，陈茂华主张胡圣勇应交付全部购房款后才办理过户手续的理由亦不能成立，也与合同约定不符。因本案所涉房屋数量众多，且房屋具体位置、性质均不相同，从而市场价值也不完全相同，一审判决根据胡圣勇已支付的购房款，结合前期已销售房屋的价值，确定陈茂华应对56套房屋办理过户手续，汇川公司予以协助符合本案的实际情况，本院予以确认。综上所述，胡圣勇、陈茂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93800元，由陈茂华负担55000元，胡圣勇负担38800元。本判决为终审判决。审判长  于前军审判员  蒋晓玲审判员  涂江波二〇二〇年八月六日书记员  陈 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。