福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3401号 上诉人（原审原告）：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地厦门市思明区民族路127号。 法定代表人：张光强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴丽珠，女，1950年10月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：卢极团（系吴丽珠丈夫），住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：卢志江（系吴丽珠儿子），住厦门市思明区。 上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）因与被上诉人吴丽珠物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 保开公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：一审法院错误理解案涉款项21600元的性质，继而错误认为吴丽珠已支付了合理的使用费，现保开公司提供新证据证明21600元属建筑差价的组成部分，系超面积安置项下产生的使用权费。根据保开公司二审提交的证据《拆迁安置补偿协议书》（ＮＯ：私房3-033）可知，原厦禾路××号被拆房屋（建筑面积为159.18㎡）为陈某、蔡笑所有，因厦禾路旧城改造道路拓宽需要，应予拆除。甲方市政建设指挥部与乙方某、陈某达成协议，约定甲方付给乙方一次性拆迁补偿款30248.85元；甲方根据乙方现有房屋的建筑面积及家庭人口结构，甲方给乙方安置产权调换房屋两套（即可办理产权的房屋）及仅有使用权的房屋一套；双方实行产权调换，根据厦府（1993）综085号文第七条第二点规定，乙方应一次性缴纳给甲方建筑差价55521.2元。后双方于协议底部载明安置房屋分别为“产权房屿后南里37号201室（面积为99.88㎡）、屿后南里185号604室（面积为83.38㎡）”以及“公房东浦路125号503室”，前述的东浦路125号503室公房即为协议中约定的安置50㎡使用权房屋一套，也即为市政建设指挥部与吴丽珠签订的《拆迁安置协议书》中指向的安置房。前述协议约定乙方陈某、蔡笑应一次性缴纳给甲方建筑差价55521.2元，根据保开公司提交的两份《侨、私房拆迁补偿费用计算表》，原被拆房屋厦禾路××号安置为两套产权房屋及公房，其中屿后南里37号201室（面积为99.88㎡）同等面积产权调整赔偿费为4564.33元，承担其租户房部分的使用费为21600元，超同等面积应收款为34168.33元，故该套房屋应补差价34168.33＋21600-4564.33＝51204元；其中屿后南里185号604室（面积为83.38㎡）同等面积产权调整赔偿费为4564.33元，超同等面积应收款为8881.53元，故该套房屋应补差价8881.53-4564.33＝4317.20元。后市政建设指挥部收取了55521.2元，并出具收款收据。吴丽珠提供的收款收据载明“今收到陈某、蔡笑（吴丽珠）交来购房款21600元”以及市政建设指挥部与吴丽珠签订的《拆迁安置协议书》中明确约定吴丽珠应与房管有关部门签订租赁合同均可佐证前述事实。综上所述，21600元并非系一审法院及保开公司所理解的支付21600元等同于买断案涉公房的永久使用权，21600元属建筑差价的组成部分，系超面积安置项下产生的使用权费。换而言之，吴丽珠等人支付该部分费用系获得使用讼争房屋的前提条件，其仍应与房管部门签订租赁合同，每月支付使用租金。 吴丽珠辩称，一、本案要查明的关键事实是——本案吴丽珠当时作为拆迁安置的对象，究竟是“何因”（何种情形或身份）获得讼争房产的安置。从《拆迁安置补偿协议》看，1、协议编号清楚的载明“私3—33号”，且明确了吴丽珠征收的房产是“乙方在平的自有房产”。据此足以认定属于私产拆迁，而非公房拆迁。2、协议第四条载明了甲方根据乙方现有的“房产面积及家庭人口结构”，给予乙方安置2套产权房子、1套使用权房子。足以证实协议中被安置的三套房子的因由，并非将吴丽珠处在“借住公房”或“租赁公房”状态下遇到拆迁，而照旧在拆迁后给予吴丽珠安置租赁性质的公房之情形；且保开公司亦无证据证明本户被拆迁对象是因居住的公房被拆迁状态。二、本案要查明的重要事实是——务必弄清两个协议书的关系，以便固定本案讼争房产的权属性质，也即被安置房子是“公产”还是“私产”。首先从两个协议书的主题内容与法律地位看，同日签订的《拆迁安置补偿协议书》是主合同、而《拆迁安置协议书》是从合同，也即在主合同中明确了合同主要条款，其中包括安置补偿的“总量”房产套数、现金数量外，还包括了有产权的、仅仅享有使用权的质量品类、安置地点之分，以及新房交钥匙、搬迁时限等；相应的作为从合同则是特别对主合同中所所涉及的其中“使用权”安置房的相关事宜进行的约定，也就是说《拆迁安置协议书》中的使用权房产，是《拆迁安置补偿协议书》的主合同中的部分品类安置履行的具体内容。据此，无论从主从合同的法律地位、所涉内容、数量质量、品类性质、违约责任等核心条款的定性、定调，《拆迁安置协议书》都应当是由主合同《拆迁安置补偿协议书》来决定的。而从合同充其量仅就双方具体履行事项所作的约定，当主从合同的核心内容发生冲突时，若无明确的载明对之作出调整进行了特别说明，若无就对事关被征迁对象“核心利益”的负向变动或受偿质、量产生重大减损，进行正宗的充分磋商，并征得受损方认诺的显赫条款之记载，并由之表达理解与充分考量后再签字画押的条件下，否则从合同便无权改变主合同当中核心条款所涉品类属性、标的数质量之“大事”，也即该等要害性“大事”当由《拆迁安置补偿协议书》说了算。保开公司仅以从合同中的第一条、第九条中的第2款所涉“租赁”、“与房管部门签订租赁合同”等字眼，试图推翻主合同即总的征收协议中所固定的“使用权”房产的品类、属性，没有法律依据与事实依据。其次，从两个合同的要害性条款看，一是从合同的编号随从于主合同中的编号，二者编号相同。二是尽管从合同出现了与主合同严重不符的两处与“租赁”有关的内容表述，但从合同中的第九条的手写第4款“乙方向甲方缴50平一小套使用权费”，与主合同中的第十条第2款的手写部分关于“甲方根据乙方家庭人口结构允许乙方购一小套使用权房，以50平计”完全吻合，并均构成对第四条其中使用权1房1厅安置房产属性的印证。其不存在具体到了从合同中突然无中生有的将主合同确定的使用权房产的属性由“私产”一转眼间变成了还需交租金才可居住的“公产”。再次，从从合同当中的内容涂改、核心标的属性冲突、打印字体先后不同、打印手写混同的情形看，可以作出合理断定：这份协议的模板原本给同期同批的编号为“租3—044”被征收人使用的，结果错用于本案吴丽珠的安置协议签约，理由如下：一是被划掉的编号“租3—044”，改成了吴丽珠主合同的编号“私一033”。二是协议开头打印部分“乙方租赁的路号……”手写的真空分别为“厦禾”、“87”，然而与被征收户原住址吻合，但显然不是租赁的公房更不是单位自管房，但与“租3—044”同类。三是其中原本打印的第一条标的房产的品类属性、与后打的不同字体的第九条第二款内容，无论是法律依据还是要求签订租赁合同，等均出现了租赁内容的描述，与原本的编号“租3—044”吻合。四是从编号的改正，到第九条第4款的特别手写“乙方向甲方缴50平一小套使用权费”之内容，足可断定是具体工作人员明知用错了模板，但其宁可涂改、核心标的特别手写加重说明，亦未更换模板所导致，以至于造成今天的司法资源浪费。三、本案要查明的要害事实是——务必弄清吴丽珠所持交款票据所交款项，均系履行两个协议书中关于使用权房产的交款义务。从保开公司持有的两部分交款票据看，一份明确载明“购房款”、另一份入住时物业代收的仅属于也只有私房缴交的配套水电表、防盗设备费用，甚至包括了维修基金，且自入住后仍保持了当由私房业主承担的“维修基金”缴交。况保开公司提交的《侨、私房拆迁补偿费用计算表》中，纳入21600元的部分，缴交方式为“一次性收取”，进行一步证实吴丽珠的房产系属“侨、私房拆迁补偿费用计算”标准的使用权“私房”，而非还需月交租金的所谓“公房”。从双方安置协议履行看，自交房后，在长达27年中保开公司并未要求吴丽珠与其签订租赁合同，亦从未提出租赁主张；保开公司亦未对吴丽珠的房产行使任何所谓的管理职责，吴丽珠更未向保开公司尽任何意义的被管理义务。足可证明双方“内心”确认吴丽珠享有的房产性质为使用权房产，并非保开公司非法主张的公房租赁权，且双方的安置协议之权利义务自交房时止，早已实际履行完毕而终止，根本不存在所谓的“重新”纳入公房管理、补签租赁合同、追缴费用的无理之说。综上，保开公司诉求没有事实依据与法律依据，吴丽珠全力配合政府拆迁征收，本户牺牲祖辈房产交与拆迁推进重大项目，以此得到的补偿，完全系吴丽珠应当得到的补偿对价。 保开公司向一审法院起诉，请求判令：1.吴丽珠立即与保开公司就东浦路125号503室签订房屋租赁合同；2.吴丽珠立即向保开公司支付自1995年5月起至实际签订房屋租赁合同之日的房屋占用费（以每月1982.9元为标准计算）。 一审法院认定事实：1993年12月31日，厦门市政建设指挥部拆迁办公室（甲方）与吴丽珠（乙方）签订一份编号为私3-033的《拆迁安置协议书》，约定根据厦府（1993）地129号文批复精神，乙方租赁的厦禾路××号房屋因厦禾路旧城改造道路拓宽需要，应予拆除；甲方安置给乙方壹房壹厅壹套，安置地点为松柏、江头或其他。协议第四条约定“甲房提供临时过渡房湖中区（路）号，使用面积壹小套，乙方应按元／ｍ2的租金标准一次性交付个月的租金人民币元（届时，如甲方不能按期提供安置房，则按上述标准顺延租赁关系）”，协议第九条补充条款约定“……2.根据厦府［1993］综085号文件，安置房竣工后，由市房管局负责发放钥匙，住户应与房管有关部门签订租赁合同……4.乙方向甲方缴50㎡壹小套使用权费”。该协议由案外人吴福寿代吴丽珠签订。之后，吴丽珠于1996年入住位于东浦路××室××安置房。 另查明，1994年1月22日，厦门市政建设指挥部出具一份《收（领）款收据》，载明“今收到陈某、蔡笑（吴丽珠）交来购房款人民币贰万壹仟陆佰元，￥21600元”。2016年4月1日，讼争房屋所在物业公司出具一份《收款收据》，载明代收了吴丽珠支付的讼争房屋安置费6231.9元。 还查明，2015年8月31日，厦门市人民政府办公厅发布《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办〔2015〕171号文），将思明辖区内各类直管公房（含侨房、代管信托房、空置房等）的经营管理权移交保开公司具体经营管理，思明区人民政府负责日常监管，市国土房产局负责产权管理，市财政局负责资产监管。2015年9月1日，保开公司正式承接管理思明辖区内的市直管公房。 2019年8月13日，厦门市市政建设开发有限公司向厦门市住房保障和房屋管理局发出一份《关于厦禾路道路拓宽拆迁项目安置房公房移交事宜的函》，载明因厦禾路旧城改造道路拓宽需要，该公司对该用地范围内的房屋进行征迁补偿安置，其中涉及被拆迁人吴丽珠租赁的位于厦禾路××号房屋，该公司将东浦路125号503室安置给吴丽珠，吴丽珠缴交了50㎡安置费（即使用权费）6231.9元；吴丽珠领取安置房钥匙后，未与房管部门签订租赁合同，导致该安置房未纳入公房管理，现申请将该房屋纳入公房管理。2019年9月18日，住房公积金和房政房改管理处向市房屋事务中心发出一份《关于东浦路××室××直××公房管理的通知》，载明该处在审批阳台山路18号201室房改房补足全部产权的过程中，发现吴丽珠名下有一套位于东浦路××室××安置房，该房屋属于公房未移交管理；市政建设开发有限公司于2019年8月13日来函明确申请将该房屋纳入公房管理，请该中心尽快将该套房屋纳入公房管理并与承租人建立租赁关系并追缴自安置房取得当月（1995年5月）起的租金。同日，厦门市房屋事务中心向保开公司发出一份《关于将东浦路125号503室纳入公房管理的函》，要求将讼争房屋纳入直管公房管理，与承租人建立租赁关系以及追缴旧欠租金。 一审法院认为，保开公司作为思明辖区内各类直管公房的管理人，基于物权保护提起本案，主张根据讼争《拆迁安置协议书》第九条第2点的约定，要求吴丽珠与其签订租赁合同，依据不足。首先，厦府[1993]综085号《厦门市人民政府关于厦禾路改造房屋拆迁管理若干规定》已被2001年1月21日实施的《厦门市人民政府关于废止部分市政府规章、市政府规范性文件的决定》所废止；其次，该项诉求涉及缔约事项，而是否缔约以及具体的缔约内容应遵照当事人意思自治原则，不可强制。 另，吴丽珠系因拆迁安置，根据讼争《拆迁安置协议书》的约定入住讼争房屋，并非无权占用。厦门市政建设指挥部于1994年1月22日出具《收（领）款收据》，载明“今收到陈某、蔡笑（吴丽珠）交来购房款人民币贰万壹仟陆佰元，￥21600元”，该收据原件由吴丽珠收执，虽未载明具体房屋坐落，但该收据由厦门市政建设指挥部所出具，付款时间也与讼争《拆迁安置协议书》签订时间相符，可以认定该款项实为协议书第九条第4点所约定的使用权费。综上所述，吴丽珠入住讼争房屋具有合理事由且已支付了合理的使用费，保开公司再要求其支付房屋占用费，依法无据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门市旧城保护开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费4825元，由厦门市旧城保护开发有限公司负担。 双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，保开公司提交一组证据：1.拆迁安置补偿协议书（ＮＯ：私3-033），拟证明原厦禾路××号被拆房屋（建筑面积为159.18㎡）为陈某、蔡笑所有，因厦禾路旧城改造道路拓宽需要，市政建设指挥部与蔡笑、陈某达成拆迁安置补偿协议；市证建设指挥部付给蔡笑等人一次性拆迁补偿款30248.85元，根据蔡笑等人现有房屋的建筑面积及家庭人口结构，安置产权调换房屋两套（即可办理产权的房屋）及仅有使用权的房屋一套，案涉房屋即为协议中指向的仅有使用权的房屋。根据厦府（1993）综085号文第七条第二点规定，蔡笑等人应一次性缴纳给市政府建设建筑差价人民币55521.2元。（证据来源自厦门市城市建设档案馆）2.《厦门市房屋估价书》、《侨、私房拆迁补偿费用计算表》拟证明蔡笑、陈某应一次性缴纳给市政府建设建筑差价55521.2元的计算方式，案涉款项21600元为建筑差价的一部分，并非支付使用期间的使用费。3.收（领）款收据，拟证明市政建设指挥部共出具三份收款收据，分别金额为29604元、21600元、4317.2元，总额为55521.2元，该款项为拆迁安置协议项下约定的建筑差价。4.《厦禾路改造房屋拆迁操作细则的补充意见》，拟证明拆除私房（含侨房），实行产权调换的，安置房的建筑面积超过原拆迁房屋建筑面积部分，私房所有权人无法添置产权的，可按申请给予承租，但必须承担起承租部分的安置房的部分造价，以每平540元计收。案涉房屋的取得属于上述情形，即540元＊50㎡为21600元。5.《土地房屋登记》（厦地房证字××号、厦地房证字第××号），拟证明蔡笑、陈某与市证建设指挥部签订的《拆迁安置补偿协议书》（ＮＯ：私3-033）中约定的实行产权调换的两套房屋已办理产权证，而案涉房屋为公房，吴丽珠无权办理产权证。 吴丽珠质证如下：证据1真实性无异议，但公章下方的手写部分在签合同时是没有的；证据2不予确认，系保开公司的内部文件；证据3予以确认；证据4真实性不予确认；证据5予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点系案涉款项21600元的性质。保开公司主张该笔款项21600元属于《拆迁安置补偿协议书》项下的两套安置房面积差价款，并非房屋使用费，并在二审提交一组证据证明其主张。本院认为，从证据来看，页码为12的《侨、私房拆迁补偿费用计算表》（产权调换、易地安置）中，第三项“承担其租户房部分的使用费：50㎡×540元×80%，一次性收取21600元”；第四项“应收款：2-5为超面积收取款项”，总计应收款51204元。上述表格中已明确列明21600元系房屋使用费，所列计算面积与《拆迁安置补偿协议书》中的使用权房面积一致，可以相互印证。页码为13的《侨、私房拆迁补偿费用计算表》（产权调换、易地安置）中总计应收款4317元。两张《侨、私房拆迁补偿费用计算表》合计款项与三份收款收据金额一致，亦可相互印证。故可认定《拆迁安置补偿协议书》项下的安置房面积差价款及使用费均已付清，21600元应认定系房屋使用费。保开公司主张21600元系房屋面积差价款不能成立。从本案客观事实来看，本案涉及的拆迁房屋系私房，自1993年签订安置协议，吴丽珠占有使用讼争房屋数十年，期间从未有相关拆迁单位或保开公司主张租赁权益。该事实也能印证吴丽珠关于21600元系一次性支付使用费的主张。综上分析，保开公司诉求就案涉房屋签订租赁合同并要求支付相应的使用费，缺乏充分的事实依据，不予采信。 综上所述，保开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4825元，由保开公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年八月五日 代书记员 肖子发 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。