安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0824民初2360号 原告：徐小为，男，1981年8月5日出生，汉族，住潜山市。 委托诉讼代理人：余凤娥，安徽天柱律师事务所律师。 被告：储高峰，男，1980年6月12日出生，汉族，自由职业，居民，住潜山市。 被告：丁晓银，女，1981年10月23日出生，汉族，酒店管理，住潜山市，系储高峰之妻。 两被告共同委托诉讼代理人：储鑫，安徽皖激扬律师事务所律师。 被告：卢传正，男，1972年9月7日出生，汉族，农民，住潜山市。 委托诉讼代理人：徐明静，安徽上止正律师事务所律师。 原告徐小为与被告卢传正、储高峰、丁晓银确认房屋买卖合同有效纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐小为的委托诉讼代理人余凤娥、被告储高峰、丁晓银及其委托诉讼代理人储鑫、被告卢传正的委托诉讼代理人徐明静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐小为向本院提出的诉讼请求：1、判决确认徐小为与卢传正签订的房屋买卖合同有效。2、判令三被告协助原告办理房地产过户登记手续，并承担过户发生的相关费用。事实和理由：储高峰的父亲储德义、叔叔储德财因土地征收补偿各取得潜山县梅姚冲路茗翠小区一宗土地使用权（已登记取得国有土地使用权证），储德义、储德财与卢传正约定，2007年10月31日至2008年7月31日期间，由卢传正出资并组织施工在上述两宗土地上建造两幢房屋，每幢房屋各五层，一至三层房屋归储德义、储德财，四至五层房屋归卢传正，用于抵付其工程款。2009年7月11日，卢传正在将上述房屋的一至三层交付给储德义、储德财后，又另行将上述房屋的第四层出卖给徐小为，时双方签订的“房屋买卖合同”约定，房屋价款包含办理土地证、房产证费用在内总计14万元，徐小为分三次交纳，此后，徐小为如约支付前二次房款共计12万元，第三次的2万元购房款约定的交付时间为卢传正在五年内办好两证时付清。2014年5月30日，上述一至五层房屋初始登记在储高峰名下，2019年9月18日又进行了分户登记，将案涉房屋登记在储高峰、丁晓银名下。徐小为得知后，遂与三被告多次沟通，协商无果后遂提起诉讼，请求判如所请。为支持其诉讼请求，徐小为向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告身份信息；2、房屋买卖合同及收条，证明合同中约定的房屋价款、位置、房屋所有者、办证费用等内容，徐小为分别于2009年7月11日付款8万元，2009年11月12日付款2万元，2009年12月21日付款2万，合计支付卢传正购房款12万元，已按合同约定履行了自己义务；3、古塔村委会证明，证明案涉房屋系劳动力安置房，卢传正与提供土地的村民储德义、储德财达成合作建房协议，将案涉房屋抵付卢传正工程款，卢传正有权处分案涉房屋；4、储高峰于2009年出具的证明，证明卢传正施工的房屋中四至五层归卢传正所有，由其自行处分。5、权属登记信息，证明案涉房屋取得登记，初始登记在储高峰名下，后登记在储高峰、丁晓银夫妇名下；6、2013年5月房管局出具的证明，证明安置房为自建房，政府为储高峰、丁晓银办理证件时开通绿色通道，免交土地出让金等。 储高峰、丁晓银辩称，1、储高峰、丁晓银与本案无关，不是本案适格被告，房屋买卖合同是徐小为与卢传正签订的，合同上储高峰签名非本人所为；2、案涉房屋的产权登记人为储高峰、丁晓银，卢传正与徐小为签订的房屋买卖合同是无处分权的人处分了他人财产，且该种处分行为没有经过储高峰、丁晓银追认，合同无效；3、徐小为诉请协助房地产过户登记与储高峰、丁晓银无关。故请求判决驳回徐小为对储高峰、丁晓银的诉讼请求。 卢传正辩称：1、徐小为所称的案涉房屋的建房时间、用于抵付工程款均是事实。当年卢传正与户主储德财、储德义系合作建房，实物分配，双方间签订的建设工程施工合同中约定，储德财、储德义提供土地，卢传正自付资金建造，一至三层房屋归土地提供者，四至五层房屋归建造方即卢传正等人，是对价，即卢传正是原始取得案涉房屋所有权，而不是通过买卖取得的。两位户主每户一列合并而建。2、卢传正将依约获得的第四层房屋对外出卖给徐小为系经过土地提供者同意的有权处分行为，该房屋买卖合同合法有效，房屋买卖时间为2009年7月11日，早于房屋初始登记时间（2014年5月30日），储高峰也在房屋买卖合同出卖人处签了名，对储高峰亦有约束力。3、房屋买卖合同中对产权登记费用有约定，其上的过户费用是指产权登记转移费用，不含税收，税收则应按税法去执行；转移登记费用约定由卢传正承担，因徐小为尚欠卢传正房款2万元，同意从中抵扣。4、案涉的安置土地使用权人是储德财、储德义，后在集体办理初始登记时，原户主将其物权登记给直系亲属储高峰、丁晓银。物权登记仍不能改变合作建房时双方的约定。5、本案中协助过户义务不在卢传正，卢传正无法协助，因为案涉房屋的初始登记在储高峰、丁晓银名下，初始登记所产生的费用仅是行政费用，不含税收，当事人没有约定税收应由谁承担的情况下应当按照税法规定去执行。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 储德义系储高峰的父亲，储德财系储高峰的叔叔。 2007年10月31日，古塔村太平组储德财、储德义（甲方）与卢传正等人（乙方）签订一份“建设工程施工合同”，其上约定，乙方为甲方按审定后的图纸施工“统建联户型砖混结构”自建楼一幢（其中案涉房屋现座落位置为潜山市）。开工日期为2007年10月31日，竣工日期为2008年7月31日。其中“工程付款和结算”项显示：甲方以本合同签订施工的自建楼第四、第五层（含隔热层楼面在内，其使用权归属于乙方）的楼层房屋向乙方抵做工程款，其过户，乙方负担四、五层的一切费用，甲方负责协助。 2009年7月11日，卢传正（甲方）与徐小为（乙方）签订一份“房屋买卖合同”，其上约定，乙方于2009年7月10日认购由甲方开发的古塔村太平组劳动力安置房2幢401室（现为潜山市），该房屋为古塔村村民储高峰家肆楼，建筑面积为95㎡，最终以房产面积为准，销售价格为每平方米1450元，此价格包含乙方办两证费用（乙方土地证、房产证），总计人民币壹拾肆万元整。甲方负责在五年内办好乙方的两证（土地证、房产证）。乙方将总房款分叁次付清，即第一次付给甲方捌万元整，领取装修钥匙；第二次付给甲方肆万元整，房子全部交给乙方使用；第三次甲方办好土地证、房产证，乙方交清剩余房款贰万元整。水、电开户费用由甲方负责，乙方装修前水、电开户到位。 合同签订后，徐小为按约支付购房款12万元。卢传正也如约交付了房屋。徐小为一直居住至今。 2014年5月30日，案涉房屋初始登记在储高峰名下，其不动产权证书号：潜山房地权证潜梅城字第××号。2019年9月18日，案涉房屋登记在储高峰、丁晓银夫妇名下，其不动产权证书号：（2019）潜山市不动产权第0007755号。 至本案诉讼之前，尚未办理房地产产权过户手续。 上述事实，有当事人陈述，原、被告各方身份证复印件，建设工程施工合同，房屋买卖合同，房屋不动产权证复印件，收条等证据予以佐证。 本院认为，卢传正依据与储高峰父亲储德义、叔叔储德财之间的建设工程施工合同而取得案涉房屋所有权后，于2009年7月11日出卖给徐小为，系双方当事人的真实意思表示的、有权处分的房屋买卖行为，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。依据卢传正与徐小为间合同约定，卢传正应在签订出卖房屋合同之日起的五年内即在2014年7月11日前向徐小为交付两证且承担房屋过户费用，在案涉房屋已进行了初始登记且具备过户登记条件的情况下，卢传正、储高峰、丁晓银理应按约履行其房屋过户登记的协助义务，故徐小为的诉求，本院予以支持。根据合同相对性原则，储高峰、丁晓银因对案涉房屋进行初始登记而花去的相关费用向非合同相对方的徐小为主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告卢传正、储高峰、丁晓银于本判决生效之日起三十日内协助原告徐小为办理案涉房屋（位于潜山市，不动产权证书号为（2019）潜山市不动产权第××号）的房地产权过户登记手续，办理过户登记手续的相关费用由被告卢传正承担。 案件受理费减半收取150元，由原告徐小为承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 徐 瑛 二〇二〇年八月三十一日 书记员 张程晨 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。