广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13953号上诉人（原审原告）：彭益龙，男，1988年6月16日出生，汉族，身份证住址广西博白县。委托诉讼代理人：蔡舟，广东骤韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁琼珠，女，1978年8月8日出生，汉族，身份证住址广东省龙川县。被上诉人（原审被告）：彭朝兰，女，1980年7月11日出生，汉族，身份证住址广西博白县。委托诉讼代理人：伍素贞，广东定海针律师事务所律师。原审第三人：徐国新，男，1971年9月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市黄埔区。上诉人彭益龙因与被上诉人梁琼珠、彭朝兰及原审第三人徐国新房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭益龙上诉请求：一、判令撤销广州市黄埔区人民法院作出的(2019)粤0112民初12333号民事判决书，改判解除彭益龙与梁琼珠口头订立的商铺租赁合同关系，改判梁琼珠、彭朝兰返还商铺转让费280000元及利息(利息自2019年3月18日至履行完毕期间按照全国银行间同业拆借市场中心发布的贷款市场报价计算的利息);二、判令梁琼珠、彭朝兰承担本案的一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、房东徐国新不同意转让，彭朝兰没有按照当初的约定的转让条件(当时约定的是租金涨20％)与徐国新谈好转续租金。因为在彭益龙经营期间房东来到店里才发现该店铺已经由彭朝兰转让给了彭益龙，房东徐国新之前并不知情。由于当时附近的店铺的租金都在涨，房东徐国新租给彭朝兰的租金已经低于附近的租金价格，按照合同约定，转租行为若出租方无异议，需重新签订租赁合同。房东为规避损失，表示不同意转让。彭益龙多次催促彭朝兰邀约房东徐国新出来商谈，而彭朝兰未能请出房东进行三方商谈。彭益龙为规避风险及时自救而未交付10月份租金，由此可见彭益龙并非无故拖延交付租金，这是一种自救行为而非违约行为，彭益龙是很想继续经营涉案商铺的。二、一审法院依据彭益龙与彭朝兰之间的聊天记录得出双方在2019年5月份是否约徐国新重签合同进行沟通过，仅依据彭益龙需要考虑这一事实，便认为彭益龙对商铺租赁权存在权利瑕疵以及可能产生的风险是明知的。需要清楚的是这个风险是由彭朝兰造成的，因为在转租之前彭朝兰已经答允好彭益龙的转让条件，约定按照现在租赁合同的租金价格与房东徐国新谈判，谈好了后直接让彭益龙过来与房东签合同。由于彭朝兰一直没有与房东协议成功，所以彭朝兰催着彭益龙与房东签合同，一旦签订合同，租金价格肯定上涨不少，于是彭益龙要求彭朝兰继续找房东协商，彭益龙尚需要考虑能否以新的租金价格签到合同。现在彭朝兰没有履行转让前的转让条件，彭朝兰理应承担违约责任。三、彭益龙并未隐瞒转让商铺行为。当时的情况是彭朝兰一直诱导彭益龙不要那么快与房东签合同，因为彭朝兰当时并没有与房东商谈好转租后的租金价格，没有达成转让条件。彭益龙没有主动要求过隐瞒转让行为，当时彭朝兰还说：“如果现在签合同就开始加租金、当时还有一年半时间左右每个月多交的钱不是钱啊!浪费啊”。与事实相反的是，彭朝兰才是真正隐瞒转让事实的人，由彭朝兰与房东的聊天记录可看出是彭朝兰先隐瞒转让事实，彭朝兰当时的说法很完美的隐瞒了转让事实，还不影响把房东的微信推荐给彭益龙的老婆进行交租，这样彭朝兰就能置身事外。四、彭朝兰当时收了转让费280000元，转账说明是转让费。当时彭朝兰还说了谈好了到时候再签合同就可以了，期间彭益龙要提前签合同是因得知房东不知情且同意转让。如果房东同意转让，彭益龙为何还要提前与房东签合同，不如按照原来的租金价格继续租赁，这样一来也可以减少彭益龙的租金费用。由此表明当时谈的条件可以肯定是彭朝兰欺骗彭益龙的。大概8月份开始彭益龙多次和彭朝兰沟通解决办法尽量减少损失。首先是让彭朝兰去谈价格，但是彭朝兰没办法按照当时应承我的价格涨20％来帮彭益龙签合同，在彭朝兰和房东谈价格期间，彭益龙已表明如果不能按当时谈好的价格来签，彭益龙接受不了的。然后因为彭朝兰不能如约帮彭益龙签租赁合同。还请了双方都认识的彭俞升来当中间人。以上事实恳请人民法院依法查明事实，判令支持彭益龙的诉讼请求。彭朝兰辩称：一、彭朝兰从来没有承诺重签合同租金数额为原租金上涨20％，根据“谁主张、谁举证”原则，彭益龙的上诉理由没有任何证据予以佐证，理应予以驳回。1.彭益龙在上诉状存有虚假陈述内容：我方从未承诺重签合同的租金数额。根据我方与出租人的微信对话证据，我方早已告知出租人将商铺交由彭益龙经营，出租人清楚实质为转让商铺，且对此不持有异议。彭益龙多次明确因经营不下去，无力交租金，准备转让给下家。我方从未承诺重签合同的租金数额。彭益龙及其配偶担心重签合同将上涨租金、增加成本，所以一直要求我方隐瞒转让事实。2.按照租赁行业转租习惯，出租人对承租人转让商铺行为不持异议，但要求与受让人(新的承租人)重新签约并上涨租金。为了不需要多交租金、减少经营成本；彭益龙一直要求彭朝兰隐瞒转让商铺一事。同时，为探听出租人的意见，彭朝兰告知其已交由彭益龙经营店铺，出租人清楚实质为转让商铺，亦未对此持有异议。其后，彭朝兰也向彭益龙播放该微信语音。之后，彭益龙经营店铺不善，无力交付租金，便着急转让商铺，又因租期长及租金低是作为其向受让商铺的下家收取高额转让费的关键谈判筹码。于是，其要求彭朝兰向出租人探听关于重新签约租期及涨租数额的意见。对此，彭朝兰积极配合，且尽量说服出租人同意更长的租期及更低的租金，为彭益龙争取最大利益。最终，出租人答复租期为3年及租金数额为250元／平方。3.根据商业常识，出租人完全有权自由决定重新签约的租期及涨租数额，根本不需要受到任何限制。同时，根据二审期间提交的证据一，彭朝兰己告知是由出租人自行决定重签合同租金数额，自己自始至终从来没有承诺重签合同租金数额为原租金上涨20％，而且彭益龙也多次承认确实没有谈及重新签订合同的租金数额。然而，在如此确凿事实面前，彭益龙仍然捏造事实、虚假陈述。二、出租人从未对转让商铺一事提出异议，仅对重签合同的租期及租金数额提出要求。因租期长及租金低是作为彭益龙向受让商铺的下家收取高额转让费的关键筹码，故其要求彭朝兰说服出租人同意更长的租期及更低的租金、才愿意重新签订合同。可见，彭益龙在一审及二审期间均编造借口、藉此成诉，完全违反了民事诉讼法的诚实信用原则。1.如上所述，彭朝兰早已向出租人披露了己将商铺交由彭益龙经营的事实，从出租人的回复证实，其对转让商铺一事没有异议，仅要求重签合同及上涨租金。至于彭益龙在一审提交证据五，出租人于2019年11月4日回复“我都没有同意你们转让”。事实上，该对话内容只截取片段，并不完整。因彭益龙已拖欠10月份租金，出租人亦多次催租，也就是说，该对话是发生在彭益龙欠租一个月之后、出租人带有气愤情绪的对话，故此，单凭该简单对话内容决不能证明出租人的真实意思及本案的真实情况。2.根据《商铺租赁合同》第六条第6点：未经甲方事先书面同意，乙方不得以任何形式转租或分租该商铺。否则转租或分租行为无效，相应收益均由甲方享有。假若乙方提前书面向甲方申请将铺面转让第三方，甲方应答允并转让于第三方，重新签约。由此可见，对于承租人转让商铺一事，仅需提前告知出租人，出租人应当答允，但出租人要求重新签约。根据商业常识及市场规律，追逐利润是商人的本性，也是经商的目的，出租人必然有权自行决定重新签约的租期及上涨租金数额，且根本不可能仍然按照原租赁合同的低价租金重签合同。显然，彭益龙认为“由于当时附近的店铺的租金都在涨，房东徐国新租给彭朝兰的租金已经低于附近的租金价格，按照合同约定，转租行为若出租方无异议，需重新签订租赁合同。房东为规避损失，表示不同意转让。”即其错误地理解为因转租重新签订合同，出租人不得涨租、仍然应当依照原合同约定租金数额重新签订合同，于是，出租人为了避免重签合同将会减少可得收益，故不同意转让商铺。这简直是无稽之谈，完全不符合客观事实，歪曲了事实真相，不能成立。之后，其认为“由于彭朝兰一直没有与房东协议成功，所以彭朝兰催着彭益龙与房东签合同，一旦签订合同，租金价格肯定上涨不少。”言下之意，其认为重签合同的，出租人将会上涨租金，可见，彭益龙根本就是思路混乱、前后矛盾。3.自2019年9月起，彭益龙经营不善，无力交租，无意继续经营下去，着急转让给下家，故要求彭朝兰说服出租人同意更长的租期及更低的租金，以此作为收取下家高额转让费的谈判筹码。现有证据充分证实，出租人对转让一事根本不持有异议，仅对租期及租金数额提出要求。第二个上诉理由为“彭益龙要求被彭朝兰继续找房东协商，彭益龙尚需要考虑能否以新的租金价格签到合同。”言下之意，彭益龙认为出租人同意转让商铺，但提出新的租金要求，其需要考虑是否同意新的租金要求。但第四个上诉理由却为“期间彭益龙要提前签合同是因得知房东不知情且不同意转让。”再次证实其上诉理由自相矛盾、纯属虚构。4.如上分析，彭朝兰一直在如实陈述事实，在与彭益龙之间的商铺转让合同关系中不存在任何违约行为。而且，2019年3月19号，为了更好地让彭益龙经营“花甲粉”店铺，彭朝兰不遗余力地亲自向彭益龙聘请人员(其妹夫)传授制作花甲粉的配方、清洗和保存花甲的方法等等。反之，彭益龙在一审狡辩地称因彭朝兰未经出租人同意转租、导致出租人收回商铺，诉请退回转让费28万元。最终，一审法院认定因彭益龙拖欠租金致使出租人回收商铺，并驳回其全部诉讼请求。之后，其在二审再次捏造事实地陈述“彭朝兰没有按照当初的约定的转让条件(当时约定的是租金涨20％)与徐国新谈好转续租金”，且企图混淆视听地称“彭益龙为规避风险及时自救而未交付10月份租金、彭朝兰当时的说法很完美的隐瞒了转让事实，还不影响把房东的微信推荐给彭益龙的老婆进行交租，这样彭朝兰就能置身事外。”由此可见，因彭朝兰的陈述均为事实真相，整个事实过程理所当然地发展得顺理成章、合情合理。相反，彭益龙在一审及二审均虚构事实，且前后矛盾、错漏百出，实属滥用诉权，企图达到因经营不善无力支付租金致使被出租人收回商铺、继而反悔转让费用的违背交易中诚实信用原则的目的。综上所述，彭益龙的上诉请求毫无事实与法律依据，为此，请求维持一审判决，驳回全部上诉请求。梁琼珠、徐国新经本院合法传唤，未到庭发表意见，也未提交书面意见。彭益龙于2019年11月14日向一审法院起诉请求：1.解除彭益龙与梁琼珠口头订立的商铺租赁合同关系；2.梁琼珠、彭朝兰返还商铺转让费280000元及利息（利息自2019年3月18日至履行完毕期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；3.梁琼珠、彭朝兰承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2015年7月24日，徐国新（出租方、甲方）与梁琼珠（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市萝岗区XX房出租给乙方用于经营餐饮（品牌为开心花甲粉），房屋建筑面积67.4651平方米。租期自2015年7月24日起至2020年7月24日止，租赁期限为5年。租金2015年7月24日至2017年7月24日为8095元/月，2017年7月24日至2018年7月24日为8500元/月，2018年7月24日至2019年7月24日为8925元/月，2019年7月17日至2020年7月16日为9372元/月。业主租金为净收，租金均不含物业服务费、水电费、燃气费及装修费用等（均由乙方承担）。租金支付，自计租日起，每1个月为一个交租期。乙方应在本合同签署当日支付第一个交租期租金，之后应在每个月1日支付下月交租期租金。保证金及押金作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方就在本合同签订同时向甲方一次性交纳相当于2个月的首年月租金16190元。如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方有权从租赁保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金。合同第六条第六款约定，未经甲方事先书面同意，乙方不得以任何形式转租或分租该商铺。否则转租或分租行为无效，相应收益均由甲方享有。假若乙方提前书面向甲方申请将铺面转让第三方，甲方应答允并转让于第三方，重新签约。合同第十条合同终止与解除，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还押金及乙方已交纳的其他款项。发生下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同：（1）乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；（2）乙方迟延支付租金、物业服务费、能源费等费用超过15日的；（3）乙方擅自对该商铺进行装修，改建或其他严重破坏行为，或从事违反消防、环保、经营等法律法规行为的。合同签订后，梁琼珠与案外人邬仁平共同在承租场地经营店铺“开心花甲粉”，2016年梁琼珠退出店铺经营并将《商铺租赁合同》、身份证原件等交给邬仁平。之后店铺由邬仁平、彭朝兰共同经营。2019年3月，彭朝兰将店铺转让给彭益龙经营。彭益龙于2019年3月18日向彭朝兰账户转账支付280000元，用于支付店铺内所有物品及16190元保证金的对价。店铺转让过程中，彭朝兰、彭益龙均未与徐国新重新签订租赁合同。彭益龙接手店铺后，租金均由彭益龙支付给彭朝兰，再由彭朝兰支付给徐国新。关于案涉商铺被业主收回的原因。彭益龙主张是由于彭朝兰未经徐国新同意转租案涉商铺，并述称徐国新前往案涉商铺收租，其告诉徐国新案涉商铺已经转租的事实，后来徐国新问到底找谁要租金，其说找彭朝兰。2019年11月徐国新给了几天时间让其和彭朝兰处理转租的事宜，并表示如果处理不好，再不缴纳租金，就要收回铺位。几天之后，徐国新开始停水停电，导致案涉商铺无法经营，商铺内的东西大部分其都没有搬走，其只拿走了其添加的一些东西。彭朝兰主张是由于彭益龙拖欠10月租金，并述称彭益龙缴纳租金至2019年9月，其也向徐国新转交了该期间的租金，但彭益龙拒绝缴纳2019年10月的租金，导致其无法向徐国新转交，其多次催促，并向彭益龙转告徐国新表示如果再不交租将收回案涉商铺，但彭益龙仍然没有支付10月租金。彭朝兰提交了其与彭益龙、冯雪玲（彭益龙配偶）的微信聊天记录，彭益龙亦提交了其与彭朝兰的微信聊天记录，显示：2019年5月彭朝兰询问彭益龙是否确定要与徐国新重签合同，若确定其就打电话联系徐国新过来，并告诉彭益龙重签合同很可能要涨租金；彭益龙称其要考虑一下，等其父亲暑假过来再确定。2019年9月，彭益龙与彭朝兰再次谈及重签合同事宜，彭益龙让彭朝兰询问徐国新重签合同的租金和租期等，彭朝兰回复称徐国新说续签租金要250元/平方米，彭益龙表示租金太高，没办法做，也很难转出去。2019年10月20日至10月26日期间，彭朝兰多次联系彭益龙、冯雪玲，催促其交租，并告知其徐国新已经催交铺租，若再不交租，徐国新将终止合同、收回商铺。彭朝兰还提交了其与徐国新的微信聊天记录，显示：2019年3月25日，彭朝兰向徐国新推送冯雪玲的微信名片，让徐国新加其好友，日后用冯雪玲的微信支付铺租。徐国新问冯雪玲是谁，彭朝兰回复是其侄女，是其侄子（彭益龙）的老婆，并表示之后店铺交给其侄子打理，继续做花甲粉，其做其他事情。徐国新表示如果是彭朝兰自己人做，其没有意见，如果要转租就要跟其说一声，因为租给彭朝兰时租金很便宜，现在附近已经升租金了，并表示由彭朝兰将租金转给其即可。庭审中，彭益龙述称租金一直是徐国新找彭朝兰收取的，2019年11月4日，徐国新才知道案涉商铺被转租。另主张其拖欠租金是因为想及时止损，是一种自救行为而非违约行为。以上事实，有《商铺租赁合同》、转账记录、微信聊天记录等证据及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为：彭益龙要求解除其与彭朝兰口头订立的商铺租赁合同关系的理由为彭朝兰未经徐国新同意转租案涉商铺，并因此导致徐国新收回案涉商铺。一审法院认为，首先，虽然徐国新与梁琼珠签订的《商铺租赁合同》约定未经徐国新同意不得转租，但从彭朝兰与徐国新的微信聊天记录可知，徐国新对彭益龙从彭朝兰处接手案涉商铺并未提出异议，且事实上彭益龙在接手案涉商铺后也正常经营了近半年，故并无证据显示徐国新系因彭朝兰转租而收回案涉商铺。其次，根据彭益龙与彭朝兰之间的微信聊天记录可知，双方在2019年5月就是否约徐国新重签合同进行过沟通，但彭益龙称需要再考虑，由此可知，彭益龙对其取得的案涉商铺租赁权存在权利瑕疵以及可能产生的风险是明知的。再次，《商铺租赁合同》约定承租人应在每个月1日支付下月租金，彭益龙在2019年10月期间占有使用案涉商铺却未按约定支付相应租金，其行为显然构成违约。彭益龙一方面主张由于转租未经徐国新同意，其为止损而拖欠10月租金，另一方面又称徐国新在2019年11月4日才知道案涉商铺被转租，明显无法逻辑自洽。最后，在租赁合同关系中，承租人的主要义务是按时足额支付租金，这同时也是出租人的合同目的和根本利益所在，故承租人不支付租金是一种根本违约行为，甚至导致合同目的无法实现。而在租赁合同内容及商铺经营范围不变的前提下，如果承租人按时交租，一般不影响出租人的利益，亦不会导致出租人解除合同，徐国新对彭朝兰从梁琼珠处接手案涉商铺不持异议亦可佐证。综上，对彭益龙关于徐国新系因案涉商铺的转租而要求解除租赁合同、收回案涉商铺的主张，一审法院不予采信。彭益龙以此为由要求解除其与彭朝兰之间的商铺租赁合同关系，理据不足，一审法院不予支持。但鉴于徐国新已经收回案涉商铺，彭益龙与彭朝兰之间的商铺租赁合同关系实际上已经无法继续履行。关于彭益龙要求梁琼珠、彭朝兰返还商铺转让费并支付利息。如前所述，案涉商铺被收回系因彭益龙经多次催收仍未支付案涉商铺的租金所致，故合同无法继续履行的责任在彭益龙，亦应由彭益龙自行承担相应的后果，彭益龙要求梁琼珠、彭朝兰返还商铺转让费并支付利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，于2020年5月9日作出判决如下：驳回彭益龙的全部诉讼请求。案件受理费5500元，由彭益龙负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，彭益龙无新证据提交。彭朝兰提交了彭朝兰与彭益龙以及彭朝兰与徐国新的微信聊天记录光盘及文字版本，拟证实彭朝兰从未承诺重签合同租金数额为原租金上涨20%，而是告知彭益龙如重新签订合同租金数额由出租人决定。经质证，彭益龙对上述证据的真实性、合法性确认，但关联性不予确认，认为上述聊天记录可以看出彭朝兰与房东徐国新没有达成转租的共识，彭朝兰在没有得到房东同意的情况下将涉案商铺转租给彭益龙，但之后彭益龙与房东无法签订新的租赁合同导致彭益龙的合同目的无法实现，彭朝兰应承担一定的过错责任。二审庭询中，彭益龙表示：徐国新没有因为不同意转租而要求收回涉案商铺；徐国新收回商铺的直接原因是彭益龙、彭朝兰没有按时支付租金，根本原因是彭益龙无法与房东就租金问题达成共识。彭朝兰表示徐国新收回涉案商铺的原因是彭益龙未按时支付租金。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：彭益龙是否有权要求解除合同并要求彭朝兰退还转让费280000元、支付利息。彭益龙向彭朝兰支付280000元用于支付店内所有物品及16190元保证金的对价，现彭朝兰已经店铺交由彭益龙接手经营，双方的合同权利义务已基本履行完毕。彭益龙主张双方口头约定以原租金上涨20%与徐国新谈好转租租金为转让条件，但彭朝兰对此不予确认，彭益龙对此亦未提交充分的证据证实，应承担举证不能的不利后果，且彭益龙是否可与徐国新协商重新签订租赁合同并非彭朝兰可单方决定，彭益龙二审主张彭朝兰未履行上述转让条件应承担违约责任缺乏事实依据，本院不予采纳。现涉案商铺因彭益龙未按时交租被徐国新收回，对此彭朝兰并不存在过错或违约行为，故由此导致的后果应由彭益龙自行承担。因此，一审判决驳回彭益龙要求解除合同、返还280000元款项、支付利息的诉请并无不当，且事实清楚，理由阐述充分，本院不再累述，对一审判决认定及处理结果予以确认。综上所述，彭益龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由彭益龙负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年八月十七日书记员  熊盈颖胡秀红