河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再216号申诉人（一审被告、二审被上诉人）：王艳霞，女，1978年11月29日出生，汉族，住郑州市金水区。现居住地：郑州市。委托诉讼代理人：吕曙光，河南格东律师事务所律师。申诉人（一审被告、二审被上诉人）：马俊杰，男，1975年12月22日出生，汉族，住河南省浚县。现居住地：郑州市。委托诉讼代理人：吕曙光，河南格东律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：周长武，男，1969年7月5日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：赵红举，河南明天律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：王新惠，女，1971年1月17日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：赵红举，河南明天律师事务所律师。申诉人王艳霞、马俊杰因与被申诉人周长武、王新惠房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫01民终11965号民事判决，向本院申诉。本院于2020年6月4日作出（2020）豫01民监9号民事裁定，由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人马俊杰、王艳霞及其委托诉讼代理人吕曙光，被申诉人王新惠及其与周长武的共同委托诉讼代理人赵红举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳霞、马俊杰申诉称：王新惠和周长武故意拒收房款，其目的是让申诉人支付无门，造成申诉人表面违约的情形，从而达到恶意解除合同的目的，以获取不正当的重大利益。请求撤销本院二审判决，维持二七区人民法院（2017）豫0103民初12190民事判决。王新惠、周长武再审答辩称：王艳霞、马俊杰没有足够的资金支付王新惠、周长武剩余房款，且其提供的证据也不能证明王新惠、周长武在双方协议履行期间内不接受房款，况且王艳霞、马俊杰早已打算不支付全部房款。王艳霞、马俊杰逾期支付剩余购房款及利息，已经构成严重违约。王艳霞、马俊杰作为涉案房屋的购买人，二人均负有支付房款及利息的义务，面对马俊杰所欠借款、房款及利息，王新惠和周长武有权选择债务的清偿顺序。在剩余房款及利息期限届满后，虽经多次催要，王艳霞、马俊杰未支付，导致合同目的不能实现，王新惠、周长武依法送达解除协议告知函，涉案房屋买卖协议已解除，原审判决王艳霞、马俊杰归还房屋，并无不当。综上，请求驳回王艳霞、马俊杰的再审请求。王新惠、周长武向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2013年4月10日签订的房屋买卖协议；2、判令被告马俊杰、王艳霞向原告周长武、王新惠归还位于郑州市××人和路人和××楼××单元××号房屋；3、判令被告马俊杰、王艳霞向原告周长武、王新惠支付占用房屋使用费200000元（租金暂计至2016年8月，以后仍按合同约定主张）；4、判令被告马俊杰、王艳霞支付原告违约金105568元（违约金暂计至2016年8月2日，以后仍按合同约定及法律规定主张）；5、诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告周长武、王新惠变更诉讼请求：第三项请求中房屋使用费从2013年4月10日起按照每月租金5000元标准计算至收回房屋之日止；第四项请求中要求违约金7万元，并从2016年4月10日起以30万元为基数，按日千分之一计算至法院判决解除合同之日止。一审法院认定事实：2013年4月10日，原告周长武、王新惠与被告马俊杰、王艳霞签订一份房屋买卖协议，约定原告自愿将位于郑州市××人和路人和××楼××单元××号房屋出售给被告，房屋建筑面积123.8平方米，总价款700000元；协议签订当天被告支付400000元，剩余300000元购房款在2016年4月9日前付清，期间被告自愿以月息1%向原告支付利息，每六个月支付结算利息一次；被告应按照本协议第3条约定履行付款义务，如违约、逾期支付利息连续2次或者累计三次内的，原告有权一并收回剩余款项及利息，如被告违约连续或者累计三次以上的，原告有权解除本协议，收回本房屋，被告除应承担房屋总价款10%的违约金外，按照被告实际使用房屋的时间按每月5000元收取租金，原告从700000元购房款中扣除违约金及租金等费用后剩余款项退还给被告等。后被告马俊杰、王艳霞支付原告周长武、王新惠房款400000元。2014年5月17日、5月20日，被告马俊杰分别向原告王新惠借款100000元、200000元，并出具借条两份，均约定借款期限一个月，如逾期按每天千分之二承担违约金。2014年10月2日，被告马俊杰再次向原告王新惠借款30000元，并出具一份借条。后被告马俊杰、王艳霞陆续支付原告周长武、王新惠剩余300000元购房款的利息至2015年10月9日。后原、被告因房款、借款支付顺序问题发生争执。2016年5月15日，原告王新惠向被告王艳霞邮寄一份关于解除与马俊杰、王艳霞房屋买卖协议的告知函。后原告周长武、王新惠诉至该院。一审法院认为,原告周长武、王新惠与被告马俊杰、王艳霞签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。合同签订后，被告马俊杰、王艳霞已陆续支付原告周长武、王新惠剩余300000元购房款的利息至2015年10月9日，在履行剩余300000元购房款及利息时，双方因房款、借款支付顺序问题发生争执，原告周长武、王新惠以被告马俊杰、王艳霞违约为由提起诉讼，要求解除双方房屋买卖协议等，但从被告方提交的原告王新惠与被告马俊杰、王艳霞的录音中，可以得知对于被告方提出优先履行房屋买卖协议的内容，原告王新惠表示不同意，故不能认定系被告方违约造成合同未能履行，原告周长武、王新惠的诉讼请求不能成立，该院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告周长武、王新惠的诉讼请求。案件受理费10856元，由原告周长武、王新惠负担。本院二审查明的事实除与一审法院认定的事实相同外，另查明，被上诉人马俊杰曾向王新惠转账，知晓上诉人王新惠的银行卡号。本院二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，当事人签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应当按照协议约定履行各自的义务。周长武、王新惠将涉案房屋交付后，马俊杰、王艳霞应当按照协议约定履行及时支付购房款的义务。因双方在《房屋买卖协议》约定剩余300000元购房款需在2016年4月9日前付清，马俊杰、王艳霞未能在约定时间内付清房款，已属根本违约，应承担违约责任。马俊杰、王艳霞辩称，不能履行的原因系周长武、王新惠要求先履行民间借贷债务、拒不接受房屋剩余房款所致。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。本案中，双方当事人对清偿的债务顺序没有约定，债务人应当履行先到期义务，因民间借贷债务2014年到期，支付购房款的债务2016年到期，应当先清偿民间借贷债务。同时，马俊杰提交的银行交易流水显示，其与王新惠之间存在转账行为，其提交的银行交易流水明确显示王新惠的银行卡号，马俊杰、王艳霞完全可以通过银行转账的方式支付剩余购房款项，故二被上诉人关于系二上诉人拒绝接收房款导致其履行不能的答辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2016年5月15日，周长武、王新惠向马俊杰、王艳霞邮寄送达“关于解除马俊杰、王艳霞房屋买卖协议的告知函”一份，马俊杰、王艳霞于2016年5月16日收到后并未依法按上述程序提出异议，故双方之间的《房屋买卖协议》已经于2016年5月16日自行解除，该解除行为合法有效，周长武、王新惠无需再请求法院判令解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，周长武、王新惠要求马俊杰、王艳霞归还房屋的诉讼请求，本院予以支持，同时周长武、王新惠应将已收取的400000元购房款予以返还。关于违约金及房屋占用费问题，因马俊杰、王艳霞自2013年4月10日开始按月息1%（以300000元为基数）向周长武、王新惠支付有利息，该利息的收取足以弥补周长武、王新惠的损失，故周长武、王新惠关于房屋使用费和违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人周长武、王新惠的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、马俊杰、王艳霞于判决生效之日起90日内将位于郑州市××人和路人和××楼××单元××号房屋归还给周长武、王新惠；二、周长武、王新惠于判决生效之日起90日内将购房款400000元归还给马俊杰、王艳霞；三、驳回原告周长武、王新惠的其他诉讼请求。一审案件受理费10856元，二审案件受理费10856元，均由马俊杰、王艳霞负担。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为，周长武、王新惠与马俊杰、王艳霞签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合同有效。双方合同约定马俊杰、王艳霞先支付首付款40万元，剩余房款30万元每半年支付利息延至2016年4月9日交付。合同签订后，马俊杰、王艳霞依约履行合同义务，至2015年10月9日，双方因房款、借款支付顺序问题发生争执，马俊杰、王艳霞未继续履行。在上述合同履行过程中，马俊杰、王艳霞已经履行了合同的主要义务，未继续履行的原因系双方之间争执，且其在原审庭审中亦表明愿意继续履行，故本案合同并未达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件，合同应当继续履行。周长武、王新惠要求解除合同的诉讼主张不能成立，本院不予支持。综上，马俊杰、王艳霞的再审主张成立，本院予以支持。二审判决认定事实错误，应予纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫01民终11965号民事判决；二、维持河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初12190号民事判决。一审、二审案件受理费各10856元，均由周长武、王新惠负担。本判决为终审判决。审判长 陈 元审判员 董忠智审判员 王明哲二〇二〇年八月二十七日书记员 徐丹丹