北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7489号上诉人（原审被告、反诉原告）：中联盟城镇发展规划有限公司，住所地海南省海口市龙华区龙昆北路国贸中心海联2号楼1403室。法定代表人：吴寿星，总经理。委托诉讼代理人：汪又舜，男，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京智恒泰科技有限公司，住所地北京市海淀区信息路28号1层A5-5011号。法定代表人：乐磊，总经理。委托诉讼代理人：赵侃，北京市昊方律师事务所律师。上诉人中联盟城镇发展规划有限公司（以下简称中联盟公司）因与被上诉人北京智恒泰科技有限公司（以下简称智恒泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初8524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中联盟公司之委托诉讼代理人汪又舜、被上诉人智恒泰公司之委托诉讼代理人赵侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中联盟公司上诉请求：同意一审判决第一、二项，请求撤销一审判决第三项，改判支持我公司的一审全部反诉请求。事实和理由：一审判决认定我公司单方解除合同的事实不清，证据不足，本案系因智恒泰公司多次违反合同约定，经常以各种理由断水断电，且房屋存在漏水情况，导致我公司无法正常办公经营，给我公司造成经济损失。最后一次长达十余天的断水断电是由于智恒泰公司长期拖欠我公司房屋租金发票，最终我公司以房租换取发票而引起智恒泰公司违约断水断电。智恒泰公司先行向法院起诉我公司缴纳房租后，我公司被迫提出反诉，并非主动单方解除合同。双方一直在协商并就解除租赁合同基本达成共识，不存在我公司违约之事，我公司出具的《房屋租赁合同终止说明》是为避免双方矛盾激化，不能说明我公司违约。然而，一审法院以此判定我公司承担47万多元的违约责任处理错误，适用法律不当，于法无据。智恒泰公司尚未取得涉案房屋的房屋所有权证书，亦未通过消防安全验收，房屋不具备出租条件，智恒泰公司采取蒙骗、欺诈的方式签约，一审法院未对此进行调查，智恒泰公司违法出租经营。一审法院违反法定程序，超出法定审理期限。智恒泰公司辩称，同意一审判决，不同意中联盟公司的上诉请求及理由。我公司确实未给中联盟公司开具发票，但事出有因，涉案房屋的租金是从多个主体账户支付的，且履行过程中出租人发生过变更，房屋租赁合同中并无未开具发票构成违约的约定，我公司可以给中联盟公司开具发票。智恒泰公司向一审法院起诉请求：判令中联盟公司支付拖欠的2019年1月15日至2019年2月15日的租金194076元。中联盟公司向一审法院反诉请求：1.请求判令智恒泰公司返还房屋押金478635元并返还定金50000元。2.判令智恒泰公司支付绿植死亡损失4495元。3.判令中联盟公司退还门禁卡押金140元及剩余电费36.57度电的金额，退还停电后91天的取暖费26723.04元。一审法院认定事实：2017年1月21日，智恒泰公司作为甲方，吴寿星作为乙方，双方签订《租赁意向协议书》，约定：甲方同意将坐落于北京市西城区广外手帕口北街小马厂东里10号院5号楼5层东侧房间给乙方作为办公用房，双方确认房屋总租赁面积为1073.44平方米；甲方应在2017年3月10日前交付房屋给乙方；房屋租金标准为6.20元/天/平方米（含物业管理费）；付款方式为押一付三；本协议仅作为甲乙双方确定上述租赁行为意向所用，不作为正式租赁合同使用，但本协议中所列明之内容将作为甲乙双方签订正式相关《房屋租赁合同》之《补充协议》的重要条件；乙方应于2017年1月21日前签订本协议，并于本协议签订当日向甲方交纳5万元作为租赁上述房间的定金。甲方与乙方签订本协议后，乙方应于2017年2月20日前与甲方签署关于上述租赁行为的正式《房屋租赁合同》，签署正式合同后，乙方已交纳的定金将自动转为履约保证金的等额部分……。2017年5月1日，北京智恒泰置业有限公司作为出租方即甲方，中联盟公司作为承租方即乙方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市西城区广安门外大街手帕口北街小马厂东里10号院5号楼三层北侧，建筑面积846.02平方米的房产出租给乙方使用，用于办公；租赁期限三年，自2017年6月1日至2020年5月29日止，其中2017年5月1日至6月1日为装修改造期，乙方无需向甲方支付房屋净租金；租金包含物业管理费，不含供暖费、空调制冷费、水电费、以及其经营产生的相关联费用等其他费用；租赁年度前三年每年租金6.20元/天/平方米，年租金1914543.26元；租金支付方式押三付一；甲方支付三个月的房租作为履约保证金，计478635.82元，乙方向甲方交付履约保证金时，甲方应向乙方开具收据；租金每季度一付，应于前次租金到期前15日内交纳，逾期不能交纳视为乙方违约；甲方收到乙方支付的租金后开具合规发票给乙方；当乙方逾期支付合同约定的各项费用时，甲方有权自履约保证金中划取，乙方应及时补足保证金；乙方不能将履约保证金为冲抵房租、水、电费等有关费用；本合同签署后，因乙方原因不能履行本合同，则乙方所付履约保证金不予返还；甲方承诺确实拥有本合同租赁期内该房产的经营权，本合同签订之时，该房产产权证及消防手续正在办理中，乙方已明知……；甲方协助乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的执照、许可、规划、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，并向乙方提供办理报批所需的所有相关文件……；乙方逾期支付租金达30天以上，甲方有权要求乙方支付合同约定的违约金及赔偿其遭受的一切实际损失并向甲方支付当期租金标准一个月租金作为违约金。合同签订后，北京智恒泰置业有限公司向中联盟公司交付涉案房屋。后，北京智恒泰置业有限公司作为甲方即转让方，中联盟公司作为乙方，智恒泰公司作为丙方即受让方，三方签订《合同权利义务转让三方协议》，甲方同意于2017年11月10日，将甲乙双方签约的《租赁合同》中甲方所承担的责任、权利和义务全部转移至丙方，丙方同意于2017年11月10日接受并承担甲乙双方签订的《租赁合同》中所规定应甲方承担的全部责任、权利和义务，即丙方取代甲方的地位；乙方同意甲方于2017年11月10日将《租赁合同》中所规定应由甲方承担的全部责任、权利和义务转移至丙方，同意自2017年11月10日起甲方不再承担《租赁合同》中的全部责任、权利和义务。合同履行中，中联盟公司未在前次租金到期前15日内交纳后续租金。2018年12月18日，智恒泰公司将涉案房屋断水断电并将房屋锁门。2019年1月7日，中联盟公司向北京智恒泰置业有限公司出具《房屋租赁合同终止说明》，内容为：……。鉴于中联盟公司资金链断裂无法支付租金，公司决定于2019年1月15日终止租房合同，希望智恒泰大厦物业公司谅解。中联盟公司将于2019年1月15日前将所有的办公用品搬离智恒泰大厦，请智恒泰物业配合并验收收房。双方均认可合同已经解除。中联盟公司向智恒泰公司交纳款项情况：1、2017年1月21日，吴寿星向北京智恒泰置业有限公司汇款5万元。有中国银行电子回单为凭。2、2017年2月27日，中联盟公司以浙江创丰进出口有限公司的名义向智恒泰公司交纳907172.64元及8元。有杭州联合银行扣款业务自助回单为凭。3、2017年10月24日，吴寿星向北京智恒泰置业有限公司汇款473685.82元。有中国工商银行电子回单为凭。4、2018年10月23日，智恒泰公司为中联盟公司出具收据2张，分别载明：2017年12月16日-2018年3月15日房租478635.82元；2018年3月16日-2018年6月15日房租478635.82元。5、2018年7月13日，智恒泰公司为中联盟公司出具收据，载明：6月16日-9月15日房租50万元；余款21364.18元抵扣2018年8月空调制冷费。6、2018年10月17日，智恒泰公司为中联盟公司出具收据，载明：9月16日至12月15日房租款457271.62元。7、2018年12月7日，中联盟公司向智恒泰公司支付供暖费35532.84元。审理中，智恒泰公司认可涉案房屋至今没有房屋所有权证，没有进行消防验收，但责任在涉案房屋产权人华电（北京）热电有限公司，涉案房屋系智恒泰公司转租。2019年2月15日，中联盟公司腾空涉案房屋。另查，浙江创丰进出口有限公司系中联盟公司的下属二级公司，法定代表人为吴寿星。中联盟公司提供录音、录像及绿植公司证明，证明智恒泰公司阻止其搬家及涉案房屋内绿植的死亡的情况。智恒泰公司对上述证据不予认可。一审法院认为，智恒泰公司与中联盟公司之间签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同履行中，双方均认可租赁合同已经解除，法院不持异议。中联盟公司于2019年2月15日将涉案房屋交付智恒泰公司，智恒泰公司要求中联盟公司支付2019年1月15日至2月15日的房屋租金的主张。中联盟公司未按照合同约定向智恒泰公司支付租金后，向智恒泰公司出具了《房屋租赁合同终止说明》，由于其资金链断裂无法支付租金，要求终止合同并要求搬离涉案房屋。智恒泰公司在中联盟公司拖欠租金并要求终止合同的情况下，没有催促中联盟公司在合理期限内支付租赁且并未事先告知中联盟公司将采取断水断电的情况下，直接断水断电并锁门，以实际行动表明不再继续履行合同。中联盟公司与智恒泰公司因腾退涉案房屋问题产生分歧，中联盟公司提供的证据足以证明未腾房的原因系智恒泰公司所致，智恒泰公司要求中联盟公司支付租金的主张，法院不予支持。中联盟公司要求智恒泰公司返还定金的主张，根据中联盟公司提供的证据，其交纳的5万元定金已经在2017年2月27日交纳907172.64元及8元中予以扣除。中联盟公司的该项主张，法院不予支持。中联盟公司要求智恒泰公司返还履约保证金的主张，合同约定因乙方原因不能履行本合同，乙方所付履约保证金不予返还。根据本案的事实，中联盟公司在向智恒泰公司出具的《房屋租赁合同终止说明》中自称由于其资金链断裂无法支付租金，要求终止合同并要求搬离涉案房屋，是导致合同不能履行的主要原因。中联盟公司要求智恒泰公司返还履约保证金，缺乏合同依据，法院不予支持。中联盟公司抗辩称其办理营业执照住所地变更时智恒泰公司未提供房产证及产权证明。在双方签订合同之时，中联盟公司知晓涉案房屋产权证及消防手续尚在办理中，且中联盟公司一直占有使用，中联盟公司未提供证据证明因为涉案房屋存在上述问题影响其办理营业执照地址变更手续，对中联盟公司的该抗辩，法院不予采信。中联盟公司要求智恒泰公司支付绿植死亡损失的主张，其提供的证据不足以证明绿植损失的情况，法院不予支持。中联盟公司要求智恒泰公司退还门禁卡押金及剩余电费的主张，智恒泰公司同意退还，法院不持异议。中联盟公司要求智恒泰公司退还停电后取暖费的主张，缺乏合同依据，法院不予支持。智恒泰公司称租赁意向书无法体现其与中联盟公司之间的合同关系，缺乏事实依据，法院不予支持。智恒泰公司称其无法确认案外人浙江创丰进出口有限公司代中联盟公司向其支付租金的主张，智恒泰公司已经收取浙江创丰进出口有限公司的款项，且认可中联盟公司尚欠2019年1月15日至2月15日的租金，对其主张，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、自判决生效之日起7日内，北京智恒泰科技有限公司退还中联盟城镇发展规划有限公司门禁卡押金140元及剩余电费款877.68元。二、驳回北京智恒泰科技有限公司的诉讼请求。三、驳回中联盟城镇发展规划有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。经询，中联盟公司表示其反诉要求返还的房屋押金即合同约定的履约保证金。庭审中双方表示2017年1月21日的《租赁意向协议书》与2017年5月1日的《租赁合同》系对应同一租赁关系，中联盟公司实际并未承租《租赁意向协议书》约定的北京市西城区广外手帕口北街小马厂东里10号院5号楼5层东侧房间，实际承租的系《租赁合同》约定的北京市西城区广安门外大街手帕口北街小马厂东里10号院5号楼三层北侧；《租赁意向协议书》签订后，中联盟公司即开始实际使用租赁标的；定金5万元已经按照协议约定转为履约保证金，2017年2月27日中联盟公司以浙江创丰进出口有限公司的名义向智恒泰公司交纳的907172.64元及8元包含剩余的履约保证金428635.82元和三个月的房屋租金。另，双方一致认可中联盟公司交纳的35532.84元供暖费系2018年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费，该费用按照每平米42元的标准计取，乘以涉案租赁标的的建筑面积846.02平方米计收。此外，智恒泰公司主张根据（2020）京02民终5655号民事裁定书及该案一审（2019）京0102民初4473号民事判决书可见，本案房屋租赁合同应为有效合同。经查，该案认定华电（北京）热电有限公司与智恒泰公司签订的包含本案租赁标的在内的《房屋租赁合同》合法有效。另查，一审庭审中，智恒泰公司表示2018年12月18日对涉案房屋采取断水断电措施后未再恢复。本院认为，本案中，智恒泰公司、案外人北京智恒泰置业有限公司、中联盟公司签订《合同权利义务转让三方协议》，约定案外人北京智恒泰置业有限公司与中联盟公司签订的《租赁合同》中出租人的权利义务转移给智恒泰公司，该协议合法有效，智恒泰公司与中联盟公司应当依照《租赁合同》之约定，全面履行合同义务。现合同履行过程中，中联盟公司向智恒泰公司出具《房屋租赁合同终止说明》，以其公司资金链断裂无法支付租金为由，单方要求终止租赁合同，中联盟公司与智恒泰公司均认可双方租赁合同关系解除，本院不持异议，但中联盟公司应当承担导致合同提起解除的相应责任。中联盟公司上诉主张智恒泰公司未按照合同约定开具发票，智恒泰公司认可该事实并表示可以向中联盟公司开具发票，根据租赁合同之约定，智恒泰公司确有向中联盟公司开具租金发票之义务，但租赁合同并未约定未履行该义务的合同责任，且开具租金发票并非租赁合同关系的主要合同义务。中联盟公司另上诉主张智恒泰公司多次断水断电且房屋漏水，中联盟公司并未就其主张提供充分的证据，且在2018年12月18日智恒泰公司因中联盟公司未按期支付租金对涉案房屋采取断水断电、锁门等措施之后，中联盟公司向智恒泰公司发出的《房屋租赁合同终止说明》中都未指出智恒泰公司履行合同存在瑕疵，故本院对中联盟公司主张导致合同解除的责任应由智恒泰公司承担的上诉理由不能成立。关于中联盟公司提出的各项反诉请求，根据租赁合同之约定，因乙方原因不能履行租赁合同的，则乙方所付履约保证金不予返还，定金已经按照合同约定转为履约保证金的等额部分，一审对中联盟公司要求智恒泰公司返还履约保证金及定金的反诉请求未予支持，处理正确。至于绿植损失，中联盟公司提供的证据难以证明绿植损失情况，一审未予支持，亦无不妥。关于中联盟公司要求退还停电后的取暖费一节，鉴于一审认定未腾房的原因系智恒泰公司所致，对智恒泰公司要求中联盟公司支付租金的诉请未予支持，智恒泰公司并未就此提出上诉，本院对中联盟公司要求退还停电后的取暖费之请求予以支持，但中联盟公司核算的数额有误，本院经核算后认定应退还的取暖费为25842元。综上所述，中联盟公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2019）京0102民初8524号民事判决第一、二项；二、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初8524号民事判决第三项；三、自本判决生效之日起七日内，北京智恒泰科技有限公司退还中联盟城镇发展规划有限公司取（供）暖费25842元；四、驳回中联盟城镇发展规划有限公司的其他诉讼请求。如果北京智恒泰科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4182元，由北京智恒泰科技有限公司负担（已交纳2091元，余款2091元于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。反诉案件受理费4700元，由北京智恒泰科技有限公司负担225元（于本判决生效后七日内交纳至一审法院），由中联盟城镇发展规划有限公司负担4475元（已交纳）。二审案件受理费4700元，由北京智恒泰科技有限公司负担225元（于本判决生效后七日内交纳），由中联盟城镇发展规划有限公司负担4475元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年八月二十日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞