北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5463号上诉人(原审被告)：李金巍，男，1970年9月20日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人(原审原告)：北京利健天行物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街31号（招商局院内）。法定代表人：宋胜利，总经理。委托诉讼代理人：姜启林，北京三久律师事务所律师。上诉人李金巍与因与被上诉人北京利健天行物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法适用独任制，由审判员梁睿公开开庭进行了审理。上诉人李金巍、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人姜启林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金巍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.物业公司不具有适格的诉讼主体资格，不具有合法的物业服务资质，且入驻小区未经公示，与昌平区沙河镇政府签订的物业服务合同因未按合同生效约定进行签字而导致合同未生效。2.物业公司主张的2013年至2015年度的物业费请求已过诉讼时效，物业公司仅在2019年向小区业主发送缴费通知，此前从未以任何形式向李金巍主张过物业费，针对2013年至2015年度的物业费请求，因物业公司的怠于履行，已经丧失寻求法律保护的期限法院未对李金巍主张的时效问题进行审查，相关的判决不符合法律规定。3.物业公司未按照《物业服务合同》约定的标准提供相应的物业服务。根据物业服务合同第三部分“物业服务标准”的约定，物业公司的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范》中“一级”的相应要求，一级物业服务等级要求:24小时专人执勤、出入口有专人把守；夜间巡逻至少5次、每次不低于1小时；主次干道及硬化地面、公共楼道每天清扫一次等，但依据相关证据，物业公司的实际管理服务均为达到上述标准，小区内垃圾随处可见，环境脏乱差；公共设施的损坏长期得不到修理，门禁设备损坏，监控系统不好用；安保状况差，外人随意出入小区的情况严重，导致砸车、丢失财物的情况时有发生，甚至出现过严重危害业主人身、财产安全的抢劫案件的发生，使业主的居住安全感严重降低。同时，物业公司利用小区电梯、公共场地等设立广告牌、饮水购物及快递设备进行牟利，其他小区物业收支情况也未按合同要求公示，随意提高车位收费标准，物业公司的上述行为已经严重违反了合同约定，且经业主多次提出意见的情况下，上述情况仍然存在，导致业主丧失了根本上的合同利益。一审判决未充分考虑物业公司存在的多处违约行为导致的小区物业服务严重不达标的情况，降低了物业公司在本次物业纠纷中的责任，判决显失公平。物业公司公司辩称，同意一审判决。物业公司向一审法院起诉请求：判令李金巍支付自2013年7月27日至2019年7月26日期间的物业费12306.36元。一审法院认定事实：李金巍系北京市昌平区沙河镇兆丰家园小区4号楼5单元901室的业主，其房屋建筑面积为121.3平方米。2011年7月27日，李金巍（甲方）与北京市北宇物业服务公司（乙方）签订《兆丰家园物业服务合同》，约定甲方委托乙方提供物业服务，合同期限为自2011年7月27日至2012年7月26日。合同到期后，北京市昌平区沙河镇人民政府（甲方）与物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定物业公司为北京市昌平区沙河镇北区兆丰家园项目提供物业服务。其中约定：业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括对物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助做好安全防范工作。双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中的相应要求。乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。物业服务期限为不定期限，自2013年8月1日起执行本合同约定内容，至合同终止。物业服务费用的标准为高层住宅按1.35元/平方米/月收取。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，按一年交纳。此外，双方约定停车服务费按露天停车场车位1000元/个/年、地下停车库车位1600元/个/年的标准收取。一审庭审中，物业公司主张诉请的物业费中包含30元/年垃圾清运费，50元/年公共区域照明费，自2018年1月1日起增加了36元/年生活垃圾处理费。一审另查：兆丰家园小区至今未成立业主委员会。根据京价（收）字［1999］第253号《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》及北京市昌平区沙河镇人民政府文件沙政发[2017]31号《北京市昌平区沙河镇人民政府关于规范居住小区居民生活垃圾收费的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年30元，居住小区居民生活垃圾处理费为每户每月3元，即每户每年36元。上述事实，有《物业服务合同》、《催缴费通知书》、快递单、《兆丰家园物业服务合同》、《兆丰家园小区调研报告》、《利健天行物业不作为实证》、《举报利健天行物业的投诉件》、照片及当事人当庭陈述等证据予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，兆丰家园小区至今未成立业主委员会，在原物业服务公司北京市北宇物业服务公司撤场后，未选出接任的物业服务公司，为保证小区的正常运转，北京市昌平区沙河镇政府代为选任物业服务公司并与其签订了物业服务合同，该合同应认定为合法有效。且即使物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。因此关于李金巍辩称物业公司主体不适格一节，该院不予采信。物业公司为李金巍提供了物业管理服务，李金巍在接受了物业管理服务的情况下，理应履行交纳物业费的义务。物业公司向李金巍主张物业费、生活垃圾清运费和生活垃圾处理费，有事实及法律依据，该院予以支持。关于物业公司主张的公共区域照明费一节，证据不足，该院不予支持。关于李金巍应当交纳的物业费金额，根据该院的实地走访结合庭审中双方当事人的当庭陈述，物业公司在为兆丰家园小区提供物业服务的过程中确有不足之处，已对小区居民的生活造成影响，构成了服务瑕疵。鉴于此，该院对李金巍应交纳的物业费金额予以酌减。一审另指出，该酌减只针对已发生的物业服务范围内出现的部分瑕疵而做出，不具有对未发生的物业服务的效力。小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主正常缴纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不缴纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不缴纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。李金巍可以在缴纳物业费后要求物业公司履行合同义务，物业公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李金巍于判决生效之日起7日内支付物业公司2013年7月27日至2019年7月26日期间的物业管理费10238元；二、驳回物业公司其他诉讼请求。二审期间，物业公司未向本院提交证据，李金巍向本院提交2020年7月拍摄于兆丰家园小区的照片24张，证明物业公司不作为，服务质量差。物业公司质证称，上述照片不属于二审新证据，认可其真实性，证明目的不认可，本院经审查认为，因物业公司认可上述照片的真实性，故本院对照片的真实性予以确认，但上述照片拍摄于2020年7月份，并非拍摄于物业公司主张的欠费期间，故本院对前述照片与本案的关联性不予确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为,北京市昌平区沙河镇政府选任物业公司并与兆丰家园小区签订了物业服务合同，物业公司虽未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，与业主形成了事实上的物业服务合同，该合同应属合法有效。物业公司有权要求业主李金巍履行缴纳物业服务费的义务，因此李金巍关于物业公司主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于2013年至2015年度的物业费已过诉讼时效的上诉理由，本院认为，物业服务是一种持续性的服务，本案现有证据不足表明物业公司明显怠于主张物业费的权利，故本院对该项上诉理由不予采信。李金巍关于物业公司未按照《物业服务合同》约定的标准提供相应的物业服务的上诉理由，本院认为一审法院已经认定物业公司在提供物业服务的过程中存在不足之处，对小区居民生活造成影响，并据此对物业服务费的数额进行了酌减，本院认为一审法院根据查明的事实以及实地走访的情况酌情确定的数额并无不当，本院对此不持异议，对李金巍的该项上诉理由本院亦不予采信。综上，李金巍的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由李金巍负担。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二〇年八月二十四日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强