湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7282号上诉人（原审被告）：湖南麓山别墅投资开发有限公司，住所地：长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星中路383号西京公寓三期商业广场20009房。法定代表人：李华，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐浩斌，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王书汤，男，1970年10月26日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，被上诉人（原审原告）：孙晓琴，女，1984年2月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。共同委托诉讼代理人：曹启秀，湖南泓锐律师事务所律师。上诉人湖南麓山别墅投资开发有限公司（以下简称“麓山别墅公司”）因与被上诉人王书汤、孙晓琴商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初12028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人麓山别墅公司上诉请求：1.请求撤销长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初12028号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）被上诉人逾期缴纳物业维修基金，迟延交付办证材料，导致上诉人无法办证，应当免除上诉人逾期办证的违约责任，一审判决上诉人违约，明显属于事实认定错误。业主缴清物业维修基金，是办理不动产证的先决条件，被上诉人违反合同约定，本应于2010年7月16日前缴存物业维修基金，却直至2015年4月7日才缴纳，违约高达1726天，在此之前，是被上诉人的原因导致无法办证，被上诉人不仅应当承担违约责任，而且办证期限也应当顺延，而一审判决完全忽视被上诉人违约问题；被上诉人要求上诉人承担违约责任，应当举证证明何时交齐了办证资料，而被上诉人无证据证明，一审判决也未查明；另外，办理产权证需要被上诉人提供税费缴纳凭证，而直到2017年7月20日，上诉人对被上诉人的物业维修基金缴费凭证遗失进行登报处理后，于2017年11月28日取得长沙市物业维修资金交存证明，被上诉人的办证材料才齐备，才能够办证，上诉人已在之后的10个月内为被上诉人办好权属证书，无逾期之说。（二）由于政策变化，相关行政部门指责调整等因素，导致上诉人不能按照合同约定办证，不可归责于房屋出卖人，上诉人不应当承担违约责任。从2016年9月9日起，相关职能部门停止办理房屋所有权、土地使用权及初始登记业务，改由不动产登记中心统一办理不动产（房屋、土地）首次登记业务，且房屋所有权证书和对应的土地使用权证书亦合并为不动产权证书。故，《长沙市商品房买卖合同》及附件三《合同补充协议》关于产权登记的条款在客观上已因政策原因发生变更，双方又未达成新的约定，上诉人不应当再承担违约责任。而且，新的办证政策中办理首次登记与初始登记的主体、程序、资料内容发生了很大变化，上诉人已于2018年8月17日在合理的期间内按照首次登记办理流程，提交了首登资料，义务已经履行完毕。（三）本案已过诉讼时效，一审法院认定本案部分超过诉讼时效属于适用法律错误。办理相关产权证书的时间截点是2012年6月30日，且合同明确了违约金的计算标准，被上诉人应当自2012年7月1日就知道权利被侵害了，诉讼时效应当从该天起算，被上诉人在2012年至2018年9月27日的六年期间，从未向上诉人主张过权利，怠于行使权利，主张逾期办理违约金的诉讼请求应当被依法驳回。（四）一审判决认定的36万违约金毫无依据，且明显过高。无论是依据合同，还是依据银行同期贷款利率或者是罚息利率，均无法计算得出36万这一金额，一审判决为何支持36万，无从得知；被上诉人主张高达130余万的违约金，前提是应当举证证明其遭受的具体损失，而被上诉人一审并未举证说明其在本案中所受损失，很显然，被上诉人根本没有损失。被上诉人王书汤、孙晓琴答辩称：1.被上诉人逾期交付物业维修基金是不会导致上诉人延期办证，根据合同约定，首先办理初始登记，是不需要缴纳维修基金，只有办理初始登记后才需要缴纳维修基金，本案查清了是在2018年8月份办的初始登记，根据合同约定17条以及补充协议第8条，上诉人办证不能延期，根据合同解释，如果有两份合同作出不同约定，约定的按照后合同，没有约定的还是按原合同；2.上诉人称是由于政策变化导致未合同约定办证，在一审庭审中一审法院两次到了房地产局，只有8天时间是不能办证，停止办证时间还是我们加了物业维修金后一两年，完全不是因为政策原因；3.诉讼时效抗辩是不能成立的，违约是延续的，起算原理是指当事人知道权利被侵害，侵害到什么时候，应该从最后一天算；4.逾期办证最少的是银行同期贷款利率，所购买的商品房可用于贷款几百万，我们举证我方在外面贷高利贷，造成了损失；5.初始登记和物业交付时间，一审查的很清楚，第一次交付物业管理费时间，麓山别墅已经换了物业，我们调取不到当时交房的资料，第一次交物业费可以推定最迟交房时间，初始登记时间，合同明确约定了该房交付365日就要办初始登记，上诉人违反几个条款；6.证据4有个申明，上诉人遗失了我们的维修基金和税费，在报纸上公告了，所以没有交付相关资料是不成立的。王书汤、孙晓琴向一审法院起诉请求：1.判令麓山别墅公司向王书汤、孙晓琴支付逾期办证的违约金1,365,117元（以3,770,000元为基数，按日万分之三的标准，自2015年6月8日计算至2018年9月27日）；2.判令麓山别墅公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年7月13日，王书汤、孙晓琴（买受人）与麓山别墅公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议，购买位于望城县。合同第十条约定出卖人应在2010年12月31日前将合同约定的商品房交付给买受人。合同第十七条以及附件三第八条就产权登记以及买卖双方责任约定，出卖人应在商品房交付之日起18个月内为买受人办理预告登记、取得房屋所有权证以及土地使用权证等相关权属证书；如因出卖人的责任，未能在规定限期内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。如因买受人提交资料或缴纳费用延误，或按揭银行及产权登记机关的原因导致办理时间延长，造成买受人不能按合同约定时间领取《房屋所有权证》和《土地使用权证》，出卖人不承担违约责任。合同签订后，王书汤、孙晓琴按照合同约定向麓山别墅公司支付了全部购房款3,770,000元。2013年10月8日，王书汤、孙晓琴支付了第一笔物业管理费。2015年4月7日，王书汤、孙晓琴交纳涉案房屋物业专项维修基金。麓山别墅公司于2018年8月17日对涉案房屋进行首次登记，于2018年9月3日审批同意。涉案房屋于2018年9月18日由麓山别墅公司申请转移登记，并于2018年9月27日记载于登记薄。本案在审理过程中，一审法院向长沙市不动产登记中心出具《调查咨询函》，咨询不动产相关登记情况。长沙市不动产登记中心于2019年11月22日出具长不动产登复函[2019]31号复函，其中载明自2016年8月29日至9月8日，城区范围内停止办理国有建设用地使用权等不动产登记业务，进行不动产登记系统对接调试等工作。一审法院认为，王书汤、孙晓琴与麓山别墅公司签订的《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。按照合同约定，麓山别墅公司应于2012年6月30日前向王书汤、孙晓琴办理相关产权证书，而麓山别墅公司直至2018年9月27日才将相关产权证书办理登记，故麓山别墅公司办理产权登记的时间明显超过了合同约定的时间构成逾期。根据长沙市不动产登记中心[2019]31号复函以及附件显示，不动产初始登记是不动产转移登记的前提，而交纳物业维修基金则是转移登记所需的手续，王书汤、孙晓琴虽未按时交纳物业维修基金，但其交纳物业维修基金的时间仍早于麓山别墅公司办理初始登记的时间，因此王书汤、孙晓琴迟延交纳物业维修基金并不是麓山别墅公司逾期办证的原因，故麓山别墅公司关于其逾期办证系王书汤、孙晓琴迟延交纳物业维修基金所致的辩称，不予支持。王书汤、孙晓琴诉请自2013年7月1日至2018年9月27日逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。王书汤、孙晓琴于2019年7月24日提起诉讼，故本案逾期办证时间部分超过诉讼时效，麓山别墅公司应向王书汤、孙晓琴支付自2016年7月24日至2018年9月27日的逾期办证违约金；王书汤、孙晓琴主张的违约金标准是自合同规定期限的第二天起向买受人支付已交房款万分之三的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院根据公平原则以及案件情况综合衡量，酌定麓山别墅公司支付截至2018年9月27日止的违约金360,000元（2016年7月24日至2018年9月27日止）。依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、湖南麓山别墅投资开发有限公司于本判决生效之日起的十日内向王书汤、孙晓琴支付逾期办证违约金360,000元；二、驳回王书汤、孙晓琴其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17086元，因适用简易程序减半收取8543元，财产保全费5000元，共计13543元，由王书汤、孙晓琴负担9971元，湖南麓山别墅投资开发有限公司负担3572元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.上诉人麓山别墅公司是否应当承担逾期办证的违约责任？2.原审认定的逾期办证违约金数额是否合理？关于是否存在违约责任。经查，依据上诉人麓山别墅公司与被上诉人王书汤、孙晓琴签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，上诉人麓山别墅公司应当于2011年12月31日前向被上诉人交付案涉房屋。关于案涉房屋的交付，上诉人麓山别墅公司没有提供证据证明交付的具体时间，被上诉人王书汤、孙晓琴在一审起诉状中自认案涉房屋的交付时间为2011年12月底，根据在案证据显示，被上诉人王书汤、孙晓琴就案涉房屋于2013年10月8日曾缴纳物业管理费，以上事实可以推定上诉人麓山别墅公司并未因被上诉人王书汤、孙晓琴迟延支付物业专项维修资金而迟延交付案涉房屋。物业专项维修基金仅在办理案涉房屋转移登记时需要缴纳的费用，而根据长沙市不动产登记中心[2019]31号复函及附件证明不动产初始登记是不动产转移登记的前提。依据双方补充协议第八条对合同第十七条的补充：合同第十七条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用证的，双方同意按下列第2项处理。”该条款中“规定期限”为该商品房交付之日起18个月。如果因买受人提交资料或缴纳费用延误，或者按揭银行及产权登记机关的原因导致办理时间延长，造成买受人不能按合同约定时间领取《房屋所有权证》和《土地使用权证》，出卖人不承担违约责任。依据上述事实及约定，上诉人麓山别墅公司办理产权登记的开始期限应当是在2013年10月8日或以前，因依据办理产权登记所需程序，上诉人麓山别墅公司应当就案涉房屋进行首次登记后方能为被上诉人王书汤、孙晓琴办理转移登记。被上诉人王书汤、孙晓琴于2015年4月7日缴纳了案涉房屋物业专项维修资金，而上诉人麓山别墅公司于2018年8月17日方对案涉房屋进行首次登记，被上诉人王书汤、孙晓琴迟延缴纳物业专项维修资金与上诉人麓山别墅公司迟延办证之间并无因果关系，并未导致上诉人麓山别墅公司办证不能或者办证期限的延长，故对上诉人麓山别墅公司上诉主张逾期办理产权登记系因被上诉人王书汤、孙晓琴没有缴纳费用的主张，本院不予支持，上诉人麓山别墅公司应当承担逾期办理产权登记的违约责任。关于违约金数额的认定。上诉人麓山别墅公司与被上诉人王书汤、孙晓琴在案涉合同中就逾期办理产权登记违约责任的承担约定了相应的赔偿计算方法，不违反法律规定，双方应当遵守。违约金条款的约定，本意是当事人双方为以后发生违约行为时，避免举证的困难，而由当事人预先约定的损害赔偿计算方法。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，······。”对于违约金是否“过分高于造成的损失”，承担违约金责任的违约方应当承担举证责任，上诉人麓山别墅公司认为被上诉人王书汤、孙晓琴没有证据证明其损失情况，因而认为原审认定违约金数额过高的主张，与双方约定违约金的本意不符，其主张没有法律依据，本院不予采纳。关于诉讼时效的认定。因本案中上诉人麓山别墅公司的违约行为处于持续状态，原审依照《中华人民共和国民法总则》的规定，以被上诉人王书汤、孙晓琴提起诉讼为时间节点计算诉讼时效符合法律规定，本院亦予以支持。综上所述，一审判决认定上诉人麓山别墅承担2016年7月24日至2018年9月27日期间的逾期办理产权登记的违约金具有事实依据，本院予以支持。上诉人湖南麓山别墅投资开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17086元，由上诉人湖南麓山别墅投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年八月十九日书记员  杨 蓓