贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔26民再40号抗诉机关：黔东南苗族侗族自治州人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：汪正龙，男，1967年8月21日出生，苗族，住台江县。申诉人（一审原告、二审上诉人）：张建生，男，1967年10月30日出生，苗族，住台江县台拱镇登台巷。被申诉人（一审被告，二审被上诉人）：潘忠，男，1967年10月30日出生，苗族，台江县村民，住该村。委托诉讼代理人：张宇、龙志勇，贵州匠和律师事务所律师。申诉人汪正龙、张建生因与被申诉人潘忠确认合同无效纠纷一案，不服剑河县人民法院（2013）剑民初字第280号民事判决，向黔东南苗族侗族自治州人民检察院申诉。黔东南苗族侗族自治州人民检察院于2019年10月2日以黔东民检民（行）监【2019】52260000065号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2020年2月20日作出（2019）黔26民抗3号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。黔东南苗族侗族自治州人民检察院指派检察员文瑾出庭。申诉人汪正龙与被申诉人潘忠及其委托诉讼代理人张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黔东南苗族侗族自治州人民检察院抗诉认为：剑河县人民法院（2013)剑民初字第280号民事判决，适用法律错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”、第四十五条、“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”的规定。另，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案诉争土地在起诉前未取得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，仅有台江县国土局于2013年3月12日向台江县住房和城乡建设局发出“关于要求出具国有建设用地规划指标的函”，以及台江县住建局于2013年5月3日回函，对地块的性质、面积、容积率、建筑密度、绿地等做了规划。并没有证据证实该宗地已经取得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。本案中，双方签订的《土地转让合同》违反了法律禁止性规定，应认定为无效合同。剑河县人民法院（2013)剑民初字第280号民事判决，适用法律确有错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第二百零八条第一款之规定，特提出抗诉，请依法再审。汪正龙、张建生申诉称：涉案土地使用权，属于国有划拨土地使用权，在该案法庭辩论终结之前，并未经答辩人（土地使用权人）依法申请台江县人民政府许可转让。汪正龙、张建生未经有批准权的台江县人民政府批准，与受让方潘忠签订合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。潘忠辩称：一、生效判决事实清楚，适用法律正确。二、原审判决所认定的事实不足被推翻。综上《土地转让合同》是答辩人与申请人和原审被告张建生的真实意识表示，且合法有效，生效判决事实清楚，适用法律正确，而申诉人违反诚实信用原则拒不履行合同约定的义务，一再无力缠诉，不仅严重耗费司法资源，还增加了答辩人的诉累，请贵院依法审判，驳回申诉人再审申请，维护答辩人的合法权益。汪正龙、张建生向一审法院诉讼请求：请求判决汪正龙、张建生与潘忠2007年12月27日签订的《土地转让合同》无效，要求潘忠退回土地使用证1本。一审法院认定事实：2007年7月2日，台江县人民政府向原告汪正龙、张建生颁发台国用（2007）第××号国有土地使用证。二原告经划拨取得座落于台江县宗住宅用地的国有土地使用权，宗地编号为01××23-1，使用权面积为229.74㎡。2007年12月27日，原告汪正龙、张建生为甲方，被告潘忠为乙方，双方签订《土地转让合同》，约定将上述宗地中的200㎡转让给被告，转让价4万元；约定了被告使用该宗地建房界限及地面、通道使用权等有关问题。同日，双方在台江县公证处办理了《土地转让合同》公证。被告将4万元转让价款支付给原告，原告将台国用（2007）第××号国有土地使用证原件一本交付给被告。2013年，被告潘忠向台江县国土资源局申请办理土地使用权出让手续。台江县国土资源局于2013年3月12日向台江县住房和城乡建设局发出台国土资函［2013］16号“关于要求出具国有建设用地规划指标的函”，内容为：“县住房和城乡建设局：受张建生、汪正龙委托，我局拟将位于台江县，宗地编号为01××23-1，宗地面积为229.74平方米以划拨方式取得的国有建设用地使用权进行协议出让。为尽快编制土地协议出让方案报请县人民政府批准实施，特函请贵局对以上土地出具控制性规划指标。”台江县住房和城乡建设局于2013年5月3日回函，对地块提出如下规划指标：“地块性质为居住用地，出让地块面积229.74平方米，容积率≤2.9，建筑密度≤50%，绿地率≥20%。”博文房地产土地造价咨询评估有限公司对该宗地的国有土地使用权市场价值进行了评估。二原告于2013年4月22日向台江县人民法院提交起诉状起诉请求判决确认双方签订的《土地转让合同》无效。该院于同日立案受理后，于2013年4月27日向台江县国土资源局发函，要求对潘忠申请办理的土地使用证暂不给予办理，台江县国土资源局遂停止办理。2013年9月18日台江县人民法院另向台江县国土局发函将2013年4月27日所发的函收回。一审法院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上订立《土地转让合同》，并经台江县公证处公证，是双方真实意思表示，合同成立。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”合同约定的转让标的实质上是原告经划拨取得的国有土地使用权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”原、被告转让以划拨方式取得的土地使用权，未经有批准权的人民政府审批，合同未生效。合同虽然未生效，但系依法成立的合同，未违反法律的禁止性规定，对当事人仍具有法律约束力，双方仍应履行合同。就本案来说，合同是否生效，取决于有批准权的人民政府是否准予转让。有批准权的人民政府批准转让的，合同有效；不批准转让的，则合同无效。当事人负有向有批准权的人民政府申请审批的义务。现原、被告尚未申请有批准权的人民政府审批，人民政府尚未作出批准或不批准的决定，合同效力待定。故原告请求判决确认合同无效、退回土地使用证的诉讼请求理由不足，不予支持。据此，为维护交易安全，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决：驳回原告汪正龙、张建生的诉讼请求。案件受理费400元，由原告汪正龙、张建生负担。一审宣判后，汪正龙、张建生不服，向本院提起上诉。在审理过程中，汪正龙、张建生于2014年5月15日向本院申请撤回上诉。本院于同日作出（2014）黔东民终字第190号民事裁定，准许上诉人汪正龙、张建生撤回上诉，双方均按原审判决执行。二审案件受理费400元，减半收取200元，由上诉人汪正龙、张建生共同负担。汪正龙、张建生向剑河县人民法院申请再审。2018年4月23日，剑河县人民法院作出（2018）黔2629民申2号民事裁定，驳回汪正龙、张建生的再审申请。再审期间，被申诉人潘忠在举证期限内提交了如下证据：第一组证据为：2018年12月25日，台江县人民政府《县人民政府关于同意台江县宗国有土地使用权协议出让的批复》（台府函［2018］195号）与2020年3月17日，台江县自然资源局《关于“潘忠、邰多往住宅楼”建设用地规划许可及建设工程规划许可意见的函》（台自然资［2020］25号，复印件，拟证明：台江县人民政府批准同意涉案土地使用权以协议方式出让的事实；汪正龙、张建生质证认为：真实性认可，与本案没有关联，证明目的认可。剑河县法院判决之后的证据与本案无关。土地是同一宗土地。第二组证据为：国有建设用地使用权出让合同、一般缴款书、税收完税证明、非税收收入通用收据、不动产权证书，复印件，拟证明：答辩人依法缴付土地使用权出让金和相关税费，以出让方式合法取得涉案土地使用权的事实；汪正龙：真实性不清楚，是在剑河法院判决之后取得的证据与本案无关。合法性不清楚。本院认为，汪正龙、张建生虽不认可上述证据的证明目的，但对上述证据的真实性没有异议，上述证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。本院再审查明事实与原一审查明事实一致。本院再审另查明：2018年12月25日，台江县人民政府作出《县人民政府关于同意台江县宗国有土地使用权协议出让的批复》，内容为：“县国土资源局：你局《县国土资源局关于台江县宗国有土地使用权协议出让的请示》（台国土资呈［2018］152号）收悉。经县人民政府研究，同意位于台江县平方米的一宗国有土地使用权以协议方式进行出让。请你局依法按程序办理。2019年1月15日，台江县国土资源局与潘忠签订《国有建设用地使用权出让合同》，以113162元的价格将上述土地使用权出让给潘忠。潘忠缴纳了土地出让金及相关税费。2019年3月26日台江县国土资源局向潘忠颁发该宗地的《不动产权证书》。本院再审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案申诉人汪正龙、张建生转让以划拨方式取得的土地使用权于潘忠，虽之前未经有批准权的人民政府审批，但在本案再审前，台江县人民政府作出《县人民政府关于同意台江县宗国有土地使用权协议出让的批复》，同意该宗国有土地使用权以协议方式进行出让，台江县国土资源局与潘忠签订《国有建设用地使用权出让合同》，潘忠依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金及相关税费，台江县国土资源局向潘忠颁发该宗地的《不动产权证书》，潘忠依法取得了诉争土地使用权。汪正龙、张建生主张与受让方潘忠签订合同转让划拨土地使用权未经有批准权的台江县人民政府批准，合同无效理由不能成立。汪正龙、张建生请求判决确认合同无效、退回土地使用证的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百零七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持剑河县人民法院（2013）剑民初字第280号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李邦华审判员  谢文英审判员  林 青二〇二〇年八月二十日书记员  杨 欣