贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初1280号 原告：朱景海，男，1992年1月18日生，汉族，贵州省福泉市人，住贵州省福泉市。 被告：周江，女，1977年9月27日生，苗族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 被告：贵州龙里大福房地产开发有限公司，住所：贵州省龙里县冠山街道青龙路，统一社会信用代码9152273077579442U。 法定代表人：周江，总经理。 委托诉讼代理人：王梅，女，1990年2月17日生，汉族，住贵州省龙里县，一般授权。 原告朱景海与被告周江、贵州龙里大福房地产开发有限公司（以下称大福房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告朱景海、被告大福房开公司的委托诉讼代理人王梅到庭参加诉讼，被告周江经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告朱景海向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告立即将腾珑湾商业综合体商住楼7711栋2单元-7楼层-1号房屋交付原告并协助原告完成办理房屋权属证书及房屋过户手续;2、请求贵院依法判令被告违约,并立即执行合同所述赔偿原告逾期交房违约金63616元（从2016年7月1日起按已付总房款447702元,每天日万分之一44.8元暂计算至2020年5月20日,共计1420天,期间共产生违约金63616元）至实际交房之日止;3、请贵院判令被告立即履行合同上标明交房日期2016年6月30日至今逾期未交房期间所产生的在外租房租金,原告龙里县租房,租房面积90平方米,按每月租金在900元,从2016年7月至2020年5月共计产生房租42300元;4、请求贵院判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月20日原告看中由被告开发的位于龙里县商业综合体房屋一套（7711栋2-7-1号）,该栋商业综合体房屋竣工时间为2015年11月18日,交房时间为2016年6月30日,已于2016年6月30日竣工,看房时被告告诉原告说“签订合同后最迟一个月内即可办理房产权属证书并交房”。2016年6月30日原告以按揭形式按照房屋每平方米3480元,首付89702元,公积金贷款358000元,共计缴纳给被告房屋总价款447702元,2016年6月30日双方签订了购房合同（合同编号:ＤＦ-XX）,合同约定:房屋建筑面积128.65平方米,套内面积100.63平方米,每平方米3480元,总价款447702元,逾期交房买受人要求继续履行合同的,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后,被告直至今日未为原告办理房屋权属证书也未将房屋过户并交付给原告,被告的行为严重损害了原告合法权益,根据相关法律法规,诉至贵院,恳请法院支持原告诉讼请求。 被告大福房开公司辩称，本公司会按照《商品房买卖合同》进行赔付，至于租金没有进行约定，不予赔偿。 被告周江未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经本院审理认定事实如下：2016年3月31日原告朱景海与被告大福房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号:ＤＦ-XX），合同约定:原告购买大福房开公司开发的龙里县商业综合体腾珑湾幢2单元7层1号的房屋一套，房屋建筑面积128.65平方米,套内面积100.63平方米,按套内面积计价为每平方米4448.99元,总价款447702元,付款方式为原告支付首期房款89702元,余款公积金贷款358000元,交房时间为2016年6月30日，对逾期交房违约责任约定为“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的,合同继续履行，从约定交房届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告支付首期房款89702元,公积金贷款358000元，共计缴纳给被告房屋总价款447702元。双方签订的《商品房预售合同》于2016年3月31日办理了备案登记，同年4月12日办理了房屋预告登记。至本案庭审时，被告开发的龙里县商业综合体腾珑湾幢未办理竣工验收，大福房开公司亦未将房屋交付给原告，故原告诉至本院。 上述事实，有商品房预售合同、龙里县商品房预售合同备案登记表、房屋预告登记证明、收据、中国工商银行凭证、双方当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点：1、房屋交付及办理房屋权属证书的问题；2、逾期交房违约金的问题；3、大福房开公司是否应当赔偿原告在外租房产生租赁费42300元；4、被告周江是否承担责任。 原告朱景海与被告贵州龙里大福房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照约定全面履行己方义务。 关于房屋交付及办理房屋权属证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，建设工程经竣工验收合格是房屋交付使用的法定条件。案涉房屋项目未经验收合格，未达到法律规定的交付条件，如强制履行将会违反法律的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……。”原告要求被告交付未经验收合格的房屋属于法律上不能履行的情形，本院不予支持。同理，原告要求被告办理房屋权属证书，亦因案涉房屋未通过竣工验收合格，暂不具备办理房屋权属证书的法定条件，对于该项诉请，本院不予支持。被告应积极完善案涉项目的验收，使之达到法律规定的交付条件，而不是懈怠的逃避义务。待涉案项目验收合格达到交付及具备办理房屋权属登记的法定条件后，原告可与被告再行协商解决或提起诉讼。 关于逾期交房违约金的问题。按照合同约定，被告应在2016年6月30日前向原告交付商品房，但至本案2020年7月14日开庭审理时，被告仍未将商品房交付给原告，逾期1474天交房，已远远超过90日，原告选择继续履行合同，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任。本案一审庭审辩论终结前，被告逾期交房的违约金是可以确定的，一审庭审辩论终结后，被告今后是否交房、何时交房不能确定，故本案逾期交房违约金应按已付房款447702元的日万分之一暂计至一审庭审辩论终结时，即被告应向原告支付2016年7月1日至2020年7月14日的违约金65991.27元(447702元×0.0001×1474天)。2020年7月15日之后的违约金，原告今后可另行主张。 关于原告请求支付逾期交房，原告在外租房产生租赁费42300元，要求被赔偿的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”规定，违约具有赔偿损失的性质，被告大福房开公司没有按照约定交房已承担了支付违约金的违约责任，原告租房产生的租金可以通过违约金得到弥补，故对原告的该项请求，本院不予支持。 关于被告周江是否承担责任的问题，原告是与大福房开公司签订的《商品房买卖合同》，大福房开公司为有限责任公司，具有独立的公司财产，按照合同相对性原则及《中华人民共和国公司法》第三条之规定，只能由大福房开公司承担责任，故对原告的该项请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款、第二百七十九条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款,《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、贵州龙里大福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱景海逾期交房违约金65991.27元； 二、驳回原告朱景海的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费依法减半收取1209元，由贵州龙里大福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨发娟 二〇二〇年八月十四日 法官助理李兰应 书记员周贤权