广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12149号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市嘉润金属构件有限公司，住所地广州市番禺区石壁街谢石公路。法定代表人：熊焰，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐春桥，广东启源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广东珠影影视制作有限公司，住所地广州市海珠区新港中路354号第59栋。法定代表人：刘佳笳，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢小海，广东伯方律师事务所律师。上诉人广州市嘉润金属构件有限公司（以下简称嘉润公司）、广东珠影影视制作有限公司（以下简称珠影公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。嘉润公司上诉请求:1.维持一审判决第一项、第二项、第四项，撤销第三项，改判珠影公司支付以当期欠付占用费为基数、以贷款市场报价利率的1.5倍分别从欠付次日起计算到付清之日止的占用费利息（暂计至2019年12月31日为1666857.98元）；2.改判珠影公司支付扩建增加建筑面积的租金2016000元（扩建面积参照合同约定的租金标准计算两年）；3.本案诉讼费等由珠影公司承担。事实和理由：一、即便租赁合同无效，珠影公司在占用期间内仍然应当参照合同约定的租金标准逐月支付占用费。珠影公司未按期支付占用费，应当支付利息。利息是资金时间价值的表现形式。根据租赁合同约定和房屋租赁市场惯例，租金应当按期逐月支付。珠影公司从2012年12月至2019年8月期间欠付租金达7年之久，2016年6月至今更是分文未付。珠影公司未及时支付租金，占用了本该及时支付给嘉润公司的资金，实际上不当享有了这部分资金的时间价值，而相应使嘉润公司丧失了本该享有的这部分资金的时间价值。二、嘉润公司对珠影公司违法扩建行为没有任何过错，珠影公司应当自行承担扩建费用损失。（一）珠影公司是违法扩建而非正常装修。根据一审程序中嘉润公司提交的租赁场地原状、现状对比照片，珠影公司提交的建设工程施工合同等证据，足以认定珠影公司并非是对租赁物正常的装修，而是在原有租赁场地范围内进行大规模新建、改建、扩建。本案不应当适用最高院城镇房屋租赁合同解释有关租赁物装修问题的归责原则。（二）珠影公司扩建未经合法报建，其扩建行为具有内在违法性。珠影公司的建设行为违反《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》等强制性规范，是违法建设。根据“谁行为谁负责”原则，由此违法建设产生的行政、民事违法后果只能由珠影公司自行承担。（三）珠影公司扩建未经嘉润公司同意。《房屋（厂房）租赁合同》第七条第3款规定，乙方（指珠影公司）改变厂房内部结构，或设置对厂房结构有影响的设备、设施，其“设计规模、范围、工艺施工方案”应得到甲方（指嘉润公司）同意；第九条第2款第（2）项规定，未经甲方“书面同意”，拆改变动房屋结构，甲方有权收回厂房，不予退还押金；第十一条第2款规定，“免租期内的整体建设和装修投入费用，…由甲乙双方审核确认”。珠影公司从未将该建设规模、费用、图纸等交嘉润公司确认，而且珠影公司若进行改变房屋结构或影响到房屋结构的扩建、改建必须经过嘉润公司“书面同意”。租赁合同无效是法律对未取得建设工程规划许可证的房屋租赁关系的否定，但双方签订的租赁合同至少具有事实证明效力，可以反映当事人的真实意思。珠影公司应当举证证明其扩建行为经过嘉润公司“书面同意”，否则珠影公司应当承担不利后果。（四）珠影公司实际完全享有了违法建设的使用利益，相应的损失当然应当由受益人全部承担。三、根据合同约定租赁场地按照实际使用面积计租，珠影公司在原有面积之外扩建部分应当参照合同约定标准计付租金。综上，请求二审法院支持嘉润公司的上诉请求。珠影公司二审辩称：一、合同自始无效，不存在占有使用费利息损失。占有使用费是对房屋使用价值的补偿，只有在经由司法裁判之后，才有事实上的取得依据，因为法律并未规定参照合同约定的支付时间支付占有使用费。珠影公司享有不安抗辩权和装修损失赔偿款的抵销权，未经裁决，是否需要支付占有使用费并不确定。珠影公司因无效合同于2011年投入1800多万元的装修费用，如嘉润公司所谓的利息损失可以支持，则珠影公司的装修费用利息损失也应该支持，且金额远超嘉润公司主张的金额，珠影公司主张予以抵销。二、珠影公司在合同目的范围内合理装修改造房屋，既没有拆改原有的厂房，也没有在原有的厂房之上加层建设，不存在所谓的违法扩建。相反，嘉润公司没有尽到保证租赁关系合法的义务，对合同无效负有全部责任，理应赔偿珠影公司的全部损失。三、珠影公司斥巨资把根本不能用于电影拍摄的简易棚架改造成影视基地，工程浩大，嘉润公司不可能不关心自己的房屋是怎么被装修的。如果嘉润公司在装修之初即提出异议，则珠影公司决不可能继续租用。嘉润公司所谓的对装修改造不知情、不同意毫无依据。租赁合同里唯一提到需嘉润公司书面同意的情形是“拆改”房屋，而珠影公司对原房屋没有作任何拆改。即便存在拆改或扩建的情况，也应视为嘉润公司同意，因为嘉润公司在长达六年的时间内从未提出异议。四、珠影公司对于房屋的使用利益支付了对价即支付占有使用费，不能因为珠影公司使用了房屋就要承担全部的损失。嘉润公司收取占有使用费，也是受益人。五、租赁合同虽然约定了租赁面积，但由于原厂房仅为一层，且珠影公司租赁了整个厂区，因此租赁面积实际是指占地面积，包含了公共通道的使用权，故本案租赁为整体租赁，只要珠影公司不拆改原房屋，对租赁范围内的房屋可自由利用。正因为如此，嘉润公司在长达六年的时间内从未提出异议。综上，嘉润公司的上诉理由不成立，依法应全部予以驳回。珠影公司上诉请求：l.撤销一审判决第二项、第四项，改判嘉润公司向珠影公司返还租金5073490元、物业管理费4697800元，折价补偿装饰装修附合物损失9867873元（或按现值评估结果确定），抵扣合理的房屋占有使用费3966997元（2016年7月20日至2019年7月15日）后，嘉润公司实际向珠影公司支付16148614元（含一审判决支持返还的保证金476448元）；2.本案一、二审诉讼费用由嘉润公司承担。事实和理由：一审判决确认租赁合同关系无效正确，但对于合同无效后财产返还、占有使用费认定、过错责任分配、装饰装修附合物损失处理等方面均存在明显不当，认定事实和适用法律错误，依法应予改判。一、一审认定同等过错责任不当，嘉润公司应承担全部过错责任。从最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第二条的规定可知，对于未取得建设工程规划许可证的房屋租赁，在缔约之时并不能确定租赁合同必然无效。《房屋（厂房）租赁合同》第一条明确了嘉润公司对租赁合法的保证，第十一条明确了合同无效时嘉润公司应赔偿珠影公司“已投入的装修费和物料费”，表明珠影公司已经尽到合理的注意义务，对嘉润公司提出了确保租赁合法的要求。虽然租赁合同最终无效，但嘉润公司未能在合同签订后按照司法解释的规定办理房屋合法化手续是合同无效的根本原因，故缔约过失责任应全部归于嘉润公司，至少应承担主要责任。一审以珠影公司未充分履行审慎注意义务为由认定负同等责任没有事实和法律依据。二、一审认为珠影公司主张返还物业管理费的理据不成立，相当于认定物业管理合同关系不成立及物业管理费属于租金的一部分，属认定事实错误。双方于2011年6月17日签订《补充协议》和《物业管理服务合同》，确认建立物业管理合同关系，这两份协议对双方应具有约束力。从嘉润公司分别开具租金和管理费发票的情况来看，嘉润公司实际履行了物业管理合同，只是没有全面适当履行物业服务义务。即使因租赁合同本身无效而导致物业管理合同无效，也不能否认物业管理关系成立的事实，更不能否认双方将原合同约定的租金拆分为租金和管理费的处分事实。物业管理费的税率远低于租金，如将管理费认定为租金的一部分，则物业管理合同即为嘉润公司逃税的工具，其将获得非法利益。三、超出房屋占有使用费的租金依法应当返还，占有使用费参照租赁合同约定的标准并递增显失公平。20l1年6月20日至2016年7月19日期间，珠影公司共支付租金10348450元和物业管理费4697800元，合计15046250元。根据合同法第五十八条的规定，嘉润公司应当全额予以返还租金，房屋占有使用费则折价进行补偿。物业管理费因嘉润公司没有提供相应服务，不存在补偿问题。虽然司法解释第五条第一款规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一般应予支持，但本案的缔约行为以嘉润公司保证租赁合法为前提，双方也是按合法房屋的属性来协商租金的，现嘉润公司并未使房屋合法，也未为此作出任何努力，只是坐收高额租金，显然有悖诚实信用原则。珠影公司委托有资质的评估机构对房屋的市场租赁价格进行评估，一审判决对该评估报告只字未提。该报告显示，按出租时的简易厂房状态，合同约定的租赁价格严重偏离市场价格。嘉润公司在诉讼期间还通过张贴大字报、向客户发律师函及信访等方式恶意妨碍珠影公司的正常经营，珠影公司虽然占有涉案房屋，但房屋的使用价值大大受损，不应再参照合同约定支付占有使用费。此外，嘉润公司还恶意隐瞒1500多平方米房屋所占土地的权属关系，导致在2018年年底该部分土地所有权人将土地出租给第三人后，第三人张贴要求珠影公司搬迁的公告，这破坏了珠影公司当初对租赁房屋的使用规划，使得房屋的整体使用价值受到重大减损，因此亦不应参照合同约定支付占有使用费。一审未考虑以上特殊情形，甚至还支持每两年递增10％，实际是将无效合同作有效合同处理，明显不当。按市场公允价格计，2010年12月20日至2016年7月19日，嘉润公司应收的房屋占有使用费为5274960元，应返还珠影公司9771290元。2016年7月20日至2019年7月15日的占有使用费为3966997元。四、一审判决珠影公司承担自身全部损失属适用法律错误，嘉润公司应支付装饰装修附合物折价补偿款。嘉润公司在本案中不存在任何因合同无效而导致的损失，而珠影公司为实现合同目的，投入1800多万元将原本不能用于电影摄制的简易厂房进行改造装修，是实实在在的损失。在双方损失并不相当的情况下，一审判决以双方存在同等过错为由，认定各自承担自身的损失，适用法律错误。合同法第五十八条规定“双方都有过错，各自承担相应的责任”，各自承担相应的责任是指按过错比例承担责任，而非指各自承担自己的责任。同时，根据司法解释第九条第二款的规定，即便一审判决认定双方负同等责任恰当，而且嘉润公司不同意利用，也应该由嘉润公司分担一半的装修附合物现值损失。珠影公司在一审期间提出了现值鉴定申请，一审法院不予理会。从2019年7月l5日嘉润公司接收房屋的过程来看，其以行为表明其同意利用装修附合物，且其随后即将涉案房屋原样出租给案外人，也实际利用了该装修附合物，故应折价补偿。此外，2016年7月20日至2019年7月15日期间，珠影公司非正常经营性占有房屋，且嘉润公司拒绝及时接收房屋导致损失扩大，因此该期间的装饰装修折旧损失应由嘉润公司承担50％。按每月折旧103872元计，上述期间折旧值为3739392元，嘉润公司应承担1869696元。截至2019年7月l5日，珠影公司尚剩余装修改造成本7998177元未摊销，加上上述1869696元，嘉润公司共应折价补偿9867873元。五、即使本案不认定物业管理费，超过诉讼时效的“租金”（占有使用费）119110元不应支持。嘉润公司在2015年3月才主张2012年12月20日至2013年5月19日期间的“租金”，超过当时一年的特殊诉讼时效。即便因合同无效，“租金”性质变为占有使用费，也有3个月的费用71466元超过当时两年的诉讼时效。嘉润公司二审辩称：请求驳回珠影公司上诉、维持原判。一、珠影公司“装饰装修附合物损失”中所谓“装饰装修”并非正常装修，而是大规模的加建、扩建、改建。国家标准《建筑装饰装修工程质量验收规范》在术语部分对建筑装饰装修进行了定义，《住宅室内装饰装修管理办法》第五条、第六条明确了住宅室内装饰装修活动的禁止性行为，而最高院房屋租赁纠纷解释也将装饰装修和扩建进行区分并明确了完全不同的法律后果。本案中，双方在合同中约定是“装修”，合同对于扩建是明确反对的。珠影公司提交的“工程结算编制报告摘要”显示建筑面积达18000平方米，扩建为原租赁面积8500平方米的两倍多；相应的合同主要是建设工程施工合同、工程施工合同等，内容主要为加层钢结构工程、土建施工工程等，而并非装饰装修工程，可以看出珠影公司是扩建而非装修。而嘉润公司提交的证据也显示，珠影公司在厂区内多处加建永久建筑，改变厂房内部结构，由原内部一层结构扩建为两层，更换原屋顶，改变墙体结构等等。这些都是装修工程完全禁止，也是合同所反对的，更不符合一般常识对装修的认识。二、珠影公司加建、扩建、改建未办理合法建设手续，属违法建设。珠影公司为自身的利益和需要进行扩建、加建、改建，自主设计、建造、验收，以自己的名义与施工单位签订各项建设工程施工、设计、监理合同，是法律规定的改建、扩建的建设单位。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《广州市城乡规划条例》第三十二条、《广州市城乡规划程序规定》第四十七条和第六十三条的规定，珠影公司负有向规划部门申领扩建、加建、改建建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的义务。建设工程的设计、施工资料完全由珠影公司掌握，其从未向嘉润公司报送相关工程资料并要求协助报建，嘉润公司也从未同意改建，故珠影公司辩称由嘉润公司承担报建义务没有事实依据。办理新建、扩建、加建、改建建设工程规划许可证不以原有建筑物是否办理报建为前提，且《房屋（厂房）租赁合同》第二条已经对租赁物权证情况进行了真实、完整的披露，珠影公司开展建设时对厂房并无房产证、工程规划许可证的情况是明知的，其辩称因嘉润公司原厂房没有建设工程规划许可证而导致无法办理合法建设手续没有事实依据。此外，加建、扩建、改建没有办理建设手续意味着该建设将被拆除，由此产生的后果和责任应当由珠影公司自行承担。三、珠影公司违反合同约定加建、扩建、改建，未经嘉润公司同意，侵害嘉润公司合法权利。珠影公司的加建、扩建、改建，从未将其装修设计规模、范围和施工方案告知嘉润公司，嘉润公司对此更未同意。珠影公司以建设规模、建设周期、合同目的，没有及时提出异议等武断地推定嘉润公司同意其建设与双方《房屋（厂房）租赁合同》第七条、第九条及《广州市番禺区房屋租赁合同》第六条第4项的约定相违背，没有事实和法律依据。本案显然也不属于民法通则第一百四十条及《民通意见》第66条中规定可以默示为意思表示的场合，双方也没有默示意思表示的约定或交易习惯。综合本案事实，最大限度只能推论出嘉润公司有可能对扩建“知情”，但知情不代表“同意”，仅是一种容忍，而容忍的前提是珠影公司能够诚实履行合同、正常交付租金。四、珠影公司加建、扩建、改建行为明显具有重大过错。《广东省城镇房屋租赁条例》第十八条、《广州市房屋租赁管理规定》第十一条明确规定了承租人改建、扩建，改变房屋结构负有按照规定报批的义务和取得出租人同意的义务；双方的《房屋（厂房）租赁合同》第三条、第七条第1项亦表明珠影公司对厂房结构是完全了解清楚的，对是否符合自身用途应该有明确的判断。在此基础上，珠影公司才在《房屋（厂房）租赁合同》第九条中明确承诺不“拆改变动房屋结构”，现珠影公司恶意违约，为自身利益大肆扩建，违反诚实信用原则。嘉润公司作为利益受损方，没有任何过错。五、嘉润公司对合同无效及珠影公司违法建设费用损失均没有过错，不应当承担损失补偿责任。首先，珠影公司承租后单方的违法加建、扩建、改建是导致其建设费用损失的根本原因，原有厂房没有规划许可证与该损失没有因果关系。其次，珠影公司所述的《房屋（厂房）租赁合同》第十条约定的是厂房权属瑕疵或因非法出租被政府取缔情况下的处理。但涉案厂房没有被任何政府部门认定为非法出租，租赁合同也是经番禺区房管局备案和工商局登记，依法纳税，是合法出租。违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，合同无效并不等于“非法出租”。再次，嘉润公司在订立合同之初，详尽披露厂房权证文件和厂房结构状况，没有任何隐瞒和遗漏，在履行过程中严格履约，不存在合同法第四十二条所规定的情形，在本案租赁关系中没有缔约过失。最后，根据合同法第五十八条的规定，合同无效赔偿责任以存在过错为前提。如前所述，珠影公司的损失完全是其未经嘉润公司同意，未经合法报建的违法建设产生，具有重大过错，其对自身损失应当承担全部责任；嘉润公司对于合同无效没有过错，不应当承担补偿或赔偿责任。六、一审法院认定租金标准正确。“物业管理费”实际上是租金的一部分，珠影公司无权要求返还。双方签订的《房屋（厂房）租赁合同》补充协议及补充协议二均明确约定“不另行收取物业管理费”，将原来的租金标准分为租金与物业管理费两项。从《房屋（厂房）租赁合同》及其补充协议、补充协议二和《广州市番禺区房地产租赁合同》的约定来看，四者中租金总额完全一致，并相互印证，证明该“物业管理费”实际上是租金的一部分。《物业管理服务合同》与《房屋（厂房）租赁合同》补充协议在同一天签订，目的是落实补充协议的约定，是应珠影公司要求进行的财务处理，不能反映当事人真实意思且未实际履行，不应当作为认定案件事实的依据。珠影公司历来向嘉润公司支付租金都是一次性支付，并未分为租金和物业管理费分开支付，支付金额与合同约定租金金额基本一致。合同履行近六年来，珠影公司从未对此提出任何异议。此外，本案合同约定是租金标准是经过双方多轮博弈、充分谈判协商的结果，反映当时市场公允价格，且不存在严重影响承租人正常使用房屋等例外情形，参照合同约定租金标准支付占用费符合公平原则。珠影公司自行单方委托的租金评估报告，不符合法定证据形式，不能作为认定依据，也没有任何参考价值。因本案纠纷，嘉润公司于2016年7月19日诉至一审法院，请求判令：1.珠影公司立即向嘉润公司支付欠付租金（暂计至起诉之日）1475860元及利息（利息以每期欠付金额为本金,按照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准即基准利率的150%计，从欠付次日起分别计算到付清之日止，利息暂计至起诉之日约85000元）；2.珠影公司从起诉之日至实际向嘉润公司交付租赁物之日止参照租赁合同约定租金标准每月5日前按月支付（不足一月的按实际天数支付）向嘉润公司支付房屋占用费及利息；3.本案诉讼费、财产保全费等必要费用由珠影公司承担；4.珠影公司赔偿嘉润公司因10台中型行车（起重吨15吨）灭失造成的经济损失共l800000元；5.珠影公司赔偿嘉润公司因2台大型行车（起重吨20吨）灭失造成的经济损失共440000元；6.珠影公司赔偿嘉润公司因一座水煤气发生炉灭失造成的经济损失320000元；7.珠影公司支付嘉润公司加建、扩建增加建筑面积应当支付的租金6216000元（嘉润公司加建、扩建面积约3700平方米[具体以测量数据为准]，参照合同约定的租金标准28元/平方米×3700平方米×60个月）；8.珠影公司立即拆除违法加建、改建、扩建的建筑，恢复场地原状。珠影公司向一审法院提起反诉请求：1.确认《房屋（厂房）租赁合同》《补充协议》及《物业管理服务合同》无效；2.判令嘉润公司赔偿珠影公司损失11737569元；3.判令嘉润公司返还保证金476448元；4.判令嘉润公司返还珠影公司已支付的租金5073490元（已扣除2016年7月19日以前应付的房屋使用费）和物业管理费4697800元，共计9771290元；5.按市场评估价确定房屋使用费标准（2010年12月20日至2016年7月19日按10元/平方米/月计算，2016年7月20日至珠影公司经营性占有房屋截止之日按13元/平方米/月计算）；6.确认珠影公司有权以应得的赔偿款和返还款直接抵付2016年7月20日以后的房屋使用费；7.本案诉讼费用由嘉润公司承担。一审法院于2017年6月1日作出（2016）粤0113民初6115号之一民事裁定，驳回嘉润公司的起诉和珠影公司的反诉。嘉润公司、珠影公司不服该裁定提起上诉，本院于2017年10月27日作出（2017）粤01民终20012号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后嘉润公司、珠影公司不服该终审裁定申请再审，广东省高级人民法院于2018年5月31日作出（2018）粤民再161号民事裁定，撤销（2016）粤0113民初6115号之一民事裁定和（2017）粤01民终20012号民事裁定，指令一审法院对本案继续进行审理。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区钟村镇石一村谢石公路中段的土地使用权人系嘉润公司，使用权类型为出让，土地证号为Ｇ03-××0，地类用途为工矿仓储用地，规划用途为工业用途，使用权面积为12243.8平方米，发证日期为2009年8月13日。2010年12月20日，嘉润公司作为出租人（甲方），与珠江电影制片有限公司作为承租人（乙方）签订了一份《房屋（厂房）租赁合同》，其中约定：甲方保证向乙方出租的房屋（厂房）系甲方拥有完全所有权和物业权的物业，甲方同时为该房屋（厂房）的土地使用权人；甲方保证乙方承租房屋（厂房）的合法性和乙方承租时间的延续性；甲方土地使用权证书编号Ｇ03-××0，座落广州市番禺区钟村镇石一村谢石公路中段，地类用途为工矿仓储用地，该用地终止日期为2050年11月7日，用地使用权面积12243.80平方米；乙方承租甲方8个车间，计8329平方米，小附楼一座，计179平方米两者合计8508平方米，8个车间之一的原镀锌车间为框架式钢筋混凝土结构，其余为镀锌钢架结构；每个车间均保留能正常运转的行车（吊机），起重面积覆盖全车间；甲方保留水煤气锅炉一座，乙方可用作道具或装饰环境并负责上漆等的养护，甲方不再收取乙方费用；乙方承租该房屋（厂房）租赁期限共15年，计180个月，自2010年12月20日起至2025年12月20日止；乙方租赁该房屋（厂房）作为电影、电视剧、广告摄制的摄影棚以及相关辅助场地使用；乙方租赁期间，根据经营状况，可变更经营其他性质的业务，除非乙方提出异议，双方约定的租金及租期保持不变；乙方承租该房屋（厂房）租金为该房屋（厂房）租金为每月每平方米28元，按乙方实际使用面积计，总共为8508平方米，前两年每月租金总额为238224元，自该房屋（厂房）起租之日起计，甲方有权每隔两年（即24个月）递增10%租金，加权累计直至该租赁期满为止；出于友好合作的善意，甲方同意乙方进场装修期间，给予乙方五个月的租金豁免，但该时间段仍须计入租赁期；自本合同签订之日起15天内，乙方向甲方支付两个月的租金为押金，合计476448元，自第六个月开始，须在每月5号前将该房屋（厂房）的租金悉数划到甲方账户，甲方收款后2日内应向乙方提供正式发票；甲方在出租前，应让乙方对该房屋（厂房）的结构有全面了解，以便其放心承租，甲方须保证乙方在施工期间正常施工的连续性及协助解决消防验收等相关事宜；乙方应合理使用所承租的房屋（厂房）及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损害的，乙方应立即修复或给予经济赔偿；乙方如改变房屋（厂房）的内部结构，或设置对房屋（厂房）结构有影响的设备、设施，其设计规模、范围和工艺施工方案应知会甲方同意后方可施工，租赁期满后或因乙方原因导致退租的，乙方不予拆卸的设备、设施的装修归甲方所有；乙方承租该房屋（厂房）期间，未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的，或拖欠租金三个月以上的，甲方有权解除合同，收回所出租的房屋（厂房），且乙方已交押金不予退还；甲方因房屋（厂房）权属瑕疵或政府相关部门认定为非法出租该房屋（厂房）而导致本合同无效或者合同目的无法实现时，甲方应退还乙方两个月押金，并赔偿乙方已投入的装修费和物料费；乙方因违反上述第九条的有关规定，造成甲方经济损失的，应悉数照价赔偿甲方损失；合同还约定了其它事项。2011年6月16日，珠江电影制片有限公司向嘉润公司发出一份《关于珠影（南站）影视制作基地场地租赁合同法人主体变更的函》（珠函字[2011]26号），称根据集团内部深化体制改革的整体要求，集团对属下全资子公司珠江电影制片有限公司实行主辅剥离，组建成立广东珠影影视制作有限公司（即珠影公司），并于2011年5月正式运营；鉴于此，珠江电影制片有限公司同意将与嘉润公司签订的《房屋（厂房）租赁合同》中乙方之权利义务全部转入给珠影公司，同时，将该合同乙方的法人主体变更为珠影公司。2011年6月17日，嘉润公司作为甲方，与珠影公司作为乙方共同签订一份《补充协议》（以下简称《补充协议1》），约定：甲方同意珠江电影制片有限公司提出的由本协议乙方承接珠江电影制片有限公司在《房屋（厂房）租赁合同》中的所有权利和义务，甲方与珠江电影制片有限公司的合作主体变更为甲方与乙方的合作主体；甲方同意不另行向乙方收取所租赁物业的物业管理费，该物业管理费从乙方根据《房屋（厂房）租赁合同》中约定的每月租金计238224元中分摊，即乙方每月应向甲方缴交租金为142934元、缴交物业管理费（见《物业管理服务合同》）为95290元，租金及物业管理费的递增，按《房屋（厂房）租赁合同》中的约定执行；甲乙双方同意，《房屋（厂房）租赁合同》第四条第3点变更为：乙方租赁期间，根据经营状况，可变更经营其他性质的业务，双方约定的租金（包括物业管理费）及租期条款保持不变；甲乙双方就物业管理的具体事项，由甲乙双方另行签署《物业管理服务合同》；甲乙双方同意，除本协议第1、2、3款约定外，原《房屋（厂房）租赁合同》中的其他约定内容维持不变，继续有效。同日，嘉润公司（甲方）与珠影公司（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，约定甲方提供服务的受益人为已租赁涉讼物业的使用人即乙方和以乙方为统领的其他小租赁人；委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理和安保工作，维持公共秩序；甲方按月向乙方收取物业管理费、保洁费、保安费、房屋设备运行费、维修费、养护费、相关人员的工资福利、停车费等，统称为物业管理费；物业管理费每月95290元，自该房屋（厂房）起租之日起计，甲方有权每隔两年（即24个月）递增10%管理费，加权累计直至该租赁期满为止；甲方同意乙方进场装修期间，给予乙方五个月的物业管理费豁免，但该时间段仍须计入租赁期；自本合同签订之日的第六个月开始，乙方须在每月5号前将物业管理费每月95290元悉数划到甲方账号，甲方收款后2日内应向乙方提供正式发票；委托管理期限为15年，自2010年12月20日起至2025年12月20日止。2011年12月16日，嘉润公司作为出租人（甲方），与珠影公司作为承租人（乙方）签订《广州市番禺区房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在番禺区石壁街石壁四村谢石公路自编80号之一房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积8508平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金如下：2010年12月20日至2012年12月19日每月租金238224元，2012年12月20日至2014年12月19日每月租金262046元，2014年12月20日至2016年12月19日每月租金288250元，2016年12月20日至2018年12月19日每月租金317075元，2018年12月20日至2020年12月19日每月租金348783元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳476448元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方或抵偿租金；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；“其他约定”处手写：见附件《房屋（厂房）租赁合同》《房屋（厂房）租赁合同权利义务转让确认书》《房屋（厂房）租赁合同补充协议》《物业管理服务合同》。2013年9月25日，嘉润公司（甲方）与珠影公司（乙方）签订一份《补充协议二》（以下简称《补充协议2》），约定双方就《补充协议1》第2点修改为：甲方同意不另行向乙方收取所租赁物业的物业管理费，该物业管理费乙方根据《房屋（厂房）租赁合同》中约定的每月租金中分摊，其中租金占75%，物业管理费占25%，租金及物业管理费的递增按《房屋（厂房）租赁合同》中的约定执行；甲乙双方同意，除本协议以上条款变更外，原《房屋（厂房）租赁合同》及《补充协议1》中的其它约定内容维持不变，继续有效。2015年3月10日至2016年7月12日期间，嘉润公司先后向珠影公司发送《关于项下珠影公司尚欠我司合同价款的函》共6份，函件主要内容为嘉润公司要求珠影公司支付欠付的租金递增款及租金欠款。2016年6月17日，嘉润公司委托广东启源律师事务所向珠影公司以EMS方式寄送一份《关于欠付租金事宜的函》，称珠影公司2012年12月20日至2013年5月20日、2014年12月30日至2016年4月19日未足额支付租金，截至2016年6月19日合计欠款1187610元（未计利息，实际以双方对账数额为准），请珠影公司在接函之日起十日内向嘉润公司支付上述租金及利息，否则，嘉润公司将采取进一步法律措施维护自身合法权利，由此造成的不良后果，也将由珠影公司承担。该函件于2016年6月20日妥投。2016年12月22日，广州市广州公证处依嘉润公司的法定代表人熊焰的申请，对以其手机拨打显示为“蔡伏青”的手机号码时手机屏幕所显示的内容进行公证，并作出（2016）粤广广州第260714号《公证书》。2016年12月30日，广州市南方公证处依据嘉润公司的申请作出了（2016）粤广南方第083255号《公证书》，对“珠江电影集团|珠影集团|珠影|zjfilm.com.cn官网”网站进行了证据保全的公证，所保全的证据内容为以该网站上路径“集团内刊-珠江电影集团通讯（第0012期）”中第一版“深化改革，加快发展，重振珠影雄峰—黄晓东董事长在2014年度经营工作会议上的讲话”图片及相关详细页面、第二版“珠影集团2013年度经营工作总结及2014年计划—相贤古总经经理在2014年度经营工作会议上的讲话”图片及相关详细页面、第四版“整合资源聚合力，改革创新促发展—制作公司2014年工作计划”的相关详细页面；以该网站路径“集团内刊-珠江电影集团通讯（第0007期）”中第二版“珠影（南站）影视数字化拍摄基地正式营业”相关详细页面。诉讼中，双方当事人均确认双方签订番禺区石壁街石壁四村谢石公路自编80号之一的厂房处于广州市番禺区钟村街石一村谢石公路中段面积为12243.8平方米的土地上，该厂房占地面积8508平方米，该厂房未取得建设工程规划许可证，亦确认珠影公司向嘉润公司承租涉讼租赁场地后于其上加建、改建、扩建的建筑物亦无办理报建手续；双方并确认珠影公司于2010年12月30日向嘉润公司支付了保证金476448元。但双方当事人对以下问题存在争议:一、涉讼租赁标的物的内容以及双方就涉讼场地所签订的《房屋（厂房）租赁合同》《补充协议1》《补充协议2》《广州市番禺区房屋租赁合同》《物业管理服务合同》的效力问题。珠影公司主张涉讼租赁标的物为厂房，《房屋（厂房）租赁合同》明确约定了嘉润公司负有保证租赁关系合法的责任，嘉润公司作为厂房权属人，应由嘉润公司向相关行政部门提出报建申请，但嘉润公司出租的厂房没有房产证，也没有相关的报建手续，此外嘉润公司明知其司承租涉讼场地用于拍摄、电视制作等用途需要改建厂房，亦理应保证厂房改建或者扩建的合法性，但嘉润公司至今仍未取得涉讼物业的合法产权证亦未取得建设工程规划许可证，涉讼物业始终处于违建，故双方就涉讼厂房租赁所签订《房屋（厂房）租赁合同》应属无效，以《房屋（厂房）租赁合同》为基础的《补充协议1》《补充协议2》《物业管理服务合同》亦相应无效。而《广州市番禺区房地产租赁合同》只是为了办理临时经营场所证明而签订，并非租赁双方真实意思表示，故亦不具备合同效力。嘉润公司对珠影公司的上述意见则不予认可，认为其司出租的是土地使用权，《房屋（厂房）租赁合同》在性质上属于土地使用权（场地）租赁合同；其司所持有的国有土地使用权证是在2009年9月13日核发，取得国有土地使用权证之前厂房早已存在，并且已作为高压电线铁塔经营了十多年，说明厂房实质上符合土地规划，没有取得规划许可证是历史原因造成的，可以依法补正，故租赁合同是合法有效的合同；双方签订的《房屋（厂房）租赁合同》对合同标的土地性质、用途、面积等予以明确约定，并将《国有土地使用权证》作为合同附件，可见其司系将土地证用地范围内的场地租赁给珠影公司使用，珠影公司予以认可并接受；在合同的实际履行中，珠影公司实际占有使用的是包含厂房在内的12000多平方米的土地使用权，双方之间的正式文件（函件）中亦表述为场地租赁，而土地使用权（场地）租赁并不为现行法律法规所禁止；此外，租赁合同亦已经政府管理部门备案认可，也证明了《房屋（厂房）租赁合同》及相关的补充协议的合法性、有效性；根据企业信用公示系统显示，珠影公司番禺分公司的注册登记地址正是涉讼场地所在地址，可见工商登记机构认可案涉租赁关系的合法性。二、珠影公司对涉讼场地的使用情况。嘉润公司称《房屋（厂房）租赁合同》原承租人为珠江电影制片有限公司，签订该合同当日即2010年12月20日其司已向珠江电影制片有限公司交付了与上述合同附件描述一致的涉讼场地及设备，但双方没有签订交接确认书，2011年6月珠影公司承继了上述租赁合同中承租人的权利义务；2016年6月珠影公司将涉讼场地转租给了上海尚世影业有限公司求婚大作战剧组拍摄电影；涉讼场地交付前，厂房原是钢架结构，四面无围蔽，屋顶覆盖石棉瓦，其中置景车间和化服道仓库砌约1.5米高红砖墙体，珠影公司接收涉讼场地后，在未经其司允许亦未经规划报建的情况下，违法改建涉讼场地，改变涉讼场地的结构，将全部车间墙体改建为砌砖、批荡到顶，内部加建钢架，屋顶由石棉瓦改建为蓝色夹心瓦；此外，珠影公司还违法对车间内部扩建加层，包括在办公区、化服道车间、置景部制作间进行扩建，同时还违法加建员工餐厅、化妆间及员工宿舍、卫生间等；由于珠影公司擅自扩建、加建造成珠影公司实际使用面积远远大于原合同计租面积，珠影公司在占用涉讼物业期间享受该部分扩建、加建部分面积带来的实际利益，故主张珠影公司应参照租赁合同约定的租金标准28元/平方米计算支付扩建、加建部分产生的租金。嘉润公司并提交了租赁标的物现状照片及光盘、厂房（场地）原貌情况照片、车间行车照片、涉讼物业现状照片（包括珠影公司违法加建、扩建、改建情况的照片）以证实其上述主张。珠影公司对上述证据真实性予以确认，但表示2010年12月10日只是合同签署日期，具体交付时间需庭后核实，但至今未向一审法院提交相关书面情况；其司不存在转租的情形，上海尚世影业有限公司是其司的客户，在涉讼物业内拍摄电影是其司正常使用租赁场地；嘉润公司交付的是简易厂房，只是钢架结构，由于电影的拍摄对拍摄环境有严格要求，包括隔音、光线等有特殊要求，简易厂房不能直接用于拍摄，无法满足其司的经营需求；嘉润公司向其司交付涉讼场地后，其司只是对场地进行装修，但装修是为了满足摄影棚需要而进行的改造，其司确实在内部空间增建了结构，但没有对厂房进行拆改，只是在内部空地上重新布局间了墙体，属于在合同范围内进行了装修；结合合同附件平面图清晰标明了各个租赁标的物的用途规划和布局，说明双方对涉讼物业的改造形成一致合意，嘉润公司对其司的装修及改造是知情并同意的，在其司长达几个月的施工过程中，嘉润并没有因为对合同内容有异议而不让其司施工，而且嘉润公司可进入涉讼场地内部拍摄照片并向法院提交，亦不存在无法进入涉讼场地以及不知情的情况；合同约定了嘉润公司负有保证租赁关系合法的责任，嘉润公司作为涉讼场地的权属人，应由嘉润公司向行政部门提出报建申请，嘉润公司明知涉讼物业需要改建，理应保证涉讼物业改建或者扩建的合法性，而涉讼物业本身是违法的建筑物，不可能在改建扩建中取得合法地位，因此嘉润公司提出其司违法扩建不成立；对于嘉润公司提出支付增加面积的租金问题，其司在合同约定的占地范围内合理利用空间，不应另外支付租金，而且嘉润公司不可能不知道其司对涉讼物业的建设情况，在建设长达半年，并长达6年的使用期间，嘉润公司未曾提出租赁面积的异议，因此合同约定租赁面积即指涉讼物业占地面积，其司无须支付新增面积的租金，即使租赁面积不能视为占地面积，嘉润公司早在6年前应知悉其司实际使用面积超出合同约定面积，可见嘉润公司的诉求已超出诉讼时效，不应得到支持。嘉润公司对珠影公司的上述意见均不予认可，关于多占面积问题，嘉润公司认为珠影公司多建面积处于持续状况，侵权状态一直持续，不存在诉讼时效问题；关于珠影公司称其司同意装修方案，珠影公司没有证据证实，只是珠影公司的推测，珠影公司的装修根本不是合同约定的装饰装修，而是大规模的扩建加建，不能因为其司没有提出异议而视为同意，珠影公司亦明确是对涉讼场地进行了改造，亦即改建；关于珠影公司称对涉讼场地改建扩建是为了实现合同目的，珠影公司作为影视制作公司，在厂房内搭设景后可以进行拍摄，在原有厂房内是完全可以实现合同目的；而珠影公司所述装修方案表现合同附件的平面图，该平面图是对其司现有厂房进行编号，编号内标注的字体仅仅作为珠影公司对于厂房的用途的说明，珠影公司在租赁厂房后一句自身需要作何用途是珠影公司自行安排的内部事务，与其司无关，平面图上没有明确提出装修或扩建改建的问题；至于珠影公司称改建扩建应由其司进行报建，毫无依据，其司不同意珠影公司的装修方案，也不知道珠影公司的改建方案，何谈进行报建。三、对于珠影公司主张的装修损失。珠影公司主张因《房屋（厂房）租赁合同》及相关补充协议无效，造成合同无效的过错责任完全在于嘉润公司，其司投入厂房装修改造的费用为18696993.43元，按租赁期限15年即180个月计算，每个月的分摊成本为103872元。至本案起诉之日即2016年7月19日，其司实际使用67个月，折旧值为6959424元，余值为11737569元，应由嘉润公司全额赔偿给其司。珠影公司对此提交了以下证据：1.《珠影（南站）影视制作基地工程结算编制报告》摘要，拟证明珠影公司对涉讼物业投入装修改造费用18696993.43元；2.主要的工程施工、采购、咨询等合同，包括《珠影（南站）影视制作基地钢结构设计协议书》《广东省建设工程施工合同》《工程施工合同》《技术服务合同》《建设工程设计合同》《工程建设监理合同》《建筑工程设计合同》《工业品买卖合同》《消防安装工程承包合同书》《空调工程设备安装合同》《空调购销及安装工程合同》《购销合同》《销售合同》《工程施工合同》《天花安装工程合同书》《南站拍摄基地2号摄影棚降低地面工程合同书》《挖排污沟、清运余泥协议书》《南站基地挖地基等项目协议书》《拆围墙、挖排污沟及基地协议书》《开挖电缆沟协议书》《摄影棚工程协议书》《办公区域挖地基协议书》《外请吊机及拆除石棉瓦瓦顶协议书》《智能监控系统工程设备供货及安装调试合同书》《木地板安装合同》《不锈钢雨篷、楼梯扶手加工安装工程合同书》《不锈钢雨篷加工安装工程合同书》《铝合金窗加工安装工程合同书》《工程合同》《购销意向书》《协议书》《南站拍摄基地挖坑工程合同书》，拟证明珠影公司实施装修改造的情况；3.支付装修费用的部分凭证，拟证明珠影公司支付部分装修款的情况。嘉润公司则表示上述证据与其司无关，其中证据1、2均恰恰证明了珠影公司违法扩建、加建的事实，证据3无法证明珠影公司的损失，即使有损失，但珠影公司的扩建、加建没有经过其司的同意，故珠影公司因自身的违法违约行为应自行承担损失。四、珠影公司缴纳租金、物业管理费的情况以及物业管理费是否属于租金一部分和应否返还的问题。双方当事人均确认每月计租时段为上月20日至下月19日止，该时间段内的每月5日前为珠影公司的交租时间。嘉润公司主张根据《房屋（厂房）租赁合同》约定，按实际使用面积计租，每平方米28元，每两年递增10%，租金按月结算，珠影公司应在每月第5日前以银行转账方式将当月租金付款到其司账号，上述约定与双方用于办理备案的《广州市番禺区房地产租赁合同》的约定完全一致，几年来双方实际按照两份合同约定履行各自义务，租金标准自始从没有变更过，不确认2011年6月双方签订《补充协议1》对租金条款作出变更将租金调低了40%；珠影公司在2012年12月前一直是按238224元的标准足额支付每月租金，自2013年1月（即2012年12月20日起租）起珠影公司拒绝按照递增约定支付10%的租金，至2013年5月19日止共计5个月存在每月拖欠23822元租金的情况，2015年1月（2014年12月20日起租）起珠影公司每月支付230000元（其中2014年12月20日至2015年1月19日、2015年2月20日至3月19日的时间段分别只支付220000元），至2016年6月19日止共计16个月存在每月拖欠58250元、2个月存在每月拖欠68250元租金的情况，自2016年6月20日起，珠影公司未再向其司支付过租金，珠影公司违约属实，其司多次向珠影公司发函追讨租金无果；双方在签订《补充协议1》明确在238224元的费用外其司不再另行收费，只是珠影公司要求将上述款项拆分为两部分开具发票，此前发票对于租金、物业管理费比例是60%:40%，后来发票对于租金、物业管理费比例变更为75%:25%，由此看出二者标准比例比较随意，也是根据珠影公司财务要求作出的处理方式，名为物业管理费，实为租金；从双方实际履行情况来看，珠影公司均是一次性将租金支付至其司银行账户，从未分别说明哪部分是租金哪部分是物业管理费，可见物业管理费实际上是租金的一部分，珠影公司无权要求返还；而且双方口头约定其司为珠影公司提供园区卫生、绿化、后山长达几公里的排水沟建设及维护等服务，其司还免费借给珠影公司两辆通勤车辆。嘉润公司并提交了《催款函》《律师函》《欠付租金情况表》《租金标准表》以及嘉润公司银行账户交易明细拟证明租金标准以及珠影公司的缴租情况。珠影公司对《欠付租金情况表》《租金标准表》的真实性不予确认，对其余证据真实性无异议，并确认嘉润公司陈述的租金支付方式，但认为《广州市番禺区房地产租赁合同》并非双方真实意思表示，不具备合同效力，该合同存在只是为了办理临时经营场所使用证明而签订；最初涉讼场地的租金标准为28元/平方米，2011年6月其司作为新的合同当事人，与嘉润公司达成了一致意见，双方签订《补充协议1》对租金条款作出变更，租金调低了40%，将调低部分变更为物业管理费，二者综合与原合同约定的租金金额一致，双方并另行签署了《物业管理服务合同》，后所有的发票都是按照60%:40%的比例开具，其司后期未全额支付物业管理费属实，主要原因是嘉润公司从未提供物业管理服务，即使如嘉润公司所述提供了部分服务，但远远未达到双方在《物业管理服务合同》中约定的内容，嘉润公司就其提供的物业服务应出示依据；其司支付的款项238224元不全部是租金，还包含了物业管理费，一开始其司是足额支付租金和物业管理费，虽然其司每月还是支付238224元，但该款项已拆分为租金和物业管理费，由于租金与物业管理费支付时间一致，收款人一致，故其司每月一次性支付款项，但嘉润公司分两种项目开发票；后因其司发现嘉润公司的物业服务严重缺失，几乎没有服务，因此其司后期未足额支付物业管理费，但2016年7月19日前的租金其司已足额支付，而嘉润公司应向其司返还物业管理费；因嘉润公司对造成合同无效由重大过错，嘉润公司无权要求支付租金，只能要求支付合理的使用费，使用费不能参照严重过高的约定标准，应调整使用费的标准；合同被确认无效后，其司在获得嘉润公司的赔偿款及返还款之前，享有不安抗辩权及抵销权，有权暂缓支付及以应得款项抵扣占有使用费，故2016年7月20日后至今没有再向嘉润公司支付费用。五、对于嘉润公司主张行车灭失损失以及水煤气发生炉的经济损失问题。嘉润公司主张根据《房屋（厂房）租赁合同》约定，涉讼场地内车间原保留有可正常运转的2台起重吨20吨的大型行车、10台起重吨15吨的中型行车，以及镀锌车间原保留一座可正常运转的水煤气发生炉，行车和水煤气发生炉均已随涉讼场地一并交付给珠影公司，珠影公司对此有保管义务，现由于珠影公司的原因造成行车、水煤气发生炉的灭失，依据客观情况无法对残值进行评估，珠影公司应按照重置成本进行赔偿。嘉润公司对此提交了涉讼场地原貌情况照片、车间行车照片、水煤气发生炉照片拟证明涉讼场地交付给珠影公司时上述设备的状态。珠影公司对涉讼场地原貌情况照片、车间行车照片的真实性无异议，对水煤气发生炉照片真实性不予确认，并认为嘉润公司交付的是简易厂房，但并未将上述车间行车、水煤气发生炉设备交付给其司，这些设备均已由嘉润公司自行拆卸，嘉润公司并没有证据证明已经将行车、水煤气发生炉等设备交付给其司，其司亦没有出具收据收到上述设备，行车及水煤气发生炉的损失与其司无关，嘉润公司也没有证据证明上述设备的价值。另查明，2019年7月15日，珠影公司申请广州市南粤公证处对涉讼场地现状进行察看、拍照，并对珠影公司代理人所称前来办理交接手续的人员（未对现场交接人员的身份进行确认）在现场进行交接的过程进行拍照、录像。嘉润公司与珠影公司于2019年8月21日共同签署一份《厂房交接书》，主要内容为：双方在2019年7月15日对原租赁范围内的摄影棚（1-4号，原二、三号车间）、化服道仓库、高低压配电房、办公室、器材租赁部、化妆间、空调主机房、消防加压水泵房、置景车间（原一号车间）、宿舍的室内外进行全面查验；2019年8月21日，双方按7月15日查验的房屋状态签署本交接书；对于交接时点为7月15日或8月21日以及7月15日至8月21日的空置损失、看管费用的分歧，双方保留各自意见，如无法达成一致，由人民法院裁决；双方关于占用费、装修损失等争议依法律途径处理。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据双方当事人在庭审中的陈述可确定，涉讼场地所涉厂房未进行报建，且双方均未能提交证据证实涉讼场地有进行产权登记或报建的情况，属于违章建筑，故应认定嘉润公司与珠江电影制片有限公司（之后由珠影公司承继）就涉讼物业所订立的《房屋（厂房）租赁合同》以及嘉润公司与珠影公司所订立的《广州市番禺区房屋租赁合同》《补充协议1》《补充协议2》无效。对于嘉润公司和珠影公司所订立的《物业管理服务合同》的合同效力问题。嘉润公司主张双方所约定的物业管理费是基于珠影公司的要求进行区分处理，实际属于租金的一部分。珠影公司则认为物业管理费是双方就嘉润公司应提供物业管理服务的约定。对此，结合对双方所签订的《补充协议1》《补充协议2》中对涉讼场地租金和物业管理费金额以及比例的分析，嘉润公司和珠影公司在订立《房屋（厂房）租赁合同》后签订了《物业管理服务合同》以及《补充协议1》《补充协议2》，该几份合同中所约定的租金和物业管理费的总额包括递增方式、缴纳时间等均与《房屋（厂房）租赁合同》所约定的每月租金标准、递增方式和交租时间一致。双方签订《物业管理服务合同》《补充协议1》时《房屋（厂房）租赁合同》已实际履行了半年时间，珠影公司主张双方约定降低租金标准，如珠影公司所述两次调租幅度如此之大，有悖于常理。而且，双方所签订的《物业管理服务合同》亦未明确物业管理费的计算标准，亦有违日常生活法则。故，一审法院合理采信嘉润公司的主张，即双方就涉讼场地所签订的《物业管理服务合同》约定的物业管理费亦属于租金一部分，该合同基于前述合同无效的理由一致，亦应属无效合同。至于嘉润公司以其司出租的是土地使用权，以及涉讼场地所涉厂房在在签订租赁合同前存在多年，涉案租赁合同亦经政府管理部门备案登记认可为由主张前述合同有效，理据不成立，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”双方当事人均确认珠影公司已向嘉润公司支付保证金476448元，故珠影公司反诉主张嘉润公司退还保证金476448元，理据充分，一审法院予以支持。虽然合同无效，鉴于嘉润公司已将涉讼场地交付给珠影公司，珠影公司一直对涉讼场地占有使用，故对于嘉润公司主张支付租金（占有使用费）的诉请，符合公平合理原则，一审法院予以支持。对于占有使用费的标准，虽然珠影公司主张双方约定降低了租金标准，但根据前述理由，双方当事人所约定的物业管理费实际应属于租金的一部分，故涉讼场地的占有使用费应参照《房屋（厂房）租赁合同》的租金标准计算。对于占有使用费的计算期间，应计算至嘉润公司收回涉讼场地之日止，从双方当事人于2019年8月21日签订的《厂房交接书》内容来看，嘉润公司和珠影公司已于2019年7月15日对涉讼场地现场进行查验，可见当时双方有意向就交接场地进行协商确认，双方亦是于2019年8月21日确认按2019年7月15日查验的涉讼场地状态交接，涉讼场地自2019年7月15日至2019年8月21日期间处于空置状态，嘉润公司作为涉讼场地的出租方，理应及时收回涉讼场地避免损失进一步扩大，故对于珠影公司应支付的占有使用费应计算至2019年7月15日止，对于之后涉讼场地所产生的占有使用费损失，应由嘉润公司自行承担。综上，珠影公司尚应向嘉润公司支付的占有使用费分段计算为：2012年12月20日至2013年5月19日期间尚欠的占有使用费为（262046元/月-已支付的238224元/月）×5个月=119110元；2014年12月20日至2016年6月19日期间尚欠的占有使用费为（288250元/月-已支付的230000元/月）×16个月+（288250元/月-已支付的220000元/月）×2个月=1068500元；2016年6月20日至2016年12月19日期间尚欠的占有使用费为288250元/月×6个月=1729500元；2016年12月20日至2018年12月19日期间尚欠的占有使用费为317075元/月×24个月=7609800元；2018年12月20日至2019年7月15日期间尚欠的占有使用费为348783元/月×（6个月+26天÷30天）=2394977元。上述占有使用费共计12921887元。嘉润公司需退还给珠影公司的保证金476448元用于抵扣上述欠款。抵扣后，珠影公司还应向嘉润公司支付占有使用费12445439元。至于珠影公司反诉主张调整占有使用费标准，并诉请嘉润公司退回已支付的租金5073490元和物业管理费4697800元，以及要求以退还款项抵扣占用使用费，理据不成立，一审法院不予支持。另外，嘉润公司主张珠影公司支付加建、扩建增加建筑面积的租金，该诉请亦理据不成立，且如按照嘉润公司自述，租赁标的物为12000平方米的土地使用权，珠影公司即使在该场地上建设，亦不存在应向嘉润公司增加支付租金或场地占用费的情况，与嘉润公司的该诉讼请求相矛盾。而且，珠影公司对涉讼场地进行装修或改建的过程达几个月，珠影公司在装修或改建后已使用租赁场地多年，嘉润公司作为出租人理应知悉该情况，应视为嘉润公司对该装修或建设的许可，嘉润公司对此也从未举证证实其司曾提出相关异议或要求增加租金，故对于嘉润公司的该诉请，一审法院不予支持。对于造成合同无效的过错责任，鉴于嘉润公司在明知涉讼场地所涉厂房无报建无产权登记的情况下，仍将涉讼场地出租给珠影公司使用，对导致就涉讼场地建立的租赁合同关系无效存在一定的过错，而珠影公司在承租时对涉讼场地的产权及报建情况未充分履行审慎注意义务，对导致合同无效亦存在同等过错，因此双方均应对各自的损失自行承担责任。因此，对于嘉润公司主张要求珠影公司支付占有使用费利息损失的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于珠影公司反诉主张嘉润公司赔偿其装修改造费用损失11737569元，从珠影公司的举证和陈述来看，珠影公司对涉讼场地进行装修改造，亦是为其自身生产经营的需要，珠影公司也因其相关投入成本而获得利益，而且同上述理由，珠影公司应自担损失，故一审法院对珠影公司的该诉请亦不予支持。至于嘉润公司主张的行车灭失损失以及水煤气发生炉的经济损失问题，嘉润公司对此未能提供充分证据证实其已将上述设备交付给珠影公司，也未能证实该设备由珠影公司拆除，亦未能提供证据证实行车和水煤气发生炉的价值以及珠影公司拆除时的损失价值，应承担举证不能的不利后果。而即使上述设备确由珠影公司拆除，涉讼场地租赁至今已多年，珠影公司在承租过程中对涉讼场地进行相关拆除或建设，嘉润公司作为出租人和管理人理应知悉或应当知悉，在此期间亦未提出相关异议。再者，嘉润公司明知珠影公司承租涉讼场地用于摄影制作，仍将声称系其司重要的生产设备行车及水煤气发生炉保留在涉讼场地内，而未对设备加以妥善维护，由此带来的损失应由嘉润公司自行承担。故对于嘉润公司的该诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。对于嘉润公司诉请珠影公司拆除违法加建、改建、扩建的建筑，恢复场地原状，鉴于嘉润公司与珠影公司已于2019年8月21日确认按2019年7月15日查验的涉讼场地状态办理了交接手续，故一审法院不再予以处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年12月30日作出如下判决：一、确认嘉润公司与珠影公司（原由珠江电影制片有限公司签订）所订立的《房屋（厂房）租赁合同》以及嘉润公司与珠影公司所订立的《广州市番禺区房屋租赁合同》《物业管理服务合同》《补充协议》《补充协议二》及相应的租赁法律关系无效；二、珠影公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向嘉润公司支付占用使用费12445439元（该款项已抵扣了嘉润公司应退还给珠影公司的保证金476448元）；三、驳回嘉润公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回珠影公司的其余反诉诉讼请求。如珠影公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费254252元（其中本诉受理费83821元、反诉受理费170431元），由嘉润公司负担127126元，珠影公司负担127126元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，珠影公司提交了证据1光盘，内含2019年7月17日交付现场视频、蓄水池的恢复状态截图、航拍视频截图及新租户使用照片，拟证明嘉润公司在接收涉案场地时就有继续利用装饰装修物的意图，且在收回场地并重新出租时也实际利用了全部的装饰装修物；证据2《关于珠影集团珠影影视制作有限公司南站拍摄基地交接事宜的函》，拟证明嘉润公司要求按现状完整交付房屋；证据3《厂房交接书及附件“交接现状确认表”》，拟证明嘉润公司接收了全部装饰装修物。嘉润公司对此质证称：珠影公司在二审提交的证据已经超过法定的举证期限，不属于新证据，不应认定其证明效力；对于证据1的真实性不确认，证据2、证据3的真实性予以确认，但对关联性不予确认；其中，证据2仅是嘉润公司向珠影公司表示珠影公司应对场地的破坏情况以及存在的安全隐患进行整改以后再行交接，以避免发生人身、财产安全的情况；嘉润公司一直将恢复场地原状作为诉讼请求提出，由于珠影公司拒绝恢复原状，且因珠影公司长达4年未支付租金，嘉润公司已无力自行恢复原状，无力复工复产，为避免损失扩大，嘉润公司只能以现状接收厂房，临时使用场地。另查，珠影公司在二审庭询中陈述，其在签订相关租赁合同时仅注意到涉案厂房没有房产证，没有注意到涉案厂房没有建设工程规划许可证，因在装修过程中有城管前来制止，才知道涉案厂房没有建设工程规划许可证。再查，嘉润公司与珠影公司于2013年9月25日签订的《补充协议2》中明确载明“按钟村地税局要求，房屋租赁的管理费用不得超出合同金额的25%”，有鉴于此，双方才对《补充协议1》的内容进行相关修改。珠影公司在一审中提交的《工程建设监理合同》显示监理的工作内容包括1至4号车间的改建，建筑面积共计14249.7平方米。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于本案所涉合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，嘉润公司与珠江电影制片有限公司签订的《房屋（厂房）租赁合同》明确约定租赁的标的物为房屋（厂房），并具体为8个车间和小附楼一座，而非土地使用权。从本案查明的事实来看，涉案厂房未办理任何的报建手续，故一审法院认为嘉润公司与珠江电影制片有限公司所订立的《房屋（厂房）租赁合同》以及嘉润公司与珠影公司所订立的《广州市番禺区房屋租赁合同》《物业管理服务合同》《补充协议1》《补充协议2》无效，定性准确，本院予以维持。关于涉案厂房占有使用费的标准问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。首先，双方在本案中所涉的合同对涉案厂房的租金标准有明确的约定，虽然上述合同已被认定为无效，但根据上述司法解释的规定，应当参照合同所约定的租金标准来确定占有使用费的标准。珠影公司要求以其委托的评估机构作出的评估报告中确定的涉案厂房的市场租赁价格作为涉案厂房的占有使用费标准，于法无据，本院不予采纳。其次，双方签订的《物业管理服务合同》《补充协议1》《补充协议2》中约定的租金和物业管理费的总额以及递增方式、缴纳时间等均与《房屋（厂房）租赁合同》中的约定一致，且《补充协议2》中明确载明是应地税局的要求才将《补充协议1》中的租金和物业管理费的比例进行调整。此外，双方签订的《物业管理服务合同》没有对物业管理费的计算标准进行具体约定，且珠影公司亦未能清楚陈述物业管理服务的具体范围，对嘉润公司在双方签订《物业管理服务合同》后提供了哪些物业管理服务及物业管理服务的效果如何均持一种漠然的态度，上述情况均有悖于一般正常的物业管理服务关系。综合考量上述因素，嘉润公司关于物业管理费属于租金的一部分、只是基于财务考虑才进行分拆的主张较为合理，本院予以采纳，而珠影公司关于双方约定降低租金标准的主张，缺乏合理解释，本院不予采纳。由此，双方关于涉案厂房的租金标准并没有发生实质性的改变，故涉案厂房的占有使用费应参照《房屋（厂房）租赁合同》中关于租金标准的约定。关于涉案厂房占有使用费的具体计算问题。首先，虽然本案所涉合同被认定为无效，但嘉润公司已将涉案厂房交付给珠影公司，珠影公司也实际使用了涉案厂房直至2019年7月15日才交回，故珠影公司应向嘉润公司支付截止至2019年7月15日的占有使用费。按照本院前述认定的占有使用费标准，经核算，一审法院计算的2012年12月20日至2013年5月19日、2014年12月20日至2019年7月15日期间的占有使用费总额正确。至于珠影公司主张2012年12月20日至2013年5月19日期间的占有使用费超过诉讼时效的问题，虽然嘉润公司向珠影公司最早发出的催款函件的时间为2015年3月10日，但珠影公司在本案立案前一直有支付款项的行为，且支付时也未注明明确的对应月份，考虑到款项支付的不特定性，本院对珠影公司的上述时效抗辩不予采纳。其次，本院在前文已对占有使用费的标准进行认定，珠影公司并不存在多付租金和物业管理费的事实，故本院对珠影公司要求返还租金和物业管理费的上诉请求不予采纳。再次，双方在《房屋（厂房）租赁合同》中明确约定涉案厂房的建筑面积为8508平方米，并按照28元/平方米的标准计算相应的租金，而嘉润公司在本案中自述涉案厂房所在土地除涉案厂房所占部位以外的土地亦一并提供给珠影公司使用，由此可知，双方在订立涉案厂房的租金标准时是综合考虑了上述情况的，现嘉润公司要求珠影公司支付扩建增加建筑面积的租金或占有使用费缺乏依据，一审法院对此不予支持，处置得当。最后，因本案所涉合同被认定为无效，嘉润公司已收取的保证金476448元应予以退还，并可在珠影公司应支付的涉案厂房占有使用费中抵扣。综上，一审法院认定涉案厂房的占有使用费金额合法合理，并无不当，本院予以维持。关于合同无效的过错责任及占有使用费利息问题。本案中，嘉润公司在明知未办理报建手续的情况下将涉案厂房出租给珠影公司使用，而珠影公司在承租时也未对租赁的标的物尽到审慎的注意义务，故一审法院认定双方对合同无效存在同等过错，并无不当。此外，鉴于珠影公司是在双方发生本案纠纷后才未支付其后的占有使用费，而非故意不支付，故嘉润公司要求珠影公司支付占有使用费的利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于珠影公司上诉主张的装饰装修附合物损失问题。第一，从双方确认的事实来看，涉案厂房原为钢架支撑、无墙体、四面无围蔽，屋顶覆盖石棉瓦，经珠影公司改造后，变成增加墙体到顶，且部分车间内部加建钢架隔成两层，结合珠影公司在本案中提交的与改造相关的合同大量为建设工程设计、施工、监理合同的情况，且《工程建设监理合同》中甚至能反映仅其中4个车间被改造后的建筑面积已高达14249.7平方米，由此，珠影公司主张上述改造仅为装饰装修明显与事实不符，本院对此不予采纳，上述改造应为改建、扩建。第二，从双方《房屋（厂房）租赁合同》约定的租赁用途来看，涉案厂房是用于电影、电视剧、广告摄制的摄影棚以及相关辅助场地使用，而涉案厂房出租时的状况明显不能满足上述需要，且珠影公司的改造过程长达数月，嘉润公司称其不清楚珠影公司对涉案厂房进行改造不符合一般常理，本院对此不予采信。第三，珠影公司未提交任何证据证明已将对涉案厂房进行改建、扩建的方案向嘉润公司告知并获得嘉润公司的同意，虽然本院前文已述嘉润公司应当知晓珠影公司的改造行为，但考虑到珠影公司的改建、扩建规模巨大且涉及的金额也巨大，嘉润公司不可能对该情况有所预期。第四，涉案厂房没有办理建设工程规划许可证，在此前提下，珠影公司仍然投入巨资对涉案厂房进行改建、扩建，且该改建、扩建也没有办理建设工程规划许可证，且根据珠影公司的自述，其改造期间城管部门也曾前来制止，可见，珠影公司对于造成目前的装饰装修附合物损失存在主要过错。第五，双方约定的租赁期限为15年，珠影公司实际使用涉案厂房至交回之日即2019年7月15日已经接近9年，上述改造本身是出于珠影公司自身生产经营的需要，其已因投入相关的改造成本而实际获益。第六，虽然双方已经按现状交接了涉案厂房，嘉润公司也承认已将涉案厂房租给了案外第三人，但因珠影公司对涉案厂房的改建、扩建没有办理建设工程规划许可证，故该被改造后的建筑存在被相关有权行政机关认定为违章建筑的风险，一旦认定，嘉润公司必然需要投入大量的人力、物力进行整改或拆除。综上，综合考虑上述因素及双方当事人在导致合同无效中的过错，从公平合理的角度出发，一审法院对珠影公司主张的装饰装修附合物损失不予支持，合法合理，处置得当，本院予以维持。综上所述，嘉润公司、珠影公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152096元，由上诉人广州市嘉润金属构件有限公司负担36263元，上诉人广东珠影影视制作有限公司负担115833元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年八月二十八日书记员 莫善友区敏儿