黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1536号上诉人（原审被告）：哈尔滨和美家房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市南岗区飞翼路22号。法定代表人：吴晓盈，总经理。委托诉讼代理人：王峰，黑龙江法同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李欢欢，女，1987年9月11日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省安达市。原审第三人：刘锋，男，1978年12月18日生，汉族，山东普瑞达医药集团公司职员，住哈尔滨市南岗区。原审第三人：杨均慧，女，1979年3月30日生，汉族，中国工商银行股份有限公司哈尔滨市和兴支行职员，住哈尔滨市南岗区。上诉人哈尔滨和美家房地产经纪有限公司（以下简称和美家经纪公司）因与被上诉人李欢欢，原审第三人刘峰、杨均慧居间合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。和美家经纪公司上诉请求：撤销一审判决，改判和美家公司不承担任何法律责任。事实及理由：一审法院认为：“原、被告及第三人签订的居间服务合同，系当事人真实意思表示，合法有效。陶金宝作为被告和美家经纪公司哈西店店长，以和美家经纪公司名义与原告及第三人在和美家经纪公司哈西店签订居间服务合同，并收取原告李欢欢的购房首付款及中介费，应视为职务行为，和美家经纪公司应承担相应责任。由于陶金宝为被告和美家经纪公司哈西店店长的特殊身份，签订合同及收款行为亦发生在其工作地点被告哈西门店，其在收据上加盖的公章为公司行政章还是财务章，甚至加盖公章的真伪，均不影响其职务行为的性质，故被告要求鉴定公章的请求因无鉴定必要，本院不予准予。本案中，李欢欢履行了合同的付款义务，而被告和美家经纪公司未依约协助办理贷款的相关事宜，致使合同已无法正常履行，故李欢欢要求解除合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。”一审法院的这一认定存在二个错误。1.陶金宝的行为非职务行为，其法律后果应当由陶金宝个人承担。陶金宝的行为实质是其公司其他工作人员的职务代理行为，其成立至少应当有四个标准。一是职务标准。职权，即为职务范围以内的权利，工作人员是否享有单位的授权是判断职务行为的关键。陶金宝是哈西店店长，代理公司签订合同尚属于其职权范围之内，但其无权代理公司收取李欢欢的首付款和中介费，在任何一个公司的收费永远都是财务部门的职权，这一点不需要任何专业知识和职业判断，就如同到商城购物。饭店吃饭，肯定会去收银台交费，而不是直接交给服务员。二是时空标准。这一标准要考虑是否发生在工作时间和工作场所内。李欢欢自认其到过和美家经纪公司总部，其应当知道签约必须在总部，其也应当知道在总部一进门就是财务中心，其却在哈西店签约并将首付款和中介费直接交给陶金宝。三是名义标准。名义标准是要看该行为的实施是否以“工作”或“职务”名义实施，遭受损害的第三人是否有理由相信工作人员的行为是职务行为。如前所述，将首付款和中介费直接交给陶金宝，李欢欢是否有理由相信陶金宝是和美家经纪公司的财务人员。四是目的标准。目的标准是判断工作人员所实施行为的目的是否为了便于联系职务或者与职务有其他内在联系。李欢欢将首付款和中介费直接交给陶金宝，陶金宝为和美家经纪公司出具的收据加盖的是和美家经纪公司的公章，姑且不论公章的真伪，如其有权收费，为什么不加盖财务专用章。另外，需要指出的是，和美家经纪公司有客户交易结算资金专用账户，除极特殊原因外所有交易均采用刷卡支付。2.和美家经纪公司无法依约协助办理贷款相应事宜，致使合同已无法正常履行的原因是陶金宝将首付款和中介费据为己有，陶金宝的行为导致房屋买卖居间合同无法继续履行，而不是和美家经纪公司导致上述合同无法履行。3.本案的案由形式上是合同之诉，实质为侵权之诉。陶金宝与李欢欢签订的所谓《房屋买卖居间服务合同》是其伪造的，其没有使用和美家经纪公司的统一印制的合同，合同上的公章和收据上的公章均系伪造，上述合同对和美家经纪公司没有任何法律效力。和美家经纪公司承认陶金宝是和美家经纪公司哈西店的店长，也承认合同签订的地点是在和美家经纪公司的哈西店，但这只能说明和美家经纪公司在内部管理上存在一定的缺陷，存在一定的过错。但同样不可否认的是，李欢欢将首付款和中介费直接交给陶金宝个人，而陶金宝为李欢欢出具的收据未加盖和美家经纪公司的财务章，李欢欢对此应当存在质疑。李欢欢虽是此次侵权行为的受害人，但其在全部交易过程中存在过错。所以，和美家经纪公司认为应当按照和美家经纪公司与李欢欢在此次交易工程中的过错程度，来确定本次损失的承担比例。综上所述，希望二审法院可以重新审查本案的事实，特别是陶金宝的行为是否为职务行为，本案的性质，在正确适用法律的基础上，依法支持和美家经纪公司的上诉请求，以维护和美家经纪公司的合法权益，维护正常的社会经纪秩序。李欢欢辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回和美家经纪公司的上诉请求。刘峰辩、杨均慧未出庭，亦未提交书面答辩意见。李欢欢向一审法院起诉请求：1.解除李欢欢与和美家经纪公司及刘峰、杨均慧签订的《房屋买卖居间服务合同》；2.和美家经纪公司返还购房款123,000元、中介费6700元及违约金（按同期抵款利率至起诉之日暂计658元）至实际付清之日止。一审法院认定事实：2017年6月2日，杨均慧作为甲方、李欢欢作为乙方、和美家经纪公司作为居间方共同签订《房屋买卖居间服务合同》，约定乙方购买甲方的配偶即刘峰名下的哈尔滨市南岗区××大街××金域××小区××单元××号房屋，总价款393,000元，首付123,000元。居间方负责甲乙双方购房款项代收转付的安全保障责任，如其房款在居间方保管期间出现差错、遗失等问题，由居间方承担全部的经济赔偿和法律责任。合同签订后，刘峰、杨均慧将案涉房屋所有权证书交由和美家经纪公司保管，李欢欢依约将购房首付款123,000元及中介费6700元交付和美家经纪公司哈西店长陶金宝，但是和美家经纪公司称陶金宝收到上述款项未上交公司，致使房屋买卖合同未能履行。一审法院认为：李欢欢、和美家经纪公司及刘峰、杨均慧签订的《居间服务合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。陶金宝作为和美家经纪公司哈西店店长，以和美家经纪公司名义与李欢欢及刘峰、杨均慧签订《居间服务合同》，并收取李欢欢的购房首付款及中介费，应视为职务行为，和美家经纪公司应承担相应责任。由于陶金宝为和美家经纪公司哈西店店长的特殊身份，签订合同及收款行为亦发生在其工作地点和美家经纪公司哈西门店，其在收据上加盖的公章为公司行政章还是财务章，甚至加盖公章的真伪，均不影响其职务行为的性质，故和美家经纪公司要求鉴定公章的请求因无鉴定必要，一审不予准予。本案中，李欢欢依约履行了合同的付款义务，而和美家经纪公司未依约协助办理贷款的相关事宜，致使合同已无法正常履行，故李欢欢要求解除合同的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，和美家经纪公司应退还李欢欢购房首付款123,000元及中介费6700元。关于违约金，因双方未行约定，一审法院不予支持，李欢欢就合同未能履行造成的利息等损失另行主张权利。刘峰、杨均慧关于要求和美家经纪公司返还案涉房屋产权证书及赔偿损失的请求，因合同解除，和美家经纪公司返还产权证照。赔偿损失问题，因刘峰、杨均慧未举证证实，一审法院不予支持，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李欢欢与刘峰、杨均慧及和美家经纪公司签订的位于哈尔滨市南岗区××大街××金域××小区××单元××号房屋的《房屋买卖居间服务合同》；二、和美家经纪公司于本判决生效后七日内返还李欢欢购房首付款123,000元及中介费6700元，合计129,700元；三、和美家经纪公司于本判决生效后七日内交付刘峰、杨均慧位于哈尔滨市南岗区××大街××金域××小区××单元××号房屋的产权证照；四、李欢欢的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2907元，由和美家经纪公司负担。本院二审期间，和美家经纪公司为证实其上诉主张成立，向本院举示了哈尔滨市南岗区人民法院作出的（2018）黑0103刑初1999号刑事判决书。拟证明：陶金宝因涉嫌职务侵占罪被判决两年零六个月，但该刑事判决中所涉及陶金宝的四起职务侵占案件中，没有本案李欢欢被骗的金额。李欢欢质证意见为：对该份刑事判决书的真实性无异议，该判决书中虽没有李欢欢的案件，但是李欢欢的首付款确实交给了和美家经纪公司哈西店店长陶金宝。李欢欢没有举示新证据。本院认证意见：李欢欢对和美家经纪公司举示的（2018）黑0103刑初1999号刑事判决书真实性没有异议，本院对该份证据的真实性予以确认，对于待证事实本院结合其他事实及证据综合评判。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：和美家经纪公司二审中提交的刑事判决书，虽可以证实陶金宝侵占罪中未包含李欢欢购房款，但不能否定李欢欢在和美家经纪公司哈西店将购房首付款交与陶金宝的事实。故陶金宝作为和美家经纪公司哈西店店长，在哈西店收取李欢欢购房首付款及中介费的行为应视为职务行为，一审判决针对此进行的分析论述符合法律规定，判决由和美家经纪公司承担相应责任，并无不当。综上所述，和美家经纪公司上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2907元，由哈尔滨和美家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年八月二十八日法官助理申艳楠书记员于文娟