湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6016号上诉人（原审原告）：宋新，男，1983年11月15日出生，住所地：长沙市天心区。委托诉讼代理人：童晓婷，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙华湘房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路300号（望兴小区）。法定代表人：殷倩文，该公司总经理。上诉人宋新与被上诉人长沙华湘房地产开发有限公司（以下简称华湘公司）商品房预售合同纠纷一案，宋新不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宋新上诉请求：1.请求二审依法撤销（2019）湘0104民初15461号民事判决书，并依法改判，支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用等全部费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，具体理由如下：一、一审法院逾期交房违约金数额计算错误。根据上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定，被上诉人应在2013年12月18日之前交付房屋，但被上诉人实际交房时间为2018年1月25日，一审法院从2013年12月19日起计算逾期天数，未计算12月19日当天，少计算一天。故一审法院计算错误，实际逾期交房违约金数额应为23774元，扣除被上诉人已支付的7000元，被上诉人应向上诉人支付16774元违约金，而不是一审法院计算的16758元。二、关于逾期办证违约金的问题。1.一审法院在判决书中认定“被上诉人为上诉人办理权属证书时间起算点应为实际交房时间，对上诉人提出根据合同约定交付时间起算不予采纳。”上诉人认为一审法院对于双方签订的《长沙市商品房买卖合同》理解错误，合同第十条约定：“出卖人应当在2013年12月18日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十九条约定：“出卖人应当商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。”首先上述合同条款并未写明“实际”二字；其次逾期交房、逾期办证都是被上诉人违约导致，从实际交房时间起算，意味着支持了被上诉人逾期交房以及逾期办证的行为。2.因被上诉人的违约行为，逾期交付房屋并逾期办证，导致新政策颁布后无法办理合同约定的全部证件，该后果不应当由已履行合同全部义务的上诉人承担，该政策的颁布不能成为被上诉人免除承担违约责任的正当理由。三、上诉人将相关费用按要求交付给被上诉人，被上诉人理应提供正规发票，上诉人要求被上诉人提供发票合情合理。四、关于诉讼费的承担问题。被上诉人应当承担逾期交房及逾期办证的违约责任，上诉人不存在任何违约行为，一审法院要求上诉人承担绝大部分案件受理费不合法，一、二审诉讼费用均应当由被上诉人承担。被上诉人华湘公司答辩称：一审法院认定事实清楚、正确，适用法律得当，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。宋新向一审法院起诉请求：1.请求判决华湘公司支付逾期交房违约金16774元；2.依法判决华湘公司以317198元为基数,按每日万分之一的利率标准,从2014年9月10日计算至实际办理房屋初始登记之日的逾期办证违约金(暂计算至2019年10月29日为59506.34元)；3.依法判决华湘公司向宋新提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.依法判决华湘公司向宋新提供契税6344元、预告登记费80元、抵押手续费80元、产权登记费80元、国土证费用140元、公证费和资料费200元,共计6924元的有效发票；5.本案诉讼费等全部费用由华湘公司承担。一审法院认定事实：2012年7月6日，宋新（买受人）与华湘公司（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号XD120034726）。宋新购买华湘公司开发的望兴景园二期（又名望兴F1站）项目中第12#幢7层726房，该商品房的设计用途为住宅。该商品房建筑面积共48.89平方米，双方在合同中约定房屋总价款为317198元，首付款167398元于2012年7月5日支付，剩余房款150000元以公积金贷款的方式支付。合同第十条交付期限及条件约定：出卖人应当在2013年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。合同第十一条房屋交接及违约责任约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.逾期未超过90日……；2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同第十八条关于产权登记的约定为：出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人解除合同……；2.买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同附件五《补充协议》第七条其他补充约定:其中，契税、办证相关费用、办理按揭贷款或公积金贷款相关费用由出卖人在签订《商品房买卖合同》时收取或代收。该合同还就其他问题进行了约定。合同签订后，宋新依约向华湘公司支付了购房首付款并以公积金贷款的方式支付了余下房款，华湘公司亦向宋新开具了购房首付款167198元及按揭款150000元的发票。2012年11月27日，华湘公司为宋新办理了涉案房屋的预告登记。2018年1月25日，华湘公司通知宋新收房，并向宋新实际交付了房屋。另查明：1.2012年7月5日，宋新向华湘公司交付了契税6344元、预告登记费80元、抵押手续费80元、产权登记费80元、国土证费用140元、公证费和资料费200元,共计6924元,华湘公司向宋新出具了收款收据；2.2018年1月31日，华湘公司的法定代表人殷倩文通过银行转账向宋新支付了2000元，并附言延期交房违约金，2018年4月9日，华湘公司的法定代表人殷倩文通过银行转账向宋新支付了5000元，并附言12-726；3.根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。一审法院认为，宋新与华湘公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，宋新、华湘公司均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案中，宋新已履行了交付购房款的义务，根据合同约定，华湘公司应当在2013年12月18日前向宋新交付涉案房屋，现华湘公司于2018年1月25日向宋新交付房屋，已构成违约，华湘公司应当承担继续履行合同并支付逾期交房违约金的违约责任。关于违约金的数额，一审法院根据合同约定的违约金支付标准确定华湘公司应当向宋新支付的违约金为23758元（以本金317198为基数按照每日万分之零点五的标准自2013年12月19日起计算至2018年1月25日止），扣除华湘公司已支付给宋新的违约金7000元，华湘公司应向宋新支付逾期交房违约金16758元，对宋新主张的超出部分，不予支持。对宋新要求华湘公司向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉请，因宋新所购商品房为住宅，根据合同约定，华湘公司在交付房屋时应当向宋新提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故对宋新的该项诉请，予以支持。对宋新要求华湘公司向其提供契税、预告登记费等费用的发票的诉请，一审法院认为，根据双方合同约定，契税、办证等相关费用系由华湘公司代为收取，其不是开具该类费用的义务主体，故对宋新该项诉请，不予支持。对宋新主张华湘公司向其支付逾期办证违约金的诉请，根据合同约定，华湘公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。同时，根据长沙市人民政府于2016年8月19日颁布的《关于实施不动产统一登记的通告》[长政发（2016）15号]，从2016年9月9日起，在长沙市城区实施不动产统一登记，由长沙市国土资源局颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放。本案中，华湘公司实际交房时间为2018年1月25日，华湘公司为宋新办理权属证书的时间起算点应为2018年1月26日起，对宋新提出自2014年9月9日起计算违约金的主张，不予采纳。同时，华湘公司办理初始登记亦是为了办理不动产权属证书，故根据双方所签订的合同约定及现有政策，确认华湘公司应当在2020年2月21日前（自华湘公司应为宋新办证之日起经过540个工作日）为宋新办理不动产权证书，现该期限尚未届满，华湘公司尚不存在逾期办证的违约行为，故对宋新主张支付违约金的诉请，不予支持。华湘公司经合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃辩论的权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限长沙华湘房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向宋新支付逾期交房违约金16758元；二、限长沙华湘房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向宋新提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、驳回宋新的其他诉讼请求。如果长沙华湘房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取940元，由宋新承担733元，长沙华湘房地产开发有限公司承担207元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.原审认定被上诉人华湘公司逾期交房的违约金计算是否有错误？2.被上诉人华湘公司是否应当承担逾期办证的违约金？3.上诉人宋新请求被上诉人华湘公司提供契税、预告登记费、抵押手续费、产权登记费、国土证费用及公证费和资料费的有效发票是否合理？上诉人宋新认为原审计算逾期交房违约金时少计算一天，被上诉人华湘公司应当支付违约金16774元。经查，根据合同约定，被上诉人华湘公司应于2013年12月18日前向上诉人宋新交付案涉房屋，被上诉人华湘公司实际交房日期为2018年1月25日，故被上诉人华湘公司逾期交房期间为2013年12月18日至2018年1月24日，共计1498天，依据合同约定的违约金计算方法，被上诉人华湘公司向上诉人宋新支付的违约金总计应为23758元，扣除被上诉人华湘公司已支付的7000元，被上诉人华湘公司应当支付的违约金数额为16758元，原审对该违约金数额计算准确，上诉人宋新的上诉理由无事实依据，本院不予支持。关于上诉人请求的逾期办证的违约金。上诉人宋新认为逾期交房、逾期办证均系被上诉人华湘公司的违约行为所致，故被上诉人华湘公司应当自2014年9月9日起承担逾期办证的违约责任。经查，根据合同约定“出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。”根据上述约定，被上诉人华湘公司办理产权证的起始期限系在房屋交付后，即原审认定的2018年1月26日起算，此时被上诉人华湘公司仅需承担逾期交房的违约责任。同时根据上述办证起止期限的约定，被上诉人华湘公司办理案涉房屋产权登记的期限尚未届满，上诉人宋新请求华湘公司承担逾期办证违约责任的请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于上诉人宋新请求被上诉人华湘公司提供相关发票问题。根据合同约定，被上诉人华湘公司在交付案涉房屋后，有协助负责办理相关产权登记手续的义务，被上诉人华湘公司已经收取上诉人宋新相关办理产权登记的相应费用，负有向上诉人宋新协助提供相应票据的义务，上诉人宋新的该项请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15461号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15461号民事判决第三项；三、判令被上诉人长沙华湘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人宋新提供办理案涉房屋产权登记收取的契税、预告登记费、抵押手续费、产权登记费、国土证费、公证和资料费的相应票据；四、驳回上诉人宋新的其他诉讼请求。一审案件受理费940元，二审案件受理费1880元，共计2820元，由上诉人宋新承担1880元，被上诉人长沙华湘房地产开发有限公司承担940元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年八月二十五日书记员  杨 蓓