北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5033号上诉人（原审被告）：马贵祥，男，1968年3月19日出生。上诉人（原审被告）：孙淑芳，女，1973年7月13日出生。二上诉人之委托诉讼代理人：陈珺，北京市一格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶宰顺，男，1963年2月15日出生。委托诉讼代理人：张斌，北京市冠腾律师事务所律师。上诉人马贵祥、孙淑芳因与被上诉人叶宰顺确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马贵祥、孙淑芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回叶宰顺的全部诉讼请求。事实和理由：马贵祥、孙淑芳仅是将承租权与装修转让给叶宰顺，双方的转让协议应属有效，不存在退还转让费的问题。且叶宰顺对房屋情况是清楚的，即使法院认定合同无效，也应考虑双方分担责任，叶宰顺还应将装修及屋内设备返还给我方。故不同意叶宰顺的全部诉讼请求。叶宰顺辩称，同意原判，不同意马贵祥、孙淑芳的上诉请求。叶宰顺向一审法院起诉请求：1．确认马贵祥、叶宰顺之间于2017年5月12日签订的转让协议无效；2．判令马贵祥、孙淑芳返还转让款127万元；3.诉讼费由马贵祥、孙淑芳承担。一审法院认定事实：2017年5月12日，马贵祥与叶宰顺签订《转让协议》，约定：“今有马贵祥在丰台区南庭新苑北区316号楼四楼一次性转让给叶宰顺。现乙方交给甲方伍万定金，如一方违约，后果自负。如甲方违约，赔偿乙方双倍违约金，如乙方违约，定金不退。乙方在5月16号前在交来定金壹拾伍万元，共计贰拾万元定金，剩余现款在5月25号剩下余款一次付清，否则应违约后果自负。（含半年租金）转让费共计：壹佰贰拾陆万元整，加物业押金（1万元），计1270000元。”2017年5月13日，马贵祥出具收条：“今收到叶宰顺交来定金贰拾万元整。”后叶宰顺于2017年5月20日进场经营。2017年5月13日叶宰顺向马贵祥转账共计100000元，2017年5月21日叶宰顺向马贵祥转账共计650000元，2017年5月24日叶宰顺向孙淑芳转账340000元。庭审中，叶宰顺、马贵祥、孙淑芳均认可马贵祥收到的20万元定金中包含2017年5月13日叶宰顺向马贵祥转账的100000元，马贵祥、孙淑芳认可收到叶宰顺支付的转让款1190000元，叶宰顺认可《转让协议》约定的转让费中包括马贵祥向北京泰乐科贸有限公司（以下简称泰乐公司）交纳的半年租金195000元和物业押金10000元。2017年5月22日，泰乐公司（甲方）与叶宰顺（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“乙方承租的商铺（以下简称商铺）坐落于北京市丰台区槐房西路316号院2号楼……租赁期限为陆年，自2017年5月15日起至2023年5月14日止……每租赁年度租金为390000元。”该合同落款日期为2017年2月27日，双方当庭认可该日期并非实际签订合同之日期，该份合同签署之目的是由叶宰顺承接马贵祥、孙淑芳于2017年2月27日与泰乐公司签订的《商铺租赁合同》中的权利义务。2017年5月22日，甲方马贵祥、孙淑芳与乙方叶宰顺签订《转让协议》，约定：“今有甲方（马贵祥）在北京市丰台区南苑路南庭新苑北区316号2号楼四楼盛泰家园公寓，经双方友好协商自愿达成协议一次性转让给叶宰顺经营管理。自2017年5月22日前的一切费用由马贵祥负责，自2017年5月22日起的一切费用由叶宰顺负责。自签订协议之日起，盛泰家园公寓由叶宰顺经营负责管理与马贵祥无任何关系……”协议签署后，马贵祥将已收租金11390元转账支付给叶宰顺。2018年4月2日，泰乐公司向叶宰顺发出告知函，载明：“叶宰顺：……您应于2018年3月14日缴纳房租，于2018年4月2日您已逾期超过15日，按照合同7-4规定：因你方形成单方违约，我方已有权解除合同。并于解除合同后三日内（2018年4月2日），你方应完成撤离清场工作，并与我方办理交接手续。否则我方有权自行进入并收回商铺，对乙方商铺内的任何财物不负赔偿及保管责任。”庭审中，叶宰顺认可收到了告知函，并称派出所说涉案商铺系违建，其于2018年3月底自行退场，未与泰乐公司办理交接手续。2016年12月15日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局作出〔2016〕110003号《北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书》，认定北京市丰台区南庭新苑北区底商2号楼楼顶建设钢架彩钢结构降噪棚1处，建筑面积4600平方米，未经规划部门批准，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定，依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款的规定，责令违法建设人于2016年12月29日12时前，自行拆除违法建设并接受复查。本案涉案商铺在拆除范围内。2018年5月31日，经北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局复查，涉案建筑已经被拆除。叶宰顺、马贵祥、孙淑芳在庭审中均认可《转让协议》《商铺租赁合同》、法院调取的《北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书》《北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局现场检查笔录（复查）》等证据材料中的标的物均为本案涉案商铺。另查，2017年5月25日，叶宰顺分两次共计向中涛世纪宾馆有限公司刷卡支付80000元，并提交pos机刷卡单据两张欲证明其向马贵祥支付转让款80000元。对此，马贵祥不予认可，认为刷卡单据上商户名称是中涛世纪宾馆有限公司，交易类型是消费，与本案无关。一审法院认为，马贵祥与叶宰顺签订的《转让协议》中约定转让的涉案商铺系违章建筑，其内容违反了法律、行政法规的相关强制性规定，应属无效合同。故叶宰顺请求确认转让协议无效，理由正当，证据充分，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现叶宰顺起诉要求马贵祥、孙淑芳返还转让款，于法有据，法院予以支持。本案中，马贵祥、孙淑芳认可收到叶宰顺支付的转让款1190000元，法院对此不持异议；叶宰顺主张其通过pos机刷卡向马贵祥支付转让款80000元，马贵祥对此不予认可，法院认为，叶宰顺提供的证据不足以证明该80000元系向马贵祥支付的转让款，故对其上述主张法院不予采信，法院认定叶宰顺实际支付转让款1190000元。双方在协议中约定，转让款包含半年租金和物业押金，叶宰顺亦认可转让款中包括马贵祥向泰乐公司交纳的半年租金195000元和物业押金10000元，故叶宰顺要求返还的转让款应扣减该部分款项。叶宰顺称其于2017年5月20日进场经营，法院对此不持异议；叶宰顺称其于2018年3月底自行退场，但其未与泰乐公司办理交接手续，故对其退场时间的陈述法院不予采信，结合泰乐公司告知函的相关内容，法院认定叶宰顺实际经营涉案商铺至2018年4月5日止。鉴于叶宰顺与泰乐公司签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限为6年，该份合同签署之目的是由叶宰顺承接马贵祥、孙淑芳于2017年2月27日与泰乐公司签订的《商铺租赁合同》中的权利义务，故对叶宰顺实际经营期间的转让款应按比例予以扣减，经法院计算，应扣减的款项为144377元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、马贵祥与叶宰顺于2017年5月12日签订的《转让协议》无效；二、马贵祥、孙淑芳于判决生效之日起十日内返还叶宰顺840623元；三、驳回叶宰顺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据查明的事实，马贵祥与叶宰顺签订的《转让协议》涉及违章建筑的使用权，其内容违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于转让款数额一节，马贵祥、孙淑芳认可收到叶宰顺转让款1190000元，叶宰顺虽主张另有80000通过pos机刷卡支付给中涛世纪宾馆有限公司，但叶宰顺并未就该笔款项与本案转让款之间的关联性提供充足的证据予以证明，原审法院认定实际支付的转让款数额为1190000元并无不当，本院对此予以确认。关于叶宰顺在涉案商铺实际经营的期间，原审法院结合叶宰顺认可的进场时间、泰乐公司告知函的相关内容认定叶宰顺实际经营的起止时间亦无不当，本院对此亦予确认。鉴于双方都认可转让款中包含马贵祥已支付的租金及物业押金，且双方亦认可转让的经营期限为6年，故原审法院对已支付的租金、押金予以扣减，并对叶宰顺实际经营期间的转让款按比例予以扣减并无不当。马贵祥、孙淑芳上诉主张转让款中还包含已支付的物业费30096元，但双方对该笔款项的负担并无明确约定，故马贵祥、孙淑芳主张上述款项亦应一并予以扣减依据不足，本院对此不予支持。综上所述，马贵祥、孙淑芳的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12206元，由马贵祥、孙淑芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  刘丽杰审判员  王 佳二〇二〇年八月三十一日书记员  李 丽