北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6992号上诉人（原审原告、反诉被告）：高海波，男，1986年2月2日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：孙丽君，女，1986年3月2日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：于艳梅，女，1970年7月20日出生。委托诉讼代理人：廉军辉，北京舟之同律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。上诉人高海波、孙丽君因与被上诉人于艳梅、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初12600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高海波、孙丽君上诉请求：撤销原判，改判支持我方原审全部诉讼请求及改判驳回于艳梅的反诉请求。事实和理由：我在购房前不知晓房屋裂缝存在，有很多裂缝隐藏于壁纸之后，且经鉴定结论证实裂缝对结构整体性与正常使用有一定影响，应进行有效加强处理，即房屋存在质量问题，故于艳梅应当承担瑕疵担保责任，且因房屋存在质量问题，故我方未结清水费前拒绝给付物业交割保证金，故不同意原审判决结果。于艳梅辩称，同意一审判决，不同意高海波、孙丽君的上诉请求、事实和理由。高海波、孙丽君向一审法院提出诉讼请求：1.于艳梅履行北京市大兴区修复义务；2.于艳梅赔偿违约金100000元；3.本案诉讼费由于艳梅负担。于艳梅向一审法院提出反诉请求：1.高海波、孙丽君给付于艳梅物业交割保证金20000元；2.链家公司协助办理给付20000元物业交割保证金；3.案件受理费由高海波、孙丽君承担。一审法院认定事实：2018年8月2日，高海波、孙丽君与于艳梅在链家公司居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定高海波、孙丽君购买于艳梅位于北京市大兴区602室房屋，该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，该房屋所在楼层为6层，产权证明所载建筑面积95.91平方米。双方同意交易房屋成交价格为3190000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价280000元，总计3470000元。合同第五条第（四）款中明确约定“买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋”。双方同意从协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前于艳梅所需负担的欠费及未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，高海波、孙丽君应于2019年1月20日前（含当日）以理房通支付的方式支付于艳梅。后高海波、孙丽君与于艳梅完成了涉案房屋的过户手续。2019年3月1日，于艳梅将房屋及钥匙交付于高海波、孙丽君。高海波、孙丽君主张当日带领装修队进入涉案房屋，发现涉案房屋客厅、主卧以及次卧天花板、墙壁有多处裂缝，且房屋漏水，存在安全隐患，就房屋裂缝问题，曾与于艳梅多次协商无果。于艳梅对此不予认可，主张签订合同之前，高海波、孙丽君由链家公司陪同实地看房时与链家公司也交流过房屋裂纹情况，高海波、孙丽君知晓涉案房屋表面存在裂纹情况，于艳梅是现房出售，裂纹客观存在，高海波、孙丽君未提出异议，并选择签订房屋买卖合同，即表示认可房屋现状。链家公司亦陈述之前看房时，于艳梅给链家公司说过裂缝问题，链家公司也如实给高海波、孙丽君说明。高海波、孙丽君、于艳梅及链家公司均认可涉案房屋于2001年左右时间建成，当时看房时墙上所贴壁纸即已存在。高海波、孙丽君与链家公司主张物业交割保证金20000元已支付到合同约定的理房通账户中，链家公司陈述理房通系与其公司合作的第三方平台，买卖双方申请理房通账户，将物业交割保证金交至理房通账户，双方签订完物业交割单后，链家公司协助将物业交割单上传至理房通平台，理房通就会将物业交割保证金转至卖房人的账户上。于艳梅已将涉案房屋2019年3月2日之前的物业费及供暖费结清。另在本案审理过程中，于艳梅就涉案房屋室内墙体裂纹是否影响房屋主体结构安全申请鉴定。双方选取国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构出具鉴定检验报告书（BETC-SF-2020-1）,作出裂缝对主体结构安全性的影响评定结果：“根据上述检验结果，结合顶板承载力验算结果，经综合分析，顶板的裂缝主要由室内外温差变化与混凝土材料收缩所引起；墙体裂缝主要由于室内外温差变化与砌体非线性变形，沿较薄弱的灰缝处开裂。考虑到板与墙裂缝为非受力裂缝，尚未对结构安全构成影响，但对结构整体性与正常使用性有一定影响，应进行有效加强处理。”于艳梅预交鉴定费用45000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于高海波、孙丽君的诉讼请求。本案系存量房屋买卖，涉案房屋建成时间较早，距离双方签订房屋买卖合同时间已有十七八年之久，且处于所在楼栋的顶层，高海波、孙丽君作为买房人应对所购涉案房屋的现实状况存在相应的心理预期。签订房屋买卖合同前，高海波、孙丽君由链家公司陪同实地看房，房屋中的裂缝已客观存在，高海波、孙丽君未提出异议，并选择签订房屋买卖合同，合同第五条第（四）款中明确约定“买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋”。且链家公司亦陈述之前看房时，于艳梅给链家公司说过裂缝问题，链家公司也如实给高海波、孙丽君说明，此种情况下，高海波、孙丽君依约从于艳梅手中接收房屋应视为其认可所购涉案房屋的现状。另国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所出具的鉴定检验报告书作出裂缝对主体结构安全性的影响评定结果，即涉案房屋裂缝的形成系室内外温差变化、混凝土材料收缩及砌体非线性变形等非人为因素自然形成，未对结构安全构成影响。此种情况下，高海波、孙丽君在房屋交付后又以涉案房屋存在安全隐患为由要求于艳梅履行修复义务并承担违约金，缺乏事实依据、合同依据及法律依据，法院对此不予支持。如高海波、孙丽君认为涉案房屋现状影响使用，可在装修时自行处理。关于于艳梅的反诉请求。高海波、孙丽君与于艳梅签订《补充协议》，同意从协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，现双方已完成房屋过户及交付手续，且于艳梅已将涉案房屋之前的物业费及供暖费结清，高海波、孙丽君应依约向于艳梅支付物业交割保证金，对于艳梅要求高海波、孙丽君给付物业交割保证金20000元的反诉请求，法院予以支持。高海波、孙丽君主张涉案房屋的水费并未结清，但就此并未举证证明，法院对此不予采信。按照双方约定，物业交割保证金以理房通支付的方式支付于艳梅，且高海波、孙丽君主张已将物业交割保证金20000元支付至理房通的账户，链家公司对此亦予以认可，根据链家公司的庭审陈述，理房通系与其公司合作的第三方平台，支付过程中尚需链家公司的协助与配合，据此，对于艳梅要求链家公司协助办理给付20000元物业交割保证金的反诉请求，法院予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、高海波、孙丽君于判决生效后十日内给付于艳梅物业交割保证金20000元，北京链家房地产经纪有限公司对此予以协助；二、驳回高海波、孙丽君的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，高海波、孙丽君提供了：1、北京华永盛建筑工程公司裂缝修补合同、发票、转账记录、报价单原件及资质文件证明专业房屋加固修复费用及损失；2、2020年物业费用及取暖费用清单和发票，证明因于艳梅拖延时间采取第二次检测造成的额外损失；3、链家公司出示的检测报告结果照片、检测与中介微信聊天记录证明链家公司已经做过检测，无需二次检测，聊天记录证明高海波与链家公司已有分歧，链家公司的陈述不可信；4、与物业公司工作人员的录音，买房时的评估报告，二次检测时的照片证明水费未结清，整个小区房屋均有漏水和房屋质量问题，签约前于艳梅并未告知，评估报告证明房屋光线较暗不易看出裂缝，二次检测现场照片证明目前房屋交房时房屋状况较差没有任何可用家电。于艳梅的质证意见为上述证据均不是新证据，不认可高洪波、孙丽君提交上述证据的证明目的。链家公司不认可上述证据的证明目的。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，高洪波、孙丽君上诉称于艳梅出售给其的房屋存在质量瑕疵，需承担违约责任，故上诉请求于艳梅承担修复房屋及赔偿违约金的责任，对此高洪波与孙丽君应当提供证据证实于艳梅在房屋买卖的过程中存在违约的情形。现根据高洪波、孙丽君提供的证据及双方的房屋交易过程，高洪波、孙丽君在买卖房屋之前已查验了房屋现状，其同意购买涉案房屋表明其对于房屋的状态是认可的，且涉案房屋经过国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定，出具的鉴定报告书已认定房屋裂缝非人为因素自然形成，未对结构安全构成影响，故于艳梅所售房屋的状态并未违反双方房屋买卖合同约定，故高洪波、孙丽君主张于艳梅承担瑕疵担保责任的上诉理由并无事实依据，本院对其上诉理由不予采纳。现于艳梅已将涉案房屋的供暖费及物业费结清，现高洪波、孙丽君提供的其与物业公司询问涉案房屋水费是否结清的问题，因于艳梅不认可该录音证据的真实性，且该证据并不能证实于艳梅是否交清水费的事实，故高洪波、孙丽君并无证据证实于艳梅仍有涉案房屋费用未结清的情形，所持该项上诉理由无证据支持，本院对其上诉理由不予采纳，原审法院认定高洪波、孙丽君支付于艳梅物业交割保证金并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由高海波、孙丽君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 杨志东审 判 员 李 淼二〇二〇年八月二十四日法官助理 王德林书 记 员 周 洁