北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4757号上诉人（原审被告）：周玉兰，女，1964年2月29日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：北京利健天行物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街31号（招商局院内）。法定代表人：宋胜利，总经理。委托诉讼代理人：姜启林，北京三久律师事务所律师。上诉人周玉兰因与被上诉人北京利健天行物业管理有限公司（以下简称利健天行公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周玉兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回利健天行公司全部诉讼请求，或将本案发回重审，一、二审案件受理费由利健天行公司承担。事实和理由：一、周玉兰通过拆迁取得涉案房屋，至今尚未取得房产证，所以不应交纳物业费。二、案涉房屋所在小区物业管理混乱，环境脏乱差，周玉兰不应交纳物业费。利健天行公司向本院提交书面答辩意见，主要内容为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回周玉兰的上诉请求，维持一审判决。利健天行公司向一审法院起诉请求：1．判令周玉兰支付自2012年7月29日至2019年7月28日期间的物业费10091．01元；2．本案诉讼费由周玉兰承担。一审法院认定事实：周玉兰系北京市昌平区沙河镇兆丰家园小区X号楼X单元X室的业主，其房屋建筑面积为83．73平方米。北京市昌平区沙河镇人民政府（甲方）与利健天行公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定利健天行公司为北京市昌平区沙河镇北区兆丰家园项目提供物业服务。双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中的相应要求。其中约定：业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括对物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助做好安全防范工作。乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。物业服务期限为不定期限，自2013年8月1日起执行本合同约定内容，至合同终止。物业服务费用的标准为高层住宅按1．35元/平方米/月收取。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，按一年交纳。停车服务费按露天停车场车位1000元/个/年、地下停车库车位1600元/个/年的标准收取。庭审中，利健天行公司主张诉请的物业费中包含30元/年垃圾清运费及50元/年公共区域照明费，自2018年1月1日起增加了36元/年生活垃圾处理费。另查：兆丰家园小区至今未成立业主委员会。根据京价（收）字［1999］第253号《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》及北京市昌平区沙河镇人民政府文件沙政发[2017]31号《北京市昌平区沙河镇人民政府关于规范居住小区居民生活垃圾收费的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年30元，居住小区居民生活垃圾处理费为每户每月3元，即每户每年36元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，兆丰家园小区至今未成立业主委员会，因此由北京市昌平区沙河镇政府代为选任物业服务公司并签订物业服务合同，该合同应当认定具有法律效力。且即使物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。周玉兰辩称对于安置房免交二十年物业费，但并未提交相关证据予以证明，该院对该答辩意见不予采信。利健天行公司为周玉兰提供了物业管理服务，周玉兰在接受了物业管理服务的情况下，理应履行交纳物业费的义务。利健天行公司向周玉兰主张物业费、生活垃圾清运费和生活垃圾处理费，有事实及法律依据，该院予以支持。关于利健天行公司主张的公共区域照明费一节，证据不足，该院不予支持。关于周玉兰应当交纳的物业费金额，根据该院实地走访及庭审中双方当事人提交的证据和当庭陈述，利健天行公司在为兆丰家园小区提供物业服务的过程中确有不足之处，已对小区居民的生活造成影响，构成了服务瑕疵。鉴于此，该院对周玉兰应交纳的物业费金额予以酌减。另指出，该酌减只针对已发生的物业服务范围内出现的部分瑕疵而做出，不具有对未发生的物业服务的效力。小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。周玉兰可以在交纳物业费后要求利健天行公司履行合同义务，利健天行公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：1．周玉兰于判决生效之日起7日内支付利健天行公司2012年7月29日至2019年7月28日期间的物业费、生活垃圾清运费和生活垃圾处理费共计8317元；2．驳回利健天行公司其他诉讼请求。二审中，周玉兰向本院提交以下证据证明：证据1，2020年7月初拍摄的小区地下车库、小区环境以及小区内饮水机、快递柜等设施的照片；证据2，2020年初拍摄的案涉小区情况的视频影像；证据1和证据2均证明小区环境和地下车库脏乱差，利健天行公司没有尽到物业管理义务，其提供服务不合格、不达标，同时，利健天行公司不允许业主在地面停车侵害业主权利，不应收取停车管理费，另外，小区的饮水机、快递柜等设施上存在广告，具有收益，利健天行公司应当向周玉兰进行公示，利健天行公司亦未公示收费项目。证据3，兆丰园社区居委会出具的《证明信》，证明小区没有成立业委会，周玉兰的房屋没有产权证。利健天行公司二审诉讼期间未提交证据，其针对周玉兰提交的上述证据，向本院提交书面意见，质证意见为，对上述证据的真实性、关联性和证明目的均不认可。本院经审查认为，周玉兰已提交上述证据的原件，利健天行公司虽对真实性不予认可，但未提供证据予以否定，故本院对周玉兰提交证据的真实性予以确认。针对上述证据的关联性，本院将在后文中予以论述。本院二审诉讼期间补充查明以下事实：周玉兰二审诉讼期间主张，利健天行公司提供的物业服务质量很差，且小区业主不交停车费利健天行公司就不让业主的车辆进入小区，另外，周玉兰是拆迁户，所以不应该交物业费和供暖费。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，利健天行公司依据与北京市昌平区沙河镇人民政府就案涉房屋所在小区签订《物业服务合同》以及实际为该小区提供物业服务的事实提起诉讼，要求周玉兰支付诉争期间内的物业管理费。因案涉小区尚未成立业主委员会，北京市昌平区沙河镇政府代为选任物业服务公司并签订上述《物业服务合同》，故利健天行公司为案涉小区提供物业服务具有事实基础，周玉兰亦未否认小区物业服务由利健天行公司提供，据此应认定利健天行公司与周玉兰之间存在物业服务合同关系，该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。周玉兰是否直接与利健天行公司签订书面合同，并不当然否定案涉合同关系的存在。关于周玉兰主张，其未取得案涉房屋的权属证书，且利健天行公司提供的物业服务存在问题，造成小区管理混乱、公共设施损坏、地下车库及小区环境脏乱，同时，利健天行公司通过小区内相关设施的广告取得收入，故不应交纳物业费一节。本院认为，周玉兰系案涉房屋的业主，利健天行公司已提供相关物业服务，案涉房屋是否办理房屋权属证书并非认定周玉兰应否交纳物业费的依据，周玉兰提交的《证明信》对本案处理结果并无影响。周玉兰虽主张案涉房屋系通过拆迁取得而不应交纳物业费，但并未提供证据证明其与相关主体就免除房屋物业费的问题形成合意，其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于周玉兰主张因利健天行公司提供的物业服务存在质量问题而不应交纳物业费用一节，本院认为，物业服务是一种综合性、专业性、持续性的服务，应从物业服务的长期情况和整体水平评价物业服务质量，周玉兰虽提交涉房屋所在小区的视频影像及数份照片证明前述主张，但相关视频和照片形成于2020年，且部分照片无法体现具体的拍摄日期，其内容无法全面体现诉争期间内利健天行公司的物业服务质量，亦无法否定利健天行公司已提供物业管理服务的事实。同时，一审法院已确认利健天行公司存在服务瑕疵，并据此酌减诉争物业费的数额，周玉兰提交的上述证据不足以证明利健天行公司在提供物业服务中存在长期严重的违约行为而达到足以免除物业费的程度，上述证据对本案处理结果并无影响，周玉兰要求免除物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于周玉兰主张利健天行公司未公示小区内相关设施广告收益等情况而不应交纳物业费以及利健天行是否应收取停车费一节，上述情况与周玉兰是否应交纳物业费的基础不同，并非判断周玉兰应否履行交费义务的当然依据，与本案处理结果无涉，周玉兰该主张于法无据，本院不予支持。综上所述，周玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周玉兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 硕审 判 员  梁志雄审 判 员  董 伟二〇二〇年八月二十六日法官助理  张 岩书 记 员  王培霖书 记 员  房依彤