上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6307号上诉人(原审被告)：浩歌实业(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：章浩，总裁。被上诉人(原审原告)：孙宜谦，男，1977年8月6日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：张莉，上海驷言律师事务所律师。上诉人浩歌实业(上海)有限公司(以下简称“浩歌公司”)因与被上诉人孙宜谦房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初17092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人浩歌公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙宜谦一审诉讼请求。事实与理由：1．被上诉人一审中仅提供空白的《破墙开门开店整治告知书》作为证据，告知书上既没有被告知人的名称，更没有签发人和签收人。一审法院在审理案件中存在不作为和乱作为，判决事实不清、证据不明、程序违法；2．被上诉人在合同履行中存在违约行为，诉讼属于恶意之诉、非法之诉。被上诉人孙宜谦辩称：1．一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持；2．被上诉人提供的证据可以证明合同解除系上诉人出租的房屋无法正常经营使用所致，系上诉人违约；3．合同已于2019年7月10日解除，被上诉人当日即搬离，上诉人应当返还押金及解除后的租金及物业管理费；4．被上诉人投入大量资金进行装修，合同解除后，上诉人应当赔偿被上诉人的损失。孙宜谦向一审法院提起诉讼，请求：1．确认双方签订的租赁合同于2019年7月10日解除；2．判令浩歌公司返还押金人民币(以下币种均为人民币)2万元；3．判令浩歌公司返还租金及物业管理费45，921元；4．判令浩歌公司支付违约金2万元；5．判令浩歌公司赔偿损失6万元。一审法院经审理查明事实如下：2017年4月7日，孙宜谦(承租方、乙方)与浩歌公司(出租方、甲方)签订《租赁合同》一份，约定浩歌公司将上海市青浦区崧华路XXX号第二幢一楼从东边往西第8间(以下简称“系争房屋”)租赁给孙宜谦使用。租赁期限自2017年4月7日至2020年4月6日止，租赁期共计为3年。2017年4月30日之前为免租装修期。租金(不含税)每年为13万元整，递增方式：每年5％。物业费每月580元，押金2万元。双方应严格遵守国家有关法律法规和本合同的规定，若因单方违约造成本合同不能履行，违约方须提前一个月通知对方，并赔偿对方最高违约金即合同终止，对方应予配合。本合同最高违约金与押金等额。乙方应按本合同的约定，按期按时向甲方支付该租赁物的租金、物业费及水电等费，不得拖欠。如延迟交付，则应每逾期一天按1％计算偿付滞纳金。如延迟超过15天则视为乙方自动退租，甲方有权收回租赁物及追讨乙方欠交的相关费用。本合同租赁期间，乙方不得擅自改变该房屋的结构及用途，如需改造装修则需提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可实施，并承担因此所造成的相关费用和责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，孙宜谦向浩歌公司支付了押金2万元，租金和物业费支付至2019年10月31日止，包括2019年5月1日至2019年10月31日半年房屋使用费71，662.50元、物业费3，480元，合计75，142.50元。2019年5月22日，由上海市青浦区香花桥街道市政市容管理联席会议办公室下发《破墙开门开店整治告知书》给业主、经营主，该告知书载明：为提升市容环境面貌，香花桥街道将对违规破墙才门、开店的商户开展整治工作。现告知各位房屋业主、房屋实际经营主，请于2019年7月10日前对违规破墙开门开店问题开展自行整改，逾期未整改的，香花桥街道办事处将组织相关部门开展集中整治。各位业主、经营主将自行承担相关责任和法律后果。一审法院另查明，系争房屋已经办理了产权证，权利人登记为丰川卓维电子(上海)有限公司，浩歌公司出租的范围是崧华路XXX号第2幢的1楼，即产证标注的第2幢1楼中120平米左右厂房面积。孙宜谦承租房屋系用于机械配件对外经营使用。一审审理中，孙宜谦认为，浩歌公司出租给孙宜谦及隔壁租户，均是以门店的形式进行出租，孙宜谦承租系争房屋是用于经营，房屋内的墙面进行粉刷，地面做了水泥地面，二层阁楼办公室进行简单装饰。因香花桥街道要求对租户进行封门整改，2019年7月10日孙宜谦搬离房屋，并与浩歌公司工作人员进行了房屋交接，为此，孙宜谦还提供了照片等证据为证。浩歌公司对照片证据的真实性无异议，认为孙宜谦在房屋内北面做了阁楼，无其他装修。为证明对系争房屋享有对外出租权，浩歌公司提供了权利转让及授权书一份，出租权利由丰川卓维电子(上海)有限公司全部转让给浩歌公司。孙宜谦对该证据的真实性不予认可。现房屋内的隔断等均被拆除。一审法院认为，孙宜谦与浩歌公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。孙宜谦主张解除合同，浩歌公司也同意，双方对此无争议，法院予以确认。对于合同解除的日期，孙宜谦认为2019年7月10日孙宜谦搬离房屋，并与浩歌公司工作人员进行了房屋交接，孙宜谦为此提供了照片等证据为证，浩歌公司对照片证据的真实性无异议，故法院予以确认。合同解除后，浩歌公司收取孙宜谦的押金2万元、租金及物业管理费45，921元理应予以返还。因系争房屋性质系厂房，孙宜谦承租房屋系用于机械配件对外经营使用，浩歌公司对此亦是明知。2019年5月22日由青浦区香花桥街道办事处下发《破墙开门开店整治告知书》给孙宜谦，要求对违规破墙开门开店问题开展自行整改，浩歌公司未保证其出租给孙宜谦的房屋正常经营使用，导致孙宜谦搬离，应承担合同不能履行的违约责任。按照合同约定，最高违约金与押金等额，孙宜谦主张违约金2万元。鉴于双方履行合同均存在过错，故法院综合案涉合同的履行情况、双方过错责任大小以及造成合同无法履行的原因等情况，酌情确定浩歌公司偿付孙宜谦违约金1万元。孙宜谦主张装饰装修损失6万元，该损失是孙宜谦自行估算，除照片等之外并无其他证据，孙宜谦主张装饰装修损失6万元，证据不足，浩歌公司对照片证据的真实性无异议，认为孙宜谦在房屋内北面做了阁楼，无其他装修。现系争房屋内的相关隔断等均被拆除，法院酌情确定浩歌公司应偿付孙宜谦损失1万元。据此判决：一、孙宜谦与浩歌实业(上海)有限公司于2017年4月7日签订的《租赁合同》于2019年7月10日解除；二、浩歌实业(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内返还孙宜谦押金人民币2万元；三、浩歌实业(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内返还孙宜谦原告租金及物业管理费人民币45，921元；四、浩歌实业(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内偿付孙宜谦违约金人民币1万元；五、浩歌实业(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内偿付孙宜谦损失人民币1万元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，孙宜谦提供上海市青浦区香花桥街道市政市容管理联席会议办公室于2020年8月3日出具的《情况说明》载明：上述破墙开门开店整治告知书的发放地址为青浦区崧华路XXX号［浩歌实业(上海)有限公司］，发放对象为此处破墙开店的经营商户。浩歌公司认为，对孙宜谦所提供的《情况说明》无法质证和认可，该告知书即使存在也不是针对被上诉人签发的。即便是“街道市容管理办公室”向被上诉人散发了整治告知书，那也只是要求其自行整改而不是要求搬离。以上事实，有《情况说明》、《书面答辩》等为证。本院认为，孙宜谦与浩歌公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。浩歌公司知道孙宜谦承租房屋系用于机械配件对外经营使用，而系争房屋为厂房，相关职能部门发函要求对违规破墙开门开店问题开展自行整改，致孙宜谦合同目的无法实现而搬离。浩歌公司有义务提供适合对外经营的房屋，而孙宜谦亦负有审慎义务，了解系争房屋是否适合对外经营，故对合同的解除，双方均有责任。一审法院综合案涉合同的履行、双方过错责任大小以及造成合同无法履行的原因等情况，酌情确定浩歌公司偿付孙宜谦的金额，并无不当。综上所述，上诉人浩歌公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3478.42元，由上诉人浩歌实业(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢薇薇审判员  邬海蓉审判员  陈 俊二〇二〇年八月二十日书记员  刘佳依附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……