呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1249号上诉人(原审原告):内蒙古自治区未成年犯管教所,住所地呼和浩特市赛罕区前巧报乡。负责人:李永青,该所所长。委托诉讼代理人：刘瑞珍，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳玲，内蒙古东日律师事务所律师。被上诉人(原审被告):武旭东,男,住呼和浩特市。被上诉人(原审有独立请求权第三人):刘跃彬,男,蒙古族，1963年9月19日出生,住呼和浩特市新城区西落凤街45号院电视台宿舍楼1单元16号。上诉人内蒙古自治区未成年犯管教所（以下简称未管所）因与被上诉人武旭东、刘跃彬土地租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初2346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月18日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，本院依法决定书面审理，并向各方当事人进行了释明。本案现已审理终结。未管所上诉请求：1、依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初2346号民事判决书并依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费及评估费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人向被上诉人刘跃彬赔偿损失235688元的事实认定明显错误。一审中上诉人提供的《土地租赁协议》第十一条约定：被上诉人武旭东不能按期缴纳租赁费、电费等费用，上诉人有权终止协议，收回土地，因此造成被上诉人损失的，上诉人不承担任何责任，并且被上诉人武旭东应向上诉人支付当年租金50%的违约金。结合本案被上诉人武旭东承租上诉人土地后，存在自2014年3月1日起至今一直拖欠上诉人租赁费，及自2017年3月起至今拖欠上诉人电费的违约行为；一审法院无视被上诉人存在的违约行为，且遗漏上诉人主张的被上诉人欠付租赁费及电费属于事实认定错误。同时被上诉人违反与上诉人签署的《土地租赁协议》第八条：“乙方不得将所租土地转租他人或变相转租他人”的约定，未经上诉人同意，被上诉人武旭东存在擅自将承租土地转租被上诉人刘跃彬的违约行为。鉴于被上诉人武旭东存在上述违约行为，结合上诉人与被上诉人签署的《土地租赁协议》第十一条的约定，上诉人有权终止与被上诉人武旭东签署的《土地租赁协议》，收回土地，且不对损失承担任何责任，一审法院仅根据被上诉人刘跃彬向上诉人缴纳电费及被上诉人刘跃彬建设的猪场紧邻上诉人处，就主观臆断认为上诉人知晓被上诉人武旭东转租被上诉人刘跃彬的行为属于事实认定错误。另外，根据合同的相对性，被上诉人刘跃彬的损失依法应由被上诉人武旭东承担，而不应由上诉人承担。因此一审法院判决上诉人向被上诉人刘跃彬赔偿损失235688元属于事实认定错误。二、一审法院认定解除原因系上诉人扩建所致属于事实认定错误。本案上诉人解除是因为被上诉人武旭东存在如上所述的违约行为而解除《土地租赁协议》，一审法院在被上诉人未提供证据证明其主张的情况下就主观臆断合同解除原因并非被上诉人武旭东违约所致，属于事实认定错误。武旭东辩称,根据票据显示,武旭东已付清2014年之前的租赁费。未管所于2016年9月通知解除合同前,武旭东还交过一年或两年租赁费,但找不到票据。刘跃彬经过未管所相关领导的同意建猪场,猪场的位置、水电由未管所指定,并且从建猪场之日起,刘跃彬直接向未管所缴纳水电费,故未管所对转租是知情的。刘跃彬是否欠付电费,武旭东不清楚。武旭东同意解除租赁协议,解除的法律后果由法院作出裁判。刘跃彬辩称,第一,刘跃彬没有拖欠土地租赁费及电费。武旭东已向未管所付清租赁费,且未管所于2016年9月22日通知武旭东由于单位内部调整要提前解除合同,未管所主张自2017年3月起拖欠电费,不符合实际。第二,武旭东将涉案土地转租给刘跃彬经过未管所领导的同意,未管所还为刘跃彬拉设专门电线,且未管所还向刘跃彬收取电费。第三,刘跃彬同意解除未管所与武旭东之间的土地租赁协议,协议约定,未管所重建监狱可以终止合同,但是应赔偿造成的损失。未管所向一审法院起诉请求：1.解除未管所和武旭东之间的土地租赁协议;2.判令武旭东清除租赁土地的违法加盖的猪舍,将租赁土地恢复原状;3.判令武旭东向未管所支付违约金人民币41,000元;4.本案诉讼费由武旭东承担。刘跃彬向一审法院提出反诉请求：1.判令未管所、武旭东向刘跃彬赔偿因提前解除合同给其造成的财产损失35万元;2.诉讼费由未管所和武旭东承担。刘跃彬当庭申请增加诉讼请求:评估鉴定费12140元由未管所和武旭东承担。一审法院认定事实：2003年3月1日,内蒙古自治区第一少年犯管教所(甲方)与武旭东(乙方)签订《土地租赁协议》。第一条约定,甲方将原果园南侧41亩耕地租赁于乙方。第二条约定,租赁期限为20年,即2003年3月1日至2023年2月28日。第三条约定,租金100元/亩/年,41亩每年计4100元;每年2月前一次性付清下年租金。第六条约定,如国家有新的规划(包括甲方布局规划)需占用土地,本协议自然终止,由此给乙方造成的直接损失,按国家有关规定结合实际,给予补偿。第八条约定,乙方不得将所租土地转租他人或变相转交他人。第十一条约定,乙方违约,特别是不能按期交纳租赁费、电费等费用,甲方有权终止协议,收回土地,因此造成乙方的损失,甲方不负任何责任(包括已付租赁费不予退还),并且乙方应向甲方付当年租金50%的违约金;甲方违约,应根据损失情况进行赔偿(地上物按市场计算),同时甲方向乙方付当年租金50%的违约金,并退还未到期租金。2003年6月12日,内蒙古自治区机构编制委员会向自治区司法厅发出《关于自治区第一少年犯管教所更名的批复》,载明同意内蒙古自治区第一少年犯管教所更名为内蒙古自治区未成年犯管教所。2016年9月22日,未管所向武旭东发出《关于要求终止土地租赁协议的函》,载明根据内蒙古自治区监狱管理局的监狱布局调整规划,未管所扩建项目开始实施,扩建项目选址在武旭东租赁未管所41亩土地地块内,即原果园地,根据租赁协议第六款约定,未管所要求终止2003年3月1日武旭东与未管所签订的《土地租赁协议》,请武旭东于2016年12月31日前将场地清理完毕。未管所、武旭东、刘跃彬均认可,涉案原果园南侧41亩土地位于未管所办公楼以南,紧挨未管所监区大院。未管所与刘跃彬均认可,刘跃彬自2005年8月起在涉案土地上建设猪场,经营至2016年9月22日未管所通知搬迁,实际搬迁时间为2017年9月。刘跃彬向本院申请对呼市赛罕区巧报镇内蒙古少管所(酒花厂西侧80米、武旭东房屋北墙以北、水井房以南)租赁土地上建造的房屋三间约98平米、塑料大棚式猪舍约1100平米、仓房100平米、砖石墙180延米、排水管道150延米、排水井4眼、饲料池1个、饮用水井1眼、大门楼1个、室外地坪约100平米、自动上下水系统1套、化粪池1个进行价格评估,该院依法委托评估。内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司(以下简称万宝隆公司)于2019年7月12日作出《关于房屋、塑料大棚式猪舍和仓房等财产损失的价格评估结论书》【万宝隆(蒙)(价)字2019第070号】,载明评估标的在2016年9月的价格为235,688元。2019年7月3日,万宝隆公司出具收据一张,载明收到刘跃彬预收评估费1万元;2019年7月17日,万宝隆公司出具收据一张,载明收到刘跃彬评估费余款2140元。一审法院认为，未管所与武旭东签订的《土地租赁协议》系双方真实意思表示,不违反法律的强制性规定,应为合法有效。未管所将涉案土地交付给武旭东后,武旭东将其中部分土地转租给刘跃彬,刘跃彬自2005年8月起建设猪场并经营至2016年9月。涉案土地紧邻未管所监区大院,且刘跃彬向未管所交纳电费多年,故未管所应当早已知悉武旭东转租土地给刘跃彬建设、经营猪场,但未在六个月内要求解除《土地租赁协议》或认定武旭东与刘跃彬之间的转租行为无效。关于未管所要求解除《土地租赁协议》的诉讼请求,依据《关于要求终止土地租赁协议的函》,因未管所扩建项目,未管所依据《土地租赁协议》第六条之约定,要求终止协议。未管所、武旭东均当庭同意解除《土地租赁协议》,刘跃彬对此亦无异议,故该院确认《土地租赁协议》于2019年8月29日解除。未管所主张,由于武旭东欠付租赁费、电费、违法转租解除《土地租赁协议》,一审法院不予采信。关于未管所要求武旭东清除租赁土地上的猪舍,将租赁土地恢复原状的诉讼请求,一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条约定,《土地租赁协议》解除后,武旭东应将涉案土地恢复原状并返还给未管所。但未管所与武旭东订立合同时,就应当知道武旭东租赁土地的用途及使用情况,之后,武旭东将部分土地交由刘跃彬使用,未管所亦知道并同意刘跃彬建设、经营猪场,双方合同也未就合同解除或终止时是否恢复原状作出约定;其次,合同解除的原因系因未管所扩建项目提前解除所致,再综合未管所收回土地的用途为新建建设项目等因素,对于未管所要求清除猪舍、恢复原状的诉讼请求,一审法院不予支持。关于未管所要求武旭东支付违约金41,000元的诉讼请求,一审法院认为,并非由于武旭东的违约行为导致《土地租赁协议》解除,故对未管所上述诉讼请求,一审法院不予支持。关于刘跃彬要求未管所、武旭东赔偿因提前解除协议造成的财产损失35万元的诉讼请求,一审法院认为,依据《土地租赁协议》第六条之约定,根据内蒙古自治区监狱管理局的监狱布局调整规划,未管所扩建项目需占用涉案土地,导致《土地租赁协议》解除,未管所应赔偿给武旭东造成的损失。未管所应当知悉武旭东转租土地给刘跃彬经营猪场,且刘跃彬已作为有独立请求权的第三人提起诉讼,为避免诉累,未管所应向刘跃彬赔偿因提前解除协议造成的损失。经评估,刘跃彬建造的房屋、猪舍等于2016年9月的评估价格为235,688元,未管所应向刘跃彬支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、确认内蒙古自治区未成年犯管教所与武旭东于2003年3月1日签订的《土地租赁协议》于2019年8月29日解除;二、武旭东、刘跃彬于本判决生效之日起十五日内将原果园南侧41亩土地返还给内蒙古自治区未成年犯管教所;三、内蒙古自治区未成年犯管教所于本判决生效之日起十五日内赔偿刘跃彬损失235,688元;四、驳回内蒙古自治区未成年犯管教所的其他诉讼请求;五、驳回刘跃彬的其他诉讼请求。案件受理费826元(未管所已预交),由未管所负担。案件受理费6550元(刘跃彬已预交),由未管所负担4835元,由刘跃彬负担1715元。评估费12,140元(刘跃彬已预交),由未管所负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案是因未管所主张其不应向刘跃彬赔偿损失235688元而提起的上诉。本案中，未管所与武旭东双方签订的《土地租赁协议》第六条约定，如国家有新的规划（包括甲方布局规划）需占用土地，本协议自然终止，由此给乙方（武旭东）造成的直接损失，按国家有关规定结合实际，给予补偿。2016年9月22日，未管所向武旭东发出《关于要求终止土地租赁协议的函》，载明根据内蒙古自治区监狱管理局的监狱布局调整规划，未管所扩建项目开始实施，扩建项目选址在武旭东租赁未管所41亩土地地块内，即原果园地，根据租赁协议第六条约定，未管所要求终止2003年3月1日武旭东与未管所签订的《土地租赁协议》，武旭东应于2016年12月31日前将场地清理完毕。未管所是基于租赁协议第六条解除的合同，并未提到武旭东未按合同约定履行义务等事宜以及基于此要求解除合同，所以，未管所应当根据租赁协议第六条向武旭东给予补偿。又根据武旭东将涉案土地转租给刘跃彬长达十一年之久，刘跃彬又直接向未管所所缴纳过电费的事实，未管所对武旭东的转租事实是知情的，刘跃彬作为有独立请求的第三人要求未管所赔偿损失，并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5661元，由内蒙古自治区未成年犯管教所负担。本判决为终审判决。审判长 段惠智审判员 何玉山审判员 王海莹二○二○年八月十一日（法官助理 黄 琳书记员 袁江微