江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3270号上诉人（原审原告）：南京欢唱酒店管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区长虹南路267-1号。法定代表人:顾冬，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓跃，上海坤阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李德华，男，1971年9月2日生，汉族，户籍地安徽省全椒县，现住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：王莹莹，江苏衡圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昌来，江苏衡圣律师事务所律师。上诉人南京欢唱酒店管理有限公司（以下简称欢唱公司）因与被上诉人李德华房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12207号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法适用独任制于2020年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人欢唱公司的法定代表人顾冬、委托诉讼代理人陈晓跃，被上诉人李德华的委托诉讼代理人王莹莹、王昌来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欢唱公司上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费，保全费等。事实与理由如下：一、合同的相对性原则决定了此物业管理费只能是案涉合同双方当事人的权利与义务，不可能由合同以外的第三人承担与享有，即使案涉合同对物业管理费是多少、由谁承担语焉不详，依据《合同法》第一百二十五条规定，无论从合同的目的解释还是体系解释看，其物业管理费数额与承担者均是明确无争议的。物业管理费由被上诉人承担合同双方已有约定。合同6.8条款约定：“此餐饮配套项目的物业管理由甲方组织，乙方应服从甲方及校方的管理，物业管理费每月4元/平方”。此餐饮配套项目的物业管理由甲方组织实施，此为上诉人的义务。被上诉人经营的餐饮，上诉人承揽物业管理之责，那被上诉人给付相应报酬由被上诉人承担物业管理费符合权利义务相一致原则。合同第七条合同解除的条件中7.3分项约定：“甲方有权单方面解除合同，且没收全部保证金”中的7.3.1子项目约定，乙方“不按照约定支付承包管理费逾期30天的；累计拖欠承包管理费、保证金达贰拾万的；累计拖欠水电气、物业费伍万元的”。此约定表明，物业管理费并不包含在被上诉人的承包经营管理费之中，前者须拖欠款达20万元方可解除合同，而后者与水电气欠费一起达5万元，上诉人即可单方解除合同。此物业管理费显然应与被上诉人经营期间的水电费相其并论，与承租经营管理费无涉。二、上诉人亦依约履行了物业管理义务并承担了相应的管理费用。上诉人在一审已提交了物业管理人员名单与劳动合同，也提供了被上诉人曾经的物业维修申请，特别是被上诉人2018年8月5日给鼓楼区城管局的《函》，进一步充分证明上诉人之主张。三、物业管理费数额明确计算简单且为被上诉人质证时认可。由于一层与他人经营场地毗邻，恐后产生争议即在合同约定一层后括注使用面积为63平米，而二层全层给被上诉人经营使用与他人不搭界，故未注明其使用面积。即使使用面积有争议且一审不组织双方实际勘查也应释明由当事人申请鉴定。被上诉人李德华辩称：一审法院查明事实清楚，法律适用正确，依法应当予以驳回。第一，合同中对物业管理费约定不明，并未约定物业服务的具体房屋面积以及承担的主体。双方签订的合同名称为承包经营合同，合同约定的费用为承包经营管理费，包含了物业管理费。南京财经大学与待密谱公司签订的合作经营合同，约定的承包经营管理费为100万元。第二，待密谱公司与美膳堂公司签订的合作经营合同，约定的承包经营管理费为88万，而上诉人与被上诉人之间签订的承包经营管理合同，约定的承包经营管理费却是260万元1年，数额相差近两倍。双方在协商签订合同时，将除水电气之外的费用全部包含在内，其中包含了物业管理费用。第三，双方就合同履行过程中产生过几次纠纷并诉讼至法院，最终都是以和解签订补充协议的形式撤诉结案，共计签订了三次补充协议，但补充协议中连水电气费几千块钱甚至10000元钱的数额都能提到，但是在补充协议中并没有涉及到物业管理费的事情。也就是说，如果真实存在物业管理费用，显然与常理不符，因为每年的物业管理费用在10万左右。第四，上诉人是否有收取物业管理费的权限问题。涉案房屋所有权属于南京财经大学，整个南京财经大学的物业管理应该是他们统一安排的，涉案房屋仅是南京财经大学一部分。上诉人作为转租方无权收取物业管理费，除非经南京财经大学授权，且已经向南京财经大学交纳了物业管理费后才能向被上诉人再主张物业管理费。第五，上诉人未提供物业管理服务，被上诉人也不需要其提供。从上诉人在一审提供的证据来看，其证据是零散的不全面的聘用保安合同书，只有两年的期限，约定仅仅是负责门岗，实际上其保安的职责仅仅是收取停车费用。三份全日制劳动合同书没有在社保部门备案，且合同中没有约定具体的工作区域，因上诉人本身具有酒店管理的经营范围，其所提供的证据仅仅只能证明其是为了自身经营管理需要而与员工签订的合同，不能直接证明其提供了物业服务。三张物业维修申请单不是验收单和完工单，并且三张申请单的时间是同一时间，时间是2018年3月30日，维修项目是修漏水、墙纸、涂料脱落，换灯具等这些项目，这些维修的项目是上诉人作为出租人应对房屋因非人为损害而应当承担的修缮义务，而不是物业服务。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。欢唱公司向一审法院起诉请求：判令李德华支付欢唱公司拖欠房屋租金的违约金25万元、物业服务费30万元。一审法院认定事实如下：南京财经大学将其房屋与南京待密谱餐饮管理有限公司合作经营配套餐厅，后者又将该房与南京美膳堂餐饮管理有限公司合作经营，南京美膳堂餐饮管理有限公司又授权欢唱公司进行经营管理。双方签订《承包经营合同》，合同约定内容及后期两次签订补充协议内容，双方无争议，并有副本存卷，一审法院予以确认。因李德华欠费，欢唱公司诉至一审法院。一审诉讼中，双方2019年11月26日达成和解协议，欢唱公司补交了承包管理费。一审法院认为：合同应当履行。双方签订的承包经营合同约定了物业管理由甲方组织，物业管理费每月4元/平方，但没有约定租赁面积，无法计算，也没有约定是否需要李德华另外交纳，该费用与承包管理费的关系不明确，故欢唱公司现要求李德华另外交纳物业管理费没有依据，双方需另行协商确定。双方在2019年11月26日和解协议中将履约保证金变更为50万元，明确已交纳25万元，其余25万元于2020年6月1日交齐。欢唱公司在李德华交纳欠付管理费、双方和解后，又以此前欠费为由要求没收保证金，违反诚实信用原则，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回南京欢唱酒店管理有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费9300元，减半收取4650元，由南京欢唱酒店管理有限公司负担；保全费5000元，由李德华负担。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，且双方二审中均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审庭审中，上诉人欢唱公司主张其在本案中主张违约金25万元实际系要求没收被上诉人李德华之前支付的保证金25万元。二审中查明，上诉人欢唱公司营业执照载明的经营范围包含物业管理。二审中另查明，一审中上诉人欢唱公司还提交了银行对账单、李德华经营的南京德顺楼餐饮管理有限公司填写的三份《物业维修申请单》（内容为申请维修）、南京德顺楼餐饮管理有限公司出具给鼓楼区城市管理行政执法局的《函》等证据（内容为“……我司酒店餐厨废弃物收运也一直由物业服务商南京美膳堂商业管理有限公司、南京欢唱酒店管理有限公司统筹处理，故相关收运手续由南京欢唱酒店管理有限公司统一办理”）证明其提供了物业服务。二审中还查明，一审中上诉人欢唱公司提交了《李德华租用欢唱酒店公司面积示意图》，内容为一楼实际使用面积为98.29平方米，二楼实际使用面积为1989.25平方米。被上诉人李德华对此不持异议。上诉人欢唱公司提出其主张的物业费30万元的计算方式为4元/平方米﹒月×2173.47平方米×36个月（2017年1月份到2019年12月份），其仅主张30万元。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、被上诉人李德华是否应当向上诉人欢唱公司支付拖欠房屋租金的违约金25万元；二、被上诉人李德华是否应当向上诉人欢唱公司支付物业服务费30万元。关于争议焦点一。本案双方在《承包经营合同》中约定了租金的支付标准和时间，后又签订两份补充协议和一份和解协议对约定进行了变更，上诉人在本案中主张被上诉人迟延支付2019年下半年的租金，要求被上诉人支付违约金25万元。因双方在2019年11月26日已经签订和解协议对之前被上诉人欠缴的租金进行了处理，故上诉人在本案中再次要求被上诉人就迟延支付租金的行为承担违约责任没有依据，本院对此不予支持。关于争议焦点二。本案双方约定此餐饮配套项目的物业管理由甲方（上诉人欢唱公司）组织，乙方（被上诉人李德华）应服从甲方及校方的管理，物业管理费每月4元/平方米。现双方对涉案合同约定的租赁面积并无异议（合同约定一楼租赁面积约63平方米，二楼为1989.25平方米），故涉案物业管理费的数额应为295524【4×36×（63+1989.25）】元。被上诉人李德华主张合同约定的承包经营管理费中包含了物业管理费。因双方在合同中还约定乙方累计拖欠承包管理费、保证金达20万元的或拖欠水电气、物管费达5万元的，甲方有权解除合同。以上约定表明双方合同中约定的承包管理费（租金）与物业管理费系两种不同性质的费用，在上诉人欢唱公司并未明确放弃该权利的情况下，上诉人欢唱公司有权依据合同约定向被上诉人李德华主张物业管理费，本院对被上诉人以上主张不予支持。被上诉人李德华还主张上诉人欢唱公司无权主张物业管理费。因双方在合同中明确约定了物业管理费，且上诉人欢唱公司举证证明其提供了物业服务，本案中被上诉人李德华亦未举证证明其他人提供了物业服务，故本案对被上诉人以上主张不予支持。综上所述，上诉人欢唱公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12207号民事判决；二、被上诉人李德华于本判决生效之日起十日内向上诉人南京欢唱酒店管理有限公司支付物业管理费295524元；三、驳回上诉人南京欢唱酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4650元，保全费5000元，合计9650元，由上诉人南京欢唱酒店管理有限公司负担4465元，由被上诉人李德华负担5185元；二审案件受理费9300元，由上诉人南京欢唱酒店管理有限公司负担4303元，由被上诉人李德华负担4997元。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二〇年八月二十八日书记员 陈晓君