贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初2937号 原告：遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司。住所地：桐梓县蟠龙雅苑12栋1单元。 法定代表人：雷嘉辉。 委托诉讼代理人：陈本明，男，1964年2月15日生，汉族，重庆市潼南县人。 委托诉讼代理人：蒋婷婷，女，1992年7月23日生，汉族，四川省合江县人。 被告：王毅，男，1987年2月27日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司与被告王毅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈本明、蒋婷婷，被告王毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.依法判决被告立即支付原告从2017年3月1日至2020年3月31日止的物业管理费5698元、二次供水电费400元、违约金1846元，合计7944元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告王毅住溱水半岛7-2-7-4，原告依据总公司重庆鼎达物业管理有限公司2013年7月17日与贵州省新中诚房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理合同》，以及桐梓县物价备案文件，业主临时公约于2019年与溱水半岛业主委员会签订物业服务合同，约定物业费按建筑面积1.3元/平方米，商业按建筑面积2.5元/平方米，二次供水加压费100元/户/年，违约事项按日千分之三收取违约金，向被告提供物业服务，被告王毅产权所属住宅溱水半岛小区，房屋建筑面积为118.22平方米，但被告从2017年3月1日起至2020年3月31日止欠物业管理费5698元，二次供水加压费400元，违约金1846元，合计欠费7944元。在此期间原告多次催收，但被告以种种理由拒绝支付。为此，原告为保障自身权益，依据中华人民共和国《物权法》第七十二条、《贵州省物业管理条例》第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告王毅辩称，未按时交物管费的原因如下：1.房产证载明的面积只有117.08平方米；2.对于业委会与原告签订物业服务合同，原告不知情；3.噪音问题严重，七楼能听见八楼住户的手机振动声音；4.小区大门长期开放，从未对进出人员进行登记、下水道铁板存在安全隐患，另外邻居打架问题，物业公司也没有进行处理。 本院经审理认定事实如下：2013年7月17日，重庆鼎达物业管理有限公司与贵州省遵义新中诚房地产开发有限责任公司就“溱水半岛”项目提供前期物业管理服务事宜签订《物业服务合同》，约定收费标准高层住宅按1.2元/平方米计算。2016年3月29日，被告与重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司签订了《物业服务协议》，约定高层住宅按建筑面积1.2元/月/平方米收取，公用水电公摊费0.1元/月/平方米。二次供水能耗费0.8元/吨，每年100元预收，年底清算（仅针对二次供水住户）。2018年5月28日，重庆鼎达物业管理有限公司与桐梓县娄山关街道溱水半岛业主委员会签订《物业服务合同》，就溱水半岛小区的物业管理事宜进行了约定。第二章第三条至十四条对委托管理服务的内容进行了约定，包括房屋建筑共用部位、共用设施、设备、附属建筑物、构筑物、共用绿地、花木、配套设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁、垃圾的收集、清运、交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、开展社区文化娱乐活动等内容。合同第十五条约定委托管理期限为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。第十九条明确约定了物业管理公共服务的质量，其中对商业网点管理有序、符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画等现象，对排放油烟、噪音等进行统一管理，按规定进行车辆进出管理等。第二十条约定物业管理服务费标准为高层住宅按建筑面积1.3元/月/平方米收取。第二十一条约定物业费为预收制，业主缴纳费用时间：物业服务费到期的前十日缴纳下一年物业费用，逾期一日将按所欠总金额的3‰收取违约金。物业服务费收费标准不包含供水二次加压费，合同签订第一年，住宅物业物管费按1.2元/平方米计算，第二年起按合同价1.3元/平方米计算。第二十二条约定二次供水能耗为0.8元/吨，针对二次供水住户按每年100元收取。2019年6月1日，原告与桐梓县娄山关街道溱水半岛业主委员会签订了约定内容与前述合同一致的“溱水半岛”小区《物业服务合同》，对溱水半岛小区进行管理。 另查明，重庆鼎达物业管理有限公司为方便业务开展，特在2017年2月14日注册成立“遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司”，并由该公司对原项目进行管理，对原管理公司的权利义务进行承继。原告作为物管公司，为溱水半岛小区提供了相应的物业服务，包括环境卫生的清理、安保、电梯的日常养护保养和维修、进出人员的登记及秩序的维护、文化活动的开展等。并受到了相应的表彰。被告是桐梓县溱水半岛小区7-2-7-4的业主，房屋建筑面积为117.08平方米。被告交纳了2017年3月1日前的物业管理费，尚欠被告2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业管理费未交纳。经原告催收，被告以小区服务不到位拒绝交纳物业费，现原告以前述请求诉至本院。 上述事实，有原告提交的物业服务协议、物业管理费催缴通知单、物业服务图片，被告提交的房产证复印件及原被告的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，重庆鼎达物业管理有限公司与贵州遵义新中诚房地产开发有限公司签订的前期《物业服务合同》、被告与重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司签订的《物业服务协议》以及原告与溱水半岛小区业主委员会签订的《物业服务合同》，协议内容均不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，前述协议对原被告均具有约束力。 本案争议焦点为，原告是否按约定全面履行了物业管理服务内容，被告拒交物业管理费的理由是否成立及物业费的计算标准。根据原告提供的证据证明，原告已按约定履行了相应的物业服务内容，虽被告陈述反映原告在服务质量方面存在一定瑕疵，但该瑕疵不能成为被告拒交物业费的理由，且拒交物业费的行为也会使小区的物业管理陷入非正常状态，不能更好的为业主服务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本院对原告请求被告支付物业管理费予以支持。关于物业管理费的计算标准，被告住宅建筑面积117.08平方米，根据前述合同约定，2017年3月1日至2018年5月31日期间共计15个月，物业管理费应按1.3元/平方米收取（该费用包含了物业管理费1.2元及公用水电公摊费0.1元），为2283.06元；2018年6月1日至2019年5月31日期间共计12个月，应按1.2元/月/平方米计算，为1685.95元；2019年6月1日至原告主张的2020年3月31日期间共计10个月，应按合同约定的1.3元/平方米收取，为1522.04元。故被告应支付原告2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业管理费5491.05元。关于原告主张的二次供水加压费400元，根据合同约定，本院予以支持。关于原告请求的违约金，原告作为物业服务企业，对业主反映的问题应当积极聆听并尽己所能对业主的合理建议积极进行整改与完善，不断满足小区业主的合理要求，以更好的服务来回报小区业主的信任与支持，结合被告在服务上确实存在一定瑕疵的情况，本院对原告主张的违约金不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告王毅于2020年8月20日前支付原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业服务费5491.05元、二次供水加压费400元，共计5891.05元； 二、驳回原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费25元，由被告王毅负担。 本判决为终审判决。 义务人未按法律文书履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员 丁 萍 二〇二〇年八月十一日 书记员 钱婉莉