上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4776号上诉人（原审被告）：蒋志东，男，1976年9月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审原告）：上海长发购物中心有限公司，住所地上海市闵行区吴中路1172号-1218号。法定代表人：李瑞寒，董事长。委托诉讼代理人：潘海燕，女，该公司职员。上诉人蒋志东因与被上诉人上海长发购物中心有限公司（以下简称长发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初36460号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行审理,本案现已审理终结。蒋志东上诉请求：撤销原判第二、三、四项中涉及的违约金部分，撤销原判第六、七项，并由被上诉人长发公司承担诉讼费用。事实与理由：原判要求上诉人承担商铺占有使用费不合理，实际履约期间，上诉人进场装修到试营业期间漏水始终未解决；同时由于被上诉人断电不仅造成上诉人无法进入商铺，也造成其“大型电器”长期不用损坏，同时造成冷藏物品损失“五万元”；商铺内实际堆满被上诉人超市物品等。由于被上诉人上述违约行为，其无权没收履约保证金，同时由于本案过错主要责任在被上诉人方，其违约在先，无权要求上诉人承担违约金。原判未追加上诉人XX（婚姻关系存续期间涉及本案履约）程某属于程序违法。长发公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。事实与理由：原判已经考虑双方过错，占有使用费裁判系按照本案租赁合同十五条第一款，依据明确；双方合同约定的占有使用费一审已在此基础上酌减，应属合理；上诉人所谓设备设施的损耗是正常现象，不应在本案中处理；上诉人承租以来没有缴纳房租，也没有证明漏水对经营有影响，微信聊天记录看出虽有漏水但不严重，我方工作人员也答应修缮，已尽履行义务；违约金部分原判实际已在合同约定的基础上调低，应属合理。长发公司向一审法院起诉请求：1、确认长发公司、蒋志东于2018年5月7日签订的《店铺/专柜租赁合同》于2018年8月2日解除；2、判令蒋志东支付履约保证金欠款人民币51,600元，以及因逾期支付履约保证金所应承担的违约金，违约金以51,600元为基数，自2018年5月7日起，按每日1%的标准计算至实际支付之日止；3、判令蒋志东支付装修管理押金欠款2,000元，自2018年6月6日起，违约金以2,000元为基数，按每日1%的标准计算至实际支付之日止；4、判令蒋志东支付2018年6月21日至2018年8月2日合同解除之日的租金共计13,285.16元，以13,285.16元为基数，自2018年6月21日起，按每日1%的标准计算至实际支付之日止；5、判令蒋志东支付自2018年6月6日至2018年8月2日合同解除之日的物管费共计20,404.74元，以20,404.74元为基数，自2018年6月6日起，按每日1%的标准计算至实际支付之日止；6、判令蒋志东支付自2018年6月21日至2018年8月2日合同解除之日的广告促销费共计335.48元，以335.48元为基数，自2018年6月21日起，按每日1%的标准计算至实际支付之日止；7、判令蒋志东支付自2018年6月6日至2018年7月29日的水电费欠款3,683.84元，以3,683.84元为基数，自2018年6月6日起，按每日1%的标准计算至实际支付之日止；8、判令蒋志东支付场地占用使用费，自2018年8月3日至今，使用费按照每月租金加物管费的标准计算至实际支付之日止。一审审理中，长发公司撤回第2项、第3项诉讼请求；增加诉请为：1、要求收回上海市XX路XX号租赁区域编号为N10的商铺；2、蒋志东已付履约保证金24,000元作为违约金予以没收；变更第7项诉讼请求为：判令蒋志东支付自2018年6月19日至2018年7月19日的水电费欠款2,943.06元，自2018年7月19日至2018年8月19日的电费欠款1,370.11元，两项合计4,313.17元，及以4,313.17元为基数，自2018年6月6日起，按每日1%的标准计算至实际支付之日止的违约金；变更第8项诉讼请求为：判令蒋志东支付自2018年8月3日至2019年11月30日止的场地占用使用费，使用费按照每月租金加物管费的标准计算。一审法院认定事实如下：2018年5月7日，长发公司（甲方）与蒋志东（乙方）签订《店铺/专柜租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于上海市XX路XX号XX购物中心吴中店内的租赁柜台/铺位，租赁面积共计约60平方米，乙方承诺该租赁区域的用途为餐饮。租赁期限共24个月，自2018年6月6日起至2020年8月31日止。双方可在租赁期限内约定装修免租期，该租赁区域装修免租期自2018年6月6日起至2018年6月20日止（因乙方原因提前终止本合同的，应按比例[实际租赁期限/合同约定租赁期限]重新计算乙方实际应享受的免租期）。装修免租期不影响水电费、煤气费（如适用）及物管费的收取。如双方同意于装修免租期结束前提前开始计租或结束后延迟计租的，则以双方签署并加盖公章的《计租起始日确认书》上载明的计租起始日为准，并自计租起始日起算租金，经双方同意可在《计租起始日确认书》中对租金起算日与租赁结束日作相应调整。甲方购物中心开业时间延后的，乙方租赁期限可相应顺延，甲方不须向乙方另行支付补偿金。装修免租期满后第一日即为计租起始日，乙方应自计租起始日起正式营业。如乙方未按约定开始营业的（甲方原因除外），每迟延一天，乙方应按每日基本租金2倍的标准向甲方支付违约金，直至乙方开业为止。同时，乙方还应承担由甲方统一制作的本合同项下的租赁区域的围档（包括装饰喷绘等所有物料）的制作费用（如有）。乙方因自身的原因（包括但不限于没有按时接收租赁区域或不能按时完成装修）延迟开业超过七天的，甲方有权另行处置该租赁区域，并没收乙方已支付的履约保证金、开业推广服务费(若有)、首期租赁费用和物管费，甲方有权解除合同。第六条租赁区域进场条件与装修：1、乙方须于本合同签订日支付下列款项：开业推广服务费（若有）、广告促销费（若有）、首期租赁费用及物管费。2、乙方进场装修前应向甲方支付装修管理押金，共计为2,000元整。在取得甲方同意后，方可进入该租赁区域进行装修工作。乙方装修完毕经甲方及相关政府部门验收合格，并且在计租起始日起满一个月后，乙方凭装修管理押金收据（原始凭证）向甲方办理退款手续，甲方将该押金无息退还给乙方。第七条租赁相关费用及付款方式：1、自本合同约定的乙方计租起始日起算租赁费用。如乙方计租起始日不是当月1号的，则乙方计租起始日当月的基本租金=月基本租金/30×当月计租日数；乙方计租起始日当月的浮动租金以当月(自然月)乙方营业总额为基数计算。乙方计租起始日的下月租赁费用自1号起收取，双方租赁期限结束日不是当月最后一日的，参照前述方法计算当月租赁费用。2、租赁费用（含税）：甲、乙双方同意租赁费用如下计算：第一期：自2018年6月6日至2018年6月20日，每月租赁费用0元（不包括物管费）。第二期：自2018年6月21日至2019年8月31日，每月租赁费用9,504元（不包括物管费）。第三期：自2019年9月1日至2020年8月31日，每月租赁费用10,704元（不包括物管费）。3、物管费（含税）：物管费为甲方提供管理和服务而收取的服务费用，自租赁期限开始之日起收取。固定物管费为14,256元/月。物管费包括但不限于固定物管费，浮动物管费，在购物中心规定的营业时间内向公共区域提供中央空调的费用，以及向公共区域提供水、电、清洁、园艺、公共设施（厕所、电梯、停车场）等相关的费用。租赁区域内的管理、清洁和保安工作由乙方自行负责。5、广告促销费（含税）：乙方须每月向甲方支付广告促销费240元，此项费用与每月租赁费用一同缴交。甲方收到乙方费用后，将与该门店其他租户上交的广告促销费一并统筹使用。包括但不仅限于用于春节、国际劳动节、国庆节、中秋节、圣诞节及元旦等节假日的广告促销。乙方对甲方的广告促销有检查义务，如乙方认为甲方未完成上月广告促销服务的，乙方应在当月5号前书面向甲方提出，乙方未按时提出的，视为甲方已完成上月广告促销服务，双方不再另行确认。为简化管理,甲方有权销毁相关服务资料和证明。9、履约保证金（含商品质量保证金）：1）为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于合同签订前向甲方支付履约保证金（含商品质量保证金）计75,600元。乙方如超过本合同签订日支付履约保证金，则每延迟一天，乙方应向甲方支付应付款项百分之一的违约金，并按照本合同第十四条之规定承担违约责任。乙方应确保在本合同期限内甲方始终得以持有前述金额之履约保证金。2）履约保证金在合同有效期内不计利息。3）在租赁期内，履约保证金可以作为：a、甲方对乙方延迟支付租赁费用、物管费、租赁区域房屋修复保养费、违约金、或其他费用的扣款；b、其他扣款。甲方从履约保证金中扣除租赁费用及其他相关费用的，乙方仍应按本合同约定承担相应的违约责任。4）履约保证金被用于扣除上述款项后，乙方应在收到甲方通知的五天内，补足被扣金额。否则，每延迟一天，乙方应向甲方支付应付款项百分之一的违约金，并依照本合同第十四条规定承担违约责任。5）本合同终止后，乙方将无人占据的租赁区域交还甲方。履约保证金于乙方按本合同的规定退场三个月后，乙方对于甲方无任何债务责任时无息归还。如果乙方按本合同的规定退场时及/或退场后，乙方应承担任何根据本合同应由乙方承担的责任金额，乙方须将其应承担的责任金额提交甲方或由甲方在履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行交付。如乙方不承担或丧失承担责任的能力，则甲方无需征得乙方的同意，可将履约保证金抵偿乙方按照本合同应承担的责任金额，并有权通过法律途径就履约保证金不足抵偿部分进行追偿。6）合同终止且乙方退场后，乙方仍应负责解决顾客因商品质量等问题提出的索赔要求，并承担商品三包规定和其他法律法规规定的销售者的责任，若乙方不承担该项责任或丧失承担责任的能力，则甲方无需征得乙方的同意，可自行解决顾客因商品质量等问题而提出的索赔要求，索赔款项则由乙方负责承担，甲方可从乙方已支付的履约保证金中支出。本合同终止且乙方按本合同的规定退场三个月之后，甲方在扣除因解决顾客投诉而支出的费用（如有）及损失赔偿费（若有）等相关费用后，将履约保证金无息退还给乙方。10、支付方式与收银方式：1）本合同签定日，乙方须向甲方支付物管费、开业推广服务费（若有）、广告促销费（若有），如计租起始日不是该月首日，则乙方应按比例向甲方支付物管费。否则甲方有权解除本合同。2）以后每月25日前，乙方向甲方支付下个月的租赁费用、物管费及广告促销费用（如按月支付），由乙方汇入前述甲方指定银行账户并到账。乙方如延迟支付租赁费用、物管费、开业推广服务费(若有)、广告促销费用（若有）或履约保证金，每延迟一天，应向甲方支付应付款项百分之一的违约金，并依照本合同第十四条的规定承担违约责任。3）收银方式：乙方自行收银方式。第八条其他费用：本合同签订后，乙方另须向甲方支付下列费用：……乙方必须按照甲方出具的收据，在每月25号前，向甲方支付租赁区域内当月发生的所有费用（包括但不限于物管费、POP费用)。浮动物管费包括但不限于乙方租赁期间内实际发生的公共事业费用。倘若乙方未能支付本合同规定的应付款项，包括但不仅限于租赁费用、物管费、履约保证金、开业推广服务费（若有）、广告促销费（若有）、逾期付款违约金、损害赔偿金等，乙方还应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（如诉讼费、仲裁费用、律师代理费等）。第十三条变更和解除本合同的条件：1、本合同的变更：1）自乙方计租起始日起12个月后，如甲方因自身经营需要（包括但不仅限于甲方因经营结构调整需自用该租赁区域），需提前收回部分该租赁区域或变更租赁区域位置的，甲方应提前30天通知乙方，通知送达后，本合同相应地变更；2）自乙方计租起始日起12个月后，如乙方因有特殊原因，需提前退交部分该租赁区域的，乙方应提前30天以书面形式提出申请，经甲方同意，本合同相应地变更。2、本合同的解除：1）自乙方计租起始日起12个月后，甲方因自身经营需要（包括但不仅限于甲方因经营结构调整需自用该租赁区域），需提前收回全部该租赁区域的，必须提前30天通知乙方，通知送达后，本合同相应地解除，甲方无需双倍返还履约保证金，且不需支付其他违约金或赔偿金。本项所约定的期限，已充分考虑乙方的装修及其他投入等情况；2）自乙方计租起始日起12个月后，乙方因有特殊原因，需提前退交全部租赁区域的，必须提前30天提出书面申请，经双方协商一致后，本合同相应地解除。4、乙方有权解除本合同的其他：因出现非甲方可控制的情况，使租赁区域设施的正常运行或水、电的正常供应中断，且中断期连续超过30天，乙方认为严重影响正常使用租赁区域的，有权解除本合同，但甲方无需双倍返还履约保证金及其他违约金或赔偿金。5、甲方有权解除本合同的其他情况：1）乙方拖欠应付费用，拖欠超过10天未予纠正的；2）乙方违反本合同条款的约定，持续10天未予纠正的，或在收到甲方要求其纠正违约行为的通知后10天内未予纠正的（以先到为准）；3）乙方违反《管理手册》任一条款或条件，或给甲方购物中心的其他租户或承包商带来不良影响的任何行为，持续10天未予纠正的，或在收到甲方要求其纠正违约行为的通知后10天内未予纠正的（以先到为准）；4）乙方违反法律、法规或规章受到政府有关部门处罚或使甲方受到处罚的、或乙方侵犯第三人合法权益被法院裁判要求承担法律责任的，或因乙方的过错，根据法律、法规规定收回该租赁区域；5）乙方或乙方工作人员以乙方或个人名义向甲方任何员工私下直接或间接赠送礼金、物品、有价证券或采取其他变相手段提供不正当利益的；6）因政府原因。6.如甲方根据本条第5款1）-5）项的规定解除本合同后，乙方无权要求甲方返还履约保证金、开业推广服务费（若有）、广告促销费（若有）及预付的租赁费用和物管费，并不得要求甲方作任何赔偿；如甲方根据本条第5款6）项的规定解除本合同后，甲方仅返还履约保证金及乙方预付的租赁费用和物管费。第十四条违约责任：1、乙方如违反本合同任何一条款或《管理手册》之规定应承担：1）如乙方未能在三天内纠正其违反本合同或《管理手册》中任何条款和条件的违约行为，则甲方有权中断该租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应，或有权采取甲方认为适当的其他行为，直至乙方纠正其违约行为，乙方还应承担甲方因乙方违约行为而发生的全部费用（包括但不限于违约金、赔偿金以及重新恢复水、电、空调供应的费用）；2）延迟付款的，每延迟一天，应付款项百分之一的违约金（如有）；3）甲方有权按本合同单方面解除合同，乙方应立即撤柜/铺；4）乙方已缴纳之履约保证金和装修管理押金不予退还；5）甲方如有其他直接或间接损失的，乙方还应据实赔偿。2、甲方如违反本合同条款或《管理手册》之规定，应承担：延迟付款的，每延迟一天，应付款项百分之一的违约金（如有）。3、签订本合同时，乙方应自行办理租赁登记及营业执照。乙方保证已具备相关合法文件办理上述手续。本合同自甲乙双方加盖公章（乙方为个人的，则由乙方签字或盖章）后成立，自乙方申领营业执照之日起生效。如乙方在法律规定的期限内未办理出营业执照无法正常经营的，甲方有权解除本合同，甲乙双方互不承担责任，但乙方在场地占用期间，仍应按照本合同约定的租金标准及其他相关费用支付场地使用费。4、乙方同意：乙方因违反本合同约定或相关法律法规的规定而使甲方遭受的全部损失（包括但不限于与之相关的索赔、行政或司法的处罚、违约金等）及相关费用（包括但不限于律师费、法律服务费、诉讼费、保全费、执行费、公证费、专家费用、鉴定费、调查取证费、合理的差旅费用等）由乙方承担。第十五条合同终止或解除后的处理：1、本合同期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止/解除日前将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则，甲方有权采取清场措施，并视为乙方已经放弃其对该物品所享有的权利且已授权甲方处置该物品。乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将该租赁区域恢复原状的费用。如乙方延迟交还该租赁区域，每延迟一天，每天应按照相当于三倍原基本租金加物管费的标准向甲方支付违约金。乙方在清场过程中，不得以任何借口，妨碍甲方在租赁区域内进行招租活动。2、本合同期限届满、按约定提前终止或解除时，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁区域而发生的费用。第十九条通知及送达：1.甲、乙双方发给对方的通知均须采用书面形式，并按本合同落款处地址以挂号信或特递的方式发出或由指定地址签收。任一方变更地址未及时通知对方、提供地址错误或拒收通知邮件的，对方按合同约定的地址发出的邮件视为有效送达，法律后果由该方自行承担，无论通知以“查无此人”、“无此地址”或“拒收”等原因退回。考虑到双方合作的实际情况，以下情形也视为甲方通知的有效送达：a、如乙方为个人或个体工商户的，甲方按乙方提供的身份证复印件上的地址送达的通知视为有效送达；b、甲方在乙方租赁区域或乙方门面旁醒目位置张贴的通知视为有效送达乙方；c、送达租赁区域内乙方人员的通知视为有效送达乙方。2、本合同落款处地址适用于包括双方非诉时各类通知、协议等文件以及就合同发生纠纷时相关文件和法律文书的送达，同时包括在争议进入仲裁、民事诉讼程序后的一审、二审、再审和执行程序。3、任何一方送达地址需要变更时应当履行通知义务，通过挂号信或特递向本合同落款处约定的地址向另一方进行通知；4、任何一方在仲裁及民事诉讼程序时，地址有所变更的，应当向仲裁机构、法院履行送达地址变更通知义务。2018年5月12日，蒋志东签署承诺书，载明：“我司对贵司位于上海XX路XX号购物中心吴中店的全部情况均已知悉，现我司要求承租该店内编号为N10，面积为60平方米的租赁区域，并计划于2018年6月21日起开始营业，由于营业前尚有一些规定还未完成，故在此声明并作出承诺：1、我司将于2018年9月21日前提供以该承租商铺为登记地址的营业执照或分支机构营业执照予贵司。2、若由于我司营业后出现任何政府部门追究责任（包括但不限于整改、行政处罚、名誉等）概由我司承担。如由此给贵司造成损失，我司愿意承担全部赔偿责任。3、若上述期限内我司尚未完成相关证照的办理，我司将主动即时歇业，歇业期间保持店面亮灯照明，直至符合租赁合同和政府有关规范、国家法律规定的开业条件才再行营业。我司同意歇业期间仍按时支付本合同约定的租金及其他费用。如若我司违反上述承诺，我司同意贵司有权对该商铺采取停水停电之处理或终止租赁合同，贵司无须为此承担任何责任和赔偿。”2018年5月12日，长发公司（甲方）与蒋志东（乙方）签署计租起始日确认书，载明：甲、乙双方现就乙方于吴中店内N10号商铺的正式营业日及针对该商铺双方签订之《店铺/专柜租赁合同》的租赁期限确认如下：乙方应于2018年6月21日（正式营业日）正式营业并计租，即装修免租期结束后起算租金，装修免租期于进场之日开始起算共15天，即2018年6月6日至2018年6月20日，装修免租期内不影响浮动物管费的收取，固定物管费为954元/月，装修免租期结束后，相关物管费仍根据双方合同中的约定来收取。《店铺/专柜租赁合同》项下的租赁期限：第一期：2018年6月6日起至2018年6月20日止。第二期：2018年6月21日起至2019年8月31日止。第三期：2019年9月1日起至2020年8月31日止。本确认书作为双方合同的补充，是合同不可分割的组成部分，与合同具有同等的法律效力。如本协议内容与合同内容冲突的，以本协议为准。合同履行期间，蒋志东向长发公司支付款项24,000元。2018年7月7日，长发公司向蒋志东微信发送催款函，蒋志东答复“哎哟，兄弟，我跟你说我身上真没钱了，一点不骗你啊，那个。我叫什么，那个那个。蚂蚁借呗的钱，我正好还有个项目啊，还有饮食项目在做阿，昨天刚刚打掉十万块钱。”之后，蒋志东仍未付款。且蒋志东提出降低租金，双方未能协商达成一致意见。2018年7月26日，蒋志东向夏某发送微信“小夏，昨天跟陈总聊的不错，他的意见是只要你们店长打申请，最低可以打到8折。刚才刘经理打电话给我，说要拉电，我在外面出差，如果你们实在等不及，就随他吧，如果能等，就等我回来妥善解决，麻烦你也转达一下，我最晚这周末就回上海了”。2018年7月29日，因长发公司对涉案店铺采取了停电措施，蒋志东发微信给长发公司方恢复供电，长发公司要求蒋志东尽快支付6月租金、6月水电（费）、7月水电（费），然双方未能协商达成一致意见。停电后，蒋志东未能再进入涉案店铺。除微信发送催款函之外，长发公司在涉案店铺外墙面上张贴了催款函。长发公司于2018年8月2日出具了解约函，该函件张贴于涉案店铺外墙面上。一审法院另认定，2018年6月，长发公司向蒋志东发送微信“如果今天还没交进来，明天就暂停营业，我会联系蒋工，今天给你答复”。蒋志东回复“什么时候弄好什么时候交钱，我也是讲道理的，押金先给你，不让你难做，但是租金一定等漏雨补好了外交，这是我的底线”。2018年7月24日，在蒋志东的催促下，长发公司回复蒋志东就这几天修理漏水。当日，长发公司向蒋志东催款，蒋志东回复“押金催完了催租金”、“水漏了两个月，我每天的营业额看了吗”。2019年12月29日，长发公司、蒋志东双方完成了房屋交接。一审还查明，涉案商铺所在的上海市闵行区XX路XX号房屋产权人系案外人上海XX公司（以下简称XX公司）。长发公司系通过租赁的方式承租了上海市闵行区XX路XX号房屋，合同约定租赁期限至2029年6月30日。然因合同约定的租赁期限已超过法律规定的最长期限，故2019年12月1日起至2029年6月30日期间的租赁期限已由法院生效判决确认为无效。一审法院认为，长发公司、蒋志东就上海市闵行区XX路XX号区域内编号为N10的商铺签订的《店铺/专柜租赁合同》系双方真实意思表示，除租赁期限自2019年12月1日起至2020年8月31日期间为无效外，其余部分均有效。合同履行过程中，蒋志东未按约定支付租金，长发公司行使单方解除权解除合同符合法律规定，双方一致确认合同解除时间为2018年8月2日，一审法院予以确认。一审诉讼中，双方已经完成了房屋交接，故长发公司诉请要求蒋志东返还商铺一审法院不再支持。对于合同期间蒋志东支付的24,000元的性质，双方存在争议，长发公司认为系履约保证金，蒋志东抗辩该24,000元系租金而非履约保证金。然从该款的支付节点及其后的微信记录内容来看，该款应为履约保证金，蒋志东实际未支付过租金。长发公司要求蒋志东支付自2018年6月21日至2018年8月2日的租金符合合同约定，于法不悖，一审法院予以支持。长发公司要求蒋志东支付自2018年6月6日至2018年8月2日的物业管理费符合合同约定，于法不悖，一审法院予以支持。长发公司要求蒋志东支付自2018年6月21日至2018年8月2日的广告促销费符合合同约定，于法不悖，一审法院予以支持。长发公司向蒋志东主张租金、物业管理费、广告促销费相对应的违约金符合合同约定，一审法院予以支持。对于长发公司主张的相应违约金，标准过高，一审法院酌情予以调整，对于违约金计算的起止日期，考虑到双方约定系按月支付租金，且房屋存在漏水的情况，双方也曾磋商过租金问题等因素，一审法院调整自2018年8月2日起算违约金，截止至判决生效为止。长发公司向蒋志东主张水电费，但没有提供相关的票据，现蒋志东认可并同意支付自2018年6月19日至2018年7月19日的水电费2,943.06元及2018年7月19日至2018年8月19日期间的电费866元于法不悖，一审法院予以支持。但对于长发公司主张的水电费的违约金，因长发公司无法提供其已经代付的凭证，故长发公司主张的违约金的诉讼请求一审法院不予支持。合同解除后，蒋志东仍占用涉案商铺，故应当支付相应的占有使用费，长发公司向蒋志东主张占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。然一审法院注意到，因为长发公司采取了停电措施，导致蒋志东无法进入商铺。且因双方均未能积极磋商处理合同解除的后果，导致涉案商铺一直无法使用，也无法及时收回，由此造成的损失长发公司、蒋志东均负有责任，一审法院酌情扣减相应期间的房屋占有使用费至合同标准的60%。因蒋志东怠于支付租金等费用导致双方合同解除，长发公司按照合同约定没收履约保证金于法不悖，一审法院予以支持。长发公司撤回了要求蒋志东支付履约保证金及相应违约金、装修管理押金及相应违约金不违反法律规定，亦不损害蒋志东利益，一审法院予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二〇二〇年二月三日作出判决：一、确认上海长发购物中心有限公司与蒋志东就上海市闵行区XX路XX号区域内编号为N10的商铺签订的《店铺/专柜租赁合同》于2018年8月2日解除；二、蒋志东于判决生效之日起三十日内支付上海长发购物中心有限公司租金13,285.16元，及以13,285.16元为本金，自2018年8月2日起至判决生效之日止，按每日万分之五计算的违约金；三、蒋志东于判决生效之日起三十日内支付上海长发购物中心有限公司物业管理费20,404.74元，及以20,404.74元为本金，自2018年8月2日起至判决生效之日止，按每日万分之五计算的违约金；四、蒋志东于判决生效之日起三十日内支付上海长发购物中心有限公司广告促销费335.48元，及以335.48元为本金，自2018年8月2日起至判决生效之日止，按每日万分之五计算的违约金；五、蒋志东于判决生效之日起三十日内支付上海长发购物中心有限公司水、电费合计3,809.06元；六、蒋志东于判决生效之日起三十日内支付上海长发购物中心有限公司自2018年8月2日起至2019年11月30日止，按每月14,256元的标准计算的占有使用费；七、蒋志东已经支付的履约保证金24,000元，由上海长发购物中心有限公司予以没收；八、驳回上海长发购物中心有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收2,082.74元，由上海长发购物中心有限公司负担1,041.37元，蒋志东负担1,041.37元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人蒋志东与被上诉人长发公司签订的《店铺/专柜租赁合同》系双方真实意思表示，查出租人长发公司之上位租赁合同业经生效判决确认自2019年12月1日起无效，本案租赁期限自2019年12月1日至2020年8月31日因之无效。本案租赁合同其余约定查未违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。合同履行期间，承租人蒋志东未按约定支付租金，原判据之确认出租人长发公司有权依法行使单方解除权，双方确认合同解除时间2018年8月2日符合法律规定，本院应予维持。根据查明事实，上诉人蒋志东合同解除后仍占用涉案商铺，依法应当支付占有使用费，虑及出租人长发公司采取了停电措施，实际导致上诉人无法有效进入、使用商铺，且此后双方均未采取磋商等有效措施防止、减少损失之扩大，出租人长发公司负有部分损失责任，原判比照约定租金标准之60%酌减确定此部占有使用费合理、有据。上诉人主张承租房屋漏水等，但并无有效证据证明阻碍或根本性影响标的房屋的承租使用，即不能构成不支付租金的抗辩，也不能构成解约后实际占用期间不支付费用的合法理由，本院不能采纳。上诉人主张被上诉人曾断电导致其损失等，查租约违约责任第十四条第一款明确规定，承租人违约或违反《管理手册》，出租人“有权中断该租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应”，基于上诉人上述怠于支付租金的根本违约行为，显然不能认为上诉人该主张构成被上诉人之出租人履行违约。由此，原判按约没收履约保证金及判令上诉人承担承租人违约责任于法有据，应予维持。另上诉主张原判应追加上诉人前妻显然与本案审理的诉讼标的不具有法律上的利害关系，不能成立。其余理由原判已阐述详尽，本院不再赘言。据此，蒋志东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,165.48元，由蒋志东负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年八月三日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……