河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4563号 上诉人（原审被告）：刘冬慧，女，1989年12月18日出生，汉族，住河北省运河区。 被上诉人（原审原告）：庄志霞，女，1979年10月3日出生，汉族，住河北省东光县。 委托诉讼代理人：张久绿，河北建平律师事务所律师。 上诉人刘冬慧因与被上诉人庄志霞不当得利纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘冬慧上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审。2、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。在本案中，一审认定的上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系是错误的，双方关系应为房屋认购权转让合同关系，上诉人按照双方合同约定已将认购权转让给了被上诉人，已经按照合同内容履行完毕，上诉人并不存在过错，也并不存在违约情况，所以不负有任何款项的返还义务。2019年7月1日，被上诉人庄志霞与沧州市鑫铎房地产开发公司签订《委托定向建房协议解除协议》更可以说明，合同当事人已经变更为被上诉人，上诉人已经全部履行完合同义务。另外，根据《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。如被上诉人有损失，也应根据上述法律规定向开发商主张赔偿责任，而不是向上诉人主张权利。二、一审判决理由错误且与判决结果相互矛盾。在一审本院认为中表述“原告自身亦有过错”，但是在判决中并未对被上诉人的过错责任予以分担，被上诉人明知案涉项目未取得《商品房预售许可证》的情况下，却坚持购买该房屋，这表明被上诉人对购房风险是明知的，其自身存在严重过错，应承担主要的过错责任。而不应将过错责任全部判决由上诉人承担，这显然违背了公平原则，更违背了诚实信用原则。 庄志霞辩称，1、原审认定事实清楚，上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系，被上诉人签订合同的目的是为了得到涉案房屋的所有权，而不仅仅是一种购买资格，而且被上诉人已经向上诉人交纳的26万元是购房款，因为涉案房屋的开发商不具备建设房屋的规划条件而未实际建设。故涉案委托定向建房协议应为无效合同，基于此协议产生的上诉人与被上诉人之间的买卖合同，也应当无效，上诉人应当返还被上诉人购房款。2、合同无效因合同取得的财产应当予以返还，有过错方承担因过错给对方造成的损失。上诉人因买卖合同收取被上诉人26万元购房款，开发商已经返还201673元，上诉人应当返还购房款58327元。除此之外因为合同的签订、履行而最终无效，给被上诉人造成了利息损失，但原审认定双方均有过错。故被上诉人主张利息的请求，原审并未支持，也就是对被上诉人的过错原审也已经进行了判定。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 庄志霞向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告刘冬慧返还原告定金及购房款共计58327元及利息；2、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2019年，庄志霞有意向购买房屋，沧州市鑫铎房地产开发有限公司置业顾问刘帅向其介绍称，刘冬慧有满足庄志霞楼层要求的“房屋”可以出售。经协商一致，庄志霞于2019年2月23日通过刘帅向刘冬慧支付5000元，于2019年2月27日向刘冬慧转账支付245000元，共计250000元。刘冬慧的丈夫刘焕超就“福运锦城小区9号楼2单元1502室”房屋的买售与沧州市鑫铎房地产开发有限公司签订了《委托定向建房协议》。2019年2月27日，沧州市鑫铎房地产开发有限公司应刘冬慧要求将该房屋购房人由刘焕超更名为庄志霞，并由庄志霞按照刘焕超与沧州市鑫铎房地产开发有限公司（甲方）签订的该协议内容及时间与该公司重新签订乙方为庄志霞的协议一份，内容主要包括：“乙方委托甲方在其开发的福运锦城小区定向为乙方建设住房一套，房屋具体位置为9号楼2单元1502室，建筑面积119.27平方米（正式签约时以沧州市房管部门测量面积为准）……福运锦城预算建设资金为5380元/平方米，协议标的房屋建设资金总计641673元整。乙方选择的最终付款方式为按揭30%首付，在本协议签订之日交付建设资金201673元。”沧州市鑫铎房地产开发有限公司为庄志霞出具名目为“意向金”、金额为201673元的收据一份。2019年7月1日，沧州市鑫铎房地产开发有限公司（甲方）与庄志霞（乙方）签订《委托定向建房协议解除协议》，载明乙方向甲方预交建设资金201673元，因政府规划调整，项目所在地已经不具备建设商品房的规划条件，故解除协议。沧州市鑫铎房地产开发有限公司向庄志霞退还201673元，并由庄志霞出具收到退款的收据。 一审法院认为，本案所涉《委托定向建房协议》具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约收受购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。刘冬慧基于其丈夫刘焕超与开发商之间签订的委托定向建房协议将案涉“房屋”转售于原告庄志霞，并于开发商处完成更名，原、被告之间亦形成房屋买卖合同的法律关系。涉案房屋未取得《商品房预售许可证》，更因不具备建设商品房的规划条件而未实际建设，案涉委托定向建房协议应为无效合同，该合同中的权利义务系由刘冬慧转让而来，刘冬慧与庄志霞之间就案涉标的进行转让的行为亦无效，故被告刘冬慧应退还所收取原告的房款差额部分。因案涉委托定向协议均为无效合同，刘冬慧当然更不具备对案涉合同标的的合法权利，被告刘冬慧主张系向原告转让案涉房屋认购权，缺乏法律依据，本院不予采纳。原告主张向被告实际支付260000元，其中10000元系现金交付，被告刘冬慧仅认可收取250000元。因原告对其现金交付10000元的事实主张未提交证据予以证明，被告亦不认可，本院依法认定庄志霞向刘冬慧支付款项共计250000元。沧州市鑫铎房地产开发有限公司向庄志霞已退还房款201673元，被告刘冬慧应向原告庄志霞返还收取的48327元。原、被告之间房屋买卖合同无效，原告自身亦有过错，其主张利息，理据不足，本院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二条、第五条的规定，判决：一、被告刘冬慧于本判决生效之日起十日内返还原告庄志霞购房款48327元。二、驳回原告庄志霞的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，保全费620元，由被告刘冬慧负担1511元，由原告庄志霞负担367元。 本院二审期间，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉《委托定向建房协议》具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。但因不具备建设商品房的规划条件而未实际建设，开发商也没有取得《商品房预售许可证》，故该委托定向建房协议依法应认定为无效合同。上诉人刘冬慧将其与开发商之间的委托定向建房协议转让给被上诉人庄志霞，并在开发商处完成更名，刘冬慧将其合同权利义务全部转让给庄志霞，刘冬慧与庄志霞之间为合同转让法律关系。原审判决认定双方形成房屋买卖合同法律关系，系法律关系认定错误。上诉人刘冬慧将无效的《委托定向建房协议》转让给被上诉人庄志霞，该转让行为亦无效，上诉人刘冬慧不能依据无效的转让行为获利，故剩余购房款应退还给被上诉人庄志霞。综上，上诉人的上诉理由及请求不能成立，原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1008元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵文甲 审判员  葛淑红 审判员  位海珍 二〇二〇年八月二十日 书记员  米 兰