广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8346号上诉人（原审被告）：广州市一房网络科技有限公司。住所地：广州市番禺区钟村街谢村村路段45号B栋501房号。法定代表人：郑惠京，总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉城，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：广州富山投资管理有限公司。住所地：广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华，执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：邹红，女，1990年9月24日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璘，广东诺臣律师事务所实习律师。原审被告：郑惠京，男，1984年1月3日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。原审被告：李文强（曾用名：李海森），男，1982年6月10日出生，汉族，户籍住址广东省德庆县。上诉人广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）因与被上诉人广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、邹红、原审被告郑惠京、李文强合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一房公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回邹红的所有诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由邹红承担。事实与理由：一、关于本案中的45000元的整改费是一房公司代富山公司收取的，一房公司只是一个代收行为，不是实际的收款主体。本案中涉及的整改费45000元是一房公司代富山公司收取的，最后款项也支付给富山公司，一房公司并未收取任何费用，也不应承担此次的退还责任，即便要退还，也应由富山公司退还。二、富山公司在庭审中存在虚假陈述的情形，富山公司在一审庭审中陈述，邹红与一房公司关于收取45000元服务费用是一房公司与邹红之间的合同关系，与其无关，其无需承担相关责任。但事实是一房公司仅仅是代富山公司收取的，并且于2018年1月份支付给富山公司。一房公司认为，富山公司是该笔款项的最后收取者，应由富山公司退还，与一房公司无关。邹红二审答辩：同意一审判决的处理，不同意一房公司的上诉请求。富山公司、李文强、郑惠京经本院合法传唤，均未到庭发表意见。邹红向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令一房公司返还邹红已支付的45000元及利息（利息以45000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2017年12月24日起计至付清之日止，暂计至起诉之日为3500元）；2.判令郑惠京、李文强对诉请一承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由一房公司、李文强、郑惠京承担。一审法院经审理查明：1、涉讼建筑物所在土地位于广州市番禺区钟村镇钟一村，土地使用权人为广州露纯化妆品有限公司（以下简称“露纯公司”），地类用途为工业用地，权利性质为出让。2016年2月1日，富山公司（承租人、乙方）与露纯公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋位于广州市番禺区钟村街种屏岔道侧，占地面积36831.9平方米，甲方向乙方出租在地块上建好框架结构的A.B.C.D栋毛坯房屋，租赁期限20年，房屋毛坯框架交割时间2016年3月15日前；乙方向甲方承诺租赁该房屋作办公和公寓使用，如需增加或改变经营范围必须经甲方同意；考虑乙方投入大量资金，乙方竣工后还处于招租初期阶段，该房屋第1-2年每年租金为300万元，第三年每年租金330万元，以后每年递增7%；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任；等其他内容。2017年1月1日，富山公司与露纯公司签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2、2018年1月4日，富山公司（甲方、转让方）与邹红（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第B栋2层212号公寓（以下简称212公寓），建筑面积（包含公摊面积）57.5平方米，花园面积31.5平方米，其用途为商住（未经甲方同意，乙方不得擅自改变用途）；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉案房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；该物业使用权转让费总额614950元，乙方以银行贷款方式支付。1.乙方于签订合同当日，已支付转让费314950元。2.除以上应付款外，余款300000元乙方选择以银行装修贷款方式支付。乙方选择此种支付方式的，须与甲方指定的广州雁南装饰工程有限公司签订装修合同进行装修（装修款由甲方先行垫付），然后再与甲方指定的贷款银行签订装修贷款协议。贷款银行将贷款汇入装修公司账户，视为乙方支付了该部分转让费，且甲方不得再向乙方要求支付先行垫付的装修款项；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等其他约定内容。邹红向富山公司分别于2017年12月24日缴纳使用权转让费61495元、于2018年1月4日缴纳使用权转让费253455元，均有富山公司出具收据盖印财务专用章确认。上述邹红向富山公司所缴使用权转让费合计314950元。2018年1月24日，邹红与广州农村商业银行订立《个人借款合同》，以装修支付为用途办理个人消费贷款金额300000元，借款期限为60个月，自2018年1月24日至2023年1月24日，约定支付对象是广州雁南装修工程有限公司。同日，邹红（甲方、借款人）与广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（乙方、贷款人）以及富山公司（丙方、转让人）签订《协议书》，其中载明“鉴于甲方向乙方申请借款人民币叁拾万元整，用于支付位于广州市番禺区钟村街钟屏大道富山自由度第B栋2层212号物业的装修款项”。2018年1月29日，广州农村商业银行向邹红发放300000元，该款以邹红为支付方进入广州雁南装饰工程有限公司收款账户。3、2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]I228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]I228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。4、另查，一审法院已受理多件因富山公司转让富山自由度项目使用权而产生的合同纠纷案件。2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点：富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。同日，广州市番禺区钟村街道办事处向富山自由度的租户发出《富山自由度租户退款登记通知》：为妥善解决钟村富山自由度租户的退款诉求，富山公司研究并报告番禺区政府、钟村街道办事处，该公司现委托大成律师事务所对相关租户信息进行登记核算退款金额，并处理相关后续事宜，登记时间7月15日至7月30日，登记地点富山公司售楼部。5、2019年8月2日，邹红向一审法院提起本案诉讼，主张其在认租212公寓时缴纳整改费45000元，因涉讼建筑物涉及违法建设被责令拆除，212公寓租赁使用合同无法履行，整改费涉及的整改事项已无从进行，故要求退还。同日，邹红一并提起（2019）粤0113民初9778号案，另案要求富山公司退还使用权转让费、装修费及利息。邹红就其在本案中的主张，提交了《收款收据》一份，载明邹红于2017年12月24日交来款项整改费45000元，收款处为一房公司公章盖印。对此，一房公司仅确认《收款收据》真实性，但认为其方是受富山公司的委托代收代支，收费名称是按照富山公司要求填写，收款的原因可能在邹红与富山公司之间在交楼及建设工程中存在一定的整改情形。富山公司则认为，《收款收据》是一房公司开具并收取，与其无关，并当庭提交了《富山自由度公寓项目招租咨询服务合同》（以下简称《咨询服务合同》），其中内容为：甲方富山公司，乙方一房公司；委托期限自2017年12月15日起至2018年6月15日止；甲方确认乙方为本项目独家招租代理商，未经乙方书面同意，甲方不再另行委托第三方提供项目招租代理服务；本项目招租款项（租赁款、定金、客户违约金）由甲方财务人员负责统一收取，甲方有义务按约及时支付乙方咨询顾问服务费；电商团购费收取：电商费用为45000元／套，由客户落定时支付电商团购费给乙方或乙方指定的公司收取，但实际享受的优惠以甲方确认为准。该款项不作为楼款，由乙方向购买的客户方收取，若因而产生的问题由乙方负责，与甲方无关。如涉及退定，乙方应第一时间退还客户电商费45000元，如不按期退订甲方有权从乙方代理佣金里面扣除应有款项向客户进行第一时间退定；等其他内容。上述合同落款时日为2017年12月15日，均有一房公司、富山公司法人签名及公章盖印。对于富山公司当庭所示证据，邹红认为因其不是合同相对方故无法确认真实性，但从合同中看出，富山公司并未授权或同意一房公司收取费用，所以一房公司所收取的费用应予退还；对于富山公司与一房公司的关系事前并未披露，不清楚。一房公司认为，合同中约定的是电商团购费用，收款收据中所示是整改费用，该合同不能作为本案的约定。一房公司就代富山公司收款并代富山公司支付相关费用的陈述，并没有提供相应依据。富山公司对此不予确认。另邹红认为郑惠京、李文强为一房公司的股东，未履行出资义务，故主张郑惠京、李文强对上述欠款承担连带责任。一房公司承认郑惠京、李文强为其公司股东，但该公司在工商登记上显示的注册资本50万为认缴，现公司尚在经营期限内正常经营，故未实际出资。一审法院认为：本案中，邹红所示证据显示，45000元整改费由一房公司出具《收款收据》并公章盖印确认，一房公司虽称该项目为富山公司指定，但没有提供相应证据以证实；另从富山公司所示的《咨询服务合同》内容可见，一房公司接受富山公司委托进场招租，本案整改费并不在合同约定的招租款项范围内，不属于直接由富山公司财务人员负责统一收取的款项，但从中介电商事宜的约定上看，电商费用为45000元／套，由一房公司或一房公司指定的公司收取，即一房公司在富山自由度项目中具有直接向客户方收取款项的权利。本案整改费用45000元虽与《咨询服务合同》约定的电商费用名称不一致，但对于整改费的具体应用情况，一房公司也未就其抗辩提供证据佐证。现一房公司未能提供证据证实其收取该费用的依据，也无实施整改的行为，其称代富山公司收款及代支，富山公司不予认可，也没有提供任何证据以证实，故一房公司因212公寓认租过程中已收取的45000元整改费无继续占有的依据，理应返还给邹红。邹红在自愿交纳该费用后，纠纷前并无相关主张，在约定不明确的情况下支付该费用，有一定过错责任。故基于一房公司实际收取并占用整改费的法律事实，一审法院酌情支持利息以45000元为基数分段计算，自本案起诉之日即2019年8月2日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至还清款日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。对于邹红主张郑惠京、李文强对一房公司上述债务承担连带责任，在注册资本认缴登记制下，股东依法享有期限利益，现未届出资期限，邹红以股东未实际出资为由要求郑惠京、李文强承担责任的，一审法院不予支持。郑惠京、李文强经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃本次诉讼的权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2019年12月10日作出一审判决：一、广州市一房网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邹红退还45000元及利息（利息以45000元为基数分段计算，自2019年8月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回邹红其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1012元，由邹红负担100元、广州市一房网络科技有限公司负担912元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，一房公司提交了两份证据，证据一是富山自由度电商出佣确认表，其中载明一房公司于2017年12月24日收取成交单位B-212的业主邹红佣金45000元，结佣单位是开发商（注明退款：发展商旧客，不计渠道成交）；证据二是持卡人为叶美兰（一房公司的员工）、卡号为62×××18中国银行交易流水明细清单，其中显示2018年1月16日向对方账户名为张海华、账号为62×××00转出45000元，附言退富山单位定金。一房公司以上述两份证据拟证明一房公司已经将代富山公司收取的45000元退回给富山公司。对此，邹红表示：一房公司的两份证据不属于二审新证据，该两份证据应当在一审庭审前提交，且一审法院曾要求一房公司向法庭出示款项退回富山公司的证据，但一房公司并未能提供，故不能作为本案的定案依据；证据一是一房公司单方制作的表格，是否实际退回，邹红不知情；证据二的款项也并未注明是一房公司退还给富山公司的款项。一房公司与富山公司之间的关系不能影响邹红向一房公司主张权利。另查，本院生效判决（2020）粤01民终8383号、（2020）粤01民终9550民事判决均认定，富山公司与受让人签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》因位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”公寓未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，富山公司与受让人所签转让合同应为无效合同。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：富山公司、一房公司应否向邹红返还45000元并支付占用上述费用期间的利息损失。同楼盘同类型案件生效判决已认定，受让人与富山公司签订的转让合同为无效合同。本案中，邹红与富山公司所签订的转让合同亦为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，邹红有权要求返还其因购买涉案房屋所支出的费用以及利息损失。根据本案查明的事实，邹红与一房公司之间并无合同关系，虽然邹红与富山公司之间所签转让合同约定的转让费为614950元，并不包括邹红本案所涉45000元，但结合富山公司与一房公司所签《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》约定来看，一房公司是依据该服务合同的约定向邹红收取涉案45000元的。由此可见，一房公司收取该45000元的权利来源于富山公司，该45000元实为邹红为取得涉案房屋使用权的对价的一部分，富山公司应向邹红返还并支付相应利息损失。一房公司虽然不是转让合同的当事人，且与邹红之间并无合同关系，但其基于与富山公司所签《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》向邹红收取45000元，系该45000元的实际收款人，一房公司本案诉讼中并未提出充分证据证明已将该45000元交给富山公司。至于一房公司与富山公司之间就《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》的结算问题，应由一房公司、富山公司另循合法途径解决，这并不构成一房公司本案作为收款主体拒绝向邹红返还45000元并支付占用期间利息的正当理由。鉴此，一房公司上诉认为其是代富山公司收取45000元并已将该45000元支付给富山公司，主张款项返还与一房公司无关，应由富山公司向邹红返还款项并支付占用期间的利息，理据并不充分，本院不予支持。富山公司作为涉案转让合同相对方，应与一房公司共同承担向邹红返还45000元及其占用期间的利息损失的责任，一审判决未将富山公司作为责任主体，处理不当，本院对此予以纠正。综上所述，一房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对涉案45000元退款主体的处理欠妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9779号民事判决；二、广州富山投资管理有限公司、广州市一房网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之五日内向邹红退还45000元及利息（利息以45000元为基数分段计算，自2019年8月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计付，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付）；三、驳回邹红的其他诉讼请求。一审案件受理费1012元，由邹红负担100元，由广州市一房网络科技有限公司负担456元，由广州富山投资管理有限公司负担456元。二审案件受理费912元，由广州市一房网络科技有限公司、广州富山投资管理有限公司各负担456元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年八月二十日书记员  吴敏玲黄咏欣