北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7705号上诉人（原审原告）：刘永，男，1967年1月24日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审被告）：北京万城永辉置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇政府东配楼105室，实际经营地北京市朝阳区农展馆南路万科中心。法定代理人：王喆，董事长。委托诉讼代理人：孙无为，北京市建祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐骏，北京市建祥律师事务所实习律师。上诉人刘永因与被上诉人北京万城永辉置业有限公司（以下简称万城永辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初7492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘永上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持其上诉请求：1.万城永辉公司解决供水管道正常供水问题；二、赔偿因不能提供生活用水而导致的逾期交房违约金4231175元（购房总款）×0.0003（实际通常使用利率，万分之三）×912天（从2018年1月20日至2020年7月19日止）总计1157649.48元；三、给付涉案房屋维修金2万元；四、万城永辉公司依据合同寄送收房资料，书面通知办理交接手续；五、一、二审案件受理费由万城永辉公司负担。事实和理由：1.上诉请求未超出一审诉讼请求，一审判决书未记载其当庭变更的诉讼请求；2.关于逾期交房违约金，其在一审中计算数额错误，但计算方式正确，二审中应当以此计算方式计算违约金，不属于增加诉讼请求；3.涉案房屋预售合同中约定2017年10月30日前交房，涉案房屋所在楼栋2017年12月11日才完成测绘，说明万城永辉公司存在违约；4.0361号仲裁裁决书中记载万城永辉公司于2018年1月20日前将合同第十二条约定的相关证明文件通过在售楼处统一公示的形式予以出示，一审判决书据此认定万城永辉公司不存在违约责任，认定错误，2018年1月20日刘永在签到处收房，公示时间与公示地点与本案不同，刘永未看到该公示，且万城永辉公司应当依照合同单独向刘永出示相关证明文件。万城永辉公司辩称：同意一审判决，不同意刘永上诉请求。事实和理由：1.刘永在一审中未提及其上诉请求中的第一、第二、第四项，属于上诉中增加的诉讼请求，对此不予认可；2.涉案房屋管道已验收竣工，几百户业主入住无供水问题，且刘永一审中提及的质量问题不影响收房，收房后可要求赔偿而非拒收。2020年1月，刘永向一审法院起诉请求：1.赔偿维修费2万元，赔偿经济损失25万元（刘永主张的赔偿金及损失25万元是指逾期交房违约金，每日按房价款4231175元的万分之三计算，逾期交房从2018年1月20日（即约定的最后一天交房时间）至我起诉递交诉状之日即2020年1月19日期间的违约金）；2.诉讼费由万城永辉公司承担。一审法院认定的事实：2016年10月11日，刘永（买受人）与万城永辉公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定刘永购买北京市大兴区黄村镇DX00-0101-0801等地块C2商业金融项目用地417房屋。建筑面积74.59平方米，房价款4231175元。合同第十二条约定，出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十二条第3、4项所列条件为：满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。与本案合同同一天签订的、作为附件十二的《补充协议》第13.2条约定：出卖人不出示本案合同第十二条所列证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十四条约定了逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，双方另行约定。合同附件十二《补充协议》第15.1条约定：逾期在60日及以内，自合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人每日按总房款的万分之二向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行；第15.2条约定：逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应按照总房款的20%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，出卖人每日按总房款的万分之二向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。合同第十六条交接手续约定：（一）交付该商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理。（3）买受人在办理房屋交付手续过程中，除非存在房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的情形，出卖人应按合同约定时间交付房屋，买受人应按合同约定时间接收房屋。除前款约定之外的质量瑕疵（包括但不限于粉刷瑕疵、墙壁裂缝、局部渗漏、部品零件损坏、管道堵塞等装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任，但应按照《质量保证书》的规定承担保修责任。维修涉及特殊工艺或工期要求的，可以合理延长工期，但出卖人维修期间不视为逾期交付，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。2017年4月5日，涉案房屋所在楼栋建设工程规划核验（验收）通过；2017年6月15日，涉案房屋所在楼栋项目竣工验收备案；2017年12月11日，北京道济测绘有限公司作出《房屋面积测算技术报告书》。双方认可合同约定的交房日期是2018年1月20日。对于是否收房，刘永称：还未收房，我主张的赔偿经济损失25万元是指逾期交房违约金，每日按房价款4231175元的万分之三计算，逾期交房从2018年1月20日（即约定的最后一天交房时间）至我起诉递交诉状之日即2020年1月19日期间的违约金，起诉之后的另外主张。万城永辉公司邮寄的收房通知邮到了北京市西南四环602，该地址不是我的地址，电话也不是我的电话，名字是我的名字，我签订合同的地址是我身份证的地址即东城区仓南胡同，所以万城永辉公司邮寄的收房通知，我没有收到。因为签订合同时，万城永辉公司和我说过是2018年1月20日要交房，我就在该日期之前打电话给万城永辉公司，问他们说为什么我没有收到收房资料，他们说已经发走了，结果万城永辉公司查完之后拍了一个照片微信发给我了，才知道这回事。电话里他们和我说，虽然没有邮寄到收房资料，让我拿着身份证当天去收房部门，也能给我办。2018年1月20日当天，我去收房现场，也没有人给我提供这些房屋的竣工验收资料，另外因为没有通水、设施也不全，所以我没有办法收房。即使收房也没有办法正常使用，没法生活。我认为万城永辉公司应在收房日期前7日向我提供书面收房资料，这是合同16.3条约定的。在收房时，万城永辉公司应提交合同12条约定的证明文件，所以我有权拒绝接收，且责任应由万城永辉公司承担。对此，万城永辉公司称：即使收房的书面通知邮寄错了，但在此前几天，双方有电话沟通，对交房的地点、时间、程序在电话里已向刘永交代清楚了，交房的当天，刘永也去了现场进行了验房的程序，之所以没有办理收房，是刘永单方面认为我方未出示相关文件，类似案件在仲裁委提起仲裁的均已驳回，在仲裁裁决上已认定了是出示过了，在现场公示了这些文件。刘永不收房的理由就是因为认为装修存在问题，但合同15条约定即使存在装修瑕疵也不是拒绝收房的理由。另外，双方合同约定由仲裁委管辖，因为本案诉讼中，刘永提出的是维修这块，所以我方也没有提管辖的异议，鉴于本案情况，我方不再提管辖的问题，同意由法院受理解决。合同约定即使是出卖人的原因造成了逾期交房，计算标准也是按房款的万分之二计算，这在补充协议的15.1约定的。对于涉案房屋的装修质量问题及相关损失，刘永提交证据如下：证据1、短信记录。证明开发商这边的业务员杨本明带我看的房，看房当天水管没有通。过了三个月说通水了，让我看一下，我去看了之后发现水管漏水，证明水管存在漏水问题。证据2、刘永与物业石管家之间的短信沟通。证明没有正常通水，还涉及到露台和门前小院的修理问题。证据3、刘永与万科蒋主管之间的短信记录。证明漏水及小院、露台的维修问题没有解决。证据4、刘永与万科权经理之间的微信聊天及微信聊天上发过照片的记录。证明漏水、小院、露台的维修问题没有解决。证据5、2018年6月6日，万科权经理的微信记录。证明万城永辉公司权经理让我在微信程序上报修，但我操作之后显示房产未交付不能报修，导致我反映的维修问题都被拒绝了。证据6、刘永与万科的蒋工程师之间的短信记录、照片记录。证明2019年2月2日的漏水情况，我反映了这个情况也一直没有维修。证据7、彩信打印件。证明2018年1月20日是交房日期，但我一直未收到交房通知，按照合同约定应在交房前7日通知业主去办理收房手续，我至今未收到，万城永辉公司把交房通知寄给原购房人的地址了。证据8、电脑截图打印件。证明水管漏水问题没有给解决。我买了这一吨水后来就没了，开水管时也没有水。2018年1月25日还去物业登记过维修问题，很多设施还没有安装，没有办法收房。证据9、照片。证明小院的地砖有很多裂痕。证据10、2018年5月4日的照片。证明物业的人把我反映的问题都记在本上了。室内记的有25条问题，小院当时锁着门不让我看，露台因为物业的人没有拿钥匙也没有让我看。证据11、2018年7月12日的照片。证明房屋还是存在质量问题，没有维修，给物业的人打电话，都说去房山开会了，没有人值班，也没有人给解决。证据12、2019年2月2日的照片。证明我又去房屋查看，还是反映那些质量问题都没有维修。证据13、2019年12月30日的照片。证明我又去房屋查看，还是没有给维修。证据14、商品房预售合同。证明双方签订了预售合同，双方存在房屋买卖合同关系。对上述证据，万城永辉公司质证意见：刘永的这些证据1-13反映的装修的瑕疵问题多多少少是存在的，之所以没有及时维修，是要求业主必须先办理收房手续后，才能给予维修，但刘永至今未收房，维修部门没有办法统一的办理维修，只能是现场工人简单的处理一下。证据14无异议，是双方签订的合同。万城永辉公司提交证据如下：证据1、房屋竣工备案表。证明房屋已经过竣工验收备案，符合相关要求。证据2、北京仲裁委员会（2019）京仲裁字第0361号裁决书。证明类似案件已经过仲裁委的裁决，均已驳回。对上述证据，刘永质证意见：证据1，万城永辉公司没有向我出示我不认可。证据2不认可。另查，北京仲裁委员会（2019）京仲裁字第0361号裁决书载明：万城永辉公司于2018年1月20日前将合同第十二条约定的相关证明文件，具体包括规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，通过在售楼处统一公示的形式予以出示，符合合同第十六条（三）款之约定。一审法院认为，刘永与万城永辉公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。关于收房，按双方的陈述，刘永于2018年1月20日去收房现场进行验房，但拒绝收房，其理由为万城永辉公司未提交合同第十二条约定的证明文件及房屋存在装修质量问题。对此，法院认为，首先，合同第十六条约定“在办理房屋交付手续过程中，除非存在房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的情形，出卖人应按合同约定时间交付房屋，买受人应按合同约定时间接收房屋。除前款约定之外的质量瑕疵（包括但不限于粉刷瑕疵、墙壁裂缝、局部渗漏、部品零件损坏、管道堵塞等装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任，但应按照《质量保证书》的规定承担保修责任。”该案中，刘永提出的房屋质量问题均非房屋地基基础和主体结构质量问题，而均属于装修质量问题，根据合同约定，房屋存在装修质量问题不能作为拒绝收房并要求承担逾期交付责任的理由。其次，北京仲裁委员会（2019）京仲裁字第0361号裁决书载明“万城永辉公司于2018年1月20日前将合同第十二条约定的相关证明文件，具体包括规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，通过在售楼处统一公示的形式予以出示，符合合同第十六条（三）款之约定。”该裁决书载明内容，可以证明万城永辉公司已通过在售楼处统一公示的形式出示合同第十二条约定的相关证明文件，已履行了相关义务，不存在违约行为。综上，刘永拒绝收房的理由均不成立，其主张赔偿经济损失即逾期交房违约金25万元的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。刘永要求赔偿维修费2万元的诉讼请求，因其尚未收房，尚无权主张，故法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年7月判决：驳回刘永的诉讼请求。本院二审期间，刘永提交录音光盘4张：1.2018年1月20日与杨本明通话录音，拟证明该日涉案房屋没有水；2.2018年2月6日与物业石管家、维修师傅史姓员工及地产客管中心维修员丁姓员工通话录音，拟证明该日水表有余额却没水可用；3.2018年4月4日其与地产客服811号员工通话录音，拟证明其与地产客服反映涉案房屋没有水；4.2018年4月4日其与地产权经理通话录音，拟证明其再次反映涉案房屋水表有余额，却没有水等相关情况。另提交北京万科物业收款收据一张，拟证明2018年1月25日在万科物业购买了1吨水。《装修工程施工协议》复印件一份，拟证明刘永与天元建设集团有限公司约定的装修工程完工时间是2018年1月20日。万城永辉公司认为刘永提交的上述通话录音形成于一审开庭前，不属于新证据，对真实性、证明目的均不予认可。关于物业收款收据，认可其真实性，不认可证明目的，无法证明上下管道未安装、质量有问题、不能供水。对《装修工程施工协议》的真实性、证明目的予以认可。刘永对一审判决书第十页最后一段中记载“刘永称，还未收房，我主张的赔偿金及损失25万元是指逾期交房违约金，每日按房价款4231175元的万分之三计算，逾期交房从2018年1月20日（即约定的最后一天交房时间）至我起诉递交诉状之日即2020年1月19日期间的违约金，起诉之后的另外主张。”此段中25万元计算错误，计算方式是正确的。经审查，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：万城永辉公司是否构成逾期交房；刘永拒绝收房的理由是否成立。关于万城永辉公司是否构成逾期交房。双方在《北京市商品房预售合同》中约定的交房时间为2017年10月30日前，订立预售合同当日，刘永与天元建设集团有限公司签订了《装修工程施工协议》，约定对涉案房屋进行改造与装修，最终完工时间为2018年1月20日，对将涉案房屋交由第三方装修，万城永辉公司没有提出异议。据此，当事人已经就房屋交付状态及交付时间达成了新的合议，且双方在一审中认可合同约定的交房日期为2018年1月20日，测绘完成日期并不影响涉案房屋交付的期限，关于刘永就涉案房屋所在楼栋2017年12月11日完成测绘晚于预售合同中约定的交房时间构成违约的主张，本院不予支持。关于刘永拒绝收房的理由是否成立。关于收房，刘永称拒绝收房理由为万城永辉公司未提交合同第十二条约定的证明文件及房屋存在供水、质量等问题。首先，关于万城永辉公司是否提交合同第十二条约定的证明文件。本院认为，《根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实。一审法院根据北京仲裁委员会（2019）京仲裁字第0361号裁决书载明内容可以证明万城永辉公司已通过在售楼处统一公示的形式出示合同第十二条约定的相关证明文件，认定万城永辉公司已履行了相关义务，不存在违约行为，本院予以确认。刘永称未看到相关证明文件并据此拒绝收房的上诉请求，本院不予采纳。其次，关于供水问题。根据预售合同第十六条约定，买受人在办理房屋交付手续过程中，除非存在房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的情形，出卖人应按合同约定时间交付房屋，买受人应按合同约定时间接收房屋。本院认为，供水问题不属于合同中约定的房屋地基基础和主体结构质量问题，不能成为刘永拒收房屋的理由，但供水问题属于生活基本需求，开发商应积极妥善处理，就此产生的纠纷，双方可另行解决。综上，刘永拒绝收房的理由不成立，其主张赔偿经济损失逾期交房违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。刘永要求赔偿维修费2万元的诉讼请求，因其尚未收房，尚无权主张，故本院亦不予支持。至于刘永提出未供水、未寄送收房资料及书面通知等，计算赔偿损失的方式等问题，并未作为诉讼请求提出，对于其二审中新增加的要求解决供水问题、寄送收房资料及书面通知，不在本案二审审理范围内。综上所述，刘永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13266元，由刘永负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 蒋春燕审 判 员 高宝钟二〇二〇年八月二十七日法官助理 李 慧书 记 员 孙辰姝