贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7667号 原告：王进，男，1977年1月20日出生，汉族，住所地：贵州省金沙县。 原告：彭霞，女，1974年7月22日出生，汉族，住所地：广东省揭阳市揭东区。 委托诉讼代理人：顾志东（特别授权代理），执行证号：15205200910912294，系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游靖奋强（一般授权代理），实习证号：230713011110851，系贵州创驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，实习证号：230713011110736。 原告王进、彭霞与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王进、彭霞的委托诉讼代理人顾志东、游靖奋强，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张海威、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王进、彭霞向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告为原告办理位于毕节市七星关区房屋转移登记的权属证书，并交付给原告；二、请求判令被告支付逾期办理商品房转移登记权属证书的违约金暂计30000元（以购房款1014313元为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至被告为原告办理房屋转移登记的有关文书，并交付给原告之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年10月22日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：073），合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的毕节市七星关区；建筑面积61.14平方米，套内建筑面积46.2平方米，该商品房总价款为1014313元；买受人一次性付清购房款。出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2016年10月1日前将房屋转移登记的权属证书交付给买受人；约定之日起90日以后，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款，已履行合同全部义务。但涉案不动产证书现在仍未交付给原告。原告多次要求被告为其办理房屋产权登记手续，被告均以各种理由推脱。被告的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，特根据《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，希望贵院能判如所请! 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、原告诉请支付逾期办证违约金计算标准错误。原、被告订立的《商品房买卖合同》关于支付逾期办证违约金计算标准为：自逾期之日起按照买受人已付房款的万分之一支付违约金。故原告在不能举证证明因被告逾期办证给其造成客观具体损失的前提下，其诉请按照银行同期同类贷款利率的1.3倍计算逾期办证违约金实属错误。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、涉案房屋于2019年1月7日取得初始登记，即具备办证条件，其后原告于2019年10月21日才将办证应当由其提交的相关资料交付给出卖人并签署办证委托书，被告于2019年10月22日将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案。因此，若被告担责，违约金计算终期应当截止至涉案房屋达到办证条件之日（2019年1月7日）止，若未予采纳，也应截止至原告向被告出具提交资料、出具办证委托书之日止（2019年10月21日），最迟截止至被告将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案之日（2019年10月22日），若计算至2020年的，应当扣除新冠肺炎疫情影响期间的违约金。五、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月22日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第3幢1层Ｂ15号房；建筑面积61.14平方米，套内建筑面积46.2平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米21954.82元，总金额1014313元；买受人应当在2014年10月22日前支付全部房价款1014313元。出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款1014313元、办证费用550元。2015年12月1日，被告向原告交付涉案商品房，原告取得了涉案商品房的使用权。2019年1月7日，被告取得了毕节市七星关区碧阳大道瑞丰新城3幢不动产权证书，具备了办理商品房转移登记的条件。2019年10月21日，原告向被告提交的办证资料并出具委托书委托被告办理不动产权证。2019年10月22日，被告向不动产登记中心递交办证资料为被告办理涉案商品房不动产权证，现涉案商品房不动产权证书［不动产权证号：黔（2019）毕节不动产权第××号］已办理完毕。因被告违约办证，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年10月1日，被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月18日）往前倒推三年，即2017年5月18日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月18日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，2019年1月7日，被告取得了毕节市七星关区碧阳大道瑞丰新城3幢不动产权证书，具备了办理商品房转移登记的条件时。原告于2019年10月21日向被告提交办证资料并出具委托书委托被告办理不动产权证，视为被告已通知原告提交办证资料办理不动产权证，故被告违约金截止时间应为2019年10月21。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人自逾期之日起，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款1014313元为基数，按日万分之一的标准，从2017年5月18日计算至2019年10月21日，违约金为89868.13元（1014313元×0.01%/日×886日）。 对原告要求被告办理不动产权证书并交付原告的诉讼请求，因原、被告系委托办证关系，而涉案商品房不动产权证书已办理完毕，因此，被告有义务将涉案商品房的不动产权证交付原告，故原告的该诉请被告交付不动产权证书，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王进、彭霞逾期办理商品房转移登记权属证书的违约金89868.13元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王进、彭霞交付涉案商品房的不动产权证书； 三、驳回原告王进、彭霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1023元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年八月十四日 书记员  毛雨