广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13129号上诉人（原审原告）：刘广平，女，汉族，1960年11月4日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴思泽，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建良，广东佰仕杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：何绍文。原审第三人：钱兴艳，女，汉族，1969年11月23日出生，住广州市海珠区。原审第三人：洪秀珍，女，汉族，1945年3月13日出生，住广州市海珠区。两原审第三人共同委托诉讼代理人：刘京柱，广东丹柱律师事务所律师。两原审第三人共同委托诉讼代理人：范嘉欣，广东丹柱律师事务所律师。上诉人刘广平因与被上诉人广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）及原审第三人钱兴艳、洪秀珍商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初31871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘广平上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘广平一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由长城公司承担。事实和理由：（一）刘广平与长城公司之间的《房地产预售契约》合法有效，而长城公司未取得刘广平的同意将其出售给钱兴艳、洪秀珍并不能发生物权效力，应继续履行刘广平与长城公司之间的《房地产预售契约》。根据各方当事人之间多次诉讼的生效判决的认定，涉案《房地产预售契约》有效，该合同已在广州市房地产交易所预售登记，该登记有公示的效果，涉案房屋应归刘广平所有，钱兴艳、洪秀珍主张涉案房屋归其所有不能成立。（二）刘广平已足额支付全部购房款，已按《房地产预售契约》支付了约定的对价，长城公司理应为刘广平办理涉案房屋的产权过户手续和不动产登记手续。1.一审法院认为“时隔20年已非1998年”的合同约定的房屋对价明显不当。长城公司在已将涉案房屋出售给刘广平、收取部分房款并办理了预售登记手续的情况下，否认收到涉案房款并将房屋出售给案外人存在明显过错，而钱兴艳、洪秀珍在应当知道该情形的情况下仍购买房屋明显不属于善意且不合常理，其之间的房地产订购书没有盖章且房屋价款远低于刘广平的合同价款。涉案房屋引发纠纷的原因完全是长城公司过错导致，一审法院驳回刘广平的诉讼请求不当。2.根据《房地产预售契约》的约定，涉案房屋的成交总价为531050元，刘广平曾向长城公司支付涉案房屋的订金及购房款，长城公司也分别于1998年9月25日、1998年11月8日向刘广平开具了收据确认，但因长城公司与钱兴艳、洪秀珍恶意串通，拒不收取剩余房款，刘广平无奈只能通过公证提存的方式履行合同支付房款。刘广平已按合同约定支付了全部房款，长城公司理应按合同约定履行其义务，为刘广平办理涉案房屋的产权过户手续和不动产登记手续。（三）一审法院关于办理产权过户和房地产登记手续的条件未能成就的认定错误。刘广平早在1999年长城公司向刘广平发出“办理交楼手续通知书”后办理了涉案房屋收楼手续，根据合同约定，在该期限后九十天内，长城公司就理应协调刘广平办理产权过户和房地产登记手续，长城公司违约在前，刘广平有权要求长城公司继续按《房地产预售契约》履行。退一步讲，交付完整的房屋本属于长城公司理应履行的合同义务，涉案房屋因长城公司与钱兴艳、洪秀珍串通而被侵占，长城公司负有根本过错，刘广平已支付房屋对价，长城公司仍怠于履行合同义务，已经构成违约，在此情况下一审法院主动以长城公司的从合同义务不履行、涉案房屋被案外人侵占而刘广平无法收回对抗主体合同义务的履行，显属不当，应予纠正。刘广平已支付合同对价，长城公司理应为刘广平办理涉案房屋的产权过户手续和不动产登记手续。钱兴艳、洪秀珍二审述称，（一）一审判决认定刘广平自始未支付涉案房屋的全部房款事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，刘广平的上诉理由不成立，应予驳回。1.虽然刘广平在2017年、2018年补交的款项与前述合同约定的金额相同，但时隔20年已非1998年合同约定的房屋对价，无论是从公平角度还是从利益平衡角度来看，都不能认定刘广平已按照前述合同的约定履行了付款义务，否则将会严重违背司法公平正义。2.刘广平将预售登记与预告登记的作用相混淆，认为长城公司未取得其同意将涉案房屋出售给钱兴艳、洪秀珍不能发生物权效力，属认识错误。预售登记与预告登记有本质区别，预售登记不具有阻碍他人变动不动产的物权效力，刘广平主张1998年10月的预售登记具有阻碍长城公司将涉案房屋出售给钱兴艳、洪秀珍的效力，系将预售登记与预告登记两者混淆，刘广平主张涉案房屋归其所有不能成立。3.一审法院认定涉案房屋未实际交付刘广平使用正确，且刘广平也未举证证明其已向长城公司要求协助办理过户等手续。刘广平提交的《办理交楼手续通知书》存在多处空白，尾期楼款部分未填写，且其主张接收涉案房屋后就将涉案房屋出租使用，但其未提供《租赁合同》及租金收入等证据，且未举证证明其在九十天期限内曾要求长城公司办理涉案房屋产权过户和房地产登记手续，无法认定其实际接收了涉案房屋，一审判决查明事实正确。（二）刘广平主张钱兴艳、洪秀珍与长城公司恶意串通并侵害其合法利益，完全是歪曲事实、滥用诉权和恶意诉讼。钱兴艳、洪秀珍与长城公司签订的《房地产订购书》系真实意思表示，合法有效，且钱兴艳、洪秀珍已支付全部购房款并实际占有使用涉案房屋逾21年，不存在所谓的恶意串通。相反，刘广平基于同一事实和理由再次提起诉讼并上诉，构成重复诉讼，属于恶意诉讼，企图通过诉讼侵占钱兴艳、洪秀珍的房产。即使刘广平在生效判决后又按合同约定的金额提存款项，只能说明其通过自身行为形成了所谓的新证据，而不是本案发生了新事实，对此，一审法院认为本案基于新的事实不构成重复起诉明显不当，应予纠正。长城公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘广平向一审法院起诉请求：1.长城公司协助刘广平办理广州市海珠区滨江东路鸭墩水地段海景苑第B幢××号房（实际门牌为：广州市海珠区怡海路××房）的产权过户手续和不动产登记手续；2.长城公司按刘广平已付房款412209元为本金、参照人民银行逾期贷款利率的标准，计付从2018年8月22日起至协同刘广平办理上述手续之日的违约金，违约金以本金为限；3.长城公司为刘广平开具已支付全额房款的发票；4.本案诉讼费由长城公司承担。一审法院认定事实：1998年9月25日，张少霞作为长城公司的委托代理人与刘广平签订《房地产订购书》，约定刘广平向长城公司订购由长城公司兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、位置座落于广州市海珠区滨江东路海景苑第B幢（座）第九层A号的房地产，定价为531050元，等。1998年10月5日，刘广平（乙方、买方）与长城公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》，订明：乙方向甲方预购广州市海珠区滨江东路鸭墩水地段海景苑第B幢××号，朝向东西向，建筑面积81.7平方米，成交总价格为531050元；甲方应于1999年5月16日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；等。该《房地产预售契约》于1998年10月8日经广州市房地产交易所预售登记。长城公司分别于1998年9月25日、1998年11月8日开具收据给刘广平，载明收到刘广平购买涉案房屋订金10000元和购房款402209.1元。张少霞还曾以长城公司（甲方、卖方）的委托代理人的名义与钱兴艳、洪秀珍（乙方、订购方）签订一份《房地产订购书》，订明：订购方向卖方订购由卖方兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、位置座落于广州市海珠区滨江东路海景苑海华阁第B幢××号东西向81.7平方米的房地产；双方同意并确认，该房地产的定价为341506元，订购方向卖方支付10000元作为订购方履行本《房地产订购书》的定金；交楼日期：1999年5月16日；等。广东长城建筑总公司综合二处分别于1999年2月5日、2月8日；6月27日、7月6日开具收据给钱兴艳、洪秀珍，载明收到钱兴艳、洪秀珍购买涉案房屋订金10000元、房款168859元、房款145571.7元、房款尾款17075.3元。1999年4月12日，长城公司向刘广平发出《办理交楼手续通知书》。1999年4月14日，刘广平与广州谊居物业管理有限公司签订了《海景苑B幢商品房交付使用合同》、《海景苑管理公约》。1999年4月6日，刘广平与广东长城建设总公司综合二处签订《租赁合同》，订明刘广平将涉案房屋租给综合二处作周转房；每月租金为350元，第二年开始每年递增5%；租赁期限自1999年4月15日起至2009年4月14日止，共10年；综合二处在租赁期间可将房屋转租、分租、借住或与他人互换房使用；等。1999年6月29日，长城公司向洪秀珍发出《办理交楼手续通知书》，载明洪秀珍认购了“海景苑”××号房，请于99年7月1日到海景苑现场售楼部交纳尾期楼款17075.3元，同时向管理处缴纳有关管理费用。1999年7月6日，洪秀珍与广州谊居物业管理有限公司签订了《海景苑B幢商品房交付使用合同》、《海景苑B幢管理公约》。钱兴艳、洪秀珍、刘广平、长城公司之间曾进行了多次诉讼。其中，刘广平于2017年9月22日通过公证提存了《房地产预售契约》约定的118840.9元后，于2017年10月25日起诉长城公司办理涉案房屋过户手续、支付违约金、开具发票等。一审法院于2018年4月10日作出（2017）粤0105民初9728号民事判决书，认为：刘广平提交的证据不足以证实其已付清涉案房屋的全部款项；判决：驳回刘广平的全部诉讼请求。刘广平不服该判决，提起上诉。本院于2018年8月13日作出（2018）粤01民终11712号民事判决书，认为：“……一审法院认定刘广平提交的证据不足证实其已付清涉案房屋的全部房款，并无不当，本院予以确认”；判决：驳回上诉，维持原判。2018年8月21日，刘广平通过公证提存《房地产预售契约》约定的10000元及402209.1元。本案一审诉讼中，钱兴艳、洪秀珍为证明其主张还提交了以下证据：1.水、电费和物业管理费的单据；2.广州长建物业海景阁管理处于2017年4月12日出具的《证明》：从1999年7月1日开始直到目前，洪秀珍、钱兴艳一直居住在广州市海珠区怡海路××房并一直交纳物业管理费。刘广平表示：证据1只有03年之后的；证据2仅能证明钱兴艳、洪秀珍在涉案房屋居住。一审法院认为：虽然刘广平曾起诉要求长城公司办理过户、支付违约金、开具发票，一审法院及本院也已作出民事判决，但刘广平在上述判决认定事实后又按合同约定的金额提存款项，应视为其继续履行合同，即有新的事实发生，故本案并非重复诉讼。根据本院（2018）粤01民终11712号民事判决书，刘广平自始未支付《房地产订购书》、《房地产预售契约》中约定的款项，刘广平显然存在过错。虽然刘广平在2017年、2018年补交的款项与前述合同约定的金额相同，但时隔20年已非1998年的合同约定的房屋的对价。刘广平履行合同不当，则其要求长城公司支付违约金的诉讼请求，依据不足。而且，从钱兴艳、洪秀珍已通过与长城公司的合同在涉案房屋居住多年的事实可见，即使刘广平在此之前已收到《办理交楼手续通知书》，也无法认定其实际接收了涉案房屋，即“该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续”的条件也未成就。因此，一审法院对于刘广平的全部诉讼请求均予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年3月12日作出如下判决：驳回刘广平的全部诉讼请求。案件受理费299元，由刘广平负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，刘广平与长城公司签订的《房地产预售契约》约定“……甲方（长城公司）同意乙方（刘广平）选择本契约附件二中第项方式向甲方支付购房款。但在本契约签署后，如乙方要求变更付款方式，必须征得甲方书面同意。五、乙方应按本契约附件二规定的付款方式，在付款日或付款日之前，将应支付的款项交付或汇入甲方的售房款银行监控帐户内。售房款监控银行：中国建设银行广州市东华南办事处监控帐户：26×××39.71……二十、如乙方不能依本契约附件二的规定按期向甲方付清房价款，从逾期之日起至实际付清房价款之日止，乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金以该期房价款每日千分之一计算。如乙方在应付款的期限后三十天内仍未能缴付该期房价款，甲方有权以书面通知乙方解除本契约，并报广州市房地产交易所备案。乙方除不得向甲方索还所交的全部手续费用外，并向甲方支付实际已付房价款总额的百分之二十作为违约金，余下部分不计利息退还给乙方。同时该房地产由甲方另行处理，乙方不得提出任何异议……”，附件二载明：“由于乙方选择以下第/项方式支付房价款，因此甲方同意在该房地产的定价基础上给予乙方/折优惠计收，即该房地产的成交总价格为￥531050元。乙方在签署《房地产订购书》时所支付的定金/元，可在乙方应付的第期房价款中扣除……二、分期付款：1.乙方必须在《房地产预售契约》签署后/天内（即年月日前）将该房地产成交价款的百分之30%首期款（即壹拾陆万壹仟零佰伍拾零元零角零分）交付或汇入甲方的售房款银行监控帐户内……三、其它方式：银行按揭方式”。刘广平、钱兴艳、洪秀珍、长城建设公司就涉案房屋进行了多次诉讼：1.2005年11月16日，钱兴艳、洪秀珍起诉长城公司、张少霞，要求长城公司、张少霞交付房屋权属证书、支付迟延办证违约金以及为其办理永久用水、用电设施的包装手续。一审法院于2006年2月15日作出（2005）海民三初字第4282号判决，该判决书载明：“……被告长城公司辩称：《房地产认购书》是原告与被告张少霞签订的，款项也是张少霞收取，张少霞与其签订工程承包合同，约定了外水电的报建和审批手续。因此，原告的诉讼请求与其无关，应由被告张少霞承担责任。原告的违约金请求也超过了诉讼时效，故可以协助原告办理房产证，但不同意原告的其他诉讼请求……”，判决：长城公司、张少霞协助办理涉案房屋的产权过户手续和房地产登记手续；长城公司、张少霞向钱兴艳、洪秀珍支付迟办证违约金并为钱兴艳、洪秀珍向有关部门办理涉案房屋的永久用水、用电的报装手续。2.2014年，钱兴艳、洪秀珍向一审法院提起诉讼[案号为（2014）穗海法民三初字第923号]，请求：确认长城公司与刘广平签订的房地产预售契约无效；撤销长城公司、刘广平关于涉案房屋的预售契约登记。该案庭审中，长城公司表示同意钱兴艳、洪秀珍的诉讼请求，钱兴艳、洪秀珍就该案申请撤诉。3.2015年，刘广平提起第三人撤销之诉，请求撤销（2005）海民三初字第4282号判决，一审法院于2015年3月5日作出（2015）穗海法民三初字第152号民事判决书，判决：撤销（2005）海民三初字第4282号民事判决书。钱兴艳、洪秀珍不服提起上诉，本院于2015年10月28日作出（2015）穗中法民五终字第2836号民事裁定书，裁定：撤销（2015）穗海法民三初字第152号民事判决，本案发回重审。一审法院于2016年4月12日作出（2015）穗海法民三重字第4号民事判决书，判决：撤销（2005）海民三初字第4282号民事判决书第一、三项；驳回钱兴艳、洪秀珍的其余诉讼请求。钱兴艳、洪秀珍不服该案判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月2日作出（2016）粤01民终18356号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。4.2016年，钱兴艳、洪秀珍向一审法院提起诉讼[案号为（2016）粤0105民初1043号]，请求：确认长城公司和刘广平签订的《房地产预售契约》无效；长城公司和刘广平撤销关于涉案房屋的预售合同登记。一审法院于2016年8月16日作出（2016）粤0105民初1043号民事判决书，该判决载明“长城公司辩称：我方同意原告的诉讼请求，我方认为与被告刘广平签订的房地产预售契约是无效的，该合同没有得到过实际履行，我司也没有收到过被告刘广平的任何款项。我方愿意配合去办理涉案房屋的撤销预售合同登记手续”，该案判决：长城公司、刘广平在判决生效之日起十日内到房管部门撤销关于广州市海珠区滨江东路鸭墩水地段海景苑B幢北梯9层A房（即广州市海珠区怡海路34号903房）的预售合同登记；驳回钱兴艳、洪秀珍的其余诉讼请求。刘广平不服该判决提起上诉，本院于2017年3月2日作出（2016）粤01民终17936号民事判决书，认为：“预售登记有公示的效果，其作用在于限制长城公司行使处分权，保障刘广平将来取得涉案房屋的物权，长城公司未经刘广平同意将涉案房屋出售给钱兴艳、洪秀珍，不能发生物权效力”，判决：撤销一审判决，驳回钱兴艳、洪秀珍的诉讼请求。5.2017年，刘广平向一审法院提起诉讼[案号为（2017）粤0105民初9728号]，请求：长城公司协助刘广平办理广州市海珠区滨江东路鸭墩水地段海景苑B幢北梯9层A房（即广州市海珠区怡海路34号903房）的产权过户手续和不动产权证手续；长城公司向刘广平支付迟办证违约金；长城公司向刘广平开具发票。一审法院于2018年4月10日作出判决，该判决载明“……被告（长城公司）辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告虽然签订了合同，但该合同并没有实际履行，原告并没有支付过任何款项，所以不同意原告的请求……经审理查明……1999年4月6日，刘广平与广东长城建设总公司综合二处签订《租赁合同》，订明刘广平将涉案房屋租给综合二处作周转房……原审诉讼中，原审法院依法向房管部门调取了广州市海珠区滨江东路鸭墩水地段海景苑B幢北梯9层A房的《广州市预售房地产交易登记情况表》，载明该房屋的预售人（开发商）是长城公司，预购人是刘广平，占有部分为全部，建筑面积为81.7平方米，成交价格为531050元，付款方式为按揭付款，签约日期为1998年10月5日，登记日期为1998年10月8日，交楼日期为1999年5月16日，已预征契税7966元，过户情况为未过户……”，一审法院认为：“虽原告（刘广平）与被告（长城公司）签有《房地产预售契约》，且该契约已经在房管部门备案监证，但原告表示其是向被告支付房款并提交了两张收据证实其已支付订金10000元及购房款402209.10元，被告否认收到原告主张的已支付的上述房款并对收据提出质疑，因原告所主张的房款金额巨大，但原告未提交证据证实原告在购房时具有支付相应房款的经济能力或是其是如何筹集房款和如何实际支付上述款项，原告对此应承担举证不能的法律后果。鉴于原告提交的证据不足以证实其已付清涉案房屋的全部房款，故原告要求被告协助其办理涉案房屋的产权过户及不动产登记手续及要求被告向其支付迟办证违约金的请求，依据不足，本院不予支持。基于上述理由，且开具发票并非法院的处理的事宜，故对原告要求被告向其开具全额房款的发票，本院也不予支持……”判决：驳回刘广平的全部诉讼请求。刘广平不服提起上诉，本院于2018年8月13日作出（2018）粤01民终11712号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。6.2017年，钱兴艳、洪秀珍起诉要求其二人与长城公司签订的《房地产认购书》有效，涉案房屋归其二人所有。一审法院于2018年5月11日作出（2017）粤0105民初10687号民事判决书，该判决载明：“……被告长城公司辩称：同意钱兴艳、洪秀珍的诉请。长城公司与钱兴艳、洪秀珍签订的房地产认购书在另案已经确认过；刘广平没有实际支付过房款，长城公司只承认与钱兴艳、洪秀珍之间的预售合同。”该案判决：钱兴艳、洪秀珍与长城公司签订的《房地产认购书》有效；驳回钱兴艳、洪秀珍的其他诉讼请求。钱兴艳、洪秀珍不服提起上诉，本院于2018年11月1日作出（2018）粤01民终14996号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于刘广平与长城公司所签订的《房地产预售契约》有无实际履行的问题。首先，根据刘广平与长城公司所签订的《房地产预售契约》及其附件的约定，刘广平选择的是三成首付、七成银行按揭的付款方式，但是该契约中对于何时支付首期款、何时办理银行按揭均未作出明确的约定，该契约如何履行还须待合同当事人进一步协商确定，而本案中并无证据证明刘广平、长城公司对于付款方式进一步作出协商、确认。其次，刘广平称自己已分别于1998年9月25日、1998年11月8日以现金方式支付订金10000元、购房款402209.1元，刘广平所称以现金方式向长城公司付款与该契约关于买方应将支付的款项交付、转入长城公司的售房款银行监控帐户内的约定不符，对此，刘广平未能提供证据证明其变更付款方式系根据合同约定征得了长城公司的书面同意，也无其他证据予以佐证，相关生效判决对于刘广平所主张的上述付款行为亦无予以确认，刘广平所主张的1998年的付款依据并不充足。再者，刘广平在本案中提供的证据并不足以证明其与广东长城建设总公司综合二处所签订的《租赁合同》实际履行，不足以证明其已实际接收涉案房屋，且刘广平并无证据证明其在该《租赁合同》约定的租赁期限届满后曾向相关人员提出过返还租赁物的请求，上述行为显然与正常情况下产权人对自有产权房屋所应有的关注态度、管理行为不符，亦与涉案房屋一直处于钱兴艳、洪秀珍占有、使用的事实不符。此外，长城公司在之前的诉讼中，亦多次表示该公司与刘广平签订的《房地产预售契约》并无实际履行，由上可见，本案现有证据并不足以证明刘广平与长城公司所签订的《房地产预售契约》曾实际履行。如前所述，刘广平与长城公司所签订的《房地产预售契约》在签订后并无实际履行，刘广平于2017年9月22日、2018年8月21日先后就其所签订的《房地产预售契约》项下购房款办理公证提存，距合同签订时间长达二十年之久，该履行方式与合同约定亦不相符，一审法院认定其履行合同不当，本院予以认同。刘广平履行合同不当，且鉴于长城公司在另案诉讼中多次表示其仅认同该公司与钱兴艳、洪秀珍签订的合同，并无明确表示愿意继续履行与刘广平所签《房地产预售契约》，本案中长城公司亦无表态是否同意继续履行，故在此情况下，对于刘广平关于要求长城公司协助其办理涉案房屋的过户手续和不动产登记手续、支付逾期办证的违约金的主张，本院不予支持。综上所述，刘广平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费985元，由上诉人刘广平负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年八月二十四日书记员  贾妍胡秀红