黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终350号上诉人（原审被告）：邹俭德，男，1971年6月2日出生，汉族，农民，户籍地黑龙江省望奎县，现住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李琦，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王海岩，男，1988年4月2日出生，汉族，个体工商户，户籍地黑龙江省双城市，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李丽丹，黑龙江龙广律师事务所律师。原审第三人：哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街323号19层9号。法定代表人：华显卓，该公司董事长。委托诉讼代理人：张庆荣，该公司售后经理。上诉人邹俭德因与被上诉人王海岩、原审第三人哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司（以下简称世纪振达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，于同年7月29日公开开庭进行了审理。上诉人邹俭德及其委托诉讼代理人李琦，被上诉人王海岩及其委托诉讼代理人李丽丹，原审第三人世纪振达公司的委托诉讼代理人张庆荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹俭德上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回王海岩的诉讼请求；2.二审诉讼费、鉴定费由王海岩负担。事实和理由：一、王海岩变更全部诉讼请求，一审法院不应适用简易程序审理，而应适用普通程序。1.王海岩变更全部诉讼请求，一审法院未重新指定举证期限。2.王海岩申请鉴定超出举证期限。二、邹俭德与王海岩所签的《房屋买卖居间服务合同》不是房屋买卖合同，而是定金合同。因王海岩未向邹俭德交付定金，案涉定金合同未生效，王海岩无权向邹俭德主张违约责任。1.《房屋买卖居间服务合同》约定了定金交付义务，交付定金为案涉合同的生效要件。2.邹俭德从未授权世纪振达公司代收定金，案涉合同也未约定世纪振达公司有代收定金的权利，世纪振达公司只有代收剩余房款的权利。3.一审判决认定邹俭德需对定金交付方式承担举证责任，系举证责任分配错误。王海岩如主张向世纪振达公司交付定金对邹俭德发生法律效力，应由其承担举证责任。三、假设邹俭德违约，案涉合同第三条第1款约定违约赔偿购房定金（含全额居间服务费），本案应本着有约从约、无约从法的原则。四、一审判决适用法律错误。案涉合同的性质属预约性质，并非正式的房屋买卖合同，如签订正式房屋买卖合同，王海岩需缴纳房款520,000元。一审法院以履行正式房屋买卖合同可能获得的利益来认定王海岩的损失，属认定事实错误；以520,000元房屋的增值价格来确认40,000元定金的增值空间及可能带来的损失，属适用法律错误。王海岩未向邹俭德交付40,000元定金，且未购置相同地段、相同面积的类似房屋，王海岩获取房屋差价款193,900元于法无据。王海岩辩称，一、本案事实清楚，权利义务关系明确，一审法院审理程序合法。1.邹俭德未举证证明本案具有不适用简易程序的情形，一审法院适用简易程序审理本案没有违反法定程序。2.王海岩当庭变更诉讼请求后，一审法院给予的答辩及举证时间充足。3.王海岩申请鉴定是在变更诉讼请求后当庭提出，变更诉讼请求应重新计算举证期限，故王海岩申请鉴定未超出举证期限。二、双方签订的《房屋买卖居间服务合同》是正式的房屋买卖合同，并非定金合同，该合同在双方签字后即生效。1.案涉合同的内容包含房屋买卖合同的要件。2.定金条款仅是合同的一小部分，定金的约定并不影响案涉合同是房屋买卖合同这一性质。3.交付定金不是案涉合同的生效要件，案涉合同在双方签字后即发生法律效力。三、王海岩已按照合同约定履行了义务，由于邹俭德违约，导致合同不能继续履行。1.王海岩将房屋定金、房屋买卖代理费计40,000元交付世纪振达公司，是按照合同约定履行合同义务，邹俭德称其未授权世纪振达公司代收定金与客观事实和合同约定不符。2.将定金交付世纪振达公司符合居间房屋买卖的行为习惯。王海岩在签订合同当日交付定金，邹俭德知道且认可，从合同签订之日起至邹俭德违约，邹俭德并未对王海岩向世纪振达公司交付定金提出异议。3.如果邹俭德认为双方对定金交付有其他约定，邹俭德应承担相应的举证责任，一审法院举证责任分配正确。四、一审判决适用法律正确。邹俭德拒绝向王海岩出售案涉房屋是在其取得房产证之后，由于该地段的房屋陆续取得房产证，房价大幅上涨，邹俭德可以预见其违约给王海岩带来的损失，一审法院以履行合同可能获得的利益来认定王海岩的损失正确。世纪振达公司述称同意王海岩的答辩意见。王海岩向一审法院起诉请求：1.邹俭德继续履行《房屋买卖居间服务合同》；2.由邹俭德承担本案诉讼费用。诉讼过程中，王海岩变更诉讼请求为：1.解除双方签订的《房屋买卖居间服务合同》；2.邹俭德及世纪振达公司返还购房定金33,500元；3.邹俭德赔偿购房定金33,500元；4.邹俭德赔偿居间服务费6,500元；5.邹俭德赔偿经济损失193,900元；6.由邹俭德承担本案诉讼、鉴定、保全费用。一审法院认定事实：2018年1月15日，王海岩、邹俭德及居间方世纪振达公司签订《房屋买卖居间服务合同》，约定邹俭德将其所有的位于哈尔滨市香坊区尚东辉煌城16栋3单元31层1号房屋出售给王海岩，房屋总价款520,000元，合同签订时交付房款10%的定金。合同签订当日，王海岩向世纪振达公司交付40,000元，其中购房定金33,500元、买卖代理费5,000元、产权更名代办费500元、贷款代办费1,000元。合同履行过程中，王海岩就买房事宜多次与邹俭德协商。2018年9月27日，邹俭德明确表示不再出售诉争房屋。王海岩将邹俭德及世纪振达公司诉至法院，要求继续履行合同。审理过程中，王海岩变更诉讼请求为解除合同并赔偿经济损失，同时申请对诉争房屋市场价值进行鉴定。黑龙江天平资产评估有限责任公司出具（2019）黑农技评字第129号司法鉴定意见书，鉴定意见为诉争房产在邹俭德违约节点日即2018年9月27日的市场价值为713,900元。一审法院认为，王海岩、邹俭德及世纪振达公司签订的《房屋买卖居间服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。合同签订当日，王海岩如约向世纪振达公司交付房屋定金、房屋买卖代理费等费用计40,000元。邹俭德辩称王海岩未履行定金给付义务，违约在先，主张解除合同且不应承担责任，因王海岩按合同约定将该款交付给居间方世纪振达公司代收转付及办理资金监管，邹俭德没有证据证明定金的交付有其他约定，故邹俭德上述辩解理由不成立，不予支持。因邹俭德明确表示不再出售诉争房屋，不同意继续履行合同，致合同目的无法实现，案涉合同应予解除。邹俭德的行为已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，应当赔偿损失，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。本案中，邹俭德的违约行为导致王海岩再购置相同地段、相同面积的类似房屋必将支付更高的市场对价，该房屋差价应视为王海岩损失。邹俭德已明确表示不再出售诉争房屋，经查明，2018年9月27日为邹俭德违约节点日，一审法院委托鉴定机构以2018年9月27日为鉴定基准日对诉争房屋市场价值进行评估，经鉴定，该违约节点日诉争房屋市场价值为713,900元。合同约定房价为520,000元，差价损失为193,900元，邹俭德应予赔偿。王海岩主张邹俭德赔偿居间服务费6,500元，其中买卖代理费5,000元，产权更名代办费500元，贷款代办费1,000元。世纪振达公司已促成双方签订合同，完成房屋买卖居间服务，有权收取买卖代理费，因邹俭德违约致使合同目的无法实现，故该买卖代理费5,000元应由邹俭德承担。产权更名代办费500元、贷款代办费1,000元，因世纪振达公司未实际提供相应服务，收取该费用于法无据，应予返还。王海岩为履行合同交付世纪振达公司购房定金33,500元，世纪振达公司应予返还。《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案定金交付世纪振达公司，王海岩要求世纪振达公司返还定金，并要求邹俭德赔偿房屋差价损失的诉讼请求，予以支持。王海岩要求邹俭德赔偿购房定金，本案不应再适用定金罚则，故王海岩该项诉讼请求，不予支持。判决：一、解除王海岩、邹俭德及世纪振达公司于2018年1月15日签订的《房屋买卖居间服务合同》；二、邹俭德赔偿王海岩房屋差价损失193,900元、买卖代理费5,000元，合计198,900元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、世纪振达公司返还王海岩购房定金33,500元、更名代办费500元、贷款代办费1,000元，合计35,000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回王海岩其他诉讼请求。案件受理费5,312元，减半收取2,656元，由王海岩负担333元，邹俭德负担2,323元；财产保全费3,120元、鉴定费5,600元，由邹俭德负担。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。本院二审查明：《房屋买卖居间服务合同》第四条第2款约定：王海岩保证按照合同约定期限向居间方交付应交购房款，确保产权正常交易，每逾期一日向邹俭德赔偿全额房款万分之三的违约金，逾期十五日为自动弃权与违约，居间方不予退还其购房定金（含全额居间服务费）；第六条第2款（2）项约定：属于商业贷款交易情况，监管的部分首付款待王海岩领取产权证后三个工作日由监管部门转付到邹俭德账户，贷款部分的房款由银行直接转付到邹俭德账户，尾款贰万元整在房屋交接完毕时一次性结清。除此，二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，本案存在以下焦点问题：《房屋买卖居间服务合同》的效力及违约主体如何认定；房屋差价损失应否支持；一审法院审理程序是否违法。关于《房屋买卖居间服务合同》的效力及违约主体如何认定的问题。王海岩、邹俭德及世纪振达公司签订的《房屋买卖居间服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，王海岩将定金交付给世纪振达公司符合合同约定及居间房屋买卖的交易习惯，邹俭德自合同签订之日起至其表示不再出售诉争房屋期间，并未对王海岩向世纪振达公司交付定金提出异议，故邹俭德主张王海岩违约在先的上诉理由不能成立，本院不予支持。案涉合同履行过程中，邹俭德明确表示不再出售诉争房屋，不同意继续履行合同，致合同目的无法实现，其行为构成根本违约，应承担违约责任。关于房屋差价损失应否支持的问题。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方签订房屋买卖合同后房屋价格上涨，由于邹俭德拒绝履行合同，导致王海岩需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此房屋差价是由于邹俭德的违约行为造成的，应视为王海岩所遭受的损失，故一审法院对于王海岩主张的房屋差价损失予以支持并无不当。关于一审法院审理程序是否违法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，基层人民法院可以适用简易程序审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件。本案所涉房屋买卖合同纠纷，事实清楚，一审法院在庭审中告知适用简易程序审理时，邹俭德并未提出异议，且一审法院按照法律规定告知了邹俭德享有的诉讼权利，给予了答辩期、举证期，没有剥夺邹俭德的诉讼权利，故一审法院审理程序符合法律规定。综上，邹俭德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,656元，由上诉人邹俭德负担。本判决为终审判决。审判长 苏 倡审判员 鲁 民审判员 李单丹二〇二〇年八月十二日书记员 安 迪