贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初6818号原告：贵州历思联行物业管理有限公司（以下简称历思联行物管公司），住所地贵州省贵阳市南明区解放路188号方源广场B栋B2单元5层4号［遵义路社区］。法定代表人：杨克平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐滔，贵州群众律师事务所律师，特别代理。被告：熊玉洪，男，1985年12月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：刘忠美，女，1987年8月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系被告之妻，特别代理。原告历思联行物管公司与被告熊玉洪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告历思联行物管公司委托诉讼代理人徐滔，被告熊玉洪委托诉讼代理人刘忠美均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告历思联行物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费3576.96元及违约金（以欠交的物业服务费为基数，违约金按照合同约定的每日千分之一为标准，从违约之日起计算至实际付清之日止）。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月5日，原告与金竹板块贵安大道回迁安置点项目小区的开发建设单位贵州嘉屹志置业投资有限公司签订《金竹板块贵安大道回迁安置点前期物业服务合同》，约定由原告为金竹板块贵安大道回迁安置点小区提供物业服务，被告系该小区1栋1单元15楼2号和1栋1单元15楼3号的业主，房屋建筑面积均为82.8平方米。2018年11月18日，被告就其两套房屋与原告签订了两份《金竹板块贵安大道回迁安置点前期物业服务合同》，约定原告为被告和所在的小区提供物业服务，物业服务费的收费标准为按照业主拥有的建筑面积计交，每平方米每月1.8元，并于每月月末前预交下月的物业管理费。原告为小区提供了物业服务至今，但被告从接房办理入住手续至今未交纳物业服务费。被告应交费时间从2019年4月1日起计算，截止2020年3月30日，被告共欠物业管理费3576.96元，被告无正当理由欠交物业服务费经原告多次催收，均予以拒绝。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告熊玉洪辩称，为修建贵安大道对被告的房屋进行拆迁，房屋征收价格为2200元每平方米，现回迁安置物业管理费要1.8元每平方米每月，被告属于回迁户，收入不高，无法承担如此高的物业管理费。被告若不与原告签订物业服务合同，被告无法拿到房屋钥匙。小区的环境、设施也达不到1.8元每平方米每月的标准。原告收取物业服务费没有与被告商量，所定收费标准也没有经过被告的同意，被告购买的不是商品房，而是回迁安置房。原告入驻小区被告也不清楚。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落:贵阳市金竹板块贵安大道回迁安置点项目1栋1单元15楼2号、1栋1单元15楼3号。建筑面积均为82.8平方米，两套房屋面积合计165.6平方米。二、因拆迁贵阳市花溪区小河金竹镇烂泥村五组73号房屋，被告作为被征收人与征收部门贵州省国土资源厅贵阳经济技术开发区国土资源分局签订《房屋产权调换协议》，以产权调换方式取得本案所涉两套房屋。2018年11月8日被告验收了上述房屋，在房屋内居住至今。三、2018年9月5日，原告与安置点房屋建设单位贵州嘉屹志置业投资有限公司签订《金竹板块贵安大道回迁安置点前期物业服务合同》，约定由原告为金竹板块贵安大道回迁安置点提供前期物业服务，高层住宅1.8元每平方米每月（含电梯及其他公共水、电能耗公摊）；业主/使用人应于建设单位通知接房之日起5个工作日内交纳物业服务费用，物业服务费按月、季、年交纳（首次交费按年交纳），业主或使用人应在所交物业服务费到期前15日内履行交纳义务。签订该协议后，原告开始为小区提供物业服务。四、原告是否与被告签订过物业服务协议：原被告于2018年11月8日签订《金竹板块贵安大道回迁安置点项目前期物业服务合同》，提供物业服务期限自2018年9月5日起至本小区业主委员会成立，并签订新的物业服务合同生效止；物业费标准按业主拥有的建筑面积计交，高层住宅1.80元/平方米每月；缴纳方式为每月月末前预交下月物业服务费。五、原告主张违约金依据：双方签订的《金竹板块贵安大道回迁安置点项目前期物业服务合同》约定被告未按交费时间交纳物业服务费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按欠交金额每日收取被告1‰的滞纳金以及因此造成的其他损失。六、2018年10月4日安置点房屋开始交付使用，至2019年3月31日期间的物业服务费由安置点的房屋建设单位贵州嘉屹志置业投资有限公司交纳，自2019年4月1日起的物业服务费，贵州嘉屹志置业投资有限公司不再交纳，由业主自行交纳。被告自接房后，从未向原告交纳过物业服务费。原告起诉要求被告缴纳物业费的期限为2019年4月1日至2020年3月30日。七、被告于2018年11月8日接房时，向原告出具承诺书，承诺在接到物业公司交费通知后，按照所签订合同的约定按时交纳物业服务费。原告通过电话方式、在涉案房屋门上张贴缴费通知的方式向被告催交物业服务费。八、被告不交纳物业服务费抗辩事由及相应的证据：被告抗辩称其不交纳物业服务费的理由有三：第一，物业费用约定过高；第二，没有享受过原告的物业服务；第三，原告进入小区没有和被告商量告知过。被告向本院提交了小区照片及会议纪要及签到表，拟证明物业服务费收取标准过高，业主就收费标准过高之情况进行统一协商，但未商议出结果，原告就将被告诉至法院。原告认为被告提交的上述证据无法达到物业服务费收费标准过高的证明目的。九、被告认可其从接房开始未向原告交纳过物业服务费，并认可该小区尚未成立业主委员会。上述事实，有当事人的陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份信息、《金竹板块贵安大道回迁安置点前期物业服务合同》《金竹板块贵安大道回迁安置点项目前期物业服务合同》《房屋产权调换协议》、产权调换房屋交付通知、产权调换房屋交房凭证、承诺书、照片、前期物业费支付终止通知、缴费通知、会议纪要、签到表等相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，贵阳市金竹板块贵安大道回迁安置点项目建设单位贵州嘉屹志置业投资有限公司与原告历思联行物管公司签订了《金竹板块贵安大道回迁安置点前期物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对包括被告在内的业主具有约束力。同时，原、被告于2018年11月8日签订的《金竹板块贵安大道回迁安置点项目前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，协议合法有效，对签约双方均具有约束力，当事人应遵照履行。被告作为完全民事行为能力人，与原告签订上述合同，合同明确约定了物业服务费按建筑面积每平方米每月1.8元收取，每月月末前预交下月物业服务费，现被告以“原告未与被告协商确定收费标准”作为不交纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采信。原告提供了物业服务，被告作为小区的业主，应当依照协议约定内容享有权利、承担义务。被告自2019年4月1日起未按照约定向原告履行交纳物业服务费的义务，违反了合同的约定，应承担违约责任，原告历思联行物管公司的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。具体如下：房屋建筑面积共计165.6平方米，物业费每月每平方米1.8元，被告应当向原告交纳2019年4月1日起至2020年3月30日期间的物业费3576.96元（165.6平方米×1.8元/平方米/月×12个月）。被告提交了会议纪要及业主签到表，证明小区业主对物业服务费收费标准确有意见。对此，小区可成立业主委员会，按照正常程序重新选聘物业公司为小区业主提供物业服务，而不能以此作为不按约交纳物业服务费的当然理由。双方约定了被告逾期交纳物业服务费的违约责任，即按欠交金额每日收取1‰的违约金。被告存在逾期交付物业服务费的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，被告应支付违约金。本院根据被告未交纳物业服务费的具体违约情况，对原告主张的违约金酌情按欠付金额的30%予以支持，被告应承担的违约金金额为1073.09元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告熊玉洪于本判决生效之日起十日内支付原告贵州历思联行物业管理有限公司自2019年4月1日起至2020年3月30日止的物业服务费3576.96元，并向原告贵州历思联行物业管理有限公司支付违约金1073.09元；二、驳回原告贵州历思联行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告熊玉洪负担。本判决为终审判决。审判员  魏丽二〇二〇年八月二十日法官助理成琳书记员杨杰