福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3566号 上诉人（原审被告）：廖东生，男，1960年11月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 上诉人（原审被告）：廖永禄，男，1983年3月1日出生，汉族，住福建省安溪县。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓岚，福建坤发律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈玉琼，女，1986年12月25日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：林建保，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林建琴，福建瀛坤律师事务所律师。 上诉人廖东生、廖永禄因与被上诉人陈玉琼房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初7835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 廖东生、廖永禄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈玉琼诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定陈玉琼将280000元转账给中介方即已完成定金支付义务错误。1.《房产买卖协议》第二条约定乙方支付给甲方的购房定金先交由丙方保管，待甲乙双方到厦门市国土资源与房产管理局办理交易过户当日再由丙方转交给甲方。故陈玉琼应于签约当日将300000元转账给中介方保管并待双方办理交易过户当日再由中介方转交给廖东生、廖永禄，此时才完成定金支付义务。根据《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百一十九条的规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案不存在陈玉琼所称的口头变更定金支付一事，陈玉琼将定金转账给中介方保管不是交付，更不是实际交付，不符合定金生效的法定条件。2.陈玉琼向廖东生支付的20000元是提前预支款而非定金。视频体现陈玉琼支付20000元时，与中介方就20000元是写定金还是预支款进行商谈，陈玉琼亦提出让廖东生出具定金收条，故陈玉琼有索要定金收条的常识，其默认中介方提出的提前预支款符合《房产买卖协议》关于定金待办理交易过户当日再由中介方转交给廖东生、廖永禄的约定，是陈玉琼与张某的意思表示。陈玉琼未提供廖东生收取20000元的书面凭证，依法应推定廖东生关于20000元是提前预支款的主张成立，陈玉琼关于20000元是定金的主张不能成立。即使20000元是定金，定金数额已由300000元变更为20000元。二、一审判决笼统认定《房产买卖协议》有效错误，未就合同成立、生效、定金生效问题作出认定不当，应根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”及《中华人民共和国担保法》关于定金的规定认定《房产买卖协议》的成立、生效问题。1.陈玉琼与中介方恶意串通，中介方称其熟悉城管、业主委员会并以此诱使廖东生同意拆除拱门，在微信聊天及协商中恐吓、威胁廖东生夫妇，强迫交易，收取廖东生返还的款项后恶意提起诉讼，符合《中华人民共和国合同法》第四十二条第一、二、三项规定的情形。2.《房产买卖协议》的定金条款、违约金条款系中介方制作的格式条款，定金条款无效，“支付本协议第二条所约定定金之双倍作为违约金”的约定名为定金条款，实为违约金条款，依法无效。陈玉琼起诉主张违约金600000元违反诚实信用原则，一审判决认定该条款是定金罚则并据此作出判决不当。3.讼争房屋的产权人是廖永禄，《房产买卖协议》无廖永禄的签名，亦未经廖永禄的追认，系无效的。即使根据表见代理的相关规定，在《房产买卖协议》签订后一个月内，在廖永禄已到场的情况下，《房产买卖协议》仍未经廖永禄签名确认，《房产买卖协议》不能成立。4.本案未至《房产买卖协议》第六条约定的“解押注销完三个工作日前”，双方亦未以《房产买卖协议》为基础签订《存量房买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续，《房产买卖协议》只是意向书，双方未签订《存量房买卖合同》，房屋买卖合同未成立，不存在廖东生、廖永禄违约一说。三、一审判决关于拆除拱门约定及相关事实的认定错误。根据城市规划法律、法规，未经依法审批，拱门不能拆除。且拆除拱门妨碍房屋外观，影响观瞻，影响相邻关系、公序良俗。一审判决未采纳廖东生关于物业要求恢复拱门、合同无效的主张错误。四、陈玉琼未于2019年5月5日向廖东生支付100000元，违反《房产买卖协议》第16条的约定，违约在先。五、廖东生将业主抗议转给张某，并提出拱门拆除不成功、双方互不违约、合同无效，张某据此盗用廖永禄银行账户转入280000元，属于《中华人民共和国合同法》第四十五条规定的当事人为自己利益，不正当促成条件成就的情形，系中介方实质介入买卖合同的违法行为，造成本案房屋买卖不能成交。六、陈玉琼在决定不购买讼争房屋，让张某再找房，且已实际购买他人房屋的情况下，由张某提供其本人银行账户，让廖东生通过廖永禄账户转账返还280000元，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条的规定，是终止《房产买卖协议》的行为。 陈玉琼辩称，一、《房产买卖协议》无法继续履行的根本原因是廖东生拒不履行协议。陈玉琼已依约履行支付定金300000元的义务。拱门于2019年5月6日拆除完毕，于2019年5月14日粉刷成菱形状。但廖东生2019年5月7日起就不打算履行协议，以拱门被业主、物业投诉、抗议等虚假说辞为由单方主张拱门拆除不成功、《房产买卖协议》自动失效，要求提高房屋出售价格、涨价100多万元，态度强硬，并进行恐吓威胁。陈玉琼一审提交的证据10录音、视频及相应的文字材料体现2019年5月13日，廖东生向张某提及“现在那边人家有人出价到70000（每平方米），我说要72000（每平方米），人家出到70000（每平方米）。你看那个客户能不能增加一部分，如果要是按照原来的价格我看再谈下去的意义就不大了。”“要涨价！”“是7万元／平方米”“她出的价格能够出的差不多多少，如果我觉得和市场价确实有很大的冲突的话，我是打官司就打官司，反正天下熙熙，皆为利往”“你就问她具体能加到多少啦？差的很离谱的话，那就不用谈了！”“就是一平方加5000元，就是一平方7万元。”“你跟她讲，现在外面的价钱都是7.2每平方米，给她讲，我们就是6.5-7.2万每平方米之间，要就履行不要就算啦！”“加3500元每平方米嘛，也是80多万嘛，80、90多万而已嘛！”廖永禄与廖东生不仅是叔侄关系，且存在借名买房关系，讼争房屋登记在廖永禄名下，实为廖东生所有，廖永禄一审明确表示若讼争房屋需要对陈玉琼承担责任，其自愿与廖东生一起承担，故廖永禄应与廖东生共同承担相应的责任。二、陈玉琼已履行支付定金300000元的义务。1.各方实际未完全按照《房产买卖协议》约定的时间支付、收取定金。经各方协商一致，陈玉琼于2019年4月30日签订《房产买卖协议》当晚向廖东生支付现金20000元，于2019年5月1日转账剩余定金280000元至中介人员张某银行账户，按约定完成了支付定金的义务。定金支付后，各方均未提出异议，亦未阻碍协议的实际履行。且廖东生在其与张某2019年5月24日微信聊天中称“请抓紧时间发个账号给我，我把你5月9日自行打入廖永禄账号28万退给你，另2万定金待你将拱门恢复好，物业检查合格后退给你。”故廖东生已清楚该20000元系定金性质。2.2019年4月30日签约时的视频及相应文字材料体现廖东生表示20000元是什么性质都可以，而后中介表示先打20000元定金，20000元定金先拿着，陈玉琼当晚亦表示该20000元是定金性质比较好，可见该20000元系定金性质。且陈玉琼一审提交的活期账户交易明细体现张某2019年5月8日向廖永禄转账支付剩余280000元定金时备注“陈玉琼购买世茂9号2601定金30万”，亦证明2019年4月30日支付的20000元系定金。3.虽然陈玉琼并非直接向廖东生或廖永禄支付定金，但已实际支付20000元现金给廖东生、转账280000元给中介保管，即视为陈玉琼已履行支付300000元定金的义务。三、《房产买卖协议》系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审判决认定《房产买卖协议》合法有效（除“甲乙双方向房管部门办理交易过户时的申报价为800万元”的约定除外）正确。1.《房产买卖协议》系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，根据合同法第四十四条的规定，在2019年4月30日签约时已成立并生效。2.廖东生、廖永禄主张陈玉琼与中介恶意串通、存在欺诈行为、强迫交易、恶意诉讼等缺乏依据。3.《房产买卖协议》的定金条款和违约金条款系各方协商一致后达成的，符合正常交易约定，并未偏向陈玉琼，不存在所谓的欺诈、违约金陷阱。4.在案证据体现廖东生是讼争房屋的实际所有权人，廖永禄仅是名义所有权人，廖东生在《房产买卖协议》上签字，系协议当事人，廖永禄虽未在《房产买卖协议》上签字，但知悉本次交易。本次房产交易隐藏的、真实的民事法律行为是廖东生向陈玉琼出售讼争房屋，《房产买卖协议》有效。5.根据《房产买卖协议》第六条的约定，签订《存量房买卖合同》的前提是“于解押注销完叁个工作日前”。本案廖东生的违约行为导致协议无法继续履行，廖东生拒不配合办理解押注销手续，导致签订《存量房买卖合同》的条件还未成就。且未签订《存量房买卖合同》并不影响《房产买卖协议》的效力。6.《房产买卖协议》约定“如在2019年5月15日前拱门不能拆除，双方互不违约，合同无效”，本案拱门于2019年5月6日即已拆除，陈玉琼不存在不正当促成条件成就的情形。四、拱门已于2019年5月6日拆除完毕，《房产买卖协议》约定的合同解除条件已不存在，廖东生、廖永禄以受到业主、物业的抗议、要求恢复为由主张拱门拆除不成功缺乏依据。1.拱门已于2019年5月6日拆除，《房产买卖协议》约定的合同解除条件已不存在。2.廖东生、廖永禄最初表示收到业主抗议，而后表示受到业主代表抗议，之后又表示收到物业抗议、要求恢复等，前后陈述不一，上述陈述不真实。廖东生一审提交所谓的业主代表蔡有上发送的微信聊天截图，但陈玉琼一审提交的证据体现蔡有上并非业主代表，且陈玉琼一审提交的现场照片体现讼争房屋所在小区存在弧形和方形两种阳台，并非仅讼争房屋进行如此调整，陈玉琼当时表示要购买讼争房屋，拱门如何调整不影响廖东生收取购房款。五、《房产买卖协议》约定的陈玉琼应于2019年5月5日支付拆除拱门费用100000元并非协议未能履行的原因。拆除拱门的费用100000元是当时中介机构初步预估的金额，最终以实际金额为准，且该费用仅是拆除拱门的开销，是向中介机构而非廖东生、廖永禄支付，由中介机构用该笔费用雇佣工人等进行拱门的拆除等工作。陈玉琼于2019年4月30日当晚将现金20000元支付给廖东生作为定金，剩余30000元给中介机构作为拆除拱门的费用，2019年5月1日向张某转账支付300000元（含剩余购房定金280000元、拆除拱门费用20000元），实际支付50000元拆除拱门的费用，廖东生实际对此予以认可，本案诉讼前从未向陈玉琼主张过该费用。六、张某2019年5月8日向廖永禄转账剩余购房定金280000元虽与协议约定的支付时间不符，但符合各方的实际约定，亦不属于合同法第四十五条“当事人为自己的利益……不正当地促成条件成就的”的情形。1.各方实际口头约定2019年5月15日前（拱门拆除后）向廖永禄转账剩余定金280000元。廖东生2019年5月7日左右就提出提高交易价格，并多次以被业主投诉为由主张拱门拆除不成功、协议无效，不打算履行协议，亦以仅收到定金20000元为由拒绝履行协议，张某担心廖东生违约，于2019年5月9日向廖永禄转账剩余定金280000元，未违反各方约定。各方无法到厦门市国土资源与房产管理局办理交易过户、协议无法继续履行是因廖东生违约在先，定金未到需要提前支付给廖永禄的条件，不存在条件成就之说。2.陈玉琼已履行支付定金的义务，不存在为自己的利益不正当地促成条件成就的情形，张某提前向廖永禄支付亦并未损害廖东生、廖永禄的利益。 陈玉琼向一审法院起诉请求：1.判令廖东生、廖永禄立即向陈玉琼支付违约金600000元；2.判令廖东生、廖永禄立即向陈玉琼支付所支出的律师费27000元（律师函费用及一审本诉律师费）；3.判令廖东生、廖永禄立即向陈玉琼支付诉讼财产保全责任保险费2100元；4.判令本案案件受理费10070元、财产保全申请费3655元由廖东生、廖永禄承担。 一审法院认定事实： 一、坐落于厦门市湖里区的房产登记在廖永禄名下。 二、2016年10月20日廖永禄与蔡灿华出具一份《声明书》，声明“廖宇寒位于厦门市湖里区过户到本人名下，并且以本人夫妻名义办理银行贷款。本人购房首付款由廖东生出资，本人办理的银行贷款也由廖东生归还。实际房子拥有权是廖东生。所有该房产贷款与本人无关。只是以本人名义购买以上房产。”2019年廖东生通过微信将该《声明书》拍照发给厦门朝鹏房产代理有限公司的工作人员张某。 三、2019年4月23日，廖东生出具一份《承诺书》，承诺“如张某将本人世贸湖滨首府XXXX在1个月之内售掉，价6.4万以上的部分，奖励其三分之一。特此承诺，其它销售与本承诺无关”。 四、2019年4月30日，廖永禄作为甲方（出售方），陈玉琼作为乙方（购买方），厦门朝鹏房产代理有限公司作为丙方（中介方），三方签订一份编号为Ｍ＋0000292的《房产买卖协议》，约定：1.甲方同意将座落于湖里区的房产出售给乙方，成交总价为1650万元，甲乙双方向房管部门办理交易过户时的申报价为800万元，本协议书所约定的成交价与报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。本协议签订当日，乙方支付甲方购房定金30万元，乙方支付给甲方的购房定金先交由丙方保管，待甲乙双方到厦门市国土资源与房产管理局办理交易过户当日再由丙方转交给甲方；2.乙方将上述除购房定金外的剩余购房款分次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，乙方于2019年5月15日前向甲方支付620万元，乙方于过户受理完成当日向甲方支付1000万元；3.甲方应于2019年5月15日前前往甲方原申请贷款银行办理提前还贷手续；4.甲乙双方应于解押注销完三个工作日前，以本协议为基础签订《存量房买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2019年6月10日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；5.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途毁约，若甲方中途毁约，应立即以书面形式通知乙、丙方，并应自毁约之日起三日内将乙方已付全部房款无息返还给乙方，且同时应向乙方支付本协议第二条所约定定金之双倍作为违约金，若乙方中途毁约，应立即以书面形式通知甲、丙房，甲方应自收到乙方通知之日其三日内将乙方已付房款无息还给乙方，但本协议第二条所约定之定金作为乙方的违约金不予返还，协议履行过程中，如发生违反本协议行为的，守约方有权要求违约方赔偿因此造成的损失，损失范围包括但不限于未追回房款、违约金及由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、调查取证费、交通费等；6.双方约定的其他事项，甲乙双方约定，如在2019年5月15日前拱门不能拆除，双方互不违约，合同无效，乙方承担拆除拱门费用十万元，此费用乙方须在2019年5月5日支付。廖东生作为廖永禄的代理人在甲方落款处签名捺印，陈玉琼在乙方落款处签名捺印，厦门朝鹏房产代理有限公司在丙方落款处盖章。 五、2019年4月30日，廖东生与厦门朝鹏房产代理有限公司签订一份《佣金确认单》，约定：客户名称为廖永禄，成交物业为厦门市湖里区，成交金额1600万元，16092160元以上差额部分的三分之一作为佣金。签约生效当日付50%，过户当日付50%。张某作为厦门朝鹏房产代理有限公司的经办人在该确认单上签字。 六、2019年4月30日18时许，廖东生、陈玉琼、陈玉琼老公、张某等中介人员在中介方办公室沟通买房事宜，监控视频体现：1.廖东生明确定金转到廖永禄账号，会找账号给中介；2.廖东生收现金20000元，作为购房定金；3.定金总价300000元明天王总（陈玉琼老公）会给，今天先给50000；4.拱门弄好就去办理解押。 七、2019年5月1日，陈玉琼向张某转账支付300000元，2019年5月8日，张某向廖永禄转账支付280000元。 八、2019年5月13日，张某与廖东生电话通话，通话录音体现，廖东生陈述“合同已经失效，现在那边人家有人出价到70000，我说要72000，人家出到70000，你看那个客户能不能增加一部分，如果要是按照原来的价格我看在谈下去的意义就不大了”、“要涨价”、“不是1700万，是7万元每平方米”、“擅自拆除破坏公共设施，给她先讲一讲，这本身合同是不能够成立的合同”、“我允许（拆除），跟我没什么关系，你说城管、物业沟通好，你有没有沟通好，我又不懂”、“就算她答应了我赔偿她60万元而已，还有什么官司可以打”。 九、2019年5月14日，陈玉琼委托福建瀛坤律师事务所向廖东生、廖永禄发出《律师函》，要求廖东生、廖永禄继续履行合同。廖东生回复“林律师你好，我们合同是购买方拆除拱门不成功，双方互不违约。（因购买方出资拆拱门被业主投诉，物业责令丙方恢复，故拆除不成功）”。 十、2019年5月15日，廖东生、廖东生老婆、廖永禄、陈玉琼、陈玉琼老公、张某等中介工作人员在中介方所在地协商购房事宜，录像显示，廖东生老婆表示要把钱退还给陈玉琼，陈玉琼及其老公表示已经过了半个月了，不能退。中介工作人员称“你卖房的事后，我有去你们家，都已经跟你谈过几次，如果不卖我就不会花这个精力了，我的时间也宝贵，我天天处理这个事情，既然你不卖，那早就应该说不卖”、“今天人家解押款都准备了，双方应该把事情弄清楚，因为昨天有想法”。 十一、廖东生与张某2019年5月9日至2019年6月12日的微信聊天记录体现：2019年5月9日，张某发微信告知廖东生，买家放在张某处代为保管的定金已经转到廖永禄名下，请安排廖永禄来厦门，尽快安排解押事宜，履行合同。2019年5月12日廖东生向中介张某发送微信，称业主委员会筹备组抗议要求恢复拱门，请张某抓紧时间恢复拱门，恢复后订金退还。2019年5月14日，张某回复称该做的都做了，廖东生应履行合同，让廖永禄协助解押，2019年5月24日，廖东生称根据合同条款的约定，合同失效，请张某提供账号，退还280000元，另20000元定金待拱门恢复，物业检验合格后退还。2019年5月26日张某称“他现在有点不想买你的房子，如果谈不拢，打官司”。2019年6月8日张某提供其个人账户，同日廖东生将280000元转入张某提供的银行账户。 十二、2019年6月22日，厦门朝鹏房产代理有限公司出具一份《情况说明》，载明“关于2019年4月30日所签订的《房产买卖协议》（编号M+0000292）中，成交总价为1650万，双方在合同中约定‘甲乙双方约定，如在2019年5月15日前拱门不能拆除，双方互不违约，合同无效，乙方承担拆除拱门费用壹拾万元，此费用乙方需在2019年5月5日支付。’该条款当时系由买房陈玉琼提出，由于当时案涉房屋阳台处的拱门为弧形，导致阳台视野不佳、采光不好，买方陈玉琼认为如果能够将阳台处的拱门进行调整，则其愿意购买案涉房屋，故而设置该条款，以保证阳台处的拱门能拆除，能够符合购买方陈玉琼的要求。案涉拱门在2019年5月6日已拆除完毕，共花费10万元。拱门已得到调整，符合买方陈玉琼的期望，买方陈玉琼愿意购买案涉房屋，但卖方廖永禄、廖东生却看到有其他买家愿意花费更高的价格购买案涉房屋，故而利用该条款，于2019年5月14日晚上要求在原价基础上增加30万元才愿意履行，在多番协商下，买方陈玉琼同意增加30万元，但在2019年5月15日上午，卖方廖永禄、廖东生却又变卦，以各种理由不卖案涉房屋，要求在原价基础上加价到1800万元才愿意履行合同，否则将不卖案涉房屋……” 十三、陈玉琼委托厦门瀛坤律师事务所向廖东生、廖永禄发出律师函，为此陈玉琼支付律师费2000元。陈玉琼委托厦门瀛坤律师事务所代理本案诉讼，因此支付律师费25000元。 十四、本案审理过程中，陈玉琼申请张某作为证人出庭作证，张某陈述“交易不能履行根本原因为房东多次涨价”“签订合同时约定，拆除拱门完成我就应该把钱（定金）转过去，5月7日我感觉卖方要反悔了，经过卖方同意才把钱转过去的。” 十五、庭审中，关于拱门拆除的时间问题，陈玉琼陈述系2019年5月6日拆除，2019年5月14日粉刷成菱形。廖东生表示系“陈玉琼叫人来弄的，我也不知道”。 证人张某庭审中陈述：在收到廖永禄退还的280000元、廖东生退还的20000元后的1个月内，有把钱退还陈玉琼。庭审过程中，廖东生：“陈玉琼有无收到被告支付给中介的300000元？”陈玉琼：“原告收到，2019年6月收到廖东生退还至张某的300000元。” 本案诉讼过程中，陈玉琼向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2019年7月9日作出（2019）闽0206民初7835号民事裁定，于2019年7月22日查封廖永禄名下址于厦门市湖里区，于2019年7月24日冻结廖永禄开立于中国工商银行股份有限公司厦门市分行尾号为5344的账户，中国平安财产保险股份有限公司厦门分公司为该财产保险提供担保，陈玉琼为此支出保险费2100元、保全费3655元。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。针对当事人争议的焦点，一审法院予以归纳并分析认定如下：一、关于签订《房产买卖协议》的行为后果由谁承担的问题。廖东生持有廖永禄、蔡灿华出具的《声明书》并在签订《房产买卖协议》前出示该《声明书》，廖永禄到庭亦明确该房产的实际权利人为廖东生，陈玉琼亦知悉和认可廖东生是该房产的实际权利人，因此，廖东生系《房产买卖协议》的一方当事人，《房屋买卖协议》的法律后果应由廖东生承担。二、关于本案定金数额问题。廖东生抗辩陈玉琼支付的20000元并非定金，陈玉琼支付至中介工作人员张某账户，张某私自转给廖东生的280000元不能认定为定金。根据《房产买卖协议》的约定，定金300000元先交由中介方保管，陈玉琼将280000元转账交给中介方即已完成定金支付义务，应当认定该280000元系定金。根据2019年4月30日廖东生、陈玉琼、中介方工作人员的现场协商监控视频，可以认定廖东生认可先支付20000元定金，其他的定金支付至廖永禄账户，故，足以认定陈玉琼已经支付定金300000元。对廖东生的该抗辩，一审法院不予采纳。三、关于《房产买卖协议》的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，《房产买卖协议》约定“如在2019年5月15日前拱门不能拆除，双方互不违约，合同无效”，可以认定双方约定合同解除的条件。陈玉琼庭审中陈述案涉房产的拱门在2019年5月6日已拆除，廖东生陈述“陈玉琼在弄，其不知道”，可以认定拱门在2019年5月6日已经拆除，合同约定解除条件不复存在。廖东生以物业要求恢复拱门为由抗辩合同未生效，因双方约定拱门5月15日前拆除，该拱门已经于2019年5月6日拆除，故，对廖东生的该抗辩意见，一审法院不予采纳。《房产买卖协议》系廖东生与陈玉琼的真实意思表示，除“甲乙双方向房管部门办理交易过户时的申报价为800万元”的约定外，其他内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。四、关于违约的认定及违约责任承担的问题。廖东生应当按照《房产买卖协议》的约定全面履行自己的义务，廖东生在履行过程中要求提高价格后又明确表示不履行合同，其行为已经构成违约。因合同约定“甲乙双方签订本协议后，双方不得中途毁约，若甲方中途毁约，应立即以书面形式通知乙、丙方，并应自毁约之日起三日内将乙方已付全部房款无息返还给乙方，且同时应向乙方支付本协议第二条所约定定金之双倍作为违约金，若乙方中途毁约，应立即以书面形式通知甲、丙房，甲方应自收到乙方通知之日其三日内将乙方已付房款无息还给乙方，但本协议第二条所约定之定金作为乙方的违约金不予返还”，故根据公平原则，“定金之双倍作为违约金”应为定金罚则的双倍返还定金的意思，在陈玉琼已经收回定金300000元的情况下，根据合同的约定，陈玉琼主张廖东生支付的违约金，一审法院予以支持300000元，超过的部分不予支持。因廖东生的违约行为，致使陈玉琼支付律师费27000元，陈玉琼主张廖东生支付该律师费，有合同和事实依据，一审法院予以支持。本案诉讼系因廖东生不履行合同义务引发，陈玉琼主张廖东生支付因本案诉讼支出的保险费2100元、保全费3655元，有事实依据，一审法院予以支持。陈玉琼主张廖永禄与廖东生共同承担违约责任，廖永禄对此没有异议，自愿廖东生共同承担责任，故，对陈玉琼的该主张，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、廖东生、廖永禄应于判决生效之日起十日内支付陈玉琼违约金300000元；二、廖东生、廖永禄应于判决生效之日起十日内支付陈玉琼律师费27000元；三、廖东生、廖永禄应于判决生效之日起十日内支付陈玉琼保险费2100元、保全费3655元；四、驳回陈玉琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费10070元，减半收取计5035元，由陈玉琼负担1889元，廖东生负担3146元。 对一审判决查明的事实，除廖东生、廖永禄提出其异议与上诉观点一样、陈玉琼提出双方一审均确认拱门已于2019年5月6日拆除外，其余事实均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，廖东生、廖永禄提交世茂天成物业服务集团有限公司厦门分公司2020年5月21日出具的《声明书》，证明2019年4月30日，合同签订后，陈玉琼要求廖东生拆除拱门，要给其100000元，廖东生2019年5月1日口头向世茂湖滨首府物业管理处申请，物业管理处拒绝并称拱门是外墙的独立面，是外墙的景观，廖东生就未拆除，张某称有办法可以疏通物业公司及城管部门，廖东生称若张某有办法拆就拆，张某于2019年5月6日左右让人拆除拱门。陈玉琼质证认为，该证据真实性、合法性、关联性均有异议，证明对象不能成立。张某已于2019年5月6日让他人拆除拱门。拱门未涉及整栋楼外墙干挂石材的支撑点，拆除拱门未变动建筑主体、承重结构，不违反《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，不会影响整栋楼的安全性。如物业管理处抗议、要求恢复，应当早已提出，而非2020年5月21日才出具《声明书》。且《声明书》无单位负责人及制作人签名或盖章，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定。 廖东生提交以下证据：1.微信截图，证明张某告知廖东生50000元现金是当天给，300000元是转账，故20000元不是定金；2.2019年4月30日签约视频的部分文字材料，证明陈玉琼对中介人员提出的20000元定金无明确回答，中介人员称提前预支或支出20000元，故20000元是提前预支款。陈玉琼质证认为，证据1真实性无异议，但无法证明20000元不是定金，陈玉琼于签约当晚支付现金50000元，其中20000元给廖东生，30000元给张某，次日向张某转账300000元，其中280000元是定金，20000元是拆拱门的费用，故陈玉琼向张某共支付50000元用于拆拱门的费用。证据2是陈玉琼一审提交的证据，真实性无异议，但无法证明廖东生的主张。廖永禄质证认为，上述证据无异议。 二审查明，陈玉琼一审提交的2019年4月30日视频材料体现中介人员称：“那定金先给个2万块。”廖东生称：“那我拿定金算不算数啊？”中介人员称：“这30万定金该怎么讲？看要怎么给？”“定金30万明天王总会给，今天先给5万。写王总先付部分或者实际到账？”“总数要一样，那这两万块钱相当于先付总购房款，还是怎样？”廖东生称：“2万块钱我先拿过来就可以了，我先借2万块也可以啊，我先收2万块钱，2万块钱我打欠条。”中介人员称：“你打收条吧，定金也行，你打定金吧，购房定金。”“打定金，先打2万块定金嘛。”廖东生称：“要怎么写都可以啦。”陈玉琼称：“定金比较好写。”中介人员称：“定金你先拿2万块嘛。”廖东生称：“嗯。”中介人员称：“2万块定金。”陈玉琼称：“嗯。”中介人员称：“提前预支。”“提前预支或提前支取2万块钱。” 本院认为，《房产买卖协议》对交易标的物、交易价款的金额及支付、解押注销及过户登记手续的办理、违约责任等进行明确约定，依法对当事人产生法律效力。陈玉琼、廖东生一审确认拱门于2019年5月6日拆除，本案不存在《房产买卖协议》约定的“如在2019年5月15日前拱门不能拆除，双方互不违约，合同无效”的情形，廖东生、廖永禄以物业要求恢复拱门为由主张《房产买卖协议》无效本院不予采纳。讼争房屋登记在廖永禄名下，廖永禄确认讼争房屋只是以其名义购买，实际权属人是廖东生，其对廖东生与陈玉琼就讼争房屋签订《房产买卖协议》未提出异议，并表示愿意与廖东生一起承担责任，廖东生、廖永禄现以《房产买卖协议》无廖永禄签名、未经廖永禄追认为由主张该协议无效不能成立。《房产买卖协议》约定当事人中途毁约的，廖东生应支付双倍定金，陈玉琼支付的定金不予返还，该约定对双方而言并无利益失衡。廖东生、廖永禄主张陈玉琼与中介方恶意串通、廖东生与廖永禄遭受恐吓、威胁被强迫交易，但并无充分证据予以证明。综合本案证据，一审判决对《房产买卖协议》效力的认定并无不当。 陈玉琼一审提交的2019年4月30日视频材料体现，关于陈玉琼向廖东生支付的20000元，陈玉琼称为定金；廖东生先称为定金，后称也可作为借款，怎么写都可以，最后同意为定金；中介人员先称为定金，后称为先付款，后称为定金，最后称为先付款。而廖东生2019年5月24日微信所称的“我把你5月9日自行打入廖永禄账号28万元退给你，另2万定金待你将拱门恢复好，物业查验合格后退给你”体现廖东生自认20000元系定金，张某2019年5月8日向廖永禄转账支付的280000元备注“陈玉琼购买世贸9号2601定金30万”，故应认定廖东生、廖永禄已收取定金300000元，该行为产生相应的法律效力，廖东生、廖永禄主张陈玉琼未完成定金支付义务依据不足，本院不予采纳。 《房产买卖协议》约定陈玉琼承担拆除拱门费用，但未约定陈玉琼向谁支付该费用，廖东生、廖永禄主张陈玉琼要给廖东生100000元拆除拱门，但并无证据予以证明。双方当事人均确认拱门已由张某拆除，廖东生、廖永禄未拆除拱门，现主张陈玉琼未向其支付该费用、构成违约缺乏充分依据，本院不予采纳。微信聊天记录体现廖东生要求提高房屋交易价格，在陈玉琼不同意后明确表示不出售房屋，一审判决认定廖东生构成违约并无不当。廖东生、廖永禄以双方未签订《存量房买卖合同》为由主张其不存在违约依据不足，本院不予采纳。陈玉琼已收回定金300000元，一审判决认定廖东生、廖永禄应向陈玉琼支付违约金300000元及相关费用亦无不当。 综上所述，廖东生、廖永禄的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6292元，由廖东生、廖永禄负担。 本判决为终审判决。 审判员 陈 璟 二〇二〇年八月十日 书记员 朱燕萍 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。