北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7424号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京洁美口腔门诊部有限公司，地址北京市东城区永定门外安乐林路22号3-101号。法定代表人：崔桂芹，经理。委托诉讼代理人：张国栋，北京市汉威律师事务所律师。委托诉讼代理人：常宇龙，北京市汉威律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李杰光，男，1971年10月9日出生，汉族，住广西省梧州市长洲区。上诉人北京洁美口腔门诊部有限公司（以下简称洁美口腔公司）因与被上诉人李杰光房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。洁美口腔公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回李杰光关于违约金和损失的诉讼请求，支持洁美口腔公司的一审反诉请求，一、二审诉讼费由李杰光承担。事实和理由：1.一审判决认定事实有误。一审法院依据李杰光提交的照片认定洁美口腔公司于2018年10月6日已收回涉案房屋及洁美口腔公司违约严重错误。双方合同中关于交租时间的约定，正常的理解应该是把李杰光交纳第一次半年租金的时间延期到2016年9月23日，而不是房屋租金计算的起始日期是2016年9月23日。因此，李杰光应于2018年7月24日交纳2018年8月10日至2019年2月29日的房租，但李杰光未按时交费。李杰光也经常不按合同约定时间交纳物业管理费，此项违约已有法院生效法律文书认定。因此洁美口腔公司于2018年9月30日发出《关于提前终止的通知函》。根据合同约定，洁美口腔公司有权终止合同，并让李杰光支付违约金。即使李杰光已交纳租金至2018年9月23日，其交纳下个半年房租的时间也应该是2018年9月8日，但李杰光一直不交，并于2018年9月20日在涉案房屋门口贴出《停业启事》，于2018年9月26日贴出《停业告示》，都明确了李杰光多次要求洁美口腔公司终止合同，且李杰光已停业，李杰光已明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。因此洁美口腔公司可以提前终止合同，主张的违约金也应该得到法院的支持。李杰光在涉案房屋中没有装修，只是更换了门头，但没有提供发票，也就没有装修损失。洁美口腔公司于2018年9月26日和2018年10月7日两次报警，分别是因为李杰光在《停业告示》中污蔑洁美口腔公司、李杰光2018年10月7日锁了涉案房屋的门，未补交房租直接跑了，洁美口腔公司实际是2018年10月15日才真正进入涉案房屋，于2018年10月19日将涉案房屋另行出租。李杰光才是严重违约方，但一审只判决支付租金和986元的滞纳金，因此即使洁美口腔公司有违约行为，也是违约较轻的一方，洁美口腔公司承担的违约金和赔偿金都应该减少。一审判决不符合社会公平和诚实守信的原则。2.一审法院适用法律错误。洁美口腔公司认为一审法院依据的法条不正确，洁美口腔公司有权解除合同，没有违约，不应该向李杰光支付违约金和赔偿金。李杰光是违约方，应该承担违约金。李杰光辩称，不同意洁美口腔公司的上诉请求和理由；不同意一审判决，但未上诉。李杰光向一审法院起诉请求：1.确认洁美口腔公司、李杰光之间的房屋租赁合同于2018年9月30日解除；2、判令洁美口腔公司返还剩余押金14785元；3、判令洁美口腔公司支付违约金60000元；4、判令洁美口腔公司赔偿李杰光损失275780元；5、案件受理费由洁美口腔公司承担。洁美口腔公司向一审法院反诉请求：1.判令李杰光支付洁美口腔公司2018年10月1日至10月14日期间的房屋租金11506元，2.判令李杰光支付逾期支付租金的滞纳金31500元（半年租金15万为基数，按照日0.58%的标准，自2018年9月9日计算至2018年10月14日）；3.判令李杰光支付违约金60000元；4.反诉费由李杰光承担。一审法院认定事实：北京市东城区天天家园3号楼101号房原登记在李晓萍名下。2018年10月16日，李杰光、洁美口腔公司曾因涉案房屋租赁合同纠纷在法院进行诉讼，在该案审理中，洁美口腔公司提交签订日期为2009年12月20日的洁美口腔公司与李晓萍之间的《房屋租赁协议》，约定：李晓萍将北京市东城区安乐林路22号天天家园底商3-101房屋及设施建筑面积340平方米出租给洁美口腔公司，租赁期限15年，自2009年12月20日起，至2024年12月19日止。租赁期间，该租赁房屋所有权即使转让给第三人，该租赁协议仍继续有效，该第三人成为本合同当然的出租方。租赁期间，洁美口腔公司可以对所承租房屋进行部分或全部转租。2017年8月3日，北京市东城区天天家园3号楼1至2层101号变更至郭育红名下。2016年8月10日，洁美口腔公司（甲方）与案外人雷平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市东城区安乐林路22号天天家园底商3-101（面积230平米）出租给乙方使用。租赁期限八年，自2016年8月10日起，至2024年8月9日止。在合同存续期间，甲方允许乙方将房屋转让，转让费归乙方所有，但新承租方必须和甲方重新签订房屋租赁合同，房租必须交给甲方。房屋租金为前三年每年三十万。租金支付方式为押一付六（其中押一处标注押贰万元整），乙方需提前十五天将租金交给甲方。乙方第一次交纳房租时间为2016年9月23日，以后每半年交纳一次。2018年5月3日，李杰光（乙方）与雷平（甲方）签订《心蕾瑜伽馆转让合同》，约定甲方同意将自己位于北京市东城区安乐林路天天家园3-101号的心蕾瑜伽馆转让给乙方经营，建筑面积230平方米。乙方交定金后，甲方协助乙方与产权方签署房屋租赁合同。转让后甲方所属瑜伽馆现有装修、前台、3台空调、热水器、美容床、摄像头、消毒柜、展柜、吧台桌椅、更衣柜1个、饮水机、大气泡仪器归乙方所有。乙方自己办理工商执照，如办不下来甲方照更名为乙方。自签订房屋租赁合同之日，乙方需付给甲方2万元房租押金、转让费8万元、剩余到2018年9月23日的房租费115833元，合计215833元一次性交付给甲方。同日，洁美口腔公司（甲方）与李杰光（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于北京市东城区安乐林路22号天天家园底商3-101（面积230平米）出租给乙方使用。二、租赁期限八年，自2016年8月10日起，至2024年8月9日止。五、房屋租金为前三年每年三十万，第四年和第五年每年三十二万，第六年为三十三万，第七年和第八年每年三十四万，租金支付方式为押一付六，乙方需提前十五天将租金交给甲方。乙方如不能按时交纳租金，甲方将按照每日1%收取滞纳金。六、乙方第一次交纳房租时间为2016年9月23日，以后每半年交纳一次。七、物业管理费由乙方承担并按期交纳，电费及水费由乙方按实际发生额按期交纳。八、有下列情形之一，甲方有权提前终止合同，并要求乙方赔偿甲方的一切损失：1、乙方逾期未支付租金达30天以上；2、乙方擅自改变房屋用途，给甲方造成损失；3、乙方擅自利用承租房产进行非法活动，损害公共利益，甲方依据上述情形提前终止合同时，乙方应及时交回房产，租金照实结算，并向甲方支付年租金的20%作为违约赔偿金。如甲乙双方需提前解除合同，应提前30天以书面形式通知对方，并应向对方支付年租金20%的违约金。2018年5月3日，雷平向李杰光出具收条，载明：“今收到李杰光转让费8万元，房租费115833，合计215833”。同日，洁美口腔公司向李杰光出具收条，载明“今收到李杰光房租押金贰万伍仟元整”。李杰光、洁美口腔公司均认可李杰光实际只向洁美口腔公司支付了5000元押金，另外20000元押金系雷平向洁美口腔公司支付，李杰光另向雷平支付20000元押金。李杰光承租涉案房屋后沿用雷平营业执照，2018年5月30日，北京心蕾体育文化有限公司企业名称变更为北京翠轩健康管理有限公司，住所地为北京市东城区天天家园3号楼101一层。2018年9月30日，洁美口腔公司向李杰光发出《关于提前终止的通知函》，载明“……鉴于您逾期未支付2018—2019年度应交纳的房屋租金已超过30天，经我公司多次催告，您仍未支付该笔租金，您的行为已构成违约并触及合同提前终止条款。依据双方2016年8月10日签订《房屋租赁合同》第八条的约定，我公司只能遗憾通知您，双方《房屋租赁合同》于本函件记载之日即2018年9月30日提前终止，望您收到本函件三日内将房屋腾空交还我公司，若逾期未腾退并交还房屋，我公司将收回房屋，届时所产生的一切法律后果将由您自行承担”。李杰光认可其于9月30日当天收到该通知函。庭审中，李杰光提交承诺书一份，载明“按房租合同从今日开始延迟15天交付房租。无论是否转租出去都会按照原房屋租赁合同继续执行。”落款日期为2018年9月14日，落款有李杰光签名并加盖有北京翠轩健康管理有限公司公章。洁美口腔公司对其真实性不予认可。洁美口腔公司提交《停业启示》、《停业告示》及张贴在涉案房屋房门上的照片，证明李杰光向洁美口腔公司明确表示不再履行合同主要义务，构成单方根本性违约。《停业启示》、《停业告示》的内容显示，李杰光表示因其承接前店主的营业执照经营，产生经济纠纷。而洁美口腔公司不配合李杰光办理新的营业执照，造成李杰光无法正常营业，要求洁美口腔公司妥善处理上述纠纷，否则李杰光有权终止合同。并要求涉案房屋业主见此公告后一并出面解决问题。李杰光对其真实性认可，证明目的不予认可。另，李杰光称洁美口腔公司于2018年10月6日将涉案房屋锁门，并擅自将其物品搬出涉案房屋。李杰光为证明上述主张提交1、张贴于涉案房屋房门上的《通告》照片，载明“此房屋为洁美口腔经营用房，任何人不得擅自开锁进入，如擅自开锁，属违法行为，后果自负！”落款为洁美口腔公司，并加盖有洁美口腔公司公章，落款日期为2018年10月6日；经质证洁美口腔公司对其真实性不予认可，表示并非洁美口腔公司张贴，公章亦不是洁美口腔公司加盖。2、2018年10月6日晚涉案房屋门口照片。显示门口堆放了一些生活用品，房门上锁，屋内门口处尚有部分家具物品。李杰光表示店外堆放的李杰光物品，李杰光已经自行拿走，店内物品李杰光于2018年10月15日到涉案房屋时，物品已经没有了。经质证，洁美口腔公司认可照片是涉案房屋门口的照片，但认为不能证明东西是洁美口腔公司搬的，对证明目的不予认可。3、李杰光与署名为“口腔医院”的微信号码于2018年10月7日、8日的聊天记录，及其中的涉案房屋录像、照片。聊天记录显示“锁开了，今天姓张的过来了”，“东西给你都搬出来了”……录像为涉案房屋门口位置，显示门口放置了部分家具用品。李杰光表示，微信号“口腔医院”系洁美口腔公司员工。经质证，洁美口腔公司认可系涉案房屋门口的视频，但对证明目的不予认可，亦不认可该微信号系其员工微信号。关于李杰光主张损失一节，李杰光表示包括转让费损失8万元及装修、物品损失。李杰光为证明上述主张，提交1、装修收据1张，金额112600元；购买物品收据3张，金额为62380元；门牌广告及项目推广费收据1张，金额为20800元。经质证，洁美口腔公司对其真实性不予认可。2、李杰光于2018年8月16日拍摄的涉案房屋内部照片，显示房屋内有按摩床、家具等物品。洁美口腔公司对其真实性及证明目的不予认可。3、涉案房屋门头照片。洁美口腔公司认可其真实性，不认可证明目的。另，李杰光表示其装修涉案房屋没有装修合同，支付装修费及购买物品均系现金支付，没有开具发票。门头费用为17300元，但和推广费一并开了一张20800元的收据。洁美口腔公司表示李杰光装修涉案房屋并未提前告知洁美口腔公司，洁美口腔公司仅知道李杰光更换了门头，对于内部是否进行了装修并不清楚。洁美口腔公司于2018年10月15日进入涉案房屋时，已无任何物品，房屋内亦破旧不堪。洁美口腔公司于2018年10月19日将涉案房屋另行出租，起租日为2018年10月20日。另，在2018年李杰光、洁美口腔公司因涉案房屋租赁合同纠纷在法院的诉讼中，洁美口腔公司向法院提出诉讼请求，要求1、确认双方签订的合同于2018年9月30日解除；2、判令李杰光支付2018年8月10日至9月30日房屋租金41918元；3、判令李杰光支付2018年5月1日至9月30日的物业费4462元、2018年8月5日至9月30日水费123.5元、2018年9月4日至9月30日电费128.26元；4、判令李杰光支付违约金60000元；5、判令李杰光将北京翠轩健康管理有限公司在北京市东城区天天家园3号楼101一层的住所地迁出。法院经审理认为结合李杰光与雷平之间《心蕾瑜伽馆转让合同》中记载及李杰光提供的雷平向洁美口腔公司支付租金情况的证据，并根据李杰光、洁美口腔公司之间《房屋租赁合同》记载的“第一次交纳房租时间为2016年9月23日”，可以认定，李杰光已向洁美口腔公司支付租金至2018年9月23日。依据李杰光、洁美口腔公司之间《房屋租赁合同》，李杰光需提前十五天即于2018年9月8日将租金交给洁美口腔公司。李杰光逾期未支付租金达30天以上的，洁美口腔公司有权提前终止合同，李杰光应向原告支付违约金。但截止2018年9月30日洁美口腔公司向李杰光发出《关于提前终止的通知函》时，李杰光拖欠租金尚未达到30日以上，故洁美口腔公司依据双方合同第八条要求确认洁美口腔公司、李杰光之间《房屋租赁合同》于2018年9月30日解除并要求李杰光向洁美口腔公司支付违约金，缺乏依据，法院不予支持。法院结合其他查明事实，作出（2018）京0101民初21348号民事判决书：一、李杰光向北京洁美口腔门诊部有限公司支付2018年9月24日至2018年9月30日的房屋租金5753元（押金25000元相应部分予以抵扣）；二、李杰光向北京洁美口腔门诊部有限公司支付2018年5月1日至9月30日的物业费4462元（押金25000元相应部分予以抵扣）；三、驳回北京洁美口腔门诊部有限公司其他诉讼请求。该判决已生效。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李杰光、洁美口腔公司于2018年5月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。鉴于生效判决已经认定2018年9月30日，洁美口腔公司尚不具备合同约定的单方解除权，且双方亦未就该日解除合同达成一致，此后李杰光仍继续占有使用涉案房屋，故李杰光要求确认涉案合同于2018年9月30日解除，缺乏依据，法院不予支持。但根据相关证据，2018年10月6日涉案房屋已经被上锁，且张贴有落款加盖洁美口腔公司公章的通告，明确告知涉案房屋系洁美口腔公司经营用房，任何人不得擅自开锁进入。洁美口腔公司虽表示该通告并非其张贴，公章亦非其加盖，但其并未提供证据予以佐证，应当承担相应不利后果。故法院认定，洁美口腔公司于2018年10月6日收回涉案房屋。鉴于洁美口腔公司将涉案房屋收回并另行出租，涉案合同无法继续履行，故涉案合同于当日业已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。李杰光向洁美口腔公司交纳押金25000元，扣除用于抵扣生效判决确认的房屋租金5753元、物业费4462元后的剩余款项，洁美口腔公司应予退还。故李杰光要求返还剩余押金的诉讼请求，予法有据，法院予以支持。洁美口腔公司收回涉案房屋前，李杰光实际占有使用期间的租金应予支付，故洁美口腔公司要求李杰光支付2018年10月1日至10月6日期间租金的反诉请求，法院亦予以支持。根据生效判决认定的事实，李杰光应于2018年9月8日支付租金，李杰光逾期未支付租金达30天以上的，洁美口腔公司有权提前终止合同，李杰光应向洁美口腔公司支付违约金。截止2018年10月6日，李杰光拖欠租金尚不足30日，洁美口腔公司并不享有单方解除权，洁美口腔公司于2018年9月30日向李杰光发出解除合同通知至2018年10月6日，该通知送达李杰光亦尚不足30日，洁美口腔公司自行收回涉案房屋系违约，应当承担违约责任，故李杰光要求洁美口腔公司支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。洁美口腔公司要求李杰光支付解约违约金的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。但李杰光迟延给付租金，洁美口腔公司要求其支付迟延给付租金的滞纳金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。双方在合同中约定的滞纳金实为违约金，鉴于洁美口腔公司主张的滞纳金标准过高，李杰光要求予以酌减，法院将综合考虑合同履行情况，违约行为，洁美口腔公司实际损失等情况依法予以酌定。关于李杰光主张损失一节，李杰光主张的转让费损失与本案并非同一法律关系，该转让费亦并非洁美口腔公司收取，李杰光要求洁美口腔公司赔偿转让费损失，缺乏依据。李杰光主张的物品损失，根据现有证据，李杰光无法证明洁美口腔公司收回涉案房屋时屋内物品状况及物品价值，洁美口腔公司亦不认可，但根据2018年10月6日涉案房屋的照片显示，房屋内门口处确有部分物品，且李杰光表示并未收回，待10月15日到涉案房屋时，物品已不知去向。洁美口腔公司亦未就2018年10月6日锁门后，李杰光是否取回其物品提供证据予以佐证，故法院将结合现有证据，对李杰光物品损失依法予以酌定。李杰光主张的装修损失，李杰光虽未提供证据证明其装饰涉案房屋经过洁美口腔公司同意，但鉴于洁美口腔公司曾多次到涉案房屋催缴租金，其并未对李杰光装修涉案房屋提出异议，应视为洁美口腔公司知情同意。关于装修内容，洁美口腔公司仅认可李杰光对门头进行了重新装修。李杰光未提交证据证明其装修内容及装修残值的价值，且洁美口腔公司收回涉案房屋后，已另行出租并重新装修，故对于李杰光主张的装修损失，法院将结合相关证据，依法予以酌定。综上，一审法院判决：一、北京洁美口腔门诊部有限公司于判决生效后七日内返还李杰光押金14785元；二、北京洁美口腔门诊部有限公司于判决生效后七日内支付李杰光违约金60000元；三、北京洁美口腔门诊部有限公司于判决生效后七日内赔偿李杰光损失7000元；四、李杰光于判决生效后七日内支付北京洁美口腔门诊部有限公司2018年10月1日至2018年10月6日期间的租金4932元；五、李杰光于判决生效后七日内支付北京洁美口腔门诊部有限公司滞纳金986元；六、驳回李杰光的其他诉讼请求；七、驳回北京洁美口腔门诊部有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，洁美口腔公司提交2018年9月26日和2018年10月7日的接警单、洁美口腔公司和案外人的租赁合同，欲证明李杰光污蔑洁美口腔公司，多次要求终止合同，洁美口腔公司于2018年10月15日才控制涉案房屋，于2018年10月19日将房屋出租给案外人，并未损害李杰光的权益。对此，李杰光不予认可。李杰光提交照片、另案洁美口腔公司的起诉书，欲证明自己关于损失和物业管理费的主张。对此，洁美口腔公司不予认可。洁美口腔公司认可在案落款日期为2018年10月6日的《通告》是由其公司张贴在涉案房屋门上。本院二审查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。李杰光、洁美口腔公司于2018年5月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。鉴于生效判决的认定，及洁美口腔公司在涉案房屋张贴落款日期为2018年10月6日的通告，通告载明涉案房屋为洁美口腔公司经营用房，任何人不得擅自开锁进入。据此，可以认定洁美口腔公司于2018年10月6日收回涉案房屋。洁美口腔公司虽主张其于2018年10月15日收回房屋，但其提交的证据不足以证明其主张，亦不足以推翻在案证据已证明的事实，故对洁美口腔公司关于收回房屋时间的主张，本院不予采信。洁美口腔公司将涉案房屋收回后已另行出租，涉案合同无法继续履行，故一审法院认定涉案合同于2018年10月6日已实际解除，是妥当的。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。现洁美口腔公司因不服一审判决认定的房屋租金、违约金、滞纳金、损失提起上诉。关于房屋租金。已查明，洁美口腔公司于2018年10月6日收回涉案房屋。涉案房屋被收回之前，李杰光实际占有使用涉案房屋期间的租金，李杰光应当支付，结合洁美口腔公司的诉讼请求，一审法院支持洁美口腔公司要求李杰光支付2018年10月1日至10月6日期间租金的反诉请求，是正确的。关于违约金。根据生效判决的认定，李杰光应于2018年9月8日支付新一期租金。截止2018年10月6日，李杰光拖欠租金尚未达30日以上，洁美口腔公司并不享有单方解除权，洁美口腔公司自行收回涉案房屋构成违约，应当承担违约责任，向李杰光支付违约金；洁美口腔公司要求李杰光支付违约金的请求，缺乏依据，本院难以支持。关于滞纳金。因李杰光迟延给付租金，应支付迟延给付租金的滞纳金。双方在合同中约定的滞纳金实为违约金，鉴于洁美口腔公司主张的滞纳金标准过高，李杰光要求予以酌减，综合考虑合同履行情况、违约情况、洁美口腔公司实际损失等情况，一审法院依法酌定滞纳金，是妥当的。关于损失。对于李杰光主张的转让费损失，与本案并非同一法律关系，且该转让费并非洁美口腔公司收取，李杰光要求洁美口腔公司赔偿转让费损失，缺乏依据。对于李杰光主张的物品损失，虽李杰光无法证明洁美口腔公司收回涉案房屋时屋内物品状况及物品价值，洁美口腔公司也不认可，但在案照片显示涉案房屋内确有部分物品。李杰光表示其2018年10月6日离开涉案房屋时并未收回，待10月15日到涉案房屋时，物品已不知去向，洁美口腔公司亦未能提供2018年10月6日其公司收回房屋之时及之后，李杰光已取走屋内物品的证据。根据现有证据，一审法院对李杰光物品损失予以酌定，并无不当。对于李杰光主张的装修损失，洁美口腔公司认可李杰光对涉案房屋门头进行了重新装修，而洁美口腔公司收回涉案房屋后，已另行出租并重新装修，根据本案具体情况，一审法院酌定装修损失，亦无不当。综上，洁美口腔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由北京洁美口腔门诊部有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 云二〇二〇年八月二十四日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之