江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2335号上诉人（原审原告）：季志辉，男，1959年11月9日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：顾秋荣，无锡市惠山区振兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曹纳新，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吴红伟，男，1974年1月8日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：金锋，江苏神阙律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：无锡市惠山区人民政府前洲街道办事处，统一社会信用代码11320206014035431C，住所地无锡市惠山区堰玉中路。负责人：黄志强，该办事处主任。委托诉讼代理人：孙昊，江苏漫修（镇江）律师事务所律师。上诉人季志辉因与被上诉人吴红伟、第三人无锡市惠山区人民政府前洲街道办事处（以下简称街道办）所有权确认纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（以下简称惠山法院）（2019）苏0206民初5462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季志辉向本院上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实及理由：一、季志辉曾向案外人吴永其借款26万元，季志辉以吴巷183号房屋做抵押，吴永其将房屋办理至自己名下，后季志辉未能归还26万元，吴永其提起侵权诉讼要求季志辉迁出房屋，在该案中季志辉与吴永其达成调解协议，后吴红伟于2006年12月26日代季志辉履行了该支付义务。季志辉与吴红伟之间只存在一笔借款往来，即2006年12月26日代为偿还吴永其的款项，并不存在2004年2月5日借条所形成的借贷关系。吴红伟以2004年2月5日借条提起诉讼即（2006）惠民初字第1805号涉嫌虚假诉讼，季志辉就该案申请了再审。二、首先，（2006）惠民初字第1805号民事调解书（以下简称1805号民事调解书）涉及借款并非买卖，即使季志辉与吴红伟之间存在买卖关系，也不能发生物权变动。其次，根据惠山法院于2006年12月7日作出（2006）惠执字第2254号民事裁定书（以下简称2254号民事裁定书），无锡市惠山区房管局收到法院送达的协助执行通知书的时间是2006年12月8日。也就是说，吴红伟取得涉案房屋所有权的日期是2006年12月8日。而一审法院认定的吴红伟入住依据，却是法律文书生效后第18天（2006年12月26日）签订的协议。双方签订协议针对的就是有证部分，因为宅基地属于季志辉，吴红伟担心双方就有证部分面积在以后拆迁时发生争执，所以才签订该协议。三、2254号民事裁定书载明吴巷183号房屋的面积是205.8平方米，与街道办认定的总面积420.9平方米，相差215.1平方米，该215.1平方米面积虽无证但未被认定为违法建筑，且街道办认可了该部分面积并确认给予拆迁补偿。鉴于吴红伟入住后，也不存在对原房屋翻造的添附行为，故该差额面积对应的利益应归属季志辉。四、执行过程涉及无证房（215.1平方米）的执行，不仅超出了生效法律文书确定的义务范围，也违反了法院不予受理的规定。而一审法院执行了无证房部分又未给予季志辉补偿，现又确定将利益归于吴红伟，显失公平。吴红伟二审答辩称：其于2006年就入住吴巷183号房屋，当时是毛坯房，其后来还进行了装修和添附。当时通过裁定可以办理房产证，但土地使用证却无法办理，为避免今后双方产生矛盾，所以专门针对房屋土地使用权以及无证部分达成了2006年12月26日协议，协议中明确了拆迁补偿等都是属于吴红伟所有，与季志辉无关。其入住后，季志辉从未就所谓无合法手续房屋主张过，直到拆迁才来主张。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。街道办二审答辩称：签订拆迁协议的相对方是吴红伟，如果季志辉对没有批建手续的附属设施做保留的话，应当有书面的约定。请求法院驳回上诉，维持原判。季志辉向一审法院提出诉讼请求：一、1.确认吴巷183号的宅基地使用权归季志辉所有；2.确认该处房屋中215.1平方米的房屋面积属于季志辉所有；3.上述房屋的拆迁补偿款中215.1平方米的拆迁利益678935元（按拆迁评估价）由吴红伟支付给季志辉所有；二、如果街道办未支付该房屋的拆迁利益款，要求将215.1平方米面积对应的拆迁利益款支付给季志辉。三、诉讼费由吴红伟承担。事实和理由：涉案房屋系季志辉于1998年4月申请所得，房屋建造竣工后，其向房屋管理部门申报登记，领取了其中205.8平方米的房屋所有权。因吴红伟代其偿还他人债务，现涉案房屋登记在吴红伟名下，现房屋列入拆迁范围，请求判如所请。吴红伟一审辩称：1.农村宅基地的土地属集体所有，不能确认给个人所有。2.本案诉争房屋产权面积（合法面积）205.8平方米，其他面积不能离开该合法面积而单独存在。3.根据街道办提供的评估报告表，房屋作价补偿403836元、装修及附属物作价补偿932948元，合计1336784元，退一步说，余下的215.1平方米的对价补偿不可能是678935元；请求驳回季志辉的诉讼请求。街道办一审辩称：其并非本案适格的诉讼当事人。季志辉在诉请一中所涉的三个诉请涉及多个法律关系，要求季志辉明确。房屋宅基地的确权是土地权属争议；其依据房屋所有权证及集体土地所有权人作出的证明而认定的拆迁主体，其作出的补偿协议主体是正确；本案仅是季志辉与吴红伟之间的纠纷，与其无关。一审认定事实如下：1998年季志辉向锡山市前洲镇人民政府申请建造住宅建设用地，申请的人口为4人，经审批同意，同意季志辉的土地面积为133平方米。季志辉在拆除老房的基础上建造了吴巷183号房屋，在房屋周围建造了围墙，围墙范围内的实际占地面积超出了审批同意的面积。季志辉与吴永其原有借贷关系，2004年4月14日，季志辉将吴巷183号房屋过户至吴永其名下，登记的建筑面积为205.8平方米。后季志辉未归还借款，吴永其诉至法院，要求依据双方签订的房屋买卖契约，请求季志辉及其妻子吴留娣、女儿季莉亚、儿子季未伟迁出涉案房屋。该案判决后，季志辉上诉至无锡市中级人民法院。经无锡市中级人民法院审理，作出（2006）锡民终字第0275号民事调解书，最终由吴红伟代季志辉归还了吴永其的借款260000元，季志辉与吴永其再无经济纠葛。2006年11月16日，吴红伟将季志辉、吴留娣、季未伟诉至惠山法院，要求归还借款260000元。经惠山法院调解，作出1805号民事调解书，确认季志辉、吴留娣、季未伟于2006年11月25日之前归还借款。后季志辉、吴留娣、季未伟未履行该调解书确定的义务，吴红伟遂申请法院强制执行。在执行中，季志辉、吴留娣、季未伟同意将涉案房屋（锡房权前洲字第××号）折价267950元，交付吴红伟抵偿债务，吴红伟依据惠山法院出具的2254号民事裁定书办理过户手续。2006年12月26日，季志辉、吴留娣、季未伟与吴红伟签订协议，约定季志辉将涉案房屋出卖给吴红伟，同意：1.将涉案房屋的土地使用权归吴红伟所有；2.以后房屋遇到拆迁、赔偿或配房，一切所有权都属吴红伟，与季志辉、吴留娣、季未伟无关；3.涉案房屋使用权、土地使用权均归吴红伟所有。后吴红伟与其妻子唐燕飞办理了涉案房屋的房产证，并由吴红伟一家实际居住在该房屋内。2019年1月12日，前洲街道拆迁办与吴红伟签订了拆迁补偿安置协议书，认定房屋总面积420.9平方米，房屋征收补偿总价1328516元，并初步安置了房屋。以上事实，由锡山市住宅建设用地审批表、房产证、1805号民事调解书、（2006）锡民终字第0275号民事调解书、2254号民事裁定书、协议书、房产证、证明、照片及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，当事人请求法院确认权属或使用权，法院不予受理。未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，当事人请求法院确认权属或使用权，法院亦不予受理。上述建筑因拆迁取得的拆迁利益，当事人有约定的从约定。本案所涉房屋确实存在违法建设部分，但从双方房屋转让协议约定看，是以房屋一个整体看待的，因此除非当事人之间有其他明确约定，按常理，现场包括围墙范围内所有房屋及附属物即应认定为房屋转让合同的标的。由于季志辉在转让房屋时已经包含了登记面积之外的部分，该部分及登记的合法建造部分，构成房屋转让协议的整体标的，因此季志辉认为双方房屋转让协议的标的仅为房屋中的合法建造部分，该主张与常识不符，法院不予采纳。根据协议约定，将涉案房屋的土地使用权归吴红伟所有；拆迁利益归吴红伟，故季志辉的诉讼请求中要求确权的部分法院不予理涉，要求吴红伟、街道办给付拆迁利益的诉讼请求因没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出判决：驳回季志辉的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由季志辉负担。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。本院认为：本案中季志辉要求确认没有进行合法建造手续的房屋面积归属于其，根据法律的规定，该主张不在法院受理范围之内。本案二审主要争议焦点为季志辉关于吴巷183号房屋合法登记面积之外部分对应的拆迁利益应当归属于其的主张能否成立。首先，2254号民事裁定书中明确了吴红伟与季志辉同意将吴巷183号房屋折价抵偿债务，吴红伟也依据裁定书办理了房屋过户手续，物权变动发生法律效力。目前尚未有生效文书认定1805号民事调解书涉及虚假诉讼、2254号民事裁定书执行程序违法。其次，根据季志辉的陈述，在季志辉与吴红伟签订房屋转让协议前，案涉房屋违法建设部分已经存在。房屋转让协议并未区分依法登记的面积和未登记的面积，而是将房屋整体进行了处置。季志辉称其签订协议只针对登记的合法建造部分与协议内容不符，也与常理不相符。此后，吴红伟入住案涉房屋，季志辉也从未要求吴红伟针对其正在占有使用的未登记部分给予补偿或是进行其他约定。因此，无论是从季志辉与吴红伟签订的协议内容看，还是从吴红伟的行为看，季志辉在2006年12月26日已经将案涉房屋土地使用权及房屋全部转让给吴红伟。一审法院认定未登记部分及登记的合法建造部分构成房屋转让协议的整体标的，并无不当，本院予以确认。季志辉的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，季志辉的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人季志辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 王静静审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇二〇年八月十八日法官助理 周喆菁书 记 员 庄茂根