安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1991号 上诉人（原审原告）：岳雷，男，1991年3月15日出生，汉族，住安徽省泗县。 上诉人（原审被告）：宿州龙大房地产开发有限公司，住安徽省泗县财富广场A#楼110号，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y。 法定代表人：王龙飞，该公司董事长兼经理。 委托诉讼代理人：朱叶，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雪阳，安徽皖光大律师事务所实习律师。 上诉人岳雷、宿州龙大房地产开发有限公司（以下简称龙大公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人岳雷，龙大公司的委托诉讼代理人朱叶、陈雪阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岳雷上诉请求：撤销一审判决，改判龙大公司支付逾期交房违约金至2020年5月1日，金额为80127元。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。（1）一审判决表述岳雷请求违约金计算至2020年1月23日错误，岳雷只是主张暂计算至此日期，后续违约金按照约定标准计算至房屋实际交付之日。（2）一审判决表述双方对于迟延交房168天事实无异议错误。岳雷只是对于龙大公司通知于2020年1月15日交房无异议，但案涉房屋并不符合约定交付条件，导致房屋持续逾期交付，房屋并未实际交付。（3）一审判决驳回了岳雷的其他诉讼请求，但对于2020年1月25日之后诉讼请求驳回并未阐述理由。2.双方签订商品房销售合同约定房屋交付需满足以下几点：（1）商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，此外，龙大公司还需提供住宅使用说明书和住房质量保证书。（2）各项基础设备达到交付条件。（3）按照商品房销售合同第四章第十一条第二款、第三款约定，龙大公司交付房屋时应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，从岳雷提供证据显示龙大公司不提供符合交付条件的证明文件，拒绝岳雷验房，并要求岳雷先交纳相关税费并签署文件才能交付房屋，故造成商品房2020年1月15日后持续逾期交付的责任在于龙大公司。3.依据《泗县鼓励农民进城购房若干政策规定》（试行）文件，岳雷享有该优惠政策，依据该规定，岳雷的契税由龙大公司在办理房产证时垫付，龙大公司凭完税证明经房管部门审核后，按照季度与泗县财政局结算。龙大公司要求岳雷交房之前先行交纳房屋契税于法无据，有违政策，也与合同约定相悖。 龙大公司辩称，案涉房屋于2020年1月15日交付，对于该日期一审开庭时双方均无异议，一审法院作出认定符合相关案例；岳雷提到契税应享有优惠政策，是由政府决定。 龙大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，由岳雷承担本案二审诉讼费用。事实和理由：本案逾期交房虽然是事实，但是由政府环保防控政策导致停工等多种因素所致，龙大公司主观并无过错，且约定违约金计算标准过高，请求二审法院对违约金进行调整并扣除泗县人民政府因环保政策导致的误工期限。具体理由如下：1.通过一审庭审能够查明导致逾期交房主要是由于泗县人民政府自2018年4月开始对大气污染管控措施力度加大。龙大公司一审提供的岳雷认可的环保文件根据大气污染情况明确规定了禁止和限制措施的天数合计115天，且发生在签署商品房销售合同之后、案涉商品房建设施工期间。因此，应当考虑龙大公司无法预见、无法抗拒的政府政策性因素对合同履行条件产生的实际影响，在计算迟延交房天数时将政策性停工115天予以扣减。2.（1）龙大公司举证的泗县房地产信息网公证书可以证明同等面积、地段、装修住房的租金在每月1000元-1500元之间，其中众数、中数、平均值约为1250元，折合购房款比例为日万分之零点七。岳雷主张的违约金仅五个半月就高达51385元，折合每月9343元，超出实际损失近八倍，显然过高于法律规定的“实际损失的30%”的规定。（2）房屋的用途是用于居住是基本常识，“房住不炒房”是国家的政策导向，也符合人民群众的共同愿望，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，本案违约金应予以调整，实际损失应参照同地段房屋租金计算。（3）岳雷陈述的其他损失既未提供证据，也未提供损失金额及计算方式，不应作为认定损失的依据。（4）一审时龙大公司已经提出违约金过高的抗辩，并请求一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十一条第二款的规定调整违约金，人民法院应予支持。3.请求二审法院充分考虑法律及司法解释的规定，以实际损失为基础，综合其他因素衡量。龙大公司并无恶意，没有过错，案涉房屋已于2020年1月实际交付，龙大公司诚意解决问题，请求二审法院本着兼顾公平和社会效果的法治理念，并考虑新冠病毒疫情对龙大公司造成的影响、龙大公司实际承受能力及作为外来投资者对本地经济贡献等，依法支持龙大公司的上诉请求。 岳雷辩称，不同意龙大公司的上诉理由。 岳雷向一审法院起诉请求：判令龙大公司支付逾期交房违约金51385元（580632元×0.0005/天×177天，暂计算至2020年1月23日，后续违约金按上述标准计算至房屋实际交付之日），并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：龙大公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年2月26日岳雷与龙大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定岳雷购买龙大公司开发的泗县龙大尚品公馆5栋0202号房屋，房屋总价款为580632元，约定交房时间为2019年7月30日前。第十二条约定“逾期超过100日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”合同签订后岳雷依约支付了价款，龙大公司迟至2020年1月15日通知交房。另查，2019年7月30日至今，1年以内的贷款基准利率为年利率4.35%。争议房屋同地段同类房屋的月租金标准为1000至1500元。2018年至2019年宿州市、泗县环境保护部门多次分别发布重污染天气红色预警、橙色预警、黄色预警，并对包括建筑行业等相关产业采取较为严格的防控措施。 一审法院认为，房地产开发企业从事生产经营必须遵循环保法规的要求，此为房地产开发企业应尽的法律义务，不属于不可抗力，亦不能成为免责事由。龙大公司对此提出的有关环保文件并非特定指向该公司，其主张因环境污染防控措施导致延期交房的事实未有证据证明，故上述免责理由不能成立。 龙大公司认为逾期交房给购房者造成的损失，可以用逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准计算损失。争议房屋同地段同类已装修房屋的月租金标准为1000至1500元，平均值约为1250元，折合购房款比例为万分之零点七/日，约定的万分之五/日违约金过高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；”第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法……逾期交付房屋的，按照要求交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。龙大公司要求减少违约金。一审法院认为，龙大公司的上述理由不能成立。首先，以房屋租金损失为标准确定违约金的前提，是双方对违约金数额或者损失赔偿额计算方法没有约定，本案双方当事人对此有明确约定。其次，调整违约金的关键是“实际损失”认定，房屋租金损失不能涵盖岳雷的实际损失，例如不能涵盖婚房等特殊用途房屋期待利益损失、逾期交房导致装修成本提高等利益损失。再次，双方约定违约金意在督促履行，填补损失和惩罚违约方。双方自愿签订的购房合同权利义务对等，特别是逾期付款和逾期交房违约金计算标准相同，购房合同系格式合同是由龙大公司提供，龙大公司对违约责任有明确的预见，应当依照诚信原则对约定义务承担责任。且参考民间借贷利息标准，约定违约金并非过高。故龙大公司申请调整违约金理由不足，不予支持。岳雷与龙大公司签订《商品房买卖合同（预售）》合法有效，当事人均应依照约定履行义务。对迟延交房168天事实双方均无异议，龙大公司应支付逾期交房违约金48773元（580632元×0.0005/天×168天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、龙大公司于判决生效后十日内支付岳雷逾期交房违约金48773元；二、驳回岳雷的其他诉讼请求。案件受理费542元，由龙大公司负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。岳雷提供如下证据：1.光盘一份，以证明岳雷和龙大公司工作人员谈话记录证实逾期交房的原因是因为龙大公司与施工方之间纠纷所致，并非龙大公司上诉主张的原因；2.六张收据，以证明2020年5月2日岳雷缴纳的契税。龙大公司质证认为，证据1系偷拍偷录，合法性不予认可，且不能达到岳雷的证明目的；对证据2真实性无异议，证明目的不予认可，岳雷拒绝缴纳契税导致延期交房，按揭购买房屋，按照规定，契税由公司代收。龙大公司提供如下证据：1.资产评估报告书，以证明逾期交房给岳雷造成的实际损失；2.江西省高级人民法院出台的审判指引，以证明案涉合同约定的逾期交房违约金应予以调整。岳雷质证认为，证据1真实性、合法性及关联性均不认可，系单方委托，且双方并未约定以租金作为逾期交房的赔偿依据。证据2对本案无指导意义，泗县其他小区也是约定日万分之五的违约金。对岳雷所举证据认定意见如下：龙大公司逾期交房原因，仅凭该份证据不能单独进行认定，本院将结合其他证据予以认定。岳雷所举证据2真实性予以认定，但该证据与本案双方争议无关，本案不予认定。对龙大公司所举证据的认证意见下文中予以论述。一审查明基本事实属实，本院予以确认。二审中，岳雷要求将逾期交房违约金计算至2020年5月1日。 本院认为，岳雷与龙大公司签订的商品房销售合同内容与形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定行使权利、履行义务。对于房屋逾期交付的事实双方均无异议，龙大公司认为约定违约金过高，且施工期间因为环保原因政府下发数份文件，要求建筑工地停止施工，导致房屋逾期交付。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的结算方法。只有在约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人方可请求人民法院予以适当减少。岳雷与龙大公司约定了违约金的计算方法，龙大公司认为因逾期交房给岳雷造成的损失只是同地段、同户型的租金损失，应参照租金数额对违约金进行调整，并引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定支持其上述主张。审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定是针对于商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，本案双方对于损失赔偿额计算方法进行明确的约定，并不适用该条。另，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。龙大公司作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位，其在合同中对于违约金计算方法进行了明确，现在其违约的情况下又以违约金约定过高要求人民法院调整，作为合同的提供方及违约方其应当对于违约金过高承担举证责任。正如一审法院论述，购房者购买房屋用途及目的多样，有婚姻、就学等需求。且虽“房住不炒房”是国家的政策导向，但不能因此否定群众利用积蓄以购买房屋进行投资的方式。故，龙大公司认为应以租金数额作为判断违约金是否约定过高的上诉意见无事实及法律依据，不予采纳，其二审提供的资产评估报告本案不予认定。一审法院结合案涉商品房销售合同的提供、签订、依据诚信原则等认为双方约定违约金并不存在过高的情形，未支持龙大公司此节抗辩理由并无明显不当。龙大公司提供的江西省高级人民法院的审判指引系该院依据该省房地产纠纷的具体情况作出，不能作为认定本案违约金是否过高的依据。因此，龙大公司此节上诉理由不能成立，本院亦不予支持。 《中华人民共和国大气污染防治法》第九十六条规定“县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级，及时启动应急预案，根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑物拆除施工、停止露天烧烤、停止幼儿园和学校组织的户外活动、组织开展人工影响天气作业等应急措施……”建筑工地因涉及拆除、运输、土石方、混凝土作业等极易对环境产生污染，龙大公司作为一家专业从事房地产开发的公司，应当对上述法律规定及政府有可能依此作出一些措施有所预期。而遵循环保要求，按照政府环保文件规定及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任。龙大公司在与购房者签订商品房买卖合同约定交房日期时应当充分考虑包括上述环保在内的因素，结合建设工程施工合同的履行情况，合理地约定交房日期。现龙大公司认为环保因素系导致逾期交房的主要因素，且系不可预见，要求予以相应扣减的上诉理由于法无据，不予支持。 龙大公司一审辩论终结前未能提供案涉房屋符合《商品房买卖合同（预售）》约定交付条件的证据，龙大公司通知岳雷交付房屋时，房屋尚未具备交付条件，岳雷也未实际接收房屋，其要求将逾期交房违约金计算至2020年5月1日不违反法律规定，本院予以准许。考虑到2020年初本地受疫情影响，政府机关推迟上班，即便上班对外服务也进行限制，龙大公司亦对此进行抗辩，本院酌定从逾期天数中扣除60天。另，岳雷上诉提及的契税优惠政策问题，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中并未提及契税政策的问题，该事宜并非本案审理范围，本案不予审查认定。 综上，岳雷上诉理由部分成立，其上诉请求部分予以支持；龙大公司上诉理由部分成立，其上诉请求部分予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但对于逾期天数计算不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初875号民事判决第二项，即“驳回岳雷的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初875号民事判决第一项，即“宿州龙大房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付岳雷逾期交房违约金48773元”为“宿州龙大房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付岳雷逾期交房违约金，以580632元为基数，按照日万分之五标准，自2019年7月31日计算至2020年5月1日（扣除60天）”； 三、驳回岳雷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1084元，由岳雷负担100元，宿州龙大房地产开发有限公司负担984元。 本判决为终审判决。 审判长  张志敏 审判员  吴昊彧 审判员  戴宝琴 二〇二〇年八月三十日 法官助理尤昊 书记员王登丽 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。