北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民再61号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京都市资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园路9号院2号楼4层1单元501内02。法定代表人：何鑫，总经理。委托诉讼代理人：雷爱民，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：君海时代投资有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街2号20层05A号。法定代表人：陈剑鸣，董事长。委托诉讼代理人：肖金涛，男，君海时代投资有限公司副总经理。一审被告：北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-288。法定代表人：孙明军，执行董事。委托诉讼代理人：邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。再审申请人北京都市资产管理有限公司（以下简称都市公司）因与被申请人君海时代投资有限公司（以下简称君海公司）、一审被告北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2018）京03民终2675号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月30日作出（2019）京民申1079号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人都市公司的委托诉讼代理人雷爱民、徐丹丹，被申请人君海公司的法定代表人陈剑鸣及其委托诉讼代理人肖金涛，一审被告金通公司的委托诉讼代理人邱嘉煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。都市公司申请再审称，请求撤销一、二审判决，改判驳回君海公司的诉讼请求或裁定驳回起诉。事实与理由：北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号（以下简称和平苑项目）是金通公司开发的商品房项目，其中的105室为本案争议房屋（以下简称涉案房屋）。2005年4月，金通公司与都市公司签订《商品房买卖合同》约定将涉案房屋出售给都市公司，后因都市公司无力支付剩余购房款而未能履行完毕。2010年，金通公司与都市公司达成合意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并办理了房屋产权登记。都市公司取得涉案房屋产权证书，是合法的所有权人。本案一、二审判决认定君海公司与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》为房屋买卖合同，属于认定事实错误；在没有任何直接证据证明金通公司与都市公司存在恶意串通事实的情况下，判决确认金通公司与都市公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》无效，属于错误判决。具体理由如下：1、都市公司在二审中提交的证据属于一审庭审结束后新发现的证据。该证据显示，君海公司在另案诉讼中对《商品房转让续签协议书》的性质明确自认“是代理销售合同，并非房屋买卖合同，转让/买卖仅是名称，实质是代理销售关系”，充分证实都市公司的主张成立，直接影响本案事实认定。二审法院以该证据不属于新证据为由不予采信导致认定事实错误。2、君海公司与北京六宇科贸有限责任公司（以下简称六宇公司）签订的《商品房买卖协议书》，以及君海公司与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》均为“给金通公司办理假按揭贷款、自己获取低价代理销售房屋对价”的无效合同。3、君海公司未能举证证明对涉案房屋享有合法权利，不能作为本案适格诉讼主体。4、君海公司未就其主张“金通公司与都市公司存在恶意串通行为”提供证据，原审法院仅凭合理怀疑就认定双方存在恶意串通，确认房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，结论明显有误。5、涉案房屋已合法办理抵押，君海公司的诉讼请求依法不能对抗担保物权，本案应追加抵押权人参加诉讼，原一、二审法院审理程序有误。君海公司辩称，不同意都市公司再审请求。理由如下：一、君海公司在履行《商品房转让续签协议书》中有协助实际购房人办理产权的义务，都是涉案房屋的利害关系人，属于本案适格原告。包括涉案房屋在内的和平苑项目19套房屋产权纠纷实质是金通公司前法定代表人郝巍与君海公司法定代表人陈剑鸣的利益纠纷。郝巍没有给19户实际购房人办理房屋登记，还想把责任推给陈剑鸣。金通公司与都市公司恶意串通，将涉案房屋一房两卖，造成本案纠纷。二、金通公司与六宇公司、君海公司先后签订了一系列商品房权益转让协议，直至2007年仍确认君海公司对包括涉案房屋在内的19套房屋拥有所有权和处置权。金通公司出具授权委托书也是为协助君海公司出售房屋。金通公司在2005年就将涉案房屋出售给都市公司，直至2010年办理房屋过户手续，却没有告知君海公司，侵害了君海公司的权益。三、金通公司将涉案房屋出售给都市公司，而都市公司在购房前从未看房，且出售价格明显过低，购房款也未足额支付，属于恶意串通损害君海公司利益的行为。都市公司有意隐瞒事实，缠讼拖延时间，是为达到用物权大于债权的法律规定转移债务的目的。金通公司述称，同意都市公司的再审请求。理由如下：1、君海公司与金通公司之间是房屋居间销售关系，实际购房人需要与金通公司另行签订购房合同，君海公司只是按照约定收取房屋销售差价。2、一审判决没有审查清楚君海公司与金通公司的法律关系。确认合同无效的前提是认定第三人权益受到损害，而君海公司从来没有作为买受人签署过房屋买卖合同，支付过房屋价款，双方具有买卖关系的前提都不存在。3、君海公司对涉案房屋没有实体权利，没有资格干预金通公司对外出售房屋，也没有资格主张确认金通公司与都市公司的房屋买卖合同无效。4、在实际购房人提起的另案民事诉讼中，君海公司都强调他们是代理销售房屋关系。即使是代理销售，也超过了《授权委托书》规定的期限。所以君海公司主张代理金通公司销售涉案房屋的行为也是无效的。房屋出售后君海公司也没有向金通公司支付《商品房转让续签协议书》约定的房款。本案中已经出现实际购房人提起民事诉讼主张权利，原审的裁判依据发生变化，应予改判。5、涉案房屋已被都市公司设定抵押，原审法院应当追加抵押权人参加诉讼，故本案原审存在重大程序瑕疵。君海公司向一审法院起诉请求：确认都市公司与金通公司签订的编号为517539的《商品房买卖合同》无效。一审法院认定事实：2001年7月26日，金通公司（甲方）和六宇公司（乙方）签订《商品房买卖协议书》及附件，约定：六宇公司有意购买和平苑项目58套房屋，并将购买的房屋分配给其职工作居住之用，总建筑面积6876.18平方米，根据每平方米9930元的单价计算，合同价款总计68280467元。合同总价款的付款方式采取六宇公司支付20%的首付款13656093元人民币，剩余80%的款项由六宇公司指定的其职工个人向银行办理按揭贷款。为配合六宇公司职工办理按揭贷款，金通公司同意应当由六宇公司支付的购房款中20%的首付款由金通公司代为垫付，并给六宇公司和／或六宇公司指定的六宇公司职工个人开具购房发票。该款项作为六宇公司对于金通公司欠款，在本合同签订之日起二年之内向金通公司偿还完毕。在金通公司向六宇公司和/或六宇公司的职工出具购房发票后，六宇公司和/或由六宇公司要求其职工出具书面文件，说明该款项未支付，并承诺在两年之内偿还的事实。金通公司同意代六宇公司职工办理银行按揭贷款手续，但是六宇公司应当确保六宇公司能按照金通公司、按揭银行和按揭审查律师事务所的要求准备、签署有关文件、资料和费用，并根据金通公司的通知随时到北京市房屋土地管理部门、律师事务所和贷款银行办理有关贷款手续。上述20%首付款，作为六宇公司对金通公司的欠款，该款项在上述房屋办理产权证，六宇公司按期归还银行按揭款后，金通公司即可确认该款项已全部还清。2007年10月30日，君海公司（甲方）和六宇公司（乙方）签订《商品房权益转让协议书》，约定：一、六宇公司与金通公司在2001年7月25日签订了“商品房买卖协议书”及“商品房买卖协议书附件”，合法拥有了附件：“已交付房屋清单”中所列房屋的所有权和处置权。二、君海公司经与金通公司确认，承认六宇公司具有上述第一款规定的权益。三、六宇公司因各种客观原因，愿将“已交付房屋清单”中所列房屋的所有权和处置权无偿转让给君海公司，并不要求任何附带条件，同时不承担移交后发生的任何问题的责任。四、在转让本协议项下所有房屋的权益的同时，所涉及到的债权、债务、争议等均由君海公司全权处置，因处置遗留问题而产生的一切后果亦由君海公司承担，六宇公司无条件放弃一切权益和责任。五、本协议项下房屋权益的转让，不涉及房屋的过户、转卖、抵押等任何其他形态的发生，任何从本协议签订之后所产生的房屋产权变更、形态变化均由君海公司全权处置，因此而产生的费用、收益也均由君海公司处置。2007年12月1日，金通公司向君海公司出具《授权委托书》，载明：确认君海公司为涉案房屋的唯一全权代理销售商，并承诺无论涉案房屋的最终买受人是否为君海公司的职工，均保证在2008年12月31日之前将105室的房地产证办至实际买受人名下，该授权委托书有效期至2009年6月30日止。金通公司认可证据的真实性，称该证据证明了我公司与君海公司是委托销售、居间法律关系，君海公司承诺把房屋卖给个人，此后君海公司没有通知我公司房屋情况，没有通知我公司有人付款签订合同，君海公司更没有告知我公司其要购买涉案房屋这一重大法律关系的转折，双方没有就该问题达成合意。君海公司是居间销售人，而不是房屋的买受人。都市公司则称，真实性无法核实，从内容看，君海公司是代理销售方，有效期是2009年6月30日，我公司在2010年办理过户时，君海公司代理权已经不存在了，我公司取得房屋所有权是合法的。2007年12月20日，君海公司（乙方）与金通公司（甲方）签订《商品房转让续签协议书》，约定：一、本合同项下房屋所在的“和平苑”项目位于北京市朝阳区小黄庄路和平西苑乙5号院，项目已取得合法建设和销售依据，已于2001年7月25日之后陆续交付六宇公司共计19套房屋，房屋房号见附件二“已交付房屋清单”。二、双方确认该19套房屋乙方已受让于六宇公司，具备所有权与处置权，甲方同意乙方按照本合同约定处置全部房屋。……四、为配合甲方办妥该楼全部房屋房产证的手续，乙方同意按照甲方的要求在2008年2月15日之前将原六宇公司职工名下房屋的退房手续办理完毕，但该手续不得影响乙方对该19套房屋的合法权益，如办理该手续发生足以影响乙方合法权益的事项，该手续无效，且乙方有权不予配合。五、由于乙方没有按原协议缴纳房屋按揭费，至2007年12月1日已由甲方代交了房屋按揭费。对此，乙方认可并同意至2008年12月31日之前，待甲方办妥全部房产手续，并申领到正式的房产证后还清甲方代缴的全部房屋按揭费，19套房屋的按揭费计算时间自每套房屋按揭款发放之日至2007年12月31日止。如甲方已办妥购房手续和房产证，而乙方未能在2008年12月31日前交清全部房款（包括按揭费和装修借款），每延误一天按乙方应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的1%月息予以罚款，直至全部还清为止；如乙方在2009年6月30日前仍未能交清全部房款（包括按揭费和装修借款），甲方有权收回未出售（即未交清房款、按揭费和装修借款的）房屋。后附包含涉案房屋在内的列有19套房屋的《已交付房屋清单》，经君海公司和金通公司签章。2010年4月27日，涉案房屋登记在都市公司名下。就都市公司、金通公司之间的合同关系，君海公司提交金通公司（出卖人）与都市公司（买受人）签订的《商品房买卖合同》一份，其中约定：都市公司向金通公司购买涉案房屋，总金额995060元，都市公司一次性付款。金通公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由金通公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金通公司的责任，都市公司不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意都市公司不退房的，金通公司按已付房价款的0.03%向都市公司支付违约金。合同中，签订日期、付款期限、交房期限均为空白。君海公司在起诉书中主张该份合同签订于2010年，后在庭审中又称该份合同签订于2008年，都市公司、金通公司则称该份合同签订于2005年。君海公司称都市公司在购买涉案房屋前未看房，都市公司、金通公司则称都市公司于2005年已看过房。但都市公司、金通公司对于合同签订时间和看房情况均未举证。就都市公司实际付款情况，都市公司提交2010年3月31日金通公司向都市公司开具的涉案房屋房款发票一张，金额为995060元；以及支付凭证若干张，其中记载付款情况如下：付款日期付款金额（万元）款项名目二〇〇七年二月十六日43往来款2010年6月18日10往来款2010年10月19日50其他2010年12月21日6其他2010年12月30日30其他2011年1月20日140往来款2011年3月21日10其他2011年4月11日6其他2011年5月5日10其他2011年6月16日25其他2011年8月11日5往来结算款2011年8月30日10往来结算款2011年9月2日50往来结算款2011年9月9日10往来结算款2011年9月13日18其他往来2012年8月17日16往来结算款2012年9月27日7往来结算款2012年10月15日7往来结算款2012年10月29日7往来结算款2012年10月31日5往来结算款2012年11月15日47往来结算款合计：542万元（另有一笔10万元、一笔20万元，单据日期不清）都市公司、金通公司称，都市公司购买金通公司九套房屋，总价款7164575元，已支付542万元，尚有174万余元未支付。双方除购买包括涉案房屋在内的五套房屋外，无其他经济往来。君海公司当庭核对都市公司提供的会计单据，称经抽查，2011年10月份第七册的凭证中，都市公司支付给金通公司的有如下经济往来：8月11日有一笔8.4元的往来款；10月31日有一笔15505.54元的往来款，开具了收据；10月31日有一笔5万元的往来款。2010年10月份第三册的凭证中，2010年10月28日有一笔“代金通付亚洲房租”15500元；2010年9月17日有一笔“代金通付和平苑电费”36547.73元；2010年9月19日有一笔往来款10万元；2010年9月17日有一笔“代金通付亚洲房租”17156.35元。2011年10月第二册、第三册的凭证中，也有都市公司代金通公司付亚洲大酒店房租，分别发生在2011年3月11日和2011年4月28日。对此，都市公司称，1.2011年10月份第七册的凭证中，都市公司支付给金通公司的如下经济往来：其中8月11日有一笔8.4元的往来款，该款项为银行转账手续费；10月31日有一笔15505.54元的往来款，开具了收据，该款项为都市公司代金通公司付亚洲房租；10月31日有一笔5万元的往来款，该款项为都市公司2011年8月11日支付给金通公司，在金通公司收据中为2011年8月12日的5万元。2.都市公司和金通公司之间除房屋买卖交易外，无其他交易；尽管都市公司代金通公司支付款项，但是也不存在其他交易，在金通公司实际交付涉案房屋时，金通公司和都市公司将对所有款项进行最终结算。下列费用（1）、2010年10月份第三册的凭证中显示，2010年10月28日有一笔“代金通付亚洲房租”15500元；2010年9月17日有一笔“代金通付和平苑电费”36547.73元；2010年9月17日有一笔“代金通付亚洲房租”17156.35元。（2）2011年10月份第二册、第三册的凭证中，也有都市公司代金通公司付亚洲酒店房租，分别发生在2011年3月11日和2011年4月28日，最终结算时基本上要转成房款。3.2010年9月19日有一笔往来款10万元，该笔款项是购房款，因财务人员疏忽，导致该笔款被遗漏，购房款应以都市公司和金通公司之间最终结算为准。就涉案房屋在都市公司、金通公司签订买卖合同时的实际使用情况，都市公司称，其知道是由君海公司在使用房屋，但未要求君海公司腾房，因为金通公司承诺都市公司会交付房屋。就都市公司、金通公司之间的关联关系，君海公司提交都市公司、金通公司及北京中科天成投资有限公司（以下简称中科天成公司）和北京市天华宏图经贸有限公司（以下简称天华宏图公司）工商信息查询网页打印件若干页，其中显示2010年8月以前，天华宏图公司是都市公司、金通公司和中科天成公司的股东，都市公司是中科天成公司的股东，黄强是天华宏图公司的股东及经理，2013年3月以前黄强是金通公司的法定代表人。都市公司、金通公司认可证据的真实性，但不认可证明目的。金通公司称，法律关系的成立都是有特定时间段的，2010年4月取得房产证的时候，关联关系已经不存在，君海公司对涉案房屋不享有权利，也无权提出异议。都市公司称，都市公司、金通公司即使存在关联关系，也不影响都市公司、金通公司之间的正常买卖，即使有互相持股的情况，也不影响都市公司、金通公司的合同效力。一审法院判决：确认都市公司和金通公司签订的编号为517539的《商品房买卖合同》无效。都市公司不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回君海公司的诉讼请求或裁定驳回起诉；一、二审案件受理费由君海公司负担。二审期间，都市公司向法院提交以下证据材料：任国胜与金通公司、君海公司房屋买卖合同纠纷案的2016年2月26日下午的开庭笔录1份。君海公司向法院提交以下证据材料：1.2008年12月30日《责令限期拆除通知书》1份；2.2009年1月23日、2月5日北京市建设委员会出具的信访答复意见书；3.2009年2月9日北京市规划委员会向北京市朝阳区政府出具的函件；4.2010年4月6日北京市住房和城乡建设委员会给张长顺等人出具的信访答复意见；5.某业主的《房屋所有权证》；6.和平苑、碧湖居按揭人员补偿费发放统计表；7.君海公司为金通公司交纳19套房屋银行按揭贷款单据统计表及收据；8.金通公司郝巍在天上人间、阿森鲍鱼、方亮蟹宴餐饮就餐签单；9.君海公司与金通公司往来账目说明；10.六宇公司工商登记信息；11.君海公司工商登记信息。金通公司未向法院提交新的证据材料。法院组织当事人进行证据交换和质证。君海公司对都市公司提供的证据材料持有异议，对真实性、关联性、合法性均予以认可，但对证明目的不予认可。金通公司对都市公司提供的证据材料的真实性、证明目的均予以认可。都市公司对君海公司提供的证据材料持有异议，对证据1、2、3、4、5、8、9的真实性、关联性、证明目的均不予认可，对证据6、7的真实性、证明目的不予认可，对证据10、11真实性认可，但对证明目的不予认可。金通公司对君海公司提供的证据材料持有异议，对证据10、11的真实性予以认可，对上述所有证据材料的证明目的均不予认可。法院经审查认为，上述证据材料在一审审理过程中已经客观存在，但各方当事人均未提交，且上述证据材料均不能证明都市公司、君海公司各自主张的事实成立，故不属于二审期间的新证据，法院不予采信。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为，本案争议焦点有三：一是君海公司利益是否受损的问题；二是金通公司与都市公司之间是否存在恶意串通的情形；三是是否应当追加抵押权人参加诉讼。一、关于君海公司利益是否受损的问题。本案中，从2001年7月26日金通公司和六宇公司签订的《商品房买卖协议书》、2007年10月30日君海公司和六宇公司签订的《商品房权益转让协议书》，以及2007年12月20日君海公司与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》约定内容看，金通公司对于君海公司承接六宇公司合同权利义务，购买包括涉案房屋在内的19套房屋一节明确知晓并同意，并承诺“同意君海公司按照本合同约定处置全部房屋”、“在2008年2月15日之前将原六宇公司职工名下房屋的退房手续办理完毕，但该手续不得影响君海公司对该19套房屋的合法权益”，且金通公司已将涉案房屋交付君海公司使用，双方在《商品房转让续签协议书》中还约定了购房款的支付方式，故金通公司与君海公司存在购买涉案房屋的意思表示，现有证据亦不足以证明金通公司与君海公司之间的合同关系存在无效情形，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，君海公司与金通公司就涉案房屋存在房屋买卖合同关系的人，其有权请求确认金通公司与都市公司就涉案房屋签订的合同无效，故二审法院对都市公司有关“君海公司没有权利要求确认本案合同无效”的上诉请求和理由不予采纳。二、关于金通公司与都市公司之间是否存在恶意串通的情形的问题。二审法院认为金通公司与都市公司之间构成恶意串通，理由如下：第一，从都市公司给付购房款的方式来看，都市公司并未依合同约定一次性付款，且都市公司提供的付款凭证均为与金通公司之间的往来款的形式，且存在将都市公司代为金通公司给付的电费、房租等款项，在诉讼中主张作为债权转化为购房款的情形；从给付房屋款项的时间跨度来看，2005年签订合同后，从2007年开始至2012年，经过了5年期间，明显不符合一般的交易模式。其中2007年都市公司给付的所谓43万元购房款，与都市公司所主张的2005年签订合同后，因资金紧张，曾口头表示不予购买，等2009年产权证办下来后，又开始给付购房款履行合同的观点自相矛盾。第二，从涉案房屋实际使用情况来看：都市公司称，在与金通公司签订房屋买卖合同时，其知道是由君海公司在使用房屋，有对外出租，但未要求君海公司腾房，因为金通公司承诺都市公司会交付房屋。但自2007年开始给付购房款后，一直到本案诉讼，都市公司从未主张交付房屋。且无论从2005年开始，还是都市公司主张的给付购房款的2007年开始到现在，实际发生的房屋实际租赁或者使用费，保守估算也有数百万元，与其已经给付的542万元购房款数额相差无几，这与其陈述的因资金紧张，2015年抵押给江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称苏中建设公司）获取借款的主张，有矛盾之处，亦不符合常理。第三，从房屋价格来看：2001年，金通公司与六宇公司约定的房屋价款为每平米6600元；2002年金通公司将涉案小区的房屋出售给案外人的价格为每平米6800元，有已生效判决予以佐证；2005年，都市公司与金通公司合同约定价款为每平米5500元；2009年，其他相关案件中，与君海公司相对应的买受人与君海公司约定的合同价款为每平米13000元；买受人提供的2010年北京市住宅商品房平均销售价格为每平米17151元。由此可以看出，若不从金通公司与都市公司之间关联关系角度分析，无从理解金通公司低于市场价格将涉案房屋出售给都市公司，以及经过几年之后，仍然依照远低于市场价格的方式，继续履行合同的行为。价格的高低判断可以由交易双方合意认定，但不能以侵害国家利益（规避税款等）或者侵害第三人利益为前提。第四，从房屋所有权的转移来看：与都市公司作为买受人履行其付款义务形成鲜明对比的是，作为出卖人的金通公司在合同未约定过户期限之时，即已积极协助都市公司将涉案房屋产权转移登记至都市公司名下，而在过户完毕后，双方仍未就房屋交接以及余款的清付做出约定，亦不符合正常的交易习惯。三、关于是否应当追加抵押权人参加诉讼的问题。本案是君海公司起诉认为都市公司与金通公司恶意串通签订合同损害君海公司利益而要求确认都市公司与金通公司的签订的合同无效而形成的诉讼，本案仅解决合同效力问题，不涉及合同的履行问题，故就本案的诉讼标的而言，即使涉案房屋被设定抵押亦不影响本案的处理，即使涉案房屋上存在抵押权人其亦不属于必须参加本案诉讼的当事人，故二审法院对都市公司有关“本案应当追加抵押权人苏中建设公司作为当事人参加诉讼，一审未追加属程序违法”的上诉请求和理由不予采纳。都市公司有关“应按照抵押权优先原则驳回君海公司的起诉”的上诉意见没有法律依据，二审法院亦不予以支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。再审期间，都市公司未提交新证据。君海公司提交了新证据：第一组：1、北京市朝阳区人民法院（2005）朝民初字第12225号判决书；2、2005年田登山与金通公司签订的《商品房买卖合同》（和平苑B座8单元801）。以上证据证明同一项目的两套房屋2001年金通公司卖给王艳单价是每平米6434元，2005年卖给田登山单价是每平米6989元，而金通公司2005年卖给都市公司的涉案房屋单价是每平米5600元，低于2001年的市场价格，明显不合理。第二组：北京市第二中级人民法院（2019）京02民初563号民事判决书。证明时任金通公司法定代表人郝巍与其未婚妻杨慧军关系亲密，也是金通公司、都市公司、中科天成公司、天华宏图公司、北京明达房地产开发有限公司等公司的实际控制人。多家企业之间均存在关联关系。第三组：和平苑项目1401室房屋不动产登记信息。证明金通公司故意不给19套房屋实际购房人办理产权证，却与都市公司恶意串通，一房两卖，都市公司取得房屋产权后立刻设定抵押。第四组：1、2018年5月16日君海公司与金通公司签署的《备忘录》。2、金通公司出具的《关于君海时代投资有限公司主张餐饮费用的说明》以及《对于金通公司〈关于君海时代投资有限公司主张餐饮费用的说明〉的答复意见》。证明六宇公司员工于2008年5月份之前办完了所有的退房手续，金通公司同意可以用包括六宇公司代缴的房屋按揭款和41名员工退房补助等费用以及双方的其他债权债务抵扣房款。君海公司与金通公司账务结算因金通公司一房两卖而蓄意拖延，造成君海公司至今未与金通公司结算房款。第五组证据包括：1、《房产中介协议书》；2、《和平苑1303室转让协议书》；3、《房产抵偿债务协议书》；4、《关于购买和平苑105房屋的协议书》；5、张倩身份证复印件2份。第六组证据包括：1、房屋租赁协议4份；2、房租交纳统计表；3、房租缴费统计表及单据；4、2020年房屋租赁合同及交纳房租的电子银行回单。第七组证据包括：1、《关于张倩缴纳105室相关费用的证明》；2、张倩交纳涉案房屋供暖费、水费、电费、物业费及停车费等的相关票据；3、北京尚氏物业管理有限公司（以下简称尚氏物业公司）出具的张倩等人交纳涉案房屋2019年8月、9月、10月、11月的电费明细表及2020年车位费明细表。君海公司提交以上证据证明：2003年12月30日，六宇公司安排下属员工高建春将1303室卖给了张倩，实收房屋总价款105万元，张倩接收了房屋并对外出租。2008年7月1日，由于君海公司将1303室转卖给他人，双方达成合意，将涉案房屋以218.4万元卖给张倩，同时承诺如与金通公司发生矛盾和纠纷时都由君海公司负责处理，与张倩无关。张倩购买了涉案房屋后，反租给君海公司，君海公司支付了租赁期间的房租及水电费等。2020年张倩将涉案房屋又租给了杨永胜至2022年年底，杨永胜支付了全部房租72万元。2019年7月，张倩补交了拖欠的2017年至2019年的水、电、暖、燃气、停车、物业费等费用。2020年以来，张倩按时缴纳了水、电、暖、燃气、停车、物业费等费用。第八组：君海公司于2019年5月20日提交法院的行政起诉状和法院传票。证明君海公司已经就涉案房屋依法提起行政诉讼，要求行政机关撤销颁发给都市公司的房屋产权证，人民法院已经受理。都市公司的质证意见为：对第一组证据1判决书的真实性认可，证据2购房合同的真实性无法确认。合同以当事人意思自治为原则，价格由当事人协商确定，是双方自愿协商的真实意思表示，合法有效。以上证据的关联性和证明目的均不予认可。对第二组证据判决书的真实性、合法性认可，但判决认定事实与本案争议事实无关联性，该证据的证明目的不予认可。郝巍与杨慧军不存在任何身份关系。对第三组证据的真实性、合法性认可，但关联性和证明目的均不予认可。都市公司已经依法登记为涉案房屋的产权人，所有权依法受到保护。君海公司却一直未能协助实际购房人与金通公司签订《商品房买卖合同》，也未支付任何购房款。依据《商品房转让续签协议书》第九条约定，金通公司有权收回房屋，另行出售。第四组证据《备忘录》没有原件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。金通公司在多次诉讼中均主张君海公司没有支付过任何款项，和平苑项目按揭款均是金通公司自行偿还，与《备忘录》的记载内容不符。《关于君海时代投资有限公司主张餐饮费用的说明》真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案争议事实无关。君海公司关于以上说明的答复意见系其单方制作，真实性不予认可。关于第五组至第七组证据，除了对张倩身份证的真实性、合法性认可外，对其他证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。六宇公司借员工高建春的名义签订虚假《商品房买卖合同》，目的是套取银行贷款。因此六宇公司对涉案房屋不享有合法权利，更无权出售给张倩。未经金通公司同意，六宇公司擅自变更涉案房屋的实际购买人也不具有法律效力。君海公司与六宇公司是相互独立的企业，无承继关系。君海公司与张倩签订《关于购买和平苑105房屋的协议书》明显缺乏事实依据和法律基础，且君海公司没有提供房屋价款的支付凭证，无法证明交易的真实性和实际履行。一、二审期间，君海公司的代理人自认房屋没有对外销售，是自己使用，现在这些所谓2001年销售合同、证明、协议都是虚假的，后补的。第六组证据中的租赁协议和付款单据一、二审期间都没有出具过。从内容上看协议内容简单粗糙，明显系陈剑鸣与所谓实际购房人恶意签订。房租统计表系君海公司自行制作，不具有真实性。银行回单的付款人姓名、时间、金额均与租赁合同不能对应，与房租没有关联性，不能证明本案争议事实。假设这些证据内容真实，反而可以证明君海公司并非涉案房屋的权利人，无权提起本案诉讼。交纳物业费用的相关证明单据取得时间均在二审之后和再审期间，证明君海公司为诉讼目的，与实际购房人恶意串通制作的虚假证据材料，不能证明本案争议事实。实际购房人并没有取得涉案房屋产权证，物业公司只收取费用，不审核交费人身份。发票记载的付款人也不能证实款项真实来源。关于第八组证据真实性认可，关联性和证明目的不认可。君海公司不是涉案房屋权利人，无权提起行政诉讼。该案已中止审理。金通公司的质证意见为：第一组证据不认可其证明目的。田登山购买的801号房屋和王艳购买的1002号房屋都是直接与金通公司签订《商品房买卖合同》。和都市公司一次性购买多套房屋，价格本来也没有可比性。而田登山还通过与君海公司签订购房协议书购买过1305号房屋，也没有找过我们或者起诉要求办理房产证。君海公司出售的房屋大量的情形是以房抵债，没有实际支付购房款，不是真实的买卖。关于第二组证据真实性不能确认，关联性不予认可，没有证据证明郝巍、杨慧军以及各公司之间的关联关系。第三组证据的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不予认可。都市公司取得涉案房屋产权，依法设定抵押后又被外地法院查封。为保护抵押权人的权利，本案应该追加抵押权人参加诉讼。第四组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。《备忘录》暴露出原来六宇公司、君海公司以员工名义办理房屋按揭就是假的购房合同关系，与本案争议事实无关。《关于君海时代投资有限公司主张餐饮费用的说明》真实性认可，君海公司确实拖欠金通公司高额欠款，也有相关约定，只是同意用餐饮费用抵偿，与本案君海公司主张支付房款无关。因为没有支付过购房款，君海公司与金通公司也不存在事实上的房屋买卖关系。第五组至第七组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。君海公司在没有任何委托授权的情况下，于2003年与六宇公司签订协议转让房屋没有法律依据。六宇公司用金通公司的房屋抵债是不合法的。君海公司与实际购房人签订的所谓购房协议，真实性也不认可。原审诉讼中君海公司承认房屋没有出售，一审法院现场勘验时，君海公司也说是作为员工宿舍自用。现在又拿出证据说是出租不是事实。君海公司在诉讼期间出售涉案房屋，制造矛盾，损害各方利益。尚氏物业公司出具的证据也是自相矛盾，出尔反尔。购房人向君海公司交钱后自己却不实际居住使用，又出租给君海公司。从付款到居住使用和交纳费用都是虚假的。第八组证据的真实性认可，关联性不认可。除了君海公司提起行政诉讼，涉案房屋实际购房人均另行提起民事诉讼，主张确认其与君海公司签订的购房协议合法有效，并要求金通公司为其办理房屋所有权登记。既然有新的权利主体对涉案房屋提出民事诉讼，故君海公司提起行政诉讼和任何诉讼都不能成立。本院对君海公司再审中提交的以上新证据认证如下：君海公司再审提交的第一、二、三组证据，以此主张金通公司与都市公司在销售涉案房屋过程中存在恶意串通、低价销售、关联交易的事实。本院认为，交易价格是合同当事人协商一致的合意，且现行法律并未禁止关联企业间的交易。君海公司再审中提交的第四组证据无法证明双方就涉案房屋存在买卖合同关系，以及金通公司同意将其他债务折抵部分购房款。君海公司提交的第五、六、七组证据证明，君海公司将涉案房屋另行出售给实际购房人，实际购房人已占有使用，但不能证明君海公司欲自行购买涉案房屋或享有相应权利，故与本案争议事实无关联性。君海公司提交的第八组新证据与本案争议事实无关。鉴于君海公司从未就涉案房屋与金通公司签订过《商品房买卖合同》，也无证据证明君海公司以购房为目的向金通公司支付过相应款项，以上证据也均无法证明君海公司对涉案房屋享有合法权益，不能支持君海公司的全部诉讼主张。本院对君海公司再审提交的以上证据均不予采信。再审期间，金通公司提交了以下证据：1、2019年6月4日，张倩诉金通公司和君海公司房屋买卖合同纠纷案的起诉状；2、尚氏物业公司于2016年12月5日出具的《房屋居住使用证明》，以及2019年7月14日出具的《关于张倩缴纳105室相关费用的证明》。证明目的：君海公司在本案原审中陈述是自己购房，起诉状表明涉案房屋已被君海公司另行出售给张倩。尚氏物业公司原审中出具的证据和现在出具的证据前后矛盾，君海公司自称对涉案房屋享有实体权益的主张不能成立。君海公司不是本案适格原告。都市公司认可金通公司再审提交的两份新证据的真实性和证明目的。君海公司认可金通公司提交新证据的真实性，但不认可证明目的。君海公司称，由于涉案房屋出售后长期未能办理产权登记，实际购房人张倩起诉要求君海公司、金通公司共同为其办理产权登记。依据《商品房转让续签协议书》，君海公司享有涉案房屋的所有权和处置权，可自行决定使用或出售，尚氏物业公司出具的两份证明记载的交费时间段不同，内容并不矛盾。关于金通公司再审中提交的新证据，本院认为，君海公司认可张倩已经向法院起诉主张君海公司和金通公司为其办理涉案房屋产权登记，也认可尚氏物业公司前后出具的两份《证明》的真实性。金通公司以此证据主张君海公司对涉案房屋不享有实体权益，不是本案适格原告。君海公司未能提交相反证据予以反驳，故本院再审对于金通公司以上证据予以采信。经再审庭审中询问，君海公司表示对涉案房屋只是依照约定占有和转售，从来没有作出过自行购买的意思表示。本院再审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院再审认为，本案再审争议焦点为：君海公司对涉案房屋是否享有合法权益，以及金通公司与都市公司签订的《商品房买卖合同》是否存在法定无效情形。首先，君海公司诉称与金通公司之间存在房屋买卖关系，主要依据是2001年7月26日金通公司和六宇公司签订的《商品房买卖协议书》、2007年10月30日君海公司和六宇公司签订的《商品房权益转让协议书》、2017年12月1日金通公司给君海公司出具的《授权委托书》，以及2007年12月20日君海公司与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》。从这些文件的内容看，金通公司与六宇公司约定，和平苑项目58套房屋虽然由六宇公司购买，但是由金通公司垫付20%的购房款，剩余80%则由六宇公司以员工名义向银行申请贷款，明显具有利用虚假购房行为套取银行贷款的目的。当六宇公司将项目权益转让给君海公司后，君海公司按照双方约定配合金通公司办理包括涉案房屋在内的19套房屋名义上购房人的退房手续，足以证明不论是六宇公司还是君海公司都不具有房屋买卖的真实意思表示。六宇公司与金通公司签订《商品房买卖协议书》是以办理虚假按揭套取银行贷款为目的，从未实际支付过购房款，并不享有所有权或其他相关权益，其转让给君海公司的所谓“所有权和处置权”也不是物权意义上的所有权。金通公司给君海公司出具的关于涉案房屋的《授权委托书》中载明，“金通公司确认君海公司为涉案房屋唯一全权代理销售商”，可以证明君海公司在《授权委托书》约定的有效期内对涉案房屋仅享有受托销售的权利，故君海公司与金通公司之间不存在房屋买卖关系。其次，君海公司与金通公司于2007年12月20日签订《商品房转让续签协议书》约定，金通公司同意君海公司替代六宇公司受让包括涉案房屋在内19套房屋的所谓“所有权及处置权”。同时约定君海公司取得上述权利的对价是“至2008年12月31日之前，待甲方办妥全部房产手续，并申领到正式的房产证后还清甲方代缴的全部房屋按揭费”。而且该协议书中还约定“乙方（君海公司）在2009年6月30日前未能交清全部房款（包括按揭费和装修借款），甲方（金通公司）有权收回未出售房屋”。因此，君海公司受让所谓“所有权及处置权”的条件是必须在2009年6月30日前付清金通公司代垫的按揭款和装修借款，并且处置（售出）完毕，否则房屋将由金通公司收回，即失去所谓的“所有权和处置权”。因此，本院再审认定君海公司对涉案房屋不享有所有权。本案二审期间，都市公司提交了和平苑项目1606号房屋实际购房人任国胜与金通公司、君海公司房屋买卖合同纠纷案的庭审笔录。君海公司在该案庭审中自认其为房屋代理销售商，与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》的性质为“代理销售合同”，并非房屋买卖合同，转让/买卖仅是名称，实质是代理销售关系。君海公司既未就涉案房屋与金通公司签订过《商品房买卖合同》，也未提供证据证明已履行支付购房款的相应义务。虽然君海公司主张以对金通公司享有的其他债权抵扣购房款，但是双方曾经多次就清退购房人、调整房屋出售价格等问题展开磋商，君海公司始终未提出过为购买包括涉案房屋在内的任意一套房屋而折抵购房款，故其主张债权抵扣不能当然发生支付涉案房屋购房款的效力。再审庭审中经本院询问，君海公司也表示从未作出过购买涉案房屋的意思表示。本院再审无法认定君海公司享有涉案房屋的其他合法权益。综上，都市公司的再审申请理由成立。金通公司将涉案房屋出售给都市公司不损害君海公司的权益，双方之间的《商品房买卖合同》不存在法律规定的无效情形。一、二审判决认定事实错误，应予纠正。君海公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市第三中级人民法院（2018）京03民终2675号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初54908号民事判决；二、驳回君海时代投资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费6875元，二审案件受理费13750元，均由君海时代投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长任颂审判员张然审判员张峰二〇二〇年八月二十八日法官助理张学林书记员徐博丽