湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2346号上诉人（原审原告、反诉被告）:熊红萍，女，1969年4月8日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：周勇，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡浩，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:张爱万，女，1969年10月13日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：姜郁松，湖南郁松律师事务所律师。上诉人熊红萍与上诉人张爱万租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市云溪区人民法院（2019）湘0603民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人熊红萍及其委托诉讼代理人周勇、胡浩，上诉人张爱万的委托诉讼代理人姜郁松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊红萍上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令张爱万支付自2017年1月8日起至2018年1月8日止所拖欠的租金17万元，并以18万元/年的标准支付自2018年1月8日起至张爱万实际返还租赁场地之日止的占用费；3、驳回张爱万的反诉请求；4、由张爱万承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持；可见，租赁合同无效不影响张爱万支付占用租赁物的使用费；一审判决以租赁合同无效为由，判令熊红萍自行承担70%的占用费损失，没有依据。2、熊红萍与公路管理局签订的《君山工班部分闲置土地合作开发协议》限至2016年12月31日届满，届满后租赁物的产权人也未提出异议，后君山区公路建设与养护中心又与熊红萍签订了至2023年8月11日止的租赁合同；可见，租赁物的产权人对熊红萍将租赁物转租给张爱万也不持异议，熊红萍与张爱万约定的六年租赁期限能保证实现；故一审判决以熊红萍明知无权转租而转租，对租赁合同无效承担70%的过错责任，明显错误。3、熊红萍已按约定向张爱万交付了租赁物，张爱万也一直实际使用租赁物，熊红萍不存在任何违约行为，一审判决熊红萍向张爱万支付损失304495.8元，没有依据。张爱万上诉请求：1、撤销一审判决的第一项、第二项，判令熊红萍向张爱万返还租金7万元；2、对一审判决的第三项进行改判，由熊红萍承担全部损失责任，增加熊红萍向张爱万的损失赔偿130498.2元；3、判令熊红萍承担本案一、二审案件受理费及鉴定费。事实和理由：1、张爱万在对租赁物进行装修时，便被租赁物的产权方君山区公路建设和养护中心封门、强制收回，此后张爱万便对租赁物失去了控制；张爱万没有租赁物的钥匙，也不能搬走租赁物内其自身的财产，张爱万的装修物是被迫留在租赁物内，而非张爱万主观上、事实上积极的占有租赁物；故熊红萍没有完成租赁物的交付，张爱万也没有占用租赁物，张爱万不应承担返还租赁物的义务。2、租赁合同无效，承租人支付的并非是租金而是占用期间的占用费，支付占用费以获得占有利益为前提，张爱万并未实际使用租赁物，未获得任何占有利益，不应向熊红萍支付占用费。3、张爱万对租赁物的合法性尽了必要的核实注意义务，也曾去公路局向租赁物产权方了解租赁物的情况，但无人接待、理睬；在租赁洽商时，熊红萍一再承诺、保证租赁物本身办理了手续、租赁物产权方肯定同意转租、如果出现问题保证解决，熊红萍的隐瞒、欺诈行为是导致租赁合同无效的关键，故无效的责任应当由熊红萍全部承担。熊红萍、张爱万各自上诉所依据的事实和理由，即构成对对方上诉的抗辩。熊红萍另补充辩称：张爱万没有提供任何区公路管理局不同意熊红萍转租以及区公路管理局实施了阻工行为的证据。张爱万另补充辩称：熊红萍至今未能提供租赁物的报建手续，租赁物系违章建筑。熊红萍向一审法院起诉请求：1、判令解除熊红萍与张爱万签订的《民心超市租赁协议》，由张爱万立即返还租赁场地；2、判令张爱万立即支付所欠租金及逾期利息（拖欠租金自2017年1月8日至2018年1月8日为12万元，2018年1月8日至实际返还场地之日止的租金按每年18万元计算，逾期付款利息按同期银行贷款利率暂计算至2019年6月8日止为14700元）；3、判令张爱万立即向熊红萍退还入股金20万元；4、判令张爱万立即支付熊红萍借款80000元；5、判令由张爱万承担本案全部诉讼费用。张爱万向一审法院反诉请求：1、判令熊红萍赔偿张爱万装修及设备损失78.6万元（具体损失额度以评估鉴定为准）；2、以具体损失数额为基数按银行同期贷款利率的标准，判令熊红萍支付损失发生之日起至损失获得赔偿之日的利息；3、张爱万已支付的7万元租金，判令熊红萍返还；4、由熊红萍承担本案诉讼及评估费用。一审法院认定事实：一、2016年11月6日，熊红萍（甲方）与张爱万（乙方）签订《民心超市租赁协议》，约定：甲方在君山挂口桥头（原公路局院内）有一中型超市，原名民心超市，面积1200平方米。现甲方决定将超市出租给乙方经营ＫＴＶ娱乐城。（一）、协议要求：1、甲方同意从二0一六年十一月八日开始将民心超市出租给乙方经营娱乐城，乙方在装修改建期两个月的租金（十一月八日至元月八日）由甲方减免。…。4、乙方租赁甲方场地以叁年为一次期限（以甲方与公路局签订的合同为依据）甲方必须优先乙方租赁时间不得少于六年。如遇政府征收除外。5、如政府在租赁期内征收该地段娱乐城拆迁补偿费用，原则上全部归甲方所有。如果六年内遇政府拆迁，补偿款各50%。6、未经甲方许可，乙方不得擅自转让。如有特殊情况，与甲方协商后处理转让事宜。（二）、付款方式：乙方从二0一七年元月八日起提前支付甲方第壹年租金17万元，以后按每年18万元提前支付当年租金。前三年租赁期内甲方不得以任何借口提加租金价格。第二个租期内租金随行就市。熊红萍在甲方处签名，张爱万在乙方处签名。合同签订后，张爱万开始装修。在装修过程中（2016年11月至12月），证人方某（岳阳市公路局退休职工）组织相关人员（包括证人李某），多次阻止张爱万施工，致使装修停滞。2016年12月6日，熊红萍向张爱万出具《收条》，载明：今收到张爱望租金现金柒万元整（￥70000）。二、2007年10月10日，岳阳市市区公路管理局（甲方）与熊红萍（乙方）签订《君山工班部分闲置土地合作开发协议》，约定：为了盘活我局君山工班部分闲置土地，解决部分职工家属就业，经岳阳市区公路局党委集体研究同意，…，特签订本协议。（一）、甲方同意将其位于君山工班大门右侧（包括大门）外君山工班范围内的土地与乙方合作开发超市。乙方重新为甲方做一个大门。甲方提供超市所需的土地，并协助乙方办理相关手续及处理好外部关系（所有费用由乙方负责），乙方提供该项目开发的所有费用50万元，其中30万元为该超市的建设费用，20万元为支付给甲方的合作费用，乙方实际按每年2万元支付给甲方合作费用。因乙方分三次付清全部合作费用给甲方，甲方给予乙方优惠，合作费用为18万元。（二）…，乙方只具有在协议期内的使用权，不具有所有权。（三）、合作期限为10年，自2007年元月1日至2016年12月31日止。…。（四）、租赁合同期内，乙方不得擅自转让、转租该超市，如乙方擅自转让、转租，甲方不予认可，并有权收回该超市。…。（五）、在该协议期满前一个月，甲方按市场行情重新确定租赁价格，乙方同意甲方条件的前提下可优先继续租赁该超市，如乙方不能接受甲方重新确定的租赁价格及其他一切附属条件，该协议到期后乙方必须无条件自动退出，甲方有权收回该超市另与他人使用。…。（六）、乙方在同等条件下，必须保证安排我局三位职工家属到乙方经营的超市工作（如安排的人员不适应乙方的工作要求，乙方必须在甲方职工家属内更换人员）……。三、2018年6月12日，君山区公路建设和养护中心（甲方）与熊红萍（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方党委经过研究并报请上级主管部门市公路建设和养护中心党委同意，将甲方挂口工班门面房续租给乙方使用，…，就乙方续租甲方房屋相关事宜达成本合同，以兹共同遵守：第一条：租赁房屋坐落地址及商铺面积。商铺坐落地址：岳阳市君山区，商铺面积约800平方米。第二条、租赁用途商铺使用，不得从事餐饮等行业。第三条：租赁期限租期五年：2018年6月12日至2023年8月11日，其中前期装修两个月免租。第四条：租金：甲乙双方商定租赁金额为每年6万元。…。第九条：合同终止或解除1、在乙方有以下行为时：擅自将房屋整体转租、转让或转借；…。甲方有权提前终止本合同，扣除所交租金和履约保证金，并提出赔偿。四、经张爱万申请，一审法院司法技术室组织，双方当事人选定湖南恒立资产评估有限公司对租赁物（铭心KTV娱乐城）的装修物装修价值及添置物价值涉及的设施设备等资产进行鉴定。2020年3月20日，湖南恒立资产评估有限公司作出湘恒立评字[2020]-046号《资产评估报告书》，评估结论为：于评估基准日2019年10月25日，委托评估的铭心KTV娱乐城内装修物装修时价值（评估原值）为426870.00元，鉴定之日（评估基准日）价值（评估净值）为384864.00元；添置物（含空调）的购买价值（评估原值）为81240.00元，鉴定之日（评估基准日）贬损价值（评估净值）为73116.00元。评估费用5000元系张爱万预缴。熊红萍对该评估报告提出异议：1、评估方法不合符法律规定，此次评估使用成本法，并且未在报告中阐明合法合理的理由；2、评估报告中评估值确定不符合事实，综合成新率过高。张爱万对该评估报告的合法性、关联性予以认可，对真实性部分不予认可：1、评估报告认定资产占有方系张爱万是错误的，有充分的证据证实张爱万没有占有该场地。2、对装修装饰及空调设备原值（81240元）评估过低。张爱万实际支付12万元现金，尚欠尾款3.6万元，共计支付15.6万元。五、2020年4月20日，熊红萍的委托诉讼代理人周勇向一审法院提交《关于铭心KTV装修及空调等设备是否利用的意见》：一、熊红萍作为出租人，不同意利用装饰装修物，由张爱万自行拆除，且应当对拆除过程中造成的毁损恢复原状。二、对空调等设备设施熊红萍不同意利用，由张爱万自行搬离。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。熊红萍诉请张爱万退还入股金20万元并支付借款80000元，该两项请求与本案不属同一法律关系，本案中不予审理。本案争议焦点为：一、合同效力问题。本案所涉的租赁物（原民心超市），熊红萍至今未提交该建筑物的权属证明，该建筑物可视为临时建筑。熊红萍至今亦未提供该临时建筑的批准文件，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，熊红萍与张爱万签订的《民心超市租赁协议》为无效合同。并且，该建筑物系熊红萍与案外人岳阳市市区公路管理局合作开发后，从该局租赁而来。熊红萍与案外人签订的两份合同中，均明确约定熊红萍不得转租。故《民心超市租赁协议》为无效合同，无效合同自始无效，无效合同无需解除。但熊红萍请求张爱万返还租赁场地合法，本院应予支持。张爱万应于本判决生效后十五日内将租赁物（原民心超市）返还熊红萍。二、双方当事人的损失金额及责任承担问题。1、熊红萍的损失：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但本案中，张爱万因非自身原因未实际营业，如全部支持熊红萍的房屋占有使用费的主张对张爱万显失公平。可参照双方合同约定的租金确定其损失后，按双方过错程度予以分担。2017年1月8日至2018年1月7日，租金损失为17万元，2018年1月8日至2020年1月7日，租金损失为36万元（18万/年×2年），2020年1月8日至算至2020年5月7日，租金损失为6万元（按18万/年×4个月）。熊红萍损失总额可定为590000元。2、张爱万的损失：经鉴定部门鉴定，张爱万投入的装修物装修时价值（评估原值）为426870.00元，鉴定之日（评估基准日）价值（评估净值）为384864.00元；该装修装饰已经形成附合，损失金额建议认定为426870元。添置物（含空调）损失的购买价值（评估原值）为81240.00元，鉴定之日（评估基准日）贬损价值（评估净值）为73116.00元。该装修尚未形成附合，且熊红萍不同意利用，张爱万可自行处理。折旧损失为8124元（81240.00元-73116.00元）。张爱万的损失合计为434994元。熊红萍及张爱万均对评估报告提出异议，但提供的证据均不足以推翻该鉴定结论，故对双方的异议均予以驳回。3、对于合同无效的过错认定。熊红萍明知其无权转租而将租赁物转租，其主观存在过错。从双方签订的协议可以看出，张爱万明知熊红萍的租赁物系从案外人处租赁而来，而不去核实租赁物的性质以及熊红萍是否有权转租，主观上亦存在过错。相比较而言，熊红萍的过错程度略大于张爱万，一审法院酌定熊红萍承担70%的责任；张爱万承担30%的责任。故张爱万应赔偿熊红萍损失177000元（590000元×30%）。张爱万持有熊红萍出具的70000元租金的收据，收据上的“张爱望”显然就是指张爱万。因此，可以认定张爱万已经支付熊红萍70000元租金。熊红萍称仅收到50000元的意见不予采纳。扣除张爱万已支付70000元，尚应赔偿熊红萍107000元；熊红萍应赔偿张爱万损失304495.8元（434994元×70%）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第二款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，并经该院审判委员会讨论后，判决：一、张爱万于判决生效后十五日内将本案租赁物（原民心超市）返还熊红萍；二、张爱万赔偿熊红萍损失177000元（已付70000元可以抵扣）；三、熊红萍赔偿张爱万装饰装修损失304495.8元；四、驳回熊红萍的其他诉讼请求；五、驳回张爱万的其他诉讼请求。一审案件受理费7525元，反诉案件受理费5830元，鉴定费5000元，合计18355元，由熊红萍负担9500元，由张爱万负担8855元。本院二审期间，张爱万围绕其上诉请求提交了新的证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证：张爱万提交于2019年10月13日形成的手机通话录音一份、于2020年7月11日用手机拍摄的视频一份，拟证明在熊红萍将租赁物锁门后张爱万无钥匙不能自由进入，张爱万没有实际占用租赁物。熊红萍对上述音视频的合法性、关联性提出异议，认为音视频录摄均未告知对方属于偷拍，也不能证明张爱万未占有租赁物。本院认为，张爱万提交的音视频在录摄时虽未告知对方，但并非是通过窃听、窥摄等违法方式获得，录摄的内容既不侵犯他人权益或隐私也不损害社会公德，该音视频可以作为证据使用。从该音视频反映的内容，再结合本案其他事实来看，在张爱万装修被阻工后，其未实际享有租赁物的占有利益。二审查明的事实与原审一致。根据原审在卷证据，二审补充查明：1、张爱万在一审当庭自述，在诉争双方租赁协议签订之前，其知道熊红萍与岳阳市市区公路管理局签订的《君山工班部分闲置土地合作开发协议》即将到期，也明知《君山工班部分闲置土地合作开发协议》约定熊红萍不能转租。2、熊红萍在一审提出了判令张爱万退还入股金20万元的诉求。张爱万对此书面辩称，“入股金属于另外一个法律关系，不是租赁合同纠纷，是股东合作纠纷，应另案处理，应经铭心KTV股东结算后再行主张股东权益”，“入股金的主体是熊红萍与姚斌两位，熊红萍一人主张权利，主体明显不当”。由此可见，熊红萍该诉求虽未纳入本案的审理，但张爱万并不否认其在2017年5月12日收到了熊红萍、姚斌交来的“KTV入股股金”。3、根据诉争双方签订的租赁协议以及各自的陈述，熊红萍在与张爱万签订租赁协议之时，就明知张爱万是要开设KTV。本院认为，从张爱万对租赁物进行了装修的事实来看，熊红萍已实际向张爱万交付了租赁物；从张爱万装修未完便被阻工，至今未完成装修、更未生产经营的事实来看，张爱万也未享有租赁物的占有利益；由此，产生了租赁物的空置损失（即诉争的“占用费”），以及对租赁物进行装修但又未利用的损失（即诉争的“装修损失”）。熊红萍主张其已实际交付了租赁物，阻工也并非自己实施，故不承担责任。张爱万却主张因熊红萍自身租赁期限届满且无权转租，租赁物的所有权人要收回租赁物于是实施了阻工，故熊红萍应当承担全部责任。二审争议的焦点，便是过错责任的认定与分担：熊红萍并未隐瞒其租赁期限届满且无权转租的情况，张爱万对此原也知情，因此可能导致的经营风险诉争双方均应有预见；2016年11月至12月阻工行为已出现，至2017年1月8日租赁物因阻工被空置已是事实状态，在此情形下，诉争双方不但未及时进行止损，反而在2017年5月12日就租赁物经营KTV的入股事宜进行了交易，可见诉争双方对风险不仅有预见，在风险（被阻工）果真出现后还有所期待。既然如此，诉争双方理应对风险的出现以及排除责任作出了约定，但除均口头主张对方承诺排除风险外，诉争双方未提供任何证据证明关于风险出现及排除的责任约定情况。如果认为，熊红萍租赁期限届满且无权转租是风险（被阻工）出现的全部原因，那么在租赁物所有权人于2018年6月12日将租赁物续租给熊红萍，熊红萍自身也系KTV经营人（已就准备经营的KTV入股）的情况下，风险出现的原由已被排除，为何诉争双方还拖延至今最终导致本案诉讼。由此可见，租赁期限届满且无权转租，并非导致本案纠纷的全部原因，与租赁物的经营性质和租赁物本身是否合法亦存在关联。据此，就本案损失而言，诉争双方均负有责任；鉴于熊红萍系租赁物的原经营人和出租人，其对租赁协议履行风险的预见性和规避能力均应高于张爱万，对损失的承担也应高于张爱万，故一审法院酌定熊红萍对损失承担70%的责任，由张爱万承担30%的责任，并无不当。综上所述，熊红萍、张爱万的上诉主张均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16886元，由上诉人熊红萍负担10974元，由上诉人张爱万负担5912元。本判决系终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年八月二十一日书记员 龚 婕