黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终324号上诉人（原审被告）：陈宇，男，1980年7月20日出生，汉族，农民，住集贤县。上诉人（原审被告）：赵珊珊，女，1986年7月1日出生，汉族，农民，住集贤县。二上诉人共同委托诉讼代理人：韩耀东，黑龙江双峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李桂春，女，1973年2月15日出生，汉族，个体，住集贤县。上诉人陈宇、赵珊珊因与被上诉人李桂春房屋买卖合同纠纷一案，不服集贤县人民法院（2019）黑0521民初3787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈宇、赵珊珊及其二人的共同委托诉讼代理人韩耀东，被上诉人李桂春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈宇、赵珊珊上诉请求：一、请求依法撤销（2019）黑0521民初3787号民事判决书；二、判令被上诉人返还购房款人民币70000元，返还我为被上诉人交纳的房贷人民币3000元，总计73000元；三、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案基本事实。2019年2月26日，赵姗姗与李桂春进行微信聊天，在微信聊天中约定赵姗姗购买李桂春的房屋约定为房屋价格为人民币190000元。当时买卖的房屋欠银行房贷，聊天时欠银行贷款数目不详，欠银行贷款由上诉人偿还，所欠银行贷款在房价190000元之内，对此上诉人没有详细了解欠款数额，当时被上诉人也不知具体数目。2019年3月23日，上诉人支付了房款人民币60000元，加上被上诉人之前的债务人民币10000元，总计给付房款人民币70000元，同时约定剩余房款上诉人攒钱，等有钱时再还。70000元房款交付后，被上诉人却改变交易条件，称欠银行贷款在190000元之外，房屋交易条件变成了房价为190000元加银行贷款，同时要求立即缴纳剩余房款，上诉人对此不认可，双方由此产生争议，争议产生后由双方的亲属多次出面调解，但因买卖的房屋登记在被上诉人已去世的丈夫名下，被上诉人的婆婆不配合办理过户手续，使调解未能成功。双方未产生争议前上诉人按被上诉人的指示向被上诉人的账户内汇入3000元偿还银行房贷，上为本案事实。二、原审认定事实错误。1、原审认定我与被上诉人约定以240000元的价格购买被上诉人的房屋属认定事实错误，事实是在2019年2月26日上诉人赵姗姗与被上诉人聊天约定，以190000元的价格购买房屋，欠银行贷款由上诉人偿还，因被上诉人的条件不明确，上诉人理解为房屋总价人民币190000元，欠银行贷款在190000元房价内，由上诉人偿还。在上诉人看来，房价190000元已定，欠银行贷款在房价190000元之内，在房价已定的情况下，所以上诉人没有具体了解欠银行贷款数目，退一步讲即使是上诉人理解错误，欠银行贷款在190000元之外，即房价是190000元加银行贷款，经后来到银行査询，欠银行贷款数目为人民币62000元，加上上诉人已偿还的3000元，2019年2月26日当时共计欠银行贷款人民币65000元，房价应为人民币255000元，而非240000元。本案事实是2019年2月26日双方约定的房价为人民币190000元，即使不为约定的房价190000元，因当时房贷数目不详，也属双方对房款的约定不明确。2、原审认定我已交纳的70000元房款属定金，认定事实错误。2019年3月23日，我给被上诉人现金51000元，转账9000元，加上之前被上诉人欠我的债务10000元，共计向被上诉人交付房款人民币70000元，70000元交付之前双方没有对定金进行过约定，只是在70000元房款交付后，被上诉人在微信中自认收到了房款人民币70000元，并称该70000元为定金，我未予认可，只是回复了“好”，“好”的回复是对被上诉人收到70000元房款的回复，因当时我双方已约定近期签订合同因合同未签订，不存在约定了定金。同时按法律规定，定金必须采用书面形式，微信聊天不应视为书面形式。3、我与被上诉人因房屋买卖合同履行产生纠纷，致使合同解除，被上诉人对纠纷的发生有明显过错，原审对上诉人的过错未予认定，属认定事实错误。我与被上诉人因房屋买卖产生纠纷，主要由房屋的价格及房款的给付期限和房屋不能办理过户所产生，对于纠纷的产生被上诉人存有明显过错，被上诉人出卖自己的房屋，在价格上不具体明确，在微信聊天中体现不出所欠房贷在190000元之内还是其外，致使我认为所欠房货在190000元房款之内，同时价格不明确，出卖房屋时被上诉人不知所欠银行贷款数目，即使是自称的240000元也与实际不符，实际房价是255000元。双方约定买房时，被上诉人称是亲属关系，房款啥时有啥时给，没有约定明确的给付期限，其后却要求全额立即给付，是产生纠纷的原因。同时房屋买卖时，被上诉人婆婆不同意办理过户，也是纠纷产生的原因，对上述纠纷产生的原因，被上诉人存有明显过错，原审未予认定，也属认定事实错误。三、原审适用法律不当。原审认定事实的不清，导致适用法律的不当，我双方未曾约定房屋的价格为人民币240000元，而是190000元，即使约定了房价为人民币240000元，但纠纷发生后，房价实际为人民币255000元，上述房屋价值不确定是被上诉人的过错造成。同时双方订立合同时，房屋已设立了他项权，未经他项权人同意，未进行债务转移的情况下，被上诉人无权订立房屋买卖合同出卖房屋。同时房屋登记在被上诉人已去世的丈夫名下，订立合同时，被上诉人无权处理，是纠纷产生后办理的公证取得的追认，但不能办理过户是双方纠纷产生的原因，同时双方约定房款的给付为上诉人按自己的能力逐步偿还约定后被上诉人变为要求上诉人交齐全部房款，也是双方矛盾产生的重大原因，对于双方纠纷的产生，被上诉人的上述行为起到了决定性作用，被上诉人存有重大过错。我与上诉人之间没有进行定金的约定，没有形成有关定金的书面合同，不适用定金方面的法律规定，即使约定了定金，因被上诉人对纠纷的产生有重大过错，同时是被上诉人主张的解除合同，我只是同意解除，也不适用定金条款，原审对此适用法律错误，不应判令我给付被上诉人48000元定金。综上，请求二审法院撤销原审判决，判令被上诉人返还我购房款及我已交纳的房贷共计人民币73000元，以维护我的合法权益。李桂春辩称，第一，上诉人说不明确我的房屋价款是240000元，我不认同。在与上诉人达成房屋买卖协议之前上诉人赵珊珊帮我卖过诉争房屋，当时价款是240000元，贷款由我还，这之前在中介上挂售房屋也是240000元，后来赵珊珊联系她同学，她同学觉得房屋贵就没买，之后我改变我的卖房条件为现金190000元，剩余贷款由买房人还，后来赵珊珊说这样的话该房屋我要购买就不卖给同学了，我说考虑到亲属关系房款不用一次性交齐，在3年之内将房屋价款190000元现金结清就行，后来赵珊珊和陈宇商量后同意购买并支付我70000元定金。第二，上诉人陈述与我发生争执后，我要求一次性交付房款的事实不存在。我跟上诉人赵珊珊说我需要供孩子，一个月能给我5000元就行，贷款当时还剩多少没还，我不太清楚，但是我承诺说让上诉人还贷款50000元，如有剩余由我还。上诉人不同意购买房屋了要退房，此时上诉人已经入住三个月贷款还了三个月，不同意返还定金。第三，上诉人主张我婆婆不同意过户房屋，此事实不存在，因为上诉人价款还未付清所以不涉及到过户的问题。关于房屋产权问题，经过公证处公正确认诉争房屋产权人是我和我女儿，卖房情况我女儿同意。李桂春向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.被告腾让紫金花园7号楼4单元401室房屋。陈宇、赵姗姗向一审法院反诉请求：1.确认合同无效；2.原告返还房款及贷款73000元。一审法院认定事实：陈宇与赵姗姗夫妻关系。陈宇与李桂春表姐弟关系。涉案房屋登记于廉良（已故）名下，在银行办理抵押贷款。2019年2月26日双方协商涉案房屋买卖。3月23日被告支付房款70000元，2019年5月2日原告腾让后，被告入住。被告偿还银行贷款3000元。涉案房屋年租金（含物业、供热费）10000元。双方均同意合同解除。一审法院认为，争议焦点：1．合同效力及内容；2．合同解除的法律后果。一、关于合同效力及内容问题。赵姗姗知道原告曾预以240000元全款出售涉案房屋，2019年2月26日原告与赵姗姗之间的聊天记录中，原告明确表示变更为现金190000元，由买受人偿还银行贷款。此变更明显延长了买受人交付价款的时间，对买受人有利，原告的告知行为属于要约。赵姗姗明确表示不再联系别人，房子自己留，该行为属于承诺。原、被告之间的涉案房屋买卖合同成立。房屋价款为，现金190000元，贷款由买受人自行偿还。被告支付了70000元后，原告交付房屋，原告在微信中明确表明收取的70000元为定金，赵姗姗明确表示同意。故应认定70000元为定金。双方的微信聊天内容虽为电子资料，但属于以书面形式进行约定。依法成立的合同，自成立时生效。涉案房屋有他项权抵押，只是在物权变动时，受到一定限制，抵押与合同效力无关。房屋登记于廉良名下，但属于其与原告夫妻共同财产，双方买卖时，虽存在原告无权处分的可能，但公证书足以证明原告有处分权，该公证内容属于追认，具有法律效力，原告有权处分涉案房屋。原、被告之间的涉案房屋买卖合同为有效合同。二、关于解除合同的法律后果。双方合议解除合同，本院予以确认。双方虽同意解除合同，但并未放弃对致使合同解除的过错责任的追究。本案中被告拒不履行合同约定的支付房款义务，为合同解除原因，被告应承担过错责任。被告应承担的责任为损失定金，并承担使用房屋期间的租赁费用。房屋总价值为240000元。定金数额超出合同标的额百分之二十部分不应按定金原则处理，故被告应损失定金数额为48000元。综上所述，本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同成立，并生效。被告合同无效的抗辩意见没有法律依据，不予采信。双方合议解除合同，本院予以确认。合同解除系因被告过错所致，故被告应承担损失定金的法律后果。原告提出的诉讼请求符合法律的规定，应予支持。被告提出的反诉请求与事实相悖，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第二百二一条、第二十五条、第四十四条、第九十一条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条、第一百二十一条规定，判决如下：一、原告李桂春与被告陈宇、赵姗姗之间的涉案房屋买卖合同予以解除；二、被告陈宇、赵姗姗于本判决发生法律效力后三十日内腾让涉案房屋，并交付给原告李桂春，逾期按1万元／年标准向原告支付占用期间的租金；三、原告李桂春于本判决发生法律效力后三十日内返还被告陈宇、赵姗姗房款2.5万元。四、驳回被告（反诉原告）陈宇、赵姗姗的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取计2450元，反诉受理费2450元，均由被告陈宇、赵姗姗共同负担。二审期间，上诉人陈宇、赵珊珊提交票据三张，分别为物业费740元、取暖费两张为1789元，旨在证明诉争房屋上诉人居住期间已缴纳了物业费和取暖费。被上诉人李桂春质证对该证据的三性均无异议。本案争议焦点为购房款返还问题，故对上述证据的关联性，不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人陈宇、赵珊珊与被上诉人李桂春房屋买卖的事实存在，李桂春依约交付房屋后，陈宇、赵珊珊应当履行支付房屋价款的义务。本案中，赵珊珊自认购房前已知晓案涉房屋尚有贷款未还清，又不支付购房价款，其主张因不能办理过户导致合同解除的过错在李桂春一方，于法无据。赵珊珊明知李桂春卖房价格为240000元，并未提供证据证明与李桂春买卖房屋时的价款为190000元，故，一审法院认定案涉房屋价款为240000元，正确。赵珊珊与李桂春的微信聊天记录中明确体现“定金”为70000元，赵珊珊未予否认，一审法院据此认定该70000元系定金并依法予以扣减，符合法律规定。综上所述，陈宇、赵珊珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人陈宇、赵珊珊负担。本判决为终审判决。审判长  高山峰审判员  岳 明审判员  王甜甜二〇二〇年八月十四日书记员  顾帮正