广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13127号上诉人（原审原告）：广州市白云出租汽车集团有限公司（以下简称白云出租汽车公司），住所地广州市海珠区泰沙路129-137号（单号）2楼。法定代表人：邓志诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宗浩、刘馥丹，该公司职员。上诉人（原审被告）：何国强，男，汉族，住广州市越秀区。上诉人白云出租汽车公司与何国强房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人白云出租汽车公司的委托诉讼代理人李宗浩、刘馥丹，被上诉人何国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白云出租汽车公司上诉请求：撤销一审判决并改判要求何国强搬迁的确切期限，本案一审、二审诉讼费用由何国强承担。事实和理由：一、何国强仍有劳动能力，完全有能力通过房屋租赁市场或者也可以承租公有房自行解决住房问题，白云出租汽车公司没有法定义务必须将涉案房屋出租给李国生居住。二、白云出租汽车公司已和何国强友好协商沟通，但何国强仍拒绝补缴涉案房屋占用费，白云出租汽车公司也给予合理的搬迁期限，至2019年5月何国强仍拒绝续签合同、缴纳占用费，继续占用白云出租汽车公司的房屋。一审判决何国强继续居住涉案房屋，侵犯白云出租汽车公司对于涉案房屋的所有权。三、何国强并非白云出租汽车公司的员工，不符合条件居住白云出租汽车公司用作职工宿舍的涉案房屋。何国强辩称：不认可白云出租汽车公司对涉案房屋产权的合法性，不同意白云出租汽车公司的上诉意见。何国强上诉请求：撤销一审判决，请求二审就白云出租汽车公司的产权登记、产权证的合法性作出公正判决。事实和理由：何国强随父于1963年1月13日入住经市政府部门核准的涉案房屋，从此与该房屋产生相互的权利义务和责任。白云集团无论是产权人、产权登记人都不能取代1963年一代三轮车工人集资建房的劳动成果。白云出租汽车公司辩称：何国强的上诉意见在一审中已审理过，且其上诉意见无依据，不同意其上诉请求。2019年5月27日，白云出租汽车公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、何国强将广州市越秀区xxxx路××房腾空交还给白云出租汽车公司；2、何国强向白云出租汽车公司支付上址房屋自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按《2017广州市房屋租金参考价》的标准，即30元/平方米/月×15.20平方米计算）；3、何国强按房屋占用费总额的100%的标准向白云出租汽车公司支付自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的违约金。一审法院认定事实：广州市越秀区xxxx路xxxx号1-4层为白云出租汽车公司所有的房屋，建筑面积711.32平方米，规划用途为住宅，登记时间为2014年6月5日。2016年5月27日，白云出租汽车公司（出租人、甲方）与何国强（承租人、乙方）签订《广州市白云出租汽车集团有限公司房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区xxxx路××房部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积15.2平方米，月租金为53.2元，租期自2016年1月1日至2016年12月31日止；租金按月、年结算，由甲方在乙方（职工）每月工资中扣除，非职工在每年（月、季、年）第日前缴付本期租金给甲方；在租赁期内，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按拖欠租金额的1%向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，由此造成的损失，由乙方承担。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前1个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以向乙方承租房屋或乙方户口所在地邮寄，或在乙方承租房屋，户籍所在地房屋门口张贴，张贴的第二日为有效送达，也可以由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。经录音录像的口头告知亦视为法律意义上送达。租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。何国强按合同约定标准向白云出租汽车公司支付租金至2016年12月止，白云出租汽车公司亦向何国强开具了租金收款收据。一审另查明：据白云出租汽车公司提供的白云出租汽车公司及广州市金轮集体资产管理公司、广州市公共交通集团有限公司的《企业信用信息公示报告》及广州市金轮物业管理有限公司的营业执照(复印件)记载，白云出租汽车公司为其他有限责任公司，成立日期为2002年8月19日；白云出租汽车公司的股东为广州市金轮集体资产管理公司、广州市公共交通集团有限公司及广州市金轮物业管理有限公司，上述三个股东的出资额分别为7882.3万元、4798.5万元、258.79万元。广州市金轮集体资产管理公司为集体所有制企业，成立日期为1956年6月10日。广州市公共交通集团有限公司为有限责任公司（国有独资），成立日期为1998年1月14日。广州市金轮物业管理有限公司为其他有限责任公司，成立日期为2000年5月16日。何国强为证明涉案房屋属为三轮车工人宿舍，属于集资房，向一审法院提交了如下证据：1、涉案房屋的户籍登记档案；2、技术设计送审单。白云出租汽车公司对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，关联性由法院审核。2018年6月1日，白云出租汽车公司以国内挂号信的方式向何国强及何国樑邮寄《关于限期搬出xxxx路××房的通知》，其中记载贵方现居住的xxxx路××房产权属于本单位。由于你不是本单位在职或退休职工，不符合租住我方物业的条件，因此我方通知你在2018年6月15日前清空房屋物品将房屋归还我方。并向我方补交2017年1月至2018年6月共18个月的房屋使用费共957.6元（53.2元/月），结清水、电费等相关费用，否则我司将通过法律途径追究你的法律责任。何国强已签收上述挂号信。目前没有证据显示何国强在本市有其他住房。一审法院认为：白云出租汽车公司、何国强在平等自愿基础上签订的上述《广州市白云出租汽车集团有限公司房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同约定的租赁期届满后，白云出租汽车公司、何国强双方未续订合同，何国强继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系。故何国强应参照合同约定的标准向白云出租汽车公司支付房屋租金。此后，白云出租汽车公司于2018年6月1日向何国强发出《关于限期搬出xxxx路××房的通知》，要求何国强交还房屋及补交房屋使用费等，表明白云出租汽车公司不再续租的意愿。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁关系，当事人可随时解除合同。鉴于何国强户在本市没有其他住房，故白云出租汽车公司要求何国强腾空交还房屋的诉讼请求，暂不具备条件，对此不予支持。何国强至今仍居住使用涉案房屋，理应支付使用房屋的对价。故白云出租汽车公司主张何国强支付2017年1月1日起的房屋使用费的诉讼请求欠妥，一审法院予以纠正为何国强应按合同约定的租金标准支付自2017年1月1日起至2018年6月15日止的房屋租金，及按《2017广州市房屋租金参考价》规定的同地段住宅房屋租金标准即30元/平方米的标准支付自2018年6月16日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费。至于白云出租汽车公司要求何国强支付违约金的诉讼请求，因本案中何国强并非恶意拖欠房屋使用费，而是因对涉案房屋的权属存有疑议，故对白云出租汽车公司该项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2019年10月31日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告何国强应向原告广州市白云区出租汽车集团有限公司支付广州市越秀区xxxx路××房自2017年1月1日至2018年6月15日止的房屋租金（按每月53.20元计）及自2018年6月16日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按30元/平方米·月×15.2平方米标准计）；二、驳回原告广州市白云区出租汽车集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费393元，由原告广州市白云区出租汽车集团有限公司负担313.33元，被告何国强负担79.67元。二审中，上诉人何国强提交了广州市城市建设档案馆的档案资料一份，拟证明涉案房屋是商住民房，与上诉人白云出租汽车公司无关。上诉人白云出租汽车公司质证认为：上述档案资料的真实性、合法性由法院认定，但与本案无关，涉案房屋是白云出租汽车公司的私有房产。二审庭询中，上诉人何国强陈述涉案房屋目前是由其弟弟何国樑居住使用，其本人另行居住在其购买的经适房，但其本人户籍仍在涉案房屋。经审查，一审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。二审另查明：上诉人何国强与上诉人白云出租汽车公司于2016年5月27日签订的《广州市白云出租汽车集团有限公司房屋租赁合同》第十九条第3项约定：何国强本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，白云出租汽车公司有权解除合同并收回房屋；签订合同后，何国强本人或配偶获得了自有产权房屋的保证在获得自有产权房屋之日解除合同并三个月内将房屋交回给白云出租汽车公司，逾期不交回的，视为何国强违约。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审争议焦点是：1.上诉人白云出租汽车公司要求上诉人何国强腾空交还房屋的诉请应否支持；2.房屋使用费标准应如何确定。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，上诉人白云出租汽车公司已提交房地产权证证实其为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有上述法律规定的各项权利。上诉人何国强主张涉案房屋为公有住房，在无证据推翻涉案房屋权属登记的情况下，该主张缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人白云出租汽车公司与上诉人何国强签订的房屋租赁合同已于2016年12月31日到期，且上诉人何国强并非上诉人白云出租汽车公司职工，其主张有权享有公司福利的理由不成立，在双方当事人就涉案房屋没有签订租赁合同的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方之间存在不定期租赁关系，上诉人白云出租汽车公司有权随时提出解除租赁关系。上诉人白云出租汽车公司于2018年6月1日发出《关于限期搬出xxxx路××房的通知》，要求限期归还房屋并补交相关费用，故双方之间的不定期租赁关系自通知归还房屋之日即2018年6月15日解除。现上诉人白云出租汽车公司主张上诉人何国强腾空交还房屋并支付争议期间的租金、房屋使用费合理合法，均应予以支持。一审法院不予支持上诉人白云出租汽车公司要求腾空交还房屋的诉请处理不当，本院予以纠正。上诉人何国强在二审庭询中承认其已另行居住在其购买的经适房，但其本人户籍仍在涉案房屋，涉案房屋目前是由其弟弟何国樑居住使用，故本院酌情给予三个月的搬迁期限，搬迁期满后，上诉人何国强应将房屋腾空交还给上诉人白云出租汽车公司。对于不定期租赁合同关系解除后即2018年6月16日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费问题，由于双方签订的房屋租赁合同约定“租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”，一审法院按照《2017广州市房屋租金参考价》公布的同地段住宅房屋租金标准即30元/平方米考标准支付房屋使用费显有不妥，故2018年6月16日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费应参照双方签订的房屋租赁合同约定的租金标准即月租金53.2元/月计算为宜。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22796号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22796号民事判决第一项为：自本判决生效之日起十日内，上诉人何国强应向上诉人广州市白云区出租汽车集团有限公司支付广州市越秀区xxxx路xxxx号xxx房自2017年1月1日至本判决生效之日止的房屋租金及房屋使用费（按每月53.2元计算）；三、上诉人何国强户（含同住人员）自本判决生效之日起三个月内，将广州市越秀区xxxx路xxxx号xxx房腾空交还给上诉人广州市白云出租汽车集团有限公司；四、自本判决生效之次日起至实际交还房屋之日止，上诉人何国强逐月向上诉人广州市白云出租汽车集团有限公司支付房屋使用费（按每月53.2元计算）；五、驳回上诉人广州市白云出租汽车集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费393元，由上诉人广州市白云区出租汽车集团有限公司负担266.45元、上诉人何国强负担126.55元；二审案件受理费393元，由上诉人广州市白云区出租汽车集团有限公司负担193元、上诉人何国强负担200元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年八月二十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿