辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10134号上诉人（原审被告）：中合（大连）置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街11号401室。统一社会信用代码912102315655331039。法定代表人：孙海生，该公司董事长。委托诉讼代理人：**光，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘霞，北京德恒（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：藏新颖。委托诉讼代理人：张鹤，辽宁君子道律师事务所律师。上诉人中合（大连）置业有限公司（以下简称“中合公司”）与被上诉人藏新颖商品房销售合同纠纷一案，大连高新技术产业园区人民法院于2018年12月20日作出（2018）辽0293民初758号民事判决，中合公司不服，向本院提起上诉，本院于2019年5月13日作出（2019）辽02民终2066号民事裁定，撤销大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初758号民事判决，发回重审。大连高新技术产业园区人民法院重审后，作出（2019）辽0293民初2071号民事判决，中合公司仍不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中合公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回藏新颖的诉讼请求。事实与理由：一审法院片面的依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定而无视上述条款中有关免责的约定判决上诉人承担逾期交房违约金，属认定事实不清、证据不足。实际上本案导致房屋无法交付的根本原因是大连高新技术产业园区管理委员会没有按约履行“七通一平”中的通电配套义务，而且至今“七通一平”的通电配套义务也没有完全履行，至今没有送电，现在入住业户的用电都是上诉人提供的临时用电。具体事实及证据如下：一、本案涉及的商品房建设项目是大连高新技术产业园区管理委员会和中合公司2011年8月签署的《大连高新区中国供销集团东北基地项目合作框架协议书》第1.2.4条、1.3.1条及1.3.4条确定的项目，项目名称为“投资总部大厦及配套公寓”；协议第2.1.5条明确约定甲方大连高新技术产业园区管理委员会负责项目的“七通一平”等基础设施配套到地块红线边。因此项目中案涉商品房建设的电力配套应由大连高新园技术产业园区政府负责。二、政府根据上述协议组织了电力配套工程招投标。政府相关的招投标文件证明政府至今没有履行通电配套义务。中合置业10KV变电所进线工程《中标通知书》证明政府配电施工中标时间是2016年5月10日，竣工时间是2016年7月11日，但直至目前仍然没有施工。该项目工程中标文件之一《中合（大连）置业项目10KV变电所进线工程施工图纸》证明政府配套的供电工程的范围就包括案涉争议的房屋坐落的F区。另外两个中标文件《中合（大连）置业项目10KV变电所进线工程施工平面图纸》和《中合（大连）置业项目F地块分变10KV外线工程施工设计说明书》证明在E地块建中心变电所，然后由该中心变电所分别接入F1、F2、F3三个地区。以上证据足以证明政府配套的商品房供电工程招投标及施工配套工程严重滞后是导致至今不能按约交房并按约办理产权证的根本原因。三、由于电力配套工程至今没有通电，主电不送，案涉商品房就不是竣工工程，因此消防无法组织验收，消防不能验收，市质监站组织的商品房质量竣工验收无法进行。而双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的符合交付条件的商品房是指由市质监站组织竣工验收的房屋。因此上诉人无法交付符合合同约定竣工验收条件的房屋责任完全在于高新园区管委会，与上诉人的开发行为无关。四、上诉人提供了商品房五方竣工验收报告（F区）及勘察、设计、施工、监理验收报告证明上诉人已经完成了商品房的施工建设并通过了五方验收，为了解决广大购房人的入住问题，上诉人从2016年至今一直耗巨资为小区提供临时用电，尽最大努力履行了自己的义务。上诉人认为政府的配套工程是房地产开发项目中不可缺少、不可分割的重要一环，任何一个房地产开发项目离不开煤气、水、电、网络的配套，配套工程完不成，房地产开发项目从根本上就不能竣工，尽管开发商把房子盖完了，也不能按政府制定的制式《商品房买卖合同》交付房屋并办理产权证。而政府的配套工程对于开发商来说是强制性的、不可选择的。基于这个原因所以在《商品房买卖合同》第十四条规定了开发商的免责条款，该条款体现了开发商和政府之间的平等民事主体之间的地位和权利，同时该免责条款也是买卖双方之间的约定，对买卖双方具有合同约束力。而一审法院却认为案涉房屋未按期交付与市政电力配套无关，完全是替政府开脱责任的错误认定，属于枉法裁判。藏新颖辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人在一审中主张案涉房屋所在地块红线外的市政供电进电工程存在逾期，但上诉人已提供的证据不足以证明该事实，上诉人无权据此延期交付房屋并免除逾期交房的违约责任。上诉人在一审提供合作框架协议、协议书、中标通知书、进线工程施工图纸，以证明政府配套的商品房供电工程招标投标及施工配套工程没有按照约定施工、竣工，使得整个项目无法进行消防验收是导致上诉人不能按约定交房及办理产权证的根本原因，所以按照商品房买卖合同约定上诉人不承担逾期交房的违约责任。被上诉人认为，合同中第2.1.7条提到的“七通一平”是达到地块的红线边，2.2.9条约定上诉人需保证小区的生活配套设施在摘牌后五个月内建设，建设期为2-4年。土地出让合同在补充条款第一条也明确约定市政基础设施配套到规划红线外，也就是说管委会对于市政基础设施建设并不进入项目红线之内，红线内的配套设施是由上诉人自行建设，若上诉人现主张因市政原因导致逾期交房，应当提供项目内案涉房屋自身工程已竣工验收合格、红线内配套工程全部竣工并验收合格的证据以及红线外市政工程未在合同约定交付期限前竣工的证据才能证明其主张因市政原因导致逾期交房，仅以该三份证据不足以证明上诉人的主张。另外，案涉小区相邻的其他项目，如万达海公馆和恒大都不存在市政配套延迟及逾期交房问题，说明该进线工程并不是案涉房屋不具备交付条件的根本原因。上诉人提供的证据不足以证明案涉房屋所在项目红线外电力配套工程的施工情况，也不能证明案涉房屋未按期交付与该市政配套工程有关。上诉人主张案涉房屋系因红线外供电进线工程至今未施工完毕即政府方面原因无法按期交付，证据不足，故上诉人应当承担逾期交房的违约责任。二、案涉房屋除满足合同约定的交付条件外，还需要满足法律规定的交付条件。案涉房屋因尚未完成消防等验收而不具备交付条件。被上诉人购买的房屋所在建筑是高度超过五十米的公共建筑，属于消防法规定的消防设计文件必须报送公安机关消防机构审核，工程竣工后必须进行消防验收的建设工程。根据消防法第十三条，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。因此，案涉房屋尚未进行消防验收，不具备交付条件。藏新颖向一审法院起诉请求：被告支付逾期交房违约金（自2015年5月2日起至实际交房之日止按日万分之二标准计算，暂计至2019年7月31日为3,553,499.82元）。一审法院认定事实：原、被告双方于2013年11月21日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的“南海壹号”项目F1座2单元x层1号房屋，建筑面积为161.01平方米，总价款为2,312,909元；原、被告双方于同日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的“南海壹号”项目F1座2单元x层2号房屋，建筑面积为171.12平方米，总价款为2,414,503元。2013年12月7日，原、被告双方又签署《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的“南海壹号”项目F4座x单元x跃x层x号房屋，建筑面积224.27平方米，总价款6,728,100元。上述三套房屋用途均为公建。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1……；2……；3……；4……；5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告；”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1.2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。2.买受人没有付清本房屋的全部款项之前，出卖人可拒绝交付本房屋，因买受人逾期付款，出卖人相应推迟交房期限。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。”上述合同签订后，原告已全额支付购房款合计11,455,512元。2014年6月17日，大连市财政局向被告下发《大连市财政局关于缴纳城市基础设施配套费收讫的通知》，通知被告应缴纳的城市基础设施配套费已全部收讫。2017年10月20日，案涉房屋F地块通过消防设计审核。庭审中，被告称因市政工程尚未竣工，因此案涉房屋无法交付且房屋交付时间暂不确定，所以至今未向原告交付案涉房屋。大连高新产业园城市管理行政执法局于2016年4月12日对被告下达的大高执法罚决第[2016]006号《行政处罚决定书》，该处罚书的内容显示，被告未在质量监督站监督下开展大连高新区凌水湾填海区F地块的竣工验收并向业主交付商品房的行为，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款的规定，向被告罚款人民币10万元整。一审法院认为，本案的焦点问题是：第一，案涉房屋于2015年5月1日是否符合交付条件；第二，案涉房屋是否存在市政配套设施接通延误并该延误是否构成房屋延迟交付的合理理由；第三，原告是否构成逾期付款并被告有权据此延迟交房；第四，被告是否构成违约、违约金标准及诉讼时效问题。针对第一个焦点问题，一审法院认为，《商品房买卖合同》第八条约定了五种交付房屋条件，而双方当事人自愿选择了上述第5种作为案涉房屋的交付条件，双方均应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。关于“具备交付使用条件”的理解，应当遵守双方当事人的意思自治。但因被告提交的《工程竣工验收报告》与原一审提供的《工程竣工验收报告》矛盾，一审法院不予采信，故被告未举证证明案涉房屋在合同约定的交付日期即2015年5月1日具备合同约定的交付条件，而被告已确认案涉房屋因市政原因而未向原告实际交付房屋，因此案涉房屋已构成逾期交付。针对第二个焦点问题，一审法院认为，被告提供的证据不足以证明案涉房屋所在项目红线外电力配套工程的施工情况，也未能证明案涉房屋未按期交付与该市政配套工程有关。被告主张案涉房屋系因红线外供电进线工程至今未施工完毕即政府方原因无法按期交付，依据不足，被告不应免除逾期交房的违约责任。针对第三个焦点问题，一审法院认为，被告在本案原二审审理期间主张原告存在逾期支付购房款的行为，被告据此有权延迟交付案涉房屋，且原二审法院要求一审法院在本次重审时查明该节事实。而本次庭审中，被告并未提出该项主张亦未提供相关证据佐证该主张，被告主张原告逾期支付购房款证据不足。针对第四个焦点问题，一审法院认为，案涉房屋已构成逾期交付，且被告未能提供证据证明该逾期交付非因其自身原因造成，因此被告已构成违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。鉴于案涉房屋至今未交付原告即被告的违约行为仍在继续中，因此应自被告违约行为终止之时起算逾期交房违约金的诉讼时效，因此本案不存在部分违约金超过诉讼时效的问题。关于原告主张自2015年5月2日至案涉房屋实际交付之日的违约金一节。一审法院认为被告承担逾期交房违约责任应截至案涉房屋具备约定交付条件且被告书面通知原告之日，而该时间点需由法院另行审查并确认而无法径直判决。据此，仅支持被告应支付自合同约定交付日之次日即2015年5月2日起计至2019年7月31日按《商品房买卖合同》约定的日万分之二标准计算的逾期交房违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、被告中合（大连）置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告藏新颖自2015年5月2日至2019年7月31日期间逾期交房违约金3,553,499.82元；二、驳回原告藏新颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,228元，财产保全费5,000元，合计40,228元，由被告中合（大连）置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据1.大连高新技术产业园区规划建设局发给国网辽宁省电力有限公司大连供电公司的《关于申请中合（大连）置业有限公司项目正式用电的函》，拟证明案涉房屋所在F地块项目电力外线工程由大连高新技术产业园区政府负责，该工程在验收中一段电缆被盗，导致F地块无法供电，不能进行消防验收；证据2.E区-F区外线施工线路图，拟证明政府10KV变电工程接入E地块的变电站再接入到F区。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能证明待证事项；对证据2真实性、合法性、关联性均有异议；本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的证据1真实性没有异议，本院对证据1的真实性予以确认；证据2与本案处理结果无直接影响，故本案中对证据2不予审查。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2015年5月1日前，交房条件为“经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”。已查明的事实显示，案涉楼盘已经上述五方验收合格并出具了验收报告，结合验收报告的出具时间及上诉人的自认，至2015年6月25日案涉房屋才具备交付条件，该时间晚于合同约定的交房时间，故上诉人构成违约。根据补充协议的约定，买受人同意按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。被上诉人二审中自认其于2015年5月1日至案涉房屋处，但认为不具备交房条件，故未接收房屋。如上所述，案涉房屋具备交付条件的时间晚于合同约定的交房时间，上诉人理应在具备交房条件后及时通知被上诉人，本案中上诉人虽称其通过电话、发送快递等方式发出交房通知，但未提举相关证据证明，故上诉人应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的起算时间，因上诉人提出诉讼时效问题，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约责任为按日支付违约金，逾期交房违约金的诉讼时效应按日计算。被上诉人于2018年4月4日提起本案诉讼，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，本案诉讼时效计算时间节点为2015年10月1日，即该日期以前的期间已过诉讼时效，故逾期交房违约金的起算时间应为2015年10月2日。关于计算逾期交房违约金的截止时间，至2018年5月15日本案一审庭审时，上诉人提交案涉楼盘的《工程竣工验收报告》，被上诉人知道或应当知道案涉房屋符合合同约定的五方验收的交房条件，但被上诉人仍怠于接收房屋、主张案涉房屋的交付应在办理竣工验收备案手续之后，该主张系其对《商品房买卖合同》条款理解有误。故本案逾期交房违约金的截止时间应为2018年5月15日。按照《商品房买卖合同》约定的总房款的日万分之二标准计算，上诉人应向被上诉人支付自2015年10月2日至2018年5月15日的逾期交房违约金2,192,585元（11,455,512元×957天×日万分之二）。由于生效判决已认定五方验收即符合房屋交付条件，且上诉人已实际向多数业主交付案涉小区其他房屋，故上诉人提出的案涉房屋是否存在因市政配套延误可据实予以延期交房的问题已对本案处理结果无直接影响，故本案二审对此问题不予评判。综上所述，上诉人中合公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初2071号民事判决第二项；二、变更大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初2071号民事判决第一项为中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付藏新颖逾期交房违约金2,192,585元；三、驳回藏新颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35,228元、保全费5000元，由藏新颖负担13,492元，中合（大连）置业有限公司负担26,736元；二审案件受理费35,228元，中合（大连）置业有限公司负担21,736元，由藏新颖负担13,492元。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 刘 畅二〇二〇年八月二十四日书记员 王 亮