沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初272号原告：张文鑫，男，满族，1990年1月23日出生，住址辽宁省抚顺市新宾满族自治县。委托诉讼代理人：董辉、唐文天，辽宁恒敬律师事务所律师。被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。诉讼代表人：王珩，沈阳东森房地产开发有限公司负责人。委托诉讼代理人：刘泽、荆美萍，辽宁盛恒律师事务所律师。被告：沈阳盛豪房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区朝阳街6号。法定代表人：刘英，该公司总经理。委托诉讼代理人：周琦，男，满族，1990年10月12日出生，住辽宁省抚顺市清原满族自治县，系公司员工。原告张文鑫与被告沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称“东森公司”）、沈阳盛豪房地产开发有限公司（以下简称“盛豪公司”）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董辉、唐文天，被告东森公司委托诉讼代理人刘泽、被告盛豪公司委托诉讼代理人周琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文鑫向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告东森公司在2010年2月10日签订的《商品房买卖合同》有效，确认原告是该房屋的所有权人，并判决东森公司给原告办理《商品房买卖合同》备案手续；2.判令撤销被告东森公司与盛豪公司签订的《商品房买卖合同》的备案登记；3.判令被告东森公司协助原告办理不动产登记证书并出具购房发票；4.判令被告东森公司支付逾期办理备案登记的违约金164,600元（900元+自2014年5月1日起按照总房款万分之一每日计算至2018年10月24日）；5.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告与东森公司于2010年2月10日签订沈阳市沈河区市府大路256-12号第8幢1-31-4号房屋的《商品房买卖合同》，原告按照合同约定于当日付款并于2010年4月29日实际领受该房屋，入住后进行了装修并居住至今。根据《商品房买卖合同》约定以及东森公司在2013年11月13日承诺，逾期办证违约金从2014年5月1日开始，截止到办理房证为止，每天赔付总房款万分之一的补偿金。实际上该房屋至今未办理房产证，又发现该房屋备案于盛豪公司名下。原告诉至法院，请依法维护原告的合法权益。被告东森公司辩称，原告是与东森公司签订房屋买卖合同，并且已经支付了相应的价款，因房款未交齐，故不能出具发票；被告东森公司与盛豪公司之间是借贷关系；违约金已经超过诉讼时效，不同意承担。被告盛豪公司辩称，我公司与东森公司签订了商品房买卖合同，已经经过了备案，且合同签订的时间、交付房款时间、以及入住时间均早于原告，我公司为案涉房屋的所有权人，请驳回对我公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张文鑫提供如下证据：1.《商品房买卖合同》，欲证明原告与被告东森公司于2010年2月10日签订了商品房买卖合同。2.户口本、结婚证、收款收据（90万元）、转帐凭条、银行流水，欲证明原告于2010年2月10日支付了购房款90万元，支付方式为转帐28万元、现金62万元。3.承诺书，欲证明在2010年4月29日被告向原告交付房屋时，明确了因没有办理贷款手续原告在被告正式通知15个工作日内容办理相应的贷款手续，至今因被告一没有为原告办理房屋备案手续导致原告无法办理贷款等相关手续。4.东森总部商务广场入住文件、业主临时公约、业主手册、收款收据，欲证明案涉房屋于2010年4月29日实际交付，原告于房屋交付当天缴纳了物业费、电梯费、有线电视费、电费、水费、垃圾清运费等。5.辽宁省家庭居室装饰装修合同、整体家居设计方案、家具订购合同若干、其他费用缴纳票据若干（有线电视费、宽带费、水费、燃气费、电费、供暖费），欲证明原告对案涉房屋进行装修并占有居住使用至今。6.郑重承诺（该承诺是被告东森公司在2013年11月13日公开向全体业主作出的关于逾期办理房屋产权证的承诺），欲证明逾期办证违约金自2014年5月1日开始计算，计算至办理房产证为止，每天赔付总房款万分之一的补偿金。被告东森公司的质证意见：对证据1-2没有异议，对方支付了90万元价款，剩余10万元没有支付。对证据3真实性无法确认。对证据4-5的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据6中的从2014年5月1日开始计算诉讼时效，已经超过了诉讼时效，不应予以赔偿。被告盛豪公司的质证意见：证据1、6与我方无关联性。对证据2的关联性有异议。对证据真实性无法确定。对证据3-4的真实性有异议。证据5对真实性、合法性、关联性均没有异议。被告盛豪公司提供如下证据：商品房买卖合同一份、东森总部商务广场入住通知书一份、记账凭证一份，证明案涉房屋我公司已于2009年9月11日与东森公司签订了商品房买卖合同，并且经过了备案，房款支付时间、入住时间、合同签订时间均早于原告，我公司为案涉房屋的所有权人。原告张文鑫质证意见：真实性、关联性、合法性均有异议，虽然盛豪公司称与东森公司之间是购房关系，但其实际为借款法律关系。被告东森公司质证意见：双方确实签订了商品房买卖合同，也备案在盛豪公司名下，但实际上是借款。被告东森公司未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2009年9月11日，盛豪公司（买受人）与东森公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定由盛豪公司向东森公司以单价每平方米3867.5元，总金额为人民币446,116万元的价格购买本案涉案房屋，并办理了合同备案。2010年2月10日，张文鑫（买受人）与东森公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定由张文鑫购买东森公司开发建设的位于沈阳市沈河区，房屋建筑面积为115.35平方米，单价为每平方米8669.28元，总金额为人民币100万元。后张文鑫付款90万元。合同亦约定：出卖人应当在2008年9月30日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2013年11月13日东森公司向全体业主承诺发出《郑重承诺》承诺从2014年5月1日开始办理房屋证，截止到2014年12月底办理完毕。届时如有没办理产权证的业主，从2014年5月1日开始赔偿，截至到办理房屋证为止，每天支付总房款的万分之一补偿金。2010年4月29日，张文鑫在东森总部商务广场办理了入住手续，签署了案涉房屋的入住文件，预交水费、电费、有线电视初装费，交纳了住宅物业管理费、住宅电梯费、装修垃圾清运费。2011年至2016年，张文鑫交纳了案涉房屋的有线电视费、宽带费、水费等费用。另查明，2018年10月24日，本院裁定受理东森公司破产清算，指定辽宁盛恒律师事务所担任东森公司管理人。2019年2月12日，张文鑫向东森管理人申报债权后，东森公司管理人暂未予确认，故张文鑫提起本案诉讼。审理过程中，东森公司管理人经查确认已收到张文鑫支付的90万元购房款，尚有剩余10万元购房款未支付，并确认逾期办证违约金88,560元。张文鑫对东森公司管理人确认的违约金数额不予认可。本院认为，张文鑫因对东森公司管理人审查债权一事提起本诉，故本案系破产债权确认纠纷。关于张文鑫提出的要求确认其与东森公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，张文鑫与东森公司签订的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，且东森公司认可该份《商品房买卖合同》，确认张文鑫已支付90万元房款，故该份《商品房买卖合同》有效。因此，该项诉讼请求，本院予以支持。关于张文鑫提出的要求确认其为诉争房屋的所有权人的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对已经支付全部或大部分购房款但未办理所有权转移登记的房屋,破产法等相关法律并未有特别规定，因此,对房屋权属的认定仍应以登记生效为准。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。本案中，张文鑫虽然支付大部分购房款并实际使用房屋，但至2018年10月24日即本院裁定受理东森公司破产清算申请时，诉争房屋并未办理相应的产权变更登记手续，故该诉争房屋的所有权并未发生变更，仍为债务人财产。因此，该项诉讼请求，本院不予支持。关于张文鑫提出的要求东森公司为其办理《商品房买卖合同》备案、撤销东森公司与盛豪公司签订的《商品房买卖合同》的备案登记、东森公司协助其办理不动产登记证书的诉讼请求。因案涉房屋备案问题处于另案审理中，且尚有部分房款未给付，现客观上不具备撤销、办理合同备案及房屋产权证条件，故该项诉讼请求，本院不予审理，待条件具备后可另行诉讼主张。关于张文鑫提出的要求东森公司出具购房发票的诉讼请求。因开具发票及相关监督职责属于行政法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的受案范围，故该项诉讼请求，本院不予审理。关于张文鑫提出的要求东森公司支付逾期办证的违约金164,600元（900元+自2014年5月1日起按照总房款万分之一每日计算至2018年10月24日）的诉讼请求。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。首先，关于900元违约金问题。2010年4月29日，东森公司为张文鑫办理了案涉房屋入住手续，将房屋交付张文鑫居住使用。《商品房买卖合同》中亦对办理权属登记备案期限及违约责任作出明确约定。故张文鑫至迟应于2014年4月29日前主张合同约定的违约金，其于2019年2月14日即本案立案时主张已超过诉讼时效，故关于900元违约金的诉讼请求不予支持。其次，关于《郑重承诺》中的违约金问题。东森公司进入破产程序后，张文鑫于2019年2月12日向东森公司管理人申报违约金债权，依据前述法律规定，《郑重承诺》中逾期办证违约金应从2016年2月13日起计算；根据企业破产法规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，故违约金应于2018年10月23日停止计算，以房款90万元为基数，按照日万分之一计算，共计88,560元。综上，原告张文鑫诉讼请求的合理部分能够得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款之规定，判决如下：一、确认原告张文鑫与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订的购买沈阳市沈河区屋的《商品房买卖合同》有效；二、确认原告张文鑫对被告沈阳东森房地产开发有限公司享有违约金债权88,560元；三、驳回原告张文鑫其他诉讼请求。案件受理费15,281元，由原告张文鑫负担7640.5元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担7640.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 于 雪审判员 卢 刚审判员 丛凤钢二〇二〇年八月十三日书记员 刘俣彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。