辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0124民初852号 原告（申请执行人）：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，汉族，个体，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。 委托诉讼代理人：吕刚（与吕秀斌系父子关系），男，1977年8月29日出生，满族，个体，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。 被告（案外人）：李宏清，男，1971年7月14日出生，汉族，农民，住辽宁省昌图县。 被告（被执行人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司，住所地法库县法库镇。 负责人：边玉臣。 被告（被执行人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地清原镇。 法定代表人：王统江，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘相军，男，1971年9月30日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。 原告吕秀斌与被告李宏清、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称嘉宸房地产公司）、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司（以下简称嘉宸房地产公司法库分公司）执行异议之诉一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕秀斌及其委托诉讼代理人吕刚，被告李宏清、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘相军到庭参加诉讼，被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕秀斌向本院提出的诉讼请求：一、继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县产；二、案件受理费由三被告负担。事实与理由：原告与被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司、抚顺嘉宸房地产开发有限公司买卖合同纠纷的（2017）辽0124民初2661号民事裁决已发生法律效力。2019年7月5日，法库县人民法院作出（2018）辽0124执652号执行裁定书，对被告嘉宸房地产公司所有的坐落于辽宁省铁岭市昌图县，建筑面积80.46平方米的房屋予以查封。人民法院查封后向被告嘉宸房地产公司法库分公司、嘉宸房地产公司送达了执行裁定书等相关手续，二被告均未提出异议。法库县人民法院于2019年10月31日分别向原告和被执行人送达了选定评估机构通知书及预拍卖公告，被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司未提出异议。2020年3月26日，案外人（被告）李宏清向法库县人民法院提出书面执行异议，认为查封的房产系其所有，要求解除查封措施。2020年3月30日，法库县人民法院以（2020）辽0124执异16号裁定书裁定中止对位于昌图县某某小区15号楼14层（2-14-1）房产的执行。原告在查封案涉房产之前，已与法库县人民法院执行人员同到昌图县不动产登记部门进行过查询，案涉的某某小区15号楼14层（2-14-1）房产登记在被执行人嘉宸房地产公司名下，原告申请进行查封于法有据。被告李宏清称已购买了案涉房屋，并签订了商品房买卖合同，同时缴纳了购房款265,518.00元，房屋已归其所有，是被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司的原因未办理产权过户的理由不能成立。未办理产权过户或预告登记是自身的原因属于不能排除执行的情形。被告李宏清没有证据证明其已实际交付房屋价款，人民法院在查封前被告李宏清没有证据证明实际占有涉案房屋。法院执行人员在对该户楼房查封贴封条时，该楼是清水房没有人居住，证明被告当时并未实际占有该房屋。而法库县人民法院（2020）辽0124执异16号执行裁定中止对位于辽宁省铁岭市昌图县产的执行是错误的。抚顺嘉宸房地产开发有限公司开发的楼房包括异地安置、原地回迁、售楼、欠款顶账的都在不动产中心备案，没有备案的房屋都是该公司名下的，没有备案的各个房屋该公司是不同意售卖的。李宏清和抚顺嘉宸房地产开发有限公司签订的协议是在人民法院查封以后，于2019年11月26日签订的，没有备案，现在是抚顺嘉宸房地产开发有限公司的房屋。综上所述：被告李宏清对涉案房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权利，依照《中华人民共和国物权法》，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条的规定，请求人民法院查清事实，依法判决准许执行被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司所有的位于昌图县产。 被告李宏清辩称，不同意原告的诉讼请求，被告李宏清给嘉宸房地产公司在昌图建楼送沙子，嘉宸房地产公司欠被告李宏清60多万元货款，用位于辽宁省铁岭市昌图县两套楼房抵顶欠款，所以被告李宏清不同意继续执行。 被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司辩称，不同意原告吕秀斌的诉讼请求，理由是：嘉宸房地产公司在昌图进行开发建设楼房的时候，由李宏清向嘉宸房地产公司工地提供沙石，跟李宏清签订了协议书，由李宏清向嘉宸房地产公司工地提供沙石，嘉宸房地产公司结算方式是用楼房抵账。沙石供货完毕之后，根据李宏清的顶房申请，嘉宸房地产公司将案涉的房屋抵顶给了李宏清，房屋实际由李宏清控制占有，所以不同意原告的诉讼请求。 被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司未到庭，未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 2014年10月15日，甲方嘉宸房地产公司与乙方李宏清签订《协议书》一份，约定：乙方李宏清采集供给甲方嘉宸房地产公司某某小区一期项目工程所需砂石料，结算方式为沙子拉完后，乙方愿意以全部货款抵顶本工程项目的商品房，房屋价格以售楼处售价为准，每月底结账，货款超过500,000.00元，选择价值300,000.00元以下的房屋楼号，如货款有余转至下期工程。 2016年9月14日，李宏清向嘉宸房地产公司提出《抵账申请》，申请以某某小区15号楼2单元1401室（面积80.46㎡，单价3,300.00元/㎡，房款265,518.00元）抵顶砂石款。 同日，李宏清与嘉宸房地产公司签订《房屋买卖合同（预售）》，约定嘉宸房地产公司将某某小区579幢2单元14层1号房屋（即案涉房屋某某小区15号楼2单元1401室）出售给李宏清。 2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号《民事裁定书》裁定查封嘉宸房地产公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。续封时间2019年5月22日、2020年5月22日。 2019年7月5日，本院依据申请执行人吕秀斌的申请，作出（2018）辽0124执652号执行裁定书，裁定查封辽宁省铁岭市昌图县迎宾路北某某小区15号楼14层2-14-1（案涉房屋）、24号楼2单元（272）的房产，查封期限三年。 2019年11月26日，嘉宸房地产公司为李宏清开具案涉房屋房款收款收据一份（265,518.00元）。 另查，案涉房屋现由被告李宏清实际居住。 本院认为，本案争议焦点为被告李宏清是否享有阻却继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县产的民事权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案争议房屋位于辽宁省铁岭市昌图县。一、2014年10月15日，嘉宸房地产公司与李宏清签订《协议书》，约定：结算方式为沙子拉完后，以全部货款抵顶本工程项目的商品房，房屋价格以售楼处售价为准；2016年9月14日，李宏清按照《协议书》约定向宸房地产公司提出《抵账申请》，申请以案涉房屋抵顶砂石款；同日，李宏清与嘉宸房地产公司签订《房屋买卖合同（预售）》，即李宏清与宸房地产公司于2016年9月14日实际履行以房抵债协议，并以砂石款抵顶房款。2019年11月26日，系嘉宸房地产公司为李宏清补开案涉房屋房款收款收据（265,518.00元），并非李宏清缴纳购房款时间。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条未规定缴纳购房款时间；二、经本院审查，李宏清实际居住在案涉房屋；三、经查，2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院裁定查封嘉宸房地产公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权（本案争议房屋土地使用权，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号）。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”，根据规定查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但被告嘉宸房地产公司与被告李宏清签订的《协议书》、《抵账申请》、《房屋买卖合同（预售）》均签订于案涉房屋土地使用权查封之前，且案涉房屋2019年7月5日被本院查封前已由李宏清合法占有（实际居住）。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告李宏清对案涉房屋享有物权期待权，可以阻却本案争议房屋的执行。故应中止对辽宁省铁岭市昌图县迎宾路北某某小区15号楼14层2-14-1房产的执行。 综上所述，原告吕秀斌要求继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652号执行裁定书的诉讼请求不符合法律规定，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告吕秀斌的诉讼请求。 案件受理费5,283.00元，由原告吕秀斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2020）辽0124执异16号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  周 铮 人民陪审员  王凤云 人民陪审员  朱东升 二〇二〇年八月十八日 法官助理王艺诺 书记员冯丹 本判决所适用的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。 地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。