浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1299号 上诉人（原审被告）：诸小林，男，1949年1月19日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：蒋彩领，女，1947年8月27日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：诸伯传，男，1967年10月6日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：诸传德，男，1972年8月3日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 四上诉人委托诉讼代理人：吕凌，贵州红连天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴建初，男，1963年6月29日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 原审被告：诸葛璐通，男，1999年9月15日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人诸小林、蒋彩领、诸伯传、诸传德与被上诉人吴建初房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2020）浙1081民初11846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诸小林、蒋彩领、诸伯传、诸传德上诉请求：1、请求撤销一审判决并依法改判；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，对上诉人显失公平，应依法予以撤销。1、本案中被上诉人应对买卖协议的无效承担主要过错责任。涉案《私有房屋买卖协议书》由吴建初拟定并提供，根据协议书第七条的约定可见吴建初明知签订该协议是不合法的，其签订该协议的主要目的就是为了取得征收拆迁获得的补偿款，因此被上诉人应承担主要过错责任。2、本案并非上诉人要求确认合同无效，上诉人不应承担主要责任。被上诉人吴建初不是当地集体成员，无法以自己名义签订拆迁安置补偿协议，在这种情况下买卖协议显然已经无法履行，但吴建初仍要求继续履行协议并要求取得所有的拆迁补偿利益，上诉人才主张协议无效。二、一审判决适用法律不当，明显偏袒被申请人，应依法予以撤销。一审法院认定“因本案的房屋买卖系违反法律禁止性规定而无效，在法律有明文规定的情况下，买卖双方仍进行交易，双方均存在过错，故该增值部分应当根据买卖双方的过错程度进行分配。基于原告已经按照约定履行全部付款义务并实际占有使用房屋多年，而被告在出卖房屋得到拆迁利益后又对买卖当时的约定反悔的事实，从诚信角度出发，本院酌定确定由原告取得屋基地货币补偿部份的60000元，被告得30000元。综上，被告支付给原告拆迁补偿款773341元并返还购房款50800元”，这一认定明显适用法律不当。根据合同法第五十八条规定，首先，在认定合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。出卖人应当向买受人返还购房款，买受人应当向出卖人返还宅基地房屋，还应当将占有房屋期间的使用利益折价后补偿给出卖人。本案中房屋本身的价值在双方相互返还财产后，应属于上诉人所有，因此在计算房屋增值部分的可得利益时先予以扣除被上诉人占有房屋期间的使用利益；其次，拆迁补偿是对占用土地的补偿，与原农村集体土地使用权人的身份相关联，这部分补偿费用应由上诉人享有，在对房屋增值部分的可得利益进行认定时也应将该部分补偿费先予扣除归上诉人所有。本案中，一审判决在未扣除本应属于上诉人应有利益的情况下，采用一刀切的方式直接将所有拆迁收利益算做房屋增值部分的可得利益进行分割，明显属于适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。另外，一审判决虽然认定双方签订的买卖协议无效，也认定双方均存在过错，但判决结果确明显是按照该协议书中第七条的约定，明显有偏袒被上诉人之嫌，该份判决书中完全没有体现出被上诉人该承担的过错责任。三、本案中的合同当事人系诸小林与吴建初，上诉人蒋彩领、诸伯传、诸传德只是作为家属在协议上签名，不应承担缔约过失责任。一审判决上诉人蒋彩领、诸伯传、诸传德承担支付义务，无法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律不当，对上诉人显失公平。请求依法改判。 吴建初辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。上诉人对私有房屋买卖协议书上的签字并无异议，协议书上的条款是当时经双方协商同意后拟定的，是双方真实意思的表示。2006年1月26日双方签订私有房屋买卖协议书后，被上诉人依约向上诉人付清了50800元购房款，上诉人将上述房屋集体土地建设用地使用证交于被上诉人保管，被上诉人入住后，对该房屋进行了修建和装修，管业一直使用至该房屋拆迁，上诉人从未提出异议。上诉人根据房屋买卖协议书第七条的约定内容，来臆断被上诉人当初购房签订协议的主要目的就是为了取得征收拆迁获得的补偿款是不符合事实的。被上诉人当初购房的初心一是上诉人因经济需要急需卖房，经中介人联系买家；二是被上诉人看好该房屋所在地良好的居住环境。被上诉人认为，之所以会发生这次民事诉讼，根本原因在于上诉人已出卖的房屋因拆迁实际价值发生重大变化，受拆迁利益的驱使，单方违约而导致房屋买卖合同无效，有失诚信原则，上诉人理应为这次诉讼导致房屋买卖合同无效负主要过错责任。二、一审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。理由如下：根据《合同法》第五十八条规定，在认定私有房屋买卖协议无效，作为出卖方的上拆人应当承担返还购买方支付的购房款的义务，但被上诉人所取回的50800元购房款，因物价上涨等因素，已无法购买同类地段的商品房，给被上诉人产生了巨大的信赖利益损失。同时，房屋买卖协议无效必然导致被上诉人丧失与其他人另订合同的机会，结果是被上诉人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。作为被上诉人应当返还房屋，但现涉案房屋已被拆迁。诸伯传、诸葛璐通分别就涉案房屋签订了房屋拆迁协议书，涉案两间房屋的拆迁各项补偿奖励款为280637元，现屋基地货币补偿两间折价900000元，共计1180637元。上诉人若取得涉案房屋的拆迁安置权益，则被上诉人基于房屋增值部分的可得利益将遭受损失，该部分损失应当得到赔偿。被上诉人当年在签订协议后，已经按照约定履行全部付款义务并实际占有使用该房屋13年之久，已经深深融入该村生活，本可在该房屋居住终老，但现因政府征地拆迁，被迫搬迁。而上诉人在出卖房屋得到拆迁利益后又对买卖当时的约定进行反悔，有失诚实信用原则。一审法院充分考虑到买卖双方的实际情况，作出的判决适用法律正确、得当，是公正、公平、合理的。三、一审法院认定本案承担赔偿责任的主体正确。理由如下：虽涉案房屋的土地所有权证上只写上诉人诸小林一人，但上诉人蒋彩领、诸伯传、诸传德系家庭主要成员，也是涉案房屋的权利人且均在房屋买卖协议书上签字确认，应当认为一审原告的合同相对方是诸小林、蒋彩领、诸伯传、诸传德四人，一审法院认定上述四上诉人为本案承担赔偿责任主体是客观、正确的。上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，依法原判。 吴建初向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告于2006年1月26日签订的私有房屋买卖协议书合法有效。2.判决被告共同返还给付原告坐落在温岭市××镇××村湖漫堂两间房屋【土地使用权证号：温岭集建（1994）字第10-3704号】拆迁补偿款1180637元。3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告诸小林与被告蒋彩领系夫妻关系，被告诸伯传、诸传德系被告诸小林、蒋彩领之子，被告诸葛璐通系被告诸传德之子。2006年1月26日，原告与被告诸小林、蒋彩领、诸伯传、诸传德等签订《私有房屋买卖协议书》一份，协议约定：被告将诸小林所有的坐落在城南镇横溪村湖漫堂的两间石板屋以50800元的价格转让给原告所有，因转让房屋已属破旧，需重新修建才能居住，原告受让后自行出资修建，有关审批手续由被告负责办理，转让房屋登记在被告名下，待转户条件具备，被告无条件协助原告办理房产过户手续。原告付清房屋购买款后，被告将房屋及土地使用权证交付给原告，原告对该房屋进行了重新修建并装修后，管业使用至该房屋拆迁。2018年8月份，该房屋区域因湖漫水库环境整治被列入一级水源地保护区，被温岭市城南镇人民政府征迁安置。按南政【2018】94号文件第三条规定：“征收住宅房屋的，实行异地复建和货币补偿二种安置方式，被补偿人可以选择其中一种安置方式。”被告未经原告同意，将其中一间房屋以被告诸伯传名义与城南镇人民政府签订拆迁补偿协议，获得房屋拆迁宅基地货币补偿和房屋建筑物拆搬迁补偿等合计人民币594218元；将其中另一间房屋以被告诸葛璐通名义与城南镇人民政府签订拆迁补偿协议，获得房屋拆迁易地安置宅基地一间（置换价450000元）和房屋建筑物拆搬迁补偿等计人民币136419元。城南镇对本案诉争两间房屋的地上建筑物拆迁补偿和奖励款为144218元、136419元，共计280637元。对两间房屋的地基实行“拆一还一”政策，可返还两间地基，若不要地基，则一间地基折价450000元。该两间房屋的地上建筑物评估价为74943.68元、附属零星设施为20230元、室内装潢13304.48元、按照房屋拆迁协议书计算的搬家补助费3964.8元、临时安置补助费28546.56元、签约奖励19824元、腾房奖励19824元、按期签约腾房奖励10万元。 一审法院认为，双方的争议焦点在于：一、双方签订的房屋买卖合同是否有效。原告认为根据新的土地管理法第六十二条的规定，农村房屋是可以出卖的，只是怎么去施行现在具体的管理细则还没有制定出来。该院经审查认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，本案房屋买卖协议书第二条亦明确约定了转让价格包括土地使用权，因此，本案被告将涉案的农村房屋及土地使用权卖给非同一集体经济组织成员的原告，其所立的买卖协议应为无效。二、合同无效后的处理。该院向原被告释明合同无效的法律后果后，原告主张因房屋已经拆除故坚持原起诉的第2项诉请，被告则坚持庭审答辩意见。《合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应责任”。因此，在本案买卖无效、涉案房屋已被拆除的情况下，作为房屋实际权利人的被告应当承担返还原告支付的购房款50800元的义务。原告则应当返还房屋，但现房屋已经拆迁，被告诸伯传、诸葛璐通分别就涉案房屋与城南镇政府签订了房屋拆迁协议书。因涉案房屋的实际价值已经发生重大变化，被告若取得涉案房屋的拆迁安置权益，则原告基于房屋增值部分的可得利益将遭受损失，该部分损失应当得到赔偿。根据拆迁协议书的约定，涉案两间房屋的拆迁安置补偿包含了房屋拆迁补偿费（含室内装饰补偿费、构筑物、附属物补偿费）、搬家补助费、临时安置补助费、屋基地货币补偿、签约奖励、腾空奖励等。根据双方签订的房屋买卖协议描述“两间石板屋已属破旧，需要重新修建，才能居住”，故可确认原告在签订协议后对房屋进行了修建和装修，并由原告管理和居住，原告未能举证该房屋是拆除重建且双方均无法举证证明房屋在出卖当时的具体状况，故综合考虑地上建筑物当时并未完全被拆除以及被告在签订房屋拆迁协议书中的积极行为，该院酌情确定协议书各项补偿奖励款中的107296元归被告所有，剩余的因原告添附所得的补偿和搬迁腾房所得的补助奖励款173341元归原告所有。合同无效后原告应返还屋基地使用权，现屋基地货币补偿两间折价900000元，就原被告买卖当时而言实现了很大的增值。因本案的房屋买卖系违反法律禁止性规定而无效，在法律有明文规定的情况下，买卖双方仍进行交易，双方均存在过错，故该增值部分应当根据买卖双方的过错程度进行分配。基于原告已经按照约定履行全部付款义务并实际占有使用房屋多年，而被告在出卖房屋得到拆迁利益后又对买卖当时的约定反悔的事实，从诚信角度出发，该院酌定确定由原告取得屋基地货币补偿部分的600000元，被告得300000元。综上，被告应支付给原告拆迁补偿款773341元并返还购房款50800元。三、本案承担赔偿责任的主体。虽涉案房屋的土地所有权证是被告诸小林一人所有，但被告蒋彩领、诸传德、诸伯传系家庭成员且均在房屋买卖协议书上签字确认，应当认为原告的合同相对方是被告诸小林、蒋彩领、诸传德、诸伯传四人，上述四被告应当承担责任。至于诸葛璐通，虽参与签订房屋拆迁协议书，但并非房屋买卖协议相对方，故在本案中无需承担责任。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴建初与被告诸小林、蒋彩领、诸传德、诸伯传于2006年1月26日签订的私有房屋买卖协议无效。二、被告诸小林、蒋彩领、诸伯传、诸传德于判决生效之日起十日内支付给原告吴建初拆迁补偿款773341元并返还给原告吴建初购房款50800元。三、驳回原告吴建初对被告诸葛璐通的诉讼请求。案件受理费15426元，减半收取计7713元，财产保全费5000元，合计12713元，由原告吴建初承担2051元，被告诸小林、蒋彩领、诸伯传、诸传德承担10662元。 二审期间，上诉人为支持其主张，向本院提交了一份情况说明，拟证明上诉人不是主动违约，应由被上诉人承担主要过错责任。被上诉人认为此份证据不能证明待证事实。经审查本院认为，上述证据不能够支持上诉人的上述主张，故对其证明力不予认定。 对一审法院审理认定的事实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织以外成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋已转让长达十三年，被上诉人购买涉案房屋目的是用于持续居住，而上诉人在出卖房屋得到拆迁利益后又对买卖当时的约定反悔，上诉人的行为有违道义、情理和诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，更与我国当前社会主义核心价值观严重背离，应对合同的无效应承担主要责任。一审综合以上因素，在涉案房屋拆迁后的升值利益进行分割时，酌定双方的分割比例并无不当。至于本案承担赔偿责任的主体，虽涉案房屋的土地所有权证上只写上诉人诸小林一人，但上诉人蒋彩领、诸伯传、诸传德系家庭主要成员，也是涉案房屋的权利人且均在房屋买卖协议书上签字确认，应当认为合同相对方是诸小林、蒋彩领、诸伯传、诸传德四人，一审法院认定上述四上诉人为本案承担赔偿责任主体是正确的。 综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11534元，由上诉人诸小林、蒋彩领、诸伯传、诸传德负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年八月二十四日 代书记员 张 跃 10- 11-