天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2847号上诉人（一审被告、反诉原告）：王燕清，女，1973年11月10日出生，汉族，住福建省沙县，现住天津市和平区。委托诉讼代理人：李悦，天津朗禾事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：天津市和平区南市街劳动保障服务中心，住所地天津市和平区保安街15号。法定代表人：赵克家，主任。委托诉讼代理人：芦峰，天津一勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏程，天津一勤律师事务所实习律师。一审被告：陈苏霞，女，1998年1月1日出生，汉族，住所地福建省长乐市。委托诉讼代理人：王燕清（陈苏霞之母），住天津市和平区。一审第三人（反诉第三人）：天津市建发房地产开发有限公司，住所地天津市和平区新兴街气象台路33号601-611号。法定代表人：程忠林，总经理。委托诉讼代理人：魏瀛，男，该公司员工。上诉人王燕清因与被上诉人天津市和平区南市街劳动保障服务中心及一审被告陈苏霞、一审第三人天津市建发房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王燕清上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项,将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.依据上诉人提供的证据，被上诉人对王燕清进行收费的项目性质为管理费,且票证性质为行政事业性收费票证,双方未就是否形成房屋租赁合同关系形成一致的意思表示。另,被上诉人并不具有盈利的目的和性质，其以管理费形式向上诉人收取大额费用,无合法依据,进一步印证了其不具有租赁房屋的意思表示。2.被上诉人提供的天津市公有非住宅房屋租赁合同,并不能证明天津市建发房地产开发有限公司是涉诉房屋的合法权利人,上述证据存疑的情况下,被上诉人是否为真正的权利主体,并有权向上诉人主张相关权利同样存疑。3.即使上诉人与被上诉人存在租赁关系,因双方未形成书面合同,因此关于租金等属于约定不明情形,一审法院直接参照管理费对租金及使用费作出判决,属于适用法律错误。天津市和平区南市街劳动保障服务中心辩称，一审判决适用法律正确，请求依法维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求，并判令二审诉讼费用由上诉人承担。主要理由：王燕清自2016年6月开始每季度向被上诉人支付50000元租金从未变化，也未提出过任何异议，因此租金标准是明确的，所以部分票据显示为管理费，但是该费用本质上是上诉人占有使用涉诉房屋合理对价，应视为租金。根据天津市公有非住宅房屋租赁合同显示，被上诉人为涉诉房屋合法承租人，享有合法的使用权益，且出租人在一审庭审过程中也当庭表示对上诉人的出租行为没有异议，因此被上诉人完全具有本案主体资格对外出租也不违反法律强制性规定。陈苏霞述称，同意上诉人的上诉请求。天津市建发房地产开发有限公司述称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。天津市和平区南市街劳动保障服务中心向一审法院起诉请求：1.判令王燕清、陈苏霞立即将坐落于天津市和平区房屋腾空并返还天津市和平区南市街劳动保障服务中心；2.判令王燕清支付2018年3月1日至2019年6月11日的房屋租金256438.36元；3.判令王燕清、陈苏霞支付天津市和平区南市街劳动保障服务中心自2019年6月12日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；4.本案诉讼费用由王燕清、陈苏霞承担。王燕清向一审法院提起反诉请求：1.请求法院判令天津市和平区南市街劳动保障服务中心返还王燕清345000元费用；2.反诉诉讼费由天津市和平区南市街劳动保障服务中心承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于天津市和平区，计租面积80平方米。该房屋的性质为公有非住宅，出租人为天津市建发房地产开发有限公司的房管部，承租人为天津市和平区南市街劳动保障服务中心，双方签有房屋租赁合同。天津市和平区南市街劳动保障服务中心自2011年1月1日将涉案房屋租赁给案外人陈丽用于经营使用，租赁期限至2012年12月31日。合同到期后，陈丽仍然继续使用房屋，并如约交纳租金，该状态持续至2015年6月。2015年11月，天津市和平区南市街劳动保障服务中心因陈丽欠租要求其腾房，但陈丽未能腾房，2016年6月，天津市和平区南市街劳动保障服务中心将涉案房屋贴上封条并加上门锁。此时涉案房屋已经由王燕清实际使用。双方协商结果为王燕清交付天津市和平区南市街劳动保障服务中心50000元，如果在十五日内腾房，该款返还王燕清，但王燕清并未腾房。王燕清自2016年6月13日至2018年3月29日先后向天津市和平区南市街劳动保障服务中心缴纳7笔款项，合计345000元，天津市和平区南市街劳动保障服务中心为王燕清开具的票据显示是管理费。其中2018年3月29日交付的50000元，在收费票证上载明2017年12月至2018年2月。另查，陈苏霞是王燕清的女儿，现在正在上大学，平日在学校寄宿，寒、暑假期间与母亲王燕清在涉案房屋内共同居住。诉讼期间，一审法院到涉案房屋勘验现场，该房屋为南门外大街临街房屋，现由王燕清经营沙县小吃，同时王燕清也在此居住。该房屋内有部分面积自2016年8月由天津市和平区南市街劳动保障服务中心分割出来，分割出来部分在临街有独立的门窗，由案外人经营烟酒食品。当事人对上述事实不表异议。一审法院认为，就涉案房屋，天津市和平区南市街劳动保障服务中心自2016年已经知晓实际使用人为王燕清，且王燕清自2016年6月开始按照每季度50000元的标准向天津市和平区南市街劳动保障服务中心交付管理费，双方均确认除上述管理费之外，王燕清未向天津市和平区南市街劳动保障服务中心交付其他费用，双方已经形成了事实上的租赁关系。则上述管理费应视为王燕清向天津市和平区南市街劳动保障服务中心交付的占有使用涉案房屋的租金。天津市和平区南市街劳动保障服务中心主张其在2019年6月12日向王燕清发出解除合同通知函，王燕清不予认可，但天津市和平区南市街劳动保障服务中心在本案的诉讼请求中明确提出要求腾房，明确了终止合同的意思表示，一审法院以法院专递邮件的形式向王燕清送达起诉书副本，经查询该邮件于2019年6月22日由王燕清本人签收，该时间应视为不定期租赁合同的解除时间。则王燕清负有将涉案房屋腾空返还天津市和平区南市街劳动保障服务中心的义务，并应自2018年3月1日至2019年6月22日，按照双方实际履行的标准向天津市和平区南市街劳动保障服务中心支付涉案房屋的租金，自2019年6月23日至实际腾房之日，以相同的标准向天津市和平区南市街劳动保障服务中心支付房屋使用费。关于王燕清对房屋面积提出质疑，现天津市和平区南市街劳动保障服务中心与王燕清均认可是天津市和平区南市街劳动保障服务中心于2016年8月将房屋内部分面积分割出来，但此后双方仍按照每季度50000元的金额支付租金，应视为双方对实际房屋面积与租金的价格是认可的，现王燕清以面积问题提出抗辩意见，一审法院不予支持。关于王燕清、陈苏霞对天津市和平区南市街劳动保障服务中心的诉权提出抗辩，涉案房屋为公有非住宅房屋，天津市建发房地产开发有限公司是房屋的出租人在一审庭审中明确表示对天津市和平区南市街劳动保障服务中心出租房屋的事实没有异议，故王燕清、陈苏霞的抗辩意见一审法院不予采纳。陈苏霞系王燕清的女儿，目前仍在上大学期间，其自认仅在寒、暑假期间在涉案房屋居住，故天津市和平区南市街劳动保障服务中心要求其腾房的诉讼请求，一审法院予以支持，鉴于本案的案情及陈苏霞的实际情况，天津市和平区南市街劳动保障服务中心要求其支付房屋使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。至于王燕清要求天津市和平区南市街劳动保障服务中心返还345000元管理费的反诉请求，鉴于一审法院在本案中查明及认定的事实，认为王燕清的反诉请求，缺乏事实依据及法律依据，一审法院不予支持。王燕清热心从事公益事业，为经济困难的白血病患者及家属免费提供就餐，该行为应得到社会的支持与肯定。为此，一审法院就本案曾多次为双方进行调解，但双方的调解方案差距较大，无法当成一致的调解意见。一审法院判决：一、确认天津市和平区房屋的租赁关系于2019年6月22日解除。王燕清、陈苏霞于本判决生效后十日内，将上述实际使用的房屋腾空，返还天津市和平区南市街劳动保障服务中心；二、本判决生效之日起十日内，王燕清给付天津市和平区南市街劳动保障服务中心自2018年3月1日至2019年6月22日期间欠付房屋租金262054元（50000元×5＋200000元／365天×22天）；三、本判决生效之日起十日内，王燕清给付天津市和平区南市街劳动保障服务中心自2019年6月23日至实际腾房之日期间的房屋使用费，按照每季度50000元的标准计算；四、驳回天津市和平区南市街劳动保障服务中心的其他诉讼请求；五、驳回王燕清的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5196元，由王燕清负担，于本判决生效之日起十日内直接给付天津市和平区南市街劳动保障服务中心。案件反诉费6475元，减半收取3237.5元，由王燕清自行负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人一审已提交《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，证实涉案房屋系天津市建发房地产开发有限公司出租于被上诉人，被上诉人具有合法权益。上诉人在一审审理时对该证据真实性、合法性及与本案关联性均不持异议，其现主张被上诉人对涉案房屋无合法权利，缺乏依据，亦未提供证据予以证实，其主张本院不予支持。天津市建发房地产开发有限公司明确表示允许被上诉人转租涉案房屋，上诉人虽未与被上诉人签订书面租赁合同，但其自2016年6月起持续使用该房屋，其应向被上诉人支付相应租金。上诉人于2016年3月至2018年3月每季度向被上诉人交纳50000元、共计345000元，其部分收据虽载明为管理费，但结合涉案房屋位置、面积及上诉人未向被上诉人支付其他费用等事实，一审法院认定该费用系租金性质并无不妥，本院予以确认。现被上诉人不同意继续出租涉诉房屋并向上诉人发出解除通知，则双方合同已于上诉人接收该通知时解除。上诉人应将该房屋腾空交还被上诉人并按每季度50000元标准支付租金及使用费。上诉人要求被上诉人返还345000元并不予腾空该房屋返还被上诉人及不支付租金、使用费的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王燕清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11796元，由王燕清负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年八月二十七日法官助理梁菁菁书记员郭梦迪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……