广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2723号 上诉人(原审原告)：赵建文，男，1964年2月10日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：蒋桂凤（系赵建文的妻子），女，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人(原审原告)：蒋桂凤，女，1974年9月10日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人(原审被告)：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区金山路147号彰泰滟澜山第B4幢22层3号。统一社会信用代码：91450300619384212M。 法定代表人：刘文萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王丽娟，该公司法务。 委托诉讼代理人：甘永雄，该公司法务。 上诉人赵建文、蒋桂凤因与上诉人桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称：“彰泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵建文、蒋桂凤上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初434号民事判决第二项，依法改判彰泰公司支付赵建文、蒋桂凤因供电逾期达到使用条件违法违规交房的事实逾期违约金39540元（自2014年12月31日至2020年5月31日止，按每日20元计算）；二、本案诉讼费等费用由彰泰公司承担。事实和理由：一审法院驳回赵建文、蒋桂凤一审第三项诉讼请求属判决不当。一、彰泰公司提供的竣工备案登记表显示，其建设工程竣工验收备案文件目录中应有市政基础设施有关质量检测和功能性实验材料，涉案小区自房屋交付给业主使用后，用电高峰不时发生停电，直至2020年1月，赵建文、蒋桂凤才知道涉案小区一直是临时用电，故赵建文、蒋桂凤对建设工程备案表的取得是否合法合规、是否真实有效存疑。二、双方签订的《商品房买卖合同》第十四条是关于用电的约定，虽然未约定违约金的具体数额，但从合同整体出发，关乎合同双方实质责任的第六条至第十六条中，除合同条款本身约定外，补充协议对应负的违约责任进行了细化，加重了买受人的义务，部分合同条款责任义务不明、违约责任不清，且没有对出卖人的违约责任作出约定，本案《商品房买卖合同》及补充协议存在合同条款不合理，违反了《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款作出两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，本案《商品房买卖合同》对于违约责任的条款约定涉及总购房款的10%、每日总购房款的万分之三或万分之四不等，现赵建文、蒋桂凤要求彰泰公司就逾期供电每日赔偿20元，远低于合同约定的相关赔偿要求，并无不当。三、合同中约定的“达到使用条件”应作严格解释为具备市政证实用电，理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求；2.电力在我国属专营专卖，彰泰公司至今未取得供电配套设施合格证明，不具备供电资质，违反法律规定向直供用户供电，因此，彰泰公司理应承担供电逾期达到使用条件的违法违约责任；3.临时电源与正式电鱼存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活，这是业主自入住涉案小区后不断停电的原因；4.合同第十四条约定的出卖人义务，应作严格解释，彰泰公司至今未取得供电配套设施验收合格证明，不具备正式用电的条件，应根据《中华人民共和国民法总则》的公平原则向赵建文、蒋桂凤支付逾期未达到使用条件的赔偿金，按照每日20元的标准，自约定的房屋交付之日起计算至2020年5月31日，共计39540元。 彰泰公司辩称，一、双方的买卖合同中未约定交付房屋要达到正式用电的要求，只约定了应当保证通电。二、双方的买卖合同未约定不提供正式用电的违约责任。三、彰泰公司正在采取积极措施进行正式用电的铺排工作。四、赵建文、蒋桂凤所购买的商品房因使用临时用电并未遭受实际损失。 彰泰公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初434号民事判决，依法予以改判；二、本案二审受理费由赵建文、蒋桂凤承担。彰泰公司在庭审中明确第一项上诉请求为：撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初434号民事判决，依法改判并驳回赵建文、蒋桂凤的全部诉讼请求。事实和理由：一、关于逾期办证的诉请，彰泰公司在一审中已提出诉讼时效抗辩，一审法院遗漏审查该事实。结合涉案《商品房买卖合同》附件四第六条第1款约定，彰泰公司提交办证资料需具备三个条件：1.买受人提交办证资料给彰泰公司；2.涉案商品房交付给买受人使用；3.涉案房屋经房管部门验收。据此，180日的起算时间应当从三个条件都具备之日开始起算。本案涉案房屋于2015年6月1日已取得《物业服务承接查验备案表》，经房管部门验收，彰泰公司于2014年11月26日通知赵建文、蒋桂凤收房，赵建文、蒋桂凤于2016年10月30日才提交齐全办证资料给彰泰公司，从2016年10月30日起算180日，到2017年4月28日提交备案资料至房管部门的时间届满，赵建文、蒋桂凤作为购房者，对于涉及其重大权益的事项，理应自此知道其权利受损，而从该日起算两年法定诉讼时效，截至2019年4月28日逾期办证违约金诉讼时效已届满，而赵建文、蒋桂凤于2020年2月7日才向法院提起诉讼，早已超过法定诉讼时效。从赵建文、蒋桂凤一审提交的起诉状来看，其主张应从商品房交付后90日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，而赵建文、蒋桂凤于2016年9月14日收房，从该日期计算90天，到2016年12月13日赵建文、蒋桂凤认为的提交备案资料的时间届满，到2018年12月13日诉讼时效届满，那么，从2016年12月13日赵建文、蒋桂凤完全知道其权利受到侵害，但于2020年2月7日才提起诉讼，已超过诉讼时效。二、即便彰泰公司存在逾期办证，也是因为赵建文、蒋桂凤晚交办证资料及国家不动产登记制度改革所导致，不应由彰泰公司承担责任。赵建文、蒋桂凤迟延提交办证资料是导致彰泰公司迟延提交资料到房管部门的原因之一，彰泰公司将办证资料提交给房管部门仅比合同约定的180日晚了4天，另因在彰泰公司提交办证资料期间，恰逢国家实行不动产登记制度改革，临桂区新成立了不动产登记中心，因新老政策衔接不畅、新成立机构办证人员少等多方面因素，不动产中心每天限号收件，这是众所周知的事实。因此，彰泰公司迟延4天提交办证资料并非是其主观原因，不应由彰泰公司承担违约责任。 赵建文、蒋桂凤辩称，一、诉讼时效期间为三年，而不是彰泰公司所说的两年。二、涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：“应当以交付钥匙为收房日期”，赵建文、蒋桂凤于2020年2月提起诉讼没有超过诉讼时效。 赵建文、蒋桂凤向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金17028元（以购房款为基数，自2014年12月31日起至2015年4月1日止，每日按万分之三计算）；2.判令被告支付原告逾期办理房产证违约金6308元；3.判令被告支付原告因供电逾期达到使用条件的违约金37120元（自2014年12月31日至2020年1月31日止，按每日20元计算）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：两原告系夫妻关系。2012年12月16日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》及合同附件，该合同主要内容为：“出卖人在临桂县山水大道西侧地块开发彰泰公园1号；卖受人购买彰泰公园1号小区15幢1单元15层3号房，卖受人购买的商品房为预售商品房；该商品房总价款630814元；出卖人应当在2014年12月31日前将具备竣工验收合格，取得《建筑工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人；逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，交房之日水通、电通，如果在规定日期未到达使用条件，双方同意按以下方式处理，出卖人采取积极的补救措施满足买受人正常使用要求；出卖人以挂号信、特快专递、手机短信、《桂林晚报》公告等任一方式通知买受人的，视为出卖人已尽到通知义务；买受人委托出卖人代办房屋所有权证的，买受人应提交办理房屋所有权证所需的授权委托书、身份证、合同文件、不动产发票、契税完税凭证、维修资金交纳凭证以及房产登记机关要求的其他法律文件，并支付办理所需的相关费用；出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后的180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书，出卖人按已付房款的1%支付违约金。”同日，原告向被告出具一份《委托书》，委托被告代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记，代为缴纳相关费用，代为领取相应的房屋权属登记证明。2012年12月16日，原告向被告支付购房款320814元，被告向原告出具了《销售不动产统一发票（自开）》。2013年8月27日，原告向被告支付购房款310000元，被告向原告出具了《销售不动产统一发票（自开）》。以上，原告已按合同约定支付完毕被告购房款630814元。原告并于2013年1月25日缴纳契税18924.42元。 涉案房屋于2014年10月10日经过勘察、设计、施工、监理、建设单位“五方”竣工验收。2015年4月29日，临桂区住房和城乡建设局同意竣工验收备案，被告取得了涉案房屋的《建筑工程竣工验收备案表》。2015年6月1日，涉案房屋经房管部门查验物业承接，被告取得物业服务承接查验备案表。 2016年9月14日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《和解协议》，该协议主要内容为：“一、双方在合同履行过程中产生的争议如下：乙方认为甲方在房屋交付过程中存在竣工备案表取得时间延迟交付房屋及缴纳物业费等问题；二、乙方同意，甲方以下列方式对乙方进行补偿：甲方代替乙方向彰泰物业公司缴纳2015年1月1日至2015年4月30日房屋物业服务费共计1095.2元，2015年5月1日之后物业费等相关费用仍由乙方自行向彰泰物业公司缴纳；三、乙方承诺，本协议生效后，甲乙双方就本协议第一条的相关问题再无争议，甲方所作补偿已充分弥补乙方因第一条事项所遭受的影响、损失或预期损失，乙方不得再就上述问题向甲方提出任何经济主张或权利请求，否则甲方有权拒绝；四、乙方承诺，如仍未收房的，应在本协议签署之日起2日内与甲方办理相关收房手续。”2016年12月23日，被告代原告缴纳物业费1095.2元。 2016年9月14日，原告向彰泰物业公司交纳公共维修资金9679元，同日，原告向彰泰物业公司交纳2015年5月1日至2016年12月31日的住宅物业服务费5476元、煤气初装费3200元、灭火器年检费40元及代办产权登记费500元。被告并于同日将涉案房屋交付原告。2016年9月23日，原告向彰泰物业公司交纳住宅专项维修资金1679元。 被告称原告在2016年10月30日将办理涉案房屋产权登记的所需的身份证件、契税发票、维修资金交纳凭证等提交给被告。被告提供的证据不能证实其于2017年4月30日前向临桂区房管所提交办理涉案房屋产权证的资料。 被告于2018年11月26日办理了涉案房屋的不动产权证书。2019年3月31日，原告到被告处领取了该不动产权证书。 2020年1月20日，桂林临桂供电局向彰泰公园1号全体业主出具一份《彰泰公园1号配电建设情况的说明》，主要内容为：“彰泰公园1号由彰泰公司开发，目前彰泰公园1号内部所有变压器尚未建设完毕，供电局多次电话联系及书面告知开发商，请开发商尽快按照供电方案及设计图纸进行小区的配电设施申请竣工验收，以确保该小区的正常有序用电，但至今彰泰公司未向我局提供配电竣工验收资料。现该小区用电为临时用电，临时用电产权属于开发商。”彰泰公园1号小区业主的用电情况为，小区业主目前还没有办理一户一表，都是临时用电，即由供电局向被告供电，被告再向小区业主供电。供电局向被告收取电费，被告再向小区业主收取电费。本案被告向原告收取的电费未超过供电局的电费收费标准。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务，未能履行或未能全面履行的，应按照合同约定承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于：一、原告要求被告支付逾期交房违约金17028元是否超过诉讼时效期间；二、被告是否应支付原告逾期办理房产证违约金6308元；三、被告是否应支付原告供电逾期达到使用条件的违约金37120元。 关于争议焦点一，原告要求被告支付逾期交房违约金17028元是否超过诉讼时效期间的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2014年12月31日前将具备竣工验收合格，取得《建筑工程竣工验收备案表》的商品房交付原告。2014年12月31日前，被告未向原告交付涉案房屋。被告于2015年4月29日取得涉案房屋《建筑工程竣工验收备案表》。2016年9月14日，原、被告完成了涉案房屋的交付，此时被告向原告交付涉案房屋已超过了合同约定的交付时间90日。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。原告于2016年9月14日应该知道其权利受到损害，但原告却于2020年2月10日才向该院起诉，要求被告支付逾期交房违约金17028元，已超过了三年的诉讼时效期间。且原告未提供证据证实存在诉讼时效中断的情形。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金17028元，已丧失了胜诉权，该院不予支持。 关于争议焦点二，被告是否应支付原告逾期办理房产证违约金6308元的问题。原告已按合同约定向被告付清购房款630814元。被告应按照合同约定在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。并且根据合同约定，如果因为被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书，被告应按已付房款的1%支付违约金。2015年6月1日，涉案房屋经房管部门查验物业承接，取得物业服务承接查验备案表。被告于2016年9月14日将涉案房屋交付原告使用。被告称原告在2016年10月30日将办理涉案房屋产权登记的所需的身份证件、契税发票、维修资金交纳凭证等提交给被告，但被告未提供证据证实其在2017年4月30日前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。而被告在2018年11月26日才办理好涉案房屋的不动产登记证，已超过了合同规定的期限，因此，被告构成了违约，应承担违约责任。原告要求被告支付逾期办理房产证违约金6308元，合法有据，该院予以支持。 %1、关于被告是否应支付原告因供电逾期达到使用条件的违约金37120元的问题。根据原、被告签订的合同的约定，被告承诺与涉案房屋正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，交房之日水通、电通，如果在规定日期未到达使用条件，双方同意按以下方式处理，被告采取积极的补救措施满足原告正常使用要求。涉案房屋所处小区目前还是使用临时用电，即由供电局向被告供电，被告再向小区业主供电。供电局向被告收取电费，被告再向小区业主收取电费。本案被告向原告收取的电费未超过供电局的电费收费标准。原、被告签订的合同并没有约定如被告在交房之日未达到用电的使用条件，被告应每日支付原告20元违约金的违约条款，因此，原告要求被告支付因供电逾期达到使用条件的违约金37120元，没有依据，该不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告桂林彰泰实业集团有限公司支付原告赵建文、蒋桂凤逾期办理房产证违约金6308元；二、驳回原告赵建文、蒋桂凤的其他诉讼请求。本案案件受理费1312元，减半收取计656元（原告已预交），由被告负担300元，原告负担356元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵建文、蒋桂凤未提交新证据。彰泰公司依法提交两份证据：1.电力管沟临时协议；2.桂林新城投资开发集团有限公司企业信用信息公示报告，以上证据拟证明：1.因政府占用临桂洋田变电站接电管道，导致彰泰公司无法接入，彰泰公司才向政府申请管道，而政府又以管道紧张为由不批准；2.协议的甲方新城投资公司为临桂新区管理委员会的全资子公司：3.彰泰公司已经采取了积极措施，对临时用电进行补救。赵建文、蒋桂凤经质证认为，对两份证据的真实性无异议，对证明内容有异议。 对彰泰公司提交的证据，本院认定如下：赵建文、蒋桂凤对该证据的真实性予以认可，本院对其真实性予以认定，并将结合其他在案证据予以综合考虑。 经审理，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、赵建文、蒋桂凤起诉彰泰公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效，如未超过，该主张是否应当支持；二、赵建文、蒋桂凤主张彰泰公司支付因供电逾期达到使用条件的违约金有无事实和法律依据。 关于争议焦点一，经查，双方在涉案《商品房买卖合同》附件四第六条第2点约定：“买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后的180日内，将办理房屋权属登记需由彰泰公司提供的资料报产权登记机关备案。”涉案房屋于2015年6月1日经物业承接查验，取得物业服务承接查验备案表。彰泰公司于2016年9月14日将涉案房屋交付给赵建文、蒋桂凤使用。根据彰泰公司提交的《公园1号房产证资料移交表》显示，赵建文、蒋桂凤于2016年10月30日将涉案房屋所需的办证资料移交彰泰公司。据此，彰泰公司应在2016年10月30日后的180日内，即2017年4月28日前将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案。即从此时起，赵建文、蒋桂凤应当知道其权利被侵害，诉讼时效应从此时起开始计算。现赵建文、蒋桂凤于2020年2月7日向一审法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，赵建文、蒋桂凤关于逾期办证违约金的诉请并未超过诉讼时效。因此，对彰泰公司该上诉理由，本院不予采信。彰泰公司还称其迟延提交办证资料是由于不动产登记制度改革的客观原因导致，但其提交的证据不足以证实其系因不动产登记制度改革，导致房管部门迟延接收彰泰公司递交的办证资料。故对彰泰公司该上诉理由，本院亦不予采信。如前所述，彰泰公司应在2017年4月28日前将涉案房屋的办证资料报产权登记机关备案，根据彰泰公司提交的赵建文、蒋桂凤登记受理信息显示，彰泰公司于2017年5月2日才将办证资料报产权登记机关备案。根据合同约定，彰泰公司已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。彰泰公司虽只逾期4天，但其对违约金的标准未提出异议，故一审判决彰泰公司向赵建文、蒋桂凤支付逾期办证违约金6308元，本院予以维持。 关于争议焦点二，根据赵建文、蒋桂凤与彰泰公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房之日水通、电通；……。如果在规定日期内未达到适用条件，双方同意按以下方式处理：1.出卖人采取积极的补救措施满足买受人正常使用要求。”由此可知，双方当事人仅约定了彰泰公司保证在涉案房屋交付使用之日通电，未明确用电的具体类型，涉案小区现虽为临时用电，但是并不影响赵建文、蒋桂凤的正常生活使用。双方当事人亦未在《商品房买卖合同》中约定如彰泰公司在交房之日未达到用电的使用条件，彰泰公司应每日支付赵建文、蒋桂凤违约金20元。因此，一审判决驳回赵建文、蒋桂凤诉请彰泰公司支付因供电逾期达到使用条件的违约金并无不当，本院亦予以维持。赵建文、蒋桂凤上诉称因临时用电引起涉案小区多次断电，导致其家中的多个电器严重损坏，但其并未提供证据证实其家中多个电器损坏的相关证据，亦不能证实其家中电器损坏系彰泰公司提供的临时用电所致，故依法应承担举证不能的法律责任。 综上所述，赵建文、蒋桂凤、彰泰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1362元，由上诉人赵建文、蒋桂凤负担1312元，上诉人桂林彰泰实业集团有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 张 芳 二〇二〇年八月二十日 法官助理 李灵恒 书 记 员 黄赋鑫