湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2010号上诉人（原审原告）：罗勇毅，男，1980年12月27日出生，汉族，居民，住江永县。上诉人（原审原告）：蒋美燕（系罗勇毅妻子），女，1990年5月24日出生，瑶族，居民，住江永县。委托诉讼代理人：罗勇毅，系蒋美燕丈夫。（特别授权）被上诉人（原审被告）：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路。法定代表人：李康，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何丽辉，湖南兆美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹道江，男，1968年10月28日出生，汉族，居民，住江永县。上诉人罗勇毅、蒋美燕与被上诉人江永鸿泰置业发展有限公司（以下简称鸿泰公司）、尹道江房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省江永县人民法院(2020)湘1125民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗勇毅、蒋美燕的上诉请求：一、请求撤销江永县人民法院（2020）湘1125民初420号判决第二项；二、请求判令两被上诉人将顶层杂房交付上诉人使用；三、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实严重错误，适用法律不正确，上诉人之后签订的《杂房协议书》是被胁迫所签，该协议书无效，双方应该继续履行购房时约定的口头合同。鸿泰公司辩称,一、原审法院认定上诉人向江永鸿泰置业发展有限公司购买了两套商品房，分别是万佳名城小区1栋17A03、17A06，于2016年10月17日、2017年11月6日补签了书面商品房预售合同，原审法院依据双方签订的书面商品房预售合同来认定江永鸿泰置业发展有限公司没有与上诉人约定赠送楼顶杂房或者地下杂房的意思表示这一事实并无错误。二、原审法院认定上诉人罗勇毅、蒋美燕与尹道江之间的赠送顶层杂房的口头承诺以及2018年4月19日双方签订的《杂房协议书》是个人行为，且双方签订的该《杂房协议书》真实有效这一事实是有充足的证据支持的。尹道江辩称，答辩意见同公司一致。罗勇毅、蒋美燕向原审法院提出诉讼请求：1.请求判令两被告履行约定，将顶层相应位置的人字屋杂房（约32平方）免费交付给原告使用，使用时间与原告购买的两套房屋时限相同；2.请求判令两被告赔偿擅自更改设计取消空调外机放置板造成的损失2000元；3.本案诉讼费由两被告承担。一审经审理查明:原告罗勇毅与原告蒋美燕系夫妻，尹道江（股份15%）。被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县潇浦镇永回路城关中学对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。该公司在房屋预售活动中，制作宣传单对外宣传：购特定房源额外赠送10-20㎡，仅6套等购房6重大礼。两原告经被告尹道江介绍到售楼部看房。2016年10月14日原告罗勇毅向被告公司工作人员李卫平支付首付款17万元，向其购买万佳名城1栋17Ａ03号房、17Ａ06号房，但双方未及时签订书面购房合同。2016年10月17日、2017年11月6日，罗勇毅、蒋美燕与江永鸿泰置业发展有限公司分别补签二份商品房预售合同，购买被告开发的位于万佳名城小区第1栋18层17Ａ03号房，总金额373066元，第1栋18层17Ａ06号房，总金额81770元。上述购房合同对双方权利义务进行了规定，但是均未载有有关杂房赠送的条款。双方签订的《商品房预售合同》的附件附有房屋平面图，该附图在《商品房预售合同》签订前已经取消了空调搁板。2018年4月19日，原告罗勇毅签署万佳名城房屋交接确认书，同时尹道江以个人名义与罗勇毅签订两份《万佳名城杂房协议书》。原告认为该公司宣传单以及被告尹道江对其作出楼顶杂房赠送承诺，多次要求尹道江签订协议确认楼顶杂房的使用权未果，原告曾于2019年2月28日向江永县食药监局就该纠纷申请调解，因被告江永鸿泰置业发展有限公司未到庭，调解终止。另查明，因被告江永鸿泰置业发展有限公司延期交房，2018年8月1日，两原告向该院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付违约金78608元，判决后如被告仍延期交房，请求判决被告支付违约金到被告交房为止；2、请求判决被告为原告办理不动产证及相关证件；3、要求被告将房屋不合格的地方修复至符合相关标准；4、诉讼费由被告承担。原告于2019年1月16日向该院提出申请，自愿暂时撤回第三项诉讼请求。一审判决后，江永鸿泰置业发展有限公司不服向湖南省永州市中级人民法院上诉，二审审理过程中，与原告达成调解协议为由，遂又撤回起诉。该调解协议未对擅自更改设计取消空调外机放置板造成的损失进行约定。一审法院认为，原告罗勇毅、蒋美燕与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的《商品房预售合同》及附图系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应依约履行。本案的争议焦点为：原告诉请的顶层杂房是否应得到支持。该院做如下评析：第一，在涉案房屋买卖过程中，一直是由被告尹道江向原告处理杂房赠送事宜，尹道江虽然口头对原告作出赠送顶层杂房的承诺，但是并未明确杂房赠送面积；第二，交房时被告尹道江以个人名义在售楼部与原告签订《杂房协议书》承诺按购房面积的5%赠送地下杂房，据此，双方对赠送顶层杂房的约定进行了变更；第三，原告认为《杂房协议书》系被告胁迫而无效，经查，该份协议签订时，双方对话时讲，李卫平：“那是你们两个人的事，而且尹总钱收了还没交给我们的”“你签不签!你签了就尽量想办法给你，你不签的话分完了就分完了…。”“那算了，你和尹总讲，把这套房子退了。”，罗勇毅：“那要得”，李卫平：“我没有讲难得很，按5%面积帮你写，反之他们都在这里听到的，我按5%的来帮你签没有一点问题，是你自己要补好多个平方…”。该院认为，从上述对话内容来看，工作人员仅是在原告自愿签署协议的前提下帮罗勇毅和尹道江草拟协议，并未胁迫剥夺原告签字的决定权，依法应当认定该份协议的效力；第四，被告尹道江在本案中表示自愿按照《杂房协议书》履行义务并承担将杂房赠送原告的费用。因此，原告与尹道江已经就杂房约定作出了变更，现原告要求两被告交付顶层杂房诉请不符合事实和法律依据，该院不予支持。另外，原告以被告没有按原设计预留空调外机搁板，要求被告支付损失2000元，该院认为被告取消预售合同附图的空调外机搁板，对原告使用空调造成影响，已经构成违约。经查，原告该部分损失并未在前案中处理，原告的该项诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗勇毅、蒋美燕因取消空调外机放置板造成的损失2000元；二、驳回原告罗勇毅、蒋美燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告江永鸿泰置业发展有限公司负担。二审期间，上诉人提交了微信聊天截图，拟证明鸿泰公司早已经知道购买顶楼赠送顶楼杂房。鸿泰公司质证：对其真实性无异议，对其关联性提出异议，不能达到上诉人的证明目的，一、聊天记录形成时间是在2019年9月份，这是在上诉人与被上诉人尹道江发生矛盾后向公司反映情况所产生的聊天内容，这一内容不能证实公司在售卖该商品房时就已知道要赠送楼顶杂房这一约定；二、这是上诉人与被上诉人公司的员工之间的聊天记录，虽然这一员工也是公司的股东，但在作出回应之前是在上诉人告知法定代表人说尹道江答应送给他楼顶杂房的情形下。尹道江质证：质证意见与鸿泰公司一致。上诉人申请证人卢某出庭作证，拟证明公司在售卖商品房时，向每一个业主都作出过购买18楼就赠送顶楼的承诺。罗勇毅、蒋美燕对证人证言的三性均无异议。鸿泰公司质证，一、因证人对本案的结果有利害关系，证人证言不应当被采纳；二、从证人回答问题的内容看，2017年7-8月购买房屋，收房时对自己一直以为属于自己的楼顶杂房没有进行管理，也不主张权利，与常理不符；三、即使证人所称今年初才知道公司不予赠送，至今天已有8个月，从未向公司主张权益，只是口头说过，但公司并没有收到任何的书面异议。因此，该内容也存在说谎的可能。综上，该证人证言不应被采纳，不能达到上诉人的证明目的。尹道江质证意见与鸿泰公司一致。本院认证：该证据只能证明尹道江与上诉人有口头约定，结合双方后签订的《杂房协议书》的内容，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。关于证人卢某出庭作证的证言，由于卢某与本案有利害关系，不能达到与本案的证明目的，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：顶楼杂房是否应当交付给上诉人。从本案事实来看，上诉人罗勇毅、蒋美燕与被上诉人江永鸿泰置业发展有限公司签订的《商品房预售合同》及附图系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应依约履行。其中并没有约定将楼顶杂房附赠给上诉人罗勇毅、蒋美燕的条款。尽管尹道江在卖房时口头答应将楼顶杂房附赠给上诉人罗勇毅、蒋美燕，但是其行为鸿泰公司并不认可。并且，在双方发生争议后，尹道江从公司购买了上诉人购房面积5%的杂房补偿给上诉人，并且双方签订了《杂房协议书》，上诉人主张该协议为胁迫下所签订，但却没有提交相应有效证据证实，应当承担其举证不能的不利后果。综上所述，罗勇毅、蒋美燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人罗勇毅、蒋美燕负担。本判决为终审判决。审判长 李 振 湘审判员 彭 样 平审判员 魏  蓉二〇二〇年八月五日书记员 ：王亚竹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。