湖北省荆州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂10民终910号上诉人（原审被告）：荆州市万国织业有限公司。住所地：荆州市荆州开发区北京东路117号。法定代表人：赵万国，该公司董事长。委托诉讼代理人：王华，北京盈科（荆州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北婴悦商贸有限公司。住所地：荆州市荆州开发区北京东路1、2、3栋。法定代表人：廖福远，该公司总经理。委托诉讼代理人：李新平，湖北昭阳律师事务所律师。上诉人荆州市万国织业有限公司（以下简称万国公司）因与被上诉人湖北婴悦商贸有限公司（以下简称婴悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初2547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万国公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回婴悦公司的全部诉讼请求；2.由婴悦公司负担本案诉讼费用。其主要上诉理由有：本案中，未经万国公司股东刘艳梅同意，其他股东滥用股东权利签订《房地产转让协议》，转让公司不动产，损害了刘艳梅股东利益。万国公司股东赵万国、赵钦将涉案不动产出售给婴悦公司也未经万国公司股东会决议，违反了公司章程。房屋买卖合同应认定无效。对于上述情况，婴悦公司未尽谨慎审查义务，应承担无效法律效果。本案讼争不动产被人民法院查封，买卖查封的不动产的合同无效。针对上诉人万国公司的上诉理由，被上诉人婴悦公司答辩称，1.《中华人民共和国公司法》第二十条第一款为公司内部管理规范，不约束第三人，不能以此认定房屋买卖合同无效。2.本案中，赵万国、赵钦二人占万国公司85%的股权，代表人万国公司绝大部分股权，其二人的同意已经形成了事实上的股东会决议，不能以未开股东会为由，认定合同无效。婴悦公司在万国公司绝大部分股东同意的情况下，签订房屋转让协议，尽到了谨慎义务。3.虽然涉案房地产被查封，但查封的金额远小于买卖的金额，且查封也不影响房屋转让协议的效力。婴悦公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年12月25日签订的《房地产转让协议》合法、有效；2.判令万国公司履行合同义务，协助婴悦公司办理坐落于荆州市××××号的房地产过户手续；3.判令万国公司交付涉案房地产，并按日万分之三支付违约金直至实际交付之日止（截至2019年3月20日止，需支付违约金2897999.94元）；4.判令万国公司赔偿婴悦公司损失25万元；5.判令万国公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：万国公司于1998年8月25日成立，2015年公司章程显示该公司股东为赵万国（持股比例65%）、赵钦（持股比例20%）、刘艳梅（持股比例15%）。2016年12月25日，万国公司（甲方）与婴悦公司（乙方）签订《房地产转让协议》，协议内容为：1.甲方根据有关法律、法规及规范性文件的规定，采取协议方式将本协议项下之不动产及附属设施（统称不动产）转让给乙方；2.甲方不得隐瞒与转让不动产相关的重要事实，必须保证其对转让不动产拥有完全的所有权，保证上述不动产没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该不动产不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在办理该不动产过户前办妥。办理不动产过户后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关；3.乙方自愿受让该不动产，并已于本协议签订前对该不动产的现状及其权源文件进行了核验和勘察，同意根据其核验和勘察后认知的情况受让该不动产，对该不动产的成新、质量、附属设备设施等不持异议；为进一步明确各方之间的权利义务关系，甲乙双方在平等自愿、友好协商的基础上，就不动产转让相关的事宜达成如下协议，供双方共同遵守：第一条，不动产基本情况。该宗土地位于荆州市××××号，土地使用权的性质为国有出让用地，用途工业，面积10633.38平方米，使用期限截止至2053年7月2日，国有土地使用权证号：荆州国用（2013）第1030100053号。该房屋为坐落于荆州市××××号的房屋，共四栋，第一栋建筑面积6879平方米，房屋总层数2层，用途工业用房；第二栋建筑面积727.52平方米，房屋总层数4层，用途办公用房；第三栋建筑面积：416.5平方米，房屋总层数2层，用途工业用房；第四栋建筑面积：2574平方米，房屋总层数1层，用途其他用房，房屋所有权证号：荆州房权证玉字第××号。第二条，转让价款及支付方式。转让价款总计为人民币壹仟贰佰万元（小写：12000000元）。与该不动产本次过户费用，均由乙方承担。转让价款采取分期（三期）付款的方式支付。乙方应于本协议签订后7日内，支付人民币捌佰万元（小写：8000000元）作为首付款，其中700万元由乙方直接代甲方支付给甲方贷款银行以办理抵押注销登记手续，余款支付至甲方指定的账户中；甲方在银行办理完毕抵押注销登记手续后，取得房产证、土地证原件的同时应立即办理不动产转移登记到乙方名下。在办完登记手续和不动产交接手续完成之后7天内支付第二笔款项人民币叁佰万元（小写：3000000元）；乙方应在取得登记于乙方名下的不动产产权证书（即房产证、土地证）之日起半年内支付人民币壹佰万元（小写:1000000）作为最后一笔付款。第三条，不动产及相关文件的交付。甲方在收到约定的第一期转让价款起7日内向乙方交付不动产，并与乙方办理交接手续。交接手续由双方授权代表签署书面交接文件，书面交接文件应载明移交的时间、地点、交接人。该不动产的所在地为不动产的交付地点。自交付之日起，该不动产毁损、灭失的风险由乙方承担，与该不动产有关的一切费用（包括但不限于物业管理费、水费、电费），同时转由乙方负担。第四条，不动产所有权的转移。与该不动产过户有关一切费用，由乙方自行负担。甲方应在乙方支付第一期转让款的当日到银行办理不动产的抵押注销登记手续。在收到银行已办理完毕抵押注销登记手续通知的当日，甲方应通知乙方并配合乙方到不动产登记部门办理该不动产的权属转移登记手续。甲方将在办理完毕抵押注销登记手续后应立即办理不动产转移登记手续到乙方名下。甲乙双方应积极配合办理过户手续，甲方应提供办理不动产转移登记所需的一切资料，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。第五条，甲方的声明和保证。甲方为依法设立并存续的有限责任公司，有全部必要的权利和授权签署协议，具备履行本协议项下义务、完成本协议项下交易的主体资格。甲方保证自己对该转让不动产拥有处分权，转让该不动产不存在法律上的障碍。甲方保证本协议转让之不动产不存在任何形式的转让、变卖等事宜，不受任何第三人主张任何权利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，因不动产产权发生的经济纠纷及费用等亦由甲方承担。甲方保证不动产移交前不存在欠缴任何税费，如存在则由甲方承担，造成乙方损失的，应承担全部责任。不动产移交前，甲方应保持不动产原有结构，负责搞好通水、通电、公共设施给乙方使用，保证乙方不存在任何不动产正常使用的瑕疵，不动产移交前所发生的税费、债权、债务等相关费用由甲方负责。移交过户后产生的费用由乙方负责。甲方在不动产交付乙方后、不动产过户办理前不得实施有碍乙方正常使用不动产的行为，更不得将不动产再卖他人。否则，应向乙方承担由此给乙方造成的一切损失。无条件全额退还乙方已支付的全部款项，并向乙方支付已交够房款相同金额的违约金。第九条，违约责任。本协议生效后，甲、乙双方应本着诚实信用的原则，严格履行本协议约定的各项义务。任何一方当事人不履行本协议约定义务的，或者履行本协议约定义务不符合约定的，视为违约，除本协议另有约定外，应向对方赔偿因此受到的损失；包含但不限于实际损失、预期损失和要求对方赔偿损失而支付的律师费、交通费和差旅费等。如损失无法计算的，甲方违约则应双倍返回乙方支付的转让款，乙方违约则甲方可不退还乙方已支付的转让款。甲方逾期交付的，自逾期之日始，按日向乙方承担转让总价款万分之三的违约金；逾期超过7日的，乙方有权解除本协议，并要求甲方按已付转让价款支付违约金，返还已付转让价款，承担违约责任。乙方逾期付款的，每逾期一日，应向甲方承担逾付价款万分之三的违约金；逾期超过7日的，甲方有权解除本协议并不退还乙方支付的转让款。如乙方支付首期转让款后，甲方未能在三日内办理完毕抵押注销登记手续的，甲方应在收到款项后的七日内退还乙方交付的转让款；逾期退还的，按应退款额的日万分之三支付违约金。逾期超过一个月的，应双倍返回乙方支付的转让款。如不动产无法办理转移登记手续后，甲方应在知道无法办理事项后当日通知乙方，如甲方怠于通知，造成乙方损失的，应双倍返回乙方支付的转让款。因不可归责于甲方原因无法办理不动产转移登记手续，甲乙双方可解除本协议。协议解除后，甲方应在收到乙方退款通知的三日内退还乙方交付的转让款；逾期退还的，应按应退款的日万分之三向乙方支付违约金。逾期超过一个月，应双倍返回乙方支付的转让款。万国公司的法定代表人赵万国予以签字并盖公司印章，万国公司的股东赵钦予以签字，婴悦公司的当时的法定代表人廖樊国予以签字并盖公司印章。婴悦公司向万国公司的法定代表人赵万国按照合同约定支付11000000元。万国公司将国有土地使用权证（国有土地使用权证号：荆州国用（2013）第1030100053号）及房权证（荆州房权证玉字第××号）交付给婴悦公司。婴悦公司向万国公司协商办理过户过程中，需缴纳相关的税款，婴悦公司替万国公司缴纳了395382.86元税款。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”婴悦公司与万国公司签订的《房地产转让协议》，符合法律的规定，该《房地产转让协议》合法有效。根据双方签订的《房地产转让协议》第二条转让价款及支付方式的约定，婴悦公司在支付人民币8000000元作为首付款后，万国公司在银行办理完毕抵押注销登记手续后，取得房产证、土地证原件的同时应立即办理不动产转移登记到婴悦公司名下。婴悦公司按照合同的约定支付了相应的款项，万国公司也取得了房产证、土地证，在婴悦公司已经支付了11000000的款项后，万国公司应当按照约定配合婴悦公司将转让的荆州市××××号的土地使用权（国有土地使用权证号：荆州国用（2013）第1030100053号）及房屋（荆州房权证玉字第××号）予以办理过户转移登记手续。对于婴悦公司要求万国公司支付违约金及赔偿损失，该院认为，万国公司未协助婴悦公司办理过户登记手续是因为万国公司的另一股东不同意签订转让协议，根据庭审双方的各自陈述来看，万国公司的法定代表人对于双方签订的《房地产转让协议》是不持异议的，且一直表示愿意配合过户，在合同签订后，婴悦公司支付第一笔款项后，万国公司在取得房产证、土地证原件后将该房产证、土地证原件及其他相关资料交付给了万国公司，并将房屋进行了清理后交付给婴悦公司进行了使用，从万国公司的行为看其在合同签订后履行了配合的义务。而婴悦公司在合同签订时未查询万国公司的股东组成情况并要求其提供股东会同意由公司对外进行资产处分的文件存在瑕疵，毕竟双方签订的合同是对整个公司的全部资产进行处分，现双方无法办理过户手续是因行政部门要求出具股东会同意的文件，因双方在签订合同时均存在瑕疵，致使后期办理过户产生了不必要的法律问题，双方均有过错，故对于婴悦公司要求万国公司支付违约金及赔偿损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认湖北婴悦商贸有限公司与荆州市万国织业有限公司2016年12月25日签订的《房地产转让协议》合法有效；二、荆州市万国织业有限公司于本判决生效之日起十日内协助湖北婴悦商贸有限公司办理位于荆州市××××号的土地使用权证（国有土地使用权证号：荆州国用（2013）第1030100053号）及房屋所有权证（荆州房权证玉字第××号）的过户手续，变更登记至湖北婴悦商贸有限公司名下；三、驳回湖北婴悦商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费32983元，减半收取16491.5元，由荆州市万国织业有限公司予以承担。本院二审查明：涉案房地产现已经被人民法院司法查封。本院认为，最高人民法院发布的《关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发〔2018〕9号）第8条规定“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”本案中，一审法院判决确认合同效力、并协助办理过户，意味着涉案不动产要发生权利的转移，即涉案不动产由万国公司转移至婴悦公司，涉及不动产权属的确认，而涉案不动产已被人民法院司法查封，故应驳回婴悦公司的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条之规定，裁定如下:一、撤销湖北省荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初2547号民事判决；二、驳回湖北婴悦商贸有限公司的起诉。湖北婴悦商贸有限公司预交的一审案件受理费32983元，荆州市万国织业有限公司预交的二审案件受理费32983元，均退还交纳人。本裁定为终审裁定。审判长  万冀松审判员  徐 凯审判员  刘国平二〇二〇年八月二十日书记员  徐 芬