广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13945号上诉人（原审被告）：茹惠芳，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭能飞，住广东省怀集县。被上诉人（原审原告）：钟静怡，住广东省广州市海珠区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈丹，广东穗卫律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓燕，广东穗卫律师事务所律师。原审被告：麦展文，住广东省广州市海珠区。原审第三人：广东链家房地产经纪有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：高军，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗凯波，公司职员。委托诉讼代理人：周掌珠，公司职员。上诉人茹惠芳因与被上诉人郭能飞、钟静怡、原审被告麦展文、原审第三人广东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。茹惠芳及其代理人姚丽芸，郭能飞、钟静怡及其代理人沈丹、陈晓燕，链家公司代理人罗凯波到庭参加诉讼。麦展文经本院传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。茹惠芳上诉请求：1.驳回郭能飞、钟静怡的全部诉讼请求；2.本案一审、二审受理费由郭能飞、钟静怡承担。事实与理由：一、茹惠芳是根据具有强制执行力的生效法律文书居住在涉案房屋中，非经法定程序确认其必须搬出涉案房屋，其有权不搬出。因此，一审法院判令茹惠芳在是否应该搬离涉案房屋的争议期间向郭能飞、钟静怡支付租金，是缺乏事实和法律依据的，应该予以撤销。二、一审法院认为茹惠芳应该知悉麦展文售卖房屋只是推定，且推定依据的证据只是两页没有原件的网页截图打印件，且该网页打印件也没有说明茹惠芳知悉麦展义售卖涉案房屋。三、根据广州市自然资源局官网中买卖二手商品房应提交的文件指引可知，买卖二手房申请免除个税应提交卖家的结婚证等文件；卖家离婚的，应提交离婚证和离婚协议书。结合一审庭审时郭能飞、钟静怡陈述当时是买卖双方和中介一起去办理缴税事宜，拿到完税证明后去办理房产过户手续。郭能飞、钟静怡在办理过户手续前已经知悉卖家麦展文与茹惠芳之间的离婚协议内容。再结合茹惠芳在公积金中心、中国邮政银行查询的资料可知，郭能飞、钟静怡的贷款档案中，麦展文提供了三份婚姻状况说明书，其中两份明确声明其未婚，一份声明其离婚后至今未婚，根据一审查明的事实可知，郭能飞、钟静怡在看房时已知麦展文育有儿子的事实，由此可知郭能飞、钟静怡提交了虚假的麦展文婚姻证明，以此避开了广州市规划和自然资源局关于申请免除个税应当提供的文件的要求。四、在办理过户前，郭能飞、钟静怡作为买家尚不是涉案房屋的业主，但是要将涉案房屋作为抵押申请贷款。因此，放贷主体通常会要求卖家做买家申请抵押的担保人，要求卖家同意以买卖房屋为买家申请贷款提供担保。放贷主体通常会要求卖家夫妇和买家一起办理申请，如果卖家离婚，则需要提供离婚协议书等文件。茹惠芳在一审时，曾向一审法院申请律师调查令，请求调查郭能飞、钟静怡和麦展文买卖房屋时向房管部门提交的资料，但是一审法院没有批准。茹惠芳恳请二审法院在茹惠芳申请律师调查令调查交易资料时予以批准，维护茹惠芳的合法权益。五、茹惠芳与麦展文离婚，因唯一一套房屋被麦展文在离婚冷静期间申请贷款被抵押，难以分割，无奈之下和解，换取附条件的居住权。郭能飞、钟静怡没有尽基本的调查义务，了解涉案房屋的权属状态。按照一审法院判决的逻辑，生效的离婚调解书，极容易被别有用心的人架空。郭能飞、钟静怡二审辩称：一、茹惠芳依据《调解书》享有的居住权不具有对世效力，不足以对抗郭能飞、钟静怡已取得的涉案房屋合法所有权。二、茹惠芳恶意强占郭能飞、钟静怡的房屋，其应对其恶意占用涉案房屋的行为支付房屋占用费。三、郭能飞、钟静怡在购买涉案房屋时，完全不知道《调解书》的存在，也没有渠道知道《调解书》的存在。四、茹惠芳未及时主张权利导致债权损失，应由其自行承担后果。五、茹惠芳在一审中故意隐瞒了部分事实，麦展文在离婚后向其过户了一个车位并支付了八十几万元的财产补偿款。六、有关麦展文是否隐瞒婚姻事实，郭能飞、钟静怡并不清楚麦展文向房管部门提交的资料是否属实，但房管局依据麦展文的资料向郭能飞、钟静怡发放不动产权证，即使麦展文提交的资料有瑕疵，郭能飞、钟静怡作为善意购买人，足额支付了房款，应合法取得涉案房屋的所有权。链家公司二审述称：茹惠芳的上诉事实与理由无法律和事实依据。茹惠芳的居住权没有对世效力，茹惠芳与麦展文之间的离婚调解书仅为双方之间的约定，未在房屋权属登记机关登记的情况下，该调解书不能影响善意购房人主张自身权利。麦展文二审没有到庭，没有提交书面意见。郭能飞、钟静怡于2020年1月6日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.茹惠芳立即搬出海珠区柏信街19号205房（以下简称涉案房屋），并将房屋交付给郭能飞、钟静怡；2.茹惠芳向郭能飞、钟静怡支付自2019年11月11日起至将涉案房屋交付给郭能飞、钟静怡之日止的房屋占用费（按照广州市公布的2019年房屋租金参考价为标准，每月占用费金额为4869元）；3.麦展文对茹惠芳应支付的房屋占用费承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由郭能飞、钟静怡承担。一审法院认定事实：茹惠芳、麦展文于1993年9月14日登记结婚。茹惠芳曾于2018年向一审法院提起离婚诉讼。该案审理过程中，双方达成如下协议：一、茹惠芳与麦展文自愿离婚；二、离婚后，登记在麦展文名下位于广州市海珠区柏信街19号205房产权归麦展文所有；……六、麦展文在2024年12月31日前分期支付夫妻共同财产的补偿款共计2000000元给茹惠芳，其中2018年5月26日前支付800000元，2018年12月31日前支付50000元，2019年6月30日前支付50000元，2019年12月31日前支付100000元，2020年6月30日前支付100000元，2020年12月31日前支付100000元，2021年6月30日前支付100000元，2021年12月31日前支付100000元，2022年6月30日前支付100000元……；七、如麦展文有任何一期未按本调解书第六项确定的内容按期足额履行付款义务，则茹惠芳有权从逾期之日就补偿款余额全额申请执行；八、离婚后，茹惠芳可居住使用广州市海珠区柏信街19号205房，至茹惠芳取得麦展文支付的夫妻共同财产补偿款1400000元之日起两个月内搬离广州市海珠区柏信街19号205房;九、……。一审法院于2018年5月25日作出（2018）粤0105民初3519号民事调解书，对上述协议予以确认。涉案房屋原登记在麦展文个人名下。2019年6月17日，麦展文签署《链家房屋委托协议》，委托出售涉案房屋，价格420万元。2019年8月12日，郭能飞与麦展文签订《存量房买卖合同（链家版）》，约定：麦展文将涉案房屋出售给郭能飞；户口未迁出，麦展文应在180天内迁出；房屋总价款375万元；房产交付使用时间为收齐楼款7天内；等。同日，郭能飞与链家公司的广州分公司签订了《居间代理服务合同》，约定：基于链家公司的广州分公司就涉案房屋交易提供中介居间服务，郭能飞支付房地产咨询及买卖代理费67500元。麦展文也于当日向郭能飞出具收到定金10万元的收据。2019年8月20日，郭能飞、钟静怡、麦展文、链家公司网签了涉案房屋的《存量房买卖合同》，户口迁出、房屋价格及交接的约定与前述《存量房买卖合同（链家版）》一致。2019年9月29日，郭能飞、钟静怡及麦展文填写了《广州市不动产登记申请表》。2019年10月9日，房管部门核发了涉案房屋（建筑面积97.38平方米）的《不动产权证》，郭能飞、钟静怡为涉案房屋的权利人。2019年11月2日，郭能飞与麦展文签订《补充协议书》，约定：交付郭能飞一套房屋钥匙；交楼时间定为2019年11月11日；等。本案诉讼中，对于房款支付情况，麦展文确认：2019年10月10日、15日，广州市住房公积金管理中心分别将首期款和公积金贷款共计240万元转至麦展文的账户；2019年10月25日，中国邮政储蓄银行股份有限公司将125万元转至麦展文的账户。对于查看房屋情况，郭能飞、钟静怡表示：一开始的放盘价是420万，放盘时间是2019年6月17日。到了2019年7月11日，做过一次调价，调到了400万。钟静怡的母亲第一次看房时间是2019年7月13日的下午，是由链家公司的中介周展邦带着钟静怡的母亲，并由麦展文开门来看房。郭能飞、钟静怡没有看中这个房因为嫌弃是二楼，楼层太低，而且房屋内的维护状态较差。之后，郭能飞、钟静怡在链家公司推荐下还看过四五套房，全有看房记录，到了2019年8月8日，链家公司第二次调低房屋价格到390万，周展邦通过微信告知郭能飞这个价格调低了，而且透露390万的价格还可以往下调，中介估计375万可以成交，在这种情况下，郭能飞、钟静怡和父母亲一起再一次到涉案房屋的现场看房，同时也是由麦展文亲自开锁看房。郭能飞、钟静怡两次去看房，屋内是没有人的，都是麦展文开门让郭能飞、钟静怡进去看，当时进去看房时候，里面应该是有人住的，麦展文说他儿子的东西在里面，没有发现其他异常的情况。链家公司表示：确认郭能飞、钟静怡所提到的关于看楼的情况，因为代理人向经办人反馈，在链家公司带郭能飞、钟静怡看房的过程中，都是麦展文一人进行接待，没有其他人在房屋里面。麦展文表示：郭能飞、钟静怡或代表郭能飞、钟静怡的家属看楼时候，茹惠芳在房屋里面，（当时的）反应就是沉默，具体时间不记得，是链家公司带人来。茹惠芳对麦展文的陈述不确认。麦展文还表示：都是那几家大的（中介公司放盘），裕丰、德诚行、链家，还有两家小的；放盘过程中，有时候一天看四五个，有时候一天一个，有时候几天一个，只要约的时间麦展文在就行了，数量不记得。对于民事调解书的履行情况，麦展文表示：第一次转了80万，具体时间要查才知道，平安银行转的；第二次是5万还是10万；时间是2018年年中一次，年底一次，2019年没钱给。茹惠芳表示：在签订调解书后三日支付了80万，（2018年）12月31日支付了一笔5万；最早一笔款项的迟延支付是2019年6月30日；之所以在2019年12月份才申请执行，是当时茹惠芳也没有太多的心情去理麦展文，而且当时手上还有钱，就没有去追这个事。郭能飞、钟静怡为证明其主张还提交了以下证据：1.链家网站截图（柏涛雅苑3室2厅97.38平米2019.08.12成交375万元；挂牌价390万，成交周期57天，调价1次，带看25次）。2.链家工作人员与郭能飞的微信聊天记录；3.链家工作人员带郭能飞、钟静怡看房记录。茹惠芳表示：证据1没有看到原件不发表质证意见；证据2认可真实性、合法性、关联性；证据3，从8月8日开始谈到8月12日签合同时间极短。麦展文表示：所有证据真实性、合法性、关联性无异议。链家公司表示：证据1是链家公司基于产权人的委托发布其房屋出售的意愿；证据2、3真实性无异议。一审法院认为，郭能飞、钟静怡与麦展文通过签订《存量房买卖合同》就涉案房屋建立起买卖关系。本案涉及的搬迁及使用费问题均是因上述《存量房买卖合同》而起，故案由应为房屋买卖合同纠纷。上述合同签订之前，茹惠芳已经在涉案房屋内居住，一审法院（2018）粤0105民初3519号民事调解书也确定“茹惠芳可居住使用广州市海珠区柏信街19号205房，至茹惠芳取得麦展文支付的夫妻共同财产补偿款1400000元之日起两个月内搬离广州市海珠区柏信街19号205房”。但，从郭能飞、钟静怡的陈述以及作为经纪方的链家公司的确认可见，郭能飞、钟静怡确已对涉案房屋进行了实地查看。而且，涉案房屋原登记在麦展文个人名下，则郭能飞、钟静怡相信麦展文可全权处理涉案房屋亦属合理。在此情况下，不能认定郭能飞、钟静怡对于未了解涉案房屋实际使用人的具体信息存在过错。其次，根据麦展文的陈述以及链家网站截图，麦展文为出售涉案房屋在接近2个月的时间内，曾允许多人、多次到涉案房屋查看。而如前所述，茹惠芳是涉案房屋的实际使用人，故可以认定茹惠芳应当知晓上述事宜。前述调解协议中明确约定了1400000元的具体分期支付时间，茹惠芳在明知麦展文未及时履行前述协议中的部分付款义务，且麦展文在出售涉案房屋即转移财产，但并未及时申请执行或保全财产，存在过错，应自行承担责任。再次，综合郭能飞、钟静怡与麦展文之间协商买卖的过程、款项支付的方式，不足以认定郭能飞、钟静怡与麦展文恶意串通、损害茹惠芳的利益，也不足以认定涉案房屋的交易价格明显低于市场价。在此情况下，茹惠芳与麦展文之间的调解协议不足以排除郭能飞、钟静怡已取得的涉案房屋的包括占有、使用、收益权利在内的所有权。因此，郭能飞、钟静怡要求茹惠芳搬出并交付涉案房屋、茹惠芳、麦展文按照广州市公布的2019年房屋租金参考价的标准支付从2019年11月11日起的使用费的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，于2020年4月17日作出判决如下：一、被告茹惠芳在本判决发生法律效力之日起10日内搬出广州市海珠区柏信街19号205房并将该房屋交付给原告郭能飞、钟静怡；二、被告茹惠芳、麦展文在本判决发生法律效力之日起10日内向两原告支付自2019年11月11日起至被告茹惠芳将上述房屋交付给两原告之日止的房屋占用费（每月按97.38平方米×49元/平方米计算）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由两被告承担。上述受理费已由两原告预交，两原告同意两被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给两原告。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，茹惠芳向本院提交如下证据：证据1.从广州市规划和自然资源局查询到的有关涉案房屋的房屋交易档案资料。第117页完税证明，证明涉案房屋只交了契税，没有交个人所得税，整份资料也看不到有交个人所得税的材料，茹惠芳认为涉案房屋的交易是没有交个人所得税的。证据2.中国邮政储蓄银行广州市东区支行出具的个人婚姻状况承诺书（售房人版本）。证明郭能飞向中国邮政储蓄银行申请二手房贷款125万元，因此需要提交麦展文的个人婚姻状况承诺书，承诺书的内容上面写麦展文的婚姻状况是未婚，而不是离异。证据3.以广州市存量房买卖合同为首页，盖有广州市公积金中心印章的文件。证明该文件中有麦展文的户口本、麦展文的未婚声明书、卖方声明。三份关于麦展文的婚姻状况的材料相互矛盾，户口本上婚姻状况为未婚，登记日期为2014年9月16日。未婚声明书有三个选项，钩选的是“离婚后至今未婚”，这是符合麦展文的真实婚姻状况的。卖方声明中郭能飞、钟静怡有签名的，上面麦展文声称自己是未婚，而不是已婚，也不是离异，所以茹惠芳认为通过该份证据，郭能飞、钟静怡应该知道麦展文提交的婚姻资料是相互矛盾、虚假的。证据4.麦展文一家户口本复印件（只有复印件，没有原件），登记日期为2014年9月16日，上面显示婚姻状况是已婚，而不是麦展文提交给中国邮政储蓄银行，再转交给公积金中心的文件上显示的未婚。2004年签订涉案房屋，2014年办户籍卡。当时麦展文的户籍资料登记应该是已婚的，不可能是未婚。证据5.现在的户口本，上面显示2014年9月16日，麦展文的常住人口登记卡记载的婚姻状况初为已婚，现在更改为离异。郭能飞、钟静怡对上述证据质证认为：对证据1，买卖合同约定的是各付各税，所以郭能飞只清楚自己交的契税的情况。对于由麦展文承担的税费，郭能飞是不清楚的。对证据2，承诺书是由麦展文单独对银行作出的承诺书，郭能飞、钟静怡都不应该为其真实性承担任何责任，也无法核实该信息的真实性。对证据3，未婚声明书是麦展文单方作出的声明或承诺，郭能飞、钟静怡不应该为其真实性承担责任，而且也并不能说明郭能飞、钟静怡应该知道存在相互矛盾或虚假的情形。对证据4，没有原件也不明出处，对真实性、关联性均不予认可，与茹惠芳提交的原件不相符，也没有说明来源。对证据5，确认真实性，但认为与本案无关联性。链家公司质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，对于关联性，该材料仅能显示交易过程中产生的档案资料，该证据不能体现交易税费或者是否有存在违背双方真实意思情形的相关事实，双方办理交易手续的原始档案，不能够证明其他的事项。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性，该文件是麦展文向银行出具的，对其内容的审查主体是银行，该文件并未对交易贷款审批产生障碍，所以其与本案并不存在关联性。至于茹惠芳主张与另一份证据中未婚声明书记载存在冲突，链家公司认为内容错误不排除是当时填写该内容的工作人员笔误所引起。因为该承诺书上面除签名之外，其余内容比较明显可以看出非麦展文本人书写，是由银行对接的工作人员填写后交产权人签署的。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性，买卖双方向银行提交的原始资料，不能证明双方存在恶意串通，虚假交易等事实。对证据4、5，除了单独一页有原件，其他并无原件，有原件的一页对真实性无异议，对关联性，链家公司认为其只是个人身份信息的记载，而且麦展文在办理本次交易过程中，其个人的婚姻状况是离异后未婚，从理解上面来说，未婚也是一种正常的说法，只是理解角度不同。对没有原件的部分，由法院核实其真实性。麦展文未发表质证意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对茹惠芳的上诉请求及郭能飞、钟静怡的答辩意见及链家公司的陈述意见，分析如下：根据一审查明事实可知，涉案房屋原登记在麦展文个人名下。再根据麦展文的陈述以及链家网站截图，麦展文为出售涉案房屋在接近2个月的时间内，曾允许多人、多次到涉案房屋查看，而茹惠芳是涉案房屋的实际使用人，对麦展文允许多人、多次到涉案房屋查看以出售涉案房屋事宜，其称不知晓与常理不符，本院不予采信。现涉案房屋由麦展文出售给郭能飞、钟静怡，综合郭能飞、钟静怡与麦展文之间协商买卖的过程、款项支付的方式，并不足以认定郭能飞、钟静怡与麦展文恶意串通、损害茹惠芳的利益，也不足以认定涉案房屋的交易价格明显低于市场价。2019年10月9日，房管部门核发了涉案房屋（建筑面积97.38平方米）的《不动产权证》，郭能飞、钟静怡已成为涉案房屋的物权登记权利人，故本案郭能飞、钟静怡作为善意购买人的合法权益应予保护。现郭能飞、钟静怡要求茹惠芳搬出并交付涉案房屋、茹惠芳、麦展文按照按照广州市公布的2019年房屋租金参考价的标准支付从2019年11月11日起的使用费合理合法，一审法院予以支持并无不当。至于茹惠芳主张其与麦展文之间的调解协议约定，如麦展文未依约履行，构成违约，其可另循合法途径解决。综上所述，上诉人茹惠芳的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人茹惠芳负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年八月二十日书记员  颜旭怀徐毅敏