辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3758号上诉人(原审原告、反诉被告)：大连泊寓公寓管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区永平街82号。统一社会信用代码91210211MA0UNDCH04。法定代表人：潘猛，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：邹曰康、刘兆彤，辽宁众雯成律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：大连民政企业有限公司，住所地辽宁省大连市中山区武昌街50号。统一社会信用代码912102021184217408。法定代表人：王树元，该公司经理。委托诉讼代理人：缴文娴，辽宁朋信律师事务所律师。上诉人大连泊寓公寓管理有限公司（以下简称“泊寓公司”）因与被上诉人大连民政企业有限公司（以下简称“民政公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泊寓公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项和第二项；2、改判支持上诉人的本诉全部请求并驳回被上诉人的全部反诉请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。根据案涉租赁合同第2.3条、第3.2条、第5.4条、第8.5条的约定，在交接房屋前，民政公司应保证案涉房屋能够办理消防验收手续并正常使用，然而民政公司却违反了这一约定。泊寓公司在办理消防验收手续时得知，因案涉房屋为工业用地项目无法完成消防验收，故而泊寓公司积极与民政公司发函沟通办理消防事宜，并请求顺延租期，然而民政公司迟迟未予回复。后泊寓公司又多次与消防部门沟通，得到的答复均为无法办理消防验收手续。因消防部门对无法办理消防验收不予出具相关书面材料，于是泊寓公司针对这个情况才向民意网进行询问，并得到了官方的不能办理消防验收的答复，并非一审法院认为的是案外人的留言和主观臆断。二、一审判决认为，在泊寓公司承租案涉房屋之前，该房屋一直正常使用且没有相关部门对其作出处罚或者限制使用。但是这并不能当然认为在工业用地上建设公寓不存在问题，也不能认为相关部门一定能够为泊寓公司办理消防验收手续。本案实际情况是消防部门确实拒绝为泊寓公司办理手续，并且也明确向泊寓公司答复，对于工业用地上的建筑，无法办理有关商业用途的消防审批。2000年的相关消防备案是依据当时文件或政策所形成，不能适用现在的情况。而且该房屋原来是作为学生宿舍使用，非商业用途。泊寓公司承租后是作为商业公寓对外出租，属于商业用途。因使用性质不同，审批条件也不同。一审法院以该房屋一直正常使用且没有相关部门对其作出处罚或者限制使用就认定可以办理消防验收手续显然错误。在一审期间，一审法院给予民政公司时间办理消防手续，但无果而终，可见民政公司承诺的可以办理消防手续只是推卸责任的借口。实际上该房屋根本无法通过消防验收。三、泊寓公司作为承租方，实际使用房屋是签订合同的根本目的，泊寓公司如约支付了三个月的租金。在无法办理消防手续时，也积极与相关部门及被上诉人沟通，足以看出泊寓公司的意愿是继续履行合同，而非故意不履行交接手续。若案涉房屋能够正常交付使用，泊寓公司早已实际使用房屋。因此是民政公司的违约行为导致泊寓公司的合同目的不能实现并遭受经济损失，民政公司依约应该返还保证金并承担违约责任，而民政公司所述的房屋空置损失也应由其自行承担，与泊寓公司无关，因此一审法院要求泊寓公司支付两个月的房租于法无据。民政公司辩称，同意一审判决，要求驳回泊寓公司的上诉请求。泊寓公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告返还签约保证金575,000元；2、被告向原告给付违约金575,000元。民政公司向一审法院反诉请求：反诉被告向反诉原告支付截止至2019年8月19日的剩余租金575,000元。一审法院认定事实：2018年6月27日，原告泊寓公司（乙方）与被告民政公司（甲方）签订《泊寓房屋租赁合同》，该合同约定，泊寓公司承租民政公司所有的位于大连市中山区武昌街50号房屋，总面积3945.29平方米。合同第三条合作前提约定，该物业的消防由乙方办理，如甲方无法提供消防水池位置，致使消防手续无法正常办理，或消防手续因土地性质及其他任何原因制约无法取得消防手续的审核及验收，致使项目无法办理营业执照及其他开业所有手续的，甲方需15日内退还乙方保证金等其他已支付费用，并赔偿乙方3个月租金作为违约金。租赁期限为自2019年2月20日起至2039年2月19日止，为期二十年。其中装修免租期6个月，自2019年2月20日至2019年8月19日止，甲方承诺在2019年2月20日前完成向乙方的全部交付工作。关于租金约定，案涉房屋的初始租金为230万元/年，乙方在本合同签订后30个工作日内向甲方支付首年3个月租金575,000元作为签约保证金。合同第八条协助事项约定，甲方配合乙方办理开业前所需的消防手续和营业执照等手续文件，确保出租物业具备可经营公寓的条件。第九条违约责任约定，因甲方未完成合同第三条约定的任一合作前提则视为甲方违约，甲方应返还乙方保证金，并赔偿首年3个月租金，同时赔偿设计费及乙方前期其他用于因出租物业支出的全部费用。经乙方书面同意的，甲方应当在一个月的宽限期内完成全部合作前提约定的义务。因乙方违约致使本协议不能继续履行的，已缴纳租金、保证金甲方不予返还。合同签订后，原告向被告支付保证金575,000元。2019年2月19日，原告向被告发送《关于泊寓房屋承租合同之无法消防验收的发函》，主要内容为因消防部门明确表示工业用地项目无法完成二次消防验收，要求租期起始日期及免租期顺延。2019年4月17日，民政公司向泊寓公司回函，案涉房屋已于2019年2月20日前具备交接条件，但泊寓公司一直协商不进行物业接收，民政公司要求泊寓公司接收案涉房屋。同日，民政公司发函表示合同约定由泊寓公司办理的消防验收手续，可改为由民政公司进行办理。2019年4月23日，泊寓公司向民政公司发送解除函，要求解除合同，返还保证金。另查，民政公司所有的位于大连市中山区武昌街50号房屋，地类用途为工业用地。该案涉房屋自2000年开始即作为大学生公寓使用，大连市公安局中山区分局消防科曾于2000年11月14日作出消防安全检查意见书，意见为该场所已具备消防安全条件，同意使用。2016年1月30日，民政公司与大连大学签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给大连大学作为大学生公寓，期限自2016年2月3日至2019年2月2日，租金为240万每年。承租期间未有消防部门提出消防不合格的问题。因民政公司与泊寓公司签订了租赁合同，民政公司未能与大连大学续签合同，并于2019年2月2日之前将案涉房屋腾空，等待泊寓公司交接。但泊寓公司一直未能和民政公司就案涉房屋进行交接。一审法院认为，合同当事人应当依约全面履行自己的义务。原、被告签订的《泊寓房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应严格恪守履约。现民政公司为履行合同，未与原承租人续签合同，将案涉房屋腾空，但泊寓公司以无法办理消防手续为由拒绝接收房屋。案涉房屋的土地性质虽系工业用地，但坐落于大连市中山区繁华地带，自2000年以来一直作为大学生公寓使用，消防、工商等部门均有备案，没有消防等部门对其进行处罚或限制其使用。泊寓公司预利用案涉房屋作为公寓使用，应到相关消防部门办理消防手续，泊寓公司不但未能履行申报流程，连最基本的消防图纸亦未能提供，民政公司虽应提供协助义务，但作为承租人不去消防部门办理消防手续，民政公司无法自行办理。泊寓公司仅凭案外人在民意网的留言即确定案涉房屋无法办理消防手续，其存在明显的主观臆断，以该理由拒绝接收房屋，系违约行为，应当承担相应的违约责任。现原被告双方均以实际行动确认不再继续履行合同，故原被告签订的《泊寓房屋租赁合同》应予解除。根据合同约定，因泊寓公司违约致使合同不能继续履行的，已缴纳租金、保证金不予返还。泊寓公司已支付保证金575,000元，因其违约行为，民政公司有权不予返还。故泊寓公司请求民政公司返还保证金、支付违约金，无事实和法律的依据，一审法院不予支持。关于民政公司请求泊寓公司支付房屋租金一节，因民政公司信赖泊寓公司能履行案涉合同，丧失了与前承租人续签合同的机会，泊寓公司拒绝接收房屋，案涉房屋一直处于空置的状态，已损失了半年多的房屋租金，虽保证金不予退还，仍不能弥补民政公司的租金损失，但民政公司请求泊寓公司支付六个月租金明显加重了泊寓公司违约成本，根据泊寓公司违约的程度、民政公司的实际损失，泊寓公司应给付民政公司二个月租金即38万元（230万÷12个月×2个月）（取整）为宜。据此一审判决：一、驳回原告的诉讼请求；二、反诉被告泊寓公司于判决生效之日起十日内给付反诉原告民政公司租金38万元，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；三、驳回反诉原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费15,150元，由原告泊寓公司负担，反诉案件受理费4775元，由民政公司负担1625元，由泊寓公司负担3150元。本院二审期间，上诉人泊寓公司提交其公司员工与大连市中山区消防大队工作人员的两份录音资料，拟证明中山区消防大队明确在工业用地上建设公寓无法办理消防手续。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人民政公司对该证据的真实性和证明事项均不认可。对于两份录音证据，本院认为，在两份录音中，上诉人泊寓公司的工作人员均未明确指出案涉房屋所在具体行政街号。况且，上诉人泊寓公司未能提供被录音人员所在单位正式书面文件答复，本院无法仅凭该两份录音证据即直接认定该单位已确认案涉房屋无法办理消防验收手续。因此，本院对前述两份录音证据的真实性及证明力均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：双方当事人签订的案涉《泊寓房屋承租合同》附件二有案涉房屋产权证复印件以及坐落土地的土地证复印件，在土地证上已注明地类为工业用地，使用权类型为出让。上诉人泊寓公司营业执照记载经营范围包括但不限于，物业管理、酒店管理、房屋租赁、房屋租售代理、企业管理咨询等。在二审期间，上诉人泊寓公司提交书面情况说明称，如果被上诉人民政公司能够办理合法消防手续，其也不能继续履行合同。本院确认上述事实有《泊寓房屋承租合同》、大连泊寓公寓管理有限公司营业执照及情况说明、二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人泊寓公司诉请被上诉人民政公司返还保证金57.5万元及赔偿违约金57.5万元的主要理由系被上诉人提供的租赁标的物所坐落土地性质为工业用地，无法办理消防验收手续，违反案涉租赁合同约定。然而，纵观上诉人泊寓公司在本案一审、二审期间提交的全部证据无法充分且直接证明此节事实。具体理由如下：首先，上诉人泊寓公司提供的案涉租赁合同，系对案涉房屋相关情况以及双方租赁权利义务的书面协议，而非案涉租赁合同的实际履行情况。故依法不能作为证明被上诉人民政公司违反合同约定的直接证据。况且，从该租赁合同附件材料来看，上诉人泊寓公司签订案涉租赁合同当时即知悉案涉房屋坐落土地性质为工业用地，泊寓公司作为经营范围为物业管理、房屋租赁、企业管理咨询等商业活动的专业性商事主体，理应知晓在该情况下办理取得相关消防验收手续的商业风险，才会同意在案涉租赁合同明确约定由其自行办理前述手续。在合同实际履行过程中，被上诉人民政公司在得知上诉人泊寓公司无法办理后已明确表示可改由其负责办理相应手续，可见被上诉人民政公司一直积极促成案涉租赁合同能够正常履行；其次，上诉人泊寓公司提供的2019年2月19日《关于泊寓房屋租赁合同之无法消防验收的发函》及2019年4月23日《的回复及解除函》，均系其向被上诉人民政公司作出的，该两份函件的记载内容本质上系上诉人泊寓公司的单方陈述。故依法不能作为证明被上诉人民政公司存在违约行为的客观证据。况且，从上诉人泊寓公司提供的被上诉人民政公司2019年4月17日回函及同日作出的《关于泊寓房屋承租合同接收物业通知》记载内容来看，被上诉人民政公司从未认可案涉房屋坐落土地性质影响办理消防验收手续且已明确表示可改由被上诉人民政公司办理消防验收手续。然而，上诉人泊寓公司却在已收到该函件后旋即仍以无法办理消防验收手续为由通知解除案涉租赁合同，以其行为表明无继续履行案涉租赁合同之诚意。在二审期间明确表示被上诉人民政公司能够办理合法消防手续，亦不同意继续履行案涉租赁合同，显违诚实信用原则；再次，在上诉人泊寓公司提供的民意网截屏中，市住建局虽然提到“据了解，……咨询人在性质为工业用地的土地上建设宾馆、公寓，已违反《土地管理法》和《城乡规划法》”，但是该单位同时亦明确回复称“2019年4月23日消防法修改，相关业务的移交承接工作刚刚开展，消防转隶工作正在进行中，目前市住建局尚未得到市政府授权开展建设工程消防设计审核、验收等相关工作……此事项宜由消防部门进行解答。……”可见市住建局对其回复意见尚不确定，则该回复意见不适用于本案情况。故仅凭该份民意网回复意见，本院无法充分认定被上诉人民政公司在案涉租赁合同履行过程中存在违约行为。而上诉人泊寓公司在二审期间提交的两份录音证据亦不足以证明被上诉人民政公司存在违约行为，前有详述，此处不再赘述；最后，被上诉人民政公司提供反驳证据以及反诉证据，包括但不限于2000年11月14日房屋租赁经营审批表、房地产使用证明、消防安全检查意见书；2002年12月13日《关于东山大学生公寓享受政府招标公寓相关政策的请示》；2016年1月30日与大连大学签订的租赁合同等证据，可以证明案涉房屋长期作为公寓使用。且如前所述，被上诉人民政公司在上诉人泊寓公司未依约接收案涉房屋后，已书面告知可代为办理相关消防验收手续并催促上诉人泊寓公司尽快交接案涉房屋，但上诉人泊寓公司既未与被上诉人民政公司交接办理消防验收手续，亦未接收案涉房屋，造成案涉租赁合同无法继续履行，应属违约。基于以上分析，本院认为，上诉人泊寓公司不仅从未能提供证据以证明案涉租赁合同签订后其已实际向消防部门申请或提交消防验收材料或手续，而被该单位以案涉房屋坐落土地为工业用地为由拒绝验收，而且其提供现有证据亦不足以证明案涉租赁合同无法继续履行系因房屋坐落在工业用地而无法办理消防验收手续，从而证明被上诉人民政公司存在严重违约行为。因此，上诉人泊寓公司依法应承担举证不能的法律后果。一审判决在综合全案事实及证据情况下，未支持上诉人泊寓公司的本诉请求，并酌情令上诉人泊寓公司向被上诉人民政公司给付38万元租金，有事实和法律依据，并无不妥，本院予以维持。综上所述，泊寓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,300元，由大连泊寓公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年八月二十四日书记员  王丽秋