贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终1467号上诉人（原审被告）：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路36号616室，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：彭亚林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李章倩，女，1992年4月15日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：高可，系重庆绮惠律师事务所律师，执业证号：150001201811028011。被上诉人（原审原告）：罗世新，男，1960年3月13日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）:董天英，女，1962年9月9日生，苗族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人贵州汉华房地产开发有限公司因与被上诉人罗世新、董天英商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贵州汉华房地产开发有限公司委托诉讼代理人高可、李章倩，被上诉人罗世新、董天英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州汉华房地产开发有限公司上诉请求：一、依法改判上诉人按租金损失标准（即8元/平方米/月）向被上诉人支付自2018年6月30日起至2018年12月6日止的逾期交房违约金6240元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人主张的逾期交房违约金的计算起始时间有误，应自2018年6月30日起开始计算，而非2018年1月1日。涉案房屋《商品房预售许可证》明确载明“商品房竣工日期为2017年12月31日，交付时间为2018年6月30日”，该《商品房预售许可证》由贵州省住建厅颁布，交房时间经过住建部门进行专业论证和考量后填写的，较合同约定的交房时间更具有公正性和可执行性。且《商品房买卖合同》交房时间为必填内容，合同备案后无法更改。二、一审法院判决的违约金过高。根据相关法律规定，结合本案事实情况，被上诉人的实际损失仅为租金损失，而原审判决支持的违约金远高于租金损失的30％。上诉人所购房屋属于毛坯房，若按《商品房买卖合同》中约定的已付房款每日万分之1.5标准计算违约金，将远超被上诉人的实际损失，对上诉人不公。上诉人有权按照被上诉人所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。三、上诉人对于逾期交房并无主观过错。根据上诉人一审提交证据可知，上诉人在取得该项目建设资质后集全公司之力进行建设，案涉项目属于棚户区改造项目，但因政府征收及很多拆迁户不愿搬离建设地块导致政府未及时、完全地将土地交给上诉人进行修建。上诉人为保质保量完成建设，才会造成逾期交房，绝对不存在主观故意或过错。同时，上诉人还需对案涉项目二期、三期工程进行开发建设，社会责任重大，资金紧缺，实在无力承担过多的违约赔偿。据此，请求二审法院依法审查上诉人逾期交房的客观因素，充分考虑上诉人后期工程履行能力及状况所造成的社会影响，给予上诉人公平公正的判决。罗世新、董天英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。理由如下：一、《商品房预售许可证》载明的交房时间不能作为上诉人与被上诉人逾期交房违约金的起算时间。上诉人与被上诉人是平等主体间的商品房买卖合同关系，而上述许可证是房屋主管部门对上诉人的行政许可行为，与案涉商品房买卖合同关系无关。且上诉人在明知上述交房时间的情况下，仍与被上诉人签订合同约定2017年12月31日前交付房屋，系其对自己民事权利的处分，未损害国家和他人的利益，应当以合同约定的交房时间为准，否则上诉人故意将交房期限约定提前吸引消费者购房，又以预售许可证时间抗辩，属于欺诈消费。上诉人主张按照《商品房销售许可证》载明的2018年6月30日开始计算违约金，没有事实及法律依据，该项主张不成立。二、上诉人主张违约金过高，被上诉人的损失仅为租金损失的上诉理由不能成立。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了违约金的计算方式，且上诉人无有效证据证明此期间同地段、同类型房屋的租金数额。三、上诉人称逾期交房不存在主观过错与客观事实不符，且不是上诉人免责的法定情形。上诉人逾期交房的事实已客观存在，且上诉人也没有提交证据证实其逾期交房属于合同约定的不可抗力、可免责的情形，依法应当按照合同约定承担违约责任。罗世新、董天英向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金29272.11元（从2018年1月1日到2019年12月6日止，按照合同约定万分之1.5计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年10月27日罗俊（买受人）与贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给罗俊；总价款为573963元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款123963元，余款450000元以银行按揭方式支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金”。双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。合同签订前，罗俊于2017年7月16日支付被告认购金20000元，于2017年7月17日支付认购金10000元。罗俊于2017年10月27日合同签订当日，支付给被告购房款3963元和代收款项12622.45元。合同签订后，罗俊于2017年12月28日支付被告购房款90000元。罗俊于2017年11月23日向中国建设银行股份有限公司六盘水市分行申请住房贷款450000元，被告于2017年12月4日收到银行贷款450000元。罗俊支付给被告的购房款共计573963元。罗俊于2018年6月30日因心肌梗塞在家中死亡。2018年8月13日，罗世新、董天英作为罗俊的继承人，经贵州省六盘水市凉都公证处（2018）黔六盘水凉都证民字第298号继承权公证书公证：被继承人罗俊死亡后，遗留有坐落于钟山区博雅馨居的房屋，上述房屋财产权利属于罗俊的遗产，被继承人罗俊生前未立遗嘱，也无遗赠扶养协议。因被继承人罗俊未婚、无子女，故被继承人罗俊的上述房屋遗产应由其父亲罗世新、母亲董天英共同继承。因被告未按约定期限将房屋交付使用，故二原告诉至法院。被告于2018年12月6日交付房屋给原告。一审法院认为，本案争议焦点为：原告主张被告违约的事实是否存在、被告应否支付原告主张的逾期交房违约金；如支付、违约金按什么标准计算。案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然在随后与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。在原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称其逾期交房没有主观过错的理由不予采信，被告逾期交房违约金的起算点应为双方约定交房时间之次日。被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，本案中双方已经明确约定了违约金计算方法，被告未能提供按合同约定标准计付的违约金高于其给原告造成的损失相应证据，故对被告的该辩称不予采信。因罗俊于2018年6月30日死亡，原告罗世新、董天英作为罗俊的第一顺位继承人继承该房屋，有权向被告主张违约金。故对原告主张从2018年1月1日起计算至2018年12月6日按原告已付款573963元的日万分之1.5计算违约金29186.02元的诉讼请求予以支持，对原告该主张超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告罗世新、董天英逾期交房违约金29186.02元。（从2018年1月1日起算至2018年12月6日止，按原告已付款573963元的日万分之1.5计算）；二、驳回原告原告罗世新、董天英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532元，减半收取266元，由被告贵州汉华房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告应负担部分在判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案逾期交房违约金的起算时间如何认定；二、一审判决违约金是否过高。关于焦点一，上诉人主张涉案房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日，逾期交房违约金应从2018年6月30日开始计算。经审查，上诉人在明知《商品房预售许可证》载明交付使用日期为2018年6月30日的情况下，仍然与被上诉人签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系上诉人提供，内容系当事人自愿协商达成，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方应按照合同约定履行义务。在被上诉人履行给付房款义务后，上诉人应按合同约定的期限向被上诉人交付房屋，现上诉人逾期交房，其行为已经构成违约，上诉人应按照《商品房买卖合同》第十一条约定的从交付期限届满次日（即2018年1月1日）至实际交付之日止向被上诉人支付违约金。上诉人主张应从2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，不予支持。关于焦点二，上诉人主张逾期交房没有主观过错，被上诉人的实际损失仅为租金损失，一审判决支持的违约金远高于租金损失的30%，要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。经审查，上诉人逾期交房的客观事实存在，上诉人提交的证据也不能证明其逾期交房属于双方合同约定的因不可抗力可免除责任的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形。而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，故不属于该条款规定的情形。结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，一审按被上诉人已付房款的万分之1.5按日计算违约金并无不当。综上所述，贵州汉华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费374元，由上诉人贵州汉华房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  王秋红审判员  张德权二〇二〇年八月十二日法官助理祁瑞娟书记员安梦薇