广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初24473号原告：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，经营场所广东省惠州市惠东县稔山镇大埔屯社区。负责人：潘啸，职务总经理。委托诉讼代理人：郑建林、杨德营，该公司职员，联系地址。被告：关泠，女，1951年2月3日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区，联系地址广州市海珠区。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司与被告关泠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨德营、被告关泠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付欠缴的物业服务费2214元（欠费时间为2019年1月1日至2020年3月31日，按照每月147.6元计算）及逾期付款违约金（每月物业服务费的违约金从当月的6日起计至实际清偿之日止，按照欠缴服务费的每日千分之三的标准计算，每月违约金以当月物业服务费本金为限）。事实和理由：被告于2014年10月6日入住广东省惠州市惠东县大埔富茂滨海城E2栋xx房，并与原告签订《前期物业服务协议》，明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，还约定业主未按时足额缴纳物业服务费的，应按欠款每日千分之三的标准支付违约金。协议签订后，原告积极履行合同义务，为业主提供了优质的物业管理服务，但被告无正当理由，拒绝交纳2019年1月至2020年3月的物业服务费2214元及违约金。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1.被告于2013年9月28日购买了涉案房屋。2014年6月3日接通知收楼后，被告发现楼盘许多承诺的设施都没完善，原来承诺每周一趟的来往楼巴据说也因客少撤销了，想节假日去度假都难。当时管理处是建议被告把刚收楼的公寓住房托管给他们办宾馆及出租给他们的员工居住，但是被告考虑到东西的损耗，没有和管理处签约。因为被告不可能经常来往富力湾，所以按照前期物业管理服务协议，被告把涉案房屋的钥匙交给管理处保管，并从2014年6月开始通过银行和手机微信缴交物业服务费和各类公摊费用。由于交通不方便，被告一年也不会去一次富力湾，购房这么多年只去涉案房屋呆过两天，所有的床上用品都没有开封，全指望管家帮我们看管。2018年春节前后，被告家人到富力湾，发现用管理处提供的钥匙开不了涉案房屋的房门，到9月底被告到涉案房屋现场，发现门锁已经锈死了，所以从2018年春节后被告就没有进入过涉案房屋里面。原告没有履行好物业管理的职责，没有帮被告每个月抽空打开涉案房屋房门进去看看。之后在与原告员工沟通的过程中，被告也要求原告给涉案xx房开锁，并答应开了锁之后被告可以进入涉案房屋，之后才会交纳物业服务费，但是原告没有帮忙开锁，所以被告自2019年1月份之后就没有交过物业服务费。2.按照广州市的物业服务费标准是2.8元/平方米，而原告收取的物业服务费是3.5元/平方米，且原告的物业服务很差。经审理查明，2014年10月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议》，载明双方就甲方选聘乙方对富茂海滨城提供前期物业管理服务事宜订立本协议；物业名称为富茂海滨城A区E2栋xx房，物业类型为住宅，建筑面积64.17平方米。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理（依法应该由专业部门负责的除外）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不包括处理）及雨、污水管道的疏通，餐饮企业所产生的垃圾由企业自行清运，如需乙方代为清运，具体费用双方另行协商；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.其他法律法规规定的服务项目和内容。在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.开展社区文化活动，创造小区良好的人文环境；2.重大节日对公共地方进行适当的节日装饰，营造节日气氛；3.有偿停车管理服务；4.有偿室内清洁服务；5.有偿工程维修服务；6.其他另行约定的相关服务。本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用按以下标准由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，乙方有权根据市场情况对标准进行调整。公寓、洋房按照3.5元/月/平方米。物业服务费用的计费日期由购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计算。无论物业单元是否空置、被占用或出租等，甲方或物业使用人须负责缴交全额的管理费及其他应付之费用。物业服务费用、公共区域水、电分摊费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，逾期不交纳的按每日千分之三收取滞纳金。本协议的服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会代表全体业主与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。本协议在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方均可向甲方所在地人民法院提起诉讼等。该合同附件《前期物业管理服务质量标准》第一条物业共用部位的维修、养护和管理第三点内容为：每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护等。同日，被告签署《住宅小区业主登记表》，载明物业名称为惠州富力湾A区E2栋902单元，收楼日期2014年10月6日，建筑面积64.17平方米等。2016年3月8日，惠东县房产管理局核发粤房地权证惠东字第××号《广东省房地产权证》，载明房屋坐落惠东县稔山镇大埔富茂海滨城（一期）E-2栋9层02号房，权属人为被告，规划用途为住宅，建筑面积64.17平方米。本案审理过程中，双方均确认被告已按照147.6元/月的标准向原告支付了截止至2018年12月31日的物业服务费，2019年1月1日起的物业服务费尚未支付。关于原告工作人员为何收取被告房屋钥匙的问题，原告称因涉案楼盘在惠州，原告收取涉案房屋钥匙是为了被告快递的家具可以直接搬入房屋，并非被告委托原告管理涉案房屋室内。被告则称原告有托管业务，《前期物业管理服务质量标准》也约定了原告要每日巡查一次，被告与原告口头约定原告要进入涉案房屋查看，原告对上述口头约定不予确认。本院认为，原被告自愿签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制行规定，为有效合同，对双方均有约束力。原告已依约对涉案富茂海滨城小区提供了物业管理服务，其诉请要求被告继续按照147.6元/月支付2019年1月1日至2020年3月31日期间物业服务费也没有超过双方在《前期物业服务协议》中约定的物业服务费收费标准，本院予以照准。对于被告所述原告未按约定代为照看涉案xx房及在门锁生锈的情况下不帮助被告开锁存在失职，因而未付物业服务费的答辩意见，因双方《前期物业服务协议》只是明确约定了原告对物业共用部位及设施设备的维修、养护和管理责任，并没有约定原告对涉案房屋大门等被告专有部分也负有维修、养护和管理的义务，故被告以此作为不支付物业服务费的抗辩理据不足。但考虑到原告确实持有被告房屋钥匙，对托管事项约定不明导致纠纷发生双方均有责任，被告迟延支付物业服务费并非恶意违约，故对原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告关泠在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费2214元；二、驳回原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告关泠负担。本判决为终审判决。审判员  杜轶群二〇二〇年八月七日书记员  梁 涛郑艳婷