黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10423号上诉人（原审被告）：刘秀霞，女，1943年12月12日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人:麻海东，黑龙江泰盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辛树国，男，1974年9月8日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李晓航，黑龙江东禹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王敏，女，1983年6月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。上诉人刘秀霞因与被上诉人辛树国、王敏所有权确认纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初7294号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘秀霞的委托诉讼代理人麻海东，被上诉人辛树国及其委托诉讼代理人李晓航到庭参加诉讼。被上诉人王敏经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。刘秀霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判争议房屋所有权归刘秀霞所有。事实和理由：一审认定事实不清、证据不足、适用法律错误。刘秀霞购买本案诉争房屋时，购房款不止是75万元，各种税费十几万元也是由刘秀霞缴纳，合计接近90万元。关于当初买卖本案争议房屋时，刘秀霞为什么没有亲自去看房屋这一问题，在最初法院多次审理过程中，刘秀霞已经充分的作出了合理说明。一审仅以刘秀霞及家人在与王敏买卖房屋过程中没有去现场看房这一单一理由认定刘秀霞买卖房屋的行为不属于善意取得，是明显证据不足、事实认定错误。一审适用《中华人民共和国合同法》第52条第二项和第29条是错误的。《合同法》第52条第二项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，刘秀霞并不认识王敏，刘秀霞为了购买案涉房屋也花费了90万元，不存在恶意串通。《合同法》第29条规定：“受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时送达要约人，但因其他原因承诺到达要约人时超过承诺期限的，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效”。本案以此作为法律依据明显错误。辛树国辩称，一审适用法律正确，认定事实清楚。案涉房屋的买卖是在辛树国起诉王敏后迅速更名过户完成的交易，不论是交易顺序，还是交易习惯，均有悖常理。当时辛树国起诉王敏已经在道里区人民法院立案，法院通知王敏，但王敏拒收送达回证，使得案件进展十分困难。就在此时，刘秀霞在没有看房的情况下低价购买了案涉房屋，这种以低于市场价格30%的交易，明显违背常理。在一审庭审时，刘秀霞声称去看过房子，却又无法说清是何时何地、何人去看过房子，且辛树国一审提交的证据能够证明刘秀霞明知该房屋有争议而故意低价购买，并迅速办理过户手续，这种交易手段明显损害了辛树国的合法权益，王敏和刘秀霞均有损害他人利益的恶意，其二人不仅明知王敏与辛树国有纠纷且故意进行低价过户的行为，损害了辛树国的合法权益。二人彼此勾结，实施串通，损害了辛树国的合法利益。对于重大财产交易的行为，这种交易习惯、交易时间都有悖常理，刘秀霞的交易行为不能属于善意取得。王敏未到庭，亦未提交书面答辩意见。辛树国向一审法院起诉请求：1.确认坐落于哈尔滨市××号××单元××房产（以下简称诉争房屋）为辛树国所有；2.确认王敏与刘秀霞的买卖诉争房屋的行为无效，要求王敏、刘秀霞配合辛树国办理房屋更名过户手续。一审法院认定事实：辛树国与王敏原系恋爱关系，双方恋爱期间，辛树国于2010年7月26日从自己银行卡支付90万元，以王敏的名义购买了诉争房屋，王敏与哈尔滨鑫庭基房地产开发有限公司（简称鑫庭基房地产开发公司）签订商品房买卖合同，约定鑫庭基房地产开发公司于2010年12月31日前将房产交付王敏,鑫庭基房地产开发公司出具了收款收据。2010年10月9日王敏与辛树国一起办理了入户手续，之后由辛树国出资进行装修并共同居住。2012年6月，辛树国与王敏产生矛盾而分手，王敏搬出居住，购买争议房屋的合同收据等票据原件在辛树国处保管，辛树国继续居住争议房屋。2012年6月13日，王敏持身份证在鑫庭基房地产开发公司领取销售不动产统一发票，2012年10月22日，王敏在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理房屋所有权证书。2013年5月2日，辛树国诉至法院要求确认诉争房屋归辛树国所有、要求王敏协助辛树国办理更名过户手续。2013年6月25日，王敏与刘秀霞儿子徐志强签订房屋买卖合同，约定王敏以75万元的价格将诉争房屋出卖给刘秀霞，合同对房屋交接时间、水电气使用等均未约定。2013年7月2日，哈尔滨市道里区地方税务局为刘秀霞开具销售不动产统一发票，刘秀霞取得诉争房屋所有权证。另查明，刘秀霞与王敏签订房屋买卖合同及交易等事宜，由刘秀霞的儿媳韩素梅、儿子徐志强等亲属代办，刘秀霞一方始终未进入诉争房屋查看购买标的，审理中为查明事实，法院要求刘秀霞本人到庭说明情况，刘秀霞未到庭。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应依合同约定，全面、诚实履行合同。王敏持有诉争房屋的所有权证，在与刘秀霞准备交易时，诉争房屋由辛树国实际居住，王敏已经搬出，但王敏没有向辛树国主张权利，在此情况下，王敏急于将诉争房屋出售的行为，侵害了辛树国的权益。刘秀霞在购房之前未看房，未对争议房屋的现状及是否有他人实际居住等相关情况进行核实，如刘秀霞及家人看房，即可获知诉争房屋的实际居住人为辛树国以及房屋产权存在争议的情况。对于重大财产交易的行为，有悖交易常理，刘秀霞的交易行为不属于善意取得，侵害了辛树国的合法权益，交易行为应为无效。因此刘秀霞关于善意取得的抗辩理由不成立，辛树国要求确认王敏与刘秀霞之间的房屋买卖行为无效的诉讼请求，法院予以支持。关于房屋所有权的归属，从购买诉争房屋出资、装修出资以及辛树国与王敏分手后诉争房屋的使用情况、王敏对诉争房屋的处分方式等情况综合判断，辛树国为房屋所有人，王敏擅自处分诉争房屋侵害了辛树国的合法权益，辛树国要求王敏、刘秀霞协助办理诉争房屋更名过户手续的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第二项，《中华人民共和国合同法》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、王敏与刘秀霞之间关于坐落于哈尔滨市××单元××号房屋的买卖行为无效；二、坐落于哈尔滨市××单元××号房屋归辛树国所有，王敏、刘秀霞于判决书生效后十日内协助辛树国办理不动产登记证书，房屋所有权由刘秀霞变更为辛树国。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为刘秀霞与王敏签订的房屋买卖合同效力认定问题。案涉房屋系辛树国出资以王敏名义购买，王敏从案涉房屋迁出后，自行办理了案涉房屋所有权证。辛树国起诉至法院要求确认案涉房屋所有权后，刘秀霞与王敏签订了案涉房屋买卖合同，并办理了不动产权属变更。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”本案中，刘秀霞与王敏进行房屋买卖交易时，刘秀霞作为购房人，未对争议房屋的现状及是否有他人实际居住等相关情况进行核实，未尽到合理的注意义务，刘秀霞存在重大过失，一审认定其不构成善意取得并无不当。刘秀霞与王敏签订房屋买卖合同的时间系在辛树国起诉王敏确认所有权纠纷之后，故其二人损害了辛树国的合法权益，一审认定案涉房屋买卖合同无效亦无不当。一审通过对购买诉争房屋出资、装修出资以及辛树国与王敏分手后诉争房屋的使用情况、王敏对诉争房屋的处分方式等情况综合判断认定辛树国为房屋所有人，判令王敏、刘秀霞协助辛树国办理更名过户手续亦无不当。综上所述，刘秀霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘秀霞负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  孟朋卓审判员  赵 晟二〇二〇年八月二十七日书记员  于文娟