广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30744号原告：广州祈乐源物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道398号2188房。法定代表人：刘伴浓，职务经理。委托诉讼代理人：梁芷昕，女，该司职员，通讯地址。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区深南中路田面村常欢楼二层B16。法定代表人：周海娜，职务总经理。委托诉讼代理人：杨天奇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州市越秀区辉煌大厦业主委员会，住所地广州市越秀区白云路46、48、50号。负责人：张智行，职务主任。委托诉讼代理人：杨舒，男，该委员会委员。原告广州祈乐源物业管理有限公司诉被告深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）、第三人广州市越秀区辉煌大厦业主委员会（以下简称辉煌大厦业委会）物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁芷昕、黄嘉慧，被告委托诉讼代理人杨天奇到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭，本院作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告一次性支付广州市越秀区东华南路xxx号237房自2016年11月1日到2019年6月30日的管理费5798.4元（18.12平方米乘以32个月乘以10元/月/平方米）；2.判令被告立即向原告支付迟延支付上述管理费的违约金（自2019年6月21日起计至被告付清之日止，按照未付管理费的每1%计算，违约金总额以本金为限）。事实和理由：广州市越秀区辉煌大厦小区位于广州市越秀区白云路46、48、50号，辉煌大厦业委会于2016年3月11日取得广州市越秀区人民政府白云街道办事处的备案，正式成立。辉煌大厦业委会于2016年11月正式接管小区，从2016年11月1日起至2019年6月30日，根据业主大会决议实行业主自治，自行管理。根据业主大会授权，辉煌大厦业主委员会收取小区管理费及逾期交费的违约金。2019年7月1日，涉案小区召开的第四次业主大会依法表决通过了《辉煌大厦管理方案》。根据该方案第5条等相关授权及规定，第三人于2020年1月11日与原告签订债权转让协议二，将被告名下238个不动产单元自2016年11月1日至2019年6月30日期间拖欠的管理费、违约金的全部债权，转让给原告，并约定了转让金额、被告应承担的管理费标准等。第三人依法通知被告债权转让事宜。被告拒绝履行交费义务，恶意拖欠管理费的行为，应当承担违约责任。据此，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告主张的部分诉请已经超过诉讼时效，请求法院予以驳回。2.本案债权转让是否合法，债权转让是基于第四次业主大会公告、管理方案，而管理方案里面是同意债权整体与分拆给管理团队的其他人，但是实际出让主体应当为业主大会，业主大会对于业委会与原告签订的债权转让协议二完全不知情，且根据转让的内容显示，实际上转让金额仅有30万元，与管理方案中要求债权转让标准不低于每月每平方米2.5元明显不相符。该业主大会的决定被告已经提起诉讼，目前该案正在广州中院二审审理期间。审理结果决定业主大会决议及授权是否成立。因此，被告申请中止审理本系列案，待该终审结果出具后再继续审理。3.债权转让的前提是债权本身是明确的，本案中即使法院认定存在物管费，则该物管费本金及违约金如何计算，也应当法院审理后才可以明确，债权转让在未经法院审理前，甚至未审查是否超过诉讼时效部分，就予以转让，其债权本身是否成立均存在疑问。因此，第三人与原告之间的债权转让的前提及债权本身是不明确的。另外，本案的所谓管理费实际上并非依照物业管理条例，而是根据业主大会自身决议实施，本身是业主自行管理物业的体现。因此，被告认为上述费用是具备一定的人身属性，不应当具备转让性。4.债权转让，被告除收到本案诉讼外，没有收到第三人及原告的债权转让通知，原告提交的送达回证、快递单显示其寄件地是被告注册所在地，但实际上该地址被告并无实际办公，也无人员在该注册地址，该注册地也非被告所有或者承租地。根据快递单显示，签收人为他人，并非被告，故其主张在2020年1月已告知被告债权转让是不成立的。5.本案的债权是物业管理费，诉讼的法律关系是物业管理合同纠纷，然而被告与第三人之间没有签订物业管理合同，第三人也不是物业管理公司，第三人的管理是依据业主大会的决议，根据决议的收取的费用并非物业管理费，应当是业委会自行管理中所产生的费用，物业管理费应当是物业管理条例中所规定的物业公司依照物业管理合同，管理物业中产生的费用。因此，本案不存在物业管理费，更重要的是，本案也不存在违约金。违约金是双方约定的事项，存在违约行为而产生惩罚性的赔偿措施，但在本案中并无物业管理合同，也没有形成物业管理的合意，既没有书面合同也没有事实合同的关系。因此，原告主张的违约金不存在。另外，本案所涉及的相应物业均为被告名下商业部分，涉案小区楼盘的商业部分均属于被告，原告主张收取的每平方米每月10元的标准，明显针对被告，被告对该商业部分仍处于封闭状态，即使法院认为存在物业管理费，也应当酌情予以减免。第三人提交书面意见述称：确认涉案债权已经全部转让给原告。经审理查明，广州市越秀区东华南路xxx号237房，建筑面积为18.1169平方米，规划用途商业，房屋产权登记在被告名下。2016年9月8日，第三人作出了《辉煌大厦第二次业主大会决议三》，同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。《辉煌大厦紧急自行管理方案》其中记载：同意立即解聘深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司（以下简称“大众公司”），授权业主委员会代表业主与业主大会聘请专业服务团队（广州祈乐源物业管理有限公司）协助业主委员会实施辉煌大厦紧急自行管理方案，协助业主委员会接管小区；辉煌大厦小区自行管理后，管理费标准为：商品房管理费为每月每平方米1.5元，住宅回迁房管理费为每月每平方米1.1元，办公室管理费为每月每平方米3.6元，非住宅管理费为每月每平方米10元；车位管理费原则按每个每月150元收取，如业主承租或自用仅仅有一个车位，则经申请降低，管理费可以按每个每月100元收取；所有管理费及其他费用收取时间按照每两个（月）缴纳一次，每双月（如2、4、6月等）20日前支付上月及本月管理费或其他费用；如业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金；授权业主委员会对于违反上述规定、本方案、拖欠管理费或其他费用等的个人或单位提起诉讼，要求其支付管理费、违约金等本方案规定及法律规定的法律责任；业主委员会从其要求“大众公司”退出小区之日或“大众公司”同意退出之日起执行本方案中规定的管理费及其他费用；授权业主委员会对于违反上述规定、本方案、拖欠管理费或其他费用，损害公共设备（如拦车杆），侵占公共区域（包括架空层、公共停车区域等）或侵犯小区公共收益的个人或单位（包括越翔公司、大众公司等）提起诉讼（诉讼权利包括提起诉讼、反诉、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全、申请强制执行、申请评估、变更、增加执行请求、接受执行标的及办理诉讼费退费手续等），要求承担其支付管理费、广告费、支付违约金、赔偿金、恢复原状、地下停车位、架空层等本方案规定及法律规定的法律责任；等。2018年10月7日，第三人向被告的法定代表人发出《关于缴纳管理费及其他费用催告书》，要求被告在2018年10月10日前结清拖欠的所有管理费及公摊水电费、垃圾费、滞纳金。该邮件于2018年10月8日妥投，显示签收人为本人。2019年7月1日，第三人向涉案小区全体业主发出《关于第四次业主大会会议决定二的公告》，公告：依法表决通过《辉煌大厦管理方案》。在该《辉煌大厦管理方案》中记载：因越翔公司一直拒绝向业主委员会支付管理费等原因，同意授权业主委员会将根据小区情况，把小区全部或者部分对越翔公司及其他业主拖欠的管理费、水电费、滞纳金等债权整体或分拆转让给管理团队或者其他个人、单位，管理费债权转让的标准不得低于每月每平方米2.5元，并签署相关转让协议。2020年1月11日，原告（受让方、乙方）与第三人（出让方、甲方）签订了《债权转让协议二》，其中约定了：甲方转让给乙方的债权为：甲方对被告就本协议涉及的238个不动产单元在2016年11月1日至2019年6月30日期间拖欠的管理费、违约金的全部债权，金额共1750369.84元；双方同意，上述债权的转让金额为1750370元；拖欠管理费违约金总额因从2019年6月21日起拖欠至今已经超过100天，因此违约金总额按本金计算；乙方在2020年2月28日前向甲方支付第一笔转让款项5万元，2020年8月28日前支付第二笔转让款5万元，之后每半年向甲方支付5万元转让款，以此类推，直至2022年12月31日，共30万；剩余款项1450370元，甲乙双方同意设立共管账户，剩余1450370元由乙方通过提起诉讼及强制执行取得款项后支付；等。该《债权转让协议二》转让的债权包含了本案所涉债权。2020年1月19日，原告向被告法定代表人发出《支付管理费通知》，通知被告拖欠管理费、违约金涉及金额共1750369.84元，该债权已转让给原告，并要求被告向原告履行偿还义务。该通知寄往被告的住所地，该邮件于2020年1月20日妥投，显示他人收，同事。2020年2月28日，原告向第三人支付了第一笔债权转让款50000元。另查明，广州市中级人民法院在（2020）粤01民终8423号民事判决书中，对于辉煌大厦业委会按照《辉煌大厦紧急自行管理方案》约定的标准，向越翔公司主张的物业管理费及违约金，予以支持。2020年1月2日，本案被告向本院起诉本案第三人，请求法院撤销本案第三人召开的业主大会第四次会议的全部决定，包括表决通过《业主大会议事规则（修改版）》的决定一及表决通过《辉煌大厦管理方案》的决定二。本院经审理，于2020年7月1日作出（2020）粤0104民初1098号民事判决，判决：一、撤销被告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会于2019年1月7日召开辉煌大厦小区第四次业主大会通过的《辉煌大厦管理方案》决议中的“同意授权首届业主委员会在其任期内，业主委员会有权根据小区管理需要决定改变小区管理模式。把小区物业服务全部委托给广州市祈乐源物业管理有限公司管理，并与其签署《物业服务管理合同》（物业服务管理合同约定的管理费等收费标准按现在标准执行）”的内容。二、驳回原告深圳市越翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。现该案原告、被告均提起上诉。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，第三人在2016年11月1日至2019年6月30日期间对涉案小区进行自行管理，被告作为涉案房屋的所有权人，应按照辉煌大厦小区第二次业主大会决定实行的《辉煌大厦紧急自行管理方案》，向第三人支付该阶段的管理费，逾期支付的应按照该方案支付违约金。由于该方案是小区业主自治进行投票决定的事项，对被告有约束力，被告以管理费及违约金过高进行抗辩，本院不予采纳；且该期间的管理费标准及违约金标准在涉案小区的其他生效案件中已被法院支持。关于债权转让的问题，原告与第三人均确认现相关债权已转让给原告，虽然被告另案起诉要求撤销业主大会第四次会议的全部决议，但该决议撤销与否并不会影响对外的债权转让协议的效力，且该次债权转让并非折价转让，没有损害小区业主的权利。2020年1月20日，债权转让的通知已送达给被告，该转让对被告发生效力。因第三人已于2018年10月8日主张了相关债权，故诉讼时效中断，原告现起诉主张本案的诉请，没有超过诉讼时效。因此，原告向被告主张上述管理费及违约金，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告深圳市越翔房地产开发有限公司应向原告广州祈乐源物业管理有限公司支付广州市越秀区东华南路xxx号237房自2016年11月1日到2019年6月30日的管理费5798.4元。二、于本判决生效之日起十日内，被告深圳市越翔房地产开发有限公司应向原告广州祈乐源物业管理有限公司支付迟延支付上述管理费的违约金（自2019年6月21日起计至被告深圳市越翔房地产开发有限公司付清之日止，按照未付管理费的每日1%计算，违约金总额以5798.4元为限）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45元，由被告深圳市越翔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 博二〇二〇年八月二十八日书记员 冯诗欣