贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初7379号 原告：范坤，男，汉族，1986年1月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：廖志娟，女，汉族，1987年9月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：艾凯（特别授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201810035201。 二原告委托诉讼代理人：崔仁静（一般授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110765。 被告：毕节市星城房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口，统一社会信用代码：91520500755397034F。 法定代表人：王敏，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁俊（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：刘俊涛（一般授权代理）。 原告范坤、廖志娟与被告毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称星城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范坤、廖志娟之委托诉讼代理人艾凯、被告星城公司委托诉讼代理人丁俊、刘俊涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告范坤、廖志娟向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款人民币346028元为基数，按每日0.03%的标准从2015年10月31日起计算至被告办理不动房屋转移登记之日止(违约金数额暂计为:50000元);二、请求判令被告向原告退还电表入户费、有线电视入户费、燃气安装费以及装修保证金共计人民币7380元。三、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:2013年9月29日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区百里杜鹃大道(区政府礼堂对面)星城商住楼二期(锦星苑)锦星苑第2幢1单元5层3号（建筑面积115.93平方米、套内建筑面积93.87平方米，房屋总价款为346028元)商品房一套，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、交房日期、交接手续、房屋登记、项目相关设施等进行了明确约定。其中第二十二条第三款约定:“三、转移登记(一)出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金”、合同签订后，原告即按合同约定将上述房屋的房款共计346028元一次性支付给被告。被告向原告交付上述房屋后，并未按合同约定在2015年10月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，而是于2019年8月28日办理，被告逾期办理商品房转移登记的行为已构成违约。合同第十二条第一款约定房屋交付时已包括供电、有线电视、燃气，但2015年10月9日，被告收取了原告电表入户费530元、有线电视入户费350元、燃气安装费2500元，此行为违反了合同约定，应由被告进行退还。被告收取了原告装修保证金4000元并约定入住三个月后退还，至今，被告尚未退还。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约一次性支付了购房款，被告亦应按合同约定，亦即在2015年10月30日前取得涉案房屋权属证书，而被告逾期办理将其交付给原告的行为已构成违约。且被告收取的电表入户费、有线电视入户费、燃气安装费及装修保证金应予退还。为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提出诉请如前，恳请判如所请。 被告星城公司辩称，一、原告主张从2015年10月31日起计算至被告办理商品房转移登记之日止的违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第188条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年之规定。显然已经超过三年的诉讼时效期，人民法院应给予驳回。二、被告于2014年9月30日完成“锦星园”小区工程竣工验收，2018年8月20日被告用电话统一通知我公司所有买受人(包含原告在内)按时前来公司接交业主的办证资料。2018年9月3日被告已完成转移登记的相关手续，可以转移登记。在“锦星园”小区张贴通知，通知业主前来办理转移登记手续。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。本案双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同)用的词句，合同条款，合同目的，以及是否诚实守信，是否恶意所致等等来确认。沙案房屋已交付使用多年，产权证已经办理交付原告。基本实现了合同的全部目的。可以看出被告的善意。赔偿性违约金是以原告能够举证证明因逾期办证而给其造成的客观具体损失为逻辑前提，而原告购买的住宅并不因被告逾期向其交付办理商品房转移登记有关文件而影响其正常的居住、使用，并未给原告造成实质性的损失。显然违约金约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。遵义市红花岗区人民法院判决书，（2019）黔0302民初12141号，每日是按原告已付购房款的万分之零点二的标准计算的(详见:牟国刚《民事判决书》复印件)。又根据安顺市中级人民法院《民事判决书》。(2019)黔04民终1001号。逾期办证违约金是按4180元承担的，也是相当于购房款每日的万分之零点二计算。(详见:姜远敏终审《民事判决书》复印件)。在同类案件中，出卖人和买受人合同约定逾期交付办理商品房转移登记违约金过高，由七星关区人民法院、毕节市中级人民法院均认定违约金过高并判决调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%给付的案例很多。如:罗本绪诉商品房预售合同纠纷一案(一审案号(2019)黔0502民初11945)、葛周传诉商品房预售合同纠纷一案(一审案号(2020)黔0502民初2794)等等(详见:罗本绪、葛周传《民事判决书》复印件)。三、原告诉称，电表入户、有线电视入户、燃气安装等费用应退还原告。（1）原告于2015年8月10日给了以上费用，起诉时间为2020年5月14日。显然已经超过三年的诉讼时效期。根据《中华人民共和国民法总则》第188条;向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年之规定。(2)被告修建的房屋基础设施已达到使用条件，已按国家相关规定要求完成。水，电安了总表，进到各家各户、可以直接使用，业主个性化要求一户一表，并且户头是可以自行到相关部门办理二次入户和二次安装。业主委托我公司代收代缴二次入户和二次安装的费用，我公司代为转交。相关部门开具的收据也是业主的名字。很显然，被告没有收取原告电表入户费、有线电视入户费、燃气安装费。是原告委托被告代收、代支的，以收据为证。四、本案诉讼费用由庭审人民法院根据相关法律规定，各自承担。综上、原告诉求的商品房转移登记和电表入户，有线电视入户，燃气安装已经超过三年的诉讼时效期，人民法院应给予驳回。涉案房屋已交付使用多年，产权证已经办理交付原告，基本实现了合同的全部目的。被告诚实守信，积极办证，又没有给原告造成实质性的损失。被告违约，以应算清时间节点，对应法律条款，结合原、被告的履约情具体损失情况而定。根据以上案例按购房总款每日万分之零点二的计算违约金，才具有合理性。望七星关区人民法院依法裁决为谢。 本院经审理认定事实如下：2013年9月29日，原告与被告星城公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）星城商住楼二期（锦星苑）第2幢1单元5层3号房屋（房号为2-1-5-3），该商品房建筑面积为115.93平方米，套内建筑面积93.87平方米，商品房总价款346,082.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；该合同第十二条约定，供水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户；买受人应于2013年9月29日前支付全部购房款；交付时间和条件：出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房。转移登记：（一）出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款346,028.00元。被告按时将该房屋交付给原告，原告于2015年10月9日向被告交纳了代办水电入户等相关费用19601.00元，其中，电表入户费530.00元、有线电视入户费350.00元、燃气安装费2500.00元、装修保证金4000.00元（入住三个月后退保证金），合计7380.00元。原告于2015年10月开始装修并于2016年1月入住。2018年9月3日，被告取得涉案楼栋的《商品房备案证明书》。2018年9月3日，被告在原告居住单元楼栋张贴了办证通知。2018年12月25日，被告取得涉案楼栋的不动产权证书。2019年8月28日，被告已为原告办理完毕涉案房屋的不动产权证书。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方当事人争议的焦点主要为：一、被告是否应支付原告逾期办证违约金及支付时间、标准。二、被告是否向原告退还其已收取的各项开户费3380.00元及装修保证金4000.00元。 对双方争议的焦点，关于焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款和相关办证费用，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，因系委托办证，故被告应办原告办理房屋不动产权属证。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，转移登记：出卖人承诺于2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，但被告应向原告履行通知义务，故该违约金的截止时间应为被告具备办证条件后通知原告之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款346,028.00元为基数，原则上自2015年10月31日起至2018年9月3日，但本案被告提出诉讼时效抗辩，故本院以原告起诉之日2020年5月14日倒推三年即2017年5月14日起的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，不予支持，违约金标准按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2017年5月14日计算至2018年9月3日。 对于原告要求被告返还开户费3380.00元的诉讼请求，双方在合同中约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用”，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费于法无据，理应予以退还，故原告要求被告退还开户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回,原告于2020年5月14日向本院起诉，本案并未超过诉讼时效。 对于原告装修保证金4000.00元的诉讼请求，双方约定“入住三个月后退保证金”，原告入住时间为2016年1月，应在2016年4月底退还，诉讼时效应从2016年5月1日起算，而原告在2020年5月14日才起诉，已超过三年的诉讼时效，原告也未举证证明存在诉讼诉讼时效中止、中断等情形，故原告此诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告范坤、廖志娟逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款346,028.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2017年5月14日计算至2018年9月3日。 二、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告范坤、廖志娟各项开户费3380.00元。 三、驳回原告范坤、廖志娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费617.00元，由原告范坤、廖志娟负担283.00元，被告毕节市星城房地产开发有限公司负担334.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年八月十日 书记员  王 贵