江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8606号上诉人（原审被告）：南京如家和美酒店管理有限公司，住所地南京市秦淮区明瓦廊133号。法定代表人：宓焕顺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：费宏博，上海市浦栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：南京名商实业有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路37号。法定代表人：殷奇，该公司经理。委托诉讼代理人：马勇，男，该公司职员。委托诉讼代理人：钟俊，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏五星电器有限公司，住所地南京市中山北路241号一层部分、二层部分。法定代表人：潘一清，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨静，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人南京如家和美酒店管理有限公司（以下简称如家公司）、南京名商实业有限公司（以下简称名商公司）因与被上诉人江苏五星电器有限公司（以下简称五星公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初7139号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。如家公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回五星公司的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由五星公司承担。事实和理由：一审判决查明事实错误，适用法律错误。一、一审判决认定“虽然被告与第三人签订了书面协议，约定2018年9月25日之后由第三人承担占有使用费，案涉房屋也由第三人实际占有使用，但该主体变更事实未征得原告方的同意，不符合合同中关联方以及变更主体的约定”，该认定错误。首先，（2018）苏01民终9072号民事判决及一审判决第12页最后一段皆认定，2017年9月，当时的案涉房屋产权人王北城、如家公司及名商公司签署《房屋租赁合同补充协议》的事实，该《房屋租赁合同补充协议》对房屋承租人、租金承担、房屋交接等作出了明确约定。一审判决认定“被告与第三人签订了书面协议，约定2018年9月25日之后由第三人承担占有使用费”显属事实查明错误。在《房屋租赁合同补充协议》签署之时，王北城为案涉房屋的产权人，五星公司并未取得案涉房屋所有权，一审判决认定“但该主体变更事实未征得原告方的同意”亦显属事实查明错误。（2018）苏01民终9072号民事判决只涉及案外人新萨伯公司与如家公司之间的物业管理合同争议，不应以该案判决如家公司应继续履行与新萨伯公司的《物业管理合同》为由认定如家公司也应继续履行与王北城之间的《房屋租赁合同》。其次，五星公司系基于司法拍卖取得案涉房屋所有权，并根据“买卖不破租赁”的原则提起本案诉讼。但法院裁定五星公司取得案涉房屋产权前，拍卖法院从未通知案涉房屋在进行新的一轮拍卖，而五星公司在2017年9月11日签收裁定书后，至2017年9月底也未通知如家公司案涉房屋所有权的变化情况。五星公司虽在取得案涉房屋所有权后自动成为原租赁合同的出租方，但原租赁合同不仅包括南北公司与如家公司于2006年11月23日签署的《房屋租赁合同》，亦应包括王北城、如家公司及名商公司于2017年9月签署的《房屋租赁合同补充协议》，该《房屋租赁合同补充协议》是合法有效的，如家公司与王北城之间的《房屋租赁合同》的承租人已自2017年9月起变更为名商公司。一审判决选择性地仅根据2006年11月23日《房屋租赁合同》的约定判定如家公司承担责任，却故意忽略2017年9月《房屋租赁合同补充协议》的明确约定，适用法律错误。二、一审判决查明事实有误：首先，关于如家公司和案外人新萨伯公司之间的另案生效判决认定，由于案外人与新萨伯公司之间的租赁物业管理合同没有变更，所以如家公司和五星公司之间的租赁合同也没有变更，如家公司认为该认定在逻辑上不成立。根据另案生效判决查明的事实，案涉房屋的租赁合同分成两部分，一部分年租金为140万元，另外一部分年租金为60万元。五星公司取得案涉房屋产权之前，如家公司已经和王北城以及名商公司签订了租赁合同补充协议，五星公司通过司法拍卖的方式取得案涉房屋产权后，实际与名商公司之间形成租赁关系，而不是与如家公司之间建立租赁关系。至于如家公司与新萨伯公司之间的物业管理合同是否应当继续履行，不影响本案法律关系的查明和定性，不能以如家公司与新萨伯公司之间的物业管理合同还要继续履行为依据，认定如家公司与王北城之间的合同也要继续履行。第二，一审法院关于如家公司与名商公司之间形成转租关系的认定没有依据。根据约定，如家公司是将承租权移交给名商公司。第三，一审法院关于如家公司与名商公司系关联公司的认定也不成立，名商公司只是如家公司的加盟商，双方在股权上没有任何关系，并非关联公司。第四，一审法院关于即使根据变更租赁主体的补充协议，如家公司与名商公司之间也要对出租人承担连带责任的认定没有依据。上述补充协议中并未约定如家公司在与王北城的租赁关系结束后，还要就此承担连带责任。最后，一审认定如家公司应按每年2235454元的标准支付房屋占用费，其实是将如家公司和王北城之间约定的每年140万元的租金与如家公司和新萨伯公司之间的物业管理费相加计算得出，但如家公司应向新萨伯公司支付的相应年度物业管理费为785454元，两者总计应为2185454元，而非2235454元。五星公司辩称，一、一审法院已查明，2017年9月11日，五星公司通过司法拍卖成为案涉房屋的产权人。新萨伯公司作为第一手承租人，如家公司作为次承租人承租案涉房屋，但如家公司将案涉房屋转租给名商公司时，并没有经过其上一手承租人新萨伯公司的同意，更没有经过产权人五星公司的同意。正是基于此，另案仍判令如家公司继续向新萨伯公司支付房屋租金785454元，如家公司的此项义务已履行完毕。本案认定的事实正是以另案生效判决查明事实为基础，一审法院也遵循了买卖不破租赁原则，在合同期内依然确认新萨伯公司与原产权人签订的房屋租赁合同，同时确认了新萨伯公司与如家公司签订的房屋租赁合同。二、如家公司提交的房屋租赁合同补充协议分别签订于2017年9月、10月，但2017年9月11日，案涉房屋的产权人已变更为五星公司。如家公司提供的补充协议并没有经过如家公司上一手承租人新萨伯公司的同意，也没有经过产权人五星公司的同意，一审法院认定转租无效，并无不当，因此，一审法院判令如家公司继续承担合同租赁期内的房屋租金也无不当。三、一审法院判令如家公司和名商公司在合同期满后就案涉房屋的占用费、水电费等承担连带责任，也是基于以上查明的事实，符合法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。名商公司述称，如家公司的上诉理由合理，有一定的事实和法律依据。名商公司上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一审审判程序违法、审查事实不清、判决不公：一、一审法院没有“闭庭”就直接判决，程序违法。2019年6月19日下午，一审法院开庭后宣布了“休庭”而非“闭庭”，休庭的意思是开庭审判程序的暂时中止，休庭结束后应该继续开庭；而闭庭的意思才是一个案件所有开庭审理程序的结束。二、五星公司在一审中并未主张名商公司承担除返还房屋外的其它责任，但一审法院却判令名商公司承担给付租金、水电费、房屋占用费的责任，显然超出了五星公司的诉讼请求，违背民事诉讼原理。三、一审法院未尊重当事人在合同中所作的约定。《房屋租赁合同》3.3条约定，“甲方应在每季度首月15日前将正规房租发票交付到乙方当地财务部，以便乙方安排付款。如果由于甲方未能按时提起将发票交付到乙方财务部而导致乙方付款迟延，乙方不承担拖欠租金责任，无需向甲方支付违约金”之约定，交付租金是附条件（出租方提供正规发票）且有先后顺序（先交付发票后付租金），一审法院没有判令五星公司交付发票，而直接判决名商公司给付租金，没有尊重合同约定。四、一审法院判令按每年2235454元的标准计算占用费，对名商公司严重不公：1.租赁合同到期后，名商公司多次口头、书面要求五星公司收房（一审已经提供证据证明），是五星公司的原因不收房。名商公司从安全角度替五星公司保管房屋，不仅不应支付五星公司房屋占用费，还应让五星公司支付名商公司保管费。2.按照名商公司与如家公司的约定，名商公司仅对产权人按每年140万元的标准支付租金，对其它费用并没有给付义务。一审法院将名商公司不知情的“如家公司给付案外人新萨伯公司80余万元的物业管理费”作为五星公司租金收入，判决名商公司给付，显然对名商公司严重不公。此外，因为湖南路改造，至今仍在外搭脚手架改造出新的状态，商户无法正常经营，房租都处于下降阶段。案涉房屋的租金、占用费也应当比照租金的情况进行整体下调，但一审法院不仅没有下调，反而还上调了近80万元，对名商公司严重不公。针对名商公司的上诉请求和事实理由，五星公司辩称，一、一审审判程序合法，本案一审第一次开庭后，因涉及到另案，即（2018）苏01民终9072号案件，故一审法院中止审理本案直至另案判决生效。整个一审过程经历了法庭调查、法庭辩论等环节，审判程序合法，与另案也有关联之处。二、一审法院并未超诉请裁判。一审法院判令实际占有人名商公司负有腾房的义务，并且要求如家公司与名商公司连带承担房屋占有使用费、水电费，并无不当。三、租赁期间届满前，五星公司三次给如家公司发函要求解决腾房等相关问题，但如家公司拒不配合，并表示实际占用人想承租案涉房屋，希望五星公司与名商公司协商解决续租问题。一审庭审中，法官也提出尽快腾房的建议，但如家公司和名商公司找各种借口拖延交房，直至今日仍占用案涉房屋、拖欠水电费。四、对于年租金的计算标准问题，一审法院是按照如家公司需要承担的一个实际成本来计算房屋占有使用费。案涉房屋目前的年租金市场价约300万元每年，而如家公司作为次承租人，多年来一直向前手承租人新萨伯公司支付案涉房屋每年约785454元租金，同时向产权人支付每年140万元租金，而新萨伯公司则向产权人每年支付5万元租金，并逐年递增。综上，一审法院认定如家公司以案涉房屋实际租金成本来认定占有使用费是公平的。每年140万元的租金计算标准已是10年前的标准，如按该标准认定如家公司应支付的租金，则明显对产权人不公。针对名商公司的上诉请求和事实理由，如家公司辩称，一、同意名商公司关于一审法院没有“闭庭”就直接判决的程序违法的上诉意见。二、同意名商公司关于五星公司应当按照案涉房屋租赁合同第3.3条约定，先开票，承租人才有义务支付租金的上诉意见。三、同意名商公司关于房屋占有使用费的第一点上诉意见。案涉房屋未能交付给五星公司，五星公司对此也有过错，一审法院未查明案涉房屋未交还的责任和原因，就判令如家公司和名商公司支付占有使用费，明显不公。五星公司向一审法院起诉请求：一、如家公司支付2017年9月11日至2018年6月20日期间的房屋租金1088356元；二、如家公司支付2017年9月11日至2018年6月20日期间的物业管理费108万元。一审中，五星公司变更其诉讼请求为：一、如家公司支付2017年9月11日至2019年3月24日的房屋租金215.4万元；二、如家公司立即返还南京市4-7层房屋；三、如家公司立即支付2018年7月1日至今拖欠的水、电费198000元（以实际结算为准）；四、如家公司支付案涉房屋租期届满后的房屋占有使用费（自2019年4月6日起到实际返还房屋之日止按照年租金300万元的标准计算）；案涉房屋若由名商公司实际使用，则要求名商公司腾空案涉房屋并承担名商公司实际使用至今的水、电费以及租赁期限届满后的房屋占有使用费。一审法院认定事实：南京市鼓楼区湖南路231号房屋为七层商业建筑，一至七层的建筑面积分别为1212.08平方米、1307.83平方米、1397.26平方米、1319.20平方米、1211.91平方米、961.55平方米、618.78平方米。案涉房屋为该七层建筑物的四至七层部分。该建筑物原为南京南北建设实业有限公司（以下简称南北公司）所有，2007年转移登记至案外人王北城名下。2017年9月，五星公司经拍卖取得案涉房屋的所有权，并随后办理了房屋所有权登记手续。2006年6月，南北公司（出租方、甲方）与案外人南京新萨伯物业管理有限公司（即新萨伯公司，承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋，即南京市四至七层房屋、场地经营面积约3700平方米，出租给乙方作为酒店等经营场所，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押；甲方于2006年7月1日前向乙方交付该房屋，租赁期限12年，自2006年10月1日至2018年9月30日；自2006年10月1日起每年租金为145万元，从第三年起年租金房屋使用费在145万元的基础上增加5%即7.25万元，以此类推；租金按季支付，先付后用；乙方承租期内需向甲方支付0.75元/平方米/天的物业管理、设备维护费，按月交付；房屋租赁期间，甲方同意乙方因经营需要出租客房或转租部分场所（但不得改变本合同约定的经营性质），同意乙方因经营需要将该房屋全部转租给乙方的关联方，甲方同意配合办理相关手续，甲方同意的乙方上述行为，不免除乙方在本合同中约定的义务；无论何种原因导致因该房屋发生转让、所有权关系变更，甲方必须保证本租赁合同仍然依法有效，并继续履行；本合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充条款等等。新萨伯公司承租案涉房屋后，就转租事宜与南北公司进行了协商。2006年9月8日，南北公司作为产权人、新萨伯公司作为转租方，共同向如家公司出具一份《转租确认书》，确认南北公司同意新萨伯公司与如家公司签订房屋租赁合同及相关文件，承租方可依据签订的转租合同享受相应的权利、承担相应的义务；如非承租方原因，转租方与承租方提前终止或解除承租关系的，产权方和转租方同意由产权方直接与承租方按转租合同约定内容重新签订房屋租赁合同并继续履行，产权方与转租方所签原房屋租赁合同自行终止或解除等等。2006年9月11日，新萨伯公司（出租方、甲方）与如家公司（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋，即南京市四至七层及楼顶部分搭建（还包括6层约200平方米搭建）、共用院落面积300平方米、整幢建筑中其他相邻单位的公用部分转租给乙方合法经营使用（包括但不限于酒店经营），甲方于2006年9月1日向乙方交房，租赁期限12年，自2007年1月1日至2018年12月31日；自2007年1月1日起至2009年12月31日每年租金及设备使用补偿费合计为每年200万元……，2016年1月1日至2018年12月31日为2185454元；乙方应于每季度首月1日前向甲方支付下季度租金和设备使用补偿费，每逾期一日，乙方按0.05%支付违约金；产权方在7楼楼顶搭建有房屋作为物业管理办公室；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同期满后10个工作日内返还该房屋；租赁期间，甲方同意乙方转租部分房屋或场地院落，同意乙方将该房屋全部转租给乙方的关联方等等。2006年11月22日，南北公司（委托方、甲方）与新萨伯公司（受托方、乙方）签订一份《房屋委托管理合同》，约定：甲方将案涉房屋即南京市四至七层建筑面积约4111.44平方米、场地经营面积约3700平方米委托乙方管理，期限12年，自2007年3月25日至2019年3月24日，自2007年3月25日起至每年房屋使用费为145万元，自第四年起房屋使用费在145万元的基础上每年增加1.2%即1.7万元；房屋委托管理期间，甲方同意乙方管理需要将该房屋全部或部分出租给第三方，甲方同意配合办理相关手续，甲方同意的乙方上述行为，不免除乙方在本合同中约定的义务；如甲方直接与乙方招商的承租人签订房屋租赁合同的，本合同项下的乙方对房屋及场所的使用权转由乙方招商的承租人承接等等。2006年11月23日，南北公司（出租方、甲方）与如家公司（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋转租给乙方合法经营使用，甲方于2006年11月25日前向乙方交房，租赁期限12年,自2007年3月25日至2019年3月24日；自2007年3月25日起每年租金为140万元；乙方应于每季度首月1日前向甲方支付下季度租金，每逾期一日乙方按0.05%支付违约金；甲方应在每季度首月15日前将正规房租发票交到乙方财务部，以便乙方安排付款，如果由于甲方未能按时提前将发票交付到乙方财务部而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金责任，无须向甲方支付违约金；租赁期间甲方同意乙方转租部分房屋或场地院落，同意乙方将该房屋全部转租给乙方的关联方（指与乙方有直接或间接股权关系的公司），如乙方需要变更承租主体为该关联方的，甲方同意配合办理与该关联方的相关租赁手续，但乙方须与其关联方承担连带责任；本合同自双方签字且乙方收到甲方提供的租赁事实及合同内容确认函并经乙方查证属实书面认可后生效等等。2006年12月15日，新萨伯公司（甲方）与如家公司（乙方）签订一份《物业管理合同》，约定：甲方为乙方与南北公司签订的《房屋租赁合同》中约定的物业提供物业管理服务，物业管理期限自2007年1月1日至2018年12月31日，以乙方的租赁合同实际履行期限为准，若租赁合同的租赁期限变更或提前终止的，本合同期限也相应变更或终止；物业管理费每年60万元，每3年在上一年的基础上递增，2016年3月25日至2019年3月24日每年为78.5454万元；本合同自双方签字盖章且乙方与南北公司签订的《房屋租赁合同》生效后生效等等。2006年12月15日，如家公司（甲方）与新萨伯公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：双方于2006年9月11日签订了案涉房屋租赁合同，由于该房产抵押权人即东亚银行上海分行要求必须由甲方与房屋产权人即南北公司直接签订房屋租赁合同，再由抵押权人给甲方出具承租权确认函，经多次协商，各方为促成该项目的成功合作，一致决定重新签订有关协议（南北公司与甲方签订房屋租赁合同、乙方与甲方签订物业管理合同），乙方与甲方的物业管理合同只作为甲方向乙方付款的依据，合同约定的服务内容不作为新萨伯应承担的责任和所要提供的服务，甲方承诺在南北公司租赁关系存续的情况下，不以任何理由解除与乙方的物业管理合同及拒绝支付乙方相关物业管理费用，否则承担双倍赔偿责任；如南北公司原因导致《房屋租赁合同》提前终止的，乙方同意向甲方支付剩余年限物业管理费总和的二倍作为违约赔偿金；本协议自双方签字盖章且甲方与南北公司签订的《房屋租赁合同》及甲方与乙方签订的《物业管理合同》生效后生效等等。上述合同签订后，如家公司在案涉房屋内经营“如家酒店”，按约向南北公司交纳了每年140万元等金额的租金，同时按约向新萨伯公司支付了每年60万元等金额的物业管理费用。2007年3月19日，南北公司（甲方）、新萨伯公司（乙方）、王北城（丙方）签订了一份《协议》，约定：甲方原所有的南京市房屋中部分营业面积由乙方承租，该部分房屋现已由丙方买受取得，甲、乙双方2006年11月22日签订的房屋租赁合同中甲方全部的权利义务由丙方承继，甲方退出；乙、丙双方确认，本协议生效后百富运动城的管理责任由丙方实际承担等等。2009年8月31日，王北城（出租方、甲方）与如家公司（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，乙方承诺自2009年9月25日起每年度支付给甲方的收益不低于280万元，合同有效期内以每年房租140万元为基数5%递增房租费用，物管费用乙方需向甲方按照每平方米1元/天支付给甲方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的10个工作日内返还该房屋；乙方如需转租需征得甲方同意等等。如家公司后出具一份声明书，称案涉房屋年租金140万元，租赁期限从2009年9月25日至2019年3月24日；承租人已清楚知道已设抵押等等。2009年12月23日，新萨伯公司（甲方）与王北城（乙方）签订一份《补充协议》，约定：乙方委托甲方管理案涉房屋，管理期限12年，自2007年3月25日至2019年3月24日，房屋使用费标准为每年145万元等等。2012年9月，本院裁定保全了王北城名下的案涉房屋等财产。2013年1月，本院向如家公司发出（2012）宁商初字第108-1号协助执行通知书，要求在6500万元范围内，如家公司自2013年1月29日起暂停向王北城支付租金等等。2013年4月23日，如家公司与南京鑫桂源商贸有限公司（以下简称鑫桂源公司）签订了一份《备忘录》，称鑫桂源公司为案涉房屋实际物业管理方，鑫桂源公司保证如家公司正常供水、供电等前提下，自2013年3月25日，如家公司将物业管理费支付给鑫桂源公司，物业管理费6万元/月，支付方式为半年付；支付方式暂施行一年等等。此后，双方又签署了数份《备忘录续期协议》，最后一份协议约定2017年3月25日至2018年3月24日期间的物业管理费共计785454元，由如家公司一次性付清等等。2013年5月6日，如家公司向新萨伯公司发出一份《通知函》，称双方签订的《物业管理合同》存续条件为如家公司与南北公司房屋租赁合同关系存续为条件，而事实上，案涉房屋已于2007年即转让给王北城所有，据此，如家公司亦于2007年3月19日与王北城、南北公司签署协议，将房屋出租方变更为王北城；今年由于王北城涉案，导致租赁房屋物业管理方由于无法收取物业管理费用而不进行正常的管理，致使如家公司停水停电被迫中断经营，由于房屋产权变化、租赁关系变化导致双方物业管理合同的存在无合同约定基础，新萨伯公司长期以来不实际管理物业，双方物业管理合同存续亦无事实基础；新萨伯公司2013年5月6日律师来函亦已收悉，由于实际负责物业管理的鑫桂源公司向如家公司主张要求支付物业管理费，为此如家公司曾与新萨伯公司进行磋商以理顺相应关系，但未得到新萨伯公司支持与理解，基于所述原因，如家公司通知新萨伯公司，如家公司将终止双方《物业管理合同》的履行，并不再支付物业管理费用等等。经交涉，如家公司仍然按照之前合同约定履行，继续向新萨伯公司交纳有关费用。2017年9月11日，本院在司法拍卖后与五星公司签订了司法拍卖成交确认书，并出具了（2016）苏01执恢113、114号之二执行裁定书，裁定：南京市不动产所有权自该裁定书送达五星公司时起转移，五星公司可持该裁定到登记机构办理相关过户手续。2017年11月15日，五星公司办理了南京市鼓楼区湖南路231号不动产登记手续，领取了该七层建筑物的不动产权证。2017年9月，王北城（甲方）、如家公司（乙方）及名商公司（丙方）签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，称鉴于南北公司与乙方签订了《房屋租赁合同》、2007年3月19日案涉房屋出售给甲方后出租人变更为甲方，三方就承租方变更事宜达成如下协议：各方一致同意自2017年9月25日起甲方与乙方终止租赁关系，承租方由乙方变更为丙方，乙方不再就原房屋租赁合同承担任何义务；各方确认：乙方将按房屋届时现状直接向丙方交接；三方确认，乙方已按本院《协助通知书》要求，将2016年12月31日前的房屋租金付至指定账户，本补充协议生效后，鉴于乙方提前退出租赁关系及向丙方交割酒店资产等原因，作为补偿故由丙方支付自2017年1月1日起的房屋租金；各项水、电、物业管理等费用均截至2017年9月24日，即之前的费用由乙方承担，之后的费用由丙方支付等等。2017年10月19日，如家公司（甲方）、鑫桂源公司（乙方）、名商公司（丙方）签订了一份《协议书》，称，鉴于：1.2006年11月23日南北公司与甲方就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，2.2006年12月15日新萨伯公司与甲方签订了《物业管理合同》，3.2007年3月19日南北公司将案涉房屋出售给王北城，三方签署协议将出租人变更为王北城，4.2013年4月23日鑫桂源公司作为租赁房屋的实际物业管理方就正常供水等事宜与甲方签署了《备忘录》，并后续逐年签署了《备忘录续期协议》，最后一期协议期限至2018年3月24日，5.甲方、丙方与王北城就承租方变更事宜签署了《房屋租赁合同补充协议》；经各方协商就案涉房屋交接、费用结算、特许加盟等相关事宜达成协议，甲方在租赁房屋内装修添置的所有设施设备等作价638814元向丙方转让，丙方同意按每月2万元的标准向甲方支付17个月的经营补偿费，甲、乙双方签署的《备忘录》及《备忘录续期协议》不再履行；丙方同意作为新承租方以上述物业加盟甲方集团如家品牌酒店继续经营，加盟期1.5年，自2017年10月25日至2019年3月24日；本协议生效后，如因甲方终止履行与新萨伯公司之间的《物业管理合同》产生纠纷的，由丙方作为实际承租使用方承担相应责任；乙方同意就本协议项下丙方应承担的合同义务承担不可撤销的连带担保责任等等。2017年10月25日，如家公司与名商公司签署了一份《物业交接单》，确认案涉房屋完成物业交接。新萨伯公司对此未予认可。2017年11月8日，如家公司向新萨伯公司出具一份《关于终止的通知函》，称双方于2006年12月15日签署了《物业管理合同》及补充协议，现如家公司已于2017年9月24日与该房屋出租方终止了租赁关系，根据《物业管理合同》及补充协议约定，物业管理权限以如家公司的租赁合同实际履行期限为准，若租赁合同的租赁期限变更或提前终止的，物业管理期限也相应变更或终止，现因如家公司已终止该房屋租赁合同，退出租赁关系，故如家公司依据双方约定通知终止《物业管理合同》，原《物业管理合同》项下物业管理费，如家公司已支付至2017年9月24日等等。2018年1月3日，新萨伯公司函告如家公司不得终止合同，要求如家公司依约支付款项等等。2018年2月26日，如家公司向新萨伯公司出具一份《回函》，称收到新萨伯公司委托律师要求支付785454元费用的《律师函》，根据合同约定，如家公司已于2017年9月24日与出租方终止了租赁关系，如家公司已经书面通知新萨伯公司，新萨伯公司已经知晓，如家公司据此书面函告新萨伯公司《物业管理合同》一并终止，租赁合同虽于9月24日终止，但如家公司向新萨伯公司支付的物业管理费却已至2017年12月24日，故如家公司并未拖欠相关费用，如新萨伯公司拟收取物业管理费，可与目前房屋实际承租人自行接洽商谈等等。2018年4月8日，经本院现场执行，案涉房屋所在七层房屋已整体移交五星公司，如家公司及名商公司在实际使用案涉房屋。因新萨伯公司与如家公司就继续支付有关费用等问题产生争议，双方为此协商未果，新萨伯公司遂于2018年1月另案诉至一审法院，要求如家公司给付租金款项981817.5元（自2017年12月25日起至2019年3月24日止，按年租金标准785454元计算）并支付违约金196363.5元（按应付租金款项的20%计算）。2018年6月，五星公司诉至一审法院，要求判如所请，因前述案件尚未审结，一审法院遂裁定中止本案审理。2018年7月，一审法院对上述案件作出（2018）苏0106民初1230号民事判决，判令如家公司一次性给付新萨伯公司589091元以及相应逾期付款违约金（均以196363.5元为基数，分别自2017年12月25日、2018年3月25日、2018年6月25日起，按照同期银行贷款利率的1.3倍计算至该判决确定的给付之日止）。如家公司不服该判决提出上诉。2019年1月，本院作出（2018）苏01民终9072号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年3月、7月，名商公司向五星公司发出《沟通函》，称其2017年9月自如家公司处受让了案涉房屋全部资产及经营权，2018年4月8日本院将案涉房屋交给五星公司，其作为如家公司的关联方成为新承租主体，出租方应先开发票，出租方后付租金，此后多次沟通租金、维修、发票开具等事宜未果，希望适当延长租期、续租案涉房屋并及时联系等等。2019年3月13日，五星公司委托律师向如家公司发出一份《律师函》，要求如家公司在2019年4月6日腾空案涉房屋，结清水、电费等相关费用，支付拖欠房屋租金等等。2019年3月22日，如家公司向五星公司发出一份《告知函》，称如家公司已经实际退出案涉房屋，现案涉房屋由名商公司实际使用，如家公司对于房屋交付事宜并无异议，名商公司有继续租赁意向，如五星公司无意继续出租房屋，由五星公司在租赁期满后10个工作日内自行收回房屋。2019年3月28日，五星公司再次向如家公司发出一份《律师函2》，称如果如家公司拒绝腾空并交付房屋，将按照合同到期年租金300万元的标准向如家公司主张房屋占有使用费等等。2019年4月7日，名商公司向五星公司发出一份工作联系函，称由于合同到期，请3个工作日内安排人员进行交接，并请提前核算好房租、水、电费并提供相应发票等等。2019年4月10日，五星公司再次向如家公司发出一份《律师函3》，称如如果家公司拒绝腾空并交付房屋，五星公司将按照合同到期年租金300万元的标准向如家公司主张房屋占有使用费，并要求如家公司支付2018年7月1日之后的水、电费及自2017年9月11日至2019年3月24日期间的租金215.4万元，否则将通过法律途径维护合法权益等等。2019年4月12日，如家公司再次向五星公司发出一份《告知函2》，称双方不存在租赁关系，现案涉房屋并非如家公司占有使用，不会承担名商公司占有房屋期间的任何费用等等。2019年4月16日，名商公司向五星公司发出一份沟通函，要求五星公司提前核算好房租、水、电费并提供相应发票等等。2019年5月6日，名商公司向五星公司发出一份案涉房屋交接催告函，要求五星公司在5月30日前接收房屋等等。经一审法院释明，当事人就案涉房屋交接问题进行了协商。五星公司、如家公司及名商公司均同意及时交接案涉房屋，名商公司因经营等问题，现尚未将案涉房屋交付五星公司。五星公司对其主张的水、电费提供了费用统计表以及相应的水、电费票据加以证明。如家公司及名商公司对该票据的真实性没有异议，当事人均同意按照实际数量结算有关水、电费。由于当事人对租金数额、房屋占有使用费标准等意见分歧较大，致本案一审未能调解解决。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；所有权变动之后，受让人和承租人成为租赁合同的当事人，租赁合同对受让人和承租人产生法律效力，双方应当依照该合同约定行使权利、履行义务。根据生效裁判文书的认定，新萨伯公司系根据产权人的同意而将案涉房屋转租给如家公司经营酒店，新萨伯公司、如家公司之间系房屋转租合同法律关系，双方签订的相关合同有效，对双方均具有法律约束力；案涉房屋在合同履行期限内，先转移登记至王北城名下，后经司法拍卖转移登记至五星公司名下，发生了两次所有权变更，案涉房屋所有权变动的事实，并不影响新萨伯公司与原房屋所有权人所签合同的履行，亦不影响新萨伯公司与如家公司方签订的包括《物业管理合同》在内的房屋转租合同的履行；如家公司仍应按照合同约定向新萨伯公司履行缴纳租金等款项的义务，应支付2017年12月25日起至2018年9月24日止拖欠的费用589091元（=785454元÷4×3）及相应违约金；如家公司后将案涉房屋转租给名商公司经营使用，并不影响如家公司承担合同义务，如家公司与名商公司之间的纠纷，双方可另行依法解决。对于上述生效裁判文书确定的内容，一审法院亦予确认。关于合同终止履行及房屋交接问题。根据法律规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据如家公司与案涉房屋原产权人签订的房屋租赁合同，租赁期限至2019年3月24日届满。五星公司经拍卖取得案涉房屋的所有权，并据此成为与如家公司租赁合同的相对方，双方未能就续租等问题协商一致，故双方的房屋租赁合同应当终止履行，如家公司作为承租人应当履行返还房屋等义务。虽然如家公司与名商公司签订了书面协议，约定2018年9月25日之后由名商公司承担占有使用费，案涉房屋也由名商公司实际占有使用，但该主体变更事实未征得五星公司方的同意，不符合合同中关联方以及变更主体的约定，且合同约定变更双方仍须承担连带责任，基于前述分析及合同相对性原理，如家公司仍应履行合同期限届满后返还房屋、支付欠租及房屋占有使用费等义务。如家公司认为五星公司诉讼请求与其无关的抗辩，理由不能成立，一审法院不予采纳。名商公司作为实际占有使用案涉房屋的当事人，应当与如家公司共同承担合同终止履行之后、案涉房屋实际交接之前的房屋占有使用费。经一审法院释明，五星公司、如家公司及名商公司均同意终止履行合同、及时交接案涉房屋并结清水、电费等费用，一审法院对此予以确认。关于五星公司主张的欠租金额问题。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据本案查明的事实，五星公司经本院裁定于2017年9月11日成为案涉房屋的所有权人，该事实有相应的证据证明，一审法院对此予以确认。五星公司据此享有向如家公司收取房屋租金等合同权利。如家公司及名商公司认为五星公司2017年11月15日办理产权登记后才能主张租金的抗辩，与法律规定不符，一审法院不予采纳。因此，五星公司要求如家公司按照每年140万元的标准支付2017年9月11日至2019年3月24日的房屋租金215.4万元，符合法律规定及双方合同约定，一审法院予以支持。关于房屋租期届满后的房屋占有使用费问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。出租人有权要求承租人以及负有腾房义务的实际占有人，参照原合同约定的标准支付逾期腾房占有使用费。1.根据本案查明的设施以及前述分析，如家公司在租赁案涉房屋期间将该房屋转租给名商公司实际占有使用，租赁期限届满之后未能及时返还案涉房屋，在五星公司明确提出返还房屋的情况下至今仍未返还案涉房屋，应当依法赔偿五星公司的房屋占有使用费损失，名商公司对此应当承担共同赔偿责任。2.关于房屋占有使用费标准，根据生效裁判文书的认定以及本案查明的事实，房屋占有使用费标准应当参照如家公司向新萨伯公司支付的租金以及以“物业管理费”名义支付的款项，实事求是予以认定，即每年2235454元。因此，租期届满之后，应当按照上述数额支付自2019年4月6日起到实际返还房屋之日止相应的房屋占有使用费。虽然如家公司及名商公司曾要求五星公司及时办理交接手续，但由于名商公司仍实际占有使用案涉房屋，故名商公司亦仍应当按照上述约定支付相应的房屋占有使用费。如家公司及名商公司认为不应当支付合同期满之后房屋占有使用费的抗辩，理由不能成立，一审法院不予采信。关于水、电费问题。根据合同约定及当事人当庭确认，如家公司及名商公司同意据实结算有关水、电费用，一审法院予以确认。五星公司提供了费用清单及相应发票，其要求如家公司及名商公司支付拖欠水、电费并最终以实际结算为准的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、如家公司、名商公司于判决生效之日起十日内，将承租使用的南京市4-7层房屋腾空并返还五星公司；二、如家公司于判决生效之日起十日内，给付五星公司拖欠租金215.4万元；三、如家公司、名商公司于判决生效之日起十日内，给付五星公司拖欠的水、电费（先付198000元，最终以返还案涉房屋时的实际结算为准）；五、如家公司、名商公司于判决生效之日起十日内，给付五星公司相应房屋占有使用费（自2019年4月6日起至实际返还房屋之日止，按照年租金2235454元的标准计算）；六、驳回五星公司的其他诉讼请求。一审案件受理费31073元，减半收取计15536.5元，由五星公司负担695.5元，如家公司负担12808元、名商公司负担2033元。如家公司对一审法院认定的事实提出异议如下：一、一审判决书第13页倒数第6行中“本协议生效后，如因甲方终止履行与原告之间的《物业管理合同》产生纠纷的……”这里的原告是笔误，实际应为新萨伯公司；二、一审判决书第14页倒数第3行“2018年4月8日经南京中院现场执行，涉案房屋所在七层房屋已整体移交原告，被告及第三人在实际使用涉案房屋”，实际上，其当时并未实际使用涉案房屋，其已将涉案房屋交给名商公司使用。如家公司对一审法院查明的其他事实没有异议。名商公司认为一审判决书第14页倒数第3行“2018年4月8日经南京中院现场执行，涉案房屋所在七层房屋已整体移交原告，被告及第三人在实际使用涉案房屋”的事实认定不符合客观实际，并陈述，当时已由其实际使用案涉房屋。五星公司对一审法院认定的事实没有异议。对于如家公司、名商公司就一审判决认定事实提出的异议，本院经查阅一审卷宗，见本院（2018）苏01民终9072号民事判决书第18页载明该案一审判决认定事实“……2018年4月8日经南京中院现场执行，涉案房屋所在七层房屋已整体移交第三人五星电器公司，如家酒店公司及第三人名商实业公司仍在实际使用涉案房屋……”，现该案一审判决已生效。本案一审法院根据该案生效判决认定的事实作出相应事实认定，有法定依据，如家公司、名商公司对此虽不认可，但仅凭其在本案中的口头否认，不足以推翻一审法院根据当时案件执行情况和人民法院生效判决所作的事实认定。因此，本院对于如家公司上述第二条异议和名商公司的上述异议不予支持。至于如家公司提出的上述第一条异议，本院认为，相应《物业管理合同》确系如家公司与新萨伯公司签订，各方当事人对此均予认可，如家公司的该项异议成立。综上，一审判决书第13页倒数第6行中的“原告”应为新萨伯公司。本院对于一审法院认定的其他事实均予确认。二审中，如家公司提交江苏省高级人民法院（2019）苏民申3529号受理通知书及合议庭组成人员通知书一份，用于证明其已就（2018）苏01民终9072号生效判决向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院已立案审查。本案一审判决系依据该（2018）苏01民终9072号民事判决认定如家公司与新萨伯公司之间的合同应继续履行而作出，现该案被再审，该案生效判决可能存在错误，会影响本案一审判决认定的事实，如家公司与新萨伯公司的合同可能不需要继续履行。五星公司对上述通知书的真实性予以认可，但认为，该通知书只是通知案件立案审查，尚未经过开庭审理，也没有对（2018）苏01民终9072号民事判决进行改判或撤销，目前，（2018）苏01民终9072号民事判决仍为生效判决，且如家公司已经按该判决履行了义务。应按既有的生效判决来认定相应的事实和法律关系。名商公司对上述通知书没有异议，并同意如家公司的意见。本院另查明，2020年5月27日，江苏省高级人民法院作出（2019）苏民申3529号民事裁定，驳回再审申请人如家公司的再审申请。2019年6月19日的一审庭审中，法庭询问五星公司，其对名商公司是否有请求。五星公司回复，如果法院查明案涉房屋的实际状况是由名商公司实际使用，对于名商公司实际使用至今的水电费以及租赁期届满后的房屋占有使用费和腾空房屋的请求向名商公司主张。本院二审期间，一审法院作出（2018）苏0106民初7139号之二民事裁定，对一审判决书第20页第9行及第21页第16行中的“2235454元”补正为“2185454元”。以上事实，有通知书、裁定书、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、如家公司应否向五星公司返还案涉房屋、支付2017年9月11日至2019年3月24日期间租金、欠交水电费以及自2019年4月6日起的占有使用费；二、名商公司要求将本案发回重审的上诉请求能否成立。对于争议焦点一，本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。如家公司上诉认为，其已于2017年9月与王北城及名商公司签署《房屋租赁合同补充协议》，对案涉房屋的承租人、租金承担和房屋交接等事项作出了明确约定，但：1.该《房屋租赁合同补充协议》的落款日期仅写为“2017.9”，具体签订日期不明；2.根据协议约定，王北城与如家公司之间就案涉房屋的租赁关系于2017年9月25日起终止；如家公司须承担案涉房屋截至2017年9月24日的水、电、气、通讯、物业管理等费用，名商实业承担自2017年9月25日起发生的上述费用；3.五星公司通过司法拍卖，实际已于2017年9月11日取得了案涉房屋的所有权。可见，在五星公司成为案涉房屋所有权人时，如家公司仍为案涉房屋的承租人。因此，如家公司关于《房屋租赁合同补充协议》签署之时，王北城仍为案涉房屋的产权人，五星公司并未取得案涉房屋所有权的上诉理由缺乏充分证据证实。在此情况下，亦无充分证据证明如家公司签订的《房屋租赁合同补充协议》应对五星公司产生法律拘束力，因此，一审法院支持五星公司关于要求如家公司履行承租人的相应义务，支付欠付租金及水电费、返还案涉房屋并支付房屋返还前的占有使用费的主张，有事实和法律依据。对于争议焦点二，本院认为，1.如前所述，五星公司已在本案一审明确对名商公司提出关于房屋占有使用费以及水、电费的主张，名商公司关于五星公司未主张其承担除返还房屋外的其它责任的上诉理由，不能成立；2.一审法院已查明，如家公司与南北公司、新萨伯公司以及王北城之间就案涉房屋所签合同的约定，本案基本事实已查清；3.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，“原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判、原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定，“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”。名商公司以一审法院未宣布闭庭即作出判决、一审法院按2235454元判令其支付占有使用费对其严重不公平为由，要求将本案发回重审，不符合上述应当发回重审的法定情形，其该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，如家公司与名商公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29682元，由上诉人南京如家和美酒店管理有限公司负担14841元，由上诉人南京名商实业有限公司负担14841元。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇二〇年八月二十五日法官助理 高礼慧书 记 员 戴 苗