黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1067号上诉人（原审被告）：哈尔滨市盛源文化传播股份有限公司，住所地哈尔滨市平房区渤海二路7号（C栋）。法定代表人：于得水，董事长。委托诉讼代理人：钟国伟，黑龙江拓达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨合力投资控股有限公司,住所地哈尔滨市平房区友协大街98号。法定代表人：崔喜涛，董事长。委托诉讼代理人：聂琪，黑龙江法同律师事务所律师。上诉人哈尔滨市盛源文化传播股份有限公司（以下简称盛源文化公司）因与被上诉人哈尔滨市合力投资控股有限公司（以下简称合力控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2018）黑0108民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。盛源文化公司上诉请求：撤销一审判决，驳回合力控股公司的诉讼请求。事实及理由：1.原审判决认定盛源文化公司在接到搬迁通知后实际占有、使用涉案房屋10个月（即2017年7月1日至2018年5月），系认定事实错误。盛源文化公司自2017年7月1日合同到期后就多次向合力控股公司提出搬离，但合力控股公司无人接手涉案房屋。盛源文化公司无法交还，但盛源文化公司亦未实际占有、使用该房屋，盛源文化公司在原审过程中，多次向法院说明该情况，但法院未予采信，所以原审判决认定盛源文化公司实际占有、使用涉案房屋10个月系认定事实错误。2.原审判决认定盛源文化公司应支付占有使用涉案房屋10个月对应的租金，系认定事实错误。首先，如前所述，盛源文化公司并没有实际占有、使用涉案房屋，拟交还房屋无人接收，所以不应支付房租；其次，即便盛源文化公司占有了涉案房屋，但盛源文化公司享有免租政策，即盛源文化公司无需支付房租，该免租状态持续10余年。2017年7月1日合同期限届满，盛源文化公司提出交还，但无人接收，直至2018年5月才收到合力控股公司送达的搬迁通知，原审法院可以认定合力控股公司向盛源文化公司下发搬迁通知的行为，应视为盛源文化公司不再享有免房租的优惠政策，但是法院同时以盛源文化公司不能证明完成年销售收入过200万元以上为由，判令盛源文化公司补交租金是错误的，因时至合力控股公司送达搬迁通知的2018年5月，考核期限尚未届满。搬迁亦影响盛源文化公司后期的销售，所以以此认定盛源文化公司应补交租金系认定事实错误。合力控股公司辩称：1.盛源文化公司提出在2017年7月1日合同到期后多次向合力控股公司提出搬离，但合力控股公司无人接手房屋与实际情况不符。实际情况是在2017年7月1日合同到期后，因盛源文化公司在租赁期间未达到《企业入驻协议书》中约定的入驻人数及销售额，即2016年7月1日至2017年6月30日期间入驻人数未达到160人、销售额未达到200万元以上，故决定不再将房屋租赁给盛源文化公司，此后合力控股公司多次与盛源文化公司协商迁出事宜未果，并分别于2018年4月16日、2018年5月3日正式向盛源文化公司出具书面的《搬迁通知》，在整个协调盛源文化公司搬迁的过程中，自始至终均为合力控股公司主动联系盛源文化公司，盛源文化公司曾多次拒绝出席合力控股公司组织的协调会、拒绝签收合力控股公司送达的通知，现盛源文化公司提出在合同到期后多次向合力控股公司提出搬离但无人接手房屋，但未提出相关证据进行证明，一审法院不予采信其主张符合事实及法律规定。2.盛源文化公司主张其享有免租政策，无需支付房屋租金与实际情况不符。2017年7月1日合同到期后，因盛源文化公司在租赁期间未达到《企业入驻协议书》中约定的入驻人数及销售额，盛源文化公司即不再享受相关优惠政策，此后继续占有使用房产，应向合力控股公司按协议约定数额支付房屋租金。盛源文化公司提出在2018年5月时考核期限未满系对于协议及政策的错误理解。请求二审法院查清事实，驳回盛源文化公司的上诉请求。合力控股公司向一审法院起诉请求：1.依法解除租赁协议，判令盛源文化公司从涉案房屋中迁出；2.判令盛源文化公司向合力控股公司支付自2017年1月至迁出之日止的房屋租金228,904.11元（按协议租金标准每平方米200元/年，租赁面积1114平方米，暂计算至2018年7月11日）；3，依法判令盛源文化公司支付拖欠的2017年-2018年度供热费35,543.06元及违约金6788.72元（该违约金按每日1‰计算，自2018年1月1日起至结清之日止，暂计算至2018年7月11日）。一审法院认定事实：2016年6月29日，黑龙江动漫产业（平房）发展基地（甲方）与盛源文化公司（乙方）签订《企业入驻协议书》，约定：甲方为乙方提供办公场所1处；办公地点：黑龙江动漫基地C栋一层，使用面积：2200平方米，建筑面积3036平方米；租用期限：1年（2016年7月1日至2017年6月30日）；租赁费用：①房租440,000元，②物业费60,720元，③包烧费114,400元，④水、电等费用由乙方按实际发生向物业按期缴纳；双方责任：1.甲方提供办公场所供乙方生产使用，乙方在装修过程中不得随意对房屋结构进行改动，如需改动，须征得甲方同意。2.根据乙方要求，甲方不负责乙方办公场所所有的物业及保卫工作，同时乙方也不需向甲方交纳相关费用。如出现以上相关问题，由乙方自行承当。3.乙方自行承担所使用面积的包烧费用。4.乙方应在《入驻申请书》中保证入驻人数，人均不超过7平方米（使用面积），按《入驻通知书》的要求办理入驻手续。如入驻后3个月内，不能达到乙方入驻申请中保证的人数和设备规模，甲方有权收回办公用房。如乙方在本年度考核中不达标（执行参照动漫基地企业考评管理办法），甲方将不予续签入驻协议。5.乙方保证在经营期间，企业年销售收入达200万元以上，如不能达到标准，甲方有权收回办公用房，乙方补交当年房租。6.甲方负责协调落实乙方应享受的各项优惠政策，乙方应在各种产品和对外宣传上标有“黑龙江动漫产业（平房）发展基地”字样。7.乙方在入驻期间要遵守甲方的各项规章制度，服从甲方的统一管理和安排。对不服从甲方统一管理或乙方入驻一年没有经营活动的，甲方有权提前终止协议，收回办公用房。8.乙方在使用期内应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋设施的损坏，以及造成火灾等损失，乙方应立即负责修复或经济赔偿。甲乙双方应全面履行协议，不履行协议的一方应负违约责任，违约方应向另一方赔偿违约造成的损失，协议签字生效后，即具有法律效力，任何一方不得随意变更或解除。由于不可抗力的原因使协议无法履行时，经双方协商可以变更或解除协议。协议期满后，经双方协商可续签。协议自双方签字之日起生效。协议未尽事宜，由双方协商解决。费用明细表，根据黑龙江动漫基地企业入驻优惠政策标准，施行免房租，自行缴纳物业及包烧费用。盛源文化公司于2007年入驻动漫基地，2010年搬迁到中国云谷，自2011年11月重新入驻动漫基地。此后，盛源文化公司与动漫基地管理办公室每年度签署一次协议书。2016年6月29日，双方签订企业入驻协议书，租用期限1年，即2016年7月1日至2017年6月30日止。2017年3月，盛源文化公司将使用的涉案房屋一层交还给合力控股公司，只使用该房屋第三层（使用面积1114平方米）。租用期限届满后双方未再续签《企业入驻协议书》，盛源文化公司仍在占有使用涉案房屋。占有使用房屋面积为1114平方米（第三层）。2018年4月16日动漫基地管理办公室向盛源文化公司下发搬迁通知，限盛源文化公司接到通知后7个工作日内自行搬离迁出园区。2018年5月3日，黑龙江动漫产业（平房）发展基地管理办公室再次向盛源文化公司下发搬迁通知，限盛源文化公司接到通知后7个工作日自行搬离迁出园区。盛源文化公司自接到搬迁通知后，陆续搬离涉案房屋，2018年9月盛源文化公司将涉案房屋门钥匙向合力控股公司交付。另，盛源文化公司于2017年12月29月向供热部门交纳了2017年-2018年的热费35,000元。一审法院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。案涉《企业入驻协议书》系双方在平等、自愿的基础上所签订，其内容不违反法律规定的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合力控股公司授权黑龙江动漫产业（平房）发展基地管理办公室与盛源文化公司签订的《企业入驻协议书》，系每年签订一次，盛源文化公司享受优惠政策，双方最后一次签订《企业入驻协议书》是在2016年7月1日，租期一年，2017年6月30日租期届满后，双方未再续签《企业入驻协议书》。租期届满后，盛源文化公司仍占有使用涉案房屋至2018年4月16日。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”盛源文化公司系招商引资企业，其入驻动漫基地后，享受优惠政策，免房租。涉案《企业入驻协议书》租期届满后，虽未续签《企业入驻协议书》盛源文化公司仍占有、使用该房屋。应视为不定期租赁，合力控股公司随时可以主张权利要求盛源文化公司搬出所使用的房屋。合力控股公司向盛源文化公司下发搬迁通知，应视为盛源文化公司不再享受优惠政策，免房租。况且在《企业入驻协议书》中明确约定了房屋租金的计算方式。在租赁期间，盛源文化公司所使用房屋面积被调整至1114平方米，其年租金应为222,800元（1114平方米*200元/平方米）。审理中，盛源文化公司未能提供证据证实其按《企业入驻协议书》的约定完成企业年销售收入达200万元以上。按《企业入驻协议书》的约定，盛源文化公司应补交涉案房屋租期届满后，占有使用房屋的租金。盛源文化公司在接到搬迁通知后已实际占有使用涉案房屋10个月（即2017年7月1日至2018年5月），盛源文化公司占有使用涉案房屋的租金以此计算为宜，房屋租金的数额为185,666.66元（222,800元12*10个月），此房屋租金应交付给合力控股公司。关于合力控股公司主张包烧费及违约金的问题。双方签订的《企业入驻协议书》中虽约定了包烧费的收费标准，根据黑龙江动漫基地企业租住优惠政策标准，实行免房租，自行缴纳物业及包烧费用。盛源文化公司针对租用涉案房屋的包烧费，应由其向供热部门缴纳，如盛源文化公司拖欠包烧费，应由供热部门向其主张权利。双方签订的《企业入驻协议书》并未约定包烧费由合力控股公司代收、代缴。此外，在《企业入驻协议书》中，针对缴纳包烧费的违约恶人没有约定，现合力控股公司未能提供证据证实其代盛源文化公司缴纳了包烧费。因此，一审法院对合力控股公司此项诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第四十六条、第六十条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、盛源文化公司给付合力控股公司房屋租金185,666.66元，此款于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回合力控股公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《。中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5368元，由合力控股公司负担1354.68元，盛源文化公司负担4013.32元。本院二审审理期间，双方当事人均未举示新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：双方最后一次签订《企业入驻协议书》是在2016年7月1日，租期一年，2017年6月30日租期届满后，双方未重新签订《企业入驻协议书》，盛源文化公司亦未迁出案涉房屋，继续占有使用案涉房屋，故一审法院认定双方间为不定期租赁关系并无不当。盛源文化公司虽上诉主张在2017年6月30日租期届满后，其公司积极向合力控股公司交还房屋，系因合力控股公司原因致使案涉房屋无法交还，但未举示证据证实其主张成立，且亦未举示证据证明其与合力控股公司间存在10年免租的约定，故盛源文化公司应承担举证不能的法律后果。综上所述，盛源文化公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5368元，由哈尔滨市盛源文化传播股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉（）二〇二〇年八月二十八日法官助理申艳楠书记员周小倩