山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8805号上诉人（原审被告）：崔玉凤，女，1963年10月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：武玉利，山东国孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛建，山东国孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东省荣军总医院，住所地济南市。法定代表人：宫爱华，党委书记。委托诉讼代理人：姜丽华，山东环周律师事务所律师。委托诉讼代理人：占玉梅，山东环周律师事务所律师。上诉人崔玉凤因与被上诉人山东省荣军总医院（以下简称荣军医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初2984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔玉凤上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实并依法改判。2.上诉费用由荣军医院承担。事实与理由：一审判决事实不清、证据不足。一、2018年3月28日涉案店铺遭遇火灾，损失惨重且房屋无法正常使用，一审法院对于该事实并未论述。1.因涉案房屋设施有问题发生火灾，无法正常使用，不能实现合同目的，应减少或者免除崔玉凤租金。作为负担维修义务的荣军医院，在灾后并未对涉案房屋维修，致使崔玉凤无法正常经营。一审法院对该火灾事实并未审理，更未对租金减免或者免除相关事宜作出认定，对崔玉凤明显不公。2.因电路失火发生火灾，店铺内货物损毁殆尽，崔玉凤损失惨重，可向荣军医院主张权利。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定，甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身受到伤害或财务毁损的，应承担赔偿责任，赔偿金额按实际损失计算。崔玉凤有权就该损失向荣军医院主张赔偿。崔玉凤基于种种考虑一直致力于同荣军医院协商解决租金和灾后损失的问题，但荣军医院迟迟不予答复。二、一审法院对房屋占有使用费标准认定错误，加重了崔玉凤的责任。1.《房屋租赁合同》到期后，双方之间的租赁合同自2018年1月1日起转为不定期租赁合同，双方之间的租金支付标准应延续《房屋租赁合同》的租金支付标准即按照113.19元/天支付租金。2.一审法院以案外第三人所谓的中标价格7元/天/平方米标准支持荣军医院房屋占有使用费无事实与法律依据。首先，《房屋租赁合同》中并未约定可以以案外第三人的中标价格为标准支付租金，其次，无法律明确规定可以以非合同相对方的价格认定租金。一审法院仅以“并无不当”为由认定该租金标准，加重了崔玉凤的义务，请求二审法院予以改判。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。荣军医院辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。1.崔玉凤自2018年1月1日起系非法占有使用涉案房屋，双方并非形成不定期租赁关系，一审法院认定崔玉凤非法占有使用涉案房屋并判定其在规定期限内返还正确。不定期租赁关系的形成应以出租人对承租人继续租赁无异议且双方对于原租赁合同继续履行为条件。本案中，荣军医院向崔玉凤当面送达的《限期腾房通知书》明确载明“租赁合同已于2017年12月31日到期，但在没有合同依据的情况下，你持续占有使用房屋至今”，说明荣军医院从未认可同意崔玉凤继续承租房屋，且自2018年1月1日起至今，崔玉凤未向荣军医院支付任何租金，租赁合同并未继续履行，故崔玉凤主张的双方租赁合同期满后形成不定期租赁关系，并要求按照原租金标准支付非法占用期间的租金的主张不能成立。2.一审法院认定房屋占有使用费计算标准正确。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》要求，“在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则”。根据上述规定，租赁期满后，崔玉凤不及时返还租赁物的行为是违约行为。当崔玉凤蓄意违约，不及时返还租赁房屋时，如参照崔玉凤主张的原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，明显有利于保护违约方，对守约方不公平，纵容了违约方的违约行为，亦无法弥补因此造成的守约方实际遭受的利益损失。一审判决符合上述法律规定且更有利于保护守约方，确立了正确的价值取向。二、崔玉凤已在一审判决规定的期限内将涉案房屋予以返还，说明其已认可一审判决确定的内容及判项，故其上诉请求依法应予以驳回。三、关于涉案房屋火灾原因，尚未被有权机关最终确认，且与本案并非同一法律关系，崔玉凤无证据证明系因荣军医院的原因造成，一审法院在庭审过程中已明确告知崔玉凤如有证据可另行起诉，不在本案中处理。综上所述，崔玉凤的上诉请求没有任何的事实和法律依据，请求二审法院依法维护荣军医院的合法权益，驳回崔玉凤的上诉请求。荣军医院向一审法院起诉请求：1.判令崔玉凤腾空房屋并立即返还无权占用的荣军医院的房屋。2.判令崔玉凤向荣军医院支付无权占用荣军医院房屋期间的占用费暂计125426.07元（自2018年1月1日起暂计至2019年10月31日止，自2019年11月1日起，按7元每天每平方米计算，直至返还房屋之日止）。3.判令崔玉凤将拆改部分恢复原状。4.本案诉讼费用及保全费用由崔玉凤承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于济南市历下区闵子骞路25号，系沿街商铺一间。涉案房屋未取得房屋所有权证，但具备建设工程规划许可证，建设单位为荣军医院。2017年7月20日，荣军医院（出租方、甲方）与崔玉凤（承租方、乙方）签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）一份，约定：该房屋坐落于济南市历下区闵子骞路25号一间，建筑面积共计37.9㎡，房屋所有权证号（或房屋所有权凭证）无；房屋租赁期限自2017年8月18日至2017年12月31日，租金15394元；租赁合同期满，乙方应如期交还所租赁房屋；乙方逾期不交还的，甲方有权收回所租赁房屋；乙方应于租赁期满或合同解除后15日内，将房屋全部交还甲方，甲方予以验收。按照合同约定乙方可移走的所有物品同时移走，逾期未移走的，甲方有权处置。双方于房屋交接时在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。另，合同第五条（二）、（三）项约定，乙方负责房屋的日常维护，保护各项设施、设备免遭破坏。甲方允许（不允许）乙方对该房屋进行装修或增设他物。装修、增设他物的范围是：[/]，费用由乙方负担。乙方装修房屋或者增设他物，不得改变房屋结构，不得影响房屋安全。租赁合同期满或解除后，乙方房屋装修、改善增设他物的处理：[/]。合同签订后，荣军医院按照合同约定将涉案房屋交付崔玉凤进行使用，崔玉凤向荣军医院支付了2017年8月18日至2017年12月31日期间的租金。上述合同期满后，荣军医院与崔玉凤未续签租赁合同，崔玉凤亦未将涉案房屋交付给荣军医院。2018年9月，荣军医院向崔玉凤作出《关于限期腾房和交纳房屋占用费的通知》，载明：“2017年7月20日，贵我双方签署房屋租赁合同，……，租赁合同已于2017年12月31日到期，但在没有租赁合同依据的情况下，你持续占有使用该房屋至今。经研究，限你于2018年9月21日之前清空物品、恢复原状并返还房屋；到医院财务科交纳2018年1月1日起至实际腾房之日所欠房屋占用费，并结清水电费等相关费用……”，并于2018年9月13日在涉案房屋当场向崔玉凤送达。庭审中，崔玉凤称自2018年3月28日发生火灾后，因无法充电，涉案房屋没有正常使用，处于闲置状态。荣军医院对于崔玉凤的主张不予认可。另查明，2018年7月11日，荣军医院对外发布通知，对所有合同到期的闵子骞路沿街出租房及宿舍区内平房（包括涉案房屋在内）进行招标，并要求闵子骞路沿街出租房租赁价格按不低于6元/天·㎡报价竞标。2018年7月31日，荣军医院将中标情况进行公示，涉案房屋（公示序号13）由陈某某竞得，中标价格为7元/天·㎡。2018年9月26日、10月8日，荣军医院分别与高某某、王某某签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》各一份，高某某、王某某分别承租坐落于济南市历下区闵子骞路25号房屋一间，使用面积12.3㎡、14.57㎡，租金分别为7元/天/㎡、9元/天/㎡。高某某、王某某按照上述价格向荣军医院支付了相应租金。一审庭审中，荣军医院明确房屋占有使用费的计算方式为：2018年1月1日至2018年9月30日期间按照原合同租金标准计算为30900.87元，2018年10月1日至2019年10月31日期间按照7元/天/㎡（即陈某某中标价格）、34.1㎡计算为94525.2元，以上合计125426.07元。同时，荣军医院明确第三项诉讼请求中“将拆改部分恢复原状”为“恢复出租时候的样子，出租时候没有进行装修（毛坯房）”。一审法院认为，涉案房屋虽未取得房屋所有权证书，但具备建设工程规划许可证，依法可以对外出租，故荣军医院与崔玉凤签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。合同期满后，双方未就租赁事宜续签合同，崔玉凤亦未将涉案房屋返还荣军医院，并继续占用涉案房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，崔玉凤应于合同期满后返还涉案房屋，现荣军医院要求崔玉凤腾空并返还涉案房屋，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。崔玉凤在无权占用涉案房屋的情况下继续占用涉案房屋，给荣军医院造成了相应的经济损失，根据相关法律规定，应向荣军医院支付相应的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的数额，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，荣军医院要求崔玉凤按照房屋租赁合同约定的租金标准即113.19元/天支付自2018年1月1日起至2018年9月30日止的房屋占有使用费30900.87元，并无不当，一审法院予以支持。对于2018年10月1日起至2019年10月31日止的房屋占有使用费，荣军医院主张按照涉案房屋公开招租的中标价格即7元/天/㎡计算并要求崔玉凤支付该期间的房屋占有使用费94525.2元，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。对于2019年11月1日至崔玉凤实际腾空并返还涉案房屋期间的房屋占有使用费，荣军医院要求按照7元/天/㎡的标准计算，并无不当，一审法院予以支持。对于荣军医院要求崔玉凤将涉案房屋拆改部分恢复成租赁初始状态的诉讼请求，双方合同中约定“甲方允许（不允许）乙方对该房屋进行装修或增设他物。装修、增设他物的范围是：[/]，费用由乙方负担。乙方装修房屋或者增设他物，不得改变房屋结构，不得影响房屋安全。租赁合同期满或解除后，乙方房屋装修、改善增设他物的处理：[/]”，即荣军医院允许崔玉凤对涉案房屋进行装修或增设他物，且未对合同期满后房屋装修、增设他物部分如何处理作出明确约定，故荣军医院的上述诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、崔玉凤于判决生效之日起十五日内将坐落于济南市历下区闵子骞路25号一间腾空并返还给山东省荣军总医院；二、崔玉凤于判决生效之日起十日内向山东省荣军总医院支付自2018年1月1日起至2019年10月31日止的房屋占有使用费125426.07元；三、崔玉凤于判决生效之日起十日内向山东省荣军总医院支付自2019年10月31日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（按照7元/天/㎡、34.1㎡计算）；四、驳回山东省荣军总医院的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1404元，由崔玉凤负担。二审中，崔玉凤向法庭提交了齐鲁晚报报道两份、茂岭山消防中队出警证明一份、崔玉凤给荣军医院院长的一封信，拟证实2018年3月28日涉案房屋发生火灾，给崔玉凤造成了严重的经济损失，事发后崔玉凤积极向荣军医院反映，但荣军医院一直不能给予解决。荣军医院质证称，对齐鲁晚报报道的真实性难以确认，且根据该报道，起火原因不明，故崔玉凤的主张不能成立。另外两份证据已在一审中提交，未被一审法院采信，对其真实性也不予认可。荣军医院向法庭提交了房屋交接证明一份，拟证实2020年4月16日双方对涉案房屋进行交接，说明崔玉凤对一审判决中认定的租赁合同期满后非法占用涉案房屋的事实及返还房屋的判项予以认可。崔玉凤质证称，对该证据的真实性没有异议，但对证明目的不予认可，该证明只能说明双方对涉案房屋进行了交接，并不代表崔玉凤对一审判决内容的认可。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于房屋占有使用费的标准。崔玉凤主张荣军医院与其签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》于2017年12月31日到期后，双方形成不定期租赁关系，房屋占有使用费均应按照原租赁合同的租金标准计算。经本院审查，涉案租赁合同到期之后，2018年7月11日，荣军医院对外发布通知，对包括涉案房屋在内的沿街出租房及宿舍区内平房进行招标，2018年7月31日，涉案房屋由陈某某竞得，中标价格为7元/天·㎡。2018年9月13日荣军医院在涉案房屋当场向崔玉凤送达《关于限期腾房和交纳房屋占用费的通知》，要求崔玉凤腾退房屋，2018年9月26日、10月8日，荣军医院分别与高某某、王某某签订房屋租赁合同，按照7元/天/㎡、9元/天/㎡收取租金。上述事实说明，在此期间，双方之间的租赁关系由于荣军医院明确表示拒绝履行已经解除，荣军医院将涉案房屋租赁给案外人收取租金于法有据，崔玉凤再继续占有使用涉案房屋侵害了荣军医院履行与案外人租赁合同的可得利益，因此，一审法院以荣军医院主张的2018年10月1日为时间节点，认定2018年10月1日之后的房屋占有使用费按照荣军医院出租给案外人的租金标准7元/天/㎡计算并无不当。关于崔玉凤主张的火灾造成的经济损失。本案中，崔玉凤提交的证据不足以证实涉案房屋确实发生火灾以及涉案火灾系由荣军医院造成，并且该主张与本案并非同一法律关系，崔玉凤并未提出反诉，一审法院对此不予处理并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由崔玉凤负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年八月十八日法官助理 乔斌书 记 员 李杨