辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9285号上诉人（原审原告）：刘晓丹，女，1956年2月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：孙国风，男，1958年1月25日出生，汉族，刘晓丹丈夫，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路339号。法定代表人：胡登峰，该公司经理。委托诉讼代理人：教传达，男，1982年5月9日出生，满族，该公司员工，住辽宁省凤城市。上诉人刘晓丹因与被上诉人沈阳绿城物业服务有限公司（以下简称“绿城公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初17603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘晓丹上诉请求：1.请求二审法院撤销（2019）辽0103民初17603号民事判决书；2.请求二审法院判令被上诉人赔偿房屋漏雨维修费用5800.00元；3.请求二审法院判令被上诉人赔偿因房屋无法正常居住、已给付被上诉人的2010年4月1日至2016年12月31日期间的物业费损失19447.63元，并不予给付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费；4.请求二审法院判令被上诉人赔偿主卧窗户损失5307元，赔偿主卧地板25.2㎡损失14827.00元；赔偿主卧、客厅、客厅南阳台、餐厅、北阳台的墙面粉刷损失40120.11元；赔偿儿卧壁纸10㎡4500元；赔偿鸡翅木双人床、鸡翅木床头柜水浸变形修复费5000元；赔偿鸡翅木茶几损失6000元；合计：75754.11元；5.请求判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院遗漏了上诉人与被上诉人、开发商之间的关于房屋质量维修的合同约定，认定被上诉人对上诉人的房屋无质量维修义务错误。上诉人与开发商沈阳银基发展股份有限公司、被上诉人（沈阳银基物业有限公司）三方于2007年3月11日，共同签定的业主临时公约，该公约第十一条关于建筑质量处理及维修之4约定：“甲方（上诉人）有权根据房屋建筑共用部位、共用设施设备的状况，建议丙方（被上诉人）及时组织修缮”。被上诉人依约定接受了上诉人的维修共用部位漏雨的要求，承诺代为履行质保期内的维修义务，从2007年漏雨一直到2016年11月期间一直承诺履行进行维修，并且也实际维修过二次。2.一审法院认定被上诉人虽然应对小区公共部位进行日常维修、维护，但不因此就对上诉人自有房屋有维修的义务错误。上诉人虽然是自有房屋漏雨，但上诉人居住在五楼，是六楼以上部分的外墙体这个公共部位漏雨导致的。上诉人要求被上诉人对六楼外墙体这个公共部位进行维修，不是要求维修自有房屋。3.一审法院认定小区业主交纳的只是日常服务范围的物业费，不包括房屋维修费，物业没有房屋维修义务错误。根据业主临时公约第七条之1.1约定、后续物业服务合同约定、被上诉人于2019年9月9日公布的包括上诉人居住的小区房屋漏雨维修方案，就是用物业费支付、还有物业办公室张贴的《物业管理服务费用的构成》，均证明物业管理服务费包括房屋共用部位的“运行、维修、养护费，不包括大中修、更新、改造的费用”。4.一审法院对上诉人赔偿、返还2010年4月1日至2016年12月31日期间已经给付被上诉人的物业费请求，以“该问题已经本院（2016）辽0103民初13034号案件审理完毕，本案不再做审理”为由，不支持上诉人赔偿该期间已给付的物业费的请求是错误的。（2016）辽0103民初13034号案件是被上诉人基于后期物业合同，做为原告起诉上诉人给付该期间的物业费做出的判决。本案是上诉人依据前期物业合同（业主临时公约），基于被上诉人承诺代为履行开发商房屋建筑质量的维修义务的合同约定提起的诉讼。两个诉讼不是一个法律关系，在前一个诉讼中上诉人不能提起反诉。正是因为上诉人给付了此期间的物业费，才请求被上诉人赔偿因被上诉人长期怠于履行所承诺的维修义务，致使上诉人的房屋漏雨无法居住造成的物业费损失。5.一审严重违反法定程序。一是没有宣布开庭，甚至结束时上诉人都不知道进行了庭审。二是法庭径行引用了原被告之间的物业服务合同和（2016）辽0103民初13034号民事判决书认定的事实，没有经原告质证。综上，被上诉人长期怠于履行保修期内和保修期后的房屋质量维护、维修义务，致使上诉人的住房漏雨愈发严重无法居住，合同目的不能实现，构成根本违约，并造成上诉人的家庭财产水渍损失。故请求二审法院撤销（2019）辽0103民初17603号民事判决书，支持上诉人的上诉请求。绿城公司辩称，同意原审判决。房屋质量问题与物业公司无关，《沈阳市物业住房维修资金管理办法》、《沈阳市物业管理条例》规定外墙面严重漏水的应启用维修基金，质保期内应由开发公司维修。刘晓丹向一审法院提起诉讼请求为：1.判决被告赔偿原告维修费用5800元；2.判决被告返还已经给付被告的2010年4月1日至2016年12月31日期间的物业费19447.63元，并免除原告2017年1月1日至2019年12月31日期间应当支付的物业费；3.判决被告赔偿主卧窗户损失5307元；4.判决被告赔偿原告主卧地板（25.2平方米）损失14,827元；5.判决被告赔偿原告主卧、客厅、客厅南阳台、餐厅、北阳台的墙面粉刷损失40,120.11元；6.判决被告赔偿原告儿卧壁纸损失（10平方米）4500元；7.判决被告赔偿原告鸡翅木双人床、鸡翅木床头柜水浸变形修复费5000元；8.判决被告赔偿原告鸡翅木茶几损失6000元；9.判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明:被告沈阳绿城物业服务有限公司系“东方威尼斯花园”小区的物业服务企业，原告刘晓丹系该小区的业主。2016年，因物业服务合同纠纷一案，被告将原告诉至一审法院，主张被告给付2010年4月1日至2016年12月31日期间的物业费、电梯费。经一审法院审理，做出（2016）辽0103民初13034号民事判决书，判决原告向被告交纳上述期间的物业费、电梯费。该民事判决书认为：因房屋漏雨系房屋质量问题，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要依据法定程序启动维修资金，而维修资金的启动不是原告可自行为之，故以此抗辩拒绝给付物业费并非正当理由。现原被告因房屋维修及赔偿问题产生纠纷，原告诉至一审法院。一审法院认为，原被告之间的物业服务合同关系成立，合法有效。原告主张其房屋存在质量问题，要求被告予以维修。但被告并非房屋买卖合同关系的主体，对原告房屋并无质量担保及维修的义务。同时，被告虽然应对小区公共部位进行日常维修、维护，但并不因此就对原告自有房屋有维修的义务。包括原告在内的小区业主向被告交纳的只是日常服务范围的物业费，原告并未向被告交纳房屋维修的相关费用。故原被告双方并未就房屋的质量担保及维修建立新的权利义务关系。（2016）辽0103民初13034号民事判决书也已经明确“因房屋漏雨系房屋质量问题，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要依据法定程序启动维修资金”。原告的主张已经超出了被告的服务范围，属于权利义务不对等。因此，原告主张被告赔偿因房屋维修而产生的相关费用及免除物业费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张被告返还2010年4月1日至2016年12月31日期间物业费的问题。该问题已经一审法院（2016）辽0103民初13034号案件审理完毕，本案不再做审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：驳回原告刘晓丹的诉讼请求。案件受理费2048元，减半收取1024元，由被告刘晓丹承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：《物业管理服务费用构成》，贴于被上诉人办公室，我方进行拍摄的。证明物业管理费包括一般性维修费用。被上诉人质证：对该份证据的真实性没有异议，是我们贴的。房屋的共有部分是楼梯间的大白简单维修或者瓷砖，不包括上诉人说的外墙部分。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于刘晓丹主张要求绿城公司赔偿其因房屋漏水而造成的维修损失及物品损失的问题。因房屋漏水问题属于房屋质量问题，如房屋在质保期内开发公司负有维修义务，如房屋在质保期外，可根据法定程序启动维修基金，对房屋进行维修。现涉案房屋已经超出质保期，刘晓丹的房屋可通过启动维修基金进行维修，绿城公司作为物业服务企业，对涉案房屋不负有维修义务，故刘晓丹要求绿城公司对其漏水的损失进行赔偿，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人刘晓丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2048元，由上诉人刘晓丹负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 吕长辉审判员 丁广昱二〇二〇年八月十七日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。