上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪民终251号上诉人(原审原告)：陈立红，女，1967年1月14日出生，现住香港特别行政区。委托诉讼代理人：关建尧，北京大成(广州)律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海翔航企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：韦关荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何汝玫，上海三越律师事务所律师。上诉人陈立红因与上诉人上海翔航企业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院(2019)沪01民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈立红委托诉讼代理人关建尧、上诉人上海翔航企业发展有限公司(以下简称翔航公司)委托诉讼代理人何汝玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈立红上诉请求：撤销(2019)沪01民初51号民事判决第二项，改判翔航公司支付陈立红违约金2,640万元(人民币，下同)。理由：(一)因翔航公司违约致使陈立红所受损失远大于陈立红所主张的违约金，理应全额支持。(二)系争厂房在进行价值评估时应剔除“不能单独交易”等限制条件，根据评估结果，剩余使用年限超过35年的系争厂房价值在数额上低于系争厂房前10年的租金总额，评估价格显然过低，不能作为定案依据，应予重新评估。翔航公司辩称：一审判决翔航公司承担违约责任错误，请求二审法院驳回陈立红的上诉。翔航公司上诉请求：撤销(2019)沪01民初51号民事判决第二项，改判驳回陈立红要求翔航公司支付违约金的诉讼请求。理由：系争合同系因政策原因导致无法过户，翔航公司不存在违约行为，不应承担违约责任。双方所签补充协议约定如果房屋买卖合同不能履行可以转租赁关系，翔航公司将系争厂房所在园区整体抵押不代表翔航公司具有违约恶意，系争厂房不能转租系因为不得分割转让。陈立红辩称：不同意翔航公司的上诉请求。补充协议无任何关于买卖合同不能履行则转租赁合同的相关约定。补充协议签订后，翔航公司11次将系争厂房进行抵押贷款且未涤除，致使系争厂房不符合过户的首要条件，违约主观恶意巨大。翔航公司未按《补充协议》约定履行过户手续，理应承担违约责任。陈立红向一审法院起诉请求：1.判令翔航公司返还购房款500万元；2.判令翔航公司按系争房产现行市价标准双倍支付违约金2,640万元。一审法院认定事实：2007年9月28日，翔航公司(甲方)、陈立红(乙方)、允升公司(丙方)签订《协议书》，约定2006年11月28日，甲丙双方就甲方工程款支付签订《偿付协议》，现乙方愿受让丙方在《偿付协议》中的权利及甲方的义务，三方达成权益转让事宜。乙方受让甲方所有的位于上海市浦东新区(原南汇区)下盐公路XXX号5号楼工业厂房，建筑面积2,627.86平方米，受让单价2,600元/平方米，总价694.20万元。乙方在本协议签订之日起七日内支付300万元，余款于产权过户之日起七日内支付。甲乙丙三方确认房产受让款由乙方直接支付丙方以冲减甲方所欠丙方的工程款。甲方在本协议签订后乙方支付首期受让款之日起90日内但最迟不超过210日内办理房产过户手续，如果超过210日未能办理过户手续，乙方有权选择继续履行合同，如选择转为租赁合同则甲方为出租人、乙方为承租人、丙方为租金收益人，乙方根据本协议已支付的款项全部视为租金，租金标准由乙丙方另行商定，甲丙方同意按商定的租金标准满足乙方已付租金的租赁期，丙方已收到的款项视为甲方支付的工程款。甲方与乙方办理产权过户时可能需按上海市浦东新区(原南汇区)房地产交易中心的要求签订《房地产买卖合同》，三方确认该《房地产买卖合同》仅作为过户依据，双方间的权利义务以本协议为准。甲方承诺在本协议签订后诚实守信于本协议、保证抵押权人不主张本协议无效或撤销等，如甲方不愿意过户，甲方除立即返还全部受让款外还应向乙方赔偿因此而造成的全部损失，赔偿额不少于200万元，但遇政策因素不能过户甲方不承担赔偿责任。2010年9月10日，翔航公司(甲方)、陈立红(乙方)、允升公司(丙方)、韦关荣(丁方)签订《补充协议》，鉴于《协议书》签订后，乙方于2007年9月26日支付转让款100万元，甲方即日将系争厂房交付乙方，2007年11年1日支付转让款200万元，但至今未能办理过户手续，故约定：甲乙丙三方确认《协议书》继续履行，甲方应当在本协议签订之日起1年内与乙方办理过户手续。乙方确认在本协议签订之日起2日内先行支付部分转让款，支付金额为250万元，该款项仍由乙方直接支付给丙方。因丙方工程款没有得到及时清偿，甲方自《协议书》约定的过户时间届满之日起按银行同期贷款利息补偿丙方损失。如甲方在本补充协议约定的期限内仍未能办理产权过户手续，甲方按丙方未得到清偿工程款项的同期银行贷款利息的二倍补偿丙方损失，如因甲方原因未能过户给乙方，则甲方应当按系争厂房现行市场价标准双倍返还乙方转让款。丁方为甲方担保人，担保范围包括但不限于甲方在《偿付协议》、《协议书》及《补充协议》应承担的全部义务和责任及甲方应承担的全部工程款，担保方式为连带保证责任。落款下方，允升公司工作人员手写，“签约二日内支付贰佰万元余款，签之日起1年内付清伍拾万”。系争厂房于2008年交付陈立红使用。陈立红向允升公司付款情况如下：2007年9月25日支付100万元；2007年10月16日支付200万元；2010年9月10日支付200万元。上海市航头镇下盐公路XXX号(土地宗地号南汇区航头镇31街坊11/4丘)，宗地面积34,324平方米，地上房屋共17幢，产权人为翔航公司，房地产权证号为浦XXXXXXXXXX。其中，800号5幢建筑面积2,627.86平方米，产权登记日期2010年6月11日。翔航公司自2010年9月起至其起诉陈立红解除合同期间连续多次将系争厂房连同其他厂房进行抵押贷款融资。一审法院另查明，2018年1月25日，上海市浦东新区人民法院受理(2018)沪0115民初7829号陈立红诉翔航公司、韦关荣以及第三人允升公司房屋买卖合同纠纷一案。陈立红诉请要求翔航公司、韦关荣涤除设定在系争厂房上的抵押，并协助将系争厂房过户至陈立红名下。翔航公司、韦关荣以陈立红系香港居民，其购买工业厂房违反房地产市场外资准入规定，合同无法继续履行为由提出抗辩。2018年5月30日，陈立红向上海市浦东新区人民法院撤回起诉。2018年8月13日，上海市浦东新区人民法院受理〔2018〕沪0115民初61523号翔航公司、韦关荣诉陈立红、允升公司及第三人阳小飞房屋买卖合同纠纷一案。翔航公司、韦关荣诉请要求解除双方签订的《协议书》、《补充协议》。在该案中法院认为，根据2016年4月1日起施行的沪府办〔2016〕23号《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》，工业用地上的宗地房屋不得分幢转让，不得分割办理登记。系争厂房所在地块属出让取得的工业用地，该地块上的建设房屋同属于一个整体项目，根据上述规定，系争厂房不能脱离项目整体进行分幢转让，也不能办理单独的房屋产权证。上海市浦东新区人民法院于2018年12月23日作出判决：解除翔航公司与陈立红、允升公司签订的《协议书》以及韦关荣、翔航公司与陈立红、允升公司签订的《补充协议》。该案已生效。一审法院还查明，翔航公司作为原告起诉陈立红等被告的(2019)沪01民初137号案件审理中，翔航公司申请对陈立红使用系争厂房期间(2018年1月1日至2019年5月5日)的房地产市场租金进行评估，上海国城土地房地产估价有限公司的评估结论为：该期间的房地产市场租金为1,373.3万元。一审审理中，陈立红申请对系争厂房进行房地产价值评估(估价时点2018年12月1日)，法院依法委托上海国城土地房地产估价有限公司进行房地价值评估。评估结论为：于价值时点，估价对象在估价报告中说明的假设和限制条件下的房地产房地价值1,320万元。陈立红质证认为，估价报告中采用收益法确定房地价值不妥；根据翔航公司在另案中申请对陈立红使用期间的租金收益评估，系争厂房从2008年1月1日至2019年5月5日的租金总额为1,373.3万元，明显系争厂房的使用价值评估超过房地产价值评估，该份评估报告有违基本市场常识和规律，相互矛盾，对该份评估报告的真实性、合法性不予认可。翔航公司对评估结论未提出异议。上海国城土地房地产估价有限公司鉴定人员某陈立红提出的异议认为，系争厂房的租金总额与房产价值不具备横向比较，因系争厂房不能单独交易，故选用收益法和成本法评估，而没有选择比较法；基于房和地不可分割性，故对房屋、土地分别评估，然后相加后得出系争厂房的房地价值。一审审理期间，陈立红书面确认因翔航公司违约造成其损失如下：1.系争厂房增值损失超过626万元(1,320万元-694.2万元)；2.预期利益损失：合同履行可获利益为2008年1月至2018年12月租金13,108,883元(1,373.3万元-2019年1月至5月使用费624,117元)；系争厂房剩余使用年限的租金4,340万元(剩余年限35年*以1,373.3万元计算的平均年租金124万元)；利息损失320万元(500万元的银行同期贷款利率)；装饰装修损失112万元。一审法院认为，陈立红与翔航公司及案外人允升公司、韦关荣之间的《协议书》、《补充协议》合法有效并经上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初61523号一案判决解除，且该案已经发生法律效力，予以确认。本案争议焦点在于：(一)翔航公司是否为返还购房款主体。(二)翔航公司是否应承担合同解除的违约责任及违约金如何确定。关于已付房款的返还主体问题，一审法院认为，虽然在《协议书》及《补充协议》中除了陈立红、翔航公司还涉及到案外人允升公司、韦关荣等合同当事人，但基于陈立红与翔航公司之间建立系争厂房的买卖合同关系，陈立红为系争厂房的买受方，翔航公司为系争厂房的出售方，故陈立红与翔航公司才是买卖系争厂房的主体，在合同解除后，理应由出售方返还买受方已付购房款。案外人允升公司系翔航公司的债权人，并非系争厂房的出卖方，在征得陈立红同意以及翔航公司确认情况下，陈立红直接向案外人允升公司支付购房款的行为视为翔航公司收受陈立红款项，由于陈立红在本案审理中已经举证证明其向案外人允升公司支付款项为500万元，故陈立红在合同解除情况下要求翔航公司予以返还，予以支持。翔航公司认为应追加案外人允升公司为被告并由允升公司向陈立红返还购房款，缺乏依据，不予采信。关于翔航公司的违约责任问题，一审法院认为，翔航公司作为买卖合同的出售方，除了将系争厂房交付陈立红之外，还有义务协助陈立红办理系争厂房的产权过户手续。根据相关规定，整体厂房不能分割转让、抵押，然翔航公司将其名下的整体厂房中的系争厂房进行分割出售，违反规定，导致其出售给陈立红的系争厂房无法办理产权过户手续，并因合同履行不能而导致合同解除，对此翔航公司负有违约过错责任。另外，根据陈立红在本案中提交的抵押合同等证据，可以证明翔航公司自2010年9月起将包括系争厂房在内的整体厂房对外抵押贷款融资，导致整体房屋土地一直处于被抵押状态，也就是翔航公司从未有为陈立红办理产权过户手续的行为，存在主观上的违约故意。陈立红认为合同解除应归责于翔航公司一方，据此要求翔航公司承担合同解除违约责任，理由充分，予以采信。翔航公司辩称系争厂房不能分割转让的规定在双方签约之前已经颁布，陈立红应当明知且在协议中约定因政策原因翔航公司可不承担责任，以此主张陈立红也有过错责任并将合同解除归责于政策原因，对此，一审法院认为，在上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初7829号判决书中，法院根据2016年4月1日起施行的沪府办(2016)23号《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》中的不得分幢转让规定认定合同履行不能据此判令合同解除，说明系争厂房是在上述规定出台之后才无法办理单独房屋产权证，并无证据显示系争厂房是因适用1990年国务院颁布的条例规定导致无法办理过户手续，且翔航公司也无证据证明陈立红在签约时已经明知系争厂房无法办理产权过户并予以默认，故翔航公司的该项抗辩意见，不予采纳。关于违约金金额问题，一审法院认为，根据双方在《补充协议》第四条中的约定，翔航公司不能将系争厂房过户给陈立红，翔航公司应当按系争厂房现行市场价标准双倍返还转让款。本案审理中，陈立红申请对系争厂房进行价值评估，评估结论为系争厂房的房地产房地价值1,320万元，虽然陈立红对评估结论存疑，但其并无相关证据加以反驳，故其异议不能成立，一审法院对该份评估报告予以采信，并以1,320万元作为认定违约金金额的参考依据。一审法院注意到，补充协议中的违约金条款约定内容为系争厂房现行市场价标准双倍返还转让款，鉴于陈立红在其第一项诉请中已经要求翔航公司返还已付房款500万元，且法院予以支持，故在认定翔航公司应承担的违约金中不应再计入该笔购房款。关于翔航公司辩称的违约金应以实际损失为限，在陈立红未举证证明其存在损失情况下其主张的违约金过高的问题，一审法院认为，陈立红就损失已向法院作出书面确认，其中，基于评估的系争厂房价值1,320万元，买卖合同约定的购买价694.2万元，陈立红主张房屋增值损失约626万元；基于翔航公司在(2019)沪01民初137号案件中要求陈立红承担房屋租金及使用费为1,373.3万元且已被法院采信，陈立红主张其存在使用费实际损失约1,310万元；此外陈立红主张的购房款利息损失以及装修损失等客观上确实存在，故陈立红存在实际损失的事实可以认定，且实际损失金额接近法院认定的违约金金额。因此陈立红基于双方在补充条款中关于系争厂房现行市场价标准双倍返还转让款的约定主张违约金，因违约金金额并未明显高于因合同解除造成陈立红的实际损失，故对违约金金额不予调整。翔航公司的该项抗辩意见，不予采纳。据此，一审法院认定翔航公司应承担的违约金数额为2,140万元。一审法院于2019年12月27日作出判决：一、上海翔航企业发展有限公司应于判决生效之日起三十日内返还陈立红购房款人民币500万元；二、上海翔航企业发展有限公司应于判决生效之日起三十日内支付陈立红违约金人民币2,140万元；三、驳回陈立红其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198,800元，由陈立红负担37,652元，上海翔航企业发展有限公司负担161,148元。评估费29,070元，由上海翔航企业发展有限公司负担。二审中，陈立红、翔航公司均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：(一)系争合同解除的原因及责任；(二)违约金数额的认定。关于系争合同解除的原因及责任。2010年9月10日签订的《补充协议》约定，翔航公司在协议签订之日起一年内与陈立红办理系争厂房的过户手续，至2011年9月翔航公司未将系争厂房过户至陈立红名下，已经构成违约。且根据查明的事实，翔航公司自2010年9月起将包括系争厂房在内的整体厂房不断对外抵押贷款融资，致使整体厂房始终处于被抵押状态，无法办理过户手续，原审法院认定翔航公司存在主观上的违约故意，本院予以认同。本院认定系争合同解除归责于翔航公司，翔航公司理应承担合同解除的违约责任。翔航公司主张系争厂房系因政策原因导致过户不能，其不存在违约行为，因相关政策系于2016年4月1日起施行，双方约定的过户时间远早于此，故对翔航公司的上述主张，本院不予采信。关于违约金数额认定。《补充协议》约定，如因翔航公司原因未能将系争厂房过户给陈立红，则翔航公司应当按照系争厂房现行市场价标准双倍返还陈立红转让款。《补充协议》并未另行约定翔航公司应返还陈立红已付转让款，显然已付转让款的返还包含于上述约定，故应当认定双倍系争厂房现行市场价扣除已付款后的金额即为双方对违约金数额的约定。陈立红主张翔航公司应当支付违约金2,640万元，无事实依据，本院不予支持。另，陈立红对系争厂房价值评估结论提出异议，但未提供证据予以证明。而评估单位已经就评估方法的选择、评估结论的组成等进行了充分说明，并针对陈立红所提异议予以回应，故该份评估报告应当予以采纳。综上所述，陈立红与翔航公司的上诉，理由均不成立，均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币173,800元，由陈立红负担33,022元、上海翔航企业发展有限公司负担140,778元。本判决为终审判决。审 判 长  张 洁审 判 员  范 一审 判 员  李 烨二〇二〇年八月二十七日法官助理  徐伯亨书 记 员  狄 荻附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……