河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终1279号上诉人(原审被告、反诉原告):胡一凡,女,汉族,1978年4月17日出生,住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：周凯，河南君志合律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉被告):李丹,女,汉族,1975年2月16日出生,住许昌市魏都区。上诉人胡一凡因与被上诉人李丹房屋买卖合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2020）豫1002民初720号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法公开开庭审理了本案。上诉人胡一凡及其委托诉讼代理人周凯、被上诉人李丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡一凡上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人出售的房屋土地使用证没有办理，产权不完整，不符合合同约定，上诉人有权行使先履行抗辩权，拒付价款。被上诉人出售的房屋的状态不符合约定，致使约定付款条件没有实现，其无权要求付款。一审法院随意改变合同约定的交易付款方式，违反了缔约自由原则，存在适用法律和认定事实错误。被上诉人在发生争议的情况下，未通过正当渠道解决纠纷，而是将事态公之于众，并到上诉人工作场所争吵、要挟，迫使上诉人陷入舆论压力，给上诉人工作生活造成严重影响。被上诉人应当通过公开方式向上诉人赔礼道歉并赔偿损失。被上诉人李丹答辩称：本人所出售房屋虽未办理土地使用证，但开发商已经缴纳了土地出让金，依法取得所在土地的使用权，未办理土地证并非李丹原因造成，房屋交易后，本人已经主动配合上诉人办理了不动产权证，并把钥匙交给胡一凡，履行了交付义务，要求胡一凡支付余款并无不当。胡一凡办理贷款中，在银行审批已通过和房产已过户的情况下，主动向银行提出停止办理放款业务，在我多次催要的情况下，也不再办理贷款或以其他方式支付房屋余款，我起诉后，对涉案房屋申请了保全，该房屋现处于查封状态，无法办理贷款事宜，一审法院判决变更付款方式并无不当。我曾多次向胡一凡催要余款，依据魏都区分局南关派出所的出警记录，并未对其工作生活造成影响，故胡一凡要求公开道歉并赔偿损失并无依据。胡一凡一直以产权不完整拒付尾款，产权是否完整不是以个人认定为准的，在魏都区人民法院（2019）豫1002民初4839号民事判决书中已对合同做出认定，胡一凡既然不上诉，已认可了该判决，再在这方面纠缠毫无意义。综上，上诉请求缺少事实和法律依据，均不能成立。请求依法驳回胡一凡上诉请求。被上诉人李丹向一审法院起诉请求：1依法判令被告支付购房款330000元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。上诉人胡一凡向一审法院起诉请求：1.判令反诉被告赔偿因为办理房屋土地使用权证所造成的损失（暂计20000元，具体以评估为准）；2.判令反诉被告李丹双倍返还定金40000元；3.判令反诉被告赔偿租金损失（暂从2019年6月1日计算至2020年4月1日，暂计10000元）；4.判令反诉被告向反诉原告赔礼道歉并赔偿精神损失5000元；5.本诉和反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。一审法院经审理查明：2019年2月25日，经河南美山公司提供中介服务，李丹与胡一凡签订了《购房定金合同》，约定胡一凡以480000元的价格购买李丹位于魏都区清××街南段丞相××东××单元××南户房产（建筑面积42.77平方米）；胡一凡在签订合同时支付20000元定金，在房屋符合银行按揭条件后七日内支付首付款150000元（包含已交定金），尾款330000元以商业贷款方式支付。合同签订后，胡一凡于当日支付李丹定金20000元，后于2019年3月24日支付首付款130000元。2019年4月18日，李丹与胡一凡签订房屋买卖契约并办理过户登记，胡一凡于2019年4月25日取得诉争房产的不动产权证书，但证书附记载明“该房屋所有权应及时办理国有建设用地使用权转移登记，按规定需要补办土地手续和补交土地费用的应当及时补办补交”。胡一凡以未取得诉争房产土地使用权证为由拒绝继续办理房屋按揭贷款手续，拒绝支付剩余房款，双方发生纠纷。后李丹将胡一凡诉至该院，要求解除双方签订的《购房定金合同》、返还房屋、不予退还定金并赔偿损失。胡一凡在该案诉讼过程中提起反诉，要求继续履行合同、办理土地使用权变更登记、双倍返还定金。该院经审理后作出（2019）豫1002民初4839号民事判决书，驳回了李丹的诉讼请求和胡一凡的反诉请求。在上述案件诉讼过程中，李丹在案涉房产小区内张贴书面声明，陈述了案涉房产存在争议的情况。后在上述判决生效后，李丹及家人到胡一凡工作单位索要房屋剩余款项，双方发生争执，许昌市公安局魏都分局南关派出所于2020年1月10日接到报警后到现场处置，经现场核实无吵闹、过激行为后，未作处理。另查明，案涉房产小区的开发单位河南四通地产有限公司享有该小区土地的使用权，土地用途为城镇混合住宅用地，土地使用权类型为出让。现因河南四通地产有限公司的原因，案涉房产小区均未办理土地使用权分割及变更登记手续。一审法院认为：李丹与胡一凡签订了《购房定金合同》、《房屋买卖契约》，约定了交易房产、支付对价等内容，双方形成房屋买卖合同关系。因李丹已经将案涉房产交付给胡一凡，并协助办理了产权变更登记，胡一凡应当按合同约定支付剩余价款。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”胡一凡虽未能办理案涉房产的土地使用权转移登记，但结合本案查明的事实，案涉房产小区的开发单位河南四通地产有限公司已经交纳了土地出让金，依法取得了该小区所在土地的使用权，后李丹和胡一凡依次购买案涉房产，按照上述法律规定，胡一凡在取得案涉房产所有权的同时也应取得相应的土地使用权。故胡一凡主张案涉房屋权利不完整、拒绝支付剩余房款的意见，本院不予支持。但考虑到胡一凡未能办理土地使用权转移登记系客观情况，李丹也应当积极向河南四通房产有限公司主张权利并协助胡一凡办理土地使用权转移登记，故本院在支持李丹诉讼请求的同时，酌情扣留15000元房款待胡一凡办理案涉房产土地使用权转移登记后再予以支付。胡一凡要求李丹赔偿未办理土地使用权损失的反诉请求，同上述理由，该院不予支持。胡一凡要求李丹双倍返还定金40000元的反诉请求，因已在该院（2019）豫1002民初4839号案件中予以驳回，本案中不作重复处理。李丹虽然在案涉房产所在小区内张贴声明，但声明内容主要描述了双方之间的纠纷情况，无明显夸张或虚构事实的情况，并不违反法律规定或合同约定，故胡一凡反诉主张李丹赔偿因此造成的租金损失，依据不足，该院不予支持。李丹及家人虽然到胡一凡单位处索要剩余房款，但结合公安机关的接处警记录，李丹并无过激行为，故胡一凡主张李丹赔偿其精神损失的反诉请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告胡一凡支付原告李丹购房款315000元；二、被告胡一凡就位于魏都区清××街南段丞相××东××单元××南户房产办理土地使用权转移登记后十日内，支付原告李丹剩余购房款15000元；三、驳回反诉原告胡一凡的反诉请求。案件受理费6250元，减半收取3125元，由被告胡一凡负担。反诉受理费838元，由反诉原告胡一凡负担。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，双方当事人签订了《购房定金合同》、《房屋买卖契约》，约定了交易房产、支付对价等内容，双方形成房屋买卖合同关系。现李丹已经将案涉房产交付胡一凡，并协助办理了产权变更登记，胡一凡应当按合同约定支付剩余价款。结合本案查明的事实，案涉房产小区的开发单位河南四通地产有限公司已经交纳了土地出让金，依法取得了该小区所在土地的使用权，后李丹和胡一凡依次购买案涉房产，胡一凡虽未能办理案涉房产的土地使用权转移登记，但胡一凡在取得案涉房产所有权的同时也应取得相应的土地使用权。一审判决鉴于胡一凡未能办理土地使用权转移登记系客观情况，李丹也应当积极向河南四通房产有限公司主张权利并协助胡一凡办理土地使用权转移登记，故一审法院结合本案实际情况，从化解矛盾、解决纠纷的角度，酌情扣留15000元房款待胡一凡办理案涉房产土地使用权转移登记后再予以支付并无不当。关于胡一凡的一审反诉请求，胡一凡要求李丹双倍返还定金40000元的反诉请求，因已在该院（2019）豫1002民初4839号案件中予以驳回；李丹虽然在案涉房产所在小区内张贴声明，但声明内容主要描述了双方之间的纠纷情况，无明显夸张或虚构事实的情况；结合公安机关的接处警记录，李丹并无过激行为。综上，上诉人胡一凡的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元由上诉人胡一凡承担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  蒋家康二〇二〇年八月二十日书记员  李向阳