山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6540号 上诉人（原审原告）：张军，男，1966年1月2日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：史明海，山东海旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玉文，山东海旭律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王红，女，1967年12月17日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：史明海，山东海旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨玉文，山东海旭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹茂泽，男，1985年12月22日出生，汉族，户籍地青岛市市南区，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：孙城城，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁晓琳，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 上诉人张军、王红因与被上诉人曹茂泽房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初8762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张军、王红上诉请求：1.依法撤销青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初8762号民事判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定上诉人清退租户系上诉人的自主行为，由此产生的房租、违约金、物业费等损失与被上诉人未签订房屋买卖合同并无直接因果关系，该认定是错误的，理由如下：一、被上诉人明确要求上诉人必须在房屋买卖合同签订前将租户清理完毕，双方代理人2018年4月2日微信聊天记录中的房屋买卖合同第五条（一）约定：“经甲、乙双方同意，甲方保证在2018年5月20日前解除与租户的租赁关系，并注销相关的租赁登记，保证原租户搬离该房产，将房产交接给乙方，甲方每延误一天，按照人民币1000元/天赔偿给乙方作为滞纳金，逾期超过30个工作日的，视为甲方违约，乙方有权解除双方交易关系并且甲方赔偿乙方一切损失”。虽然双方并未签订正式的房屋买卖合同，但从双方的协商过程中能够看出双方各自提出的要求，因此，被上诉人对于涉案房屋有租赁一事是明知的，且明确要求上诉人必须在2018年5月20日前（即双方在意向协议中约定的房屋买卖合同签订之前）清退租户，否则上诉人将支付高昂的违约金，且有可能面临被上诉人的单方解约，因此，上诉人为了保障房屋买卖合同的顺利履行，必然需要提前解除租赁合同，这点是毋庸置疑的。且2018年3月22日，被上诉人的代理人曹琨在微信聊天中明确表示，“因为我们要在今年搬进去办公，所以早一天放下来我们可以早一天拿到房子开始装修”，证明被上诉人急需购买涉案房屋用作办公，也足以证明被上诉人有明确要求上诉人清理租户的意思表示。事实上，被上诉人在与上诉人签订意向协议时就明确要求上诉人尽快清理租户，且随后立即委托了装修公司对涉案房屋进行现场勘察，并设计好了装修方案拟用于办公使用。况且，租户是在2018年1月租赁的房屋，在2018年2月24日上诉人与被上诉人签订意向协议时，租户才刚刚装修完毕并搬入，站在租户的立场，如房屋转卖，租户需另行寻找合适的房屋并重新装修，必然会产生大量的时间及金钱损失，因此租户主观上根本不愿意解除租赁合同，很有可能要求上诉人继续履行租赁合同，因此，与租户商谈解约可能需要经历漫长而艰苦的谈判过程，绝不是一蹴而就的，且能否顺利解约亦处于不确定状态，因此，上诉人为了保障房屋买卖合同的顺利履行，需要在房屋买卖合同签订前就完成租户的清理工作，否则根本无法保障房屋的按时交付，这符合正常的交易逻辑。并且，租户已经支付了20万元的押金及半年的房租，如果不是被上诉人明确要求上诉人尽快清理租户，上诉人为何要主动解除租赁关系，退还已经收到的租金30万元、押金20万元，并支付了30万元的违约金、8万元的中介费呢？这明显不符合常理。因此，上诉人在正式的房屋买卖合同签订前将租户清理完毕是被上诉人明确要求的，由此产生的损失，与被上诉人存在直接的因果关系。二、即便买卖双方就租户问题没有明确约定，清退租户亦属于卖方履行房屋买卖合同所必须承担的交房义务。按照正常的交易惯例，购房人购买房屋都为自用，因此，在买方没有明确表示无须卖方清退租户、继续保持原有租赁关系的情况下，卖方应当将房屋完整的交付给买方，使买方能够毫无障碍的入住并办理过户手续，这是卖方应当承担的交房义务，亦是交易惯例。就本案而言，即便双方未在意向协议中对租户问题进行约定，上诉人及时清退租户以保障房屋买卖合同的顺利履行亦是上诉人应当承担的交房义务。并且，上诉人需给租户预留出足够的重新寻找房屋并搬离的时间，这同样是上诉人对租户应当承担的义务。三、上诉人因清退租户产生的房租、违约金、物业费等损失属于信赖利益损失，应当由被上诉人赔偿，上诉人可要求被上诉人同时承担违约责任及赔偿责任。被上诉人违反意向协议规定义务的行为，实质上系预约的违约责任与本约的缔约过失责任之竞合，应当同时承担违约责任和缔约过失赔偿责任，因此上诉人可要求被上诉人同时承担违约责任及赔偿责任。信赖利益损失是指相对人因信赖合同会有效成立却由于合同最终不成立或无效而受到的利益损失，包括直接损失和间接损失，间接损失又主要包括因信赖合同有效成立而放弃的获利机会损失，即丧失与第三人签订合同机会所蒙受的损失；利润损失，即无过错方在现有条件下从事正常经营活动所获得的利润损失。这种信赖利益是基于合理的信赖而产生的利益，即在缔约阶段因为一方的行为已使另一方相信合同能成立或生效。我国学理界通说认为，在缔约协商阶段，双方已进入到一种特殊的相互信赖的关系，双方均应遵循诚实信用原则，互相协助、互相告知、互相诚实。若一方当事人违背了其所负有的先合同义务，导致合同未成立或虽成立但无效，就会构成缔约过失，进而因此承担赔偿责任。本案中，被上诉人在意向协议后立即支付了50万元定金，且委托了装修公司对涉案房屋进行了现场勘察，双方就房屋买卖合同的具体细节多次进行协商，再结合上诉人与被上诉人的朋友和邻居关系以及被上诉人充足的资金实力，使得上诉人有充足的理由信任被上诉人具有足够的购房诚意以及按时履约的资金实力，因此，上诉人在被上诉人明确要求尽快清理租户的情况下基于对被上诉人缔约诚意的信赖清退了租户，由此产生的损失，属于被上诉人违反意向协议的约定构成缔约过失责任导致的信赖利益损失，应当由被上诉人赔偿。四、被上诉人支付的50万元定金根本不足以弥补上诉人的损失。上诉人及被上诉人一致同意，意向协议于2019年11月20日才解除，故在此之前，意向协议始终处于有效状态，在被上诉人明知上诉人已经清理了租户、房屋一直处于空置状态的情况下，被上诉人依然始终不明确表明其不再购买涉案房屋，导致上诉人为了继续履约不能对外出租或出售，因此，在此期间的房租损失完全系被上诉人的过错导致，被上诉人应当承担赔偿责任。而在被上诉人始终拖延签订房屋买卖合同的情况下，上诉人为了防止损失进一步扩大，从2019年1月开始陆续联系了多家中介机构对涉案房屋进行公开招租，并支付了中介费，但始终未能顺利出租，因此上诉人对于损失已经尽最大努力采取了补救措施，但未有成效。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，以及最高院的相关指导意见及最高院法官的理论观点，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方产生信赖利益损失，应承担损害赔偿责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，损失包括合同履行后可以获得的利益。上诉人与被上诉人签订意向购买协议确定的购买价格为3033万余元，但在2018年下半年，青岛市的房价形成下跌走势，且成交惨淡，这也是被上诉人一直拖延不予签订购房合同的真实原因，直至现在，上诉人即使大幅降价也无人问津，房价下跌所造成的损失属于可得利益损失，亦应当由被上诉人承担，这姑且不论，仅因清退租户所产生的直接损失就达38万元，至起诉之日所产生的租金、物业费等间接损失多达170多万元，因此，50万元根本不足以弥补上诉人的损失，被上诉人应当承担其余损失的赔偿责任。一审判决认为意向协议约定的50万元保证金已足以填平损失毫无事实依据。 曹茂泽二审期间提交书面答辩状辩称，一、曹茂泽并未明确要求张军、王红必须在房屋买卖合同签订前将租户清理完毕。1.张军、王红提及的房屋买卖合同是曹茂泽为了申请购房贷款与张军、王红进行磋商的文件，非正式的房屋买卖合同，曹茂泽在与张军、王红签订购房意向协议时已经表明欲申请贷款购买房屋，张军、王红亦同意予以配合，但双方对合同条款存在争议，张军、王红拒不配合曹茂泽办理贷款，房屋买卖合同最终亦未签订，不具有法律效力。另外，张军、王红一审中提交的与租户的《解除租赁协议书》签订时间为2018年3月26日，张军、王红在未通知曹茂泽的情况下已与租户解除租赁关系。上述房屋买卖合同文档发出时间是2018年4月2日，发生在租赁关系解除之后，无法证明曹茂泽要求张军、王红清理租户。2.张军、王红提及的曹琨所述“因为我们要在今年搬进去办公，所以早一天放下来我们可以早一天拿到房子开始装修”的聊天内容，从前后文语境中可以看出，上述内容系双方商谈购房款支付方式及贷款事宜时顺带提到的口语化的、非正式的内容，系对未来可能成功交易的憧憬，具有不确定性，不应认定为曹茂泽对清退租户的要求。另外，从常理看，清退租户属于交易中的重大事项，在采取相关措施前，双方应就此事进行专门磋商，张军、王红作为具有市场交易经验的完全民事行为能力人，应当具备上述常识。但张军、王红在未与曹茂泽进行正式商谈的情况下，主张仅依靠上述几句非正式的聊天内容即采取清退租户的措施，明显不符合常理且具有重大过错，这不应成为曹茂泽承担责任的依据。3.曹茂泽与张军、王红于2018年2月24日签订《购房意向协议》，约定三个月内签订正式房屋买卖合同。此三个月即为犹豫期，任何一方均有权决定是否签订正式房屋买卖合同，因此，房屋买卖交易是否成功尚存在不确定性。诚然，如张军、王红所述，与租户解约可能需要经历漫长而艰苦的谈判过程，但那应是房屋买卖交易成功后才采取的措施，并非在双方尚不清楚交易是否能成功时所作的合理举措，张军、王红提前清退租户的行为不符合正常的交易逻辑。4.曹茂泽未与张军、王红签署任何书面文件，也未作出任何要求张军、王红清退租户的口头约定，张军、王红在清退租户前未曾告知曹茂泽，张军、王红的该项主张无事实依据。二、张军、王红关于清退租户亦属于卖房履行房屋买卖合同所必须承担的交房义务的主张，无事实和法律依据。曹茂泽与张军、王红并未签订正式房屋买卖合同，不存在张军、王红所主张的房屋买卖合同才具备的交房义务；曹茂泽与张军、王红签订的《购房意向协议》性质上属于预约合同，其中也并未约定交房义务，故，张军、王红的主张没有事实和法律依据。三、张军、王红主张的房租、违约金、物业费等损失不属于信赖利益损失，曹茂泽无需同时承担违约责任及赔偿责任。首先，曹茂泽的行为不构成缔约过失责任，无需向张军、王红赔偿信赖利益损失。缔约过失责任应当具备恶意进行磋商、隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等相关情形。曹茂泽在签订《购房意向协议》前后多次告知张军、王红拟贷款买房，后系因曹茂泽客观无法获得贷款的现实情况导致无法购买房屋、未能签订正式房屋买卖合同，曹茂泽已及时告知了张军、王红，不存在恶意磋商、隐瞒事实、提供虚假情况等情形。另外，曹茂泽从未与张军、王红就解除租赁合同一事进行过商讨，《购房意向协议》中也未涉及相关内容，张军、王红与他人解除租赁关系，其损失系自身行为所致，与曹茂泽无关。综上，曹茂泽的行为不存在任何恶意与过错，不应构成缔约过失责任。其次，即使曹茂泽的行为构成缔约过失责任，赔偿的范围应当以张军、王红信赖利益的损失为限，但信赖利益损失并不包括张军、王红主张的房租、违约金、物业费等因正式房屋买卖合同可能遭受的损失，此种损失属于正式房屋买卖合同违约责任的范围，而不是缔约过失责任范围。再次，本案为预约合同纠纷，曹茂泽与张军、王红均在一审中予以认可。违反预约合同应当承担违约责任，曹茂泽已就未能履行《购房意向协议》的行为向张军、王红支付了50万元意向金，承担了违约责任，张军、王红的行为合情合理合法。最后，即使曹茂泽的行为符合缔约过失责任的构成要件，在预约合同违约责任和缔约过失责任两种请求权竞合的情况下，根据合同法第一百二十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三十条及我国民法通说，张军、王红的请求权应当适用“择一选择”的规则，张军、王红仅能选择一种最有利于其补救损失的权利，限制了张军、王红通过诉讼获得双倍赔偿的可能性。本案中，张军、王红仅能从预约合同违约责任和缔约过失责任中择一请求，并非张军、王红主张的曹茂泽的行为同时构成违约责任与缔约过失责任，曹茂泽不应同时承担两种法律责任。四、张军、王红关于“被上诉人支付的50万元不足以弥补上诉人的损失”的主张，没有事实和法律依据。张军、王红主张的房租损失等与曹茂泽无直接因果关系，不应由曹茂泽承担，其未采取适当措施造成的扩大损失，也应由自身负担。 张军、王红向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2018年2月24日签订的《购房意向协议》；2.判令被告向原告赔偿截至2019年7月31日的房租损失160万元、违约金损失30万元、中介费损失8万元、物业费损失171877.5元（合计：2151877.5元）；3.本案案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2018年2月24日，原告与被告签订《购房意向协议》，约定被告购买两原告名下位于青岛市市南区（产权证号：青房地权市字第××号）房产。经协商，成交价为30331350元；双方约定在《购房意向协议》签署之日起三个月内签署房屋买卖合同；在《购房意向协议》签订当日被告向原告支付意向金50万元作为履行协议规定的义务和承诺的担保，在签署房屋买卖合同后该意向金转化为购房款。双方还约定若被告违反协议约定，原告有权处置50万元意向金；若原告违反协议约定，原告除应全额退还50万元意向金外，还应赔偿被告50万元违约金。《购房意向协议》签订后，被告按约定支付50万元。鉴于原告已于2017年12月30日与首成联合资本管理（北京）有限公司（以下简称首成公司）签订《青岛市房屋租赁合同》，原告将涉案房屋以10万元/月出租给首成公司，租期为两年，自2018年2月1日至2020年1月31日（免租期自2018年1月1日至2018年1月31日）；合同同时约定，由承租人首成公司交纳物业费。原告为履行《购房意向协议》，同时为日后签署房屋买卖合同及交付房屋做准备，于2018年3月26日与承租人首成公司签订《解除租赁协议书》，约定首成公司于2018年4月26日前搬离，原告返还首成公司已交押金20万元及尚未使用房屋部分租金30万元，同时依照租赁合同约定向首成公司支付违约金30万元，并补偿首成公司已支付中介费8万元。解除协议签订后，原告向首成公司支付了88万元。但《购房意向协议》签订至今，经原告多次催促，被告迟迟不肯与原告签订房屋买卖合同，亦未明确表示拒绝购买涉案房产，导致原告房产一直处于空闲状态，造成了大量租金损失，且原告已自行垫付物业费，故被告理应赔偿原告上述损失，故具状起诉，望判如所请。 一审法院认定事实：原告张军、原告王红系夫妻关系，涉案房屋位于青岛市市南区，系张军、王红的夫妻共同财产。2018年2月24日，原、被告签订《购房意向协议》，约定：1.甲方（出售方）：张军、王红，乙方（购买方）：曹茂泽，2.甲方同意出售甲方合法拥有的位于市南区产，产权证号：青房地权市字第××号。3.甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。4.甲、乙双方在本协议签署之日起三个月内签署房屋买卖合同。5.房产成交总价为30331350元，本协议签订当日乙方支付甲方意向金50万元，作为甲、乙双方履行本协议规定的义务和承诺的担保。在乙方与甲方签署《房屋买卖合同》后，该意向金转为乙方购房款的一部分。6.违约责任：（1）本协议签订后，乙方未能按本协议履行时，应通知甲方，甲方有权处置乙方交付的意向金50万元。（2）本协议签订后，甲方违约，未能履行本协议时，乙方有权解除本协议，甲方应全额退还意向金50万元并赔偿乙方违约金50万元。（3）除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲乙双方未能履行本协议时，即视为违约，守约方有权要求对方按前述第五条1、2条款承担违约责任。7.甲方签字：张军乙方签字：曹茂泽。2018年2月24日，被告向原告张军转账50万元，备注为定金。原告张军向被告出具收条，记载：“今收到曹茂泽购买王红和张军东海西路31号6层房产购房意向金500000元人民币。收款人：张军2018年2月24日”。张军出售涉案房屋的行为系两原告的共同意思表示。另查明，双方同意于2019年11月20日解除《购房意向协议》。双方确认《购房意向协议》性质属于预约合同。对当事人有异议的事实和证据，法院认定如下：原告提交如下证据：一、《青岛市房屋租赁合同》一份，证明原告于2017年12月30日与首成公司签订《青岛市房屋租赁合同》，将涉案房屋以每月10万元出租给首成公司，租期为两年，自2018年2月1日至2020年1月31日（免租期自2018年1月1日至2018年1月31日），第二年租金上浮5%；合同同时约定，由承租人首成公司交纳物业费。二、《委托书》一份、律师证复印件一份、《解除租赁协议》一份，证明原告委托山东海旭律师事务所律师史明海律师全权负责本案房屋买卖相关事宜。为履行《购房意向协议》义务，同时为签署房屋买卖合同及交付房屋做准备，史明海律师于2018年3月26日按原告意思表示，与承租人首成公司签订《解除租赁协议书》，约定首成公司于2018年4月26日前搬离，原告返还首成公司已交押金20万元及尚未使用房屋部分租金30万元，同时依租赁合同约定向首成公司支付违约金30万元，并补偿首成公司已支付中介费8万元。三、《退款信息》、青岛银行网银付款凭证、《情况说明》、刘某身份证复印件各一份，证明原告在解除与首成公司租赁合同后，委托刘某向首成公司支付房租退款、违约金、中介费合计88万元。四、增值税发票两份、保时捷大厦费用汇总单十五份，证明原告于2019年8月2日垫付自2018年5月至2019年7月期间物业费损失171877.5元。被告质称，对以上证据真实性及证明事项均不予认可，原告与首成公司签订或解除房屋租赁合同，与被告无关，原告从未与被告商讨解除租赁关系一事，购房意向协议中亦未涉及相关内容；原告提交的退款信息等凭证，未注明是否系涉案房屋租金，证人刘某出具的情况说明系向青岛市市北区人民法院出具，未注明与本案有关；物业费发票未加盖物业公章，系原告单方制作，涉案房屋归原告所有，物业费应由原告承担。法院认为，原告提交证据拟证明被告违约给其造成租金、违约金、中介费、物业费损失。首先，对原告发生的租金损失，被告虽不予认可，但无相反证据予以证明，对原告发生房租损失事实法院予以认可。其次，原告出租涉案房屋行为，系经营活动，原告应对其经营行为负担风险，原告为出售涉案房屋获取房款利益，而与租户解除租赁合同支付的违约金、中介费、物业费等损失，系原告进行经营活动应负担的风险，不应由房屋买受人承担。最后，对于原告房租损失是否应由被告赔偿，法院将在下文详述。原告提交史明海与曹琨的微信聊天记录二十一份、张军与曹琨的微信聊天记录三份、张军与被告的微信聊天记录一份、微信电子往来的房屋买卖的合同四份，证明曹琨系被告的姐姐，同时负责被告公司财务工作，被告委托曹琨负责本案房屋买卖合同相关事宜。《购房意向协议》签订后直至2018年8月，原被告不断在沟通房屋买卖合同具体内容，包括但不限于付款期限及付款方式，但因被告表示筹集资金需要时间，对付款期限一拖再拖，导致涉案房屋一直处于闲置状态无法出租出售，造成原告大量损失。同时证明，被告对原告与首成公司解除租赁关系，支付违约金等赔偿款项知悉且同意。被告质证称，对聊天记录真实性不予认可，四份合同均为电子版，双方均未签字盖章，无法律效力。原告提交的2018年4月10日的合同虽提及租户搬离房屋后支付剩余房款，但该合同提交时，原告已与租户解除租赁关系，该份合同不能证明原告主张。法院认为，被告虽不予认可，但并无证据证明，对该组证据法院予以认可。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《购房意向协议》系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告均同意涉案协议于2019年11月20日解除，法院予以支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”就涉案协议而言，双方均认可系预约合同，原告主张被告应承担违约责任及缔约过失责任，被告认为其仅应承担预约合同的违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，双方约定自签订预约合同之日起三个月缔结本约，否则由原告自行处置已经收取的50万元。从属性看，预约合同约束的是被告未来期间的缔约行为，该期间既为本约磋商期间，亦为缔结本约行为的犹豫期，其代价为违约方将承担50万元，现被告未在约定期限内签订本约，理应承担相应违约责任，被告对此亦不持异议，符合涉案合同本意。其次，原告主张赔偿损失的主要理由为准备签订合同与案外人提前解除租赁合同并支付违约金，及因未签订本约导致产生的空租损失。但从预约合同看，双方未约定需在诉争合同期间内清退租户，该为原告自主行为，该损失的产生与被告未签订本约并无直接因果关系。从损失数额看，原告向首成公司出租涉案房屋租金标准为月租金10万元，而本案约定违约金为50万元，综合案情法院认为该违约金基本符合损失填平原则。再次，合同法第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”从原告提交的微信聊天记录来看，2018年7月30日后，原、被告未就订立本约事宜继续进行商谈，原告应知晓被告已履约不能，应及时采取适当措施防止损失扩大，对于其没有采取适当措施造成的扩大损失，法院不予支持。判决：一、原告张军、原告王红与被告曹茂泽签订的《购房意向协议》于2019年11月20日解除；二、驳回原告张军、原告王红的其他诉讼请求。 二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交微信聊天记录一宗，拟证明因为被上诉人违约,上诉人被迫在2019年1月联系房屋中介，对涉案房屋发布出租出售信息，并且于2019年2月25日在58同城上发布了出租出售的公告，此后至7月22日，上诉人为了增加曝光率推广房屋，投入推广资金8千余元，以上事实均拟证明上诉人为了减少损失，尽了最大努力，但房屋至今没有出租出售。被上诉人质证称，对该证据的真实性无法确认，同时认为该组证据与本案没有关联性。该组证据恰恰证明了上诉人早已知晓涉案房屋当时签订的购房意向协议不具有履行的可能性，所以才将涉案房屋进行出租出售。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方当事人均同意案涉购房意向协议于2019年11月20日解除，本院予以支持。 关于上诉人主张被上诉人违约并应赔偿其损失的上诉理由应否支持的问题，本院认为，本案中双方均认可2018年2月24日的购房意向协议系预约合同，关于违反预约合同的赔偿问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由此可见，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约之缔约过失行为，所以在理论上可以认为有可能发生缔约过失责任和违反预约之违约责任之竞合。就此而言，预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，即预约违约损失相当于本约的信赖利益损失，依据我国合同法理论目前基本共识，对信赖利益的赔偿以不超过履行利益为限。信赖利益通常包括所受损失与所失利益。所受损失包括：缔约费用、准备履行所需费用、已给付金钱的利息等；所失利益主要是另失订约机会之损害。买卖预约合同的损失赔偿范围主要是指所受损失。具体到本案，双方签订的购房意向协议中并无何时清退租户、何时交付房屋的约定，亦未约定购房款的具体支付时间等内容，因此，本院认为上诉人要求被上诉人赔偿房屋空租等损失的理由缺乏事实与法律依据，不予支持。根据购房意向协议的约定，“本协议签订后，乙方未能按本协议履行时，应通知甲方，甲方有权处置乙方交付的意向金50万元，”现双方未在约定期限内签订本约，一审判决认为由被上诉人承担相应违约责任并承担50万元违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24015元，由上诉人张军、王红均担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 徐 明 审判员 王化宿 二〇二〇年八月十七日 书记员 阚玉龙