广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13147号上诉人（原审原告）：中美新地投资（广州）有限公司，住所地广州市黄埔区祥东环街3号1层01房。法定代表人：雷祥，总经理。委托诉讼代理人：曾小玲、赵谦，均系公司董事。被上诉人（原审被告）：符金荣，男，1982年8月6日出生，汉族，住广州市黄埔区。上诉人中美新地投资（广州）有限公司（以下简称“中美新地公司”）因与被上诉人符金荣房屋租赁合同一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初11607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。中美新地公司的上诉请求：1.请求法院判决符金荣承担合同的违约责任；2.不予返还符金荣保证金；3.结算终止合同前未结清的费用116352.72元；4.由符金荣承担本案诉讼受理费用。事实与理由：一、广州市黄埔区人民法院在判决中提到“由于双方在《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》中并未约定不予退还符金荣支付的8万元保证金，现中美新地公司要求不予退还符金荣交纳的8万元保证金没有事实与法律依据，本院不予支持”。此判决内容与事实不符，中美新地公司与符金荣于2018年3月12日签订广州市房屋租赁合同，双方在合同第十五条违约责任中有明确规定，“（二）乙方违约责任2、如乙方中途退租、违反法律规定或本合同约定而导致本合同提前解除的，甲方有权没收保证金作为乙方的违约金，并要求乙方赔偿损失。”二、2019年10月22日，双方签订广州市房屋租赁合同提前终止补充协议。终止原因第二条“现由于乙方个人原因，需提前终止合同。”补充协议中明确了符金荣的违约责任，需按照2018年3月12日双方所签订的主合同承担违约责任，不需在补充协议中说明保证金不予退还。符金荣辩称：补充协议是由双方协商一致签订，因此是合法有效的。补充协议第3条明确写明原租赁合同终止履行，双方权利义务终止，双方不再承担补充协议之外的法律责任。该协议没有约定对方可以没收或者不予退还押金。原审法院对本案认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。中美新地公司向一审法院起诉请求：1.要求符金荣支付2019年9月1日至10月22日期间的租金71806.45元以及2019年9月6日至2019年10月22日的滞纳金［其中2019年9月份的滞纳金以2019年9月份的房租42000元为基数，每日按千分之三计算，共47天，滞纳金共5922元；其中2019年10月6日至同年10月22日的滞纳金以2019年10月1日至同年10月22日的房租29806.45元（42000元÷31天×22天）为基数，每日按千分之三计算，共17天，滞纳金共1520.13元］。该项诉求的租金以及滞纳金合计为79248.58元。2.要求符金荣支付2019年8月21日至10月22日期间的水电费合计34593.4元及滞纳金［2019年7月21日至同年8月20日期间水电费应当在同年9月5日支付，2019年9月6日至同年10月22日的水电费滞纳金1842.30元（以2019年7月21日至同年8月20日期间的水电费13066元为基数，每日按千分之三计算，共47天，滞纳金共1842.3元）；2019年8月21日至同年9月20日期间的水电费滞纳金668.44元（以2019年8月21日至同年9月20日期间的水电费13106.6元为基数，每日按千分之三计算，共17天，滞纳金共668.44元）］，该项诉求的水电费以及滞纳金合计为37104.14元。3.已向符金荣收取的8万元保证金不予退还。4.案件受理费由败诉方负担。一审法院查明事实：广州市黄埔区瑞东花园A1-A5栋二楼祥东新街14号之201号商铺的所有权人是广州市黄埔区文冲街第17－21股份经济合作社。2017年7月31日，中美新地公司的法定代表人雷祥与黄埔区文冲街第17－21股份经济合作社签订一份物业租赁合同，约定黄埔区文冲街第17－21股份经济合作社（出租方，甲方）将包括涉案商铺在内的商铺出租给雷祥（承租方，乙方），租赁期限为2017年8月1日至2037年7月31日共计二十年。租金由乙方按月交纳，水电费由乙方按照水电表抄表数、分摊损耗数、公共用水用电量并以水、电管理部门收费标准自行向相关单位缴纳。合同第十二条（转租、转借）约定：（一）为方便乙方经营管理，在缴齐装修押金且具体间隔方案经消防等有关部门和甲方批准同意后，乙方可以将租赁物业间隔成各铺位转租给各次承租人经营。双方在合同中还约定了其他事项。2017年10月30日，中美新地公司的法定代表人雷祥（乙方）、中美新地公司（丙方）及黄埔区文冲街第17－21股份经济合作社（甲方）签订一份《〈物业租赁合同〉补充协议》，约定乙方将其与甲方在上述《物业租赁合同》约定的全部权利义务概括转让给丙方，由丙方取代乙方成为原合同的“承租方”、“乙方”，且乙方同意作为连带责任保证人，就丙方因原合同和该物业对甲方的全部债务向甲方承担连带清偿责任，直至以上债务还清为止，甲方予以同意。2018年3月12日，中美新地公司（出租方，甲方）与符金荣（承租方，乙方）双方签订一份广州市房屋租赁合同，约定甲方将位于广州市黄埔区瑞东花园A1-A5栋二楼祥东新街14号之201号商铺（以下简称“涉案商铺”）租赁给乙方作商业经营使用，涉案商铺面积为1176平方米（含公摊面积），租赁期限为2018年4月1日起至2026年3月31日，共8年；合同第五条约定，第一年租金为40000元/月，第二年起每年以上一年度月租金为基数递增5%，租金由乙方按月交纳，并须于每月前5个工作日一次性以银行转账方式支付齐当月租金予甲方。第六条约定，在本合同签订当天，乙方须一次性向甲方交纳80000元作为履行本合同的保证金，本合同租赁期届满后，如乙方无其他任何违约行为，且持有保证金收据原件的，甲方应将保证金无息退还给乙方，否则甲方有权直接抵扣损失或不予退还。如乙方中途退租或违约导致本合同提前解除，甲方有权没收保证金作为乙方的违约金，并要求乙方赔偿损失。第七条约定，租赁期间下列费用由乙方支付：（一）水电费：乙方按照水电表抄表数、水电按物业管理部门收费标准收取。第十三条约定，乙方逾期付清租金、水电费、物业管理费等按约定应当由乙方交纳的任何一项费用超过5日的，视为乙方违约，甲方有权单方面提前解除本合同，没收保证金作为乙方的违约金，且有权要求乙方赔偿损失。第十四条约定，（二）在退还租赁物业前，乙方应缴清所有水电费、物业管理费等公用事业费用。第十五条约定，（二）乙方违约责任：1.如乙方逾期付清保证金、租金、水电费等的，乙方每逾期一日应当在按未付款金额千分之三的标准向甲方支付违约金；2.如乙方中途退租、违反法律规定或本合同约定而违约导致本合同提前解除的，甲方有权没收保证金作为乙方的违约金，并要求乙方赔偿损失；（五）本合同解除或无效，不影响合同一方根据本合同的约定追究对方的相应违约金等违约责任。2019年10月22日，中美新地公司（出租方，甲方）与符金荣（承租方，乙方）双方签订一份《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》约定：双方于2018年4月1日签订的租赁期限为2018年4月1日至2026年3月31日的《广州市房屋租赁合同》现由于乙方个人原因需提前终止，自本协议生效之日起，《广州市房屋租赁合同》终止履行，合同规定的双方所有的权利义务终止，甲、乙双方不再对该合同承担本协议书规定范围之外的任何法律责任（但乙方终止前未结清的费用除外），乙方终止合同前尚未结清费用：116352.72元（包括所欠租金71806.45元及滞纳金7764.31元，所欠水电费34593.4元及滞纳金2188.56元，计算截止至2019年10月22日），本协议经甲、乙双方签字或盖章后生效。当日，符金荣将涉案房屋交回给中美新地公司。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》《物业租赁合同》《〈物业租赁合同〉补充协议》及双方当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，2018年3月12日，中美新地公司与符金荣自愿签订《广州市房屋租赁合同》，在合同的履行过程中，双方于2019年10月22日自愿签订《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》，约定于当日提前终止双方于2018年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》，并对符金荣在合同终止前未结清的租金、水电费及逾期支付房租、水电费产生的滞纳金的数额进行了结算，确认符金荣应向中美新地公司结清的款项共为116352.72元（包括所欠租金71806.45元及滞纳金7764.31元，所欠水电费34593.4元及滞纳金2188.56元），现中美新地公司要求符金荣支付所欠款项116352.72元符合双方的约定，该约定没有违反有关法律规定，一审法院对中美新地公司的该项诉讼请求予以支持。中美新地公司与符金荣自愿于2019年10月22日提前终止2018年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》，双方在2019年10月22日签订的《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》中约定：双方不再对2018年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》承担本协议书规定范围之外的任何法律责任。由于双方在《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》中并未约定不予退还符金荣支付的8万元保证金，现中美新地公司要求不予退还符金荣交纳的8万元保证金没有事实与法律依据，一审法院不予支持。该8万元保证金用以冲抵符金荣欠中美新地公司的上述款项中的8万元，不足部分36352.72元（116352.72元－80000元）由符金荣向中美新地公司付清。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、符金荣在本判决生效之日起十日内向中美新地投资（广州）有限公司支付36352.72元；二、驳回中美新地投资（广州）有限公司的其他诉讼请求。债务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4227元，由中美新地投资（广州）有限公司负担3444元，符金荣负担783元。中美新地投资（广州）有限公司已经预交本案受理费，一审法院不予退还，符金荣应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付中美新地投资（广州）有限公司。二审期间，符金荣提交证据：2019年10月21日广州市菲力斯瑞东健身服务有限公司的《退租申请》，拟证明：在当日符金荣向中美新地公司提出申请，中美新地公司向符金荣发出了房屋租赁合同提前终止补充协议。中美新地公司对上述证据发表意见如下：不认可收到上述书面申请书。但确认21日符金荣有口头提出退租申请，不同意退租申请的第1条。原合同第6条保证金条款中明确约定，若乙方违约，甲方有权没收保证金作为乙方的违约金。从符金荣退场以后，场地空置很久，所以符金荣需要承担违约责任。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。上诉人虽称《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》明确了被上诉人的违约责任，应当依据双方签订的《广州市房屋租赁合同》第十五条违约责任规定进行责任承担，但从《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》来看，仅约定被上诉人负有支付终止前未结清费用的义务，并没有约定没收被上诉人保证金作为违约金。该协议明确了甲、乙双方不再对该合同承担本协议书规定范围之外的任何法律责任。同时该协议明确了自本协议生效之日起，《广州市房屋租赁合同》终止履行，故上诉人主张适用租赁合同中的违约责任规定没收保证金没有事实和法律依据，本院不予支持。以上认定基于《〈广州市房屋租赁合同〉提前终止补充协议》合同约定作出的文意解释，中美新地公司虽有不同主张，但由于该补充协议由其制定，亦应由其承担解释不一致的不利后果。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1800元，由中美新地投资（广州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年八月二十八日书记员 王日平郭丽淳