广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13907号上诉人（原审被告）：李乐超，男，1961年4月26日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：肖润萍，女，1965年7月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：柯宇翘，男，1988年12月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人李乐超、肖润萍因与被上诉人柯宇翘物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李乐超、肖润萍上诉请求：1.撤销一审判决，重新审理；2.判决柯宇翘提供本地段房屋安置一年给李乐超、肖润萍；3.请求法院对双方纠纷进行调解；4.本案诉讼费由柯宇翘承担。事实和理由：1.李乐超、肖润萍与拆迁公司于1997年8月22日签订的《房屋拆迁安置协议》，约定该司拆除xx路荣华南xx号房屋，李乐超、肖润萍是该房屋的使用人，该司于1999年12月30日前在原地段第八层安排居住面积21平方米的套间给李乐超、肖润萍回迁等。2.拆迁公司于1999年12月15日向李乐超、肖润萍发出《回迁通知书》，通知其12月28日前办理回迁手续等。3.李乐超、肖润萍与拆迁公司于1999年12月28日签订的《荣华南回迁房交付使用合同》，该司将新建大楼58第xx层，房号为xx的套间安排李乐超、肖润萍回迁居住。4.拆迁公司于同年5月26日向李乐超、肖润萍开具的电子抄表器、电子防盗门、预收管理费（从1999年12月28日起计），合计1550元的《收款收据》。5.户口本首页为“李乐超”户主姓名，记载住址为涉案的58号806房。6.户名为“肖润萍”，地址为该涉案房屋的有线电视收费发票。7.户名为“肖润萍”，用水地址为该涉案房屋的水费发票若干。一审法院认为，根据现有证据，涉案房屋应为有关拆迁企业安置李乐超、肖润萍回迁居住的房屋，其居住使用该房屋并非没有合法依据，鉴于柯宇翘已通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，其要求李乐超、肖润萍腾空交还房屋的诉讼请求合法，李乐超、肖润萍在该房屋使用期间，应按房管部门公布的本地段租金参考价向柯宇翘缴纳房屋使用费。李乐超、肖润萍认为，柯宇翘并没有向法院提出房屋使用费的诉求，因此应该撤销房屋使用费的判项。一审已查明李乐超、肖润萍是涉案房屋合法使用人，且柯宇翘拍卖时明知涉案房屋不交吉，李乐超、肖润萍从未收到任何提示如何交吉，如何办理合法的交接手续。李乐超、肖润萍提供了警方的“行政执罚裁定书”，证明柯宇翘在2019年4月29日至7月14日不断对该房屋进行破坏，令李乐超、肖润萍一家无法正常使用该房屋。李乐超、肖润萍在拆迁前与回迁后居住的该房屋，归属市房管局直管公房性质，并非一审认为归拆迁企业的安置房。由于当时种种原因导致李乐超、肖润萍回迁后向房管部门缴交了2年多的公房租金，都未能获得保障继续承租居住的结果，因此希望能解决房屋安置问题。柯宇翘辩称，1.对于房屋拆迁安置协议的真实性存疑。使用合同地址有被修改过的痕迹，明显第地址中的7层改成8层，58梯的58也由被想修改过的痕迹。公证书中甲方法定代表人梁xx（1997年8月22日签订的），变成公证书后来法定代表人的马xx（1997年9月11日）。无压指纹，不能判定为本人签署。公证书中房屋拆迁安置协议无显示该物业地址（xx号xx房）。原广东省公证处，现为南方公证处的网站上找不到该公证书相关备案和资料。一般回迁交付使用合同有使用年限，而该合同没有。李乐超、肖润萍除了回迁使用合同外，未提供回迁证明以及申请相关的征用补偿所需文件。2.关于李乐超、肖润萍是否拥有其他不动产的问题。李乐超、肖润萍如果没有房屋住，为何控制房屋三年以上。经调查显示，肖润萍在增城经营食品公司，并非无其他不动产。3.关于使用权问题。根据档案馆的查册资料，房管局给出的税单等证据显示，下面列出该物业由建成至今的产权归属状况是：2000年至2008年由广州建筑工程公司拥有；2008年有广州建筑工程公司以商品房的形式过户给黎x（查册证明）；2013年由黎x过户给白x（发票、税单证明）；2014年白xx因欠债被法院查封该物业；2015年该物业被拍卖；2019年2月由柯宇翘拍卖合法取得。显然，2008年黎x取得了该物业产权和使用权，2013年白xx取得了产权和使用权，故此他们才可以去交易和抵押贷款。如果该房屋存在无限期的回迁使用合同，黎x在2008年也不可能购入该物业，更不要说后来白xx的买入和抵押。而且李乐超、肖润萍不能提供与两位前业主相关租赁关系证据，柯宇翘通过拍卖得到房产，从淘宝和法院的公告上显示，该物业并无任何租赁关系存在，足以证明从2008年开始，在黎x和白xx拥有该物业的时候，李乐超、肖润萍没有该物业的使用权。仅凭李乐超、肖润萍在1999年签下的安置协议根本不可能证明其在2019年的今天还拥有使用权，况且回迁使用合同和安置协议极有可能是伪造的。而且，李乐超、肖润萍也在一审庭审中承认自2001年开始已没有向原广东省第一建筑工程公司交付租金和管理费。4.档案馆查册文件中，直管公房有列明，但不包括该物业，该物业并非直管公房而是商品房。5.该物业在法院和阿里巴巴的公告中没有注明租赁情况和租赁期限，该物业不存在任何租赁关系。根据《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》等有关规定，该物业应当移交柯宇翘。柯宇翘向一审法院起诉请求：1、判令李乐超、肖润萍立即停止侵权，返还柯宇翘位于广州市越秀区xx路xx号xx房的房屋及该房屋钥匙，并不得在毁坏该房屋所有物件（包括门和锁），及以后不得进入该房屋；2、判令李乐超、肖润萍赔偿柯宇翘经济损失20000元。一审法院认定事实：一审法院于2019年1月5日上午10时至2019年3月5日上午10时期间，在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开变卖广州市越秀区xx路xx号xx房（建筑面积36.1166平方米）的活动。《拍卖标的调查情况表》显示：该房屋出租，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场。柯宇翘于2019年2月13日以920960元的最高价竞得。一审法院于2019年3月5日作出（2018）粤0104执恢291号民事裁定书，裁定涉案的x房的所有权及相应的其他权利归买受人柯宇翘所有等。李乐超、肖润萍为证明其抗辩理由，提供如下证据：1.李乐超与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司于1997年8月22日签订的《房屋拆迁安置协议》，约定该司拆除xx路xx号房屋，李乐超是该房屋的使用人，承租面积14.81平方米，该司于1999年12月30日前在原地段第八层安排居住面积21平方米的套间给李乐超回迁等。2.广东省第一建筑工程公司城建综合开发分公司于1999年12月15日向李乐超发出的《回迁通知书》，通知其12月28日前办理回迁手续等。3.李乐超与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司于1999年12月28日签订的《荣华南回迁房交付使用合同》，约定该司将新建大楼xx梯x层，房号为xx的套间安排李乐超回迁居住等（上述“58”及“8”均有涂改痕迹）。4.广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司于2000年5月26日向李乐超开具的《收款收据》，记载：收到电表抄置器、电子防盗门、预收管理费（从1999年12月28日起计）合计155元。5.户主姓名为“李乐超”的户口本首页，记载住址为涉案的xx号xx房。6.户名为肖润萍，用水地址为涉案房屋的水费发票若干。7.用户名称为肖润萍，地址为涉案房屋的有线电视收费发票。一审法院认为，根据现有证据显示，涉案房屋应为有关拆迁企业安置李乐超、肖润萍回迁居住的房屋，李乐超、肖润萍居住使用该房屋并非没有合法依据，柯宇翘认为李乐超、肖润萍非法侵占该房屋的理由，一审法院不予采信。鉴于柯宇翘已通过参与司法拍卖竞投取得涉案房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。而李乐超、肖润萍回迁该房屋已逾二十年，故柯宇翘要求李乐超、肖润萍腾空交还房屋的诉讼请求合法，一审法院予以支持。李乐超、肖润萍在居住使用该房屋期间，理应参照房管部门公布的同期同地段租金参考价向柯宇翘缴纳房屋使用费。柯宇翘在参与竞投时明知涉案房屋为不交吉状态，仍出租他人使用，因此造成的损失，由柯宇翘自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、李乐超、肖润萍（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起三个月内，将广州市越秀区xx路xx号x房腾空交还给柯宇翘。二、李乐超、肖润萍在本判决发生法律效力之日起15日内向柯宇翘支付自2019年5月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按33元/月×36.1166平方米=1191.85元/月计）；此后，按1191.85元/月的标准逐月支付房屋使用费至实际履行上述第一项判决之日止。三、驳回柯宇翘的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由柯宇翘负担250元，李乐超、肖润萍负担50元。本案二审中，李乐超、肖润萍提交如下证据：1.拆迁前李乐超与房管局签订的《广州市房地产租赁契约》，承租地点是涉案房屋拆迁前的地址，证明涉案房屋为房管局直管公房；2.1998年、2000年房管局租金发票各一张。针对李乐超、肖润萍提交的上述证据，柯宇翘发表如下质证意见：1.租赁契约租赁期限为1999年11月1日到1997年6月30号，上面的地址不是涉案地址，该合同与本案无关。2.发票上面的地址与本案地址不一致，因此对该证据的关联性不予认可。柯宇翘提交如下证据：网上截图两份，分别是（2011）穗越法执字第4293号案件基本信息，记载申请执行人为黎x，被执行人为李乐超，标的金额15665元，案由为其他合同纠纷；（2013）穗越法执字第6930号案件基本信息，记载申请执行人为黎凝，被执行人为李乐超，标的金额11664元，案由为其他合同纠纷。上述两证据证明黎x与李乐超有合同纠纷，李乐超、肖润萍主张涉案房屋为公房，但2008年黎凝已经获得该房屋的产权，并且也跟李乐超产生过使用权纠纷，李乐超败诉。李乐超、肖润萍对柯宇翘的上述证据未发表意见。经本院审理查明，柯宇翘在一审中要求李乐超、肖润萍支付从2019年5月1日到李乐超、肖润萍停止占有该房屋期间的租金损失，以及李乐超、肖润萍对该房屋进行破坏的经济损失20000元。本案二审庭询中，柯宇翘主张其要求李乐超、肖润萍赔偿经济损失2万元，已包括了房屋占用费，由于其在一审时对房屋占用费的概念没有研究，所以提出了经济赔偿的请求。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。李乐超、肖润萍居住使用涉案房屋已逾二十年，现柯宇翘已通过参与司法拍卖竞投取得涉案房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，一审法院支持柯宇翘关于李乐超、肖润萍腾空交还房屋的诉讼请求并无不当，本院予以维持。李乐超、肖润萍请求柯宇翘提供同地段房屋让其居住一年，柯宇翘未同意，且李乐超、肖润萍亦未就其该主张提供相应的法律依据，鉴此，本院对其该主张不予支持。关于房屋使用费问题，李乐超、肖润萍在柯宇翘依法取得涉案房屋所有权后仍占用涉案房屋，按照公平原则，李乐超、肖润萍理应向柯宇翘支付占用期间的房屋使用费，该房屋使用费也必然是柯宇翘经济损失的其中一项，且柯宇翘亦主张其经济赔偿请求已包含了房屋使用费，鉴此，一审法院判决李乐超、肖润萍参照房管部门公布的同期同地段租金参考价，向柯宇翘缴纳房屋使用费并无不当，但应以柯宇翘主张的20000元为限。一审法院未将李乐超、肖润萍向柯宇翘支付房屋使用费限定在柯宇翘主张的20000元内欠妥，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40240号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40240号民事判决第三项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40240号民事判决第二项为：李乐超、肖润萍在本判决发生法律效力之日起15日内向柯宇翘支付自2019年5月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按33元/月×36.1166平方米=1191.85元/月计）；此后，按1191.85元/月的标准逐月支付房屋使用费至实际履行上述第一项判决之日止，上述款项总额以20000元为限。四、驳回柯宇翘的其他诉讼请求。本案一审受理费300元，由柯宇翘负担250元，李乐超、肖润萍负担50元；二审受理费50元，由上诉人李乐超、肖润萍负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  谭红玉审判员  吴晓炜二〇二〇年八月二十一日书记员  李 广苏劲丹