四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1922民初2713号 原告：巴中市天柱房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511900795832651R，住所：四川省巴中市巴州区后河桥宗成广场综合楼1-6号门市。 法定代表人：张忠杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：岳恩红，男，汉族，1965年4月3日出生，住四川省巴中市巴州区。系巴中市天柱房地产开发有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：庞红松，四川砝鼎律师事务所律师。 被告：刘年华，男，汉族，1975年12月4日出生，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：岳尚钊，巴中市南江县赶场法律服务所法律工作者。 原告巴中市天柱房地产开发有限公司（以下简称：天柱房地产公司）与被告刘年华合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，于2019年10月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天柱房地产公司的委托诉讼代理人岳恩红、庞红松，被告刘年华及委托诉讼代理人岳尚钊到庭参加诉讼。本案庭审结束后被告刘年华提出鉴定申请，因被告刘年华拒绝预交鉴定费用，鉴定机构于2020年6月3日退回本案鉴定材料。2020年6月28日，被告陈家连因病去世，其权利义务由其子刘年华概括承受。本案现已审理终结。 原告天柱房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行与原告于2016年9月28日签订的《商品房认购协议书》，立即支付下欠原告房款及案涉其他费用共计42375.00元；2.依法判令被告支付迟延履行义务期间的违约金9903.05元（198061.00×5%＝9903.05）；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年9月28日，原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《商品房认购协议书》，约定由被告认购原告所开发建设的位于南江县宏锦天城4幢1单元601号住房，建筑面积约为121.51㎡，房屋总价款198061.00元，实行分期付款，即签订协议时支付20000.00元，余下房款178061.00元在交房时付清。协议同时约定办理房屋两证所涉及的契税、房屋维修基金等税费原告统一代收代缴，按国家法律有关规定由原、被告分别承担，房屋的水、电、气分户上户费用由被告承担，原告代收代缴统一办理。协议还约定，在约定时间内未按期付清房款，除应补交付清房款外，还应支付房屋总价款5%的违约金，合同继续履行。合同签订后至今，截止起诉之日被告尚欠原告房款及案涉其他费用共计42375.00元，在此期间原告曾多次催促被告履行合同义务，被告却未予理会，至今未付。原告已按照合同履行了约定的交房义务，并办理了案涉房屋的不动产初始登记，被告至今不支付合同款项，已构成严重违约，更导致原告无力再垫付资金为被告办理不动产转移登记。原告为了维护自身权益，特向人民法院提起诉讼。 被告刘年华答辩：1.被告对本案天柱房地产公司是否是本案适格诉讼主体有异议；2.原、被告之间签订的协议没有加盖公司公章，是无效协议，不存在违约责任；3.房屋质量存在问题，所以被告没有付余款。 原告天柱房地产公司提交的证据材料：1.商品房认购协议书，证明2016年9月28日原、被告签订协议的事实，合同主体为天柱房地产公司，其中约定岳恩红代为签字，证明原告是本案适格诉讼主体，合同总价款198061.00元，合同约定了付款方式，两证办理涉及的费用、水、电上户费用被告承担，由原告统一代收代缴，合同还约定了违约责任；2.巴中市建筑建材质量检验中心出具的报告，证明宏锦天城1-7号楼由原告天柱房地产公司修建，该机构具有合法资质，证明宏锦天城1-7号楼建筑质量符合国家标准；3.四川伟成勘测服务有限公司出具的4号楼房屋面积表，证明4号楼1单元601室面积与合同约定一致；4.不动产权初始登记证，证明该幢房屋已经具备分户条件；5.本案被告2016年11月3日出具的欠条，证明原、被告对未付房款进行了结算。 被告刘年华提交的证据材料：1.被告身份信息，以及被告享受低保的证明；2.商品房认购协议书，该协议书上未加盖原告天柱房地产公司印章，属无效协议；3.交款、转款凭证，证明被告已付房款17万元；4.照片一组，证明宏锦天城4号楼601室房屋顶板漏水、装修脱落；5.记账单，证明被告因房屋漏水遭受的损失。 当事人依据主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据本院予以认定并在卷佐证，对双方争议较大的证据，本院将综合予以认定。 本院经审理认定事实如下：陈家连、刘年华系母子关系。被告陈家连与其配偶育有一子刘年华，陈家连配偶已去世多年，陈家连于2020年6月28日因病去世，被告刘年华为陈家连唯一的第一顺位继承人，其权利义务由刘年华概括承受。 2016年9月28日，原告天柱房地产公司作为甲方与作为乙方的陈家连、刘年华签订《商品房认购协议书》，约定：乙方认购甲方开发建设的商品房位于宏锦天城4幢1单元第6层1号房；建筑面积约为121.51㎡，办理房屋产权时以测绘公司测绘的实测建筑面积为准。商品房质量为合格标准，商品房为现浇楼层地面、构造柱砖混结构清水房，房屋正面塑钢窗、瓷砖墙面、水、电到进户门口。单价：1630.00元/㎡，总价198061.00元，第一次在签订认购书时支付20000.00元，第二次在交房时付清全部余款178061.00并注明：“注：政府补贴款下来时全部付清，另：若因某种原因导致政府补贴款没打下来，该款项均由该业主承担”。商品房交接时间：甲方于2016年9月28日交付给乙方，如遇不可抗力因素，交付时间顺延。房产证、土地使用证由甲方在该商品房交付乙方使用后六个月内负责申报登记备案，如因特殊原因影响延后时间不得超过十二个月。在办理“两证”中所涉及的契税、房屋维修基金等税、费，由甲方统一代收代缴，按国家法律有关规定由甲、乙方分别承担。办证中所涉及的其他费用由乙方自行负责缴纳。房屋为住宅用房，水、电、气分户上户由乙方承担费用，甲方代收代缴，统一办理。违约责任：1.乙方认购房屋后，甲方有义务保留该套商品房，不得将该商品房另行出售，有责任按期交房。若甲方违约，应向乙方支付本协议总价款5%的违约金，并将乙方已预付房款全额退还。2.乙方在约定时间内，未按期向甲方支付清购房款，除补交付清房款外，应向甲方支付本协议房屋总价款5%的违约金，本协议继续履行。如乙方在超过约定付款时间三十日，仍未向甲方支付房款，甲方有权单方解除本协议，乙方按应付购房款总金额的5%向甲方支付违约金，甲方在乙方已付购房款中扣除，剩余的预付房款（不计利息）退还给乙方，本协议失效。3.本商品房认购协议书签订后，甲方一律不得退房，乙方也不得要求退房，所产生的违约责任由违约方全部承担。争议解决方法：本协议履行过程中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，依法向有关仲裁委员会提起仲裁或向人民法院起诉。岳恩红在认购书甲方落款的委托代理人处签名但未加盖原告天柱房地产公司公章，陈家连、刘年华在乙方落款处签名捺印。原、被告签订商品房认购书后，被告方向原告支付了部分房款。经双方结算，被告方未付购房款及其他费用共计42375.00元。另查明，合同签订后至审理时原告一直没有为被告办理案涉房屋的不动产权登记证书。 本院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有法律约束力。原告天柱房地产公司与陈家连、刘年华签订《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该认购协议书虽未加盖原告公司印章，但原、被告均已履行了合同的主要义务，原告天柱房地产公司也对岳恩红签订合同的行为予以追认，该合同属有效合同，对原、被告均具有法律约束力。本案原、被告以实际行动履行了主要的合同义务，原、被告是本案适格的诉讼主体。经双方结算，被告为购房下差原告余款42375.00元。被告未及时支付欠款的行为显属违约，原告主张被告支付其购房款及其他费用共计42375.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告亦应及时为被告办理不动产权登记手续。关于原告主张的违约金的问题，根据本案查明的事实，及本案特殊的实际情况，原告主张违约金的理由不成立，且原告提交的证据存在瑕疵，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告刘年华在本判决生效之日起十五日内支付原告巴中市天柱房地产开发有限公司购房款及其他费用共计42375.00元。 二、驳回原告巴中市天柱房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1107.00元，减半收取553.50元，由被告刘年华负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 齐东芳 二〇二〇年八月十八日 法官助理 张惠芝 书 记 员 冉 飞