广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13903号上诉人（原审原告）：陈长连，女，1975年11月9日出生，汉族，身份证登记住址广东省连州市，现联系地址广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：广州房专家信息科技有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：李莉萍，职务：经理。委托诉讼代理人：赵德民，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉贝，该公司职员。原审第三人：广宁县太和实业有限公司，住所地广东省广宁县。法定代表人：谭人瑞。上诉人陈长连因与被上诉人广州房专家信息科技有限公司（以下称房专家公司）、第三人广宁县太和实业有限公司（以下称太和公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。陈长连上诉请求：1.撤销（2019）粤0104民初39409号民事判决，依法改判支持陈长连的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由房专家公司承担。事实和理由：1.一审法院忽视第三人与房专家公司之间的庭审发言存在严重矛盾的事实，对案件事实查明不清，适用法律错误。2.一审法院忽略了《认购书》并非正式购房合同的事实，直接以《认购书》的金额出现变动，而认为陈长连享受了相应优惠，属于事实查明不清。3.一审法院围绕争议焦点对查明事实部分存在重要遗漏，漏查了参与团购与获得优惠之间是否存在关联，导致案件错判。《认购书》中约定的房屋原定价767527元，优惠后成交价为634747元，优惠金额已经超过10万元，明显与案中所述房专家公司所提供的团购价优惠有较大出入，可见二者没有关联。并且第三人也陈述并未与房专家公司签订过任何销售代理合同，一审法院遗漏查明案件重要事实的情况下，仅凭陈长连的房价从第三人处获得折扣就认定陈长连已经享受了房专家公司提供的优惠服务是错误的。房专家公司答辩称，陈长连上诉请求的理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。太和公司经本院传唤不到庭，但其庭后向本院邮寄书面答辩状，内容如下：1.一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，依法应予维持。2.太和公司虽然未与房专家公司签订协议，但其为案外人的关联公司，其向上诉人提供信息服务，理应收取相关费用，该费用并非太和公司收取。3.太和公司也按照约定给代理公司推荐的客户（包括上诉人）享受了优惠。上诉人已享受了优惠，现再主张未享受优惠，有违诚信原则，请依法驳回其上诉请求。陈长连向一审法院起诉请求：房专家公司立即向陈长连退回3万元团购金，并支付该款从2018年4月21日起至付清之日止的利息（按照同期银行贷款利率计付）。一审法院审理查明：2018年4月20日，陈长连向房专家公司支付3万元，并取得房专家公司开具的收款收据。该收据载明：付款方为陈长连；用以结算锦绣誉峰A4-1701；收款项目：□信息服务费□其他（此处未作勾选）；收款金额3万元（客户凭网签合同及收据换取发票）。2018年4月20日，太和公司（出卖人、甲方）与陈长连（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同（预售）》。约定：出卖人经批准在广宁县××五一社区大坪岗地块上建设商品房，项目核准名称为锦绣誉峰，预售许可证号为宁预许2017016号；买受人购买的商品房为上述项目中的Ax幢x层xx房，预测建筑面积共125.23平方米，其中套内建筑面积99.89平方米，分摊共有建筑面积25.34平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5068.65元，总价款为634747元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房等。上述合同签订后，陈长连向天太和公司支付了全部购房款。太和公司分别于2018年4月20日及同年7月26日向陈长连开具房款发票190747元、444000元。另查明，房专家公司为法人独资有限责任公司，股东为合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司。在本案一审中，关于争讼款项3万元的性质及支付过程，陈长连称，陈长连认为向房专家公司支付团购费3万元后，在签订房屋买卖合同时还应该再享受以三万抵十万的优惠，即在634747元的基础上再减少10万元；陈长连是在售楼部支付定金的当日，销售人员介绍说将3万元支付给房专家公司可以享受以三抵十的优惠，现场销售人员给陈长连的卡片显示是合富辉煌公司人员。房专家公司称，该款是信息服务费，房专家公司有很多铺面会收集和联系客户，客户交3万元给房专家公司，房专家公司就可要求开发商立即给予10万元的优惠，相关优惠在认购书中有约定，具体包括：总价先减去10万元，所得价格乘以0.98的开盘折扣优惠，再乘以团购折扣0.99；如果是按揭付款，就再乘以0.99的按揭折扣，如果是一次性付款折扣会更大；其他还有准时签约折扣等等，具体个案再约定；房专家公司在销售现场有驻场代表，房专家公司与合富公司是关联公司，与销售代理方存在口头合作协议。为证明陈长连享受了购房优惠及房专家公司提供了看房等服务，房专家公司还向一审法院提交以下证据：1.《认购书》复印件（载明：卖方为太和公司、买方为陈长连，签约时间为2018年3月13日，认购房屋为锦绣誉峰一期A4栋1701房；该物业原定价767527元，优惠折扣后成交价为634747元等）。2.锦绣誉峰项目介绍客户登记表原件。陈长连以上述证据1没有原件核对为由，对该证据真实性、合法性、关联性不予确认，同时称陈长连确有签订《认购书》，但陈长连的认购书没有开发商盖章，只有第一项（即认购物业地址）、第二项（即原定价、优惠折扣、成交价）是清楚的。对上述证据2真实性不予确认，该登记表的签名并非陈长连的签名，且不能证明房专家公司向陈长连提供了信息服务或居间服务。太和公司对上述证据1真实性、合法性、关联性均无异议，称对上述证据2并不知情。一审法院认为，根据陈长连、房专家公司的陈述，涉案款项3万元是陈长连为获得购房优惠而向房专家公司支付的对价，双方成立合同关系。争议焦点在于，陈长连认为优惠的内容是在《商品房买卖合同（预售）》约定的房价634747元的基础上再减10万元，因未享受到该优惠，且3万元未在购房款中扣减，因此要求退款。而房专家公司则称优惠的内容是在《认购书》约定的原价中减少10万元，陈长连已经享受该优惠。据陈长连所述，其是在销售人员告知优惠内容后向房专家公司交纳3万元，并当日签订《认购书》的。房专家公司举证的《认购书》虽未出示原件，但签订《认购书》的太和公司已确认该证据的真实性，陈长连作为签订《认购书》的当事人又未能提交反驳证据，故一审法院对该证据予以采信。由于《认购书》中明确约定房屋原定价767527元、优惠后成交价634747元，优惠金额已超过10万元，故陈长连当时即应当知道该成交价是房专家公司收取服务费后的优惠价格。此后，陈长连又与太和公司签订商品房买卖合同，确认交易价格为634747元，并按该价格支付了相应购房款。以上事实证明陈长连已经享受了房专家公司提供的优惠服务，双方之间关于支付3万元服务费用享受10万元房款优惠的合同已经履行完毕，陈长连要求退款依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回陈长连的诉讼请求。案件受理费550元，由陈长连负担。本案二审中，根据陈长连的申请，准予证人黎某出庭作证，其作证称：2018年初，从网上消息得知肇庆广宁碧桂园楼盘均价在4300元/平米左右，而销售说广宁锦绣誉峰在4500-5000元/平米。2018年1月27日，销售明确免费搭车、免费看房，甚至自行前往的车费可以报销，不管是否购房，都是免费包来回（往返）费用。2018年1月28日，在楼盘现场，黎某被要求去签到，然后在《介绍客户登记表》上签名，当时只是说“签到”，没有提及团购金。之后，说到给3万元团购金抵扣10万元，被要求签了《认购书》，黎某在销售部交了20000元定金后，另交了14000元，说将抵扣10万元，然后取得一张收据，盖章单位是房专家公司。2018年2月3日中午，黎某在售楼部交付了首期，被要求归还《认购书》原件。当日下午，签订了《商品房买卖合同》等。2018年2月4日经搜索团购金与咨询律师后，知道团购金优惠不实，并与销售协商退团购金未果。之后到广州市越秀区人民法院立案，开庭前被告房专家公司来电要求和解，黎某同意调解，房专家公司将14000元退回黎某账户。另得知，也有业主的团购金经法院立案后，佛山某被告主动退了团购金。广宁县锦绣誉峰楼盘一期销售期间还有其他多家公司出具团购金收据，分别是：房专家公司、佛山市房王信息科技有限公司、佛山世平房地产代理有限公司三水分公司等。房专家公司针对黎某的证人证言发表如下质证意见：1.事实上有建立口头的服务合同关系，证人说没有口头协议是做了虚假陈述，其首先是通过房专家公司的关联公司带其去参观楼盘，以优惠的方式购买房屋，有认购书可以证明；2.最高人民法院相关证据规则明确，申请证人出庭应当在举证期间提出，请求法院依法处理。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。根据陈长连、房专家公司的陈述，涉案3万元是陈长连为获得购房优惠而向房专家公司支付的对价，因此双方成立合同关系。根据现有证据可以确认，陈长连在销售人员告知优惠条件并向房专家公司交纳3万元后，签订载有“物业原定价767527元，优惠折扣后成交价为634747元”的《认购书》，期后陈长连与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》中，再次确认了上述折扣后的购房价格，上述成交价的优惠已经超过10万元，鉴此，陈长连无论在签订《认购书》还是在签订《商品房买卖合同（预售）》时，均应知道该成交价已经包含了支付3万元服务费后其所能享受的10万元优惠。退一步说，如果陈长连认为其支付的3万元所应获得的折扣优惠未体现在《认购书》或《商品房买卖合同（预售）》约定的成交价中，其应即时提出异议，或者在随后签订《商品房买卖合同（预售）》时再行扣减10万元，而非在《商品房买卖合同（预售）》中再次确认上述折扣后的购房价格并进行实际支付。因此，一审法院认定陈长连已经享受了房专家公司提供的优惠服务，双方之间关于支付3万元服务费用享受10万元房款优惠的合同已经履行完毕并无不当，陈长连要求退款依据不足，本院对其该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费550元，由上诉人陈长连负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  谭红玉审判员  吴晓炜二〇二〇年八月二十六日书记员  李 广苏劲丹