江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终2353号上诉人（原审原告）：刘有权，男，1978年6月20日出生，汉族，住江苏省扬州经济技术开发区。委托诉讼代理人：袁俊，江苏律威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州九龙湾置业有限公司，住所地江苏省扬州市维扬路108号。法定代表人：刘震，董事长。委托诉讼代理人：王波，江苏度世律师事务所律师。委托诉讼代理人：季瑶，江苏度世律师事务所实习律师。上诉人刘有权因与被上诉人扬州九龙湾置业有限公司（以下简称九龙湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省扬州经济技术开发区人民法院（2020）苏1091民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘有权上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实并依法改判。2.一审、二审诉讼费用由九龙湾公司负担。事实和理由：一审法院认为双方签订的《商品房买卖合同（预售)》中按套内面积计算是笔误，刘有权对此不认可。根据《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故按照有利于刘有权的解释，应按照套内面积计算房款。此外，若同一标的物签订了数份合同，也应当以最后一份合同即《商品房买卖合同（预售）》为准。补充协议第十二条明确说明：本合同及补充协议是明确买卖双方权利义务的唯一依据，取代双方在前有关该房屋的口头或书面的协议、承诺或说明。九龙湾公司提供的备案价是物价局规定的不得超过的最高销售价，并不是最终销售价。九龙湾公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确。1.本案产生争议的条款表述明确，并不会产生理解上的歧义，是九龙湾公司笔误造成。产生争议的房屋面积单价、房屋面积及总价是经双方协商，不属格式条款。2.刘有权一审提交的多份证据明确了房屋栋号、面积、单价、总价等重要信息，房款总价均由房屋单价乘以房屋建筑面积得出，非以套内建筑面积计算，且计算方式与案涉商品房在物价局备案的计算方式一致。《商品房买卖合同（预售）》对商品房单价、总价的表述也与认购协议书等单据中相一致，且刘有权已按照上述约定支付房屋总价款。证明双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中按套内面积计价只是笔误，并非双方的真实意思表示。综上，一审法院认定事实清楚，判决合理合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。刘有权向一审法院起诉请求：1.判令九龙湾公司按合同第三章第六条房屋单价结算房款，退还刘有权214920元；2.判令九龙湾公司赔偿刘有权由于延期结算交房产生的损失，从2019年12月30日按每天104元计算到实际交房之日。一审法院认定事实：2017年11月28日，刘有权、九龙湾公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》1份。合同载明，刘有权向九龙湾公司购买树人园×××幢（公安幢号×××）6×××室房屋一套，车库为×××幢（公安幢号×××）50号。合同第二章第三条第4款约定：该商品房预测建筑面积共125.9㎡，其中套内建筑面积99.48㎡，分摊共有建筑面积26.24㎡，车库预测建筑面积16.37㎡。合同第三章第六条对房屋计价方式与价款约定：按照套内建筑面积计算，单价为每平方米7820.58元，总价款为984611元；车库单价为每平方米3400元，总价款为55658元；合计总价款为1040269元。合同第四章约定：出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。同日，刘有权、九龙湾公司签订《九龙湾树人园商品房认购协议书》1份，其中对所购商品房表述为：树人园×××幢1单元6×××室，房屋建筑面积125.9㎡（最终以政府相关部门测绘面积为准），成交单价7820.58元/㎡，房屋成交总价款为984611元。刘有权、九龙湾公司签订的《九龙湾树人园合同签署打印确认单》《九龙湾树人园房号确认单》上对房屋总价款的描述与《九龙湾树人园商品房认购协议书》一致，均是以房屋建筑面积125.9㎡作为房屋总价款的计价依据。案涉商品房在扬州市物价局备案时登记的房屋价款的计算方式是以建筑面积而非套内建筑面积进行计算。因购买案涉房屋，刘有权已向九龙湾公司支付款项1040269元（包括车库款55658元）。九龙湾公司曾于2019年12月19日向刘有权邮寄送达房屋交付通知书，刘有权于2019年12月24日签收。现刘有权认为，应按套内建筑面积计算房屋总价款，遂引起本诉。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。对于合同的条款的表意，应当遵循双方当事人在订立合同时的真实意思表示。本案中，双方在《九龙湾树人园商品房认购协议书》《九龙湾树人园合同签署打印确认单》《九龙湾树人园房号确认单》多次明确房屋幢号、面积、单价、总价等重要信息。上述房款总价均由房屋单价×房屋建筑面积得出，而非以房屋套内建筑面积计算，且该计算方式与案涉商品房在物价局备案的房价计算方式相一致。《商品房买卖合同（预售）》对房屋单价、总价的表述也与认购协议书等单据中相一致，且刘有权已按照上述约定向九龙湾公司履行支付房屋总价款1040269元的义务。因此，一审法院认为，合同第三章第六条中关于“按照套内建筑面积计算”的表述系文字表述错误，非刘有权、九龙湾公司签订合同时的真实意思表示。刘有权要求按照套内建筑面积结算并退还差价的诉求不予支持。刘有权要求九龙湾公司支付逾期交房违约金，九龙湾公司已通知刘有权在合同约定的交房期限内办理房屋交付手续，因刘有权提出不合理的房屋价款结算要求导致房屋交付手续至今未能办理，九龙湾公司不存在逾期交付违约行为，一审法院不予支持刘有权的该项诉求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘有权的诉讼请求。案件受理费减半收取2278元，由刘有权负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘有权提交的证据是：另一购房者袁某与九龙湾公司销售人员张某于2018年10月7日的微信聊天记录，其中袁某问“合同上套内计价方式，开发商是不是还要退钱给我们呢？”，张某回复“到时候拿房的时候，以实际面积为准，如果多出，到时退钱。”，证实双方当时约定按套内面积计算房价。刘有权陈述，其购房时九龙湾公司经办人不是张某，系口头进行的沟通。九龙湾公司质证认为，对聊天记录真实性无异议，对于张某是九龙湾公司销售人员的身份也无异议，但该证据不能证实九龙湾公司认可以套内建筑面积计算房屋总价的明确的意思表示。袁某系套张某的话，而张某也未认可按套内建筑面积结算，其所说的“实际面积”是指合同面积与最终实测面积可能存在误差，最终以实测面积为准。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：袁某与张某的聊天记录内容不明确具体，不能证明九龙湾公司认可按套内建筑面积计算房价。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：1.案涉房屋房款应当如何结算？九龙湾公司是否有义务退还刘有权214920元；2.九龙湾公司是否有义务赔偿刘有权由于延期结算交房产生的损失？本院认为，关于争议焦点1，案涉房屋总价款应为984611元，九龙湾公司没有义务退还刘有权214920元。理由如下：其一，案涉房屋套内建筑面积为99.48㎡，若按套内建筑面积计价，单价7820.58元，总价应为777991元；若总价为984611元，单价7820.58元，则计价面积为125.9㎡。案涉《商品房买卖合同》“按照套内建筑面积计算，单价为每平方米7820.58元，总价款为984611元”条款自相矛盾，系存在笔误，不属《合同法》第四十一条规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”情形。其二，双方合同磋商过程中先后形成的《九龙湾树人园商品房认购协议书》《九龙湾树人园房号确认单》《九龙湾树人园合同签署打印确认单》《说明书》等证据，均反映房价以建筑面积而非套内建筑面积计算。其三，刘有权已按总房款984611元实际履行。综上，一审判决认定房价应当按建筑面积而非套内建筑面积计算，并无不当。关于争议焦点2，刘有权无权要求九龙湾公司支付逾期交房违约金。理由是：九龙湾公司已通知刘有权在合同约定的交房期限内办理房屋交付手续，因刘有权提出不合理的房屋价款结算要求，导致房屋交付手续未能办理，九龙湾公司不存在逾期交付违约行为，没有义务支付逾期交房违约金。综上所述，刘有权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4556元，由上诉人刘有权负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年八月二十八日书记员  蔡瑾文