台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初1786号原告：郑英希，男，1976年4月22日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：方远建设集团房地产开发有限公司，住所地台州市椒江区市府大道298号。法定代表人：潘普斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡玉友，该公司员工。委托诉讼代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。原告郑英希与被告方远建设集团房地产开发有限公司（以下简称方远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日、8月4日两次公开开庭进行审理，并当庭宣告判决。第一次庭审，原告郑英希、被告方远公司的委托诉讼代理人胡玉友、陈建平到庭参加诉讼。第二次庭审，原告郑英希、被告方远公司委托诉讼代理人陈建平到庭参加诉讼。原告郑英希向本院提出诉讼请求：1.被告抓紧维修房屋质量：一层和地下室吊顶等腐烂、地下室底板和外墙渗漏、地下室机动车出入口道闸经常无法识别车牌或者识别迟钝；2.被告返工地下室排烟风管；3.被告更换地下室电梯前室地砖；4.被告返还国家降低增值税后的税金差额20936元；5.被告支付2018年12月31日至2019年5月13日共133天的违约金：总房价2093550元×（0.025%×90天+0.03%×43天）=74112元。诉讼过程中，原告申请撤回第1、2、3项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2017年1月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购房，并约定交房时间为2018年12月31日前。合同签订后，原告已按约支付了房款2093550元。原告于2019年5月10日收房。合同履行过程中，增值税税率发生变化。根据《关于调整增值税税率的通知》的规定，被告应返还以购房款为基数按百分之一计算的税款差额20936元。原告收房发现无法申请开通管道燃气。原告拨打市民热线反映此事后了解到台州中燃爱思开城市燃气发展有限公司验收时发现该小区一楼吊顶将燃气管线包封，不具备通气条件，要求整改，后于2019年5月13日基本整改完成。被告交付的商品房不符合交付条件，直至2019年5月13日才满足交付条件，交房时间应从2019年5月13日开始计算，故被告应按合同约定支付逾期交房违约金。被告方远公司答辩称：一、原告要求返还税价差额的诉讼请求没有事实和法律依据。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的房屋面积单价和房屋总价的计价方式均系含税的固定单价和固定总价，而非价税分离价格。国家税收的调整对双方在合同中约定的房屋面积单价和总价均不产生任何影响，并且税率调整的纳税义务人为开发商，而非购房户。《商品房买卖合同》中约定的唯一可调整的房屋总价的条件是房屋的预售面积与交房时实测面积出现差异。二、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。原告于2018年12月23日收房，而非2019年5月10日收房。2018年12月23日，原告收房发现房屋内存在空鼓等质量瑕疵，被告已应原告要求全部履行了保修责任且补偿了原告经济，故不应视为逾期交房。原告所述的交房时不具备通气条件的情况并不属实。案涉小区用气管网已于2018年10月22日验收合格，具备正常使用的基本条件。2019年1月之后，案涉小区业主申请燃气开户，可以正常使用点火，不存在不能正常使用的情况。本院经审理，认定事实如下：2017年1月6日，原告郑英希、案外人金晶作为买受人与方远公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定买受人向方远公司购买天韵水岸（建设项目名称）12幢2单元602的房屋及G030车库，商品房建筑面积为156.74㎡，车库建筑面积74.58㎡。合同第五条关于计价方式与价款约定，商品房按建筑面积计算，单价为13500元/㎡，总价为2115990元；车库按套（单元）计算，单价为168000元/套（单元），总价为168000元，买受人参加购房优惠活动，该套住宅总价优惠1%+1%+1%，该合同所含房屋房款合计2220510元。合同第七条付款方式及期限约定，买受人于2017年1月6日前首付1220510元整，余额房款1000000元整同时向银行或公积金管理中心书面申请购房按揭贷款，提交按揭贷款资料，办理完成相关手续。买受人应要求贷款银行或公积金中心将按揭贷款全额于2017年6月30日前划入出卖人账户，如按揭贷款金额未按时到账的，买受人应以现金方式付清全部房款。合同第九条交付期限及条件约定，出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用，建设工程需经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付了涉案购房款。涉案房屋于2018年12月17日在台州市住房和城乡建设局进行了竣工验收备案。2018年12月23日，被告签署了业主验收交接表，领取了房屋钥匙，被告还在业主验收交接表写明：粉刷空鼓严重，存在严重质量问题，不具备交房条件，请维修后再交房。2019年2月21日，被告签署了业主验收交接表。2019年2月21日，原告办理了案涉商品房的入住手续，签署了天韵水岸业主入住手续书。台州中燃爱思开城市燃气发展有限公司的《房地产商住项目庭院燃气管网通气作业联系单》载明，天韵水岸项目工程在2018年10月22日经综合验收合格，具备通气条件。2019年1月7日开始，天韵水岸有多幢房屋业主陆续进行燃气开户，包括原告所在的第12栋楼各单元部分住户。原告曾通过浙江政务咨询投诉渠道反映天韵水岸的燃气通气问题，该投诉渠道于2019年5月28日回复称：“台州中燃爱思开城市燃气发展有限公司验收时发现该小区一楼吊顶将燃气管线包封，不具备通气条件，要求对方整改。3月12日，开发商未按燃气公司方案整改，重新去现场对接交底整改方案；4月25日，复查发现拼缝未密封；5月6日复查发现仍有五根管线未密封；5月13日基本整改完成。后来燃气公司运行部门发现该小区部分业主装修将固定燃气立管的墙面拆除，导致立管摇晃，存在严重安全隐患，不具备通气条件，故无法通气。近期中燃爱思开燃气公司会函告该小区物业，要求将固定燃气立管的墙面拆除的业主尽快到燃气公司办理整改，待整改完成后，燃气公司会尽快为该小区通气。”为查明本案事实，本院于2020年7月21日向台州中燃爱思开城市燃气发展有限公司的管理人员了解涉案小区通气相关情况，据该公司管理人员陈述，一个新开楼盘首先经燃气公司验收符合通气条件后业主才可申请开户，开户是指将业主户外的燃气管接入室内，而点火是指业主装修完以后需要使用燃气再申请点火。台州中燃爱思开城市燃气发展有限公司曾向被告出具了天韵水岸业主的开户明细和申请点火明细，天韵水岸小区于2018年10月22日验收合格具备通气条件，经验收后整个小区可以通气，浙江政务咨询投诉渠道反映的案涉小区的燃气问题实际情况为小区个别楼栋存在一楼吊顶将燃气管线包封，故台州中燃爱思开城市燃气发展有限公司要求整改，但整改并不影响小区通气，开户申请明细表列明的楼栋，意味着燃气公司接受该楼栋的通气办理，不存在不通气的问题。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、浙江政务咨询投诉回复，被告提供的《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产商住项目庭院燃气管网通气作业联系单》、《天韵水岸2019年1月到5月开户明细》、业主验收交接表、业主入住手续书，本院向台州中燃爱思开城市燃气发展有限公司管理人员询问作出的笔录以及原、被告的陈述等证据证实。本院认为：原告和被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。一、关于被告是否返还税金差额的问题。对此，本院作如下分析：1．双方已在《商品房买卖合同》第五条计价方式和价款中明确约定房屋价款按照建筑面积计算（面积为156.74㎡），单价为13500元/㎡，总价款为2115990元；车库按套（单元）计算，单价为168000元/套（单元），总价为168000元。即双方已经固定了房屋和车库的总价款。2．房屋等不动产属于家庭大额财产，不动产买卖事宜关系重大，其中房屋交易价格是房屋买卖合同中的重要内容，通过合同做出固定总价款的约定，既有利于保障交易双方的权利，也有利于维护商品房交易秩序的稳定，对于房屋交易总价款这一项合同的重要内容，双方已经在合同第五条计价方式和价款中做出了明确约定，原告提出随着增值税税率变动而调整房屋交易总价款的观点在本案中不成立。3．增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的流转税，是对商品因生产、流通、劳务服务等多个环节的新增价值或者商品的附加值征收的税收，被告方远公司作为房地产公司销售案涉房屋，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告方远公司，而非原告。被告方远公司缴税的种类、税率、金额等对原、被告之间已经约定的房屋总价款不产生影响。因此，原告的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告是否需要支付逾期交房违约金的问题。原告认为被告所交付的商品房不符合合同约定的用气正常使用条件，并以此认为商品房不符合交付条件。本院认为，被告提供的燃气公司关于涉案小区燃气管网通气作业联系单，能证明该小区于2018年10月22日经验收合格，具备通气条件。至于原告提供的浙江政务咨询投诉渠道回复中记载台州中燃爱思开城市燃气发展有限公司发现案涉小区不具备通气条件并要求对方整改的内容，并不能否定涉案小区在合同约定的交房期限前已具备通气条件的事实。结合台州中燃爱思开城市燃气发展有限公司相关管理人员陈述，以及原告房屋所在楼栋天韵水岸12幢部分业主已于2019年1月进行燃气开户的实际情况，本院认为，原告主张涉案商品房在合同约定交付期用气不具备正常使用的基本条件，依据不足。事实上，被告在合同约定的交付期限之前已通知原告进行验收交付，当时房屋已经竣工验收合格，后续也完成了房屋的交付。即便后续存在原告投诉的通气问题，也是发生在小区通气整体验收合格后，装修过程中发生的新问题，不属于合同约定的交付期限内交付不符合条件的情形。故，对原告提出要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告在本案审理过程中，撤回部分诉讼请求，系其对诉权的合理处分，应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郑英希的诉讼请求。案件受理费1088元（已减半），由原告郑英希负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郭虹霞二〇二〇年八月四日法官助理 陈 平代书记员 潘安倩?*ArabicDash???*ArabicDash??