北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2054号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京世纪金星建材工贸有限责任公司。法定代表人：王双乐，总经理。委托诉讼代理人：李金娥，女，北京世纪金星建材工贸有限责任公司出纳。委托诉讼代理人：王凤云，北京名帅律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京三盟矿用设备厂。法定代表人：吴宝石，总经理。委托诉讼代理人：李晓芳，女，北京三盟矿用设备厂职员。委托诉讼代理人：吴小涛，北京京航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴宝石，男，1966年7月10日出生。委托诉讼代理人：吴小涛，北京京航律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：赵永海，男，1953年7月22日出生。上诉人北京世纪金星建材工贸有限责任公司（以下简称世纪金星公司）因与被上诉人北京三盟矿用设备厂（以下简称三盟设备厂）、吴宝石、赵永海合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。世纪金星公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的诉讼请求并驳回三盟设备厂的反诉请求。事实和理由：我公司依据租赁协议使用涉案土地，花费大量人力、物力、财力将原有坑洼地填平并建设多栋房屋。我公司与三盟设备厂签订转让协议，将土地及地上物均交与该公司，在转让协议被确认无效后,因该址被拆迁腾退三盟设备厂不能返还自我公司取得的相应实物，即应给予折价补偿。拆迁腾退时的评估价值是我们两个单位在不同时期建设添附的结果，在确定分割时应以全部拆迁款为基础，我公司的建设面积为1762.98平方米，补偿款不应少于1865192元，而一审法院以我公司建设面积200平方米为依据所做判决错误，该判决中2-4判项均应相应上调。法院在确定合同无效后的返还责任时应根据诚实信用原则等合理确定增值部分的返还责任，且因三盟设备厂不能实际返还我公司土地及房屋，则160万元转让费用亦不应要求我公司予以返还。三盟设备厂在履行合同过程中没有支付全部转让费，本身存在重大过错，而其在拆迁腾退后又领取全部补偿款，致我公司无法取得任何回报，该厂因这一不诚信的行为获得巨大利益，一审判决结果显失公平。三盟设备厂辩称，不同意世纪金星公司的上诉请求，我公司对一审法院判决给付世纪金星公司补偿款也有异议，但考虑息诉止争，就没有提起上诉。我们双方之间的转让合同被确定无效，涉案地点也实施了拆迁，我单位认为无需支付世纪金星公司任何款项，也不再向其主张转让费用。因世纪金星公司提起了本案诉讼，我单位才被动提出了反诉。拆迁补偿款我们已经与赵永海之间进行了分割，不同意给付世纪金星公司补偿款项。吴宝石辩称，我同意三盟设备厂的意见。赵永海提交书面意见表示同意一审判决。世纪金星公司向一审法院起诉请求：1、请求判令我公司与三盟设备厂于2011年12月17日签订的《土地及地上厂房等建筑物转让协议》中所涉及的位于某村西南沙荒地及地上物的全部腾退补偿利益中的评估补偿2882814元归我公司所有；2、请求判令三盟设备厂将2011年12月17日签订的《土地及地上厂房等建筑物转让协议》中所涉及的位于某村西南沙荒地及地上物的腾退补助款2671568元给付我公司；3、请求判令三盟设备厂和吴宝石将以上两项共计5554382元给付给我公司；4、请求判决三盟设备厂和吴宝石向我公司支付占有使用费（按每年95000元标准，自2011年12月17日至实际拆除腾退之日）。三盟设备厂反诉请求：1、判令世纪金星公司返还我方已支付的转让费160万元；2、判令世纪金星公司按同期银行贷款利率支付资金占用费至实际返还之日；3、判令世纪金星公司返还我公司代为支付给赵永海的2007年度至2011年度的租金5万元。一审法院认定事实：赵永海系某村村民。1999年，赵永海与某村经济合作社签订《土地承包合同》，将位于本村村西南沙荒地6亩承包给赵永海，供其从事种植、养殖业经营，承包期限30年。2001年1月1日，赵永海与北京市庞各庄新兴京宁建筑材料厂（法定代表人：王双乐）签订《土地租赁协议》，约定，赵永海将从某村承包的位于村西南一块南北长100米、东西宽40米的坑洼地租赁给北京庞各庄新兴京宁建筑材料厂，租期28年，自2001年1月1日至2029年1月1日，租金每年1万元，年交，合同还约定，北京庞各庄新兴京宁建筑材料厂在坑洼地上填土2500立方米，填土费用自付，然后建立建筑保温材料厂，还可以在租用土地上建造和安排任何建筑物和各种设施，土地以上一切建筑物、设施和物品都属于北京市庞各庄新兴京宁建筑材料厂，与赵永海无关。2001年12月31日，世纪金星公司与庞各庄镇某村签订《土地承包合同》，约定由世纪金星公司承包该村西南沙荒地12亩，用于从事种植或养殖业经营，承包期2001年12月31日至2031年12月30日，承包款每年4776元。北京庞各庄新兴京宁建筑材料厂与世纪金星公司法定代表人均为王双乐。2011年12月17日，世纪金星公司与三盟设备厂签订《土地及地上厂房等建筑物转让协议》，约定由世纪金星公司将庞各庄镇某村西南沙荒地及地上建筑物转让给三盟设备厂，土地位于大兴区庞各庄镇某村西南，南邻庞各庄镇农机站、西邻静逸清采摘园，南北长110米，东西宽56米，转让年限2011年12月17日至2031年12月31日，全部转让费190万元，先预付定金20万元，余款在双方办理转让证明后一次付清。合同签订后，三盟设备厂于签订当日支付转让订金20万元，后支付现金20万元，于2012年1月14日以承兑汇票形式支付转让费100万元，于2013年5月28日支付20万元。2012年1月14日，双方又签订《补充协议》，内容主要有：1、世纪金星公司已办结某村委会相关的同意转让手续；2、双方不同意办理公证，改为办理大兴区经管站的鉴证，并同意鉴证手续于春节后一个月内办妥等。同日，双方签署《交接清单》，其上写明“……3、全部地上建筑（含院墙及院内辅助设施、种植养殖物）。双方已于2012年1月14日办结以上协议物的交接手续，院内属于世纪金星公司的财物于2012年1月20日前清理完毕。”三盟设备厂称：2011年12月底至2012年年初，三盟设备厂发现世纪金星公司出租给三盟设备厂的土地并不在世纪金星公司从某村委会承租的土地范围内，而是在北京庞各庄新兴京宁建筑材料厂从村民赵永海处承租来的土地范围内。因赵永海称多年没有收到北京庞各庄新兴京宁建筑材料厂交来的租金，故赵永海认为合同早就解除了，且世纪金星公司无权将该土地转租给三盟设备厂。三盟设备厂为继续使用该土地，于2012年中旬由三盟设备厂法定代表人吴宝石与赵永海直接签订了《土地租赁协议》，协议上写明的出租时间为2012年1月1日至2029年1月1日，落款处日期倒签为2012年1月1日，租金每年2万元。2017年3月4日，吴宝石向赵永海交纳10万元，其中包含2007年1月1日至2012年1月1日的费用5万元，多交的这5万元没有任何依据，只是为了能顺利与赵永海签订合同，作为赵永海多年没有收到北京庞各庄新兴京宁建筑材料厂应交租金的补偿。世纪金星公司提交收条复印件一张（无原件），在该借条复印件下半页写有“备注：上述壹佰万元承兑汇票贴现费用计53000元由三盟厂负担”，在该行字下方，盖有三盟设备厂公章，公章边缘与该行备注字体无任何覆盖或接触。世纪金星公司据此主张，三盟设备厂认可承担汇票贴现费用，故该两张汇票世纪金星公司实际收到了947000元，而并非1000000元。三盟设备厂对该说法不予认可。三盟设备厂提交世纪金星公司工商档案中的《公司住所证明》，其上写有，世纪金星公司住所地位于庞各庄镇某村村委会西20米，在产权单位声明一栏写有：本房产产权归王双乐所有，同意将2000㎡以无偿方式提供给世纪金星公司使用，使用期10年。三盟设备厂据此主张，本案世纪金星公司起诉的主体不适格，世纪金星公司起诉要求三盟设备厂和吴宝石支付各项拆除腾退补偿款，应当由其所主张的被拆除腾退的房屋的产权人王双乐起诉。世纪金星公司对此发表质证意见称：住所证明仅是当时为了顺利注册公司而出具的，实际内容并不真实，世纪金星公司起诉主张取得补偿的被拆房屋就是属于世纪金星公司的，并不属于王双乐个人。三盟设备厂提交2017年9月13日某村经济合作社出具的《证明》，内容如下：某村西南沙荒地块，南北长约100米，东西宽约52米，共计7.8亩，该宗地使用权基地上所属建筑物等现属北京三盟设备厂矿用设备厂所有。该宗地分东西两块，西侧地块南北长约100米，东西宽约40米，计6亩，承包期自2011年12月17日起至2029年6月1日，东侧地块南北长约100米，东西宽约12米，计1.8亩，承包期自2012年1月1日起至2029年6月1日。据此主张地上物系三盟设备厂所有，世纪金星公司对此不予认可。三盟设备厂提交案外人张某出具的情况说明，主张王双乐自2010年1月起至2012年12月期间长期出差，其公司财务会计张某无法见到王双乐本人，世纪金星公司欠付张某工资及其他费用共计18650元。该情况说明末尾有某村书记袁某所写“情况属实”字样。世纪金星公司主张转租给三盟设备厂时院落里有大量建设，三盟设备厂称交付之时院内只有两排房屋和一个大棚，加在一起大概十多间，除其中的四间外，其他的都拆掉重建了，此外还有四棵世纪金星公司种植的银杏树，保留到了拆除腾退之时，属于补偿范围。关于北京庞各庄新兴京宁建筑材料厂向赵永海交纳租金的情况，世纪金星公司称以现金形式向赵永海支付了至少9万元租金，赵永海当庭否认，世纪金星公司未能提交相关证据。一审法院庭审过程中，世纪金星公司称涉案院落被拆除腾退时，院落里有属于该公司沙子搅拌机、水罐、水泵和种植的银杏树。三盟设备厂仅认可四棵银杏树，否认有生产设备，主张应当以交接清单为准，如果确实存在大型设备，交接清单上应当明确。关于各份租赁合同涉及的土地范围，世纪金星公司认可出租给三盟设备厂的土地实际是北京庞各庄新兴京宁建筑材料厂从赵永海处承租的土地的一部分，而不是世纪金星公司从某村委会承租的土地。世纪金星公司提交收据、账单及利用谷歌地图下载的2005年后部分年份的涉案区域地图，主张其从赵永海处承租土地后进行了大量建设，其中，世纪金星公司自行整理的建设费用明细显示共支出各项建设费用460432元。2017年，涉案场地被纳入拆除腾退范围。一审法院审理过程中，向北京六达盛泰置业有限公司调取了吴宝石与该公司签订的涉案场地的拆除腾退档案。根据世纪金星公司提供的谷歌地图与拆除腾退档案中的《用地平面图》对比，2005年1月19日图片与2017年10月5日图片相对比，直观看出仅有编号为8、9的砖红色屋顶房屋一直存在，其余房屋在此时间段内均经过了重建或较大规模的翻建，且自2013年11月之后，院落中主要房屋基本定型，直到拆除时，都没有太大变化。根据《估价结果通知单》，编号8重置成新价184657元，编号9重置成新价57943元。银杏树（老）每棵补偿价3182元。一审法院审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。关于主体问题，世纪金星公司起诉要求取得地上物补偿的依据是其主张在被拆除腾退地块上实际出资建房并最终由吴宝石取得了拆除腾退利益，故仅需依据世纪金星公司提交的关于其实际出资建房的证据来审查其是否有权取得、取得多少拆除腾退利益，而该公司法定代表人王双乐并未主张以个人名义出资建房，即使王双乐以个人名义向吴宝石主张分割拆除腾退利益，也需要提交相应的出资建房证据。世纪金星公司诉讼的基础是该公司存在出资建房并且所建房屋在此次拆除腾退补偿中取得补偿利益，故三盟设备厂关于世纪金星公司主体不适格的答辩意见法院不予采纳。关于世纪金星公司主张取得的房屋和装修补偿，首先，结合世纪金星公司提交的证据及各方当事人的陈述，除编号8、9的房屋外，世纪金星公司并不能举证证明该院落内其余被拆除腾退的房屋均为世纪金星公司出租给三盟设备厂时就已经存在的且三盟设备厂在后来使用过程中没有经过任何翻建和重建；其次，根据世纪金星公司提交的谷歌卫星地图，也能够明显看到在三盟设备厂使用该院落房屋的过程中，对院内房屋进行了较大规模的重建或翻建；第三，基于以上两点，世纪金星公司虽然提交了部分装修、建房的票据，但同时该公司从某村委会直接承租的土地与涉案场地毗邻，难以确定世纪金星公司所购买的相关建材或装修用于了涉案场地内房屋的建设及装修；第四，根据世纪金星公司自行提交的费用清单整理，其支出也仅40余万元，并且其中诸如餐费、请客、电话费、高速费、中介费等多类费用均被世纪金星公司算入了“建设费用”，明显不妥；第五，对于三盟设备厂使用过程中已经拆除的由世纪金星公司建设的房屋的赔偿问题，双方若协商不成，世纪金星公司应当准备相应证据，按照财产损害赔偿进行主张，其无权取得三盟设备厂在原址上建设的新房的拆除腾退补偿款及新作的装饰装修的补偿款；最后，虽然世纪金星公司与三盟设备厂签订的是《土地及地上厂房等建筑物转让协议》，但该协议约定了转让期限，实质上属于租赁协议，世纪金星公司转让的该地块使用权人为赵永海，赵永海将该地块出租给北京庞各庄新兴京宁建筑材料厂，世纪金星公司无权出租涉案场地，也无权在该场地上建设房屋，在世纪金星公司无权处分的情况下，赵永海没有对世纪金星公司将场地转让给三盟设备厂的行为进行追认，并且，世纪金星公司与三盟设备厂之间的转让协议已经由生效判决确认无效，综上所述，世纪金星公司应当退还三盟设备厂已经交纳的转让费，但其可以取得自建房屋（编号8、9）2011年12月17日至拆除腾退之时的房屋占有使用费，及与三盟设备厂签订合同时场地内原有的地上房屋自2011年12月17日至被三盟设备厂拆除重建之时的房屋占有使用费。根据拆除腾退档案，编号8、9房屋(总面积234.06平方米)重置成新价为242600元，相应装饰装修部分，法院结合世纪金星公司提交的证据，酌定世纪金星公司取得装饰装修及附属物补偿款5万元。根据拆除腾退档案，被补偿的设备中并没有水罐、水泵、沙子搅拌机等，故对世纪金星公司要求取得设备补偿款的主张不予支持。三盟设备厂认可被补偿的树木中有世纪金星公司种植的四棵银杏树，结合种植年代及补偿明细，世纪金星公司可以取得四棵银杏树的补偿12728元。世纪金星公司自认其企业住所证明上写明的内容与事实不符，仅是为了办理该公司营业执照，涉及的场地实际是北京庞各庄新兴京宁建筑材料厂从赵永海处承租的土地的一部分，也即，世纪金星公司原本无权处分本案涉案场地的土地使用权，现其起诉要求取得场地停产停业补偿，没有事实和法律依据，法院不予支持。因其建设的大部分房屋均被三盟设备厂重建或翻建，法院酌定其取得房屋停产停业补偿10万元。搬迁补助费系对拆除腾退时地上物的实际使用人的搬家补偿，世纪金星公司无权主张该项费用，工程配合奖和拆迁进度奖，不是世纪金星公司履行转让合同所能得到的利益，该类补偿仅针对被拆除腾退人，世纪金星公司无权主张。关于房屋占有使用费，主要分为两部分，一部分保留到了2017年拆除腾退之时，一部分在三盟设备厂使用过程中被重建或翻建，因房屋早已灭失，法院酌定三盟设备厂支付世纪金星公司房屋占有使用费40万。关于100万承兑汇票，世纪金星公司提交的收条复印件不能证明三盟设备厂承诺承担贴现费用5.3万元，故法院认定三盟设备厂已经交纳转让费160万元，该笔费用世纪金星公司无权取得，应予退还。关于三盟设备厂主张的利息，考虑到其实际占有使用了世纪金星公司建设的房屋，双方之间合同无效，均存在一定过错，故对其该部分诉讼请求法院不予支持。关于三盟设备厂额外支付给赵永海的5万元，系为了顺利与赵永海签订合同而支付给赵永海的，其要求世纪金星公司予以返还，没有法律依据，法院不予支持。吴宝石作为三盟设备厂的法定代表人，实际取得地上物补偿并与案外人签订补偿协议，故其应当与三盟设备厂共同承担给付世纪金星公司拆除腾退补偿款的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、二百零七条、二百一十一条，一审法院判决：一、吴宝石、北京三盟矿用设备厂于判决生效后十日内支付北京世纪金星建材工贸有限责任公司自建房屋补偿款242600元；二、吴宝石、北京三盟矿用设备厂于判决生效后十日内支付北京世纪金星建材工贸有限责任公司装饰、装修及附属物补偿款62728元；三、吴宝石、北京三盟矿用设备厂于判决生效后十日内支付北京世纪金星建材工贸有限责任公司房屋停产停业补偿100000元；四、北京三盟矿用设备厂于判决生效后十日内支付北京世纪金星建材工贸有限责任公司房屋占有使用费400000元；五、北京世纪金星建材工贸有限责任公司于判决生效后十日内退还北京三盟矿用设备厂转让费1600000元；六、驳回北京世纪金星建材工贸有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回北京三盟矿用设备厂的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院另查明：2018年，世纪金星公司诉三盟设备厂合同纠纷一案，经一审法院审理后判决确认双方签订的《土地及地上厂房等建筑物转让协议》《土地及地上厂房等建筑物转让协议补充协议》无效，三盟设备厂不服上诉至本院，本院审理后认为“合同违反法律、行政法规强制性规定，应认定无效。《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条规定，承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设。涉案土地上加盖厂房，用于非农建设，改变了土地的农业用途，双方所签订的《土地及地上厂房等建筑物转让协议》及《土地及地上厂房等建筑物转让协议补充协议》违反了法律的强制性规定。”，并于2018年8月作出（2018）京02民终6639号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年10月25日，吴宝石、赵永海与某村经济合作社签订《庞各庄镇农村集体经营建设用地入市试点项目被拆除腾退人情况说明》，载明各方同意吴宝石作为被拆除腾退人全权办理拆除腾退相关手续，签订补偿协议，并同意吴宝石与赵永海对拆除腾退补偿款进行分割。三盟设备厂和吴宝石表示其取得补偿款后已经与赵永海分割完毕。世纪金星公司表示其与北京市庞各庄新兴京宁建筑材料厂的法定代表人均为王双乐，原经营行为以北京市庞各庄新兴京宁建筑材料厂名义进行，在注册成立世纪金星公司后，即以世纪金星公司名义对外经营，北京市庞各庄新兴京宁建筑材料厂停止经营，两公司均由王双乐掌控，利益一体。本院认为，涉案土地系赵永海自某村经济合作社承包而来，赵永海为该土地的合法使用权人。世纪金星公司与三盟设备厂签订的《土地及地上厂房等建筑物转让协议》及《土地及地上厂房等建筑物转让协议补充协议》因违反法律的强制性规定而无效，同理，世纪金星公司亦失去使用这一土地的合法依据。虽互相返还是合同无效处理的一般原则,但涉案土地及地上物已经被搬迁腾退,世纪金星公司亦非该土地的合法使用权人,故互相返还并不适用于本案双方当事人之间。涉案土地及地上房屋搬迁腾退期间，某村经济合作社、赵永海及吴宝石共同确认吴宝石为被拆除腾退人，三盟设备厂亦没有异议。吴宝石履行被腾退人义务，取得相应补助款项，该款项应依据《庞各庄镇农村集体经营建设用地入市试点项目被拆除腾退人情况说明》的约定在吴宝石及赵永海之间进行分配。据此，世纪金星公司要求分割腾退补偿款项并由三盟设备厂支付房屋占用费的诉讼请求，以及三盟设备厂要求世纪金星公司返还转让费的反诉请求，均应予以驳回。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律不当，判决结果错误，本院予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初1019号民事判决；二、驳回北京世纪金星建材工贸有限责任公司的诉讼请求；三、驳回北京三盟矿用设备厂的反诉请求。一审案件受理费50681元，由北京世纪金星建材工贸有限责任公司负担（已交纳），反诉案件受理费19650元，由北京三盟矿用设备厂负担（已交纳）。二审案件受理费19200元，由北京世纪金星建材工贸有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 王 佳审 判 员 陈雨菡二〇二〇年八月三十一日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪