广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14152号上诉人（原审被告）：梁永君，女，1970年8月2日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：谢敏，广东法纳川穹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李华娟，女，1978年9月16日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：王小龙，广东晟晨律师事务所律师。上诉人梁永君因与被上诉人李华娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5565号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人梁永君上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回李华娟的全部诉讼请求；3.由李华娟承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由如下：一、一审认定事实错误。1.《协议》只是约定了在2019年11月1日前，出售房屋的价格不得超过130万元，在2019年11月1日后，出售房屋的价格由卖方商量待定。《协议》中并未约定梁永君必须在2019年11月1日前将房屋出售，且在2019年11月1日前，梁永君委托中介公司放售房屋也没有超过130万元的售价。《协议》中约定的2019年11月1日只是售房价格上的约定，并不是售房期限的约定，李华娟在《协议》的履行期间即诉讼期间，从未表示过2019年11月1日是梁永君出售房屋的期限。一审认定2019年11月1日是梁永君出售房屋的期限，属于认定事实错误。2.由于《协议》并没有约定房屋出卖的具体期限，因此梁永君不存在未在约定期限内卖出房屋的事实，更不存在违约的事实。一审据此判令梁永君承担还款责任及支付利息，缺乏事实及法律依据。二、《协议》是因解除《房屋买卖合约》而签订，《协议》中约定退回李华娟购房款的时间是梁永君再次卖房且收齐房款后的第二天，是冲抵李华娟不能履行《房屋买卖合约》义务应当承担的相应责任。《协议》是双方对解除《房屋买卖合约》后权利义务的平衡和调整，是公平合理的。三、《协议》中约定的梁永君返还购房款的行为是附条件的，根据《中华人民共和国民法总则》的规定及双方的约定，条件成就时即返还，条件未成就时，梁永君暂不具有返还义务。梁永君始终在积极出售房屋，并没有任何阻碍条件成就的行为，只是由于市场的客观原因暂未能成功出售房屋。四、李华娟的行为既违反了《房屋买卖合约》的约定，反悔不买房，又不愿意遵守《协议》的约定，要求梁永君提前退回购房款，即是将其违约的损失全部转由梁永君承担，是不合法、不合理的。被上诉人李华娟二审辩称：梁永君的上诉状中的内容并无事实以及法律依据。据了解，李华娟并未占用涉案房屋，反而出资对涉案房屋进行装修，租金反而是由梁永君收取。而且据当事人本人所称，资金当时是梁永君自己使用了，所以认为一审判决事实清楚、证据充分。梁永君从提起管辖权异议并提起上诉直至二审，该行为属于浪费司法资源，应驳回其上诉，维持原判。李华娟于2019年11月12日向一审法院起诉，请求：1.判令梁永君立即退回房款460000元及资金占用期间的利息11500元给梁永君（以460000元为本金计算，利息从2019年7月起按年利率6%暂计算至立案之日，2300元×5个月）；2.本案诉讼费用由梁永君负担。一审法院经审理查明：2018年4月10日，李华娟通过房产中介向梁永君购买了位于广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉二街1号205房(房地产权利证号：09209107)，约定房屋交易价格为1250000元，当日李华娟、梁永君签订了《房屋买卖合约》。签约后李华娟按照约定，向梁永君现金支付了30000元购房定金，后分别在2018年4月20日李华娟向梁永君转账支付了370000元购房款，在2018年10月20日向梁永君转账支付了150000元购房款，梁永君亦出具《收款收据》给李华娟，确认收取首期楼款520000元。2019年6月2日，李华娟、梁永君经过协商后，当日签订了《协议》，约定双方解除上述《房屋买卖合约》，该《协议》约定：“1.现买卖双方同意和平解约，互不追究责任，买方（李华娟）购买该房屋所已支付的人民币：伍十陆万元整(560000.00元)购房款，卖方（梁永君）同意全额退回给买方！由于卖方需再次转卖该房屋，才能有足够资金支付买方已交的购房款，固买卖双方协商约定，卖方必须转卖该房屋以支付给买方已交的购房款，且卖方转卖该房屋的总房价限定为不得超过人民币：壹佰叁拾万元整(1300000.00)。此价格只限定在2019年11月1日前卖出有效！如未能按时卖出，该房屋转卖价格再由卖方商量待定！2.支付方式：买卖双方解除三方合约签定本协议当日，卖方支付买方贰万元整(20000.00)，2019年7月1日前支付捌万元整(80000.00)，剩余肆拾陆万元（460000.00），在该房屋转卖给第三方，卖方收齐该房屋全部楼款当日的第二天一次性支付余款给买方。”。于签订《协议》当日，梁永君向李华娟退回20000元。2019年7月1日，梁永君退回80000元，余下460000元尚未退回给李华娟。一审法院认为：李华娟、梁永君双方在签订《房屋买卖合约》后，经双方协商一致解约，重新订立的《协议》是双方真实的意思表示，并无违反法律或行政法规的规定，是有效协议，梁永君应按约定履行退还房屋价款560000元（包含承担中介费10000元）的义务，梁永君已按约定支付100000元，余下460000元房款，约定以房屋总价格不超过1300000元在2019年11月1月前卖出涉案房屋的第二天一次性支付给李华娟，现涉案房屋未在约定期限内卖出，如不能卖出，所约定房款的返还将遥遥无期，这对李华娟是显失公平的。梁永君未在约定期限内卖出涉案房屋还款，已构成违约，应承担返还房款的义务。对返还房款，双方均无约定利息或违约金的计算，视为无息返还。李华娟诉请利息从2019年7月起按年利率6%计算，不予支持。但梁永君未在约定的2019年11月1日前卖出涉案房屋，而占用李华娟资金，造成李华娟可得利息的损失，对此损失可酌情支持。为此，本院酌定梁永君应在2019年11月2日起至还清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给李华娟。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年4月29日作出如下判决：一、梁永君于本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款460000元及利息（以460000元为本金，从2019年11月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至还清款日止）给李华娟；二、驳回李华娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4186元（李华娟已预交），由梁永君承担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审庭询中，本院询问根据双方《协议》的约定，如果涉案房屋一直没有卖出，梁永君认为涉案460000元应何时退还给李华娟，梁永君称无法提出退还460000元的具体时间。本院询问梁永君收取李华娟购房款用作何种用途，梁永君陈述用于涉案房屋的提前还贷，本院限期其提交涉案房屋提前还贷的相关凭证，其庭询后提交了兴业消费金融股份公司出具的《兴业消费金融股份有限公司贷款结清证明》、平安银行股份有限公司广州分行出具的《个人贷款结清证明》佐证。本院对此再次询问，梁永君出具《关于收取的购房款已用于还贷等情况的说明》，主要内容为：1.因家中有老人行动不便，需要住一楼，其将涉案205房置换为从化区浦江街灌村路金泉山庄翠泉二街1号106房，当时钱不够，用106房及205房作为抵押物向银行贷款，李华娟的购房款已用于还付银行的贷款。2.其现时没有钱返还给李华娟，双方的《协议》约定，其出售房屋后将余款退还给李华娟。目前房价是2015年来的最低价，如果立即低价出售房屋还款，则完全改变《协议》的约定，其无力承担损失。二审庭询中，李华娟表示若梁永君庭后提交了涉案房屋提前还贷的相关凭证，其不需要质证，由法院依法作出认定。庭询后，李华娟向本院提交《声明书》，主要内容为：鉴于梁永君资金困难，李华娟同意梁永娟返还房款460000元，放弃对梁永君追偿460000元的利息。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为梁永君应否向李华娟返还购房款460000元及利息。针对该争议焦点，本院认定如下：本案双方协商一致解除《房屋买卖合约》后重新签订的《协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律或行政法规的规定，故一审认定该《协议》为有效协议，并无不当，本院予以确认。双方在《协议》中约定，卖方必须转卖该房屋以支付给买方已交的购房款，且卖方转卖该房屋的总房价限定为不得超过1300000元，此价格只限定在2019年11月1日前卖出有效，如未能按时卖出，该房屋转卖价格再由卖方商量待定；剩余460000元，在该房屋转卖给第三方，卖方收齐该房屋全部楼款当日的第二天一次性支付余款给买方。现在涉案房屋未在2019年11月1日前卖出，但从本案查明的事实看，首先，梁永君已长时间占用李华娟的资金；其次，梁永君陈述其收取李华娟的款项后已用于涉案房屋的提前还贷，但其提交的证据未能证明该陈述，其陈述存在不诚信之处；再次，从双方2019年6月2日签订《协议》至2019年11月1日，已有5个月的时间，其实李华娟已预留了合理时间给梁永君售出房屋；最后，《协议》约定，如未能按时卖出，该房屋转卖价格再由卖方商量待定，这说明对涉案房屋的出卖与否、何时出卖及出卖价格卖方有控制权，本案中梁永君未能举证证明在2019年11月1日后其对涉案房屋的转卖价格有再次进行商定。且在本案二审庭询中，梁永君陈述如果涉案房屋一直没有卖出，其无法提出退还460000元的具体时间。如涉案房屋未能卖出，购房款即不返还，则双方所约定的房款的返还将遥遥无期，返还涉案房款纠纷解决的时间点也将一直处于不确定的状态，这对李华娟显失公平。综合本案查明的事实以及上述考虑和认定，梁永君应按约定履行退还剩余房屋价款460000元的义务，因此，一审判令梁永君于判决发生法律效力之日起10日内返还购房款460000元，并无不当，本院予以维持。梁永君上诉认为李华娟主张其提前返还购房款不应得到支持理据不足，本院不予支持。关于利息问题，首先，双方签订的《协议》未约定支付利息，其次，李华娟自愿放弃向梁永君主张利息，此系当事人在法律许可范围内对自身权利的处分，本院予以准许，因此梁永君上诉主张无需支付利息本院予以支持，对一审判令梁永君应向李华娟支付利息（以460000元为本金，从2019年11月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至还清款日止），本院不予支持。综上所述，梁永君的上诉请求部分成立，本院部分支持；梁永君其他的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，唯处理结果略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5565号民事判决第二项；二、变更广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5565号民事判决第一项为：梁永君于本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款460000元给李华娟；三、驳回李华娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4186元，由李华娟负担84元，由梁永君负担4102元；二审案件受理费8372元，由李华娟负担167元，由梁永君负担8205元。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年八月二十七日书记员  冯韵彭诗敏