江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2461号上诉人（原审被告）：无锡普新科技产业发展有限公司，住所地无锡市新吴区旺庄路138-5号302室。法定代表人：赵明琪，该公司董事长。委托诉讼代理人:李增力，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人:高帅，德恒上海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：有信制造（无锡）有限公司，住所地无锡市锡山经济技术开发区高邓路60号。法定代表人：BAOHONGWEI，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢静林，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵元照，江苏开炫律师事务所实习人员。上诉人无锡普新科技产业发展有限公司（以下简称普新公司）因与被上诉人有信汽车系统（无锡）有限公司（以下简称有信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2020)苏0214民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。普新公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回有信公司的全部诉讼请求。事实和理由：根据双方的邮件往来，应当认定双方对“保证金+适当修复”方案达成一致，且(2019)苏0214民初392号案件(以下简称392号案)不涉及保证金及其对应区域的修复问题，故案涉保证金应作为租赁物复原费用，其无需返还。有信公司答辩称，392号案已经认定双方之间的邮件属于磋商，并未就房屋退还及保证金扣减达成一致意见，确认有信公司于2018年12月31日向普新公司返还了案涉房屋，且无需支付任何赔偿，故其已经履行了返还房屋的义务，根据租赁合同约定，普新公司应当返还保证金。综上，请求驳回上诉，维持原判。有信公司向一审法院起诉请求：判令普新公司返还保证金396901.40元及利息（以396901.40元为基数，自2019年1月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：有信公司曾租赁普新公司的厂房从事生产经营活动，双方约定的租赁期限届满日期为2018年12月31日。在租赁期间内，有信公司向普新公司支付了保证金396901.40元。按双方租赁合同约定，出租人持有保证金期间，该款项不计算利息，承租人履行完全部合同义务后，出租人应在20个工作日内退还保证金，迟延退还应赔偿利息。2018年10月18日，普新公司向有信公司发送电子邮件，向有信公司明确要求退租复原标准，包括但不限于以下内容：一、拆除所有承租人在厂房内外装修、安装、改造的设备设施，1、装饰装潢：隔断、吊顶、磁砖等；2、机电设备设施：灯具、插座、桥架、供电线路、卫生洁具、空压、空调、弱电线路系统等；3、生产办公设备：生产线、机台、货架等；4、固定在地面、墙面、屋顶（固定货架、管道、吊顶）有膨胀螺丝完整取出，不可截断；5、外墙上承租人的标记、管线；6、屋顶、室外设施及设施基础等。二、恢复上述拆除、改造、使用中损坏的设备设施，1、修补墙、顶面孔洞；2、厂房地面孔洞或地面损坏应采用环氧沙浆修补，修补表面颜色需与原地面保持一致；3、水泥地面（主要为办公区）的恢复，应凿去水泥找平层，重新铺设厚度不小于3CM；4、环氧地面的恢复，需全面清洗打磨后用环氧树脂砂浆找平，覆盖环氧涂层两面；5、厂房内墙、顶或外墙标记处等修补、污染的涂装，应重新刷涂料，不应出现色差（涂料采用立邦或同档次乳胶漆两涂）；6、屋顶设备拆除后，应施做相应的防水层，做法、品质与原有屋面防水保持一致；7、维修过程中损坏的原厂房门窗、玻璃、锁扣等；8、复原改造、移位的消火栓等管线设备；9、室外设施基础清除后，恢复相应的绿化或道路，恢复的绿化应含一年的存活期；10、厂房清洁，地面保洁，屋顶蛛网、灰尘清除等。2018年11月2日，有信公司向普新公司发送电子邮件，载明，1、基于合同内容和厂房现状，有信公司建议以保证金+适当恢复这一基本方案完成厂房的移交；2、对于适当恢复的详细描述，有信公司会在下周二前确定并提交普新公司确认；3、普新公司收到适当恢复的描述后尽快确认并达成最终一致意见；4、双方着手厂房恢复+移交。2018年11月5日，有信公司向普新公司发送电子邮件，载明关于老厂退租复原一事，有信公司管理层指示如下“工厂复原会去实施，复原方案还需再讨论”。2018年11月7日，普新公司向有信公司发送电子邮件，载明，有信公司厂房租赁合同到期日2018年12月31日，距合同到期日不足两个月；请尽快提供恢复方案及时间计划表，避免合同到期日无法完成厂房复原；从其它公司厂房复原的进度看，有信公司厂房正常的复原时间需两个月，请参考并重视。2018年11月27日，有信公司向普新公司发送电子邮件，载明，需要尽快确定老厂的拆除、恢复标准，然后才能敲定具体的工作；由于之前没有就拆除和恢复标准达成一致，致使一些具体的工作无法开展；附件是基于早上沟通的结果，有信公司计划做的拆除和恢复工作；附件有信厂房退租相关事项，具体为：1、外围，1）室外建筑（除停车棚、危废仓库外），设施及设施基础拆除；2）屋顶设施拆除，恢复屋顶彩钢板并做相应防水；3）外墙上的设备、管线、标记拆除，修补墙上孔洞；4）外墙上原有门窗、玻璃恢复。2、车间，1）拆除装饰装潢：隔断、吊顶（把手装配区域隔断、吊顶为原有，维持现状不做处理）；2）拆除机电设备设施：灯具、插座、桥架、供电线路、空压、空调、弱电线路系统；3）拆除生产设备：生产线、机台、货架；4）修补厂房内墙的孔洞；5）厂房地面、卫生间维持现状不做处理。3、办公区，1）办公区（包括食堂、更衣室等）和实验室维持现状不做处理。2018年11月28日，普新公司向有信公司发送电子邮件，载明，鉴于双方的良好合作，有信公司提出车间及室外的复原工作由其负责，其余复原费用有信公司建议将保证金扣除由普新公司安排，普新公司将尽可能配合，现有两个问题需要确认：1、有信公司负责部分的准确施工范围及方案，普新公司才可测算用赁约保证金扣除后，普新公司还要投入多少费用恢复厂房，此需要公司审批；2、厂房复原后交还给普新公司才算合同结束，无论是有信公司或普新公司安排复原，都需要时间。2018年11月29日11：07，普新公司向有信公司发送电子邮件，强调，1、租期届满，有信公司应将房屋恢复原状并打扫干净后返还普新公司；2、延期占有，有信公司应按到期日适用的租金标准的两倍作为延期占有期间的租金。2018年11月29日16：17，有信公司向普新公司发送电子邮件，言明附件是详细的施工方案（含施工范围），时间确实比较紧，请尽快确认。附件详细列明施工流程、机械设备及人员配置、施工工期（15天），其中：1、外围：1）室外建筑（除停车棚、危废仓库外），设施及设施基础拆除，11月30日至12月5日；2）屋顶设施拆除，恢复屋顶彩钢板并做相应防水，11月30日至12月8日；3）外墙上的设备、管线、标记拆除，修补墙上，12月2日至12月10日；4）外墙上原有门窗、玻璃恢复，12月10日至12月14日。2、车间，1）拆除装饰装潢：隔断、吊顶（把手装配区域隔断、吊顶为原有，维持现状不做处理），12月1日至12月8日；2）拆除机电设备设施：灯具、插座、桥架、供电线路、空压、空调、弱电线路系统，12月4日至12月8日；3）拆除生产设备：生产线、机台、货架，12月4日至12月8日；4）修补厂房内墙的孔洞，12月10日至12月15日；5）厂房地面、卫生间维持现状不做处理。3、办公区，1）办公区（包括食堂、更衣室等）和实验室只拆除空调、管线等，其余不做处理；2）办公区（包括食堂、更衣室等）和实验室内部垃圾由有信公司清理，且满足具备移交条件。2018年11月30日，普新公司向有信公司发送电子邮件，载明，今日下午我们一起去看了厂房，就厂房复原事宜说明如下，1、有信公司直接安排贵司服务商的恢复项目，就你方提及内容稍有补充，见附件厂房退租复原事宜；2、其余办公区等恢复由普新公司安排，费用是将租赁合同的保证金扣除，请有信公司写一个说明给普新公司；3、厂房整体复原完成，交还普新公司租赁合同才结束，普新公司恢复也需要时间，所以请按有信公司提及的计划于12月15日前完成贵司安排部分的恢复，将厂房交还普新公司。2018年12月24日，有信公司经办人向普新公司发送邮件及函件，言明，有信公司已完成对锡协路B11号厂房的修复工作，请普新公司于2018年12月28日上午10时前往锡协路B11号厂房进行厂房交接。2018年12月28日16：41，有信公司经办人向普新公司发送邮件，言明，24日给普新公司联络函已说明有信公司已按合同要求对厂房进行修复，符合退房要求；遗憾的是普新公司28日上午未派人如约在租赁厂房进行厂房交接，现将“厂房租赁期满交接协议”快递给普新公司，望尽快签字盖章完成交接；有信公司将于2018年12月31日24时撤出所有安保人员，自那时起有信公司不再对厂房承担任何责任和义务。2018年12月28日17：57，普新公司向有信公司回复邮件，载明，根据租赁合同的约定，有信公司应将厂房恢复完成交还普新公司，前期有信公司也确认要恢复厂房，复原内容也进行了确认，12月24日表示已恢复完成，12月25日普新公司到场查看，厂房内有信公司安装的大部分设备设施尚未拆除，不具备交还条件，也回邮并附函给有信公司，应尽快安排复原；列举有信公司尚未拆除、恢复的设备设施如下：1、室外设备基础；2、室外燃气站；3、室个小岗亭拆除后遗留的设备基础；4、外墙上固定设备的螺丝及管线；5、车间行车地轨；6、车间货架及设备的固定螺丝；7、车间排风管及相应管线；8、车间轻质隔断；9、车间内吊顶；10、整个办公区未恢复。普新公司在邮件中要求有信公司将厂房恢复后交还，延期占用厂房期间将收取两倍租金，同时由此可能产生的一切损失均由有信公司承担。因双方对恢复原状问题始终未能达成一致意见，有信公司向一审法院提起诉讼，要求判决普新公司接收有信公司返还的租赁厂房，该院于2019年1月10日受理该案，案号为（2019）苏0214民初392号。在诉讼过程中，普新公司提出反诉诉讼请求，要求判令有信公司赔偿租赁物复原费用735000元，扣除保证金396901.40元后，还需支付338098.60元，并由有信公司支付2019年1月1日至2019年4月10日期间的房屋占用费，赔偿律师费等。该案经该院审理后认为：普新公司将案涉厂房出租给有信公司从事生产经营，其目的是赚取租赁费用，其作为出租人应适当容忍案涉厂房及场地在有信公司生产经营期间合理使用而产生的损耗。有信公司已移除生产设备、办公设施，案涉厂房内场地清洁，虽然案涉厂房室外部分路面损坏、厂房外墙有部分孔洞、室内地面遗留部分螺丝等，此等均属合理使用损耗范围。普新公司主张恢复原状的要求，一方面双方合同并无明确约定所谓原状的具体内容，另一方面普新公司列举的维修要求实属“修旧如新”，已超出合理范围，显著加重承租人有信公司的义务，除非双方达成一致，有信公司有权予以拒绝。2018年12月28日，有信公司通知普新公司接受厂房，普新公司应当予以协助配合。普新公司提出不合理的要求阻碍厂房交接、延迟受领有信公司返还厂房的清偿债务行为，违反租赁合同中出租人的合同义务，应承担延迟受领的违约责任，应当视为普新公司已于租赁期限届满时即2018年12月31日接受案涉厂房。普新公司延迟接受厂房导致厂房空置的损失应由普新公司自行承担。普新公司在案涉租赁合同租赁期限届满时，延迟受领案涉厂房，致使双方产生纠纷，普新公司因本案委托律师而产生的费用应由其自行承担。综上，法院判决确认有信公司已于2018年12月31日返还租赁物，并驳回普新公司的反诉诉讼请求。该判决现已于2019年10月24日发生法律效力。后有信公司向普新公司索要保证金未果，遂诉至法院。上述事实，有租赁合同、392号卷宗资料及当事人陈述等证据在卷证实。一审法院认为，有信公司和普新公司在392号案诉讼之前，并未就租赁物的复原方案达成最终意见，导致双方为此进行诉讼，而诉讼过程中，普新公司提出的反诉诉讼请求中包含原来双方协商由普新公司负责复原并以保证金抵偿复原费用的内容，只是因有保证金在自己控制下，普新公司将预估的全部修复费用扣除该保证金后要求有信公司支付余款，故392号按民事判决书的判决结果涵盖到普新公司主张复原的全部范围，故普新公司关于392号案不涉及保证金所涵盖修复范围的抗辩意见与事实不符，本院不予支持。生效判决确认有信公司已于2018年12月31日履行完毕返还租赁物的义务，按合同约定，普新公司应向有信公司返还保证金，因其迟延返还，应赔偿相应的利息损失。有信公司的诉讼请求于法有据，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：普新公司于判决发生法律效力之日起十日内返还有信公司保证金396901.40元及利息（以396901.40元为基数，自2019年1月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费减半收取3740元，由普新公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审另查明，392号案中认定：2018年10月至12月间，有信公司与普新公司就案涉厂房租赁期满时如何交接厂房、有信公司恢复厂房的范围进行多次沟通。根据双方电子邮件的内容对比可知，此沟通仅应理解为双方的磋商，双方并未达成一致，另可反映有信公司为顺利返还厂房已展开部分恢复工作。二审中，普新公司陈述，在392号案生效后，其对保证金对应的办公区域进行了修复。本院认为：首先，根据双方电子邮件的内容对比可知，双方对案涉厂房的复原方案并未达成一致。普新公司上诉称双方对“保证金+适当修复”方案已达成一致，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，普新公司在392号案中已反诉主张复原费用，且因保证金在普新公司的控制之下，普新公司主张的复原费用金额为其预估的厂房的全部复原费用扣除保证金，392号案对普新公司的该反诉请求判决驳回，故392号案的判决结果已涵盖厂房全部区域的复原问题。普新公司上诉称392号不涉及保证金对应区域的复原问题，与事实不符，本院不予采纳。第三，有信公司已履行完毕返还租赁物的义务，按照租赁合同约定，普新公司应当向有信公司返还保证金。综上，普新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7480元，由上诉人普新公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年八月二十四日书记员 缪玲娜