湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1728号上诉人（原审被告）：江文娜，女，1979年12月2日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被上诉人（原审原告）：厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司，营业场所湖北省武汉市硚口区解放大道329号。主要负责人：张玉明，副总经理。委托诉讼代理人：王振兴，湖南怀治律师事务所律师。上诉人江文娜因与被上诉人厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司（以下简称联发物业武汉分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初17813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江文娜上诉请求：（1）撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初17813号民事判决，依法改判或发回重审；（2）二审判决中完整描述并认定开发商与华中金融城总部区管委会签订《商品房团购协议》有效，联发物业武汉分公司单方面公布的《补充说明》无效;（3）本案一、二审诉讼费由联发物业武汉分公司承担。事实与理由：1.物业费并非主观恶意拖欠，而是双方存在争议（江文娜提出了解决方案：先缴纳不存在争议的2元/平米物业费，但被拒收），才导致缴费无法顺利完成，故不应缴纳违约金。2.江文娜对法院判定违约金按6%收取的标准提出质疑，取消或重新裁定违约金及其标准。3.联发物业武汉分公司的物业服务存在瑕疵，应当予以打折。联发物业武汉分公司将架空层共用区域改做员工食堂等，侵犯公共空间，联发物业武汉分公司还存在消防通道停车问题、地下车库租赁问题，未按照质量完成物业服务应进行相应惩罚。4.《关于联发九都国际项目物业费情况的补充说明》缺乏公示公开程序，协议不合法，不能作为联发物业武汉分公司的证据。被上诉人联发物业武汉分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。联发物业武汉分公司向一审法院起诉请求：1.判令江文娜向联发物业武汉分公司支付物业费5179.50元（2.98元×96.56㎡×18个月），并支付滞纳金3307.11元，共计8486.61元；2.判令本案的诉讼费用由江文娜承担。一审法院认定事实：联发物业武汉分公司于2011年3月3日经工商行政管理部门核准登记成立，经营范围为从事物业的管理、维修并受托代理物业的销售、转让、中介、租赁。2016年11月7日，江文娜与联发集团武汉房地产开发有限公司（以下简称联发集团公司）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市130214907），购买了位于武汉市武昌区徐东大街128号联发九都国际XX房屋（建筑面积88.83平方米）。2016年11月17日，江文娜以坐落于武汉市武昌区徐东大街128号联发九都国际XX业主身份与联发物业武汉分公司签订《联发?九都国际前期物业服务合同》，约定：联发物业武汉分公司为联发·九都国际小区的物业服务企业，其物业管理服务包括房屋物业共用部位的维护、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理及公共环境卫生的清洁卫生。服务期限自签订合同之日起至业主委员会成立并签订新的物业服务合同生效之日止。物业服务费按建筑面积收取，收取标准住宅2.98元/月/平方米，物业服务费收取的起止时间以开发商实际通知交房的时间为准。物业服务费按季度收取，业主或业主使用人于每季度首月15日前交纳当季的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，物业公司可按欠费金额的3‰收取违约金。因江文娜未按约交纳物业服务费，故联发物业武汉分公司诉至法院。一审庭审中，关于物业费的收费标准，江文娜向一审法院提交联发集团公司与武汉市武昌区华中金融总部区管委会（以下简称管委会）于2014年4月4日签订的《商品房团购协议》及联发集团公司于2014年12月8日下发的《告业主书》，《商品房团购协议》中约定“联发集团公司制定的前期物业服务合同期限至业主委员会成立，物业管理费为2元/平米/月。”及《告业主书》中第三条“关于物业费问题：九都国际项目物业费为2.98元/平方，为回馈客户的支持，我司现决定，在与业主签订的前期物业服务协议时间范围内，物业费调整为2元/平方，0.98元/平方由我司代替业主补贴至物业公司”。以上均证实联发物业武汉分公司仅在2015年至2017年三年内履行了《商品房团购协议》及《告业主书》相关约定物业费按2元/平米/月标准缴纳，但从2018年1月起，联发物业武汉分公司在未提升任何服务水准的情况下，擅自将物业费又提高至2.98元/平方/月，且并未向江文娜及其他业主作出调高物业费的公开说明，违背《武汉市物业服务收费管理实施细则》第十条“物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准，确需调整的，应当征得业主大会同意，应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案及理由、成本变动等资料，公示时间不少于15日。”江文娜抗辩物业费应按2元/平方/月标准收取，联发物业武汉分公司擅自将物业费又提高至2.98元/平方/月，未进行公开说明及履行相应的公示手续，联发物业武汉分公司的收费标准不应得到支持。联发物业武汉分公司补充提交联发集团公司出具的《关于联发九都国际项目物业费情况的补充说明》，内容为“兹有联发九都国际项目（以下简称本项目），系我公司开发。本项目前期物业服务合同房管局物业备案价为3.4元/平方，在项目集中交付之际物业费优惠为2.98元/平方。我司为进一步回馈本项目业主客户的支持，自2016年1月1日起至2017年12月31日止，前述时间段内物业费中的2元/平方由业主支付，其余0.98元/平方由我司代替业主支付给本项目的物业管理公司即厦门联发（集团）物业服务有限公司武汉分公司。自2018年1月1日起，我司未再代替业主向物业管理公司支付0.98元/平方的物业费。前述情况已通过公告的方式告知业主应按照《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》中关于物业费的约定履行义务，支付足额物业费。”故联发物业武汉分公司主张物业费按2.98元/平方/月标准收取，并未违反《前期物业服务合同》的约定，之所以2018年1月1日前按2元/平方/月标准收取物业费，是因有联发集团公司（开发商）对业主的补贴。关于物业服务质量事宜，江文娜向一审法院提交规划图纸复印件7张及图片若干，证明架空层属于业主共用区域，小区一共有6栋楼，其中有3栋楼的架空层被联发物业武汉分公司打围后用于开办食堂、麻将室及副食店，侵犯了业主的公共区域，阻止业主使用公共区域。另外，垃圾不是日清日洁、消防通道被堵、在楼梯间私接插头给其员工用于充电动车、也没有按照消防电梯的要求提供给业主使用。故其认为联发物业武汉分公司并未按照合同的约定履行义务，物业服务质量不达标，属于违约。对江文娜的上述举证，联发物业武汉分公司认可确有3栋楼的架空层曾作商店、麻将室、员工食堂使用，但现均已被拆除。针对小区的物业服务，联发物业武汉分公司向一审法院提交了2019年3月1日武昌区社会治安综合管理委员会办公室、武汉市公安局武昌区分局颁发的“在2018年度武昌区平安单位创建工作中，成绩显著，被评为先进集体”的奖状及武昌区人民政府办公室于2019年5月颁发的“武昌区2018年度住宅小区物业服务质量”的优胜单位奖牌。联发物业武汉分公司认为其严格按照前期物业服务合同的约定，履行物业服务项目，小区的垃圾都是在定时清理，至于消防通道停车的问题，因地面上只能停14辆车，满足不了业主的需求，联发物业武汉分公司也就此跟消防部门进行了联系和沟通，争取得以妥善解决。另外江文娜还提到房屋外墙渗水、水表的空转、5块钱的垃圾费用没有正规发票问题及大门改造及地下车库乱停放车辆等问题。联发物业武汉分公司答复称外墙渗水问题其已经联系了开发商，并且已经修复，认为外墙渗水事宜与本案物业服务合同纠纷无关。水表因由水务集团安装，如业主有异议，联发物业武汉分公司方可以从中协助沟通。关于5块钱的垃圾费用，在双方签订的前期物业服务合同第五章第6条第七项及依据武汉市生活垃圾服务费收费指南中载明的垃圾费用是物业代收的。故物业公司不是开具正规发票的主体。另外因小区大门属于规划的问题，不属于物业公司的职责范围，该事项也已超出了《前期物业服务合同》所约定的事项。一审法院认为，本案争议焦点为：1.物业费收费标准问题？2.物业服务达标问题？双方签订的《联发·九都国际前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。合同约定服务期限自签订之日起至业主委员会成立并签订新的物业服务合同生效之日，故在没有成立业主委员会并选聘新的物业服务企业的情况下，该合同对双方仍然具有约束力。一、关于物业费收费标准问题。根据双方均认可的证据分析，物业费的定价有以下三处表述：第一处，2016年11月7日江文娜与联发集团公司《武汉市商品房买卖合同》附件五：前期物业服务内容的约定第二条约定“住宅前期物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米人民币2.98元收取”。第二处，2014年12月8日，联发集团公司《告业主书》第3条“九都国际项目物业费为2.98元/平方”。第三处，2016年11月17日，联发物业武汉分公司与江文娜《联发·九都国际前期物业服务合同》第五章第六条第1项约定“物业服务费按建筑面积收取，收取标准：住宅2.98元/月·平方米”。由此可知，无论是购房合同附件中对前期物业的约定，还是联发集团公司的《告业主书》，以及联发物业武汉分公司与江文娜签订的物业服务合同均明确约定物业费的标准为2.98元/月·平方米，江文娜对此收费标准应当明确知晓。关于江文娜抗辩2018年前实际按照2元/平方米的标准交纳物业费，故此后物业费也应按2元/平方米的标准来收取的意见。首先，根据合同相对性原则，《联发·九都国际前期物业服务合同》主体系江文娜与联发物业武汉分公司，联发物业武汉分公司与联发集团公司系两个不同的主体，该合同并不直接约束联发集团公司，物业服务合同中已明确约定住宅物业费按照2.98元/月·平方米计算，该约定对双方均具有法律效力。其次，根据联发集团公司《告业主书》记载“九都国际项目物业费为2.98元/平方，为回馈客户的支持，我司现决定，在与业主签订的前期物业服务协议时间范围内，物业费调整为2元/平方，0.98元/平方由我司代替业主补贴至物业公司”，由此可知，联发集团公司前期仅是代江文娜履行部分债务。联发物业武汉分公司亦认可2018年前的物业费中有0.98元/平方实际由联发集团公司补贴到其公司账户，故联发物业武汉分公司实际仍是按照2.98元/平方的标准收取物业费。江文娜虽按照2元/平方的标准交纳前期物业费，但超出部分均已由联发集团公司代为履行，对此，江文娜亦知晓，现联发集团公司未继续代江文娜向联发物业武汉分公司补贴物业费，参照《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”之规定，联发物业武汉分公司有权要求江文娜按合同约定2.98元/平方的标准继续履行合同。综上，本案物业费标准本应为2.98元/平方米，而非联发物业武汉分公司擅自将物业费从2元/平方提高到2.98元/平方，现经联发物业武汉分公司书面催要后，江文娜仍未交纳物业费，应当承担按照2.98元/平方标准补交物业费的责任。二、关于物业服务达标问题。在服务过程中，联发物业武汉分公司曾将架空层共用区域改做员工食堂、副食店及麻将室等，侵占了业主的公共空间，客观上反映了联发物业武汉分公司物业服务管理方面存在瑕疵。经业主反映后，联发物业武汉分公司已采取补救措施，将违章搭建进行拆除整改，恢复原状，消除了不良影响。虽然联发物业武汉分公司在服务上存在瑕疵，但已整改消除，且联发物业武汉分公司服务瑕疵不等同于联发物业武汉分公司没有提供物业服务，也不等同于江文娜没有享受物业服务。基于物业服务具有综合性、长期性等特点，物业公司是为整个小区广大业主提供物业服务，物业公司与业主之间系服务与被服务关系，应遵循等价有偿、诚实信用的原则。江文娜虽抗辩因联发物业武汉分公司服务不到位而拒交物业费，但其并未提供证据证明联发物业武汉分公司除上述搭建外，还存在其他显著违约行为，结合联发物业武汉分公司2018年-2019年度被评为“武昌区2018年度住宅小区物业服务质量”优胜单位的事实，故对江文娜的该抗辩意见一审法院不予采纳。此外，根据《物业管理条例》第六条、第八条、第十一条、第十二条的规定，业主享有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利；业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会可以决定选聘和解聘物业服务企业……本案中，江文娜自2018年1月1日起至今已停止交纳18个月物业费，在此期间，江文娜并未举证证明已通过上述合法途径表达自己的诉求及建议，而是直接采取了拒绝交费的方式。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，江文娜应当遵守前期物业合同的规定，按约如期交纳物业费。本案中，一方面江文娜连续拖欠18个月物业费；另一方面，物业公司在江文娜拖欠物业费期间仍在为其持续提供物业服务，且经业主建议后亦对服务内容有整改行为，综合双方的违约程度，一审法院认定江文娜拒交服务费属于恶意拖欠，构成根本违约，应当承担违约责任。双方物业服务合同约定“物业服务费按季度收取，业主或业主使用人于每季度首月15日前交纳当季的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，物业公司可按欠费金额的3‰收取违约金。”，经折算，该标准超出相关法律规定，本案中2018年1月至2019年6月30日期间，江文娜拖欠物业费5179.50元，考虑到联发物业武汉分公司服务亦存在瑕疵，结合双方的违约程度及公平原则，一审法院确认违约金自2019年7月1日起按照年利率6%计算较为适宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、江文娜应于判决生效之日起十日内向联发物业武汉分公司支付自2018年1月1日至2019年6月30日止的物业服务费5179.50元；二、江文娜应于判决生效之日起十日内向联发物业武汉分公司支付违约金（以5179.50元为基数，按年利率6%支付自2019年7月1日起至实际清偿之日止）。一审案件受理费50元，减半收取25元，由江文娜负担（此款联发物业武汉分公司已垫付，由江文娜连同上述款项一并支付给联发物业武汉分公司）。二审中，江文娜向本院提交了三份证据：证据一、《商品房团购协议》原件一份，用以证明物业费金额是2元/平米；证据二、联发集团公司、厦门联发（集团）物业服务有限公司、厦门联发（集团）房地产有限公司企业信用报告各一份，用以证明开发商与联发物业武汉分公司都是关联公司，开发商出具的告业主书对联发物业武汉分公司是有约束力的；证据三、吴辉的申请报告一份，用以证明双方一直在沟通，并非恶意拖欠物业费。联发物业武汉分公司向本院提交了两份证据：证据一、联发九都国际物业服务价目表、物业服务收费价格照片两张，用以证明收费标准已经进行了公示；证据二、关于2018年度武汉市物业管理示范项目考评结果的公示（网页打印照片），用以证明小区物业服务优秀。本院组织当事人进行了证据交换和质证。联发物业武汉分公司对江文娜提交的证据一真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为内容不完整，且系开发商与管委会签订的，与联发物业武汉分公司无关；对证据二真实性无异议，但认为不能达到证明目的；对证据三真实性无异议，确实与开发商进行了沟通，开发商进行了口头回复，报告中也陈述了优惠两年。江文娜对联发物业武汉分公司提交的证据一真实性有异议，不能确定其公示时间；对证据二的证明目的不予认可，认为与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《商品房团购协议》系联发集团公司与管委会签订的，不能作为约束联发物业武汉分公司与业主的合同依据，故本院不予采信；信用报告与申请报告的证明内容不能达到其证明目的，本院不予采信；物业服务价目表及收费价格照片没有显示公示时间，对其证明目的本院不予采信；2018年度武汉市物业管理示范项目考评结果的公示，来源于网络公开信息，本院予以采信。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，关于本案物业服务费标准问题。江文娜与联发集团公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、与联发物业武汉分公司签订的《联发·九都国际前期物业服务合同》均约定物业费住宅标准为2.98元/月·平方米，江文娜提交的《商品房团购协议》系联发集团公司与管委会签订，该约定只对协议当事人有效力，联发集团公司《告业主书》记载联发集团公司前期代江文娜等业主向联发物业武汉分公司补贴物业费0.98元/月·平方米，而非江文娜等业主与联发物业武汉分公司约定物业费为2元/月·平方米，故一审认定本案物业费标准按照2.98元/月·平方米计算，有双方签订的合同为据，本院予以维持。关于小区物业服务质量问题。江文娜等业主主张联发物业武汉分公司将架空层共用区域改做员工食堂、消防通道停车等问题，联发物业武汉分公司已经采取了相应整改措施，江文娜二审中也没有提交新的证据证明联发物业武汉分公司存在其他明显违约的情形，故江文娜上诉请求对物业费打折无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金收取问题。如前所述，联发物业武汉分公司为江文娜持续提供物业服务，江文娜应按照合同约定按时支付物业费，江文娜连续拖欠物业费长达18个月之久，一审据此认定江文娜自2019年7月1日起按照年利率6%支付违约金，与违约程度相适应，故江文娜认为其不应支付违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人江文娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江文娜负担。本判决为终审判决。审判长  魏兰审判员  叶钧审判员  李行二〇二〇年八月十一日书记员  蔡丹