河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3747号上诉人（原审原告）:卢志敏，男，汉族，1973年1月2日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：赵大地，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳开拓房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区太原南路1号楼8楼。法定代表人：张涵，该公司董事长。委托诉讼代理人：游祥，男，该公司副总经理。原审第三人：洛阳市丰李建筑工程有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路悦丰广场17楼。法定代表人：梁高渠，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟彬，男，该公司工作人员。上诉人卢志敏因与被上诉人洛阳开拓房地产开发有限公司（以下简称开拓公司）、洛阳市丰李建筑工程有限公司（以下简称丰李公司）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人卢志敏的委托诉讼代理人赵大地、被上诉人开拓公司的委托诉讼代理人游祥、原审第三人丰李公司的委托诉讼代理人李伟彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢志敏上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持卢志敏的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由开拓公司承担。事实和理由：一、涉案房屋的产权状况能否办理过户手续是必须查明的事实，一审法院未查清涉案房屋的产权状况属事实认定不清；二、本案是因开拓公司未能在合同约定时间内将案涉房产过户至卢志敏名下所引发的诉讼。依据2019年4月26日签订的《房屋买卖合同》,开拓公司应当于合同签订之日起180天内将涉案房屋产权办至卢志敏名下,但开拓公司至今未能依约办理,卢志敏无奈之下才诉至法院,双方存在纠纷,且该纠纷属于人民法院的受案范围。一审开庭期间,开拓公司称可以办理涉案房屋的过户手续,但需要时间协调，但经卢志敏向洛阳市住房保障和房屋管理局调查核实,案涉房屋早在2017年就已经可以办理备案登记，且开拓公司已经为同一项目的其他买房人办理了备案登记；三、卢志敏的各项诉讼请求应当得到支持。《协议书》、《商品房买卖合同》均是当事人的真实意思表示,且不具备法律所规定的合同无效的情形，合法有效。案涉房屋产权系商品房,且仍在开拓公司名下,能够办理备案登记,开拓公司拒不办理备案登记和产权证,已经给卢志敏造成损失。卢志敏依据合同约定，要求开拓公司办理案涉房屋的备案登记和产权证，并支付逾期办理房产证的违约金，应当得到支持；四、一审法院适用法律错误。基于上述理由,卢志敏的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于原告、被告、诉讼请求、事实理由、管辖法院的规定,一审法院判决驳回卢志敏的诉讼请求属于适用法律错误。即使一审法院认为卢志敏的起诉不符合规定,也应作出驳回起诉的裁定，而非驳回诉讼请求的判决。请求二审法院依法改判。开拓公司辩称，没有意见。丰李公司述称，没有意见。卢志敏向一审法院起诉请求：1.确认卢志敏与开拓公司及丰李公司于2016年9月2日签订的以房屋抵工程款《协议书》有效；2.确认卢志敏与开拓公司之间2019年4月26日签订的《房屋买卖合同》有效；3.判令开拓公司将坐落于洛阳市西工区丹城路丹城苑小区1号楼105号商铺（简称丹城苑5号商铺）产权证办至卢志敏名下；4.判令开拓公司支付卢志敏违约金（违约金以2047500元为基数，按照日万分之1.75的标准，自2019年10月26日起支付至上述商铺产权证实际办理至卢志敏名下之日止），利息暂计算至2019年12月1日为12182.6元；5.一审案件诉讼费用由开拓公司承担。一审法院认定事实：2011年11月，丰李公司中标开发的丹城苑住宅小区1＃2＃3＃楼及地下车库工程。2012年4月7日丰李公司与卢志敏签订《内部管理合同》约定将开拓公司签订的丹城苑2＃楼及地下车库工程，承包给卢志敏，工程款权利最终归卢志敏享有。2＃楼如约竣工并验收合格投入使用并完成了决算，开拓公司无力偿还工程款。2016年9月2日卢志敏、开拓公司及丰李公司共同签订《协议书》，约定将丹城苑5号商铺（面积227.5㎡，按9000元/㎡的价格进行计算），以总价2047500元抵偿工程款2047500元，并将产权证办理至卢志敏名下。2016年9月上旬，开拓公司将5号商铺交付给了卢志敏，卢志敏装修后于2016年10月26日开始将案涉房屋出租给案外人。2019年4月26日开拓公司与卢志敏签订了《房屋买卖合同》，约定合同签订后开拓公司在180日内将丹城苑3号商铺产权办至卢志敏名下。一审法院认为，卢志敏必须是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。且卢志敏必须是由于自己的民事权益受到侵害或与他人发生争议而向人民法院起诉。审理中，开拓公司及丰李公司对卢志敏的诉讼请求均无异议，双方不存在争议事项，不属于人民法院受案范围。对于卢志敏的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，判决：驳回卢志敏的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为5820元，由卢志敏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卢志敏提交证据1.房屋记载表1份，拟证明案涉商铺除已经被本院判决解封的（2018）豫03执异361号外，未被其他法院查封或被设置其他权利；证据2.预售登记表，拟证明与本案案涉商铺相同情况的其他房屋已经可以办理预售及相关产权登记手续。开拓公司质证认为，该公司是欠卢志敏的款，由于欠款不能及时偿还，所以案涉商铺用以抵债，如果以后资金有所缓解，该公司有权利以原价收回商铺。丰李公司质证称真实性证明方向无异议。另查明，本院已经生效的（2019）豫03民初149号民事判决认定，卢志敏对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。本院查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，根据民事诉讼法第一百一十九条起诉条件的相关规定，卢志敏因与开拓公司合同纠纷提起诉讼，有明确的被告、具体的诉请和事实理由，且属于人民法院受案范围、不违反管辖规定，符合起诉条件。一审法院以双方不存在争议事项、不属于人民法院受案范围为由驳回卢志敏的诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。开拓公司在未结清工程款的情况下，与卢志敏签订《协议书》、《房屋买卖合同》，属于债务到期后双方达成以房抵债合意，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对各方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。因卢志敏对案涉商铺已实际占有，且已经生效判决享有足以排除强制执行的民事权益，也已向执行机构申请解除案涉商铺的查封，故开拓公司应按照合同关于产权登记的约定，办理案涉商铺所有权初始预登记，并将办理权属登记的相关资料交付卢志敏。另，开拓公司未依约办理案涉商铺的初始登记，应当承担违约责任。关于违约金数额，卢志敏请求开拓公司以2047500元为基数，按照每日万分之1.75的标准自2019年10月26日起支付违约金直至开拓公司将案涉商铺不动产首次登记完毕之日止，符合合同约定，且不违反相关法律，本院予以支持。综上所述，卢志敏的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初537号民事判决；二、确认卢志敏、洛阳开拓房地产开发有限公司、洛阳市丰李建筑工程有限公司于2016年9月2日签订的《协议书》有效；三、确认卢志敏和洛阳开拓房地产开发有限公司于2019年4月26日签订的《商品房买卖合同》有效；四、洛阳开拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于洛阳市西工区丹城路丹城苑小区1号楼105号商铺办理产权登记需由洛阳开拓房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；五、洛阳开拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向卢志敏支付违约金（违约金以2047500元为基数，按照每日万分之1.75的标准，自2019年10月26日起计至洛阳开拓房地产开发有限公司将洛阳市西工区丹城路丹城苑小区1号楼105号商铺不动产首次登记办理完毕之日止）；六、驳回卢志敏的其他诉讼请求。如洛阳开拓房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5820元、二审案件受理费23277元，均由洛阳开拓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 杨 洪二〇二〇年八月十三日书记员 刘梦洋