浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终1959号上诉人（原审原告）：周浙福，男，1980年4月11日出生，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：董蓉蓉，浙江丽州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社，住所地：浙江省永康市西城街道周塘村金大塘自然村。负责人：楼凤霞。委托诉讼代理人：蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。上诉人周浙福因与被上诉人永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社（以下简称金大塘分社）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2020）浙0784民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周浙福上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审法院程序错误、适用法律错误、事实认定错误。周浙福主张金大塘分社依据双方签订的合同请求返还租金属于合同纠纷，而金大塘分社抗辩因火灾不能对该房屋进行出租、使用造成的损失属于侵权纠纷。两者属于不同的法律关系，不能相互抵扣。一审法院既然认定本案租赁合同为无效合同，金大塘分社就不享有租赁合同中的租金利益，更谈不上金大塘分社因无法使用该房屋的损失。即使存在损失，一审法院也未对金大塘分社因无法使用该房屋的损失情况进行调查审理，而且在金大塘分社未提出反诉的情况下，一审法院就直接认定与周浙福要求返还的租金进行抵扣，缺少法律依据和事实依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，周浙福在2019年6月23日起就不再占有使用涉案房屋，金大塘分社应返还2019年6月23日至2019年12月19日的租金。金大塘分社主张的无法使用该房屋的损失属于间接损失，火灾给金大塘分社造成的直接损失，周浙福己经向金大塘分社全额赔偿。金大塘分社答辩称：一、金大塘分社在一审中抗辩的因火灾造成房屋不能使用、出租的损失并不必然属于侵权纠纷。案涉房屋因火灾产生的纠纷存在合同关系和侵权关系的竞合，权利人有权选择请求权和抗辩权。一审中，周浙福主张租赁合同无效，金大塘分社认可合同无效，且争议内容属于合同范围，金大塘分社依法可在合同纠纷中抗辩。反诉系独立于本诉的新的诉讼请求。而本案中，周浙福主张返还已付的房屋使用费，金大塘分社认为不应返还，该焦点属于抗辩范围，金大塘分社的答辩主张已包含于周浙福一审本诉的诉讼请求，不能作为新的独立的诉讼请求存在，不存在抵扣问题，不属于反诉范畴，一审法院程序合法。二、周浙福对“占有使用”的理解系狭隘理解。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案租赁物因周浙福的原因导致严重受损，其返还完好的租赁房屋需要时间，而该房屋的修复工作由金大塘分社在负责，故虽然周浙福已于2019年6月23日起不再使用涉案房屋，但修复之前的合理期间内房屋的占有使用费同理应由其承担。该合理期间应为火灾发生之日至可开始修复之日（即2020年的1月3日周浙福支付赔偿金之日）加上2个月的修复时间，即2019年6月23日至2020年3月4日。周浙福所付租金仅到2019年12月19日止，超出部分金大塘分社已另案主张；三、周浙福承认（2019）浙0784民初7687号判决未处理房屋占有使用费问题，故本案应当对此进行处理。周浙福向一审法院起诉请求：1.请求依法确认周浙福、金大塘分社之间签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令金大塘分社立即向周浙福退还房屋水电押金12000元及房租75730元，合计87730元；3.判令金大塘分社承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月8日，周浙福与金大塘分社签订了《房屋租赁合同》一份，约定由周浙福向金大塘分社承租位于永康市××街道××村村××号××号的店面，租赁期为三年，自2018年12月20日至2021年12月19日。周浙福按约支付了2018年12月20日至2019年12月19日止的房屋和场地租金154000元及押金12000元。2019年6月22日21时30分许，永康市西城街道金大塘村（330国道旁）的永康市福兴汽车修理厂发生火灾，火灾造成房屋受损，烧损产品、机器等物品若干，过火面积约300平方米，未造成人员伤亡。永康市公安消防大队经调查，于2019年8月21日作出永公消火认字（2019）第0008号火灾事故认定书，对案涉火灾起火原因认定如下：起火时间为2019年6月22日21时15分许；起火部位为永康市福兴汽车修理厂东起第一、二间店面；起火点为永康市福兴汽车修理厂东起第二间店面的阁楼；起火原因可以排除雷击、自燃、用火不慎、遗留火种、防火引发火灾，不能排除电气线路故障引燃周围可燃物引发火灾。永康市福兴汽车修理厂系周浙福投资经营的个体工商户，经营地点为金大塘分社承租的永康市××街道××村村××号××号的店面。2019年9月12日，金大塘分社提起诉讼，要求周浙福赔偿其因火灾导致的财产损失。在该案审理中，金华市中正价格估价有限公司于2019年11月19日出具了评估意见书，确定火灾所造成的财产损失为115037元。该院于2019年12月20日判决周浙福赔偿金大塘分社财产损失87176元。2020年1月3日，周浙福向金大塘分社支付赔偿款87176元。一审法院认为：本案争议焦点为：第一，案涉租赁合同的效力应当如何认定；第二，金大塘分社是否应当返还周浙福已支付的租金；第三，金大塘分社是否应当返还周浙福已支付的押金。关于争议焦点一，周浙福、金大塘分社双方自愿签订《房屋租赁合同》，但庭审中，周浙福、金大塘分社均确认涉案房屋未办理过建设工程规划许可手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，且周浙福、金大塘分社均认可该合同无效，故认定周浙福、金大塘分社于2018年12月8日签订的《房屋租赁合同》无效；关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，周浙福确实使用了涉案房屋，而在周浙福使用过程中发生火灾，导致涉案房屋烧毁。就该火灾造成的财产损失，评估机构于2019年11月19日出具评估意见。结合周浙福实际使用房屋的情况、周浙福、金大塘分社在本次火灾事故中的责任、周浙福支付的租金数额及涉案房屋维修所需时间，周浙福已支付的租金应当作为周浙福对房屋的占有使用费及火灾造成金大塘分社无法使用该房屋的损失予以抵扣，故金大塘分社无需返还；关于争议焦点三，周浙福支付押金12000元，事实清楚。涉案租赁合同已自始无效，且周浙福已结清水电费，而诉讼中，金大塘分社并未主张没收该押金，而是主张应当与场地清理费予以抵扣。但关于场地清理费，金大塘分社已向周浙福另外提起诉讼，应在另案中处理，故本案中周浙福主张的12000元押金，金大塘分社应当返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认周浙福与永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社于2018年12月8日签订的《房屋租赁合同》无效；二、由永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社返还周浙福押金12000元，款限判决生效后五日内履行完毕；三、驳回周浙福的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费997元（已减半收取），由周浙福负担947元，由永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社负担50元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，案涉预付租金是否应当返还，系基于合同无效而产生的财产返还和损失赔偿问题，法院根据双方诉辩意见对此进行处理，并未违反法律规定。租赁合同无效后，承租人应互相返还的财产，无法返还的，应折价赔偿。周浙福基于案涉合同向金大塘分社交支付了2018年12月20日至2019年12月19日的租金，而金大塘分社基于案涉合同向周浙福交付了案涉房屋、场地及在该租赁物上占有使用收益的权利，现周大福向金大塘分社主张返还租金，却未能同时履行其自身应承担的返还义务，故只能折价补偿出租人。对于房屋损失的赔偿，双方已另案处理完毕。对于占有使用情况，金大塘分社未提供证据证明周浙福在2019年8月15日双方进行水电费结算后仍占有使用，且案涉房屋已被烧毁，不存在其他交接程序，故认定周浙福实际占有案涉场所至双方结算水电费之日止。本院综合案涉租赁物的实际情况、周浙福的占用情况及双方因合同无效所应承担的返还义务，酌定由金大塘分社返还周浙福租金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持浙江省永康市人民法院（2020）浙0784民初762号民事判决第一、二项；二、撤销浙江省永康市人民法院（2020）浙0784民初762号民事判决第三项及诉讼费用负担部分；三、由永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社返还周浙福租金20000元，款限本判决生效后五日内履行完毕；四、驳回周浙福的其他诉讼请求。一审案件受理费997元（已减半收取），由周浙福负担697元，由永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社负担300元。二审案件受理费1994元，由周浙福负担1394元，由永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社负担600元。本判决为终审判决。审 判 长 黄良飞审 判 员 叶金龙审 判 员 王玲雅二〇二〇年八月十日代书记员 戴晨璐?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?