辽宁省葫芦岛市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）辽14行终162号上诉人（原审原告）吕素珍，女，1950年8月11日出生，汉族，退休工人，住址辽宁省建昌县。委托代理人李伟，辽宁明澈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）建昌县自然资源局，住所地辽宁省建昌县。法定代表人马勇，该局局长。委托代理人张健，该局工作人员。委托代理人王亚利，辽宁开德律师事务所律师。原审第三人邹晓娜，女，1983年2月8日出生，汉族，个体，住址辽宁省建昌县。委托代理人姜德伟，辽宁开德律师事务所律师。原审第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司，住所地辽宁省建昌县。法定代表人郑朝军，该公司经理。上诉人吕素珍因撤销房屋预告登记一案，不服绥中县人民法院（2019）辽1421行初78号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕素珍的委托代理人李伟，被上诉人建昌县自然资源局的委托代理人张健、王亚利，原审第三人邹晓娜的委托代理人姜德伟到庭参加诉讼，上诉人吕素珍、原审第三人邹晓娜、原审第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年10月23日，第三人邹晓娜与第三人君豪公司签订了商品房买卖合同，邹晓娜购买了君豪公司开发的位于建昌县××街××春城××楼××单元××室的楼房。2017年10月23日，被告建昌县自然资源局将该楼房为邹晓娜办理了辽（2017）建昌县不动产证明第0001695号预购商品房预告登记。2014年12月19日，原告与君豪公司签订了该楼房的商品房买卖合同。2019年6月，原告到被告处办理不动产物权初始登记时，被告知该楼房已办理了预购商品房预告登记。原告认为自己已经交付了该楼房全部房款，被告为第三人办理的预购商品房预告登记阻碍了自己进行物权初始登记，故诉至法院请求撤销该预告登记。原审法院认为，邹晓娜在2014年10月23日就与君豪公司签订了购买涉案楼房的买卖合同，而原告于2014年12月19日才与君豪公司签订涉案楼房买卖合同，邹晓娜签订商品房买卖合同时间明显早于原告，原告没有证据证明邹晓娜与君豪公司签订的购买涉案楼房的买卖合同属于不真实、不合法的合同。因此被告依据该合同为邹晓娜办理的预购商品房预告登记，证据充分，程序合法。故对原告请求撤销该商品房预告登记的请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告吕素珍的诉讼请求。诉讼费50元，由原告负担。上诉人吕素珍上诉称，首先，原审法院认定上诉人购买房屋在后，邹晓娜购买房屋在前，完全错误。上诉人第一次交纳楼款的时间是2013年7月1日；第二次交款的时间是2013年12月4日；第三次交款的时间是2013年12月31日，而邹晓娜“交纳楼款”的时间是2014年10月23日。说明上诉人吕素珍购买的时间远远早于邹晓娜。原审法院认定错误，严重侵害了上诉人吕素珍的合法权益。其次，上诉人交纳楼款均是在君豪公司售楼处交纳的，收据上有君豪公司会计签名，财务账目中有上诉人交款的账目，但没有邹晓娜的交款记录。另外上诉人按售楼处的定价及面积购买的，总价款为26.0121万元(3100元×83.91平方米)，而邹晓娜的收据只体现楼房总价款为20万元整，收据上没有君豪公司会计签名，且明显低于市场价格，有悖常理。同时邹晓娜在上诉人所在的丽水春城小区有几十套的预告登记，进一步证明上诉人是实际的购买人，邹晓娜不是真正的购买人，是民间借贷的“债权人”。第三，君豪公司将楼房交付给上诉人后，上诉人对楼房进行装修并居住至今，几年来上诉人实际占有、使用、收益、管理该楼房，期间的全部水、电、气、物业、电梯、供暖费、装修保证金及装修垃圾清运费等均由上诉人交纳，上诉人是原始的合法所有权人，邹晓娜根本不了解楼房的具体情况。足以说明邹晓娜不是实际的购买人，只是和君豪公司法定代表人恶意串通违法办理预告登记，其目的是保护邹晓娜的“债权”。第四，上诉人购买楼房所在的丽水春城小区，类似本案的判例有十余件，只有本案的一审败诉，说明原审法院判决有误。综上，请二审法院改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人建昌县自然资源局答辩称，被上诉人为邹晓娜作出的案涉预告登记，事实清楚，证据充分，程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。一、邹晓娜合法取得案涉房屋，签订买卖合同真实有效。2014年10月23日，邹晓娜与君豪公司签订《商品房买卖合同》，并于同日全额交纳房款，君豪公司出具房款收据，证明邹晓娜取得案涉房屋的形式要件或手续要件合法有效，据以登记的商品房交易手续并不违反法律禁止性规定，购房资金来源并不影响商品房买卖合同的真实性和合法性。二、上诉人对邹晓娜购房时间的异议不能成立，应以商品房买卖合同的签订时间为准，根据双方提供的《商品房买卖合同》，邹晓娜于2014年10月23日购买房屋，上诉人于2014年12月19日购买房屋，原审法院认定邹晓娜购买房屋早于上诉人并无不当。答辩人通过审查邹晓娜与君豪公司共同提交的预告登记申请、君豪公司出具的购房款收据、房屋买卖双方签订的《预购商品房预告登记约定书》、《商品房买卖合同》、不动产权籍调查表及权利人、义务人、代理人身份证明等相关资料，预告登记手续齐全，程序合法。三、上诉人依据购房款收据上有无会计签名及财务账目记载来主张自己是实际购买人、邹晓娜不是实际购买人于法无据，应当依据开发商与购房户签订的《商品房买卖合同》以及双方共同申请及预告登记特别约定书来认定，不能仅根据购房款收据上的签字及开发商是否入账来认定。商品房预告登记实行自愿申请、登记优先的原则，预告登记的效力旨在日后实现物权。预告登记的基础法律关系未经法定程序撤销或终止的情形下，人民法院不能直接判决撤销预告登记，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人邹晓娜答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、答辩人房屋买卖合同真实有效，且早于上诉人签订房屋买卖合同；二、答辩人购房资金交付符合法律规定，不影响房屋买卖合同效力；三、上诉人称答辩人不了解案涉房屋情况不符合客观事实；四、答辩人预购商品房预告登记符合法定程序，合法有效，具有法律效力。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，君豪公司的法定代表人郑朝军因涉嫌合同诈骗罪现羁押于葫芦岛市看守所。为了进一步查明案件事实，本院于2020年8月17日到葫芦岛市看守所对郑朝军依法进行询问，据此可以认定：君豪公司与上诉人吕素珍发生商品房买卖关系之后，郑朝军因与邹晓娜之间存在民间借贷关系，才将上述案涉房产抵押给邹晓娜。本院认为，上诉人吕素珍与君豪公司之间存在真实有效的房屋买卖法律关系，应该受到法律保护。邹晓娜与君豪公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，邹晓娜与君豪公司签订的案涉楼房商品房买卖合同不具有真实性，仅仅是为邹晓娜与郑朝军之间的民间借贷作抵押而签订的合同。依据《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当对申请材料的真实性负责。由于本案案涉预告登记所依据的主要申请材料不具有真实性，所以建昌县自然资源局为邹晓娜进行的预告登记主要证据不足，应予撤销。上诉人的上诉理由成立，本院依法予以支持。原审判决驳回吕素珍的诉讼请求错误，应予改判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销绥中县人民法院（2019）辽1421行初78号行政判决；二、撤销建昌县自然资源局于2017年10月23日为邹晓娜进行的预购商品房预告登记【预告登记证明号为辽（2017）建昌县不动产证明第0001695号】。一、二审案件受理费100.00元（上诉人已预交），由被上诉人建昌县自然资源局负担。本判决为终审判决。审判长  佟江秋审判员  袁晓芳审判员  花 勇二〇二〇年八月二十日法官助理王华书记员逯叶本判决书援引的法律条款：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；