上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6474号上诉人(原审被告)：程冰清，男，1986年1月4日出生，汉族，户籍地江苏省宿迁市。委托诉讼代理人：邱本清，上海同脉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨福兴，男，1964年8月20日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：汪瑞华，上海志道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王烨婷，上海志道律师事务所律师。上诉人程冰清因与被上诉人杨福兴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初39515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程冰清上诉请求：撤销一审判决主文第二项，驳回杨福兴要求程冰清支付违约金的诉讼请求。事实与理由：程冰清之所以向杨福兴发函解除合同系杨福兴交付的上海市静安区天目中路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)存在重大瑕疵，无法正常使用，杨福兴违约在先。程冰清于2019年4月17日与杨福兴签订《房屋租赁合同》。2019年4月20日，便与案外人袁某某签订房屋租赁合同，将系争房屋转让给袁某某用于经营茶叶销售，进行业态转型。2019年4月25日袁某某便与上海胜林建筑技术有限公司签订装修合同开始装修，2019年5月初办理营业执照变更申请。2019年5月22日，收到工商局企业名称预先核准通知书。以上事实可以看出，在这期间程冰清一直进行业态转型，未进行任何餐饮营业活动。工商局之所以封门系因之前承租人欧某某经营期间遗留问题，和程冰清并无关联。2019年5月29日，案外人办理营业执照变更登记才发现营业执照被工商局监控，无法办理任何变更登记。事后袁某某、程冰清多次与工商局沟通，工商局要求杨福兴前来做转租陈述，即可办理营业执照变更登记，但杨福兴却未曾来过工商局协助办理，导致大门被一直封锁，无法装修，营业执照无法办理变更，无法营业。以上事实程冰清恳请法院能发函工商局，要求说明客观事实。2019年6月底，系争房屋出现大面积漏水。对于房屋漏水，特别是屋顶漏水，并非程冰清所为，应由杨福兴进行维修。程冰清也将漏水情况及时通报杨福兴，但杨福兴迟迟未来维修，导致房屋水闸一直被物业关闭，也无法进行营业。以上事实可以看出系争房屋存在重大瑕疵，前租客经营遭到投诉、大门被封锁及房屋漏水等原因直接导致程冰清租赁系争房屋后一直无法营业。依据双方签订《房屋租赁合同》的约定，杨福兴已构成违约在先。另依据《合同法》规定，合同相对方在合同履行过程中应遵守协作履行的基本原则。在系争房屋出现上述情况时，杨福兴作为出租方应积极协助程冰清解决相关问题。本案中程冰清曾多次联系杨福兴协助，但杨福兴均未协助。程冰清发函解除合同也是无奈之举，也是想杨福兴早点积极处理。擅自退租系指承租方无正当理由在未经出租方许可的前提下提前单方终止房屋租赁合同的履行，而本案中程冰清因杨福兴重大违约导致所租房屋无法正常使用而不得不提出解除合同，当然不属于擅自解除。一审法院仅凭一份解除函就认定程冰清擅自解除合同构成违约，判决承担违约金，明显有失公平。另，程冰清在双方起诉后委托欧某某与杨福兴沟通，要求继续履行合同，杨福兴也口头答应继续履行合同。双方协商一致后，程冰清依据口头协议约定向一审法院申请撤诉、与案外人订立房屋转租协议、提前将下一季度房屋租金支付给杨福兴，假设杨福兴未答应继续履行合同，程冰清也不可能去撤诉、转租及再支付房租给杨福兴，杨福兴之妻也不会微信回复欧某某，“欧洋我们说话算数，你叫程冰清到我们律师这里办好手续后，我答应给程冰清的拾万元给他”。以上事实，足以认证双方继续履行合同的约定。综上所述，程冰清认为任何合同的履行，均应遵守诚实信用和协作履行的基本原则。程冰清租赁系房屋支付转让费人民币30万余元(以下币种均为人民币)，租金缴纳25万余元，门头装修及里面装修损失近百万，房屋却一天都未营业过。杨福兴通过各种手段将房屋收回，并另行高价出租给他人获取利益。一审法院认定程冰清擅自违约，明显有失公平。杨福兴辩称，1、系争房屋存在重大瑕疵问题，房屋被工商局封门，营业执照被监控，均与杨福兴无关，系程冰清与欧某某在欧某某承租系争房屋期间经营湘庭餐饮的过程中，违法从事重餐饮所导致的。2、漏水非房屋本身的问题，物业公司已经证明是程冰清装修所致。3、杨福兴主张的违约金系指程冰清违法解除租赁合同这一违约行为导致的违约金；4、程冰清称双方诉讼过程中，其委托欧某某与杨福兴沟通一致继续履行合同无事实依据，双方的微信聊天记录反而证明是不继续履行合同。综上，杨福兴认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回程冰清的上诉请求，维持原判。杨福兴向一审法院起诉请求：1、确认杨福兴、程冰清之间的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；2、判令程冰清支付杨福兴违约金504，000元。一审法院认定事实：系争房屋权利人为杨福兴。2019年4月17日，杨福兴作为甲方、欧某某作为乙方、程冰清作为丙方签订《协议书》，约定：甲乙双方于2016年6月18日就乙方承租甲方系争房屋签订了一份《房屋租赁合同》，……经乙方介绍，丙方欲向甲方租赁系争房屋，相关事宜由甲方与丙方协商一致另行签订房屋租赁合同。现经甲乙丙三方协商一致，就上述《房屋租赁合同》等达成以下和解条款：……本协议生效后，甲乙双方2016年6月18日签署的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除，双方互不承担该《房屋租赁合同》项下的义务和责任。乙方向甲方支付的2016年6月18日《房屋租赁合同》项下的租赁保证金13万元，甲方无需退还，继续作为丙方与甲方间房屋租赁合同项下的租赁保证金。……同日，杨福兴作为出租方(甲方)与程冰清作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋总建筑面积817平方米，房屋用途为商业。租赁期限自2019年4月1日起至2023年12月31日止，其中免租期自2019年4月1日起至2019年6月30日止。2019年7月1日至2020年6月30日期间年租金为1，008，000元。……2019年7月1日至2019年9月30日租金支付金额为252，000元，合同生效后3日内支付。本合同租赁保证金为13万元，欧某某已向甲方支付的13万元租赁保证金继续作为本合同项下的保证金。租赁关系终止时，上述保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，同时乙方应向甲方支付相当于六个月租金的违约金。合同签订后，杨福兴将系争房屋交付程冰清使用，程冰清向杨福兴支付租金至2019年9月30日。2019年5月，上海市静安区市场监督管理局将系争房屋封门并张贴《公告》：经查，该地址经营者未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可证的经营活动，我局已依法对其制发《责令停止经营活动通知书》，责令其应当立即停止违法经营活动。2019年7月3日，程冰清委托律师向杨福兴发送《律师函》：……您的房子存在诸多问题和隐患，以及和欧某某女士的纠纷问题，房屋大门始终被政府执法部门封锁，程冰清先生自始都无法在租赁房屋中开展合法经营活动，为此遭受巨大的装修费和人工费等经济损失。鉴于上述情况，上海瀛东律师事务所代表程冰清先生郑重声明如下：1、根据您和程冰清先生签订的《房屋租赁合同》第6-1-1条、第9-2条之约定，自本律师函发出之日起，解除双方签订的《房屋租赁合同》。2、请您在合同解除后，退还程冰清先生已经支付的第一期租金252，000元、押金130，000元，支付程冰清先生合同解除违约金504，000元，并赔偿程冰清未能正常使用房屋造成的其他装修费、人工费等损失。……杨福兴于同日收到该《律师函》。2019年7月19日，杨福兴委托律师向程冰清发送《律师函》：……2019年5月13日，杨福兴又接到静安区市场监督管理局通知，你仍在无证经营炒菜类重餐饮，故杨福兴于2019年5月15日再次委托本律师函告你和湘庭餐饮立即停止炒菜类重餐饮经营活动。但你未予理会，最终被政府各职能部门封门禁止营业。综上，租赁房屋本身不存在任何问题或隐患，杨福兴与欧某某之间亦不存在纠纷，租赁房屋被政府执法部门封锁系因你无证经营所致，现你擅自提前解除了双方间的《房屋租赁合同》，该行为构成违约，为此，请你于2019年7月31日前将租赁房屋返还杨福兴，结清相关费用，并按合同第10-3条之约定，向杨福兴偿付相当于六个月租金的违约金。程冰清于2019年7月22日收到该《律师函》。2019年8月22日，程冰清向杨福兴邮寄系争房屋钥匙并发送《告知书》，告知其已向法院提起诉讼，要求解除合同，为了减少损失，已于2019年8月19日将钥匙交付给物业经理转交杨福兴，现再次邮寄一套给杨福兴。2019年8月22日，一审法院受理了程冰清起诉杨福兴房屋租赁合同纠纷一案，程冰清诉请要求解除双方于2019年4月17日签订的《房屋租赁合同》等，后程冰清撤回该案起诉。2019年9月3日，上海湘庭餐饮管理有限公司(以下简称“湘庭公司”)更名为上海湘庭茶叶销售有限公司，法定代表人袁某某，程冰清、欧某某均系该公司股东，其中2016年8月30日，欧某某的股权从100％变更为41％，程冰清于2016年8月30日起享有该公司10％的股权。湘庭公司原住所地为上海市静安区天目中路XXX号102室，后住所地变更为上海市恒丰路XXX号XXX幢XXX层XXX室。2019年9月18日，欧某某与杨福兴妻子的微信记录显示，欧某某称：“程冰清这边也撤诉了，不损失你任何利益，程冰清继续履行合同，他又不挣任何差价。……不继续履行合同，周六那天你们也说让程冰清撤诉，你们也撤诉。你们把押金退还给程冰清处理阿姨小门面押金损失的十几万块钱，说了19号前做处理？说你们会说话算数？”杨福兴妻子回复称：“欧洋我们说话算数的，你叫程冰清到我们律师这里办好手续后，我答应给程冰清的拾万元给他。”2020年3月3日，上海华东房产物业有限公司华东大厦分公司出具《情况说明》：关于天目中路XXX号一楼大厅地面渗水一事，我物业公司于2019年8月中旬接到天目中路XXX号租户报修，经我物业公司现场排查，渗水原因是租户自行装修铺设的管道漏水，不属于我物业公司维修范围，我物业公司已告知租户自行维修。关于天目中路XXX号一楼进门左手边小隔间房顶漏水一事，我物业公司不知情。一审法院审理中，杨福兴表示其已于2019年10月2日自行收回系争房屋，已于2019年11月将系争房屋部分对外出租。一审法院另查，2018年至2019年初，欧某某租赁系争房屋经营期间，湘庭公司曾因在系争房屋从事炒菜类经营活动超越食品经营许可证的经营项目的行为，被多次行政处罚。2019年5月29日起，湘庭公司许可证件被静安区市场监督管理局监控，不得办理任何变更登记。一审法院审理中，程冰清申请证人欧某某出庭作证，欧某某述称，其原是湘庭公司的法定代表人，程冰清通过其与杨福兴签订租赁合同，系争房屋原用于湘庭公司经营饭店，程冰清原来是饭店的员工，后来其将饭店转让给程冰清。因为环保问题及进博会的原因，工商部门不让在系争房屋内经营餐饮，之前十几年在系争房屋一直做重餐饮，之后要经营茶叶，故签订了三方协议，程冰清需要办理营业执照变更，因为原来做餐饮被投诉且被行政处罚过，所以营业执照被监控，工商部门不同意营业执照变更，需要杨福兴到工商部门证明并配合办理变更，但是杨福兴一直不配合。程冰清参与公司经营后，证人就不参与公司经营了。关于系争房屋漏水，都是证人打电话报修的，因为之前饭店由其经营，与物业比较熟悉。2019年6月份系争房屋开始漏水，但对漏水原因不清楚，其找到物业，物业来过多次，都查不出原因，后来物业也不管了。之后其打了物业服务热线进行报修，物业服务热线安排人上门，当时其不在场。2019年9月14日，其找到杨福兴商量租赁事宜，杨福兴表示对程冰清的起诉有些看法，程冰清已经找到下家，杨福兴表示程冰清也没有欠租，只要不损害杨福兴的利益，杨福兴是同意程冰清转租的，并且让程冰清先撤诉，杨福兴也撤诉，继续租赁是杨福兴口头答应的，没有签订书面协议。因为杨福兴答应继续租赁，程冰清与下家签订了合同，之后杨福兴没有撤诉，杨福兴发信息跟证人说，不同意继续履行合同，赔偿程冰清100，000元，解除合同。因为系争房屋原来做重餐饮，一直来的朋友还是会来，然后叫餐，被误会还在经营，故在2019年5月份被封门了，转让给程冰清后没有被行政处罚。杨福兴对证人证言认为，证人从2016年8月至今一直是湘庭公司的股东，湘庭公司因违规操作被行政处罚，导致无法办理变更营业执照，据工商部门称即使杨福兴去配合也无法办理营业执照变更，系争房屋已经被监控了。对证人打电话报修一事不清楚，杨福兴没有到系争房屋查看过漏水情况。证人与杨福兴妻子协商过，但是不存在证人陈述的口头协商继续履行合同的事情，证人陈述与程冰清提供的微信记录内容也不一致。证人提出继续履行合同，杨福兴妻子是不同意的。证人与程冰清有利害关系，对证人陈述的对程冰清不利的事实应当采信，对证人陈述的与事实不符的情况不予认可。程冰清对证人证言均予认可。程冰清认为因为证人一直在外地，客观上是退出了湘庭公司的经营，但工商登记未变更。2019年4月17日双方签订租赁合同，2019年4月20日程冰清就与下家签订转租合同经营茶叶，门头已经做好，要做内饰，但是门被封了，还张贴了公告，需要杨福兴配合办理营业执照变更。程冰清承租后没有被行政处罚过，后期双方均向法院起诉，如果杨福兴不同意继续履行合同，程冰清是不可能到法院撤诉的。程冰清是想继续履行合同的，且双方达成口头协议，否则程冰清也不会在2019年9月19日签订转让合同。一审法院认为，杨福兴与程冰清就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。2019年7月3日，程冰清委托律师向杨福兴发送《律师函》：自本律师函发出之日起，解除双方签订的《房屋租赁合同》。审理中，杨福兴表示确认收到上述《律师函》，同意双方合同于2019年7月3日解除，且之后程冰清亦将系争房屋钥匙交还杨福兴，现杨福兴诉请要求确认《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除，于法有据，应予支持。程冰清要求继续履行合同，法院难以支持。杨福兴认为程冰清系违约解除合同，应当支付违约金。程冰清认为程冰清承租系争房屋后，因原来注册的湘庭公司受过行政处罚，不能变更营业执照，但杨福兴一直不配合，导致程冰清一直不能办理营业执照变更。根据庭审查明的事实，证人欧某某在承租系争房屋期间，湘庭公司曾因在系争房屋从事炒菜类经营活动超越食品经营许可证的经营项目的行为，被多次行政处罚。2019年5月29日起，湘庭公司许可证件被静安区市场监督管理局监控，不得办理任何变更登记。程冰清系湘庭公司的股东，其申请的证人欧某某亦陈述程冰清原系湘庭公司员工，故程冰清在与杨福兴签订租赁合同时对此理应知晓，且程冰清在审理中确认，在承租系争房屋后，其再次做餐饮，因其违法经营相关部门于2019年5月份张贴公告并封门，故无法进行营业执照变更以及系争房屋被相关部门封门并非杨福兴的原因所致，程冰清未能提供充分证据证明系杨福兴不配合导致营业执照无法变更，其主张因此而发函要求解除合同，无事实和法律依据，法院难以支持。关于程冰清主张系争房屋漏水导致其无法经营，根据物业公司出具的《情况说明》，渗水原因是租户自行装修铺设的管道漏水，不属于物业公司维修范围，告知租户自行维修。证人欧某某亦陈述不清楚漏水原因，而程冰清未能提供充分证据证明系争房屋漏水责任在出租人杨福兴，其在审理中亦表示已自行修复漏水，故其主张因系争房屋漏水而发函要求解除合同，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，程冰清要求解除合同的理由均不能成立，故其发函要求解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。杨福兴在回函中亦主张过违约金，程冰清主张双方系协商一致解除合同，不需要支付违约金的意见，法院难以支持。至于程冰清主张双方曾口头协商一致继续履行租赁合同，杨福兴对此予以否认，程冰清称根据欧某某与杨福兴妻子的微信记录，杨福兴妻子当时要解除合同并答应退还押金，程冰清未同意，从上述微信记录中未能看出双方曾达成一致继续履行合同，程冰清未能提供充分证据加以证明，法院难以采信。现杨福兴要求程冰清支付违约金，有合同依据，应予支持，程冰清认为违约金标准过高，综合各项因素，法院酌定程冰清应向杨福兴支付违约金252，000元。保证金130，000元杨福兴应予退还，可在上述违约金中予以抵扣。一审法院判决：一、杨福兴与程冰清于2019年4月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；二、程冰清应于判决生效之日起十日内向杨福兴支付违约金252，000元；三、杨福兴应于判决生效之日起十日内向程冰清退还保证金130，000元(在上述违约金中予以抵扣)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，杨福兴、程冰清就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。程冰清在未享有合同解除权的情况下，致函杨福兴要求解除《房屋租赁合同》。杨福兴收到函件，同意于2019年7月3日解除合同，但认为系程冰清违约解除合同，且之后程冰清将系争房屋钥匙交还杨福兴，故应当认定《房屋租赁合同》业已解除。程冰清上诉认为，鉴于杨福兴不配合程冰清办理营业直至变更手续，以及系争房屋存在漏水，导致合同目的不能实现，程冰清遂行使合同解除权，故不存在违约行为。对此本院认为，程冰清不能变更营业执照系因系争房屋原承租人欧某某在承租房屋期间，湘庭公司因在系争房屋内从事炒菜类经营活动超越食品经营许可证的经营项目的行为，被多次行政处罚；2019年5月29日起，湘庭公司许可证件被上海市静安区市场监督管理局监控，不得办理任何变更登记。而程冰清系湘庭公司员工，且在欧某某承租系争房屋期间也系湘庭公司员工，在杨福兴、程冰清签订《房屋租赁合同》时对系争房屋的状况、湘庭公司被行政处罚以及被处罚的原因均是明知的。在程冰清承租系争房屋后，因程冰清再次做餐饮而被举报，因其违法经营，相关部门于2019年5月张贴公告并封门，故无法进行营业执照变更及系争房屋被相关部门封门并非杨福兴的原因所致，杨福兴亦无义务配合程冰清变更营业执照。至于程冰清所述系争房屋存在漏水，根据物业公司处置的证明，渗水原因系租户自行装修铺设的管道漏水所致，故房屋漏水的责任亦不在于杨福兴。有鉴于此，程冰清不享有合同解除权，其擅自解除合同的行为构成违约，应当向杨福兴承担违约责任。一审法院综合本案各项因素，酌定程冰清应向杨福兴支付违约金252，000元并无不妥。综上所述，程冰清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，080元，由上诉人程冰清负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  王 伟二〇二〇年八月十八日书记员  孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……