辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1044号原告：单乃晶，女，1957年1月31日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：张俊杰、丁航，辽宁东拓律师事务所律师。被告（申请执行人）：沈阳融安投资咨询有限公司，住所地沈阳市和平区文体南路52号。法定代表人：陈明哲，该公司经理。委托诉讼代理人：孙华庚，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李百荣，辽宁若一律师事务所律师。第三人（被执行人）：辽宁汇馨房屋开发有限公司，住所地沈阳市大东区小什字街194号。法定代表人：刘洪清，该公司董事长。委托诉讼代理人：董世远，男，1960年6月19日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市沈河区。原告单乃晶因与被告沈阳融安投资咨询有限公司（以下简称“融安公司”）、第三人辽宁汇馨房屋开发有限公司（以下简称“汇馨公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告单乃晶及其委托诉讼代理人张俊杰、丁航，被告融安公司的委托诉讼代理人孙华庚、李百荣，第三人汇馨公司的委托诉讼代理人董世远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单乃晶向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于沈阳市大东区小什字街194号4门车库归原告所有，并停止对该财产的强制执行；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2002年9月24日，原告与第三人汇馨公司签订《商品房买卖合同》，从汇馨公司处购买位于沈阳市大东区小什字街194号4门车库，支付了全款并实际占有使用案涉车库至今。原告系案涉车库的合法所有人，在占有使用案涉车库期间对车库被查封一事并不知情，且因第三人原因一直未办理房证，完全符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的条件，原告诉至法院请求保护其合法权益。被告融安公司辩称，一、答辩人对案涉车库享有优先受偿权。原告仅签订《商品房买卖合同》并未取得案涉车库的所有权。依据皇姑区人民法院（2004）沈皇民二合初字第257号民事调解书确定答辩人对案涉车库有优先受偿权；二、原告主张停止执行，解除查封没有依据。案涉车库已经被司法查封，且不属于“用于居住房屋”，故不能排除对案涉车库的执行和查封，也不能排除答辩人对于案涉车库的优先受偿权。第三人汇馨公司述称，按皇姑区人民法院（2004）沈皇民二合初字第257号民事调解书结果，汇馨公司应偿还工商银行沈阳市常德支行借款本金4150万元及利息360万元。调解书生效后，皇姑区法院将汇馨公司开发房产共37套拍卖，得款1647余万元偿还常德支行。此后常德支行将剩余债权转给长城资产公司，长城资产公司除去汇馨公司履行后的剩余债权以430万元价格卖给信新所有。信新买受债权后，2010年向沈阳市中级人民法院申请执行。汇馨公司与信新达成执行和解协议，汇馨公司按约定给付信新办公楼及会所共约4000余平方米及现金50万元。汇馨公司履行义务后，信新本应按和解协议书相关条款给所有抵押房产办理解押手续，至今信新拒不办理，并于2019年将该债权以1000万元人民币转让给融安公司。融安公司承继后也不履行解押手续，又继续查封了20多户房屋买受人的房产。导致原告无法办理产权证。因汇馨公司与信新执行一案的结果影响本案判决，请求法院中止本案审理，待执行局结案后再行审理。请求法院支持原告请求，解除对原告车库的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国工商银行沈阳市常德支行与辽宁汇馨房屋开发有限公司借款合同纠纷一案，沈阳市皇姑区人民法院作出皇姑区法院（2004）沈皇民二合初字第257号民事调解书，其中查明如下事实：中国工商银行沈阳市常德支行与辽宁汇馨房屋开发有限公司于2001年8月17日签订借款合同及抵押合同，借款金额4150万元。辽宁汇馨房屋开发有限公司用位于沈阳市大东区设定在建工程抵押。双方调解协议主文第二项确定中国工商银行沈阳市常德支行对上述房屋享有优先受偿权。上述调解书作出后，皇姑区法院于2004年5月12日立案执行，并于2006年5月23日作出（2004）皇民执字第494号民事裁定书，裁定变更中国长城资产管理公司沈阳办事处为申请执行人。依据本院于2009年4月15日作出的（2009）沈法执提字第32号决定书，本院于2010年7月29日立案执行，执行案号为（2010）沈法执字第379号。本院作出（2010）沈法执字第379号裁定，变更信新为申请执行人。2019年8月19日，本院作出（2019）辽01执异321号执行裁定书，裁定变更融安公司为申请执行人。被执行人汇馨公司不服申请复议，辽宁省高级人民法院作出（2019）辽执复479号执行裁定书，驳回其复议申请。在提级执行中，本院于2009年8月13日裁定查封被执行人汇馨公司开发建设的位于沈阳市大东区小什字街194号1至22门车库。2010年10月28日，信新与被执行人汇馨公司签订《协议书》，预定汇馨公司将办公楼、会所（游泳馆）一次性抵债给信新并给付50万元，汇馨公司同意将以合同方式买卖的住宅房屋办理解押、产权证等事宜委托信新处理。2010年10月28日至11月18日，汇馨公司支付执行款50万元。执行过程中，案外人单乃晶向本院提出执行异议，本院于2020年6月3日作出（2020）辽01执异205号执行裁定书，驳回单乃晶的异议。单乃晶不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，汇馨公司作为出卖人，单乃晶前夫刘锡元作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定刘锡元购买汇馨家园第7幢4号车库，总金额为80000元，该合同无签署时间。2002年9月24日，汇馨公司开具金额为80000元的收款收据。2002年10月15日，汇馨公司开具了案涉车库的准住通知单并交付给原告占有使用至今。2002年10月15日，原告交纳案涉车库契税3200元。原告在案涉车库被查封前已交纳案涉车库的供暖费、物业费、维修基金、水电费等相关费用。再查明，沈阳市房地产交易权属登记中心于2007年7月16日作出的《关于“汇馨家园”不能办证情况调查的报告》中记载：2005年开发单位又取得7#楼竣工验收备案书并申请初始登记核准，但由于该栋房屋除11套房屋外均处于在建工程抵押中，而抵押权人不同意在建工程抵押期间办理初始登记，因此未予对7#楼进行初始登记。本院认为，本案的争议焦点为原告对案涉车库是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，原告单乃晶一方与汇馨公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，虽然该合同未载明签订时间，但鉴于购房款收款收据的出具时间为2002年9月24日，可认定该合同签订于案涉房屋被查封前；其次，汇馨公司为单乃晶一方开具了购买案涉车库的收款收据，可证明单乃晶一方已支付全部价款；再次，根据原告单乃晶提交的车库照片、准住通知单及各项缴费票据，可证明原告单乃晶在案涉车库被查封前已合法占有使用案涉车库至今；最后，案涉车库未能办理房屋产权证书系由于存在抵押所致，原告单乃晶并无过错。综上，原告单乃晶符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，其享有足以排除对案涉车库强制执行的民事权益。关于原告请求确认案涉车库归其所有的诉讼请求，经查，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告单乃晶虽就案涉车位签订了买卖合同，但尚未完成所有权登记，原告尚未取得案涉车库的所有权，故对其确认所有权的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市大东区小什字街194号4门车库；二、驳回原告单乃晶的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由第三人辽宁汇馨房屋开发有限公司负担。本院（2020）辽01执异205号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  谢 宏二〇二〇年八月二十八日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。