广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1502民初278号原告:严世添，男，1958年8月13日出生，汉族，住汕尾市城区**********，身份证号码441************510。原告：郭群英，女，1958年4月6日出生，汉族，住汕尾市城区**********，身份证号码441************420。以上原告委托诉讼代理人：李俊伟，广东洋洲律师事务所律师。以上原告委托诉讼代理人：陈响寅，广东洋洲律师事务所律师。被告：汕尾市建安建筑安装工程有限公司，住所地汕尾市区**********，统一社会信用代码914***********765R。法定代表人：卓远航，总经理。被告：黄生隆，男，1965年5月1日出生，汉族，住汕尾市城区新联安美社区******,身份证号码441************512。被告：王云健，男，1958年8月20日出生，汉族，住汕尾市城区*******，身份证号码441************451。以上被告委托诉讼代理人：郭智明，广东愿力律师事务所律师。以上被告委托诉讼代理人：许欣，广东愿力律师事务所律师。原告严世添、郭群英与被告汕尾市建安建筑安装工程有限公司（下称建安公司）、黄生隆、王云健确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告建安公司、黄生隆、王云健的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认涉案《对换楼房产权协议书》无效。2.判令三被告连带将被拆除灭失的涉案3间房地产（粤房地证字第C2971217号、粤房地证字第C2971219号、粤房地证字第C2971220号《房地产权证》）恢复原状；难以恢复原状的，判令由三被告连带赔偿两原告因涉案3间房地产被拆除灭失的恢复建造费用及报建税费等经济损失共1500,000元。3.判令三被告立即返还被占用的涉案3幅房地产的用地（约41.82㎡/幅共125.46㎡）给两原告继续管业使用。4.判令三被告赔偿两原告自2010年12月27日起至上述赔偿款清偿完毕之日止按5000元／月计算的涉案3间房地产的租金损失（暂计至2019年12月26日共9年合计540,000元）。5.本案诉讼费由三被告共同负担。事实与理由：2010年，建安公司与黄生隆、王云健、陈显锋拟合作开发位于汕尾市区滨海小区*****地产旧城改造项目，因在拟开发建设用地的范围内，两原告合法拥有涉案3间房地产，为了整体规划和景观的需要，建安公司需要拆除两原告合法共有的3间楼房，并拟用两原告的楼房产权与被告拟合作新开发的楼房产权按1:1.3的比例进行对换，黄生隆、王云健、陈显锋及其委托人江伟平分别多次找两原告洽谈对换楼房产权事宜，涉案3间房地产分别位于汕尾市区滨海小区******第3、4、5间，均为3层框架结构，占地面积约41.82㎡/间共125.46㎡，建筑面积约148.09㎡/间共444.27㎡，房地产权证号分别为：粤房地证字第C2971217号、粤房地证字第C2971219号、粤房地证字第C2971220号，涉案3栋房地产均是两原告在婚姻存续期间合法购置所有，属于两原告的夫妻共同财产。黄生隆、王云健等声称该房地产开发项目为当地人民政府批准的旧城改造项目，并将以建安公司的名义向上级人民政府申请报建，建安公司则通过统一收购的方式，将该建设用地上的他人房地产统一变更过户至建安公司名下进行建设，两原告当时并不同意出售涉案3栋房屋的方案；后黄生隆、王云健、陈显锋经与两原告协商，双方最终确定对换楼房产权的方案，并由原告（甲方）与建安公司（乙方）共同签订《对换楼房产权协议书》，协议约定双方进行对换涉案3间楼房产权的具体事宜。2010年12月27日，江伟平拿着建安公司尚未签署的《对换楼房产权协议书》1份给两原告签署，两原告在《对换楼房产权协议书》上签名后，涉案协议书随即被江伟平带走，至今没有返还两原告；协议签订后，三被告所称的房地产开发项目也至现没有动工。2018年6月8日至2019年5月19日，原告严世添因犯非法经营罪被羁押于广东番禺监狱，期间在两原告完全不知情的情况下，涉案3间房地产上盖房屋被拆除灭失;2018年7月江伟平将原告郭群英带至汕尾市*******并让其在登记机关工作人员事先打印准备好的申请书签名，随后登记机关未依法针对该申请充分履行《房屋登记办法》规定的询问义务，以及未依法将有关书面注销决定送达给两原告，即违法注销了涉案其中2间房地产的产权登记（粤房地证字第C2971217号、粤房地证字第C2971219号《房地产权证》）。原告严世添出狱后才发现此事，随即向登记机关核实有关情况，登记机关告知两原告涉案2间房地产的证书已经被注销，两原告不服遂向海丰县人民法院提起行政诉讼，经人民法院依法审理作出生效（2019）粤1521行初59号、60号《行政判决书》，确认登记机关注销涉案房地产权证的行为违法，但由于涉案3间房地产上盖房屋已经被拆除灭失，现无法补办不动产权证明。涉案2间房地产被注销登记后，江伟平才给了原告郭群英一份《对换楼房产权协议书》复印件，但乙方签名处却是黄生隆、王云健、陈显锋签署，并不是建安公司的签署，也没有加盖建安公司的公司印章。原告严世添出狱得知后对此感到非常疑惑，遂后多次向建安公司及其法人代表卓远航核实有关情况，但建安公司及其法人代表卓远航却辩称公司没有与两原告签订任何协议，也没有授权任何人与两原告签订协议，两原告与黄生隆、王云健所签的《对换楼房产权协议书》和其没有关系；两原告遂又向王云健及其委托人江伟平提出异议，要求其说明上述情况，但王云健及江伟平均以工程尚未动工出图纸为由推脱两原告。综上所述，建安公司自认没有与两原告签订涉案《对换楼房产权协议书》，也没有授权黄生隆、王云健、陈显锋与两原告签署涉案协议书，黄生隆、王云健、陈显锋的行为属于无权代理且没有得到事后追认；其次，涉案《对换楼房产权协议书》涉及政府旧城改造开发项目，黄生隆、王云健、陈显锋作为自然人不具有房地产开发资质，无权以自然人身份与两原告签订涉案《对换楼房产权协议书》，且三被告等人至今均没有履行协议约定的义务，涉案房地产开发项目至今未能动工，但涉案3间房地产已被违法拆除灭失，且在两原告完全不知情的情况下，涉案其中2间房地产被违法注销房地产权登记，而两原告至今仍得不到任何经济补偿或救助，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条的规定，涉案《对换楼房产权协议书》依法应认定为无效合同，三被告应连带承担全部返还财产及赔偿经济损失等法律责任。为维护两原告的合法权益，特具状诉诸法院，请求依法判令支持两原告如上之全部请求事项。建安公司辩称,因原告提起确认合同无效纠纷一案，我司认为原告与我司所签订的《对换楼房产权协议书》合法有效，且己履行了一部分，原告的诉讼请求没有事实和法律根据，请求法院依法驳回其诉讼请求，理由如下：原告所有的3间房产属于省国土厅核准的“三旧改造”图斑范围内，我司作为该旧改项目的改造主体，为理顺该项目的权属，于2010年开始就项目范围内的房屋进行安置补偿，除原告外，均以货币补偿的方式完成安置补偿。涉及原告的房产，根据原告的要求以产权对换的方式进行就地安置，双方达成一致意思后，由原告和我司的项目负责人黄生隆、陈显锋、王云健签订了《对换楼房产权协议书》，并应原告的要求将所签订的协议书复印件交原告留底，待统一到公司盖章后，取回原件，我司还出具委托书由陈显锋办理对换楼房的相关手续，我司也在《对换楼房产权协议书》盖章确认，该协议书合法有效。涉案房地产已由我司搬迁、腾空拆除，原告也据此向登记部门申请注销房产证，协议书已开始依法履行。综上所述，原告认为协议书无效，没有事实和法律根据，涉案协议书合法有效，原告要求判令确认涉案《对换楼房产权协议书》无效的诉讼请求依法应予以驳回，其他诉讼请求是基于协议书无效而主张，同样应依法驳回。黄生隆辩称,请求依法驳回原告所有诉讼请求，理由如下:本人受建安公司委托与原告签订对换楼房协议书是事实存在，但本人的行为是属于建安公司的公司行为，并非个人行为，因此原告请求本人连带赔偿是没有事实和法律依据的。王云健的答辩意见与黄生隆的答辩意见一致。原告对其请求提供的证据并提出证明目的：1.身份证明、结婚证、常住人口登记卡,证明两原告的身份信息及夫妻关系，以及诉讼主体资格。2.企业基础信用报告，证明建安公司的注册登记信息及诉讼主体资格。3.粤房地证字第C2971217号、粤房地证字第C2971219号、粤房地证字第C2971220号《房地产权证》，证明两原告在夫妻关系存续期间共同购置了涉案位于汕尾市区滨海小区******第3间、第4间及第5间房地产共3间，其中第3间、第4间登记在原告郭群英名下，第5间登记在原告严世添名下，均属于双方夫妻共同财产。4.《对换楼房产权协议书》，证明《对换楼房产权协议书》签订的情况，建安公司没有签字盖章，签字乙方落款是黄生隆、王云健及陈显锋。5.（2018）粤1502刑初103号《刑事判决书》、释放证明，证明2018年6月8日原告严世添因犯非法经营罪被人民法院判处有期徒刑一年六个月，羁押于广东省番禺监狱直至2019年5月19日才刑满释放。6.处理意见，证明原告严世添向汕尾市城区****办事处反映，要求协助恢复涉案位于汕尾市区滨海小区****3栋楼房3层框架结构的原状及补回《房地产权证》的事实。7.（2019）粤1521行初59号、60号《行政判决书》，房地产注销登记信息资料，证明涉案3间房地产被拆除灭失，其中第3间、第4间被违法注销登记，经人民法院审理判决确认注销行为违法。8.现场拍摄照片，证明涉案3间房地产已被拆除灭失。9.对话、通话录音光盘（1个共两段录音），证明原告严世添于2019年12月22日亲自到建安公司法定代表人卓远航住处向其询问涉案合同效力问题，建安公司法定代表人卓远航明确表示涉案合同非其公司签订，没有公司签章确认，与其公司无关；原告严世添于2020年5月25日电话联系建安公司法定代表人卓远航向其询问涉案合同效力及盖章来源的问题，建安公司法定代表人卓远航明确表示合同印章是在原告起诉后，其他被告在十几天前找他补盖的；黄生隆、王云健及陈显锋均没有进行三旧改造项目的拆除改造资质，无权签订涉案协议，黄生隆、王云健及陈显锋实质是自然人以挂靠形式，借用建安公司的资质投资三旧改造项目，涉案协议因违反法律强制性规定而无效。10.信访事项不予受理告知书，证明原告严世添向汕尾市城区自然资源局信访反映要求确认其与黄生隆、王云健及陈显锋签订的涉案协议无效的信访事项，该局接访后于2020年2月21日回复告知原告严世添通过民事诉讼解决。经质证，建安公司对证据1、2无异议；对证据3是否属于夫妻共同财产由法庭认定；对证据4三性均无异议，黄生隆、王云健以及陈显锋三人所签订的，是代表公司的一种行为；对证据5、6无异议；对证据7涉案的房产证确实已由原告申请，登记部门注销；对证据8无异议；对证据9三性均无法确认，即使法定代表人有表示也不代表否认了公司的行为；对证据10无异议。黄生隆、王云健的质证意见与建安公司的质证意见一致。建安公司对其主张提供的证据并提出证明目的：1.《对换楼房产权协议书》《法人授权委托证明书》，证明因三旧改造项目原、被告签订了房屋置换合同，原告同意将房屋的使用权转移给被告。2.工作会议纪要3.关于汕尾市市区体育馆（港雄）南侧合作项目“三旧”改造的批复，2、3证明汕尾市人民政府及汕尾市城区人民政府同意被告建设“三旧”改造项目。4.网站公示、报纸公示、播出证明，证明被告对改造项目进行全面公示。5.国有建设用地使用权出让合同，证明被告依法取得改造项目建设用地使用权。6.关于同意体育馆南侧“三旧”改造44150200007地块建筑高度调整的函，证明汕尾市城乡规划局同意被告对改造项目高度的调整。7.广东省企业投资项目备案证，证明被告就改造项目向汕尾市城区发展和改造局备案。8.受理通知书、授权手续，证明被告授权江伟平办理改造项目规划许可手续。9.关于终止审查行政许可的函，证明改造项目因凤山街道奎山社区农属经济合作社提出异议，汕尾市城乡规划局暂停办理，现市国土自然资源局正在理妥中。黄生隆、王云健提交的证据及证明目的与建安公司提交的证据及证明目的一致。经质证，原告对证据1中协议书的合法性、真实性有异议，对法人授权委托证明手续中的证明书三性均有异议，对证据1的所有证据的证明目的均有意见，对法定代表人卓远航的身份证明及企业法人营业执照及组织机构代码证的关联性有异议，首先被告提供的协议书与原告执存的协议书形式上是不一致的，截止至开庭前，原告都没有签收过任何有建安公司签章确认的对换楼房产权协议书，因此被告所陈述的要等该公司盖完章才给原告的说法是与事实不符的，如果正如其所述，为何盖章要等到十年后在原告起诉协议无效时，等到原告向被告询问涉案协议，要求其作出相关解释但拒绝追认后才来补盖印章，这完全违背正常逻辑；其次该份证明书的签发时间是2011年3月4日，有效期是2011年6月30日，但协议书签订时间是2010年10月7日，且在证明书的内容中只有陈显锋的名字，因此在签订协议时黄生隆、王云健及陈显锋没有公司授权，属于个人行为而非公司行为。对证据2-9因我方没有看到相关的证据原件，对其真实性不予确认，对其中证据5的出让合同的合法性有异议，对证据2-9的关联性及证明目的有异议，首先涉案3间被拆除的房地产仍然登记在两原告的名下，根据房地权利一体的原则，涉案3间房地产范围内的自用土地的使用权是属于两原告的，因此在没有理妥及对两原告作出合理的拆迁安置补偿的前提下，在没有按照汕尾市人民政府印发的《汕尾市三旧改造实施办法》确认改造项目用地不存在任何异议的情况下，国土部门无权将两原告合法所有的房地产用地使用权出让给建安公司进行三旧改造项目，因此出让合同是不合法的；其次黄生隆、王云健及陈显锋不具有进行三旧改造项目的相应资质，实际是作为投资人借用建安公司的资质进行涉案三旧改造项目的开发，黄生隆、王云健及陈显锋以其自然人的名义与两原告签订涉案协议书并拆除两原告的3间涉案房地产，违反法律的强制性规定，归于无效。因此涉案三旧改造项目是否能够进行与本案无关，与原告确认该份协议无效也不具有关联性。本院对当事人的举证和质证，认证如下：对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，结合其与本案的关联性予以采纳或取舍，并在认定事实中进行认证。经审理查明，2010年12月27日，原告严世添、郭群英与被告建安公司签订了《对换楼房产权协议书》，约定乙方（建安公司）在汕尾市区滨海小区****拥有建设用地一幅，拟将“烂尾楼”拆除进行开发。在拟开发建设用地的范围内，甲方（严世添、郭群英）拥有楼房3栋，为了整体规划和景观的需要，乙方需要拆除甲方楼房，甲方表示支持，并愿意用楼房产权与乙方新开发楼房的产权进行对换，经甲乙双方多次协商，订立如下楼房产权对换协议：一、甲方拥有的位于汕尾市区灯光球场滨海小区******第3、4、5间，共3栋，3层框架结构，占地面积l25.46平方米，建筑面积444.27平方米。《房地产权证》证书号码分别为：粤房地证字第C2971217号，粤房地证字第C2971219号，粤房地证字第C2971220号，产权人为甲方。该楼房从本协议签订之日起交由乙方统一规划、统一设计、统一报建、统一开发。二、楼房产权对换条件：甲方用拥有的旧楼房，建筑面积444.27平方米，按照1:1.3的比例进行对换，对换乙方拟开发的新楼房：即甲方底层建筑面积125.46平方米，对换乙方在甲方原地开发向二十米路的建筑面积163.098平方米的商铺；甲方二层及以上的建筑面积318.81平方米，对换乙方在该地新建楼房（二层）建筑面积414.453平方米，对换二层应在地下商铺上面。新旧楼房按比例对换时，如果建筑面积有差异，按乙方销售市场价格进行结算，多还少补。三、对换楼房产权费用的负担：根据有关政府部门规定，甲方拥有的楼房产权应转移到乙方名下，或甲方应向房地产管理部门（或国土局）申请注销该楼房《房地产权证》，其转移产权需缴纳的一切税费由乙方承担。但甲方应协助、配合甲方办理有关手续。四、甲方对换新楼房办理《房地产权证》的契证费、在原建筑面积范围内，由乙方承担。如超过对换面积部分的契证费由甲方负责。乙方向其他业主收取的如配套费等费用，甲方也应同样要缴纳给乙方。五、本协议签订后三十天内，甲方应将楼房租户搬迁出去、腾空交由乙方进行拆建，在拆建过程中如因楼房产权引起的纠纷，应由甲方负责理顺。六、乙方应于新楼房开工之日起三年内将拆楼建成交付甲方使用，如乙方无法按时交付甲方使用，每超过一个月应赔偿甲方损失人民币5000元，直至楼房交付甲方使用为止。七、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。甲方由严世添、郭群英签名捺指印，乙方由黄生隆、王云健及陈显锋签名捺指印。协议签订后，原告从涉案房屋搬迁并腾空，将涉案房屋交由建安公司。2020年3月31日，原告以涉案《对换楼房产权协议书》应认定为无效合同，三被告应连带承担全部返还财产及赔偿经济损失等法律责任为由，向本院提起诉讼。另查明，严世添与郭群英于1981年6月20日登记结婚，系夫妻关系。2005年2月2日，郭群英通过购买取得汕尾市区滨海小区******第3间（建筑面积148.09平方米）房屋（房地产权证：粤房地证字第C2971217号），及汕尾市区滨海小区******第4间（建筑面积148.09平方米）房屋（房地产权证：粤房地证字第C2971219号），房屋状态为注销；严世添通过购买取得汕尾市区滨海小区******第5间（建筑面积148.09平方米）房屋（房地产权证：粤房地证字第C2971220号），房屋状态为有效。庭审上，建安公司表示黄生隆、王云健及陈显锋系其公司的项目主要负责人，其与两原告签订的《对换楼房产权协议书》是代表其公司签订的，是其公司的行为。涉案房屋于2018年2月初进行拆除。上述事实，有原告提交的证据及陈述，被告提交的证据及陈述等在卷佐证。本院认为，本案案由为确认合同无效纠纷。争议的焦点为两原告与黄生隆、王云健及陈显锋签订的《对换楼房产权协议书》是否有效的问题。依据查明的事实，严世添与郭群英系夫妻，郭群英取得汕尾市区滨海小区******第3间、第4间房屋的所有权，严世添取得汕尾市区滨海小区******第5间房屋的所有权，两原告作为涉案3间房屋的登记权属人，与黄生隆、王云健及陈显锋签订了涉案的《对换楼房产权协议书》，在涉案协议书签订时由黄生隆、王云健及陈显锋签名，虽没有加盖建安公司的印章，但在事后经建安公司追认，其三人所签订的涉案协议书的行为系该公司的行为，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”的规定，本院认为两原告与黄生隆、王云健及陈显锋签订的涉案《对换楼房产权协议书》，系两原告与建安公司的真实意思表示，且未违反法律法规相关的强制性规定，合同合法有效，双方应按约定履行。本案经开庭审理后，本院已就涉案《对换楼房产权协议书》为有效合同，向原告进行释明，询问原告是否变更诉讼请求，原告坚持不予变更诉讼请求。据此，原告请求确认涉案《对换楼房产权协议书》无效，理据不足，本院不予支持。案经调解，当事人未能达成一致协议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回严世添、郭群英的诉讼请求。案件受理费23,120元，由严世添、郭群英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  陈贵文审 判 员  赖丽梅人民陪审员  杜晓杰二〇二〇年八月十一日法官 助理  刘玉霞书 记 员  戴 敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。