湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5117号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉麻麻精品餐饮服务有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡园林场金鹤园小区18栋3单元1层5号。法定代表人：汤娟，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李博，湖北祥平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思卉，湖北祥平律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：李肖洋，男，汉族，1994年4月2日出生。委托诉讼代理人：王悠然，湖北山河律师事务所律师。上诉人武汉麻麻精品餐饮服务有限公司（以下简称麻麻精品公司）因与被上诉人李肖洋房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15212号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。麻麻精品公司上诉请求：撤销一审判决，本案发回重审或改判驳回李肖洋全部诉讼请求，支持麻麻精品公司反诉请求。事实与理由：一、原审判决一方面认定2018年4月12日《协议》签订的后果为“终止原合同”，一方面又认定2018年4月12日《协议》签订后“合同变为不定期租赁合同，原租赁条款继续执行”，事实认定不清，法律适用错误。二、原审判决以已经终止的原合同条款作为分配权利义务、认定违约行为及损失责任承担的依据，事实认定不清，法律适用错误。三、不定期租赁关系中，我方并未违约，而李肖洋采取了对租赁房屋停水停电锁门等导致合同目的不能实现的行为。四、租赁合同以及补充协议、协议已于2018年4月20日终止。五、本案所涉不定期租赁合同并非续租情形。六、我公司与李肖洋自2018年4月20日至2018年6月30日形成新的不定期租赁合同关系，原租赁合同约定违约金条款不应适用。七、案涉房屋腾退日期是2018年6月30日，原审法院判令我方公司承担至2019年11月16日的房屋占有使用权费与事实不符，我方认为2018年6月30日是腾退日期。李肖洋答辩称，一审法院认定事实清楚、法律适用正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。上诉人的上诉观点是错误的，4月12日签订合同后并未再签订合同，在4月12日之前并未签订新合同情况下，原来的合同就应是有效的，在原合同继续有效情况下，违约金条款也是有效适用的。一审时法院提出要进行交接腾退，双方一审的代理人在2019年11月17日在商铺现场完成的交接。所以交接的时间应该是2019年11月17日。李肖洋向一审法院起诉请求：1、判令解除李肖洋与麻麻精品公司签订的《商业用房租赁合同》，麻麻精品公司立即腾退诉争房屋；2、判令麻麻精品公司支付拖欠的租金1,168,074元（2018年3月1日起至2019年5月31日止，按120元/平方米/月计算，其后按照120+120*6%元/平米/月计算，直至合同解除之日）；3、判令麻麻精品公司支付违约金311,486.40元（《商业用房租赁合同》第六条第4款：违约金为双倍租房租金）；4、判令麻麻精品公司向李肖洋交纳的押金155,743.20元无需退还；5、判令麻麻精品公司向李肖洋支付拖欠的物业费123,198.72元（2018年7月1日起至2019年10月31日），其后按12元/平米/月计算，直至实际腾退之日止；6、判令麻麻精品公司支付合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费【（按120+120*6%）元/平米/月计算，并以《商业用房租赁合同》约定的方式按6%每两年递增】；7、判令麻麻精品公司承担本案诉讼费。麻麻精品公司向一审法院反诉请求：1、请求判令李肖洋赔偿麻麻精品公司装饰装修、设施设备及停产停业损失872,365.07元；2、判令李肖洋承担反诉诉讼费。一审法院查明，双方无争议的事实：2013年10月9日，李肖洋与武汉万达东湖置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌130160666、昌130160667），购买武汉中央文化区K1地块一期一区第K1-S2、S3幢1-2层30号、31号商品房。2017年2月23日，李肖洋（甲方）委托李敏与麻麻精品公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将位于武汉中央文化区K1地块-S2/S3幢1-2层30、31号、建筑面积648.93㎡的门面房（未装修）出租给乙方。合同租赁期限为8年，自2017年6月1日起至2025年5月31日止，房屋免租期为合同签订之日至2017年5月31日。租赁用途为经营餐饮、茶楼、便利商店等。租金支付方式为押二付六，乙方在合同生效当日向甲方交付押金155,743.2元，并支付前六个月租金467,229.6元。以后每期租金在上期租金到期前十日内支付，并将房屋租金、押金打入李敏银行账户。合同期届满，如乙方没有申请续租并交清租赁期内水、电、物管费等费用后，甲方应于合同届满房屋验收后起10日内无息退还乙方全部押金。租金按建筑面积计付，租金从签约第三年开始按6%每两年递增。第一个租约年2017年6月1日至2019年5月31日每平方米每月租金120元，即每月租金77,871.6元。第二个租约年2019年6月1日至2021年5月31日每平方米每月租金127.20元，即每月租金82,543.90元。乙方有权根据使用需要对房屋进行装饰装修，甲方签署本合同即表示甲方同意乙方不改变房屋主体结构的装饰装修行为。甲方应当配合乙方完成装饰装修、消防改造等的手续报建及相应材料提供。合同终止时，乙方投资到租赁房屋里的所有财产归乙方所有。乙方有权拆除转移或折价转让给甲方。任何一方未履行本合同约定的任何一项条款均被视为违约。如果因为甲方原因造成合同解除，甲方需退还乙方押金，并赔偿乙方双倍租房押金作为违约金。同时按合同年限递减赔付装修补偿金（以实际估价为准）。如果因为乙方原因造成合同终止，乙方交纳的押金不予退还，并赔偿甲方双倍租房租金作为违约金，并不予补偿装修费用。乙方承担租赁期间用水、电、物业管理费（甲方须保证乙方的正常经营用水、电）。乙方恶意拖欠或不支付到期租金超过30天的，甲方可以解除合同，但须书面通知乙方。合同签订后，麻麻精品公司支付了押金155,743.2元。2017年12月12日，李肖洋委托李敏与麻麻精品公司签订《补充协议》。载明：由于目前餐饮行业经济萧条，经双方友好协商，将每月租金由120元/月/平下调至110元/月/平，其它相应租约年按新标准递增，支付方式为季付，其它条款不变。2018年4月12日，李肖洋（甲方）与麻麻精品公司法定代表人汤娟（乙方）签订《协议》，约定：乙方应于2018年4月13日前支付武汉中央文化区K1地块一期一区第K1-S2/S3幢1-2层30号、31号商铺从2018年3月1日至2018年4月20日之间所产生的租金。乙方应于2018年4月20日前与甲方重新签订上述商铺的租赁合同，相关租赁条件另行商议。如逾期，则乙方需在七个工作日内腾退上述商铺。李肖洋主张麻麻精品公司自2018年3、4月停业，麻麻精品公司自述于2018年5月停业。经一审法院协调，2019年11月17日，李肖洋、麻麻精品公司的各自诉讼代理人到达涉案商铺，开锁人员打开两把门锁，李肖洋换上新锁。双方代理人在交接清单上签字，确认商铺内除不可拆除的设施设备外（李肖洋认为系少量），其他系弃置。双方有争议的事实：一、装修及停业损失问题。麻麻精品公司主张2017年3月至6月，投入917,894.27元对上述商铺进行了装修。麻麻精品公司提交了下列证据，2017年3月7日，麻麻精品公司与武汉御诚装饰设计工程有限公司签订《设计合同》，2017年3月15日，通过中国建设银行账户转账给设计师许炜6,000元。2017年6月7日，麻麻精品公司武汉市富康装饰工程有限公司签订《麻麻的便当汉街店装修合同》。2017年3月17日，麻麻精品公司向汤春桥支付装修材料费5万元；2017年4月6日，麻麻精品公司向汤春桥支付装修材料费3万元；2017年4月1日，麻麻精品公司向汤春桥支付装修材料费1万元；2017年4月10日，麻麻精品公司向汤春桥支付装修材料费（防水材料、电线）5万元；2017年4月17日，麻麻精品公司向汤春桥支付装修材料款（地砖）5万元；2017年4月24日，麻麻精品公司向汤春桥支付装修材料费（木工材料等）5万元；2017年5月17日，汤娟向汤春桥转账5万元；2017年5月17日，汤娟向陈从凤转账85,000元。2017年3月10日，麻麻精品公司与梁宇签订《施工合同书》。2017年4月17日，麻麻精品公司向梁宇支付现浇工程款22,620元。2017年4月6日，麻麻精品公司向梁宇支付现浇工程款37,700元。2017年4月18日，麻麻精品公司与武汉市江夏区世兵制冷设备经营部签订《格力风管机空调设备及施工承包合同》。2017年4月19日，麻麻精品公司向武汉市江夏区世兵制冷设备经营部支付空调设备订金7,316元。2017年5月16日，汤娟向武汉市江夏区世兵制冷设备经营部转账92,143元。2017年3月13日，麻麻精品公司与湖北大奔世纪物联网有限公司签订《消防工程合同书》，2017年3月17日，签订《补充协议》。2017年3月15日，麻麻精品公司向湖北大奔世纪物联网有限公司支付消防工程款35000元；2017年8月16日，麻麻精品公司向湖北大奔世纪物联网有限公司支付消防改造款25,000元、6,500元。2017年4月10日，麻麻精品公司向武汉市天然气有限公司支付天然气工程28,390.47元。2017年3月20日，麻麻精品公司与武汉市大时代酒店用品有限公司签订《销售安装合同》。2017年3月20日，麻麻精品公司向《销售安装合同》载明的朱仕香账户转账28,570元用于支付材料款；2017年5月17日，麻麻精品公司分别向朱仕香账户转账25,888元、130,770元。麻麻精品公司提交与广州行远包装机械有限公司签订的《购销合同书》一份（下方签署订立时间为“2016.3.24”，合同编号为20170324003），甲方为曾军，收货地点为涉案房屋。2017年3月27日，麻麻精品公司向广州行远包装机械有限公司联系人王武猛支付包装机预付款30750元。2017年3月21日，麻麻精品公司与吴华勇签订《冷库施工合同书》。2017年3月22日，麻麻精品公司向吴华勇支付冷库订金5,555.80元；2017年4月25日，麻麻精品公司向吴华勇支付工程进度款44,446元。2017年4月6日，麻麻精品公司与武汉飞飞讯诚科技服务有限公司签订《安防监控合同》。麻麻精品公司提交2017年5月17日汤娟向邓波转账16,245元的转账记录一份。庭审中，麻麻精品公司表示不对装修残值进行司法鉴定。麻麻精品公司为证明其停业损失24万元，提交与新华人寿保险股份有限公司湖北分公司签订的2017年11月15日至2018年11月14日的《餐饮定制服务合同》。李肖洋对此均不认可。二、李肖洋是否委托大连万象美公司停水、停电锁门的问题、是否委托陶欢欢处理房屋租赁问题、双方是否同意有关费用等计算至2018年6月30日双方终止租赁关系。麻麻精品公司主张李肖洋在2018年4月11日，授意大连万象美公司停水、停电锁门，其出具了委托人为李肖洋、受托人为大连万象美公司的委托书，李肖洋对该委托书真实性不认可。庭审中，麻麻精品公司主张李肖洋在2018年5月20日，授意大连万象美公司实施了停水、停电锁门的行为，其出具了不明日期、不明身份人锁门的监控照片4张，该公司法定代表人汤娟与陶欢欢的2018年6月5日微信聊天记录，内容为：汤娟称“李敏女士，大连万象美物业有限公司武汉分公司吴佳纹总经理，武汉万达中央文化区营销中心陶欢欢先生：2018年6月5日，也就是今天，麻麻的便当在你们的不断阻碍和刁难下停止营业，现在我们启动了转让此店的模式。你们对麻麻的便当实施的几次非法锁门、停水、停电时间对我们造成了极大的经济损失，对于这几次时间，我们都已记录在案，有的已经录音录像，这已经是不争的事实。现在我们邀请你们和我们面谈赔偿事宜，敬请回复。武汉麻麻精品餐饮服务有限公司”。陶欢欢回复称“稍微晚点啊，三点钟左右过来，2点我们临时有个会”。李肖洋不认可系自己或委托他人实施上述行为，并否认委托陶欢欢的事实。庭审中，麻麻精品公司未提交证据证明陶欢欢的身份情况。麻麻精品公司主张经李肖洋同意，租金、物业、水电费用等计算至2018年6月30日，随后腾退出房屋，双方终止租赁关系，其出具了汤娟与陶欢欢的2018年7月6日微信聊天记录，内容为：汤娟称，“陶总，你跟林总说了之后你给我回个话，因为我这两天要搬东西，到时候要通过物业，你跟他说好了，我好跟物业沟通”。陶欢欢回复，“我跟他说了，他可以，水电啦，你把之前那个钱的那个合同的那个日期，比方说630之前吧，你们物业费结清了就可以办吗，对吧”；“我刚才跟那个李姐发微信，她同意啊，可以办”。对上述监控照片、微信聊天记录、陶欢欢的代理人身份，李肖洋对真实性不认可，亦不认可麻麻精品公司主张的事实。三、双方未能重新签订租赁合同的原因。对于未签订的原因，李肖洋解释系麻麻精品公司经营不善，未按约定补齐租金；麻麻精品公司解释系李肖洋要求将租金涨至150元/月/平方米，麻麻精品公司曾支付过上述《协议》约定的租金，因账号错误，未能支付成功，有转账电子单截图两份为证，一份日期为2018年4月13日、金额为118,970.50元，附言为“3月-4月20日租金缴商铺2018年3月-4月20日租金网银”，另一份未显示时间、金额为214,146.90元，附言“支付4月-6月租金2018年4月-6月30-31号商铺租金”。该截图收款人账号比正确账号少一位。一审法院认为，李肖洋与麻麻精品公司就涉案房屋租赁签订的《商业用房租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，双方对合同数次变更。双方于2017年12月12日签订《补充协议》，下调了租金标准，租金由半年付改为季度付，系双方第一次变更合同。按照《补充协议》的约定，麻麻精品公司本应该在2018年2月18日支付2018年3月1日至5月31日的季度租金，但麻麻精品公司未支付。2018年4月12日，李肖洋与麻麻精品公司又签订《协议》，约定须补齐租金、重新签订租赁合同，相关租赁条件另行商议，如逾期，则乙方需在七个工作日内腾退上述商铺。该《协议》签订的后果为终止原合同，视具体情况再确定未来走向。由于麻麻精品公司在约定的“七个工作日内”未腾退，李肖洋亦未主张腾退，故合同变为不定期合同，原租赁条款继续执行。一、对于不定期租赁合同，双方均可随时解除合同李肖洋通过起诉的形式通知对方合同解除，麻麻精品公司已于2019年9月27日收到本案起诉状副本，故一审法院确认，李肖洋与麻麻精品公司之间的《商业用房租赁合同》已于2019年9月27日解除。二、不定期租赁合同的违约方系麻麻精品公司麻麻精品公司主张李肖洋委托大连万象美公司实施停水、停电锁门行为、委托陶欢欢处理房屋租赁问题，双方同意有关费用等计算至2018年6月30日，双方终止租赁关系，该主张证据不足，一审法院不予支持。麻麻精品公司在双方形成不定期租赁关系后，未按约定支付租金，系合同违约方，应当承担违约责任。麻麻精品公司主张其按时支付租金，但因操作失误即转账时漏掉一位账户数字，使得租金未到达租赁合同指定账户，该陈述有违生活常识，且错误支付不能成功，银行应有提示，麻麻精品公司可以纠错后再行支付，故该项抗辩理由不能成立。麻麻精品公司欠付租金，双方签订的《商业用房租赁合同》第六条第4款约定“如果因为乙方原因造成合同终止，乙方交纳的押金不予退还，并赔偿甲方双倍租房租金作为违约金，并不予补偿装修费用。”李肖洋据此要求麻麻精品公司支付违约金311,486.40元，并不予退还押金155,743.20元。《商业用房租赁合同》第六条第4款内容将违约金及押金均作为承租人违约的代价。本案押金实际系定金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人只能在违约金和定金之间选择主张，按照双方约定，双倍租房租金和押金数额同为155,743.20元，并非李肖洋要求的311,486.40元，一审法院支持不退还押金。本案合同终止履行，系麻麻精品公司自身原因所致，双方在合同中约定装修费用不予退还，其主张李肖洋赔付有关损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。三、租金、使用费、物业费及其他根据双方的《商业用房租赁合同》及《补充协议》之约定，麻麻精品公司应向李肖洋支付自2018年3月1日至4月20日之间的租金118,970.50元（110元*648.93+110元*648.93*20/30）。按照《补充协议书》的约定，2018年4月20日，双方应签订新的租赁合同，对于未签订的原因，系麻麻精品公司未补齐租金，但麻麻精品公司既不交纳租金，一直停业，又不移交房屋，系造成僵局的主要原因；李肖洋对是否签订合同，态度消极，不闻不问，也是造成损失进一步扩大的次要原因，故2018年4月21日后至2019年11月16日的租金和使用费，均应按照7折计算，且考虑2019年6月1日开始的调租因素，即每月71,382.30元，自2018年4月21日后至2019年11月17日，共计944,387.83元（71,382.30*18*0.7+71,382.30*27/30*0.7）。双方当事人订立的《商业用房租赁合同》对物业费约定由承租人即麻麻精品公司承担，该约定合法有效。麻麻精品公司应支付2018年7月1日至2019年11月17日期间的物业费。麻麻精品公司主张合同未约定需向出租人交纳物业费，但物业费确实存在，且麻麻精品公司并未主动向物业公司支付物业费，在此情况下，由承租人将物业费交付出租人、再由出租人向物业公司支付并无不当。李肖洋主张2018年7月1日至2019年10月31日的物业费为123,198.72元，依据《汉街总部国际物业综合服务收费标准》12元/㎡/月的标准计算，2018年7月1日至2019年10月31日的物业费为124,594.56元，李肖洋主张的物业费123,198.72元，一审法院予以支持。另经计算，2019年11月1日至2019年11月16日之间的物业费4,153.15元。上述物业费总计127,351.87元。因双方已对涉案房屋开门并对物品清点、处理，李肖洋诉讼请求中“判令被告立即腾退诉争房屋”的诉讼目的已经实现，一审法院对该项诉讼请求不再进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认李肖洋与麻麻精品公司之间的《商业用房租赁合同》已于2019年9月27日解除；二、麻麻精品公司应于判决生效之日起七日内向李肖洋支付自2018年3月1日至4月20日之间的租金118,970.50元；三、麻麻精品公司应于判决生效之日起七日内向李肖洋支付2018年4月21日后至2019年11月16日的租金和房屋占有使用费944,387.83元；四、麻麻精品公司应于判决生效之日起七日内向李肖洋支付2018年7月1日至2019年11月17日的物业费127,351.87元；五、李肖洋无需向麻麻精品公司退还押金155,743.20元；六、驳回李肖洋其他诉讼请求。七、驳回麻麻精品公司全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费22,281元，减半收取11,140.50元，反诉案件受理费6,262元，由麻麻精品公司负担。本院二审期间，麻麻精品公司提交了两份证据：证据一、武汉万达东湖置业有限公司销售顾问陶欢欢与麻麻公司法定代表人汤娟的微信聊天记录，证明4月12日签订协议后，李肖洋要求我公司法人汤娟加陶欢欢微信，之后房屋租赁事宜委托陶欢欢负责，我公司联系李肖洋多次无果，一直通过陶欢欢沟通，李肖洋知晓我公司要求解除合同并腾退的要求，并同意了我公司于6月30日前腾退。证据二、大连万象美物业管理有限公司武汉分公司员工沈力与我公司法定代表人汤娟的微信聊天记录，证明李肖洋阻碍我公司正常经营构成违约，我公司已于2018年6月30日前腾退，并交纳了相应物业管理费。李肖洋质证认为证据一的真实性无法判断，双方的身份有待确认，一方面“桃白白”身份无法确认，对方是否是汤娟也无法确认，其次，对于证明内容和证明目的都有异议，我方与“桃白白”（陶欢欢）之间并不熟悉，也从未授权陶欢欢负责处理案涉商铺租赁事宜。我方对于麻麻精品公司所说的知晓6月30日前腾退的说法是不认可的，我方不认识陶欢欢，不知晓陶欢欢与麻麻精品公司之间的沟通问题，更不知晓房屋6月30日腾退的事情，也没有授权过陶欢欢。对证据二的证明目的不予认可，证据二并不能体现李肖洋授权物业公司对案涉房屋停水停电的内容，也不能达到其证明目的。本院经审查后认为，上述证据因无法核实真实性，李肖洋亦不认可，无法达到其证明目的，本院依法不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案所涉《商业用房租赁合同》履行过程中，因房屋租金标准及支付方式，麻麻精品公司与李肖洋曾就合同内容进行了数次变更，依据双方最后的《补充协议》约定，麻麻精品公司应补齐欠付租金，双方再另签租约，而麻麻精品公司未履行付租义务，亦未在约定期限内腾退房屋，在原租赁合同终止后，双方依法变更为不定期租赁合同关系。在不定期租赁期间，麻麻精品公司仍未按约向李肖洋支付租金，亦未移交房屋，理应承担相应违约责任。麻麻精品公司上诉主张双方不定期租赁关系不能延用原合同违约条款，但在未有另行约定的情况下，一审法院延用原合同条款处理，于法有据，并无不妥。麻麻精品公司上诉主张李肖洋采取停水停电锁门行为导致合同目的不能实现并认为李肖洋知晓并同意其于2018年6月30日腾退房屋，李肖洋对此均不予认可，麻麻精品公司提交的证据亦不足以证实其主张，故本院对麻麻精品公司的上诉请求及理由均不予支持。综上所述，麻麻精品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22281元，由上诉人武汉麻麻精品餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年八月七日书记员 严 洁