陕西省定边县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0825民初8425号 原告胡某某，女，汉族， 委托代理人付某某，系陕西金赞律师事务所律师。被告康某，男，汉族， 被告高某某，女，汉族， 被告康某甲，男，汉族， 本院于2019年11月26日受理原告胡某某诉被告康某、高某某、康某甲案外人执行异议之诉纠纷一案，依法组成合议庭，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告胡某某的委托代理人付某某，被告康某、高某某、康某甲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月5日，原告胡某某与被告康某签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告同意购买位于银川市兴庆区XX路XX园XX栋XX单元XX室房屋一套，房屋面积149.62平方米，房屋现状：房屋为期房，交房时间定于2020年5月20日，房款为1168888元，双方签字后此协议生效，原告将总房款一次性支付给被告，被告将上述房屋产权合同及相关材料交给原告，被告拿到合同后无条件配合原告到房屋管理局进行更名手续。合同签订后，原告按照约定向被告支付1168888元购房款，有原告名下的中国银行和中国建设银行的交易流水明细清单可以证实。被告康某因向康某甲借款未还，被康某甲诉讼定边县人民法院，定边县人民法院于2019年6月10日作出（2019）陕0825民初4192-1民事裁定书，裁定将康某名下的位于宁夏回族自治区银川市XX园XX室房产一套予以查封，查封三年，原告不服提出执行异议，定边县人民法院（2019）陕0825执异42号执行裁定书驳回原告的异议请求，故原告诉至法院请求1、依法确认原告胡某某与被告康某于2019年3月5日签订的《房屋买卖合同》有效；2、依法确认原、被告之间的《房屋买卖合同》约定的银川市兴庆区XX路XX园XX栋XX单元XX室房屋一套归原告所有；3、不得对原告所有的上述房屋予以执行；4、被告承担本案全部诉讼费用。原告向法庭提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明康某与高某某于2019年1月17日购买了碧桂园XX路XX园XX栋XX单元XX室。2、房屋买卖合同一份，证明胡某某于2019年3月5日购买康某、高某某的涉案房屋，双方签订的合同是真实有效，合法的。3、康某的谈话笔录一份，证明康某在谈话笔录中认可，胡某某在购买房屋时合同上的字是康某和高某某本人签的，购房款也是康某和高某某收取的，并且购房款已经付清。4、银行流水三支、借条一支，证明胡某某已付清全部房款，其中陶某某转给高某某的600000元为胡某某丈夫张某某所借，银行流水与借条吻合。被告康某辩称，银川市XX路XX园XX栋XX单元XX室卖给胡某某是事实，房款也已经兑付，并签订了房屋买卖合同，房屋现在的所有人是胡某某，只是房屋没有过户。房款的交付方式是转账，分批转到被告康某的账户内，房款已经付清了。房屋在卖给原告时未交工，所以房屋应由碧桂园交付。被告康某未向法庭提交证据。被告高某某辩称，涉案房屋确实卖给了原告，原告将房款都转到了康某和高某某的卡里，并且签订了房屋买卖合同。被告高某某未向法庭提交证据。被告康某甲辩称，原告未提交交易完税，故原告与被告康某签订的房屋买卖合同是虚假的。原告给康某转账的550000元，另外的600000元是陶某某转给康某的，这两笔钱在转账时均未写明是购房款，也可能是其他债务，本案高某某所说卖房时其不在场，所以原告和被告康某的协议是虚假的；本案康某称涉案房屋的车位没有卖，高某某陈述该车位卖了，双方说法不一致。本案查封的是康某和高某某的房屋，且不动产登记信息仍然是康某和高某某，与胡某某没有关系，康某、高某某的签字与房屋买卖合同上的签字不符，不是本人签字，在法院举行的听证时原告的丈夫张某某无法陈述其购买的房屋的面积、每平方米的价格，胡某某在法院执行法官传唤时未按时到庭，胡某某也没有合法占用该不动产，也没有办理产权过户登记。被告康某甲向法庭提交以下证据：1、康某与胡某某签订的房屋买卖合同复印件一份、借条签字一支，证明双方签订的合同虚假的，康某在合同上的签字与康某给被告康某甲出具的借据的签字不一致，所以合同上康某的签字不是本人所签。2、录音一份，证明法院执行法官在执行局办公室与高某某谈话时，被告康某甲进行了录音，高某某称卖给胡某某的房屋其不知道，但是房屋买卖合同上高某某和康某却共同签字。本院在审理过程中，依法调取以下证据：本院与陶某某谈话笔录一份，证明案外人陶某某向高某某转款600000元。经庭审质证，被告康某、高某某对原告提交的证据1、2、3、4均无异议。被告康某甲对原告提交的证据1无异议，对证据2有异议，不予认可，该合同系虚假合同，合同上的签字不是被告康某、高某某本人的签字；证据3真实性无异议，对证明目的有异议，字不是康某本人签的，房款也未兑付；证据4有异议，不予认可，没有写明该笔款项的用途。原告对被告康某甲提交的证据1房屋买卖合同无异议，对借条签字有异议，该借条系复印件，没有原件，且与本案没有关联性；证据2真实性无异议，对证明目的有异议，高某某称康某与胡某某谈卖房时其不在场，并不是签合同时其不在场。被告康某对被告康某甲提交的证据1房屋买卖合同的真实性无异议，字都是康某签的；证据2真实性无异议，卖房子是康某和胡某某协商的，当时被告康某和胡某某协商卖房子事宜，高某某确实不在场，但是签订合同是高某某签的字。被告高某某对被告康某甲提交的证据1房屋买卖合同的真实性无异议，对康某借条的签字其不知道，因为这是康某和康某甲之间的事情；证据2真实性无异议，录音内容是被告高某某说的，到执行局办公室是因为康某和其同学的案件牵扯到被告高某某，康某甲也在场，工作人员问高某某本案争议的房屋是如何卖的，被告高某某当时就说康某和胡某某协商卖房的具体情况其不知道，但是房屋买卖合同的字是被告高某某签的，签字时被告高某某在场。原告对本院调取的证据无异议。被告康某对本院的调取的证据的质证意见是被告康某不认识陶某某，但是600000元的购房款确实已经支付，被告康某不清楚陶某某和胡某某之间的事情。被告高某某对本院调取的证据无异议；被告康某甲对本院调取的证据有异议，陶某某是案外人，与本案无关。本院对原、被告质证的证据及本院调取的证据作如下认定：原告提交的证据1、2、3、4组证据的真实性予以确认。被告康某甲提交的证据1的真实性予以确认，借据系复印件，且证据不完整，本院不予确认；证据2的真实性予以确认，其余不予确认。本院与陶某某谈话笔录，内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：被告康某、高某某于2019年1月17日与银川碧桂园房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定，二被告购买位于银川市XX街XX园XX号楼XX单元XX室房屋一套（复式），房屋面积149.62平方米，价款为1211401元。2019年3月5日，被告康某、高某某与原告胡某某签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告购买银川市兴庆区XX路XX园XX幢XX单元XX室，房屋面积为149.62平方米，该房屋为期房，交房时间是2020年5月20日，价款为1168888元。2019年3月7日原告胡某某向被告高某某转账208888元，2019年3月4日原告丈夫张某某向案外人陶某某借款600000元，用于购买涉案房屋，并出具借据一支，借据上约定一年还清（即2020年3月），2019年3月5日案外人陶某某向被告高某某转账600000元，2019年3月5日胡某某向被告康某转账350000元，上述款项共计1158888元，二被告将其购买涉案房屋的商品房买卖合同及购房款票据交付给原告。康某甲与康某民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月19日对涉案房屋予以查封，本院在执行该案件中，原告向本院提起执行异议，本院于（2019）陕0825执异42号民事裁定书，裁定驳回原告胡某某的异议请求，原告胡某某遂提起本案诉讼。本院认为，被告康某、高某某向原告出售的房屋系未竣工房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中规定“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。”因此，被告康某、高某某与原告签订的《房屋买卖合同》违反法律法规强制性规定，属于无效合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定， 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因本案中原告与二被告签订的合同系无效合同，故原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条，《最高人民法法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告胡某某的诉讼请求。案件受理费15320元，由原告胡某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  长  刘文广审  判  员  赵彩艳人民陪审员  张志安   二〇二〇年七月六日 书  记  员  王  飞1