山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1786号 上诉人（原审原告、反诉被告)：胡风清，男，1981年11月2日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：林树智，山东鲁风律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：聊城市东昌府区育才教育装备有限公司。住所地：山东省聊城市聊阳路12号 法定代表人：肖金玉，总经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：聊城市开发区图腾房地产开发有限公司。住所地：山东省聊城市高新技术产业开发区黄河路南黄山路东（科创大厦二楼）。 法定代表人：单庆海，总经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：梁长静，山东普新律师事务所律师。 原告(反诉被告)胡风清与被告（反诉原告）聊城市东昌府区育才教育装备有限公司（以下简称育才公司）、被告（反诉原告）聊城市开发区图腾房地产开发有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案,山东省聊城市东昌府区人民法院于2016年3月17日作出（2015）聊东民初字第388号民事判决。育才公司、图腾公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日作出（2016）鲁15民终1142号民事判决，驳回上诉，维持原判。育才公司、图腾公司不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2019年4月29日作出（2018）鲁民再678号民事裁定，撤销一、二审判决，发回山东省聊城市东昌府区人民法院重审。该法院经重审于2020年2月28日作出（2019）鲁1502民初5131号民事判决。胡风清、育才公司、图腾公司均不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 胡风清上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律不当，请二审法院查明事实后依法改判。事实与理由：一、双方签订的租赁合同不应当解除，该案曾经一审、二审，均判决维持双方签订的租赁合同。该案在省高院再审中，也认为一审及二审对此判决正确，只是认为双方共同使用的设备日常如何管理、设备的维护和使用费用的分摊问题，应当在判项中进行明确。故此，才发回重审。该案在一审、二审结束后，上诉人就准备使用租赁房屋，但因被上诉人不给供电，才导致无法使用。在此情况下，上诉人申请了执行，法院考虑强制执行困难，要求双方协商解决。在多次协商过程中，因被上诉人故意设置障碍未果等。无论从哪方面讲，上诉人均不存在采取积极措施避免损失扩大的任何情形，一审以此为由判决解除合同，与事实和法律规定不符。二、一审判决确定被上诉人返还上诉人80万元租金及装修费用，显失公平。退一步讲，即使判决解除双方的租赁合同正确，那么，解除合同的原因也在被上诉人。上诉人仅支付租金就达65万元，另外，对租赁房屋的装修改造花费已支付70万元以上，一审判决依据调解时上诉人让步认可的80万元进行返还，与上诉人受到的客观损失严重不符，更显失公平。综上，为维护上诉人的合法权益，请判如所求。 育才公司、图腾公司上诉请求：撤销一审判决第三、六项，予以改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审已认定了被上诉人违反合同约定，擅自进行装修，也认定了被上诉人未严格履行交纳租金的义务，根据合同约定，上诉人有权采取停水、停电等措施，上诉人并无过错，因此应判决被上诉人支付租赁物交付前的全部租金。 针对胡风清的上诉请求及依据的事实理由，育才公司、图腾公司辩称，一审判决解除合同正确，上诉人上诉理由不能成立。 针对育才公司、图腾公司的上诉请求及依据的事实理由，胡风清辩称，我方不存在违反合同约定，擅自进行装修这一事实，关于租金支付问题，在原一审中已经认定我方不存在未严格履行缴纳租金义务的事实，该合同未履行系被上诉人一方采取停水停电等措施，致使我方不能如期进行装修，所以才提起原一审诉讼。故此，我方严格履行了合同义务，被上诉人一方的上诉理由不能成立。 胡风清向一审法院起诉请求:1.判令被告全面适当履行租赁合同，并将酒店机房、消防机房、变压器等配套设施以及专属于酒店的强电及相应设施交付原告使用，供热机房由双方共同使用，并允许原告铺设客房通道；2.判令被告从本判决生效之日起顺延装修期间、租金支付时间(签订合同支付的定金10万元，停工期间支付的租金55万元作为顺延后第一次应支付的租金）和租赁期间7个月。 育才公司、图腾公司向一审法院提出反诉请求：1.解除原被告的租赁合同；2.判令反诉被告将酒店恢复原状；3.判令反诉被告支付反诉原告逾期支付租金42335元；4.判令反诉被告支付给反诉原告租赁合同解除前的租金。 一审法院重审认定事实：2014年7月30日，原告（乙方）与被告育才公司（甲方）签订《租赁合同书》，原告租赁被告的原温泉大酒店及相应的空地改造经营连锁酒店。合同主要内容为：一、合作经营方式:甲方提供位于聊城开发区角“温泉大酒店”一处，该酒店占地面积约七千平方米（见土地证），建筑面积约一万平方米。相应空地归乙方使用；二、合作经营期限：合作经营期限为十二年，从2015年5月1日至2027年4月30日（2014年8月1日至2015年4月30日为装修期）；三、经营管理及利润分配：1.酒店由乙方自主经营，利润全部归乙方，盈亏自负；2.乙方每年支付甲方场所租赁使用费壹佰叁拾万元，每三年递增一次，一次递增10%；3、甲方免收乙方装修期间8个月合作经营费用（从2014年8月1日至2015年4月30日）；四、支付费用的方式：1.合同签订时乙方向甲方交付定金壹拾万元，并于2015年4月1日前交清半年费用陆拾伍万元，定金可转为租金；2.乙方提前30天交清下半年费用（每半年一交）；五、酒店房屋及设施使用维护要求：乙方在装修、经营期间不得对房屋建筑主体随意拆建、改建，如确需改造，乙方需出示书面报告和改造方案，经甲方工程师到现场查看，在确保不影响房屋主体承重结构的情况下报公司领导批准并签字盖章，乙方方可实施；九、违约责任：乙方逾期交纳场地使用费，应向甲方支付逾期金额日万分之五的违约金；2.有下列情形之一：乙方逾期十日不交使用费；未经甲方书面同意，乙方擅自转让全部经营权；乙方损坏甲方的设备、设施并造成损失；甲方有权解除合同给予停水停电并追偿合同剩余期限约定的全部租金的两倍；十、合同变更和解除:甲乙双方若提前解除本合同，须提前三十日书面形式通知对方，并承担由此给对方造成的实际经济损失；合同签订后原告向被告交纳租金10万元。2014年8月23日被告方工作人员顾学林将被告方原酒店的资产进行汇总，并向原告出具了海润温泉会馆资产汇总表，随后被告方将上述资产拆除拉走。被告向原告提供了房屋平面图，原告将装修方案在被告提供的房屋平面图上记载并提交给被告，2014年9月23日被告工程部的工作人员王保卫、武子玉、顾学林在房屋平面图上签字，并写明“此装修方案不影响结构安全，隔断墙应用轻质材料，对地暖应注意保护的意见”，随后原告即开始装修施工。在装修过程中，原告因装修需要将酒店机房墙壁破拆，被告认为原告违反了双方约定的合同书第五条第2款的约定，2014年10月16日育才公司向原告下达了停工通知一份，通知主要内容为：“胡风清经理：本公司知悉你方对所承租的“温泉大酒店”正在进行改建，根据双方签订的“合作经营合同书”第五条第二款之约定，你方既没有出具书面报告和改造方案，又未经公司领导批准和签字盖章，擅自进行改建，这是一种明显的违约行为，你方应立即停止改建施工，否则由此所产生的一切后果由你方负责。”2015年4月23日二被告向原告发出书面通知“胡风清：根据双方签订的租赁合同第四条第一款，你应在2015年4月1日前交清半年租赁费用65万（大写：陆拾伍万元），现已逾期20多天，你仍未交款，请你于2015年5月1日前交清此款，否则，我方有权解除合同，并赔偿我方一切经济损失。此通知”。原告收到后向二被告发出回函，2015年4月29日二被告向原告发出“对胡风清回函的回函”，不同意原告的意见。2015年5月18日原告向二被告发出“对贵公司复函的说明”，其在说明中表示基本同意二被告在复函中关于支付租金及起诉的争议待法院判决结果的意见。随后2015年5月19日原告交纳租金25万元，2015年5月20日原告交纳租金10万元，2015年6月20日原告交纳租金20万元。 另查明，育才公司的股东是肖金玉、单庆海两人，图腾公司的股东是单庆田、单庆海，单庆海与肖金玉系夫妻关系，二被告公司是同一个座机号697×××8；租赁合同书上代表被告签字的实际负责人是单庆海。 原一审于2016年3月17日作出（2015）聊东民初字第388号民事判决：一、原告胡风清与被告育才公司、被告图腾公司共同使用海润温泉泵房、变压器、消防机房；二、限被告育才公司、被告图腾公司于本判决生效后十日内，将专属于酒店的强电及相应设施交付原告胡风清使用；三、被告育才公司、被告图腾公司在原告胡风清不破坏房屋的主体结构以及影响房屋使用功能的情况下，允许原告铺设客房通道；四、原告在装修完成后二十日内将破拆的泵房墙壁恢复原状；五、自本判决生效之日起二被告给原告胡风清顺延装修期间2个月，10万元定金和55万元租金作为顺延后应支付的半年租金，以后的租赁费按双方合同约定每半年支付一次，提前30日支付；六、驳回反诉原告育才公司、图腾公司要求解除双方之间租赁合同及恢复原状的诉讼请求；七、驳回反诉原告及反诉被告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由二被告承担；反诉费430元，由反诉原告承担230元，反诉被告承担200元。二被告不服，提起上诉。聊城市中级人民法院经审理于2016年9月18日作出（2016）鲁15民终1142号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，原被告均未履行判决义务，也未申请法院执行。案涉房屋未继续装修，处于闲置状态。 胡风清称，对租赁房屋进行了改造装修，二层大部分已按连锁酒店的要求进行房间隔开，支付装修费约70万元，因被告停水停电导致装修停工，停工时间为2014年10月16日。二被告称，电梯通道已打通属实，未安装电梯，对部分墙壁进行拆除，在大厅内进行部分隔断，均为土建主体施工，其他装修未进行。装修费用数额是不清楚。停工原因是未经我方允许，原告方擅自拆除房屋主体结构，根据双方合同第九条约定我方有权采取停水停电的措施。 本案在审理过程中，双方均同意调解。双方同意解除合同，由被告支付原告79万元，但双方对款项支付方式及时间未能达成一致意见。 一审法院重审认为，本案的焦点问题为：第一，双方签订的《租赁合同书》是否应予解除。第二，如解除合同，双方的经济损失如何处理。第三，育才公司与图腾公司是否为关联公司。 第一，双方签订的《租赁合同书》是否应予解除。因装修问题致使房屋自2014年10月至今已五年多，一直处于闲置状态，双方均有较大损失。原一、二审结束后，双方均未申请法院执行，亦未采取积极措施避免损失进一步扩大，继续履行合同已不现实，双方签订的《租赁合同书》应予解除。 第二，如解除合同，双方的经济损失如何处理。导致解除合同的原因是多方面的。首先，租赁的房屋除温泉酒店专有部分外是否还包括温泉泵房、消防机房、变压器及配套设施等共有部分，专有部分与共有部分如何使用管理、设备的维护和使用费用的分担，《租赁合同书》中并未明确约定，这是双方产生矛盾的主要原因。其次，合同第五条第2项明确约定装修改造方案报领导批准并签字盖章后方可实施，原告方对此应该明知。但双方应积极协商处理，被告不应采取停水停电等措施。再次，原告未按期缴纳租赁费，原一、二审判决后双方均未采取积极措施履行判决确定的义务。因此，合同解除后，被告育才公司应适当返还原告缴纳的租赁费，对原告装修改造支出的费用，被告育才公司适当予以折价补偿。双方均不申请装修费用鉴定，为减少双方的损失进一步扩大，减少诉讼成本，法院酌定由被告育才公司返还租赁费用、装修费用共计80万元，双方的其他损失各自承担。 第三，育才公司与图腾公司是否为关联公司。育才公司的法定代表人与图腾公司法定代表人系夫妻关系，与原告签订合同的是育才公司，签字人是图腾公司的法定代表人，办公地点相同，人员混同。而且，本案中育才公司与图腾公司的答辩和反诉，也可以看出，育才公司与图腾公司高度混同。因此，育才公司与图腾公司为关联公司，图腾公司对育才公司的债务应承担连带责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除原告胡风清与被告育才公司于2014年7月30日签订的《租赁合同书》；二、原告胡风清于本判决生效之日起十日内将租赁的“温泉大酒店”所有房屋包括装修及场地全部交还给被告育才公司；三、反诉原告育才公司于本判决生效之日起十日内支付反诉被告胡风清80万元；四、反诉原告图腾公司对上述第三项承担连带责任；五、驳回原告胡风清的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告育才公司、图腾公司的其他反诉请求。案件受理费100元，由原告负担；反诉费11800元，反诉原告负担10800元，反诉被告负担1000元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实同原审查明的事实一致。 本院认为，胡风清与育才公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性和禁止性规定，系合法有效合同，双方均应按合同履行义务。在合同履行过程中，双方因海润温泉泵房、消防机房、变压器等相应设施的使用权产生争议，基于上述设备、设施的功能性，该争议能否解决，是胡风清实现租赁目的重要因素之一。从合同约定内容看，租赁物是否包括上述设施并未涉及，如双方共同使用上述设备，又涉及日常如何管理、设备的维护和使用费用的分摊，为使租赁合同全面履行以实现当事人的合同目的，双方应对上述合同未涉及事项进一步协商处理，但当事人在诉讼中未能进行有效协商，在原二审生效判决作出后，亦未采取积极措施避免损失进一步扩大，导致租赁房屋处于闲置状态已达五六年之久，双方均有较大损失，且仍不能对有关争议达成一致意见，继续履行合同已不现实，一审法院判令解除双方签订的租赁合同，并无不当。 基于本案合同解除的原因是多方面的，一审法院重审综合考虑双方在履行合同中的过错程度以及双方均不申请装修费用鉴定的情况，为减少双方的损失进一步扩大，减少诉讼成本，酌定出租方返还租赁费及装修费用共计80万元，双方的其他损失各自承担，并无不妥，本院予以支持。 综上所述，胡风清、育才公司及图腾公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10900元，由胡风清负担100元，由聊城市东昌府区育才教育装备有限公司、聊城市开发区图腾房地产开发有限公司负担10800元。 本判决为终审判决。 审判长  尹继阳 审判员  吉洪林 审判员  张 磊 二〇二〇年八月四日 法官助理梁春梅 书记员王泽杰