湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5198号上诉人（原审被告）：武汉盈合鑫置业有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界五山路27号。统一社会信用代码：91420115090801927W。法定代表人：雷超，公司总经理。委托诉讼代理人：胡建，公司员工。被上诉人（原审原告）：李雪丽，女，1981年1月11日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：彭娟，湖北晨丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晨阳，湖北晨丰律师事务所实习律师。第三人：湖北大都地产集团有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界锦绣北一号。统一社会信用代码：91420115615557147E。法定代表人：易浩，公司董事长。上诉人武汉盈合鑫置业有限公司（以下简称盈合鑫公司）因与被上诉人李雪丽，第三人湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初8005号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盈合鑫公司上诉请求，1、将本案发回重审或查明事实后依法改判；2、本案的一切诉讼费用由李雪丽承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审法院认定大都公司为李雪丽开具了收据，可以证明李雪丽按约定支付了购房款，此项内容与事实背离。大都公司开具收据可充分证明该款项由李雪丽付给了大都公司，盈合鑫公司并未收到款项。2.针对本案项下出售房屋，盈合鑫公司和大都公司之间在本案下不存在任何委托代理关系，大都公司行为的法律后果不应由盈合鑫公司承担。其他类似案件庭审中所认定的代理关系，不能适用于本案。主张具有代理关系的大都公司应承担举证责任，在本案中大都公司经传唤后无正当理由拒不到庭，应承担举证不能的不利后果。在本案中，大都公司于2013年12月10日为李雪丽开具收据，票面金额为10万元；以上款项由大都公司收取，且盈合鑫公司不可能授权大都公司收取此款项，因为大都公司收取此款项时盈合鑫公司尚未设立（盈合鑫公司成立于2014年1月15日）。以上事实足以证明大都公司与盈合鑫公司之间不具有代理关系，大都公司行为的法律后果不应由盈合鑫公司承担，原审法院没有对这一基本事实进行认定。李雪丽没有向盈合鑫公司支付全部购房款，盈合鑫公司有权顺延交房；大都公司应将购房款全额退还给李雪丽，在程黎明的购房款足额支付给盈合鑫公司后，盈合鑫公司方可履行购房合同项下的交房义务。原审法院认定大都公司的民事法律行为应由盈合鑫公司承担法律后果，与事实不符，严重损害了盈合鑫公司的利益。3.因政府政策原因导致停工21.5天，构成购房合同中顺延交付的事由，盈合鑫公司有权顺延交房，该等事项不应计算至逾期交付天数中。原审法院认定不能按时交付并非政策原因导致，与事实不符。二、原审判决认定违约金过高。原审法院判决盈合鑫公司应支付李雪丽以1，186,136元为基数自2016年10月1日起按每日万分之二的标准计算至涉案房屋交付之日止的违约金。该计算标准实际年化率为7.3%左右，根据中国人民银行发布的贷款基准利率可知，2016年至今银行同期贷款利率为4.35%，法院判决中的计算标准明显高于银行同期贷款利率，盈合鑫公司请求贵院按照银行同期贷款利率计算违约金。综上所述，原审法院对盈合鑫公司未收到购房款、盈合鑫公司与大都公司之间不存在代理关系等基本事实认定错误，且原审判决中认定的违约金过高，故盈合鑫公司请求贵院依法查明事实，依法审理、公正裁决，维护盈合鑫公司的合法权益。李雪丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。我方并没有授权五人小组与盈合鑫公司或者大都公司签订协议。李雪丽与盈合鑫公司签订房屋买卖合同并办理网签备案，是合法有效的，故应该由盈合鑫公司承担责任。大都公司未到庭应诉答辩。李雪丽向一审法院提出诉讼请求，判令：1、要求盈合鑫公司以支付的购房款为计算基数按日万分之二计算至实际交房日止逾期交房违约金;2、本案诉讼费用由盈合鑫公司承担。一审法院经审理认定事实如下，2015年11月15日，盈合鑫公司作为出卖人与作为买受人的李雪丽签订《武汉市商品房买卖合同》，合同双方约定：买受人所购买的商品房为位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区12栋1-3层3号商品房（以下简称案涉房屋）；该商品房【预测登记】建筑面积243.31平方米；按建筑面积计算，该商品房单价每平方米4875元，总金额为壹佰壹拾捌陆仟壹佰叁拾陆元整；商品房正在新建商品房预售资金监管中，买受人应将全部商品房价款支付至甲方新建商品房预售资金监管账号：56×××84；分期付款的，乙方应于2015年12月31日前一次性存入商品房首付款100000元，2016年1月31日前一次性存入二次付款1013875元。2016年2月29日前一次性存入72261元；出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.共同配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；如出卖人不能按照合同规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月（即至2016年9月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同规定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同之外的双方协商一致的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；出卖人超过约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月（即至2017年3月31日，含该日）交房的，自约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。上述合同签订后，合同当事人并向相关管理机关办理了合同的备案手续，合同备案号（编号）为夏150023526，备案的出卖人为盈合鑫公司，买受人为李雪丽。上述合同签订前，李雪丽向盈合鑫公司、大都公司分别支付了购房款，大都公司分别于2013年12月10日、2014年1月20日、2015年2月9日、2015年12月20日出具收款事由为购房定金或收房款等、金额分别为100000元、467000元、802000元、72261元的收据4张。因付在勇、邹梦纯、付兢起诉盈合鑫公司、大都公司（以下简称前案），一审法院于2019年3月5日作出（2019）鄂0115民初1346号民事判决书，认定：盈合鑫公司于2014年1月15日经批准成立，股东为大都公司和案外人武汉山绿农业基地开发有限公司。盈合鑫公司成立后，进行了位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的开发建设。2015年1月，大都公司和案外人武汉山绿农业基地开发有限公司将其持有的盈合鑫公司的股权全部转让给了案外人武汉九立投资集团有限公司，股权转让后，案外人武汉九立投资集团有限公司持有盈合鑫公司的全部股权，盈合鑫公司的类型变更为非自然人或控股的法人独资有限责任公司。上述股权转让时，大都公司与案外人武汉九立投资集团有限公司达成了由大都公司以盈合鑫公司的名义继续进行位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的开发建设以及销售的口头协议，盈合鑫公司亦确认该口头协议。此后，大都公司以盈合鑫公司的名义开发建设位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房，并进行销售。2018年5月18日，盈合鑫公司的股东变更登记为河南鑫苑广晟置业有限公司。一审法院作出该判决后，盈合鑫公司上诉，武汉中级人民法院嗣后作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。截至本案辩论终结时，案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。案涉房屋由盈合鑫公司开发建设，盈合鑫公司作为出卖人与作为买受人的李雪丽签订的《武汉市商品房买卖合同》系合同双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定及公序良俗，该合同办理了合同登记备案，依法成立、生效，合同双方当事人应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。案涉合同签订前，大都公司向李雪丽出具收款事由为购房定金或收房款、总金额为1441261元的收据4张。基于前案生效判决认定大都公司与盈合鑫公司存在由大都公司代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的法律关系，大都公司作为代理人在代理权限内开发建设，并以盈合鑫公司的名义与李雪丽签订《武汉市商品房买卖合同》销售案涉房屋的行为对被代理人盈合鑫公司产生法律效力，故向大都公司支付购房款应认定为向盈合鑫公司支付购房款。李雪丽支付的购房款之和已经超出了案涉合同约定的购房款，一审法院确认李雪丽履行了合同项下支付购房款的义务，盈合鑫公司应履行合同约定的按时交付案涉房屋的义务。到庭当事人均当庭确认案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件，盈合鑫公司逾期交房的行为违约，应承担违约责任。截止本案辩论终结时，距离合同约定的交房宽展期已超过了6个月，且李雪丽要求继续履行合同，故盈合鑫公司应按案涉《武汉市商品房买卖合同》中“出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金”的约定计算并支付违约金。故李雪丽主张盈合鑫公司支付以已付的合同约定的房价款1186136元为基数按每日万分之二计算自合同约定的交房宽展期届满的次日起至实际交房之日止的违约金，有理合法，一审法院予以支持。盈合鑫公司辩称与大都公司之间就案涉房屋不存在任何委托代理关系，亦未委托大都公司代理销售、代收购房款，其他类似案件庭审中所认定的代理关系，不能适用于本案。由于在本案前其他类案的审理过程中，盈合鑫公司、大都公司当庭确认两公司达成了由大都公司以盈合鑫公司的名义代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的的口头协议，该口头协议是当事人真实意思的表示，不违法法律强制性规定及公序良俗，一审法院作出（2019）鄂0115民初1346号民事判决对此予以确认，该判决已发生法律效力，现盈合鑫公司在其股东登记变更后否认其之前作出的民事法律行为，于法无据，故对盈合鑫公司的该辩称意见，一审法院不予采信。盈合鑫公司辩称未收到李雪丽的购房款，上文已进行了论述，不再赘述，对该辩称意见，一审法院不予采信。盈合鑫公司辩称上述口头协议系其原全资股东武汉九立投资集团有限公司出庭表述的，其效力不应及于其公司。由于本案前其他类案的审理过程中，武汉九立投资集团有限公司并非案件当事人，作出该表述的系盈合鑫公司，故盈合鑫公司的该辩称意见，所依据的事实错误，一审法院不予采信。至于盈合鑫公司关于大都公司挪用款项等的辩称意见，系另一法律关系，盈合鑫公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决：武汉盈合鑫置业有限公司于判决生效之日起五日内支付李雪丽以1186136元为基数自2016年10月1日起按每日万分之二的标准计算至被告武汉盈合鑫置业有限公司交付具备案涉《武汉市商品房买卖合同》约定交付条件的案涉房屋之日止的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5464元，减半收取为2732元，由武汉盈合鑫置业有限公司负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，盈合鑫公司与李雪丽签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。大都公司向李雪丽出具收款事由为购房定金或收房款、总金额为1441261元的收据4张。因在前案的审理过程中，盈合鑫公司、大都公司当庭确认两公司达成了由大都公司以盈合鑫公司的名义代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的口头协议，生效判决对该口头协议的效力已经予以了确认，且案涉合同已经办理了备案手续，因此，李雪丽向大都公司支付的款项应认定为向盈合鑫公司支付的购房款。李雪丽已经按照合同约定履行了付款义务，而案涉房屋至今不具备合同约定的交付条件，盈合鑫公司逾期交房的行为已经构成违约，应当承担违约责任。对盈合鑫公司认为李雪丽未向其支付购房款的上诉理由，本院不予采纳。盈合鑫公司在其股东登记变更后否认其之前作出的陈述，于法无据，对盈合鑫公司认为其与大都公司不存在委托代理关系的上诉理由，本院不予采纳。关于盈合鑫公司认为因政府政策原因导致停工21.5天，构成购房合同中顺延交付事由的上诉理由。因双方在合同中约定“因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人”，盈合鑫公司上诉认为因政府政策原因导致停工属于不可抗力，但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，盈合鑫公司作为房地产开发商在商品房项目开发建设这一耗时较长的工期内，应该充分预计并尽量避免和努力克服建设过程中可能出现的各种客观情况。现盈合鑫公司提交的证据不足以证明其符合法律规定的不可抗力情形，且根据合同约定，如发生延期交付情形，盈合鑫公司应当在发生之日起30日内书面告知买受人，盈合鑫公司亦未提交证据证明其履行了告知义务，对其该项上诉理由，本院不予采纳。关于盈合鑫公司认为一审判决认定的违约金过高，要求按照银行同期贷款利率计算违约金的上诉理由。因双方合同约定盈合鑫公司逾期交房的违约金计算标准为日万分之二，一审法院结合本案事实以及双方当事人履行合同的情况，对当事人合同约定的违约金计算标准未予调整并无不当，对盈合鑫公司的该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，盈合鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5464元，由武汉盈合鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  龚治国审判员  叶 欣二〇二〇年八月二十八日书记员  陈旭敏