广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2466号 上诉人（原审被告）：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区金山路147号彰泰滟澜山第B4幢22层3号。统一社会信用代码：91450300619384212M。 法定代表人：刘文萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王丽娟，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：唐小军，男，1975年2月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 被上诉人（原审原告）：胡媛媛，女，1986年11月9日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：何小艳，广西艾登律师事务所律师。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴静瑄，广西艾登律师事务所实习律师。 上诉人桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）因与被上诉人唐小军、胡媛媛商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初265号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人彰泰公司上诉请求：l.撤销一审判决，依法予以改判；2.二审案件受理费由被上诉人全部承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人并未构成违约。双方在合同约定的180日的起算时间应当从被上诉人提交齐全办证资料开始计算。涉案购房合同附件四补充协议第六条第l款约定“买受人委托出卖人代办房屋所有权证的，买受人应当提交办理房屋所有权证所需的授权委托书、身份证、合同文件、不动产发票等相关材料并支付相关费用”；第2款约定“买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条的第一句为出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。综合前述合同条款，上诉人提交备案资料给房管部门必须具备三个条件：其一为上诉人提交齐全办证资料给上诉人（只有被上诉人提交齐全的备案材料给上诉人，房管部门才能受理）；其二为涉案商品房交付给被上诉人使用；其三为涉案房屋经房管部门物业验收。据此，180日的起算时间应当从三个条件都具备之日开始计算。本案中被上诉人于2014年8月3日收房，涉案房屋于2016年4月28日取得《物业管理用房落实检查意见书》，而被上诉人于2017年6月27日才提交备案资料给上诉人，被上诉人提交材料给上诉人后，上诉人于2017年8月14日立即将备案资料提交房管部门，从被上诉人提交备案材料给上诉人之日至上诉人提交备案资料给房管部门之日，期间仅距离48天，并未超过合同约定的180日，因此上诉人并未违约。退一步讲，即使从物管部门验收时间即2016年4月28日起算180日，到2016年10月25日就已届满，而被上诉人在2017年6月27日才交资料给上诉人，也未在前述180日内提交资料给上诉人，即使存在逾期，责任也在被上诉人，因被上诉人晚交备案资料导致，上诉人在被上诉人提交资料后就及时提交给房管部门，已完成合同约定义务。二、上诉人提交备案资料给房管部门期间受到政府行政部门的不当干预，应予免责。2017年3月15日桂林市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）以上诉人与桂林东梓物业有限公司对涉案地块存在争议为由，向市国土资源局发出《关于桂林彰泰实业集团有限“彰泰﹒睿城”项目用地手续有关情况的复函》，函中明确要求停止办理睿城项目的不动产权属证书，该行为是国家行政机关滥用其行政权力，采取不当行政干预完全阻却了被上诉人所在楼栋不动产权属登记的办理，市国资委超越其权限，不顾普通百姓的利益，以行政干预的方式阻止了被上诉人所在楼栋的不动产权属登记进行，上诉人对该事件具有不可控性，上诉人也是该事件的“受害人”，据此，因政府性阻却事由上诉人应予以免责。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人辩称，一、上诉人与被上诉人在涉案合同及补充协议中明确约定，商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内提交办证资料给产权登记机关备案，这是上诉人应履行的合同义务，而非被上诉人应履行的合同义务。本案中，上诉人没有在180日内提交办证资料给产权登记机关，已经构成违约，依法应承担违约责任。二、房管部门物业验收的时间并非被上诉人应提交办证资料的时间节点，涉案合同并没有约定被上诉人提交办证资料给上诉人的时间，被上诉人何时提交办证资料取决于上诉人的有效通知，在上诉人不能举证证实其已经尽到足够并且必要的通知义务的前提下，被上诉人交件时间并非上诉人未能依约履行合同义务的障碍和理由，上诉人应当按照合同约定向被上诉人承担违约责任。三、上诉人自称因行政部门的不正当干预导致其产权初始登记办理逾期，其不应当承担违约责任。被上诉人认为，首先上诉人并没有提供证据证明其交件后行政部门拒收，该抗辩事由的真实性无法确认；其次即使该抗辩事由属实，根据合同法第121条的规定，该抗辩事由属于第三人的原因，依法上诉人也应当向被上诉人承担违约责任。四、与本案类似的其他系列案件，已经全部被桂林市中级人民法院生效判决确认，并支持了被上诉人方的诉请，且已经全部履行完毕。上诉人在本案中提出同样的借口和理由，纯属恶意拖延时间，浪费司法资源。综上，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 唐小军、胡媛媛向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期备案违约金12253.12元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买坐落于桂林市七星区彰泰·睿城19栋2-11-3号商品房，该商品房总价款为1225312元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约（金）归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金。合同附件四《合同补充协议》第六条第2项约定，买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告支付购房款1225312元。后被告向原告交付涉诉房屋。 2016年4月28日，桂林市住房和城乡建设委员会出具《物业落实检查意见书》（市房物检：〔2016〕017号），载明：桂林市彰泰实业集团有限公司建设的彰泰·睿城9#-13#、15#、16#、18#-21#楼（共11栋）项目已竣工，经物业落实检查，符合《城市房地产开发经营管理条例》和《物业管理条例》要求。 2017年6月27日，原告将办理房屋权属证书所需的契税完税凭证交予被告。 2017年8月14日，被告将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现涉诉房屋已办理不动产权证书。 另查明，诉讼过程中，原、被告均认可涉诉《商品房买卖合同》第十五条约定的“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约（金）归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金”系笔误，双方真实意思应为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《合同补充协议》第六条第2项约定，出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据庭审查明可知，涉案楼栋的物业验收时间为2016年4月28日，被告应按合同约定在180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告直至2017年8月14日才完成上述合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任，即被告应按已付房价款的1%向原告支付逾期备案违约金12253.12元（1225312元×1%）。被告辩称其无法按时提交产权登记资料系由于行政部门的原因及原告未及时交件所致，但其并未提交相应证据证明其已在合同约定的180日内提交产权登记资料而相关部门拒收，亦未举证证实其已尽到足够且必要的通知义务，故被告请求免除或减轻违约责任的理由不能成立，该院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：被告桂林彰泰实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐小军、胡媛媛支付逾期备案违约金12253.12元。案件受理费106元（原告已预交），减半收取计53元，由被告桂林彰泰实业集团有限公司负担；余款53元由该院退回原告唐小军、胡媛媛。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付逾期备案违约金。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。根据上述《合同补充协议》第六条第2项约定，上诉人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。现本案已查明，涉案楼栋的物业验收时间为2016年4月28日，而上诉人直至2017年8月14日才将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，超出了合同约定的期限，其行为已构成实际违约，按照双方合同中的约定，上诉人应按已付房价款的1%向被上诉人支付违约金12253.12元（1225312元×1%＝12253.12元）。因此，原审判决上诉人向被上诉人支付逾期备案违约金12253.12元有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人诉称其没有按时提交产权登记资料系由于被上诉人晚交备案资料给上诉人的原因所致，但上诉人未能提供充分的证据证明其已对被上诉人尽到了足够且必要的通知义务，故上诉人据此主张其无需承担本案逾期备案违约金责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人又以行政部门的不当干预为由，主张本案应免除其责任，但上诉人亦未能提供证据证明其有在合同约定的180日期限内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并被相关部门拒收的事实，本院对其该项主张不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费106元，由上诉人桂林彰泰实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 王 凯 二〇二〇年八月四日 法官助理 邢卫斌 书 记 员 肖 叶