湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8524号上诉人（原审被告）：蔡令兵，女，1964年8月27日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周领先，湖南耀银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王元，男，1963年3月30日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：唐军，女，汉族，1968年11月11日出生，系王元之妻。上诉人蔡令兵因与被上诉人王元房屋买卖合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡令兵上诉请求：撤销一审判决，驳回王元的诉讼请求。事实和理由：1.因案涉房屋系房改房，尚未取得产权证，合同目的不能实现，蔡令兵已于2020年4月30日解除了案涉合同，一审法院应对蔡令兵解除案涉合同进行审理；2.一审法院认定案涉合同合法有效不正确。案涉房屋还不能上市，蔡令兵尚不具备出售房屋的条件，合同是否有效现在无法确定；3.双方达成交易后，蔡令兵对交易价格并不满意，其同意除退还购房款46万元外，另行补偿王元40万元。王元辩称，《二手房买卖合同》合法有效，蔡令兵的行为违反诚实信用原则，请求驳回上诉，维持原判。王元向一审法院起诉请求：1.判决双方于2010年12月2日签署的《二手房买卖合同》真实、合法、有效；2.判决由蔡令兵承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年12月2日，王元与蔡令兵在中介人龙根凤的介绍下签订了《二手房买卖合同》一份，该合同第一条约定：蔡令兵自愿将其房屋出售给王元，该房屋具体状况如下：（一）房屋座落于长沙市岳麓区，房屋性质是房改房。（二）该房屋占用范围内的附属设施（公共设施、装修）及相关权益随该房屋一并转让，其转让价格已包含在上述房屋的总价款中，不再另行支付价款。合同第二条约定：双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的其他权利人已同意将该房屋出售给王元。合同第四条约定：房屋成交总金额为46万元（含附属设施等）。合同第五条付款方式约定：房屋价款分二次支付。第一次：于合同签订之日王元当即支付购房款40万元。蔡令兵将所有原始付款凭证、合同等证明房屋权属的文件移交给王元。第二次：于2011年3月底交付房屋，房屋交付同时支付6万元。每次付款，蔡令兵收到后向王元出具收据。合同第六条房屋交付约定：（一）双方约定于2011年3月底以前蔡令兵向王元正式交付该房屋。（二）双方在正式交付房屋一周内向有关部门申请办理附属设施和相关权益（水、电、有线电视、契税）的更名手续并将其落户于该房屋的户籍关系迁出。（三）房屋交付以前因任何因素导致的房屋毁损、灭失的风险由蔡令兵负责。自房屋正式交付之日起转移给王元。合同第七条特别约定：因房屋产权证未下，暂不能办理过户手续，就房屋权证办理事宜，双方作如下约定：（一）如果在办理权证之前可以办理房屋更名手续，蔡令兵无条件配合王元到该房屋产权管理部门办理更名手续。（二）如果不能直接更名，则由王元按蔡令兵提供的资料办理产权关系，蔡令兵无条件配合办理房屋过户手续，直至产权过户到王元名下。期间产生的任何费用均由王元承担。（三）若该房屋一直不能办理权证，房屋所有权归属王元。将来房屋因拆迁等因素的所有收益，权益归王元所有。在办理房屋产权及土地使用权登记时，登记部门要求提供的相关资料、文件，不论何时，蔡令兵应无条件予以协助。合同第十三条约定：本合同自双方签订之日起生效。该合同还就其他问题进行了约定。合同签订当日，王元通过中国工商银行向蔡令兵转账支付了购房款39万元，并现金支付1万元。蔡令兵出具收条确认。蔡令兵于当日出具申明一份，载明：本人于2005年已经离婚，坐落于长沙市岳麓区的房屋根据离婚协议归我个人所有，本人对该房屋拥有完全处置权，其他权利人无权对本人处置该房屋提出异议，本人承担因处置该房屋引起任何纠纷的法律责任。2011年3月28日，王元通过中国工商银行向蔡令兵转账支付了房款6万元，蔡令兵出具收条确认。蔡令兵亦于当日向王元交付了涉案房屋，王元收房后对涉案房屋进行了装修，并与家人自2011年6月起在该房屋内居住至今。2012年3月29日，蔡令兵配合王元在湖南师范大学房地产管理处办理了更名手续，该管理处向王元出具《住房分配通知单》，确认将二里半校区上游村16栋101号住宅及杂屋分配给王元居住。分房理由为已购商品房。2019年9月26日，涉案房屋的产权登记至湖南师范大学名下。同年10月10日，湖南师范大学房地产管理处向全校教职工发出《关于办理产权过户手续的通知》，因蔡令兵拒绝配合办理产权登记手续，经协商未果，故王元诉至一审法院。另查明：1.蔡令兵、王元均系湖南师范大学教职工；2.2000年12月30日，湖南省直单位住房制度改革办公室向湖南师范大学下发《关于同意湖南师范大学97房改年度向职工出售公有住房的批复》，允许湖南师范大学对学校教职工出售公有住房。2001年9月3日，蔡令兵向湖南师范大学支付了47955.60元购房款，购买了本案涉案房屋，2004年9月11日，湖南师范大学向蔡令兵出具《住房分配通知单》，确定将二里半小区上游村16栋101号分配给蔡令兵居住。并注明：此单是居住此房屋的重要依据，请妥善保管。2010年12月2日，蔡令兵在此《住房分配通知单》上注明：此房已于2010年12月2日转让给王元。合同签订后，蔡令兵已将购房款发票、住房分配通知单的原件交付给王元；3.2015年1月16日，湖南师范大学房地产管理处出具证明一份，载明：王元同志，已购我校二里半校区上游村16栋101号住宅，建筑面积为95平方米，购房款已交清，产权证暂未办理。并注明原住户蔡令兵。同日，王元的户口迁入该房屋。一审法院认为，王元与蔡令兵于2010年12月2日签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对王元要求确认该《二手房买卖合同》真实、合法、有效的诉请，予以支持。对蔡令兵主张该《二手房买卖合同》违反了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条、第二十二条强制性规定的主张，该院认为，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定：职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所得。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可进入市场……。第二十二条：职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例……。上述规定仅规定了房改房“住用5年后可以依法进入市场”，而未规定产权登记后5年才允许上市交易，蔡令兵在2001年即购买了涉案房屋，在2010年出售并不违反该行政法规的规定，对该抗辩意见，不予采纳。对蔡令兵提出因涉案房屋一直没有取得产权证，故未达到生效条件的主张，该院认为，双方合同约定该合同自双方签订之日起生效，法律、行政法规并未规定此类合同应当办理批准、登记等手续才生效，蔡令兵主张该合同未达到生效条件缺乏事实及法律依据，不予采纳。对蔡令兵提出的合同解除问题，因其并未在本案中提起反诉要求确认解除合同通知的效力，王元亦未在起诉后增加要求确认解除合同的通知无效的诉请，故对蔡令兵提出的合同解除问题在本案中不予评判。但合同签订后，王元已将涉案房屋的全部购房款支付给蔡令兵，蔡令兵亦于2011年3月28日将涉案房屋交付给王均装修、使用至今，并在共同的工作单位湖南师范大学房地产管理处办理了“更名”手续，蔡令兵应当遵循诚实信用原则积极履行合同义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:确认王元与蔡令兵于2010年12月2日签订的《二手房买卖合同》真实、合法、有效。案件受理费减半收取40元，由蔡令兵承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院补充查明：一审诉讼中，蔡令兵于2020年4月30日向王元发出《通知》，注明:“因你我之间未能就房屋买卖事宜达成最后一致意见，我决定解除我们双方于2010年12月2日签定的《二手房买卖合同》……”。综合双方上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：王元与蔡令兵于2010年12月2日签订的《二手房买卖合同》是否真实合法有效？本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，1.双方经协商订立案涉合同，合同履行中，王元支付了房屋价款；蔡令兵交付了购房款发票、房屋，且在湖南师范大学出具的《住房分配通知单》上注明房屋转让给王元的内容，故可以确认《二手房买卖合同》系双方之真实意思表示。2.《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。现行法律、行政法规并未禁止房改房上市，湖南师范大学房地产管理处也出具证明确认王元购买案涉房屋之事实；虽然案涉房屋产权证暂未办理，但不影响蔡令兵对案涉房屋的处分，亦不影响双方订立的《二手房买卖合同》的效力。3.蔡令兵于2020年4月30日发出《通知》，要求解除案涉合同，系在一审诉讼中发生，不符合双方合同之约定，亦欠缺法律依据，本院认定该《通知》对王元不产生法律效力。综上所述，蔡令兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人蔡令兵负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年八月十二日书记员 胡雨欣附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。