贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初6960号 原告：何明雁，男，汉族，1969年3月4日出生，住贵州省毕节市。 原告：张静，女，汉族，1970年8月16日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：杨江洪、林蔓，贵州伍尊律师事务所律师。 被告：贵州凯琪置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处马鞍山安置山房1幢1单元。统一社会信用代码：91520502061000135Y。 法定代表人：杨平。 原告何明雁、张静与被告贵州凯琪置业有限公司（下称凯琪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张静及其委托诉讼代理人杨江洪、原告何明雁委托诉讼代理人杨江洪到庭参加了诉讼，被告凯琪公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理商品房转移登记的有关文书；二、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计56264元（以上违约金从2017年5月10日起以512896元为基数按日万分之一向原告支付违约金至办理商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止）；三、请求人民法院依法判决被告退还原告支付给被告的闭路电开户费、水表开户费、燃气开户费、电表入户费4000元；四、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年3月12日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市，该房号12-03。合同约定房屋总价款为512896元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺于2016年6月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：第（二）项（2）款：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额价款512896元。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋权属证书交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为：被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋转移登记等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之一。原告已支付的购房款为512896元，即被告应以购房款为基数按日万分之一向原告支付违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止。 关于退还“四通费”问题，根据贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施安装费。原告与被告签订《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水、供电、燃气达到使用条件。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付前必须的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告另行收取理应当退还原告。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 庭审中，原告申请撤回诉请第一项。 被告未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于毕节市胜鼎华庭12层03号房，建筑面积125.71平方米，套内面积104.63平方米；计价方式为按套内建筑面积计算，总价款为512896.00元，付款方式为2015年3月12日前一次性付款；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180个工作日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一×逾期天数的违约金。同附件十二《补充协议》约定：“3、关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同还约定了其他事项，合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款。2015年9月1日，原告向被告缴纳了契税、维修基金、燃气费等费用共计18179.00 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款的义务。被告应当于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告至今未履行该义务，应承担违约责任。 根据《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一×逾期天数的违约金……（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记……。”补充协议“3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告在约定日期起180个工作日后仍不能履行合同义务，原、被告双方虽未选择买受人不退房时的处理情形，但对买受人不退房时的违约处理进行了约定，现买受人选择不退房，被告应按照该约定承担违约责任，即支付逾期向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以512896.00元为基数，按日万分之一从2016年7月1日起计算；但原告主张从2017年5月10日开始计算，本院从其所愿；原告向被告缴纳办证所需相关费用，根据合同约定，形成事实上的委托合同关系，原告委托被告办证，则被告无将办理商品房转移登记的相关文书直接交付给原告的现实必要，其交付文书的义务转化为其具备办理转移登记条件后告知原告的义务，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 原告当庭撤回第一项诉请系对其诉讼权利的处分，本院从其所愿。 原告诉请第三项判决被告退还原告支付给被告的闭路电开户费、水表开户费、燃气开户费、电表入户费4000元；原告所举2015年9月1日被告向原告出具的收据载明“何明雁交来胜鼎华庭住宅十二层C户型契税、维修基金、燃气等费用18179.00元”，该证据不能证明被告收取原告涉案房屋闭路电开户费、水表开户费、电表入户费，虽载明收到原告燃气费，但不能证明收到燃气费具体金额，故原告该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州凯琪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告何明雁、张静逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以512896.00元为基数，按日万分之一从2017年5月10日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告何明雁、张静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费928.00元，由被告贵州凯琪置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年八月十日 书记员 邓理成