广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终12020号上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：林川，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靓，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州第一染织厂有限公司，住所地广州市海珠区新港中路489号。法定代表人：黄文伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄韵，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦倩，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠房屋二所）因与被上诉人广州第一染织厂有限公司（以下简称第一染织厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初19243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海珠房屋二所上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持海珠房屋二所的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由第一染织厂承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律存在错误，海珠房屋二所与第一染织厂之前应为不定期租赁关系，海珠房屋二所依法可随时解除。广州市海珠区同庆路同庆四街x号（全间）是海珠房屋二所依法管理的房屋。在一审庭审中，双方均确认曾经就涉案房屋签署书面租赁合同，但均无法提供。第一染织厂更是明确承认双方最早有签订书面租赁合同，但1990年合同到期后就没有再签订。在此情况下，一审法院仍认定双方没有书面租赁合同，并认定海珠房屋二所提出解除合同缺乏依据，该认定没有事实与法律依据。首先，双方均确认曾经签署书面租赁合同，只是年代久远暂无法提供，不应认定双方没有签署书面合同。即便双方没有签署书面租赁合同，根据《合同法》第二百一十五条的规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。其次，双方签署的租赁合同期限已经届满，此后双方未再续签书面租赁合同，构成不定期租赁。再次，双方存在不定期租赁关系，根据《合同法》第二百三十二条的规定，海珠房屋二所有权随时解除。本案中，海珠房屋二所已依法行使了法定解除权，双方的租赁关系已经解除。二、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。海珠房屋二所将涉案房屋以每月1174.95元的价格出租给第一染织厂使用，第一染织厂与13户实际使用者之间亦存在租赁合同关系，第一染织厂每月约可收取租金1485.35元，其从房屋转租活动中赚取约25%的租金差价利润。海珠房屋二所未曾同意或批准过第一染织厂将房屋转租给次承租人作为宿舍使用，根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，海珠房屋二所可以解除合同。三、租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。涉案房屋自1958年起由国家经租，是砖木结构的单层平房，性质是非住宅（仓库用途）。现涉案房屋内被私自搭建砖墙，墙体开窗开门，分隔为多个单独的使用空间，次承租人将其用作居住用途。涉案房屋的结构设计不具备排水、排烟功能，且不满足房屋建设安全标准要求。现租赁期间届满，第一染织厂应当返还涉案房屋，返还的涉案房屋应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。四、多名次承租人反映涉案房屋部分结构肉眼可见朽坏，存在严重的安全隐患和消防隐患，为了次承租人的生命财产安全，第一染织厂必须清空涉案房屋，以便海珠房屋二所进行维修。根据《合同法》第二百三十三条的原理，海珠房屋二所具有任意解除权。五、海珠房屋二所多次要求第一染织厂提供次承租人的身份资料、户籍信息和名下住房情况，但第一染织厂以次承租人拒不配合为由未能提供。根据我市公有物业出租相关政策规定，公有物业出租必须遵循公开、公平、公正的原则，因此涉案房屋收回维修后，必须通过公开招租途径确定新的承租人。如第一染织厂能提供证据证明次承租人符合住房保障制度的，海珠房屋二所可以提供符合规定的其他房源，但应当由第一染织厂负责解决动迁问题。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判如所请。被上诉人第一染织厂二审辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。（一）涉案房屋是广州市房地产管理局接管的经租产，应当适用国家及广东省关于公房管理的特殊规定，该特殊规定应优先于《合同法》中对租赁合同的一般法律规定而被适用，海珠房屋二所不能依据《合同法》中关于不定期租赁的规定单方要求解除租赁关系。（二）第一染织厂自承租涉案房屋以来，并不存在任何违约情形，海珠房屋二所要求解除合同，返还房屋，不符合《广东省公有房产管理条例》的相关规定，于法无据，依法应当予以驳回。涉案房屋由工业用途变更为住宅，并供13户住房困难职工及其家人居住，是经过海珠房屋二所允许的，海珠房屋二所同时允许这些困难人员在涉案房屋入户。可见，不存在海珠房屋二所声称的第一染织厂擅自改变房屋用途并把房屋进行转租的行为。此外，第一染织厂自承租涉案房屋以来，一直按照社会保障性住房租金标准向海珠房屋二所支付租金，不存在拖欠租金等违约行为。二、涉案房屋存在历史遗留问题，法院处理本案应当尊重其历史原因，依法保障实际使用人的合法权益。双方关于涉案房屋的租赁合同于1990年4月30日届满，海珠房屋二所同意第一染织厂继续租用涉案房屋给原职工居住，并多年来继续按照保障性住房标准收取第一染织厂的租金，第一染织厂也同样按照保障性住房的租金标准收取13户住户的租金。此外，双方于2019年7月1日召开的会议纪要等材料也反映双方就涉案房屋存在历史遗留问题是具有共识的。三、涉案房屋实际使用人为存在住房困难的原职工及家属，海珠房屋二所强行发函解除租赁关系，却不解决困难住户的居住问题，将导致困难户无家可归，引发严重社会维稳问题，因此，第一染织厂不能同意解除租赁关系。涉案房屋上的13户住户事实上为居住在社会保障性住房的群体，由海珠房屋二所对他们承担保障责任。海珠房屋二所可以直接与13名原职工住户建立租赁关系，并由海珠房屋二所在职责范围内解决租赁住房的安全问题，在此情况下，第一染织厂也会积极协助海珠房屋二所处理租赁合同变更事宜。四、涉案房屋具有社会保障性质，租金也一直按照社会保障性住房租金支付标准计收，即使双方的租赁关系解除，也不能按照商业租金标准计收占用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。海珠房屋二所于2019年7月31日向一审法院起诉请求：1.确认海珠房屋二所、第一染织厂之间关于广州市海珠区同庆路同庆四街x号（全间）的租赁关系于2019年6月1日解除；2.第一染织厂将广州市海珠区同庆路同庆四街x号（全间）按现状腾空并返还给海珠房屋二所；3.第一染织厂按照12784.32元每月的标准向海珠房屋二所支付自2019年6月2日起至实际清空搬出房屋之日止欠付的房屋占有使用费；4.本案诉讼费用由第一染织厂承担。一审法院认定事实：据房地产权证记载，位于海珠区同庆路同庆四街x号的房屋是广州市房地产管理局接管的经租产，所有权来源为1958年国家经租，建筑面积399.51平方米，用途为工业。该局委托海珠区房管局对该房屋进行管理。海珠房屋二所是隶属于广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局并具有事业法人资格的行政管理部门，其职责主要是受该分局委托负责与房屋承租人签订租赁合同、管理辖内房屋等工作。第一染织厂一直按每月1174.95元的标准向海珠房屋二所支付租金至2019年8月。2019年5月31日，海珠房屋二所向第一染织厂邮寄《关于解除房屋租赁关系通知》，主要内容：你方与我单位签订的合同于租赁期限已届满，根据《广州市非住宅房屋租赁合约》第七条规定我方现书面通知你方迁出，请你方自收到本通知5日内到广州市海珠区房屋安全和物业二所办理该房屋的退租手续，并腾空交回及缴清所产生的水费、电费、物业管理费等相关费用；等。第一染织厂于2019年6月1日收到该通知。第一染织厂为证明其抗辩意见，提交了如下证据：海珠区住房和建设局关于协调广州蓄电池厂、第一染织厂和南方大厦百货商店迁出居住危损房职工的函、职工户口信息、三次会议纪要（其中2019年7月1日的会议纪要记载有海珠房屋二所的“周所、寇小姐等三人”参加会议）、收据、发票、个人名下房地产登记情况查询证明。海珠房屋二所于2019年7月31日提起本案诉讼。海珠房屋二所表示：海珠房屋二所、第一染织厂没有签订书面的租赁合同，上世纪80年代已经将涉案房屋交付给第一染织厂使用；海珠房屋二所是在2019年巡查时才发现第一染织厂将涉案房屋改作职工宿舍并安置职工居住，至于之前知不知道，代理人没有找到相关的资料，海珠房屋二所的资料没有反映同意第一染织厂改作职工宿舍；海珠房屋二所解除合同的原因是涉案房屋存在安全隐患、第一染织厂改变房屋用途、原租金标准过低可能导致国有资产流失。第一染织厂表示：海珠房屋二所、第一染织厂最早有签订书面租赁合同，1990年合同到期后就没有再签订，但未找到相关证据；之前第一染织厂承租涉案房屋用来作为仓库使用，80年代初经房管部门同意改为宿舍安置给13户困难职工居住，第一染织厂收取的职工租金没有差价，是代收代付的行为。一审法院认为：虽然海珠房屋二所、第一染织厂之间没有书面的租赁合同，但海珠房屋二所将涉案房屋交付给第一染织厂使用，第一染织厂向海珠房屋二所支付租金，故一审法院认定海珠房屋二所、第一染织厂之间构成租赁合同关系。第一染织厂辩称其将涉案房屋改为宿舍并安置了13户困难职工居住，并提交了充分的证据证明，故一审法院对该事实予以认定。该状况已持续多年，海珠房屋二所作为涉案房屋的管理者理应知情，亦没有证据证明海珠房屋二所对此表示过反对。故海珠房屋二所表示没有资料反映其知情并同意不符合常理，一审法院不予采信。第一染织厂一直按期缴纳租金，并无违约情形，现海珠房屋二所以涉案房屋存在安全隐患、第一染织厂改变房屋用途、原租金标准过低为由解除合同，缺乏依据，一审法院不予支持。对海珠房屋二所要求第一染织厂返还房屋、按每月12784.32元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年12月17日作出如下判决：驳回海珠房屋二所的全部诉讼请求。一审案件受理费380元，由海珠房屋二所负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：涉案房屋为直管公房，海珠房屋二所受房屋管理部门的委托负责涉案房屋的管理。海珠房屋二所将涉案房屋出租给第一染织厂，涉案房屋的用途为工业，第一染织厂也承认涉案房屋曾用作仓库，并在上世纪80年代初才改为宿舍。虽然第一染织厂未能提交充分的证据证明上述改变用途是经过海珠房屋二所的同意，但海珠房屋二所作为房屋的管理者，自述直至2019年才在巡查时发现该使用状况，明显不符合常理，存在未尽管理责任之嫌，本院对海珠房屋二所的主张不予采信。涉案房屋已经实际被改为宿舍用于安置13户困难职工居住，且第一染织厂一直按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，这与普通平等民事主体之间的租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，海珠房屋二所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。海珠房屋二所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审对海珠房屋二所的起诉予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初19243号民事判决；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的起诉。一审案件受理费380元，退还广州市海珠区房屋安全和物业二所；上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所预交的二审案件受理费380元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年八月十八日书记员 莫善友郭俏