福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终873号 上诉人（原审被告）：厦门大俊达房地产发展有限公司，住所地福建省厦门市同安区城南工业区。 法定代表人：吕孙勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林雪玲，女，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：深圳市房多多网络科技有限公司，住所地广东省深圳市南山区科技园中区科苑路15号科兴科学园B栋2单元18层。 法定代表人：段毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余江锋，广东法尔律师事务所律师。 上诉人厦门大俊达房地产发展有限公司（以下简称厦门大俊达）因与被上诉人深圳市房多多网络科技有限公司（以下简称深圳房多多）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 厦门大俊达上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回深圳房多多的全部诉讼请求。事实和理由：一、深圳房多多的推介行为已超过成交保护期。《项目推介服务协议》6.3条约定的复访顺延30天应自复访之日起算，成交保护期为60天，而非一审认定的90天。深圳房多多于2018年12月16日首次推介客户梁立庭，2018年12月17日复访。复访顺延的约定是为了促使在最后几天保护期内再复访时能给予一定的成交时间。根据协议6.7条约定，“乙方尊重并同意甲方依据本协议约定及合理判断作出的客户归属确认”。此处的复访顺延30天应自复访之日起算，成交保护期为60天，而非90天。二、一审法院认定推介成交不等于推介成功属事实认定错误。补充协议主要是针对特殊期间的推介成交的佣金点位作提升约定，并未改变《项目推介服务协议》对推介成交或推介成功的约定。推介协议1.1款约定“乙方接收甲方委托…，并最终促成潜在客户签订本项目的《商品房买卖合同》及补充协议等法律文件，完成《商品房买卖合同》网签备案，并督促客户全额支付购房相关款项”。即客户网签且付清全款才属于乙方完成甲方委托，才有权要求支付推介费，此合同目的从推介协议3.1款的付款前提条件至少需要网签，以及3.4款约定的退还推介费可看出，推介成交绝不仅指认购成功。推介协议1.2款约定“推介成功是指经甲方确认乙方推荐的客户为有效推荐客户且在甲方要求期限内完成本条所列全部居间服务事项”。结合1.1款及补充协议约定，深圳房多多应在2019年3月1日-2019年3月16日期间完成全部居间服务事项即包括买卖合同网签备案及客户全额付清全款。梁立庭签订网签合同时间2019年5月12日，已远超补充协议约定的推介成交期限。三、一审认定厦门大俊达提供的证据仅能证明深圳房多多的宣传内容，是否有不当宣传并未有其他证据相佐证，属于法律适用错误。根据深圳房多多中介与客户聊天记录，深圳房多多虚假宣传学区信息，预售项目实际还无法确定学区，深圳房多多不当宣传可能造成厦门大俊达的损失。深圳房多多还虚假宣传别墅产品，超过厦门大俊达的宣传单内容，深圳房多多如认为未超出宣传的内容，应提供证据。深圳房多多作为专业分销机构，应根据厦门大俊达书面提供的项目情况向潜在客户介绍，不得夸大、隐瞒或擅自承诺。根据深圳房多多与梁立庭聊天记录来看，关于学区的不当承诺很可能引发客户投诉甚至行政处罚以及退房的风险。深圳房多多为不当实现其推介客户购房目的而擅自承诺，违反了协议约定，可能给厦门大俊达造成重大损失，无权要求就此支付服务费。深圳房多多违反了协议5.2、5.8款约定，根据协议7.2款约定，深圳房多多无权要求厦门大俊达支付2万元违约金，该款项可直接在应付深圳房多多的服务费中直接扣除。 深圳房多多辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。按照厦门大俊达的说法，30日的复访就没有意义，而且只要厦门大俊达推迟网签，深圳房多多就可以不支付任何报酬。合同文本是厦门大俊达提供的，应当按照利于深圳房多多的解释。厦门大俊达就其主张应该提出反诉请求或另行起诉。 深圳房多多向一审法院起诉请求：1.判令厦门大俊达立即向深圳房多多支付服务费84543.48元；2.判令本案诉讼费用由厦门大俊达承担。 一审法院认定事实：2018年8月18日，厦门大俊达作为甲方，深圳房多多作为乙方，双方共同签署了《项目推介服务协议》，约定如下内容：1.1乙方接受甲方委托，负责就甲方所委托推介的融创大同府项目11#、15#、18#、5#和6#（以下称：本项目）引荐潜在客户与甲方或项目公司直接洽谈，并最终促成潜在客户签订本项目的《商品房买卖合同》及补充协议等法律文件，完成《商品房买卖合同》网签备案，并督促客户全额支付购房相关款项。1.2“推介成功”是指经甲方确认乙方推荐的客户为有效推荐客户且在甲方要求期限内完成本条所列全部居间服务事项。2.1乙方服务期限为2018年8月18日至2019年4月30日。3.1.2如乙方推介的客户选择一次性或分期付款方式的，签订网签备案版《商品房买卖合同》，且该客户已依约支付全部房屋总价款的，甲方结算全部佣金。3.3.1服务费收费标准为住宅成交套数超过1套（含1套），佣金计提标准为总成交合同金额*2%。3.3.2合同金额以甲方与归属于乙方的客户签署的《商品房买卖合同》载明的房屋总价为准。5.2乙方在推介过程中，应根据甲方书面提供的该项目的特性和状况向签字客户作如实介绍，不得夸大、隐瞒或擅自承诺，不得有对外传播本项目不实信息或负面信息的行为。6.1乙方客户到访项目销售展厅现场前，乙方需就推荐客户向甲方指定方式进行报备，报备时间需早于客户到访项目销售展厅现场时间前1小时（特殊情况需在报备群特殊说明，由项目相关负责人确认）。乙方未在前述约定时间内进行客户报备的，视为无效报备，该客户视为甲方自然来访客户，与乙方无关。6.2客户首次到访甲方的销售案场/临时案场，乙方必须亲自陪同并携带提前打印的《中介看房单》，打印内容包括客户姓名（全名）、客户联系方式、中介公司全称、门店、经纪人姓名等信息。若仅打印姓氏，需在客户到访后手写全名。乙方带看人员陪同到访后，需由其本人、甲方的门岗、渠道、销售以及到访客户各方共同当场在《中介看房单》上签字，并提交甲方销管人员。甲方销管有权对乙方推荐的客户的归属进行认定……6.3中介客户以现场陪同到访为准，到访后合作期内成交保护期为客户到访后60天，复访顺延30天（仅限中介经纪人再次陪同到访）。7.2乙方有违反本协议第五条约定行为的，甲方有权解除本协议并要求乙方按每违反一次向甲方支付违约金人民币10000元，违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。 之后，双方又签署了《补充协议》，约定如下内容：现针对特定楼栋房源、特定时间的推介服务费做如下特殊约定。2019年3月1日至2019年3月16日期间，针对新开高层1号楼及库存房源，乙方推介成交客户，服务费收费标准为成交套数小于等于5套，佣金计提标准为总成交合同金额*4%。甲乙双方协商一致，上述所得服务费中的5000元/套，乙方应用于对甲方案场进行奖励（奖励标准为：5000元/套），由甲方进行分配，用于对甲方案场的奖励由甲方在应支付乙方的服务费中直接扣除（甲方有权在对乙方首次结佣时即全额扣除5000元/套），乙方对此无异议，即乙方获得的服务费为扣除5000元/套后的剩余服务费。2018年8月18日-2019年2月28日期间的成交客户佣金按照原合同约定服务费收费标准记收；2019年3月1日-2019年3月16日期间的甲方指定房源成交客户佣金按照本补充协议约定服务费收费标准计收（超出甲方预算部分仍按原合同约定服务费收费标准执行）；2019年3月17日-2019年4月30日期间的成交客户佣金仍按原合同约定服务费收费标准计收。乙方推介客户成功购买甲方委托房源后，需填写《客户转介成销确认单》经甲方授权代表（姓名：许展）核对并签署确认单作为乙方成交房源的暂时业绩成销确认，如有变更甲方提前3日通知乙方。 另查明，深圳房多多于2018年12月16日首次带访客户梁立庭，于2018年12月17日带客户复访。2019年3月9日，梁立庭认购1#1204房产并交付定金30000元。 深圳房多多举示的《大同府中介看房单》有如下内容：客户姓名梁先生，客户电话153××××3039；开发商审批栏显示到访时间2019年3月3日10时18分，见中介亲自陪同，并有门岗物业余晨燕签字；客户梁立庭及案场职业顾问林佳彬均有签字确认。渠道经办及项目销管未签字。厦门大俊达对该份证据真实性无异议，但认为已经超过成交保护期，梁立庭属于厦门大俊达自己的客户，所以项目销管未签字确认。 深圳房多多举示的《大同府营销体系文件会签单》显示会签文件名称为“融创大同府1#1204业绩界定申请”，主要内容为“关于1#1204单元业绩界定申请：1#1204业主梁立庭由中介机构房多多经纪人谢梅兰于2018年12月16日首次带访案场，2019年3月9日1#开盘，客户于当天成功认购1#1204，成交周期82天，超过约定的保护期60天。成交期间经纪人谢梅兰前后共5次亲自带访客户至案场，且经纪人通过微信和电话积极与客户保持联系并推荐项目，最终促成成交。现申请该套房源业绩归属中介机构房多多。经办人：钟日兴”营销经理许展签字。 庭审中，厦门大俊达确认梁立庭已购买融创大同府1号楼1204室房产，于2019年5月12日签订合同，2019年6月18日付清房款。深圳房多多举示《商品房买卖合同》部分内容，拟证明梁立庭于2018年5月12日签订合同，且房屋总价款为2238587元。厦门大俊达虽然对深圳房多多举示的该份证据的真实性不予确认，但是该合同签订时间与厦门大俊达陈述相一致，故一审法院对该部分合同的内容真实性给予确认。 一审法院认为，本案的争议焦点为深圳房多多的推介行为是否超过成交保护期，厦门大俊达应否支付深圳房多多推介服务费。《项目推介服务协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。《项目推介服务协议》第6.3条约定：“中介客户以现场陪同到访为准，到访后合作期内成交保护期为客户到访后60天，复访顺延30天（仅限中介经纪人再次陪同到访）。”深圳房多多于2018年12月16日首次带访客户梁立庭，并于2018年12月17日复访，则成交保护期应为90天，即2018年12月16日至2019年3月16日。而且，2019年3月3日，深圳房多多经纪人又再次带客户梁立庭到访。梁立庭于1号楼开盘当日即2019年3月9日成功认购1#1204并支付定金30000元，并最终购买了该房产。深圳房多多的推介行为并未超过成交保护期，厦门大俊达依约应当支付推介服务费。关于推介服务费金额问题。《补充协议》约定2019年3月1日至2019年3月16日期间推介成交客户，套数少于等于5套的，按总成交合同金额的4%计算佣金计提标准，同时每套应扣除5000元作为厦门大俊达对案场进行奖励。厦门大俊达辩称客户网签并全额付款后方视为推介成功，方才产生付款义务。然而，《补充协议》约定的是2019年3月1日至2019年3月16日期间推介成交的客户，并非要求网签并全额付款。因此厦门大俊达主张按照《项目推介服务协议》第1.2条“推介成功”的标准判定深圳房多多无权获得服务费，依据不足，不予采纳。深圳房多多推介成交的房产合同总金额为2238587元，故推介服务费为84543.48元（2238587×4%-5000）。另，厦门大俊达主张深圳房多多在推介房产过程中有不当宣传行为，并提供梁立庭的微信聊天记录和深圳房多多官网宣传作为证据，然而该组证据最多仅能证明深圳房多多的宣传内容，是否有不当宣传并未有其他证据相佐证，故厦门大俊达辩称深圳房多多存在违约行为，证据不足，不予支持。综上，深圳房多多的诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百零五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：厦门大俊达房地产发展有限公司应于判决生效之日起七日内支付深圳市房多多网络科技有限公司推介服务费84543.48元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1914元，减半收取计957元，由厦门大俊达房地产发展有限公司负担，款限于判决生效之日起五日内缴纳。 本院二审期间，对一审查明的事实，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。首先，关于深圳房多多的推介行为是否超过成交保护期。依据双方签订的《项目推介服务协议》第6.3条约定“中介客户以现场陪同到访为准，到访后合作期内成交保护期为客户到访后60天，复访顺延30天（仅限中介经纪人再次陪同到访）”。从文义解释来看，复访顺延30天是在60天的基础上顺延，成交保护期应为90日。厦门大俊达主张复访顺延30天是自复访之日起算，成交保护期仍为60天，与协议约定明显不符。深圳房多多于2018年12月16日首次带访客户梁立庭，梁立庭于2019年3月9日成功认购1#1204并支付定金30000元，并最终购买了该房产。深圳房多多的推介行为并未超过成交保护期。其次，关于推介服务费支付的前提。《项目推介服务协议之补充协议一》约定：“2019年3月1日至2019年3月16日期间，针对新开高层1号楼及库存房源，乙方推介成交客户，服务费收费标准如下…”故支付相应推介服务费的前提是深圳房多多在指定期间推介成交客户即可，厦门大俊达主张应完成合同网签备案并督促客户全额支付购房款，与约定不符，本院不予采纳。最后，关于深圳房多多是否有不当宣传的行为。厦门大俊达主张深圳房多多违反约定不当宣传，并以此主张扣除相应的推介服务费，但并未就此提起反诉请求，本院不予支持。 综上所述，厦门大俊达的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回厦门大俊达房地产发展有限公司的上诉，维持原判。 二审案件受理费1914元，由厦门大俊达房地产发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇二〇年八月十日 书记员  朱燕萍 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。