四川省屏山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1529民初816号 原告：冯永和，男，1971年2月25日出生，汉族，住四川省屏山县。 原告：陈大凯，女，1974年3月13日出生，汉族，户籍地四川省屏山县，现住四川省屏山县。 被告:四川详鹰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区华兴街办三河村十组。 法定代表人：黄显余，公司执行董事。 委托诉讼代理人:王平，女，公司员工，住四川省屏山县，特别授权。 委托诉讼代理人:陈建国，男，公司员工，住四川省资阳市安岳县，特别授权。 原告冯永和、陈大凯与被告四川详鹰房地产开发有限公司（以下简称“详鹰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告冯永和、陈大凯，被告详鹰公司的委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯永和、陈大凯向本院提出诉讼请求：一、判令被告详鹰公司向原告冯永和、陈大凯支付逾期交付商品房的违约金41610元（以384080元购房款为基数，自2017年7月1日起计算至2020年4月26日止，按照每日万分之一的利率标准进行计算）、逾期取得房屋所有权证书的违约金11400元（以384080元购房款为基数，自2019年6月30日起计算至2020年4月26日止，按照每日万分之一的利率标准进行计算），共计53010元；二、从被告详鹰公司应当交付商品房之日计算至原告冯永和、陈大凯向法院起诉之日（2020年4月26日）期间的物业管理费6000元，由被告详鹰公司直接支付给物业管理公司；三、本案诉讼费由被告详鹰公司承担。事实和理由：2017年2月2日，冯永和、陈大凯夫妻作为买受人与详鹰公司作为出卖人签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》，向详鹰公司购买了位于屏山县，预测建筑面积107.25㎡，总房价款为384080元。合同约定详鹰公司应在2017年6月30日前向冯永和、陈大凯交付商品房，如逾期超过60日仍未交付商品房，冯永和、陈大凯选择继续履行合同的，详鹰公司按日计算向冯永和、陈大凯支付全部房价款万分之一的违约金。合同同时约定双方应自商品房交付之日起30日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，如冯永和、陈大凯未能在商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，详鹰公司按日计算向冯永和、陈大凯支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，因该商品房不具备交付条件，详鹰公司至今都没有通知冯永和、陈大凯办理商品房交接手续，也没有为冯永和、陈大凯办理房屋所有权转移登记。冯永和、陈大凯经向物业管理公司咨询，如果现在去接收商品房，应补交前两年的物业管理费6000元。冯永和、陈大凯认为，详鹰公司没有按照合同约定履行向冯永和、陈大凯交付商品房和办理房屋所有权转移登记的义务，构成违约，并导致冯永和、陈大凯在没有接收商品房的情况下就承担物业管理费，由此造成的损失，详鹰公司应当承担赔偿责任。请求法院依法判决。 被告详鹰公司辩称，详鹰公司没有按照与原告冯永和、陈大凯签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》的约定于2017年6月30日前向冯永和、陈大凯交付商品房并在商品房交付之日起730日内协助冯永和、陈大凯办理房屋所有权证书是事实。王府井二期的商品房虽然没有达到合同约定的交付条件，但可以入住使用，现已经有近70%的购房户接房入住，冯永和、陈大凯随时都可以接收房屋入住，愿意与冯永和、陈大凯协商处理逾期交付商品房产生的违约金。详鹰公司不认可冯永和、陈大凯主张的逾期取得房屋所有权证书的违约金，理由是在计算逾期交付商品房违约金的前提下，冯永和、陈大凯取得房屋所有权证书的时间应为商品房实际交付之日起730日内，但冯永和、陈大凯至今都没有接收商品房，取得房屋所有权证书的前提时间没有满足，该项违约金无从计算。详鹰公司不是物业管理公司，也没有向冯永和、陈大凯收取过物业管理费，冯永和、陈大凯请求由详鹰公司直接向物业管理公司支付物业管理费的主张，缺乏事实和法律依据，不应被支持。请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告冯永和、陈大凯系夫妻关系。2017年2月2日，冯永和、陈大凯作为买受人与被告详鹰公司作为出卖人签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》，约定冯永和、陈大凯向详鹰公司购买位于屏山县，预测建筑面积107.25㎡，总房价款为384080元，于2017年2月2日前支付首期房款94080元，余款290000元贷款支付，详鹰公司应在2017年6月30日前向冯永和、陈大凯交付商品房，如逾期超过60日仍未交付商品房，冯永和、陈大凯选择继续履行合同的，详鹰公司按日计算向冯永和、陈大凯支付全部房价款万分之一的违约金，双方应自商品房交付之日起30日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费，如因详鹰公司的原因，冯永和、陈大凯未能在商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，详鹰公司按日计算向冯永和、陈大凯支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，冯永和、陈大凯向详鹰公司支付了全部房价款384080元。因该商品房不具备合同约定的交付条件，详鹰公司至今没有与冯永和、陈大凯办理商品房交接手续，也没有协助冯永和、陈大凯办理房屋所有权转移登记，导致冯永和、陈大凯至今没有接收商品房和取得房屋所有权证书。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告冯永和、陈大凯与被告详鹰公司对双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》并就权利义务进行约定的事实无异议，本院依法予以确认。前述合同的签订是双方当事人真实意思的表示，合同内容对双方均具有约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。冯永和、陈大凯向详鹰公司购买位于屏山县，按照合同约定向详鹰公司支付了全部房价款384080元给详鹰公司，则详鹰公司也应当按照合同约定在2017年6月30日前向冯永和、陈大凯交付商品房，如违约，应按日计算向冯永和、陈大凯支付全部房价款万分之一的违约金；同时，详鹰公司应在该商品房交付使用之日起30日内协助冯永和、陈大凯申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并促成冯永和、陈大凯在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，如违约，应按日计算向冯永和、陈大凯支付全部房价款万分之一的违约金。详鹰公司对前述两项合同义务均未履行，导致冯永和、陈大凯至今未能接收到商品房和取得房屋所有权证书，详鹰公司的行为构成违约，应当按照合同约定或者法律规定向冯永和、陈大凯承担违约责任。冯永和、陈大凯主张，详鹰公司未能在2017年6月30日前向冯永和、陈大凯交付商品房，应支付逾期交房的违约金41610元（以384080元购房款为基数，自2017年7月1日起计算至2020年4月26日止，按照每日万分之一的利率标准进行计算）。对此，详鹰公司无异议。本院认为，冯永和、陈大凯的该项违约金主张符合合同约定和法律规定，但具体的数额有误，应为39598.65元（384080元×0.0001元／日×1031日）。冯永和、陈大凯又主张，详鹰公司未能按照合同约定的最后交付商品房之日即2017年6月30日起延后730日内协助冯永和、陈大凯取得房屋所有权证书，应当支付违约金11400元（以384080元购房款为基数，自2019年6月30日起计算至2020年4月26日止，按照每日万分之一的利率标准进行计算）。对此，详鹰公司不予认可，认为在已经计算逾期交付商品房违约金的前提下，申请办理房屋所有权转移登记的时间应以冯永和、陈大凯实际接收商品房起开始计算，再往后推算取得房屋所有权证书的时间，冯永和、陈大凯至今都没有接收商品房，前提没有满足，则逾期取得房屋所有权证书的违约金无从谈起。本院认为，双方在合同上约定的申请办理房屋所有权转移登记的最迟日期为2017年6月30日后30日内，冯永和、陈大凯应取得房屋所有权证书的最后日期为2019年6月29日，并不是按照实际交付商品房之日起计算。详鹰公司以在已经计算逾期交付商品房违约金，同时冯永和、陈大凯没有实际接收商品房为由，主张不应计算逾期取得房屋所有权证书的违约金的辩解主张与合同约定不符，理由不能成立。该项违约金有明确的合同约定，且与前述逾期交付商品房的违约金相加，没有超过法律规定的上限，故应予支持。根据冯永和、陈大凯主张的起止日期，该项违约金为11599.22元（384080元×0.0001元／日×302日），冯永和、陈大凯主张按照11400元计算，不违反法律规定，本院予以确认。冯永和、陈大凯另主张，物业管理公司要按照本案合同约定的商品房交付时间开始计收物业管理费，由于详鹰公司的原因导致至今都没有交房，冯永和、陈大凯也没有实际入住，因此在此期间产生的物业管理费6000元应当由详鹰公司承担并直接支付给物业管理公司。对此，详鹰公司不予认可。本院认为，对详鹰公司逾期交付商品房的违约责任，合同上已经有明确约定，物业管理公司从何时、按何标准收取冯永和、陈大凯的物业管理费，不属于本案处理的范围，且冯永和、陈大凯在本案中没有提供物业管理合同，其主张的应由详鹰公司承担的6000元物业管理费，也没有实际交纳，故本院对冯永和、陈大凯的该项诉讼主张，依法不予采纳。 综上，详鹰公司应当支付冯永和、陈大凯的违约金数额为逾期交付商品房的违约金39,598.65元、逾期取得房屋所有权证书的违约金11,400元，共计50,998.65元。对冯永和、陈大凯的其他诉讼请求，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、被告四川详鹰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告冯永和、陈大凯因逾期交付商品房的违约金39,598.65元、逾期取得房屋所有权证书的违约金11,400元，共计50,998.65元； 二、驳回原告冯永和、陈大凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，275元，减半收取计638元，由原告冯永和、陈大凯负担87元，被告四川详鹰房地产开发有限公司负551元，应由被告四川详鹰房地产开发有限公司负担的551元，由被告四川详鹰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内直接支付给原告冯永和、陈大凯。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 张荣彬 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 周 霞 书 记 员 殷孝洋