上海市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪01执异135号案外异议人：上海乾疆跃餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇古楼公路1876弄1号3层。法定代表人：吴翌芳，董事。委托诉讼代理人：高鹏程，上海市沪西律师事务所律师。申请执行人：中信银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区世博馆路112号、138号地下一层、1层102-109室、2层201-2、3层302-4、第9-15层。负责人:贺劲松。委托诉讼代理人：张琳洁，上海凯斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博俊，上海凯斌律师事务所律师。被执行人：上海众业投资管理有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇茂盛路202弄1号385室。法定代表人：孙兰田。被执行人：上海飞田物资有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇芦泾村628号201室。法定代表人：孙兰田。被执行人：上海慧轩实业有限公司，住所地上海市奉贤区远东路777弄28号106室。法定代表人：孙乐文。被执行人：孙兰田，男，1968年3月31日出生，汉族，户籍地福建省周宁县。本院在执行上海市高级人民法院（以下简称上海高院）（2019）沪民终404号上海众业投资管理有限公司（以下简称众业公司）与中信银行股份有限公司上海分行（以下简称中信银行上海分行）上海飞田物资有限公司（以下简称飞田公司）、上海慧轩实业有限公司（以下简称慧轩公司）、孙兰田借款合同纠纷一案民事判决书过程中，案外人上海乾疆跃餐饮管理有限公司（以下简称乾疆跃公司）提出书面执行异议。本院于2020年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月3日进行了听证审查，案外人乾疆跃公司的委托诉讼代理人高鹏程，申请执行人中信银行上海分行的委托诉讼代理人张琳洁、张博俊到庭参加了听证。本案现已审查终结。乾疆跃公司异议请求：确认乾疆跃公司对众业公司名下位于上海市松江区XX镇XX公路XX弄1-2层（以下简称涉案房产）享有租赁权，对涉案房产附带租约拍卖。主要事实与理由：法院于2020年6月10日张贴（2020）沪01执1579号公告，要求众业公司及占有人迁出涉案房产。Z公司（以下简称Z公司）于2011年10月1日与众业公司签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月3日止，并约定了租金支付方式等，Z公司合法占有使用涉案房产。后因经营所需，Z公司将涉案房产转包给乾疆跃公司继续运营，众业公司予以认可，双方于2016年7月1日签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2016年7月1日起至2028年6月30日止，故乾疆跃公司对涉案房产享有租赁权。法院的腾退行为将严重侵犯乾疆跃公司的租赁权益，请求法院附带租约拍卖。申请执行人中信银行上海分行答辩称，案外异议人乾疆跃公司仅提供《商铺租赁合同》，不足以确认该租赁关系合法有效，且Z公司于2012年11月22日向申请执行人中信银行上海分行出具《承诺书》，承诺如果中信银行上海分行处置涉案房产时其自动解除或终止合同，并在要求期限内搬离涉案房产，放弃优先购买权和抗辩权等。目前其承诺的内容条件成就，故乾疆跃公司主张租赁权请求带租约拍卖，缺乏法律依据，请求驳回案外人乾疆跃公司的异议请求。经审查，2019年4月11日，本院作出（2017）沪01民初1118号民事判决书：众业公司应于本判决生效之日起十日内向中信银行上海分行归还贷款本金13,400万元及期内利息、罚息、复利；若众业公司未履行上述义务，中信银行上海分行可以与众业公司协商，以众业公司所有的座落于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号3-4层、XX公路XX号1-2层房地产折价，或者申请以拍卖、变卖上述抵押房地产所得价款在最高额2亿元范围内优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归众业公司所有，不足部分由众业公司继续清偿；若众业公司未履行上述义务，飞田公司、慧轩公司、孙兰田应在1.7亿元范围内承担连带责任，并在承担连带责任后有权在其清偿范围内向众业公司追偿，不能追偿的部分，由飞田公司、慧轩公司、孙兰田平均分担等。判决后，众业公司不服，提起上诉。2019年10月22日，上海高院作出（2019）沪民终404号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因众业公司等未履行还款义务，中信银行上海分行向本院申请强制执行。2019年11月14日，本院以（2019）沪01执1579号立案执行。同日，本院作出执行通知书，要求众业公司、飞田公司、慧轩公司、孙兰田履行下列义务：给付158,756,838.11元，执行费226,156.84元。2020年6月10日，本院张贴公告，载明：根据本院作出的（2019）沪01执1579号执行裁定书，现决定拍卖、变卖被执行人众业公司名下位于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号3-4层、XX公路XX号1-2层房产（产权证号：沪（2019）松字不动产证明第XXXXXXXXXX、XXXXXXXXXX号）。被执行人众业公司以及占有上述房地产的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房地产。案外人认为对该房地产享有租赁权或其他权益而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院立案庭提出书面异议，案外人逾期未提出书面异议的，本院以房屋不负担租赁权的状态下进行拍卖、变卖。拍卖、变卖成交后，我院将对上述房地产进行强制清场。另查明，2012年11月22日，众业公司作为抵押人，Z公司作为承租人向中信银行上海分行出具《承诺书》，载明：现承诺如果在你行处置此抵押房产时，视为和承租人的租赁合同自动解除或自动终止；承租人也承诺在你行要求期限内搬离以上抵押房产并不会以任何方式、理由阻碍你行处置此抵押房产，并放弃优先购买权和抗辩权。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、公告、承诺书等为证，可以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，作为执行依据的（2017）沪01民初1118号民事判决书确认中信银行上海分行对涉案房产享有抵押权，若众业公司未履行上述义务，中信银行上海分行以涉案房产折价，或者申请以拍卖、变卖涉案房产所得价款在最高额2亿元范围内优先受偿。异议审查中，中信银行上海分行向本院提交了由抵押人众业公司、原承租人Z公司共同出具的承诺书，以证明涉案房产的抵押不存在瑕疵。虽然异议人对该承诺书真实性提出质疑，但因在执行异议程序中仅对证据进行形式审查，异议人可通过诉讼程序提出相关主张。乾疆跃公司提供的证据，不足以证明其在涉案房产设立抵押之前已经取得涉案房产的租赁权，故对乾疆跃公司的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上海乾疆跃餐饮管理有限公司的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 阮国平审 判 员 吉顺祥审 判 员 陈懿欣二〇二〇年八月十日法官助理 董 健书 记 员 董 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。……