贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初7383号 原告：周旺国，男，汉族，1987年11月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：艾凯（特别授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201810035201。 委托诉讼代理人：崔仁静（一般授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110765。 被告：毕节市星城房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口，统一社会信用代码：91520500755397034F。 法定代表人：王敏，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁俊（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：刘俊涛（一般授权代理）。 原告周旺国与被告毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称星城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周旺国之委托诉讼代理人艾凯、被告星城公司委托诉讼代理人丁俊、刘俊涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周旺国向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告在30日内为原告申请办理贵州省毕节市七星关区百里杜鹃大道(区政府礼堂对面)星城商住楼二期(锦星苑)锦星苑第3幢2单元12层3号商品房的不动产权证书并交付给原告；二、请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款人民币450000元为基数，按每日0.03%的标准从2015年10月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止(违约金数额暂计为:50000元);三、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:2015年12月5日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区百里杜鹃大道(区政府礼堂对面)星城商住楼二期(锦星苑)锦星苑第3幢2单元12层3号（建筑面积137.51平方米、套内建筑面积114.83平方米，房屋总价款为450000元)商品房一套，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、交房日期、交接手续、房屋登记等进行了明确约定。其中第二十二条第三款约定:“三、转移登记(一)出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金”、合同签订后，原告即按合同约定将上述房屋的房款共计450000元支付给被告。被告向原告交付上述房屋后，并未按合同约定在2015年10月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，也未将上述房屋不动产权属登记至原告名下。期间，原告一直要求你被告早日为原告办理房屋不动产登记证书，但被告一直以种种原因拖延，时至今日，被告仍然拒绝为原告办理。综上所述，原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约一次性支付了购房款，被告亦应按合同约定，亦即在2015年10月30日前取得涉案房屋权属证书，而被告至今未办理并交付涉案房屋权属证书给原告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提出诉请如前，恳请判如所请。 被告星城公司辩称，一、原告主张从2015年10月31日起计算至被告办理商品房转移登记之日止的违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第188条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年之规定。显然已经超过三年的诉讼时效期，人民法院应给予驳回。二、被告于2014年9月30日完成“锦星园”小区工程竣工验收，2018年9月3日已完成转移登记的相关手续，并在“锦星园”小区张贴通知，通知业主前来办理、领取转移登记的相关资料。又于2018年8月20日被告用电话统一通知我公司所有买受人(包含原告在内)按时前来我公司办理商品房转移关手续。原告直到2020年3月30日才交了契税、印花税等法定税费。原告又于2020年5月29日才将契税发票、不动产登记申请书、身份证复印件等商品房转移登记的必须资料交给被告。原告没有将商品房转移登记的相关资料交给被告，被告无法办理原告的房屋权属转移登记。很清楚，办理产权证是原、被告双方应尽的义务，缺一不可。今天原告没有拿到产权证，完全是自己造成的，被告不应承担违约责任。三、原告诉讼请求第一条，要求被告在30日内将商品房不动产证交给原告。一般来说办理商品房不动产证，有两种方式。1、买受人委托出卖人的，出卖人同意接受委托的，买受人出具委托书并支付委托费和应交纳的办证税费，买受人备齐资料交给出卖人，由出卖人办理。2、买受人不委托或者出卖人不接受委托的，出卖人将商品房转移登记资料齐备后，交给买受人，受人自行办理。很显然，被告没有将商品房不动产证办理交给原告的义务。被告现将商品房转移登记资料交给原告自行办理。四、被告反复通知原告，请来我公司办理房屋产权转移登记手续。可原告长期从来不管不问，也不关心，直到2020年5月14日，突然对被告提起民事诉讼，要求被告赔偿延迟办证违约金。原告提起诉讼后又于2020年5月29日突然将契税发票原件、不动产登记申请书原件、身份证复印件等商品房转移登记的必须资料交给被告。然后又在起诉书里面要求被告在30日内将商品房不动产证书交给原告。原告自己不配合办理权属证，又要被告承担违约金。显然，原告不履行自己应该办理房屋不动产证转移登记应尽的义务，有意拖延时间，致使被告违约，以便收取被告违约金的目的。这种目的人民法院不应支持。四、被告反复通知原告，请来我公司办理房屋产权转移登记手续。可原告长期从来不管不问，也不关心，直到2020年5月14日，突然对被告提起民事诉讼，要求被告赔偿延迟办证违约金。原告提起诉讼后又于2020年5月29日突然将契税发票原件、不动产登记申请书原件、身份证复印件等商品房转移登记的必须资料交给被告。然后又在起诉书里面要求被告在30日内将商品房不动产证书交给原告。原告自己不配合办理权属证，又要波告承担违约金。显然，原告不履行自己应该办理房屋不动产证转移登记应尽的义务，有意拖延时间，致使被告违约，以便收取被告违约金的目的。s种目的人民法院不应支持。五、2018年9月3日被告已经完善商品房转移登记的全部手续，可以办理和交付商品房转移登记。现在，被告小区的所有业主，不动产证转移登记以及基本办完。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。本案原告有重大过错和缺陷，被告诚实守信，无恶意拖延办理权属证。沙案房屋已交付使用多年，基本实现了合同的目的。可以看出被告的善意。赔偿性违约金是以原告能够举证证明因逾期办证而给其造成的客观具体损失为逻辑前提，而原告购买的住宅并不因被告逾期向其交付办理商品房转移登记有关文件而影响其正常的居住、使用，并未给原告造成实质性的损失。显然违约金约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。遵义市红花岗区人民法院判决书，（2019）黔0302民初12141号，每日是按原告已付购房款的万分之零点二的标准计算的(详见:牟国刚《民事判决书》复印件)。又根据安顺市中级人民法院《民事判决书》。(2019)黔04民终1001号。逾期办证违约金是按4180元承担的，也是相当于购房款每日的万分之零点二计算。(详见:姜远敏终审《民事判决书》复印件)。在同类案件中，出卖人和买受人合同约定逾期交付办理商品房转移登记违约金过高，由七星关区人民法院、毕节市中级人民法院均认定违约金过高并判决调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%给付的案例很多。如:罗本绪诉商品房预售合同纠纷一案(一审案号(2019)黔0502民初11945)、葛周传诉商品房预售合同纠纷一案(一审案号(2020)黔0502民初2794)等等(详见:罗本绪、葛周传《民事判决书》复印件)。六、本案诉讼费用由庭审人民法院根据相关法律规定，各自承担。综上，原告已经超过三年的诉讼时效期，人民法院应给子驳回。原告没有拿到房屋不动产证完全是原告自己所致，被告不应承担违约责任。被告早已完善了不动产证转移登记相关手续并且多次催告原告前来领取转移登记相关手线，原告不不管不问，不来领取，把时间拖至2020年5月29日才突击将商品房转移登记的必须资料交给被告。原告不履行自已应该办理房屋不动产证转移登记应尽的义务。有意拖延时间，致使被告违约，以便收取被告违约金的目的，这种目的人民法院不应支持。应当予以驳回。被告诚实守信，积极履行合同，又没有给原告造成实质性的损失。根据公平与诚实信用的原则，被告如有违约，以应算清时间节点，对应法律条款，结合原告的重大过错和缺陷以及原告的具体损失情况而定。根据以上案例按购房总款每日万分之零点二的标准计算违约金，才具有合理性。望七星关区人民法院依法裁决为谢。 本院经审理认定事实如下：2015年12月5日，原告与被告星城公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）星城商住楼二期（锦星苑）第3幢2单元12层3号房屋（房号为3-2-12-3），该商品房建筑面积为137.51平方米，套内建筑面积114.83平方米，商品房总价款450,000.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款130,000.00元，余款320,000.00元以银行按揭或公积金贷款支付；交付时间和条件：出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房。转移登记：（一）出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款450,000.00元。被告按时将该房屋交付给原告。2018年9月3日，被告取得涉案楼栋的《商品房备案证明书》。2018年9月3日，被告在原告居住单元楼栋张贴了办证通知。原告涉案房屋的不动产权证书尚未办理。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及支付时间、标准。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款和相关办证费用，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，因系委托办证，故被告应办原告办理房屋不动产权属证。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，转移登记：出卖人承诺于2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，但被告应向原告履行通知义务，故该违约金的截止时间应为被告具备办证条件后通知原告之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款450,000.00元为基数，原则上自2015年10月31日起至2018年9月3日，但本案被告提出诉讼时效抗辩，故本院以原告起诉之日2020年5月14日倒推三年即2017年5月14日起的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，不予支持，违约金标准按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2017年5月14日计算至2018年9月3日。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周旺国逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款450,000.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2017年5月14日计算至2018年9月3日。 二、驳回原告周旺国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525.00元，由原告周旺国负担147.00元，被告毕节市星城房地产开发有限公司负担378.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年八月十日 书记员  王 贵