江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1634号上诉人（原审被告）：解生贵，男，1982年12月31日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：曹芳，江苏法住律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：薛蕾，女，1985年7月17日生，汉族，住南京市溧水区。被上诉人（原审原告）：南京新城允升房地产有限公司，住所地南京市江北新区15号楼511室。法定代表人：郑福权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王荟，女，该公司员工。上诉人解生贵、薛蕾因与被上诉人南京新城允升房地产有限公司（以下简称新城允升公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初7761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。解生贵上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、五、六项；2、依法改判一审判决第四项为解生贵于判决生效后第十日内支付新城允升公司垫付款633370.71元；3、一、二审诉讼费用由新城允升公司承担。事实与理由：一、新城允升公司履行担保责任向中国农业银行股份有限公司南京城东支行（以下简称农行城东支行）支付633370.71元后向解生贵追偿其损失，商品房预售合同约定只要新城允升公司支付了垫付款后就有权解除合同，系加重了解生贵的义务，对解生贵严重不公平，且涉案房屋也系解生贵与第三方唯一住房，解生贵同意补足新城允升公司垫付款并赔偿其相应损失希望能保留该房屋。二、解生贵购买的涉案房屋为精装房，且基本一直处于空置的状态，不存在对房屋恢复原状。三、解生贵在涉案房屋被农行城东支行诉讼之时，该房屋就一直处于空置期间。新城允升公司至今并未要求解生贵交还房屋，解生贵认为其不应支付房屋占用费，且即便按照一审标准，该房屋占用费也太高。四、一审酌定解生贵要支付100000元违约金太高。涉案房屋购买时价格为901569元，现该房屋升值巨大，市场价值200多万，已远超原房屋的价值。新城允升公司收回涉案房屋，不但不会产生任何损失反而可以大大获利。按照法律规定，违约金应不超过损失的30%。现新城允升公司并未举证证明其损失，不仅如此，反而还有相应的盈利，故不应再要求解生贵支付新城允升公司违约金。二审中，解生贵将其上诉请求明确为：撤销一审判决，依法改判不解除合同。解生贵并补充上诉意见如下：1、商品房预售合同与贷款合同各自独立，商品房预售合同已经履行完毕，新城允升公司承担阶段性担保义务后，享有债务追偿权，而不是合同解除权。2、一审判决遗漏了重要事实，涉案房屋解生贵自2014年5月至2017年8月还贷共40期，还贷金额为175138.78元。一审法院在判决合同解除的同时，应当确认新城允升公司应返还解生贵的款项除了已付购房款外，还有解生贵向银行还贷的175138.78元。3、一审判决要求解生贵支付新城允升公司房屋占用使用费、违约金无事实依据。涉案房屋在南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初4938号案件中，经法院委托司法评估，该房2018年4月23日价值2227000元。涉案房屋并非经营性房屋，在房屋增值巨额的情况下，新城允升公司仅证明其承担担保责任垫付的633370.71元外，并未举证其还有其他的损失。因此，即便是解除合同，新城允升公司也获得了巨大的利益。故解生贵不应当再支付违约金以及房屋占有使用费。新城允升公司辩称：第一、双方签订的商品房预售合同及补充协议中，关于购房人未及时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权解除合同，相当于不能实现订立买卖合同的目的，出卖人有权要求解除买卖合同，保障其合法权益，该约定并未加重解生贵的义务。双方在签订合同时，新城允升公司已经充分提示了相应的条款，解生贵在合同中逐页签字，表示已经完全了解相关的条款内容。2018年4月因解生贵就涉案房屋多次逾期归款按揭贷款，至银行起诉，并要求新城允升公司承担担保责任。新城允升公司知晓情况后立即与解生贵、薛蕾沟通，催促其尽快归还银行贷款，但其不以为然。而后包括办案法官、银行工作人员及代理律师、新城允升公司代理人，均多次反复与其二人沟通并强调新城允升公司代偿后收回房屋的风险，但其二人仍然拒不归还贷款，最终导致新城允升公司代偿。从按揭银行起诉到新城允升公司代偿，时间跨度长达半年，其二人完全有时间解决贷款的问题。解生贵、薛蕾虽明知法律后果，仍然纠缠于财产纠纷，导致代偿结果的发生。新城允升公司于2018年9月为其代偿金额达65万元，而涉案房屋总价才90万元，代偿金额占比达到房屋成交价格的70%。如果此种情形下不能解除合同，反倒是对新城允升公司的显著不公。解生贵在二审中突然提出要保留房屋，但在2018年新城允升公司劝说其归还贷款时，始终采取消极回避的态度。在一审过程中，解生贵曾自称房屋被收回也无所谓，反正有其他的房子。解生贵行为理念的反复，以及无视合同约定，无视法律规定的主张，显然不应被采纳。解生贵一边称涉案房屋系唯一住房，同时又称自2014年房屋交付或银行诉讼时处空置的状态，其陈述前后矛盾。且无论是否是唯一住所，也无法改变解生贵严重违约的事实以及其应当承担的相应的法律后果。第二、在解生贵接收涉案房屋后，其对该房屋处于占有状态，在其无权占有该房屋时，应当将房屋恢复原状，交还新城允升公司，并支付相应的占有使用费。现因解生贵逾期还贷，导致新城允升公司解除商品房预售合同后，不论是基于合同约定，还是法理分析，解生贵无权占有该房屋。新城允升公司有权要求解生贵将商品房恢复至新城允升公司交付时房屋的状态。另，新城允升公司作为所有权人享有占有、使用、收益、处分的权利，解生贵本无权占有该房屋，而继续占有该房屋时，应当按照合同的约定承担占有使用费。第三、解生贵称新城允升公司收回房屋后不会产生损失，反而大大获利与事实不符。根据2016年4月1日起施行的南京市商品房退房住房认购摇号若干规定，解除预售合同办理退房的，所退的房源均需参加抽签摇号销售，销售价格可由开发企业自行调整，但不得超过原合同的成交价格。也即合同解除后的房屋再售价格不能超过原合同的成交价格，解生贵认为可获利的说法没有依据。关于违约金标准，预售合同及其补充协议明确约定，出卖人代偿后有权解除合同，买受人需承担合同价款20%的违约金。该违约金具有明显的惩罚性，只有设定一定数额的违约金，才能敦促买受人积极履行还贷义务。假设没有违约金的设定，一旦买受人无力还贷或者不愿还贷，那就干脆直接放弃还贷，因为无需承担任何违约责任，而又有新城允升公司代偿，最后还能拿到剩余的房款。如果这样，那显然是对新城允升公司重大的不公。本案中解生贵断供，导致新城允升公司一次性垫付了大额的资金。合同约定的违约金标准，合法合理。解生贵具有完全民事行为能力，对于自己违反合同约定所造成的后果是明知的，应当为其不负责任的行为承担相应的法律后果。第四、根据商品房预售合同补充协议第7条第6款及第9款约定，买受人按期偿还银行按揭贷款，也是买卖合同的义务之一。买受人未按照合同约定偿还银行贷款，导致出卖人承担担保责任的，买受人应当按照合同约定承担相应的法律后果。第五、该商品房买卖合同解除的原因是解生贵违反合同约定，其应当承担法律后果，而不应由新城允升公司支付其已支付的银行利息。薛蕾述称，同意解生贵的上诉请求。薛雷上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判不收回涉案房屋，愿意偿还新城允升公司垫付的费用或发回重审；二、本案上诉费用由新城允升公司承担。事实理由：一、一审判决新城允升公司与解生贵签署的南京市商品房预售合同2018年10月16日解除，适用法律错误。合同法第九十一条规定，债务己经按照约定履行的情况下，合同的权利义务终止。也就是说，合同终止后，即不存在解除合同的基础。本案中，解生贵应当如期偿还贷款，系贷款合同约定的合同义务，而非商品房预售合同以及补充协议约定的义务。根据新城允升公司与解生贵签署的商品房预售合同以及补充协议的约定，解生贵在房屋交易的过程中应当履行的合同义务为支付购房款，新城允升公司应当履行的合同义务为交付房屋，办理商品房预售合同备案登记手续。新城允升公司承担保证责任时，商品房预售合同以及补充协议约定的合同义务均己履行完毕，合同的权利义务已经终止，所以，新城允升公司行使解除合同的权利，己不存在事实及法律基础。故一审法院判决新城允升公司与解生贵签署的南京市商品房预售合同2018年10月16日解除，适用法律错误。二、一审法院判决解生贵支付占用使用费违反公平公正法律原则。即使合同解除，解生贵应当返还新城允升公司房屋，但同时新城允升公司也应当返还解生贵购房款。因此，在房屋未返还的情况下，新城允升公司并不存在租金损失，无权要求支付占用使用费。三、一审法院判决解生贵支付新城允升公司违约金100000元没有事实依据。根据国家规定以及涉案房屋的市场行情，本案中，新城允升公司收回房屋后，不可能以低于原出售价格再次出售房屋，所以在房屋价值方面，新城允升公司不存在损失。另外，虽然新城允升公司因承担担保责任，向银行支付633370元，但解生贵在购买房屋后，新城允升公司己经收取购房款901569元，合同解除后，该购房款新城允升公司无权占有，其占有购房款而产生的相应利息，足以弥补其因支付给银行633370元而产生的利息。所以，即使解生贵违约，新城允升公司也不存在经济损失，更不存在预期利益的损失，一审法院结合涉案房屋的升值事实、预期利益的损失，酌定违约金高达100000元，没有事实依据。综上，一审法院判决错误，希望二审法院依法改判或发回重审。新城允升公司辩称：第一、解生贵未按照合同约定及时支付银行贷款，导致新城允升公司承担担保责任，新城允升公司有权要求解除合同。根据双方签订商品房预售合同及补充协议的约定，在解生贵取得房屋所有权证，免除新城允升公司的担保责任之前，该商品房预售合同的权利义务并未履行完毕。补充协议中，关于出卖方行使合同解除权的约定是双方真实意思表示，并不违反相关的法律规定。新城允升公司已经履行担保责任，代为偿还欠款利息及费用后，双方当事人在补充协议中约定的出卖人单方解除合同的条件已经成就。故新城允升公司主张解除商品房预售合同于法有据。第二、新城允升公司有权要求解生贵支付房屋占用使用费。因合同的解除并不能免除解生贵的违约责任，解生贵仍应向新城允升公司支付相应的违约金。根据《商品房预售合同》补充协议第七条约定：新城允升公司有权在解除商品房预售合同后，在退房款中直接扣除违约金。根据第11条第3款约定，合同因任何原因解除或终止的，双方应该互相配合办理合同备案登记注销、抵押登记注销及按揭贷款合同的注销手续。出卖人在前述手续办理完毕，并收回该房屋及购房发票一个月内退还给买受人的已付款项。由于买受人的原因，导致上述手续并未办理完毕，出卖人有权暂时不退还买受人款项。故解生贵需先行配合办理完相关的手续后并返还房屋后，新城允升公司再按照合同约定退还剩余的房款。所以，不存在新城允升公司无权占有房款及支付利息的问题。而且，解生贵应当支付未返还房屋的占用使用费。第三、商品房预售合同内容约定明确具体，双方应当按照合同约定履行义务，承担责任。解生贵未按照合同约定偿还贷款，导致出卖人承担担保责任的，应当按照合同约定承担20%违约金及其他的损失赔偿。解生贵述称：同意薛蕾的上诉意见。新城允升公司向一审法院起诉请求：1、确认新城允升公司、解生贵签订的商品房预售合同解除；2、解生贵立即返还涉案房屋并将涉案房屋恢复原状；3、解生贵协助新城允升公司办理涉案房屋合同备案注销手续；4、新城允升公司有权从应退房款中扣除垫款共计633370.71元；5、解生贵支付房屋占用期间使用费（按2018年9月29日的租金价格2700元/月，自合同解除之日起计算至实际返还房屋之日止）；6、解生贵支付违约金180313.8元（901569元×20%）；7、解生贵承担诉讼费。一审法院认定的事实：2013年9月21日，新城允升公司（甲方）、解生贵（乙方）签订《南京市商品房预售合同》（编号为宁房预售合字2013310164号），乙方购买甲方开发的浦口区学府路香溢紫郡花园31幢2单元1706室，建筑面积101.69平方米，总价为901569元。乙方于2013年9月20日前支付272990元，商业性贷款630000元。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第七条第（二）项按揭贷款第（6）项规定，在出卖人承担保证担保期间，若买受人违反有关按揭贷款合同逾期还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。第（7）规定，在出卖人承担保证担保期限内，若因买受人对贷款人的违约行为，致使出卖人因此而承担任何担保责任或贷款人提前收回全部贷款的，出卖人有权解除合同。造成出卖人其它损失的，买受人应当承担赔偿责任。赔偿金额为出卖人代为向贷款人偿付的所有费用和相应利息。……第（9）项规定，出卖人因上述原因解除合同，买受人应当赔偿出卖人损失（包括出卖人代付的银行欠款本息及其他合理费用），买受人并应当按照合同约定向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除商品房买卖合同后，从应退房款中直接扣除前述款项，对出卖人前述款项享有优先权。第十一条合同解除及赔偿的第（三）项房屋价款规定，合同因任何原因被解除或终止的，双方应相互配合办理合同备案登记的注销、该房屋抵押登记注销及按揭贷款合同注销手续，出卖人在前述各项手续办理完毕并收回该房屋及购房发票后的一个月内退还买受人已付的房价款。第（四）项违约及赔偿的第（3）项规定，该商品房在交付后合同解除的，买受人应当按照房屋总价3%计算年租金，向出卖人支付自该商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖人有权在向买受人退还的房价款中直接扣除该费用。第（五）项合同解除后约定的第（1）项规定，买受人须及时将该商品房恢复至出卖人交付时的状态并将该商品房交还出卖人，若买受人未将该商品房恢复至出卖人交付时的状态，则视同买受人放弃对未拆除之装修和遗留物品的一切权利，出卖人有权自行处理而无须承担法律责任。解生贵按照合同约定办理了贷款，并支付其余房款。2014年11月30日，新城允升公司发出交付通知书通知解生贵于2014年12月2日办理入住手续。解生贵尚未领取涉案房屋的产权证。2018年4月13日，农行城东支行起诉解生贵、新城允升公司金融借款合同纠纷一案，由南京市栖霞区人民法院受理。该院于2018年8月9日作出（2018）苏0113民初1923号民事判决：一、解生贵于十日内向农行城东支行偿还借款本金565260.54元，支付利息、罚息、利息共15611.96元及自2018年4月10日起利息，并支付律师费30500元；三、新城允升公司对解生贵的债务承担连带清偿责任，案件受理费9823元减半收取4911.5元，财产保全费3920元，共计8831.5元，由解生贵、新城允升公司负担8751元。2018年5月10日，新城允升公司向解生贵发出律师函，因你逾期还款，农行城东支行发函并起诉要求新城允升公司承担担保责任。根据补充协议的规定，新城允升公司有权解除合同并扣除代偿的欠款本息及其他费用，你应支付新城允升公司房屋价款的20%违约金。为此通知你，自即日起解除双方签订的《商品房预售合同》，请你于收到本解除函之日起3日内与新城允升公司联系，协助新城允升公司办理合同备案注销手续，按揭贷款合同注销手续，并赔偿新城允升公司各项损失。该函于2018年5月16日由他人收。2018年9月20日、9月26日，新城允升公司分别向农行城东支行转账支付638114.50元、4743.79元。2018年10月10日，农行城东支行出具结案说明，栖霞区人民法院作出（2018）苏0113民初1923号民事判决，新城允升公司已向我行履行判决义务，共支付633370.71元。现该判决义务已履行完毕。解生贵欠我行债务已结清。另查，解生贵与薛蕾于2005年12月登记结婚。2016年经法院判决离婚。双方夫妻共同财产未分割。上述事实，有新城允升公司提供的《南京市商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》、交付通知书、（2018）苏0113民初1923号民事判决书、律师函、转账凭证、结案说明、第三人提供的（2017）苏0111民初4938号判决书、交付通知书、双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，新城允升公司、解生贵签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对于薛蕾认为关于新城允升公司享有单方解除合同权利加重解生贵义务的意见，相关条款应为无效条款，一审法院认为，薛蕾的此点意见没有依据，不予采纳。对于新城允升公司的诉讼请求：1、判令确认新城允升公司、解生贵签订的商品房预售合同解除，一审法院认为，新城允升公司于2018年5月10日向解生贵发出律师函通知解除合同，但此时新城允升公司尚未承担担保责任，故新城允升公司的律师函并不发生解除合同的效力。新城允升公司于2018年9月26日支付代偿费用后，新城允升公司有权依据合同约定解除合同。一审法院确认新城允升公司、解生贵签订的商品房预售合同于起诉之日即2018年10月16日解除。对于薛蕾所述涉案合同已履行完毕，没有解除合同的事实基础的意见，一审法院认为，涉案合同应当包括补充协议，解生贵未履行补充协议约定的内容，导致新城允升公司承担担保责任，解生贵已构成违约。薛蕾的陈述没有法律依据，一审法院不予采纳。对于新城允升公司的诉讼请求：2、解生贵立即返还涉案房屋并将涉案房屋恢复原状，薛蕾认为，解生贵违反的是借款合同，不同意返还房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。解生贵陈述目前涉案房屋由解生贵使用，新城允升公司有权根据合同约定要求解生贵返还房屋并恢复原状。对新城允升公司的此项诉讼请求一审法院予以支持。对于新城允升公司的诉讼请求：3、解生贵协助新城允升公司办理涉案房屋合同备案注销手续，一审法院认为，新城允升公司的此项诉讼请求符合法律规定，予以支持。对于新城允升公司的诉讼请求：4、新城允升公司有权从应退房款中扣除垫款共计633370.71元，一审法院认为，新城允升公司已向贷款银行履行了担保责任，有权依据合同从应退房款中扣除垫付的款项，对于新城允升公司的此项诉讼请求予以支持。对于薛蕾认为应当先退房款，另案主张垫付款的意见，一审法院认为，薛蕾的此点意见没有法律依据，不予采纳。对于新城允升公司的诉讼请求：5、解生贵支付房屋占用期间使用费（按2018年9月29日的租金价格2700元/月，自合同解除之日起计算至实际返还房屋之日止），薛蕾认为新城允升公司主张的使用费标准过高，一审法院认为，根据合同约定，“该商品房在交付后合同解除的，买受人应当按照房屋总价3%计算年租金，向出卖人支付自该商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖人有权在向买受人退还的房价款中直接扣除该费用”。解生贵应当自2018年10月17日起按照每月2254元的标准支付占用期间使用费至实际返还房屋之日止。对于新城允升公司的诉讼请求：6、解生贵支付违约金180313.8元（901569元×20%），薛蕾认为，涉案房屋升值巨大，新城允升公司承担担保责任后并无其他损失，请求驳回新城允升公司违约金诉讼请求。一审法院认为，解生贵违约，根据合同约定应当支付新城允升公司违约金。结合涉案房屋的升值事实、预期利益的损失，一审法院酌定解生贵支付新城允升公司违约金100000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、南京新城允升房地产有限公司与解生贵签订的《南京市商品房预售合同》（编号为宁房预售合字2013310164号）于2018年10月16日解除；二、解生贵于判决生效之日起三日内将浦口区学府路香溢紫郡花园31幢2单元1706室恢复原状并返还给南京新城允升房地产有限公司；三、解生贵于判决生效之日起十日内协助南京新城允升房地产有限公司办理《南京市商品房预售合同》（编号为宁房预售合字2013310164号）备案注销手续；四、解生贵于判决生效之日支付南京新城允升房地产有限公司垫付款633370.71元，此款从南京新城允升房地产有限公司应退还解生贵购房款中扣除；五、解生贵于判决生效之日三日内支付南京新城允升房地产有限公司房屋占用使用费（自2018年10月17日起按照每月2254元的标准支付占用期间使用费至实际返还房屋之日止）；六、解生贵于判决生效之日三日内支付南京新城允升房地产有限公司房违约金100000元。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12074元，由解生贵承担。本院审理期间，各方当事人对一审查明的事实没有异议。同时，解生贵认为一审判决遗漏其已还贷40期共计175138.78元的事实。薛蕾对解生贵所述还贷的事实予以认可。新城允升公司对此表示不能确认。二审中，解生贵提供：证据一、商业贷款还贷一览表以及贷款还款流水、交易明细，证明解生贵自2014年5月至2017年8月共还贷40期，金额为175138.78元的事实。证据二、涉案房屋房地产估价报告，证明经南京市浦口区人民法院司法委托评估，截至2018年4月23日，涉案房屋的市场价值为2227000元，同时证明新城允升公司解除合同后获利巨大。新城允升公司质证意见如下：1、对证据一真实性无法核实，解生贵提供的原件与复印件不一致，关联性不予认可，解生贵未按约定支付银行贷款，导致新城允升公司承担担保责任，解生贵应当承担相应的法律后果。2、对证据二的关联性不予认可，该房地产估价报告并非本案委托估价，不论房地产估价报告的真实性如何，根据南京市商品住房退房认购摇号若干规定，退房后新城允升公司再行销售的价格不能超过原合同的成交价格，并没有房地产估价报告中所述的如此高的经济价值。薛蕾对解生贵提供的上述证据真实性及证明目的均无异议。新城允升公司提交关于修订《南京市商品住房退房认购摇号若干规定》的通知，该规定2016年4月1日起施行，证明解除预售合同办理退房的，所退房源均需参加抽签摇号销售，再销售价格不得超过原合同成交价格。解生贵表示对该通知的真实性无法确定，并认为涉案房屋的预售合同签订于2014年，是否属于本通知项下管辖的房源不能确定。薛蕾同意解生贵的意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，解生贵在与新城允升公司协商一致的基础上签订商品房预售合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方亦各自按合同约定履行了支付购房款、交付房屋的义务。解生贵系采用首付款加银行按揭贷款的方式向新城允升公司支付购房款，其商业性贷款由新城允升公司提供保证担保。后因解生贵未按期偿还银行贷款，且涉案房屋尚未办理权属登记，致使新城允升公司对解生贵的上述债务承担连带清偿责任，向农行城东支行支付了剩余按揭款及利息等费用633370.71元。根据补充协议“在出卖人承担保证担保期限内，若买受人违反有关按揭贷款合同逾期还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同”的约定，新城允升公司单方解除合同的条件成就，其诉请解除合同，有相应的依据，且不违反法律规定。解生贵上诉称该约定加重了其义务，对其严重不公平的上诉理由，没有相应的依据，本院不予采纳。薛蕾认为一审判决解除商品房预售合同，系适用法律错误的意见，本院亦不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案房屋已交付给解生贵，在新城允升公司与解生贵签订的商品房预售合同解除的情况下，解生贵应将涉案房屋返还给新城允升公司，同时按照合同约定协助新城允升公司办理涉案商品房预售合同备案注销手续，而新城允升公司则应按合同约定在注销手续办理完毕并收回涉案房屋及购房发票后的一个月内，扣除其为解生贵垫付的款项633370.71元后，将剩余的购房款268198.29元（901569元-633370.71元）退还给解生贵。关于新城允升公司要求解生贵按合同约定标准支付自解除合同之日起至实际返还房屋之日止房屋占用使用费的请求，双方在合同中仅对房屋交付后至合同解除前的房屋使用费事宜作出约定，并未约定合同解除后至实际返还前解生贵应当支付房屋占用使用费，且在解除涉案商品房预售合同的判决生效前，解生贵基于商品房预售合同而占有使用涉案房屋，具有相应的依据。一审判决解生贵支付商品房预售合同解除后至实际返还房屋之日期间的房屋占用使用费不当，本院予以变更。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，双方在补充协议中约定，新城允升公司因解生贵逾期偿还银行贷款致其承担担保责任而解除合同的，解生贵应当赔偿新城允升公司损失，并应当按照合同约定向新城允升公司支付房屋总价款20%的违约金。现解生贵违约，新城允升公司要求解生贵支付违约金，有相应的合同依据。违约金以弥补损失为原则，而双方自2013年9月21日签订商品房预售合同至今，房地产市场行情上涨，涉案房屋客观上存在升值利益，解生贵将涉案房屋返还给新城允升公司后，新城允升公司因解生贵违约而产生的损失，客观上已得到弥补。虽然一审法院结合涉案房屋升值事实、预期利益的损失等因素，将违约金酌情调减，但鉴于新城允升公司的损失已可以弥补，故对新城允升公司要求解生贵支付违约金的诉讼请求，本院不再予以支持。本案纠纷系因解生贵违约引起，故本案一审案件受理费由解生贵负担；二审案件受理费由解生贵、薛蕾共同负担。综上所述，解生贵、薛蕾的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初7761号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初7761号民事判决第五、六项；三、南京新城允升房地产有限公司于涉案《南京市商品房预售合同》备案注销手续办理完毕并收回购房发票后三十日内将剩余购房款268198.29元退还给解生贵；四、驳回南京新城允升房地产有限公司的其他诉讼请求；五、驳回解生贵、薛蕾的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12074元，由解生贵、薛蕾各负担6037元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  李 斐二〇二〇年八月二十日书记员  朱愿情