河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初9001号原告沈雷，男，1982年2月28日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人余功政，河南荣康律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人辛亮，河南荣康律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告河南中新置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）CBD商务东三街北、商务外环路西A-32号1幢19层01、02号。统一社会信用代码：91410100562471437G。法定代表人刘军，执行董事兼总经理。委托代理人范磊，河南绍晟律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人翟丹丹，河南绍晟律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。原告沈雷与被告河南中新置业有限公司（以下简称中新置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈雷及其委托代理人余功政、辛亮，被告河南中新置业有限公司的委托代理人范磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈雷诉称，原告于2015年11月11日与被告签订两份《商品房买卖合同》，合同备案号分别为D150××××2268、D150××××2353，约定由原告购买被告开发建设的位于郑东新区和谐路西、福禄路北中新大厦7层707号、708号房屋两套，其中707号房屋面积为66.59平方米、房屋房屋总价款为532720元；708号房屋面积为62.01平方米、房屋总价款为496080元。合同签订后，原告按照合同约定的时间支付了上述两房屋的全部购房款。根据双方签订的商品房预售合同的约定，被告应当在2016年7月1日为原告办理产权初始登记，但直至2019年7月1日，被告才为原告办理上述两房屋的产权初始登记，逾期天数达1095天，原告现主动要求扣减547天逾期天数，计逾期天数548天。根据合同约定，被告应当向原告支付逾期办理上述两房屋产权初始登记的违约金56378.24元。另根据合同约定：出卖人（被告）应当在买受人（原告）提出书面申请的15日内办理转移登记的所需资料，因出卖人（被告）责任，导致买受人（原告）不能在约定期限内取得不动产权属证书的，应当向买受人（原告）每日支付总房款0.01%的违约金。原告于2019年7月份办理了面签，707号房屋于2019年11月21日才办理不动产权证书，被告逾期办证天数计为90天，应支付违约金4794.48元；708号房屋于2020年3月4日办理不动产权证书，被告逾期办证天数计为150天，应付违约金7441.2元。依据双方签订的商品房预售合同约定，707号房屋面积为66.59平方米，但不动产权属证书中载明的面积为66.58平方米，比合同约定的面积少了0.01平方米；合同约定708号房屋的面积为62.01平方米，但不动产权属证书中载明的面积为62平方米，比合同约定的面积少了0.01平方米。根据合同约定：“双方同意按以下原则处理（1）面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。”原告已按合同约定的面积支付了上述两房屋的全部购房款。因此，原告有权向被告主张退还已支付的超出实际面积的购房款。另外，在签订合同时，被告已向原告收取办理不动产权证书所需的印花税费用。但在具体办理不动产权证书时，被告并没有为原告缴纳上述两房屋的印花税，原告为办证，不得已又向税务局缴纳了上述两房屋的印花税共计514.4元。因此，被告需向原告退还已支付的印花税费用。综上，被告没有按照双方签订的商品房预售合同的约定履行相应的合同义务，为维护原告合法权益故诉至法院，请求依法判令：1、判令被告向原告支付逾期办理中新大厦7层707号房屋产权初始登记违约金29193.06元，支付逾期办理中新大厦7层708号房屋产权初始登记违约金27185.18元，违约金合计56378.24元；2、判令被告向原告支付逾期办理中新大厦7层707号房屋不动产权属证书违约金4794.48元，支付逾期办理中新大厦7层708号房屋不动产权属证书违约金7441.2元，违约金合计12235.68元；3、判令被告向原告退还707号房屋不动产权证书登记面积比合同约定面积少0.01平方米的差额房款80元，退还708号房屋不动产权证书登记面积比合同约定面积少0.01平方米的差额房款80元，应退差额房款共计160元；4、判令被告向原告退还办理印花税的费用514.4元；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告中新置业辩称，1、被答辩人关于答辩人承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求显失公平，应当依法驳回。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定，出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。答辩人根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，施工人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。因此答辩人依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关材料客观上无法实现，对答辩人也显失公平，应当依法驳回被答辩人关于答辩人承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求。2、被答辩人主张答辩人承担逾期办理房屋不动产权属证书违约金无事实和法律依据，应当依法予以驳回。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“转移登记”部分约定，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记的所需材料。逾期办理不动产权证书非因答辩人过错，不应当由答辩人承担违约责任，因此应当依法驳回被答辩人关于答辩人承担逾期办理房屋不动产权属证书违约金。3、被答辩人主张的各项违约金数额过高，高于原告的实际损失，应按原告的实际损失酌情减少。依据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案房屋逾期办理初始登记确实存在其不能控制的客观因素，答辩人一直积极办理而非消极拖延，并且涉案房屋已经交付给被答辩人，也并未影响被答辩人的使用和收益，被答辩人要求的违约金额过高，已经高于其实际损失，且被答辩人早已实际使用涉案房屋并产生收益，违背了民法的诚实信用原则，故应按原告的实际损失酌情减少违约金数额。经审理查明：2015年11月11日，原告沈雷与被告中新置业签订《商品房买卖合同》两份，合同备案号分别为D150××××2268、D150××××2353，约定：原告沈雷购买被告中新置业开发建设的位于郑东新区和谐路西、福禄路北中新大厦7层707号、708号房屋两套，其中707号房屋面积为66.59平方米、房屋房屋总价款为532720元；708号房屋面积为62.01平方米、房屋总价款为496080元。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容完成；前期物业管理已经落实。合同第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。附件四第六条关于产权初始登记的约定为：出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2016年11月2日中新大厦竣工，2016年12月28日，中新置业报送备案，2017年12月4日，被告中新置业取得涉案房屋的竣工验收备案表。郑州市不动产登记中心于2019年1月16日受理中新置业申请不动产首次登记提交的相关材料。原告707号房屋面积为66.59平方米，不动产权属证书中载明的面积为66.58平方米，比合同约定的面积少了0.01平方米；708号房屋的面积为62.01平方米，不动产权属证书中载明的面积为62平方米，比合同约定的面积少了0.01平方米。被告未缴纳原告上述两房屋的印花税，原告为此多缴纳了上述两房屋的印花税共计514.4元。以上案件事实由原告提交的《商品房买卖合同》、不动产权证书、收据、税收缴款书、（2019）豫01民再828号判决书及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款，被告未按约定时间交房并将办理房屋权属初始登记所需的资料报送房地产主管部门，已构成违约。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，被告公司应当在2016年7月1日前，将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。虽然郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理初始登记，但原告与被告约定的案涉房屋权属初始登记资料的提交时间在2016年8月20日之前，房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整未导致被告不能履行合同。但是，考虑到原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记后，办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，本案中确实存在因客观因素导致在一段时间内，被告不能履行提交权属登记资料的约定。郑州市不动产登记中心于2019年1月16日受理被告公司申请不动产首次登记提交的相关资料，对被告逾期报送办理房屋初始登记资料的违约金的计算时间自2016年7月1日起计算至2019年1月15日为928天，原告主动扣减逾期天数547天，故自2016年7月1日起至2019年1月15日扣减547天，计算逾期天数381天，故应以1028800元为基数，按照日利率0.01%的标准支付原告逾期办证违约金39197.28元。原告主张被告支付逾期办理房屋不动产权属证书违约金，合同附件四第六条“转移登记”约定买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。因原告未举证证明其何时向被告提出书面申请，对被告逾期办证无法计算起算点，故对该主张，本院不予支持。原告主张被告退还原告案涉两房屋不动产权证书登记面积比合同约定面积少0.01平方米的差额房款160元及退还原告办理印花税费用514.4元，原告提供的不动产权证书、收据及税收缴款书足以证明原告主张，被告亦予以认可，本院认为并无不妥，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南中新置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告沈雷逾期办理房屋产权初始登记违约金39197.28元；二、被告河南中新置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告沈雷案涉两房屋不动产权证书登记面积比合同约定面积少0.01平方米的差额房款160元；三、被告河南中新置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告沈雷办理印花税费用514.4元；四、驳回原告沈雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1532元，减半收取766元，由原告沈雷负担325元，被告河南中新置业有限公司负担441元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年八月十九日书记员 王令令