黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黑01民终1015号 上诉人（原审被告）：段利凯，男，1974年10月9日出生，汉族，哈尔滨市香坊区运通建材商店销售员，住哈尔滨市香坊区。 委托诉讼代理人：谢笑峰，男，1969年2月26日出生，哈尔滨市香坊区运通建材商店法律顾问，住哈尔滨市香坊区。 被上诉人（原审原告）：哈尔滨天园物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区红旗大街70号B栋3单元702室。 法定代表人:伍文鹏，该公司总经理。 上诉人段利凯因与被上诉人哈尔滨天园物业管理有限公司（以下简称天园物业）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。 段利凯上诉请求：1.确认天园物业没有履行修复义务侵权；2.依法判决天园物业支付段利凯修复屋顶费用及房屋装修损失和其他损失费共计50,000元；3.判令段利凯与天园物业解除物业合同关系。4.天园物业承担本案诉讼费。事实和理由：一审法院没有查清事实，违法判决，适用法律错误。段利凯提出与本案有关联的反诉请求，一审法院没有依法审理，剥夺了段利凯的反诉权利。天园物业没有与段利凯签订物业管理合同。段利凯家2014年1月份前已经发现屋顶漏水，随即向物业公司报修，当时物业公司并不是现在的天园物业，当时的物业人员检查后确认了漏水原因是屋顶防水漏水造成的。段利凯多次要求物业公司修复，物业公司至今没有办法维修。期间段利凯自己支付了两万多房屋内维修费用，物业公司始终没有解决维修费用问题。天园公司进驻后没有与段利凯签订物业合同，也没有解决段利凯房屋的漏水的问题及维修费用。段利凯的房屋已经出租，租户因为房屋漏水不能正常使用，已经拒绝支付租金，要求对房屋漏水处进行修复。段利凯入户就支付了物业管理费用，按照与物业公司签订的合同，物业公司有责任为段利凯提供服务，房屋漏水在物业服务的工作内容中。从发现漏水报修给物业公司至今已经夸年度，天园物业至今没有给维修，给段利凯造成经济损失和麻烦。既然天园物业没有办法也不能为段利凯提供服务，就不应收取物业费，且段利凯本就没有也不想与天园物业订立合同。段利凯可以自己解决自己的房屋维修问题。现反讼至法院，请法院支持段利凯的诉讼请求。反诉是法律赋予案件当事人的合法权利，一审法院剥夺了段利凯反诉权利违反法律规定。请求二审法院查清事实，依法支持段利凯的反诉请求。 天园物业未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。 天园物业向一审法院起诉请求：1.判令段利凯支付天园物业拖欠物业费合计6,669.96元、滞纳金7,303.61元，共计13,973.57元；2.诉讼费由段利凯承担。 一审法院认定事实：2014年1月18日，香坊区哈平路街道办事处安装社区居民委员会与原告签订《小区物业管理委托合同》，约定由原告为哈平路96号杰顺花园小区提供物业服务。当日香坊区哈平路街道办事处安装社区通知杰顺花园小区全体业主召开全体业主大会，会议内容为天园物业接管小区物业管理服务事宜。2014年1月23日，香坊区哈平路街道办事处安装社区向全体业主公示，由天园物业对杰顺花园小区进行二级物业管理服务。物业费单价0.82元/平方米/月。段利凯为杰顺花园小区1号楼3单元601室的业主，房屋建筑面积为123.24平方米，物业费101.06元/月。段利凯在天园物业服务期间未缴纳2014年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费6,665.04元（123.24平方米×0.82元×12月÷365天×29天＋123.24平方米×0.82元×65月）。 一审法院认为，天园物业通过合法程序进驻杰顺花园小区接管物业，并实际提供了物业服务。段利凯作为小区业主，无论其是否在此居住，业主或其物业使用人均享受了天园物业提供的物业服务，应当履行交纳物业费用的义务。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，段利凯自进驻该小区提供物业管理以后，投入了相应的人力、物力和财力，天园物业为小区广大业户提供了物业管理服务，段利凯作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。段利凯抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，多年不交纳物业费，必然影响原告的正常运营，基于此，对天园物业关于物业费的诉请符合法律规定的合理部分，予以支持。关于段利凯抗辩被告家单元门至今不好使，也没有日常保洁服务等天园物业在物业管理服务方面的问题，通过段利凯及另案中该小区其他业主的陈述及举示证据，可以证实天园物业在该小区整体的物业服务质量方面存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵。关于段利凯辩称天园物业承诺屋顶修复费用及损失费用从物业费中扣除的问题，因天园物业对此不予认可，且段利凯未提供证据予以证明，故对段利凯的该项抗辩意见，不予采纳。关于天园物业诉请滞纳金的问题，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因段利凯认为天园物业提供的物业服务未达到合同约定的标准，且原告的服务存在瑕疵，按照法律规定段利凯可行使同时履行抗辩权，故对于天园物业要求段利凯给付违约金的诉讼请求，不予支持。物业服务企业也应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。关于段利凯反诉主张哈尔滨天园物业管理有限公司给付修复屋顶费用及房屋装修损失和其他损失费等问题，与本案不是同一法律关系，故对段利凯的反诉主张，本案不予审理，段利凯可另行主张权利。判决：一、段利凯于本判决生效之日立即给付天园物业2014年1月1日至2019年6月30日期间的物业费6,665.04元；二、驳回天园物业其他诉讼请求。案件受理费减半收取75元（天园物业已预交149元），由天园物业负担50元，段利凯负担25元，段利凯承担部分与上款一并给付天园物业。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查确认一审法院认定的事实。 本院认为，关于段利凯上诉主张天园物业没有履行修复义务构成侵权并请求赔偿的问题。段利凯的该项主张系侵权法律关系，与本案的物业服务合同关系不属于同一法律关系，一审法院对段利凯的该项反诉请求未予处理并无不当。段利凯以天园物业公司不履行维修义务拒绝交纳物业费，且段利凯已经自行维修，其可据此另行主张。同时，物业服务的内容不仅限于房屋的维修，还包括小区垃圾的清扫、管道的清掏等等，段利凯仅以天园物业没有解决其房屋漏水为由拒绝交纳物业费，本院不予支持。关于段利凯主张解除物业合同的问题。涉案的《小区物业管理委托合同》系香坊区哈平路街道办事处安装社区居民委员会代表小区业主与天园物业签订，且天园物业是为全体业主的共用设施和房屋共有部分提供物业管理和服务，应当由业主委员会或者社区居委会通过法定的程序决定是否解除，段利凯不能单独主张解除物业服务合同。故段利凯请求解除物业合同并以此为由拒绝交纳物业费，本院不予支持。 综上所述，段利凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由上诉人段利凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  张振宇 审判员  刘 春 审判员  王秀丽 （） 二〇二〇年八月十七日 书记员  张春天