江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6130号上诉人(原审被告、反诉原告）：南京京晶光电科技有限公司，住所地南京市经济技术开发区恒广路58号。法定代表人：高长有，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨学斌，江苏泰坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：金文，江苏泰坤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京喆采物业管理有限公司，住所地南京市经济技术开发区恒广路58号1号厂房。法定代表人：华雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：程飞，江苏苏晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶丽，江苏苏晟律师事务所律师。上诉人南京京晶光电科技有限公司（以下简称京晶公司）因与被上诉人南京喆采物业管理有限公司（以下简称喆采公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京晶公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第五项判项，依法改判支持京晶公司第三项、第四项反诉请求。事实和理由：1、京晶公司虽在2017年4月24日与经开区征收办签订《房屋搬迁补偿协议》，但上诉人与喆采公司的租赁合同一直在履行中，即该日起直至2018年6月30日喆采公司一直在正常使用1号厂房，被上诉人经营未受影响。因此，喆采公司应全额支付该段期间的租金。2、喆采公司拖欠巨额租金在先，经京晶公司多次催要拒不支付，也未返还房屋，故京晶公司有权主张2018年7月1日至2019年12月31日的占有使用费。同时，喆采公司上述行为也影响京晶公司获取拆迁补偿款。因此根据合同约定，喆采公司应支付违约金100万元。3、一审已支持京晶公司2016年租金，并以50万元保证金冲抵租金，故对一审判项中涉及该部分的内容，京晶公司不再上诉，但根据合同约定，喆采公司逾期支付租金，应当承担相应的违约金,即按照6%的标准计算利息。京晶公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：1、涉案房屋转租作为仓储用途，众多次承租户得知拆迁后，纷纷向被上诉人要求退租，搬迁在事实上严重影响了被上诉人经营使用，故一审认定的租金标准及支付期限已最大限度保护上诉人利益。2、上诉人收到近2亿元补偿款后，并未向被上诉人支付任何拆迁补偿款，在被上诉人多次主动要求协商补偿款、愿意配合搬迁的前提下，上诉人仍然未与被上诉人就拆迁补偿进行协商，故上诉人在延期交房问题上存在过错。从法律层面来看，上诉人与政府签订拆迁补偿协议后，根据法律规定涉案租赁合同理应终止，涉案房屋产权已经变更为政府所有。故在上诉人签订拆迁补偿协议及领取补偿款后，其已经实质上丧失了涉案房屋的产权，故被上诉人占用的是政府财产，并非上诉人的财产，不应支付占有使用费。3、一审法院未支持拆迁补偿款利息，并判决被上诉人支付60%的房屋占有使用费，被上诉人是存在损失的。被上诉人为了尽快解决纠纷，也没有经济能力支付上诉费用，故没有上诉。请求二审法院查清事实，依法公正处理本案。喆采公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认南京经济技术开发区（简称经开区）恒广路58号1号厂房（简称1号厂房）拆迁补偿款29545159元（其中：设备补助19948170元、装修补助658700元、搬迁补助5500485.5元、停产停业补偿3437803.5元）及相应利息暂定为500000元（自拆迁补偿协议签订之日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）归喆采公司所有，并由京晶公司向喆采公司全额返还。2.判令京晶公司向喆采公司返还租赁押金500000元；3.京晶公司承担本案的全部诉讼费用。京晶光电公司向一审法院提出反诉请求：1.判决确认反诉原被告之间签订的《租赁合同》于2019年7月16日反诉原告发出《解除函》之日解除；2.判令反诉被告立即返还1号厂房及附属设施（包括区域内的水表、电表、房屋门卫室等，具体同合同约定）；3.判令反诉被告支付租金6993060元（2016年应当支付2383000元，实际只付1698165元，欠付684835元；2017年应当支付2600000元，实际支付1491775元，欠付1108225元；租金计算到2019年12月31日，因为双方约定先付后租，2019年的租金反诉被告应当于2019年1月1日前支付，2018年及2019年的各2600000元至今未付，合计5200000元，其中2019年7月16日至2019年12月31日为占有使用费；至于2019年12月31日之后如再存在房屋占有使用费另行主张）及相应利息（利息以每年的未付租金为基数分别自当年的1月1日起按照年利率6%计算至实际付清之日止）；4.判令反诉被告支付违约金1000000元；5.判令反诉费用由反诉被告负担。一审法院认定事实：2015年京晶公司（出租方、甲方）与喆采公司（承租方、乙方）签订租赁合同1份，约定：一、甲方于2015年8月1日正式将1号厂房（房屋面积27000平方米）整幢及附属设施（含独立进出口、厂房周围的道路场地）交付给乙方，交接内容包括区域内的水表、电表、房屋、门卫等，并办理相关交接手续（水电表由乙方安装）；甲方于交接之日起给予乙方3个月时间对房屋进行装修、改造（消防），仓库搬迁，期间不收取房屋租金（所有改造费用由乙方自理，甲方不支付任何费用）；租赁期间自2015年8月1日至2020年7月31日止。仓库租金前五年每年付2600000元，租赁合同期满后如果厂房还在甲方名下自动续租5年，后5年每年房租2900000元，此租金已包含所有费用（不含水电费、不开票）（乙方在三年内租下甲方二楼如三年内租不下，乙方于2018年11月1日付二楼房租10元/㎡/月）；乙方所租房屋的经营用途为：仓储、办公、经营、生产（丙二类）以下所有经营活动必须事先报告给甲方，需得到甲方同意后方可实施经营；付款方式为先交费后使用，支付方式为季度付：乙方于签定合同后三个月付500000元给甲方作为仓库租赁合同押金，合同到期后退还；乙方于2015年11月1日之前开始付首期租金650000元/季度，于2020年11月1日之前每季度付租金725000元；乙方以后应当正常支付房屋租金，每逾期1天，应按日租金200%支付给甲方作为违约金，逾期达30个工作日，甲方有权收回房屋，不承担乙方的任何损失；乙方已充分了解甲方厂房基本情况，在使用或改造中，不得破坏厂房的主体结构或有影响房屋安全的情况，任何改造都必须通知甲方并得到甲方的同意方可实施；乙方必须遵守甲方规定，如出现违反情况造成破坏和损失全部由乙方负责；甲方提供的卫生器具等设备设施，乙方应妥善使用，如出现毁坏乙方负责免费维修，并接受甲方的定期检查（如违反规定，乙方接受甲方的罚款）；甲方只提供水电接入口，所有的改造、材料费用由乙方全部负责；甲方提供设施设备乙方必须爱护，仔细使用，特别是特种设备，乙方须自行安排人员管理、操作；所有规程必须符合特种设备管理及使用法律要求；乙方提供消防设施改造，所有消防设施及设备全部由乙方提供，改造完成后必须经过消防部门验收，在相应的标准下使用，租赁到期后乙方不得破坏所有的消防设施；乙方所有经营活动必须符合甲方的消防、环保、安监等部门的要求，随时接受相关部门的检查；乙方负责所有厂房区域内或规定的范围内的改造（如围挡、移动绿化、铺设路面、厂房内地坪等）；二、甲方的义务及责任：1.在出租房屋移交乙方前，甲方应保证出租房屋能够安全使用（甲方交予乙方时，保证厂房不漏雨，如后期漏雨小问题乙方自行解决）；2.甲方水费按国家标准、电费按（1元/度）收取（随国家标准浮动）；3.甲方租赁给乙方房屋提供土地证、甲方配合乙方做好消防及门的改造（消防门的改造费用及手续由乙方负责）……三、乙方的义务和责任：1.乙方投入的消防是保证通过国家有关消防部门通过的；2.乙方要配合甲方安排人员对房屋内部实施检查维修；3.乙方不得擅自改变合同规定的租赁用途；4.……5.乙方不得恶意拖欠房屋租金；……9.乙方不能利用房屋进行抵押、贷款、担保，但是在租赁期间拥有权、转租权、收益权；10.乙方在房屋到期后不得对房屋的所有设施进行破坏（特别是消防设施）；以上任何一项如乙方违反，甲方有权无条件直接将房屋收回，不进行任何补偿或赔偿。四、合同解除及违约责任：1.在合作期间，双方不得中途擅自解除合同；如果确实需要解除合同，双方应达成共识，否则视为违约；2.乙方确实需要退租，需提前半年通知甲方，得到甲方同意后方可退租，如果擅自退租，视乙方违约（押金不退）；3.甲方不得在租期内以任何形式收取房屋；4.双方共同约定，违约金为1000000元；5.本合同终止时，同等条件下，乙方有优先租赁权。合同签订后，京晶公司将1号厂房交付给了喆采公司，但时间有迟延，故京晶公司将免租期延长至6个月。喆采公司将1号厂房装修改造后进行转租等经营。2017年4月24日，京晶公司（被征收人、乙方）与经开区房屋征收办公室（简称征收办，征收部门、甲方）签订《房屋搬迁补偿协议》1份，约定：一、被搬迁房屋位于恒广路58号，建筑面积59360.6平方米。二、房屋协议搬迁的补偿方式为货币补偿。三、房屋协议搬迁货币补偿价格的确定方式，由甲乙双方共同推荐的第三方评估机构的评估价格确定；乙方被搬迁房屋货币补偿款为232884465元，其中包括：1.房屋补偿款80504607元；2.土地补偿57007533元；3.搬迁补偿11000971元；4.停产停业补偿6875607元；5.装修补助7998340元；6.附属物补助17856040元；7.绿化补助1206887元；8.设备补助50434480元。四、甲乙双方签订本协议后，乙方确保在2018年6月30日前停产停业，处理好员工安置等社会稳定工作，将腾空的房屋交予甲方拆除；五、本协议签订，甲方10个工作日内向乙方支付搬迁货币补偿款的20%即46580000元，乙方将房屋及房屋、土地权证（乙方确保两证无抵押）交予甲方后，甲方向乙方支付搬迁货币补偿款40%即93170000元，剩余40%搬迁货币补偿款93134465元待乙方完成本协议第七条约定后，甲方10个工作日内支付给乙方。六、本协议为一次性搬迁补偿终结，不再发生其他任何补偿费用。七、1.乙方交付房屋土地时，需完成对一般固体废弃物和国家危险废物名录（部令第39号）内规定的危险废物的处置，如甲方支付最后一笔补偿款时，乙方仍未完成上述废物处置，则甲方可选择自行处置，处置费用从最后一笔补偿款中予以扣除或扣留未处理废物所需费用相应金额的补偿款，直至乙方处理完成后再支付给乙方；2.乙方在交付房屋土地后，根据《江苏省土壤污染防治工作方案》需请有资质的监测单位对搬迁场地进行土壤现状评估，并在交付房屋、土地后90个工作日内，出具正式评估报告给甲方，并到经开区管委会有关部门报备。如甲方支付最后一笔补偿款时，乙方仍未将正式土壤现状评估报告交予甲方，则甲方可选择自行请有资质的监测单位进行评估，并出具评估报告到有关部门报备。评估费用将从最后一笔补偿款中予以扣除。上述协议签订后，京晶公司未与喆采公司积极磋商搬迁及补偿事宜。喆采公司亦未再向京晶公司支付租金。2018年1月20日，京晶公司向喆采公司发送《关于租赁厂房搬迁、腾空及缴纳欠租的通知函》1份，主要载明：因经开区对原出口加工区进行功能性调整的需要，将对我司所在的恒广路58号进行整体搬迁，并定于2018年6月30日前全部完成搬迁、腾空，现我司正式通知贵司，请贵司自收到本通知函后做好相关安排，以避免不必要的损失。另，关于贵司欠租事宜，除6个月免租期外，2016年贵司应付2383000元，实付1698165元，2017年应付2600000元，实付1491775元，该逾期行为已严重违反了合同约定，我司有权随时解除合同、收回房屋，并要求贵司支付违约金，望贵司收到本通知函后尽快缴纳欠租。2018年1月24日，喆采公司向京晶公司发出《回复函》1份，回复称：1.《租赁合同》约定我司租赁贵司所有的位于经开区厂房整幢，面积为27000平方米，厂房租赁期自2015年8月1日起计。贵司并没有按约定时间将该厂房交付我司使用，即使交付厂房后，部分房屋仍被贵司存放硫酸，未能完全交付，影响我司正常使用厂房，我司支付的2016年租金是足额的。2017年4月份，在我司缴纳部分租金后，贵司告知我司已签订搬迁补偿协议，后面的租金不需要支付，贵我双方后来还就搬迁补偿事宜多次商谈，现贵司又要求我司缴纳欠租，那就意味着贵司没有签署搬迁补偿协议，如贵司确实没有签署搬迁补偿协议，我司可以缴纳2017年的欠租，双方继续履行《租赁合同》；2.我司承租厂房后，对租赁厂房进行改造（消防）、装修，投入了大量资金，而我司至今使用厂房才2年左右，远远未届租赁期满，搬迁必然会影响我司正常经营，将给我司造成重大损失。贵司既然已签订搬迁补偿协议，并已获得相关搬迁补偿，贵司将1号厂房涉及的停业损失、搬迁费用、装修及附属物补偿等搬迁补偿款项支付我司。搬迁将导致《租赁合同》无法履行，贵司到时应将押金500000元退还我司；3.贵司要求在2018年6月30日前完成搬迁、腾空，我司愿意配合贵司的搬迁工作，但贵司要将相应的搬迁补偿款项支付我司，我司愿与贵司协商解决本次搬迁事宜，避免双方发生不必要的矛盾，从而影响搬迁，造成不良社会影响。2019年3月28日，喆采公司向京晶公司发送《关于厂房装修费、搬家费、经营损失费的通知函》1份，主要载明：我司已从经开区了解到我司所在的01号厂房光装修赔偿就1900余万元，在我司得知装修赔偿金额后多次催促高长有先生（贵公司法定代表人）和我司谈赔偿事宜，其一直避而不谈，我公司法定代表人和高长有已经认识12年并同为民革党成员，现最后一次通知贵司及高长有先生，在我司发函通知接收到后，三个工作日内再不与我司谈装修、搬家、经营损失费，我司将采取法律措施，望贵司收到本通知函后慎重抉择。另查明，2017年4月26日，北京仁达房地产评估有限公司受经开区征收办委托出具了仁达房估字（2017）第201703105001965号《房地产估价报告》1份，其估价的价值时点为2017年4月1日，估价结果为：一、建筑面积59360.6平方米：1.1号厂房（长晶车间）27303.8平方米；2.2号厂房（切磨抛车间）27303.8平方米；3.动力站3369平方米；4.1号门卫房103平方米；5.1号辅助用房162平方米；6.35KV变电站1126平方米。（2号厂房门卫房未建）二、土地使用面积95013.03平方米；三、补偿总额231677578元：1.房屋建筑物80504607元；2.土地使用权57007533元；3.装饰装修7998340元；4.构筑物及其他辅助设施17856040元（第3、4项系根据上海立信资产评估有限公司江苏分公司出具的《评估汇总表》及相关明细表作出）；5.机器设备50434480元；6.搬迁补助11000971元；7.停产停业损失补偿6875607元。上海立信资产评估有限公司江苏分公司于2017年4月1日就京晶公司内的被拆迁房屋等作出了《评估汇总表》，同时还制作了《固定资产—装修评估明细表》、《固定资产—不可搬迁机器设备评估明细表》，其中显示：1号厂房的装饰装修评估净值为506746元；门卫及出租场地装饰装修评估净值151954元；1号厂房（长晶车间）-安装不可搬迁设备的评估净值19948170元。2018年12月28日，喆采公司委托江苏苏晟律师事务所向京晶公司发送《律师函》1份，载明：2017年4月，喆采公司缴纳了部分租金后，获悉贵司已与经开区征收办签订了《房屋搬迁补偿协议》，对喆采公司所承租房屋造成了客观影响，后续租金暂时未予支付。喆采公司创办人为了运行该项目，先后抛售了自有三套房屋作为厂房投入资金，投入千余万元对厂房进行了消防改造、结构装修等，至今使用该厂房仅2年左右，远未届租赁期，搬迁必然导致喆采公司无法继续经营，投资损失巨大。据悉，贵司不仅签订了《房屋搬迁补偿协议》，还领取了部分补偿款，但贵司并未书面通知喆采公司，也未支付相关补偿款（即停业损失、搬迁费用、装修及附属物补偿等搬迁补偿款），只是单方通知喆采公司搬迁、腾空房屋，违背了合同履约的诚信原则，这一行为也将给喆采公司及众多承租户造成无可估量的损失。根据以上事实以及《合同法》的相关规定，本律师认为贵司的行为已经构成根本性违约，现喆采公司要求贵司提供《房屋搬迁补偿协议》及《房地产估价报告》，并共同商榷对喆采公司的补偿事宜，望贵司在接到本函后尽快与本代理律师或喆采公司取得联系，否则，我方将依法维权。其后，双方未能协商达成一致意见，喆采公司遂于2019年5月8日向一审法院提起诉讼，京晶公司于2019年7月8日提起反诉。2019年7月16日，京晶公司再次向喆采公司发送《关于因贵司拒付租金而我司再次通知贵司解除合同并返还厂房等租赁物、结算租金确认函》，载明：我司于2018年1月20日以书面形式通知贵司：因贵司欠付巨额租金，要求及时支付，但贵司一直没有支付拖欠的租金，且仍然长期使用厂房，也没有支付2018年度相应的租金，截至目前已是2019年7月份，贵司对2019年度租金也未支付，基于贵司以上恶意拖欠租金的行为，我司依据《租赁合同》约定有权无条件直接将房屋收回，不进行任何补偿和赔偿。根据以上合同条款约定，结合我司于2018年1月20日告知贵司的《关于租赁厂房搬迁、腾空及缴纳欠租的通知函》的事实，我司再次通知贵司并确认，贵我双方的租赁合同已解除，请贵司立即返还我司的厂房等设施设备并根据贵司实际租赁的时间结算租金，否则我司将通过法律途径追究贵司的法律责任。审理中，一审法院于2019年9月29日至1号厂房进行了勘查，勘查可见1号厂房为南北走向，厂房内除了部分仓储还在使用，很多部分已经关门停业。勘查中京晶公司认可其将1号厂房交付给喆采公司时主要是：钢结构的框架厂房，南北各一部货梯，南北一二层各1个装修好的卫生间（共计4间），所有的消防栓、电路只到入户表，除卫生间外其他水管均系喆采公司自厂房外自行接入。京晶公司认可卫生间随房屋主体进行评估，消防工程、货梯系单独评估，均不包含在1号厂房的装饰装修评估或可搬迁设备评估内。喆采公司另陈述其分别于2015年8月1日缴纳押金500000元，2016年1月支付租金300000元，2016年4月、11月各支付租金650000元，2017年1月、6月各支付租金650000元，以上合计3400000元，由于税金系喆采公司额外支付，故喆采公司实际支付给京晶公司的上述款项加上喆采公司支付的税金，即为京晶公司自认的喆采公司已支付款项3689940元。京晶公司对此予以认可。审理中，喆采公司申请增加诉讼请求：要求判令京晶公司支付消防改造及设施方面拆迁补偿款750万元，后又以准备另行主张为由撤回了该项诉讼请求。庭审中，京晶公司认可已经领取接近2亿补偿款。一审法院认为：喆采公司与京晶公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。一、关于喆采公司主张的搬迁补偿款问题。喆采公司作为京晶公司1号厂房的承租人，京晶公司与经开区征收办协议搬迁的范围包含了1号厂房及相应的设施设备等，故喆采公司有权主张相应补偿。根据相应评估报告及京晶公司与经开区征收办签订的《搬迁补偿协议》可以明确，其中：1.1号厂房（长晶车间）-安装不可搬迁设备的评估净值19948170元，该厂房系喆采公司租赁后使用，京晶公司亦无证据证明其在1号厂房内有不可搬迁设备，故应当认定该补偿均为喆采公司所有，喆采公司要求京晶公司予以支付，一审法院予以支持；2.1号厂房的装饰装修评估净值为506746元，门卫及出租场地装饰装修评估净值151954元，合计658700元，结合双方提交的证据及一审法院勘查现场情况来看，京晶公司并未对出租给喆采公司的厂房进行装修（厂房内的卫生间、电梯等随主体房屋建筑物评估），且评估报告中明确2号厂房无门卫室，故应当认定上述厂房及门卫室、出租场地装饰装修净值均应归喆采公司所有，喆采公司要求京晶公司予以支付，一审法院予以支持；3.关于搬迁补助，经开区征收办给予京晶公司的搬迁补助总额为11000971元，喆采公司主张1号、2号厂房面积基本相当，故主张其因1号厂房搬迁应享有的搬迁补助为总额的50%即5500485.5元，一审法院认为，双方对此没有约定，而喆采公司实施搬迁行为客观上要产生搬迁费用，且其作为1号厂房的承租人，是搬迁行为的实施主体，故其有权主张搬迁费用，而1号、2号厂房面积相同，在无其他证据证实1号、2号厂房搬迁费用不一致的情况下，喆采公司主张享有总搬迁补助的50%即5500485.5元，一审法院予以支持；4.关于1号厂房停产停业补偿，喆采公司主张享有1号厂房的停产停业补偿为总停产停业补偿的50%即3437803.5元，对此一审法院认为，因为评估报告中未区分1号、2号厂房的停产停业补偿，而两厂房面积相同，故可以酌定两厂房的停产停业补偿相同，即1号厂房的停产停业补偿为3437803.5元，但喆采公司系1号厂房承租人，而京晶公司系房屋所有权人和出租人，该1号厂房的停产停业对承租人和出租人均会造成停产停业损失，故停产停业补偿应当认定为对出租人和承租人的共同补偿，因双方对该补偿未作出约定，一审法院酌情认定喆采公司享有该1号厂房停产停业补偿的50%即1718901.75元。综上，喆采公司应享有的搬迁补偿款合计27826257.25元，因京晶公司已经获得总搬迁补偿款232884465元中的近2亿元，再考虑到《房屋搬迁补偿协议》中约定京晶公司交付房屋后还有对一般固体废弃物和国家危险废物名录（部令第39号）内规定的危险废物的处置义务，应当认为京晶公司已经基本获取了相应的搬迁补偿，故对喆采公司要求京晶公司将其享有的搬迁补偿款直接支付给喆采公司的诉讼请求，一审法院予以支持。二、关于京晶公司主张确认双方之间签订的《租赁合同》于2019年7月16日京晶公司发出《解除函》之日解除问题。一审法院认为，房屋租赁合同在租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。本案中，因案涉租赁房屋所在的经开区对原出口加工区进行功能调整的需要，经开区征收办于2017年4月24日与京晶公司签订了《房屋搬迁补偿协议》，双方的租赁合同应自签订该协议时终止履行，故京晶公司主张确认案涉《租赁合同》于其提起反诉后才于2019年7月16日发出的《解除函》之日解除，已无必要，一审法院不予支持。三、关于京晶公司主张喆采公司立即返还1号厂房及附属设施（包括区域内的水表、电表、房屋门卫室等，具体同合同约定）问题。一审法院认为，合同终止履行后，承租人应当及时向出租人返还租赁物，故对于京晶公司要求喆采公司返还租赁物及附属设施的诉讼请求，一审法院予以支持。四、关于京晶公司主张的喆采公司欠付租金问题。一审法院认为，京晶公司在与经开区征收办签订《房屋搬迁补偿协议》后，其与喆采公司的租赁合同终止履行，其应及时告知喆采公司签订协议的情况，并积极与喆采公司就案涉租赁厂房、场地的补偿及搬迁进行协商。但京晶公司直至2018年1月20日向喆采公司发函时仍仅告知将于2018年6月30日搬迁，并要求喆采公司做好相关准备及缴纳租金，只字未提搬迁补偿事宜，即便在2018年1月24日喆采公司回函要求协商搬迁补偿，并明确表示愿意配合搬迁后，亦未对搬迁补偿进行协商，故应当认为京晶公司对此具有过错。考虑到经开区征收办与京晶公司约定的房屋交付时间为2018年6月30日，京晶公司告知喆采公司的搬迁时间亦为2018年6月30日，故应当认为京晶公司对案涉厂房及场地的收益可延续至2018年6月30日，喆采公司应当向京晶公司支付2017年4月24日至2018年6月30日期间的占有使用费。同时考虑到，在合同履行期间，京晶公司与经开区征收办签订搬迁补偿协议致合同终止履行，该行为必然对喆采公司的经营（转租）产生一定的影响，结合本案查明的事实，双方在合同履行中的过错情况，一审法院综合酌定2017年4月24日至2018年6月30日期间的占有使用费参照合同约定租金的60%计算，合计1849918元（2600000元×60%+2600000元/年÷12个月/年×2个月×60%+2600000元/年÷365天/年×60%×7天）。对于京晶公司主张的自2018年7月1日至2019年12月31日的租金及占有使用费，一审法院认为，自京晶公司签订搬迁补偿协议并约定房屋交付时间后，其应当积极与喆采公司进行协商补偿及搬迁，尤其是京晶公司在收到经开区征收办的巨额补偿后仍拒不与喆采公司协商，至喆采公司的搬迁利益无法确定与保障，喆采公司为维护自己的合法搬迁利益以及对其现场装饰装修、不可搬迁设施设备、消防改造情况的维持（以证明其相应的搬迁利益主张）而未交付房屋，系行使其先履行抗辩权或同时履行抗辩权，具有一定的合理性，京晶公司不能通过非法占有喆采公司的搬迁补偿款拒不支付的同时，反而再来主张喆采公司支付房屋占有使用费而获利，这显然极不公平，故一审法院对京晶公司主张2018年7月1日至2019年12月31日的占有使用费不予支持。但如涉及京晶公司逾期向经开区征收办交付房屋的违约责任，京晶公司可在承担相应违约责任后另行根据双方过错程度向喆采公司进行主张。综上，喆采公司应当支付给京晶公司的租金及占有使用费为：1.2016年租金2383000元（已扣减自双方签订《租赁合同》之日起6个月的免租期）；2.2017年1月1日至2017年4月23日租金816804元（2600000元/年÷12个月/年×4个月-2600000元/年÷365天/年×7天）；3.2017年4月24日至2018年6月30日的占有使用费1849918元，合计5049722元。喆采公司已支付的租金为3189940元，故喆采公司还应向京晶公司支付租金及占有使用费1859782元。但喆采公司缴纳的租赁押金500000元，京晶公司应予以返还。五、关于喆采公司主张的搬迁补偿利息及京晶公司主张的违约金问题。一审法院认为，2017年4月24日前，喆采公司已付租金为3189940元，应付租金为3199804元，两者基本相当，京晶公司主张此前的逾期支付租金违约金无依据，一审法院不予支持。而2017年4月24日之后，因京晶公司签订搬迁补偿协议后未及时与喆采公司进行协商处理，喆采公司对支付期限及标准均不能明确，且京晶公司后期已经获得并占有了喆采公司应有的搬迁补偿（《房屋搬迁补偿协议》约定协议签订后10日内即应支付搬迁补偿款的20%，实际上经开区征收办已支付近2亿搬迁补偿款），故对京晶公司主张2017年4月24日之后喆采公司逾期支付租金的违约金，一审法院亦不予支持。同时，因喆采公司一直占有使用案涉房屋及场地，一审法院在确定其应付的占有使用费时已经综合考虑到京晶公司占有喆采公司搬迁补偿款问题，并将占有使用费确定为租金的60%，故对其相应利息主张，一审法院不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、南京京晶光电科技有限公司于判决生效之日起七日内给付南京喆采物业管理有限公司各项搬迁补偿款合计27826257.25元；二、南京京晶光电科技有限公司于判决生效之日起七日内返还南京喆采物业管理有限公司租赁保证金500000元；三、驳回南京喆采物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告南京喆采物业管理有限公司于判决生效之日起七日内返还反诉原告南京京晶光电科技有限公司1号厂房及附属设施（包括区域内的水表、电表、房屋门卫室等，具体同合同约定）；五、反诉被告南京喆采物业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付反诉原告南京京晶光电科技有限公司租金及占有使用费合计1859782元；六、驳回反诉原告南京京晶光电科技有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二、五项进行冲抵后，应由南京京晶光电科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付南京喆采物业管理有限公司26466475.25元。本诉案件受理费194526元，保全费5000元，合计199526元，由南京喆采物业管理有限公司负担11095元，南京京晶光电科技有限公司负担188431元，南京京晶光电科技有限公司应负担的款项限于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××69），逾期不缴一审法院将依法强制执行；南京喆采物业管理有限公司预缴的案件受理费中的188431元及其撤回诉讼请求部分的案件受理费37499元合计225930元，一审法院予以退还。反诉案件受理费33876元，由反诉原告南京京晶光电科技有限公司负担23107元，反诉被告南京喆采物业管理有限公司负担10769元，反诉被告南京喆采物业管理有限公司应负担的反诉费用限于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××68），逾期不缴一审法院将依法强制执行，反诉原告南京京晶光电科技有限公司缴纳的反诉案件受理费中的10769元，一审法院予以退还。二审中，当事人没有提交证据。双方当事人对于一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人之间签订的《租赁合同》系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行其合同权利义务。现上诉人就被上诉人应支付的租金、占有使用费数额及违约金发生争议，对此本院认为，双方之间的租赁关系自《房屋搬迁补偿协议》签订之日起终止，而该协议的签订对于被上诉人的经营客观上造成了影响，故一审法院认定被上诉人应按照双方约定租金60%的标准，支付2017年4月24日至2018年6月30日之间的占有使用费，并无不当。上诉人还主张2018年7月1日至2019年12月31日之间的占有使用费与被上诉人未按时迁出的违约金100万元，因上诉人在签订《房屋搬迁补偿协议》后已获得高额补偿款项，却未能及时就使用费支付标准、补偿款事宜等与被上诉人善加协商，故在此情况下，一审对于该段期间的占有使用费及违约金100万元不予支持，并认为上诉人如实际承担违约责任可向被上诉人另行主张，亦无不当。关于逾期支付租金及占有使用费的利息问题，因2017年4月24日前被上诉人已支付款项与应付租金基本相当，该日其之后协议亦告终止，综合考虑到本案情况，一审法院未支持上诉人关于逾期利息的主张，亦无不当。综上，南京京晶光电科技有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49939元，由南京京晶光电科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年八月二十六日书记员  孙雪松