浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0702民初13586号原告：应桂均，男，1974年8月9日出生，汉族，住兰溪市。原告：应卫红，女，1975年4月14日出生，汉族，住兰溪市。两原告共同委托诉讼代理人：李萍、郑素芬（实习），浙江振进律师事务所律师。被告：金华凯润置业有限公司，住所地金华市婺城区东阳街975号第四层。法定代表人：郭大宇。委托诉讼代理人：张林、张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。原告应桂均、应卫红与被告金华凯润置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李萍、被告金华凯润置业有限公司的委托诉讼代理人张珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿两原告层高减少造成损失190587元及利息损失（利息以190587元为基数，按年利率6%赔偿从2018年4月28日起至实际支付之日止）。2、依法判令被告在天悦花园16幢4单元301室房产内浇筑室内楼梯。3、由被告承担本案的诉讼费用、保全费、鉴定费（房地产评估费、测绘费）由被告承担。事实与理由：被告系位于金华市婺城区××路××花园楼盘的开发商，2017年--2018年期间，被告通过新闻媒体等大肆宣传该楼盘房产，在宣传中强调“其开发的房产中叠一二层超大面积、豪华双厅、奢阔厨房、宽景阳台、中叠地下室阔奢空间、双层设计”等内容，两原告看到该宣传后至实地看房，经过向销售员确认及参观样板间，对于该房产的户型层高、结构等优势等非常满意。2018年6月1日，两原告购买了天悦花园16幢4单元301室房产并签订《商品房买卖合同》，商品房买卖合同第三条商品房的基本情况记载，其中16幢4单元301室的层高3米，建筑面积127.37元；16幢08自行车库（即为宣传单中的中叠地下室）的层高为6米，建筑面积61.46平方米，涉案房产16幢4单元301室的价款按套计价2000000元，16幢08自行车库按套计价812992元，合计房款2812992元。原告于2018年4月28日分两次付清了总房款。根据被告的广告宣传单页及房产的实际情况，中叠一、二层（实际楼层为3—4楼）系叠墅设计，在两层之间应当浇筑叠墅内的户内联系楼梯，但是被告却未浇筑。根据相关法律规定及满足基本的需求，被告应当在中叠一、二层之间浇筑户内联系楼梯。2019年9月30日，被告通知两原告办理涉案房产的交付手续，两原告在对涉案房屋进行验收时发现涉案房屋的地下自行车库层高未达到合同约定的6米，被告确认实地测量高度为3.95米，根据设计图纸楼板的厚度为11厘米。原告因层高问题无法如期收房，并向被告书面提出关于层高缩水的联名催告书。原告认为，原告看重涉案房产的地下自行车库6米超高层、多重超值空间等优势才购买该房产，现涉案房屋实际层高与合同约定明显不符，被告明显存在主观过错并存在欺诈，被告应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定承担责任。现为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告答辩称：一、原告购买的系地下自行车库，其层高设计符合《住宅建筑规范》规定的国家标准，且已通过相关主管部门的验收审查。二、被告在销售过程中的样板房及地下空间展示的均是下叠，而原告向被告购买的却是中叠及地下自行车库，对于两者之间因为层高而产生的价格差距已经充分体现在原告自行车库的购买价格中，原告对此应属明知。本案涉及的中叠地下自行车库，因层高存在部分6部分4.2米的实际情况，在销售时价格差异已经客观存在（本案中叠自行车库单价13227元，对应的下叠自行车库单价26040元）。差如此之大根本原因就在于中叠自行车库的层高与下叠并不完全一致。被告在自行车库定价之时已经充分考虑到了层高不同而产生的价格差异，作出了定价上的调整，原告“层高不足的损失”实际已体现在被告自行车库出售定价时的价差之中，对于此价格差异在销售过程中并未有任何隐瞒，原告在购买时是明知且认可的。三、即使本案被告存在违约行为，评估报告也不能作为本案被告承担赔偿责任的直接依据。本案认定损失190587元，明显过高，有失公平，应综合考量全案，以类似案件达成和解协议的按自行车库购买价的20%比例确定赔付金额。评估公司出具的损失评估，仅可作为参考，不应直接作为本案定案依据。评估报告是一种事后对一法律事项的评价，价格受选取的评估机构、评估参照物等诸多因素影响，不能真实反映合同双方真实意思的表示。在确定赔偿全额时，应当充分考虑被告在合同履行过程中的过错程度、双方约定的合同价款、涉案房屋的销售价款、类似案件的处理等各种因素，确定被告应承担的赔付比例。评估报告中190587元为房屋总体价值减损，非自行车库的直接价值减损。本案涉及的中叠地下自行车库，因层高存在部分6米部分4.2米的实际情况，在销售时价格差异已经客观存在，差异根本原因就在于中叠自行车库的层高与下叠并不完全一致。被告在自行车库定价之时已经充分考虑到了层高不同而产生的价格差异，作出了定价上的调整，原告“层高不足的损失”实际已体现在被告自行车库出售定价时的价差之中，对于此价格差异在销售过程中并未有任何隐瞒，原告在购买时是明知且认可的。综上被告认为评估报告不能作为本案的赂付直接依据。四、原告诉请要求“按年利率6%标准主张利息损失”缺乏事实和法律依据。本案为违约的赔偿之诉，非金钱给付之诉，也非返还原物之诉。其赔偿数额应为实际造成的损失，但不等同于原告多支付的价款。经法院认定的损失金额和原告实际多支付的款项，虽然金额上可能会一致，但原告的损失和原告多付的金额，系不同的法律概念，原告按年利率主张利息损失缺乏事实和法律依据。原告基于认为被告未按合同履行主张赔偿，主张损失的基础上再要求计算损失的利息，也不当加重了被告的违约责任。且在未经生效判决确认的情况下，即没有判定被告违约的情况下，被告本身不负有承担赔偿责任的义务，原告要求支付2018年4月28日起的利息无事实和法律依据。六、被告交付的房屋已经主管部门验收，说明符合强制性规范要求，符合交付标准。双方合同也未约走室内需浇注楼梯，原告要求浇注楼梯的诉讼请求不应支持。七、原告诉请要求被告承担鉴定费、评估费没有事实和法律依据。被告已多次明确本案可以参照类似案件已评估的自行车库损失比例，原告要求再就个案要求的鉴定、评估行为系自行扩大损失的行为，应当由其自己承担相关费用的支出。原告提交了以下证据：1、原告身份证一份，证明：两原告的身份情况。2、企业信息一份，证明：被告的身份情况。3、商品房买卖合同一份，证明：原告向被告购买了天悦花园16幢4单元301室的房产并签订合同，合同对房产情况、房款等进行了约定，其中房产的基本情况记载I6幢08自行车层高为6米，价款为812992元。4、发票二份，证明：原告于2018年4月28日已经付清了所有房款。5、天悦64户型宣传单页一份，证明：被告所出售的房产宣传中体现双层设计约6米超高层高，多重超值空间等内容。6、腾讯视频与光盘各一份，证明：被告宣传所出售的地下室为6米超高层高，并可作两层使用的超值空间。7、测绘报告及发票，证明层高不符合合同约定及费用。8、补充证据5组，证明被告售房时的宣传情况。被告提交了以下证据：1、自行车库计规范（节选），证明被告交付的自行车库符合设计规范的事实。2、案涉地下自行车库的剖面图，证明被告交付的地下自行车库局部层商约为6米，局部层商为约4.2米。3、16幢4-101房产销售合同，证明同单元下叠地下自行车库单价因层高均为约6米与中叠地下自行车库存在明显价差的事实。4、视频，证明被告在商品房销售进行网签时，层高6米为固定数据，无法更改的事实。5、预售证，证明案涉地下自行车库依法销售时已经结顶，地下自行车库已经具备实景条件的事实。6、竣工验收备案表，证明案涉房屋及地下自行车库已经通过综合验收，质量合格的事实。7、测绘技术报告，证明被告按照约定面积交付了自行车库的事实。8、照片，证明被告在销售过程中的样板房及地下空间展示的均是下叠的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对双方有争议的在下文一并予以说理认证。经审理，本院查明本案相关事实与原告起诉内容一致。另查明，原告因层高不符合合同约定的损失经鉴定为190587元。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，双方意思表示真实，本院确认其法律效力。双方均应按约履行。被告无法向原告交付与合同约定层高相符的自行车库，已构成违约，应承担相应责任。原告要求其赔偿损失并无不当，本院根据鉴定的损失结果予以支持。原告于2018年4月28日支付了房款，故利息损失可以相应的多支付的房款为本金从该日开始计算。合同并无约定浇筑楼梯，故不予支持。被告对层高不符合约定的事实一直未予否认，对相应的损失也认可其他相关类似案件的鉴定结果，故相关的测绘费用和鉴定费用由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告金华凯润置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告应桂均、应卫红层高违约损失190587元及利息损失（利息以房款190587元为基数从2018年4月28日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际履行之日止）；二、驳回原告应桂均、应卫红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2056元、保全费3035元，合计5091元（受理费已减半收取，原告均已预交），均由被告金华凯润置业有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 胡胜克二〇二〇年八月十日代书记员 应毅超?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?