山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终9242号上诉人（原审被告）：郭伟，女，1988年12月14日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：重庆融汇物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：陶承东，总经理。委托诉讼代理人：于涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：桂瑞岗，男，该公司员工。上诉人郭伟因与被上诉人重庆融汇物业管理有限公司济南分公司（以下简称融汇物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初3257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。郭伟上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由融汇物业济南分公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。郭伟认为融汇物业济南分公司在给小区业主提供物业服务过程中没有按照物业服务合同和管理规约约定的五星级服务标准提供相应的服务，属于虚假宣传，已经构成重大违约。应当承担违约责任，免除或减免物业费。融汇物业济南分公司每月按照1.94元/平方米标准收取业主物业服务费，该标准超过同区域其他小区的收费标准，但是其服务内容没有达到合同及管理规约约定的五星级标准，依法应当免除或减免郭伟的物业费。据郭伟了解本小区有一半左右的业主因不满融汇物业济南分公司的服务而没有交纳物业费，从这一点上讲融汇物业济南分公司的服务也属于重大违约，存在重大瑕疵。融汇物业济南分公司作为小区物业服务者，首先应当按照合同及规约约定的五星级标准向广大业提供五星级服务，这是融汇物业济南分公司的先履行义务，只有达到上述服务标准后业主才有义务交纳相应的物业服务费。二、在法律适用上，原审判决依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条认定郭伟与融汇物业济南分公司之间存在物业服务合同关系，但该条明确确认了融汇物业济南分公司收取物业费的前提是按照合同、法律、法规及行业规范提供相应的维修、养护、管理和维护义务。事实上融汇物业济南分公司没有按照上述约定提供相应服务。融汇物业济南分公司辩称，一、融汇物业济南分公司提供的物业服务符合《前期物业服务协议》约定的服务标准，不存在重大瑕疵与违约，郭伟无权拒付物业费，也无权要求减免物业费。融汇物业济南分公司严格按照《前期物业服务协议》约定的标准，全面提供物业服务，从一审中融汇物业济南分公司提交的相关证据可以证明。郭伟主张融汇物业济南分公司提供的物业服务不符合标准，郭伟并未举证证明，应当承担举证不能的后果。物业服务收费标准符合济南市住宅物业收费标准，且收费标准与融汇物业济南分公司提供的物业服务相匹配，郭伟无权要求降低物业收费标准。二、融汇物业济南分公司的起诉行为并不能证明融汇物业济南分公司的物业服务不达标。融汇物业济南分公司通过诉讼的途径催缴物业费，是依法维权的体现，是法律赋予融汇物业济南分公司的权利。郭伟恶意拖欠物业费侵害了融汇物业济南分公司的合法权益，应当承担相应的违约责任。三、融汇物业济南分公司提供了符合合同约定的物业服务，郭伟应当依约缴纳物业费，否则将损害其他业主的合法权益。融汇物业济南分公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身权益，对于单个业主能否以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条的核心内容是：物业服务企业“不履行”或者“不完全履行”物业服务义务，业主可请求物业服务企业继续履行或者赔偿损失。本案中，融汇物业济南分公司已经按照《前期物业服务协议》的约定履行合同义务，提供物业服务，并无“不履行”或者“不完全履行”物业服务义务的行为，郭伟无权以此为由拒付物业费。融汇物业济南分公司向一审法院起诉请求：1.判令郭伟向融汇物业济南分公司交纳2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业费4429.20元；2.判令郭伟向融汇物业济南分公司支付以上述4429.20元欠缴物业费为基数，自2018年6月25日起至实际给付之日止，按照日千分之三的利率计算的违约金；3.判令郭伟承担本案案件受理费。一审法院认定事实：郭伟系济南市业主，该房建筑面积为95.13平方米。2017年7月6日，融汇物业济南分公司(乙方、物业服务企业)与郭伟(甲方、业主)签订《前期物业服务协议》一份，协议载明：物业工程竣工验收交付使用后，乙方按照本协议约定内容及济南市普通住宅物业服务等级标准中的五星级标准向甲方提供物业管理服务。甲方在收楼时预交半年物业服务费，收楼后每年度6月25日前交纳本年度下半年的物业服务费，于每年度12月25日前交纳下一年度上半年的物业服务费。逾期按日3‰的标准交纳违约金。物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积高层住宅：1.94元/m?收取。协议期限自《商品房买卖合同》约定的交房期限之日起有效；但在合同期限内，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同生效时，本合同自动终止。另查明，2014年11月7日，融汇物业济南分公司经过招投标选聘为济南市市中区融汇城小区前期物业服务单位。一审法院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”国务院《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，根据融汇物业济南分公司、郭伟提交的证据结合庭审查明的情况，能够证明融汇物业济南分公司、郭伟之间存在物业服务合同关系的事实，对此一审法院予以确认。关于郭伟主张融汇物业济南分公司物业服务水平不达标，自家房屋设施存在各种问题郭伟未及时予以维修的问题。一审法院认为，从融汇物业济南分公司、郭伟提交的证据及庭审调查情况来看，融汇物业济南分公司在物业服务过程中确实存在一定的问题和不足，但该种程度的问题或不足并不足以证实融汇物业济南分公司在物业服务过程中存在重大瑕疵，亦不能构成拒交或免交物业费的理由，因此，郭伟应当依约向融汇物业济南分公司交纳物业服务费。另外，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。关于融汇物业济南分公司要求郭伟支付以上述4429.20元欠缴物业费为基数，自2018年6月25日起至实际给付之日止，按照日千分之三的利率计算的违约金的主张，根据上述查明的事实及认定的情况，融汇物业济南分公司在向郭伟提供物业服务的过程中确实存在一定的问题和不足，郭伟并非无故不交纳物业费，故对融汇物业济南分公司的该主张一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、郭伟于判决生效之日起十日内向重庆融汇物业管理有限公司济南分公司交纳2018年7月1日至2020年6月30日的物业费4429.20元；二、驳回重庆融汇物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由郭伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭伟提交证据照片一组，证明消防栓缺失，如果出现火灾肯定有危险。电梯井照片证明电梯井经常开着，无人管理，小区电梯损坏，易引发危险。水井室门经常开着，没有标识。地下车库有私自建筑。融汇物业济南分公司针对上述证据质证称，对前述证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，前述照片并不能证明融汇物业济南分公司在提供物业服务过程中存在重大违约及重大服务瑕疵，郭伟不能以此为由拒交物业费。本院认为，上述证据能够证实融汇物业济南分公司的物业服务存在部分瑕疵，但不能有效支持郭伟减免物业费的观点，对上述证据本院不予采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为融汇物业济南分公司是否应当为郭伟减免物业费，降低收费标准。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。郭伟的上诉理由是融汇物业济南分公司的物业服务不符合物业服务合同约定，属于合同欺诈，构成重大违约。依据上述规定，融汇物业济南分公司的物业服务确实存在瑕疵，应当采取改进措施，但郭伟主张融汇物业济南分公司应减免物业服务费的请求没有法律依据，对郭伟减免物业费的上诉请求本院不予支持。综上，郭伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭伟负担。本判决为终审判决。审判员  李逢春二〇二〇年八月二十六日书记员  朱 茜