广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17875号上诉人（原审被告）：毛颖，女，1975年10月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市天河区住房建设和园林局，住所地广州市天河区黄埔大道中144号。法定代表人：陈志宏，该局局长。委托诉讼代理人：谢奕思，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰文，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人毛颖因与被上诉人广州市天河区住房和建设园林局（以下简称天河住建园林局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人毛颖上诉请求：撤销一审判决，不同意搬迁；由毛颖继续承租涉案物业，按原合同租金标准缴付租金。事实和理由如下：本人是广州市户籍，1997年5月入职天河区国土管理局，在2006年6月经法院判决离婚，因单亲家庭没房屋居住而且收入低(月收入1200元，扣除社保实收入1000元左右)，于2006年6月向天河区国土管理局打报告申请租赁公租房，同年10月经天河区国土管理局领导班子成员开局务会议讨论一致同意毛颖家庭合法租赁XX路XX号XX房(使用面积25.18平方米)公房居住并签订《棠雅苑房地产租赁合同》，本人家庭一直居住至今。本人名下无自有产权房屋，一直按时交纳房租给天河区国土管理局(天河区国土管理局委托广州市逸辉物业公司代收公房房租和管理公房)。2016午4月政府机构改革后，天河住建园林局就不承认本人的合法租赁公房权利，缺乏依据。在2019年4月11日、5月l3日、7月4日三次庭审过程中，天河住建园林局诉讼代理人称天河住建园林局无权将涉案棠雅苑房屋(公房)出租给本人，但天河住建园林局将已收回的棠雅苑公房又以市场价租金出租给社会人员，其陈述自相矛盾。天河住建园林局称毛颖、王国权及蔡炳清等人所承租的公房是领导违规审批出租缺乏依据，且毛颖是合法申请承租房屋，相应后果不应由毛颖承担。毛颖已于2019年8月16日向天河住建园林局缴纳2016年1月至2019年8月的房屋租金6648.40元。综上，请求二审法院公平判决毛颖合法继续租赁XX路XX号XX房公房，本案受理费250元，由天河住建园林局负担。被上诉人天河住建园林局二审答辩称：一、案涉合同性质为民事合同，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定解除天河住建园林局与毛颖之间的不定期租赁合同关系事实认定清楚，适用法律正确。二、案涉房屋为国有资产，并非具有福利性质或保障性质的房产。天河住建园林局根本无权将案涉房屋这一国有资产出租给毛颖。三、我国保障性住房是政府为低收入住房困难家庭提供的住房，为了社会的公平正义、公序良俗，需要进行相应的审批、公示，低收入住房困难家庭需要按照公平、公正、公开的合法途径获得保障性住房。毛颖在当初是通过内部关系而并非通过合规的保障性住房申请途径获得案涉房屋的承租权。若毛颖有权继续无限期的承租案涉房屋，将会破坏现有的保障性住房的秩序，有违社会的公平正义、公序良俗。毛颖在符合低收入住房困难家庭保障性住房申请的条件下，毛颖的居住权可通过合法的途径得到救济。综上，一审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院予以维持。天河住建园林局于2019年1月9日诉至一审法院，请求判令：1.解除天河住建园林局、毛颖的租赁合同关系；2.毛颖立即搬出广州市天河区XX路XX号XX房，并将腾空的房屋交还原告；3.毛颖支付占用上述房屋的占用费（从2016年1月1日以每月151.1元计至实际搬离之日）；4.毛颖支付违约金（从2016年9月1日以每月151.1元计至实际搬离之日）；5.本案的诉讼费用由毛颖承担。一审法院经审理查明：位于广州市天河区XX路XX号XX房（以下简称XX房）权属人为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，建筑面积34.12平方米，所有权取得方式：分割；接管。据天河住建园林局、毛颖共同确认原广州市天河区国土资源和房屋管理局（甲方）与毛颖（乙方）签订《棠雅苑房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在XX路XX号XX房的房地产出租给乙方作住宅使用，该房使用面积25.18平方米，租赁期限为2006年10月1日至2007年3月31日，租金为人民币151元/月，由乙方在每月20日前按现金付款方式缴付甲方；租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金；等内容。此后，广州市天河区国土资源和房屋管理局天河区分局（甲方）与毛颖（乙方）重新签订《广州市房屋租赁合同》（合同未载明具体日期），约定，第二条：甲方同意将坐落在天河区XX路XX号XX房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑（或使用）面积25.18平方米；第三条：租赁期限为2011年4月1日至2013年3月31日，租金为人民币151.1元/月，租金按月结算，由乙方在每月的第21日前按现金付款方式缴付租金给甲方；第七条（乙方的权利和义务）：1.依时缴纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；3.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同；等内容。一审诉讼中，天河住建园林局提交以下证据拟证明毛颖未按期足额缴纳房租及要求毛颖腾退房屋。1.广州市逸辉物业管理有限公司出具的《证明》，《证明》载明：广州市天河区XX路XX号XX房的使用人为毛颖，在2015年12月至2018年8月均未缴纳租金。2.《XX苑公房处置会议签到表》，该表格内有毛颖的签名。3.《关于腾退XX苑公房的通知》，函称因需清退租住XX苑公房的住户，请毛颖于2016年4月29日前签订《退房承诺书》，并于2016年5月30日前腾退XX路XX号XX房，但该通知没有毛颖的署名，同时天河住建园林局亦未能提供证据证明该通知已有效给毛颖。经质证，毛颖对上述证据均予以确认，同时表示其从2016年1月1日之后没有向天河住建园林局缴交租金。同时，天河住建园林局主张毛颖应自2016年9月1日向其支付迟延腾退房屋违约金，毛颖对此不予确认，且辩称违约金标准过高。一审法院已于2019年7月4日向毛颖送达天河住建园林局出具的《账号说明函》，函件载明毛颖应向天河住建园林局缴纳2016年1月1日至2019年7月31日期间的租金、收款单位及开户行名称。但毛颖至今亦未向天河住建园林局缴交上述期间的租金。另查明，广州市天河区人民政府办公室于2016年4月30日印发《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入天河住建水务局。期间，天河住建园林局广州市天河区住房和建设水务局变更名称为广州市天河区住房建设和园林局。一审法院认为：广州市天河区国土资源和房屋管理局与毛颖签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限为2011年4月1日至2013年3月31日，在租赁期限届满后虽双方没有续签合同，但毛颖仍占有使用涉案房屋并每月支付租金，已成立实际不定期租赁关系。根据查明的事实，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责已整合划入天河住建水务局，而天河区住建水务局现更名为天河住建园林局，故天河住建园林局有权就涉案房屋主张权利，其系本案适格原告。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据查明的事实，现天河住建园林局诉请要求解除合同，且毛颖至今未向天河住建园林局缴交2016年1月1日至2019年7月31日期间的租金，故天河住建园林局现诉请要求解除合同，要求毛颖腾空及交还涉案房屋，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。至于搬迁时间，一审法院酌情定为30日。天河住建园林局诉请要求毛颖支付房屋占用费至实际交还涉案房屋之日止，每月房屋占用费数额按151.1元收取，一审法院予以支持。关于天河住建园林局主张毛颖支付迟延腾退房屋的违约金的诉请，因天河住建园林局、毛颖最后签订的《广州市房屋租赁合同》中并未对毛颖迟延腾退、交还房屋的行为违约后果作出规定，故天河住建园林局的上述主张缺乏合同依据，一审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年8月6日判决如下：一、解除原告广州市天河区住房建设和园林局、被告毛颖之间就广州市天河区XX路XX号XX房成立的租赁合同关系；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告毛颖及其同住人员腾空上述房屋，将房屋交还给原告广州市天河区住房建设和园林局；三、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告毛颖向原告广州市天河区住房建设和园林局支付上述房屋自2016年1月1日起至实际交还上述房屋之日止的房屋占用费（按每月151.1元计付，如被告自行履行支付房屋占用费的义务的，相应金额应予以扣减）；四、驳回原告广州市天河区住房建设和园林局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费250元，由广州市天河区住房建设和园林局负担100元，被告毛颖负担150元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，毛颖二审向法院提交：1.2016年天河区总工会困难职工档案登记表，2.出生医学证明，3.毛颖工资存折，4.租用涉案房屋情况说明及转账详情，拟证明毛颖在2006年经法院判决离婚，小孩抚养权归其所有，作为单亲家庭、生活困难，经单位批准租用涉案房屋与孩子一起居住，并因生活困难、抚养孩子，家里父母患病需要治疗，请求允许其继续租住涉案房屋；毛颖分别于2019年8月16日、2020年5月10日、2020年8月17日分别向天河区住建园林局支付了2016年1月-2019年8月房租6648.40元、2019年9月至2020年5月租金1359.90元、2020年6月至9月租金604.40元，每月按151.10元计付。天河区住建园林局质证称：对毛颖提交前述证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确定：1.毛颖曾取得自有房产，不符合承租公共租赁保障住房条件；2.毛颖不符合广州市低收入困难家庭认定标准；3.毛颖取得涉案房屋承租权不符合法定程序；4.确认毛颖自2016年1月1日至2020年8月25日期间共支付占用费8612.7元，实际支付房屋占用费至2020年9月。本院经对毛颖提供的前述证据审查认定，天河区住建园林局对毛颖提供前述证据的真实性没有异议，本院予以采纳，前述证据证明其属于天河区总工会困难职工登记的职员，双方确认毛颖支付占用费至2020年9月，本院予以认可；在一审中毛颖已经提供其与家人的房地产登记情况查询证明证实其及女儿名下没有房产，天河区住建园林局称毛颖名下曾有自有产权房不符合租住涉案房屋条件，应由天河区住建园林局自行审查。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对毛颖的上诉主张，认定如下：本案的争议焦点为：毛颖是否应将涉案房屋腾空交还天河区住建园林局。涉案房屋登记在原广州市国土资源和房屋管理局名下，原天河区国土房管局将该房屋出租给毛颖作住宅使用，由此形成的租赁合同关系带有福利性和保障性，有其特殊性，有别于一般的房屋租赁合同关系。租赁合同约定租赁期限届满后，天河区住建园林局、毛颖虽未续签租赁合同，但毛颖继续使用涉案房屋，天河区住建园林局也没有提出异议，故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁关系持续，租赁期限为不定期。天河区住建园林局以政府内部文件为由主张其并非适格出租人，缺乏充分理据。二审期间，毛颖已举证证明其足额支付自2016年1月1日起至2020年9月30日期间的租金，且毛颖亦提供证据证明其属于天河区总工会困难职工，在目前无证据证明毛颖有其他房屋可供搬迁的情况下，本院对于天河区住建园林局要求搬迁的诉请暂不予支持。天河区住建园林局基于搬迁而提出的其他诉讼请求均不成立，不予支持。综上所述，毛颖部分上诉请求成立，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初670号民事判决；二、驳回广州市天河区住房建设和园林局的全部诉讼请求。一审案件受理费250元，二审案件受理费150元，均由广州市天河区住房建设和园林局负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄 嵩审判员  黄春成二〇二〇年八月二十八日书记员  莫善友黄晶晶