湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5555号原告：湖南省中海海惠物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路298号区检察院办公楼三楼。法定代表人：庞金营。委托诉讼代理人：钟浩然，男，汉族，1990年10月21日出生，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：陈轶，男，汉族，1986年9月21日出生，住湖南省长沙市天心区。被告：胡腾飞，男，汉族，1983年10月16日出生，住长沙市雨花区。原告湖南省中海海惠物业管理有限公司（以下简称中海海惠公司）与被告胡腾飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海海惠公司的委托诉讼代理人钟浩然、陈轶，被告胡腾飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中海海惠公司请求本院判令：1、被告胡腾飞支付物业服务费12800.49元，并支付违约金6400.24元（共计19200.73）；2、被告胡腾飞承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2009年4月19号，被告与湖南省中信控股有限公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号200977451004），购买了天心区中意二路168号中信文化广场10栋1004号房，建筑面积85.55㎡。出卖人选聘原告进行前期物业管理，收费标准为住宅1.6元/月/平方米。2010年被告与原告签订了《中信文化广场前期物业服务协议》，该协议约定物业服务费标准为1.6元/月·㎡，物业服务费按月交纳，应在每月10日前缴纳当月物业服务费，逾期缴纳费用的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应缴纳费用的千分之三缴交违约金。被告房屋面积为85.55㎡，每月应缴物业服务费136.88元，被告物业费按约定交到了2010年10月，但之后就以各种理由拒交物业服务费，从2010年11月1日至2018年8月16日，被告已累计欠缴物业服务费12800.49元，应支付违约金6400.24元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告胡腾飞辩称：原告违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有完全履行合同，存在严重失职行为，并给被告造成较大影响和经济损失，主要表现在：1、物业公司有多处未履行合约的行为，包括未封闭管理小区、消防设施未定期检查检修、垃圾清运不及时、小区绿化长期得不到维护、车辆停放管理不到位等。2、物业公司未经业主同意将公共空间出租给幼儿园并允许广告入驻，广告收入未予公示。3、物业公司未公布物业收费的收支情况。4、被告房屋装修后出现漏水，且越来越严重，原告就房屋质量问题未与开发商协商处理好，没有承担起相应的责任义务，被告维修房屋的损失应由原告承担。5、原告所诉欠费金额12800.49元不属实，经被告与原告工作人员确认被告实际所欠服务费为9412.49元。综上，被告认为原告违约在先，收取违约金事实不充分，违背公平正义，原告应承担被告房屋维修的损失，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：湖南省中信控股有限公司（甲方）与湖南省中信物业管理有限公司（乙方）分别签订了2009年3月28日至2014年3月27日的《前期物业管理服务合同》及2014年3月28日至2019年3月27日的《前期物业管理服务合同》，该两份合同约定包含以下内容：一、服务内容与质量：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运积雨、污水管道的疏通；5、公共绿化的养护和管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。二、甲方的权利和义务：1、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验；2、甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备及专项维修、保养设备存在问题的，甲方应承担解决问题的责任；3、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等资料。4、甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。5、业主大会成立前，甲方应配合乙方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；……三、乙方的权利和义务：1、在早期介入工作阶段，对项目策划、设计、设备选型提供咨询服务，对智能化设计、安装提供咨询服务，从物业管理的角度对项目的各个分部、分项工程提出优化或合理化建议；2、在甲方配合下对物业进行承接查验；3、业主大会成立前，制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方应给于必要配合；4、乙方可采取规劝等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；5、乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；……四、物业管理服务费用：乙方从业主入伙之日起向业主收取物业管理费，住宅物业管理费按建筑面积每月每平米1.6元收取。业主或物业使用人应于当月10日前缴纳当月物业服务费用，逾期缴纳的，自迟延缴纳之日起，乙方按日加3‰的滞纳金。另双方就其他事项进行了约定。在该合同上，湖南省中信控股有限公司、湖南省中信物业管理有限公司加盖公章予以确认。原告已于2018年8月16日退出涉案中信文化广场小区的物业管理服务。被告系涉案小区中信文化广场10栋1004号房业主，其房屋产权建筑面积85.55㎡，每月应缴纳的物业费为136.88元，被告收房后向原告交纳物业费至2010年10月。后被告因其房屋漏水、原告未履行好管理服务职责等原因，未向原告缴纳物业费，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。另查明，2019年1月16日，湖南省中信物业管理有限公司变更名称为湖南省中海海惠物业管理有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。其与湖南省中信控股有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告在内的全体业主及原告物业公司均具有约束力。2019年1月16日，湖南省中信物业管理有限公司将名称变更为湖南省中海海惠物业管理有限公司，物业服务的主体以及权利、义务并未发生实质变动，原告应当根据物业服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务,被告则应支付相应的物业服务费。被告辩称房屋漏水、原告擅自出租公共空间、物业收费收支未公示等问题，与本案并非同一法律关系，被告可另行通过其他途径处理。若被告认为原告怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝交纳物业服务费。综上，本院认为物业服务包括小区内环境卫生管理、公共秩序管理、安全管理等多项服务内容，现原告已向被告提供了基本的物业服务，被告辩称其居住小区存在环境绿化、卫生保洁、安全等方面的问题，不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，且即使上述事实存在，也并未造成涉案小区的生活秩序发生恶化而严重影响业主的正常生活，被告不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳相关费用的正当理由。但原告作为专业的物业管理公司，负有与业主沟通、协调等其他服务管理职能，针对业主的相关实际情况未能及时回复、处理，确有物业管理服务上的瑕疵。本院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，对被告应缴纳的物业服务费应予以酌情减少。现原、被告双方确认被告欠付原告物业费时间为2010年11月1日至2018年8月16日，本院确认被告应向原告交纳该期间的物业费为8961.96元（85.55㎡×1.6元/㎡/月×93个月+85.55㎡×1.6元/㎡/月÷30日×16日=12802.8元×70%=8961.96元）。另，被告辩称实际欠费金额为9412.49元，未提供证据予以证明，对该抗辩意见本院不予采纳。原告要求被告支付违约金6400.24元，本院认为，被告因房屋漏水以及原告管理、安保服务不到位等原因未缴纳物业服务费，并非有意、恶意拒交物业服务费。原告在与业主发生纠纷时，未与业主积极沟通，致使双方矛盾持续存在，确存在管理上的瑕疵。原告对如何加强与各业主的沟通、改善服务质量等尚有待提高完善之处。故法律上对逾期付款必须支付违约金的惩罚性规定，相对本案被告不适用，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十条之规定，判决如下：一、限被告胡腾飞于本判决生效之日起十日内支付原告湖南省中海海惠物业管理有限公司2010年11月1日至2018年8月16日期间的物业费8961.96元；二、驳回原告湖南省中海海惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费280元，减半收取140元，系原告湖南省中海海惠物业管理有限公司预缴，由被告胡腾飞承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  向利二〇二〇年八月三日法官助理聂士洋代理书记员  丁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。