四川省眉山市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川14民终770号 上诉人（原审被告、反诉原告）：彭桔健，男，1979年12月29日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈韦为，四川法邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雨珂，四川法邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪雅县鑫顺房地产开发有限公司，住所地：四川省洪雅县洪川镇青衣路。 法定代表人：李波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李贤利（公司员工），男，1956年10月26日出生，汉族，住四川省洪雅县。 上诉人彭桔健因与被上诉人洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2020）川1423民初302号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月7日对本案进行了询问。上诉人彭桔健的委托诉讼代理人陈韦为、何雨珂；被上诉人鑫顺公司的委托诉讼代理人李贤利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 彭桔健上诉请求是：1、撤销（2020）川1423民初301号民事裁定；2、指令洪雅县人民法院进行实体处理；3、本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人于2011年12月8日出具《情况说明》载明“王维利、唐长生、彭桔健出借于洪雅成百百货经营管理有限公司和欣顺农副产品有限公司和贵州神农果生物科技有限公司的借款总额800万元，现该债权转让给鑫顺公司，用于彭桔健、白松林购买房屋，王维利、唐长生、彭桔健的债权转让后不得再向洪雅成百百货经营管理有限公司和欣顺农副产品有限公司和贵州神农果生物科技有限公司主张任何权利。”，说明上诉人对被上诉人享有的债权来源于债权转让，上诉人与被上诉人之间没有签订借款合同，不存在借贷关系。2、被上诉人出具《情况说明》和《洪雅县鑫顺房地产开发有限公司收据》对上诉人以转让取得的债权用于购买房屋应交的房款，即本案以房抵债予以认可；因此上诉人与被上诉人于2011年12月8日签订的8份《商品房买卖合同》符合合同生效的要件，系双方真实意思表示，双方间存在房屋买卖关系。3、被上诉人对上诉人签订的8份《商品房买卖合同》涉及的房产在洪雅县房管局进行了网签备案，进而证明了双方系房屋买卖合同关系。3、因上诉人与被上诉人系房屋买卖合同关系，故一审适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定裁定驳回上诉人起诉属于适用法律错误。 鑫顺公司答辩称：1、彭桔健与鑫顺公司在签订房屋买卖合同前，双方即存在800万元借贷关系。在签订《房屋买卖合同》前，双方签订的《协议书》明确约定，将30套房屋销售备案到彭桔健名下，且约定出售一套还款后，解除备案一套。因此案涉房屋买卖合同是借贷合同的担保。2、《协议书》约定在一定期限内对剩余未归还款项按2%每月计算利息，如若双方是房屋买卖合同，则不应计算利息。3、鑫顺公司提供的供应商明细表证明鑫顺公司一直归还借款至2018年5月21日。 原审原告、反诉被告鑫顺公司在一审中的诉讼请求：1．确认双方于2011年签订的（备案号为2834、2835、2837、3014、3024号）《商品房买卖合同》无效，由彭桔健协助鑫顺公司办理案涉房屋备案登记注销手续；2．本案诉讼费由彭桔健承担。 原审被告、反诉原告彭桔健在一审中的诉讼请求：1．确认双方签订的5份《商品房买卖合同》合法有效，鑫顺公司继续履行合同；2．本案诉讼费由鑫顺公司承担。 一审裁定认定的事实：2011年12月1日至8日，鑫顺公司与彭桔健签订了15份《商品房买卖合同》并办理网签备案登记，但彭桔健至今未实际占有该房屋。2011年12月8日，鑫顺公司向彭桔健出具房款《收据》。2011年12月8日，鑫顺公司出具《情况说明》，载明：“王维利、唐长生、彭桔健出借于洪雅成百百货经营管理有限公司和欣顺农副产品有限公司和贵州神农果生物科技有限公司的借款总额800万，（大写：捌佰万元整），现该债权转让给洪雅县鑫顺房地产开发有限公司，用于彭桔健、白松林购买房屋，王维利、唐长生、彭桔健的债权转让后不得再向洪雅成百百货经营管理有限公司和欣顺农副产品有限公司和贵州神农果生物科技有限公司主张任何债权。”该份《情况说明》上仅有鑫顺公司签章。 鑫顺公司提交的转款凭证原件证实：2017年10月24日，购房者文其江向彭桔健转款18万元，2018年1月31日，购房者蒋群芳向彭桔健转款23万元。鑫顺公司提交的其余转款凭证系复印件，彭桔健对证据“三性”不予认可。 除备案号为2834、2835、2837、3014、3024号的5份《商品房买卖合同》仍备案登记在彭桔健名下外，其余10份《商品房买卖合同》已不在彭桔健名下。 另查明，因彭桔健本人未到庭参加诉讼，一审法院依法通知彭桔健到庭接受询问，但其拒不到庭。一审法院依法向彭桔健诉讼代理人释明，本案双方签订买卖合同系作为民间借贷合同的担保，应按照民间借贷法律关系审理，询问其是否变更诉讼请求，其坚持主张买卖合同。 再查明，鑫顺公司在一审法院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在要求的时间内预交案件受理费。 一审裁定认为，双方建立民间借贷关系后，因鑫顺公司未能按时归还借款，与彭桔健签订了15份《商品房买卖合同》。之后购房者将房款向彭桔健支付，其中10份《商品房买卖合同》已解除彭桔健的备案登记，彭桔健主张系其将房屋进行出售，但未能提交相应的买卖合同，应承担举证不能的不利后果。结合鑫顺公司持有转款凭证原件，彭桔健不能说明该10套房屋的去处，未实际占有案涉房屋，彭桔健本人拒不到庭接受询问等情形，应认定双方签订《商品房买卖合同》系作为民间借贷合同的担保，由鑫顺公司继续将房屋出售后，房款交付彭桔健，后解除彭桔健的房屋备案登记。经一审法院依法释明后，彭桔健拒绝变更诉讼请求，应当驳回彭桔健的起诉。鑫顺公司在一审法院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在要求的时间内预交案件受理费，应按鑫顺公司撤诉处理。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百五十四条第一款第（三）、（十一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定：一、本案按本诉原告（反诉被告）洪雅县鑫顺房地产开发有限公司撤回起诉处理。二、驳回本诉被告（反诉原告）彭桔健的起诉。 二审中，上诉人围绕上诉请求提供了新证据，本院组织双方进行了举证和质证。 彭桔健提供的新证据为：1、钟某2017年11月17日中国建设银行个人活期帐户支出交易明细一份、黄某2017年5月25日智慧柜员机业务回执一份。拟证明鑫顺公司将案涉房屋抵债给白松林、彭桔健后，白松林、彭桔健出售给钟某、黄某，且购房款也是支付给彭桔健。2、案涉房屋（房号1-1-11-5、1-1-13-3、1-3-7-2）照片，拟证明案涉房屋至今未占用。3、证人钟某、黄某、玉永甩的出庭证言。拟证明案涉房屋（房号分别为1-1-12-5、1-3-7-1、1-1-11-5）系从彭桔健处购房，房款是支付给彭桔健，但房屋买卖合同是与鑫顺公司签订。因此本案的法律关系是房屋买卖，而非民间借贷。鑫顺公司的质证意见为：证据1的三性无异议，但认为该房屋系彭桔健与鑫顺公司衔接的，签订房屋买卖合同也是与鑫顺公司签订，房款是用于归还彭桔健的借款。证据2中的三套房屋已被鑫顺公司出售。证据3证人均是通过彭桔健介绍购买案涉房屋，符合白松林、彭桔健与鑫顺公司于2011年11月29日签订的《协议书》的约定，因此本案并非房屋买卖合同。 本院认为，上诉人提供的证据1的三性，因双方当事人无异议，本院予以确认。该证据仅能证明钟某、黄某与彭桔健有经济往来。证据2的三性双方无异议，本院予以确认，但该证据仅能证明案涉房屋目前的情况，并不能证明案涉房屋是否已被出售。证据3证人钟某、黄某、玉永甩的证言相互印证，能够证明签订诉争房屋买卖合同双方为鑫顺公司与钟某、黄某、玉永甩，不能证明案涉房屋的权属系白松林或者彭桔健，结合彭桔健提供的证据1，能够证明白松林、彭桔健与鑫顺公司之间不存在房屋买卖合同关系。 二审经审理查明：2011年11月29日，鑫顺公司（甲方）与彭桔健、白松林（乙方）签订了《协议书》，约定：一、甲、乙双方确认截止2011年12月23日，甲方欠乙方借款总额为800万元整（大写：捌佰万元正）。二、甲方将位于四川省洪雅县共计30套（详见附表），面积3016.71平方米销售备案至乙方指定自然人名下。三、甲方承诺在2011年12月31日前为乙方出售价值100万元的房屋，每销售一套，乙方收取一套房款，并负责解除销售备案一套。甲方承诺在2012年5月30日前为乙方将全部房产出售或回购完毕，且甲方销售单价不能低于备案价格的15%，并保证乙方收回总款800万元，不足则由甲方补足；多余则归甲方所有；甲方确认在2012年5月30日前不能为乙方将全部房产出售或回购完毕，则甲方承诺从2012年6月1日起至2012年8月30日止，对剩余未归还款项按2%每月计算利息；在2012年8月30日前出售或回购过程中产生的所有税、费等全部由甲方承担；甲方确认在2012年9月1日前不能为乙方销售回款800万元或回购回款800万元，则剩余销售备案房产归乙方所有，双方互不找补，且甲方无条件为乙方办理权属证书。四、乙方承诺在2012年6月1日前销售回款或回购回款总额达到800万元时，则剩余房产无条件为甲方解除销售备案登记。五、乙方承诺在本协议第二条销售备案完成后立即为甲方解除洪房他证2010字第××号房产的抵押登记。在一审庭审中，彭桔健对《协议书》的质证意见为：协议书是复印件，无法核实真实性，但是从该协议可以看出截止2011年12月鑫顺公司欠款800万元的事实。而在一审庭审当日（2020年4月28日）彭桔健的委托代理人提供的书面质证意见中对该协议书的质证意见为：对该份证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。从该协议书可以看出，鑫顺公司与彭桔健、白松林进行结算，双方确认截止到2011年12月23日，鑫顺公司欠彭桔健、白松林借款总额800万元的事实。 二审经审理查明的其余事实和采信的证据与原判一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，二审中，双方当事人争议的焦点为：本案的法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系？ 根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意见表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”彭桔健提起本案诉讼的请求之一是确认案涉《房屋买卖合同》有效，而案涉《房屋买卖合同》双方当事人对其间法律关系性质的主张并不一致，且证据均非直接、充分，故判断该合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定本案法律关系的关键。本院结合在案证据，探究合同签订当时双方当事人的真实意思，并对案涉主要法律关系的性质作出判断，认定鑫顺公司与彭桔健之间不存在房屋买卖合同关系，双方之间应为民间借贷法律关系。其理由如下：首先，根据《销售商品房须登记备案的通知》规定，凡商品房销售，开发经营企业应与承购人签订统一的《商品房买卖合同》，并且销售人应自该合同签订之日起30日内到房地产管理部门办理商品房买卖合同登记备案手续，而案涉商品房买卖合同的签约时间为2011年12月8日，但大部分案涉商品房买卖合同载明的备案时间在2011年12月8日前，也就是说，案涉房屋在双方未签订商品房买卖合同前就已在房地产管理部门备案不符合常理。第二，鑫顺公司与彭桔健于2011年11月29日签订的《协议书》能够证实案涉30套房屋系鑫顺公司向彭桔健、白松林借款的担保。虽该《协议书》系复印件，但彭桔健的委托诉讼代理人于2020年出具的书面质证意见中对该《协议书》的真实性、合法性并无异议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证证明。”的规定，因彭桔健的委托诉讼代理人对鑫顺公司提供的《协议书》的真实性、合法性无异议，故对该《协议书》应予采信。第三，从案涉《房屋买卖合同》看均采取“一口价”方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。第四，从彭桔健申请的出庭证人的证言能够证明案涉房屋系证人钟某等人与鑫顺公司签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋虽备案至彭桔健名下，但案涉房屋的权属在未被鑫顺公司出卖前还是属于鑫顺公司。且从彭桔健提供的钟某、黄某的银行卡交易明细与钟某、黄某的证言相互印证，证明了钟某、黄某购买的房屋系与鑫顺公司签订的《商品房买卖合同》，且在签订了《商品房买卖合同》后鑫顺公司并未收到案涉房屋的购房款，该购房款系钟某、黄某直接支付彭桔健。 综上，上诉人彭桔健的上诉理由不能成立，其请求应不予支持。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈晓梅 审判员  覃 棱 审判员  李建伟 二〇二〇年八月十日 书记员  陈 琳