上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6081号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海横江实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄荣权，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：林霞军，男，1971年11月12日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：高其彬，上海政明律师事务所律师。上诉人上海横江实业有限公司(以下简称横江公司)因与被上诉人林霞军房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初17896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。横江公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，发回重审或依法改判驳回林霞军的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定基本事实严重错误，双方签订的《房屋租赁合同》应当为部分无效。横江公司实际承租上海市宝山区锦秋路XXX号XXX号楼、XXX号楼工业用房一至四层(以下分别简称1号楼、3号楼)面积为7，276.13平方米，其中6，071.68平方米为房屋产权证载明的面积，剩余的1，204.45平方米未予载明。二、横江公司已经将1号楼、3号楼返还给了林霞军，且林霞军出租了上述房屋。上海哲野印刷有限公司(以下简称哲野公司)以杨志广的名义于2019年4月22日将系争房屋出租给上海壹佰米网络科技有限公司(叮咚买菜)，哲野公司以杨志广的名义于2019年11月19日将上述房屋出租给上海政轩汽车服务有限公司(高芬)。三、一审法院适用法律错误。在租赁合同认定为部分无效后，应当分别作出处理，有效部分按照有效合同处理，无效部分按照无效部分处理。四、一审法院未依职权对横江公司的实际装修、经营损失进行评估及追加次承租人为第三人，违反法定程序。林霞军辩称，不同意横江公司的上诉请求。一、依据合同和事实，双方之间的房屋租赁合同合法有效。1号楼、3号楼系合法建筑，双方约定以整栋出租，不以面积计算，且横江公司对租赁房屋的面积等现状充分了解并给予认可。二、双方虽然就3号楼返还问题进行过协商，但并未达成一致。林霞军曾收取过次承租人2019年上半年房租的事实，亦能说明房屋并未被收回的事实。三、横江公司对1号楼、3号楼仅存在给付房租的义务，已经没有其它任何权利。四、横江公司在一审法院审理后变更法定代表人和全部股东(股份零转让)的行为，涉嫌恶意规避法律责任，同时说明横江公司恶意拖延时间。林霞军向一审法院起诉请求：一、解除林霞军与横江公司之间的房屋租赁合同；二、判令横江公司恢复原状，并返还租赁房屋；三、判令横江公司向林霞军支付2018年1月1日至2019年6月30日的所欠房租人民币173.4万元(以下币种均为人民币)；四、判令横江公司向林霞军支付租赁房屋的租金及占用费(按照每年260万元计算，自2019年7月1日起至返还之日止)；五、判令横江公司向林霞军支付违约金50万元。横江公司向一审法院提出反诉请求：一、判令林霞军返还多收的租金302，578.57元(应付租金自2018年3月1日至2019年1月21日，为2，318，689.93元，实际支付2，621，268.50元)；二、判令林霞军返还房屋租赁保证金60万元；三、判令林霞军赔偿1号楼房屋自2019年1月22日起被终止租赁的经营收益损失200万元(1号楼面积占比38.69％，年租金约100万元，年经营收入200余万元，收益100余万元，损失暂以2年计算)；四、判令林霞军赔偿装修损失165万元。一审法院认定事实：2017年12月13日，林霞军(出租人、甲方)与横江公司(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方同意将1号楼、3号楼租赁给乙方生产办公使用；期限为6年(2018年1月1日-2023年12月31日)；2018年1月1日交付给乙方使用，正式免除租金的租赁期限为两个月；租赁保证金为60万元，在本合同签订后3天内由乙方支付给甲方，六日内支付半年租金后甲方配合乙方处理解决原有承租方；2018年1月1日起年租金260万元／年(不包含税费，如乙方公司需要发票则由乙方公司承担税费)；第一年至第三年年租金260万元，第一年指自计租日(指免租装修期届满之次日2018年1月1日至2018年2月28日止租金6个月一付)起6个月，租金半年一付，先付后用，于每个支付周期开始前15天付清；水电费由甲方代缴，乙方支付代缴费；甲方提供房产及有关办证文件给乙方办理营业执照，消防以甲方原来的；乙方已充分了解目标房屋租赁物的现状，并提出根据其合法经营为目的进行维修改造，上述维修改造，乙方应以不损坏原有房屋结构为原则，并由乙方在租赁期内对目标房屋构筑物、设备、设施、消防等安全承担全部责任；乙方逾期支付租金的，每逾期一天按逾期付款额的万分之八向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过1个月的，甲方有权解除本合同，并由乙方向甲方支付违约金50万元；租赁期限届满或不论何种原因的租赁终止，乙方租赁添附的不固定的装饰等添附物，乙方均可以撤走，固定添附物归甲方所有而甲方无需结算和补偿；另1号楼负二层东边三个房间为甲方居住使用。2019年1月9日，宝山城市工业园区综合治理安全生产办公室针对锦秋路XXX号内厂房进行安全、消防检查，检查情况记录载明：在检查中发现2688号内1号楼四楼存在违章搭建且未经消防申报无相关手续，现场情况有存在改变厂房用途(公寓房出租)，建议立即停止相关违法违章行为，报请相关职能部门审批通过后方能使用，并责令被查单位当场改正。该检查记录由被检查单位负责人林霞军签字。横江公司表示，2019年1月，横江公司在装修，并未出租，改变厂房用途的是林霞军，因租赁房屋存在违法问题，在此之前双方就出租事项进行协商，林霞军想收回房屋，但横江公司不同意返还，故林霞军向相关部门举报，试图将横江公司赶走。林霞军表示，横江公司将1号楼四楼改造成7个房间，损坏原有房屋结构，应当恢复原状。2019年1月21日，横江公司发出合同变更申请书，载明其与哲野公司(林霞军)签订的租赁协议，于2019年1月22日前双方商谈，现已同意退还3号楼归还甲方，保留1号楼，并提出1号楼变更租金及租期等条款方案。同月24日林霞军回复横江公司，同意横江公司将3号楼退还，并提出具体结算方案。嗣后，双方未办理房屋交接手续。林霞军表示，横江公司并未返还房屋。2019年3月，林霞军多次通过微信向横江公司催讨租金及水电费。一审法院审理中，林霞军提供房屋租赁合同、补充合同、承诺书、委托授权书、房产证及上海市不动产登记簿，上述材料显示林霞军向案外人哲野公司承租锦秋路XXX号1号、2号楼，并受案外人杨道很委托管理出租3号楼，林霞军有权出租上述房屋。一审法院审理中，经双方对账，确认横江公司已付租金2，446，000元及保证金60万元。林霞军表示，上述租赁合同签订后，横江公司口头向林霞军租赁2号楼的7间商铺，双方协商租赁期限为1年，每间4万元租金，共计28万元，未签订租赁协议，到期后，2号楼商铺已经返还，故横江公司已付租金中28万元系2号楼商铺的租金，应在本案中予以扣除。横江公司表示，林霞军为弥补1号楼的3间房屋由其自用及租赁面积不足的问题，将2号楼的3间房屋交换给横江公司使用，双方关于2号楼房屋并无租赁关系，横江公司亦无需支付租金。为证明林霞军已收回1号楼、3号楼，横江公司向一审法院提供告知书、付款回执、收据，证明林霞军向各承租户发放告知书，通知实际承租人停止向横江公司支付租金、水电费，且向其中两个次承租人收取2019年的租金，分别为75，000元和33，000元。林霞军对上述证据真实性无异议，因横江公司拖欠租金故向实际承租人发出告知书，确实收到该75，000元和33，000元，都是1号楼的，上述款项可作为已收款予以扣除，但不能证明林霞军已收回房屋。一审法院审理中，林霞军表示，1号楼、3号楼内目前存在次承租人，在本案中仅要求横江公司返还房屋，待本案结束后，再协商处理次承租人事宜。一审法院认为，林霞军与横江公司就1号楼、3号楼签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。从横江公司提供的2019年1月的双方往来函件可知，双方就3号楼返还问题进行过协商，但并无证据证明双方就该房屋的租赁关系解除达成一致意见，横江公司无证据证明其已将该房屋返还给林霞军，林霞军代收租金的行为亦无法证明其已收回房屋，故横江公司主张双方关于3号楼房屋的租赁合同关系已经解除，并已经返还房屋的意见，一审法院不予采信。在租赁合同履行过程中，相关行政部门在安全消防检查过程中认定1号楼四楼存在违章搭建且未经消防申报，改变厂房用途。对此，横江公司表示当时其在装修，且此时横江公司已取得房屋长达一年，结合横江公司关于系林霞军通过举报的方式试图将其赶走的陈述，一审法院认定该违法行为系横江公司所为，应由其承担相应的后果。横江公司表示系林霞军的改造行为导致其无法使用房屋，无相应证据予以证明，一审法院不予采信。在上述分析基础上，一审法院认定双方关于1号楼和3号楼房屋的租赁关系在本案诉讼前尚未解除。对于林霞军要求解除双方租赁合同的诉请，一审法院认为需认定横江公司的已付租金金额，判定其是否存在拖欠支付租金的行为。对此，双方对于已付租金中是否应当扣除2号楼租金28万元存在争议。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。林霞军主张与横江公司之间存在2号楼7间商铺的租赁关系、租金为每年28万元，但未提供相应证据予以证明，一审法院不予采信。横江公司主张其使用2号楼的3间商铺，系基于1号楼、3号楼的租赁面积不足故予以补偿的意见，亦未提供相应证据证明，一审法院亦不予采信。考虑到双方之间就1号楼、3号楼房屋的租赁面积较大，林霞军又无证据证明双方之间就2号楼的商铺使用存在租赁关系，且该商铺早已返还，一审法院认为双方就2号楼的商铺不存在租赁关系，无需支付相关费用，故横江公司的已付租金为2，446，000元。结合双方关于租金标准及支付时间的约定，横江公司拖欠租金，经林霞军多次催讨仍未支付，存在违约，林霞军要求解除合同的诉请，符合合同约定，一审法院予以准许。合同解除后，横江公司应当恢复原状并返还上述房屋。林霞军主张横江公司应按每年260万元的标准，支付截止至返还房屋日止的租金，符合合同约定，一审法院予以准许。经计算，截止2019年6月30日，横江公司应付租金3，466，666.67元，扣除已付租金2，446，000元及林霞军代收款108，000元后，横江公司尚欠租金912，666.67元。横江公司存在违约导致双方合同解除，林霞军要求其支付违约金50万元的请求，符合双方约定，一审法院予以准许。关于横江公司的反诉请求，双方合同解除，横江公司要求退还租赁保证金的请求，合法有据，一审法院予以准许。基于上述分析，横江公司的其余诉讼请求，均无事实和法律依据，一审法院不予准许。据此，一审法院判决如下：一、解除林霞军与横江公司就1号楼、3号楼工业用房屋一至四层签订的《房屋租赁合同》；二、横江公司于判决生效之日起十日内，将上述房屋恢复原状后返还给林霞军；三、横江公司于判决生效之日起十日内，向林霞军支付截止至2019年6月30日的租金912，666.67元，并按每年260万元的标准，支付自2019年7月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金；四、横江公司于判决生效之日起十日内，向林霞军支付违约金50万元；五、林霞军于判决生效之日起十日内，向横江公司返还租赁保证金60万元；六、驳回林霞军的其余诉讼请求；七、驳回横江公司的其余反诉请求。本院二审期间，横江公司向本院提交二组证据。证据一：锦秋路XXX号房屋的示意图。证明横江公司所承租的房屋面积为7，276.13平方米，其中有证部分的房屋面积为6，071.68平方米，无证部分的房屋面积为1，204.45平方米。证据二：照片、工业园区安全检查记录、调查令及房屋租赁合同、庭审笔录及房屋租赁合同，证明哲野公司从2019年4月起已将1号楼、3号楼出租给上海壹佰米网络科技有限公司(叮咚买菜)、上海政轩汽车服务有限公司、上海工利金劳务服务有限公司，亦证明了横江公司已经将1号楼、3号楼返还林霞军。林霞军对上述二组证据的真实性、合法性与关联性均不予认可。本院另查明，林霞军(出租人、甲方)与横江公司(承租人、乙方)2017年12月13日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将1号楼、3号楼共计两栋面积7，000平方米租赁给乙方生产办公使用。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，林霞军与横江公司就1号楼、3号楼签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，均应按约履行自己的义务。本案中，房屋租赁合同虽然约定林霞军将1号楼、3号楼共计两栋面积7，000平方米租赁给横江公司，年租金260万元，但并未约定1号楼、3号楼每平方米的租金价格，而横江公司承认实际承租房屋面积为7，276.13平方米，故本院认定双方对承租面积约定并不明确，属于整体出租。现横江公司以1，204.45平方米的房屋面积未经房屋产权证载明为由，主张房屋租赁合同为部分无效，缺乏事实和合同依据，况且该主张并不影响横江公司每年向林霞军支付260万元的租金。虽然横江公司于2019年1月21日发出合同变更申请书，同月林霞军也同意将3号楼退还，但双方就结算方案和房屋交接并未达成一致，故一审法院认定横江公司违约，判令横江公司恢复原状并返还上述房屋、按每年260万元的标准支付租金及承担相应的违约金，并无不当，本院予以认可。横江公司在二审期间向本院提交的证据不足以证明其已向林霞军返还房屋，其主张减免租金和使用费，本院不予采纳。横江公司提出一审法院存在程序错误，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。综上所述，横江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24，672元，由上诉人上海横江实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  徐 江二〇二〇年八月二十六日书记员  夏 歆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……