黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黑01民终151号上诉人（原审被告）：黑龙江亿隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省五常市丽华园小区23号商服。法定代表人：迟长海，经理。委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马英，男，1969年1月1日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：洪梅，女，1982年5月15日出生，汉族，黑龙江省五常市馨阳法律服务所法律工作者，住黑龙江省五常市福明北区。上诉人黑龙江亿隆房地产开发有限公司（以下简称亿隆房地产公司）因与被上诉人马英合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2019）黑0184民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人亿隆房地产公司的委托诉讼代理人徐明昌、尹伊艨，被上诉人马英的委托诉讼代理人洪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿隆房地产公司上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回马英起诉。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。马英与亿隆房地产公司之间不存在房屋买卖合同关系，案涉项目实际施工人王继香因资金不足向马英借款，借款本金80万元，月息5分，马英要求签订商品房买卖合同作为担保，还款后合同作废。在此背景下，马英与亿隆房地产公司先后签订13份合同，亿隆房地产公司相应地出具了13张购房收据。2.一审法院程序严重违法，亿隆房地产公司有准确地址，但未收到开庭传票等诉讼文书。马英辩称：1.一审法院认定事实清楚。马英与亿隆房地产公司在经友好协商、平等自愿的基础上，马英购买亿隆房地产公司开发的商品房，并签订《商品房买卖合同书》系马英的意思表示与亿隆房地产公司的意思表示形成合意，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合同依法成立并生效。《商品房买卖合同书》在五常市拉林房地产管理处已备案，备案说明了房屋的所有权归属，具有公示公信力。2.借款不属于本案审理范围。上诉状中所称的借款，是马英与施工方的项目负责人王继香、王继全之间的借款，借款数额不准确，部分借款消灭，不属于商品房买卖合同纠纷案件的审理范围。3.一审法院适用法律正确。案涉商品房买卖合同依法成立并生效，五常市拉林房地产管理处作出行政确认的具体行政行为对马英购买的商品房进行备案。一审法院在认定上述案件事实的基础上，适用《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正确。4.一审法院未违反程序。本案是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，一审法院适用简易程序审理程序正当。马英向一审法院起诉请求：1.确认马英、亿隆房地产公司签订的商品房买卖合同有效；2.亿隆房地产公司协助马英办理案涉房屋不动产登记证书。一审法院认定事实：2015年9月24日，马英与亿隆房地产公司签订了《商品房买卖合同书》，约定亿隆房地产公司将位于五常市牛家镇文化豪庭3栋4单元11层1102室房屋，建筑面积79.46平方米，以260,629元价格卖予马英，马英向亿隆房地产公司交付了全部购房款，亿隆房地产公司出具了交款收据。亿隆房地产公司至今未出具购房发票，导致马英无法办理权属登记。一审法院认为，马英、亿隆房地产公司之间自愿签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方关于办理产权登记的期限没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”马英已付全款购入现房，且该房产已在房产部门备案登记在马英名下，该房屋买卖合同有继续履行的可能性，故该房屋买卖合同应继续履行，亿隆房地产公司应履行协助马英办理房屋产权证的附随义务。亿隆房地产公司经合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利，不影响该案的审理。故应支持马英要求亿隆房地产公司继续履行合同并协助办理产权证的诉讼请求。判决：一、马英与亿隆房地产限公司签订的《商品房买卖合同书》有效；二、亿隆房地产公司协助马英办理五常牛家镇文化豪庭3栋4单元11层1102室房屋不动产登记证书，于判决书生效后立即履行。本院二审期间，亿隆房地产公司围绕上诉请求提交了下列证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：证据一、案外人关雪峰与王继香、王继海2014年4月11日签订的建设工程施工合同。意在证明：案涉工程是牛家镇文化小区(文化豪庭)，承包范围是3栋高层、2栋多层；合同总价款约8000万元，工程款支付方式以现金支付50%，用楼抵付50%。马英质证意见：对于该证据真实性有异议，该证据没有发包方和承包方的签字、盖章，而且关雪峰和王继香并不具有承揽工程的资质，该份合同与本案没有关联性。证据二、亿隆房地产公司与王继香2015年11月28日签订的《协议书》。意在证明：关雪峰代表亿隆房地产公司与王继香就工程款及有关给付房屋抵偿工程款事项达成协议，工程总造价127,000,000元，50%给付现金，50%工程款以房抵偿价款；关雪峰及亿隆房地产公司同意以4号楼全部房屋折抵工程款；以1、2、3号楼部分房屋折抵工程款。马英质证意见：该份证据系关雪峰、亿隆房地产公司及王继香之间的内部约定，与本案无关。证据三、亿隆房地产公司开楼抵工程款说明及房源统计表。意在证明：案涉13套房屋，分别为3号楼4单元1002、1102、1202、1302、1402、1502、1602；3号楼1单元602、1002、1202、1302、1402、1502。该13套就是说明中提及的3号楼1单元22套中的6套，4单元17套中的7套。该事实可以进一步说明亿隆房地产公司已将案涉的13套房屋抵工程款支付给王继香，由王继香进行处置，亿隆房地产公司只是按合同约定履行协助义务。马英质证意见：该证据系开发公司单方制作，不具有证明效力。证据四、照片一张。意在证明：2014年4月11日关雪峰和王继香、王继海签订的建设工程施工合同进行开发建设的文化小区项目。工程竣工后，该项目名称命名为“文化豪庭”。马英质证意见：该证据系一张照片，不能证明待证事实。证据五、录音资料两份。意在证明：该证据形成时间是2019年10月15日，王继香向马英借款80万元并用13套房屋进行抵押，已经偿还本息46.5万，在该录音中，马英说：“80（万）加20（万），100（万），咱两两清，我也不和你纠结这事，你自己卖房子去。”“你卖一套你给我10（万），你给我13（万）那你的房子就解一个，要能给到100(万)全解。”马英质证意见：该证据只能证明马英与亿隆房地产公司之间以前有借贷关系，但不能证明待证事实。证据六、（2019）黑0184民初861号民事调解书。意在证明：2015年10月24日王继香向马英出借一笔20万元，并用3号楼1单元602、1002、1202、1302、1402、1502六套房屋作担保，同时签订了房屋买卖合同。马英质证意见：对该证据真实性无异议，该份证据与本案没有任何关联性。该笔借款发生在13套房屋备案之后，亿隆房地产公司与马英之间发生的借贷关系，与本案没有任何关联性。证据七、王继香给付马英本金及利息的收据16张。意在证明：从2014年8月24日起至2015年12月，王继香给付本息共计46.5万元，结合证据五可知马英确实收到过本息40余万。马英质证意见：该份证据是单方制作，没有马英签字，不具有证明效力。证据八、王继香到庭出具的证人证言。意在证明：王继香和马英之间签订的13套商品房买卖合同及亿隆房地产公司出具的收据，并不是真正的商品房买卖关系。王继香向马英借款，用案涉13套房屋为该借款提供担保，马英并没有履行交付房款的义务。马英质证意见：该证人与本案有直接利害关系，不应予采信。二审中，马英未提交新证据。本院认证意见如下：亿隆房地产公司提交的证据来源合法，与本案待证事实具有关联性，证明效力须结合在案证据内容的关联程度予以综合审查判断。本院经审理查明，2014年4月11日，案外人关雪峰代表亿隆房地产公司与王继香签订建设工程施工合同，约定由王继香承揽案涉黑龙江省五常市牛家镇文化小区项目进行施工建设，承包范围三栋高层和二栋多层，总建筑面积约4.8万平方米，承包方式为交钥匙工程，合同总价款约8000万元，工程款支付形式以现金支付50%，用楼房抵付50%。2015年11月28日，关雪峰代表亿隆房地产公司与王继香就该工程价款及有关给付房屋抵偿工程款事宜达成《协议书》，约定亿隆房地产公司应付给王继香工程款50%现金，其余50%工程款以房抵偿价款；亿隆房地产公司同意以4#楼全部房屋折抵工程款，以1号、2号、3号楼部分房屋折抵工程款（详见房屋及价格清单）；亿隆房地产公司以房折抵工程款，亿隆房地产公司同意给王继香出具三联单收据，签订正式商品房买卖合同，且在房地局联机备案。亿隆房地产公司交付王继香住宅192套，折抵金额为50,215,160元，其中包括案涉3号楼1单元602、1002、1202、1302、1402、1502以及4单元1002、1102、1202、1302、1402、1502、1602。另查明，王继香在施工过程中因资金不足分50万元、20万元和10万元三笔向马英借款共计80万元，王继香以亿隆房地产公司抵账的上述13套房屋作为借款担保。亿隆房地产公司先后与马英签订13份《商品房买卖合同书》，亿隆房地产公司相应出具了交款收据，但马英并未实际交付对价款。上述合同均在五常市拉林房地产管理处备案。本院认为，关于一审法院送达程序是否违法的问题。亿隆房地产公司上诉称在其有准确住所地的情形下，一审法院送达程序违法。经本院查阅一审卷宗，一审法院向亿隆房地产公司住所地两次邮寄送达开庭传票等诉讼文书，但均无人签收。一审法院在直接送达未果的情况下，于2019年6月11日在亿隆房地产公司住所地张贴公告送达，并采取拍照方式记录张贴过程。故一审法院送达程序并无不当，亿隆房地产公司主张一审法院程序严重违法理由不能成立，本院不予采纳。本案争议焦点是亿隆房地产公司与马英签订《商品房买卖合同书》的真实意思表示是建立商品房买卖合同关系还是为王继香向马英借款提供担保。结合亿隆房地产公司在二审提交的马英与王继香的对话录音资料、民事调解书等证据内容，可以认定王继香与马英之间存在借贷关系，马英将亿隆房地产公司折抵给其的抵账房中13套房屋交付给马英作为借款担保。亿隆房地产公司与马英签订《商品房买卖合同书》并在房地产管理部门进行合同备案，亿隆房地产公司出具收据，上述行为仅是为王继香借款提供担保须为借款人出具的担保手续，而非真正实现买卖合同的目的。合同在房地产管理部门备案是行政管理部门职能范围内的一种管理手段，并不具有物权公示效力。故在王继香与马英之间未达成清算协议的前提下，亿隆房地产公司与马英签订的13份《商品房买卖合同书》并非双方真实意思表示。根据《中华人共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，案涉合同无效。一审法院认定合同有效并判令亿隆房地产公司协助马英办理不动产登记证书缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。如前所述，马英与亿隆房地产公司签订上述商品房买卖合同是为王继香向马英借款提供担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，马英请求亿隆房地产公司履行合同的，一审法院应当按照民间借贷法律关系审理，但一审法院并未对该基础法律关系进行审理，亦未向当事人释明变更诉讼请求。经本院向当事人释明，马英仍坚持一审诉讼请求不变更，故应裁定驳回起诉。综上所述，亿隆房地产公司上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销黑龙江省五常市人民法院（2019）黑0184民初1542号民事判决；二、驳回原审原告马英的起诉。一审案件受理费2605元，退还马英；黑龙江亿隆房地产开发有限公司预交的二审案件受理费2605元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇二〇年八月六日法官助理姜萌轩书记员周小倩