广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2528号 上诉人（原审被告）：刘长富，男，1982年4月29日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区桂林市七星区，现住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人（原审被告）：林芳蓉，女，1985年6月19日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区龙胜各族自治县，现住广西壮族自治区桂林市临桂区。 被上诉人（原审原告）：桂林中奥恒信物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区临江路16号1栋4号房。统一社会信用代码：914503225819603911。 法定代表人：龙为民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘洁梅，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婧霞，广西桂宁律师事务所律师。 上诉人刘长富、林芳蓉因与被上诉人桂林中奥恒信物业服务有限公司（以下简称：“恒信公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘长富、林芳蓉上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初311号民事判决，并依法改判；二、本案上诉费用由被上诉人恒信公司承担。二审询问中，刘长富、林芳蓉明确其上诉请求为：要求按八折交纳物业服务费。事实和理由：一、一审法院以双方在合同中约定的责任与义务为由，判令上诉人刘长富、林芳蓉按合同约定金额向被上诉人恒信公司支付物业服务费、生活垃圾费、电费，共计8692.74元，忽略了被上诉人恒信公司在物业服务中存在的各种瑕疵，及其未完全履行物业服务合同的相关责任，却要求上诉人刘长富、林芳蓉足额缴纳物业服务费，属适用法律错误，显失公平。二、一审法院围绕双方签订的《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》展开法庭质证及辩论，没有充分考虑被上诉人恒信公司在物业服务中的各种问题，属于避重就轻，忽略核心问题，没有查清本案的部分事实。三、被上诉人恒信公司在管理期间存在诸多工作未达标的情况，上诉人林芳蓉、刘长富发现后曾多次督促其整改，但其未曾整改，给全体业主造成了安全隐患及不必要的损失。被上诉人恒信公司对小区内园林景观缺乏维护，致使景观损毁严重，路边的下水井盖裸露、水池内部射灯损毁、电线裸露、小区的电梯未及时按照国家标准强制定检维保。且对基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有做到位，属于只收费，少服务。小区街道四通八达，物业设施欠缺，至今没有设立健全登记制度，外来人员以及不明身份人员随意出入小区，给业主的人身财产安全带来了安全隐患。被上诉人恒信公司违约在先，没有完全履行合同义务，不应当足额收取上诉人刘长富、林芳蓉的物业服务费，更没有理由要求违约金。四、被上诉人恒信公司违反《物业管理条例》第三十六条的规定，且没有履行《前期物业服务合同》第二条第三项约定。小区地下车库雨天大面积积水，无人疏通下水排污通道；B1栋601房因下水道问题返水，导致整个房间被淹，业主损失重大，却一直得不到解决，造成业主房间至今无法二次装修，这些都是上诉人恒信公司未尽清洁卫生、垃圾收集清运、污水管道疏通合同义务的有力证据。五、被上诉人恒信公司违反《物业管理条例》第四十七条规定及《前期物业服务合同》第二条第四款第一项约定，致使属于业主的电动车被盗、电动车电瓶被盗，私家车被划，业主均己报案。被上诉人恒信公司对损坏的监控设施拒不修复，直接拆除，由此制造了更多监控盲区，安保人员没有尽到按时巡逻的义务，违反合同约定。六、被上诉人恒信公司违反《物业管理条例》第四十五条规定，停水停电属于水力电业公司的权限，被上诉人恒信公司没有经过业主同意，不能采取以停电停水方式催缴物业服务费用的措施，否则属于违法，但其为了催缴物业服务费用曾多次私自切断业主的用水用电，滥用了属于其他部门而非物业管理服务企业的权利。七、被上诉人恒信公司违反《物业管理条例》第四十一条及《物业收费管理服务办法》第十二条规定，同一小区不同楼栋出现不同的物业服务收费标准，且服务内容完全一致。被上诉人恒信公司允许外部商家在小区内摆摊设点，并收取摊位费，在小区各楼栋设置外部商家广告牌，并收取广告收益，这些公共收益没有对全体业主进行公示。在业主公共区域设置电单车停放收费充电点，进行高价充电收费，充电所获利部分也未向全体业主公开。《前期物业服务合同》第一条第一项第十一款约定：“每三个月向全体业主公布物业服务资金的收支情况。”被上诉人恒信公司把服务当作专制管理，对属于业主所有的公共收支情况，没有按时公开，业主无法监督其工作，严重侵害业主权益。八、被上诉人恒信公司违反《临时管理规约》第四章第二十条第九款约定，个别业主在楼顶业主公共区域进行违建，有的在步道部位进行违建，物业发现问题不及时制止，随便让其建设，并没有采取有效的制止措施，严重威胁全体业主的自身利益及人身安全。九、被上诉人恒信公司在疫情期间关闭有多步电梯的单元，让所有业主集体使用一部电梯，严重违背了疫情管理条例，置全体业主的生命于不顾。疫情期间没有及时对全小区进行封闭管理，公寓大门无人看守致使外来人员随意进出，给全体业主带来了极高的感染风险。 恒信公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人刘长富、林芳蓉的上诉请求。2.上诉人林芳蓉、刘长富诉称因被上诉人恒信公司存在违约行为，其有权拒交物业服务费无证据支持。3.小区公共设施的支出，应从专项公共维修基金中扣除，物业服务费仅用于小区的日常管理。 恒信公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付从2015年7月7日至2019年12月31日的物业服务费8871.78元，违约金19331.40元，共计28203.18元；2.请求依法判令被告向原告支付从2016年11月1日至2019年12月31日的生活垃圾费266元；3.请求依法判令被告向原告支付从2015年12月3日至2017年4月6日的电费1439.15元；4、本案诉讼费用及其他实现债权所需费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月13日，被告林芳蓉、刘长富（甲方）与桂林恒信之平物业服务有限公司（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，桂林恒信之平物业服务有限公司于2019年11月29日经桂林市七星区市场监督管理局核准，准予名称变更登记，并于2019年12月正式更名为桂林中奥恒信物业服务有限公司。《前期物业管理服务合同》约定：“甲方所购房基本情况：建筑面积：97.41平方米…第四条一、甲方交纳费用时间：以开发商通知甲方所购商品房交付的时间为准；本物业的管理服务费收取标准如下：1、住宅按建筑面积计：物业类型：住宅：¥1.78元每月每平方米…第六条代收代缴、代管费用一、受有关部门或单位的委托，乙方可提供垃圾、水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；甲方未及时支付乙方已垫付的费用，乙方有权终止相关服务内容。…第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。…” 同日，桂林山水凤凰城房地产开发有限公司、桂林恒信之平物业服务有限公司（原告前名称）、林芳蓉、刘长富三方签订《桂林山水凤凰城临时管理规约》约定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：山水凤凰城住宅小区，座落位置：桂林市临桂西城北路中段，物业类型：住宅，占地面积：1320亩，建筑面积：97.41平方米；第六章第三十二条…业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于开发商通知业主所购商品房交付的时间起向物业服务企业缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：(1)物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；…3、业主入伙时应预交一年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度分期、半年或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的违约金；逾期1个月仍拒绝缴交的，开发商、业主委员会、物业服务公司任何一方有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；…第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日千分之三的滞纳金。…”同日，被告林芳蓉、刘长富签署“遵守《业主临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《业主临时管理规约》。 另查明，原告桂林中奥恒信物业服务有限公司于2011年8月24日成立，营业期限自2011年8月24日起，经营范围：物业服务，家政服务，房屋信息咨询服务，园林绿化工程施工。2015年10月13日被告与桂林市恒信之平物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由桂林市恒信之平物业服务有限责任公司为被告林芳蓉、刘长富提供物业服务。被告林芳蓉、刘长富是山水凤凰城的业主之一，被告的该房产位于临桂区临桂镇山水凤凰城B区3栋1403室（建筑面积：97.41㎡）。2015年7月7日至2019年12月31日，经原告多次书面催缴，被告仍未缴纳原告物业服务费，从2015年7月7日至2019年12月31日，被告共欠物业服务费8871.78元、垃圾费266元、电费1439.15元。原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业费、违约金等费用。 一审法院认为，被告林芳蓉、刘长富与桂林市恒信之平物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》及《业主临时管理规约》承诺书，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示。签订合同是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护。原告桂林中奥恒信物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告林芳蓉、刘长富也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约,应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告桂林中奥恒信物业服务有限公司要求被告林芳蓉、刘长富支付所欠物业服务费，有理有据，该院予以支持。经核实，原告主张的被告所欠物业费的时间段为2015年7月7日至2019年12月31日，庭审中，被告确认收房时间为2015年10月，同时原被告双方签订《前期物业管理服务合同》的时间为2015年10月13日，故物业费从2015年10月13日计算至2019年12月31日，按照被告房屋的建筑面积：97.41㎡及每月每平米单价1.78元计算，被告林芳蓉、刘长富共欠物业服务费8426.74元，因原告诉请的物业服务费的金额为8871.78元，故对其超出的部分，该院不予支持。关于生活垃圾费，经该院核实，从2016年11月1日至2019年12月31日，被告林芳蓉、刘长富尚欠原告生活垃圾费7×38=266元。关于电费，被告提交了其缴纳电费的票据一张，票据显示，被告已缴纳2015年12月3日至2017年4月16日的电费1439.15元，故原告请求被告支付从2015年12月3日至2017年4月6日的电费1439.15元的诉讼请求，该院不予支持。 关于违约金问题，该院认为，综合涉案小区其他同期同类案件来看，原告桂林中奥恒信物业服务有限公司虽履行了物业服务管理的义务，但是在履行义务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，小区业主对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告林芳蓉、刘长富支付物业服务费8426.74元、生活垃圾费266元，共计8692.74元给原告桂林中奥恒信物业服务有限公司；二、驳回原告桂林中奥恒信物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费541元，依法减半收取270.5元，由被告林芳蓉、刘长富负担78.4元，原告桂林中奥恒信物业服务有限公司负担192.1元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：上诉人林芳蓉、刘长富主张按八折交纳物业服务费有无事实及法律依据。 本案中，双方当事人在自愿、平等的基础上签订了《前期物业管理服务合同》及《桂林山水凤凰城临时管理规约》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同均合法、有效，双方应按照约定履行各自义务。合同签订后，被上诉人恒信公司依约履行了为包含上诉人刘长富、林芳蓉在内的桂林山水凤凰城小区业主提供物业服务的义务，上诉人刘长富、林芳蓉作为该小区的业主也应履行交纳物业服务费的义务，上诉人刘长富、林芳蓉在约定期限内未交纳物业服务费的行为已构成违约,应承担相应违约责任。上诉人刘长富、林芳蓉上诉称被上诉人恒信公司未按合同约定全面适当地履行义务，存在服务不达标的情况，因此主张按八折交纳物业服务费。本院认为，一审中，针对包括上诉人刘长富、林芳蓉在内的业主提出的物业服务瑕疵，被上诉人恒信公司已提供相应的证据证实其尽到了相应的管理、服务义务，即被上诉人恒信公司已尽到了主要服务义务。虽然被上诉人恒信公司提供的物业服务还存在服务质量不高等问题，但被上诉人恒信公司也在不断地整改提高。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，上诉人刘长富、林芳蓉如还有异议，可以要求被上诉人恒信公司承担继续履行、采取补救措施或者整改等违约责任，而不能以此作为拒交物业服务费的理由。因此，对上诉人刘长富、林芳蓉要求按八折交纳物业服务费的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人刘长富、林芳蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘长富、林芳蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年八月四日 法官助理 李灵恒 书 记 员 黄赋鑫