湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5207号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北国创光谷房地产开发有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区华光大道18号高科大厦17层。法定代表人：高庆寿，该公司董事长。委托诉讼代理人：李涛，湖北松之盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜海，湖北松之盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章小虎，男，1977年11月12日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：黄勇，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永芳，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋莉娜，女，1978年11月13日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：黄勇，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永芳，湖北立丰律师事务所律师。原审第三人：杜重，男，1967年9月16日出生，汉族，户籍地湖北省公安县，住湖北省荆州市公安县。原审第三人：中都建设集团有限公司，注册登记地武汉市新洲区三店街和平大道，住所地武汉市江岸区解放大道2111号聚龙大厦12楼。法定代表人：吴幼清，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴泽东，男，该公司员工。上诉人湖北国创光谷房地产开发有限公司（以下简称国创公司）因与被上诉人章小虎、宋莉娜，原审第三人杜重、中都建设集团有限公司（以下简称中都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2018）鄂0192民初4543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。国创公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回章小虎、宋莉娜的全部诉讼请求；3.改判宋莉娜向国创公司返还332056元并支付资金占用费36715.25元（该资金占用费自2016年9月3日起按年利率4.75%，暂计算至2018年12月20日，最终计算至全部偿还之日）；4.改判宋莉娜向国创公司支付律师费71000元；5.改判章小虎、宋莉娜承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决根据证据优势原则和日常经验法则认定国创公司与章小虎、宋莉娜之间已签订书面房屋买卖合同且该合同由国创公司保管属于认定事实错误。二、一审判决认定宋莉娜向国创公司支付购房首付款332056元的事实错误。三、一审判决错误认定章小虎、宋莉娜提交的两份工程结算书，也未经当事人申请调查收集证据，未经庭审质证，严重违反法定程序。四、一审判决适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条之规定作出判决，属适用法律错误。五、一审判决以避免“利益失衡”为由判决继续履行，但国创公司并未受到宋莉娜的首付款，造成国创公司至少332056元的损失，也不表示判决时章小虎、宋莉娜是否符合购房政策，造成合同客观上无法履行。六、一审判决仅根据杜重、中都公司的陈述即认定抵扣工程款，并驳回国创公司的反诉请求明显错误。章小虎、宋莉娜辩称，请求驳回上诉请求，维持原判。杜重述称，请求驳回上诉请求，维持原判。中都公司述称，请求驳回上诉请求，维持原判。章小虎、宋莉娜向一审法院提出诉讼请求：1.判决国创公司办理涉案房屋买卖合同网签备案登记手续；2.判决国创公司协助章小虎、宋莉娜办理涉案房屋银行按揭贷款手续；3.判决国创公司向章小虎、宋莉娜交付涉案房屋；4.判决本案诉讼费全部由国创公司负担。国创公司向一审法院提出反诉请求：1.判决宋莉娜向国创公司返还332056元，并支付资金占用费36715.25元（该资金占用费是自2016年9月3日起按年利率4.75%，暂计算至2018年12月20日，最终计算至垫付本金全部偿还之日）；2.判决宋莉娜向国创公司支付律师费71000元；3.判决宋莉娜负担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：国创公司与中都公司签订了《建设工程施工合同》，约定国创公司将位于武汉东湖新技术开发区高新大道以南、三环线以西国创·光谷上城二期一标段施工项目发包给中都公司，计划开工日期为2015年6月1日，计划竣工日期为2016年11月22日，签约合同总价为323619462.49元。杜重作为中都公司的委托代理人在上述合同上签名，中都公司认可上述施工项目的实际施工人为杜重。根据章小虎、宋莉娜提供的两份工程结算书显示，杜重均在总经理一栏签名。根据上述《建设工程施工合同》约定，在施工过程中，国创公司应当按照约定的时间节点向中都公司支付工程款，经双方协商，由国创公司以抵扣工程款的方式代杜重指定的购房人李维靖（系杜重外甥女）、杜芸（系杜重女儿）、章小虎、宋莉娜支付房屋购房首付款，其中约定由章小虎、宋莉娜购买国创公司开发的位于武汉东湖新技术开发区国创·光谷上城二期Z10栋/单元27层（1）号房，房屋总价款为1072056元。章小虎、宋莉娜于2015年10月23日通过宋莉娜的银行卡向国创公司支付购房定金10000元，国创公司于当日向宋莉娜出具定金收据一份，收款事由注明“国创光谷上城10-2701定金”。国创公司在2016年3月向中都公司支付工程款时直接抵扣了章小虎、宋莉娜的购房首付款332056元（含已付定金10000元，实际抵扣工程款322056元），剩余购房款740000元由章小虎、宋莉娜向工商银行申请按揭贷款。国创公司于2016年4月向章小虎、宋莉娜出具322056元的收据一份，收款方式注明“中都抵工程款”，收款事由注明“光谷上城10-2701首付款”。因贷款银行要求购房人必须将首付款转至开发商的商品房预售资金监管账户，为配合章小虎、宋莉娜办理银行按揭贷款，国创公司将上述首付款332056元转至其员工王凡银行账户，于2016年9月2日委托王凡将该款转至宋莉娜银行账户，宋莉娜当日将该款转至国创公司的商品房预售资金监管账户，国创公司于2016年8月31日开具332056元购房款发票一张，载明购买方为章小虎、宋莉娜，房屋坐落为国创·光谷上城二期10-2701。国创公司将涉案房屋买卖合同信息录入网上签约备案系统后，未将书面的商品房买卖合同送交房屋管理部门办理后续备案手续，导致章小虎、宋莉娜银行按揭贷款未办理成功。一审庭审过程中，国创公司称章小虎、宋莉娜确实曾提出以中都公司的工程款抵付涉案房屋购房首付款，但后来章小虎、宋莉娜一直未能提供中都公司同意以工程款抵付章小虎、宋莉娜购房首付款的书面文件，因此导致本案纠纷。本案审理过程中，中都公司、杜重均称国创公司已经于2016年3月在向中都公司支付工程款时直接抵扣了章小虎、宋莉娜的购房首付款，并且均同意抵扣。一审庭审过程中，章小虎、宋莉娜称其曾与国创公司签订过两次商品房买卖合同，其中第二次签订了七本正式合同，签订后交给了国创公司的销售经理张顺。国创公司称其并未与章小虎、宋莉娜签订正式的商品房买卖合同。根据2018年6月21日的武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）显示，涉案房屋出卖人为国创公司，买受人为章小虎、宋莉娜，合同备案号为湖150157747，建筑面积为124.30平方米，合同价格为1072056元，备案状态为“上报收件”。根据2019年8月20日的武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果显示，涉案房屋登记（合同成交）时间为2016年9月2日，业务状态为“上报收件”。经一审法院向武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局调查核实，涉案房屋已由开发商录入电子网签信息，但开发商未将书面的买卖合同送至该局办理备案手续，目前该房屋为“网上签约/已驳回”状态。一审庭审过程中，章小虎、宋莉娜提交了2018年5月11日李维靖的母亲、杜重、章小虎、国创公司李部长等人在国创公司售楼部协商如何解决本案纠纷的录音一份，该录音能够证明国创公司认可章小虎、宋莉娜于2015年支付定金10000元认购涉案房屋，并称国创公司财务部门认定章小虎、宋莉娜支付首付款的时间为2016年4月，因章小虎、宋莉娜支付首付款太晚，故要求章小虎、宋莉娜按照2016年4月的房价每平方米11500元计算总房款，章小虎、宋莉娜认为应当按照交付定金时约定的价格总房款1072056元计算。双方当天因房价问题未能协商成功。经一审法院询问，章小虎、宋莉娜同意一次性向国创公司支付余下全部购房款740000元，并已于2019年9月23日将该款交至一审法院提存。经一审法院向武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局调查核实，在武汉市于2016年11月15日出台住房限购政策之前，章小虎、宋莉娜符合武汉市的购房政策。一审法院认为，本案双方当事人争议焦点为：章小虎、宋莉娜与国创公司是否存在房屋买卖合同关系；如双方存在房屋买卖合同关系，章小虎、宋莉娜是否已向国创公司支付购房首付款332056元，双方的房屋买卖合同是否应当继续履行；章小虎、宋莉娜与国创公司的诉讼请求是否应当得到人民法院支持。关于章小虎、宋莉娜与国创公司是否存在房屋买卖合同关系的问题。根据一审法院查明的事实，章小虎、宋莉娜于2015年10月23日向国创公司支付了购房定金10000元，国创公司于当日向宋莉娜出具定金收据一份，收款事由注明“国创光谷上城10-2701定金”。国创公司于2016年4月向章小虎、宋莉娜出具322056元的收据一份，收款方式注明“中都抵工程款”，收款事由注明“光谷上城10-2701首付款”。国创公司于2016年8月31日开具332056元购房款发票一张。另根据电子网签备案系统录入的商品房买卖合同信息，该系统已经登记了涉案房屋的买受人为章小虎、宋莉娜，合同价款为1072056元，合同备案号为湖150157747，虽然现在房管部门登记的合同备案状态为“网上签约/已驳回”，但上述登记信息与章小虎、宋莉娜陈述的购房首付款332056元、剩余购房款740000元等事实相符合。2018年5月11日双方协商的录音也能够佐证章小虎、宋莉娜于2015年已经支付定金认购了涉案房屋，只是因为支付首付款较晚，房价上涨，国创公司不同意按照认购时的价格出售房屋。章小虎、宋莉娜称双方已经签订书面的商品房买卖合同并交给国创公司，虽然国创公司未提交双方签订的商品房买卖合同并予以否认，但根据证据优势原则和日常经验法则，结合一审法院查明的上述事实，一审法院认为章小虎、宋莉娜的陈述符合逻辑，其主张事实的存在具有高度可能性，足以证明章小虎、宋莉娜与国创公司之间就位于武汉东湖新技术开发区国创·光谷上城二期Z10栋/单元27层（1）号房存在房屋买卖合同关系，且合同约定的房屋总价款为1072056元，其中首付款332056元。国创公司提出其与章小虎、宋莉娜之间不存在房屋买卖合同关系，但未提供相反证据予以反驳，其主张明显与事实不符，一审法院不予支持。一审法院查明的事实能够证明章小虎、宋莉娜与国创公司就合同标的、价款、数量等内容已经达成一致，双方之间的房屋买卖合同依法成立并生效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。经一审法院向武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局调查核实，电子网签备案系统录入的商品房买卖合同信息系开发商自行录入，信息录入后开发商应当将书面的房屋买卖合同提交给房屋管理部门备案。根据一审法院查明的上述事实，根据证据优势原则和日常经验法则，一审法院认定章小虎、宋莉娜与国创公司签订了书面的房屋买卖合同，且该合同由国创公司保管。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，国创公司拒不提交上述合同，应当承担相应不利后果。关于章小虎、宋莉娜是否已向国创公司支付购房首付款332056元的问题。章小虎、宋莉娜于2015年10月23日向国创公司支付购房定金10000元，关于剩余购房首付款322056元，章小虎、宋莉娜主张国创公司已经于2016年3月在应支付给中都公司的工程款中予以抵扣，对此中都公司和实际施工人杜重均予以认可并同意抵扣。在2018年5月11日双方协商过程中，国创公司的李部长称财务部门认定章小虎、宋莉娜支付首付款的时间为2016年4月。结合章小虎、宋莉娜向一审法院提交的国创公司向其出具的322056元的收据，该收据注明了收款方式为“中都抵工程款”，一审法院认定章小虎、宋莉娜的证据能够形成较为完整的证据链，章小虎、宋莉娜已通过抵扣工程款的方式向国创公司支付购房首付款332056元（含已付购房定金10000元）的事实具有存在的高度可能性，国创公司虽然在本案中不予认可，但其并未提供证据对其反驳主张予以证明，国创公司应当承担举证不能的法律后果。故一审法院对章小虎、宋莉娜提出其已向国创公司支付购房首付款332056元的主张予以支持，对国创公司的反驳主张不予支持。关于房屋买卖合同是否应当继续履行的问题。根据一审法院上述分析认定，章小虎、宋莉娜与国创公司签订了书面的房屋买卖合同，该合同已经依法成立并生效，双方订立合同的目的是交易房屋，章小虎、宋莉娜已向国创公司支付购房首付款332056元，现章小虎、宋莉娜同意一次性将余下房款740000元支付给国创公司，并已将款项向一审法院提存，且章小虎、宋莉娜在与国创公司达成房屋买卖合同时符合武汉市的购房政策，国创公司亦未举证证明涉案房屋存在无法交易的情形，因此一审法院认定国创公司拒绝履行合同已构成违约，双方之间的房屋买卖合同符合继续履行的条件，可以实现双方订立合同交易房屋的目的。同时，由于房价上涨，为避免因合同解除造成双方当事人利益失衡，从有利于实现合同目的和维护交易安全的角度出发，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第五项、第一百零七条、第一百一十条的规定，对章小虎、宋莉娜提出双方的房屋买卖合同应当继续履行的主张予以支持。关于双方的诉讼请求是否应当得到人民法院支持的问题。关于章小虎、宋莉娜的诉讼请求，一审法院已经认定双方的房屋买卖合同应当继续履行，且现已不存在办理按揭贷款手续的情形，故一审法院对章小虎、宋莉娜要求国创公司办理涉案房屋买卖合同网签备案登记手续以及交付房屋的诉讼请求予以支持。在合同继续履行过程中，双方均应根据诚实信用原则互相配合。关于国创公司的反诉请求，国创公司要求宋莉娜向其返还332056元并支付资金占用费、律师费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第五项、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，判决：一、湖北国创光谷房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内办理位于武汉东湖新技术开发区国创·光谷上城二期Z10栋/单元27层（1）号房屋买卖合同（买受人章小虎、宋莉娜）网签备案登记手续；二、湖北国创光谷房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内将位于武汉东湖新技术开发区国创·光谷上城二期Z10栋/单元27层（1）号房屋交付给章小虎、宋莉娜；三、驳回湖北国创光谷房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费14450元，由湖北国创光谷房地产开发有限公司负担，此款章小虎、宋莉娜已预交，湖北国创光谷房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给章小虎、宋莉娜；反诉案件受理费3948元，由湖北国创光谷房地产开发有限公司负担。二审中，各方均未提交新证据。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，章小虎、宋莉娜与国创公司之间是否存在房屋买卖合同关系，是本案的主要争议焦点。一审法院基于国创公司出具的定金收据、首付款收据、电子网签备案系统的登记信息，结合2018年5月11日双方协商的录音以佐证，根据证据优势原则和日常经验法则，认定双方之间存在房屋买卖合同关系，系采信证据得当，认定事实清楚，该认定并无不当。需要特别说明的是，按照一般房屋买卖合同的交易惯例，支付首付款系在签订房屋买卖合同之后，国创公司已经向章小虎、宋莉娜出具了首付款收据，即便如国创公司所言对工程款抵扣存在争议，亦为合同履行的问题，不影响房屋买卖合同成立并生效，更何况中都公司和实际施工人杜重在本案中均认可并同意抵扣工程款，故对国创公司的相应上诉理由，本院不予支持。因中都公司和实际施工人杜重同意以欠付工程款抵扣房屋首付款，与首付款收据载明内容相符，且章小虎、宋莉娜亦将剩余购房款交由一审法院提存，章小虎、宋莉娜已履行了其付款义务，而签订合同时章小虎、宋莉娜符合武汉市的购房政策，至于国创公司为配合章小虎、宋莉娜办理银行按揭贷款的相关转账行为，并非实际支付购房款，故一审法院支持章小虎、宋莉娜关于履行合同的相关诉讼请求及驳回国创公司要求宋莉娜返还首付款并支付资金占用费的反诉请求，并无不当。国创公司要求宋莉娜支付律师费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持亦并无不当。另，一审法院就本案争议证据和事实向相关行政管理部门发出《协助调查通知书》以查明相关事实，本案当事人对查明的相关事实亦未提出异议，该情节并非严重违反法定程序可能导致发回重审的情形，亦不影响本案的实体处理。综上所述，湖北国创光谷房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18398元，由湖北国创光谷房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年八月二十八日书记员  王晓曼