辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2691号上诉人（原审被告）：张宇，男，1986年4月7日出生，汉族，个体，住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉。委托诉讼代理人：陈忠尉，公司员工。上诉人张宇因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。张宇上诉请求：1、依法撤销（2020）辽0802民初2126号民事判决书；2、依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人所属的业主委员会与被上诉人虽然签订了物业服务合同，但是被上诉人自始至终都没有履行合同。一审法院根据被上诉人提供的物业服务合同（无履行合同证明），就判定被上诉人依约为锦联小区提供了物业服务，并判定上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，是在捏造事实。被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司与营口加伦置业有限公司（开发商）为相关联企业，其法定代表为同一人付铁汉，应对以下问题承担连带责任：小区外围围墙至今未修建完好、小区规划显示的景观绿地等至今没有建设完成、小区业主会所至今没有交付给业主使用。被上诉人不履行合同有以下几要素可以证明：①在物业服务合同第三十七条有明确规定，被上诉人需向区物业办交纳物业服务缔约保证金（人民币10万元），可被上诉人在合同存续期间至今未缴纳。②被上诉人在服务过程中不听取业主委员会及业主的意见和建议，对业主委员会及业主反映的物业服务中存在的问题不去答复与解决，无视物业服务合同的存在，何谈物业服务水平和质量。小区业主在发现物业公司服务过程中存在问题时，通过业主委员会向物业服务公司以面谈或书面的形式多次反映，并提出合理化建议，可被上诉人根本就不接受；在业主委员会及相关物业公司的主管部门反映被上诉人服务质量问题，督促被上诉人改进服务始终无果的前提下，通过业主大会按照法定程序作出解聘被上诉人的决定，于2018年12月依法解除与被上诉人签订的物业服务合同，但被上诉人却不配合办理物业服务交接工作。③被上诉人私自将位于小区监控室楼上的业主委员会办公室封锁，剥夺业主委员会在此办公的权利，造成业主不能及时向业主委会反映物业存在问题的意见和建议，严重侵害了广大业主的切身利益。④被上诉人私自将上诉人使用的电梯封锁，造成上诉人一直不能乘用电梯上下楼，严重侵害上诉人的合法权利。被上诉人在合同期内，存在的公共问题还有以下几方面：①将保安与保洁这两项服务外包，服务人员年龄普遍在55岁以上，且人数极少，平时基本看不到被上诉人的服务人员。②小区绿化面积越来越少，看不到有补植、养护的情况，凸显出来的黄土和杂草等随处可见。③上诉人门前的消防通道下水井是“装饰品”，井盖下根本就没有下水管，当雨天时路面全是积水，行人只能胆战心惊地踩在马路牙上走。④被上诉人私自将小区内公共区域向外出租谋利：如电梯间广告；砂石料的料场（现虽已停业但仍被占用）；业主会所出租给他人经营超市（现虽已停业但仍被占用）；⑤小区内消防通道始终有车辆在占用。⑥楼道内墙体瓷砖脱落；道板砖破损；被上诉人的工作人员电动车及摩托车等随处停放；建筑垃圾等无遮挡堆放。⑦被上诉人拒收（不代保管）小区业主的快递。⑧被上诉人其他未履行合同约定义务之处，详见双方签订的物业服务合同中附件四《物业服务质量标准》。被上诉人的行为，侵犯了上诉人应有的权利，对上诉人的生活环境造成了破坏。在其不能依约履行合同并在一审庭审期间强势主张拒绝法庭调解，其行为是对合同的蔑视，是对国家法律、法规的践踏。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称，上诉人上诉理由没有任何事实和法律依据，我们服务已经尽到义务，希望维持原判。沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费9,151.50元；2、请求判令被告向原告支付至实际支付之日止的物业费违约金（按欠交物业费的日3‰的标准，暂算至2020年2月29日为10,020.89元）；3、请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月7日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为共用部位的维护和管理、共用设施设备及运行的维护和管理、绿化养护、清洁卫生、公共秩序维护等，物业费标准为2元每平方米每月，含电梯费，业主逾期缴费应支付违约金。2018年1月18日，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，服务内容为公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务、保修期外房屋共用部位，共用设施设备维修服务，合同期限自2018年2月1日至2021年2月1日止，物业费标准为2元每平方米每月，含电梯费，业主逾期交费应支付赔偿金，赔偿金以法院判决为准。被告系锦联·经典名郡2号楼2单元601号房屋业主，房屋面积86.77平方米。经原告催交，被告自2015年10月9日至2020年2月29日未交纳物业费，共计欠费52个月，应交纳物业费9,151.5元。一审法院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》、原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，是合同双方主体的真实意思表示，合同内容合法有效，依法产生效力，对业主具有约束力，故原、被告双方应当依照物业服务合同的约定履行各自担负的义务。原告应依约为小区业主提供物业服务，被告作为业主应依约交纳物业服务费。被告主张的违约金数额过高，物业服务合同并非原告与被告本人签订，故本院予以适当调整，可从原告主张权利之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。被告的抗辩因被告未提供证据加以佐证，故本院不予采纳。判决：一、被告张宇于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2015年10月9日至2020年2月29日物业服务费共计9,151.5元；二、被告张宇给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务费的违约金，以9,151.5元为基数，自2020年4月16起至实际付清价款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张宇负担，原告已预交本院，由被告给付原告25元，本院返还原告25元。本院二审期间当事人提交如下证据：一、照片5张，证明房屋墙体有裂缝。被上诉人质证意见为墙体裂缝有多种情况，不清楚上诉人提供照片的裂缝是如何造成的，我认为裂缝是装修表皮裂缝。二、回复函一份，证明物业公司承诺业主，墙体裂缝可以免两年物业费。被上诉人质证意见为回复函真实性无异议，当时是谁答应的我不清楚。三、电梯停运通知照片一份，证明被上诉人把电梯停运了。被上诉人质证意见为我们没有停运电梯，只是部分电梯面板存在故障，现已修复完毕。四、下水井照片两张，证明没有井盖存在安全隐患。被上诉人质证意见为下水井盖是工作疏忽，马上解决。五、照片20张，证明路灯和楼宇门灯损坏，被上诉人没有及时进行维修。被上诉人质证意见为照片反映问题物业会及时进行维修，水泥填上路灯口是为了解决裸露电线问题。本院审理查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否给付拖欠被上诉人的物业费用及相关违约金。首先，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，合法订立的合同依法具有法律效力，对合同主体具有约束力。本案中，双方当事人签订的《前期物业服务协议》、被上诉人与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，均是合同双方主体的真实意思表示，系合法有效合同，双方当事人应严格按照合同约定承担责任、履行义务、享受权利。现上诉人在接受被上诉人提供物业服务的前提下，拒绝给付被上诉人物业服务费系违约行为，原审法院据此认定上诉人给付被上诉人拖欠物业服务费及相关违约金未见明显不妥，本院依法予以确认。其次，关于上诉人主张被上诉人物业服务不周，不应依合同既定标准给付物业服务费问题，《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。如上所述，上诉人主张被上诉人提供物业服务过程中存在的问题均为小区共性问题，应由小区业主委员会代表业主与被上诉人积极进行沟通交流，监督被上诉人依约履行义务，维护业主合法权利。故上诉人该项诉请于法无据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人张宇上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张宇负担。本判决为终审判决。审判长  段建勇审判员  朱隆升审判员  杨名环二〇二〇年八月二十八日法官助理宫剑书记员杜梓琦