广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13925号上诉人（原审被告）：广州禾城房地产有限公司，住所地广州市东山区（现越秀区）文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建，该公司董事长。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄见开，女，1933年1月26日出生，汉族，住广州市东山区。被上诉人（原审原告）：汤荣基，男，1953年8月30日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：汤荣昌，男，1963年3月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：黎启燊，广东法全律师事务所律师。上诉人广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）因与被上诉人黄见开、汤荣基、汤荣昌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初18316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人禾城公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判驳回黄见开、汤荣基、汤荣昌一审的诉讼请求；3.黄见开、汤荣基、汤荣昌承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、基本事实。1996年4月30日，汤佐标与广东省福利南方图书公司（以下简称南图公司）签订的《拆迁补偿协议》中约定的产权面积为74.802平方米。现汤佐标户已经安排回迁三套房屋，分别为广州市越秀区文德路仁康里xxx房、广州市越秀区文德路仁康里xxx房、广州市越秀区文德路仁康里3xxx房，广州市房地产测绘所测绘的《房地产分户图》显示上述三套房屋的建筑面积分别为23.5704平方米、47．9057平方米、41．8141平方米，总回迁面积为113.2902平方米，超过原产权面积38.4882平方米。二、一审判决认定黄见开、汤荣基、汤荣昌己购买超大面积的事实不实。广州市城市房屋拆迁管理办公室发给禾城公司的《关于拆迁结案问题的复函》（穗房拆函[2004]168号）中明确提到，广州兴胜房地产有限公司（以下简称兴胜公司）因银行贷款到期无力偿还，己于2000年5月重组，公司重新注册。2000年2月23日，兴胜公司已将公章、财务专用章交予广发银行，《广州兴胜房地产有限公司证件移交目录》中列有兴胜公司财务专用章。黄见开、汤荣基、汤荣昌提交的2001年1月11日兴胜公司向汤佐标开具的两份《收据》，上面虽然有提及面积和相关款项，但其未提交与兴胜公司就该部分面积的购买问题签订的协议书，而同时期兴胜公司向其他回迁户出售超大面积时均签署了协议书并开具正式发票。此外，该收据上使用的兴胜公司印章与同时期使用的印章不符，应为虚假证据。一审中禾城公司曾提出印章鉴定申请，但法院未予处理，且该印章不符的情形十分明显，一般人均能够作出判断，一审判决在此情形下未否定黄见开、汤荣基、汤荣昌主张的所谓已购买超大面积的事实，属认定事实不清。三、一审判决处理不当。首先，如前所述，回迁房屋增大面积与比原址被拆迁房屋的面积比例已经超出50％，不能认定为面积较小。双方对超出回迁面积部分房屋的处理问题没有合同的约定，黄见开、汤荣基、汤荣昌是占用了禾城公司的房屋，在双方未就超大面积协商一致，且黄见开、汤荣基、汤荣昌未向禾城公司支付对价的情况下，禾城公司仍享有增大部分面积的所有权，上述回迁房屋增大面积应登记于禾城公司名下，由禾城公司与黄见开、汤荣基、汤荣昌按份共有上述回迁房屋。一审判决直接要求禾城公司将三套房屋全部面积登记至黄见开、汤荣基、汤荣昌名下，于法无据，严重损害了禾城公司合法权益，违反了权利义务对等原则。其次，上述三套房屋的建筑面积应以广州市房地产测绘所测绘的《房地产分户图》载明的各房屋建筑面积为准，办理《不动产权证书》登记的房屋都以该分户图为准。一审判决认为三套房屋的建筑面积应以《不动产权证书》记载为准，对增大面积够房款的结算问题应待办妥《不动产权证书》后另行处理，该认定是在要求禾城公司只履行合同义务，而不考虑禾城公司的权利，是对禾城公司权利的侵害，剥夺了禾城公司的同时履行抗辩权，违反了平等自由原则。禾城公司与黄见开、汤荣基、汤荣昌对增大面积购房款的结算是禾城公司办理不动产登记证书的前提，一审判决认为在办妥不动产登记证书后才能对增大购房面积进行结算，是对房屋买卖交易习惯事实和程序的违反。再次，一审判决认定上述三套房屋所需的登记费用由禾城公司负担没有任何依据，房产登记产生的费用应由购买方支付。最后，禾城公司对涉案房屋享有合法的物权，一审判决在增大面积价款不明确的情况下要求禾城公司为黄见开、汤荣基、汤荣昌办理涉案房屋的不动产权登记，是将禾城公司享有的涉案房屋的合法物权转变为对黄见开、汤荣基、汤荣昌的债权，而且债权金额也不明确，是对禾城公司合法物权的侵害。综上，一审判决认定事实不清，处理不当，应予撤销，请二审法院判如所请。被上诉人黄见开、汤荣基、汤荣昌二审辩称：一、禾城公司上诉的事实和理由是不成立的。黄见开、汤荣基、汤荣昌作为被拆迁人，在1996年4月30日与南图公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》和《房屋拆迁安置协议》，约定南图公司于1997年12月31日前安排回迁并负责办理回迁房屋的产权登记，所需费用由其负责。之后，南图公司未能如期回迁安置，又将拆迁项目转给兴胜公司。直到2001年1月19日，兴胜公司才将涉案房屋回迁安置给黄见开、汤荣基、汤荣昌并入住至今，但未予办理回迁房屋的房产证。这一事实已经（2011）穗中法民五终字第661号生效民事判决所查明，一审也予确认，不存在禾城公司上诉所述事实和理由。二、禾城公司仅是为兴胜公司办理回迁涉案房屋房产证收尾工作的责任人，黄见开、汤荣基、汤荣昌与兴胜公司之间就安置回迁涉案房屋的结算事务与禾城公司无关。2001年11月20日，禾城公司才开始负责兴胜公司办理回迁涉案房屋房产证的收尾工作。黄见开、汤荣基、汤荣昌早在2001年1月19日就由兴胜公司安置回迁到涉案房屋，相关回迁房屋的增大已经进行全部结算，才取得兴胜公司的《入住通知书》，入住涉案房屋。同时，（2001）东法房初字第××号民事判决判令兴胜公司支付黄见开、汤荣基、汤荣昌的逾期回迁违约金至今仍未履行，法院已裁定中止执行。综上，黄见开、汤荣基、汤荣昌请求二审法院维持一审判决。因本案纠纷，黄见开、汤荣基、汤荣昌于2019年4月28日诉至一审法院，请求判令：1.禾城公司为黄见开与汤荣基办理房屋拆迁安置的广州市文德路仁康里xxx房的共有房产证；2.禾城公司为黄见开与汤荣昌办理房屋拆迁安置的广州市文德路仁康里xxx房和仁康里xxx房的共有房产证；3.禾城公司承担办证费用。在一审审理过程中，黄见开、汤荣基、汤荣昌变更上述第1、2项诉讼请求为：将三套涉案房屋的所有权过户至黄见开、汤荣基、汤荣昌名下，由黄见开、汤荣基、汤荣昌共同共有。一审法院经审理查明：1996年4月30日，汤佐标（乙方）与南图公司（甲方）约定甲方经批准拆除拆迁属于乙方所有的房屋，该房屋座落在中山四路××61，61-1四楼，建筑面积74.802平方米，甲方将自有的座落在中山四路长塘街大塘小区第十一层、位置东南向的自有房屋建筑面积87.95平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共8平方米在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为74.802平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的87.95平方米，两者对比相差了13.148平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以8平方米×400元，5.148平方米×1300元一平方米的标准计算，付给甲方9892.40元，并于1997年12月31日前付清；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责等。2001年1月11日，兴胜公司向汤佐标开具两份《收据》，内容为收到汤佐标按产交书购买产权5.148平方米×1300元=6692.40元，另增购14.55平方米×1700元=24735元，另7.27平方米×6000元=43620元，共计75047元；收到汤佐标购买使用权4.375平方米×2500元=10937.50元。2001年1月19日，兴胜公司向汤佐标发出《入住通知书》，安排其回迁入住C栋1101、1102房、319房，建筑面积分别为47.32平方米、40.14平方米、22.32平方米。汤佐标于2004年8月1日去世。2019年3月7日，广东省广州市广州公证处作出编号为（2019）粤广广州第019936号《公证书》，内容为：继承后，越秀区文德路仁康里xxx房由汤荣基、黄见开各占二分之一的产权份额；越秀区文德路仁康里xxx房、越秀区文德路仁康里xxx房由汤荣昌、黄见开各占二分之一的产权份额等。另查，广东省广州市中级人民法院于2011年6月7日作出的（2011）穗中法民五终字第661号民事判决书查明：1995年4月5日，南图公司与澳门辉煌国际地产有限公司成立了中外合资经营企业即兴胜公司，经营文德北路大塘小区地段的开发、建设等。1998年，广州市建设委员会向南图公司发出关于转移文德北路大塘小区回迁楼用地红线问题的复函称：南图公司来函要求将文德北路大塘小区回迁楼用地转移到中外合作的兴胜公司名下报告收悉，现函复如下：一、为了加快大塘小区回迁楼的建设及更好的落实办理产权等问题，可以考虑将回迁楼用地转到兴胜公司名下，有关具体转移用地手续问题，请按有关规定、程序到市规划、国土、房管部门办理相关手续。二、回迁楼用地转移到兴胜公司后，必须保证将回迁户全部（除已永迁及弃租弃产外）安排在回迁楼内及归还补偿给南图公司和市城建集团公司的面积。确实剩余的房屋可按有关规定办理申请销售手续等。1998年8月25日，广州市城市规划局向兴胜公司发出关于用地更名问题的复函称：文德北路地段的9548平方米土地，我局曾批准南图公司兴建回迁安置房，现根据广州市建设委员会的意见，同意将上述用地转由兴胜公司负责开发建设。上述回迁安置房用地转移到兴胜公司后，必须保证将回迁户全部（除已永迁及弃租弃产外）安排在回迁楼内及归还补偿给南图公司和市城建集团公司的建筑面积等。1998年10月26日，广州市国土局向兴胜公司发出关于土地使用权问题的复函称：同意将经批准给南图公司使用的位于文德北路地段的9548平方米土地，改由南图公司与澳门辉煌国际地产有限公司的项目公司即兴胜公司使用；用地性质为回迁安置等。2001年11月20日，广东省韶关市中级人民法院致函禾城公司称：广州市文德北路文德商业楼综合大楼地块回迁楼收尾工作回迁户安置由禾城公司出资完成，所需费用将从拍卖该地款项中优先支付等。2003年10月16日，广州市国土资源和房屋管理局向禾城公司出具关于尽快安置文德路大塘小区回迁户的函称：根据广东省韶关市中级人民法院来函及协助执行通知书关于你公司“办理位于广州东山区文德北路大塘小区回迁户登记、安置工作”的要求协助你司，请你司尽快与被拆迁人签订回迁变更协议，并到广州市城市房屋拆迁管理办公室办理备案手续。2004年6月10日，广东省韶关市中级人民法院致函广州市国土资源和房屋管理局称：因原负责该地块回迁安置工作的兴胜公司已名存实亡，无法完成回迁安置工作。为顺利拍卖位于广州市文德北路755、758号两幅土地和安置该地块的回迁户，原审法院于2001年11月20日指定禾城公司负责该地块的后续回迁安置工作，并将有关函件送达贵局，请贵局协助办理有关事宜。现禾城公司已完成回迁结案工作，但因该地块用地不属于禾城公司，至今无法办理回迁户产权登记，使回迁工作遇到障碍。为了使该地块回迁户顺利办理房产确权手续，请贵局将该回迁房直接确权给禾城公司，由该公司尽快完成该地块回迁户的产权登记手续和相关的安置工作等。同日，广东省韶关市中级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局送达《协助执行通知书》，要求协助执行以下事项：将位于广州市文德北路755、758号两幅土地回迁安置楼确权给予禾城公司，以尽快完成该地块回迁户房产确权手续等。2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局核发了《广州市房地产权属证明书》，载明：座落广州市（××）文德路××42-56（双号）、56号之一、之二的房屋，总建筑面积为15522.20平方米，权属人为禾城公司，其中直管房32套、回迁房283套等。根据禾城公司制作的在广州市国土资源和房屋管理局备案的《楼盘单元明细表》显示：广州市文德北路仁康里42-56号（双号）自编C栋1101、1102房（建筑面积47.32平方米，40.14平方米），3楼319房（建筑面积22.32平方米）的产权人为汤佐标。据打印于2019年5月20日的房产登记号为2004登记字87959号《广州市不动产登记查册表》记载：广州市文德路仁康里32-40（双号），40之一至之四的所有权登记在禾城公司名下。禾城公司为证明其抗辩理由，向一审法院提交三份《房地产分户图》分别记载文德路仁康里xxx房单元总建筑面积为23.5704平方米、xxx房单元总建筑面积为41.8141平方米、xxx房单元总建筑面积为47.9057平方米。黄见开、汤荣基、汤荣昌对此质证意见为：增大面积的购房款已经全部支付完毕，无须另行向禾城公司支付。即使仍然需要进行面积款结算，也应待办妥权属证明书后才进行。一审法院认为，汤佐标与南图公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效。汤佐标死亡后，黄见开、汤荣基、汤荣昌办理了相应的继承手续，有权承继汤佐标在上述合同项下的权利；而禾城公司经法院指定完成涉讼地块的拆迁工作并成为权利人后，应当履行上述合同中作为拆迁人的义务。黄见开、汤荣基、汤荣昌提出的诉讼请求合法，一审法院予以支持。由于兴胜公司安排给汤佐标回迁的三套房屋，面积均较小，比原址房屋增大的面积不宜分割，且据黄见开、汤荣基、汤荣昌提供的收款收据显示，其已向兴胜公司支付了相关购房款。故禾城公司要求享有增大部分面积所有权的抗辩，一审法院不予采纳。因涉讼三套房屋的建筑面积应以《不动产权证书》记载为准，故双方对增大面积购房款的结算问题应待办妥《不动产权证书》后另行处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2019年10月24日作出如下判决：禾城公司在本判决发生法律效力之日起15日内协同黄见开、汤荣基、汤荣昌到房地产行政管理部门办理将广州市文德路仁康里xxx房、广州市文德路仁康里xxx房、广州市文德路仁康里xxx房的所有权过户登记在黄见开、汤荣基、汤荣昌名下的《不动产权证书》；所需的登记费用由禾城公司负担。一审案件受理费14680元，由禾城公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，禾城公司提交广州市国土资源和房屋管理局于2005年9月26日作出的穗国房群字[2005]1344号《信访复函》的复印件，该函第三条第一项载明“回迁安置房面积比原被拆房屋面积大，按劳分配规定是应该补价，回迁户交付房款后才能办房产证是正常的”，禾城公司据此认为应当在黄见开、汤荣基、汤荣昌交齐增大部分面积的房款后才能办理房产证。黄见开、汤荣基、汤荣昌对此质证称：该证据是在二审当庭提交的，不符合法定程序，也不属于新证据，不能作为本案证据，且禾城公司未提交该证据的原件予以核对，故对该证据的真实性不予确认。另查，禾城公司在一审阶段曾于2019年7月30日提交司法鉴定申请书，要求对黄见开、汤荣基、汤荣昌提交的《收据》的真实性及收据上加盖的兴胜公司财务专用章的真实性进行鉴定，后于2019年8月9日撤回了该鉴定申请。禾城公司在二审阶段口头向本院提出鉴定申请，要求对《收据》的制作形成时间进行鉴定，但未按本院要求提交书面的鉴定申请书。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：禾城公司在本案二审阶段口头提出的鉴定申请事项，与本案的处理缺乏关联性，本院不予准许。禾城公司在二审期间提交的证据没有原件予以核对，且不属于二审程序中的新证据，本院对此不予采纳。汤佐标与南图公司签有《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁安置协议》，上述合同是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。上述合同对拆迁人与被拆迁人的权利义务进行约定，其中，向被拆迁人提供符合合同约定的回迁房屋作为补偿安置并办理产权证系拆迁人应负担的合同义务。现汤佐标已经死亡，其在上述合同项下的被拆迁人的权利义务由黄见开、汤荣基、汤荣昌继承，而禾城公司经行政部门批准接管涉案地块，负责回迁安置补偿工作，故上述合同中拆迁人的权利义务由禾城公司承接。现黄见开、汤荣基、汤荣昌经禾城公司安置回迁至涉案三套房屋，黄见开、汤荣基、汤荣昌依据上述合同的约定要求作为拆迁人的禾城公司办理涉案三回迁房屋的所有权过户登记手续及负担相应的登记费用，符合合同约定，一审法院对该请求予以支持，处置得当，本院予以维持。禾城公司以涉案三套回迁房屋面积超出拆迁安置协议约定补偿面积为由，主张超出部分属禾城公司所有，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。至于增大面积购房款的结算问题，一审法院认为应待办妥《不动产权证书》后另行处理，该认定符合公平合理原则，亦无影响禾城公司的合法权益，并无不当。综上所述，禾城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14680元，由上诉人广州禾城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年八月二十五日书记员 莫善友区敏儿