河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3557号上诉人（原审原告）：王玉卿，男，1962年3月5日出生，汉族，住安阳市殷都区。上诉人（原审原告）：梅琴，女，1965年6月15日出生，满族，住安阳市殷都区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈燕民、田玮，河南永生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，系公司员工。委托诉讼代理人：樊斌，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人王玉卿、梅琴与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富公司）房屋买卖合同纠纷一案，安阳市文峰区人民法院于2018年12月29日作出（2018）豫0502民初3714号民事判决，新华富公司不服该判决，上诉至本院。本院于2019年10月29日作出（2019）豫05民终1869号民事裁定，撤销安阳市文峰区人民法院（2018）豫0502民初3714号民事判决，发回重审。安阳市文峰区人民法院于2020年6月28日作出（2020）豫0502民初201号民事判决，王玉卿、梅琴不服，向本院提起上诉，本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玉卿、梅琴上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判新华富公司支付逾期协助上诉人办理房地产权属登记的违约金，按已购房款总额233358为基数，从新华富公司逾期办证之日2013年8月1日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至被上诉人协助上诉人办理不动产权证之日起止；2.一、二审诉讼费、保全费、保函费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院判决违背意思自治原则，涉案合同系上诉人与新华富公司合法签订，双方意思表示真实，涉案合同合法有效且未损害公共利益、国家利益或第三人利益，本案违约产生原因是由于新华富公司对协助购房消费者办理不动产权属登记所遇到的各种风险估计不足导致，故安阳新华富置业有限公司应按照合同约定承担违约责任；2.新华富公司未完成举证责任，一审认定事实错误，新华富公司一审中所列举的影响办证延迟的理由不成立，不能减免其应承担的违约责任；3.从合同双方地位来看，理应倾斜保护购房者权益。作为有专业资质的新华富公司相对于购房消费者在市场中明显处于强势地位，其在获取房屋出售信息方面有显著优势，对房屋出售后办理权属登记过程中所可能遇到的各种风险应有更充足的预判，但由于其原因导致房屋权属登记延迟，严重损害上诉人的合法权益已构成违约，且其在知晓涉案房屋无法按约办理产权登记的情况下刻意隐瞒该事实，与上诉人签订合同，涉及欺诈，除此，涉案合同为格式合同，相比于购房者，新华富公司更明白合同约定条款会产生的法律后果，其提出的所谓影响该合同履行的理由并非不可抗力；4.一审法院认定违约金的计算期间为三年与客观事实不符，属于认定事实错误，被上诉人持续违约，不应当使用诉讼时效的相关规定进行计算，应当按照逾期履行协助办证义务之日起，计算至新华富公司协助上诉人办理不动产权证之日止；5.一审法院滥用自由裁量权，违法调整违约金标准，本案关于违约金的约定合法有效不违反法律规定，且双方当事人均未向法院提出调整违约金标准的请求时一审法院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算无任何法律依据和事实依据。即使一审法院对违约金进行酌定，以购房款总额为基数，按年利率1%计算的方法计算逾期办证违约金明显过低。若形成判例，必将纵容房地产开发商消极履行办证义务。新华富公司辩称，我方不存在违约行为，更不应当承担违约责任，由于一审法院已作出裁判，我方尊重一审法院判决，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，诉讼费、保全费、保函费等相关费用由上诉人承担。王玉卿、梅琴向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告履行合同义务，立即协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书；2.判决被告向原告支付延期办理不动产权属证书的违约金约5万元（违约金计算方式为：按照已付房款233358元从2013年8月1日起至起诉之日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，起诉之日至办理完成不动产权属证书之日的违约金，按照以上方式计算）；3.诉讼费、保全费、保函费、评估费、拍卖费等费用由被告承担。一审法院认定事实：1.2011年10月7日，原告王玉卿、梅琴（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，二原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积101.46平方米，总房款为233358元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并缴纳了房屋契税及维修基金，原、被告认可被告按合同约定时间交房；原告尚未办理该房屋的不动产权属证书。本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。3.2018年11月1日，安阳市国土资源局在安阳日报发布公告，显示：经审查秀水苑商住小区20、22、23、25、26、29、31、32、33、35-a、35-b、36号楼，规划用途为商业、住宅，现拟对该项目进行受理，如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提出书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳新华富置业有限公司办理上述建设项目不动产登记手续。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，内容为：安阳新华富置业有限公司开发的秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36商业不动产权证书已办理完毕，请相关业主准备相关资料到本公司销售部审核办理个人住房不动产权证。被告提供2019年2月14日、2月18日、2月19日、2月25日、2月26日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票，故原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权属证书的诉请，符合法律规定，本院予以支持。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，通知秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36相关业主准备相关资料到被告公司销售部审核，办理个人住房不动产权证，相关楼宇的业主自2019年2月开始陆续办理不动产权属证书；关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交付后，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，本院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，本院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年，即7000.74元（233358元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告王玉卿、梅琴办理位于安阳市秀水苑商住小区31号楼1单元1801室的不动产权属证书；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王玉卿、梅琴逾期办理不动产权属证书的违约金7000.74元；三、驳回原告王玉卿、梅琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，财产保全申请费520元，由原告王玉卿、梅琴负担1000元，被告安阳新华富置业有限公司负担570元。本院二审期间，当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案争议焦点为一审认定的逾期交房违约金是否适当。双方签订的《商品房预售合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。因办理权属登记需要相关职能部门配合，涉及到行政审批事项，被上诉人于一审提交的相关证据可证实并非由其一方原因造成办证迟延，一审综合本案实际情况，酌定违约金标准及数额并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年八月二十六日书记员  赵欢欢