江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1081民初4637号原告：王平,男，1967年11月3日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：张欢，江苏锦旺律师事务所律师。委托诉讼代理人:姜新平，江苏天九律师事务所律师。被告：彭德兴，男，1961年11月6日生，汉族，住江苏省启东市。被告：黄裕忠，男，1962年4月14日生，汉族，住江苏省启东市。上述两被告共同委托诉讼代理人：高洪新，江苏扬子江律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：袁石斌，江苏扬子江律师事务所律师。第三人：江苏五星电器有限公司，住所地南京市中山北路241号一层部分、二层部分。法定代表人：潘一清，总经理。委托诉讼代理人：原斌，江苏博亚律师事务所律师。原告王平与被告彭德兴、黄裕忠、第三人江苏五星电器有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王平的委托诉讼代理人张欢、被告黄裕忠、第三人江苏五星电器有限公司的委托诉讼代理人原斌到庭参加诉讼。被告彭德兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王平向本院提出诉讼请求：1、判令被告彭德兴、黄裕忠与第三人江苏五星电器有限公司签订的《租赁合同》无效；2、判令第三人江苏五星电器有限公司立即搬离案涉房屋，并支付实际占用房屋期间的房租；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告王平与被告彭德兴、黄裕忠三人共同共有坐落于仪征市的房屋，建筑面积合计4080.7平方米。2018年12月13日，被告彭德兴、黄裕忠未经原告同意私自与第三人江苏五星电器有限公司签订《租赁合同》，将上述三人共有的房屋低价出租给江苏五星电器有限公司。原告为此多次与被告沟通，被告均不予理睬，为此向法院提起诉讼，望判如所请！原告王平提供以下证据：1、仪房真字第0022024701号房屋所有权证一份，证明涉案房屋为原被告三方共同共有；2、彭德兴、黄裕忠与江苏五星电器有限公司于2018年12月13日签订的《租赁合同》一份，证明两被告及第三人明知原告不同意而出租该房屋，并且将案涉房屋租金降为每年2900000元；3、王平于2008年4月8日与扬州国美电器有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，证明该房屋的出租价格为3327500元/每年，现两被告与第三人签订的租赁合同价格明显低于原租赁合同价格，损害了原告的利益。被告彭德兴、黄裕忠共同辩称，我们认为本案的《租赁合同》合法有效。从2018年4月6日起，我们多次通过书面通知、电话、短信、微信与原告联系，商量房屋出租事项，并将新的房屋出租合同发给原告征求其意见，但原告一直未给予答复。2019年10月21日，我们提起共有纠纷诉讼，要求对位于仪征市的房屋、土地享有按份共有权，即黄裕忠、彭德兴、王平各享有三份之一的产权份额，仪征法院作出（2019）苏1081民初5716号民事判决书，支持我们的请求。王平不服上诉，二审法院作出（2020）苏10民终1112号民事判决书，维持原判。由于我们对案涉房屋享有三份之二的产权份额，所以，我们有权同第三人签订案涉的房屋租赁合同，本案原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉求。两被告提供的证据有：1、2007年8月7日，王平、彭德兴、黄裕忠三人签订的《合伙协议》一份；2、2018年8月9日，彭德兴、黄裕忠向王平发出《通知》一份、江苏省启东市公证处的《公证书》一份，证明两被告向原告发出解除原告代理处理案涉房屋相关租赁事项委托授权的通知；3、2018年8月29日至2018年11月18日，彭德兴与王平商量房屋租赁事项的微信聊天记录八页；4、2018年11月16日，黄裕忠通知王平于2018年11月22日至吕四港镇大众电工公司共同协商房屋出租事项的《协议出租房屋通知书》一份；5、仪征市人民法院（2019）苏1081民初5716号民事判决书以及扬州市中级人民法院（2020）苏10民终1112号民事判决书各一份。第三人江苏五星电器有限公司述称，我方认为签订的合同合法有效。两被告与我方签订的合同是房屋租赁合同，租赁行为不属于物权法所列明的不动产进行处分，而是一种使用收益的权利。原告在诉讼中所依据的《物权法》第九十七条并不适用房屋的租赁行为，根据《民法总则》对所有权的界定，包括占有、使用、处分、收益，显然处分权是独立于使用和收益权的，处分这项权利他指的是对于不动产的所有权和不动产的本身发生变更，包括买卖、对不动产房屋的分割行为。所以，出租行为不属于对不动产处分行为，而是一种管理行为。根据《物权法》第九十六条的规定，两被告将房屋出租给五星电器是两被告行使对房屋的管理权。因此本案的两被告与五星电器签订的合同合法有效，请法庭在查明事实的基础上依据法律规定驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月8日，经房屋共有人彭德兴、黄裕忠同意，王平作为代表人与扬州国美电器有限公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，出租人将位于仪征市一层全部、二层全部、三层全部、四层全部房屋整体出租给扬州国美电器有限公司，租期为十年，自2008年4月25日起至2018年5月24日止，合同第一年至第五年的租金每年为2500000元，第六年至第七年租金为2750000元，第八年至第九年租金为3025000元，第十年租金为3327500元。2016年12月20日，扬州国美电器有限公司向王平致函，要求降低租金，王平未予同意。2018年5月24日租期结束，双方仍未就降租事项达成协议。2018年8月20日左右，扬州国美电器有限公司撤离案涉房屋。2018年8月9日，彭德兴、黄裕忠向王平发出《通知》一份,解除原委托王平全权处理案涉房屋相关租赁事项的授权。2018年8月29日至2018年11月18日，两被告多次与原告商量房屋另行租赁事项，未果。2018年12月13日，两被告与第三人江苏五星电器有限公司签订《租赁合同》一份，该合同约定，出租人将位于仪征市一层全部、二层全部、三层全部、四层全部房屋整体出租给江苏五星电器有限公司，租期为十年。合同第一年至第三年的租金每年为2900000元，第四年至第六年租金为3045000元，第七年至第八年租金为3197250元，第九年至第十年租金为3357112元。另查明，2019年10月21日，彭德兴、黄裕忠提起共有纠纷诉讼，要求对位于仪征市的房屋、土地享有按份共有权，即黄裕忠、彭德兴、王平各享有三份之一的产权份额，仪征法院作出（2019）苏1081民初5716号民事判决书，支持两原告的诉求。被告王平不服上诉，扬州市中级人民法院作出（2020）苏10民终1112号民事判决书，维持原判。上述事实，有王平、彭德兴、黄裕忠三人签订的《合伙协议》、仪房真字第0022024701号案涉房屋所有权证、王平于2008年4月8日与扬州国美电器有限公司签订的《房屋租赁合同》、彭德兴、黄裕忠于2018年8月9日向王平发出的解除案涉房屋管理授权的《通知》、江苏省启东市公证处的《公证书》、彭德兴与王平商量房屋租赁事项的微信聊天记录、黄裕忠于2018年11月16日通知王平前来协商房屋出租事项的《协议出租房屋通知书》、彭德兴、黄裕忠与江苏五星电器有限公司于2018年12月13日签订的《租赁合同》、仪征市人民法院（2019）苏1081民初5716号民事判决书、扬州市中级人民法院（2020）苏10民终1112号民事判决书、当事人双方当庭的一致陈述等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。对位于仪征市的案涉房屋，黄裕忠、彭德兴、王平各享有三份之一的产权份额，为按份共有。2018年8月9日，彭德兴、黄裕忠向王平发出的解除案涉房屋管理授权的《通知》，此后，黄裕忠、彭德兴、王平对案涉房屋均有管理的权利和义务。原告认为两被告违反《物权法》第九十七条的规定擅自对案涉房屋进行处分，并且两被告与第三人签订的租赁合同中降低租金数额、首期租金让期履行等属于恶意串通损害原告利益，依照《合同法》第五十二条第（三）项的规定，该《租赁合同》应为无效。本院认为，《物权法》第九十七条并不适用本案，根据《民法总则》对所有权的界定，包括占有、使用、收益、处分四项权利，显然处分权是独立于使用权和收益权的，不动产处分权指的是对于不动产所有权和不动产本身发生的变更，包括买卖、对不动产进行分割等，所以，房屋出租行为不属于对不动产处分行为，而是一种管理行为，两被告将案涉房屋出租给第三人江苏五星电器有限公司是两被告行使对房屋的管理权。两被告的产权份额占共有产权的三分之二，即使作为共有产权人的原告不同意该房屋出租，亦不影响两被告与第三人之间的租赁关系成立。由于电商的迅猛发展，对实体店铺造成巨大冲击，两被告根据市场行情降低房租、首期租金让期履行，系为了尽快将案涉房屋出租，降低房屋闲置造成的损失，不仅未损害原告利益，而且保护了原告的收益权。综上，两被告与第三人与江苏五星电器有限公司于2018年12月13日签订的案涉房屋《租赁合同》合法有效，原告要求判令该《租赁合同》无效以及第三人立即搬离案涉房屋的诉求无事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。至于原告要求第三人支付实际占用房屋期间的房租，根据合同相对性的原则，应由第三人按照《租赁合同》的约定向两被告支付，原告根据与两被告之间的约定另行向两被告主张，对该项请求，本院亦予以驳回。被告彭德兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王平的所有诉讼请求。案件受理费80元，由原告王平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长 彭 辉人民陪审员 郑 勇人民陪审员 季春新二〇二〇年八月二十一日书 记 员 程宵旭