湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5155号上诉人（原审被告）：武汉玉泉酒店管理有限责任公司，住所地武汉市武昌区中南路80号。法定代表人：陈若东，执行董事。委托诉讼代理人：鲍纯，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：帅雪，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北省监狱管理局，机构地址武汉市武昌区中南三路21号。法定代表人：贾石松，局长。委托诉讼代理人：周峰，湖北金卫律师事务所律师。原审第三人：湖北省蓝盾服务中心，住所地武汉市武昌区中南三路21号。法定代表人：赵鄂生，总经理。委托诉讼代理人：陈力，湖北金卫律师事务所律师。原审第三人：武汉高丽酒店管理有限公司，住所地武汉市硚口区玉带上街24号。法定代表人：张茂均。上诉人武汉玉泉酒店管理有限责任公司（以下简称玉泉酒店）因与被上诉人湖北省监狱管理局（以下简称监狱管理局）、原审第三人湖北省蓝盾服务中心（以下简称蓝盾服务中心）、武汉高丽酒店管理有限公司（以下简称高丽酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。玉泉酒店上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案的诉讼费用由监狱管理局承担。事实和理由：一、本案基础事实认定错误。1.玉泉酒店就本案所涉房屋具有书面租赁合同关系。玉泉酒店与监狱管理局对原始书面合同进行了口头主体变更，且从监狱管理局一直以来开具的租赁发票可看出，玉泉酒店与监狱管理局是存在书面合同关系，否则发票无法开出。2.因存在书面合同关系这一基础事实，所以不应视为不定期租赁关系，且玉泉酒店主张的租金都是按照已经出现的租赁合同上的金额来进行支付的。3.玉泉酒店并非拒绝支付租金，而是因监狱管理局一直想违约提前收回涉案房屋，所以拒绝接收租金亦不开具租赁费发票。二、监狱管理局没有实际取得物权，其主体不合格。三、一审法院适用法律错误。因前述基础事实认定错误，玉泉酒店与监狱管理局是存在书面租赁合同关系的，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条中“视为不定期租赁合同”的规定并不适用于本案。玉泉酒店一直履行合同并支付租金，但因监狱管理局违约在先欲提前收回房屋，且不收租金亦拒绝开具租赁费发票导致玉泉酒店无法支付租金。若监狱管理局承认前述书面合同，玉泉酒店愿意继续支付相应租金继续履行合同。玉泉酒店并不存在违约情形。监狱管理局辩称：双方之间没有书面租赁合同关系，且玉泉酒店不交纳租金，根据法律规定，合同随时可以解除。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蓝盾服务中心述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持。高丽酒店未到庭应诉。监狱管理局向一审法院起诉请求：1.判令玉泉酒店支付占用监狱管理局房产的占用费749000元（系2017年1月至12月欠的7个月占用费，以每月107000元计算7个月，即为749000元）；2.判令玉泉酒店将占有的武昌区中南路80号中南大厦北侧1-16楼房产排除妨碍、立即腾退并交付监狱管理局。2019年1月10日，监狱管理局申请变更诉讼请求为：一、解除双方的房屋租赁关系；二、要求玉泉酒店立即腾退武昌中南路80号中南大厦北侧1-16层的房屋，并交付监狱管理局；三、玉泉酒店支付租赁期间未交付的租赁金74.9万元（计算到2017年12月）。一审法院认定事实：2000年12月11日，武汉高丽饮食服务有限责任公司注册成立，住所地武汉市武昌区紫阳东路77号，股东为孙权和高晓华，法定代表人孙权，主营范围餐饮、沐浴、健身服务，该公司于2012年7月26日注销。2004年4月14日，湖北省楚垣集团有限责任公司注册成立，住所地武汉市武昌区中南三路21号，法定代表人蒋国平，股东为湖北省人民政府。监狱管理局陈述蓝盾服务中心及湖北省楚垣集团有限责任公司均为其内部机构，负责监狱管理局的相关事务。2004年12月13日，监狱管理局以房屋代建合同纠纷为案由，将交通银行武汉分行诉至一审法院[（2005）武区民一初字第189号民事案件]，请求法院判令交通银行武汉分行立即协助监狱管理局办理房屋产权证和土地使用证。经一审法院组织调解，双方自愿达成调解协议，协议内容为：一、交通银行武汉分行在本调解书生效后十日内开始协助监狱管理局办理位于武昌区中南路80号中南大厦北侧属于监狱管理局的房屋所有权证和土地使用权证；二、监狱管理局在办好上述“两证”后一个月内将199404元的房屋配套费支付给交通银行武汉分行；三、本案案件受理费33035元，由交通银行武汉分行负担。（2005）武区民一初字第189号民事调解书已生效。2006年1月9日，监狱管理局、蓝盾服务中心（出租方、甲方）与武汉高丽饮食服务有限责任公司、湖北三环大酒店有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将属于自己所有的原蓝宫大酒店房屋租赁给乙方使用，大厦坐落在武昌区中南路80号，租赁给乙方使用的房屋面积为5400平方米，用于经济商务型酒店。租赁期限为十五年，租赁期从2006年6月20日起计算至2021年6月20日止。本合同签字生效后，甲方于2006年2月20日将房屋交付给乙方，2006年2月20日至2006年6月20日作为乙方的装修时间。房屋租金的起租时间为2006年6月20日，房屋租金为每年壹佰贰拾万元整，从第四年起，每年租金按1%递增。房屋租金为季缴方式，先缴后用，每季度的首月10日前一次性缴清当季租金。本合同签订生效后的三日内，乙方应向甲方支付保证金肆拾万元，两年后视诚信度冲抵租金。乙方根据运营需要组织内部和外墙装修，其装修方案必须报经甲方书面同意，未经甲方允许，乙方不得随意改变房屋结构，不得损坏房屋外墙结构立面。租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租或变相转租他人。如果乙方根据经营情况，将所租房屋和经营权转让他人，必须经甲方同意，受让人必须是具有全面履行本合同约定乙方义务的企业法人或者个人。租赁期限届满，乙方除动产搬走外，应将房屋和不动产无条件移交给甲方。如果乙方需要续租，必须在届满前六个月通知甲方，双方另行签订续租合同。租赁期间，乙方拖欠租金达30天，从收到甲方书面催缴租金通知单后应交清该季度租金，在60天内仍未交清租金，甲方有权单独终止本合同，由此造成的损失，由乙方承担，乙方还须向甲方支付一年租金的20%作为赔偿金；乙方不得在出租房屋内从事非法经营活动，如果出现违法问题，由乙方负全部法律责任。任何一方违约，按合同一年总额的10%支付违约金并赔偿损失。本合同发生争议，在武汉仲裁委员会仲裁。2006年1月16日，高丽酒店注册成立，住所地武汉市硚口区玉带上街24号，法定代表人张茂均，主营范围酒店管理、礼仪管理及咨询服务，股东陈明君、张茂均，并且刻制全称财务专用章、全称业务专用章、全称合同专用章。2012年12月5日，高丽酒店被吊销营业执照，经营状态：吊销，未注销。2006年2月9日，湖北三环大酒店有限公司向蓝盾服务中心出具《退出房屋租赁合同告知书》，内容如下：2006年1月9日，我方与武汉高丽饮食服务有限责任公司一起与贵方签订了《房屋租赁合同》，承租贵方的蓝宫大酒店，我方仅参与了该合同的盖章，武汉高丽饮食服务有限责任公司是实际的租赁与经营者，我方没有参与任何经营，特告知贵方，我方已退出该合同的承租主体。该合同下的权利义务均与我公司没有法律关系。2006年9月11日，蓝盾服务中心出具证明一份，载明“此大楼位于武昌中南路80号，产权属于湖北蓝盾服务中心，产权证正在办理中，如果因产权发生的纠纷，由本单位负责。”。2006年9月15日，玉泉酒店注册成立，住所地武汉市武昌区中南路80号，股东孙权和高晓华，主营范围酒店管理咨询、中式餐饮加工、日用百货、副食销售。2006年12月25日，武汉高丽饮食服务有限责任公司、高丽酒店签订《报湖北省监狱管理局机关服务中心蓝盾服务中心》，载明：武汉高丽饮食服务有限公司玉泉商务酒店股东经营权转让事宜协议书，武汉高丽饮食服务有限责任公司（甲方）将所属玉泉商务酒店的股东经营权转让给高丽酒店（乙方），甲方不以任何形式和理由干预乙方经营。转让交结之日，甲方将经营场所交给乙方经营、甲方现有房屋的装修和其它所有硬件设施及物品全部转让给乙方使用；甲方应妥善处理好在经营期间所发生的所有事宜。乙方经营期内，所发生的一切费用由乙方自己负责与甲方无关，因乙方经营造成的损失、纠纷，乙方自行承担责任。乙方必须履行的遵守甲方和监狱管理局机关服务中心蓝盾服务中心签订的房屋租赁合同。本协议签订后，具有法律效力，任何一方不得违约。本协议未尽事宜，双方协商解决。武汉高丽饮食服务有限责任公司法定代表人孙权签字加盖公章，高丽酒店陈若东签字并加盖公章。蓝盾服务中心同意上述转让并加盖公章。2007年1月至2017年6月，玉泉酒店按月向监狱管理局支付房租。2007年3月23日，监狱管理局出具证明一份，载明：武昌公安分局特业科，我局房屋坐落在武昌区中南路80号中南大厦北端1-4轴的房产证、土地证，正在办理之中。现玉泉商务宾馆需要办理有关手续，请贵单位支持为感。加盖监狱管理局机关服务中心公章。2017年7月开始，蓝盾服务中心及监狱管理局多次要求玉泉酒店腾退涉案房屋未果，蓝盾服务中心于2017年8月15日以返还原物纠纷起诉玉泉酒店于本院，2017年12月29日，蓝盾服务中心申请撤回对玉泉酒店的起诉，一审法院作出（2017）鄂0106民初7007号民事裁定书，裁定准许蓝盾服务中心撤回起诉。2018年1月2日，蓝盾服务中心向玉泉酒店及实际负责人马鸣先生出具《房产占用费用催收函》，要求玉泉酒店支付2017年7月至12月的占用费74.9万元。2018年2月8日，监狱管理局起诉玉泉酒店及蓝盾服务中心于一审法院，一审法院受理后，于2018年5月17日公开开庭进行了审理，并于2018年6月19日作出（2018）鄂0106民初2135号民事判决书，判决玉泉酒店于本判决生效之日起四十日内腾退其占有的位于武汉市武昌区中南路80号中南大厦北侧1-16楼的房屋，返还给监狱管理局；玉泉酒店于本判决生效之日起十日内向监狱管理局支付至2017年12月止欠付的房屋占用费749000元。玉泉酒店不服该判决书，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院认为，玉泉酒店与监狱管理局之间是否具有租赁关系，对玉泉酒店能否对抗监狱管理局返还原物的诉讼请求具有重大影响，也是本案的主要争议焦点，应根据监狱管理局、蓝盾服务中心是否收取玉泉酒店交纳的租金、玉泉酒店对涉案房屋的使用、经营情况等来综合评判。另高丽酒店作为书面租赁合同的承租人，其与玉泉酒店之间的关系，亦应进行审查。综上，一审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，作出（2018）鄂01民终7420号民事裁定书，裁定如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初2135号民事判决；二、本案发回湖北省武汉市武昌区人民法院重审。一审法院认为，本案争议焦点为，监狱管理局主体是否适格的问题；监狱管理局与玉泉酒店之间关系的问题。关于监狱管理局主体是否适格的问题，本案中，涉案房屋系监狱管理局委托交通银行武汉分行代建，因交通银行武汉分行原因导致未能办理“两证”，根据一审法院出具的民事调解书可以确定，涉案房屋系监狱管理局所有，监狱管理局主体适格。监狱管理局与玉泉酒店之间关系的问题。根据双方提供的原房屋租赁合同及武汉高丽饮食服务有限公司玉泉商务酒店股东经营权转让事宜协议书可以确定，监狱管理局将涉案房屋出租给武汉高丽饮食服务有限公司，武汉高丽饮食服务有限公司将案涉房屋转租给高丽酒店，并且得到蓝盾服务中心的认可。鉴于本案原、玉泉酒店双方均未提交证据证明本案双方之间存在书面的租赁合同，监狱管理局知晓玉泉酒店实际使用房屋及缴纳租金的情况，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，一审法院认定玉泉酒店与监狱管理局之间形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，监狱管理局及蓝盾服务中心已多次通知玉泉酒店腾退房屋，玉泉酒店拒不腾退且拒不缴纳租金，故对监狱管理局诉请解除双方之间的租赁关系、腾退涉案房屋、支付租金的诉讼请求予以支持。关于玉泉酒店抗辩高丽酒店与玉泉酒店存在股东交叉，股东经营权转让事宜协议书系在玉泉酒店筹备过程中以高丽酒店的名义所签订的问题。根据玉泉酒店工商登记资料，玉泉酒店于2006年9月15日登记成立，此时玉泉酒店已具备合法的主体资格，如系玉泉酒店受让武汉高丽饮食服务有限公司与监狱管理局之间的租赁合同，应由玉泉酒店作为主体。据此，对玉泉酒店抗辩意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除湖北省监狱管理局与武汉玉泉酒店管理有限责任公司之间的租赁关系；二、武汉玉泉酒店管理有限责任公司于判决生效之日起一个月内将坐落于武汉市武昌区中南路80号中南大厦北侧1-16楼的房屋腾退交还给湖北省监狱管理局；三、武汉玉泉酒店管理有限责任公司于判决生效之日起十日内支付拖欠湖北省监狱管理局的租金749000元（计算至2017年12月）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11290元、诉讼保全费4320元、公告费260元，共计15870元，由武汉玉泉酒店管理有限责任公司负担（此款湖北省监狱管理局已预交，由武汉玉泉酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付湖北省监狱管理局）。二审中，各方当事人未提交新证据。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据一审法院（2005）武区民一初字第189号民事调解书可以确定，监狱管理局享有涉案房屋的实体权利，监狱管理局主体适格。根据双方提供的原房屋租赁合同及武汉高丽饮食服务有限公司玉泉商务酒店股东经营权转让事宜协议书可以确定，监狱管理局将涉案房屋出租给武汉高丽饮食服务有限公司，武汉高丽饮食服务有限公司将案涉房屋转租给高丽酒店，并且得到蓝盾服务中心的认可。玉泉酒店并非原房屋租赁合同权利义务关系的承继方，一审法院基于监狱管理局知晓玉泉酒店实际使用房屋及缴纳租金的情况，且双方均未提交证据证明存在书面的租赁合同，而认定玉泉酒店与监狱管理局之间形成不定期租赁关系，并无不当。监狱管理局及蓝盾服务中心已多次通知玉泉酒店腾退房屋，玉泉酒店拒不腾退且拒不缴纳租金，一审法院对监狱管理局诉请解除双方之间的租赁关系、腾退涉案房屋、支付租金的诉讼请求予以支持，亦并无不当。综上所述，玉泉酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11290元，由武汉玉泉酒店管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年八月二十八日书记员  陈旭敏