河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2181号上诉人（原审被告）：王会云，女，1976年9月21日出生，汉族，住河南省太康县。上诉人（原审被告）：许怀真，女，1977年6月14日出生，汉族，住河南省太康县。上诉人（原审被告）：石云俊，男，1967年10月4日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：于学光，河南英协律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许玉中，男，1954年8月24日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：叶灵均，李微筱，河南阳夏律师事务所律师。原审被告：郑西然，男，1954年1月1日出生，汉族，住河南省太康县。上诉人王会云、许怀真、石云俊因与被上诉人许玉中及原审被告郑西然房屋租赁合同纠纷一案，不服太康县人民法院（2019）豫1627民初7239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王会云、许怀真、石云俊及其三上诉人共同委托诉讼代理人于学光，被上诉人许玉中及其委托诉讼代理人叶灵均、李微筱均到庭参加诉讼。原审被告郑西然经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王会云、许怀真、石云俊上诉请求：1、请求二审法院依法对河南省太康县人民法院(2019)豫1627民初7239号民事判决,依法改判或者发回重审;2、一审诉讼费用和二审上诉费用由被上诉人许玉中承担。事实与理由：一、一审人民法院对于本案事实的认定不正确。三上诉人对租赁物已经完全尽到了妥善保管的义务,不存在一审法院认定保管不善的情形。依据2018年3月28日太康县公安消防大队出具太公消火认字【2018】第0007号火灾事故认定书,认定该起火灾的起火部位为郑西然经营的仓库,起火点位于该仓库东墙与楼梯栏杆结合处南侧,起火原因排除外来火源、生活用水、自燃,不排除电器线路故障引发火灾事故，由此可见,三上诉人对火灾造成的损失是没有任何责任的。房屋起火是因为郑西然未尽到安全管理义务侵权导致的,不是三上诉人违约未履行合同的安全管理责任导致的,三上诉人经营生意需要的物品均不是易燃易爆的物品,三上诉人对物品的摆放错落有致,租赁的房产内没有任何安全隐患,已经完全的尽到了妥善保管的义务。三上诉人在一审过程中提交的证据以及被上诉人提交的鉴定报告的照片中可以清晰的看出,租赁物的二层并不是鉴定报告中所述为钢结构,而是明显的泡沫板房,被上诉人加装泡沫板房是为了提高房租,但是却未考虑到该泡沫板房属于易燃物品,依据现场的焚烧痕迹,在郑西然处起火之后,火势是由该泡沫板房进行传导，被上诉人自身应当承担火势扩大造成损失的全部责任。二、一审法院适用法律错误,上诉人不存在《合同法》规定的违约行为。本次火灾的发生时间为2018年1月25日凌晨2时20分许,为深冬的夜里起火,且为电器线路故障引发的火灾事故。对于该起电器线路故障引起的火灾,本质上是防不胜防的,仅仅因此认定上诉人没有尽到妥善保管义务,是对上诉人有失公平公正的法律原则。该种情况无论对于三上诉人还是对于被上诉人都属于不可抗力的情形,因为三上诉人在本案中对于造成失火原因上有不能预知和自己主观控制的因素,依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定:因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。依据该法条的规定,本案中存在不可抗力,因不可抗力的原因造成租赁物毁损、灭失的不可抗力的条件是不能预见、不能避免、并且不能克服,不可抗力是免责的事由,因此,在出现不可抗力时,租赁物毁损、灭失了,承租人是不承担责任的。许玉中辩称,原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告郑西然未答辩。许玉中向一审法院起诉请求：1.依法解除许玉中与王会云、许怀真、石云俊、郑西然的房屋租赁合同，并判令王会云、许怀真、石云俊、郑西然各赔偿许玉中损失243723.36元；2.诉讼费、鉴定费由王会云、许怀真、石云俊、郑西然承担。一审法院认定事实：许玉中在太康县××××北有自建门面房（未装修、毛坯房），王会云、许怀真、石云俊、郑西然分别租用许玉中的门面房各两间上下两层（最东边是郑西然、自东向西依次为王会云、石云俊、许怀真）各自装修各自使用，郑西然经营鞋生意、石云俊经营电器生意、王会云经营服装生意、许怀真经营奶粉生意。郑西然于2015年租用，王会云于2010年租用，石云俊于2010年租用，许怀真于2001年租用，双方开始有书面合同，后未签书面合同，继续延续原来的合同。2018年1月25日2时20分许，王会云、许怀真、石云俊、郑西然租用许玉中的房屋发生火灾，2018年3月28日太康县公安消防大队出具太公消火认字【2018】第0007号火灾事故认定书，认定该起火灾的起火部位为郑西然经营的甲尔申鞋店二层仓库，起火点位于甲尔申鞋店二层仓库东墙与楼梯栏杆结合处南侧，起火原因排除外来火源、生活用水、自燃，不排除电器线路故障引发火灾事故。火灾事故发生后,许玉中于2019年1月14日以财产损害赔偿为由起诉王会云、许怀真、石云俊、郑西然，经审理原审法院于2019年7月30日作出（2019）豫1627民初433号民事判决，王会云、许怀真、石云俊、郑西然不服该判决上诉至周口市中级人民法院，后周口市中级人民法院裁定撤销原审法院（2019）豫1627民初433号民事判决并发回原审法院重审，在原审法院重审期间许玉中申请撤诉。2019年12月17日许玉中再次以房屋租赁合同纠纷提起本案诉讼。在原审法院（2019）豫1627民初433号案件审理期间，经许玉中申请，原审法院于2019年3月15日委托河南固正检测技术服务有限公司对许玉中的自建房屋因此次火灾造成的损失进行评估，该公司于2019年3月21日出具了豫固正鉴字（2019）第0124号鉴定报告，该鉴定报告显示鉴定建筑物为两层，一层为砖混结构，二层为钢结构，呈一字型，建筑面积约1465平方米，位于太康县大许寨乡政府路西北侧。鉴定评级为：拟鉴定建筑火灾后房屋安全性评定等级为D级，整体结构性能无法满足正常使用，该房屋已无加固的价值，建议立即拆除。许玉中支出鉴定费14600元，该鉴定费为鉴定机构出具的收据。经原审法院委托湖北名达工程咨询有限责任公司河南分公司对许玉中自建房屋发生火灾后拆除重建工程进行评估鉴定，该公司于2019年6月20日出具了“太康县大许寨乡商铺火灾后房屋拆除重建”工程造价司法鉴定意见书，鉴定结论：鉴定工程总造价为974893.46元（其中含税80495.79元）。许玉中支出鉴定费10000元。一审法院认为，本案中牵涉两种法律关系，一是侵权法律关系；二是房屋租赁合同关系。作为许玉中向法院提起诉讼对上述两种法律关系有选择权，本案就是许玉中以房屋租赁合同关系提起的诉讼，而以房屋租赁合同关系提起的诉讼向许玉中承担责任的合同相对方承担责任后可以向实际侵权人追偿。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。许玉中分别与郑西然、石云俊、许怀真、王会云签订的先书面后口头的租赁房屋协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于许玉中要求解除双方的房屋租赁合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。根据该法第二百三十二条的规定视为不定期租赁的合同当事人可以随时解除，同时因郑西然、石云俊、许怀真、王会云所租赁的房屋经鉴定安全性评定等级为D级，整体结构性能无法满足正常使用，该房屋已无加固价值，并建议立即拆除。故许玉中要求解除双方的租赁合同符合法律规定。关于许玉中要求郑西然、石云俊、许怀真、王会云赔偿损失的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。即租赁合同对承租人的效力之一是承租人应当妥善保管租赁物，租赁物有收益能力的，承租人应当保持其能力，承租人未尽妥善保管和爱护的义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中郑西然、石云俊、许怀真、王会云对其租赁许玉中的房屋未尽到妥善保管义务，致使许玉中的房屋毁损，依法应承担损害赔偿责任。关于郑西然、石云俊、许怀真、王会云应赔偿许玉中的数额，经鉴定涉案房屋拆除及重建工程总造价974893.46元，其中含增值税80495.79元，对于该增值税应待实际发生后另行主张，因郑西然、石云俊、许怀真、王会云各租赁许玉中两间房屋，故郑西然、石云俊、许怀真、王会云对许玉中的损失，各自承担许玉中损失的四分之一的赔偿责任即223599.42元。关于许玉中主张的鉴定费，其中鉴定费14600元为鉴定机构出具的收据，非正规发票，故对该部分费用法院不应予以支持；另外支出的鉴定费10000元有合法的增值税普通发票，应属于许玉中的合法损失由郑西然、石云俊、许怀真、王会云平均分担。综上所述，对许玉中合法的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决：一、解除许玉中与郑西然、石云俊、许怀真、王会云签订的房屋租赁合同；二、郑西然、石云俊、许怀真、王会云于本判决生效之日起十日内各赔偿许玉中223599.42元；三、驳回许玉中的其他诉讼请求。案件受理费13548元、鉴定费10000元，由郑西然、石云俊、许怀真、王会云各负担5887元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审相同。本院认为，根据被上诉人向法院提供的证据及庭审审理查明的事实，三上诉人及原审郑西然在开始租赁被上诉人房屋时签订有合同,后未签订书面合同，口头约定继续延续原合同，双方对此事实均予以认可，合同是双方的真实意思表示,且不违反法律的规定，这充分明确的证实了双方房屋租赁合同关系的事实存在，合同是合法有效的。对被上诉人的房屋经一审法院委托具有鉴定资质的机构鉴定为，火灾后涉案的房屋安全性评定等级为D级，整体结构性能无法满足正常使用，该房屋已无加固价值，建议立即拆除，又经一审法院委托对被上诉人租赁给上诉人的房屋，发生火灾后拆除重建工程进行评估鉴定，湖北名达工程咨询有限责任公司河南分公司出具工程造价司法鉴定意见书，经鉴定涉案房屋拆除及重建工程总造价974893.46元。根据合同相对性,依据《合同法》第222条之规定,上诉人作为承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当依法承担赔偿责任。本案中,虽然火灾的发生是由郑西然对租赁经营的房屋管理不善造成的，但三上诉人也明知租赁的房屋用于商业经营，但对涉案的房屋没有安装完善的消防设施，未尽到妥善保管义务，致使被上诉人房屋毁损的事实存在，三上诉人存在过错，三上诉人以赔偿被上诉人房屋损失各10%为宜，即（974893.46元-80495.79元）×10%=89439.8元。综上所述，上诉人王会云、许怀真、石云俊的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太康县人民法院（2019）豫1627民初7239号民事判决主文第一、三项及原审案件受理费、鉴定费的承担。二、变更太康县人民法院（2019）豫1627民初7239号民事判决主文第二项为“上诉人王会云、许怀真、石云俊于本判决生效之日起十日内各赔偿许玉中89439.8元，原审被告郑西然于本判决生效之日起十日内各赔偿许玉中223599.42元；”二审案件受理费10161元，由上诉人王会云、许怀真、石云俊负担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  张子亚二〇二〇年八月六日法官助理石磊书记员潘克宇