江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1677号 上诉人（原审原告）：胡婷，女，1986年6月4日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：胡涛，男，1989年1月22日出生，汉族，系胡婷弟弟，住江西省南昌市东湖区。 上诉人（原审原告）：谌建勇，男，1984年10月11日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：胡涛，男，1989年1月22日出生，汉族，系谌建勇妻弟，住江西省南昌市东湖区。 被上诉人（原审被告）：南昌世茂新纪元置业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区朝阳新城朝农街299号，统一社会信用代码：91360103081488975K。 法定代表人：秦华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜叶杰，男，1993年1月25日出生，汉族，系该公司员工，住山西省长治县。 上诉人胡婷、谌建勇因与被上诉人南昌世茂新纪元置业有限公司（以下简称世茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡婷、谌建勇共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持胡婷、谌建勇的全部诉讼请求（即判令世茂公司向胡婷、谌建勇返还90000元）；2.本案一审、二审诉讼费用由世茂公司负担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清，部分事实认定错误，应予改判。1、谌建勇于2017年5月22日15时38分通过POS机刷卡23786元，同日16时30分又刷卡支付1万元，均系在未签订房屋买卖合同情况下按照世茂公司要求支付。虽上述1万元POS机所有权人系上海家和信息技术有限公司（以下简称家和公司），但胡婷、谌建勇与家和公司未有任何合意，因家和公司与世茂公司具有关联性，且世茂公司的销售人员姚敏出具的书证也明确写明“E#-1-5001总价1732398，认筹1万，1732398-10000=1722398”，该书证能与胡婷、谌建勇的实际支付金额相互印证，且购房支付认筹款亦符合日常生活经验，因此，该1万元的实际收款人是世茂公司，一审判决未查清该基本事实。2、世茂公司向胡婷、谌建勇转让的车位属于人民防空工程，世茂公司未取得案涉车位的所有权，也未提交证据证明取得《人民防空工程平时使用证》，一审判决未查清该事实。且4份车位协议系世茂公司规避政府限价，隐瞒限价事实欺骗胡婷、谌建勇所签，该8万元系购房款，而不是购买车位，支付时间、金额与车位协议约定并不一致，另车位所在的世茂大观南苑与胡婷、谌建勇所购房屋所在的世茂大观北苑根本不在同一个小区，两者之间还隔着另一个小区，且胡婷、谌建勇名下没有车辆却一次性购买四个车位，均足以证实车位转让协议与本案事实及日常生活经验法则明显不符，一审判决未查清该基本事实。二、4份《南昌“世茂大观南苑”车位使用权转让协议》违反诸多法律法规，应认定无效，一审判决认定该4份车位协议有效，属适用法律错误，应予以撤销并依法改判。该4份车位协议系世茂公司通过隐瞒房屋限价事实欺骗胡婷、谌建勇所签，世茂公司为规避政府对本案房屋的限价，企图通过合法形式掩盖其不如实申报成交价、偷税逃税等非法目的，且导致购房者缴纳的契税等减少，该4份车位协议损害了国家税收利益，违反《合同法》第52条及税法关于必须依法纳税、不得偷税逃税等强制规定，应认定无效。依据《江西省实施办法》第十七条、江西省人防办《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》第一条及《关于推行人民防空工程平时使用许可制度的通知》第二条之规定，作为人防工程的地下车位，其所有权应归属国家，世茂公司属无权处分案涉车位，应认定为无效；世茂公司向胡婷、谌建勇转让人防车位使用权的实质是通过买卖或长期出租的名义变相买卖防空地下室，也应认定车位协议无效；按照相关规定，目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，仅允许短期租赁，租期每次不超过5年，因此即使世茂公司取得案涉车位的《人民防空工程平时使用证》，也只能与胡婷、谌建勇签订不超过5年的租赁合同。退一步讲，案涉车位转让使用权的协议性质应当认定为租赁合同关系，世茂公司企图买卖或者长期租赁使用权变相买卖防空地下室，约定车位使用权转让期限与所属住宅土地使用权期限一致为70年，根据《合同法》第214条，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，故案涉车位协议租期超过20年的应认定为无效。综上，一审判决认定基本事实不清，认定部分事实错误，适用法律错误，应当予以撤销并改判支持胡婷、谌建勇的上诉请求。 世茂公司答辩称：一、胡婷、谌建勇声称向家和公司支付的1万元与世茂公司存在关联性的说法无事实依据，世茂公司对该1万元是否消费、何时消费不知情亦无法知晓，该1万元与世茂公司无关。胡婷、谌建勇仅以消费时间相近等理由主观推断其消费的1万元与支付购房款存在关系无任何事实和证据依据。世茂公司开发的“世茂大观”项目已经项目所在地人防行政主观部门验收合格，同时根据《人民防空法》第五条，作为本项目的开发商，合法享有“世茂大观”地下人防车位的平时使用管理收益等权利。胡婷、谌建勇称其支付的车位定金系购房款无事实依据，其购买4个车位及如何使用世茂公司均无权干涉，且案涉车位拥有一定价值属性，亦属于稀缺资源，与胡婷、谌建勇所述与生活基本法则不符的说法无事实和法律依据。二、胡婷、谌建勇与世茂公司签订的4份《南昌“世茂大观南苑”车位使用转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。胡婷作为完全民事行为能力人，签订合同系其真实意思表示，其称世茂公司隐瞒事实欺骗的说法无证据证明也无事实依据。世茂公司有完善的内部管理制度和财务管理制度，均严格按照税务主管部门要求依法纳税，不存在偷税漏税情况，同时，关于税务有关情况亦不属于本案民事审理范围。胡婷、谌建勇所列举的《江西省实施中华人民共和国人民防空法办法》、江西省人防办《关于进一步规范地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》等文件属于行政管理的范畴，均不属法律法规范畴，无权影响民事合同的效力，是否可以作为民事案件法律适用的范畴由法院认定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。 胡婷、谌建勇向一审法院起诉请求：1、判令世茂公司向胡婷、谌建勇返还90000元；2、判令世茂公司负担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：胡婷与谌建勇系夫妻关系。2017年11月9日，胡婷与世茂公司签订1份《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000720965），合同约定，胡婷向世茂公司购买世茂大观北苑E#楼一单元5001室房屋，建筑面积共142.67平方米，单价为每平方米11451.5元，总金额1633786元整；胡婷、谌建勇共支付首付款493786元（含定金50000元），剩余房款1140000元通过办理银行抵押贷款支付。2017年8月21日，胡婷与世茂公司分别签订4份《南昌“世茂大观南苑”车位使用权转让协议》（车位编号分别为：A008、A009、A010、A011），协议约定：该车位使用权转让价格为100000元；支付方式：乙方（胡婷）须于本协议签署之日支付该车位使用权转让的定金20000元，剩余车位使用权转让金80000元应于本协议签署之日起3个工作日付清，若乙方不按期支付余款或者决定不再购买该标的物的，则甲方（世茂公司）将不予退还乙方支付的定金，本协议自动解除，甲方无须另行通知。付款期限到期后，胡婷、谌建勇未向世茂公司支付剩余车位款项。2017年5月20日，胡婷向世茂公司支付50000元；2017年5月22日，胡婷向世茂公司支付285000元、165000元，谌建勇向世茂公司支付23786元；2017年8月21日，谌建勇向世茂公司支付10000元、20000元；2017年8月28日，谌建勇向世茂公司支付20000元；2017年12月5日胡婷、谌建勇通过银行贷款向世茂公司支付1140000元，胡婷、谌建勇共计向世茂公司支付1713786元。现因胡婷、谌建勇要求世茂公司返还其支付的超出购房首付部分未果，故诉至法院。又查明，谌建勇于2017年5月22日通过中国银行向家和公司支付10000元。 一审法院认为：本案争议焦点为：一、谌建勇是否是适格原告；二、4份《南昌“世茂大观南苑”车位使用权转让协议》是否有效，世茂公司是否应该退还80000元；三、谌建勇于2017年5月22日支付的10000元是否应予退还。1、胡婷与世茂公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产，归夫妻共同所有。本案中，虽由胡婷1人与世茂公司签订房屋买卖合同及车位协议，但该案涉房屋是在胡婷、谌建勇夫妻关系存续期间，由双方共同出资购买所得，属于夫妻共同财产，故谌建勇在本案中是适格原告，享有诉权。2、关于《南昌“世茂大观南苑”车位使用权转让协议》，胡婷、谌建勇认为该4份协议不是双方真实意思表示，世茂公司存在欺诈行为，且该车位协议缺乏使用期限主要条款，协议不成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，本案中，虽双方签订的车位协议未约定使用期限，但双方可以协议补充，不能因此认定合同不成立；此外，双方在购买案涉商品房时，与世茂公司就商品房与车位的使用权价格进行过磋商达成合意，胡婷、谌建勇在购房时已明知车位价格及协议付款方式并自愿接受，且其没有证据证明世茂公司存在欺诈等行为，故该4份车位协议系双方的真实意思表示，其合法有效。该协议第三条约定剩余车位款项应在签署之日起3个工作日付清，逾期世茂公司不予退还定金。胡婷、谌建勇未在约定期限内支付尾款，故世茂公司不予退还符合双方的约定，胡婷、谌建勇要求世茂公司返还其支付的定金80000元，一审法院不予支持。3、关于胡婷、谌建勇要求世茂公司返还谌建勇于2017年5月22日支付的10000元，胡婷、谌建勇提交的证据显示收款方为家和公司，其不能证明收款方为世茂公司，故胡婷、谌建勇要求世茂公司返还该10000元，于法无据，一审法院不予支持。综上，胡婷、谌建勇对世茂公司的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第六十一条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，判决：驳回胡婷、谌建勇的诉讼请求。一审案件受理费2050元，由胡婷、谌建勇负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。胡婷、谌建勇向本院提交补强材料：材料1.2017年8月21日《客户签约资料表》复印件、责令世茂公司提交该表原件申请书，欲证明2017年8月21日，世茂公司的工作人员姚敏在《客户签约资料表》上明确载明因房管局限价原因，从而证明世茂公司为规避限价，在合同外多收9万元；材料2.《商品房认购书》、世茂公司置业顾问姚敏出具的书证，欲证明双方同意面积和楼价计算有误差或者错误，以《南昌市商品房买卖合同》中所列为准，签订认购书时交付定金50000元，且约定《南昌市商品房买卖合同》生效起，该认购书失效，世茂公司工作人员姚敏在认购书上签名；姚敏出具的书证载明案涉房屋总价1732398元，支付认筹款1万元等；材料3.家和公司、恺诺公司及世茂公司企业公示信息，欲证明恺诺公司和世茂公司股东均为世盈公司，家和公司股东系恺诺公司，家和公司与世茂公司有重大关联性。世茂公司质证认为：对材料1的真实性、合法性和关联性均有异议，双方应以最终签订的商品房买卖合同为准；对材料2中的商品房认购书真实性无异议，合法性和关联性有异议，认为双方已签订商品房买卖合同，依约该商品房认购书已失效，双方权利义务应以最终签署的商品房买卖合同为准，对姚敏手写书证的真实性、合法性和关联性均有异议，无法知晓证据来源，且与本案无关联，双方权利义务应以最终签署的商品房买卖合同为准。对材料3，世茂公司认为与本案无关，不予质证。 本院对胡婷、谌建勇二审中提交的补充材料认定为：《商品房认购书》载明案涉房屋总价1767753元，姚敏手写材料载明案涉房屋总价1767753元、1732398元，《客户签约资料表》载明总价1633786元，此乃双方当事人就案涉房屋价格磋商过程的记载，且双方均认可签订的《商品房认购书》中约定自《南昌市商品房买卖合同》生效之日起，双方权利义务应以最终签署的商品房买卖合同为准，再者胡婷与世茂公司已签订4份车位使用权转让协议，因此，胡婷、谌建勇提交的上述材料显示房屋总价因磋商不断变化，且4份车位使用权转让协议亦约定应交定金8万元，故难以达到胡婷、谌建勇关于世茂公司在商品房买卖合同外多收9万元的证明目的，故本院对上述材料不予采信；对材料3，因公司系独立法人，该材料不能证明胡婷、谌建勇向家和公司支付的10000元实际系向世茂公司支付的证明目的，本院对该材料亦不予采信。 对一审判决查明的事实，世茂公司无异议，胡婷、谌建勇对“2017年8月21日，原告胡婷与被告分别签订4份《南昌‘世茂大观南苑’车位使用权转让协议》……支付剩余车位款项”有异议，对一审判决查明的其他事实无异议，认为签订协议时并非其真实意思表示，该4份协议应认定无效。本院认为，胡婷在上述协议中签名确认，且未提供证据证明非其真实意思表示或存在无效的情形，故本院对胡婷、谌建勇该异议意见不予采纳。综上，本院对一审判决查明的事实予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：世茂公司应否向胡婷、谌建勇退还9万元。首先，关于谌建勇于2017年5月22日支付的10000元应否退还的问题。根据《民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。胡婷、谌建勇主张其支付的10000元系向世茂公司支付购房认筹款，但其提供的证据仅能证明其于2017年5月22日向家和公司支付，非向世茂公司支付，亦不能证明根据世茂公司指示支付给家和公司，故一审法院对其要求世茂公司退还谌建勇于2017年5月22日支付的10000元，不予支持，并无不当。其次，胡婷、谌建勇以案涉车位属于人防工程，世茂公司无权处分，亦不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室，及胡婷签订《南昌“世茂大观南苑”车位使用权转让协议》非真实意思表示等为由主张该4份车位使用权转让协议无效。根据《人民防空法》第五条第二款之规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。世茂公司作为住宅小区地下人防车位的投资人，享有使用、收益权，其将地下人防车位使用权有偿转让给业主使用，未违反法律法规的禁止性规定。胡婷作为成年人，应对自己签字行为后果负责，其主张车位使用权转让协议上的签字非其真实意思表示但未提交证据予以证明，故本院对胡婷、谌建勇关于《南昌“世茂大观南苑”车位使用权转让协议》无效的意见，不予采纳，一审判决认定该4份《南昌“世茂大观南苑”车位使用权转让协议》有效，胡婷、谌建勇未在该协议约定期限内支付尾款，世茂公司不予退还定金8万元符合双方约定，从而对胡婷、谌建勇要求世茂公司返还定金8万元，不予支持，并无不妥，本院予以维持。双方当事人的其他意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元（已由胡婷、谌建勇预交），由胡婷、谌建勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周中瑞 审 判 员 罗云奇 审 判 员 钟 情 二〇二〇年八月十八日 法官助理 张年花 书 记 员 黄 媚