新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新29民终1040号   上诉人(原审被告)：新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司。住所地：拜城县解放东路28号（原财政局）。   法定代表人：胡建，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘刚，新疆六法律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：余小琼，女，汉族，1977年1月23日出生，个体，住拜城县。   委托诉讼代理人：谢越岭，新疆越岭律师事务所律师。   上诉人新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司（简称华坤房地产公司拜城分公司）因与被上诉人余小琼商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区拜城县人民法院（2019）新2926民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月22日立案后，依法组成合议庭，通过云间庭审系统公开开庭审理了本案。上诉人新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司的委托诉讼代理人刘刚、被上诉人余小琼及其委托诉讼代理人谢越岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   华坤房地产公司拜城分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人余小琼的诉讼请求；二审诉讼费用由被上诉人余小琼承担。理由：一审法院将余小琼提交的“定金单”复印件认定为“简单的购房协议”，作为本案定案依据，支持余小琼的诉讼请求显属错误。上诉人提交的“定金单”为原件，该“定金单”足以证实被上诉人认购涉案房屋时的单价8000元/㎡系当时的暂定价格，被上诉人应以涉案房屋左右两边房屋出售时的市场价格14500元/㎡购买该房屋。   余小琼辩称，一审中华坤房地产公司拜城分公司已经认可了“定金单”复印件的真实性，与华坤房地产公司拜城分公司对房屋单价、面积和总价款明确约定，此外根据定金单内容双方对交房时间、房屋位置、房号及最终数额进行了约定，应当认定双方商品房买卖成立；2014年涉案房屋立项期间，余小琼第一个认筹，第一个拿钥匙，而邻近左右两边的房屋买受人购买时间均为2018年，在立项期间认筹就是为了拿便宜的价格。   余小琼向一审法院起诉请求：1、请求判令华坤房地产公司拜城分公司继续履行双方签订的定金协议并按内容签订房屋买卖合同；2、请求华坤房地产公司拜城分公司办理温州城9A-110／111房屋过户登记；3、请求被告返还多交房款24264元。   一审法院认定事实：2014年年初，华坤房地产公司拜城分公司拟在拜城县解放东路开发与建设路交会处“温州城”房地产项目。2014年5月，余小琼在华坤房地产公司拜城分公司销售人员介绍预定了“温州城”房地产项目的两套门面房，余小琼于2014年5月20日、5月21日分两次向华坤房地产公司拜城分公司交纳温州城商业认筹金共计100000元。之后，华坤房地产公司拜城分公司开发的“温州城”房地产项目在筹建及施工建设中。2016年10月27日，余小琼和华坤房地产公司拜城分公司经协商，余小琼向华坤房地产公司拜城分公司交纳1000000元，华坤房地产公司拜城分公司向余小琼出具一份收到房款1000000元的房款收据，并加盖公章，当日余小琼和华坤房地产公司拜城分公司协商一致后，由华坤房地产公司拜城分公司工作人员书写一份定金单，约定了房号、单价、面积、房屋总价、剩余尾款及房屋交付时间，余小琼在该定金单上签名并捺印后，由华坤房地产公司拜城分公司工作人员拿去盖章后，给余小琼一份定金单。庭审中对余小琼提交的定金单，华坤房地产公司拜城分公司提出是复印件（彩印件），余小琼提出自己在定金单上签字后，将定金单交给华坤房地产公司拜城分公司工作员去盖章，第二天华坤房地产公司拜城分公司工作人员将定金单交给自己时并不知道给自己的一份定金单是彩印件，且在协商时单价确定为8000元／㎡，在定金单上签名捺印时并无暂定两字。余小琼提交的定金单文本内容为“房号：9A-110／111、单价：8000／㎡，面积：142.02㎡，订房人：余小琼，房屋总价：1136160元，2016年10月27日交定金1000000元，2014年交认筹金100000元。剩余尾款36160元，签订合同时补齐。此房于2017年4月30日前交付使用，并签订正式合同”。庭审中华坤房地产公司拜城分公司提交的定金单为复印件，法庭要求华坤房地产公司拜城分公司提交定金单原件进行核对，庭后华坤房地产公司拜城分公司向原审法院提交了定金单的原件。经与余小琼持有的定金单核对，华坤房地产公司拜城分公司提交的定金单上在单价：8000元／㎡前书写暂定字样，在房屋总价：1136160元前书写暂定字样，而原告持有的定金单上无书写暂定字样。2017年10月余小琼拿到9A-110／111店铺的装修钥匙后对店铺进行装修，于2018年7月25日办理了拜城县诚信名品鞋行的营业执照并进行经营。期间余小琼多次找华坤房地产公司拜城分公司时任温州城房地产项目负责人王运志要求签订商品房买卖合同，余小琼对交涉情况进行了拍摄。庭审中华坤房地产公司拜城分公司对拍摄的视频中与余小琼进行交涉的人员是王运志，系原温州城房地产项目负责人。视频中王运志以华坤房地产公司拜城分公司所持有双方于2016年10月27日签订的定金单为原件，定金单上单价8000元／㎡为暂定价，总价为暂定价，不同意按定金单上的单价及总价办理购房合同，经多次交涉无果。2018年8月15日王运志给余小琼出具一份条据，载明单价14000元／㎡，9A-110／111店铺面积134.467㎡，总价1882538元，在条据上书写同意按此价格签订购房合同，余小琼不同意按单价14000元／㎡签订购买合同，双方至今未签订购房合同。庭审中华坤房地产公司拜城分公司提交购房人木合塔尔江·依米提与该公司于2017年3月22日签订的房屋订购单，于2018年8月29日签订的商品房买卖合同为依据，主张购房人木合塔尔江·依米提购买的店铺房号为9A-112号，位于余小琼购买店铺的旁边，同一地段同一栋楼相邻店铺2017年3月22日签订房屋订购单店铺单价为14500元，之后签订的也是按单价为14500元商品房买卖合同，与余小琼2016年10月27日双方签订的定金单中8000元／㎡是暂定价，且定金单已作废，不可能按照单价暂定价8000元／㎡签订购房合同，只同意按14000元／㎡单价签订购房合同。   一审法院认为，余小琼主张温州城9A-110／111商铺单价是8000元／㎡，华坤房地产公司拜城分公司主张单价8000元／㎡是暂定价，实际销售单价为14000／㎡以上。2016年10月27日，余小琼和华坤房地产公司拜城分公司经协商后签订的定金单，约定了房号、单价、面积、订房人、房屋总价金额、交纳认筹金金额及时间、交纳定金金额及时间、剩余尾款金额及交付方式、房屋交付时间，只是坤房地产公司拜城分公司提交的定金单上在单价8000元／㎡前有书写暂定字样，在房屋总价1136160元前有书写暂定字样，而余小琼提交的定金单上在单价8000元／㎡前无暂定字样，在房屋总价1136160元前无暂定字样，其余书写字体笔迹、格式、签名及盖章均一致。该定金单的形成系经余小琼和华坤房地产公司拜城分公司经协商，在余小琼交纳1000000元房款后，由华坤房地产公司拜城分公司工作人员书写一份定金单，余小琼在该定金单上签字捺印后，由被告华坤房地产公司拜城分公司工作人员拿去盖章后，将一份定金单交给余小琼。该定金单由华坤房地产公司拜城分公司工作人员书写，因此书写的定金单原件只有一份，按书写协议的方式及惯例，华坤房地产公司拜城分公司应对书写的定金单复印一份，由原、被告双方在书写的定金单上及复印的定金单上共同签字捺印、盖章后，余小琼和华坤房地产公司拜城分公司各执一份并进行备注，才能保持两份定金单的一致性。按定金单的记载的内容，已载明了房号、单价、面积、订房人、房屋总价金额、交纳认筹金金额及时间、交纳定金金额及时间、剩余尾款金额及交付方式、房屋交付时间，若定金单上的单价为暂定价，那购房总价金额及剩余尾款金额尚不确定，华坤房地产公司拜城分公司只需给余小琼出具收到1000000元定金收据即可，但该定金单上对总价金额及剩余尾款金额载明的很具体，余小琼交纳的认筹金和定金合计1100000元，已交纳总价的96.8％，该定金单上载明余小琼交纳定金为1000000元，而华坤房地产公司拜城分公司给余小琼出具的收据显示余小琼交纳的1000000元为房款，故该定金单实质上是一份简易购房协议。现书写的定金单余小琼由华坤房地产公司拜城分公司持有，余小琼所持有的定金单为彩印件，而余小琼持有的定金单上无暂定字样，经查明的事实，书写的定金单只有一份，华坤房地产公司拜城分公司未提交证据证明其工作人员对书写的定金单进行复印，在由余小琼在书写的定金单上及复印的定金单上签字捺印，且华坤房地产公司拜城分公司在定金单盖章也不是在余小琼签字捺印后当场盖章，并当场交给余小琼一份定金单，而是将书写的定金单由余小琼签字捺印后，由华坤房地产公司拜城分公司工作人员将定金单拿走去盖章，对于彩印件与原件如不加以仔细甄别，无法分辨是彩印件。以上，余小琼所持有的彩印件是华坤房地产公司拜城分公司盖完章后交给余小琼的，故余小琼持有的彩印件定金单上无暂定字样。华坤房地产公司拜城分公司主张定金单已作废，只是其单方面的意思表示，未与余小琼协商共同认定，未经余小琼同意，对华坤房地产公司拜城分公司主张定金单已作废的抗辩主张，原审法院不予采纳。华坤房地产公司拜城分公司在庭审中提交其与他人签订的房屋订购单及商品房买卖合同主张同一地段同一栋楼相邻店铺2017年3月22日店铺单价为14500元／㎡，余小琼的店铺按14000元／㎡单价是当时的销售房价，不可能按8000元／㎡单价出售。华坤房地产公司拜城分公司提交其与他人签订的房屋订购单是2017年3月22日签订的，而余小琼是在2014年5月20日向华坤房地产公司拜城分公司交100000元认筹金，在双方于2017年10月签订定金单时向华坤房地产公司拜城分公司交纳1000000元房款，定金单的约定事项对双方均具有约束力，华坤房地产公司拜城分公司提交其与他人签订的房屋订购单及商品房买卖合同主张同一地段同一栋楼相邻店铺2017年3月22日店铺单价为14500元／㎡，对余小琼的店铺按当时的销售14000元／㎡单价主张房价，不符合双方的协商约定，违背了合同的诚实信用原则，不能以市场销售单价变动上涨而单方面更改约定单价，故对华坤房地产公司拜城分公司的该项抗辩主张原审法院不予采纳。双方协商签订的定金单的约定事项对双方均具有约束力，本案中余小琼已履行了付款义务，并对所购买的商铺进行装修，办理了营业执照进行经营，华坤房地产公司拜城分公司应当按照约定与余小琼签订商品房买卖合同，对余小琼诉讼请求中判令被告继续履行双方签订的定金协议并按内容签订房屋买卖合同诉求，原审法院予以支持。余小琼诉讼请求中请求华坤房地产公司拜城分公司办理温州城9A-110／111房屋过户登记，本案中余小琼没有证据证实温州城9A-110／111商铺已由华坤房地产公司拜城分公司另售给他人，不存在需要过户登记的情形，在华坤房地产公司拜城分公司与余小琼签订商品房买卖合同后，由华坤房地产公司拜城分公司向房产管理机构办理登记备案手续即可，对余小琼该项诉讼请求原审法院不予支持。华坤房地产公司拜城分公司、余小琼在签订定金单时，商定9A-110／111店铺面积为142.02㎡，而9A-110／111店铺面积最终以测绘面积为准。庭审中经核实余小琼所购买的9A-110／111店铺实际测绘面积为134.467㎡，对此，华坤房地产公司拜城分公司、余小琼双方均认可，按单价8000元／㎡计算，9A-110／111店铺房屋总价为1075736元，余小琼交纳的认筹金和定金合计1100000元，已超出24264元，对余小琼诉讼请求中要求被告返还多交房款24264元的诉请，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司于判决生效后三十日内与余小琼签订《商品房买卖合同》；二、新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司于判决生效后十日内向余小琼退还房款24264元；三、驳回余小琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是：对余小琼购买的拜城温州城9A-110／111商铺，华坤房地产公司拜城分公司是否应当按照双方签订的“定金单”约定单价8000元/㎡与余小琼签订商品房买卖合同。   本院认为，新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司与余小琼于2016年10月12日签订的“定金单”，对涉案房屋的房号、单价、面积、总价、款项支付方式、期限、剩余尾款等内容约定具体确定，系双方真实意思表示，双方应当按照约定，遵循诚信原则，全面履行自己的义务。根据查明的事实，该“定金单”签订后，余小琼按照“定金单”的约定按期足额缴纳了购房款，新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司已向余小琼交付了涉案房屋，且余小琼对该商铺进行了装修，办理了营业执照进行经营等，足以证明双方对该“定金单”约定内容的认可和确认。新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司应按照双方签订的“定金单”约定内容，与余小琼签订商品房买卖合同。   关于新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司提出的“一审法院将余小琼提交的“定金单”复印件认定为“简单的购房协议”，作为本案定案依据，支持余小琼的诉讼请求显属错误。上诉人提交的“定金单”为原件，该“定金单”足以证实被上诉人认购涉案房屋时的单价8000元/㎡系当时的暂定价格，被上诉人应以涉案房屋左右两边房屋出售时的市场价格14500元/㎡购买该房屋。”的上诉请求，本院认为，双方签订的“定金单”，对涉案房屋的房号、单价、面积、总价、款项支付方式、期限、剩余尾款等内容约定具体、明确，余小琼提交的“定金单”复印件与新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司提交的“定金单”原件，仅在房屋单价、总价前有“暂定”二字的区别，其他内容均一致。根据查明的事实，余小琼是2014年首付的房屋认筹款100000元，双方于2016年签订的“定金单”，即是对该房屋价款的确认，之后双方按照约定履行了各自的义务，完全符合房屋买卖交易习惯，新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司以约定单价为“暂定”价格，余小琼应按2018年的销售价格购买该涉案房屋为由，抗辩余小琼的诉求，与其交付房屋行为相互矛盾，且有悖常理。故对其提出的上诉请求，本院不予支持。   综上，新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费546元，由上诉人新疆华坤房地产开发有限公司拜城分公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   陈春香   审  判  员   周志军   审  判  员   曹燕燕   二 〇 二 〇 年 八 月 二 十 八 日   法 官 助 理   王晋琼   书  记  员   刘素玲