河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初2397号原告：田华，女，汉族，1946年1月5日出生，住郑州市郑州大学新区。被告：周旭，男，汉族，1997年1月12日出生，住许昌市建安区。原告田华与被告周旭房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田华、被告周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田华向本院提出诉讼请求：1、要求被告周旭支付拖欠原告租金2800元、违约金5000元及转让费26000元，共计33800元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月，原告将其位于西大办事处古槐街豫园美食城B排17号的房屋出租给李业和辛豪杰，并签订《房屋租赁合同》1份，约定租期自2017年11月至2018年12月止，租金每月3600元，11月1日起每二个月寄7200元，每月超5天罚5000元。李业支付租金到2018年5月底后，未再按期支付租金，李业提出因其个人买车需要每月还银行按揭款，资金压力很大，提出2018年6月1日至12月30日的租金在年底一次付清，租金可以提高到每月5000元，原告同意。2018年11月28日，原告自郑州到许昌后发现，房屋门锁着，门上留有2个电话号码，打电话后知道2个号码都是周旭的。周旭到现场后，李业已经把房屋转租给他了，原告要求李业到现场签字，周旭与李业联系后说李业在外地，来不到现场，两人是一个村的，从小一块长大的，原告告诉周旭李业尚欠原告租金35000元，周旭表示同意替李业偿还拖欠的房租。周旭反复压价，最后双方同意他替李业偿还30900元，在2018年12月1日前支付。在此情况下，原告与被告周旭签订了《房屋租赁合同》1份，约定租期为2018年12月1日至2019年12月30日，每月租金5000元，每月拖欠5天，罚5000元；2018年11月28日至12月1日寄30900元，超时算违约。周旭签订合同后，不仅未支付30900元，租金也未按照合同约定标准支付，支付了2次3600元，每月少支付1400元，更未支付违约金。周旭在与原告签订合同后使用了2个月，将房屋转租给马赛等人。2019年1月30日下午，三方在西湖公园对面建行见面，当时在场的有原告田华、被告周旭、房屋承接方马赛及其爱人李某、朋友张某1及其爱人张某2，他们4人准备共同承接房屋经营寻梦歌厅。经商量后大家同意，李某他们支付转让费28000元，其中26000元归原告。本来李某他们准备将26000元转让费直接打给原告，但周旭当时说：“不把钱打到我微信，我让你们谁也干不成。”而且周旭同意收到28000元后，将其中的26000元再给原告。大家为了息事宁人，只有同意按周旭的说法办。这样张某2当场通过支付宝支付给周旭16000元，马赛通过微信支付给周旭12000元。周旭收到28000元后，称微信给原告转款需等2个小时，回家拿银行卡给原告取现金比较快，原告当时相信了他，一直在银行等，等到银行下班，周旭也没过来，多次给他打电话，他也不接，原告将此情况打电话告诉了李某，并在西大街办事处用座机报案，公安出警后给原告做了笔录，告诉原告再等几天解决不了再说。此后周旭一直未向原告支付款项。原告曾起诉到法院，周旭称他将转让费付给了李业，他负责找到李业，因此，原告才撤诉。直到现在周旭既未给原告钱，也未为原告找李业，甚至不接原告电话。为保护原告合法权益，依法向法院提起诉讼。被告周旭辩称，我不欠原告房租也从未答应过替李业偿还房租和向原告支付26000元。原告田华围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组，1、原告与李业、辛豪杰签订的合同（复印件）一份；2、原告与周旭签订的合同一份；3、证明一份。证明周旭欠原告房租的事实。第二组，证人李某、张某2、张某1的出庭作证证言各一份，证明原告提供的证明是田华口述，他们写的，关于周旭和田华约定26000元的事不知情，只知道周旭欠田华房租，他们把28000元转让费付给周旭后，周旭没有给田华支付过钱。被告周旭对原告提供的原、被告所签的房屋租赁合同有异议，认为合同最下方“18年11月28日－12月1日寄30900元超时算违约”的内容是原告自己加上的。被告周旭向法庭提供以下证据：1、原告田华与被告周旭签订的房屋租赁合同一份；2、被告周旭与李业签订的转让合同一份。原告田华对被告所举证据的质证意见是：第一份证据无异议；第二份证据是假的。经审核，原告田华提供的证据中的第一组证据中的第2份证据，下面“18年11月28日－12月1日寄30900元超时算违约”的内容被告不认可，称是原告自己加上的，并且被告提供的合同上没有该内容，因此该内容本院不予认定；其他证据经当庭质证真实性应予认定；第二组证据，证人证言的内容比较客观、真实，本院予以确认并在卷佐证。被告周旭提供的第一份证据客观、真实，本院予以认定；第二份证据原告不予认可，且李业未到庭，不能核实证据的真实性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月1日，原告田华（甲方）与案外人李业、辛豪杰（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，出租方：田华（许昌美食城寻梦唱歌房）。本商品房位于许昌美食城寻梦歌厅，建筑面积120㎡；房屋租金为每月3600元；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋，并追究乙方违约金5000元。（乙方擅自将所租房屋转租、转借或转让的；乙方拖欠租金累计达到5天的）……原告田华及案外人李业、辛豪杰分别在该份合同中签字。田华在该份合同上书写以下内容：“2017年11月至2018年12月止，11月1日每2个月寄7200元，每月超5天罚5000元”。2018年11月底，原告田华（甲方）、被告周旭（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，出租方：田华承租方：周旭。一、本商品房位于许昌美食城寻梦歌厅，建筑面积130㎡；二、租赁期限2018年12月1日至2019年12月30日；三、房屋租金为每月5000元；四、乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋，并追究乙方违约金5000元。（乙方擅自将所租房屋转租、转借或转让的；乙方拖欠租金累计达到5天的）……原告田华及被告周旭分别在该份合同中签字。其中被告周旭的签名系用红色签字笔书写。原告田华在签订合同时用红色签字笔在合同第四条旁边书写“每月超五天罚5000元”字样，在该份合同甲方签字下面书写以下内容：“18年11月28日至12月1日寄30900元，超时算违约”。庭审中，原告田华认可双方合同签订后，周旭实际经营至2019年1月30日，期间共支付租金7200元，尚欠房租2800元未付。2019年1月30日，因被告周旭不再经营，原告田华（房东丙方）、被告周旭（转让方甲方）、案外人马赛（顶让方乙方），三方签订《房屋转让合同》。合同约定：甲方将位于古槐街豫园美食城中街的店铺（原为：寻梦）转让给乙方使用，建筑面积约130平方米；乙方支付甲方转让费28000元。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。乙方需向丙方支付房租每个月3800元，租金为每两个月交付一次。乙方一次性向甲方支付转让费共计28000元，上述费用已包括第一条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用……田华、周旭、马赛分别在该份合同中签字、捺印。同日，原告田华与案外人马赛签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，出租方：田华承租方：马赛。一、本商品房位于许昌豫园美食城B17号，建筑面积107.61㎡；二、租赁期限2019年1月30日至2020年1月30日；三、房屋租金为每月3800元，乙方在本合同生效当日预付2个月房租；四、乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋，并追究乙方违约金5000元。（乙方擅自将所租房屋转租、转借或转让的；乙方拖欠租金累计达到5天的）……田华及马赛分别在该份合同中签字。合同签订后，马赛向被告周旭支付转让费28000元。原告称被告周旭承诺在马赛支付转让费28000元后支付原告26000元，但被告周旭未支付该部分款项，原告为此诉至本院。庭审中，原告田华认可案外人马赛不拖欠原告房租。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告双方签订的房屋租赁合同上显示，双方约定每月租金5000元，但被告周旭实际每月向原告支付了租金3600元，被告两个月房租欠缴共计2800元未付，违反了合同约定。原告关于被告支付拖欠租金2800元的请求，证据充分，本院应予支持。关于租赁合同上约定：乙方欠缴租金累计达到5天，追究乙方违规金5000元，应理解为违约金。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金的数额最高不超过实际损失为限的标准，结合庭审中原告没有举证证明自己的实际损失，本案合同约定违约金5000元虽然是双方真实意思表示，但违约金明显过高，应根据原告受损失的实际情况酌情予以调整违约金为500元，其过高部分，本院不予支持。关于原告田华主张被告应向其支付26000元款项的问题，原告先与李业签订房屋租赁合同，后又与被告周旭签订房屋租赁合同，原告称李业欠其房租35000元，周旭同意替李业偿还，故李业应从其转让费28000元中拿出26000元支付给原告。对此，被告周旭不予认可，李业是否欠原告房租，因李业未到庭，不能查实；原、被告双方签订的租赁合同没有约定周旭替李业偿还拖欠房租的内容；周旭将房屋转让给马赛时原、被告及马赛签订的三方转让协议中亦没有约定被告需向原告支付26000元的内容；且原告提供的证人李某、张某2、张某1对原告所提供的证明辨认后均称：该证明是田华口述，他们写的，关于周旭和田华约定26000元的事不知情，只知道周旭欠田华房租，他们把28000元转让费付给周旭后，周旭没有给田华支付过钱。故原告关于周旭应向其支付26000元的证据不足，本案不予支持。李业是否欠原告的租金，原告应另案向李业主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告周旭于本判决生效后十日内支付其拖欠原告田华的租金2800元、违约金500元，以上共计3300元；二、驳回原告田华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费645元，减半收取计323元，由原告田华负担298元，由被告周旭负担25元。本判决为终审判决。审判员  邵淑静二〇二〇年八月七日书记员  叶豪杰