上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6025号上诉人(原审被告)：黄松明，男，1968年10月24日出生，汉族，户籍地福建省邵武市。委托诉讼代理人：胡亦斐，上海泓盛律师事务所律师。上诉人(原审被告)：江树桐，男，1978年9月16日出生，汉族，户籍地福建省邵武市。委托诉讼代理人：胡亦斐，上海泓盛律师事务所律师。上诉人(原审被告)：汤琴琴，女，1985年12月26日出生，汉族，户籍地福建省邵武市。委托诉讼代理人：胡亦斐，上海泓盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：林剑雄，男，1987年8月1日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。上诉人黄松明、江树桐、汤琴琴因与被上诉人林剑雄房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初24382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄松明、江树桐、汤琴琴上诉请求：撤销一审判决第一、三、五、六、七项，并依法改判：一、林剑雄与黄松明、江树桐签订的《租赁合同》于2019年9月26日解除；二、驳回林剑雄要求黄松明、江树桐、汤琴琴给付租金、房屋占有使用费、合同解除违约金以及免租期租金等一审诉讼请求。事实和理由：一、林剑雄于2019年9月26日擅自将上海市青浦区华腾路XXX号嘉壹智汇35号楼1层106室房屋(以下简称系争房屋)门锁更换，黄松明、江树桐、汤琴琴亦于当天向林剑雄邮寄了退租声明，有快递凭证可以证明。因此系林剑雄违约在先，使黄松明、江树桐、汤琴琴失去对系争房屋的占有使用权，故一审认定黄松明、江树桐、汤琴琴负违约责任并支付占有使用费不当。二、黄松明、江树桐、汤琴琴已向汤大施给付租金人民币(以下币种均为人民币)12万元，系现金交付且没有收据，但在2019年9月26日警方处理争议时，林剑雄一直未对支付租金提出异议，故可佐证此节事实属实。三、承租的系争房屋面积较大，考虑到实际装修所需时间较长，一审应当酌情降低免租期租金标准。综上，黄松明、江树桐、汤琴琴请求二审法院支持其上诉请求。林剑雄辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林剑雄向一审法院起诉请求：1．判令解除林剑雄与黄松明、江树桐签订的租赁合同；2．判令黄松明、江树桐、汤琴琴自系争房屋内腾退并返还林剑雄；3．判令汤琴琴办理上述房屋内的食品流通许可证的注销手续(食品流通许可证是办理工商登记的前置程序，目前工商登记已经注销了，但是食品流通许可证尚未注销)；4．判令黄松明、江树桐、汤琴琴支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金12万元；5．判令黄松明、江树桐、汤琴琴支付逾期支付租金的滞纳金2，520元(以12万元租金为基数，按照日万分之一，自2019年3月5日至起诉之日即2019年10月1日，计算210天)；6．判令黄松明、江树桐、汤琴琴支付占有使用费暂计12万元(按照12万元／月为标准，自2019年10月1日计算至食品流通许可证注销之日止)；7．判令黄松明、江树桐、汤琴琴支付解约违约金8万元；8．判令黄松明、江树桐、汤琴琴支付6个月的免租期租金24万元，该项诉请后变更为4.5个月免租期租金即18万元。房屋占有使用费的标准同意由法院调低。后林剑雄称，因黄松明、江树桐签订合同后注册成立了上海市青浦区华新镇树桐饮食店，故承租人自动变更为该饮食店，但该饮食店已经注销，汤琴琴是该饮食店的经营人，故变更诉请要求汤琴琴对林剑雄的债务承担责任，黄松明、江树桐对汤琴琴的上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2017年10月3日，林剑雄作为甲方、黄松明、江树桐作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给黄松明、江树桐使用，建筑面积约600平方米转租给乙方。第二条约定该房屋土地性质为工业用途、产权性质为工业厂房，乙方拟在该处经营食堂、小卖部。第三条约定租赁期限自2017年10月1日至2025年9月30日止(免租期自2017年10月1日至2018年3月31日止)。第四条约定2018年4月1日至2019年3月31日年租金48万元，第三年起递增5％。租金每六个月支付一次，先付后用，每次需提前25日，首期租金为24万元，于签订合同当日付清。租赁保证金4万元，于签订协议时支付。第五条约定了乙方无正当理由拖欠租金、水电费等达到15天以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，没收保证金，要求乙方支付2个月租金标准的违约金、免租期租金，并有权没收乙方装修。并约定租期内若乙方原因导致合同不能履行完毕的，乙方应向甲方支付免租期内租金。乙方不按时支付租金、水电费、每拖欠一天，应按拖欠总额的5％向甲方支付滞纳金。第十二条约定乙方在租赁所在地重新注册公司后，乙方租赁名称自行变更为新注册公司，乙方对新注册公司承担连带责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，黄松明、江树桐在系争房屋内注册成立了上海市青浦区树桐饮食店进行餐饮经营，登记的经营者为汤琴琴。目前，该饮食店已经注销。一审另查明，系争房屋产权登记在案外人上海嘉壹企业发展有限公司名下。一审审理中，双方存在如下争议：一、已付款项。黄松明、江树桐、汤琴琴补充提供自制付款明细表及付款凭证，证明黄松明、江树桐、汤琴琴通过转账或现金的形式支付78万元，其中包括水电押金1万元、装修押金1万元，该两笔款项均支付给了林剑雄员工佐某某；还包括房屋押金4万元及租金72万元，租金中有一笔16万元是现金支付给了林剑雄员工汤大施。林剑雄质证如下：黄松明、江树桐、汤琴琴主张的水电押金及装修押金，林剑雄并未收到，林剑雄没有姓佐的员工。林剑雄收到房屋押金4万元。黄松明、江树桐、汤琴琴主张的上述租金除16万元的现金林剑雄没有收到外，其余的租金均确认收到。除此之外，林剑雄还于2018年10月9日收到案外人黄某某代黄松明、江树桐、汤琴琴支付的4万元租金。综上，林剑雄共计收到黄松明、江树桐、汤琴琴租金60万元，押金4万元。二、房屋收回时间。黄松明、江树桐、汤琴琴提供照片及光盘，证明其于2019年9月26日开门时发现门锁被换，证明林剑雄换锁收回房屋。林剑雄对黄松明、江树桐、汤琴琴主张的换锁事宜不予确认。林剑雄表示其已于本案第一次开庭后即2020年3月16日将系争房屋收回并另行出租，对于黄松明、江树桐、汤琴琴的物品，林剑雄表示已经打包封存，黄松明、江树桐、汤琴琴可自行取回。三、减少租金。黄松明、江树桐、汤琴琴主张因实际面积比合同约定的面积减少，故应自合同签订之日起减少租金，减少的租金在林剑雄诉请中予以扣除，黄松明、江树桐、汤琴琴不提起反诉。林剑雄对此不予确认。法院认为，合同约定的年租金系针对房屋整体而言，双方并未就面积单价进行约定，亦未就实际租赁面积进行测量。且根据黄松明、江树桐、汤琴琴陈述，其承租后办证时就知道面积问题但从未提出减少租金，仍按合同约定的标准支付租金，表示黄松明、江树桐、汤琴琴对合同约定的租金并无异议。黄松明、江树桐、汤琴琴现又主张减少租金，违反诚信，法院不予采纳。一审法院认为，林剑雄与黄松明、江树桐就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人理应恪守。合同约定乙方在租赁地重新注册公司后，乙方租赁名称自行变更为新注册公司，乙方对新注册公司承担连带责任。签订合同后，黄松明、江树桐在系争房屋上注册了树桐饮食店并实际经营，故承租人已变更为树桐饮食店。树桐饮食店作为承租人理应根据合同约定支付租金。黄松明、江树桐、汤琴琴主张其未拖欠林剑雄租金，但根据黄松明、江树桐、汤琴琴提供的证据，黄松明、江树桐、汤琴琴并未按约支付租金。黄松明、江树桐、汤琴琴主张其中以现金支付的16万元租金，因其未提供证据予以证明，林剑雄不予确认，故法院不予确认。林剑雄主张的黄松明、江树桐、汤琴琴共计支付租金60万元、押金4万元，法院予以确认。树桐饮食店未按约支付租金，构成违约，林剑雄有权根据合同约定行使单方解除权。因树桐饮食店已经注销，汤琴琴作为登记的经营人理应对该饮食店的债务承担清偿责任。黄松明、江树桐亦应根据合同约定对树桐饮食店的债务承担连带责任。本案合同应自法院向汤琴琴送达起诉状副本之日即2020年1月9日解除。关于水电押金及装修押金，因黄松明、江树桐、汤琴琴并未提供证据证明系向林剑雄支付，林剑雄亦不确认收到上述押金，故黄松明、江树桐、汤琴琴要求林剑雄返还或扣除，法院不予准许。合同解除后，黄松明、江树桐、汤琴琴理应及时自系争房屋内腾退并将房屋返还林剑雄。黄松明、江树桐、汤琴琴主张林剑雄于2019年9月26日换锁后将房屋收回，因林剑雄不予确认，黄松明、江树桐、汤琴琴提供的证据不足，故法院难以采信。林剑雄自认已于2020年3月16日收回系争房屋，法院予以确认，黄松明、江树桐、汤琴琴应支付2020年3月16日之前的租金及房屋占有使用费，房屋占有使用费应以租金为标准。林剑雄要求按租金的三倍主张房屋占有使用费明显过高，法院不予支持。林剑雄主张逾期支付租金的滞纳金，合法有据，法院予以支持。黄松明、江树桐、汤琴琴主张食品流通许可证已经注销，但并未就此提供证据予以证明，且林剑雄不予认可，法院难以采信。故林剑雄要求黄松明、江树桐、汤琴琴办理食品流通许可证注销手续，法院予以支持。但林剑雄要求黄松明、江树桐、汤琴琴支付房屋占有使用费至食品流通许可证注销之日，缺乏依据，法院不予采纳。关于合同解除违约金、房屋押金及免租期租金。合同约定若承租人违约导致合同解除的，出租人可没收保证金并要求承租人支付2个月租金标准的违约金、免租期租金，并有权没收承租人的装修。故黄松明、江树桐、汤琴琴要求林剑雄返还押金的意见，法院不予采纳。考虑到林剑雄已经没收押金，关于合同解除违约金的标准，黄松明、江树桐、汤琴琴主张过高要求调整，法院予以采纳，结合本案实际情况调整为4万元。关于免租期租金，免租期为6个月，林剑雄考虑到合同的实际履行期将免租期租金降低为4.5个月的租金标准，法院予以支持。一审法院作出判决：一、林剑雄与黄松明、江树桐签订的《租赁合同》于2020年1月9日解除；二、汤琴琴应于判决生效之日起十日内注销其在上海市青浦区华腾路XXX号嘉壹智汇35号楼1层106室房屋内办理的食品流通许可证；三、汤琴琴应于判决生效之日起十日内支付林剑雄2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金12万元；四、汤琴琴应于判决生效之日起十日内支付林剑雄逾期支付租金滞纳金2，520元；五、汤琴琴应于判决生效之日起十日内支付林剑雄租金或房屋占有使用费219，616.44元；六、汤琴琴应于判决生效之日起十日内赔偿林剑雄合同解除违约金4万元；七、汤琴琴应于判决生效之日起十日内支付林剑雄免租期租金18万元；八、黄松明、江树桐对汤琴琴的上述第三、四、五、六、七项债务承担连带责任。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，黄松明、江树桐、汤琴琴提供两份证据：一、报警时间为2019年9月24日的《上海公安局案(事)件接报回执单》一份，以证明双方发生纠纷并报警处理时，并未对以现金形式交付租金给汤大施的事实有过异议，故黄松明、江树桐、汤琴琴并未欠付租金；二、黄松明、江树桐、汤琴琴于2019年9月26日向林剑雄寄出的退租通知单及快递收寄信息，以证明合同解除时间应以该退租通知单发出时间为准，即2019年9月26日。林剑雄对该两份证据发表质证意见为：一、认可《上海公安局案(事)件接报回执单》真实性，但报案内容并未显示纠纷内容，无法达到证明目的；二、从未收到过黄松明、江树桐、汤琴琴寄出的退租通知单，即使对方真的发出过该邮件，其自发出之日至林剑雄自行收回房屋之日，对方一直占有使用系争房屋存放物资，故无法达到证明目的。对此本院认为，《上海公安局案(事)件接报回执单》并未说明纠纷内容，无法直接证明黄松明、江树桐、汤琴琴已向汤大施交付12万元现金；判断合同解除时间并不以退租通知单寄出与否作为唯一依据，仍应结合案情作具体分析。本院认为，本案争议焦点为导致合同解除系哪方违约所致及合同解除后的法律后果应如何认定。承租人按约支付房租系其主要义务。黄松明、江树桐、汤琴琴上诉所称曾以现金形式支付过租金给林剑雄的员工汤大施，但如此大额的现金交易，却没有收据等证据可以证明，显然不符常理；其于二审中提交的《上海公安局案(事)件接报回执单》内容亦不能直接证明存在现金支付行为。故对其此节抗辩，本院不予采纳。由于树桐饮食店及汤琴琴未按约支付租金，违约事实成立。其作为违约方，即使曾发出退租通知单，也不能以此作为合同解除日，一审认定合同解除时间并无不当。至于林剑雄于2019年9月26日是否擅自更换门锁导致树桐饮食店及汤琴琴失去对房屋的占有使用权，黄松明、江树桐、汤琴琴未能提供证据加以证明。二审中其表示确有空调、厨具、桌椅等物资遗留在系争房屋内，故树桐饮食店及汤琴琴理应支付系争房屋的占有使用费。另，二审中黄松明、江树桐、汤琴琴提到该部分物资已被林剑雄擅自处理给新的承租人使用。本院认为，有关于此的损失其可另行主张权利。最后，一审法院根据具体案情对免租期租金的酌定合法合理，并无不当，本院予以认同。综上所述，黄松明、江树桐、汤琴琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，396元，由上诉人黄松明、江树桐、汤琴琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 徐 江二〇二〇年八月二十八日法官助理 黄一鹤书 记 员 姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……