江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1473号上诉人（原审被告）:沭阳县皇庭商务娱乐会所，住所地江苏省沭阳县浙江商城A1幢第二层（圩东）,统一社会信用代码9132132269932661XM。负责人：张永考，该会所投资人。委托诉讼代理人：刘妍晖，江苏华脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤成祥，江苏华脉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:宣彩平，女，1975年12月1日出生，居民，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：张志国，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旺，江苏德沛律师事务所律师。原审被告：刘敏，女，1984年10月20日出生，居民，住江苏省沭阳县。原审被告：沭阳新城经营管理有限公司，住所地江苏省沭阳县浙江商城A10幢25、27号，统一社会信用代码9132132235458308XF。法定代表人：孙助学，该公司总经理。上诉人宣彩平因与被上诉人沭阳县皇庭商务娱乐会所（以下简称皇庭会所）、刘敏、原审被告沭阳新城经营管理有限公司（以下简称新城公司）排除妨害、财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初6926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日作出（2019）苏13民终1430号民事裁定书，裁定撤销（2017）苏1322民初6926号民事判决并将该案发回重审。江苏省沭阳县人民法院经审理后作出（2019）苏1322民初12453号民事判决。皇庭会所不服该判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。皇庭会所向本院上诉请求：撤销一审判决第一项，判决本案诉讼费由宣彩平承担。理由如下：1.皇庭会所于2017年3月20日左右已经搬离涉案房屋，案涉房屋在2017年3月也已经被停水停电，无法经营，皇庭会所不存在占有涉案房屋的事实。2.2017年4月5日有人报警称皇庭会所被停水停电，但没有证据证明报警人是皇庭会所的员工。3.2017年12月22日，一审法院在勘验时，涉案房屋基本处于清空状态。4.宣彩平不是涉案房屋租赁合同的相对方，不是适格主体。皇庭会所承租的涉案房屋是从案外人李某处承租，涉案房屋的租金也是向李某交纳，李某才是租赁合同的相对方。宣彩平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。理由如下：1.宣彩平是基于物权受到侵害所提起的损害赔偿，皇庭会所以宣彩平不是租赁合同当事人为理由抗辩，明显混淆了基于合同的意定之债与基于物权的法定之债，皇庭会所该上诉理由无法律依据。2.买卖不破租赁的法律规定不适用于本案，本案是皇庭会所在合同到期后仍无权占有房屋，不能享有对抗物权的效力。3.涉案房屋是否交付，如何交付，不影响宣彩平对房屋享有全部的物权。4.皇庭会所在上诉中主张房屋是从李某处转租无事实依据。皇庭会所在之前的多次庭审中均认可相关的租金均是向新城公司支付。5.根据皇庭会所之前的多次庭审陈述，结合一审法院2017年12月22日的勘验均可看出皇庭会所未在租赁合同期满后搬离房屋。宣彩平在一审中还提交了2017年10月30日的照片，该照片可以反映出房屋的门头上有显示屏和皇庭会所的相关标识，另在2017年4月5日皇庭会所因停水停电曾向警方报警，均可看出皇庭会所在合同到期后尚有占有使用的故意。原审被告刘敏、新城公司二审未出庭陈述。宣彩平向一审法院起诉请求：1.判令皇庭会所、刘敏赔偿宣彩平房屋占有费479060元（自2017年1月15日至2017年12月22日共计340天，按照514263元/年标准计算）；2.判令皇庭会所、刘敏给付滞纳金150000元（每天按当年总租金514263元的5‰即2571元计算，自2017年1月15日起至2017年12月22日止，宣彩平仅主张150000元）；3.判令皇庭会所、刘敏给付违约金50000元。一审法院认定事实：皇庭会所系由王某超于2009年7月23日投资设立的个人独资企业，经营场所位于沭阳县浙江商城A1幢第二层。2010年4月12日，商城开发公司（甲方，出租方）与刘敏（乙方，承租方）签订A1幢二楼房屋租赁协议，约定沭阳县迎宾大道浙江商城A1幢第二层的产权属于商城开发公司，已经抵押给银行，现将案涉房屋出租给刘敏用于开设夜总会，租赁期限八年三个月，从2008年10月15日至2017年1月14日；2008年10月15日至2010年1月14日租金250000元，2010年1月15日至2011年1月14日租金350000元，2011年1月15日至2012年1月14日租金350000元，自2012年开始，以后每年租金在上一年租金基础上上涨8%，于每年12月14日前一次性划至商城开发公司指定账户，逾期支付租金的，有权按日收取当年度应交租金5‰的滞纳金；租金期满前，乙方享有优先续租的权利，如乙方要求继续租赁，则须在2016年7月30日前向甲方提出要求续租的书面申请，双方商议续租事宜，在2016年9月15日前签订正式续租协议并付清租金，逾期视为乙方放弃续租权利；乙方租赁期间，甲方有权单方随时将房屋出售，乙方自动放弃优先购买权，但甲方确保该合同签订的租赁期限；租赁期满后，本协议终止，乙方需将房屋退还甲方，并确保房屋完整无损，固定装修部分不得拆除损坏。乙方应在租赁期限届满当日前将租赁房屋移交甲方，乙方逾期移交房屋的，甲方有权按日收取当年总租金5‰的滞纳金并收取延期租金。2010年4月13日，皇庭会所投资人由王某超变更为刘敏。2012年9月28日，该会所投资人由刘敏变更为李某。2013年9月30日，皇庭会所（甲方）与张永考签订皇庭会所转让协议书一份，约定甲乙双方协议一致后就皇庭会所名称及财产转让给乙方达成如下协议：一、甲方投资人李某将位于沭阳县浙江商城A1幢第二层的皇庭会所名称及财产折合人民币叁佰万元整转让给乙方经营；二、转让前的债权债务由甲方负责清理；三、转让后的债权债务由乙方负责；四、甲方协助乙方办理营业执照相关变更登记手续；五、房主对房产转让经营无异议，如有纠纷，甲乙双方自己负责；六、甲乙双方对本协议无异议，自双方当场签字后即生效。2013年9月30日，皇庭会所投资人由李某变更为张永考。一审庭审中，张永考陈述李某转让会所时向其出示了刘敏与商城开发公司签订的合同。2015年1月5日，宣彩平取得案涉房屋的房屋所有权证。2015年1月6日，宣彩平取得案涉房屋的国有土地使用权证。案涉房屋租赁协议到期后，商城开发公司与皇庭会所继续就续租事宜进行磋商，后未能达成一致意见。2017年3月20日，商城开发公司的两名股东作为通知人向皇庭会所及刘敏下达清理并交付房屋通知书，要求皇庭会所和刘敏向其移交案涉的租赁房屋，在该通知上注明产权人为宣彩平。该通知书张贴在皇庭会所门口。2017年4月5日22时22分，沭阳县公安局永安路派出所接警，报警人称系皇庭会所的工作人员，其称浙江商城物业因皇庭会所拖欠物业费将电停了。后该所民警告知报警人通过与物业协商解决此事。2017年5月5日，宣彩平向一审法院提起诉讼，要求皇庭会所及刘敏搬离案涉房屋并支付房屋占用费、滞纳金等，一审法院立案受理后进行公开开庭审理。在案件审理过程中，一审法院于2017年12月22日对案涉房屋进行现场勘验，勘验时案涉房屋基本处于清空状态，仅剩零星杂物和31台空调主机。皇庭会所在勘验时称空调是李某留下来的，其之后与李某联系，如果李某要这些空调，其承诺5天内将31台空调主机拆除移走，逾期拆除移走，视为自愿放弃。本案一审的争议焦点为：1.宣彩平是否是适格主体；2.宣彩平要求皇庭会所、刘敏共同承担赔偿责任能否成立；3.皇庭会所占用案涉房屋的时间，宣彩平主张的赔偿数额能否成立。针对第一个争议焦点，宣彩平在一审庭审中明确其系以房屋所有权人的身份依据物权要求皇庭会所、刘敏搬离案涉房屋并赔偿相关损失，并提供了案涉房屋的产权证书，足以证明其系案涉房屋的所有权人。皇庭会所、刘敏辩称其与宣彩平之间不存在房屋租赁合同关系，不同意承担责任。但宣彩平提起本案诉讼的请求权基础是案涉房屋的租赁合同到期后皇庭会所、刘敏仍占有使用房屋构成无权占有，其以房屋所有权人的身份要求赔偿房屋占有使用费等费用，与双方间是否存在房屋租赁合同无关，故对皇庭会所、刘敏辩解不予采纳。宣彩平系本案适格主体。针对第二个争议焦点，皇庭会所自成立起直至2017年搬离前一直使用案涉房屋作为经营场所。根据刘敏与商城开发公司签订的案涉房屋租赁协议书，也明确约定了刘敏租赁案涉房屋系用于经营夜总会且之后刘敏即变更登记为皇庭会所的投资人，说明刘敏租赁涉案房屋即用于皇庭会所经营。2013年9月30日，张永考与时任皇庭会所投资人李某签订转让协议书，李某将皇庭会所名称及财产全部转让给张永考并办理了工商变更登记。庭审中张永考陈述其受让皇庭会所时李某向其出示了刘敏与商城开发公司签订的合同，且其也向案涉房屋的物业管理办公室交纳了租金，可以证明张永考认可刘敏与商城开发公司签订的房屋租赁协议，皇庭会所继续使用案涉房屋并同意按照租赁合同约定交纳租金。现租赁期限届满，皇庭会所未能就案涉房屋续租事宜与商城开发公司协商一致，皇庭会所则应当按照租赁合同约定在租赁期间届满后搬离案涉房屋，如未能搬离的，应当支付房屋占用使用费。现根据查明的事实，皇庭会所在租期届满后未能及时搬离案涉房屋，宣彩平作为房屋所有权人要求皇庭会所承担责任，有事实和法律依据，依法予以支持。宣彩平要求刘敏共同承担责任，其依据是刘敏是案涉房屋的承租方，但现宣彩平是以房屋所有权人身份要求赔偿无权占有房屋造成的损失，而非依据房屋租赁合同纠纷提起诉讼，故其要求刘敏承担责任，无法律依据，不予支持。针对第三个争议焦点，皇庭会所辩称其于2017年3月底已经搬离了案涉房屋并将房屋交付李某，未能提供证据予以证明。根据公安机关出具的情况说明显示在2017年4月5日仍有皇庭会所员工报警称皇庭会所因拖欠物业费被停电，足以证明此时皇庭会所仍继续占有使用案涉房屋。皇庭会所辩称不能确认报警人员是其会所员工，该陈述与其在本案原审时陈述不一致，本案原审庭审过程中，皇庭会所明确陈述其报警处理纠纷经过，故对于其本次辩解不予采纳。皇庭会所辩称其搬离房屋将房屋交付给李某，未能提供证据予以证明。根据查明的事实，皇庭会所明知案涉房屋系商城开发公司出租给皇庭会所使用，同时知晓刘敏与商城开发公司签订的租赁合同内容，皇庭会所亦向涉案房屋的物业公司交纳租金，且案涉房屋租期届满后，皇庭会所还与商城开发公司就续租一事进行洽谈，以上事项均证明皇庭会所明知涉案房屋系由商城开发公司对外出租，因此其即使搬离涉案房屋也应当通知商城开发公司履行房屋交付手续，而非通知李某，故对皇庭会所该项辩解亦不予采纳。根据一审法院于2017年12月22日现场勘验笔录，皇庭会所内物品基本清空，还有零星杂物及31台空调，皇庭会所称空调系李某所有，但张永考自2013年9月即从李某处受让皇庭会所全部资产，该空调也是皇庭会所经营正常所用，皇庭会所现辩称空调系李某所有，不符合常理。综上，皇庭会所明知涉案房屋系商城开发公司对外出租，且就续租事宜与商城开发公司还进行过洽谈，现租赁期限届满，皇庭会所未能提供证据证明其按照租赁合同约定向商城开发公司交付房屋，或向宣彩平交付房屋，且截至一审法院现场勘验时房屋内仍留存部分物品，宣彩平现要求皇庭会所支付自2017年1月15日至2017年12月22日期间共计340天的房屋占有使用费，予以支持。对于占有使用费，宣彩平主张按照刘敏与商城开发公司签订的租赁合同约定的2016年1月15日至2017年1月14日期间租金标准514263元计算，较为合理，予以支持，故房屋占有使用费为479040元。宣彩平另依据房屋租赁合同要求皇庭会所赔偿滞纳金、违约金，鉴于宣彩平系依据物权就皇庭会所无权占有使用房屋提起的侵权之诉，房屋占有使用费用即系因皇庭会所无权占有房屋给宣彩平造成的损失，其另外要求皇庭会所依据租赁合同约定支付滞纳金、违约金，不予支持。案涉房屋于2017年12月22日在一审法院主持下交付宣彩平，宣彩平可以要求自2017年12月23日起以479040元为基数按照银行同期贷款利率计算利息。另外，鉴于2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准取消，更改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故对于2019年8月20日之后的利息计算标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，一审法院认为，皇庭会所在案涉房屋租赁期限届满后未能就续租与出租方协商一致的情况下，继续占有案涉房屋，属于无权占有，宣彩平作为案涉房屋的所有权人，要求皇庭会所赔偿损失，有事实和法律依据，予以支持。宣彩平要求按照租赁合同约定支付滞纳金、违约金，鉴于本案系侵权纠纷，对宣彩平该主张，不予支持。新城公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国物权法》第六十六条、第二百四十二条、第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、皇庭会所于判决发生法律效力之日起十日内向宣彩平赔偿房屋占有使用费479040元及利息（利息以479040元为基数，自2017年12月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款之日止）；二、驳回宣彩平的其他诉讼请求。案件受理费10591元，由皇庭会所负担9040元，由宣彩平负担1551元。二审中，上诉人皇庭会所围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。皇庭会所所举的证据为：1.2017年3月17日，皇庭会所微信工作群的聊天记录一份，旨在证明：皇庭会所在2017年3月17日已经不在案涉房屋经营，已经另行寻找店面经营；2.2016年1月7日，朱其军与刘勇敢签订的房屋租赁合同一份，旨在证明：皇庭会所在2017年3月份在搬至浩瀚娱乐会所经营；3.浩瀚娱乐会所2017年3月份至5月份的收支明细，旨在证明：皇庭会所在2017年3月份已经搬离经营浩瀚会所。宣彩平质证认为，证据一没有原始载体，对于真实性不认可且与本案无关，该证据即使能证明2017年3月份皇庭会所已经搬至浩瀚娱乐会所经营，也不能推断皇庭会所在相应时间里不占有涉案房屋。证据二真实性由法庭认定，与本案亦无关联性。证据三真实性不认可且与本案无关，皇庭会所即使搬到其他场所经营，还是能够证明其无权占有涉案房屋的事实，其动机就是为了避免涉案房屋不被他人租用以达到垄断市场的目的。皇庭会所申请证人程某出庭作证。证人程某证言的主要内容为：“我是皇庭会所的经理。2017年3月份，皇庭会所老板说这边到期了，我们要搬到浩瀚娱乐会所那边去了。关于涉案房屋是否交接、有没有交接，我没有参与。”皇庭会所质证认为，证人证言是真实的。宣彩平质证认为，证人是皇庭会所的员工，其与皇庭会所有利害关系，证人证言不应该被采信。证人陈述与本案查明事实不符，即使2017年3月份皇庭会所搬离了经营场所，员工到新的场所工作，也不能证明涉案房屋中皇庭会所的物品全部搬离。在租赁合同中明确了承租方有向出租方或者房屋所有权人交付房屋的义务。在2017年3月20日，新城公司与宣彩平已经明确张贴了交付房屋通知书。而皇庭会所在见到相应的通知书之后，既未主动搬离，也未积极与新城公司进行房屋对接，反而在2017年4月5日因停水停电向有关部门报警，以上事实均可以直接证明皇庭会所无权占有的故意。本院对上述证据认证如下：证据一系微信聊天记录的复印件，因未提供原始电子数据，无法确认证据的真实性，依法不予采信。证据二房屋租赁合同的承租人为案外人，该合同与本案没有关联系，依法不予采信。证据三浩瀚娱乐会所的收支明细也与本案没有关联性，依法不予采信。证人程某系皇庭会所的员工，与本案具有利害关系，且证人并未实际参与房屋搬离事宜，故本院对其证言依法不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点为：1.宣彩平作为本案原审原告主体是否适格；2.皇庭娱乐会所是否无权占有涉案房屋，占用的截止时间如何确定，宣彩平能否要求皇庭娱乐会所赔偿房屋占用费。关于争议焦点一。本院认为，依据民事诉讼法关于起诉条件的规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，宣彩平系涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。宣彩平主张皇庭会所无权占有涉案房屋侵害了其对涉案房屋享有的所有权，要求皇庭会所赔偿房屋占用费等损失，宣彩平作为本案原审原告是主体适格的当事人。皇庭会所主张宣彩平不是涉案房屋租赁合同的相对方，不是适格主体。但宣彩平依据其对涉案房屋享有所有权提起的是侵权之诉，并非合同之诉，侵权之诉不需要以双方之间存在租赁合同为基础，故皇庭会所的该主张没有法律依据，本院依法不予支持。关于争议焦点二。本院认为，皇庭会所与商城开发公司签订的涉案房屋租赁合同于2017年1月14日到期，商城开发公司及宣彩平并未同意将涉案房屋继续出租给皇庭会所，皇庭会所应当在租赁期满后搬离涉案房屋。皇庭会所在2017年1月15日后继续占有涉案房屋属于无权占有，该无权占有的行为侵害了宣彩平的所有权，也给宣彩平造成了损失，宣彩平要求皇庭会所赔偿房屋占用费有事实和法律依据，依法应予支持。关于皇庭会所占有涉案房屋的截止时间，宣彩平主张以一审法院勘验时间为截止时间，皇庭会所主张其已经于2017年3月20日左右搬离涉案房屋并将房屋交付给了李某，故占有时间应算至2017年3月20日。一审法院于2017年12月22日进行现场勘验时，涉案房屋虽然处于基本清空状态，但尚有31台空调主机和零星杂物，因皇庭会所并未举证证明其在2017年3月已经实际搬离涉案房屋，也未证明其在一审法院勘验之前对于涉案房屋中尚存的物品作出放弃的意思表示，且向商城开发公司或者宣彩平交付房屋，故皇庭会所无权占有涉案房屋一直持续到2017年12月22日，一审法院以现场勘验的时间作为占用房屋的截止时间并无不当。综上所述，皇庭会所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10590元，由沭阳县皇庭商务娱乐会所负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年八月十日法官助理 赵迎娣书 记 员 杨紫棋