河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4942号 上诉人（原审被告）：唐山恒瀚邑房地产开发有限公司，住所地：唐山市曹妃甸区生态城未来大道1号。 法定代表人：王鹏亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：王琦，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王晓华，女，1989年2月6日出生，汉族，现住唐山市滦南县。 委托诉讼代理人：董平，滦南县滦新法律服务所法律工作者。 上诉人唐山恒瀚邑房地产开发有限公司（以下简称唐山恒瀚邑公司）因与被上诉人王晓华房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020）冀0209民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 唐山恒瀚邑公司上诉请求：1、撤销河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020）冀0209民初431号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、被上诉人未按认购书约定的时间交付首付款，已构成违约，应当承担违约责任，一审法院认定事实错误。按照一审判决的逻辑，上诉人与被上诉人于2018年10月28日已变更认购书主要条款—付款时间，那么双方应重新签订认购书，但是被上诉人并未要求重新签订认购书。同时，被上诉人二次付款行为也能证明其首付款并未依认购书要求交齐，进而存在二次交款行为。另，根据认购书约定被上诉人逾期付款的，应当按照未交房款的万分之一向上诉人交付违约金，但一审法院并未审查被上诉人违约情形。2、关于被上诉人征信瑕疵一事，一审判决认定事实不全面。银行征信调查涉及极广领域并需深入审查，耗时较长。上诉人根本不具备金融机构征信调查的资质和能力，仅能到银行沟通取得进展情况，但是被上诉人征信瑕疵系后期银行深入调查获知进而导致拒贷。上诉人多次强调对被上诉人贷款能力仅能做到初审，是否符合贷款条件要待银行正式核验之后，但一审法院仍然认为上诉人前后表述不一致，实属一审法院对于金融机构工作流程及征信调查方式方法欠缺了解。综上，被上诉人行为存在违约，不符合《合同法》第六十条之规定，且被上诉人自身已满足“有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。”上诉人属于正当行使不安抗辩权的情形。3、本案认购书存在继续履行的可能，未能签订《商品房买卖合同》系被上诉人履约不能导致，被上诉人在违约的情况下提出解除认购书，其违约情形更为严重，根据定金罚则规定，定金不应退还。 王晓华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，被上诉人不予认可。本案案由是房屋买卖合同，上诉人一方不能按照认购书的约定与被上诉人签订房屋买卖合同，属于上诉人一方根本违约。请二审法院驳回上诉人的上诉人请求，维持原判。 王晓华向一审法院起诉请求：1.要求解除双方签订的《唐山恒大御海天下商品房认购书》，要求唐山恒瀚邑公司返还定金40000元、首期房款294232元、专项维修资金10210元，合计344442元；2.要求唐山恒瀚邑公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年10月28日，王晓华、唐山恒瀚邑公司签订《唐山恒大御海天下商品房认购书》，约定王晓华向唐山恒瀚邑公司认购唐山恒大御海天下楼盘HN2-320号楼404单元商品房。王晓华同意支付20000元定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款。王晓华选择按揭付款方式，双方约定王晓华须于2019年10月3日前支付首期房款294232元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款（即30万元）由银行提供按揭贷款，王晓华需在2019年10月10日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续。王晓华需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金10210元，并将已缴纳凭证在签署《商品房买卖合同》时交予唐山恒瀚邑公司。认购书约定，王晓华必须在约定的付款方式及期限内到唐山恒大御海天下销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为王晓华放弃购买该房屋，所付款项不予退还，唐山恒瀚邑公司无须通知王晓华，可另行销售该房屋。2019年10月3日，王晓华向唐山恒瀚邑公司交纳了涉案房屋首付款194232元（含定金）。2019年10月28日，王晓华向唐山恒瀚邑公司补交首付款120000元，同时交纳了公共维修基金10210元。王晓华、唐山恒瀚邑公司双方至今未签订《商品房买卖合同》。唐山恒瀚邑公司曾催促王晓华办理银行贷款申请手续。 一审法院认为，王晓华、唐山恒瀚邑公司签订的《唐山恒大御海天下商品房认购书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。王晓华、唐山恒瀚邑公司均应按照认购书的内容履行相应义务。上述认购书的签订时间晚于认购书中约定的付款时间，且王晓华于认购书签订当天补交了首付款，并如约交纳了专项维修基金，故应认定双方在签订认购书时对相应的付款时间做出了变更。根据认购书的约定，王晓华交纳相应款项后，唐山恒瀚邑公司应与王晓华签订《商品房买卖合同》，唐山恒瀚邑公司虽辩称其未与王晓华签订《商品房买卖合同》的原因系基于对王晓华办理贷款能力的怀疑而行使不安抗辩权，但其亦承认其与王晓华签订认购书后与银行沟通确定王晓华具有办理贷款的能力，故而收取王晓华交纳的涉案房屋首付款。唐山恒瀚邑公司前后陈述不一致，故一审法院对唐山恒瀚邑公司主张的不安抗辩权不予支持。唐山恒瀚邑公司未能按照认购书约定与王晓华签订《商品房买卖合同》，应认定唐山恒瀚邑公司存在违约情形，王晓华有权主张解除认购书，但因王晓华对自身信用记录存在瑕疵的事实予以认可，故一审法院认定王晓华对于未能签订《商品房买卖合同》的后果亦存在过错，故王晓华无权主张唐山恒瀚邑公司双倍返还定金。唐山恒瀚邑公司作为公共维修基金的代收单位，亦负有返还义务。综上所述，唐山恒瀚邑公司应向王晓华返还定金20000元、首付款294232元、专项维修资金10210元，合计324442元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告唐山恒瀚邑公司于本判决生效后5日向原告王晓华返还定金20000元、首付款294232元、专项维修资金10210元，合计324442元。二、驳回原告王晓华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6466元，减半收取计3233元，由原告王晓华负担150元，被告唐山恒瀚邑公司负担3083元。 本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，唐山恒瀚邑公司与王晓华签订《唐山恒大御海天下商品房认购书》的时间晚于该认购书中约定的付款时间，且王晓华于认购书签订当天补交了首付款，并如约交纳了专项维修基金，故一审判决认定双方在签订认购书时对相应付款时间进行了变更并无不当。因此，唐山恒瀚邑公司主张王晓华未按认购书约定的时间交付首付款构成违约，并要求王晓华承担违约责任依据不足，本院不予支持。根据认购书的约定，王晓华支付首期房款后，唐山恒瀚邑公司应同时与王晓华签订《商品房买卖合同》，唐山恒瀚邑公司主张未签订《商品房买卖合同》的原因系基于对王晓华办理贷款能力的怀疑而行使不安抗辩权，但其亦承认其公司工作人员系与银行沟通确定王晓华能够办理贷款后再收取王晓华交纳的涉案房屋首付款，故本院对唐山恒瀚邑公司该主张不予支持。唐山恒瀚邑公司未能按照认购书的约定与王晓华签订《商品房买卖合同》，应认定其存在违约行为，故王晓华有权要求解除该认购书，一审法院考虑王晓华对于未能签订《商品房买卖合同》的后果亦存在过错，判决唐山恒瀚邑公司返还定金20000元并无不当。 综上所述，唐山恒瀚邑公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6167元，由上诉人唐山恒瀚邑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 健 审 判 员  吴 凡 审 判 员  刘江静 二〇二〇年八月二十一日 法官助理  赵晓亮 书 记 员  孙一帆 ——