河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5255号 上诉人（原审被告）深圳市莲塘物业管理有限公司，住所地：深圳市光明区光明街道观光路3009号留学人员创业园206室。 法定代表人：童正学，该公司总经理。 委托诉讼代理人：常燕亭，河北三和时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾广同，河北三和时代律师事务所律师。 上诉人（原审被告）深圳市莲塘物业管理有限公司石家庄分公司，住所地：石家庄市鹿泉区高迁东街城南春晓2-3-101。 法定代表人：杨胜伟，该分公司负责人。 委托诉讼代理人：常燕亭，河北三和时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾广同，河北三和时代律师事务所律师。 上诉人（原审原告）河北东鼎房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区高迁东街村城南春晓小区。 法定代表人：赵法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：武利，河北恩为律师事务所律师。 上诉人深圳市莲塘物业管理有限公司（以下简称“莲塘公司”）、深圳市莲塘物业管理有限公司石家庄分公司（以下简称“莲塘石家庄分公司”）与上诉人河北东鼎房地产开发有限公司（以下简称“东鼎公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人莲塘公司、莲塘石家庄分公司委托诉讼代理人常燕亭、贾广同，上诉人东鼎公司委托诉讼代理人武利到庭参加应诉，本案现已审理终结。 上诉人莲塘公司、莲塘石家庄分公司上诉请求：1、请求撤销（2019）冀0110民初2362号民事判决书，改判驳回被上诉人的起诉；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、原审法院判决上诉人向被上诉人给付采暖费属于认定事实和适用法律错误。 上诉人与被上诉人签订的《城果小区物业合作协议》中没有约定上诉人代收代缴采暖费，上诉人没有收取采暖费的法定或约定义务。《城果小区物业合作协议》第2.7条约定了上诉人负责物业费、公共电费、垃圾处理费三种费用，不包括采暖费。纵观整个合作协议也不涉及上诉人代收代缴采暖费的约定。根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业费不包括采暖费。采暖费是供热单位向最终用户收取的费用，而不是向物业服务企业收取的费用。另据《物业服务收费管理办法》第十七条规定，供热单位应当向最终用户收取相关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。本案中，上诉人即未与被上诉人签订收取采暖费的物业服务合同，也未与供热公司签订代收代缴物业服务费的合同，更何况，上诉人也不是采暖业主和受益人，依法上诉人不应当承担返还采暖费的义务。 2、上诉人在2018年11月被迫向城果小区业主收取采暖费是出于帮忙或者自愿。如果因为上诉人无偿帮忙代收采暖费就据此认定上诉人是交纳采暖费的责任人或义务人，必然是混淆基本的事实依据和法律依据。上诉人与被上诉人签订《城果小区物业合作协议》时没有约定采暖费由上诉人收取。因为如果上诉人收取采暖费必然要跟热力公司或开发商就采暖费收取的标准、运营维护采暖设备、手续费等协商约定，并在热力公司进行备案，这是通常的做法。而本案中上诉人与被上诉人或上诉人与热力公司均没有约定，这也是为什么热力公司不给上诉人下达收取采暖费通知，而是通知被上诉人补交采暖费的原因。因此，根据合同相对性的法律原则，结合本案的实际，原审法院判决上诉人向被上诉人给付采暖费属于认定事实和适用法律错误。 被上诉人是代城果小区业主交纳采暖费，而不是代上诉人交纳采暖费，上诉人不是交纳采暖费的法定和约定主体，被上诉人应依法向城果小区业主追偿采暖费。 城果小区的业主是实际的采暖使用人、受益人，是采暖合同的相对人及受益人，被上诉人是代替城果小区业主缴纳的采暖费，而上诉人不是采暖合同的相对人及采暖合同的受益人，根据《物业服务收费管理办法》十七条的规定，被上诉人应当向城果小区业主追缴，而不是由上诉人缴纳。对此原审法院认定事实及适用法律错误。 原审判决认定上诉人承担供水系统维修费24万元，事实不清、证据不足，适用法律错误。 1、上诉人2019年5月就撤出了城果小区，双方的物业合作协议已经确认解除。城果小区供水系统2019年10月产生的维修费24万元与上诉人无关。上诉人与被上诉人签订《城果小区物业合作协议》后，因被上诉人严重违反协议约定，不按照合作协议约定给付上诉人工程改造款70多万元、拖欠时间达一年以上，导致上诉人一直垫付城果小区物业改造费用，后经多次协商无果，上诉人不得已2019年5月彻底退出城果小区，解除了双方之间的合作协议，并依法进行了交接和告知等。石家庄市中级人民法院做出的（2019）冀01民终13906号民事判决书确认了双方之间的合作协议解除。因此，上诉人退出城果小区物业管理后，对于被上诉人管理期间该小区供水设备设施的维修费与上诉人无关，上诉人不应当承担该费用。 上诉人撤出城果小区时，对小区现有设备设施进行了公证保全，证实上诉人撤出城果小区时小区各项设备设施运转良好。上诉人人撤出城果小区时，鉴于被上诉人的严重不诚信行为，委托公证机关做了相关公证，证实各项设施设备运转良好，也提交原审法院。而且在上诉人长达一年多对城果小区物业进行管理的时间里，城果小区的供水设备、设施运转良好，业主用水正常，从未出现过被小区业主投诉供水问题，如上诉人服务期间出现此状况也间接证实系被上诉人在物业服务期间不负责任所造成的。 3、在原审中，上诉人向原审法院提交了公证书等一系列证据，证明上诉人在对小区管理期间，小区的设备、设施进行了维修改造，并运行正常。且上诉人退出小区管理时，与新接手的物业公司进行交接时，双方对小区的设施设备进行了交接，此时，小区的供水系统还处于正常运行。在这种情况下原审法院对上诉人的证据没有采信，视上诉人提交证据不存在，还让上诉人举证证明对小区的供水设备进行了维修，并以上诉人对此举证不能为由，判决上诉人承担24万元的巨额费用，则没有事实和法律依据。被上诉人负责城果小区的物业管理，由被上诉人对城果小区物业进行维修属于常理。而原审法院让上诉人承担该维修费依据显然不存在。判决上诉人承担24万元费用没有事实和法律依据。 四、上诉人莲塘物业石家庄分公司依法设立并领取营业执照，具有独立的办事机构和财产，能够独立对外开展业务、承担法律责任。属于《民事诉讼法》第48条规定的其他组织范畴。上诉人深圳市莲塘物业管理有限公司不应被追加为本案诉讼当事人，更不应该承担任何法律责任。 东鼎地产答辩称，一、采暖费应当由莲塘物业承担。 莲塘系城果小区的物业管理单位，在物业交接时，东鼎公司也向莲塘公司移交了暖气费资料，故莲塘公司系暖气费的代收代缴义务人。2018年3月东鼎地产与莲塘物业签订了《城果物业合作协议》，物业管理时间为2018年3月至2019年5月，暖气费欠付年度系2018-2019年度，在莲塘物业的物业管理期间。并且，一双方的合作协议明确约定由莲塘独立经营，自负盈亏，东鼎公司不参与项目分成。在东鼎移交给莲塘的《城果小区物业资料》的交接手续中，东鼎公司向莲塘物业移交了2016-2017年度的暖气费台账、2017-2018年度的暖气费台账、暖气检测报告，莲塘物业公司的经理刘秀峰（在被告提供的证据六《消防工程施工合同》中，刘秀峰是作为莲塘物业代表签字的）签字确认。故莲塘物业是暖气费的代收代缴义务人，莲塘物业对此明知也认可。 2、莲塘物业实际收取了业主暖气费。通过河北经济台对城果小区停暖的报道，采访中业主陈述暖气费均交给了莲塘物业公司；东鼎公司提供的业主证明也证实暖气费已经交给了莲塘物业公司。莲塘物业并未举证证明其未收到暖气费。相反，莲塘物业举证证明了其收取的暖气费，但却用于了支付电费和工人工资。东鼎公司不能理解，莲塘物业收取了业主的暖气费，不交给供热公司，却用来抵顶自己物业服务中会产生的电费和工人工资，有何道理？ 3、莲塘物业实际履行了代收代缴义务。莲塘公司在收到华电的缴纳暖气费的通知后，已经缴纳了37万元采暖费，实际履行了代缴义务。后在都鼎公司代莲塘支付6万元采暖费后，莲塘物业又偿还了东鼎公司2万元，说明对其系暖气费的代缴义务人是明知也认可的。在2019年2月19日，莲塘无法供暖时，东鼎代莲塘物业支付暖气费，也是经过了莲塘公司的认可的，时任莲塘公司石家庄分公司的负责人杨胜伟曾向东鼎公司的赵总发信息请求先行垫付暖气费，承诺随后支付我公司费用，但至今未支付。 二、供水系统维修费24万元应由莲塘物业承担。 1、2018年3月22日，双方进行物业交接时，《城果小区设备移交清单》显示成果小区一期、二期供水设备正常，故，东鼎物业移交给莲塘物业的供水系统是正常的。 2、2016年4月16日东鼎公司进行公证时，发现供水设备运行出现问题，公共设施设备损坏，淤泥堆积严重，有公证录像证实。 石家庄市鹿泉区物业协调中心于2019年10月25日出具的《关于城果小区公共设备限期整改的通知.中也证实,2019年4月16日物业协调中心检查时，小区生活供水系统、电梯系统等部分公共设备损坏严重，消防系统不能正常运行。该期间仍然属于莲塘物业的管理期间，故莲塘物业对供水系统设备损坏应当承担相应的赔偿责任。 综上，一审关于暖气费和供水系统维修费的判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法支持。 上诉人东鼎地产上诉请求：1、撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初2362号《民事判决书》；发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审法院事实认定错误，被上诉人管理城果小区期间，因管理缺失，致使消防、电梯设备损坏，因此发生的费用，应当由被上诉人承担。 2018年3月8日上诉人（甲方）与被上诉人莲塘物业分公司（乙方）签订了《城果小区物业合作协议》，协议约定：甲方与乙方就城果小区物业合作事宜达成协议，合作期限自2018年3月8日起10年。乙方接管后对项目进行独立自主的经营自负盈亏，甲方不再参与项目的经营与分成。被上诉人莲塘物业分公司管理城果小区期间，违反《特种设备安全管理法》未与有资质的电梯维护保养公司签订维保合同，未支付电梯维保费用，城果小区15部电梯无人维护和保养，造成电梯损坏严重。由于被上诉人未按规定及时清理储水水箱，淤泥堆积严重的原因，导致消防管路、水泵、阀门等设备损坏，消防系统无法启用。而被上诉人莲塘物业分公司于2018年3月23日结管了城果小区并提供物业服务管理。被上诉人莲塘物业分公司预收了2018年9月1日至2019年8月31日前的物业费、水费、采暖费、公共照明等全部费用。因此在其管理期间，公共设备的维修保养费用应当由被上诉人承担。因被上诉人携款跑路，城果小区公共设备迟迟得不到妥善维修，2019年10月25日石家庄市鹿泉区物业协调中心对城果小区设备进行检查，发现城果小区消防管路、水泵、阀门等设备损坏，消防系统无法启用，且未对电梯维护保养，之后下发《关于城果小区公共设备限期整改的通知》，要求对城果小区消防系统、电梯系统等公共设施设备隐患进行整改。本案中，被上诉人称其曾对电梯、消防设备进行了改造，但是所提供的所谓电梯、消防改造合同，合同双方其投资股东为同一主体，真实性存疑，没有付款流水、施工记录等证据予以佐证，并没有实际施工。经石家庄市鹿泉区物业协调中心现场检查，电梯、消防设备的损坏事实存在。故上诉人按照政府部门要求，对城果小区电梯系统、消防系统进行的维修、改造工程，维修更换、改造工程，产生的费用应当由被上诉人承担（具体数额以实际发生为准）。另外，由于无法提供莲塘管理期间电梯的维修保养记录，造成城果小区15部电梯未能通过每年9月份的年检，至今仍无法办理。如由此引起的后期可能面临的罚款责任，被上诉人也应负担。 一审法院认定事实错误，排污抽水费用29150元，应当由被上诉人承担。 关于抽污水费用问题：被上诉人是在检查现场情况后，签订的《城果小区物业合作协议》，即被上诉人对城果小区排污情况现状是事先知情的，合同签订时及签订后，被上诉人均没有提出任何异议。由于被上诉人缺乏维护保养，导致中水处理设备严重损坏。之后采用污水车外运的方式解决小区生活污水排放，属于小区公共事项支出，应在莲塘物业公司分公司预收的物业费中支出。 被上诉人携款跑路后，寺家庄居委会、骏宁物业先后垫付的抽污水费用29150元，在被上诉人应返还的2018年5月20日至8月31日期间城果小区物业费用中扣除了，但被上诉人管理期间发生的费用应当有被上诉人承担。一审法院认为应当由上诉人承担，属事实认定错误，应当予以纠正。 三、采暖费罚款，因被上诉人逾期交费产生，应当由被上诉人承担，一审法院认定事实错误，应当予以纠正。 因被上诉人预收业主费用后，逾期向热力公司交费而产生。并且在被上诉人拖欠小区采暖费后，上诉人先后两次为解决民生问题，保障小区正常供暖垫付费用。预收业主采暖费后，向热力公司交费。本是被是上诉人的义务，被上诉人只收费，不办事，恶意拖欠，但上诉人在此过程中没有任何过错，因此逾期交费产生的罚款，当然应当由被上诉人承担。证明罚款不是针对2018年迟延交费的罚款，举证责任应当由被上诉人承担，一审法院对以上事实认定错误，应当予以纠正。 莲塘公司、莲塘石家庄分公司答辩称：一、被答辩人所主张的消防、电梯设备损坏与答辩人无关，答辩人不应当承担任何责任。 被答辩人严重违约，双方的合作协议已经解除。 因被答辩人违反《城果小区物业合作协议》约定，未按照该协议要求在2018年3月28日前向答辩人支付70万元提升整改费，答辩人已经解除了该协议。石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终13906号判决认定被答辩人违约且确认双方合同解除。 答辩人撤离城果小区时，城果小区当时的设施、设备等运转良好，消防、电梯等均未出现被答辩人所述的情况。答辩人于2019年5月17日委托平安公证处对城果小区设施现状进行保全证据公证，证实消防、电梯等设备运转良好；且答辩人在撤离前与新物业公司即石家庄骏宁物业服务有限公司进行交接完毕，亦没有被答辩人所说的电梯、消防设施问题。如果存在这些问题，新的物业公司或居民必然会提出。 3、被答辩人所主张的消防、电梯设备损坏等均系被答辩人管理期间发生的，应由被答辩人承担责任，与答辩人无关。答辩人于2019年5月19日撤出城果小区。答辩人服务期间，2018年9月小区电梯通过年检。被答辩人所说的2019年10月25日石家庄市鹿泉区物业协调中心对城果小区检查发现的设备、消防、电梯问题，均系被答辩人管理期间产生的问题，与答辩人无关。 4、答辩人5月19日撤出城果小区前，已经与新物业公司交接完毕，并将2018年5月20日至8月31日的物业费等移交给新物业公司，被答辩人对此亦确认。被答辩人提交的《城果小区物业类费用说明及交接单》第二条明确载明了答辩人撤出城果小区前退回的详细费用说明。同时也证实2019年5月27日被答辩人接管了城果小区的物业管理。在其管理期间，即2019年10月25日（距答辩人退出有5个多月）所出现的消防、电梯等问题均应由被答辩人承担。 二、城果小区排水未接入市政管网，是建设单位设计、建设存在重大缺陷问题，排污抽水费应当由被答辩人承担。一审法院对此认定正确。且石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终13906民事判决书中亦认定由被答辩人承担该费。 1、城果小区由被答辩人建设，生活污水实行直排水，属于重大缺陷，涉嫌违规交房，因其涉及缺陷问题应当由建设单位即被答辩人承担相关责任。 根据被答辩人提交的多份“城果小区排污抽水说明”足以证实“因河北东鼎房地产开发有限公司建设城果小区当初未把小区日常排污管道接入市政排污管网，为了不影响小区居民日常生活排水，经由寺家庄政府、社会居委会安排排污车每日进行抽水，城果物业只负责统计统计抽水数量…此费用由居委会督促开发商承担。” 另据双方签订的《城果小区物业合作协议》物业费内容内容，第3.5条：“因原设计市政客观原因（市政排水）进行直排水，如后续发生政府介入事宜，甲方可协助乙方处理；或在成立业主委员会后，甲方协助乙方与业主委员会协商处理。可申请公共维修基金支付由此产生的费用。”也证实抽污水费用不属于物业费范畴。《物业服务收费管理办法》第十一条物业费构成中，也不包含抽污水费用。因此，被答辩人所说的抽污水费用属于公共事项支出、要求答辩人承担该费用的问题，即无法律依据和合同依据，也暴露了其重大涉及缺陷、违规交房等违法问题。 被上诉人已经将2018年5月20日至8月31日的物业费返还给接手的新物业公司，居委会见证了此事，被答辩人签订的《城果小区物业类费用说明及交接单》证实了此事。不存在被答辩人所述的答辩人携款跑路问题。 三、答辩人没有收取采暖费的法定或约定义务，逾期缴费产生的罚款等依法、依约不应当由答辩人承担。 1、根据答辩人与被答辩人签订的《城果小区物业合作协议》，答辩人没有收取采暖费的义务。 2、在热力公司备案并签订《热力购销合同》的城果小区的交付热力费公司是石家庄恩特邦物业服务有限公司，不是答辩人。根据被答辩人一审提交的石家庄华电供热集团有限公司的收款收据以及供热公司给城果小区发的《关于收取2018-2019年度采暖费的通知》证实：石家庄恩特邦物业服务有限公司（用户编号7075）是城果小区收取热力费的备案单位，该公司与供热公司有热力购销合同，是收取城果小区热力费的公司。 3、《物业服务收费管理办法》第十七条“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。”即物业公司如果有代收代缴热力费，也需要跟委托单位签订合同，并就手续费等事先约定。本案答辩人并未与任何人签订收取热力费的合同，不存在收缴义务。对于逾期缴费罚款等与答辩人无关。 4、逾期罚款系被答辩人过错产生，依法应由被答辩人承担。答辩人没有法定或约定交纳热力费的义务。答辩人帮忙收取热力费后，按照热力公司收取采暖费通知交纳37万元。并不存在挪用等情况。热力公司对被答辩人的罚款315459.28元，与答辩人无关，罚款系因被答辩人向业主交付使用时，没有向热力公司报一期和二期两栋楼接管开通采暖，所以该小区一直只收取二期所有采暖费，在热力公司知道被答辩人私自接通一期两栋楼的采暖后要求补缴采暖费并罚款。罚款对象是被答辩人。试想，该小区应交45万元采暖费，答辩人帮忙代收交了37万元，就要罚款315459.28元，完全不符合常理。 四、本案向热力公司转费用的是赵新民，赵新民与被答辩人关系、转账是作何用等均不明确，被答辩人主体不适格。 赵新民在一审中未出庭，对于其身份、与被答辩人关系等均不明确。如果是赵新民代缴采暖费，依法应由赵新民向小区用户主张。 综上，被答辩人理据不足，依法不应支持。 东鼎地产向一审法院起诉请求：一、判令被告返还原告垫付的采暖费205052.13元。二、判令被告赔偿原告经济损失834927.65元。三、本案诉讼费用全部由被告负担。 一审法院认定事实，原告系位于石家庄市鹿泉区开发商，被告莲塘石家庄分公司为被告莲塘公司开办的分公司。2018年3月8日原告和被告莲塘石家庄分公司双方签订《城果小区物业合作协议》，原告将位于石家庄市鹿泉区的前期物业服务管理工作，交给被告莲塘石家庄分公司负责，协议约定自协议签订20日内原告向被告莲塘石家庄分公司移交城果小区物业管理，自移交完毕双方签署验收单之日起，城果小区物业服务的权利、义务、责任均由被告莲塘石家庄分公司自行负担。被告莲塘石家庄分公司对项目现有设备设施、公共区域、绿化管理情况以现有状况进行接收。被告莲塘石家庄分公司接管后对项目进行独立自主的经营自负盈亏，原告不参与项目的经营与分成。协议签订后，双方于2018年3月23日签署书面验收交接单，被告莲塘石家庄分公司即日起全面接管城果小区的物业服务和管理工作。自2018年3月23日开始，小区的物业费、公共电费、垃圾处理费等全部由被告莲塘石家庄分公司收取，2018年冬季城果小区的采暖费也是由被告莲塘石家庄分公司负责代收代缴。原告为被告莲塘石家庄分公司向石家庄华电供热集团有限公司垫付6万元暖气费，后被告莲塘石家庄分公司归还2万元，其余4万元至今未归还。2019年2月19日原告为被告莲塘石家庄分公司垫付暖气费165052.13元。原告两次为被告莲塘石家庄分公司垫付暖气费合计205052.13元，原告要求被告赔偿管理期间损坏的设备，被告拒绝，原告于2019年4月23日诉至本院，2019年原告申请对城果小区的供水设备、电气控制设备、电梯设备、消防设备等全部公用设施、设备损坏需维修或更换的费用进行鉴定，由于涉案现场准备不足，至今无法勘验现场，鉴定机构终止委托。2019年5月20日，被告莲塘石家庄分公司自行退出城果小区物业管理服务工作，原告接手了物业，并对小区进行了维修。 一审法院认为，被告莲塘石家庄分公司和原告签订《城果小区物业合作协议》，原告将位于石家庄市鹿泉区的前期物业服务管理工作，交给被告莲塘石家庄分公司负责，城果小区物业服务的权利、义务、责任均由被告莲塘石家庄分公司自行负担。自2018年3月23日开始，小区的物业费、公共电费、垃圾处理费等全部由被告莲塘石家分公司收取，2018年冬季城果小区的采暖费也是由被告莲塘石家庄分公负责代收代缴。现原告替被告莲塘石家庄分公司垫付了2018年取暖费205052.13元，被告莲塘石家庄分公司应当将此款给付原告。原告要求被告给付采暖违约金315459.28元，原告没有证据证明是针对被告迟延缴纳2018年采暖费的罚款，原告有证据后可另案起诉。原告要求被告赔偿抽污水费用，因该费用是因为原告建设该小区时未把小区日常排污管道接入市政排污管网，该费用应当由原告承担。被告接手该小区后，应当定期对各类储水设施清洗、消毒，每半年不得少于一次，被告没有证据证明接手后对小区储水设施进行了定期清洗、消毒，现在原告对小区供水系统进行维修，共花去费用24万元，该费用应当由被告负担，原告要求被告承担消防和电梯费用，因被告已对消防和电梯进行了升级改造，原告要求被告承担该费用，本院不予支持。被告莲塘石家庄分公司没有独立法人资格，应当和总公司共同承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告深圳市莲塘物业管理有限公司、深圳市莲塘物业管理有限公司石家庄分公司在本判决生效后三日内给付原告河北东鼎房地产开发有限公司445052.13元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6877元，保全费5000元由原、被告平均负担。 本院二审查明,位于石家庄市鹿泉区的开发商为东鼎公司。2018年3月8日，莲塘石家庄分公司与东鼎公司签订《城果小区物业合作协议》。协议2.1条约定：“自本协议签订之日起20日内甲方向乙方移交城果小区物业管理的办公用房、文件资料、费用明细、日常办公用品等，自移交完毕双方签署移交验收单之日起，城果小区的物业管理服务的权利、义务、责任均由乙方自行承担。”协议2.7条约定了莲塘石家庄分公司负责的费用类型及收费标准即物业费、公共电费、垃圾处理费、水费。协议签订后，双方于2018年3月23日签署书面验收交接单后，莲塘石家庄分公司即接管城果小区的物业服务和管理工作。自2018年3月23日开始，小区的物业费、公共电费、垃圾处理费由莲塘石家庄分公司收取。 2018-2019年度的冬季取暖费系莲塘石家庄分公司代收代缴，城果小区一期、二期共计收取取暖费为489692.8元。向石家庄华电供热集团有限公司交费410000元（其中包含支付给赵新民垫付的20000元），剩余的79692.8元为运营维护费用（包括两个工人工资、电费、维修费等）。 根据石家庄华电供热集团有限公司出具的城果小区收费明细显示，2018年冬季，城果小区应收采暖费615052.13元，实收741048.41元。华电供热公司显示热力收费合同主体是石家庄恩特邦物业服务有限公司非莲塘石家庄分公司。实收的741048.41元包括2015年度陈欠采暖费125996.28元。 又查明，莲塘石家庄分公司和东鼎公司因履行《城果小区物业合作协议》产生纠纷，莲塘公司石家庄分公司以解除协议并要求支付改造费用提起诉讼，2019年12月20日本院以（2019）冀01民终13906号民事判决书判决解除双方之间签订的合作协议，并判决东鼎公司支付莲塘石家庄分公司改造费438675元。该判决确认，2019年5月19日莲塘石家庄分公司退出城果小区的管理，寺家庄社区居委会委托石家庄骏宁物业服务有限公司和莲塘石家庄分公司完成了城果小区的交接。《城果小区交接明细表》显示各项设施设备运转正常。寺家庄社区办人员在交接数据表上签字确认。2019年5月20日，城果小区由石家庄骏宁物业服务有限公司接管。 其他事实与一审查明一致。 本院认为，二审的争议焦点为：1、关于东鼎公司主张的205052.13元城果小区采暖费依法应当由谁承担；2、城果小区供水系统维修费240000元依法应当由谁承担；3、在莲塘石家庄分公司对城果小区服务期间消防、电梯设备是否损坏，如果有损坏责任由谁承担；4、上诉人东鼎公司起诉的排污抽水费2915元依法由谁承担；5、采暖费罚款，是否因莲塘石家庄分公司逾期缴费产生，是否应当由莲塘石家庄分公司承担。 关于河北东鼎公司主张的205052.13元城果小区采暖费应当由谁承担问题。上诉人莲塘石家庄分公司和东鼎公司签订的《城果小区物业合作协议》中，并未明确约定由莲塘石家庄分公司负责收取采暖费以及手续费的标准等。且根据双方提交的证据均显示在石家庄收取采暖费的公司为石家庄恩特邦物业服务有限公司。2018-2019年度城果小区冬季采暖费部分由莲塘石家庄分公司代为收取并上交给华电供热公司，东鼎公司也向华电供热缴纳了部分采暖费。其中，莲塘石家庄分公司收取采暖费金额489692.80元，扣除人工费和电费等运营支出成本的79692.8元手续费后交热电公司410000元。根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业费不包括采暖费。第十七条规定：“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。”莲塘石家庄分公司扣除运营成本并未超出合理范畴。莲塘石家庄分公司将代收的取暖费支付完毕后，东鼎公司交纳的205052.13元取暖费系代城果小区业主交纳而非莲塘石家庄分公司，东鼎公司依法应向最终受益人即成果小区业主追偿。莲塘石家庄分公司不是城果小区取暖费收取的法定或约定主体，依法、依约不应当承担该笔费用。对此，原审法院认定错误，应予纠正。 关于城果小区供水系统维修费240000元应当由谁承担问题。2019年5月17日，莲塘石家庄分公司委托河北省石家庄市平安公证处对城果小区物业管理设施现状进行保全证据公证，公证内容证实当时城果小区包括储水设施等运转正常。2019年5月19日，莲塘石家庄分公司与石家庄骏宁物业服务有限公司签订的《城果小区交接明细表》（公用设备）亦证实各项设施设备运转正常，不存在不正常现象。2019年5月20日起，城果小区由石家庄骏宁物业服务有限公司管理。自此时间开始，城果小区物业管理与上诉人莲塘石家庄分公司无关。东鼎公司提交的供水系统维修费240000元，所依据的事实基础即《城果小区供水设备安装合同》，其签订时间是2019年9月6日。从时间上看，非莲塘石家庄分公司进行物业服务管理期间产生，由此产生的240000元维修费依法不应当由莲塘石家庄分公司承担，对此原审法院认定事实错误，应予纠正。 关于莲塘石家庄分公司对城果小区服务期间消防、电梯设备是否损坏，如果有损坏责任由谁承担问题。根据本院（2019）冀01民终13906号民事判决书确定的事实：莲塘石家庄分公司已经对城果小区的电梯和消防设施进行了提升改造。2019年5月19日莲塘石家庄分公司退出城果小区的管理，寺家庄社区居委会委托石家庄骏宁物业服务有限公司和莲塘石家庄分公司完成了城果小区的交接。《城果小区交接明细表》显示各项设施设备运转正常，城果小区当时的设施、设备等运转良好，消防、电梯等均未出现损坏。2019年5月17日平安公证处对城果小区设施现状进行保全证据公证亦可证实。东鼎公司主张的电梯、消防设施的损坏证据不足，亦不能证明电梯、消防设施的损坏与莲塘石家庄分公司有关，东鼎公司主张因此产生的费用由莲塘石家庄分公司承担的诉求本院不予支持。 关于排污抽水费由谁承担问题。因该费用是因为东鼎公司在建设城果小区时未将排污管道接入市政排污管网，该原因系东鼎公司造成的，因此增加的排污抽水费不应当由莲塘石家庄分公司承担。东鼎公司的该项诉求没有事实及法律依据，对该项请求原审认定并无不当。 关于采暖费罚款，是否因莲塘石家庄分公司逾期缴费产生，是否应当由莲塘石家庄分公司承担问题。根据石家庄华电供热集团有限公司出具的《城果小区（27075）收费明细》显示，城果小区在2015-2016年度有欠缴取暖费，欠付金额为125996.83元，该费用由东鼎公司在2018-2019年度进行了补缴。没有证据显示莲塘公司石家庄分公司因迟延交付取暖费被华电供热公司罚款。东鼎公司主张缴纳的违约金与莲塘石家庄分公司无关。对此，东鼎公司应当承担举证不能的法律后果，对其该项诉求本院不予支持。 综上，上诉人深圳市莲塘物业管理有限公司、深圳市莲塘物业管理有限公司石家庄分公司的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人河北东鼎房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初2362号民事判决； 二、驳回上诉人河北东鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费6877元，保全费5000元，合计11877元，由上诉人河北东鼎房地产开发有限公司负担；二审案件受理费13754元，由上诉人河北东鼎房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年八月十六日 书记员  高亚楠