安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终509号上诉人（原审被告）：铜陵原生生物养殖有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇五松村。法定代表人：章金虎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程启友，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：马富贵。委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜陵铜顺物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇金山路。法定代表人：童斯文，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡玉兵，安徽铜鼎律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市经济技术开发区泰山大道835号。法定代表人：李肖白，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。上诉人铜陵原生生物养殖有限公司（以下简称原生公司）因与被上诉人马富贵、铜陵铜顺物业管理有限责任公司（以下简称铜顺物业）、铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原生公司向本院提出如下上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由马富贵、铜顺物业、瑞环公司承担。事实与理由：1.一审认定瑞环公司与原生公司之间的认购协议无效没有法律依据。认定合同无效只能依据合同法第52条的规定，而城市房地产管理法第38条并非效力性强制性规定，认购协议没有无效情形，应是合法有效的；2.一审认定原生公司与马富贵之间的认购协议无效没有法律依据。原生公司并非房产的开发单位，并不需要取得相关权属证书才能买卖房屋，且不符合合同法第52条规定的无效情形，因此双方之间的认购协议是合法有效的；3.一审判决原生公司承担购房款利息错误。导致合同目的不能实现的责任在瑞环公司，原生公司并无过错，因此应由瑞环公司支付利息；4.原生公司无需退还2000元奖励款。原生公司与马富贵已就12000元奖励款达成了约定，马富贵同意只收取10000元奖励款，剩余2000元归原生公司所有。马富贵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。铜顺物业辩称，1.同意原生公司关于认购协议有效的意见；2.案涉房屋实际是由铜顺物业转售，房款由铜顺物业收取，但利息应由瑞环公司承担；3.奖励款支付到了原生公司的账户上。瑞环公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确；2.除瑞环公司退还的房款外，剩余房款由铜顺物业实际占有，因此产生的利息应由铜顺物业承担。马富贵向一审法院提起诉讼，请求：1.确认原生公司与瑞环公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》以及马富贵与原生公司、铜顺物业共同签订的《新江花园（一期）住宅房认购协议》均无效；2.判令原生公司、铜顺物业退还购房款72584.80元及利息（以购房款22264元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2011年5月7日计算至实际还清之日止）；3.判令原生公司、铜顺物业支付奖励款2000元；4.本案诉讼费由原生公司、铜顺物业共同承担。一审庭审中，马富贵将诉讼请求中的购房款数额由72584.80元变更为36292.40元。一审法院查明：2011年4月28日，原生公司与瑞环公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定：原生公司所认购的住宅房为瑞环公司所开发的位于新江花园一期项目中的第21栋第2、3单元，共计24套，认购房的团购均价为1928元/平方米。认购书对双方的违约责任等事项亦作了明确约定。2011年5月7日，马富贵与铜顺物业签订《新江花园（一期）住宅房认购协议》，约定：甲方（马富贵）所认购的住宅房为铜顺物业所开发的新江花园一期项目中的第21栋2单元504户。认购协议中未对价格进行约定。认购协议同时约定：房产证的办理大约在8至9月份，凭铜顺物业收据到瑞环公司领取正规发票，凭发票到房管部门办理手续。该协议加盖了铜顺物业财务专用章。上述协议签订后，马富贵向原生公司支付购房款19万元，原生公司向马富贵出具收款收据，并加盖了铜顺物业财务专用章。后因上述房屋未取得房屋预售许可证等原因，该房屋始终无法办理产权证书。2019年10月12日，马富贵与原生公司、瑞环公司、铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司共同签订《协议书》，约定：乙方（马富贵）将新江花园21栋504室退还给丙方（瑞环公司、循环园公司），退房房款分两部分退还，丙方退还乙方通过甲方（原生公司）交至瑞环公司的团购房房款的70%，并支付乙方实交购房款的利息和房屋装修评估费用，甲方退还除丙方收到的房款之外、乙方交给甲方的其余房款等所有费用。协议书签订后，瑞环公司向马富贵退还房款117415.20元（团购房款167736元的70%），购房款利息69862.04元（计算标准为：以团购房款167736元为基数，按年利率4.9%，自2011年5月7日计算至2019年10月12日，时间不足半年以半年计，总计为8.5年），装修款78045元，合计265322.24元。同时，瑞环公司向原生公司支付了包括马富贵在内的7户退房奖励款84000元。后马富贵要求原生公司退还其余购房款72584.80元（实交购房款19万元-瑞环公司已退购房款117415.20元），并要求原生公司支付奖励款12000元，原生公司仅退还购房款36292.40元及奖励款1万元，剩余购房款36292.40元及奖励款2000元至今未退还给马富贵。一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。依据上述规定，瑞环公司向原生公司出售涉案21栋504号房屋时，未取得房屋预售许可证，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故案涉房屋的相关买卖合同均为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鉴于马富贵与原生公司、瑞环公司等已经就退房事宜签订了《协议书》，且协议书也明确约定：原生公司退还马富贵其余房款等所有费用，现原生公司至今未退清购房款，依法应承担相应的法律责任。关于购房款的利息，首先，马富贵从原生公司处购买团购房，该房至今无法办理商品房预售许可证明与马富贵无关，马富贵对退房事宜并无过错；其次，原生公司于2011年5月7日收取了购房款19万元，原生公司在收取购房款后，该款本身也会产生利息；第三，马富贵与原生公司、瑞环公司签订的《协议书》也明确约定了瑞环公司要支付利息。因此，原生公司应当支付购房款的利息，但标准应当依据中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率与全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算。关于奖励款，因该款系对退房户的奖励，只是通过原生公司的账户发放，该款原生公司也应退还给马富贵。铜顺物业并未在《新江花园（一期）住宅房认购协议》中加盖公司公章或合同专用章，且马富贵与原生公司、瑞环公司等共同签订的《协议书》中也不包括铜顺物业，根据合同相对性原理，铜顺物业不应承担退还购房款本息及奖励款的责任。综上所述，一审法院认为马富贵要求确认《新江花园（一期）住宅房认购书》、《新江花园（一期）住宅房认购协议》均无效并要求原生公司退还购房款本息及奖励款的诉讼请求符合法律规定与合同约定，予以支持。马富贵要求铜顺物业退还上述款项及费用不符合法律规定，不予支持。铜顺物业与原生公司以双方已经结算完毕等拒绝退还剩余购房款本息及奖励款等答辩意见不符合法律规定，不予采信。至于原生公司与铜顺物业主张的物业费及房租等费用，上述费用并不属于本案的审理范围，其相关的损失可以另行向相关主体主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1.确认被告铜陵原生生物养殖有限公司与第三人铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效；2.确认原告马富贵与被告铜陵原生生物养殖有限公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效；3.被告铜陵原生生物养殖有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马富贵退还购房款人民币36292.40元及利息（计算标准：以22264元为基数，从2011年5月7日起计算至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起计算至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.被告铜陵原生生物养殖有限公司退还原告马富贵奖励款2000元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告马富贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费757元，减半收取计378.50元，由被告铜陵原生生物养殖有限公司负担。本院二审期间，双方均未提出新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院另查明，瑞环公司与铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司之间是委托代销合同关系。原生公司、铜顺物业在马富贵签订的认购协议及房款收据上加盖了印章。铜顺物业认可72584.8元购房款（实交购房款19万元-瑞环公司已退购房款117415.20元）由其占有，并愿意退还尚未退还的36292.4元。本案二审的争议焦点：1.瑞环公司与原生公司之间签订的认购书及马富贵与原生公司、铜顺物业之间签订的认购协议的效力如何认定？2.一审法院判决原生公司退还36292.4元及支付利息是否适当？3.一审法院判决原生公司退还2000元奖励款是否适当？本院认为：1.关于认购书、认购协议的效力问题。无效合同是当然、自始、绝对、全部无效，没有法律约束力。本案中，瑞环公司与开发商铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司之间是委托代销合同关系，开发商在本案起诉前仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证，且无证据证明案涉房屋已经竣工验收合格。依照合同法第52条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效之规定，瑞环公司与原生公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效。在案涉房屋未取得商品房预售许可证，不允许转让的情况下，原生公司、铜顺物业将案涉房屋再行转让给马富贵，以牟取差价，此行为亦损害了社会公共利益，因此，原生公司、铜顺物业与马富贵签订的认购协议亦无效。一审法院对此认定适当，故对原生公司认为认购书、认购协议有效的观点不予支持;2.关于一审法院判决原生公司应否退还36292.4元购房款及支付利息是否适当的问题。原生公司在马富贵签订的认购协议上及房款收据加盖公司公章，且原生公司作为甲方参与退房协议书的签订并签章，退房协议约定原生公司负有退还义务，因此，一审法院依据合同相对性及合同无效的法律后果，判决其承担责任，并无不当。同时，铜顺物业亦在马富贵签订的认购协议及房款收据上加盖公司印章，且认可剩余房款由其占有，并愿意退还，铜顺物业作为合同相对方及房款实际占有人，也应承担还款责任。案涉房屋的团购价为167736元，而原生公司、铜顺物业却收取马富贵19万元，以牟取差价22264元，根据合同相对性原理，该差价22264元与瑞环公司及开发商无关，因此，原生公司、铜顺物业应对22264元购房款支付利息，故原生公司关于其不承担利息支付责任的上诉请求不能成立;3.关于2000元奖励款的问题。根据《新江花园小区团购房集中退房补充办法》规定，退房奖励款是案涉房屋开发商奖励给个人住房退房户，该奖励款应属个人住房退房户所有。原生公司主张其与马富贵已就12000元奖励款达成口头协议，约定马富贵只收取10000元，剩余2000元归原生公司，但原生公司未提交其他证据相佐证，马富贵对此不认可，因此，一审法院对2000元奖励款判决适当，原生公司关于2000元奖励款的上诉请求不能成立。综上所述，为避免当事人诉累，原生公司、铜顺物业应对22264元购房款支付利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初997号民事判决第一、四、五项，即：确认铜陵原生生物养殖有限公司与铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效；铜陵原生生物养殖有限公司退还马富贵奖励款2000元，于本判决生效之日起十日内付清；驳回马富贵的其他诉讼请求。二、变更安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初997号民事判决第二项为：确认马富贵与铜陵原生生物养殖有限公司、铜陵铜顺物业管理有限责任公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效；三、变更安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初997号民事判决第三项为：被告铜陵原生生物养殖有限公司、铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告马富贵退还购房款人民币36292.40元及利息（计算标准：以22264元为基数，从2011年5月7日起计算至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起计算至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审案件受理费757元，减半收取计378.5元，由被告铜陵原生生物养殖有限公司、铜陵铜顺物业管理有限责任公司负担；二审案件受理费757元，由被告铜陵原生生物养殖有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二〇年八月二十七日法官助理王小江书记员武华君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。