上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6650号上诉人(原审被告，住所地上海市静安区。法定代表人：陈佳烨，总经理。被上诉人(原审原告，住所地上海市静安区。法定代表人：平学孝，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李慕时，上海市毅石律师事务所律师。委托诉讼代理人：索妮，上海市毅石律师事务所律师。上诉人上海石灵餐饮管理有限公司(以下简称石灵公司)因与被上诉人上海宁汇资产管理有限公司(以下简称宁汇公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初5586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人石灵公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回宁汇公司一审诉请，支持其一审反诉请求。事实与理由：一审法院对上海市静安区灵石路XXX号XXX幢三楼(整层)(以下简称系争房屋)的合法性没有进行实质性的调查。宁汇公司在一审法院审理中未能出示系争房屋是合法建筑的有效凭证。宁汇公司在一审法院审理中提供的证据已经显示系争房屋无临时建筑许可证。系争房屋系违章建筑，双方所签订的合同无效，因此法院应支持其诉请。被上诉人宁汇公司发表书面意见辩称，同意一审判决，请求予以维持。宁汇公司向一审法院起诉，要求判令：1．确认石灵公司2019年12月20日的解除行为无效；2．确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年1月20日解除；3．石灵公司将系争房屋腾空并返还给宁汇公司；4．石灵公司支付2019年12月1日至合同解除之日(2020年1月20日)期间的租金303，118.61元；5．石灵公司按每月182，783.21元的租金标准支付2020年1月21日起至实际返还之日的房屋占用使用费；6．石灵公司支付的保证金548，619.64元由宁汇公司没收；7．石灵公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院审理中，石灵公司提起反诉，请求判令：宁汇公司赔偿损失7，876，832.92元。一审法院审理中，石灵公司变更诉讼请求为：要求宁汇公司返还租金4，668，026.58元，并赔偿损失3，240，583.4元(物业费827，096.58元、消防设备款1，200，000元、排烟设备安装费99，950元、收银机设备及系统款70，000元、空调移机工程款20，000元、电量扩容费288，000元、广告制作及广告位租赁费38，113元、燃气设备工程款379，191.62元、装修款装修管理费等1，398，232.1元)。一审法院认定事实如下：2017年8月9日，宁汇公司(甲方)与希茜公司(乙方)签订《租赁合同》，约定出租房屋基本情况为产证编号沪房地闸字(2012)第002532号，权利人为上海电气(集团)总公司。《租赁合同》补充条款约定，乙方租赁房屋坐落地址为上海市静安区灵石路XXX号XXX幢三楼；在签署本合同前，乙方已经了解园区内的房屋拥有改建前的《房地产权证》，并在改建时依法办理了《建设工程规划许可证》，双方确认房屋租用面积为1，093.14平方米；在签署本合同前，乙方已对该房屋的权利信息、物理现状进行了必要的核实和现场查看，充分了解了该房屋的现状；签署本合同前，甲方已经将该房屋的土地情况、房屋所有权、使用权情况等信息如实告知乙方，乙方已经明确知晓上述情况并在基于这一前提下承租该房屋；该房屋仅限于乙方合法作为商业使用，并只限于用作乙方经营美食城；乙方应自行申请并获得营业所需的一切政府许可、批准证书及营业执照；该房屋租期为6年，自2017年8月15日至2023年8月14日止；乙方实际租赁期限满足6年的，甲方同意给予乙方5个月的装修免租期，自2017年8月15日至2018年1月14日；租金计算方式为年租金=日租金×租用面积×365，月租金=年租金÷12；2017年8月15日至2020年8月14日期间日租金为5.5元／平方米，即年租金2，194，478.55元，月租金182，873.21元；2020年8月15日至2023年8月14日期间日租金为6.05元／平方米，即年租金2，413，926.41元，月租金201，160.53元；除首期租金外，其余租金每3个月支付一次，每次3个月，先付后用，在每个付款周期上个月的25日前支付到甲方指定账户(即25日为最终结算日，恰逢节假日的，则相应顺延)；乙方应于本合同签订之日起5个工作日内，向甲方支付保证金548，619.64元(即3个月的租金)；若乙方擅自提前退租或因乙方违约导致甲方行使单方解除权的，除本合同约定的违约责任外，保证金均不退还；乙方应予租赁合同期满当日或合同提前解除、终止之日的工作时间向甲方交还该房屋，并经甲方书面验收通过；如乙方未能如期交还该房屋，则每逾期一日，应按照交还当日租金的3倍支付占用费；乙方交还该房屋前，应自负费用对房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可以出租的状态，如无法完成甲方保留追究责任的权利；乙方如按本合同规定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；如届时甲方书面同意乙方无需将该房屋恢复原状，甲方无义务就增建或改建做出任何补偿，且乙方应当支付恢复该房屋原状的拆除费用；如乙方在租赁期满之日或合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照约定收取占用费及其他费用外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起7日后开启该房屋门锁并更换门锁，将屋内物品包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，甲方对此造成的乙方损失概不负责；乙方不得转租该房屋，也不得与他人承租的房屋进行交换，或转让本合同的部分或全部权利、义务；乙方未经甲方书面许可通过其他形式的协议或安排致使本合同签约方外的任何第三方获得使用、占有、享有该房屋的部分或全部权利，视为乙方转租，乙方承担擅自转租的责任；在租赁有效期内，由于乙方原因要求提前终止租赁协议或因乙方违约行为导致合同终止的，乙方应无条件放弃为装潢装修所支付的费用；甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，未经甲方同意，乙方擅自转租该房屋，或有其他被甲方认为是转租行为的，乙方逾期支付租金、物业费、推广费、水电气费等任何一笔费用，或逾期补足保证金、装修押金等逾期超过1个月的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方地址为上海市虹口区海宁路XXX号XXX层F座706J室，该地址为双方认可的送达地址，如任一方的地址发生变更的，应在变更后的15日内以书面形式通知对方，否则原地址仍作为送达地址。《租赁合同》附件二系对房屋现有状况以及装修责任的约定，其中乙方应负责按消防规定调整喷淋头、烟探等，并准备设计图纸呈交甲方及有关政府部门审核批准，乙方还应负责有关执照、审批、施工、验收等费用。2017年8月9日，宁汇公司将系争房屋毛坯交付给希茜公司。希茜公司支付保证金548，619.64元。希茜公司对系争房屋进行了装修。2017年10月12日，石灵公司在上海市静安区灵石路XXX号XXX幢三层登记成立，股东系陈佳烨、张梓，经营范围为餐饮企业管理、餐饮服务。2017年11月，石灵公司取得食品经营许可，有效期自2017年11月17日至2022年11月16日。自2017年底2018年初开始，石灵公司在系争房屋以“COOKINGHOUSE”为名对外经营美食城。2018年1月2日，宁汇公司(甲方)、希茜公司(乙方)与石灵公司(丙方)签订《补充协议》，约定自2018年1月1日起，系争房屋承租人由乙方变更为丙方；《租赁合同》中乙方的全部权利、义务和责任由丙方概括承受；丙方对《租赁合同》中的权利、义务均已知晓，并无条件予以接受；乙方已支付给甲方的所有费用甲方概不退还，视同乙方直接转移给丙方。嗣后，石灵公司继续履行合同，支付租金至2019年11月30日，之后未再付租金。2019年12月20日，石灵公司向上海电气(集团)总公司、宁汇公司发函称，希茜公司承租系争房屋后，对房屋进行分割对外招租餐饮小商户。合同签订后，石灵公司一致按约履行义务，并投入巨额资金对房屋进行装修、添置安装消防设施。但在2年时间中，要求宁汇公司办理相关消防合法手续时，宁汇公司一直告知正在与相关部门办理过程中。由于没有办妥消防手续，直接造成许多小商户不愿意进场，甚至退租，造成了石灵公司巨大损失。为此，经第三方调查后才发现，在签订《租赁合同》时，宁汇公司故意隐瞒了房产证上登记的房屋已灭失的事实，实际交付的出租房是没有规划、没有取得合法建设许可、没有产证的违法建筑。经了解，系争房屋在租赁期内无法取得合法的规划和消防备案许可等相关合法手续，属于根本违约。鉴于上述原因，即日起解除《租赁合同》，解约后果及时派员联系洽谈。2019年12月23日，宁汇公司回函称，希茜公司在签订《租赁合同》时已充分了解了房屋现状，石灵公司概括承受了《租赁合同》中的权利义务，故对房屋状况亦属明知。消防备案事宜，宁汇公司也尽了最大努力，一直予以配合。租赁期间，石灵公司一直正常经营，并未因房屋原因被迫停止营业。现石灵公司以此为由解约，于法无据于理不合。至于小商户事宜，石灵公司对外转租未获书面同意，且即使同意也不能因此增加宁汇公司的合同义务，故石灵公司与小商户之间的纠纷与宁汇公司无关。如石灵公司坚持立即解约，属擅自提前退租，宁汇公司将要求石灵公司承担相应的违约责任。石灵公司拖欠租金的行为已属严重违约，不排除追究相关违约责任。2020年1月19日，宁汇公司委托律师向石灵公司发送第一次律师函，称石灵公司至今尚拖欠2019年12月1日至2020年1月31日的租金365，746.42元，石灵公司擅自转租的行为亦违反了合同约定，故《租赁合同》(包括正文、补充条款、附件及《补充协议》)于本律师函送达之日起解除；石灵公司应立即清退次承租户，并于合同解除之日的工作时间将房屋返还宁汇公司并验收；石灵公司还应立即支付租金、滞纳金、违约金、装修免租期的租金等共计1，662，345.04元，并立即结清物业费、水电气、空调费等。该函于2020年1月20日送达。嗣后，石灵公司向上海电气(集团)总公司、宁汇公司发函称，宁汇公司要求其自行处理小商户清退事宜推卸责任，宁汇公司应立即将所有清理小商户的违约金汇入石灵公司账户，并应对解除合同后的赔偿事宜明确书面回复，宁汇公司还应立即完成消防备案，否则由此引起的一切后果均由宁汇公司承担。对此，宁汇公司委托律师于2020年2月17日向石灵公司发送第二次律师函，称石灵公司一方面拒绝支付租金，一方面向合作商户收取费用，属自行扩大损失。《租赁合同》已于2020年1月20日解除，石灵公司应当尽快依照第一次律师函要求完成清场。在返还房屋之前，应严格遵照相关部门防范新冠肺炎疫情的各项要求，未经核准不得擅自开业或复工。2020年3月2日，石灵公司致函上海电气(集团)总公司，称鉴于上海电气(集团)总公司系系争房屋土地使用权人，宁汇公司于2020年2月27日电话通知石灵公司无法申请复工，有可能引发小商户骚乱，故要求与上海电气(集团)总公司协商善后事宜，要求退回押金；对装修消防设施20多万元损失进行补偿；对装修费用200多万元，应按照未使用年限进行补偿；支付清退小商户的违约金或由上海电气(集团)总公司自行清退小商户。如认为系争房屋可以通过消防备案并可以继续履行，上海电气(集团)总公司可出具承诺书承担造成的一切后果。宁汇公司提出的退还押金，再支付1个月租金，并由石灵公司清退小商户的方案，系让石灵公司为宁汇公司的违约行为买单，石灵公司无法接受。一审法院另查明：1．宁汇公司出租本案系争房屋取得了上海电气(集团)总公司的同意。2．石灵公司工商登记材料显示：(1)上海电气(集团)总公司系原上海市静安区灵石路XXX号建筑面积合计45，614.62平方米厂房的产权人，于2017年2月16日取得在该址建筑面积17，907.11平方米的临时建设工程规划许可证，有效期2年；(2)上海市静安区灵石路XXX号于2015年经申请重新编排变更为灵石路XXX弄XXX-XXX号、灵石路714、716、718、720、722、724、726号，2017年又编订了灵石路XXX弄XXX-XXX号；(3)原上海市闸北区商务委员会于2013年5月31日向原上海市闸北区人民政府请示要求区规土局对系争房屋所在园区临时执照面积扩大至56，001平方米，高度由一般临照的10米增加到24米等；原上海市闸北区人民政府办公室于2013年6月4日发函，表示区政府同意了上述请示；(4)原上海市闸北区规划和土地管理局于2015年8月21日出具情况说明，灵石路XXX号厂房改建工程项目是为引进飞利浦公司的重点工程项目，该项目将原旧厂区改建为商务办公园区，由正式建筑与临时建筑组成；该项目临时建筑在2011年11月1日至2031年10月31日期间内有效，能够保持有效租赁。(5)上海市静安区灵石路XXX号XXX区XXX幢建筑第三层建筑面积1，093.14平方米。3．上海市静安区市场监督管理局内档材料显示，案外人上海大宁资产经营(集团)有限公司曾于2017年8月8日向上海市静安区政府办公室提交申请报告，载明大宁中心广场三期(上海电气(集团)总公司灵石路XXX号厂房建设项目)共分A、B、C、D四区，该项目B、C区及D区1-2层仅有临时建筑规划许可证，其中B、C区已于2016年10月24日到期，D区1-2层将于2019年2月16日到期；D区3-5层无临时建筑规划许可证。鉴于上述情况，望区府办能够按照区规土局出具的“情况说明”，认可B、C区、D区1-2层临时建筑规划许可证继续有效，时间至2031年10月31日；D区3-5层约18，277.51平方米无临时建筑规划许可证，无法取得消防竣工验收，已邀请有资质的第三方检测单位对B、C、D区出具专业检测报告，望区府办能协调消防、规划、建设等部门，对该报告予以认可，作为办公楼、商业店铺出租和注册登记的依据。一审审理中，石灵公司表示，为方便《租赁合同》履行，才成立了石灵公司并变更了承租方；希茜公司与石灵公司股东相同，系关联公司，不分你我，故二者未对希茜公司已承担的装修改造等费用分担等问题做过约定；“COOKINGHOUSE”开业之初即引进了小商户进场经营，经营模式为小商户每月支付固定费用，自负盈亏；“COOKINGHOUSE”未因无消防许可收到过整改通知，在2019年12月之前也未就该事项向宁汇公司提出过异议；“COOKINGHOUSE”直至2020年新冠肺炎疫情爆发之前一直正常经营，2020年3月曾提出对系争房屋进行打扫恢复营业，但遭到园区阻挠；为避免与小商户矛盾激化，自2020年1月以来石灵公司未向小商户收取任何费用，并已失去对系争房屋的有效控制；据了解，小商户现已自主恢复经营。为证明其损失，石灵公司提供了付款凭证、合同等证据，但相关装修、安装、施工合同签约方均为希茜公司。一审法院认为，本案主要争议焦点在于《租赁合同》是否有效。首先，系争房屋所在园区由厂房改造而成，原门牌号为灵石路XXX号，但经重新编制变更扩充为包括灵石路XXX号在内的多个门牌号，系争房屋所在楼房属于原灵石路XXX号范围。系争房屋所在楼房的一、二层由上海电气(集团)总公司取得了规划部门颁发的临时建筑规划许可证。根据相关政府部门的文件可知，相关部门允许该临时建筑高度升至24米，且临时建筑规划许可证至2031年10月31日期间内有效，能够保持有效租赁，即系争上海市静安区灵石路XXX号XXX幢三楼在2031年10月31日之前均被有关部门认为是可以合法有效对外出租的房屋。其次，宁汇公司将系争房屋对外出租取得了上海电气(集团)总公司的授权。第三，《租赁合同》载明宁汇公司已将该房屋土地状况、房屋所有权、使用权情况等信息如实告知，希茜公司系在充分了解上述情况的基础上与宁汇公司签订了《租赁合同》，石灵公司作为取代希茜公司承租人地位的一方，应认为对上述情况亦属知晓。第四，希茜公司、石灵公司直至2019年底从未就此提出过异议，并正常开展经营活动，亦可印证承租人对房屋状况明知。综上，《租赁合同》及《补充协议》系宁汇公司、希茜公司、石灵公司真实意思表示，合法有效。《租赁合同》相对人经变更后为宁汇公司、石灵公司。因此，石灵公司以合同无效为由要求宁汇公司退还租金，赔偿损失，于法无据，法院不予支持。同理，石灵公司无权以此为由要求解除合同，其2019年12月20日发函解约的行为不发生法律效力。此外，对于双方争议的消防许可问题，鉴于当事人在签订租赁合同时对于系争房屋状况均系明知，故应当知晓该房屋在办理消防许可之时存在一定障碍，在此情况下承租人仍承租系争房屋，应当承担相应的风险。现无证据证明石灵公司因无消防许可影响其使用系争房屋。且石灵公司2019年12月之前也从未就无消防许可影响其使用系争房屋向宁汇公司提出过异议，宁汇公司亦一直积极配合解决该问题，故不应因此认定宁汇公司根本违约。承租人有依约支付房租的义务，石灵公司未支付2019年12月及之后的房租，但又继续使用系争房屋，显属违约，宁汇公司有权单方解除合同。宁汇公司解除合同律师函于2020年1月20日送达，故《租赁合同》于2020年1月20日解除。合同解除后，石灵公司无权继续占有使用租赁房屋，理应将房屋腾空并予以返还。宁汇公司还有权要求石灵公司支付合同期内的租金及合同解除后至房屋实际返还之日的房屋占用使用费。其中，2019年12月1日至2020年1月20日共1个月20天，租金为303，118.61元。宁汇公司按每月182，783.21元的标准主张合同解除后的房屋占有使用费，石灵公司亦无异议，法院依法予以确认。另需指出的是，即使《租赁合同》无效，宁汇公司亦有权请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，故上述费用石灵公司亦应支付且无权要求宁汇公司返还已付房租。对于保证金，因合同解除系因石灵公司违约，宁汇公司有权依约主张保证金不予退还。一审法院判决：一、上海宁汇资产管理有限公司与上海石灵餐饮管理有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》(编号：NHXXXXXXX)于2020年1月20日解除；二、上海石灵餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内将上海市静安区灵石路XXX号XXX幢三楼房屋腾空并返还给上海宁汇资产管理有限公司；三、上海石灵餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内支付上海宁汇资产管理有限公司2019年12月1日至2020年1月20日的租金303，118.61元；四、上海石灵餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内支付上海宁汇资产管理有限公司房屋占有使用费，按每月182，783.21元的标准自2020年1月21日计至房屋实际返还之日止；五、上海宁汇资产管理有限公司收取的保证金548，619.64元，不予返还；六、驳回上海石灵餐饮管理有限公司的诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。一审法院审理中，双方围绕《租赁合同》的效力进行了充分的举证质证，一审法院亦作为争议焦点予以详细论述，石灵公司上诉主张一审法院未对此进行实质性调查，缺乏依据。依照相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。系争房屋所在园区已经整体经主管部门批准建设，双方所签订的《租赁合同》应为有效。石灵公司应按照合同约定按期足额支付租金，然其自2019年12月始已欠付租金，构成根本违约，宁汇公司行使合同解除权合法有据，一审法院予以确认并无不当，本院予以维持。石灵公司作为商事主体，在承租系争房屋前，应对房屋性质、状况等做充分的调查。《租赁合同》亦载明石灵公司已充分了解房屋的相关信息，且在其使用的两年余时间内，并未因房屋状况对其实际经营造成影响，现以房屋状况为由主张合同无效，既无法律依据又有悖诚信。因系石灵公司违约以致合同解除，一审法院对合同解除的后果所作处理并无不当，本院予以认同，不再赘述。石灵公司的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院难以支持。综上所述，石灵公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33，468.90元，由上诉人上海石灵餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 俊审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇二〇年八月十四日书记员 高 勇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……