上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6343号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海共鑫投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：席庆文，执行董事。委托诉讼代理人：夏晓萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海喜元资产管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：闫宗祥，执行董事。委托诉讼代理人：徐卫华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人上海共鑫投资管理有限公司(以下简称“共鑫公司”)与上诉人上海喜元资产管理有限公司(以下简称“喜元公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初23657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。共鑫公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第一、二、四项，改判喜元公司向共鑫公司支付欠租人民币(以下币种均为人民币)2，002，076.10元(包含2017年3月1日起至2017年11月30日的欠租以及2018年3月1日起至2019年5月31日的欠租)、逾期付租违约金480，175.35元(按照日租金5％的标准，计至实际支付之日止)以及(按照3.60元／㎡／日的标准计算的)自2019年6月2日起至实际搬离之日的逾期交付房屋占有使用费(计算方式：1179.60㎡×3.60元／日=4，246.56元／日)；2．本案上诉费用由喜元公司承担。事实和理由：一审判决事实认定及法律适用有误。首先，一审判决对租金进行酌减无事实及法律依据。一审判决认定，“园区改造过程中存在着建筑垃圾随意堆积、道路翻修等情况，确实对园区环境、道路、绿化造成了一定影响”，该认定与客观事实不符。共鑫公司在一审阶段已充分举证表明，园区施工并未对喜元公司使用租赁的上海市闸北区灵石路XXX号XXX幢整幢房屋(以下简称“系争房屋”)产生影响。而喜元公司为证明园区改造对其使用房屋产生了影响，仅向一审法院提供了不具有连续性，只能证明某一当下摄影时刻的照片或录像，共鑫公司认为喜元公司提供的证据材料明显不具有证明力，且这些照片或录像也不具有客观性，喜元公司完全可以选择性地拍摄。因此喜元公司应当按照合同约定的标准向共鑫公司支付欠付租金。其次，一审判决未支持共鑫公司主张的逾期付款违约金无法律依据。一审判决认定，“因园区改造开始后，双方对于是否能够继续使用房屋、是否支付租金以及租金标准存在争议，故本院对于共鑫公司要求喜元公司支付逾期付款违约金诉请不予支持”。事实上，园区的改造施工并未对喜元公司使用租赁房屋造成任何影响，喜元公司应当按照租赁合同约定支付租金。喜元公司不予支付租金的行为并非因双方之间存在争议，而是单纯的违约行为，因此喜元公司应当向共鑫公司支付逾期付款违约金。最后，一审判决对于房屋占有使用费予以酌减无法律依据。一审判决认定。“喜元公司虽有逾期交房的行为，但合同约定的标准为原租金标准的2倍，确高于共鑫公司的实际损失，对于喜元公司的抗辩意见予以采纳”。共鑫公司与喜元公司在房屋租赁合同第6-1条中明确约定，“未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3.60元／日向甲方支付该房屋占用期间的使用费”。该约定系双方之间的真实意思表示，法院应当对平等民事主体之间的意思表示自由予以尊重。故请求支持共鑫公司的上诉请求。喜元公司辩称，不同意共鑫公司的上诉请求。喜元公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判驳回共鑫公司一审要求喜元公司支付租金的诉讼请求；2．撤销一审判决第二项，依法改判驳回共鑫公司一审要求喜元公司支付占有使用费的诉讼请求；3．撤销一审判决第三项、第五项，依法改判支持喜元公司的全部一审反诉请求；4．一、二审诉讼费用、鉴定费用由共鑫公司承担。事实和理由：2015年5月28日，喜元公司与共鑫公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定：共鑫公司将系争房屋出租给喜元公司；租赁期限自2015年6月1日至2019年5月31日。后租赁主体进行过变更。然而2016年7月始，共鑫公司在无任何通知的情况下就开始进行园区改造，并随意将喜元公司自费种植的十数万元的绿化破坏殆尽，租赁物门口原有的高大树木砍伐移栽，严重危及进出人员安全；在上班时间进行暴力施工违规作业，且用大型吊车在无任何防护措施的情况下在租赁物上空作业，施工过程沙尘弥漫，建筑垃圾乱堆乱放，并将部分建筑材料和建筑垃圾随意堆放在喜元公司租赁房屋周边绿化带处，严重影响喜元公司的办公环境及员工人身安全，共鑫公司增高扩建了该租赁物隔壁的建筑，严重影响了租赁物的采光和整体环境，致使喜元公司长时间无法正常办公，公司运营陷入停顿，共鑫公司明知喜元公司业务中包括开展商务会议活动，置喜元公司多次投诉、函告于不顾，仍然野蛮施工破坏环境，导致公司主要业务中的商务会议活动无法开展，不得已在外区临时办公。后于2018年9月双方协商解除合同，后喜元公司搬出租赁物，共鑫公司拒不办理交接。一、一审认定租赁合同效力错误。共鑫公司并未能证明其为出租主体，其改变房屋用途进行租赁，未取得相关许可，合同应当认定无效。共鑫公司提交的补充证据1、2-3、4并未提交原件，真实性无法确定，法庭不能采信认可，对出租主体资格不能认定。提供的补充证据第二组《上海市静安区经济委员会文件会议纪要》不能证明其改变房屋用途获得了许可，区经委并无房屋改变用途的职能，且共鑫公司并未向法庭提交此证据的原件，法庭应当不予认可。二、一审法院错误认定共鑫公司的违规改建行为不会对喜元公司使用系争房屋产生直接影响，共鑫公司违规改建不仅直接影响了喜元公司使用租赁房屋，喜元公司也提供的相应证据予以证明。共鑫公司自2015年以来大肆对园区进行改建、加建等行为未取得规划许可，导致喜元公司不能正常使用租赁物，不能收取租金，其已收租金、租赁保证金应当退还，对造成损失应当赔偿。虽然喜元公司租赁的是独栋房屋，但使用租赁物必须在园区范围内使用租赁物，共鑫公司在租赁期间对园区违规大肆改建，尤其就租赁物的旁边进行主体建筑改造，喜元公司提供的第二组证据3、4，补充证据2共提交了图片63张，视频3个，以及补充证据1证据2勘验现场时的照片，可以直观地显示共鑫公司对园区进行了大规模的施工建设，包括对建筑物进行主体建设、砍伐、移栽高大树木，翻挖园区道路，破坏其中植被，长时间园区内施工人员聚集、大型机械轰鸣、垃圾遍地、尘土飞扬、道路坑洼，正常的办公、业务开展无法进行，可以证明共鑫公司的施工是极其野蛮且严重影响喜元公司使用租赁物的，应当免除喜元公司在共鑫公司野蛮施工期间的租赁费，并退还已交纳的租金。共鑫公司并未向法庭提交其对园区进行改建、加建施工的任何规划文件，获得许可建设的有关文件，喜元公司也未从公开渠道查询到园区改建的规划公开文件，可见其改建、加建行为没有合法性；喜元公司无数次口头电话反映投诉无果，函件(喜元公司一审证据5、7等)反映共鑫公司也无整改落实，共鑫公司自认的园区施工(喜元公司一审证据6)，2017年5月的函件提到为期两年的改造，直到本案诉讼鉴定现场勘查时的2019年9月11日，邻近系争房屋的施工仍在继续，大型机械在现场作业，主体建筑可见外墙裸露，一审法官诉讼期间去过现场，应当知道诉讼时的现场情况，加上喜元公司提供的补充证据1证据2勘验现场时拍摄的照片显示，诉讼中系争房屋旁边一栋楼的建设还在进行中。如此大规模无相关部门许可的违法施工，大型机械进入，道路难以通行，如何可以正常办公？客户如何可以进行洽谈？公司主要业务中有关商务会议活动无法正常进行(喜元公司不能正常使用租赁物，当然无须支付租金)。如此改建加建行为持续时间之长(持续三年之久)，影响之严重，性质是恶劣的，希望法庭予以认定。根据《合同法》216条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条等规定，租赁物不能符合约定的用途，且不能正常使用，租赁人可以不支付租赁费用，已收租赁保证金、已付租金应当退还，装修残值费用应当补偿，对造成损失应当赔偿，对装修残值费用在诉讼中已委托鉴定机构进行鉴定。三、一审法院错误认定喜元公司单方行使合同解除权，应当是双方合意解除租赁合同，喜元公司提供的证据11可以证实，共鑫公司拒不办理交接，喜元公司两份函件明确搬离租赁场所，共鑫公司不能证明喜元公司因实际使用租赁物而交付水电费。双方租赁合同在2018年9月即合意解除，同月喜元公司搬离租赁场所，共鑫公司拒不办理交接，场所空关的责任由共鑫公司承担。从喜元公司提供的证据11可以看出，双方就提前解除合同达成合意，对共鑫公司应当对喜元公司进行补偿达成了共识，对喜元公司通过短信发送的《关于709号61栋的函》合同提前终止、以现状归还租赁房屋等意思表示共鑫公司未表示反对、是认可的，也是在共鑫公司同意对喜元公司进行补偿的情况下，双方才合意解除合同、搬离场地的，补偿金额结算双方另行商定，也对交接做了安排，喜元公司还将新的办公地址告诉了共鑫公司方张总。租赁场地内有不能搬走、部分难以搬走或搬走即大大减损价值的物资纳入交接及补偿协商的范围是双方协商明确的，并非喜元公司单方要将一些物资放租赁物内，若共鑫公司配合喜元公司办理交接，就可以就租赁场所内物资的问题办理交接，并确定相关补偿，而非喜元公司要占据租赁场所不交接；喜元公司交付租赁场所水电费的问题经与共鑫公司负责水电收缴的封老师联系，是为了担心租赁场所内设施因无水电而遭受破坏才交纳的(在喜元公司2018年12月11日、2019年6月10日函均提到：因2018年9月已搬离，水电等费用喜元公司将不再缴纳，如因停水停电造成设备设施破坏，相关责任由共鑫公司承担)，并不能证明喜元公司因实际使用租赁物而交付水电费。且共鑫公司也没有对后续月份的水电进行催收的证据(23659号判决书第15页5-7行)，一审也未支持其主张2018年11月1日～2019年1月31日水电费的诉讼请求，且喜元公司三份函件(2018年12月11日、17日，2019年6月10日函)均表明喜元公司已搬离租赁场所。在双方达成合意交还租赁物，而共鑫公司拒绝接收，导致租赁场所空关的责任在共鑫公司，即从2018年10月后的租赁费不应当判决喜元公司承担。但当喜元公司要求办理交接时，其指定的戴总拒不办理交接(共鑫公司并未回答法庭喜元公司找其办理交接的问题)，喜元公司搬离场所，不再使用该租赁场所，场所大门停电即可自动打开，且通过与张总的短信及通知函(证据22)、地址变更告知函(证据24)告知共鑫公司喜元公司已搬离、新的办公地址及有关事项。喜元公司自2018年9月之后未再使用租赁物，共鑫公司拒不办理交接，导致场所空关，喜元公司不承担相关责任，该责任应当由共鑫公司承担。四、基于租赁合同双方已合意解除，喜元公司已提前搬离租赁场所，搬离场所时租赁场所内的残值费用损失应当由共鑫公司承担，一审法院基于对合同解除及搬离的错误认定导致此项判决错误，应当改判支持喜元公司的相应诉请。关于装修残值费用损失赔偿，既然双方已就补偿达成一致，但未对补偿金额达成一致，在诉讼阶段，鉴定机构对残值进行了鉴定，可以参照此金额确定共鑫公司应当补偿喜元公司装修、改建的损失。若认定租赁合同无效，该租赁物的装修残值费用损失也应当由共鑫公司承担。五、租赁合同到期后，喜元公司早已搬离租赁场所，并未占有租赁物，共鑫公司也可据合同自行收回租赁物，一审法院判决喜元公司承担占有使用费没有事实和法律依据，应当改判驳回共鑫公司此项诉讼请求。退一步说，若法庭认为双方合同未解除，或租赁场所未办理交接的责任在喜元公司，至少在2019年6月，租赁场所共鑫公司可以收回，对此后的相关占有费用，喜元公司也不承担。且不论喜元公司从2018年9月解除合同，共鑫公司拒绝办理交接后，喜元公司已搬离租赁场所，另寻他处办公，根据租赁合同附件四以及共鑫公司2019年6月4日向喜元公司发送函件显示，共鑫公司完全可以自行收回房屋，期间的占有使用费喜元公司不应承担。故要求支持喜元公司的上诉请求。共鑫公司辩称，不同意喜元公司的上诉请求。共鑫公司向一审法院起诉请求判令：1．喜元公司向共鑫公司支付欠租2，002，076.10元(该租金包含2017年3月1日起至2017年11月30日的欠租以及2018年3月1日起至2019年5月31日的欠租)；2．喜元公司向共鑫公司支付逾期租金的违约金480，175.35元。按照每日租金的5％的标准，违约金计算至实际支付之日止。计算方式详见共鑫公司提交的违约金计算表。3．因合同期满，喜元公司立即腾退房屋，向共鑫公司返还租赁物。4．喜元公司自2019年6月2日至实际搬离之日向共鑫公司支付占有使用费，若有逾期按照3.60元／㎡／日(合同6-1条)的标准(计算方式：1，179.60㎡×3.60即4，246.56元／日)支付逾期交付房屋的占有使用费。诉讼中，共鑫公司撤回了第3项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为：4．要求喜元公司向共鑫公司支付自2019年6月2日至2019年11月25日的占有使用费751，641.12元，按照3.60元／㎡／日(合同6-1条)的标准(计算方式：1，179.60㎡×3.60即4，246.56元／日)支付逾期交付房屋的占有使用费。喜元公司则向一审法院提起反诉请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年9月11日解除；2．判令共鑫公司返还喜元公司支付的租赁保证金64，580元；3．判令共鑫公司返还喜元公司2017年1月～2018年9月已付租金387，498.60元；租金的支付时间段：共鑫公司开具的发票载明的租金的时间段喜元公司认可，即喜元公司支付的是2017年1月～2017年2月、2017年12月～2018年2月的租金。4．判令共鑫公司赔偿喜元公司装修残值费用516，248.83元；依据及范围为鉴定意见书意见1-3项残值相加。5．判令共鑫公司补偿喜元公司2017年1月～2018年9月经营损失178，015.10元(酌情主张10％)；其中2016年7月～2016年12月经营损失766，835.96元；6．判令共鑫公司赔偿喜元公司2018年9月后寻找新的办公地点的损失157，156.85元；7．判令共鑫公司承担本、反诉诉讼费及鉴定费90，000元。一审法院认定事实如下：系争房屋的权利人为案外人上海电气(集团)总公司，房屋用途为工厂。2017年1月1日，上海电气(集团)总公司向共鑫公司出具《授权委托书》，委托共鑫公司管理和出租包含系争房屋在内的本市灵石路XXX号物业。2019年11月12日，上海电气(集团)总公司向法院出具《确认函》，确认共鑫公司有权管理和出租系争房屋，并对外享有和承担因此产生的权利义务。2015年5月28日，案外人上海电气集团置业有限公司作为出租人甲方(以下简称“电气置业”)与乙方承租人喜元公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》载明，租赁面积为1，179.60平方米，甲方在签订合同前已向乙方出示该房屋产权证书、授权书，产证书记载的用途为工业厂房；乙方应当按照房屋产权证书记载的用途使用房屋，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公用途。租赁期限自2015年6月1日起至2019年5月31日止，房屋租金每日每平方米建筑面积为1.80元，月租金为64，583.10元，房屋和场地租金先付后用，以3个月为一个付款周期，除首期租金外，之后的租金在每个付款周期届至前十日内向甲方支付。乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5％向甲方支付违约金。租赁保证金64，580元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满1日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3.60元／㎡向甲方支付该房屋占有期间的使用费。合同附件三另约定了租金递增规定，租金前二年不变，租金单价为1.80元／㎡／日，从第三年即从2017年6月1日起至2019年5月31日止，租金单价递增2.40元／㎡／日，即1，179.60㎡×2.40元×365天=1，033，329.60元／年，每月为86，110.80元。合同附件四约定本合同期满后，乙方投入固定装修装潢所形成固定装饰物归甲方所有，乙方同意放弃补偿要求。签约后，喜元公司支付了租赁保证金64，580元。2015年7月5日，原出租方电气置业(甲方)、承租方喜元公司(乙方)、现出租方共鑫公司(丙方)签订的《房屋租赁合同出租方主体变更协议》载明，自2015年8月1日起出租方由甲方电气置业变更为丙方共鑫公司。2015年12月，三方又签订《房屋租赁合同出租方主体变更协议》，表示自2016年1月1日起出租方由共鑫公司变更为电气置业。2016年12月30日，电气置业(甲方)、喜元公司(乙方)、共鑫公司(丙方)签订的《房屋租赁合同出租方主体变更协议》载明，甲、乙双方就系争房屋签订了租赁合同，现因受托经营管理人的变更，故甲、乙、丙三方经协商一致，同意将租赁合同中的出租方由甲方变更为丙方，达成如下变更协议：1．自2017年1月1日起出租方由甲方电气置业变更为丙方共鑫公司。2．本协议签署后，甲方应将乙方支付的租赁保证金自动移交给丙方。3．自2017年1月1日起，租赁合同中约定由甲方承当的所有权利义务转移至丙方享有和承担。4．自2017年1月1日起，乙方按租赁合同约定每期的租金支付给丙方，丙方向乙方开具租金发票。5．租赁合同约定的物业管理服务仍由甲方向乙方提供，并由甲方向乙方收取物业管理费(含综合管理费)。……7．除上述内容外，租赁合同的其他内容不变。上述协议签订后，由喜元公司向共鑫公司支付租金，并由共鑫公司向喜元公司开具租金发票。同日，共鑫公司向电气置业出具《委托函》，表示鉴于集团业务变更等因素，双方就系争房屋的租赁事宜签订了《出租方主体变更协议》，主体变更后，共鑫公司享有上述标的产生的租金收益，原有的业务事宜委托电气置业工作人员继续办理，包括但不限于代为收取、催缴租金、代为寄送发票、代为办理结算等。2017年4月27日，喜元公司向共鑫公司及电气置业秀709媒体园发出的《关于系争房屋外部环境改造施工的函》载明，喜元公司2015年6月与园区签订4年的租赁合同，入住1年左右园区开始改造，至今也己近1年时间，且尚未改造完毕，也没有收到过任何关于施工时间节点及工程改造竣工的任何相关资料及信息。期间，园区改造过程中，露天施工没有相关的防护措施和任何遮挡，材料随意堆放，喜元公司出资的绿化也被破坏殆尽，粗放式施工已造成我公司门口树木松动，一旦大风天气，公司门口处的车辆会随时会处于危险之中。环境嘈杂尘土飞扬，整个园区就是施工工地的现场，万不得已喜元公司员工已经撤离在外区上班，严重影响了喜元公司的日常工作。……其中多次提出意见未见答复，喜元公司现要求：1．保护性分段施工，并告知园区改造的时间节点，保证入驻的企业能够正常运营。2．尽快恢复房屋周围的绿化。3．减免期间的物业管理费和房租。4．除明确告知园区改造的竣工时间节点外，公示改造后的图纸，喜元公司将全力配合61号改造部分的衔接工作。2017年5月4日，电气置业秀709媒体园就上述函件进行了回复，表示针对喜元公司来函中提到的4点要求，回复如下：1．园区整体升级改造已进入尾声，原则上将在2017年6月底完成基本改造工程。园区改造工程施工时间较长，给园区内各个承租户都带来了影响，深表歉意。园区整体升级改造，得到了区商务委等政府各部门肯定，也是为园区内的承租户带来更大的利益。在近2年的升级改造过程中，得到了喜元公司及园区各个承租户的大力支持，园区内所有的承租户都正常经营。2.2017年5月，园区进入绿化修整期，园区内所有的绿化植被将进行重新种植和布局，相信在改造完成后，园区绿化环境将会焕然一新。3．园区升级改造过程中，给喜元公司带来的影响再次表示歉意。但是园区升级改造是双赢的局面，整体改造后给园区带来的改变，喜元公司也将享受到。因此园区无法减免喜元公司的租金及物业管理费。4．关于涉及喜元公司部分的改造，园区一定会提前通知喜元公司。……本着友好、合作、共赢的前提，园区也对喜元公司在正常经营过程中有2点要求：1.2016年3月1日喜元公司提交的“还款计划”(详见附件一)，其中明确2015年拖欠的租金将于2016年8月全部支付完毕，但园区截止2017年4月30日，还未收到全部款项。2017年1月3日园区向喜元公司发出催款函(详见附件二)，喜元公司也无反馈意见。根据合同第9条第三款中明确，逾期不支付租金或物业管理费超过30日，出租人有权解除租赁合同。2．自2016年12月29日起，上海市静安区市场监督局告知园区，喜元公司多次遭投诉举报，涉及以澳洲上市为名，使用微商方式面向社会集资；同时园区也经常发现喜元公司在园区派发宣传单，并有许多老者经常徘徊于喜元公司门口。喜元公司的诸多行为给园区造成了不良影响和重大安全隐患，园区也已以告知书形式告知喜元公司(详见附件三)。园区将保留采取相关法律措施的权利。2017年6月5日，电气置业秀709媒体园向喜元公司发出《催款函》，要求喜元公司在收函后5个工作日内支付拖欠的2017年3月1日至2017年5月31日的租金及物业管理费。该函件喜元公司于次日签收。2017年7月17日、2017年9月7日、2018年3月2日、2018年4月27日，电气置业秀709媒体园均向喜元公司发出《催款函》，要求喜元公司支付自2017年3月1日开始拖欠的租金及物业管理费，并按附件支付违约金。上述函件喜元公司均予以签收。2017年7月28日，喜元公司向共鑫公司及电气置业秀709媒体园发出的《关于系争房屋外部环境改造施工的函2》载明，首先对从7月份开始喜元公司大门口环境有所改善表示感谢。但是鉴于喜元公司仍然无法正常使用租赁房屋，而且期间也就相关事宜多次交涉，同时鉴于贵公司依然无视喜元公司权益受损，催收期间的房租和物业费，故再次发函确认相关事项：1．鉴于喜元公司租赁房屋为整栋的特殊性，请不要把喜元公司绿化带纳入施工现场，公司租赁房屋旁边和绿化带里面堆积的建筑垃圾清除干净，旁边的公用道路恢复正常使用。目前靠近71号的那一边己经被纳入施工现场，并经常堆放大量施工材料和垃圾，严重影响我喜元公司办公环境乃至日常经营。2．为避免对喜元公司日常工作安排造成更大的困扰，请告知恢复房屋周围的绿化的具体时间。目前现场堆放大量的施工材料，己经把原有的绿化基本破坏殆尽。3．鉴于装修期间喜元公司租赁房屋无法正常使用，现提出减免期间的物业管理费和房租。4．待园区改造完成不影响喜元公司正常使用之后，双方无异议另行确定正常缴纳房租和物业费的时间。2018年5月8日，电气置业向喜元公司发出《律师函》，要求喜元公司支付拖欠的租金及逾期付款违约金。2018年6月5日，喜元公司对于该函件进行了回复，表示园区改造对喜元公司经营造成了巨大影响，且对租户没有任何补偿措施及处理办法，故喜元公司从2017年3月暂时中止了房租和物业管理费的缴纳。隔壁建筑至今还在施工并改变原来的建筑结构增高扩建，严重影响了系争房屋的采光。施工过程灰尘弥漫，致使系争房屋南侧一直不能开窗通风，并且上班时间大型吊车野蛮施工，在无任何防护措施的情况下，在喜元公司上空施工，丝毫不顾及喜元公司员工的人身安全。喜元公司至今仍然无法正常使用所租赁房屋。喜元公司正常经营业务依然停滞无法开展。期间就相关事宜多次交涉，后口头协商一致从2017年11月份开始园区协调施工单位，保证喜元公司能够维持正常办公及业务经营，12月开始正常缴纳房租和物业管理费，前期有争议的费用暂时擒置处理，另行商议。事与愿违，在喜元公司正常缴纳房租和物业管理费之后，依然无法使用系争房屋正常开展业务(至今)，并且园区出尔反尔，催收原先达成一致暂时搁置期间的房租和物业费，万般无奈，喜元公司只好做出从2018年3月份开始再次中止缴纳的决定。故要求减免无法正常使用期间的房租和物业管理费，并赔偿喜元公司自2016年7月至今的无法正常经营的相关损失。之后共鑫公司、喜元公司曾就租赁合同的解除、系争房屋返还、补偿事宜进行过沟通。2018年9月10日，共鑫公司方“张总”表示，“你大概要求与我谈一下。然后写个申请。你已在搬迁，所以申请和洽谈都要抓紧”。喜元公司方于次日发送了《关于709号61栋的函》，内容为“经双方一致协商，我公司与贵园区的租赁合同提前终止，乙方以现状归还所租赁房屋，同时双方同意：此次归还61号房屋，甲方承诺对乙方永久性房屋改造及装修给予一定补偿，乙方也承诺补偿金额与甲方收回房屋后另行安排无关。双方结算等相关事宜另行协商解决。我公司新联系地址：上海市静安区灵石路XXX号珠江创意中心2号楼B座105室”。2018年9月13日，共鑫公司方“张总”表示，函已收到，公司要求喜元公司下星期至园区洽谈。喜元公司之后未给予回复。2018年9月21日，共鑫公司方“张总”再次向喜元公司方发送短信，要求喜元公司尽快移交房屋，然后再对补偿进行协商，对所欠费用也要再确认一下。因其已退休，喜元公司下星期找招商戴总。2019年6月4日，共鑫公司向喜元公司喜元公司发出的《通知函》载明，自2015年8月起，喜元公司与共鑫公司签订了《房屋租赁合同》，租期到2019年5月31日截止。现租赁合同已到期终止，根据合同约定，应于租期届满一日内返还房屋，即于2019年6月1日返还房屋，但喜元公司并未按期履行。另根据合同约定，若逾期返还房屋超过10天的，视为对房屋内滞留物品放弃所有权，共鑫公司可任意处置。因此，共鑫公司现通知喜元公司，望喜元公司于2019年6月10日前清空腾退，搬离剩余物品并返还房屋，否则共鑫公司将根据法律规定及合同该约定自行收回房屋。2019年6月10日，喜元公司向共鑫公司发出了《通知函》，表示双方曾经多次协商，共鑫公司答应在装修费及物业管理费等方面对喜元公司作出补偿的情况下，喜元公司同意提前退租，并商定可以先行搬离并办理退租交接手续，并约定补偿方式不影响共鑫公司另行安排房屋使用。……喜元公司表明立场：1．鉴于2016年园区改造之日起，喜元公司从未能正常使用租赁房屋，现提出减免2016年7月～2018年9月的房租及物业管理费、退还房屋押金及物业管理费保证金。2．补偿装修费用XXXXXXX元(整体装修设备设施按已折旧暂估)。3．赔偿2016年7月至今无法正常经营的相关损失。4．赔偿2018年6月之后寻找和装修新的经营办公地址的相关损失。5．系争房屋因2018年9月已搬离，水电等费用喜元公司将不再缴纳，如因停水停电造成设备设施损坏，相关责任由共鑫公司负责。关于喜元公司自2017年开始的租金支付情况，共鑫公司、喜元公司均确认，喜元公司已支付2017年1月1日～2月28日的租金129，166.20元，2017年12月1日～12月31日的租金86，110.80元，2018年1月1日～2018年2月28日的租金172，221.60元。同时，电气置业曾向喜元公司催收2018年9、10月的水电费，喜元公司分别于2018年10月17日、2018年11月29日支付了上述期间的水电费。一审法院另查明，2016年12月5日，上海市静安区经济委员会印发的静经(2016)21号《关于灵石路XXX号园区升级改造项目协调会会议纪要》载明，灵石路XXX号园区原为市政府授牌的都市型工业园区……2013年开始，上海电气(集团)总公司委托电气置业对园区进行运营管理，电气置业拟对园区进行升级改造，命名为“秀709媒体园”，打造以影视、文化传媒等为主题，集办公、制作及娱乐、配套商业为一体的综合性文化创意产业园区。……项目改造后，用地性质不变，仍为工业用地。一审中，喜元公司申请对2018年9月11日系争房屋改建、装饰装修残值进行司法评估，法院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司进行司法评估。上海市建设工程监理咨询有限公司于2019年10月28日出具的《工程造价鉴定意见书》载明，鉴定结论意见：(一)可确定范围(现场勘验部分)原值为113，118.74元，残值为21，731.36元；(二)不可确定范围(现场勘验部分)原值为1，980，943.68元，残值为380，561.13元；(三)不可确定范围(现场勘验外反馈增加部分)原值为593，179.57元，残值为113，956.34元。喜元公司喜元公司曾提出如下意见：1．系争房屋原为厂房，建设年代久远，原墙面风化剥落，故对原内外墙面拆除至原砖墙，部分区域进行加固整修，并重新做基层处理及新做防水乳胶及肌理效果处理。鉴定意见：鉴定已按照2019年9月11日共鑫公司、喜元公司共同确认的现场勘验记录计取了外墙涂料费用。本次喜元公司反馈的做法鉴定无法判别，为便于双方质证及法院审理，本次鉴定根据反馈增加外墙基层费用的鉴定，如基层实际做法确系反馈做法，则相应在“不可确定范围(现场勘验部分)”的原值费用基础上增加85，917.09元，在残值费用基础上增加16，505.62元。2．原两层厂房内部隔墙全部为新做多空砖基层处理，以及室内乳胶漆及肌理效果处理。鉴定意见：鉴定已按照2019年9月11日共鑫公司、喜元公司共同确认的现场勘验记录计取了隔墙(轻钢龙骨隔墙及砌体、砌体粉刷)的费用及内墙腻子乳胶漆费用，复核鉴定费用不调整。3．一层整体地面均铺设天然大理石金花米黄，一层影壁墙为湿贴天然大理石沙拉那米黄……。鉴定意见：鉴定已按照2019年9月11日共鑫公司、喜元公司共同确认的现场勘验记录，一层地面、一层至二层楼梯地面、二层走廊及共用空间地面等分别按照地砖计取了相应地坪费用，一层影壁墙按干挂工艺计取了墙砖费用。因本次喜元公司反馈的为天然石材而非2019年9月11日现场勘验共鑫公司、喜元公司确认的地砖，为便于双方质证及法院审理，本次鉴定增加按照反馈的天然石材进行造价鉴定并计取与勘验记录确认的地砖墙砖的差额造价。如按照天然石材计取，则相应在“不可确定范围(现场勘验部分)”的原值费用基础上增加268，436.37元，在残值费用基础上增加51，569.59元。4．美的中央空调四台主机及24台风机未计入余值(原值240，000元)。鉴定意见：根据2019年9月11日原、喜元公司共同确认的现场勘验记录，已计空调风口风管及管线等，空调设备现场未见申请人主张，本次喜元公司反馈主张空调主机设备及风机，如申请人提供有效证据证明确系存在，为便于双方质证及法院审理，鉴定按常规配置设备进行造价鉴定测算，则鉴定造价相应在“不可确定范围(现场勘验外反馈增加部分)”的原值费用基础上增加238，826.11元，在残值费用基础上增加45，881.13元。5．一楼大厅LED屏及音响未计入余值(原值270，000元)。鉴定意见：根据2019年9月11日共鑫公司、喜元公司共同确认的现场勘验记录，鉴定已将LED电子屏计入鉴定造价。现场勘验未见LED音响设备，如确系存在，建议申请人提供有效依据直接向法院主张。共鑫公司表示，对于《工程造价鉴定意见书》真实性无异议，其中可确定的残值范围为双方确定一致的，但共鑫公司无需向喜元公司支付装修残值，具体同答辩意见。对于不可确定的装修残值，与喜元公司无关，喜元公司无权主张。喜元公司表示，对于《工程造价鉴定意见书》真实性无异议，双方在现场确定有遗漏部分即现场遗留物，且残值计算标准偏低，喜元公司已提出书面异议。对于鉴定范围均为喜元公司改建、装饰装修的范围，没有证据证明与共鑫公司有关。因双方协商解除合同，且解除的责任在共鑫公司，且双方曾达成过由共鑫公司补偿喜元公司装修损失的合意，但没有确定具体数额。喜元公司于2019年11月25日向法院明确，鉴于《工程造价鉴定意见书》的有关内容，不要求鉴定单位对系争房屋的鉴定反馈意见第4、5项中的美的中央空调主机及24台风机以及一楼大厅LED屏及音响再次进行现场勘验，系争房屋内的物品除《工程造价鉴定意见书》列明的改建、装饰装修物外，喜元公司对其他财物均放弃权利。系争房屋喜元公司已于2018年9月27日向共鑫公司交接，另2019年6月4日共鑫公司给喜元公司的《通知函》中也明确2019年6月10日后自行收回租赁场地。共鑫公司表示，园区自2016年开始分块陆续改造。喜元公司在2017年4月28日之前并未通过口头或电话反映过园区改造事宜，共鑫公司确实收到了喜元公司2017年4月28日的函件，之后喜元公司一直以园区改造等原因要求减免租金，但喜元公司欠付租金的行为在园区改造前就已经存在。喜元公司只承租系争园区中的一栋楼，且喜元公司承租时对园区的情况非常清楚，喜元公司使用的大楼旁边的楼出租给案外人，案外人的装修行为与喜元公司无关。喜元公司承租的系争房屋，也在实际长期使用，喜元公司也没有提供证据证明共鑫公司的改建影响了喜元公司对于房屋的使用。对喜元公司的搬离情况共鑫公司并不清楚，但系争房屋内一直存在大量的办公及家具物品。断电后，系争房屋外层的门是可以打开的，但里面还有一个电子锁，鉴定当天，是喜元公司打开的里层的电子锁。对于喜元公司的经营情况、是否经营共鑫公司也不清楚。2019年6月10日，喜元公司的回函中并未提及物品搬离及放弃物品所有权的问题，喜元公司直到2019年11月25日才通过法院明确放弃其在系争房屋内的全部物品。喜元公司与共鑫公司方的张总在2018年9月并未就交接事宜达成一致。共鑫公司还确认，共鑫公司于2016年底委托电气置业进行租金、物业费的管理、维护、催收等事宜，对于电气置业向喜元公司的催收行为，共鑫公司均予以认可，因此电气置业发送的催款函具有诉讼时效中断的效力。喜元公司表示，喜元公司租赁系争房屋用作公司经营的办公室。喜元公司最早于2017年4月28日的函件向共鑫公司方书面反映园区改造问题，要求减免租金，但在之前喜元公司已曾多次口头和电话反映。2017年5月，共鑫公司方的函件中载明近两年的升级改造接近尾声，系争园区由工厂改建，一开始并不具备办公条件，2015年开始即开始进行大规模改造，大规模砍伐树木，大规模进行施工。系争房屋旁边的楼大概自2015年开始进行主体结构改造，直至本案申请司法鉴定过程中该楼仍未改建完成。共鑫公司的改建行为影响了喜元公司对于系争房屋的正常使用，如进出、办公环境等。共鑫公司、喜元公司已合意提前解除合同，喜元公司搬离时间也是经过共鑫公司认可的，因共鑫公司拒绝于2019年9月27日办理交接，该日应视为喜元公司完成了交房。该日之后，系争房屋是断电后可以自动开门的，共鑫公司在2019年6月4日的函中也表示限期要求喜元公司搬离，若不搬离，则由共鑫公司自行处理。对于系争房屋的物品喜元公司已经无法处理，可由共鑫公司自行收房，对于留置物品，由共鑫公司自行处理。2018年9月27日之后，喜元公司于2018年12月11日函告共鑫公司已经搬走，并告知了喜元公司新的办公地址。共鑫公司方负责管理园区，应当清楚喜元公司已经搬离。因系争房屋内的装饰改建等硬件是无法搬离的，还有附着物、没有使用价值的物品，除此之外，其实没有多少物品在系争房屋内的。2019年6月10日喜元公司的回函中确实没有表示放弃物品的问题，因为有些物品难以搬离，搬离会大大减损其价值，因此纳入了房屋附属装饰装修鉴定的范围，即鉴定意见书中的喜元公司反馈意见3-4项美的中央空调主机、LED音响。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按约履行。喜元公司认为共鑫公司方对于系争房屋所在园区进行的改造导致喜元公司无法正常使用房屋，因此喜元公司已于2018年9月11日与共鑫公司解除了租赁合同，故共鑫公司应退还房屋租金并赔偿损失。但结合在案证据及双方在审理中的陈述，法院认为，系争房屋为园区中的独栋房屋，而喜元公司确认其承租系争房屋的用途为办公，共鑫公司方对于园区的改造虽然涉及道路、绿化及周边房屋，对园区环境产生了一定影响，但对于喜元公司使用系争房屋并不会产生直接影响，喜元公司也并未提供证据证明因园区改造，致使其不能使用系争房屋的证据。因此喜元公司的该节抗辩意见，法院难以认同。现喜元公司认为其曾与共鑫公司协商一致，并已于2018年9月11日向共鑫公司发函解除了合同，但共鑫公司对此不予认可。法院认为，从喜元公司提供的证据也可以看出，共鑫公司、喜元公司虽曾就解除合同进行过协商，但共鑫公司方未认可喜元公司2018年9月11日的函件，反而要求喜元公司尽快确认搬离时间、欠费金额、补偿方案，故双方之间就合同解除并未达成一致，因喜元公司亦不享有单方解除权，因此对喜元公司反诉要求确认双方的租赁合同于2018年9月11日解除的请求不予支持。喜元公司认为因共鑫公司方于2018年9月27日拒绝接收房屋，故该日应视为喜元公司已完成了交房义务。法院认为，首先，因共鑫公司喜元公司对于合同解除并未达成一致意见，该日并非双方确认的房屋交接时间。其次，喜元公司虽声称于该日搬离了系争房屋，但系争房屋在2018年10月仍有电费产生，喜元公司也实际缴付了上述期间的电费。第三，喜元公司作为承租人，在合同解除或终止时负有交还房屋的义务，即使喜元公司已搬离系争房屋，也应及时告知共鑫公司可收回房屋，但喜元公司不仅在系争房屋内仍遗留有大量物品，在之后的多份函件中还明确向共鑫公司主张装修损失，且喜元公司也并未通过其他途径向共鑫公司主张过权利，在庭审中也确认从未向共鑫公司表示过放弃系争房屋内遗留物品的所有权，因此共鑫公司对系争房屋也无法再行利用，故对喜元公司认为其已完成交房义务的抗辩意见不予采纳。根据合同约定，租期至2019年5月31日，共鑫公司认为双方的租赁合同已期满的意见，法院予以认同。现喜元公司于2019年11月25日确认放弃系争房屋内所有物品的权利，共鑫公司要求喜元公司支付2017年3月1日至2017年11月30日、2018年3月1日至2019年5月31日的租金及2019年6月2日至2019年11月25日的占有使用费，具有事实和法律依据，法院予以支持。喜元公司认为共鑫公司未进行过催讨，部分租金已超过诉讼时效。法院认为，电气置业受共鑫公司委托管理园区，喜元公司亦在多份函件中对此予以了认可，故电气置业发出的催款函效力及于共鑫公司，故对喜元公司的抗辩意见不予采纳。但根据在案证据显示，园区改造过程中存在着建筑垃圾随意堆积、道路翻修等情况，确实对园区环境、道路、绿化造成了一定影响，共鑫公司作为出租人也应及时向承租人披露改建项目进度、过程，并采取好防护措施，以最大限度减少对承租人的影响，因此，法院结合本案实际情况对2017年1月1日以来的租金标准进行调整，扣除喜元公司已支付的部分租金，酌情确定喜元公司还需向共鑫公司支付租金1，285，203元。因园区改造开始后，双方对于是否能够继续使用房屋、是否支付租金以及租金标准存在争议，故法院对于共鑫公司要求喜元公司支付逾期付款违约金诉请不予支持。对于2019年6月2日至2019年11月25日的占有使用费，喜元公司认为即使其存在逾期交房行为，也应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。法院认为，喜元公司虽有逾期交房的行为，但合同约定的标准为原租金标准的2倍，确高于共鑫公司的实际损失，对于喜元公司的抗辩意见法院予以采纳，喜元公司应支付上述期间的占有使用费501，094元。对于喜元公司的其余反诉请求，因租赁合同期满终止，喜元公司支付的租赁保证金64，580元应当予以返还，但应当抵扣喜元公司欠付的各项费用。喜元公司要求返还2017年1月～2018年9月已付租金的反诉请求，根据上述认定，喜元公司的该项反诉请求缺乏事实和法律依据，且法院已针对实际情况对租金标准进行了调整，故对其该项反诉请求，不予支持。因租赁合同已履行完毕，喜元公司要求共鑫公司赔偿装修残值费用的反诉请求不符合合同约定及法律规定，因此法院不予支持，鉴定费用应由喜元公司自行负担。对于喜元公司提出的经营损失及办公地点损失，亦缺乏事实和法律依据，法院不予支持。判决：一、上海喜元资产管理有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海共鑫投资管理有限公司支付租金1，285，203元；二、上海喜元资产管理有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海共鑫投资管理有限公司支付占有使用费501，094元；三、上海共鑫投资管理有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海喜元资产管理有限公司返还房屋押金64，580元，该款应优先抵扣上海喜元资产管理有限公司欠付的上述费用；四、驳回上海共鑫投资管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回上海喜元资产管理有限公司的其余反诉请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人就租赁系争房屋事宜签订的相关协议，系各方的真实意思表示，与法不悖，应予确认。依法成立的合同，对当事人具有约束力。租期内，虽然自园区升级改造开始施工起，周边环境对喜元公司使用所租房屋会产生一定影响，但系争房屋为园区内的独栋房屋，相关影响并未达到喜元公司根本不能使用该房的程度，鉴于上述因素，一审法院确定喜元公司最终应酌情支付共鑫公司相应时段的房租是适当的。对于喜元公司主张系争房屋租约已于2018年9月解除的主张，一审法院综合本案当事人的磋商过程等实际情况，认定其时当事人仅具有提前解约的意向，租约尚未实际解除，据此确认双方的租赁关系维持至租期届满时止，并无不当。对租期届满后的相应事宜，一审法院基于双方合同的约定并结合双方应负的责任所作的处理亦无不当。共鑫公司及喜元公司的上诉请求，缺乏依据和理由，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币47，347.57元，由上海共鑫投资管理有限公司负担人民币18，204.90元，上海喜元资产管理有限公司负担人民币29，142.67元。本判决为终审判决。审判长  周刘金审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年八月十三日书记员  朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……