宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1390号 上诉人（原审原告)：杨通金，男，汉族，1976年3月12日出生，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：韩秀琴，宁夏大远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫婕昀，宁夏大远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏润景房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县御景半岛小区一期32号综合楼。 法定代表人：张飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：强瑞，男，回族，1989年2月1日出生，宁夏润景房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：王旭伟，男，回族，1994年7月4日出生，宁夏润景房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审被告）:合肥建工集团有限公司，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道308号网讯大厦五楼。 法定代表人：刘国福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩杰，北京大成（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏春秋，男，1993年5月12日出生，该公司职工，住宁夏回族自治区贺兰县恒大御景半岛工程项目部。 上诉人杨通金因与被上诉人宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）、合肥建工集团有限公司（以下简称合肥建工）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122民初4947号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 杨通金上诉请求：1、撤销一审判决第一项中关于违约金部分的判决,改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人润景公司承诺施工期37天，若不能按时完工，将按2000元一天赔偿，合肥建工施工负责人签字确认，该承诺对双方具有约束力，一审法院降低违约金标准无法律依据，侵害了上诉人权益。 润景公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律基本准确，对于房屋质量问题应当以实际损失为基础，对上诉人予以适当的补偿，在一审中上诉人并未就实际损失提供有效证据，但法官考虑到本案的实际情况进行了酌情调整，被上诉人公司认为适用填平规则，此违约金的赔付标准被上诉人公司予以认可。上诉人所提出的违约金过分高于对上诉人造成的损失。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 合肥建工辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，一审判决适用法律正确，对上诉人所主张的违约金数额认定准确，上诉人的上诉请求与被上诉人合肥建工无关，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 杨通金向一审法院起诉请求：1.被告向原告赔偿违约金120000元（暂计算自2019年8月1日至2019年1月11日止，60×2000元=120000），请判实际履行之日；2.被告向原告支付房屋租赁费33000元；3.被告向原告支付装修期间的水、电费共计23640元； 一审法院认定事实：原告与被告润景公司于2018年10月27日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告润景公司开发的贺兰县恒大御景半岛小区x号房屋，建筑面积199．6平方米，房屋总价款2224807元，合同第十七条保修责任中约定商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。涉案房屋系精装修房屋，合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，被告将房屋交付给原告使用。原告入住后，因涉案房屋部分墙体、屋顶漏水、渗水，致使原告一楼、二楼卫生间、地下室等屋内出现墙面多处发霉、墙面及屋顶等漏水部分装修被损坏、二楼卫生间无法正常使用等影响原告正常居住的情形。原告认为，交付使用的房屋出现漏水问题，应属出卖人违约，出卖人应当承担修复和赔偿责任。因此提起本案诉讼，请求判如所请。 一审法院另查明，2018年11月1日，原告交纳了涉案房屋一年的物业费6724．8元、5个月采暖费3792．5元。 贺兰县恒大御景半岛小区的建设单位为被告润景公司，施工单位为被告合肥建工。案外人马银涛作为被告润景公司工程部负责人，在履行职务期间，向原告出具承诺书，载明施工工期为2019年7月5日至2019年8月11日，共计37天，若不能按时完工，将按2000元一天对业主进行赔偿，并由施工单位被告合肥建工施工负责人吴刚在内容相同的承诺书上签字确认。 综合庭审中原、被告的陈述证实，截止本案2019年9月17日开庭审理时，涉案房屋因漏水、渗水所致问题尚未完全维修完毕。 2019年12月5日，经本院组织双方当事人对涉案房屋进行实地勘察，涉案房屋因漏水、渗水所致卫生间无法使用、墙体、墙面发霉、损坏等问题的维修已基本完成。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据涉案合同第十七条约定，商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。涉案房屋因漏水、渗水造成损失，应属被告润景公司违约，应当承担违约责任。 关于原告请求判令被告向原告赔偿违约金120000元（暂计算自2019年8月1日至2019年10月11日止，60天×2000元=120000），请求判至实际履行之日的诉讼请求，案外人马银涛履行职务期间出具的承诺书应对被告润景公司具有约束力，因此，被告润景公司应该承担赔偿责任。 对于原告主张的违约金数额，被告在庭审过程中提出违约金计算标准过高的抗辩，对于该抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，原告对其因涉案房屋漏水、渗水所造成的损失并未提交有效证据加以证实，且在发现涉案房屋漏水、渗水后，被告亦积极组织工人对涉案房屋进行维修，且现已基本维修完毕。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，法院酌情调整为由被告按每日200元向原告支付逾期违约金。法院于2019年12月5日组织各方当事人进行现场勘察，从现场可看出，截至12月5日，涉案房屋卫生间漏水问题已维修完毕，其他漏水部位也已基本维修完毕，可以居住。故法院酌定被告润景公司应支付违约金的期间为2019年8月11日至2019年12月5日，共116天，故对于原告主张的违约金，法院予以支持23200元（200元／天×116天）。 关于原告请求判令被告向原告支付房屋租赁费33000元的诉讼请求，本案中，涉案房屋因漏水导致屋内家具等设施发霉，确不能继续居住，原告也因此另租房屋居住，产生了相关费用，且有房屋租赁合同及租金收条为证。但从勘察现场可看出，该房屋不能入住情形已经排除，故法院酌定原告须租赁居住时间为5个月，对于原告主张的租赁费，法院予以支持12500元（2500元／月×5个月）。 关于原告请求依法判令被告向原告支付装修期间的水、电费、物业费、暖气费共计23640元的诉讼请求，涉案房屋因漏水无法居住，被告润景公司应赔偿原告因此遭受的损失。但就原告的主张，其仅提交了交纳物业费、采暖费的票据，且根据庭审查明的情况，涉案房屋维修期间并不在采暖期内，故对于原告的该项诉请，法院予以支持物业费2802元（6724．8元÷12个月×5个月）。 关于原告要求被告合肥建工承担付款责任的诉请，原告基于与被告润景公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》提起本案诉讼，被告合肥建工并非前述合同的相对方，不应承当付款责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，判决：一、被告宁夏润景房地产开发有限公司向原告杨通金赔偿违约金23200元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏润景房地产开发有限公司向原告杨通金赔偿房屋租赁费损失12500元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、被告宁夏润景房地产开发有限公司向原告杨通金赔偿装修期间物业费损失2802元，于本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告杨通金的其他诉讼请求。案件受理费4516元，由原告杨通金负担3887元，由被告宁夏润景房地产开发有限公司负担629元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，违约金应当以实际损失为基础，当事人约定违约金高于实际损失的，可以适当调整。一审法院综合考虑违约造成的损失情况，在支持租房损失、物业费损失等实际损失的情况下，将双方约定的违约金调整为按每日200元并无不当。上诉人关于不应调整违约金的上诉理由不能成立。综上所述，杨通金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费380元，由上诉人杨通金负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  任朝霞 审判员  宁 丽 二〇二〇年八月十一日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。