呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2106号上诉人（原审被告）：内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区车站东街8号。法定代表人：高邦区，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海丽，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谢雁春，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司（以下简称中城飞祥公司）因与被上诉人谢雁春房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中城飞祥公司上诉请求：判决撤销呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初468号民事判决书，依法改判。事实和理由：中城飞祥公司认为呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初468号民事判决书认定事实不清，判决有失公正，理由如下：一、其一，中城飞祥公司与谢雁春之间的委托经营合同换句话说是租赁合同关系于2019年7月30日已经终止，呼和浩特市新城区人民法院作出的（2019）内0102民初7280号民事判决书也对该事实进行认定，呼和浩特市新城区人民法院其他判决中也对该事实进行确认。其二，中城飞祥公司于2019年7月22日与招商小组签订招商协议后就退出的全部经营，有关负一层超市等实际占用的收益于2019年7月30日后均由业主代表即招商小组收取，与中城飞祥公司无关。因此，一审判决认定2019年7月30日至2019年12月31日期间由中城飞祥公司承担无事实和法律依据，也对中城飞祥公司不公平。其三，在其他同类案件审理过程中的当事人均认可这一事实，本案中谢雁春只是说不清楚，并没有否认这个事实。综上，中城飞祥公司与谢雁春之间的租赁合同关系于2019年7月30日终止。二、中城飞祥公司与谢雁春对2018至2019年年度的租金已经变更，租金不应当按照原合同约定。中城飞祥公司与谢雁春之间签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》合同期限为2015年1月1日至2017年12月31日，合同到期前由于市场等原因商场一直经营得不好，从2017年冬天商场基本处于关闭状态。合同到期中城飞祥公司就向商场出租方发出通知，从2018年地上的全部由业主自己经营，双方合同正式终止，地下的中城飞祥公司继续租赁但不按之前约定的回报7%，统一变更为3%。这一点双方全是知晓并同意的，因为考虑到整体经营的情况和市场的原因，重新确定回报比例是双方真实意思表示，并且也对彼此比较公平，否则对中城飞祥公司不公正。此外，中城飞祥公司与谢雁春变更合同属于情势变更，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中双方合同有效成立后，因不可归责于双方的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续按照原来的回报率势必会显失公平。中城飞祥公司作为受损害的一方可以请求人民法院来变更合同。因此，双方合同变更对双方更公平更公正。三、一审法律适用法律严重错误。一审法院审理事实错误，必将导致适用法律错误，最终影响判决的公正性。综上所述，中城飞祥公司认为，呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初468号民事判决书认定事实不清，判决有失公正。为保护中城飞祥公司的合法权益不受侵犯，请求撤销呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初468号民事判决书，依法改判。谢雁春辩称，一、中城飞祥公司称租赁合同于2019年7月30日已终止，终止有什么文件可以证明吗？二、2019年7月30日由业主代表即招商小组与中城飞祥公司签了一个协议，那只是一个公告性的东西，有没有法律效力不清楚。协议上面有一条为双方签字即生效，但是那个签字是不是正式签字？需要确认一下有没有法律效力。三、中城飞祥公司与谢雁春之间的租赁合同关系于2019年7月30日终止的问题，从2018年1月1日开始，双方没有再续签合同。中城飞祥公司从群里面说把7%的回报降成3%，但是谢雁春不认可，中城飞祥公司单方面于2019年7月30日终止合同谢雁春也不认可。中城飞祥公司称2018年到2019年的租金变更，2018年1月1日后双方没有签合同，中城飞祥公司单方面把租金从7%降为3%，但是就3%双方没有签过任何东西，也没有证明文件。谢雁春手里面没有任何相关的东西。谢雁春向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令中城飞祥公司支付2017年7月1日-2017年12月31日半年商铺回报金额12768元。2.请求人民法院依法判令中城飞祥公司支付违约金483元（违约金支付方式按照同商场已经判决完毕的利率7.5%执行。12768×7.5%÷365×184-483元）。3.请求人民法院依法判令中城飞祥公司支付2018年及2019年租金共计51071元（因为地下负一层始终处于经营状态，有照片及视频为证。租金计算方式以合同中签订的2017年的回报标准为依据。即：总房款×7%。364795×7%×2=51071元）。4.请求人民法院依法判令中城飞祥公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月2日，谢雁春、中城飞祥公司签订了《维多利时尚广场委托经营合同》，谢雁春将位于呼和浩特市××区.75平方米的商铺出租给中城飞祥公司使用，房屋总价人民币364795元。合同约定，委托经营期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，分三个不同年段计算回报，第一阶段为2015年1月1日至2015年12月31日，按谢雁春购买该铺位合同总价款的6％的年回报率予以计算回报；第二年计算比例为6.5％；第三年计算比例为7％；支付方式为半年付，中城飞祥公司应于每年的1月1日至10日、7月1日至10日向谢雁春支付半年度回报金额。合同签订后，第三阶段2017年7月1日至2017年12月31日的回报金额，中城飞祥公司一直未支付。谢雁春多次找中城飞祥公司催要未果，故诉至法院，请求依法判决中城飞祥公司向谢雁春支付2017年度后半年回报金额12768元,并向谢雁春支付违约金483元以及2018年和2019年租金51071元，共计64322元。对于中城飞祥公司辩称的调整回报比率至3%的辩解，庭审中，谢雁春称不清楚，也未接到2019年7月31日中城飞祥公司终止合同的通知。一审法院认为，谢雁春、中城飞祥公司签订的《维多利时尚广场委托经营合同书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当按照约定履行各自的权利义务。中城飞祥公司未按照合同约定的时间向谢雁春支付回报金，已经构成违约，应当承担违约责任。庭审中，中城飞祥公司对该项请求不持异议，故对于谢雁春请求支付2017年7月1日-2017年12月31日半年商铺回报金额12768元以及违约金483元的诉请，符合法律规定及双方合同约定，该院予以支持。由于双方《维多利时尚广场委托经营合同书》约定的期限已过，庭审中，中城飞祥公司认可一直在占有使用谢雁春该铺位，双方形成不定期租赁关系，故对于谢雁春请求的判令中城飞祥公司支付2018年及2019年租金共计51071元诉请，该院予以支持。综上所述，谢雁春的诉讼请求，合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条的规定，判决：中城飞祥公司于本判决生效后十日内支付谢雁春2017年7月1日至2019年12月31日商铺回报金额63839元以及违约金483元，以上合计64322元。案件受理费人民币704元（谢雁春已预交），由中城飞祥公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，2019年4月11日，谢雁春向赵福明、翁凤荣、郝贵荣、陈凤坤、王景明、吴云、杜瑞琴、张茂林、白福喜等九人出具授权委托书，委托上述受托人作为其代理人，就其所有的位于呼和浩特市-1.302铺位租赁事宜，全权办理下列事项：1.从2015年以来，中城飞祥公司所欠返租租金及面积差价的债权进行核对，并签字确认。2.代表本人就中城飞祥公司提出的以公司自有未售出的同一商场商铺抵顶本人的商铺租金及面积差价事宜进行签字确认。3.上述房屋租赁事宜商谈及具体租金的确定，与承租人的项目意向的签署等事务。4.选择和确定项目签约的法人主体，以及与该法人主体的签约事务。5.全程参与和监督承租人与法人主体的签约事务。该委托书同时明确：同意受托人对本委托事项与中城飞祥公司签署相关的一切文件，本人在此均事先予以认可，并愿意承担相应的法律责任。2019年7月22日，自主招商工作组（甲方）与中城飞祥公司（乙方）签订了《关于合作招商暨启动商场运营的协议》，王景明、梁建军、吴云、张茂林作为甲方代表在协议上签字。该协议第四条为关于乙方与本商场业主的债权债务处理办法，其约定内容为：“（1）对2017年12月31日前乙方拖欠业主的租金、及房屋面积减少的差价等款项，均由乙方承担。（2）本协议经甲、乙双方代表签字后，即进行交接工作，争取在十个工作日内做好各项交接工作，经双方代表履行完毕各项交接事项并签字确认，作为双方交接工作的时间节点。在此时间节点之前本商场的所有债权债务由乙方承担，与甲方及其所受托的业主无关；之后产生的费用经双方确认后由新机构承担。在招商工作前期，没有收到租金收益前的各种费用，先由乙方垫支，后期从招商收益中返还。（3）……”。2020年1月13日，中城飞祥公司在报纸上发布公告，称：经平等协商，中城飞祥公司与维众针纺城商场业主成立的自主招商组（业主代表：王景明、梁建军、吴云、张茂林等人）于2019年7月22日签订协议：中城飞祥公司自协议签订生效之日起正式将维众针纺城商场的物业管理、商业招商、商场运营管理及前述内容的附属相关权利全部移交给商场业主自主招商组债权接管，自主招商组以其自身名义行使权利并承担义务和责任。前述事务与中城飞祥公司再无关系。二审中本院责令中城飞祥公司提供上述协议中约定的“经双方代表履行完毕各项交接事项并签字确认”的相关证据，中城飞祥公司提供了《致全体业主的公开信》（由内蒙古荣福企业管理有限公司于2020年7月24日发布）、《关于维多利时尚广场商场启动运营有关维修费用的议定协议》、《关于商场一层改装夹层的补充协议》（两份协议均为中诚飞祥公司与内蒙古荣福企业管理有限公司于2020年7月9日签订），拟证明商铺管理权已交接。本院认为，本案争议焦点为中城飞祥公司应否向谢雁春支付2018年至2019年度的租金，具体数额是多少。针对该争议焦点，因中城飞祥公司对一审判决支持谢雁春请求的2017年7月1日-2017年12月31日半年商铺回报金额12768元及违约金483元并无异议，其只针对谢雁春对于2018年及2019年租金的诉讼请求提起上诉，故本院仅对谢雁春请求的2018年至2019年度租金应否支持进行审理。中城飞祥公司称双方之间的租赁合同关系已于2019年7月30日终止，并在二审中提交了谢雁春授权委托书、《关于合作招商暨启动商场运营的协议》予以证明。鉴于协议中约定的双方交接工作的时间节点为“经双方代表履行完毕各项交接事项并签字确认”之日，而中城飞祥公司经本院责令提供的相关证据并不足以证明双方代表履行完毕各项交接事项并签字确认的具体时点，故单独依据该协议中“争取在十个工作日内做好各项交接工作”的约定并不足以证明中城飞祥公司与谢雁春之间的租赁合同关系已于2019年7月30日终止。鉴于中城飞祥公司直到2020年1月13日才以登报的方式公告上述协议内容，其提供的证据又不足以证明中城飞祥公司已于2019年7月30日与商场业主组成的自主招商组履行完毕各项交接事项，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，中城飞祥公司应当承担举证不能的不利法律后果。因中城飞祥公司在《维多利时尚广场委托经营合同书》于2017年12月31日到期后并未与谢雁春续签租赁合同，案涉租赁房屋此后仍由中城飞祥公司占有使用，故中城飞祥公司应当按照原《维多利时尚广场委托经营合同书》的约定继续履行义务，其应当向谢雁春支付2018年至2019年度的租金。中城飞祥公司称其从2018年起已将租赁费由之前约定的年回报率7%变更为3%，谢雁春对此不认可，双方就此并未达成合意，中城飞祥公司在此情形下亦没有依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定及时请求人民法院变更或者解除合同，故中城飞祥公司主张双方变更合同属于情势变更没有事实和法律依据。一审判决依据7%的标准确定中城飞祥公司应付租金不违反法律规定和合同约定，本院予以维持。综上所述，中城飞祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1408元，由内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 姜 怡审判员 张蒙江二〇二〇年八月十日（法官助理 董 丽书记员 宋晓昂