山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9043号 上诉人（原审被告）：青岛市李沧区城市管理局，住所地青岛市李沧区书院路62号。 负责人：王海建，职务局长。 委托诉讼代理人：姜移风，山东海剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，山东海剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：单保平，男，1963年1月23日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张英实，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马立东，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛中海华业房地产有限公司，住所地青岛市李沧区黑龙江路。 法定代表人：张智超，职务董事长。 委托诉讼代理人：曹敏，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：索丽娜，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 原审被告：青岛市李沧区城市建设局，住所地青岛市李沧区京口路86号。 负责人：周诚，职务局长。 委托诉讼代理人：李俊杰，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：李文雪，国浩律师（青岛）事务所实习律师。 原审被告：青岛市李沧区拆迁服务中心，住所地青岛市李沧区书院路62号。 法定代表人：李俊，职务主任。 委托诉讼代理人：姜移风，山东海剑律师事务所律师。 上诉人青岛市李沧区城市管理局因与被上诉人单保平、被上诉人青岛中海华业房地产有限公司、原审被告青岛市李沧区城市建设局、原审被告青岛市李沧区拆迁服务中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初4796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛市李沧区城市管理局上诉请求：一、撤销山东省青岛市李沧区人民法院(2018)鲁0213民初4796号民事判决书并依法改判或发回重审：二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案基础法律关系为因房屋质量缺陷造成的财产损害赔偿侵权之诉，而不是合同违约责任纠纷的合同之诉。2016年10月，被上诉人单保平与原李沧现代商贸区建设办公室签订《中海项目网点房屋回迁安置协议》，回迁安置房屋位于黑龙江路866-14号至866-27号和九水路60-90号，建筑面积2177.76平方米，因回迁房屋污水管道存在质量缺陷，从而造成涉案房屋所有权人的严重损失，起诉要求赔偿维修费及因此而产生的房屋租金损失。经青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具鉴定意见书（报告编号：QDSJYJD-8119），5.1鉴定意见中载明“以上问题为工程存在施工质量问题”。由此可以看出导致被上诉人损失的原因在于房屋存在质量问题。针对本案情况，上诉人仅仅是回迁安置协议的权利义务承受主体，涉案房屋是由青岛中海华业房地产有限公司建设，上诉人不负责具体的建设施工，且上诉人已经按照拆迁安置协议履行，并无任何违约行为。而本案是由于房屋质量引起的纠纷，是基于工程质量缺陷给房屋的物权和所有权造成损害的责任是一种特殊的侵权责任，而不是一种合同的违约责任。作为特殊侵权责任的建设工程质量责任，则大多适用严格责任的归贵原则，受害人无须证明加害人有无过错，而只需证明建筑产品的缺陷和受到的损害，以及有缺陷的建筑产品之使用与损害之间有因果关系，加害人即承担赔偿责任。故此一审原告根据《物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”、《建筑法》第八十条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿”，不动产物权的侵权人包括房屋的建设单位、也包括原所有权人和使用权人，现一审原告作为涉案房屋的所有权人，因涉案房屋室内污水排水管存在缺陷，从而导致单保平无法正常使用房屋，侵害了单保平使用房屋的权利，给其带来了损失，单保平要求损失赔偿，是基于侵权法律关系而主张的财产损失，而并非基于合同的相对性而要求财产的损失。综上，本案的法律关系应为侵权行为引起的损害赔偿纠纷。虽然上诉人与单保平存在合同关系，但是该合同与单保平产生的损失并无因果关系，上诉人无违约的行为，而单保平的损失是由建设方的施工行为造成，具有直接因果关系，因此，一审法院依据合同相对性判决上诉人承担责任属于适用法律关系错误，应由房屋建设方承担赔偿责任。二、涉案工程存在质量缺陷，应由项目建设方承担相应的赔偿责任。保修期，是指施工单位对保修期内出现的保修范围内的质量问题无条件实施修复的期限，并非对工程质量承担瑕疵担保责任的期限。保修期届满，并不影响建设单位要求施工单位承担瑕疵担保责任。承担标的物瑕疵担保责任的形式主要有承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等。通过以上对比分析，可以发现，建筑工程质量保修责任和瑕疵担保责任是两个不同的法律概念。在本案中，因回迁房屋污水管道存在质量缺陷而产生的维修费等损失，不因超过保修期限而免除赔偿责任，仍应由项目的建设方承担赔偿责任。综上所述，一审中已按照侵权的法律关系明确被上诉人损失的原因及数额，但是仍然按照合同相对性的原则进行判决，适用法律矛盾，认定法律关系错误。 单保平辩称，被上诉人的损失包括维修费和租金两部分，无论是基于合同纠纷还是侵权纠纷，都应予以赔偿。关于责任主体部分，上诉人和青岛中海华业房地产有限公司系不真正连带责任，双方应承担共同赔偿责任，由于被上诉人未上诉，具体责任主体由法院依法裁决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 青岛中海华业房地产有限公司辩称，一、被上诉人单保平依据拆迁协议主张其权利，故本案应为合同纠纷，而非侵权纠纷。被上诉人单保平选择了以合同请求权作为请求权基础，答辩人与被上诉人单保平无合同关系，依据“合同相对性原则”答辩人不应成为承担责任的主体。本案为“拆迁安置补偿合同纠纷”，被上诉人单保平主张的涉案事实均是依据其签署的《拆迁补偿协议》及《回迁安置协议》。该两份协议的签署主体均无答辩人。根据合同的相对性原则，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求。本案中，虽鉴定意见认定涉案房屋存在质量问题，但鉴定意见中认定的涉案房屋的质量问题并非答辩人造成的，即答辩人并非侵权人，且答辩人不存在侵权行为，故答辩人不应承担质量保证责任。二、答辩人仅是涉案房屋的代建单位，并非项目建设单位以及施工单位，答辩人不应承担相关房屋质量责任。三、涉案房屋是经过质量验收合格并备案的，不存在质量缺陷，且至被上诉人单保平提起诉讼之日，早已超过法定保修期限。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 青岛市李沧区城市建设局述称，青岛市李沧区城市建设局是2019年3月新组建的单位，非本案任何协议签订主体，也非建设施工单位，不应对房屋质量问题承担任何责任，青岛市李沧区城市建设局非本案适格被告。 青岛市李沧区拆迁服务中心述称，相同于上诉人青岛市李沧区城市管理局意见。 单保平向法院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告维修房屋损失10万元（暂计）；2.诉讼费用由被告承担。在法庭审理过程中，原告变更诉讼请求为判令被告：1.赔偿原告自2017年1月9日至2019年6月18日租金损失1373129元；2.赔偿原告支付的鉴定费95000元；3.赔偿原告维修费74804.2元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：其与李沧现代商贸区建设办公室、李沧拆迁服务中心于2016年10月28日签署了中海项目网点房屋回迁安置协议，安置房屋位于黑龙江路866-14号至866-27号和九水路60-90号，建筑面积2177.76平方米。中海公司承建了该项目。原告发现排水管、补水管等多处存在质量问题，多次向被告反映上述问题，但至今未予解决。请求依法判如所请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对相关当事人无异议的证据和事实，法院认定如下： 1.2010年5月10日，李沧现代商贸区建设办公室作为甲方，单保平作为乙方，李沧区拆迁服务中心作为拆迁承办单位，就单保平所有的位于李沧区办公用房签订《中海地块网点房屋拆迁补偿协议》一份,协议约定，乙方选择房屋补偿，拆迁应安置面积以房产证载明的建筑面积为准，为1517平方米，拆迁补助费按证载建筑面积40元/㎡，一次性计发60680元，经营性补助费按确认的建筑面积60元/㎡计发，过渡期限为36个月，计3276720元。若超出过渡期限，按每月90元/㎡逐月发放。回迁时间2013年5月20日前。乙方须在规定的交房期限内搬家腾房并交出旧房钥匙，经甲方验收合格后7个工作日内向乙方支付补偿款。该事实有单保平提交的《中海地块网点房屋拆迁补偿协议》1份及相关当事人陈述一致的笔录在案为凭。 2.2016年10月28日，李沧现代商贸区建设办公室作为甲方，单保平作为乙方，李沧拆迁服务中心作为丙方签订《中海项目网点房屋回迁安置协议》，载明按照《拆迁补偿方案》规定以及甲乙双方《中海地块网点房屋拆迁补偿协议》的约定，乙方应在被拆迁房屋原址位于李沧区城西门附近）安置面积为1517平方米的房屋。实际安置房屋位于黑龙江路866-14号至866-27号和九水路60-90号，建筑面积2177.76平方米。同日，李沧现代商贸区建设办公室向单保平发放的《准予交房通知单》，向单保平交付上述房屋。该事实有原告提交的《回迁结算交房通知书》1份、《中海项目网点房屋回迁安置协议》1份、《准予交房通知单》1份及相关当事人陈述一致的笔录在案为凭。 3.李沧拆迁服务中心作为受托人受原李沧现代商贸区建设办公室委托负责中海项目的拆迁、回迁安置工作。该事实李沧拆迁服务中心提交《拆迁委托协议》一份、《九水花园回迁委托协议》一份及当事人陈述一致的笔录在案为凭。 4.黑龙江路866-14号至866-27号和九水路60-90号所在项目的建设方(代建)为中海公司。该事实有四被告陈述一致的笔录在案为凭。 5.2018年7月，原现代商贸办对外签订或原现代商贸办牵头以区政府名义对外签订的相关合同、协议，其权利和义务均由李沧区城市建设管理局承接。2019年3月，李沧城市管理局和李沧城市建设局成立，由李沧城市管理局承接原李沧区城市建设管理局历史遗留的权利义务。该事实有《关于原区现代商贸办职能调整后相关问题处置的通知》一份及原告和李沧城市管理局、李沧城市建设局陈述一致的笔录在案为凭。 有异议的证据和事实，法院认定如下： 1.单保平主张，黑龙江路866-14号至866-27号和九水路60-90号污水管道均存在质量问题。提交承诺书一份，证明中海公司系涉案房屋的开发建设单位，因业主多次反映房屋质量问题，中海公司向业主承诺于2017年3月20日至4月10日进行消防及供暖管道打压试验。提交律师函及邮件一份，证明原告发现房屋存在质量问题后，不断向被告反映，但被告至今未予以维修，原告于2018年8月28日委托山东森嵘（城阳）律师事务所马立东律师向中海公司发送律师函，要求其履行房屋维修义务。 李沧城市管理局称该证据从内容可以证明房屋质量责任的承担主体并非城市管理局，对律师函及邮件的真实性无法确认，称与其无关。李沧城市建设局称，消防及供暖试验属于正常操作，无法证明房屋存在质量问题，对律师函及邮件的真实性无法确认，称与其无关。李沧拆迁服务中心称上述证据均与其无关，不发表质证意见。中海公司称该承诺函中的问题与本案所涉及房屋受损、漏水等问题无关，对律师函和邮件的真实性有异议，称从未收到过原告发送的任何函件，EMS邮件封面上显示的是原址查无此人退回，而并非原告所主张的拒收，且中海公司亦从未见过该律师函的内容。 法院认为，原告提交的承诺书载明的内容为单保平曾要求中海公司对拆迁安置房屋进行消防和供暖管道打压试验，与本案排污管道质量问题没有关联性，法院不予采信。律师函和邮件，因系原件，法院予以采信，对单保平曾于2018年8月28日就拆迁安置房屋质量问题向中海公司住所地邮寄律师函主张权利的事实，法院予以认定。 2.单保平申请对866-14号至866-27号和九水路60-90号污水管道是否存在质量问题、造成质量问题的原因及维修方案进行鉴定。法院依法委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司对上述房屋的污水管道是否存在质量问题，及造成质量问题的原因、修复方案进行鉴定。该公司编号QDSJYJD-8119号鉴定意见书载明，现场勘验情况为：866-14网点室内污水立管及水平管存在管道锈透现象，866-16号网点室内污水立管及水平管存在管道锈透现象，九水路60-90号房屋顶板存在渗漏现象，经鉴定申请人提出其他涉案房屋（网点）已经更换为PVC材质；鉴定意见为：涉案房屋室内污水管存在锈蚀、局部锈透现象，存在质量问题，影响建筑使用，应修复处理；涉案房屋存在顶板渗漏问题，影响建筑使用，应修复处理，以上问题为工程存在施工质量问题。处理建议：将黑龙江路866-14号、866-16号房屋室内排污铸铁管道按照原图纸设计要求和国家施工规范相关要求进行更换处理；将九水路60-90号房屋上部重新做防水处理，待上部闭水试验不再渗漏后，将顶板底部现有腻子清理干净并重新刮腻子处理，修复至验收标准。本次鉴定，原告支出鉴定费45000元。 单保平及拆迁服务中心对鉴定结论书无异议，李沧城市建设局认为本案与其无关不予质证。李沧城市管理局认为鉴定结论书（1）鉴定方法错误，鉴定意见书中4.2.4仅根据鉴定申请人的叙述作为鉴定资料，得出鉴定意见，系鉴定方法错误；（2）鉴定依据违法，鉴定意见书中委托日期空白，房屋概况中设计单位、房屋层数、结构形式及建造年份等均空白，鉴定机构在未调查清楚房屋概况情况下枉下结论，导致鉴定意见书内容违法；（3）鉴定程序违法，该鉴定意见书只有结论没有任何分析或说明，形式上明显不符合法律规定。中海公司提出鉴定异议，（1）鉴定机构在对涉案房屋污水管道进行鉴定时，并未将其他可能导致管道受损的因素考虑在内，（2）鉴定机构就鉴定报告中提出的处理意见过于笼统，一是已经更换为PVC材质部分的管道应排除在鉴定范围内，不做鉴定处理，也不能适用处理建议；二是即使管道需要更换处理，只能针对确实无法修复的部分管道，而不是房屋内的全部管道；三是即使房屋上部需要做防水处理，仅应针对有渗漏的位置，而非整个房屋上部全部重新作防水处理，扩大处理面积。 鉴定机构针对李沧城市管理局的异议答复称，其公司系依据工程现场实际情况，未填写部分与鉴定内容无关，按照工程实际情况进行鉴定。针对中海公司的异议答复称，（1）只针对工程现场实际情况进行鉴定，（2）对于将原施工已经进行处理的，没有出具鉴定意见，通常对于同一批次的进行更换处理，对与存在渗漏位置对应上部防水进行重新施工及恢复原有建筑做法。（3）通过观察就可以发现涉案工程存在明显的工程质量问题。 法院认为，鉴定机构青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司接受委托后，履行了组织当事人进行现场勘验等程序义务，根据相关规范作出鉴定意见。单保平、李沧拆迁服务中心对该鉴定意见书没有异议，李沧城市管理局和中海公司虽对上述鉴定意见书提出异议，但鉴定机构均依法予以答复，法院认为，该鉴定意见应当作为认定本案事实的依据，法院予以采信。 3.法院依据单保平申请，依法委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司对上述房屋根据上述修复方案进行修复费用鉴定。该公司出具习咨19-055-04-01-2号工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见为：根据修复方案进行修复费用鉴定造价为6993元。单保平为此支出鉴定费5000元。 单保平、李沧城市管理局、李沧城市建设局、李沧拆迁服务中心、中海公司对上述鉴定意见均无异议。 各方当事人对上述工程造价司法鉴定意见书均无异议，法院予以采信。对黑龙江路866-14号、866-16号、九水路60-90号房屋根据修复方案进行修复的费用造价为6993元予以确认。 4.单保平提交黑龙江路866-20号、21号、22号、23号四间房维修照片一宗及存放照片光盘一张、维修协议一份、付款凭证一份、情况说明一份，证明其为维修866-20、21、22、23四间房屋与徐彦礼签订合同，人工费为55000元，已付50000元，通过其与其妻刘国平共同投资的青岛鹏飞房地产开发有限公司付至徐彦礼账户；提交材料费清单及收据一份，证明原告为维修房屋购买材料12811.2元。 李沧城市管理局质证如下：对照片及光盘的真实性无法确认，称与其无关；对情况说明的真实性予以认可，对证明事项不予认可，该份证据单保平并未提供正规发票证明其实际花费且支付人工费的主体是青岛鹏飞房地产开发有限公司，并非其本人；对维修协议的真实性及证明事项均有异议，无法确认单保平是否依据此份协议对涉案房屋进行维修，且对协议签订主体徐彦礼的签字捺印的真实性无法确认，请求法院依法落实；对付款凭证真实性及证明事项均无异议；对材料费清单和收据的真实性及证明事项均有异议，该份证据清单无法确认其维修主体，对收据不予认可，应提交正规发票予以证明，单保平主张的费用，城市管理局不是责任主体，与城市管理局无关。李沧城市建设局和李沧拆迁服务中心对上述证据的真实性无法确认，均称与其无关。中海公司对照片及光盘的真实性有异议，称不能直接证明关联性，对证明事项不予认可；对情况说明的真实性有异议，称单位出具的证明应当有单位负责人及出具证明的工作人员签字或盖章，该情况说明不符合上述要求，该证明无效；对维修协议与电子回执的真实性无异议，维修协议并没有签署时间，且不能证明维修方签字的真实性，仅凭该协议也不能证明实际履行了维修事项，付款时间显示为2019年8月15日，单保平起诉在2018年11月，且第一次出具的鉴定报告时间为2019年7月25日，该报告中已经显示存在PVC管更换的事实，付款时间与该事实明显相违背，不能证明该维修为本案主张的维修事项，没有关联性；对清单及收据的真实性有异议，单保平并未提交付款凭证，根据发票管理办法，收据并不能作为入账凭证，也不能证明实际维修的履行，且该证据与中海公司无关。 单保平称协议是2019年春节后签订，维修完毕后一直没有支付，2019年8月15日支付了50000元，材料是2019年春节后购买，当场付款，现金支付，当时没有开收据，后因诉讼需要于2019年12月份要求对方根据销售记录出具。 经法院向徐彦礼询问，徐彦礼称其于2019年春节后为单保平位于间房屋进行维修，因为866-20号渗漏的利害，直接淌屎淌尿，其他三间房也有渗点，特别不好干，工人也不好找，得把原来的球墨铸铁管道切断更换成PVC的，工程款是55000元，四个工人，干了20多天，大约3、4月份干完的，2019年8月15前后支付了50000元，剩余5000元未付。 经现场勘验，黑龙江路866-20号、21号、22号、23号四间房屋没有出租使用迹象，排污管道地面以上约20cm为金属材质有锈迹，以上部分均已更换为PVC材质。 法院认为，单保平提交的照片打印件，因未提交原始载体，且四被告均不认可，法院不予采信。单保平提交的维修协议一份、付款凭证一份、情况说明一份，虽然四被告均不予认可，但均系原件，且经法院落实协议签订主体徐彦礼，对上述证据法院予以采信，结合现场勘验情况，法院对黑龙江路866-20号、21号、22号、23号排污管道存在质量问题，单保平因更换上述四间房屋排污管道支出人工费5万元的事实予以认定。单保平提交的材料费清单及收据系原件，法院予以采信，对其购买PVC管道材料支出材料费12811.2元的事实予以认定。 5.单保平主张，因黑龙江路866-14号至866-16号、866-20号至23号和九水路60-90号存在质量问题，导致其房屋租金损失，申请对上述房屋自2017年1月9日至今的租金损失进行鉴定。法院依法委托山东华信价格评估有限公司对上述房屋自2017年1月9日起至今的房屋租金损失进行鉴定。根据该公司出具价格评估结论书，866-14号、15号、16号房屋（枣山路以北、玉液泉路以东，黑龙江中路以西，南向临街网点房）2017年1月9日至2019年6月18日（评估日）期间的日均租金数额为154.7元，163.6元，146元，866-20号、21号、22号、23号（枣山路以北，玉液泉路以东，黑龙江中路以西，小区南门以东，南向临街网点房）日均租金数额为238.6元，249.7元，260.6元，249.8元，60-90号（枣山路以北，玉液泉路以西，南向临街网点房）日均租金数额为214.7元。单保平支出鉴定费45000元。 单保平及拆迁服务中心对鉴定结论书无异议，李沧城市建设局认为本案与其无关不予质证。李沧城市管理局认为上述价格评估结论书鉴定结论价格过高，涉案房屋多数处于空置状态，房屋利益属于间接利益，不能以此认定房屋租金损失。中海公司认为上述价格评估结论书评估价格明显过高，且不符合租金损失的部分也计算在内，明显依据不足，申请重新评估。 法院认为，评估机构经现场勘验，对上述房屋委托期间的租金数额进行评估所做出的评估结论书，鉴定程序合法，依据充分，应当作为认定本案事实的依据，法院予以采信。 6.单保平提交青岛方木家具租赁合同一份，证明866-14号房屋承租方是青岛方木家具，租期为2018年8月1日至2023年7月30日止，每年租金76000元，租赁损失计算到2018年8月1日，空置569天（截至2018年8月1日），鉴定报告应扣除49815元，租赁损失为88027元；李旭光租赁合同一份，证明866-15号房屋租金为2018年6月1日至2021年5月31日，租金损失计算至2018年6月1日，空置609天，租金损失为99653元，比鉴定报告少46144元；袁锋租赁合同一份，证明866-16号房屋租期为2019年1月24日至2024年1月23日，租金损失计算至2019年1月24日，空置714天（2018年12月24日），损失为104279元，鉴定报告应扣除25851元。 李沧城市管理局对上述三份租赁合同的真实性无法确认，称出租方均为刘国平，并非原告，无法证明原告的证明事项。李沧城市建设局、李沧拆迁服务中心对上述证据的真实性无法确认，称与其无关。中海公司称上述证据的真实性无法确认，出租的三间房屋并非是更换过PVC管的房屋，且已经存在出租的事实，证明该三间房屋并不存在导致不能使用或不能出租的损失，法院应自价格评估结论书中扣除盖三间房屋的金额而不仅仅是该三间房屋的租金。 法院认为，单保平提交上述三份租赁合同自认黑龙江路866-14号至16号三间房屋分别于2018年8月1日，2018年8月1日，2019年1月24日出租的事实，法院予以确认。 7.中海公司提交中海国际社区一期三号四号地块总承包工程合同一份，证明涉案房屋所在工程的施工方为天元建设集团有限公司，即使涉案房屋自验收合格之日起未超过保修期限的，也应由施工方承担保修责任，与中海公司无关。中海公司提交青岛市建设工程竣工验收备案证一份，证明涉案房屋所在项目于2013年9月11日验收合格，并在青岛市城乡建设委员会备案，经审核同意取得验收合格备案证，自验收合格之日起计算保修期，原告所诉事项已经超过保修期限。提交中海项目结算交房公告打印件一份，证明在房屋验收合格后，中海公司已将包括涉案房屋在内的整个项目全部房屋交付给李沧区政府。交房公告载明，李沧现代商贸区建设办公室于2014年9月20日至23日集中办理结算交房。 单保平对总承包工程合同的真实性无法确认；称建设工程竣工验收备案证载明的工程地点与涉案房屋是否一致无法确认，商品房销售管理办法第33条、最高法商品房解释第13条均规定，房地产开发企业应当对商品房承担质量保修责任，另外，鉴定意见书已确认涉案房屋存在施工质量问题；对结算交房公告的真实性无法确认。李沧城市管理局、李沧城市建设局对总承包工程、竣工验收备案证的真实性无异议，但称证明内容与其无关，对结算交房公告的真实性无法确认。李沧拆迁服务中心称总承包合同和竣工验收备案证的证明内容与其无关，不发表质证意见，称结算公告仅是结算交房公告，至于房屋质量问题，开发商应在质保期内履行相应责任。 李沧城市管理局、李沧城市建设局对总承包工程、竣工验收备案证的真实性无异议，法院予以采信，对涉案项目于2013年9月11日验收合格的事实，法院予以认定。其他当事人对中海公司提交的结算交房公告的真实性均不予认可，因中海公司未提交证据原件，对该证据法院不予采信。 一审法院认为：单保平与李沧现代商贸区建设办公室、李沧拆迁服务中心签订的中海地块网点房屋拆迁补偿协议和中海项目网点房屋回迁安置协议，是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵照履行。因原李沧现代商贸区建设办公室名称变更及职能调整，原李沧现代商贸办对外签订的相关合同、协议的权利和义务均由李沧区建管局承接，而李沧城市管理局和李沧城市建设局成立后，原李沧区城市建设管理局历史遗留问题的权利义务由李沧城市管理局承接，故应由李沧城市管理局作为上述协议的相对方向单保平承担相应的合同义务。单保平主张李沧城市建设局承担责任没有依据，法院不予支持。李沧拆迁服务中心系拆迁承办单位，单保平主张李沧拆迁服务中心承担责任，亦于法无据，法院不予支持。中海公司为代建单位，本案为拆迁安置补偿合同纠纷，单保平与中海公司之间没有合同关系，其主张中海公司承担责任，没有法律依据，法院不予支持。 关于赔偿房屋维修费74804.2元的诉讼请求。经青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司鉴定，拆迁安置的黑龙江路866-14号、866-16号房屋污水管存在锈蚀、局部锈透现象，应作更换处理，九水路60-90号房屋存在顶板渗漏问题，应将上部重新做防水处理，待上部闭水试验不再渗漏后，将顶板底部现有腻子清理干净并重新刮腻子处理，修复至验收标准。法院依法委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司根据上述修复方案进行修复费用，该公司出具的鉴定造价为6993元，李沧城市管理局应当赔偿单保平该损失。关于黑龙江路866-20号至23号四间房屋的维修费用，经法院现场勘验，该四间房屋仍为毛坯没有使用迹象，上部为居民住宅，且从地面约20cm处以上的排污管道却已改为PVC材质，鉴定及勘验时20号房屋尚有污渍异味，故单保平主张该四间房屋的排污管道存在质量问题造成泄漏，其已自行修复，法院予以采信。单保平为将上述房屋的排污管道更换成PVC管道支出人工费50000元，材料费12811.2元，李沧城市管理局应当赔偿。另5000元尚未实际发生，法院不予支持。 关于房屋租金损失。单保平主张，因房屋质量存在问题造成其房屋租金损失，申请法院对黑龙江路866-14号至16号，866-20号至23号、九水路60-90号房屋自2017年1月9日至今的房屋租金损失进行鉴定。黑龙江路866-15号网点房质量鉴定报告并未给出存在质量问题的鉴定意见，且该房屋已于2018年6月1日对外出租，单保平主张该房屋自2017年1月9日至今的租金损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于黑龙江路866-14号房屋、866-16号房屋，经质量鉴定，该两处房屋排污管道确实存在锈蚀局部锈透问题，但该两处房屋分别于2018年8月1日、2019年1月24日对外出租使用，足以说明该两处房屋的管道锈蚀问题不足以对出租形成影响，但因该两处房屋的排污管道确存在锈蚀、锈透现象需要修复，故对修复期间的租金损失，法院应予以支持，法院酌定为一个月的租金损失9021元（154.7元/天×30天+146元/天×30天）。关于九水路60-90号房屋，该房屋存在的顶板渗漏问题有对出租产生影响的可能，故对该房屋的租金损失法院予以支持，关于租金损失的起算日期，法院认为应当自单保平发现房屋存在质量要求修复之日起算，单保平主张损失起算日为2017年1月9日，没有依据，法院不予支持，根据单保平提交的证据，其向中海公司发送律师函提出房屋质量问题要求修复的日期为2018年8月28日，故法院酌定租金损失的日期从2018年8月28日起算，则该房屋2018年8月28日至2019年6月18日共计291天的租金损失额62477.7元（214.7元/天×291天）。关于黑龙江路866-20号、21、22、23号四间房屋，单保平主张该四间房屋由于下水管道出现断裂锈蚀，已改为PVC材质，故管道问题影响该四处房屋的对外出租，被告应当赔偿其四间房屋的租金损失。经现场勘验，866-20号楼前的排污管道亦进行过维修，房屋内尚有部分污渍、臭味，故原告主张的该房间排污管道破裂具有高度盖然性，因此，法院认为该866-20号房屋的租金损失与管道质量问题较严重有因果关系，法院予以支持。根据维修方徐彦礼所称其大约于2019年3、4月份维修完毕，故对于该房间的租金损失计算期间法院酌定为2018年8月28日至2019年3月份，则租金数额为51537.6元（238.6元/天×216天）。对于866-21、22、23号房间，虽然徐彦礼称因为该三间房屋排污管道亦有渗点，故与866-20号一起更换了PVC材质，法院认为单保平未提交证据证明该三间房屋排污管道存在渗点的问题足以影响其对外出租，故对其主张自2017年1月9日至今的租金损失，法院不予支持，对于该三间房屋的租金损失，法院亦酌定为一个月的修复期间损失22803元（249.7元/天+260.6元/天+249.8元/天×30天）。上述租金损失共计145839.3元。 关于鉴定费。为进行质量和维修方案鉴定，单保平支出鉴定费45000元，为鉴定根据维修方案进行修复的费用，单保平支出鉴定费5000元，上述50000元鉴定费用李沧城市管理局应当支付单保平。为评估租金损失单保平支出评估费45000元，李沧城市管理局应承担4400元，单保平应自行承担40600元。综上，单保平的诉讼请求，法院予以部分支持。据此判决：一、被告青岛市李沧区城市管理局于判决生效之日起10日内赔偿原告单保平房屋维修损失69804.2元。二、被告青岛市李沧区城市管理局于判决生效之日起10日内给付原告单保平房屋租金损失145839.3元。三、被告青岛市李沧区城市管理局于判决生效之日起10日内支付原告鉴定评估费54400元。四、驳回原告单保平对被告青岛市李沧区城市建设局、被告青岛市李沧区拆迁服务中心、被告青岛中海华业房地产有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18686元（原告已预交），由原告单保平负担15416元，被告青岛市李沧区城市管理局负担3270元。被告于判决生效之日起10日内给付原告。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 二审中本院询问被上诉人单保平其一审诉讼的案由是什么。被上诉人单保平回答：拆迁安置补偿协议纠纷。本院询问被上诉人单保平本案诉请的是违约还是侵权责任。单保平认为本案几个被告是不真正连带责任。单保平与原青岛市李沧区现代商贸区建设办公室签订的拆迁安置合同，后来青岛市李沧区现代商贸区建设办公室被撤销，青岛市李沧区政府出具文件，青岛市李沧区现代商贸区建设办公室的相关权利义务由青岛市李沧区城市管理局和青岛市李沧区城市建设局分别享有一部分职权。涉案房屋系被上诉人青岛中海华业房地产有限公司所建，也应当承担责任。被上诉人单保平认可其没有与被上诉人青岛中海华业房地产有限公司签订合同，只与原青岛市李沧区现代商贸区建设办公室签订了拆迁补偿合同。本院又询问被上诉人单保平在本案中主张的两部分损失，按照拆迁补偿合同哪一条款主张的权利。单保平回答：从合同上找不出哪条，但是依据合同约定上诉人应当向被上诉人单保平提供质量合格的房屋。上诉人青岛市李沧区城市管理局认为按照一审被上诉人单保平的诉状描述，本案应为侵权责任之诉。 本案经本院主持调解，双方分歧较大，调解未果。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案当事人争议的焦点是：一、本案民事基础法律关系系因房屋质量缺陷造成的财产损害赔偿侵权之诉还是由于合同违约责任纠纷的合同之诉。二、涉案工程存在的质量缺陷，建设方青岛中海华业房地产有限公司应否承担相应的赔偿责任。 关于争议焦点一，根据一审中被上诉人单保平的诉请，其由于与青岛市李沧区现代商贸区建设办公室、青岛市李沧区拆迁服务中心于2016年10月28日签署了位于黑龙江路866-14号至866-27号和九水路60-90号，建筑面积2177.76平方米中海项目网点房屋回迁安置协议，青岛中海华业房地产有限公司承建了该项目。其后发现排水管、补水管等多处存在质量问题并造成损失，多次向一审被告反映涉案拆迁安置房屋质量不合格，要求按照拆迁补偿协议予以赔偿。经查，被上诉人单保平的一审诉请事由与其在二审中的陈述相一致。本案当事人就争议焦点一的具体争议内容为：被上诉人单保平所主张的位于黑龙江路866-14号至866-27号和九水路60-90号中海项目网点房屋存在质量缺陷所造成的损失应由本案哪一民事主体承担的问题。 拆迁安置补偿合同是基于对被拆迁人所有的房屋实施拆迁而给予合理的安置补偿性质的合同。签订拆迁补偿协议的主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门，合同的相对人是被拆迁房屋的实际所有人。基于民事行为应遵循公平、公正、诚实信用的原则,综合审查当事人所提交的2010年5月10日青岛市李沧区现代商贸区建设办公室与单保平等就单保平所有的位于李沧区办公用房签订的《中海地块网点房屋拆迁补偿协议》、2016年10月28日青岛市李沧区现代商贸区建设办公室与单保平等签订的《中海项目网点房屋回迁安置协议》等包含了青岛市李沧区现代商贸区建设办公室对被上诉人单保平的拆迁补偿款、房屋安置、应当缴付的安置房屋价款、奖励、拆迁时间、交房时间和违约责任等条款。虽然该房屋拆迁安置协议中没有有关青岛市李沧区现代商贸区建设办公室所应交付房屋的具体质量约定，但由于住宅是特殊的不动产，与人民群众的健康和安全密切相关，国家法律、法规对住宅的相关质量均有完备的强制性规定，本案上诉人青岛市李沧区城市管理局（青岛市李沧区现代商贸区建设办公室权利义务的承继主体）作为被上诉人单保平房屋的安置补偿一方提供符合质量合格的网点房屋既应属合同义务，又同时为其法定义务。一审中，被上诉人单保平申请对涉案房屋是否存在质量问题、房屋因质量存在问题而产生的维修损失、租金损失等进行了司法鉴定。涉案房屋存在质量瑕疵并致被上诉人单保平损失系不争的事实。上诉人青岛市李沧区城市管理局上诉的本案法律关系应为侵权行为引起的损害赔偿纠纷，上诉人与单保平存在的合同关系，与单保平产生的损失并无因果关系，上诉人无违约行为，而单保平的损失是由建设方的施工行为造成，应具有直接因果关系主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于争议焦点二，上诉人青岛市李沧区城市管理局上诉主张涉案工程存在质量缺陷，应由项目建设方承担相应的赔偿责任。根据一审法院业已查明的事实：青岛市黑龙江路866-14号至866-27号和九水路60-90号所在项目的建设方(代建)为被上诉人青岛中海华业房地产有限公司。本院经审查认为，由于被上诉人单保平的诉请案由是合同纠纷，被上诉人单保平与被上诉人青岛中海华业房地产有限公司等并无合同关系。本院对上诉人青岛市李沧区城市管理局的该项上诉主张于本案不予处理。 综上所述，上诉人青岛市李沧区城市管理局的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5351元，由上诉人青岛市李沧区城市管理局负担。 本判决为终审判决。 审判长  张立宁 审判员  毕 威 审判员  魏 文 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 常兵 书记员王璇 书记员肖梦琦