江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终2462号上诉人（原审原告）：江苏吉豪贸易有限公司，住所地江苏省盐城市青年中路59号钱江财富广场1幢1-1104室。法定代表人：董希国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李辉，江苏法震律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盐城国美电器有限公司，住所地江苏省盐城市建军中路56号。法定代表人：董晓红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王瑞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王莉莉，女，该公司员工。上诉人江苏吉某贸易有限公司（以下简称吉某公司）与上诉人盐城国美电器有限公司（以下简称国美公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初4360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吉某公司的上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由国美公司承担。事实和理由：一、一审仅凭国美公司自行编写的2019年上半年损益表认定已构成单方解除的条件，违背证据规则，明显认定事实错误，适用法律不当。1.案涉合同第七十一条约定：门店连续三个月经营亏损的，国美公司有权解除合同。国美公司提交损益表后，一审法院在吉某公司提出异议的情况下，以此材料作为认定依据，并以租金多次降低而推定市场不景气、国美公司只有在没有利润的情况下才停止经营，此种认定纯属偏离基本事实的主观臆断，与实际情况相悖。2.国美公司的经营模式是对进入租赁区域经营的商户先收取巨额的入场费，然后在商户每年支付柜台租金后才允许商户经营，实际上案涉租金已经被国美公司分摊给入场的商户，商户实际缴纳给国美公司的入场费、租金远高于国美公司自己应承担的租金。同时在吉某公司将租金从七百余万元降至三百余万元的过程中，国美公司并未减免商户的租金，其获得了巨大的利润。国美公司在租赁区域的工作人员不超过十人，对于商户的经营资金也规定由其无偿使用三个月，根本就不存不存在亏损的事实。3.一审法院认定市场不景气、利润空间缩减是有共识的，该有共识并无明确依据。如果利润空间缩减，为何国美公司在承租期间还计划在铜马广场、宝龙广场再次准备设立两个与租赁区域一样的电器经营门店？4.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第二款规定，证据必须查证属实才能作为认定事实的依据。国美公司提供的损益表系其单方制作凭证，不符合证据的形式特征，没有任何账册、账簿作证，不具有证明力。二、一审中吉某公司对损益表提出异议时，国美公司主动要求承担举证责任，主张对经营亏损进行鉴定，而一审法院置损益表系自书材料、缺乏客观性和真实性的事实于不顾，更故意回避国美公司的鉴定申请，判令国美公司根据合同约定行使解除权不构成违约，不但违背了公平、公正的司法原则，更与证据裁判规则相悖，严重损害了吉某公司的合法权益。国美公司辩称，国美公司的解约行为符合合同约定。房屋租赁合同约定：乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但须提前一个月书面通知甲方，并补偿甲方一个月的租金。关于国美公司经营亏损的事实，国美公司已提供损益表予以证明，损益表中记载的数据系国美公司财务系统导出，亏损情况客观真实。国美公司已经举示证据对亏损事实予以证明，完成了举证义务，此时对该事项的举证义务已转移给吉某公司，如吉某公司对该事实不认可，应举示相反的证据证明，一审法院对国美公司亏损事实的认定无误。国美公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判国美公司于判决生效之日起向吉某公司退还租金30万元，并补偿一个月的租金289108.33元，扣除吉某公司应返还国美公司已支付未使用的租金104600元，合计支付484508.33元；2.驳回吉某公司的其他诉讼请求。事实和理由：2019年6月9日，吉某公司将国美公司承租房屋的前后房门强行闭锁，事实上房屋已由吉某公司接管控制。国美公司认为应认定2019年6月9日为实际的房屋交接日，国美公司已支付租金至2019年6月19日，已支付未使用部分的租金104600元，应由吉某公司返还。吉某公司辩称，1.国美公司的上诉请求实际系其一审所提起的反诉请求，国美公司在一审庭审时当庭撤回反诉，实际为权利的放弃，国美公司在上诉时再次提起一审的反诉请求，不符合法律规定。2.国美公司的上诉请求已超出一审判决所认定的事实与判决内容，依法不应支持。3.即使国美公司将该上诉请求变为在二审中的反诉，基于自愿原则，吉某公司不同意对该上诉事实并入二审审理。依据法律规定，应驳回国美公司的上诉请求。4.一审法院对于是否应扣减国美公司所主张的租金的认定，具有事实依据和法律依据。吉某公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令国美公司向吉某公司退还前期降租租金30万元并支付违约金289108.33元；2.国美公司向吉某公司支付2019年6月19日至2019年7月18日期间的房屋占用费289108.33元；3.国美公司向吉某公司赔偿预期利益损失1152767.5元。一审法院认定的事实：2008年9月11日，国美公司（乙方，承租方）与案外人盐城凯圣来实业发展有限公司（甲方，以下简称凯圣来公司，出租方，案涉房屋原产权人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方将位于盐城市建军中路56号房屋的一层部分、二层全部、三层全部、四层全部出租给乙方使用，计租面积为8837平方米，其中一层计租面积为887平方米，二、三、四、五层计租面积均为2650平方米。2.租期十年，自计租日开始计算，至次年当月的前一天为第一租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满，其中自2008年9月20日起至2008年10月19日为免租期（记租日为免租日届满后的次日）。3.租赁费用：第1-3年租赁费用为534万元/年，从第4年开始每年递增5%（每次在上一年租赁费用的基础上递增5%），先付后用，首次支付8个月租赁费用，以后按半年支付，在前一期间租赁期满60日内，向甲方支付下一期租赁费用。4.合同解除：因该租赁房屋周边经营环境（包括但不限于所有影响乙方正常经营的人为及市场因素）发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方；乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方，并补偿甲方一个月的租赁费用。”2013年至2018年期间，吉某公司通过法院拍卖陆续取得上述租赁房产一到四层的所有权，建筑面积分别为1527.55平方米、2457.22平方米、2824.18平方米、2823.35平方米。2015年4月1日，吉某公司（甲方）与国美公司（乙方）、案外人盐城市北斗星通讯器材公司（丙方，以下简称北斗星公司）签订《三方协议》一份，相关的约定有：1.原乙方向甲方租赁盐城市建军中路56号房屋一层至四层的建筑面积为8837平方米，租期为十年，其中一层租赁面积为887平方米，二、三、四层的租赁面积均为2650元。2.乙方同意将一层部分707平方米的租赁区域退还给甲方，并由甲方自行出租给丙方经营手机卖场。甲方同意将乙方依据原租赁合同应承担的租金减少220万元/年，自2014年12月19日前租金按原合同结算。2014年12月20日开始按退租后面积8130平方米计算。3.租赁费用：甲方同意对2016年10月20日至2018年10月19日期间的租赁费用不再比照原租赁合同约定以每年5%递增，即2014年10月20至2015年10月19日的租金为4657469元，2015年10月20至2018年10月19日期间每年的租金均为4505343元，按原租赁合同约定的时间按期支付租赁费用。4.甲、乙之间租赁关系，权利义务均按原先乙方与凯圣来公司签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议、承诺函执行。2015年10月26日，吉某公司（甲方、出租方）、凯圣来公司（乙方，出租方）与国美公司（丙方，承租方）签订《补充协议》一份，约定：“一、原丙方承租甲、乙双方房产面积共计8130平方米，现所产生的租赁费用合计为4657469元。二、自2015年11月1日起丙方扩租一楼面积为593平方米，租金以保底+扣点形式，年销售5000万保底。扩租后，该店整体年销售不达5000万元，扩租部分年租金为保底600000元/年；年销售超过5000万，超出部分按门店整体销售的1%扣点计算。扣点款项由丙方按季度支付给甲方，与乙方及原合同租赁费无关。三、自2015年11月1日起丙方将四层面积2650平方米以636000元/年的租赁费用退还给甲方，自退租之日起丙方将不承担四层所涉及的房屋租金、水、电费，且丙方将于2015年10月31日前结清所有款项。四、扩租部分租期自2015年11月1日至2020年12月30日合计五年，其中该店整体免租期为两个月，免租期（包含此次扩租部分）自交房之日起计算，原合同租赁期续租至2020年12月30日，租赁费用与续租前的房屋租赁费相同，无递增费用，整体免租期（2015年11月1日至2015年12月31日）期间丙方不承担房屋租赁费。五、甲、乙双方本次对硬件设施进行更换，包含电梯（一楼至三楼共计四部电梯）、空调，更换的电梯、空调必须在2015年12月20日前安装调试完成，确保丙方正常开业。”2017年8月31日，吉某公司与案外人凯圣来公司向国美公司出具《降租函》一份，主要内容如下：“2008年9月20日，盐城凯圣来实业发展有限公司将其拥有所有权的位于盐城建军中路56号房屋租赁给贵公司经营，并签订了《房屋租赁合同》；因部分产权变更为吉某公司所有，加之租赁区域调整，三方2015年10月26日签订了《三方协议》，现因经营需要，经三方友好协商，达成协议如下：1.因目前家电市场不景气，吉某公司与凯圣来公司一致同意在2017年7月1日至2018年6月30日年度中降租120万元，前期及其后租赁费用按照原《房屋租赁合同》及补充协议、《三方协议》约定金额缴纳。2.在2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租赁费中分两次、每半年扣减一次，其中2017年7月1日扣减60万元，2017年12月30日扣减60万元。3.本协议为降租协议，原合同及补充协议继续有效，如原合同及原补充协议有冲突的以本协议为准。2018年12月28日，吉某公司（甲方）与国美公司（乙方）签订《补充协议》一份，就租金的调整事宜约定：1.甲方同意减少乙方自2018年11月1日至2018年12月31日期间的租赁费用60万元，该笔减少费用将在2018年12月20日至2019年6月19日期间乙方应交房屋租赁费中扣减。2.甲方同意乙方自2019年1月1日至2020年12月30日期间，租赁费用每年减少100万元，由原合同中约定的年租金4469300元减少至3469300元，租赁费交纳时间分别为2019年1月1日、7月1日、2020年1月1日、7月1日，乙方可从每半年度应交租赁费中扣减50万元。3.甲乙双方确认，本协议签订后，乙方确保履行完整个合同期，不得再主张调整租金，如乙方提前撤场，乙方需退还给甲方前期部分降租金额30万元，违约责任需按原合同（指2008年9月20日的《房屋租赁合同》、2015年4月1日的《三方协议》、2015年10月26日的《补充协议》）违约条款执行。4.本补充协议是原合同的延续和补充，如原合同的约定与本补充协议的约定不一致，则以本补充协议的约定为准，本补充协议未约定事项仍以原合同为准。2019年4月9日，国美公司向吉某公司发出《解约函》一份，载明：“我司与贵方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，将盐城建军中路56号房屋租赁给我司使用。我司在经营中一直处于严重亏损状态，根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》中第七十一条条款‘乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方，并补偿甲方一个月的租赁费用。’现正式致函贵方解除双方租赁合同关系，本解约函自送达贵方后生效，贵我双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》将于贵方收悉函件之日后一个月解除，即在2019年5月5日解除《房屋租赁合同》及《补充协议》。并请贵方按约与我司办理相关交接手续。”2019年6月9日，因国美公司将租赁区域的物品搬离，双方发生争执，吉某公司进入租赁房屋关闭电闸后封闭了租赁房屋的大门。一审另查明，吉某公司与国美公司确认国美公司按约定标准向吉某公司支付租金至2019年6月19日。2019年7月18日，吉某公司与国美公司签署《盐城国美电器有限公司门店接收清单房屋接收确认单》及《盐城凯圣来实业发展有限公司变电所国美电器水电费抄收表》各一份，案涉房屋完成交接。吉某公司提供了一份与案外人江苏五星电器有限公司于2019年7月24日签订的《租赁合同》，吉某公司将案涉房屋出租给该公司，合同约定了自交付起至2019年9月30日前均为承租人的免租施工期，租期从2019年10月1日起计，第一年租金为310万元（包括基本租金和物业管理费）。吉某公司据此认为国美公司违约解除合同造成其2019年7月19日至2019年9月30日（74天，吉某公司与五星电器签约约定计租日为2019年10月1日）的租金损失713133.88元（289108.33×74÷30），2019年10月1日至2020年12月30日15个月租金差额损失461625元（（3469300-3100000）÷12×15），扣除税费（税率4.763905%）后为439633.62元，两项合计1152767.5元。国美公司提供了一份2019年上半年损益表,该表记载2019年2月至6月的利润均为负增长，以此证明国美公司在发出《解约函》前已经连续三个月亏损。本案的争议焦点为：1、国美公司是否享有单方解除权；2、案涉房屋的交接时间如何确认。一审法院认为，吉某公司与案涉房屋的原产权人凯圣来公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。2013年至2018年期间，吉某公司陆续取得案涉富安大厦的产权，上述《房屋租赁合同》对承租人国美公司和新房主吉某公司继续有效，同理，租赁期间，签订的《三方协议》、《补充协议》、《降租函》等亦均合法有效。一、关于国美公司是否有解除权的问题。1.原《房屋租赁合同》第七十一条约定“国美公司以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，国美公司有权解除合同，但需提前一个月书面通知凯圣来公司，并补偿凯圣来公司一个月的租赁费用。”根据该约定，国美公司享有在连续三个月经营亏损条件下的单方解除权。2.2018年12月28日，吉某公司与国美公司签订的《补充协议》第三条约定“本协议签订后，国美公司确保履行完整个合同期，不得再主张调整租金，如国美公司提前撤场，需退还给吉某公司前期部分降租金额30万元，违约责任需按原合同违约条款执行。”吉某公司据此认为该条款否定了国美公司的单方解除权。一审法院认为，该《补充协议》签订的原因是国美公司因经营问题要求降低租金，而吉某公司愿意为维持租赁关系降低租金，签订的协议的目的是明确剩余租赁期间的租金标准及支付方式，从上下语境来看，“国美公司确保履行完整个合同期”的表述并未明确否定国美公司的单方解除权，后文的“不得再主张调整租金，如国美公司提前撤场，需退还给吉某公司前期部分降租金额30万元”则进一步说明该约定的本意是在剩余的合同期内国美公司不得再主张调整租金，如仍然行使单方解除权提前撤场，需退还前期降租30万元，故对吉某公司诉称的国美公司不再享有单方解除权的意见不予采信。3.国美公司行使单方解除权的前提条件是连续三个月经营亏损，为此国美公司提供了2019年上半年的损益表，吉某公司虽对此提出异议，但未能提供相反的证据。一审法院认为，双方并未约定如何确认国美公司连续三个月经营亏损，但从2015年开始，吉某公司与国美公司数次签订相关协议均是对租金降低进行约定，说明双方对市场行情的不景气，国美公司利润空间的缩减是有共识的，作为成熟的商业主体，国美公司也只有没有利润的情况下才停止经营，故在吉某公司未能提供相反证据的情况下，对国美公司辩称的经营亏损的意见予以采信。二、关于租赁房屋的交接时间问题。2019年6月9日，因国美公司单方撤场双方发生矛盾，吉某公司将案涉房屋封锁。一审法院认为，国美公司的撤场行为并非交接行为，吉某公司封锁案涉房屋的行为也不能证实国美公司已经将房屋交付给国美公司，吉某公司并未实际控制和占有案涉房屋。但承上文所述，国美公司享有单方解除权并已经按约定提前通知吉某公司要求解除合同，合同解除后，吉某公司没有依据阻止国美公司撤场，应协商进行交接，考虑国美公司撤场、双方完成交接均需要时间，国美公司的租金支付支付至2019年6月19日等情况，一审法院确定完成房屋交接的时间为2019年6月19日。关于吉某公司诉称房屋交接日是交接单的形成时间2019年7月18日的意见，双方实际交接时间延后系因为吉某公司封锁案涉房屋，双方发生矛盾，致国美公司未能及时撤场，双方未能及时交接造成，对该诉称意见不予支持。综上，国美公司根据合同约定单方行使解除权不构成违约，应根据约定补偿吉某公司一个月的租金289108.33元(2019年1月1日至2020年12月30日期间的租金标准为3469300元)，并返还前期降租30万元，国美公司主张的2019年6月9日至19日的租金不予扣减。因国美公司没有构成违约，吉某公司主张预期租金损失没有实施及法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款之规定，一审法院判决：一、国美公司应于判决生效之日起十日内向吉某公司退还租金30万元并补偿一个月的租金289108.33元，合计589108.33元；二、驳回吉某公司的其他诉讼请求。案件受理费31077元，因减少诉讼请求应收23047元，由吉某公司负担13356元，国美公司负担9691元；财产保全费5000元，由吉某公司负担1535元，国美公司负担3465元。二审中当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行举证质证。吉某公司提交了下列证据：证据一、国美零售控股有限公司2019年中期报告及2019年报，证明国美零售控股有限公司2019年的传统销售利润率并不存在大幅下降亏损的情况。证据二、盐城市中级人民法院（2014）盐民初字第00124号、（2020）苏09民终863号民事判决书，证明国美公司在盐城的经营尚处于扩张、开设新店的状况，且支付的员工薪酬低于盐城市最低工资标准，因此，国美公司一审时提交的所谓亏损凭证，是不符合事实的。国美公司经质证认为，1.对证据一真实性无异议，对关联性有异议。无论是中期报告还是年报，评估对象均为国美零售控股有限公司，与本案当事人不是同一主体，国美零售控股有限公司的盈亏情况不能当然证明国美公司的盈亏情况。2.对证据二的真实性无异议，对关联性有异议。2014年的经营环境距今已经有六年，不具有参考性，无法证明国美公司的经营情况。（2020）苏09民终863号民事判决中显示国美公司对彭云发放的2016年1月至2019年5月工资低于盐城市最低工资标准，可以印证国美公司经营亏损的事实。国美公司提交了电子税务平台打印的2018年度及2019年前两季度国美公司的纳税申报表，证明国美公司整体亏损情况，印证案涉门店的亏损数据真实。吉某公司经质证认为，对该证据的“三性”均不认可，不能证实国美建军路店在2019上半年是否处于连续三个月亏损的情况。且2019年1月1日至3月31日的表中，营业收入、营业成本所形成的实际状况是处于盈利400万元左右，仅因为弥补上年度亏损而形成利润总额为负数的记录，恰恰证实国美公司提交的2019年上半年损益表中的内容是虚假的。本院经审核，对吉某公司、国美公司提交证据的真实性均予以认定，但该几份证据均不能直接证明国美电器建军路店经营的盈亏情况。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，凯圣来公司与国美公司于2008年9月11日签订的《房屋租赁合同》、吉某公司与国美公司签订的《三方协议》、《补充协议》、《降租函》等，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，吉某公司与国美公司均应按上述协议的约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《房屋租赁合同》第七十一条约定：乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但须提前一个月书面通知甲方并补偿甲方一个月的租金。2019年4月9日，国美公司向吉某公司发出解约函，以其连续三个月经营亏损为由要求解除合同。对于国美公司是否存在连续三个月经营亏损的事实，吉某公司存在异议。对此，本院认为，第一，《房屋租赁合同》中并未明确约定国美公司以经营亏损为由解除合同时需要达到何种证明标准，现国美公司已经提交了其2019年上半年的损益表，二审中又提供了2019年上半年的纳税申报表，可证实其实际经营亏损的事实。第二，根据吉某公司一审起诉状的陈述，2017年8月国美公司以家电市场不景气为由，要求减少租赁费用；2018年12月，国美公司以经营亏损为由要求吉某公司免除部分租赁费用、再次降低租赁费用。之后吉某公司与国美公司达成了降低租金协议，说明吉某公司对家电市场的行情、国美公司经营亏损情况是知晓的。第三，国美公司作为成熟的商业主体，在实际承租房屋经营十余年的情形下，只有在没有利润发生亏损的情形下才会停止经营。综上，一审法院根据本案的客观事实认定国美公司解除租赁合同符合合同约定的解除条件，并无不当。在国美公司已经按照合同约定承担了多支付一个月租金责任的情况下，吉某公司另行要求国美公司承担违约金及其他损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉房屋交接时间的认定。国美公司陈述2019年6月9日房屋已经交付，之后不应再计取租金；吉某公司认为2019年7月18日双方签署交接清单时为交付时间。对此，本院认为，国美公司虽于2019年4月9日向吉某公司发函要求解除合同，但在吉某公司对合同解除未作回复、双方亦未就房屋交接、租金交付等事宜协商一致的情形下，国美公司即准备搬离案涉租赁物，吉某公司虽然封锁了房屋，但是亦未实际占有和控制房屋，因此，不能认定2019年6月9日国美公司已实际向吉某公司交付了房屋，国美公司以此时为房屋交接时间依据不充分。另，吉某公司阻止国美公司的撤场行为亦存在不当之处。一审法院考虑到国美公司撤场、双方完成交接均需要时间以及国美公司的租金已支付至2019年6月19日等情况，酌情确定房屋交接时间为2019年6月19日，符合客观情况，亦较为公平合理。综上，吉某公司、国美公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46094元，由江苏吉豪贸易有限公司、盐城国美电器有限公司各负担23047元。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  谢超亮审判员  曹 荣二〇二〇年八月二十七日书记员  张 育