新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1531号   上诉人(原审原告)：周雷，男，1961年9月24日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人(原审被告)：马生贵，男，1964年11月21日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：何敏，新疆赛天律师事务所律师。   上诉人(原审被告)：王兰，女，1973年3月28日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人：何敏，新疆赛天律师事务所律师。   原审第三人：张家茂，男，1966年9月7日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。   上诉人周雷与上诉人马生贵、王兰、原审第三人张家茂因合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初3001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人周雷，上诉人王兰、马生贵的共同委托诉讼代理人何敏到庭参加诉讼，原审第三人张家茂经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   周雷上诉请求：撤销一审判决，依法改判马生贵、王兰向我支付房屋拆迁补偿款556,000元(不服一审判决金额173,512元)。事实和理由:一、一审法院对我加盖的涉案楼层一层面积未予以认定,实属不当。本案中，马生贵、王兰的原房屋是平房，面积为112平方米,房屋地基不符合承重技术要求，我对原平房扩建了外墙、外包柱,一层扩建部分为框架结构，一层屋顶为现浇板。我实际将一层房屋室内扩建的面积为46.96平方米,此部分增加的面积在《房产面积测绘报告》中已有描述；二、我主张的房屋补偿款中有46,893元为第三层加层部分的装修内容，依照我与马生贵、王兰的约定，第三层房屋由我居住使用，该层房屋的装修由我自行完成，具体的装修金额即46,893元，该部分数额在《房产面积测绘报告》中已有描述，但一审判决中对此部分内容未予认定,应属漏判。请求二审人民法院支持我的上诉请求。   马生贵、王兰共同辩称，不同意周雷的上诉请求。周雷未提交任何证据证实其对一层部分进行了加盖，双方当事人对装修部分已进行了明确约定，不应将装修部分另行计算。请求驳回周雷的上诉请求。   王兰、马生贵共同上诉请求：撤销一审判决，驳回周雷的诉讼请求。事实和理由:一审判决认定事实错误。一审判决认定加盖的二层房屋补偿单价为5,600元/㎡、三层房屋按3,200元/㎡，与实际不相符合。1.一审判决依据的是“房屋征收管理部门委托中介机构出具的测绘报告及评估报告以及马生贵与征收管理部门签订的征收补偿协议”来确定的上述价格,但实际上,房屋征收管理部门给出的价格表明确确定无产证的部分是按3,000元/㎡进行征收补偿的。其次，征收补偿文件明确确定的是独栋房产无证的二层是按照5,600元㎡进行补偿,三层按3,200元/㎡进行补偿,而实际上我的房屋不是独栋,征购协议是按照3,000元/㎡进行补偿。第三，一审法院调取的证据并不是实际给付征迁款的部门所出具的,不能真实反映本案争议房产实际拿到的征迁款，一审法院仅是靠主观判断来推定二、三层的征迁价格显属错误；2.周雷在承建房房屋的过程中违反双方约定,未实际完工,给我方造成实际损失8万余元,并应当承担约定的违约金,一审法院在判决书中只字未表述,违反了双方的合同约定；3.我方与周雷在征迁款下来后进行了算账,在扣除因周雷违约所造成的违约金及我方的实际损失后,双方确认了最终的价格为460,000元,且我已向周雷支付完毕，双方之间的合同已履行完毕。请求二审法院支持我方的上诉请求。   周雷辩称，不同意马生贵、王兰的上诉请求。我已将涉案房屋的二层、三层加盖施工完毕，如果马生贵、王兰有能力建房，就不可能找到我建房。我收到的46万元是按照每平米两千元计算的，我问马生贵要评估报告，其拒不提供，我无奈之下才起诉的，涉案楼房的二层按照每平方米5,600元补偿的，三层按照每平方米3,200元补偿的，马生贵、王兰应当按照上述标准向我给付补偿款项。请求驳回马生贵、王兰的上诉请求。   张家茂未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。   周雷向一审法院起诉请求：判令马生贵、王兰向我支付房屋拆迁补偿款556,000元。   一审法院认定事实：2011年9月2日,周雷、张家茂（乙方）与马生贵、王兰（甲方）签订协议书,约定由周雷、张家茂在新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××队)马生贵原建筑上加层,原建筑面积归马生贵所有。平房新加层面积约320平方米,产权归甲乙双方所有。加层所需要的资金及材料由乙方负责。征迁补偿金(加层面积)在偿还乙方后,由双方平均分摊。双方约定,新建加层面积建筑900元/平方。该加层房屋按国家标准建设,所有设施应齐备(暖气、水、电等附属配件)。协议签订后,周雷、张家茂在马生贵所有的1栋房屋上加盖了两层钢混结构房屋。另查明,2015年10月10日,乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府印发《新医路西延(九家湾片区)新建工程征收补偿方案》,方案载明征收规模为新医路西延新建工程(九家湾五、六队片区段),需征收房屋66户；房屋面积7.8万平方米;九家湾被征收补偿房屋的补偿标准：征收范围内已取得房屋产权证的建筑物,根据产权证证载面积,依据评估价格给予全额补偿；未取得产权证的,具有九家湾村民身份的被征收人自建两层以下(含两层)的房屋,按照一户一宅的原则,经过房地产评估公司给予全额补偿。对经过调查确属九家湾村民自建二层以上的超建房屋,经规划部门认定为不违背城市规划和消防要求的,按照村民一户一宅的标准,对超建房屋(含两栋及两栋以上房屋)超出规定的建筑面积,给予3,000元/平方米的补助。沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室委托新疆德旺房地产估价事务所(有限公司)对马生贵住宅进行实测测量并进行房地产价值评估。2016年9月,新疆德旺房地产估价事务所(有限公司)出具《关于马生贵位于乌鲁木齐市沙依巴克区西环中大路1501号征收案号：1601052房产面积测绘报告(实测)》,经测绘马生贵1栋房屋第一层面积325.87平方米(钢混结构)、第二层建筑面积325.87平方米(钢混结构)、第三层建筑面积158.96平方米(钢混结构)，其中，周雷及张家茂加盖面积为第二层158.96平方米,第三层158.96平方米。2017年3月1日,新疆德旺房地产估价事务所(有限公司)出具《关于马生贵位于乌鲁木齐市沙依巴克区西环中大路1501号住宅地产价值的评估报告(征收档案号:1601052)》,其中“评估结果一览表”载明马生贵住××村改居)建筑面积651.74平方米,钢混结构，单价5,600元,评估价值3,649,744元,补助或补偿单价每平方米5,600元,补偿价值3,649,744元;3层(村改居无证),建筑面积158.96平方米,钢混结构,单价5,600元,评估价值890,176元,补助或补偿单价每平方米3,200元,补偿价值508,672元;地下室（村改居)建筑面积145.77平方米,钢混结构,单价5,330元,评估价值776,954元,补助或补偿单价每平方米5,330元,补偿价值776,954元。2-4栋(村改居无证),建筑面积354.24平方米,混合结构,单价5,400元,评估价值1,912,896元,补助或补偿单价每平方米3,000元,补偿价值1,062,720元。马生贵住宅房屋共计面积1,310.71平方米,评估价值7,229,770元,补偿价值5,998,090元。2017年2月28日,乌鲁木齐市沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室与被征收人马生贵签订《乌鲁木齐(新医路西延九家湾片区)沙依巴克区区域征地房屋征收补偿协议》,约定根据房屋征收补偿方案及经自治区房地产评估专家委员会鉴定的评估报告,确定马生贵住宅房屋价值补偿额为5,998,090元，计算方法：651.74×5,600+158.96×3,200+145.77×5,330+354.24×3,000。2017年7月5日,王兰向周雷支付460,000元，由周雷出具收条，载明“今收王兰转账肆拾陆万元(460,000),按照316平方米×900=284,400,补偿为壹拾柒万伍仟陆佰元正（175,600),(按照每平方米2,000)。注:如没有按照政府拆迁补偿给全额给予,造成后果由马生贵、王兰负责。”再查明,马生贵原为九家湾村五队的村民,周雷为乌鲁木齐市××镇居民。   一审法院认为,当事人订立、履行的合同,应当遵守法律、行政法规,违反法律、行政法规强制性规定,应当认定合同无效。周雷及张家茂并非涉案宅基地所在地的村民,非该集体经济组织成员,故其二人与马生贵、王兰之间所签协议涉及房屋产权分配条款因违反土地管理法及相关行政法规的强制性规定应属无效,但双方对于征收补偿款的分配约定即“在征迁情况下。按征迁的实际面积先偿还乙方的建筑资金(按照每平方米900元计算)后,甲乙双方平摊”的约定不违反法律及行政法规的强制性规定,应认定为有效。关于马生贵、王兰因涉案房屋被征收,涉及周雷、张家茂出资加盖部分征收补偿款项,根据房屋征收管理部门委托中介机构出具的测绘报告及评估报告以及马生贵与征收管理部门签订的征收补偿协议可以确定周雷、张家茂加盖部分为1栋二层及三层,面积均为158.96平方米,且为钢混结构，二层每平方米补偿单价为5,600元,三层每平方米补偿单价为3,200元。周雷、张家茂加盖二层、三层部分所获征收补偿金为158.96平方米×5,600元+158.96平方米×3,200元=1,398,848元,按照双方约定先行支付建筑成本158.96平方米×2×900元=286,128元，剩余1,112,720元,双方各分得一半即556,360元。因张家茂未在本案中主张权利,故马生贵、王兰应给付周雷款项合计286,128元+556,360元=842,488元,扣除马生贵、王兰已给付的460,000元,还应给付382,488元。一审法院对于周雷主张的合理部分诉讼请求予以支持。关于周雷主张其为马生贵、王兰加盖了1栋一层40余平方米的房屋,对此周雷未能举证证明,且在马生贵、王兰于2017年7月5日给付其460,000元款项时,其出具的收条中未对加盖部分面积提出异议,明确载明加盖面积316平方米。对于周雷的该部分主张一审法院不予支持。判决:马生贵、王兰给付周雷382,488元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马生贵、王兰出示一份交通银行个人客户交易清单，用于证明马生贵向涉案房屋的装修承包人分别支付了装修费用伍万元。周雷质证认为，对上述证据的真实性和合法性认可，但是关联性不认可，认为和周雷建造的房屋没有关系。本院对上述证据认定如下：对上述交易清单的真实性、合法性予以确认，但该交易凭证仅能证实马生贵支取款项的经过，不能证实上述款项的去向，本院对上述证据的关联性不予确认。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，周雷与马生贵、王兰之间因涉案房屋被征收后的补偿款项应当如何分配产生争议，本案的争议焦点为：周雷向马生贵、王兰主张房屋征收补偿款的数额应当如何确定。对此本院分析如下：根据庭审调查及当事人陈述证实，马生贵系九家湾村五队的村民,周雷为乌鲁木齐市××镇居民，涉案房屋坐落的位置系集体经济组织分配的宅基地，马生贵作为农村集体经济组织成员就宅基地建设与非同一集体经济组织成员周雷约定的合资建设房屋协议，该协议应属无效协议，但双方在协议中约定征收补偿款的分配办法，应当视为马生贵作为农村集体经济组织成员自行处置其征收补偿款的行为，作为参与合资建房的周雷有权依据协议约定向马生贵主张补偿款。一审判决对双方协议的效力认定准确，本院予以维持。双方当事人对于周雷加盖涉案房屋中的二层面积为158.96平方米、三层面积为158.96平方米不持异议，但对于该部分面积的征收补偿标准存在分歧，马生贵、王兰上诉认为该部分面积的补偿标准应当按照每平方米3,000元进行认定,周雷抗辩认为应当按照征迁补偿协议中约定的二层面积按照每平方米5,600元、三层面积按照每平方米3,200元进行认定，对此本院认为，双方签订的协议书中约定的加层面积征迁补偿金应当系征迁部门实际补偿的金额，根据一审法院调取的相关征迁文件及《乌鲁木齐(新医路西延九家湾片区)沙依巴克区区域征地房屋征收补偿协议》等内容反映，马生贵被征收的房屋包括涉案房屋在内的多处房屋，其中2-4栋(村改居无证)的补偿单价为每平方米3,000元，涉案被征收房屋的二层面积补偿标准为每平方米5,600元、三层面积补偿标准为每平方米3,200元，马生贵、王兰已取得了征收补偿协议中约定的补偿金额，马生贵、王兰应当按照涉案房屋被实际征收补偿的金额向周雷给付相应补偿款，其主张按照每平方米3,000元认定涉案房屋补偿款的标准不符合客观事实，该项上诉理由不能成立，本院不予采信。关于马生贵、王兰上诉认为周雷在建房过程中存在违约行为的问题，因双方签订协议书中除了补偿款分配的条款之外，其他条款因系无效条款，马生贵、王兰在庭审中并未出示证据证实周雷在建房过程中存在违约行为，且涉案房屋建成后双方已对涉案房屋使用多年，现涉案房屋已被拆除，马生贵、王兰并未在本案中主张周雷赔偿违约金或相应损失的反诉请求，王兰向周雷给付的460,000元款项仅是按照每平方米2,000元补偿款标准进行暂估，现其主张已将补偿款项向周雷给付完毕的理由不能成立，本院不予采信。周雷上诉认为其对涉案房屋一层部分面积进行了加盖，马生贵、王兰应将该部分的补偿款项向其给付，通过双方当事人签订的协议书内容及周雷出具的收条内容反映，周雷加盖的房屋面积约为320平方米，这与征迁补偿过程中测绘的面积能够相互印证，周雷并未举证证实涉案房屋一层中存在其加建的面积，其主张马生贵、王兰应将一楼部分面积的补偿款项向其给付的理由不能成立，本院不予采信。关于周雷上诉认为其对涉案房屋三楼进行了装修，马生贵、王兰应将该部分装修补偿费用向其支付，根据庭审调查及当事人陈述反映，双方签订的协议中并未对装修费用的负担问题进行约定，周雷已按照征迁补偿协议载明的每平方米3,200元获取了三层面积的补偿款项，其再主张装修费用并无依据，同时，周雷并未举证证实其对涉案房屋三层面积进行了装修，其主张马生贵、王兰应将涉案房屋三层面积的装修补偿费用向其给付的理由不能成立，本院不予采信。   综上所述，周雷、王兰、马生贵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费，周雷已预交的3,770.24元，由周雷负担，马生贵、王兰已预交的7037.32元，由马生贵、王兰负担。   本判决为终审判决。   审判长冯宁   审判员卫杨   审判员瞿佩茹   二 〇 二 〇 年 八 月 六 日   书记员 李玉涛