北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1765号上诉人（原审原告、反诉被告）：王石，男，1988年12月28日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：朱晓燕，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘志明，男，1971年10月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐玉环，北京市公衡律师事务所律师。上诉人王石因与被上诉人刘志明房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初46808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王石上诉请求：撤销一审判决中关于刘志明无需返还我保证金的判项及我应支付刘志明违约金的判项，依法改判在保证金冲抵租金107465.75元、物业费5043.81元、供暖费649.64元、装修管理费13600元、免租期租金69863元、违约金15238.08元后刘志明向我返还213139.7元。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，刘志明提供的房屋不符合合同约定的办理营业执照的条件，致使我遭受了巨大的经济损失；2.一审法院机械引用合同条款，将押金及违约金重复计算，违背了相关法律规定。刘志明辩称，我同意一审判决，不同意王石的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。王石向一审法院提出诉讼请求:1.判令刘志明向我返还租房保证金（押金）425000元；2.判令刘志明支付违约金（以425000元为基数，按照日千分之三的比例，从2018年11月8日至实际支付日止）；3.刘志明承担本案诉讼费。刘志明向一审法院提出反诉请求:1.判令王石向刘志明支付2018年11月4日至2019年4月5日期间的房租714918元，并自2018年10月20日起至实际给付日止，按照714918元为基数，按照日千分之一的标准支付违约金；2.判令王石向刘志明按照年租金170万元（日租金4658元）支付2019年4月6日至2019年5月31日期间的房屋占有使用费260848元；3.判令王石按照合同约定，以押金三倍的标准支付违约金127.5万元；4.判令王石支付15天免租期租金69870元；5.判令刘志明无需退还王石就租赁关系交纳的保证金；6.判令王石支付物业费8330.28元，并从2018年12月4日起至实际支付日止，以8330.28元为基数按照日千分之三的标准给付违约金；7.判令王石支付供暖费7146.09元，并自2019年4月11日起至实际支付日止，以7146.09元为基数按照日千分之三的标准给付违约金；8.判令王石支付装修管理服务费13600元；9.判令王石支付遗弃物品搬运费197元；10.判令王石支付拖欠的2018年8月至10月期间的租金5000元；11.案件诉讼费全部由王石负担。一审法院认定事实：一、租赁合同签订情形2018年4月17日，刘志明作为甲方（出租方）与乙方（承租方）王石签订租赁合同一份，双方约定刘志明将位于北京市海淀区华清嘉园7号楼二层商铺（以下简称涉诉商铺）出租给王石用于“食明治餐厅”。就租赁合同具体履行情况，合同的主要内容有：1、租期。承租期自2018年4月19日至2024年4月29日。免费装修期从2018年4月19日至2018年5月3日共计15天。该期间乙方需据实支付水、电、暖、气、电话、宽带、物业等各项费用。如因乙方违约导致甲方提前解除合同，乙方应按第一年租金标准于合同解除次日补交上述期间租金。2、租金。第一年租金标准为170万元。租金支付方式为：2018年5月4日至11月3日的租金每三个月一支付，2018年11月4日至2024年4月29日租金每六个月一支付，每满六个月支付年固定租金的二分之一，先付后用。2018年5月4日至8月3日期间的首期租金，交清时间为合同签订后3日内。以后各期租金在上期租金期满前15日提前交清。合同约定了刘志明的收款账户。乙方逾期交纳租金的，每延迟一日，按照延迟交纳数额的千分之一向甲方支付违约金，直至付清时止。3、保证金（押金）。合同签订时，乙方向甲方支付425000元保证金。保证金用于合同承租期满时，充抵乙方应承担的各项款项（包括但不限于欠付的物业费、供暖费、水电费等费用及乙方违约金、赔偿金等），充抵剩余部分，甲方于合同期满或解除次日返还乙方，不足充抵时，甲方有权继续追偿。无充抵款项的，全额返还。因乙方原因违约导致合同解除的，甲方不退还保证金，因甲方原因解除合同的，甲方双倍返还乙方。保证金存放期间不计息，甲方逾期未足额返还的，每逾期一天，按照逾期返还数额的千分之三向乙方支付违约金。4、转让费。转让费30万元，乙方与首期租金同时支付。5、其他费用。承租期内与所使用房屋有关的各项费用（包括但不限于水、电、物业、供暖、电话、有限电视、宽带网络等）均由乙方按照相关收费部门规定时间和标准交纳。乙方延迟或未足额交纳的，按照延迟交纳数额每日千分之三的标准支付违约金，至付清时止。6、装修。乙方可以对房屋及其附属设施进行改造和装修。装修服从物业公司的管理，办理相关的手续。租期届满时，乙方的装修无偿归甲方所有。因乙方违约导致合同解除的，装饰装修无偿归甲方所有。7、营业执照。甲方保证承租给乙方的商铺，可以正常办理餐饮营业执照（仅限于热食类制售和饮品），如不符合要求，无法正常办理，办理过程中一切费用由甲方承担，甲方将承担一切损失，返还乙方交纳一切费用，并赔偿损失。8、单方解除权。甲方承租给乙方的商铺无法办理营业执照的或在乙方未违反合同约定的前提下，甲方无故不提供上下水、动力电及新风排烟的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方支付保证金数额三倍的违约金，违约金不足以弥补损失的，甲方还应予赔偿。乙方逾期交清租金或其他费用达十日的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方支付保证金数额三倍的违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方还应予赔偿。9、商铺的返还。承租期满或合同解除（含单方解除）、终止之日的次日，乙方应返还商铺及其附属设施。乙方添置的可移动物由其在房屋返还前自行收回，返还后对房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。合同落款处有王石和刘志明的签字，并加盖手印。二、租赁合同实际履行情况上述租赁合同签订后，刘志明截止2018年4月20日收到王石支付的款项85万元。于2018年4月22日收到王石支付的转让费30万元，于2018年7月23日收到王石交纳的租金42万元。2018年4月16日，刘志明就涉诉商铺装修，向物业管理办公室交纳装修管理服务费13600元，出入证办理费50元，共计13650元。2018年5月5日王石以北京尼菲特餐饮管理有限公司食明治五道口店（以下简称尼菲特公司）为名称，向北京市工商行政管理局海淀分局申办并取得了营业执照，营业执照记录的经营范围包括餐饮服务；销售食品等。此后王石仍以尼菲特公司名义向北京市海淀区食品药品监督管理局申请并取得了食品经营许可证，经营项目为自制饮品销售，现普通饮品；预包装食品销售等内容，不含熟食。根据王石与刘志明代理人微信交流内容显示：2018年8月19日王石向对方发送“食明治五道口店开业盛典邀请函”。2018年10月23日对方向王石发微信“弟，这租金已经晚5天了，你不能每次都晚啊，装修物业的垃圾、电费还有上季度欠的钱你什么时候打？”但当日无王石回复信息。10月26日，对方向王石发微信“王总你电话不接，微信不回是什么意思。从你装修物业替你交的钱，还有这半年电费也不给。”当日无回复。11月1日对方再次向王石发微信“你们的房租我已经通知你们多次了，现在已经过了半个月了。今天你家贴出内部装修，停业。能够给我准确答复。”当日无回复。11月7日上午，对方给王石发微信“你们把二楼关了也不打个招呼。一楼所有的电表全部在二楼。昨晚上有人家停电了。打不开你们的门，小张应该给你打电话要钥匙了吧。你们也不接。这样你们给下面商户造成的损失你们负责任。咱们现在按合同走。”当日王石向对方发送部分截屏，并表示其因故在医院处理事务。并在微信中表示“房子继续租，这个不用担心。……超过四号交房租的时间，该补违约金就补违约金。我给你发的微信我都认可。11月8日，王石安排店员将涉诉商铺钥匙交给刘志明店内店员。11月17日，对方给王石发微信“这是我最后一次给你发微信，为了止损请明天务必把东西搬走，把欠的房租交给我，如果你明天不搬我视为你不要了，我就处理了。”11月18日对方再次发微信“今天不搬我视为你不要了。直接处理了。”王石回复“我们一会过去”。根据王石与刘志明代理人的当面沟通录音，11月18日双方沟通过程中，代理人询问王石是否继续在涉诉商铺经营，王石表示要继续经营，并愿意先补交一个月房租，王石还进一步强调他是做品牌经营，外面有加盟店，涉诉商铺要是关门了会有很大不良影响，因此需要继续经营。11月25日，对方给王石发微信“王总最后一次通知你，为了止损，请你今明两天把屋里的东西搬走。如果你不搬我视为你不要。我就处理了”。王石对此回复了一个微信表情“强”（即竖大拇指表情）。此后双方的各种沟通记录中，均显示双方就相关费用及支付情况曾在2019年4月份进行过沟通，但在沟通过程中，王石再未明确表示继续承租。三、相关费用支付情况2018年12月，刘志明就涉诉商铺向物业管理企业交纳2018至2019年度物业费8330.28元；2019年4月刘志明就涉诉商铺向物业管理企业交2018至2019年度供暖费7146.09元。刘志明主张其于2019年6月3日通过手机付费方式，支付197元，将涉诉商铺内王石留存的物品进行了清理。为此刘志明提交手机支付费用截屏。王石对该证据真实性、关联性及证明目的均不予认可。一审法院认为，当事人承认对方诉讼请求部分，不违反法律规定，法院予以支持。王石在本案中对刘志明反诉请求中拖欠2018年8月4日至11月3日期间房租5000元予以认可，并同意给付，对此法院不持异议。本案系租赁合同纠纷，王石与刘志明于2018年4月17日就涉诉商铺签订的房屋租赁合同合法有效，依法成立，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现双方对于合同已经实际解除的事实并无争议。本案实际争议焦点主要为：1、哪一方存在违约行为，哪一方因此享有单方解除权。2、合同解除的时间。3、违约责任。关于哪方存在违约行为导致对方享有单方解除权的问题。根据合同约定可以明显看出，王石作为承租人，应在第一期支付租金对应的租赁期满即2018年8月3日前十五日，足额支付下一期租金42.5万元。但王石就该期租金，实际只支付了42万元，剩余5000元始终未予支付。因此根据合同关于单方解除权的约定，刘志明作为出租人，在王石逾期支付租金满十日后即7月19日，即享有租赁合同的单方解除权。进一步根据微信对话内容，在2018年8月19日，王石还就商铺正式开业向刘志明代理人发送相关邀请函。且在后续双方沟通中，王石一直强调自己资金紧张，希望出租方宽限交费时日，从未在交流中提及营业执照办理问题。加之王石也在实际开业前，向有关部门申请并成功获得了营业执照和食品经营许可证，因此王石就合同违约系因刘志明不配合办理或提供商铺无法办理营业执照和食品经营许可证的抗辩，因缺乏事实和法律依据，法院不予采信。由此，刘志明因王石逾期拖欠房租，因此享有对租赁合同的单方解除权。合同解除的时间。根据合同约定和法律规定，享有单方解除权的合同当事人，其行使解除权，通知对方解除合同，该通知到达对方时，应可视为合同解除。但本案中，刘志明及其代理人作为享有合同单方解除权的一方当事人，始终并未向王石作出明确、具体的解除通知。虽然多次表示要求王石清结拖欠款项，搬出商铺内物品，但也在前期的通知过程中，反复询问王石是否继续承租。因此导致本案对合同解除时间存在争议。王石主张其于2018年11月8日向刘志明交还商铺钥匙的行为，应视为合同解除的标志。但根据双方微信沟通内容，显然刘志明要求王石交还商铺钥匙，主要原因在于王石对商铺的关闭行为造成楼下商户无法正常经营，且王石在交还钥匙后，并未明确表示商铺内物品是否放弃，并还在11月18日的当面沟通中，明确表示要继续经营，请求刘志明继续履行合同。在上述沟通中，刘志明的代理人虽多次要求王石清理涉诉商铺内物品，但对王石之后要求继续租赁的表态也未明确拒绝。直至2018年11月25日，刘志明代理人再次以微信方式，以最后通知的形式告知王石清理商铺内物品，否则将自行处置。对此王石回复了对该处置方式予以认可的微信表情。此后，双方的沟通协商过程中，均围绕费用结算而进行，王石亦未再就继续承租商铺作出意思表示。考虑到租赁合同履行过程中，双方基于租赁关系会达成一定的合作关系，在合同履行受阻的情形下，会一定程度上体谅或考虑对方违约行为的原因，并出于利益最大化的考虑，希望继续保持合同关系，因此在沟通和交涉过程中，常会出现态度反复的情况。刘志明虽然享有单方解除权，并在11月25日前确有要与王石就租赁合同关系进行结算的意思表示和告知行为，但其间双方仍旧对继续租赁进行协商。王石于11月8日向刘志明交还钥匙的行为，根据双方微信对话内容，可以明显看出系主要为配合刘志明解决楼下商户用电问题。在王石交还钥匙后，无论刘志明还是王石，对是否继续租赁还继续进行了协商。因此王石以11月8日交还钥匙为由，主张合同解除，与其事后表态和双方态度明显不符，法院对王石的上述主张不予采信。2018年11月25日，当刘志明再次以最后通知的形式，通过微信向王石行使单方解除权，当天王石用微信表情回复，表示对接到该通知并对通知内容予以认可。且此后双方再未就继续租赁关系有任何明确表示，或相反态度，因此法院认定双方租赁合同于11月25日解除。由于涉诉商铺钥匙返还早于合同解除日，因此合同解除当日，即亦完成了涉诉商铺的返还。且王石亦对商铺内留存物品予以放弃。关于违约责任。根据合同约定，王石逾期交纳租金，构成违约，最终导致合同解除，应依据合同承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人一方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此基于合同履行情况，王石首先应向刘志明支付拖欠的2018年8月4日至11月3日期间的租金5000元，并支付11月4日至合同解除日11月25日期间的租金102465.75元。此外，根据合同约定，王石应承担的违约责任还包括：1、因乙方违约导致甲方提前解除合同，乙方应按第一年租金标准于合同解除次日补交2018年4月19日至2018年5月3日共计15天免租期租金，即69863元。2、乙方逾期交纳租金的，每延迟一日，按照延迟交纳数额的千分之一向甲方支付违约金，直至付清时止。3、因乙方原因违约导致合同解除的，甲方不退还保证金。4、乙方逾期交清租金或其他费用达十日的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方支付保证金数额三倍的违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方还应予赔偿。进一步根据合同约定，承租期内与所使用房屋有关的各项费用如物业费、供暖费均应由王石负担。因此王石应负担2018年4月19日至11月25日期间涉诉商铺的物业费、供暖费。对于刘志明主张的装修管理费，根据合同约定，乙方可以对房屋及其附属设施进行改造和装修。装修服从物业公司的管理，办理相关的手续。由此，相应装修手续应由乙方办理，相关费用亦应由乙方承担，因此刘志明主张由王石负担13600元的装修管理费主张，因符合合同约定，未超出合理限度，法院予以支持。根据物业费和供暖费发生情况，王石应相应负担的物业费为全年物业费总额除以全年天数，乘以实际租赁221天，应为5043.81元。供暖费因租赁期实际在121天的供暖期内仅为11天，因此供暖费应负担数额为649.64元。就刘志明反诉请求中主张的物业费、供暖费逾期违约金，根据现有证据，合同未明确约定上述费用的支付时间，虽然相关书证显示物业公司在2018年10月曾发出费用催缴单，但由于当时王石经营的商铺已实际停业，因此无证据显示王石接到了上述催缴单。进一步核对刘志明付款情况，上述两笔款项分别于2018年12月及2019年4月支付，均发生在合同解除之后，且未涉及违约金的交纳，因此刘志明要求王石承担逾期支付物业费、供暖费违约金的主张，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。就房屋占有使用费问题，根据合同约定，乙方对于在涉诉商铺内添置的新物，应在房屋返还前自行收回。返还后未经甲方同意遗留的物品，视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置。本案实际履行过程中，由于特殊原因导致涉诉商铺的返还实际早于合同解除时间。因此出租方在合同解除前，即已实际恢复对涉诉商铺的控制。根据后续双方交涉沟通结果，在11月25日合同解除时，承租方亦同时明确表示对涉诉商铺内留存物品所有权的放弃。至此，刘志明已有权对涉诉商铺内物品自行处置。其未及时处置导致的后果，不应由王石负担。因此刘志明以王石在合同解除后，未及时处置留置物品，要求王石支付房屋占有使用费的主张，以及要求王石负担清理搬运费用的主张，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。最后就王石因合同违约行为应承担的违约金支付义务。王石逾期支付租金，系承租方单方违约导致合同解除，该违约行为根据合同，涉及多项承租方责任约定，如补交免租期租金、就延迟交纳的租金每日按照延迟数额的千分之一向出租方交纳违约金至实际付清之日止、保证金不退还、承租方向出租方支付相当于保证金数额三倍的违约金等。上述约定就同一违约行为形成了违约金计算和给付义务叠加的情况。诉讼中，王石对此抗辩违约金过高，超出合理限度具有一定依据。故法院将根据实际违约情形，依法对王石应实际承担的违约金给付义务依法酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王石于本判决生效之日起十五日内，给付刘志明欠付的2018年8月4日至11月25日期间租金共计107465.75元、物业费5043.81元、供暖费649.64元、装修管理费13600元、免租期租金69863元、违约金1275000元；二、刘志明无需返还王石交纳的保证金425000元；三、驳回王石的全部诉讼请求；四、驳回刘志明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人提交新证据,本院组织双方围绕新证据进行举证质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。王石未针对一审判决中关于其应给付刘志明租金107465.75元、物业费5043.81元、供暖费649.64元、装修管理费13600元、免租期租金69863元的判项提起上诉，本院予以确认。故本案争议焦点应为王石应支付刘志明违约金金额及保证金是否应予退还。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王石与刘志明签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定，当属有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现王石未按合同约定足额支付租金已构成违约，刘志明依据合同约定享有解除权。王石现主张因刘志明原因致使涉诉商铺未能办理热食许可证，故刘志明构成违约，因该主张缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院依据双方微信往来记录认定合同解除日期正确，本院予以确认。关于违约金及保证金一节。合同明确约定如因王石违约则刘志明不退还保证金，故一审法院对保证金所作处理是正确的，本院予以确认。王石上诉主张该保证金属于定金性质，一审法院同时适用定金罚则与违约金条款属于适用法律错误。关于双方合同中约定的保证金的性质问题，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持，故本院对王石的该项主张不予采信。王石另主张一审法院判决违约金金额过高，请求法院予以酌减。对此本院认为，结合王石在履行合同中的违约情节及给刘志明造成的实际损失的情况，一审法院认定违约金数额显著过高，造成了双方当事人的利益失衡，故本院对违约金金额予以调整。综上所述，王石的部分上诉请求成立，本院予以支持，其余部分均应予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初46808号民事判决第二项、第三项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初46808号民事判决第四项；三、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初46808号民事判决第一项为：王石于本判决生效后十五日内，给付刘志明欠付的2018年8月4日至11月25日期间租金共计107465.75元、物业费5043.81元、供暖费649.64元、装修管理费13600元、免租期租金69863元、违约金425000元；四、驳回刘志明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3837.5元，由王石负担（已交纳）。一审反诉案件受理费12820元，由王石负担3394元（本判决生效后七日内交纳），由刘志明负担9426元（已交纳）。二审案件受理费20100元，由王石负担15075元（已交纳），由刘志明负担5025元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇二〇年八月二十日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹