四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终371号 上诉人（原审原告）：江滔，男，1982年3月28日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：周正文，四川顺安律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：曾小翠，女，1985年6月10日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：周正文，四川顺安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：自贡银海房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市板仓工业园区卫里街32号。 法定代表人：陈祥平，执行董事。 委托诉讼代理人：张智锐，四川品冠律师事务所律师。 上诉人江滔、曾小翠因与被上诉人自贡银海房地产开发有限公司（以下简称银海房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省自贡市沿滩区人民法院（2020）川0311民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江滔、曾小翠及其共同的委托诉讼代理人周正文，被上诉人银海房地产公司的委托诉讼代理人张智锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江滔、曾小翠上诉请求：一、判决撤销四川省自贡市沿滩区人民法院（2020）川0311民初162号民事判决；二、判决被上诉人赔偿上诉人因未履行购房时承诺交付“入户花园”的经济损失77934元；三、被上诉人承担本案一、二审受理费。事实和理由：一、一审判决认定事实严重错误。（一）一审判决认为被上诉人银海房地产公司的销售广告和宣传资料中对“入户花园”的宣传内容不应当视为合同内容，与法相悖。（二）被上诉人银海房地产公司未履行提供“入户花园”的合同义务。（三）一审判决混淆了“前室”与“入户花园”两个不同建筑术语。（四）一审判决以沿滩区城乡建设和住房保障局、沿滩区市场监督管理局对某部分业主投诉的回复作为认定事实的证据明显没有法律依据。（五）重庆市沙坪坝区人民法院、重庆市第一中级人民法院审理的与本案相同性质的生效类案案例，但判决认定的事实与裁判结果却完全相反。二、一审法院以《四川省商品房买卖合同（预售）》的合同附件十三《补充协议》第十二条为由，认为被上诉人自贡银海公司的销售广告和宣传资料对双方均不具有法律上的拘束力，更是歪裁乱判。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，《补充协议》第十二条系无效条款。 银海房地产公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依法应当驳回上诉，维持原判。理由如下：1．入户花园的宣传仅是对使用的建议，现实中确实包括“入户花园”。2．上诉人明知有争议的入户花园系电梯前厅，此一点在上诉人的上诉状第二页第三段第三行中私家入户电梯前厅成为家中豪华入户花园这里就可以看出，在之前上诉人明知入户花园就是前厅，即前室。3．被上诉人没有提供入户花园的合同义务，双方的合同中没有约定销售或赠送入户花园，合同中仅约定对房屋进行买卖。4．根据《四川省房产测绘实施细则》当中规定入户花园指的是至少有一面不封闭的入户过渡空间。5．被上诉人在一审出示行政职能部门的相关文书只是证明本案是曾经经过行政职能部门审查这个过程，在原审判决的本院认为部分并没有以职能部门的结论作为本案定案依据。6．上诉人所提供的类案，并不与本案相同，该案中是明确表述赠与入户花园，本案中没有任何宣传或者合同中表明销售或赠送。7．案涉销售房屋系在登记机关登记且有备案合同，是有相关职能部门进行监管的，不是格式合同。 江滔、曾小翠向一审法院起诉请求：1．判令被告赔偿原告因未履行买房时承诺的“入户花园”而产生的经济损失62229.6元；2．本案的诉讼费用由被告承担。一审审理过程中，原告江滔、曾小翠将诉讼请求第1项中赔偿经济损失变更为77934元。 一审法院认定事实：2017年10月21日，二原告与被告银海房地产公司签订编号为（2017）1001525《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定二原告共同向被告银海房地产公司购买坐落于沿滩新城区C-01-1地块某小区某栋X-X-X号房屋。合同第四条商品房基本情况（五）：该商品房的预测建筑面积共117.08平方米，其中套内建筑面积93.45平方米，分摊的共有建筑面积23.63平方米，出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。合同第八条计价方式与价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币7554.76元，总价款为人民币705992元。合同第十二条规划、设计变更：（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。合同第十四条面积差异处理：（二）房屋面积以房屋登记机构颁发的房屋产权证载明的面积为准。合同第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）5．配置的电梯、消防、安防等设备设施；合同第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。合同第三十条建筑物区分所有权：（二）以下部位归业主共有：1．建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；合同第三十一条要约邀请与要约：出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体明确，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。合同中的房屋分户图经二原告签字确认，未见“入户花园”、“前室”等字样。合同附件五关于本项目内基础设施设备和相关公共设施的具体约定（一）相关设施的位置及用途：1．住宅楼内水、电、气计量装置实行专有部分一户一贸易结算表，共有部分独立结算表；3．消防设施设备装置：地下室设置喷淋，地面设置消火栓，高层设置消火栓及报警系统。合同附件十三补充协议第十二条对《商品房买卖合同》第三十一条的补充约定：为了避免争议，双方约定《商品房买卖合同》不包括以下范围，即出卖人发布的售楼书、售楼广告、沙盘、模型、宣传单、户型单及样板房等资料、实物上所记载的数据、内容等，这些数据及内容等对双方不具有法律上的拘束力，最终以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议所约定的权利、义务为依据。第十三条：本合同所涉及商品房按套内建筑面积销售、计价、结算，其公摊面积的增加或减少均不得作为买受人主张权利的依据。原告江滔、曾小翠与被告银海房地产公司在该合同上签章、签字并加盖手印予以确认。2017年10月24日，二原告所购买的房屋在网上进行了备案登记，备案号：201710240000XXX。 案涉房屋建筑面积为117.08平方米，其中套内面积93.45平方米，公摊面积23.63平方米，二原告购买房屋按照套内建筑面积计算，即套内面积93.45平方米×单价7554.76元/平方米=705992元。本案诉争的“前室”或“入户花园”面积未计入二原告所购房屋产权面积，二原告对该诉争部分面积也未另行支付价款。2019年6月2日，被告银海房地产公司预交房时，二原告以被告交付的房屋户型结构没有“入户花园”，与被告对外宣传不一致为由，拒绝接收房屋。同时向政府等相关部门进行了投诉，认为被告开发的沿滩新城“某小区”涉嫌虚假宣传、欺骗业主。2019年6月26日，自贡市沿滩区城乡建设和住房保障局向自贡市沿滩区新城区管理委员会作出《关于某小区部分业主反映有关问题的说明》，其中：一、自贡银海房地产开发有限公司开发的某小区项目，其开发项目建设程序合法、相关建设手续齐全，施工单位按设计图纸和经审查合格并备案的施工图施工，工程经五方责任主体单位共同参与验收，工程验收结论为合格。二、关于X-X栋前室及有关问题。根据施工图所示，X-X栋为1梯两户户型，其前室为进出房屋的过渡空间，设计单位根据消防设计规范配置消防配套设施。对于该前室空间，开发公司在装修建议图中有表述为“入户花园”等称谓，与工程建设项目中采用的用词、用语不发生冲突，且没有明文规定不能使用该称谓。根据四川省建设厅、四川省测绘局制定的《四川省房产测绘实施细则》（2010.2）对“入户花园”的解释为：指至少有一面不封闭的入户过渡空间。2019年6月28日，自贡市沿滩区市场监督管理局针对某业主投诉举报对沿滩区沿滩新城管理委员会进行了回复，其中诉求二回复：认为开发商在宣传单《户型鉴赏图》中，在《建议装修布局图》中标明了“电梯前室”部分作“入户花园”的建议图示。对于开发商的“建议”，业主可以采纳，也可以不采纳。业主将入户前室装修为花园，只要不存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的行为，就不违反《中华人民共和国消防法》的强制性规定。开发商将共有面积或者公共区域的前室、通道改装成“入户花园”并不矛盾。因此，业主们“请求还我们业主独立使用的入户花园”要求不合理，不能支持。诉求三回复：经调查，业主对“专属电梯”的理解不符合常识、常情、常理，不应当予以支持。综上，对于某业主们举报开发商虚假宣传行为，证据不足，不能认定；对于某业主们的投诉，业主们既可以要求有关行政机关组织调解，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。2019年9月6日，自贡市沿滩区市场监督管理局对原告江滔等部分业主的投诉进行了回复，其中二、关于举报开发商涉嫌虚假宣传问题：部分业主在今年5月22日以来，先后通过12345/12315平台向有关部门举报开发商将“入户前室”作为“入户花园”进行虚假宣传，侵害了消费者合法权益，我局收到举报后立即开展了线索摸排和核查。根据核查的证据，我局认为：业主与该公司签订的购房合同中的户型图上和作为该楼盘宣传的沙盘户型模型、建筑设计图上没有明确标明“入户前室”为“入户花园”。事实上这一部分属于公共空间，是真实存在的，业主购房面积中并未购买该面积，也没有计算到购房面积中。虽然开发商在《装修建议图》上将“前室”表述为“入户花园”，是对该空间如何使用的建议，与工程项目中采用的用词、用语不产生冲突，且国家对“入户花园”的表述也没有禁止性规定。我局已于2019年7月1日通过新城管委会、张贴公告和短信方式告知了部分业主：“根据目前调查的事实和证据，不足以证明开发商的行为构成虚假宣传，不予立案。”同时，也告知了业主可继续向我局提供新的能够证明开发商构成虚假宣传的证据。2019年8月29日我局接到自贡市市场监管局转来部分业主向省市场监管局对该公司虚假宣传的举报后，又再次开展调查，搜集证据，但仍未收集到新的能够证明开发商构成虚假宣传的证据和事实。因此，我局决定就你们向省市场监管局对自贡市银海房地产有限公司涉嫌虚假宣传的举报不予立案。 现二原告以被告涉嫌虚假宣传诉至一审法院，要求被告赔偿因此而产生的经济损失77934元，计算方式为10.32平方米（2.15米×4.8米）×7551.76元/平方米=77934元。 另经一审法院实地查看，案涉房屋为1梯两户户型，其单元大门设有门禁系统，进入单元大门中部为电梯间，电梯间旁通道左右各有一住户，后部为步行楼梯。电梯间左右均可进入电梯，业主进入电梯后通过刷专属门禁卡只能到达所购楼层住房，对应方电梯门不能开启。电梯门自动开启后业主进入自家前室，前室左面为未封闭空间，离地面约1.2米设有栏杆和百叶窗。对面墙上设有消火栓，凸出墙面约20厘米。该墙右侧为入户大门，对应入户大门为两扇防火门，出防火门为人行上下楼梯步。防火门旁设有配电箱与墙面平，为木质门。前室地面铺设浅色带花地砖，周边为深色地砖，墙体为白色仿瓷墙面。整个户型布局与原、被告签订的合同房屋分户图一致。 上述事实，有原告江滔、曾小翠和被告银海房地产公司提供的证据及一审法院现场查看记录、庭审笔录予以佐证。 一审法院认为：原告江滔、曾小翠与被告银海房地产公司于2017年10月21日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为被告银海房地产公司交付的房屋是否符合合同约定问题。合同附件十三补充协议第十二条对《商品房买卖合同》第三十一条的补充约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件，一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的,并可以被明确地预期，二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。本案中，虽然被告银海房地产公司在宣传资料中对“专属电梯入户，尊贵气质无言表露，入户花园让身份不彰自显”的允诺确定、具体，但二原告未举证证明该允诺的内容对合同的订立及房屋的价格有重大影响，也未能证明其因该宣传行为受到的实际损害，故销售广告和宣传资料中对“入户花园”的宣传内容应视为要约邀请，不应当视为合同内容。同时，该补充协议第十二条已明确约定出卖人发布的售楼书、售楼广告、沙盘、模型、宣传单、户型单及样板房等资料、实物上所记载的数据、内容等，这些数据及内容等对双方均不具有法律上的拘束力，最终以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议所约定的权利、义务为依据。本案被告预交付的房屋与双方合同确认载明的房屋分户图一致。 四川省住房和城乡建设厅、四川省测绘局制定的《四川省房产测绘实施细则》对入户花园的解释为：指至少有一面不封闭的入户过渡空间。被告银海房地产公司对入户前室在宣传资料中使用“入户花园”的表述，在销售和装修过程中建议将入户前室装修为花园，对此建议业主可视自身情况决定是否采纳，一审法院认为只要不存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的行为，不违反《中华人民共和国消防法》的强制性规定，即为符合法律规定和合同约定。且二原告以被告涉嫌虚假宣传、欺骗业主为由向相关部门的投诉举报，已经相关部门调查核实。故二原告认为被告涉嫌虚假宣传，要求赔偿经济损失的诉讼请求，一审法院认为与审理查明的事实不符，且于法无据，一审法院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告江滔、曾小翠的全部诉讼请求。 本院二审期间,江滔、曾小翠围绕上诉请求提交了同地段其他小区业主商品房买卖合同三份,拟证明同地区同地段没有入户花园的价格是六千多元，明显低于上诉人买房的价格，正是因为上诉人想买入户花园才花七千多元的价格买了本案案涉房屋。经庭审质证,银海房地产公司认为:对上述证据的合法性、真实性、关联性有异议。这不是同一时期的合同，住房单价在自贡从四千多元到一万多元不等，要受土地价格、修建价格等情况综合影响，价格不单单是因为有入户花园和没有入户花园决定的。本院对江滔、曾小翠所提交的上述证据的真实性予以确认,但不能达到其证明目的。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，合同的内容由当事人约定。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但该规定并未禁止当事人在签订合同时约定将涉及商品房的销售广告和宣传资料不作为合同内容。案涉合同附件十三补充协议第十二条明确约定：为了避免争议，双方约定《商品房买卖合同》不包括以下范围，即出卖人发布的售楼书、售楼广告、沙盘、模型、宣传单、户型单及样板房等资料、实物上所记载的数据、内容等，这些数据及内容等对双方不具有法律上的拘束力，最终以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议所约定的权利、义务为依据。该约定经双方当事人盖章、签字认可，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。同时也是双方当事人在订立合同过程中意思自治的体现。该条约定明确具体，不会产生歧义，作为买受人的江滔、曾小翠在明知该约定内容的情况下，不会对其做出是否签订案涉合同的选择造成误导性影响。 双方明确约定案涉合同内容不包括广告、宣传的内容，最终以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议所约定的权利、义务为依据。案涉《商品房买卖合同》及补充协议中并未约定银海房地产公司负有向江滔、曾小翠交付“入户花园”的义务。故江滔、曾小翠以银海房地产公司曾经在广告、宣传中提到过“入户花园”而未进行交付为由，要求银海房地产公司承担经济损失缺乏法律依据和事实根据，本院依法不予支持。 如前所述，案涉合同附件十三补充协议第十二条是对合同内容的范围进行约定，对于双方确定的合同内容，并不存在免除银海房地产公司的责任，加重江滔、曾小翠责任，排除江滔、曾小翠主要权利的情形。江滔、曾小翠认为该条因违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定而无效的理由不能成立，本院依法不予支持。 根据案涉合同约定，双方诉争的“前室”或“入户花园”面积并未计入江滔、曾小翠所购房屋产权面积，经江滔、曾小翠签字确认的案涉房屋分户图上未标明有“前室”或“入户花园”字样，江滔、曾小翠提交的证据也不能证明银海房地产公司曾经承诺过向其赠送“入户花园”，银海房地产公司预交付的案涉房屋符合合同约定，与案涉房屋分户图一致。而对于电梯出（入）口至案涉房屋大门之间的确存在一部分过渡空间，该部分属于公共空间，是真实存在的，银海房地产公司对该空间如何使用所提出的建议既不属于合同义务，也不属于虚假宣传、欺骗业主的情况。 自贡市沿滩区城乡建设和住房保障局、自贡市沿滩区市场监督管理局针对案涉楼盘部分业主反映、投诉银海房地产公司开发的案涉楼盘涉嫌虚假宣传、欺骗业主的问题所作的说明、回复，客观地反映了两部门就部分业主反映、投诉问题的调查处理情况，与本案具有关联性，一审将其作为本案的事实依据符合法律规定。该说明、回复也印证了银海房地产公司的行为构成虚假宣传的证据不足。 关于江滔、曾小翠提到的重庆市沙坪坝区人民法院、重庆市第一中级人民法院审理的与本案相同性质的生效类案案例的问题。首先，从其提供材料显示仅是一篇报道，既无人民法院判决书的案号，也无判决书的完整内容；其次，从其提供的材料所载明的案件事实情况，也与本案存在很大差异。故其认为本案处理与生效类案结果相反的理由不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，江滔、曾小翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1748元，由上诉人江滔、曾小翠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖四春 审 判 员 曾伟贤 审 判 员 黄 涛 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 陈章琴 书 记 员 唐 丽