山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终1754号上诉人(原审被告）:威海宏亚门窗科技有限公司，住所地威海临港经济技术开发区台湾路-199-1号。法定代表人：徐磊，经理。委托诉讼代理人：张钰莹，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲红霞，山东胶东律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：威海市城郊场站发展有限公司，住所地威海市环翠区温泉镇温泉路397号。诉讼代表人：威海市城郊场站发展有限公司管理人。负责人：贾彬，主任。委托诉讼代理人：邵亮，山东威扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国政，山东威扬律师事务所实习律师。原审被告：威海林苑木业有限公司，住所地威海市渔港路-100-1号。法定代表人：梁传利,经理。原审第三人：威海市凯盛科技孵化器有限公司，住所地威海市文登区葛家镇葛家村。法定代表人：蔡爱民，总经理。委托诉讼代理人：张钰莹，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲红霞，山东胶东律师事务所律师。上诉人威海宏亚门窗科技有限公司（以下简称宏亚门窗）因与被上诉人威海市城郊场站发展有限公司（以下简称城郊场站）及原审被告威海林苑木业有限公司（以下简称林苑木业）、原审第三人威海市凯盛科技孵化器有限公司（以下简称凯盛科技）排除妨害纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初6800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏亚门窗上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回城郊场站的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由城郊场站承担。事实和理由：一、一审判令宏亚门窗支付房屋占用费无法律依据。2018年6月6日，凯盛科技与王远秀签订债权转让协议，受让取得王远秀与城郊场站签订的租赁合同，合同约定租赁范围为涉案房屋二楼办公室400平、车间2500平，租金支付方式为使用欠款抵顶租金直到欠款偿还完毕。2016年6月1日，城郊场站与林苑木业签订租赁合同，将涉案房产租赁给林苑木业。2017年11月19日，凯盛科技委托丛泽宇与林苑木业签订租赁合同，约定租赁台湾路-199-1号办公楼1-2层2000平方米，并向城郊场站支付租金。城郊场站与林苑木业、凯盛科技系租赁合同关系，如城郊场站主张解除上述租赁合同，解除租赁合同后的相应法律后果应由租赁合同的相对方承担责任，而非宏亚门窗；二、一审以评估价格作为占用费的支付依据有失公允。1.租金应当依据双方合同约定的单价计算，合同系双方当事人的真实意思表示，在有合同依据的情况下不应以评估的租金单价为准。宏亚门窗使用的办公室是依据丛泽宇与林苑木业签订的租赁合同，丛泽宇受凯盛科技委托与林苑木业签订合同，实际承租人为凯盛科技，此合同约定办公楼租金为每平每年80元；宏亚门窗使用的厂房车间是依据凯盛科技受让取得的王远秀与城郊场站签订的租赁合同，合同约定车间2500平方米，租金为每平每年50元。上述两份租赁合同的真实性一审法院均予以认可，故宏亚门窗使用的厂房车间以及办公室均是依据凯盛科技签订的租赁合同约定，租金也应按照合同约定计算，因合同系各方的真实意思表示，在租金有合同依据的前提下，一审法院以评估价格要求支付租金违背当事人的真实意思表示；2.城郊场站违反合同约定单方解除合同，依据租赁合同约定应当向凯盛科技支付违约金。依据案外人与王远秀签订的租赁合同约定，任意一方不得单方解除合同，否则应向对方支付合同总价款10%的违约金，违约金不足以弥补损失的，以实际损失赔偿，凯盛科技受让取得租赁合同的相关权利后，享有合同的一切权利义务，城郊场站解除合同后应当赔偿凯盛科技的相关损失，合同总价款的10%为157000元；丛泽宇与林苑木业以及林苑木业与城郊场站签订的租赁合同也同样约定了城郊场站单方解除租赁合同所要承担的违约责任，一审并未核实城郊场站解除合同后应承担的违约责任，属事实认定不清，从而使宏亚门窗及凯盛科技的合法权益无法得到实现。城郊场站辩称，1.关于一审法院判令支付占用费的问题，宏亚门窗、城郊场站之间无租赁合同关系，根据宏亚门窗的主张，其使用房屋是基于与凯盛科技之间存在法律关系，凯盛科技同意其使用涉案房屋，但城郊场站已于2018年6月21日被威海市中级人民法院受理破产清算，根据破产法的规定，合同未履行完毕的，自破产申请受理之日起两个月内未通知合同对方当事人视为解除合同，即城郊场站与宏亚门窗主张的凯盛科技公司之间，即使原来存在租赁合同关系，租赁合同也已解除，宏亚门窗一审中自认2018年8月开始使用涉案房屋，未经过城郊场站的同意，属违法占用，一审判令其支付占用费，并无不当；2.关于占用费标准问题。因宏亚门窗、城郊场站之间并无其他合同关系，城郊场站一审中申请法院对涉案房屋支付占用使用费，符合法律规定，关于宏亚门窗主张的城郊场站单方解除合同，应当支付违约金的问题，不属于本案审理范围。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林苑木业未予述辩。林苑木业未予述辩。凯盛科技同意宏亚门窗的意见。城郊场站向一审法院提出诉讼请求：1.宏亚门窗、林苑木业立即停止对城郊场站的侵害，立即搬离所占用的位于威海临港经济技术开发区办公楼及厂房；2.林苑木业、宏亚门窗赔偿城郊场站损失，按照厂房每年每平方米80元，占用面积3415.54平方米，办公楼每年每平方米120元，占用面积231.03平方米的标准向城郊场站支付实际占用期间的租金（自2018年6月21日起计算至实际搬离之日止）；3.诉讼费用由宏亚门窗、林苑木业承担。一审法院认定事实：城郊场站在威海临港经济技术开发区享有21233平方米工业用地使用权，并在该宗土地上建设站务用房及仓储中心（其中施工图记载站务用房5467平方米，仓储中心5627平方米），2012年间站务用房办理了产权登记，登记权利人为城郊场站，建筑面积5573.29平方米，该宗土地上钢结构厂房未办理产权登记。宏亚门窗于2018年8月7日设立，成立后占用上述站务用房一层部分房屋用于办公，部分钢结构厂房用于生产经营至今。城郊场站因对外负债于2018年6月1日由其债权人威海市出租汽车有限公司向威海市中级人民法院申请破产清算，威海市中级人民法院于2018年6月21日受理破产清算申请，并于2018年6月29日指定山东威扬律师事务所为破产管理人。2019年12月3日，城郊场站以林苑木业及宏亚门窗共同占用涉案房屋为由提起排除妨碍的诉讼。一审中，城郊场站另对宏亚门窗占用房屋相应面积及费用申请鉴定，一审法院依法委托威海天勤万顺资产评估事务所对此进行鉴定，该鉴定机构出具评估报告，意见为：宏亚门窗占用城郊场站威海临港经济技术开发区的房产（办公室及展厅）为办公楼一层局部改建及隔断形成，具体面积为231.03平方米，厂房为车间的东部隔断形成，具体面积为3415.54平方米；宏亚门窗占用房产（办公室及展厅）占用费为120元/平方米*年，厂房占用费为80元/平方米*年。城郊场站与林苑木业曾就涉案房屋签订房屋租赁合同一份，约定租赁标的为位于威海临港经济技术开发区，车间2800平方米，楼房4000平方米；租赁期限自2016年6月1日起至2026年5月31日止；年租金为每平方米80元，共计544000元，每年5月31日交纳下年租金。城郊场站主张该合同签订后其将房屋交付林苑木业使用，但林苑木业并未向其按约交纳租金，林苑木业则称租金系因城郊场站欠付其款项，双方协商以租金抵顶，但因双方管理混乱并未签订抵顶协议或互开收据、发票等，且涉案房屋于2017年底即因城郊场站与案外人王远秀债权债务关系由王远秀强制占用，其并未再占用涉案房屋。城郊场站认可确因其与案外人王远秀存在债权债务关系，案外人王远秀占用涉案房屋并于2017年11月12日与其签订房屋租赁合同，载明王远秀租赁草庙子镇北大疃村北威海工业新区客运总站站务用房办公室400平方米、车间2500平方米；租赁期限自2017年11月12日起至2027年10月11日止；租赁费办公室每年按每平方米80元计算，车间每年按每平方米50元计算，每年租金于该年度开始后一个月内一次性支付，在城郊场站所欠王远秀款项还清之前互相抵顶，欠款还清后王远秀须以现金支付。另查，对于王远秀与城郊场站的债权债务关系，王远秀于2017年3月以民间借贷为由提起诉讼，该案诉讼中王远秀与城郊场站等于2017年3月13日达成调解意见，确定城郊场站向王远秀承担偿还借款本金800万元的清偿责任，在约定还款期未能清偿，则需承担支付借款本金、截止到2017年2月20日的利息共计986万元及利息（以600万元为基数，自2017年2月21日起至实际还款之日止，按照年利率24%计算）的清偿责任。2018年6月6日，王远秀与凯盛科技签订债权转让协议书，将上述其所享有的债权转让与凯盛科技。另于同日签订补充协议，其中约定将王远秀与城郊场站于2017年11月12日签订的房屋租赁合同中的权利义务转让与凯盛科技，该补充协议亦由城郊场站、林苑木业等盖章确认。城郊场站被受理破产清算后，凯盛科技作为受让的债权人向城郊场站管理人申报债权，申报债权本金988.6万元、利息365.78万元，且申报过程中并未提出以租金抵顶相关债权数额，城郊场站管理人经审查确认债权本金986万元、利息8.6万元，并将初审结果通知送达凯盛科技，凯盛科技对此无异议，亦未提出以租金抵顶，在本案诉讼中，凯盛科技表示其同意以租金扣减相应债权数额。丛泽宇系威海悦美亭置业有限公司职员，吴亚军系该公司法定代表人，丛泽宇在本案诉讼中出庭作证称，其于2017年受吴亚军指派任凯盛科技监事，但在该公司并无实际职务，亦不参与经营管理，仅曾于2017年11月19日受领导安排签订房屋租赁合同及书写收据，但对于合同具体的磋商、履行情况则并不了解。证人所称租赁合同系林苑木业与丛泽宇于2017年11月19日签订，载明林苑木业将台湾路199-1号草庙子镇北大疃村北，办公楼房1-2层约2000平方米租赁给丛泽宇，租赁期限自2017年11月19日起至2026年5月31日止，租赁费用办公楼按每年每平方米80元计算，每年租金于该年度开始后一个月内一次性支付。林苑木业于同日向丛泽宇出具收据一份，内容记载为交款单位丛泽宇，收款方式现金，人民币壹拾陆万元整，收款事由台湾路199号租金。在证人出庭前城郊场站提供上述房屋租赁合同及收据复印件各一份，林苑木业称经落实林苑木业法定代表人梁传利确曾与丛泽宇商谈租赁事宜，但并未最终落实且实际亦未交付租金，也未向其交付房屋，一审法院追加凯盛科技作为本案第三人参加诉讼后，凯盛科技提供上述合同及收据原件，并主张丛泽宇系代表凯盛科技与林苑木业达成合同并系由其向林苑木业交付租金，林苑木业对上述证据真实性无异议。一审法院认为，本案中，根据各方举证及查明事实看，城郊场站作为涉案房屋（宏亚门窗占用部分）权利人，在其进入破产程序前将包含涉案房屋在内的办公用房及厂房出租与林苑木业，在双方约定的租赁期限内又将上述出租与林苑木业的房屋有部分重合的办公用房及厂房出租与王远秀使用，王远秀将该租赁合同权利义务概括转让与凯盛科技，凯盛科技监事吴亚军则亦代表凯盛科技与林苑木业签订租赁合同，承租办公楼房，因此凯盛科技基于上述合同关系取得涉案房屋使用权并将房屋交由宏亚门窗使用，但其取得涉案房屋使用权的合同期限内，涉案房屋产权人即城郊场站依法进入破产程序，相应合同并未履行完毕，根据破产法的相关规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。在破产清算过程中，凯盛科技、林苑木业作为租赁合同相对方并未向城郊场站履行支付租金的义务，而管理人亦未在破产申请受理之日起二个月内通知凯盛科技及林苑木业履行合同，应视为解除相应租赁合同，合同解除后，涉案房屋现占有人即宏亚门窗继续占有使用涉案房屋即缺乏依据，故城郊场站有权要求宏亚门窗停止侵害，立即搬离所占用的涉案房屋，但由于城郊场站亦认可其破产前林苑木业即不再占有涉案房屋，故其要求林苑木业停止侵害，搬离涉案房屋的诉请，缺乏事实依据。因宏亚门窗自2018年8月21日起无权继续占有涉案房屋，故其自2018年8月21日起即应按照相应评估意见所载占用费标准向城郊场站支付相应费用，对于2018年8月21日前相应占用费用，因尚在合同履行期内，城郊场站应按照合同相对性原则向相应义务人主张权利。综上所述，城郊场站各项诉讼请求中的合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条之规定，判决：一、威海宏亚门窗科技有限公司停止对威海市城郊场站发展有限公司的侵害，于判决生效之日起十日内搬离所占用位于威海临港经济技术开发区办公楼及厂房；二、威海宏亚门窗科技有限公司于判决生效之日起十日内向威海市城郊场站发展有限公司支付涉案房屋占用费用（自2018年8月21日起，办公用房231.03平方米按照120元/平方米*年标准计算至实际腾出房屋之日止；厂房3415.54平方米按照80元/平方米*年标准计算至实际腾出房屋之日止）；三、驳回威海市城郊场站发展有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2105元、鉴定费4000元，由威海宏亚门窗科技有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据，宏亚门窗主张其于2018年7、8月份与凯盛科技口头约定承租涉案部分办公楼和厂房，租金每年7、8万元，后曾签订补充协议。凯盛科技对此予以否认，称宏亚门窗从未向其交付租金，其也未将上述部分办公楼和厂房实际交付宏亚门窗使用。宏亚门窗在法院指定期限内未能提供租赁合同，二审中亦明确认可其未曾向凯盛科技交付过租金。城郊场站则主张其与宏亚门窗之间无租赁合同，也未同意凯盛科技将部分办公楼和厂房出租或交付宏亚门窗使用。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宏亚门窗无证据证实系基于租赁合同关系从凯盛科技承租涉案部分办公楼和厂房，也无证据证实其主张的租赁或占有使用涉案部分办公楼和厂房已经征得城郊场站的同意，其宏亚门窗陈述的口头协议的时间即2018年7、8月份晚于本院受理城郊场站破产清算申请的时间即2018年6月21日。据此，宏亚门窗主张系基于租赁关系合法占有涉案部分办公楼和厂房，并据此主张应根据相关合同约定按照租金标准计算其占用费及由合同相对方向其承担违约责任，无事实和法律依据，本院均不予采纳。涉案办公楼和厂房属于城郊场站所有，城郊场站系基于物权保护法律关系而非合同关系提起本案诉讼，宏亚门窗在未提供有效证据证实系合法占有涉案办公楼和厂房的情况下构成对城郊场站合法物权的妨害，城郊场站诉请宏亚门窗停止侵害、恢复租赁物原状并支付占用费，合法有据，应予支持。退一步讲，即使宏亚门窗系基于与凯盛科技之间某种合同关系占有涉案房屋，根据破产法的相关规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。凯盛科技基于上述合同关系取得涉案房屋使用权并将房屋交由宏亚门窗使用，但其取得涉案房屋使用权的合同期限内，涉案房屋产权人即城郊场站依法进入破产程序，相应合同并未履行完毕，管理人亦未法定期限内通知履行合同，应视为解除相应合同，合同解除后，涉案房屋现占有人即宏亚门窗继续占有使用涉案房屋亦缺乏依据，城郊场站亦有权要求宏亚门窗停止侵害，立即搬离所占用的涉案房屋，至于宏亚门窗主张的城郊场站单方解除合同，应当支付违约金的问题，因不属于本案诉请和审查范围，相关权利人可另行处理。综上，宏亚门窗的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4210元，由威海宏亚门窗科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于大海审判员  郭庆文审判员  郭林涛二〇二〇年八月十八日书记员  刘双双