山东省东营市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁05执异107号 案外人：张芸，女，1976年3月11日出生，汉族，住山东省博兴县。 案外人：郭磊，男，1974年10月8日出生，汉族，住山东省博兴县。 申请执行人：胜利油田胜利泵业有限责任公司。住所地：东营市东营区黄河路678号。统一社会信用代码：913705007834763705。 法定代表人：张卫东，董事长。 委托代理人：朱军，男，1971年2月4日，汉族，住山东省东营市东营区，系胜利油田胜利泵业有限责任公司职工。 被执行人：东营鹏豪房地产开发有限公司。住所地：东营区黄河路678号701室。统一社会信用代码：91370502069952915F。 法定代表人：张传明，董事长。 本院在执行申请执行人胜利油田胜利泵业有限责任公司（以下简称胜利泵业公司）与被执行人东营鹏豪房地产开发有限公司（以下简称鹏豪公司）民间借贷纠纷一案中，于2019年3月15日作出（2017）鲁05执236号之二执行裁定。现案外人张芸、郭磊向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人异议称，申请事项：请求依法裁定解除对东营区烟台路69号的毓圣花苑A区2幢1单元503房屋一套的查封。事实与理由：因胜利泵业公司与鹏豪公司民间借贷纠纷，依胜利泵业公司申请贵院于2019年3月15日下达了（2017）鲁05执236号之二协助执行通知书，查封了鹏豪公司开发建设的毓圣花苑（东营区烟台路69号）2幢不动产。现案外人对查封房屋有异议，鹏豪公司已于2018年6月11日将房屋出售给案外人，而且案外人于2018年6月11日、2018年6月15日、2019年1月14日共分三次预交房款301868元购买了该套房屋，该房屋已属于案外人所有，因鹏豪公司与他人有经济纠纷而查封该房屋损害了案外人的利益，为维护案外人的合法权益，特请求予以解除查封。 申请执行人胜利泵业公司辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。”本案中，当事人张芸、郭磊所购买的毓圣花苑房屋并没有签订合法有效的书面买卖合同，所出具缴款签约明细不符合商品房合同的要求，该缴款明细是在未取得房屋预售许可证时与鹏豪公司发生的交款行为记录，《房屋预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管单位责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度的有关问题的通知》，未取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP等方式向买受人收取或变相收取定金，预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。为此，胜利泵业公司提出了证据：一、1.视频资料（生活帮关于毓圣花苑违规销售报道）及文字资料、视频截图；2.东营房产报2018年11月19日“毓圣花苑二期违规预售，未取得预售证销售房源”。无可辩驳的事实证明：当事人张芸、郭磊向东营鹏豪房地产公司交款301868元时，鹏豪公司当时没有取得《预售许可证》，鹏豪公司违反了《城市商品房预售管理办法》构成违规销售，根本没有签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的中止执行异议的第一必要因素。二、当事人张芸、郭磊没有证据证明涉案房屋是本人唯一用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的中止执行异议的第二必要因素。三、当事人张芸、郭磊所交购房款301868元，不足房屋总价款的50%，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的中止执行异议的第三必要因素。四、根据证据三，高院的最新观点：“违反限购政策购买房屋的行为，不能享有物权期待权”。本案中，虽然当事人张芸、郭磊缴纳了部分房款，但是所购买房屋，违反了东营市“关于毓圣花苑限价商品房”政策，“该项目是面向东营市胜利一中符合申报条件的教职工销售，多余住房在报请市政府同意后可面向中心城符合限价商品房申购条件的家庭销售”。但在毓圣花苑建设过程中，东营鹏豪房产开发有限公司对多余的住房未按照限价商品房销售要求，隐瞒房屋属性，私自向不符合限价商品房申购条件的当事人张芸、郭磊销售房屋，严重违反“限价住房”房屋销售政策。当事人张芸、郭磊仅以缴纳房款就认定房屋已经属于其所有，于法无据，更不能对抗申请执行人的债务。对于当事人的遭遇，胜利泵业公司深表同情，但根据一般生活经验，购房人交易前应当了解所购房屋是否办理了预售证，并不需要特殊的法律业务知识，因此当事人购买房屋中没有尽到充分注意义务，存在过错，所交房款应当向鹏豪公司依法追讨，而不是对抗胜利泵业公司的债权。被查封鹏豪公司的房产是我公司维护公司1200名职工合法权益，保障1200名职工利益不受损失，同样是重大的民生问题，同样受法律保护。请求驳回案外人张芸、郭磊的异议请求。 审查查明，本院于2016年1月4日作出（2015）东民四初字第112号民事调解书，调解协议内容为：一、原告胜利泵业公司申请人民法院解除对被告鹏豪公司的财产保全措施，被告鹏豪公司在财产保全解除当天向原告胜利泵业公司支付2800000元，其中1508750元用于冲抵被告鹏豪公司所欠原告胜利泵业公司本案借款利息，余款1291250元用于冲抵本案借款本金。二、被告鹏豪公司应于2016年1月25日前归还原告胜利泵业公司本金5000000元并支付利息41000元；于2016年3月25日前归还原告胜利泵业公司本金5000000元并支付利息143500元；于2016年4月25日前归还原告胜利泵业公司本金5000000元并支付利息196458.33元；于2016年5月25日前归还原告胜利泵业公司本金33708750元并支付利息1669987.66元。三、若被告鹏豪公司未按上述期限履行清偿义务，则原告胜利泵业公司有权自被告鹏豪公司违约之日起7日内要求被告鹏豪公司清偿剩余的全部借款及利息，利息自违约日起按照年利率12.3%计算。案件受理费291800元，减半收取145900元，诉讼保全费5000元，以上共计150900元，由被告鹏豪公司负担。 因鹏豪公司未按调解协议履行还款义务，胜利泵业公司向本院申请强制执行，本院于2017年7月3日立案执行。2019年3月15日本院作出（2017）鲁05执236号之二执行裁定，裁定查封被执行人鹏豪公司开发建设的毓圣花苑（东营区烟台路69号）2幢不动产（其中3层2－301、11层1－1102、11层2－1102、9层2－902、15层2－1501除外）。 案外人为证明其主张向本院提供的证据显示，2019年1月14日，案外人与鹏豪公司签订了《鹏豪·毓圣花苑A区交款签约明细》，对案外人购买2－1－503号房屋的价款、面积等进行了约定，优惠后购房总价款为651868元。同日，鹏豪公司向案外人出具了收取301868元购房款的收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于对消费者买受房屋的物权期待权予以保护，而赋予消费者对所购买的房地产经营者所开发的商品房被查封后申请排除执行进行救济的规定。本案中，案外人提供的证据能够证明其为购买涉案房屋的消费者，并向房地产开发商鹏豪公司支付了部分购房款，依照上述法律规定，案外人申请排除对涉案房屋的查封的异议请求应予支持。申请执行人胜利泵业公司虽抗辩主张案外人的异议不符合上述法律规定的排除执行的条件，但本院认为在案外人仅支付部分购房款的情形下，可对案外人应当支付的剩余房款，按照到期债权进行执行，因此即使排除涉案房屋的执行，申请执行人的债权仍可通过执行剩余房款的方式得以实现，故对申请执行人的抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，裁定如下： 中止对东营区烟台路69号毓圣花苑A区2幢1单元503房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张洪江 审判员  董庆忠 审判员  宋 婷 二〇二〇年八月十七日 书记员  陈丽颖