江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2447号上诉人（原审原告）：陈秀英，女，1951年4月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：吕汉超，盐城市建军法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司，住所地江苏省盐城市青年中路盛世豪庭商楼501室（4）。法定代表人：高帮胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：高邦怀，该公司总经理。委托诉讼代理人：高明明，江苏牧剑律师事务所律师。上诉人陈秀英因与被上诉人江苏东某土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称东某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初4716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈秀英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.2002年1月20日，孙某1生（2005年去世）与东某公司签订的租赁合同是经过工商行政管理部门备案的合同，协议明确载明月租金是5000元，租期从2002年1月20日至2005年，不存在笔误情形。而东某公司单方提供的协议上载明的是年租金每年5000元，该协议是东某公司单方提供，其依据显然不足。2.一审法院判决陈秀英承担一审诉讼费8975元，东某公司承担175元，其比例明显偏向东某公司。东某公司辩称，1.双方签订的租赁合同应当以一审法院认定的年租金5000元为准，东某公司在一审时也提供了双方签订的年租金为5000元的协议和其它证据予以证明，且在2002年时案涉房屋不可能月租金为5000元，案涉房屋也从未实际交付给东某公司使用。2.双方之间合同并未实际履行，双方之间不存在租赁关系，所谓的租赁合同是第三人高某为了帮助孙某1生银行贷款及满足企业自身注册需要，仅仅是企业注册地址空挂。陈秀英及其丈夫孙某1生并未真正将所涉及的一审中表明的一层两间出租给东某公司办公或居住使用。2005年1月17日、2015年12月29日陈秀英、产权人及其子女均通过签订承诺书的方式确认差欠东某公司的原股东高某15万元及按照年息15%支付的事实。2006年12月15日经亭湖法院调解，陈秀英与东某公司股东高某签订调解协议，确认差欠欠款15万元及利息的事实。假设东某公司或高某差欠租金，陈秀英及其子女不可能在公证处、法院确认差欠款项及年息15%的事实，不可能在法院调解时不提出相应租金主张。假设该协议真的存在，按照陈秀英的诉讼请求，月租金5000元，东某公司及其股东在法院调解前已经倒欠陈秀英租金。3.案涉房屋不具备办公使用性，没有实际交付的基础。在2005年纺西南路130号未拓宽改造成迎宾路之前，案涉房屋东侧应该为陈根喜一户，陈根喜户西墙与孙某1生户东墙之间仅有30公分，不具备出入口条件。4.陈秀英的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，不存在向东某公司讨要租金的证据。一审法院认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈秀英向一审法院起诉请求：判令东某公司立即向陈秀英支付自2002年1月20日至2011年12月30日所欠的房屋租金535000元。一审法院认定的事实：2002年1月20日，孙某1生（2005年去世）与盐城中南房产评估有限公司（东某公司曾用名称）签订《房地产租赁契约》，双方约定：“孙某1生将坐落于盐城区纺西南路130号的房屋（房屋建筑面积121.41平方米；土地使用面积121.41平方米）出租给盐城中南房产评估有限公司使用。该房屋月租金为人民币伍仟元整。租赁期限自二〇〇二年一月二十日至二〇〇五年一月二十日止。租金按年度结算，每年度前20日内交付。”同日，孙某1生与盐城中南房产评估有限公司签订《租房协议》（该协议为手写），约定孙某1生将案涉房屋租赁给盐城中南房产评估有限公司，租金为每年5000元。经审查，案涉房屋为两层两间私房，于1986年砌建，该合同签订后，东某公司未向孙某1生及陈秀英支付过房租。2002年1月17日，江苏省工商行政管理局收取案涉租赁合同仲裁、鉴证费30元。陈秀英庭审中陈述东某公司一直承租案涉房屋至2009年4月上旬，并于2019年6月27日到东某公司要求给付租金时双方发生争执，后当地派出所派员出警处理。一审另查明，1.江苏东某土地房地产资产评估咨询有限公司（2018年2月变更）曾用名为江苏东某土地评估房地产估价有限责任公司（2011年12月变更）、盐城中南房产评估有限公司。东某公司在2011年12月变更名称前登记住所地一直在盐城市即案涉房屋地址。2.孙某1生与陈秀英以夫妻名义共同生活，二人生育儿子孙某2、女儿孙晓萍。2005年7月21日，盐城市亭湖区公证处出具（2005）盐亭证民内字第4500号《继承权公证书》，载明：“孙某1生生前与陈秀英的共有财产为位于盐城市的房产，因被继承人孙某1生的儿子孙某2、女儿孙晓萍均自愿放弃对遗产的继承权，故该遗产由陈秀英一人继承。”一审法院认为：孙某1生与东某公司签订的《房地产租赁契约》合法有效，东某公司应当按照合同约定向案涉房屋所有权人陈秀英支付租金。一、关于陈秀英、东某公司之间是否存在租赁关系的问题。孙某1生、东某公司（曾用名：盐城中南房产评估有限公司）于2002年1月签订《房地产租赁契约》、《租房协议》，该合同约定将案涉房屋出租给东某公司使用，同时约定了租金及租赁期限，即至2005年1月20日房屋租赁期限届满。陈秀英、东某公司双方在合同期内并未对合同的履行发生争议，故东某公司辩称其并未实际租用案涉房屋，双方租赁关系不成立，不予采信。二、关于案涉房屋租金标准如何确定及东某公司应支付租金数额的认定。1.东某公司自2002年1月20日签订租赁合同始至合同期限届满未向陈秀英支付过房租，故应承担相应的法律责任。2.本案中，陈秀英、东某公司双方当事人对孙某1生与东某公司于2002年签订的《房地产租赁契约》（打印件）、《租房协议》（手写件）的真实性均无异议，但东某公司认为《房地产租赁契约》中约定月租金5000元为“笔误”，应为年租金5000元。一审法院认为，结合东某公司提交的《关于公布盐城市市区房屋租赁市场租金基价标准的通知》（盐市价发[1998]182号、盐市房字[1998]132号），对照同等地段、面积房屋租金情况可以认定年租金5000元与案涉房屋租金实际情况基本吻合，应为年租金5000元。故东某公司应以年租金5000元为标准向陈秀英支付自2002年1月20日至2005年1月20日欠付的租金15000元。陈秀英陈述东某公司使用案涉房屋至2009年4月，但未提供证据证明，陈秀英主张租金计算至2011年12月30日，该主张无事实和法律依据，不予采信。三、关于陈秀英的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。陈秀英、东某公司房屋租赁合同租期届满时间为2005年1月20日，陈秀英一直向东某公司索要租金至今，且双方曾因纠纷致派出所警员出警处理，故陈秀英诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条、二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、东某公司应于判决生效之日起十五日内支付陈秀英租金15000元；二、驳回陈秀英其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9150元，由东某公司负担175元，由陈秀英负担8975元。二审中双方未提交新的证据。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。另查明，高某与陈秀英民间借贷纠纷一案，一审法院（2006）亭民一初字第2480号民事调解书载明，陈秀英于2007年5月底前给付高某借款15万元及逾期付款的利息（自2001年12月15日起至调解确定履行义务之日止，按年利率15%计算）。本院认为，孙某1生与东某公司于2002年1月20日签订的《房地产租赁契约》合法有效，东某公司应当按照合同约定向案涉房屋所有权人陈秀英支付租金。对于案涉房屋租金标准的问题，该《房地产租赁契约》中明确月租金5000元，而东某公司提供的其与孙某1生于当日签订的手写的租房协议中载明的是年租金5000元，对该两份协议的真实性双方均无异议，但陈秀英认为应按《房地产租赁契约》中的每月5000元计算，另一份租金标准应为笔误。东某公司认为双方应按租房协议中约定的年租金5000元的标准计算，另一份租金标准应为笔误。对此，本院认为，涉案房屋的租金标准应符合当时同等地段、面积房屋租金标准，结合东某公司一审中提交的《关于公布盐城市市区房屋租赁市场租金基价标准的通知》（盐市价发[1998]182号、盐市房字[1998]132号），一审法院认定案涉房屋按年租金5000元计算与实际情况基本相符。若双方约定房屋租金为月租金5000元，三年合同期内的租金达18万元，而陈秀英从未向东某公司主张明显不符合常理。且在此期间陈秀英还差欠东某公司原股东高某的借款本金15万元，陈秀英也从未提及以此予以抵冲。另，一审法院依据陈秀英的诉讼请求与其胜诉标的的情况决定其应承担诉讼费的数额并无不当。综上，陈秀英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9150元，由上诉人陈秀英负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  张晨阳审判员  周 陇二〇二〇年八月二十四日书记员  刘 湘