广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15055号上诉人（原审被告）：黄美兰。被上诉人（原审原告）：焦威。被上诉人（原审原告）：钟钊。被上诉人（原审原告）：钟永。被上诉人（原审原告）：钟桦。被上诉人（原审原告）：钟坚。被上诉人（原审原告）：钟智。被上诉人（原审原告）：陈年芳。被上诉人（原审原告）：钟东。被上诉人（原审原告）：钟玲。被上诉人（原审原告）：钟力文。被上诉人（原审原告）：袁女（曾用名：袁见珍）。被上诉人（原审被告）：钟礼芬。被上诉人（原审被告）：钟礼娟。被上诉人（原审被告）：钟美欢。被上诉人（原审被告）兼以上十五被上诉人共同委托诉讼代理人：钟敏贤。被上诉人（原审被告）：邓洪。原审第三人：朱月明。上诉人黄美兰因与被上诉人钟敏贤、焦威、钟钊、钟永、钟桦、钟坚、钟智、陈年芳、钟东、钟玲、钟力文、袁女、钟礼芬、钟礼娟、钟美欢、邓洪（以下简称钟敏贤等十六人），以及原审第三人朱月明物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄美兰上诉请求：1.撤销一审判决第二项关于黄美兰以28.5031平方米为基数计算支付房屋使用费的判项；2.撤销一审判决第二项关于黄美兰以每月每平方米35元/33元×120%的标准计算支付房屋使用费的判项；3.案件一二审诉讼费用应在各方当事人之间合理分摊。事实和理由：一、房屋使用费计算不应以28.5031平方米为计算基础。广州市××路××街×号305房（以下简称案涉房屋）属于钟敏贤等十六人原始应得的面积仅为21.36平方米，多余的7.1431平方米为国家补偿给黄美兰的面积，而非钟敏贤等十六人本来根据其历史房产归属应得的房屋面积。2005年6月8日、2007年9月26日，黄美兰与钟敏贤等十六人分别签订的《房屋租赁合同》中清楚列明案涉房屋计算租金面积按居住21.36平方米计算，可见钟敏贤等十六人清楚知道并且认可其在案涉房屋合理应得面积是21.36平方米。案涉房屋原为黄美兰与国家经租的公有住房，1993年，广东省南方房地产开发公司对该地址进行征地开发，拆迁期间，案涉房屋仍为国家公租房，当时黄美兰已执行国家计划生育政策并获得《独生子女优待证》。在征地开发谈判中，拆迁单位考虑到黄美兰当时居住面积偏小，同意按照国家优待独生子女家庭规定将黄美兰回迁住房建筑面积增加至28.5031平方米。由于拆迁单位多给予黄美兰居住的7.1431平方米为开发商针对性给出的优惠待遇，多余的平方数并非针对钟敏贤等十六人而给予的。就此安排，钟敏贤等十六人已借由黄美兰自身特殊条件而获利，获得高于原始面积33.5%的额外面积。因此，黄美兰认为计算房屋占用费的面积应以钟敏贤等十六人按照其历史合理应得的房屋面积，亦即双方多次签订的租赁合同记载的21.36平方米为计算基数，才符合公平原则。二、一审判决要求黄美兰2016年、2017年按照每月每平方米35元×120%的标准，2018年起按照每月每平方米33元×120%的标准计算房屋使用费。根据广州市房地产租赁管理所公布的2016年、2017年广州市房屋租金参考价，东川一街楼梯楼租金参考价为35元每月每平方米，2018年租金参考价为33元每月每平方米。即使钟敏贤等十六人不同意按照原租赁合同上约定的租金收取房屋占用费，计算房屋占用费标准也应按照2016年、2017年每月每平方米35元，2018年每月每平方米33元的租金参考价计算，不应再上浮20%。另外，黄美兰被安置于案涉房屋时，案涉房屋仅有最基本的门窗和水电、电灯等，考虑到多年以来，黄美兰一直承担了案涉房屋所有的装修修缮维护费以及履行各项社区街道要求的户主责任，而钟敏贤等十六人多年来对于案涉房屋从未履行任何责任与义务，亦未承担任何作为业权人应承担的费用。因此，一审判决要求黄美兰按照高于广州市租金参考价20%的标准计算房屋占用费不合理，侵害了黄美兰的权益，案涉房屋的使用费应按原租赁合同约定的租金逐年递增5%的标准计付，约为700元/月为宜。三、一审判决由黄美兰承担全部诉讼费用不合理。朱月明于2016年11月4日发表的声明导致房屋业权产生混淆，而黄美兰当时在未清楚业权情况下，选择暂不与钟敏贤等十六人进行沟通，以免房屋租用费没有交给真正业权人蒙受不必要损失。朱月明发出声明前，黄美兰一直按时交付租金，并非如钟敏贤等十六人所言意图强占房屋而导致钟敏贤等十六人需要诉诸法律解决纠纷。朱月明在本纠纷审理期间突然改变立场，同意其本来声明否决的钟敏贤等十六人的行为，致使黄美兰立场受到侵害。故本案诉讼费用应由各方当事人进行合理分摊而非全部由黄美兰承担。综上，请求二审法院查明事实，支持黄美兰的上诉请求。钟敏贤等十六人辩称：不同意黄美兰的上诉主张。一、根据《广州市房屋租金参考价》，房屋占有使用费以房产建筑面积为计算基础，合法合理。二、钟敏贤等十六人取得案涉房屋现有面积系因“宜园”的光辉历史，并非因自身的特殊条件获利。三、一审法院判决租金上浮20%、由黄美兰承担案件受理费合情合理，合法公正。一审判决依据《广州市房屋租金参考价》判决，而黄美兰等人实际为低价强租，并因此获利巨大，极大损害了钟敏贤等十六人的合法权益。自2016年始，案涉房屋的业权人与黄美兰已再无租约，亦明确不予出租给黄美兰，黄美兰应自行迁出，业权人就此曾诉至法院但未能执行。请求二审法院查明事实，维持一审判决。朱月明述称：一、同意钟敏贤等十六人一审中的全部诉讼请求，包括同意案涉房屋由其管理，租金由其收取。二、对一审判决没有异议，同意按照该判决执行。钟敏贤等十六人向一审法院起诉请求：1.黄美兰立即将案涉房屋腾空返还钟敏贤等十六人，黄美兰迁出时须保持房屋现状，不得损坏房屋结构，并交还全部门匙；2.黄美兰立即向钟敏贤等十六人支付自2016年1月1日起至将案涉房屋腾空返还给钟敏贤等十六人之日止的占用使用费（计算标准为：按现时该地段的房屋租赁市场价格每月每平方米50元乘以案涉房屋建筑面积28.5031平方米）。一审法院认定事实：2003年，邓应中、邓洪、钟君素、钟钊、钟永、钟桦、钟坚、钟智、钟敏贤、陈年芳、钟东、钟玲、钟力文、袁见珍、钟礼芬、钟礼娟、钟美欢、吴有英与黄美兰房屋搬迁纠纷一案，原东山区人民法院经审理，作出（2003）东法民三初字第643号判决书，其中查明邓应中、邓洪、钟君素、钟钊、钟永、钟桦、钟坚、钟智、钟敏贤、陈年芳、钟东、钟玲、钟力文、袁见珍、钟礼芬、钟礼娟、钟美欢、吴有英是案涉房屋的产权人，并判决：“黄美兰户应自本判决发生法律效力之日起2年内将本市东山区××路××街×号305房腾空交还给邓应中、邓洪、钟君素、钟钊、钟永、钟桦、钟坚、钟智、钟敏贤、陈年芳、钟东、钟玲、钟力文、袁见珍、钟礼芬、钟礼娟、钟美欢、吴有英自用，迁出时不得损害房屋结构。在该居住期间内，黄美兰应按房管部门评定的私房住宅成本价租金标准逐月向邓应中、邓洪、钟君素、钟钊、钟永、钟桦、钟坚、钟智、钟敏贤、陈年芳、钟东、钟玲、钟力文、袁见珍、钟礼芬、钟礼娟、钟美欢、吴有英交纳房屋使用金至其迁出之日止。二、黄美兰自本判决发生法律效力之日起10日内清还2002年4月至判决发生法律效力之月的房屋使用金（黄美兰应按房管部门评定的私房住宅成本价租金标准向钟敏贤等十六人交纳房屋使用金）。”该判决书于2003年5月31日发生法律效力。2005年6月8日，钟敏贤、邓应中、吴有英（甲方）与黄美兰（乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定了：甲方将案涉房屋出租给乙方，每月租金373.80元，租期从2005年6月1日至2007年5月31日；等。该合同的落款处，郭晓勇代吴有英签名。2007年9月26日，钟敏贤、邓应中、吴有英（甲方）与黄美兰（乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定了：甲方将案涉房屋出租给乙方，每月租金427.20元，租期从2007年6月1日至2010年5月31日；等。该合同的落款处，郭晓勇代吴有英签名。2012年12月12日，钟敏贤、邓应中、吴有英（甲方）与黄美兰（乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定了：甲方将案涉房屋出租给乙方，每月租金570元，租期从2013年1月1日至2014年12月30日；等。该合同的落款处，钟敏贤代吴有英签名。另查明，邓应中于2015年11月4日死亡，邓应中享有的案涉房屋的产权份额，由邓洪一人继承。邓洪于2017年5月26日办理了继承公证。焦学仪、钟君素也已死亡，焦学仪、钟君素享有的案涉房屋的产权份额，由焦威一人继承。焦威于2017年6月6日办理了继承公证。吴有英于2013年7月7日死亡，朱月明于2017年2月1日作出《亲属关系及遗嘱状况声明书》，其中声明：朱子金及吴有英于1958年11月23日登记结婚，两人婚后收养一名女儿朱肖娟及育有朱月明，除此之外没有生育或领养其他子女，据吴有英生前提及，1960年朱子金及吴有英两人把朱肖娟送还给其生父母（无提及曾与朱肖娟办理任何收养及解除收养关系的文件，因此，有关上述收养及解除收养的证明文件在此未能提供）；朱子金及吴有英已去世，两人各自的父母也早先去世，两人生前并无预立遗嘱，亦无与任何人签订遗赠抚养协议。再查明，2019年8月23日，广州市房地产测绘院出具《不动产附图》，记载案涉房屋的建筑面积为28.5031平方米。庭审中，黄美兰表示：吴有英已去世，现在是由朱月明继承产权；黄美兰名下有另外的房屋可供居住。朱月明表示：案涉房屋是由钟敏贤等十六人管理，租金也同意由钟敏贤等十六人收取，吴有英管理的是其他房屋，朱月明暂时没有办理继承手续。一审法院认为：钟敏贤等十六人及吴有英的继承人是案涉房屋的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。租期届满后，黄美兰仍占用案涉房屋，属于无权占有。钟敏贤等十六人要求黄美兰交还案涉房屋，并要求黄美兰支付使用费，合法合理，一审法院予以支持。关于使用费，应参照广州市房管部门公布的同期同地段同类型租金参考价，其中2016年、2017年应按照每月每平方米35元×120%的标准，2018年起应按照每月每平方米33元×120%的标准计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决：一、于判决发生法律效力之日起十天内，黄美兰（含同住人员）应搬出案涉房屋，不得损坏房屋主体结构，并腾空交还给钟敏贤等十六人；二、于判决发生法律效力之日起十日内，黄美兰应向钟敏贤等十六人支付从2016年1月1日起至实际交还案涉房屋之日止的房屋使用费（以28.5031平方米为基数，2016年、2017年应按照每月每平方米35元×120%的标准，2018年起应按照每月每平方米33元×120%的标准计算）。三、驳回钟敏贤等十六人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1238.76元，由黄美兰负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询期间，黄美兰确认案涉房屋尚由其占有使用。本院认为，因陈年芳、钟玲、朱月明系香港特别行政区居民，钟东系澳门特别行政区居民，故本案属涉港、涉澳民事纠纷案件，应参照涉外民事纠纷案件处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系因不动产纠纷提起的诉讼，涉案不动产所在地位于广东省广州市，故一审法院适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据查明事实，钟敏贤等十六人及吴有英继承人是案涉房屋的所有权人，对案涉房屋依法享有上述各项权能。黄美兰上诉称钟敏贤等十六人原始应得的面积仅为21.36平方米，多余的7.1431平方米为国家补偿给黄美兰的面积，对此未能举证证实，本院不予采信。钟敏贤等十六人主张计付案涉房屋使用费期间，案涉房屋产权人与黄美兰之间并无租赁合同关系，黄美兰上诉主张应按此前签订租赁合同约定的面积及租金标准计付房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。黄美兰上诉称其入住案涉房屋进行装修投入，并未就此提供证据证实，亦无证据证明钟敏贤等十六人同意对形成附合的装饰装修进行利用，黄美兰据上述主张要求调低房屋使用费计付标准没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据广州市房地产租赁管理所2016年、2017年、2018年广州市房屋租金参考价适用说明，小户型居住用房普遍受到市场欢迎、需求相对会多，故建筑面积小于等于50㎡的居住用户租金可在公布租金参考价基础上加价20%，一审法院参照广州市房管部门公布的同期同地段同类型租金参考价，其中2016年、2017年应按照每月每平方米35元×120%的标准，2018年起应按照每月每平方米33元×120%的标准计算，并无不当，黄美兰上诉主张按700元/月计付案涉房屋占有使用费缺乏依据，本院不予支持。一审法院根据《诉讼费用交纳办法》以及案件的具体情况决定当事人负担的诉讼费用数额，黄美兰就此上诉于法无据，本院不予处理。综上所述，黄美兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1188.76元，由黄美兰负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年八月十八日书记员  王嘉宝陈蕴琦