广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7708号上诉人（原审原告）：汤玉怡，女，2009年1月17日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人（原审原告）：汤思琴，女，2009年1月17日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人（原审原告）：汤善民，男，2011年7月26日出生，香港特别行政区居民，住广东省广州市从化区江埔街从城大道金棕榈大街6号702房。上诉人汤玉怡、汤思琴、汤善民共同法定代理人：任莉（曾用名：任丽），女，1984年12月5日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人（原审原告）：苗沐佳，女，2016年10月6日出生，汉族，户籍地址：河南省宜阳县。法定代理人：苗某（苗沐佳之母），女，1987年3月24日出生，汉族，身份证住址：河南省宜阳县。上诉人共同委托诉讼代理人：郭婉霜，骏道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市月盛贸易有限公司。住所地：广东省广州市白云区同和街斯文井通河路430号811房（自主申报）。法定代表人：陈琳华。被上诉人（原审被告）：广州通达物业清洁有限公司。住所地：广东省广州市从化区江浦街环市东路xxx号xxx铺。法定代表人：梅嘉。被上诉人（原审被告）：广州妖刀文化传媒有限公司。住所地：广东省广州市从化区环市东路166号广州城建职业学院创业训练楼天马汇众创空间001号。法定代表人：黄杰彬。被上诉人（原审被告）：湖南中核建设工程公司广州分公司。住所地：广东省广州市越秀区东风东路840第15层1514-1516房。负责人：黄志林。被上诉人（原审被告）：珠海市中财伟业工程建设有限公司。住所地：广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-1164。法定代表人：王朝伟。被上诉人（原审被告）：广州市钣金加工行业协会。住所地：广东省广州市从化区江埔街环市东路156号5楼A1房。法定代表人：王桂萍。被上诉人（原审被告）：广州亿保消防安全检测有限公司从化分公司，住所地：广东省广州市从化区江浦街红荔路29号自编之一。负责人：黄坤浩。被上诉人（原审被告）：广州海旭教育有限公司。住所地：广东省广州市从化区江浦街环市东路xxx号403-408铺。法定代表人：曾绍山。被上诉人（原审被告）：广州海旭教育科技有限公司。住所地：广东省广州市从化区江浦街环市东路xxx号403-408铺。法定代表人：曾绍山。被上诉人（原审被告）：广州市淦碧涞节能设备发展有限公司。住所地：广东省广州市从化区江埔街环市东路156号xxx铺。法定代表人：欧绮梅，该司经理。委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州腾矩房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市从化区江埔街环市东路156号xxx铺。法定代表人：汤彩媚，该司经理。被上诉人（原审被告）：广州市巨顺投资咨询有限公司。住所地：广东省广州市从化区江埔街环市东路88号自编A栋之1号（仅限办公用途）。法定代表人：黄寿鹏，该司经理。被上诉人（原审被告）：葵园文化发展（广州）股份有限公司。住所地：广东省广州市从化区江埔街环市东路xxx号203铺。法定代表人：何奇聪。被上诉人（原审被告）：广州第九建筑工程有限公司。住所地：广东省广州市从化街口街建云东路三巷12号204房。法定代表人：罗远洪。原审第三人：向少平，女，1965年9月8日出生，汉族，身份证住址：广东省清远市清城区。原审第三人：朱艳平，女，1990年6月3日出生，汉族，身份证住址：广东省清远市清新区。原审第三人：刘利珍，女，1939年9月3日出生，汉族，身份证住址：广东省清远市清城区。原审第三人：汤彩媚，女，1986年9月29日出生，汉族，身份证住址：广东省清远市。原审第三人：汤家振，男，1992年5月1日出生，汉族，身份证住址：广东省清远市清城区。原审第三人：汤晓玲，女，1988年3月2日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市从化区。原审第三人共同委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。上诉人汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳因与被上诉人广州市月盛贸易有限公司（以下简称月盛公司）、广州通达物业清洁有限公司（以下简称通达公司）、广州妖刀文化传媒有限公司（以下简称妖刀公司）、湖南中核建设工程公司广州分公司（以下简称湖南中核公司）、珠海市中财伟业工程建设有限公司（以下简称中财伟业公司）、广州市钣金加工行业协会（以下简称钣金协会）、广州亿保消防安全检测有限公司从化分公司（以下简称亿保公司从化分公司）、广州海旭教育有限公司（以下简称海旭公司）、广州海旭教育科技有限公司（以下简称海旭科技公司）、广州市淦碧涞节能设备发展有限公司（以下简称淦碧涞公司）、广州腾矩房地产开发有限公司（以下简称腾矩公司）、广州市巨顺投资咨询有限公司（以下简称巨顺公司）、葵园文化发展（广州）股份有限公司（以下简称葵园文化公司）、广州第九建筑工程有限公司（以下简称第九建筑公司），原审第三人向少平、朱艳平、刘利珍、汤彩媚、汤家振、汤晓玲物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳上诉请求：事实和理由：1.撤销一审判决；2.依法判决被上诉人停止侵权，并搬离涉案房屋，赔偿上诉人损失各10万元；3.判令被上诉人共同支付使用费各24万元给上诉人，并支付利息给上诉（按银行贷款利息自2017年2月6日至支付日止）；4.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、原审判决认定的事实错误。第三人冒充汤某浩签名与被上诉人签订租赁合同，从法律角度讲是无效合同，正规的租赁合同应当附有土地及房屋所有人的证件，被上诉人明知土地证上的所有人是汤某浩，仍然与第三人签订租赁合同，可见，被上诉人与第三人串通损害上诉人的合法权益。二、原审法院适用法律错误。已有生效判决确认涉案土地使用权属于遗产继承范围，从一审证据来看，振誉大厦是以淦碧涞公司报建，但淦碧涞公司股东汤某浩享有100%股权，各第三人辩称由家庭成员出资兴建缺乏事实依据，因此，上诉人依法享有振誉大厦物权，被上诉人作为承租人应征求物业所有权人同意才可以承租和签订租赁合同，而事实上，在汤某浩死亡后，被上诉人在知晓上诉人与第三人进行诉讼分割遗产前提向仍旧未知会上诉人，擅自与其他继承人协商，私自处分是物业使用权。在一审时，上诉人根据第三人提交的出租流水才知道原来房屋的租金远比第三人提供的振誉大厦的租金高三分之二以上，而且合同里的收款账户是第三人向少平的账户，合同主体是振誉物业公司，这也说明被上诉人与原审第三人恶意串通，以低于市场价的租金签订租赁合同，损害上诉人的合法利益，因此，上诉人的诉讼请求应当得到支持，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人淦碧涞公司、原审第三人向少平、朱艳平、汤彩媚、汤家振、汤晓玲、刘利珍辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决，驳回上诉，被上诉人对振誉大厦的使用具有合同依据，不构成非法侵占：1.2010年9月，汤某浩通过出让方式取得从化区xx街xx村xxx国道边土地（即从××××东路156、xxx号，以下简称涉案土地），产权证号为从国用（2010）第00183号，面积为342平方米，用途为综合用地。2012年淦碧涞公司以该用地向从化市发改局申请从化市城市候机楼建设项目并办理立项报批，后经从化市发改局审批核发了《广东省基本建设投资项目备案证》，随后，汤某浩、汤彩媚、汤家振、汤晓玲共同出资建设了十一层的振誉大厦，振誉大厦于2015年竣工，并于2016年投入使用，为汤某浩、汤彩媚、汤家振家庭共同财产。2.根据广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初675号民事判决，原审第三人是涉案土地的国有土地使用权共有人，共占二十分之十六。为发挥该物业的经济效益，原审第三人同意淦碧涞公司与振誉物业公司签订租赁合同整体租赁振誉大厦，并同意振誉物业公司分租给通达公司、海旭公司、钣金协会、淦碧涞公司、腾矩公司等公司使用，同时同意淦碧涞公司、腾矩公司、巨顺公司3家家族企业无偿使用振誉大厦办公使用，可见，被上诉人对振誉大厦的使用具有合同依据，不构成非法侵占。被上诉人腾矩公司、巨顺公司、月盛公司、通达公司、妖刀公司、湖南中核公司、中财伟业公司、钣金协会、亿保公司从化分公司、海旭公司、海旭科技公司、葵园文化公司、第九建筑公司未发表答辩意见。汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳向一审法院起诉请求：1.判令原审被告停止侵权，搬离振誉大厦，赔偿汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳各10万元损失；2.判令原审被告共同支付使用费各24万元给汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳，并按照银行贷款利息支付利息给原告至实际支付之日止（暂从2017年2月6日起至本案判决时止）；3.判令原审第三人出租105国道边国有土地（土地证号：2010-××3）上房屋时须经汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳同意；4.判令本案诉讼费由原审被告负担。诉讼中，汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：汤某浩的法定继承人就汤某浩的遗产继承纠纷一案，广州市从化区人民法院立案号为（2017）粤0184民初675号。该案查明了位于广州市从化区xx街xx村xxx道边的国有土地使用权（土地证号：2010－××3）登记在汤某浩名下的事实。从化区人民法院于2018年2月6日做出一审判决，判决位于从化市××××道边的国有土地使用权由向少平占二十分之十一份额，刘利珍、汤彩媚、汤家振、汤晓玲、汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳、朱艳平各占二十分之一份额。对于汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳在继承纠纷案中主张的广州市从化区xx街xx村xxx道边的国有土地上建筑物一节，广州市从化区人民法院认为各方当事人均未提交相关证据证实该地上建筑物的权属情况，法院不作处理。汤彩媚、汤家振、汤晓玲不服广州市从化区法院（2017）粤0184民初675号判决，向广州市中级人民法院上诉，后三人撤回上诉，广州市中级人民法院于2018年7月18日做出（2018）粤01民终10868号民事裁定书，裁定准许汤彩媚、汤家振、汤晓玲撤回上诉，原审判决发生法律效力。（2018）粤01民终10868号民事裁定书于2018年8月25日发生法律效力。查档日期为2017年2月23日的《不动产登记查册表》显示，坐落于广州市从化区xx街xx村xxx国道边的土地权属人是汤某浩，土地证号为2010-××3，土地面积为342平方米，土地用途综合用地。2019年3月12日，广州市公安局从化区分局江浦派出所出具《门牌地址证明》，证明位于从××××东路的物业振誉大厦[国有土地使用证号：从府国用（2010）第××号]，经核实，现公安门牌地址为从××××东路156、xxx号。诉讼中，双方当事人对于本案争议的物业为振誉大厦均不持异议。关于振誉大厦的报建情况，汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳称是汤某浩生前以淦碧涞公司的名义报建的，2017年1月1日投入使用，是否取得产权证不清楚；淦碧涞公司、腾矩公司、巨顺公司，向少平、朱艳平、汤彩媚、汤家振、汤晓玲称：该振誉大厦是2012年以淦碧涞公司的名义、按从化市城市候机楼建设项目立项报批的，从化市发改局审批核发了《广东省企业基本建设投资项目备案证》。后汤某浩、汤彩媚、汤家振共同出资建设了11层的振誉大厦，于2015年竣工，2016年投入使用。振誉大厦的报建手续由汤某浩负责办理，因汤某浩突发疾病去世，相关的报建材料至今无法找到。汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳为证明各原审被告实际入驻振誉大厦办公或注册公司侵犯汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳合法权益，于2019年1月14日提交了一张公示牌照片。汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳表示其方勘察了现场，对各楼层的原审被告进行了考察及询问，发现各原审被告正常办公和经营，而物业的一楼大堂正好有各被告的公示牌。汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳经核实各公司的注册登记资料进一步确认之后，发现涉诉公司的注册情况与公示牌上的名称是一致的，因此汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳主张本案的14家公司作为被告。2019年7月19日，汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳提交了振誉大厦办公楼照片的打印件，拟证明各原审被告均在振誉大厦办公，构成侵权。上述照片内显示有钣金协会、湖南中核公司广州分公司、广州白云国际机场从化候机楼、中财伟业公司从化项目部、中国人民解放军广州陆军预备役通讯团三营无线联、第九建筑公司、农商普惠金融从化分公司、海旭教育的招牌。原告陈述照片中有湖南中核公司的招牌和一些办公用品，但是没有看到有人办公。显示有第九建筑公司的照片仅有一个招牌，无第九建筑公司实际使用办公场地的证据。被告淦碧涞公司、腾矩公司、巨顺公司，第三人向少平、朱艳平、汤彩媚、汤家振、汤晓玲共同质证称不确认上述两组照片的真实性、合法性及关联性；即使振誉大厦一楼大堂入口处的门牌照片是真实的，仍在使用振誉大厦的公司除淦碧涞公司外，均办理了租赁备案或与我方授权的广州市振誉物业管理有限公司（以下简称振誉物业公司）签订了租赁合同。为证明淦碧涞公司使用振誉大厦是合法的，各第三人提交了广东省企业建设投资项目备案证，证明105国道上盖的振誉大厦是以淦碧涞公司的名义报建。汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳质证称该备案证只能证明该栋大厦属于合法报建，不能证明淦碧涞公司可以免费使用。诉讼中，第三人向少平、朱艳平、汤彩媚、汤家振、汤晓玲称，振誉大厦房产的有关报建、办证手续由汤某浩办理，因汤某浩突然死亡，相关报建、办证手续无法查找，为了发挥振誉大厦的效益，第三人同意淦碧涞公司与振誉物业公司签订租赁合同，将涉案大楼整体出租给振誉物业公司，同意振誉物业公司对涉案大楼进行转租。为此，第三人提交了签订日期为2017年7月15日的《房屋租赁合同》，该份合同出租方为淦碧涞公司、承租方为振誉物业公司，出租物业面积共5290平方米，具体面积为（1）该大厦首层后半部分为从化候机楼候机室（约面积：236平方米）不列为租赁范围内，属于淦碧涞公司使用范围。大厦前半部分及后楼梯部位面积为205+74=310平方米，为本大厦大堂公共部位，双方共同使用，即首层租赁面积计算为310平方米；（2）地下室495平方米，夹层369平方米、二至九层552*8层=4416层所有范围属于租赁范围。但该楼第3层302房（约300平方米）不属于出租范围，属于甲方的办公室区域。即地下室、夹层至九层租赁面积计算为4980平方米。（3）十层及11层顶层房屋建筑物均不属于租赁范围。但承租人因大厦增置的附属设施可以放置在顶层天台。租赁期限壹拾伍年，即2017年7月15日至2032年7月14日，租金2017年7月15日至2022年7月14日按照10元每平方米计算，2022年7月15日至2027年7月14日按15元每平方米计算，2027年7月15日至2032年7月14日按照20元每平方米计算。租赁期间，承租人有权转租或分租给他人经营，但转租或分租第三人后五天内，需要向甲方报备。第三人向少平、朱艳平、汤彩媚、汤家振、汤晓玲表示：1.该租赁合同的租金全部由淦碧涞公司在如期按约定收取；2.五人对国有土地使用权占到二十分之十五的份额，他们均同意淦碧涞公司出租振誉大厦，且同意振誉物业公司对涉案大厦进行转租。原告方对该份租赁合同的真实性予以认可，但表示淦碧涞公司的公章由第三人控制，淦碧涞公司无权出租涉诉房屋，其不同意追认淦碧涞公司与振誉物业公司签订的租赁合同，因为该合同显示的租金明显过低。另查明，2019年7月25日，汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳申请法院出具律师调查令，查询14个原审被告在振誉大厦使用的出租屋备案合同及场地使用证明。2019年8月7日，广州市从化区江浦街来穗人员和出租屋服务管理中心向一审法院出具了律师调查令的回执，提供了如下房屋租赁登记备案证明及住所（经营场所）场地使用证明：1.承租人为葵园文化公司，出租人为汤某浩，出租房屋地址为从化区江浦街环市东路xxx号203铺，租赁期限2017年9月1日至2020年8月31日，月租金额为800元的《房屋租赁登记备案证明》；2.承租人为亿保公司从化分公司，出租人为汤某浩，出租房屋地址从××××东路xxx号5楼第3铺，租赁期限2018年2月1日至2021年1月31日，月租金额xx0元；3.承租人为海旭公司，出租人为汤某浩，出租房屋地址从××××东路xxx号403-408铺，租赁期限2017年9月1日至2019年2月28日，月租金额2000元；4.承租人为通达公司，出租人为汤某浩，出租房屋地址从××××东路xxx号xxx铺，租赁期限2017年10月1日至2019年9月30日，月租金额500元；5.承租人为淦碧涞公司，出租人为汤某浩，出租房屋地址从××××东路xxx号xxx铺，租赁期限2014年1月1日至2018年12月31日，月租金额0元；6.承租人为月盛公司，出租人为汤某浩，出租房屋地址从××××东路xxx号907铺，租赁期限2018年8月1日至2019年7月31日，月租金额2500元；7.承租人为钣金协会，出租人为汤某浩，出租房屋地址从××××东路156号5楼A1房，租赁期限2016年9月1日至2019年5月30日，月租金额1500元。被告淦碧涞公司、腾矩公司、巨顺公司，第三人向少平、朱艳平、汤彩媚、汤家振、汤晓玲提交了《房屋租赁登记备案证明》，载明承租人为腾矩公司，出租人为汤某浩，出租房屋地址从××××东路156号xxx铺，租赁期限2016年10月23日至2021年10月22日，月租金额0元。汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳还提交了经广州市从化区工商行政管理局档案资料查询的《一址多照场地使用证明》，内容为：兹有海旭公司，承诺将现经营场地：广州市从××××东路xxx号403-408铺提供给海旭科技公司无偿使用，房屋权属人汤某浩亦同意上述公司共同使用该地址经营，即同意一址多照。再查明，2018年10月29日，振誉物业公司作为甲方，中财伟业公司作为乙方，签订了《办公室租赁合同》，约定甲方将位于从化区××环市××大厦××楼××房、××房、××房、××房，租赁面积为585平方米的房屋出租给乙方作办公场地使用。租赁期限自2018年11月1日起至2020年10月31日止。2018年7月25日，振誉物业公司作为甲方，海旭公司作为乙方签订了《办公室租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于广州市从××××东路xxx号振誉大厦4楼403-409房，租赁期限为伍年，从2018年8月1日至2023年7月31日止。2018年10月8日，振誉物业公司作为甲方，通达公司作为乙方签订了《办公室租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于广州市从××××东路xxx号振誉大厦9楼xxx房，租赁期限为壹年，从2018年10月9日至2019年10月8日止。2019年6月1日，振誉物业公司作为甲方，钣金协会作为乙方签订了《办公室租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于广州市从××××东路156号振誉大厦5楼503房，租赁期限为肆年，从2019年6月1日至2023年5月31日止。一审法院认为，汤善民系香港特别行政区居民，本案属于涉外案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，由于本案系物权保护纠纷，属于不动产引发的纠纷。涉案的建筑物位于广州市，因此，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。经法院生效判决认定，汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳对位于广州市从化区xx街xx村xxx国道边的国有土地（编号为：2010-××3）使用权各占有二十分之一的份额，参照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条的规定，汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳对该土地依法享有占有、使用和收益的权利。广州市公安局从化区分局江埔派出所出具证明证实了物业振誉大厦所在地块即为广州市从化区xx街xx村xxx国道边的国有土地。诉讼中，汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳与向少平、朱艳平、汤彩媚、汤家振、汤晓玲对本案争议的物业即为振誉大厦均不持异议。基于房屋与土地的不可分性，汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳对国有土地使用权享有的份额同样及于地上建筑物即振誉大厦，汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳可以物权保护为由提起本案诉讼。被告淦碧涞公司、腾矩公司、巨顺公司抗辩汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳不是本案适格主体，缺乏理据，一审法院不予支持。汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳在本案主张14个原审被告构成侵权，依照物权法关于物权保护的相关规定，侵害物权是指行为人主要通过非法侵占、损坏他人之物等手段侵害他人的物及物权的行为。本案诉讼中，一方面，占有涉诉国有土地使用权份额达二十分之十五的向少平、朱艳平、汤彩媚、汤家振、汤晓玲确认且同意由淦碧涞公司对振誉大厦进行出租、收取租金；同意振誉物业公司对振誉大厦进行转租。诉讼中，各方当事人提交的证据也足以证明通达公司、中财伟业公司、钣金协会、亿保公司从化分公司、海旭教育、海旭科技公司、淦碧涞公司、腾矩公司、葵园文化公司对振誉大厦的使用具有合同依据，并不构成非法侵占，不属于侵权；另一方面，原审原告亦缺乏充分证据证明其余月盛公司、妖刀公司、湖南中核公司、巨顺公司、第九建筑公司实际占有、使用振誉大厦。故汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳主张本案的月盛公司等14个被告构成侵权，诉请原审被告搬离、赔偿损失、支付使用费，因事实和法律依据不足，一审法院均不予支持。需要指出的是，汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳对原审第三人授权淦碧涞公司整体出租振誉大厦、淦碧涞公司整体出租租金过低、振誉物业公司转租振誉大厦、实际收取租金的主体等有异议，其实质属于汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳与原审第三人之间的共有法律关系之争，与本案物权保护纠纷不是同一个法律关系，原审原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十九条之规定，判决如下：驳回汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳的诉讼请求。一审案件案件受理费17040元，由汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳共同负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。在二审中，各方当事人均未提交新证据。二审另查明：汤某浩于2017年2月6日死亡。钣金协会的房屋租赁登记备案证明记载备案的租赁期限自2016年9月1日至2019年5月30日，审核时间为2016年11月25日；腾矩公司的房屋租赁登记备案证明记载备案的租赁期限自2016年10月23日至2021年10月22日，审核时间为2016年11月25日，地址为：从化区××环市××xxx铺，租赁面积为70平方米。原审第三人在一审时提交以下证据：1.淦碧涞公司与钣金协会签订的《租赁合同》，约定：租赁面积为240.9平方米，租赁期限自2016年12月1日至2019年5月30日，租金费用：第一年租金按租赁面积人民币每月30元/平方米计算，然后每年租金在上年的基础上递增5%；2.振誉物业公司与中财伟业公司于2018年10月29日签订的《办公室租赁合同》，约定：振誉物业公司将振誉大厦x楼xx1、xx2、xx3、xx5房出租给中财伟业公司，第一年租金以人民币每月40元/平方米计算，每二年在上年年租金的基础上递增5%。汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳在一审时提交的汤家振与刘兵的《场地和房屋租赁合同》约定的出租场地和房屋位于从化区江埔街和睦村，占地面积3200平方米，厂房面积1200平方米，自2017年11月至2019年10月的每月租金为20000元。淦碧涞公司及原审第三人在二审时主张：月盛公司、妖刀公司、湖南中核公司之前承租振誉大厦办公，但在合同到期前就自行搬离了振誉大厦，其工商登记的住所地未变更为振誉大厦，巨顺公司、第九建筑公司从未承租过振誉大厦也未在振誉大厦办公；中财伟业公司因为经营不善提前退租，淦碧涞公司、腾矩公司为家族企业，在振誉大厦未盖好就已经在里面办公，钣金协会、海旭公司是在汤某浩去世前已经承租振誉大厦，其他公司由振誉物业公司作为出租方向被上诉人出租的。振誉物业公司与部分被上诉人签订租赁合同后，为了方便承租人将公司注册地址变更为振誉大厦，向相关部门进行租赁合同的备案，因为相应的土地使用证上的使用人为汤某浩，故根据备案部门的需要将租赁合同的出租人登记为汤某浩，备案的租赁合同与实际上振誉物业公司与被上诉人签订的租赁合同不一致，应当以后者为准。淦碧涞公司、腾矩公司在二审时明确，淦碧涞公司成立于2008年，腾矩公司成立于2011年，该两家公司自成立起一直使用从化区××环市××xxx铺。巨顺公司在二审时明确其未在振誉大厦办公经营。本院认为：汤善民系香港特别行政区居民，本案属于涉外案件，应参照涉外民事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，由于本案系物权保护纠纷，属于不动产引发的纠纷。涉案的不动产位于内地，因此，本案应适用内地法律作为解决本案争议的准据法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点是被上诉人是否构成侵权以及应否向上诉人承担侵权责任。对此，本院认为，首先，虽然涉案国有土地使用权证的使用人为汤某浩，但向少平、朱艳平、汤彩媚、汤家振、汤晓玲、刘利珍经生效判决确认占有涉案国有土地使用权份额二十分之十六，超过了三分之二，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外”，故向少平、朱艳平、汤彩媚、汤家振、汤晓玲、刘利珍有权对振誉大厦进行管理并将振誉大厦交由淦碧涞公司出租给振誉物业公司；其次，上诉人未提交证据证明巨顺公司、第九建筑公司实际占有并使用振誉大厦，故其主张巨顺公司、第九建筑公司承担侵权责任没有事实依据，各方当事人在一审中提交的证据能够证明，钣金协会、腾矩公司在汤某浩死亡前已经在振誉大厦租赁办公场所并实际办公，通达公司、中财伟业公司、亿保公司从化分公司、海旭公司、海旭科技公司、葵园文化公司、月盛公司、钣金协会、腾矩公司对振誉大厦的使用具有合同依据，且向少平、朱艳平、汤彩媚、汤家振、汤晓玲、刘利珍确认其同意由淦碧涞公司对振誉大厦进行出租、收取租金并由振誉物业公司将振誉大厦转租，且淦碧涞公司确认已经收取振誉物业公司的租金。综上，被上诉人月盛公司、通达公司、妖刀公司、湖南中核公司、中财伟业公司、钣金协会、亿保公司从化分公司、海旭公司、海旭科技公司、淦碧涞公司、腾矩公司、葵园文化公司等对涉案房屋的使用具有合法依据，被上诉人并不构成侵权，上诉人主张被上诉人与原审第三人恶意串通损害上诉人利益，证据不足，本院不予支持。但是向少平、朱艳平、汤彩媚、汤家振、汤晓玲、刘利珍同意淦碧涞公司、腾矩公司无偿使用振誉大厦的物业，损害了汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳的权益，根据汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳的诉请，淦碧涞公司、腾矩公司应当按照汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳对涉案物业的产权份额支付其使用的物业自汤某浩死亡之日2017年2月6日起计算2年的使用费。淦碧涞公司、腾矩公司的营业执照登记住所地为从化区××环市××xxx铺，根据腾矩公司的房屋租赁登记备案证明，从化区××环市××xxx铺的面积为70平方米，而根据淦碧涞公司与振誉物业公司的租赁合同记载，振誉大厦x楼300平方米的物业由淦碧涞公司使用，参考钣金协会、中财伟业公司、汤家振与刘兵签订的《场地和房屋租赁合同》等的租金标准，汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳主张40元/平方米/月的使用费标准合理，本院予以支持，故淦碧涞公司应当向汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳每人支付使用费14400元（300平方米×40元/平方米/月×24个月×1/20），淦碧涞公司、腾矩公司共同向汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳每人支付使用费33xx元（70平方米×40元/平方米/月×24个月×1/20）。关于汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳主张使用费的利息，由于汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳于2019年1月21日提起本次诉讼，向淦碧涞公司、腾矩公司主张权利，本院支持的是汤某浩死亡日2017年2月6日起两年的使用费，故利息应自起诉之日2019年1月21日起计算至付清日止，其中自2019年1月21日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4912号民事判决；二、广州市淦碧涞节能设备发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳每人支付使用费14400元及利息（利息以14400元为基数，自2019年1月21日起计算至付清日止，其中自2019年1月21日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、广州市淦碧涞节能设备发展有限公司、广州腾矩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳每人支付使用费33xx元及利息（利息以33xx元为基数，自2019年1月21日起计算至付清日止，其中自2019年1月21日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币17040元，由汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳负担16150元，由广州市淦碧涞节能设备发展有限公司负担806元，由广州腾矩房地产开发有限公司负担84元；一审案件受理费人民币17040元，由汤玉怡、汤思琴、汤善民、苗沐佳负担16150元，由广州市淦碧涞节能设备发展有限公司负担806元，由广州腾矩房地产开发有限公司负担84元。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 徐玉宝审判员 李志明二〇二〇年八月十二日书记员 李思泳刘嘉欣