湖南省株洲市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）湘02行终136号 上诉人（原审被告）株洲市自然资源和规划局，住所地株洲市天元区长江北路369号。 法定代表人蒋开建，局长。 委托代理人陈慷，代理权限为特别授权。 委托代理人皮英姿，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人（原审原告）刘晓平，男，汉族，1961年1月4日出生，住广东省恩平市。 委托代理人朱丽灵，湖南诚一律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被上诉人（原审第三人）冯金伟，女，汉族，1964年9月27日出生，住广东省恩平市。 委托代理人黄李霞，湖南新森律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被上诉人（原审第三人）赖鹏军，男，汉族，1975年6月7日出生，住株洲市渌口区。 委托代理人廖赟，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。 上诉人刘晓平、上诉人株洲市自然资源和规划局（以下简称株洲市自规局）与被上诉人冯金伟、赖鹏军房屋行政登记一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203行初87号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 原审法院认定，原告刘晓平与第三人冯金伟原系夫妻关系，双方于1987年10月27日登记结婚。2001年12月26日，第三人冯金伟向株洲市中诚房地产开发有限责任公司购买位于株洲市天元区房屋。2003年11月25日，涉案房屋登记在第三人冯金伟个人名下（房屋所有权证：株房权证株字第××号），房屋设计用途为住宅，建筑面积为137.3平方米。原告刘晓平与第三人冯金伟在婚姻关系存续期间未对该房屋的权属进行约定。2012年7月5日，原告刘晓平与第三人冯金伟离婚纠纷一案，株洲市天元区人民法院作出（2012）株天法民一初字第56号民事调解书：“一、原告冯金伟与被告刘晓平自愿解除婚姻关系；二、有关原、被告双方婚生小孩刘君毅的抚养权、双方共同债权债务、共同财产的确定及分割等相关问题，原、被告双方自愿另行协商处理”。该民事调解书已生效。离婚后至今，原告刘晓平与第三人冯金伟未就涉案房屋分割进行协商或提起诉讼。 另查明，2018年12月5日，第三人冯金伟向原株洲市国土资源局申请涉案房屋的不动产转移登记。在株洲市不动产登记申请表及受理回执存根单中，登记申请人（权利人）一栏显示为“冯金伟”，在登记申请人（义务人）一栏显示为“刘晓平、冯金伟”，申请人签名处仅有“冯金伟”一人的签名，原告刘晓平未到登记机构申请转移登记。同年12月6日，原株洲市国土资源局向第三人冯金伟颁发了湘（2018）株洲市不动产权第××号不动产权证，转移登记原因为离婚。同年12月中下旬，第三人冯金伟与赖鹏军经朋友介绍，协商涉案房屋转让事宜。同年12月25日，第三人冯金伟与赖鹏军签订《不动产转让协议书》，约定第三人冯金伟将涉案房屋转让给第三人赖鹏军，购房价格为650000元。协议订立前，第三人赖鹏军已向第三人冯金伟现金支付购房定金35000元。同年12月26日，第三人赖鹏军向第三人冯金伟转账支付购房款515000元。2019年1月，第三人赖鹏军向第三人冯金伟支付剩余购房款100000元。以上共计650000元。2018年12月25日，第三人冯金伟与赖鹏军共同向原株洲市国土资源局申请涉案房屋不动产转移登记。2018年12月26日，原株洲市国土资源局向第三人赖鹏军颁发了湘（2018）株洲市不动产权第××号不动产权证，转移登记原因为购买。 又查明，原告刘晓平在庭审中称，2019年7月18日，因第三人赖鹏军拿着不动产权证要求其腾房，才知道涉案房屋已办理转移登记的事实。原株洲市国土资源局的房屋登记职能现由被告株洲市自规局继续行使。 原审法院认为，本案系房屋行政登记案。本案的争议焦点为：一、本案是否已过起诉期限；二、原株洲市国土资源局于2018年12月6日办理的涉案转移登记行为是否合法，原株洲市国土资源局于2018年12月26日办理的涉案转移登记行为是否合法。 一、本案是否已过起诉期限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，原株洲市国土资源局未告知原告刘晓平起诉期限，故原告刘晓平应当自知道或者应当知道行政行为内容之日起一年内提起行政诉讼。2018年12月5日，原告刘晓平既未到登记机构申请不动产转移登记，被告株洲市自规局又无证据证明原告刘晓平知道本案被诉行政行为的时间，原告刘晓平自认其于2019年7月18日知道涉案房屋已办理转移登记，故本案起诉期限应从2019年7月18日开始起算。原告刘晓平于2020年4月2日提起本案行政诉讼，未超过起诉期限。 二、原株洲市国土资源局于2018年12月6日办理的涉案转移登记行为是否合法，原株洲市国土资源局于2018年12月26日办理的涉案转移登记行为是否合法。《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。本案中，原株洲市国土资源局负责株洲市内的房屋权属登记管理工作，并作出本案被诉行政行为，现其房屋登记职能由被告株洲市自规局继续行使，故株洲市自规局是本案适格的被告。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，涉案房屋系原告刘晓平与第三人冯金伟婚姻关系存续期间购买，在婚姻关系存续期间双方未就该房屋的权属进行约定，虽然登记在第三人冯金伟个人名下，但仍应认定为夫妻共同财产。第三人冯金伟认为涉案房屋系其个人所有，但未提交充分有效证据证明，对该主张不予采纳。从株洲市天元区人民法院作出的（2012）株天法民一初字第56号民事调解书内容来看，原告刘晓平与第三人冯金伟未就夫妻共同财产进行分割，且离婚后至今双方也未就涉案房屋分割进行协商或提起诉讼。故涉案房屋在办理转移登记前仍属于原告刘晓平与第三人冯金伟共同共有。依据《不动产登记暂行条例》第十五条第一款之规定：“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”。从本案证据材料来看，对于原告刘晓平与第三人冯金伟离婚及财产分割的事实，原株洲市国土资源局是知晓的。因此，2018年12月6日，原株洲市国土资源局在办理涉案房屋转移登记至第三人冯金伟名下时，需要原告刘晓平和第三人冯金伟共同申请才能办理。原株洲市国土资源局在原告刘晓平未到场的情况下，将涉案房屋转移登记至第三人冯金伟个人名下，并为第三人冯金伟颁发湘（2018）株洲市不动产权第××号不动产权证，程序违法。第三人赖鹏军经公平交易取得涉案房屋，并已支付全部购房款，系善意第三人，现涉案房屋已转移登记至第三人赖鹏军名下。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款之规定，原株洲市国土资源局于2018年12月6日为第三人冯金伟办理涉案房屋转移登记应确认违法，但不予撤销。原告刘晓平的诉讼请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款之规定，判决：一、确认原株洲市国土资源局于2018年12月6日办理的位于株洲市天元区房屋转移登记行为违法；二、驳回原告刘晓平对原株洲市国土资源局于2018年12月26日办理的位于株洲市天元区房屋转移登记行为的起诉。案件受理费50元，由被告株洲市自然资源和规划局负担。 宣判后，株洲市自规局、刘晓平均不服。株洲市自规局上诉称：2018年12月6日，答辩人对申请人提交的材料依法、依规进行了审核，已经尽到了审慎审查义务，也符合法定程序，该登记行为合法有效；刘晓平2018年12月就已知晓涉案房屋转移登记，其已超过起诉期限；涉案房屋已经登记至赖鹏军名下，且转移登记为冯金伟提出申请，刘晓平应当通过民事诉讼自行向冯金伟主张权利。请求：撤销原判第一项，改判驳回刘晓平的全部诉讼请求；由刘晓平承担本案一、二审诉讼费用。 刘晓平上诉称：被上诉人冯金伟恶意侵占处置夫妻共同财产，赖鹏军明知刘晓平系相关权益人，且以有违市场公允的交易价格进行交易。请求：撤销原判，判决撤销株洲市自规局2018年12月6日及12月26日办理的涉案房屋转移登记。 刘晓平针对株洲市自规局的上诉答辩称：株洲市自规局认为超过法定期限没有法律依据；株洲市自规局行政行为违法，事实清楚、证据充分。 株洲市自规局针对刘晓平的上诉答辩同其上诉意见。 被上诉人冯金伟对株洲市自规局上诉无异议。针对刘晓平的上诉答辩称：刘晓平当庭增加的上诉请求已经超过上诉期，应不予受理；一审我方证据足以证明在冯金伟和赖鹏军离婚以后已经达成了协议，涉案房产归冯金伟所有；不管是行政诉讼或者民事诉讼，刘晓平均已经超过诉讼时效。请求驳回上诉，依法判决。 被上诉人赖鹏军对株洲市自规局上诉无异议。针对刘晓平的上诉答辩称：赖鹏军和冯金伟在房屋交易前相互不认识，且赖鹏军对冯金伟和刘晓平的离婚纠纷不知情，两被上诉人之间房屋买卖关系依法成立，应受法律保护；赖鹏军与冯金伟进行的房屋交易时，其房屋是登记在冯金伟个人名下，现赖鹏军合法取得该套房屋的所有权，上诉人无权干涉房屋转移登记至赖鹏军名下的行为。请求驳回上诉，公正判决。 本案经过阅卷和询问当事人，对原审认定的证据予以采纳，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋行政登记案，争议焦点为本案是否超过了法定起诉期限；原株洲市国土资源局于2018年12月6日和12月26日对涉案房屋进行的转移登记是否合法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，涉案房屋的转移登记没有通知刘晓平到场，株洲市自规局以及两被上诉人均不能证明刘晓平是何时知道的涉案房屋转移登记，一审以刘晓平自认知晓的时间2019年7月18日作为起诉期限的起算时间并无不当，本院予以确认，刘晓平起诉没有超过法定起诉期限；关于2018年12月6日的转移登记行为，根据查明的事实，涉案房屋系原告刘晓平与第三人冯金伟婚姻关系存续期间购买，在婚姻关系存续期间和离婚后至今双方未就该房屋的权属进行约定，该房屋仍系夫妻共同财产。株洲市自规局一审提供的2018年12月5日《受理回执单存根》及《株洲市不动产登记申请表》，义务人均体现为刘晓平、冯金伟，结合株洲市自规局12月6日为冯金伟颁发的湘（2018）株洲市不动产权第××号不动产权证上载明的登记原因为离婚，对于该房屋是否为夫妻共同财产以及共有人刘晓平的意愿，是属于不动产登记机关应当审慎审查的职责范围，株洲市自规局在未通知刘晓平到现场的情况下即办理了转移登记，该行为违反了《不动产暂行条例》第十五条第一款关于“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”的规定，程序违法,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定应予撤销。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”根据该规定第三人善意取得可以阻却撤销登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的三个要件，即受让人受让该不动产时是善意、并支付了合理的对价以及受让不动产应当登记的已经登记。本案被上诉人赖鹏军在受让房屋时，该房屋已经于2018年12月6日转移登记到冯金伟个人名下，本案并没有证据证明赖鹏军与冯金伟存在恶意串通，且房屋交易价也未明显低于市场价格，赖鹏军支付了购房款，房屋已经转移登记到了赖鹏军名下，一审认定赖鹏军为善意第三人符合上述法律规定，因此，对于2018年12月6日涉案转移登记到冯金伟名下的行政行为应当确认违法。关于2018年12月26日的转移登记行为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉”之规定，应予裁定驳回起诉。综上，两上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律法规正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案案件受理费50元，由上诉人株洲市自然资源和规划局和上诉人刘晓平各负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴晓斌 审 判 员 彭 华 审 判 员 梁小平 二〇二〇年八月十日 法官助理 刘 怡 书 记 员 郭文婷 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。