浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初2429号 原告：陈送，男，1987年12月6日出生，汉族，住浙江省三门县。 原告：胡方平，女，1989年4月10日出生，汉族，住浙江省缙云县。 两原告共同的委托诉讼代理人：翁博甫，浙江合创律师事务所律师。 被告：马耀词，男，1977年2月11日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 第三人：宁波市立得房地产股份有限公司（统一社会信用代码：91330200254085139Y）。住所地：浙江省宁波市鄞州区惊驾路565号3幢9-1。 法定代表人：陈钧，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈杰，男。 原告陈送、胡方平诉被告马耀词、第三人宁波市立得房地产股份有限公司（以下简称立得公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈送及两原告的诉讼代理人翁博甫，被告马耀词，第三人立得公司诉讼代理人陈杰均到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 陈送、胡方平向本院提出诉讼请求：1.判令被告马耀词赔偿原告违约金20000元；2.判令被告立得公司赔偿原告损失人民币5574元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年，被告母亲黄惠珍欲出售其名下位于宁波市江北区××幢××号××的房产。2016年11月6日，在立得公司居间下，原、被告签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定原告以1072000元的价格购买被告母亲黄惠珍名下位于宁波市江北区××幢××号××的房产，并对首付款及尾款支付、房屋交付、权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约向立得公司支付定金20000元，但被告于约定的首付款日前通知原告表示其母亲黄惠珍不愿出售涉案房产。被告代其母亲签订了上述房屋买卖合同，之后却明示违约，导致合同不能履行，根据涉案合同第十四条约定，被告存在违约行为，应支付违约金20000元。此外，立得公司作为专业的房屋中介机构在居间过程中未履行严格审查的义务，致使原告利益遭受损失，应按合同约定支付中介费的20%作为赔偿。因上述二被告拒绝支付赔偿款项，故成讼，望判如所请。审理中，经本院释明，原告撤回对立得公司的起诉，并申请立得公司作为第三人参与诉讼，本院依法予以准许。 马耀词辩称，首先，本人不是涉案房屋产权人，涉案合同签订后，未得到母亲黄惠珍的追认，故涉案合同效力待定。在合同签订时，原告及中介立得公司均知晓我本人不是产权人，是中介公司让我签字的，我已经向原告披露过我不是产权人。其次，定金也是由中介方代为收取的，说明中介方也知道涉案合同必须经过我母亲追认并同意才能由我方收取定金。第三，原告当时也知晓涉案房屋产权是我母亲的，我手上并未有母亲的授权书，是中介方让我签字我才签的，我方不承担违约责任。 立得公司陈述，签订涉案合同时，马耀词是打电话给他母亲的，但是当时电话是否打通及通话内容并不清楚。合同签订后，我方跟黄惠珍及时联系，黄惠珍明确表示房子不卖了，我们也及时将黄慧珍不愿卖房的意思告知了原告。 结合原、被告的诉、辩意见和举证、质证，本院综合认证后查明如下事实： 案外人黄惠珍系被告马耀词母亲，是涉案房屋的所有权人。2016年11月6日，马耀词携带涉案房屋的产权证原件并以黄惠珍代理人的身份与两原告和第三人立得公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，合同约定：两原告以1072000元的价格购买黄惠珍名下位于宁波市江北区××幢××号××的房产一套（建筑面积94.68平方米），附属独用自行车棚一处（建筑面积6.40平方米）；房款支付时间和方式为：定金20000元在签约当天支付给黄惠珍，首付款302000元在2016年11月11日之前支付，余款750000元由两原告办理按揭贷款，在放贷和黄惠珍交房后当天转付给黄惠珍；中介费27872元于合同签订当天支付给立得公司，其中黄惠珍承担10720元，两原告承担17152元；黄惠珍有义务按约定按时办理产权过户登记，并及时提供产权过户所需资料及按揭资料，按时按约履行交付房产及附属设施等，不得逾期，每逾期一日，支付给两原告违约金200元，逾期10日以上的作根本违约处理，两原告有权单方解除合同，并要求黄惠珍支付违约金20000元。合同解除的，两原告已付房款及定金当场退还，由此造成两原告其他损失也由黄惠珍承担；两原告有义务按约定按时办理产权过户登记，并及时提供产权过户所需资料及按揭资料，按时支付任何一期房款，不得逾期，每逾期一日，支付给黄惠珍违约金，逾期10日以上的作根本违约处理，卖方有权单方解除合同，并要求两原告支付违约金20000元。在签订合同过程中，原告要求卖方降价，为此，被告以要与其母亲协商为由，行至室外拨打其母电话，但未能打通，后被告返回室内代为签署了“黄惠珍”的名字，同时马耀词在卖方委托代理人处签署了自己的名字。 合同签订当日，原告向立得公司支付定金20000元，并由被告立得公司出具了收条。2016年11月8日，马耀词通知立得公司黄惠珍不同意出售房屋，不同意前往签署合同，立得公司在与马耀词沟通无果的基础上，于2016年11月8日将黄惠珍不同意卖房的信息告知原告。 另查明，本院已生效的(2019)年浙0205民初4030号民事判决书中认定，被告马耀词以黄惠珍名义与两原告和第三人立得公司签订涉案《存量房屋买卖中介合同》的行为是无权代理，亦不构成表见代理。 以上事实有原、被告，第三人在庭审中的陈述以及原告提供的《存量房屋买卖中介合同》、民事判决书予以证实，本院依法确认并在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为被告马耀词是否应当承担违约责任，如果应当承担违约责任，应赔偿违约金额是多少。 被告马耀词认为，涉案合同未经其母亲追认，属效力待定合同，且被告在合同签订过程中向原告披露过其并非产权人的事实，原告仍与其签订合同，原告应自行承担后果。原告认为，采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立并生效，涉案合同已经各方当事人签字、盖章，已经成立并生效。被告无权代理而签订合同，由其本人承担责任，故应按合同约定向原告赔偿违约金20000元。本院认为，涉案合同甲方处由被告马耀词代为签署了“黄惠珍”的名字，同时马耀词在委托代理人处签署了自己的名字；两原告在乙方处签字；立得公司在丙方处签章，符合合同成立的形式要件，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，涉案《存量房屋买卖中介合同》于2016年11月6日经各方当事人签字、盖章后成立并生效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款规定：“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”，因涉案合同签订时被告未得到其母亲黄惠珍的授权，事后也未经黄惠珍追认，故合同的主体内容即房屋买卖的部分已无继续履行的可能，被告应就其无权代理行为承担合同违约责任。根据合同约定，被告违约的，应支付违约金20000元，但结合本案，首先，被告在合同签订前已向原告披露过其非产权人，原告亦未亲自向黄慧珍核实是否授权被告签署合同，且立得公司已告知双方涉案合同签订后还需要黄惠珍的追认，故原告签订合同时未尽到合理审查的义务，同时也知晓如果合同未得到黄慧珍的追认将存在履行不能的风险。其次，被告于合同签订第三日即告知立得公司其母黄惠珍不同意出售房屋，立得公司亦及时告知原告，至此原告就可另行购买房屋，并未对原告造成重大损失。综上，结合原告自身过错程度及其损失情况，本院酌情认定被告应支付两原告违约金10000元。 根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，判决如下： 一、被告马耀词于本判决生效后十日内支付原告陈送、胡方平违约金10000元； 二、驳回原告陈送、胡方平的其他诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取计150元，由原告陈送、胡方平负担75元，由被告马耀词负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员 涂 璟 二〇二〇年八月十三日 书记员 郑小仿 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 ??8? ??7?