湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初3232号原告：恩施市硒都国有资产经营有限责任公司，住所地：恩施市施州大道222号。统一社会信用代码91422801780914195H。法定代表人：万述平，该公司总经理。委托诉讼代理人：谌章余，湖北省图盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凡衍，湖北省图盛律师事务所律师。被告：恩施市龙腾房地产开发有限公司，住所地：湖北省恩施市民族西路8号。统一社会信用代码91422801571522259U。法定代表人：黄大清，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄家猛，湖北施南律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄铸，湖北施南律师事务所实习律师。原告恩施市硒都国有资产经营有限责任公司（以下简称硒都公司）与被告恩施市龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告硒都公司的委托诉讼代理人曾凡衍、被告龙腾公司的委托诉讼代理人黄家猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告硒都公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付湖北省恩施市民族路8号“大帝新居”第7层2单元701、702、703号房屋与第8层整层房屋；2.判令被告向原告支付违约金人民币80万元；3.本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2014年9月10日，因被告开发恩施市民族西路发改局宿舍片区商品房项目（大帝新区），需对原告的权属房屋进行拆迁还建，原、被告双方订立《拆迁还建协议书》。该协议书约定：原告有权属房屋面积经测定为1545.91平方米，还建比例为1:1，还建房性质为住宅，在原址新建房屋第六、七层集中还建。双方还约定还建面积超过10平方米以内的原告不补差价，超过10平方米的部分按交房时按照恩施市房管局交易平台公布的最低价格每平方米优惠500元后补差价。签订协议后，被告开展大帝新居项目的建设工作。由于在建设过程中恩施州规划局批准第6层设计空中停车位，为了双方协议的有效履行，原、被告经协商确定将该项目的第8层整层房屋和第7层第2单元2-701、2-702、2-703号房屋还建给原告。被告开发的“大帝新居”项目竣工验收并达到交付条件后，原告多次催促并函告被告方，要求全面履行协议，及时交付还建房屋，但是，被告至今仍未按照双方的约定交付房屋，且所约定交付的房屋面积与合同约定不一致，构成违约。依据合同约定，被告因逾期交房和还建面积差异，除履行合同外，还应向原告支付相应违约金。综上所述，原告具状起诉。被告恩施市龙腾房地产开发有限公司辩称，答辩人对原告起诉的基本事实无异议，双方现在的争议就是实际还建房屋的面积比原来约定的多出了52.09平方米，超出面积的归属及补偿有争议，答辩人与原告的法定代表人之间有个会议记录，对归属和补偿问题达成了协议，但答辩人的法定代表人被刑事拘留了，一直没有解决，希望按照会议纪要解决，答辩人不应当承担违约责任，就该问题双方在协商，答辩人并没有违约，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合当事人陈述和经审查确认的证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告硒都公司系从事国有资产经营管理、负责保障性住房的经营管理的国有公司。被告恩施市龙腾房地产开发有限公司成立于2011年4月2日，是自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围包括房地产开发。2014年9月10日，原告硒都公司（乙方）与被告龙腾公司（甲方）签订《拆迁还建协议书》，约定：1.乙方现有权属房屋（药监局办公楼、物价局办公楼、发改局宿舍部分房屋），经实测，总面积为1545.91㎡。甲方按照1:1的比例向乙方还建房屋，还建房性质为住宅（按产权证面积为准）。2.甲方还建给乙方的房屋，位于原址新建房屋第六至七层，集中还建。还建房屋超出乙方还建面积在10㎡以内的，乙方不补差价；超过10㎡以上的，乙方按交房时市房管局交易平台公布最低价格每平方米再优惠500元后补差给甲方（结算时附当时市房管局交易平台成交价单价及清单）。3.若甲方还建房屋面积小于还建面积1545.91㎡，不足的面积，甲方按该项目小区商住房在恩施市物价局备案销售价格补偿给乙方。还建面积不得少于1535.91㎡（差额10㎡以内）。4.达成交付使用的条件，甲方将于房屋竣工验收60天内向乙方交付还建房屋。还建房产权证（含土地证、房产证）由甲方负责办理，办证的税费由甲方承担（对于超出还建面积部分的税费由乙方承担）。5.甲方依法取得该项目商品房预售许可证后，7天内书面通知乙方，乙方依据本协议和甲方签订《商品房买卖合同》，本协议中相关条款在购房合同中明确，以保障乙方权利。6.双方遵守本协议，互不违约，违约方应向另一方支付违约金80万元。7.甲方依据本协议取得该小区商品房开发建设项目的相关批准手续后，不按本协议向乙方还建房屋，甲方须按乙方实有面积，并以该小区住房在恩施市物价局登记备案销售单价向乙方支付赔偿金。8.本协议一式五份，甲乙双方各执一份，恩施市房产局一份，报市国资局及市人民政府各备案一份。未尽事宜，协商解决。发生争议协商不成，通过诉讼方式解决。双方签字、盖章后生效。甲、乙双方均在该合同上签字并盖章。2017年4月18日，被告龙腾公司向原告硒都公司出具《关于变更中还建楼层的请示》一份，内容为“2014年9月10日，龙腾公司与贵公司签订了《拆迁还建协议》，协议中第二条约定还建房屋楼层为第六至七层，因车位不能满足规划要求，州规划局批准在该项目的第六层设计空中停车位，致使给贵公司的还建楼层须发生变更，为了给贵公司的还建房屋使用方便，我公司欲将该栋楼的第八层（面积1267.03平方米）和第七层第二单元（面积330.96平方米）共计1597.99平方米还建给贵公司。按合同约定应给贵公司还建1545.91平方米，因房屋整体设计需要，贵公司所还建面积比应还建面积超出52.09平方米，超出面积依《拆迁还建协议书》约定履行。望贵公司批准。”同日，原告硒都公司以《关于龙腾公司的报告》的形式书面向恩施市国资局请示，内容为“我公司与龙腾公司原签订的还建合同中（原物价所、药监局等单位）约定还建楼层为6-7层，还建面积为1545.91平方米。因规划需求，第6层需做停车场用，我公司与该公司经友好协商确定：1.还建楼层为第8-7层（7层330.96平方米为2单元1、2、3号房、第八层1267.03平方米）。2.还建面积多出部分（最终需以房产局办证面积为准）52.09平方米，按照市房管局交易平台成交价均价（需房管局出具证明后）每平方米减500元支付给该公司。”2017年4月19日，恩施市人民政府国有资产监督管理局在上述请示报告下方签署意见“因规划变更，同意按此方案还建。”2017年7月24日，恩施市人民政府国有资产监督管理局向原告硒都公司下发《恩施市人民政府国有资产监督管理局关于将原民族路三巷还建资产收回的通知》一份，内容为“市食品药品监督管理局2017年10月请示市人民政府，要求将原民族路三巷（药监局办公楼、物价局办公楼、发改局宿舍部分房屋）还建资产划拨给市药监局办公使用，我局经过调查了解情况并查看现场，该项目彼时尚未建成。目前，该项目已完工并达成移交条件，且市食品药品监督管理局因机构改革等原因，暂不需要划拨该项资产，请你单位接到本通知后，根据合同约定将该项资产收回并办理相关手续，结果报市国资局备案。”2019年4月4日，原告硒都公司函[恩市硒国函（2019）1号关于履行《拆迁还建协议书》有关事项的函]告被告龙腾公司，主要内容为：一、你公司向我公司房屋还建总面积为1607.04㎡，其中8楼整层建筑面积1274.76㎡；7楼2-701建筑面积为109.77㎡、2-702建筑面积为123.58㎡、2-703建筑面积为98.93㎡，超出还建面积61.13㎡（以实测面积为准）。二、根据《拆迁还建协议书》约定还建楼层为6-7层，后因规划停车位不足，6层需做停车场，所以还建楼层变更为还建7-8层。三、依照合同约定，我公司需按照房产局提供的销售备案最低单价4712.41元，每平方米减500元，即按每平方米单价4212.41元给贵公司补超出还建面积部分价款257504.62元。四、由龙腾公司负责办理所还建房屋的不动产权证，实际还建面积所涉税费由你公司承担，超出还建面积部分相关税费由我公司承担。五、请你公司在接此函告后迅速与我公司履行《拆迁还建协议书》的相关事项。案涉楼盘名称为大帝新居，2016年4月28日开工，2018年7月29日完工，共建有2个单元，层高29层，28-29层为复式楼。单元房建筑面积：一单元801号房151.81㎡、802号房89.88㎡、803号房111.16㎡、804号房124.85㎡、805号房92.44㎡、806号房134.61㎡，二单元801号房109.58㎡、802号房122.45㎡、803号房98.93㎡、804号房98.42㎡、805号房132.9㎡，一单元和二单元八楼整层合计建筑面积为1267.03㎡；二单元701号房109.58㎡、702号房122.45㎡、703号房98.93㎡，合计面积为330.96㎡。被告龙腾公司开发的大帝新居项目于2016年4月取得预售许可证，商品房预售许可证号为20160041。2018年10月8日，被告在《恩施晚报》刊登《交房公告》，通知被拆迁户于2018年10月9日到大帝新居接收还建房。后因案涉还建房面积超出约定的还建面积52.08㎡，原、被告双方为补偿问题未达成一致致原告具状诉至本院。审理中，原、被告均认可案涉2-701、2-702、2-703号房及第八楼整层不存在交付不能的问题。因实际还建面积超出约定面积52.09㎡（实为52.08㎡），原告确认以二单元703号房为面积差异房屋。另查明，被告在大帝新居楼盘预售前，向恩施市住房和城乡建设局（原恩施市房产局）报送了该楼盘的信息表，恩施市住房和城乡建设局根据被告报送的大帝新居楼盘信息表在恩施州房地产市场管理平台向社会予以发布，该平台载明了拆迁安置房和待售房的信息，其中2-701号房、2-702号房、2-703号房及八楼整层均为拆迁安置房，原、被告双方对此均无异议。截止2018年9月26日，恩施市住房和城乡建设局出具的资料证明，大帝新居最低房价为1单元905号房屋，单价为4712.41元。本院认为，《拆迁还建协议书》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。被告龙腾公司向原告硒都公司出具的《关于变更中还建楼层的请示》及原告硒都公司请示恩施市国资局的《关于龙腾公司的报告》系因案涉还建楼盘规划发生变化，双方对还建楼层及还建房屋的变更达成一致意见的体现，应认定为案涉《拆迁还建协议书》的补充协议。原、被告在审理中均表示将还建的案涉二单元703号房作为处理面积差异争议房，系双方的一致意思表示，本院予以确认。依据审理查明的事实来看，对超出还建面积的部分按每平方米4212.41元（4712.41元-500元）补差价，双方均无异议，且符合合同约定，本院亦予以确认。本案争议的焦点为：1.原、被告双方在履行《拆迁还建协议书》及补充协议时，对超出还建面积的52.08㎡补差价时，应否扣减10㎡；2.被告应否承担违约责任。本院综合评述如下：1.关于原、被告双方在履行《拆迁还建协议书》及补充协议时，对超出还建面积的52.08㎡补差价时，应否扣减10㎡的问题。原、被告对还建楼层为大帝新居第8-7层（7层330.96平方米为2单元1、2、3号房、第八层整层1267.03平方米）并无异议，本院予以确认。虽然双方在《拆迁还建协议书》中对补差时超出面积的约定理解产生争议，但原告2019年4月4日以[恩市硒国函（2019）1号关于履行《拆迁还建协议书》有关事项的函]的形式函告被告时，在第三项意见中明确“依照合同约定，我公司需按照房产局提供的销售备案最低单价4712.41元，每平方米减500元，即按每平方米单价4212.41元给贵公司补超出还建面积部分价款257504.62元。”该项意见中明显是按照所有超出面积61.13㎡（实际超出还建面积应为52.08㎡）计算的补偿超出面积的房价款257504.62元（61.13㎡×4212.41元/㎡）。故，对双方争议的补差面积，本院认定为实际超出面积即52.08㎡。基于此，就案涉二单元703号房超出还建面积的部分，原告应给被告补偿房屋价款219382.31元（52.08㎡×4212.41元/㎡）。2.关于被告应否承担违约责任的问题。依据原、被告2017年4月18日、2017年7月24日、2018年、2019年4月4日的往来函件来看，双方对应还建房屋及楼层并无异议，因双方对超出还建面积的部分是按42.08㎡计算还建房屋差价款，还是按实际超出面积52.08㎡计算还建房屋差价款存在分歧，致双方就《拆迁还建协议书》履行问题发生争议，引起诉讼。对此，原、被告双方均不存在违约问题。故原告要求被告支付违约金80万元，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施市龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日将大帝新居2单元701号房屋（面积109.58㎡）、702号房屋（面积122.45㎡）、703号房屋（面积98.93㎡）及第八层整层（即一单元801号房屋151.81㎡、802号房屋89.88㎡、803号房屋111.16㎡、804号房屋124.85㎡、805号房屋92.44㎡、806号房屋134.61㎡，二单元801号房屋109.58㎡、802号房屋122.45㎡、803号房屋98.93㎡、804号房屋98.42㎡、805号房屋132.9㎡，第八楼整层合计建筑面积为1267.03㎡）交付给原告恩施市硒都国有资产经营有限责任公司（即归原告恩施市硒都国有资产经营有限责任公司所有）。二、原告恩施市硒都国有资产经营有限责任公司于本判决生效后五日内向被告恩施市龙腾房地产开发有限公司补偿超出还建面积部分的房屋差额价款219382.31元。三、驳回原告恩施市硒都国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：73×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起诉算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费13974元，减半收取计6987元，由原告恩施市硒都国有资产经营有限责任公司负担5900元，被告恩施市龙腾房地产开发有限公司负担1087元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二〇二〇年八月二十八日书记员 程安慧