江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5043号上诉人（原审第三人）：南京红意科技创业园有限公司，住所地南京市鼓楼区黄家圩41-1号，实际经营地南京市中央北路郭家山华洋创意园区。法定代表人：魏则旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱巨根，江苏苏宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京工程机械厂有限公司，住所地南京市鼓楼区黄家圩41-1号。法定代表人：朱林彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊炎，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萧萧，江苏法德东恒律师事务所实习律师。原审被告：南京爱楷能生物科技有限公司，住所地南京市鼓楼区黄家圩41-1号。法定代表人：吴刚，该公司总经理。上诉人南京红意科技创业园有限公司（以下简称红意公司）因与被上诉人南京工程机械厂有限公司（以下简称工程机械厂）以及原审被告南京爱楷能生物科技有限公司（以下简称爱楷能公司）返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法于2020年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人红意公司委托诉讼代理人朱巨根、被上诉人工程机械厂委托诉讼代理人熊炎到庭参加诉讼，原审被告爱楷能公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红意公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、上诉人出资扩建的房屋在合同期满后的处理，2011年8月2日和2011年10月28日两份《复函》已有明确的约定。2006年9月的《厂房租赁合同》对上诉人出资扩建的房屋无任何约束力。2011年10月28日《复函》对上诉人出资扩建的房屋处理明确具体：该房屋年限为30年，在《厂房租赁合同》期满后，被上诉人需留用，按经营价格给予上诉人剩余年限的补偿；若被上诉人不留用，该房屋由上诉人继续使用至30年期满。一审法院亦不应以《厂房租赁合同》作为对上诉人出资扩建房屋在该合同期满后处理的依据。二、上诉人在被上诉人违反约定的情形下，有权依据《复函》内容维护自身合法权益。在2019年6月30日租赁期满后，上诉人有权在未取得补偿款的状况下，继续使用自己出资扩建的房屋，除非被上诉人给付补偿款或作出同意补偿的意思表示。三、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的对于扩建费用的处理的约定，包含两种方式，既可以是款项补偿，亦可以是扩建物的使用。应根据当事人约定的内容予以确定。一审法院曲解该条规定，并在无视双方《复函》约定内容的情形下，仅适用法律规定从而作出错误判决。工程机械厂辩称：黄家圩41-1号厂区内的夹层并未取得合法的规划变更手续，属于违法建筑。且被上诉人不同意利用经过改造形成的附合的夹层，需全部拆除。租赁期满后上诉人已丧失继续使用案涉房屋的权利。黄家圩41-1号厂区内夹层改造的主体并非上诉人，应当是南京创力置业策划开发有限公司或香港禾盛国际投资有限公司，因此上诉人的主体资格并不适格。上诉人的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。爱楷能公司未到庭陈述意见。工程机械厂向一审法院起诉请求：1.爱楷能公司立即腾退南京市鼓楼区黄家圩41-1号厂区内A4-3、A4-4、B1-3（以下简称案涉房屋），搬离该厂区；2.爱楷能公司向工程机械厂支付逾期腾房占有使用费183400元（从2019年7月1日起，按每日1400元标准支付至实际腾房之日，暂计至2019年11月8日）；3.爱楷能公司承担本案诉讼费及保全费。一审中，工程机械厂撤回第一项诉讼请求，同时变更第二项诉讼请求为：从2019年7月1日起按2.2元每平方米每天的标准、以415平方米为基数，计算至爱楷能公司腾退厂区之日止。红意公司向一审法院提出独立诉讼请求：爱楷能公司将2019年10月9日至2019年11月30日之间的房屋占有使用费支付给红意公司，金额为43900元（按2元每平方米每日，面积415平方米计算）。一审法院认定事实如下：位于南京市鼓楼区黄家圩41-1号厂区内厂房（以下简称黄家圩厂房）系工程机械厂所有。2006年9月19日，工程机械厂（甲方）与香港禾盛国际投资有限公司（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将黄家圩厂房分三期租赁给乙方使用，第一期为15300平方米、第二期为16800平方米、第三期为20130元平方米；租赁物采取包租方式；租赁期限为12年，从2007年7月1日至2019年6月30日止；三期租赁物全部交付后年租金总额为400万元，年租金每四年递增4%（合同期内具体递增时间为2011年12月1日、2015年12月1日）；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方等等。该合同签订后，工程机械厂将黄家圩厂房按约予以交付。2007年，工程机械厂（甲方）与南京创立置业策划开发有限公司（系红意公司的股东，乙方）签订了一份《补充协议》，约定合同期满后，甲方可以按折旧后的剩余价值对乙方进行补偿（按30年计算），装潢按装潢折旧率等等。2010年6月8日，香港禾盛国际投资有限公司将上述厂房租赁合同中承租人的权利义务全部转让给本案红意公司，并就此与工程机械厂、红意公司签订了《确认书》。2015年7月13日，红意公司（甲方，出租方）与爱楷能公司（乙方，承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将黄家圩厂房中的A4-3、A4-4室房屋出租给乙方，租赁面积为415平方米，租赁期限从2015年8月28日至2019年6月30日止，年租金302950元等等。2011年8月2日，工程机械厂向红意公司发出《函复》，称红意公司拖欠租金300万元；承诺合同期满后，甲方可以按折旧后的剩余价值对乙方进行补偿或使用到最终年限（折旧按30年计算）等等。2011年10月28日，工程机械厂再次复函红意公司，称“大合同期满后，若遇政府拆迁，按政府规定处理；贵司自建房部分，我司若需留用，届时按经营价格给予剩余年限的补偿；若不留用，自建房部分由贵司继续使用，最终年限三十年，但需减去已使用年限”等等。2019年3月19日，红意公司向工程机械厂发出《关于提请续租南京市黄家圩41-1号厂房的函告》，提出依据《厂房租赁合同》的约定请求续租4年黄家圩41-1号厂房。2019年3月27日，工程机械厂回复其拟对厂房进行改造升级，故将在租赁合同到期后收回厂房，不再续租，并要求红意公司交还厂房。2019年3月29日，红意公司再次向工程机械厂发函，坚持认为其享有续租权。2019年4月2日，工程机械厂回函明确表示收回厂房后不再续租，红意公司应当于2019年6月30日前终止与全部次承租人的租赁合同关系。2019年4月12日、23日、5月21日，工程机械厂三次发函要求红意公司交还厂房，不再续租。2019年5月24日，工程机械厂在公证处的见证下，在黄家圩41-1号厂区内张贴《告知函》，通知厂区内所有次承租人，合同到期后不再与红意公司续签租赁合同，要求有关公司做好搬迁准备。2019年6月18日，红意公司以工程机械厂为被告另案诉至一审法院，请求判令：红意公司享有优先承租权，以每年租金1788800元的110%价格与工程机械厂续签四年房屋租赁合同。一审法院依法立案受理后，经审查认为，工程机械厂已多次函告红意公司，其在合同期满后不再对外另行出租，故红意公司主张的优先承租权不符合合同约定。另优先承租权非法定权利，工程机械厂作为产权人，享有订立合同与否的自由，在其多次表明不再与红意公司续签合同的情况下，红意公司再行主张续签租赁合同，没有法律依据。综上，一审法院于2019年7月24日作出（2019）苏0106民初7985号民事判决书，判决驳回红意公司的诉讼请求。该判决现已生效。后因爱楷能公司迟迟未腾空案涉房屋，工程机械厂诉至一审法院，即本案。本案一审中，爱楷能公司对其使用的房屋系黄家圩41-1号厂区中的A4-3、A4-4、B1-3房屋（即案涉房屋）不持异议，其将2019年7月1日之后的部分租金9万元缴纳给了红意公司。红意公司解释其与爱楷能公司的租赁合同虽然载明的租赁范围是A4-3、A4-4，但实际上是将整个415平方米全部出租给爱楷能公司。工程机械厂确认在本案中按415平方米的面积计算房屋使用费。案涉房屋由工程机械厂最初出租给红意公司时仅为一层厂房。后红意公司在承租期内对整个黄家圩41-1号厂区内的厂房进行了多次大面积的扩建、改造，其中对案涉房屋内部进行加建一层的改造。之后，红意公司将加建后的案涉房屋内的二层面积出租给了爱楷能公司。2019年12月30日，爱楷能公司搬离案涉房屋，工程机械厂现已将房屋收回。一审法院另查明，红意公司已就黄家圩41-1号厂房的扩建、改造补偿事宜另案诉至一审法院，案号（2020）苏0106民初115号，红意公司在该案中请求法院判令工程机械厂支付2019年12月1日之后的补偿款。该案尚未审结。工程机械厂对上述两份复函申请印章真实性鉴定。一审法院认为，房屋租赁合同履行期限届满，出租人享有请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的权利。本案中，根据各方当事人的诉辩意见及庭审查明事实，本案的争议焦点为：红意公司在《厂房租赁合同》租期届满后直至2019年12月1日期间是否就案涉房屋仍享有使用权。对此一审法院评判如下：第一、生效的法律文书具有既判力。一审法院已生效的（2019）苏0106民初7985号民事判决书已经判决驳回了红意公司要求在租赁合同租期届满后继续承租案涉房屋在内的黄家圩41-1号厂房的诉讼请求。因此，在2019年6月30日之后，红意公司无法基于租赁关系取得案涉房屋的使用权。第二、红意公司认为，工程机械厂在2011年8月2日及2011年10月28日两次回函中表达“合同期满后，如工程机械厂留用红意公司扩建、改造的厂房则届时按经营价格给予剩余年限的补偿；若不留用，自建房部分由红意公司继续使用，最终年限三十年”，故在工程机械厂未予补偿的情况下，红意公司享有继续使用案涉房屋的权利。对此，一审法院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对于扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。一审法院认为，该法条系针对租赁房屋经出租人同意进行扩建，扩建费用如何处理进行的规定，而非对租赁合同无效、履行期限届满或者解除时，租赁房屋扩建、改造部分建筑物本身归属而进行的规定。本案中，案涉房屋现有状况，系红意公司在原房屋内夹建了一层，属于对原有房屋的改造，但仍应在租期届满后将案涉房屋予以返还，即在租赁合同终止后案涉房屋应当归属于工程机械厂。此外从物的使用价值角度，扩建、改建后的租赁房屋归属于出租人所有，有利于更好地发挥物的使用价值。但因为承租人对扩建、改造部分投入了资金，出租人从中获利，故上述法条规定了在不同情形下，出租人如何向承租人负担扩建费用。因此，爱楷能公司及红意公司均认为租赁合同到期终止后，红意公司对扩建、改造部分仍享有使用权的抗辩意见，不符合法律规定，一审法院不予支持。其次，虽然工程机械厂曾于2011年两次函复红意公司，称租赁合同期满后，如自留房屋，则给予补偿，如不留用则由红意公司继续使用。这一内容属于不确定的意思表示。租赁合同期满前及期满后，工程机械厂多次明确表示租赁合同到期后，需对案涉房屋在内的厂房升级改造，不再与红意公司续租，要求其返还房屋。该意思表示明确，即工程机械厂将自留案涉房屋在内的所有厂房。此时，虽然工程机械厂尚未对红意公司进行补偿，但工程机械厂基于出租人的地位以及明确的收回房屋的意思表示，其要求承租人、次承租人返还租赁房屋房屋，符合法律规定，应当予以支持。但红意公司作为承租人可依据相关规定就扩建、改造等添附物要求工程机械厂予以补偿，而非对案涉房屋继续享有使用权。据此，红意公司在租赁合同期限届满后既非案涉房屋的所有权人，亦非案涉房屋合法使用人，故其认为继续享有案涉房屋使用权的意见，不符合合同约定及法律规定，一审法院不予采纳。工程机械厂对上述两份复函印章的真实性申请鉴定，一审法院认为，该两份复函的真实与否不影响本案的审理，故未同意工程机械厂的鉴定申请。关于工程机械厂要求爱楷能公司支付房屋使用费的诉讼请求。根据上述分析，红意公司在租赁合同届满后已丧失继续使用案涉房屋的权利基础，故其继续将案涉房屋以不定期租赁的方式出租给爱楷能公司继续使用，不符合法律规定。爱楷能公司在工程机械厂于2019年5月24日公告通知要求所有次承租人搬离厂区后，继续占用案涉房屋，亦未向工程机械厂支付任何费用，构成侵权，应当承担向工程机械厂支付房屋使用费的法律责任。工程机械厂诉讼请求中主张2.2元每天每平方米的房屋使用费计算标准，但未能提交相应证据予以证明该标准的如何得出，故一审法院结合爱楷能公司已于2019年12月30日搬离案涉房屋等案情，酌定爱楷能公司按照每平方米每天2元的标准，以415平方米为计算基数，向工程机械厂支付2019年7月1日至2019年12月30日期间的房屋使用费151890元（2元/平方米/天×415平方米×183天）。爱楷能公司在工程机械厂已告知不再与红意公司续签租赁合同，要求所有次承租人应于2019年6月30日前搬离的情况下，仍然自行向红意公司支付2019年7月1日之后的房屋使用费，应当自行承担不利的法律后果，不能据此免除爱楷能公司向工程机械厂支付上述房屋使用费的法律责任。关于红意公司的独立诉讼请求。一审法院认为，基于前述分析，红意公司在租赁合同到期后，对于案涉房屋不再享有合法的使用权，进而丧失了继续将案涉房屋对外转租的权利来源，故其在本案中主张对上述房屋使用费中的43900元享有独立请求权的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。另关于爱楷能公司委托诉讼代理人与独立请求权红意公司系同一律师事务所不同律师的问题。《中华人民共和国律师法》第三十九条仅规定了律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人，而并未就同一律师事务所的不同律师不得担任争议双方当事人的代理人作出禁止性规定。《律师执业行为规范》第五十条第（五）项虽然规定了同一律师事务所的不同律师同时担任争议双方当事人的代理人的，律师事务所不得与当事人建立或维持委托关系，但该文件系行业性规范，不属于法律、行政法规强制性规定。因此，本案中爱楷能公司委托诉讼代理人与独立请求权红意公司系同一律师事务所不同律师，虽然该代理行为违反了律师执业规范，但未违反法律、行政法规强制性规定，故工程机械厂认为该代理行为违反民事诉讼法定程序的意见，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、南京爱楷能生物科技有限公司于判决生效之日五日内向南京工程机械厂有限公司支付2019年7月1日至2019年12月30日期间的房屋使用费151890元；二、驳回南京红意科技创业园有限公司的独立诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3968元，减半收取计1984元，保全费1437元，合计3421元，由南京工程机械厂有限公司负担588元，南京爱楷能生物科技有限公司负担2833元。南京红意科技创业园有限公司提起独立请求权诉讼的案件受理费449元，由南京红意科技创业园有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。上诉人对一审法院认定的事实提出异议，认为上诉人在租赁期间出资扩建的房屋面积，与被上诉人出租给上诉人的产权面积无关联，不受厂房租赁合同的约束，双方就上诉人出资扩建的建筑面积已有特别的约定，即厂房租赁合同期满后上诉人有权继续使用或由被上诉人给予补偿后收回。被上诉人对一审认定的事实提出异议，认为在没有确认《复函》的真实性的情况下，不应在认定的事实中表述。对一审法院认定的各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《厂房租赁合同》租期届满后，工程机械厂未与红意公司签订续租合同，且多次明确表示租赁合同到期后，需对案涉房屋在内的厂房升级改造，不再与红意公司续租。因此，在2019年6月30日之后，红意公司无法基于租赁关系取得案涉房屋的使用权。红意公司主张双方当事人就其在租赁期间出资扩建改造部分另有工程机械厂在2011年8月2日及2011年10月28日两次《复函》进行约定，但是，即使该《复函》是真实的，根据《复函》表述：“合同期满后，如工程机械厂留用红意公司扩建、改造的厂房则届时按经营价格给予剩余年限的补偿；若不留用，自建房部分由红意公司继续使用，最终年限三十年”。结合工程机械厂在租赁合同到期前后多次明确表示租赁合同到期后需对案涉房屋在内的厂房升级改造，不再与红意公司续租的事实，可以认定工程机械厂已决定留用包括红意公司扩建、改造部分在内的所有厂房。故即使依照《复函》约定，红意公司对扩建、改造部分也不再享有使用权。一审法院对红意公司在本案中主张对上述房屋使用费中的43900元享有独立请求权的诉讼请求不予支持，并无不当。红意公司上诉主张其在2019年6月30日租赁期满后有权继续使用自己出资扩建的房屋，本院不予支持。至于红意公司对扩建、改造部分是否应当获得相应的补偿，不属于本案的审理范围，且红意公司已另案主张。综上所述，红意公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费449元，由上诉人南京红意科技创业园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  龚 达二〇二〇年八月二十七日法官助理  芮旭丽书 记 员  朱亚芳