湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1381民初1654号原告：伍毓磊，男，1991年10月16日出生，汉族，福建省福州市鼓楼区人，住福建省福州市鼓楼区，委托诉讼代理人：孙明，北京市立方（武汉）律师事务所律师，代理权限：代理诉讼、代为提起诉讼财产保全。被告：李明明，男，1986年8月22日出生，汉族，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县，第三人：韩厚新，男，1948年8月3日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市，原告伍毓磊与被告李明明、第三人韩厚新租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍毓磊的委托诉讼代理人孙明到庭参加诉讼。被告李明明、第三人韩厚新经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍毓磊向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告签订的租赁合同于2020年5月16日解除；2.依法判令被告向原告返还已预付的租金254142.77元以及押金20000元，以上共计274142.77元，并按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月16日计算至实际返还全部预付租金之日止的利息；3.请求法院判令被告向原告支付违约金222000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月15日，原、被告双方签订租赁合同一份，合同约定：被告将位于广水市东大街广场旁特××号建筑面积80平方米的房屋出租给用于鞋类经营。被告保证对该房产拥有合法产权或支配权，对该房屋债权债务关系完全负责，不存在任何纠纷。租赁期限自2018年10月20日至2021年10月19日，共计3年。年租金为370000元，于每年9月20日支付。押金为20000元，应于合同终止或者解除后三个工作日全额返还。该合同对房屋的交付、合同解除、违约责任、争议解决办法均作了明确约定。被告李明明未作答辩。第三人韩厚新未作陈述。本院经审理认定事实如下：第三人韩厚新与李明明2016年2月4日签订一份房屋租赁合同，出租人韩厚新将位于广水市××山办事处东××、××号门面出租给李明明，租赁期限为2016年3月10日至2021年3月9日。李明明承租后将承租房屋转租给伍毓磊。2018年10月15日，李明明与伍毓磊签订一份房屋租赁合同。合同约定：李明明将其承租的位于广水市东××广场××号建筑面积80平方米的房屋转租给伍毓磊用于鞋类经营。李明明保证对该房产拥有合法产权或支配权，对该房屋债权债务关系完全负责，同时保证该房产未设定抵押，不存在任何纠纷。李明明向伍毓磊提供与房产证原件一致的复印件由伍毓磊留存，同时李明明应按照伍毓磊要求出具相关产权证明，使伍毓磊可顺利将该房屋作为经营地址办理相应的工商登记手续。租赁期限为2018年10月20日至2021年10月19日，共计3年。租赁房屋每年租金为370000元，于每年9月20日支付，李明明收取租金应向伍毓磊正式发票或收款收据。押金为人民币20000元，应于合同终止或者解除后三个工作日全额返还。李明明应于2018年10月20日将出租房屋按约定条件交付伍毓磊。逾期交付出租房屋，则承担每日已经支付总租金万分之五的违约金。伍毓磊可以将该承租房屋转租。合同第八条第二款第（5）项约定，出租人有下列情形之一的，承租人有权单方解除合同（5）其他致使承租方无法实现合同目的的情形。合同第九条第一款约定，出租人有本合同第八条第2款约定的情形之一的或存在其他违反约定的情形，导致双方不能继续履行本合同，出租人须向承租人支付本合同租金20%的违约金及返还承租人租赁期限内剩余租金，同时还应全额赔偿承租人装潢装修损失，如因此给承租人造成其他损失的，还应赔偿承租人因此遭受的其他损失。2018年10月15日李明明收到伍毓磊房屋租金370000元并同时收到伍毓房交付房屋租赁合同保证金20000元。2019年9月20日17点，伍毓磊通过中国建设银行向李明明招商银行账户转款370000元。2020年4月7日，因李明明拖欠第三人韩厚新租金未交，第三人韩厚新将伍毓磊租赁的房屋被封门并断电，伍毓磊至今无法使用租赁房屋经营。2020年5月6日16时38分，伍毓磊通过李明明的手机彩信向李明明告知解除双方签订的租赁合同。2020年5月16日伍毓磊通过顺丰快递向李明明邮寄了关于解除租赁合同的通知，2020年5月18日李明明收到此解除租赁合同通知。还查明，2020年5月14日，韩厚新诉至本院，要求李明明支付88天房屋租金56000元，案号是：（2020）鄂1381民初1549号。2020年4月27日，第三人韩厚新通过律师高明国以短信的方式向李明明发出一份律师函，通知李明明解除房屋租赁合同并七日内清空租赁房屋退房给韩厚新，同时补交房屋租赁费。本院认为，原告伍毓磊与被告李明明签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，是有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”上述法律、司法解释的规定，是针对承租人擅自转租的情形出现时，赋予出租人解除与承租人合同的权利，但根据物权行为与债权行为相区分原则，上述规定并非认定承租人与次承租人之间的转租合同无效的法律依据。故次承租人伍毓磊与承租人李明明签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约定全面履行各自的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据双方签订的房屋租赁合同第八条第二款第（5）项约定，因出租人李明明未按期向原出租人韩厚新交付租金，导致次承租人伍毓磊租赁的房屋被封门并断电，至今无法使用租赁房屋经营。次承租人伍毓磊通过手机彩信和邮寄书面通知的形式向出租人李明明送达了解除租赁合同通知，解除租赁合同通知送达之日，原告伍毓磊与被告李明明签订的房屋租赁合同解除。故原告伍毓磊主张其与被告李明明签订的房屋租赁合同于2020年5月16日其解除，本院予以确认。根据双方签订的房屋租赁合同第九条第一款约定，出租人有本合同第八条第2款约定的情形之一的或存在其他违反约定的情形，导致双方不能继续履行本合同，出租人须向承租人支付本合同租金20%的违约金及返还承租人租赁期限内剩余租金。因出租人李明明未按期向原出租人韩厚新交付租金，导致次承租人伍毓磊租赁的房屋被封门并断电，至今无法使用租赁房屋经营，故原告伍毓磊要求被告李明明返还原告伍毓磊已预付的租金197331元（2020年4月7日至2020年10月19日）以及押金20000元的诉讼请求，本院予以支持。原告伍毓磊计算的剩余租金为254142.77元有误，本院予以更正。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据双方签订的房屋租赁合同第九条第一款约定，出租人有本合同第八条第2款约定的情形之一的或存在其他违反约定的情形，导致双方不能继续履行本合同，出租人须向承租人支付本合同租金20%的违约金及返还承租人租赁期限内剩余租金。因出租人李明明未按期向原出租人韩厚新交付租金，导致次承租人伍毓磊租赁的房屋被封门并断电，至今无法使用租赁房屋经营，被告李明明违约，应该按照合同约定承担违约责任。原告伍毓磊要求被告李明明按照合同约定向原告支付违约金222000元的诉讼请求，属于对合同理解错误，计算有误，本院予以更正，被告李明明2019年10月9日至2020年10月9日租赁期间违约，原告伍毓磊应该按照年度计算被告李明明违约金，被告李明明按照合同约定应向原告伍毓磊支付2019年10月9日至2020年10月9日期间违约金74000元。原告伍毓磊要求被告李明明按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付租金254142.77元及押金20000元利息的请求，无法律依据，无证据支持，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第一条、第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告伍毓磊与被告李明明签订房屋租赁合同是有效合同；二、原告伍毓磊与被告签订房屋租赁合同自2020年5月16日起解除；三、被告李明明返还原告伍毓磊租金197331元（2020年4月7日至2020年10月19日），退还原告伍毓磊押金20000元；四、被告李明明给付原告伍毓磊违约金74000元；五、驳回原告伍毓磊其他诉讼请求。上述给付金钱义务，于本判决书生效之日起七日内一次性履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2705.75元，由被告李明明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人在接到人民法院预交案件受理费用通知后7日内预交上诉案件的受理费。逾期不预交又不申请缓交的，或者申请司法救助未获批准，按自动撤回上诉处理。收款单位：湖北省随州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行随州市分行开发区支行，帐号：17×××90。审判员  沈探林二〇二〇年八月五日书记员  廖建刚