陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终7860号上诉人（原审原告）：解凡皓，男，1985年10月28日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人（原审原告）：马瑞，女，1985年5月1日出生，汉族，住陕西省延长县。被上诉人（原审被告）：史银丽，女，1987年8月22日出生，汉族，住甘肃省宁县。委托诉讼代理人：施效梅，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞梦毅，陕西稼轩律师事务所实习律师。原审第三人：中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行。住所地：西安市高新区。负责人：高平，该支行行长。委托诉讼代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：党菲菲，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。上诉人解凡皓、马瑞与被上诉人史银丽、第三人中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行（以下简称中国银行高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。解凡皓、马瑞上诉请求：1、请求二审法院依法撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14440号民事判决书，并改判解凡皓不为史银丽办理房屋所有权转移登记过户手续及不为史银丽协助办理房屋抵押权注销登记手续；2、本案一审诉讼费、保全费、二审诉讼费由史银丽承担。事实与理由：一、一审法院已明确史银丽接着继续供解凡皓的贷款，有八次逾期供贷，且史银丽要给解凡皓赔偿违约金5万元的事实，这充分说明史银丽已根本违约，一审法院认为史银丽不足以构成根本违约也没有断贷，显然是错误的。二、解凡皓已有公证的委托书证明解凡皓并不是不配合史银丽过户，法院对该事实没有查清，未办理房屋过户及抵押权注销登记完全是由史银丽的原因造成的。史银丽辩称，1、双方之间是房屋买卖合同关系，解凡皓作为出卖人，其合同目的是获得价款，史银丽已经按约向解凡皓支付25万元首付，剩余本息是向银行支付，解凡皓已经全额取得了其应得价款，其合同目的已经实现，不应解除合同。2、解凡皓在2019年6月27日，电话联系史银丽通知解除合同后，在2019年7月4日又同意史银丽继续持有解凡皓的银行卡向银行还贷，说明解凡皓已经放弃了合同解除权并同意继续履行合同。3、基于上述两点，我方认为房屋买卖合同应当继续履行，并且我方愿意尽快结清剩余房贷后由解凡皓配合办理抵押注销及过户手续，史银丽的该主张符合合同约定。中国银行高新支行辩称，1、交易的房产现登记在开发商名下，房屋存在预抵押，贷款也未结清，史银丽和解凡皓均是明知的，签订合同时交易条件不成就。2、一审判决贷款还清后办理房屋过户我们不持异议。史银丽诉至一审法院请求：1、判令解凡皓、马瑞继续履行《房屋买卖三方合同》，配合史银丽办理西安市雁塔区昆明池路7号恒大城三期第43幢1单元29层12902号房屋（备案号Y10000624）所有权转移登记手续；2、解凡皓配合史银丽办理西安市雁塔区昆明池路7号恒大城三期第43幢1单元29层12902号房屋所有权过户登记前，史银丽代解凡皓向中国银行高新支行偿还该房屋的全部贷款余额（具体金额以中国银行高新支行核定为准），中国银行高新支行收到上述贷款本息后协助史银丽办理该房屋的抵押权注销登记手续；3、本案的诉讼费用由解凡皓、马瑞共同承担。一审法院认定事实：2010年1月6日，解凡皓与案外人陕西金泓投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定解凡皓购买陕西金泓投资有限公司开发的位于西安市雁塔区昆明池路7号恒大城三期第43幢1单元29层12902号房屋一套（以下简称案涉房屋）；房屋总价为540396元；支付方式为银行按揭付款，首付为110396元，剩余430000元向按揭银行申请贷款。房屋的交付时间为2012年6月30日。2010年1月20日，解凡皓向中国银行西安支行申请贷款430000元，并于当日签订《西安市房地产抵押合同》，约定解凡皓以其购买的案涉房屋向中国银行西安支行进行抵押并办理了抵押备案登记。2014年10月22日，史银丽与解凡皓、案外人西安金逸房地产信息咨询有限公司（已注销）签订《买卖定金合同》一份，合同约定，买卖双方交易的房产位于西安市雁塔区XX路XX号XX城XX幢XX号；该房屋交易总额为648000元。买方支付定金10000元以确立买卖关系。同日，三方签订《房屋买卖三方合同》一份，约定解凡皓出售房屋为案涉房屋，建筑面积为88.1平方米；该房屋已设立抵押，抵押登记日期为2010年2月，出卖人应于-年-月-日前办理抵押注销手续；该房屋的成交价为648000元，买方采取的付款方式为：在签订《房屋买卖三方合同》当天买方向卖方一次性支付人民币250000元，剩余尾款由买方接着卖方月供继续偿还，利息由买方承担；案涉房屋的大修基金及契税由买方承担。卖方应在打首付款当日前将房屋交付买方。合同签订后，史银丽于2014年10月23日向解凡皓支付定金10000元，2014年11月13日，史银丽委托谢树欣支付剩余首付款240000元，同日，解凡皓向史银丽交付案涉房屋。后史银丽按月向解凡皓尾号为8313的银行卡内还款。 另查明，截止2019年7月，史银丽分别存在8次逾期还款。后解凡皓以史银丽逾期还款造成其个人征信受到影响将史银丽诉至法院，要求解除合同、返还房屋并支付违约金。原审法院于2020年1月6日作出（2019）陕0113民初16509号民事判决书，判决史银丽向解凡皓支付违约金50000元，驳回了解凡皓要求解除合同及返还房屋的诉讼请求。再查明，西安市不动产登记簿显示，案涉房屋位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室，现仍登记在陕西金泓投资有限公司名下。经史银丽申请，原审法院于2019年8月15日作出（2019）陕0113民初14440号民事裁定书，对被申请人解凡皓位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室房屋（合同备案号：Y10000624）予以查封。史银丽花费保全费5000元。原审法院认为，依法成立的合同合法有效。史银丽与解凡皓所签订的《买卖定金合同》、《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定的义务履行。本案中，史银丽向解凡皓支付首付款25万元，并按月向解凡皓银行卡偿还贷款，其中虽有逾期，但均已支付，并未出现断供等情形，其行为并未构成根本违约，且在另案判决中，史银丽应向解凡皓支付违约金50000元，用以弥补解凡皓实际损失。故在本案中，在涉案房屋登记在解凡皓名下后，解凡皓、马瑞仍应按照合同约定履行合同义务，配合史银丽办理过户手续。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告解凡皓应于本判决生效之日起十日内到第三人中国银行股份有限公司西安高新技术开发区支行办理位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX号房屋的抵押贷款清偿手续，全部费用由原告史银丽负担(具体金额以银行出具的明细为准)，清偿完毕后被告解凡皓应立即到房管部门办理抵押登记注销手续；二、位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX号房屋登记在被告解凡皓名下后，被告解凡皓、马瑞应在三十日内配合原告办理该房屋的过户手续，将该房屋登记在原告名下，全部税费由原告史银丽负担；三、驳回原告史银丽的其他诉讼请求。本院二审期间，解凡皓、马瑞向本院提交两组新证据，分别为：证据一：买卖定金合同。证明买卖双方在交易过程中的交易方式、相关费用的承担及义务。证据二：1、房屋交接清单。2、委托书。3、公证书【（2014）陕证民字第012068号】。4、声明书。5、公证书【（2014）陕证民字第012070号】。6、情况说明。证明目的：1、房屋交接清单中的个人一手房贷款合同中已明确告知还款金额及日期。史银丽质证称，1、买卖定金合同的真实性、证明目的均无异议。2、房屋交接清单真实性无异议，证明目的不认可。解凡皓、马瑞将所有材料原件交予史银丽仅是为了后续为了办理过户需要，其与史银丽签订的合同中确实没有对于偿还按揭的时间方式有约定。公证书、声明书真实性认可，公证书其制作目的是为了过户使用，双方对于房屋买卖的真实意思表示应当依据三方签订的房屋买卖合同。情况说明的真实性无法认可，证明目的不予认可。史银丽向本院提交新证据一份，支付宝交易记录明细查询。证明史银丽一直按约履行合同。解凡皓、马瑞质证称，不认可该证据，该明细上没有公章。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为， 依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行合同义务，不履行合同义务的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等法律责任。本案中，史银丽与解凡皓所签订的《买卖定金合同》、《房屋买卖三方合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，均为合法有效的合同，故双方均应按照合同约定履行义务。由于史银丽已向解凡皓支付了定金和首付款25万元，并按月向解凡皓提供的银行卡偿还按揭贷款，其中虽有逾期，但均已支付，并未出现断供情形，故应视为史银丽履行了其支付房款的合同义务。史银丽在偿还贷款过程中存在逾期还款的情形，其行为虽然造成解凡皓的个人征信存在不良记录，但此情形并非构成解凡皓拒不履行合同义务的理由，故，解凡皓、马瑞的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6535元，由解凡皓、马瑞承担。本判决为终审判决。  审 判 长  侯   静审 判 员  高   玮审 判 员  侯 新 省 二○二○年八月十七日法官助理   孙静文书 记 员  郑    瑜