辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4141号上诉人（原审被告、原审申请执行人）：栾忠恕，男，1964年1月17日生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：栾玉琦，系上诉人栾忠恕儿子。上诉人（原审被告、原审申请执行人）：仇金梅，女，1965年6月28日生，汉族，现住瓦房店市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王莉，辽宁同泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审案外人）：徐家锋，男，1964年11月4日生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：王嘉冠，辽宁昌信律师事务所律师。原审被告（原审被执行人）：王文龙，男，1957年3月5日生，汉族，现住瓦房店市东安大街张山咀西园379号。原审被告（原审被执行人）：姜月娥，女，1956年5月24日出生，汉族，退休教师，现住瓦房店市东安大街张山咀西园379号。上诉人栾忠恕、仇金梅因与被上诉人徐家锋、原审被告姜月娥、王文龙执行异议之诉一案，瓦房店市人民法院于2019年6月20日作出（2019）辽0281民初322号民事判决，徐家锋不服提起上诉，本院于2019年10月23日作出（2019）辽02民终7075号民事裁定，裁定撤销瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初322号民事判决，发回瓦房店市人民法院重审。瓦房店市人民法院于2020年4月16日作出（2020）辽0281民初583号民事判决，栾忠恕、仇金梅不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。栾忠恕、仇金梅上诉请求：1、撤销瓦房店市人民法院作出的（2020）辽0281民初583号民事判决，依法改判驳回被上诉人徐家锋诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实与理由：一审判决认定被上诉人徐家锋具有排除对案涉执行标的腾退与交付强制执行的权利属事实认定错误。具体理由如下：一、一审判决认定被上诉人与原审被告签订租赁合同、交纳租金等行为，符合证据高度盖然性的证明标准，并可以得到合理解释，完全与事实相悖并违反常理，一审对此节认定显属事实认定错误、证据不足。一审认定的所谓租赁合同及转款证明、被上诉人与原审被告之间形成的调解书并不当然能够证明该租赁合同的实际履行及实际占有使用事实，无法阻却上诉人的物权行使。首先，在本案中，虽然书面材料显示被上诉人与原审被告之间于2015年1月15日签订了租赁合同并提供了18.4万元的转账凭证，但该转账凭证并未记载转款性质，且被上诉人与原审被告之间存在多笔资金往来，只有其两人之间的陈述自认为租金支付，无其他证据予以佐证，不能作为认定租金支付的凭证。其次，根据被上诉人提供（2016）辽0281民初669号民事调解书，能够证明在2015年1月15日前，原审被告欠付被上诉人借款75万元，已远远超过被上诉人应支付的所谓租金18万元，按常理，该应付租金应直接抵消所应偿还的借款，但被上诉人非但未主张还款，却仍向其支付租金，明显违背常理。第三、对于被上诉人提供的（2016）辽0281民初669号民事调解书，其形成方式为被上诉人与原审被告及其他案外人间自愿达成的协议内容，即相对于本案上诉人而言，亦属于双方的自认及陈述，且该调解书亦为上诉人查封案涉执行标的时间之后，故其根本无法证明2015年1月15日租赁合同有效性及实际履行情况，更无法对抗查封裁定的效力。第四、本案中对于被上诉人提供的租赁补充协议，其签订时间明显晚于上诉人申请的对案涉执行标的的司法查封，且证明如依被上诉人主张，在司法查封前其租金也仅支付了前十年，故一审法院认定被上诉人的阻却上诉人20年的物权效力无事实及法律依据。第五、一审法院的执行拍卖公告是对案涉房屋2018年7月3日拍卖时的现状描述，其并没有对房屋的使用情况进行实质审查，并不能说明案涉房屋在2015年11月25日房屋查封之前的情况，故此更进一步说明被上诉人与原审被告为阻却上诉人的执行，恶意占有执行标的的事实。如果是带租拍卖，当时房屋评估价格也不是带租评估后的价格，其抵债裁定也没有把租赁期内的收益在流拍价格上减除后再作为抵债的价格，本案也系法院否定承租人租赁权的成立或存续，系涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，在其执行异议被驳回后，提起的执行异议之诉，也说明了法院在评估拍卖、抵债裁定作出时是否定了其租赁权的实效性的。且在本案的执行过程中，特别是案外人孙波强行恶意占有201房屋时，原审被告并未提出过任何租赁事实，且在之后的执行评估及拍卖程序，其二人亦未提出任何异议，也说明其对该拍卖并抵债给上诉人事实的认可。第六、租房合同约定前十年房租每月每户750元，后十年房租不涨反降为每月每户500元，虽然案涉房屋为毛坯房但此价格也已经远低于瓦房店市新城区房屋租赁市场价格，属于“明显低于市场价格”，原审认定事实有误。综上，被上诉人无证据证明其于上诉人申请司法查封前交纳了20年的租金，并实际以租赁为目的履行案涉租赁合同。二、一审法院以对不动产的实际管控为标准认定租赁行为中的占有使用没有事实依据。1、执行异议之诉案件案外人应当承担足以排除执行的举证责任，本案中被上诉人与原审被告间无任何证据证明在2015年11月25日查封案涉房屋之前，将案涉房屋占有并使用。一审法院以此认定交钥匙就认定为实际占有使用的事实与阻却执行的效力间相关事实认定错误。2、根据上诉人提交的举报信、物业证明以及案涉房屋小区物业管理人员及同楼层邻居亲眼所见的证人证言等证据都证明了案涉房屋在查封前乃至2017年4月份之前都为清水房、闲置无人使用状态。2015年11月25日法院对案涉房屋进行现场查封张贴公示封条时，没有看到任何租赁行为的使用现状，房屋内为清水房，无人，无任何物品。原审中所述取暖费更为2017年补缴，从而说明此前无人使用并占有，因此，一审法院认定被上诉人在案涉房屋被司法查封前即为实际占有使用的事实严重错误。3、同时对于201房屋，至今被上诉人仍未提供任何证据证明其实际使用及占用的证据，而一审法院却对房屋租赁效力亦予以确认，显然无任何证据支持。综上所述，原一审判决认定被上诉人实际合法占有使用案涉房屋的事实认定严重错误。三、原一审法院以租赁补充协议作为认定被上诉人有阻却房屋腾退20年的权利，严重缺少事实依据及法律依据。1、关于被上诉人与原审被告间所签订的补充协议，约定的租金支付方式，系被上诉人与原审被告间的互负债务抵消，严重侵害了上诉人对标的房屋享有物权的收益权，如根据被上诉人主张的租期约定，其后十年的租期及租金支付均发生在上诉人以物抵债裁定后，其交付租金的对象应向上诉人交纳，原审被告并非房屋的所有权人，故其二人间所作的抵债约定无效。但原审法院却对此未予审理查明，直接认定补充协议的效力，并作为支持被上诉人停止腾退的主张，显系无法律依据。2、该补充协议的达成前提，是为调解书的履行，而该调解书的被告主体包括除原审二被告外的王吉、迟学恕、瓦房店市第二通用机械厂三位被告，该调解书并未区别主债务人及连带债务人或共同债务人的法律关系及法律地位，调解书自愿确认是以五被告应承担债务，而本案中的补充协议，约定的债权人仅为原审二被告，故补充协议所约定的互负债务抵消的当事人并非同一当事人，其并不符合合同法规定的当事人双方互负债务的抵消情形。故该补充协议约定亦无效。故此，该补充协议给付租金的约定无效，被上诉人未支付20年的租金，而原一审法院据此认定被上诉人有阻却房屋腾退20年的权利，严重缺少法律依据及事实依据。徐家锋辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。1、被上诉人与王文龙、姜月娥的民间借贷与本案的租赁合同完全是两个法律关系，也是两个独立的案件，且民间借贷案件中已经明确表述了借款75万元与本案的租金完全不同，足以说明本案的租金与这个案件没有任何关联。2、关于上诉人提到的王文龙与姜月娥拖欠被上诉人借款，被上诉人与该二人签订租赁合同就不应当支付租金，被上诉人认为这种说法是没有任何事实和法律依据的，借贷中的当事人包括案外人王吉、迟学恕以及第二通用机械厂，与本案的当事人主体并非完全一致，同时王文龙与姜月娥也正是急需资金才将房屋对外出租，如果抵账的话，那么王文龙与姜月娥也不会同意。3、关于原审在执行时的拍卖公告中已经明确了案涉房屋存在租赁这一情形，这是拍卖网站上公开可见的，而上诉人的解释没有相关事实和法律依据，不能成立。4、关于本案案涉房屋是否实际使用或实际占有的问题，根据最高人民法院的相关司法解释和判例，实际占有并非限定实际使用，只要房屋处于权利人的实际管控之中即属于实际占用，所以上诉人的此点上诉理由也不成立。本案姜月娥已经当庭承认了在双方合同签订后，徐家锋将租金支付给姜月娥后，姜月娥就已经将案涉两套房屋的钥匙交付给徐家锋，徐家锋至此就已经实际取得并控制了案涉房屋的使用权，因此上诉人的上诉理由无事实和法律依据。姜月娥、王文龙没有到庭参加诉讼，也没有提供书面答辩意见。徐家锋向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告王文龙、姜月娥签订的《租房合同》有效，停止对（2018）辽0281执恢768号公告的位于瓦房店市房屋的移交；2、诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：2015年1月15日，徐家锋（乙方、承租方）与王文龙、姜月娥（甲方、出租方）签订租房合同，约定甲方将位于瓦房店市（建筑面积104.59平方米）、201室（建筑面积104.59平方米）租赁给乙方，租赁期限自2015年2月1日起至2035年1月31日止，共计20年；两套房屋年租金为18000元，乙方于该合同签订3日内向甲方缴纳前十年租金180000元，十年后，每年向甲方缴纳租金12000元；甲方收到租金后当日将该房屋移交给乙方，由乙方自行装修；甲方收取乙方水、电、煤气保证金4000元，该合同到期后多退少补等等。2015年1月16日，徐家锋通过交通银行电子银行向被告姜月娥转账184000元。合同签订当日，王文龙、姜月娥将案涉两套房屋钥匙等入户相关物品、证件交给徐家锋。2016年1月26日，徐家锋向一审法院起诉王文龙、姜月娥等偿还2014年8月6日、2014年9月15日、2015年4月5日共计175万元借款；2016年2月1日，经一审法院主持调解双方达成调解协议约定上述借款分期给付，一审法院作出（2016）辽0281民初669号民事调解书予以确认。因王文龙、姜月娥等未按期给付借款，徐家锋与王文龙、姜月娥就租赁合同达成补充协议，约定：“一、原租房合同约定，‘十年后，每年应向甲方交纳租金壹万贰仟元整，每次租金必须提前60天内交清’现调整为：‘十年后的租金总计：人民币12万元（大写：壹拾贰万元整），双方定于，在瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初669号民事调解书中相应抵付。’原租房合同约定的租金已全部付清。二、双方确认，（2016）辽0281民初669号民事调解书中的第一项规定的2016年2月1日给付的10万元，已履行完毕，2016年2月2日给付的10万元，已履行2万元。剩余欠款按调解书规定办理。”此后，徐家锋开始装修案涉房屋，并于2017年10月20日为案涉两套房屋补缴2016年取暖费。2018年1月4日的评估报告载明，案涉两套房屋中101室的状况为：整体中等装修，基本配套设施完全；201室的状况为：毛坯房，基本配套设施完全。另查，栾忠恕、仇金梅与王文龙、姜月娥民间借贷纠纷一案，依栾忠恕、仇金梅的申请，一审法院于2015年11月25日作出（2015）瓦民初字第7076号民事裁定书，裁定查封案涉两套房屋；并于2016年4月22日作出（2015）辽0281民初7076号民事判决书，判决王文龙、姜月娥于该判决生效后十日内给付栾忠恕、仇金梅借款本金60万元及利息。因王文龙、姜月娥不履行该生效判决确定的义务，栾忠恕、仇金梅于2016年6月15日向一审法院申请强制执行，一审法院立（2016）辽0281执2130号案件，后终结该案执行程序。2018年6月11日，一审法院恢复该案执行，案号为（2018）辽0281执恢768号。在该案执行过程中，一审法院于2017年11月21日通过本院委托大连永通房地产土地评估有限公司评估案涉房屋，该公司评估价值时间为2018年1月4日，评估结果为案涉两套房屋的市场价值总计人民币1093174元。2018年7月3日，一审法院作出（2018）辽0281执恢768号执行裁定书，裁定拍卖王文龙、姜月娥所有的案涉两套房屋。后经网络拍卖，因无人竞买而流拍。一审法院于2018年9月17日作出执行裁定书，裁定如下：“一、将被执行人王文龙、姜月娥所有的位于瓦房店市房屋交付申请执行人栾忠恕、仇金梅抵偿借款。上述两处房屋的所有权自本裁定送达申请执行人栾忠恕、仇金梅时起转移；二、申请执行人栾忠恕、仇金梅可持本裁定书到登记机关办理相关所有权转移登记手续。”裁定书送达后，一审法院于2018年11月14日发出公告，责令瓦房店市房屋的现使用人于2018年11月30日前迁出房屋，到期仍不履行亦未向法院提出异议的，一审法院将依法强制执行。2018年12月11日，徐家锋对一审法院公告限期迁出案涉两套房屋的执行行为提出书面异议。2018年12月20日，一审法院作出（2018）辽0281执异184号执行裁定书，裁定驳回徐家锋的异议请求。原告徐家锋不服该裁定，向一审法院提起本案诉讼。又查，2014年12月5日，王文龙与栾忠恕、仇金梅就案涉两套房屋签订买卖房屋契约为其向栾忠恕、仇金梅借款提供担保。该契约签订后，王文龙未向栾忠恕、仇金梅交付房屋，该担保也未办理相关登记。一审法院认为，本案争议的焦点为原告徐家锋是否享有能够排除对案涉执行标的腾退与交付强制执行的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，徐家锋欲排除案涉房屋的强制执行，应在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。关于租房合同签订时间及效力问题，徐家锋提供的租房合同系双方真实意思表示、不违反法律、行政法规强制性规定，同时徐家锋提供转账记录、（2016）辽0281民初669号民事调解书、补充协议也证实了其于签订租房合同次日向姜月娥转账支付租金的事实，上述证据形成完整的证据链条，达到了民事诉讼中证据高度盖然性的证明标准；被告栾忠恕、仇金梅辩称该租房合同系恶意串通、伪造的虚假租约，其提出的十年租金一次性支付、双方资金来往密切等怀疑均可以得到合理解释，徐家锋于2016年向一审法院起诉王文龙姜月娥等民间借贷案件中并不包含本案租金转款与被告姜月娥陈述租房和借款是两个事实相吻合；双方在一审法院出具调解书后签订补充协议通过未偿还借款抵顶后十年租金的行为符合交易习惯，且该补充协议是对租房合同相关条款的补充系租房合同的延续，被告栾忠恕、仇金梅辩称该行为系执行标的被查封后作出另案生效法律文书提出排除执行异议的观点一审法院不予采纳；租房合同约定每月750元的租金价格因案涉两套房屋在出租时系毛坯房，该价格也不属于“明显低于市场价格”的情况；被告栾忠恕、仇金梅对租房合同的签订及履行提出的怀疑不足以构成合理怀疑，在其未提供充分证据证明租房合同系虚假且原告徐家锋的证据符合民事诉讼中证据高度盖然性的证明标准的情况下，应认定徐家锋与王文龙、姜月娥于法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并已实际履行。关于查封前占有使用案涉两套房屋的问题，不动产的占有使用应以对不动产实际控制为标准，被告王文龙、姜月娥于签订租赁合同后向徐家锋交付了案涉两套房屋的钥匙等物品且徐家锋交纳了2016年取暖费，应视为案涉两套房屋已处于徐家锋实际管控，其对案涉两套房屋在查封前已进行占有使用；被告栾忠恕、仇金梅辩称案涉两套房屋使用方式不符合法律规定，该辩称并不能否认原告徐家锋对案涉两套房屋实际管控的事实，故该辩称一审法院不予采纳；对其辩称案涉两套房屋中201室被孙波强行占据已不属于原告徐家锋占有使用，法律对强行入室的行为不予以保护，不能因该行为的出现而认定案涉两套房屋脱离原告徐家锋的实际管控，故辩称一审法院不予采纳；对被告栾忠恕、仇金梅辩称其对案涉两套房屋享有优先受偿权，虽被告姜月娥认可其与被告栾忠恕、仇金梅签订的买卖合同实为抵押担保，但该抵押未登记且案涉两套房屋也未交付给被告栾忠恕、仇金梅，因此该抵押行为一审法院不予认可，该辩称一审法院不予采纳；故原告徐家锋在租赁期内享有能够排除对案涉执行标的腾退与交付强制执行的权利，其关于停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求在租赁期内一审法院予以支持。对徐家锋诉请确认其与王文龙、姜月娥签订的租赁合同合法有效，因本案系执行异议之诉案件，仅针对一审法院通知其腾退案涉房屋的执行行为进行审理，案涉两套房屋租赁合同合法有效的诉讼请求不属于本案审理范围，故该请求本案不予以审理。综上，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决：不得在2035年1月31日前执行腾退徐家锋租赁的位于瓦房店市房屋。案件受理费3360元（原告预交），由被告栾忠恕、仇金梅、王文龙、姜月娥共同承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。在本院审理过程中，栾忠恕、仇金梅提交的证据：1、客户缴费结算明细，拟证明案涉房屋在法院司法查封前并没有任何的用电显示，因此不存在由被上诉人实际占有并使用的事实。徐家锋质证意见：该份证据不是新证据，证明不了2017年3月28日以前该房屋用电情况，案涉房屋在2017年之前是作为库房使用的，并没有发生水电费用。本院对该证据的真实性予以确认。2、调查笔录，拟证明原审判决认定的调解书及根据调解书所做的补充协议存在虚假诉讼，被上诉人不应享有20年阻却物权使用的效力。徐家锋质证意见：对该笔录真实性没有异议，但是笔录中体现的内容与本案的租赁合同没有任何关联性，该调解书已经生效并且正在执行。本院对该证据的真实性予以确认。本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。徐家锋欲排除案涉房屋的强制执行，应在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。徐家锋提供的租房合同、转账记录、民事调解书等证实其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。王文龙、姜月娥于签订租赁合同后向徐家锋交付了案涉两套房屋的钥匙等物品，徐家锋交纳了2016年取暖费，应视为案涉两套房屋已处于徐家锋实际管控，其对案涉两套房屋在查封前已进行占有使用，上述证据形成完整的证据链条，达到了民事诉讼中证据高度盖然性的证明标准；栾忠恕、仇金梅上诉称该租房合同系恶意串通、伪造的虚假租约，但其未提供充分证据证明，应认定徐家锋与王文龙、姜月娥于法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并已实际履行。徐家锋在租赁期内享有能够排除对案涉执行标的腾退与交付强制执行的权利，其关于停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求在租赁期内一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，栾忠恕、仇金梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3360元，由上诉人栾忠恕、仇金梅负担。本判决为终审判决。审判长  杨学超审判员  曾国救审判员  林荣峰二〇二〇年八月十日书记员  苏 锐