湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5190号上诉人（原审原告）：武汉乐贤商贸有限公司，住所地武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心1,2,6栋-2-1层商32号。法定代表人：邱远航，总经理。委托诉讼代理人：孔方，广东胜业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴清，女，1976年11月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：王江川，武汉市武昌区正大法律服务所法律工作者。上诉人武汉乐贤商贸有限公司（以下简称乐贤商贸公司）、吴清因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初11115号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐贤商贸公司上诉请求，判令：1、撤销原判；2、改判解除乐贤商贸公司与吴清于2018年7月2日签订的关于武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心1,2,6栋/单元1-2层商22号《武汉市房屋租赁合同》；3、吴清限期清场撤离江汉区花楼街片世纪江尚中心1,2,6栋/单元1-2层商22号商铺，并负责将该商铺恢复原状后交还乐贤商贸公司。4、吴清支付乐贤商贸公司租金49125元（自2019年7月1日起支付至吴清搬离之日止暂计一个季度，即16671×3=49125元。按合同约定租赁期内前3年B22月租金16375元/月）；5、没收吴清租赁押金32750元；（B22商铺押金32750元)；6、吴清支付滞纳金35370元（自2019年7月1日起至应交费用实际交清之日止。暂以逾期缴纳的租金49125元为基数，按千分之八的标准计算，暂计算一个季度，49125×0.008×90）；7、吴清支付拖欠的水电费、燃气费1000元（自2019年7月1日起支付至吴清搬离之日止，暂计1000元）；8、吴清支付拖欠的物业管理费用1000元；（自2019年7月1日起支付至吴清搬离之日止，暂计1000元）；9、吴清支付乐贤商贸公司律师费用14000元；10、吴清交还水电卡两张、钥匙一把；11、吴清承担本案的一审和二审诉讼费用。事实与理由：乐贤商贸公司和吴清签订的租赁合同和补充协议明确约定：租金须按季度提前7天支付，因此吴清应在2019年6月24日前支付2019年度第3季度的租金，但经乐贤商贸公司多次催要，吴清未支付，2019年7月4日，乐贤商贸公司向吴清发送了律师函，对租金进行了书面催要，但吴清仍然置之不理。乐贤商贸公司于7月29日到江汉区人民法院立案，吴清直到2019年9月11日才缴纳第3季度的租金，已经逾期近3个月。同时，吴清也逾期缴纳了2019年第4季度的租金，甚至仍然拒绝支付2020年第1季度及其之后的租金，其违约性质相当严重。《合同法》第九十四条明确规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”，本案中吴清经催告过，在合理期限内并未支付,甚至在被催告过快3个月的时间内都未支付，而是在一审诉讼过程中才支付，乐贤商贸公司确认有收到该款项，但是该款项的性质不是租金，而是房屋使用费用。租赁合同之补充协议第8.5条关于解除合同也有明确的规定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除租赁合同及本协议，收回该租赁房产，并没收乙方已交纳的租赁保证金。‘拖欠支付租金及其他费用达30日仍未付清的’。”综上所述，租赁合同及补充协议明确约定了合同解除的条件，吴清经催告后在合理期限内并未支付租金，已经构成根本违约，理应判决解除合同，请求二审依法改判。吴清上诉请求，判令：发回重审或依法改判，驳回原判第一项支付房屋滞纳金给乐贤商贸公司2519.50元及一审诉讼费2483元。事实与理由：1、一审程序违法2018年7月2日吴清与乐贤商贸公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定吴清是办理武汉华尚汇学文化艺术传播有限公司用于经营，实际履行整个房屋租赁合同为当事人、延伸来讲，乐贤商贸公司如果清退，那公司怎么办，以说遗漏了当事人程序违法。2、认定事实错误。根据判决来看，初审法院认定合同及补充协议，未违反法律规定，显然错误，该合同及补充协议是乐贤商贸公司为了逃避国家税收，将房屋租赁款交给顾丽敏收，又不开发票，从而违反了公司法的规定，纳税是每个公民的义务，显然不合法。3、适用法律错误。吴清与乐贤商贸公司发生矛盾焦点是2019年5月底，乐贤商贸公司的出租房屋出现地面下沉，玻璃打不开。当时，吴清找乐贤商贸公司要求维修和处理乐贤商贸公司不理睬，后来，吴清请人修理，费用自己出的。而法院一句话,物业公司作出是装修造成的结构下沉。吴清不认可人民法院的说话。只有鉴定后，才有说明力。而且人民法院没有通知当事人是否鉴定。根据《合同法》规定，出租房屋人有义务维修出租房屋。综上所述，请求二审发回重审，或者依法改判。吴清针对乐贤商贸公司的上诉辩称，1、乐贤商贸公司的上诉请求，一审没有查清事实，交房租不能给私人，对方给了一个私人账户，不能交。2、吴清花了几十万的装修，不可能不想履行合同；3、乐贤商贸公司为了避税，一直抽逃税；4、乐贤商贸公司有些上诉请求是一审没有提及到的，需要发回重审。乐贤商贸公司针对吴清的上诉辩称，一、本案应当判决解除合同。吴清在合同期限内一直未按照约定支付租金，除了一审判决书所认定的根本违约情形以外，在一审判决其继续履行合同之后，按照合同约定，吴清本应在2019年12月24日支付2020年第1季度的租金，2020年3月24日支付第2季度的租金，2020年6月24日之前支付第3季度的租金。但是截止至开庭今日，吴清仍然分文未付，因此，二审法院应当认定为吴清系根本违约，应当判决解除合同。吴清的上诉理由既没有事实依据，也不符合法律规定。二、吴清的上诉理由既没有事实依据，也不符合法律规定。1、一审程序合法，并不存在违法的情形。一审查明事实清楚，租赁合同是吴清所承租，租赁的用途是办理教育培训，合同约定相当明确、清楚。2、原审认定租赁协议及补充协议合法是正确的。合同约定了收款账户系公司法定代表人妻子顾丽敏的账户，即使该约定违法，并不能否定整个租赁协议的合法性。而且吴清就该约定已经到税务局进行了税务投诉。3、至于吴清所述租赁房屋出现结构沉降的问题。世纪江尚物业现场查勘以后认为并不是结构沉降问题，认为系由装修所造成，而且所在地其它物业均未出现结构沉降的问题，而且这并不能构成吴清拒付租金的理由。三、一审判决以后，公司方上诉花费二审律师费用2.8万、二审诉讼费用10574元，该部分费用应由吴清承担。乐贤商贸公司向一审法院起诉请求，1、解除乐贤商贸公司与吴清于2018年7月2日签订的关于武汉市江汉区花楼街片世纪江尚中心1,2,6栋/单元1-2层商22号《武汉市房屋租赁合同》；2、吴清限期清场撤离江汉区花楼街片世纪江尚中心1,2,6栋/单元1-2层商22号商铺，并负责将两商铺恢复原状后移交乐贤商贸公司。3、吴清支付乐贤商贸公司租金49125元（自2019年7月1日起至吴清搬离之日止，暂计一个季度，即16375×3=50013元。按合同约定租赁期内前3年B22商铺月租金为16375元/月）；4、没收吴清租赁押金32750元（B22商铺押金32750元）；5、吴清支付滞纳金35370元（自2019年7月1日起至应交费用实际交清之日止。暂以逾期缴纳的租金49125元为基数，按千分之八的标准计算，暂计算一个季度，49125×0.008×90）；6、吴清支付拖欠的水电费、燃气费1000元（自2019年7月1日起支付至吴清搬离之日止，暂计1000元）；7、吴清支付拖欠的物业管理费用1000元；（自2019年7月1日起支付至吴清搬离之日止，暂计1000元）；8、吴清支付乐贤商贸公司律师费用14000元；9、吴清交还水电卡两张、钥匙一把；10、吴清承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，坐落于江汉区花楼街片世纪江尚1,2,6栋/单元1-2层商22号商铺，属于乐贤商贸公司所有。2018年7月2日，吴清为教育培训需要，与乐贤商贸公司签订《武汉市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》租赁以上房屋，约定租赁期限为63个月（其中包含3个月免租装修期，免租装修期为自2018年7月2日至2018年10月1日止），即自2018年7月2日起至2023年10月1日止，租金标准为2018年10月2日至2021年10月1日为16375元/月。租金支付方式为吴清在协议签订之日向乐贤商贸公司支付前三个月计租期的租金，即首期租金为49125元，从第四个计租月开始，即自2018年12月24日开始，租金每隔三个月支付一次，截止支付日均为当期最后一个计租月的24日。乐贤商贸公司与吴清签订的《武汉市房屋租赁合同》第六条第二款约定“甲方（乐贤商贸公司）负责对出租房屋及设施和附属物进行经常检查，按照国家和行业标准配置消防设施、器材，乙方（吴清）在租赁物需要维修时，可要求甲方在合理期限内维修，以保证房屋安全使用。甲方未履行维修义务的，乙方可以自行维修，维修费用由甲方负担”；第八条第3、4款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方人身、财产安全的。（3）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。”“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达1个月以上的。（2）欠缴各项费用达壹万元的…”。《房屋租赁合同补充协议》8.4条约定“在租赁期限内，乙方逾期缴纳租金等相关租赁费用，每逾期一日，按逾期缴纳金额的8‰的标准支付滞纳金，直至应缴费用和滞纳金全部付清”；8.5条约定“在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单独解除租赁合同及本协议，收回该租赁房产，并没收乙方已缴纳的租赁保证金：（5）拖欠支付租金及其它费用达30日仍未付清的”；8.9条约定“甲方因向乙方催交租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），及甲方因行使本协议项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追索该等费用、开支”。一审法院另查明，吴清按照约定支付了2018年第四季度至2019年第一、第二季度的租金，支付了租赁保证金32750元。2019年7月4日广东胜业律师事务所受乐贤商贸公司委托，向吴清发出律师函，陈述吴清未在约定的2019年6月24日前向乐贤商贸公司支付2019年度第3季度的租金，已经构成了根本违约，希望吴清于2019年7月10日前与乐贤商贸公司协商解决租金问题，如不协商或者无法协商一致，乐贤商贸公司将通过法律手段处理。209年7月5日，吴清签收乐贤商贸公司寄送的律师函。2019年7月11日，乐贤商贸公司与广东胜业律师事务所签订《委托代理合同》，指定孔方律师为乐贤商贸公司的委托诉讼代理人，处理与吴清房屋租赁合同纠纷一案，并同B18号商铺案件一并支付了律师费用14000元。乐贤商贸公司随后向一审法院递交民事起诉状。2019年9月11日，吴清向乐贤商贸公司支付了2019年第三季度的租金49125元，并于2019年9月29日缴纳了2019年第四季度的租金49125元。一审法院还查明，吴清提交的微信聊天记录显示，吴清自2019年6月20日开始与乐贤商贸公司工作人员进行沟通，告知其因房屋结构沉降问题，造成了所租赁房屋世纪江尚B20商铺屋内装修设施损坏。乐贤商贸公司联系世纪江尚物业管理处进行处理，物业公司对于结构沉降问题不认可，认为屋内设施出现的问题是由装修所造成。双方未就该问题达成一致意见。一审法院认为，2018年7月2日，乐贤商贸公司与吴清就江汉区花楼街片世纪江尚1,2,6栋/单元1-2层商22号商铺签订《武汉市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，具有法律约束力，双方应按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，乐贤商贸公司按照约定将房屋交由吴清使用，吴清应按照约定如期支付房屋租金。吴清未按照约定于2019年6月24日之前向乐贤商贸公司支付2019年度第三季度的租金，经催告，也未按时进行缴纳，已经构成违约。吴清在乐贤商贸公司起诉后，于2019年9月11日缴纳了2019年度第三季度租金、于2019年9月29日缴纳了2019年度第四季度租金，乐贤商贸公司认可收到以上租金，应视为合同继续履行。对于乐贤商贸公司当庭主张2020年1月1日解除房屋租赁合同，一审法院依法不予支持。乐贤商贸公司主张吴清限期退出江汉区花楼街片世纪江尚1,2,6栋/单元1-2层商22号商铺、交还水电卡及钥匙、没收租赁保证金的请求一审法院亦不予支持。吴清已经支付2019年度第三季度租金，对于乐贤商贸公司主张支付49125元租金，一审法院依法不予支持。乐贤商贸公司主张吴清支付拖欠的水电费、燃气费及物业费，无证据予以证明，一审法院依法不予支持。乐贤商贸公司主张吴清支付以逾期缴纳的租金49125元为基数，按照每日8‰的标准计算滞纳金，该约定滞纳金过分高于逾期付款给乐贤商贸公司造成的资金利息损失，且吴清对于滞纳金标准过高提出异议，一审法院酌情将滞纳金标准调整为年利率24%，故吴清应支付给乐贤商贸公司的滞纳金金额为49125×24%÷365×78=2519.50元。乐贤商贸公司因催交B18、B22号商铺租金支付了律师费14000元，依据双方的约定，应由吴清承担，一审法院在另案中已经处理。吴清主张其逾期缴纳租金是因乐贤商贸公司交付房屋不符合标准所引起，但其提供的证据并不足以证明，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、吴清于判决生效之日起十日内支付武汉乐贤商贸有限公司逾期支付租金的滞纳金2519.50元；二、驳回武汉乐贤商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费2483元，由吴清负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院审理期间，吴清向本院申请对涉案租赁房屋结构下沉原因进行司法鉴定，本院认为，吴清在一审庭审中并未提出书面鉴定的申请，现申请要求本院进行鉴定，不符合相关法律规定，本院不予支持。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕乐贤商贸公司、吴清的上诉请求及理由进行审理。关于双方租赁合同是否应当解除的问题。乐贤商贸公司与吴清签订《武汉市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效。双方均应依照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，乐贤商贸公司按照约定将房屋交由吴清使用，吴清理应按照约定如期支付房屋租金。根据合同约定，吴清未按时缴纳租金，明确违约，依约应承担违约责任，但吴清在乐贤商贸公司起诉后，于2019年9月11日、9月29日缴纳了2019年度第三季度租金及第四季度租金，且乐贤商贸公司认可收到上述租金，应视为双方合同继续履行。故一审不予支持乐贤商贸公司主张解除双方租赁合同并无不当。关于乐贤商贸公司上诉的其他事由，一审法院论理详实充分，本院不再赘述。关于吴清认为不应支付房屋滞纳金的问题。因吴清对于滞纳金按照每日8‰的标准过高提出异议，一审法院酌情将滞纳金标准调整为年利率24%并无不当，本院予以维持。至于吴清认为乐贤商贸公司收取的租金应开具税票，根据相关法律规定，规费和税金是按照有关法律和政策规定必须缴纳或计取的费用。因本案系房屋租赁合同纠纷一案，开具增值税发票属于行政管理事宜，非民事权利义务法律关系，不属人民法院主管。吴清可向相关税务机关报告，根据《发票管理法》及《税法》的相关规定予以解决。另，吴清认为一审法院判决其承担案件诉讼费不当，对于案件受理费的问题，因乐贤商贸公司的诉请得到部分支持，且本案系因吴清未按时缴纳租金。因此，人民法院判决吴清承担案件受理费，符合法律规定。综上所述，乐贤商贸公司、吴清上诉要求改判的理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2735元，由武汉乐贤商贸有限公司负担2685元，吴清负担50元。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年八月二十八日书记员  陈旭敏