上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6317号上诉人(原审被告、反诉原告)：武士雄，男，1973年12月1日出生，汉族，住所地吉林省吉林市。上诉人(原审被告、反诉原告)：武耕竹，女，1983年3月29日出生，汉族，住所地广东省深圳市。两上诉人委托诉讼代理人：赵焱，上海市锦天城律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：董海涛，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：董怡，女，1975年2月19日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：汤春林，上海市广懋律师事务所律师。上诉人武士雄、武耕竹因与被上诉人董怡房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初24098号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人武士雄、武耕竹上诉请求：撤销一审判决主文第四项、第六项，改判驳回董怡要求己方支付违约金的诉讼请求，改判董怡应向己方提供自2018年4月1日起至2018年6月18日止期间的房屋租赁租金发票，改判董怡应向己方返还租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)52，000元，改判董怡应向己方赔偿装修和物品损失197，106.70元。事实和理由：一、武士雄、武耕竹未支付第四期租金系行使先履行抗辩权，武士雄、武耕竹不存在违约行为，一审认定错误。首先，根据交易习惯，董怡应当向己方提供租金发票。其次，己方与董怡协议约定董怡应提供租金发票，董怡拒绝提供发票违约在先。再次，己方主观上并不存在拖欠租金的意思表示。综上，董怡违反了诚实信用原则，己方暂时不支付的租金的行为系行使先履行抗辩权，符合法律的规定，不应认定为违约。二、董怡应当向己方返还租赁保证金52，000元，己方并不存在违约，董怡亦未就其实际损失提供证据，合同既约定了违约金又约定了保证金，且违约金标准为双倍租金，显失公平。三、董怡应当赔偿己方固定装修和物品损失197，106.70元。首先，己方对上海市复兴中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)进行了精心的装修，其目的是长期居住，而因董怡违约行为导致己方无法继续居住，应当赔偿己方的装修损失。其次，退一步讲，即使认定己方违约，根据法律规定，出租人同意利用的，也应在利用价值范围内予以适当补偿，己方装修的地板、地暖等仍在继续使用，董怡应当进行补偿。再次，己方多次要求取回遗留在系争房屋内的物品，但均遭遇阻拦，遗留在系争房屋内的物品实际上是董怡任意处置的，应当赔偿物品损失。被上诉人董怡辩称，同意一审判决，请求予以维持。董怡向一审法院起诉请求：1、确认董怡与武士雄签订的《房屋租赁合同》自2018年5月10日起解除；2、武士雄和武耕竹共同支付自2018年4月10日起至2018年5月9日止的租金26，000元；3、武士雄和武耕竹共同支付延迟支付租金的滞纳金52，000元(自2018年4月10日起至2018年5月9日止)；4、武士雄和武耕竹共同支付自2018年5月10日起至2018年6月18日止的房屋使用费69，333元；5、武士雄和武耕竹共同支付公共事业费729.50元。武士雄、武耕竹向一审法院提起反诉请求：1、董怡支付自2018年4月1日起至2018年6月18日止期间的房屋租赁租金发票；2、董怡返还租赁保证金52，000元；3、董怡赔偿装修和物品损失197，106.70元。一审法院认定事实如下：本案系争房屋为董怡名下的房屋。2016年9月中旬，武耕竹和董怡洽谈系争房屋租赁事宜，双方达成一致由武耕竹的哥哥武士雄与董怡签订租赁合同，房屋由武耕竹使用。2016年9月20日，董怡(甲方)与武士雄(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方房屋，居住人为武士雄、武耕竹，租期自2016年10月10日至2019年10月10日止，租期届满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属设施、设备，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金每月26，000元，每半年一付，乙方在合同签订时支付约定租金，甲方给乙方提供收据；租赁保证金为52，000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方应于每月10日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的2倍支付违约金；水费、电费、燃气费等费用由乙方自行承担；在租赁期内，乙方须经甲方同意方可对房屋进行表面装修，乙方租赁期满需交还房屋给甲方时，甲方若不接收乙方的装修，乙方需按当时交房状态复原；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还房屋，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付违约金；乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同；因乙方原因提前解约，保证金不退还乙方。合同签订后，武士雄、武耕竹接收系争房屋，经董怡同意对系争房屋进行了装修，此后房屋由武耕竹居住。武士雄向董怡支付了租赁保证金52，000元，并按时支付了截至2018年4月9日止的租金。2018年4月4日，董怡通知武耕竹联系武士雄支付后半年的租金，武耕竹未回复。4月9日，董怡再次要求武耕竹付租金，武耕竹表示董怡提供发票才支付租金，董怡回复租金价格不含发票，之前也是武士雄自己开的，武耕竹如果付发票税可以帮她去开，武耕竹坚持要求先开发票后付租金。武士雄、武耕竹未在4月10日前支付租金。4月15日，董怡告知武耕竹，逾期不付租金满7天，董怡有权单方解除合同，如果不想租的话4月17日之前搬走。双方为此进行沟通，未果。2018年5月4日，董怡委托律师向武士雄发出《律师函》，内容为：因武士雄未履行支付租金义务，自2018年5月10日起，解除双方签署的《房屋租赁合同》；武士雄应立即支付拖欠的租金26，000元(从2018年4月10日至2018年5月9日)；武士雄应支付延迟支付租金的滞纳金；武士雄应在2018年5月10日之前腾空房屋，并将房屋返还；若未按照要求返还房屋的，董怡将随时单方面收回房屋，并要求按照日租金的两倍支付自2018年5月10日起至实际返还之日止的房屋使用费；因武士雄原因提前退租，房屋租赁保证金不予返还；武士雄应立即支付已产生或拖欠的水费、电费、燃气费等费用；希望武士雄履行上述义务，否则自合同通知解除之日起，董怡将采取自救措施，包括但不限于断水、断电、自行清空房屋等，由此产生的后果自行承担。该律师函同时寄送了武士雄的户籍地和系争房屋，寄往户籍地的EMS信件被退回，寄往系争房屋的EMS信件显示小区物业公司签收。2018年6月4日，双方因系争房屋租赁事宜发生冲突并报警，董怡(甲方)和武耕竹(乙方)签订《协议》，约定甲方交付乙方半年房租发票，乙方承诺在2018年6月10日将所租房屋归还甲方，乙方归还房屋时结清自己所用的水电煤等费用。2018年6月1日至6月11日，武耕竹陆续将个人物品搬离系争房屋，但未将系争房屋归还董怡。2018年6月15日，董怡给武士雄、武耕竹发短信，表示因武士雄、武耕竹恶意拖欠租金，董怡已于2018年5月4日寄发《律师函》，解除《房屋租赁合同》，现再次通知合同已于2018年5月10日解除，董怡将在2018年6月18日上午十一点后单方收回房屋，武士雄、武耕竹务必在2018年6月18日上午九点之前将所有物品全部搬离，包括贵重物品，如未搬离视为放弃，由此造成的一切法律后果由其自己承担。武士雄、武耕竹未回复。2018年6月18日，董怡单方收回系争房屋。董怡接收系争房屋后，代为支付了2018年4月至2018年6月的水费、电费、燃气费共计729.50元。截至2019年4月15日庭审时，系争房屋空关，一审法院要求双方确认系争房屋现状及有无属于武士雄、武耕竹的物品，如有可移动物品及时搬走。2019年4月17日，董怡和武士雄、武耕竹的委托诉讼代理人共同至系争房屋确认房屋现状，双方确认房屋内属于武士雄、武耕竹的固定物品清单有地板、地暖、水暖、净水器、厨房柜子一组、阳台白柜子(一高一矮，双方有争议)、大房间柜，可移动物品为小房间写字台。武士雄、武耕竹未将可移动的写字台搬走，诉讼中表示放弃该写字台所有权。2019年6、7月份，董怡将系争房屋出租。武士雄、武耕竹此后提出对系争房屋装修残值进行评估，因房屋出租无法进行评估。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。董怡与武士雄签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。系争房屋租赁合同由武士雄签订，武耕竹使用，武耕竹亦同意共同承担责任，故租赁合同的权利义务由武士雄、武耕竹共同承受。合同约定武士雄支付租金后由董怡开具收据，武士雄、武耕竹关于应由董怡先开具发票再付款的意见不符合约定，其主张的先履行抗辩权无事实和法律依据，武士雄、武耕竹未于2018年4月10日前支付半年租金构成违约，不按照约定支付租金达7日的，董怡有权单方解除合同。董怡于2018年5月4日向武士雄户籍地和系争房屋所在地邮寄解除合同的律师函，寄往户籍地的EMS信件被退回，寄往系争房屋的EMS信件由系争房屋所在小区物业公司签收，物业公司表示由于武耕竹拒收信件只能将信件从门缝塞入系争房屋，虽然武士雄、武耕竹否认收到信件，但系争房屋当时由武士雄、武耕竹使用，一审法院认定解除合同的律师函送达武士雄、武耕竹，董怡和武耕竹于2018年6月4日签订的《协议》仅系双方关于归还房屋时间的约定，并非协议解除合同，故《房屋租赁合同》自2018年5月10日起解除，武士雄、武耕竹应于2018年5月10日前搬离系争房屋并支付租金，逾期搬离的，还应支付截至搬离之日止的房屋使用费，故董怡要求武耕竹、武士雄支付自2018年4月10日起至2018年5月9日止租金26，000元的诉请，一审法院依法予以支持，关于房屋使用费，合同仅约定逾期归还房屋应支付违约金，并未约定需按租金双倍标准支付房屋使用费，故房屋使用费应按照租金标准。董怡要求武耕竹、武士雄按照合同第三条第五款支付迟延支付租金违约金(滞纳金)的诉请符合合同约定，董怡仅要求计算至2018年5月9日系其对自己权利的处分，一审法院依法予以支持。董怡垫付了水电煤等公用事业费729.50元，武耕竹、武士雄亦同意支付，故该诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于反诉，武士雄、武耕竹未支付2018年4月10日起的租金，要求董怡交付自2018年4月10日起至2018年6月18日的租金发票无事实和法律依据；武士雄、武耕竹违约导致合同提前解除，保证金不予退还，亦无权要求董怡赔偿其固定装修，关于可移动的家具和物品，武士雄、武耕竹并无证据证明其要求赔偿的物品遗留在系争房屋内，即使存在亦视为放弃，无权要求赔偿，故武士雄、武耕竹的所有反诉诉请，均不予支持。一审法院判决如下：一、董怡和武士雄签订的《房屋租赁合同》自2018年5月10日起解除；二、武士雄、武耕竹应于判决生效之日起十日内支付董怡自2018年4月10日起至2018年5月9日止的租金26，000元；三、武士雄、武耕竹应于判决生效之日起十日内支付董怡自2018年5月10日起至2018年6月18日止的房屋使用费33，800元；四、武士雄、武耕竹应于判决生效之日起十日内支付董怡延迟支付租金的违约金52，000元；五、武士雄、武耕竹应于判决生效之日起十日内支付董怡公用事业费729.50元；六、武士雄、武耕竹所有诉讼请求，不予支持。二审中，武士雄、武耕竹提供上海增值税普通发票，载明开具日期为2017年9月23日，房屋出租2017年4月10日至10月9日，金额为171，000元，用以证明双方之间存在开具发票的交易习惯。对此董怡认为，前述发票系武士雄、武耕竹自行前往税务机关开具的，己方同意开发票，但是前提是武士雄、武耕竹按约将税金支付给己方，武士雄、武耕竹提供的上述发票不具有证明力。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同是出租人提供房屋供承租人使用、承租人按约支付房屋租金的双务合同。支付租金是承租人主要合同义务，出租人开具发票是合同附随义务。根据合同约定应由承租人武士雄方支付租金后由董怡开具发票。武士雄方未按照合同约定支付租金，未履行合同主要义务，构成违约。董怡行使合同解除权，符合双方合同约定。武士雄方理应承担延迟支付租金的违约金。武士雄方违约导致合同解除，保证金不予退还，亦无权要求董怡赔偿其固定装修。武士雄方要求改判董怡退还保证金的上诉请求，不具备事实依据，与合同约定不符，本院不予支持。武士雄方要求改判董怡赔偿其固定装修的上诉意见，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于可移动的家具和物品赔偿问题，一审对此已作认定，理由确实充分，本院不再赘述。根据武士雄方二审提供的发票，结合双方合同约定，该发票载明事项可以证实武士雄方应先行支付租金、还应承担发票税金。武士雄方要求董怡开具自2018年4月1日至2018年6月18日的房屋租金发票，可在其支付该期间租金后再行主张。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，779.6元，由上诉人武士雄、武耕竹负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  徐 江审 判 员  姚 跃二〇二〇年八月七日法官助理  张末然书 记 员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……