广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民再3号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：肖国根，男，1985年2月19日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区***************。委托诉讼代理人：宋迈生，广东小何律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓晴，广东小何律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：陈培标，男，1965年6月1日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区************。委托诉讼代理人：李潮揭，广东正冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈森，广东正冉律师事务所律师。再审申请人肖国根因与被申请人陈培标租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤51民终251号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年1月19日作出（2018）粤民申13501号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人肖国根的委托诉讼代理人宋迈生、张晓晴，被申请人陈培标及其委托诉讼代理人陈森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖国根申请再审称，1.驳回起诉以判决形式作出，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项的规定，亦违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定。2.二审依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，认为法院已经对租赁合同无效作出释明，而肖国根不变更诉讼请求，据此判决驳回起诉，但该规定并无明确法院针对上述情形可以驳回起诉。3.驳回起诉适用于已受理的案件不符合起诉条件、重复起诉等情形，但不适用本案情形。4.驳回起诉涉及程序性问题，不涉及实体问题。肖国根的诉讼请求分别是解除合同及退还保证金170000元，经法院查明属无效合同，则可驳回第一项诉讼请求，至于第二项诉讼请求，无论合同无效或是解除，均应予支持。二审法院将肖国根的实体诉讼请求全部驳回，不仅适用法律错误且无据可依。现肖国根申请再审，请求：1.撤销潮州市中级人民法院（2018）粤51民终251号民事判决；2.维持潮州市潮安区人民法院（2017）粤5103民初1495号民事判决。陈培标辩称，1.关于合同效力，双方主体适格，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，且涉案土地有用地批文，为合法建设用地，并已取得不动产登记权证；涉案钢结构已向金石镇远光村委会申报建设，并报镇相关部门备案。2.原二审期间提供金石镇规划建设办公室出具的《证明书》，证明租赁用地不属潮安区金石镇城镇规划范围内，因此原一审认定合同无效，缺乏法律依据。二审根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》的规定认定合同无效，但适用前提是在“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷”，现有证据不能证明涉案厂房处于乡、村庄规划区内。3.肖国根起诉要求解除合同，原一审庭审中针对肖国根合同解除行为的效力进行法庭调查及辩论，庭审后，原一审法院认为合同无效，仅告知肖国根，其明确表示不变更诉讼请求，但并没有告知陈培标，更没有组织双方对合同效力进行调查辩论，原一审法院剥夺了陈培标的诉讼权利。4.肖国根主张解除合同，不符合《合同法》规定及租赁合同约定。出租人不存在违约行为，而肖国根擅自解除合同，私自搭建简易棚违反合同约定，其违约搭建物被拆除，不能成为解除合同的合法事由。5.合同约定承租人提前退租而违约，应赔偿出租人一年租金，也约定如果承租人违约而促使出租人提前终止、解除合同，出租人将没收承租人所支付的保证金。肖国根未经陈培标同意提前退租，构成违约，肖国根无权要求陈培标返还保证金。肖国根向一审法院起诉请求：1.确认肖国根、陈培标签订的《厂房租赁合同》于2017年8月13日解除；2.判令陈培标返还肖国根已付保证金人民币170000元及该款利息（按同期银行贷款利率自2017年8月13日起计至判决确定还款之日止）；3.由陈培标承担诉讼费用。一审法院认定事实：肖国根、陈培标于2012年2月14日签订一份《厂房租赁合同》，合同约定陈培标将位于潮安区金石镇远光村洋东片新溪边的厂房（建筑面积约2350平方米，其中钢结构面积约1750平方米，空地面积约600平方米）出租给肖国根，租赁期限自2012年3月1日起至2020年2月29日止，第一至第六年每年租金为人民币170000元，第七至第八年的租金增加15%，肖国根应向陈培标支付厂房租赁保证金人民币170000元，合同还约定了租金的支付方式及违约责任等条款。合同签订后，肖国根于2012年3月7日向陈培标支付保证金人民币170000元并按约定交付了租金。2017年8月13日，肖国根以陈培标出租的厂房有部分违章建筑被有关部门拆除为由，向陈培标提出解除合同并将租赁的厂房交付还陈培标。因陈培标不同意返还保证金，肖国根遂于2017年9月28日向该院起诉，并提出上述诉讼请求。另查明，陈培标出租给肖国根的厂房没有办理房屋产权登记，也未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，肖国根、陈培标之间租赁的厂房至今没有取得建设工程规划许可证，故双方签订的《厂房租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，对肖国根提出确认租赁合同已解除的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，肖国根请求陈培标返还保证金人民币170000元的理由充分，予以支持。肖国根要求陈培标赔偿利息损失的依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告陈培标应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告肖国根保证金人民币170000元。二、驳回原告肖国根的其他诉讼请求。本案受理费人民币3700元，由肖国根负担1850元，陈培标负担1850元。陈培标不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，驳回肖国根的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由肖国根承担。二审法院认定事实：一审查明的基本事实属实，予以确认。二审法院认为，本案为租赁合同纠纷。二审的争议焦点是陈培标与肖国根于2012年2月14日签订的《厂房租赁合同》是否有效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款的规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”、第四十一条第三款的规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”、第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，陈培标出租给肖国根的租赁物包含了钢结构面积为1750平方米的厂房及空地面积为600平方米，肖国根在租赁空地上自己搭建简易厂棚。肖国根以陈培标出租的厂房有部分违章建筑被有关部门拆除为由，请求确认双方签订的《厂房租赁合同》于2017年8月13日解除、陈培标返还其已付保证金170000元及该款利息。但肖国根没有提供证据证明租赁物被拆除的范围及面积。陈培标主张租赁土地已办理农用地转用审批手续，属于农村集体建设用地，搭建的钢结构厂房是向潮州市潮安区******民委员会申报建设，并上报镇相关部门备案，后同意建设。但陈培标提供证据不足以证明上述的主张，涉案租赁厂房至今没有证据证明已经取得乡村建设规划许可证。故一审法院认定陈培标、肖国根签订的《厂房租赁合同》无效，并无不当。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”一审法院认为涉案厂房租赁合同无效，告知肖国根可以变更诉讼请求，肖国根表示不变更诉讼请求。由于肖国根主张的法律关系的性质与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，经一审法院释明后仍不变更诉讼请求，故应驳回肖国根的起诉。综上所述，一审法院认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省潮州市潮安区人民法院（2017）粤5103民初1495号民事判决；二、驳回肖国根的起诉。一审案件受理费3700元，由一审法院退回肖国根。二审案件受理费3700元，由本院退回陈培标。再审期间，再审申请人肖国根没有提供新证据。被申请人陈培标要求补充提供以下证据：1.安国土资（建）字〔2018〕4号《关于金石镇远光经济联合社申请完善农用地转为建设用地审批手续的批复》及（2018）潮州市潮安区不动产0000980号不动产权证书复印件各1份，证明涉案不动产于2012年经“潮国土资用〔2012〕9号”文批准为农村集体建设用地，并于2018年10月18日取得不动产权证书。2.水电表数据及外景照片打印件4张，证明申请人尚欠电费153103元，水费29322元。肖国根对陈培标提供的证据的质证意见：1.不动产登记权证缺乏关联性，不动产登记权证记载的地点并不能明确指向本案租赁的地点；如果该不动产权证书是本案租赁地点，则更证明本案租赁地点在乡村庄的规划区内，没有取得建设工程规划许可证同样违背最高院司法解释第二条的规定。2.对水电表数据及外景照片打印件的三性都有异议，不予认可。原一、二审查明本案事实清楚，再审予以确认。围绕当事人的再审请求，对有争议的证据和事实认定如下：陈培标要求补充提交的安国土资（建）字〔2018〕4号《关于金石镇远光经济联合社申请完善农用地转为建设用地审批手续的批复》及（2018）潮州市潮安区不动产0000980号不动产权证书，落款和发证时间分别为2018年1月和10月。不动产权证书在原二审判决后才核发，可认定为新证据，安国土资（建）字〔2018〕4号文件与不动产权证书相关联，一并予以审查。不动产权证书所载的权利人为潮州市潮安区金石镇远光经济联合社。根据安国土资（建）字〔2018〕4号批复中所载“申请完善农用地转为建设用地审批手续的土地已经市国土资源局‘潮国土资用[2012]9号’文批准为农村集体建设用地”以及陈培标在二审提交的潮州市潮安区金石镇规划办公室出具的证明书述称“陈培标与金石镇远光村租赁的用地（用地批文潮州市国土资源局潮国土资用[2012]9号文件）”，不动产权证登记的是陈培标向金石镇远光经济联合社租赁的土地，可予认定。陈培标向金石镇远光经济联合社租赁的土地面积为5.93亩，约折合3953.29平方米；不动产权证仅涉及1970平方米，陈培标提供的证据不足以证明其搭建厂房并出租给肖国根的土地即是不动产权证上登记的土地。陈培标提交的水电表数据及外景照片打印件的真实性无法得到确认，且图片上仅显示拍摄时的度数，未能证明具体水电费数额、对应时间段及与肖国根所欠水电费的关系，无法证明陈培标主张的欠费数额。另查明，《厂房租赁合同》签订后，肖国根依约支付租金，使用租赁物，并在空地上搭建一个简易棚。2017年7月20日，因整治工作需要，金石镇三防指挥所通知陈培标拆除在西总干远光段两侧5米范围内搭建的建筑物。肖国根认为租赁面积有变动，需协商解决，陈培标认为不影响租赁厂房的目的。肖国根持《解除合同通知书》一份，主张于2017年8月13日向陈培标送达要求解除合同，陈培标否认收到书面通知，但承认有口头提出并于2017年8月13日收到锁匙。2017年11月21日，一审开庭审理时也述称厂房由其管理。再查明，陈培标主张向潮安区金石镇远光经济联合社租赁取得涉案厂房用地使用权。根据其提供的《土地使用权租赁协议书》，其于2006年8月28日向潮安区金石镇远光经济联合社租赁位于金石镇远光村洋东片新溪边土地5.93亩土地，东至新溪，南至水利沟，西至远光十二组地，北至道路；租赁期限自2007年1月1日至2067年1月1日；所租土地在使用年限内不得转让、出租、抵押。如确需转让、出租，应经出租方同意。同时在一审期间提供潮州市国土资源局潮国土资用[2012]9号《关于潮安县2011年度第三批次农村集体建设用地的批复》（落款时间为2012年3月21日），主张该批复附表中批转为建设用地的“远光村，JNHL-JS-(16),新溪片，2.955亩”即租赁用地。又查明，一审法院向肖国根释明合同无效，肖国根明确表示不变更诉讼请求，一审法院直接按无效合同作出判决。肖国根在二审答辩认为一审法院认定合同无效并进行判决是合法的，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。再审期间，陈培标坚持认为合同有效，同时认为如果合同无效，肖国根应赔偿租赁期间的电费153103元、水费29322元和一年租金。本院再审认为，当事人因厂房租赁发生纠纷诉至法院，本案系租赁合同纠纷。根据当事人的再审申请及答辩意见，本案争议的焦点是：双方签订的《厂房租赁合同》是否有效以及应如何处理。关于双方签订的《厂房租赁合同》是否有效方面。陈培标与肖国根于2012年2月14日签订《厂房租赁合同》，约定由陈培标将位于潮安区金石镇远光村洋东片新溪边的厂房（建筑面积约2350平方米，其中钢结构面积约1750平方米，空地面积约600平方米）出租给肖国根。厂房用地在其搭建厂房及出租时，均未经批准为建设用地，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”现其提交的证据不足以证明厂房用地已补办批转为建设用地的手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”其将违反上述规定的搭建物进行出租，应认定无效。退一步讲，即使厂房用地部分或全部为不动产权证中登记的建设用地，其出租的总面积也超出不动产权证登记的建设用地面积，仍然违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，且搭建物至今未按国土资（建）字〔2018〕4号批文“有关基建，应符合村镇建设规划”的要求，办理建设规划许可。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”以及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”参照该解释第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”租赁合同同样应认定无效。原一、二审均未对用地是否经批准为建设用地进行审查，存在不足，但均认定《厂房租赁合同》无效，对合同效力的认定正确。关于案件应如何处理方面。合同被认定无效后，涉及财产的返还和赔偿损失等无效法律后果的判决。一审法院经审理认为涉案厂房租赁合同无效，经征询肖国根是否变更诉讼请求，其表示不变更诉讼请求，按诉状上的诉讼请求。一审法院未询问双方是否存在财产返还和赔偿损失情况，直接根据《中华人民共和国合同法》第五十八条判决请求陈培标返还肖国根保证金人民币170000元，程序上存在欠缺。肖国根同意一审判决；陈培标不服一审判决，诉至本院。肖国根的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，其坚持对合同效力的诉请影响其实体权益而非起诉资格，二审以其未变更诉讼请求为由判决驳回肖国根的起诉，适用法律错误，且裁判方式不当，应予纠正。鉴于肖国根在二审答辩中明确同意一审法院以合同无效判决退还保证金的处理结果，再审根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，围绕一审法院对合同无效的法律后果进行的实体处理是否妥当进行审查。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，陈培标因合同取得的保证金应予返还；租赁厂房已返还，双方因合同已实际使用厂房和交付租金，租金折抵场地占用费，不存在损失。陈培标要求另外赔偿租金，缺乏依据，不予支持。陈培标主张肖国根赔偿租赁期间的电费153103元，水费29322元，因双方租赁合同并未约定代缴水电费，陈培标对代缴的水电费数额未能提供依据证明，而肖国根对其主张的数额予以否认，有关费用问题由双方另行理楚。综上，一审对合同无效法律后果的实体处理未侵犯当事人的实体权益，可予维持。综上所述，陈培标主张合同有效不符合法律规定，肖国根申请再审请求维持一审法院退回保证金的判决，可予支持。二审判决适用法律不当，应予撤销。案经调解未果，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百一十九条规定，判决如下：一、撤销本院（2018）粤51民终251号民事判决；二、维持潮州市潮安区人民法院（2017）粤5103民初1495号民事判决。二审案件受理费3700元，由陈培标负担。该款应于本判决发生法律效力之日起五日内向本院交纳。本判决为终审判决。审 判 长 郭辉聪审 判 员 张越彬审 判 员 佘淡英二〇二〇年八月二十五日法官助理 翁玉茹书 记 员 杨金锋