辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终8504号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳积木公司咨询有限公司，住所地沈阳市和平区文化路19号3-1房间。法定代表人：李晓璿，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙玉梅，女，1954年9月20日出生，汉族，该公司股东，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李永强，辽宁方正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁金科物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文化路19号6021室。法定代表人：马英华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李新蕾、荣大林，辽宁华轩律师事务所律师。上诉人沈阳积木教育咨询有限公司因与被上诉人辽宁金科物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初6189号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。沈阳积木教育咨询有限公司（以下简称积木公司）上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判：解除涉诉租赁合同，被上诉人赔偿上诉人损失7436372.79元，驳回被上诉人的全部反诉请求；2.一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对主要事实认定错误。1.尽管未能找到能够鉴定涉诉房屋是否达标的鉴定机构，但上诉人在一审中提供的证据2.1-2.7及5足以证明被上诉人交付的房屋在其自行配备的取暖设施全部开启的情况下无法达到基本的采暖标准。被上诉人提供的一、二、四楼的书面证明材料，相关证人没有出庭作证，该证明材料不具有证明效力。2.一审法院仅以上诉人存在欠付租金的事实认定上诉人违约并承担违约责任属认定错误，被上诉人交付涉诉房屋采暖温度不达标，违约在先，上诉人延付租金属后履行抗辩权，不是违约行为，不应承担违约责任。二、一审法院在判决中未描述双方提供的证据，更未阐述证据是否采纳的理由，判决书违反法定格式，缺少判决书基本要素，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定司法解释》第七十九条。被上诉人辽宁金科物业管理有限公司（以下简称金科物业公司）答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因上诉人无法按照合同约定按时足额支付租金，被上诉人于2018年2月11日、2018年5月4日向上诉人发函，催促上诉人交纳应于2017年12月31日交纳的2018年上半年的租金，但是上诉人一直拖延支付租金构成违约，故产生此房屋租赁合同纠纷一案，对此上诉人提出房屋供暖不达标等问题，多次提出鉴定申请，故意拖延一审的诉讼程序，使得本案被人为复杂化，导致我方租金权益至今无法实现。对于上诉人主张案涉房屋供暖不达标，以及导致其经营不良造成财产损失的问题，明显与事实不符，具体理由如下：首先，金科大厦是中央空调统一供暖，各楼层供暖都达标，特别是与上诉人所在三楼相邻的二楼和四楼，供暖符合标准，完全能够保证正常经营；且金科大厦5、6层、16-22层、23、24层是自用办公区和我公司经营的酒店，我们大厦的员工和领导都在此办公、住宿，同时金科大厦的酒店是16-22层，一直以来入住率非常高，金科大厦无论是自用楼层和对外租赁的楼层从来没有出现过供暖不达标的问题，金科大厦中央空调运行一直处于良好状态，不存在问题。其次，上诉人于2017年1月1日与被上诉人签订的租赁合同，在签订合同时正值供暖期，供暖正常，如供暖不达标，上诉人不会签订租赁合同。在此背景下上诉人验收并承租了房屋，所以被上诉人是在供暖设施处于良好的状态下，按照建筑物现状将房屋交接予上诉人的，被上诉人按照合同约定已经完全履行了合同义务。再次，三楼的游泳室在冬季供暖期间是针对0-6岁的儿童一直都在正常营业的，由此可见室内温度是完全达标的，如果温度如上诉人所述在零上8度左右，根本不可能针对0-6岁儿童开放经营，这与常理明显不符。因中央空调系统对各楼层统一供暖，根据三楼游泳室温度达标且正常经营情况，可以说明对三楼暖气输送上一直都是正常的，否则不可能出现游泳室供暖正常的情况。最后，按照上诉人所述，其经营情况不好产生了很大的损失，是因为供暖不达标所致，但是其停止经营的时间是在2018年的6月份，此时并不是供暖期，可见在没有上诉人所称的供暖问题影响下，上诉人依然无法正常经营，说明上诉人的经营情况并不是因为上诉人所称的供暖问题所导致。2、上诉人对其诉讼请求应承担举证不能的不利后果。本案中上诉人称：“案涉房屋不符合采暖标准，从事孕妇及儿童早期培训机构的合同目的无法实现”，应当提供证据证明这一事实，一审中经过长达一年多的审理过程中，一审法院多次准许上诉人的鉴定申请，委托鉴定机构对于案涉问题进行鉴定，对于上诉人称温度不符合采暖标准的问题给予其充分的举证时间和机会，但是上诉人无法找到鉴定机构对于上述事实进行鉴定，也没有提供足以证明此事实的有效证据，故应承担举证不能的法律后果。3、上诉人经营情况不良是因其自身原因导致，经营风险应由上诉人自担，与我方无关。上诉人经营期间一直到2018年6月，通过鉴定报告可以看出其经营情况，销售收入为55万元，属于严重亏损的状态，上诉人作为婴幼儿教育行业公司，经营情况受多方面因素的影响，如公司的教学质量、师资力量、硬件设施、费用高低、地理位置等多方面因素。上诉人作为一家专业的教育公司，但是其客户在网上对其评价如下：“对于装修有气味、男老师身上烟味大、教师英语发音不准、装修材料不过关、硬件不好等等情况（详见客户评价证据材料）”，导致上诉人于2018年6月份不得不停止经营。上诉人诉讼时称我方温度不达标，在没有证据支撑的情况下，转而主张是因为我方发布租房信息的原因导致其经营亏损，明显与事实不符。4、一审法院认定事实正确，程序合法。一审法院对于双方当事人提交的真实有效的且与本案有直接关联性的证据，对于其中能够认定本案事实的证据，一审法院将其作为本案认定事实的依据，认定事实正确，并无不当。同时，新实施的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对于此已经将上诉人提出的原七十九条删除，一审法院裁判并无不当。积木公司向一审法院起诉请求：1、判令解除积木公司与金科物业公司签订的《金科大厦房屋租赁合同》；2、判令金科物业公司赔偿积木公司损失8071862.58元，其中经营损失为2071862.58元，装修损失暂定为2000000元，具体金额以鉴定报告为准；3、判令金科物业公司承担本案诉讼费用及鉴定费用。并案原告金科物业公司起诉请求：1、请求法院判令积木公司偿还所欠金科物业公司2018年1月1日起至积木公司实际腾退房屋之日止的房屋租金（暂计至2018年6月30日租金为475000元）；2、请求法院判令以逾期付款475000元为基数，按年利率24%计算至实际给付租金之日止（暂计算至2018年6月5日违约金为49400元）积木公司向金科物业公司支付逾期付款的违约金；3、请求法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；4、请求法院判令积木公司按合同约定向金科物业公司赔偿一年的租金950000元作为违约金；5、请求法院判令积木公司给付金科物业公司代其垫付的电费38425.2元；6、请求法院判令本案的全部诉讼费用由积木公司承担。庭审中，金科物业公司变更第5项诉讼请求为请求法院判令积木公司给付金科物业公司代其垫付的电费50251.3元，水费3549元。一审法院认定事实：2017年1月1日，积木公司（乙方）与金科物业公司（甲方）签订了一份《金科大厦房屋租赁合同》，约定：甲方将位于沈阳市和平区文化路19号金科大厦商用房三楼，建筑面积1675平方米出租给乙方用于经营孕妇培训及儿童早期教育，租赁期限9年，自2017年1月1日起至2025年12月31日；合同第三条租金及其它费用1、第一年：2017年1月1日至2017年12月31日租金为900000元；第二年：2018年1月1日至2018年12月31日，租金为950000元；第三年：2019年1月1日至2019年12月31日，租金为1000000元；第四年：2020年1月1日至2020年12月31日，租金为1050000元；后5年可根据当时市场变化在1050000元基础上经过甲乙双方协商提高租赁价格；注：以上每年租金包括房租、物业费。2、交付房租时间：（1）第一年交付房租时间为2016年12月31日前，交付2017年上半年租金，2017年6月31日前交付下半年租金。以后交付房租时间以此类推。如乙方无故迟延交付租金，每逾期一日按应付半年租金的日百分之三向甲方给付逾期付款违约金；（2）签订合同时，需交付合同履约保证金50000元，作为租赁期间乙方合法使用租赁房屋以及履行合同义务的担保，于本合同期间届满或非乙方原因解除或终止本合同时，本合同履行期间届满后7日内经甲方确认乙方无违约行为、赔偿责任及无拖欠的相关费用，则保证金无息返还乙方；3、乙方承租期间承担三楼水电费、排污、垃圾外运、防疫等公用事业费用及与租赁物使用相关的发生的一切行政事业性收费；第五条乙方责任1、按双方合同之规定，乙方按时向甲方交付合同约定费用，不得无故拖欠；3、如乙方无故在本合同租赁期限内退出该租赁场地、擅自解除合同的，属乙方单方违约，由乙方承担赔偿甲方当年一年租金的赔偿责任；4、未经甲方书面同意不得擅自改变房屋结构和本合同项下房屋租赁用途，否则由此产生的一切后果均由乙方负责；10、乙方在承租期内，做好租赁区域的安全及管理工作，应保护好租赁区域的设施设备，如因乙方管理和使用不当所造成的损失由乙方承担。租赁房屋交付乙方后，由乙方承担自用的包括水、电、煤气、卫生、环保、治安等的缴费责任。第六条租赁期间的房屋装饰、装修与维修：1、乙方因经营需要，经甲方书面同意可以对承租房屋进行装修，但不能影响房屋结构和功能。乙方装修的工料费及其他全部费用均由乙方承担，但乙方必须向甲方交纳必要装修保证金。2、租赁房屋的配套设施，即水、电、气、供暖，甲方按建筑现状交接予乙方，乙方如需根据其经营需求进行改造及装修，则乙方应在不改变建筑物原有结构及状态的前提下，以遵守相关法律法规关于建筑物改建、建筑物附属与配套设施拆改装饰装修的有关规定，以及不破坏建筑物主体结构、不危及建筑物安全、以自担全部装修费用并装修方案事先取得甲方同意后，对租赁房屋予以适当的装修与改造；如因装修改造发生法律责任的，由乙方自行承担。3、乙方的改造行为如造成租赁房屋主体结构或安全任何无法恢复的破坏或损失时，应承担赔偿责任。第八条合同的变更与解除：……3、本合同除其他条款中已经明确约定的解除情形外，甲乙双方有权因下列原因而解除本合同：3.1经协商一致时；3.2乙方故意损坏承租房屋的；3.5乙方擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3.7如遇上述情形时，不能继续履行本合同的，解除合同方须提前15天通知对方；4、提出解除合同的一方应向对方发达合同解除的通知，通知到达对方时本合同解除。第九条合同终止如乙方无故拖欠应交付的各项费用，在甲方通知的最后期限内乙方不予改正，甲方可以终止本合同，乙方须在甲方规定期限内搬出该租赁场地。第十一条续约、返还、添附物处理5、租赁房屋因本合同解除或终止需返还予甲方时，房屋内由各方出资的动产仍归各方所有，由各方取回，而与租赁房屋形成附属或配套功能的设备设施、合法的构筑物等不动产，不论出资方系属，概归甲方所有；6、乙方返还甲方的租赁房屋时应恢复符合该房屋正常使用状态。同日，孕康源(辽宁)科技有限公司和积木公司共同向金科物业公司出具了一份《说明》，该说明中载明：因经营需要于2016年同贵公司签署的三、四楼商业租赁合同从2017年1月1日起，由积木公司和孕康源(辽宁)科技有限公司分别签署了金科大厦三楼和四楼商业用房租赁合同，原2016年1月1日，以孕康源(辽宁)科技有限公司的名义，签署的三、四楼商业用房的租赁合同同时作废。原合同所涉及的债权和债务由我们双方公司各自担负。所涉及的相关事宜由我们双方协商解决。合同签订后，积木公司将涉案房屋进行装修，并于2017年10月开业经营使用。2018年2月11日，金科物业公司向积木公司发函，催促积木公司缴纳2018年上半年租金47.5万元，并告之积木公司按合同约定，积木公司应承担全部违约责任的后果。2018年5月4日，金科物业公司向积木公司发送了《催费通知》，该通知中载明：根据双方《房屋租赁合同》约定，贵公司应于2017年12月31日前，交付2018年上半年租金47.5万元，欠电费38425.2元，共计513425.2元。虽经我方多次派人催促，但时至今日，已达124余天，仍没缴纳。因贵公司未交付房租，已给我公司经营工作造成了巨大的损失。按租赁合同第三项第二款：“第一年交付房租时间为2016年12月31日前，交付2017年上半年租金，2017年6月31日前交付下半年租金。以后交付房租时间以此类推。如乙方无故迟延交付租金，每逾期一日按应付半年租金的日百分之三向甲方给付逾期付款违约金”。第九项第一款：“如乙方无故拖欠应交付的各项费用，在甲方通知的最后期限内乙方不予改正，甲方可以终止本合同，乙方须在甲方规定期限内搬出该租赁场地”的规定，贵公司应承担全部违约责任，一切后果均由贵公司承担。我公司曾2018年2月11日下发函告催费，现再次下发催费通知，望贵公司在2018年5月10日前交齐，如到时仍未缴纳，我公司将进一步采取法律手段，以维护我公司的合法权益。另查明：涉案房屋系金科大厦的一部分，涉案房屋为中央空调统一供暖。在积木公司承租期内，积木公司认为金科物业公司提供的供暖不达标及金科物业公司于2018年2月开始以积木公司的名义对外招租，造成客员流失给其造成了损失为由起诉来院。再查明：积木公司向金科物业限公司缴纳了50000元保证金并已缴纳了2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金900000元，从2018年1月1日起未再向金科物业公司缴纳涉案房屋的租金。积木公司于2018年6月已停止了经营。在积木公司承租期间，欠金科物业公司水费2047.5元（截止至2018年3月），电费44079.2元（截止至2018年6月）。本案在审理过程中，积木公司对其承租的涉诉房屋装修造价、房屋冬季供暖温度严重不达标及合同期内对外招租严重违约给其造成的经营损失、冬季室内温度及室内集中供暖设施管道等是否进行了装修改动申请进行鉴定，一审法院依法进行了委托。2019年5月16日，沈阳维华工程管理有限公司对积木公司申请的房屋装修工程造价鉴定，作出了沈维华造鉴字（2019）第005号《鉴定书》，结论：申请鉴定项目的鉴定结论为1767147元。鉴定作出后，积木公司申请复议，2019年7月30日，沈阳维华工程管理有限公司作出沈维华造鉴复字（2019）第008号复议意见书，结论：委托鉴定项目的复议结论为1846488元。积木公司为此产生了35000元鉴定费。2019年7月23日，辽宁中平会计师事务所有限公司对积木公司申请冬季供暖温度严重不达标给其造成的经营损失审计鉴定，作出了辽中平会审（2019）401号《司法鉴定意见书》，结论：经审计申请人积木教育咨询有限公司租赁沈阳市和平区文化路19号金科大厦商用房三楼因辽宁金科物业管理有限公司冬季供暖温度严重不达标，在不考虑实物资产可变现净值的情况下对沈阳积木教育咨询有限公司造成的经济损失3903313.43元。鉴定作出后，积木公司申请复议，2019年8月29日，辽宁中平会计师事务所有限公司作出了关于辽中平会审字（2019）401号审计报告复议的回复。2019年11月11日，辽宁中平会计师事务所有限公司作出了关于辽中平会审字（2019）401号审计报告补充说明，结论：本次补充审计确认在不考虑实物资产可变现净值的情况下对积木公司造成的经济损失1686571.36元。积木公司为此产生了85000元鉴定费。2019年10月22日，辽宁光辉资产评估有限责任公司对积木公司申请房屋装修价值进行鉴定，作出了辽光资评报字（2019）第0218号资产评估报告书，结论：本次项目在评估基准日2019年7月11日所表现出的损失价值为2195723元。积木公司为此产生了20000元鉴定费。2019年10月22日，双方对涉案房屋进行了交接。一审法院认为：本案中积木公司与金科物业公司签订的《金科大厦房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。积木公司在履行合同中拖欠金科物业限公司租金系违约，应承担相应的违约责任，现双方均同意解除租赁合同，本院准许；合同解除后，金科物业公司应将收取的保证金50000元予以退还。对于积木公司要求金科物业公司赔偿其装修及经营损失的请求，本院认为，积木公司的该项主张系基于涉诉房屋温度不达标影响了其经营，但涉诉房屋是否符合相关部门规定的温度标准，因无相关有资质的鉴定部门鉴定且从积木公司提供的证据看不足以证实其主张，故该院对积木公司的该项请求不予支持。对于金科物业公司主张的租金，经查，积木公司从2018年1月1日后未交付过租金，双方系于2019年10月22日对涉案房屋进行的交接，经计算租金应为1760274元【2018年1月1日至2018年12月31日租金950000元+2019年1月1日至2019年9月30日租金750000元（1000000元/年÷12个月×9个月）+2019年10月1日至2019年10月22日租金60274元（1000000元/年÷365天×22天）】；对于金科物业公司主张的违约金，虽然积木公司存在违约，但金科物业公司在积木公司承租期间在未征得积木公司同意的情况下擅自在网上发布对外租赁信息亦不妥，故该院对金科物业公司主张违约金的请求不予支持；对于金科物业公司主张的水电费共计46126.7元，该费用系积木公司承租期间产生的，按合同约定应由积木公司承担，故该院对金科物业公司的该项请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳积木教育咨询有限公司与被告辽宁金科物业管理有限公司于2017年1月1日签订的《金科大厦房屋租赁合同》；二、反诉被告沈阳积木教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告辽宁金科物业管理有限公司2018年1月1日至2019年10月22日期间的租金1760274元；三、反诉被告沈阳积木教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告辽宁金科物业管理有限公司为其垫付的水电费共计46126.7元；四、反诉原告辽宁金科物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉被告沈阳积木教育咨询有限公司保证金50000元；五、驳回本诉原告和反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费79225元，鉴定费140000元，均由原告沈阳积木教育咨询有限公司承担；反诉案件受理费14654元，由反诉原告辽宁金科物业管理有限公司承担5129元，反诉被告沈阳积木教育咨询有限公司承担9525元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人积木公司在庭审期间提供了光盘1张，U盘1份，包含以下三份证据：1、上诉人公司经理孙玉梅与沈阳宝顺安安全设备有限公司孙经理谈话录音；2、上诉人公司经理孙玉梅与沈阳市沈河区明亮直通车眼镜超市张先生的谈话视频；3、上诉人公司经理孙玉梅与哈尔滨银行沈阳分行南湖支行董行长的谈话视频。证明：被上诉人提供的3份证人证言不具有真实性，出具证言的证人对证人证言予以否认。被上诉人金科公司对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为上述证据不属于新证据，该三组证据不符合证据规定的形式，形式不合法，从内容上来看无法证明视频中对方是谁，即视频中的人物非各个公司的负责人。视频的形式违法，不能作为证据，更不能证明上诉人想要证明的问题。上诉人庭审后又提交了三份证据：1、积木公司关于消防喷琳冻裂发水证明；证明金科大厦整体温度不达标，造成五楼消防喷淋冻裂发水，四楼被淹，水是由四楼流入三楼，导致墙体大面积出现裂痕；（有视频）2、客户差评截图一张；证明客户在大众点评网上投诉我公司，因为室内温度低，孩子来店体验后，着凉拉肚子；3、室内三台五匹格力空调及18台空调式电热器及2台电暖气、2台美的电热扇照片，证明：由于金科物业每天只供暖4个小时，室内平均温度只有8度，我们采购安装了空调、电热器、电暖气、电热扇来提高室内温度。对于该三份证据，被上诉人的质证意见为：对证据一，三性均有异议，不能够证明想要证明的问题，事实是五楼为我方所用，当晚窗户没有关严，又赶上东北最冷的一年，所以相应的喷淋冻坏了一个，而且是北测靠窗的一个。对于证据二，该份证据恰恰能证明上诉人在冬季也是正常经营的，上诉人仅截取众多评论中期中的一个，不具有说服力。而且，多数客户评价中软硬件教育设施不良，其教师的素质和能力也不高。能够证明是因自身经营不良导致停业。对于证据三，有异议，上诉人说明是室内温度只有8度明显与事实不符。其在冬天游泳池正常经营，该份证据不能证明案涉房屋室内温度有问题。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人积木公司与被上诉人金科物业公司签订的《金科大厦房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应全面诚信履行各自权利义务。鉴于双方已于2019年10月22日就涉诉房屋进行了交接，且双方均同意解除涉诉租赁合同，故一审法院判令涉诉租赁合同解除并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出系被上诉人供暖不达标违约在先，其迟延给付租金属后履行抗辩权，不属于违约行为的主张。由于一审中未能对上诉人所主张的温度不达标问题通过鉴定程序得出相关结论，且上诉人提供的现有证据均不足以证明其主张。被上诉人作为出租人已经将涉诉房屋交付上诉人使用，上诉人应当按照合同约定履行给付租金的义务。一审法院根据涉诉租赁合同约定的租金标准，以及2018年1月1日起至2019年10月22日双方实际交接日止计算租金，并综合考虑相关事实未对被上诉人主张的违约金予以支持并无不当，本院予以确认。对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。至于上诉人提出未对双方提供的证据进行描述，亦未阐述证据是否采纳的理由，判决书违反法定格式的主张。经审查，一审法院裁判文书系采用旧版文书样式，该样式虽与最高人民法院制定的《人民法院民事裁判文书制作规范》中的文书样式有所出入，但对本案审理结果并未造成实质性影响，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79225元，由上诉人沈阳积木教育咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 姜会军二〇二〇年八月二十六日法官助理刘冰青书记员赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。