河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3942号上诉人（原审被告、反诉原告）：阮朝磊，男，汉族，1985年2月出生，住河南省方城县。委托诉讼代理人：阮海运，男，汉族，1953年5月16日出生，住址同上。系阮朝磊之父。被上诉人（原审原告、反诉被告）：方城宇星商砼有限公司，住所地方城县清河乡七里岗路南。法定代表人：程林，任该公司总经理。委托诉讼代理人：耿建军，方城县弘正法律服务所法律工作者。上诉人阮朝磊因与被上诉人方城宇星商砼有限公司（以下简称宇星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2020）豫1322民初1984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宇星公司上诉请求：1、请求贵院对方城县人民法院（2020）豫1322民初1984号判决，依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决部分事实认定不清。原审判决写到“综上事实，本院认为……因反诉原告阮朝磊在购买房屋时未尽到审慎责任，致使购买无相应手续的房产，反诉原告针对合同无效也存在一定责任，且反诉原告请求反诉被告赔偿损失300000元没有提供充分有效证据证实该损失的存在，……”与事实不符。理由如下：1、阮朝磊是在宇星公司一直承诺五证齐全的情况下才与宇星公司签订的房屋买卖协议，阮朝磊提交的第三份证据证明，宇星公司工作人员张玉至今仍承认涉案房屋五证齐全。据此，宇星公司一直存在欺诈行为，故意隐瞒未取得预售许可证，并且阮朝磊在签订合同时听信了宇星公司信誓旦旦承诺五证俱全的情况下，缴纳了30万元购房预付款，并不存在未尽审慎责任。2、该判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条作出的《商品房买卖协议书》无效，即证明了该协议无效的责任在宇星公司，即使阮朝磊存在未尽审慎责任，合同无效的法律后果也不能由阮朝磊全部承担，更不能作为宇星公司免责的理由。3、阮朝磊请求宇星公司承担一倍已付购房款的赔偿责任于法有据、合理合法。阮朝磊请求法院判令的是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，要求宇星公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，这是法律强制性规定的惩罚性赔偿责任，而不是阮朝磊需要证据支撑的损失。原审法院认为阮朝磊请求的赔偿责任是阮朝磊的损失，属于事实认定不清。二、原审法院适用法律部分错误。原审判决依据《合同法》第58条适用法律错误。根据《立法法》的规定，特别法优于一般法，该案主要是商品房买卖合同纠纷问题，因此应适用关于商品房买卖的相关特别法，并且《合同法》第58条并没有规定合同双方当事人的责任划分，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条明确规定了商品房买卖合同无效的法律责任，同时，宇星公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证，故此案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。请求贵院依法支持上诉人的赔偿请求。宇星公司辩称，1、一审法院认定事实清楚，判决结果合理。2、按照双方签订的商品房认购协议书，双方均做到了个人义务，上诉方充分了解房产购置时的各种情况，包括房屋建设过程中，上诉方与上诉方代理人是十分清楚的。双方之间签订的商品房认购协议书是真实意思表示，上诉方要求双倍返还购房款没有支持也是合情合法的。综上，请求驳回上诉，维持原判。方城宇星商砼有限公司向一审法院起诉请求：1、判令阮朝磊履行购房协议约定向本公司清偿下欠购房款480000元；2、承担违约责任向本公司支付违约金100000元；3、阮朝磊承担诉讼费用。2020年7月3日，原告宇星商砼公司变更诉讼请求第1项为，解除合同并返还购房款300000元。阮朝磊向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的房屋买卖合同无效；2、判令方城宇星商砼有限公司返还阮朝磊已付购房款300000元；3、判令方城宇星商砼有限公司承担300000元的赔偿责任；4、判令方城宇星商砼有限公司支付自交付购房款之日起至购房款及赔偿按银行业同业拆借利率支付至款付清之日止的利息，截止2020年5月24日的利息共计70455元；5、方城宇星商砼有限公司承担反诉费用。一审法院认定事实：宇星公司系具有建筑材料购销、商品混凝土加工经营范围的有限责任公司。2017年2月24日，宇星公司与阮朝磊签订《商品房认购协议书》一份，约定阮朝磊认购宇星公司开发的位于赵河镇××花园××房，总价款为780000元，定金300000元，在协议书的下方手写备注“余款交房时付清”。同日，阮朝磊向宇星公司交纳购房款300000元。因阮朝磊未向宇星公司交纳下余购房款，宇星公司起诉来院。另查明，2013年6月18日，针对本案房屋所在的土地，赵河镇枣庄村委会作为甲方与作为乙方的银和怡海置业有限公司签订合同书一份，约定甲方将拥有使用权的土地出让给乙方，出让总额为360万元，出让期限为无年期限，为永久转让。一审法院认为，因本案涉及的房产至庭审时，宇星公司未取得商品房预售许可证，所以双方签订的《商品房认购协议书》应当认定为无效。宇星公司应当向阮朝磊退还购房款300000元，并自收购房款之日起即2017年2月24日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算支付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算支付利息至款清之日止。因房产未取得商品房预售许可证即进行出售，致使合同无效的责任在宇星公司，故宇星公司请求判令被告支付违约金100000元的理由不能成立，不予支持。因阮朝磊在购买房屋时未尽到审慎责任，致使购买无相应手续的房产，针对合同无效也存在一定责任，且请求宇星公司赔偿损失300000元没有提供充分有效证据证实该损失的存在，故该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、方城宇星商砼有限公司与阮朝磊于2017年2月24日签订的《商品房认购协议书》无效。二、方城宇星商砼有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向阮朝磊退还购房款300000元，并自2017年2月24日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算支付利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算支付利息至款清之日止。三、驳回方城宇星商砼有限公司的诉讼请求。四、驳回阮朝磊的其他诉讼请求。案件受理费4400元，由方城宇星商砼有限公司负担。反诉案件受理费5252元，由阮朝磊负担2252元，由方城宇星商砼有限公司负担3000元。本院二审期间，当事人均未向法庭提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的主要焦点为：1、原审法院认定的事实是否正确，上诉人在签订协议时是否有未尽审慎责任之处？2、本案是否应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定？首先，原审法院认定事实正确，上诉人在签订协议时确有未尽审慎责任之处。根据在案证据情况，案涉房屋的开发并无任何合法手续，上诉人唯一提供的土地手续却是赵河镇枣庄村委会与银和怡海置业有限公司所签订，并非本案的被上诉人。上诉人在二审庭审中明确陈述2015年之前曾在被上诉人公司工作，而该公司经营范围为“建筑材料购销、商品混凝土加工”，上诉人不可能对公司情况一无所知，其在未见到任何合法手续的情况下，无理由相信案涉房屋五证俱全。上诉人在此种情况下与被上诉人签订房屋认购协议，显然不能认为已经尽到了审慎义务，故一审法院认定上诉人未尽审慎责任并无不当。其次，原审法院未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定并无不当。根据在案证据情况，案涉房屋并不具备合法的建房手续，并不属于商品房。双方签订的《房屋认购协议书》也非正式的商品房买卖或者预售合同，依法不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故上诉人要求被上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，无事实依据，依法不予支持。综上所述，阮朝磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5252元，由阮朝磊负担。本判决为终审判决。审判长 王彬审判员屈云华审判员李晓伟二〇二〇年八月二十四日法官助理周罡书记员李壮壮