河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10384号上诉人(原审被告)：李敏，女，1976年5月27日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人(原审原告)：李瑞根，男，1987年5月14日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：李华康，河南智举律师事务所律师。上诉人李敏因与被上诉人李瑞根房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。李敏上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判上诉人不支付装修费用及不退还押金，并改判被上诉人支付空租期租金7806元及空置期租金、物业费28303元。事实与理由：1、上诉人收房属依法收房，顺应民意；2、被上诉人提供的房屋装修无合法票据，不足为证；3、合同中未对押金约定，不予退还；4、被上诉人应支付空租期及空置期租金及相应物业费。李瑞根辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李瑞根向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告装修装饰及家具家电费用25000元；2、被告赔偿原告违约金60000元；3、被告退还原告押金以及2019年8月10日至10月10日期间已交租金共计6839元；4、诉讼期间房屋空置的房租及物业费由被告承担。一审法院认定事实：被告于2014年1月15日购买有位于郑州高新技术产业开发区××大道××单元××号的房屋，该房屋建筑面积为78.62平方米，用途为办公。2016年6月8日，河南红番茄房地产营销策划有限公司作为乙方，被告作为甲方，签订《郑州市毛坯房出租代理管理合同》，约定：房屋坐落于郑州市××新区××大道××单元××-234，房屋居室为写字楼，面积为78.62平方米，房屋为毛坯房，房屋所有权人为被告。乙方出租管理权限为装修装饰房屋、代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照合同约定履行义务。出租管理期自2016年6月10日至2023年1月10日。租金标准为2122.74元每月（首年租金），甲方同意第1-7个月为装修免租期。房屋租金每次付3个月，首次支付日期为2017年1月10日，首次房租6368.22元于2017年1月10日已经支付给甲方，合同期内后期租金应在打款日起三日内存入甲方提供的银行账户。该合同补充条款部分并手写记载有：租金首个打款年度0.9元每平方米每天，第二、三个年度为1.0元每平方米每天，第四、五、六个年度为1.2元每平方米每天。押金为一个月租金，随首次打款一同支付。逾期支付租金按日千分之三租金交纳滞纳金，超出20日未支付甲方有权收回房屋。该合同第六条违约责任部分合同条款为：出租管理期限内甲方需提前终止合同的，应提前三十日通知对方，并承担乙方及乙方租客所有损失，需向乙方支付违约金。原告提交的合同版本显示“6万元违约金”处作有勾选标记，被告提交的合同版本该处未作任何标记。2016年6月10日，河南红番茄房地产营销策划有限公司作为发包人（甲方），周春华作为承包人（乙方），签订《房屋装修合同》一份，约定：装修地点为科学大道长椿路升龙又一城A座19楼233、234室，承包范围为瓷砖地面、墙面乳胶漆、隔断、线路改造、灯、顶。施工总费用为31000元，依据施工进度付款。开工日期为2016年6月12日，竣工日期为2016年7月26日。原告提交的账单详情显示其自2016年6月12日至7月20日期间向周春华转款共计32600元，庭审中原告称多出的数额为装灯及后期修补的费用。2018年8月16日，河南红番茄房地产营销策划有限公司与张志恒签订租房合同一份，约定租赁期限为2018年8月17日至2019年8月16日，租金为半年付。原告提交的银行流水记录显示其最后一次向被告支付租金的时间为2019年7月12日，并显示有其前期支付租金的具体时间。庭审中被告认可原告未欠付租金，但称每次都需要不停的催促甚至让物业停电，原告才交租金。原告提交的双方2019年7月24日的通话录音中，被告称“你这累计逾期付款已经超过20天了”，原告称“没有超过，租金都给你打过，而且每打一次你这边默认，就是说租金你也收到了”，被告称“房租是收到了，但是我现在要解约，因为你多次我都联系不上，每次我不是停你的电，不是催促你，不会给我打房租”，原告称“你不要再骚扰租客了，租客是跟我签的合同，有什么咱俩商量”，被告称“你去问问租客他愿意跟你签合同吗”，原告称“你制止租客，你不让租客交房租已经是违约行为了”，被告称“是啊，那你可以去告我啊”，原告称“是不是你不让租客交房租了”，被告称“对”，原告称“你干扰我这边正常经营了，最起码你不能干扰租客交房租”，被告称“这事不解决了他一分钱也不会跟你交”。2019年7月25日，被告向原告出具《解除房屋出租代理管理合同通知书》，称：“由于贵公司不及时付房租、次次催讨、拖延付、电话无法接通、联系不上等等的多次不诚信，迫于断电才支付房租，已无合作诚信可言。在贵公司将房屋出租给租客期间，发生问题时电话打不通，发短信不回等等，不能为租客解决实际问题，本人多次费尽周折进行协调，以上种种事项致使合同无法继续履行，特向贵公司发送本解除合同通知书，双方所签合同自本通知书送达之日起解除”。庭审中原告称自当日起其已对该房屋失去控制，未再收取租金；被告称其让租客继续使用房屋至9月底，此后其才对外出租并收取租金。原告提交的其与“张志恒234”的微信聊天记录中，原告于2019年8月4日称“你到期还租不，如果租的话可以暂时一个月付一次，到我们和业主的事情结束后再说”，对方称“肯定租，但是房租的事情先放一放吧，毕竟你们还没说清楚，特殊情况特殊处理吧”，原告称“已经让你月付了，你还担心啥，而且我和业主即使有争议也是正常付的房租，你也一样需要正常交房租”，对方称“你看一下房东给我发的这个通知。我看合同上到8月16号是一年吗，然后我们还有一个月押金，可以先顶上房租吗，到时候如果你跟房东的事情说清楚了，该怎么算怎么算，拖欠你的房租到时候一块给你补上”，原告称“合同并未终止”。庭审中原告称“租户向我交租金至2019年8月9日，我从租户那收的押金没有退，押金折抵租金消耗完的时间至8月9日”。被告称“我通知收房时同意租户继续使用房屋至费用用尽，即至2019年9月16日”。另查明，河南红番茄房地产营销策划有限公司系自然人独资公司，股东为本案原告李瑞根一人，该公司已于2020年3月25日注销。一审法院认为，原告系河南红番茄房地产营销策划有限公司的唯一股东，该公司注销后，其作为相关权利义务的继受者以本人名义提起本案诉讼，其诉讼主体并无不当。原被告在该合同履行过程中发生纠纷，被告要求解除合同收回房屋，双方对此虽未协商一致，但被告已实际收回房屋，双方合同关系已实际终止。被告称其解除合同的原因为“不及时付房租、次次催讨、拖延付、电话无法接通、联系不上，租户发生问题时电话打不通，发短信不回等等，不能为租客解决实际问题”。双方所签合同约定“首次支付日期为2017年1月10日，合同期内后期租金应在打款日起三日内存入甲方提供的银行账户”、“逾期支付租金按日千分之三租金交纳滞纳金，超出20日未支付甲方有权收回房屋”。在该合同履行过程中，原告并未欠付租金，其提交的银行流水记录显示有其每次支付租金的时间，并不存在逾期超过20日的情形，且双方合同并未约定该20日为累计日期，故被告该解除合同行为并不具有合理依据。原告从被告处承租该房屋时该房屋系毛坯状态，原告并与周春华签订装修合同，由其对该房屋进行了装修。原告提交的装修合同及付款记录显示其装修233及234号房屋共计花费32600元，按面积比例计算，本案房屋装修费用为17831元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。在本案合同的解除过程中，被告并无充分合理的依据，故其应向原告赔偿剩余租期内的装饰装修残值损失。双方合同期限自2016年6月10日至2023年1月10日（共计79个月），被告出具解除合同通知书的时间为2019年7月25日，按37.5个月计算，剩余租期内的残值损失为9367元（17831÷79×41.5），应由被告赔偿给原告。就原告所主张的家具家电费用，因其并未提交证据予以证明，被告对该费用亦不认可，故其该请求依据不足，本院不予支持。原告请求被告退还押金2122元，因双方合同关系已终止，故对原告该请求本院予以支持。被告辩称原告对房屋造成有损坏，但其对该主张并未提交证据予以证明，原告亦不认可，故对其该辩称本院不予采纳。原告请求被告退还其2019年8月10日至10月10日期间已交租金。根据原告提交的银行流水记录，可以确认其已向被告支付了2019年7月10日至10月10日期间租金7068元。庭审中原告称租户支付的押金折抵为租金并消耗完的时间为8月9日，被告称租户将所交费用全部用尽的时间为2019年9月16日。原告与张志恒所签合同约定租期至2019年8月16日，2019年1月应支付下半年租金；原告提交的双方微信聊天记录中，其于2019年8月4日询问张志恒到期后是否续租，并提出租金可月付，张志恒称“8月16号到一年，还有一个月押金可以先顶上房租，到时候如果跟房东的事情说清楚了，该怎么算怎么算，拖欠的房租到时候一块给你补上”。故根据双方该对话内容、合同约定的租期及租金支付期间，本院认定张志恒所交租金及押金全部用尽时间应为合同期满后一个月，即2019年9月16日。因原告已向被告交纳了截至2019年10月10日的费用，故就2019年9月17日至10月10日期间的租金费用应由被告退还给原告，经计算为1884.8元（2356÷30×24）。原告请求被告支付违约金60000元。原告提交的合同在“违约金60000元”处作有勾选标记，但被告提交的合同在该处并无任何标记，因该合同系由原告提供的格式合同，在双方对合同条款理解不一致时应作出对提供方不利的解释。故在不能认定双方对该违约金作有约定的情况下，原告请求被告向其支付违约金60000元依据不足，本院不予支持。原告请求诉讼期间房屋空置的房租及物业费由被告承担，其该主张并非独立的诉讼请求。综上，被告共应向原告支付13373.8元，对于原告请求数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李敏于本判决生效后10日内，支付原告李瑞根13373.8元。二、驳回原告李瑞根的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，一、关于上诉人李敏主张的房屋空租期问题。2016年6月8日，上诉人李敏（甲方）与河南红番茄房地产营销策划有限公司（乙方）签订《郑州市毛坯房出租代理管理合同》，该合同明确约定“甲方同意第1-7个月为装修免租期”，在案涉合同对此有明确约定的情况下，上诉人就此期间主张空租期租金于法无据；二、关于上诉人李敏主张的房屋空置期租金及物业费问题。上诉人李敏于2019年7月25日向被上诉人出具《解除房屋出租代理管理合同通知书》，一审庭审中，上诉人陈述称“我通知收房时同意租户继续使用房屋至费用用尽，即2019年9月16日。”依据当事人陈述，被上诉人对案涉房屋已经失去控制，上诉人要求被上诉人支付2019年9月16日之后的房租无事实与法律依据；三、关于上诉人主张的被上诉人提供的房屋装修无合法票据，不足为证的问题。2016年6月8日，双方签订出租代管合同时，案涉房屋系毛坯房，上诉人对案涉房租被装修无异议，一审庭审中，被上诉人提交了装修合同、付款记录等证据证明装修支出情况，且该装修费用开支符合常理，故上诉人对案涉房屋装修费用的上诉请求本院不予支持。四、现有证据不能证明被上诉人对案涉房屋造成损坏，故合同中约定的押金应当予以退还。综上所述，李敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由上诉人李敏负担。本判决为终审判决。审判员 朱 凯二〇二〇年八月二十七日书记员 刘宇浩