北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7231号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京海天润德文化有限责任公司，住所地北京市西城区马连道路14号9号楼4层33号。法定代表人：殷世全，总经理。委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京二商京华茶业有限公司，住所地北京市西城区广安门外马连道14号。法定代表人：任长青，董事长。委托诉讼代理人：申丽丽，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢浩斌，北京市中闻律师事务所律师。上诉人北京海天润德文化有限责任公司（以下简称海天公司）因与被上诉人北京二商京华茶业有限公司（以下简称二商公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初10769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海天公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判判决生效后三个月内腾退房屋，我公司不承担逾期腾退违约金和逾期支付租金违约金。事实和理由：一审法院未能全面考虑疫情对于腾退的影响。在疫情刚开始，马连道地区全部被政府封闭，根本没有复工，我方无法腾退。复工后，受到隔离措施及健康码等各类因素的影响，仍不具备腾退条件。随着北京再次进入高风险地区，政府再次强化对疫情的防控措施，因此，我方无法在此期间腾退房屋。因受疫情影响不能按缴纳租金及腾退房屋，不属于我方的违约行为，因此我方不存在向二商公司支付违约金的法定事由。另外，由于双方建立租赁关系长达十五年，我方与我方客户之间也是十几年的关系，之前二商公司也没有要求我方腾退，只是在合同即将到期时才突然通知不再续租，且商户众多，导致我方短时间内无法腾退。综上，恳请二审法院查明事实，予以改判。二商公司辩称，我方同意一审判决，不同意海天公司的上诉请求和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院已经充分考虑到疫情的影响才确认5月31日腾退并支付1.5倍的逾期腾房违约金。逾期支付租金违约金是由于海天公司历史上出现拖欠情况判令的，并非疫情原因。海天公司向一审法院起诉请求：1.判令二商公司赔偿二商租金损失666254.9元；2.本案诉讼费用由二商公司承担。审理中，海天公司向法院申请撤回起诉，一审法院予以准许。二商公司向一审法院反诉请求：1.判令海天公司向二商公司腾退位于北京市马连道X号院内音像大厦北侧房屋十间（约500平方米）及房屋坐落的场地（周边东西长80米，南北宽10米范围内的场地，约800平方米）；2.判令海天公司向二商公司支付拖欠的租金（2019年12月至2020年2月期间）212000元；3.判令海天公司向二商公司支付房屋占用费111518元（按照3485元/日，自2020年2月29日起暂计算至2020年3月31日，实际计算至腾退之日为止）；4.判令海天公司向二商公司支付逾期腾退违约金153337元（按照6970元/日，自2020年3月10日起，暂计算至2020年3月31日，实际计算至腾退之日为止）；5.判令海天公司向二商公司支付2019年3月12日至2020年3月31日期间租金逾期违约金30025元（暂计算至2020年3月31日，详见附表；2020年4月1日后，以212000元为基数，按照年化24%的利率计算至实际支付之日为止）；6.判令海天公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月1日，二商公司（出租方、甲方）与海天公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条、房屋基本情况。甲方向乙方出租位于北京市西城区马连道路X号院内音像大厦北侧房屋位置，计有房屋10间（面积约500平方米），以及房屋座落的场地（周边东西长80米，南北宽10米范围内的场地，面积约800平方米）。第二条、租赁期间。本合同租赁期间为一年，即从2019年3月1日起至2020年2月28日止。第三条、用途。乙方承租该房屋用途为销售茶叶茶具及相关茶品。第四条、租金。年租金为1272000元，租金支付方式为按季支付。乙方应于本合同生效之日起十日内向甲方支付第一个租赁季度租金318000元，以后每租赁季度第一个月开始的前10日内交付当期租金318000元。第五条、保证金。乙方应交纳保证金200000元。……第十条、租赁期满。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋腾空并恢复原状后退还甲方，乙方在租赁期限届满后十日内未能腾空房屋的，则乙方任何遗留在房屋中的物品，均视为乙方已经放弃了该物品的所有权，甲方有权自行对其进行处置，处置费用由保证金中扣除。乙方如未能恢复原状的，甲方可自行将房屋恢复原状，相关费用由保证金中扣除。……第十二条、合同解除和终止。……12.4在合同履行期间，如发生下列情况之一时，甲方有权单方面解除本合同。乙方已交纳之保证金不予退还。……12.4.3本合同生效后，乙方未按合同约定期限缴付租金、保证金达一个月；12.4.4乙方拖欠任何费用达一个月的，或者拖欠费用总和超过10000元的。……12.7不可抗力（不能预见，不能避免，不能克服的客观情况）致使合同一方或双方的合同目的根本性的无法实现时，自有关方面的书面证明送达对方之时起，双方的合同关系终止。不可抗力致使合同一方或双方的合同目的在一定时间内无法实现时，当不可抗力情形消失后，双方的合同权利和义务应当继续履行。第十三条、违约责任。13.1乙方存在第12.4条规定的任何一项情形的，视为乙方违约。13.1.1乙方违约的，除甲方有权单方解除合同外，乙方应根据本合同的约定赔偿甲方所受到的经济损失。13.1.2乙方不能按时足额交纳租金及相关费用时，除应足额补交上述租金及相关费用之外，还应按日向甲方支付欠交租金及相关费用千分之三的逾期付款违约金。13.1.3本合同解除或终止的，乙方应该按照本合同规定的期限腾空房屋，逾期不予腾空房屋或者不按合同规定腾空房屋的，应按照本合同约定的租金标准的两倍支付逾期腾房期间的违约金。……13.3本合同履行过程中，因任何一方违约而对相对方承担的违约责任，限于相对方的直接经济损失，不包括相对方的非财产损失、利润损失、赔付第三方的损失或其他间接损失，也不包括相对方的客户、雇员或其他第三人的损失，且全部违约责任金额不超过本合同规定的年租金总额。但本合同对违约责任和违约金的计算方法有明确规定的，适用该明确规定。海天公司将10间商铺对外转租。2019年5月10日，海天公司交纳了2019年3月1日至2019年5月31日的租金318000元。2019年6月27日，海天公司交纳了2019年6月1日至2019年8月31日的租金318000元。2019年10月12日，海天公司交纳2019年9月1日至2019年11月30日的租金118000元。2019年12月6日，海天公司交纳了租金306000元，其中：200000元为2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金，106000元为2019年12月1日至2020年2月28日期间的租金。2020年1月、3月，二商公司分别向海天公司发出书面通知，通知双方的《房屋租赁合同》于2020年2月28日期满终止，要求海天公司交纳未付的费用并于2020年3月10日前交还房屋并办理交接手续。另查，2014年12月30日，二商公司与海天公司签订《房屋租赁合同》，约定：二商公司将北京市西城区马连道路X号院内东侧六层建筑物（现状为北京音像大厦），建筑面积为11406.6平方米出租给海天公司，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日。2019年12月9日，二商公司在音像大厦粘贴《通知书》，通知双方2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日期满终止，要求海天公司交纳未付的费用并于2020年1月10日前交还房屋并办理交接手续。该《通知书》中注明租赁地址为北京市西城区马连道路X号院内东侧六层建筑物（现状为北京音像大厦）。审理中，双方均认可该《通知书》是张贴在音像大厦内，而未张贴在诉争租赁房屋区域内。海天公司主张诉争租赁房屋与音像大厦是一个整体，二商公司于2019年12月9日在音像大厦张贴《通知书》，诉争租赁房屋的商户无法分清，导致商户认为二商公司与该公司的合同于2019年12月31日终止，故商户不再向该公司交纳租金，该公司也就未向二商公司交纳租金。海天公司主张由于疫情原因，诉争租赁房屋区域被封闭无法进入，无法经营也无法腾房。二商公司主张2020年4月8日起，诉争租赁房屋可以全面复工。海天公司则主张2020年5月1日路口才解封，商户都是外地人员，之前进京都要隔离14天，至今都无法正常营业，一个商铺只能有2名服务人员，而且客人不能品茶。二商公司主张除了一个商铺只能有2名服务人员，客人不能品茶之外，其他都已恢复正常。2020年4月30日零时起，北京将突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级。2020年5月20日，法院对诉争租赁房屋进行了现场勘验，租赁商铺可以正常营业，但在门口张贴通知，一个商铺只能有2名服务人员，不提供品茶服务。海天公司另主张二商公司要求逾期支付租金的违约金及逾期腾房的违约金标准过高。一审法院认为：二商公司与海天公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。海天公司应当按照合同约定的期限和数额支付房屋租金，二商公司于2019年12月9日在音像大厦张贴的《通知书》针对的并非本案房屋，海天公司以该《通知书》为由拒绝支付租金，缺乏依据，法院不予采纳。由于疫情的原因，国家采取了相应的管控措施，导致诉争房屋无法正常经营，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，法院结合疫情的影响、复工的时间、本市管控措施的相应变化等情况，酌情免除海天公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金及使用费。由于《房屋租赁合同》期满终止的时间位于疫情管控期间，海天公司未能在合同约定的期限内腾空房屋，不应属于违约，但在复工后，海天公司已具备腾房的条件，应在合理的期限内腾退房屋，法院结合疫情的影响、复工的时间、本市管控措施的相应变化、商户众多的实际情况，酌情确定海天公司应在2020年5月31日前腾空房屋，逾期未能腾空，应承担逾期腾房的违约责任。对于2020年5月1日至2020年5月31日期间的房屋使用费，考虑到疫情的影响，法院酌情确定按照合同约定租金标准的70%交纳。合同约定的逾期腾房的违约金应当包括了相应期间的房屋使用费，海天公司主张违约金标准过高，综合考虑合同履行情况、海天公司的过错程度，二商公司的损失、疫情影响等因素，法院酌情确定海天公司自2020年6月1日起按照合同约定租金标准的1.5倍支付逾期腾房违约金。海天公司未按照合同约定的时间、期限支付房屋租金，构成违约，应支付逾期支付租金的违约金，海天公司主张违约金标准过高，综合考虑合同履行情况、海天公司的过错程度，二商公司的损失等因素，法院酌情确定该项违约金数额为30000元。综上所述，对二商公司要求海天公司腾退租赁房屋的反诉请求，法院予以支持。对二商公司要求海天公司支付2019年12月1日至2020年1月31日期间拖欠的租金的反诉请求（106000元），法院予以支持。对二商公司要求海天公司支付2020年5月1日至2020年5月31日期间房屋使用费的反诉请求的合理部分（74200元），法院予以支持。对二商公司要求海天公司支付2020年6月1日起至实际腾房之日止逾期腾房违约金的反诉请求的合理部分（按照每日5227元的标准），法院予以支持。对海天公司要求二商公司支付逾期支付租金违约金的反诉请求的合理部分（30000元），法院予以支持。对二商公司的其他反诉请求，法院不予支持。海天公司已交纳的保证金200000元，二商公司同意用于抵扣欠交的费用，法院将该保证金用于抵扣海天公司应支付的租金106000元、房屋使用费74200元、逾期支付租金的违约金19800元。据此，一审法院于2020年6月8日判决：一、判决生效之日起三十日内，北京海天润德文化有限责任公司将北京市西城区马连道X号院内音像大厦北侧房屋十间（面积约500平方米）及房屋坐落的场地（周边东西长80米，南北宽10米范围内的场地，面积约800平方米）腾空，交还北京二商京华茶业有限公司收回。二、判决生效之日起七日内，北京海天润德文化有限责任公司支付北京二商京华茶业有限公司逾期腾房的违约金（按照每日5227元的标准，自2020年6月1日起支付至实际腾退房屋之日止）。三、判决生效之日起七日内，北京海天润德文化有限责任公司支付北京二商京华茶业有限公司逾期支付租金的违约金10200元。四、驳回北京二商京华茶业有限公司的其他反诉请求。如果北京海天润德文化有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为,二商公司与海天公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。现双方合同已到期，海天公司理应按照合同约定将涉案房屋腾退二商公司，但由于疫情原因，导致海天公司至今未能腾退。一审法院综合考虑疫情影响、复工时间、本市管控措施变化等相应情况，酌情免除海天公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金及使用费，并无不妥。鉴于合同终止的时间处于疫情管控期间，难以及时腾退，但在复工后已具备腾退条件的情况下，海天公司应在合理期限内及时腾退，一审判决据此确定海天公司应于2020年5月31日前腾空涉案房屋并按双方合同约定租金标准的70%收取2020年5月份房屋使用费，亦无不妥。根据查明的事实，海天公司在合同履行过程中，并未按照合同约定及时足额支付房屋租金，理应及时交纳欠付租金并承担相应的违约责任。同时，海天公司亦未在2020年5月31日前腾空涉案房屋，亦应承担逾期腾房的违约责任。一审法院综合考虑本案实际情况，酌情确定的上述违约金数额及标准，本院不持异议。现二商公司要求海天公司腾空涉案房屋及场地，支付欠付租金、使用费并支付逾期支付租金违约金及逾期腾房违约金，于法有据，本院予以支持。综上所述，海天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3640元，由北京海天润德文化有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年八月二十六日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申