安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2705号上诉人（原审被告）:禾下(天津)国际融资租赁有限公司，住所地天津自贸试验区(东疆保税港区)洛阳道601号海丰物流园4栋-2-3-110，统一社会信用代码91120118MA05LJ2G1N。法定代表人：夏适，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鸥，该公司员工。被上诉人（原审原告）:易桂玉，女，1976年7月10日出生,汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。被上诉人（原审原告）:耿飞，男，1975年4月17日出生,汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区，系易桂玉丈夫。上诉人禾下(天津)国际融资租赁有限公司（以下简称禾下融资租赁公司）因与被上诉人易桂玉、耿飞房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初1626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禾下融资租赁公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院经审理认定事实为“易桂玉、耿飞于2020年4月19日知道禾下融资租赁公司已搬离”,却在“本院认为”部分认定“双方租赁合同于2020年6月10日解除”,与事实不符。《中华人民共和国合同法》第94条第二款规定:在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务可以解除合同。易桂玉、耿飞已在2020年4月19日明确得知禾下融资租赁搬离租赁房屋,即易桂玉、耿飞知道禾下融资租赁公司以自己的行为表明不履行主要债务,合同应自易桂玉、耿飞明知之日(2020年4月19日)即行解除。禾下融资租赁公司向易桂玉、耿飞支付租金的的期限应为2020年3月1日至2020年4月19日,而非一审法院认定的“2020年3月2日至2020年6月10日的租金理应交纳”。禾下融资租赁公司应支付的租金为19344.8元((142884元/年÷12)×1(月)+(142884元/年÷365)×19(天)=19344.8元)。同时,按照一审法院认定的“考虑到受疫情影响,本院酌情予以减免30%”,综合计算后,禾下融资租赁公司应支付的租金应为13541.36(19344.8×(1-30%))元。二、一审法院判决数额计算错误。即便依照一审法院认定的2020年3月2日至2020年6月10日的租金理应交纳,其此期间为3个月零十天,租金计算应为(142884元/年÷12)×3(月)+(142884元/年÷365)×10(天)=39635.6元。同时,按照一审法院认定的“考虑到受疫情影响,本院酌情予以减免30%”,综合计算后,禾下融资租赁公司应支付的租金应为27744.92元。但一审判决禾下融资租赁公司给付易桂玉、耿飞房屋租金44415元,严重与事实不符,判决数额计算错误。三、易桂玉、耿飞主张违约金过高,请二审法院予以降低。一审中禾下融资租赁公司向法院提出违约金过高应予以调低,一审法院未予以调整。禾下融资租赁公司应付本金为13541.36元,一审法院认定违约金为10002元,违约金占本金的比例为73%,即便按照一审法院认定违约金与本金(正确计算的本金27744.92元)比例为36%,远高于《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》(法释(2009)5号)第二条的规定。易桂玉、耿飞并未有实际利益损失,加之租赁期间遭受疫情影响,应对违约金进行调低。四、禾下融资租赁公司向易桂玉、耿飞支付的20000元押金应予以返还或抵扣租金。依照双方签订的《房屋租赁合同》约定,禾下融资租赁公司向易桂玉、耿飞支付20000元押金,该押金设立目的在于保障合同履行,同时,在禾下融资租赁公司不能正常支付租金时,可从押金中扣除。故易桂玉、耿飞应向禾下融资租赁公司返还该笔押金或扣抵相应房租。易桂玉、耿飞共同辩称：疫情期间减免30%租金问题。在案涉合同中有明确约定，自然灾害造成损失由禾下融资租赁公司自行承担。2020年4月19日，禾下融资租赁公司搬离房屋，我方打电话给之前负责人王悦，王悦说不知道是否是搬走还是其他原因，因为其已经离职。第二次打电话给杨洋，杨洋没有接电话。案涉合同第五条第一款中明确说明，无力经营需提前三个月告知我方，若违反则应承担三个月房租。禾下融资租赁公司至今为止到8月17日之前，仍然将二三十辆车停放在门前，我方房屋交接手续及还钥匙是在2020年6月10日。即便减免2020年1月20日至2020年3月20日期间的房租30%，我方认为由于银行不能给我的贷款减免，开发商也未给我减免房款及各项费用，疫情期间是否应减免30%应该由法院裁定。关于违约金按照合同约定，约定10%是禾下融资租赁公司自行规定的，不应变动，违约金与疫情无关，违约金不应减免。10%是房租的10%，而非违约金数额的10%。一方违约就应承担，且房租的10%不属于过高范畴。合同押金不完全是合同的违约押金，是因为禾下融资租赁公司经营需要，我出全额费用装修门面，合同中约定砸墙安装玻璃门若租期未到3年，则押金不退。易桂玉、耿飞提出的一审诉讼请求：1、解除房屋租赁合同；2、禾下融资租赁公司承担承租期间所用的水费588.2元；3、禾下融资租赁公司返还房屋并承担实际占有期间的房租，自3月1日起暂算到4月20日欠租金19159元，至房屋实际交付日止，违约金14288.4元,合计34035.6元；4、禾下融资租赁公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：涉案商铺房租交纳至2020年3月1日，禾下融资租赁公司应于2月1日付下一季度房租，易桂玉、耿飞多次催要，禾下融资租赁公司工作人员表示已催公司要取，易桂玉、耿飞于2020年4月19日知道禾下融资租赁公司已搬离，双方在庭审中即2020年6月10日均表示同意解除租赁合同，并于当日办理了交接手续。易桂玉、耿飞替禾下融资租赁公司交纳了水费588.2元。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效，双方应按合同全面履行自己的权利义务。易桂玉、耿飞主张解除租赁合同，禾下融资租赁公司辩称在2020年3月就通知易桂玉、耿飞解除，禾下融资租赁公司未按法律规定履行解除合同的程序，另在庭审时经法庭询问双方均表示同意解除合同，并于当日办理了交接手续，故认定双方租赁合同于2020年6月10日解除；2020年3月2日至2020年6月10日的租金禾下融资租赁公司理应交纳，但鉴于租赁期间2020年1月20日至2020年3月20日在新冠病毒疫情期间，系不可抗力事件，根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，一审法院酌定减免此期间禾下融资租赁公司应承担30%的租金；禾下融资租赁公司经营出现困难提前解除合同，构成违约，考虑到受疫情影响，一审法院酌情予以减免30%。易桂玉、耿飞替禾下融资租赁公司交纳了水费588.2元，禾下融资租赁公司理应支付。综上所述：易桂玉、耿飞主张的部分诉讼请求予以支持。易桂玉、耿飞的其他主张，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、易桂玉、耿飞与禾下(天津)国际融资租赁有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除。二、禾下(天津)国际融资租赁有限公司于本判决生效之日起十日内给付易桂玉、耿飞房屋租金44415元。三、禾下(天津)国际融资租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付易桂玉、耿飞违约金10002元。四、禾下(天津)国际融资租赁有限公司于本判决生效之日起十日内返还易桂玉、耿飞房屋张树桂垫付的水费588.2元。五、驳回易桂玉、耿飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651元，减半收取323元，由禾下(天津)国际融资租赁有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对于一审认定事实均无异议，本院审查后予以认定。综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：合同解除的日期应当如何认定？禾下融资租赁公司是否应向易桂玉、耿飞支付房屋租金44415元及违约金10002元？20000元押金是否应予返还或者抵扣租金？本院认为，关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条规定了当事人可以解除合同的情形及通知行使解除权，当事人可根据合同约定或法律规定，依法解除合同。本案中，禾下融资租赁公司并无解除合同的合同依据与法律依据，故其不享有解除权。案涉合同应自双方达成合意之日即2020年6月10日解除。禾下融资租赁公司上诉主张其已搬离房屋、案涉合同应自易桂玉、耿飞明知之日解除，该上诉理由缺乏事实与法律依据，明显不能成立，本院不予支持。关于房屋租金及违约金数额的认定。根据本案查明事实，禾下融资租赁公司交纳租金日期至2020年3月1日，故禾下融资租赁公司还须向易桂玉、耿飞支付至合同解除之日即2020年6月10日的房屋租金。同时，一审法院考虑到新冠××疫情因素，依据法律规定及相关指导意见，酌定减免2020年1月20日至2020年3月20日期间30%的房屋租金，并从本案应付租金中扣除，该处理意见合法有据，本院予以采纳。据此计算，本案应付租金数额为（142884元÷12个月×3个月）+（142884元÷365天×10天）-（142884元÷12个月×2个月×30%）=32492元。一审判决的处理意见正确，但计算结果有误，应予纠正。关于违约金数额，在禾下融资租赁公司不按约履行义务、存在违约的情况下，一审法院根据合同约定，按照年租金的10%计算违约金并酌情减免30%，并无不当，禾下融资租赁公司上诉主张违约金过高，依据不足，本院不予采纳。关于押金的问题。案涉租赁合同明确约定，出租方即易桂玉、耿飞负责前期开门、砸墙、安装玻璃门等费用，禾下融资租赁公司如未租满三年，所交纳的20000元押金不予退还。据此约定，因禾下融资租赁公司未按约定期间履行合同，故其无权要求易桂玉、耿飞退还20000元押金。另，一审判决第四项表述有误，应予纠正。综上，禾下融资租赁公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但处理结果部分不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初1626号民事判决第一项、第三项，即“易桂玉、耿飞与禾下(天津)国际融资租赁有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除”、“禾下(天津)国际融资租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付易桂玉、耿飞违约金10002元”；二、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初1626号民事判决第二项、第四项、第五项，即“禾下(天津)国际融资租赁有限公司于本判决生效之日起十日内给付易桂玉、耿飞房屋租金44415元”、“禾下(天津)国际融资租赁有限公司于本判决生效之日起十日内返还易桂玉、耿飞房屋张树桂垫付的水费588.2元”、“驳回易桂玉、耿飞的其他诉讼请求”；三、禾下(天津)国际融资租赁有限公司于本判决生效之日起十日内给付易桂玉、耿飞房屋租金32492元；四、禾下(天津)国际融资租赁有限公司于本判决生效之日起十日内返还易桂玉、耿飞垫付的水费588.2元；四、驳回易桂玉、耿飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1175元，减半收取计587.5元，由禾下(天津)国际融资租赁有限公司负460元，易桂玉、耿飞负担127.5元；二审案件受理费1175元，由禾下(天津)国际融资租赁有限公司负921元，易桂玉、耿飞负担254元。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  陈二伟审判员  胡松涛二〇二〇年八月二十七日法官助理尚春丽书记员周广燕附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。