河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10622号上诉人（原审原告）：倪婷婷，女，1983年7月5日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：单战军（系倪婷婷丈夫），1982年9月13日出生，汉族，住河南省中牟县。被上诉人（原审被告）：郑州恒祥物业服务有限公司，住所地郑州市金水区天伦路9号一米阳光6楼619号。法定代表人：冯旭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周付领，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。上诉人倪婷婷因与被上诉人郑州恒祥物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初4410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法适用独任制，于2020年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人倪婷婷的委托诉讼代理人单战军，被上诉人郑州恒祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人周付领、刘园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪婷婷上诉请求：一、撤销原判，依法改判：1.自2015年3月28日后，被上诉人收取的物业费标准按照与其三级资质相适应收取；2.退还2015年4月1日至2018年9月30日期间的多收的物业费(按照三级资质标准1.23元每平方下降10%即1.1元每平方米计算)，共计2228元；3.若被上诉人拒绝履行第一项和第二项诉讼请求内容，请求解除上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》，并承担因被上诉人未按合同约定履行其职责而导致上诉人的损失。二、一、二审诉讼费用、律师费等为诉讼活动所支出的其他费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人是在2015年3月28日与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》。物业管理服务费应遵循2014年8月1日郑州市物价局、郑州市住房保障和房地产管理局颁布的郑价公(2014)4号《郑州市物业服务收费管理办法》的规定收取。被上诉人是三级资质物业，郑州市住宅小区物业服务费指导价标准三级资质物业高层的收费标准是1.23元每平方米。在签订《前期物业管理服务协议》之后，被上诉人没有向价格主管部门申报物业服务收费项目等级标准，严重违反了价格主管部门制定的郑州市物业服务收费管理办法，被上诉人按照1.5元每平方米的标准收费的行为违法。在此期间上诉人并不知道被上诉人的违法行为而陷入错误认识继续履行了该合同，现在要求按照政府指导价更改物业收费标准，属于合理合法行为，一审法院认定的“该合同是在平等自愿的基础上，且已履行四年”并据此要求上诉人履行合同，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。物业开始管理后，被上诉人并未按照协议规定全面履行物业管理合同：并未承担小区及小区内物业的保安服务、清扫保洁服务、防火、绿化维护服务及日常生活必需的便民服务。被上诉人没有按照合同履行义务，已构成了违约。根据《合同法》第一百零七条规定，上诉人要求被上诉人承担赔偿损失(即一审起诉状第一、二项诉求)违约责任，符合法律规定。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。郑州恒祥物业服务有限公司辩称：上诉人上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判，上诉费由上诉人承担。双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。《郑州市物业服务收费管理办法》不属于法律、行政法规，且该文件中确定物业费收费标准的依据并非是物业公司资质等级，上诉人系对该文件的错误认识而产生的误会。上诉人所称被上诉人未承担小区及小区内物业的保安服务、保洁服务等的上诉内容与事实不符。被上诉人提供了相关的物业服务。倪婷婷向一审法院起诉请求：1.依法判令被告物业公司收取物业费应按照与其三级资质相适应收费标准即1.1元每平方米；2．请求退还自2015年4月1日至2018年9月30日的物业费2228元。一审法院认定事实：倪婷婷系上东城（中**庭）小区业主。恒祥物业系上东城小区的物业服务企业。2015年3月28日，倪婷婷与恒祥物业签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），该协议约定：恒祥物业每6个月向业主公布物业管理费用收支账目，物业管理服务费标准为住宅1.5元/㎡。该协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、维修金的管理和使用、违约责任等内容进行了约定。在合同履行过程中，恒祥物业存在食堂管理不规范，部分区域存在脏乱差问题，小区进出口个别时段存在无人值守问题，部分地坪绿化维护不到位问题，电梯间重点区域存在杂物问题，停车场个别时段存在乱停乱放等问题。因物业费及物业服务质量问题，原、被告发生纠纷，倪婷婷起诉来院。另查明，原告所居住的上东城小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，本案的争议焦点是：1．原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效？2．倪婷婷要求被告按照与其三级资质相适应的收费标准即1.1元/平方米收费是否符合法律规定？3.本案是否超过诉讼时效？1．关于原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是否合法有效问题。倪婷婷认为该协议不是在平等自愿的情况下签订的协议。恒祥物业认为该协议是在平等自愿的基础上签订的协议，是当事人的真实意思表示，且已履行四年，是合法有效的合同。分析认为，倪婷婷对合同上的签字无异议，在签订合同之前，如果认为物业费过高，可以拒签合同。现有证据不能证明倪婷婷是在逼迫的情况下签订的协议。因此，该院认定该《前期物业管理服务协议》合法有效。2．关于倪婷婷要求被告按照与其三级资质相适应的收费标准即1.1元/平方米收费是否符合法律规定问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是合法有效的合同，具有法律效力，受法律保护，对全体业主和物业公司都具有法律约束力。合同约定的物业费收费标准双方应当执行，不得擅自变更。生活在该小区的全体业主拥有共同享受物业服务的权利，同时也负担足额缴纳物业费的义务。3.关于本案是否超过诉讼时效问题。因恒祥物业收取原告等业主的物业费处于持续状态，诉讼时效期间应当自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日计算。因此，原告未超过诉讼时效规定。综上所述，恒祥物业存在一定的服务瑕疵，应当及时整改，按照合同约定，不断完善服务质量和水平。同时，小区也是全体业主的共同家园，全体业主都应当爱护自己的共同家园，提高自身素质，遵守小区的物业管理规定，共同创造一个美好和谐的温馨小区。原告的诉讼请求没有充分的法律依据，该院不予支持。法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回倪婷婷的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由郑州恒祥物业服务有限公司负担。本院二审期间，倪婷婷向本院提交《郑州市物业服务收费管理办法》复印件一份、照片18张及微信截图打印件6张。拟证明：被上诉人的物业服务和物业服务收费存在问题。郑州恒祥物业服务有限公司质证认为：照片未显示具体拍摄时间、拍摄地点，且物业服务是动态的，一时的照片并不能达到上诉人想要证明的证明目的，证明力不足。微信截图只显示当时的状态，证明力不足，且言语表达偏激，不能当做证据使用。《郑州市物业服务收费管理办法》不属于法律或行政法规，该通知不能证明上诉人的证明目的。2014年12月17日国家发展改革委已下发发改价格（2014）2755号《关于放开部分服务价格意见的通知》，已经放开非保障性住房物业费收费标准。郑州恒祥物业服务有限公司向本院提交照片24张，拟证明被上诉人提供了完善的物业服务，上诉人所称物业服务存在问题与事实不符。倪婷婷质证认为：对物业公司提供照片的真实性无异议，但是照片的代表性不强，不代表物业公司服务质量没有问题。对双方当事人在二审中提交的证据，本院将结合在案事实予以综合认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人2015年3月28日签订的《前期物业管理服务协议》，明确约定物业费收费标准为住宅1.5元/㎡/月。倪婷婷在签订《前期物业管理服务协议》时并未对合同约定的物业费标准提出异议，之后倪婷婷按照合同约定的物业费标准向郑州恒祥物业服务有限公司支付物业费至2018年9月底。该《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，双方当事人均应按照《前期物业管理服务协议》的约定全面履行自己的义务。倪婷婷上诉称，因合同上面未写明物业公司的资质，不知道物业公司的违法行为而陷入错误认识签订并履行了该合同，主张物业公司应将超出1.1元/㎡/月标准收取的自2015年4月1日至2018年9月30日的物业费退还给倪婷婷。因倪婷婷提交的证据不足以证明《前期物业管理服务协议》存在导致合同无效、可变更或可撤销的情形，故对其该项上诉主张不予支持。关于物业服务水平是否达到约定标准的问题。物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏既有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主亦应提高自身素质，遵守物业管理的相关规定，通过双方共同努力，营造和谐美丽的小区环境。二审中，双方当事人均提交照片证明物业服务水平，本院对照片的真实性均予以确认。综合本案查证的事实，郑州恒祥物业服务有限公司的物业服务存在一定的瑕疵，郑州恒祥物业服务有限公司应当及时整改，不断完善服务质量和水平。对物业服务水平的评判应当结合一段时期以来各项服务连续、动态的过程综合认定。倪婷婷提交的照片及微信聊天记录截图不能连续、全面地反映小区物业服务情况，不足以证明物业公司提供的物业服务与合同约定的标准存在明显差距，倪婷婷以此为由要求退还已支付的物业服务费缺乏依据，本院对其该项主张亦不予支持。倪婷婷一审中并未提出解除《前期物业管理服务协议》的诉讼请求，该请求系其在二审中新增加的请求。郑州恒祥物业服务有限公司不同意解除合同，不同意本案一并审理新增请求，双方当事人就此调解不成。故对于倪婷婷二审中新增加的诉讼请求，本案不予处理。综上所述，倪婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由倪婷婷负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年八月三十一日书记员  韩 冰