贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2660号上诉人（原审被告）：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号。统一社会信用代码915226013374400959。法定代表人：黄士冯，系公司执行总裁。委托代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。委托代理人：刘心雨，贵州七律律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：成娟，女，壮族，住贵州省凯里市。委托代理人：兰银龙,贵州维律律师事务所律师。委托代理人：韦会琴，贵州维律律师事务所律师。上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称碧桂园公司）、成娟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院对原告诉讼请求进行实质性变更，程序违法。在未查明本案基本事实的情况下，支持被上诉人的诉讼请求，认定上诉人逾期交房、逾期移交办证文书存在事实认定错误。一、双方签订《商品房买卖合同》后，又签订了一份补充协议，补充协议第四条第（一）款明确“该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人己向该商品房所在地行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”。上诉人在满足交房条件后在合同约定的交房期限内通过邮寄方式向被上诉人送达了书面的《收楼通知书》，上诉人不存在逾期交房的违约情形，不应支付逾期交房违约金。二、涉案房屋的产权证书被上诉人已委托上诉人进行办理，被上诉人要求上诉人承担支付逾期交付商品房权属转移登记有关文书违约金没有法律和合同约定的依据，不应得到支持。成娟上诉请求:一、撤销一审判决第二项，改判被上诉人以已付购房款为基数按日万分之一支付上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金；二、撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至实际交付办理商品房转移登记文书之日止。事实和理由：一、一审判决将违约金标准调至日万分之零点五，没有事实和法律依据，对方在本次诉讼中未提供任何证据证明约定的违约金过高，且同小期类似案件已得到法院支持。二、一审法院不支持2020年1月1日之后逾期交付办理转移登记有关文书违约金也无法律依据，因为被上诉人违约行为持续存在，并未终止，故应当继续支持。成娟向一审法院起诉请求：被告向原告支付2018年7月1日起至2019年12月31日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金31，140.76元,2020年1月1日之后的违约金以568，262.00元为基数,按照日万分之一计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。一审法院认定事实：2016年11月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1、原告向被告购买被告开发的凯里市永丰西路延伸段南侧原玻璃厂A地块第121幢1单元15层1-15-2号房，房屋总价款568，262.00元，2.第十一条约定出卖人承诺于2018年6月30日前向买受人交付该商品房。交付时该商品房应符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。3、房屋登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定向被告足额支付购房款568，262.00元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性予以确认。关于逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金问题，原、被告在商品房买卖合同中承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但被告未依约在期限内办理所有权转移登记手续，应承担违约责任，原告主张应予支持。被告提出违约金过高，要求调整，结合本案实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，结合原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳，依法予以调整，对逾期办证违约金，应以568，262.00元房价款按日万分之零点五的标准从2018年7月1日起计算至原告主张期限2019年12月31日止，共计548天，（568，262.00元×548天×0.00005）为15，570.38元。请求2020年1月1日起的违约金数额尚未确定，原告待确定后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告成娟逾期办理商品房转移登记违约金15，570.38元；二、驳回原告成娟的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取的289.00元，由原告成娟负担145.00元，被告贵凯里碧桂园物业发展有限公司负担144.00元。二审期间，碧桂园公司提交如下证据：补充协议，拟证明双方已就《商品房买卖合同》约定条款进行了变更，双方应按补充协议的约定执行。经组织双方质证，成娟对碧桂园公司提交的证据的三性及证明内容均不认可。本院审查认为：该补充协议有碧桂园公司、成娟的签字捺印，结合其他购房户签订情况，本院对该证据的真实性、关联性予以确认，对其证明目的在本院认为部分另述。本院审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：《商品房买卖合同》第二十九条约定:“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准”。再查明，在成娟提交的《商品房买卖合同》中，附件十二补充协议的页面上无内容。在碧桂园公司提交的《商品房买卖合同》附件十二补充协议共有十三页的内容。该附件十二补充协议第九条关于房屋登记约定：1、买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）、（二）、（三）项约定履行，按以下约定履行：（一）关于预告登记：由买受人委托出卖人办理该商品房的预告登记。2、买受人委托出卖人办理该商品房权属登记的具体事宜详见本附录三《委托办理权属登记协议书》的约定。该补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》主要约定：买受人自愿委托出卖人办理“申办买受人所购商品房合同备案登记”、“申办买受人所购商品房预告登记”、“申办买受人所购商品房《房屋所有权证》”、“领取买受人所购商品房《房屋所有权证》”等事宜。买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交凯里市房管局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。还查明，碧桂园公司至今将办理商品房转移登记文书移交成娟。本院认为，本案二审的争议焦点一是成娟要求碧桂园公司支付逾期交付办证文书违约金是否应予支持；二是一审法院调整逾期交付办证文书违约金标准是否正确；三是一审法院对逾期交付办证文书违约金截止2019年12月31日，其后产生的违约金另行诉讼是否正确。关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对商品房的权属转移登记等事项作了约定。上诉人碧桂园公司提供的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第九条及附录三对《商品房买卖合同》第二十二条关于商品房权属转移登记进行了补充。经审查，附录三的补充约定并未明确免除碧桂园公司按照《商品房买卖合同》第二十二条约定履行办理房屋权属转移文书交付义务及违约责任，现有的证据也不足以证明在《商品房买卖合同》约定的期限内，碧桂园公司已将商品房转移登记的文书交付给成娟。碧桂园公司逾期交付转移登记文书已构成违约，一审判决予以支持，于法有据，碧桂园公司关于交付转移登记文书已协商变更、进而无需交付的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”;《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”,本案中，一审法院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并将违约金计算标准进行适当调整并无不妥,对成娟该项上诉主张,本院不予支持。关于争议焦点三，成娟在一审请求要求支付办理商品房转移登记有关文书违约金计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，一审法院以“请求2019年10月22日起的违约金数额尚不能确定，待确定后原告可另行主张。”为由不予支持，不仅缺乏事实和法律依据，违反诉讼效率原则，导致当事人增加诉累，本院予以纠正。故本院对于成娟诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计算至实际交付之日止。上诉人碧桂园公司在上诉状中提及一审法院对当事人诉讼请求进行实质性变更，程序违法的上诉理由，成娟在起诉状中要求碧桂园公司承担逾期办理商品房转移登记有关文书违约金，一审法院判决文书为“凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告成娟逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金”，因此，碧桂园公司该上诉理由与事实不符，本院不予支持。综上所述，上诉人成娟的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；上诉人碧桂园公司上诉请求不能成立，本院予以驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初517号民事判决第一项为“凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告成娟逾期办理商品房转移登记有关文书违约金15，570.38元（从2018年7月1日起计算至2019年12月31日止），2020年1月1日之后的违约金以568，262.00元为基数，按照日万分之零点五计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止”。二、驳回上诉人成娟其他诉讼请求。本判决发生法律效力后，若义务人在判决书确定的履行期限内不履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费289.00元，二审案件受理费578元，由凯里碧桂园物业发展有限公司负担533元，成娟负担334元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年八月二十一日法官助理陈礼华书记员汪庆庆