上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6310号上诉人(原审被告)：杨菲菲，女，1986年8月2日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：黄龙翔(系杨菲菲之夫)，男，1986年10月1日生，汉族，住浙江省。上诉人(原审被告)：上海三德置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：高铨志，董事长。委托诉讼代理人：程工，江苏路泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海上房物业服务股份有限公司，住所地上海市。法定代表人：周超，董事长。委托诉讼代理人：王依来，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人杨菲菲、上诉人上海三德置业有限公司(以下简称“三德公司”)与被上诉人上海上房物业服务股份有限公司(以下简称“上房物业”)因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初22485号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨菲菲上诉请求：要求撤销一审判决第一项，改判杨菲菲不承担支付物业费的义务。事实和理由：杨菲菲与上房物业不存在直接的合同关系，上房物业无权向杨菲菲要求支付相应物业费。故一审判决无事实法律依据，应予纠正。三德公司上诉请求：要求撤销一审判决，改判三德公司不承担物业费。事实和理由：三德公司并未造成延期交房，杨菲菲始终实际控制着房屋，因此三德公司无义务支付该期间的物业费。故一审判决无事实法律依据，应予纠正。上诉人杨菲菲、三德公司均坚持己方上诉意见，不同意对方的上诉意见。上房物业答辩称：不同意两上诉人的上诉请求，同意一审判决。上房物业向一审法院起诉请求：1、要求杨菲菲支付2014年11月18日至2016年11月29日的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)344，518.13元(包括2014年9月1日至11月17日因面积减少而多收的501.14元和上述期间少收的每平方米7元的差价款7，760.52元)；2、要求杨菲菲从逾期之日按日加付应缴费用3‰滞纳金至实际履行日止；3、要求三德公司对上述费用承担连带责任。一审法院认定事实：三德公司系上房物业所管理的上海三德商务广场的产权人。2014年4月15日，上房物业(原上海上房物业管理有限公司)与三德公司签订上海三德商务广场物业服务合同一份。合同约定，由上房物业向三德公司所有的包括杨菲菲承租房在内的上海三德商务广场提供共用部位的维护、养护管理、公共区域的清洁卫生服务以及公共秩序的维护等物业服务；并约定物业服务费收取标准：办公部分每平方米15元、商业部分每平方米32元、地下车库每月50，000元；此外，合同还对物业使用人欠费的，按欠费部分的千分之三收取滞纳金等作了规定。嗣后，上房物业按合同约定履行了相应的义务，但杨菲菲未向上房物业缴纳2014年11月18日后的物业费。经上房物业多次催讨，杨菲菲以物业管理不到位和三德公司存有过错责任为由拒付，为此涉讼。一审另查，2014年1月6日，三德公司和杨菲菲签订房屋租赁合同两份。合同约定：由杨菲菲承租三德公司位于上海市墨玉南路XXX号二层223、224室，面积约439.75平方米，此后双方确认以实测面积431.94平方米为准；同时还约定自交房日起，物业管理费、电费水费等费用由承租方乙方即杨菲菲承担，杨菲菲确认并同意物业管理费按每月每平方米32元，三个月付一次；此外合同还对租赁期限、保证金和房屋的交付、违约责任等作了明确规定。三德公司和杨菲菲双方曾因房屋租赁合同纠纷诉至法院，法院以(2018)沪0114民初4号民事判决书判决结案。双方均不服上诉，2018年11月26日(2018)沪02民终9046号作出部分改判的终审判决。一审再查明，1、三德公司与杨菲菲间房屋租赁合同纠纷案件于2015年12月28日诉至法院；2016年3月至6月期间，墨玉南路XXX号二层223、224室房屋处于装修残值的评估阶段；2、(2018)沪02民终9046号终审判决确定：三德公司与杨菲菲间的房屋租赁合同于2015年10月14日解除；3、杨菲菲于2015年12月1日起停止经营；4、杨菲菲于2016年11月29日将墨玉南路XXX号二层223、224室房屋钥匙交还三德公司。一审审理中，双方对于按431.94平方米来计算物业费无异议；上房物业对杨菲菲多付面积的物业费差额945.42元、预付的物业费押金14，072元均同意予以抵扣。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对双方均具有约束力，双方对此均应严格遵守。上房物业按物业服务合同约定，向对方提供了相应的物业服务之后，对方理应向上房物业支付物业管理费，现其拖欠不付，应承担相应的民事责任。因三德公司和杨菲菲所签订的房屋租赁合同合法且明确约定物业费由杨菲菲负担，故杨菲菲作为物业使用人应依约向上房物业交纳物业费用，三德公司作为业主应依法负连带交纳之责。故上房物业要求杨菲菲、三德公司支付物业管理费的诉讼请求法院予以支持。由于上房物业在物业服务管理上存有瑕疵，重利益轻管理导致当事人三方纠纷乃至诉讼不断，而且杨菲菲、三德公司在租赁合同纠纷诉讼中，被两级法院认定三德公司违约过错责任大于杨菲菲，以致杨菲菲拖欠上述应付物业费，具有因果关系。故上房物业要求支付滞纳金的主张，法院不予支持。上房物业诉请补缴的差价部分物业费，于法有据，法院予以支持。至于逾期返还房屋期间的物业费，鉴于2015年12月至2016年6月期间，三德公司与杨菲菲间的房屋租赁合同纠纷案件处于审理阶段(房屋装修残值审价期)，杨菲菲称为了确保审价评估准确未及时交还三德公司房屋钥匙，也未实际经营使用，具有合理性，故此期间的物业费应由房屋权利人三德公司承担支付义务；但审价单位现场测量结束后，杨菲菲应及时腾退房屋，鉴于杨菲菲于2016年11月29日将房屋钥匙交还三德公司，故2016年7月至2016年11月29日期间的物业费应由杨菲菲承担支付义务。判决：一、杨菲菲应支付上房物业2014年9月1日至2014年11月17日期间的补缴物业管理费7，760.52元、2014年11月18日至2015年11月30日期间的物业管理费171，854.52元、2016年7月1日至2016年11月29日期间的物业管理费68，649.66元，前述合计248，264.70元，扣除其先前多付的945.42元及其预付的物业管理费押金14，072元，杨菲菲应于判决生效之日起十日内支付上房物业233，247.28元；二、三德公司对杨菲菲上述付款义务承担连带清偿责任；三、三德公司应于判决生效之日起十日内支付上房物业2015年12月1日至2016年6月30日期间的物业管理费96，754.56元；四、驳回上房物业其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人依法应对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，当事人须承担不利后果。一审根据在案证据认定杨菲菲、三德公司分别对2014年9月1日至2016年11月29日期间的相关物业费承担责任，并在确定两方各自所应支付的费用数额后作出相应判决，无不妥，本院予以维持。上诉人杨菲菲、三德公司均对此不服提出上诉，坚持认为不应承担任何费用。对此，本院认为根据证据规则，上诉人杨菲菲未能提供充分证据佐证其在上述期间内未占有系争房屋，上诉人三德公司亦未能提供确凿证据证明其存在法定或约定的可免除责任的事由，故本院对其各自上诉请求及主张，均不予支持。综上所述，杨菲菲、三德公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，467元，由杨菲菲、三德公司各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 王冬寅审 判 员 郑 璐审 判 员 黄 亮二〇二〇年八月二十一日法官助理 姜 翌书 记 员 刘佳依附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……