安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2305号上诉人（原审被告）：王昌荣，男，汉族，住安徽省含山县。被上诉人（原审原告）：刘慧，女，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。上诉人王昌荣因与被上诉人刘慧房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初3418号判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王昌荣上诉请求：1.依法撤销镜湖区人民法院(2020)皖0202民初3418号民事判决,并驳回刘慧的诉讼请求;2.由刘慧承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误:原审判决认定刘慧“未按时缴纳水电费系双方对电费的应缴数额有争议,而非刘慧主观上故意不予缴纳”(见判决书第5页第1段倒数第3行),与当事人约定的合同不符。按照双方的合同约定:如果刘慧欠缴水电费,王昌荣有权解除合同,并不予退还合同约定的“定金”。因此,原审判决判令退还1万元定金,违反了双方的合同约定。二、原审判决适用法律错误:原审判决认定王昌荣没有及时办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防消防安全检查合格证》,那么,按照《合同法》的规定,只能认定合同无效;而不能判决解除合同。三、原审判决计算租金错误。刘慧辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应该予以维持。刘慧向一审法院起诉请求：1.确认刘慧、王昌荣于2019年7月22日签订的《步行街美食城招商合同》已于2019年12月31日起解除；2.王昌荣向刘慧退还剩余租金14460元；3.王昌荣向刘慧双倍返还定金20000元。一审法院认定事实：三泰商业广场地下室步行街小吃城位于三泰大厦负一层，经营面积约700平方米，原名称为镜湖区速美淘中式快餐店，该场所于2017年12月6日已依法办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2018年11月，王昌荣从案外人李永胜处租得该场所，租赁期限自2018年11月6日至2021年12月5日，合同约定在不破坏房屋主体结构及附属设施的情况下可以对该地块分割招商。2019年，王昌荣（甲方，由王昌荣的妻子吕静代签）与刘慧（乙方）签订《步行街美食城招商合同》一份，约定甲方将位于三泰物业新百负一层10号摊位（大铺）出租给乙方经营云南过桥米线、黄焖鸡米饭、馄饨；该经营场地的建筑面积为15平方米；合同期限自2019年8月5日至2020年8月4日止，租金为24000元，租金为一年一付；乙方在本合同签订时必须向甲方交纳招商定金/万元，此定金涵盖商品质量、卫生、安全及经营规章制度等相关履约保证，合同到期或乙方撤柜需提前3个月提交申请，并不损坏主体建筑及甲方相关设施后，乙方无违规违约情形，甲方即向乙方退还责任定金或抵作欠款，定金不计息；因乙方在经营过程中，乙方没有按时交纳相关水电费用的，甲方将断水断电，甲方有权强制终止合同，押金和剩余房租不退。签订合同后，刘慧向王昌荣缴纳了年租金24000元和“定金”10000元。2019年12月16日，王昌荣为案涉小吃城办理了名为芜湖忘不辣餐饮管理有限公司的工商营业执照，鉴于该场所营业执照名称变更，芜湖市镜湖区公安消防大队告知王昌荣须重新办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》方可营业，在未取得上述合格证之前不得投入经营。因无法继续经营，刘慧于2020年4月30日通过微信向王昌荣发出律师函，告知王昌荣截至该日，王昌荣仍未能处理好影响租赁经营的相关事宜，导致合同无法履行，合同目的已无法实现，故刘慧依据《合同法》第九十四条等规定，与王昌荣解除合同，合同自王昌荣收到该律师函之日起解除。另退还剩余租期的租金及定金。因王昌荣不同意解除合同，认为其没有任何违约行为，而刘慧未按时缴纳电费和卫生费，违约在先，遂成讼。截至庭审时，王昌荣仍未办理完毕案涉场所的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。该院（2020）皖0202民初2391号案件审理中查明：2019年12月2日，案涉小吃城一业主与王昌荣王昌荣因电费问题发生纠纷，后双方被民警带至芜湖市公安局滨江派出所警民联调室调解，因王昌荣拒绝调解，致调解未果。一审法院认为，刘慧、王昌荣签订的《步行街美食城招商合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。王昌荣作为出租方，应承担在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。刘慧承租案涉商铺用于餐饮经营，现因王昌荣未及时办理完毕案涉场所的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，包括刘慧承租商铺在内的案涉场所在2019年12月被消防部门禁止营业，在刘慧发函催告后，王昌荣至今仍未办理完毕消防安全检查合格证，刘慧的租赁目的已无法实现，故刘慧有权依据《合同法》第九十四条的规定解除合同。解除权是形成权，在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达相对人时解除，刘慧于2020年4月30日通过微信向王昌荣发函要求解除合同，故双方之间的合同应自2020年4月30日起解除。因合同提前解除，王昌荣应返还刘慧未租赁期间（2020年5月1日至2020年8月4日）的租金，经计算为6295元（24000元÷366天×96天）。关于刘慧已支付的“定金”10000元，其要求王昌荣双倍返还，但根据合同约定的“定金”涵盖范围，其并非法律意义上的定金，实际应为押金或履约保证金的性质，因此在王昌荣违约致使合同解除的情况下，不应适用定金罚则，而应由王昌荣全额返还。关于王昌荣辩称因刘慧未按时缴纳水电费的意见，因刘慧未按时缴纳电费系双方当时对电费的应缴数额有争议，而非刘慧主观上故意不予缴纳，且王昌荣未办理消防合格证的行为属于根本违约在先，王昌荣欠缴水电费属于一般违约在后，故对王昌荣的该项抗辩意见不予采纳。现王昌荣王昌荣主张刘慧尚欠水电费1530元，刘慧予以认可，为减少诉累，该院认为应当在返还的租金中一并扣除，故王昌荣应返还刘慧租金4765元（6295元-1530元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、刘慧与王昌荣签订的《步行街美食城招商合同》于2020年4月30日解除；二、王昌荣于本判决生效之日起十日内返还刘慧租金4765元；三、王昌荣于本判决生效之日起十日内返还刘慧10000元；四、驳回刘慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取331元，由刘慧负担161元，王昌荣负担170元。二审中，王昌荣提交了一组证据，新百物业管理有限公司下发的电费通知单、催缴单，水电费发票，所有商户欠缴的水电费详细名录，消防检查合格证、宏达房地产开发公司出具的说明，拟综合证明案涉小吃城是有消防安全资质的，对案涉小吃城分割转租也是经过许可授权的，刘慧系从2019年9月份开始不交水电费进而闹事,向有关部门检举举报，后因相关部门检查导致商户不能使用液化气，经营成本上升，商户不想继续经营，水电费只是替新百物业管理有限公司代收。刘慧质证意见，王昌荣在招租时明确承诺可以使用液化气；对水电等应缴数额和度数确有异议，王昌荣提供不了正规的相关部门下发的缴费通知；其出示的消防合格证是镜湖区速美淘中式快餐店的，与本案无关联性。本院对一审查明的事实予以确认。经查阅卷宗和询问当事人，综合双方当事人的举证、质证,本院对相关证据认证如下：真实性、合法性本院予以确认，但刘慧系因对小吃城水电等费用的应缴金额和度数存有异议而与王昌荣发生争议，王昌荣确并未提交充分证据证明公摊部分水电度数情况，2019年12月16日王昌荣才为案涉小吃城办理了名为芜湖忘不辣餐饮管理有限公司的工商营业执照，应当重新申请消防证，故该组证据达不到王昌荣的证明目的，与本案并无关联性。本院认为，本案二审争议焦点是，刘慧是否有权解除案涉房屋租赁合同；王昌荣是否应予退还相应租金和定金。本院根据已查明事实，结合双方诉辩主张，综合分析认定如下：关于刘慧是否有权解除房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。王昌荣系于2018年11月从案外人处租赁案涉小吃城，2019年王昌荣与刘慧签订《步行街美食城招商合同》，将位于案涉小吃城10号摊位出租给刘慧经营餐饮，租赁期限为2019年8月5日至2020年8月4日止。2019年12月16日，王昌荣才为案涉小吃城办理工商营业执照，芜湖市镜湖区公安消防大队告知王昌荣因变更工商营业执照，必须重新办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》方可营业，在未取得上述合格证之前不得投入经营。芜湖市镜湖区住房城乡建设交通运输局针对案涉小吃城检查中发现的问题，下达了安全告知书，要求整改前暂停营业。因此，案涉《步行街美食城招商合同》无法继续履行，系因出租人王昌荣没有重新办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，没有在租赁期间保持案涉场所符合合同约定的用途，刘慧作为承租人的合同目的无法实现，王昌荣构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。案涉小吃城还未办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》不得经营，刘慧作为承租人有权解除《步行街美食城招商合同》。关于王昌荣上诉主张因刘慧欠缴水电费，其有权解除合同，并不予退还合同约定的定金的问题。根据庭审查明事实，刘慧系对小吃城公摊部分水电度数存有异议，对王昌荣单方面制作的水电等费用明细不予认可，要求王昌荣提供正规的缴费单据,王昌荣确未能提供充分证据予以证明，一审认定刘慧未按时缴纳水电等费用系双方对应缴数额有争议，而非刘慧主观上故意不予缴纳，并无不当，对王昌荣的上述意见，本院不予支持。关于王昌荣是否应予退还相应租金的问题。刘慧于2020年4月30日通过微信向王昌荣发函要求解除案涉《步行街美食城招商合同》，一审认定双方之间的合同应自该日起解除并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋租赁合同解除后，王昌荣应予返还刘慧未租赁期间的租金，即2020年5月1日至2020年8月4日期间的租金，经计算为6295元，符合本案实际，计算正确，并无不当。综上所述，王昌荣的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费662元，由王昌荣负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年八月二十五日法官助理汪平书记员黄静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；