江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7823号上诉人（原审被告）：耿明，女，1965年5月17日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：吴磊，江苏义行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈颖，男，1965年5月15日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：任婷婷，江苏圆点律师事务所律师。上诉人耿明因与被上诉人陈颖房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人耿明及委托诉讼代理人吴磊、被上诉人陈颖的委托诉讼代理人任婷婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人耿明上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人承租户部山商城Bl-3(不含3楼)并不拖欠被上诉人的房屋租金。上诉人与被上诉人签订涉案房屋租赁合同并按合同约定履行了支付保证金及第一年的租金，在被上诉人要上诉人缴纳第二年的租金时，上诉人知道被上诉人系江苏神采映画动漫影像有限公司（以下简称神采公司）的股东并是该公司的实际控制人，由于神采公司欠上诉人借款50万元，于是上诉人与被上诉人和神采公司协商用神采公司欠上诉人的借款利息折抵房屋租金（50万借款利息按年息24%计算，年息12万，房屋每年租金5.8万，两年房屋租金11.6万，每年利息折抵两年房屋租金），三方达成该协议后，均按此约定履行在此期间没有争议，上诉人在此期间也未要求神采公司偿还借款本息（从2013年至2018年）。但在2018年被上诉人突然要求上诉人支付房屋租金，根据被上诉人提供给法院的录音中，也能清晰的证明以上事实，因为被上诉人是在不知上诉人会给该谈话录音的情形下更能证明其真实性。但由于上诉人否认该事实，神采公司（神采公司系上诉人和其弟弟陈鹏出资成立并是该公司的实际控制人）也推脱不予提供三方达成协议的会议纪要，因此一审法院没有认定该事实。上诉人认为为应查明该事实，根据法律规定追加神采公司为第三人参加本案诉讼，否则本案判决就对上诉人显失公平，理由如下：1、上诉人对于神采公司所拖欠的利息己通过三方协议予以折抵涉案房屋租金，无法再向神采公司予以主张。2、上诉人已经以利息折抵租金后，根据一审判决需要再次支付租金，相当于支付两次房屋租金。二、被上诉人无权主张2018年6月18日之后涉案房屋一楼房屋租金。涉案户部山商城B1-3—楼房屋的产权人为王凯，一审期间上诉人提供王凯与现房屋使用人孙一冰的租赁合同没有得到一审法院的认定，是由于一审期间没有联系上王凯（无法提供产权证明），现上诉人向二审法院提供王凯的房屋所有权证明，以证明被上诉人无权主张该部分房屋租金的权利。综上，基于一审判决对以上事实没有查清，请求二审法院将本案发回重审或查清事实后依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人陈颖辩称：1、上诉人的陈述与事实不符，被上诉人并非神采公司的股东和实际控制人，也没有与上诉人达成以借款利息折抵房屋租金的协议，涉案房屋系上诉人拥有合法使用权的房屋，与神采公司没有任何关联。2、被上诉人在诉讼前多次委托公司人员向上诉人主张房屋，一审中耿明答辩中也是承认的，并不是上诉人所说这五六年期间至诉讼前没有主张过房租。陈颖向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除陈颖与耿明之间的房屋租赁合同。2.判决耿明支付陈颖房屋租金至耿明实际归还房屋之日止，暂计算自2013年7月15日至2018年12月31日为391865.5元。3.诉讼费、保全费由耿明负担。一审法院查明，涉案位于本市云龙区户部山商贸城B1-3-143号房屋系陈颖向徐州市云龙区房产服务中心承租。2012年6月12日，陈颖（甲方、出租方）与耿明（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于户部山商城B1-3房屋出租给乙方经营使用，租赁期限自2012年7月15日起至2014年7月15日止，共计贰年。本房屋年租金为人民币58000元，按壹年结算，按照先付租金后用房的原则，每租期开始前10日内一次性交清租金。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则需提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后10天内答复。如同意租赁，则续签租赁合同。同等条件下乙方享有优先租赁的权利。乙方向甲方支付房租、水电保证金壹万元。合同还约定了其他相关事项。上述合同签订后，耿明向陈颖缴纳保证金10000元，并支付第一年的租金58000元，陈颖向耿明交付了涉案房屋。此后未再支付房屋租金，合同到期后，双方没有续签书面的房屋租赁合同，耿明继续使用涉案房屋至今。在本案庭审中，耿明提供其与案外人朱进、神采公司借款合同、神采公司工商登记资料中公司股东（发起人）出资情况表各一份，借款合同载明案外人朱进、神采公司向耿明借款500000元，约定年利率24%，借款期限2011年12月8日至2012年12月8日。出资情况表显示陈颖系该公司的股东（发起人），持股比例40%。陈颖同时提供证人谢某出庭作证，谢某到庭陈述：陈颖是该公司股东，但是执行人是陈鹏，陈鹏是陈颖的弟弟；耿明出借给神采公司一共50万元，春节前我们都和神采公司的会计对过账，耿明用利息抵了多少房租都是清清楚楚的，会计那里都有账；用利息抵房租的事情没有和陈颖交流过，都是和陈鹏联系的。陈颖不认可耿明的上述主张，认为：案涉房屋为其个人拥有合法使用权的房产，与神采公司没有关系；其对陈鹏包括公司和耿明之间的借款是不知情的。在一审庭审中，陈颖提供其与耿明于2018年11月的通话录音一份，在录音中，耿明：（用借款利息抵房租）陈鹏是同意的。陈颖：他同意有什么用，和我没关系，他又没给我讲，他同意和我没关系。耿明：那哪天你把你弟弟叫来吧，咱三个碰面。陈颖：我不叫他，他借你钱，你找他。你欠我房租，这都2018年11月中下旬了，你到现在一分钱没有，你总得有个说法。……陈颖：我给你讲，我始终没有同意你这个东西（用借款利息抵房租），和我没有关系。耿明：陈鹏一开始都说给你说好的，所以我才这样，要不然我也得找你，你也得找我。当时我说，陈鹏你这样不行，你抓紧给我钱，我给你哥房租，你总这样也不行。陈颖：你这样说的有道理，但是我给你讲，你从13年房租用到现在18年，这都五、六年了。耿明：我也是这么想，我始终认为，我是讲道理的，你别生气，我以为和他说好了，我当时以为你是大股东。……陈颖：耿经理你看，户部山房子每年一直在涨，到现在你一直没给我谈过。耿明：对，说实在开始的时候，那个女孩，姓李，来找过我。我说你给你老板说，你看他不给我钱，我怎么给你老板房租。咱都是生意人，咱好协商。陈颖：你协商你得给我协商好。到现在房租不给我，房租全部上涨，你也不给，也不给我个说法。耿明：因为我这样给你讲，我现在还在找陈鹏，他不接电话。没办法，我找许可可找他，我就这样，咋都是做生意做事的人，我房子就在这，也是玩的。我就给他说，咱总体得把事情解决了，那边没有钱，你把钱给我，我把你哥房租给你。陈颖：任何人代表不了我，我现在再给你强调，五六年的房租，你一直在用，你得付。耿明：那天我给你打电话我也说，这边房子怎么说，哪天我们把你弟弟喊来，看怎么说。陈：你们谈你们的债务，我们就问你要我们的房租，或收回我们的房子。今天18年11月22号了，你几天给我回复。耿明：那我得找你弟弟。……在一审庭审中，耿明提供房屋租赁合同一份，出租人王凯，承租人孙一冰，租赁房屋为徐州市云龙区步行街B123-108号，租赁期限自2018年6月18日至2019年6月18日，年租金18000元。耿明陈述租赁房屋即为涉案租赁合同一楼的部分，产权人王凯单独将该部分出租给耿明朋友孙一冰，仍由耿明使用，该部分已不在陈颖出租房屋范围之内。陈颖对耿明的上述陈述不予认可。在庭审中，陈颖提供其与徐州市云龙区房产服务中心于2014年1月1日就涉案房屋签订的房屋租赁合同一份，载明租金标准2014年1月1日至2015年12月31日为72000元/年，2016年1月1日至2016年12月31日为84000元/年.2017年1月1日至2017年12月31日为96000元/年，2018年1月1日至2018年12月31日为108000元/年，2019年1月1日至2019年12月31日为111600元/年。据此，陈颖提供载明房租明细一份，载明其主张的租金计算依据。2013年7月15日至2014年7月15日58000元；2014年7月15日至2015年12月31日计17个月16天，按照5433元/月的标准计算为95077.5元，2016年1月1日至2016年12月312日按照6033元/月标准计算为72396元，2017年1月1日至2017年12月31日按照6633元/月标准计算为79596元，2018年1月12日至2018年12月31日按照7233元/月的标准计算为86796元。上述合计391865.5元。一审法院认为，陈颖与耿明签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。陈颖按照合同约定将涉案房屋交付给耿明使用，耿明亦应当按照合同约定支付租金。在租赁期间届满后，耿明继续使用涉案房屋，陈颖没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。耿明辩称陈颖同意以神采公司欠其的借款利息冲抵租金，陈颖不予认可，耿明亦未能提供充分证据证实，故对其该抗辩，不予采信，耿明应当按照双方约定向陈颖支付租金。对于不定期租赁，当事人随时可以解除合同，且耿明存在未支付租金的情况，故陈颖主张解除合同，予以支持。耿明抗辩陈颖主张的部分租金超过诉讼时效，但通过2018年11月份的通话录音，陈颖向耿明主张租金，耿明并未以诉讼时效为由拒绝支付租金，只是认为租金已经用神采公司欠其的借款利息进行了冲抵。这一事实可以认定为诉讼时效的中断，故对耿明的该抗辩，不予支持。租赁合同到期后，双方之间并未就租金的标准重新协商并达成一致意见，陈颖以其承租涉案房屋租金上涨为由要求耿明支付租金的标准上涨，无相应法律依据，不予支持。租金的支付仍应当按照合同约定的标准进行计算，即耿明应向陈颖支付的租金自2013年7月15日按照年租金58000元计算至合同解除之日，此后耿明仍应当按照该标准向陈颖支付占有使用费至房屋返还之日。耿明抗辩承租房屋的一楼部分自2018年6月18日起由案外人孙凯出租给其朋友孙一冰，由其继续使用，已不在陈颖出租的房屋范围之内，租金应予以扣减，耿明不予认可。首先，耿明未能提供充分证据证实其提供的王凯、孙一冰签订的租赁合同与本案存在关联性；其次，即便如耿明陈述，在承租房屋一楼部分更换出租人时，其并未与陈颖就租金的标准进行协商并达成一致；最后涉案房屋系陈颖从徐州市云龙区房产服务中心承租，根据陈颖提供的证据，能够证实其支付的租金逐年上涨，如再进行扣减，明显对陈颖不公平。综合以上理由，对于耿明的该抗辩，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认陈颖与耿明于2012年6月12日签订的租赁合同解除。二、耿明于判决生效后十日内支付陈颖租金及占有使用费（以58000元/年为标准，自2013年7月15日计算至房屋返还之日止）。二审期间，上诉人提交新证据：1、房证与土地证各一份，照片一份，房屋租赁合同一份，均为复印件，证明涉案房屋一楼部分户部山商贸城B1#-1.2.3-108的房屋所有权人是王凯，该房屋是上诉人使用该整体房屋的唯一通道，上诉人通过其朋友孙一冰和王凯签订了租赁合同。2、神采公司2019年11月28日企业公示信息，显示该公司监事为被上诉人陈颖，监事具有检查公司财务的义务，被上诉人对神采公司与上诉人之间的借贷关系的存在是明知的。3、最高人民法院被执行人失信人员信息四份，神采公司和被上诉人陈颖均因不履行生效判决被列为上述人员，其客观上已经不具有偿付债务的能力，主观上是通过诉讼等手段达到非法的目的。被上诉人发表质证意见：一、对证据1的房证和土地证复印件的真实性认可，对房屋租赁合同的真实性不予认可，即使是房屋的租赁合同是真实的，但合同的相对方为王凯和孙一冰，与本案没有任何的关联性。二、对证据2、证据3的真实性没有异议，但是与本案没有任何关联性。三组证据不是新证据，不应被采纳。二审中，上诉人陈述于2020年6月份将租赁的房屋交还给房屋产权人。被上诉人陈述作为出租人没有和上诉人交接房屋。上诉人陈述和孙一冰是朋友关系，上诉人委托孙一冰和王凯签订房屋租赁合同，租期从2018年6月18日开始，租金以现金方式交付，没有租金收条。被上诉人陈述根据其与房屋产权人云龙区房产服务中心签订的合同范围，王凯的房屋不在其转租给上诉人的房屋租赁范围之内。被上诉人不认可上诉人用对神采公司和朱进的债权抵扣本案房租的主张。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人是否拖欠被上诉人房租。2、上诉人主张的房租抵扣能否成立。本院认为，关于上诉人是否拖欠被上诉人房租的问题。耿明与陈颖签订的房屋租赁合同约定租赁期限自2012年7月15日起，租金标准为58000元/年。上诉人在租赁期间仅支付了一年的租金，自2013年7月15日后的租金未支付，属于拖欠租金。陈颖作为出租人要求耿明支付拖欠的租金，应予支持。关于上诉人主张的房租抵扣能否成立的问题。上诉人主张用案外人朱进和神采公司拖欠上诉人的借款抵扣本案的租金，陈颖不同意。因该借贷法律关系和本租赁法律关系的主体不同，在出租人陈颖不同意抵扣的情况下，上诉人要求抵扣房租，不予支持。上诉人主张出租人王凯与承租人孙一冰于2018年6月18日签订的租赁合同的标的物云龙区步行街B123-108号房屋是本案陈颖转租给耿明的房屋的一部分，上诉人已将租金支付给王凯，故本案租金金额应当扣减。经审查，耿明与陈颖签订的房屋租赁合同约定的租赁房屋为户部山商城B1-3房屋，王凯与孙一冰签订的租赁合同约定的租赁房屋为云龙区步行街B123-108号，房屋位置不同，耿明不能证明两处房屋之间存在重叠，其亦不是王凯出租房屋的承租人，也举证不出向王凯支付租金的证据。故其要求扣减租金，证据不足，不予支持。综上所述，上诉人耿明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7177元，由上诉人耿明负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 胡元静审判员 张 伟二〇二〇年八月二十日书记员 赵 莹