河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终3776号 上诉人（原审原告）：党宝辉，男，1953年11月9日出生，汉族，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：杨小乐，河北彬礼律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：唐山宏成房地产开发有限公司，住所地：唐山市丰润区5-118-403。 法定代表人：冯亚宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱新华，男，1957年12月27日出生，汉族，住河北省承德市隆化县。 被上诉人（原审被告）：孙丽，女，1978年8月17日出生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：张博，河北红蔷薇律师事务所律师。 上诉人党宝辉、唐山宏成房地产开发有限公司因与被上诉人孙丽商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2019）冀0208民初3454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人党宝辉的委托诉讼代理人杨小乐，上诉人唐山宏成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱新华，被上诉人孙丽的委托诉讼代理人张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 党宝辉上诉请求：1、请求撤销唐山市丰润区人民法院（2019)冀0208民初3454号民事判决书第二项判决内容，依法改判由被上诉人孙丽在收取购房款范围内承担连带给付责任；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2012年11月21日，上诉人党宝辉购买唐山宏成房地产开发有限公司开发的丰润区团结大厦商业503、507室，向孙丽的个人银行账户内缴纳房款10万元。后经上诉人了解，涉案房产已经被唐山市中级人民法院查封，已经无法交付房屋，因此上诉人要求被告返还购房款。因上诉人将购房款打入的是原审被告孙丽的个人账户内，孙丽应承担共同返款责任。一审法院认为：“被告孙丽认可其为团结大厦项目的会计，而团结大厦项目为被告唐山宏成房地产开发有限公司所开发，故被告孙丽收取原告党宝辉购房款的行为应为职务行为，该行为产生的法律后果应由被告唐山宏成房地产开发有限公司所承担，被告孙丽不应承担返还购房款的责任。”现在的实际情况是如果判决被上诉人孙丽不承担责任，上诉人财产保全的被上诉人孙丽的银行存款账户就需要解除冻结，将造成上诉人生效判决无法执行。根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》有关“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院除应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”的规定，和参考最高人民法院以及河北省高院的相关判例，应判决由被上诉人孙丽在收取购房款范围内承担连带给付责任。 唐山宏成房地产开发有限公司上诉请求及答辩：1、撤销唐山市丰润区人民法院（2019）冀0208民初3454号民事判决书。2、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、位于唐山丰润区是由赵连宏投资，借用宏成公司资质挂靠宏成公司名义开发的项目，宏成公司对该项目未出资，也从未参与该项目的任何建设、销售以及获取任何利益，赵连宏也未向宏成公司缴纳过任何借用资质的费用及管理费用，赵连宏向宏成公司承诺，如因团结大厦项目引起的有关经济、法律责任全部由赵连宏个人承担。这一事实在多个法院审理相关案件时均得到证实。在本案审理过程中；宏成公司代理人己向法庭明确说明，宏成公司从没有以团结大厦名义与被上诉人郭小会、刘艳等人签订过售房协议，也从没有收取过被上诉人的购房款。二、根据本案在审理过程中及判决书内容可以明确说明，本案的原告在购买团结大厦房屋时，并没有按照交易惯例和相关法律与售房单位签订正式销售合同，而且没有把购房款项汇入宏成公司账户，而是私下与赵连宏个人聘用的人员孙丽“达成口头协议”，并将所谓购房款项汇入孙丽个人账户，这种行为严重违背房地产正常的交易规矩，也是购房人对自身财产及合法权益的不负责任，并且对自身的过错应该承担相应责任。孙丽作为赵连宏私下聘用人员，没有权利在没有签订正式售房合同情况下，以个人名义收取多名购房人的预付款并将该款全部是汇入其个人账户，该款项至今仍然在其个人账户中已达七年之久，虽然孙丽向购房人出具了“唐山宏成房地产开发有限公司团结大厦项目分公司”的收据，但没有证据证明孙丽己将所售房款缴纳给宏成公司，更不能以此证明其是履行宏成公司职务行为，应由孙丽个人与购房人协商并解决争议。三、一审法院的判决书中认为：“团结大厦项目是由唐山宏成房地产开发有限公司所开发，故被告孙丽收取原告郭小会等人购房款的行为应该是职务行为，该行为产生的法律后果应该由被告唐山宏成房地产开发有限公司所承担，被告孙丽不承担返还购房款的责任”。一审法院对该事实的认定，既无事实依据，亦无法律依据，有明显偏袒之嫌。孙丽不是宏成公司在编员工，也没有取得宏成公司股东会及法定代表人的授权，根本无权擅自处置宏成公司财产，孙丽以宏成公司名义向社会上多人售房，在没有办理任何相关手续情况下将购房人的全部款项汇入自己个人账户，事后也未将该款转回宏成公司账户并得到宏成公司的认可，该行为完全是孙丽的个人行为并应该承担全部法律责任。但一审法院罔顾事实的竭力为孙丽开脱，将还款责任归责于宏成公司，是对宏成公司合法权益的严重侵害，更有悖于司法公平公正原则。 党宝辉答辩称：一、孙俪应对上诉人缴纳的购房款承担连带给付责任。依据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院除应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第65条规定“借用业务介绍信，合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人”，上诉人所查封的孙俪涉案银行账户均是购房款，账户内的200余万元均是出售团结大厦项目购房款，孙俪存在出借银行账户的行为，应当承担连带还款责任。二、孙俪无论是否为唐山宏成房地产开发有限公司的职工，均不能否认上诉人将购房款汇入孙俪账户的事实。在庭审中孙俪主张收取上诉人购房款的行为是职务行为，但孙俪收取购房款后并未将款项转至唐山宏成房地产开发有限公司账户内，唐山宏成房地产开发有限公司也同意孙俪将款项返还给上诉人。如孙俪不是唐山宏成房地产开发有限公司的员工，则孙俪更无理由收取上诉人购房款，孙俪存在欺诈行为，除将返还上诉人购房款外，还应当追究刑事责任。三、本案并未超过诉讼时效。上诉人交付购房款后，房屋被唐山市中级人民法院查封，上诉人一直在主张权利，当时团结大厦项目销售人员告知上诉人正在向法院提起诉讼，一旦诉讼成功就签订正式的商品房买卖合同，一直到2019年案件终结，涉案房屋并未终止执行，这时上诉人才得知涉案房屋已经无法进行买卖，遂提起诉讼，以维护上诉人的合法权益。因此本案并未超过诉讼时效。 孙丽答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。首先，孙丽为财务人员，其行为为职务行为，其没有偿还被答辩人购房款的义务。在孙彦国诉二十二冶建设集团第一建筑有限公司、唐山宏成房地产开发有限公司、赵连宏、孙丽案外人执行异议一案（(2014）唐民初字245号判决书、(2018)冀民终1222号判决书）及赵连宏诉二十二冶建设集团第一建筑有限公司、唐山宏成房地产开发有限公司（(2013)唐民初字第292号）等一系列案件，均能说明孙丽的身份为赵连宏开发的团结大厦项目的会计。退一步讲，就算孙丽是唐山宏成房地产开发有限公司的会计，那么她也属于职务行为不应承担还款责任。而且通过答辩人提供的证据可知被答辩人所查封的孙丽账下的26万元存款系孙彦国所有，该笔钱款与本案无任何关联，故被答辩人无权查封这笔钱款。其次，2012年11月20日傍晚快下班的时候，党宝辉到团结大厦售楼处买房，同样11月21日刘艳和郭小会也是在傍晚快下班的时候前来购房，这三人在交完房款40000元、40000元、100000元后，团结大厦的工作人员多次联系这三人前来办理购房手续时，但就再也联系不上了，随后房产就被查封。党宝辉三人诉答辩人一案，名为追讨购房款但实际起因是同是挂靠在唐山宏成房地产开发有限公司（以下简称宏成公司）名下的另一项目东方银座的实际所有人欠二十二冶建设集团第一建筑有限公司（以下简称二十二冶一建）工程款，后二十二冶一建在东方银座处无法追偿到工程款后就将同样挂靠在宏成公司名下的另一项目团结大厦的房屋进行了查封，而党宝辉、刘艳、郭小会均为二十二冶员工，二十二冶一建所查封的房屋就是这三人所购买的房屋。第三，被答辩人所诉己过诉讼时效。答辩人在一审中就提出过，本案起诉己经超过诉讼时效。被答辩人支付购房款时间为2012年11月20日，距其起诉己经超过了《民法总则》规定的诉讼时效期三年，并且自被答辩人支付款项后从未向答辩人主张过任何权利，也不存在时效中断的情况，故其己经丧失胜诉权，应对其诉讼予以驳回。综上所述，根据《民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。并且根据本案的实际情况党宝辉等三人是为了实现查封的目的而进行购房，本身目的不纯，故答辩人不应承担返还房款的责任。被答辩人未履行合同约定，现以房屋被查封为理由，拒绝履行合同于法无据。 党宝辉向一审法院起诉请求：2012年11月21日，原告购买唐山宏成房地产开发有限公司开发的丰润区团结大厦商业503、507室，向孙丽的个人银行卡账户内缴纳房款10万元。后经原告了解，涉案房产已经被唐山市中级人民法院查封，已经无法交付房屋，因此原告要求被告返还购房款。因原告将购房款打入的是被告孙丽的个人账户内，孙丽应承担共同返款责任。为维护原告的合法权益，诉至法院请求：1、判令被告返还原告交付的购房款10万元，并自2012年11月21日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年11月20日，原告党宝辉购买被告唐山宏成房地产开发有限公司开发的唐山市丰润区团结大厦商业503室、507室房屋两套，并于当日向被告唐山宏成房地产开发有限公司的财务人员本案另一被告孙丽的银行账户中存入购房款10万元，被告唐山宏成房地产开发有限公司为原告出具了加盖有被告唐山宏成房地产开发有限公司团结大厦项目分公司财务专用章的收据一张，内容为：收据今收到党宝辉交来房款（503室、507室）人民币（大写）壹拾万元整￥100000收款单位公章：唐山宏成房地产开发有限公司团结大厦项目分公司财务专用章交款人：党宝辉。后案涉房屋被唐山市中级人民法院查封，致使被告无法向原告交付房屋。 以上事实，有原被告陈述、收据、交通银行转账回单、民事判决书等证据予以证实。 一审法院认为，原告党宝辉与被告唐山宏成房地产开发有限公司就房屋买卖达成口头协议，并由原告党宝辉支付了部分购房款10万元，现因房屋被查封，致使被告唐山宏成房地产开发有限公司无法向原告党宝辉交付房屋，因此，被告唐山宏成房地产开发有限公司应当返还原告党宝辉已交纳的购房款10万元，原告的诉请，理据充分，予以支持。被告孙丽认可其为团结大厦项目的会计，而团结大厦项目为被告唐山宏成房地产开发有限公司所开发，故被告孙丽收取原告党宝辉购房款的行为应为职务行为，该行为产生的法律后果应由被告唐山宏成房地产开发有限公司所承担，被告孙丽不应承担返还购房款的责任。被告唐山宏成房地产开发有限公司关于没有收到原告钱款的抗辩主张，理据不足，不予采信。关于利息，以实际损失为基础，兼顾当事人过错程度及预期利益等因素，酌定自原告起诉之日即2019年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部购房款返还之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条规定，判决如下：一、被告唐山宏成房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告党宝辉购房款10万元及利息（以10万元为基数，自2019年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部购房款返还之日止）；二、驳回原告党宝辉其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，案件申请费1250元，合计3550元，由被告唐山宏成房地产开发有限公司负担。 经二审审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点问题是：一是上诉人唐山宏成房地产开发有限公司是否应当返还上诉人党宝辉购房款10万元及利息；二是原审被告孙丽是否应当承担连带返还责任；三是本案是否超过诉讼时效。针对上诉人唐山宏成房地产开发有限公司是否应当返还上诉人党宝辉购房款10万元及利息的问题，经本院审查，书证盖有唐山宏成房地产开发有限公司团结大厦项目分公司财务专用章的收据能证明上诉人党宝辉将10万元预先支付给唐山宏成房地产开发有限公司团结大厦项目分公司，用于购买团结大厦商业503室、507室。后由于案涉房屋被唐山市中级人民法院查封，致使唐山宏成房地产开发有限公司团结大厦项目分公司无法向上诉人党宝辉交付房屋，上诉人唐山宏成房地产开发有限公司答辩称该公司与团结大厦项目分公司是借用资质挂靠关系，不应承担返还购房款责任的理由，该抗辩理由对外不得对抗第三人，上诉人党宝辉主张唐山宏成房地产开发有限公司返还购房款10万元及利息，于法有据，并无不当。针对原审被告孙丽是否应当承担连带返还责任的问题，原审被告孙丽答辩其是团结大厦项目分公司财务人员，其收受上诉人党宝辉购房款的行为是职务行为，上诉人唐山宏成房地产开发有限公司主张孙丽作为团结大厦负责人赵连宏私下聘用人员，以个人名义收取多名购房人的预付款并将该款全部是汇入其个人账户，虽然孙丽向购房人出具了“唐山宏成房地产开发有限公司团结大厦项目分公司”的收据，但没有证据证明孙丽己将所售房款缴纳给宏成公司，更不能以此证明其是履行宏成公司职务行为，应由孙丽个人与购房人协商并解决争议。经本院审查，原审被告孙丽向上诉人党宝辉出具了盖有“唐山宏成房地产开发有限公司团结大厦项目分公司财务专用章”的收据，收据内容记载购房款10万元，至于该购房款10万元孙丽是否交付给唐山宏成房地产开发有限公司团结大厦项目分公司，系内部行为，对外不得对抗第三人，上诉人党宝辉主张唐山宏成房地产开发有限公司返还其购房款及利息后，再主张原审被告孙丽承担连带返还责任理据不足。针对本案是否超过诉讼时效的问题，上诉人党宝辉答辩其交付购房款后，房屋被唐山市中级人民法院查封，上诉人一直在主张权利，团结大厦项目销售人员也告知其正在向法院提起诉讼，一旦诉讼成功就签订正式的商品房买卖合同，一直到2019年案件终结，涉案房屋并未终止执行，这时上诉人党宝辉才得知涉案房屋已经无法进行买卖，遂提起诉讼，为此本案并未超过诉讼时效。经本院审查，上诉人党宝辉答辩理由成立，本案未超过诉讼时效。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人党宝辉、唐山宏成房地产开发有限公司上诉理由理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人党宝辉负担1150元，上诉人唐山宏成房地产开发有限公司负担1150元。 本判决为终审判决。 审判长  陈之乔 审判员  刘蒙蒙 审判员  徐志辉 二〇二〇年八月十二日 书记员  陈 林