河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终3458号上诉人（一审被告）：付鹏，男，1974年3月12日生，汉族，住河南省永城市。被上诉人（一审原告）：洛阳德诚物业管理有限公司，住所地洛阳市洛龙区兴洛东街与翠云路交叉口紫金风景线售楼部二楼203室。法定代表人：杨红，执行董事。委托诉讼代理人：张运广，该公司员工，特别授权。上诉人付鹏因与被上诉人洛阳德诚物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初467号民事判决，向本院提起上诉，本院依法适用独任制对本案进行了审理。上诉人付鹏、被上诉人洛阳德诚物业管理有限公司委托诉讼代理人张运广到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人付鹏上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实与适用法律均错误。2015年12月3日，上诉人代表河南尊邸酒店管理公司与被上诉人签订的租赁合同尚未生效。上诉人并非租赁合同的主体，被上诉人起诉上诉人无事实根据。被上诉人明知1-7号商铺的承租主体系河南尊邸酒店管理有限公司，现对上诉人提起诉讼为恶意诉讼。被上诉人洛阳德诚物业管理有限公司答辩：当时签合同时尊邸没有注册，当时他们两个股东是以个人名义签的，而且后期租金收取是由双方财务对接的，他们也没有说把合同主体变更为公司。因此，个人应当承担责任。合同承租方打的是个人名字，并非公司，因此承租方就是个人。不存在公司职务行为。原审原告洛阳德诚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告清偿拖欠原告的房屋租金63555元（月租金12711元，从2019年8月1日计算至2019年12月31日）；二、判令被告支付拖欠物业费4429.8元（从2019年7月1日计算至2019年12月31日）；三、判令被告支付滞纳金16689.24元（以拖欠租金为基数，日3‰自2019年8月1日计算至2019年12月31日）；四、判令被告支付违约金11222元（相当于1个月的房屋租金）；五、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：位于洛阳市洛龙区长兴街282号8幢103号商业用房系洛阳市泰益德房地产开发有限公司所有（洛房权证市字第××号），该公司于2015年5月1日向原告出具了《商铺管理经营委托书》，委托书内容显示该公司将紫金风景线东区二期商铺（商铺号为5号楼1#-9#、7号楼1#-13#、8号楼1#-18#）全权委托给原告经营，在委托管理期间一切经营活动均由原告全权负责，原告可自行确定、调整该商铺经营范围及经营模式，独立处理一切与该商品管理有关的事务，委托管理经营时间为2015年5月1日至2025年4月30日至。2015年12月3日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《紫金风景线商铺租赁合同》，合同约定：甲方同意将自属产权位于紫金风景线小区8号楼下7号商铺租赁给乙方使用，合计295.32平方米；乙方租赁期间为10年，自2015年8月1日起至2025年5月31日止；甲方交铺时间为2015年8月1日（按商铺现状移交乙方使用）；2017年6月1日月租金在上一合同年的基础上上涨8%，2019年6月1日月租金在上一合同年的基础上上涨8%，2021年6月1日月租金在上一合同年的基础上上涨8%，2023年6月1日月租金在上一合同年的基础上上涨8%（备注：商铺租金价格为税前租金价格，租商铺所产生的税费由租户个人承担）；甲方按协议向乙方收取约定租金、物业管理费、水电费等有关费用，乙方须按时交纳，物业由德诚公司管理，具体管理制度与收费标准由德诚公司制定和签订相关租赁商铺物业管理协议；乙方另向甲方缴纳一个月承租保证金，承租保证金作为房屋租赁的保证，不能用于乙方冲抵房租，如乙方违约，则作为乙方违约金，由甲方自行扣除，乙方需交清房租、费用和欠款。承租保证金为首月租金，签订本合同时由乙方向甲方支付；甲方为乙方提供正常的水、电、基础设备设施满足乙方使用（乙方需支付甲方租房基础设备保证金2000元每间）；乙方逾期支付租金，应承担违约责任，甲方有权收取乙方滞纳金（按欠缴租金总额的千分之三/日计算）；未经双方同意，单方无本合同约定依据或法律规定擅自解除租赁合同的，解除合同方需向另一方支付违约金（一个月房屋租金）并赔偿由于解除合同给另一方造成的经济损失；该租赁合同还对其他事项做出了约定。双方并于同日签订了《紫金风景线商铺租赁附加协议》，协议约定：租期2015年6月1日至2025年5月31日止；甲方同意将自属产权位于紫金风景线小区8号楼下7号商铺租赁给乙方使用，合计295.32平方米，乙方至2017年5月31日前月租金为38元每平方米，月租金为11222元，2017年6月1日月租金在上一合同年的基础上上涨8%，2019年6月1日月租金在上一合同年的基础上上涨8%，2021年6月1日月租金在上一合同年的基础上上涨8%，2023年6月1日月租金在上一合同年的基础上上涨8%；商户租金交至2016年3月31日，以后每次交付3个月租金，第一次需另缴纳相当于1个月的租金承租保证金；以上价格不含房屋租赁税，月租赁税暂定为2元/平方，月计591元，一次缴纳3个月，由乙方负担和租金一起缴纳。租赁税根据国家税收政策可实时改变，具体金额由双方协商；该附加协议还对其他事项做出了约定。庭审中，原告认可收到承租保证金11222元和租房基础设备保证金2000元；原告称因2018年经济形势不好，并未按照合同约定要上涨租金，2019年才按照约定将租金上涨为12119.6元/月。原告另提交一份其与河南尊邸酒店管理有限公司签订的《紫金风景线小区商铺前期物业服务协议》一份，该物业服务协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用及其他事项进行的约定。一审法院认为：依法成立的合同应当受到法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《紫金风景线商铺租赁合同》及《紫金风景线商铺租赁附加协议》，均系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，均为有效合同。合同签订后原告按照约定履行了交房义务，被告应当按照约定的期限向原告支付租金。按照原、被告合同约定2019年的租金应为13089.34元/月，现原告要求按照12119.76元/月计算，是对自己合法权利的放弃，本院予以准许。原告要求被告支付2019年8月1日至12月31日的租金，该时段的租金为（12119.76元/月×5个月）+（5个月×591元/月）=63553.8元。对于原告诉求第二项，因原告与被告并未签订物业服务合同，而原告是与河南尊邸酒店管理有限公司签订的《紫金风景线小区商铺前期物业服务协议》，本案系房屋租赁合同纠纷与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，根据合同相对性原则，原告要求被告支付物业费于法无据，故对原告该项诉求本院不予支持。对于原告诉求第三项，因原、被告约定滞纳金为欠交租金总额的日3‰，该滞纳约定过高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日计算至被告将租金63553.8元实际支付完毕之日止。对于原告诉求第四项，因原、被告在合同约定的违约金适用情形系未经双方同意，单方无合同约定依据或法律规定擅自解除租赁合同，而原告的该项诉求不符合违约金的适用情形，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告付鹏于本判决生效之日起十日支付原告洛阳德诚物业管理有限公司租金63553.8元及滞纳金（滞纳金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日计算至被告付鹏将租金63553.8元实际支付完毕之日止）；二、驳回原告洛阳德诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1099元、保全费1070元，共计2169元，由原告洛阳德诚物业管理有限公司负担732元，由被告付鹏负担1437元。本院认为：本案二审争议焦点在于上诉人（一审被告）付鹏与被上诉人（一审原告）洛阳德诚物业管理有限公司签订租赁合同系个人行为还是代理河南尊邸酒店管理有限公司的职务行为。2015年12月3日，双方签订的《紫金风景线商铺租赁合同》及《紫金风景线商铺租赁附加协议》均载明：“出租方：洛阳德诚物业管理有限公司，承租方：付鹏”，即该租赁合同承租人应视为系付鹏，现上诉人付鹏未能提交有效证据证明经双方商定将承租主体变更为河南尊邸酒店管理有限公司，故一审判决由付鹏支付租金并无不当。综上，上诉人付鹏上诉理由不充分，本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1389元，由上诉人付鹏负担。本判决为终审判决。审判员  胡豫勇二〇二〇年八月三日法官助理白璐书记员岳瑞莹