广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13929号上诉人（原审原告、反诉被告）：方香妹，女，1991年12月22日出生，汉族，身份证住址广西省武宣县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐炽宗，男，1966年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。上诉人方香妹因与被上诉人徐炽宗租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员赵琦铭独任审理。本案经双方当事人同意，进行书面审理，现已审理终结。方香妹上诉请求：1.撤销一审判决，改判徐炽宗退还方香妹押金15600元，赔偿装修损失15128.95元；2.一、二审受理费由徐炽宗承担。事实和理由：一、涉案《租赁合同》应认定为无效，方香妹承租商铺后，因涉案商铺存在超面积多占地、多建设被相关部门多次整治，可见该商铺未经过合法报批报建手续，租赁标的物有违反法律法规强制性规定的情形，在法律上存在影响承租人权利的瑕疵，因此一审法院认定《租赁合同》合法有效不当。二、方香妹承租该涉案商铺前，即已向徐炽宗明确承租的目的是经营奶茶的餐饮用途，徐炽宗对这一合同目的也是明晰知晓的，但在一审时却有意隐瞒、故作不知，而一审法院也遗漏查明这一事实。私法领域以法不禁止即自由为宗，合同法上之违约责任以无过错责任为原则，租赁合同未写明商铺具体用途，则承租人只要不用以从事违法犯罪活动，在法律许可的范围内从事任意行业的经营均是其自由，也是市场经济的题中应有之义，那么用以从事奶茶经营又有何不可？由于徐炽宗的商铺存在权利瑕疵导致方香妹的合同目的不能实现，徐炽宗应承担相应的违约责任。一审法院以《租赁合同》中未写明使用用途，即认定方香妹不能以此主张徐炽宗违约，缺乏事实和法律依据。第一，方香妹早在签署合同前就明确告知徐炽宗承租用于经营奶茶。一审开庭过程中方香妹曾出示微信聊天记录，从双方的对话内容可证实徐炽宗已完全清楚地知悉方香妹承租商铺的目的是用于经营餐饮。第二，徐炽宗在发生诉讼后刻意伪造招租告示的照片，企图证实其履行了商铺不能用于经营餐饮的告知义务，恰恰证明其刻意向方香妹隐瞒商铺不能用于经营餐饮的情况。1.徐炽宗在一审曾出示招租告示的照片作为证据，但是奇怪的是方香妹并未见过此告示，徐炽宗也从未向方香妹送达过该告知。该照片没有具体日期，从照片中反映的环境（与承租人租赁时所拍摄的不一致）可以看出，徐炽宗提交的照片证据系为本次诉讼刻意伪造，不能认定徐炽宗已履行了告知义务。2.告知内容与微信聊天记录相矛盾。从微信内容可见徐炽宗知悉方香妹经营奶茶，以及催促方香妹签约时提到“现在好多人做加盟店，那个奶茶蛋糕店、面包店天天都有很多人问”的对话内容均可以看出徐炽宗出租商铺时并不拒绝餐饮。3.从徐炽宗伪造的证据可以推断出，徐炽宗早已知悉涉案商铺不能用于餐饮，却刻意隐瞒不告知方香妹，否则其不会在诉讼中提交该证据作为抗辩理由。三、一审法院判令方香妹向徐炽宗支付2020年1月―2月20日期间的占用使用费无法律依据。方香妹曾于2020年1月3日向徐炽宗发函协商商铺解约事宜，但其后遭遇疫情，客观上导致了一方面方香妹返回老家后无法及时退还商铺，疫情期间也无法经营；另一方面，即使徐炽宗收回商铺，因为疫情期间无法开展经营活动，徐炽宗也没有预期收益，因而不存在可得利益的损失。根据相关规定，疫情期间可免除一个月的租金。因此，一审法院不应判令方香妹支付将近两个月的占有使用费。四、退一步讲，即使方香妹解除租赁合同违约，但根据两次整治后商铺使用价值的贬损，徐炽宗也无权没收方香妹全额押金。根据“二押一租”的交易习惯，贬损后月租金为4000元（原租金为7800元），对应的押金也仅有8000元。如二审法院认定方香妹依然存在违约，徐炽宗也应退还多收取的押金7600元。综上，由于徐炽宗未如实告知商铺不能用于餐饮，导致方香妹承租涉案商铺后无法正常展开经营，徐炽宗的行为严重违约，故请求二审改判徐炽宗退还方香妹押金15600元，并赔偿方香妹装修损失。徐炽宗辩称：1.方香妹违反了《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。双方在2019年7月10日下午签订租赁合同。在签合同前，甲方（包括徐建立）与乙方出示身份证交验，也出示了某某南街2x号之一的宅基地证给乙方验视并确认其真实性。房屋在区政府政务中心有查得到的合法性。由于新市河涌整治是整个新市南街都整治，并不是只有我方的房屋需整治，政府的市政工程属于不可抗力，不受双方控制和影响，应互相免责，而不是方香妹所说的商铺存在超面积、多占地、多建设被相关部门多次整治的权利瑕疵导致合同目的不能实现。2.房东己履行了提供有效的相关证件协助方香妹办理所有证照的义务。方香妹在没有办理相关的营业执照就经营奶茶店，被相关部门多次上门整改，是方香妹本人能力不足。房东在招租广告上已明确商铺不可以做餐饮。商铺租赁并不是一天半日就会有人揭榜，甲方提供招租广告照片仅提示该商铺未完成租赁，随时招，随时租。而方香妹却以未见过此告示，照片没有具体日期为由歪曲事实。3.关于方香妹说于2020年1月3日发函解约。根据《合同法》的规定，合同一方因故需要修改、补充合同某些条款或解除合同关系时，必须征得对方同意，亦即以双方达成新的协议，变更或解除原来的旧协议前仍按原合同的形式办理。方香妹返回老家期间遭遇疫情无法开展经营活动，并不能成为单方解除合同的理由。4.方香妹租用某某南街2x号之一做奶茶生意失败，应自行承担经营不善的亏损后果，而不是把所有责任推卸给房东。综上，徐炽宗请求二审维持原判。方香妹于2020年1月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.徐炽宗赔偿装修费62000元；2.徐炽宗退还押金15600元。徐炽宗提起反诉，请求判令：1.方香妹向徐炽宗支付2020年1月至3月租金15000元；2.方香妹腾空搬离并将涉案房屋交还徐炽宗。一审法院经审理认定事实如下：徐炽宗及案外人徐某祖、徐某威共同为广州市白云区某某南街2x号之一宅基地使用权人，面积62.1平方米，层数四层。2019年7月10日，方香妹（乙方、承租方）与徐炽宗（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于白云区某某南街2x号之一房屋出租给乙方使用，租期为2019年8月1日至2022年8月1日，每月租金7800元，乙方向甲方缴纳15600元押金，甲方应在租赁期届满或解除契约之日不计利息将押金退回乙方，租赁期未满如乙方单方毁约，押金不予退回；如乙方将房屋重新装修，除赔偿违约金外，还应按实际情况协商赔偿装修费，如乙方单方面提前终止合同，则甲方不须赔偿装修费；在合同期内如有国家征用或拆迁和城中村改造的补偿金全部归甲方所有，与乙方无关，而拆迁及征用所造成乙方的经济损失与甲方无关，甲方不作任何补偿；甲方把房屋租给乙方，乙方不得损坏房屋结构，如需装修，经甲方同意方可施工，租赁期届满，一切嵌装在房屋结构或墙壁内的设备和装修，乙方一律不得拆走及人为破坏，甲方不予补偿（空调及名贵灯饰等除外）；附注，租赁期间房主三方有任何纠纷与乙方无关，任何人不得收回乙方店铺；等等。2019年7月25日，广州市白云区人民政府云城街道办事处作出新市涌（萧岗段）综合治理告知书，记载需对新市涌（萧岗段）6米范围内的建（构）筑物进行全面整治，超证载面积多占地、多建的，拆除首层外墙，不涉及建（构）筑物主体结构，拆成骑楼形式，现有房屋首层南北墙体间拆一半，具体以现场放线为准；等等。2019年8月9日，方香妹以涉案房屋为经营场所领取了营业执照，商户名称为广州市白云区云城方香妹食品店，经营范围为零售业。2019年8月26日，广州市白云区人民政府云城街道办事处环境保护办公室对涉案房屋进行现场检查，检查结果主要经营餐饮业，主要设备为炸炉1台、蛋仔机1台、餐椅22张，经营过程中产生废气、废水，未经处理直排，未办理环保手续；处理结果是责令撤走炸炉、蛋仔机，加装油水分离器，补办环保手续。2019年9月1日及2019年10月1日，方香妹分别向徐炽宗支付当月租金各5000元。2019年11月1日，方香妹与徐炽宗签署协议，约定因施工，免除2019年11月1日至2019年12月30日的房租。2020年1月3日，方香妹向徐炽宗发函，要求徐炽宗退还押金及赔偿装修损失。2020年2月20日，徐炽宗收到本案起诉材料。2020年3月16日，本案一审开庭审理，徐炽宗于一审庭审中表示同意解除合同。方香妹为证实其存在装修损失，出示订单详情截图、账单详情截图及收据、销售单送货单，订单详情记载方香妹购买吊顶装饰材料490元、地胶90元、墙纸及辅料1547.45元、冷风机299元、制冰机2999元、工作台3150元、沙发3320元、空调2799元；账单详情记载于2019年7月14日向小样付款3800元（方香妹称系购买招牌），于2019年7月15日向联兴办公家具付款1000元（方香妹称系购买玻璃门），于2019年7月18日向大喜室内装修付款1600元（方香妹称系贴墙纸、做天花），于2019年7月19日向广州某膳餐饮管理有限公司付款7000元（方香妹称其中3500元用于购买招牌灯），于2020年7月20日向A至诚装饰门业卷闸门付款1000元，于2019年7月28日向新市便宜广发广告付款700元；收据记载方香妹向广州某膳餐饮管理有限公司支付材料款共51000元（方香妹称系购买冰箱、电脑等设备）、支付2500元（方香妹称其中1000元系购买玻璃门）；销售单及送货单均为零件，共为401.5元。徐炽宗确认方香妹装修属实，但对上述证据均称不清楚。徐炽宗为证实其在出租时已告知涉案房屋不可做餐饮，出示照片，照片中招租内容为旺铺出租、房东直租、不租餐饮。方香妹对该照片不予确认，称方香妹承租时并不知不可做餐饮。一审庭审中，方香妹与徐炽宗均确认涉案房屋分两次共被拆除了约6米，第一次拆除后双方将租金调整为5000元，拆除部分方香妹有对墙壁、地面进行装修。方香妹称其在2020年1月开始不再经营，也未再缴纳租金，亦未将涉案房屋退回徐炽宗，庭审当日前往涉案房屋打算搬离时，发现后房门被换锁、前玻璃门被反锁，无法进入，直至2020年3月19日才搬离；搬走了桌椅、设备、空调、灯等物品。徐炽宗称仅是后门换锁，前门并未反锁；确认于2020年3月20日收回涉案房屋。一审法院认为：徐炽宗作为出租方已举证证实涉案房屋取得了宅基地使用证，故方香妹与徐炽宗就涉案房屋签订《租赁合同》合法有效，该合同应视为方香妹与徐炽宗真实意思表示，方香妹与徐炽宗均应恪守履行。方香妹称系徐炽宗出租的涉案房屋不能满足方香妹经营餐饮的需求以及承租后涉案房屋被拆改及施工导致合同不能继续履行，并以此主张徐炽宗违约要求徐炽宗承担相应责任。一审法院认为，首先，方香妹与徐炽宗签订租赁合同时并未注明涉案房屋需满足餐饮商铺的要求，故方香妹以此主张徐炽宗违约理据不足，一审法院不予采纳。其次，涉案房屋被拆改及施工属实，但拆改、施工期间，方香妹与徐炽宗已就租金金额协商进行了减免，且方香妹并无证据证实在2020年1月之后涉案房屋仍存在阻碍经营的情况，故方香妹以此主张系徐炽宗违约，一审法院不予采纳。现方香妹在被免除了相应租金且房屋不存在无法使用的情况下，拒不使用涉案房屋并主张提前解除合同，应属方香妹违约。关于押金，根据租赁合同约定，方香妹提前解除合同，押金不予退还，故方香妹要求徐炽宗退还押金15600元无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于装修损失，涉案房屋确存在装修情况，结合方香妹出示的订单详情截图及账单详情截图，方香妹所称的涉及装修的部分为吊顶装饰材料490元，地胶90元，墙纸及辅料1547.45元、招牌3800元，贴墙纸、做天花1600元，购买招牌灯3500元，卷闸门1000元，广告700元，玻璃门2000元；零件401.5元，共计15128.95元。因方香妹在装修后被拆除了约6米的房屋，且在方香妹装修后涉案商铺因施工原因无法营业，该期间亦会产生装修的折旧损失，故拆除及施工导致的装修损失应属于方香妹的损失，且该部分损失系因徐炽宗未能提供房屋给方香妹使用造成，应由徐炽宗承担，故一审法院酌情认定徐炽宗应承担的该部分损失为3000元。在施工完毕后，因系方香妹无故不使用涉案商铺，故之后的装修损失要求徐炽宗赔偿，无事实及法律依据。关于反诉租金，现方香妹未及时搬离实际占用涉案房屋，虽方香妹称涉案房屋门锁被换导致在搬离时无法进入，但在方香妹要搬离之前确实留存物品在涉案房屋内，故仍应支付占有使用费即租金；考虑涉案房屋在第一次被拆除后将租金减至5000元，但涉案房屋后续被第二次拆除，故第二次拆除仍会造成租赁面积的减少，故仍应再次扣减相应租金，一审法院酌情认定第二次拆除后的租金应为4000元/月。现方香妹起诉意指解除合同，徐炽宗表示同意，故应视为徐炽宗收到诉讼材料之日为合同解除之日，方香妹应支付合同解除之日前的占有使用费6758.62元（4000元+4000元÷29天×20天）。关于腾空搬离交还房屋，现方香妹已搬离，徐炽宗亦确认已收回房屋，故该项诉讼请求已履行完毕，一审法院不再重复支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院于2020年4月15日作出如下判决：一、自本判决生效之日起三日内，徐炽宗赔偿方香妹装修损失3000元；二、自本判决生效之日起三日内，方香妹支付徐炽宗占有使用费6758.62元；三、驳回方香妹的其他诉讼请求；四、驳回徐炽宗的其他反诉请求。本案本诉受理费284元，由方香妹负担234元，由徐炽宗负担50元；本案反诉受理费88元，由方香妹负担50元，由徐炽宗负担38元。方香妹与徐炽宗负担的受理费应在本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院二审期间，方香妹提交了两份证据：证据一《微信聊天记录》，拟证明徐炽宗知悉方香妹承租涉案商铺的目的是为了经营奶茶餐饮；证据二《招租现场照片》，拟证明方香妹承租前查看现场所拍的照片中未见任何招租告示，徐炽宗出示的照片现场环境与该照片也不一致，地板颜色不同。徐炽宗未履行过告知义务，其在一审中出示的招租公告照片是伪造的，该照片恰恰证实徐炽宗刻意隐瞒商铺不能用于餐饮的事实，因此伪造招租告示企图证实其履行了告知义务。徐炽宗未提交书面意见。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审应当审查的焦点问题是：一、涉案租赁合同的效力问题；二、涉案押金应否退还；三、涉案装修损失应否由徐炽宗承担；四、占用使用费应否由方香妹承担。关于涉案租赁合同的效力问题。方香妹主张，涉案商铺存在超面积多占地、多建设被相关部门多次整治，可见该商铺未经过合法报批报建手续，租赁标的物有违反法律法规强制性规定的情形，故应依法认定涉案租赁合同无效。对此本院认为，涉案租赁物为宅基地房屋。根据查明的事实，该房屋已办理宅基地使用权证。针对涉案租赁物的整治系政府环境整治的一部分，并非单独针对违法建筑的整治。即便涉案租赁物存在超面积多占地多建设的问题，也仅表明租赁物部分面积违章，并不导致涉案租赁合同整体无效。而对于政府整治涉及的房屋面积及对经营的影响问题，双方已通过减免租金的方式达成协议。方香妹关于涉案租赁物未规划报建，租赁合同应为无效的理由不能成立，本院不予支持。一审法院关于涉案租赁合同效力的认定正确，本院予以维持。关于涉案押金应否退还的问题。方香妹主张，徐炽宗明知方香妹承租涉案房屋的目的是为了经营奶茶店，但徐炽宗却刻意隐瞒涉案房屋不得经营餐饮的事实，导致方香妹无法办理相关证照，合同目的无法实现。方香妹解除合同不存在违约，租赁押金应当予以退回。对此本院认为，根据《租赁合同》约定，租赁期未满如乙方（方香妹）单方毁约，押金不予退还。方香妹于2019年8月9日以涉案租赁房屋为经营场所，领取了营业执照。表明涉案房屋并未禁止用于经营食品。之所以被政府相关部门处罚，是因为方香妹经营的食品店环保不达标。如方香妹在经营场所加装油水分离器，补办环保手续，涉案租赁房屋仍可用于经营餐饮。故方香妹被相关环保部门处罚与涉案租赁房屋是否准许经营餐饮并无关联。方香妹提前终止租赁合同，依照约定，押金不予退回。一审法院对此认定并无不当。关于涉案装修损失应否由徐炽宗承担的问题。《租赁合同》约定，乙方（方香妹）单方面提前终止合同，甲方（徐炽宗）不须赔偿装修费。方香妹无证据证实徐炽宗存在违约行为，其单方面弃租，应自行承担相应的后果。一审法院认定徐炽宗无须承担因政府整治造成部分装修损失以外的装修损失符合合同约定，本院亦予以维持。关于方香妹应否承担2020年1月-2月20日期间占用使用费的问题。方香妹提出解除合同后，并未与徐炽宗办理交接手续，继续占用涉案房屋。一审法院判令方香妹向徐炽宗支付2020年1月―2月20日期间的占用使用费虽并无不妥，但考虑到受新冠××疫情不可抗力的影响，方香妹在此期间既不可能营业，事实上也无法与徐炽宗办理交接手续。故该部分占有使用费系因不可抗力而导致的扩大的损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，该期间占用费应当予以免除。方香妹于二审中提交的证据拟证明徐炽宗清楚方香妹租赁涉案房屋是用于餐饮。但涉案租赁房屋是否可用于经营餐饮并非合同约定的解除条件，故该证据与本案处理结果并无关联，本院不予采信。综上所述，方香妹部分上诉请求成立，本院部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因出现新的情况，对判决结果本院予以部分调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初3320号民事判决第一、四项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初3320号民事判决第二、三项；三、驳回方香妹的其他诉讼请求及徐炽宗的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费284元，由方香妹负担234元，徐炽宗负担50元；一审反诉受理费88元，由徐炽宗负担；二审案件受理费284元，由方香妹负担234元，徐炽宗负担50元。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二〇年八月二十六日书记员  陈婷婷郭蔚琳