湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7678号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄麟雅，女，汉族，1987年1月4日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：余俊，湖北融腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戚锋，男，汉族，1981年3月6日出生，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：胡怡，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人黄麟雅因与被上诉人戚锋确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初8862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄麟雅上诉请求：1.撤销一审判决第一项判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由戚锋承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审法院认定黄麟雅收取租金和租房保证金的权利属于房屋出卖人（原房屋出租人）的债权转让这一事实错误，黄麟雅该项权利（物权之收益权）的取得属于法定取得，不属于房屋出卖人的债权转让。2.租赁房屋约定的租金远低于市场价格，黄麟雅可以将租房保证金合法的办理5年以上定期存款，利息收入可作为房租差价补贴。戚锋不按时足额缴纳保证金造成黄麟雅出租房屋收益减少，侵害了黄麟雅出租房屋的收益权。3.租赁房屋买卖完成后，出卖人与戚锋的原租赁关系即宣告消灭，依据“买卖不破租赁”原则，买受人黄麟雅与戚锋形成新的租赁关系，戚锋向前一个已消灭的租赁关系缴纳过保证金不能免除其在新的租赁关系中应缴纳保证金的义务。4.黄麟雅在2018年10月31日签署不动产买卖合同，于不动产买卖合同签署之日依约定取得不动产物权所有权。5.戚锋拖欠黄麟雅租金合计达1000元以上的，黄麟雅依照合同约定享有合同解除权。6.戚锋在明知房屋所有权转移200多天以后，还在故意向原房东缴租，这是发生对黄麟雅拖欠租金、保证金的主要原因。且其在2019年5月23日收到通知后，也没有及时向黄麟雅补交租金，这亦不是善意履行承租人义务的行为。7.戚锋至今拒不缴纳足额保证金及租金的行为已构成严重违约，黄麟雅已明确向戚锋发出了解除合同通知，原租赁合同因黄麟雅通知解除而不再继续履行。二、原审判决适用法律错误。原审法院错误认为黄麟雅请求支付租金的权利本质属于万科公司的债权转让，而根据债权转让的法律规定所做出的判决明显属于适用法律错误。而依据《中华人民共和国物权法》之规定，黄麟雅取得不动产物权之日起，便依法享有主张租房保证金及租金的权利（即收益权）。戚锋辩称，其已经向万科公司支付了截至2019年6月30日的租金、物业费及租赁保证金，戚锋在收到万科公司2019年5月23日的告知函后，主动向黄麟雅支付了自2019年5月23日起的租金，其并无违约情形。黄麟雅无权要求解除涉案租赁合同。请求驳回上诉，维持原判。戚锋向一审法院起诉请求：1.请求确认黄麟雅于2019年5月22日向戚锋寄送的《解除合同通知书》无效；2.本案诉讼费由黄麟雅承担。黄麟雅向一审法院反诉请求：1.黄麟雅与戚锋之间租赁合同已解除；2.由戚锋向黄麟雅支付拖欠的房租2199.2元及房屋占用费28589.6元（暂算至2019年9月30日，后期占用费按每个月150元/㎡，算至实际交还租赁房屋之日止）；3.戚锋承担本案反诉费。一审法院认定事实：2015年8月20日，戚锋与案外人武汉联投万科生态城房地产有限公司（以下简称“万科公司”）签订《商铺租赁合同》用于经营“老友面馆”，合同约定戚锋租用万科公司名下商铺（共102平方米）；租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，第一年至第三年的租金为30元/㎡/月（不含物业管理费），第四年至第五年租金为50元/㎡/月，物业管理费为每平方米5元/月；未经万科公司同意，戚锋不得转租；戚锋承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对商铺享有的优先购买权，如果万科公司将商铺向第三人转让，由万科公司向戚锋发出转让通知，戚锋应该按万科公司或第三方的要求出具确认继续履行本合同并向第三方缴纳租金等费用的确认函或者共同签署相关协议予以确认。无论戚锋是否签署确认函或者相关协议予以确认，只要万科公司向戚锋发出转让通知，本租赁合同下甲方的权利义务即转让给受让人，戚锋应按甲方通知的受让人的名称、账户向受让人支付租金；如果戚锋未征得万科公司书面同意改变租赁物用途或违反约定使用租赁物的，万科公司有权解除合同，如果戚锋擅自转租该物业或转让该物业承包权的，万科公司有权解除该合同，如果戚锋欠缴费用达到1000元或者欠费共计3次的，万科公司有权解除合同。《商铺租赁合同》并对违约责任，双方其他权利义务等作出约定。黄麟雅表示万科公司曾于2018年8月18日向戚锋邮寄送达告知函，告知函载明“……我司于2018年决定出售该商铺（戚锋租赁商铺）……现再次函告贵方（戚锋），我司将于近日对商铺进行公开销售，商铺出售并交付后，该商铺下的出租方将由我司变更为新的买受人，贵方（戚锋）应按合同约定向该买受人履行租金交纳义务，否则该买受人有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任，包括但不限于解除合同等”，但在审理过程中，黄麟雅未提交万科公司已将《告知函》邮寄送达戚锋的相关证据，不能证明戚锋收到过万科公司的该告知函。2018年10月，黄麟雅、案外人万军与万科公司签订商铺买卖协议，购买了位于武汉市东湖高新技术开发区严西湖路8号万科紫悦湾一期商业4栋1-2层商01号商铺（其中包括戚锋租赁面积中的54.98平方米），2019年1月17日，黄麟雅与案外人万军办理了所购商铺的不动产权证。2019年5月22日，黄麟雅以未缴纳租金等理由向戚锋送达了《解除合同通知书》，要求解除《商铺租赁合同》。2019年5月23日，万科公司向戚锋发出告知函，告知函载明“我司将贵方（戚锋）租赁的商铺已出售给新的业主并已经交付，商铺目前的业主姓名为黄麟雅，所购商铺一楼面积为54.98平方米，交付日期为2018年10月25日……我司于2018年8月17日书面通知贵方前往指定地点配合签订商铺出售后的补充协议，但至今贵方（戚锋）未与我司或业主确认，也拒绝签订商铺出售后的补充协议，导致贵方至今未向业主支付租金，业主有权以贵方拖欠租金等违约行为为由追究贵方的违约责任。鉴于此，我司再次函告贵方，我司已将贵方租赁的商铺出售给新的业主，自交付日起，贵方租金应交纳给新的业主，请贵方向业主交纳租金，贵方已向我司交纳交付日后的租金，我司将扣除相关费用后无息返还给贵方……”。在收到万科公司的告知函后，戚锋于2019年5月27日向黄麟雅转账2145元，支付了老友面馆2019年5月23日至2019年6月30的房租，后又于2019年6月30日支付了老友面馆2019年7月1日至2019年9月30的房租。房租的支付标准均为30元/㎡/月。2019年7月9日，黄麟雅委托律师向戚锋发出律师函，要求“一、尽快办理解除《商铺租赁合同》手续及后续事宜；二、尽快腾退商铺”。2019年7月24日，万科公司再次向戚锋送达《关于交付日期变更的说明》，说明载明“……经我司再次核对，对商铺的交付日期进行了更新，更新后的信息如下：黄麟雅所购商铺一楼面积为54.98㎡，交付日为2019年3月18日……请贵方（戚锋）按照本函的交付日期重新核算自交付日起应缴纳给业主的租金……”。关于戚锋与万科公司签订的《商铺租赁合同》是否已经解除，双方发生争议，戚锋遂向一审法院起诉，要求确认合同并未解除并应继续履行，黄麟雅提出反诉，请求该院确认《商铺租赁合同》已经解除。一审法院认为：2015年8月20日，万科公司与戚锋签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。租赁期间内，万科公司将该商铺出售给黄麟雅，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，戚锋与黄麟雅之间成立租赁合同关系。黄麟雅主张戚锋转租，因而享有解除权，但目前证据不能证明戚锋存在转租情况，戚锋与万科公司所签租赁合同主体是戚锋本人，租赁合同的用途是经营老友面馆，老友面馆营业执照经营者是戚锋本人，证据能够相互印证，因此可以认定戚锋自行经营面馆，并未转租。同理，黄麟雅并无证据证明戚锋经营业态发生了变化。双方争议的焦点是自何时起戚锋应向黄麟雅交租。对此，该院认为：一、戚锋已向万科公司支付了截至2019年6月30日的房租，因此，2019年6月30之前的房租请求权因戚锋履行而消除，黄麟雅从万科公司继受租赁合同中的相关权利已不包括截至2019年6月30日的租金请求权，自2019年7月1日起，黄麟雅可向戚锋主张租金；二、黄麟雅从万科公司处继受租赁合同相关权利，本质上属于债权转让，根据合同法第八十条规定，自通知起对戚锋生效，故本案中，应自万科公司在2019年5月23日通知戚锋起，戚锋负有向黄麟雅支付租金的义务。黄麟雅抗辩2018月8月18日万科公司就已经通知过戚锋，但黄麟雅未提供证据证明万科公司已将告知函送达戚锋，即便万科公司在2018年8月18日告知戚锋“将在近期将商铺出售”，因2018年8月18日商铺转让事实尚未发生，该告知函也并不具有债权转让通知的效力；三、万科公司在2019年5月23日的告知函中确定了交付日为2018年10月25日，该交付日系万科公司与黄麟雅之间的约定，在万科公司告知戚锋商铺已售前，该交付日的约定对戚锋并无约束力。同理，万科公司单方面要求戚锋从万科公司处申领退款另行向黄麟雅缴纳自交付日起租金的告知函无法律依据，黄麟雅不能据此主张租赁合同已解除。综上，万科公司向戚锋首次告知商铺转让的时间（即2019年5月23日）为戚锋向黄麟雅支付租金的起始日，考虑到戚锋已向万科公司支付截至2019年6月30日的租金及物业费，故实际上2019年7月1日为戚锋应向黄麟雅支付租金的起始日。根据《中华人民共和国合同法》第八十二的规定，戚锋已向万科公司支付了截至2019年6月30日的租金、物业费及租赁保证金，在出租人变更为黄麟雅后，戚锋有权抗辩黄麟雅再次向其主张截至2019年6月30日的租金、物业费及租赁保证金。在本案中，戚锋在收到万科公司2019年5月23日所发的告知函后，仍主动向黄麟雅支付了2019年5月23日起的租金，戚锋并无违约情形，黄麟雅无权解除合同，故黄麟雅于2019年5月22日向戚锋寄发通知要求解除租赁合同的行为无效。需要说明的是，万科公司已收取了戚锋租赁保证金，该保证金本质上属于出让担保，《商铺租赁合同》约定的保证金为从属权利，根据《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定，在商铺出售时，该从条款一并转让，既然保证金权利已由万科公司转让给黄麟雅，在戚锋已交纳保证金的情况下，黄麟雅不能再次要求戚锋交纳租赁保证金。黄麟雅主张戚锋在收到万科公司于2019年5月23日告知函后没有主动办理租赁合同的变更手续致使合同解除，但根据买卖不破租赁的原则，物权变动导致租赁关系的主体变更是基于法律的规定，即便双方没有完成租赁合同的再签或变更，戚锋与黄麟雅之间因商铺买卖而产生的租赁合同关系仍成立，黄麟雅据此解除合同无事实及法律依据。既然《商铺租赁合同》并未解除，且对戚锋与黄麟雅双方产生法律约束力，戚锋与黄麟雅均应按照该合同内容继续履行。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第九十三条、第九十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、戚锋与万科公司于2015年8月20日签订的《商铺租赁合同》继续有效，戚锋及黄麟雅应继续履行；二、驳回戚锋其他诉讼请求；三、驳回黄麟雅全部反诉诉讼请求；案件本诉受理费100元，由黄麟雅负担；反诉受理费570元，由黄麟雅负担。二审中，当事人未提交新证据。黄麟雅与戚锋均对一审查明事实无异议。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为黄麟雅与戚锋之间的租赁合同是否因戚锋迟延交付租金而解除。关于戚锋迟延交付租金事宜。其一，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，万科公司将其所有的商铺出租给戚锋，后在租赁期间内将该商铺出卖于黄麟雅，则戚锋仍享有其与万科公司签订的《商铺租赁合同》项下的权利义务；其二，黄麟雅虽依据其与万科公司的买卖合同以及不动产登记而享有商铺的所有权，但该所有权因前述租赁合同而受到限制，即所有权的部分权能已经合同约定而让与他人；其三，戚锋在接到万科公司发出的《告知函》前，按照合同约定向万科公司交付租金，在接到《告知函》后，按《告知函》向黄麟雅交付租金，有合同依据；其四，黄麟雅并未举证证明其于万科公司发出《告知函》前以案涉商铺所有权人的身份向戚锋主张租金。结合以上，戚锋并不存在迟延交付租金，黄麟雅认为戚锋没有向其交付租金即为迟延交付租金并据此享有合同解除权的上诉意见，不能成立，本院不予支持。综上，黄麟雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黄麟雅负担。本判决为终审判决。审判长  危永波审判员  胡铭俊审判员  吴伶俐审判员  申光伟审判员  张文浩二〇二〇年八月二十七日法官助理胡海洲法官助理邱冠群书记员杨俊华书记员李超华书记员刘辅兵