吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1674号上诉人（原审被告）：张云捷，男，1956年9月12日出生，汉族，吉林市丰硕实业有限责任公司董事长，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：姚杰，吉林彰洁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于春才，男，1975年1月27日出生，汉族，个体商户，住吉林省吉林市船营区。被上诉人（原审被告）：吉林市丰硕实业有限责任公司，住所地，吉林省吉林市。法定代表人：张云捷，董事长。被上诉人（原审被告）：吉林江山实业投资股份有限公司，住所地吉林省长春市宽城区。法定代表人：吴丽艳，经理。被上诉人（原审被告）：董希林，男，1958年7月1日出生，汉族，退休干部，住吉林省吉林市船营区。上诉人张云捷因与被上诉人于春才、吉林市丰硕实业有限责任公司（以下简称丰硕公司）、吉林江山实业投资股份有限公司（以下简称江山公司）、董希林房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院依法公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。张云捷上诉请求：1.撤销一审民事判决第四项；2.张云捷不承担案件受理费。事实和理由：2001年3月份，吉林市丰满区房管所（没有权力办证）将丰硕公司500平方米产权房屋办理在江山公司小产权证中，房屋在江山公司与长春市银行抵押贷款一案时曾经被查封。董希林当时任江南工商所所长，办公地点在丰硕公司三楼，董希林将此事告诉张云捷后共同去长春市宽城区人民法院执行庭以案外人身份提出异议，后被法院驳回，法院告知另行诉讼房屋确权。因丰硕公司没有房产证无法确权也被驳回。之后张云捷就向吉林市纪检委、吉林市房产局、检察院、公安局等相关部门举报江山公司、吉林市丰满区房管所滥用职权办理小产权证，及江山公司诈骗丰硕公司房屋产权的问题。后吉林市船营区人民检察院向吉林市房产局发出检察建议要求撤销该房屋小产权证。张云捷在出售丰硕公司房屋时已将上述情况如实告知于春才，在评估报告里也有这些材料。因此，一审判决张云捷承担责任事实不清、证据不足、适用法律错误。一、一审法院认定事实不清。2014年6月，董希林（丰硕公司监事会主席）联系张云捷，称有人要买丰硕公司房屋，张云捷表示需通过董事会研究并评估，房屋产权面积在江山房证中，抵押给长春市银行，已经被法院查封不知道是否解除。张云捷召了董事会并委托评估公司，评估价为4,100元/平方米。张云捷认为丰硕公司的500平方米房屋是整个三层办公室。2000年市场改造后,江山公司返还给丰硕公司面积,但始终占有使用。张云捷不知道多出的150平方米以及补差价款36.26万元是怎么回事。法院查封的是江山公司在长春市银行抵押的房产，没有查封丰硕公司房产。于春才购买丰硕公司房屋的全过程，张云捷根本不知情。张云捷没有参与其中研究，都是吴迪、于春才母亲孙艳萍、董希林共同研究的。在2014年7月9日《房屋买卖协议书》签字时张云捷才认识于春才，张云捷将公司房屋情况如实告知于春才。张云捷将丰硕公司出售给于春才是职务行为不是个人行为。2014年7月28日于春才与江山公司签订补充协议,是对2014年7月9日《房屋买卖协议书》的补充，补充协议内容与丰硕公司卖给于春才的房屋有关，双方达成共识，张云捷以公司法定代表人身份签字。双方要求张云捷和董希林签字证明一下。张云捷作为房屋出售人不能担保，也不具备担保人的身份。江山公司也是出售人。补充协议中三方认可房屋面积为650平方米，于春才与江山公司签订的补差价款88.45平方米是他们双方认可的。张云捷签字时是职务行为不是个人行为。判决书第6页，关于执行吉林商通农业有限公司……张云捷和董希林毫不知情。二、一审判决张云捷承担责任证据不足，没有证据证明张云捷参与买卖活动。没有证据证明张云捷是自然人签字。于春才认可办理房证时间为两年(办理变更房屋产权证时间为两年有悖常理，幕后操作利益交换详情张云捷不知),张云捷没有参与研究买卖过程，后果责任应该由参与研究的人承担。既然是法院判决合同无效，则担保人就没有责任。补差价款的协议是双方之间认可的事情无需担保。法院没有审理这份合同的来龙去脉，多出的88平方米在三方签订的主合同中没有这个内容。三、适用法律错误，于春才起诉超出诉讼时效。《中华人民共和国担保法》第二十五条规定，”一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行届满之日起6个月。”已经超出诉讼时效。在保证期间内于春才没有向张云捷主张过权利，依法张云捷的保证责任已消灭。既然法院判决合同无效，担保人免责。张云捷和董希林都不是担保人，是见证人。四、张云捷和董希林开庭前已经约定好张云捷代表董希林并发言，张云捷和董希林是同一份答辩书，分别签字为证。于春才买卖房屋的相关事宜董希林比张云捷知道的更详细。综上所述，一审法院判决张云捷承担责任没有事实依据，也没有法律依据，张云捷也不是担保人，于春才起诉已过时效，担保责任依法已消灭，同时也不应该承担案件受理费。张云捷没有过错，希望二审法院依法判决。于春才辩称，张云捷上诉状中称无法办证，在买房时张云捷没说房子有抵押，其并未如实告知我。一审时董希林明确表示不知情。一审判决认定合同无效是错误的，担保人应当对债务人返还购房款承担全部连带责任。丰硕公司辩称，丰硕公司和于春才签订买卖房屋协议，公司副董事长董希林联系我说有个大姐要购买房屋，张云捷称需召开董事会进行评估。按照评估价签订三方合同，并明确告知房屋情况，于春才同意后签订。张云捷自董希林处得知房屋情况，张云捷至长春法院问明情况后，提交异议，执行局答复需要起诉，张云捷向执行局提交多份证据证明房子是丰硕公司的，丰满区房管所无权办理房产证但也办理了，对此张云捷不知情。单位房产证在房产局档案馆没有灭籍。2008年，张云捷任丰硕公司董事长，事情发生在2001年，当时董事长是王爱成（工商局局长于占平爱人）。丰硕公司与于春才签订的是三方协议，同时将评估报告给了于春才。江山公司未向本院提交书面答辩意见。董希林辩称，我与于春才母亲孙艳萍系40多年的朋友关系。2012年、2013年孙艳萍联系我，要在吉林购置房产。丰硕公司卖房子，房子原来是丰满工商局工商所办公地点，那时候我正在工商局上班，我就与张云捷联系，丰硕公司召开董事会及委托资产评估所进行了评估。我带孙艳萍去找张云捷和江山公司的吴迪，见面后他们谈的。2012左右长春法院来查封丰满工商所办公地点，说是抵押给银行，我将这个情况告诉孙艳萍，孙艳萍说需要见张云捷和吴迪，具体见面商谈的购买事宜。于春才向一审法院起诉请求：1.解除于春才与丰硕公司、江山公司于2014年7月9日签订的房屋买卖协议书及补充协议书；2.丰硕公司立即返还购房款205万元。江山公司立即返还购房款67.76万元，董希林、张云捷对上述房款承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2014年7月9日，丰硕公司作为甲方、于春才作为乙方，江山公司作为第三人，三方签订房屋买卖协议书一份。协议约定，房屋实际面积650平方米，其中甲方500平方米产权，第三人150平方米产权。第三人于2001年3月15日在丰满区房管所办理号房屋产权证中包含此650平方米房屋面积。由于历史原因房屋产权至今没有进行具体分割。但500平方米产权属于甲方所有，第三人无异议并承诺解决历史遗留问题后负责为甲方办理独立房屋产权证且承担费用。乙方购买价格及甲方交付房屋具体事项，1．乙方购买甲方房屋500平方米，每平方米单价4,100元，共计205万元；2．乙方购买第三人房屋150平方米，每平方米单价4,100元，共计61.5万元；3．乙方先交付第三人31.5万元，另外30万元作为第三人为乙方办理房屋产权证的保证金，第三人负责为乙方办理房屋产权手续并承担费用，乙方获得独立房屋产权证后立即将30万元交付第三人，交易终结；4．乙方一次性交付甲方205万元全部购房款，甲方收到房款后，三日内将房屋交付乙方，延误一天赔偿乙方损失费1,000元。在第三人为乙方办理房屋产权证过程中，甲方协助乙方与第三人交涉；如因第三人过错原因导致房屋产权不能及时变更致使乙方正常生产经营受到影响，由第三人承担责任，赔偿乙方的实际损失。协议还约定了其他权利义务。于春才于2014年7月11日向江山公司交付购房款31.5万元，于2014年7月13日向丰硕公司交付购房款205万元。2014年7月28日，江山公司作为甲方、于春才作为乙方，双方签订补充协议一份。协议约定，甲乙双方于2014年7月9日与丰硕公司共同签订了一份房屋买卖协议书，因该份协议所约定的甲方面积与实际测绘面积存在较大误差，特签订补充协议。吉林市吉林大街67号三层写字楼，三层写字楼销售房屋建筑总面积为738.45平方米，全框架结构，商业性质。其中丰硕公司500平方米，甲方已于本月9日与丰硕公司联合销售150平方米，本次销售面积为按照测绘报告的找差部分，面积为88.45平方米（详见吉林市房地产测绘大队2004年测绘报告）。甲方销售房屋（找差）面积为88.45平方米，每平方米单价为4,100元，合计金额为36.26万元。本协议签订的同时，乙方向甲方交付找差购房款36.26万元。甲方向乙方交付房屋时间为2014年8月30日前。本协议约定为2014年签订的主协议的补充条款，未尽事宜按照主协议的约定执行。董希林、张云捷作为担保人在该协议上签名。于春才于2014年7月30日向江山公司交付差价款36.26万元。于春才交付房款后，丰硕公司、江山公司向于春才交付了案涉房屋。2019年5月，于春才收到长春市宽城区人民法院通知一份。通知内容如下：“原审法院在执行吉林商通农业有限公司与江山公司借款合同纠纷一案中，拟对原审法院依法查封的、江山公司名下、坐落于、建筑面积分别为9,229平方米、11,992平方米两处房屋进行评估、拍卖，以上两处房屋已于2003年5月29日抵押给中国农业银行长春开发区支行（原抵押权人），你提供的房屋买卖协议复印件显示现你正在使用综合二层、三层，面积分别为459.04平方米、500平方米，购买时间为2014年7月18日、2014年7月9日。另外，根据你自行供述，一层入口也由你使用，面积不详。根据《中华人民共和国担保法》及相关司法解释，因你购买该房屋系在抵押之后，不能对抗抵押权人，限你自本通知之日起十日内从该房屋内迁出，如有异议，可在本通知之日起十日内书面向原审法院提出，逾期视为无异议，如无异议且逾期不迁出，原审法院将强制执行，由此造成损失自负。”接到该通知后，于春才向长春市宽城区人民法院提出执行异议。长春市宽城区人民法院于2019年6月25日作出（2019）吉0103执异79号执行裁定书，裁定驳回于春才的异议。现于春才已从案涉房屋中迁出。审理中，丰硕公司法定代表人即担保人张云捷自认在2010年已经知道案涉房屋被查封。另，2010年7月27日吉林省长春市中级人民法院作出（2009）长执恢字第52-1号民事裁定书，裁定：继续查封江山公司位于吉林市丰满区两处（产权证号，建筑面积9,229平方米、建筑面积11,992平方米）；位于吉林市丰满区房屋（产权证号号，建筑面积3,790平方米）。2014年初，丰硕公司曾委托相关机构对登记在江山公司名下的、属于丰硕公司所有的500平方米价值进行评估。评估报告第9页载明：“至价值时点，未发现估价对象设立抵押权、担保权等他项权利及其他使用管制规定”。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。本案丰硕公司、江山公司擅自与于春才签订房屋买卖协议书、补充协议书转让被查封的房屋，违反法律法规强制性规定，房屋买卖协议书、补充协议书属于无效合同，且自始无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，丰硕公司应将收取的205万元房款返还给于春才，江山公司应将收取的67.76万元房款返还给于春才。原审法院认为，丰硕公司、江山公司将法院查封的房屋转让给于春才存在过错，给于春才造成了损失，因于春才占有案涉房屋三年有余，故丰硕公司、江山公司应以各自收取的房款为基数自2019年6月14日起按年利率6％支付于春才利息损失。现于春才诉请仅要求江山公司承担违约责任，故江山公司应以67.76万元为基数自2019年6月14日起至实际给付之日止，按年利率6％支付于春才利息损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条规定：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”本案中因主合同无效导致担保合同无效，担保人张云捷知晓案涉房屋被法院查封，故其对无效合同的产生存在过错。于春才诉请要求张云捷对江山公司返还购房款承担连带责任，因张云捷作为担保人系在36.26万元补充协议书上签名，而签订该补充协议书时于春才已向江山公司交付了房屋买卖协议书所涉房款，故张云捷应当对江山公司不能返还的购房款在36.26万元的三分之一范围内承担责任。现无证据证实担保人董希林对无效合同的产生存在过错，故董希林不承担民事责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定作出判决。一审判决：一、于春才与丰硕公司、江山限公司于2014年7月9日签订的房屋买卖协议书无效，于春才与江山公司于2014年7月28日签订的补充协议书无效；二、丰硕公司于判决生效之日起十日内返还于春才购房款205万元；三、江山公司于判决生效之日起十日内返还于春才购房款67.76万元；四、张云捷对第三项债务中江山公司不能清偿部分在36.26万元的三分之一范围内承担责任；江山公司自2019年6月14日起至实际给付之日止以67.76万元为基数按年利率6％给付于春才利息损失；驳回于春才的其他诉讼请求。案件受理费37,895元，公告费260元，由于春才负担8,695元，由江山公司负担29,460元，张云捷在2,247元的范围内与江山公司共同负担；多收取案件受理费20,206元，退还于春才。张云捷二审中向本院提交证据：租赁协议书一份。证明：张云捷所担保的房屋买卖事项双方已经履行完毕，担保事项也完毕。于春才质证称，履行完毕是对方把房子给我，租金全部付清，现在都没做到。董希林质证称，买卖房屋和租金是分开的，租金是他们双方之间的租赁关系产生的，不能混为一谈。本院经审查认为，该份证据与本案无关联，不予采信。于春才、丰硕公司、江山公司、董希林在二审期间未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定：主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案中，长春市宽城区法院执行裁定书中明确于春才所购买房屋包含在该裁定书中，张云捷作为丰硕公司的法定代表人，其明确表示知道查封其公司房屋500平方米且在2009年、2010年向长春市宽城区人民法院提出过异议，即其明确知道涉案房屋被查封事实，现主张在签订房屋买卖协议时对房屋被查封情况不知情，与事实明显不符。关于张云捷主张于春才诉请超过诉讼时效期间的上诉请求问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，导致双方签订合同无效的原因为涉案房屋被查封，而依据现有证据，本院仅能认定于春才在长春市宽城区人民法院向其发出通知时，其对涉案房产被查封一事为知道或应当知道的时间起算点，而该时间为2019年5月，本案于春才于2019年6月诉至吉林市丰满区人民法院，故于春才主张权利并未超过诉讼时效期间。综上所述，张云捷上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,717元，由上诉人张云捷负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年八月二十五日书记员  聂 力