福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0881民初1087号 原告：龙岩天地缘物业管理有限公司,住所地漳平市菁城街道东石路1号二楼，统一社会信用代码91350881070865069P。 法定代表人：夏善勇，职务：总经理。 委托诉讼代理人：朱玉芳，女。 委托诉讼代理人：王光木，男。 被告：张兴辉，男，1972年8月15日出生，汉族，住漳平市。 原告龙岩天地缘物业管理有限公司与被告张兴辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙岩天地缘物业管理有限公司（以下简称“龙岩天地缘物业公司”）委托诉讼代理人朱玉芳、王光木、被告张兴辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 龙岩天地缘物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告张兴辉立即向原告支付物业服务费1926元，公用水电公摊费146.98元，合计人民币2072.98元；二、请求法院判令被告张兴辉承担本案诉讼费用。事实与理由：漳平市闽西南商贸城G区尚未成立业主委员会，本小区的物业服务企业由福建省漳平市汇鑫房地产开发有限公司于2015年8月选聘龙岩天地缘物业管理有限公司对闽西南商贸城小区提供全程物业服务管理。经双方协商后，于2015年8月5日签定《前期物业管理理服务合同》合同约定由原告提供闽西南商贸城小区的物业管理服务，物业服务费按物业建筑面积计收，多层住宅的物业服务收费标准为0.45元/平方米，高层住宅物业服务收费标准为0.75元/平方米，商业(店面)物业服务收费标准为1.0元/平方米，(2017年9月l日起公用水电公摊费按实际产生费用公摊)。被告系闽西南商贸城小区G3-T1-602室业主，其住宅面积118.91平方米。原告自2015年8月5日起对被告居住的闽西南商贸城小区G区实施物业规范管理，为各业主提供完善的物业服务管理，尽自己的责任和义务履行合同约定。但被告不履行《前期物业管理服务合同》约定及《物业管理条例》等相关法律规定，自2017年1月1日至2019年12月31日止从未向原告交纳物业服务费等相关费用。被告己累计拖欠G3-T1-602室的物业服务费计1926元，公用公摊水电费146.98元，合计人民币2072.98元。(具体详见业主欠费明细单)。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理。为此，龙岩天地缘物业公司向本院提起诉讼。 张兴辉辩称，一、龙岩天地缘物业公司起诉的自2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费已超过诉讼时效；二、答辩人未与龙岩天地缘物业公司签订合同，龙岩天地缘物业公司无权起诉答辩人；三、龙岩天地缘物业公司存在物业管理瑕疵，没有及时维护消防设施，未公布过管理费用收支账目，对小区环境绿化管理不负责任绿化地损毁严重，未对小区花草树木定期修剪维护排除安全隐患，致使答辩人小车被折断的树木压到造成财产损失。 本院经审理认定事实如下：2015年8月5日，漳平市汇鑫房地产开发有限公司与龙岩天地缘物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定龙岩天地缘物业公司为闽西南商贸城小区提供物业服务，小区物业收费标准：多层住宅0.45元/平方米*月，高层住宅0.75元/平方米*月，公共维修费用等费用按实际发生金额以实际入住业主公摊，房屋共享部位共享设施设备的维修、更新、改造费用由使用业主进行分摊，物业管理服务费用及公摊费用主要用于以下开支：清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用等。张兴辉自2017年1月1日起至2019年12月31日止，尚欠物业服务费1926元。龙岩天地缘物业公司2020年5月15日才开始以张贴公示等方式向张兴辉催缴物业服务费，但张兴辉未交纳。龙岩天地缘物业公司存在未履行好物业管理服务的事实。 综上所述，本院认为，龙岩天地缘物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与漳平市汇鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。龙岩天地缘物业公司自2020年5月15日起对张兴辉未交纳的物业服务费进行了有效的催交，张兴辉作为该小区的业主，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。张兴辉自2017年1月1日起未缴纳物业服务费，但龙岩天地缘物业公司至2020年5月15日才向张兴辉催缴物业服务费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年……”规定，龙岩天地缘物业公司主张张兴辉支付自2017年1月1日起至2017年4月30日止的物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。龙岩天地缘物业公司要求张兴辉支付公用水电公摊费146.98元，证据不足，应负举证不能责任，本院不予支持。龙岩天地缘物业公司存在物业管理瑕疵，应承担物业服务费30%的违约责任，张兴辉应向龙岩天地缘物业公司支付自2017年5月1日至2019年12月31日止的物业服务费1712元×70%=1198.4元。张兴辉辩称龙岩天地缘物业公司存在管理瑕疵及讼争物业服务费超过诉讼时效的理由，本院部分采信。张兴辉辩称龙岩天地缘物业公司不是诉讼主体，不符合法律规定，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、张兴辉应于本判决生效之日起十日内向龙岩天地缘物业管理有限公司支付物业服务费等费用1198.4元； 二、驳回龙岩天地缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由龙岩天地缘物业管理有限公司负担5元，张兴辉负担20元。该款限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 员 陈长根 二〇二〇年八月三日 法官助理 郑 姗 书 记 员 蒋敏佳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。