吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1426号上诉人（原审原告）：杨某1，女，1991年1月3日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：杨某2（系杨某1父亲），住吉林省吉林市。被上诉人（原审被告）：尹某，女，1960年1月30日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：李某（系尹某丈夫），住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：徐某，吉林巡达律师事务所律师。原审第三人：吉林市亨通房地产开发有限责任公司。法定代表人：姚某，经理。上诉人杨某1因与被上诉人尹某，原审第三人吉林市亨通房地产开发有限责任公司（以下简称亨通房地产公司）返还原物纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初1886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。杨某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨某1的诉讼请求，一、二审诉讼费由尹某承担。事实和理由：依据一审法院于2019年10月15日作出的（2019）吉0204民初3314号民事判决，杨某1和李效珍的房屋买卖行为合法有效，杨某1对诉争房屋办理产权登记并不存在恶意。二、李效珍于2000年与亨通房地产公司签订了《商品房购销合同》，缴纳了购房款并取得了正规发票，2002年房屋竣工时缴纳了入户费并取得了钥匙，2006年办理了房屋产权证书，房屋买卖过程合法有效，并不存在恶意。三、亨通房地产公司于2003年将案涉房屋出售给尹某时，其已将2000年与李效珍签订了买卖合同，收取了购房款并出具了购房发票，且在2002年办理了入户手续，将房屋钥匙交给了李效珍，现无证据显示李效珍和亨通房地产公司解除了买卖合同，案涉房屋已实际登记到李效珍名下，亨通房地产公司对该房屋已无处分权，根据《中华人民共和国合同法》的规定，亨通房地产公司与尹某签订的合同违反法律规定，是无效的。四、尹某仅持有一张收据，收据上仅加盖了财务章，且没有说明双方的权利义务，也没有标明单价和面积，房屋的坐落地名和房产证亦不相符，尹某在没有缴纳入户费用的情况下入住，不能说明尹某和亨通房地产公司之间形成了事实上的房屋买卖合同法律关系。李效珍于2006年办理房屋产权证明时尹某也知晓此事，并没有找亨通房地产公司主张权利，而是在2015年向李效珍主张权利，其诉讼请求被一审法院驳回后又在上诉发回重审时申请撤诉，可见其明显存在过失。五、2015年7月9日，一审法院作出（2015）船民一初字第258号民事判决，驳回了尹某起诉李效珍请求确认涉案房屋归尹某所有的诉讼请求，认定李效珍持有的产权证享有物权优先于尹某持有的收据。六、一审判决适用法律错误，除《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条外，其余法律规定与本案没有任何关联。尹某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。亨通房地产公司未提交书面陈述意见。杨某1向一审法院起诉请求：判令尹某返还违法占有的房屋。一审法院认定事实：杨某1系李效珍孙女。李效珍欲购买裕华园小区房屋。2000年12月29日，亨通房地产公司（甲方）与李效珍（乙方）签订商品房购销合同，约定：李效珍以单价1500元／平方米，总价款275,760元购买位于吉林市××区（建筑面积183.84平方米）房屋。同日，亨通房地产公司开具了不动产统一发票，载明：李效珍以现金形式交纳了购房款275,760元。2002年冬季，房屋竣工，李效珍取得涉案房屋钥匙，但未入住。2011年李效珍办理了2楼38号房屋所有权证。杨某1的祖母李效珍自2003年一直居住于涉案房屋楼上即吉林市××区房屋内。2003年1月23日，尹某向亨通房地产公司交纳购房款20万元，购买裕华园小区3号楼4单元2楼38号房屋，亨通公司为其开具了购房款20万元的收款收据。尹某自2003年入住该房屋至今。2006年一审法院在审理姜云霞合同诈骗案中，李效珍在公安机关作证，证实2001年其购买裕华园小区3号楼4单元302室，交的是现金，没有贷款。2009年10月26日，李效珍向一审法院出具关于裕华园3号楼4单元40（302）号住房情况的材料，载明：我叫李效珍，现住××园（302）号房，2000年，我从亨通房地产公司经营者姜云霞手中以1500元／平方米购买裕华园小区3号楼4单元38（202）号住房，由于家中有90多岁的老人，38号房为二层，一层又为车库和商业网点较吵闹，且很少见阳光，室温低，不利于老人健康等原因，感觉很不理想，一直没有入住，经与姜云霞协商，把原所购38（202）号房调整到40（302）号房，并把40（302）房的钥匙交给了我，姜答应给办理调整手续，2003年我对40（302）房进行了装修并入住，经多次催促，办理调整和产权证都被姜以种种理由推托，直到姜云霞案发才知道40（302）号房已被办理了抵押贷款和38（202）号房已被姜云霞卖出的事实，后来姜云霞跑了，哪也找不到，我就用原来38（202）号房的手续办理并取得了38（202）号房的私有房屋产权证书，以保证自己案件中有抓头和利益保障。造成40（302）号房不能办理产权，完全是由于姜云霞的欺诈和银行办理抵押贷款不负责任造成的。我请求贵院在审理姜云霞案件时，帮助我通过法律程序为我现居住的××园（302）号房确权。李效珍出具了关于裕华园小区3号楼4-3-4号住房的情况说明，载明：2002年李效珍从亨通房地产公司经营者姜云霞手中以1500元／平方米购买裕华园小区3#-4-3-38号住房，后觉得该住房不理想，一直没有入住。姜云霞于2003年1月23日又将该房屋以20万元价格卖给尹。当李效珍得知该房有人居住找到姜云霞时，姜谎称是借给别人居住，并表示将3#-4-3-40号调换给李效珍。李效珍觉得该房很理想，就装修入住，但姜云霞一直没有给出具任何手续，没有把产权进行变更。事实上，姜云霞向李效珍及尹某隐瞒了38号房卖出的事实，向李效珍隐瞒了将40号房屋已抵押的事实，致使现在李效珍持有38号产权证居住在已被抵押的40号屋内。尹持有亨通房地产公司的收款收据居住在李效珍拥有产权的38号房内。此种后果一是由于姜云霞蓄意进行欺诈造成的，另一种是由于农业银行几年来对已抵押的房屋疏于管理或故意不管理造成的。2015年，尹某起诉李效珍，请求确认涉案房屋归尹某所有。一审法院于2015年7月9日作出（2015）船民一初字第258号民事判决，驳回尹某的诉讼请求。后尹某上诉。本院将该案发回一审法院重审。尹某于2016年11月3日以证据不足为由向一审法院提出撤诉申请。一审法院于2016年11月3日作出（2015）船民一初字第185号之一民事裁定，裁定准许尹某撤诉。2018年7月4日，李效珍起诉尹某返还原物，尹某反诉李效珍确认涉案房屋归尹某所有，一审法院以李效珍变更登记为杨某1，其诉讼主体不适格，尹某诉请与本诉不属于同一法律关系为由，于2019年4月16日作出（2018）吉0204民初2676号民事裁定，驳回李效珍的起诉，驳回尹某的反诉。在（2018）吉0204民初2676号案件审理过程中，杨某1于2018年12月21日交纳38（202）号房屋买卖契税，并于12月22日取得涉案房屋不动产权证书。后杨某1将涉案房屋办理了40万元抵押贷款。2006年，农行汇春支行诉霍炬、吉林市汇丰源商贸有限公司借款合同纠纷，一审法院于2007年5月18日作出（2006）船民二初字第455号民事判决，判决霍炬偿还农行汇春支行借款，农行汇春支行享有40（302）号房屋优先受偿权，吉林市汇丰源商贸有限公司承担连带责任。后该案再审时，农行汇春支行撤回起诉。现李效珍居住的三楼40（302）号房屋登记在霍炬名下，该房屋有抵押贷款。本案在审理过程中，尹某在一审法院提起诉讼，请求确认李效珍、杨某1于2018年12月21日签订的买卖协议无效并将房屋登记恢复到李效珍名下。一审法院于2019年10月15日作出（2019）吉0204民初3314号民事判决，判决：驳回尹某的诉讼请求。双方均没有上诉，该案已生效。一审法院认为，李效珍与亨通房地产公司签订的商品房购销合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的规定，合法有效。尹某虽未与亨通房地产公司签订书面商品房买卖合同，但尹某交付房款，亨通房地产公司开具收据并交付钥匙，即是对裕华园小区3号楼4单元二层38（202）号房屋买卖行为意思达成一致，故双方之间形成了事实上的房屋买卖合同法律关系，合法有效。后李效珍将房屋出卖给其孙女杨某1之行为，亦合法有效。如按李效珍所述，其是在第二年准备装修时发现房屋被尹某占有，此时，就同一房屋订立两个买卖合同（李效珍、尹某），形成两个具有重叠内容的债权债务关系，亨通房地产公司就本案诉争房屋涉及“一房二卖”问题。对于“一房二卖”纠纷，如果买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，李效珍于2002年取得诉争房屋钥匙，但并未入住，后其知晓亨通房地产公司将诉争房屋卖与他人，他人装修入住，其在被亨通房地产公司欺骗的情况下未主张权利，而在2006年姜云霞刑事案件中知晓其现居住的三楼房屋有银行抵押贷款后，于2011年办理了诉争房屋的房屋所有权证，又于2018年将房屋出卖给其孙女杨某1，杨某1用该房屋办理了抵押贷款，可以看出李效珍及杨某1对诉争房屋办理登记均存在恶意，杨某1的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人尹某，故杨某1的诉请无法得到支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定作出判决。一审法院判决：驳回杨某1的诉讼请求。诉讼费5556元（案件受理费5436元、公告费120元）由杨某1负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，杨某1的上诉请求不能成立，应予驳回。（一）2000年12月29日，亨通房地产公司与李效珍签订了《商品房购销合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。但依据李效珍于2009年10月26日向一审法院出具的《关于裕华园小区3号楼4单元40（302）号住房情况的材料》以及李效珍出具的《关于裕华园小区3号楼4－3－4号住房的情况说明》可知，虽两份说明中陈述的对购买房屋进行调换的原因存在差异，但无论基于何种原因，李效珍均自认已与时任亨通房地产公司负责人的姜云霞达成产权调换合意，将其购买的裕华园小区3#-4-3-38号住宅调换为3#-4-3-40号住宅，李效珍实际占有并装修入住。（二）虽李效珍为保障自身权益使用原《商品房购销合同》及相关手续办理了诉争房屋的产权登记，但其仍在××园（302）居住，对诉争房屋并未实际占有。（三）李效珍与其孙女杨某1于2018年12月21日签订了房屋买卖合同，约定了价款，杨某1交纳了契锐并办理了不动产登记，但李效珍因并未实际占有出售房屋，故并未依约履行交付房屋的义务。（四）2003年1月23日，尹某向亨通房地产公司交纳购房款20万元购房款，亨通公司房地产公司为其开具了购房款20万元的收款收据。尹某自2003年入住该房屋至今。结合以上事实，在李效珍自认已与亨通房地产公司达成房屋调换协议并依据调换协议实际占有使用案外房屋，杨某1依据基于其与李效珍达成的房屋买卖协议办理的不动产登记且尚未实际取得案涉房屋的情况下，径行向尹某主张权利，要求尹某返还案涉房屋，本院无法支持。综上所述，杨某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5436元，公告费120元，由杨某1负担。本判决为终审判决。审判长  张博轩审判员  于福超审判员  李 洁二〇二〇年八月二十一日书记员  王可人