广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12080号上诉人（原审原告、案外人）：陈志坚，男，1980年4月18日出生，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：于文晴，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：江丽丽，女，1977年5月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：戴敏，男，1973年9月11日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：董泽云、汤萍，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：罗全宏，男，1975年12月9日出生，汉族，住陕西省洋县。被上诉人（原审被告、被执行人）：路亚丽，女，1983年6月26日出生，汉族，住陕西省汉中市洋县。上诉人陈志坚因与被上诉人江丽丽、戴敏、罗全宏、路亚丽案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈志坚上诉请求：1、停止(2018)粤0103执503号案对佛山市南海区里水镇草场白塔村工业大道18号恒大金碧湾5号楼4906室的执行；2、解除(2018)粤0103执503号案对佛山市南海区里水镇草场白塔村工业大道18号恒大金碧湾5号楼4906室的查封；3、确认佛山市南海区里水镇草场白塔村工业大道18号恒大金碧湾5号楼4906室归其所有。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、涉案房屋的《房产转让协议书》的确是2017年3月28日签署。首先，该协议书由第三方律师起草，签约地点为该律师所在的律师事务所，在场人员有该律师、陈志坚、罗全宏、路亚丽、马某、江丽丽，该事实有该律师出具的证明和大厦的监控视频可以证实。其次，原审法院认定罗全宏、马某与其存在利害关系，完全没有依据，陈志坚、江丽丽均系罗全宏、路亚丽的债权人，原审法官想当然的认为江丽丽的债权可信度高于其，这完全不是基于事实与证据审理案件，而是先入为主。再次，涉案《房产转让协议书》有在场人马某作为见证人签字，且已经出庭说明案件事实经过，现原审法官没有客观证据直接否定在场人见证人的证人证言，属于适用法律错误。2、涉案房屋的《房产转让协议书》并非是以房抵债协议。马某是罗全宏、路亚丽的债权人，陈志坚是马某的债权人，涉案房屋交易前三方债权债务并无任何关系，三方是为了盘活债权债务才协商一并处理，上述债权债务同时处理，并无清偿先后顺序，仅仅是对价的支付的方式做了特殊安排。原审法官据此否定《房产转让协议书》房屋买卖合同的性质，完全没有依据。3、原审法官以“该些单据上载明的业主均是路亚丽而非陈志坚”否定其占有使用涉案房屋，但涉案房屋的水、电、煤气、光纤、物业管理费、契税等均由其办理，且由其支付相关费用。上述证据不能证实其在佛山市南海区里水镇草场白塔村工业大道18号恒大金碧湾5号楼4906室生活居住，还有何证据能够证实居住生活事实，原审法官错误适用证据规则，强加其举证责任。4、其为购买涉案房屋支付了购房借款及按揭款事实清楚，证据确实充分。首先，2017年3月29日，其与路亚丽一起前往金碧物业有限公司佛山分公司处理借款及违约金事宜，向金碧物业公司现金支付280000元，刷卡支付217800元，偿还路亚丽剩余五期首付借款及违约金，金碧物业公司提供了两张购房发票办理房产证。原审法官故意回避其支付违约金事实，认定其未解释该款项如何构成。其次，购房款480000元收款方是金碧物业有限公司佛山分公司，且该公司出具了收据也有相关刷卡单，原审以时间临近为由否定该客观事实，完全没有事实和法律依据。原审对该事实若存疑，完全可以向金碧物业有限公司佛山分公司发函或现场询问。最后，涉案房屋建设银行按揭款，其提供了银行还款计算表，且每月均有银行扣款短信可以证实，这是客观事实。5、2017年4月6日，其与路亚丽共同前往广东省佛山市地方税务缴纳契税办理涉案房屋房产证。2019年2月21日，路亚丽领取涉案房屋不动产权证。2019年3月28日被原审法院查封。其在知道路亚丽领取涉案房屋不动产权证后，第一时间寻找中介赎契，后得知被原审法院查封才未继续推进。6、本案中，陈志坚、罗全宏、马某、江丽丽均在签署《房产转让协议书》现场，且陈述购房合同等文书均在江丽丽处保管，签约后江丽丽交由其办理相关手续，该事实在庭审中，罗全宏、马某均有陈述。但如此关键事实，原审不要求江丽丽本人出庭接受询问，仅仅由其代理人书面回复法庭其不在现场(虚假陈述)，直接剥夺了各方询问的权利，直接导致未查清案件事实。综上，请求二审法院查清事实，依法改判支持其原审全部诉讼请求。被上诉人江丽丽、戴敏答辩认为陈志坚上诉提出的理由在一审判决书中已经阐述的很清楚，其认可一审判决认定的事实和观点。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的目的是保护没有过错的买房人的物权期待权。而本案中，陈志坚与罗全宏、路亚丽签订房产转让协议是为了解决双方的债权债务，而不是用来真正的买房居住，陈志坚的债权与其的债权都是同一类的，不存在优先的问题。陈志坚与罗全宏、路亚丽签订的购买协议实质上是以房抵债，不能够适用上述规定。被上诉人罗全宏答辩不同意原审判决，同意陈志坚的上诉请求。被上诉人路亚丽没有到庭亦未提交书面答辩意见。2019年10月29日，陈志坚向一审法院起诉，请求判令：1.停止（2018）粤0103执503号案对佛山市南海区里水镇草场白塔村工业大道18号恒大金碧湾5号楼4906室的强制执行；2.解除（2018）粤0103执503号案对佛山市南海区里水镇草场白塔村工业大道18号恒大金碧湾5号楼4906室的查封；3.确认佛山市南海区里水镇草场白塔村工业大道18号恒大金碧湾5号楼4906室归其所有。一审法院认定事实：2015年4月30日，路亚丽与南海盈裕公司签订编号为0000522的《恒大御景湾楼宇认购书》，约定：路亚丽向南海盈裕公司认购恒大御景湾5幢4906单元，该商品房建筑面积共91.57平方米，其中套内建筑面积70.82平方米，按套内建筑面积计算，单价为25640元/平方米，总金额为1815834元；路亚丽同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》后自动转入房款）；路亚丽选择按揭付款（商业贷款），路亚丽须于2015年4月28日前支付首期房款525834元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款1270000元由银行通过按揭贷款。同日，南海盈裕公司（出卖人）与路亚丽（买受人）签订合同编号为20150430045802的《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为佛山市住房和城乡建设管理局，商品房预售许可证号为南房预字第××号；买受人购买的商品房为恒大金碧湾5号楼4906号房，该商品房用途为住宅，该商品房合同约定建筑面积共91.57平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25640.13元，总金额1815834元；自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的30%，金额545834元，除首期款外，剩余房款金额1270000元，应于2015年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。2015年5月1日，金碧物业佛山分公司（甲方）与路亚丽（乙方）签定编号为YJW123的《借款协议》，约定：乙方认购了恒大御景湾5号楼4906号房，由于资金周转问题特向甲方借款；经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额490275元，乙方承诺按时向甲方归还上述借款；还款时间为，乙方须在2015年10月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2016年4月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2016年10月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2017年4月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2017年10月26日前向甲方归还所借款项54475元，乙方须在2018年4月26日前向甲方归还所借款项217900元等。同日，路亚丽在编号为YJW658、YJW659、YJW660、YJW661、YJW662、YJW663的六份《金碧物业有限公司佛山分公司借款借据》上签名，确认收到金碧物业佛山分公司提供的借款合计490275元。南海盈裕公司于当天开具票号为00240087的广东省地方税收通用发票（电子）发票联，载明收到路亚丽就恒大金碧湾5-4906房交纳的545834元（含定金20000元整），并注明款项性质是预售购房款。2015年5月8日，路亚丽（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司广州天河支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人就购置涉案房屋向贷款人借款1270000元；借款期限360个月，即2015年5月11日至2045年5月11日；借款人首付款金额为545834元；借款人指定扣款账户为路亚丽名下建行62×××62账号；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为7294.81元；该合同项下抵押财产清单载明，抵押财产名称是涉案房屋，权属证书及其他有关证书编号是商品房买卖合同/20150430045802，面积91.57平方米，抵押财产的价值为1815834元，已经为其他债权设定抵押的金额为0元，债权数额（借款本金）为1270000元。2015年5月13日，南海盈裕公司开具广东省地方税收通用发票（电子）发票联，载明收到路亚丽就恒大金碧湾5-4906房交纳的1270000元，并注明款项性质是预收购房款。2015年5月28日，广东省广州市广州公证处作出（2015）粤广广州第093574号《公证书》，兹证明路亚丽（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司广州天河支行（贷款人）的代表人案外人王玉新于2015年5月8日签订了前述《个人住房（商业用房）借款合同》。路亚丽向金碧物业佛山分公司归还第一期借款54475元后，未依约向金碧物业佛山分公司归还第二期借款，金碧物业佛山分公司遂向广东省佛山市南海区人民法院提起诉讼。广东省佛山市南海区人民法院于2016年7月21日立案受理金碧物业佛山分公司诉路亚丽民间借贷纠纷一案，并于2016年9月9日作出（2016）粤0605民初11937号民事判决，判决路亚丽向金碧物业佛山分公司偿还借款54475元，并按年利率24%支付该款从2015年4月27日起计算至实际还款之日止的违约金。2017年3月28日，路亚丽、罗全宏（均是甲方、借款人），陈志坚（乙方、出借人）和马某（保证人）签订《借款协议》，载明：甲方向乙方借款金额为800000元；借款期限至2019年3月28日；借款月利率1%，即每月利息8000元，于每月28日内支付；甲方应在借款期限届满后1日内归还借款本息，如甲方逾期未还本息，则应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍支付利息，计算至实际归还借款本金之日。一审庭审中，罗全宏、陈志坚均确认：由于陈志坚怕罗全宏欺骗，故签订该《借款协议》，以防涉案房屋出现问题后可以凭该协议起诉罗全宏、路亚丽，事实上陈志坚没有出借款项给罗全宏、路亚丽，也没有追讨还款，该《借款协议》只是担保性质。陈志坚提交了一份合同签订日为2017年3月28日的《房产转让协议书》，载明：路亚丽、罗全宏是转让方和甲方，陈志坚是受让方和乙方；甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方一事，达成转让协议；本合同所出售房屋坐落在佛山市南海区里水镇草场社区居委会白塔村白塔工业大道18号恒大金碧湾5号楼4906号房；该房屋为楼房三室一厅一卫房屋的建筑面积91.57平方米；出售房屋的《房地产权证》权属为目前转让方已与出卖人南海盈裕公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为20150430045802号，转让方尚未取得相关的房地产权证书；甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥，出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关；双方商定该房屋转让价为200000元，甲方在收款时应向乙方出具收据；在甲方将该房产所有手续完整过户到乙方名下后，乙方按约定价格200000元整交付甲方；双方协商议定甲方应于本合同生效之日起/日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收；乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使；房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让后续到乙方名下；办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担；甲乙双方应积极配合办理过户手续，甲方负责办理房屋过户，乙方予以充分协助，转让方保证在取得房地产权证书十日内完成对受让方的过户登记手续，否则构成违约，违约方需按本合同项下价款的20%承担违约金；如因政策原因不能将房产证、土地证直接办理为乙方名下，甲方须协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，过户手续所须一切费用由乙方承担；甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。马某在该协议见证人处签名。陈志坚又提交两份《收款收据》。其中一份日期为2017年3月28日的《收款收据》载明：现收到陈志坚给罗全宏的借款款项200000元，收款方式为现金；另一份落款日期为2017年3月29日的《收款收据》载明：现收到陈志坚给路亚丽的借款款项280000元，收款方式为现金加转账。2017年3月29日，陈志坚通过手机银行转账20000元给路亚丽。2017年3月29日，南海盈裕公司出具编号为00028953和0028954的两份《收据》，分别载明收到路亚丽就涉案房屋支付的39086元和3203元，两份《收据》上备注的付款方式均是POS机刷卡。陈志坚提交了一份日期为2017年3月29日的《交款核对单》，载明：房号是5#4906；业主姓名是路亚丽；付款方式是商按分期；交款内容是部分首期；应交楼款是217900元；应交款合计217900元。2017年4月6日，佛山市南海区地方税务局里水税务分局出具（161）粤地证06016072《中华人民共和国税收完税证明》，载明：纳税人名称是路亚丽；税种是契税；品目名称是增量房（商品住房买卖）；实缴（退）金额是27237.51元。同日，佛山市南海区地方税务局里水税务分局出具（161）粤地证06016073《中华人民共和国税收完税证明》，载明：纳税人名称是路亚丽；税种是印花税；品目名称是权利、许可证照；实缴（退）金额是5元。当天的银联POS签购单记载：征收机关是广东省佛山市地方税务局；交易类型是缴税；纳税人名称是路亚丽；金额是27242.51元。该签购单持卡人签名处签有陈志坚的名字。一审法院于2017年11月9日立案受理江丽丽、戴敏起诉罗全宏、路亚丽民间借贷纠纷一案。该案审理过程中，经一审法院主持调解，江丽丽、戴敏与罗全宏、路亚丽达成调解协议。一审法院于2017年12月5日作出（2017）粤0103民初8946号民事调解书，载明调解协议的内容是：江丽丽、戴敏与罗全宏、路亚丽自愿解除双方之间的借款合同；江丽丽、戴敏与罗全宏、路亚丽确认罗全宏、路亚丽尚欠江丽丽、戴敏借款本息合计767400元，罗全宏、路亚丽分六期向江丽丽、戴敏偿还该借款本息等。2017年12月29日，陈志坚通过POS机刷卡向金碧物业佛山分公司支付了2713.2元。金碧物业佛山分公司于同日出具《金碧物业有限公司佛山分公司收费收据》，载明：房间编号是佛山恒大御景湾05栋4906；业主路亚丽；预交方案是预交物业服务费；实收本金2713.2元；支付方式是POS机刷卡。2018年1月22日，江丽丽、戴敏依据已经发生法律效力的（2017）粤0103民初8946号民事调解书向一审法院申请执行，要求罗全宏、路亚丽履行向其偿还借款本金767400元及利息2522.96元、一审案件受理费5740元以及迟延履行期间的利息（暂计）676.5元的义务，一审法院于同日立案执行，执行案号为（2018）粤0103执503号。在执行过程中，一审法院依法向罗全宏、路亚丽发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务及支付执行费10157元，但罗全宏、路亚丽没有履行；一审法院依法查封了路亚丽名下车牌号码为粤Ｌ×××××号传祺牌汽车车辆档案，因该车辆未得以控制，暂未能处理。2018年4月24日，陈志坚、路亚丽分别向南海盈裕公司刷卡付款。其中，陈志坚刷卡付款两笔，金额分别是95000元和49000元；路亚丽刷卡付款一笔，金额是73900元。陈志坚刷卡消费的两份持卡人存根凭证下方均有手写“5-4906还物业费”的字样，路亚丽刷卡消费的持卡人存根凭证下有手写“5-4904还物业款”的字样。2018年5月16日，陈志坚作为代办人代路亚丽（用气人）与佛山市南海燃气发展有限公司（供气人）就涉案房屋签订《居民供用气合同》。同日，陈志坚在编号为BG-08-01-02-2016-07的《委托银行代扣缴授权书》下方授权人处签名，该授权书载明用户愿意委托银行从授权账号中代扣代缴佛山市南海燃气发展有限公司向该用户收取煤气费、燃气费。授权书中的授权资料显示：开户银行是农业银行；户名手写“路亚丽”字样，打印“陈志坚”名字；账号手写“陈志坚”字样，打印“6228481144864451716”账号；用气地址为涉案房屋；身份证号码是陈志坚身份证号码。点火日期为2018年5月18日的《点火失败通知单》记载：涉案房屋因热水器气密性不合格，请用户联系商家维修好后，再致电我司约“二次点火”。2018年5月28日，陈志坚通过微信支付的方式向中国电信股份有限公司广东分公司支付广东电信业务费用1789.86元。同日，中国电信股份有限公司佛山分公司开具发票号码为37786945的《广东增值税电子普通发票》，载明：购买方是路亚丽；货物或应税劳务、服务名称是电信服务预存费用；价税合计1790元；支付方式是在线支付-微信。2018年11月5日，名称显示是“佛山恒大御景湾管家（陈科蓉）”的人员通过微信联系陈志坚，称：电表过户的手续，请尽快到物业前台办理；所需过户资料包括业主身份证、购房合同、扣费银行卡。2018年11月26日，前述人员发送一张表格截图给陈志坚，并称该表格是欠费明细，自用税费、电费及公摊电费共计627.3元，请及时缴费，避免产生违约金等。该表格显示：房产是佛山恒大御景湾05栋4906；客户名称是路亚丽；收费项目包括代收自用电费、代收路灯公摊电费、代收电梯公摊费用、代收水泵公摊电费、代收自用水费等。2018年11月30日，陈志坚通过微信转账支付627.3元。填发日期为2018年12月17日的《办理房地产权证收件回执》显示：业主姓名是路亚丽；房号是5#4906；现收到业主交来办理房地产权证资料包括业主身份证复印件贰份，契税完税证办证联壹份，产权登记费壹份。业主签名处签有路亚丽名字。编号为CK33540697的广东省非税收入（电子）票据显示：执收单位是南海区国土城建和水务局（里水房管）；路亚丽；不动产登记费-住宅类；金额80元。2019年2月21日，佛山市南海区国土城建和税务局就涉案房屋颁发房地产权证书，证书载明：权利人是路亚丽；共有情况是单独所有；坐落佛山市南海区里水镇草场白塔村工业大道18号恒大金碧湾5号楼4906室；该不动产是向南海盈裕公司购买，购买时间是2015年4月30日；他项权信息列明权利人是中国建设银行股份有限公司广州天河支行，权利范围是全部。2019年3月28日，一审法院以（2018）粤0103执503号案查封了涉案房屋。2019年8月21日，陈志坚对一审法院查封涉案房屋提出书面异议，一审法院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月25日作出（2019）粤0103执异238号执行裁定书，裁定驳回陈志坚的异议请求。陈志坚对该裁定不服，遂提起本案诉讼。经陈志坚申请，一审法院准许证人马某出庭作证。马某陈述：罗全宏经营医疗器材需要资金周转向马某借款，但没有按时归还，由于马某之后亦需资金周转，罗全宏提出向别人借款还给马某，马某遂找到了陈志坚，陈志坚大概拿了140000元把罗全宏欠马某的钱还给了马某，故罗全宏已经没有欠马某款项，但之后罗全宏没有钱偿还给陈志坚，也没有资金供房供车，后来三方协商如何还款，协商结果是罗全宏大概于2017年把房屋抵给了陈志坚；《房产转让协议书》是律师在征询各方意见后起草的，罗全宏、路亚丽、陈志坚和马某均有签字，签订该《房产转让协议书》时，还有一个女的在现场，但马某不清楚该女士的姓名，好像是罗全宏还是路亚丽的朋友；该房屋罗全宏只支付了首付款，之后没有资金供房，开发商欲将房子收回，遂找到陈志坚按原价买了该房子；签订借款本金为800000元的《借款协议》，是因为怕路亚丽、罗全宏反悔，陈志坚并未交付该协议载明的借款800000元给罗全宏，800000元的金额是陈志坚与罗全宏协商的，马某不清楚如何确定该金额，但是是为了保证罗全宏、路亚丽能把房子转让给陈志坚才签订该《借款协议》；该房屋之后的银行贷款由陈志坚偿还，罗全宏无需还款给陈志坚。一审庭审中，陈志坚陈述：马某与罗全宏是同乡，罗全宏欠马某的债务，马某欠陈志坚的债务，马某介绍陈志坚购买涉案房屋以清理三方债权，即陈志坚通过200000元购买涉案房屋，交付房屋后，视为各方之间200000元的债务结清；开发商于2017年12月29日将涉案房屋交付，陈志坚收楼后简单装修及办理水、电、煤、光纤等就入住，入住时间大概是2018年5月、6月；因为涉案房屋尚未过户，故与物业管家的微信聊天记录中图表显示的户主仍是路亚丽。罗全宏在一审庭审中陈述：签订涉案《房产转让协议书》时江丽丽在现场，陈志坚不知道罗全宏与江丽丽、戴敏之间有债务，江丽丽也不知道罗全宏与陈志坚之间的债务，因为涉案房屋按揭合同和交款收据放在江丽丽处，如果无法取回该些资料就无法将涉案房屋出售给陈志坚，故罗全宏做了江丽丽的工作，江丽丽到签《房产转让协议书》的现场了解情况，江丽丽当时以为卖了涉案房屋可以清偿部分欠江丽丽的债务。陈志坚、罗全宏在一审庭审中确认：马某所述属实；签订《房产转让协议书》时，对合同中“有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥”的约定不是很清楚，双方口头约定涉案房屋的银行按揭款及欠开发商的首付借款、违约金均由陈志坚支付；双方签订《房产转让协议书》并未征得中国建设银行股份有限公司广州天河支行的同意。案件审理过程中，一审法院向陈志坚出具了《提交告知书》，告知陈志坚向住房所在地房地产登记机构申请出具《购房资格证明》并向一审法院提交。但直至作出判决前，一审法院未收到陈志坚提交的《购房资格证明》，且陈志坚在庭审中自认没有购房资格。一审庭审后，江丽丽、戴敏的委托诉讼代理人薛小敏律师提交庭后回复称：庭审中罗全宏提及江丽丽有全程参与罗全宏、路亚丽与陈志坚等人在2017年3月28日当天协商、前述房屋买卖合同的陈述属于虚假陈述，江丽丽答复当时根本没有在现场参与任何陈志坚等人的有关协商、签署涉案房屋买卖事宜，根本不知道罗全宏竟然要私下将涉案房屋以200000元低价转让陈志坚这回事，江丽丽保留追究罗全宏虚假陈述的法律责任。一审另查明：2017年4月10日至2019年6月11日期间，陈志坚多次通过银行转账的方式向路亚丽付款。陈志坚主张该些款项是向路亚丽的银行贷款账号支付按揭款项，并以此证明涉案房屋的按揭款均由陈志坚偿还至2019年6月11日，后因诉讼陈志坚暂停偿还按揭款。陈志坚提交中国民生银行个人账户对账单证明2017年4月10日至2019年6月11日的具体付款情况。2019年1月17日至2019年6月10日，陈志坚的中国建设银行尾号为9220的账号支出多笔电费，具体是：2019年1月17日18.62元；2019年2月13日15.62元；2019年3月8日15.62元；2019年4月8日17.42元；2019年5月10日19.23元；2019年6月10日39.65元。陈志坚提交的《中国建设银行个人活期账户交易明细》显示上述交易的对方账户与户名均是广东电网有限责任公司佛山供电局。陈志坚主张该些流水是就涉案房屋办理委托扣费后扣除的电费。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”陈志坚对一审法院作出的（2019）粤0103执异238号执行裁定书不服，提起本案诉讼。因此，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”讼争房屋产权并未登记在陈志坚名下，因此，本案的争议焦点是：陈志坚对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”围绕争议焦点，评析如下：首先，关于陈志坚与罗全宏、路亚丽在一审法院查封涉案房屋前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。第一，关于《房产转让协议书》的效力问题。其一，江丽丽、戴敏主张涉案《房产转让协议书》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第四十六条以及《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》而无效。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定并非效力性强制性规定，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》在效力等级上属于国务院规范性文件而非法律、行政法规。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，即便罗全宏、路亚丽在涉案房屋未竣工、未依法登记领取权属证书前转让涉案房屋，亦不必然导致涉案《房产转让协议书》无效，江丽丽、戴敏的该主张理据不足，不予采信。其二，江丽丽、戴敏主张陈志坚与罗全宏、路亚丽恶意串通低价转让财产而逃避法院执行，损害江丽丽、戴敏的利益，故《房产转让协议书》无效。罗全宏主张其与路亚丽、陈志坚签订涉案《房产转让协议书》时江丽丽在现场，如果该陈述属实，则签订《房产转让协议书》时江丽丽、戴敏尚未提起对罗全宏、路亚丽的民间借贷诉讼，故江丽丽、戴敏主张陈志坚与罗全宏、路亚丽签订《房产转让协议书》是恶意串通逃避法院执行理据不足；退一步说，即便江丽丽不在现场，但江丽丽、戴敏提交的证据亦不足以证明陈志坚与罗全宏、路亚丽存在恶意串通的情形，故对江丽丽、戴敏的该主张不予采信。其三，如果江丽丽认为陈志坚与罗全宏、路亚丽签订的《房产转让协议书》存在罗全宏、路亚丽以明显不合理的低价转让财产对江丽丽、戴敏造成损害，并且陈志坚知道该情形的，江丽丽、戴敏可以请求人民法院撤销债务人的行为，但低价转让财产并不必然导致合同无效。综上，陈志坚、罗全宏均认可该《房产转让协议书》是其真实意思表示，路亚丽在一审法院依法送达诉讼材料后亦无对《房产转让协议书》的效力提出异议，现有证据亦不足以证明该《房产转让协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故依法确认该《房产转让协议书》依法成立并有效。第二，《房产转让协议书》载明的签约时间是2017年3月28日，而涉案房屋于2019年3月28日被一审法院查封，若该签约时间属实，则陈志坚与罗全宏、路亚丽在一审法院查封涉案房屋前已签订合法有效的书面合同。但由于涉案《房产转让协议书》未经第三方中介机构提供居间服务，罗全宏没有提交证据证明签约时江丽丽在现场，签约的各方即陈志坚、罗全宏、路亚丽和见证人马某存在利害关系，故该《房产转让协议书》的签订时间是否为2017年3月28日即一审法院查封涉案房屋之前存疑。第三，《房产转让协议书》实际上是以房抵债协议而非房屋买卖合同。综合陈志坚、罗全宏和马某的庭审陈述，可知陈志坚代罗全宏清偿了罗全宏所欠马某的债务后，罗全宏、路亚丽因无力清偿所欠陈志坚的债务，亦无力支付涉案房屋的借款，故将涉案房屋抵债给陈志坚并签订《房产转让协议书》，因此，涉案《房产转让协议书》并非房屋买卖合同，实为以房抵债性质。其次，关于陈志坚在一审法院查封前是否已合法占有涉案房屋的问题。陈志坚提交的《居民供用气合同》《委托银行代扣缴授权书》《金碧物业有限公司佛山分公司收费收据》以及中国电信股份有限公司佛山分公司开具的《广东增值税电子普通发票》，名称显示是“佛山恒大御景湾管家（陈科蓉）”的微信聊天记录以及相关的刷卡凭证、银行流水等证据，虽然可以证明陈志坚支出了涉案房屋的部分物管费、电信业务费用、水费、电费、公摊电费等费用，但该些单据上载明的业主均是路亚丽而非陈志坚，故该些证据均不足以证明陈志坚在一审法院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋。再次，陈志坚主张支付了涉案房屋除银行按揭款外的全部购房款，并认为按揭款已经支付至2019年6月11日。对此，一审法院认为：第一，罗全宏和路亚丽各自出具的《收款收据》，载明收到款项的性质均是借款而非购房款，结合陈志坚与罗全宏、路亚丽于签订《房产转让协议书》当天签订《借款协议》的约定，以及两份《收款收据》出具的时间分别是《借款协议》当天及次日的情形，对陈志坚关于该合计480000元是涉案房屋购房款的主张产生合理怀疑。第二，路亚丽出具的《收款收据》载明的款项金额是280000元，陈志坚主张该280000元和刷卡支付的219000元是用于清偿路亚丽所欠金碧物业佛山分公司的借款及违约金，但该两笔款项的总金额与路亚丽向金碧物业佛山分公司的借款金额不符，陈志坚未解释该款项如何计算，且该合计219000元的刷卡消费记录中，有73900元是路亚丽的刷卡消费记录，陈志坚提交的证据不足以证明该73900元款项是陈志坚的付款。第三，陈志坚、罗全宏在庭审中主张签订涉案《房产转让协议书》后，陈志坚代路亚丽清偿了欠金碧物业佛山分公司的首付借款及违约金，并由陈志坚支付房屋契税和每月偿还按揭贷款。该陈述与《房产转让协议书》中“有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥”的约定不符，若如马某所述，该协议是在各方商议后由律师起草，则协议的内容应为各方真实意思表示，陈志坚、罗全宏并未对其主张的实际履行合同过程中变更约定进行合理解释。第四，陈志坚主张涉案房屋的按揭款均由其支付，但其提交的银行流水只能证明其于2017年4月10日至2019年6月11日期间绝大部分时间每月均向路亚丽的银行账户转账6500元至6600元左右的款项，该些款项的金额同路亚丽与中国建设银行股份有限公司广州天河支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的每月等额本息还款金额7294.81元不一致，不足以证明陈志坚向路亚丽支付的即为涉案房屋的按揭款，结合双方曾签订《借款协议》的事实，该些款项的性质同样存疑。综上，该些证据不能形成完整的证据链证明陈志坚已支付除未付按揭款外所有购房款的主张，故对此不予采信。最后，涉案房屋于2019年2月21日取得房地产权证书，根据《房产转让协议书》的约定，罗全宏、路亚丽应在十日内协助陈志坚完成过户登记手续，但现有证据不足以证明陈志坚在涉案房屋取得房地产权证书后至一审法院查封涉案房屋前一个多月的时间内积极敦促罗全宏、路亚丽办理过户手续；陈志坚明知涉案房屋上设有抵押，在签订合同后并未向抵押权人提前还款以涂销抵押，致使涉案房屋在一审法院查封前未能过户；结合陈志坚直至判决前亦未能向一审法院提交其在涉案房屋所在地的购房资格证明等情况，故认为陈志坚对涉案房屋在查封前未能过户存在过错。综上，陈志坚提交的证据不足以证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不足以证明其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，故对陈志坚的全部诉请均不予支持，依法予以驳回。路亚丽经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作出缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，于2020年3月17日作出判决如下：驳回陈志坚的全部诉讼请求。一审案件受理费13800元，由陈志坚负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈志坚提交证据如下：1、其与路亚丽自2017年3月14日至2019年7月9日的微信聊天记录，拟证明其自2017年4月起按月归还涉案房屋按揭贷款，且积极收楼、办理相关事项，其在2019年6月才知道可以领取涉案房屋房产证并积极领取。2、优粤佛山卡T卡及佛山市2019年11月发布的《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，拟证明其已经具备佛山市购房资格。江丽丽、戴敏质证认为：1、上述证据均不属于新证据。2、证据1内容不完整，真实性不予确认。陈志坚是有选择性地摘录部分微信聊天记录作为证据，其中2019年4月10日未被摘录的微信聊天记录显示，路亚丽说房子要赶快去过户，如果被法院知道就不好了。可见双方的过户行为似乎并不正当，有串通逃避法院执行的嫌疑。3、证据2真实性、合法性、关联性不予确认。罗全宏质证同意陈志坚的意见，微信记录内容属实。本院认为，陈志坚以其对涉案房屋享有物权为由，向法院请求以案外人的身份停止（2018）粤0103执503号案对涉案房屋的强制执行，故本案属于案外人执行异议之诉。本案争议焦点为陈志坚对涉案房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。本案中，陈志坚虽坚持其一审诉讼请求、理由提出上诉，并补充了两份补强证据，但陈志坚目前是否具备佛山市（涉案房屋所在地）购房资格不影响其在涉案房屋被一审法院查封前不具备佛山市购房资格的事实认定。陈志坚补充提交的证据1所记载的内容也不足以证明涉案房屋于2019年3月28日被一审法院查封前未能及时过户确系非因其自身原因导致。陈志坚二审提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不足以证明其对涉案房屋享有足以阻却执行的民事权益，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对陈志坚的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。被上诉人路亚丽经本院合法传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼，本院依法作缺席判决处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人陈志坚负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年八月二十一日书记员  曾美玲