河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2330号 上诉人（原审被告）：刘向炜，男，1979年10月9日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 上诉人（原审被告）：邯郸市我爱我家房产经纪有限公司，住所地：河北省邯郸市丛台区滏河北大街676号。 法定代表人：刘向炜。 被上诉人（原审原告）：路钟杰，男，1984年4月15日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张仕景，河北驰舟律师事务所律师。 上诉人刘向炜、邯郸市我爱我家房产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因与被上诉人路钟杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘向炜、我爱我家公司及被上诉人路钟杰、代理人张仕景到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 刘向炜、我爱我家公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决并改判驳回路钟杰的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用全部由路钟杰承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律不当。上诉人刘向炜于2017年5月10从康菊芬处购买了枫景华庭8-2-202号房屋，支付了房款42万元，河北杰辉房地产开发有限公司（以下简称杰辉公司）为刘向炜办理了房屋更名手续，并与刘向炜签订了《商品房买卖合同》。刘向炜具备了该标的房屋的购买资格，符合交易习惯。2017年12月份路钟杰通过我爱我家公司与刘向炜，在同一意思表示的情形下签订了《房屋买卖（置换）合同》且对置换合同的内容及其他约定达成共识，符合《合同法》的相关规定，不违反法律强制性规定，合同依法成立，且已生效。2018年1月6日路钟杰与杰辉公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO：D20180106472），标的房屋已经从杰辉公司处办理更名手续，刘向炜与路钟杰之间的《房屋买卖（置换）合同》权利义务关系已经履约完毕。而并非一审法院认为的刘向炜无权处分该标的房屋，致使合同无效。一审法院认定事实错误不清，适用法律不当。路钟杰起诉状中所述的标的房屋登记在他人名下、不能办理网签备案手续等等说辞，与二上诉人无关。刘向炜不知道也不应当知道2017年11月16日该标的房屋已在邯郸市房产交易管理中心网签备案在张丽名下，二上诉人已就《房屋买卖（置换）合同》中所约定的相关事宜履行完毕。该房屋后续事宜应当是路钟杰与房地产开发有限公司之间的权利义务关系，不应向二上诉人主张。二、我爱我家公司只是房屋买卖双方的中介人、居间人，经纪公司已经促成了双方的交易，买卖双方自愿达成《买卖（置换）合同》，并且双方的权利义务关系已经全部履行完毕，经纪公司不应当再承担任何责任。而并非一审法院认为的侵害了路钟杰的利益。三、退一步讲，如果合同无效，应当是双方权利义务关系归零，路钟杰应当在接受退回房款的同时，将合同权利归还刘向炜，一审法院只是将房款退回作出判决，但对刘向炜的合同权利和遭受的损失未进行返还和补偿。一审法院判决错误。四、一审判决没有证据证明二上诉人存在过错，本案双方当事人在签订合同时和路钟杰与杰辉公司签订合同时，二上诉人均不知道此房已经被杰辉公司登记备案在他人名下，过错方是杰辉公司，并非本案的二上诉人。所以，一审判决二上诉人返还利息的行为是没有法律依据和事实根据的。 路钟杰答辩理由：一、上诉人与路钟杰签订的时间是2017年12月，但涉案房屋于2017年11月16日已网签备案至张丽名下，刘向炜作为出卖人，同时是专业的房产中介公司的负责人，将自己无权处分的房产出售路钟杰，一审法院的判决结果并无不当；二、对于刘向炜所称的其从康菊芬手中购买房屋的事实，与本案没有关联性，案涉买卖合同的相对方是刘向炜与路钟杰以及我爱我家公司，所以权利义务应约束该三方，与康菊芬无关。对于刘向炜辩称的路钟杰与杰辉公司之间的买卖合同关系，路钟杰与杰辉公司签订买卖合同只是为了履行刘向炜与我爱我家公司应承担的过户义务，路钟杰与杰辉公司不存在直接的房屋买卖关系，路钟杰将购房款支付给刘向炜而非杰辉公司，所以刘向炜追加杰辉房地产以及康菊芬无事实和法律依据。 路钟杰向一审法院起诉请求：一、请求确认路钟杰与刘向炜、我爱我家公司签订的《房屋买卖（置换）合同》为无效合同；二、判令刘向炜返还有路钟杰购房款635845元、支付违约金110000元并赔偿损失100000元；三、判令我爱我家公司对上述的债务承担共同返还、支付、赔偿责任；四、判令我爱我家公司返还路钟杰支付的中介服务费11000元；五、本案的诉讼费由刘向炜、我爱我家公司承担。 一审法院认定事实：2017年12月，刘向炜（甲方）作为卖方、路钟杰（乙方）作为买方，我爱我家公司（丙方）作为见证方签订《房屋买卖（置换）合同》，主要约定：“第一条、房屋基本情况，1、甲方自愿将坐落在丛台区枫景华庭8-2-202号房屋的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋基本情况如下：所有权人刘向炜，房型3室2厅2卫，建筑面积147.59平，楼层2层，总楼层18层，使用性质住宅。第二条、成交价格。甲乙双方协商后的实际成交价格为壹佰壹拾万元整。该房屋的产权或租赁权过户的相关费用由甲承担，（该房屋的产权或租赁过户费用的计算是依据是指定评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价）。该房屋的过户时间及费用以当地房管局的即时政策为准。第三条、甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方必须一次性向丙方缴纳劳务费人民币壹万壹仟元整。第四条、付款约定（本条各项均不计利息）（本条内容为手书）。1、乙方向（甲）方的交款约定：（1）乙方于2017年12月20日交付定金人民币贰万元整。（2）经甲乙双方协商一致，乙方承诺于2017年12月20日将该房屋首期款伍拾壹万伍仟捌佰肆拾伍元整支付给甲方，中途款壹拾万元于更名当日支付给甲方，更名时间于2018年1月10号前，剩余房款肆拾陆万肆仟壹佰伍拾伍元整以开发商的方式办贷款手续。……第六条、违约责任，1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生于甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲、乙双方需保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法，有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的贷款劳务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的劳务费一律不予退还……第八条、约定其他事宜，（本条内容为手书）1、该房屋的更名时间以当地开发商及时政策为准。2、该房屋的面积以开发商为准。3、乙方须向甲方我爱我家公司缴纳劳务费人民币壹万壹仟元整。4、如该房屋不能更名甲方退还所有房款及中介费不产生任何违约责任。第九条、本合同在履行中若发生争议，甲乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。丙方仅作为见证方见证本次交易过程，于丙方无任何连带责任……上述合同签订后，2017年12月20日，路钟杰通过银行转账方式向刘向炜支付购房款535845元，刘向炜出具收条。路钟杰支付我爱我家公司中介费11000元，我爱我家公司出具收据。2018年1月6日，路钟杰按刘向炜指示向邯郸市鸿创装饰装修有限公司转账100000元，以上共计支付房款635845元。一审另查明，2017年12月20日，路钟杰支付我爱我家公司中介费11000元，我爱我家公司出具收据。一审再查明，经邯郸市房产交易管理中心登记新建商品房网签备案情况查询显示，本案涉案房屋位于丛台区房屋于2017年11月16日登记在张丽名下。一审再查明，本案在审理过程中，刘向炜、我爱我家公司提交路钟杰作为买受人与杰辉公司于2018年1月6日签订《商品房买卖合同》复印件一份，路钟杰称该合同系为在房屋登记机关办理网签备案手续与杰辉公司签订该合同。 一审法院认为，本案中，路钟杰、刘向炜、我爱我家公司三方均认可签订《房屋买卖（置换）合同》时间为2017年12月，而本案争议房屋于2017年11月16日已在邯郸市房产交易管理中心网签备案至张丽名下。刘向炜通过我爱我家公司在未经张丽同意的情况下将已经备案至他人名下的房屋出售给路钟杰，侵害了第三人利益，故该《房屋买卖（置换）合同》应为无效。关于路钟杰起诉要求刘向炜返还购房款635845元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上述合同无效后，刘向炜作为实际收款方应将收到房款共计635845元予以返还给路钟杰。关于路钟杰起诉要求刘向炜支付违约金110000元，赔偿损失100000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”本案中，《房屋买卖（置换）合同》第六条约定：“1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生于甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任……4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的劳务费一律不予退还。”根据上述法律规定以及双方合同约定，刘向炜出售房屋，即应保证该房屋权属无争议，但其与路钟杰签订合同时，该房屋已备案至他人名下，故刘向炜将他人名下自己无处分权的房屋出售给路钟杰具有过错。本案合同即为无效，则合同自始无效，故违约金条款亦应为无效。刘向炜作为过错方虽不承担违约金条款义务，但其收受路钟杰房款后因合同无效而无法履合同义务给路钟杰造成了损失，应向路钟杰赔偿利息损失，鉴于中国人民银行2019年8月20日起不再发布同期贷款利率，故刘向炜应自2018年1月6日即收到路钟杰支付的635845元购房款之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率向路钟杰支付利息，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向路钟杰支付利息，但应以路钟杰起诉的100000元为限。关于我爱我家公司的责任问题。我爱我家公司作为中介并未实际收到房款，故路钟杰要求我爱我家公司返还购房款于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，刘向炜系我爱我家公司法定代表人，故我爱我家公司对刘向炜所售房屋没有处分权应为明知，其作为居间人并未如实向路钟杰报告相关情况侵害了路钟杰的利益，故我爱我家公司应与刘向炜共同向路钟杰承担赔偿损失的责任，并返还收取路钟杰已经支付的中介服务费11000元。 一审法院判决：一、原告路钟杰与被告刘向炜、我爱我家公司于2017年12月签订的《房屋买卖（置换）合同》无效；二、被告刘向炜自一审判决生效之日起十日内返还原告路钟杰购房款635845元；三、被告刘向炜、我爱我家房公司于一审判决生效之日起十日内支付原告路钟杰利息损失（利息以635845元为基数，自2018年1月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），但该利息损失以100000元为限；四、被告我爱我家公司于一审判决生效之日起十日内返还原告路钟杰中介服务费11000元；五、驳回原告路钟杰的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12368元，减半收取6184元，由原告路钟杰负担1250元，被告刘向炜、我爱我家公司负担4934元。 本院二审期间，刘向炜、我爱我家公司提交了加盖了杰辉公司公章的与路钟杰签订的商品房买卖合同，并称杰辉公司为路钟杰出具了收到案涉房屋首付款200000元的收款收据。路钟杰对此予以认可。 对刘向炜、我爱我家公司提交的上述证据和陈述，本院对其真实性予以认可，可以证明路钟杰与杰辉公司签订了房屋买卖合同，杰辉公司向路钟杰出具了200000元首付款的收据。 二审期间，路钟杰申请将一审诉讼请求第一项变更为：路钟杰与刘向炜、我爱我家公司签订的《房屋买卖（置换）合同》有效并解除，其他诉讼请求不变。一审中双方已经就买卖合同的效力进行了辩论，刘向炜、我爱我家公司主张该买卖合同为有效合同。二审中路钟杰亦主张合同有效并变更诉讼请求，本院对此指定了举证期限，庭审中刘向炜、我爱我家公司未提异议，故路钟杰变更诉讼请求的申请本院予以准许。 本院二审审理查明，2018年1月6日，经刘向炜同意，杰辉公司收回与刘向炜签订的标的物为涉案房屋的商品房买卖合同，并与路钟杰签订了标的物为涉案房屋的商品房买卖合同，合同内容：合同双方当事人：出卖人：河北杰辉房地产开发有限公司项目名称：枫景华庭项目所在地：邯郸市丛台区果园路169路买受人：路钟杰地址：河北省邯郸市丛台区。买受人购买的商品房为邯郸市建设局要求的精装房，由于目前装修方案尚未确定，因此本协议所定的房价不含装修费用。第8幢2单元2层02号房。该商品房的用途为住宅，属框架剪力墙结构，层高为2.8，建筑层数地上18层，地下3层。该商品房合同预定建筑面积共147.59平方米。第三条计价方式与价款。出卖人与买受人按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4500元，总金额人民币陆拾陆万肆仟壹佰伍拾伍元整（￥664155元）（注：此房不含双气及太阳能；公共维修基金需另行支付）。第四条付款方式及期限。买受人按下列方式按期付款：1、一次性付款空白2、按揭付款此房屋总价为陆拾陆万肆仟壹佰伍拾伍元整（￥664155元）。首付款为贰拾万元正（200000元），余款肆拾陆万肆仟壹佰伍拾伍元整（464155元）做贷款。贷款需要提交相关个人信息资料，应在出卖人规定的时间内提交，否则后果由买受人自行承担。……。同日，杰辉公司收回之前向刘向炜出具的首付款20万元的收款收据，并重新给路钟杰出具收款收据，内容：2018年1月6日字第222122号交款单位路钟杰收款方式空白收款事由首付房款8-2-202人民币（大写）贰拾零万零仟零佰零拾零元零角零分备注￥200000邯郸市杰辉房地产开发有限公司财务专用章。 本院另查明：2020年3月16日，邯郸市丛台区市场监督管理局决定准予邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司名称变更为邯郸市我爱我家房产经纪有限公司的申请。同日，邯郸市我爱我家房产经纪有限公司换领了营业执照。 本院二审查明的其他事实与一审判决查明事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题为：一、路钟杰与刘向炜、我爱我家公司签订的《房屋买卖（置换）合同》是否有效；二、路钟杰请求解除《房屋买卖（置换）合同》是否应支持；三、刘向炜是否应返还路钟杰房款并赔偿利息损失；四、我爱我家公司是否应返还中介费并赔偿房款的利息损失。 关于第一个焦点问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，没有证据显示路钟杰、刘向炜、我爱我家公司存在恶意串通的情形，故一审法院以刘向炜通过我爱我家公司在未经张丽同意的情况下将已经备案至他人名下的房屋出售给路钟杰，侵害了第三人利益为由，认定《房屋买卖（置换）合同》为无效合同，不符合合同法第五十二条第二项的规定，应当予以纠正。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，刘向炜通过我爱我家公司与路钟杰订立《房屋买卖（置换）合同》时虽对涉案房屋未取得所有权或者处分权，但不影响《房屋买卖（置换）合同》的效力。综上，路钟杰与刘向炜、我爱我家公司签订的《房屋买卖（置换）合同》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于第二个焦点问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权导致标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应于支持。”本案中，刘向炜未取得涉案房屋的所有权或者处分权，致使涉案房屋的所有权无法转移给路钟杰，路钟杰要求解除合同，有事实与法律依据，本院予以支持。 关于第三个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，路钟杰已经向刘向炜履行了给付635845元购房款义务，因刘向炜对涉案房屋未取得所有权或者处分权，导致房屋所有权不能转移，路钟杰请求刘向炜返还已经收取的635845元购房款，有事实与法律依据，本院予以支持。关于房款的利息损失，因路钟杰亦有审查的义务，路钟杰疏于审查涉案房屋的预售备案登记状态，具有一定的可归责性，故路钟杰应当承担50%的购房款利息损失的，剩余50%的购房款利息损失应由刘向炜承担（在计算时按635845元房款的一半即317922.5元计算）。 关于第四个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，三方签订的《房屋买卖（置换）合同》载有：“所有权人刘向炜”，而刘向炜对涉案房屋并不享有所有权，我爱我家公司作为居间人应当就有关订立合同的事项向路钟杰如实报告，上述虚假情况，导致房屋所有权无法转移给路钟杰，损害路钟杰利益的，故路钟杰请求我爱我家公司返还中介费11000元，有事实与法律依据，本院予以支持。关于房款的利息损失，我爱我家公司应全面了解案涉房屋是否存有争议并如实告知买方，但我爱我家公司并未就有关订立合同的事项向路钟杰如实报告，应当就50%的购房款利息损失与刘向炜向路钟杰承担连带赔偿责任。 综上所述，刘向炜、邯郸市我爱我家房产经纪有限公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4756号民事判决第二项即：刘向炜自本判决生效之日起十日内返还路钟杰购房款635845元、第四项即：邯郸市我爱我家房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还路钟杰中介服务费11000元、第五项即：驳回路钟杰的其他诉讼请求； 二、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4756号民事判决第一项为：路钟杰与刘向炜、邯郸市我爱我家房产经纪有限公司2017年12月签订的《房屋买卖（置换）合同》于2020年6月4日解除； 三、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4756号民事判决第三项为：刘向炜、邯郸市我爱我家房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付路钟杰利息损失（利息以317922.5元为基数，自2018年1月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），但以路钟杰起诉请求的100000元为限。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12368元，减半收取6184元，由路钟杰负担1584元，由刘向炜、邯郸市我爱我家房产经纪有限公司负担4600元。二审案件受理费12368元，由路钟杰负担840元，由刘向炜、邯郸市我爱我家房产经纪有限公司负担11528元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李忠军 审 判 员 梁国华 审 判 员 武运红 二〇二〇年八月十一日 法官助理 苏 阳 书 记 员 侯 煜