河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初1555号 原告：吴正法，男，1976年8月10日出生，汉族，现住安徽省庐江县。 委托代理人：李建伟，河北冠廷律师事务所律师。 被告：王海凤，女，1981年5月29日出生，汉族，现住北京市大兴区。 委托代理人：刘祎，北京臻观律师事务所律师。 委托代理人：李亚男，北京臻观律师事务所实习律师。 原告吴正法与被告王海凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴正法及其委托代理人李建伟、被告王海凤的委托代理人刘祎、李亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴正法向本院提出诉讼请求： 1、请求依法判决解除原告与被告签署的《房屋买卖合同》。 2、请求依法判决被告返还原告购房款1300000元。 3、请求依法判决被告承担本案诉讼费、保全费。 事实和理由：原告与被告于2016年9月30日签订《房屋买卖约定合同》，约定被告将河北省固安县科技大道北侧、民安路西侧孔雀城剑桥郡三期0153号楼1单元2301室的房屋卖给原告，总价款1550000元，原告按约定支付给被告1300000元，合同补充协议约定剩余250000元于变更产权当日支付给被告，合同签定后，被告交付了钥匙给原告，原告支付了物业费，后双方多次协调无果，至今还没有办理过户手续，2020年5月7日被告向原告发短信，解除合同，但不退还房款。现被告将该房屋委托中介出售，原告无奈，为维护合法权益提起诉讼，请求依法支持诉讼请求。 被告王海凤辩称，一、房屋买卖合同于2020年3月18日解除。 2019年7月10日，王海凤拿到房屋产权证，并按合同要求敦促吴正法完成交割和尾款支付。吴正法以暂不具备购房资格为由迟迟不支付25万元尾款及办理过户。王海凤于2019年11月21日委托律师向吴正法发送了两份相同内容的律师函，请吴正法完善购房资质，并在该律师函中同时给予了吴正法七日的履行期限，但其中一份律师函于2019年11月25日遭吴正法拒收，另外一份律师函于2019年11月23日被吴正法签收。 王海凤于2019年12月4日再次委托律师向吴正法发送了两份相同内容的律师函，告知吴正法的付款条件已经成就，请求吴正法自收到律师函五日内向王海凤付清尾款25万元，其中一份律师函于2019年12月6日遭吴正法拒收，另外一份律师函于2019年12月5日被吴正法签收。 王海凤于2020年3月17日再次委托律师向吴正法发送了两份相同内容的律师函，主张解除合同并请求吴正法三日内支付155万元违约金，其中一份遭吴正法拒收，另外一份律师函于2020年3月18日被吴正法签收。 《房屋买卖约定合同》第五条第一款约定：本合同签订后，买卖双方应按合同约定履行义务。迟延履行合同义务，逾期超过十五日的，守约方有权单方解除合同。吴正法迟延履行合同义务，已逾期超过十五日，王海凤有权向吴正法主张解除合同。 《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此，买卖合同于2020年3月18日解除。 二、合同解除后，被答辩人要按照合同约定向答辩人承担违约责任。 《房屋买卖约定合同》第五条第一款约定：“违约方应自解除合同的通知送达之日起三日之内按照本合同约定成交价的百分之百向守约方支付违约金。”《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因此，吴正法应在合同解除后，按合同约定向王海凤支付违约金155万元。 另，按合同约定原告完成购房资质是他的合同义务之一，2016年9月30日签订买卖房屋合同后，到被告王海凤取得房产证，并催告原告完成购房资质，已三年时间，这段时间原告完全可以完成购房资质。第一份催告函发出后，远远超出合同约定的15天约定，原告仍未取得购房资质，被告又发出第二份律师函，所以被告认为原告应承担违约责任。 综上，在合同解除后，被答辩人应该承担违约金155万元，请求贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。 经审理查明，2016年9月30日，被告王海凤作为出卖人与作为买受人的原告吴正法签订《房屋买卖约定合同》，合同约定：出卖人所售房屋坐落固安县科技大道北侧、××路东侧孔雀城××楼××单元××室，建筑面积88.76平方米，出卖人尚未取得《房屋所有权证》，买受人以全款购买房屋，成交价格为人民币1550000元，签订合同之日买受人向出卖人支付定金人民币100000元，出卖人在得到领取该房屋的《房屋所有权证》的通知后3日之内通知买受人和固安信诺房产经纪有限公司（居间方）。买受人得到通知15个工作日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应在2016年10月1日前将房屋交付买受人使用，同时应将该房屋的全部资料交给买受人保管。同时约定了违约责任、不可抗力、争议解决方式等内容。同日，出卖人被告王海凤作为甲方、买受人原告吴正法作为乙方及居间方固安县信诺房地产经纪有限公司作为丙方签订了《居间服务合同》合同约定了房屋基本情况、成交价格、居间服务内容及完成标准、乙方（原告）向丙方（居间方）支付居间服务费人民币30000元，先支付25000元，过户当天付清尾款5000元以及权利和义务等内容。2016年9月30日出卖人被告王海凤作为甲方、买受人原告吴正法作为乙方及居间方固安县信诺房地产经纪有限公司作为丙方签订了《代办贷款及权属转移登记服务合同》，合同约定了案涉房屋成交价格为人民币1550000元，甲乙双方委托丙方代办该房屋的权属转移登记手续，服务费人民币30000元，由乙方向丙方支付，在权利义务条款中约定甲乙双方均应保证各自主体资格符合相关法律、法规和规章就该房屋交易条件的规定等内容。同日，出卖人被告王海凤与买受人原告吴正法又签订了《补充协议》，协议约定房屋实际成交价格人民币1550000元，付款方式为买受人在签订买卖合同当日向出卖人支付定金人民币100000元，在2016年10月1日前支付房屋首付款人民币1200000元，同时双方做物业交割，出卖人将所有房屋收房物品交付买受人使用，买受人购买案涉房屋为全款购买，如因买受人自身原因导致无法办理过户，买受人应承担全部责任，出卖人在领证15个工作日内必须保证配合买受人做产权变更，过户产生的费用由买受人承担，产权变更当日买受人将房屋尾款250000元一次性支付于出卖人。如因当地房管局政策调整，导致过户、缴税日期延迟，买卖双方免责。如任何一方违约15日以上，违约方再赔偿守约方百分之百的房屋总价作为违约金等内容。原告吴正法于同日通过手机银行转账及给付现金的方式向被告支付了案涉房屋价款1300000元，被告给原告出具了收条。被告亦将案涉房屋的钥匙交给了原告，原告实际占有了案涉房屋。2019年7月10日被告王海凤取得了案涉房屋的冀（2019）固安县不动产权第××号不动产登记证书。因受本地限购政策影响，原告吴正法不具备购房资格没有按双方约定办理案涉房屋变更登记也未向被告支付尾款250000元。 2019年11月21日被告王海凤委托律师向原告吴正法发送了两份相同内容的律师函，请原告完善购房资质，同时给予了原告七日的履行期限，其中一份于2019年11月25日被原告拒收，另一份于2019年11月23日原告签收。 2019年12月4日被告王海凤再次委托律师向原告吴正法发送了两份相同内容的律师函，告知原告付款条件已经成就，请求原告自收到律师函五日内向被告付清尾款250000元，其中一份于2019年12月6日被原告拒收，另一份于2019年12月5日原告签收。 2020年3月17日被告王海凤再次委托律师向原告吴正法发送了两份相同内容的律师函，主张解除合同并请求原告三日内支付违约金1550000元，其中一份被原告拒收，另一份于2020年3月18日原告签收。 2020年5月7日被告王海凤的丈夫给原告发送短信通知，再次确认上述律师函有关解除房屋买卖合同并扣除全部违约金不予返还的相关内容，并告知原告被告方委托中介另行销售案涉房屋。 另查明，2016年4月2日固安县按照县人民政府办公室《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》提出具体实施办法，开始执行非本地户籍居民家庭限购一套住房，本地居民购房不受限制的限购政策。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知（廊政办【2017】27号）出台，通知内容包括：实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策。实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建住房和二手住房。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见（廊政办【2017】61号），内容包括：从严调整住房限购措施。实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非当地户籍居民家庭能够提供当地3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明不得作为购房有效凭证。本实施意见自印发之日起施行。《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知（廊政办【2017】27号）》同时废止。原告吴正法家庭在固安县，建筑面积131.56平方米，不动产证号：冀（2017）固安县不动产权第××号，登记权利人为原告之子吴健。原、被告于2016年9月30日通过居间方固安县信诺房地产经纪有限公司签订《房屋买卖约定合同》、《居间服务合同》、《代办贷款及权属转移登记服务合同》、《补充协议》时均知晓原告吴正法家庭在固安县住房一套，并知晓固安县已出台限购政策，对原告的购房资格问题待案涉房屋房产证取得之后另行协商解决。2018年原、被告曾一起到居间方固安县信诺房地产经纪有限公司协商自行解除上述合同未果。另，案涉房屋在诉讼中已被本院保全，没有另行出售。现原告吴正法以原、被告双方签订的《房屋买卖合同》已履行不能为由诉至本院，请求依法判决解除原告与被告签署的《房屋买卖合同》、判决被告返还原告购房款1300000元、判决被告承担本案诉讼费、保全费。 上述事实，有当事人陈述，原告向本院提交的《房屋买卖约定合同》、《居间服务合同》、《代办贷款及权属转移登记服务合同》、《补充协议》、个人账户汇总信息清单、被告王海凤给原告出具的收条、被告丈夫给原告发送的信息截屏、不动产登记信息查询结果、固安县相关的限购政策网页、河北省固安县人民法院（2020）冀1022民初1233号民事判决书、河北省廊坊市中级人民法院（2019）冀10民终1300号民事判决书，被告向本院提交的《房屋买卖约定合同》、《居间服务合同》、《代办贷款及权属转移登记服务合同》、《补充协议》、固安县的住房限购政策网页、案涉房屋的房屋所有权证、被告王海凤委托律师三次向原告吴正法发送的律师函以及出庭证人罗某的出庭证言等证据材料在案佐证。 本院认为，原告吴正法、被告王海凤签订的《房屋买卖约定合同》及《补充协议》以及原、被告及居间方固安县信诺房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》、《代办贷款及权属转移登记服务合同》系当事人的真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制执行规定，合法有效。当事人各方应当按照合同约定全面履行各自的义务。在履行合同过程中，原告按约定支付了定金人民币100000元及首付款人民币1200000元，被告亦按约定向原告交付了案涉房屋，被告于2019年7月10日取得案涉房屋的冀（2019）固安县不动产权第××号不动产登记证书后应按约在15个工作日内配合原告做产权变更，原告在产权变更当日向被告支付房屋尾款250000元。因原告吴正法系安徽省庐江县户籍，其家庭在固安县【不动产证号：冀（2017）固安县不动产权第××号，登记权利人为原告之子吴健】，其于2016年9月30日与被告王海凤签订《房屋买卖约定合同》购买案涉房屋，违反了2016年4月2日固安县按照县人民政府办公室《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》提出具体实施办法，开始执行非本地户籍居民家庭限购一套住房，本地居民购房不受限制的限购政策。亦违反了2017年6月2日廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见（廊政办【2017】61号）提出的已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明不得作为购房有效凭证的限购政策，无法完成案涉房屋的产权变更。但对此原、被告及居间方固安县信诺房地产经纪有限公司是明知的，虽然双方在签订合同时口头约定对原告的购房资格问题待案涉房屋房产证取得之后另行协商解决，现在原告仍不具备购房资格，双方所签订的合同现实上不能继续履行，合同目的已无法实现，双方亦不能达成一致意见，且被告业已向原告发出解除合同的律师函，原告已向本院诉请解除合同，对原告吴正法请求判令解除《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。因双方所签订的案涉房屋买卖合同无法履行系因当地限购政策原因所致，属于不可归责于当事人的事由，双方均不因此构成违约，应互不担责，被告应返还原告交纳的购房款，原告亦应将案涉房屋返还被告。被告主张原告支付其购房款系1200000元，另100000元系支付居间方的居间服务费，与居间合同约定不符，与其书面答辩意见及其向原告发送的律师函相矛盾，又未向本院提交相应的证据加以证实，本院不予采信，对原告吴正法请求判决被告返还其购房款1300000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告吴正法与被告王海凤签订的《房屋买卖合同》。 二、被告王海凤于本判决发生法律效力后五日内一次性返还原告购房款1300000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8300元，保全费5000元，共计13300元，由原告吴正法负担6650元，被告王海凤负担6650元，限于本判决发生法律效力后五日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员  李 珉 二〇二〇年八月七日 法官助理  安卫玲 书 记 员  刘艳桥