呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1824号上诉人（原审原告）：呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古呼和浩特市如意开发区机场路2号。法定代表人：赵峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：许益民，内蒙古汇孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁志彬，内蒙古汇孚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李保柱，男，退休干部，住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：武菲，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：云五清，内蒙古久晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张利明，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：武菲，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：云五清，内蒙古久晖律师事务所律师。原审第三人：中国人民解放军内蒙古呼和浩特警备区，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。负责人：陈建广，该警备区司令员。上诉人呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司（以下简称伟业公司）、李保柱、张利明因与原审第三人中国人民解放军××区）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伟业公司的委托诉讼代理人许益民、丁志彬，上诉人李保柱及李保柱、张利明共同委托诉讼代理人云五清、武菲到庭参加诉讼，原审第三人警备区经本院传票传唤未出庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。伟业公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项判决内容,并依法改判李保柱、张利明共同向伟业公司支付房屋使用费至实际返还房屋之日(暂计算至2019年6月28日为16023705元,2019年6月28日之后房屋使用费用按照面积7087.94平方米X1.0元/日/平方米计算),(按照司法鉴定最后估价报告载明的截止日期,在诉讼过程中,暂计算至2019年6月28日,计算方式是按照7087.94平方米x1.0元/日/平方米计算);或将本案依法发回重审。二、一、二审诉讼费及鉴定费均由李保柱、张利明承担。事实和理由：一、一审法院不予支持伟业公司提出的支付房屋使用费诉讼请求的做法是严重错误的,该费用是伟业公司所受的实际经济损失,且具有充分、合理的计算依据,一审法院应依法判令李保柱、张利明承担。一审法院审理认为:“现阶段呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司是否有权主张李保柱、张利明共同支付房屋使用费至实际返还房屋之日不明。警备区或伟业公司可在明确受益主体时参照鉴定另行处理”。该认定完全没有任何事实依据和法律依据,纯属一审法院主观偏袒之下的错误判断,理由有三点:第一,从该项请求提出的时间条件来看,合同既已被认定无效,那么在返还原物基础上做出的损益赔偿与合同无效具有密不可分的牵连性,一审法院本应对损失赔偿问题做出进一步处理;第二,从受益主体来看,李保柱、张利明是案涉房屋的实际使用人,且自2009年至今使用时间已长达十年多之久,李保柱、张利明是本案十分明确的受益主体,应按法律规定向伟业公司支付房屋使用费;第三,从损失计算依据来看,一审法院已委托专业评估机构对房屋面积及租金做出了评估,伟业公司依据评估结论计算的损失赔偿具有一定的客观性、公正性及合理性,一审法院应对伟业公司主张的数额予以支持。可见,一审判决中所谓的“不明”完全是承办人员的主观错误认识,本案所涉及的各项问题均极为明朗、清晰,无任何不明之处。二、一审法院所作的认定严重违反了“合同相对性”原则,李保柱、张利明作为与伟业公司直接缔约的房屋使用人,依法应承担合同无效后的相应责任。伟业公司与李保柱、张利明是案涉合同的直接缔约方,双方主体具有相对性,李保柱、张利明对于房屋的使用也完全是基于其与伟业公司之间签订的《房屋转让协议》而实现的。从案涉合同被确认无效的结果方面来讲,李保柱、张利明作为无效合同的相对人,在事实占用房屋以后,于法、于理均应该向伟业公司支付房屋使用费,且该费用支付和受偿也只能够发生在二者期间，至于伟业公司与警备区之间达成的协议内容,是另一合同关系,与李保柱、张利明履行支付义务完全无任何关系。三、一审法院置李保柱、张利明占用房屋的事实及合同相对性原则于不顾,牵强附会,推卸责任,违法驳回伟业公司提出的要求支付房屋被占用期间使用费用的诉求,完全没有任何事实依据和法律依据。法院对于合同无效后的财产返还及损失赔偿问题的处理应该是一体的、连续的、完整的,但事实上一审法院仅对争议事项进行了部分解决,进而违法错误地驳回了伟业公司提出的要求支付房屋被占用期间使用费用这一合理、正当的诉讼请求,并将不相关联的事物强拉在一起,混为一谈,一再推诿应在本案处理完毕的问题做法是极不负责任的,直接导致伟业公司遭受了重大的财产经济损失。事实上,伟业公司与李保柱、张利明及警备区之间的法律责任,均有不同的合同关系所调整,而本案所应处理的损失赔偿问题,与各方之间的财务账目根本毫无任何关系,既然案涉房屋是伟业公司出售给李保柱、张利明的,李保柱、张利明是基于买卖关系而使用的房屋,伟业公司与警备区又存在单独的合同关系,故从该角度来讲,在法律关系明确、占用事实清楚、价格计算有据的情况下,李保柱、张利明于法必须应承担房屋使用费用。四、一审法院判决伟业公司承担117842.23元诉讼费并全额承担鉴定费53579元,更是错误的,一审阶段所发生的诉讼费及鉴定费均应当由李保柱、张利明承担。伟业公司一审所列的各项诉讼请求具有充分的事实依据和法律依据,无任何不当之处,但一审法院却在对本案做出错误认定及错误适用法律之后,将原本合理有据的诉讼请求也给予驳回,不仅导致伟业公司本该获得的权益未能得以维护,更导致伟业公司枉花了巨大的诉讼成本,一审判决内容已对伟业公司合法权益造成了巨大损害,伟业公司的诉讼目的非但没有实现,反而损失遭受了一步的扩大,故恳请二审法院纠正。张利明、李保柱辩称，1、案涉转让协议真实有效，张利明、李保柱对房屋拥有合法的使用权，无需向伟业公司支付房屋使用费。案涉土地性质为涉军土地，而根据《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军队房地产的权属归中央军委，其中就包括土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物。军队房地产按其用途分别由有权单位和业务部分具体负责使用和管护。所以本案警备区才是对案涉土地及房屋合法的权利人。虽然对于转让军产等事项，需要经过总后勤部审批，但是该规定系管理性规定，在本案警备区履行报批手续后，案涉转让协议并不必然会被认定为无效。而在本案中，警备区是事后对该转让予以确认的且向张利明、李保柱出具了证明。案涉转让协议同样不存在违反法律法规强制性规定的内容。综合前述，张利明、李保柱合法购得案涉房屋装修并使用，为合法占有、有权占有，在张利明、李保柱按照转让协议约定时点支付完转让款后，无需再就房屋使用费进行重复支付。2、即使转让协议被认定无效，伟业公司也应当就导致合同无效承担全部过错。伟业公司为从事房地产开发的专业公司，其对房地产开发及转让所需手续应当是极其了解的。所以，如果案涉转让协议被认定为无效，那么伟业公司也应当就导致合同无效而承担全部过错，针对房屋使用费这项损失应自行承担。此外，合同无效的法律后果应当是互负返还，而因一方违约导致合同无法履行的法律后果才包括房屋使用费的支付，伟业公司逻辑混乱，前后矛盾，一方面要求法院确认合同无效，一方面却依据违约的法律后果要求张利明、李保柱支付房屋使用费，这显然缺乏事实与法律依据。张利明、李保柱向伟业公司支付合理对价后，由于伟业公司的不作为使得合同目的无法实现，张利明、李保柱既损失了购房款，又没得到房屋，还要承担案涉房屋使用费，而在此过程中伟业公司毫无过错。3、合同无效并不必然导致违约条款无效。案涉转让协议第二条第3款明确载明:甲方(伟业公司)在规定时间内无法办理完国有土地证、房屋产权证，则乙方(张利明、李保柱)有权拒付其余房款，并对该商品楼拥有50年的无偿使用权;或由甲方退还乙方全部购房款，从房屋使用权交付之日起，按每日万分之十承担违约金。可以看出，前述合同条款明显是双方针对在伟业公司无法为张利明、李保柱办理房屋转让相关手续后，合同目的无法实现情况下而约定的违约承担方式。伟业公司在上诉状中一再强调合同相对性原则，那么同样根据合同相对性原则，对于违约条款的约定，伟业公司同样要遵循，由张利明、李保柱无偿使用案涉房屋或者自行承担违约责任。4、一审判决对于鉴定结论并不客观的鉴定意见未予采纳，合理正确。伟业公司要为自身增加司法诉累的行为而承担相应责任，一审判决对伟业公司要承担诉讼费及鉴定费的认定准确，应予维持。一审中针对房屋使用费的《司法鉴定评估报告》在鉴定时就假设了案涉房屋合法取得土地、房屋权证，并以房屋内部已装修而对案涉房屋使用费进行了评估，这显然是与真实情况极其相悖的。因此该评估报告在评估时就失去了客观性，不应被作为定案依据。一审判决未依据该鉴定意见而作出裁判，合理合法。伟业公司在明知其对导致合同无效存在过错及对违约如何处理有明确约定的情况下，还继续增加诉讼成本，增加司法诉累。伟业公司应当就自身行为而承担相应过错。综上，一审判决对于张利明、李保柱无需支付房屋使用费的认定，认定事实清楚，适用法律正确，应驳回伟业公司的上诉请求。李保柱、张利明上诉请求：1.撤销原审判决,依法判决确认《房屋转让协议书》有效,驳回伟业公司的诉讼请求;2.本案的一审、二审诉讼费用由伟业公司承担。事实和理由：一、一审判决《房屋转让协议书》无效,属于认定事实不清、适用法律错误。李保柱、张利明与伟业公司签订的《房屋转让协议书》合法有效,双方应当依据诚实信用的原则履行协议约定的义务。1.在形式上,依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,李保柱、张利明与伟业公司签订的《房屋转让协议书》自成立时已经生效。2.在内容上,依据《中华人民共和国合同法》第五十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定,只有违反法律、行政法规效力性强制性规定情形时,才能认定合同无效。一审人民法院援引《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》第二条,认定李保柱、张利明与伟业公司之间签订的协议因违反《合同法》第五十二条(五)之规定因而无效,李保柱、张利明认为该观点不能成立,人民法院属于适用法律错误。首先,《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》为财政部、国家土地管理局、中国人民解放军总后勤部联合颁布实施的规章,并非法律、行政法规,其不能作为判定合同效力的上位法。其次,《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》第三条是为便利相关部门对军产进行管理而设定的条款,是管理性规定,而非效力性规定。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》15条“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”,关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力”的规定,人民法院不能据此认定李保柱、张利明与伟业公司签订的协议书无效，一审法院适用法律错误。3.在合同履行中,依据《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第三条规定、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十条、第三十一条,以及《中华人民共和国合同法》第五十一条等规定，同时又结合鼓励交易原则,李保柱、张利明与伟业公司签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示,没有违反法律、行政法规效力性强制性规定,该协议书合法有效。该房屋虽然没有产权证,但伟业公司转让该房屋时,已经取得土地使用权人警备区的同意。并且警备区与伟业公司签订的《合作建房合同》和给伟业公司出具的《证明》,综合证明:伟业公司有权转让该房屋,该房屋已经转让给李保柱、张利明。且该房屋已经交付给李保柱、张利明,在李保柱、张利明没有违约的情况下,伟业公司无权主张该房屋,更不能依自己不履行义务而主张该房屋。二、在本案的具体情况中,伟业公司不是主张合同无效的适格主体。一审法院在伟业公司恶意的情况下,仍判定合同无效,将会严重影响正常的民商事交易环境。在交易标的物不属于违禁品(如毒品、枪支)时,依据《买卖合同司法解释》第三条第一款规定,一方当事人不得以其不履行合同而主张合同无效。伟业公司签订合同时明知合同条件以及缔约时的情形,甚至清楚知晓将要签订的合同存在着无效的原因,而依然缔约。其后,在合同的存续甚至履行阶段,发现合同有效于己不利,便请求法院确认合同无效的,构成恶意之抗辩。人民法院不应支持,以防恶意之人因主张合同无效而获得大于合同有效时所取得利益。同时,本案即使认定合同无效,伟业公司也没有权利以合同将来可能存在无效情形的理由主张合同无效。此种合同无效只有买受人作为原告起诉时,出卖人作为被告仍未取得相关手续的情况下,买受人原告才能以此理由主张合同无效,出卖人不得以此理由主张合同无效。本案中,伟业公司作为出卖人收取了李保柱、张利明支付的款项,却不履行相应的合同义务,合同中明确约定了李保柱、张利明使用权,却在李保柱、张利明无违约的情况下,伟业公司以其自己没有办法履行合同义务为由要求确认合同无效,实属恶意,人民法院对其主张不应予以支持。三、如果认定转让房屋的行为无效,那么李保柱、张利明使用该房屋的条款应当认定为有效,李保柱、张利明有权继续使用该房屋。1.李保柱、张利明与伟业公司签订的《房屋转让协议书》第二条第3项“甲方(即伟业公司)若在规定的时间内无法办理完国有土地证、房屋产权证,则乙方(即李保柱、张利明)有权拒付其余房款,并对该商品楼拥有50年的无偿使用权”,依据该约定及《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”的规定,即使认定房屋转让行为无效,使用房屋的约定的效力也不受到影响,李保柱、张利明也有权继续使用该房屋。一审判决李保柱、张利明将房屋返还伟业公司,但无论房屋所有权归谁所有总是要使用的,李保柱、张利明在2009年签订《房屋转让协议书》已经对房屋进行装修,后又进行维护重新装修,且李保柱、张利明一直使用至今。《房屋转让协议书》第二条第3项约定,李保柱、张利明使用50年既不违反法律法规,又符合李保柱、张利明与伟业公司的约定。因此，李保柱、张利明有权继续使用该房屋,无需返还给伟业公司。2.《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就”,李保柱、张利明与伟业公司签订的《房屋转让协议书》中约定伟业公司办理手续并且取得土地使用权证及房屋产权证，而伟业公司在房价上涨后,为自己的利益不正当的阻止条件成就,应视为条件已成就,伟业公司不能自己提起合同无效的诉讼。且伟业公司是房地产开发公司,在签订《房屋转让协议书》时就明知其行为无效,仍然与伟业公司签订合同,在房价上涨后拒不履行合同约定的义务,并且以自己的违法行为主张合同无效提起诉讼,属于滥用诉讼权,构成恶意诉讼。四、一审法院判决《房屋转让协议书》无效并认定李保柱、张利明存在过错,是不正确的。1.一审人民法院认定《房屋转让协议书》无效,是因《合作建房合同》无效,导致未办理相关手续从而认定《房屋转让协议书》无效。而《合作建房合同》的无效,与李保柱、张利明没有任何因果关系,李保柱、张利明并没有过错过。因此，一审判决因《合作建房合同》的无效,导致《房屋转让协议书》无效,认定李保柱、张利明有过错,是不正确的。2.依据《房屋转让协议书》第二条2,第三条3、4,第四条2等内容,可以证明:伟业公司表示能够办理有关房屋的一切手续,如不能办理则承担全部责任。伟业公司作为专业的房地产开发商,其转让的房屋有没有合法手续,伟业公司比李保柱、张利明更知情;其能不能办理手续,只有伟业公司明知,而李保柱、张利明是不能了解的。且该约定是伟业公司的真实意思表示,办理手续的义务在伟业公司,即使买卖合同无效,也是伟业公司过错造成的,伟业公司对不能办理手续应承担责任,李保柱、张利明没有过错。五、一审法院审判程序违法。1.一审判决超出了伟业公司的诉讼请求,且损害了警备区的利益伟业公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定提起诉讼,请求确认《房屋转让协议书》无效,并没有请求确认《合作建房合同》。一审人民法院认为伟业公司主张的理由不足,应当驳回伟业公司诉讼请求。而本案一审法院认定《合作建房合同》无效而导致《房屋转让协议书》无效,超出了伟业公司的诉讼请求。同时,伟业公司未起诉警备区,也未请求确认《合作建房合同》无效,一审人民法院在未将警备区列为被告,警备区也未参加诉讼进行辩论的情况下,认定《合作建房合同》无效,损害了警备区的权益。2.人民法院认定合同无效,应当向李保柱、张利明释明而未释明依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十六条的规定,在一审中,伟业公司主张无效,李保柱、张利明主张该协议书有效,而一审法院认为该协议书无效,判令李保柱、张利明向伟业公司返还房屋,却未对李保柱、张利明履行《房屋转让协议书》支付的相应对价及因伟业公司违约给李保柱、张利明造成的损失进行认定，一审人民法院认定李保柱、张利明与伟业公司对于《房屋转让协议书》的签署均有过错,却对双方的责任大小不予认定,一审法院的该判决导致李保柱、张利明与伟业公司之间的承担的后果严重失衡,属于程序错误，应当予以纠正。六、即使认定合同无效,李保柱、张利明返还房屋时应当返还给警备区,而不是返还给伟业公司,一审法院判决李保柱、张利明将房屋返还给伟业公司是错误的。一审法院认定“案涉系涉军土地”,即土地使用权人为警备区。未经总后勤部批准,伟业公司至今没有取得土地使用权证,伟业公司与警备区签订的《合作建房合同》为无效合同。伟业公司在没有办理该土地使用权证转移登记时,其地上建筑物所有权应当认定为是警备区。如果认定合同无效,伟业公司也没有权利主张房屋所有权,返还房屋时应当返还给警备区,一审法院判决将房屋返还给伟业公司是没有事实和法律依据的。综上所述,《房屋转让协议书》是李保柱、张利明与伟业公司双方真实意思表示,没有违反法律效力性强制性规定,一审人民法院认定事实不清、适用法律错误、程序违法,为维护李保柱、张利明的合法权益,李保柱、张利明依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款的规定,依法向人民法院提起上诉,请求人民法院依法支持李保柱、张利明的上诉请求。伟业公司辩称，一审法院认定案涉的房屋转让协议书无效，并无不当，李保柱、张利明二人提出的该协议书有效的主张不能成立。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第一条，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋，向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。结合本案销售主体是房地产开发企业，销售标的物是已经建成的房屋，房屋销售的方式是有偿转让，故案涉的买卖合同关系完全可以被上述司法解释所调整适用，至于所建房屋的土地来源及买卖合同的名称均不能影响所售房屋的商品房性质。第二，李保柱、张利明二人在上诉状中称一审法院仅援引关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的相关条款，进而认定房屋转让协议无效的主张，完全是其二人所做出的片面的错误的理解。事实上，关于军队有偿转让控军用土地有关问题的通知是根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及解放军房地产管理条例》所制定的，而上述条例的效力级别属于行政法规，同时在一审判决书中一审法院除了援引有关问题的这个通知之外，还援引了军队房地产开发管理暂行规定即中国人民解放军房地产管理条例等相关规定。另外根据《国防法》第39条的规定，国家保护国防资产不受侵害，保障国防资产的安全完整和有效，禁止任何组织和个人破坏损害或者侵犯国防资产，未经国务院或者中央军委等单位的授权同意批准，国防资产的占有、使用单位不得改变国防资产用于国防的目的。结合本案按双方所签订的房屋转让协议书的约定内容可以得知，该转让行为改变了国防资产用于国防的目的，违反了《国防法》第39条、第37条的强制性规定，仍属于《合同法》第五十二条第五项所规定的合同无效的情形。第二，李保柱、张利明二人提出的伟业公司不是主张合同无效的适格主体是完全错误的。伟业公司是案涉房屋转让协议书的缔约方，是该协议的权利义务享有者和负担者。根据《民事诉讼法》的相关规定，具备民事诉讼原告主体的资格条件共有两项，一个是实体要件实质要件，也就是与所述案件有直接利害关系。第二个是形式要件，即必须是可以成为诉讼主体的公民、法人或者其他组织，因此，伟业公司作为原告提起民事诉讼的主体资格合法，并无任何不当。第三，李保柱、张利明二人提出，如认定转让房屋的行为无效，则其二人使用该房屋的条款仍然有效，其二人有权继续使用该房屋的主张完全没有任何的事实。根据《合同法》的相关规定，合同无效，自始不发生法律效力，在合同无效的情形下，只有合同中争议解决的条款是有效的，其他条款均属于无效条款。在房屋转让协议书无效后，李保柱、张利明二人主张仍有权依据无效条款，继续占有该房，是完全没有任何合法根据的。第四、一审法院认定房屋转让协议书无效，李保柱、张利明二人存在过错并无不当。对于案涉房屋的买卖事宜出卖人与买受人在订立房屋转让协议书前，双方已多次进行过充分的磋商与谈判，其二人在购买该房时已对该房屋所涉及的方方面面的问题进行了考察。且在买卖双方签订的房屋转让协议书中也明确所售房产系房地产公司与警备区合作所建，并附房地产公司与警备区的合作建房合同作为合同要件。作为交易的相对人，其二人以非常明晰所售房产在交易时的现状，所以一审法院认定其二人对于房屋转让协议书无效存在过错，并无不当。第五，李保柱、张利明二人提出一审法院存在超诉讼请求裁判的程序违法情况是错误的，该主张不成立。伟业公司一审时向法院提出的诉讼请求共有4项，分别是第一项确认房屋转让协议书无效，第二项返还案涉的房产，第三项要求其二人支付房屋占有费用，第四项是关于鉴定费的负担。一审法院的判决书中，也依次对上述四项诉讼请求的内容进行了判决，并不存在超范围裁判的情况。一审判决中本院认为部分提到合作建房合同为无效合同，是认定房屋转让协议书的无效的基础和前提，前后两份合同效力的认定具有牵连性的因果关系，更何况前合同的无效认定仅仅出现在一审判决书当中的本院认为部分，并未出现在一审判项的结果当中，故李保柱、张利明二人所提出的该项主张依然是不能成立。第六点，李保柱、张利明二人提出即使合同认定无效，房屋也应当返还给警备区，而非伟业公司。对此，伟业公司认为，该项主张是完全错误的，没有任何的法律根据。案涉的房屋转让协议书是伟业公司与李保柱、张利明所签订的，该合同条款在缔约方之间所履行。根据《合同法》第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同而取得的财产应当予以返还。再结合合同的相对性原则，各方当事人之间均有不同的合同关系及法律关系所调整、制约，因此，在案涉的房屋转让协议书无效以后，因该合同而取得的财产只能够返还给合同的相对方伟业公司，而非合同以外的警备区，李保柱、张利明所提出的合同以外的第三方承担返还义务，没有任何的事实依据和法律。综上，李保柱、张利明提出的上诉请求均不能成立，恳请二审法院依法查明案件事实。驳回李保柱、张利明提出的全部上诉请求。警备区未到庭，亦未提交书面的陈述意见。伟业公司向一审法院起诉请求：1.请求确认伟业公司与李保柱、张利明于2009年4月25日签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令李保柱、张利明共同立即返还位于呼和浩特市××路新建综合公建楼伟业大厦；3.请求李保柱、张利明共同支付房屋使用费至实际返还房屋之日（暂计算至2019年6月28日为16023705元，2019年6月28日之后房屋使用费用按照面积7087.94平方米×1.0元/日/平方米计算），（按照司法鉴定最后估价报告载明的截止日期，在诉讼过程中，暂计算至2019年6月28日，计算方式是按照7087.94平方米×1.0元/日/平方米计算）；4.本案诉讼费用、鉴定费用由李保柱、张利明承担。一审法院认定事实：伟业公司与警备区于2006年8月2日签订《合作建房合同》，该《合作建房合同》载明：甲方呼和浩特警备区（简称甲方）、乙方呼和浩特市伟业房地产开发有限责任公司（简称乙方），根据国家和军队有关政策和法规，就合作建房问题，双方本着平等自愿、互惠互利的原则，经甲乙双方共同协商签订本合同。第一条：合作建房地址位于呼和浩特市××区处，营房座落号为京蒙字第（1106）号。第二条：甲乙双方合作建设一栋公建楼，南北长58米，东西宽15米，占地面积870平方米，合1.3亩。拟建七层框架结构，带电梯，建筑面积6306.66平方米。第三条：工程所需经费及其建设过程发生的其他费用由乙方负责。第四条：建设工期为12个月，自2006年6月1日起至2007年5月31日止。第五条：建筑、装修等均按图纸要求执行，工程管理由方自行按规范进行。第六条：房屋建成后，甲乙双方按4：6的比例进行利润分成，即甲方按40%所取得的公建楼面积为2522平方米，根据市场情况估价，乙方支付甲方375万元，甲方不再分地面上的建筑。第七条：本协议项下的土地使用权转让期限为50年，自2007年6月1日起算，至2057年5月31日终止。第八条：乙方享有房屋的所有权及相应的土地所有权，乙方办理房屋产权登记手续时，甲方应出具相关证明文件，合同签订后给乙方办理产权。第九条：本合同在双方签订后的10日内，乙方须向甲方支付100万元作为首付款，第二次付款为主体封顶后10日内付150万元，第三次付款为峻工验收后10日内付125万元。第十条：乙方本合同取得的房屋和土地使用权，可按国家有关规定，在合同期内进行转让、出租、抵押。第十一条：在合作建房期间，施工用水、电，所发生的增容费及其他费用由乙方承担。房屋建成后，乙方所使用的水、电暖，可并入甲方家属院管网，费用由使用方承担。第十二条：本协议规定的转让期满后，乙方受让的土地房屋及附属按国家有关规定办理。第十三条：在特殊情况下，甲方因国家和军事任务的需要，可以提前收回土地使用权，给予乙方适当的经济补偿。第十四条：如果一方未能履行规定的义务，视为违反本协议，如果10日内得不到纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和未预见的损失。第十五条：任何乙方因不可抗力造成的延误和损失，部分或全部不能履行协议均不承担责任......甲方处加盖中国人民解放军内蒙古呼和浩特警备区印章，法定代表人处张立忠签字，乙方处加盖呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司印章，法定代表人处郝效勇签字。2009年5月18日，伟业公司与警备区签订《合作建房补充协议》，该《合作建房补充协议》载明：甲方中国人民解放军内蒙古呼和浩特警备区，乙方呼和浩特市伟业房地产开发有限责任公司，根据合作建房需要，甲乙双方在履行《合作建房合同》主合同的基础上，双方就办理土地转让手续费及临建方等相关事宜签订以下补充协议：第一条，甲方在条件允许情况下，配合乙方办理军用土地转让手续。第二条，乙方负责办理军用土地转让手续，以及过程中的全部费用（包括按评估价上缴大区和总部的28%转让费），甲方不负责任何费用负担。第三条，乙方负责办理有关地方政府部门的土地变更手续，以及过程中的全部费用，甲方不负责任何费用负担。第四条、有关临建房的权属约定：（一）建房原因。为了更好的履行《合作建房合同》，甲方同意乙方于2006年4月在合建楼北侧的甲方土地上新建一间临建房作为乙方临时销售接待用房，总建筑面积（房产局测绘面积）55.97平方米。（二）房屋移交。合建工程完成后，乙方无偿将该房移交给甲方，甲方不支付乙方任何费用。移交时间于2009年8月1日前，最迟不能超过2009年9月30日。（三）移交后的权属责任。临建房移交后的使用权和处置权全部归甲方，乙方无权干涉。（四）违约责任。乙方逾期不移交房屋，视为违约，由此产生的一切后果全部由乙方承担。甲方并可以缓办或停止乙方有关土地转让方面的任何工作。第五条，本协议与主合同具有同等法律效力，一式四份，甲乙双方各执两份，双方盖章签字之日生效。甲方处加盖中国人民解放军内蒙古呼和浩特警备区印章，法人代表处加盖潘平公章，乙方法人代表处签字郝效勇。2009年4月25日，伟业公司与李保柱、张利明签订《房屋转让协议书》，该《房屋转让协议书》约定甲方呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司、乙方载明为李保柱，房屋基本情况为甲方与呼和浩特警备区合作所建，甲方与警备区签定《合作建房合同》，该楼位于玉泉区石羊桥甲9号，南北长58.5米，东西宽15.3米，合计建筑面积约7225平方米，为七层框架结构，地上七层约6300平米（最终以房产局测绘面积为准），地下一层约925平米，带有电梯，供水、供电、供暖等相关配套基础设施以及合同档案等手续齐全完备，交付乙方能正常使用。转让价格及方式为甲乙双方约定该房屋以整栋楼的方式转让，转让总价为人民币2250万元，工程项目内容根据设计图纸进行验收，甲方负责为乙方办理乙方名下的项目立项、建设、施工的相关手续、国有土地使用权证（性质为出让，用途为商业），房屋产权证，费用由甲方负责，甲方若在规定时间内无法办理完国有土地证、房屋产权证，则乙方有权拒付其余房款，并对该商品楼拥有50年的无偿使用权；或由甲方退还乙主全部购房款，从房屋使用权交付之日起，按每日万分之十承担违约金。付款方式为：乙方按分期付款方式按期付款，协议签订后，乙方首先支付甲方200万元，乙方应尽快将装修设计图交予甲方，甲方再报批有关部门按照国家规范设计防火系统（感烟报警器、雨喷淋）。甲方在乙方交付装修设计图后一个月内应把消防设施安装完毕，交工验收合格并将使用权交乙方后，并提供给乙方相关的手续、乙方与呼和浩特警备区合作建房的合同以及相关的交款收据原件等，乙方应支付甲方第二笔房款为1000万元。甲方为乙方在三个月内（从交付第一笔款项之日算起），办理完国有土地使用权证，乙方在拿到甲方交给的土地使用证后，在三日内一次性支付甲方房款人民币650万元，甲方负责在取得国有土地使用证后三个月之内办理完规划和房屋产权手续（所有费用由甲方承担），乙方取得房屋产权证及工程质量验收合格证后三日内将剩余房款人民币400万元一次性支付给甲方。双方就权利义务约定协议签到后，合作双方应自觉遵守，否则视为违约，并承担违约责任，甲方应保证所办理的手续合法有效，应保证所转让房屋无产权纠纷和债务纠纷，如有，则由甲方负全责并承担违约责任，乙方应保证按期向甲方支付应付款，否则应承担违约责任，乙方在装修施工建设中，甲方负责协调有关部门的检查和手续，乙方应按国家有关规定进行装修施工，否则甲方不承担任何责任。双方的违约责任为甲乙双方如有一方违约，则按照楼房的造价和乙方交付甲方的款项的10%向对方交付违约金。就其他事宜约定乙方在装修施工中不得擅自改变房屋的主体结构使用功能否则由乙方自行负责，因甲方原因造成建筑物破坏，由甲方承担责任。甲方处加盖呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司，赵根生签字，乙方处李保柱、张利明签字，并按捺手印。2009年5月8日李保柱、张利明以准格尔旗祥丰煤炭运销有限公司名义向伟业公司支付购公建楼首付款（警备区）213万元，收款人为赵根生，交款人为张利明，赵根生出具NO.0440151号收据一枚，郝效勇在收据上签字；2009年5月18日李保柱、张利明以准格尔旗祥丰煤炭运销有限公司名义向伟业公司支付购警备区公建楼预付款37万元，收款人为赵根生，交款人为苗本硕，赵根生出具NO.0440152号收据一枚；2009年7月25日，李保柱、张利明以内蒙古保利康装潢装饰有限责任公司名义向伟业公司支付购房预付款500万元整，收款人为赵根生，赵根生出具NO.0440153号收据一枚，郝效勇在收据上签字并加盖呼和浩特市伟业房地产开发有限责任公司公章；2009年8月19日，李保柱、张利明以内蒙古保利康装潢装饰有限责任公司名义向伟业公司支付购房预付款450万元整，收款人为郝效勇，伟业公司出具NO.0035526号收据一枚，赵根生在收据上签字并加盖呼和浩特市伟业房地产开发有限责任公司公章；2010年8月30日，李保柱、张利明以内蒙古鼎祥餐饮有限责任公司的名义向郝效勇通过转让支票支付10万元，2011年11月10日，张利明通过中国建设银行向郝效勇转账10万元，以上共计1220万元。准格尔旗祥丰煤炭运销有限公司、内蒙古保利康装潢装饰有限责任公司、内蒙古鼎祥餐饮有限责任公司均为张利明、李保柱共同投资经营。郝效勇系呼和浩特市伟业房地产开发有限责任公司员工，案涉《合作建房合同》、《房屋转让协议书》经办人。案涉呼和浩特警备区家属区新区新建综合公建楼伟业大厦已交付李保柱、张利明并装修经营至今。一审法院认为，通过警备区、伟业公司签订的《合作建房合同》中条款可知合作建房地址位于呼和浩特市××区处，营房座落号为京蒙字第（1106）号，案涉系涉军土地，依据《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条，利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。中华人民共和国财政部、中国人民共和国土地管理局、中国人民解放军总后勤部《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》第二条，军队依法转让、出租土地使用权，包括以土地使用权为条件与地方合建、换建房屋，兴办合资合作企业，出售、出租地上建筑物、其他附着物等，用地单位需持解放军土地管理局制发的《军用土地补办出让手续许可证》，中央军委《中国人民解放军房地产管理条例》第3条明确军队房地产权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附作物的所有权，由总后勤部代为行使。截止判决前未见中国人民解放军总后勤部关于案涉位于呼和浩特市××区处土地的审批，视为中国人民解放军内蒙古呼和浩特警备区在未取得《军用土地补办出让手续许可证》的情况下，将军用土地用于合作开发，违反军队关于房地产管理的相关规定，据此，伟业公司与警备区签订的《合作建房合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）之规定，为无效合同。合同无效、自始无效，因此，伟业公司在未取得案涉呼和浩特市××区处土地使用权的情形下与张利明、李保柱签订的《房屋转让协议书》应当为无效协议。因此，该院对伟业公司请求确认与李保柱、张利明于2009年4月25日签订的《房屋转让协议书》无效的诉讼请求予以支持，但伟业公司予以主张无效的适用法律观点及适用法律错误，该院予以纠正；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，呼和浩特市警备区家属院新区新建综合公建楼伟业大厦系伟业公司投资建设，张利明、李保柱基于《房屋转让协议书》自伟业公司处得到该房产，应当向伟业公司予以返还，因此该院对伟业公司请求判令李保柱、张利明共同立即返还位于呼和浩特市××路新建综合公建楼伟业大厦的诉讼请求予以支持；至于警备区与伟业公司存在事实上的合作建房关系，双方如何进行算账（包括对实际收益的分配）以及确定该房产的权属应当由警备区与伟业公司另行处理。现阶段伟业公司是否有权主张李保柱、张利明共同支付房屋使用费至实际返还房屋之日（暂计算至2019年6月28日为16023705元，2019年6月28日之后房屋使用费用按照面积7087.94平方米×1.0元/日/平方米计算），（按照司法鉴定最后估价报告载明的截止日期，在诉讼过程中，暂计算至2019年6月28日，计算方式是按照7087.94平方米×1.0元/日/平方米计算）不明，警备区或伟业公司可在明确受益主体时参照鉴定另行处理。伟业公司在明知案涉建房土地为涉军土地，仍与警备区签订《合作建房合同》，张利明、李保柱明晰所受让呼和浩特市警备区家属院新区新建综合公建楼伟业大厦建设违反法律、法规强制性规定，仍接收转让，伟业公司与李保柱、张利明双方都有过错，应当各自承担相应的责任，伟业公司的此项诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。李保柱、张利明与伟业公司之间的资金账目往来，警备区与伟业公司之间的资金账目往来，应在警备区与伟业公司或李保柱、张利明形成符合法律规定的关系后另案主张各自权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、呼和浩特市伟业房地产开发有限责任公司与李保柱、张利明于2009年4月25日签订的《房屋转让协议书》无效；二、李保柱、张利明于本判决生效后向呼和浩特市伟业房地产开发有限责任公司返还案涉呼和浩特市警备区家属院新区新建综合公建楼伟业大厦（原位置呼和浩特市××路）；三、驳回呼和浩特市伟业房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费117942.23元，由李保柱、张利明负担100元，由呼和浩特市伟业房地产开发有限责任公司负担117842.23元，鉴定费53579元由呼和浩特市伟业房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，张利明、李保柱向法庭出示证据一，伟业公司为李保柱、张利明出具的现金收据，拟证明李保柱、张利明通过内蒙古保利康装饰装潢有限公司向伟业公司支付了100万购房款，加上张利明、李保柱一审提供的1220万的收据，共计向伟业公司支付了购房款1320万元。另外强调一审证据有170万元是支付给警备区，但是没有票据。伟业公司质证认为：对于证据一，第一、该证据不属于新证据，该证据记载的时间是2009年9月16日，是在法院诉讼之前就存在的。第二、从证据内容看，所谓的交款单位是一个公司，既不是李保宝也不是张利明，所以我们认为与本案无关。第三、如果是交付了如此大的100万元，应该有银行的转账凭证，而该收据项下没有任何转账凭证作为收据的支撑或是收据上记载的100万的履行义务。因此对该证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均不予认可。对于一审证据坚持一审质证意见。本院认为，本案的争议焦点为：一、伟业公司是否具备主张合同无效的诉讼主体资格。二、一审判决房屋转让协议无效，并返还伟业公司，是否有事实及法律依据。三、伟业公司主张房屋使用费是否有事实及法律依据。四、一审判决是否存在程序违法。关于伟业公司是否具备主张合同无效的诉讼主体资格的问题，本院认为，合同效力只涉及合同双方当事人,依照合同的相对性原则,伟业公司作为合同一方,主张确认己方与李保柱、张利明签订的《房屋转让协议书》无效,具有诉讼主体资格。关于房屋转让协议效力的问题。本案中，伟业公司与李保柱、张利明签订《房屋转让协议书》，该转让协议书约定伟业公司将位于玉泉区石羊桥甲9号，南北长58.5米，东西宽15.3米，合计建筑面积约为7225平方米，为7层框架结构，地上七层约6300平米（最终以房产局测绘面积为准），地下一层约925平米，带有电梯，供水、供电、供暖等相关配套基础设施以及合同档案等手续齐全完备，交付乙方能正常使用的整栋楼转让给李保柱、张利明，并对付款方式、违约责任等进行了约定。上述合同系双方当事人的真实意思表示，因伟业公司在签订上述合同时，仅与警备区就涉案房产签订《合作建房合同》，尚未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋土地使用权人为警备区，涉案房屋不具备上市交易的条件，且警备区与伟业公司之间的土地转让行为至今未完成。伟业公司能否完成涉案房屋的各项手续，是否具备上市交易条件，伟业公司与李保柱、张利明签订《房屋转让协议书》合同效力才可确定，故伟业公司与李保柱、张利明签订的《房屋转让协议书》成立，但属于效力待定合同。一审法院对《房屋转让协议书》的效力认定有误，本院予以纠正。关于伟业公司主张房屋使用费的问题，鉴于涉案合同属于效力待定合同，在案涉《房屋转让协议书》不存在无效以及合同未依法解除的情况下，伟业公司要求李保柱、张利明返还涉案房屋并支付房屋使用费，无法律依据，本院暂不予支持，伟业公司可在案涉《房屋转让协议书》合同效力确认后另行主张权力。关于伟业公司与警备区就涉案房屋签订《合作建房合同》的效力问题，不属于本案审理范围，故不予认定，伟业公司、李保柱、张利明、警备区可另行通过协商或民事诉讼解决。一审认定《合作建房合同》无效有误，本院予以纠正，但一审判决并未超出伟业公司诉请范围，一审法院程序并不存在违法。综上所述，呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司的上诉请求不成立应予驳回，李保柱、张利明的上诉请求成立本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2174号民事判决；二、驳回呼和浩特市伟业房地产开发有限责任公司诉讼请求。一审案件受理费117942.23元，由呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司负担，鉴定费53579元由呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费117942.23元，由呼和浩特伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年八月二十日（法官助理 高海俊书记员 郝辰炜