上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6978号上诉人(原审被告)：蔻音(上海)文化发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：桂湧彬，执行董事。被上诉人(原审原告)：上海赢顺物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：金丁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孟凡建，上海深度律师事务所律师。上诉人蔻音(上海)文化发展有限公司(以下简称“蔻音公司”)因与被上诉人上海赢顺物业管理有限公司(以下简称“赢顺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初5365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔻音公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人赢顺公司一审诉讼请求。事实和理由：其于2018年8月即与赢顺公司的工作人员张乐敏协商提前解除租赁合同，张乐敏称已向公司汇报并同意了提前解除，其于当月月底搬离了租赁房屋，故双方已就提前解约协商一致，其不应再支付2018年8月之后的房租及违约金。赢顺公司辩称，上诉人所述没有依据，张乐敏从未向其汇报蔻音公司提前解约事宜，其也未同意与蔻音公司提前解除房屋租赁合同，故不同意蔻音公司的上诉请求。赢顺公司向一审法院起诉请求：1．确认其与蔻音公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月1日解除；2．判令蔻音公司支付其拖欠的自2018年6月9日起至2018年12月1日止的房租及物业费，其中房租按照每期人民币(以下币种均为人民币)16，580元(两个月为一期)支付，物业费按照每期4，484.64元(两个月为一期)支付；3．判令蔻音公司支付其拖欠房租的违约金35，512元。一审法院认定事实：2017年10月，赢顺公司(甲方)与蔻音公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，面积186.86平米，租期为2017年10月8日至2019年10月7日止，免租期为45天。该房屋年租金为人民币106，536元，每期租金为17，756元(两个月为一期)，每期物业管理费4，484.64元。该房屋租金2年内不变。(备注：因合同期内免租期为2017年10月8日至2017年11月23日，双方协商将免租期抵充租期24个月内的此房屋租金，所以租金应收该房屋的年租金总计99，480元，每期租金16，580元)。合同4-2约定乙方应于每2个月为1期提前7日向甲方支付租金。合同5-1约定，甲方交付该房屋后的3日内乙方应向甲方支付2个月的房屋押金及物业费押金，总计22，240.64元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分5个工作日内无息归还乙方。合同9-2约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知，另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月的租金的2倍支付违约金……(六)乙方逾期不支付租金累积超过7日。合同10-6约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月的租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由一方另行支付。合同签订后，蔻音公司按约支付了房租押金、物业管理费押金及相应期间的租金、物业管理费。一审法院另查明，蔻音公司注册资本50万元，法定代表人桂湧彬，成立日期2017年11月10日，该公司性质为有限责任公司(自然人独资)，桂湧彬为持股100％股东。一审法院审理中，双方当事人一致确认，除去租赁押金及物业费押金22，240.64元外，蔻音公司向赢顺公司实际支付了8个月房屋租金和物业费，对应时间至2018年6月8日。双方均无法提交赢顺公司和桂湧彬签订的租赁合同文本。一审法院审理中，蔻音公司出具一份退租申请书，主要内容为，兹有蔻音公司承租的上海市宝山区长江西路XXX号保利悦活荟469室。因蔻音公司业务调整，决定自本月月底前搬离所承租的商铺。申请书有出租方张乐敏签字，承租方蔻音公司盖章，落款时间2018年8月17日。赢顺公司对此表示，退租申请只是申请，并未得到其同意，即使有张乐敏签字，并未得到其授权和认可，签字无法表明同意蔻音公司退租。一审法院认为，赢顺公司与蔻音公司就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，蔻音公司实际使用系争房屋并支付租金，其以租赁合同中蔻音公司公章系补盖为由，主张合同无效，缺乏法律依据，不予采信。蔻音公司于2018年8月17日向赢顺公司工作人员张乐敏提交退租申请，该退租申请中虽有赢顺公司员工签字，但无法证明蔻音公司已于2018年8月底搬离，蔻音公司也未能提供其他证据证明其于2018年8月底实际搬离。现赢顺公司自认2018年12月1日收回房屋，蔻音公司搬离，主张双方租赁合同自该日解除，相关意见予以认可。蔻音公司支付系争房屋租金及物业费到2018年6月8日，应当支付2018年6月9日至2018年12月1日的租金和物业管理费。赢顺公司主张蔻音公司拖欠房租的违约金，蔻音公司在合同履行期间逾期支付房租租金，亦并无证据证明赢顺公司免除其违约责任，按照合同约定违约金应按照月租金的2倍支付，蔻音公司应当支付赢顺公司违约金16，580元。按照合同约定和当事人意见，蔻音公司已交的房租押金和物业管理费押金22，240.64元可以抵扣蔻音公司所欠费用。由此，一审法院判决：一、上海赢顺物业管理有限公司与蔻音(上海)文化发展有限公司签订的房屋租赁合同于2018年12月1日解除；二、蔻音(上海)文化发展有限公司于判决生效之日起十日内，按每期16，580元的标准(两个月为一期)，向上海赢顺物业管理有限公司支付自2018年6月9日起至2018年12月1日止的租金；三、蔻音(上海)文化发展有限公司于判决生效之日起十日内，按每期4，484.64元的标准(两个月为一期)，向上海赢顺物业管理有限公司支付自2018年6月9日起至2018年12月1日止的物业管理费；四、蔻音(上海)文化发展有限公司于判决生效之日起十日内，支付上海赢顺物业管理有限公司违约金16，580元；五、蔻音(上海)文化发展有限公司在上海赢顺物业管理有限公司处的房租押金和物业管理费押金22，240.64元，抵扣判决主文第二、三、四项的费用，不予退还。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，蔻音公司提供其与张乐敏的微信聊天记录，证明其主张之事实，赢顺公司对此真实性不予认可，认为无法确认系张乐敏本人行为。经本院核查该微信聊天记录，显示双方聊天时间在2017年8月23日至29日之间，与蔻音公司主张日期不符，蔻音公司解释系因原手机损坏，在修复过程中产生时间误差。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。蔻音公司主张其与赢顺公司于2018年8月已协商解除租赁合同事宜，并于当月月底即搬离，期间均系与赢顺公司员工张乐敏联系确认，然蔻音公司未能就此举证证明，所提供的微信聊天记录显示日期亦与其主张不符，蔻音公司虽称系原手机损坏在修复过程中产生偏差所致，却更增该证据是否真实的不确定性，故本院对该微信聊天记录难以采信。鉴于赢顺公司对蔻音公司之主张予以否认，一审法院所确定的双方合同解除日期、租金、物业管理费、违约金，并无不妥，本院予以认同。综上所述，上诉人蔻音公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，200元，由上诉人蔻音(上海)文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红卫审 判 员 汤佳岭审 判 员 管勤莺二〇二〇年八月二十八日法官助理 牟玺蓉书 记 员 陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……