贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7624号 原告：彭某，2004年12月9日出生，彝族，住所地：贵州省毕节市。 法定代理人：成某，女，1969年4月18日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市，系原告彭某之母。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201511616943。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师，实习证号：230713012110735。 原告彭某与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭某的法定代理人成某、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人钟影、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。二、恳请人民法院依法判决被告立即支付逾期交付转移登记有关文书违约金（该违约金从合同约定日期以原告已支付总房款300120.00元为基数，按合同约定的标准从2017年8月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止），暂计：306722.64元。三、本案所涉诉讼费由被告承担。 事实及理由：一、原、被告于2016年6月2日签订了《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于毕节市七星关区瑞丰新城4栋1单元2108号房出售给原告，房屋坐落于毕节市七星关区瑞丰新城4栋1单元2108号房建筑面积均各为110.83平方米，房屋套内总面积91.97平方米，以套内单价每平方米为3263.20元，总房价款300120.00元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起Ｘ日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的Ｘ承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起空白日内退还买受人已付款，并按照Ｘ利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。原告已经按照合同约定向被告付清购房款以及办证相关费用，被告未在合同约定时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已经构成违约，应承担违约责任。本案中被告在约定日期2017年5月31日起，至今已经超过60日以后，仍未能为原告交付办理商品房转移登记的有关文书，违约金应当按原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（二）项2、（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已将付房价款0.1%的违约金。从2017年8月1日暂计算至2020年5月17日，共计1022天，即为300120.00×0.1∶100×1022＝306722.64元。综上所述，原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请为谢。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、答辩人诉请已过诉讼时效：答辩人诉请支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金存在已过诉讼时效期间的情形，应不予支持。二、被答辩人不存在损失：违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。三、违约金约定过高，应予调整：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，被答辩人过高的按日万分之十的标准诉请支付违约金的请求应不予支持。参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、答辩人已尽通知义务，逾期办证违约金应予截止：答辩人自2019年4月29日取得《首次登记确认书》（具备办证条件）起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人于2020年5月9日才以出具《委托书》的方式向答辩人提供了办证所需资料，答辩人于2020年5月28日将办证所需资料提交至产权登记机关，并已办理了《不动产权证书》，故答辩人已履行了通知义务，不应担责任。若答辩人担责，本案违约金的截止且期为2019.年4月29日，至迟也应参照同幢同单元基余户，若法院不采信前述截止时间，至少也应当以被答辩人向答辩人出具《委托书》的时间作为答辩人履行通知义务的时间，违约金截止时间至迟应为2020.年5月9日。被答辩人所诉终期错误。五、答辩人享有免责事由：逾期办证系政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由。同时，在答辩人担责的情况下，应扣除××期间对应的违约期限。六、尊重被答辩人权利处分自由：被答辩人诉请商品房转移登记的有关文书的违约金从2017年8月1日起算，属对自己权利的处分，法院应予尊重。七、精确分担案件受理费：请求法院精准判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月2日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道××单元××房。建筑面积110.83平方米，套内建筑面积91.97平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款300120元；买受人应当在2016年1月28日前支付全部房价款；出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款300120元、契税4501.80元、维修基金6002元，支付办证费用750元。2016年6月2日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。原告认可被告于2020年5月9日通知原告提交办证资料办理权属转移登记。2020年5月29日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。因被告未按约定为原告办理房屋权属证书，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原告诉请逾期交付转移登记有关文书违约金从2017年8月1日起开始计算，本院予以支持。合同约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方已形成委托代办关系。则被告无需将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。因原告认可被告于2020年5月9日通知原告提交办证资料办理权属转移登记，故违约金截止时间应为2020年5月日。对于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为以原告已付购房款300120元为基数，2017年8月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；2019年8月20日至2020年5月9日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。 综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款300120元为基数，2017年8月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，2019年8月20日至2020年5月9日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 对原告提出的判令被告立即将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告诉讼请求，因原告已取得涉案商品房的不动产权证书，故该诉请，本院不再支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告彭某逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款300120元为基数，2017年8月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，2019年8月20日至2020年5月9日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）； 二、驳回原告彭某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2950元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担542元，原告彭某负担2408元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年八月十八日 书记员  毛雨