河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0606民初2254号 原告：瞿宁，女，汉族，1985年3月24日出生，住保定市莲池区。 委托代理人：雷珊，河北方圆律师事务所律师。 被告：北京盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地：北京市朝阳区汤立路218号6层711。 法定代表人：徐忠华，该公司总经理。 委托代理人：李亚光，河北曾知律师事务所律师。 被告：北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司，住所地：保定市莲池区南大园乡西马池村。 负责人：刘华，该公司经理。 委托代理人同上。 原告瞿宁与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称北京盈峰天佑公司）、被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司（以下简称盈峰天佑保定分公司）为确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李娜独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瞿宁的委托代理人雷珊、被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司及北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司的共同委托代理人李亚光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效；2、请求法院依法判令二被告返还原告首付款368448元、地下室款15532元，共计383980元并支付利息（自2019年6月12日起按照银行同期贷款利率计算至全部款项还清之日止）；3、请求法院判令本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告北京盈峰天佑公司于2017年4月2日签订了《南湖春晓国际社区订购协议书》，原告购买了位于保定市房屋，并于当日交付了首付款368448元，首付款368448元刷卡转入了被告盈峰天佑保定分公司的银行账户，被告盈峰天佑保定分公司为被告北京盈峰天佑公司的保定分公司。2019年6月2日，原告购买被告地下室，向被告支付15532元，但原告购买的房屋至今未取得房屋预售许可证书，根据规定，双方签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》属于无效，原告多次与二被告协商退款事宜，均被予以拒绝，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望依法裁判。 二被告共同答辩称，双方签订的订购协议目的是为了将来换签正式商品房买卖合同或预售合同，其性质是预约合同，有无预售许可证不是订购协议生效的条件，被告在同原告订立合同时，已经履行了各自义务，原告也收取了被告支付的违约金，双方订购协议是有效的，被告订立合同时，向原告披露了涉案房屋没有预售许可证的事实，没有隐瞒，订立过程没有过错，不应承担任何赔偿性质的责任，综上，请求依法驳回原告诉请。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告是本案的适格主体；2、企业信用信息公示报告两份，证明被告是本案的适格主体；3、《南湖春晓国际社区订购协议书一份》、收据一份、刷卡凭条一份及原告购买的地下室负二层83号的购买协议及收据，证明原告与被告签订房屋买卖合同以及原告向被告履行了付款义务。 二被告对以上证据质证认为，认可原告提交证据的真实性、合法性、关联性，订购协议第10条明确载明被告向原告披露了该项目的预售手续尚不完整的瑕疵，被告订立合同时没有过错。地下室的购买不是传统意义的商品房买卖，有没有预售许可证和地下室的购买协议效力无关。 二被告向本院提交了如下证据：银行交易明细三份及任职证明一份、田虹及田秀的身份证复印件各一份，证明田虹及田秀均系被告盈峰天佑保定分公司公司财务人员，2018年3月3日，通过田虹个人账户为公司向原告个人账户支付违约金2174元；2018年5月17日，通过田秀个人账户为公司向原告个人账户支付违约金2248元；2018年7月9日，通过田秀个人账户为公司向原告个人账户支付违约金2248元；三笔共计支付原告违约金6670元，证明双方对订购协议效力互相认可，并且在履行该协议约定，如果裁决合同无效，上述违约金是原告按合同取得的款项，应当向被告返还。 原告对被告的证据质证意见为，真实性、合法性、关联性无异议，如确认合同无效，同意从首付款中扣除。 经审查，本院对原、被告提交证据的真实性予以确认。 根据有效的证据和审理查明：原告与被告北京盈峰天佑公司于2017年4月2日签订了《南湖春晓国际社区订购协议书》，原告购买了位于保定市房屋，并于当日交付了首付款368448元，首付款刷卡转入了被告盈峰天佑保定分公司的银行账户。 原告与被告北京盈峰天佑公司于2019年6月12日签订了《南湖春晓地下室购买协议》，原告购买了3号楼2单元地下负二层83号地下室，并于当日足额交付了全部价款15532元，被告北京盈峰天佑公司给原告出具了收据，认可收到该笔款项。 另查明，被告盈峰天佑保定分公司为被告北京盈峰天佑公司的保定分公司。原告购买的房屋至今未取得房屋预售许可证书，被告也未将房屋实际交付于原告。 本院认为，被告主张原、被告之间签订的订购协议书是预约合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告签订的订购协议书中，约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况等信息，并且原告支付了首付款368448元，故本院认定原告与被告北京盈峰天佑公司签订的订购协议书为商品房预售合同。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告与被告北京盈峰天佑公司签订《南湖春晓国际社区订购协议书》，约定原告向被告北京盈峰天佑公司购买保定市房屋，原告向被告盈峰天佑保定分公司支付了首付款368448元，但二被告所开发建设的保定市利民路南湖春晓国际社区至今未取得房屋预售许可证明，故原告起诉要求确认原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效，本院予以支持，二被告应当将收取原告的房屋首付款368448元予以返还。被告北京盈峰天佑公司将南湖春晓社区3号楼2单元地下负二层83号地下室出售给原告，该地下室同样没有取得预售许可证，故原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《南湖春晓地下室购买协议》无效，对原告请求二被告返还地下室款15532元的请求，本院予以支持。上述应返还金额共计为383980元，扣除二被告已给付的6670元，仍应返还原告购房首付款、地下室款共计377310元。 原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》第十条约定，“买受人知道并了解出卖人正在办理该项目的相关证件及预售手续”，可以看出，原告在与被告北京盈峰天佑公司订立该协议书时，明知该房屋并未取得商品房预售许可证明，但原告仍与被告北京盈峰天佑公司订立该协议书，原告对于该协议书的订立存在过错，应当承担相应责任，故原告要求二被告支付利息的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、原告瞿宁与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效； 二、原告瞿宁与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司签订的《南湖春晓地下室购买协议》无效； 三、被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司于本判决生效之日起十五日内返还原告瞿宁购房首付款及购买地下室款共计377310元； 四、驳回原告瞿宁其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7060元，适用简易程序减半收取3530元，由原告瞿宁负担25元，由被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司负担3505元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 李 娜 二〇二〇年八月十五日 书记员 焦智欢