嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初1424号原告：上海菁英房地产经纪有限公司。住所地：上海市徐汇区零陵路585号1楼E室。统一社会信用代码：913101040659917492。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：南体龙、黄光明，男，系。被告：嘉兴瑞银置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲新区瑞银商务楼101室。统一社会信用代码：91330411551751361A。管理人：浙江新联会计师事务所有限公司。诉讼代表人：李东红，管理人负责人。原告上海菁英房地产经纪有限公司（以下简称菁英公司）与被告嘉兴瑞银置业有限公司（以下简称瑞银公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人南体龙、黄光明，被告管理人的诉讼代表人李东红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告菁英公司提出诉讼请求：判决确认原告对被告的债权975319.83元（其中佣金为903963.66元，其余为佣金的利息）。事实和理由：我司于2017年7月1日与嘉兴荣天房地产营销策划公司（以下简称荣天公司）签订了“洪兴国际广场”项目合作销售合同，约定在2017年7月1日至同年10月30日内，我司作为分销商，推荐客户成功购买地处浙江省嘉兴市秀洲区××路聚贤路口的房屋，荣天公司即按照我司销售成功的房屋合同价的18%支付我司税前销售代理服务费即佣金。合作期内，我司推荐的客户在该项目共购买了7套房屋（其中1套房屋的佣金结清，6套房屋的佣金未结清或只结清部分），应结佣金1244295.18元，荣天公司已支付我司佣金340331.52元，剩余903963.66元未支付。经我司多次催讨仍未予支付未结佣金，后我司发现荣天公司无法联系，于是就找到被告，就上述情况进行了反映，被告确认上述情况，同意代为支付相应佣金，同时以洪兴国际广场1幢105商铺作抵押。债权已经明确，但被告管理人认为原、被告不发生直接关系，同时原告与被告签订的协议是假定情况属实的情况下，无法证实情况是否属实，对我司申报的债权不予确认。故依法提起诉讼。被告瑞银公司答辩称：1.被告与荣天公司签订《嘉兴瑞银广场销售合同书》，约定由荣天公司代为销售被告的房产，销售底价为15800元/平方米。根据嘉兴市公安局秀洲区分局委托浙江昌信会计师事务所出具的浙昌会所专审（2019）082号审计报告，荣天公司共收取房款47222493.9元，转回被告16564000元，荣天公司留存30658493.9元，荣天公司尚应支付被告2千余万元，而应支付的佣金为9041984.11元，故被告认为应付荣天公司的佣金已支付完毕。2.根据原告与荣天公司签订的合作销售合同，原告的销售佣金应由荣天公司支付，原、被告之间没有债权债务关系，不应由被告支付。3.主债务人荣天公司对结欠原告的债务未予确认，故被告管理人也无法确认。原告提供了如下证据：1.决定书、破产债权申报表、通知书各一份。2.原、被告签订的《协议书》一份，落款时间为2018年1月23日，被告盖的是合同专用章。被告为甲方，原告为乙方，主要内容为：“现经乙方反映，原甲方的项目包销代理公司荣天公司在代理瑞银广场项目期间共计拖欠乙方佣金903963.66元，目前因荣天公司无法正常联络上，在假定上述情况属实的条件下，就该笔佣金，甲方同意将洪兴国际广场1幢105商铺作为抵押，该商铺出售的款项瑞银公司应优先与乙方进行佣金结算，若该商铺通过乙方成交，则甲方同意按照成交价格18%支付佣金予乙方，同样在该商铺房款中进行结算，款项多退少补。同时乙方承诺其所述事由的真实性并承担责任，后期在甲方对荣天公司进行追责时，乙方会根据事实提供证明；如后期发现乙方所述情况并非事实，甲方有权要求乙方在退还不当所得同时，承担赔偿责任；甲方在此事件中仅为协助方，乙方与荣天公司之间的关联条件不发生改变”；等。3.上海市徐汇区人民法院于2020年4月28日作出的（2019）沪0104民初25612号民事判决书一份，判决荣天公司于判决生效之日起十日内支付菁英公司佣金903963.66元。被告对原告提供的证据1、3的三性无异议，对证据2，该协议书上盖的是被告的合同专用章，当时被告与荣天公司有代销关系，为工作方便，被告将该合同专用章交给荣天公司，据管理人了解，该合同专用章是荣天公司的人盖的。被告提供了如下证据：1.浙江昌信会计师事务所出具的浙昌会所专审（2019）082号审计报告，证明其答辩陈述的事实。2.管理人向嘉兴市秀洲区房地产管理处调取的被告的房产登记信息，以及嘉兴仲裁委员会就朱建芳与被告商品房销售合同纠纷一案作出的（2016）嘉仲字第444号仲裁裁决书，证明《协议书》中的“洪兴国际广场1幢105商铺”并无登记，且在双方签订《协议书》前已出售给朱建芳，仲裁机构确认朱建芳与被告之间的《商品房买卖合同》合法有效。原告对被告提供的证据1及证据2中的仲裁裁决书的真实性无异议，但表示看不出与本案的关联性，因房屋的室号是开发商自行划分的；即便有部分房屋存在预售后又重新出售的情况，即一房数卖，原告并不清楚，也不影响经原告介绍促成的房屋买卖合同的效力，原告也有权收取佣金。对被告的房产登记信息的真实性有异议。应本院要求，原告就证据2《协议书》的签订过程作如下陈述：2018年，我司曾试图与荣天公司就“洪兴国际广场”项目未结佣金进行协商，后发现荣天公司联系不上，我司当时的经办人鲍**联系到被告，被告当时告知我司可以与江先生联系，鲍**就与江先生直接沟通联系，就未结佣金以及解决方案进行沟通。后鲍**将江先生联系方式和方案交给我司当时的法务郑晓芳，郑晓芳和江先生通过微信方式联系，确认开发商草拟好的协议并盖章，于2018年1月23日快递邮寄给鲍家，对方收到后，给我司邮寄了协议书原件。因我司当时对接的人员已离职，上述情况为大致情况。本院通知瑞银公司的原法定代表人鲍金祥到庭接受询问。鲍金祥陈述：我司的瑞银广场项目房屋总包给荣天公司销售，荣天公司分包给好几个单位销售，应该包括菁英公司，但我司没有直接与菁英公司接触。荣天公司的负责人章建祥2017年跑路，后来他因涉嫌房屋销售诈骗罪，被湖州警方抓进去，他抓进去的原因跟我们的项目关系不大。菁英公司来过找我们，接待他们的有公司临时聘请的江谊平，江谊平原来是荣天公司的销售经理，我司就将他留下来处理销售方面的事情。当时由他出面处理与菁英公司的关系。这份《协议书》可能是当时江谊平在处理与菁英公司关系的时候签的。《协议书》上盖的我司合同专用章当时在我司“鲍家”的手里，“鲍家”在我司管行政、财务。当时“鲍家”跟我汇报过这件事，我知道的，并同意“鲍家”将这个合同专用章给江谊平。当时也是为了维稳。江谊平签订这个协议后也向我汇报过，《协议书》有没有给我记不清了，应该给了，但后来我找了找不到。我当时对这个佣金的金额没有核实过。本院对当事人提供的证据认证如下：对原告提供的证据1、3，本院予以确认。对原告提供的证据2，根据原告就《协议书》签订过程的陈述及被告原法定代表人鲍金祥的陈述，双方的解释基本吻合，故对该份《协议书》本身，本院予以确认；对协议内容的效力，将于下文评判。对被告提供的证据的真实性、合法性予以确认。根据双方当事人提供的证据及当事人和鲍金祥的陈述，本院认定原告起诉的基本事实，同时确认《协议书》约定的内容。另认定：1.本院于2019年9月13日裁定受理被告的破产清算申请。2.经调查，上海市徐汇区人民法院于2020年4月28日作出（2019）沪0104民初25612号民事判决书于2020年7月9日公告送达，于2020年7月24日生效。3.坐落于嘉兴市××广场××路××号××建筑面积为1488.19平方米、房屋用途为商业服务的房屋，已预售给朱建芳，预售合同备案时间为2014年5月28日，本案原、被告签订的《协议书》中表述“洪兴国际广场1幢105商铺（面积65.57平方米）”即在上述预售给朱建芳的1488.19平方米建筑物之中。4.嘉兴仲裁委员会于2017年2月27日作出的（2016）嘉仲字第444号仲裁裁决书认为朱建芳与被告签订的商品房买卖合同合法有效。本院认为：被告与荣天公司建立委托合同关系，由荣天公司代销被告的房屋；原告则与荣天公司发生委托合同关系，由原告分销荣天公司总经销的被告的房屋，原告与被告之间原本并无直接的合同关系。原告对荣天公司的佣金债权，已由生效的上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初25612号民事判决确认，故应当予以认定。原、被告签订的落款时间为2018年1月23日的《协议书》约定的主要内容，是被告同意将1间商铺为原告对荣天公司的佣金债权903963.66元提供抵押担保。根据《中华人民共和国公司法》第十六条第一款规定：公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。依照上述规定，即便被告的原法定代表人鲍金祥同意提供上述担保，在无董事会决议或股东会决议的情况下，也构成超权代表（追认）。本案中，根据原告及鲍金祥的陈述，代表被告与原告方签订《协议书》的是江谊平，其并非被告的工作人员。没有证据表明原告方审查了被告的董事会决议或者股东会决议，因此，原告在签订《协议书》之时，不仅没有审查对方经办人江谊平的身份，也没审查对方的法定代表人鲍金祥是否知情并同意，更没有审查被告提供担保是否有董事会决议或者股东会决议，而是只认被告的印章（合同章），没有尽到起码的注意义务，故其在签订协议过程中不构成善意，根据上述法律规定，《协议书》约定的被告对外提供担保的行为当属无效。此外，《协议书》签订时，双方约定的抵押商铺已销售给他人并办理了网签，原告作为专业的房屋销售中介公司，理应审慎审查抵押商铺，应当知道抵押商铺的上述情况，却仍然约定以上述商铺抵押，并推销上述商铺。因此，《协议书》中的“若该商铺通过乙方成交，则甲方同意按照成交价格18%支付佣金予乙方，同样在该商铺房款中进行结算，款项多退少补”一句，存在无法履行的可能；即使可以履行，上述商铺实际也未通过原告成交，被告承诺的付款条件亦不成就。另外，原告的基础债权也已通过向上海市徐汇区人民法院提起诉讼，并被判决胜诉，而被告已进入破产程序，其资产远不足以清偿债务。综上所述，原、被告签订的落款时间为2018年1月23日《协议书》中约定的被告以1间商铺为原告对荣天公司的债权提供抵押担保的内容无效，原告主张的被告愿意代荣天公司支付佣金的事实也不成立，故原告的诉讼请求，缺乏事实依据，理由也不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国公司法》第十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告上海菁英房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费6777元（已减半收取），由原告上海菁英房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  吴海峰二〇二〇年八月二十五日书记员  沈月勤?1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-9-?