新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终2266号   上诉人（原审原告）：新疆汇友房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区卫星路475号。   法定代表人：杨铁军，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘慧银，新疆赛德律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：刘胜忠，男，1968年6月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：包倩，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人新疆汇友房地产开发有限责任公司（以下简称汇友房产公司）因与被上诉人刘胜忠房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初8711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   汇友房产公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判刘胜忠于本判决生效后十日内向我公司支付违约金713,514.52元。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第二十九条、第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。一审判决违约金数额过低，不足以弥补我公司的损失，显失公允。刘胜忠的违约行为给我公司造成的直接损失为利息损失。既然刘胜忠对本金3,604,974.2元没有异议，就应当以此为基数，逾期期间自2016年11月1日暂计至2020年4月15日，在基本利息损失的基础上上浮30%计算得出违约金为713,514.52元。一审判决仅按合同约定机械地判决支持本金的10%作为违约金，不符合《中华人民共和国合同法》的规定，也有悖于公平正义。综上，请求二审法院支持我公司的上诉请求。   刘胜忠辩称，不同意汇友房产公司的上诉请求。我与汇友房产公司于2013年签订合同至今，汇友房产公司都没有给我办理房地产权属证书，也给我造成了损失。但双方签订的合同中并没有约定对方的违约责任，属于显示公平的合同。合同中约定我应当赔偿的违约金数额已经很高了，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。   汇友房产公司向一审法院起诉请求：1.判令刘胜忠支付我公司欠款3,799,000元及违约金2,662,300元（445,055元/期×11期-第10期利息14,840元=4,880,765元×万分之五×365天×3年)，合计6,461,300元。   一审法院认定事实：2013年10月28日，汇友房产公司与刘胜忠签订一份《商品房买卖合同》，约定以下主要内容:汇友房产公司以出让方式取得位于乌鲁木齐市××区的地块的土地使用权，土地使用期限至2050年9月9日，规划用途为商住楼;刘胜忠所购商品房为第7幢，用途为幼儿园，属框架结构，层高3.6米，建筑层数是地上3层，建筑面积共24933.33平方米;该商品房总价款为人民币13,360,000元;合同第六条载明，付款方式为分期付款，刘胜忠于2013年12月15日前先付50%即6,680,000元，余款6,680,000元按五年分期付款(见分期付款协议);汇友房产公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给刘胜忠。该合同签订同日，双方又签订《分期付款协议书》作为该合同的附件，该协议书载明:为保障双方签订的商品房买卖合同顺利履行，就买受人向出卖人分期偿还事宜达成如下协议:一、买受人自愿以首付50%的房款计6,680,000元，余款6,680,000元自签订合同之日起5年内按季付款向出卖人偿还方式，购买主合同项下的商品房;二、合同第六条付款约定中，买收人应付6,680,000元房款应计6月利率6.65%的利息，从2014年3月20日至2018年12月20日按季度向出卖人支付，每季应付金额为445,055元;若刘胜忠每期逾期付款的，按月利率千分之八计算;该协议第四条载明:买受人未按本协议第二条规定还款的，视为买受人逾期，出卖人有权以余款总额为计算标准，在逾期一期之内按日利率万分之五计收违约金，并有权采取拒绝提供物业服务，连续两期或累计三期未还款的，视为买受人根本违约，出卖人有权选择要求买受人提前一次性支付剩余全部房款本息及承担剩余全部房款本息10%的违约金，或有权选择要求解除买卖合同，已付房款本金在扣除买受人使用期间的租金、房屋折旧费、已付房款30%的违约金后的剩余部分，在买受人退还房屋后归还买受人;季度分期付款明细：2014年至2018年12月20日五年，每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日计20期各应支付445,055元。合同签订后，汇友房产公司向刘胜忠交付房屋。2016年9月22日，双方就上述房产的第一层另签订一份主要内容与之前合同相同的《商品房销售合同》，该合同载明:第七幢第1层，预测绘建筑面积共900.11平方米，其中套内建筑面积839.28平方米;该合同第六条载明，买受人于签订合同之日起付足房款36%即2,095,740.8元，余款64%即3,754,974.2元于2016年10月30日前付清(逾期按万分之八计息)。一审庭审中，汇友房产公司陈述其与刘胜忠另就涉案房产的每一层分别签订三份合同用于网签，其他两层均已付清，刘胜忠签订第二份合同时总欠款为3,754,974.2元，合同实际付款仍按第一份合同约定履行;刘胜忠认可该份合同用于网签，付款仍按第一份合同履行，在签订第二份合同时，总计欠款(本息)为3,754,974.2元。汇友房产公司一审庭后自认2016年合同签订后，刘胜忠于2019年4月5日支付房款50,000元、于2019年4月30日支付房款100,000元。一审法院认为，汇友房产公司与刘胜忠双方于2013年签订《商品房买卖合同》后，又于2016年就涉案房产的每层分别签订了《商品房买卖合同》，经询，双方确认合同履行及房款支付按2013年签订的《商品房买卖合同》，根据该合同约定，房款共计13,360,000元，刘胜忠缴纳50%房款即6,680,000元后，应自2014年3月20日至2018年12月20日分20次支付剩余房款6,680,000元，并按月6.65‰的利息承担利息，本息合计每期支付445,055元，该支付条款系双方自愿达成，刘胜忠应按约支付。根据一审庭审调查和双方提供的证据，截止2016年9月22日，刘胜忠尚欠汇友房产公司房款及利息3,754,974.2元，一审庭审中，经询，双方均认可在此日期后刘胜忠又支付部分款项，刘胜忠陈述其可于2019年11月中旬拿到收据，但一直未向一审法院提供，因刘胜忠作为付款方对付款具有举证义务，在其未提供收据的情况下，对汇友房产公司庭后自认刘胜忠在2019年付款150,000元予以确认，刘胜忠应向汇友房产公司支付欠款3,604,974.2元(3,754,974.2元-150,000元)。汇友房产公司根据分期付款协议第四条约定主张违约金2,662,300元(445,055元/期×11期-第10期利息14,840元=4,880,765元×万分之五×365天×3年，刘胜忠认为过高且之前双方已协商违约金金额为50,000元，一审法院认为，刘胜忠主张双方协商达成违约金金额为50,000元尚无有效证据证明，对其该部分抗辩意见无法予以采信。分期付款协议第四条约定买受人未按本协议规定还款的，出卖人有权以余款总额为计算标准，在逾期一期之内按日利率万分之五计收违约金，并有权采取拒绝提供物业服务，连续两期或累计三期未还款的，视为买受人根本违约，出卖人有权选择要求买受人提前一次性支付剩余全部房款本息及承担剩余全部房款本息10%的违约金，或有权选择要求解除买卖合同。而本案中，刘胜忠逾期已超三期，汇友房产公司按逾期一期标准计算违约金不符合上述约定，根据合同履行情况及上述约定，一审法院认为，应按欠款金额3,604,974.2元的10%确定违约金为妥，为360,497.42元(3,604,974.2元×10%)。判决：一、刘胜忠于本判决生效后十日内向汇友房产公司支付欠款3,604,974.2元;二、刘胜忠于本判决生效后十日内向汇友房产公司支付违约金360,497.42元（3,604,974.2元×10%）。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：汇友房产公司要求刘胜忠支付违约金713,514.52元，有无相应的事实和法律依据。根据本案已查明的事实及双方当事人在一、二审庭审中的陈述，双方对刘胜忠欠付汇友房产公司房款3,604,974.2元的事实均没有异议，现汇友房产公司上诉认为刘胜忠的违约行为给其造成的损失为银行贷款利息，因此，合同约定的违约金低于给其造成的损失，应当增加违约金数额。对此本院认为，双方当事人均认可实际履行的合同是2013年10月28日签订的《商品房买卖合同》，而双方当事人于同日签订的《分期付款协议书》为该《商品房买卖合同》的附件，应一并履行。根据《分期付款协议书》的约定，刘胜忠购买涉案房屋首付款为50%，剩余50%房款6,680,000元应计月利率6.65‰，自2014年3月20日开始支付至2018年12月20日，共分20期给付，每期445,055元。从以上约定内容可以反映，刘胜忠向汇友房产公司每季度支付的款项中已经包括了房款本金和利息，且利率标准远高于同期银行贷款利率。二审庭审中，汇友房产公司自认刘胜忠自2016年9月20日这一期的付款时开始欠付。因双方当事人约定的利率标准明显高于同期银行贷款利率，故刘胜忠前期已付的利息数额必然已经超过按照银行同期贷款利率计算支付的利息数额。双方签订的《分期付款协议书》对逾期支付购房款的违约责任约定明确，现汇友房产公司以欠付房款数额为基数，自2016年11月1日开始按照同期银行贷款利率标准计算违约金，以此作为刘胜忠违约行为给其造成的损失数额，请求增加违约金数额。因双方之间的合同内容具有不可分割性，认定汇友房产公司的实际损失时，应当考虑刘胜忠之前已按照远超于同期银行贷款利率支付的利息部分，即应当考虑汇友房产公司实际收到的利息数额，不能自2016年11月1日开始重新计算利息并以此简单认定合同约定的违约金计算标准低于其实际损失。一审判决按照合同约定的违约金计算方式确定刘胜忠应当支付的违约金数额并无不当，本院予以维持。故，对汇友房产公司的上诉意见，本院不予采纳。   综上所述，汇友房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6,595.26元（汇友房产公司已预交），由汇友房产公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   冯 宁   审  判  员   庞 艳   审  判  员   瞿佩茹   二 〇 二 〇 年 八 月 六 日   书  记  员   刘 杨