辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9562号上诉人（原审被告）：舒晓桃，女，1986年2月14日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：宋亮，辽宁品行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姗姗，辽宁品行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马玉芳，女，1988年8月9日出生，汉族，住辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：王德福（马玉芳丈夫），男，1987年7月1日出生，住辽宁省建昌县。被上诉人（原审被告）：刘强，男，1982年6月10日出生，汉族，住辽宁省彰武县。上诉人舒晓桃因与被上诉人马玉芳、刘强房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。舒晓桃上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人不应承担违约金。被上诉人马玉芳与刘强签订买卖合同，舒晓桃对此并不知情，房屋买卖合同也无舒晓桃签字，舒晓桃不是合同相对方，原审判决认定刘强和舒晓桃共同对马玉芳承担违约责任，没有事实及法律依据。2.舒晓桃与刘强婚后一直由舒晓桃居住该房屋至今，现正在办理离婚。刘强与马玉芳签订的买卖合同无效，刘强卖房没有通知舒晓桃，马玉芳买房从未验房、看房，在这种情况下付款过户有悖常理，是刘强与马玉芳恶意串通，转移财产，达到离婚时不分割此房产的目的，这才是房屋交易的真实情况。马玉芳辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。在中介的安排下，我曾经看房两次；买这个房子我方就是为了居住，刘强与上诉人之间的纠纷不应影响我购房居住。上诉人继续占用房屋，应承担违约金。刘强辩称：案涉房屋并非婚房，婚后也一直没有居住在案涉房屋；我与上诉人之间的矛盾是舒晓桃在我不知情的情况下对外在小额贷款公司借款之后产生的，之前一直没有矛盾。马玉芳向一审法院起诉请求：1.判令二被告将位于沈阳市沈北新区房屋腾出，并赔偿经济损失4500元（损失计算至实际腾房之日）。2.判令被告给付三个月违约金49050元（违约金计算至实际腾房之日）。3.判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月18日，原告马玉芳、被告刘强、与517不动产人杰加盟店签订了《房屋买卖合同》，被告刘强将其名下位于沈阳市沈北新区，面积77.72平方米的房产出售给原告马玉芳，成交价格54.5万元，付款方式商业贷款。该合同还约定“…房屋交接时间：全款到账交钥匙…，甲方（被告刘强）对该房屋做如下承诺：4.3甲方承诺已就出售该房屋一事取得了全体房屋共有人的一致同意，若该房屋需要婚姻析产或继承析产，甲方保证其他权利人积极配合，否则愿承担相应的违约责任…。违约责任：6.1如出现以下任一情形则视为违约，违约方应每日按房屋转让成交价的千分之一向守约方支付违约金…，6.1.5甲方未按约定时间交付房屋…”。该合同签订当日，原告给付了被告刘强购房定金1万元。2019年11月29日，原告给付被告刘强购房款14万元，被告刘强办理涉案房产的提前还贷解除抵押手续。2019年12月11日，在中介方主持下，原告又通过资金监管方式给付部分购房款，并交纳了相关税费，被告刘强收款并配合原告夫妇办理了涉案房产的更名过户手续。2019年12月13日，涉案房产更名过户至原告夫妇名下。2020年1月21日，原告夫妇办理的购房贷款38万元发放给被告刘强。此后，原告找到被告刘强交接涉案房产，被告舒晓桃拒不配合开门，双方产生争议，被告舒晓桃报警，至今涉案房产由被告实际占有使用。另查，被告舒晓桃与被告刘强系夫妻关系，双方婚姻关系存续至今。涉案房产系被告刘强婚前贷款所购，产权登记在被告刘强名下，婚后被告舒晓桃与被告刘强共同偿还部分购房贷款。涉案房产在签订该《房屋买卖合同》前，当中介方询问被告刘强其配偶是否知情出售涉案房产及是否能配合办理相关手续时，被告刘强称被告舒晓桃知情，同意出售并能配合办理相关手续。原告马玉芳在签订《房屋买卖合同》前，在被告刘强及委托的朋友、中介方带领下曾二次实地查看涉案房产，均未见到被告舒晓桃。在涉案房产更名过户到原告名下后，原告马玉芳的购房款贷款未发放前，有自称被告刘强妻子的人，电话询问原告马玉芳购房款贷款发放进展情况。在诉讼过程中，原告马玉芳的丈夫王德福称对原告起诉二被告房屋买卖合同纠纷一案知情且无异议，并承诺就此案权利不再另行主张。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告、被告刘强、中介方签订的房屋买卖合同系各方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，各方当事人应及时、全面履行合同义务。本案中，产权登记在被告刘强名下的涉案房产，是被告刘强婚前贷款购得，部分属于被告刘强个人所有。结合各方当事人陈述、微信聊天记录、通话记录、证人证言等证据材料，可证在中介方询问被告刘强其配偶即被告舒晓桃是否知情出售涉案房产，是否能配合办理相关手续时，被告刘强已明确称被告舒晓桃知情并同意出售、配合办理相关手续。原告实地查看涉案房产时也询问了被告刘强配偶的情况，被告方亦称被告舒晓桃不常在家。故该房屋买卖合同上虽无被告舒晓桃签字，但原告及中介方均有理由相信涉案房屋是二被告共同出售的。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”又有自称被告刘强妻子的人电话询问原告购房贷款发放进展情况一节，被告舒晓桃以被告刘强出售涉案房产其并不知情或不同意为由对抗善意第三人即原告马玉芳，缺少事实及法律依据，无法支持。纵观涉案房产的交易过程，中介方发布房源，居间促进交易，原告实地查看房产、付款，商定成交价格及付款方式、各方的签约履行，以上交易过程基本符合存量房产交易习惯，被告舒晓桃辩称房产交易明显不合乎常理缺少事实、法律支持，不予采信。被告舒晓桃辩称原告与被告刘强恶意串通，转移财产，未能提供充足证据证明，无法采信。被告舒晓桃若认为被告刘强损害其权益，可依法另行主张权利。原告马玉芳已分期于2020年1月21日付清了涉案房产的购房款，涉案房产依约也已更名过户至原告夫妇名下，故二被告依约应于2020年1月22日前交钥匙，配合原告办理涉案房产的交接手续，逾期交房构成违约，且属无权占有，依法应承担相应的违约责任。原告马玉芳主张二被告腾出涉案房产具有事实及法律依据，予以支持。又依据合同约定，二被告逾期交付涉案房产，应从2020年1月23日开始每日按房屋转让成交价54.5万元的千分之一计算至二被告实际腾房交付之日止，依约给付原告逾期交房违约金。关于原告在诉讼过程中放弃主张经济损失，系其自愿处分权利的行为，未违反相关法律的规定，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘强、舒晓桃于本判决生效后十五日内腾出位于沈阳市沈北新区，面积77.72平方米的房产，交付给原告马玉芳。二、被告刘强、舒晓桃于本判决生效后十五日内给付原告马玉芳逾期交房违约金（从2020年1月23日开始，每日按房屋转让成交价54.5万元的千分之一计算，至二被告实际腾房交付之日止）。三、驳回原告马玉芳的其他诉讼请求。案件受理费1138元，减半收取569元，由被告刘强、舒晓桃承担。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，马玉芳与刘强、517不动产人杰加盟店签订的《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。马玉芳通过房屋中介公司购买房屋，支付定金、办理银行贷款、通过资金监管方式给付房款，完全履行了《房屋买卖合同》中作为购房人应尽的义务，应当享有合同权利，依法取得房屋。关于上诉人所提刘强与马玉芳恶意串通，转移财产，签订的房屋买卖合同无效问题。从一审提交的证据看，马玉芳通过中介居间购买房屋，进行了实地看房，并由中介对上诉人舒晓桃的情况进行了询问，符合存量房购买的交易习惯，尽到了合理的注意义务，上诉人无证据证明马玉芳存在与刘强恶意串通导致合同无效的情形。另，从刘强出卖时的房屋登记情况看，房屋属于刘强单独所有，并无其他共有权人，刘强单独签名即可完成房屋过户手续，舒晓桃是否同意并在买卖合同上签字对《房屋买卖合同》的效力并不产生实质影响。关于上诉人所提其不应承担违约金问题。虽然上诉人不是《房屋买卖合同》的签订主体，但依据我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。物权法第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。马玉芳已经取得房屋的所有权登记，系案涉房屋的所有权人。上诉人继续占用使用案涉房屋属于无权占有，侵害了马玉芳的合法权益。刘强虽然配合马玉芳完成了产权转移登记，但未按照合同约定期限交付房屋，属于违约，同样侵犯了马玉芳的合法权益，故一审法院判令舒晓桃与刘强承担逾期交付违约金并无不当。但鉴于合同约定的违约金标准即每日按照房屋转让成交价的1‰支付过高，本院予以调整。参照案涉房屋所在地租金标准，结合马玉芳、刘强过错程度，酌定按照2000元/月标准支付违约金。综上，上诉人舒晓桃的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初1413号民事判决第一项；二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初1413号民事判决第二项；三、变更沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初1413号民事判决第三项“刘强、舒晓桃于本判决生效后十五日内给付原告马玉芳逾期交房违约金（从2020年1月23日开始，每日按房屋转让成交价54.5万元的千分之一计算，至刘强、舒晓桃实际腾房交付之日止）”为“刘强、舒晓桃于本判决生效后十五日内给付马玉芳逾期交房违约金（从2020年1月23日开始，每月按2000元计算，至房屋实际腾出交付之日止）”；四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1138元，减半收取569元，由刘强、舒晓桃负担。二审案件受理费1138元，由刘强、舒晓桃负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年八月二十五日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。