湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1392号 上诉人（原审被告）：张琳，女，1981年4月7日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。 委托诉讼代理人：傅昆，男，1979年11月7日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市，系被告张琳之夫.代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）：醴陵市心贴心物业管理有限公司，住所地：醴陵市瓷城大道48号。 法定代表人：黄小军，执行董事。 委托诉讼代理人：郑丽仙，湖南怀治律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人张琳因与被上诉人醴陵市心贴心物业管理有限公司（以下简称“心贴心物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2020）湘0281民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张琳上诉请求：撤销醴陵市人民法院（2020）湘0281民初1647号民事判决。事实与理由：上诉人所住的17栋1单元1楼102室无人居住，化粪池污水经常溢到电梯里，对本单元业主造成出行不便和乘坐电梯的安全隐患，本单元业主和业主委员会多次与物业交涉，要求整改，但是物业不予处理，甚至还与业主发生冲突。因物业长期拖欠水费导致消防水表被自来水公司拆走，整个小区消防栓无水，存在极大的安全隐患。小区业主委员会多次下函要求物业交清水费，物业以各种理由推脱。小区的绿化多处被破坏，业委会多次要求物业补种，但小区物业也找各种理由拒不执行。小区电梯多年来一直没有年审，对小区业主乘梯存在很大的安全隐患。电梯内的广告，也多年来未向小区业主公示费用。 心贴心物业公司辩称，小区每楼栋房的排污管道是建房时整体设计的，物业服务的主要责任是公共部分各项维修、维护，出现堵塞现象，及时组织专业人员进行了疏通。消防栓无水的问题是一个遗留问题，双方在签订服务合同时，物业已向业委员提出该问题，当时业委会承诺在30天内解决，但由于业委会人员变动，动用专项基金程序复杂，所以一直没有得到落实。小区内38台电梯在物业服务期内进行了两次年检，因报警系统未装，不符合年检要求，所以不能发合格证。物业2017年向业委会提出申请，物业先垫付资金解决这一问题，由于业委会不同意，所以一直未解决，但一直进行了日常维护保养。小区内地面车位免费停放，地下车库物业向车主收取了每年480元的管理费用，主要用于维修、照明、保洁等。广告收入由业委会收取，业委会未向业主公开，物业无权干涉。物业收取的费用向业委会报告并予以公示。小区绿化通过多年管理现已升值。个别死树是自然现象，长期有专业人员管理。2016年8-10月份无物业管理期间，16-17栋花木被部分业主损坏属实，物业没有直接责任，发生时是业委会自治期间发生的事。 心贴心物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付自2017年1月1日起至2020年4月30日止的物业费4118元；2.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：被告张琳系醴陵市17栋1203号房屋业主，房屋建筑面积为93.59㎡。2016年1月31日，醴陵市凯旋城业主委员会（甲方）与原告心贴心物业公司（乙方）签订《醴陵凯旋城物业服务合同》，合同约定：1.甲方将位于醴泉路车顿桥的醴陵凯旋城范围内的物业选聘乙方提供物业服务。2.乙方提供物业服务的主要内容为：房屋的使用、维修、养护；物业范围的共用设施、设备及场所（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、廊道、木质设施、墙面污损、摩托车停放处、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修和管理；物业公用部分、绿化带和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通及污水池半年一次清理；负责公共生活秩序维护（包括协助公安机关做安全防范和消防管理工作，保证消防设施正常使用）；负责文娱活动场所秩序维护，确保娱乐场所不扰乱业主的正常生活秩序；负责便民服务网点及物业范围内所有商业经营场所秩序的维护；负责车辆行驶及停泊秩序的维护等。3.物业服务支出包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规范支出的福利费用；物业共用部分，共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；办公费用；物业管理企业自身固定资产折旧；物业共同部位、设施设备及公众责任保险费用；法定税费；物业管理企业的利润。4.合同期限为三年半，自2016年2月1日起至2019年7月31日止。5.物业费按房屋建筑面积计算，板房住宅为0.65元／㎡／月，普通电梯房1.1元／㎡／月，高层电梯房为1.2元／㎡／月，住宅物业费可提前半年或一年一次收取。 上述合同签订后，期间因醴陵市凯旋城业主委员会提出终止合同，原告于2016年7月31日退出该小区的物业服务。2016年11月15日，醴陵市凯旋城业主委员会与原告签订《补充协议》，约定2016年8月1日至2016年11月2日期间，因原告未提供物业服务，在上述三个月期间因物业服务发生的一切费用均由醴陵市凯旋城业主委员会负责处理。该期间小区产生的费用由醴陵市凯旋城业主委员会委托原告收取2016年8月份一个月的物业费进行抵扣，2016年9月1日至2016年11月2日期间的物业服务费，原告不予收取。原告原已收取业主的物业费自动转为以后（2016年11月3日起）的物业费。原告提供物业服务期间（含2016年2月1日至2016年7月31日）有权向业主收取物业服务费。2016年2月1日之前，醴陵市凯旋城业主委员会欠付的电梯年检费和维保费，原告不负责任。 同日，醴陵市凯旋城业主委员会（甲方）与原告心贴心物业公司（乙方）再次签订《醴陵市凯旋城物业服务合同》，合同约定：1.甲方将位于醴泉路车顿桥的醴陵凯旋城范围内的物业选聘乙方提供物业服务。2.乙方提供物业服务的主要内容为：物业共用部位及共用设施设备（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机修）的管理和维护，负责公共绿化的养护，负责公共区域环境卫生的维护，负责公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务，负责物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等，负责物业维修、更新、改造费用的账务管理等。3.物业服务支出包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规范支出的福利费用；物业共用部分，共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；办公费用；物业管理企业自身固定资产折旧；物业共同部位、设施设备及公众责任保险费用；法定税费；物业管理企业的利润。4.合同期限为三年，自2016年11月3日起至2019年11月2日止。5.物业费按房屋建筑面积计算，板房住宅为0.65元/㎡/月，普通电梯房1.1元/㎡/月，高层电梯房为1.2元/㎡/月，住宅物业费提前一个季度、半年或一年一次收取，乙方收取物业费至2019年11月2日止。6.甲方应督促开发商将小区内消防、监控设施完善到位，使上述设施在签订本协议之日起30日内能够投入正常运行、确保小区的安全。在消防、监控设施未完善好之前，如因此发生安全事故，乙方不承担法律责任。合同还对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。 合同到期后，因醴陵市业主委员会换届尚未完成，经醴陵市物业管理办公室、醴陵市来龙门街道办事处、醴陵市来龙门街道办事处五里牌社区居民委员会等部门协商，确定原告在醴陵市延续服务半年，即自2019年11月15日起至2020年5月15日止。原告进驻醴陵市服务期间，自2017年1月1日起的物业费被告未交纳。原告多次催收未果，故诉至法院。 一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告系醴陵市物业服务企业，被告系该小区17栋1203号房屋业主，原告与醴陵市业主委员会签订的《醴陵市凯旋城物业服务合同》、《补充协议》，合法有效，对被告具有法律约束力。原告在提供物业服务后，被告应当依约交纳相关费用。本案中，被告房屋系普通电梯房，房屋面积为93.59㎡，自2017年1月1日起至2020年4月30日止的物业费被告未交纳，期间原告在醴陵市提供物业服务属实，被告应向其交纳相应的物业费。因原告已向本院出具书面声明，综合被告家实际情况，自愿按法院认定金额的90%计收物业费，故被告应向原告交纳物业费3706.16元（1.1元／㎡／月×40月×93.59㎡×90%）。关于被告的抗辩主张：1.电梯间污水外溢、电梯张贴广告无人管理以及小区绿化问题，被告提供的照片仅能证明上述问题的存在，但不足以证明原告长期未对此进行处理。2.小区消防设施损坏无人管理问题，醴陵市业主委员会与原告签订《醴陵市凯旋城物业服务合同》，约定醴陵市业主委员应督促开发商将小区内消防设施完善到位，使上述设施在签订协议之日起30日能够投入正常运行、确保小区安全。在消防设施未完善好之前，如因此发生安全事故，原告不承担责任。故醴陵市的消防设施的完善属于合同约定的业主委员会的义务，被告仅提供相关照片不足以证明原告未履行消防设施的后续维护职责。故被告抗辩理由不成立，且原告已根据其实际情况给与相应减免，其拒交物业费无法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告张琳于本判决生效后五日内支付原告醴陵市心贴心物业管理有限公司自2017年1月1日起至2020年4月30日止的物业费3706.16元。 二审中，上诉人张琳提供一张楼栋内消防设备照片，拟证明因物业公司拖欠水费导致消防水表被自来水公司拆走。被上诉人心贴心物业公司质证认为，该证据的三性及证明目的均有异议，该照片不能体现上诉人所要证明的目的，且拖欠水费是前物业公司与自来水公司之间的纠纷，与现物业无关。被上诉人心贴心物业公司提供二组证据：证据一、电梯保养合同复印件，拟证明物业公司对电梯一直有进行保养；证据二、小区内的消防设备照片，拟证明小区内的消防设备正常。上诉人张琳质证认为，证据一无异议，证据二虽然消防设备在，但里面没有供水。经审查，上诉人张琳提供的证据，不符合证据的形式要件，本院不予采信。被上诉人心贴心物业公司提供的证据一上诉人无异议，本院予以采信，证据二不符合证据的形式要件，本院不予采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”被上诉人心贴心物业公司在提供相应物业服务的同时依法享有收取物业服务费的权利，上诉人张琳系醴陵市17栋1203号房屋的业主，依法应承担交纳物业服务费的义务。上诉人张琳虽主张物业服务存在瑕疵，但其未能提供确实充分的证据予以证明，且一审法院已根据其实际情况给与相应减免，上诉人拒绝缴纳物业服务费的理由本院依法不予支持。 综上所述，上诉人张琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元,由上诉人张琳负担。 本判决为终审判决。 审判长  祁湘清 审判员  彭德华 审判员  肖 晶 二〇二〇年八月三十一日 法官助理彭华 书记员刘林玉