湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9212号上诉人（原审被告）：李良红。委托诉讼代理人：李灿。被上诉人（原审原告）：长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司，住所地湖南省宁乡市城郊乡合安社区（新康路与文体路交汇处兆基君城25栋1楼）。负责人：李定忠，系公司总经理。委托诉讼代理人：唐彩利，湖南严明律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾卓智，湖南严明律师事务所律师。上诉人李良红因与被上诉人长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司(以下简称兆基物业宁乡公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李良红上诉请求：1、撤销原审判决；2、本案诉讼费（含一、二审诉讼费）由被上诉人承担。事实和理由：1、兆基物业宁乡公司和长沙锦程房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》未经招投标程序，违反了法律强制性规定，实为无效合同。李良红和兆基物业宁乡公司签订的《业主前期物业服务合同》无合法盖章也无合法授权，也是无效合同；2、原审未依法对格式合同进行有利于合同相对方的解释。兆基物业宁乡公司辩称，1、《前期物业服务合同》和《业主前期物业服务协议》均为有效合同；2、兆基物业宁乡公司有权以自己的名义起诉；3、兆基物业宁乡公司要求李良红支付物业服务费和车位费符合法律和合同规定。兆基物业宁乡公司向一审法院提出诉讼请求：依法判令李良红立即支付物业服务费5058元，车位费480元，合计5538元；2、请求判令李良红立即向兆基物业宁乡公司支付逾期支付物业服务费违约金505.8元，车位费违约金48元（违约金计算标准为拖欠金额的10%）；3、该案的诉讼费用由李良红承担。一审法院认定事实：一、李良红系宁乡市玉潭镇文体路以西新康路以北（兆基君城）2栋603室的业主，系兆基君城4号地下车库406车位的合法使用人，房屋建筑面积为140.51㎡。李良红于2015年3月8日收房，并与长沙兆基物业管理有限公司签订了《业主前期物业服务协议》，后因李良红认为车位被他人占用而物业公司没有及时处理，故自2017年1月1日至2018年12月31日未交纳物业管理费5058元(1.5元/月/m2×140.51m2×24月)，车位服务费480元（20元/月/个×24月×1个），兆基物业宁乡公司对李良红欠交的上述物业管理费进行了书面催收。二、2011年，长沙锦程房地产开发有限公司与长沙兆基物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定长沙兆基物业管理有限公司对长沙锦程房地产开发有限公司开发建设的兆基君城A区一、二期提供前期物业管理服务事宜，约定合同有效期至业主委员会签订新的委托合同之日止，合同同时对委托管理事项、双方权利义务等进行了具体约定。约定：高层（多层）住宅单价为1.5元/㎡/月，地下车库车位30/月/个。2014年10月22日，长沙锦程房地产开发有限公司与长沙兆基物业管理有限公司签订《兆基君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一》，约定：高层（多层）住宅单价为1.5元/㎡/月，车位服务费20元/月/个。三、2014年10月22日，长沙兆基物业管理有限公司向长沙锦程房地产开发有限公司出具委托书，内容为：“致沙锦程房地产开发有限公司，长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司是我司在宁乡县的派出机构，我司全权委托长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司对宁乡“兆基君城（A区）”项目进行全面管理运作、办理相关业务等；对外签署的一切文件，我司均予以认可，并承担相应的法律责任，委托单位：长沙兆基物业管理有限公司，营业执照证号：91430181694027813K，法定代表人：俞焕林印，2014年10月22日。”一审法院认为，长沙兆基物业管理有限公司与长沙锦程房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《兆基君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一》及李良红与长沙兆基物业管理有限公司签订的《业主前期物业服务协议》的效力问题。长沙兆基物业管理有限公司系具备资质的从事物业管理的企业，长沙锦程房地产开发有限公司作为该小区的开发商，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，对开发建设的小区选聘物业服务企业符合法律规定，李良红和长沙锦程房地产开发有限公司均具备签订物业服务合同的主体资格。《物业管理条例》规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”结合该法条的内容来看，关于住宅物业的招投标规定应为管理性强制性规定，而非《合同法》第五十二条所规定的效力性强制性规定，不应仅以建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业为由认定前期物业服务合同无效，故长沙兆基物业管理有限公司与建设单位即长沙锦程房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《兆基君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一》合法有效,李良红与长沙兆基物业管理有限公司签订的《业主前期物业服务协议》合法有效，李良红作为小区业主，上述合同对李良红均具有拘束力。兆基物业宁乡公司作为长沙兆基物业管理有限公司的分公司，接受总公司的委托，为涉案小区提供物业服务，对李良红欠交的物业管理费、车位服务费进行书面催收，并以自己名义起诉并无不妥，故李良红应当向兆基物业宁乡公司交纳所欠物业管理费5058元。因兆基物业宁乡公司在庭审结束后，向一审法院提交书面说明自愿放弃要求李良红承担480元车位费及车位费违约金48元的诉讼请求，系兆基物业宁乡公司对于自身权利的合理处分，一审法院予以支持。对李良红的辩论意见，部分予以采纳，李良红如认为因兆基物业宁乡公司服务不到位而导致其损失，可另行主张权利。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。同时，兆基物业宁乡公司作为物业服务者，在其服务过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动与业主沟通、协商，尽已所能解决实际问题，努力提升服务水平。因兆基物业宁乡公司物业服务难免存在不尽人意的地方，故对兆基物业宁乡公司要求李良红支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。据此判决如下：一、李良红在该判决发生法律效力后五日内向兆基物业宁乡公司支付物业管理费5058元；二、驳回兆基物业宁乡公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李良红负担20元，兆基物业宁乡公司负担5元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，兆基物业宁乡公司自2012年起成为宁乡市兆基·君城小区的物业服务公司，而上诉人李良红系该小区第2幢2单元6层603房屋的业主，现兆基物业宁乡公司对案涉小区进行了物业管理，李良红已实际享有了兆基物业宁乡公司提供的物业服务，故双方之间成立物业服务合同关系。经兆基物业宁乡公司书面催交后，李良红仍未交纳物业服务费，一审法院判令其向兆基物业宁乡公司支付所欠费用，符合法律规定，本院予以确认。综上，李良红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李良红负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年八月二十一日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。