江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民再60号上诉人(原审被告）：王崇琳，男，1958年11月6日生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：韩立军，江苏良烨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市奥大实业有限公司，住所地在盐城市亭湖区开放大道669号。诉讼代表人：盐城市奥大实业有限公司破产管理人。负责人：梁泽泉，破产清算组组长。委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。上诉人王崇琳因与被上诉人盐城市奥大实业有限公司（以下简称奥大公司）确认合同无效纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（以下简称亭湖法院）（2019）苏0902民再9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2020年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人王崇琳及其委托诉讼代理人韩立军、被上诉人奥大公司的委托诉讼代理人苏醒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王崇琳上诉请求：1、撤销亭湖法院作出（2019）苏0902民再9号民事判决，维持（2016）苏0902民初1082号民事判决；2、再审一审及二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、亭湖法院再审部分事实认定错误。1、亭湖法院再审认为上诉人以签订房屋买卖协议为名，违规向银行套取了贷款，明显是错误事实认定，是缺乏基本事实证据。2、亭湖法院再审认为被上诉人与上诉人与2015年10月18日签订的房屋买卖协议，是上诉人获取银行3个200万元贷款的基础条件，明显是伪造事实证据，因这3个200万元贷款形成过程和该房屋买卖协议没有任何关系。二、亭湖法院再审部分法律适用不当。亭湖法院再审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖协议有违上述法律规定，应认定为无效合同。而事实上，上诉人以借款人的身份，向银行贷款给被上诉人使用，为确保上诉人债权的得以实现，用反担保方式将没有办理房屋产权证的房屋网签在上诉人名下，这种反担保行为不违反合同法中合同无效的任何一种情形，亭湖法院再审依照该法律条款明显是法律适用不当。奥大公司辩称，1、被上诉人认为在一审本院认为部分提到的违规向银行贷款情况，本案审理是案涉的房屋买卖合同是否有效与该事实无关，不影响一审判决结果。2、根据上诉人在2015年10月18日出具的一份承诺书，这份承诺书反映出签订案涉房屋买卖合同真实目的是为了规避被上诉人的其他债权人通过法院诉讼保全阻碍对上诉人债权的实现，故以网签形式恶意将房屋登记在上诉人名下，该房屋买卖合同并不存在真实的买卖意图，其订立是为了以合法形式掩盖非法目的，承诺书中从未提到反担保情况。因上诉人的恶意行为已经使得被上诉人破产案件无财产可供变现，导致了大量的债权人申报债权后利益得不到保障，引起了恶劣的社会影响，故亭湖法院审查后发现，该买卖合同存在以合法形式掩盖非法目的情况，同时严重侵害了其他债权人的合法权益，故应当维持原再审判决。奥大公司向亭湖法院原审起诉请求：被告王崇琳与原告奥大公司于2015年10月签订商品房买卖协议一份，约定原告奥大公司将位于盐城市奥大名居7号楼904、902、905室房屋出售给被告王崇琳，但原、被告之间并无真实购房的意思表示，被告也未支付购房款。双方签订协议的目的在于原告以被告名义向银行借款，原告将上述房屋以“网签”的形式向被告提供担保，此担保的方式也不符合法律规定，故上述购房协议应为无效，协议中所约定的房屋所有权仍归原告。请求法院判决：1、原告奥大公司与被告王崇琳于2015年10月18日签订的房屋买卖协议（合同编号：HTBA20151032673）无效；2、该合同中所涉及的位于盐城市奥大名居7号楼904、902、905室房屋的所有权归原告享有。亭湖法院原审认定事实：2015年10月18日，原告（出卖人）奥大公司与被告王崇琳（买受人）签订一份《商品房买卖议定书》（合同编号：HTBA20151032673），主要内容为：出卖人在以出让方式取得的土地上建设商品房，现定名奥大名居。买受人购买的商品房系预售商品房。买受人购买的房屋坐落在7幢904室、902室、905室。同日，王崇琳向原告出具一份《承诺书》，载明“盐城市奥大实业有限公司（以下简称该公司）、王某、董某、刘某1、温某、刘某2、吴某（住宅抵押贷款人）、张某、李某（借款担保人），以下简称你们：为了防止该公司开发的奥大名居所欠你们（主体借款、担保、住宅抵押贷款）以外的债务，其债务人向法院提起诉讼，并保全该公司开发的奥大名居网上未销售的1、5、7号楼商品房如下：合同编号：3118116120151018，第5【幢】104、204、304、504、505，房屋总价2852458.5；合同编号：3118116120151018，第1【幢】104、301，房屋总价1143967.00；合同编号：HTBA20151032673，第7【幢】904、902、905，房屋总价1570227.1；合同编号：HTBA20151032671，第7【幢】702、704、705、802、804、805，房屋总价3107921.6；合同编号：HTBA20151032668，第7【幢】504、505、307、404、405、604、605，房屋总价4084766；合同编号：HTBA20151032666，第7【幢】1405、1504、1604、204、304、1505、1605，房屋总价3807276；合同编号：HTBA20151032664，第7【幢】1205、1404、1105、1204、1304、1305、1402，房屋总价3822567.4；合同编号：HTBA20151032655，第7【幢】108、103、104、107、1102、1104，房屋总价3789905.4；合同编号：HTBA20151032645，第7【幢】101、102、1002、1004、1005，房屋总价3664057.00。（以下简称该房），已通过《商品房买卖议定书》将该房签在我的名下，我和你们是该公司的主要债权人，如该公司出现崩盘现象，我和你们共同商讨如何分配该公司已签给我的该房，我决不一人独享该房来还清我的债务。如果该房不被其他债务人保全，如我独享，该公司所欠你们的债务由我拍卖该房来均摊归还我和你们的债务。如不崩盘，不被其他债权人保全，在接到该公司退房通知后，我立即到房产交易中心逐步或一次性办理退房具结手续，如不及时退房，我将来承担该公司和你们的一切经济责任。后包括案涉7幢904室、902室、905室等在内的房屋被房屋管理部门“网签”到被告王崇琳名下。另查明：2014-2015年期间，被告作为借款主体从有关金融机构获得200万元、200万元、200万元贷款后，均交给原告实际使用。被告经营的盐城市亭湖区新兴禽蛋专业合作社作为借款主体从有关金融机构获得500万元、250万元贷款后，也均交给被告实际使用。亭湖法院原审认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告奥大公司要求确认双方于2015年10月18日签订的房屋买卖协议（合同编号：HTBA20151032673）无效，经审查，双方实际上于2015年10月18日签订《商品房买卖议定书》，并非房屋买卖协议，该《商品房买卖议定书》，是双方进行房屋买卖的意向性协议，其内容不违反法律规定。同日，被告王崇琳向原告等（简称你们）出具《承诺书》，承诺案涉等房屋“已通过《商品房买卖议定书》将该房签在我的名下，我和你们是该公司的主要债权人，如该公司出现崩盘现象，我和你们共同商讨如何分配该公司已签给我的该房，我决不一人独享该房来还清我的债务。如果该房不被其他债务人保全，如我独享，该公司所欠你们的债务由我拍卖该房来均摊归还我和你们的债务。如不崩盘，不被其他债权人保全，在接到该公司退房通知后，我立即到房产交易中心逐步或一次性办理退房具结手续，如不及时退房，我将来承担该公司和你们的一切经济责任。”该内容亦不违反法律禁止性规定。因此，原告要求确认《商品房买卖议定书》（合同编号：HTBA20151032673）无效的诉讼请求，依法不予支持。后房地产主管部门根据双方签订的《商品房买卖议定书》，将案涉904、902、905室等房屋“网签”到被告名下，“网签”是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”情况发生，《商品房买卖议定书》和“网签”只是房屋预售的形式，房屋所有权尚未发生已转移给被告的效力，故原告要求确认案涉奥大名居7号楼904、902、905室房屋的所有权归原告享有的诉讼请求，依法不予支持。亭湖法院原审判决：驳回原告盐城市奥大实业有限公司的诉讼请求。亭湖法院再审认定案件事实与原审相同。亭湖法院再审认为，依法成立的合同受法律保护。本案中原审原告奥大公司与原审被告王崇琳于2015年10月18日签订的房屋买卖协议（合同编号：HTBA20151032673）及同日由原审被告王崇琳向原审原告出具《承诺书》，说明本案双方当事人并无买卖房屋的本意，只是以签订房屋买卖协议为名，违规向银行套取了贷款。2014-2015年期间，原审被告王崇琳作为借款主体从有关金融机构分别获得200万元、200万元、200万元贷款后，均交给原审原告使用。合同自由是合同法的基本原则，但当事人之间的合意不得违反国家法律的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，原审原告与原审被告签订的房屋买卖协议有违有违上述法律规定，应认定为无效合同。故原审认定原审原被告之间签订的房屋买卖协议和原审被告自书的《承诺书》内容不违反法律规定亦不违反法律禁止性规定，应予纠正。因“网签”是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，房屋所有权尚未发生已转移给原审被告的效力，故原审原告要求确认案涉奥大名居7号楼904、902、905室房屋的所有权归原审原告享有的诉讼请求，依法不予支持。原审被告再审时认为应当由盐城市中级人民法院启动再审，因该案原审原告盐城市奥大实业有限公司提出上诉后，在二审审理过程中，未预交二审案件受理费,收到我院催交上诉费通知后，仍未能按通知要求在规定的期限内交纳上诉费用并提供相应的票据。该案按奥大公司自动撤回上诉处理。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。根据法律规定，当事人对生效的第一审判决不服，第一审人民法院及其上一级人民法院可以依法决定再审，故本案由本院决定再审符合法律规定，对原审被告该项答辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条第三项，第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，亭湖法院于2019年10月20日作出（2019）苏0902民再9号民事判决，判决：一、撤销本院(2016)苏0902民初1082号民事判决。二、确认原审原告盐城市奥大实业有限公司与原审被告王崇琳于2015年10月18日签订的房房屋买卖协议（合同编号：HTBA20151032673）无效。原审被告王崇琳至本判决生效之日起15日内协助原审原告盐城市奥大实业有限公司办理撤销案涉房屋的预售合同备案登记手续。三、驳回原审原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，由王崇琳负担。本院二审庭审中，上诉人王崇琳提交以下证据：（2015）亭商初字第1926号民事判决书、（2017）苏0902民初865号民事判决书、（2016）苏0991民初608号民事判决书、（2015）亭兴民初字00920号民事判决书。证明上诉人所贷的三笔款项都发生在双方签订房屋买卖协议以前，不存在一审判决中认定的以签订房屋买卖协议为名违规向银行套取贷款事实。被上诉人奥大公司质证意见为：该证据不属于新证据，对于其如何取得贷款情况与本案房屋买卖是否有效没有影响。本院认为，上诉人王崇琳提交的四份生效法律文书，与本案审理并无实质性影响，则与本案并无关联。亭湖法院再审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，奥大公司以“因出现资金链断裂，严重资不抵债，无法清偿对外所欠债务”为由向亭湖法院申请破产，亭湖法院于2017年9月30日作出（2017）苏0902破1号民事裁定，裁定受理奥大公司的破产清算申请。2017年12月15日，亭湖法院决定，指定江苏仁禾中衡会计师事务所有限公司担任债务人奥大公司的破产管理人。本院认为，一、本案上诉人王崇琳与被上诉人奥大公司于2015年10月18日签订的《商品房买卖议定书》，并非是上诉人王崇琳与被上诉人奥大公司出于房屋买卖的真实意思表示。上诉人王崇琳于2015年10月18日出具的《承诺书》表明，签订上述商品房买卖议定书的目的是“为了防止该公司（奥大公司）开发的奥大名居所欠你们（主体借款、担保、住宅抵押贷款）以外的债务，其债务人向法院提起诉讼，并保全该公司开发的奥大名居网上未销售的1、5、7号楼商品房”，据此可以认定本案房屋买卖并非是双方当事人的真实意思表示。二、本案上诉人王崇琳与被上诉人奥大公司于2015年10月18日签订的《商品房买卖议定书》亦未实际履行，该商品房买卖议定书第六条约定，王崇琳应当在2015年10月17日前支付该商品房全部价款，但该商品房买卖议定书签订后，王崇琳并未履行该约定。三、因严重资不抵债，亭湖法院已于2017年9月30日裁定受理奥大公司破产申请，目前奥大公司已进入破产程序，应当以奥大公司的资产对所有债权人的债权进行破产清算后进行清偿，上诉人王崇琳与被上诉人奥大公司签订《商品房买卖议定书》的目的，显然损害了其他债权人的利益。此外，本案奥大公司并没有将商品房买卖议定书中约定的房屋转让登记至王崇琳名下，故本案亦不符合让与担保的条件，不构成让与担保。综上，本案上诉人王崇琳与被上诉人奥大公司签订的《商品房买卖议定书》并非是双方当事人的真实意思表示，该协议损害了其他债权人的利益，原审法院认定该协议无效并无不当。上诉人王崇琳的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。因奥大公司差欠王崇琳的相关借款在双方签订《商品房买卖议定书》之前，亭湖法院再审认为上诉人王崇琳“以签订房屋买卖协议为名，违规向银行套取了贷款”，事实依据不足，应予纠正。但原审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民再9号民事判决。上诉案件受理费80元，由上诉人王崇琳承担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 斌审 判 员  李 梅审 判 员  祁海鸥二〇二〇年八月十二日法官助理  胡 坚书 记 员  殷晨宁