山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终783号上诉人（一审原告）：张晋平，女，汉族，1982年6月28日生，山西省泽州县人，现住山西省泽州县周村镇苇盯村集资房小区44号，身份号码：140511198206281287。委托诉讼代理人：李晋莲，山西权康律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：冯芝萍，女，汉族，1969年9月17日生，晋城市城区人，现住晋城市城区安电小区2号楼2单元202室，身份号码：140511196909172344。被上诉人（一审被告）：李伟，男，汉族，1971年11月3日生，晋城市城区人，现住晋城市城区安电小区2号楼2单元202室，身份号码：140104197111030012。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭亚丽，山西华真律师事务所律师。被上诉人（一审被告)：晋城德信行房地产经纪有限责任公司，住所地：晋城市城区红星街与泽州路交叉处国际贸易中心A座805号，统一社会信用代码：91140500MA0KDEUEX4。法定代表人：吴彤，任公司总经理。委托诉讼代理人：张丽萍，山西亚圣律师事务所律师。上诉人张晋平因与被上诉人冯芝萍、李伟、晋城德信行房地产经纪有限责任公司（以下简称为德信行）居间合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张晋平的委托诉讼代理人李晋莲、被上诉人冯芝萍、李伟的共同委托诉讼代理人郭亚丽、被上诉人德信行的委托诉讼代理人张丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张晋平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人李伟、冯芝萍双倍返还购房定金4万元，被上诉人德信行返还上诉人佣金17400元；2.一、二审案件受理费由三被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定“《二手房买卖协议》不能履行的责任在于上诉人”属于认定事实错误，该协议不能履行的责任在于被上诉人。（1）被上诉人李伟、冯芝萍在合同约定的期限内未结清贷款，存在先行违约，导致无法办理房屋所有权转移登记，致使合同目的不能实现；（2）正是因为上诉人无能力支付购房款，在被上诉人承诺为上诉人办理银行贷款的前提下，上诉人才签订了《二手房买卖协议》，约定由被上诉人李伟、冯芝萍全权代理银行贷款事宜。上诉人在第二天就积极配合被上诉人到银行办理了相关手续，上诉人按银行要求提供了担保人郭海峰及其工资流水，而银行在上诉人已经诉讼至人民法院后，又出具了是因为上诉人拒绝提供担保人资料而没有办理贷款，这个内容与银行提供的担保人附件资料不相吻合，该证据虽然是人民法院调取的，但银行从来没有通知过上诉人需要提供其他贷款的手续，银行也未向法院提供任何有关通知上诉人提供担保人的手续的通知，上诉人对于银行出具拒绝贷款的原因在本案开庭前始终不知情。上诉人曾多次找被上诉人李伟、冯芝萍催促银行贷款事宜，该二人不予理睬，让上诉人找德信行解决，因此该过错完全是因为三被上诉人一直推脱扯皮，过错不在于上诉人。同时，办理房屋贷款系被上诉人李伟、冯芝萍的约定义务，其将贷款的风险转移于上诉人也违背了合同约定和市场诚信交易原则。被上诉人李伟冯芝萍完全可以在签订协议之前就弄清楚上诉人的情况到底能不能办理贷款或者具备贷款的条件，完全没有必要等到上诉人交了定金及中介佣金后才根据情况办成什么算什么，这根本不是诚信履行合同的态度。因此，既然双方通过充分了解并在合同明确约定是被上诉人李伟、冯芝萍的义务，那么就应当严格遵守。而且该约定也不影响被上诉人李伟、冯芝萍在合同签订一周内结清该房产所有按揭贷款，从而导致合同目的无法实现。2.原审判决认定“房屋买卖协议中约定的退还佣金事宜，未有被上诉人德信行的盖章确认，不对其发生法律效力”系认定事实错误。《二手房买卖协议》第十四条约定，如没有为上诉人办理下房屋按揭贷款，居间方应退还佣金。虽然该协议上并未有被上诉人德信行的签章，但该协议系被上诉人德信行提供的格式文本，在合同的设定上，将作为居间方的被上诉人德信行在形式上免除了退还佣金的义务，严重违背了诚实信用原则和公平原则。而且根据我国合同法的规定，如果对提供格式合同的条款有争议的，人民法院应当作出不利于提供格式方的解释，并且按照被上诉人德信行提交的《居间服务及佣金协议》，被上诉人德信行具有提供房屋过户的协助义务，而德信行在合同履行期间一直同被上诉人李伟、冯芝萍敷衍上诉人，根本没有协助过上诉人督促被上诉人李伟、冯芝萍在合同约定的一周内结清该房产所有按揭贷款，并全力配合上诉人完成该房产交易各项事宜，而是相互推诿扯皮，致使合同无法履行，合同目的无法实现，故被上诉人德信行应当遵循诚实信用原则，按照协议约定退还佣金17400元。被上诉人冯芝萍、李伟辩称：1.上诉人与三被上诉人签订的《二手房买卖协议》不能履行的原因在于上诉人，而非被上诉人。因上诉人不配合银行出具相应的贷款手续，导致贷款未能办理成功，双方的合同目的不能实现。且上诉人在一审庭审中，回答一审法官银行贷款未办理成功是因上诉人未提供其丈夫的工作证明等资料，故一审判决认定事实清楚，证据充分。2.从一审庭审及各方出示的证据来看，上诉人系合同违约方，依据诚实信用原则，上诉人的上诉请求不应得到支持。被上诉人德信行辩称，被上诉人德信行依据法律规定，已经促成上诉人与另两个被上诉人达成了《二手房买卖协议》，依据合同法第424条的规定，德信行已经提供给签约双方签订合同的机会，促成了协议的签订合同，应当收取居间报酬。双方没有继续履行协议是上诉人的原因所致。上诉人在上诉状中所提合同第14条内容并非德信行提供的格式合同中的内容，而是在《二手房买卖协议》中手写的内容，德信行在该协议上没有盖章确认，不应当对德信行产生法律效力。原告张晋平向一审法院起诉请求:1.判令解除原告与被告冯芝萍、李伟于2019年9月9日签订的《二手房买卖协议》；2.判令被告冯芝萍、李伟双倍返还原告购房定金40000元；3.判令被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司返还原告佣金17400元；4.本案诉讼费由三被告承担。一审法院查明：2019年9月9日，原告张晋平与被告李伟、冯芝萍签订《二手房买卖协议》。该协议约定原告张晋平购买二被告所有的位于本市城区安电小区2号楼2单元202房屋，房屋面积99.58平方米，价格为870000元。协议约定了其他事项。原被告在合同的第十四条特别约定：被告承诺一周内结清该房屋的按揭贷款，并全力配合原告完成该房产交易各项事务，由被告冯芝萍、李伟为原告所找银行审批按揭贷款额度为460000元，上下浮动金为50000元，最低额度为410000元，贷款额度低于该金额，原告张晋平可放弃购买该房产，被告冯芝萍、李伟确认退回原告张晋平支付定金，居间方退回原告张晋平支付佣金。协议签订后，原告给被告转账20000元。同日张晋平与被告德信行签订《居间服务及佣金协议》，约定原告在购买涉案房屋时，被告德信行提供了居间服务，买卖合同一经成立，原告即应支付被告佣金17400元。该协议还约定了各自的其他权利义务。后原告张晋平支付被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司佣金17400元。该两份协议签订后，原告张晋平、被告冯芝萍、李伟于次日到晋城农商银行钟家庄支行办理贷款事宜，因原告张晋平的手续不全，贷款未能办成。后原、被告协商未果，诉至本院。审理中，原告张晋平明确表示没有继续购买该房屋的意愿。一审法院认为，原告张晋平与被告冯芝萍、李伟的房屋买卖协议除约定佣金退还事宜外、原告张晋平与被告德信行的居间服务及佣金协议是双方当事人真实意思体现，不违背法律规定，是有效的。房屋买卖协议中约定的佣金退还事宜，未有被告晋城德信行房地产经纪有限责任公司的盖章确认，不对其发生效力。协议签订后，在办理银行贷款的过程中因原告张晋平的原因致使贷款未办理成功，原告张晋平因此不再购买协议约定的房屋，协议不能履行的责任在原告张晋平。原告张晋平请求解除与被告冯芝萍、李伟签订的《二手房买卖协议》，被告冯芝萍、李伟当庭亦表示同意，法院予以支持。原告作为违约方，要求被告冯芝萍、李伟双方返还购房定金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告张晋平与被告德信行签订的居间服务及佣金协议，明确载明被告德信行提供的居间服务已促成买卖合同成立，原告张晋平应支付相应佣金作为报酬，故原告要求被告德信行返还佣金的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决：一、解除原告张晋平与被告冯芝萍、李伟签订的《二手房买卖协议》；二、驳回原告张晋平的其他诉讼请求。二审中，被上诉人冯芝萍、李伟、被上诉人德信行对一审判决查明的事实无异议。上诉人张晋平对一审判决查明的“因原告张晋平手续不全，贷款未能办成”持异议，认为贷款未能办成并不是上诉人的原因所致。对于对于一审判决查明的其他事实，上诉人张晋平无异议。本院经查，一审法院在审理期间，向晋城农村商业银行股份有限公司钟家庄支行出出（2020）晋0502民初951号调查令，要求该行提供2019年9月张晋平办理房屋贷款手续的有关资料。该行于2020年5月20日向一审法院出具调查令回执，写明“因客户未能提供担保人资料，该笔贷款未能完成”。另查，上诉人张晋平在一审庭审中述称“我也不知道什么原因没有办理下贷款，银行要我提供我老公的相关证明，但是因为没有，所以没有提交”。基于如上证据和事实，本院认为，一审法院在查明事实中认定“因原告张晋平手续不全，贷款未能办成”具有事实依据，本院予以确认。本院查明的事实与一审法院查明事实一致。本院另查明，德信行在一审期间提供有“情况说明”一份，载明“2019年9月12日-2019年9月26日客户不配合银行提供贷款资料，以致于买方违约；2019年9月27日买方提出不愿意买此房屋，理由是此房屋价格太高，故此单买方违约”。本院认为，李伟、冯芝萍作为卖方、张晋平作为买方于2019年9月9日签订的《二手房买卖协议》有双方当事人签字盖印确认，且各方当事人对该协议的真实性不持异议，应认定该协议依法成立并生效。协议签订后，上诉人张晋平在银行申办贷款过程中，未按银行要求提供相关证明及资料，致使贷款未能完成，其又于2019年9月27日以房屋价格太高为由，提出不愿意买此房屋，且未能完成协议第四条约定的“于2019年9月份26日交付首期房款”的义务，继而又诉至法院要求解除合同，故该合同目的已明显不能实现，一审法院判决解除合同具有事实和法律依据，应当予以维持。关于上诉人张晋平所提“双倍返还定金”的请求应否予以支持的问题。本院认为，按照《二手房买卖协议》第十四条的约定，被上诉人李伟、冯芝萍虽负有在一周内结清房屋按揭贷款的合同义务，且李伟、冯芝萍未在约定的期限内完成该项义务，但被上诉人李伟、冯芝萍的该项行为并不会导致案涉《二手房买卖协议》合同目的的无法实现，不会必然导致合同解除的法律后果。故此，上诉人要求由被上诉人双倍返还定金不具有充分的事实依据和理由。另外，从协议签订后的整个履约过程来看，明显系上诉人张晋平的原因导致贷款未能办成，且张晋平未能在约定期限内履行支付首期房款的主要义务，并单方率先提出不愿意购买此房，致使合同目的不能实现，故一审法院认定协议不能履行的责任在张晋平，并判决驳回张晋平“双倍返还定金”的请求，符合《中华人民共和国担保法》第八十九条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，本院予以维持。诉讼中，上诉人张晋平虽主张，被上诉人李伟、冯芝萍未能在一周内结清贷款的行为，导致了上诉人张晋平不能将李伟、冯芝萍所出卖的房屋向银行进行抵押担保，致使上诉人向银行申办的贷款不能办成。但本院认为，案涉《二手房买卖协议》中并无“将出卖人所出卖房屋用于买受人张晋平申办贷款的抵押担保物”的相关约定，且上诉人的此项主张与德信行提供的“情况说明”中记载的内容不符，故本院对上诉人张晋平的此项主张，不予认定。关于上诉人张晋平要求德信行返还佣金17400元的请求应否予以支持的问题。本院认为，2019年9月9日的《居间服务及佣金协议》有张晋平与德信行工作人员的签字确认，该协议依法成立并有效。根据该协议约定，此协议的签订即表明张晋平确认德信行提供的居间服务已经促成买卖合同成立，并应当向德信行支付17400元的佣金。另根据本院查明的事实，在德信行的居间服务下，张晋平与李伟、冯芝萍确实签订了案涉的《二手房买卖合同》，且张晋平在签订《居间服务及佣金协议》当天，已经实际向德信行支付了佣金17400元。故此，应当认定德信行作为居间人已经完全履行了向委托人张晋平报告了订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的义务，德信行向上诉人张晋平收取报酬具有充分的事实和法律依据，对于上诉人张晋平诉请德信行返还佣金的请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人张晋平预交二审案件受理费1240元，由上诉人张晋平负担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴 二○二○年八月二十八日法官助理 苏瑞庭书 记 员 张智超