河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初6527号原告：李小许，男，1982年2月9日出生，汉族，住郑州市金水区。托诉讼代理人：孙大帅，北京市中闻（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张亚炯，北京中闻（郑州）律师事务所实习律师，一般代理。被告：河南国崟房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市通泰路40号蓝天空港1号楼1单元2层。法定代表人：郝崟喜。委托诉讼代理人：冯健，河南杰瑞律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：岳鹏程，河南杰瑞律师事务所律师，特别授权。被告：郑州建岩房地产营销策划有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街35号7号楼83号。法定代表人：曹岩。原告李小许诉被告河南国崟房地产开发有限公司（以下简称“国崟公司”）、郑州建岩房地产营销策划有限公司（以下简称“建岩公司”）确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小许的委托诉讼代理人孙大帅、被告国崟公司的委托诉讼代理人冯健到庭参加诉讼，被告建岩公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李小许向本院提出诉讼请求：1、依法确认李小许与被告国崟公司于2017年9月13日签订的《蓝天港湾内部认购协议》为无效合同；2、依法判令被告国崟公司返还李小许购房款535840元及利息（自2017年9月13日起，按照年利率6%的标准计算至被告实际偿还之日止）；3、依法判令被告建岩公司返还李小许团购费10万元及利息（自2017年9月13日，按照年利率6%的标准计算至实际清偿之日止）；4、诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原告李小许与被告国崟公司于2017年9月13日签订《蓝天港湾内部认购协议》，约定原告购买被告国崟公司开发的位于郑东新区蓝天港湾小区2楼1单元29层2901房产，总价为1785840元，付款方式为按揭贷款，首付款为535840元，所购房产为预售商品房，交房日期为2018年12月31日。合同签订当日，原告向被告支付了首付款。此外，被告建岩公司系蓝天港湾项目的营销商，建岩公司通过带有欺诈性的宣传诱使原告参加了所谓的蓝天港湾团购活动，原告于2017年9月6日交给建岩公司100000元团购费。合同签订后，原告多次要求被告国崟公司签订正式的购房合同并办理备案，但被告国崟公司均以各种理由拒绝。现已经超过交房日期一年四个月，被告国崟公司既未和原告签订正式购房合同，也未向原告交付房屋，蓝天港湾小区到现在为止主体楼层还未完工，后经原告调查得知，蓝天港湾项目一直没有取得商品房预售许可证。被告国崟公司和建岩公司在未取得预售许可证的前提下与原告签订的《蓝天港湾内部认购协议》的行为具有欺诈性，根据相关法律规定，原被告签订的《蓝天港湾内部认购协议》应认定无效，二被告应全额退还原告所支付的首付款和团购费，并赔偿损失。故为维护合法权益，原告特诉至本院，望判若所请。被告国崟公司辩称，一、蓝天港湾内部认购协议系当事人双方真实意思表示，合法有效，原告请求确认合同无效没有法律依据。蓝天港湾内部认购协议鉴于条款表明，认购对象是特定的内部客户，并非所有社会上商品房买受人，不符合商品房买卖司法解释第一条规定的向社会销售的条件。本案房屋属于军队与地方合作建设房屋，不属于商品房，不应适用商品房买卖合同司法解释第二条。本案房屋手续由军队办理，本案房产不需要办理商品房预售许可证。蓝天港湾内部认购协议第五条第一款等条款，内容上是对将来正式签订商品房买卖合同进行的预先安排，不侵犯公共利益，是具有法律约束力的预约合同，参考最高人民法院公报的相关案例，是否办理预售许可，不影响预约合同效力，蓝天港湾内部认购协议合法有效。二、本案逾期交房属于不可抗力，国崟公司不应承担违约责任。国崟公司已经告知原告交房时间可能会发生变动。蓝天港湾内部认购协议第四条第一款载明，国崟公司已经向原告告知房屋交付时间如有变动，以实际交付日期为准。原告作为具有完全民事行为能力人的买受人，且以低于市场价款数千元价格购买涉案房屋，应当对房屋交付时间受政策影响较大，具有不确定性有合理预期。本案逾期交房是因为行政命令、军队指导意见。根据河南省大气污染治理的要求，2017年11月至2018年3月，2018年10月1日至2019年3月31日，本案项目均处于停工状态。依据中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅于2018年6月印发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，本案项目停工，等待进一步政策安排（现已复工）。依据蓝天港湾认购协议第七条约定的国家或者地方政府政策原因导致无法履行协议的情形，国崟公司不应承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告建岩公司未到庭、未答辩、未举证。本院经审理认定如下事实:2017年9月13日，原告李小许与被告国崟公司签订《蓝天港湾内部认购协议》一份，主要约定，原告李小许认购被告国崟公司开发的位于郑东新区××与黄河××交叉口西北角蓝天港湾××楼××单元××房屋××套，房屋面积为148.82平方米，单价12000元/平方米，房屋总价1785840元；并约定，原告于当日向被告国崟公司交付首付款535840元；国崟公司应于2018年12月31日前向原告交付该房屋。国崟公司未按约定的期限将该房屋交付原告的，逾期在90日内双方视为合理顺延，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权选择退房，原告退房的，国崟公司应当退还全部已付款，并按照原告全部已付款的百分之二向原告支付违约金；如在国崟公司与原告签订正式《商品房买卖合同》之前，原告放弃认购房屋的，则国崟公司将在原告办理完退房手续后的15个工作日内，按照原告实际支付款项金额全额退款(无息)。原告在该协议落款处签名捺印，被告国崟公司加盖公章。同日,原告向被告国崟公司支付购房款535840元，被告国崟公司向原告李小许出具收据一份。另查明，被告建岩公司系被告国崟公司的营销机构，经建岩公司的前期宣传，原告参加了建岩公司组织的团购活动，并于2017年9月6日向建岩公司支付10万元团购费，建岩公司向原告出具收据一份，载明：收到原告李小许团购费10万元。以上案件事实由《蓝天港湾内部认购协议》、收据2份、POS机刷卡票据3张及当事人陈述予以佐证。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《蓝天港湾内部认购协议》对涉案房屋的坐落、房号、价款、付款方式、首付金额等均作了明确的约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且国崟公司已依约收受原告预交的购房款535840元,故上述协议应当认定为商品房买卖合同。被告国崟公司应对其是否具备商品房预售许可证承担举证责任，但其庭审时并未向本院举证证明，应视为其并未取得相应的资质；故国崟公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订的内部认购协议应当认定为无效。因此，国崟公司因该合同取得的财产，即首付款535840元应当返还原告。故对原告主张被告国崟公司退还收取的首付款535840元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，因国崟公司对本案所涉合同被确认无效负主要责任，故国崟公司应向原告支付资金占用期间的利息损失，利息应以535840元为基数，自2017年9月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。被告国崟公司称涉案房屋项目一直反复开工停工、未达到交付的条件、合同无法履行是大气污染导致停工，军队停止有偿服务政策致使项目缓建等原因，其不应承担违约责任的说法，本院不予采信。关于原告主张的团购费。《商品房销售管理办法》第二十七条第二款规定：受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。本案中，被告建岩公司系被告国崟公司的营销机构，为国崟公司代为销售房屋，因被告建岩公司代为销售的房屋并未取得商品房销售许可证，不符合销售条件，且其在提供中介服务的过程中收取了原告10万元团购费，已违反了上述规定，故被告建岩公司应当返还原告10万元团购费并支付利息，利息应以10万元为基数，自2017年9月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。鉴于被告建岩公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由此自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李小许与被告河南国崟房地产开发有限公司于2017年9月13日签订的《蓝天港湾内部认购协议》无效；二、被告河南国崟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李小许房款535840元并支付利息（以535840元为基数，自2017年9月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；三、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告李小许团购款10万元并支付利息（以10万元为基数，自2017年9月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；四、驳回原告李小许的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10158元，减半收取计5079元，由被告河南国崟房地产开发有限公司、郑州建岩房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 李 华二〇二〇年八月二十五日书记员 张露平