广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终632号 上诉人(原审被告)：防城港市西海湾置业有限公司，住所：广西防城港市港口区北部湾大道89号二楼。统一社会信用代码：914506006648167829。 法定代表人：梁永强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李靖，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李丽，女，1992年10月1日出生，汉族，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：王开益，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：广西立卓伟峰房地产策划有限公司，住所：广西南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心2910、2911、2912号。统一社会信用代码：9145010057944745XQ。 法定代表人：朱立峰，该公司总经理。 上诉人防城港市西海湾置业有限公司（以下简称西海湾公司）因与被上诉人李丽、广西立卓伟峰房地产策划有限公司（以下简称立卓公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人西海湾公司的委托诉讼代理人邬江月、李靖，被上诉人李丽的委托诉讼代理人王开益，被上诉人立卓公司的法定代表人朱立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人西海湾公司上诉请求：一、撤销一审判决或发回重审，改判西海湾公司无须承担责任；二、本案诉讼费用由李丽、立卓公司承担。事实和理由：西海湾公司于2013年12月7日与立卓公司签订代理销售合同，因合作不善，便于2014年5月31日解除房屋代理销售关系，合作期限仅为六个月。李丽是在西海湾公司与立卓公司解除代理销售关系十九个月后，才与立卓公司签订合同并缴纳房款。事隔多时，立卓公司早已丧失在该地域影响力，并不能让他人确信立卓公司有权对外销售西海湾公司房屋。立卓公司既无西海湾公司空白合同，又无西海湾公司授权，不应认定为表见代理。西海湾公司在售楼大厅均注明“购房款请于财务中心缴纳，并认准公司公章，切勿将购房款缴纳至任何人手中”，也从未授权任何人与购房者签订房屋买卖合同及代收购房款。李丽没有履行审慎义务，受到立卓公司欺骗，将款项交到立卓公司账户上，应由立卓公司予以返还，与西海湾公司无关。李丽于2015年12月11日向立卓公司缴纳购房款，嗣后便要求立卓公司返还已缴纳的购房款，但却于2019年7月8日才向法院提起诉讼，早已超过诉讼时效，其胜诉权已消灭。 被上诉人李丽辩称，一审判决认定事实清楚，观点正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人立卓公司辩称，其对一审判决没有意见，西海湾公司的上诉理由不成立，西海湾公司仍欠立卓公司600万元佣金未付，立卓公司在本案中不承担责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李丽向一审法院起诉请求：一、西海湾公司、立卓公司返还李丽购房款111757元；二、本案诉讼费由西海湾公司、立卓公司负担。 一审法院认定事实：2013年12月7日，西海湾公司和立卓公司签订一份《房产销售代理合同》，约定西海湾公司将海湾一号项目具备合法销售条件的指定房源委托立卓公司按照自身渠道资源进行销售，合作期限至2014年5月31日。2015年12月11日，李丽向立卓公司刷卡支付111757元，立卓公司出具了收款收据，载明收到西海湾置业海湾一号（1#-4#，7#，8#）8#1601号房款。 一审法院认为，西海湾公司和立卓公司于2013年12月7日签订的《房产销售代理合同》约定的合作期限截止于2014年5月31日，虽然根据现有证据无法查明立卓公司的代理权限实际于何时终止，但是立卓公司于上述合同期间内代理西海湾公司从事销售活动，必然在一定的时间和地域范围内存在影响力，且足以让李丽确信立卓公司有权对其销售商品房。西海湾公司主张立卓公司无权收取房款，仅是两公司内部进行的约定，李丽作为善意购房者无法知悉两公司的代理权限，因此，该代理行为有效，其法律后果应当由西海湾公司承担。李丽交纳部分购房款的行为系向西海湾公司提出订立商品房买卖合同的要约，西海湾公司没有作出要与其订立合同的承诺，双方合同并未成立，收取的房款应当返还。至于西海湾公司主张李丽的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，考虑到李丽交纳房款在先，催告西海湾公司与其订立买卖合同在后，直至确定西海湾公司没有与其订立合同的可能时李丽才知道权利受到了侵害，西海湾公司并未提交证据证实李丽于何时知道或应当知道可以主张返还房款，对其这一抗辩主张不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：西海湾公司返还李丽购房款111757元。案件受理费2535.14元，减半收取1267.57元，由西海湾公司负担。 本院二审期间，当事人均无新证据提交。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，庭审中，西海湾公司和立卓公司均陈述双方的合作持续到2016年底。同时，李丽和立卓公司均表示涉案房款是在西海湾公司售楼部通过POS机刷卡支付。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、李丽的起诉是否已超诉讼时效；二、西海湾公司是否应承担返还111757元购房款的责任。 本院认为，一、关于第一个焦点问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。李丽于2015年12月11日向立卓公司支付111757元购房款，其目的是为了将来能与西海湾公司签订商品房买卖合同。由于李丽与立卓公司或者西海湾公司未约定签订商品房买卖合同的时间，以及基于李丽对签订商品房买卖合同的期待，因此，不存在李丽知道或应当知道权利受到侵害的事实。西海湾公司亦未能提交证据证明李丽就涉案房款主张过权利及何时主张，因此，西海湾公司上诉主张李丽的起诉已超诉讼时效理由不成立，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。根据西海湾公司和立卓公司签订的《房产销售代理合同》约定可知，涉案房屋系由西海湾公司委托立卓公司对外以其名义进行销售。虽然委托期限约定截止至2014年5月31日，但西海湾公司及立卓公司均认可双方的合作持续到2016年底，因此，李丽于2015年12月11日向立卓公司支付111757元购房款时，立卓公司仍然有权销售房屋，且李丽在西海湾公司售楼部支付涉案房款，而西海湾公司未提供证据证明其提醒李丽立卓公司的委托权限仅系房屋销售代理，无权收取购房款。在此情况下，李丽有理由相信立卓公司有权代西海湾公司收取涉案房款。因此，一审判决西海湾公司返还李丽111757元房款于法有据，本院予以维持。西海湾公司该项上诉主张于法无据，本院不予支持。 另外，一审法院认定立卓公司的代理行为有效，其法律后果由西海湾公司承担，对李丽主张立卓公司返还房款的诉请不予支持，本院予以确认。但是一审法院未在主文判项中予以相应表述，存在瑕疵，本院予以纠正。 综上所述，西海湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但主文表述存在瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2039号民事判决； 二、驳回被上诉人李丽的其他诉讼请求。 以上义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费2535.14元，减半收取1267.57元（被上诉人李丽已预交），由上诉人防城港市西海湾置业有限公司负担。二审案件受理费2535.14元（上诉人防城港市西海湾置业有限公司已预交），由上诉人防城港市西海湾置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  禤汉奇 审 判 员  李启宁 二〇二〇年八月十日 法官助理  王景山 书 记 员  廖 兰