浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1817号 上诉人（原审被告）：袁开吉，女，1978年1月2日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区灵芝街道曲屯村。 负责人：谢新华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑利，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：李芳丽，浙江德凡律师事务所律师。 上诉人袁开吉因与被上诉人深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司（以下简称之平公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人袁开吉、被上诉人之平公司的委托诉讼代理人郑利、李芳丽到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人袁开吉上诉请求：一、撤销一审判决，查清之平公司的严重违约行为或者将本案发回重审。二、解除与之平公司的霸王合同。事实和理由：双方签订《前期物业管理协议》在当时交房时属于霸王合同，没有时间的约定，物业公司不作为，严重违约。之平公司存在严重违约行为包括：1.门岗管理混乱，小区内车辆停放乱的不堪入目，早晚高峰长期堵车严重，有多组视频为证。2.物业公司收取的小区公共部位广告费和公共停车的费用，应该归全体业主所有，物业公司从来没有公开收费账目和去向，违反了前期物业管理协议书第一条第二款第八点。3.小区内保洁人员形同虚设，卫生脏乱差，有多组招聘和视频证据证明物业不作为，违反前期物业管理协议的第二条第三款第一点。4.家门口停车位地坪，开裂不平，已经严重影响出行，存在严重的安全隐患，向物业公司反映己经2年多一直没有派人前来维修，门口庭园灯从来没有亮过，形同虚设，晚上一片漆黑，有多组照片跟视频为证，严重违反了前期物业管理协议第二条第二款。5.晚上巡逻值班人员形同虚设，没有做到安全巡逻职责，24小时内没有巡逻人员经过，违反了前期物业管理协议第三条第四款。6.绿化养护管理脏乱差，荒草、杂草丛生从来没有清理，管理混乱，违反了前期物业管理协议第二条第三款第二点。7.从入住以来从来没有见过物业人员进行杀虫、灭蚊措施，违反了物业管理协议第二条第三款第二点。8.2018年9月13日物业公司相关人员在进行大扫除，可见大扫除之前的脏乱差情况有多严重，平时做好了，无需进行大扫除。9.入户对讲系统从2016年12月份入住以来，经多次催装未果，到现在都没安装。以上问题至今为止都没有解决，故一审判决认定事实错误，使用法律不当，请求二审法院纠正一审错误判决，维护上诉人的合法权益。在二审庭询中上诉人补充认为：目的是要跟物业公司取消合同。 被上诉人之平公司辩称，一、前期物业管理服务协议系双方自愿签订，约定了物业费的标准以及滞纳金的计算，上诉人应当按照协议约定按时缴纳物业费用，并承担迟延履行产生的滞纳金，上诉人认为该物业协议属于霸王条款，其无证据证明是被迫或者受欺诈而签订的。二、被上诉人已经依照协议约定提供相应的物业服务，包括卫生安保等方面，上诉人也享受了被上诉人提供的物业服务，现上诉人以物业服务存在瑕疵为由拒不缴纳物业费用，被上诉人不认同。被上诉人已经积极履行物业合同，因物业服务年限较久，关于相应的安保卫生等证据材料在一审法院审理（2019）浙0602民初10789号民事案件中被上诉人已经提供，因为物业公司提供的材料都是一样的，可以参照该案件的材料：（1）车辆登记表、违章登记单证明物业公司对小区的违章现象履行了管理职责；（2）物业保洁微信群及相应的照片证明被上诉人已经对相应的保洁区进行了清扫，并在相应的群内进行通报；（3）巡逻登记表、外来车辆以及人员登记表证明被上诉人履行了相应的安保职责；（4）被上诉人在立案时已经提供了多张宣传照片，证明被上诉人在宣传栏内张贴相应的提示警告以及每个季度物业费使用的明细，同时张贴下一季度的安排等事项，以上均能证明被上诉人已经依照物业服务协议履行相应的物业责任。物业服务是一个动态的过程，被上诉人提供的物业管理服务是针对广大业主，业主的利益角度不同，若个别业主均以物业管理服务不能满足其要求，认为存在瑕疵而拒不缴纳物业服务费用，那么物业管理的正常运行所需要的经费将无法得到保障，最终导致小区物业服务恶化，损害的是大多数业主的权利，包括其中大多数缴纳物业费的业主。综上，被上诉人认为上诉人已经享受了物业服务，理应按照物业合同缴纳物业费并承担相应的违约责任。 之平公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告2018年1月-2019年6月物业管理费14172.84元；二、判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金至缴清全部物业费用之日止，截止2019年6月22日应支付滞纳金2052.7元。 一审法院认定事实：被告为亲亲家园小区绍荣坊6幢103室业主，建筑面积262.46平方米。原、被告于2015年4月30日签订一份《前期物业管理协议》，其中协议第三条约定：“一、物业管理费根据不同物业类型、公用设施设备配置等按建筑面积收取，具体收费标准如下：……联体排屋每平方米每月3元……三、物业管理服务费按年交纳，甲方（被告）在入住时一次性交纳一年的物业管理服务费并与乙方（原告）签订银行委托收款协议，第二年起每季度首月10日前履行交纳义务……如甲方未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额万分之五的滞纳金。……”现被告尚有自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费14172.84元未支付给原告。 一审法院认为，原、被告之间的物业服务合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约对被告所居住的小区进行了物业管理，履行了合同义务，被告作为涉案物业的业主，享受了原告提供的安保、卫生等物业服务，故应当在原告提供物业管理期间向原告支付物业管理服务费，现被告未按约向原告交纳物业管理服务费的行为已违反合同约定，应当承担相应的违约责任。被告虽辩称原告的物业服务存在瑕疵,但并不因此构成其拒付物业服务费的正当理由，对原告要求被告支付物业管理服务费的请求，该院予以支持。同时，被告辩称原告的物业管理服务存在一定问题，包括其列举的十多个问题，但被告据以佐证的照片、视频照片多为2018年9、10月份拍摄，内容多为草坪杂草或施工堆放黄沙，也系2018年原告起诉被告支付2016、2017年物业费案件中被告曾向该院提交的证据，现经该院释明后原告也未提供本案近期与被告反映上述问题相关的证据，故对被告认为原告严重违约并长期处于未尽到管理义务的意见，该院不予采纳。关于地面沉降、可视电话安装等问题，被告未提供有效的证据来证明地面沉降系原告侵权造成，或者原告在提供物业服务中因管理不到位、服务不当造成的，另原告已承诺将及时排查线路并安装可视电话，故该院对被告此抗辩不予采纳。关于原告主张的违约金（滞纳金）,对此该院认为原、被告之间曾因物业服务质量（可视电话安装等）发生纠纷,被告逾期交纳物业服务费系事出有因,并非恶意拒不缴纳物业服务费,故对原告主张的违约金该院酌情调整后支持。综上，该院认为，今后在被告履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业管理服务的原告应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，积极改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的物业服务合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告袁开吉向原告之平公司支付自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费14172.84元及滞纳金1000元，合计15172.84元，于判决生效之日起一个月内履行；二、驳回原告之平公司的其他诉讼请求。 二审中，上诉人袁开吉提交了：光盘两份，一份光盘内容是搞卫生的阿姨作证，证明没有按期搞卫生，家门口的卫生很脏没有搞干净，另外一份光盘内容是门口高低不平的地方三年了都没有修整，家门前一开始的时候是一样高的，现在上诉人家的低，隔壁家的很高；三份微信聊天记录，证明物业不好，去年打了官司之后他们自己都看不下去了，后来就去搞好了。被上诉人之平公司质证认为：对于上诉人提供的证据三性均有异议，上述证据材料均系上诉人自行拍摄以及录像，被上诉人无法得知该拍摄地点是否为案涉小区，同时这些照片均系静态的一时的，并不是持续性的，并不能客观反映事实，不足以证明与合同约定明显差别且不能满足广大业主的需要，同时对于上诉人提供的保洁阿姨的视频录音，被上诉人认为单独一个打扫阿姨的言论并不足以证明被上诉人关于保洁的值班安排，事实是物业公司对于保洁工作是有保洁阿姨轮班进行，并非由其中一个阿姨24小时进行保洁。本院经审查认为，就上诉人提供的上述证据被上诉人对证据的三性均持异议，且不能证明与本案的关联性，故本院不予采纳。 二审中，被上诉人之平公司没有提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人对案涉物业管理服务协议由其丈夫签字之事实无异议，在案涉物业管理服务协议签订后，之平公司已经对袁开吉所居住的小区进行了物业管理，提供了物业服务，而袁开吉作为涉案物业的业主，享受了之平公司提供的安保、卫生等物业服务，应当在之平公司提供物业管理期间向之平公司支付物业管理服务费，故之平公司要求袁开吉支付物业管理服务费，理由正当，应予支持。 袁开吉虽主张之平公司提供的物业服务存在瑕疵，但由于物业服务是一个动态的长时间过程，无法具体计量，加之物业服务合同约定的义务较为概括笼统，作为业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务企业提供的物业服务存在严重问题。而业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，还损害其他正常交费业主的利益；因此袁开吉的该部分主张并不构成其拒付物业服务费的正当理由。如果对物业服务企业提供的物业服务不满意，作为业主不应消极地采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可就存在的服务问题通过选举成立业主委员会，统一由业主委员会与物业服务企业沟通加以解决。 因物业服务是涉及小区的整体问题，其事关整个小区全体业主的利益，上诉人作为小区的成员之一单独要求解除自己的物业服务合同，并不利于小区的正常维护和管理，其可以通过联系小区其他业主召开业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。故本院对于上诉人要求解除其与之平公司间签订的物业管理服务协议之请求，不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费据实调整为179元，由上诉人袁开吉负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年八月六日 书记员 余建维