文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5786号上诉人（原审被告）：谢华，女，1977年10月2日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：黄俊，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾媛媛，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周洪兵，男，1973年8月16日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：田青，江苏新高的律师事务所律师。原审第三人：南京朗玛房地产经纪有限公司，住所地南京市栖霞区尧化街道新尧路16号新城佳园10幢10-3室。法定代表人：潘家长，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张道文，男，该公司员工。上诉人谢华因与被上诉人周洪兵、原审第三人南京朗玛房地产经纪有限公司（以下简称朗玛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院(2019)苏0191民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法由审判员殷源源独任审理。上诉人谢华及其委托诉讼代理人黄俊、贾媛媛，被上诉人周洪兵的委托诉讼代理人田青，原审第三人朗玛公司的委托诉讼代理人张道文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢华上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人对被上诉人不承担195000元的返还义务；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定2019年9月14日签订的《房地产买卖中介合同》系当事人协商一致解除，属于认定事实错误。1、从上诉人2019年9月14日签订合同后至被上诉人一审起诉时，上诉人没有理由同意解除合同，也从未就合同解除与三方当事人达成过合意。一审法院已经查明涉案合同对于佣金支付标准及方式未具体约定，而根据房产交易惯例，在没有特别约定的情况下，出卖方所说的房价就是净得价，即出卖方并不承担中介费、契税等其他一切费用。上诉人作为出售房产的一方，在房屋售价高出中介挂牌价17万元并不需承担佣金等情况下，可以说涉案合同的签订是符合上诉人的合同目的的。上诉人也在当日收取了被上诉人的定金195000元，并将涉案产权证交由朗玛公司保管，表明上诉人是愿意积极履行合同的，因此上诉人完全没有理由在第二日即对已签订的合同予以反悔。根据上诉人的报警行为可知，被上诉人存在单方撕毁合同、拒绝履行合同义务的行为。通过一审庭审，也可以认定撕毁合同是被上诉人和朗玛公司的单方行为，并未得到上诉人的同意。合同的解除不能因为合同文本被撕毁就认定为已解除，应当由当事人达成合意才能解除，而根据上诉人的行为和一审庭审笔录可以看出至被上诉人起诉时，上诉人从未就合同解除与被上诉人和朗玛公司达成过一致意见。2、2019年9月14日的合同并没有在起诉之前因当事人之间达成合意而解除，而是因被上诉人的预期违约行为而解除。合同签订后，被上诉人为了达到既不愿履行合同义务又不愿承担违约责任的恶劣企图，采取先单方撕毁合同妄图否认双方签订过合同一事，后在上诉人出示合同原件的照片，意识到无法否认该事实后又以合同已协商一致解除为由向法院起诉要求上诉人退还定金以逃避违约责任的承担。但上诉人并没有解除合同的理由，也没有同意被上诉人要求解除合同的请求，一审中也没有任何证据证明合同是经过合意解除。被上诉人起诉请求返还定金并不履行合同义务的行为已经构成违约，上诉人基于此，认可合同因被上诉人的违约行为而解除，但应当由被上诉人承担的违约责任不能因此被免除。综上所述，一审法院认定事实错误，上诉人认为2019年9月14日签订的《房地产买卖中介合同》并非当事人协商一致解除，而是因被上诉人以自己的行为明示不再履行合同义务而解除，故应当承担合同约定的违约责任。请求贵院查明案件事实，依法改判上诉人对被上诉人不承担195000元的返还义务。周洪兵辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：一、一审认定事实清楚，证据确实充分，2019年9月14日签订的房地产买卖中介合同及补充协议已经三方协商一致解除。1、本案2019年9月14日合同及补充协议的解除系因上诉人对合同条款不满意，在合同签订的第二天即要求修改合同未果而引起，本案买卖双方最初于2019年9月13日经由我爱我家进行房屋买卖商谈，上诉人谢华的实际操作人系自称谢华老公的蔡勇，后在公安机关改成是前夫，该人隐瞒其系南京圣城中介公司法定代表人的身份，采用各种手段抛开之前中介，不断将房价抬高至515万元，答辩人虽然反感其不诚信行为，但基于购房诚意最终愿意以515万元的价格购买，并于2019年9月14日通过代办中介朗玛公司即本案第三人签订了三方合同及补充协议。合同签订的第二天即2019年9月15日一早6点52分，蔡勇打电话给答辩人，认为合同中如果违约也要向中介支付违约金的条款不合理、中介费的数额没有写明等理由，要求周洪兵带着合同到朗玛公司处修改，朗玛公司因只是免费代办而不同意修改，并提出双方可以另找中介或者自行过户，最终三方同意合同作废，另行找中介办理。2、本案有充分的证据证明2019年9月14日合同及补充协议已经合意解除。2019年9月15日经蔡勇报警处理后，双方协商一致另行选择南京锦汇公司作为中介在贝壳网进行交易，答辩人仍然以原价515万元购买上诉人房屋，但在合同条款商定好贝壳网正式合同文本打印出来供双方签字时，上诉人又因对违约金格式条款不满意而没有签字，而是带走一份合同表示回去商量，此后上诉人拒绝协商也拒绝退款，而是一直在网上继续出售涉案房屋，并于2019年12月份以同样的价格出售给他人。由此可以证明，其明知并认可原合同已经解除。3、一审法院调取了公安机关相关视频资料，已花费大量的时间查清相关事实，能够确认当事人已经作废原合同而另换中介签订新合同，上诉人纠缠于合同撕毁问题纯为混淆视听，并掩盖其同意作废后又反悔的行为，三方同意原合同作废，买卖双方另换中介后原合同如何处理、是否撕毁并不影响已解除合同的事实。综上，认定2019年9月14日合同及补充协议已经解除的证据有：新换中介的合同文本、证人证言、当事人陈述、第三人情况说明、蔡勇电话记录、刘城城（音）的电话录音、网络出售截图及不动产查询证明以及法院调取的警方视频资料等，已形成完整的证据链，并且在一审庭审中上诉人对重新协商的事实和继续出售房屋的事实也是认可的。二、上诉人违反诚信原则，拒绝将房屋按原价格515万元出售给答辩人，而另售给他人，其恶意占有答辩人19.5万元的行为不应得到支持。上诉人在上诉状中称房屋售价515万元并中介挂牌价高出17万元，故上诉人没有理由解除合同，但与其上诉理由自相矛盾的是答辩人多次表示仍然以515万元价格购买其房屋，但上诉人却拒绝出售，其合同目的也并非不能实现。1、双方另换中介后因上诉人未在2019年9月15日新合同上签字，答辩人于2019年9月17日向其发函要求其签订合同，仍然以原价格515万元购房，如果不能签订应将原支付的19.5万元退还，但上诉人拒绝签订。2、答辩人被迫无奈起诉后仍然诚意买房，于2019年11月20日向上诉人发短信、12月2日向上诉人发函仍然愿意以515万元且全款购买，但上诉人均不予回应。3、上诉人于2019年12月份将涉案房屋以515万元价格出售他人的行为证明其违反诚信原则，相同的价格出售给他人又意图侵占答辩人的19.5万元不予退还，机关算尽，恶意明显，不应得到支持。综上，本案中上诉人的蔡勇利用其专业中介优势，短短的三天时间利用欺骗和无赖手段拒不承认合同解除事实，拒绝卖房而又恶意占有答辩人的款项不予退还，理应不能得逞。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的理由不能成立，请求二审法院秉持公平正义，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。朗玛公司述述称，其同意被上诉人的意见，上诉人应将款项退还给被上诉人。周洪兵向一审法院起诉请求：1、判令谢华向周洪兵返还195000元并支付自2019年9月20日起计算至实际还款之日止的同期银行贷款利息。2、谢华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月14日，谢华（委托人、出售方、甲方）与周洪兵（委托人、买受方、乙方）与朗玛公司（受托人、中介方、丙方）签订房地产买卖中介合同及补充协议，合同约定甲方将其名下位于南京市江宁区产出售给乙方，房屋售价为甲方净得价5150000元；甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜，乙方委托丙方购买上述房产，并代办产权证、房屋交付、贷款等相关事宜；丙方指派张道文经纪人负责该房产的居间活动；三方若有合同约定的违约行为，应向各守约方支付违约金200000元；合同对于佣金支付标准及方式未具体约定，补充协议约定：乙方于2019年9月14日支付甲方购房定金200000元，该定金最后冲抵房款；乙方于2019年12月15日前支付首付款1600000元，并于当日甲乙双方办理产权交易过户手续；余款计1600000元，乙方以贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由乙方用现金补足；甲方拿到乙方贷款后60天内交房、户口在4个月内迁出；尾款50000元在甲方清空该房屋内所有户口、结清水、电、气、物业管理、有线电视、通讯等相关费用后与乙方交接该房屋时，由乙方支付给甲方；甲乙双方约定办理贷款手续时间为2019年9月20日前；乙方承担一切国家税费，甲方承诺此房满两年且唯一；交易过程中因甲乙双方任一方所造成的违约，违约方须向丙方支付全额中介费；补充协议还在“另行约定”部分手写添加：“甲乙双方协商约定，在乙方办理贷款审核通过之后，乙方支付甲方1700000元，当天甲乙双方一起办理解押；解押后如甲方违约，则甲方退还1700000元，另支付违约金500000元，如乙方违约，则甲方退还1700000元解押款，乙方支付甲方违约金500000元；因不可抗力因素不追究。当日，周洪兵向蔡勇转账计20000元、向蔡娜娜转账计125000元、向谢华转账50000元，共支付195000元。谢华认可收到该款。谢华向周洪兵出具了金额为200000元的购房定金收条。审理中，谢华称蔡勇系其前夫，认可在合同协商、签订及产生争议过程中蔡勇的表述均为谢华的意思表示。2020年9月15日上午6时52分，蔡勇致电周洪兵，后双方共同至朗玛公司，各方协商一致确认原三方合同解除，换其他中介公司组织重新签订房屋买卖合同，过程中原合同被撕毁，蔡勇报警。各方至公安机关处，调解员组织各方协商过程中，朗玛公司就未当着蔡勇的面撕合同向蔡勇道歉。后各方协商换其他中介公司重新签订合同，就合同条款有争议，最终各方未再签订新的合同。就签订新的买卖合同与返还定金事宜，双方未能协商一致，故周洪兵诉至一审法院。以上事实，有房地产买卖中介合同、付款记录、收条、电话记录、一审法院至公安机关调取的视频资料以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据当事人陈述及一审法院至公安机关调取的视频资料，可以确认周洪兵、谢华、朗玛公司在于2019年9月14日签订房地产买卖中介合同后协商一致解除该合同的事实。各方已达成解除合同的一致意思表示，原合同如何处理、是否撕毁并不影响已解除合同的事实。周洪兵已就前述合同的履行向谢华支付购房定金195000元，因合同系协商一致解除，故并不存在各方不履行约定债务的情况，谢华已收取的该款应予返还。谢华因对合同解除与合同解除后的合同书处理认识存在误解，未及时返还定金亦不存在过错，故对周洪兵主张的利息，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下：一、谢华于判决发生法律效力之日起十日内向周洪兵返还195000元。二、驳回周洪兵其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2100元，由谢华负担。二审中，当事人没有提交证据。谢华对一审判决查明事实异议之处为：1、双方并未协商一致确认合同解除，因合同私自被谢华撕毁谢华报警，双方还至公安机关进行协商，故一审法院认定合同已经解除有误。2、一审查明“后各方协商换其他中介公司重新签订合同”，但实际上在原合同被被上诉人及第三人中介擅自撕毁后，上诉人要求按照原来的合同再给一份，当时第三人以贝壳网的名义打了一份合同出来，虽然换成了所谓的景汇公司在贝壳网交易，但实际负责人都是当时第三人负责交易的人员，合同内容并没有任何修改，中介的地址也没有发生变化。周洪兵、朗玛公司对一审查明的事实没有异议。对一审查明事实中各当事人不持异议的部分，本院予以确认。本院二审另查明：谢华陈述，其于2019年9月15日上午6时20分致电周洪兵，是要求对合同条款未细化的部分如解押手续等进行补充；合同中虽约定买方将解押款170万元打至买方帐户，但周洪兵对此有异议，认为直接打款存在风险，故双方一直在就此问题进行协商。合同真正的解除时间应为2019年10月31日。周洪兵陈述，双方于9月14日刚达成合同，卖方翌日一早就致电买方协商合同履行条款，显然不合常理；事实上是谢华对合同条款不满意。之后周洪兵也提出可以全款买房，故谢华并无诚意。通过一审法院从公安局调取的视频记录，可以看出蔡勇同意中介费由周洪兵承担27500元、谢华承担5000元；中介方的合同为制式合同，只有双方协商一致对条款进行确认，才能将新的合同打印出来，故不存周洪兵与中介机构私自炮制条款之说。朗玛公司陈述，该日卖方要求修改中介费条款，之后双方在协商过程中争议越来越大，最后朗玛公司认为双方互不信任，合同事宜并非简单代办能够完成。本院认为，本案中各方当事人就是否达成解除合同的合意发生争议，上诉人上诉称其未同意解除2019年9月14日三方签订的合同，故被上诉人行为构成违约，其不应退还定金195000元。对此本院认为，本案中各方当事人陈述及2019年9月15日更换中介公司再行协商的事实可以证明，2019年9月14日上诉人与被上诉人就合同履行中的问题并未协商达成一致，故各方均同意解除该合同。被上诉人称上诉人单方撕毁合同、其并无解除合同的意思表示，但这一理由与各方当事人陈述及视频资料中陈述并不一致，本院对这一上诉理由不予采信。在该合同协商一致解除的情况下，一审法院判令上诉人返还定金195000元，并无不当，本院予以维持。综上，谢华的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4200元，由谢华负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二〇二〇年八月二十六日法官助理滕文欣书记员汪海燕