广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9568号上诉人（原审被告）：陈柏冰，女，1981年2月1日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：黄志明，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方桂贤，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州弘丰健康产业建设有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区方达路6号B-1栋302房。法定代表人：郑恒飞，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈建平，广东江盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东沣和堂文化传媒有限公司，住所地：广东省广州市越秀区光塔路154号9楼915-916号自编C5房。法定代表人：程子久，职务：执行董事兼经理。上诉人陈柏冰因与被上诉人广州弘丰健康产业建设有限公司（下简称弘丰公司）、广东沣和堂文化传媒有限公司（下简称沣和堂公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈柏冰上诉请求判令：1.撤销原审判决第一、二项；2.改判驳回弘丰公司全部诉讼请求；3.由弘丰公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判。其一，沣和堂公司自2017年1月6日开始即为普通的有限责任公司，具备独立承担法律责任的资格，陈柏冰既不是合同当事人，亦没有从租赁合同中受益，故原审判决陈柏冰对沣和堂公司的债务承担连带责任没有事实根据和法律依据。其二，弘丰公司在原审提供的证据可以证明，其自认支付给工程队的金额为136万元，但原审法院却认定装修款为155万元。原审中，当陈柏冰对装修工程是否实际存在和弘丰公司是否实际支付装修款提出异议时，弘丰公司在第一次庭审时陈述承接装修工程的主体是汕头市潮南市政公司，但在后续提交的证据中却提供以姚楚贵个人账户转账给姚德鹏个人的银行记录。虽然转账记录备注为长洲岛装修工程款，但长洲岛是一个较大的地域名称，该款项是姚楚贵个人的装修工程款还是其他物业产生的款项不明确，不能就此认定为涉案场地产生的装修款。因此，弘丰公司的庭审陈述与提供的证据前后矛盾，无法相互印证，不能认定弘丰公司实际支付了装修款。此外，即使装修工程真实存在，弘丰公司在原审提交的清单中自认支付的装修款也为136万元，故本案应当按照实际产生的装修款136万元认定，而不应以155万元作为装修款总额；二、沣和堂公司实际使用租赁场地的时间为13个月，而非原审所认定的两年半时间。沣和堂公司与弘丰公司签订三方变更协议的时间为2016年12月12日，如按原审判决，2016年3月1日装修期满，至2018年3月26日合同提前解除，则沣和堂公司实际使用的期间并非两年半时间；三、原审判决将（2018）粤0112民初5634号案中陈柏冰的个人行为视为沣和堂公司的行为，属于认定事实错误。该案中的被告是广东沣和国际影视传媒有限公司，而非本案被告沣和堂公司。也就是说，在2018年3月26日，弘丰公司与沣和堂公司的合同已经解除，租赁场地已被收回。被上诉人弘丰公司答辩称：一、原审并未认定沣和堂公司应向弘丰公司支付155万元装修款，也未依此判决，陈柏冰上诉认为原审认定事实错误明显是对原审判决的误读。原审认定弘丰公司垫资对涉案房屋进行了装修，且已将房屋交付给陈柏冰使用。根据弘丰公司在原审中提交的证据，弘丰公司实际支付给施工单位的装修款是140多万元，但在装修过程中，弘丰公司自身投入了人力、物力，并另行委托房屋鉴定公司对房屋的质量和安全状况进行了检测，因此也付出了相应的费用，故弘丰公司主张陈柏冰按照双方约定支付155万元的装修款，但原审并未认定陈柏冰应向弘丰公司支付155万元装修款；二、陈柏冰主张沣和堂公司实际使用租赁场地的时间是13个月，是认定事实错误，亦是对原审判决的错误解读。原审查明沣和堂公司和弘丰公司的合同是在2018年3月解除，而非陈柏冰所主张的2017年3月；三、陈柏冰上诉认为原审判决将陈柏冰占用弘丰公司物业的时间一并计入沣和堂公司实际租用的时间，理解也是片面的。事实上，正是由于沣和堂公司违反双方约定，在2017年7月份开始一直拖欠弘丰公司的租金，导致弘丰公司主张解除合同后一直无法将场地成功出租，直至2018年10月，故可认定沣和堂公司实际的使用时间为弘丰公司租金及相关装修费用损失的时间。被上诉人沣和堂公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。弘丰公司于2019年1月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.沣和堂公司支付弘丰公司装修工程款本金155万元，利息819750元及违约金710925元；2.陈柏冰对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费由沣和堂公司及陈柏冰共同承担。原审法院经审理查明：2015年9月1日，弘丰公司（乙方）与广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司（甲方）签署《物业租赁合同》，约定甲方将原民华游艇厂厂房物业和原属深井船社物业出租给乙方做商业用途使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为3670平方米，详见地块平面图。本合同租赁期限为10年，自2015年9月1日至2025年8月30日。2015年12月6日，弘丰公司（甲方、出租人）与香港国际武打特技演员培训中心有限公司（乙方、承租人）签订《物业租赁合同》，约定甲方同意将广州市黄埔区长洲岛游艇公共服务基地1号楼出租给乙方作为商业用途使用，租赁面积为2196平方米，租赁期限自2015年12月1日至2025年8月30日。甲方给予乙方3个月作为场地建设、场地布置期，即从2015年12月1日起至2016年2月28日止，建设期内甲方免收乙方租金。租赁保证金为20万元。之后，甲乙双方又签订《装修工程款还款协议》，约定装修工程造价按165万元包干，乙方应在二年内支付装修工程款本金165万元及利息给甲方，工程款利息按实际本金的月息1.5%计算，计息在工程开工一个月开始计息，至乙方完成付款截止，在二年内乙方可随时还款。2016年6月1日，甲乙双方签订《备忘录》，约定施工现场遗留的装修问题及工程量未完成装饰项目由乙方自行处理，甲方给予乙方10万元作为工程补助资金，双方另约定了现场交接问题及租赁起租日期等相关问题。2016年12月12日，弘丰公司（甲方）、香港国际武打特技演员培训中心有限公司（乙方）、沣和堂公司（丙方）签订《三方变更协议》，写明鉴于甲方与乙方于2015年12月6日签订了《物业租赁合同》，约定由乙方承租甲方拥有的广州市黄埔区长洲岛原民华游艇厂旧厂房，现经甲乙丙三方协商一致，丙方承接乙方向甲方租赁的该物业。原协议主体乙方变更为丙方。原合同权利义务概括转移给丙方，丙方将承继乙方与甲方所签署的原合同的权利和义务，并承担原合同的法律责任。三方同时约定了原合同的租赁保证金20万元，在原合同租赁期限届满或合同解除、终止租赁法律关系之日，由甲方支付给丙方。2016年12月12日当天，上述三方另签署了《三方变更协议》及《三方变更协议》两份文件。约定原协议中，甲方向乙方补助10万元装修工程补助款已从本金中扣除，因此在2016年1月28日至2016年5月31日的借款利息按165万元的1.5%/月计息，2016年6月1日以后的借款利息按155万元的1.5%/月计息。上述三份《三方变更协议》均有沣和堂公司盖章，陈柏冰在法定代表人处签名。在三方达成以上协议基础上，弘丰公司与沣和堂公司补签落款日期为2015年12月6日的《物业租赁合同》，约定内容与前述《物业租赁合同》不变。同时补签了落款日期为2016年12月31日的《装修工程款还款协议》，约定内容与前述《装修工程款还款协议》相同。原审过程中，弘丰公司为证实确实对案涉房屋进行了装修并实际支出了140万元工程款，提交了《工程预（决）算表》、《装修平面图》（施工单位盖章、程子久签字）、《装修工程施工合同》、《施工单位催款函》、《工程增项单》、《房屋安全鉴定书》、《装修工程补充协议》及《工程款支付凭证》。弘丰公司另提供其工商登记内档查询，显示2018年1月4日变更之前公司股东为广东侨丰实业股份有限公司、姚汉侨，因此施工班组的催款函中才写为致侨丰集团公司。弘丰公司陈述，装修实际施工人及收款人均为姚德鹏，弘丰公司在支付装修款给姚德鹏时，也是用公司财务个人账户，包括姚楚贵个人账户转账，但都是有备注长洲岛装修工程款。关于装修工程款金额，弘丰公司称其与香港国际武打特技演员培训中心有限公司及沣和堂公司签订合同都是明确约定装修合同165万元包干，后来给予对方10万元优惠减免，即155万元包干，所以即使是装修实际产生工程款1400000元，也要以和沣和堂约定的工程款包干价为依据主张款项。2018年3月12日，弘丰公司向沣和堂公司发出《关于催收租金的函》，要求沣和堂公司支付从2017年7月1日至2018年3月共9个月的租金。2018年3月26日，弘丰公司向沣和堂公司发出《关于解除》的函，要求解除双方签订的租赁合同。2018年4月1日，沣和堂公司向弘丰公司发函《场地使用情况说明》，写明合同解除后，原租用场地已由陈柏冰（原广东沣和堂文化传媒有限公司法定代表人）使用。2018年7月9日，弘丰公司（甲方）与案外人广州新硬件信息科技有限公司（乙方）（下简称新硬件公司）签订《物业合作协议》约定：合作经营期内，甲方以该合作物业入股，但不参与合作项目的经营管理，按约定固定收取每月的合作利润；合作期限自2018年7月1日至2025年8月30日；本合作协议生效之日起3日内，弘丰公司将合作物业即案涉房屋按现状交付新硬件公司经营。2018年7月10日，新硬件公司支付弘丰公司诚意保证金30万元。弘丰公司另提供中国农业银行交易明细清单查询显示，2016年12月-2017年5月份房租、2016年7月28日-2017年3月16日电费均系从陈柏冰个人账户中转账支付给弘丰公司。原审另查明，沣和堂公司于2014年12月10日设立，系自然人独资的有限责任公司，股东及法定代表人均为陈柏冰。2017年1月9日，沣和堂公司变更工商登记，变更企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东由陈柏冰变更为陈柏冰、职尧尧。2017年3月2日，沣和堂公司再次申请工商登记变更，法定代表人、执行董事兼经理均从陈柏冰变更为程子久。原审再查明，案涉房屋广州市黄埔区长洲岛游艇公共服务基地1号楼未办理报建手续，亦没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。原审法院认为，弘丰公司起诉时以债权债务概括转移合同纠纷起诉，但根据本案证据以及实际履行的情况来看，弘丰公司与沣和堂公司双方实际上是履行新的《物业租赁合同》《备忘录》《装修工程款还款协议》过程中产生的纠纷，因此本案应为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前也未补办相应的报建手续或取得经主管部门批准建设的有关手续。因此，弘丰公司与沣和堂公司双方签订的《物业租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，弘丰公司和沣和堂公司双方应返还依据合同取得的财产。鉴于本案双方确认2018年8月份弘丰公司收回案涉房屋，而涉及的场地占用费及水电等各项费用在原审法院受理的（2018）粤0112民初5634号案件中已经处理完毕。现就本案中双方的争议焦点即为案涉房屋装修款项的承担问题，分析认定如下：其一，根据《三方变更协议》《装修工程还款协议》约定，沣和堂公司应在两年内支付弘丰公司165万元装修工程款，扣除2016年6月1日弘丰公司补助10万元的装修工程款之外，沣和堂公司仍需支付155万元的该笔款项。根据弘丰公司提交的《装修工程施工合同》《补充协议》、支付凭证等证据，可以证实弘丰公司对案涉房屋确实进行了装修且真实支出工程款项，陈柏冰认为弘丰公司并未实际支付该工程款，但未提出反证。因此，陈柏冰的抗辩理由不成立，不予采纳。其二，虽然双方还款协议约定由沣和堂公司支付装修款项155万元，但其是基于合同租赁期从2015年12月1至2025年8月30日而约定，现双方确认弘丰公司已于2018年8月份将案涉房屋收回。双方签订的《物业租赁合同》虽约定合同生效之日起2日内，弘丰公司将租赁物业按现状移交给沣和堂公司，但此时的移交弘丰公司对场地并未进行装修。合同第三点免租期及租赁物的交付，弘丰公司给予沣和堂公司三个月的场地建设、场地布置期（从2015年12月1日起至2016年2月28日），另结合弘丰公司提供的《装修工程施工合同》，酌定案涉房屋于2016年3月1日装修期满。可以看出，沣和堂公司实际使用租赁场地约两年半的时间。其三，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。根据弘丰公司提供的《装修工程预（决）算表》可以看出，本案争议的装修涉及房屋的钢结构部分、土建部分包括楼板、地面、脚手架、天花扇灰、吊顶及卫生间墙面砖、门窗、水电。这些装修明显属于附合物难以拆除，且弘丰公司2018年7月9日另外与案外人新硬件公司签订《物业合作协议》，将案涉房屋按物业现状交付新硬件公司经营使用。弘丰公司与沣和堂公司在移交场地时，并未对装修现值进行评估。综上，依据弘丰公司提交其实际装修金额的证据及弘丰公司庭审陈述，结合《租赁合同》的实际履行情况、双方对导致合同无效的过错程度及现在房屋装修残值估算等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定沣和堂公司赔偿弘丰公司装修损失35万元。弘丰公司要求沣和堂公司支付155万元的装修款缺乏依据，不予支持。因《租赁合同》无效，原审法院已按照双方的过错分担弘丰公司的装修损失，弘丰公司主张违约金及利息于法无据，依法驳回。关于陈柏冰是否承担连带责任问题。因双方合同签订及履行时，沣和堂公司为自然人独资公司，陈柏冰系唯一股东及法定代表人。双方合同的签订及变更均有陈柏冰的签名确认，在实际租金的支付上均系从陈柏冰个人账户中转账支付给弘丰公司，陈柏冰未能举证证明在此期间沣和堂公司的财产独立于其个人财产。根据《公司法》第六十三条规定，陈柏冰应对沣和堂公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年10月16日判决如下：一、广东沣和堂文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿广州弘丰健康产业建设有限公司装修损失35万元；二、陈柏冰对广东沣和堂文化传媒有限公司上述债务承担连带清偿责任；三、驳回广州弘丰健康产业建设有限公司其他诉讼请求。案件受理费31445元，由广州弘丰健康产业建设有限公司负担27872元，广东沣和堂文化传媒有限公司、陈柏冰共同负担3573元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：2016年12月12日，弘丰公司、香港国际武打特技演员培训中心有限公司及沣和堂公司签订《三方变更协议》、《三方变更协议》及《三方变更协议》均约定协议主体正式变更日期为2017年1月1日。其中《三方变更协议》还约定，155万元装修本金及2017年以后的月利息均由沣和堂公司承担。弘丰公司于2018年9月11日向原审法院提起（2018）粤0112民初5634号民事诉讼，要求广东沣和国际影视传媒有限公司、陈柏冰支付自2018年3月26日至2018年6月30日期间的场地占用费165000元、电费2231.28元、水费696.5元、垃圾处理费45元，共计167992.78元及上述款项的违约金。在该案审理过程中，弘丰公司与广东沣和国际影视传媒有限公司、陈柏冰达成和解，共同确认广东沣和国际影视传媒有限公司、陈柏冰欠弘丰公司全部费用80000元，在2018年12月16日前付清，原审法院于2018年12月6日作出（2018）粤0112民初5634号民事调解书对此予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，陈柏冰是否应就装修款债务与沣和堂公司承担连带责任；其二，陈柏冰应如何赔偿弘丰公司的装修损失。关于陈柏冰是否应就装修款债务与沣和堂公司承担连带责任的问题。依据弘丰公司、香港国际武打特技演员培训中心有限公司及沣和堂公司签订的《三方变更协议》、《三方变更协议》及《三方变更协议》等协议，沣和堂公司对弘丰公司负有支付装修款155万元及2017年1月起的利息的义务。而在前述装修款债务产生之时，沣和堂公司系陈柏冰独资的一人有限责任公司。陈柏冰作为沣和堂公司的一人股东，在明知沣和堂公司对弘丰公司负有装修款债务需清偿的情况下将部分股权转让给他人，且未举证证明其在担任沣和堂公司唯一股东期间沣和堂公司的财产独立于其个人财产。在此情况下，弘丰公司诉请陈柏冰与沣和堂公司对前述装修款债务承担连带清偿责任合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。陈柏冰以其并非合同当事人，也未从租赁合同中受益为由，上诉认为其无需在本案中承担责任，缺乏依据，本院不予采纳。关于陈柏冰应如何赔偿弘丰公司装修损失的问题。如前所述，弘丰公司与沣和堂公司在《三方变更协议》及《三方变更协议》等协议中明确确认沣和堂公司应付弘丰公司的装修款金额为155万元，而因沣和堂公司拖欠租金致使双方就合同履行产生纠纷，最终导致沣和堂公司未能在原约定租期内使用装修，原审法院综合弘丰公司实际投入装修费用情况、双方履行合同情况及对合同无效存在的过错等因素，根据公平原则及诚信原则，酌情确定沣和堂公司及陈柏冰向弘丰公司赔偿装修损失35万元，并无不妥，可予维持。陈柏冰以原审认定的装修金额无充分证据支持，且原审认定的沣和堂公司实际使用租赁物期间有误为由，对原审判决认定的装修款赔偿金额提出异议，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈柏冰的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6550元，由上诉人陈柏冰负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年八月十九日书记员  王文杰唐颖琪