江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初2776号原告：刘友果，男，1980年11月1日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：张贝，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋文杰，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。被告：句容恒瑞旅游开发有限公司，住所地句容市华阳街道容城大道88号。法定代表人：艾冬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭家路、张群杰，系该公司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司句容市支行，住所地：句容市崇明东路2号。法定代表人：戴洪清，系该支行行长。委托诉讼代理人：胡君承、刘力，系该行职工。第三人：邢海燕，女，1980年4月20日出生，住句容市。原告刘友果与被告句容恒瑞旅游开发有限公司（以下简称恒瑞公司）、第三人中国农业银行股份有限公司句容市支行（以下简称农业银行）、邢海燕商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘友果委托诉讼代理人张贝、蒋文杰、被告恒瑞公司委托诉讼代理人彭家路、第三人农业银行委托诉讼代理人胡君承、刘力、第三人邢海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘友果向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即退还原告购房本金1347421元、利息41974.75元（自2019年10月8日起暂计至2020年5月15日止，自2020年5月16日起至实际退还之日止按照5.145%每年的标准继续计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月19日，原、被告签订了《句容恒大文化旅游商品房认购书》一份，原告认购被告开发建设的商品房一套。2019年8月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告确认购买的房屋位于句容市容腾路世纪梦幻城陶然居24-11幢07层0706室，房屋总价为1347421元。原告按约完成了付款和贷款义务。被告在售楼时曾承诺原告可以无理由退房，双方于2019年9月26日签订《无理由退房协议书》。2019年10月8日，原告向被告提出退房，被告也同意退房，但却一直拖延办理退房手续。原告无奈，只得诉至法院。对第三人农业银行的诉请，原告认为没有法律依据，第三人农业银行无权要求原告偿还借款后再解除商品房买卖合同。恒瑞公司也是借款合同的担保人，其也应承担保证责任。第三人邢海燕仅仅是借款合同中的抵押人，不应列为第三人。第三人农业银行向本院提出诉讼请求：1.判决刘友果、邢海燕与恒瑞公司解除商品房买卖合同前归还贷款本金610828.2元（利息计算至2020年6月2日，自2020年6月3日起，利息按原合同约定计算）；2.若刘友果、邢海燕不履行还款义务则判决恒瑞公司承担连带保证担保责任；3.诉讼费由刘友果、邢海燕、恒瑞公司负担。事实与理由：2019年8月30日，农业银行与刘友果、邢海燕及恒瑞公司签订个人购房担保借款合同，于2019年9月2日向原告刘友果发放贷款920000元，约定贷款年利率5.145%，于2049年8月29日到期，还款方式为等额本息还款。邢海燕为刘友果之妻，上述贷款为邢海燕和刘友果夫妻存续期间为家庭共同生活所欠债务，故邢海燕对上述债务承担共同还款责任，根据合同约定，恒瑞公司为上述借款承担连带保证担保。由于刘友果向恒瑞公司申请解除商品房买卖合同并提起民事诉讼，根据个人购房担保借款合同约定第三人有权宣布上述贷款提前到期。被告恒瑞公司辩称，原、被告双方于2019年8月16日签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，同时因原、被告在2019年9月20日签订了无理由退房协议书，根据协议书第一条约定原告在特定期间内享有退房权利，故被告同意解除商品房买卖合同。根据无理由退房协议书的约定，被告只需偿还相应的楼款本金，不需偿还相应的利息。对第三人农业银行的诉请，我司在该合同中承担的是阶段性担保责任，商品房买卖合同解除后，个人借款和担保合同的目的不能实现，本着规避风险的目的，款项应优先返还农业银行，剩余款项返还给原告。邢海燕系借款合同的抵押人，已经明确了系保证人的义务，应当列为第三人。第三人邢海燕述称，对第三人农业银行的诉请没有意见。本院经审理认定事实如下：2019年8月16日，原告刘友果（买受人）与被告恒瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的句容市容腾路南侧世纪梦幻城陶然居24-11幢07层0706室，总价款1347421元，原告以按揭付款方式付款，2019年8月16日前支付楼款427421元，余款920000元须在2019年8月21日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；出卖人应当在2021年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》的商品房交付买受人使用；双方就其他事项也作了约定。原告于2019年7月5日支付楼款407421元，于2019年8月16日支付楼款20000元，合计支付427421元。2019年8月30日，原告刘友果（借款人暨抵押人）、第三人农业银行（贷款人）、恒瑞公司（保证人）及原告刘友果配偶邢海燕（抵押人）签订《个人购房担保借款合同》一份（借款合同编号为32020120190181379），约定刘友果向农业银行借款92万元，用于购买坐落于句容市世纪梦幻城陶然居24-11-0706号不动产；借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定；还款方式为等额本息还款方法，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借贷双方对提前还款的特别约定为不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金；本合同项下借款采用阶段性保证加抵押的担保方式，即由阶段性保证人恒瑞公司提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，罚息利息根据本合同第二十六条约定的借款执行利率的浮动方式相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施；如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。合同中还对其他事项进行了约定。2019年9月2日，农业银行向原告指定的恒瑞公司账户发放贷款920000元，借款日期为2019年9月2日，到期日期为2049年8月29日，执行利率为5.145%，逾期利率为7.7175%。2019年9月26日，恒瑞公司（甲方）与刘友果（乙方）签订《无理由退房协议书》一份，约定如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利；乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审批通过；乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕；如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励等等。2019年10月8日，原告刘友果微信询问被告工作人员称：“我们今天什么时候可以去办退房手续啊？我再确定一下退房款3-6月一定会到我账户的对吧？”。被告工作人员回复原告：“今天下午把材料给我带过来就行了”。另查明，刘友果所购房屋尚未办理抵押登记手续。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》复印件、《无理由退房协议书》、句容恒大文化旅游城专用收据、个人购房担保借款合同复印件、聊天记录、第三人提交了个人购房担保借款合同、借款凭证、婚姻证明及原、被告方相关的当庭陈述予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同及协议均合法有效。根据无理由退房协议书，原告在交房前享有解除合同的权利。原告解除合同应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。原告刘友果提交的微信聊天记录反映出其于2019年10月8日向被告表达解除合同的意思表示，被告对此并无异议，故原、被告之间的商品房买卖合同于2019年10月8日解除，无需本院判决解除，故对原告要求判决解除合同的诉请，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。被告恒瑞公司依据商品房买卖合同收取的1347421元房款应返还原告。对原告诉请的购房款利息损失，本院认为，原告行使解除权导致原、被告之间的商品房买卖合同解除，被告应在双方约定的期限内向原告返还购房款。根据原告提供的微信聊天记录，双方约定的退款期限为3-6个月，即被告应于2020年4月7日前返还，被告至今未返还，应承担逾期付款利息损失，以1347421元为基数，自2020年4月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。在商品房买卖合同履行过程中，原告为履行房款给付义务，向第三人农业银行借款920000元，被告承担阶段性担保责任。原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，合同合法有效。现因原告原因，原、被告之间的商品房买卖合同已解除，借款担保合同的目的无法实现，第三人农业银行作为借款人，有权宣布借款提前到期并要求原告立即清偿未偿还款项、利息、罚息及其他费用。第三人邢海燕系原告刘友果配偶，按揭贷款系双方夫妻关系存续期间为购置家庭共同财产所欠债务，应对所欠款项承担连带清偿责任。被告恒瑞公司系担保人，亦应承担连带清偿责任。鉴于被告恒瑞公司已负有向原告返还全部房款的义务，其可先行清偿欠付第三人的贷款本息后，再向原告返还剩余房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告句容恒瑞旅游开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘友果返还购房款1347421元及利息损失（以1347421元为基数，自2020年4月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、原告刘友果、第三人邢海燕于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司句容市支行清偿借款合同编号为32020120190181379的借款合同项下尚欠的全部借款本金、利息（利息按照该合同约定计付）；三、被告句容恒瑞旅游开发有限公司对本判决第二项给付义务承担连带清偿责任；如其向第三人农业银行履行保证责任，则同等数额免除其在本判决第一项所负债务的给付义务。四、驳回原告刘友果的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27292元，减半收取为13646元，由原告负担4954元，由被告句容恒瑞旅游开发有限公司负担8692元（此款原告已预交8692元，第三人农业银行已预交4954元，被告句容恒瑞旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内分别给付原告刘友果3738元、第三人农业银行4954元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 周小琳二〇二〇年八月十三日法官助理 秦 瑶书 记 员 章玮琼