浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2136号 上诉人（原审原告）：永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社，住所地：浙江省永康市西城街道周塘村金大塘自然村。 责任人：楼凤霞。 委托诉讼代理人：蒋晓航，浙江门都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周浙福，男，1980年4月11日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：马云鹏，浙江丽州律师事务所律师。 上诉人永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社（以下简称周塘经济合作社金大塘分社）因与被上诉人周浙福房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2020）浙0784民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周塘经济合作社金大塘分社上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周塘经济合作社金大塘分社的诉讼请求。事实和理由：一审法院认为周浙福支付的2019年6月23日至2019年12月19日的租金作为火灾造成周塘经济合作社金大塘分社无法使用该房屋的损失予以抵扣，该租金已经能够弥补周塘经济合作社金大塘分社在火灾中遭受的损失，与事实与法律不符。周浙福造成的火灾导致周塘经济合作社金大塘分社不能继续利用该房屋收益，需要合理的修复时间，才能恢复收益。合理的修复时间的计算，至少需要至火灾赔偿纠纷的（2019）浙0784民初7687号案生效之日止开始，加上具体修复的时间。考虑到周浙福于2020年1月3日支付赔偿款，周塘经济合作社金大塘分社没有提起上诉，那么从2020年1月4日开始计算修复时间，加上2个月的修复时间，因此周浙福对周塘经济合作社金大塘分社因火灾事故遭受的无法使用房屋的损失应该计算至2020年3月4日止，除了周浙福己交的租金抵扣外，还应赔偿2019年12月20日至2020年3月4日的损失31655.72元。一审不支持关于隔墙修理费与垃圾清理费不合理。从庭审中已查明周塘经济合作社金大塘分社交付房屋时隔墙是好的，倒塌后是周塘经济合作社金大塘分社修理的，至于周浙福陈述是被风雨刮倒的，应由周浙福举证，不能举证的话，修理费应由周浙福承担。事实是周浙福在搬运烘箱时撞倒的。关于垃圾清理费，我方申请挖机的主人出庭作证，由于证人没有全程在清理现场，其证言讲到主要清理的是火灾屋内垃圾属主观猜测，不符合实际。事实上屋内现场需要等火灾损失鉴定后才能清理。且我方提交的垃圾现场的照片，不能凭周浙福否定的一句就不采纳。清理租赁场地的垃圾是村创卫工作后，街道办事处看到该场地脏乱差没有处理，要求清除，从照片显示的垃圾也是修理厂的垃圾。 周浙福辩称，一、周塘经济合作社金大塘分社主张案涉房屋维修期间的租金损失无事实及法律依据。案涉房屋维修期为2个月无任何事实依据，仅是周塘经济合作社金大塘分社自己的估算。周塘经济合作社金大塘分社主张从2020年1月4日开始计算修复时间不符合客观事实，经现场勘查案涉房屋早已开始修复。涉案房屋系未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，而且也未通过消防检查，属于不符合使用条件的房屋，系违章建筑。故涉案房屋的预期收益不受法律保护。二、周塘经济合作社金大塘分社主张的隔墙并不是周浙福搬机器时撞翻，与周浙福无关，周浙福无需承担赔偿责任。三、周塘经济合作社金大塘分社主张的垃圾清理费7550元无事实依据。周浙福已支付了600元卫生费，平时的垃圾由专人处理。因火灾事故产生的垃圾，周浙福已经自行清理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 周塘经济合作社金大塘分社向一审法院起诉请求：1、判令周浙福赔偿周塘经济合作社金大塘分社隔墙修理费8290元、垃圾清理费7550元；2、判令周浙福赔偿周塘经济合作社金大塘分社房屋租金损失33282元。 一审法院认定事实：2012年12月8日，周塘经济合作社金大塘分社与周浙福签订了《简易房租赁合同》一份，约定由周浙福向周塘经济合作社金大塘分社承租位于浙江省永康市××街道××村村××号的店面，租赁期为三年，自2012年12月20日至2015年12月19日，租金为114000元，房屋水、电押金为6000元，卫生费600元／年。2018年12月8日，周塘经济合作社金大塘分社与周浙福签订了《房屋租赁合同》一份，约定由周浙福向周塘经济合作社金大塘分社承租位于浙江省永康市××街道××村村××号××号的店面，租赁期为三年，自2018年12月20日至2021年12月19日。周浙福按约支付了2018年12月20日至2019年12月19日止的房屋及场地租金154000元及押金12000元。2019年6月22日21时30分许，永康市西城街道金大塘村（330国道旁）的永康市福兴汽车修理厂发生火灾，火灾造成房屋受损，烧损产品、机器等物品若干，过火面积约300平方米，未造成人员伤亡。永康市公安消防大队经调查，于2019年8月21日作出永公消火认字（2019）第0008号火灾事故认定书，对案涉火灾起火原因认定如下：起火时间为2019年6月22日21时15分许；起火部位为永康市福兴汽车修理厂东起第一、二间店面；起火点为永康市福兴汽车修理厂东起第二间店面的阁楼；起火原因可以排除雷击、自燃、用火不慎、遗留火种、防火引发火灾，不能排除电气线路故障引燃周围可燃物引发火灾。永康市福兴汽车修理厂系周浙福投资经营的个体工商户，经营地点为周浙福承租的永康市西城街道金大塘村村口房屋302号6-11号的店面。2019年9月12日，周塘经济合作社金大塘分社向法院提起诉讼，要求周浙福赔偿其因火灾导致的财产损失，案号为（2019）浙0784民初7687号。在该案审理中，金华市中正价格估价有限公司于2019年11月19日出具了评估意见书，确定火灾所造成的财产损失为115037元。该院于2019年12月20日作出（2019）浙0784民初7687号民事判决书判决周浙福赔偿周塘经济合作社金大塘分社财产损失87176元。2020年1月3日，周浙福向周塘经济合作社金大塘分社支付赔偿款87176元。 一审法院认为，本案争议焦点为：周浙福是否应向周塘经济合作社金大塘分社支付房屋租金损失。虽周塘经济合作社金大塘分社与周浙福在（2019）浙0784民初7687号案件庭审中均确认涉案房屋未办理过建设工程规划许可手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方于2018年12月8日签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。但是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，周浙福确实使用了涉案房屋，且房屋在其使用过程中发生火灾，导致涉案房屋烧毁，就该火灾造成的财产损失，评估机构于2019年11月19日出具评估意见，结合周浙福实际使用房屋的情况、周浙福与周塘经济合作社金大塘分社在本次火灾事故中的责任、周浙福支付的租金数额及涉案房屋维修所需时间，原审法院认为，周浙福已支付的租金应当作为周浙福对房屋的占有使用费及火灾造成周塘经济合作社金大塘分社无法使用该房屋的损失予以抵扣，且该租金已经能够弥补周塘经济合作社金大塘分社在火灾事故中遭受的上述损失。故周塘经济合作社金大塘分社要求周浙福另外支付房屋租金损失33282元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于周塘经济合作社金大塘分社主张的隔墙修理费及垃圾清理费，因周塘经济合作社金大塘分社的举证无法证明其主张，对上述诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社的诉讼请求。案件受理费514元，由永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社负担。 二审中，周塘经济合作社金大塘分社提供以下证据：照片6张（一审提交的照片是垃圾清理之前的，现在提交的是清理之后的），证明垃圾是周塘经济合作社金大塘分社清理的。周浙福质证认为，场地是对的，对证据的关联性有异议，不能证明其证明目的。且垃圾清运费在另案中已作为损失鉴定进去。本院认为，仅凭该照片不能直接认定周塘经济合作社金大塘分社支付了垃圾清运费的事实，且在（2019）浙0784民初7687号案件中垃圾清理外运费已作为火灾造成的损失进行评估，故对该证据的证明目的本院不予确认。 周浙福在二审中未提交新证据。 二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。 另查明，周塘经济合作社金大塘分社起诉要求周浙福赔偿其因火灾导致的财产损失，案号为（2019）浙0784民初7687号，在该案审理中，金华市中正价格估价有限公司于2019年11月19日出具了评估意见书，确定火灾所造成的财产损失为115037元，其中垃圾清理外运费为1821.6元。 周浙福另案起诉周塘经济合作社金大塘分社要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，并退回房屋水电押金12000元及房租75730元，本院于2020年8月10日作出（2020）浙07民终1959号判决，认为综合案涉租赁物的实际情况、周浙福的占用情况及双方因合同无效所应承担的返还义务，酌定由周塘经济合作社金大塘分社返还周浙福租金20000元。 本院认为，关于垃圾清运费问题。经查，（2019）浙0784民初7687号案件中已对火灾造成的垃圾清理外运费进行了鉴定，周塘经济合作社金大塘分社并未提供证据证明产生了新的垃圾清运费，故周塘经济合作社金大塘分社主张垃圾清运费缺乏事实和法律依据。关于隔墙损失问题，双方均确认隔墙在多年前已损毁，现并无证据证明隔墙是周浙福损坏的，故周塘经济合作社金大塘分社的主张依据不足。关于周浙福应否向周塘经济合作社金大塘分社支付2019年12月19日到2020年3月15日期间的租金损失问题。案涉房屋未办理建设工程规划许可证，并非合法建筑，周塘经济合作社金大塘分社主张修复期间租金损失缺乏事实和法律依据。且在本院（2020）浙07民终1959号判决中已对租赁期间内的占有使用费予以酌情考虑。故周塘经济合作社金大塘分社主张的租金损失，于法无据。 综上所述，周塘经济合作社金大塘分社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1028元，由上诉人永康市西城街道周塘股份经济合作社金大塘分社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  陈旻尔 审 判 员  郑青蓝 二〇二〇年八月十二日 代书记员  黄佳婧 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?