河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初15339号原告冯小春，女，汉族，1983年12月17日出生，住郑州市金水区。被告王海霞，女，汉族，1978年9月17日出生，住郑州市金水区。被告肖宏伟，男，汉族，1974年12月12日出生，住郑州市金水区。委托代理人张灵全，河南文丰律师事务所律师。委托代理人谢歌，河南文丰律师事务所律师。被告河南鼎力房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区晨旭路10号院7号楼1层15号。法定代表人李亚辉。委托代理人马涛，河南鲲之鹏律师事务所律师。原告冯小春诉被告王海霞、肖宏伟、河南鼎力房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原原告冯小春到庭参加诉讼，被告王海霞到庭参加诉讼、被告肖宏伟委托代理人张灵全、谢歌到庭参加诉讼，被告河南鼎力房地产营销策划有限公司委托代理人马涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯小春向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令解除2020年4月17日原告与被告肖宏伟、被告河南鼎力房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》。二、依法判令被告肖宏海退还原告支付的购房定金贰万元整（20000.00）。三、依法判令被告河南鼎力房地产营销策划有限公司赔偿原告金融服务费损失伍仟伍佰元（5500.00）。四、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2020年4月17日，原告（合同中称为乙方）与被告肖宏伟（合同中称为甲方）、被告河南鼎力房地产营销策划有限公司（合同中称为丙方）共同签订了一份《房屋买卖合同》，其中被告肖宏伟由其妻子王海霞作为代理人代签。该合同约定原告作为买方购买被告肖宏伟所有的位于郑州市××院××楼××房屋××套，被告河南鼎力房地产营销策划有限公司为中介方，房屋所有权证号为0801031372，建筑面积68.44平方米，成交价为112万元整。该合同同时约定以下主要几点：“一、乙方于本合同签订时支付购房定金人民币贰万元整（20000.00），中介佣金19040元，房屋物业交割保证金5000元，双方物业交割当日完毕，丙方将一次性退还甲方，甲乙双方同意该定金在立契前暂时由丙方代为保管。二、合同第四条付款方式：经甲乙双方友好协商，甲乙双方在本合同签署后七个工作日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全。付款方式为贷款时，甲乙双方约定于贷款手续审批完后七个工作日内办理该房屋过户手续。如因银行、公证处、房管局等原因或其他不可抗力因素二导致延迟，则时间相应顺延。乙方申请的贷款金额以银行最终审批结果为准，若银行确定的贷款金额小于本合同的贷款金额，乙方应在该房屋过户之前一次性补足。三、如因洪水、地震、火灾等不可抗力原因和法律、政府政策变化等因素，导致本合同不能全面履行或履行不能的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。四、在本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决。协商不成。任何一方可向郑州仲裁委申请仲裁或向房产所在地人民法院提起诉讼。”上述合同签订当日，原告向被告交纳购房定金2万元整，被告王海霞代被告肖宏伟出具了定金1万元收条一份，被告河南鼎力房地产营销策划有限公司代被告收取定金1万元，并出具了收条。2020年4月20日，原告通过郑州市房地产综合管理信息系统（自助查询系统）查询本人郑州市个人房屋产权信息显示原告在回族区××、××大道西××楼××单元××住房××套，合同号为190××××4909。于是，原告询问被告河南鼎力房地产营销策划有限公司查询结果有房是否影响本次交易，被告称名下有房对交易没有影响，同时原告问再三询问被告是否需要打印本人征信，被告坚称不用打征信，肯定没有问题。同日，原告到被告河南鼎力房地产营销策划有限公司指定的位于金水区××××街的银行办理了二手房房贷申请手续。在办理期间，原告被告知需要缴纳最低首付40%，没有风险，后通过支付宝支付给银行代办人员金融服务费用共计5500元整。4月21日，银行代办人员告知原告征信存在逾期问题，不能办理贷款。原告向被告河南鼎力房地产营销策划有限公司咨询相关事宜，被告称5500中有3000元为评估费，已经给评估人员现场结算，但原告没有见到任何与之相关的收据等证据。原告询问能退多少钱，被告河南鼎力房地产营销策划有限公司称金融代办费用共5500元能退一两千块钱，具体数字没有告知，但至今也未退给原告。在原告与被告协商贷款无法办理后，原告为全部履行合同约定告诉被告原告可以全款支付余下房款。5月1日，原告接到被告河南鼎力房地产营销策划有限公司电话通知此合同无法继续履行，郑州市房管局出台政策单身二套房限购。原告询问被告接下来该怎么办理，被告称等一段时间看看政策是否能够松动。直到5月中旬，被告河南鼎力房地产营销策划有限公司打电话告知原告需要两万元左右的活动费用办理相关产权手续，原告以费用太高为由拒绝。5月下旬至六月份，被告陆续给原告打电话说办理费用需要六七千元。原告以限购政策不明朗为由提出解除合同，并告知被告合同免责条款中有“因政府政策变化等因素，导致本合同不能全面履行或履行不能的，甲乙丙三方互不承担违约责任”。被告坚持其可以就产权办理进行操作，不属于政策问题，并再三告知原告如果无法履行合约将追究原告违约责任。综上所述，原告认为，因政策原因导致原被告之间签订的《房屋买卖合同》约定的其他义务无法继续履行，合同目的也无法实现。现原告迫于无奈，为了维护自己的合法权益和法律的尊严，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告肖宏伟答辩：答辩人按照合同约定履行了应当履行的各项义务，不存在违约的情形，原告因自身原因不购买涉案房屋，要求解除房屋买卖合同构成违约，依据《房屋买卖合同》第十二条第一款约定及《担保法》第八十九条规定，原告无权要求答辩人返还定金。在2020年4月17日答辩人、原告、被告河南鼎力房地产营销策划有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同签订后答辩人积极履行合同中约定的各项义务，并且答辩人作为涉案房屋的卖方，也保证涉案房屋权属无争议，不存在任何权属纠纷或债务纠纷，没有被法院查封、拆改，答辩人不存在违约情况。房屋买卖合同第三条定金及中介佣金约定：甲、乙、丙三方经协商一致，乙方同意自本合同签订时支付定金人民币（大写）贰万元整，￥20000.中介佣金（大写）壹万玖仟零肆拾元整，￥19040.房屋物业交割保证金（大写）伍仟，￥5000。；所以该房屋买卖合同的对定金进行了书面约定，根据《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”2020年4月17日原告按照合同约定向答辩人及河南鼎力房地产营销策划公司缴纳定金后，定金合同生效；根据《担保法》第八十九条约定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。答辩人内心真实意思表示是房屋买卖能够交易成功，在合同履行期间，一直积极履行房屋买卖合同中约定的各项义务，不存在任何违约行为，根据房屋买卖合同第十二条第一款约定：甲乙双方签订此房屋买卖合同已生效，双方具有同等法律效力，如有一方原因不买或不卖属违约，违约方将承担房屋实际成交价的20%作为违约金赔偿给守约方，现原告要求解除房屋买卖合同属于因原告一方原因不买，对于答辩人来说原告已经构成违约，所以原告依法无权要求答辩人返还定金。根据房屋买卖合同第十二条第2款约定：“乙方所交房屋定金贰万元整，经甲乙双方协商一致，其中壹万元由甲方本人收取，充当房款，剩余壹万元由丙方公司保管。”，原告在诉状中也自认贰万元定金原告只收取了壹万元，其中壹万元由被告河南鼎力房地产营销策划公司收取，所以原告要求答辩人返还2万元定金于事实不符。最后，答辩人为了保证房屋在购买过程中交接顺利，答辩人与涉案房屋的租户解除了房屋租赁的事宜，遭受了经济损失，现在房屋买卖合同解除，同时该房屋买卖合同也属于定金合同的一种，定金本身带有惩罚性质，本身就是为了督使各方按照合同履行各项权利义务，如一方未按照合同约定履行约定的各项义务，或解除购买合同按照合同约定依法不应当退还定金。综上所诉，答辩人收取定金后在合同履行期间不存在任何违约行为，原告因自身原因要求解除合同不再购买涉案房屋，构成违约，按照合同约定及法律规定无权要求答辩人返还定金。被告王海霞答辩称：同肖宏伟答辩意见。被告河南鼎力房地产营销策划有限公司答辩称：1、1万元定金系我公司代为保管（详见合同第12条第二款），我公司无权支配，若最终双方解除合同需要退还，我们将向有关方退还该款项，2、原告所缴纳的5500元是评估费和金融代办费，并非我公司收取，我公司不应当承担返还责任，且本案中是原告不愿意再购买涉案房屋，觉得二手房市场形势不好，怕买了之后砸在自己手中，因此该费用损失应由原告自行承担。本院认为，本案中原告诉求解除合同，被告亦同意，涉案合同已不具备继续履行的可能，应予解除。本案中原告因不符合限购政策导致不能完成购房行为。限购政策系公开政策，原告在签订合同时应当明白自身不符合限购政策，且因原告征信存在问题导致不能正常贷款，原告应对合同不能履行承担相应的责任。被告公司系专业房屋中介，其在明知原告不符合购房政策的情况下仍促使三方签订购房合同，亦应承担相应责任。本案中被告肖宏伟收取原告定金10000元，现合同不能继续履行，被告肖宏伟并无过错，该10000元无需退还。被告公司持有原告缴纳的定金10000元并收取原告服务费5500元，定金10000元应退还原告，服务费应退还原告2500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2020年4月17日原告冯小春与被告肖宏伟、被告河南鼎力房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》；二、被告河南鼎力房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯小春定金10000元及服务费2500元；三、驳回原告冯小春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取219元，由原告冯小春负担100元，被告河南鼎力房地产营销策划有限公司负担119元。本判决为终审判决。审判员 杨 关二〇二〇年八月二十九日书记员 裴淼淼