福建省龙岩市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽08执异36号 案外人：詹启彬，男，1961年3月16日出生，汉族，住福建省长汀县。 案外人：詹启坤，男，1970年5月6日出生，汉族，住福建省长汀县。 案外人：詹海峰，男，1974年2月20日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：徐移珠（案外人詹海峰之妻），住湖北省武汉市新洲区。 申请执行人：兴业银行股份有限公司龙岩分行，住所地福建省龙岩市新罗区龙岩大道298号，统一社会信用代码913508008578668580。 负责人：张水泉，行长。 被执行人：詹兴诚，男，1976年11月23日出生，汉族，住福建省长汀县。 被执行人：曾素萍，女，1977年1月9日出生，汉族，住福建省长汀县。 被执行人：詹瑶生，男，1972年1月14日出生，汉族，住福建省长汀县。 被执行人：钟六六，女，1970年10月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 在本院执行申请执行人兴业银行股份有限公司龙岩分行（以下简称兴业银行龙岩分行）与被执行人詹兴诚、曾素萍、詹瑶生、钟六六金融借款合同纠纷一案中，案外人詹启彬、詹启坤、詹海峰对执行查封被执行人詹瑶生所有的坐落于福建省长汀县店（房产证号：汀房权证城字第××号，以下简称案涉商铺）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人詹启彬、詹启坤、詹海峰称，请求依法解除对案涉商铺的查封措施，中止对案涉商铺的执行程序。事实和理由：2000年詹瑶生向福建省长汀县果品食杂公司购买了案涉商铺并完成了交付及房产转移登记。自2007年开始詹瑶生、钟六六以夫妻名义先后多次向詹启彬、詹启坤、詹海峰三人借款。至2014年9月詹瑶生、钟六六分别欠詹启彬人民币693,800元，欠詹启坤人民币600,000元，欠詹海峰人民币640,000元。因詹瑶生、钟六六无法清偿前述债务，遂将案涉商铺折价人民币1,933,800元，以房屋买卖合同的形式转让给不知道该房屋可能存在其他的债务纠纷的詹启彬、詹启坤、詹海峰三人用于抵偿借款。因詹瑶生欠詹启彬钱款较多，詹启坤、詹海峰分别向詹启彬补偿了人民币44,600元和4,600元，用于购买詹启彬所拥有的部分房屋产权份额。因该房屋一直未拥有国有土地使用权证无法办理过户登记，所以仍登记在詹瑶生名下。2014年房屋买卖合同签订后，房屋已实际交付给詹启彬、詹启坤、詹海峰三人占有使用。同年9月，三人与赖五秀签订房屋租赁合同并一直续租至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，詹启彬、詹启坤、詹海峰在不知情的情况下、于法院查封案涉商铺之前，通过以债抵物的形式获得了该房屋，虽因客观原因未办理过户登记，但已实际占有使用六年，故依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出案外人执行异议，请求查明事实，中止对案涉商铺的执行，并解除查封措施。 申请执行人兴业银行龙岩分行未作答辩。 被执行人詹兴诚、曾素萍未作答辩。 被执行人詹瑶生、钟六六提交书面答辩意见称，2000年11月答辩人向福建省长汀县果品食杂公司购买案涉商铺并办理了房屋过户登记，但因土地未进行分割，尚未办理土地转移登记。2007年开始，答辩人因经营需要陆续向詹启彬、詹启坤、詹海峰多次借款。至2014年9月，答辩人欠詹启彬人民币693,000元，欠詹启坤人民币600,000元，欠詹海峰人民币640,000元，答辩人因无法清偿到期借款，便将案涉商铺以抵债的方式转让给詹启彬、詹启坤、詹海峰，抵偿借款人民币1,933,800元。答辩人与詹启彬、詹启坤、詹海峰签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，答辩人将案涉商铺及相关权证材料交付给詹启彬、詹启坤、詹海峰。房屋交付后，案涉商铺归詹启彬、詹启坤、詹海峰所有，租金亦由詹启彬、詹启坤、詹海峰收益。同样因案涉商铺土地未进行分割，无法办理房屋转移登记，一直登记在答辩人名下，但案涉房屋的实际所有权人是詹启彬、詹启坤、詹海峰。答辩人与詹启彬、詹启坤、詹海峰签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，且双方均已履行合同，请求人民法院依法维护詹启彬、詹启坤、詹海峰的合法权益。 本院查明，2012年2月28日，詹兴诚作为主债务人、曾素萍作为共同债务人与兴业银行龙岩分行签订《个人经营借款合同》，詹瑶生、钟六六于同日与兴业银行龙岩分行签订《个人借款抵押合同》，为詹兴诚、曾素萍前述《个人经营借款合同》项下债务提供抵押担保。2015年3月13日，因詹兴诚、曾素萍未按约还本付息，兴业银行龙岩分行向本院诉请詹兴诚、曾素萍、詹瑶生、钟六六归还借款，本院于2015年8月5日作出（2015）岩民初字第109号民事判决书，判决：一、解除原告兴业银行股份有限公司龙岩分行与被告詹兴诚、曾素萍所签订的《个人经营借款合同》。二、被告詹兴诚、曾素萍应于本判决生效之日起十日内偿还所欠原告兴业银行股份有限公司龙岩分行的借款本金5043331.91元和截至2015年3月9日的利息163369.1元，并支付自2015年3月10日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（按本金5043331.91元、月利率10.3781％）。三、被告詹兴诚、曾素萍未履行上述第二项判决内容时，原告兴业银行股份有限公司龙岩分行有权就被告詹瑶生、钟六六所有的坐落于龙岩市新罗区交叉口（新洲城）1层17一3号房产（房屋所有权证：龙房权证字第××号）折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、被告詹瑶生、钟六六对上述第二项判决内容承担连带清偿责任；被告詹瑶生、钟六六承担连带清偿责任后，有权向被告詹兴诚、曾素萍追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费48246元，由被告詹兴诚、曾素萍、詹瑶生、钟六六负担。该民事判决发生法律效力后，因詹兴诚、曾素萍、詹瑶生、钟六六未履行生效法律文书确定的义务，兴业银行龙岩分行于2015年11月9日向本院申请强制执行，本院同日立案受理了该执行案件，案号为（2015）岩执字第307号。2015年11月11日，本院向詹兴诚、曾素萍、詹瑶生、钟六六发出执行通知书、报告财产令等执行文书。2015年11月12日，本院作出（2015）岩执字第307号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人詹兴诚、曾素萍、詹瑶生、钟六六应当履行义务部分的银行存款。二、查封、扣押、拍卖、变卖被执行人詹兴诚、曾素萍、詹瑶生、钟六六应当履行义务部分的财产。三、扣留、提取被执行人詹兴诚、曾素萍、詹瑶生、钟六六应当履行义务部分的收入。四、以上冻结、划拨、查封、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取被执行人詹兴诚、曾素萍、詹瑶生、钟六六的银行存款或财产以人民币5043331.91元及至还清欠款之日止的利息和应由被执行人承担的案件受理费、执行费为限。2015年11月16日，本院查封了詹瑶生所有的坐落于龙岩市新罗区交叉口（新洲城）1层17一3号商铺，并于2016年11月21日依法在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖了前述财产，兴业银行龙岩分行就本案债权实际受偿人民币3273518.88元。后本院依法调查了詹兴诚、曾素萍、詹瑶生、钟六六的房产、土地、工商、车辆等其他财产信息，未发现有可供执行的财产。经兴业银行龙岩分行申请，本院于2016年12月27日终结本次执行程序。2020年5月28日，兴业银行龙岩分行发现詹瑶生财产线索向本院申请恢复执行（2015）岩执字第307号执行案件。2020年6月22日，本院发出（2015）岩执字第307号委托执行函，委托长汀县人民法院查封案涉商铺，查封期限自2020年6月30日起至2023年6月29日止。2020年7月1日，本院恢复（2015）岩执字第307号案件的执行，案号为（2020）闽08执恢30号。 本院另查明，2014年9月14日，詹瑶生、钟六六与詹启坤、詹启彬、詹海峰等签订《房屋买卖合同》，将案涉商铺作价人民币1,933,800元，用于抵偿詹瑶生、钟六六于2007年至2014年间向詹启坤、詹启彬、詹海峰等人借款合计人民币1,933,800元。《房屋买卖合同》签订后，詹瑶生向詹启坤、詹启彬、詹海峰交付了案涉商铺房产证等资料。自2014年9月16日开始，案涉商铺实际由詹启坤、詹启彬、詹海峰占有、使用、收益。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，提出异议主体应为与被执行人无其他债权债务关系的善意买受人，且应当基于不动产买卖合同关系产生足以排除执行的物权期待权。本案中，詹启彬、詹启坤、詹海峰与詹瑶生、钟六六于2014年9月14日签订的《房屋买卖合同》，虽具有房屋买卖合同的外在形式，但詹启彬、詹启坤、詹海峰与詹瑶生、钟六六均认可詹瑶生、钟六六系以案涉商铺清偿对詹启彬、詹启坤、詹海峰的债务，双方的真实意思表示为以物抵债，即詹启彬、詹启坤、詹海峰与詹瑶生、钟六六签订的《房屋买卖合同》实为以物抵债协议。詹启彬、詹启坤、詹海峰相对于被执行人詹瑶生、钟六六的法律地位应为债权人，而非前述司法解释所指善意“买受人”。在以物抵债协议中，不动产的交付仅为以物抵债的实际履行方式，不发生不动产物权变动效力。詹启彬、詹启坤、詹海峰虽然持有实为以物抵债协议的《房屋买卖合同》并实际占有、使用案涉商铺，但三人对案涉商铺的占有使用权益，系基于以物抵债协议而非基于不动产买卖合同而获得，且案涉商铺并未进行物权变动登记，詹启彬、詹启坤、詹海峰未取得案涉商铺的物权，其对案涉商铺占有使用权益未超过债权之维度，仍系普通债权。因此，基于债的平等性，詹启彬、詹启坤、詹海峰对詹瑶生、钟六六的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益，不能对抗人民法院的查封。综上所述，詹启彬、詹启坤、詹海峰的异议理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回詹启彬、詹启坤、詹海峰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 张丽贞 审 判 员 马传科 审 判 员 吴金燕 二〇二〇年八月十日 法官助理 刘亚莉 书 记 员 何 艳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（注明：现为该法第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。