贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初2395号 原告：遵义市宏茂房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市正安县安场镇光明村中心组。统一社会信用代码915203240806866970。 法定代表人：赵善学。 委托诉讼代理人：张幹，员工。 被告：冯其飞，男，1977年2月2日出生，汉族，住贵州省正安县。 被告：李金能，男，1987年10月10日出生，汉族，住贵州省正安县。 原告遵义市宏茂房地产开发有限公司（以下简称：“宏茂房开公司”）与被告冯其飞、李金能租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏茂房开公司委托代理人张幹到庭参加了诉讼，被告冯其飞、李金能经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏茂房开公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2018年4月22日签订的位于贵州省正安县门面的租赁合同，并立即腾空该门面后交付原告；2.判决被告支付原告50611元，其中2020年4月22日起至2020年7月30日的租金为33279元，2019年4月22日至2020年7月30日的物业管理费10832元，水电费6500元；3.判决因被告不履行合同，租赁保证金原告不予退回给被告；4.判决被告按合同约定恢复原状，如果被告不恢复原状，由被告支付原告恢复原状的人工费、除渣运费、倒渣费共计150000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月22日，原、被告签订《门面租赁合同》一份，约定原告将位于正安县租给被告，合同还约定了租赁期限、租金支付时间、租金计算方式、违约责任等。按合同约定，二被告应当于2020年3月22日前支付原告租金121470元，经原告多次催收被告支付租金，二被告仍未按照合同履行支付义务，原告宏茂房开公司遂诉至法院请求支持其诉请。 被告冯其飞未作答辩。 被告李金能未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年4月22日，原告宏茂房开公司与被告冯其飞、李金能签订《门面租赁合同》，双方约定：由宏茂房开公司为冯其飞、李金能提供位于正安县共计1012.25㎡的商铺门面，由冯其飞、李金能自主经营五年，前两年免租赁费，由冯其飞、李金能缴存免租保证金100000元（已缴存），后三年每年的租金为10元／㎡，年租金为121470元。双方同时约定，第三年租金在2020年3月22日前缴纳，可用免租保证金充抵，如果冯其飞、李金能不缴纳第三年租金，提前解除合同，门面免租保证金宏茂房开公司不退还冯其飞、李金能。合同还约定承租期间的物业管理费、水电费、垃圾清运费由冯其飞、李金能承担。合同签订后，被告冯其飞、李金能将所租门面进行装修后经营“正安县御葆堂足疗店”，该店至今停业。 另查明，正安县商铺门面2019年4月22日至2020年4月22日的物业管理费为8552.30元、垃圾运输费480元至今未缴纳。2020年7月13日，原告宏茂房开公司为二被告代缴了2020年1月至4月的水费及违约金共计1472.38元、为二被告经营的“正安县御葆堂足疗店”代缴了2020年1至3月的电费共计2731.08元，两项共计4203.46元。以上事实，有原告宏茂房开公司出示的门面租赁合同、催缴通知单、催交物业管理费的通知、增值税电子普通发票、开庭笔录等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告宏茂房开公司与被告冯其飞、李金能签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，双方对租赁事项作了明确约定，宏茂房开公司将门面交付冯其飞、李金能使用，冯其飞、李金能按约定支付了门面免租保证金100,000元，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，双方租赁合同关系成立并生效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，被告冯其飞、李金能应该按照约定履行支付租金及承担物业管理费、水电费、垃圾清运费等义务。本案中，双方租赁合同中约定第三年租金在2020年3月22日前缴纳，被告冯其飞、李金能未按照约定缴纳第三年租金,原告宏茂房开公司于2020年4月22日、4月27日通知冯其飞缴纳租金，冯其飞、李金能至今未缴纳第三年租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”……、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第九十四条第三项、第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，冯其飞、李金能经催告后至今未支付第三年租金的行为已经构成违约，致使租赁合同无法继续履行，宏茂房开公司主张解除合同的请求，本院依法予以支持。原告宏茂房开公司主张不退还被告冯其飞、李金能免租保证金100,000元，因双方在租赁合同第二条中明确约定：“第三年租金在2020年3月22日前缴纳，可用免租保证金中冲抵，乙方不缴纳第三年租金（提前解约），门面免租保证金甲方将不退还给乙方。”，冯其飞、李金能至今未缴纳第三年租金，故对宏茂房开公司该项主张，本院予以支持。原告宏茂房开公司主张被告冯其飞、李金能支付从2020年4月22日起至2020年7月30日止的租金33,279元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；”的规定，因第三年租赁尚未履行，故应终止履行，对宏茂房开公司该项主张，本院不予支持。原告宏茂房开公司主张被告支付2019年4月22日至2020年7月30日的物业费10832元，因物业管理公司是忠华诚信物业有限公司，其并非无业管理费收取主体，亦未提供证据证明其替被告代缴了物业费及代缴的金额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出主张有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据未能证明其诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对其该项主张，本院不予支持。原告宏茂房开公司主张被告支付水电费6500元，因2020年7月13日其为被告实际代缴2020年1至4的水费及违约金共计1472.38元、代缴2020年1至3月的电费共计2731.08元，实际代缴水、电费为4203.46元，本院支持水、电费4203.46元，对其主张超出部分，本院不予支持。原告宏茂房开公司主张被告恢复原状，因双方在租赁合同第五条第4项中约定“……并在租赁期满后按甲方要求恢复原状。否则甲方找人恢复，所需费用全部由乙方承担，并在保证金中扣除。”，现宏茂房开公司要求被告限期恢复原状，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对宏茂房开公司该项诉求，本院予以支持。 综上所述，原告宏茂房开公司要求解除与被告冯其飞、李金能租赁合同的诉讼请求于法有据，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告遵义市宏茂房地产开发有限公司与被告冯其飞、李金能签订的《门面租赁合同》； 二、由被告冯其飞、李金能腾空位于正安县门面并恢复门面原状，限于本判决生效后三十日内履行； 三、被告冯其飞、李金能缴存的门面免租保证金100,000元，原告遵义市宏茂房地产开发有限公司不予退还； 四、由被告冯其飞、李金能支付原告遵义市宏茂房地产开发有限公司为其代缴的2020年1至4月水费及违约金1472.38元、2020年1至3月的电费2731.08元，水、电费共计4203.46元，限于本判决生效后十五日内履行； 五、驳回原告遵义市宏茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4310元，减半收取计2155元，由被告冯其飞、李金能负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 李泽科 二〇二〇年八月三日 法官助理 彭春贤 书 记 员 冯 灿