云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0428民初623号原告：云南普益物业管理有限责任公司，住所地云南省昆明市盘龙区人民东路242号。法定代表人：韩星海，董事长。委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张剑院，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：李国文，男，1976年出生，住云南省玉溪市元江县。原告云南普益物业管理有限责任公司（以下简称“普益物业公司”）与被告李国文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普益物业公司的委托诉讼代理人杨建文、张剑院，被告李国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普益物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告一次性付清尚欠原告的物业管理费、生活垃圾处理费、公用水电费及逾期付款违约金合计4950元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013的12月27日，原告与元江县开发商元江ＸＸＸＸ公司（以下简称“ＸＸＸＸ公司”）签订了一份《物业服务委托合同》，约定原告为该小区提供房屋共用部分公用设施、设备的维修、养护、运行和管理及公共环境卫生、保安、交通秩序、车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的前期物业服务。由原告负责向业主和物业使用人收取的费用包含：物业服务费、生活垃圾运输处置费、代收代支费用及有偿服务费用。物业服务收费标准为住房按建筑面积每月每平方米0.8元；公用照明电费、水费每户每年200元；车库、车位每月每平方米0.8元；垃圾二次处置费收费标准为每月每套住房8元；业主、物业使用人每服务年度开始一日至十日交纳当年的物业服务费用；逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天1元交纳滞纳金等。该小区建成交付业主使用后，即2015年5月31日原告开始提供物业服务，截止2019年12月31日，该小区包括被告在内的部分业主未缴纳所积欠物业费。2019年12月19日，原告在小区每个单元门禁旁张贴了一份《通知》，针对小区所有未交费业主发出了催费通知。同年12月21日，原告再次针对未交费的每户业主发出《物业费催缴通知书》，要求拖欠物业费的业主于2019年12月30日前付清拖欠的全额物业费，逾期仍未缴纳的，原告将诉诸法律解决，追缴拖欠的物业费，并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。上述通知发出后，被告至今未付清拖欠的物业费，故向人民法院起诉，请求判如所请。被告李国文辩称，比照其他物业公司，原告主张的物业管理费、生活垃圾处理费收费标准过高，公用照明水电费应包含在物业费中，单独收取不合理。原告称要封闭管理，但小区的摩托车道敞开，以致其停放于自家车库的自行车被一小孩盗走，后经调取监控发现该小孩已多次到小区游玩，但原告的保安未予过问。此前1、2幢之间的下水道堵塞，是业主自行修复，门禁坏了很长时间也未修复。此外，小区的安全通道原本是打开的，但被原告出租，空地也被原告改成门面后出租。要求由原告赔偿其自行车款。本院经审理认定事实如下：2013年12月27日，普益物业公司与元江县开发商ＸＸＸＸ公司签订了一份《物业服务委托合同》，合同约定ＸＸＸＸ公司委托普益物业公司对元江县实行专业化、一体化的物业管理。合同第三条委托事项约定为：1、房屋建筑本体共有部位共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾箱（桶）、共用照明、水泵房、配电房、消防设施等；2、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、围墙、大门室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、自行车棚、停车场等；3、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；4、公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、集中（不含外运）；5、交通与车辆停放秩序的管理；6、配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视和门岗执勤等保安工作；7、组织开展社区文化娱乐活动；8、管理与物业相关的工程图纸、住房档案与竣工验收资料；9、装饰装修管理服务；10、业主或物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，当事人提出委托时，乙方（物业公司）应接受委托并合理收费；11、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第四条合同期限约定为：本合同期限自甲方（开发商）交房之日起，至小区内业主按规定召开业主大会，选举产生业主委员会，公开选聘物业管理企业并接管时，本合同自动终止。第七条管理服务费用约定为：（一）管理服务费按双方协商的标准（报物价部门备案）向业主收取，具体收费项目、标准如下：1、……；2、……；3、住房0.8元／平方米／月，公用照明电费、水费200元／户／年；4、车库、车位0.8元／平方米／月，公共照明电费、水费100元／户／年，以上水、电费不作为本合同固定收取标准，如物价上涨或电力部门电费上涨，物业公司可对该电费进行适当上调。（二）垃圾二次处置费（以下收费标准不作为本合同固定收取标准，实际收取标准按元江县环卫绿化处实际的标准执行），1、住房8.00元／月／套；2、……；3、……。（三）楼道修复费，此费为装修及搬运物品和对公共楼梯间的损坏维修（在交房时一次性收取）200元／套。（四）装修垃圾处理费，此费为装修垃圾的集中及外运费（在交房时一次性收取）2元／平方米。（五）……。（六）装修管理服务费由业主在装修房屋时交纳给乙方（物业公司），管理费用为5元／天；另需交纳装修押金：≤100㎡2000元／户，101㎡-200㎡3000元／户，≥200㎡4000元／户；装修工人须办理装修出入证，并交纳装修出入证工本费20元／人，装修押金于装修完毕验收合格三个月后的周五退还给业主。（七）……。（十）业主自甲方（开发商）通知交房之日起交纳物业服务费用。业主／物业使用人每服务年度开始一日至十日交纳当年的物业服务费用；业主／物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天1.0元交纳滞纳金。第九条违约责任及免责约定为：……5.以下情况乙方（物业公司）不承担责任：……因治安、刑事案件造成的财产损失及人身损害的；……。合同还约定了双方的权利和义务等条款。合同签订后，普益物业公司入驻元江县进行前期物业管理。2013年6月17日，李国文、白梅向开发商ＸＸＸＸ公司购买了位于元江县住房（面积148.55平方米）及车库（21.35平方米），并于2014年9月对该住房进行装修后入住。2018年11月，小区1、2幢下水管堵塞，普益物业公司未及时清理，住户共同出资清理疏通，后普益物业公司向每户住户退还了50元清理费，并支付了购买管道的费用6000元。后李国文停放于其车库的自行车被一小孩盗走，此前该小孩多次到小区游玩。2019年7月，普益物业公司对小区损坏的监控及楼宇对讲机进行了维修，支付维修费26210元。自2017年6月1日起，李国文未向普益物业公司交纳物业管理费用。普益物业公司以在业主门上张贴的方式向李国文发出物业费催缴通知单，李国文仍未履行交付义务。普益物业公司向住户收取的住房、车库车位物业管理费按每月每平方米0.7元的标准计算收取，垃圾处理费、公用水电费按合同约定计算收取。另，普益物业公司于2005年11月2日成立并进行了工商登记，经营范围为物业管理、五金交电销售等。2014年6月22日，普益物业公司对元江县的物业管理服务收费在元江县发展和改革局备案。元江县环卫站收取的垃圾清运费标准规定为每户每月3元。2020年1月，元江县业主委员会选聘的其他物业管理公司入驻该小区，开始对该小区提供物业管理服务。审理中，普益物业公司明确李国文尚欠的费用为：住房物业管理费3224元（0.7元/月×148.55㎡×2年零7个月）、车库物业管理费463元（0.7元/月×21.35㎡×2年零7个月）、生活垃圾处理费93元（3元/月×2年零7个月）、公用水电费512元（200元/年×2年零7个月）、逾期付款违约金658元（每天1元×2年零7个月×70%）。本院认为，普益物业公司与ＸＸＸＸ公司在协商一致的基础上自愿签订的《物业服务委托合同》，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。元江县开发商在业主委员会成立前选聘有物业管理资质的普益物业公司开展前期物业管理，并签订了合同，该合同对小区全体业主均具有约束力，普益物业公司根据合同约定提供了物业管理服务，且多年来小区业主事实上接受了该公司所提供的管理服务。物业管理基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公共设施的共有权而产生，对物业的维护是共有人共同的义务，按时交纳物业管理费是业主的义务和责任。李国文作为该小区业主之一，理应按合同约定履行支付物业管理费的义务，其长期拖欠多年物业管理费的行为明显对小区整体服务产生不利影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人显然也不公平，且经普益物业公司催收仍未履行交费义务，故普益物业公司提出支付拖欠的物业管理费、生活垃圾处理费、公用水电费的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；其中公用水电费按合同约定计算应为516.67元，但普益物业公司只主张512元，本院予以确认。普益物业公司主张逾期付款违约金按合同约定每天1元计算2年零7个月的70%的请求，因其提供的安保未有效防止李国文自行车被盗的情形发生，且2018年小区1、2幢下水道堵塞，普益物业公司未及时清理疏通，而是由业主筹资，因此，普益物业公司在管理上确实存在不足和瑕疵，结合李国文长期欠费的主观过错，本院酌情确定逾期付款违约金为500元。李国文提出普益物业公司收费标准过高、公用照明水电费包含在物业费中的辩解，因合同明确约定了收费项目及标准，现普益物业公司主张的相关费用并未超过合同约定的范围及标准，故本院不予采纳。李国文抗辩主张的其他事实，未提供证据证实，本院不予采信。李国文提出普益物业公司赔偿其自行车款的主张，因与本案非同一法律关系，本院不予涉及处理，其可另行主张。综上，李国文尚欠普益物业公司住房物业管理费3224元、车库物业管理费463元、生活垃圾处理费93元、公用水电费512元、逾期付款违约金500元，合计4792元，应予给付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告李国文于判决生效之日起五日内给付尚欠原告云南普益物业管理有限责任公司的物业管理费、生活垃圾处理费、公用水电费、逾期付款违约金合计4792元。二、驳回原告云南普益物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李国文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  苏栩二〇二〇年八月三日书记员  晏珊