辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽01执异706号案外人：王秋明，女，1960年11月12日出生，满族，住址辽宁省桓仁满族自治县。申请保全人：鹿春野，男，1975年5月18日出生，汉族，住址辽宁省宽甸满族自治县。委托代理人：张洪潮，辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：白思琦，辽宁同方律师事务所律师。被保全人：本溪钢铁（集团）第三建筑工程有限公司，住所地本溪市平山区XX路XX号。法定代表人：宗正方，该公司董事长。被保全人：辽宁实华（集团）房地产开发有限公司，住所地本溪市XX县XX镇XX街。法定代表人：王晶，该公司董事长。被保全人：沈阳冠隆置业发展有限公司，住所地沈阳市于洪区XX路XX甲。法定代表人：侯明哲，该公司董事长。被保全人：中国第四冶金建设有限责任公司，住所地江西XX市XX路XX号。法定代表人：王华伟，该公司董事长。本院在保全上列当事人建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王秋明对保全标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王秋明请求解除对XX镇XX街XX组XX幢XX单元XX号房屋（以下简称案涉房屋）的查封。主要理由为：2007年4月13日，案外人以预交款方式向辽宁实华（集团）房地产开发有限公司购买了包括案涉房屋在内两套房屋，房屋编号为XX和XX，并于2009年6月29日以现金交付剩余尾款形式交付了全部房款，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司于2009年6月29日向案外人交付房屋，案外人从当日起对案涉房屋占有使用，案外人对案涉房屋没有办理过户没有过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求解除对我房产的查封。申请保全人鹿春野答辩称，一、案涉房屋现登记在辽宁实华（集团）房地产开发有限公司名下，根据《物权法》第九条及第十六条规定，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司是案涉房屋的所有权人，沈阳市中级人民法院的查封房产的行为并无不当。二、案外人未办理房屋登记手续，主张因为辽宁实华（集团）房地产开发有限公司原因未能办理，但其未提供相应的证据证明，因此案外人应当承担不利后果。我方向辽宁实华（集团）房地产开发有限公司主张权利进行解决，与我方无关。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十八条规定，根据案外人自己称其在2009年已经购买案涉房屋，至今11年，案外人在11年间都未能通过法律手段解决案涉房产登记问题，可见因其自身原因未能办理房屋过户手续。案外人主张以现金形式支付房款，但未能提供相应证据，案外人也未提供证据证明其合法占有案涉房屋。综上，请求驳回案外人的异议。本院查明，上列当事人建设工程施工合同纠纷一案，在诉讼中本院于2019年5月10日作出（2019）辽01民初542号民事裁定书，裁定冻结被告本溪钢铁（集团）第三建筑工程有限公司、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、沈阳冠隆置业发展有限公司、中国第四冶金建设有限责任公司50,010,000元银行存款或查封、扣押其他等值财产。本院于2019年5月14日立案保全执行，案号为（2019）辽01执保76号。本院于2019年5月23日轮候查封了辽宁实华（集团）房地产开发有限公司名下房产，总面积为26,403.13平方米（其中11套共计9359.89平方米已抵押）。该协助执行通知书注明“本次查封位轮后查封，以上房产已被其他法院查封，贵院提供的名单中有3处不动产已于2009年出书并办理转移登记（附登记材料），房屋编号分别为：XX-X、XX-X、XX-X，以上3处不动产我中心不能受理查封申请。”张辽与中国第四冶金建设有限责任公司、本溪钢铁（集团）第三建筑工程有限公司、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、沈阳冠隆置业发展有限公司建设工程分包合同纠纷另一案件中，本院于2020年3月20日作出（2020）辽01执409号协助执行通知书，内容如下：“请协助将本院预查封的被执行人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司位于本溪市××自治县房产XX处（详见查封明细），解除预查封。”案外人提供的《预留房屋协议》中记载，案外人与辽宁实华（集团）房地产开发有限公司签订协议，约定辽宁实华（集团）房地产开发有限公司预留甲方开发建设的XX区XX楼XX#、XX#车库。案外人提供的《收款收据》中记载，2007年4月13日，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司为案外人开具129,725元的收款收据，2009年6月29日，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司为案外人开具2225元的收款收据。2008年6月13日，案外人与桓仁实华物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，同日案外人与桓仁实华物业管理有限公司签订《房屋装饰装修协议书》、《业主入住承诺书》。案外人提供的《商品房交接书》中记载，2008年6月13日，案外人签署案涉房屋的交接书。案外人提供的《查封登记说明》中记载，2020年8月6日，桓仁满族自治县不动产登记中心出具说明一份，主要内容为：XX镇XX街XX组XX幢XX单元XX号（房屋编号：XX-X），面积为25.41平方米，房权证桓房产权字第××号的房屋和XX镇XX街XX组XX幢XX单元XX号（房屋编号：XX-X），面积为27.37平方米，房权证桓房产权字第××号的两处房屋在2019年5月23日被辽宁省中级人民法院查封。协助执行通知书为（2019）辽01执保字第76号为首次查封。案外人提供的《证明》中记载，2020年8月6日，桓仁满族自治县不动产登记中心出具证明一份，内容为：XX镇XX街XX组XX幢XX单元XX号（房屋编号：XX-X），面积：25.41平方米，与房权证桓房产权字第××号为同一房屋，特此证明。案外人提供的《情况说明》中记载，2020年8月6日辽宁实华（集团）房地产开发有限公司出具说明一份，内容为：王秋明购买我公司开发建设的XX小区房屋，因当时我公司按小区名称排序为XX区XX号楼XX号车库，面积为25.41平方米，后因产权部门排序为XX镇XX街XX组XX幢XX单元XX号车库。XX镇XX街XX组XX幢XX单元XX号车库（XX区XX号楼XX号车库），被沈阳中级法院查封房产编号为XX-X。特此说明。案外人提供的辽宁实华（集团）房地产开发有限公司于2020年8月11日出具的《情况说明》中记载，王秋明于2007年4月13日在我公司交购房款129,725元，于2009年6月29日交购房款2225元，未签订商品房买卖合同。此外，案外人提供了其交纳电费的票据及照片一组，以证明其实际合法占用案涉房屋。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定并结合本案事实，本案中案外人提供的证据材料在形式上可以证明在本院查封之前案外人与被保全人之间存在房屋买卖关系，已支付约定价款，且房屋交付案外人占有。现无证据证明案外人对未办理房屋过户登记手续存有过错。因此，案外人的异议理由在本次程序中成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对房屋编号为XX-X房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  郑竹玉审判员  钟 洁审判员  史永成二〇二〇年八月二十五日书记员  孟楠楠