山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终6606号 上诉人（原审原告）：王xx，男。 委托诉讼代理人：何士林，山东鲁宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：解晨帆，山东鲁宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵xx，男。 委托诉讼代理人：匡建中，山东海利丰律师事务所律师。 原审第三人：陈x，男。 原审第三人：苗xx，女。 上诉人王xx因与被上诉人赵xx、原审第三人陈x、原审第三人苗xx案外人执行异议之诉一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初8858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王xx上诉请求：1、依法撤销平度市人民法院(2019)鲁0283民初8858号民事判决，改判支持王xx的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由赵xx承担。其上诉的主要理由是：一、王xx与陈x、苗xx之间存在真实的借款关系。自然人之间的民间借贷不仅仅需要借款的合意，还需要款项的实际交付。本案中，王xx与陈x、苗xx之间的借贷关系，有借条佐证，且借条上也都有陈x、苗xx两借款人的签字；并且，双方之间也还有款项的交付凭证，即银行转账流水。原审庭审期间，陈x、苗xx均认可与王xx之间存在借款关系，也确认涉案房屋因未能偿还借款抵顶给了王xx。因此，根据借贷双方之间关于借款事实的陈述，并结合借条及银行转账流水，足可以认定王xx与陈x、苗xx之间存在真实的借款关系。换言之，双方之间的以房抵债有合法的债务基础，也系双方之间真实的意思表示；二、王xx对涉案房屋享有物权期待权，足以排除赵xx的强制执行《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，可以排除执行的情况。而本案中：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。王xx与陈x、苗xx基于双方之间的债权债务关系，在2013年3月10号签订了《青岛市已购共有住房出售合同》，即王xx以120万元购买涉案房屋。经原审查明，该房屋买卖合同不存在《合同法》52条合同无效的情形，系双方真实意思表示，应属合法有效。而赵xx于2013年8月14日因借贷关系申请查封了涉案房屋，很明显，赵xx申请查封的时间晚于王xx与陈x、苗xx间签订房屋买卖合同的时间。（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产。陈x认可涉案房屋已经于交付给王xx：并且苗xx虽认为与王xx、赵xx之间有高利借贷关系，但是并不否认涉案房屋已经交付的事实。并且，根据王xx一审时提交的水电、物业费明细，足可以认定王xx于2013年6月份已经实际入住。涉案房屋所属的物业公司也出具情况说明，认可王xx于2013年6月份入住并缴纳水电、物业管理费等费用。因此，根据陈x、苗xx的陈述、物业公司的情况说明及缴费单据，足可以认定王xx于查封之前已经实际入住，合法占有涉案房产。（三）王xx已支付全部价款。涉案房屋买卖基于抵顶借款而来，在签订房屋买卖合同时，陈x、苗xx尚欠借款未支付，以借款抵顶了部分购房款。在签订房屋买卖合同后，王xx又多次转款至陈x账户，已足额支付了全部购房款。（四）非因王xx原因未办理过户登记。平度市人民法院(2019)鲁0283执异68号执行裁定书载明，涉案房屋于2015年1月16日登记在青岛远大置业有限公司名下。这也就是说，涉案房屋是在2015年1月16日才可以办理房产证。而此时，涉案房屋已经被查封，也无法办理房屋所有权转移手续。王xx作为一般买受人基于执行异议复议规定第28条，对案涉房产享有物权期待权足以对抗赵xx的申请强制执行。 被上诉人赵xx辩称：王xx的上诉请求和理由无事实和法律依据，一审判决正确。请求二审法院维持原判，驳回王xx的上诉请求。 王xx向一审法院起诉请求：1、请求判令立即停止对王xx购买的位于平度市房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认王xx与陈x、苗xx于2013年3月10日签订的青岛市已购公有住房出售合同合法有效，并确认上述房屋由王xx合法占有并归王xx所有；3、判决陈x、苗xx立即协助王xx办理涉案房屋的产权过户登记；4、本案的案件受理费由赵xx承担。 一审法院认定事实：王xx、赵xx、陈x三人是老乡，以前都是好朋友，三人均是生意人，王xx干过钢材、开过面粉厂，赵xx以前做塑料，现在做眼睫毛生意，陈x干装修工程。 2012年8月22日，陈x与远大公司签订青岛市商品房预售合同，合同约定：陈x购买该公司开发的平度市红旗路7-1号福康花苑4号楼3单元201户楼房一套，建筑面积124.08平方米，房屋总价款687891元。合同签订当日，陈x向该公司交纳房屋维修基金2109元，2012年8月23日交纳房款237891元。2012年8月27日平度市不动产管理中心为涉案房屋出具房地产预告登记证明，预告登记权利人为陈x，预告登记义务人为远大公司，共有人为陈x、苗xx。2012年9月8日，陈x向远大公司交纳了剩余房款45万元。2012年年底远大公司向陈x交付涉案房屋。涉案房屋的房地产权证至今仍登记在远大公司名下。 2013年3月10日，王xx（乙方）与陈x、苗xx（甲方）签订以房抵顶借款协议，内容为：1、甲方于2012年因承建装饰工程多次向乙方借款，后因承建的工程不顺利，无力偿还借款，经双方协商，甲方愿以坐落于平度市房屋折价120万元抵顶给乙方，包括车库、家具、家电及装修。2、甲乙双方另行签订房屋买卖合同，约定乙方付清房款事宜。同日，双方签订青岛市已购公有住房出售合同，约定：甲方同意将坐落于平度市住房出售给乙方，成交价人民币120万元，乙方于2013年3月15日交纳首付款人民币30万元给甲方，于2013年7月1日前将剩余90万元一次性付给甲方。 2013年8月13日，赵xx起诉陈x要求其偿还借款并支付律师费共计83万余元，2013年8月14日一审法院作出（2013）平商初字第2206号民事裁定书，裁定如下：一、查封陈x所有的位于平度市房屋一套，查封期间自2013年8月14日至2015年8月13日，查封期间不得办理所有权转移手续。二、冻结陈x银行存款90万元，冻结期间自2013年8月13日至2014年2月12日。2014年3月3日一审法院作出（2013）平商初字第2206号民事判决书，判决如下：一、陈x于判决生效后10日内付给赵xx借款本金638543.76元及利息；二、陈x于判决生效后10日内付给赵xx律师费3万元。2014年3月18日陈x不服判决提出上诉，其在上诉状中书写的家庭住址就是涉案房屋地址，2014年11月26日，青岛市中级人民法院作出（2014）青金终字第245号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。后该案进入执行程序，2015年7月23日，一审法院作出（2015）平执字第761号执行裁定书，对涉案房屋进行了续封，期限自2015年7月23日至2018年7月23日止。2018年7月20日一审法院作出（2015）平执字第761号执行裁定书，再次对涉案房屋进行了续封，查封期限自2018年7月20日至2021年7月19日。2019年6月份一审法院拍卖涉案房屋期间，王xx作为案外人提出异议，2019年9月3日一审法院作出（2019）鲁0283执异字第68号执行裁定书，驳回王xx的执行异议申请，王xx不服裁定，向一审法院提出案外人执行异议之诉。 王xx提供的两张银行卡的交易明细显示，王xx向陈x转账情况如下：2012年10月8日转15万元、10月29日转20万元、12月7日转13万元、2013年5月18日转48600元、5月29日转155000元、6月10日转361600元，合计1045200元。陈x向王xx转账情况如下：2012年10月20日转10万元、11月10日转10万元、2013年2月1日转87300元，合计287300元。兑除后，总差额为757900元。其中2013年3月10日前王xx共转账给陈x48万元，陈x共转账给王xx287300元，差额为192700元。 王xx提供的物业公司的物业水电收费收据显示，王xx向物业公司交纳了涉案房屋2014年3月18日至2018年11月期间以及2019年4月份的物业水电费。 苗xx在一审法院向其调查时称：对王xx提供的青岛市已购公有住房出售合同、以房抵顶借款协议中的“苗xx”三字是否我所签因过去那么些年早已忘记，不知道陈x是否借过王xx120万元，王xx曾经让陈x拿着一张白纸让我签字，当时也不知道怎么回事，我知道福康花苑的房子顶给王xx了，欠他钱没办法，当时王xx说顶房后剩下问题不该俺事了，我们借王xx、赵xx的钱都属于高利贷，后面都变成民间借贷了。 庭审中，陈x称在签订以房抵顶借款协议之前王xx已经借给他120来万元钱，自己把房子顶给王xx之后双方之间就清帐了。王xx则称在签订以房抵顶借款协议后，因为陈x工程需要自己继续给他打钱，就等于打给他的房款，其中还多打了一部分钱，后来陈x归还了，归还时打没打收条忘记了。 本案在审理过程中，王xx申请撤回第3项“判决陈x、苗xx立即协助王xx办理涉案房屋的产权过户登记”的诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 根据上述规定，结合本案事实，一审法院分析如下： 涉案房屋的产权登记人为远大公司，虽然陈x、苗xx办理了涉案房屋的预告登记，但预告登记是为了限制债务人处分该不动产、保障债权人将来取得物权而作的登记，并不导致不动产物权的设立或变动，陈x、苗xx对涉案房屋没有处分权。王xx提供的银行卡交易明细仅能证明王xx与陈x之间存在资金往来，在无其他证据佐证的情况下，不能认定双方之间的资金往来就是借款。退一步讲，即使上述款项确为借款，从交易明细看，2013年3月10日双方签订涉案房屋买卖合同前，陈x只欠王xx192700元，与房屋买卖合同约定的房屋价款120万元差额较大，即使加上2013年3月10日后王xx向陈x转账的3笔款项，总额也仅为757900元，王xx尚有442100元（120万元-757900元）房款没有付清。从王xx提供的其与陈x、苗xx签订的以房抵顶借款协议内容看，双方仅约定了房屋总价款120万元，没有确认陈x、苗xx借王xx款的具体数额；从王xx提供的其与陈x、苗xx签订的青岛市已购公有住房出售合同内容看，双方仅约定120万元房款于2013年3月15日、7月1日前分别付30万元、90万元，没有约定借款抵房款的具体数额及剩余房款的支付时间，看不出该合同约定与以房抵顶借款协议、银行卡交易明细之间的关联性，明显与常理不符。王xx与陈x之间的转账数额较大，若双方存在借款顶房款的事实，王xx与陈x对于借款及顶账数额应该清楚明了。但王xx在执行听证及本案诉讼中，均将陈x转给他的三笔款项287300元也计算进自己转给陈x的款项中，并称共向陈x转款1332500元，其在诉状中称多付的132500元因陈x生活困难自己一直没有追要，而在庭审中，王xx又称多打的部分钱陈x已经归还了，陈x则称其与王xx签订房屋买卖合同后双方就清帐了，王xx的陈述前后矛盾，且与其提供的交易明细及陈x的陈述也不一致，不能排除其与陈x恶意串通损害他人合法权益的可能。王xx提供的涉案房屋买卖合同签订时间为2013年3月10日，而一审法院查封涉案房屋的时间为2013年8月14日，如果涉案房屋买卖合同属实，王xx在此期间应有足够的时间办理房屋产权过户手续，涉案房屋未办理过户手续应当是王xx自身原因造成的。通过上述分析，结合苗xx关于王xx让其在白纸上签字、借王xx的钱属于高利贷的陈述，一审法院对王xx提供的其与陈x、苗xx签订的以房抵顶借款协议、青岛市已购公有住房出售合同的真实性均不予认定。 王xx提供的物业水电费收据1宗，其中4份白条内容中均无公章、无书写人，仅载明预交款及扣减款项、计算公式，对其真实性，赵xx不认可，一审法院亦不予认定；3份载明开票人为刘晓丽的收据，内容均为手写，且未加盖物业公司印章，对其真实性一审法院亦不予认定。其他收费收据均为物业公司打印或盖有物业公司印章，对其真实性一审法院予以认定，从这些物业水电收费收据看，王xx最早向涉案房屋所在小区物业公司交纳物业水电费的时间是2014年3月18日，而一审法院查封涉案房屋的时间是2013年8月14日，结合陈x在2014年3月18日上诉状中载明的家庭住址就是涉案房屋地址的事实，一审法院认定王xx在法院查封涉案房屋前并未实际入住或合法占有涉案房屋。王xx提供的国内挂号信函收据，只加盖长乐邮政部门日期印章，无信函内容、寄达地、收件人姓名、重量、资费记载，也没有收寄人员盖章，不能证明其真实性及与本案之间的关联性，一审法院不予认定。 综上，陈x、苗xx对涉案房屋无处分权，王xx提供的证据不足以证明王xx与陈x、苗xx之间存在合法的借贷关系、借款的具体数额以及以房抵顶借款的事实，也未提供证据证明其已付清全部房款及在一审法院查封涉案房屋前已实际入住或合法占有涉案房屋，故其要求一审法院确认其与陈x、苗xx签订的青岛市已购公有住房出售合同合法有效并要求确认涉案房屋归其合法占有和所有并阻却人民法院执行的请求，一审法院不予支持。苗xx经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证权利。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回王xx的诉讼请求。案件受理费15600元，由王xx负担。 二审期间，王xx提交以下证据：证据1、王xx农业银行（2518卡）资金流水明细，证明：在2013年3月10日之前，王xx向陈x出借款项625880元，陈x偿还325000元，剩余300880元折抵了购房合同中约定购房款；证据2、王xx农商行银行（0164卡、4617卡）资金流水明细，证明：其一，在2013年3月10日之前，王xx与陈x之间存有借款关系，根据资金流水显示，王xx向陈x转款574000元，陈x还款287300元，尚有286700未还，后折抵购房款；其二，在签订合同后，王xx通过农商银行分三次向陈x转款565200元。故，王xx累计支付购房款1152780元，加上之前借款的利息，已经足额支付了购房款；证据3、物业费收据、物业工作人员的情况说明和物业公司的证明，证明：物业公司及其工作人员均证实，水、电费手写的收据真实有效，亦可佐证王xx于2013年4月份开始交纳水、电等费用，已经于查封之前合法占有了案涉房屋。 赵xx质证称：证据1、2与本案没有关联性，证据1转账用途和原因显示是货款或者没有注明用途和原因，所以不能证明王xx的主张。证据2也不能显示资金往来的用途，因为王xx与陈x之间还有其他业务往来。对证据3有异议，而且真实性、关联性、证明力均有异议，该证据没有经办人的签字和联系电话，经办人员也没有出庭质证，不具有证据效力。 本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系对一般商品房买受人能否以物权期待权对抗执行而做出的规定。案外人以该条规定对抗执行须同时具备四个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，从合同的签订来看，虽然王xx与陈x、苗xx就涉案房屋签订买卖合同的时间早于查封时间，但陈x、苗xx至今未办理涉案房屋的产权登记。因此，涉案房屋尚不属于“登记在被执行人名下的不动产”；从价款的支付情况来看，王xx主张其与陈x之间存在借款，双方达成协议以未归还的借款抵作部分房款，其又另行将剩余价款支付完毕。但从其提交的《以房抵顶借款协议》来看，该协议体现不出是以多少借款抵顶房款，又需另行支付多少房款，此与常理不符。而双方签订的《青岛市已购公有住房出售合同》中对于房屋价款支付的约定亦看不出与《以房抵顶借款协议》间存在关联。且王xx在执行听证、一审及二审过程中对于房屋价款支付数额的陈述相互矛盾，与陈x的陈述也不一致，对此其无法作出合理解释。原审据此对王xx提交的《以房抵顶借款协议》、《青岛市已购公有住房出售合同》的真实性及其已支付全部房屋价款的主张均不予认定，并无不当。从房屋的占有情况来看，王xx一审所提交的2014年3月18日前的物业、水电收据均系手写并无物业公司印章，上述收据均非有效证据。原审对此不予采信并无不当。王xx提交的证据无法证明其在涉案房屋查封之前已合法占有涉案房屋。以上情形的分析，可以看出王xx就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。原审据此判决驳回其诉讼请求，并无不当。 综上，上诉人王xx的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由上诉人王xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 孙向东 二〇二〇年八月十一日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英