河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10114号上诉人（原审原告）：张软静，女，1989年8月15日出生，汉族，现住郑州市高新区。被上诉人（原审被告）：田卫菊，女，1983年10月26日出生，汉族，现住郑州市高新区。委托诉讼代理人：张君，河南国银律师事务所律师。上诉人张软静因与被上诉人田卫菊房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初7070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法适用独任制，于2020年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人张软静、被上诉人田卫菊及其委托诉讼代理人张君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张软静上诉请求：1.改判被上诉人向上诉人赔偿10000元物业交割保证金及逾期交房给上诉人造成的损失4500元或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人逾期交房构成违约。根据双方合同约定，被上诉人最晚应于2020年5月1日将房屋交付给上诉人。一审庭审及判决中已经查明被上诉人在2020年5月18日才搬家腾空案涉房屋，后经多次协商和法院调解，被上诉人均拒绝交房，直至其收到律师函，才于2020年6月3日交房。被上诉人因自身原因没有及时腾空房屋进行交付，延期交房，已经违反合同的约定。一审法院却认定被上诉人于2020年6月3日将房屋交付给上诉人，不存在违约，罔顾本案事实。二、被上诉人应向上诉人支付10000元物业交割保证金。《房屋买卖（居间）合同》对物业交割金约定的目的是督促被上诉人按时交房，具有惩罚的性质。一审法院却认为在房屋延期交付后，被上诉人没有拖欠水电及物业等费用，就应该由被上诉人收取。该理解有悖于当事人意思自治原则，完全违背了双方签订合同的真实意思。一审法院的该项判决颠倒是非，无视契约精神，完全不考虑合同约定的条款而作出错误判决，严重损害了上诉人的合法权益。请求二审法院在查明事实证据的基础上做出公正判决。田卫菊辩称：被上诉人没有违约，造成无法正常交房的原因如下：1.受新冠肺炎疫情影响，郑州市不动产登记中心从2020年1月23日至2020年3月23日期间不办公，因不可抗力影响两个月。基于这种不可抗力因素的影响，本案约定的最后交房时间2020年5月1日，也应当相应的向后顺延2个月至2020年7月1日更为公平。2.上诉人自己提出过分要求，在其无理要求遭到被上诉人和中介拒绝后，滥用接收房屋的权利，故意不接收房屋，同时上诉人发送律师函也是在罔顾其不积极接收房屋的事实，为其自身原因开脱。被上诉人于2020年4月24日收到尾款后，就让中介通知上诉人进行房屋交接，中介4月27日通知上诉人后，上诉人回复老家有事、不在郑州，因此导致被上诉人及中介无法向上诉人交付；上诉人于2020年5月3日回郑州后找到中介公司，就说违约了，让支付违约金，提出种种无理要求，怠于接收房屋，被上诉人和中介就一直协商沟通，但上诉人以其要求得不到满足誓不罢休的态度，还以向法院起诉相要挟，被上诉人及中介一直让其接收房屋均遭到上诉人拒绝。上诉人因自身原因没有接收房屋，与被上诉人没有关系，相关的责任应由上诉人自行承担，应驳回上诉人的上诉请求。张软静向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，将位于郑州市高新区长椿路216号12号楼3单元7层286号的房屋交付给原告；2.判令被告支付原告违约金111000元；3.判令被告向原告支付购买房屋所产生的贷款费用，每月3552.78元，实际支付至被告交房日止；4.判令被告承担本案诉讼费用。后张软静变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付违约金101000元；2.判令被告向原告赔偿物业交割保证金10000元；3.判令被告向原告赔偿因被告逾期交房给原告造成的损失4500元；4.本案诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年12月15日，原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方），郑州正唐房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方）,签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方自愿将坐落于河南省郑州市高新技术开发区长椿路216号12号楼3单元7层286号的房屋出售给乙方，建筑面积为87.3平方米，成交价格为1010000元。付款方式为按揭贷款，甲乙双方于立契后共同到银行办理按揭贷款手续，具体金额以贷款银行确定的金额为准。双方应在银行贷款审批通过、房产解押完成60个工作日内，提供真实有效的证件，共同到房管局立契并办理房产过户相关手续或到银行办理按揭贷款手续。甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起零日内向乙方完整有效的交付本合同条款下的房产及相关配套设施，乙方应在接收房产的同时进行物业交割验收。定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕，甲方凭买卖双方签字的物业交割及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。若甲方在本合同约定期限不履行交房义务，乙方将行使房产所有者的权利，请求相关部门强制甲方迁出，并有权扣取物业交割保证金，每延期一日扣取物业交割保证金的10%。任何一方当事人违反本合同相关约定，均由违约方向守约方支付房屋成交价的30%作为违约金。该合同其他约定事项部分并手写记载有：甲乙丙三方约定乙方贷款走省直公积金，贷款金额以公积金审批为准，除贷款外剩余房款做为首付款。交房时间为2020年5月1日前，甲方自收到房屋尾款之日起计算房屋租金，租金为每月1500元。2019年12月24日，原被告签订补偿协议，对于随房屋一并交付的室内所留物品作出约定。2020年3月28日，被告向原告出具收据一份，确认收到购房款220000元。2020年3月24日，中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行出具《郑州高新区房屋抵押权登记终止证明》，称涉案房屋的债务已于2020年1月8日结清，同意办理抵押权注销登记。2020年3月24日，原告取得了涉案房屋的不动产权证书。2020年4月24日，中国农业银行股份有限公司郑州花园支行向被告转款800000元，原告并自2020年5月20日起开始偿还当月房屋按揭贷款，当月还款数额为3263.89元。2020年6月3日，原告作为乙方（买受方），被告作为甲方（出售方），签订《房屋交接书》，对于涉案房屋进行了交接，双方均认可“该房屋及附属建筑物总房款已付清，签订该房屋交接书时，所有款项均已付清”。被告提交的双方以及原告与中介人员的微信聊天记录中：原告于2020年4月13日称“我刚刚在公积金中心做过抵押签字，过几天就会放款了”，被告于4月17日称“你问下一般多长时间放款。我这边现在就卡到钱这了，不然到时候我要给你房租还要还房贷，没那么多钱啊，你这边钱一到我这手续就能往下走了”，原告称“手续已经结束，等放款了”。原告于4月26日称“你好，尾款已经到账了，请问交房的话，还要多久呀”，被告称“我们这边办过户可能要2个月左右”。中介人员于4月27日称“一会能过来吗，业主一会过来”，原告称“不好意思，刚在路上，老家有事，回来处理一下，改天吧”。原告于5月13日称“我刚听中介讲说15号还不能交房，我这边租期是18号到期，18号之后我就没地方住了”，被告称“这事弄得吧，我也可急啊，咱们都在找找他，让他们帮咱们再都沟通沟通，都往前赶赶”。中介人员于5月16日称“张老师，明天田老师夫妻两个都有时间，你要是愿意协商给我说下，我约他们两口”，原告称“你们原来说15号交付，结果昨天房也不交，电话也没有，信息也没有，没有人和我解释原因”。中介人员于5月18日称“业主这边房子已经腾出来了，你看什么时候办理物业交割”，原告称“我的损失怎么弥补呢”。原被告对涉案房屋进行交接后，原告请求被告支付违约金并赔偿损失，双方协商未果，遂引起本案纠纷。以上事实，有原告提交的房屋买卖（居间）合同、补充协议、银行流水记录、收据、不动产权证书、个人借款凭证、房屋交接书、房贷缴纳明细表打印件、还款计划表复印件、微信转款截图打印件各一份、被告提交的房屋买卖（居间）合同、补充协议、提前还款凭证、收据、郑州高新区房屋抵押权登记终止证明、郑州市存量房买卖合同、二手房买卖协议、房屋交接书、情况说明、李某证人证言各一份、收款凭证打印件四份、微信聊天记录一组、录音及视频照片材料一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。一审法院认为，原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定向原告交付房屋。本案中，双方所签合同对于房屋交付时间约定为“甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起零日内向乙方完整有效的交付本合同条款下的房产及相关配套设施”、“交房时间为2020年5月1日前，甲方自收到房屋尾款之日起计算房屋租金”，故根据上述约定以及庭审中中介工作人员李某作证所述，可以确认该交房时间应为被告收到除物业交割保证金之外的房款之后至2020年5月1日之前，在此期间内被告如未交付房屋需向原告支付租金。原被告签订本案合同时间为2019年12月15日，被告于2020年1月8日将该房屋剩余贷款结清，但因期间受疫情影响，中国银行南阳路支行出具抵押权登记终止证明的时间为2020年3月24日，原告取得涉案房屋不动产权证书的时间为2020年3月24日。原告在取得不动产权证书后办理了抵押，被告收到银行发放贷款800000元的时间为2020年4月24日。后双方于2020年6月3日对涉案房屋进行了交接，庭审中证人李某并称被告腾空房屋的时间为2020年5月18日。原告称被告未按合同约定时间交付房屋，并请求其按总房款的10%支付违约金101000元。根据双方合同对于交付房屋的约定，可知被告自收到银行放贷至2020年5月1日期间仍可使用该房屋，但因受疫情影响，存在导致双方房产过户及贷款发放时间较正常办理迟延的实际情况。虽银行最终放款时间为2020年4月24日，但该期间（即4月24日至5月1日）较双方原定期间已明显缩短，且被告提交的微信聊天记录显示双方及中介人员自4月27日至5月18日期间进行有沟通，但未能协商一致并因此成诉。综合考虑疫情对于双方合同履行产生的影响，银行放款时间已临近5月1日造成被告腾房期间缩短，以及双方此后多次协商被告于2020年5月18日腾空房屋并于6月3日交房的实际情况，该院认为原告仅依据合同约定的交房时间请求被告支付违约金101000元，其该请求依据不足，该院不予支持。原告请求被告赔偿物业交割保证金10000元。双方所签合同对于该费用约定为“暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕，甲方凭买卖双方签字的物业交割及有关单据，向丙方领取物业交割保证金”、“若甲方在本合同约定期限不履行交房义务，乙方将行使房产所有者的权利，请求相关部门强制甲方迁出，并有权扣取物业交割保证金，每延期一日扣取物业交割保证金的10%”。该物业交割保证金的交付系为防止卖方拖欠水电及物业费等相应费用，本案中双方已对房屋完成交接，被告并不存在欠费，故该10000元转化为购房款并由被告收取并无不当。该合同所约定的“未按约定期限履行交房义务，每延期一日扣取物业交割保证金的10%”本身即具有违约金的性质，故基于本案双方合同履行的实际情况，对原告请求被告赔偿10000元物业交割保证金的诉讼请求该院不予支持。本案中，被告腾空房屋时间为5月18日，双方实际交接时间为6月3日，故在5月18日之前该房屋并不具备交付条件。被告于2020年4月24日收到银行发放贷款，原告自5月起已开始偿还当月按揭贷款，故其存在未能接收房屋即已开始偿还按揭贷款的实际情况，原告在双方微信聊天记录中亦称“我这边租期是18号到期，18号之后我就没地方住了”。故在被告向原告交付房屋之前，原告已实际偿还按揭贷款，其在5月18日之前存在有房租，双方合同并约定有“甲方自收到房屋尾款之日起计算房屋租金”的情况下，因被告交付房屋晚于合同约定时间导致原告实际产生有相应损失。根据原告的还贷金额、合同约定的租金数额、原告接收房屋前产生的相应费用，就原告该损失该院酌定以4000元为宜，应由被告支付给原告。对于原告请求数额过高部分该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告田卫菊于本判决生效后10日内，支付原告张软静4000元。二、驳回原告张软静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1305元，由原告负担1280元，由被告负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证情况，本院对上诉人提交的微信截图及录音的真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，张软静与田卫菊签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。《房屋买卖（居间）合同》约定了案涉房屋的交付期限和逾期交房的违约责任。该《房屋买卖（居间）合同》第五条第二款约定“若甲方在本合同约定期限，不履行交房义务，乙方将行使房产所有者的权利，请求相关部门强制甲方迁出，并有权扣取物业交割保证金，每延期一日，扣取物业交割保证金的10%。”。田卫菊交房时间晚于合同约定时间，张软静依据该条款的约定主张田卫菊应向其赔偿物业交割保证金10000元，应予以支持。综合案涉《房屋买卖（居间）合同》的履行情形及张软静的实际损失，一审法院酌定数额偏低，本院予以调整。综上所述，张软静的部分上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初7070号民事判决；二、田卫菊于本判决生效之日起十日内向张软静支付10000元；三、驳回张软静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1305元，由张软静负担1280元，由田卫菊负担25元；二审案件受理费163元，由张软静负担113元，由田卫菊负担50元。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年八月三十一日书记员  李志琳