河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2300号 上诉人（原审原告）：程桂花，女，1974年10月14日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：陈鹏，北京市康达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李岩，北京市康达律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：涿州京都旅游房地产开发有限公司，住所地河北省涿州市石佛林场。 法定代表人：朱莉明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张杰武，河北博典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王霖。 上诉人程桂花因与上诉人涿州京都旅游房地产开发有限公司（以下简称京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初3138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 程桂花上诉请求：1、依法撤销涿州市人民法院（2019）冀0681民初3138号民事判决第二项，依法发回重审或改判支持原审诉讼请求（共计916.5万元）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由： 一、事实经过。2016年11月30日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》（GF-2000-0171),约定：上诉人购买京都房地产开发并出售的京都商务主题公园花园小区三期232号预售商品房，建筑面积共253.37平方米，房屋总价款595万元整，付款方式为分期付款，上诉人应于2017年6月30日前支付全部房款。同日，双方签订《补充协议》，约定：本套房产办理土地使用证为永久性使用权；上诉人应于2018年10月3日之前向被上诉人支付房屋总价款；可预留5%的总房款，在交房验收完毕之时交清。2018年9月6日，上诉人支付了全部购房款共计595万元整。2018年12月6日，上诉人签署《涿州开发区房地产权属登记申请审批表》，要求被上诉人开具发票；并按照被上诉人要求签署《不动产登记申请书》及《授权委托书》。2018年12月9日，上诉人签署日期为2017年4月4日的《商品房买卖合同（预售）》(ZZS2017-3451);被上诉人告知上诉人，因需要办理网签手续需将《商品房买卖合同（预售）》(ZZS2017-3451)签订日期进行倒签；上诉人遂按照被上诉人的要求在该合同上签字。但在附件中的签订日期为2019年12月9日。同日，负责上诉人购房事项的被上诉人工作人员王对，与被上诉人沟通后向上诉人出具《收条》，保证在2018年12月16日前向上诉人交付房款发票；因开发商原因未能在12月9日前交付房屋，并约定12月31日前交房并交付钥匙；房本保证在180日内办理完毕。截至起诉时，被上诉人仍不能办理房产证。 二、原审法院对双方签订的《补充协议》中载有手写内容，并结合被上诉人对此证据不予认可，便未予认定其证明效力，显属基本事实审理不清，应予纠正。原审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，具有法律效力。但原审法院并未注意到：《商品房买卖合同》附件四（即：补充协议）一章。此部分虽在《商品房买卖合同》中予以空缺，但足以证明被上诉人提供的格式合同给予了双方另行约定之权利。1、双方签订《商品房买卖合同》的时间为2016年11月30日；此《补充协议》签订日期亦为2016年11月30日。上诉人基于被上诉人对格式合同之要求，不能在《商品房买卖合同》上进行变更。据此与被上诉人委托的销售人员，另行订立书面《补充协议》，符合事实逻辑，不违反有关法律法规之规定。2、原审法院认定，《补充协议》中针对付款期限截止日期约定的变更，系为手写内容而未予认定。上诉人认为，针对于付款截止时间的变动，系基于与《商品房买卖合同》同日发生的事实，对此予以手写并不违反我国相关法律法规之规定；此《补充协议》亦约定了上诉人有权据此“留存5%的总房款，在交房验收完毕付清”；结合原审法院认定部分，其认为《商品房买卖合同》中约定的付款时间依次为：2016年10月4日交50万元，2016年11月30日交150万元……；但事实上，上诉人除10月4日交50万元后，于签订《商品房买卖合同》及《补充协议》之同日（即2016年11月30日），缴纳了245万元，已明显超过了原合同中约定的支付比例；足以证明双方以实际行动变更了付款金额及时间。3、原审法院严重忽略了《补充协议》已加盖了被上诉人之公章，根据《合同法》之规定，其已具备法律生效要件。结合双方签订时间、付款凭证等证据，足以形成证据链，予以证明。另，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条，针对于盖章行为的法律效力，最高人民法院已作出明确审判意见。 三、被上诉人未按照合同约定按时交付房屋、办理产权转移登记的行为，已构成根本违约；既符合约定解除权之条件，又符合法定解除权之要件；原审法院未予认定，亦属基本事实认定错误。根据《商品房买卖合同》第15.3条、《商品房买卖合同（预售）》第20.2条之约定：“在买受人交付完毕合同约定的该商品房总价款等所需的资料后180个工作日内，出卖人为买受人办理房地产权属证书”。上诉人在原审庭审时，已提供相应证据证明付款金额、付款时间、申请办理房产证之合法手续等材料；被上诉人仍不能为其办理诉争房屋之产权转移登记手续。根据我国《合同法》第94条第3项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1项之规定：“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。故，上诉人要求解除合同，具有约定解除权及符合法定解除权之法律依据。 四、上诉人有权依法解除诉争合同，并要求被上诉人退还房款、支付违约金、利息及赔偿损失等诉讼请求。上诉人自2016年10月4日缴纳第一笔购房款至今已近三年之久，被上诉人不但不履行合同主要义务，反而肆意否定基本事实，显性恶意。被上诉人不能如约交付房屋，亦不能按期办理房屋权属转移登记，已给上诉人造成巨额的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条之规定：“商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。故，上诉人有权要求解除合同，并请求赔偿损失。 五、原审法院适用法律错误，应予纠正。原审法院适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第65条和76条之规定，认定上诉人提供的《补充协议》“仅有陈述不能提供相关证据的”而依据不足。上诉人认为，《补充协议》系书证，并非当事人陈述；此证据亦加盖了被上诉人之公章，即便其对公章不予认可，但并未要求鉴定或提供其他证据予以否定；理应认定上诉人完成举证责任，不应肆意加大上诉人之举证义务。其次，上诉人不仅提供了《补充协议》，还提供了《商品房买卖合同》、付款凭证，通过上述证据，完全可以形成证据链，证明双方就付款金额、付款时间，以补充协议形式及默示接受之行为，予以变更了合同付款一节。最后，新修订的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》于2020年5月1日实施，已取消了原规定的第76条之规定，足以说明原条款已不适用现阶段法律的进程。 涿州京都旅游房地产开发有限公司答辩称，我方在合同履行中不存在违约行为，不应承担违约金；一审所做笔迹鉴定与本案合同履行无关联性，鉴定费应由程桂花承担。 一、关于我公司公章的备案和使用情况。我公司现在使用的唯一公章是2014年3月7日经涿州市公安局备案的合法有效的公章，此公章的备案信息在保定市公安局主办的“印章查询服务平台”上向社会公开，公章在平台上显示的编码为130681*****72号，与我公司实际持有的公章上编码1306810002772一致。公章制作单位为保定戈德防伪网络科技有限公司，备案单位为涿州市公安局，印章制作日期为2014年3月7日、备案日期为2014年3月7日。自备案的公章开始使用至今，公司对外签订的所有经济合同，给行政机关提供的企业资料和法律文件始终使用这一枚公章，绝对没有使用过任何未经备案的公章（我公司认为那是一种严重的违法行为）。我公司郑重承诺如果存在公章使用问题愿承担法律责任。程桂花所提交的补充协议及网签合同所盖公章均不是我公司的公章，所以与我公司无关。 二、程桂花提供的所谓证据的“补充协议”存在诸多问题，漏洞百出。1、“补充协议”加盖的印章与我公司备案并对外使用的公章不一致。2、“补充协议”中第1条所表述“1、本套房产办理土地使用证为永久性土地使用权。”有违合同约定，更违反法律规定。我公司在与程桂花签订的编号为110007814号商品房买卖合同中第一条“项目建设依据”明确写明了“土地使用年限自2002年3月13日至2072年3月12日”。我公司作为多年从事房地产开发经营的企业，不可能冒着违法的风险签订这种违反法律常识的补充协议。这明显是程桂花的个人意愿，是外行人所写。3、“补充协议”中手写的“2018年10月3日前交清535万”是程桂花个人意愿的表述。购房人提供的（GF-2000-0171）版合同编号为110007814号《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限、第八条交付期限与（GF-2014-0171）版合同编号为ZZS2017-3451号《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限、第十一条交付时间和手续中所述的内容是完全一致的。“补充协议”中交清房款的时间变更延后，而前后两份商品房买卖合同中的房产交付时间却未作变更，仍为2017年10月31日，这两者时间上的差异不符合商品房买卖交易中先交完房款然后再交房顺序的常识。由此可见该“补充协议”是购房人为了不履行合同规定的交款义务而故意所为。退一步进，程桂花也没有依据“补充协议”给我公司交付任何利息，购房人自己承诺的利息可以认为是合同房款衍生的一部分，不支付利息仍然属于购房人违约交款。4、“补充协议”中“3、最后一笔款项交清后，一个月内可以申请提前交房”，购房人没有交清房款及自己承诺的利息，怎么申请提前交房。而且这句话与“补充协议”中“7、留存5%的总房款，在交房验收完毕交清”，前后表述矛盾，根本无法执行。5、“补充协议”中“6、同意记名人在交清房款前，有变更记名人的权利。”，这是购房人的个人意愿。我公司与购房人于2017年4月4日签订的网签版《商品房买卖合同（预售）》中记名人仍是程桂花。2017年4月4日的日期是住建部门网签备案系统自动生成的，无法更改。 三、王对不是我公司人员，王对的行为及所签收条与本案无关。经向曾有过合作销售过京都商务主题公园花园小区三期项目的房地产经纪公司了解，据经纪公司员工回忆，几年前他们公司曾有过一个叫王对的人，因房地产市场不景气，房地产销售人员流动性非常大，王对在2018年底已经自动离职，经多方查询，均不知去向。我公司与房地产经纪公司的合作只是委托房地产经纪公司推广宣传房产项目、建立销售渠道、介绍推荐客户、传递信息和资料，未授权其行使其他权利，更别说对外代表我公司签订商品房买卖合同和补充协议。王对本人与程桂花之间所做的一切包括打收条和情况均是其二人的个人行为，不属于本民事案件管辖范围。我公司从事房地产开发销售工作已十几年了，不只是销售了这一套房屋，也不只是签订了这一份商品房买卖合同，所以不是因为法定事由我们决不会变更原合同条款。 四、程桂花所提交的视频资料与本案无关联性。通过原经纪公司工作人员辨认，视频中面对镜头的男子是王对，但是拍摄时间无法辨识，拍摄地点不是销售房产项目的售楼部，视频中的声音时断时续听不清楚，摆放在桌面上以及签字的资料无法确定就是本案中的商品房买卖合同。因此我公司认为视频所展示的内容不具有客观真实性，具有很大的不确定性，不能采信。程桂花自述在特定时间安排他人暗中拍摄此视频的动机是什么？难道在签约初期就为了今后上法庭而准备证据，这显然不符合常理，购房动机和签约目的令人费解。 五、我公司代购房人办理房屋产权证书的前提条件是在购房人提供了办理产权证所需的全部个人身份证复印件、婚姻证明和家庭成员身份证复印件及户籍证明等文件，并交付契税和住宅专项维修基金后，签署给我公司的委托书，我公司方可代理购房人办理房屋产权证。本案中程桂花并未交齐所需资料，亦未交所需缴纳的契税和住宅专项维修基金，故未能为其办理房屋产权证责任不在我方。 涿州京都旅游房地产开发有限公司上诉请求：（一）依法撤销一审判决第一项，并驳回该项请求。（二）请求二审法院判令一审诉讼费、一审鉴定费、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决错误。上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，在合同履行过程中，被上诉人未按合同约定的付款时间支付房款，属于被上诉人因延迟付款违约，应承担合同约定的违约责任。在这个过程中，上诉人不存在违约行为，不应该承担所谓的违约金380000元。（二）在一审审理期间，被上诉人程桂花申请对备案合同的签名及手印进行鉴定，一审法院向被上诉人进行了释明，如果鉴定意见与本案不具有关联性，被上诉人自己承担法律后果。因此上诉人认为鉴定费应由被上诉人自己承担。 程桂花答辩称，一、不同意京都公司的上诉请求，双方签订的补充协议，盖有京都公司用章；京都公司亦默示接受了答辩人的付款时间，答辩人不存在合同项下的违约行为。交款收据显示答辩人的交款时间为：2016年10月4日交款50万元、2016年11月30日交款245万元、2017年7月13日交款100万元、2018年2月2日交款5万元、2018年3月12日交款10万元、2018年8月8日交款10万元、2018年9月6日交款175万元，即答辩人已按照《补充协议》之约定于2018年10月3日前完成了全部房款的支付。二、京都公司未按照合同约定时间按时交付房屋、办理产权转移登记，属根本违约。三、京都公司在原审中多次进行虚假陈述，并提供伪造的书面证据；答辩人已在原审中明确向法庭陈述，应将案件移送公安机关处理。 程桂花向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《商品房买卖合同（预售）》；2、请求判令被告返还原告购房款5950000元；3、请求判令被告向原告支付购房款利息（自2018年9月7日至实际支付之日止，利率按中国人民银行逾期贷款利率9.5%计算）；4、请求判令被告向原告支付违约金595000元；5、判令被告赔偿原告经济损失3000000元；6、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1、原告出示《商品房买卖合同》及《补充协议》，主张原、被告存在买卖合同关系，被告未按照9.2条约定向原告提供《保定市建设工程竣工验收备案证明书》，应当承担责任。同时，主张双方协议变更付款时间，且原告按照约定支付购房款。被告质证意见为，《商品房买卖合同》系复印件，无法与原件核对，不予认可。对《补充协议》真实性不予认可，公章不是我公司，证据不具有证明力。2、原告出示《商品房买卖合同（预售）》及附件，主张双方签订时间为2018年12月9日，系办理网签所需，倒签。被告质证意见为，真实性不予认可，有原告伪造的成分，网签合同的时间是法定的，不存在倒签问题，原告提交的合同与我方的不一致，网签合同一式三份，应是完全一样的，原告提交的与我方的公章位置不一致，且原告出示合同上的公章没有防伪标识。3、原告出示收据，证明原告付款金额及付款时间。被告质证意见为，真实性认可，但能够证明原告在付款时间上存在违约，没有按照买卖合同约定交付款项。4、原告出示收条，证明被告未如期交房，未能按期办理房产证。被告质证意见为，真实性不予认可，王对不是我公司员工，其不能代表我公司。5、原告出示申请审批表，主张原告要求被告开具发票，王对系被告公司员工，另外根据授权委托书，主张被告在截至授权期限前，仍不能为原告办理产权登记手续，此后也未要求补办相关手续。被告质证意见为，我方没有拿到资料，没有办法办理房产证，不能证明被告在办证时存在违约。6、原告出示短信截图，主张被告承认截至2019年2月15日仍未向原告办理房屋产权手续。被告质证意见为，因系复印件我方对真实性不予认可，不能作为审理的依据。7、被告出示《商品房买卖合同（预售）》，主张原告出示的网签合同章系伪造，与我方不一致，合同内容一样，但是时间不一样、排版不一致。我方出示的合同章与有关部门登记的一致，另外，网签合同不存在倒签的问题。原告质证意见为，防伪问题是在2018年之后，是王对提供给我方的，即使公章是伪造的，也是王对伪造的，被告证据上的程桂花签字与我方不一致，排版不一致应由被告说明。8、被告出示案涉房屋所有权证书及保定市建设工程竣工验收备案证明书，主张案涉房屋手续齐全。原告质证意见为，对于房屋所有权证书认可，但对被告证明目的不认可，此房产证登记时间为2011年8月3日，而双方签订商品房预售合同是在2018年12月9日，被告已取得房屋所有权手续仍故意隐瞒事实与原告再行签订预售合同，随意将伪造原告签名的预售合同予以备案登记属于欺诈行为。对于竣工验收备案证明书因未出示原件，不予质证。9、本案审理过程中，原告申请对被告出示的《商品房买卖合同（预售）》进行司法鉴定，天津迪安司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见为该预售合同上签字、按印不是原告签字、按印。原告以此主张被告向住建委提供虚假网签合同损害国家利益，同时主张原告提供的此份合同系真实签署，签署日期为2018年12月9日，系倒签。被告意见为，鉴定意见与本案解除合同无关，双方都认可签订的《商品房买卖合同》，且原告已向被告支付全部购房款，根据法律规定，双方合同成立并生效。该预售合同是工作人员交给原告签署的，不清楚交给原告后原告让谁签署。 一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（ＧＦ-2000-0171）系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，具有法律效力；关于原告出示《补充协议》主张变更购房款交付时间事宜，该协议在协议条款外手写“2018年10月3日前交清535万”（主合同约定2016年10月4日交50万，2016年11月30日交150万，2017年6月30日交395万，如资金周转有问题转银行按揭），依据证据规则，在原告仅依据手写部分主张变更主合同条款中付款时间，而无其他证据予以佐证且被告不予认可的情况下，原告该主张依据不足。关于房屋交付问题，根据《商品房买卖合同》（ＧＦ-2000-0171）、涿州市房权证开字第××号房屋所有权证书及双方庭审陈述，能够认定本案商品房买卖合同标的物为已竣工房屋，双方因购房款交付事宜产生纠纷，根据主合同即《商品房买卖合同》（ＧＦ-2000-0171）中购房款交付时间，并结合被告已分期收取购房款的行为，双方均存在过错，原告要求解除案涉合同的诉求依据不充足、不充分，本院对此不予支持，但对原告要求被告承担违约责任的诉求予以支持，本院参照中国人民银行同期贷款利率标准，综合本案法庭辩论终结之日前的资金占用期间，酌定支持违约金380000元。对于原告主张的其他诉求，因依据不足，本院不予支持。依据鉴定结论，本院对原告出示的《商品房买卖合同（预售）》真实性予以确认，鉴定费凭票32000元依法应由被告承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条、第七十一条、第七十六条之规定，判决：一、被告涿州京都旅游房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内给付原告程桂花违约金380000元；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78615元，由原告承担71615元、被告承担7000元；本案鉴定费32000元，由被告承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。程桂花提交了四组证据，证据一，交款收据一张、工商银行转款回单二张，拟证明程桂花于2018年8月8日分两笔支付购房款10万元，由王对代交，并经京都公司盖章确认；证据二，司法鉴定意见书两份，拟证明京都公司一审中所提交网签版合同中程桂花签名和手印均非程桂花本人所为；证据三，快递凭证三张，拟证明程桂花收到录像原始载体的时间，为二审新证据；证据四、录像光盘，拟证明王对于2018年12月9日指导程桂花签署《商品房买卖合同（预售）及附件》，王对承认在签署文件之时仍不能交房，《收条》系王对亲笔书写，程桂花同日明确催告京都公司办理房产证。京都公司发表质证意见称，1、对证据一的真实性我们认可，收款人是我们公司的财务的人，对其证明目的不认可，依据所谓的补充协议证明我们盖章确认，补充协议的章不是我们公司的章，谁伪造的我们不清楚：2、在鉴定之前一审法官曾释明，如鉴定意见与本案没有关联性，鉴定费不应由我方承担。双方有房屋买卖合同是事实，国家规定网签，后组织补签，双方买卖事实无异议，我们持有的这份合同中程桂花的签字不是其本人所写，程桂花持有的合同中的公章不是我公司公章；3、证据三、四不属于新证据，证据材料的生成时间是2018年12月9日，应在一审提交并未提交，证据材料中也未显示实质内容，王对是经纪公司的销售人员，他没有权利代表公司与他人签署补充协议。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审认定事实不一致的部分在如下本院认为部分一并简述。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 关于本案所涉商品房买卖合同与网签合同之间关系问题。涿州京都旅游房地产开发有限公司与程桂花签订了编号为110007814的《商品房买卖合同》（GF-2000-0171)，约定：程桂花购买京都商务主题公园花园小区三期232号独栋住宅一套，总价款595万元，并于2016年10月4日交付第一笔购房款50万元，该合同一式两份，均未签落款时间，推定该合同最迟应为交付首付款之日即2016年10月4日成立并生效，且已经开始履行。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方对此一致认同。京都公司对合同网签问题解释为，2017年住建部门要求房地产开发公司将以前的商品房买卖合同进行网签备案，京都公司遂于2017年4月4日通过住建部门的网签平台将双方签订的“编号为110007814的《商品房买卖合同》（GF-2000-0171)”发到网签平台上进行备案，网签合同的版本为《商品房买卖合同（预售）》（GF-2014-0171），网签平台自动生成合同编号为ZZS2017-3451。网签备案的目的是为了便于住建部门对房地产市场的监管，规范房地产企业经营行为，加强对商品房预售资金的使用监管，促进房地产市场平稳运行。因为是应住建部门要求后补的网签备案，不是双方真正到场签约，且程桂花人在外地，给她邮寄了一份，所以才出现了京都公司持有的两份网签合同上的签字手印不是程桂花本人所为的现象。本院经核查，京都公司所述客观真实，予以采信。网签合同编号ZZS2017-3451中的2017即是网签的年份，程桂花所称网签合同倒签时间之说，不符合客观实际，不予采信。综上所述，网签合同仅是双方签订的原合同的备案版，主要内容与原合同完全一致，只是版本略有不同，本案当事人双方履行的是双方真实签字盖章的编号为110007814的《商品房买卖合同》（GF-2000-0171)，双方行使权利履行义务亦应受该合同约束。而该网签合同不是双方真正签字的独立合同，对双方不具有约束力，双方对此再纠结下去没有实际意义。 关于《补充协议》的效力问题，这也是本案争议的关键所在。一、从《补充协议》约定的内容来看，存在如下问题：1、该协议第1条所表述“1、本套房产办理土地使用证为永久性使用权。”有违法律规定，亦与本合同（编号为110007814的《商品房买卖合同》）第一条“项目建设依据”明确的“土地使用年限自2002年3月13日至2072年3月12日”相悖。因为土地使用起止年限是须经相关政府部门依法审批的，不是当事人双方随便约定的。这一条明显违背法律常识。2、该协议第2条对本合同中交款时间“2016年10月4日交50万元，2016年11月30日交150万元，2017年6月30日交395万元”的约定手写变更为“2018年10月3日前交清535万”。而对本合同中的房产交付时间“2017年10月31日”却未作变更，对本合同中办理产权登记的时间“交房后180个工作日内”亦未作变更。根据该项约定，在购房人未交清购房款之前，开发商早已经交房并办理了产权登记。这种情况绝无仅有，既不符合行业惯例，更不符合客观事实。3、该协议中“3、最后一笔款项交清后，一个月内可以申请提前交房”，与该协议中“7、留存5%的总房款，在交房验收完毕交清”，前后矛盾，无法执行。二、从《补充协议》签订的形式来看，存在如下问题：1、落款单位为“京都颐和城销售部”，落款盖章为“涿州京都旅游房地产开发有限公司”不一致。2、所盖印章比京都公司备案并对外使用的印章尺寸要小，且没有防伪数码，京都公司称该印章不是其公司备案并使用的印章，程桂花亦未提交京都公司曾在其他生效法律文件上使用该印章的证据。3、本合同中落款位置甲方既有京都公司印章，又有法定代表人朱莉明印章，还有京都公司总经理在委托代理人处签字；而在该《补充协议》中落款位置仅有一枚与京都公司印章不一致的印章，没有法定代表人个人印章，也没有实际签约人签名，程桂花亦未提交证据证明系何人代表甲方签的此约。故该情形与《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条规定的“真人假章”的情形不同，程桂花主张适用该条认定该《补充协议》有效的主张不能成立。综上，鉴于该《补充协议》从内容到形式上均存在严重问题，而且京都公司对该《补充协议》不认可，称该《补充协议》在以前从未见到过，是在本次诉讼中对方突然提交的。程桂花亦未提交其他相关证据予以佐证。故，对该《补充协议》的效力，本院不予认定。 关于王对收条的认定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》认为，仅有代理人的签字，合同未加盖公章的，根据签字等同于盖章的规则，只要有证据证明代理人是以公司名义而非自身名义签订合同的，就应认定为是公司行为，由公司承担法律后果。《合同法》第四十九条规定，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。王对于2018年12月9日给程桂花出具的《收条》，从形式上看属于单方承诺，从内容上看实质是约定了单方义务的合同。王对系代理京都公司销售涉案房屋的经纪公司的销售人员，从《收条》内容来看，表述的是关于涉案房屋的工作。故京都公司称王对打《收条》的行为系其个人行为公司不承担责任的主张不能成立。 综上，程桂花未按合同约定的交款时间全面履行自己的合同义务，构成迟延履行违约；京都公司在收到程桂花全部购房款后，仍以对方迟延履行为由，在具备交房条件的情况下仍不按约定履行交付房屋的义务，亦构成违约。一审法院综合考虑各种因素，酌定京都公司给付程桂花违约金38万元并无不当。 综上所述，程桂花、涿州京都旅游房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费,由上诉人程桂花负担75955元；由上诉人涿州京都旅游房地产开发有限公司负担7000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘克伟 审 判 员 杨玉龙 审 判 员 万丙申 二〇二〇年八月十七日 法官助理 续婉君 书 记 员 何 军