北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2220号上诉人（原审被告）：北京潭墅苑房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区潭柘寺镇新大街2号院101号。法定代表人：贺民弟，董事长。委托诉讼代理人：李永革，北京格徕宁韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文浩轩，男，1992年4月27日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：文全祥（文浩轩之父兼文浩轩委托诉讼代理人），1961年1月26日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人北京潭墅苑房地产开发有限公司（以下简称潭墅苑公司）因与被上诉人文浩轩、文全祥商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初5210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潭墅苑公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回文浩轩、文全祥要求潭墅苑公司支付违约金的诉讼请求；2.本案诉讼费由文浩轩、文全祥承担。事实和理由：1.文浩轩、文全祥的起诉超出法定诉讼时效,其诉讼请求不应得到支持。2.文浩轩、文全祥对其主张未提出直接证据加以证明，而是仅凭想象，应承担举证不能的法律后果。3.一审法院认定事实不清，潭墅苑公司交付的房屋符合条件。潭墅苑公司于2006年8月30日向文浩轩、文全祥提供了满足合同约定的交付条件的房屋，而且当日房屋交付完毕。文浩轩、文全祥要求2006年8月30日应开通天然气是其对合同约定的错误理解，不属于潭墅苑公司的违约行为。一审法院认定物业管理委托服务合同约定内容载明开通燃气日期为2009年3月15日是错误的，该约定日期是委托期限的界定，并非小区开通燃气的时间。潭墅苑公司不存在违约行为。文浩轩、文全祥辩称，同意一审判决第一项，不同意潭墅苑公司的上诉请求和理由。文浩轩、文全祥向一审法院起诉请求：1.要求潭墅苑公司支付违约金476544元（自2006年8月30日起至2018年8月29日，按照合同约定的逾期交房违约金标准计算）；2.要求潭墅苑公司赔偿文浩轩、文全祥已向物业公司交纳的物业费30203.4元；3.要求潭墅苑公司将涉案房屋进行验收，交付文浩轩、文全祥使用，并将该房钥匙移交给文浩轩、文全祥；4.要求潭墅苑公司赔偿将天然气接入文浩轩、文全祥房屋内之前所产生的物业费、天燃气报装费、天然气与轻烃气的专用设备费及每立方米差价费；5.诉讼费由潭墅苑公司承担。一审法院认定事实：文全祥与文浩轩系父子关系。2006年6月29日，潭墅苑公司与文浩轩、文全祥签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定文浩轩、文全祥购买潭墅苑公司开发建设的潭墅苑小区0106号房屋（以下简称0106号房屋），房屋总价1088000元。合同第十一条约定，“出卖人应当在2006年8月30日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条第（4）款约定，“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：燃气于2006年8月30日达到开通条件，具体开通事宜按天然气公司规定。如果在约定期限内未达到条件，出卖人在7日内提供补救措施达到上述约定条件，如超过7日自第8日起按合同逾期交房责任处理。”第十三条第1（2）款规定，“逾期交房超过60日……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”合同签订后，文浩轩、文全祥依约支付了全部购房款，潭墅苑公司于2006年6月30日为其出具购房款发票。2008年6月16日，文全祥取得门头沟区的房屋所有权证，共有权人文浩轩，双方均认可房屋所有权证登记的房屋与0106号房屋系同一房屋。文浩轩、文全祥与潭墅苑公司未就共同验收房屋达成一致意见，0106号房屋钥匙由潭墅苑公司交给该小区物业公司暂为保管，文浩轩、文全祥未予领取。另查一，0106号房屋属于潭墅苑小区一期，2005年11月20日，北京华油窦店燃气技术有限公司（以下简称华油窦店公司）利用自建气站为潭墅苑小区开通了燃气，因未取得合法行政审批手续，门头沟区相关执法部门要求其于2006年6月11日拆除。另查二，潭墅苑公司与山东神采物业管理有限公司北京分公司（以下简称神采公司）签订的物业管理委托服务合同，第五章第二条第4项约定：“物业管理费用收取乙方可从2009年3月15日起，（此日期为甲方为业主开通燃气的时间）……”据此，神采公司曾以物业服务合同纠纷诉至法院，要求文浩轩、文全祥支付2014年7月至2017年8月期间的物业费。法院作出（2017）京0109民初字3479号民事判决书，认定文浩轩、文全祥系0106号房屋业主，判决二人向神采公司支付物业费22945.22元，已履行。此前，文浩轩、文全祥曾支付过2013年7月1日至2014年6月30日期间的物业费7258.18元。上述事实，有《预售合同》、民事判决书、物业费收费票据、房屋所有权证、购房款交费票据、录音、调查笔录、工作记录和当事人陈述在案佐证。本案原审一审过程中，法院依职权向北京市门头沟区住房和城乡建设委员会（以下简称门头沟住建委）调查，门头沟住建委向法院答复，因超过档案保存时间，未能查询到潭墅苑小区一期相关竣工验收档案文件。但房屋办理产权证需要保证房屋验收合格。本案审理过程中，法院依职权调取了（2007）门民初字第2276号民事案件卷宗，该案系另案原告起诉本案被告房屋买卖合同纠纷，该案认定的证据中包括华油窦店公司的营业执照副本复印件和《北京市燃气经营许可证》复印件，载明北京华油窦店燃气技术有限公司符合管道天然气经营许可条件；一份华油窦店公司出具的加盖公章的证明信，载明：“我公司于2005年11月20日为潭柘寺镇潭柘山城·山水居（现名为潭墅苑）小区开通天然气，由于政府规划没有批复，所以于2006年6月11日，政府执法部门强行拆除了气站。”及两张落款日期分别为2006年1月22日和2006年5月15日的华油窦店公司开具的燃气费收据。法院依职权向北京华油联合燃气开发有限公司门头沟分公司（以下简称华油门头沟公司）调查，该公司向法院陈述，潭墅苑公司与华油门头沟公司于2018年8月23日签订了燃气管道报装合同，但是在2018年6月份就让开发商通知居民施工过程要停止供气，并于2018年7月20日起正式停止供气，直至2018年12月8日天然气管理接通后开始向潭墅苑小区供应天然气。经庭审质证，双方当事人对法院上述调查真实性无异议，但文全祥认为华油窦店公司的营业执照副本复印件的审批时间晚于2006年6月11日该公司停止向小区供气日期，与本案无关。法院对双方当事人争议焦点认定如下：1.案涉潭墅苑小区0106号房屋自合同约定的交房日起至今，是否符合开通燃气的交房条件。文全祥、文浩轩认为潭墅苑小区未供应符合标准的天然气，直至2018年12月才采取了有效的补救措施，为证明其主张，文全祥、文浩轩向法院提交了业主手册、业主微信群聊天记录，潭墅苑公司认可上述证据真实性，但不认可其证明目的。潭墅苑公司主张自2005年11月20日起由华油窦店公司向小区供气，直至2006年6月11日被政府执法部门下令强行拆除气站，但潭墅苑公司一直到2008年10月3日与山西刘亿德燃气设备有限公司（以下简称亿德公司）签订供货合同，由其向小区供气后，才拆除原有气站；2018年潭墅苑公司与华油门头沟公司签订管道安装合同，开始由华油门头沟公司为小区供应天然气，施工过程中停止过燃气供应。为证明其主张，潭墅苑公司向法院提交了2004年3月28日潭墅苑公司与北京上地创业物业管理有限公司签订的物业管理服务委托合同、华油窦店公司与潭墅苑小区301室业主陈某1签订的《潭柘·山城小区居民供用气合同》及《用气安全保证书》，证明小区一期就已经开通燃气；提交2003年1月2日潭柘寺镇政府与华油窦店公司签订的《天然气项目协议》和2005年11月15日潭柘山城山水居与华油窦店公司签订的《压缩天然气供用气安全保证合同》，证明向文浩轩、文全祥交房时已经具备了通气条件；提交2008年10月3日潭墅苑公司与亿德公司签订的设备供货合同、2009年3月21日北京燕地物业管理有限公司盖章的通知，内容为“我公司于2009年3月20日燃气已开通，在此敬请凡交纳物业费的业主在物业公司办理燃气用气卡，由物业公司予以调试通气。”证明小区二期开盘后华油窦店公司满足不了燃气供应，更换供应商，但是引进新设备后才拆除的原有设备；提交潭墅苑公司与华油门头沟公司签订的《燃气管道报装合同》，证明2018年12月8日小区开通了天然气；提交2005年11月18日潭墅苑公司与北京良乡利德商贸中心签订的《IC卡家用膜式燃气表购销合同》、华油窦店公司2006年4月22日出具的收据两张、2007年12月30日潭墅苑公司与潭柘企业管理中心签订的《供应小区生活用气协议》及通知，华油窦店公司分别于2005年3月7日、2005年5月18日、2005年6月2日出具的项目为供气站及主管网配套费的发票三张、2006年5月13日出具的项目为天然气和卡费的发票一张、北京良乡利德商贸中心于2005年11月15日出具的IC卡燃气表、燃气专用阀门发票一张，北京航天诚达科贸有限公司于2013年5月29日出具的项目为燃气表、IC卡皮膜公服表、安装服务费的发票两张，潭墅苑公司2008年10月13日向亿德公司汇款的电汇凭证一张，通过银行给华油窦店公司转账支票存根三张，分别为2004年12月14日、2005年3月8日、2005年6月6日，用途为燃气配套服务费，收款人为周某1、用途为IC卡、燃气表的支票存根一张，出票日期为2005年11月15日、用途为燃气材料的支票存根一张，出票日期为2005年5月24日的支票存根一张，以及张某1书写的证明一张，华油窦店公司出具的证明信一份，证明小区在文浩轩、文全祥购房时已经开通燃气，直到2009年改为亿德公司供气前一直处于开通状态，没有停气。文全祥、文浩轩对潭墅苑公司提交全部证据的真实性和证明目的均不予认可，认为潭墅苑公司直至2018年12月才达到为潭墅苑小区开通天然气的条件，此前都未达到。对上述争议事项，根据文全祥、文浩轩与潭墅苑公司于2006年6月29日签订北京市商品房预售合同，第十一条、第十二条之约定，潭墅苑公司于2006年8月30日向文全祥、文浩轩交付0106号房屋时应具备燃气开通条件。根据法院向北京大地华油燃气有限公司（以下简称大地公司）调查取证结果及潭墅苑公司自认事实，2005年11月20日起由大地公司前身华油窦店公司为潭墅苑小区（原名称为潭柘山城山水小区）供应压缩天然气，2006年6月11日政府执法部门下令强行拆除气站，潭墅苑公司辩称直到亿德公司供应燃气后才予以拆除，但其提交的相关证据均系发生在2006年6月11日前的安装、购气事项，不足以证明强制拆除通知下达后的燃气开通状态；与潭柘企业管理中心签订的《供应小区生活用气协议》及通知内容系为小区提供替代液化气罐，但没有其他证据佐证该协议的实际履行，且即便实际履行，液化气罐供应亦不能视为燃气开通，故法院对潭墅苑公司上述意见不予采信。双方提交的证据均未见北京燕地物业管理有限公司与潭墅苑公司存在物业服务合同关系，且其出具的通知文稿亦未注明小区名称，故对该份证据法院不予采信。潭墅苑公司与亿德公司签订的设备供货合同时间为2008年10月3日，与神采公司签订的物业管理委托服务合同约定内容载明开通燃气日期为2009年3月15日，时间间隔虽与设备供货合同约定的施工期限65日有所出入，但因施工时限跨越元旦和春节两个假期，该时间亦属合理，故法院认定潭墅苑小区原有天然气供气站2006年6月11日被强制拆除，合同约定2006年8月30日交房，故交房日期之前的燃气开通情况与本案无关，法院不予审查；无证据证明《预售合同》约定的交房日期2006年8月30日小区燃气处于开通供气状态，有证据证明的正式开通燃气时间为2009年3月15日。2.潭墅苑公司供应燃气是否存在不符合约定的情形，应否承担相应的违约责任。根据上文论述，潭墅苑公司无证据证明2006年8月30日至2009年3月15日期间向潭墅苑小区开通符合合同约定的燃气，应当视为上述期间行为构成违约。但2018年华油门头沟公司燃气管道施工期间停止供气系发生在达到燃气开通条件且长达近十年供气之后，对燃气的升级改造，不属于影响双方《预售合同》中约定的交房条件的问题，本案中不予处理。3.案涉潭墅苑小区0106号房屋是否因出卖方过错导致未交付买受人使用的情况。文全祥、文浩轩主张未办理房屋验收手续，潭墅苑公司亦未向其交付钥匙。经审查，潭墅苑小区一期于2005年4月18日取得《建设工程规划验收合格通知书》，并于2006年6月20日完成向北京市建设委员会的备案登记，具备交付使用条件。文全祥、文浩轩主张未开通燃气的因素并非导致《预售合同》根本违约的情形，不影响房屋作为居住使用的本质属性与用途。且文全祥、文浩轩已于2008年取得0106号房屋产权证书，双方共同确认，0106号房屋钥匙现由物业公司暂为保管，文浩轩、文全祥可凭入住通知单随时领取，其领取钥匙办理入住手续并不存在障碍。故0106号房屋未交付使用并非出卖方过错。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，潭墅苑公司与文浩轩、文全祥签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依照合同约定履行自身义务。《预售合同》对交房日期、开通与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施的约定，以及如果在约定期限内未达到条件按合同逾期交房责任处理的内容，对潭墅苑公司和文全祥、文浩轩具有同等法律效力，法院经审查确认潭墅苑公司自约定开通燃气日期2006年8月30日之次日起至开通燃气的2009年3月15日期间未达到合同约定条件，构成违约，应当承担违约责任。根据《预售合同》关于违约金的约定，潭墅苑公司应当比照逾期交房违约金计算方法，按日万分之一的标准向文全祥、文浩轩支付违约金。根据法院查明和认定的事实，0106号房屋未予交付的原因并非潭墅苑公司所致，文全祥、文浩轩自2006年购房后一直未与潭墅苑公司办理房屋验收，十几年后验收的情况已经与当年交房时存在较大客观差异，故对文浩轩、文全祥要求办理验收的诉讼请求，法院不宜处理。文全祥、文浩轩前往物业公司领取钥匙办理入住不存在障碍，故对文浩轩、文全祥要求潭墅苑公司交付房屋钥匙的诉讼请求，法院不予支持。关于物业费损失，法院认为，文浩轩、文全祥取得0106号房屋产权证书，作为房屋业主，交纳物业费是其业主义务，且其主张的物业费缴纳期间，潭墅苑公司已经为小区开通了燃气供应，无证据证明存在其他违约行为，故文全祥、文浩轩要求潭墅苑公司赔偿其已发生的物业费的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。关于天燃气报装费及差价问题，在2018年华油门头沟公司为潭墅苑小区进行燃气管理报装过程中，文全祥、文浩轩并未缴纳费用配合该公司进行施工，其主张的报装费用并未实际发生，无事实和法律依据，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北京潭墅苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内给付文全祥、文浩轩自2006年8月31日起至2009年3月15日止的违约金100966.4元；二、驳回原告文浩轩、文全祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，潭墅苑公司与文浩轩、文全祥签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。双方签订的《预售合同》约定燃气于2006年8月30日达到开通条件，但潭墅苑公司未按照合同约定开通燃气，构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院根据本案查明的事实及证据认定潭墅苑公司应承担违约责任的期间及违约金的计算标准并无明显不当，本院予以维持。潭墅苑公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。潭墅苑公司的上诉请求和理由，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。综上所述，潭墅苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2319元，由北京潭墅苑房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 刘国俊二〇二〇年八月二十五日法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪