上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪民再20号抗诉机关：上海市人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：上海禄福寿珠宝有限公司。法定代表人：张甲。被申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：林甲。被申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：林乙。上述两被申诉人之共同委托诉讼代理人：张烨石、程英，上海众华律师事务所律师。申诉人上海禄福寿珠宝有限公司（下称禄福寿珠宝公司）因与被申诉人林甲、林乙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终7149号民事判决，向检察机关申请监督。上海市人民检察院于2019年4月24日作出沪检民（行）监［2018］31000000312号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年5月22日作出（2019）沪民抗13号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派检察官张乙、检察官助理刘某某出庭。申诉人禄福寿珠宝公司的法定代表人张甲，被申诉人林乙和林甲、林乙的委托诉讼代理人张烨石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市人民检察院抗诉认为，上海市黄浦区丽水路X号悦园商厦X层XXX号房屋（下称系争房屋）租赁合同系双方真实意思表示，各方均应按约履行。合同期自2007年至2022年，长达15年，为维持长期合同的有效性，双方势必需要更严格的约束。现房屋租赁合同无法履行的原因在于林甲方债务纠纷导致系争房屋被浙江省瑞安市人民法院查封，与禄福寿珠宝公司无关，其过错完全在于林甲、林乙。租赁合同中约定的违约金不属于《合同法》规定的“过分高于造成的损失”情形，原审法院无视合同约定人民币15万元（以下币种相同）违约金的前提下，径行将违约金下调至3万元，系适用自由裁量权失当，致法律适用错误。禄福寿珠宝公司诉称，系争房屋于2016年5月18日被浙江省瑞安市人民法院查封，故合同解除时间应为2016年5月18日，被申诉人应返还2016年5月18日至2016年6月15日期间的房屋租赁费。合同约定的15万元违约金过低，原审法院还调至3万元，明显不公。关于装修损失，原审法院罔顾事实，将装修费酌定为5,000元，显失公平，要求再审改判支持其一审时的全部诉请。被申诉人林甲、林乙辩称，不同意检察机关及申诉人的请求，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。2016年7月，禄福寿珠宝公司向上海市黄浦区人民法院起诉要求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、林甲、林乙返还租金34,583元（按每月12,500的标准，自2016年5月18日计算至2016年8月10日）、押金25,000元；3、林甲、林乙支付违约金150,000元；4、林甲、林乙赔偿装修损失10万元。林甲、林乙提出反诉，请求禄福寿珠宝公司支付：1、2016年8月11日起至2017年2月10日止的房屋租金75,000元；2、违约金150,000元；3、逾期支付租金违约金（按每日500元的标准，自2016年7月11日起至实际支付之日止）。上海市黄浦区人民法院一审查明，禄福寿珠宝公司和林甲、林乙于2007年签订《租赁协议》，约定禄福寿珠宝公司租赁林甲、林乙名下的系争房屋，租期自2007年2月11日至2022年2月10日，租金每年150,000元，每半年一付，于房租到期前1个月支付。押金25,000元，在禄福寿珠宝公司将物业费、工商管理费、税收、水、电、电话费等一切费用缴清后予以退还。协议第六条约定：禄福寿珠宝公司未经林甲、林乙同意，不得擅自改变房屋结构和建筑，禄福寿珠宝公司经林甲、林乙同意改变的房屋结构和建筑，在租约期满后应恢复原貌归还林甲、林乙。合同第八条约定：非经禄福寿珠宝公司、林甲、林乙双方同意，任何一方不得任意终止，否则违约的一方必须支付150,000元作为违约金支付给另一方。《租赁协议》抬头“出租方”一栏载明：林甲、林乙；落款“甲方”一栏由林甲、林乙签名。协议签订后，林甲、林乙向禄福寿珠宝公司交付了房屋，禄福寿珠宝公司向林甲、林乙支付了押金25,000元，支付了截至2016年4月30日的物业管理费及电费，并支付了截至2016年8月10日的租金。2016年5月16日，浙江省瑞安市法院出具（2016）浙0381执1405号《执行裁定书》，查封林甲名下的系争房屋。2016年5月17日，禄福寿珠宝公司与浙江省瑞安市人民法院工作人员发生冲突。禄福寿珠宝公司的法定代表人因妨害执行于2016年5月18日被拘留。2016年5月19日，浙江省瑞安市人民法院出具《迁出告知书》，责令林甲及相关人员于2016年5月30日前将系争房屋腾空并迁出系争房屋。禄福寿珠宝公司于2016年6月15日搬离系争房屋后，浙江省瑞安市人民法院于2016年6月16日在系争房屋张贴封条。一审法院经审理后于2017年5月3日作出（2016）沪0101民初19973号民事判决：一、上海禄福寿珠宝有限公司与林甲、林乙签订的关于上海市黄浦区丽水路X号悦园商厦X层XXX号房屋的《租赁协议》于2016年6月15日解除；二、林甲、林乙于判决生效之日起十日内返还上海禄福寿珠宝有限公司自2016年6月16日起至2016年8月10日止的房屋租金23,013.70元；三、林甲、林乙在上海禄福寿珠宝有限公司结清截止2016年6月15日的物业费、工商管理费、税费、水费、电费、电话费等费用当日返还上海禄福寿珠宝有限公司押金25,000元；四、林甲、林乙于判决生效之日起十日内支付上海禄福寿珠宝有限公司违约金30,000元；五、林甲、林乙于判决生效之日起十日内支付上海禄福寿珠宝有限公司装修损失5,000元；六、驳回上海禄福寿珠宝有限公司的其余诉讼请求；七、驳回林甲、林乙的反诉请求。一审本诉案件受理费4,349.95元，由上海禄福寿珠宝有限公司负担2,756.15元，由林甲、林乙负担1,593.80元；一审反诉案件受理费2,634元，由林甲、林乙负担。判决后，禄福寿珠宝公司不服，上诉请求撤销原判，改判支持其一审所有诉请。上海市第二中级人民法院二审查明，一审法院查明的事实属实，予以确认。上海市第二中级人民法院二审认为，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示，双方均应按约履行。在合同履行期间，系争房屋被浙江省瑞安市人民法院查封，上诉人根据法院出具的《迁出告知书》搬离系争房屋，一审法院根据上诉人在2016年6月15日搬离、浙江省瑞安市人民法院在2016年6月16日在系争房屋张贴封条的事实确认双方租赁协议在2016年6月15日解除并无不当。本案系被上诉人方原因导致租赁协议解除，故被上诉人应当支付上诉人违约金，因被上诉人提出违约金过高，一审法院根据本案事实对违约金金额予以调整亦无不妥。关于装修损失，因上诉人未提供充分证据证明其装修损失，也未申请评估确定装修残值，一审法院可以酌情确定其装修损失。综上，一审法院的判决并无不当，依法予以维持。该院于2017年9月29日作出（2017）沪02民终7149号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,623.55元，由上海禄福寿珠宝有限公司负担。本院再审过程中，被申诉人林甲、林乙向本院提交了：1、交易明细，证明其已按原审判决履行了义务；2、2019年12月25日拍摄的照片，证明申诉人已经租用其他房屋，租金在每月3,000元左右，说明对方每月房租已经节约，不存在巨大损失；3、照片2张，证明豫园商厦珠宝行业整体不景气，房屋问题并未造成对方损失。禄福寿珠宝公司对证据1认为，对方没有缴纳判决金额的滞纳金，其他款项已收到；对证据2不认可对方证明目的，认为与本案无关；对证据3亦不认可对方证明目的，认为房屋没有被查封前，其生意做得很大。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的事实认定如下：二审法院查明的事实属实。本院再审认为，本案之争议焦点在于：1、合同解除时间；2、原审对违约金的调整是否合理；3、原审酌定房屋装修费数额是否合理。首先，关于合同解除时间。禄福寿珠宝公司认为，2016年5月17日浙江省瑞安市人民法院就至系争房屋要求其搬出，故合同解除时间应为2016年5月18日开始。经查，2016年5月17日，浙江省瑞安市人民法院工作人员至系争房屋处查封林甲名下房屋，并出具《迁出告知书》，要求5月30日前搬出。禄福寿珠宝公司法定代表人张甲为此与法院工作人员发生争执进而被拘留，至此禄福寿珠宝公司并未搬离。原审庭审中及本院再审庭审中，禄福寿珠宝公司均确认其搬出系争房屋的时间为2016年6月15日，因此原审以禄福寿珠宝公司实际搬离系争房屋之日作为双方合同解除之日并无不当。禄福寿珠宝公司认为合同解除日为2016年5月18日，并要求返还2016年5月18日至6月15日的租金之观点缺乏依据，不予支持。其次，关于原审调整违约金数额是否合理问题。对此，本院认为，尽管本案合同解除的过错在于林甲、林乙，但违约金不仅有惩罚违约方的意义，更在于填平守约方的损失。系争房屋的年租金只有15万元，而合同约定的违约金也达15万元，直至本案再审过程中，禄福寿珠宝公司均未提供证据证明林甲、林乙的违约行为导致其巨大损失，因此原审应林乙、林甲的请求将违约金调整至3万元，并无明显不妥，本院予以维持。最后，关于系争房屋装修费问题。禄福寿珠宝公司认为其装修费损失达10万元，但未提供相应证据证明，一审庭审中，法庭曾询问禄福寿珠宝公司就装修费问题是否愿意进行评估，禄福寿珠宝公司未予同意，要求法院予以酌定。现禄福寿珠宝公司不同意原审对装修费的酌定数额，要求10万元装修损失的诉请显然缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终7149号民事判决。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原一、二审案件受理费负担不变。本判决为终审判决。审 判 长 沈盈姿审 判 员 马晓峰审 判 员 陈 岚二〇二〇年八月二十四日法官助理 刘 霞书 记 员 刘 霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。