北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5169号上诉人（原审原告、反诉被告）：任红英，女，1976年8月17日出生。委托诉讼代理人：邹子乾，北京鉴杜律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨志伟，男，1985年8月29日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：付丽娟，女，1985年9月10日出生。上诉人杨志伟、付丽娟的委托诉讼代理人：满达，北京市京大律师事务所律师。上诉人任红英因与上诉人杨志伟、付丽娟租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初15340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任红英上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二、三项,改判为支持任红英一审的第一、二项诉讼请求并驳回杨志伟、付丽娟的一审全部反诉请求；2、一、二审费用由杨志伟、付丽娟承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，杨志伟、付丽娟拒绝支付租金构成违约；任红英与北京隆远商业管理有限公司是否存在争议不是本案审理范围；杨志伟、付丽娟与北京昊远隆基物业管理有限公司（以下简称昊远物业公司）恶意串通，签订了租赁协议；任红英从始至终都没有影响杨志伟、付丽娟正常使用房屋；任红英的营业执照是否迁出对杨志伟、付丽娟的经营没有任何影响；原审判决的违约金事项与事实不符。杨志伟、付丽娟辩称：1、杨志伟、付丽娟雇佣原汗蒸房的员工上班与任红英没有关系；2、任红英陈述的汗蒸房以前的老客户对一层生意有促进作用，与事实不符；3、任红英营业执照没有迁出，对杨志伟、付丽娟的经营是有影响的；4、任红英经昊远物业公司多次催缴租金后仍不缴纳，昊远物业公司才与杨志伟、付丽娟签订合同，不存在恶意串通的情形。杨志伟、付丽娟上诉请求：请求撤销一审判决，并判令1、任红英退还20000元保证金；2、任红英赔偿杨志伟、付丽娟20000元违约金；3、任红英赔偿杨志伟、付丽娟造成的损失1000892元；4、任红英承担杨志伟、付丽娟的律师费20000元；5、全部诉讼费由任红英承担。事实和理由：一审判决事实不清、逻辑混乱，程序上实体上均违反法律规定。1、一审将简易程序变更为普通程序，未按照民事诉讼法的规定作出裁定，亦未告知当事人，且案件审理期限严重超审限；2、一审未通知昊远物业公司参加诉讼，导致本案事实不清，任红英在收取我方支付的租金后未向出租人昊远物业公司支付，造成我方无法正常经营，我方面临房屋被收回的风险，才按照出租人昊远物业公司的要求缴纳了2018年6月至12月的租金106250元；3、任红英与杨志伟所签转租协议并未得到出租方昊远物业公司的同意，合同效力待定。4、在杨志伟、付丽娟已经向出租方缴纳租金106250元的基础上，一审判决让杨志伟、付丽娟再给付任红英房租，导致杨志伟、付丽娟租赁一套房子、缴纳两份房租的情况；5、一审判决任红英退还保证金8000元、支付违约金8000元以及赔偿经济损失40000元，违反了公平原则，属于滥用自由裁量权。任红英辩称：不同意付丽娟、杨志伟的所有上诉请求，不同意支付任何违约金及赔偿经济损失，对一审判决中酌情认定的损失数额亦不认可；昊远物业公司没有参加本案诉讼，与本案无关；杨志伟、付丽娟对房屋的正常使用没有受到影响。任红英向一审法院起诉：1、判令杨志伟、付丽娟给付任红英租金390000元；2、判令杨志伟、付丽娟给付任红英逾期付款滞纳金：从逾期付款之日起至实际付款之日止，按应缴金额的每日5%计算；3、判令杨志伟、付丽娟给付任红英店铺装修费、家具、家电等费用131265元；4、本案诉讼费由杨志伟、付丽娟承担。一审诉讼中，任红英将要求杨志伟、付丽娟给付任红英店铺装修费、家具、家电等费用131265元变更为要求杨志伟、付丽娟给付任红英店铺装修费151381.8元，撤回要求杨志伟、付丽娟给付家具、家电费用的诉讼请求。杨志伟、付丽娟向一审法院提出反诉请求：1、判令任红英退还20000元保证金；2、判令任红英赔偿20000元违约金；3、判令任红英赔偿给杨志伟、付丽娟造成的损失1000892元；4、诉讼费由任红英承担；5、由任红英承担引起讼争导致杨志伟、付丽娟产生的律师费用20000元。诉讼中，杨志伟、付丽娟增加一项诉讼请求：要求确认任红英与杨志伟的《转租协议》于2018年9月17日解除。一审法院认定事实：2014年11月21日，北京隆远商业管理有限公司（出租方、甲方）与“润嘉投资管理有限公司”（任红英、承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北潞华家园24号楼2单元04底商出租给乙方使用；商业用房租赁用途为金融投资；租赁期限自2014年11月24日至2019年11月23日止；租赁期间第一年年租金为155446元、第二年年租金为166327元、第三年年租金为177970元、第四年年租金为190428元、第五年年租金为203758元，租金为半年支付，在合同签订之日起交纳上半年的租金，下半年的租金于2015年5月23日前交纳，以后每年支付租金的时间与第一年的租金支付时间相同；本合同终止后，乙方负责将租赁房屋清理完毕后交给甲方，从房屋交还后并办完全部交接手续之日起的10天内，甲方将保证金全额退还乙方，因乙方原因在租赁期内终止合同，保证金甲方不予退还；乙方若拖延支付合同规定的任何费用，除仍应补交费用外，还须向甲方偿付应付金额每天千分之五的违约金，逾期支付30日以上的，甲方有权单方解除合同，并一次性支付相当于解除合同时三个月房租作为违约金；乙方欠交租贰个月，本合同自动终止，甲方收回该房屋；合同同时约定了双方其他权利义务。后昊远物业公司（甲方）、北京隆远商业管理有限公司（乙方）及“润嘉投资管理有限公司”（任红英、丙方）签订《权利义务转让协议书》，约定甲、乙、丙三方均同意乙方按本协议的条款和条件将其在其与任红英于2014年11月21日签订的《租赁合同书》中合法享有的全部权利义务一并转让与甲方；本协议生效后，乙方不再享有原合同中约定的各项权利，亦不承担原合同中约定的各项义务，丙方不再基于原合同向乙方主张权利，丙方无需再基于原合同向乙方履行义务，甲方将享有乙方在原合同中约定的各项权利，亦承担乙方在原合同中约定的各项义务；协议书同时约定了各方其他权利义务。上述两份合同均未加盖润嘉投资管理有限公司公章，由任红英签字。庭审中，任红英自述与北京隆远商业管理有限公司签订的租赁合同首部乙方为“润嘉投资管理有限公司”，是因为其签合同时计划以该名称注册公司，但后来未注册，实际是其个人签订的合同。杨志伟与付丽娟系夫妻关系。2017年8月14日，任红英（甲方）与杨志伟（乙方）签订《转租协议》，约定，甲方将上述房屋转租给乙方使用，面积为234平方米，承租用途为翰皇连锁服务；转租期限为自2017年8月24日至2019年11月23日止；租金为每年240000元（租金含物业费、取暖费、房产税，不含水、电费及网费），租金为年付，付下一次房租时提前三个月付下年的租金，第一年的租金分两次付清，第一次付150000元（签合同当日付清），第二次付90000元（2018年5月23日付清），第二年租金及剩余三个月的租金则一次性付清，于2018年8月23日前付清300000元；乙方与甲方签订本合同当日，乙方应向甲方付保证金20000元，以甲方的收款收据为证，因乙方原因在租用期间终止合同，此保证金甲方不予退还，归甲方所有，因甲方原因在租用期内终止合同，甲方应退还本保证金，并向乙方赔偿违约金20000元，且退还剩余租金；在本协议期内如因出租方或甲方不能使乙方正常经营给乙方造成的损失甲方全部承担；租用期间，若乙方未按时交付租金及相关费用，每逾期一日，甲方有权收取应缴金额的每日5%的滞纳金，逾期30日未交，甲方有权解除本协议，将该房屋出租给他人，乙方允许甲方带人进房勘察，本协议自动作废；乙方办理营业执照时甲方义务配合；甲方将此房钥匙在20号之前付给乙方，同时将水卡、电卡交给乙方使用保管；甲方的空调留给乙方使用；合同同时约定了双方其他权利义务。上述协议签订后，任红英将租赁房屋交付给杨志伟使用，杨志伟交纳150000元租金及20000元保证金，任红英分别于2017年8月14日及2017年12月26日出具收条。杨志伟在涉案房屋一层经营“翰皇”皮革清洁养护业务，并在该址办理了营业执照。2018年8月21日，昊远物业公司向“润嘉投资管理有限公司”发出《房租催缴及续租通知》，载明，“……按照合同约定，您应于2018年6月24日前向我司缴纳2018年6月24日至2018年11月23日房屋租金79345元，补缴欠租10000元，虽经我司多次催缴，但至今仍未向我司缴纳，您方应缴纳2018年6月24日至2018年8月21日的滞纳金，滞纳金额为26356.78元……请您接到本通知起截止2018年8月31日前向我司缴纳上述费用。如我方未在上述规定时间内收到应缴纳费用，我司默认为您单方违约，您方除应缴纳上述费用外，我方按照合同有权收回房屋并收取违约金47607元……”。2018年9月17日，昊远物业公司向“润嘉投资管理有限公司”发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明，“……截止至2018年9月17日，贵公司已拖欠房屋租金超过3个月，经多次催缴及2018年9月6日双方协商延期10天后，仍未缴清。现按照房屋租赁合同第八条第二款约定，我公司与贵公司解除房屋租赁合同，将房屋收回。”2018年9月26日，北京昊远隆基物业管理有限公司向“润嘉投资管理有限公司”发出《关于限期清房通知》，载明，“……由于截止至2018年9月17日，贵公司已拖欠房屋租金超过3个月，经多次催缴及2018年9月6日双方协商延期10天后，仍未缴清。我公司于贵公司解除房屋租赁合同，将房屋收回。请贵公司于2018年10月10日前将该房屋内自有财产搬离，如贵公司逾期未搬离的，我司将视为废弃物，进行统一清理”。庭审中，任红英自述其均于上述通知发出之日收到通知，但鉴于其不同意解除合同，所以未予回应。2018年11月23日，昊远物业公司（出租方、甲方）与北京福美耐皮革清洁养护有限公司（承租方、乙方）签订《房山区国有企业房屋（场地）租赁合同》，约定甲方将坐落于北潞华家园24#-2-04底商，建筑面积共234平方米的房屋出租给乙方作商业使用；租赁期限为二年，即自2018年9月18日起至2020年9月17日止；甲方应于2018年9月18日前将租赁物按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章后视为交付完成；租金标准为2.4元/天/㎡，租金每月17082元，每三个月支付一次；租赁押金20000元；合同同时约定了双方其他权利义务。合同乙方处加盖北京福美耐皮革清洁养护有限公司公章，法定代表人处由杨志伟签字。庭审中，杨志伟、付丽娟称合同签订日期为2018年11月23日的原因是2018年9月18日以付丽娟的名义与昊远物业公司签订合同，后来应昊远物业公司的要求，更改了签订主体。在付丽娟与昊远物业公司签订合同后，双方即开始履行，杨志伟、付丽娟继续使用涉案房屋，并依约向昊远物业公司交纳房屋租金及押金，还交纳了2018年6月24日至2018年9月17日的房屋租金。经询问，杨志伟、付丽娟称付丽娟与昊远物业公司于2018年9月18日签订租赁合同时，任红英去现场将合同撕毁，其通知任红英双方签订的《转租协议》不再履行，任红英认可其在2018年9月18日发现付丽娟与昊远物业公司签订租赁合同后，杨志伟、付丽娟向其主张过不再履行双方的合同，但其并未同意。一审庭审中，杨志伟、付丽娟辩称未在2018年5月23日向任红英交纳剩余房屋租金90000元是因为任红英存在拖欠昊远物业公司房屋租金情况，导致该公司告知其要封门及不售电，在其催促下任红英才补交房租。任红英不予认可，并向法庭提交其与付丽娟2018年7月2日、7月4日及8月14日的微信聊天记录，证明其向杨志伟、付丽娟催缴房屋租金情况。其中，2018年7月2日，任红英问“娟，房租怎么办？”付丽娟回复“……下周就可以申请贷款了”；2018年7月4日，任红英问“房租什么时候能交，物业催了。”付丽娟回复“我先凑凑吧……”；2018年8月14日，任红英称“这周必须要把8月23号之前的交了”付丽娟回复“我真没有……”。杨志伟、付丽娟对真实性予以认可，证明目的不认可，辩称其交纳给任红英的房屋租金任红英必须专款专用。一审庭审中，杨志伟、付丽娟主张与任红英履行租赁合同进行交接时，任红英并未腾空涉案房屋二层，还有汗蒸房及部分家具家电，且任红英在该二层注册了北京鑫盛宏图投资管理有限公司，营业执照至今尚未迁走，任红英予以认可，并称在杨志伟、付丽娟与北京昊远隆基物业管理有限公司重新签订合同后，其已经搬走了汗蒸房及部分家具家电，目前还剩余一些家具家电，杨志伟、付丽娟予以认可。任红英称杨志伟、付丽娟从未向其主张过房屋未完全交付，也未主张过减少租金，杨志伟、付丽娟不予认可，双方均未提供证据证明各自主张。一审法院于2019年12月10日进行现场勘验，经勘验，涉案房屋一层经营洗护业务，正常营业；二层五个房间，北侧第一间房屋有整体厨房、空调一台、冰箱一台、茶几一个，沙发三座，北侧第二间房屋（卫生间）有热水器一个、热水龙头一个，南侧第一间房屋有窗帘一对及监控电视一台，其他房屋空置，二层每间房屋均有一组暖气片。经一审法院向昊远物业公司调查，该公司工作人员表示，涉案房屋有产权证书，涉案房屋系从北京隆远商业管理有限公司处接转，接转时已经系转租状态；该公司在任红英承租期间多次通过张贴通知方式催要过租金，因任红英未按时交纳租金，该公司通知任红英解除合同并限期搬离，但因任红英拒不办理交接，所以双方合同解除后未办理交接；任红英在涉案房屋二层还有营业执照至今未迁出，多次通知任红英迁走其拒不迁走；在与任红英解除合同后与杨志伟作为法人的公司就涉案房屋签订了租赁合同。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，任红英与杨志伟签订的《转租协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。合同签订后，任红英向杨志伟交付了房屋，杨志伟理应按时交纳房屋租金。根据查明事实，杨志伟交纳了20000元保证金及150000元房屋租金，未依约在2018年5月23日向任红英交纳剩余房屋租金，且经任红英催要后仍未交纳后续租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。任红英自述其未向昊远物业公司支付2018年6月24日后的房屋租金，且于2018年9月17日收到昊远物业公司向其发出的解除合同通知，上述通知亦在涉案房屋张贴，鉴于上述情况，任红英无法保证杨志伟、付丽娟正常使用涉案房屋，亦构成违约，亦应承担相应的违约责任。鉴于此，任红英与杨志伟、付丽娟签订的《转租协议》已经无法实现合同目的，难以继续履行，符合法律规定的解除条件，杨志伟、付丽娟有权要求解除合同，解除日期应以杨志伟、付丽娟的解除通知到达任红英之日（即2018年9月18日）确定，现杨志伟、付丽娟要求确认双方的合同于2018年9月17日解除，依据不足，本院不予支持。同时，杨志伟、付丽娟在未与任红英解除租赁合同时与昊远物业公司就涉案房屋另行签订《房山区国有企业房屋（场地）租赁合同》，亦存在过错。关于任红英要求杨志伟、付丽娟给付租金的诉讼请求，综合考虑双方合同履行情况、过错程度及损失情况，法院认定杨志伟、付丽娟应向任红英支付租金至2018年9月18日，经核算，杨志伟、付丽娟应向任红英支付租金106667元，任红英要求过高部分，法院不予支持。关于任红英主张的逾期付款滞纳金，法院结合双方违约情况酌定为自2018年5月24日以90000元为基数按照日0.05%计算至2018年8月23日，自2018年8月24日以106667元为基数按照日0.05%计算至实际付清之日止。杨志伟、付丽娟辩称其已经代任红英向昊远物业公司交纳了2018年6月24日至2018年9月17日的房屋租金，但其交纳上述租金并非任红英授意，亦非抗辩昊远物业公司合同解除权之必须行为，无法对抗其应向任红英交纳租金的义务，对于已经向昊远物业公司交纳的租金，其可另行主张，故该抗辩意见，法院不予采纳。关于任红英要求杨志伟、付丽娟给付装修费的诉讼请求，双方合同对于装修并未进行约定，该诉讼请求没有合同及法律依据，法院不予支持。关于杨志伟、付丽娟要求任红英退还20000元保证金并赔偿20000元违约金的诉讼请求，依据双方合同约定，结合双方合同履行情况、违约事实、违约成本及后果，法院酌定任红英退还杨志伟、付丽娟保证金8000元，赔偿违约金8000元。同理，关于杨志伟、付丽娟要求任红英赔偿损失的诉讼请求，虽然杨志伟、付丽娟未提供证据证明其在合理期限内向任红英主张过房屋交付不合格、要求减免租金或采取过其他维护权利措施，但考虑到任红英在交付房屋时确实在二层存放汗蒸房、家具、家电等物品且营业执照注册在二层至今未迁离情形，影响了杨志伟、付丽娟对房屋的正常使用，综合上述双方违约及已承担违约责任的情况，法院酌定任红英另行赔偿杨志伟、付丽娟经济损失40000元，杨志伟、付丽娟要求过高部分，法院不予支持，同时，任红英应尽快将注册在涉案房屋二层的营业执照迁离。关于杨志伟、付丽娟要求任红英赔偿律师费20000元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年3月判决：一、杨志伟、付丽娟于判决生效后十日内给付任红英房屋租金106667元。二、杨志伟、付丽娟于判决生效后十日内给付任红英违约金自2018年5月24日以90000元为基数按照日0.05%计算至2018年8月23日，自2018年8月24日以106667元为基数按照日0.05%计算至实际付清之日止。三、任红英于判决生效后十日内退还杨志伟、付丽娟保证金8000元、给付杨志伟、付丽娟违约金8000元、赔偿杨志伟、付丽娟经济损失40000元。四、驳回任红英的其他诉讼请求。五、驳回杨志伟、付丽娟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审审理期间，本院至昊远物业公司处调查涉案房屋2018年9月18日前的租金支付情况。昊远物业公司工作人员表示，杨志伟、付丽娟于2018年9月21日支付的106205元租金中包含2018年9月18日之前的租金54354.7元，该部分租金应由任红英支付。由于任红英不认可杨志伟、付丽娟代为支付租金，在本案一审判决后，该公司已就任红英欠付租金一事向房山区人民法院提起诉讼，要求任红英支付2018年6月5日至9月17日的房租54354.7元及违约金75871.44元。经核实，房山区人民法院已经受理此案。本院认为，任红英与杨志伟签订的《转租协议》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于合同解除时间的确定，由于任红英认可杨志伟、付丽娟于2018年9月18日向其明确表示不再履行双方所签合同，本着有利于厘清任红英、昊远物业公司以及杨志伟、付丽娟三方之间合同关系的原则，原审法院确定涉案《转租协议》于2018年9月18日解除，符合本案的客观实际情况，本院不持异议。需要说明的是，杨志伟、付丽娟在未与任红英解除合同时，即与昊远物业公司就合同约定房屋另行签订租赁合同，其行为存在过错，应就此承担相应责任。关于涉案合同双方违约责任认定的问题，任红英作为出租方应保证租赁房屋的正常使用，杨志伟、付丽娟作为承租方应按照合同约定交纳租金。根据本案查明的事实，任红英未按照约定时间向昊远物业公司支付承租期内的房屋租金，致使昊远物业公司先后发出《房租催缴及续租通知》、《关于解除房屋租赁合同的通知》、《关于限期清房通知》，导致杨志伟、付丽娟承租的房屋能否继续正常使用产生风险；根据涉案《转租协议》的约定以及杨志伟已交纳房屋租金的情况，杨志伟未依约在2018年5月23日向任红英交纳剩余房屋租金。基于以上情况，原审法院认定任红英及杨志伟、付丽娟在履行合同的过程中均存在违约行为，均应当承担相应的违约责任，事实依据充分，本院予以确认。关于租金支付的问题，依照《转租协议》的约定以及租金实际交纳情况，杨志伟、付丽娟应向任红英支付2018年9月18日之前的租金106667元。双方在合同中约定的滞纳金标准过高，违反法律规定，原审法院结合双方违约情况酌情确定按照日0.05%的标准计算滞纳金，并无不妥。关于杨志伟、付丽娟向昊远物业公司交纳了2018年9月18日之前的房屋租金一节，鉴于任红英明确表示不认可杨志伟、付丽娟代替其缴纳租金，且昊远物业公司已就该期间的租金支付问题另行提起诉讼，本案对该部分问题不予一并处理，杨志伟、付丽娟可向昊远物业公司另行主张权利。依据《转租协议》的约定，综合考虑双方当事人合同履行情况、过错程度、具体违约情节及后果，原审法院酌定任红英退还杨志伟、付丽娟保证金8000元，赔偿违约金8000元及经济损失40000元，符合本案客观情况，并无不妥，本院对此不持异议。杨志伟、付丽娟提出的要求任红英退还20000元保证金、赔偿20000元违约金、赔偿1000892元经济损失并承担20000元律师费的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。经核实，本案一审庭审笔录中记载了从适用简易程序变更为适用普通程序的内容，双方当事人均未提出异议，且一审法院基于双方和解扣除了相应的审理期限，因此本案不存在违反法定程序的问题。杨志伟、付丽娟提出的相应上诉主张，没有事实依据。综上，任红英、杨志伟、付丽娟的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16298元，由任红英负担7773元（已交纳），由杨志伟、付丽娟负担8525元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年八月十二日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇