上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6763号上诉人(原审被告)：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吕翠华，总经理。委托诉讼代理人：侯新怡，上海申企律师事务所律师。委托诉讼代理人：易晓蕊，上海申企律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱宝兴，男，1975年11月10日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：丁勇，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琪，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)因与被上诉人朱宝兴商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初6988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宝龙公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律有误。双方签订的《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)不存在法定解除情形，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第十九条之规定判令解除双方之间的《预售合同》无任何事实及法律依据。第一，本案中上诉人已按照《预售合同》第十条及补充条款一第八条的约定，向被上诉人交付了经验收合格的商铺，被上诉人也已实际收房，上诉人并不存在任何违约情形。根据补充条款一第十条第四款“特别约定”，出卖人应当在该房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并非在房屋交付使用后360日内办理完毕产权初始登记。本案中被上诉人以房屋交付使用后360日作为上诉人办出大产证的日期并以此计算办出小产证的日期，并据此依照《商品房买卖合同司法解释》第十九条之规定行使涉案《预售合同》的法定解除权明显于法无据。第二，根据被上诉人与上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称华瞻公司)签订的《委托管理协议》，为便于统一出租，被上诉人授权华瞻公司对涉案商铺进行统一经营管理、拆除分户隔墙，并统一装修改造，将原本的小间商铺变更为大通间，从而导致上海市嘉定区住房保障和房屋管理局(以下简称区房管局)以申请办证的不动产实际结构与规划设计不符、不动产单元四至范围不确定等为由，暂未颁发大产证。上诉人并非《委托管理协议》的签订主体，涉案商铺大产证未办出，系被上诉人与华瞻公司协商一致的结果，并非上诉人原因导致。第三，《预售合同》第十条第四款明确约定，即便由于出卖人的责任无法按时办理产权初始登记，被上诉人作为买受人也不享有合同解除权。二、一审法院查明华瞻公司系上诉人的关联公司，与实际情况明显不符。华瞻公司与上诉人之间并无任何关联关系。两者在股东、法定代表人、高管人员、经营范围上存在明显的差异，实际控制人、受益人等完全不同，系两个完全独立的法人主体。三、被上诉人明知且同意华瞻公司在办理大产证之前对涉案商铺进行改造。根据一审法院查明的事实，被上诉人签订《委托管理协议》的日期及委托期起始日期均在商铺交付之前，但一审法院认为委托期在房屋交付之后，从而认定被上诉人并未授权上诉人在办理大产证之前乃至房屋交付之前对涉案商铺进行隔墙拆除，与查明事实部分自相矛盾。四、一审法院根据上诉人发出的《关于业主关心问题的回复》认定上诉人认可就大产证办理存在违约，且未办出大产证的责任归上诉人无任何事实及法律依据。事实上，上诉人并未在该份回复中承认逾期办理大产证，而是对于业主代表所提出的“关于大产证办理逾期问题”予以明确说明将严格按照合同的约定执行。上诉人同意在大产证办理完毕之日起的30日内向业主支付赔付款，是因上诉人了解到被上诉人与华瞻公司协商一致对涉案商铺进行改建、装修并拆除涉案商铺的分户隔墙而导致涉案商铺的大产证无法及时办出后，而自愿给予被上诉人等商铺业主的补偿，目的是为了取得被上诉人等商铺业主的支持以便推动大产证早日办出，并不是违约金。五、一审法院判决上诉人按照银行同期贷款利率标准向被上诉人偿付购房利息损失无任何合同及法律依据。双方签订的《预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应遵照执行。本案《预售合同》不存在法定及约定解除事项，因此上诉人无须向被上诉人退还购房款并支付相应的资金占用损失。且即使合同解除，根据《预售合同》第十九条的约定，利息也应按照中国人民银行公布的同期存款利率计算，一审法院判决上诉人承担购房利息损失的方式与合同约定明显不符。且即便法院判令解除合同，利息损失也应自法院判决生效之日起算。六、上诉人在收取代办费及预告登记费用后即支付给不动产交易中心并就被上诉人购买的商铺配合不动产交易中心办理了预告登记手续，该费用系政府相关部门收取，上诉人仅为代收代付，一审法院判决上诉人返还被上诉人代办费及预告登记等费用无任何事实及法律依据。七、一审法院判令合同解除的社会成本明显大于合同正常履行的社会成本，根据合同法的相关规定及维护稳定的社会经济秩序出发，涉案《预售合同》不宜解除。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。朱宝兴辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，一审法院适用法律正确。根据一审法院认定的事实和《预售合同》的约定，上诉人办理大小产证相应的时间已经非常清楚，具体约定在《预售合同》第十四条以及补充条款一第十条第四款。至2019年7月30日涉案商铺的小产证因上诉人的原因未能办理，逾期时间已经满一年，根据《商品房买卖合同司法解释》第十九条的规定，被上诉人应当享有法定解除权。第二，上诉人至今没有办理出大产证是其自身原因导致。华瞻公司的拆除行为在2016年10月1日之前就已经实施，早于涉案商铺交付日期。被上诉人从未授权也从未同意上诉人及华瞻公司在内的任何第三方拆除商铺的隔断。上诉人在其发出的《关于业主关心问题的回复》中自认承担未能办理大产证的违约赔偿责任。区房管局的答复也明确是上诉人的责任。第三，上诉人与华瞻公司是关联公司，从两者的高管人员、受益人、公司业务等角度可以印证，且上诉人在另案中自认两者是关联公司，上诉人不能撤销。第四，涉案《预售合同》并未约定相应的赔偿责任，应当依据被上诉人实际损失进行赔偿。一审法院认定的违约损失标准实际上远少于被上诉人的实际损失，未包含被上诉人的维权费用、房屋增值损失等。第五，上诉人自身的违法违规行为造成了目前的状态，若涉案《预售合同》不解除，房屋的安全隐患造成的后果可能更加严重。综上，请求驳回上诉，维持原判。朱宝兴向一审法院起诉请求：1、判令解除朱宝兴与上海宝龙康骏房地产开发有限公司于2016年5月24日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令上海宝龙康骏房地产开发有限公司返还购房款1，017，952元；3、判令上海宝龙康骏房地产开发有限公司赔偿朱宝兴因合同解除导致的资金占用损失(资金占用损失均按照年利率6％计算，以1，000元为基数，自2016年3月18日起算；以10，000元为基数，自2016年5月14日起算；以100，000元为基数，自2016年5月21日起算；以406，952元为基数，自2016年5月24日起算；以500，000元为基数，自2016年8月2日起算，以上均主张至实际支付之日止)；4、判令上海宝龙康骏房地产开发有限公司退还代办费、预告登记费850元；5、判令上海宝龙康骏房地产开发有限公司赔偿朱宝兴因解除合同而造成的其他损失，包括沟通和催促办理产证支出、提前解除贷款合同违约金等损失500元；6、判令上海宝龙康骏房地产开发有限公司承担财产保全保险费1，832.68元。鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中“法院查明”及“法院认为”部分，本院不再重复表述。一审法院判决：一、解除朱宝兴与上海宝龙康骏房地产开发有限公司于2016年5月24日签订的《上海市商品房预售合同》；二、朱宝兴应于判决生效之日起十日内协助上海宝龙康骏房地产开发有限公司办理《上海市商品房预售合同》的网签撤销手续；三、上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还朱宝兴购房款1，017，952元；四、上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内偿付朱宝兴利息损失(以1，000元为基数，自2016年3月18日计算至上海宝龙康骏房地产开发有限公司实际返还之日止；以10，000元为基数，自2016年5月14日计算至上海宝龙康骏房地产开发有限公司实际返还之日止；以100，000元为基数，自2016年5月21日计算至上海宝龙康骏房地产开发有限公司实际返还之日止；以406，952元为基数，自2016年5月24日计算至上海宝龙康骏房地产开发有限公司实际返还之日止；以500，000元为基数，自2016年8月2日计算至上海宝龙康骏房地产开发有限公司实际返还之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；五、上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还朱宝兴代办费、预告登记费850元；六、驳回朱宝兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15，812元，减半收取7，906元，保全费5，000元，共计12，906元，由朱宝兴负担13元，由上海宝龙康骏房地产开发有限公司负担12，893元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点之一是涉案《预售合同》是否应当解除？本案中，被上诉人主张其依据《商品房买卖合同司法解释》第十九条之规定行使法定解除权。该条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”被上诉人依据该条规定行使解除权需要满足两个要件，一是办理房屋所有权登记(小产证)的期限届满后超过一年；二是无法办理小产证的原因在于出卖人(即本案上诉人)。具体到本案，涉案《预售合同》第十四条第一款约定：在甲方(上诉人)办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙(被上诉人)双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。第二款约定：甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180日内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。《预售合同》补充条款一第十条第四款双方特别约定：出卖人应当在该房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人认为补充条款的上述约定系上诉人办理产权初始登记(大产证)的期限，上诉人认为在此期限内其承担的仅是备案义务，并非办理完毕大产证的义务。本院认为，办理涉案商铺大产证应是《预售合同》基本条款及上诉人应承担的主要义务，若上诉人无法办理涉案商铺的大产证，必然导致无法办理小产证，合同目的当然无法实现。上诉人的解释与《预售合同》第十四条第一款的约定相矛盾，也与补充条款一第十条第四款的约定目的不符，本院对上诉人的意见不予采纳。正如一审法院所言，即使双方对办理大产证期限未作约定或者约定不明，上诉人也应在合理期限内办理完毕大产证。故，一审法院依据上述《预售合同》及补充条款的具体内容，认定上诉人未在约定期限办理涉案商铺大产证，进而导致涉案商铺在合同约定办理期限届满后超过一年未办理小产证，有充分的事实依据，本院予以认同。关于无法办理小产证的原因。依据上诉人《关于业主关心问题的回复》、区房地局答复意见等在案证据，结合本院上述分析，届期未办理小产证的直接原因在于上诉人不符合办理大产证登记的受理条件，但上诉人认为该原因系被上诉人与华瞻公司协商一致拆除涉案商铺隔断的行为导致。本院认为，依据一审法院查明的案件事实，并结合《预售合同》及被上诉人与华瞻公司《委托管理协议》的实际履行情况，上诉人的该项主张缺乏充分依据，本院不予采纳。基于上述分析，上诉人已经违反了《预售合同》办理产权登记的相关约定，致使合同目的无法实现，被上诉人有权利解除《预售合同》。上诉人关于被上诉人不享有法定解除权利的主张，本院不予支持。至于上诉人主张的其他涉案《预售合同》不应解除的理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。本案争议焦点之二是损失以何标准认定？本案双方未在涉案《预售合同》约定本案情形下解除合同后的违约责任承担方式，故，被上诉人有权利依据相关法律规定要求上诉人赔偿损失。一审法院结合双方《预售合同》履行情况、上诉人违约程度等实际情形，认定上诉人以中国人民银行公布的同期贷款基准利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付被上诉人资金被占用期间的利息损失，并无不妥。上诉人主张应以同期存款利率计算，缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。关于利息损失起算点，一审法院的认定合法合理，上诉人主张起算点应为判决生效之日，缺乏相应依据，本院不予支持。至于本案所涉代办费、预告登记费等费用问题，在《预售合同》已被解除的情况下，上述费用确属被上诉人因涉案商铺买卖所遭受的损失，一审法院判决由上诉人支付并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15，812元，由上诉人上海宝龙康骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 斌审 判 员  易苏苏审 判 员  章晓琳二〇二〇年八月二十八日法官助理  黄 达书 记 员  汪汝珏附：相关法律条文