福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2126号 上诉人（原审被告、反诉原告）：戴建敏，男，1983年6月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区，暂住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱太华，男，1975年1月19日出生，汉族，住福建省厦门市集美区，暂住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：杨慧，福建厦金律师事务所律师。 上诉人戴建敏因与被上诉人朱太华房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初4388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 戴建敏上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持戴建敏一审反诉请求。事实和理由：原审法院认定戴建敏主张朱太华返还押金10000元于法无据错误。双方的微信聊天记录可以确定，戴建敏明确告诉朱太华租赁合同履行至2019年4月15日止，朱太华亦表示同意，且协定内容为在2019年4月15日止该租赁房如顺利出租，朱太华应允退还押金，并由戴建敏缴清物业管理费。对此证人证词已经证实，朱太华也已认可。故朱太华应予退还押金10000元。而物业管理费、公维金等缴纳事宜，戴建敏从未否定，只因朱太华押金没退还，戴建敏故而未交。 戴建敏于2019年11月提起上诉时，还提出“请求判令朱太华应予赔偿违约金48600元”。庭审中，戴建敏撤回该项上诉请求。 朱太华答辩称，一、戴建敏要求朱太华返还押金无事实和法律依据。从双方的聊天记录可以看出戴建敏在与朱太华签订《店铺租赁合同》之后迟迟未对房屋进行装修，朱太华于2019年4月8日提醒戴建敏租金即将到期，让其缴交下季度的房租时，戴建敏明确表示不打算继续交下一季度租金，让朱太华找到新的承租人之后就立马搬出店铺内的物品，其实这已经表明戴建敏单方面要求解除租赁合同，已构成违约。根据合同第五条:“租金的支付，每季度缴交一次，第一期租金于本合同生效后当日内付清；第二期及以后租金于每一期开始前十日内付清”。双方另协议“除第一次租金，每季度租金需提前十天交齐，如逾期七天则房东直接收回店面，店铺押金不予退还”。戴建敏明确表明不继续履行合同，要求解除合同，已构成根本违约，理应承担6个月租金作为违约金，且押金不予退还。一审法院对朱太华6个月租金的违约金的赔偿不予支持，朱太华虽有不服判决，但不想诉累和占用过多司法资源，以和为贵，未提上诉。然戴建敏却颠倒是非，反而状告朱太华要求赔偿违约金，返还押金，于法无据，完全是荒唐可笑的诉求。 朱太华向一审法院提起诉讼，请求判令：1、戴建敏支付朱太华违约金48600元（8100元/月×6个月）；2、戴建敏支付拖欠的2018年10月16日至2019年4月15日期间的物业管理费5020.98元（836.83元/月×6个月）、公维金375.48元（62.58元/月×6个月），以上合计53996.46元。 戴建敏向一审法院提起反诉，请求判令：朱太华返还戴建敏押金10000元。 一审法院认定事实：2018年4月25日，朱太华与案外人陈思炉签订一份《店铺租赁合同》，约定朱太华向陈思炉承租位于厦门市房屋，租期自2018年8月16日至2024年8月15日止，物业管理费等由朱太华支付，等等。2018年10月13日，朱太华作为甲方（原出租方），戴建敏作为乙方（新承租方），尹梦州作为丙方（中介）签订一份《店铺租赁合同》，约定朱太华向戴建敏出租上述房屋，合同载明：“……第三条租赁期限：1、租期从2018年10月16日起至2023年10月15日止，2、装修期为两个月半月免租金（即2018年10月16日到2018年12月31日为免租期）。第四条租金：1、从2019年1月1日至2019年10月15日，每月租金为8100元整……第五条租金的支付：每季度缴交一次。第一期租金于合同生效后当日内付清；第二期及以后租金于每一期开始前十日内付清。第六条房屋的交付：甲方在合同生效之日起当日内，将租赁房屋交付乙方使用，同时甲方结清当前租赁物所需缴交的费用（物业费、水电费等）。第七条租赁期的有关费用：1、乙方所租赁房屋的水电费（包括水电公摊费用）、有线电视费、卫生费、物业管理费（包括房屋公共维修金）、通信网络费等因乙方使用房屋而产生的费用从交付房屋之日起算，由乙方承担，乙方应及时支付，否则应承担延期付款的违约责任……第十条租赁期满：1、租赁期满（包括合同解除）后，本合同即终止，届时乙方须将房屋腾空、保持设备运行良好，并将房屋退还给甲方……3、本合同生效后，甲、乙双方不得擅自变更或解除合同，否则应承担六个月租金的违约金，如违约金不足补偿损失，守约方还有权要求赔偿超过部分之损失。……第十二条合同生效：本合同自双方签字且乙方缴清押金（当日）后生效。第十四条其他约定：1、本合同签订之日起，乙方向甲方缴交押金10000元整；该押金于合同期满且乙方全部履行本合同义务后七天内，甲方无息退还……备注:经双方友好协商特添加以下几点。1、合同期内可以转让，但新的租客必须和甲方重新签订租赁合同。2、除第一次租金，每季度租金需提前拾天交齐，如逾期柒天则房东直接收回店面，店铺押金不予退还……”戴建敏当日缴纳了10000元押金及2018年10月16日至2019年4月15日期间的租金28350元，朱太华依约向戴建敏交付了案涉房屋。 2019年4月8日，朱太华通过微信催促戴建敏缴纳下一季度租金，戴建敏回复：“你早就清楚我不要了，押金我也不会说退，东西你租出去我会立马搬出。或者这两天我就会把东西处理掉”，朱太华表示戴建敏并未向其当面提出不租，其并不清楚，戴建敏回复：“好吧，现在清楚咯”。2019年4月10日，朱太华通过微信告知戴建敏：“戴总，中交店铺上午我去看了，你东西都在里面，到底什么想法，到房租了请及时续缴房租，如不续租了，请及时把东西搬走，解除合同，交接钥匙，谢谢”，戴建敏回复其15日前肯定搬走，朱太华陈述：“你不要了，明天就安排把东西搬走了，我也好让别人可以进去看……”，戴建敏表示这几天小孩生病，没时间搬，到15日还有几天时间，朱太华可以带人看。2019年4月15日，戴建敏向朱太华腾退了上述房屋。次日，朱太华将上述房屋出租给案外人。戴建敏未对案涉房屋进行过装修，也未缴纳过其承租期间的物业管理费与公维金，2018年10月16日至2019年4月15日期间应缴纳的物业管理费为5020.98元,公维金为62.58元/月。朱太华于2019年10月8日缴纳了案涉房屋2018年5月至2019年4月的物业管理费10041.96元。朱太华与戴建敏当庭均确认双方签订的《店铺租赁合同》已于2019年4月15日解除。 一审法院认为，本案房屋租赁合同纠纷。朱太华与戴建敏签订的《店铺租赁合同》应视为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。 关于朱太华的诉讼请求。根据朱太华提供的微信聊天记录，2019年4月8日，戴建敏向朱太华表示不再承租案涉房屋，2019年4月10日，朱太华告知戴建敏如不续租则及时搬走物品、解除合同，戴建敏表示于2019年4月15日前腾退案涉房屋，应视为同意解除合同，则双方系协商一致解除合同，故朱太华以戴建敏擅自解除合同为由主张其支付违约金48600元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据合同约定，物业管理费包括公维金由戴建敏支付，戴建敏未缴纳过案涉房屋2018年10月16日至2019年4月15日期间的物业管理费5020.98元及公维金62.58元/月×6个月=375.48元，朱太华已于2019年10月代缴了该段期间的物业管理费，至于朱太华是否缴纳过该段期间的公维金，系其与案外人陈思炉或物业服务公司之间的关系，与本案无关，故朱太华主张戴建敏应向其支付该段期间的物业管理费5020.98元、公维金375.48元，于法有据，本院予以支持。 关于戴建敏的反诉请求。根据《店铺租赁合同》第十四条约定，押金退还的前提条件为合同期满且戴建敏全部履行合同义务，但戴建敏未依约对案涉房屋进行过装修，也未缴纳过承租期间的物业管理费、公维金，构成违约，故戴建敏主张朱太华返还押金10000元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、戴建敏应于本判决生效之日起七日内向朱太华支付2018年10月16日至2019年4月15日期间的物业管理费5020.98元、公维金375.48元；二、驳回朱太华的其他诉讼请求；三、驳回戴建敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费1150元，减半收取575元，由朱太华负担517元，戴建敏负担58元；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由戴建敏负担。 双方于二审中未提交新证据。 二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕戴建敏的上诉请求进行审理。讼争租赁合同每月租金8100元，租期5年，朱太华给予戴建敏2个半月的免租期用于装修。而戴建敏仅承租了5个半月，享用了2个半月的装修免租期却未进行装修，且未缴承租期间的管理费等费用，不符双方合同约定的退还押金的条件。戴建敏上诉要求退还该1万元押金，缺乏事实与法律依据。本院不予支持。 综上，戴建敏的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由戴建敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 聆 审判员 李向阳 审判员 柯艳雪 二〇二〇年八月七日 书记员 林加仁 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。