上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7636号上诉人(原审原告)：顾琦敏，女，1931年11月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张向锋，上海勤周律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：何宇贵，男，1972年7月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：付亚辉，上海海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：余翔宇，上海海华永泰律师事务所律师。原审第三人：胡霆(HUTING)，女，1954年12月1日出生，住69VikingStreetCampsieNSW2194Australia。上诉人顾琦敏因与被上诉人何宇贵、原审第三人胡霆房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初21845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人顾琦敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持顾琦敏的一审诉讼请求。事实和理由：1．一审法院未查明合同甲方签约的主体。2016年4月23日，顾琦敏出具委托书，委托胡霆出租上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)。2016年6月1日，胡霆代顾琦敏(租赁合同的甲方)与何宇贵签订租赁合同，顾琦敏只在合同上收款人处签名。租赁合同甲方处顾琦敏签名系胡霆代签，合同甲方仅为顾琦敏一人，而非一审法院认定的顾琦敏和胡霆。2．一审法院未查明租赁合同相对人何宇贵为上海凯群房地产经纪事务所经营者。租赁合同是何宇贵提供的格式合同，合同约定租赁期限长达20年，且没有租金调整的约定。顾琦敏作为高龄老人对合同内容认知能力远不及何宇贵与胡霆。3．一审法院未认定顾琦敏享有单方解约权错误。从租赁合同补充条款的内容来看，没有顾琦敏必须与胡霆共同行使解除权的意思，顾琦敏有权单方解除租赁合同。胡霆作为顾琦敏的受托人，其对租赁合同的权利都来源于顾琦敏。4．一审法院未查明何宇贵与胡霆恶意串通损害顾琦敏利益的事实。租赁合同签订后，第一期租金由何宇贵直接转账给顾琦敏，而后何宇贵未经顾琦敏同意将租金支付给胡霆，胡霆将租金分成三份，顾琦敏被迫拿到一份。租赁合同约定的租金低于市场价，只有当前同面积同类房屋市场价的一半，何宇贵与合同明知该合同损害顾琦敏利益，坚决不同意解除，是恶意串通损害顾琦敏利益。5．一审法院未能保护未成年人的合法权益。6．一审法院通知胡霆开庭程序违法，一审法院接受胡霆证据材料程序违法。7．取得物权并非签订租赁合同的必备条件，租赁合同补充条款的“和”字无论作为介词还是连词，都没有一起、共同的意思。被上诉人何宇贵辩称，同意一审判决，请求予以维持。原审第三人胡霆未发表述辩意见。顾琦敏向一审法院起诉，要求判令：1．确认顾琦敏、何宇贵之间的房屋租赁合同于2018年8月31日解除；2．何宇贵支付顾琦敏自2017年6月1日起至2018年8月31日止的欠付租金95，200元；3．何宇贵将房屋恢复原状并返还顾琦敏；4．何宇贵向顾琦敏支付自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按13，000元／月计)；5．何宇贵支付顾琦敏违约金6，800元(以押金抵扣)。一审法院认定事实如下：案涉房屋原为胡守衡(系顾琦敏之夫)、顾琦敏及胡晶三人共同共有。顾琦敏与胡霆、胡晶系母女关系。胡守衡于2013年1月29日过世。2015年3月31日，顾琦敏与胡霆签订《赠与合同》，约定顾琦敏将其名下的案涉房屋部分产权赠送给胡霆，两人并于当日向原上海市卢湾公证处申请办理《赠与合同》公证［公证书(2015)沪卢证字第1064号］。同日，胡晶与胡霆因继承被继承人胡守衡名下的案涉房屋部分产权，向原上海市卢湾公证处申请办理继承权公证，公证书［(2015)沪卢证字第1065号］载明：顾琦敏表示放弃对被继承人胡守衡的遗产继承权，被继承人胡守衡的遗产由胡晶、胡霆共同继承。案涉房屋产权变更登记手续至今尚未办理。2016年4月23日，顾琦敏出具内容为“兹有顾琦敏愿意将鲁班路XXX弄XXX号XXX室房产全权委托小女儿胡霆HUTING护照号码MXXXXXXX处理。包括租赁、房产买卖过户事宜任何人不得干预”的委托书。2016年6月1日，顾琦敏、胡霆(甲方)与何宇贵(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方居住使用；租赁期20年，自2016年6月1日起至2036年5月30日止；月租金及押金均为6，800元，每12个月支付一次，提前7天支付下一次房租；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金6，800元。该合同补充条款处有手写内容约定乙方有权自行转租；合同期内如顾琦敏和胡霆提出终止合同，双方不作违约，如其他人提出终止合同将赔偿剩余租期内的租金损失。合同履行期间，何宇贵按期支付了截至2021年5月的每期租金。其中，第一期租金转账支付至顾琦敏名下账户，之后每期均转账至胡霆名下账户。2018年8月15日，顾琦敏向何宇贵发送《律师函》，函告称合同补充条款约定如顾琦敏提出终止合同，双方不作违约。顾琦敏除收到第一期租金外，未再收到任何租金，因顾琦敏此前长期居住国外，未发现何宇贵欠付租金，现回国后经查询发现何宇贵欠租情况，还发现何宇贵擅自改变房屋结构，群租他人等，故依照合同补充条款约定，通知何宇贵于2018年8月31日解除合同，并要求支付欠租、返还房屋等。2018年10月15日，顾琦敏诉至一审法院。一审审理中，顾琦敏确认2018年、2019年的两期租金均已在顾琦敏、胡霆、胡晶之间进行了分配。一审法院认为，顾琦敏所作胡霆系其代理人，非出租人的意见，何宇贵、胡霆均不予认可，案涉合同内容亦无此体现，顾琦敏虽曾出具过委托胡霆办理房屋租赁、买卖事宜的委托书，但鉴于胡霆已因继承取得案涉房屋物权，不影响胡霆在本案租赁中出租人的身份。顾琦敏就其诉称的何宇贵违约事实(欠租、破坏房屋结构、群租)均无证据证实，何宇贵亦不予认可，且何宇贵提供了其历年支付租金的转账凭证并有胡霆确认，故顾琦敏前述诉称事实均不成立。顾琦敏另提出的其基于补充条款约定享有任意解除权，有权解除合同的意见，鉴于现为顾琦敏一人提出解除合同，与该补充条款约定情形不符，故顾琦敏要求适用该条款解除合同，依据不足。一审法院判决：驳回顾琦敏的全部诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为顾琦敏是否有权解除案涉租赁合同。根据本案已查明的事实，通过赠与和继承，胡霆已成为案涉房屋权利人之一，而顾琦敏则放弃了其在该房屋中的权利。本案中，顾琦敏主张根据其出具的委托书，胡霆仅代其签订租赁合同，并非合同的甲方，然该意见既与合同约定不符，又与合同履行情况相悖。从合同约定来看，胡霆在合同甲方处签名，且合同中约定合同期内有权终止合同的主体为“顾琦敏和胡霆”，因此足以认定胡霆为租赁合同中的甲方。从合同履行情况来看，胡霆分得房屋租金收益的事实与其作为房屋权利人的身份相符，该收益权显然不是顾琦敏所述代为签约人所能取得的。根据合同约定，合同期内如顾琦敏和胡霆提出终止合同，双方不作违约，再结合合同签署情况，该处顾琦敏和胡霆应指合同甲方，因此顾琦敏认为其有权单方解除合同缺乏事实依据。此外，针对顾琦敏有关租赁合同系何宇贵提供的格式条款，何宇贵与胡霆恶意串通损害顾琦敏利益的上诉意见，既缺乏事实基础，也没有相应证据予以佐证，本院均不予采信。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，180元，由上诉人顾琦敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王晓梅审 判 员 俞 璐二〇二〇年八月二十五日法官助理 高 勇书 记 员 王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……