湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1007号上诉人（原审被告）：戴耕，男，汉族，1960年7月17日出生，现住湖南省湘潭市岳塘区。上诉人（原审被告）：黄玲玲，女，1962年4月1日出生，汉族，现住湖南省湘潭市岳塘区，系戴耕之妻。被上诉人（原审原告）：湘潭东方名苑物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区双拥中路9号东方名苑会所。法定代表人：陈平，董事长。委托诉讼代理人：王丹，上海天尚（长沙）律师事务所律师。上诉人戴耕、黄玲玲因与被上诉人湘潭东方名苑物业管理有限公司（以下简称东方名苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初897号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。戴耕、黄玲玲上诉请求：依法撤销或纠正一审判决。事实和理由：一、双方之间未签订过任何合同协议文书，不属于合同关系，不能依据合同法作出判决，上诉人系针对被上诉人非法涨价而暂缓交费。二、东方名苑物业公司未按法定程序办理相关手续，而是由开发商“多凌华城置业有限公司”演变而来，开发商与东方名苑物业公司均由陈平一人担任法定代表人，其诉讼主体资格不合法。三、上诉人于2009年购置该房时与多凌华城公司签有物业管理合同，规定物业管理费为每平方米1.5元/月，现物业公司未经法定程序擅自调高物业管理费的行为违法。四、被上诉人服务态度差，业主多次要求查看物业费调价的审批文件均被拒绝。五、被上诉人的物业管理工作存在严重不作为，未达到相应的服务标准。六、一审法院适用法律不当，且偏向被上诉人。七、请求二审法院依法认定被上诉人诉讼主体资格无效，驳回其全部诉请，臻嘉园小区物业管理费仍按每平方米1.5元/月缴纳。东方名苑物业公司辩称，1.上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，案涉臻嘉园小区成立了业委会，业委会与被上诉人签订了物业合同，被上诉人提供了物业服务，上诉人应当支付物业费。2.被上诉人作为物业服务企业已经为该小区服务了7年，物业费的涨价也是依法依归经过业主大会表决同意的，通过上门征求意见的形式，大部分业主对被上诉人的物业服务予以认可，此次属于续聘物业，严格遵守了物业选聘和涨价的议事规则，并在业主群进行了公示，合法合规。3.上诉人认为物业选聘及涨价程序侵害了其合法权益，根据物业管理条例的相关规定，应提起物业服务合同无效的诉讼，但上诉人并未提起，所以合同具备法律效力。4.一审法院认定事实清楚，证据充分，应当驳回上诉人的上诉请求。东方名苑物业公司向一审法院起诉请求：1.判令戴耕、黄玲玲支付2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费7903元并按日万分之五的标准支付违约金1680元（暂计算至2020年2月29日，后续的违约金计算至物业管理费实际支付之日止），合计9583元；2.判令戴耕、黄玲玲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：戴耕、黄玲玲系湘潭市岳塘区东方名苑臻嘉园小区x栋x单元xxxx号房屋业主，房屋建筑面积为146.35平方米。2017年6月20日，湘潭市岳塘区东方名苑臻嘉园小区成立了业主委员会并办理了备案证明。2017年11月15日，东方名苑臻嘉园小区业主委员会与东方名苑物业公司签订了一份《物业服务合同》，约定由东方名苑物业公司为臻嘉园小区提供物业管理服务，合同期限为三年，即自2018年1月1日起至2020年12月31日止。物业管理费的收取标准为二楼及二楼以上住宅物业管理费为每月每平方米1.8元，按半年度预缴。业主未能按时缴纳物业管理费，逾期三个月以上（含三个月）每日按欠款总金额的0.05%支付违约金。戴耕、黄玲玲认为该小区没有成立业主委员会，且东方名苑物业公司涨价程序不合法，故从2018年1月1日起未再缴纳物业管理费。截至2020年6月30日止，戴耕、黄玲玲已累计拖欠物业管理费7903元未交。一审法院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，东方名苑臻嘉园小区业主委员会与东方名苑物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，且对全体业主具有约束力。戴耕、黄玲玲作为东方名苑臻嘉园小区业主，未按照合同约定按时缴纳物业管理费，是引起本案纠纷的直接原因，应当承担全部责任。东方名苑物业公司要求戴耕、黄玲玲支付2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费7903元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。戴耕、黄玲玲未按时缴纳物业管理费已构成违约，东方名苑物业公司要求戴耕、黄玲玲支付违约金的诉讼请求，合理合法，但约定的违约金标准偏高，一审法院酌情以戴耕、黄玲玲欠付的物业管理费的20%来确定违约金的数额，即戴耕、黄玲玲应支付违约金1580元（7903元×20%）。戴耕、黄玲玲答辩东方名苑物业公司主体资格不合法的辩解意见，无理无据，不予采纳。戴耕、黄玲玲答辩东方名苑物业公司物管工作存在严重不作为，服务态度差，涨价程序不合法的辩解意见，无证据证实，亦不予采纳。判决：一、戴耕、黄玲玲于本判决生效之日起三日内一次性支付湘潭东方名苑物业管理有限公司2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费7903元及违约金1580元，合计9483元；二、驳回湘潭东方名苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由戴耕、黄玲玲负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院二审审理查明，2017年11月15日，双方签订的《物业服务合同》，系东方名苑臻嘉园小区业主委员会成立后与东方名苑物业公司重新签订的合同。在此之前，东方名苑物业公司一直为东方名苑臻嘉园小区提供物业服务，物业管理费按1.5元/月/㎡的标准收取。二审查明的其他案件事实与一审法院认定的案件事实一致。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交。本案中，东方名苑臻嘉园小区业主委员会与东方名苑物业公司签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力，戴耕、黄玲玲作为东方名苑臻嘉园小区的业主，未按照合同约定按时缴纳物业管理费，东方名苑物业公司依法催交符合法律规定，上诉人戴耕、黄玲玲提出“东方名苑物业公司的诉讼主体资格不合法”的上诉理由不成立，本院不予支持。国务院颁布的《物业管理条例》第十二条第五款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。本案系东方名苑物业公司根据《物业服务合同》提起的催交物业费的诉讼，戴耕、黄玲玲认为案涉物业公司的选聘及涨价程序不合法，侵害了其合法权益的，应依法另行主张权利，但不得以此为由拒交物业管理费。东方名苑物业公司要求戴耕、黄玲玲支付2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费7903元的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。戴耕、黄玲玲提出“东方名苑物业公司的物管工作存在严重不作为，未达到相应的服务标准”的上诉理由，但没有提交证据证实，本院不予采纳。戴耕、黄玲玲未按时缴纳物业管理费的行为构成违约，应承担一定的违约责任。本院酌情以戴耕、黄玲玲欠付的物业管理费的10%来确定违约金的数额，即戴耕、黄玲玲应支付违约金790元（7903元×10%）。综上所述，一审判决部分项目处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初897号民事判决第二项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初897号民事判决第一项为：戴耕、黄玲玲于该判决生效之日起三日内一次性支付湘潭东方名苑物业管理有限公司2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费7903元及违约金790元，合计8693元；三、驳回湘潭东方名苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费50元，由上诉人戴耕、黄玲玲共同负担。本判决为终审判决。审判长  陈立兵审判员  戴 伟审判员  周智湘二〇二〇年八月十八日法官助理李淇耀书记员马红兰附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。