浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2391号 上诉人（一审原告）:张文广，男，1983年2月7日出生，汉族，户籍地浙江省台州市黄岩区，现住浙江省义乌市。 上诉人（一审原告）:谢春艳，女，1992年1月26日出生，汉族，户籍地浙江省台州市黄岩区，现住浙江省义乌市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：柳存青，浙江福田律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：马晓红，浙江福田律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:陈惠娟，女，1969年2月24日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 被上诉人（一审被告）:陈洪鸣，男，1969年11月1日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：骆兴洪，浙江星耀律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈昕雨，浙江星耀律师事务所律师。 被上诉人(一审被告):义乌市兴邦资产管理有限公司，住所地：浙江省义乌市商城大道128号五楼。统一社会信用代码：91330782MA28DNU45M。 法定代表人：汪曙农，执行董事兼经理。 上诉人张文广、谢春艳因与被上诉人陈惠娟、陈洪鸣、义乌市兴邦资产管理有限公司（以下简称兴邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服义乌市人民法院（2020）浙0782民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张文广、谢春艳上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审请求或发回重审。事实与理由：1、本案一审认定事实不清。三被上诉人是否在出售房屋时虚构了房屋租金为6.8万元，以及虚构租金的主体是兴邦公司还是陈惠娟、陈洪鸣，一审未查明。兴邦公司向上诉人确认的租金6.8万元，并非是附近的平均租金，而是兴邦公司确认的实际租金。2、一审认定证据有误。一审判决书第6页中，上诉人对兴邦公司提供的证据4质证意见为真实性无法确认，而一审法院以上诉人对真实性无异议为由，对该证据予以确认，明显错误。3、租金的差异不仅仅造成上诉人购买后还贷金额增加，而是直接导致本案成交价格高于市场价格40-60万元，根据租售比计算，实际出租价格4.6万元所对应的房屋价格为162万余元，与实际成交价格相差金80余万元。4、一审遗漏诉请。一审对于上诉人要求免除向兴邦公司支付中介费用的诉讼请求，没有进行审理，而该项诉请是独立于房屋买卖合同撤销的诉请。对于兴邦公司是否对上诉人进行欺诈，也未进行审理。5、本案一审对于合同法第五十四条的解读错误。本案是否构成欺诈，一审未予审查，但是一审的证据能够充分证明兴邦公司作为居间方向上诉人确认该房屋的实际年租金为6.8万元，那么与实际年租金4.6万元的事实不符，其中肯定存在欺诈，只是该行为究竟是陈惠娟、陈洪鸣还是兴邦公司实施，有待查清。并且房屋买卖合同的订立是多方面考虑的结果，而本案的年租金收益，是上诉人购买该房屋重要的考量标准之一。本案的房屋买卖合同显失公平，按照被上诉人交易时确认的实际租金与成交价格的租售比，本案4.6万元租金对应的是162万余元的房屋价格，故上诉人向二审法院申请对涉案房屋交易时的市场价格进行评估。本案房屋在出售前是作为出租使用，上诉人购入也是作为出租使用，根据房地产评估规范，对于出租房的价格是使用收益法来计算房屋价值，特别是在交易后，中介也向上诉人说明租赁价格变动后房屋的市场价值只有180万左右，上诉人请求法院能够对涉案房屋在买受时候的价格进行鉴定，鉴定结果和结论可证明本案是否达到了可撤销的情形。 被上诉人陈惠娟、陈洪鸣答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判，驳回上诉。案涉房屋成交价格为240万，上诉人向法院提供的证据显示评估价格是229.6万元，评估价格和成交价格只有10万元左右，所以上诉人买的这个房屋不存在显失公平的情形，上诉人要求法院重新评估鉴定房屋价格，该申请不应得到支持，因为案涉房屋的价格是双方协商确定的，也是在本案中介居间下成交的，体现的是双方当事人真实意思表示，这个意思表示无论在今后房屋出现价格任何变动都不能改变双方对交易价格的一致确认。本案被上诉人从来没有向上诉人虚构过租金，上诉人购买房屋的目的是学区房，从程序上说，一审判决也没有遗漏上诉人的诉请，因为一审判决主文有驳回原告诉请的判项，包含了上诉人的其他所有诉请。上诉人作为一审原告提起诉讼，首先应明确其主张撤销买卖合同的请求权基础，这个请求权基础不是法院定的，也不是法院选择的，应该由上诉人自行向法院主张是按照欺诈还是显失公平还是重大误解来撤销合同，但上诉人一直没有对于请求权基础进行选择。需要强调的是，在房屋买卖的过程中，二上诉人作为完全民事行为能力人，全程参与了房屋买卖，且本案涉及的交易属于大宗交易，上诉人必然应该对于成交标的的状况包括租金和其他情形有了解和合理判断的过程，本案上诉人完全因为认为房屋价格过高，所以反悔，但案涉房屋已经办理了不动产过户登记，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人兴邦公司答辩称：一审认定清楚，请求驳回上诉人的诉请。房屋的交易价值，在过户的计税评估里面就达到了2296000元，同时该地址的房屋属于学区房，在二上诉人购买时具有唯一性，当时二上诉人在我们公司要求买这个房屋的时候就说这是为了孩子读书的，作为学区房来说，价值无法通过租金来衡量的，所以二上诉人现在提出用租金来衡量房屋价值是不合理的，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 张文广、谢春艳向一审法院起诉请求：1、撤销张文广与陈惠娟于2019年12月13日签订的《房屋买卖协议》，不动产权证过户产生的费用由陈惠娟、陈洪鸣负担（金额约为17万元）；2、陈惠娟、陈洪鸣赔偿其损失包括但不限于契税、评估费、个人所得税以及收取房款后产生的利息（以购房款90万元为本金自2019年12月25日起按银行同期同类贷款利率计算至实际归还之日止）；3、免除其向兴邦公司支付中介费14400元的义务。4、兴邦公司对上述1、2项请求承担连带赔偿责任。 一审法院认定事实：张文广与谢春艳系夫妻关系，陈惠娟、陈洪鸣亦系夫妻关系。2019年12月13日，经兴邦公司居间介绍，张文广与陈惠娟签订房屋买卖合同一份，约定：陈惠娟、陈洪鸣将其享有所有权的义乌市福田街道银海二区73栋6号101的房屋作价2400000元出卖给张文广。双方还对其他合同权利和义务做了详细约定。签约后，张文广、谢春艳已支付购房款（含定金）90万元，双方于2019年12月24日将涉案房产过户至张文广、谢春艳名下。因发现涉案房屋的年租金仅有46000元，与张文广、谢春艳自身预期有较大距离，经三方协商未果，张文广、谢春艳诉来法院。 一审法院经审理认为，案涉房屋买卖合同系双方经过充分协商，自愿达成，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法确认有效。双方均应依约履行。案涉房屋的租金收益高低，并非买卖双方签订房屋买卖合同的主要目的。张文广、谢春艳主张陈惠娟、陈洪鸣在“租金收益”上存在欺诈，进而造成重大误解并显失公平之主张，与法不符，不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条的规定，判决：驳回张文广、谢春艳的诉讼请求。案件受理费2542元（已减半收取），由张文广、谢春艳负担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经审查，本院对一审查明事实予以确认。 本院经审查认为，张文广、谢春艳在二审中明确以受欺诈为由主张撤销张文广与陈惠娟签订的《房屋买卖合同》，并要求赔偿损失，故本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同订立过程中是否存在欺诈行为。张文广、谢春艳提出被上诉人方在交易过程中虚构房屋租金，存在“租金欺诈”，但根据涉案《房屋买卖合同》的内容，买卖双方对于该房屋出售时所带租约的租金情况并未进行过约定，该租金情况亦非是影响双方缔约的根本因素，且现并无充分证据证明陈惠娟使用欺诈手段，使得张文广违背真实意思订立合同，或者陈娟惠知道他人实施欺诈行为，致使张文广违背真实意思与之订立合同，故本案上诉人张文广、谢春艳以受欺诈为由，主张撤销与陈惠娟签订的《房屋买卖合同》，依据不足，本院不予支持。关于张文广、谢春艳所提一审证据认定问题，一审中兴邦公司提交的证据4系复印件，且涉及案外人，在张文广、谢春艳对真实性未予认可的情况下，一审以张文广、谢春艳、陈惠娟、陈洪鸣对该证据真实性无异议为由，对真实性予以确认，确有不当，本院予以指正，但一审对该证据的认证意见不影响本案实体处理结果。张文广、谢春艳所提要求调取其与兴邦公司的交谈视频及对房屋市场价值进行评估的申请，对本案处理而言缺乏必要性，本院不予准许。本案系房屋买卖合同纠纷，张文广、谢春艳基于居间合同法律关系所提免除居间费用等主张，可另行处理。 综上，上诉人张文广、谢春艳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5084元，由张文广、谢春艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 敏 审 判 员  张燕燕 审 判 员  钱 萍 二〇二〇年八月十七日 代书记员  钟李钰 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??