四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终412号 上诉人（原审原告）：杨辉，女，1967年10月16日生，汉族，住四川省资阳市雁江区，现住。 委托诉讼代理人：陈兴旺，四川蜀缘（资阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐顺辉，男，1952年4月15日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审被告）：余昌台，男，1953年10月20日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审被告）：周素兰，女，1969年7月14日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审被告）：资阳市农业融资担保有限责任公司，住所地资阳市雁江区黄龙路49号，统一社会信用代码：91512000756614803U。 法定代表人：韩意。 委托诉讼代理人：胡昌平，男，该公司职工。 被上诉人（原审被告）：资阳农村商业银行股份有限公司，住所地资阳市雁江区雁城路一段5号，统一社会信用代码：915120026627719478。 法定代表人：许猛，职务董事长。 委托诉讼代理人：肖凡，男，该公司职工。 原审第三人：邓俊辉，男，1972年7月1日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原审第三人：肖群容，女，1969年6月19日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人杨辉因资阳农村商业银行股份有限公司、徐顺辉、余昌台、周素兰、资阳市农业融资担保有限责任公司、原审第三人邓俊辉、肖群容，不服资阳市雁江区人民法院(2019)川2002民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人杨辉及其委托诉讼代理人陈兴旺，被上诉人徐顺辉、余昌台、资阳农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人肖凡到庭参加诉讼；被上诉人周素兰、资阳市农业融资担保有限责任公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。原审第三人邓俊辉、肖群容经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨辉上诉请求：1.请求依法撤销资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3741号民事判决；2.改判解除对位于资阳市雁江区房屋的执行查封，停止对该房屋的执行；3.一、二审案件受理费、公告费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人杨辉与第三人邓俊辉、肖群容的书面买卖合同无效系事实错误、适用法律错误；2.一审判决以上诉人居住、占有的证据缺乏关联性而不予确认系认定事实错误；3.证人邹某与第三人邓俊辉办理他项权证及办理委托公证均为保障上诉人杨辉购买房屋的合法权益，邹某与邓俊辉之间并不存在真实的借款关系；4.上诉人已向第三人支付了大部分购房价款，且愿意将剩余购房款5000元按照人民法院的要求交付执行；5.案涉房屋未能办理过户登记系资阳市政策至今未出台，故非因上诉人杨辉自身原因导致。 被上诉人徐顺辉辩称，房屋以产权登记为准，现涉案房屋仍登记在邓俊辉名下，上诉人与邓俊辉买卖房屋不是事实，是邓俊辉逃避债务的行为，请求人民法院依法维持一审判决。 被上诉人余昌台辩称，如果房屋系邓俊辉的财产，那我就有权分， 被上诉人资阳农村商业银行股份有限公司辩称，请求人民法院驳回上诉、维持原判。 被上诉人周素兰、资阳市农业融资担保有限责任公司未答辩。 原审第三人邓俊辉、肖群容未答辩。 上诉人杨辉向一审法院起诉请求：请求依法解除对位于资阳市雁江区房屋的执行查封，停止对该房屋的执行（房屋价值176000元）。 一审法院认定事实：2010年9月27日第三人邓俊辉与资阳市天竹房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于资阳市雁江区商品房即本案案涉房屋，用途为经济适用住房，建筑面积70.14平方米，套内面积60.41平方米，单价每平方米1530元。2012年1月5日邓俊辉取得房权证资阳字××号房屋所有权证书，载明：建筑面积70.14平方米、套内面积60.41平方米、规划用途经济适用住房。2012年9月17日邓俊辉取得案涉房国有土地使用权证书。 2016年4月1日，第三人邓俊辉、肖群容办理委托公证，委托邹某全权代表其签订案涉房买卖合同，到相关部门办理范围出售和过户登记相关的一切手续并收取房款；如购房人以公积金及银行按揭贷款方式购买该房屋，委托人同意受托人协助购房人办理购买该房屋住房公积金及委托银行的按揭贷款手续并收取按揭款，但不得为委托人设定借款、担保义务等事项。 2016年4月1日，债权人邹某与债务人邓俊辉之间因借款关系双方到资阳市房地产管理局办理了案涉房的抵押登记他项权证书，证书登记号为2016040102824。 杨辉于2011年8月起在案涉房屋居住，并以邓俊辉名义交纳物业等相关费用。 另查明，雁江区人民法院受理徐顺辉与邓俊辉民间借贷纠纷案，该院于2017年9月7日作出（2017）川2002民初2762号民事调解书，并于2017年9月21日诉讼保全查封了邓俊辉名下的该经济适用住房，查封期限为三年。2019年1月2日徐顺辉向该院申请执行，在执行过程中，杨辉提出异议。2017年7月4日，资阳市雁江区人民法院作出（2019）川2002执异61号执行裁定书裁定驳回异议人杨辉的异议请求。杨辉遂提起案外人执行异议之诉。 还查明，该案一审被告均为被执行人邓俊辉的申请执行人。案涉房性质现仍为登记在邓俊辉名下的经济适用住房。 一审法院认为，本案争议的焦点为杨辉是否为案涉房屋的权利人，其诉请是否具有事实和法律依据。审理查明，案涉房性质为经济适用住房，是指政府提供优惠政策、限定套型面积、销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。体现了国家对低收入人群的权益保护，体现了社会公共利益，其对象具有特殊性。根据国办发［2011］45号）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，其体现了五、（二）严格租售管理。……经济适用住房和限价商品住房购买不满5年的，不得上市交易。经济适用住房配售时，要明确界定政府与购买人的资产份额，并按照政府回购、适当兼顾保障对象合法权益的原则，确定经济适用住房出售所得价款的分配比例。（三）加强使用管理。市县人民政府应当建立住房保障管理信息系统，完善保障性住房和保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况。……定期检查保障性住房使用情况，对违反规定将保障性住房出售、转借、出租（转租）、闲置、改变用途且拒不整改的，应当按照有关规定或者合同约定收回。对中介机构违规代理出售、出租保障性住房的一定依法给予处罚。……（四）健全退出机制。……经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房，或者通过补交土地收益等取得完全产权。……资阳市人民政府2007年12月30日起施行的《资阳市经济适用住房销售管理暂行办法》第十六条规定，取得经济适用住房满五年，产权人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。从上述政策规定可以看出，经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，在购房五年内不得出售、转借、出租（转租）、闲置、改变用途，五年后须补交土地收益等可取得完全产权，上市交易。 本案案涉经济适用住房的购房人为第三人邓俊辉。按照政府相关政策规定，其在购买该房屋后五年内不得出售出租该房屋，五年后即使要出售该房屋也必须补交土地收益等才取得完全产权。换言之，在购房五年后购房人交纳土地收益等价款之前，购房人邓俊辉取得的是有限产权。因此，从本案事实证据看：首先，杨辉提交证据不能有效证明在该院查封之前双方存在购房事实。其次，即使与邓俊辉所签购房协议是真实的，杨辉未有证据证明其为经济适用房适用对象，双方所签协议，不符合经济适用住房解除城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序损害了其他低收入人群的利益，应认定为违反社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益。因此，案涉房屋在该院查封时仍属于本案第三人邓俊辉所有的经济适用住房性质。再次，即使杨辉与邓俊辉签订买卖协议约定五年后过户，还必须在邓俊辉向政府交纳土地收益等价款取得完全产权后，其才完全享有所有权人的处分权。但至今该案涉房属性仍为经济适用房。综上，故杨辉诉称其为案涉房的权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，请求依法解除对位于资阳市雁江区房屋的执行查封，停止对该房屋的执行（房屋价值176000元）的事实证据不足，于法无据，本院不予支持。判决：驳回原告杨辉的诉讼请求。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为：根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉案房屋现登记所有权人为原审第三人邓俊辉，房屋规划用途为经济适用房。上诉人杨辉提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《欠条》、《收条》系其单方提供，真实性尚有疑问。即便以上证据为真实的，其提供的《房屋买卖合同》中明确载明房屋性质为“经济适用房”、“5年之后支付余款”“5年后不购房”等内容，足以认定杨辉在签订房屋转让协议时，明知案涉房屋属于经济适用房，邓俊辉仅对案涉房屋享有有限产权。该《房屋买卖合同》违背了《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》中经济适用住房购买不满5年的不得上市交易的规定，杨辉并不满足“在人民法院查封之前并未签订合法有效的书面合同”的要求。因杨辉在签订房屋转让协议时，忽略案涉房屋作为经济适用房的权利限制，明知案涉房屋在一定期限内不得直接上市交易仍然购买，也不属于“非因其自身原因未办理过户登记”的情形，对由此带来的交易风险应自行承担。 综上所述，上诉人杨辉的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3820元，由上诉人杨辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  敬红 审判员  樊彬 审判员  杨虹 二〇二〇年八月二十六日 书记员  曾丹