辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9582号上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。法定代表人：孙洪波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李思浓，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星，辽宁卓政律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：寇勇，男，1986年10月26日出生，满族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：于海英,女，1986年7月2日出生，满族，住沈阳市大东区。上诉人沈阳绿建物业服务有限公司因与被上诉人于海英、寇勇物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初2674号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳绿建物业服务有限公司上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定上诉人未能完全完成园区整改、未能举证证明在服务过程中已尽完全合同义务、未对业主反映的问题采取措施予以解决与事实不符。小区物业具有整体性，服务质量好坏应由全体业主评价，不能仅凭个别业主不满意就成为拒付物业费的理由，更不应该以明知不能归责于上诉人、不属于上诉人义务的理由作为对上诉人的抗辩。被上诉人于海英、寇勇答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。沈阳绿建物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付自2016年6月1日起至2020年3月25日期间所欠的物业服务费5320元及滞纳金665元并承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：被告于海英、寇勇系坐落于沈阳市大东区房屋的业主，由原告单位提供物业服务。被告家房屋面积为68.31平方米。从2016年6月1日至2020年3月25日共计拖欠物业费5320元未付。2013年12月1日，原告（乙方）与辽宁城投地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理服务期限为第一套住宅交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止；并约定物业费收费标准为多层住宅、商业网点每月每平方米1.6元（含电梯费）、高层住宅每月每平方米2.0元（含电梯费）。同时约定乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；装修装饰管理服务；物业档案资料管理。协议还约定：乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、屋顶、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、雨水管等；上水下水管道、化粪池、窨井、道路、停车场、绿化、水泵、水箱等；3、自维箱变、消防设施设备、智能设施设备、共用照明、排风设备、热风幕等。甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备如存在问题甲方应承担解决问题的责任。在该合同履行过程中，原告实际按每月每平方米1.7元的标准收取物业管理服务费。2018年7月1日，原告（乙方）与沈阳市大东区万城小区业主委员会（甲方）《签订物业管理服务合同》，合同约定：高层住宅房屋物业管理服务费每月每平方米1.7元（包含电梯运行服务费），合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日。合同约定委托管理事项：园区房屋建筑共用部位的养护和管理；园区公用设施、设备的养护、运行和管理；园区公用绿地、花木、景观建筑的养护；园区公共环境卫生，楼道内共用部位的清洁卫生，垃圾的管理收集、清理；地下机动车库车辆停放秩序的维护；协助公安机关维护园区公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与住用户档案等；对业主和物业使用人违反《业主公约》以及装修管理等方面规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、警告、上报业主委员会或有关执法部门，以及根据法律规定起诉等措施；并具体约定了对房屋管理，如房屋外观完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、破损，外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象；设施设备维修养护、公共秩序维护、卫生保洁服务、绿化管理及养护等园区综合服务的标准（详见附件一）。同时约定万城小区业主委员会有如下权利义务：代表和维护产权人、使用人的合法权益；制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；检查监督乙方物业管理工作的实施及有关制度的执行情况；有权对无故擅自占用小区内的公共区域、公共设施、设备或改变其使用功能及改变楼宇外貌的个人及单位采取规劝、警告、制止、要求恢复原样等措施，对拒不改正的有权诉讼于法律依法解决；有权对影响毗邻业主生活的饲养宠物等不良行为进行规劝和制止；协助处理本合同生效前发生的遗留问题；有权要求乙方每年对园区配套设施建设及维护进行资金投入并监督乙方执行，但此费用比例不高于整体物业当年实际物业费收费额5%；同时，原告承诺2018-2019年度园区整改计划：万城大园区路灯进行投资建设；大园区门口广场路面修缮、安装照明亮化；3、4、5、6、7号楼前地面排水进行改造；修复完善监控系统（大小园区、电梯内）；大小园区增添儿童娱乐设施；大小园区建立业主委员会公示栏；清理园区楼外乱拉网线问题；（以上于2018年底前完成）多层门禁修复达到刷卡功能；楼体外墙进行修缮；多层住宅部分雨搭进行修复（以上于2019年7月底前完成）。一审法院认为：原告与辽宁城投地产开发有限公司签订的前期物业服务合同以及原告与万城小区业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故上述物业管理服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，应缴纳物业费。原告在2018年7月1日前一直按每月每平方米1.70元的标准收取物业费，低于前期物业服务合同约定的收费标准，符合法律规定，予以准予。关于被告提出的原告将全部物业管理项目非法转包违反合同约定及相关法律规定故不同意缴纳物业费的答辩意见，因原告对此予以否认，被告提供的相关照片不能证明其主张，故对被告此项答辩意见不予认可。关于被告提出的原告未按照物业服务合同约定完成园区整改计划故不同意交纳物业费的答辩意见，其中关于园区消防设施不完善、园区经常停电等情况，因系开发建设单位遗留问题，不系物业公司合同义务，并且在房屋保修期外，需依据法定程序启动房屋维修基金进行修理，亦不是物业公司可自行为之，故被告以此为由不同意交纳物业费不予支持。其中关于园区内私搭乱建及擅自改变房屋用途原告未及时劝告等情况，是由于小区内部分业主不良行为所致，物业服务企业对业主、物业使用人违反《物业管理条例》等规定的行为，可依据合同采取批评教育、规劝、警告、制止等措施，但并无强制执行权，且依据《中华人民共和国物权法》第八十三条相关规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己恢复权益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。故被告提供的照片等证据反映的问题并非物业服务企业单独能解决。关于被告提出原告收取的广告费用未公示的问题，如业主对此有疑问，可通过业主委员会进行协调解决。经庭审调查，被告未能按照承诺在约定期限前完全完成园区整改，亦未能举证证明其在服务过程中已尽完全合同义务，未对业主反映的问题积极采取措施予以解决，原告的物业管理确实存在瑕疵，一审法院对被告物业费的标准予以酌减，考虑到原告在2018年7月1日以前一直按照低于合同约定标准收费的实际情况，一审法院酌定具体缴费标准以按合同约定的每平方米每月1.7元的90%缴纳为宜。对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告于海英、寇勇于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2016年6月1日至2020年3月25日期间的物业费4788元（5320元×90%计算）；二、驳回原、被告其他的诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告于海英、寇勇负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：上诉人二审中陈述，我方与业委会签订物业服务合同时，对园区的整改作出了10项承诺，除第8、9项外全部完成，第8、9项一方面因为需要大量资金投入，需要按照门牌逐门修复，目前没有全部完成，一直在积极履行过程中，该园区在我方入住时因开发商多项遗留问题，包括单元门禁开发在交付时就没配备，该项是上诉人的额外投入，外墙修缮问题一直在积极履行，因之前天气原因导致工程进展没有按照约定时间彻底交付，但上诉人现在也还在积极履行中。本院认为，关于上诉人提出被上诉人应按照约定全额支付物业费的问题。上诉人二审中自认：我方与业委会签订物业服务合同时，对园区的整改作出了10项承诺，除第8、9项外全部完成，第8、9项一方面因为需要大量资金投入，需要按照门牌逐门修复，目前没有全部完成。即上诉人并未按照与业委会的承诺内容完成全部整改，则上诉人在案涉园区提供物业服务时存在服务瑕疵，且被上诉人对上诉人的整改内容并不认可。上诉人应就其该项主张承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证实其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故在此应由上诉人承担举证不充分的法律后果，其提出的“被上诉人应按照约定全额支付物业费”的主张不予支持。综上所述，沈阳绿建物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳绿建物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  吕长辉二〇二〇年八月二十日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。