广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19574号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱秀满委托诉讼代理人：杨钦维，广东桦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖添辉，广东桦仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市宝东地产开发有限公司法定代表人：冯冠华。委托诉讼代理人：张赛，广东广仁信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宸硕，广东广仁信律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳田背支行法定代表人：吴宜辉，行长。委托诉讼代理人：唐伟城，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋萍，广东嘉得信律师事务所律师。上诉人朱秀满因与被上诉人深圳市宝东地产开发有限公司（以下简称宝东公司）、第三人中国建设银行股份有限公司深圳田背支行（以下简称建设银行深圳田背支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人朱秀满上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判宝东公司与朱秀满继续履行《商品房买卖合同书》；依法协助朱秀满办理涉案房产过户登记手续；3.本案诉讼费由宝东公司承担。上诉事实和理由：一、一审法院认定事实错误，依法应当改判。(一）一审法院错误地将宝东公司转让的贷款债权视为转让涉案房产的所有权益。宝东公司与建设银行深圳田背支行、某公司1996年12月23日签署《协议书》。纵观整个《协议书》内容，宝东公司均没有将《商品房买卖合同书》权益转让予案外人某公司。事实上，《商品房买卖合同书》属于宝东公司的权利与义务无法转让予案外人某公司，因为宝东公司是在法定程序上是唯一能履行办理登记手续的义务人。某公司受让的权益仅仅是因履行了担保责任而产生的担保追偿权，该追偿权仅仅是指向代为偿还的贷款款项，并不能突破合同相对性原则，承受《商品房买卖合同书》属于宝东公司的权益。因此，一审法院认定房产的权益已经转由某公司承受是认定事实错误，宝东公司仍是《商品房买卖合同书》的适格主体，负有履行义务。(二）1.宝东公司在一审提交《某花园开发商严正通告》载明“深圳市宝安区龙华镇某花园于1993年12月8日已全部验收合格并交付使用”，可以看出涉案房产早就交付予朱秀满。2.宝东公司一审提交《欠银行按揭款名单》，可以看出朱秀满已经缴纳将近一半按揭款21033.61元，将近偿还14个月的贷款数额。如果没有交付使用，朱秀满不会缴纳贷款。3.朱秀满是有收楼的，一开始是出租他人使用，但后期像其他业主一样，因为房产出现严重质量问题，宝东公司怠于处理房产质量问题，故房产一直闲置。二、一审法院适用法律错误，完全没有理清朱秀满、宝东公司、建设银行深圳田背支行、某集团之间的法律关系，导致突破合同相对性原则，认定事实错误。朱秀满与宝东公司签署的《商品房买卖合同书》，两者系属于房屋买卖合同关系，因朱秀满已办理了按揭登记手续，且已支付了首付款，朱秀满已按照《商品房买卖合同书》的约定全面履行支付所有购房款的义务，不存在拖欠购房款的行为。而作为出售方的宝东公司，应当为购房者办理房产登记手续，但时至今日，其至今未履行该义务，违反了《商品房买卖合同书》的约定。三、应当准确理解《楼宇按揭抵押贷款合同》第八条第4项之规定，宝东公司无权处分涉案房产。依据涉案《楼宇按揭抵押贷款合同》第八条第4项，当初宝东公司归还贷款后，抵押权人建设银行深圳田背支行应当办理解除抵押登记手续，即朱秀满与建设银行深圳田背支行的抵押贷款权利与义务全部履行完毕，不存在抵押物之权益问题。其次，“担保人在取得该抵押物业权益后，无需征询抵押人即可按有关规定处分该抵押物”，该约定是无效的，有损抵押人的合法权益。该约定在当时不但没有法律支持，而且还违反1995年《担保法》的规定。被上诉人宝东公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宝东公司向一审法院起诉请求：1.确认宝东公司、朱秀满于1991年6月5日签订的《商品房买卖合同》已于1997年11月5日解除；2.朱秀满配合建设银行深圳田背支行办理基于《楼宇按揭（抵押）贷款合同》所设立的楼花抵押的解除手续；3.朱秀满承担本案的诉讼费用。朱秀满向一审法院提出反诉，请求：1.朱秀满与宝东公司继续履行《商品房买卖合同书》；2.朱秀满协助宝东公司办理涉案深圳市宝安区龙华镇和平东路南侧某花园9栋1006房产过户至朱秀满名下；3.宝东公司负担案件全部受理费。一审法院认定事实：1991年6月5日，宝东公司与朱秀满签订《商品房买卖合同书》，约定朱秀满向宝东公司购买位于深圳市宝安区某房产。宝东公司应于1992年8月30日交付朱秀满使用。朱秀满如未按合同第四条交付款项，则可被视为违约，按逾期实际天数以银行商流利率加付给宝东地产，逾期超过60天，宝东地产有权单方面终止合同，预付款不予退回朱秀满，作为给宝东地产赔偿损失。房屋由宝东地产全权处理。合同签订后，朱秀满向宝东公司支付首期款26919.8元，宝东公司向朱秀满出具《收款收据》确认收到首期款。1992年12月19日，朱秀满作为借款方（抵押人）、建设银行深圳田背支行作为贷款方（抵押权人）、宝东公司作为担保人（发展商），三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定朱秀满向建设银行深圳田背支行贷款55000元，并将涉案房产作为抵押物，宝东公司作为担保人亦在合同中签字盖章。《楼宇按揭（抵押）贷款合同》第八条另约定，抵押人确认，若担保人按本合同有关规定，代抵押人还清对抵押权人的所有欠款后，抵押人无条件同意抵押权人将抵押人名下的抵押物业之全部权益转让与担保人。担保人在取得抵押物业权益后，无须征询抵押人即可按有关规定处分该抵押物，以补偿担保人因代抵押人清偿欠款而引致的损失。1996年12月23日，建设银行深圳田背支行作为甲方，案外人深圳市某（集团）股份有限公司（以下简称某公司）作为乙方，宝东公司作为丙方，三方签订《协议书》，约定：某花园部分200多户业主所欠建设银行深圳田背支行人民币13995793元的贷款，由丙方即宝东公司在协议签订日起2个月内一次还清，宝东公司因此而产生的债权无条件转让给案外人某公司。建设银行深圳田背支行对某花园200多户业主之一切权益在宝东公司付清欠款后，全部转由某公司承受。1997年11月5日，宝东公司与某公司共同作为开发商在深圳特区报发出《某花园开发商严正通告》，称“深圳市宝安区龙华镇某花园于1993年12月8日已全部验收合格并交付使用。经开发商多次登报声明及通知，仍有部分业主没有按《商品房产买卖合同书》及《楼宇按揭（抵押）贷款合同书》付清购房款。现开发商已按《楼宇按揭（抵押）贷款合同书》的规定，履行了担保义务，代抵押人还清欠款。开发商根据上述两合同的相关条款规定，向拖欠楼款的业主发出严正通告，收回房产。请下列楼号业主自本通告发布之日起15日天内，到某花园管理处办理有关交接手续。逾期，视为开发商已收回房产，交接完毕”。一审庭审中，朱秀满主张其按照《楼宇按揭（抵押）贷款合同》的约定偿还了一年半的抵押贷款后未再继续履行还款义务，朱秀满在收房后将涉案房屋出租给案外人使用了几个月，租客搬走后朱秀满未再去过涉案房屋；宝东公司主张租客搬走后宝东公司即收回涉案房屋，后涉案房屋一直由宝东公司占有使用收益。建设银行深圳田背支行确认宝东公司已履行担保责任，为朱秀满结清按揭贷款。一审另查，深圳市不动产登记中心于2017年12月27日出具涉案房产不动产抵押登记查询表，显示涉案房产处于抵押状态，抵押人为朱秀满，抵押权人为建设银行深圳田背支行，抵押物为涉案房产。一审法院认为，宝东公司与朱秀满签订的《商品房买卖合同书》及宝东公司、朱秀满与建设银行深圳田背支行签订的《协议书》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行约定的义务。关于朱秀满要求继续履行宝东公司、朱秀满签订的《商品房买卖合同书》的反诉请求，根据宝东公司、朱秀满以及建设银行深圳田背支行签订的《协议书》，因朱秀满逾期未偿还涉案房产的贷款，在宝东公司替朱秀满还清涉案房产欠付的抵押贷款后，宝东公司因此而产生的一切权益无条件转让给案外人某公司承受。本案中，朱秀满未按照《楼宇按揭抵押贷款合同》的约定还清涉案房产的贷款，建设银行深圳田背支行确认宝东公司已经按照《协议书》的约定还清了涉案房产的贷款，故涉案房产的权益依约已经转由某公司承受；宝东公司、朱秀满于一审庭审中确认涉案房产一直由宝东公司占有使用收益，故朱秀满要求继续履行《商品房买卖合同书》的诉求，缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。关于宝东公司的本诉请求，宝东公司向一审法院提出撤诉申请撤回其所有诉讼请求，一审法院已另行出具法律文书予以裁决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，一审判决：驳回朱秀满的反诉请求。一审案件受理费924元，由朱秀满负担。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，二审期间，朱秀满称涉案房产于1992年8月20日交付使用，其收房后将涉案房产进行出租，后因房产质量太差，租了一段时间后未再理会房产；宝东公司称其在1997年11月发出通告后收回涉案房产，此前涉案房产系空置状态。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。宝东公司与朱秀满于1991年6月5日签订的《商品房买卖合同书》，及宝东公司、朱秀满与建设银行深圳田背支行于1992年12月19日签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，均系合同各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应恪守履行。综合涉案各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：朱秀满是否有权要求宝东公司继续履行房屋买卖合同，将涉案房产过户至其名下。依本案查明事实，涉案房产并未登记至朱秀满名下，朱秀满基于涉案《商品房买卖合同书》享有的权益实质仅为债权。《楼宇按揭（抵押）贷款合同》第八条关于宝东公司在承担保证责任代朱秀满清偿欠款后，可自行处分涉案房产的约定，实际隐含了在该种情形下，宝东公司有权解除双方之间房屋买卖合同，重新处分涉案房产的意思表示。而即便朱秀满不认可前述合同条款之义，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第三项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债权人在合理期限内未要求履行的除外。本案中，涉案房屋买卖合同签订于1991年6月5日，至本案纠纷发生之时已逾二十六年，未有证据表明朱秀满在1997年之后占有使用涉案房产，在该长达二十余年的期间，亦无证据表明朱秀满曾其向宝东公司主张过继续履行合同的意愿。其直至本案诉讼始要求宝东公司履行办证义务，明显超过合理期限，属于前述第一百一十条第三项规定的不予支持的情形，对其诉请本院依法予以驳回。综上所述，朱秀满的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费924元，由朱秀满负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年八月二十一日书记员 陈晓莹（兼）