河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8094号上诉人（原审原告、执行案外人）：黄颖，女，汉族，1995年8月30日出生，住郑州市金水区。上诉人（原审原告、执行案外人）：周燕玲，女，汉族，1963年7月13日出生，住郑州市金水区孟砦南街6号楼29号，身份证号432426196307132169。二上诉人共同委托诉讼代理人：李冰，河南文丰律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。负责人：石永拴，行长。委托诉讼代理人：高铁军，河南金苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小燕，河南金苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：高四超，女，汉族，1991年12月28日出生，住河南省西华县。委托诉讼代理人：胡永正，河南箕城律师事务所律师。上诉人黄颖、周燕玲因与被上诉人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行）、高四超案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初590号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄颖、周燕玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判不得执行高四超名下位于郑州市金水区××院××楼××单元××室的房产，或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：金水区人民法院查封涉案房屋之前，上诉人已与六合置业签订有书面买卖合同，且该合同经金水区人民法院确认有效。上诉人在金水区人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，自2014年起居住至今。上诉人已依约支付了超过一半的房款。未办理产权登记不是上诉人原因导致。被上诉人高四超在上诉人合法居住期间恶意办理涉案房屋转移登记，其在被建设银行起诉时辩称不是房屋所有权人。被上诉人建设银行发放贷款未尽勤勉义务、合理审慎义务，不能作为善意第三方取得对涉案房屋的优先受偿权。二被上诉人的过错严重侵害了上诉人对唯一住房的居住权。上诉人基于合法有效的购房合同享有对涉案房屋的居住权，且该住房系上诉人母女的唯一住房，直接关系到上诉人的生存权。最高人民法院对商品房消费者生存权优先于一般金钱债权的司法精神是一以贯之的，上诉人的情况符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，一审将上诉人排除在商品房消费者之外，存在严重错误。上诉人的情况亦符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。应支付上诉人的诉求。建设银行辩称，上诉人与六合置业签订认购协议，双方系合同债权关系，未支付全款，未依法进行备案登记，不享有不动产物权。涉案房屋不在开发商名下，本案抵押人不是开发商，高四超亦不是自开发商处购买。上诉人以认购协议和支付一半价款主张排除执行，仅适用于对登记在开发企业名下的商品房提出异议，本案并不符合此前提条件。本案应当适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。建设银行通过合规流程办理抵押登记，不存在过错，已取得不动产物权证明，且经生效判决确认。上诉人不服执行异议裁定后提起执行异议之诉，也说明其认为不服裁定的原因与生效判决无关，也就是对建设银行对涉案房屋享有优先受偿权没有异议。上诉人的债权相对人是开发商，如果权利受损应向开发商主张。应驳回上诉，维持原判。高四超辩称，涉案房屋系开发商六合置业一房二卖。2009年11月20日李树森购买涉案房屋，签订了商品房买卖合同，进行了备案登记，足额支付了房款，六合置业将房屋钥匙交给李树森，并办理了产权登记手续。2017年4月18日，李树森将涉案房屋转让给高四超，签订了商品房买卖合同，支付了全部价款，办理了产权变更登记手续。高四超享有的所有权应受法律保护。上诉人曾于2019年12月提起诉讼，请求确认李树森与六合置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效，被判决驳回。执行依据认定了高四超将其名下的涉案房屋抵押给建设银行，确认了高四超的所有权。上诉人主张其合法占有房屋缺乏法律依据。上诉人不能办理产权登记的原因是涉案房屋已登记在李树森名下。高四超不存在恶意办理房屋转移登记。高四超在被建设银行起诉时辩解不应担责的意见未被法院采纳。上诉人主张排除执行缺乏法律依据。黄颖、周燕玲向一审法院起诉请求：1、停止执行高四超名下位于郑州市金水区××院××楼××单元××室的房产；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、郑州市金水区人民法院（2019）豫0105执异946号执行裁定书中查明：2019年1月18日，本院作出的（2018）豫0105民初33868号民事判决书，判决：一、被告高四超于判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金1426343.83元、利息、罚息及违约金共计54658.37元（利息及罚息暂计至2018年8月28日，自2018年8月29日起至实际还款之日止，借款本息继续按合同约定计算）；二、如被告高四超未能按时足额履行本判决第一项确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司河南省分行有权就被告高四超名下位于郑州市金水区××楼××号【豫（2017）郑州市不动产证明第0145672号】的房产折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。该判决书已发生法律效力。后该案进入执行程序。2、原告于庭审中提交《商品房认购协议书》一份，主要内容记载为：出卖人（甲方）河南六合置业有限公司，买受人（乙方）黄水保，乙方认购6号楼9层东北户，建筑面积131.03平方米，单价7050元/平方米，总房款玖拾贰万叁仟柒佰陆拾壹元伍角（￥923761.5）。付款方式为一次性付款，签订认购协议书当日乙方应交纳473761.5元购房款，剩余尾款450000元整于2015年7月9日前付清，出卖人代表河南六合置业有限公司，买卖人代表黄水保，2014年7月9日；3、原告于庭审中提交收据一份，载明：“兹收到黄水保交来6-9-东北，房款，面积131.03平方米，总价923761.5元，本次付部分房款473761.5元；4、原告周燕玲系黄水保的妻子，原告黄颖系黄水保的女儿，黄水保于2017年12月21日去世，二原告系黄水保的合法继承人；5、被告高四超于庭审中提交产权证一份，显示：房屋所有权人高四超，坐落金水索凌路1号6号楼9层42号，不动产权证号为（2017）郑州市不动产权第0029460号，建筑面积129.96平方米。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告仅提供了《商品房认购协议书》、收据，并未提交其支付现金的资金来源及显示交易对手信息的银行流水明细，故原告的现有证据不足以证明其与河南六合置业有限公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同并按约定支付了全部价款，且涉案房屋的权属登记在被告高四超名下，因此，原告提供的证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止执行位于郑州市金水区××院××楼××单元××室的房屋，证据不力，不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告黄颖、周燕玲的诉讼请求。案件受理费18129元，由原告黄颖、周燕玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定的适用情形需买受人与被执行人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案不符合该规定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定的适用情形是“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，而本案中涉案房屋已自房地产开发企业名下先过户至李树森名下，又过户登记在被执行人高四超名下，不符合该规定情形。建设银行就涉案房产折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权系执行依据（2018）豫0105民初33868号民事判决的判项内容，上诉人主张建设银行不能作为善意第三方取得优先受偿权系否定生效判决，不属于执行异议之诉审理范围。综上所述，黄颖、周燕玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18129元，由上诉人黄颖、周燕玲负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年八月二十日书记员  陈威东