山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4857号 上诉人（原审被告）：潍坊华隆置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区文化路88号406室。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张娜，山东诚公律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乔永山，男，1979年9月29日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：卢锦林，山东海瑞达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董金涛，山东海瑞达律师事务所律师。 上诉人潍坊华隆置业有限公司因与被上诉人乔永山商品房销售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2020）鲁0704民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潍坊华隆置业有限公司上诉请求：1、请求判令撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判令由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，违约金计算应截止至2019年12月25日。一审法院认定违约金计算截止日期为被上诉人取得房屋所有权证书之日明显错误，违约金计算应截止至2019年12月25日。上诉人与被上诉人于2016年10月22日签订《商品房买卖合同》一份，合同第二十条约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的”，双方纠纷的解决办法为“买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金，直至办理完毕”。一审庭审中，上诉人提交证据证明，被上诉人所在20号楼已于2019年12月25日取得产权证书，具备办证条件，并及时通知被上诉人方办理产权登记手续。庭审中同时提交20号楼门口通知办证公告视频（一审法院予以采信）、向被上诉人发送短信记录等，完全可以证实上诉人已经及时尽到通知义务。双方合同已经明确约定，上诉人承担逾期办证违约责任的前提为“出卖人原因”，而本案中，20号楼产权证办理完毕后，明显应为被上诉人原因，故违约金计算截止时间应为2019年12月25日，而非一审法院认定的被上诉人取得房屋所有权证书之日止。二、一审法院依据《商品房买卖司法解释》第十六条，以约定违约金过低为由，将违约金调整至年利率6%，属于适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已明确约定，上诉人原因导致逾期办证的，“买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金，直至办理完毕”。该合同条文系双方真实意思表示，且上诉人已明确在该条文处加下划线，完全尽到提示义务，合同真实有效。根据《商品房买卖司法解释》第十八条，出卖人原因逾期办证，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，也即双方有明确约定的情况下，应按照双方约定的标准计算违约金，故本案中违约金计算标准应为日万分之0.1。且一审法院所依据的《商品房买卖司法解释》第十六条，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”也即增加违约金的请求应在证明有实际损失，且实际损失明显高于约定违约金数额的前提下才能予以调整。本案一审过程中，在被上诉人对于自身损失未进行任何举证，且实际并不存在任何损失的情况下，一审法院排除双方约定，直接认定违约金数额不足以弥补被上诉人损失，将违约金调整至年利率6%明显错误。综上，为维护上诉人的合法权益，请求法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。 乔永山提交书面答辩意见称，1.上诉人主张违约时间截止到办理不动产初始登记时间是错误的。即使上诉人已取得初始登记证书，但买受人并不知情，上诉人应在达到办理房产证的情况下明确通知被上诉人并告知所需资料。上诉人的证据不能证明其在四月份进行了公示告知，并且在能够直接通知的情况下不应采取公示方式。2.上诉人主张应根据合同约定万分之0.1计算违约金，我方认为不符合公平原则及法律规定。3.疫情并不影响上诉人的合理工作。如果二审支持6%的违约金计算标准，我方同意扣除60天疫情期间，如果二审调低计算标准，我方不同意扣除60天疫情期间。 乔永山向一审法院起诉请求：1.潍坊华隆置业有限公司支付乔永山办理延期交房违约金18400元，延期办证违约金10300元（延期办证违约金计算至2019年12月31日，其后办证违约金计算至房产证办理之日止）；2.诉讼费用由潍坊华隆置业有限公司承担。 一审法院认定事实：乔永山与潍坊华隆置业有限公司于2016年10月22日签订《商品房预售合同》一份，合同约定：乔永山购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区××、××以西××小镇小区××楼××单元××室房屋一套。合同第九条关于商品房交付条件的约定：该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.×；4.×。合同第十一条关于交付时间的约定：（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照2.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定：……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，直至办理完毕。合同签订后，乔永山依约向潍坊华隆置业有限公司支付房款659671.4元。2018年4月24日，潍坊华隆置业有限公司向乔永山交付房屋。乔永山主张合同约定的逾期办证违约金过低，申请调整为以659671.4元为基数，按照年利率6%，自2019年9月26日起至乔永山取得涉案房屋不动产权证书之日止计算逾期办理房屋不动产权证书违约金。潍坊华隆置业有限公司主张合同中关于违约金的约定系双方当事人的真实意思表示，法院不应排除该约定进行调整。且违约金计算截止时间应为20号楼产权证办理之日，即2019年12月25日。 一审法院认为，乔永山与潍坊华隆置业有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同约定交房日期为2017年6月30日，实际交房日期为2018年4月24日，晚于合同约定，构成违约，合同第十二条关于逾期交付责任的约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。双方签订的商品房预售合同中的交房日期为2017年6月30日，实际交房日期为2018年4月24日，违约天数为299天，潍坊华隆置业有限公司支付乔永山逾期交房违约金为659671.4元×万分之一×299天=19724.2元。商品房买卖合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，直至办理完毕。本案中，潍坊华隆置业有限公司于2018年4月24日向乔永山交付房屋，按照合同约定，潍坊华隆置业有限公司应在房屋交付后360个工作日，即2019年9月26日前履行办理房屋产权登记过程中的相关义务，但乔永山至今未取得房屋所有权证书。潍坊华隆置业有限公司辩称乔永山取得房屋所有权证书系乔永山自身原因造成的，但其提供的证据不足以证明其主张，故潍坊华隆置业有限公司构成违约。法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”双方约定的违约金过低，不足以弥补乔永山的损失。乔永山主张以交付房款659671.4元为基数，按照年利率6%计算违约金不违反法律的规定，依法予以支持。潍坊华隆置业有限公司主张违约金计算基数应扣除储藏室价款，无事实和法律依据，依法不予支持。违约金自2019年9月27日起计算至起诉之日即2020年5月6日，违约天数为223天，此后违约金继续计算至乔永山取得房屋不动产权证书之日止。本案中，乔永山主张由于疫情及疫情防控措施影响导致潍坊华隆置业有限公司不能及时履行合同义务，结合当地疫情情况，可以免除其期间60天的违约责任，法院认为，乔永山此主张系对自身权利的处分，符合法律规定，依法予以支持。故自2019年9月27日至2020年5月6日潍坊华隆置业有限公司应支付给乔永山的逾期办证违约金金为17675.58元〔（659671.4×6%÷365×（223-60）〕。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决：一、潍坊华隆置业有限公司支付乔永山逾期交房违约金19724.2元，于本判决生效后十日内付清；二、潍坊华隆置业有限公司支付乔永山2020年5月6日前的逾期办理房屋不动产权证书违约金17675.58元，于本判决生效后十日内付清；三、潍坊华隆置业有限公司支付乔永山2020年5月7日之后的逾期办理房屋不动产权证书违约金（以659671.4元为基数，按照年利率6%自2020年5月7日计算至乔永山取得涉案房屋不动产权证书之日止）；四、驳回乔永山的其他诉讼请求。案件受理费518元，减半收取259元，由潍坊华隆置业有限公司负担。 本院二审期间，上诉人潍坊华隆置业有限公司提交关于办理不动产登记的程序的手机截屏打印件一份，证明房屋初始登记完成后办理房屋转移登记需要业主提供相关材料，本案违约原因系业主过错；上诉人提交潍坊市住建局下发的复工有关工作通知和潍坊市住房和城乡建设局质量安全科下发的通知的打印件各一份，证明疫情期间全市商品房售楼处暂停营业，违约时间应扣减疫情这一不可抗力时间。本院组织当事人进行了证据交换和质证，乔永山质证认为：购买方对于新开发房产尤其是预售房产并不知晓何时达到转移登记条件，故开发商对于产权证办理负有更多的告知、配合义务，因此，在上诉人没有告知我方达到办证条件并通知办证的情况下，其办证违约责任不能终止。对上诉人主张的疫情期间，我方认为不应扣除，被上诉人提供的通知仅仅是要求售楼处或者中介公司不得对外开展业务活动，但内部的业务办理不应受到影响，并且作为附随义务的通知义务也不应受疫情的影响。对上述当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证明不能证明其上诉主张，对于其上诉主张本院依法不予采信。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，本案争议的焦点问题是：一、关于逾期办证违约金的逾期期限问题；二、关于违约金标准是否应当调整以及如何调整问题。 关于争议焦点一，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务。按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，在合同约定的期限或者法定的期限届满时，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，直至办理完毕”。合同履行中，潍坊华隆置业有限公司向乔永山交付房屋的时间为2018年4月24日，按照合同约定使乔永山取得房屋所有权证书的时间不应晚于2019年9月26日，乔永山未在这个时间阶段内取得房屋所有权证书，潍坊华隆置业有限公司未提供证据证明其已经履行了初始登记所需要相关材料，故潍坊华隆置业有限公司应当承担违约责任。至于违约金的计算期限问题，双方合同约定“房屋登记--双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，本案中，2019年12月25日，潍坊华隆置业有限公司办理了泰晤士小镇20号楼的不动产权证书，在其他业主案件中已认定2020年4月1日潍坊华隆置业有限公司在20号楼单元门张贴办证公告，原审中潍坊华隆置业有限公司已提供了照片，可以认定潍坊华隆置业有限公司完成了初始登记和通知义务，原审认定“违约金计算至起诉之日，此后违约金继续计算至取得房屋不动产权证书之日止”不当，本院认定逾期办证计算至潍坊华隆置业有限公司办理了泰晤士小镇20号楼的不动产权证书并通知之日为宜，即2020年4月1日，从2019年9月26日至2020年4月1日，合计188天。 关于争议焦点二，《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人合同约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金…”。本案中，买受人并未举证证明实际损失情况，原审按照年利率6%计算违约金不当，本院予以纠正。为了平衡双方当事人利益，参照贷款市场报价利率，逾期办证按照万分之一予以调整为宜。即潍坊华隆置业有限公司支付乔永山逾期办理房屋所有权证书违约金12401.82元（659671.4元×188天×0.0001）。 综上所述，上诉人潍坊华隆置业有限公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省潍坊市坊子区人民法院（2020）鲁0704民初1114号民事判决第一项，即“潍坊华隆置业有限公司支付乔永山逾期交房违约金19724.2元，于本判决生效后十日内付清”； 二、撤销山东省潍坊市坊子区人民法院（2020）鲁0704民初1114号民事判决第二、三、四项，即“二、潍坊华隆置业有限公司支付乔永山2020年5月6日前的逾期办理房屋不动产权证书违约金17675.58元，于本判决生效后十日内付清；三、潍坊华隆置业有限公司支付乔永山2020年5月7日之后的逾期办理房屋不动产权证书违约金（以659671.4元为基数，按照年利率6%自2020年5月7日计算至乔永山取得涉案房屋不动产权证书之日止）；四、驳回乔永山的其他诉讼请求”； 三、潍坊华隆置业有限公司支付乔永山逾期办理房屋所有权证书违约金12401.82元，于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回乔永山其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费518元，减半收取259元，由潍坊华隆置业有限公司负担。二审案件受理费518元，由上诉人潍坊华隆置业有限公司负担445元，乔永山负担73元。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年八月二十八日 法官助理郭晓莉 书记员仲自然