吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉04民终458号上诉人（原审原告、案外人）：刘计划，男，汉族，1973年8月16日生，住长春市高新区。委托诉讼代理人：牛天宇，吉林瀛庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：许跃利，男，汉族，1964年3月26日生，住辽源市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李晓华，女，汉族，1963年2月25日生，住辽源市。原审被告（被执行人）：曹守玉，男，汉族，1971年12月14日出生，住源市。原审被告（被执行人）：郑春迎，女，汉族，1972年2月14日出生,住辽源市。上诉人刘计划因与被上诉人李晓华、许跃利、原审被告郑春迎、曹守玉案外人执行异议之诉一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘计划委托诉讼代理人牛天宇，被上诉人李晓华、许跃利到庭参加诉讼。原审被告郑春迎、曹守玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理。现已审理终结。刘计划上诉请求：1．撤销原判，发回重审或依法改判；2．本案诉讼费由许跃利、李晓华承担。事实和理由：一、一审法院认定案件事实错误。刘计划与曹守玉、郑春迎之间存在真实的债权债务关系，且曹守玉自2015年以来便债台高筑，入不敷出。刘计划作为靠运输劳动力为生的打工者，曹守玉一直拖欠其运输款、吊车费，已经对其家庭正常生活造成了严重的困难。直至2015年3月，曹守玉向刘计划提出以自有房产抵顶欠款，起初刘计划拒绝以房屋抵顶欠款，但考虑到曹守玉当时的经济状况，很可能即将丧失偿还能力，刘计划同意以房屋抵顶欠款。案涉房屋目前仍无产权证，因需要曹守玉本人办理，刘计划对此并无任何过错；在2015年刘计划与曹守玉达成以房屋抵顶欠款的合意时，刘计划并非未提出到房屋管理部门查询案涉房屋是否存在权属瑕疵，但由于只能曹守玉本人持有效身份证件去查询，且刘计划多次提出此项要求，但曹守玉均拒绝。刘计划作为一个普通的打工者，面临自身的合法债权极有可能无法得到清偿的情况下，考虑到曹守玉既合法占有、使用案涉房屋，又持有案涉房屋的《商品房买卖合同》原件，不论是从普遍的社会观念去考虑，还是一般的事实逻辑去看待，刘计划已经在自身能力范围内做到了谨慎、合理的注意义务，并非原审法院所述的不谨慎、放任法律风险的消极行为。二、一审法院适用法律错误。法律不强人所难，结合中国当下社会债权普遍难以实现的一种现状，刘计划在充分考虑了所有风险、自身债权可能无法清偿的情况下选择接受以房抵债，没有任何过错，一审法院以此驳回刘计划的诉讼请求显然是畸高定义了刘计划的合理、谨慎义务。且一审庭审过程中曹守玉夫妇均未到场，可见其二人连人民法院的传唤都置之不理，那么对待刘计划的债权问题会更加不负责任。因此，一审法院认定刘计划不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的要求是明显错误的。综上所述，刘计划依法享有案涉房屋的所有权，且不存在任何过错，故请求贵院撤销原判，发回原审法院重审或依法改判。李晓华、许跃利辩称，一审法院认定事实正确，刘计划称一审法院认定事实有误，没有任何依据。一审法院认为刘计划与曹守玉是债务关系，签订的房屋买卖协议是以物抵债形式，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，损害了其他存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，且讼争房屋并未完成权属戳记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该房屋买卖协议的订立，并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。一审法院适用法律准确无误，不存在在适用法律错误问题。刘计划向一审法院起诉请求：1．判令停止对长春市高新区超凡大街的恒盛豪庭·长春小区C区2幢3119号的××区房屋的执行（案号（2018）吉0402执48号民事裁定书）；2．判令撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2017）吉0402民初928号民事裁定书关于涉案房屋查封的执行；3．确认长春市高新区超凡大街的恒盛豪庭·长春小区C区2幢3119号的××区房屋所有权人为原告刘计划；4．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月24日曹守玉（买受人）与恒盛汇鑫（长春）置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定出卖人将位于长春高新开发区超凡大街、编号5的地块上建设的暂定名为恒盛豪庭长春小区C2幢3119号房屋出售给买受人曹守玉，该商品房为预售商品房，付款方式为合同签订之日一次性付清，房屋交付期限为2015年6月30日前。合同还对装饰、设备标准及其他权利义务进行了约定。恒盛汇鑫（长春）置业有限公司于2018年4月18日为曹守玉开具了购房发票。2015年6月9日，曹守玉与妻子郑春迎协议离婚，离婚协议中约定登记在曹守玉名下的位于长春高新开发区恒盛豪庭小区2幢3119号的××区房屋归女方所有，由男方居住。2016年6月10日，曹守玉（甲方）与刘计划（乙方）签订房屋买卖协议书一份，协议约定：甲方将其所有的位于长春市高新区恒盛豪庭C2号楼3119室的位于长春市××区房产出售给乙方，房屋建筑面积为56平方米，简单装修，暂无房屋产权证。房屋售价为150，000.00元，按套计算。另约定乙方于2016年6月10日以向曹守玉尾号94153的银行账户转账150，000.00元的方式一次性付清房款。协议还约定了其他权利义务。当日，曹守玉向刘计划出具了收条，收条内容为：今收到刘计划房款150，000.00元整，收条下方注明此款为恒盛豪庭C23119房，其中100，000.00元为现金，48，000.00元为汽吊费、运费抵顶。同时，曹守玉向刘计划出具10，000.00元借条一张。2016年9月24日、2017年8月19日、2018年8月23日、2019年8月12日物业公司出具的备注分别为刘计划和其妻子张娟的物业费收据和垃圾处理费收据各三张。2017年10月11日吉林银行代收付款人为曹守玉的2017-2018年度的采暖费凭证一张，客户签名处为刘计划妻子张娟的签名。2019年11月14日，刘计划与长春燃气股份有限公司就案涉房屋签订供用气合同。物业公司于2020年3月31日出具居住证明，载明：刘计划、张娟于2015年3月24日居住于恒盛豪庭××栋，并注明此证明仅用于办理居住证和医保使用，他用无效。再查明，许跃利、李晓华诉曹守玉、郑春迎民间借贷纠纷一案，原审法院于2017年4月11日作出（2017）吉0402民初928号民事裁定书，裁定轮候查封曹守玉购买的位于长春市××区房屋，首封法院为长春市绿园区人民法院，查封期限为2015年12月18日至2018年12月17日，查封到期后首封法院未续查封，原审法院查封发生法律效力，该案进入执行阶段后，刘计划向原审法院提出书面异议，原审法院于2020年3月25日作出（2020）吉0402执异5号执行裁定书，裁定驳回案外人刘计划的异议请求，刘计划遂于2020年4月10日向原审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。第一，本案查封时间为2017年4月11日，刘计划与曹守玉的房屋买卖协议书签订于2016年6月10日，买卖合同签订于原审法院查封之前，虽案涉房屋经离婚协议确认归女方所有，在无其他证据证明刘计划知情的情况下，买卖合同不因无权处分而无效；第二，根据曹守玉向刘计划出具的收条载明其收到刘计划给付的房款150，000.00元，并且注明其中100，000.00元为现金，48，000.00元用曹守玉欠刘计划的吊车费和运费抵顶。同日，曹守玉向刘计划借款现金10，000.00元，曹守玉向刘计划出具了欠条。房款收条以及欠条所载金额与日期与刘计划妻子张娟的银行取款凭条载明的110，000.00元、曹守玉银行存款凭条载明的110，000.00元在时间上完全吻合，数额基本吻合，可以认定刘计划已经支付了全部价款；第三，刘计划主张其因曹守玉欠其吊车费及运费于2015年3月24日即入住并占有案涉房屋，但刘计划与曹守玉之间的房屋买卖协议签订于2016年6月10日，虽然案涉房屋的物业公司于2020年3月31日为刘计划与妻子张娟出具了居住证明，但是该证明注明仅为办理居住证和医保使用，他用无效，即证明人排除了该证据可以作为诉讼中证据使用。且2015年3月24日为曹守玉与恒盛汇鑫（长春）置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同当日，该买卖合同明确约定房屋为预售房屋，而非现房，房屋交付期限为2015年6月30日前。且根据该合同装饰、设备标准可以看出，该房屋交付标准为未经装修的毛坯房，刘计划所主张的其于购房一年前入住事实明显有悖常理。即使曹守玉于2015年3月24日入住案涉房屋，也是基于借用关系，非基于买卖合同形成的合法占有。故无法认定刘计划于2015年3月24日对案涉房屋形成合法占有。综合刘计划提交的物业公司于2016年9月24日及以后出具的载有刘计划名字的物业收据和刘计划妻子张娟交纳的采暖费交款凭证等证据，可以认定刘计划对案涉房屋的实际占用时间最早应为2016年9月24日，为原审法院查封之前合法占有案涉房屋；第四，刘计划签订买卖合同时，案涉房屋已被其他法院依法查封，刘计划庭审中自认其购买房屋时并未查询房屋买卖合同的备案情况及是否存在查封等影响所有权登记的障碍，故刘计划未尽到合理注意义务，其不谨慎、放任法律风险存在的消极行为导致其未能自本案查封之前办理房屋过户登记，应认定为案涉房屋未办理过户登记系因买受人自身原因。故刘计划对案涉房屋享有的权利不足以形成具有排他性的物权期待权，其对案涉房屋享有的债权并不优先于许跃利、李晓华对曹守玉、郑春迎的债权，不足以排除人民法院的强制执行。故对刘计划请求停止对长春市高新区超凡大街恒盛豪庭长春小区C区2幢3119号房屋的执行的诉讼请求不予支持；对刘计划请求撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2017）吉0402民初928号民事裁定书关于涉案房屋查封的执行的诉讼请求并非案外人执行异议之诉的审理范围，原审法院不予审理；对刘计划请求确认长春市高新区超凡大街恒盛豪庭长春小区C区2幢3119号房屋所有权人为刘计划的诉讼请求，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。不动产物权的取得以登记为生效要件，刘计划基于房屋买卖合同享有的是债权而非物权，故对刘计划关于确认房屋所有权的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告刘计划的诉讼请求。案件受理费3，300.00元，由原告刘计划负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘计划提供的录音，为刘计划代理人与曹守玉的通话，不能证明刘计划购房时尽到合理注意义务，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本案的争议焦点为：刘计划对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。作为房屋善意买受人的物权期待权成立，应同时满足上述四个条件，缺一不可。刘计划在与曹守玉签订房屋买卖合同时，涉案房屋已经处于查封状态，刘计划未查询房屋买卖合同备案情况以及是否存在登记障碍，并未尽到买受人的合理注意义务，即便存在曹守玉不配合查询的情形，刘计划在此情形下仍然与曹守玉签订房屋买卖合同并支付价款，可见其对房屋可能存在的法律风险持放任态度，刘计划是因自身原因未能办理过户登记。刘计划所提异议不能满足上述法律规定第四条的法定条件，其不享有足以排除法院强制执行的民事权益。综上所述，刘计划的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,300.0元（刘计划垫付），由刘计划负担。本判决为终审判决。审判长  温桂杰审判员  鲁银辉审判员  李 爽二〇二〇年八月二十五日书记员  邵雅卓