广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7115号上诉人（原审原告）：郭应财，男，1973年12月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：蓝青，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一如，广东晟晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶志明，男，1980年12月8日出生，汉族，身份证住址广东省南雄市。被上诉人（原审被告）：胡凤霞，女，1979年12月6日出生，汉族，身份证住址广东省南雄市。原审第三人：广州银达科技融资担保投资有限公司，住所地：广东省广州市番禺区番禺大道北555号天安节能科技园交流中心608单元。法定代表人：林永辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王永智，该公司职员。委托诉讼代理人：吴妍琼，该公司职员。上诉人郭应财因与被上诉人叶志明、胡凤霞、原审第三人广州银达科技融资担保投资有限公司（以下简称银达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初9499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭应财上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或直接改判支持郭应财的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由叶志明、胡凤霞承担。事实和理由：（一）一审法院未经释明擅自将本案的“物权之排除妨害请求权纠纷”变更为“债权之房屋买卖合同纠纷”，属于法律适用错误。即便本案有物权和债权两个诉因，郭应财对诉因具有选择权，在郭应财明确提起诉讼的案由为物权保护纠纷的情况下，一审仅能就郭应财是否具备物权请求权进行审理，无权对房屋买卖关系是否履行完毕的债权进行审理。根据民诉法司法解释第二百二十六条的规定，法院应当围绕当事人的诉求进行审理，一审法院对当事人未提出的诉讼请求进行裁判或超出当事人诉讼请求的范围进行裁判，违反了“不告不理”原则。根据民诉法第二百条第十一款的规定，人民法院应当对超过或遗漏诉讼请求的案件进行再审。（二）一审法院认定郭应财为非善意购买人与事实不符。叶志明、胡凤霞作为完全民事行为能力人，其委托银达公司全权代理其处理案涉房屋的相关事项，叶志明、胡凤霞对委托书的内容及可能面临的法律风险是有辨识能力的，基于银达公司出具合法有效且经公证的《委托书》，郭应财有理由相信银达公司有权代理叶志明、胡凤霞与郭应财签订房屋买卖合同。郭应财已支付案涉房屋大部分房款，且案涉房屋已过户至郭应财名下，郭应财的购房行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，郭应财是善意购房人，符合善意取得案涉房屋所有权的全部要件。郭应财的购房款确实是通过向亲戚朋友借款所得，但购房款的来源并未违反任何法律规定，一审法院据此否认郭应财为善意购买人与事实不符。（三）一审法院认定《反抵押担保合同》《存量房买卖合同》构成流押条款，缺乏事实和法律依据。首先，上述合同不存在任何抵押条款，也不存在流押条款；其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，流押是指在债务到期前，双方在抵押合同中约定，债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案案涉房屋的所有权从未转移至银达公司名下，银达公司根据委托关系代为处置案涉房屋及代收房款，并不构成流押法律关系。我国法律并未规定存在担保关系的物权处分权不能被全权代理，该两项民事行为属于意思自治的空间，如果是虚假的意思表示，叶志明、胡凤霞也应当及时行使撤销权。本案叶志明、胡凤霞既未行使撤销权也未到庭提出抗辩，且本案也无证据证明房屋买卖合同及委托书并非当事人的真实意思表示。综上，恳请二审法院判如所请。叶志明、胡凤霞经本院合法传唤，未到庭参加本案诉讼。银达公司二审述称，一审法院认定事实和适用法律存在严重错误，应依法予以改判。一、一审法院认定郭应财并非善意购买人与事实情况不符。根据物权法第一百零六条规定，郭应财符合善意购买人的要件。首先，郭应财在受让房产时是善意的。银达公司在卖房前与郭应财互不相识，银达公司根据叶志明、胡凤霞的委托，将案涉房屋通过中介进行放盘出售。至于一审判决陈述郭应财知悉案涉房屋有人居住及房款是向他人所借的行为，并不属于认定郭应财非善意的因素，也不属于本案审理范围。其次，案涉房屋的受让价格是合理的，并不存在与第三人恶意串通低价收购的情形。最后，案涉房屋已于2017年8月29日登记在郭应财名下。二、银达公司根据叶志明、胡凤霞的《授权委托书》转让房产的行为及涉及的房产买卖合同合法有效。根据民法总则第一百六十一条、第一百六十二条的规定，银达公司依据授权委托书在代理权限内，以不低于市场价值50%的价格出售给郭应财，并将房款抵扣借款人所欠公司及银行的各项款项，上述行为均无超越叶志明、胡凤霞的授权，银达公司的代理行为对叶志明、胡凤霞发生法律效力。根据合同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。案涉房屋买卖合同并不存在违反法律强制性规定及其他可以被认定无效的情形。三、反抵押担保合同和房屋买卖合同，不存在流押条款。根据物权法第一百八十六条的规定，流押条款是指抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行债务时抵押财产归债权人所有。综合本案事实，案涉房屋的所有权从未转移至银达公司，银达公司仅根据授权委托书的内容代为处置房屋，代为收取房款，并非取得房屋所有权。银达公司上述做法符合担保法第三十三条的规定，属于行使抵押权的一种方式。四、一审判决使银达公司、郭应财的合法权益无法保障，浪费司法资源。若郭应财的物权无法实现，郭应财购买房屋所花费的金钱可能会向银达公司追讨。案涉房屋上的抵押权已经涂销，其他债务人也无财产可供执行，银达公司的权益无法得到保障。郭应财于2018年9月28日向一审法院起诉请求：1.请求贵院判令叶志明、胡凤霞立即迁出坐落于广州市xx区xx镇xx居xx座xx梯的房产；2.请求贵院判令叶志明、胡凤霞按2000元/月的标准向郭应财支付房屋占有使用费（支付期间从2017年10月1日起至实际返还之日止）。暂计至2018年9月份，占用费为24000元；3.叶志明、胡凤霞承担本案的受理费。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市xx区xx镇xx居xx座xx梯，建筑面积108.57平方米，不动产权第07xx92号，原登记权属人为叶志明、胡凤霞，2017年8月29日变更登记权属人为郭应财。2013年4月2日，叶志明、胡凤霞（均为委托人）与银达公司（受委托人）签订《委托书》，载明“委托人是坐落在广州市xx区xx街xx路xx号xx大街xx座xx梯；广州市xx区xx镇xx居xx座xx梯的房地产产权人（共有人）及其土地使用权（共有人），现委托受委托人为委托人的合法代理人，全权代理委托人执行和处理以下事项：一、代理委托人到银行办理上述资产为抵押物的抵押贷款提前还清手续、赎契并查询贷款余额、领取房地产权证及他项权利证书，还清贷款证明及相关文件。二、就上述房产全权代表委托人到房地产管理和税务等相关部门办理抵押登记、他项权注销登记、交易过户手续（包括递件、交易过户、评估、晒图、分割、调档、测绘、更正、领证等）、缴交交易过户有关的所有税费、收取售房款、领取有关的证件并签署相关文件、签订房屋买卖合同及交易申请书、办理二手房按揭、查册、产权登记等有关手续。三、有权代表委托人签订以上述房产为抵押物的抵押合同（或反担保抵押合同）、委托拍卖合同、抵押登记申请表、公证申请表等文件。四、受委托人有权以不低于抵押物处置时的市场价值50%的价格出售或委托拍卖公司拍卖上述房产并收取房款，与买受人或者拍卖公司签订《房屋买卖合同》《拍卖合同》等相关文件。五、受托人有权将收取的房款用于支付该房产交易过户过程中需支付的一切税费及该房产拖欠的水电费、管理费、电话费等相关费用。六、全权代表委托人以收取的房款偿还广州市新明通讯设备有限公司拖欠贷款银行及银达公司的各项款项，签署和领取文件，余款退还委托人。七、就上述房产全权代表委托人到房地产管理和税务等相关部门办理退案手续，领取退案材料，办理税、费退还手续及收取退还的税费。受委托人有转委托权。受委托人其中任何一人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，委托人均予以承认。本委托书自委托人签名或盖章之日起生效，有效期为10年。”上述委托内容于2013年4月3日经广东省广州市广州公证处出具（2013）粤广广州第056853号《公证书》公证。2014年4月22日，广州市新明通讯设备有限公司（借款人）（以下简称“新明通讯公司”）与中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（贷款人）签订《人民币流动资金贷款合同》【合同编号：番建商流字（2014）年x号】，其中约定借款金额8000000元，借款用于购置商品、原材料、交纳水电费等需要，借款期限二十四个月即从201年月日起至201年月日；等内容。2014年4月22日，银达公司（保证人）与中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（债权人）签订《保证合同》【合同编号：番建商流字（2014）年xx号】，约定保证人愿意为新明通讯公司在《人民币流动资金贷款合同》【合同编号：番建商流字（2014）年xx号】主合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止；等内容。2014年4月23日，新明通讯公司（被担保方）与银达公司（担保人）签订《借款担保服务合同》，约定银达公司为新明通讯公司《人民币流动资金贷款合同》【合同编号：番建商流字（2014）年xx号】所负债务提供担保。2014年4月23日，叶志明、胡凤霞（甲方、反担保抵押人）与银达公司（乙方、抵押权人）签订《反担保抵押合同》，约定就新明通讯公司《人民币流动资金贷款合同》【合同编号：番建商流字（2014）年xx号】，叶志明、胡凤霞以案涉房屋向银达公司提供抵押反担保，其中载明“发生以下情形之一的，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权，不受还贷期限的限制：1.依照借款合同需提前履行债务，但主债务人未依约履行；2.甲方被宣告破产或被解散；3.甲方违反本合同的约定或发生其他严重违约行为；4.主债务人被宣告破产、解散、企业体制变更、停业、经营状况恶化等导致乙方将要承担连带担保责任的情形；5.主债务人或甲方卷入或即将卷入重大的诉讼（或仲裁）程序，以及其他足以影响乙方利益的情形；甲方提供抵押担保的同时，就借款人对乙方的上述债务向乙方提供连带责任保证。甲方同意向乙方出具授权委托书并办理公证，全权授权乙方依法处置抵押物，用于偿还乙方所担保的债务”。银达公司于2014年4月24日办理了案涉房屋抵押权备案登记。2017年8月2日，银达公司作为叶志明、胡凤霞（卖方）委托代理人身份，与郭应财（买方）、广州市丰联房地产中介有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《房屋买卖合同》，其中约定案涉房屋整套出售计价2000000元；卖方交付使用之日为出新证后一个月；以现状出售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业；本次交易与涂销抵押、过户合并办理；定金50000元，买方应在签署本合同时直接支付给卖方；买卖双方于交易过户前到银行办理资金托管手续（首期楼款1900000元）资金托管户收到1900000元首期款当日，双方到房管局部门办理过户手续。待出新房产证当天，经纪方与卖方一同到银行办理解冻托管，将该物业之首期楼款1900000元支付给卖方；买方于成功收楼当天支付该物业尾期楼款50000元给卖方；等内容。上述合同落款甲方（卖方）为银达公司公章盖印、乙方郭应财手写签名按捺、丙方（房地产中介服务机构）广州市丰联房地产中介有限公司公章盖印。上述合同办理网签，有《存量房买卖合同》（穗存量房合字××号）为凭。2017年8月2日，郭应财依约以资金托管形式向银达公司支付50000元购房款。2017年8月23日，郭应财依约以资金托管形式向银达公司支付1900000元购房款。郭应财于2017年8月29日取得案涉房屋不动产权证，成为案涉房屋权属登记人。2018年9月28日，郭应财以案涉房屋一直在叶志明、胡凤霞控制使用、未完成收楼交付为由，以物权保护为由诉至一审法院。鉴于郭应财取得案涉房屋权属的来源依据是其与银达公司所签订的《房屋买卖合同》，而该房屋买卖合同中尚有部分房款未给付，而房屋交付也是合同履行的一部分，故一审法院经审理后依法将本案案由变更为房屋买卖合同纠纷。围绕该房屋买卖合同的效力，一审法院依法追加了银达公司作为第三人参加诉讼。在一审法院受理的（2016）粤0113民初2406号银达公司诉新明通讯公司、潘福、潘绿等13人追偿权纠纷一案中，银达公司与新明通讯公司及其法定代表人就2297141.19元代偿款本金达成调解协议，撤回对潘福、潘绿等12人的起诉。在一审法院受理的（2017）粤0113民初8769号（以下简8769号案）银达公司诉新明通讯公司、叶志明、胡凤霞等13人追偿权纠纷一案中，查明事实：2015年4月15日，兴业银行股份有限公司广州分行向新明通讯公司发放了8000000元借款，约定借款期限为2015年4月15日至2016年4月14日。叶志明、胡凤霞以及另有11名被告提供了合计4套房产作为上述8000000元借款的反担保。因借款到期后，新明通讯公司未能按约履行还本付息义务，银达公司实际代新明通讯公司清偿的借款本息合计8842530.28元，银达公司通过另案追偿及新明通讯公司部分清偿方式追偿回部分款项，新明通讯公司尚欠3794389.09元未清偿，遂判令叶志明、胡凤霞以及另有11被告均对尚余欠款及利息承担连带清偿责任。该案经广州市中级人民法院二审于2019年3月29日结案，判决维持原判，现已发生法律效力。关于银达公司对案涉房屋的处分权问题。银达公司在本案中所示证据有：1.代偿通知书；2.代偿证明和银行转账凭证，拟证实其作为新明通讯公司的担保人已向建设银行代偿贷款本息3320000元；银达公司主张依据《委托书》《人民币流动资金贷款合同》《保证合同》《借款担保服务合同》《反担保抵押合同》，在新明通讯公司未尽偿还银行欠款义务，银达公司有权处分抵押房产，所得价款用以清偿所欠银行贷款或用于其公司优先受偿；叶志明、胡凤霞所签订的委托书经公证合法有效，其公司依据委托权限，以不低于抵押物处置时的市场价值50%的价格出售房产并收取房款。银达公司确认，其通过对案涉房屋处置收回款项1950000元，部分用于抵扣借款人及反担保人所欠该公司债务；另确认相关主借款合同还在履行过程中，未解除及结算；其在处置案涉房屋并收取房款的过程中未与叶志明、胡凤霞进行核对。郭应财认为，其不清楚叶志明、胡凤霞与银达公司之间的债务关系，其在购房过程中也是通过房屋中介与银达公司联系的购房事宜；对于银达公司当庭所示证据和陈述均无异议。关于案涉房屋买卖合同的履行问题。1.郭应财确认在购房前因中介未有房屋钥匙所以并未进入房内看房；其陈述系因在案涉房屋的上面楼层做过装修，知道格局，就让中介朋友帮忙留意附近小区楼房。其在购买前知道案涉房屋有人居住，因为比较信任中介朋友且房屋价格正常，购置用于小孩读书；在其取得产权证后，通过向叶志明、胡凤霞发送律师函即去到涉讼房屋，但未能进入屋内，该律师函已由胡凤霞父亲签收。为证实上述主张，郭应财提供了律师函和现场图片为证。2.郭应财确认是基于交易安全，在中介推荐下选择通过资金托管账户向银达公司支付购房款，因未有完成交付收房，故只向银达公司支付了1950000元。3.对购房款的来源。在2019年1月10日庭审中，郭应财陈述：“一部分向亲戚借，一部分自己的存款，向几个亲戚借了100万元左右，是通过银行转账。”郭应财陈述其做装修水电，自接工程。庭审后，郭应财补充提交书面《情况说明》一份，明确其购房资金950000元是帮同村朋友黄某娟（案外人）装修房子所得工程款，1000000元是向黄某娟借款。但郭应财对其工作及装修工程情况并未提供任何证据证实。在2019年1月14日庭审询问中，郭应财向一审法院主动提交了《账户交易明细查询清单》，载明黄某娟于2017年8月2日向其账户转账50000元、其同日取现50000元，拟证实其购置案涉房屋过程的真实性。此外，郭应财没有再向一审法院提交其他房款支付的有关银行流水证明。2019年1月14日本案庭审询问中，郭应财向一审法院作出陈述，简某云的老公与其是堂兄弟，简某云与黄某娟是亲戚关系；其向黄少娟借款1000000元未有欠条或协议，对与黄某娟之间的装修工程，没有签订合同、没有结算、没有图纸、没有办理出入装修小区的出入许可等。银达公司主张，其公司与黄某娟没有关联和经济往来。银达公司确认郭应财通过房产中介放盘得知案涉房屋出售信息，此前与其公司及人员并无任何往来；确认已收取到郭应财经托管资金账户支付的购房款。另查明，在一审法院受理的（2018）粤0113民初9501号（以下简称为9501号案）原告简某云诉被告潘福、潘绿、潘观林、方凤、第三人银达公司一案中，基于简某云同样是在未查看房屋也未接触房东了解房屋的情况下，即支付1350000元购房款的事实，经另案被告向一审法院申请律师调查令查实，简某云所付1350000房款均是由案外人黄某娟在房屋交易期间转账汇入简某云账户。因一审法院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法向叶志明、胡凤霞送达本案的诉讼材料，故适用公告送达的方式向叶志明、胡凤霞送达了起诉状副本和开庭传票，公告期满叶志明、胡凤霞均未与一审法院联系，也未到庭应诉及举证。一审法院认为，本案在围绕郭应财、银达公司所提供证据和陈述的基础上进行审查并予以确认。郭应财虽以物权保护纠纷案由起诉立案，但经审理发现郭应财所主张的物权来源依据即房屋买卖合同内的条款尚未履行完毕，属于房屋买卖合同纠纷，故一审法院依法确定本案案由为房屋买卖合同纠纷。现郭应财主张叶志明、胡凤霞搬离案涉房屋，实为主张上述房屋买卖合同继续履行的诉讼方向。上述房屋买卖合同是由银达公司代理叶志明、胡凤霞与郭应财所签订。而据银达公司举证和陈述，叶志明、胡凤霞与银达公司在2014年4月23日签订《反担保抵押合同》，约定将叶志明、胡凤霞名下所属案涉房屋作为抵押物，为新明通讯公司在建设银行的8000000元借款提供反担保。该合同第十七条“甲方提供抵押担保的同时，就借款人对乙方的上述债务向乙方提供连带责任保证。甲方同意向乙方出具授权委托书并办理公证，全权授权乙方依法处置抵押物，用于偿还乙方所担保的债务”。银达公司依据2013年4月2日所取得十年有效期的公证《委托书》，以被代理人叶志明、胡凤霞名义向郭应财出售案涉房屋并完成交易过户。综合在案证据和庭审陈述，对银达公司的全权代理行为分析如下：一是，公证《委托书》依据的是叶志明、胡凤霞与银达公司之间所签订的《反担保抵押合同》第十七条，真实本意是对新明通讯公司在建设银行的8000000元借款债务提供反担保。据一审法院受理的关联案8769号案显示，新明通讯公司同样在兴业银行8000000元借款提供了反担保的连带责任人有13人（其中包括叶志明、胡凤霞）和4套房产。叶志明、胡凤霞委托银达公司享有对案涉房屋的全权处置，不排除叶志明、胡凤霞因与新明通讯公司之间存在债务关系的高度可能性。二是，叶志明、胡凤霞办理了全权授权银达公司处分案涉房屋的公证《委托书》，其授权范围包括签订房屋买卖合同、收取售房款、办理抵押登记、他项权注销登记、交易过户等，相当于让渡了案涉房屋产权人的全部权利。三是，新明通讯公司向建设银行所负8000000元借款期间届满，银达公司在未经叶志明、胡凤霞同意即出售案涉房屋并自行收取房款，明显违反了《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务所取得的财产，应当转交给委托人”的法律规定。基于银达公司自行处置房款抵扣的行为，实质上等于将案涉房屋所有权转移为银达公司所有，银达公司以被代理人叶志明、胡凤霞名义与郭应财签订的《房屋买卖合同》，最终实现了银达公司对房屋的处分，在诉讼中，银达公司也确认主借款合同尚未解除及结算，因此《反担保抵押合同》和《房屋买卖合同》同时构成流押条款，而《委托书》和上述《房屋买卖合同》实属掩藏了真实本意的伪装行为，现并未有证据证实案涉房屋买卖为叶志明、胡凤霞的真实意思表示，银达公司对案涉房屋的处分，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”禁止流押的规定，且银达公司本可通过与叶志明、胡凤霞协商或提起诉讼等合法途径实现对案涉房屋的抵押权，但银达公司并没有采取以上途径，径行对案涉房屋进行处分，故应属无效合同。最后，从郭应财是否属于善意购房人的角度分析：一是房产作为普通经济收入家庭的一项重大资产，郭应财在购置前未能入户看房且知道已有人居住占用，其购房行为明显不符合常理；二是在审理过程中，郭应财对于1950000元的购房款来源，前后陈述不一，其首次陈述是向多个亲戚借款，后又说是向一个亲戚借款，最后又书面陈述是向同村朋友借款，即使依据其主张的亲戚或同村朋友为黄少娟（案外人）借款或工程款，金额为950000元的工程款，郭应财既没有提供任何书面借据或结算单，也没有提供出入装修工程地的依据，对于工程的发生并无任何证据佐证；1000000元为向黄某娟的借款，该大笔借款又无任何借款凭据；故对于郭应财所主张购房款来源的真实性，一审法院均不予采信。鉴于所涉金额巨大，郭应财无法自圆其说，故一审法院认定，郭应财不符合善意取得案涉房屋所有权的情形，就郭应财的诉请，一审法院不予支持。叶志明、胡凤霞经一审法院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃自身诉讼权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年12月3日判决如下：驳回郭应财的全部诉讼请求。一审案件受理费1650元，由郭应财负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，郭应财向本院提交以下证据：1.涉案房屋占有使用现状以及物业登记的《住户IC卡登记汇总表》，拟证实2010年12月4日，叶志明、胡凤霞以胡凤霞的父母为业主身份办理了涉案房屋住户IC卡，至今该二人仍居住在涉案房屋内，构成替叶志明、胡凤霞占有、管理房屋的侵权状态，侵害了郭应财对房屋的占有使用权。2.房屋中介网站对周边物业广州市xx区xx镇xx花园放盘租金价格，拟证实其主张的房屋占用费低于周边楼盘的租赁价格。银达公司质证表示对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院二审另查明：一审法院另案审理的9501号案系由原告简某云诉被告潘福、潘绿、潘观林、方凤、第三人银达公司房屋买卖合同纠纷案，该案所涉房屋买卖交易方式与本案基本一致，均是由抵押权人银达公司与抵押人潘福、潘绿签订《委托书》以及《反担保抵押合同》，银达公司按照《委托书》的授权，以潘福、潘绿的委托代理人身份与简某云、广州市丰联房地产中介有限公司签订《广州市存量房买卖合同》，约定以1400000元的价格出售潘福、潘绿名下的房产。简某云已向银达公司支付款项合计1350000元，并已取得房屋不动产权证。因相关房屋一直在四被告控制使用中，未实现收楼使用，简某云以物权保护为由诉至一审法院。被告潘绿则在该案一审期间提出反诉，要求确认简某云据以取得房屋产权的《广州市存量房买卖合同》无效。该案经一审法院审理后，以9501号民事判决认定：“潘福、潘绿办理了全权授权银达公司处分涉案房屋的公证《委托书》，其授权范围包括签订房屋买卖合同、收取售房款、办理抵押登记、他项权注销登记、交易过户等，相当于让渡了涉案房屋产权人的全部权利。新明通讯公司所负8000000元借款期间届满，但银达公司与新明通讯公司并没有对代垫款或欠款进行结算的情况下，银达公司在未经潘福、潘绿同意即自行出售涉案房屋并收取房款，收取房款后并未告知相关当事人及对具体抵扣的款项进行结算，实质上等于将涉案房屋所有权转移为银达公司所有，银达公司以被代理人潘福、潘绿名义与简某云签订的《存量房买卖合同》【穗存量房合字××号】，最终实现了银达公司对房屋的处分。因此银达公司与潘福、潘绿签订的《反担保抵押合同》和《存量房买卖合同》同时构成流押条款，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于禁止流押的规定，潘福主张银达公司径行对涉讼房屋进行处分的行为无效的主张予以支持。从简某云购置涉案房屋的交易行为上看，其在没有实地查看房屋内部，也没有与原房东沟通确认房屋权属的情况下，明知涉讼房屋的使用状态情况下，进行购房交易，该购房行为有违常态。另与简某云案同期审理的郭应财诉叶志明、胡凤霞房屋买卖合同纠纷案，均是由案外人黄某娟在支付购房款当天汇入相应款项给购房人后即转入银达公司账户内，经询问简某云与郭应财，两人均承认互相认识且知道对方也购买房屋。本院根据本案细节的审查，综合各方当事人陈述的合理性分析，认定简某云并不属于善意购房人。涉案《存量房买卖合同》对潘福、潘绿没有约束力，简某云不符合善意取得涉案房屋所有权的情形，故合同无效不能继续履行，简某云应将涉讼房屋过户回潘福、潘绿名下”。2020年5月14日，本院就该案二审审理后作出（2020）粤01民终2430号民事判决，其中针对简某云的上诉意见分析认定：“潘福、潘绿与银达公司之间因借贷担保关系，而签订由银达公司全权代理潘福、潘绿转让案涉房产，此种情形下银达公司变相取得了房屋所有人的相关权利；银达公司在借款未进行结算，未与潘福、潘绿协商变现方式、价格情况下，径行出售涉案房屋抵扣的款项，实质上等于将涉案房屋所有权转移为银达公司所有。……该种约定违反法律规定关于流质契约的禁止性规定，应认定为无效”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合郭应财的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：1.银达公司以叶志明、胡凤霞名义与郭应财签订《房屋买卖合同》并出售涉案房屋的行为是否有效；2.一审法院对本案案由的确定及对合同效力的审查认定是否超出当事人的诉讼请求范围、是否违反法定程序。本院就此评析如下：一、关于银达公司以叶志明、胡凤霞名义与郭应财签订《房屋买卖合同》处分涉案房屋的行为效力认定问题。首先，银达公司主张其有权代理叶志明、胡凤霞处分涉案房产的依据为双方2013年4月2日签订的《委托书》以及2014年4月23日签订的《反担保抵押合同》，但对同类交易模式的法律性质认定已经过与本案直接关联的9501号案审理后作出了确定，即抵押人与抵押权人通过签订《委托书》全权授权抵押权人处分抵押房产，相当于让渡了房屋产权人的全部权利；抵押权人未经抵押人同意即自行出售涉案房屋并收取房款，收取房款后并未告知相关当事人及对具体抵扣款项进行结算，实质上等同于将抵押房屋所有权转移为抵押权人所有，从而认定各主体所签订的《反担保抵押合同》及《存量房买卖合同》的相关条款同时构成流押条款。本案中，银达公司与叶志明、胡凤霞签订的《委托书》《反担保抵押合同》中有关银达公司可全权代理抵押人处置抵押物并直接收取售房款等约定内容与另案完全一致，虽叶志明、胡凤霞未到庭参加诉讼，但银达公司也未能举证证实其已将售房情况及债务抵扣情况明确告知叶志明、胡凤霞，因此一审法院认定本案所涉《反担保抵押合同》及《房屋买卖合同》同时构成流押条款并无不当，银达公司以叶志明、胡凤霞名义出售房屋的行为因违反《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于禁止流押的规定而归于无效。其次，关于郭应财是否属于善意购买人的问题。如一审法院所述，郭应财在购房前未入户查看房屋情况，且知晓房屋有人居住使用，在此情况下仍径行购入涉案房产有违生活常理。此外，在通常情况下，对于房产的处置属于房屋产权人的一项重大财产权益，本案房屋交易过程中，银达公司虽持有叶志明、胡凤霞签署的公证《委托书》并声称其已获得业主的授权全权办理售房事宜，但另一方面却无法提供房屋钥匙给予买方入户查看，结合涉案房屋一直有人居住使用的客观情况以及《委托书》中记载的抵押物处置内容，均足以使交易相对方对银达公司的授权效力产生合理怀疑。同时，根据9501号案查明情况，郭应财与简某云系在同时期采用相同方式分别购入涉讼抵押房产，购房资金均来源于案外人黄某娟，且至今仍有50000元房款尚未付清。案涉房屋交易各项情况与简某云案的交易情况均完全一致，故一审法院整体审查后认定郭应财不构成善意购房人，理据充分，本院亦予以确认。二、关于一审法院对本案案由的确定及对合同效力的审查是否超出当事人的诉讼请求范围、是否违反法定程序的问题。本院认为：其一，虽郭应财系以物权保护纠纷提起本案诉讼，但一审法院已核实郭应财与叶志明、胡凤霞就讼争标的存在房屋买卖合同关系，且正是基于《房屋买卖合同》的履行获得了房屋产权登记，而郭应财起诉要求叶志明、胡凤霞迁出涉案房屋，实际也正是要求出卖方履行房屋交付使用的合同义务。本院认为，不动产物权登记生效的前提是推定不动产物权登记是真实合法的，但并不能据此排除真实权利人的合法权利。因此，在当事人之间的房屋买卖合同尚未履行完毕的情况下，买方是否可合法取得房屋产权仍需回归于基础法律关系的缔结和履行情况进行审查判断。一审法院根据当事人诉争法律关系的性质确定本案案由为房屋买卖合同纠纷并无不妥，本院予以确认。郭应财意图跨越合同关系直接依据物权登记主张权利，本院不予接纳。其二，本案中虽叶志明、胡凤霞均未到庭参加诉讼，也未提出合同无效的抗辩意见，但从银达公司代为出售涉案房屋予郭应财后，叶志明、胡凤霞仍一直以其家人名义占有该房产并拒绝交付使用的行为，可以反映叶志明、胡凤霞并不认可银达公司对涉案房屋的处置行为。且在同时期发生的关联交易已经法院认定银达公司的处分行为无效、买方应返还相应房屋的情况下，一审法院主动审查本案交易的真实合法性，并未超出本案法律关系的审查范围，也符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条所规定的民事诉讼应当遵循的诚实信用原则。因此，本院对郭应财提出的一审程序违法的上诉意见均不予采纳。综上所述，郭应财的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由上诉人郭应财负担。本判决为终审判决。审判长  莫芳审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年八月二十七日书记员  杨希胡秀红