广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14041号上诉人（原审原告、反诉被告）：文超，男，1987年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑燕玲，女，1963年10月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人文超因与被上诉人郑燕玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人文超上诉请求：1.依法改判一审判决为郑燕玲立即向文超退还租房押金6200元及支付利息，利息以6200元押金本金为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2016年10月5日起计全部还清押金之日止，利息暂计至2019年9月25日为888.41元，以上本息合计为7088.41元；2.本案全部诉讼费用由郑燕玲承担。事实及理由如下：一、一审判决认定事实错误，一审法院没有认定文超是在与郑燕玲协商征得郑燕玲同意解除合同并退还押金的前提下搬离涉案房屋的事实，属于认定事实错误。虽双方签订的房屋租赁合同约定租期至2017年10月5日，文超于2016年10月6日前迁出涉案房屋，但文超是在已征得郑燕玲同意解除租赁合同并退还押金的情况下才迁出涉案房屋的，且文超也依约为郑燕玲寻找了新租户。所以虽然双方没有就解除租赁合同事宜签署任何协议，但事实上确有口头约定同意解除租赁合同并退还押金给文超，至于后续郑燕玲不愿意退还押金，是因为其不愿意承担中介费用。从常理分析，如未征得郑燕玲同意解除合同并退还押金，文超不可能帮忙联系中介公司寻找新租户。被上诉人郑燕玲二审辩称：一、在租赁期间，文超提前搬出属于违约行为，因当时郑燕玲在美国，为减少损失，文超代郑燕玲到中介放租，郑燕玲从未承诺过不计成本和违约责任。文超该说法与事实不符，也没有依据。文超在搬出房屋时，没有进行房屋交接，房屋多处物件损坏，且相关费用未结清。二、文超将郑燕玲的联系方式转到中介后，就由中介方直接与郑燕玲联系，钥匙也在中介手上，由中介开展服务，确实产生了中介费用。文超于2019年9月24日向一审法院起诉，请求：郑燕玲立即向文超退还租金押金6200元及利息（以6200元押金为基数，按照判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，从2016年10月5日起计至清偿之日止）。郑燕玲向一审法院提起反诉，请求：文超向郑燕玲赔偿违约损失5409.27元[其中包括2016年8-10月水费14.40元、电费69.37元、有限电视费53元（每月26.50元）、垃圾费45元（每月15元）、文超提前搬走造成郑燕玲需要重新出租产生的中介费1200元、文超搬走后郑燕玲聘请的清洁人员清洁费用500元、由于文超没有交还钥匙导致郑燕玲更换门锁120元、维修电灯的费用307.50元、由于文超搬走郑燕玲需要维修损坏的地方及清洁房屋所需一个月，给予新租客免租期，故产生的一个月租金损失3100元]。一审法院经审理查明：2015年9月28日，郑燕玲（出租方）与文超（承租方）及广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方、以下简称裕丰公司）签订《房屋租赁合同》，其中约定：一、出租方将位于广州市越秀区东华东路390号之六203房出租给承租方，建筑面积100平方米。三、租赁条件①租期：自2015年10月6日起至2017年10月5日止，共2年。②押金：6200元，合同期满无息退还。③租金：每月人民币3100元。七、除非出现法定或约定的事由，不得提前解除合同。否则守约方有权要求违约方支付相当于押金的违约金等。同日，郑燕玲收取了文超的押金6200元。2016年9月21日，文超向郑燕玲发短信：郑姐您好，我是文超，东华东的房子已经有租户看中想租，是一个家庭，但是我要国庆一号左右才能搬出，到时等您从国外回来再和他们签合同怎么样？郑燕玲回复：可以。2016年10月5日，文超向郑燕玲发短信：燕姐，你几时回广州？2016年10月6日，郑燕玲回复：现刚过罗湖，今晚回到广州。文超回复：好的，那明天方便的话就约新租客签约，怎么样？郑燕玲回复：明天下午吧。2016年10月7日，文超：燕姐，那约下午几点？郑燕玲：2点左右可以吗？文超：那我问问那边答复您。文超于2016年10月6日前已搬出涉案房屋。本案诉讼过程中，郑燕玲为证明其花费了1200元中介费提供了2016年10月9日广州仁隆房地产销售代理有限公司（以下简称仁隆公司）开具的收取其1200元中介费的《房屋租赁专用收款收据》。文超对该证据的真实性有异议，无法看出出具的时间，不清楚是否产生了这些费用。其当时找的是裕丰公司，但该收据上的印章是仁隆公司，不确认。郑燕玲为证明其维修电灯花费了307.5元提供了2016年10月26日广州市东山区东华五金电器商行开具的《收据》，该《收据》上材料费用蓝色笔书写为107.5元，金额大写部分为107.5元，用黑色笔另外书写人工200元。文超同意支付107.5元，不同意支付人工200元。文超同意支付郑燕玲更换门锁有收据的68元，另外52元郑燕玲没有提供证据不同意支付。郑燕玲未能举证证明清洁费花费500元及免除新租户3100元租金。一审法院认为：文超与郑燕玲自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限到2017年10月5日，但文超于2016年10月6日前已迁出涉案房屋，文超的行为已构成违约，应承担违约责任。虽然新租客是由文超介绍，但该行为并不能免除文超所要承担的违约责任。因上述《房屋租赁合同》约定：“除非出现法定或约定的事由，不得提前解除合同。否则守约方有权要求违约方支付相当于押金的违约金。”故文超要求郑燕玲退回押金及利息不符合合同约定，一审法院不予支持。关于郑燕玲要求文超支付水费14.40元、电费69.37元、有限电视费53元、垃圾费45元的反诉请求，因文超于2016年10月6日前已搬出涉案房屋，郑燕玲于2019年10月22日向一审法院提出反诉，郑燕玲关于上述费用的诉请已超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于郑燕玲反诉要求文超支付2016年10月26日维修电灯收据上金额107.5元，该反诉请求没有超过诉讼时效，且文超同意支付该部分费用，故一审法院予以支持。其中的人工200元的问题，因该人工200元用不同的颜色笔书写，且没有在字体上加盖印章，金额大写部分也是一百零七元，故对郑燕玲的该部分反诉请求一审法院不予支持。关于郑燕玲反诉要求文超支付2016年11月13日更换门锁产生的68元费用，该反诉请求没有超过诉讼时效，且文超同意支付该部分费用，一审法院予以准许。关于郑燕玲反诉要求文超支付更换门锁其中的52元的问题，因郑燕玲对此未能举证证明，故对郑燕玲的该项反诉请求一审法院不予支持。关于郑燕玲反诉要求文超支付清洁费500元的问题，首先，郑燕玲未能举证证明文超搬迁时把涉案房屋弄脏。其次，郑燕玲未能举证证明花费清洁费500元。故郑燕玲反诉要求文超支付清洁费500元缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于郑燕玲反诉因文超搬走时损坏房屋及把涉案房屋弄脏导致其需要维修损坏的地方和清洁房屋所需一个月，给予新租客免租期一个月，要求文超支付3100元的问题，首先，按郑燕玲所陈述的维修电灯，更换门锁，清洁房屋并不需要一个月。其次，郑燕玲未能举证证明免除新租户3100元租金。故对郑燕玲的该项反诉请求一审法院不予支持。关于郑燕玲反诉要求文超支付中介费1200元的问题，因文超提前解除合同其已承担了被郑燕玲没收押金的违约责任，在合同解除后，郑燕玲重新找新租户，中介费理应由郑燕玲自行承担，故对郑燕玲的该项反诉请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2020年2月24日作出如下判决：一、文超应于本判决发生法律效力之日起五日内，将维修电灯107.5元、更换门锁68元一次性支付给郑燕玲；二、驳回文超的诉讼请求；三、驳回郑燕玲的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，反诉费50元，由文超负担58元，郑燕玲负担42元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为文超能否要求郑燕玲退还租金押金6200元及利息。针对前述争议焦点，本院认定如下：双方自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该《房屋租赁合同》中约定的租赁期限至2017年10月5日，但文超于2016年10月6日前已实际迁出涉案房屋，根据《房屋租赁合同》中关于“除非出现法定或约定的事由，不得提前解除合同。否则守约方有权要求违约方支付相当于押金的违约金”的约定，文超的行为已构成违约，应承担违约责任，郑燕玲有权不予退还租金押金。虽文超主张郑燕玲同意文超帮忙寻找新租客，郑燕玲即同意解除合同并退还押金，但郑燕玲对此予以否认且文超亦未提供证据证明其上述主张。因此，一审认定虽然新租客由文超介绍，但该行为并不能免除文超所要承担的违约责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，文超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由文超负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年八月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏