湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2110号上诉人（原审原告，反诉被告）：戴正良，男，1972年7月6日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：邓孟武，男，1965年12月13日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系湖南省岳阳市岳阳楼区茅岭街道年丰巷社区居民委员会推荐。上诉人（原审被告，反诉原告）岳阳市晖龙实业有限公司，住所地岳阳楼区南湖大道111号负一楼。法定代表人：古国强，公司总经理。委托诉讼代理人：令狐昌云，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孙玉兰，女，1956年7月15日出生汉族，住岳阳市岳阳楼区，系古国强之妻。被上诉人（原审被告）：古国强，男，1958年8月12日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：古志祥，男，1960年10月2日出生，汉族，住岳阳楼区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：孙玉兰，女，1956年7月15日出生汉族，住岳阳市岳阳楼区，系古国强之妻。上诉人戴正良、上诉人岳阳市晖龙实业有限公司（以下简称晖龙公司）因与被上诉人古国强、古志祥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。晖龙公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判支持晖龙公司一审的反诉请求，即支付租金496000元；3、请求判令一、二审的诉讼费用由戴正良承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，原案认定案涉洗浴中心自2013年5月后实际经营者为古志祥，故对上诉人要求支付租金的请求不予支持是自相矛盾的。戴正良租赁经营场后，曾向上诉人提出退还三楼洗浴场地的请求，被拒绝。2012年8月6日，戴正良的股东刘杰辉与案外人何齐签订《补充协议》，何齐管理经营，戴正良负责每月补助三楼11000元。一审认定2013年5月后三楼的实际经营者为古志祥与事实不符。戴正良提供的缴费凭证只能证明其缴纳了地下洗浴城部分水电费用，无证据证明戴正良不欠租金。原审法院依据治安案卷管理材料认定的古志祥为三楼洗浴中心实际经营者与事实不符，古志祥仅为上诉人的管理人员。晖龙公司提交的岳阳国际大厦有限责任公司（以下简称国大公司）发出并张贴的落款日期为2015年8月9日的《岳阳国际大厦有限责任公司场地清退公告》及公司发出的缴纳房租、水电费的通知能够印证，戴正良实际经营至2015年10月止。二、通过合同约定和交易习惯可知戴正良拖欠租金的事实客观存在。双方合同的租赁期限与晖龙公司在国际大厦的租赁时间同步，晖龙公司直到2015年10月才与国大公司终止租赁合同关系。戴正良提出2013年5月前将三楼洗浴场地交还晖龙公司缺乏事实依据。晖龙公司收取了戴正良15万元的押金，如退还场地，戴正良会要求退还押金。显然，戴正良未交还经营场地。综上，请求二审查明事实，支持晖龙公司的上诉请求。戴正良辩称：一审法院对晖龙公司的反诉请求的处理是正确的。1、双方签订的补充协议是假的,刘杰辉不是戴正良的股东,刘杰辉的签名不是本人所签,可以鉴定。一审认定事实清楚,戴正良有2014年2月14日补交税务证明,说明戴正良经营国大公司的场地至2014年。一审法院在岳阳市岳阳楼区茅岭派出所调取的相关资料可证明此后租赁场地的经营人为古国强、古志祥兄弟。从戴正良交还场地后,多次向古国强兄弟讨要15万押金被拒绝,且戴正良多次询问拆迁补偿款何时下来。综上，晖龙公司的上诉请求不成立。古国强、古志祥对晖龙公司的上诉无答辩意见。戴正良上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令古国强、古志祥、晖龙公司共同支付戴正良押金本金12万元及按月利率2％支付资金占用利息和押金本金3万元及支付按月利率2％的资金占用利息。3、请求判令一、二审的诉讼费用由古国强、古志祥、晖龙公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，2013年5月1日和2014年4月1日戴正良向出租人古国强、古志祥、晖龙公司交付了租赁物，且戴正良按时清偿了租赁费和水电费，租赁关系结束后戴正良和其合伙人付秋云、肖必坤要求返还租赁押金共计15万元，但一直以拆迁补偿款未到为由遭到拖延和拒付，以上事实均有电话通话记录和证人予以证实。一审判决以超过诉讼时效为由驳回上诉人的诉讼请求明显与事实不符。综上，请求支持戴正良的上诉请求。晖龙公司辩称：戴正良的上诉请求缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。1、按照《协议》约定,“协议期满无违约(规)现象,押金则退还给乙方”。戴正良虽然提交了由古志祥书写的落款日期分别为2013年12月26日、2014年元月26日的收条两份;晖龙公司分别于2013年12月16日,2014年元月14日向上诉人出具的收款凭证两份。该收条和收款凭证仅证明晖龙公司收到了租金,而票据载明的数额还不足一个月的房租，不能证明戴正良已经结清了租赁关系存续期间所有的房租和水电费用,应承担举证不能的不利后果,认定戴正良未按照协议约定及时足额交纳房屋租金及水电费用,存在违约，依约押金不予退还。2、《协议》约定,租赁期间根据甲方(晖龙公司)在国际大厦租赁时间。2015年8月9日,国际大厦才发出《岳阳市国际大厦有限责任公司场地清退公告》,之后晖龙公司还收过国际大厦的催收房租水电费的通知,也就是说,晖龙公司与国际大厦的租赁期间至2015年8月尚未解除。案涉租赁场地是晖龙公司转租给戴正良的,晖龙公司与国际大厦发生关系,戴正良作为次承租人与出租人国际大厦不发生任何关系。戴正良诉称其“经营三楼桑拿至2013年5月1日,经营洗浴业务至2014年4月1日,分别接到了拆迁办与三被告的通知”与事实不符;在晖龙公司都没有接到拆迁办通知的情况下,戴正良是不可能接到该通知的。晖龙公司的法定代表人及其员工古志祥从未通知过戴正良,且古志祥受指派,在2017年10月之前多次催讨过该租金和水电费,遭到拒绝。故“租赁因城市改造拆迁而终止”的理由缺乏事实依据。综上,戴正良在租赁关系存续期间拖欠巨额房租、水电费用,构成违约,戴正良无权要求答辩人返还其押金并承担利息损失,请二审法院依法驳回戴正良的上诉请求。古国强、古志祥的答辩意见与晖龙公司的答辩意见一致。一审法院查明的事实：2010年7月18日，古志祥代表晖龙公司（甲方）与戴正良（乙方）签订《商务会所协议》，约定：“一、甲方将商务会所承包给乙方从事洗浴经营，改变用途需征得甲方同意，否则予以收回并不给予乙方任何赔偿；二、租赁期间根据甲方在国际大厦租赁时间，如期满在同等条件下可以优先续签。承包期满，甲方有权随时终止协议。（承包期间如国大收回，甲方无条件收回，乙方没有任何异议）甲方不予赔偿任何经济损失。三、目标管理承包金3000元，水电及中央空调按表每月收取与国际大厦价格相同。七、承包金每月五日前预交，延期在一个月后，每天加罚1%的滞纳金，甲方有权采用停水、停电等措施；延期两个月，解除合同无偿收回。八、在协议签字时，乙方付给甲方3万押金，协议期满无违约现象，则退还给乙方，定金不计利息”。同日，古志祥（甲方）与戴正良签订《协议》一份，甲方将国际大厦三楼现有桑拿经营场地交乙方经营，约定：“一、动产和不动产属甲方所有，乙方退出时必须完好无损交给甲方，不得损坏，否则要进行赔偿。二、租赁期间根据甲方在国际大厦租赁时间，如期满在同等条件下可以优先续签。三、每月房租现金1.9万元。水电、中央空调及卫生和经营相关的所有费用由乙方自付。四、每月房租和相关费用，必须在18号前交付给甲方，如不按时支付，延期三天以上，甲方有权解除协议，押金不退。九、乙方交付甲方押金12万元，协议期满乙方无违规现象，则甲方可退还押金”。签订协议后，古国强在两份协议首页签字注明“古志祥签字算数”，另向戴正良出具证明两份分别载明：“收到洗浴中心进场时交给公司3万元押金”、“三楼洗浴中心进场时交13万押金”，签注日期为2011年5月16日。签订协议后，晖龙公司向戴正良交付了两份协议约定国际大厦三楼桑拿经营场地和华尔赛KTV地下一楼。国大公司与晖龙公司房屋租赁合同经岳阳楼区人民法院(2013)楼民一初字第379号民事判决，并经岳阳市中级人民法院作出（2015）岳中民一终字第591号判决，确认了如下事实：2003年3月31日，国大公司与晖龙公司签订《长包房合同》，约定国大公司将国大主楼三楼二十间客房租赁给晖龙公司从事桑拿保健经营，租赁期限为2003年4月1日至2011年3月31日，租赁期满后为不定期租赁，国大公司可以随时终止合同，并收回租赁物。2013年6月，国大公司向承租户发出《关于解除场地租赁关系的通知》，要求各租赁户在2013年7月30日前结清费用、搬离场内物品。在审理过程中，戴正良称在2013年5月前经与晖龙公司协商后交还了三楼桑拿场地，后由三被告自行经营，地下层洗浴中心在国大酒店停业后于2014年4月前撤场；晖龙公司称该房屋并未协商交付，一直由戴正良等人经营并拒交房屋租金，故拖欠租金为三楼自2012年8月6日、地下洗浴中心自2013年9月1日起，至2015年10月31日才因拆迁终止租赁关系。根据戴正良的申请，岳阳市岳阳楼区人民法院在岳阳市公安局岳阳楼区分局东茅岭派出所调取了岳市公楼（东）受案字[2013]1134号治安案卷材料及相关行政处罚决定、询问笔录等，根据三名被处罚人询问笔录证实：“利用国大三楼按摩中心和十七楼客房进行卖淫嫖娼活动，三楼负责人为古姓老板”。一审法院认为，古志祥代表晖龙公司与戴正良签订房屋转租协议,晖龙公司法定代表人古国强予以认可,不违反法律的规定并已实际开始履行,对双方均具有法律约束力。结合本案查明的事实和本、反诉争议焦点,分述如下:本诉部分,根据本案查明的情况,古国强在签订合同后以出具证明的形式确认晖龙公司收到押金合计15万元,在庭审时亦确认未退还给戴正良,故一审法院对该事实予以确认。租赁协议约定“协议期满无违约(规)现象,则退还给乙方”,戴正良诉称租赁房屋分别于2013年5月1日、2014年4月1日解除租赁关系并退场,而晖龙公司认为均在2015年10月31日才解除租赁关系,无论是基于何时租赁关系终止,晖龙公司应按约返还租赁押金的期限均已届满。晖龙公司辩称本案主张过权利已明显超过诉讼时效,从上述时间来看均已超过三年诉讼时效,戴正良虽诉称多次向古国强催讨,但三原审被告否认催讨事实,戴正良亦未提交诉讼时效中断的证据,一审法院对晖龙公司的该答辩意见予以采信,对戴正良要求返还租赁押金15万元的诉讼请求应予以驳回。反诉部分，是否支持晖龙公司反诉请求在于双方实际解除租赁合同时间的认定,首先,根据当事人在各自诉状中关于解除时间的陈述来看,晖龙公司诉称地下洗浴中心自2013年9月1日起未按时交纳租金及水电费用,但戴正良在开庭时提交了2013年12月、2014年1月由古志祥出具的洗浴租金、水电费用收条各两张,足以证明晖龙公司未交纳租金时间不具有可信性;其次,租赁协议约定“租赁期交纳租金时间不具有可信性;其次,租赁协议约定“租赁期间根据甲方在国际大厦租赁时间”,而根据国大公司与晖龙公司租赁合同约定的租赁期限为2003年4月1日至2011年3月31日,超过该期间双方为不定期租赁,双方均有合同解除权,故对晖龙公司诉称其经营不善撤场不具有解除租赁关系法律效力的意见,一审法院不予采信;再次,在法庭调查过程中,戴正良陈述其向晖龙公司交付三楼洗浴中心后,古志祥经营过程中曾受到查处。经戴正良庭后申请一审法院调取的岳市公楼(东)受案字[2013]1134号治安案卷材料及相关行政处罚决定、询问笔录等材料,印证了戴正良关于自2013年5月后实际经营人为古志祥的陈述,一审法院对晖龙公司称三楼洗浴中心一直没返还的意见不予采信。故对晖龙公司要求戴正良支付租金的反诉请求,一审法院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款,《中华人民共和国合同法》第六条、第六十ー条、第二百三十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:一、驳回戴正良的全部诉讼请求;二、驳回岳阳市晖龙实业有限公司的全部反诉请求，案件受理费1650元，由戴正良负担;反诉费4370元，由岳阳市晖龙实业有限公司负担。晖龙公司在二审期间向本院提交的证据：岳阳国际大厦有限责任公司出具的《场地清退公告》、《催缴门面租金、水电费等通知单》在一审中均已提供，本院不重复进行举证质证。戴正良在二审期间向本院提交完税证明两份，用以证明1、戴正良实际租赁国大场地经营到2014年2-4月终止合同，2、戴正良实际经营场地租赁到2014年2-4月间撤离后交还租赁场地。晖龙公司质证认为：真实性无异议，对关联性有异议，不能证明交税期间没有经营，古国强是以晖龙公司的名义经营，税收是谁缴的不能确定，因为未记名。古国强、古志祥在本案二审期间未向本院提供证据。本院认为，戴正良提供的两份完税证明，晖龙公司对其真实性无异议，属经营期间缴纳的税费，本院予以采信。一审查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案争议焦点为一、晖龙公司主张戴正良支付租金49.6万元能否支持。二、戴正良主张退还押金15万元及利息能否支持。关于焦点一，戴正良与晖龙公司分别就桑拿经营场地和地下洗浴城的租赁签订租赁合同，古国强为晖龙公司法定代表人，尽管合同由古志祥签订，但古国强认可系戴正良与晖龙公司形成租赁合同关系。当事人就租赁关系主张他人欠付租金，应当对欠付租金的事实承担举证责任，对欠付租金的起止时间应当明确具体。本案中，晖龙公司提出戴正良租赁桑拿经营场地和地下洗浴城欠付租金。第一，关于租赁桑拿经营场地。晖龙公司主张从2012年8月6日起至2015年10月31日戴正良未支付租金。就起始时间，晖龙公司以何齐与刘杰辉2012年8月6日签订补充协议为起始时间，该补充协议无戴正良、晖龙公司或公司法定代表人的签订，何齐与刘杰辉不是本案的当事人，戴正良否认刘杰辉为其合伙人，亦明确否认该补充协议，晖龙公司以此作为起始时间依据不足，以该协议中的款项数额作为计算欠付租金的月租金数额标准亦依据不足。关于截止时间，晖龙公司提出双方的租赁合同关系到2015年10月31日止。岳阳国际大厦有限责任公司的场地清退公告中明确表示在2013年6月份别对各租赁户发出了《解除场地租赁关系的通知》，要求各租赁户在2013年7月30日前结清费用、搬离物品、交回钥匙。2013年，岳阳国际大厦有限责任公司就提起了诉讼，主张解除与晖龙公司的租赁关系。此外，双方的协议第四条约定，“每月房租和相关的费用，必须在18号之前交付给甲方，如不按时交付，延期3天以上，甲方有权解除协议”，晖龙公司直到2019年11月才主张欠付租金，且法定代表人古国强提出依补充协议约定，外甥何齐对三楼桑拿进行管理，对戴正良停止经营具体时间应当知情。晖龙公司提出其与国大公司终止租赁合同时，戴正良与晖龙公司的租赁合同关系才终止，依据不足。第二，关于地下洗浴城租金一事。晖龙公司主张从2013年9月1日起至2015年10月31日戴正良未支付租金，戴正良提交的2013年12月、2014年1月洗浴租金、水电费用的收条、票据，晖龙公司予以认可，说明晖龙公司主张戴正良租赁地下洗浴城场地经营欠租的情况与客观事实不符，也无法确定具体欠租的起始时间。就截止时间，理由与第一点阐述基本相同，不再赘述。以上，晖龙公司主张戴正良欠付租金的起止时间均不明确，故晖龙公司主张的诉讼请求本院不予支持。关于焦点二，戴正良主张返还押金15万元，晖龙公司对收取押金及未退还押金的事实予以认可。因戴正良无证据证实主张了权利导致诉讼时效中断，晖龙公司及法定代表人古国强均否认戴正良催讨过返还押金，戴正良主张权利超过诉讼时效，故对戴正良要求返还押金的请求，本院不予支持。综上，晖龙公司与戴正良的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10390元，由岳阳市晖龙实业有限公司负担8740元，戴正良负担1650元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年八月六日书记员  潘 烨