辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1185号上诉人（原审被告）：抚顺富乐纸制品有限公司，住所地：抚顺市新抚区新抚路93-1号楼4单元101号。法定代表人：窦立臣，该公司总经理。上诉人（原审被告）：窦立臣，男，1968年7月30日出生，满族，住抚顺市新抚区。二上诉人共同委托诉讼代理人：邢礼贵，辽宁正太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：抚顺市公共交通有限公司，住所地：抚顺市新抚区解放路7-1号。法定代表人：于艳冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：田岩，该公司员工。委托诉讼代理人：李姝，该公司员工。被上诉人（原审被告）：孙天宝，男，1954年7月10日出生，汉族，住抚顺市东洲区。上诉人抚顺富乐纸制品有限公司（简称富乐公司）、窦立臣因与被上诉人抚顺市公共交通有限公司（简称抚顺公交公司）、孙天宝租赁合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院作出的（2019）辽0402民初1767号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人窦立臣，上诉人富乐公司和窦立臣的共同委托诉讼代理人邢礼贵，被上诉人抚顺公交公司的委托诉讼代理人田岩、李姝，被上诉人孙天宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富乐公司、窦立臣上诉请求：一、撤销新抚区人民法院(2019)辽0402民初1767号判决；二、请求查明事实，依法改判或发回重审；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案事实是2010年6月抚顺公交公司与抚顺市清洁湿巾厂孙天宝签订租赁协议，将抚顺公交公司位于永济路13号(矸子山上)1栋房屋200平方米租给孙天宝使用。2010年10月，孙天宝与窦立臣签订转租协议将200平方米的房屋中的西头四间平房70平方米及前后院租给窦立臣使用，合同期限至2017年10月31日。2017年6月，抚顺清洁湿巾厂从抚顺公交公司的租赁房屋中搬出。2019年4月25日，窦立臣的富乐公司搬离租用房。为此，一审法院判决“被告窦立臣（上诉人）自2017年7月至2019年4月25日搬走之前使用了原告（抚顺公交公司）所有的四间平房70平方米及前后院1440平方米，被告窦玉臣应支付22个月的相应租金4620元、158400元，合计163020元。”一审法院上述事实及给付数额的认定与事实不符，该判决有两个错误：一、上诉人使用的前后院不是1440平方米，而是四间平房70平方米的前后院。1、上诉人从孙天宝处的200平方米中租用的是70平方米。四间平房70平方米的东西长度为13米，前院从房屋的墙体算起至抚顺公交公司守卫室后墙南北宽度为8米，后院从四间房北墙至抚顺公交公司大院墙南北宽度为5米。因此，前院使用面积为（13米×8米）104平方米；后院使用面积为（13米×5米）65平方米，前后院使用面积相加总计为169平方米。上诉人正是在这样一个范围内对前后院进行了维护打了水泥地面，修建围墙及小院的院门，成为一个相对独立的空间。这就是上诉人租用房屋四间平房70平方米及前后院的使用面积。法院对此并未进行法庭调查，也未经上诉人指认进行实地调查，偏听、偏信，草率认定上诉人前后院的使用面积为1440平方米。2、被上诉人孙天宝租用抚顺公交公司200平方米前院建有围墙和大门的事实并未查明。被上诉人租用抚顺公交公司200平方米的前院确实有围墙与大门，但是这与上诉人无关，其既不是上诉人所建，也不是上诉人所占用。上诉人从2010年租用其房屋一隅开始，直至2019年4月搬离该处，从未使用孙天宝（除70平方米）200平方米的前后院。第一、上诉人不需要。纸制品厂是小作坊；第二、上诉人与孙天宝有合同约定，只是70平方米的前后院并非200平方米的前后院，上诉人也没有必要去帮助孙天宝建围墙和大门；第三、孙天宝搬出后抚顺公交公司多次催富乐公司搬离，富乐公司一直与抚顺公交公司协商延租70平方米房屋。上诉人处于半经营状态，怎么有必要去占用200平方米前后院的使用。关于200平方米房屋的围墙和大门的设立，没有证据证明为上诉人所建，法庭调查孙天宝推责称上诉人所建，上诉人当庭予以反驳为孙天宝所建，后孙天宝称不知是谁建的。该围墙及大门据了解为2013年由孙天宝及其亲属帮其所建，但是法庭对此并未进行认真调查，便将由他人围筑的面积1440平方米计算为上诉人的使用面积，这样的判决实在荒谬。据上诉人了解，上述事实刘国辉、蔡清明、肖春满、侯宝利等人均证明2013年5月孙天宝在此修建了围墙及大门。孙天宝搬走后，上诉人没有占有和使用1440平方米的场地。二、让上诉人支付租金163020元没有事实依据和法律依据。1、上诉人前述已阐明没有占用1440平方米，因此没有义务向被上诉人交纳租金158400元。原审法院的这一判决没有事实依据。2、1440平方米的计算来源不清，因此163020元的确定没有法律依据。1440平方米计算如何得来的?根据是什么？由谁测量计算的?其是否具有法律效力?（1）.庭审中上诉人没有看到1440平方米的有关证据。（2）.上诉人也没质证过这样的证据。（3）.法庭也未召集上诉人及被上诉人到现场进行调查和指认。（4）.抚顺公交公司法庭上只是口头上说该场地为长90米、宽17米，也并未得到上诉人的认可，怎么能够做为定案依据。因此，法庭确定的1440平方米违反相关法律规定。抚顺公交公司辩称，一、抚顺公交公司与孙天宝签订的多份《租赁协议书》中约定，房屋及院落的租期为2010年7月1日起至2017年6月30日止。而本案上诉人与孙天宝于2010年10月25日签订的转租协议并未征得抚顺公交公司的同意。2017年6月中旬，孙天宝按协议约定从租用房屋及院落中搬走，但上诉人仍然占用抚顺公交公司的房屋及院落，直至2019年4月25日搬离。上诉人称一直与抚顺公交公司协商严重与事实不符。首先，抚顺公交公司并未与上诉人签订过租赁协议。抚顺公交公司在收回房屋及院落时发现上诉人占用抚顺公交公司的房屋及院落，立即于2017年7月10日向上诉人下达搬迁通知，后又多次要求其搬离未果。可见，抚顺公交公司并无与上诉人签订租赁协议的意思表示，更无上诉人称的延租一事。因此原审法院查明上诉人占用抚顺公交公司房屋及院落事实清楚，并非没有事实依据。二、关于本案房屋及院落面积问题，首先1440平方米的面积并非前后院面积，而只是前院面积。其次，上诉人称只占用了与孙天宝合同中约定的面积，其他为孙天宝使用，但从2017年6月中旬孙天宝搬离后房屋及院落实际上只有上诉人1人使用。原审法院认定的起算时间也是从孙天宝搬离后并未扩大上诉人的责任，且现在院落仍留有其曾使用的痕迹，并有视频、照片等证据证明面积大小。同时一审法院也曾到过现场实地测量使用过的面积，该院落的面积认定为1440平方米是符合法律规定的。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案中租赁合同履行期满后，抚顺公交公司有权利要求上诉人支付逾期腾房占用使用费。原审法院基于上诉人占用抚顺公交公司房屋及院落的事实，适用上述法律判决上诉人承担占用房屋的费用是正确的。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。孙天宝辩称，1、我本人没有新的证据和补充，在一审中已经阐明清楚不再重复；2、一审法院判决正确，我认可一审判决。抚顺公交公司向一审法院起诉请求：1、判决被告富乐公司和窦立臣立即从抚顺市新抚区永济路13号矸子山上原房产维修班一栋房屋腾迁；2、判决被告立即向原告支付违法占用期间的费用，从2016年7月1日起开始计算至实际腾迁之日止，占用房屋按照每月300元/100平方米的标准，占用场地按照每月500元/100平方米的标准计算，实际面积以实际测量为准；3、诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2010年6月30日，原告(甲方)与抚顺市清洁湿巾厂(乙方)签订《租赁协议书》一份，主要内容为：“甲方将位于永济路13号南山上(矸子山上)原房产维修班1栋房屋的一半近200平方米租给乙方作为手工作坊加工方便筷、餐巾纸，经双方协商达成如下协议：一、甲方提供由东自第二个门起向西三个门的近200平方米房屋，租金每月400元，由乙方支付。二、租期：壹年，自2010年7月1日至2011年6月30日止。三、租金：4800元/年，实行上打租，合同签订时一次性交纳完毕。四、租期内水、电、暖气费由乙方自理。五、租期内乙方负责租用房屋的维修及维护，该处房屋的结构不得随意改动，协议期满后房屋及门窗归还甲方。六、乙方必须合法经营，不得转租，做好安全、防火、防盗工作，否则造成一切后果，甲方概不负责。七、甲方如遇市政规划、产权变更等事宜必须在30日前通知乙方，多收租金返还乙方。八、乙方违约或拖延交纳租金五日，甲方有权解除合同、收回房屋并要求乙方支付违约金。”甲、乙双方均在合同上盖公章，被告孙天宝在乙方被委托人处签字。原告称以后每年与乙方续签一次合同，并提供了2013年6月17日、2015年7月1日的合同复印件，均由被告孙天宝在乙方被委托人处签字。2013年6月17日签订的合同约定，房屋租期一年，自2013年7月1日至2014年6月30日止，其他条款不变。2015年7月1日签订的合同约定，房屋租期一年，自2015年7月1日至2016年6月30日，房屋租金每月600元，即7200元/年，其他条款不变。被告孙天宝主张抚顺清湿巾厂自2007年租用原告的房屋，但双方均不能提供合同文本，被告孙天宝称2007年合同中没有不得转租的条款。被告孙天宝按约支付原告房租款至2017年6月30日，其中2016年7月1日至2017年6月30日的房租是用电费抵顶的，原告认可该事实。2010年10月25日，被告孙天宝作为甲方与被告窦立臣作为乙方，签订转租协议一份，将部分房屋租给窦立臣使用，协议主要内容为：“经甲、乙双方友好协商，就出租厂房一事达成如下协议：一、甲方同意将西头四间平房及前后院租给乙方。二、租期为2010年11月1日至2016年10月31日，租期暂为五年，每年租金为8000元。三、如甲方不遇政府拆迁此协议延续执行。四、乙方自行修缮房屋，费用自理。乙方不租时将所安装的原材料及设备带走。五、乙方电费自理，电费乙方每月按公汽公司与甲方的结算价格及电表电量结算，动力电线及电表由乙方自行责任。六、乙方自行负责安全及保卫工作，发生事故及丢失责任自负。七、乙方在承租期间，如遇政府拆迁，甲方不负责任，但可以退回剩余房款。八、甲方同意乙方使用大门，但希望乙方加强管理，杜绝闲杂人员入厂。九、租赁期间甲方擅自随意终止协议甲方赔偿乙方的全部损失。”合同签订后，被告富乐公司按约支付房租给被告孙天宝，至2017年10月31日。2017年6月中旬，抚顺清洁湿巾厂从租用房屋中搬走。2017年7月10日、2018年9月11日，原告向被告窦立臣下达搬迁通知，要求其搬走，未果。2019年4月8日，甲方孙天宝和乙方窦立臣签订《协议书》一份，主要内容为：“甲、乙双方于2010年10月25日签订了协议。甲、乙双方经协商一致，同意提前终止协议。现甲、乙双方本着平等、自愿原则，就双方提前终止协议相关事宜达成如下条款，双方共同恪守：一、甲、乙双方同意，于2017年6月30日起提前终止双方于2010年10月25日签订的协议，届时乙方将协议原件及收条全部返还甲方。二、2017年7月1日之后，乙方占用厂房期间所发生的费用由乙方负责，甲方概不负责。三、甲方自愿将自有的设施赠予给乙方。四、甲方同意补偿给乙方建设厂房及搬迁费叁万伍仟元整，本协议签订之日甲方给付乙方壹万伍仟元整，乙方搬迁之日，甲方给付乙方贰万元整。五、本协议签订后，乙方于2019年4月25日前，将自有的设备、厂房等自行拆除搬走，安全责任自负。如乙方不按时搬走，乙方应按每日1000元向甲方支付违约金，如甲方未按时给付补偿款，甲方应按每日1000元向乙方支付违约金。六、原协议终止后，双方同意就原协议事项互不追究法律责任。….”协议签订后，被告窦立臣和富乐公司于2019年4月25日搬离所租用的房屋，被告孙天宝按协议约定的时间分两次给付窦立臣35000元。本案审理中，原告撤回第一项诉讼请求。另查明，孙天宝称其在抚顺市清洁湿巾厂与原告签订的租赁协议书上签字及将所租用房屋租给窦立臣是受其哥哥孙天祥委托，但未提供委托书。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案中，抚顺清洁湿巾厂与原告签订房屋租赁协议书之后，被告孙天宝与被告窦立臣签订租赁协议书，将抚顺清洁湿巾厂租用原告房屋的一部分及前后院租给被告窦立臣，在2017年6月30日之前，被告孙天宝按约向原告支付房屋租金，2017年7月1日之后，被告孙天宝对被告窦立臣的转租行为无效，原告有权利要求被告窦立臣支付其使用房屋和前后院期间的使用费，即租金。双方提交的证据显示，被告窦立臣自2017年7月1日之后至2019年4月25日搬走之前，使用了原告所有的四间平房70平方米及前后院1440平方米，被告窦立臣应支付22个月的相应租金4620元、158400元，合计163020元。关于原告所提其他主张，因原告未提供证据证明其主张，本院无法支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告窦立臣自本判决生效之日起十五日内给付原告抚顺市公共交通有限公司房屋及场地租金163020元；二、驳回原告抚顺市公共交通有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由被告窦立臣负担。二审期间，上诉人富乐纸业、窦立臣提交如下证据：1、六份证人证言，欲证明：孙天宝租用了抚顺公交公司的房屋，周边的大门和围墙都是孙天宝所建，孙天宝于2017年7月1日搬出后该院落一直闲置，窦立臣在孙天宝搬出后并没有使用200平方米的院子，所以一审法院判决的1440平方米没有法律依据。2、抚顺市基准地价表，是抚顺市人民政府2016年8月9日公布的，抚顺公交公司城镇土地使用证（土地证记载的土地使用是七级，抚顺市国有房产产权证1988年7月1日签署的），欲证明：抚顺公交公司租赁给孙天宝的房屋为国有土地，抚顺公交公司私自租给孙天宝是违法的，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28、29、31条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发的土地不得出租；案涉土地是七级，按照最高收费标准每平方米每年18元，最低标准每平方米每年6元，所以抚顺公交公司要求场地租金每百平米500元没有法律依据；窦立臣实际使用场地面积169平，因此一审法院判决这个费用没有事实及法律依据。3、现场照片和示意图，欲证明：富乐公司租用房屋和场地是169平，而不是1440平。4、录像及四张照片，欲证明：孙天宝搬走后上诉人没使用孙天宝的院。5、窦立臣与抚顺公交公司李某的录音，欲证明：上诉人和李某协商把这个场地再租给上诉人，我们一直在协商。抚顺公交公司申请证人李某出庭作证，对李某证言，二上诉人发表质证意见如下：对证人证言不认可。孙天宝对李某证人证言没有质证意见。抚顺公交公司对上述二上诉人提交的证据发表质证意见如下：1、对第一组证据的真实性有异议，该证据上面的格式都是一致的，都是只有当事人的签名，其阐述的事实我们并不认可，并且其采集的过程我们也不知道，因此我们对该证据的真实性有异议。2、对第二组证据，关于被上诉人出租给孙天宝房屋是否合法有效与本案没有任何直接关系，本案中被上诉人诉求的是作为国有企业的房屋土地资产在长达一年多的时间内让上诉人无端的占有，被上诉人诉讼的目的也是为了追回在此期间的国有资产让上诉人白白占有所造成的经济损失，与孙天宝的出租关系与本案事实没有直接联系。关于出租地价标准，被上诉人是在现有抚顺市的经济发展条件下、在本案诉讼标的所在的地区、在市场经济条件下诉求的最低的地租标准，关于公布实施抚顺市城区土地级别调整及基准地价更新结果的通知，仅仅是在市场经济条件下的一个指导性的地价标准，与本案事实无关。3、对第三组证据，这几张照片拍摄时间是2020年4月6日，这几张照片上正好可以部分的反应当时被上诉人诉求本案时所提出诉讼请求的依据，在照片中明确的反应出了上诉人所占用的被上诉人单位院内的现状，因此一审判决认定的场地面积，正好可以证明一审判决认定的场地事实没有错误，同时在一审时被上诉人已向一审法庭提交了在事发当时被占有的房屋土地的实际现状。4、对第四组证据，我方在一审起诉的时间是2019年5月7日，据上诉人所述这个录像是在2018年所录，是否可以作为证据使用请法庭核实。该十秒的录像是2018年所录，那么上诉人是2019年4月29日对该块场地进行的腾迁，就刚才十秒钟的录像显示完全不是场地正在使用期间的现场情况。因此对本案案情不能起到任何证明作用。5、对第五组证据，作为录音证据首先当事人应该向法庭提供的是原始的载体，本案中上诉人提交的是否是未经过编辑剪辑的完整的录音被上诉人无法确认。证人已经向法庭表明了在所谓的上诉人提交的录音时间段内上诉人与证人相某时间长达40分钟之久，那么上诉人提交法庭的录音仅仅只有29秒、30秒、22秒左右，那么在40分钟时间段内提交法庭的仅有几十秒的录音，上诉人存在着断章取义、误导法庭的嫌疑。据上诉人向法庭陈述，两段录音第一段录音是在2018年9月27日，第二段录音是在2019年4月29日腾迁以后的录音，那么我们就想问2017年6月30日孙天宝与被上诉人合同到期后到2019年4月25日上诉人腾空被上诉人的房屋和场地期间这段时间的房屋和场地是谁在占用？同时还想请法庭查明案涉的场地和房屋在孙天宝和上诉人窦立臣腾空后该场地的大门、围墙以及大门口的轻质活动房是谁拆走的？孙天宝对二上诉人提交的上述证据发表质证意见如下：1、对第一组证据，我搬出之后的情况就不知道了，所以我没有办法评论这个事是怎么回事，而且这6个证人中我认识一个姓侯的是窦立臣的亲属，亲属证明是否有法律效力？我不是这个房子、场地的承租人，在一审法院我已经说了承租人是我哥，我替我哥做的这个事。后来我哥去世了我办的这些事，我接手时就有这个院，不是我建的院，至于说2013年5月的事这都不存在。2、对第二组证据，看不明白我不发表意见。3、对第三组证据，我不看，后期的事我不知道，我搬走之后没回去过。4、对第四组证据没有发表意见；5、对第五组证据和抚顺公交公司申请李某出庭的证言，都不清楚。我和窦立臣、窦立军是2019年4月8日签订的协议，协议第一条是提前终止这个协议，第二条就是2017年7月1日以后窦立臣使用产生的费用由窦立臣承担，我概不负责。是我拿了3.5万元作工作让上诉人腾迁走的，我们的协议上有。本院另查明：二审庭审中，孙天宝陈述其转租给窦立臣的使用面积并未超过其承租范围，经庭审中播放一审时抚顺公交公司提交其于2019年2、3月份录制的视频，孙天宝陈述其搬走之前的情况与视频中一致，从2010年开始至孙天宝搬走一直是这个状况。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于上诉人是否给付被上诉人房屋、场地占用费用一节，本案中，孙天宝曾代表抚顺市清洁湿巾厂作为乙方与抚顺公交公司签订租赁协议，协议签订后，孙天宝将其承租的部分房屋及场地转租给窦立臣，因抚顺市清洁湿巾厂的租赁期限已于2017年6月30日到期，孙天宝已经搬离，且上诉人并未提交其与抚顺公交公司之间自2017年7月1日之后的租赁合同，故窦立臣自2017年7月1日之后使用案涉房屋及场地并无合同及法律依据，抚顺公交公司请求窦立臣支付占用房屋及场地的费用并无不当。关于上诉人应给付被上诉人房屋、场地占用费的数额一节，首先，关于上诉人所使用案涉房屋、场地的范围，经庭审询问，孙天宝陈述其转租给上诉人使用范围，并未超过抚顺市清洁湿巾厂与抚顺公交公司之间的租赁协议范围。经查阅一审卷宗，抚顺公交公司在一审时提交了一份视频资料，欲证明上诉人侵占其房屋场地的录像，该录像是在上诉人腾迁之前拍摄的。该份录像在二审中播放时，孙天宝陈述其搬走之前的情况与视频中一致，从2010年开始至其搬走一直是这个状况。经本庭释明，抚顺公交公司并未提交充足证据证明上诉人于2017年7月1日之后所使用的范围，超过了孙天宝与窦立臣之间的租赁范围，故根据目前证据，本院难以认定窦立臣2017年7月1日之后使用的范围超过其之前的使用范围；其次，关于房屋租金，因抚顺公交公司与抚顺市清洁湿巾厂自2010年至2015年的租赁合同中，关于租金的约定方式为按年收取，由最初的每年租金4800元到2015年每年租金7200元，双方之间的租赁协议有效，且双方已经实际履行；最后，因窦立臣自2017年7月1日至2019年4月25日使用案涉房屋、场地，应向抚顺公交公司支付占用费用，本院认为该费用应参照抚顺公交公司与抚顺市清洁湿巾厂2015年的租赁协议中约定的租金每年7200元计算为宜，故窦立臣应支付占用费用13200元（600元/月×22个月）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市新抚区人民法院（2019）辽0402民初1767号民事判决；二、窦立臣于判决生效之日起十日内给付抚顺市公共交通有限公司房屋及场地占用费用13200元；三、驳回抚顺市公共交通有限公司的其他诉讼请求；四、驳回抚顺富乐纸制品有限公司、窦立臣的其他上诉请求；一审案件受理费3700元，由窦立臣承担370元，由抚顺市公共交通有限公司承担3330元。二审案件受理费3560元，由窦立臣356元，由抚顺市公共交通有限公司承担3204元。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李 艳审判员 李依桐二〇二〇年八月二十一日书记员 曲 靖