辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10567号上诉人（原审被告）：沈阳航空航天大学北方科技学院，住所地辽宁省沈阳市沈北新区沈北路81号。法定代表人：刘东梅，系该学院董事长。委托诉讼代理人：高辉，女，汉族，1961年1月7日出生，住沈阳市和平区，系该学院法务经理。委托诉讼代理人：朱晓明，系辽宁同宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市人才创新教育培训学校，住所地沈阳市和平区和平南大街35号1-13-1。法定代表人：关世峰，系该校校长。委托诉讼代理人：陈浩，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚娜，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳航空航天大学北方科技学院因与上诉人沈阳市人才创新教育培训学校房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳航空航天大学北方科技学院上诉请求：要求二审改判或发回重审。主要理由：一、被上诉人存在重大过错；其在租赁协议中明确约定其为依法成立的持有有效手续的独立办学机构并依法办学，对被上诉人主张不能申办教学审批手续，被上诉人本身存在重大过错；二、原审判决己认定双方均有过错应承担相应责任，但判决结果却未判令被上诉人承担相应责任；三、上诉人己将诉争房屋交付被上诉人使用一年多，案争租赁合同系因被上诉人原因不能履行，此期间的租金被上诉人应按过错比例给付租金。沈阳市人才创新教育培训学校辩称：一、双方签订的《租赁协议》无法实际履行的原因为租赁房屋无产权证书且未进行消防审批验收，为上诉人过错，房屋和场地也未实际交付；二、一审法院认定双方对租赁协议无法履行均具有过错，未支持答辩人一审主张的自2017年11月16日起至2019年11月17日租金和保证金的利息，已经判令答辩人承担了过错责任；三、上诉人未实际交付租赁的房屋和场地，且上诉人的过错导致租赁协议从未实际履行，租赁协议已经解除，上诉人自行主张过错责任承担，要求答辩人承担未交付期间70%的租金毫无事实和法律根据。另外上诉人要求答辩人支付租金属于单独的诉，应当另行起诉，不在本案审查的范围。原告沈阳人才学校向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付保证金、租金共531135元及利息52770.48元（以531135元为基数，从2017年11月16日起至被告付清所有款项之日止，按人民银行同期贷款利率计算，暂计算到2019年12月9日为52770.48元）；2、判令被告支付已返还款利息6175元（5万元从2017年11月16日起至2018年12月29日，6万元从2017年11月16日起至2009年1月30日）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年末原、被告双方签订《租赁协议》，约定原告租赁被告位于沈阳市沈北新区的房屋及教学场地，用于学校经营，年租金541135元。协议租期10年,每年续签一次，被告声明和保证，被告具有签订和履行租赁协议义务的全部权利和授权。协议签订后，原告支付了10万元保证金和54.1135万元的租金，由于被告临近放假且D号楼无法供暖，合同签订后，原告并未实际使用涉案房屋。2008年1月，由于房产证消防合格证等手续是办学的必备材料，原告多次要求被告提供上述材料，被告以各种理由推脱，直到2018年3月开学时，原告再次联系被告，被告才告知租赁房产没有房产证和消防合格证，原告租赁房产的目的也将无法实现，向被告反映此事，被告人员表示如果无法办学，房租肯定退，2018年12月12日，原告向被告致函要求解除租赁协议，返还保证金和租金，对方同意解除，12月29日返还5万元，于2019年1月30日返还6万元，剩余53.1135万元至今未返还。由于被告的原因致使原告签订协议的目的无法实现，原告始终无法使用租赁房屋及场地，依据相关法律规定，原告特诉至法院。原审认定事实：2017年12月30日，原告沈阳人才学校与被告北方学院签订了《租赁协议》，被告北方学院将位于沈阳市沈北新区的房屋及教学场地部分租赁给原告沈阳人才学校，该协议约定：“年租金541135元，合同期限为10年，一楼自2018年1月1日至2018年12月31日止，二楼及寝室自2018年8月31日至2019年8月30日止。每年续签一次，没有续签视为双方合同自动终止。乙方（原告）应向甲方（被告）交纳10万元保证金，作为乙方履行协议及造成甲方设备设施损坏、丢失的赔偿费用…，在协议期满后甲方返还给乙方（原告）。”原告沈阳人才学校向被告北方学院累计支付了年租金541135元及保证金100000元，被告北方学院向原告沈阳人才学校出具了收款收据。2018年12月，原告沈阳人才学校委托北京盈科（沈阳）律师事务所原告委托诉讼代理人向被告北方学院发出《律师函》，称租赁的涉案房产未进行消防审批、验收，且未取得不动产权证书，协议目的无法实现，通知解除双方签订的租赁协议，限期被告北方学院返还已付的保证金和租金。被告北方学院于2018年12月29日返还原告沈阳人才学校50000元，于2019年1月30日返还60000元，剩余531135元至今未能返还原告沈阳人才学校。另查，协议签订时至2018年12月29日期间，被告北方学院未能取得涉案房产及场地的不动产权证书、消防验收合格手续。协议签订时，双方当事人均未验视涉案房产及场地的不动产权证书、消防验收合格手续。在诉讼过程中，原告沈阳人才学校称给付被告北方学院款项后，并未实际接收使用涉案房产及场地。被告北方学院称原告沈阳人才学校已实际接收部分涉案房产，在装饰装修前要求其提供涉案房产及场地的不动产权证书、消防验收合格手续等相关材料未果，双方产生争议。原审认为，原告沈阳人才学校与被告北方学院签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的效力性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。本案中，租赁协议的租赁物为房产及场地，租赁用于教学，租赁协议对涉案房产及场地是否取得消防验收合格手续并无明确约定，被告北方学院本身作为从事教学的出租方，对从事教学所需房产及场地的特殊要求、审批手续应有一定的了解、掌握。同样，原告沈阳人才学校作为从事教学的承租方，对从事教学所需房产及场地的特殊要求、审批手续也应有一定的了解、掌握。又协议约定被告北方学院对涉案房产及场地具有相应的权利，但被告北方学院当时未能提供涉案房产及场地的相关权利证书。故双方当事人对因涉案房产及场地未取得相关权利证书、消防验收合格手续，致使租赁协议无法履行，均具有一定的过错，应承担的法律责任。在履约过程中，原告沈阳人才学校已明确通知被告北方学院解除协议，被告北方学院亦以返还部分租金的行为同意解除协议，故双方的租赁协议自被告北方学院于2018年12月17日收到解除通知之日即已依法解除。协议解除后，被告北方学院应于2018年12月18日前一次性返还原告给付的所有租金及保证金，被告北方学院仅给付11万元，故原告沈阳人才学校主张被告北方学院返还租金及保证金531135元具有事实及法律依据，该院予以支持。关于逾期返还款项的利息，被告北方学院仅于2018年12月29日返还原告沈阳人才学校50000元，于2019年1月30日返还60000元，故原告沈阳人才学校主张以531135元为基数，从应返还款日即2018年12月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算给付利息，及以531135元为基数，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息于法有据，该院予以支持。双方对合同履行均具有一定的过错，涉案租赁合同于2018年12月17日解除，原告主张被告北方学院给付从实际付款日至合同解除日期间上述款项利息的诉求缺少事实及法律依据，该院无法支持。原告主张被告北方学院给付已付款部分的利息，结合履约情况，原告主张以5万元为基数，从2018年12月18日起至2018年12月29日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算给付利息，及以6万元为基数，从2018年12月18日起至2019年1月29日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算给付利息部分于法有据，该院予以支持。如上所述，双方对合同履行均具有一定的过错，涉案租赁合同于2018年12月17日解除，原告主张被告北方学院给付从2017年11月16日至合同解除日期间上述款项利息的诉求缺少事实及法律依据，该院无法支持。被告北方学院逾期返还相关款项，又抗辩不给付任何利息，缺少事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告沈阳航空航天大学北方科技学院于本判决生效后十日内返还原告沈阳市人才创新教育培训学校租金及保证金531135元。二、被告沈阳航空航天大学北方科技学院于本判决生效后十日内给付原告沈阳市人才创新教育培训学校531135元的利息（以531135元为基数，从2018年12月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；及以531135元为基数，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告沈阳航空航天大学北方科技学院于本判决生效后十日内给付原告沈阳市人才创新教育培训学校已付款11万元部分的利息（以5万元为基数，从2018年12月18日起至2018年12月29日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算给付利息，及以6万元为基数，从2018年12月18日起至2019年1月29日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告沈阳市人才创新教育培训学校的其它诉讼请求。案件受理费9700元，由被告沈阳航空航天大学北方科技学院承担9300元，由原告沈阳市人才创新教育培训学校承担400元。财产保全费3470元，由被告沈阳航空航天大学北方科技学院承担。本院认为，本案争议焦点为诉争租赁合同不能继续履行的责任承担。本案租赁协议的租赁物为房产及场地，租赁用途为教学，租赁协议对涉案房产及场地是否取得消防验收合格手续并无明确约定，上诉人及被上诉人作为从事教学的出租方与承租方，对从事教学所需房产及场地的特殊要求、审批手续均应有一定的了解、掌握。上诉人未能提供涉案房产及场地的相关权利证书，被上诉人未尽审核义务，原审关于双方当事人对涉案房产及场地未取得相关权利证书、消防验收合格手续，致使租赁协议无法履行，均具有一定的过错，均应承担相应法律责任的认定并无不当。原审以未支持被上诉人要求从实际付款日起计算返还款项利息的诉请，作为被上诉人对于致使合同不能继续履行的过错责任承担方式并无不当。关于上诉人二审提出要求被上诉人支付占用房屋期间占用费的上诉请求，应属反诉范畴，上诉人可另案告诉。综上，上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700元，由上诉人沈阳航空航天大学北方科技学院承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年八月二十八日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；