广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13100号上诉人（原审被告）：广州康业百货有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：李大治。委托诉讼代理人：刘蕾菁，广东诺成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李范可（IENGLONLEE），系该司员工。被上诉人（原审原告）：广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司，住所地：广州市天河区。负责人：许涛。委托诉讼代理人：周建森、蔡翎，均系广东经纶律师事务所律师。上诉人广州康业百货有限公司（以下简称康业公司）因与被上诉人广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人康业公司代理人刘蕾菁、李范可，被上诉人城投公司代理人周建森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、五项；2.撤销一审判决第三项，改判康业公司向城投公司支付2018年6月1日至2019年6月20日拖欠场地使用费187480.2元；3.撤销一审判决第四项，改判康业公司向城投公司支付2018年6月1日至2019年6月20日拖欠综合管理费111121元；4.由于本金改变，请求撤销一审判决第六项，改判康业公司向城投公司支付逾期支付场地使用费187480.2元的违约金（按同期同类贷款利率上浮30%）；5.由于本金改变，请求撤销一审判决第七项，改判康业公司向城投公司支付逾期支付管理费111121元的违约金（按同期同类贷款利率上浮30%）；6.本案诉讼费用由城投公司承担。事实与理由：一、一审判决对案涉租赁合同的效力问题认定错误，本案的租赁合同是无效的。案涉租赁物业的性质是配套公共服务设施，城投公司只是一个代建单位，不拥有产权，其未经许可擅自改变规划功能且出租无产权物业，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同及补充协议应为无效。二、关于涉案合同无效的法律后果。1.城投公司应向康业公司返还履约保证金339600元，康业公司主张应在康业公司支付的场地使用费、管理费和占用费中予以扣减，请法院予以支持。2.由于在康业公司承租物业以后，城投公司首先在2016年至2017年4月施工屏蔽中区B场地，然后就封闭了案涉租赁物业所在的中A区主通道。对此次屏蔽，城投公司是进行了补偿，所以康业公司此次上诉就不再请求了，但是自2017年11月1日至2018年6月30日期间，城投公司的租户广州巴星商业经营管理有限公司（以下简称巴星公司）再次对中B区进行围蔽施工，同样是封闭了案涉物业所在中A区的主要通道，左右两端是通向APM站台的一个通道，从左右两端进入中A区的人流，绝大部分是为了搭乘APM，APM就在中A区的中心，中A区只有一个主通道，每次中B区一围蔽施工，就把康业公司承租商铺的大门和主通道完全封闭，这在康业公司上诉提供的证据二和证据三两份示意图中可以很清楚显示。由于中B区的施工影响了康业公司及租户使用案涉租赁物业，而且导致康业公司的租户不断流失，需要索赔欠租。为此，对于围蔽期间的场地使用费和管理费，康业公司认为根据公平原则应当按照合同约定租金的40%支付，有关费用的计算，康业公司上诉状后有一份详细的表格。三、停电对案涉租赁物业的影响。1.2018年8月城投公司拟与康业公司解除租赁合同并且提供了一份终止协议。为此，康业公司就停止招租入场，因为通过之前的围蔽，原来的租户已经基本流失了。2.当城投公司提出准备解除合同的时候，康业公司等待签署合同终止协议，也没有招新的租户入场，至2018年9月，城投公司称案涉物业将再次围蔽施工，要求康业公司搬离场地。3.2018年10月23日，城投公司突然通知康业公司将于2018年10月24日停电，康业公司立刻发函询问城投公司何时恢复供电，城投公司回复称没有期限。这三件事联系起来，导致康业公司无法使用场地，只好撤出租赁物业。在整个2018年10月至2019年4月期间，只有一个铺位，即06铺的瑞幸咖啡（广州）有限公司（以下简称瑞幸咖啡）在正常经营，康业公司二审提供了这一期间水电的抄表记录，显示只有06铺的水电用量是正常发生的，这是因为城投公司曾经表示可以接收留下该租户，所以在康业公司撤出后，城投公司对该铺没有停水电，而04铺也有发生少量的用电，这是因为开关在铺外，城投公司委托物业管理公司的清洁工一直在这里取电，需要说明一下04铺在2019年5月前是从来没有出租过的，而05铺和07铺是由于城投公司设置了消防空调开关，在铺内也有发生很少量的用电。在整个期间，康业公司是基本没有使用案涉租赁物业的，所以从公平合理原则出发，应当以瑞幸咖啡所交纳的租金以及管理费为限向城投公司支付场地使用费及管理费。四、关于违约金，康业公司认为一审将万分之五调整为万分之三仍过高，要求按照生效判例确定的同期同类贷款利率上浮30%计算。2019年6月20日，城投公司是通过强行停水停电致使康业公司的租户退场来收回商铺的。对此造成的装修损失以及经营损失，康业公司保留另案追诉的权利。城投公司二审答辩称：一、双方签订补充协议二确认康业公司2017年4月1日至2018年5月31日拖欠费用1090960元，城投公司一审提交证据证明至2018年5月31日康业公司拖欠1090960元。二、康业公司在2016年9月至2018年5月期间所支付的是2017年4月至2018年5月的租金、综合管理费，康业公司无权要求退还或抵扣。三、由于康业公司违约导致租赁合同解除，城投公司根据合同约定有权没收履约保证金。四、履约保证金和逾期违约金属于两种不同的违约惩罚后果，两者并不冲突。康业公司所陈述的很多事实在一审时法院已经查明，城投公司已经抗辩过，康业公司的陈述没有任何证据。一审已经查明2017年11月1日至2018年6月30日期间不存在违纪现象。城投公司一审提交的证据31，关于康业公司有关人员滋事非法扰乱企业生产经营等违法行为的通报，这是康业公司的租户给城投公司来函，该函件中康业公司在2018年7月6日向其租户发出过律师函，其承认在2016年3月15日将物业出租给广东广州优启教育科技有限公司，康业公司从2016年3月15日起就开始收取租金，一直到2018年8月双方发生争议。其次，补充协议中载明2016年6月1日至2017年3月由于围蔽，城投公司收回物业，但实际上城投公司并未收回，一直由康业公司在使用并收取租金。城投公司于2019年3月22日向一审法院起诉请求：1.城投公司与康业公司签订的《花城汇物业租赁合同》及补充协议已于2019年6月20日解除；2.康业公司立即向城投公司交还物业；3.康业公司向城投公司支付2017年4月1日至2018年5月31日拖欠的租金、综合管理费及违约金共340480元；4.康业公司向城投公司支付2018年6月1日至2019年6月20日拖欠的租金1581288元；5.康业公司向城投公司支付2018年6月1日至2019年6月20日拖欠的综合管理费534380元；6.康业公司向城投公司支付逾期支付2017年4月1日至2018年5月31日的租金、综合管理费及违约金340480元的违约金（每日按应付费用的0.1%计算，计至实际付清之日止）；7.康业公司向城投公司支付逾期支付2018年6月1日至2019年6月20日期间租金1581288元的违约金（每日按应付费用的0.03%计算，计至实际付清之日止）；8.康业公司向城投公司支付逾期支付2018年6月1日至2019年6月20日期间综合管理费534380元的违约金（每日按应付费用的0.03%计算，计至实际付清之日止）；9.康业公司向城投公司支付解除租赁合同后自2019年6月21日起计至实际交还物业之日止的占用使用费（按照100元/月?㎡的标准计算，）；10.康业公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：一、涉案物业的基本情况2007年3月29日，广州市城市规划局向广州新中轴建设有限公司签发穗规建证（2007）1566号《建设工程规划许可证》，核准广州市珠江新城核心区市政交通项目。2009年7月21日，广州市城市规划局向广州新中轴建设有限公司签发穗规地证（2009）242号《建设用地规划许可证》，核准广州市珠江新城核心区市政交通项目。2010年1月5日，广州市国土资源和房屋管理局向广州新中轴建设有限公司签发《建设用地批准书》。2010年5月，广州市城市建设投资集团有限公司（项目业主单位）作为委托方与作为受托方的广州新中轴建设有限公司（建设管理单位），就珠江新城核心区市政交通项目签订穗城投工合字【2010】691号新中轴合同编号：XZZ-JG-001《建设管理专用合同》、穗城投工合字【2010】693号新中轴合同编号：XZZ-JG-003《建设管理专用合同》。2011年4月1日，广州市发展和改革委员会向广州市城市建设投资集团有限公司签发穗发改城【2011】32号《关于珠江新城核心区金穗路北侧区域地下空间项目核准的批复》，同意建设金穗路北侧区域地下空间项目。2013年4月27日，广州市规划局对广州新中轴建设有限公司建设的广州市珠江新城核心区市政交通项目进行验收，签发了穗规验证【2013】317号《广州市建设工程规划验收合格证》。2014年1月1日，广州新中轴建设有限公司和广州市城市建设投资集团有限公司向城投公司签署《关于花城汇商铺租赁的确认函》，载明：位于广州市珠江新城花城广场的花城汇是以广州新中轴建设有限公司名义立项建设的项目，实际投资者是母公司广州市城市建设投资集团有限公司，因此广州市城市建设投资集团有限公司是该物业的实际所有权人；经研究决定，同意由广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司以自身名义对花城汇进行经营管理并作为出租人与承租人洽谈、签订和履行租赁合同。2015年10月9日，穗天府会纪【2015】60号《区政府工作会议纪要》载明：会议议定，由市城投集团在1年内完善项目的用地手续以及竣工验收后，由冼村街、猎德街负责，区财政局指导，两个街道分别与市城投集团先行办理广州新中轴项目除上述以外的其他配套公共服务设施（含社区服务中心、文化话动室、便民服务设施、医疗卫生用房等）的产权移交手续，并在移交协议中明确在2022年底前进行场地移交。在此期间，由市城投集团与相关街道协调，尽可能提供适量的配套公共服务设施，以缓解街道业务用房不足的情况，更好地服务辖区居民、企业。二、F001-F010、F012、F013、F018的租赁情况2015年7月24日，城投公司与康业公司签订《14号租赁合同》。该合同载明：广州市城市建设投资集团有限公司是花城汇的所有权人，广州市城市建设投资集团有限公司全权委托和授权城投公司负责花城汇的经营管理和出租事宜，并授权城投公司以出租人的名义与承租人签订和履行合同。康业公司（乙方）向城投公司（甲方）承租广州市天河区花城大道89号花城广场花城汇中区负一层F001-F010、F012、F013、F018物业。第四条，租赁物业的位置及范围详见附件，图示只作一般识别之用，并不显示租赁物业的面积大小。第五条，租赁物业总计租面积为2476㎡；该计租面积为各方协议确认，作为各方计算租金、综合管理费、水电费等费用及处理本合同相关事务的依据。第六条，乙方承租租赁物业的起租日为2016年3月15日，租期6年，即租赁期限从2016年3月15日开始连续计算至2022年3月14日止。第七条，本合同约定租金按固定租金方式计算，月租金为247600元，每天租金的标准按照月租金/30计算；租金每二年调整一次，调整后的月租金为调整前的105%（如有），即2016年3月15日至2018年3月14日的月租金为247600元，2018年3月15日至2020年3月14日的月租金为259980元。第八条，租金按月计算，乙方在每月的第7日前到甲方指定地点或按甲方指定账号缴交当月租金给甲方；如果缴费期限最后一天为法定节假日，乙方最迟应当于法定节假日后的第一个工作日交付租金。第九条，自本合同签订之日起7日内，乙方应当缴纳履约保证金742800元（相当于三个月租金），水电周转金86660元（相当于一个月管理费）。第十条，甲方按现状向乙方移交租赁物业，租赁物业移交日为2015年10月15日。第十二条，目前花城汇正在办理竣工验收手续，实施整治修复，这些工作将在物业移交后继续进行；因前期建设规划以及后期功能调整，作为地下空间的花城汇存在建筑物本体与设备设施存在设计、施工及修缮等方面的瑕疵（包括但不限于物业出现漏水，渗水观象等），建筑图纸、证照等资料不齐备或与现状不符等问题；乙方在签订本合同前已对租赁物业做了充分了解，知悉和认可租赁物业的现状；租赁物业现状的瑕疵属于物业本身的缺陷，乙方愿意承担上述瑕疵或缺陷可能对租赁物业使用和管理造成的风险，并不因此而延迟、拒绝履行其合同约定义务和法定义务。第十三条，租赁物业现有规划功能为便民服务设施，若乙方将租赁物业用作商业用途，须自行办理并取得合法经营所需的一切相关手续和证照，并自行承担所有费用及风险；乙方接收租赁物业后，应当根据使用需要对租赁物业进行适当装饰装修，装饰装修不得弃置现有设备设施系统或降低现有系统的配置和使用功能。第二十四条，签订本合同时，乙方应与甲方指定的物业管理人签订物业管理服务合以及相关物业管理文件，接受物业管理人的管理服务，按要求自物业移交之日起向物业管理人缴纳综合管理费（费用标准为35元／月．㎡），含物业管理费、集中供冷中央空调、公共水电费、花城汇商场整体推广费（不包括乙方自身业务推广的费用）以及因使用租赁物业所产生的水费和电费（加收线耗费10%），遵守《花城汇商户营运及管理规约》、《花城汇装修指南》及该等文件和物业管理人制订的各项物业管理规章制度。第三十八条，乙方未能按照本合同的约定支付租金，每逾期1日，按照应付而未付的租金的0.03%支付违约金；逾期超过30天，甲方有权采取有效措施（包括但不限于停止对租赁物业供水供电、限制有关人员进出、物品进出，封场等），由此产生的责任由乙方承担。第四十四条，乙方在使用租赁物业过程中有下列情况之一，甲方有权单方解除本合同：3．逾期缴纳租金或物业管理费超过30天；5.由于自身原因逾期办理租赁物业移交手续超过20天的。第四十六条，本合同期满终止或提前解除后，乙方未按约定将租赁物业移交的，甲方有权采取由律师及2-3名工作人员见证等有效措施收回租赁物业，乙方应承担由此产生的费用并向甲方支付租赁物业的占用费，每日的占用费为本合同期满终止或提前解除时日租金的两倍。第五十四条，合同文件履行中凡涉及各权利、义务和责任的通知、意见、建议，应当书面形式送达对方；本合同中所列各方的通信地址为送达的地址，如有任何一方的联系人、地址、电话或传真变更，应当书面通知对方，在变更通知送达对方之前，按原通信地址发出的邮件视为送达；甲方（或物业管理公司）或乙方向对方以挂号邮递、速递或亲自送递形式送交通知，往对方注册地址或本合同所列联络地址或对方以书面通知更改的地址，则该通知己被视为充分递交；当通过挂号邮递、速递时，自寄出之日始计第三天即被视为已正式送达通知。康业公司签署的通讯地址是“广州市朱紫后街壹号中轻大厦”。2016年6月6日，城投公司与康业公司签订《补充协议34》。该协议载明：鉴于F001、F002、F003、F013、F018铺双方未办理物业移交手续，双方同意康业公司不再承租F001、F002、F003、F013、F018铺（建筑面积约1344㎡），《14号租赁合同》除F001、F002、F003、F013、F018铺外的其他物业已于2015年12月15日办理了物业移交手续，在签订本补充协议前双方互不构成违约。因租赁物业总计租面积变化，自2016年3月15日起月租金变更为113200元，月综合管理费变更为39620元。租金调整周期和递增幅度不变，2018年3月15日至2020年3月14日的月租金为118860元。康业公司于2015年8月27日交纳的742800元履约保证金，其中339600元仍然作为F004-F010、F012的履约保证金，其余403200元用以冲抵本协议的租金、管理费应付未付部分。2016年3月15日至2016年5月31日应付未付的租金298477.40元，2015年12月15日至2016年5月31日应付未付的综合管理费193598.10元，合计492075.50元，以本协议第四条的403200元冲抵。冲抵后乙方尚需付88875.50元，在本协议签订之日起10天内，乙方一次性向甲方付清。乙方不按时支付的，逾期按照每天0.1%向甲方支付违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，没收保证金，采取有效措施收回物业。乙方在签订本协议的同时应按原合同约定与甲方指定的物业管理人签订物业管理服务合同及相关物业管理文件。在乙方与甲方指定的物业管理人签订物业管理服务合同及相关物业管理文件前，综合管理费的收款方为甲方，乙方应将综合管理费付至甲方指定的银行账户，乙方逾期支付的，按每天0.03%向甲方支付违约金。原合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未明确变更的事宜，按原合同执行。乙方法律文件送达地址：广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编129房。2018年6月20日，城投公司与康业公司签订《补充协议二44》。该协议载明：乙方承租的F004至F010、F012（建筑面积约1132㎡），自2016年6月1日起至2017年3月31日交由甲方使用，乙方不需要支付该期间的租金及管理费，双方互不构成违约责任。自2017年4月1日起，乙方应按原合同约定时间向甲方支付租金及管理费。乙方不按时支付的，每逾期一日，按照应付而未付款项的0.03%向甲方支付违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，没收履约保证金，采取有效措施收回物业。本协议签订之日起10天内，乙方一次性向甲方补足2017年4月1日至2018年5月31日的租金、综合管理费及其产生的违约金，合计750480元。乙方不按时支付的，逾期按照每天0.1%向甲方支付违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，没收保证金。双方确认：乙方按上述约定付清款项后，截至2018年5月31日止的原合同、补充协议的权利义务己履行完毕，双方互不负违约责任；自2018年6月1日起，双方权利义务按原合同、补充协议执行。2018年7月1日至2019年12月31日期间，甲方不再向乙方提供集中供冷中央空调服务，该时间段乙方向甲方缴纳的综合管理费标准调整为30元／㎡．月。原合同、补充协议与本协议不一致的，以协议为准，本协议未明确变更的事宜，仍按原合同，补充协议执行。三、F011、F014-F017的租赁情况2015年12月31日，城投公司与康业公司签订《47号租赁合同》，该合同载明：康业公司向城投公司承租广州市天河区花城大道89号花城广场花城汇中区负一层F011、F014-F017物业，租赁物业总计租面积970㎡；租赁期限6年，自2016年6月1日至2022年5月31日。每月租金58200元，租金每两年调整一次，调整后的月租金为调整前的105%（如有）。即2016年6月1日至2018年5月31日的月租金为58200元，2018年6月1日至2020年5月31日的月租金为61110元。租金按月计算，在每月的第7日前缴交。履约保证金174600元（相当于3个月租金），水电周转金33950元（相当于1个月管理费，费用标准为35元/月?㎡）。违约责任、合同终止与解除等其他内容，与《14号租赁合同》相同。2016年6月6日，城投公司与康业公司签订《补充协议35》。该协议载明：鉴于双方未办理F014-F017物业移交手续，双方同意康业公司不再承租F014-F017铺（建筑面积约714㎡），《47号租赁合同》除F014-F017铺外的其他物业已于2016年1月1日完成办理物业移交。因租赁物业总计租面积变化，自2016年6月1日起月租金变更为15360元，月综合管理费变更为8960元。租金调整周期和递增幅度不变，2018年6月1日至2020年5月31日的月租金为16128元。本协议签订之日起10天内，乙方一次性向甲方支付2016年1月1日至2016年5月31日的综合管理费，合计44800元。违约责任及与原合同关系等内容与《补充协议34》相同。2018年6月20日，城投公司与康业公司签订《补充协议二45》。该协议载明：乙方承租的F011铺（建筑面积约256㎡），自2016年7月1日起至2017年3月31日交由甲方使用，乙方不需要支付该期间的租金及管理费，双方互不构成违约责任。自2017年4月1日起，乙方应按原合同约定时间向甲方支付租金及管理费。乙方不按时支付的，每逾期一日，按照应付而未付款项的0.03%向甲方支付违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，没收履约保证金，采取有效措施收回物业。本协议签订之日起10天内，乙方一次性向甲方补足2017年4月1日至2018年5月31日的租金、综合管理费及其产生的违约金，合计340480元。违约责任、后续履行、综合管理费调整等内容与《补充协议二44》相同。四、涉案铺位缴费情况（一）2017年4月1日至2018年5月31日F004-F012铺的拖欠款：城投公司主张拖欠共1090960元。确认康业公司以下缴费：1.2018年6月6日，16740元；2.2018年7月11日，41200元；3.2018年7月13日，145200元；4.2018年7月19日，330700元；5.2018年7月20日，106640元；6.2018年7月31日，110000元；以上共计750480元。减除上述750480元后，余额为340480元。（二）2018年6月1日至2019年6月20日F004-F10、F012铺的租金：城投公司主张拖欠1505560元。确认康业公司以下缴费：1.2019年5月23日，64280元（广州市花佳坊物业管理有限公司支付）；2.2019年6月3日，54580元（广州市花佳坊物业管理有限公司支付）；3.2019年6月20日，64280元（广州市花佳坊物业管理有限公司支付）；以上共计183140元。减除上述183140元后，余额为1322420元。（三）2018年6月1日至2019年6月20日F011铺的租金。城投公司主张拖欠204288元,确认康业公司2019年6月3日缴费9700元。减除9700元后，余额为194588元。（四）2018年6月1日至2019年6月20日F004-F10、F012铺的管理费。城投公司主张拖欠435820元。（五）2018年6月1日至2019年6月20日F011铺的管理费。城投公司主张拖欠98560元。（六）2019年6月21日至8月28日F006铺的占用费。城投公司主张拖欠13866.67元。（七）2019年6月21日至9月26日F007铺的占用费。城投公司主张拖欠17280元。（八）康业公司提交的缴费转款凭证，城投公司已全部确认。五、其他需要说明的情况（一）《14号租赁合同》附图中标注的计租面积F004，58㎡；F005，32㎡；F006，62㎡；F007，54㎡；F008，228㎡；F009，256㎡；F010，256㎡；F011，256㎡；F012，186㎡。（二）涉案物业周围的施工围蔽2016年6月7日，城投公司通知康业公司《关于暂时收回花城汇中A区部分商铺的通知》：2016年6月1日先行收回F004-F012商铺。收回期间，该部分商铺不计收贵司的租金费用。待提升工程完成后，商铺再次交付使用，届时双方签订补充协议约定相关事宜。2016年8月10日，广州市建隆物业管理有限公司新中轴线物业服务中心通知花城汇中区各租户：接业主通知，2016年8月5日至11月30日花城汇中B区进行升级改造。自8月12日起，将实行围蔽施工，原大巴车场卸货区暂停对外开放。2017年10月30日，广州市建隆物业管理有限公司新中轴线物业服务中心通知花城汇中A、C区各租户：接业主方通知，因花城汇中B区装修施工，为保障游客、商户通行安全，2017年10月30日起对中B区原中间通道进行暂时围蔽，开放中B区东通道连接中A区和中C区供游客、商户通行。2017年11月24日，广州市城市管理综合执法局天河分局通知康业公司《关于花城大道89号花城汇负一层中区涉嫌违章施工的处理意见》：关于花城大道89号花城汇负一层中区违章施工、存在消防通道隐患的情况，冼村街执法队已于2017年5月27日介入查处，并已立案，现正在按程序进行处理。自立案以后，冼村街执法队对该处定期巡查，确保在案件未办结前，不能投入使用。目前该处仍未投入使用。另投诉消防通道隐患的问题，现场属施工作业区域，不存在封闭消防通道的情况。2017年12月15日，广州市建隆物业管理有限公司新中轴线物业服务中心通知花城汇中A、C区各租户：接业主方通知，因花城汇中B区装修施工，为保障游客、商户通行安全，将于2017年12月18日-24日对中B区原中间通道进行暂时围蔽，开放中B区东通道连接中A区和中C区供游客、商户通行。（三）《关于尽快接收商铺并签订补充协议的函》2017年12月15日，城投公司函告康业公司《关于尽快接收商铺并签订补充协议的函》：花城汇中B区的环境提升工程已经完成，我司已于2017年4月1日将贵司承租的F004-F012商铺交付贵司使用，请贵司尽快与我司签订《花城汇物业租赁合同》补充协议。现就有关工作通知贵司：一、务请贵司于2017年12月31日前与我司签订《花城汇物业租赁合同》补充协议。二、自2017年4月1日起，贵司应按原合同约定时间向我司支付租金及管理费。（四）康业公司函件2018年7月6日，广东穗南律师事务所接受广州康业百货有限公司的委托向广州优叡教育科技有限公司发出(2018)穗南律函字第101号《律师函》：广州优叡教育科技有限公司与康业百货公司于2016年1月10日签订商铺租赁合同，承租F008、F009，F010、F011，F012，约定建筑（或使用）面积1077㎡，月租金100元／㎡。但实际建筑（或使用）面积应为1182㎡（F011商铺面积少算105㎡）。2019年5月27日，康业公司通知城投公司《交费计划书》：我司承租花城汇中区F004至F012铺，由于面积争议诉讼中，我司2019年1月至4月份租金每月按图纸面积缴付为64280元，承诺分别于5月23日、5月31日、6月5日、6月20日缴付64280元，合计257120元，7月1日缴付128560元。以后每月10日准时缴付当月费用。（五）城投公司函件2018年7月27日，城投公司通过EMS向康业公司地址寄送《关于限期付清租金及综合管理费否则采取一切必要的管控措施的通知》。该通知载明：补充协议二签订后，贵司仅支付了部分费用，对补充协议二约定已到期支付的租金、综合管理费本金合计557120元，逾期付款的违约金20728.24元（违约金暂计至2018年7月30日）仍未支付，以及2018年6月至7月的租金、综合管理费本金合计347340元，逾期付款的违约金4454.78元未付，以上费用共计929643.02元。贵司长期拖欠租金、综合管理费等费用已构成严重违约。现就有关工作通知贵司：一、务请贵司于2018年7月30日前付清以上租金、综合管理费，以及逾期付款的违约金共计929643.02元，并从2018年8月份起，按合同约定时间按时缴交每月租金、综合管理费、水电费等费用；若贵司未能在2018年7月30日17:00前付清上述租金及综合管理费等费用，我司将通知物管单位采取一切必要的管控措施，所产生全部责任和损失由贵司自行承担。二、贵司不履行合同约定的责任和义务已构成严重的根本性违约，我司将解除合同收回商铺，没收所有履约保证金不予退还，并按照合同约定向法院提起诉讼，追讨贵司拖欠的款项及贵司的违约责任。该速递邮件改退批条显示：“收件人拒收”。2019年6月19日，城投公司通过EMS向康业公司地址寄送《关于解除租赁合同的通知》。该通知载明：“……贵司长期拖欠租金、综合管理费等费用不付已构成严重的根本性违约。我司现通知贵司：从2019年6月20日起解除与贵司签订的《花城汇物业租赁合同》及补充协议，没收贵司缴纳的履约保证金。请贵司于2019年6月20日交还租赁物业、付清2017年4月1日至2018年5月31日期间应付未付的租金、综合管理费本金合计340480元，逾期付款的违约金143616.34元（违约金暂计至2019年6月20日），以及2018年6月1日至2019年6月20日期间应付未付的租金、综合管理费本金合计2115668元，逾期付款的违约133123.82元，以上费用共计2732888.16元。贵司在2019年6月20日租赁合同解除日不交还租赁物业的，我司将会主动收回租赁物业，并对租赁物业采取停水停电等措施。”该速递邮件改退批条显示：“不在该址电联拒收”。（六）康业公司报警、投诉2019年6月20日22时46分，司徒志敏到广州市公安局天河区分局冼村派出所报警：2019年6月24日10时，司徒志敏到天河区公安分局冼村派出所报警：物业公司在6月20日22时将其公司的约13个监控摄像头损坏，并从2019年6月21日起一直停电，还将大门上锁，公司内的财物无法取回。2019年7月21日23时47分至22日1时0分，李范可到广州市公安局天河区分局猎德派出所报警：他在2018年6月20日被许涛等人限制人身自由4个小时，期间被逼签订了三份虛假合同（《花城汇物业租赁合同》补充协议）。他当时看了之后不同意签订，要求律师看过才能决定。因为当时许涛说，这些合同不用来履约，用来应付广州市审计局审计的，假装收回其铺。因为还要继续租赁场地做生意，所以就没有报警。2019年11月4日，广州市天河区城市管理和综合执法局告知司徒志敏《关于花城大道89号花城汇中F01-F08铺改变使用性质问题的答复意见》：执法队已于2019年8月到现场进行调查，信访人所反映的F01铺至F18铺，当时只有F06、F07铺在营业。执法队于8月23日再次到现场核实，发现F01-F18铺均无经营行为。经了解得知，业主方已于2019年8月22日将花城汇A区物业全部收回，目前上述商铺不存在占用及使用情况。（七）城投公司催收涉案物业2019年6月20日，城投公司经办人、罗高频、物业服务中心代表共同签署《退场验收记录表》，城投公司确认收回F004铺、F005铺。此外，城投公司确认同日收回F008-F012铺。2019年7月4日，城投公司向康业公司发出穗城投经分字【2019】90号《关于促请限期交回花城汇中A区F004-F012号物业的通知》2019年8月19日，城投公司向康业公司发出穗城投经分字【2019】118号《关于促请限期交回花城汇中A区F004-F012号物业的通知》2019年8月28日，城投公司经办人、邓锦洪、物业服务中心代表共同签署《退场验收记录表》，城投公司确认收回F007铺。2019年9月26日，城投公司经办人、瑞幸咖啡（广州）有限公司、物业服务中心代表共同签署《退场验收记录表》，城投公司确认收回F006铺。一审法院认为：涉案物业经合法建设后，城投公司作为经营管理和出租的受托人，是适格的合同主体；是否及时移交政府使用，不影响涉案合同效力。在合同中，康业公司确认已知悉涉案物业的缺陷，若用作商业用途须自行办理并取得合法经营所需的一切相关手续和证照，并自行承担风险。双方签订的涉案租赁合同和补充协议都是彼此的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，均应切实履行。关于计租面积。租赁合同中明确：计租面积为各方协议确认，作为各方计算租金、综合管理费、水电费等费用及处理本合同相关事务的依据；租赁物业的位置及范围详见附件，图示只作一般识别之用，并不显示租赁物业的面积大小。如果应该计租面积只是实际计租面积的50%，两三年后才发现问题，不合常理。而且，《补充协议34》中，双方确认不再租赁F001、F002、F003、F013、F018铺（建筑面积约1344㎡）后，月租金变更为113200元，月综合管理费变更为39620元；正是因为各铺位计租面积不变，续租的F004-F010、F012铺的总计租面积是2476㎡-1344㎡=1132㎡，租金和综合管理费单价均不变（100元/㎡×1132㎡=113200元，35元/㎡×1132㎡=39620元）。《补充协议35》确认不再租赁F014-F017铺（建筑面积约714㎡）后，月租金变更为15360元，月综合管理费变更为8960元；也是因为各铺位计租面积不变，续租的F011铺的计租面积是970㎡-714㎡=256㎡，租金和综合管理费单价均不变（60元/㎡×256㎡=15360元，35元/㎡×256㎡=8960元）。《补充协议二44》仍确认F004至F010、F012铺总建筑面积约1132㎡，《补充协议二45》仍确认F011铺的建筑面积约256㎡。至于康业公司主张《补充协议二44》和《补充协议二45》是在城投公司的非法胁迫下签订的，一年后才报警，且期间继续部分履行合同，也明显不合常理；主张城投公司同意租金更改为按实际面积缴付，没有证据，且城投公司不认可。此外，康业公司在2018年7月6日函告广州优叡教育科技有限公司的《律师函》中，主张涉案的F008、F009、F010、F011、F012铺的实际建筑面积应为1182㎡，与《14号租赁合同》附图中标注的F008、F009、F010、F011、F012铺面积一致，但与其辩解的“实际面积”明显自相矛盾。因此，一审法院不予采信。关于施工围蔽影响。众所周知，涉案物业周围的施工围蔽对其使用的影响是毋容置疑的。第一，本案的租赁合同中已载明：花城汇的整治修复工作将在物业移交后继续进行，因前期建设规划以及后期功能调整，花城汇存在建筑物本体与设备设施存在设计、施工及修缮等方面的瑕疵；乙方在签订本合同前已充分了解，愿意承担上述瑕疵或缺陷对租赁物业使用和管理造成的风险。第二，涉案物业位于广州市中央商务区的中心范围，地理位置非常好，正常租金单价应该远高于平均值，但实际的起租单价仅仅分别是100元/月?㎡、60元/月?㎡，反而远远低于平均值。第三，F004至F010、F012铺，2015年12月15日已交付，2016年3月15日才开始计租；F011铺，2016年1月1日已交付，2016年6月1日才开始计租。第四，涉案物业2016年6月1日起至2017年3月31日止，不需要支付租金及管理费。显而易见，在签订合同前康业公司已知且自愿承担可能的施工围蔽风险，双方约定的租金单价低，开始计租时间晚，且免除了相当长期限的租金和管理费。因此，康业公司关于施工围蔽对涉案物业影响的抗辩明显不成立。关于解除合同。本案中，康业公司严重逾期支付租赁期间的租金和综合管理费等，已明显违约，城投公司根据合同约定主张合同解除权有理，一审法院予以支持。尽管康业公司拒绝签收《关于解除租赁合同的通知》，但城投公司按照其在合同中确认的通信地址发送后，应视为有效送达。然而，合同约定“自寄出之日始计第三天即被视为已正式送达通知”。因此，一审法院确认租赁合同于2019年6月22日解除。关于交还物业。城投公司确认全部涉案铺位已收回，故问题已解决，无需处理。关于拖欠费用。康业公司作为承租人，应依约及时支付租金、管理费等，对已付款项承担举证责任。城投公司确认康业公司已缴费的全部款项，一审法院予以采信。2017年4月1日至2018年5月31日，F004-F010、F012铺应付租金为113200元/月×11个月+113200元/月÷31天×14天+118860元/月÷31天×17天+118860元/月×2个月=1599223.87元，综合管理费为39620元/月×14个月=554680元，合计2153903.87元；F011铺应付租金为15360元/月×14个月=215040元，综合管理费为8960元/月×14个月=125440元，合计340480元。《补充协议二44》确认F004-F010、F012铺欠费共750480元，《补充协议二45》确认F011铺欠费共340480元，共计1090960元。扣除已缴款750480元，康业公司拖欠余款为340480元。2018年6月1日至2019年6月20日，F004-F010、F012铺应付租金为118860元/月×12个月+118860元/月÷30天×20天=1505560元，F011铺应付租金为16128元/月×12个月+16128元/月÷30天×20天=204288元，共计1709848元。扣除已缴款183140元、9700元后，康业公司拖欠余款为1517008元。2018年6月1日至2019年6月20日，F004-F010、F012铺应付管理费为39620元+33960元/月×11个月+33960元÷30天×20天=435820元，F011铺应付管理费为8960元+7680元/月×11个月+7680元÷30天×20天=98560元，康业公司拖欠款共计534380元。城投公司主张康业公司参照租金标准支付合同解除后尚未交还物业的占用费，合情合理，一审法院予以支持。但是，鉴于城投公司已确认涉案物业于2019年8月22日已全部收回，故应当截止至该日期止。因此，按照城投公司主张的计算2019年6月21日之后的租金及占用费标准，F006、F007铺自2019年6月21日至22日的租金为100元/月?㎡×（62㎡+54㎡）÷30天×2天=773.33元，6月23日至8月22日的占用费应为100元/月?㎡×（62㎡+54㎡）÷30天×8天+100元/月?㎡×（62㎡+54㎡）+100元/月?㎡×（62㎡+54㎡）÷31天×22天=22925.59元，共计23698.92元。关于违约金。康业公司认为违约金标准过高。鉴于违约金除补偿性外、兼有惩罚性，在城投公司未充分举证其实际损失的情况下，每日0.1%的计算标准偏高，一审法院从公平角度酌情调整为每日0.05%；而每日0.03%的计算标准，属于合理范围，一审法院予以支持。此外，康业公司在未确认送达地址之前，拒收一审法院依法寄送的法律文书；此后又以明显不成立的理由提出管辖异议，经提醒如果执迷不悟可能被处罚才撤回等。明显违反诚信诉讼原则，应予严厉批评，并承担本案全部诉讼费，以儆效尤。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年3月10日作出判决如下：一、确认原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司与被告广州康业百货有限公司签订的全部《花城汇物业租赁合同》及补充协议于2019年6月22日解除；二、被告广州康业百货有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2017年4月1日至2018年5月31日的拖欠款340480元；三、被告广州康业百货有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2018年6月1日至2019年6月20日拖欠的租金1517008元；四、被告广州康业百货有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2018年6月1日至2019年6月20日拖欠的综合管理费534380元；五、被告广州康业百货有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2017年4月1日至2018年5月31日的拖欠款340480元的违约金（自2018年7月1日起，以每日0.05%计至实际付清之日止，以340480元为限）；六、被告广州康业百货有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2018年6月1日至2019年6月20日期间租金1517008元的违约金（分别计算，各以当月欠费为本金，自当月8日起以每日0.03%计至付清时为止，以当月租金本金为限）；七、被告广州康业百货有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2018年6月1日至2019年6月20日期间综合管理费534380元的违约金（分别计算，各以当月欠费为本金，自当月8日起以每日0.03%计至付清时为止，以当月管理费本金为限）；八、被告广州康业百货有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付F006、F007铺自2019年6月21日至22日的租金及6月23日至8月22日的占用费共23698.92元；九、驳回原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费63800元，保全费5000元，全部由被告广州康业百货有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，康业公司向本院提交如下证据：证据一、行政复议决定书【穗城管行复（2019）第52号】，证明广州市天河区城市管理和综合执法局认为：根据《广州市城乡规划条例》第七十四条规定，未经批准改变建筑物用途的，城管有权责令限期改正，如不改正可处以罚款。说明城投公司未经批准改变案涉物业的规划用途，视为出租违法建筑。证据二、租赁物业区域示意图，证明案涉租赁物业所在的中A区处于中区的北端，是封闭的，没有对外的通道，进入中A区只有三个通道，分别是东西各一个进出APM站的通道（APM站点在中A区内部）以及连接中A区与中B区的主通道。红色标记处为施工围蔽区域。证据三、建隆物业《关于通道围蔽的通知》附图，证明2017年10月开始的施工围蔽，将案涉物业所在中A区的大门及主通道封闭，人员只能绕道狭窄混乱的“临时通道”通行。证据四、2018年10月至2019年5月的水电抄表记录，证明该期间案涉租赁物业水电抄表记录显示，仅有06铺瑞幸咖啡的水电用量与正常经营相符（城投公司曾表示可以接收该租户，故在康业公司撤出后对该铺没有停水电）；04铺插座在铺外，城投公司的物业管理公司清洁工一直在这里取电（04铺在2019年5月前一直没有出租）；05及07号铺城投公司放置消防空调等开关在铺内，有极少量用电。证据五、康业公司与瑞幸咖啡签订的《广州市房屋租赁合同》，证明瑞幸咖啡每月租金为16960元。证据六、康业公司致城投公司《关于中A区情况说明的函》，证明康业公司一直按实际面积支付租金及管理费，认为双方的争议在于面积的争议。在城投公司将起诉康业公司时，康业公司也认为通过诉讼解决面积争议问题是比较好的途径，并表达了愿意继续履行合同的意愿。证据七、邓锦洪租赁合同、起诉状，证明2019年5月城投公司通知康业公司可以重新使用租赁物业，康业公司重新招租并与邓锦洪签订合同，但城投公司强行收回商铺，导致康业公司被租户起诉。证据八、罗高频租赁合同、起诉状、应诉通知书，证明2019年5月城投公司通知康业公司可以重新使用租赁物业，康业公司重新招租并与罗高频签订合同，但城投公司强行收回商铺，导致康业公司被租户起诉。城投公司质证意见为：对证据一，真实性由法院依法认定，对关联性、证明内容不予认可，复议决定书没有认定城投公司构成违约行为。行政关系与民事关系是不同的法律关系，即便行政违法也不必然导致合同无效。对证据二，三性不予认可，双方于2018年6月20日签订补充协议二，确认2016年6月1日-2017年3月31日对康业公司受影响，其他时间对康业公司不产生影响。对证据三，三性不予认可。对证据四，真实性确认，关联性、证明内容不予认可，每月均正常抄水电表，证明解除合同前康业公司一直占有使用租赁物业。对证据五，真实性由法院依法认定，关联性、证明内容不予认可。康业公司承租物业后分租与城投公司无关，康业公司分租也不能减轻其责任义务。对证据六，真实性确认，关联性、证明内容不认可，来函是康业公司单方主张，城投公司不同意来函的内容。对证据七，真实性确认，关联性、证明内容不认可。康业公司长期拖欠租金、管理费，康业公司构成根本性违约，城投公司有权根据合同约定解除合同。广州康业百货有限公司珠江新城公分司不是城投公司租赁合同的承租人，其无权出租。对证据八，真实性由法院依法认定，关联性、证明内容不予认可。康业公司长期拖欠租金、管理费，康业公司构成根本性违约，城投公司有权根据合同约定解除合同。广州康业百货有限公司珠江新城分公司不是城投公司租赁合同的承租人，其无权出租。二审期间，城投公司向本院提交（2019）粤01民终16410号民事判决书一份，证明与本案类似的另一案已作出生效判决，认定《租赁合同》和《补充协议》有效。根据同案同判的原则，本案判决不宜否定生效判决。康业公司质证对该证据的真实性无异议，但认为：1.该判决对于合同效力的认定是错误的，且这是两个涉及不同物业的案件，本案应当从案涉租赁物业的性质及法律规定认定合同的效力。2.该判决最后一页，对于违约金的标准，这一判决标准是现在对逾期付款违约金进行计算的通行做法，康业公司要求本案也按照该标准判决违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对康业公司的上诉请求与城投公司的答辩意见，分析如下：关于涉案租赁合同和补充协议的效力问题。涉案物业取得了《广州市建设工程规划验收合格证》，并非违章建筑，涉案物业是否属于公共配套设施，只是影响涉案租赁合同的履行，与租赁合同的效力无关。根据2015年10月9日的穗天府会纪【2015】60号《区政府工作会议纪要》可知，广州市天河区人民政府只是要求建设单位在2022年底前进行场地移交，并未禁止建设单位在此之前对涉案场地进行出租利用，康业公司也未提供证据证明存在其他主体阻挠或禁止其使用涉案场地。康业公司以涉案场地属于公共配套服务设施，城投公司无权出租为由，主张涉案租赁合同和补充协议无效，缺乏法律依据，本院不予支持。康业公司主张《补充协议二44》和《补充协议二45》是在城投公司的非法胁迫下所签订依据不足，一审法院不予采信并无不妥。合同履行过程中，康业公司严重逾期支付租赁期间的租金和综合管理费等，已明显违约，根据涉案租赁合同及前述《补充协议二44》和《补充协议二45》的约定，城投公司有权没收康业公司的保证金。为此，康业公司上诉以合同无效为由，主张城投公司应向其返还履约保证金339600元，该保证金应在康业公司支付的场地使用费、管理费和占用费中予以扣减缺乏依据，本院不予支持。关于施工围蔽的影响。根据双方所签订涉案《14号租赁合同》中第十二条约定，康业公司在签订本合同前已对租赁物业做了充分了解，且知悉和认可租赁物业的现状。康业公司签署前述合同表明其愿意承担涉案租赁物业的瑕疵或缺陷可能对租赁物业使用和管理造成的风险，且承诺不因此而延迟、拒绝履行其合同约定义务和法定义务。根据一审法院查明事实可知，涉案物业位于广州市中央商务区的中心范围，地理位置非常优越，租赁双方约定实际起租的单价低于租金正常平均值，起租的时间亦晚于交付时间几个月。再根据双方于《补充协议二44》和《补充协议二45》中的约定，F004至F010、F012商铺，自2016年6月1日起至2017年3月31日止；F011铺自2016年7月1日起至2017年3月31日止，并不需要支付租金及管理费，城投公司已免除了康业公司相当长期限的租金和管理费。为此，一审认定康业公司关于施工围蔽对涉案物业影响的抗辩明显不成立并无不当。至于康业公司上诉主张2017年11月1日至2018年6月30日期间因巴星公司围蔽施工对其租赁物业产生影响，应按涉案合同约定的租金的40%计付租金问题。与前述康业公司所主张围蔽施工时间段同理，康业公司承租涉案物业时早已知晓涉案租赁场地将会长时间处于整治修复状态而愿意接受该风险，且该司二审提交的证据并不足以证明巴星公司的围蔽施工对康业公司所租赁物业造成影响，故康业公司该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于停电对于案涉租赁物业的影响。康业公司提出根据公平合理原则，仅按瑞幸咖啡所应交纳的租金以及管理费为限向城投公司支付2018年10月1日至2019年4月30日的场地使用费及管理费，主要理由是城投公司于2018年10月23日发出停电通知，康业公司询问何时恢复通电，城投公司未予回复，导致其在城投公司拟与其解除租赁合同的情况下，未再继续招租。因城投公司停电前已履行通知义务，康业公司虽曾要求城投公司回复何时恢复供电，在城投公司未予回复的情况下，康业公司并未再提出异议，且在之后的交费计划书中亦未提出因停电需要减缴租费主张，可见城投公司停电并非持续行为，为此，对城投公司抗辩停电维修后即恢复供电的陈述，本院予以采信。城投公司因康业公司违约虽已提出解除合同，但在双方未就解除合同达成合意的情况下，康业公司上诉以城投公司提出解除合同，该司认为可以等待签署合同终止协议，期间未继续招租所导致的损失而要求向城投公司减缴场地使用费及管理费于法无据，本院不予支持。关于康业公司要求调低违约金标准的问题。本案在城投公司未充分举证其实际损失的情况下，双方约定每日0.1%的计算标准偏高，一审法院已从公平角度酌情调整为每日0.05%；而对每日0.03%的计算标准，一审法院予以支持，属一审法院行使自由裁量权，尚无不当，本院予以认可。综上所述，康业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23211元，由广州康业百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年八月二十六日书记员  颜旭怀徐毅敏