广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12072号上诉人（原审原告）：广州谊居物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东华西路257-259号洛桑美地海谊华夏负二层全层。法定代表人：钟国强，职务经理。委托诉讼代理人：吴思泽，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建良，广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：龙志云，男，1966年3月22日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。上诉人广州谊居物业管理有限公司（以下简称谊居公司）、龙志云因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谊居公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判龙志云于判决发生法律效力之日起十日内向其公司支付自2019年2月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月92.61元的标准计付）；2、依法判决龙志云自发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，龙志云应逐月按房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计付给其公司；3、本案一、二审诉讼费用全部由龙志云承担。事实与理由：一、本案龙志云是由广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称东谊公司）安置回迁而占有、使用涉案房屋，并与东谊公司签订租赁合同。其公司购买涉案房屋后，所继受的仅仅为上述的租赁关系。在租赁期间，其公司与龙志云因受租赁关系的约束，故该期间的房屋租金是参照原合同约定来履行。当其公司与龙志云的租赁关系解除后，龙志云继续占有、使用涉案房屋已没有任何依据，也侵害了其公司作为涉案房屋的产权人所享有的占有、使用、收益的权利。因租赁关系解除后，原租赁期间的约定已不再约束双方当事人，故租赁关系解除后的房屋占有使用费不应按原租赁关系的标准支付，应按市场租金标准（即参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价）向其公司支付房屋占用费。二、龙志云自回迁至涉案房屋后，享受拆迁相关政策长期按照原租赁合同约定的92.61元/月的标准支付租金，但其公司与龙志云不存在拆迁的法律关系，其公司仅是继受了原租赁关系按照原标准收取租金。因此，租赁关系解除后的房屋使用费，不应继续按照原来基于拆迁政策下的租金标准计算，否则有违公平原则。龙志云在拆迁中所享有的相关权利，应循其他法律途径解决。综上，请求二审法院依法改判。龙志云上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回谊居公司的诉讼请求；2、判令谊居公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、谊居公司就涉案房屋曾于2012年起诉至一审法院，案号为（2012）穗越法民三初字第2634号，该案经法院判决认定其作为广州市东华西路泰来一巷1号房屋与龙耀光同户籍的人员，同属拆迁安置对象，享有案涉房屋的居住权利，为案涉房屋的实际承租人，并认为其不具备搬迁条件，判决驳回谊居公司要求其迁出案涉房屋的诉讼请求，即法院并不支持谊居公司解除双方公房租赁关系的请求。在该案判决已生效且无新事实和理由的情况下，谊居公司再次就同一诉讼请求提起本案诉讼的，法院应当予以驳回，双方按照前案生效判决继续享有相关权利并履行义务。二、其作为公房承租人身份被回迁安置，享有涉案房屋的居住权利，双方应继续维持公房租赁关系。广州市东谊房地产开发有限公司因拆除广州市东华西路泰来一巷1号房屋，与被拆迁房屋的承租人龙耀光签订《房屋拆迁安置协议》及《房屋租赁合同》，因其同属拆迁安置对象，为案涉房屋的实际承租人。谊居公司通过购买取得案涉房屋所有权，应当继受租赁合同中关于广州市东谊房地产开发有限公司的权利义务，也即应当维持与其之间的公房租赁合同关系，且谊居公司于（2012）穗越法民三初字第2634号案中也一直以公房租金标准要求其支付租金，应视为东谊公司对双方公房租赁关系的认可。另，其自2003年被安置入住案涉房屋至今，除谊居公司拒绝收取租金外，均按时支付租金，因案涉房屋在其入住时为毛坯房，其入住后自行投资装修才得以正常居住使用，并已居住16年，现谊居公司主张解除双方的租赁合同关系并要求其交还涉案房屋没有任何依据，双方应继续维持公房租赁关系。针对谊居公司提出的上诉，龙志云答辩称不同意谊居公司的上诉请求，双方应继续维持租赁合同关系。即便解除合同，租金也应按照在前案诉讼中双方达成合意的92.61元/月的租金标准来支付。其他意见同上诉意见。针对龙志云提出的上诉，谊居公司答辩称同意一审判决解除租赁合同关系。其他意见同上诉意见。谊居公司向一审法院起诉请求：1.判令解除谊居公司与龙志云就广州市越秀区东华西新街2号1113房的租赁关系；2.龙志云（含同住人员）搬出广州市越秀区东华西新街2号1113房，并将房屋交还其；3.龙志云立即向谊居公司支付2019年2月1日起至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计付，每月租金每平方米63元，每月租金2057元）。一审法院认定事实：龙耀光户是原广州市东华西路泰来一巷1号房屋的承租户。1995年10月18日，广州市东山城市建设开发总公司（拆迁人、甲方）与龙耀光（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除上址房屋，乙方是该房屋的使用人，承租面积27.89平方米，有正式户口的实际居住人口6人；甲方应于1999年6月30日前在东华西横街××××层，使用面积48平方米的套间安置给乙方回迁居住等。2002年7月5日，东谊公司（甲方）与龙耀光（乙方）签订《拆迁补充协议》，约定甲方经广州市规划局（92）穗规地证字第102号文批准，征用广州市东华西路241号至277号地段房屋，兴建商住楼，乙方原是东华西路泰来一巷1号楼的被拆迁人，于1995年10月18日与甲方签订了《房屋拆迁安置协议书》；现经甲乙双方协商，乙方同意回迁位置调整并接受补充协议，在本地段新建大楼自编A座第十一层南向，使用面积45.6平方米作回迁安置，该户原协议分二个单元回迁等。2003年5月28日，东谊公司（甲方）与龙耀光（乙方）签订《收楼确认书》，约定甲方将海谊华厦第十一层自编1113、1114单元房屋，作为乙方原房屋拆迁补偿、安置交付给乙方；乙方同意接受，双方确认自该日起，该单元由甲方交付给乙方回迁使用等。同日，龙耀光（乙方、承租人）与东谊公司（甲方、出租人）分别签订了上述1113、1114房的《租赁合同》，分别约定甲方将座落在东山区东华西路269号海谊华厦A栋第十一层13、14房租给乙方居住；该房屋每月每平方米使用面积租金按房管局所订的住宅租金标准收4.20元；1113房使用面积为22.05平方米、月租金92.61元，1114房使用面积为21.5平方米、月租金90.30元；租赁期限均从2003年6月1日起至2004年5月31日止；乙方在每月五日前缴付租金给甲方，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金的百分之三收取滞纳金等。此后，龙志云户入住涉案1113房并以龙耀光名义，实际按照99.7元/月的标准向其支付租金至2006年10月。2003年12月18日，谊居公司（买受人）与东谊公司（出卖人）分别签订编号为穗房合字2002024120号及穗房合字2002024121号的《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买洛桑美地-海谊华厦第A幢11层13号、14号房；商品房价款总金额分别为134000元及112000元等。上述两份合同均在广州市房地产交易所办理了预售合同登记。2005年5月26日，东谊公司为谊居公司开具了全额购房款发票。2019年6月3日，广州市国土资源和规划委员会向谊居公司核发了上述房屋登记至其名下的《不动产权证》，建筑面积为32.65平方米。2019年6月28日，谊居公司向龙志云发出《关于交回房屋及缴交房屋使用费的通知》，记载：谊居公司是涉诉房屋的合法权利人。请龙志云于2019年7月31日前将涉诉房屋腾空交回谊居公司，并支付从2019年2月1日起至实际交回房屋的使用费每月2057元（按32.65平方米×63元/平方米计付）等。龙志云收到该通知后，与其他租户于2019年7月20日联名向谊居公司发出《关于〈关于交回房屋及缴交房屋使用费的通知〉回复函》，主要内容为：出于对贵司的尊重和表示我们的诚意，经讨论，我们也反馈贵司我方认可的如下三个方案：一、根据承租人的优先购买权购买承租物业，售价按2003年预收合同的标准。二、在承租户未有能力购置物业前，不得强行逼迁。三、维持现状，租金按当年法院裁定的每平方米4.2元计算，并按室内面积为基准计算。一审另查明，2009年5月14日，谊居公司起诉龙耀光至一审法院，要求法院判决龙耀光向谊居公司交还涉案1113、1114房及支付从2004年1月至实际腾退房屋之日止的房屋使用金、滞纳金等。龙耀光在该案中下落不明，未出庭应诉，一审法院依法缺席审理。该案审理过程中，谊居公司提供了《广州市房地产产权情况表》用以证明龙耀光于1999年12月已购买了广州市越秀区松岗东路15号102房，建筑面积22.44平方米。2009年9月14日，一审法院作出（2009）越法民三初字第1702号民事判决书，判决龙耀光将涉案1113、1114房腾空交还谊居公司及支付2004年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋租金等。该判决已发生法律效力。此后，根据谊居公司的请求，一审法院于2010年2月3日立案执行该份民事判决书。2010年5月27日，一审法院作出（2010）越法执字第1823号执行裁定书。该裁定书载明，2010年4月21日，本案龙志云来院，称其父龙耀光已于2009年6月10日去世，并向一审法院提交了死者姓名为龙耀光的《死亡医学证明书》；并称讼争房屋一直由该案案外人使用，其中1113房由龙志云户使用，1114房由龙剑文户居住使用，并提供相应的户口本复印件。一审法院认为，被执行人已去世，暂无法确定义务承受人等。因此，裁定终结（2010）越法执字第1823号案件该次执行。2009年6月10日，龙耀光死亡。广州市越秀区松岗东路15号102房登记所有权人仍为龙耀光。龙志云与龙耀光原属同一户籍，地址为原被拆迁房屋广州市东华西路泰来一巷1号。2004年4月28日，龙志云户籍迁入涉案1113房；同日，龙耀光户籍迁入涉案1114房。2012年9月13日，谊居公司起诉龙志云至一审法院，要求法院判决龙志云向谊居公司交还涉案1113房及支付从2009年6月11日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用金、滞纳金等。一审法院于2012年11月16日作出（2012）穗越法民三初字第2634号民事判决书，该判决认为，涉案1113房是东谊公司拆除龙耀光户原承租的广州市东华西路泰来一巷1号房屋后的回迁安置房，龙志云作为上述泰来一巷1号房屋与龙耀光同户籍的人员，同属拆迁安置对象，因此，虽然涉案《房屋租赁合同》以龙耀光名义与东谊公司与签订，但龙志云亦享有居住的权利，在龙耀光死亡后，成为该房屋实际承租人。且基于回迁安置的历史原因，双方并非一般意义上的租赁关系。谊居公司通过购买取得涉案1113房，根据“买卖不破租赁”的原则，上述租赁合同中有关东谊公司的权利义务由谊居公司继受。虽然该租赁合同期限已经届满，但鉴于龙志云户在广州市无其他住房，暂不具备搬迁条件，谊居公司应允许龙志云户继续暂住一段时间为宜，故谊居公司要求龙志云立即迁出涉案房屋依据不足，不予支持。并判决：一、龙志云向谊居公司支付从2011年9月13日起至判决发生法律效力之日止的房屋租金（每月按92.61元计算）；二、驳回谊居公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。一审再查明，根据2018登记字9005952号不动产登记查册表记载，广州市越秀区松岗东路15号102房，建筑面积22.4352平方米，不动产权利主体为龙志云，存在共有情形。龙志云表示该房屋为其兄妹5人共有房屋，龙志云仅占1/5份额，无法满足龙志云一家三口及其他共有人居住。一审庭审中，双方当事人确认涉诉房屋由龙志云一家居住，双方并未签订书面租赁合同，龙志云按每月92.61元的标准支付租金至2019年1月，后因双方对租金标准无法达成一致，谊居公司并未收取租金。一审法院认为，谊居公司作为涉诉房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。生效判决认定，龙志云是作为龙耀光同户籍人员，基于回迁安置的历史原因入住涉诉房屋，龙耀光与东谊公司签订的租赁合同，并非一般意义上的租赁关系。谊居公司通过购买取得涉案1113房，根据“买卖不破租赁”的原则，上述租赁合同中有关东谊公司的权利义务由谊居公司继受。租赁合同到期后，双方当事人并未签订租赁合同，但谊居公司一直收取龙志云租金，故双方形成不定期租赁合同关系，谊居公司依法可随时解除租赁合同。现谊居公司主张要求解除双方租赁关系的诉讼请求，合理合法。虽龙志云名下登记有住房，但龙志云仅为房屋共有权人之一，暂不具备搬迁条件，龙志云可在涉诉房屋继续居住两年，暂住期间龙志云应积极解决居住问题。因双方为不定期租赁关系，谊居公司在生效判决主张按照每月92.61元的标准交收租金，故龙志云仍应按照上述标准支付自2019年2月起的租金、房屋使用费。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，于2020年2月25日作出判决如下：一、谊居公司与龙志云就广州市越秀区东华西新街2号1113房的租赁关系，于本判决发生法律效力之日解除；二、龙志云及其同住人员于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区东华西新街2号1113房，为期两年；三、龙志云应本判决发生法律效力之日起十日内，向谊居公司支付自2019年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月92.61元的标准计付）；本判决发生法律效力之次日起，龙志云应按照上述标准逐月向谊居公司支付房屋使用费；四、驳回谊居公司的其他诉讼请求。一审案件受理费160元，由谊居公司负担110元，龙志云负担50元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。涉案房屋原系由东谊公司安置龙耀光户回迁居住，且双方签订了租赁合同，龙志云作为龙耀光同户籍人员入住涉案房屋，在龙耀光死亡后成为涉案房屋的实际承租人。在原租赁合同约定的租赁期限内，谊居公司通过购买涉案房屋继受了东谊公司在上述租赁关系中出租人的权利义务，租赁合同到期后，双方当事人并未签订租赁合同，但谊居公司一直收取龙志云租金，故一审认定双方形成了不定期租赁合同关系，定性准确。谊居公司诉请解除该不定期租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，一审法院予以支持，确认双方之间的租赁关系自判决生效之日解除，事实法律依据充分，处理正确。龙志云上诉主张双方应维持原租赁合同关系，法律依据不足，本院不予采纳。鉴于龙志云目前暂不具备搬迁条件，一审酌情给予龙志云两年的暂住期限是适当的，谊居公司上诉对此没有提出异议，本院予以维持。谊居公司自2019年2月起没有收取龙志云租金，故一审判决龙志云按照原租金标准支付2019年2月1日起至租赁关系解除之日止的租金给谊居公司，处理正确，本院也予维持。对于龙志云暂住涉案房屋期间使用费的支付标准。谊居公司上诉主张应当按房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价标准计付。审查谊居公司已于2019年6月3日取得涉案房屋《不动产权证》，谊居公司在继受东谊公司原租赁合同中出租人的权利义务后，龙志云在长达近16年的时间里均是按照原租金标准支付租金，已经享受了较长时间的过渡期，现一审法院判令双方租赁关系于判决生效之日起解除，而龙志云仍按原租金标准支付合同解除后的房屋使用费给谊居公司，有违公平合理、等价有偿原则。鉴于双方对于租赁关系解除后房屋使用费的计算标准未能协商一致，故本院酌情确定龙志云参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准支付房屋使用费给谊居公司，但最高不得超过谊居公司一审主张的标准即63元/平方米/月。谊居公司就房屋使用费支付标准提出的上诉理由成立，本院予以采纳。龙志云主张房屋使用费标准按原租赁合同确定的租金标准，依据不足，本院不予采纳。综上，谊居公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。龙志云的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，唯实体处理部分有误，本院予以纠正。因双方对本案诉讼引发均有过错，故本案一审案件受理费由双方按责分担，一审法院对案件受理费负担的处理，可予维持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39164号民事判决第一、二项及一审案件受理费负担的决定；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39164号民事判决第四项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39164号民事判决第三项为：龙志云应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州谊居物业管理有限公司支付自2019年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月92.61元的标准计付）；本判决发生法律效力之次日起，龙志云应参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准（不超过63元/平方米/月）逐月向广州谊居物业管理有限公司支付房屋使用费，至龙志云实际搬迁交还房屋之日止；四、驳回广州谊居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费160元，由龙志云负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年八月二十四日书记员  曾美玲