北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7849号上诉人（原审曹淑琴）：曹淑琴，女，1949年9月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：李罡，北京市法硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杨，北京市法硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邰鸣，男，1982年9月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璇，北京京云律师事务所实习律师。上诉人曹淑琴因与被上诉人邰鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初9074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹淑琴上诉请求：1、撤销原判第二项，发回重审或依法改判我方不承担违约金或对违约金予以降低；2、邰鸣承担一、二审诉讼费。事实和理由：邰鸣仅出示定金利息损失，并未提供充分证据证实其实际损失达到80万元，一审判决缺乏事实依据；一审判决80万元远高于邰鸣实际损失，违约金数额应以其实际损失为基础。我认为邰鸣的实际损失应以定金利息的1.3倍为限，故不同意一审法院酌定给付80万元违约金。邰鸣辩称，同意原审判决结果，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。原审法院判决80万违约金并未超出合理范围，因双方约定违约责任是总房款的50%，故原审法院是在200万元违约金的基础上进行了酌减，而且现在房屋价格与2015年时相差甚远，现在解除我与曹淑琴的房屋买卖合同导致我购房成本大幅增加，同时民使我的子女丧失了进入优质学校学习的机会。2020年2月，邰鸣向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：BJxxx）及其相关补充协议；2.依法判令曹淑琴返还邰鸣支付的定金80万元，并赔偿邰鸣以80万元为基数按照银行同期贷款利率向邰鸣支付从2015年12月31日至实际返还之日的债务利息，暂计20万元；3.依法判令曹淑琴按照总房款400万元50%的标准向邰鸣承担违约责任共计200万元整。诉讼过程中，邰鸣变更第3项诉讼请求为：依法判令曹淑琴按照总房款400万元50%的标准向曹淑琴承担违约责任共计100万元整。一审法院认定事实：2015年9月13日，出卖人曹淑琴与买受人邰鸣经北京筑家赢房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，内容有：“第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房坐落为西城区A1户型，该房屋所在楼栋建筑总层数为16层，其中地上16层，地下2层，该房屋所在楼层为14层，建筑面积共84.80平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅，该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见补充协议及物业交割单。第二条房屋权属情况，（三）该房屋性质为商品房。（四）该房屋未设定抵押。（五）该房屋的租赁情况为出卖人未将房屋出租。第三条出卖人与买受人通过房地产经纪机构经纪公司居间介绍成交。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为400万元。（三）买受人在签订本合同的同时向出卖人支付定金，定金金额为5万元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付，出卖人应当在×（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任，（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（二）逾期付款责任。第八条出卖人将该房屋出卖给第三人……。第九条税、费相关规定。第十条权属转移登记。第十一条不可抗力。第十二条争议解决方式。第十三条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。”2015年9月13日，出卖方曹淑琴（甲方）、买受方邰鸣（乙方）、居间方经纪公司（丙方）签订《补充协议》，内容为：“鉴于甲乙经丙方居间就坐落于博海公寓A1户型的房屋，第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计400万元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1.定金，乙方于2015年9月13日向甲方支付定金5万元，《买卖合同》签署时，该定金视为首付款的一部分。2.关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述第1方式履行，（1）一次性支付。第三条税费的承担。第四条违约责任，l.甲乙双方任何—方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第五条其他。其他约定，1.乙方于2015年9月20日前追加定金45万元交付甲方（由王冬梅代收）；2.甲方于开发商签正式买卖合同当天配合乙方将房本所有人更名给乙方；3.违约责任总房款50％；4.如因开发商问题2015年12月31日前不能签正式买卖合同，乙方应追加定金30万元交于甲方；5.所有尾款1706400元。此价格包含2015年12月31日追加的30万（元）定金于签正式买卖合同当天乙方交给甲方；6.乙方可以用徐璐佳购买此房。”2015年9月13日，曹淑琴收到定金5万元，并向邰鸣出具收条一张。2015年9月19日，曹淑琴收到定金45万元。2015年12月31日，曹淑琴收到定金30万元。上述75万元，邰鸣均以卡尾号7970账户向王冬梅卡尾号5273账户转账支付。曹淑琴出示的《房屋认购协议书》显示：卖方（甲方）北京未来博海花园置业有限公司，买方（乙方）曹淑琴，第一条甲方经招投标于2009年10月26日经北京市国土资源局批准，取得位于北京市西城区半步桥街44号院未来家园用地面积21544平方米的土地使用权，根据甲方取得的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等证明，依据拆迁许可的有关证明，遵照《北京市房屋拆迁管理办法》87号令、《关于北京市城市房屋拆迁补助有关规定的批复》109号文件精神及有关拆迁回购住房的各项法律、法规、政策规定，开发承建博海公寓（即以拆迁回购安置居民、干警为主的居民楼）为本房屋认购协议书的标的物。第二条乙方自愿向甲方回购认购博海公寓的A1户型，建筑面积84.80平方米。第四条甲方定于2016年12月31日将所够房屋交付乙方使用。该《房屋认购协议书》的落款日期为2015年9月1日。邰鸣与曹淑琴签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时看到了上述《房屋认购协议书》。诉讼中，邰鸣、曹淑琴对上述合同涉及的房屋一致表述为：北京市西城区博海公寓A1户型位于xxx建筑面积84.80平方米居室，是施工号，按照曹淑琴所签的认购协议表述的，位于现在的北京市西城区半步桥街未来家园小区。以下统称交易房屋。就交易房屋，邰鸣称“到现在也没盖起来。我买的时候是按照商品房买的。”曹淑琴称“实际是房屋没有盖起来，到现在也没盖起来。”就合同解除与责任，邰鸣称“我们确认双方的合同于2020年5月27日解除，就不用法院判决解除了。我方认为是因为曹淑琴违约造成合同解除，违约事项是曹淑琴无法交付合同标的物。在发现房屋无法交付的情况下也没及时通知邰鸣。我们认为是曹淑琴违约，刚才曹淑琴答辩人也说了，他发现在没补证的情况下，也没有告知邰鸣，导致邰鸣的损失进一步扩大。”曹淑琴称“我方同意解除合同，我们确认双方的合同于2020年5月27日解除，就不用法院判决解除了。解除合同的原因是因为不能实现合同目的，表现为房屋不能交付。不能交付的原因是房屋没盖起来，与我方无关，我们不构成违约。邰鸣主张的违约金过高，申请法院减少。”证人张某（男，1982年2月2日出生，汉族，具体负责业务员工作，工作岗位在北京市西城区天桥地区，2015年任大兴的一个店长，我于2016年8月份离职至今没有再在该公司工作。我在2015年7、8月份接触本案双方当事人的交易，我给曹淑琴提供过证人证言，该份证人证言上的签名及捺印是我本人的签名及捺印，上面记载的内容是我本人的真实意思表示。2015年夏天，房子是给公安局盖的家属楼，位于里仁街，业主是王冬梅和她的母亲，因为她们在那里有两套房子，她们先找的我们中介要卖房子，我任店长，我手下有一名业务员知道邰鸣，所以业务员带着邰鸣邰鸣到店里看房产信息，之后邰鸣对该套房屋有购买意向，就买了，签了合同，我们这边的业务就完成了。这个房子当时没有房本，只有协议，所以只能是买家确认。邰鸣是说过想买这儿的学区房，因为没有房本，所以不能确认是商品房还是回迁房，但是房屋价格是非常低的。2019年8、9月份，王冬梅跟我说房子的开发商说房子盖不起来了，我就联系了邰鸣，并将邰鸣及王冬梅的联系方式都给对方发过去了，让他们自己协商解决，就到现在了。一审法院认为，邰鸣与曹淑琴就交易房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。诉讼中，当事人就合同解除及解除时间协商一致，不违反法律规定，法院准许，并确认合同于2020年5月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。曹淑琴同意退还邰鸣定金，符合法律规定，对邰鸣要求曹淑琴退还定金80万元的诉讼请求，法院予以支持。双方当事人对交易房屋未建致使合同不能继续履行进而导致合同解除无争议。曹淑琴作为出卖人，不能履行交付房屋的合同义务虽源于开发商未建交易房屋，但仍构成违约，应当按照合同约定的方式向邰鸣承担违约责任。邰鸣要求曹淑琴偿付违约金的主张，存在合同及法律依据，法院予以支持。根据查明事实，交易房屋为曹淑琴向开发商认购的无“商品房预售许可证”的期房，邰鸣对此知情，交易此类房屋的风险属能够预见，且除定金利息损失外，邰鸣未就因曹淑琴违约造成其他实际损失出示证据。就违约金数额，法院以实际损失为基础，兼顾交易房屋情况等综合因素，根据公平原则酌定为80万元。对邰鸣超出本院确定金额的部分违约金诉讼请求，法院不予支持。法院在酌定曹淑琴应承担的违约金中已考虑了邰鸣的定金利息损失，违约金已足以弥补邰鸣的损失，故对邰鸣要求曹淑琴赔偿定金利息损失的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院于2020年7月判决：一、判决生效之日起五日内，曹淑琴返还邰鸣定金八十万元；二、判决生效之日起五日内，曹淑琴偿付邰鸣违约金八十万元；三、驳回邰鸣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，曹淑琴作为房屋买卖合同的出卖人，具有完成交易，向买受人交付房屋的主要义务，现曹淑琴因开发商的原因，无法向邰鸣交付房屋，已不能实现邰鸣购买房屋，取得房屋所有权的合同目的。因此，曹淑琴无法履行交付房屋的合同义务构成违约，应当承担违约责任。一审法院结合双方合同约定、邰鸣实际损失、交易房屋过程及实际情况，根据公平原则酌定违约金数额并无不当。本院亦结合双方房屋买卖合同中对于定金数额、违约责任的约定及合同履行实际情况综合考虑，对一审法院酌定的违约金数额无异议。综上所述，曹淑琴的上诉请求无事实依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由曹淑琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 霍翠玲审 判 员 李 淼二〇二〇年八月三十一日法官助理 李 慧书 记 员 孙辰姝