北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1847号上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玥，北京宏健仁和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：聂旭，男，1980年5月18日出生。上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业）因与被上诉人聂旭物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初24365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法由审判员张清波独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人均豪物业的委托诉讼代理人罗格根图雅到庭参加了诉讼，被上诉人聂旭经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。均豪物业上诉请求：撤销一审法院判决，支持均豪物业一审庭审中确认的诉讼请求。事实和理由：一、本案判决之前，涉诉小区同期物业费案件，曾有过（2018）京0113民初23194号、（2019）京0113民初23005号、（2019）京03民终3318号生效判决书，以上三份判决书中认定的涉诉小区物业服务并不存在瑕疵，除此之外，涉诉小区并无其他可参照的同期物业费案件判决，一审法院以同期关联案件查明的事实认定小区物业服务存在瑕疵，明显认定事实错误。2.均豪物业自2013年开始对涉诉小区进行了物业服务提升工作，全面更换了门禁系统，重新铺设了道路，大修70多部电梯，对消防设施进行了修建，大面积补种了绿地，对小区进行了全封闭管理，实施了专业化的保洁服务。基于均豪物业的以上努力，小区物业费收费率截止到2018年底从2013年的50%提升到了93%，深得小区业主委员会及绝大多数业主的认可。对此，一审法院在未深入了解小区物业服务具体情况、没有直接证据证明物业服务不到位的情况下草率认定物业服务存在瑕疵，对物业费进行折减，明显在否定均豪物业物业服务工作的改进及努力，对全额交费的业主也是不公平的。二、一审判决无法律根据。1.物业费酌减，实质上是变更了合同价格。本案涉及的前期物业合同已明确约定了物业费标准，双方应当按照合同法第六十条规定全面履行合同，一审法院判决物业费扣减没有法律根据。2.合同法已经确定严格责任原则，违约金作为违约一方应承担的合同责任，合同已经确定，除非明显过高可以要求法院调整外，法院不能调整。一审法院免除聂旭的违约金无法律依据。总之，小区物业服务从2015年12月21日以后进行了明显改善，此后物业费不应当酌减，法院应全额支持。聂旭未答辩。均豪物业向一审法院起诉请求：1.判令聂旭支付自2015年12月21日至2018年12月31日拖欠的物业费9458.75元，违约金500元，共计9958.75元；2.判令聂旭承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：聂旭系北京市顺义区801室的业主，该房屋建筑面积113.1平方米。该小区开发商天洋公司通过招标方式选聘北京均豪物业管理有限责任公司（以下简称均豪有限公司）为该小区提供前期物业服务，并于2007年12月19日与均豪有限公司签订《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》。该合同部分内容如下：由均豪有限公司为该小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层及高层住宅2.30元/平方米/月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与均豪有限公司或其他物业服务企业签定新的物业服务合同的，本合同按整年度延续。2011年9月14日，均豪有限公司作为香花畦家园的物业管理公司申请进行物业服务合同备案。2011年10月28日，均豪有限公司经北京市工商行政管理局核准更名为均豪物业。2013年5月31日，香花畦小区成立业主委员会，但未选聘新的物业服务企业，均豪物业为该小区提供物业服务至今。经核实，聂旭未向均豪物业交纳2015年12月21日至2018年12月31日的物业费。庭审中，均豪物业称关于聂旭违约金的计算依据是前期物业服务合同第二十七条的约定，计算方式为按照日千分之三的计算标准，以9458.75元为基数，从2019年1月1日计算到2019年8月28日，在此期间均豪物业只主张500元，如果计算得出的违约金超过500元的部分，均豪物业放弃主张，如果不到500元，就按照500元主张。上述事实，有均豪物业提交的前期物业服务合同、名称变更通知以及一审法院庭前质证笔录、庭审笔录等在案佐证。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告聂旭经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，天洋公司与均豪有限公司签订的《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行，均豪有限公司经核准变更名称为均豪物业，依据法律规定，均豪物业承继均豪有限公司的权利义务。虽然2012年12月31日，天洋公司与均豪物业均作出了解除合同的意思表示，但根据查明的事实，双方并未实际解除物业服务合同，天洋公司亦未选聘新的物业公司，均豪物业在2012年12月31日之后也继续为香花畦小区提供物业服务，且按照双方签订的物业合同的约定，虽然前期物业服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，但合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。故据此应当认定均豪物业系诉争期间的香花畦小区的物业服务单位，聂旭应当支付均豪物业诉争期间的物业服务费用。关于物业服务费的数额，一审法院结合该小区其他同期关联案件查明的事实，均豪物业在提供诉请期间物业服务过程中，提供的物业服务确实存在一定瑕疵，因此应当酌情扣减均豪物业应当收取的物业费，以促进物业公司进一步提高服务质量。关于均豪物业要求聂旭支付违约金的诉讼请求，因均豪物业作为物业公司应当完善物业服务，提高服务标准，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，减少与业主之间的矛盾，故对于均豪物业的该项主张，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、聂旭于判决生效之日起七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司自2015年12月21日至2018年12月31日期间的物业服务费共计8985元；二、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。二审庭审中，均豪物业围绕其上诉请求，向本院提交以下证据：证据1.ISO14001环境管理体系认证书；ISO9001质量管理体系认证书；ISO45001职业健康安全管理体系认证书，证明均豪物业具备完备的物业服务体系，按照服务体系运转日常物业服务，一直在确保物业服务质量；证据2.业主委员会出具的《关于物业服务工作的联络函》，证明业主委员会认可均豪物业物业服务的工作改进及提升；证据3.表扬信，证明行政主管部门认可物业服务的改进及提升；证据4.小区业主送的锦旗及小区业主群的聊天记录，证明绝大多数业主非常认可物业服务，并以出现问题时及时沟通及时处理的沟通方式维系着小区整体物业服务工作的正常运转。证据5.2015年之前的小区道路照片及2016年以来的小区照片及物业工作照片，证明均豪物业近年来在小区设备设施不断老化的情况下，加大服务力量的具体工作记录；证据6.（2015）顺民初字第16779号民事判决书及（2019）京0113民初12218号民事判决书，证明对小区2016年之前的物业服务，法院认定存在服务瑕疵，要求改进；证据7.（2019）京03民终3318号民事判决书、（2018）京0113民初23196号民事判决书，证明均豪物业按照法院及业主的要求，不断的改进服务后，得到了业主委员会和主管部门的认可，对于2016年之后的物业服务，承办法官到现场看到服务提升后给出了全额支持物业费的判决；证据8.清理雨水天沟的外委协议及业主维修自家楼顶的照片，证明均豪物业每年定期清理雨水天沟，聂旭家里漏雨本是房屋质量问题，并不是均豪物业没有清理雨水天沟造成的，同户型其他业主明白房屋本身质量问题，自己花钱找了专业维修公司解决了漏雨问题。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被上诉人聂旭经法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。本案中，天洋公司与均豪有限公司签订的《双裕住宅小区（香花畦家园）前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。根据一审法院查明的事实，均豪物业系诉争期间香花畦小区的物业服务单位，聂旭应当支付均豪物业诉争期间的物业服务费用。本案二审的争议焦点为：一、均豪物业提供的物业服务是否存在瑕疵，物业费是否应当酌减；二、聂旭是否应当支付违约金。关于争议焦点一。均豪物业上诉称其自2015年12月21日之后提供的物业服务质量有了较大提升，此后物业费数额不应当酌减。本院认为，结合均豪物业二审中提交的香花畦小区业主委员会《关于物业服务工作的联络函》、顺义区建委物业科《表扬信》、小区业主送的锦旗、业主群聊天记录、2015年前后小区照片等证据，以及均豪物业对该小区其他业主主张2015年12月21日之后的物业费的生效判决，可以认定该小区自2015年12月21日之后的物业服务质量有了较大提升，聂旭应当全额支付诉争期间的物业服务费用。一审法院以同期关联案件查明的事实认定均豪物业在该期间提供的物业服务存在一定瑕疵，故酌情扣减物业费缺乏依据，本院予以纠正。关于争议焦点二。聂旭并非恶意拖欠物业费，且均豪物业作为物业公司应当持续完善物业服务，提高服务标准，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，减少与业主之间的矛盾，故对于均豪物业主张违约金的请求，本院亦不予支持。综上，均豪物业的上诉请求及理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初24365号民事判决；二、聂旭于本判决生效之日起七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司自2015年12月21日至2018年12月31日期间的物业服务费共计9458.75元；三、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由聂旭负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费50元，由聂旭负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波二〇二〇年八月十四日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓