新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新43民终423号 上诉人（原审原告）：富蕴金豹运输有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区富蕴县城南工业区。 法定代表人：顾新太，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王毅，新疆众望律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：富蕴县程行舞台灯光音响工程部，经营场所新疆维吾尔自治区富蕴县赛尔江西路16号。 经营者：戴明，男，1953年10月22日出生，住新疆维吾尔自治区富蕴县。 委托诉讼代理人：戴昌洋（经营者戴明之子），男，1984年1月1日出生，住新疆维吾尔自治区富蕴县。 上诉人富蕴金豹运输有限责任公司（以下简称金豹公司）因与上诉人富蕴县程行舞台灯光音响工程部（以下简称程行工程部）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院（2019）新4322民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金豹公司的委托诉讼代理人王毅、上诉人程行工程部的委托诉讼代理人戴昌洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金豹公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第二项；2．解除双方2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》及2016年9月8日签订的《房屋租赁合同补充协议》；3．程行工程部支付违约金4万元；4．程行工程部限期将位于富蕴县工业园区金豹公司院内租赁房屋返还。事实与理由：一审法院对程行工程部违约事实认定错误。按照双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》约定，2019年度房屋租金16万元，分上、下半年支付，支付月份为每年1月和6月，2019年1月程行工程部就未支付过2019年上半年房屋租金，依据《房屋租赁合同》第八条“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋：3．欠租金累计达三个月”的约定，程行工程部拖欠2019年度上半年租金累计达三个月，金豹公司有权终止合同。程行工程部未支付房租已经构成了对房屋租赁合同的根本违约，符合双方解除合同的约定，也符合支付违约金的约定。本案中一审法院认定金豹公司有违约行为的事实认定错误，金豹公司不能使用燃煤锅炉供暖服务是因为政府环保政策的原因，已进行改用电采暖的方式继续提供供暖服务。2019年1月时金豹公司正常供暖，没有不履行合同义务的行为，程行工程部不能以此理由拒绝支付2019年度上半年房租。另外，一审法院认定涉及环保相应问题发生在金豹公司起诉开庭后，不能以此认定金豹公司存在违约行为。一审中程行工程部并未提出反诉，一审法院直接认定双方违约责任相当，各自承担责任驳回金豹公司的违约金请求，不符合法律规定。 程行工程部辩称，一、金豹公司主张解除合同的请求不成立。金豹公司于2019年初告知包括程行工程部在内的租户，可能停止2019年度供应水、暖。因程行工程部经营的汽车服务中心大部分收入来源于冬季洗车收入，停止水、暖供应将对程行工程部的经营造成重大影响，故双方一直就解决水、暖问题进行协商，直至2019年10月双方仍在协商如何将煤锅炉改为电采暖事宜，期间双方均未提出解除合同，金豹公司在违约停止供应水、暖并给程行工程部造成大额损失的情况下，以程行工程部不按期限支付租金为由要求解除合同，其存在逃避违约责任、拒不履行合同义务的恶意，其上诉请求不应支持，另因金豹公司违约在先，要求程行工程部支付违约金无事实和法律依据。二、金豹公司至今未停止违约行为，程行工程部有权行使不安抗辩权暂停支付租金。金豹公司在上诉状中称“已进行电采暖方式继续提供供暖服务”属于虚假陈述，金豹公司至今未提供暖气，也未完成电采暖安装，金豹公司未就违约行为进行任何有效的整改，程行工程部经营的汽车服务中心至今仍存在冬季无法采暖的问题。金豹公司2019年未及时供应水、暖的违约行为已经给程行工程部造成了100余万元的重大损失，因金豹公司持续违约行为，程行工程部的损失仍在扩大，程行工程部有权行使不安抗辩权，暂时中止支付租金，要求金豹公司停止违约行为、履行合同义务、完成水、暖改造和正常供应，如金豹公司拒不进行水暖改造，程行工程部将依法行使权力自救，将暂未支付的租金用于改造水、暖设施，以维护程行工程部的合同利益和合法权益。三、程行工程部经营的汽车服务中心以洗车业务为主，且营业收入主要集中在冬季，但因金豹公司2019年停止供应水、暖，造成程行工程部在此期间发生各项损失共计1,012,528元，而金豹公司主张的违约金仅为4万元，双方损失差额巨大，而一审法院却在未查实双方实际损失和违约程度的情况下，认定双方违约责任相当，应当为各自的违约行为承担责任，该判决将导致程行工程部无法追索大额损失，应当予以纠正。 程行工程部上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回金豹公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认为程行工程部在合同履行过程中行使不安抗辩权没有事实和法律依据，属于认定事实不清。一审法院认为程行工程部未提供确切证据中止履行，判决程行工程部违约，承担继续履行合同缴纳租金16万元的违约责任。该判决缺乏事实依据。程行工程部一审中提供第四组证据证实了租赁房屋不能保障供暖和排水，程行工程部有权中止缴纳租金，享有合同不安抗辩权，未违约的证明目的被采纳，但判决内容仍认定程行工程部违约应缴纳租金。一审法院认定证据与判决结果相互矛盾，应当予以纠正。二、程行工程部逾期缴纳2019年全年租金16万元是事实，但程行工程部预见到出租房屋将停暖及禁止排水，金豹公司会发生丧失或可能丧失履行能力，程行工程部基于不安抗辩权暂时中止履行缴纳租金义务，待金豹公司完善供暖及排水问题再行缴纳。程行工程部享有不安抗辩权，逾期履行合同义务依法应当免责，不应承担违约责任。2019年环保部门要求程行工程部将土锅炉供暖设备变更为电磁采暖设备，因电采暖设备的型号不同，用电量也不同，直接影响将来程行工程部缴纳的采暖费用（电费），金豹公司与程行工程部协商电采暖设备型号问题，双方因协商未果，最终金豹公司在2019年冬季不再提供供暖服务，程行工程部预见金豹公司不履行供暖义务成为现实，程行工程部享有不安抗辩权条件成就。金豹公司在自己所属的富蕴县四区工业园区金豹公司院内私设暗管方式排放污染物，一直是影响正常经营的隐患，程行工程部在2019年之前就口头遭受整改通知。金豹公司明知自己院内私设暗管方式排放污染物不符合规范要求，以侥幸的心理拖延整改，最终遭受阿勒泰地区生态环境局富蕴县分局查封，扣押期限30天（2019年11月8日至2019年12月7日）。另外因金豹公司私设暗管方式的行为，当日程行工程部的经营场所也被阿勒泰地区生态环境局富蕴县分局查封，租赁房屋中的排水设施被填埋，排水设备及供电设备被拆除，程行工程部所经营的洗车经营业务受阻，屋内经营的物品、材料无法销售。三、程行工程部不应缴纳租金16万元。基于上述不安合同抗辩权利，程行工程部应当履行缴纳租金义务暂时中止履行，待金豹公司恢复履行供暖及排水义务后再行缴纳。四、一审法院适用了《合同法》第121条减少租金的规定，根据双方《房屋租赁合同补充协议》约定年租金为16万元，判决年租金也是16万元，租金数额并未实际减少，依法也应当予以纠正。 金豹公司辩称，不同意程行工程部的上诉请求。一、程行工程部上诉状中称，程行工程部预见到金豹公司不履行供暖义务，行使不安抗辩权，拒绝支付房租毫无依据。首先按照双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》约定，本案涉案房屋租赁金应在2019年1月和6月支付，2019年1月时金豹公司仍然使用燃煤锅炉正常供暖，2019年6月并不属于供暖期，不可能影响到2019年1月和6月的房租支付，其提出所谓预见停暖没有任何依据，程行工程部所提出的所谓不安抗辩权只是为其不支付房屋的违约行为所找的理由而已。二、程行工程部上诉状中要求法院判决金豹公司先履行合同义务，再支付房租，减少租金支付。一审中程行工程部并未提出反诉，二审期间无权提出反诉请求。三、程行工程部未按约定支付房租，已构成违约。依据《房屋租赁合同》第八条“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋：3．欠租金累计达三个月”的约定，程行工程部拖欠2019年度上半年租金及下半年房租累计达三个月，金豹公司有权依据合同约定终止合同并收回房屋。程行工程部未支付房租已经构成了对房屋租赁合同的根本违约，符合双方解除合同的约定，也符合支付违约金的约定。其次，一审中程行工程部并未提出反诉，一审法院直接认定双方违约责任相当各自承担责任，驳回金豹公司主张的违约金请求，不符合相关法律规定。 金豹公司向一审法院起诉请求：1．解除金豹公司、程行工程部签订的房屋租赁合同及补充协议；2．程行工程部支付房租16万元；3．程行工程部支付违约金4万元；4．程行工程部限期将租赁房屋返还。 一审法院认定事实：2013年12月26日，金豹公司与程行工程部签订了房屋租赁合同，合同约定：程行工程部租赁金豹公司位于富蕴县城南工业区建筑面积为1,044.83平方米的房屋；租赁期限自2013年12月26日至2018年12月25日止；租金标准为前三年每年租金16万元，自第四年起，剩余两年租金在上三年房租的基础上递增10%，同时约定了租金的支付时间、违约责任等。2016年9月8日，金豹公司与程行工程部签订了房屋租赁合同的补充协议，将原房屋租赁合同第二条第二款变更为：1．在原合同期满后再续租5年（续租期即2018年12月25日至2023年12月25日）；2.5年续租期的租金为年租金16万元，分上、下半年支付，支付月份为每年1月和6月。2019年下半年，因环保原因金豹公司不能再用土锅炉为程行工程部提供供暖服务。2019年11月，阿勒泰地区生态环境局富蕴县分局作出富环强决字【2019】2号查封、扣押行政强制措施决定书，查封、扣押金豹公司富蕴县城南工业区的供水设施（锅炉房、380伏配电箱）。另查明，2019年8月至9月期间，金豹公司负责人陆冬梅与程行工程部经营人戴明的儿子戴昌洋通过微信方式协商程行工程部使用电磁采暖的方案。一审法院认为，金豹公司与程行工程部签订的房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于金豹公司、程行工程部签订的合同是否应当解除、程行工程部是否应当向金豹公司返还房屋。金豹公司、程行工程部签订的房屋租赁合同及补充协议虽然约定租金分两次支付，分别是1月和6月，如欠租金累计达三个月，可以终止合同。但根据庭审调查中金豹公司工作人员刘小莉的陈述及证据微信截图，能够证实金豹公司在2019年夏天通知程行工程部供暖方式将由以前的煤锅炉改为电采暖，同时征询程行工程部是否愿意继续履行租赁合同。2019年8月、9月期间，金豹公司负责人与戴昌洋通过微信方式协商电磁采暖方案。以上事实均证明直至2019年10月份之前，金豹公司不但未因程行工程部逾期支付租金三个月而要求解除合同，还与程行工程部协商煤锅炉改为电采暖事宜。现金豹公司以程行工程部不按期限履行支付租金义务且累计达三个月，符合合同约定的解除条件为由，主张解除合同并要求程行工程部返还房屋证据不足，不予支持。关于程行工程部是否应当向金豹公司支付租金。程行工程部租赁金豹公司房屋应当支付租金，双方在庭审中对支付租金数额无异议，故程行工程部应当支付金豹公司租金16万元。关于程行工程部是否应当承担违约金。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违法合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，程行工程部逾期支付租金事实清楚。程行工程部辩称：逾期支付租金是因为诉争房屋使用的煤锅炉因环保问题将停止使用，故行使了不安抗辩权，程行工程部未违约。一审法院认为，程行工程部的抗辩理由无事实和法律依据，不予采信，程行工程部构成违约。程行工程部向法庭提供【2019】2号查封、扣押行政强制措施决定书及37张照片，能够证明在2019年11月7日，阿勒泰地区生态环境局富蕴县分局以金豹公司私设暗管方式排放污染物为由查封、扣押金豹公司富蕴县城南工业区内包括诉争房屋供水设施（锅炉房、380伏配电箱），造成程行工程部经营业务受到影响，故金豹公司也构成违约。双方的违约责任相当，应当为各自的违约行为承担责任。对金豹公司主张的违约金不予支持。综上所述，程行工程部应当向金豹公司支付租金16万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、富蕴县程行舞台灯光音响工程部于本判决生效之日起十日内向富蕴金豹运输有限责任公司支付租金160,000元；二、驳回富蕴金豹运输有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费4,300元，由富蕴金豹运输有限责任公司负担860元，由富蕴县程行舞台灯光音响工程部负担3,440元。 二审中，金豹公司未提供新证据。 程行工程部提供下列证据： 1．《房屋租赁合同》1份，从富蕴县库额尔齐斯镇幸福路居民委员会调取。证明目的：金豹公司于2019年4月向其他续约的老租户告知2019年暖气、水均无法正常供应的事实，该合同与一审中程行工程部提交的证据相互印证，证明金豹公司有“可能丧失履行合同能力、无法确保上诉人经营的汽车服务中心正常经营”的情况发生，程行工程部基于金豹运输公司将无法正常供应水暖的事实，有权行使不安抗辩权，并暂时中止缴纳房租。 2．程行工程部2016-2020年营业报表4套共8页。证明目的：因金豹公司停止提供水暖的违约行为，2019年程行工程部的汽车服务中心营业收入至少减少了785,358元，该部分减少的收入为金豹公司违约给程行工程部造成的经营损失。 3．收款收据1份，送货单1份，照片12张。证明目的：程行工程部租赁的房屋因2019年度未供应水暖，导致部分设备设施被冻坏，程行工程部维修产生的费用8,952元。第2、3组证据，与一审中的第5组证据相加，程行工程部因金豹公司停止供应水、暖的违约行为，导致发生损失共计1,012,528元，而被上诉人主张的违约金仅为4万元，双方的损失差额近百万元，而一审判决却认为双方违约责任相当，应当为各自的违约行为承担责任，该判决将导致程行工程部无法追索大额损失。 金豹公司质证意见：对证据1的真实性、合法性认可，与本案的关联性和证明目的持有异议。该份合同系金豹公司与案外人签订的其他房屋的租赁合同，与本案涉及不是同一房屋，合同约定内容也与本案无关联性，不能证明金豹公司丧失履行本案租赁合同的能力。对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均持有异议。此营业报表系程行工程部单方制作，无法核实报表数据是否真实，其记载的营业收入是否为依法纳税的合法收入，无法证明其记载的营业收入减少与金豹公司存在关联性。对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均持有异议。收款收据、送货单系复印件，真实性无法确认，另外送货单记载物品是否系在涉案租赁房屋冻坏更换使用无法核实，无法证明与本案的关联性。照片无法证明系在涉案租赁房屋拍摄，不能反映涉案租赁房屋设备冻坏，无法证明与本案的关联性。 本院认证意见：证据1的真实性予以确认，该房屋租赁合同系金豹公司与他人签订的合同，与本案无关联性，对证明目的不予确认。证据2系程行工程部单方制作，对方当事人不认可，无其他证据相印证，对该证据不予确认。证据3因程行工程部一审中未提起反诉，其是否受到损失、损失大小不属于本案审理范围，对该证据不予确认。 经二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。 本案争议焦点为：程行工程部是否应当向金豹公司支付租金及违约金；金豹公司与程行工程部签订的房屋租赁合同及补充协议是否应当解除。 本院认为，金豹公司与程行工程部签订的房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约定履行各自的义务。程行工程部未按约定交纳2019年的房屋租金，构成违约，除应当交纳2019年租金16万元，还应当按双方约定支付4万元违约金。关于程行工程部称其未交纳租金系行使不安抗辩权的问题。因《中华人民共和国合同法》第六十八条规定行使不安抗辩权的条件是：有证据证明对方当事人出现经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，另一方当事人可中止履行，并通知对方提供担保。本案中，程行工程部未提供金豹公司存在上述可能丧失履行合同义务能力的证据，也未通知金豹公司提供担保，故程行工程部所称履行不安抗辩权、不应支付租金和违约金的上诉理由没有事实和法律依据，不予支持。关于双方签订的房屋租赁合同及补充协议应否解除的问题。虽然双方约定承租方欠租金达90天以上，出租人有权收回房屋。但双方签订房屋租赁合同及补充协议，约定房屋租赁期限为10年，程行工程部欠交租金数额不大，违约程度未达到使金豹公司不能实现合同目的的严重程度，且程行工程部为长期经营投入大量设备和资金，如解除合同不利于平衡双方的利益关系。为维护交易稳定、从利益衡平角度，考虑程行工程部违约程度比较轻微，双方签订的房屋租赁合同及补充协议不予解除。对金豹公司解除合同的上诉主张，不予支持。 综上，金豹公司的上诉请求部分成立；程行工程部的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院（2019）新4322民初933号民事判决； 二、上诉人富蕴县程行舞台灯光音响工程部向上诉人富蕴金豹运输有限责任公司支付租赁费160,000元、违约金40,000元，共计200,000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回上诉人富蕴金豹运输有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费4,300元，由上诉人富蕴县程行舞台灯光音响工程部负担；二审案件受理费4,300元（金豹公司预交4,300元、程行工程部预交4,300元），由上诉人富蕴县程行舞台灯光音响工程部负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郝  建  军 审 判 员 胥  彩  霞 审 判 员 黄  清  明 二〇二〇年八月十八日 法官助理 胡  忠  强 书 记 员 娜孜叶尔克马丁 1