山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2691号 上诉人（原审原告）：路普新，男，1980年5月29日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：刘军华，北京市京师（聊城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙胜军，北京市京师（聊城）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：付东阁，男，1972年1月5日出生，汉族，农民，住聊城市东昌府区。 上诉人（原审被告）：付东伟，男，1977年12月1日出生，汉族，农民，住聊城市东昌府区。 以上二上诉人委托诉讼代理人：袁志林，山东联森律师事务所律师。 上诉人路普新与上诉人付东阁、付东伟房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初4180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人路普新上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判付东阁、付东伟返还路普新房屋租赁费100万元；3.改判付东阁、付东伟返还路普新土地租赁费、装饰用小火车费共12万元；4.改判付东阁、付东伟赔偿路普新经济损失39.3万元；5.判令一、二审诉讼费用由付东阁、付东伟承担。事实和理由：一审法院对部分事实认定不清且适用法律错误。首先，《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。路普新与付东阁、付东伟签订合同后缴纳的租赁费100万元，支付的装饰和土地租赁费12万元以及损失的39.3万元均是为了设立幼儿园这一合同目而服务的，未设立幼儿园的原因就在于付东阁、付东伟提供的房产不符合消防验收标准。合同目的不能实现，路普新有权解除合同。其次，签订合同后，路普新支付的租赁付式伦土地费8万元和购买付尤为的装饰品4万元都是为了主合同（即房屋租赁合同）服务的补充合同。依据合同法的相关规定，主合同解除的，相关的补充合同也会随之解除。路普新与霍尔果斯市金色摇篮教育公司签订并支付的39.3万元的加盟费，是在路普新对付东阁、付东伟的合理信赖期间签订的，也是为了服务于成立幼儿园这一目的而花费，该笔款项与本案有着密切的关系。且路普新也是按照市场价值支付了金色摇篮公司的费用，路普新主观和客观方面并没有过错，让路普新承担该笔损失显然是不合理的。该笔款项损失的直接原因是由于付东阁、付东伟提供了不合格的房产所致，因此也应该由付东阁、付东伟承担该笔损失。路普新庭审变更诉讼请求后，一审法院并未要求路普新缴纳诉讼费，庭后亦未通知路普新补缴费用，判决时却按“未在法定期限内补缴案件受理费”为由，对路普新的该项诉讼请求未予以审理，不符合法律的规定。最后，《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。付东阁、付东伟提供不合格的房产与路普新损失39.3万元之间有直接的因果联系，因此路普新根据法律的规定解除合同后，也有权根据过错原则要求付东阁、付东伟赔偿其遭受的经济损失39.3万元。另补充：通过一审开庭，付东阁、付东伟出租的房产没有取得建设工程规划许可证，根据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，路普新与付东阁、付东伟间所签订的租赁合同应为无效合同。综上，路普新对一审法院判决结果不服，请求二审法院查明事实后依法改判或发回重审，以维护路普新的合法权益。 付东阁、付东伟辩称，（一）双方签订的合同内容明确具体，付东阁、付东伟已经完全履行了租赁合同约定的义务。租赁合同是在双方充分协商的情况签订的，合同第一条就约定了租赁房屋的基本情况，并约定了路普新对房屋现状已知晓，付东阁、付东伟对房屋的状况不存在任何隐瞒。租赁房屋及场地的用途是开办幼儿园，付东阁、付东伟已经按照路普新的要求自行投资安装了门窗、修缮了房屋和场地，也按照租赁合同的约定将房屋交付给了路普新使用，整个过程中，路普新从未提出过消防问题，付东阁、付东伟完全履行了合同义务，不存在任何过错和违约情形。 （二）开办幼儿园前期的消防验收是路普新应尽的义务。路普新作为幼儿园开办者和经营者，在租赁之初对房屋是否具备消防验收条件，如何改造建设才能通过消防验收，对开办幼儿园这一特定行业需要的消防验收条件应具有预见性。而付东阁、付东伟仅是房屋的出租方，对开办幼儿园房屋需具备什么条件并不清楚，合同也没有对消防问题进行约定。《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规，也未规定出租人具有保证房屋满足特殊行业要求的义务。 （三）付东阁、付东伟已履行合同约定的义务。路普新租赁房屋是为了经营幼儿园，根据通常理解，付东阁、付东伟交付房屋后即完成合同义务。后期幼儿园投资建设、审批手续、开业经营等事项，均应当由路普新自行完成，付东阁、付东伟无权干涉经营，更没有义务处理幼儿园开办事宜。至于消防验收，路普新完全可通过修建设施、改造房屋、安装消防装置、购买消防器材等方式达到消防验收条件，付东阁、付东伟对不能通过消防验收没有任何过错。 （四）一审判决理由及路普新的上诉理由均本末倒置，因果关系颠倒。一审开庭时，路普新没有提供向教育主管部门申请开办幼儿园的证据，更没有提供向消防部门申报过消防验收的证据，也即是说路普新租赁房屋、签订了幼儿园加盟合同、购买教学设备只是做好了幼儿园开办前的准备工作，根本就没有去申报过幼儿园手续，也没有去消防部门申报过消防手续，更没有在申办幼儿园过程中要求付东阁、付东伟提供过有关证照。真正的事实是路普新因自身原因无法继续开办幼儿园，与付东阁、付东伟没有任何关系。一审法院仅凭路普新提供的一份租赁合同，即认定付东阁、付东伟未按合同提供申办幼儿园的相关资料构成违约，该事实的认定显然逻辑混乱，因果关系本末倒置。 （五）路普新要求返还已缴纳的房屋租赁费、土地租赁费、装饰用小火车款112万元，依法不应支持。1.路普新应按合同继续履行。双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同约定租赁期从2018年4月17日至2034年12月31日止，付东阁、付东伟基于路普新租赁房屋16年的期待，投资628520元安装窗户及玻璃，将房屋交付给路普新使用，积极履行合同约定的义务。路普新占有使用房屋已经两年多，之前缴纳的两年房租100万元不但不应当退还，而且路普新还应按照合同支付后期租金。2.路普新购买小火车和变形金刚、租赁土地是其开办幼儿园的必要投资，是其个人行为，投资造成的风险应由路普新自行承担。路普新购买小火车和变形金刚支付4.2万元(含2000元运费)；租赁村民土地用于幼儿园活动场所，支付8万元，该两笔款项共计12.2万元，已由付东阁、付东伟转付至出卖人和出租人，属于付东阁、付东伟为路普新开办幼儿园提供的合同约定以外无偿帮助，路普新要求返还该部分款项，既不合理，也不合法。 （六）路普新支付加盟费37.3万元的行为与付东阁、付东伟无关，其请求赔偿损失不应支持。路普新向霍尔果斯市金色摇篮教育咨询有限公司转账汇款加盟费37.3万元，是其个人投资行为，风险应由其自行承担。按常人投资思维，应在确定成立、经营幼儿园无误后再行投资，路普新在未办妥相关手续的情况下即交纳加盟费等费用，其造成的37.3万元经济损失理应由其自行承担。另外，关于加盟费，是在路普新租赁房子之前就已经缴纳，与付东阁、付东伟无关，与本次房屋租赁也没有关系。 综上，路普新的上诉理由不能成立，且一审判决应予纠正，请二审法院查明案件事实，驳回路普新的上诉请求，支持付东阁、付东伟的上诉请求。 上诉人付东阁、付东伟上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回路普新的诉讼请求，或发回重审；2.一二审的诉讼费用由路普新承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果于法无据、于理不通。 （一）一审法院认为付东阁、付东伟在合同履行过程中构成违约系认定事实错误。 双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第1项约定：“甲方保证配合乙方在申办幼儿园证照环节提供该房屋的相关资料”。双方约定的“相关资料”是指证明租赁房屋权属的资料，而非消防验收资料；且付东阁、付东伟的义务是“配合”，双方自2018年4月17日签订合同至今，路普新从未向付东阁、付东伟索要过办理幼儿园证照与租赁房屋相关的资料，甚至于路普新都没有向教育部门申报过幼儿园审批手续，无从认定付东阁、付东伟构成违约。退步讲，即使认为付东阁、付东伟有提供消防验收资料的义务，路普新在一审过程中从未提交由于付东阁、付东伟不能提供消防资料而主管部门不予审批的证据，即路普新提供的证据不能证明由于付东阁、付东伟违约致使路普新申办幼儿园不能，一审法院仅凭主观推断付东阁、付东伟在合同履行过程中构成违约是错误的。 （二）付东阁、付东伟已按照房屋租赁合同约定履行义务，履行过程中没有任何过错。 路普新通过中间人陈宪华获知付东阁、付东伟出租房屋信息，多次前往租赁房屋处查看房屋情况，在充分了解房屋的状况后，由路普新起草房屋租赁合同，并由双方于2018年4月17日签订合同，路普新于2018年4月19日即向霍尔果斯市金色摇篮教育咨询有限公司转账汇款加盟费37.3万元。按照常人的投资思维，路普新已对租赁房屋的构造、性质、是否可以开办幼儿园进行充分了解，确认无误后签订合同、支付加盟费。付东阁、付东伟按照路普新的要求投资安装窗户、玻璃，对院落升级改造，将房屋交付与路普新，已完全履行了合同义务，在合同履行过程中没有任何过错。案涉房屋的宗地平面图形成时间为1998年7月份，与付东阁、付东伟主张的案涉房屋于1995年建设相吻合，《中华人民共和国消防法》自1998年9月1日起施行，案涉房屋建设完成于《中华人民共和国消防法》施行之前，因此，不能认定案涉房屋的建设违反《中华人民共和国消防法》的相关规定。双方在合同中未约定付东阁、付东伟具有保证房屋通过消防验收的义务，法律法规亦未规定出租方提供的房屋必须满足特殊行业的要求，付东阁、付东伟在合同履行过程中没有违约行为。 （三）本案不具备返还50万元租金的条件，一审法院判决返还没有依据。 民事法律行为约定优先。《房屋租赁合同》第十二条第8项约定：“因政府拆迁和不可抗力原因导致本合同无法履行时，甲方(出租方)应退回剩余租金”，现在案涉房屋并未被政府征收，亦并非因不抗力导致合同无法履行，不属于合同约定的退还租金的条件。合同约定租赁期从2018年4月17日至2034年12月31日止，付东阁、付东伟基于路普新长期租赁的期待，按照路普新的要求，投资628520元安装窗户及玻璃，并平整硬化了地面。且路普新开办幼儿园的部分物品(小火车、变形金刚等物资)至今存放在案涉房屋，截止到目前，路普新占有、使用案涉房屋已两年多，路普新支付的两年租金不应退还。 （四）一审判决理由于法无据、于理不通。 路普新租赁房屋的目的是开办幼儿园，付东阁、付东伟已经按照合同约定将装修好的房屋交付给路普新使用，据付东阁、付东伟了解，路普新和其合伙人白林因无力继续投资致使幼儿园未开办，路普新不去申报幼儿园的手续，无法实现合同目的根本原因在于路普新，然而，一审法院却认为是由于付东阁、付东伟的房屋消防验收问题造成幼儿园申报不能，其判决理由明显牵强附会，实难服众，显失公平。一审法院判决适用了《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，即使幼儿园无法开办是合同应当解除的理由，但路普新实际使用房屋已经超过两年是既定的事实，即意味着付东阁、付东伟已经履行了两年的合同，没有任何理由要求付东阁、付东伟返还这期间的租金。另外，付东阁、付东伟为履行合同投入巨资装修房屋，在由于路普新的原因致使合同无法继续履行的情况下，路普新应当向付东阁、付东伟赔偿损失，而一审法院错误理解法条本意，本末倒置认定责任，判决结果于法无据、于理不通。 综上，请求二审法院依法支持付东阁、付东伟的上诉请求。 路普新辩称，第一，付东阁、付东伟理解的合同中的第十二条有误且与事实不符，该条约定不仅指房屋产权手续，而是指路普新在申办幼儿园环节中所需要的与房屋有关的全部资料。第二，付东阁、付东伟没有证据证明该房屋是在1995年建设，从一审中付东阁、付东伟提供的与村委的买卖协议第二条可看出，在2004年11月份该房屋仍未建设完毕。第三，路普新承租该房屋时，该房屋没有门窗，付东阁、付东伟安装门窗、玻璃等是作为出租人提供租赁物应尽的义务。第四，在路普新一审起诉前就因房屋无法办理消防手续，不能继续租赁，多次与付东阁、付东伟协商要求退租，明确退租意向，付东阁、付东伟对此就应明知双方间不可能再有租赁关系，并且现在付东阁、付东伟也实际将房屋向外出租。第五，付东阁、付东伟与路普新均明知且合同约定，租赁房屋只能用于开办幼儿园，而开办幼儿园根据消防法及相关法律规定，所使用的房屋必须要经消防验收合格，而付东阁、付东伟出租的房屋没有消防手续，无法进行消防验收，导致路普新不能实现合同目的，无法使用该租赁物，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，双方间所签订的房屋租赁合同应予解除。 路普新向一审法院起诉请求：1.请求判令解除路普新与付东阁、付东伟签订的房屋租赁合同；2.判令付东阁、付东伟返还路普新已经缴纳的租金100万元；3.案件受理费由付东阁、付东伟承担。审理过程中，路普新变更第二项诉讼请求为：判令付东阁、付东伟返还路普新已经缴纳的房屋租赁费、土地租赁费、装饰用小火车款112万元及赔偿路普新经济损失39.3万元。 一审法院认定事实：2018年4月17日，付东阁（作为出租方、甲方）与路普新（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋基本情况：甲方房屋坐落于聊城市旅游度假区，房屋建筑面积2600平方米，现状已知晓。房屋用途：开办幼儿园使用，租赁期限：2018年4月17日起至2034年12月31日止，房屋租赁及付款方式：租期前四年，每年租金人民币500000元。租赁第五年至第八年，每年租金650000元，第九年以后由甲乙双方按照当时市场价值另行协商。经甲乙方双方友好协商一致同意，第一次房租由乙方一次性交清两年租金。第三年以后租金，每年一次，乙方应于每年的10月1日前将下一年度的租金汇入甲方账户。第五条交付房屋期限：甲方应于（年月日）前将该房屋交付给乙方。鉴于乙方使用该房屋前需对该房屋进行装修，甲方同意免费给予乙方装修期至2018年12月31日。第六条甲方对产权的承诺：甲方保证在出租前该房屋没有产权纠纷，并向乙方出具房屋产权证明原件，复印件作为合同附件。甲方按照乙方要求安装窗户、玻璃。第十二条：1.甲方保证配合乙方在申办幼儿园证照环节提供该房屋的相关资料。签订合同后，付东阁、付东伟对涉案房屋门窗进行安装，地面进行平整。2018年4月26日，付东伟给路普新出具收到条一张，载明收到路普新交付房屋租赁费、土地租赁费、装饰用小火车款共计112万元。付东伟、付东阁称涉案房屋系二人共同购买，后路普新委托其租赁付式伦的10亩土地，租赁费80000元，其将土地租赁费80000元已交付给付式伦；路普新委托其购买付尤为的小火车和变形金刚价款40000元，将相关费用已付给付尤为，该两项费用与本案租赁合同无关，并提交付式伦和付尤为的证明各一份。2018年4月21日路普新与霍尔果斯市金色摇篮教育咨询有限公司签订了连锁加盟合同，加盟期限自2018年4月21日起至2026年4月20日止。路普新支出加盟费373000元。后路普新对涉案房屋进行了装修，并着手办理申办幼儿园事宜，路普新称申办幼儿园需要提供涉案房屋的消防设计文件、建委审查报告等资料。目前，涉案房屋未经过消防验收。 另查明：涉案房屋原所有权人为聊城市东昌府区办事处付坟村民委员会。后涉案房产被抵偿给付坟村委会的债权人田山俊，2016年10月26日，田山俊将涉案房屋转让给付东伟、付东阁。目前涉案房屋无房屋所有权证，也未经过消防验收。涉案房屋所属土地为付坟村民委员会集体所有。 一审法院认为，路普新为开办幼儿园承租付东阁、付东伟的房屋，双方签订书面房屋租赁合同，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，路普新向付东阁、付东伟交付两年房屋租金，付东阁、付东伟也按路普新要求对涉案房屋安装玻璃、平整地面。在合同履行过程中，由于涉案房屋未经过消防验收，付东阁、付东伟未按合同约定向路普新提供该涉案房屋申办幼儿园证照环节的相关资料构成违约，致使路普新申办幼儿园不能，无法实现合同目的，路普新要求解除租赁合同的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”路普新作为承租方应该对承租房屋尽到慎审的义务，由于其未尽到慎审的义务导致合同解除，其主观上存在过错应减轻付东阁、付东伟的责任。根据付东阁、付东伟的过错程度、履行情况和合同性质，酌定付东阁、付东伟按已收取租赁费的50%即50万元（100万元×50%）退还租赁费为宜。关于土地租赁费与本案不是同一法律关系，路普新可另行主张。 关于路普新增加的返还装饰用小火车款、土地租赁费及赔偿经济损失等诉讼请求，因路普新未在法定期限内补缴案件受理费，按路普新撤回上述诉讼请求处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、被告付东阁、付东伟于本判决生效之日起十日内向原告路普新返还租赁费50万元；二、驳回原告路普新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告路普新负担2500元，被告付东阁、付东伟负担4400元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院认为，本案双方争议的焦点问题为:1.涉案合同是否有效；2.付东阁、付东伟应否退还路普新租赁费，应返还的数额为多少；3.路普新请求返还土地租赁费、装修用小火车费用以及经济损失应否支持。 关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，付东阁、付东伟并未提交证据证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证。因此，路普新主张涉案合同因涉案房屋未取得建设工程规划许可证违反了上述司法解释的相关规定而无效，本院予以支持。一审认定涉案合同有效不当，本院依法予以纠正。 关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案合同无效，双方应将合同取得的财产返还对方，付东阁、付东伟应将租赁费返还路普新，路普新应将涉案房屋返还付东阁、付东伟。关于返还租赁费的数额，应根据双方过错程度确定。付东阁、付东伟作为房屋出租方，没有提供房屋建设工程规划许可证，路普新在租赁房屋时亦没有审查房屋相关证件，双方均有过错，一审酌定付东阁、付东伟返还50%的租赁费，并无不当。 关于第三个焦点问题。路普新在一审庭审中增加诉讼请求，一审法官当庭告知其“于庭后七日内就增加的诉讼请求缴纳案件受理费，逾期视为放弃，”路普新逾期未缴纳，一审法院按路普新撤回上述诉讼请求处理，亦无不当。 综上，一审判决在认定事实和适用法律方面虽有瑕疵，但判决结果正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27717元，由上诉人路普新负担13917元，上诉人付东阁、付东伟负担13800元。 本判决为终审判决。 审判长  孔繁奎 审判员  孙久强 审判员  郭召勇 二〇二〇年八月二十五日 法官助理陈守菊 书记员郭静