北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终1235号上诉人（原审原告）：赵树明，男，1962年12月16日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：靳双权，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵三经，女，1952年8月4日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：贠宁（系赵三经之女），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张海利，北京市承光律师事务所律师。原审第三人：贠绍明，男，1950年5月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张海利，北京市承光律师事务所律师。上诉人赵树明因与被上诉人赵三经、原审第三人贠绍明合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初18123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵树明上诉请求：1.撤销一审判决，改判赵三经协助将位于北京市东城区青年湖北里301号房屋（以下简称案涉房屋）所有权转移登记至赵树明名下；2.一、二审案件受理费由赵三经负担。事实和理由：1.赵树明已经完成举证证明责任，双方存在借名买房合同关系；2.赵树明关于购房动机已做合理解释，且有相关证据印证；3.原售房单位保存的《说明》不是双方关于房屋产权的约定，并非双方真实意思表示，不能作为认定房屋归属的证据；案涉房屋折抵了赵三经及其配偶的工龄不能证明其享有何种权益。赵三经辩称，同意一审判决，不同意赵树明的上诉请求。双方并非借名买房合同关系，案涉房屋系折抵赵三经夫妇工龄购买，赵三经不清楚赵树明出资，因出于对赵树明的信任所有购房手续均由其办理，基于亲属关系其一直未向赵树明主张房屋租金或使用费。贠邵明述称，同意一审判决，不同意赵树明的上诉请求。案涉房屋系折抵其与赵三经工龄购买，对于赵三经有出资的情况不知情。赵树明向一审法院起诉请求：要求赵三经协助赵树明办理案涉房屋所有权转移登记手续，转移登记至赵树明名下。一审法院认定事实：赵树明、赵三经系姐弟关系。1999年11月18日，中国电能成套设备总公司（甲方）与赵三经（乙方）订立《房屋买卖契约》，约定，甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋建筑面积56.63平方米，按成本价每建筑平米1450元的价格出售。乙方应交纳费用合计38023.99元。合同背部乙方签章处加盖有赵三经的人名章。1998年5月26日，北京电能实业开发公司向赵三经出具案涉房屋购房款2万元的收据，交款人显示为赵树明。1998年12月24日，北京电能实业开发公司向赵三经出具案涉房屋购房款1.1万元的收据，交款人显示为赵树明。2001年6月31日，北京电能实业开发公司向赵三经出具案涉房屋发证费7023.99元的收据，交款人显示为赵树明。赵树明出示如下证据证明其诉讼主张：1.（2000）东民初字第2860号民事判决，系赵锡荣（该案被告）与李兰芳（该案原告）之间的离婚判决，载明“1998年5月双方所住被告承租之房产权单位对外出售房产，从经济条件考虑，原、被告决定由被告之子赵树明出资，以被告之女赵三经名义购买该房，并由原告写下了同意书。”经质证，赵三经认可该证据的真实性，但称因赵三经配偶在此时住院，赵三经无暇顾及父亲离婚一事，故对法院查明部分不予认可。并出示其配偶的诊疗记录。法院调取该案笔录显示该案中赵树明及赵树清系赵锡荣委托诉讼代理人，赵三经并未参加诉讼。李兰芳委托诉讼代理人向法院表示“案涉房屋原承租人是赵锡荣，买房是以赵三经名义在99年买的……买房过程中，赵锡荣让李兰芳在同意赵三经买房的文书上签字，李兰芳就签了，但买了之后赵三经并不住。”“是赵锡荣让我签的字，说有你一间房，我也没看就签了，后来才知道房子让他儿子买了，我签字的时候不知道房主是谁，写的谁的名字。”赵锡荣向法院表示“我女儿赵三经户口一直在这里，也在这住，现在不住了，但安置时有我姑娘一间房子，所以我让我姑娘买的。我女儿说她出钱，但由于我儿子树明97年离婚，没房住，后来名字是赵三经的名字，但钱是赵树明出的。李兰芳当时知道，还说不管谁买咱们还不用交房租了呢。”赵锡荣委托诉讼代理人在陈述购买房屋一事称“……我当时离婚，一个人，买房因工龄少关系不合适，回来和父母商量，用我姐姐名字，工龄长，合适，少花钱。这样我就出了钱，以姐姐赵三经名义购买了此房……”。2.购房契约、收据、赵树明银行卡流水，证明赵树明全额出资购买案涉房屋。经质证，赵三经称因购房事宜系赵树明办理，故未见过购房契约，认可其余证据的真实性。就为何赵三经未出资一事，赵三经称其一直认为夫妻二人工龄可全额抵扣房款，赵树明从未向其告知需要交纳房款。赵树明称因其认为该房屋系赵树明购买，所以从未向赵三经主张过房款。法院依法调取案涉房屋档案资料，其中显示的《房屋买卖契约》与赵树明提交的一致。3.赵树明购买案涉房屋室内用品、水电、燃气，支付供暖费等凭证，证明赵树明实际使用案涉房屋。经质证，赵三经认可上述证据的真实性，但认为赵树明系实际居住人，故其支付上述费用合情合理。4.案涉房屋产权证原件，证明赵树明自产权证下发以来持续持有，经质证，赵三经认可该情况，称因房屋购买手续由赵树明办理，且赵树明使用房屋，所以产权证在赵树明处。5.录音4份，证明双方系借名买房关系，赵树明、赵三经本无矛盾，系赵三经女儿阻挠过户才产生纠纷。经质证，赵三经认为赵树明取得该份录音形式不合法，从录音中可以看出赵三经当时身体欠佳，思路不清晰，赵树明存在诱导式询问，之所以赵三经没有与赵树明辩驳，是因为怕激怒赵树明。5.证人证言，证人候某（赵树清配偶）到庭作证称赵树清曾告诉证人，赵锡荣夫妇与赵树明、赵三经协商一致由赵树明出资购买案涉房屋，但登记在赵三经名下，原因是赵树明刚离婚不久，无房居住，但证人并未亲历该家庭会议。经质证，赵树明认可证人证言，赵三经否认证人证言，认为证言内容系从他人处传来，且赵树清已经死亡，事实上家庭内部从未就此召开过家庭会议，证人证言无法证明房屋归属。赵树明提交赵丽的《证言》及赵东的《授权委托书》，证明案涉房屋产权属于赵树明。《证言》显示“听我爸说这个房子是我爷爷让我叔叔赵树明出资购买，这个房子就归我叔叔了，将来产权就归赵树明。”经质证，赵三经否认上述证据形式，且认为赵丽仅系听说，无法证明房屋归属。贠邵明表示其与赵三经的质证意见相同。赵三经出示如下证据：1.《单位出售公有住房房价计算表》，证明案涉房屋折抵赵三经夫妇工龄共计54年，赵树明对此知情。经质证，赵树明认可该证据的真实性，但表示案涉房屋系先交纳购房款，后签订合同，因此不清楚折抵工龄一事。2.视频录像，赵三经以此证明赵树明、赵三经之姐赵二秦的女儿证明案涉房屋系赵三经所有。视频中赵二秦两位女儿均表示知道赵三经名下有案涉房屋，但是是谁出资购买不清楚。经质证，赵树明否认录像内容的真实性，称该份证据系传来证据，且证人应当出庭作证，赵二秦与赵树明关系不睦。法院联系赵二秦女儿，赵三经知赵二秦现无法清楚表达意志。贠邵明认可赵三经提交的证据。一审中，双方均表示购买案涉房屋时家庭并无召开家庭会议商讨，就父亲对于该房屋由谁购买的意思表示，双方各执一词。就原被拆迁房屋情况，赵树明称该平房位于东城区青年湖东三巷9号，房屋两间，面积约为12平方米／间。1985年左右，该平房拆迁，赵锡荣（已死亡）、李兰芳（已死亡）、赵三经、赵树清（已死亡）户口在该平房内。赵树明户口因上学原因于1980年迁出平房，毕业后于1982年1月迁入，后于1983年1月再次迁出至西城（赵二秦处），拆迁时赵树明居住在案涉房屋内。赵三经因结婚不在平房居住。拆迁时考虑到父母及两个儿子居住情况，所以分得一套三居室，但是未订立拆迁协议。因赵树清面临结婚，将三居室调换成一个一居室，一个两居室，一居室由赵树清承租，两居室（案涉房屋）由赵锡荣承租。后赵树清将该一居室的使用权出售。1998年案涉房屋由产权单位出售给个人。李兰芳于2000年离婚后搬离案涉房屋。2005年赵锡荣死亡（赵三经称赵锡荣死亡时间为2003年-2004年）。2013年赵树清死亡。赵三经称其婚后并无住房，与配偶居住在单位宿舍中，拆迁时因赵三经户口在平房且与同户家庭成员为异性，所以，才分得三居室。侯某、赵循作为赵树清继承人到庭表示不对案涉房屋主张权利。法院向中国电能成套设备有限公司调取平房拆迁相关档案及拆迁分配政策，该公司表示无相关档案，亦无法提供政策依据。另，法院依法向中国电能成套设备有限公司调取案涉房屋出售档案材料，档案中除《房屋买卖契约》、《单位出售公有住房房价计算表》外，尚有一份由“赵锡荣”、“李兰芳”、“赵树明”于1998年5月26日书写的《说明》，载明“青年湖北里1号楼2单元301号房间，在没购买前由我承租，现经我的全家商量同意由我女儿赵三经购买此处住房，赵三经为购买房屋后的合法财产拥有者。”对此，赵树明解释称该《说明》系其书写，由各当事人签名，虽然其中无赵三经签字，但借名买房一事赵三经是知情的，因产权单位有购买手续的格式要求，故出具上述《说明》，之所以由父母及赵树明签名，而无其他子女签名，是因为其他人不在案涉房屋居住。赵三经称该《说明》恰能证明双方非借名买房关系，而是用赵三经夫妇工龄购买。法院向房屋出售单位询问《说明》出具的原因，出售单位称只有家庭协商一致才能办理购房手续，就为何无其他家庭成员签名问题，出售单位表示因年代久远，无法予以解释。就赵树明认为双方系借名买房关系，为何未在《说明》中或者后续以其他形式载明双方为借名买房关系，赵树明解释称因赵树明、赵三经感情很好，且赵树明并不了解相关法律规定，故没有留存相关证据。关于案涉房屋现状，赵树明称其自2010年左右将案涉房屋出租，以该租金充抵赵树明另行租房的费用。后，赵树明购买其他住房，但案涉房屋仍由其出租至今。对此，赵三经称其曾要求赵树明腾房，但赵树明以无其他住房为由拒绝，后，亦不承认其购买房屋，仍表示无房居住，也拒绝腾退。一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记，属借名买房，当事人之间必须有关于借名买房的约定。本案中，赵树明主张案涉房屋虽登记在赵三经名下，但双方系借名买房关系，对此赵树明并未提供确凿的证据证明双方存在借名的合意。且不动产权利所涉利益重大，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有对外公示力及公信力，权利争议人只有提供确凿充分的证据证明真实权利状态与登记载明权利状态不相一致，登记权利人仅为“出名人”，才完成其举证责任。赵树明虽对案涉房屋有出资行为并实际居住案涉房屋、持有房屋有关证件，但并不因此足以认定赵三经仅为房屋“出名人”、赵树明为实际购房人，况且案涉房屋亦折抵了赵三经及配偶的工龄，而工龄折抵作为政策性福利具有较强的人身属性。同时根据法院调取的相关笔录记载，案涉房屋原承租人并未对房屋由赵树明出资即归属于赵树明有明确的意思表示，而购买案涉房屋时由原承租人及赵树明出具的《说明》却明确载明赵三经系房屋的合法财产拥有者。该证据作为书证具有很强的证明力。同时，赵树明对借名购房动机的解释，亦缺乏合理性。综上分析，法院认为赵树明主张双方系借名买房关系而要求赵三经配合过户的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。至于赵树明基于房屋出资行为所享有的权利，双方可另行予以解决。但应指出，双方作为姐弟，应本着有利于家庭团结的原则，妥善处理家庭纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月判决，驳回赵树明的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵树明提交证据：证据1.证人康某证言，拟证明康某作为售房单位的工作人员在通知赵三经交纳房款时，赵三经向其明确表示房屋是赵树明以赵三经名义购买的，房屋归赵树明，房款由赵树明支付；赵三经、贠绍明质证意见为：康某证言中提到的赵三经座机当时已做变更，康某按其陈述的号码不可能联系到赵三经，不认可真实性和证明目的。证据2.证人是某证言，拟证明是某作为赵三经与贠绍明之女贠宁前男友，曾得知案涉房屋虽登记在赵三经名下，但由赵树明购买，归赵树明所有；赵三经、贠绍明质证意见为：是某和贠宁存在利害关系，不认可真实性、合法性、关联性及证明目的。证据3.证人侯某证言，拟证明其曾听赵树清、赵锡荣称，案涉房屋由赵三经出名，赵树明花钱买；赵三经、贠绍明质证意见为：不属于新证据，不发表质证意见。证据4.2018年9月3日赵树明与赵三经通话录音，拟证明赵三经与赵树明针对案涉房屋存在口头借名买房协议；赵三经、贠绍明质证意见为：为了办理护照索取户口本符合常理，认可真实性，不认可合法性、关联性和证明目的。证据5.2019年9月2日赵树明与赵三经通话录音，拟证明赵三经承认赵树明以其名义购买案涉房屋；赵三经、贠绍明质证意见为：不属于新证据，不发表质证意见。证据6.赵树明与售房单位工作人员李静通话录音，拟证明售房单位按流程进行售房，《说明》系按售房单位要求，并非真实意思表示，且工作人员在售房时是按预留的电话通知交款办理房产证，与康某证言相互印证；赵三经、贠绍明的质证意见为：认可对话中涉及政策部分，不认可其他部分，认可真实性，不认可证明目的。证据7.专项维修基金交存说明，微信记录，赵三经、贠绍明身份证复印件，和平里派出所证明信，告知单、购房承诺书、家庭购房申请书，购房核验查询结果单，拟证明赵树明曾经要求赵三经配合过户，赵三经、贠绍明同意并配合，但赵三经后来反悔；赵三经、贠绍明质证意见为：上述材料仅是办理房屋权属的材料，无法证明房屋权属，认可真实性，不认可证明目的。证据8.贠绍明购买北京首汽集团公有住房房价计算表及房屋买卖契约，拟证明赵三经所称不知道买房需要交钱系虚假陈述；赵三经、贠绍明质证意见为：认可真实性，不认可关联性，及证明目的。证据9.私人机动车购油证、车辆购置附加费缴费收据、北京市公路养路费收据、车船使用税完税证，拟证明赵树明曾以贠绍明名义购买车辆，双方关系很好，有信任基础；赵三经、贠绍明质证意见为：不认可真实性、合法性、关联性和证明目的。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。另查，关于借用赵三经名义购房原因，经询，赵树明称，使用其本人工龄也可以获得优惠，但用赵三经名义使用其工龄可以更为优惠，因此借用赵三经名义。本院认为，本案的争议焦点为,赵树明与赵三经是否存在借名买房合同关系。本院认为，“借名买房”一般指一方当事人与他人约定，借用他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由该当事人实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋转移登记的合同。判断双方是否成立借名买房合同关系，关键在于判断双方是否存在借名买房合意，即双方是否存在关于借名登记、房屋权益归属的约定。根据证据规则，应当由主张借名买房合同关系存在的当事人承担举证证明责任。关于证明标准，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，应当达到使法院确信借名买房合同关系成立具有高度可能性的程度。因此，现赵树明主张其与赵三经存在借名买房合同关系，应当承担相应举证证明责任。本案中，赵树明虽基于其对案涉房屋有出资行为、持有案涉房屋相关证件并实际控制该房屋主张双方存在借名买房合同关系，但本院认为在案证据尚未达到具有高度可能性的证明标准。具体而言：首先，现有证据不足以证明双方存在借名买房的合意。第一，诉讼中，赵树明虽提供相关案件的笔录，但根据笔录记载，案涉房屋原承租人并未对房屋由赵树明出资即应该归赵树明所有有明确的意思表示。退一步讲，即便原承租人认可案涉房屋在赵树明出资后应归属于赵树明，但赵树明主张的借名买房合同关系相对人为赵三经，在未经赵三经认可的前提下，无法仅凭相关案件笔录认定双方存在借名买房的合意。第二，赵树明虽提供与赵三经的多次通话录音，但上述录音中赵三经均未明确表示认可赵树明借用其名义购买案涉房屋、房屋所有权归属于赵树明。第三，赵树明虽提供了相关证人证言，但侯某、是某证言均系传来证据，康某证言亦缺乏相应证据予以佐证，因此，本院对上述证言均不予采信。其次，就出资而言，购房时作为房屋对价除赵树明的出资外，还折抵了赵三经夫妇的工龄，在此意义上，赵树明并非全额出资购买案涉房屋。庭审中，赵树明虽主张折抵工龄系为获得购房优惠，但对工龄如何折价、使用工龄后如何给予赵三经补偿均未做合理解释，亦未提供充分证据予以证明。最后，购买案涉房屋时，赵树明曾出具明确载明案涉房屋归赵三经所有的《说明》。诉讼中，赵树明虽主张该《说明》系应售房单位要求所签并非其真实意思表示，但其并未提供相应证据予以佐证。综合衡量其他在案证据，均不足以推翻上述《说明》。综上，赵树明主张其与赵三经存在借名买房合同关系，证据不足，本院不予支持。综上所述，赵树明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由赵树明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 妍审 判 员  高宝钟审 判 员  蒋春燕二〇二〇年八月三十一日法官助理  王一洲书 记 员  孙辰姝