上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4984号上诉人(原审被告)：樊克宇，男，1960年6月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：樊克然(系樊克宇之兄)，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：樊晓梅(系樊克宇之姐)，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：刘强，男，1987年8月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：金意敏，女，1990年6月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：邱扬成，上海骥路律师事务所律师。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：李哲，上海骥路律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：上海佳丰房地产经纪事务所，住所地上海市杨浦区。法定代表人：吴永丽。原审被告：王晓红，女，1970年10月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人樊克宇因与被上诉人刘强、金意敏、上海佳丰房地产经纪事务所(以下简称“佳丰地产”)及原审被告王晓红房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初22553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樊克宇上诉请求：撤销一审判决第三、四项，发回重审或改判为樊克宇、王晓红返还佳丰地产购房定金人民币(以下币种均为人民币)50，000元；刘强、金意敏与樊克宇、王晓红于2019年3月26日签订的《房地产买卖居间协议》于2019年4月14日解除。事实和理由：2019年4月2日至4月14日期间，樊克宇多次告诉佳丰地产的邱涛，要求约刘强、金意敏再签订一份补充协议，明确收付款方式及时间，同时协商一些具体事宜。在没有签订补充协议前买方不要再往王晓红的银行卡内打入定金款(当时樊克宇不知道买方的联系方式)。邱涛表示同意。但邱涛没有按照答应的事项进行办理，却于4月14日告诉樊克宇，买方已在4月10日已将定金打入了王晓红的银行账户。樊克宇当即告知邱涛，由于他办事不讲信用，立即终止房屋的买卖关系。邱涛在法庭上承认上述事实。王晓红收定金后的经济赔偿责任，不应由樊克宇承担，应该由佳丰地产承担。刘强、金意敏与樊克宇、王晓红签订的《房地产买卖居间协议》于2019年4月14日已经终止。刘强、金意敏提出55万元的赔偿要求，佳丰地产不组织三方讨论协商，樊克宇在140天中走访有关部门。因王晓红不同意调解，而佳丰地产却以买方的名义投递各种提醒函、催告函等快递，为樊克宇违约造声势，把时间拖延至2019年8月13日之后，为刘强、金意敏到法院起诉做准备。由于王晓红现已到法院起诉与樊克宇离婚，有些问题已无法与她进行商量。樊克宇没收有到买方支付的一分钱，也没有能力立即退回买方支付的5万元定金，无能力支付高额的赔偿金。刘强、金意敏辩称，虽然一审判决违约金明显过低，但本着尽早解决纠纷的态度，刘强、金意敏并没有提出上诉。合同签订后，刘强、金意敏依约履行了支付定金的义务，希望对方于合同约定的期限一同前往办理网签手续并支付首付款。但樊克宇、王晓红因家庭内部矛盾，关于收付款方式无法达成一致意见。刘强、金意敏多次书面提醒、催告樊克宇、王晓红按约履行义务，并同意按照樊克宇、王晓红协商一致的方案来支付首付款，但两人最终还是未按合同约定的时间履行网签义务，存在严重过错，其行为已经构成根本违约。樊克宇及其妻子均系协议的相对方，刘强、金意敏无论支付给两人中的哪一方都符合协议约定，亦未违反任何法律法规的强制性规定，房款如何分配系两人内部的事情，与刘强、金意敏无关，樊克宇、王晓红的夫妻矛盾不能阻却买卖合同的履行。樊克宇的行为已经构成根本违约，且在履行合同过程中过错严重，刘强、金意敏作为守约方享有解除合同的权利，双方的买卖合同已于2019年9月6日解除。樊克宇的上诉请求严重缺乏事实和法律依据，一审认定事实、适用法律正确，希望二审法院早日判决，了结双方之间的纠纷。佳丰地产辩称，服从一审判决，不支持樊克宇上诉。王晓红未述称。刘强、金意敏向一审法院起诉请求：1．确认刘强、金意敏与樊克宇、王晓红于2019年3月26日就上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房地产买卖居间协议》于2019年9月6日解除；2．樊克宇、王晓红返还刘强、金意敏已经支付的购房定金50，000元；3．樊克宇、王晓红向刘强、金意敏支付违约金350，000元。一审法院认定事实如下：樊克宇、王晓红系夫妻。系争房屋系樊克宇、王晓红名下的产权房。2010年12月22日，樊克宇、王晓红取得系争房屋的《上海市房地产权证》，产权证编号为：沪房地杨字(2010)第024170号。2019年3月26日，樊克宇、王晓红作为出售方(甲方)与作为买受方(乙方)的刘强、金意敏签订《房地产买卖居间协议》，约定：愿意委托居间方(丙方)佳丰地产提供居间媒介服务。房地产座落在上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室，类型为住宅，建筑面积63.79平方米，权利人为樊克宇、王晓红，房地产权证编号为沪房地杨字(2010)第024170号；该房地产的转让价格共计2，750，000元，乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金10，000元作为与甲方洽谈之用，丙方收到意向金后1个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，未取回的则视为继续委托丙方与甲方洽谈；如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金，乙方应于甲方签署本协议后10日内自行或通过丙方补足定金至50，000元；甲乙双方应当在本协议签订后140日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并办理公证手续(若需)，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计1，360，000元(含已支付的全部定金)；乙方通过申请贷款方式支付第二期房价款计1，370，000元，乙方应于签订示范文本后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后7日内(最晚不得晚于2019年9月10日)共赴房产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续；尾款20，000元双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7日内支付。定金责任条款约定：若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还(含由丙方代为保管的定金)。违约责任约定：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05％承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20％的违约金。《房地产买卖居间协议》签订当日，刘强、金意敏即依照协议约定，支付意向金10，000元，王晓红于2019年3月27日出具一份《收款收据》，言明收到金意敏付给本人的款项10，000元，确认上述款项系买受方金意敏用于购买系争房屋的款项。2019年4月10日，刘强、金意敏转账40，000元至王晓红账户。王晓红于当日出具一份《收款收据》，言明收到金意敏付给本人的款项40，000元，确认上述款项系买受方金意敏用于购买系争房屋的定金款项。2019年8月5日，刘强、金意敏向樊克宇、王晓红寄送一份《提醒函(履行房产买卖合同)》，载明：本人和佳丰地产中介已于2019年3月26日与贵方签订了《房地产买卖居间协议》，约定向您购买上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室住宅一套，房屋建筑面积为63.79平方米，总房价为275万元。目前本人已经准备好待付的首期房价款。依据合同约定，本人与贵方应于签订合同后140日(2019年8月13日)共赴丙方(佳丰地产)处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并支付首期房价款。请贵方在截止日期8月13日前，与本人或丙方(佳丰地产)联系约定当天签约的具体时间，以便双方一同前往中介处，签订《上海市房地产买卖合同》。如有变动，请及时告知。2019年8月13日，刘强、金意敏再次向樊克宇、王晓红寄送一份《提醒函(履行房产买卖合同)》，内容与2019年8月5日《提醒函》一致。2019年8月22日，刘强、金意敏向樊克宇、王晓红寄送一份《催告函》，载明：本人和佳丰地产中介已于2019年3月26日与贵方签订了《房地产买卖居间协议》，约定向您购买上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室住宅一套，房屋建筑面积为63.79平方米，总房价为275万元。目前本人已经准备好待付的首期房价款。依据合同约定，本人与贵方应于签订合同后140日(2019年8月13日)共赴丙方(佳丰地产)处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并支付首期房价款。因贵方在截止日期8月13日前，未能及时到场签字，特别告知你，依照合同《房地产买卖居间协议》第八条的约定，违约方逾期超过15日，守约方有权单方面解除本协议并要求违约方支付总房价款20％的违约金。请贵方即刻与本人或丙方(佳丰地产)联系约定签约的具体时间，以便双方一同前往中介处，签订《上海市房地产买卖合同》。如贵方仍然不履行，本人将按照约定，行使解除合同的权利，并追究贵方违约责任。2019年9月4日，刘强、金意敏向樊克宇、王晓红寄送一份《解除合同通知函》，载明：2019年3月26日，你方与我方在佳丰地产(居间方)的居间下签订了关于上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》，合同签订后，我方向你方支付了总计定金50，000元整，你方违反合同约定，在2019年8月13日未能及时到居间方(上海佳丰地产)处签订示范文本(上海市房地产买卖合同)，经我方及中介公司书面、电话催告后，仍不履行合同约定，且明确告知我方决定不再将房屋出售给我方。基于以上事实，我方认为，你方拒绝继续出售房屋，单方面违反合同约定，已经构成违约。现我方正式发函通知你方，解除与你方之间签订的《房地产买卖居间协议》，我方将按合同约定追究你方的相关违约责任。该《解除合同通知函》于2019年9月6日送达樊克宇、王晓红。刘强、金意敏庭审中确认其尚未办理购买系争房屋的贷款手续，交通费、误工费的具体损失金额无法确定，系争房屋所在地区房价上涨的依据目前无法提供。一审法院认为，刘强、金意敏与樊克宇、王晓红于2019年3月26日签订的系争房屋的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。协议明确约定，双方应当在该协议签订后的140日内共赴佳丰地产签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，一方未按协议约定履行，其行为视为违约，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议。樊克宇、王晓红在签订《房地产买卖居间协议》后，因自身原因并未在约定的期限内与刘强、金意敏就系争房屋的买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，且明确拒绝出售系争房屋，经刘强、金意敏书面及口头催告后樊克宇、王晓红仍未履约，故刘强、金意敏要求解除《房地产买卖居间协议》的诉请并无不当，解约时间以解约函送达樊克宇、王晓红之日予以确定。协议解除后，樊克宇、王晓红应退还已收取的购房定金5万元。刘强、金意敏主张要求樊克宇、王晓红支付违约金35万元，因刘强、金意敏并未提供因樊克宇、王晓红违约导致其产生实际损失的具体依据，故法院根据买卖居间协议中的定金责任条款的约定，确定由樊克宇、王晓红承担双倍返还定金责任。樊克宇认为主要过错责任在佳丰地产，要求佳丰地产承担赔偿责任的抗辩理由并无事实和法律依据，法院不予采信。王晓红经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，且在答辩期内未提出答辩意见，由此产生的法律后果，由王晓红自行承担，法院视为其放弃对刘强、金意敏主张的事实、证据及诉请的抗辩，故予以缺席判决。一审法院判决如下：一、刘强、金意敏与樊克宇、王晓红于2019年3月26日就上海市杨浦区闸殷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》于2019年9月6日解除；二、樊克宇、王晓红应于判决生效之日起十日内返还刘强、金意敏购房定金50，000元；三、樊克宇、王晓红应于判决生效之日起十日内支付刘强、金意敏违约金50，000元；四、刘强、金意敏的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。签订《房地产买卖居间协议》时，樊克宇、王晓红作为共同的出售方(甲方)，刘强、金意敏作为共同的买受方(乙方)。王晓红出具两份《收款收据》，言明收到乙方的1万元意向金和4万元定金。王晓红的收款行为，视为乙方已按约向甲方支付定金5万元。经刘强、金意敏催告后，樊克宇、王晓红仍未按约与刘强、金意敏签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，违反了《房地产买卖居间协议》约定，应承担违约责任。刘强、金意敏未违约，樊克宇无权要求解除合同，樊克宇要求确认《房地产买卖居间协议》于2019年4月14日解除的主张，本院不予采纳。一审法院参考《房地产买卖居间协议》中的定金责任条款的约定，兼顾樊克宇、王晓红的违约情况，确定由樊克宇、王晓红支付5万元的违约金并无不当。综上，樊克宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，050元，由上诉人樊克宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二〇年八月二十七日法官助理  万 晶书 记 员  万 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……