山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终2673号上诉人（原审原告）：韩勇，男，1967年9月19日出生，汉族，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：柳洪广，山东齐英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：傅翠红，女，1964年7月28日出生，汉族，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：周卫方，山东康途律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚飞，山东康途律师事务所律师。原审第三人：赵玉斌，男，1955年11月11日出生，汉族，住山东省博兴县。上诉人韩勇因与被上诉人傅翠红、第三人赵玉斌案外人执行异议之诉一案，不服山东省博兴县人民法院（2020）鲁1625民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩勇上诉请求：依法撤销(2020)鲁1625民初173号民事判决，改判为支持上诉人一审的诉讼请求；二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与原审第三人之间是房屋租赁合同关系。一审认定为债权债务关系，认定事实错误。涉案的博兴县胜利二路342号8号-8室房屋的所有权人为原审第三人赵玉斌所有。上诉人自2002年7月1日开始至今租赁涉案房屋用于经营。2018年6月30日之前的租赁费上诉人已全部支付。因原审第三人赵玉斌不能偿还上诉人的借款及继续支付借款利息，双方签订的《房屋租赁合同》中约定:2018年7月1日至2029年6月30日期间上诉人不再支付任何房屋租赁费，上诉人不再收取第三人的借款利息。上诉人自始至今与第三人存在房屋租赁合同关系并持续占有使用，一审认定涉案房屋租赁合同为债权债务关系，认定事实错误，一审认定涉案合同不是房屋租赁合同，是对法律规定的理解出现了严重偏差。1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条規定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”涉案租赁合同中的房屋第三人已交付给上诉人并由上诉人使用，只是租金的交付方式发生了变更，由上诉人直接交付租金变更为与涉案借款的利息抵销。该种方式也是支付租金的一种方式，不能否认承租人已支付租金。2.一审虽然没有采纳被上诉人提交的最高人民法院(2014)民申字第215号民事裁定，但完全参照了该裁定书中的观点。该裁定书认定的事实与本案并不相同。裁定书中的观点以偏概全存在错误。买卖不破租赁是对承祖人享有的承租权的保护，其意并不在保护出租人收取租金的权利，而是保护承租人占有使用租赁物的权利。作为普通权的承租权之所以受到物权般的保护，是基于承租权具有占有和使用的公示方式。以租抵债取得承租权符合物权取得的一般规则，为有效民事行为。一审完全参照该观点进行判决，是对法律规定的理解错误。3.最高人民法院(2016)最高法民申79号民事裁定书的司法观点认为:以工程款抵顶房屋买卖价款，也是支付了房屋买卖价款，里然该裁定中是房屋买卖合同，本案是房屋租赁合同，但相同之处是合同价款均是以债权互相抵顶，由此可见，本案中租金支付方式的变化并不影响合同的性质和效力。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误。为此，特提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。傅翠红辩称：上诉人的上诉理由依法不能成立。一、被答辩人与原审第三人2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》系以租抵债合同，该合同的性质与合同法规定的租赁合同性质不同。房屋租赁合同是指房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人通过房屋租赁合同，取得房屋的使用权，出租人则收取租金。而本案中2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》是原审第三人赵玉斌以其房屋使用权来抵消与被答辩人之间的借款合同之债，不同于以房屋使用权出让获取房屋租金的房屋租赁合同。因此，2018年6月30日的《房屋租赁合同》事实上为债权债务合同关系，而非房屋租赁合同关系。二、2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》，不属于《最高人民法院》第三十一条所规定的“书面租赁合同”，不能产生阻却法院执行的法律后果，一审法院对本案作出的裁判完全符合法律规定。本案中被答辩人与原审第三人赵玉斌2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》，与《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的租赁合同有明显的不同，该合同并非是法律规定的承租人使用租赁物、支付租金的合同，而是以2015年发生的借款抵销2018年6月30日之后的租金，很明显是以房屋使用权偿还此前的欠款合同之债，与《最高人民法院》第三十一条所规定的“书面租赁合同”性质完全不同，因此不能产生阻止向受让人移交占有被执行不动产的法律效力。本案案件事实与（2014）民申字第215号案件的案件事实基本一致，一审法院在查明事实的基础上，依法作出与最高院一致的判决结果并无不当，一审判决符合法律规定。三、被答辩人所称的（2016）最高法民申79号民事裁定书与本案没有关联性，该裁定书认定的事实和裁判观点不能作为本案裁判的依据。（2016）最高法民申79号民事裁定书是最高人民法院根据该案的案件事实和《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条（判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。）以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的情形所做出的认定和裁判，与本案的案件事实及所使用的法律规定完全不同，与本案没有关联性。综上所述，法院对原审第三人的财产采取的执行措施并无不当，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。韩勇向一审法院起诉请求：1.依法确认韩勇与第三人于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》有效；2.依法阻止在2018年7月1日至2029年6月30日期间向受让人移交占有赵玉斌所有的位于博兴县间；3.诉讼费用由傅翠红承担。一审法院认定事实：2019年1月7日，傅翠红因与赵玉斌之间的借贷纠纷向一审法院提起诉讼，2019年3月15日，一审法院作出（2019）鲁1625民初101号民事判决，判令赵玉斌于判决生效十日内偿还傅翠红972290.67元。后赵玉斌未按照生效判决履行，傅翠红申请法院强制执行，案号为（2019）鲁1625执491号。在执行期间，一审法院委托评估、拍卖赵玉斌所有的位于博兴县间，该商品房建筑面积为187.2平方米，已办理房产证，房屋所有权人为赵玉斌。后韩勇向一审法院提出案外人执行异议，2019年11月30日，一审法院作出（2019）鲁1625执异20号执行裁定书，裁定驳回韩勇的执行异议。另查明，2015年5月30日赵玉斌向韩勇借款700000元约定利率为千分之十五并出具借条，2015年6月20日赵玉斌向韩勇借款50000元约定利率为千分之十五并出具借条。双方签订了《借款抵押合同》，赵玉斌以位于博兴县的商品房为这两笔借款提供抵押担保，但未进行抵押物登记。借款到期后，赵玉斌未偿还借款。另查明，2018年6月30日赵玉斌与韩勇签订《房屋租赁合同》，合同中载明：“为了明确甲（赵玉斌）、乙（韩勇）双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同并共同遵守。因甲乙双方租赁合同于2018年6月30日期满，乙方已经按照原合同支付完房屋租金。由于2015年5月30日至2018年6月30日甲方向乙方借款柒拾伍万元（750000元），按照借款约定利息肆拾壹万陆仟贰佰伍拾元（416250元），本息计：壹佰壹拾陆万陆仟贰佰伍拾元（1166250元）。甲方至今未还乙方。现甲、乙双方协商，2018年7月1日至2029年6月30日期间乙方不再支付甲方任何房屋租赁费……”再查明位于博兴县的四间商品房自2002年7月1日开始至今，一直由韩勇及其妻子王红英占有使用，用于经营博兴县永业手机大卖场（后更名为博兴县永业通信有限公司）。一审法院认为，本案的焦点有两个：1.2018年6月30日赵玉斌与韩勇签订的《房屋租赁合同》的性质认定问题；2.韩勇对涉案房屋所享有的权利是否具有排除强制执行的权益。关于焦点一，2018年6月30日赵玉斌与韩勇签订的《房屋租赁合同》的性质认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，韩勇与赵玉斌在签订的《房屋租赁合同》中约定：“因甲（赵玉斌）、乙（韩勇）双方租赁合同于2018年6月30日期满，乙方已经按照原合同支付完房屋租金。由于2015年5月30日至2018年6月30日甲方向乙方借款柒拾伍万元（750000元），按照借款约定利息肆拾壹万陆仟贰佰伍拾元（416250元），本息计：壹佰壹拾陆万陆仟贰佰伍拾元（1166250元）。甲方至今未还乙方。现甲、乙双方协商，2018年7月1日至2029年6月30日期间乙方不再支付甲方任何房屋租赁费。”从合同的内容来看，韩勇为了使自己的债权得到清偿，同意赵玉斌以让渡位于胜利三路342号8＃-8室的四间商品房11年的房屋使用权的方式抵顶1116250元借款。可见，韩勇与赵玉斌6月30日签订的《房屋租赁合同》实质上是房屋使用权抵债合同，是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此该涉案合同性质为债权债务合同而非房屋租赁合同。关于焦点二，韩勇对涉案房屋所享有的权利是否具有排除强制执行的权益。根据上述分析，韩勇与赵玉斌6月30日签订的《房屋租赁合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债，故不适用《最高人民法院》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。此外，根据合同的相对性原则，韩勇与赵玉斌签订的涉案合同，仅对合同双方具有法律约束作用，不得对抗合同之外的第三人。故，对韩勇提出的依法阻止在2018年7月1日至2029年6月30日期间向受让人移交占有赵玉斌所有的位于博兴县间的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回韩勇的诉讼请求。案件受理费100元，由韩勇承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。根据该规定，租赁权阻却执行，必须满足两个条件，一是租赁合同必须在法院查封讼争房产之前成立并生效；二是必须在查封前占有房屋。韩勇与原审第三人赵玉斌2018年6月30日签订的房屋租赁合同约定以第三人向韩勇的借款本息抵顶房屋租赁费，这只是对租金缴纳方式的变更，并不影响合同性质。该约定房租基本合理，内容合法。该租赁合同是原租赁合同的延续，虽未向房管部门备案登记，但合同中也未约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，未办理登记备案手续不影响房屋租赁合同的效力，对该房屋租赁合同的效力应予认定。据租赁合同显示，韩勇与原审第三人赵玉斌租赁行为发生在2018年6月30日，涉案房屋于2019年被申请执行，租赁合同签订时间在法院执行之前，且庭审中双方均认可韩勇自2002年7月1日至今实际占有涉案房屋从事营利性的商业活动，在租期内稳定、持续地使用。因此，韩勇主张的对涉案房屋的租赁权，足以排除法院目前进行的强制执行，对其主张的阻止移交占有的请求应予支持。韩勇对涉案房屋享有租赁权，但不能排除所有权转移，不能停止对涉案房屋的评估、拍卖强制措施。拍卖不破租赁，在涉案租赁合同约定的期限内，上诉人韩勇有权使用涉案房屋，在租赁合同到期后将涉案房屋移交所有权人。一审法院对于涉案《房屋租赁合同》的性质认定不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人韩勇的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省博兴县人民法院（2020）鲁1625民初173号判决；二、确认上诉人韩勇与原审第三人赵玉斌2018年6月30日签订的房屋租赁合同合法有效；韩勇对位于山东省博兴县胜利三路与博城四路交叉口342号8＃-8室商品房四间在2018年7月1日至2029年6月30日期间享有租赁权；三、驳回韩勇的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人傅翠红负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  唐顺江审判员  吴金魁二〇二〇年八月五日书记员  王亭亭