辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1363号上诉人（原审原告）：闵星，男，1978年2月9日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：夏堂剑，辽宁久鼎律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李春艳，女，1980年12月19日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：夏堂剑，辽宁久鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于天宇，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。上诉人闵星、李春艳、上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。闵星、李春艳上诉请求：1、请求依法改判，判决德创公司向闵星、李春艳支付违约金36,454.46元改为支付违约金55,730.61元；2、诉讼费由德创公司承担。事实与理由：一审法院认为2015年7月1日至2016年10月30日之间的违约金由于超过三年的诉讼时效不予支持，法院这一认定是错误的。1、逾期办理房产证是由于德创公司的原因造成的，我们一直未放弃主张权利，一直向德创公司主张权利，故不存在超过诉讼时效。2、逾期办证属于持续性的侵害行为，因此其形成的违约金的债权也是持续性的，故不存在超出诉讼时效。3、从其他判决中我们发现在2017年11月30日，远洋城业委会、监督委员会和业主代表在远洋城售楼处主张了相关权利，法院认定该事实属于全体业主，同时有其他业主向顺城区人民法院立案咨询时的电话录音，法院对认为适用诉讼时效中断，故一审以超过3年诉讼时效为由，对2015年7月1日至2016年10月30日的违约金不予支持是错误的。一审法院认定事实错误，故请求二审法院予以纠正。德创公司对闵星、李春艳的上诉请求辩称，违约金按照双方约定系按日独立计算，违约金的诉讼时效应该分别每一日单独计算，案涉房屋交付时间系2014年6月30日，闵星、李春艳于2019年10月30日向法院提起诉讼，其没有证据证明诉讼时效中断的情形，至于其所举提起的另案判决，不能证明本案中其向德创公司主张过任何权利，另案判决与本案无关联性。2016年10月30日之前的违约金已超过了诉讼时效，德创公司不同意支付。一审判决关于诉讼时效的审理正确，请求驳回上诉。德创公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判；2、闵星、李春艳承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年11月30日。一审法院在判决中对原告确系办理房产证的主体予以确认，但却以被告先行违约以致原告客观上不能自行办理房屋所有权手续，被告亦无法协助原告办理为由，未采信上诉人的答辩。既然闵星、李春艳为办理房产证的主体，德创公司应在迟延履行自己协助义务的范围内承担违约责任，但违约行为在2018年10月30日以消除，此后案涉房屋系已具备办证条件，德创公司不应当承担违约责任。另外，在司法实践中，普遍以取得房屋初始登记批复作为计算违约金的截止时间，一审法院以告知日为准，无合同约定依据，亦无任何法律依据，也不符合主流审判观点，故违约金计算截止日期应为2018年10月30日。二、被上诉人并无任何实际损失，一审法院判令的违约金额过高，应予以酌情降低。一审法院在判决中以双方约定的违约金利率未超过《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条为由未采信德创公司的答辩，该条法律是对房屋买卖合同中买方和卖方合同中约定违约金的利率的规范，而本案中上诉人主张违约金过高，是因被上诉人并无实际损失，而一审法院并未对该事实进行查明。上诉人已按双方约定按期交房，其主张的违约金过高，德创公司已按双方约定按期交房，自交房之日起，被上诉人一直在实际占有使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，德创公司并未对被上诉人享有的物权造成任何影响，且在整个庭审过程当中，被上诉人并无任何证据证明德创公司逾期取得大产权证给其造成的实际损失，更不用说具体损失的大小。根据合同法第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性，被上诉人无任何实际损失，故其主张的违约金金额过高，依法不应获得支持。三、高额的违约金赔偿必将造成德创公司经营困难，甚至企业破产。德创公司现因涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约3000多万元，加之本项目政府欠德创公司各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难。如果在每个个案中都要求承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜甚至走向破产。闵星、李春艳对德创公司的上诉请求辩称，在远洋城系列案件中应以最终通知到业主去办产权证时间点为准。在本案中，我们主张的违约金的最终截止时间是2009年5月9日，实际上在其他案件中法院也有判决，截止时间在大产权证下达时间，我们主张违约金的时间大大短于应当主张时间。违约金是双方合同中约定的，被上诉人作为开发商在签订合同时应该有足够的预期，对违约金条款上诉人更有专业性，而且双方约定的违约金没有超过法律规定的标准，因此不应该予以调整，应尊重双方的合同约定，对于企业困难与本案无关，应该驳回德创公司的上诉请求，支持闵星、李春艳上诉请求。闵星、李春艳向原审法院起诉请求：1.判决被告按照合同约定支付迟延办理房屋所有权登记的赔偿金55,730.61元(2015年7月1日起至2019年5月9日，共计1408天)；2.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实，2012年10月1日，原告闵星、李春艳作为买受人与被告抚顺德创置业有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》(合同编号：HS201209706)，合同约定：原告李春艳、闵星以房屋总价款395814元的价格购买被告开发的位于抚顺市顺城区房屋一处；被告应当在2014年6月30日前将合同约定的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意约定具备办理该房屋所有权登记的期限为365日，自该房屋交付之日起计算，由原告负责办理，因被告的责任，如自房屋交付之日起超过365日原告仍不具备办理房屋权属登记条件的，自该一年期限届满之次日起，被告按原告已付房款的日万分之一承担赔偿金。合同中出卖人处加盖被告商品房销售合同专用章，法定代表人处加盖王晓光印章，买受人处有原告李春艳、闵星签字并捺印。2012年11月15日，原告向被告全额交纳购房款395,814元，被告为二原告开具了销售不动产统一发票。2014年6月30日被告将房屋交付给二原告使用。二原告于2019年5月9日接到被告《抚顺远洋城办理产权证通知书》。2019年9月28日，二原告办理了涉案房屋的不动产登记。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已履行合同约定的支付购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告主张被告违约金55,730.61元一节，按照合同第15条约定，被告应在房屋交付使用后365日内履行报备办理产权证书所需材料的义务。被告未在上述期限内完成登记备案，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于被告辩称被告仅负责办理初始登记，原告的所有权证应由原告负责办理，原告确系办理房产证的主体，但在合同实际履行中，被告先行违约，以致原告客观上不能自行办理房屋所有权手续，被告亦无法协助原告办理，故对被告的辩称理由，一审法院不予采信。关于违约金计算时间起算时间的认定一节，原告主张的违约金债权范围是明确的，非持续性债权，与被告公司违约行为超过365日后的持续时间没有关联性，所以，原告要求被告公司支付违约金，应当适用诉讼时效制度(三年)。本案逾期办证的违约金诉讼时效自被告公司交付房屋之日的第366天即2015年7月1日起计算，且按日计付交房违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。本案中原被告均认可被告已于2014年6月30日交付房屋，而其于2019年10月30日向一审法院提起诉讼，其未提交证据证明存在诉讼时效中断的情形，故要求2016年10月30日之前的按日计付逾期交房的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于违约金计算的截止时间，通过庭审查明事实，二原告于2019年5月9日接到被告《抚顺远洋城办理产权证通知书》，违约金计算至此时为宜。综上，被告应按照合同约定的计算方式给付原告2016年10月30日至2019年5月9日的违约金36,454.46元(395,814元×0.0001×921天)。关于被告主张双方约定违约金过高，请求予以适当减少一节，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》18条2款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现双方约定的的日万分之一的利率亦未超过上述逾期贷款利息标准，故一审法院不予减少。判决：被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告闵星、李春艳延迟办理房屋产权证违约金36,454.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,193元，已减半收取596.5元，由原告负担206.5元；被告抚顺德创置业有限公司负担390元。二审中，当事人没有提交新证据。二审期间，另案的当事人向法院提交业务委员会会议纪要及录音光盘，证明全体业主因房屋产权证逾期办理向德创公司主张过权利。德创公司质证意见为，会议纪要是复印件，对真实性有异议，录音的通话主体不是闵星、李春艳，故无法证明本案诉讼时效中断。经二审法院审理查明，闵星、李春艳主张本案存在诉讼时效中断情形，无事实和法律依据。二审法院查明其他事实与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点是闵星、李春艳主张的2015年7月1日至2016年10月29日期间的违约金是否超过诉讼时效、是否存在诉讼时效中断情形、违约金计算截止时间认定、违约金是否过高认定问题。第一，关于2015年7月1日至2016年10月29日期间的违约金是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，对于本案，闵星、李春艳与德创公司在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金。根据该约定，德创公司负有单纯的债权性质的义务，从诉讼时效的立法本意及督促闵星、李春艳及时行使权利角度出发，闵星、李春艳应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。双方在商品房买卖合同中关于违约金的计算方式系以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。综上，一审法院认定2015年7月1日至2016年10月29日的违约金超过诉讼时效具有事实和法律依据，本院予以确认，对闵星、李春艳的上诉请求不予支持。第二，关于是否存在诉讼时效中断的情形。本案闵星、李春艳虽依据案外人与顺城区人民法院立案庭的录音主张本案存在诉讼时效中断的情形，但其无法证明通话的时间，通话人也不是本案闵星、李春艳，故闵星、李春艳的提交的证据无法证明本案诉讼时效具有中断的情形。第三，关于违约金计算截止时间认定。根据上述司法解释的规定，买受人未能如期取得房屋权属证书作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，故德创公司主张违约金计算截至其大产权证取得之日即2018年11月30日，无法律依据。经查，闵星、李春艳已履行了交付房款的义务，德创公司虽按合同履行了交付房屋的义务，但未按照合同约定履行报备办理产权证书所需材料的义务，故德创公司应承担违约责任。闵星、李春艳于2019年5月9日接到《抚顺远洋城办理产权证通知书》，故一审判决认定本案违约金计算截止时间为2019年5月9日具有事实和法律依据，本院予以确认。对德创公司该项上诉请求，本院不予支持。第四，关于违约金约定是否过高。房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，闵星、李春艳无法对案涉房屋充分享有物权。德创公司以闵星、李春艳一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，闵星、李春艳和德创公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。闵星、李春艳缴纳的二审案件受理费262元，由闵星、李春艳负担；抚顺德创置业有限公司缴纳的二审案件受理费711元，由抚顺德创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 刘晓菲审 判 员 秦 梦二〇二〇年八月二十四日法官助理王莎莎代书记员 孙 悦