湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9290号上诉人（原审被告）：陈韧坚。被上诉人（原审原告）：邓怡。原审第三人：陈聪明。原审第三人：王晓微。委托诉讼代理人：邓怡。委托诉讼代理人：邓绍林。上诉人陈韧坚因与被上诉人邓怡、原审第三人陈聪明、王晓微房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈韧坚上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判；2、本案上诉费用由被上诉人全额承担。事实和理由：一审事实认定不清，双方已对账清算完毕，并协商解除了合同，并不存在拖欠。一审法院判令陈韧坚退还一个半月的租金，系适用法律错误。邓怡答辩称，由于新冠疫情原因，生意不好，损失惨重。我们想把涉案房屋转租，也一直和上诉人协商，上诉人也同意，但不允许转租给服装和婴幼儿用品以外的行业，因此转租未果。陈聪明述称，陈韧坚和我都是按照合同办事。王晓微述称，邓怡和我收取转让的费用是剩余产品、空调等东西。邓怡向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈韧坚支付邓怡商铺装修费60000元；2、判令陈韧坚支付邓怡商铺盘让网络广告费2200元；3、判令陈韧坚退还邓怡三个月租金（从2020年2月21日到2020年5月21日）共计19950元；4、该案诉讼费由陈韧坚全额承担。一审法院认定事实：位于长沙市天心区房屋的登记所有权人为陈韧坚。2019年9月21日，陈韧坚、第三人陈聪明作为出租人（甲方）、邓怡、第三人王晓微作为承租人（乙方），双方就上述房屋签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将上述房屋出租给乙方，乙方用途为母婴、儿童玩具类、用品类；租期共三年，即自2018年3月21日零时起至2021年3月21日24时止；租金第一年每月5500元，第二年每月6050元，第三年每月6650元；租金每6个月交一次；乙方对铺面进行装修的费用一切由乙方承担，若乙方合同到期未续或中途退租，甲方不会进行任何装修费用补偿；乙方有擅自改变商铺的使用性质、擅自改变经营的所有人、擅自转租转让商铺等情形时，甲方有权解除合同；双方还约定了其他权利义务。合同期限内，陈韧坚向邓怡交付了上述商铺，至2020年5月21日邓怡向陈韧坚退还商铺，双方一致确认邓怡未欠付陈韧坚租金及其他相关费用，陈韧坚已经退还邓怡合同押金，对此陈韧坚认为双方已经协商一致解除合同，邓怡则认为其系新冠肺炎疫情期间经营困难为了降低损失主动退还商铺、双方就费用问题并未协商一致。在邓怡退还上述商铺前，邓怡曾试图转租该商铺但因陈韧坚不同意，导致转租未果。对于租赁合同的双方主体问题，关于承租人方邓怡陈述案涉房屋实际由邓怡本人承租使用，与第三人王晓微无关，邓怡与第三人王晓微系夫妻关系，第三人王晓微对此不予否认；关于出租人方陈韧坚陈述案涉房屋系登记在陈韧坚名下，但实际收取租金为第三人陈聪明，陈韧坚与第三人陈聪明为母子关系。一审法院认为，案涉租赁合同虽然出租人处有第三人陈聪明签字、承租人处有第三人王晓微签字，结合双方的陈述以及各方之间的亲属关系，该院认为案涉租赁合同中实际出租人应为陈韧坚、实际承租人应为邓怡，双方签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行义务并享有相关权利。双方一致确认邓怡已经于2020年5月21日退还案涉商铺给陈韧坚，且邓怡的租金也支付至了2020年5月21日，该院认定签订的上述《商铺租赁合同》已经解除，但是合同的解除不能认定双方就有关费用已经结算完毕，对于邓怡要求退还三个月租金的诉求，邓怡承租房屋确系用于经营，今年初至今爆发的新冠肺炎疫情也确实是双方均无法预料的风险，邓怡为了减少损失主动退还商铺也是其自我避险的方式，邓怡退租也实属无奈之举，其在疫情期间顶着压力支付完毕房租实则是为转租争取时间以挽回部分损失，最终转租也未获得陈韧坚同意，以上情形均显示经营者在疫情期间的艰难处境，为营造良好营商环境，该院秉着公正合理、损失共担的原则，对于邓怡上述退还租金的请求，该院予以部分支持，判定陈韧坚给予邓怡一个半月免租期向邓怡退还最近一个半月的已付租金即9975元；对于邓怡要求陈韧坚支付商铺装修费的请求，双方合同约定了“乙方（邓怡）对铺面进行装修的费用一切由乙方承担，若乙方合同到期未续或中途退组，甲方（陈韧坚）不会进行任何装修费用补偿”，故对于该项诉求，该院不予支持；对于邓怡还要求陈韧坚支付广告费的诉求，邓怡在租赁期间为了降低损失，曾试图转租案涉商铺，但是最终未获得陈韧坚的同意，期间双方通过微信就转租事宜确实有过沟通，但是陈韧坚并未明确表示要求邓怡以商业广告形式招租，故对于邓怡诉求的上述费用，该院不予支持。据此判决如下：一、陈韧坚于该判决生效后10日内向邓怡退还租金9975元；二、驳回邓怡的其他诉讼请求。如果陈韧坚未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费减半收取926元，由邓怡承担814元，由陈韧坚承担112元。二审查明：1、邓怡在退还商铺前，曾与案外人签订商铺转让合同，但未获得陈韧坚的最终认可。2、邓怡与案外人的商铺转让合同未实际履行。3、邓怡、王晓微于2020年5月22日，在陈韧坚持有的《商铺租赁合同》第4页手写“收条本人提前一个月在4月21日向房东提出退租，在5月21日已搬迁完货品，双方平等自愿协商解除合同，房东陈聪明退还押金5500元整”。邓怡、王晓微签字并按了手印。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是，陈韧坚应否返还双方已实际履行的租期内的租金。对此，本院具体分析如下：一、从公平原则角度。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素。邓怡继续履行《商铺租赁合同》确有困难的，可以要求提前解除合同，并部分或者全部免除责任。现陈韧坚已同意提前终止《商铺租赁合同》，主动放弃了基于合同信赖而可获得的后续租金利益，以及在不解除合同时可能获得的违约金、押金等惩罚性收益，并实际退还了邓怡所交纳的押金。陈韧坚的上述行为，系其分担新冠肺炎疫情风险的具体表现方式。在本案诉争租金所对应的租赁期限内，陈韧坚已将商铺交付给邓怡占有、使用，邓怡也实际享受了占有、使用商铺的利益。至于邓怡在占有、使用商铺期间是否获得商业营利，以及获得多大商业营利，并非判断其是否获得《商铺租赁合同》项下房屋占有、使用收益的依据。因此，在陈韧坚已经分担了新冠肺炎疫情风险后，再判令其退还已实际履行的租赁期限内的租金，不符合法律规定的公平原则。二、从诚信原则角度。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，邓怡、王晓微在陈韧坚持有的《商铺租赁合同》第4页手写“收条本人提前一个月在4月21日向房东提出退租，在5月21日已搬迁完货品，双方平等自愿协商解除合同，房东陈聪明退还押金5500元整”。上述文字系邓怡、王晓微向陈韧坚手书形成，如果邓怡认为陈韧坚在合同解除后仍应退还已实际履行租期内的租金，则应本着诚信原则明确提出自己的主张，以便陈韧坚作出接受或者不接受合同解除的意思表示。由于邓怡并未在上述文字中明确表达要求退还租金的主张，陈韧坚基于上述文义而同意以“邓怡搬完货品，陈聪明退还押金”的方式解除合同，其所表达的即是“双方两清、互不相欠”的意思。现邓怡一方面在与陈韧坚协商解除合同时未要求退还已实际履行部分的租金，另一方面在解除合同后却又另行起诉要求退还，违反了民事活动的诚实守信原则。一审法院在认定陈韧坚接受解除合同的同时，却又否定陈韧坚接受解除合同的条件，违背了当事人的真实意愿，确有不妥。综上，陈韧坚的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5217号民事判决；二、驳回邓怡的全部诉讼请求。一审案件受理费1852元，因适用简单程序减半收取926元，二审案件受理费50元，共计976元，由邓怡负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年八月二十四日法官助理李勰书记员周晓曦附：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》问题6:如何处理租赁合同纠纷，承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？答：应根据具体案情作出相应处理。生活用房租赁中，承租人主张减免租金的，应引导当事人协商解决。协商不成，可以结合合同约定的租期及履行方式、受疫情影响程度等因素综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。商铺、酒店、船舶等承包经营合同当事人主张减免疫情期间承包费用的，参照商业用房租赁合同处理。