湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5131号上诉人（原审被告）：武汉天昌房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区新河街和平大道东侧武汉航天首府第15幢23层1、2号房。法定代表人：阳凤仙，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊飞，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：喻敏霞，女，1963年9月3日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：罗玉婷，北京市鑫诺（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉天昌房地产开发有限公司（以下简称天昌公司）因与被上诉人喻敏霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初18677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天昌公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人喻敏霞承担。事实与理由：一、一审法院对事实认定有误。上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，一审法院对租赁的时长认定错误。上诉人与被上诉人于2015年11月26日签订房屋租赁合同，明确约定：若上诉人拖延付款达月，被上诉人有单方解除合同的权力。2019年4月15日被上诉人己行使单方合同解除权，本合同就已解除。根据合同的约定，被上诉人有权出租他人，对上诉人所留的物品妥善处置。可被上诉人自己单方解除合同后因未找到合适的租赁人，就对自己的草率行为倍感后悔，于是就借口说与上诉人的员工协商续租事宜及解除合同通知书退回的理由，想一直延续租赁，以等待下一个租赁者，避免自己的损失。本案的租赁计收租金截止日应为2019年4月15日。二、一审法院计算滞纳金的认定有误。本案双方合同约定的滞纳金明显过高，一审法院做出的酌情认定超出法律规定，给上诉人造成负担。上诉人认为本案的计算应按同期银行贷款利率计算。三、一审法院超出被上诉人请求判决显然不当。四、一审法院让上诉人承担后续物业费不当。本案既然被上诉人提前单方终止合同，以后的物业费就应由被上诉人去缴费，所以一审法院判令上诉人缴纳不合法。五、一审法院将杨卫列为委托诉讼代理人明显错误。请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。被上诉人喻敏霞答辩称，一、杨卫是天昌公司的代理人，2019年6月，喻敏霞联系天昌公司法人阳凤仙后，其表示会支付租金及继续承租，并指定了具体事宜由杨卫处理。二、一审法院事实认定基本无误。三、一审判决的滞纳金计算合理。四、房屋占用费计算合理。五、因天昌公司一直实际占用并使用租赁房屋，直到2019年12月4日，庭审后天昌公司才腾退，所以根据涉案租赁合同天昌公司应当承担占用时期的物业费、水电费等相关使用费用。请求二审法院维持原判。喻敏霞向一审法院起诉请求：1、确认喻敏霞、天昌公司所签订的租赁合同已解除；2、判令天昌公司向喻敏霞支付2019年1月至2019年10月租金196,257.6元；3、判令天昌公司向喻敏霞支付2019年1月以前逾期支付租金的滞纳金4,579.3元；4、判令天昌公司向喻敏霞支付未支付租金的滞纳金38,347元（2019年10月30日之后，以2019年1月至10月拖欠租金总额196,257.6元为基数，每日加收1%，计算至付清为止）；5、判令天昌公司支付欠缴物业费4,152.8元；6、判令天昌公司承担本案全部诉讼费用。一审中，喻敏霞增加诉讼请求：7、判令天昌公司支付2019年11月1日至其搬走期间的房屋占用费（金额以每月19,626元计算，该金额参考合同解除前每月租金）；8、判令天昌公司立即腾退房屋。一审法院认定事实：喻敏霞系位于武汉市武昌区新河街和平大道东侧武汉航天首府第15幢23层1号房屋、2号房屋所有人。2015年11月26日，喻敏霞与天昌公司、武汉天立世纪房地产代理有限公司（以下简称天立公司）签订《房地产租赁合同》，约定喻敏霞、天昌公司通过天立公司出租及租入武汉市武昌区和平大道三角路恒大首府15栋2301、2302室（建筑面积共计259.61平方米）房屋，作公司办公使用；租赁期限自2015年12月25日至2020年12月24日止；租金为每月18,172元，租期前三年租金为70元/㎡/月，第四年价格递增8%，第五年递增10%，物业管理费为8元/㎡/月；付款方式为押一付三，每季度前一个星期支付本季度租金；合同签订后，天昌公司向喻敏霞支付2万元作为押金，并一次性向喻敏霞支付三个月租金作为本季租金，下一次支付租金时间为本合同签订后的下季度前7天，以此类推；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由天昌公司自行承担，并向有权收取费用的单位直接交纳；合同期满，如不续租，则喻敏霞在天昌公司结清上述杂费之日起三日内，将押金退还天昌公司（不计利息）；天昌公司应及时足额交纳租金，每逾期一日，喻敏霞有权加收拖欠部分1‰的滞纳金，如拖欠租金超过30天，或拖欠租金及管理费、水电费等累计超过1万元，喻敏霞有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由喻敏霞没收，喻敏霞同时有权向天昌公司进一步追究责任。天昌公司向喻敏霞支付案涉房屋租金至2018年12月25日，此后天长公司未向喻敏霞支付案涉房屋租金。2019年4月15日，喻敏霞在案涉房屋张贴《解除租赁合同通知书》，载明：由于天昌公司拖欠租金，严重侵害喻敏霞的合法权益，已经构成违约；本通知送达之日起，天昌公司与喻敏霞的《房屋租赁合同》正式解除；请贵公司在2019年4月30日之前腾退租赁合同，向喻敏霞清偿租金并按每日1‰的标准支付拖欠租金期间的滞纳金，结清水电费、物业费等相关费用；天昌公司超过2019年4月30日仍未腾退房屋或未清偿完毕所有欠付租金、费用的，喻敏霞将依法收回房屋，届时天昌公司所有遗留物品及装饰装修部分均视为遗弃，喻敏霞将自行处理，由此产生的所有损失和责任，均由天昌公司自行承担；天昌公司超过2019年4月30日仍未腾退房屋的，应按原房租的双倍向本人支付占有使用费至房屋实际腾退完毕之日止。2019年8月30日，武汉金碧嘉园物业管理有限公司向天昌公司出具物业管理服务费的发票，金额16,616.2元。2019年9月6日，喻敏霞请锁匠将案涉房屋门锁打开，并更改密码。2019年10月10日，武汉恒大首府物业服务中心做出两份《物业服务费催缴通知》，载明截至2019年10月31日，案涉房屋分别需缴纳2,185.6元、1,967.2元物业服务费。一审另查明，庭审中，天昌公司同意在庭审后10日内将案涉房屋内家具、家电搬离。一审法院认为，喻敏霞与天昌公司于2015年11月26日签订《房地产租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。天昌公司自2018年12月25日后未依约支付案涉房屋租金亦未及时腾退案涉房屋并交付喻敏霞，显属违约，喻敏霞于2019年4月15日向天昌公司发出《解除租赁合同通知书》，要求解除案涉租赁合同，天昌公司对此予以认可，故一审法院确认喻敏霞与天昌公司于2015年11月26日签订的《房地产租赁合同》已于2019年4月15日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，喻敏霞于2019年9月6日收回案涉房屋，天昌公司应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，鉴于天昌公司同意于庭审后10日内自行搬离案涉房屋内家具、家电，喻敏霞予以认可，若天昌公司未按时搬离视为其已放弃对案涉房屋内家具、家电的所有权，故对于喻敏霞要求天昌公司腾退案涉房屋并交付喻敏霞的主张，不再处理。天昌公司应向喻敏霞支付2018年12月25日至2019年4月15日的房屋租金72,615元（19,625.6元÷30天×111天），并按每月19,625.6元的标准向喻敏霞支付2019年4月16日至2019年9月6日的房屋占有使用费94,202.9元（19,625.6元÷30天×144天）。关于喻敏霞要求天昌公司支付物业管理费的主张，天昌公司辩称其已向案涉房屋物业公司支付了截至2019年8月31日的物业管理费，并要求喻敏霞返还其2019年4月15日之后的物业管理费，因喻敏霞已于2019年9月6日收回案涉房屋，故天昌公司应向喻敏霞支付2019年9月1日至2019年9月6日的物业管理费408元（4,152.8元÷61天×6天），对天昌公司的辩称意见，没有事实依据，不予支持。关于喻敏霞要求天昌公司支付滞纳金的主张。合同约定若天昌公司欠付租金，喻敏霞有权按照拖欠部分的每日1‰向天昌公司收取滞纳金，并没收押金2万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，天昌公司以合同约定的滞纳金标准过高为由请求法院予以调整，一审法院以喻敏霞的各项实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、天昌公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，决定喻敏霞无需向天昌公司返还押金20,000元，天昌公司另行向喻敏霞支付滞纳金19,251元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认喻敏霞与天昌公司于2015年11月26日签订的《房地产租赁合同》已于2019年4月15日解除；二、天昌公司于本判决生效之日起十日内向喻敏霞支付租金72,615元；三、天昌公司于本判决生效之日起十日内向喻敏霞支付自2019年4月16日至2019年9月6日的房屋占有使用费94,202.9元；四、天昌公司于本判决生效之日起十日内向喻敏霞支付物业服务费408元；五、天昌公司于本判决生效之日起十日内向喻敏霞支付滞纳金19,251元；六、驳回喻敏霞其他诉讼请求。本案案件受理费8,494元，减半收取4,247元，由天昌公司负担（此款喻敏霞已垫付，天昌公司连同上述款项一并支付给喻敏霞）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，喻敏霞与天昌公司于2015年11月26日签订《房地产租赁合同》合法有效。天昌公司未依约支付房屋租金，违反合同约定，喻敏霞有权依照合同约定行使合同解除权。喻敏霞已于2019年4月15日向天昌公司发出《解除租赁合同通知书》，天昌公司对此未提出异议，故一审法院确认喻敏霞与天昌公司于2015年11月26日签订的《房地产租赁合同》已于2019年4月15日解除，符合法律规定。合同解除后，天昌公司并未实际腾退，一审判决天昌公司向喻敏霞支付2018年12月25日至2019年4月15日的房屋租金、支付2019年4月16日至2019年9月6日的房屋占有使用费、支付喻敏霞垫付2019年9月1日至2019年9月6日的物业管理费，并无不当。关于天昌公司认为一审调整后的滞纳金标准仍然过高的上诉理由。一审法院综合考虑喻敏霞的各项实际损失、合同的履行情况、天昌公司的过错程度以及预期利益等综合因素后，酌定喻敏霞无需向天昌公司返还押金20,000元，天昌公司另行向喻敏霞支付滞纳金19,251元，已对约定的滞纳金标准予以调整，天昌公司认为该标准仍然过高，缺乏事实和法律依据。综上所述，上诉人天昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,494元，由上诉人武汉天昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年八月二十七日书记员  邬云格