山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁15民终882号上诉人（原审被告）：金秀芳，女，1969年1月3日出生，汉族，聊城市高新区教育局职工，住聊城经济技术开发区。委托诉讼代理人：黄振宇，山东鲁阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，山东鲁阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建军，男，1974年10月2日出生，汉族，聊城市公路局职工，住聊城市东昌府区。被上诉人（原审原告）：孙春霞，女，1976年2月20日出生，汉族，聊城市人民医院职工，住聊城市东昌府区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘庆林，聊城高新众成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李秉刚，男，1966年11月24日出生，汉族，聊城锐铂电气有限公司职工，住聊城经济技术开发区。上诉人金秀芳因与被上诉人张建军、孙春霞，被上诉人李秉刚房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初3873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金秀芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张建军、孙春霞的诉讼请求，或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审程序违法。1.金秀芳虽接到法院开庭传票，但并未委托代理人到庭，金秀芳是在接到一审判决书后，发现一审判决书中，列王乐邦为金秀芳的代理人，这是错误的。金秀芳从未见过王乐邦，也未委托过任何人作为代理人。2.金秀芳与李秉刚于2013年8月13日办理离婚登记手续，自此二人未再在一起共同生活，李秉刚委托代理人并不代表金秀芳的意见。3.民事判决书中显示王乐邦知情金秀芳与李秉刚已登记离婚的事实，王乐邦未见金秀芳，金秀芳也未向聊城市法律服务维权协会法务部副主任王乐邦出具过任何委托手续，一审中认为王乐邦是金秀芳的代理人是错误的。综上，王乐邦无权代理金秀芳发表任何庭审意见，故一审庭审采纳王乐邦作为金秀芳代理人的意见，侵犯了金秀芳的利益，程序存在违法。二、一审认定事实及适用法律错误。1.一审法院查明，金秀芳与李秉刚给付张建军、孙春霞购房款共计479300元，分别于2011年12月份给付定金5万元，2013年1月份给付129300元，2014年1月份给付30万元，上述款项性质均为购房款。而一审法院认为除5万元定金外，其余款项为应支付利息是错误的。因本案案由是房屋买卖合同纠纷，而非借款合同纠纷，一审法院错误的适用借款合同的法律规定先行扣除利息而后扣除本金，属适用法律错误。2.自三被上诉人签订购房协议，案涉楼房即交付金秀芳与李秉刚占有使用，所有权即转移，二人此后对该楼房进行装修，行使所有权人的相关权利。购房协议第二条约定“甲方同意乙方付清总房款后，将该房转让给乙方”，违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定，标的物所有权保留的规定不适用于不动产。3.三被上诉人签订购房协议并约定违约条款，且张建军、孙春霞将房屋交付给金秀芳与李秉刚，同意二人对楼房进行装修的根本目的是转移楼房的所有权。购房协议第五条关于房款计息的约定，即违约金数额或损失赔偿的计算方式。本案购房协议虽约定为利息，但实际是违约条款，根据合同法及合同法解释的规定，违约金额最多不得超过总价值的30%，一审法院用计算利息的方法进行扣减，违反了上述法律规定，法院应根据案件具体情况对违约金额进行调整，而不应直接以计算利息的方式支持张建军方的诉讼请求。4.依合同约定，张建军、孙春霞仅是协助金秀芳与李秉刚在付清全部房款后协助更名。至今，金秀芳与李秉刚已共向张建军、孙春霞支付房款共计479300元，占总房款的75%以上，已完成合同的主要义务。一审法院以金秀芳未履行合同的主要义务致使合同目的无法实现为由解除合同，违背事实及法律规定。5.张建军、孙春霞行使解除权已超出法定期限。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，对于买受人迟延交付购房款的，经对方当事人催告，解除权行使的合理期限为三个月。一审判决查明，2017年6月9日张建军、孙春霞用特快专递的方式向金秀芳和李秉刚送达催交房款通知，至张建军、孙春霞向法院提起解除房屋买卖合同之诉，已远超出1年。故其解除房屋买卖合同的主张应不予支持，一审法院判决错误。综上所述，一审判决认定事实错误、程序违法、适用法律错误，请二审法院查清事实后依法改判，驳回张建军、孙春霞的诉讼请求，或裁定将本案发回重审。张建军、孙春霞辩称，原审认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,请求依法驳回上诉,维持原判。1.如果金秀芳没有在一审中委托代理人,但因其接到了一审传票后不到庭,一审法院仍可依法缺席审理,金秀芳不到庭是对自己诉讼权利的放弃,一审程序并不违反法律的规定。且一审代理人王乐邦为金秀芳的利益进行抗辩,并没有减损金秀芳的权益或增加金秀芳的义务,故一审程序合法。2.依据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第21条规定,当事人对支付利息和主债务顺序没有约定时,按照先利息后主债务的顺序清偿,所以原审法院对金秀芳付款顺序,认定先利息后主债务,认定事实正确。3.金秀芳在上诉状最后第5点引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条内容不存在,系自创的条文。金秀芳拟陈述的内容在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中,但根据该解释第一条规定,该解释适用的是商品房买卖合同,指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售的情况,本案是二手房买卖合同,不是开发企业直接出售,故本案不适用该解释。综上,金秀芳的上诉理由不成立,原审认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,请求依法驳回上诉,维持原判。李秉刚未进行答辩。张建军、孙春霞向一审法院起诉请求：1.判决解除二原告与李秉刚签订的购房协议；2.判决二被告腾空并返还房屋；3.诉讼费用由被告负担。一审法院查明事实：李秉刚、金秀芳系夫妻关系。2011年12月11日，张建军与山东鼎舜置业有限公司签订认购书，由张建军购买该公司开发的位于聊城市经济技术开发区东昌东路公路馨苑小区2号楼东单元9楼901室房屋一套，房屋面积137㎡，地下室编号为2-1-30号，面积为8.74㎡，地下车位为92#、93#，总房款为725245元。2011年12月12日至2012年6月6日，张建军分三次向山东鼎舜置业有限公司付清房款725245元。2011年12月17日，二原告与李秉刚签订购房协议，协议约定以下主要内容：“1.李秉刚购买原告位于聊城市经济技术开发区东昌东路公路馨苑小区2号楼东单元9楼901室房屋（含地下室、车位），总房款为767232元，李秉刚将房款付清后，二原告将房屋转让给李秉刚。2.房屋为张建军单位内部给予张建军的优先所选购房，张建军单位内部所送的装修装饰包含在房款内。3.原告同意在李秉刚付清所有房款后，协助李秉刚到张建军单位内部卖房公司更换购房所开具的收据户名为李秉刚姓名，在办理签订正式商品房合同时，协助李秉刚签订本人姓名。如由于张建军单位内部原因房主户名确实不能写李秉刚姓名，双方签订公证书，确保李秉刚对此房屋的所有权利，过户时，过户费用双方各负担一半。无论市场价格高低，双方不再有经济纠纷。4.李秉刚需在2011年12月19日前向原告支付50000元定金，剩余房款于2011年12月14日起计算利息、利率为月息1.5%，直至李秉刚结清所有房款日止。”购房协议签订后，2011年12月19日李秉刚付定金50000元，2013年1月初李秉刚付给张建军、孙春霞129300元，2014年1月17日李秉刚付给300000元。2013年2月2日张建军、孙春霞将房屋交付给二被告，金秀芳现在该房屋居住。因李秉刚、金秀芳未支付剩余房款，张建军、孙春霞于2017年6月9日用特快专递向李秉刚、金秀芳送达催交房款通知，二人拒收。2017年6月16日，孙春霞以在聊城晚报刊登信息方式向李秉刚、金秀芳送达解除购房协议通知书。审理过程中，李秉刚承认其2014年下半年以来未与张建军、孙春霞协商房款支付事宜，且目前资金困难。一审法院认为：张建军、孙春霞与李秉刚签订的购房协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定利履行义务。购房协议约定“李秉刚需在2011年12月19日前向张建军、孙春霞支付50000元定金，剩余房款于2011年12月14日起计算利息、利率为月息1.5%，直至李秉刚结清所有房款日止。”截止到2013年1月1日，被告按照该条约定应付张建军、孙春霞未付房款利息为137708.54元[（767232元-50000元）×1.5%×384天÷30天/月]，而被告支付129300元尚不足以偿付其在该期间应付张建军、孙春霞的利息。2013年1月2日至2014年1月17日期间，被告应付张建军、孙春霞利息为136632.70元[（767232元-50000元）×1.5%×381天÷30天]，其所付300000元中属于支付房款部分为163367.30元（300000元-136632.70元），因此，截止到2014年1月17日，被告共支付张建军、孙春霞房款213367.30元（163367.30元+50000元定金）、未付房款利息265932.70元（129300元+136632.70元），剩余房款553864.70元（767232元-213367.30元）及利息未付。在张建军、孙春霞于2017年6月9日用特快专递向二被告送达催交房款通知时，李秉刚、金秀芳明知张建军、孙春霞催要房款及利息的情况下，仍不履行主要合同义务，且审理期间李秉刚、金秀芳也未提供其具有履行合同能力的证据，李秉刚、金秀芳的行为已构成根本违约，致使二原告不能实现获得房款及利息的合同目的，张建军、孙春霞要求解除与李秉刚签订的购房协议，于法有据，法院予以支持。因购房协议签订于二被告夫妻关系存续期间，且案涉房屋由金秀芳占用、居住，故张建军、孙春霞要求李秉刚、金秀芳腾空并返还案涉房屋，法院予以支持。购房协议解除后，李秉刚、金秀芳可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第四项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，判决：一、解除原告张建军、孙春霞与被告李秉刚签订的购房协议；二、被告李秉刚、金秀芳于本判决生效之日起十日内将聊城市经济技术开发区东昌东路公路馨苑小区2号楼东单元9楼901室房屋腾空并将该房屋返还给原告张建军、孙春霞。案件受理费200元，减半收取100元，由被告李秉刚、金秀芳负担。二审中，金秀芳提交2013年8月12日与李秉刚签署的离婚协议书一份及根据该协议书在民政局办理的离婚登记事项一份，拟证明金秀芳与李秉刚于2013年8月12日已解除了夫妻关系，李秉刚委托王乐邦不能认定为金秀芳的意思表示，且案涉房屋在离婚协议中约定归双方的儿子李翔宇所有，并约定该房屋未付清的房款由李秉刚承担。张建军、孙春霞质证称，对该证据的真实性，由审判人员核实，对其证明内容，如果该证据属实，对其离婚的时间无异议，但对案涉房产的分割及房产的债务有异议，房产的分割仅是对金秀芳和李秉刚之间产生法律效力，根据相对性，该协议对张建军、孙春霞不产生法律效力。李秉刚未进行质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：王乐邦经李秉刚授权代为参加诉讼，但未得到金秀芳的授权，其代金秀芳的发言系无权代理。但本案一审审理过程中，金秀芳在签收法院邮寄的开庭传票后，未到庭参加庭审，已是对自身权利的放弃，一审法院依法可以缺席判决，金秀芳不到庭不影响法院对案件的审理。即便法院不采纳王乐邦代理金秀芳的言论，因其同时是李秉刚的诉讼代理人，其庭审意见仍是法庭审查的对象，且金秀芳并未因王乐邦的代理减损权益或增加义务。故王乐邦是否代理了金秀芳，对本案无实质影响。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张建军、孙春霞与李秉刚签订的《购房协议》中，第5条已约定自2011年12月14日起计算利息。该约定从文义上解读，是对李秉刚未付房款部分进行的利息约定，李秉刚就该协议支付利息，系履行合同义务的行为，并不是因为其违约而支付的违约金。金秀芳主张该条款是违约金条款，无事实和法律依据，本院不予支持。根据物权法规定，不动产所有权的变动采用公示原则，所有权转移以登记为生效要件，出卖人将不动产交付给买受人后，在完成物权登记之前，标的物的所有权仍属于出卖人，在这种情况下，没有必要约定所有权保留。而在完成物权登记之后，如果仍约定所有权保留，则与物权的公示公信原则相冲突。基于此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》进行了第三十四条的规定。金秀芳主张案涉楼房交付李秉刚占有使用后即完成所有权转移，不符合法律规定，本院不予支持。《购房协议》第二条并非对案涉楼房保留所有权的约定，不应适用上述司法解释第三十四条的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”据此，在购房协议约定不明的情况下，李秉刚、金秀芳支付的定金以外的钱款，应当先抵充利息，抵充完利息后的部分才是购房款。经计算，一审法院认定李秉刚、金秀芳支付房款213367.30元，并无不当，本院予以维持。案涉协议系2011年签订，2013年交付房屋，现李秉刚、金秀芳尚有553864.70元房款未支付，经催告后仍不履行主要合同义务，致使张建军、孙春霞出卖房屋的目的不能实现，张建军、孙春霞要求解除合同，于法有据，本院予以维持，李秉刚、金秀芳应当返还案涉房屋。如李秉刚、金秀芳认为其权利亦受到损害，可另行主张权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用的范围是商品房买卖合同，出卖人为房地产开发企业。案涉购房协议不属于商品房买卖合同，出卖人为个人，故不应适用该司法解释的规定。金秀芳主张张建军、孙春霞未在规定的时间内提出解除权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，金秀芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人金秀芳负担。本判决为终审判决。审判长  孙久强审判员  石 鑫审判员  孔繁奎二〇二〇年八月十一日法官助理李志新书记员肖天一