文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14183号上诉人（原审被告）：广州兴康裕妇幼健康服务有限公司，住所地广州市天河区天源路961号四层3B01之一。法定代表人：李茂叨，该公司总经理。委托诉讼代理人：兰凤，广东瑞迪安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建华，男，1957年10月17日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：廖伟明，广东国知律师事务所律师。上诉人广州兴康裕妇幼健康服务有限公司（以下简称兴康裕公司）因与被上诉人张建华租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初23231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人兴康裕公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判兴康裕公司无需向张建华支付2018年11月21日的租金4890.20元（146712.30元/月÷30天）和管理费526.07元（15793.40元/月÷30天）；2.张建华支付本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定兴康裕公司于2018年11月22日将房屋归还给张建华，张建华与兴康裕公司之间的租赁合同于2018年11月21日正式解除，对租金及管理费计算至2018年11月21日，兴康裕公司对此存在异议。张建华发出的解除协议通知书是2018年11月15日，通知自2018年11月21日起张建华与兴康裕公司所签订的《房产租赁合同》正式解除。但兴康裕公司于2018年11月16日已经签收该通知书，并于2018年11月20日已搬离房屋并将房屋实际归还给张建华。因此，租金及管理费应计算至2018年11月20日，而非2018年11月21日。一审法院对该事实认识错误，兴康裕公司仅应支付租金及管理费至2018年11月20日。综上，请求二审法院依法予以改判。被上诉人张建华二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。兴康裕公司由于拖欠租金，被张建华解除租赁合同，兴康裕公司的行为已构成违约，张建华于2018年11月22日收回涉案房屋。因此，一审判决计算的租金及管理费正确无误。综上，张建华不同意兴康裕公司的上诉请求，请求二审法院予以驳回。因本案纠纷，张建华于2019年8月23日诉至一审法院，请求判令：1.兴康裕公司支付租金396123元、已代付的物业管理费15793.40元、违约金（以每日千分之一计）支付给张建华；2.兴康裕公司承担本案诉讼的费用。一审法院经审理查明：2018年1月15日，张建华（出租方、甲方）与兴康裕公司（承租方、乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将广州市海珠区新港东路43号之二201房，总建筑面积为1544.34平方米的房产出租给乙方使用；租赁期限为10年，自2018年2月1日起至2028年1月31日止，免租期自2018年2月1日至2018年5月31日止；起始租金每月146712.30元，租金自第三年开始每年递增4%；乙方应在本合同签订后3个工作日内，按本合同约定向甲方支付保证金293424.60元，一个月租金146712.30元；乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金；如乙方逾期未缴纳租金，每逾期一天应按应交未交租金的千分之一向甲方支付违约金；如乙方逾期30天仍未交纳租金，甲方有权解除合同，收回该商铺，并没收乙方的租金保证金；等。兴康裕公司向张建华支付款项以及兴康裕公司主张款项用途情况如下：            序号              时间              金额（元）              兴康裕公司主张用途                  1              2017年12月28日              50000              合同约定的“两按一租”                  2              2018年2月9日              390136.90              合同约定的“两按一租”                  3              2018年8月7日              50000              7月租金                  4              2018年8月13日              96712.30              7月租金                  5              2018年9月5日              46712.30              8月租金                  6              2018年10月10日              100000              8月租金                  7              2018年11月7日              50000                                              合计              783561.50                    2018年11月15日，张建华因兴康裕公司迟延支付租金向兴康裕公司发出《解除房产租赁合同通知书》，通知：自2018年11月21日起，张建华、兴康裕公司所签订的《房产租赁合同》正式解除；张建华将依约收回涉案房屋并不退还保证金；等。兴康裕公司于2018年11月16日签收上述通知书。本案诉讼中，对于诉讼请求1，张建华提交了欠费表格，部分内容如下：            应收租日期              应收款（元）              欠付款（元）                  2018年1月18日              440136.90              50000                  2018年7月5日              146712.30              146712.30                  2018年8月5日              146713.30              0                  2018年9月5日              146714.30              100000                  2018年10月5日              146715.30              46712.30                  2018年11月5日              102698.40              52698.40                  合计              1129684.50              396123      对于涉案房屋交付，张建华表示：于2018年11月22日交还；兴康裕公司表示：于2018年11月20日交还。对于保证金，张建华表示：没收；兴康裕公司表示：冲抵租金。鉴于兴康裕公司曾在2017年12月28日向张建华支付过50000元，一审法院询问张建华对于违约金起算时间是否调整，张建华表示庭后提交书面意见。但至一审判决作出之日止，张建华未仍提交书面意见。张建华为证明其主张，还提交了佳兆业物业管理（深圳）有限公司海珠分公司于2018年11月30日出具的收款收据（收到张建华管理费2018年-11月15443.40元；垃圾管理费2018-11月350元）作为证据。兴康裕公司表示：无法确认。一审法院认为：张建华、兴康裕公司签订的《房产租赁合同》是双方真实的意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方均应按合同约定履行各自义务。合同履行过程中，兴康裕公司迟延支付租金，已构成违约。张建华以此为由向兴康裕公司发出解除合同通知书，兴康裕公司也已签收，则一审法院对上述通知书的解除合同的效力予以确认。上述通知书记载合同解除的时间为2018年11月21日。虽然兴康裕公司抗辩称2018年11月20日已交还涉案房屋，但其作为交还义务人并未提交相关证据，且张建华也不予确认，故一审法院对兴康裕公司的上述主张不予以采纳。根据合同约定的租金的起算日期、标准以及保证金的金额，张建华主张的1129684.50元（包括保证金，租金计至2018年11月21日）并无不当，一审法院予以采纳。兴康裕公司实际已经支付款项共计783561.50元（包括保证金）。故仅就租金而言，兴康裕公司应继续支付1129684.50-783561.50=346123元。张建华关于兴康裕公司至2018年1月18日仍欠50000元以及相应违约金的主张与兴康裕公司在此之前实际已付此款的事实不符，一审法院不予采纳。关于所欠租金对应的月份。根据合同约定，兴康裕公司应从2018年6月起、在每月的5日前向张建华支付租金，且兴康裕公司在2018年2月9日前已支付了6月的租金，则张建华、兴康裕公司在本案中争议的是自7月起的租金。对比张建华、兴康裕公司各自主张费用的表格，张建华主张的金额对应的时间与合同约定相符，一审法院予以采纳；兴康裕公司主张的金额对应的时间与合同约定不符，一审法院不予采纳。《房产租赁合同》中对兴康裕公司迟延支付租金的一种行为约定了没收保证金以及以每日千分之一的标准支付违约金两种违约责任。张建华在本案中同时主张两种违约责任，显然有违公平原则，故张建华仅能选择其一。保证金金额为293424.60元。违约金的计算如下：            序号              违约金起算时间              对应月份              本金（元）                  1              2018年7月6日              2018年7月              146712.30                  2              2018年9月6日              2018年9月              100000                  3              2018年10月6日              2018年10月              46712.30                  4              2018年11月6日              2018年11月              52698.40      相比而言，保证金的金额高于至一审判决作出时的违约金的金额，故一审法院仅对张建华没收保证金的主张予以支持；对张建华关于违约金的主张，不予支持。关于张建华要求兴康裕公司支付的管理费，兴康裕公司使用涉案房屋期间产生的，应由兴康裕公司承担。如前所述，2018年11月应计该费用的时间为1-21日，对应金额为11055元。故一审法院对张建华主张的上述费用中的11055元予以支持；超出部分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年2月13日作出如下判决：一、兴康裕公司在本判决发生法律效力之日起10日内向张建华支付租金346123元、管理费11055元；二、驳回张建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9418元，由兴康裕公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，兴康裕公司的上诉仅是针对2018年11月21日一天的租金及管理费，故本院对此进行分析认定。兴康裕公司作为承租人，在双方的租赁合同解除之时有义务将涉案房屋及时交还给张建华，现兴康裕公司主张其于2018年11月20日已经交还，但未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对兴康裕公司的该主张不予采信。一审法院已经结合双方的诉辩意见、提交证据情况及解除合同通知书的内容，以租赁合同解除的时间即2018年11月21日作为涉案房屋交还的时间合法合理，一审法院据此要求兴康裕公司支付该日的租金及管理费并无不当，本院予以维持。综上所述，兴康裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州兴康裕妇幼健康服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年八月二十五日书记员 莫善友唐颖琪