安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终2566号 上诉人（原审被告）：徐国军，男，汉族，1968年9月18日出生，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：朱明勇，安徽国梦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张闫岩，安徽国梦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁道胜，男，1969年12月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托诉讼代理人：赵钢，安徽治邦律师事务所律师。 上诉人徐国军因与被上诉人丁道胜房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初5220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐国军上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回丁道胜的诉讼请求；一、二审诉讼费由丁道胜承担。事实与理由：由于一审徐国军没有出庭应诉，造成本案事实没有查清，一审法院仅依据双方签订的租赁合同进行判决，显对徐国军不公，依法应当予以纠正。具体理由如下：一、双方虽然签订了租赁合同，但是徐国军实际上并没有承租涉案房屋，因此本案并不存在拖欠租金的事实。徐国军的门面房连在一起，丁道胜有一间门面房夹在中间，为了便于出租，丁道胜便委托徐国军替他出租门面房，于是就有了本案的房屋租赁合同。在本案中,徐国军虽然在租赁合同上签了字，但实际上他的身份只是中介而已,双方并不是真正租赁关系。因此丁道胜主张租金的请求,没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、退一步来说，即使双方存在实际租赁关系，但是本案中关于违约金的约定过高，依法应当予以降低。本案中违约金的约定是租金的20%，明显过高。依据《合同法》司法解释二第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”之规定。本案中只是迟交纳租金几个月，就要承担15000元的违约金，明显过高，而应当根据其实际损失及预期利益来进行确定。本案中丁道胜的实际损失并没有发生,仅有的是利息损失，利息损失只能依据银行同期贷款利率年率6%最为公平公正。另外，如果按照丁道胜的诉讼请求对违约金按实际拖欠时间进行计算，那么从2019年7月16日到2019年12月16日期间5个月的违约金为7500元，而一审法院直接认定为15000元，明显不公。综上所述，一审判决认定错误，请求二审法院依法纠正，并支持徐国军的上诉请求。 丁道胜辩称，一、徐国军未到庭诉讼，是藐视法庭的行为，但案件事实已查清；二、徐国军为了方便将自己的门面房出租给第三人经营指尖情养生会所，才与丁道胜签订房屋租赁合同，后整体出租给第三人，丁道胜并未委托徐国军替他出租门面房。并且2018年1月丁道胜曾以徐国军拖欠房屋租金为由起诉至法院，后因徐国军主动支付了拖欠的房租而撤回起诉。三、徐国军主张违约金过高是不能成立的，合同约定的违约金标准是符合法律规定的。徐国军多次拖欠房租，导致丁道胜多次起诉，增加了时间和诉讼成本，而2018年徐国军拖欠房租的案件已进入执行阶段，徐国军始终不配合，导致法院无法执行，徐国军明显存在过错且违背了诚实信用原则。 丁道胜向一审法院起诉请求：1、请求依法判决徐国军支付房屋租金75000元及违约金（自2019年7月16日起按年利率24%计算至实际付清之日止），律师费4000元，合计79000元；2、本案诉讼费用由徐国军承担。 一审法院认定事实：2017年3月27日，丁道胜（甲方）与徐国军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“甲方将自有的位于蚌埠市的门面房出租给乙方作经营使用，因该房屋已由乙方出租给第三人（现经营为指尖情养生会所），甲方从2017年7月1日起至2020年6月30日止租房给乙方使用。2017年3月1日至2017年6月30日期间的房租为25000元整，乙方需在2017年3月30日之前缴纳给甲方，否则视为违约。租金每年75000元，租金缴纳方式为先缴纳后使用，每年交纳一次，合同签订后每年7月16日前缴纳当年租金，以后每年的7月16日前缴纳下一年度租金。违约责任：甲乙双方如有违反本合同约定的情形，应当支付相应的违约金，违约金按照租金的20%支付，并承担守约方为维权支付的差旅费、误工费、律师费等一切费用。”徐国军未按约定交付房屋租金，2018年1月8日，丁道胜以徐国军拖欠房屋租金为由诉讼至蚌埠市蚌山区人民法院，在审理过程中，徐国军向丁道胜缴纳了拖欠的房屋租金，丁道胜撤回起诉。徐国军于2018年7月16日拖欠2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金，丁道胜已起诉进行了主张，徐国军于2019年7月16日应交纳2019年7月1日至2020年6月30日的房屋租金，但徐国军至今未缴纳，丁道胜多次催要未果，遂再次诉讼来院。 一审法院认为，丁道胜、徐国军之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定的内容履行各自的义务，现徐国军未按约定的期限向丁道胜支付房屋租金，其行为已构成违约，理应对该起纠纷承担全部责任，故对丁道胜要求徐国军支付拖欠的房屋租金75000元的请求，予以支持。由于双方在合同对违约金有约定，徐国军也未主张本院予以调整，故按双方约定的违约金进行确认。根据合同约定，徐国军违约应承担律师费等费用，丁道胜提供了本案律师费已实际发生的证据，徐国军应按约予以给付，故对丁道胜要求徐国军给付律师费4000元的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、徐国军于判决生效后十日内支付丁道胜房屋租金75000元及违约金15000元。二、徐国军给付丁道胜律师费损失4000元，于判决生效后十日内付清。三、驳回丁道胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1776元，减半收取888元（丁道胜已预交），由徐国军负担，于判决生效后七日内向一审法院交纳。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。徐国军和丁道胜对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 综合当事人陈述及诉辩意见，本案的争议焦点为徐国军是否应当支付丁道胜租金及违约金。 本院认为，徐国军自认案涉房屋租赁合同是其本人所签，但抗辩其签订合同是受丁道胜委托，丁道胜对此并不认可。徐国军对该抗辩也未提交证据证明，且合同明确载明案涉房屋已由乙方（徐国军）出租给第三人（现经营为指尖情养生会所），可以确认徐国军与丁道胜签订了房屋租赁合同，该合同合法有效，徐国军应按合同约定支付房屋租金。 关于违约金。本案中，徐国军未按期支付房屋租赁费用，其应按照合同约定承担违约责任。案涉房屋租赁合同第七条约定，“甲乙双方如有违反本合同约定的情形，应当支付相应的违约金，违约金按照租金的20%支付，并承担守约方为维权支付的差旅费、误工费、律师费等一切费用。”依据上述约定，徐国军应承担未付租金20%的违约金。徐国军上诉称违约金约定过高，要求减少，其应对该抗辩提供证据予以证实。徐国军未提供证据证明案涉合同约定违约金过高，且徐国军拖欠的上一年度房屋租赁费用至今未予支付，故徐国军辩称合同约定的违约金过高，请求予以调整的主张本院不予支持。 综上所述，徐国军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2150元，由徐国军负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  朱怀甫 审判员  秦 玉 审判员  陈二伟 二〇二〇年八月二十八日 法官助理丁刘女 书记员张智瑶 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。