新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1460号 上诉人（原审原告）：新疆世建房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区政协巷56号汇丰小区1栋30层30B。 法定代表人：贾河鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈晓飞，男，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：董占江，男，1969年10月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。 上诉人新疆世建房地产开发有限公司（以下简称“世建公司”）因与被上诉人董占江房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区木垒哈萨克自治县人民法院（2020）新2328民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月16日公开开庭进行了审理。上诉人世建公司的委托诉讼代理人陈晓飞，被上诉人董占江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世建公司上诉请求：1．改判新疆维吾尔自治区木垒哈萨克自治县人民法院（2020）新2328民初405号民事判决；2．判令被上诉人交纳25000元房租费用；3．判令被上诉人承担合同违约责任；4．判令被上诉人交清租赁期间产生的物业费、暖气费等共计5000元（二审庭审中，上诉人明确其上诉请求为要求被上诉人向上诉人支付25000元房租费用）。事实和理由：上诉人世建公司与被上诉人董占江于2017年5月30日签订和美·美居商业广场4号2层48号商铺租赁合同后，上诉人世建公司依约交付房屋，但被上诉人董占江没有依约交纳租金，其行为已构成违约。2019年5月催交房租过程中被上诉人声称已向上诉人世建公司提出更换合同，但在查明后得知其从未办理任何相关手续，并要求上诉人世建公司向张超、吴长新索要房租，二人因非法集资问题表示不管此事。之后上诉人世建公司多次提醒被上诉人董占江交纳房租，办理租赁合同变更手续，一直未能办理。一直到2020年4月法院调解后，张超也不配合办理变更手续，吴长新对此事表示不管。被上诉人董占江所说的撤出公司等所有信息，都是2019年5月之后催交房租过程中从其口中得知，且属于其内部问题，跟上诉人世建公司无关。根据合同约定，被上诉人董占江未办理任何解约手续，上诉人世建公司无法解约，其行为严重侵犯上诉人世建公司的合法权益，请求依法支持上诉人世建公司的一审诉讼请求。 董占江辩称，房屋租赁合同是被上诉人2017年签订的，被上诉人联系过张超说支付房租的事情，吴长新之前是法人需要承担责任。上诉人代理人给被上诉人打过电话，但是没有说过变更合同的事情，期间被上诉人离开了公司，已经将股权变更了，张超没有使用钱的权力，卡也在公司手中，所以实际付款人是吴长新。吴长新是两个公司的实际操作人，许多泽熟悉被上诉人的业务，所以被上诉人退出就将法人变更成他。上诉人没有给被上诉人打电话说要过房租，吴长新在3月份成立了木垒县信义贷公司，已经和乌鲁木齐信义贷公司解除了挂靠关系，没有任何关系了。上诉人已经收了2018年的房租，2019信义贷公司经营不善无法继续支付房租。上诉人公司给被上诉人打电话要过房租，因为吴长新不管。上诉人让张超签订合同确认被上诉人是信义贷公司法人，因为被上诉人不是公司法人，所以张超没有签订合同。请求驳回上诉，维持原判。 世建公司向一审法院起诉请求：1．被告董占江支付自2019年5月30日至2020年5月29日的房租25000元；2．被告董占江承担违约责任；3．被告董占江交清租赁期间产生的物业费、暖气费等。一审庭审中，世建公司放弃第二、三项诉讼请求。 一审法院认定事实：2017年5月18日，董占江与吴长新、王生丁三人成立木垒县鑫盛融通商贸有限责任公司，该公司法定代表人为董占江，2017年5月30日，董占江租赁世建公司的位于木垒县和美·美居商业广场4号2层48号商铺作为其公司的办公室，签订《租赁合同》，约定租赁用途为经营办公（贷款公司）；租赁期自2017年5月30日起至2020年5月29日，共3年；租金标准为0.69元／㎡，面积99.2㎡，每年租金25000元，交纳方式为每年一交，首次租金应在双方签订合同后5日内及时向甲方交清，以后每次应交租金都应该在使用前的90日前交清；合同还约定了其他事项。董占江依约向世建公司交纳了第一年的租金25000元。2018年2月7日，木垒县鑫盛融通商贸有限责任公司因股权变更，计划将董占江变更为许多泽，董占江退出公司经营，并完成了交接手续。2018年3月6日，吴长新、张超、许多泽成立木垒县信义贷信息咨询服务有限公司，法定代表人为张超，该公司则继续将木垒县和美·美居商业广场4号2层48号商铺作为办公室使用，世建公司对于租赁商铺由木垒县信义贷信息咨询服务有限公司租赁使用并无异议，并积极向该公司的负责人吴长新、张超索要租金，张超向世建公司交纳了2018年的租金25000元。2019年，因木垒县信义贷信息咨询服务有限公司涉及非法集资等刑事案件，案涉商铺被木垒县公安局查封，吴长新、张超已被采取了强制措施。针对2019年的租金，因吴长新、张超顾不上且不愿意处理，世建公司遂按照2017年与董占江签订的租赁合同，向法院起诉，追索2019年的租金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，虽然董占江和世建公司于2017年签订了租赁合同，但2018年董占江将租赁房屋的使用权转移给吴长新、张超，其公司也由木垒县鑫盛融通商贸有限责任公司变更为木垒县信义贷信息咨询服务有限公司，对此世建公司并无异议，并且2018年的租金也由张超向世建公司交纳，关于2019年的租金，世建公司多次向吴长新和张超索要，综上，关于案涉商品的租赁合同关系的权利和义务，董占江已于2018年转让给吴长新、张超，对此世建公司是同意的，则世建公司应向吴长新和张超主张2019年的租金，故原告主张被告支付2019年租金的请求，与事实不符，不予支持。判决：驳回原告新疆世建房地产开发有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。世建公司提交收款凭据一份，拟证实：房租是张超交的，收据写的是董占江的名字，上诉人公司会计说张超是信义贷公司的会计，张超也没有提出董占江不租房屋的异议。 经质证，董占江对该证据的真实性认可，2017年写的是董占江名字，但2018年3月已经变更成了信义贷公司，上诉人是为了收房租，不在乎收据上写谁的名字，张超交租金表示已经认可了承担支付房租的责任。本院对该证据的真实性予以确认。 董占江未提交新证据。 本院依职权对案外人吴长新、张超进行询问，并制作询问笔录两份。经质证，世建公司对吴长新、张超的询问笔录内容均认可。董占江对张超的询问笔录认可。对于吴长新的询问笔录，2018年董占江已经退出了合伙，张超付钱吴长新应该是知道的，钱是替吴长新付的，张超和董占江没有关系，张超是吴长新雇佣的。2018年3月6日成立了信义贷公司，吴长新应该承担全部责任，虽然老百姓持有的合同上确实有董占江的名字，但是公安机关调查了，实际上与董占江无关，上诉人找吴长新要过钱，其余内容认可。因两份笔录系本院依职权制作，本院对两份笔录形式上的真实性予以确认。 对一审查明的“2018年2月7日，木垒县鑫盛融通商贸有限责任公司因股权变更，计划将董占江变更为许多泽，董占江退出公司经营，并完成了交接手续。”因该事实涉及被上诉人董占江与案外人吴长新、王生丁成立的木垒县鑫盛融通商贸有限责任公司的经营问题，被上诉人董占江就其提出的退出公司经营问题，并未提供证据证实已经过案外人吴长新、王生丁确认，且该事实与本案处理并无关联，本院对该事实在本案中不予确认。除上述事实外，二审查明事实与一审查明的其他事实一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：被上诉人董占江应否向上诉人世建公司支付自2019年5月30日至2020年5月29日期间的房租费用25000元。上诉人世建公司与被上诉人董占江签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。根据双方所签合同约定，房屋租赁期限自2017年5月30日起至2020年5月29日止，年租金25000元。由于2019年5月30日至2020年5月29日期间的房租费用25000元未付，上诉人世建公司提起本案诉讼，被上诉人董占江辩称其于2018年退出了木垒县鑫盛融通商贸有限责任公司，上诉人世建公司应向案外人吴长新或张超主张权利。因该《租赁合同》系被上诉人董占江以其个人名义与上诉人世建公司签订，被上诉人董占江并无证据证实其与上诉人世建公司所签合同已经解除，其所提供的证据也不足以证实其与上诉人世建公司及案外人吴长新等人协商一致转让了合同权利、义务。关于被上诉人董占江是否退出公司经营以及房租费用最终由谁承担的问题，应由被上诉人与案外人吴长新等人内部解决，被上诉人董占江对外仍应按照其与上诉人世建公司所签《租赁合同》的约定履行义务。因此，根据合同相对性原则，上诉人世建公司依约提供了合同约定的房屋，被上诉人董占江亦应依约支付房租费用，对上诉人世建公司主张的2019年5月30日至2020年5月29日期间的房租费用25000元，应由被上诉人董占江予以支付。 综上所述，上诉人世建公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区木垒哈萨克自治县人民法院（2020）新2328民初405号民事判决； 二、被上诉人董占江于本判决生效后十五日内向上诉人新疆世建房地产开发有限公司支付2019年5月30日至2020年5月29日期间的房屋租赁费25000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费213元，二审案件受理费550元，合计763元，由被上诉人董占江负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑洪彪 审判员  孙青莲 审判员  李 娟 二〇二〇年八月二十七日 书记员  邱文丽