北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3341号上诉人（原审原告）：北京宝德隆贸易有限公司（更名前：北京宝德隆制罐有限公司），住所地北京市大兴区天华大街5号院12号楼7层712。法定代表人：王明雷，总经理。委托诉讼代理人：李静，女，北京宝德隆贸易有限公司员工。委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张永生，男，1963年8月14日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张计全，北京市百伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱振华，北京市百伦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京润远新达商贸有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇三中西巷20号楼1层101室。法定代表人：赵凤珍，总经理。委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。上诉人北京宝德隆贸易有限公司（以下简称宝德隆公司）因与上诉人张永生、上诉人北京润远新达商贸有限公司（以下简称润远公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初5084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，对本案进行了审理。本案现已审理终结。宝德隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持宝德隆公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由张永生、润远公司承担。事实和理由：宝德隆公司在一审中主张的腾退补偿款均是根据本案事实以及北臧村农村集体经营性建设用地拆除腾退项目的补偿方案和实施细则计算得出，根据补偿方案和实施细则，腾退补偿款均应归属于案涉厂房的实际经营者。因此，一审判决关于案涉各项补偿款均酌定一定比例的数额，既不符合客观事实，也没有法律依据。张永生辩称，不同意宝德隆公司的上诉理由和请求。润远公司辩称，不同意宝德隆公司的上诉理由和请求。张永生上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回宝德隆公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由宝德隆公司承担。事实和理由：房子由张永生修建，装修好之后才出租，不存在宝德隆公司建房的事实，且在合同中均约定未经申请人同意不得加盖房屋。宝德隆公司和张永生关于拆迁补偿款如何分配已经有约定，且就该费用双方还签订了分割协议，协议也已经履行完毕。合同约定如遇国家占地，乙方无条件搬出，且在此地上的建筑物全部归甲方所有，甲方仅将当年剩余的房租退还给乙方，合同终止，因此涉案厂房内的房屋均属于张永生所有。一审法院遗漏了张永生在系列租赁合同中权利义务等基本事实认定，就房屋租赁合同拆迁中的停产停业损失补偿分配已有明确约定的情况下，一审法院没有依据当事人之间的约定处理。本案拆迁在宝德隆公司和润远公司的租赁合同到期后，且宝德隆公司在合同到期之前已将生产设备出售，2017年2月之后就已不在该场地内生产经营，宝德隆公司不存在停产停业损失。一审法院对于《拆除腾退补偿款分割单》的解读错误，该分割单是对整个拆除腾退项目的终结性了结协议。5号、8号房屋的建造时间在2003年期间，房屋的权属已有明确的约定，宝德隆公司和润远公司的租赁合同期间，不存在房屋权属的争议，也就不存在房屋重置成新补偿利益。宝德隆公司辩称，不同意张永生的上诉理由和请求。润远公司辩称，同意张永生的上诉理由和请求。润远公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回宝德隆公司的诉讼请求，诉讼费由宝德隆公司承担。事实和理由：润远公司没有收到腾退款，润远公司不应当承担费用。宝德隆公司搬离是因为租赁合同到期，拆除腾退发生在合同到期后，既然是合同到期就不存在租赁合同损失。一审判决认定王明雷出具的保证书无效错误。该保证书是处分财产的保证，不是租赁合同的保证，独立处分行为不违反法律法规强制性规定应属有效。宝德隆公司没有权利领取房屋一次性停业综合补助费、装修设备和附属物补偿。张永生辩称，同意润远公司的上诉理由和请求。宝德隆公司辩称，不同意润远公司的上诉理由和请求。宝德隆公司向一审法院起诉请求：1.判令张永生、润远公司支付宝德隆公司腾退补偿款2002987.30元（其中房屋重置成新补偿58663元、拆除腾退补助费23694元、房屋一次性停产停业综合补助费1042284元、搬迁补助费313865.50元、设备迁移补助费8000元、装修设备及附属物补偿556480.80元）；2.本案诉讼费由张永生、润远公司承担。一审法院认定事实：2003年7月1日，北京中泰新商贸中心（以下简称中泰中心）（出租方，甲方）与宝德隆公司（承租方，乙方）签订了《厂房租赁合同》。该合同约定：甲方愿将位于念坛开发区西南角南院（使用面积：3264平方米）以出租的方式租给乙方作为生产经营使用，且甲方负责为乙方接通自来水及修建一条自大门-厂房-办公区的水泥路；此院租用期为10年，每年租金为9万元，自2003年7月9日起到2012年7月9日止；此院内所有建筑不得私自更改，拆除，乙方可在院内自行加盖生活用房；甲方负责为乙方提供电源，由乙方出资12万元购买变压器一台，分两年支付给甲方，甲方负责安装并确保合同签订后15日内全面通电，最终所有权归乙方所有；如遇国家占地，乙方无条件搬出，且在此土地上的所有地上建筑物（包括乙方自行修建的用房）全部归甲方所有，甲方要将当年的剩余租金返还给乙方，并支付给乙方7000元搬迁费，合同终止。合同签订后，中泰中心将前述土地及地上建筑交付给宝德隆公司使用。2012年7月9日，润远公司（出租方，甲方）与宝德隆公司（承租方，乙方）就上述房屋签订了租期自2012年7月9日起至2017年7月9日止的《厂房租赁合同》。约定每年租金为17万元，该院内所有建筑不得私自更改、拆除；如遇国家占地，乙方无条件搬出，甲方要将的剩余租金返还给乙方，合同终止。宝德隆公司支付租金至2017年7月9日。因北臧村镇农村集体经营性建设用地拆除腾退项目的实施，上述土地及建筑物被列入拆除腾退的范围。2017年7月13日，张永生（被拆除腾退人、乙方）与富民恒盛公司（拆除腾退人、甲方）签订《北臧村镇农村集体经营性建设用地第一单元拆除腾退项目拆除腾退补偿协议》（编号：LQY-008）（以下简称：《拆除腾退补偿协议》）及《补充协议》。《拆除腾退补偿协议》约定：一、乙方在项目范围内的院落位于北臧村镇罗奇营村，总建筑面积11881.14平方米，其中房屋经营面积2990.25平方米；二、拆除腾退补偿款：甲方应支付乙方拆除腾退补偿款共计：13289437元。其中：1.经评估公司评估，被拆除腾退房屋重置成新价2018050元、拆除费603046元、腾退补助费3124129元、装修设备及附属物补偿价1882688元。2.经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费1495125元、拆除腾退补助费3564342元、搬迁补助费594057元、设备迁移补助费8000元。《补充协议》约定：乙方保证在2017年7月31日前完成搬迁，为鼓励乙方积极配合拆除工作，甲方一次性支付拆除进度奖2376228元。《房屋补偿价格通知单》上载明4号房屋面积为4756.52平方米，拆除费521100元、腾退费1278985元；5号房屋面积为57.92平方米，重置成新价为45839元；6号房面积为314.9平方米，重置成新价305826元；7号房屋面积为1126.9平方米，重置成新价812547元，腾退费49662元；8号房屋面积21.06平方米，重置成新价12824元。《装修、设备及附属物价款》表上载明了各类装修、设备及附属物的名称及补偿金额，其中显示变压器160kva的金额为192000元。在拆除腾退过程中，张永生与宝德隆公司及其法定代表人王明雷签订《拆除腾退项目变压器情况说明》，约定位于北京市大兴区北臧村镇罗奇营村东村委会东500米的变压器，用户编号为0001086750，此变压器由张永生出资并以王明雷的名义报装，现因拆除腾退工作需要将其拆除，张永生同意将此变压器的补偿给王明雷，由此出现的任何纠纷由张永生与王明雷承担，双方不再主张该变压器的任何权利。张永生与王明雷另签订《拆除腾退补偿款分割单》，约定：经被拆除腾退利益关系人友好协商，一致同意将北臧村镇农村集体经营性建设用地第一单元拆除腾退项目应得拆除腾退补偿款进行分割如下：张永生15473665元，王明雷192000元。张永生和王明雷分别收到了前述分割单上的补偿款。张永生称未将前述补偿款支付给润远公司。庭审中，双方均认可《房屋补偿价格通知单》上载明的4-8号房屋由宝德隆公司使用。经询问，张永生称涉案房屋无准建手续。对有争议的证据和事实，宝德隆公司称《房屋补偿价格通知单》上显示的5号房屋与8号房屋为其自行建设，并提交付款凭证、开支报销单、收据等证据予以证明，润远公司、张永生对该证据的关联性、证明目的不予认可，称宝德隆公司没有建造过房屋也没有装修过房屋。但润远公司、张永生在对宝德隆公司提交的中泰中心与宝德隆公司签订的厂房租赁合同的质证意见中陈述：“拆迁腾退的5号房屋、8号房屋，中的厕所和厨房产权虽然最初由原告加盖但所有权不归原告”。就装修设备及附属物补偿，宝德隆公司提交以下证据，拟证明其应获得相应补偿：1、记账凭证、开支报销单、发票、支出凭单、截图，拟证明其在承租期间购置电料的情况；润远公司、张永生对真实性无异议，对关联性有异议。2、发票、转账支票存根、开支报销单，拟证明其在承租期间购置卷帘门的情况；润远公司、张永生对真实性无异议，对关联性有异议。3、记账凭证、付款凭证、开支报销单、收据、地埋电缆布位图，拟证明其在承租期间购置电缆的情况；润远公司、张永生对真实性有异议，认为电缆布位图是宝德隆公司自行手绘。4、截图1张，拟证明三相电与变压器配套，均由其购置；润远公司、张永生对真实性无异议，对证明目的有异议。5、记账凭证、付款凭证、开支报销单、转账支票存根、发票、截图，拟证明其承租期间安装过暖气炉子、暖气片、铁管等；润远公司、张永生认为厂房在2003年出租时已安装了暖气，宝德隆公司提交的票据不能证明用于涉案厂房的暖气安装上，照片上显示的暖气片与房屋出租时的暖气片确实不一致。6、证明、截图，拟证明配电柜由其制备；润远公司、张永生对真实性有异议。7、微信支付截图、发货单、铁门现场截图、杨杰的证人证言，拟证明铁门系其购置材料制作；润远公司、张永生对铁门的存在没有异议，对票据的关联性及证人证言的真实性有异议，对证明目的亦不予认可。8、摄像头电线截图，拟证明其安装摄像头6个，应获得补偿4200元；润远公司、张永生对照片的真实性无法核实，对证明目的有异议。9、付款凭证、开支报销单、收据、记账凭证、发票、出库单、合同、图片等，拟证明5号、8号房屋由其建设，场地上的铝合金、石膏吊顶及石膏隔断由其购置、安装；润远公司、张永生对证据的关联性、证明目的有异议。10、记账凭证、支出凭单、标示图，拟证明渗水池和化粪池由其建设；润远公司、张永生对标示图没有异议，认为该证据恰证明其将厂房交付给宝德隆公司时有渗水池与化粪池；对票据的关联性有异议。宝德隆公司提交张永生收取其公司租金的凭证，拟证明2009年至2014年均由张永生实际收取租金；提交企业信息，拟证明中泰中心和润远公司存在共同股东穆宝旺。张永生和润远公司对前述证据真实性没有异议，但不认可证明目的。张永生称其于2003年从罗奇营村承租了涉案场地，并在其上建造了房屋，同年将厂房出租给了中泰中心，中泰中心出租给了宝德隆公司，租赁合同到期后，中泰中心未出租给宝德隆公司，而是出租给了润远公司，又由润远公司转租给宝德隆公司，并称其向宝德隆公司收取的房租费用，系替润远公司收取的。润远公司认可张永生的前述陈述。为证明前述事实，张永生提交2003年6月15日其与中泰中心签订的租赁合同，润远公司提交2012年6月30日其与中泰中心签订的租赁合同。宝德隆公司对前述证据真实性、关联性、合法性均不予认可，称这些合同系润远公司、张永生为了本案诉讼特别制作的，且缺乏支付租金的凭证。润远公司提交宝德隆公司（甲方）与中泰中心（乙方）于2017年7月20日签订的《转让协议》，拟证明宝德隆公司协议终止后变压器收回的费用是12万，但拆迁分割的费用高于该费用。张永生对该证据无异议；宝德隆公司认为该协议原件是撕毁的协议，对于该协议是否最终达成存有异议，对于证明目的不认可，认为根据拆迁档案记载，变压器的补偿金额是19.2万，即使该协议记载12万，也不能证明19.2万包括其他的补偿款项。润远公司提交保证人为某于2017年7月19日出具的《保证书》一份，拟证明宝德隆公司承诺对逾期未搬出的东西放弃所有权，不存在损失问题。该《保证书》载明：“宝德隆公司与本公司签订房屋租赁合同，截止到2017年7月9日到期，现已过期十天，房东再宽限三天搬清全部属于自己的东西，如三天之内不能全部清出，视为自动放弃。宝德隆公司自己安装的所有东西，自己全部撤出。房东概不负责。原属于该房东本有的东西不允许擅自挪动。”宝德隆公司对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为该保证书未对补偿利益的分配进行约定，腾退自2017年4月就已经在进行，且张永生签订的《拆迁腾退补偿协议》中包括了应给与宝德隆公司的补偿利益。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，故双方签订的租赁合同应属无效。因涉案房屋在北臧村镇农村集体经营性建设用地拆除腾退项目范围内，作为合同相对方，润远公司对宝德隆公司的合理损失应予赔偿。又因涉案房屋已被拆除，张永生作为被拆迁人，基于涉案房屋取得了拆迁腾退补偿款，该拆迁腾退补偿款中包含了宝德隆公司的相应利益，故张永生对宝德隆公司的合理损失亦应予赔偿。关于房屋重置成新补偿，宝德隆公司主张5号房屋与8号房屋为其所建，结合双方举证质证情况，法院对此予以确认。根据拆迁档案，法院对该项损失确认为58663元。关于拆除腾退补助费，根据拆除腾退补偿实施细则，该项补偿系对在拆除腾退奖励期限内签订拆除腾退补偿协议的奖励，故对宝德隆公司的该项主张，法院不予支持。关于涉案房屋一次性停产停业综合补助费，考虑涉案房屋张永生主要用于出租，其对租赁房屋亦遭受一定停产停业损失；综合考虑宝德隆公司的租赁期限、自建房屋面积、所租用房屋面积、实际遭受损失等各种情况，法院酌情确定宝德隆公司的该项损失为224253元。关于搬迁补助费及设备迁移补助费，考虑宝德隆公司对涉案房屋负腾退义务，结合宝德隆公司的租赁期限、自建房屋面积、所租用房屋面积、实际遭受损失等各种情况，法院酌情确定宝德隆公司的搬迁补助费损失为64353元，设备迁移补助费损失为867元。关于装修、设备及附属物补偿，综合考虑宝德隆公司的相应主张、提交的证据、租赁期限等情况，法院酌定宝德隆公司的该项损失为278240元。张永生依据其与王明雷签订的《拆除腾退补偿款分割单》主张其与宝德隆公司已就涉案拆迁利益分割签订协议并已履行完毕，但结合拆迁档案中的《装修、设备及附属物价款》表中所记载的变压器的补偿金额及双方签订的《拆除腾退项目变压器情况说明》的内容，该分割单仅对变压器的补偿进行了分配，法院对张永生的该项抗辩依据不予采信。润远公司依据王明雷出具的《保证书》主张宝德隆公司承诺对逾期未搬出的东西放弃所有权，不存在损失问题，因双方签订的租赁合同属无效合同，该《保证书》基于双方的租赁合同而出具，亦属无效，且涉案拆迁补偿款中包含了宝德隆公司的部分损失，故法院对润远公司的该项抗辩依据不予采信。据此，一审法院判决：一、张永生、北京润远新达商贸有限公司于判决生效后十日内给付北京宝德隆贸易有限公司房屋重置成新补偿款、房屋一次性停产停业综合补助费、搬迁补助费、设备迁移补助费、装修、设备及附属物补偿价款共计626376元；二、驳回北京宝德隆贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证或主管部门批准，故双方签订的租赁合同应属无效合同。因涉案房屋在北臧村镇农村集体经营性建设用地拆除腾退项目范围内，作为合同相对方，润远公司对宝德隆公司的合理损失应予赔偿。又因涉案房屋已被拆除，张永生作为被拆迁人，基于涉案房屋取得了拆迁腾退补偿款，该拆迁腾退补偿款中包含了宝德隆公司的相应利益，故张永生对宝德隆公司的合理损失亦应予赔偿。关于房屋重置成新补偿，根据在案证据及双方质证情况，可以认定宝德隆公司在案涉地点有部分建设，结合拆迁档案，一审法院对该项损失的确认，是妥当的。关于拆除腾退补助费，在案拆除腾退补偿实施细则载明该项补偿是对在拆除腾退奖励期限内签订拆除腾退补偿协议的奖励，故宝德隆公司主张该费用缺乏依据，本院不予支持。关于一次性停产停业综合补助费，因张永生主要将涉案房屋用于出租，其对租赁房屋亦遭受一定停产停业损失；综合考虑宝德隆公司的租赁期限、自建房屋面积、所租用房屋面积、实际遭受损失等情况，一审法院酌情确定宝德隆公司应得的一次性停产停业综合补助费，并无不当。关于搬迁补助费及设备迁移补助费，因宝德隆公司对涉案房屋负腾退义务，结合宝德隆公司的租赁期限、自建房屋面积、所租用房屋面积、实际遭受损失等情况，一审法院酌情确定宝德隆公司的搬迁补助费损失及设备迁移补助费损失，亦无不当。关于装修、设备及附属物补偿，综合考虑在案证据、宝德隆公司的租赁期限等情况，一审法院酌定宝德隆公司的该项损失，亦无不当。关于张永生主张其与宝德隆公司已就涉案拆迁利益分割签订协议并已履行完毕，虽张永生提交了其与王明雷签订的《拆除腾退补偿款分割单》，但结合拆迁档案中的《装修、设备及附属物价款》表中记载的变压器的补偿金额及双方签订的《拆除腾退项目变压器情况说明》，可以认定前述补偿款分割单仅对变压器的补偿进行了分配。张永生主张拆迁利益已分配完毕依据不足，本院难以采信。关于张永生依据合同主张如遇国家占地，宝德隆公司无条件搬出，无权分割拆迁腾退补偿款的主张，因本案合同无效，故对张永生的该意见，本院不予采纳。关于张永生、润远公司主张合同到期后启动的拆除腾退，但在案的腾退补偿方案和腾退补偿实施细则均在合同到期之前出台，故对张永生、润远公司的该主张，本院难以采信。关于在案王明雷出具的《保证书》主张，因润远公司和宝德隆公司双方签订的租赁合同属无效合同，该《保证书》基于双方的租赁合同而出具，一审法院认定该保证书无效，是妥当的，且涉案拆迁补偿款中包含了宝德隆公司的部分损失，故对润远公司所持的相应意见，本院不予采纳。综上，宝德隆公司、张永生、润远公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42928元，由北京宝德隆贸易有限公司负担22800元（已交纳），张永生负担10064元（已交纳），北京润远新达公司负担10064元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  王 磊审 判 员  刁久豹二〇二〇年八月二十六日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之