广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8602号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市龙祥货运有限公司，住所地：深圳市盐田区盐田东海大道南方明珠花园二期6栋303房，统一社会信用代码：91440300752517053A。法定代表人：莫云，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦春闪，广东海利律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳平盐海铁联运有限公司，住所地：深圳市盐田区盐田街道盐田港盐田国际大厦25楼，统一社会信用代码：91440300192204058Q。法定代表人：叶承智，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴宗海，广东解治律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳青长，广东解治律师事务所实习律师。上诉人深圳市龙祥货运有限公司（以下简称龙祥公司）因与上诉人深圳平盐海铁联运有限公司（以下简称平盐公司）土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初1749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙祥公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或变更一审判决，确认双方签订的《物料堆存协议书》无效，并判令平盐公司赔偿龙祥公司损失9,985,000元；2.撤销一审判决将本案发回重审或变更原一审判决，判令平盐公司向龙祥公司退还押金256,000元，并退还2019年7月至8月租金251,627.9元（共41天，184118×41/30天），赔偿龙祥公司停产损失48万元；3.撤销一审判决将本案发回重审或变更一审判决，判令龙祥公司无需向平盐公司支付占用费用；4.平盐公司承担本案全部诉讼、保全费用。事实和理由：（一）本案案由为土地使用权租赁合同纠纷，应当适用专属管辖，一审程序违法，应当裁定撤销原裁判并移送有管辖权的人民法院。涉案地块位于深圳市，不属于深圳市盐田区，《物料堆存协议书》是土地使用权租赁合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”该法第一百二十七条规定：“当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”涉案地块所在地为深圳市龙岗区，应由不动产所在地深圳市龙岗区人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十一条规定：“人民法院依照第二审程序审理案件，认为第一审人民法院受理案件违反专属管辖规定的，应当裁定撤销原裁判并移送有管辖权的人民法院。”第一审人民法院受理案件违反专属管辖规定的，应当裁定撤销原裁判并移送有管辖权的人民法院。（二）本案系国有划拨土地使用权的出租，应按规定签订土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金,并经深圳市人民政府土地管理部门批准，否则因违反法律、行政法规强制性规定而无效。龙祥公司、平盐公司签订的土地租赁合同显属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效，因无效合同造成的财产损失应依照《中华人民共和国合同法》的相关规定进行处理。根据平盐公司提供的证据，涉案土地是国有划拨土地，根据龙祥公司向深圳市档案馆调取的不动产资料电脑查询结果表，平盐公司办理土地使用权证书并没有交纳出让金，没有签订土地出让合同，没有通过深圳市相关部门办理审批手续。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。该条例第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”该条例第二十九条规定：“土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。”该条例第三十条规定：“土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权的出让合同。”该条例第四十三条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”该条例第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”该条例第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”该条例第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”在审理涉及合同是否违反法律、行政法规强制性规定而判别合同效力时，主要是如何判断法律、行政法规的强制性规定是属于效力性强制性规定还是属于管理性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”对于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”的类型和定义，法律并无明确规定，但《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出：“如果强制性规范规制的是合同行为本身，即只要该合同行为发生，即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规范的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握。”本案租赁合同标的物为国有划拨土地使用权，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。未签订土地使用权出让合同、未缴纳土地出让金，又未经市人民政府土地管理部门批准，不得将划拨土地使用权转让、出租或抵押，也就是不得进行流转或设定他项权利。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽未明确规定违反此类规范将导致合同无效，但如果违反此规定对划拨土地使用权进行处置，显然损害了国家利益。再者，该强制性规定明显规范的不是当事人的“市场准入”资格，而是规范城镇国有划拨土地使用权的转让、出租或抵押的合同行为，结合前述最高人民法院指导意见，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条应属效力性强制性规定。《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条规定：“有下列情形之一的，不得进行土地使用权的转让、出租和抵押：（一）未取得土地使用证、房屋所有权证的；（二）土地使用权或房屋权属不清的；（三）土地在城市拆迁范围的；（四）依法限制土地使用权属变更的；（五）未付清全部地价款的。”该办法第四十三条规定：“划拨国有土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。划拨土地使用权符合《条例》第四十五条第一款规定条件的，经市、县国土部门和房地产管理部门批准后，可按本办法第三章规定进行转让、出租、抵押。”该办法第五十条规定：“未经批准捜自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，县级以上国土部门应没收其非法收入，并可处以非法收入额50%以下的罚款。”《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》明确规定擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，转让、出租、抵押无效，该办法虽属地方性法规，不能直接适用于本案，但因其在本行政区内具有普遍约束力，人民法院在审理案件时也应当作为规范性文件适当考虑予以参照，特别是要考虑不能因对规范性文件的理解适用不当而造成上、下位阶规范性文件出现冲突。结合本案，如果把《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的强制性规定理解界定为“管理性强制性规定”，那么就会造成与《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》出现冲突。将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的强制性规定理解界定为“效力性强制性规定”，更符合立法主旨和最高人民法院的指导意见精神，也能避免出现上、下位阶规范性文件出现冲突。因此,本案土地租赁合同应属违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同，应认定为无效合同。（三）无效合同应当恢复到违法前的状态，双方将依照合同从对方取得的财产予以返还，不支持获利，这是法律最低的保护形式。合同被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，龙祥公司继续使用该土地已丧失了合法依据，依据该法第五十八条的规定,合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于龙祥公司在租赁土地上投资固定资产的事实，因合同无效而造成龙祥公司资产损失的处理是本案的焦点问题。平盐公司请求将土地恢复原状后返还，其实际目的是将不动产拆除而排除平盐公司对土地使用权的使用障碍，并包含有对龙祥公司的损失不予赔偿的诉讼含义。由于龙祥公司投资固定资产的存在，在资产未得到处理的情况下，因房、地权属主体分离，平盐公司收回土地的目的在现实中也就难以实现，事实上会导致法院的判决也出现了不具有可执行性的状况，当事人会因此继续诉讼甚至一方或双方当事人会采取过激行为而造成矛盾激化，既给当事人造成诉累，也浪费司法资源，同时也引发不稳定因素。从全面处理矛盾纠纷出发，保留场地，平盐公司可以继续用作堆场，可以继续经营并可从政府获取补助，对因合同无效给平盐公司造成的财产损失一并处理补偿，可避免出现遗漏，也能体现社会和谐效果。（四）《物料堆存协议书》的权利义务关系明确，但平盐公司有严重的违约行为。《物料堆存协议书》七条约定：“本协议期限届满时，如甲方或盐田国际集装箱码头有限公司不使用、政府不征用此地，甲方不得转租给盐田国际集装箱有限公司以外的单位，并按本合同约定的物料堆存费率协商签订延期合同。”但平盐公司违反协议，在合同履行过程中将涉案地块租赁给案外人，属于严重违约。更为严重的是，平盐公司自2019年8月19日起竟然在经营地点安排案外人堵路，并继续侵占前述土地及相关设施，妨碍龙祥公司经营并行使相关权利，导致龙祥公司遭受巨大损失，经营损失每天约16万元。尽管龙祥公司多次通知平盐公司处理，但平盐公司一直拖延，竟然违法安排案外人堵路，导致龙祥公司不能经营，道路不能通行。根据龙祥公司事后向涉案土地使用人员了解和调查，目前，涉案地块上面还有几家单位在使用龙祥公司建设的硬化路面、道路、厂房等，龙祥公司的证据证明，平盐公司通过深圳市XX供应链有限公司将总面积6000平方米的龙祥公司建设的硬化路面部分租给案外人吴X飞。龙祥公司不是不愿意搬离，而是因为还要找到合适的堆存地点，这不容易，在目前盐田区大力推进城市建设的情况下，很难找到合适地块用于停放拖车。关键是平盐公司没有对龙祥公司在涉案地块上的工程建设进行任何合理补偿，根据双方合同目的，地面硬化是必须的，否则无法堆垛集装箱，不建设厂房，不提供附加服务，涉案地块就仍然是不毛之地。龙祥公司接手涉案地块时，除了沟、坑还有山包，进行建设是必然，否则涉案土地不能被使用，对于龙祥公司的建设平盐公司也是一直同意的。退一步讲，就是政府收购违法建筑，也会补偿，作为平盐公司更应当知道市场规则，支出和补偿应该相等，现在平盐公司堵门堵路明显是一种暴力行为。（五）本案一审中，龙祥公司申请就本案资产进行评估，但一审法院没有准许，一审程序不合法。2010年11月1日，龙祥公司与平盐公司签订《物料堆存协议书》，作为涉案地块承租人，龙祥公司经平盐公司同意在不改变堆场用途的前提下，在荒芜废弃的土地上进行平整及地面硬化（包括材料人工机械费用合计约400万元），形成通向用地的混凝土道路400米，通水满足供给要求，通电（包括变压器、变压器房投入）并进行管、线连接相通，建设道闸口、板声及厕所，并构建灯杆、灯塔、宿舍，形成场内、场外车间、车场围网等，投入总计约1000万元。根据龙祥公司提供的证据，建造建筑物、构筑物已经征得出租人同意，每年均续签《物料堆存协议书》并办理手续，龙祥公司按约支付了土地租赁费。（六）结合一审庭审查明的事实，涉案土地由平盐公司控制并使用，龙祥公司没有义务支付租金，但平盐公司应当赔偿龙祥公司的经营损失。平盐公司上诉请求：1.维持一审判决第一、三、四项，撤销第二、五项，改判龙祥公司以14元/平方米/月为基数向平盐公司支付逾期返还土地占用费，直至将土地使用权归还给平盐公司（从2019年5月1日暂计至2019年9月30日为3,391,640元，持续计算至所有土地使用权归还之日）；2.上诉费及相关费用由龙祥公司承担。事实和理由：（一）龙祥公司未及时交还涉案土地使用权，应向平盐公司缴纳土地占用费。根据《物料堆存协议书》及相关的补充协议，双方以协议形式最终确认双方合作关系到2019年4月30日止，而且平盐公司于2018年10月26日以书面形式明确告知龙祥公司合同到期后，因公司发展的需要将不再续期，要求龙祥公司在合同期满返还承租土地。双方《协议书》第六条约定：“在本协议期内，若甲方业务拓展需要收回该堆场时，甲方须提前30天书面通知乙方，乙方应按甲方要求按时将堆场还原并交还给甲方。”《协议书》第九条约定：“在本协议期限届满或者本协议解除时，乙方应按照甲方要求按时将堆场还原并无条件将堆场交还给甲方。”平盐公司在合同到期近半年前就已通知龙祥公司不再续租，已完全尽到合同约定，龙祥公司接到通知向平盐公司申请延长租期，平盐公司以书面方式再次明确告知合同到期后不再续签。2019年4月30日后，双方未形成续租合意，根据双方《协议书》约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，双方所签合同自然终止，龙祥公司继续占用涉案土地就没有法律依据和合同依据，龙祥公司应该在2019年5月1日前将涉案土地交还给平盐公司，龙祥公司一直未交还属于非法占用。根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，龙祥公司应该向平盐公司支付非法占用土地期间的费用，直至将土地使用权归还给平盐公司。（二）一审法院对龙祥公司非法占用土地费用的酌定明显错误。一审法院认为按平盐公司主张的价格计算土地占用费没有事实根据，酌定参照《物料堆存协议书》的租金金额即每月184,117.6元的标准计算合同到期后的土地占用费用，一审法院该酌定缺乏法律依据。从2019年5月1日开始，龙祥公司继续占用涉案土地就属于非法侵占。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”租赁合同期满，双方基于合同产生的租赁法律关系归于消灭，在双方没有达成新的合意的情况下，一审法院简单适用原租金标准来确定土地占用费，违反公平自治原则，而龙祥公司也是以14元/平方米/月的价格租赁给第三方。在租金价格不断上涨的形势下，一审判决有鼓励侵权，助长不诚信行为之嫌，也违反了赔偿损失以弥补为常态、惩罚为特例的法律规定。我国合同法和侵权责任法对于损失赔偿所采取的均是完全赔偿原则，由于租金是一个变动而非恒定的价格，以实际侵权时段内同类地段的市场租赁价格来确定占用费，才能补足龙祥公司侵权行为所造成的损失。龙祥公司向一审法院起诉请求：1.平盐公司继续履行《物料堆存协议书》，如不能继续履行则赔偿损失1500万元并退还押金256,000元、7月和8月租金251,627.9元（184,118元×41天/30天）；2.平盐公司排除妨碍，解除堵门行为，并赔偿龙祥公司停业损失48万元（自2019年8月19日起至实际排除妨碍之日止，每天按16万元经营收益计算，暂计至起诉之日）；3.平盐公司承担本案保全费用、律师费用及诉讼费用。后龙祥公司变更第1项诉讼请求为：确认《物料堆存协议书》无效，平盐公司赔偿损失9,985,000元并退还押金256,000元、7至8月租金251,627.9元（184,118元×41天/30天）。平盐公司向一审法院反诉请求：1.龙祥公司立即清除位于深圳市××区XX火车站堆场48452平方米场地内的建筑物及附着物，并将该场地返还给平盐公司；2.龙祥公司向平盐公司支付逾期返还暂计至2019年9月30日的土地占用费3,391,640元（以14元/平方米/月的标准，自2019年5月1日起计至实际返还土地之日止）；3.龙祥公司按照协议约定的日利率1‰的标准支付暂计至2019年9月30日的逾期支付土地占用费利息203,498.4元（自2019年5月1日起计至款项还清之日止）；4.平盐公司无需退还龙祥公司交纳的租赁保证金256,000元；5.龙祥公司承担本案诉讼费、律师费、保全费、保全担保费等相关费用。一审法院认定事实：（一）土地权属及性质。涉案地块位于广东省××镇，属于宗地号XXXX地块（宗地面积154609.55平方米）中的一部分，权利人原为深圳平盐铁路有限公司（以下简称平盐铁路公司），2012年4月20日变更权利人为平盐公司，土地用途为铁路用地，属于行政划拨用地，无地价。龙祥公司主**盐公司出租涉案地块未办理行政审批手续，平盐公司未提交相关行政审批手续的证据。（二）协议签订情况。2010年，龙祥公司与平盐铁路公司签订《物料堆存协议书》，主要内容有：1.平盐铁路公司将XX火车站堆场（约25000平方米）按现状有偿提供给龙祥公司使用，用途为车辆停放及物料堆存。龙祥公司如需用水、电等，均由龙祥公司自行解决，平盐铁路公司不负担任何费用。2.使用期限为2010年11月1日起至2011年10月31日止。3.龙祥公司向平盐铁路公司交纳物料堆存押金256,000元，并在协议期限届满或者协议解除时无息退还。约定租金每月128,000元，每月5日之前支付，逾期支付的，按照每日1‰支付违约金。4.龙祥公司未经平盐铁路公司书面同意不得改变堆场用途，不得建设永久性建筑物，如需建造临时建筑物，须经平盐铁路公司同意并向政府部门办理完整的报建手续、消防及环保手续。5.出入车辆的XX站站内道口改造由龙祥公司实施并承担费用。6.在协议期限内，若平盐铁路公司需收回堆场，须提前30天书面通知龙祥公司，龙祥公司应按平盐铁路公司要求按时将堆场还原并交还，本协议立即解除，平盐铁路公司免收最后1个月堆存费。若国家征收堆场，龙祥公司应按政府要求按时将堆场还原并交还给平盐铁路公司，双方互不承担赔偿责任。7.协议届满时，如平盐铁路公司或盐田国际集装箱码头有限公司不使用、政府不征用此地，不得转租给盐田国际集装箱有限公司以外的单位，并协商签订延期合同。8.龙祥公司若违反协议，押金作为违约金，平盐铁路公司有权不予退还。9.协议期限届满或解除时，龙祥公司应按平盐铁路公司要求按时将堆场还原并无条件将堆场交还。2010年11月2日，龙祥公司与平盐铁路公司签订《补充协议》，约定龙祥公司不得将涉案地块转租或分租给任何第三方，否则平盐铁路公司有权立即解除本协议且不作任何赔偿。2011年，龙祥公司与平盐铁路公司签订《补充协议（二）》，延长协议有效期至2012年10月31日。2012年，平盐铁路公司变更为现名称即深圳平盐海铁联运有限公司。2012年至2018年，龙祥公司与平盐公司连续每年签订《补充协议》，将协议有效期延至2019年4月30日。其中，2017年5月1日生效的《补充协议八》将原面积变更为54000平方米，按照3元/平方米计算每月租金为162,000元；2018年5月1日生效的《补充协议九》将单价变更为3.8元/平方米，每月租金变更为205,200元；2018年8月1日生效的《补充协议十》将54000平方米变更为48452平方米，每月租金变更为184,117.6元。（三）协议履行情况。龙祥公司签订协议后，修建了保安岗亭、办公楼、仓库、汽修厂、配套厨卫等活动板房或钢架结构设施，并对场地进行了平整、水泥硬化、通水通电等，用于堆场、停车场、车辆维修及日常办公等。龙祥公司未提交平盐铁路公司或平盐公司同意修建的书面材料。2018年10月26日，平盐公司向龙祥公司发出《关于合同期满相关事宜的通知书》，提出在2019年4月30日合同期满后不再续期，期满后2个月内结清费用，龙祥公司应保持场地及附属设施完好并于2个月内交还。2018年11月5日，龙祥公司向平盐公司复函，提出续约及补偿的要求。2019年7月19日，平盐公司向龙祥公司发出《关于限期交还场地的通知书》，写明需要收回自用，要求龙祥公司在2019年8月15日前恢复原状予以交还，同时结清水电等费用。龙祥公司确认收到上述通知书。双方在一审庭审中均确认，龙祥公司已经按照每月184,117.6元的金额交付了2019年5月1日至8月30日期间的费用。2019年8月19日，平盐公司设置了保安岗亭及门挡。（四）本案审理过程中，一审法院依平盐公司的申请作出（2019）粤0308执保589号民事裁定，并根据上述裁定冻结龙祥公司名下平安银行深圳盐田港支行账户11×××01、中国建设银行股份有限公司深圳梧桐山支行账户44×××95内的存款3,851,138.4元。一审法院认为，平盐铁路公司（因平盐铁路公司更名，权利义务由平盐公司继受，以下均称平盐公司）根据堆存协议将涉案地块提供给龙祥公司使用，平盐公司不参与经营、不承担风险，只按月向龙祥公司收取费用，因此，堆存协议性质是土地使用权租赁合同，本案案由为租赁合同纠纷。本案争议焦点一是堆存协议及其各补充协议是否有效，二是双方各自应当承担何种权利义务。关于堆存协议及其各补充协议是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，涉案地块所属宗地用途为“铁路用地”，平盐公司将该划拨土地中的一小部分用于物料堆存及车辆停放，未损害国家、集体、社会公共利益及第三人的利益。一审法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条未直接规定违反该条的行为无效，划拨土地的使用属于有关行政主管部门的行政管理事项，上述条款应属管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，违反该条款规定出租划拨土地使用权可能会受到行政主管部门的查处，但不会影响租赁合同的效力。本案双方自2010年签订堆存协议后，每年签订续期补充协议，至2019年共续期8次，在协议实际履行的近9年时间内，双方均未对协议效力问题提出异议，且龙祥公司的诉讼请求仍是要求继续履行协议，故一审法院认定该协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，堆存协议及其补充协议有效，双方均应依约履行。关于龙祥公司要求平盐公司赔偿损失9,985,000元的本诉请求，一审法院认为，龙祥公司未提交平盐公司同意其修建各类临时建筑的书面材料，龙祥公司进行建设的行为违反了协议第四条，龙祥公司应当自行承担法律后果。协议第一条约定通水通电由龙祥公司自行解决并自行承担费用，协议第五条约定站内道口改造由龙祥公司承担费用，龙祥公司要求平盐公司赔偿其建设费用没有合同依据和法律依据。并且双方协议一年一签，龙祥公司作为市场经营主体，应当对自身行为的收益和风险进行评估，故龙祥公司要求平盐公司承担其投入资金的损失没有合同依据和法律依据，一审法院不予准许龙祥公司关于对涉案地块上龙祥公司建设的建筑物和设备进行评估的申请，对龙祥公司该项诉讼请求不予支持。关于龙祥公司要求排除妨碍，解除堵门行为以及要求平盐公司赔偿停业损失的本诉请求，一审法院认为，协议期限已届满，龙祥公司继续占用涉案地块没有合同依据和法律依据，平盐公司采取设置障碍等行为，系维护自身合法权益所采取的正当的自力救济行为，龙祥公司该项诉讼请求没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。关于平盐公司要求龙祥公司立即清除涉案场地建筑物及附着物并立即交还的反诉请求，该项反诉请求符合协议第九条的约定，有合同依据，一审法院予以支持。本案审理过程中，平盐公司提出清除场地附着物、立即返还的先予执行申请，因该申请内容为其反诉请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条关于先予执行的条件，一审法院不予准许。龙祥公司认为平盐公司将涉案地块转租给盐田国际集装箱有限公司以外的单位，违反协议第七条，一审法院认为，2018年8月1日生效的《补充协议十》将54000平方米变更为48452平方米，减少的面积部分不再属于协议标的，不再受协议约束，一审法院对龙祥公司该项主张不予采纳。关于平盐公司要求龙祥公司按每月每平方米14元的价格支付逾期返还的土地占用费（自2019年5月1日起至实际返还土地之日止）的反诉请求，一审法院认为，龙祥公司无故继续占用涉案地块，应当继续支付土地占用费，双方均确认龙祥公司已按每月184,117.6元的金额交付了2019年5月1日至8月30日期间的费用，该部分费用平盐公司无需退还。平盐公司主张按照每月每平方米14元的价格计算土地占用费没有事实根据，一审法院酌定参照租金金额即每月184,117.6元计算自2019年9月1日起至土地实际返还之日止的土地占用费。龙祥公司主张依照协议第六条应免收1个月的堆存费，但第六条的适用条件是协议期限内平盐公司收回堆场，不适用于本案协议已经履行完毕的情形，一审法院对龙祥该项主张不予采纳。关于平盐公司要求龙祥公司按每日1‰的标准支付逾期支付土地占用费的利息（自2019年5月1日起至实际返还土地之日止）的反诉请求，一审法院认为，协议第三条约定的是逾期支付物料堆存费按照每日1‰的标准支付违约金，本案中，龙祥公司一直按期支付租金至2019年8月30日，在案件进入诉讼程序后才没有继续支付，协议亦已于2019年4月30日到期，平盐公司的该项诉讼请求没有事实根据和合同依据，一审法院不予支持。关于平盐公司主张无需返还龙祥公司交纳的租赁保证金256,000元的反诉请求，龙祥公司在协议期满后拒不返还土地，违反了协议第九条关于按时还原并返还场地的约定，根据协议第八条的约定，平盐公司有权将押金作为违约金不予退还，平盐公司该项反诉请求有合同依据，一审法院予以支持。关于双方主张的律师费，因双方均未提交证据，一审法院对双方的该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条的规定，判决：一、深圳市龙祥货运有限公司应于判决生效之日起立即将涉案地块恢复原状并返还给深圳平盐海铁联运有限公司；二、深圳市龙祥货运有限公司按照每月184,117.6元的标准向深圳平盐海铁联运有限公司支付自2019年9月1日起至实际返还土地之日止的土地占用费；三、深圳平盐海铁联运有限公司无需返还深圳市龙祥货运有限公司交纳的押金256,000元；四、驳回深圳市龙祥货运有限公司的全部诉讼请求；五、驳回深圳平盐海铁联运有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费43,802.88元，由深圳市龙祥货运有限公司承担。反诉案件受理费17,780.55元，由深圳平盐海铁联运有限公司承担16,870元，由深圳市龙祥货运有限公司承担910.55元。案件保全费5000元，由深圳市龙祥货运有限公司承担。前述反诉受理费、保全费已由深圳平盐海铁联运有限公司预交，其多预交的反诉受理费910.55元、保全费5000元由一审法院予以退回。深圳市龙祥货运有限公司多预交的本诉受理费14,305.12元与其应向一审法院交纳的反诉受理费910.55元、保全费5000元相抵后，剩余8394.57元由一审法院予以退回。本院经审理查明：（一）龙祥公司在二审中向本院提交了2020年4月20日拍摄的9张货柜堆场现场照片，主张涉案场地已由平盐公司实际控制管理。平盐公司对此质证表示，照片中无任何可识别的标志性建筑、设施，不能证明拍摄地点为涉案场地，仅该照片内容也不能证明涉案场地为平盐公司控制管理。（二）本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉意见，本案二审争议的焦点在于：（一）一审法院受理本案是否违反专属管辖规定；（二）涉案租赁合同是否合法有效；（三）一审判决对双方民事责任的认定处理是否适法妥当。关于一审法院受理本案是否违反专属管辖规定的问题，龙祥公司上诉称本案应由土地所在地人民法院即深圳市龙岗区人民法院专属管辖。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第一款的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项所规定专属管辖的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，而本案为租赁合同纠纷，并非前述司法解释规定所明确的物权纠纷。虽然《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款规定房屋租赁合同纠纷等4类合同纠纷也按照不动产纠纷确定管辖，但土地租赁合同纠纷不在该明文列举的4类特殊合同纠纷范围之内。鉴于双方已约定涉案合同纠纷由一审法院管辖，在司法解释及相关审判业务规范性文件亦未明确土地租赁合同纠纷适用专属管辖的情况下，一审法院受理本案无明显不当，本院对龙祥公司关于撤销一审判决并将本案移送深圳市龙岗区人民法院的请求不予支持。关于涉案租赁合同是否合法有效的问题。本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款虽规定出租划拨土地使用权须经市、县人民政府土地管理部门批准，但前述规定及该条例第四十六条并未明文规定违反后果为合同无效，《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）第十项中针对出租划拨建设用地使用权，亦明确应由出租人按照有关规定申报、上缴租金中所含土地收益，“不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续”。经综合前述强制性规定的违反后果及国家对建设用地二级市场管理政策的改革情况，就未经批准的划拨土地租赁合同而言，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款不宜视为效力性强制性规定。据此，本院对龙祥公司关于涉案租赁合同因违法而无效的上诉主张不予支持。关于一审判决对双方民事责任的认定处理是否适法妥当的问题。首先，龙祥公司上诉主张应赔偿其在土地上投资的“固定资产”，本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条关于非产权人在他人财产上增添附属物的处理规定，添附未经土地权利人同意的，承租人不得请求赔偿或补偿；添附经土地权利人同意的，土地上的添附物应按双方约定处理。本案中，双方合同约定如建造建筑物则须经平盐公司同意，而龙祥公司就其本案主张赔偿的建筑物及附属设施，并未举证证明平盐公司曾同意其建造，且即使其建造经过平盐公司同意，因涉案租赁合同及其补充协议约定的租期已经届满，该合同亦已明确约定在期满后应将场地还原并无条件交还，故龙祥公司关于赔偿其“固定资产”费用的请求，与法律规定和合同约定不符，一审法院未予支持并无不当。其次，龙祥公司上诉主张其无须支付占用费，且平盐公司应退还押金、2019年7至8月租金并赔偿停产损失。本院认为，双方租期按约至2019年4月30日届满，平盐公司已按约在到期半年前通知龙祥公司不再续约，并在2019年7月再次通知龙祥公司在8月15日前恢复原状并交还场地，而龙祥公司在已无合同依据的情况下继续占有涉案场地，有违《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定的租赁期满后返还租赁物的承租人法定义务，以及双方合同中关于协议期满应按平盐公司要求按时还原并无条件交还的约定义务，构成违约及无权占有。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，平盐公司作为出租人和建设用地使用权人，有权以请求支付无权占有期间占用费的形式，要求龙祥公司承担违约赔偿责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定及双方合同约定，平盐公司亦有权将押金作为违约金不予退还。租期届满后，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百三十五条的规定，平盐公司作为建设用地使用权人还有权行使返还原物的物权请求权，在经两次通知给予合理搬迁期限而龙祥公司仍未交还土地的情况下，平盐公司在涉案土地上设置岗亭、门档，依现有证据未逾越合理范围，并未侵害龙祥公司依双方合同约定或法律规定可享有的合法财产权益。而龙祥公司作为违约方和无权占有人，反而主张守约方、土地权利人退还占用期间租金及赔偿“停产损失”，于法无据，本院对龙祥公司前述上诉主张均不予支持。龙祥公司二审提交场地照片主**盐公司已实际控制管理场地，但其提交的照片并未显示场地的现占有人，鉴于龙祥公司在一审反诉答辩中已自认与案外人签订了“合作协议”，并将钢结构建筑、修理车间等交由案外人使用，在本案现有证据既不能证明龙祥公司或该案外人已搬离或交还涉案场地，也不能证明龙祥公司或该案外人已向平盐公司提出配合搬离要求的情况下，本院对龙祥公司该上诉理由亦不予采信。第三，平盐公司上诉称应按每月每平方米14元的标准计付土地占用费。本院认为，按平盐公司提交的证据，该计付标准系来源于案外人向平盐公司发出函件中记载的向龙祥公司承租的价格，在龙祥公司否认与该案外人存在转租关系的情况下，因无其他现有证据可佐证占用期间的市场租金标准即为每月每平方米14元，一审法院参照双方合同约定的租金标准确定占用费，并无明显不当，本院对平盐公司该上诉主张不予支持。综上所述，龙祥公司、平盐公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计121,568.88元，由深圳市龙祥货运有限公司、深圳平盐海铁联运有限公司按其分别已预交金额各自负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  蔡妍婷审  判  员  刘灵玲二〇二〇年八月十一日书记员（兼）  李开宇