湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘07民再25号 上诉人(原审原告)：湖南澧县农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省澧县澧阳街道水德庙居委会翊武路475号。 法定代表人：王元林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：云飞，湖南城头山律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：雷平，男，1965年1月8日出生，汉族，湖南省澧县人，住湖南省澧县。 被上诉人（原审第三人）：张兴平，男，1970年2月16日出生，汉族，湖北省松滋市人，住湖北省松滋市。 委托诉讼代理人：沈兴旭，男，1948年1月13日出生，汉族，湖北省松滋市人，住湖北省松滋市。 上诉人湖南澧县农村商业银行股份有限公司（以下简称澧县农商行）与被上诉人雷平、张兴平金融借款合同纠纷一案，湖南省澧县人民法院（以下简称澧县法院）于2016年1月4日作出的（2015）澧民二初字第1547号民事判决已经发生法律效力，经该院审判委员会讨论决定，于2019年5月30日作出（2019）湘0723民监2号民事裁定，再审该案，再审案号（2019）湘0723民再3号。2019年2月1日，第三人张兴平以澧县农商行、雷平作为共同被告向该院提起第三人撤销之诉，该院于2019年6月6日作出（2019）湘0723民初336号民事裁定，决定将第三人张兴平的诉讼请求并入（2019）湘0723民再3号中进行审理。该院于2020年3月4日作出（2019）湘0723民再3号民事判决，澧县农商行不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人澧县农商行的委托诉讼代理人云飞，被上诉人张兴平的委托诉讼代理人沈兴旭到庭参加诉讼。被上诉人雷平经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 澧县农商行上诉请求：撤销澧县法院（2019）湘0723民再3号民事判决，改判维持澧县法院（2015）澧民二初字第1547号民事判决，驳回张兴平的诉讼请求。事实和理由：一、再审认定湖北省松滋市人民法院（以下简称松滋市法院）和澧县法院查封事实错误。松滋市法院仅查封澧房权证盐井字第××号房屋所有权证项下的房屋（以下简称2957号房屋），未查封澧国用（2010）第1549号土地使用权证项下的土地使用权（以下简称1549号土地使用权）和澧房权证盐井字第××号房屋所有权证项下的房屋（以下简称2959号房屋），且未向澧县国土资源局送达查封裁定和协助执行通知；澧县法院也只查封2957号房屋，未涉及土地且未送达澧县国土资源局。故2959号房屋和1549号土地使用权未被法院查封。二、再审认定松滋市法院和澧县法院对1549号土地使用权和2959号房屋进行了查封属法律适用错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第二款规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。第二十六条规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本案中，法院未就2959号房屋和1549号土地使用权在澧县房地产管理局和澧县国土资源局办理查封登记，未取得查封的登记公示效力，澧县农商行作为善意第三人，对查封事实不知情也无过错，行政部门也为2959号房屋和1549号土地使用权办理了抵押登记，优先受偿权应当受到保护。三、再审认定雷平与澧县农商行签订的抵押合同无效属适用法律错误。1.抵押合同中载明的抵押物为2959号房屋和1549号土地使用权，不是被查封的2957号房屋，抵押合同未损害案外人权益，不属于违反法律强制性规定而无效的合同；2.即使抵押合同无效，也应是部分无效，本案中，2957号房屋和2959号房屋未进行土地使用权分户，沈兴旭与雷平委托合同纠纷一案仅对2957号房屋进行了查封，按照房地一体的原则，应当是查封了2957号房屋对应的土地使用权，对1549号未查封部分的土地使用权抵押及2959号房屋的抵押依法成立，抵押合同涉及的2957号房屋对应的土地使用权抵押约定无效，其他部分依法有效。 张兴平辩称：请求维持澧县法院（2019）湘0723民再3号民事判决。一、根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，澧县农商行和雷平签订的抵押合同违法。二、澧县农商行《抵押合同》《抵押清单》《土地使用权抵押申请表》清楚载明抵押财产包括2957号房屋，但未对该房产办理他项权证，抵押合同违法。三、澧县农商行主张其与雷平签订的抵押合同部分无效、部分有效的说法没有法律依据。 雷平未作答辩。 澧县农商行于2015年11月12日起诉请求：1.判令雷平偿还澧县农商行贷款本金200000元，利息6720元（计算至2015年11月22日）并依法支付后期利息至贷款本息实际还清之日；2.确认澧县农商行对雷平抵押的房产享有优先受偿权；3.雷平负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年1月26日，雷平与澧县农商行所属单位澧县盐井信用社签订了一份借款合同，合同约定：盐井信用社向雷平提供贷款200000元，借款期限为2014年1月27日至2016年1月27日，贷款月利率为8.4‰，按季结息。合同第五条的违约责任部分规定“违反本合同规定的义务，贷款人有权停止发放本合同项下未发放的贷款，提前收回尚未到期的贷款本息”。同时，双方还签订了一份抵押合同，约定雷平用登记在自己名下位于澧县盐井镇××一宗房产（房产证号为：澧房权证盐井字第××号，国有土地使用权证为：澧国用【2010】第1549号)对该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。当日，盐井信用社按约定向被告雷平发放了200000元贷款。雷平取得贷款后，仅偿还了至2015年7月2日前的贷款利息，截止到2015年11月2日尚欠贷款本金200000元,利息6720元未偿还。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案澧县农商行所属盐井信用社与雷平签订的借款合同和抵押合同合法有效，双方均应受合同约束，全面履行合同义务。澧县农商行给雷平发放了200000元贷款，履行了自己的合同义务，但雷平仅将贷款利息偿还至2015年7月1日，之后再没有偿还贷款利息，违反了合同按季结息的约定，根据借款合同的约定，雷平违约后澧县农商行有权提前收回尚未到期的贷款本息。故雷平应依法承担相应的民事责任，即向澧县农商行偿还贷款本金、利息，并用抵押财产履行担保责任。 一审法院判决：一、雷平在该判决生效后5日内偿还澧县农商行贷款本金200000元、到期利息6720元（利息计算至2015年11月2日）及至生效判决指定的履行期届满之日止的利息。二、澧县农商行对雷平抵押的房产享有优先受偿权。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，减半收取2200元，由雷平负担。 一审法院再审认定事实：2013年6月18日，雷平到第三人张兴平处赊购油菜籽24吨，并于2013年9月3日给张兴平立下115600元欠据一张，约定在2013年9月10日前付清。后雷平于2013年9月18日、9月30日分别向张兴平支付货款20000元、30000元。张兴平对雷平欠下的货款65600元，经多次催讨未果，遂于2013年12月12以雷平和其妻万大梅为共同被告向松滋市法院提起民事诉讼，并申请松滋市法院对雷平、万大梅的房产进行财产保全。2013年12月16日，松滋市法院作出(2013)鄂松滋民初字第02020-1号民事裁定：对雷平、万大梅位于湖南省澧县盐井镇××组的房产[房产证号为：澧房权证盐井字第××号，土地使用证号为澧国用（2010）第1549号]进行了查封，并于当日向澧县房地产管理局送达了协助执行通知书，请其协助暂停该房产的抵押、过户手续。2014年1月20日松滋市法院作出（2013）鄂松滋民初字第02020号民事判决：1、由雷平于本判决生效后十日内支付张兴平油菜籽价款65600元。并从2013年9月11日至清偿之日按中国人民银行同期同类贷款利率标准据实计付利息。2、驳回张兴平的其他诉讼请求。 2014年1月26日，雷平与澧县农商行所属单位澧县盐井信用社签订了一份借款合同，合同约定：盐井信用社向雷平提供贷款200000元，借款期限为2014年1月27日至2016年1月27日，贷款月利率为8.4‰，按季结息。合同第五条的违约责任部分规定“违反本合同规定的义务，贷款人有权停止发放本合同项下未发放的贷款，提前收回尚未到期的贷款本息”。同时，双方还签订了一份抵押合同，约定雷平用登记在自己名下位于澧县盐井镇××一宗房产（房产证号为：澧房权证盐井字第××号、澧房权证盐井字第××号，国有土地使用权证为：澧国用[2010]第1549号）对该笔贷款提供抵押担保，并于2014年1月28日向澧县国土资源局申请办理了抵押登记。当日，盐井信用社按约定向雷平发放了200000元贷款。雷平取得贷款后，仅偿还了至2015年7月2日前的贷款利息，截至到2015年11月2日尚欠贷款本金200000元和利息6720元未偿还。 再审另查明：案外人沈兴旭因与雷平、万大梅委托合同纠纷一案，向澧县法院申请财产保全。该院于2013年12月5日作出（2013）澧民三初字第1286号民事裁定，对雷平、万大梅位于湖南省澧县盐井镇××组的房产[房产证号为：澧房权证盐井字第××号，土地使用证号为澧国用（2010）第1549号]进行了查封。第三人张兴平于2018年11月在该院受理案外人沈兴旭诉澧县农商行盐井支行、澧县农商行、雷平确认合同无效纠纷一案后才得知其民事权益受到损害，其于2019年2月1日以澧县农商行、雷平作为共同被告向该院提起本案所涉第三人撤销之诉。 一审法院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按约全面履行自己的义务。澧县农商行与雷平签订的借款合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。澧县农商行依约向雷平发放了200000元贷款，履行了自己的合同义务，但雷平仅将贷款利息偿还至2015年7月1日，之后再没有偿还贷款利息，违反了借款合同按季结息的约定。根据借款合同的约定，雷平违约后澧县农商行有权提前收回尚未到期的贷款本息。故雷平应承担向澧县农商行偿还本金和利息的责任。2013年12月5日、16日，该院和松滋市法院分别作出了（2013）澧民三初字第1286号和（2013）鄂松滋民初字第02020-1号民事裁定，查封了雷平和其妻万大梅位于澧县盐井镇××组的房产（仓库），期间，雷平、万大梅对上列房屋不得买卖、出租、抵押。2014年1月，雷平用已经查封的上述房屋及其土地，向澧县农商行盐井支行办理了抵押借款并且在澧县国土资源局办理了抵押登记。雷平以被人民法院查封的财产进行抵押，违反了法律的强制性规定，抵押合同无效，损害了案外人沈兴旭和第三人张兴平的权利。该院作出的（2105）澧民二初字第1547号民事判决认定雷平与澧县农商行签订的抵押合同合法有效，并判决澧县农商行对雷平抵押的房产享有优先受偿权属认定基本事实不清、适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。 一审法院再审判决：一、撤销澧县法院（2015）澧民二初字第1547号民事判决；二、雷平应偿还澧县农商行借款本金人民币200000元、并支付至2015年11月2日止的利息6720元，自2015年11月3日起至借款实际付清日止的利息按中国人民银行有关规定及借款合同约定计付，利随本清，限该判决生效之日起十日内付清；三、驳回澧县农商行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由雷平负担。 澧县农商行不服，向本院提起上诉。 二审中，澧县农商行未向本院提交证据。张兴平向本院提交房屋产权情况一份，拟证实澧房权证盐井字第××号房屋在2016年已被雷平违法抵押给澧县农商行。澧县农商行质证认为，该份房屋产权情况来源于评估报告，是在沈兴旭和张兴平向澧县法院申请执行过程中进行的评估，因为没有分户，所以要用澧房权证盐井字第××号和澧房权证盐井字第××号房屋清偿。本院认为，张兴平提交的上述证据未提交原件核对，澧县农商行未认可，不予认定。 本院二审查明： ㈠案外人沈兴旭起诉雷平、万大梅委托合同纠纷一案的情况。因雷平欠付粮食款，2013年12月2日，沈兴旭向澧县法院起诉雷平、万大梅委托合同纠纷。沈兴旭申请财产保全，澧县法院于2013年12月5日作出（2013）澧民三初字第1286号民事裁定，对雷平、万大梅位于湖南省澧县盐井镇××组的房产[房产证号为：澧房权证盐井字第××号]进行了查封，冻结该房屋过户，但未对土地使用权办理保全手续。2014年3月13日，澧县法院作出了（2013）澧字民三初第1286号民事判决，判决雷平、万大梅偿还沈兴旭稻谷款78688元。 ㈡张兴平起诉雷平、万大梅买卖合同纠纷案的情况。因雷平欠付张兴平油菜籽货款65600元，经多次催讨未果，张兴平遂于2013年12月12日以雷平和其妻万大梅为共同被告向松滋市法院提起民事诉讼，并申请松滋市法院对雷平、万大梅的房产进行财产保全。2013年12月16日，松滋市法院作出(2013)鄂松滋民初字第02020-1号民事裁定：对雷平、万大梅位于湖南省澧县盐井镇××组的房产[房产证号为：澧房权证盐井字第××号]进行了查封，并于当日向澧县房地产管理局送达了协助执行通知书，请其协助暂停该房产的抵押、过户手续，但未对土地使用权办理保全手续。该查封为轮候查封。2014年1月20日，松滋市法院作出（2013）鄂松滋民初字第02020号民事判决：1、雷平于该判决生效后十日内支付张兴平油菜籽价款65600元，并从2013年9月11日至清偿之日按中国人民银行同期同类贷款利率标准据实计付利息。2、驳回张兴平的其他诉讼请求。 ㈢澧县农商行起诉雷平金融借款合同纠纷案的情况。2014年1月26日，雷平与澧县农商行所属单位澧县盐井信用社签订了一份借款合同，合同约定：盐井信用社向雷平提供贷款200000元，借款期限为2014年1月27日至2016年1月27日，贷款月利率为8.4‰，按季结息。合同第五条的违约责任部分规定“违反本合同规定的义务，贷款人有权停止发放本合同项下未发放的贷款，提前收回尚未到期的贷款本息”。同时，双方还签订了一份抵押合同，约定雷平用登记在自己名下位于澧××盐井镇三圣庙村的房产（房产证号为：澧房权证盐井字第××号、澧房权证盐井字第××号，国有土地使用权证为：澧国用[2010]第1549号）对雷平20万元借款和因此产生的利息、罚息、违约金等其他实现债权的一切费用提供抵押担保。2014年1月28日双方向澧县国土资源局申请并办理了抵押登记。当日，盐井信用社按约定向雷平发放了200000元贷款。雷平取得贷款后，仅偿还了至2015年7月2日前的贷款利息，截至到2015年11月2日尚欠贷款本金200000元和利息6720元未偿还。2015年11月，澧县农商行遂诉至澧县法院，请求：1、雷平偿还澧县农商行贷款本金200000元，利息6720元（计算至2015年11月22日）并依法支付后期利息至贷款本息实际还清之日；2、确认雷平对澧县农商行抵押的房产享有优先受偿权。2016年1月4日，澧县法院作出（2015）澧民初字第1547号民事判决：一、雷平在该判决生效后5日内偿还澧县农村信用合作联社贷款本金200000元、到期利息6720元（利息计算至2015年11月2日）及至生效判决指定的履行期届满之日止的利息；二、澧县农村信用合作联社对雷平抵押的房产享有优先受偿权。 2019年5月31日，澧县法院认为（2015）澧民初字第1547号民事判决确有错误，经该院审判委员会讨论决定，遂作出（2019）湘0723民监2号民事裁定，进入再审。 2018年11月张兴平在该院受理案外人沈兴旭诉澧县农商行盐井支行、澧县农商行、雷平确认合同无效纠纷一案后才得知其民事权益受到损害，2019年2月1日张兴平以澧县农商行、雷平作为共同被告向该院提起第三人撤销之诉。2019年6月6日，澧县法院将张兴平诉雷平、澧县农商行第三人撤销之诉案并入本案再审。遂形成本案诉讼。 ㈣2018年2月7日，沈兴旭起诉雷平、湖南澧县农村商业银行股份有限公司盐井支行、湖南澧县农村商业银行股份有限公司确认合同无效纠纷案，澧县法院作出（2018）湘0723民初167号民事判决，驳回沈兴旭的诉讼请求。沈兴旭不服，提起上诉，本院二审裁定发回重审。 ㈤涉案房屋和土地使用权情况。澧房权证盐井字第××号房屋所有权证上的房屋和澧房权证盐井字第××号房屋所有权证上的房屋均是在澧国用[2010]第1549号土地使用权证上载明的土地上，未分开办理土地权证。澧房权证盐井字第××号房屋产权证登记房屋用途为仓库，房屋层数1层，建筑面积为525.4㎡；澧房权证盐井字第××号房屋产权证登记房屋用途为办公，房屋层数1层，建筑面积为265.35㎡；澧国用[2010]第1549号土地使用权证登记土地为国有出让，用途为仓储用地，面积为3561㎡。 澧县国土资源局出具的2957号房屋《房屋产权情况表》载明他项权信息“抵押权人全称：澧县农村信用合作联社盐井信用社；抵押面积：790.75（㎡）；贷款金额：300000（元）”，同时载明限制信息“限制类型：司法限制；限制时间及发文单位：2013.12.06至2015.12.06（澧县法院）、2013.12.16至2015.12.16（松滋市法院）”。 另查明，2016年7月20日，湖南银监局批准澧县农商行开业，澧县农村信用合作联社及所辖农村信用社自行终止，债权债务由该行及其辖区分支机构承接。 本院认为，本案争议焦点为雷平与澧县农商行签订的借款抵押合同是否有效，应如何承担责任。 一、雷平与澧县农商行所属单位盐井信用社签订的案涉抵押合同部分有效。澧县法院和松滋市法院已分别于2013年12月5日、12月16日裁定查封了2957号房屋，查封期限为两年。2014年1月，雷平用2957号、2959号房屋和1549号土地使用权，向澧县农商行盐井支行办理抵押借款，双方并就上述房屋和土地在澧县国土资源局办理了抵押登记。2957号房屋和2959号房屋共用1549号土地使用权，两房并未分别办理土地使用权证，雷平在2957号房屋已被法院依法采取保全措施的情况下，仍然以该房及其占用范围的土地使用权抵押；澧县农商行在办理案涉资产抵押的过程中，已经明知2957号房屋及其占用范围土地使用权的状况，仍然继续为案涉借款办理抵押。雷平和澧县农商行的行为均违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（五）项“下列财产不得抵押：（五）依法被查封、扣押、监管的财产”和《中华人民共和国担保法》第三十七条“依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押”规定，抵押合同涉及2957号房屋和其占用范围内的土地使用权的部分应认定无效。但是抵押合同中关于2959号房屋和其占用范围内的土地使用权的部分抵押没有违反法律的情形，应认定有效。对澧县农商行上诉提出的抵押合同中关于2959号房屋及其占用范围内的土地抵押有效的观点，予以支持。 二、2957号房屋与2959号房屋应按其建筑面积的比例划分土地使用权后承担相应的责任。本案所涉两房屋存在于同一块土地上，两房屋的建筑面积并未重叠。根据“房随地走，地随房走”的原则，在没有其他证据的情况下，涉案两房屋对应的土地使用权可以参照各自建筑面积按比例划分。1549号土地使用权证载明的土地面积为3561㎡，两房屋的建筑面积合计790.75平方米，2957号房屋的建筑面积为525.4㎡，相对应的土地面积为2366.04㎡（即3561㎡×525.4÷790.75），2959号建筑面积为265.35㎡，相对应的土地面积为1194.96㎡（即3561㎡×265.35÷790.75）。 澧县农商行应以2959号房屋和对应的土地面积1194.96㎡就雷平所借20万元本金及利息行使抵押权优先受偿，对2957号房屋和其2366.04㎡土地使用权不享有优先受偿权。张兴平的诉讼请求部分有理，对有理部分予以支持。 虽然澧县农商行在一审起诉时要求雷平偿还后期利息至本息实际还清之日，但是鉴于澧县法院作出（2015）澧民二初字第1547号民事判决后，澧县农商行并未就该判决上诉或申诉，表明其认可（2015）澧民二初字第1547号民事判决，且在澧县法院再审后，澧县农商行上诉要求维持澧县法院原一审判决，故对雷平偿还澧县农商行20万元本金及利息的处理应以（2015）澧民二初字第1547号民事判决为准。 综上所述，澧县农商行的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、维持湖南省澧县人民法院（2015）澧民二初字第1547号民事判决第一项，即“雷平在该判决生效后5日内偿还澧县农商行贷款本金200000元、到期利息6720元（利息计算至2015年11月2日）及至生效判决指定的履行期届满之日止的利息”； 二、撤销湖南省澧县人民法院（2019）湘0723民再3号民事判决和湖南省澧县人民法院（2015）澧民二初字第1547号民事判决第二项即“澧县农商行对雷平抵押的房产享有优先受偿权”； 三、湖南澧县农村商业银行股份有限公司对澧房权证盐井字第××号房屋所有权证项下的房屋和对应的1194.96㎡土地使用权享有优先受偿权； 四、驳回湖南澧县农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回张兴平的其他诉讼请求。 一审案件受理费2200元，二审案件受理费4400元，由雷平负担2200元，由湖南澧县农村商业银行股份有限公司负担4400元。 本判决为终审判决。 审 判 长 文国银 审 判 员 李 雪 审 判 员 金春明 二〇二〇年八月五日 法官助理 王 星 书 记 员 余贵媛 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。