上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5668号上诉人(原审原告)：上海捷利拍卖有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：华宇吉，执行董事。委托诉讼代理人：卢昱，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：裘力，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海阿拉丁投资有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：胡朱惠，执行董事。委托诉讼代理人：吴增义，上海市申中律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱云彬，上海市申中律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙兴武，男，1967年1月22日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：李亚星，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人上海捷利拍卖有限公司(以下简称“捷利公司”)因与被上诉人上海阿拉丁投资有限公司(以下简称“阿拉丁公司”)、孙兴武民间借贷纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初46337号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。捷利公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判捷利公司的全部诉讼请求。事实与理由：捷利公司与阿拉丁公司就上海市新闸路XXX弄XXX号石油天然气大厦四楼部分(以下简称“涉案房屋”)买卖事宜签署《房地产买卖协议》，协议中已经明确了双方名称、标的、数量，故双方间的房屋买卖合同已成立。协议成立后，捷利公司已向阿拉丁公司支付了部分购房款，阿拉丁公司亦接受，双方实际履行了协议，故协议不存在未成立的事由。即使本案双方之间不属于房屋买卖合同法律关系，法院有义务明确是何种法律关系，如法院认定双方之间实际形成的是借贷法律关系，则捷利公司也有权要求阿拉丁公司返还借款本金及利息，一审法院不应以“不告不理”原则来驳回捷利公司的诉讼请求，此行为会徒增捷利公司的诉累。2018年5月8日，孙兴武作为担保人在捷利公司与阿拉丁公司签署的《还款协议》中签名，孙兴武对自己的保证行为是明知的且系其真实意思表示，孙兴武应承担相关的保证责任。捷利公司认为一审判决在认定事实和适用法律方面均存在错误，应予以改判。阿拉丁公司辩称：捷利公司与阿拉丁公司所签的《房地产买卖协议》名为房屋买卖，实为借贷。该协议欠缺房屋买卖合同成立的必备生效要件，双方之间不成立房屋买卖法律关系。故阿拉丁公司请求驳回捷利公司的上诉请求，维持一审判决。孙兴武辩称：涉案《还款协议》的主债务人系阿拉丁公司，而阿拉丁公司未在该协议上盖章或签字，说明阿拉丁公司未确认其中的债务。主债务未成立，保证责任亦未成立，捷利公司主张由孙兴武承担连带保证责任没有依据。孙兴武认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。捷利公司向一审法院起诉请求判令：1．解除捷利公司与阿拉丁公司之间的房地产买卖协议；2．阿拉丁公司归还捷利公司购房款10，000，000元；3．阿拉丁公司支付捷利公司购房款的占用滞纳金(以本金10，000，000元为基数，按年20％计算，扣除阿拉丁公司已归还的3，000，000元，自2011年3月18日起暂计至2018年5月31日计11，405，479.45元，计算方式为10，000，000元×20％×7＋10，000，000元×20％×74÷365－3，000，000元，要求计算至实际全额归还之日止)；4．孙兴武对上述第2、3项中阿拉丁公司应付款项中的18，000，000元部分承担连带责任。一审法院认定事实：2011年3月15日，阿拉丁公司(甲方)和捷利公司(乙方)签订《房地产买卖协议》，约定：甲、乙双方经协商一致，就涉案房屋买卖事宜达成如下协议：甲方转让给乙方的房产系涉案房屋的四楼部分，涉案房屋预测建筑面积约700平方米；乙方于2011年3月20日前支付首期购房款10，000，000元；涉案房屋所在大楼大产证办出后，双方协商确定涉案房屋的具体转让总价及签署正式房地产买卖合同；如自乙方首期房款支付之日起的1年内，涉案房屋产证未能办出，或双方就具体转让条件协商未成、或因其他甲方原因导致涉案房屋转让未能继续进行的，双方均可终止本协议，甲方除应至迟于首付款支付之日起的2年内偿还房款本金，还需按年息20％的标准支付资金实际占用期间的滞纳金。该协议签订后，捷利公司即于同月15日和18日向阿拉丁公司支付了3，000，000元和7，000，000元，阿拉丁公司向捷利公司出具的相应收据注明收款事由系“购房款”。一审审理中，双方表示此时上述房屋尚未办理大产证，之后上述房屋登记的权利人亦非阿拉丁公司。此后，双方未按约完成上述房屋的交易。2011年至2017年，阿拉丁公司以“还款”之名支付捷利公司相关款项共计3，000，000元。(先后分为六笔，每笔500，000元，付款时间分别为：2011年9月28日、2011年11月2日、2012年3月31日、2012年3月31日、2017年1月22日、2017年1月24日)。2018年5月8日，阿拉丁公司(甲方)、捷利公司(乙方)、孙兴武(丙方)签订《还款协议》，主要内容为：“甲方与乙方曾于2011年3月15日签订房产买卖协议，按该协议相关约定，石油天然气大厦四楼转让自然终止，故乙方支付给甲方的款项按照双方约定转变为借款，本金1，000万元，年利息按照20％计息。甲方曾承诺在2018年3月将所有借款及利息还清，从2011年3月开始到2018年3月为止按年息20％的标准，甲方需支付乙方利息共计1，400万元，扣除甲方已付乙方300万元，甲方未按时支付给乙方的利息共计1，100万元，该金额未计逾期滞纳金，故甲方还需支付乙方本息共计2，100万元，该款项未计逾期滞纳金，但甲方至今未按约将欠款支付给乙方。经双方协商，乙方从2014年至2018年的租金共计300万元，用于抵扣甲方的欠款，故甲方至今所欠乙方款项总计1，800万元。现甲方要求延迟至2019年5月8日还款，在达成如下协议后，乙方同意甲方的延期还款请求。三方协商达成协议内容如下：一、丙方同意为甲方欠乙方的1，800万元提供连带责任担保；二、为表示诚意，在2018年5月31日前，甲、丙方需先归还乙方利息100万元；三、甲方及丙方负责将上海石油天然气大厦五层整层房产抵押给乙方，并承诺该房产的价值不低于2，500万元；四、……六、如上述内容无法达成，乙方有权即刻解除协议，并要求甲、丙方立即归还借款及利息。除上述条件外，自2018年3月15日至2019年5月8日期间的利息，按原约定的20％年利息照计，故此期间利息共计233万元，届时甲方需支付乙方本金加利息共计1，933万元。若甲方无法全部还清所欠款项，丙方对甲方欠乙方的款项提供连带责任担保。若2019年5月8日甲方无法还清款项，乙方按照1，933万元为本金继续计算利息，年利率按照同期银行借款利率的四倍计息。”该协议落款处有捷利公司在乙方处盖单，及孙兴武在丙方(连带责任担保人)处签字，阿拉丁公司未盖章。此后，捷利公司多次向阿拉丁公司及孙兴武催促还款，均无果，捷利公司遂起诉至法院，请求判如所请。一审法院另查明，孙兴武系阿拉丁公司的股东及监事。一审审理中，捷利公司认为根据其提供的企业信息公示报告，孙兴武享有阿拉丁公司股权90％以上的份额，阿拉丁公司、孙兴武则表示虽然企业信息公示报告显示孙兴武享有阿拉丁公司股权90％以上的份额，但系登记错误，经其向工商部门查询，阿拉丁公司股权仅变动过一次，孙兴武享有的股权份额为30％，后未再进行股权登记变更。一审法院认为：捷利公司与阿拉丁公司签订的《房地产买卖协议》，虽名为房地产买卖协议，但就涉案房屋的具体坐落、房屋总价、付款方式、房屋过户等属于房屋买卖合同的主要条款内容均未涉及，且实际履行过程中，标的物一直未曾交付，双方仅就款项的支付、偿还条件等进行了约定，故该《房地产买卖协议》虽名为房屋买卖，但并不符合房屋买卖的实质要件，双方之间并非房屋买卖合同法律关系，现捷利公司以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，经法院释明法律风险后，捷利公司仍坚持以房屋买卖合同法律关系为本案请求权基础，应承担不利的法律后果，捷利公司主张双方之间为房屋买卖合同法律关系，无事实和法律依据，法院不予支持。鉴于双方之间并非房屋买卖合同法律关系，捷利公司要求支付购房款及购房款的占用滞纳金，无事实和法律依据，其主张孙兴武就该两项费用中的18，000，000元部分承担连带责任，亦未能提供证据证明孙兴武就购房款及购房款的占用滞纳金承担连带责任，法院不予支持。鉴于捷利公司提出的全部诉讼请求均系基于房屋买卖合同法律关系的请求权基础，故对其全部诉讼请求，法院不予支持。孙兴武经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证及质证等权利，法院依法缺席判决。一审法院据此判决：上海捷利拍卖有限公司的全部诉讼请求，不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审审理中，双方一致确认，捷利公司出借给阿拉丁公司的本金为10，000，000元，阿拉丁公司已归还3，000，000元。但双方就阿拉丁公司已归还的3，000，000元应先充抵利息还是抵算本金各执一词，捷利公司主张应先充抵利息，阿拉丁公司则主张应抵算本金。另，捷利公司对2018年5月8日的《还款协议》中记载的“……乙方从2014年至2018年的租金共计300万元，用于抵扣甲方的欠款……”表示，该款项是捷利公司欠案外人上海金誉阿拉丁投资管理有限公司(以下简称“金誉阿拉丁公司”)2014年至2018年期间的其他房屋租金，如需要在本案阿拉丁公司的债务中予以抵消，则需要金誉阿拉丁公司的确认及同意，且上述3，000，000元应充抵利息。阿拉丁公司则认为上述3，000，000元应充抵本金。二审审理中，金誉阿拉丁公司向本院出具《情况说明》确认，上述《还款协议》中提及的租金3，000，000元系捷利公司欠金誉阿拉丁公司2014年至2018年租金中的一部分，同意由阿拉丁公司在本案中行使抵扣(消)。本院认为，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。故房屋买卖合同的基本条款应包括房屋位置、价款及支付期限、交房期限、产权转移登记等条款。捷利公司与阿拉丁公司所签《房地产买卖协议》中并未涉及交易房屋的具体位置、房款总价、付款方式、房屋过户等房屋买卖合同成立的必备条款，之后，双方亦未就上述主要合同条款进行协商确定，且实际履行中，阿拉丁公司在签订协议半年后即开始归还捷利公司部分款项，双方亦从未就“房屋买卖协议的履行”或“终止房屋买卖协议”作出过任何意思表示，故捷利公司与阿拉丁公司之间虽签订了《房地产买卖协议》，但双方之间实际形成的是民间借贷法律关系。现捷利公司主张阿拉丁公司返还房款及支付相应的滞纳金，法院则按照当事人以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为即民间借贷的有关法律规定进行处理。根据相关司法解释的规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。故捷利公司可按照协议约定的“年息20％”的标准向阿拉丁公司主张资金占用期间的法定孳息。本案审理中，双方就捷利公司实际出借的本金为10，000，000元和阿拉丁公司已归还3，000，000元的事实予以确认。但就3，000，000元“还款”应先充抵利息还是抵算本金各执一词。阿拉丁公司认为，其归还的每笔款项中均注明“还款”，故还的应该是本金而不是利息。本院认为，根据相关司法解释的规定，当债务人给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，法院应当按照实现债权的有关费用；利息；主债务的顺序进行抵充。鉴于阿拉丁公司未能完全清偿借款本息，双方在协议中也未约定先还本金还是利息，故上述3，000，000元应先行抵充利息。阿拉丁公司仅以其归还的每笔款项中均注明“还款”为由主张归还的是本金显然缺乏法律依据。另，根据案外人金誉阿拉丁公司出具的《情况说明》，其实际已将3，000，000元到期债权转让给阿拉丁公司，结合捷利公司在《还款协议》中的表述，该3，000，000元可由阿拉丁公司在本案中行使抵消。同样基于上述认定，该3，000，000元亦应先行抵充利息。综上，阿拉丁公司尚欠捷利公司借款本金10，000，000元，阿拉丁公司应按照年利率20％的标准向捷利公司支付从2011年3月18日起至实际归还之日止的利息，其中应扣除上述6，000，000元。孙兴武是否应就阿拉丁公司的债务在其承诺范围内向捷利公司承担连带保证责任亦是本案的主要争议焦点之一。孙兴武以债务人阿拉丁公司并未在《还款协议》上盖章为由主张主债务未成立，保证责任亦未成立。本院认为，根据相关司法解释的规定，第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。根据已查明之事实，捷利公司与阿拉丁公司之间的债权债务真实有效存在，之后的《还款协议》中就本金为10，000，000元、计息标准为年息20％的约定均是以阿拉丁公司之前实际收取的款项金额和承诺的利息标准为依据，故孙兴武作为第三人与债权人捷利公司之间就相关债务担保达成的协议无须以债务人阿拉丁公司的同意和确认为成立条件。孙兴武明确承诺对阿拉丁公司的债务承担连带保证责任，现捷利公司在主债务范围内主张孙兴武对阿拉丁公司应付款项中的18，000，000元承担连带责任具有合同和法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、上海阿拉丁投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海捷利拍卖有限公司10，000，000元；二、上海阿拉丁投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海捷利拍卖有限公司利息(以本金10，000，000元为基数，按年利率20％，自2011年3月18日起计算至实际支付之日止，扣除6，000，000元)；三、孙兴武对上海阿拉丁投资有限公司的上述两项合计应付款中的18，000，000元承担连带责任；四、上海捷利拍卖有限公司的其余诉请不予支持。一审案件受理费148，827.40元，由上海捷利拍卖有限公司负担20，858.31元，上海阿拉丁投资有限公司负担127，969.09元；保全费5，000元，由孙兴武负担。二审案件受理费148，827.40元，由上海捷利拍卖有限公司负担20，858.31元，上海阿拉丁投资有限公司负担127，969.09元。本判决为终审判决。审判长  邬海蓉审判员  俞 璐审判员  王晓梅二〇二〇年八月十日书记员  刘佳依附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。