山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4595号 上诉人（原审原告）：王发岐，男，1965年3月27日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：孙耀先，山东全悦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱文斌，男，1990年1月30日出生，汉族，现住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：周海生，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马春晓，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：青岛中驰控股集团有限公司胶南灵港路分公司（原名称：青岛中驰房产经纪有限公司胶南灵港路分公司），住所地青岛市黄岛区昆仑山南路90号（原灵港路90号）。 负责人：于成军。 委托诉讼代理人：杜鹃，女，汉族，1983年3月14日出生，现住青岛市黄岛区。系该公司职工。 原审被告：王硕，男，1987年4月8日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：薛菲菲，女，汉族，1988年6月6日出生，现住青岛市黄岛区。系被告王硕妻子。 上诉人王发岐因与被上诉人朱文斌、被上诉人青岛中驰控股集团有限公司胶南灵港路分公司（以下简称中驰灵港路分公司）、原审被告王硕房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4431号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王发岐上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，并依法改判。2.一、二审诉讼费用及鉴定费用由朱文斌、中驰灵港路分公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误，应依法予以纠正。1.一审法院认定上诉人民事法律行为为无权处分，属于事实认定不清。一审法院认定王发岐是无权处分行为，从而做出的判决依据为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款有关无权处分的法律规定。而本案中王发岐在房屋买卖合同所签字均为王硕，后书“王发岐代”，故合同各方均知晓王发岐非权利人，其签字行为为代理权利人王硕行使权利，故其行为应确定为无权代理行为，而非无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定，一审法院错误的将无权代理行为认定为无权处分行为，属于事实认定不清。2.一审法院适用法律错误。因本案纠纷发生原因复杂，在一审法院认定事实错误的情况下，错误的适用了无权处分的相关法律规定，且该法律规定也仅是对于无权处分行为造成的损害赔偿是否应支持进行规定，而就应赔偿数额及责任承担等未涉及，而在本案属于无权代理民事法律关系情况下，应综合适用民法总则第171条关于无权代理、买卖合同司法解释第29条、第30条、第31条、合同法第113条、第119条之法律规定，确定各方责任，明确损失数额。二、一审判决认定朱文斌损失39.99万，无事实依据，属于事实认定不清，不应获得支持。1.朱文斌所谓的损失并不存在；王发岐无权代理行为发生时间为2017年2月22日，王硕知晓后随即多次与中驰灵港路分公司及朱文斌沟通，并明确告知中驰灵港路分公司及朱文斌，王发岐无权代理，对王发岐的代理行为不予追认，要求协商解除合同，返还已收定金。即便按有明确证据显示的2017年5月23日作为拒绝追认的节点，从2017年2月至2017年5月仅过去三个月的时间，房价并无任何变动，也就不存在损失。2.即便存在朱文斌所称差额，对于该可得利益损失也因朱文斌未采取合理减损手段，所产生的损失应由其自行承担。结合当事人合同违约及履行的具体阶段以及朱文斌仅支付了10万元定金的客观情况，酌定具体赔偿数额。2017年5月23日，朱文斌已明确知晓王发岐无权代理，其在明知或应知房屋买卖合同因实际产权人异议（未追认）而无法继续履行的情况下，应及时采取措施防止损失扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿，其对于此后房价上升的风险与损失应自行承担。一审法院将全部损失判定由王发岐承担，不符合上述法律规定及公平原则，属于认定事实不清，应予以纠正。3.法院委托评估机构进行鉴定的时间节点有错误，通过评估所确定的可得利益损失与事实不符。依据法律规定，朱文斌可能获得的赔偿不应超过产权人王硕追认时所能获得的利益，该时间节点最晚为2017年5月23日，而非如一审法院所确定的评估节点。而法院以现时间点委托评估机构作出的估价报告，距离2017年5月23日已过两年有余，房屋价格的大幅上涨已超出了一般人的合理预期，法院判决房屋差价损失应综合运用可预见规则、减损规则等规则来确定赔偿的时间节点，故依现时间点作出的估价结果不宜直接作为确定朱文斌可得利益损失的依据。三、朱文斌及中驰灵港路分公司在本案中存在重大过错，应承担相应责任。中驰灵港路分公司作为专业的中介机构，非但不按法律规定核实王发岐代理权限，而是为促成交易，刻意指导王发歧自书承诺以避免如去核实代理权限可能无法交易的情况，同时又以此方式来刻意规避自身责任，存在重大过错，应对本案的赔偿承担主要责任。朱文斌及中驰灵港路分公司应承担因自身过错对于房屋价格上涨而造成的可得利益损失，而非由王发岐承担全部赔偿责任。综上，一审判决事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院支持王发岐的上诉请求。二审中王发岐将上诉请求明确改判王发岐不承担赔偿责任，不支付鉴定费。事实与理由部分补充如下：王硕购买该房屋时间为2015年，而房屋产权人王硕与其妻子薛菲菲的结婚时间为2012年5月11日，此房屋为房产产权人王硕及妻子的共同财产，无权代理人所作出的承诺是无效的，房屋产权人在后期交流过程中因口误而陈述的部分内容，因其本身的权利瑕疵而无效。 朱文斌辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，保留向王发岐追索返还定金的权利。 中驰灵港路分公司辩称，愿意将居间服务费退还给买方。在签买卖合同时就有过磋商，王发岐告知了朱文斌涉案房屋系王发岐出资购入，并自愿签署承诺书，就涉案房屋发生的法律风险承担责任。中驰灵港路分公司与王硕打过电话，可以证明王硕对王发岐出售涉案房屋系知情。但后来王硕不想卖房屋了，中驰灵港路分公司在第一时间将王硕的意思转告给朱文斌，后来发生诉讼。 王硕述称，对王发岐的上诉请求及事实与理由均无异议。对中驰灵港路分公司说法不认可，签订房屋买卖合同时王硕不知情，在知道此事后的第一时间去中驰灵港路分公司表明了不知情这件事，想与买方协商，且在之后与中驰灵港路分公司的电话中王硕明确表明对涉案房屋买卖不知情。 朱文斌向一审法院起诉请求：1.判令依法解除朱文斌与王发岐、王硕签订的《房地产买卖契约》,王发岐、王硕双倍返还朱文斌购房定金20万元，并赔偿朱文斌损失20万元（实际损失以评估为准；2.本案诉讼费用由王发岐、王硕承担。一审庭审过程中，朱文斌变更诉讼请求为：要求王发岐、王硕赔偿朱文斌损失40.9万元。 一审法院认定的事实：1.王发岐与王硕系父子关系。2.2017年2月22日买方朱文斌与卖方王硕及第三人签订《定金合同》，约定朱文斌购买位于山东省青岛市黄岛区天籁村1号楼2单元501户房屋，房屋总价款140万元，当日朱文斌向王发岐通过转账方式支付王发岐定金10万元。《定金合同》中卖方处“王硕”非其本人所签，系王发岐代签。朱文斌及中驰灵港路分公司认可该合同中“王硕”签字非其本人所签。2017年2月25日，朱文斌作为乙方与作为甲方的王硕签订《房地产买卖契约》，约定甲方将其所有的位于青岛市开发区户房屋出卖给乙方，房屋价款为140万元，并约定第一次购房定金20万元于2017年2月25日交付于房主10万元，剩余10万元于交房之日交付甲方，第二次购房款120万元于过户时再行协商。该《房地产买卖契约》中甲方签字处均为王硕、王发岐代。《定金合同》中卖方处“王硕”非其本人所签，系王发岐代签。朱文斌及中驰灵港路分公司认可该合同中“王硕”签字非其本人所签。3.涉案房产坐落于青岛市黄岛区户，不动产权登记号为：鲁（2015）青岛市黄岛区不动产权第0000827号，涉案房产登记在王硕名下。4.朱文斌以王发岐、王硕为被告，以中驰灵港路分公司为第三人，以房屋买卖合同纠纷为由诉至一审法院，主张：1、依法判令朱文斌与王发岐、王硕签订的《房地产买卖契约》有效；2、王发岐、王硕继续履行青岛市开发区户房屋买卖合同，并协助朱文斌办理房屋过户手续；一审法院于2018年5月24日作出（2018）鲁0211民初1222号民事判决：一、确认涉案《房地产买卖契约》有效；二、驳回朱文斌的其他诉讼请求。朱文斌对上述判决不服，上诉于青岛市中级人民法院，后朱文斌撤回上诉。一审法院作出的（2018）鲁0211民初1222号民事判决书已生效。5.在一审法院审理过程中，朱文斌申请对涉案坐落于青岛市黄岛区户涉案房屋2019年10月份价值进行评估，经一审法院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司对涉案房屋价值时点的市场价值为人民币179.99万元。朱文斌支出评估费9000元。涉案合同约定房屋价款为140万元，差价为39.99万元。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房地产买卖契约》经一审法院生效判决认定为有效的合同，一审法院予以确认。双方均应按照协议履行权利和义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，当事人双方签订涉案《房地产买卖契约》后，因王发岐没有处分权，致使合同无法继续履行，朱文斌主张解除涉案合同及赔偿损失，合法有据，一审法院予以支持。朱文斌主张其他诉讼请求没有依据，一审法院不予支持。综上，当事人签订的《房地产买卖契约》自起诉之日（2019年3月7日）解除；王发岐应赔偿朱文斌房屋差价损失39.99万元、鉴定费9000元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决：一、涉案2017年2月25日签订的《房地产买卖契约》自2019年3月7日解除；二、王发岐于判决生效之日起十五日内支付朱文斌赔偿款39.99万元；三、王发岐于判决生效之日起十五日内支付朱文斌鉴定费9000元；四、驳回朱文斌的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由王发岐负担。 二审期间，各方均未提交新证据。 本院另查明，2018年1月15日，朱文斌以王发岐、王硕为被告，以中驰灵港路分公司为第三人就涉案房屋提起的房屋买卖合同纠纷一案中，山东省青岛市黄岛区人民法院作出的（2018）鲁0211民初1222号民事判决中，青岛市黄岛区人民法院认定王发岐系无权处分，继而依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款确认涉案房屋买卖契约有效。 再查明，朱文斌及中驰灵港路分公司均认可涉案房屋买卖合同签订时，王发岐出示过房产证，朱文斌和中驰灵港路分公司均未联系房屋登记权利人王硕就出售涉案房屋事宜询问意见。购房定金10万元支付给了王发岐。 经本院二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，首先，王发岐并未对青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初1222号民事判决提起上诉，该判决已经发生法律效力，且王发岐在本案一审答辩意见中同意解除涉案房屋买卖合同，对本案一审判决第一项判令合同解除亦未提起上诉。合同成立并生效是合同解除之基础。故王发岐上述行为应视为对青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初1222号民事判决的认可，现王发岐主张系无权代理，本院不予采纳。其二，关于一审判决认定的损失金额是否得当的问题。本院认为，朱文斌作为房屋购买人在签订房屋买卖合同时有义务核实房屋权属信息，在知悉房屋登记权利人与签订合同人不一致时，应对房屋登记权利人是否愿意出售房屋等事宜尽基本审查义务。朱文斌就涉案房屋买卖仅向王发岐支付定金10万元，在知悉房屋登记权利人王硕作出无出售涉案房屋的意思表示后，朱文斌应采取必要的止损措施，防止损失扩大。综上，一审法院以2019年10月为鉴定时点，并判令王发岐承担朱文斌全部房屋差价损失39.99万元，有失公允。综合本案案情，本院认定，包括朱文斌支付的定金10万元在内，王发岐赔偿朱文斌损失20万元，鉴定费用由朱文斌、王发岐各负担4500元。其三，关于中驰灵港路分公司是否应承担责任的问题。上诉人并未提交证据证明各方对中驰灵港路分公司的中介责任作出过明确约定，亦未举证证明中驰灵港路分公司在中介过程中存在对房屋买卖双方隐瞒事实、做不实报告等情形，故上诉人主张中驰灵港路分公司承担赔偿责任于法无据。 综上所述，王发岐的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4431号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4431号民事判决第四项； 二、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4431号民事判决第二项“王发岐于判决生效之日起十五日内支付朱文斌赔偿款39.99万元”为“王发岐于本判决生效之日起十五日内赔偿朱文斌20万元”； 三、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4431号民事判决第三项“王发岐于判决生效之日起十五日内支付朱文斌鉴定费9000元”；为“王发岐于本判决生效之日起十五日内支付朱文斌鉴定费4500元”； 四、驳回朱文斌的其他诉讼请求； 五、驳回王发岐的其他上诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7300元，由朱文斌负担3650元，由王发岐负担3650元；二审案件受理费7300元，由朱文斌负担3650元，由王发岐负担3650元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年八月五日 法官助理 钟速成 书记员王繁 书记员胡荣华