天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初4631号原告（反诉被告）：天津隆创物业管理有限公司，住所地天津市西青经济开发区龙府花园综合楼105、106室。法定代表人：金玉军。委托诉讼代理人：高春梅。委托诉讼代理人：赵清桂。被告（反诉原告）：喻勇强，男，1975年2月21日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：胡萍，女，1977年11月8日出生，汉族，住址同上。系被告之妻。原告天津隆创物业管理有限公司（以下简称隆创公司）与被告喻勇强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，被告喻勇强提出反诉，本院受理后与本诉合并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆创公司委托诉讼代理人赵清桂，被告喻勇强及其委托诉讼代理人胡萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。隆创公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2017年5月29日至2020年6月30日物业管理服务费9074.61元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告居住坐落于天津市武清区，建筑面积122.31平方米，欠费时间：2017年5月29至2020年6月30日，物业管理服务费按2元／平方米／月收取，物业管理服务费为244.62元／月，该小区由原告提供物业管理服务，并与天津运河城投资有限公司签有前期物业管理服务合同。《合同》约定：业主（使用人）应按时交纳物业管理服务费。超过3个月仍不交纳，可申请人民法院强制执行。被告自2017年5月29日至2020年6月30日共计37个月未交纳物业管理服务费，共计拖欠9074.61元，原告为此起诉。原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、《天津市商品房买卖合同》、《天津市住宅前期物业房屋合同》、催收通知、张贴催收、工作照片，证明原告提供过物业服务，被告没有交费。喻勇强辩称，1．本案案由为物业服务合同纠纷。2．原告诉讼请求不成立，物业服务一直不能达到标准，原告诉要的物业费9074.61元不符合实际服务标准，请求法院依照事实真相处理物业的不作为行为，诉讼费由原告承担；3．根据日常记载物业长期以来服务不达标，按劳动取酬因此每月扣除原告物业费50%，37个月共计扣除4549.14元。喻勇强提出反诉请求：1．判决原告不完全履行物业服务一级服务标准应履行的义务；2．判决原告违约给被告造成的经济损失4403.16元；3．诉讼费和反诉费由原告承担。事实和理由：第一、原告诉我物业服务合同纠纷一案中，首先，原告提起的诉讼程序违反最高人民法院的有关司法解释，未经书面催交这一法定程序，既起诉业主属于程序违法；然后，本案原告所诉事实与实际事实不符。我2017年5月29日以前的物业费全部交清，未交2020年5月29日以前的物业费，未交是因为原告不完全履行《天津市住宅前期物业服务合同》（以下简称服务合同）规定的义务，原告先违约而造成的。本案中，按照《前期物业服务合同》约定，各种服务是被反诉人的义务，交物业费是我的义务，但是，如果物业不履行义务，按照法律解释上的“同时履行抗辩性”我也可以不履行我的为义务。另外，我之前交的物业费多次要求物业开出正规国家发票，但是物业一直没有开出，所以我有权拒绝交物业费。第二、天津隆创物业管理有限公司为天津市运河城投资有限公司聘用的前期物业服务企业，执行一级服务标准。但是，原告作为物业服务企业，在履行合同过程中，存在着重大瑕疵（小区近八百余户有五百二十多户对服务质量不满意），物业公司提供的服务质量达不到天津市物业条例规定的等级服务标准，每年都会有业主集体上访事件发生。所以业主有正当理由要求其下调物业费。第三、我与天津运河城投资有限公司于2014年签订购房合同，并确认开发商与原告签订的《服务合同》。根据《服务合同》第二条的规定，物业公司应完全履行合同规定的义务，并严格按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》（以下简称服务标准）的一级服务等级对业主服务。而事实相反，原告几年来，没有为业主提供符合标准的服务，不完全履行义务，违反了《服务合同》的约定，应承担违约的责任，具体违约行为如下：（一）《服务标准》第一项综合管理共12条规定，原告未按标准要求执行的事项：1、物业公司管理服务人员无证上岗、服务态度恶劣、语言粗鲁，保安岁数偏大。2、服务时间每天24小时有管理人员接待业主，处理物业服务范围内的公共性事物，受理业主咨询和投诉答复率100%。而实际每天早8点才有人上班、下午6点已经没人服务。3、每年进行2次业主满意度测评，覆盖率达到85%以上，但该公司对业主的投诉敷衍了事，处理投诉不到位，采取推诿、扯皮，把责任推给开发商，最后不了了事；各种规章制度形同虚设、弄虚作假。4．每年四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况报告提交业主委员会，并在小区内公告，公共场地占用费的收取和使用情况，实际物业并没有执行。5、对侵占小区的公共用地私搭乱建缺乏监督管理，对小区的管理自以为是，推给业主，强调是业主素质不高造成，没有从自身的角度认识自己的管理不到位。6、从来不征求业主的意见，没有按照要求，每年公布收支情况。（二）《服务标准》第二项清洁卫生共2条规定，物业公司均不完全达到服务标准。楼内公共区域：地面二天清扫、擦拭一次，擦完臭气熏天，因为用的是臭水沟的水，墙面灰尘布满、蜘蛛网挂满各个顶棚。门窗只靠雨水来刷洗，电梯门、电梯轿厢、墙壁常年无人擦拭、保养；楼外公共区域：小区绿地野草丛生、垃圾、纸袋到处可见。楼道电灯数量减少，灯光昏暗，灯罩灯泡损坏无人问津。小区的景观灯几乎全部损坏，再也无人打理。垃圾每天清除一次，致使垃圾桶外时有垃圾堆放、脏水外溢，夏天苍蝇蚊虫到处乱飞。（三）《服务标准》第三项公共秩序维护共4条规定，1、门岗对外来人员、机动车辆实行登记、换证，但事实是门岗对进入小区的外来车辆不闻不问。2、门岗设专人24小时执勤，其中主入口不少于12小时立岗，实际大多数情况是在警卫室内休息。3、按规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，重点部位每小时巡查一次，实际是小区内经常发生刑事、治安案件，电动车电瓶丢失多次，车辆经常被划，出租房无人管理监督，公安机关曾在我小区抓获一违法团伙。4、对进入小区的车辆进行引导，行驶有序并停放指定位置，但事实机动车进入小区无人引导、无人管理、随意停放，多次造成业主车辆无法出行、剐蹭，有时任由业主在小区大喊大叫挪车，无人过问。（四）《服务标准》第四项绿化养护共6条规定，物业公司没有履行义务，绿地树木维护不达标，绿地草坪逐年减少，地面野草丛生，荒土地到处裸露，草坪、树木枯死不补种、也不补栽。把开发商移交的花园似的小区，管理成满目创伤。（五）《服务标准》第五项公共部位养护共10条规定，楼内墙面、地面损坏无人修补小型公用设施得不到维护，如小区的凉亭、喷泉木栈道等都管理的破烂不堪，雨水池、化粪池经常堵塞。房屋外墙墙皮大面积开裂、起鼓、漏雨严重，很多业主都在自己维修。另外，消防系统始终存在重大安全隐患，关系到我们的生命安全的消防管一直是无水状态，并且在6月22日发生管道破裂事故，在7月5日才开始维修。小区入住8年来，消防系统一直不能正常使用，系统加压加水后就会四处漏水，具体表现在消防水压不稳定，个别家庭或电梯被淹；小区消防的烟感报警等系统一直不能使用，指示灯从来没有看到亮过，从来不是一种待机状态，而是瘫痪摆设状态，小区一旦发生火灾必不可控制，必将以广大业主付出生命及财产付之一炬的惨痛结果为代价！综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条的规定和最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条的规定，原告在履行《服务合同》的义务过程中，不完全履行《服务标准》的规定，违反了《服务合同》约定的双方权利和义务，应承担违约责任。由于原告的不完全履行合同义务，没有达到服务标准，请求法院根据物业的按劳取酬，追回2014年至2017年按收费标准的50%多交纳的费用。被告针对其反诉请求，向本院提交了如下证据：1、小区实际场景照片、视频、服务标准、祥福园业主微信群聊天记录截屏、信访相关材料，证明原告服务与一级服务标准不符，原告服务不达标，被告等小区业主在区信访办信访时的处理情况。原告对被告反诉辩称，不同意被告的反诉请求。物业公司一直为小区工作，被告的反诉事实和理由与实际不符，物业公司24小时值班，工作人员正常工作时间在岗。我们也有照片证明我们物业服务工作达标。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2010年9月17日，天津运河城投资有限公司为甲方与原告为乙方签订《天津市住宅前期物业房屋合同》，甲方根据招标备案号2010068，将祥福园小区委托乙方进行前期物业管理服务。物业服务内容：（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；（二）电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；（四）物业装饰装修的管理；（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；（七）物业档案的建立、保管和使用；（八）其他委托事项。前期物业服务合同期限，自2010年9月16日开始，至业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。物业服务费采取包干制形式，多层住宅标准1.3元/月?平方米，高层住宅标准1.3元/月?平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护，管理费用按建筑面积每月每平方米0.7元标准由业主交纳。甲方、业主于每月5日前交纳物业管理服务费，甲方或业主逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业管理费的万分之三比例交纳违约金。同时，合同还约定了其他权利义务。被告系涉案祥福园41号楼1604单元房屋业主，被告于2014年11月25日入住该涉案房屋，该涉案房屋建筑面积为122.31平方米，每月物业费为244.62元，2017年5月29日至2020年6月30日期间，原告为被告提供了物业服务，依据《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，被告应向原告交纳物业管理服务费9050.94元（2元/月/平米×122.31平方米×37个月），但经原告催要，被告至今未向原告支付物业管理服务费。本案庭审中，被告抗辩并反诉主张原告物业服务不达标，要求原告收取50%物业费，即扣取原告50%的物业费用，但被告仅提供了其拍摄的涉案小区的照片及视频、信访过程中的相关材料、微信业主群截图等。本院认为，原告与天津运河城投资有限公司签订涉案小区《天津市住宅前期物业服务合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、强制性法规规定，合法有效，予以确认。被告购买祥福园41号楼1604单元房屋，依据原告与天津运河城投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》，由原告进行前期物业服务。原告依前期物业服务合同向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，被告应履行交纳物业管理服务费合同义务。原告提供物业管理服务义务属持续性履行合同，小区绿化维护有季节性，被告提供照片显示的情况是特定时间下形成，不能客观全面反映原告持续性履行物业管理服务情况，被告提交的信访过程中的相关材料并未能显示出信访及政府相关部门对原告服务行为不达标作出相关认定或处理意见，故对该证据不予采信。原告与天津运河城投资有限公司签订的前期物业服务合同，对被告具有约束力，合同对物业管理服务费已约定了收费标准，应按该标准履行，被告反诉要求追回2014年至2017年按收费标准的50%多交纳的费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，被告应按前期物业服务合同约定，交纳2017年5月29日至2020年6月30日物业管理服务费9050.94元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告喻勇强于本判决生效后五日内给付原告天津隆创物业管理有限公司2017年5月29日至2020年6月30日物业管理服务费9050.94元；二、驳回被告喻勇强全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元、反诉费25元，共计50元，由被告担负。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  程志巍二〇二〇年八月二十一日书记员  李静华附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。