广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1421民初1398号 原告：刘敏坚，男，1981年4月17日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告:陈芳盈，女，1991年12月1日出生，汉族，住广西扶绥县。 上述原告共同委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所执业律师。 被告：广西巨景房地产有限责任公司，住所地广西扶绥县新宁镇南密路291号。统一社会信用代码：91451421662127385U。 法定代表人：覃曾志，董事长。 委托诉讼代理人：杨宁，上海汉盛（南宁）律师事务所执业律师。 原告刘敏坚、陈芳盈与被告广西巨景房地产有限责任公司（以下简称巨景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。刘敏坚、陈芳盈的共同委托诉讼代理人刘茂坚，巨景公司的委托诉讼代理人杨宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘敏坚、陈芳盈请求判令：1.巨景公司向房屋登记机构为刘敏坚、陈芳盈申请不动产权所有权登记，并将位于扶绥县X号房不动产权证书交给刘敏坚、陈芳盈；2.巨景公司向刘敏坚、陈芳盈支付违约金21285元。事实和理由：2016年5月9日，刘敏坚、陈芳盈与巨景公司签订《商品房买卖合同(预售）》，合同约定：刘敏坚、陈芳盈购买巨景公司开发的坐落于扶绥县X号房，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，巨景公司按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，刘敏坚、陈芳盈依约支付了全部房款354754元。2018年2月10日，巨景公司将房屋交付给刘敏坚、陈芳盈使用，至今已超过730天，巨景公司仍未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案登记，导致刘敏坚、陈芳盈未取得房地产权属证书，巨景公司已构成违约。如依合同约定，按已付房价款的1%支付违约金明显过低，现刘敏坚、陈芳盈主张按已付房价款的6%计算违约金，即21285元（354754元×6%）。刘敏坚、陈芳盈围绕诉讼请求，提交了《商品房买卖合同（预售）》《楼宇交接书》、扶绥县人民法院（2020)桂1421民初668号民事判决书、《扶绥县不动产登记局关于祥和新城三期办理不动产登记有关问题的复函》佐证。 巨景公司辩称，刘敏坚、陈芳盈与巨景公司签订《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应严格按照约定履行。巨景公司应承担的违约责任，应依照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定即按已付房价款的1%向刘敏坚、陈芳盈支付违约金。在不违反法律法规强制性规定的情况下，该约定应予以尊重。依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。刘敏坚、陈芳盈应当就其损失金额负举证证明责任，法院根据刘敏坚、陈芳盈的证明，判断约定的违约金是否低于造成的损失，以及违约金是否在其实际损失限额内，否则，刘敏坚、陈芳盈要求法院调整违约金的诉请缺乏事实依据，不应获支持，法院应当按照合同约定的违约金对本案作出裁判。刘敏坚、陈芳盈未能举证证明其实际损失的情形下，主张按已付房价款的6%要求巨景公司支付违约金于法无据。巨景公司已按《商品房买卖合同（预售）》约定履行了房屋交付义务，并办理了《商品房买卖合同》预告登记，刘敏坚、陈芳盈对涉案房屋已实际居住和使用，是否取得房地产权属证书，并不影响刘敏坚、陈芳盈对房屋的出租收益以及子女的教育就读。如刘敏坚、陈芳盈提出因没有取得房地产权属证书而影响其利用房屋抵押融资，该事由不属于双方订立《商品房买卖合同（预售）》的主要合同目的，不能以此作为其主张损失的事由。巨景公司围绕答辩意见，没有证据向法庭提交。 经组织当事人质证，本院认证，查明案件事实如下:2016年5月9日，刘敏坚、陈芳盈作为买受人与作为出卖人的巨景公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：买受人购买的商品房坐落于扶绥县X号房，该商品房总金额354754元，出卖人应当在2017年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用;因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.A、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金,特别约定：因等待相关部门丈量面积所需的时间可顺延房地产权属证书的交付时间;B、如因国家或地方政府、有关部门改变政策、不可抗力因素或其他非出卖人原因造成延期的，不属于出卖人违约;（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。刘敏坚、陈芳盈均在该合同上签字按手印，巨景公司在该合同上盖公章及覃曾志印鉴。合同签订后，刘敏坚、陈芳盈依约全额支付了购房款354754元。2018年2月10日，巨景公司与刘敏坚签订《楼宇交接书》，双方确认自2018年2月10日起，巨景公司将房屋交付给刘敏坚、陈芳盈。 本院因审理（2020)桂1421民初668号庞艺帅等诉巨景公司商品房销售合同纠纷一案中，依法向扶绥县不动产登记局查询祥和新城三期是否具备办理不动产登记条件等问题，2020年4月26日，扶绥县不动产登记局作出《关于祥和新城三期办理不动产登记有关问题的复函》，函复：三期项目因开发商未办理工程竣工验收手续，目前不具备办理不动产登记条件。至本案庭审辩论终结时，巨景公司仍未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，刘敏坚、陈芳盈未取得房地产权属证书。庭审中，刘敏坚、陈芳盈放弃第一项诉讼请求。 本院认为，刘敏坚、陈芳盈与巨景公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。本案中，巨景公司对刘敏坚、陈芳盈主张的双方存在商品房预售合同关系、交易过程、交房时间及因巨景公司原因涉案房屋逾期办证等事实无异议，本院予以确认。经巨景公司自认及本院向扶绥县不动产登记局核实，因巨景公司至今未能就祥和新城三期办理竣工验收手续，故涉案房屋目前不具备办理不动产转移登记的基础。基于目前的状态，刘敏坚、陈芳盈放弃主张巨景公司向房屋登记机构申请不动产所有权登记及交付不动产权证书的诉请，是当事人对自己诉讼权利的处分，符合法律的规定，本院予以准许。根据合同的约定，因出卖人原因导致买受人无法在期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。涉案房屋现因巨景公司原因未能就涉案房产办理不动产转移登记，导致在约定的期限内业主无法取得房地产权属证书，巨景公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 关于本案逾期办证违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人未能按合同约定期限取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。”本案中，刘敏坚、陈芳盈虽未提交证据证实逾期办证造成经济损失的具体数额，但本案至庭审结束时，祥和新城三期未办理竣工验收手续，涉案房产符合办理房屋所有权转移登记条件的时间仍属未知，如按照合同约定的购房款总价的1%计算，违约金显然过低，不足以弥补刘敏坚、陈芳盈的损失。巨景公司的违约行为事实存在，根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，刘敏坚、陈芳盈主张调整增加违约金，请求巨景公司按照已付购房款354754元的6%支付违约金21285元，于法有据，本院予以支持。但考虑到疫情对企业的影响，在支付时间上给予适当的延长。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 广西巨景房地产有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付刘敏坚、陈芳盈违约金21285元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费332元，减半收取计166元，由广西巨景房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 林少芳 二〇二〇年八月六日 法官助理 韦立婷 书 记 员 梁娟娟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。