山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2458号 上诉人（原审被告）：聊城润草健康管理服务有限公司，住所地：聊城市东昌府区鲁化路44号。 法定代表人：杨光旭，总经理。 委托诉讼代理人：李艳君，山东众成清泰（聊城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欢欢，山东众成清泰（聊城）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：聊城美年大健康管理有限公司，住所地：山东省鲁化路44号昌泰锦泰园3号酒店式公寓1-4层。 法定代表人：冯绍军，总经理。 委托诉讼代理人：李秀云，女，1979年5月13日出生，汉族，系该公司办公室主任，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：邱乾祥，男，1979年7月5日出生，汉族，聊城市东昌府区工商业联合会法律维权中心主任，住聊城市东昌府区。 上诉人聊城润草健康管理服务有限公司（简称润草公司）因与被上诉人聊城美年大健康管理有限公司（简称美年公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院(2020)鲁1502民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人润草公司上诉请求：1.撤销聊城市东昌府区人民法院(2020)鲁1502民初1745号民事判决中第三项、第四项、第五项、第六项判决并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： （一）一审法院认定上诉人在与被上诉人合同解除后仍按照原约定租金支付房屋占用费，为认定事实不清，对上诉人显失公平。首先在上诉人和被上诉人原签订租赁合同终止后(2019年7月1日起)，双方协商一致同意不再续签该房屋租赁合同。上诉人之所以没有在合同终止后搬离是因为得到了被上诉人美年公司的承诺。被上诉人明确表示：“上诉人可以在被上诉人找到新的租户前，暂时不搬离该租赁房屋。”上诉人为了方便处理因合同终止后导致的一些业务上的未尽事项，在得到被上诉人以上承诺后，故一直未搬离该房屋。直到2020年3月20日期间，被上诉人不停的找租户看房屋，上诉人不但一直停业未经营，而且信守被上诉人承诺帮助被上诉人热情接待等待新的合适租户出现，并时刻等待着搬离该租赁房屋的通知。直到上诉人接到法院传票之日，上诉人才得知被上诉人因刚刚找到合适的租户，要求上诉人马上搬离并要求按照租金标准缴纳合同解除后的房屋占用费。上诉人是基于信赖等待被上诉人寻找新的租户，等待被上诉人搬离通知，而被动的占有该房屋，被上诉人违背诚实信用原则不信守承诺，本身具有重大过错，而一审法院仍然判决上诉人按照原约定租金标准缴付房屋使用费明显认定事实不清，判决结果显失公平。 （二）一审判决由上诉人承担疫情期间的一切房屋使用费有悖事实和法律规定。因为疫情影响，政府禁止一切非医用的门市开门营业。全国法工委也把该疫情认定为不可抗力。根据合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，应全部免除责任。在上诉人被动占有该房屋期间，因疫情影响不但不能正常使用，却要承担因被动占用房屋导致房屋占用费，明显显失公平，疫情期间的房屋占用费，应给予全部免除。 综上，上诉人请求二审法院依法撤销一审民事判决中第三项、第四项、第五项、第六项判决，并依法改判。 被上诉人美年公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。第一，上诉人称被上诉人对其有承诺不是事实，被上诉人从未对其做过口头或书面承诺，一直要求其搬离，在起诉前曾无数次和上诉人方协商，但上诉人就是坚持不走。第二，上诉人称因疫情影响要求全部免除其责任于法无据。在一审判决中已根据其要求免除了2020年2-3月份房屋占用费的50%，因此不应再以相同的理由要求全部免除其房屋占用费。综上，上诉人没有实质性的证据、理由和依据，上诉人是恶意拖延，因此请求二审法院驳回上诉。 美年公司向一审法院起诉请求：1.判令解除美年公司与润草公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令润草公司限期搬离承租房屋；3.判令润草公司支付2019年11月15日前的房屋租赁费21万元及物业管理费15562.8元、水费302元、电费3432.8元；4.请求法院判令润草公司支付自2019年11月16日起至实际搬出之日止的房屋占用费、物业管理费以及水电费（其中房屋占用费按每季度86666元标准计算；物业管理费按照每月1.2元/平方计算，水、电费据实计算）；5.诉讼费用由润草公司承担。诉讼过程中变更诉讼请求为：第三项电费数额变更为截止到2019年11月15日的电费6702元。 一审法院认定的事实：美年公司作为甲方（出租方）、润草公司作为乙方（承租方）于2018年7月1日前双方签订房屋租赁合同，乙方租赁房屋坐落在聊城市东昌府区鲁化路44号昌泰锦泰园3号商务楼一楼北侧建筑面积202平方米、四楼北侧建筑面积760平方米。租期为1年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止（乙方装修期为三个月，装修期间不计算租赁费）。自2018年10月1日起算，按照每季度86666元的标准计算，至2019年6月30日止租金共计26万元。同时乙方按照甲方与物业签订的物业服务协议，支付给甲方本年度物业管理费用10368元，与该房屋有关的水费、电费、取暖费、卫生费等费用均由乙方承担。乙方除租金部分应支付房屋使用押金，押金为人民币2万元。房屋租金季度支付，自本合同生效之日起，乙方应于2018年10月1日，支付甲方第一季度租金捌万陆仟陆佰陆拾元整（86666元），从第二季度起，租金交付日期为每季度第一个月的月初。合同签订后，美年公司将房屋交由润草公司装修并使用，润草公司于2018年7月4日向美年公司交纳押金2万元，2019年4月29日交纳租金3万元、2019年6月21日交纳租金5万元，2019年9月10日交纳租金10万元。截止到2020年3月18日，润草公司共计欠电费9246元、水费336.3元、物业管理费21471.84元。 一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强行性、禁止性规定，系有效合同。合同到期后，润草公司未提出续期，而且在合同到期后美年公司向润草公司发出书面通知，不同意续期，因此应视为双方的租赁合同已经终止，无需再解除双方之间签订的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因美年公司明确表示不同意续期，因此与润草公司之间不形成新的租赁合同关系，美年公司诉称双方之间形成新的租赁合同于法无据。因双方之间现在已经不存在合同关系，美年公司要求润草公司搬出租赁房屋，依法应予支持。《合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。润草公司未按照合同约定支付租金，构成违约，因此美年公司主张润草公司支付合同期限内的租金依法应予支持。合同期内润草公司共计应支付美年公司房屋租金26万元，润草公司已经支付房屋租金20万元（含定金2万元），尚欠美年公司合同期内的房屋租金6万元。超过合同期外，润草公司仍然占有使用房屋，因此润草公司应向美年公司支付2019年7月1日至2020年3月30日房屋占用期间的房屋占用费231109.33元（8个月ｘ86666元÷3个月）。但自2020年2月起因疫情的影响，润草公司在此期间无法正常经营，美年公司要求润草公司一方承担全部房屋占用费显失公平，双方履约的客观情况发生了变化，根据情势变更原则，对该期间的损失应合理分担，2020年2-3月份的房屋占用费应酌情降低50%为宜。润草公司经营期间所产生的水电及物业管理费应按合同约定据实支付。至于美年公司和房屋所有权人签订的合同与本案双方之间签订的合同对合同到期后的装修是否折价不一致不违反法律规定，系两个独立的合同，独立约束合同的相对方。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告聊城润草健康管理服务有限公司于判决生效后十日内从租赁的位于聊城市东昌府区鲁化路44号昌泰锦泰园3号商务楼一楼及四楼搬出；二、被告聊城润草健康管理服务有限公司于判决生效后十日内支付原告聊城美年大健康管理有限公司2019年6月30日前的房屋租金6万元；三、被告聊城润草健康管理服务有限公司于判决生效后十日内支付原告聊城美年大健康管理有限公司2019年7月1日起至2020年3月30日前的房屋占用费231109.33元；四、被告聊城润草健康管理服务有限公司于判决生效后十日内支付原告聊城美年大健康管理有限公司2020年3月18日前的电费9246元、水费336.3元、物业管理费21471.84元；五、被告聊城润草健康管理服务有限公司于判决生效后十日内支付原告聊城美年大健康管理有限公司自2020年4月1日起至其搬出之日止的房屋占用费，每月按28888.67元计算；六、被告聊城润草健康管理服务有限公司于判决生效后十日内支付原告聊城美年大健康管理有限公司自2020年3月19日起至其搬出之日止的水费、电费、物业管理费（据实支付）；七、驳回原告聊城美年大健康管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2369.5元，由被告负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点问题为：涉案合同到期后，一审仍按原约定租金标准支付房屋占用费及由上诉人承担疫情期间的部分房屋占用费是否合理合法，是否显失公平。 一、关于应否按照租金标准支付房屋占用费的问题。双方租赁合同到期后，被上诉人明确不同意续期，因此，双方租赁合同解除，上诉人没有合法依据占有和使用涉案房屋。上诉人主张得到被上诉人“找到新租户前，暂时不搬离该租赁房屋”的承诺，但被上诉人不予认可，上诉人亦未提交相关证据予以证明，对其主张，本院不予支持。合同到期后，上诉人未及时搬离涉案房屋，侵犯了被上诉人对涉案房屋的占有使用权，应当支付房屋占用费。对于房屋占用费的标准，一审依据双方合同约定的租金标准来确定，并无不当。 二、关于由上诉人承担疫情期间的部分房屋占用费是否合理合法，是否显失公平。上诉人主张其是被动占用涉案房屋，没有证据证明，本院不予支持。疫情期间，企业的经营的确受到影响，2019年7月1日至2020年3月30日，共9个月，一审法院将2020年2、3月份的房屋占用费减半，判决上诉人支付8个月的房屋占用费，平衡了双方当事人的利益，符合公平原则。疫情期间，上诉人毕竟占有涉案房屋，如不支付房屋占用费用，对被上诉人亦不公平。上诉人主张疫情期间房屋占用费全部免除，也有违公平原则，本院不予支持。 综上，上诉人润草公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5232.5元，由上诉人聊城润草健康管理服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔繁奎 审判员  孙久强 审判员  郭召勇 二〇二〇年八月二十七日 法官助理陈守菊 书记员郭静