黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异364号案外人：蔡文成，男，1971年2月22日出生，汉族，住浙江省瑞安市。案外人：蔡晨曦，女，1997年10月24日出生，汉族，住广东省东莞市。案外人：蔡淑敏，女，1996年9月6日出生，汉族，住浙江省瑞安市。案外人：朱少莉，女，1981年2月16日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：刘助国，黑龙江普仁律师事务所律师。申请保全人：江苏盛谐建设集团有限公司，住所地江苏省徐州市铜山新区二堡村北综合楼。法定代表人：魏光民，该公司总经理。被保全人：齐齐哈尔市汇博房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区市府路1号迈特广场。法定代表人：王川樟，该公司经理。本院诉讼财产保全江苏盛谐建设集团有限公司(以下简称盛谐公司）与齐齐哈尔市汇博房地产开发有限责任公司（以下简称汇博公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉对本院查封位于齐齐哈尔市龙沙区卜奎南大街18号齐齐哈尔市新天地商务中心00单元1层74号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉称，本院（2017）黑民初208号民事裁定查封其购买的齐齐哈尔市北方新天地商务中心00单元1层74号房屋，请求本院解除对房屋的查封。理由如下：2013年5月27日，案外人蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉与汇博公司签订商品房买卖合同，约定:案外人蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉购买汇博公司开发的北方新天地商务中心00单元1层74号房屋，建筑面积68.44平方米。案外人蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉已交付房屋价款2232457元，该房屋于2014年1月1日交付使用。因汇博公司原因，该房屋无法办理产权登记。经齐齐哈尔市政府协调，案涉房屋现可以办理产权登记，由于本院查封，导致案外人无法办理房屋转移登记。汇博公司称，于2013年5月27日，蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉与汇博公司签订商品房买卖合同，购买齐齐哈尔市北方新天地商务中心00单元1层74号房屋。蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉于2013年5月27日交付房款2232457元。案涉房屋未能办理产权转移登记的原因是，2012年12月12日汇博公司将北方新天地商务中心土地使用权抵押给长安国际信托股份有限公司融资，并办理了土地抵押登记。2014年12月26日，汇博公司向中国对外经济贸易信托有限公司借款用于偿还长安国际信托股份有限公司投资，同时将北方新天地商务中心土地使用权抵押给中国对外经济贸易信托有限公司。由于北方新天地商务中心土地使用权抵押权人不同意解除抵押，致使案外人购买的房屋不能办理产权转移登记。汇博公司同意法院解除对案涉房屋的查封。本院查明，汇博公司于2012年8月24日取得了位于齐齐哈尔市××××路南侧，卜奎南大街东侧新天地商务中心项目的商品房预售许可证。2013年5月27日，案外人蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉与汇博公司签订商品房买卖合同，约定：案外人购买汇博公司开发的新天地商务中心00单元1层74号房屋，建筑面积68.44平方米，房屋价款2232457元。蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉于同日向汇博公司交纳了全部房款。2013年5月27日，蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉与齐齐哈尔市尚城大厦物业管理有限责任公司签订房屋委托租赁经营协议，约定蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉将案涉房屋委托齐齐哈尔市尚城大厦物业管理有限责任公司出租，租期自2014年1月1日至2018年12月31日止。本院于2018年1月22日作出（2017）黑民初208号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的位于齐齐哈尔市龙沙区卜奎南大街18号齐齐哈尔市新天地商务中心价值135675000元的商业服务楼、裙房和地下车位（坐落为龙沙区新天地商务中心，具体以本院作出的协助执行通知书为准），期限为三年（2018年9月10日至2021年9月10日）。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。”依据前述司法解释规定，蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉对案涉房屋提出的异议应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，适用案外人异议有关法律或司法解释的规定予以审查。对于案外人异议的审查，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条规定，“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。”据此，本案应考察案外人对案涉房屋所主张的权益是否可以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该司法解释规定，无过错不动产买受人的权益依法应当予以保护，即在符合法定条件的情况下，无过错购房人对于房产享有之权益可以排除强制执行。而判断无过错购房人对所购房产享有之权益是否足以排除强制执行，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。本案中，首先，汇博公司于2012年8月24日取得了包括案涉房屋在内的房屋销售许可证，其公司有权销售案涉房屋。本院根据盛谐公司财产保全申请，作出（2017）黑民初208号民事裁定，查封包括案涉房屋在内房产的时间是2018年1月22日，案外人蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉与汇博公司签订《商品房买卖合同》时间是2013年5月27日。因此，在2018年1月22日人民法院查封案涉房屋之前，蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉与汇博公司已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，案外人蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉于2013年5月27日，将案涉房屋委托租赁给齐齐哈尔市尚城大厦物业管理有限责任公司，可以推定蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉在对案涉房屋作出处置前，已实际控制并占有案涉房屋。第三，因汇博公司将新天地商务中心土地使用权抵押，导致案涉房屋无法办理产权登记，故案外人未办理案涉房屋过户登记非因其自身原因所致。第四，案外人已交付全部购房款。综上，案外人蔡文成、蔡晨曦、蔡淑敏、朱少莉的异议请求，符合上述法律和司法解释之规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于齐齐哈尔市龙沙区卜奎南大街18号齐齐哈尔市新天地商务中心00单元1层74号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 滨审判员 刘 洋审判员 崔 婷二〇二〇年八月三日书记员 毕鹏坤