辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0124民初1069号 原告（申请执行人）：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，汉族，个体，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。 委托诉讼代理人：吕刚（与吕秀斌系父子关系），男，1977年8月29日出生，满族，个体，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。 被告（案外人）：高艳红，女，1982年2月1日出生，汉族，无业，住辽宁省昌图县。 被告（被执行人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司，住所地法库县法库镇。 负责人：边玉臣。 被告（被执行人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地清原镇。 法定代表人：王统江，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘相军，男，1971年9月30日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。 原告吕秀斌与被告高艳红、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称嘉宸房地产公司）、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司（以下简称嘉宸房地产公司法库分公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕秀斌及其委托诉讼代理人吕刚、被告高艳红、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘相军到庭参加诉讼、被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕秀斌向本院提出的诉讼请求：一、要求撤销辽宁省法库县人民法院（2020）辽0124执异23号执行裁定书；二、继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652号执行裁定书，执行嘉宸房地产公司、嘉宸房地产公司法库分公司位于昌图县，建筑面积18.60平方米的车库，房款142,560.00元；三、本案案件受理费由被告负担。 事实与理由：原告与被告嘉宸房地产公司、嘉宸房地产公司法库分公司买卖合同纠纷的（2017）辽0124民初2661号民事裁决已发生法律效力。2019年7月5日，法库县人民法院作出（2018）辽0124执652号执行裁定书，对被告所有的坐落于辽宁省铁岭市昌图县，建筑面积18.60平方米的车库予以查封。人民法院查封后向被告嘉宸房地产公司、嘉宸房地产公司法库分公司送达了执行裁定书等相关手续，二被告均未提出异议。法库县人民法院于2019年10月31日分别向原告和被执行人送达了选定评估机构通知书及预拍卖公告，被告嘉宸房地产公司法库分公司未提出异议。2020年4月15日，案外人高艳红向法库县人民法院提出书面执行异议，认为查封的房产系其所有，要求解除查封措施。2020年4月27日，法库县人民法院以（2020）辽0124执异23号裁定书裁定中止对位于昌图县某某小区13号楼负一层（1-2）车库的执行。原告在查封案涉车库之前，已与法库县人民法院执行人员同到昌图县不动产登记部门进行过查询，案涉某某小区13号楼负一层（1-2）车库登记在被执行人嘉宸房地产公司名下，原告申请进行查封于法有据。被告高艳红称已购买了案涉车库，并签订了商品房买卖合同，同时缴纳了购房款142,560.00元，车库已归其所有，是被告嘉宸房地产公司的原因未办理产权过户的理由不能成立。未办理产权过户或预告登记是自身原因的属于不能排除执行的情形。被告高艳红没有证据证明其已实际交付车库价款，人民法院在查封前被告高艳红没有证据证明实际占有案涉车库。法院执行人员在对该车库查封贴封条时该车库是清水房没有人居住，证明被告当时并未实际占有该车库。而法库县人民法院（2020）辽0124执异23号执行裁定书裁定中止对位于辽宁省铁岭市昌图县车库的执行是错误的。综上所述：被告对案涉车库并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权利，依照《中华人民共和国物权法》，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条的规定，请求人民法院查清事实，依法判决准许执行被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司所有的位于昌图县车库。 被告高艳红辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是这个车库是被告高艳红自己花钱购买的，应该归被告高艳红所有，不应该执行。 被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司辩称，一、嘉宸房地产公司在开发建设“某某”项目时，因缺少资金，于2016年12月5日向左某借款人民币200,000.00元，并签订一份《借款协议书》、四份《商品房买卖合同》，借款逾期后，嘉宸房地产公司无力偿还，于2019年3月4日与左某签订一份《还款和以房抵债协议》，约定用包括案涉车库在内的四个车库抵顶借款本金及利息，嘉宸房地产公司将该车库交付给左某，后左某将案涉车库出售给高艳红，2019年3月4日，嘉宸房地产公司与高艳红签订一份《商品房买卖合同》，现车库由高艳红实际占有使用；二、原告所诉没有事实和法律依据，现昌图“某某”项目所有的房产都是登记在嘉宸房地产公司名下，所有的房产都已经回迁安置、出售、抵账，嘉宸房地产公司已无任何房产，案涉车库登记在嘉宸房地产公司名下，即认为属于嘉宸房地产公司的财产是错误的，因其他案件嘉宸房地产公司的土地被法院查封，导致不能办理预告登记、房照等，如果只看不动产登记情况，那么整个“某某”项目法院都可以执行，这将严重侵害广大回迁户、购房者的合法权益，给社会增加不安定因素。综上所述，高艳红购买该车库是在法院查封之前，已合法取得，对该房产享有使用权，没有办理相关证照系非自身原因造成，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司未到庭，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 2016年12月5日，嘉宸房地产公司开发建设某某小区期间向案外人左某借款200,000.00元，并为左某出具了收款收据，收款金额200,000.00元，收款事由：借款。 同日，嘉宸房地产公司与左某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定嘉宸房地产公司将577幢负一层2号库房出售给左某，但未进行房屋产权备案登记即变更登记。 2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号民事裁定书，裁定查封嘉宸房地产公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。续封时间2019年5月22日、2020年5月22日。 2018年3月26日，辽宁省法库县人民法院作出（2018）辽0124执29号执行（民事）裁定书，裁定查封被执行人嘉宸房地产公司所有的位于昌图县的土地使用权41398平方米（不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号）。 2019年4月26日，辽宁省抚顺市新抚区人民法院作出（2019）辽0124执25号执行裁定书，裁定依法轮后查封嘉宸房地产公司名下的不动产辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，面积41398平方米。 2019年3月4日，嘉宸房地产公司与左某签订《还款和以房抵债协议》，约定嘉宸房地产公司以某某小区13号楼1号车库、13号楼2号车库（案涉房屋）、14号楼1号车库、14号楼12号车库，共计4套房屋抵顶债务200,000.00元。 同日，案外人左某与被告高艳红签订《房屋买卖合同》，约定左某将某某小区13号楼2号车库出售给被告高艳红，售价60,000.00元。被告高艳红于当日向左某支付购房款60,000.00元，左某为被告高艳红出具《收条》一份，载明：今收到转让某某车库陆万元（其中转账贰万元，肆万元现金）。被告高艳红向法庭提供了2019年3月4日中国农业银行转账凭证（20,000.00元）。被告嘉宸房地产公司为被告高艳红出具收款收据一份，载明收款日期：2019年3月4日；付款人：高艳红；人民币：陆万元（60,000.00元），收款事由：购房款（13#2号车库）。 同日，被告（案外人）高艳红又与被告嘉宸房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定嘉宸房地产公司将577幢负一层2号库房出售给高艳红，商品房建筑面积19.8平方米，单价7,200.00元，总价142,560.00元。 2020年6月14日，案外人左某为被告高艳红出具《证明》，证明本案争议房屋系被告嘉宸房地产公司为抵顶部分欠款顶账给案外人左某，案外人左某以60,000.00元出售给被告高艳红。 另查2019年4月至2019年9月，高艳红通过支付宝缴费方式缴纳案涉车库电费共计36.00元。 2019年7月5日，本院依据申请执行人吕秀斌的申请，作出（2018）辽0124执652号之四执行裁定书，裁定查封辽宁省铁岭市昌图县车库，查封期限三年。2020年4月15日，高艳红向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）辽0124执异23号执行裁定书，裁定中止对辽宁省铁岭市昌图县车库的执行。裁定作出后吕秀斌不服，于2020年5月11日，以高艳红、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司、抚顺嘉宸房地产开发有限公司为被告向本院提起案外人执行异议之诉（即本案），请求继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县车库。 本院认为，本案争议焦点为被告高艳红是否享有阻却继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县车库的民事权利。 根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案争议的房屋仍登记在被告嘉宸房地产公司名下，所有权人仍为嘉宸房地产公司，2016年12月5日，嘉宸房地产公司与左某签订《商品房买卖合同（预售）》，但未进行商品房预告登记及不动产产权变更登记，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋物权变动并未完成，左某不能成为物权法意义上的房屋所有权人，左某将案涉房屋转卖给被告高艳红属无权处分。2019年3月4日，高艳红虽与嘉宸房地产公司签订了《房屋买卖合同（预售）》，但也未进行商品房预告登记及不动产产权变更登记，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋物权变动并未完成，高艳红亦不能成为物权法意义上的房屋所有权人。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案争议房屋某某小区13号楼负一层（1-2）车库，2019年3月4日嘉宸房地产公司与左某签订《还款和以房抵债协议》，约定将案涉房屋抵给案外人左某。同日，左某将房屋转卖给被告高艳红并签订《房屋买卖合同》，高艳红向左某支付购房款60,000.00元。经查沈阳市铁西区人民法院于2017年6月19日裁定查封嘉宸房地产公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权（本案争议房屋土地使用权，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号）。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”，根据规定查封土地使用权的效力及于地上建筑物，也就是说左某与嘉宸房地产公司签订的《还款和以房抵债协议》、高艳红与嘉宸房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及左某与高艳红签订的《房屋买卖合同（预售）》系在人民法院查封之后。嘉宸房地产公司与左某均无权处分该房屋，因此被告高艳红的买受行为并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告高艳红对案涉房屋不享有物权期待权。故被告（案外人）高艳红不能阻却本案争议房屋的执行。应准许对辽宁省铁岭市昌图县车库的执行。 综上所述，原告吕秀斌要求继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652之四号执行裁定书的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准许执行辽宁省法库县法院（2018）辽0124执652之四号执行裁定书，执行标的为被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司名下位于辽宁省铁岭市昌图县车库。 案件受理费3,151.00元，由被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2020）辽0124执异23号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 周 铮 人民陪审员 黄 颖 人民陪审员 宋继飞 二〇二〇年八月十八日 法官助理王艺诺 书记员冯丹 本判决所适用的相关法律 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。 地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。