浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2339号 上诉人（原审被告）：张某2，女，1981年5月10日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张某1，男，2006年11月19日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 法定代理人：张某2（张某1之母），女，1981年5月10日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 法定代理人：张某3（张某1之父），男，1976年7月25日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）：江海波，男，1988年11月3日出生，汉族，住江苏省金坛市。 被上诉人（原审原告）：俞萍，女，1992年7月3日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：包巨峰，浙江朋成律师事务所律师。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陶绍品，浙江朋成律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：莫国君，男，1967年7月13日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上诉人张某2、张某1因与被上诉人江海波、俞萍、莫国君房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初2169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。上诉人张某2及其委托诉讼代理人申铁旗，上诉人张某1的法定代理人张某3，被上诉人江海波及俞萍的委托诉讼代理人包巨峰、陶绍品，以及被上诉人莫国君到庭应询。本案现已审理终结。 张某2、张某1上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：第一，一审法院认定案涉《房屋买卖契约》合法成立有效与事实不符。首先，案涉《房屋买卖契约》系无效合同。上诉人即使委托被上诉人莫国君出卖房屋，也是一种概括性的委托，在确定合同价格等交易关键因素时务必征求委托人的意见，莫国君的行为应属无权处分行为。现上诉人张某2没有对《房屋买卖契约》进行追认，被上诉人莫国君也没有取得对案涉房屋的处分权。因此案涉《房屋买卖契约》相对于上诉人而言是没有成立的。其次，本案一上诉人系未成年人，且上诉人张某2的配偶对房屋买卖根本不知情，更加没有追认。退一步讲，即使合同成立并有效，房屋不能过户系房管部门规定导致，也是客观不能而非上诉人没有配合过户。第二，合同的相对性问题。首先，一审法院认定合同的相对人为上诉人张某2，与事实不符，合同系由莫国君与被上诉人所签订。其次,即使上诉人张某2曾口头委托莫国君出售房屋且上诉人张某2也确实去了不动产登记处进行网签，说明上诉人不存在任何违约行为。即使张某2为合同的相对人也没有违约，不能过户的原因在于柯桥区不动产登记处的规定。再次，案涉房屋系未成年人所有是客观事实，买卖前双方都明知，且有专业的中介进行把关，上诉人不存在违约的必要。第三，一审法院判决由上诉人张某2双倍返还定金合计10万元的事实错误。在签订履行案涉《房屋买卖契约》过程中，上诉人不存在任何过错，被上诉人也没有举证存在任何损失，上诉人认为双倍返还定金过高。 江海波、俞萍答辩称，一审正确，协议合法有效，张某2委托莫国君卖房，现不能履行合同，应承担违约责任，本案适用定金罚则。 莫国君答辩称，房屋买卖经过正规中介，买方知道有小孩名字，其没有过错。 江海波、俞萍向一审法院起诉请求：1.要求判令解除江海波、俞萍与张某2、张某1于2019年11月1日签订的《房屋买卖契约》；2.判令张某2、张某1向江海波、俞萍双倍返还定金10万元；3.判令莫国君对上述第2项诉讼请求承担连带保证责任；4.本案诉讼费由诸被告承担。 一审法院认定事实：张某2、张某1系母子。案涉房屋为位于柯桥区××工业区××幢××室房屋，该房屋登记共有人为张某2、张某1。2019年11月，张某2委托其舅舅莫国君代为寻找案涉房屋的买家。同年11月1日，在张某2、张某1未在场的情况下，莫国君以出售人甲方张某2、张某1的名义与购买人乙方江海波、俞萍签订一份《房屋买卖契约》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，案涉房屋附带自行车棚2只、汽车车库1只；房屋成交价100万元，乙方先付定金5万元，定金最终冲抵房款，于2019年11月1日交付；双方定于全款到账时正式交付房屋；双方定于2019年11月10日前共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，过户的所有费用由乙方承担；如乙方违约，甲方有权没收定金，如甲方违约，则甲方须支付5万元给乙方作为违约金，并退回全部已收定金；甲方承诺于2019年11月20日前把房屋腾空交付给乙方，由于甲方有事不能到场签字收款，全权委托其舅舅莫国君代理签字收款；莫国君收款后应付一切法律责任，必须保证能正常过户给乙方，如不能过户，其违约金全部由莫国君全权负责等。上述合同订立当天，莫国君向俞萍收取定金5万元。嗣后，因案涉房屋过户不能，遂酿成本案纠纷。本案庭审中，该院询问莫国君“若需返还10万元双倍定金，是否愿意承担连带责任”，莫国君对此明确表示同意。 一审法院认为，就案涉房屋即碧海家园42幢304室房屋的买卖事宜，张某2于2019年口头委托莫国君进行出售的事实清楚，可以认定。莫国君在接受委托之后以张某2、张某1的名义与江海波、俞萍签订《房屋买卖契约》，但未有证据证实张某2系以母子两人的名义进行共同委托，而且该合同上的“张某1”的签名系莫国君代为书写，故不能认定张某1为委托人。据此，该院认定《房屋买卖契约》的合同相对人应为出卖人张某2和买受人江海波、俞萍。围绕本案当事人的争议焦点以及江海波、俞萍的诉求，该院作以下评判分析。 针对《房屋买卖契约》的效力问题，该院认为，我国民法通则第十八条规定:“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任;给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”我国民法总则第三十五条规定:“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。”上述两个法条均涉及针对监护人和被监护人之间关系的规定，并未涉及与监护人建立合同关系的人，并未否定监护人与他人建立的合同的效力问题。另，我国合同法第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案事实，案涉房屋的登记共有人为张某2、张某1母子两人，并由张某2委托莫国君对外出售，张某2作为合同相对人未举证证明与江海波、俞萍签订的《房屋买卖契约》存在我国合同法第五十二条规定的合同无效情形。另，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，不论案涉房屋的共有人张某1是否同意出售房屋，张某2是否为了张某1的利益出售案涉房屋，均不影响《房屋买卖契约》的效力。如果张某2在履行监护义务的过程中损害了张某1的合法利益，张某1可以依法追究张某2的责任。综上，案涉《房屋买卖契约》系合同双方的真实意思表示，应认定合法有效。 针对江海波、俞萍要求解除《房屋买卖契约》的诉求，该院认为，除协商一致解除合同之外，合同解除还有约定解除和法定解除。在本案中，双方未在合同条款中就解除合同的条件进行明确约定。江海波、俞萍基于法定事由要求法院判决解除。江海波、俞萍签约买受案涉房屋，其合同目的是取得买卖标的物的所有权，事实表明，由于案涉房屋涉及的共有人之一张某1尚未成年，导致房屋过户受阻，张某2作为出卖方明确表示其无法继续履行房屋过户的主要合同债务，导致江海波、俞萍的合同目的落空系不争的事实。我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，江海波、俞萍主张其合同目的不能实现，要求解除合同的诉求，符合上述合同法规定的合同解除情形，该院对江海波、俞萍的该项诉求予以支持。 针对江海波、俞萍要求双倍返还定金的诉求，该院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。该司法解释第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。结合前述分析，案涉《房屋买卖契约》不能继续履行系张某2之原因造成，其因此构成根本性违约，故江海波、俞萍基于张某2违约要求双倍返还定金的请求，符合上述司法解释之规定，该院予以支持。据此，张某2除应返还江海波、俞萍所付定金5万元外，应适用定金罚则再支付不超过主合同标的额百分之二十的另一倍定金计5万元。针对江海波、俞萍要求受托人莫国君对上述双倍定金10万元承担连带责任的诉求，经该院当庭询问莫国君“若需返还10万元双倍定金，是否愿意承担连带责任”，莫国君对此明确表示同意，此系莫国君意思自治的表现，亦有利于保障江海波、俞萍权利的实现，该院予以照准。 综上所述，该院对江海波、俞萍诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告江海波、俞萍和被告张某2于2019年11月1日签订的《房屋买卖契约》。二、被告张某2应双倍返还原告江海波、俞萍定金合计10万元，限于判决生效之日起十日内付清；被告莫国君对该款项的返还承担连带责任。三、驳回原告江海波、俞萍的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告张某2负担，限于判决生效之日起十日内向该院缴纳。 二审中，本案各方均未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，张某2委托莫国君出卖房屋，事实清楚，案涉《房屋买卖契约》成立且生效，对本案双方具有法律约束力。根据上述法律规定，现上诉人以房屋系夫妻共有且涉及未成年人利益，其没有处分权故合同无效，其不应承担双倍返还定金的上诉理由不能成立。合同成立生效后，因案外第三人导致合同不能履行的，亦应由合同当事人承担违约责任，一审适用定金罚则正确，本院予以维持。 综上，张某2、张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由张某2、张某1负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 张百元 审判员 傅芝兰 二〇二〇年八月二十五日 书记员 陶钿钿 ?*MERGEFORMAT?2? ?*MERGEFORMAT?8?