陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书             （2020）陕0824民初2392号 原告:南军军，男，1966年2月19日出生，汉族，陕西省子长县人，现住靖边县河东，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX南军军，男，1966年2月19日出生，汉族，陕西省子长县人，现住靖边县河东，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：孙姣，陕西秦靖律师事务所律师。 被告:海城石油钻探工程有限公司，住所地：辽宁省海城市东四管理区。法定代表人：孙洪伟，系公司经理。委托诉讼代理人：张宏伟，男，1971年12月26日出生，住辽宁省盘锦市双台子区，身份证号：211XXXXXXXXXXXXXXX，系公司员工张宏伟，男，1971年12月26日出生，住辽宁省盘锦市双台子区，身份证号：211XXXXXXXXXXXXXXX，系公司员工。委托诉讼代理人：吴殿彬，男，1979年11月7日出生，住辽宁省海城市，身份证号：210XXXXXXXXXXXXXXX，系公司员工吴殿彬，男，1979年11月7日出生，住辽宁省海城市，身份证号：210XXXXXXXXXXXXXXX，系公司员工。原告南军军与被告海城石油钻探工程有限公司（以下简称：海城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南军军及其委托诉讼代理人孙姣、被告海城公司委托诉讼代理人张宏伟、吴殿彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。南军军向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告房屋租赁费76万元； 2、判令被告支付房屋占用使用费（每日按520元计算，从2020年3月17日起至实际交房之日止）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年3月17日，原告南军军与被告海城公司签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于靖边县永平加油站旁边的二层楼房和院落出租于被告使用，租赁期限为三年，每年租赁费19万元。合同签订后，原告按约将房屋交付于被告使用，被告支付两年租赁费后，后期租赁费至今未付。2017年3月17日合同到期后，被告继续占用使用租赁房屋和场地，至2018年3月17日拖欠两年租赁费38万元未付，原、被告于2018年6月1日，签订了《看护合同》，双方重新约定，从2018年3月17日至2020年3月17日止，被告继续使用该租赁房屋和场地，两年租赁费费29.6万元，该租赁费于2018年8月15日前一次性付清。如未按此约定交付，按2014年3月17日双方签订的《房屋租赁合同》租赁费标准执行每年19万元，两年38万元。时至今日，被告未向原告支付租赁费用。原告向被告索要无果，依法提起诉讼。海城公司辩称，一、2014年原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同有效期为3年，到期后，双方于2018年重新签订了《看护合同》，合同有效期限为2年，即2018年3月17日至2020年3月17日，该法律事实从逻辑上说明《房屋租赁合同》已经终止，对双方不再有约束力，也不适用《合同法》二百三十六条的规定，故2017年3月17日至2018年3月17日期间，双方之间的关系应定义为无偿借用关系，所以被告有权不支付原告诉请的租金19万元。二、《房屋租赁合同》的租金，被告已经支付了2年，剩余1年的租金，因超过了诉讼时效，属于自然权，不应受法律保护，所以被告有权不支付该部分租金19万元。三、《看护合同》期限届满时，原告向被告发出《告知书》，通知被告撤出场地，办公楼，说明原告在租赁合同届满后不愿再将场地、办公楼出租给被告，故《看护合同》不再有法律效力。同时经原告与被告协商一致，原告将原19亩场地及二层办公楼减少为不足三亩及一楼仓库。其余部分原告用作他用。双方当时口头约定占用场地租金为2-3万元/年，现原告请求日租金520元，属于违约行为且该租金明显不公，被告不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对对方质证无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的《看护合同》证明被告按日租金520元支付原告占有租赁费的证明目的，因该合同期限届满，且占用场地及办公楼已变更，对此原告未提交其所主张的相关证据，故对该证明目的本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月17日，原告南军军与被告海城公司签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于靖边县永平加油站旁边的二层楼房和院落出租于被告使用，租赁期限三年，租金每年19万元，交付方式为每年一交，下期房租提前15天预交，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约将租赁物交付被告，被告向原告支付两年租赁费，租赁到期后，双方并未签订书面合同，被告继续占用租赁物。2018年6月1日，原、被告签订了《看护合同》，合同约定从2018年3月17日至2020年3月17日被告继续租赁原告的涉案房屋及土地，总额为29.6万元，该费用在2018年8月15日前一次性付清。如不按上述约定的时间及金额支付，原告有权执行2014年合同费用标准，总金额为38万元。至2018年8月15日被告并未向原告支付租金。2020年3月16日，原告向被告发出告知书，内容为“由于2016年3月17日至2020年3月16日乙方（被告）一直未支付房租，且未履行合同相关条约。现通知你方3日内立即结清费用并且搬离该场地，如三日内未搬离，甲方（原告）将自行雇佣吊车和卡车集中堆放院内管具等物品，产生费用由乙方自行承担。”，后双方协商将设备、物品等另行堆放原告院内。本院认为，本案的争议焦点为：一、2017年3月17日至2018年3月16日双方是租赁关系还是无偿占有；二、原告主张的租赁费是否超过诉讼时效期间；三、被告是否应向原告支付看护费用38万元；关于焦点一，在此期间原、被告虽未签订书面《租赁合同》，但在2017年3月16日租赁期满后，被告继续占用该租赁物，且被告并未举证证明双方系“无偿借用关系”。而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故2017年3月17日至2018年3月16日期间双方为不定期租赁关系。关于焦点二，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日（2017年10月1日）诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”故原告主张的2016年3月17日至2017年3月16日间租赁费未超过法律规定的诉讼时效期间。关于焦点三，《看护合同》中约定的看护费用，因被告未按约定时间支付原告，故对2018年3月17日至2020年3月16日期间的看护费用应按照《房屋租赁合同》约定的38万元计算。另外，因《看护合同》期限已届满，经双方协商占用场地、房屋已变更，且原告在本案中未主张交付占用场地、房屋，故对2020年3月17日之后的相关费用可另行主张。综上，原告南军军与被告海城公司签订的《房屋租赁合同》、《看护合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方应诚实守信，依约履行各自义务。原告依约交付租赁物、提供看护场地、房屋，但被告至今拖欠原告租赁费、看护费不予支付，故对原告关于被告支付76万元租赁费、看护费的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：由被告海城石油钻探工程有限公司于本判决生效后五日内支付原告南军军租赁费、看护费76万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5700元，由被告海城石油钻探工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                             审  判  员  樊  勃   二〇二〇年七月二十三日  书  记  员  贺炳瑞 1