安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终2689号 上诉人（原审原告）：姚金丽，女，1987年9月16日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：张洪，男，1981年10月20日出生，汉族，住安徽省凤阳县。系姚金丽妻子。 被上诉人（原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。 委托代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。 上诉人姚金丽因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚金丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判荣盛公司赔付违约金92977元；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一审中荣盛公司提交的房屋交易确认书和房屋所有权申请登记受理单不能证明其已经办理权属登记备案，也不能证明其已经办理好不动产权属证书。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定及《城市商品房预售管理办法》规定，本案的违约时间应从交房后的90日开始计算，即2015年11月30日至2018年4月18日，违约金为92977元。 荣盛公司辩称，双方之间签订的《商品房买卖合同》对办理房屋产权证书具有明确的约定，根据该约定荣盛公司依法承担的义务系在约定时间内将办理产权证书所需资料提交备案。根据一审法院查明的事实，已经足以证实荣盛公司提交办证资料备案的时间，一审法院依据该时间作为荣盛公司承担违约责任的截止时间，判决结果没有错误，应当依法予以维持。 姚金丽向一审法院起诉请求：1、判令荣盛公司立即支付姚金丽因逾期办理房地产权属证书的违约金60986元；2、本案的诉讼费用由荣盛公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月13日，姚金丽与荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201308130011），该合同约定姚金丽以按揭方式购买荣盛公司开发的房屋，双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2013年8月13日，经蚌埠市众信公证处公证，姚金丽向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2015年8月26日，姚金丽作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为534968元。姚金丽与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间2015年9月30日。2016年12月6日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。 一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任；二、本案姚金丽诉请是否超过诉讼时效。 一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系荣盛公司与姚金丽方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受姚金丽委托，代姚金丽办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。姚金丽与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2015年9月30日，即荣盛公司应于2016年9月25日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明，荣盛公司于2016年12月6日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任，违约时间为2016年9月25日至2016年12月6日。 二、本案姚金丽诉请是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《〈第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉理解与适用》认为，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判信箱问答对于出卖人逾期支付办证违约金诉讼时效如何计算的问题，认为如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满之日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本案中涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。故一审法院认为，依据案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式之约定，该债权属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。该院收到姚金丽诉讼材料之日为2019年9月30日，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2016年9月30日后的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效。荣盛公司违约时间为2016年9月30日至2016年12月6日，一审法院支持姚金丽的违约金时间为自2016年9月30日至2016年12月6日，违约金数额为534968元×0.0002×67天＝7168.57元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内一次性支付姚金丽违约金7168.57元；二、驳回姚金丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325元，减半收取662.5元，由姚金丽承担600元，由荣盛公司承担62.5元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是姚金丽主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2016年12月6日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为姚金丽户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。姚金丽上诉称荣盛公司的违约时间应当自交房后90之日开始计算，但根据双方合同约定，荣盛公司只负有在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定在90之日取得权属证书。姚金丽该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，姚金丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1325元，由上诉人姚金丽负担(已交纳)。 本判决为终审判决。 审判长  朱怀甫 审判员  陈二伟 审判员  秦 玉 二〇二〇年八月二十日 法官助理王海燕 书记员张智瑶