黑龙江省绥化市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黑12行终44号上诉人（原审原告）绥化市广厦房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区太平管理区。法定代表人陈秋方，职务总经理。委托代理人刘向阳，男，1976年3月8日出生，汉族，该公司法务，住大庆市让胡路区。被上诉人（原审被告）绥化市不动产登记中心，住所地绥化市北林区西直北四路自然资源大厦。法定代表人李春刚，职务主任。行政负责人李海，职务副主任。委托代理人杜昕宇，黑龙江光明律师事务所律师。原审第三人贾艳，女，1966年12月12日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。原审第三人李小红，女，1972年5月1日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。原审第三人李延昭，男，1971年11月28日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。原审第三人李艳卉，女，1970年11月9日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。原审第三人邹庆辉，男，1970年5月1日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。五原审第三人委托代理人刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。上诉人绥化市广厦房地产开发有限公司因不动产不予登记告知书一案，不服绥化市北林区人民法院（2019）黑1202行初32号行政判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人绥化市广厦房地产开发有限公司委托代理人刘向阳，被上诉人绥化市不动产登记中心行政负责人李海及委托代理人杜昕宇，原审第三人贾艳、李小红、李延昭、李艳卉、邹庆辉共同委托代理人刘凤卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年12月，案外人李世涛以本人及他人的名义共向绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款2000万元，原告广厦公司以其与李世涛共同开发建设的温馨家园小区的22栋1至2层01-01、22栋1至2层01-02、24栋1至2层01-01、24栋1至2层01-02、24栋1至2层01-01、22栋1至2层01-02、17栋1至2层01-01、17栋1至2层01-02、16栋1至2层01-02、15栋1至2层01-01、16栋1至2层01-02、8栋1至2层01-02、8栋1至2层01-01、9栋1至2层01-01、9栋1至2层01-02、10栋1至2层01-02、11栋1至2层01-01、11栋1至2层01-02、19栋1至2层01-01、18栋1至2层01-02、18栋1至2层01-01、19栋1至2层01-02、14栋1至2层01-02、14栋1至2层01-01、13栋1至2层01-02、13栋1至2层01-01、12栋1至2层01-02、12栋1至2层01-01共计28套别墅房产为李世涛的上述借款提供担保，为此原告与绥化市汇达小额贷款有限责任公司委托的第三人贾艳、李延昭、李小红、邹庆辉、李艳卉于2013年12月3日签订了商品房买卖合同，并在绥化市房产管理处办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人分别为第三人贾艳、李延昭、李小红、邹庆辉、李艳卉。后绥化市汇达小额贷款有限责任公司因该债务纠纷起诉李世涛，并要求原告广厦公司因担保行为承担连带偿还责任，经绥化市中级人民法院和黑龙江省高级人民法院审理认为，虽然上述房产未进行实质上的抵押登记，但是广厦公司是以与绥化市汇达小额贷款有限责任公司签订房屋买卖合同的方式为李世涛等人与绥化市汇达小额贷款有限责任公司之间的借款提供担保，并判令“如债务人李世涛不能清偿上述款项，绥化市汇达小额贷款有限责任公司可以就案涉的绥化市广厦房地产开发有限责任公司所有的已经预告登记的28套房屋依法申请评估作价、拍卖，所得价款用以清偿上述第一项中李世涛不能清偿部分”。原告广厦公司于2018年3月7日向绥化市不动产登记中心申请撤销第三人等五人所办理的温馨家园小区二期28套预购商品房预告登记。绥化市不动产登记中心于2018年3月7日作出编号为2018-01的《不予受理告知书》，认为广厦公司的申请不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九的规定，对广厦公司申请办理注销预购商品房预告登记的申请，决定不予受理。原告不服，诉讼至本院。本院作出（2019）黑1202行初5号行政判决书，判决撤销被告作出的编号为2018-01《不予受理告知书》，并责令重新作出行政行为。绥化市自然资源局不服，提出上诉，绥化市中级人民法院于2019年6月20日作出了（2019）黑12行终63号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告于2019年8月2日又作出了编号为2019-002《不予登记告知书》，认为原告申请注销提供材料不符合规定，因此决定不予登记。原告不服，诉至法院。另查明，因不动产登记改革，原属于绥化市房产管理处的房屋登记职能及权利、义务均由绥化市不动产登记中心承继。原审法院认为，房屋登记机关为原告与绥化市汇达小额贷款有限责任公司委托的五位第三人办理预购商品房预告登记是基于双方签订的商品房买卖合同，经绥化市中级人民法院、黑龙江省高级人民法院两级法院民事判决书认定：李世涛与绥化市汇达小额贷款有限责任公司之间系民间借贷关系，原告与绥化市汇达小额贷款有限责任公司委托的五位第三人是以签订商品房买卖合同并办理预购商品房预告登记的形式将案涉28套房屋为李世涛的借款提供担保。商品房预告登记并未改变被登记房屋的物权归属，涉案房屋仍属于原告广厦公司，被告作出不予登记告知书即是拒绝撤销预告登记行为，对原告权利义务不构成影响。根据五第三人的陈述，原告广厦公司申请撤销预告登记是为解决民事案件的执行问题做铺垫。本院认为，涉案28套房产作为被执行人广厦公司的财产已被查封，并已经进入执行阶段，可见无论“预告登记”是否存在，在认定房产所有权上并无障碍，在查封、执行的过程中也没有障碍，不会对原告权利产生影响。至于被执行财产如何分配问题，应在执行阶段解决。综上，被告的行政行为并无不当，原告诉请理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告绥化市广厦房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告绥化市广厦房地产开发有限公司负担。上诉人绥化市广厦房地产开发有限公司上诉称，一、一审法院适用法律不当，判决结果于法无据。一审法院认为“商品房预告登记并未改变被登记房屋的物权归属，涉案房屋仍属于原告广厦公司，被告作出不予登记告知书即是拒绝撤销原告登记行为，对原告权利义务不构成影响”，并据此驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为行政行为对行政相对人行使民事权利是否造成影响，不是行政机关作出行政行为的法律依据；行政行为作出后对行政相对人行使民事权利的影响不属于行政法律关系调整范畴，也不属于人民法院行政诉讼审理范围。一审法院以行政行为对行政相对人行使民事权利无影响为由，对行政行为的合法性不予审查没有法律依据。二、被上诉人作出的2019-002《不予登记告知书》不具有合法性。本案中，上诉人申请撤销预告登记时，提交了已经生效的绥化市中级人民法院作出的（2017）黑12民初15号民事判决书和黑龙江省高级人民法院作出的（2017）黑民终489号民事判决书，属于《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条规定的申请注销预告登记的其他必要材料。被上诉人认为上诉人申请注销提供的材料不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条关于办理初始登记所需要的材料规定，作出2019-002《不予登记告知书》属于适用法律错误。同时，绥化市中级人民法院作出的（2017）黑12民初15号民事判决书和黑龙江省高级人民法院作出的（2017）黑民终489号民事判决书,能够确认上诉人与第三人签订本案争议房屋的买卖协议不是以买卖房屋为目的，双方不存在真实房屋买卖关系，双方签订的商品房买卖合同具有虚假性，案涉的房屋预告登记是第三人提供不真实、不合法的房屋买卖合同骗取的。根据《房屋登记办法》第十一条第三款、第八十一条规定，被上诉人负有撤销为第三人办理的案涉房屋预告登记的法定义务，被上诉人在已明知行政行为存在违法事实的情况下，拒不履行撤销义务，仍然作出2019-002《不予登记告知书》具有违法性，应予撤销。综上，上诉人认为一审判决适用法律不当，被上诉人作出的2019-002《不予登记告知书》不具有合法性。请求依法撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202行初32号行政判决，判令撤销被上诉人作出的2019-002《不予登记告知书》，重新作出行政行为；案件诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人绥化市不动产登记中心答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判决。一审法院已对答辩人作出的行政行为进行了审查，并作出“被告的行政行为并无不当”的结论。答辩人作出的编号2019-002《不予登记告知书》合理合法，上诉人单方于2019年7月31日向答辩人提出撤销预告登记在第三人名下的案涉28套房屋的预告登记申请，答辩人依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第五款之规定，认定上诉人不符合申请注销预告的法律规定，故答辩人依法作出2019-002《不予登记告知书》。案涉房屋的预告登记是上诉人与第三人主动到答辩人处办理，显然不存在任何欺诈、胁迫等情形，答辩人作为登记部门仅需对申请材料进行形式审查，至于材料是否真实，应由双方当事人负责。因此，答辩人办理的预告登记完全符合法律规定，且根据当下证据显示，答辩人无任何主动撤销案涉房屋预告登记的义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人作出的编号为2019-002《不予登记告知书》证据确凿，适用法律法规正确，程序合法，上诉人上诉请求缺乏事实和法律证据，故请求法院依法维持原判决。原审第三人贾艳、李小红、李延昭、李艳卉、邹庆辉述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求无理，恳请驳回上诉，维持原判。经审理查明，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相一致，本院予以确认。本院认为,从《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面申请，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。预告登记后，债权未消灭且能进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”的规定看，该条规定的内容属于申请不动产预告登记范畴，不是申请注销预告登记的条款。本案中，上诉人绥化市广厦房地产开发有限公司在向被上诉人绥化市不动产登记中申请撤销预告登记时，提交了撤销预告登记申请书、上诉人单位营业执照、授权委托书、法定代表人身份证明、委托人与受委托人的身份证复印件、绥化市中级人民法院（2017）黑12民初15号民事判决和黑龙江省高级人民法院（2017）黑民终489号民事判决。被上诉人绥化市不动产登记中心以上诉人绥化市广厦房地产开发有限公司所提供的上述申请注销预告登记材料不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条的规定为由作出2019-002《不予登记告知书》，属适用法律错误。本案应适用《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条“预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；（二）债权消灭的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。”的规定。综上，被上诉人绥化市不动产登记中心作出的编号：2019-002《不予登记告知书》适用法律错误，应予撤销。上诉人绥化市广厦房地产开发有限公司所提出的上诉理由成立，应予支持。原审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》八十九条第一款第(二)项、第三款之规定，判决如下：一、撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202行初32号行政判决书；二、撤销绥化市不动产登记中心于2019年8月2日作出的编号：2019-002《不予登记告知书》；三、责令绥化市不动产登记中心重新作出行政行为。一、二审案件受理费共计100.00元，由绥化市不动产登记中心负担。本判决为终审判决。审判长  王国军审判员  唐宝山审判员  汤敬伟二〇二〇年八月三十一日书记员  李 微