安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1627号 上诉人（原审被告）：孟丹，女，1977年4月1日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：王亮，男，1979年7月15日，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被上诉人（原审原告）：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市二环西路63号。 法定代表人：梁维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王海峰，江苏元宁律师事务所律师。 上诉人孟丹在与被上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，均没有提出新的事实或者理由，经当事人同意，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 孟丹上诉请求：1、撤销原判，依法改判：2、判令大彭公司公示其2011年至2020年4月1日管理嘉楼香格里拉小区期间物业服务资金的收支情况以及各种广告费收入情况。3、判令大彭公司向孟丹补开缴纳各项物业费用的正式发票；4、判令大彭公司对业主公用设施维护不力造成的损害修复。5、本案一、二审诉讼费用全部由大彭公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审法院中认定孟丹未缴纳物业费的起算时间为2015年5月15日，孟丹提交新证据证明交房时就已经交付了到了2015年7月3日，当时开具的收据遗失，但举证责任应归属于大彭公司。2、大彭公司从进入小区管理开始从未公布过服务费收支情况以及小区共用部分广告费收入情况，严重侵害孟丹权利及利益，孟丹多次找到大彭公司要求公示，大彭公司从未理会，萧县房地产管理局2019年7月20日给大彭公司下达限期整改通知书，至今还未公示。3、大彭公司收取业主费用时，不开具正式发票，仅开具收据，意图逃税、及其逃避责任，一旦业主收据丢失，就无据可查，任由大彭公司自述，大彭公司应向孟丹补开缴纳各项物业费用的正式发票。4、大彭公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任及业主公用设施维护不力造成的损害修复。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定、物业管理服务协议书第二条物业管理服务内容，孟丹多次找到大彭公司协商解决顶层漏水问题，大彭公司长期不予解决，导致上诉人财产损失。物业管理服务协议书第三条物业管理服务质量内第一款明确规定，大彭公司每年定期对房屋外观墙体墙面进行检查，发现问题及时处理，做好记录，但业主反映的墙体脱落问题至今都没有修复。大彭公司严重违反了第三条第七款、第二条第二款等相关约定。2018年水灾过程中，大彭公司公用水泵损害，自动状态水泵不工作，日常不维护，导致孟丹地下室淹水，虽有天灾因素，但是大彭公司不作为也是其中主要原因，2019年孟丹起诉大彭公司水淹一案中，大彭公司代理人在庭审中也说了是水灾第二日工作人员才到现场，而且井没有准备任何的防洪物品，2020年3月地下室再次漏水，孟丹公用部分地下室大面积漏水长达20天，其中与物业多次沟通，让其打扫水面，物业并没人去打扫，严重违反急修30分钟赶到现场，当天完成的约定。建筑智能系统，所有单元门智能开门系统，无一可用。有单元门丢失，至今未安装。小区内监控设施本来每个单元门口都有，停车位置也有，但是大彭公司从未维护，现在导致业主车辆刚蹭、物品丢失，无法查找。小区内园林景观大量被破坏、景观建筑长期不维护，已经成为危房，监控系统不能正常使用。环境卫生公共场所清扫，公用设备保洁一审中提交大量证据证明卫生不打扫，绿化不修剪。综上所述，大彭公司明显违反物业管理服务协议书内容第二条物业管理服务内容中第一款房屋共用部位的维护和管理、第二款房屋共用设施设备的维护和管理、第三款环境卫生、第四款安全防范、第五款交通秩序与车辆停放，第七款消防管理，以及第三条物业管理服务质量中第一款房屋外观、第二款共用设施设备的维护和管理、第三款环境卫生、第四款绿化、第五款、车辆停放第七款房屋共用部位、共用设施设备小修和急修相关的条款，大彭公司未能按照协议的约定提供相应的物业管理服务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，并按照物业管理服务协议书第六条中有关违约责任的约定，孟丹多次找到物业公司要求改正，萧县房屋管理局也对其下达了整改通知书，基于前述大彭公司的所作所为，大彭公司应当承担相应的违约责任，并对孟丹减免物业费同时予以赔偿。正因如此，一审法院判决孟丹全额支付相关的物业管理费用明显不当也显失公正。孟丹提供的证据足够证明大彭公司物业服务不作为具有持续性，应当减免孟丹的缴费。5、一审法庭中孟丹提出2016年5月10日大鹏公司未告知孟丹的情况下，私自砸开孟丹的地下室墙壁并更换锁具，导致丢失物品，后大彭公司以找不到业主电话为由答复孟丹，孟丹已经报案，一审法院以关联性不予认定，孟丹提出此组证据只为证明物业公司在有与业主签订的服务合同中明确有业主的电话，在不通知孟丹的情况下直接砸墙，造成孟丹财产损失、充分体现了物业公司不作为，不履行自己的义务，凌驾于业主之上，凌驾于法律之上。 彭大公司辩称，孟丹上诉的二、三、四项请求不属于二审人民法院的审理范围。关于孟丹上房时物业费交至2015年7月3日是，如核实确已交到2015年7月3日，彭大公司愿意改正，不会多收业主的物业费。孟丹称彭大公司没有公示相关费用不是事实，已在公告栏里进行了公示。关于物业的管理、修缮、维护等问题，一审已表明观点。孟丹二审提出对物业费予以减免请求无事实和法律依据，孟丹引用的合同法107条中亦只是规定了继续履补救措施、赔偿损失等违约责任负担方式，物业协议中亦没有关于减免费用的约定。孟丹请求应予驳回。 大彭公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令孟丹给付彭大公司物业服务费11231.29元，违约金3000元；2．一审诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年8月11日，安徽嘉楼置业有限公司（甲方）与大彭公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由大彭公司为该公司开发的嘉楼·香格里拉小区提供物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：多层住宅0.46元/月/平方米，小高层、高层住宅0.70元/月/平方米；业主应于入住通知书约定的收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年或一年交纳，业主或者物业使用人应在约定的时间内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业使用费用的，应按所欠费用总额的1‰标准按日向乙方支付违约金；合同还对物业管理服务内容、物业服务质量、标准、违约责任等其他事项进行了约定。2013年3月18日，安徽嘉楼置业有限公司（甲方）与大彭公司（乙方）签订《前期物业管理服务补充合同》，将物业收费标准中小高层、高层住宅0.70元/月/平方米更改为1.10元/月/平方米。孟丹系涉案嘉楼·香格里拉小区72幢1单元1801室业主，该房屋建筑面积189.08平方米，系高层住宅。2014年7月3日，大彭公司与孟丹签订了《前期物业服务协议》，约定上房之日开始预交一年的物业费，以后每年度到期前3个月交纳下年度的物业费及相关费用，逾期交费的除足额补交所欠物业费外，还将以所欠物业费为基数计收万分之五的滞纳金；物业费收费标准：多层住宅、别墅0.46元/平方米/月，高层一楼0.46元/平方米/月，高层二层及二层以上1.10元/平方米/月；协议还对双方的权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。孟丹在上房时缴纳了相应的物业费，自2015年5月15日后便没有缴纳物业服务费。涉案嘉楼·香格里拉小区没有成立业主委员会。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《前期物业管理服务合同》《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。大彭公司作为建设单位选聘的案涉嘉楼·香格里拉小区的物业服务企业，其公司应当按照物业服务管理服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务，孟丹作为该小区业主应支付相应的物业服务费。因物业服务具有即时性、持续性的特点，孟丹自2015年5月15日后拒交物业服务费，应当对其拒交物业服务费理由的正当性、合理性承担举证责任。孟丹辩称大彭公司没有履行合同约定义务，小区内物业管理十分混乱，私搭乱建、公共绿地被损毁侵占、环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流、电梯时常出故障、监控不能使用、治安案件频发等管理、维护、养护方面存在未履行或者未完全履行物业服务的问题，但从其提供的证据来看，照片仅能证明其居住小区在照片拍摄时存在部分问题如保洁不到位及部分业主垃圾乱扔乱放、电线乱拉，违规侵占公共绿地、堵塞消防通道等，照片上的画面也仅能反映出拍摄当时的状态，并不能足以证明大彭公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情况，诚然大彭公司在为涉案小区提供物业管理服务时存在一些瑕疵，但孟丹不能以此作为其拒交物业费的理由，毕竟大彭公司仍在为该小区提供服务，履行了主要义务，保障了业主的正常生活需要，故对孟丹的上述辩解意见不予采信。因此，大彭公司要求孟丹给付自2015年5月15日起至2019年11月15日期间的物业费11,231.29元（189.08平方米×1.1元/月/平方米×54个月），于法有据，应予支持。关于大彭公司要求孟丹给付违约金3,000元的诉讼请求。本案中，涉案《前期物业服务协议》约定：“上房之日开始预交一年的物业费，以后每年度到期前3个月交纳下年度的物业费及相关费用，逾期交费的除足额补交所欠物业费外，还将以所欠物业费为基数计收万分之一的滞纳金。”因滞纳金是由行政法规规定的一种行政责任，适用范围仅限于国家行政管理领域，具有法定性、强制性等，不属于民事责任，故大彭公司与孟丹在《前期物业服务协议》中关于滞纳金的约定应属无效。因此，大彭公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、孟丹于判决生效后十日内给付大彭公司物业服务费11,231.29元；二、驳回大彭公司的其他诉讼请求。案件受理费156元，减半收取计78元，由孟丹负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孟丹提供以下证据：证据一收据，证据二放弃管理通知书，证据三大彭公司对我们长期物业费的催缴短信，证据四限期整改通知书，证据五录像，五份证据证明孟丹的物业费并不是交到5月15日，有开具的收据是交到7月份，物业费缴费情况，很多业主是被迫缴费，并不是大彭公司提供的服务好。大彭公司质证意见：证据一真实性无异议，上面确实记载了交款起止日期2014年7月7月3日到2015年7月3日。证据二为影印件，无法核实其真实性。即便真实也与本案无关联性，因为孟丹并不是属于香格里拉小区四期的业主，上面显示四期是包括44栋、55栋、50栋、49栋、50栋，但是孟丹是72栋，不属于四期的范畴。即便大彭阳光公司退出了四期的管理服务，但是对这对孟丹仍然是有服务。证据三是一个短信截截图，上面显示的是香格里拉江淮业主，这个和孟丹没有关系。即便物业公司向这个部分业主进行催收，也是正当行为。证据四是复印件，无法核实真实性。证据五现场给物业公司打电话，并没有反映出大彭公司不清理、不履行义务。本院认证意见：证据一能够证明孟丹的物业费交到2015年7月3日，本院予以确认。证据二、四无法核实其真实性，不予确认；证据三与本案没有关联性，不予确认；证据五不能达到孟丹的证明目的，不予确认。对孟丹在一审提供的证据三照片1组，欲证明大彭公司管理服务不作为，门岗形同虚设随意进出，拦车杆一直打开，有的门没有拦车杆，车辆随意停放，很多在绿化位置停车；房屋严重漏水，屋脊严重裂开，房屋毁损没人维修，物业不处理；楼道居民住户楼上到处都是小广告，小区内公共设施、楼道门、下水道等损毁严重，楼宇对讲全部损坏，公共部分没人维护；小区内休息亭长期不维护成危房，安全隐患不排查，引起火灾后设施不维护，消防通道占用严重，随意充电，造成火灾隐患不管理，消防设施损毁严重；小区内垃圾成堆不清理，地下室垃圾成堆，甚至楼道内有大便长期不清理，小区内长期多处污水横流；小区内乱搭乱建不制止，绿化不管理，小区内随意改建扩建。本院认证意见：该证据能够证明大彭公司没有尽到物业管理之责，管理的小区存在脏、乱、差等情况，本院予以确认。二审查明事实：2010年8月11日，安徽嘉楼置业有限公司（甲方）与大彭公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由大彭公司为该公司开发的嘉楼·香格里拉小区提供物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：多层住宅0.46元/月/平方米，小高层、高层住宅0.70元/月/平方米；业主应于入住通知书约定的收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年或一年交纳，业主或者物业使用人应在约定的时间内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业使用费用的，应按所欠费用总额的1‰标准按日向乙方支付违约金；合同还对物业管理服务内容、物业服务质量、标准、违约责任等其他事项进行了约定。2013年3月18日，安徽嘉楼置业有限公司（甲方）与大彭公司（乙方）签订《前期物业管理服务补充合同》，将物业收费标准中小高层、高层住宅0.70元/月/平方米更改为1.10元/月/平方米。孟丹系涉案嘉楼·香格里拉小区72幢1单元1801室业主，该房屋建筑面积189.08平方米，系高层住宅。2014年7月3日，大彭公司与孟丹签订了《前期物业服务协议》，约定上房之日开始预交一年的物业费，以后每年度到期前3个月交纳下年度的物业费及相关费用，逾期交费的除足额补交所欠物业费外，还将以所欠物业费为基数计收万分之五的滞纳金；物业费收费标准：多层住宅、别墅0.46元/平方米/月，高层一楼0.46元/平方米/月，高层二层及二层以上1.10元/平方米/月；协议还对双方的权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。大彭公司对涉案小区管理不到位，部分环境存在脏、乱、差等情况，大彭公司的服务质量、标准未完全达到物业管理服务合同约定的要求。孟丹在上房时缴纳了相应的物业费，物业费缴至2015年7月3日，以后便没有缴纳物业服务费。另查明，涉案嘉楼·香格里拉小区没有成立业主委员会。 本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：孟丹应否向大彭公司支付物业费。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。大彭公司作为建设单位选聘的涉案小区的物业服务企业，其公司应当按照物业服务管理服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务，孟丹作为该小区业主亦应按照约定支付相应的物业服务费。本案中，结合一、二审查明的事实，大彭公司在为涉案小区提供物业服务方面履行了主要义务，保障了业主的主要生活需要，孟丹应当向大彭公司履行支付物业费的义务，孟丹拒交全部物业费缺乏事实及法律依据。但通过孟丹提供的相关证据能够证明涉案小区部分环境确实存在大彭公司管理服务不作为、房屋毁损没人维修、小区内公共设施、楼道门、下水道等损毁严重、消防通道占用严重、小区内乱搭乱建不制止等脏、乱、差现象，大彭公司提供的物业管理服务确有瑕疵，结合上述法律规定，可以合理减少业主孟丹应支付的物业费用，本院酌定其向大彭公司支付所欠物业费用的70%。孟丹欠大彭公司物业费：2015年7月4日起至2019年11月3日期间的物业费7570.76元（189.08平方米×1.1元/月/平方米×52个月×70%）。本案是彭大公司起诉要求孟丹支付物业费，孟丹在一审并没有提出反诉，对其在二审诉讼请求事项不属本案审理范围，本案不予处理 综上，孟丹的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初638号民事判决； 二、上诉人孟丹于本判决生效起二十日内给付被上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费7579.76元； 三、驳回被上诉人江苏大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费78元，由上诉人孟丹负担25元，大彭公司江苏大彭阳光物业管理有限公司负担53元；二审案件受理费156元，由上诉人孟丹负担50元，大彭公司江苏大彭阳光物业管理有限公司负担106元。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年八月十八日 法官助理崔玉凤 书记员王思嫚 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。