浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2495号 上诉人（原审被告）：金华市国格文化传播有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区金竹路159号8幢南侧。 法定代表人：李竹兰，执行董事。 委托诉讼代理人：杨根武，男，1978年2月21日出生，汉族，住浙江省武义县,系公司员工。 被上诉人（原审原告）：金华市中宇物流有限公司，住所地：浙江省金华市环城西路2350号。 法定代表人：黄东平，董事长。 委托诉讼代理人：何国通，浙江迎鸽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈湛，浙江迎鸽律师事务所实习律师。 上诉人金华市国格文化传播有限公司（以下简称国格公司）因与被上诉人金华市中宇物流有限公司（以下简称中宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人国格公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中宇公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人中宇公司向上诉人国格公司交付的房屋不符合正常使用功能，房屋存在大面积漏水，严重影响国格公司的正常经营，给国格公司造成了重大经济损失。一审庭审中，国格公司已向法庭提交了现场照片，证明出租的房屋屋瓦没有铺设防水油毛毡而漏水，房屋墙壁破损发霉，装潢严重受损、室内古玩、字画受损以及仓库月台彩钢瓦破烂不堪，已被风刮走数片直接露天，月台根本无法使用等事实。一审庭审后，法官及中宇公司一方也共同到现场察看过，漏水对国格公司的经营造成的影响和损失显而易见，未停止使用租赁物并不代表房屋能正常使用。二、中宇公司向国格公司提供符合正常使用功能、不漏水的房屋是其基本义务，该房屋大面积漏水的维修义务应是中宇公司，而不是国格公司，中宇公司的房屋漏水严重不予维修却仍坚持收取租金不符合合同法第220条的规定，也有违诚实信用原则。依照合同法第221条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物而影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，国格公司有权要求中宇公司减少租金或者延长租期。三、国格公司与中宇公司的房屋租赁纠纷正在解决过程中突遇新冠肺炎疫情，根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（三）》第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”之规定，中宇公司系国有企业，国格公司因房屋漏水，经营原本就已受到严重影响，加上疫情公司现已困难重重，根据该规定国格公司也有权要求减免一定期间的租金。上诉人国格公司在二审庭审中补充，房屋租赁合同中明确约定若遇到市政府征用或统一规划，装修款应当予以补偿，故国格公司在案涉房屋装修上花费的50余万元应当由中宇公司予以补偿。 被上诉人中宇公司答辩称，1、案涉房屋大面积漏水问题，国格公司一审提供的证据经过一审质证，无法证明漏水时间、原因以及程度。2、2017年10月国格公司和中宇公司之间发生首次租赁关系，在交付之前，中宇公司对房屋进行过维修，一审中中宇公司也提供了相关证据予以证实。3、从常理分析，如果国格公司续签合同应当提出相关的异议，或者与中宇公司协商租金抵扣等相关事宜，但国格公司在续签合同过程中没有提出任何异议。国格公司认为中宇公司有维修义务，要求减少租金或延长租期，中宇公司未收到国格公司提供的任何书面维修通知。合同法第220条规定当事人另有约定的除外，根据双方约定，维修义务在国格公司方，而非中宇公司方。合同法第221条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，但是在本案中并不存在上述两种情况，是国格公司怠于自行维修引起的。国格公司提出因疫情以及漏水问题要求减免租金问题，本案涉及的合同到期日为2019年9月30日，而疫情于2020年1月爆发，国格公司没有提供有效的证据证明疫情和租赁物漏水问题所导致的严重影响。国格公司提出的指导意见针对的是对外的服务行业，国格公司租赁案涉房屋系用于仓储和办公，并非是对外服务行业，该指导意见与本案无关。4、国格公司要求中宇公司补偿装修款50万元，中宇公司认为双方两次签订租赁合同，每次期限均为一年，对租赁到期之后是否续签没有做特殊约定，对到期以后装修款的补偿也没有约定，中宇公司认为双方的租赁合同自然到期后，中宇公司已经不同意继续租赁，要求国格公司腾空搬离，并恢复租赁之初原状，国格公司主张的装修补偿没有合同依据。国格公司与中宇公司总共签订了两次场地租赁合同，第一年度租金7万元，第二年度租金84000元，总计154000元，至今国格公司尚未支付剩余租金63000元，国格公司要求中宇公司补偿装修损失50万元，无事实和法律依据。本案是中宇公司提起一审诉讼，国格公司没有提出反诉，在二审期间其提出的诉请不在本案的审理范围内。5、国格公司要求减少租金或延长租期问题，国格公司与中宇公司总共签订了两个年度的租赁合同，若按国格公司的说法，国格公司在搬进场地之后就出现了漏水问题，那么第二年度双方不可能续签，甚至在第二年度到期（2019年9月30日）之后国格公司都不愿搬离。庭前核实当事人地址时，国格公司仍以租赁物所在地作为送达地址，证明国格公司仍在此地办公，国格公司认为房屋漏水无法使用，另一方面仍强占案涉场地，不符合常理。6、拆迁补偿问题，据中宇公司了解，本案争议标的物不在政府拆迁红线范围内，即便在红线范围内，拆迁主体也是中宇公司。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 中宇公司向一审法院起诉请求：1、判令国格公司立即腾空坐落于金华市婺城区金竹路159号仓库（月台仓库十间500平方米，房产证号：金房权证婺字第0××9号），并交还中宇公司；2、判令国格公司支付租金63000元及利息（利息以63000元为基数，自2018年10月3日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令国格公司支付逾期搬离违约金57997.44元（按每日690.14元暂算至2019年12月23日，此后算至国格公司实际腾空之日止）；4、诉讼费用由国格公司承担。 一审法院认定，2017年10月1日始，国格公司开始承租中宇公司的月台仓库五间，2018年1月又向中宇公司承租月台5间仓库，租期均至2018年9月30日。租期届满后，双方又续签一份《场租协议》，中宇公司为甲方，国格公司为乙方，协议如下：“第一条、乙方向甲方租用月台仓库十间计500㎡，用于公司经营；第二条、协议期限2018年10月1日起至2019年9月30日；第三条、年租用费84000元；第四条、合同签订之日开始伍个工作日内一次性付清；第五条、甲方按乙方实际使用水电量收取水电费，电价1.50元/度，水费5元/吨……第九条、维修：在使用期限内涉及房屋主体的甲方解决，其他由乙方解决……第十一条、协议期满，乙方有意续租的，应提前30天告知甲方，并享有优先续租权利，双方协商续签事宜；协议期满乙方不再续租的，应严格按协议到期时间及时搬出，逾期未搬出，视为违约，甲方有权就逾期天数按日租金的三倍标准向乙方收取违约金……第十三条，在协议有效期内，如遇政府统一规划或甲方内部调整时，本合同自然终止，甲方根据乙方实际使用天数结算费用，乙方的装修部分按规定补偿，双方互不承担任何责任……”。2018年11月9日，国格公司支付中宇公司租金21000元，剩余租金至今未交。另查明，国格公司2017年承租案涉仓库后，对仓库进行了装潢，将仓库隔成多间，并改动了窗户、加装吊顶、铺设墙纸等，用于办公及居住。经法院查看现场，案涉房屋多处墙壁存在漏水发霉痕迹。 一审法院认为，中宇公司与国格公司签订的《场租协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。按协议约定，国格公司应在协议签订后五日内一次性付清租金，但国格公司至今仅支付21000元，存在违约情形。国格公司辩称中宇公司交付的租赁物漏水影响使用，应顺延租期、减免租金、赔偿损失，但国格公司并未提供有效证据证明租赁物漏水给其经营造成的影响和损失情况，且国格公司一直未停止对租赁物的使用。对国格公司该项抗辩意见，不予采纳。案涉租赁协议约定的租赁期限已届满，国格公司应将租赁物返还中宇公司。中宇公司主张的租金符合双方约定，予以支持。国格公司逾期支付租金造成中宇公司资金被占用，应赔偿相应的利息损失。中宇公司请求的逾期搬离违约金过高，法院参照实际租金损失予以调整，即按照日租金230.14元计算。综上所述，中宇公司诉讼请求合法有据部分，予以支持；于法无据部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、国格公司于判决生效之日起三十日内腾空坐落于金华市婺城区金竹路159号仓库（月台仓库十间），并返还给中宇公司。二、国格公司于判决生效之日起十日内给付中宇公司租金63000元及利息，利息以63000元为基数，自2018年10月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。三、国格公司于判决生效之日起十日内给付中宇公司逾期腾退违约金19101.62元（已按230.14元/日从2019年10月1日计至2019年12月23日，以后按此标准计算至实际履行之日止）。四、驳回中宇公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费1360元（已减半收取），由中宇公司负担434元、国格公司负担926元。 二审中，国格公司向本院提交以下证据：录音录像资料一份及房屋征收范围图，证明由于中宇公司没有维修好房屋，故国格公司无法支付房屋租金给中宇公司，除了房屋漏水造成装修损失外，国格公司还有其他损失，且根据双方合同的约定案涉租赁物遇到政府征用或中宇公司内部统一规划，中宇公司应支付装修补偿款给国格公司。 中宇公司质证认为，对录音录像资料的三性均有异议；对于合同约定遇到拆迁或者中宇公司内部调整进行补偿的问题，根据租赁合同第十三条的约定，补偿问题发生的前提是在租赁期限内，本案双方租赁合同已经在2019年9月30日到期，在租赁到期后的一个月内，中宇公司就已经将搬离通知张贴在案涉租赁物门前，没有任何人同意国格公司延长租期，政府统一规划或中宇公司内部调整需要国格公司举证证明，且政府拆迁需在租赁期内进行。但根据中宇公司了解的资料却显示案涉租赁物并非在拆迁红线内，故不符合双方租赁合同第十三条的约定；双方第二年合同第四条明确约定合同签订之日起开始五个工作日内一次性支付租金，现在中宇公司收到21000元租金均不是在五个工作日内收到，剩余的63000元租金国格公司至今未支付。根据一审庭审调查，国格公司称在第一个租赁年度内案涉房屋已经漏水，但国格公司在签订第二年度合同时，国格公司既然认为要维修好房屋漏水问题之后才支付租金，为何在签订第二年度租赁合同时还要同意五个工作日内支付租金，在双方第二个租赁年度内国格公司未提出任何主张，中宇公司认为国格公司已经违反了双方签订的合同约定。 本院认为，国格公司提供的录音录像无法判断对话双方人员身份、拍摄时间和地点，且无法证明案涉租赁物漏水原因、漏水时间、漏水程度及关于维修事宜等，中宇公司对该证据亦不予认可，本院对录音录像的证明力不予认定。房屋征收范围图系复印件，且该证据缺乏其他证据佐证，本院对房屋征收范围图的证明力不予认定。 中宇公司未向本院提供新证据。 经二审审理查明，对原判认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、国格公司是否需要支付剩余租金；二、中宇公司是否应承担国格公司因租赁物漏水所造成的损失；三、中宇公司是否应补偿国格公司装修费用。 关于争议焦点一：中宇公司与国格公司签订的《场租协议》系双方真实意思表示，对双方具有约束力。按照协议约定，国格公司应当自合同签订之日开始五个工作日内一次性付清2018年10月1日起至2019年9月30日至的场租费用84000元，但至今国格公司只支付21000元，案涉租赁协议约定的租赁期限已届满，中宇公司要求国格公司支付剩余租金符合双方约定，一审法院判决国格公司支付剩余租金及相应利息并无不当，应予维持。 关于争议焦点二，国格公司并未提供有效证据证明因案涉租赁物漏水给其经营造成的影响和具体损失情况，且至今国格公司仍未停止对案涉租赁物的使用，故国格公司提出顺延租期、减免租金、赔偿损失的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，中宇公司与国格公司签订的《场租协议》第十三条第一项规定：在协议有效期内，如遇政府统一规划或中宇公司内部调整时，本合同自然终止，中宇公司根据国格公司实际使用天数结算费用，国格公司的装修部分按规定补偿。双方互不承担任何责任。《场租协议》约定的协议期限为2018年10月1日起至2019年9月30日止，现该租赁期限已届满，且国格公司亦未提供有效证据证明案涉租赁物已纳入政府统一规划范围内，故国格公司要求中宇公司补偿相应装修费用的上诉请求与合同约定不符，本院不予支持。 综上所述，上诉人国格公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2720元，由上诉人金华市国格文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 胡 照 审 判 员 金 琳 二〇二〇年八月二十日 代书记员 卢芷忻