黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3915号上诉人（一审被告）：刘波，男，1974年5月28日出生，汉族，哈尔滨市公安局双城分局民警，住黑龙江省哈尔滨市双城区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨强臣物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市双城区和平粮油购销住宅楼2单元2层1号。法定代表人：于国强，经理。上诉人刘波因与被上诉人哈尔滨强臣物业管理有限公司（以下简称强臣物业）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初5326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，采用询问和调查的方式公开对本案进行了不开庭审理。上诉人刘波，被上诉人强臣物业的法定代表人于国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回强臣物业一审诉讼请求。事实和理由：一审判决部分事实认定不清，适用法律错误。一审认定：2012年10月1日，玉华物业公司与于国强签订了公安局家属楼（1号、2号、3号）承包管理合同。双方约定玉华物业公司将公安局1号、2号、3号楼的物业管理（包括供暖）承包给于国强，承包费60万元。承包期限2012年10月1日至2013年10月1日。2017年9月28日，于国强以强臣物业名义与公安局家属1号楼业主委员会重新签订小区管理承包合同，合同期限自2017年10月1日至2020年9月30日，强臣物业所管理和服务的小区包括公安局1号、2号家属楼（2号家属楼由1号家属楼业主委员会代管）。该事实认定存在以下问题：1.强臣物业成立于2018年1月31日，与1号楼业主委员会签订合同时间为2017年10月1日，当时该公司并未成立，因此，该合同系无效合同。2.刘波所有的房屋是2号家属楼，2号家属楼由1号家属楼业主委员会代管，强臣物业无权对刘波主张权利，其诉讼主体不适格。3.一审判令刘波支付物业服务费、垃圾清运费、滞纳金缺乏事实及法律依据，应当依法予以纠正。4.刘波所有的房屋无人居住，不产生物业服务，因此不应交纳物业服务费。5.因房屋因无人居住，刘波曾向物业申请停止供暖，刘波应承担30%的热损，但强臣物业已收到公安局给予的职工热费补助，该补助已超过刘波应缴的30%热损。因此，强臣物业不应再收取刘波的热费。强臣物业辩称，强臣物业依据物业合同约定全面履行了相关服务义务，有权收取包括物业费、包烧费、管理费等相关费用。刘波未向强臣物业书面提交过停止供热申请，也未得到强臣物业的许可。无论刘波是否在案涉小区居住，其均有缴纳物业费的义务。上诉人的上诉缺乏事实和法律根据。一审判决正确。哈尔滨强臣物业管理有限公司向一审法院起诉请求：刘波立即给付2012年-2018年9月的取暖费4,421.80元、物业费2,343.60元、垃圾清运费180元、滞纳金11,263.80元，合计18,209.20元。一审法院认定事实：2012年10月1日。玉华物业公司与于国强签订了公安局家属楼（1号、2号、3号）承包管理合同，约定玉华物业公司将公安局1号、2号、3号楼的物业管理（包括供暖）承包给于国强，承包费为60万元，承包期限为2012年10月1日至2013年10月1日。合同期满后，双方没有重新签订书面合同，但于国强一直管理上述小区的物业至今。2017年9月28日，于国强以强臣物业的名义与双城区公安局家属1号楼业主委员会重新签订了小区管理承包合同，合同期限自2017年10月1日至2020年9月30日，强臣物业所管理和服务的小区包括公安局1号家属楼、公安局2号家属楼（2号家属楼由1号家属楼业主委员会代管）。强臣物业于2018年1月31日经工商登记成立，其性质为于国强个人独资。刘波系公安局2号家属楼1单元501室的户主。自2012年12月至2018年9月，共欠付强臣物业取暖费4,421.80元、物业服务费2,343.60元、清运费180元、合计6,945.40元。一审法院认为，刘波、强臣物业之间的物业服务合同关系成立，刘波作为接受物业管理和服务的业主，应当按约定交付取暖费、物业服务费和清运费。强臣物业根据《黑龙江省城市供热条例》的规定按照日千分之一收取滞纳金的主张符合法律规定，予以支持。刘波抗辩称因一直未在此房屋居住而办理了报停手续却没有提供相关的证据予以证实，该抗辩主张因举证不能而无法得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第一条、第六条的规定，判决：一、刘波给付强臣物业取暖费4,421.80元、物业服务费2,343.60元、清运费180元、合计6,945.40元。二、刘波给付强臣物业滞纳金10,841.61元：上述一、二项合计人民币17,787元于判决生效后十日内给付。案件受理费256元减半收取128元由刘波负担。如果未按判决确定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘波提交如下证据：证据一、双城区财富名苑小区物业办公室证明一份。意在证明：刘波自2012年起一直在双城区财富名苑小区居住并按时交纳了各项费用。证据二、2018年双城区国发热电公司居民取暖费收据两张。意在证明：强臣物业自2014年至2017年给刘波家里停栓并未供暖。国发热电公司2017年11月份接收公安局家属楼后，刘波去国发热电公司交纳取暖费，被国发热电公司告知刘波家一直停栓，给刘波开的票据上显示欠费，不能收缴刘波的热费。2018年，刘波向国发热电公司交纳取暖费后，才给刘波开栓供热。证据三，公安局家属楼小区现场照片一份六张。意在证明：强臣物业未对公安局家属楼小区正当履职，公安局家属楼小区的环境脏乱差。经质证，强臣物业对刘波提交上述证据的真实性没有异议。但对证据的关联性有异议。强臣物业认为刘波提交的证据一、二与本案无关。2017年、2018年，公安局家属楼小区供热由国发热电公司负责，与强臣物业无关。强臣物业认为刘波提交的证据三的证明问题有异议。认为上述照片虽然拍摄于公安局家属楼小区，但，是刘波故意专挑公安局家属楼小区的破旧阴暗处拍摄。本院认证，强臣物业对刘波举示证据的没有异议，对上述证据的真实性本院予以确认。但由于刘波提交证据与本案争议的焦点问题缺乏关联性，对刘波提交证据本院不予采纳。本院审查认定事实与一审法院一致。对一审法院认定事实本院予以确认。本院认为，本案系因刘波拒绝支付物业费、包烧费引起的物业服务合同纠纷。参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，因涉案公安局2号家属楼未成立业主委员会（2号家属楼由1号家属楼业主委员会代管）公安局1号家属楼业主委员会为保障小区物业服务问题与强臣物业签订的合同，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同无效的情形。且强臣物业提供物业服务期间，刘波作为涉案房屋所有权人，双方之间已形成事实物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”无论按照法律规定还是合同约定，强臣物业或者于国强作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域。刘波以于国强不具备诉讼主体资格且其未在案涉小区居住为由，拒交物业费的请求不能成立，本院不予支持。关于刘波主张已经向强臣物业或者于国强申请停止供热，其只能按热费30%的标准缴纳停热损失问题，因刘波没有提交相关证据证实其主张的事实成立。对刘波此项主张，本院不予支持。一审法院在认定刘波存在拖欠物业费、包烧费等费用的情况下，判令刘波支付拖欠相关费用正确。本院予以维持。关于是否应收取滞纳金问题，经审阅公安局1号家属楼业主委员会与强臣物业签订的小区管理承包合同，双方并未约定收取滞纳金款项。一审法院在物业服务合同没有约定收取滞纳金的情况下，判令支持强臣物业收取滞纳金的主张，缺乏事实依据，本院予以纠正。综上所述，刘波的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初5326号民事判决第一项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初5326号民事判决第二项；三、驳回刘波其他诉讼请求。如果未按判决确定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一、二审案件受理费374元，由哈尔滨强臣物业管理有限公司负担256元、刘波负担128元。本判决为终审判决。审判长 崔 宁审判员 刘 峰审判员 张天翼二〇二〇年八月二十七日书记员 于凯华