辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10077号上诉人（原审被告）：张秋君，女，1964年10月18日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：谢博思，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王香菊，女，1965年11月20日出生，汉族，住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：陈冬，辽宁英伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马驰，男，1973年9月16日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人张秋君、王香菊因与被上诉人马驰房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初1753号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王香菊上诉请求：1.维持一审判决的第一项和第二项，改判张秋君返还给王香菊两个月房租28000元及采暖费31500元；2.二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、2019年6月30日-2020年6月30日的租金为17万元，应返还2020年5月、6月的租金；二、近三年的采暖费都是由上诉人王香菊交纳的，王香菊经向供暖公司核实为32元/㎡，实际上张秋君却收取王香菊47元/㎡，故应将多收取的部分返还。张秋君上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王香菊全部诉请；2.二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误：1.一审法院对王香菊是否因疫情以外的原因停业及停业时间并未查清；2.王麒然与马驰在今年重新续签租赁合同，故一审法院认定续签合同时王香菊起诉的事实错误。二、一审法院适用法律错误，不应该适用《合同法》中的法定解除条款，本案不存在合同目的无法实现的事实。三、王香菊尚欠租金且提前解除合同系根本违约；四、一审法院将房屋租赁法律关系与经营权转让的法律关系混为一谈。洁诺物业辩称，与我方无关。王香菊向一审法院起诉请求：1.要求与被告解除租赁合同；2.要求被告退还浴池转让费50万元；3.要求退还两个月房租、退还三年多取暖费31500元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月26日，王麒然（甲方）、马驰（乙方）与金碧物业有限公司沈阳分公司（丙方）签订房屋租赁合同，约定：“甲方委托丙方对其位于沈阳市苏家屯区南京南路沈阳恒大名都1001-61-南3门房地产进行管理和经营，现乙方同意承租该房屋。该房屋建筑面积1006.87平方米，其中分摊公用建筑面积76.36平方米。乙方承租房屋作综合市场用途，主要经营综合市场，未经丙方允许，乙方不得擅自改变房屋的用途及主要经营内容。本合同约定租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日，其中免租期18个月，该房屋约定在2015年1月1日前由丙方交付乙方使用。”2014年5月12日，出租人马驰（甲方）与承租人张秋君（乙方）签订房屋租赁合同，约定：“甲方同意将坐落于沈阳市苏家屯区南京南路沈阳恒大名都楼盘1001-61-南3门房地产出租给乙方使用，该房屋建筑面积1006.87平方米，其中分摊公用建筑面积76.36平方米。甲方将该房屋出租给乙方做“洗浴中心”用途，未经甲方书面同意乙方不得擅自改变房屋的用途。租赁期限为10年，自2014年5月1日至2024年6月30日止，其中免租期共2个月。”2016年11月29日，甲方张秋君与乙方王香菊签订房屋租赁合同，约定：“经原房主同意，现将恒莲池洗浴会馆转让一事，经甲乙双方协商达成协议如下：一、本洗浴会馆坐落于沈阳市苏家屯区南3门，面积706.87平方米，经营用途洗浴。本合同约定期限为7年，自2017年4月1日起至2024年6月30日止。其中免租期3个月。转让费80万元。在租赁期内，乙方向甲方缴纳物业管理费、采暖费、水费、电费等，物业管理费为1.8元/月/平方米，取暖费47元/平方米，以上按恒大名都收费为标准。甲乙双方合同签订后，乙方付给甲方定金贰拾万元整，200000元，剩余陆拾万元整600000元，于2017年4月1日前一次性向甲方交付。”2016年11月29日，王香菊向张秋君交付了定金20万元。2017年3月26日至2017年6月27日，王香菊共计向张秋君支付88万元。2020年1月3日，王麒然将金碧物业有限公司沈阳分公司、马驰作为被告、沈阳悦通置业有限公司、张秋君、王香菊、张帅强、尚立陈作为第三人诉至一审法院，要求被告腾退沈阳市苏家屯区南3门房屋，并支付使用费。王香菊因此事停止营业。2020年4月24日，王香菊诉至一审法院，要求解除合同、返还转让费及租金、采暖费。同日，王麒然与马驰签订房屋租赁合同，约定租赁期限为5年，自2020年1月1日至2024年12月31日止。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，马驰与王麒然签订租赁合同，租赁期限至2019年12月31日，张秋君与王香菊签订的租赁合同中，超过期限部分无效。虽2020年4月24日，马驰与王麒然重新签订租赁合同约定租赁期限延续至2024年12月31日，但重新续签合同发生在王香菊因案涉房屋超出租赁期限而停止经营之后，且续签合同时王香菊已诉至一审法院，张秋君的超期租赁行为致使租赁合同目的不能实现，故王香菊要求解除合同，于法有据，予以支持。关于王香菊主张的退还转让费50万元，合同约定租期7年，转让费80万元，现王香菊仅经营了三年，故剩余四年费用应当返还，应为45.71万元。关于王香菊主张的退还房租及多缴纳的取暖费，因案件审理过程中，其未向法院提交缴纳房租及取暖费的相关证据，无法证明其主张，故对该项请求不予支持。关于王香菊提出的要求马驰承担连带返款义务的主张，因张秋君与王香菊的租赁合同中，马驰并非合同相对人，故对该项请求不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除2016年11月29日原告王香菊与被告张秋君签订的《房屋租赁合同》；二、被告张秋君于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王香菊剩余转让费451700元；三、驳回原告王香菊的其他诉讼请求。案件受理费4698元（已减半收取），由被告张秋君负担3793元、原告王香菊负担905元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王香菊提交新的证据如下：通话录音，用以证明2019年-2020年的租金按照17万收取，今年7月28日马驰的律师给张秋君打电话，发律师函解除案涉租赁合同。上诉人张秋君发表质证意见如下：第一份录音证据与本案无关，第二份录音的真实性无法认可。被上诉人马驰发表质证意见如下：与我方无关。上诉人张秋君提交的新的证据如下：证据一，王麒然诉讼案件的传票、快递单、法院外来人员登记表、调解笔录、调解协议、续签的租赁合同及王香菊起诉状，用以证明王香菊明知案涉租赁合同已经续签，仍然起诉解除合同系恶意诉讼；证据二，《沈阳市关于恢复正常生产生活秩序的通告》、证人证言，用以证明王香菊一直在持续营业；证据三，微信聊天记录截图，用以证明王香菊因经营不善导致亏损而解除租赁合同；证据四，银行流水、微信交易明细及聊天记录，用以证明全年租金为26万，但王香菊只缴纳了17万元。上诉人王香菊发表质证意见如下：证据一，调解笔录上没有王香菊签字，无法证实其得知续签合同一事；证据二，无法核实证人证言的真实性；证据三，不能证明待证事实；证据四，有录音证据证实我方缴纳了17万元，并且是今年的租金。被上诉人马驰发表质证意见如下：证据一，调解当天王香菊在场，了解调解续租的事实；对其他证据没有意见。本院二审期间查明的事实：2020年4月23日，王麒然、马驰关于续租案涉房屋达成调解协议。本院认为，上诉人王香菊与上诉人张秋君签订的《房屋出租协议》中明确约定，2019年7月1日—2020年6月30日的租金为26万元，取暖费47元/平方米。该协议系基于当事双方的真实意思表示签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现张秋君对年租金为17万元不予认可，应按照合同约定的26万元予以认定，对上诉人王香菊请求返还租金和取暖费的主张不予支持。2020年1月3日，案涉房屋的所有权人王麒然以金碧物业有限公司沈阳分公司、马驰为被告并以沈阳悦通置业有限公司、张秋君、王香菊、张帅强、尚立陈为第三人诉至一审法院，诉请腾退案涉房屋并支付使用费。上诉人王香菊因此有理由相信马驰在未经房屋所有权人同意的情况下，超过承租人的剩余租赁期限将案涉房屋转租第三人。上诉人张秋君未提交足以证明在上诉人王香菊起诉前其已明确知晓王麒然与马驰就案涉房屋达成续租之调解协议的证据，故上诉人王香菊为维护自身权益诉请解除案涉合同并无不当。上诉人王香菊与上诉人张秋君签订的《房屋出租协议》中就转让费80万元并未作出细致规定，根据公平合理原则应认定为系七年的转让费为宜，上诉人张秋君在收回案涉房屋后亦可另行转租他人，一审法院判决并无不当之处，对上诉人张秋君的上诉主张均不予支持，其可另诉主张维护其相关合法权益。综上所述，上诉人王香菊及张秋君的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1810元，由上诉人王香菊负担。二审案件受理费7586元，由上诉人张秋君负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  周濛二〇二〇年八月二十八日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；