文书内容江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初678号原告（反诉被告）：上饶市广信区远昌国有资产经营有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日街道办惟义路97号，统一社会信用代码91361121796975005P。法定代表人：张雪琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐强，江西时空律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宗金，江西时空律师事务所律师。被告（反诉原告）：上饶市爱丁堡酒店有限公司，住所地江西省上饶市广信区（上饶市广信区委党校内），统一社会信用代码91361121ＭＡ35ＫＤＵＴＸ1。法定代表人：吕忠元，该公司总经理。委托诉讼代理人：祝平彪，江西尚饶律师事务所律师。第三人：毛兴军，男，1976年3月1日生，汉族，住江西省上饶市广信区。原告（反诉被告）上饶市广信区远昌国有资产经营有限公司与被告（反诉原告）上饶市爱丁堡酒店有限公司（以下至判决主文前分别简称为原告远昌公司、被告爱丁堡公司）、第三人毛兴军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）远昌公司的委托诉讼代理人徐强，被告（反诉原告）爱丁堡公司的委托诉讼代理人祝平彪到庭参加诉讼，第三人毛兴军经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。远昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳房屋租金947,100元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月，被告公司发起人毛兴军、徐先耀、吴光华为获得酒店经营场地，以第三人毛兴军名义通过竞拍方式取得原告所有的位于上饶县委党校办公大楼4楼至6楼及办公大楼一楼东侧房屋十五年的使用权。由于竞拍后上述租赁房屋基建尚未竣工验收，第三人毛兴军与原告于2016年4月补签了《租赁合同》，约定租期自2016年11月1日起至2031年10月31日止，共计十五年；第一年租金为410,000元整，以后每年租金按前一年租金10%的比例递增。《租赁合同》签订后，原告依约将上述租赁房屋交由被告使用，然而被告在交纳第一年租金后就没有再继续支付租金，原告经多次催取未果，故诉至法院，望判如所请。爱丁堡公司辩称，双方之间存在租赁关系属实，但租期的起止时间为2017年5月1日至2032年4月30日。原告未履行修缮租赁物的义务，其中主要问题为中央空调系统、热水供应系统、酒店墙体、天花板及吊顶等设备质量及工程质量缺陷，导致被告无法正常使用与经营，经被告多次催告，原告仍然没有修复，根据有关法律规定，被告有权拒付租金。爱丁堡公司向本院提出反诉请求：1、判令原告承担租赁物维修费1,400,000元；2、判令原告减免租赁物维修期间三个月的房租136,400元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月，第三人毛兴军通过竞拍方式取得原告所有的位于上饶县委党校办公大楼主楼4楼—6楼及东侧一楼房屋的十五年使用权。竞拍成功后向原告交纳了租金410,000元及租赁保证金200,000元，并向拍卖机构支付佣金150,000元。因在租赁权拍卖时上述租赁房屋基建未竣工验收，双方于2016年4月签订一份《租赁合同》，于2016年11月12日签订一份《补充合同》。被告入驻后，发现原告交付的租赁物存在很多工程质量问题及设备质量问题，根本无法满足开设酒店宾馆的要求。主要问题有：1、中央空调无法正常使用；2、漏水、渗水严重；3、热水供应系统无法正常使用。为此被告多次要求原告履行维修义务，但至今未得到解决，故提出反诉，请法院依法支持。针对被告爱丁堡公司的反诉，原告远昌公司辩称，对被告反诉所述的租赁物的缺陷予以认可，确实不符合当时出租时双方约定的使用条件。但被告主张的维修费过高，应由鉴定机构进行评估。被告的酒店现处于营业状态，且还有盈利，被告在租赁物使用期间的租金仍应继续支付，不同意减免租金。本院经审理认定事实如下：上饶县新党校中心大楼位于上饶县，罗桥街道办以南，所有权人为上饶县远昌国有资产经营有限公司，建筑面积13465.55平方米，总层数6层；于2015年6月15日办理产权登记，房产证号为饶（县）房权证罗桥街道办字第××号。2019年11月20日，上饶县远昌国有资产经营有限公司变更名称为上饶市广信区远昌国有资产经营有限公司即原告现名。2014年原告将上饶县新党校中心大楼一楼东侧及4—6楼宾馆15年租赁权转让，经拍卖由第三人毛兴军竞得。2016年4月，原告作为甲方，第三人作为乙方，中共上饶县委党校作为丙方，三方签订《租赁合同》，约定：一、租赁内容:中共上饶县委党校办公大楼主褛4-6层，办公大楼东边一楼迎宾大厅，一楼东北角厨房、饭厅及饭厅音响设备、六楼顶部空调机组等。租赁期限:自2016年11月1日起至2031年10月31日止，共15年。本合同签订后至2016年10月31日为乙方装修、准备期间，不计租金。二、租金、押金及支付方式。1、本合同签订之日起七日内，乙方支付人民币200000元作为履约保证金。2、第一年租金为人民币410000元，从第二年起，每年租金按前一年租金10%的比例递增。3、支付方式：第一年租金410000元整，待丙方宾馆钥匙交给乙方七日内付清；园内场地平整、围墙、绿化等设施到位后，乙方即支付第二年租金451000元。今后，每年度到期前30日付清下一年度租金等。2016年11月12日，三方又签订《补充合同》，载明：“甲、乙、丙三方就中共上饶县委党校办公大楼主楼4—6层租赁事宜，于2016年4月已签订了《租赁合同》，鉴于租赁场所未按合同约定按时交付，及相关配套设施未到位，经2016年11月9日下午甲、乙、丙三方召开会议商定，现就完善租赁事宜，特签订本补充合同。一、租赁期限：自2017年5月1日起至2032年4月30日止，计15年。本补充合同签订后至2017年4月30曰为乙方装修准备期间，不计租金。二、租金支付方式：第一年租金410000元整，本补充合同签订生效之日起十天内付清；区域内场地平整、道路、围墙、绿化等到相关配套设施到位后一个月内，乙方即支付第二年租金451000元。今后，每年度到期前30日付清下一年租金。三、原签订的《租赁合同》条款如与本补充合同条款相冲突，以本补充合同条款为准。”2016年9月7日，第三人毛兴军及案外人吴光华、徐先耀投资成立爱丁堡公司，第三人毛兴军占股65%并出任公司法人代表；后经变更登记，现被告爱丁堡公司股东为郑艳华、吕忠元，公司法定代表人为吕忠元。诉讼中原、被告一致同意第三人毛兴军在本案中的权利义务因被告公司依法设立后已由被告继受。《租赁合同》和《补充合同》签订后，在实际履行过程中，原告按约交付租赁标的物，被告支付了第一年租金410,000元，但被告承租后不久在酒店经营过程之中，发现租赁物存在瑕疵，严重影响被告开设酒店宾馆的经营使用。租赁标的物瑕疵主要为：1、中央空调无法正常使用。被告经营的宾馆内大部分客房空调无制冷效果或制冷效果极差，故障率高，耗能高，导致被告大部分客房无法正常经营使用，如需达到正常使用目的，必须投入高额的维修资金。目前除被告经营的宾馆酒店仍然维持使用该套中央空调系统外，广信区党校内其他单位均已更换其他空调系统。2、漏水、渗水现象严重。因中央空调管线损毁严重，在被告租赁标的物内共有多处漏水及渗水点，客房与走廊过道吊顶严重损毁，大面积墙皮脱落、发霉。3、热水供应系统无法正常使用。该租赁标的物内热水供应系统完全依赖于中央空调系统，因中央空调系统经常发生故障导致客房内长期无法供应热水。诉讼过程中原、被告对租赁标的物上述瑕疵无异议。因租赁标的物瑕疵影响经营，被告先后于2017年8月21日、11月1日、2018年8月28日向原告及县党校书面发函要求解决中央空调和热水供应系统无法正常使用及渗漏水问题，但原告迟迟未予解决。被告为保全证据申请公证处进行公证，2018年11月18日江西省上饶市弘诚公证处出具（2018）赣饶市证内字第1714号公证书，载明：“因维权的需要，爱丁堡公司的法定代表人徐先耀向我处申请办理保全证据的公证，称：“我公司向上饶县远昌国有资产经营有限公司租赁场地经营酒店，酒店1楼、4楼、5楼、6楼及楼顶出现漏水、渗水、墙面脱落等情况。”根据《中华人民共和国公证法》及《公证程序规则》的规定，我处受理了爱丁堡公司的公证申请。2018年11月22日下午14:56分左右，本公证员与公证员助理方雅萍，在林枭的带领下，共同来到爱丁堡公司，本公证员对摄像人刘璐携带的相机和林枭携带的手机进行了清洁性检查后，由摄像人刘璐对该酒店楼顶进行摄像，然后按照第6层、第5层、第4层的顺序对上述三层走廊的顶面、墙面进行了摄像，之后来到了一楼大堂对红底白字标有“教室洗手间”字样的走廊进行了摄像，林枭在上述过程中使用其本人手机拍摄照片31张。本次拍摄行为共拍摄照片31张，视频5段。兹证明与本公证书相粘连的照片系现场拍照所得，所附光盘为现场摄像刻录所得。”因租赁房屋存在上述问题至今未解决，被告拒付2018年5月1日至2020年4月30日期间已到期的2年租金，原告遂向本院起诉要求被告支付所欠该两年租金947,100元。在本案审理过程被告提起反诉，要求原告承担维修费用1,400,000元并减免维修期间3个月的房租。因对维修费及维修期间有争议，被告申请鉴定评估，经本院委托，江西广发价格评估有限公司于2020年7月13日出具江广价（2020）评字第A028号《关于对涉案酒店中央空调、热水供应、酒店墙体、天花板吊顶维修费用及以上设备维修期限价格评估报告书》（以下简称《价格评估报告书》），结论：标的物维修评估价格为人民币1,134,506元；标的物维修期限为二个月。发生评估费30,000元已由被告支付。《价格评估报告书》附表列明了维修费的具体组成内容为：（1）中央空调系统和热水系统维修金额687,815元；（2）墙体天花板及吊顶维修金额18,415元；（3）四楼过道维修金额82,064元；（4）五楼楼梯间维修金额18,415元；（5）五楼过道维修金额82,064元；（6）六楼楼梯间维修金额18,415元；（7）六楼过道维修金额82,064元；（8）套房局部维修金额13,867.6元；（9）标间局部维修金额9,436.4元；（10）顶楼地面维修金额46,030元；（11）酒店外墙维修及其他维修金额67,680元，合计1,134,506元。其中（1）中央空调系统和热水系统维修的具体项目和内容为            序号              品名              规格型号              单位              数量              评估单价（元）              评估金额（元）              备注                  1              热水供应管              PPR-50*              米              596              49              29204              更换                  2              风冷模块              HWLPN-FM-68-4              台              3              65795              197385              更换                  3              风冷模块              HWLPN-FM-102-6              台              1              75630              75630              更换                  4              风冷模块              HWLPN-FM-68-4              台              11              1800              19800              清洗维护                  5              风冷模块              HWLPN-FM-102-6              台              3              2100              6300              清洗维护                  6              空气源热泵              HWLPN-K8X-65-4              台              1              138460              138460              更换                  7              冷冻水泵              Y3-255S-4              台              2              656              1312              更换                  8              冷冻水泵              Y3-160M2-2              台              2              523              1046              更换                  9              冷冻水泵              Y3-80M2-2              台              2              476              952              更换                  10              热水循环泵              ZHT-G12L              台              4              523              2092              更换                  11              风柜              6000m2/H              台              1              1500              1500              维护维修                  12              新风机              HWLPN-QH-20              台              9              700              6300              维护维修                  13              风机盘管                            台              132              200              26400              维护维修                  14              水路主系统                            项              1              4500              4500              维护维修                  15              电磁二通阀              φ20              个              132              175              23100              整改                  16              风口              定制              套              132              183              24156              更换                  17              风管              φ200              米              430              8              3440              更换                  18              过滤器              φ20              个              132              57              7524              更换                  19              主设备电源                            项              1              49000              49000              更换                  20              控制开关              86型              个              132              157              20724              更换                  21              管道保温              华美B1级              米              1830              25              45750              更换                  22              冷凝水管              φ32              米              540              6              3240              更换                  23              合计              687815                    对《价格评估报告书》的评估价格及其内容，原、被告均无异议；但对被告要求由其维修由原告承担维修费用的意见，原告在本院指定期间内未予答复。上述事实，有原、被告当庭陈述、《租赁合同》、《补充合同》、房屋产权证、公证书、《价格评估报告书》、评估费发票、《关于租赁县委党校部分楼层相关事宜的报告》、《关于终止合同、赔偿损失的报告》、《关于维修爱丁堡酒店设施的报告》等证据在卷证实，应予认定。本院认为，原告和第三人签订的《租赁合同》、《补充合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。原、被告一致同意《租赁合同》、《补充合同》的签约当事人毛兴军在涉案房屋租赁中的权利义务已由被告继受，能够与被告公司的企业登记信息相印证，本院予以采信。因此原、被告均应按《租赁合同》、《补充合同》约定履行各自义务。根据合同约定，第二年、第三年租金已到期，因此原告要求被告立即支付2018年5月1日至2020年4月30日期间两年的租金947,100元，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告对《价格评估报告书》的评估结论及其内容无异议，本院予以确认。根据有关法律规定，对租赁物进行维修是原告的义务，但在涉案租赁物交付使用后发生的中央空调、热水供应系统无法正常使用等瑕疵，原告至今未维护修缮，违反了法律规定。并且在本案诉讼过程中对被告要求由其维修由原告承担维修费用的意见，原告在本院指定的期间内不予答复。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”因此被告要求由其对中央空调系统和热水系统等租赁物缺陷部位进行维修由原告承担维修费1,134,506元；并减免标的物维修期间二个月的租金545,700元÷12个月×2个月=90,900元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告应按《价格评估报告书》列明的具体项目的内容和要求完成维修义务。第三人毛兴军未到庭，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上饶市爱丁堡酒店有限公司支付原告（反诉被告）上饶市广信区远昌国有资产经营有限公司2018年5月1日至2020年4月30日期间租金947,100元；二、原告（反诉被告）上饶市广信区远昌国有资产经营有限公司支付被告（反诉原告）上饶市爱丁堡酒店有限公司维修费1,134,506元；三、由被告（反诉原告）上饶市爱丁堡酒店有限公司按《价格评估报告书》列明的维修项目的内容和要求于2020年12月31日前完成租赁标的物的维修义务；因维修影响被告使用的维修期限2个月的损失，按2020年5月1日至2021年4月30日年度的租金标准计算为545,700元÷12个月×2个月=90,900元，由原告（反诉被告）上饶市广信区远昌国有资产经营有限公司支付被告（反诉原告）上饶市爱丁堡酒店有限公司；上述判决第一项、第二项、第三项规定的款项相互对抵，原告（反诉被告）上饶市广信区远昌国有资产经营有限公司尚应支付被告（反诉原告）上饶市爱丁堡酒店有限公司维修费用187,406元、因维修影响被告使用的维修期限2个月的损失90,900元，合计278,306元，限于2020年12月31日前付清；四、驳回原告（反诉被告）上饶市广信区远昌国有资产经营有限公司其余本诉请求；驳回被告（反诉原告）上饶市爱丁堡酒店有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,272元，减半收取6,636元；反诉案件受理费18,628元，减半收取9,314元；评估费30,000元；合计45,950元；由原告（反诉被告）上饶市广信区远昌国有资产经营有限公司负担31,356元，由被告（反诉原告）上饶市爱丁堡酒店有限公司负担14,594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  王宾良二〇二〇年八月六日书记员  王 洁上诉案件受理费交纳账号：36×××14，开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，户名：江西省上饶市中级人民法院。执行款交纳账号：20×××75，开户行：上饶银行城西灵山支行，户名：上饶市广信区人民法院。