内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初937号 原告：内蒙古兴泰物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：张某。 委托诉讼代理人：路某。 被告：马某，公民身份号码×××，住所内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：李某，与被告马某系夫妻关系。 原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司与被告马某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人张某、路某，被告马某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告马某支付原告物业费壹万贰仟零柒拾伍元整（l2075元）；2.判令被告马某担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年被告马某入住揽胜苑一二期小区。该小区自建成投入使用至今为止，由内蒙古兴泰物业服务有限责任公司提供各项物业服务。马某入住该小区后从2010年7月1日起至2011年3月31日，2014年4月1日起至2014年12月31日，2016年1月1日至2017年12月31日，2019年1月1日至今止未向原告交纳过费用。虽经原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司多次催缴，被告一直拒不交纳。2010年7月1日-2010年12月31日为142.7平米×1.5元×6个月=1285元，2011年1月1日-2011年3月31日为142.73平米×1.5元×4月=642元，2012年4月1日-2012年l2月31日为142.73平米×1.5元×9月=1927元，2013年1月1日-2013年12月31日为l42.73平米×1.5元×12月=2569元，2016年1月1日-2016年12月31日为142.73平米×1.1元×12月=1884元，2017年1月1日-2017年12月31日为142.73平米×1.1元×12月=1884元，2019年1月1日-2019年12月31日为142.73平米×1.1元×12月=1884元，合计物业费12075元。被告拒不支付各项费用的行为损害了原告的合法权益，为此原告特向贵法院提起诉讼，请求法院依法裁决以维护我公司的合法利益。 被告马某辩称，1.2010年本小区的业主委员会已经产生，原告并未与业委会签订合同，原告属于强行服务，业委会曾出具公告要求业主拒缴2015年1月1日前的物业费。2012年之前的物业费被告应该已经交纳，但时间过长无法找到收据；2.2012年不交物业费的原因一是因为业委会的公告，二是因该房屋已经出租，原告没有处理房屋的漏水漏电，原告告知被告是开发商的原因，无法找到漏水漏电的源头；3.2014年被告要自己居住涉案房屋，但之前的漏水漏电问题仍然未处理，后被告与原告协商，由被告自行维修，维修费抵顶物业费；4.2015年被告交纳了物业费，因原告承诺联系房地产维修房屋漏水问题，原告与业委会签订了物业合同，所以被告交纳了2015年的物业费；5.2016-2017年原告没有履行服务承诺，所以被告没有交纳物业费；6.2014年底至2015年被告对房屋进行装修，因外墙渗水导致被告壁纸被浸泡，直至现在还未维修；7.2018年原告经理到被告家中查看漏水，因阳面排水管漏水并进行维修，至今未漏水，所以被告交纳了2018年的物业费，因2017年前被告房屋存在漏水损失，原告未主张物业费，被告也未交纳；8.2019年原告与业委会违规签订合同，致使全体业主罢免了业委会，并取消了合同，所以未交纳2019年物业费；9.由于房屋漏水原告一直没有维修，且2017年12月31日前的物业费已过诉讼时效，被告拒绝交纳物业费；10.被告车位常被别人占停，使被告不能使用，原告没有尽到服务义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据一、前期物业服务合同一份、补充协议一份，证明2010年7月1日至2012年12月31日由原告提供前期物业服务的事实，2013年1月1日至2014年12月31日涉案房屋所在小区的物业服务由原告提供的事实。被告质证前期物业服务合同的真实性认可，且被告已经交纳2012年前的物业费，对补充协议真实性认可，对条款有异议，因内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司与兴泰物业公司无权对物业费进行定价。本院对原告提供该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认并采纳。原告提供证据二、业委会备案一份、证明涉案房屋所在小区业委会成立的时间。被告质证对证据二的真实性认可，但该份备案是第二次业委会的备案，第一次业委会的备案应是2012年10月份。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认并采纳。原告提供证据三、物业服务合同3份，证明2016年、2017年、2019年涉案房屋所在小区由原告提供物业服务的事实。被告对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认并采纳。原告提供证据四、康巴什区新区滨河街道办事处证明一份，证明原告提供的物业服务是按照服务合同履行，且经第三方认证的事实。被告对证据四不认可，因街道办事处无权作出评价。本院对该证据的真实性予以确认。原告提供证据五、证明一份，证明内蒙古兴泰物业服务有限责任公司在2015年至2018年向该小区全体欠费业主催收2015年至2018年12月31日物业费，因部分业主当年未交费，及拖欠往年物业费难以收缴，兴泰物业公司2015年至2018年要求业主委员会进行协助催收，针对的是全体欠费业主。被告质证对证据五的真实性不认可，因业委会已经被罢免，对公章真实性不认可，对事实也不认可，被告从未收到业委会的催收公告或电话。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据仅能证明物业公司曾向业委会说明过要求业委会协助清欠2015年至2018年12月的物业费，但无法证明已向被告主张过欠费。原告提供证据六、通知复印件一份，证明社区发布公告要求所在小区广大业主向原告方交纳2019年物业费。被告质证不清楚真实性，本院经与被告核实确实看到该文件并清楚知道物业公司于2020年1月1日退出，故本院对该证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据七、兴泰物业公司物业费催缴函四份，证明原告在2018、2019年分别以物流的方式向原告所提供的项目全体欠费业主进行催收物业费的明细。被告对该证据不予认可，被告从未见过该证据，也没有接到过电话通知及公告，也未签收过。本院经核实该邮件，但该证据中没有被告的名字，故本院对该证据的证明目的不予采纳。被告提供证据一、2012年12月12日业主委员会公告一份，证明原告提供的物业服务违法，物业费价格是物业公司自行定价，价格不合理。原告质证对证据一真实性不认可，因在未召开业主大会的时候，业委会没有私自下发通告的权利，该证据不具备法律效力。本院认为结合原告的陈述，曾存在业委会要求物业公司退出小区的事宜，该证据内容与原告陈述相符，故本院对该证据的真实性予以采纳，但该证据系业委会单方的通知，而且双方后期又签订了物业合同，故本院对被告的证明目的不予采纳。被告提供证据二、2014年7月19日物业公司员工王永红提供的证明一份，证明1.涉案房屋漏水，造成损失；2.物业服务不到位，由被告自行维修；3.该维修费用抵顶2012年4月1日至2012年12月31日的物业费。原告庭上质证对该证据的真实性不清楚，该人员确实为公司员工。庭后原告委托诉讼代理人与本人核实，王永红说该证据并非本人出具，且她当时是一个客服员，无权向业主做出抵顶物业费的承诺。本院认为该证明的内容仅仅是一个证明，并非一个承诺，故本院对被告的证明目的不予采纳。被告提供证据三、2015年12月22日原告兴泰物业公司服务承诺一份，证明物业公司的服务并没有兑现当时的承诺。原告质证对证据三的真实性认可，对证明问题不认可，该承诺上写原告仅承担联系房地产公司予以维修的义务，并无主动维修工程质量的义务，被告不予交纳物业费的理由没有法律依据。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。被告提供证据四、被告家中壁纸购买合同一份，证明被告受损失的核算依据。原告质证认为与本案无关。本院认为该证据与本案的物业服务无关联性，故本院对该证据不予采纳。被告提供证据六、照片打印件4张（2018年拍摄），证明原告服务不到位，导致揽胜苑一二期小区通道堵塞，对被告的人身及公共安全造成重大隐患。原告质证对证据六的真实性不认可，因该照片无具体时间，也说明不了是在原告服务期间所出现的问题，且从图片中显示，道路是畅通的。本院认为该照片无法显示拍摄时间，且照片内容仅能显示一个时间的状态，无法证明被告的证明目的，本院对该证据不予采纳。 经审理查明，原告兴泰物业公司与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，约定由兴泰物业公司对揽胜苑小区进行物业服务。后签订补充协议，约定2013年、2014年由原告继续为该小区提供物业服务，步梯收费标准按建筑面积每月1.5元／平米收取，未明确约定物业费支付时间。该小区业主委员会成立后分别与原告兴泰物业公司签订2016年、2017年、2019年物业服务合同，约定步梯楼收费标准为每月1.1元／平米，2016和2017年物业合同约定业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业的服务费用，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度1月前30日内交纳相应的费用，鼓励一次性交清一年的物业费用。2019年物业合同约定建议业主于前半年一次性支付物业费。被告未支付2010年7月1日起至2011年3月31日、2012年4月1日至2013年12月1日，2016年1月1日至2017年12月31日、2019年1月1日至2019年12与31日的物业费共计12075元。康巴什新区滨河街道办事处出具证明，该物业公司在揽胜苑一二期小区提供物业服务良好，居民基本满意，无不良行为记录。2019年12月31日，原告兴泰公司退出该小区。被告马某所有的××区，房屋面积142.73平米。 本院认为，原告兴泰物业公司与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订的前期物业合同、补充协议、与该小区业主委员会分别签订的2016年、2017年、2019年的《兴泰·揽胜苑一二期小区物业服务合同》，不违反法律的有关规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。合同签订后，原告为该小区提供物业服务，被告马某理应向原告交纳物业管理费。被告马某提出2017年12月31日前的物业费已过诉讼时效，本院认为物业服务费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务，物业公司逐年签订物业合同，并约定履行期限届满后均为独立债务，具有可分性，不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的分期履行的同一债务。本案物业服务费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算，即诉讼时效应从债权人知道或者应当知道债务人欠交物业服务费之日起计算。本案中，物业公司按年度签订物业合同，物业费的交纳应当在每年的物业服务完毕之日前支付，2014年前的物业费应当在2014年12月31日前支付，2016-2017年物业费应当在当年的10月31日前支付，2019年物业费约定不明确，结合物业服务合同的履行惯例也应在2019年12月31日前支付，原告虽提供了向业主邮寄主张物业费的快递明细以证明本案未过诉讼时效，但本院核实后发现明细中并无马某的快递单，原告并未举证证明曾向本案被告马某主张过物业费，无法证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，2016年12月31日前物业费已超过三年的诉讼时效，本院对被告抗辩2016年12月31日前物业费已过诉讼时效的理由予以采纳。对于2017年度、2019年度的物业费，被告马某应当支付。被告辩称物业合同属于强行签订，被告房屋漏水未维修、物业服务不到位等，均无证据证明且无事实及法律依据，故本院对被告的其他抗辩理由不予采纳。 综上，根据《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告马某于本判决生效之日起三日内支付原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司物业服务费3768元（2017年1月1日至2017年12月31日，2019年1月1日至2019年12月31日）； 二、驳回原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告马某负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵倩玉 二〇二〇年八月十一日 书记员  屈佳瑜 法条链接 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十一条人民法院在审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。