上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4953号上诉人(原审原告)：得雄有限公司(GowealthLimited)，住所地中华人民共和国香港特别行政区。法定代表人：刘石佑，董事。委托诉讼代理人：周琦，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冲，上海四维乐马律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：国本(上海)企业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：雷立新，董事长。被上诉人(原审被告)：国本控股有限公司，住所地北京市。法定代表人：郭放，董事长。上诉人得雄有限公司(GowealthLimited)(以下简称“得雄公司”)因与被上诉人国本(上海)企业发展有限公司(以下简称“国本企业”)、国本控股有限公司(以下简称“国本控股”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初24091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。得雄公司上诉请求：发回重审或撤销原判第七项，依法改判国本企业和国本控股共同向得雄公司偿付租金差额损失人民币(以下币种均为人民币)4，584，622.46元。事实和理由：一审判决认为得雄公司主张的租金收入差额损失，因缺乏必要的证据无法获得支持。在一审期间本市延安东路XXX号XXX层A、B、C房屋(以下简称“涉案房屋”)一直被对方非法占据，得雄公司无法将涉案房屋实际出租，也就无法举证具体的租金损失。后得雄公司于2020年4月7日收回涉案房屋。经洽谈，得雄公司现与案外人上海嘉企供应链管理有限公司、嘉煦贸易(上海)有限公司就涉案房屋签订了新的房屋租赁合同。该新签订的房屋租赁合同的核心交易条款租金为每天每平米5.07元。而涉案房屋原《上海市房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)的核心交易条款租金每天每平米5.50元。根据涉案房屋《租赁合同》，得雄公司在2020年4月7日至2028年11月30日的租金预期收入为32，535，214.06元；根据新房屋租赁合同，得雄公司在2020年4月7日至2028年11月30日的租金预期收入为27，950，591.60元。原预期收入与新预期收入的差额为4，584，622.46元，该差额即为得雄公司除违约金外的实际损失。得雄公司认为，根据合同法第一百一十三条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。在得雄公司收回涉案房屋并同新的承租人签订房屋租赁合同后，替代租金的租金水平已被确定，相应的租金收入差额损失已变成“现实的且可确定的损失”。结合对方发送给得雄公司的租金商议函(见得雄公司一审证据2)，对方在选择毁约时是明知市场租金水平在不断降低的，在此情况下仍选择毁约，其对毁约给得雄公司造成的租金收入差额损失(不得不按照不断降低的租金水平寻找新的承租人)，是明显预见到的。同时，得雄公司在收回房屋后及时寻找到了新的承租人，尽最大可能的履行了自己的减损义务。涉案房屋出租后，得雄公司不再需要投入相应的人力、物力和资本，只需收取租金即可，预期租金收入不受其他不确定经营因素的影响。综上，得雄公司已尽积极减损义务，租金差额损失是得雄公司与对方均可预见的，且租金收入差额也不受其他经营性因素影响，是可预期的确定的损失。故要求支持得雄公司的上诉请求。国本企业及国本控股未发表书面答辩意见。得雄公司向一审法院起诉请求：(1)确认得雄与国本企业所签《租赁合同》于2019年10月23日予以解除；(2)国本企业与国本控股连带支付2019年8月1日至2019年10月31日期间租金16，896.92元，并按每日179.05元支付自2019年8月5日起至实际支付日止之逾期付款违约金；(3)国本企业与国本控股连带支付2016年12月1日至2017年1月31日免租期之租金555，042.29元，并按人民银行所公布同期同档期商业贷款利率4.75％支付自合同解除之日起至实际支付之日止之利息；(4)国本企业所付租赁保证金816，896.92元不予返还，且用于抵扣违约金；(5)国本企业与国本控股连带偿付相当于季度租金2倍数额之违约金1，633，793.84元；(6)国本企业与国本控股连带偿付得雄所受实际损失与上述(5)违约金之间差额计6，868，136.07元(可收租金34，843，921.43元与26，341，991.52元之间差额8，501，929.91元，扣除违约金1，633，793.84元)；(7)国本企业与国本控股连带支付租赁中介费272，297.97元；(8)国本企业与国本控股连带赔偿律师费损失113，000元；(9)国本企业与国本控股连带支付房屋占用期间之房屋使用费(2019年10月23日解约、宽限期3日、自2019年10月26日起、按每日每平方米20元、计至国本企业实际迁离日止)。一审法院认定事实：2016年，得雄公司与国本企业签订《租赁合同》一份，约定(1)得雄公司将名下的涉案房屋出租予国本企业作为办公、商务中心使用，涉案房屋建筑面积合计1627.69平方米，其中A室575.29平方米，B室477.11平方米，C室575.29平方米；(2)租期自2016年12月1日起至2028年11月30日止，得雄公司于2016年12月1日前将涉案房屋交付国本企业，其中2016年12月1日至2017年1月31日系房屋免租期；(3)租赁期满，得雄公司有权收回房屋，国本企业应予如期返还；(4)涉案房屋每日每平方米建筑面积租金系5.50元，季租金总计816，896.92元，涉案房屋租金3年内不变，自第4年起，每3年租金递增7％，并以此类推；(5)国本企业应于租赁期内每付费季度第1个月5号前支付1季度租金，如逾期支付，则每逾期1日，国本企业须按日租金2％支付逾期付款违约金，如逾期15日仍未支付，得雄公司有权解除合同；(6)租金支付方式系付三押三，租金每3个月支付1次；(7)国本企业于得雄公司交付房屋时支付房屋租赁保证金816，896.92元，该保证金在租赁关系终止时除用于抵充合同约定应由国本企业承担费用外，剩余部分无息归还予国本企业；(8)除得雄公司同意国本企业续租外，国本企业应于合同租期届满之日返还涉案房屋，未经得雄公司同意逾期返还，每逾期1日，国本企业应按每平方米(建筑面积)20元向得雄公司支付房屋占用期间之使用费；(9)国本企业逾期不付租金累计超过15日，得雄公司可书面通知解除合同，违反合同一方应向另一方按季租金2倍支付违约金，如给另一方造成损失的，支付之违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金之差额部分。签约后，租赁双方履行各自合同义务。租赁期间，国本企业缴纳租赁保证金816，896.92元，并实际付租至2019年7月31日止，对于后续租金则未再支付。2019年8月20日，国本企业致函得雄公司，称因经营困难，故与得雄公司商议后续事宜，拟转让租约抑或降低租金，如得雄公司不予接受上述方案，国本企业则拟于2019年11月30日前全部退租，合同提前终止，租赁双方协商解决合同终止及押金退还事项。对于国本企业提出之租赁方案及退租申请，得雄公司未予认可。2019年10月23日，得雄公司致国本企业《解除合同通知书》，称国本企业欠付租金已过15日，依据合同约定，得雄公司现通知解除所签《租赁合同》，国本企业就此应于2019年10月25日之前腾退涉案房屋，且得雄公司保留对国本企业之所有索赔权利。国本企业收讫通知，但因涉案房屋已予另行转租，国本企业遂未能腾空并返还涉案房屋。另国本企业系法人独资企业，国本控股系其唯一股东及出资人。一审中，因涉案房屋已由国本企业实际转租，法院询问得雄公司是否要求追加次承租人作为第三人参加诉讼，得雄公司称因无法取得次承租人之具体信息，故无法追加。国本企业则称因涉及转租，具体迁离时间现无法确定，但已在办理房屋腾退事宜。得雄公司称因国本企业在租赁期间欠付租金且构成合同约定之解约事由，得雄公司经行使合同解除权后，双方所签《租赁合同》于2019年10月23日予以解除，但国本企业在合同解除后未能按期返还房屋，国本企业就租赁期间及未予返还房屋期间应予支付租金及房屋使用费。另得雄公司为涉案租赁事宜已实际给予国本企业免租期之租金优惠计555，042.29元，且实际支付中介方服务费272，297.97元，因合同未能实际履行至合同期满，上述费用均构成得雄公司因解约而遭受之实际损失，国本企业作为解约责任方，应予承担赔偿责任。而国本控股系国本企业之唯一股东，在国本控股无法证明其与国本企业之间均彼此财产独立情形下，国本控股应对国本企业对外债务承担连带责任。得雄公司遂以此为由，并支出律师代理费113，000元以委托律师起诉来院。一审法院认为：本案所涉《租赁合同》系得雄公司与国本企业据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，得雄公司及国本企业作为签约方均应恪守合同约定之义务。合同约定国本企业应于每个付费季度之首月5日前支付该季度租金，但国本企业未能按期支付2019年8月1日至2019年10月31日期间之当季租金，在国本企业逾期付租超过15日后，得雄公司按约取得合同解除权，当得雄公司据此发出书面解约通知后，得雄公司与国本企业所签《租赁合同》于国本企业收讫解约通知之日即2019年10月23日予以提前解除。审理期间，签约双方对该解约时间均无异议，法院就此对得雄公司要求确认该日期系合同解除日期之诉请依法予以支持，国本企业在合同解除后，虽涉案房屋由次承租人实际使用，但国本企业对于得雄公司仍然负有《租赁合同》项下之房屋返还义务。如国本企业未能按照合同约定按期返还房屋，国本企业就此应予支付合同约定之房屋使用费。至于房屋由次承租人实际使用并致国本企业腾房受阻一节，鉴于合同系因国本企业违约而致提前解除，国本企业违约情节在后续势必导致次承租人所约定之租期无法实际履行届满，次承租人不予腾房所导致之房屋费用损失，如要求得雄公司予以承担显然缺乏法律依据且显失公平合理，鉴此，即使国本企业系因次承租人未予腾房而导致无法将涉案房屋及时返还予得雄公司，国本企业就次承租人延迟腾房期间仍然须对得雄公司支付房屋使用费。对于得雄公司诉请之租金及其逾期付款违约金，因合同已于2019年10月23日予以提前解除，故国本企业尚有2019年8月1日至2019年10月23日期间租金须予支付，而国本企业计付逾期付款违约金之租金本金数额亦据此予以调整，但得雄公司依法可获支持之违约金总额应以国本企业欠付租金数额为限。对于国本企业所缴租赁保证金816，896.92元，得雄公司要求抵充国本企业应予承担之违约金，国本企业对此亦无异议，法院依法应予准许。对于得雄公司诉请之解约违约金1，633，793.84元，该项违约金数额相当于6个月租金数额，国本企业认为该项违约金存在数额过高情形。对于是否构成违约金数额过高情形，应当综合且全面考量租赁所涉诸多因素，包括(1)本案中违约金包括逾期支付租金之违约金及合同解除之违约金，逾期付租违约金总额应以欠租本金数额为限，故此项违约金及所涉欠租予以单列而不做综合考量因素；(2)合同约定之解约违约金数额系6个月租金数额即1，633，793.84元，该项违约金数额应做综合考量因素；(3)除上述两项予以明确称谓之违约金外，本案尚有具有弥补及惩罚功能、具备违约金性质之费用，包括租赁保证金及已过3.6倍租金数额之房屋使用费，因租赁保证金已确认予以冲抵费用，故该项保证金就此丧失违约金性能，而仅作为国本企业已付租赁费用进行冲抵结算，亦予以单列而不予综合考量；(4)国本企业就逾期返还房屋所应承担之房屋使用费计付标准已过合同约定租金标准之3.6倍，而超出租金部分应属国本企业因违约而遭受之惩罚费用，该部分费用具有违约金性能。综上，对于违约金是否存在数额过高情形，不应仅将解约违约金予以单独考量，而应将解约违约金及超过租金部分之房屋使用费一并作为违约金性质费用，再予比较实际损失后方可依法认定。本案中得雄公司所遭受之实际损失包括(1)得雄公司基于合同租期12年而给予国本企业2个月免租期，现合同履行未满3年即因国本企业违约而致提前解除，得雄公司已实际给予国本企业之免租期租金优惠就此成为得雄公司因国本企业违约所遭受之实际损失；(2)得雄公司因合同解除而须另寻新租户，得雄公司就此将遭受房屋空置期所涉租金损失，如按3个月合理期限计，则得雄公司就此可能遭受3个月租金收益损失；(3)得雄公司为本案诉讼实际支出律师费113，000元，因国本企业违约导致合同解除，且最终导致本案诉讼，而《租赁合同》中对于律师费承担问题并未作出约定，在此情形下，得雄公司实际支出之律师费依法应由国本企业作为违约方而应予偿付之违约金予以先行弥补；(4)得雄公司所述支出中介费一节，虽得雄公司就此所提供付款凭证存在证据瑕疵，但得雄公司所述中介费金额、中介费承担方式等与合同约定内容及交易习惯均无相悖之处，法院就此对得雄公司所述该付款情节依法予以采信，与前述律师费同理，该项中介费损失应当由得雄公司所获违约金予以先行弥补。综合以上诸多因素，并基于违约金同时具有弥补及惩罚功能，得雄公司诉请之解约违约金并不存在约定过高情形，法院依法予以支持。对于得雄公司诉请之免租期租金收益损失、中介费损失及律师费损失，鉴于所涉损失可通过得雄公司主张之违约金予以弥补，故法院均依法予以驳回。至于得雄公司所诉请超出违约金部分之损失6，868，136.07元，鉴于得雄公司该项诉请缺乏事实及法律依据，故法院依法予以驳回。对于得雄公司要求国本控股与国本企业连带承担责任之诉请，鉴于国本控股系国本企业之唯一股东，依据法律相关规定，国本控股对于财务独立负有举证责任，否则将就举证不能承担不利后果。国本控股就此提供2019年1月至11月期间国本企业银行账户明细，鉴于所涉证据就账户明细涉及时段、账户登记主体等方面而言，国本控股均存在未能尽善履行举证义务之情形，而国本控股按照常理应可提供可足以确切反映是否财产彼此独立之有力证据，国本控股就此应予依法承担举证不能之不利后果，鉴此，法院对得雄公司要求国本企业及国本控股共同连带承担责任之诉请依法予以支持。判决：一、得雄有限公司与国本(上海)企业发展有限公司于2016年所签《上海市房屋租赁合同》于2019年10月23日予以解除；二、国本(上海)企业发展有限公司于判决生效之日起十日内将上海市黄浦区延安东路XXX号XXX层A、B、C室房屋返还予得雄有限公司；三、国本(上海)企业发展有限公司、国本控股有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付得雄有限公司2019年8月1日至2019年10月23日期间租金人民币745，862.41元(2019年8月1日至2019年10月31日期间3个月共计92日、季度租金为人民币816，896.92元，2019年8月1日至2019年10月23日共计84日，所涉租金经折算应为人民币745，862.41元)；四、国本(上海)企业发展有限公司、国本控股有限公司于判决生效之日起十日内就上述第三项租金共同偿付得雄有限公司逾期付租违约金(自2019年8月5日起、按每日人民币179.05元、计至所欠租金清偿完毕之日止；另违约金总额以第三项欠付租金本金数额人民币745，862.41元为限)；五、国本(上海)企业发展有限公司、国本控股有限公司于判决生效之日起十日内共同偿付得雄有限公司解约违约金人民币816，896.92元(按约应付解约违约金数额为人民币1，633，793.84元、经房屋租赁保证金人民币816，896.92元冲抵后、尚须支付解约违约金数额则为人民币816，896.92元)；六、国本(上海)企业发展有限公司、国本控股有限公司于判决生效之日起十日内共同支付得雄有限公司房屋使用费(自2019年10月26日起、按建筑面积1627.69平方米、以每日每平方米人民币20元、计至国本(上海)企业发展有限公司将上海市黄浦区延安东路XXX号XXX层A、B、C室房屋返还予得雄有限公司之日止)；七、驳回得雄有限公司要求国本(上海)企业发展有限公司、国本控股有限公司连带赔偿免租期租金损失等其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，得雄公司向本院提供其与案外人上海嘉企供应链管理有限公司、嘉煦贸易(上海)有限公司就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁合同》。本院认为，法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。需要指出的是，当事人有权主张的可得(而未得)利益损失应当是指在已付出履约对价的基础上因对方违约而导致丧失的可获利益(利润)；若履约对价并未支出，主张可得利益则缺乏基础。就房屋租赁关系而言，出租方获取可得租金的前提应当是在租约关系下承租方使用了出租方提供的房屋。对租约结束且承租方已不再使用的房屋主张可得租金的意见显然缺乏法律依据。本案中，得雄公司要求对方赔偿租金差价损失的要素是由可得租金与实得租金构成，但因其主张的可得租金的基础并不存在，故其主张的租金差价损失因基本要素缺乏而不能成立。再从赔偿损失的法律原理来看，虽然因国本企业违约导致双方提前解约，但此后得雄公司再出租该房的租金价格(降低)并非因本案租约提前解除所导致，因此本案中提前解约只是出现租金价差的条件，而非导致租金价差的原因，两者之间并不存在法律上的因果关系，得雄公司亦未提供由于对方原因(如损坏房屋等)导致其房租降低的证据，故其本案中向对方所主张的租金价差损失缺乏法律依据。对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币59，876.95元，由上诉人得雄有限公司(GowealthLimited)负担。本判决为终审判决。审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年八月六日书记员  朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……