上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5828号上诉人(原审被告、反诉原告)：刘昭宇，男，1986年9月10日出生，汉族，户籍地四川省。被上诉人(原审原告、反诉被告)：韩兵，男，1983年5月20日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：金渊跃，上海申伦律师事务所律师。上诉人刘昭宇因与被上诉人韩兵房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初21068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘昭宇上诉请求：1．撤销一审判决主文第一项，改判刘昭宇与韩兵就上海市静安区晋元路XXX-XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《租赁合同》于2019年5月1日解除；2．撤销一审判决主文第二项，改判刘昭宇支付韩兵房屋租金人民币(以下币种均为人民币)30，679.45元；3．撤销一审判决主文第三项，改判驳回韩兵要求刘昭宇支付违约金25，000元的一审诉讼请求；4．撤销一审判决主文第四项，改判支持刘昭宇在一审中的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，系争房屋的《租赁合同》应确定于2019年5月1日解除。根据韩兵于2019年5月6日通过微信告知刘昭宇的内容(见一审判决书，第五页正数第十一行)，可见，2019年5月1日，刘昭宇将系争房屋的钥匙交还给了韩兵，并将系争房屋的门进行了上锁。鉴于此，系争房屋的《租赁合同》解除日应为2019年5月1日。如上所述，因系争房屋的《租赁合同》解除日应为2019年5月1日，且刘昭宇于同日实际控制系争房屋，故系争房屋租赁费应计算至2019年5月1日，而不是2019年5月6日。据此，按照系争房屋维修后，一审法院调整的租金标准为22，000元／月，刘昭宇应支付韩兵2019年4月1日至2019年5月1日的租金22，000元；2019年3月8日至2019年3月31日的租金，刘昭宇认可一审法院认定的8，679.45元，前述二项租金合计：30，679.45元。二、刘昭宇行使的是先履行抗辩权，故不存在违约行为。1．韩兵先履行义务如下：(1)刘昭宇与韩兵之间签署的《房屋租赁合同》第六条第3项的规定：“甲方(韩兵)应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷”；(2)确保出租的系争房屋(包括系争房屋内的阁楼)合法、刘昭宇能完整、完全的使用。2．基于上述韩兵的先履行义务，显然刘昭宇不存在违约行为，押金应予返还给刘昭宇。鉴于系争房屋的阁楼因属违建而被拆除，因此，刘昭宇向韩兵提出协商减少租金并某某拒绝支付租金，在双方没有达成一致的情况下刘昭宇暂缓支付租金，刘昭宇行使的是先履行抗辩权，完全符合法律的规定。法律依据如下：(1)《合同法》第六十七条先履行义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。(2)《合同法》第二百三十一条租赁物的灭失。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。鉴于，刘昭宇暂缓支付租金有相应的事实和法律依据，故刘昭宇不存在违约行为，押金应予返还给刘昭宇。三、刘昭宇的营业损失，韩兵理应赔偿。韩兵有对系争房屋及附属设施修缮的义务，该义务的合同和法律依据如下：(1)合同依据：双方之间签署的《房屋租赁合同》第六条第2项的规定，“房屋及附属设施如非乙方(刘昭宇)的过失或错误使用而受到损坏时，甲方(韩兵)有修缮的责任并承担相关的费用。”(2)法律依据：《合同法》第二百二十条租赁物的维修出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。系争房屋阁楼于2019年3月7日拆除，韩兵直到2019年3月27日才进行维修，直至2019年3月31日完成维修。前述2019年3月7日-2019年3月31日期间，刘昭宇无法经营，依据前述所述韩兵的维修义务，韩兵怠于维修，理应承担刘昭宇无法营业期间的营业损失。四、本案韩兵出租给刘昭宇的系争房屋系转租行为，鉴于此，本案系争房屋《租赁合同》存在无效的情况，刘昭宇已在一审庭审中明确提出，请求一审法院查明“韩兵是否对系争房屋有转租权后，依法判决”。(见庭审笔录)。合同无效是自始、当然、确定无效，当事人可以行使自己的实体权利和程序权利，但无权改变无效合同的效力，法院对合同效力进行审查属于人民法院依职权审查的范围，不受当事人诉讼请求限制。鉴于刘昭宇与系争房屋出租方签署的《租赁合同》中约定，没有转租权。韩兵一审中提交的关于其对系争房屋有权转租的证据，因系证人证言，证人并某某出庭作证，证实韩兵对系争房屋有转租权，所以事实上，韩兵并某某证据证实其有转租权。据此，刘昭宇与韩兵签署的《租赁合同》，应为无效。法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。五、如二审法院确认系争房屋《租赁合同》无效，刘昭宇认为的处理结果：1．系争房屋《租赁合同》无效，韩兵应返还刘昭宇支付的押金25，000元；2．系争房屋《租赁合同》无效，也就不存在合同违约条款的适用，进而也就不存在违约的适用问题；3．系争房屋《租赁合同》无效，刘昭宇实际使用系争房屋的使用费按照上诉请求第2项予以支付。请求支持刘昭宇的上诉请求。韩兵未向本院提供书面答辩意见。韩兵向一审法院起诉请求：刘昭宇支付2019年3月8日至2019年6月7日租金75，000元。一审庭审中，韩兵变更诉讼请求为：1．确认双方之间签订的《租赁合同》于2019年6月15日解除；2．判令刘昭宇支付2018年3月8日至2019年6月15日的租金共计81，667元；3．判令刘昭宇支付违约金25，000元，与刘昭宇缴纳的押金相折抵。刘昭宇向一审法院提起反诉请求：1．判令解除双方之间的《租赁合同》，解除日期为2019年5月1日；2．判令韩兵返还押金25，000元；3．判令韩兵赔偿营业损失62，556元。一审法院认定事实：系争房屋产权人为毕岳勤、丁峰，韩兵经转租取得系争房屋承租权。2018年3月8日，韩兵(出租方，甲方)与刘昭宇(承租方，乙方)签订合同，约定乙方承租系争房屋，建筑面积为125.38平方米；房屋租赁期为两年，自2018年3月8日起至2020年3月8日止，月租金为25，000元，房租每三月结算一次，提前10天支付下次房租；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金25，000元。合同签订后，韩兵将房屋交付刘昭宇，双方开始履行合同。2019年2月26日，上海市静安区公安分局、上海市静安区环境保护局等部门联合发出《“无违建创建先进居村(街镇)”联合告知书》，认定系争房屋存在“违建”，要求自行整改恢复原状。同日，刘昭宇微信告知韩兵“拆违”事宜，并再未支付自2019年3月8日起的房租。2019年3月7日，城管拆除系争房屋的“违建”部分。2019年3月27日至2019年3月31日韩兵对“拆违”后的房屋进行维修。2019年3月31日起，原、刘昭宇双方就及房租支付及减租事宜多次协商未果。2019年4月1日，刘昭宇对恢复后的房屋打扫卫生，并自2019年4月2日恢复营业至2019年4月30日。2019年5月1日，刘昭宇将系争房屋钥匙交还韩兵，并微信告知韩兵“不做了”、“房子还给你”、“没有违约，东西不要了”。韩兵微信回复刘昭宇：“解除合同起码提前一个月通知我，经双方协商同意才能解约，不是你说钥匙给我就行的，而且自三月份到现在，月房租你也没交，押金也是不退的”。2019年5月6日，韩兵微信再次告知刘昭宇：“由于你方在5月1日无理由交还房屋钥匙，为了保管设备安全起见，特意将房屋锁紧，但你的经营设备还在房屋内，待你方交纳租金时，我将同时配合你搬离设备及解除合同。期间租金(房屋占用使用费仍将收取)按照合同照常收取。因双方租期至2020年3月止，为避免损失扩大，我期间将对外寻找新租户，至新租户入驻前，期间所有包括但不限于租金损失、清场损失以及其他损失由你方负担”。2019年6月6日，韩兵告知刘昭宇搬离系争房屋内遗留的设备并注销或转移刘昭宇营业执照，刘昭宇联系韩兵取得系争房屋钥匙后于2019年6月14日搬出设备，6月15日迁出营业执照。2019年6月17日，韩兵将系争房屋转租给案外人，并将月租金标准调整为22，000元，刘昭宇对此予以认可。因双方就系争房屋租金支付等相关事宜协商未果，遂成讼。一审法院认为，韩兵、刘昭宇双方签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。韩兵取得系争房屋承租权后将其转租给刘昭宇，刘昭宇接收房屋并进行经营一年有余，双方签订的合同不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对合同双方均具有约束力。现合同已明确约定单方提前终止合同必须提前一个月通知对方并经对方同意，刘昭宇虽于2019年5月1日将系争房屋钥匙交还韩兵，但韩兵在微信中明确表述“解除合同起码提前一个月通知我，经双方协商同意才能解约，不是你说钥匙给我就行的”，可见韩兵当日并未同意解除合同。考虑到韩兵在2019年5月6日已将系争房屋上锁并告知刘昭宇将寻找新的租户入驻，此时系争房屋已处于韩兵控制之下，应认定为韩兵以自己的行为表达出解除合同的意思表示。故法院认为，合同解除之日应以2019年5月6日为宜。合同解除后，刘昭宇应清缴欠付的2019年3月8日至合同解除日的租金。自2019年3月7日拆违后，系争房屋至2019年3月底才进行修复工作，在房屋空置的时间内双方均未积极减损，法院认为双方对于该项损失的扩大均有责任，参考“拆违”后韩兵与案外人签订租赁合同的月租金标准，故2019年3月8日至2019年3月31日期间刘昭宇应当承担的租金标准应酌减为11，000(22，000／2=11，000)元每月为宜，则刘昭宇应支付该段时间内租金为11，000＊12／365＊24=8，679.45元。鉴于系争房屋2019年3月31日已经完成修复且自2019年4月1日起即由刘昭宇占有使用，故2019年4月1日至合同解除之日的租金刘昭宇应当缴纳。由于“拆违”后系争房屋面积减少确实一定程度影响刘昭宇经营，参考“拆违”后韩兵与案外人签订租赁合同的月租金标准，故法院认定该段租期内租金标准调整至22，000元为宜，则刘昭宇应当支付2019年4月1日至2019年5月6日的租金22，000＋22，000＊12／365＊6=26，339.73元。综上，刘昭宇总计应支付韩兵欠缴房租26，339.73＋8，679.45=35，019.18元。合同解除后，因刘昭宇已将系争房屋钥匙交还，韩兵亦对系争房屋上锁，虽房屋内仍留存刘昭宇的设备，然刘昭宇需联系韩兵取得钥匙后才能搬离设备，实际上韩兵此时已有自由处分设备的权利，刘昭宇已无法控制系争房屋，故合同解除后刘昭宇无须支付相应房屋使用费。至于本案的违约责任承担，法院认为，自房屋交付后，刘昭宇本应严格履行按时缴纳租金的义务，虽房屋“拆违”确实一定程度影响系争房屋使用，但并未达到无法实现合同目的的程度，不能成为刘昭宇拒付租金的理由；退一步说，即使维修期间未缴纳租金具有一定合理性，但刘昭宇在房屋维修后也使用系争房屋一个月左右，而此段时间的租金刘昭宇亦未严格按照合同约定缴纳，故刘昭宇以先履行抗辩权为由主张不承担违约责任的意见，法院不予采纳。据此，法院认定合同解除的原因系刘昭宇违约，其应当承担相应的违约责任，故韩兵要求没收25，000元押金冲抵违约金的诉讼请求，于法有据，法院依法予以支持。刘昭宇违约，且营业收入与刘昭宇所受损失并非同一概念，故其主张韩兵赔偿其营业损失62，556元的诉请缺乏依据，法院不予支持。判决：一、韩兵与刘昭宇就上海市静安区晋元路XXX-XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年5月6日解除；二、刘昭宇应于判决生效之日起十日内支付韩兵欠付租金35，019.18元；三、刘昭宇应于判决生效之日起十日内支付韩兵合同解除违约金25，000元(与韩兵已收取的租赁保证金25，000元相折抵)；四、刘昭宇的其他反诉请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，韩兵向本院出具书面说明称，其愿意调减违约金5000元。本院认为，韩兵取得系争房屋承租权后转租给刘昭宇，双方签订的《租赁合同》不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，双方均应恪守履行。双方《租赁合同》明确约定单方提前终止合同必须提前一个月通知对方并经对方同意，现刘昭宇虽于2019年5月1日将系争房屋钥匙交还韩兵，但根据双方微信往来内容，可以认定韩兵当日并未同意解除合同。而在2019年5月6日韩兵微信告知刘昭宇已将系争房屋上锁并将寻找新的租户入驻，此时系争房屋已处于韩兵控制之下，一审法院认定韩兵以自己的行为表达出解除合同的意思表示，故确定合同解除之日为2019年5月6日，并无不当。合同解除后，刘昭宇应清缴欠付的2019年3月8日至合同解除日的租金。对于一审判决2019年3月8日至2019年3月31日期间的租金8，679.45元，刘昭宇并无异议。对于2019年4月1日至合同解除之日即2019年5月6日的租金标准，刘昭宇亦无异议，仅认为2019年5月1日至5月6日的租金不应支付，但鉴于一审认定的合同解除日并无不当，故对其相应上诉请求，不予支持。刘昭宇认为“拆违”给其经营造成影响，据此要求韩兵承担其无法营业期间的营业损失，一审法院已对刘昭宇相应期间的租金进行了酌减，至于营业损失，因刘昭宇提供的营业损失依据不足，故对此不予支持。虽然房屋“拆违”确实一定程度影响系争房屋使用，但并未达到无法实现合同目的的程度，不能成为刘昭宇拒付租金的理由。在系争房屋维修后刘昭宇亦使用了系争房屋一个月左右，而此段时间的租金刘昭宇亦未缴纳，故刘昭宇以先履行抗辩权为由主张不承担违约责任的意见，本院不予采纳。二审中，韩兵向本院出具书面说明，愿意调减违约金5000元，系当事人自行处分，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初21068号民事判决主文第一、二、四项；二、撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初21068号民事判决主文第三项；三、刘昭宇应于本判决生效之日起十日内支付韩兵合同解除违约金人民币20，000元(与韩兵已收取的租赁保证金25000元相抵后，韩兵于本判决生效之日起十日内返还刘昭宇人民币5000元)；负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费人民币2，433.34元，由韩兵负担人民币1，178.22元，刘昭宇负担人民币1，255.12元；一审反诉受理费人民币994.50元，由韩兵负担人民币283.97元，刘昭宇负担人民币710.53元。二审案件受理费人民币3，427.84元，由韩兵负担人民币1，462.19元，刘昭宇负担人民币1，965.65元。本判决为终审判决。审判长  周刘金审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年八月十日书记员  朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。