山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8797号上诉人（原审被告）：谷朝怀，男，1968年3月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈巨业，山东律尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧慧，山东律尚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：山东银座家居有限公司，住所地济南市。法定代表人：张庆胜，董事长。委托诉讼代理人：姚一男，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓真，山东国曜律师事务所实习律师。上诉人谷朝怀因与被上诉人山东银座家居有限公司（以下简称银座家居公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。谷朝怀上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由银座家居公司承担。事实与理由：一审法院事实认定错误。1.银座家居公司提供的《山东银座家居有限公司租赁合同》是银座家居公司通过欺诈的方式所签，该合同非谷朝怀真实意思表示。银座家居公司的工作人员给了多份空白合同，要求谷朝怀在合同上签字按手印，谷朝怀对此空白合同产生质疑，要求将合同返还谷朝怀，对方工作人员不同意返还，银座家居公司的工作人员回复这是公司一贯行为，由客户先签字，再由公司盖章。该合同不能作为认定案件事实的依据。2.2018年7月20日，银座家居公司给谷朝怀下发了撤场通知，解除了双方的合作关系，所以根本不存在后来的该份合同。因为在谷朝怀撤场时，银座家居公司百般阻挠，不允许谷朝怀将货物撤出货区，并承诺说在下一个业户入驻之前的期间内不收取租金。谷朝怀提供了视频为证。这就是后来银座家居公司以欺诈的方式让谷朝怀签定空白合同的原因，是因为银座家居公司场地缺陷，一直找不到下家，也不让谷朝怀撤场，所以银座家居公司才会伪造该合同，让谷朝怀承担房租。3.银座家居公司提供的合同期限是2019年3月1日至2020年2月29日，银座家居公司起诉状中称谷朝怀自2019年4月起欠付房租。然而，银座家居公司提供的催款函明确称截至2019年7月10日，久付租金和物业费共计247129.30元。这份催款函说明2019年6月份之前谷朝怀不欠该合同的房租。4.一审诉讼主体错误。与银座家居公司签订租赁合同的实际履行主体是山东中购家居有限公司，银座家居公司在合同履行中开具的发票及回复也均以山东中购家居有限公司为抬头，所以本案以谷朝怀为主体不适格。人民法院对民事合同主体的审查，不能仅仅依据载明的签字人，特别是签字人具有多重身份时，还要结合合同内容及履行情况来判断。5.国家对疫情期间经营有明文规定，本次新型冠状病毒疫情属于不可抗力，应当给与减免部分房租。山东省下发过文件，一审法院判决谷朝怀承担疫情期间的全部房租及违约金属于事实认定错误。银座家居公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。银座家居公司向一审法院起诉请求：1.确认银座家居公司与谷朝怀之间的租赁关系于2019年2月28日解除。2.判令谷朝怀腾退家具商场南五楼005-0-FS5-015/016货区。3.判令谷朝怀支付2019年4月至2019年11月的占有使用费159556.5元及截至2019年11月20日的滞纳金97955.53元。4.判令谷朝怀支付2019年12月1日至实际腾退货区之日止的占有使用费（按照租赁合同约定的租赁费标准计算）。5.判令谷朝怀支付2019年11月21日起至实际付清占有使用费之日止的滞纳金（以实际以欠缴占有使用费的总额为基数，按照日利率5‰计算）。6.本案诉讼费用由谷朝怀承担。一审诉讼中，银座家居公司将上述第5项诉讼请求明确为按年利率6%的标准计算至2020年5月8日的违约金，此前违约金亦按年利率6%的标准计算，违约金金额共计10574.17元。一审法院认定事实：2019年3月1日，银座家居公司（甲方/出租方）与谷朝怀（乙方/承租方）签订《山东银座家居有限公司租赁合同（Ⅰ）》，主要约定：乙方承租甲方家具商场南五楼005-0-FS5-015/016号、面积为477平方米的货区用于经营板式品牌中购；租赁期限自2019年3月1日起至2020年2月29日止；租赁费标准为1.5元/天/平方米，租赁期内租赁费共计261873元；付款方式为分期付款，以一个月为一个付款期，每期费用按具体天数计算，乙方首期费用在本合同生效之日起三日内支付，后几期费用应当于每期费用起算之日上月25号前以现金或转账方式支付；无论因何种原因解除或终止本合同，乙方应于合同解除或终止日起7日内清场，超过合同解除或终止日7天后清场的，乙方应从合同解除或终止次日起按实际占用场地天数以原场地租赁费、管理服务费标准向甲方支付；乙方应及时交纳租赁期间包括租赁费在内的各项应付费用，每延期一天，甲方将收取乙方欠费金额的5‰的滞纳金；如乙方逾期支付场地租赁费、管理服务费超过7日，则甲方有权单方解除合同。除上述内容外，合同另对双方的其他权利义务等事项进行了约定。合同签订后，谷朝怀即开始租赁案涉货区进行经营，合同到期后，谷朝怀继续占用案涉货区至今。自2019年4月1日起，谷朝怀未再向银座家居公司交纳租赁费，双方亦未办理过撤场的交接手续。现银座家居公司以谷朝怀欠付2019年4月1日起之后的租赁费为由，提起本案诉讼。对于银座家居公司起诉事由中涉及的补充协议，经一审法院核实，银座家居公司表示双方在案涉2019年3月1日的租赁合同签订之前即存在租赁关系，该补充协议实际为之前租赁关系的补充协议，与本案无涉，其书面诉状记载的内容有误，本案以双方2019年3月1日签订的租赁合同主张权利，并据此变更其诉讼请求第1项为解除双方之间的租赁关系。一审诉讼中，双方对下列事项存在争议：1.谷朝怀主张根据之前银座家居公司开具的租赁费发票，其上载明交款人为山东中购家居有限公司，故谷朝怀作为本案被告不适格。对此银座家居公司主张山东中购家居有限公司仅是代谷朝怀支付租赁费。2.谷朝怀主张根据其交纳的2019年3月份的租赁费凭证（中国农业银行网上交易查询单）及银座家居公司向其出具的截至2019年7月10日欠付租赁费的催款函，因其中未包括案涉货区，故其不应承担案涉货区的租赁费。对此银座家居公司主张谷朝怀就该主张提交的证据仅反映了其租赁的其他货区的交费或欠费情况，不能证实其未租赁案涉货区以及不应交纳案涉货区的租赁费。3.谷朝怀主张其未交纳租赁费系因银座家居公司未能解决案涉货区噪音、漏水、温度、大面积改造等原因给其造成的经济损失的问题，谷朝怀就此主张提交了工作联系函、诉求书、诉求书邮件退回单、照片打印件、视频光盘等证据一宗。对此银座家居公司经质证表示谷朝怀就该主张提交的相关证据均与本案无关。4.谷朝怀提交录音录像光盘主张其在撤场时曾被银座家居公司阻止。经质证，银座家居公司主张录音录像无原始载体，也不能证实录音录像中除谷朝怀以外人员的身份，内容仅是关于出货的纠纷而未涉及撤场，故对该录音录像的证明内容不予认可。5.谷朝怀主张银座家居公司违约在先故其不应当支付滞纳金，且双方约定的标准过高，如需承担则应按中国人民银行同期存款利率计算。对此银座家居公司表示双方约定的滞纳金即违约金，如法院认为需要调整则应按年利率6%（约为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍）的标准计算，银座家居公司就此提交了以每月欠付租金为基数，按年利率6%标准分笔计算的自2018年7月1日至2020年5月8日期间的违约金明细表1份，其中2019年4月1日至2020年5月8日期间的违约金金额共计10574.17元。（注：银座家居公司表示2018年7月1日至2019年3月31日期间谷朝怀亦有欠付租赁费，但该期间的租赁费及违约金不在本案中予以主张。）6.谷朝怀主张如果解除合同其应拆除带走案涉货区内由其投资装修的可拆卸物品，但现在不能对相关物品的明细予以明确。对此银座家居公司主张应按合同约定予以处理。一审法院认为，银座家居公司与谷朝怀签订的案涉货区的租赁合同，系双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应受法律保护。谷朝怀签订案涉合同后对相关场地如何经营使用以及交由谁具体使用，均不能免除谷朝怀作为合同主体应承担的合同义务，故谷朝怀作为本案租赁合同纠纷的被告，主体适格。双方的租赁合同至2020年2月29日到期，此后双方未续签书面租赁合同，但谷朝怀继续占用使用租赁货区至今，双方之间实质形成了不定期租赁的合同关系，依照法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现银座家居公司诉讼主张解除双方之间的不定期租赁合同关系并要求谷朝怀腾退案涉货区，符合法律规定，一审法院予以支持。因谷朝怀本案中不能明确其主张的在合同解除后应拆除带走的物品明细，故一审法院对此无法处理，双方当事人可另行依法依约进行处理。双方书面租赁合同履行期间，谷朝怀应按约向银座家居公司支付租赁费。依照法律规定，不定期租赁期间谷朝怀亦应按原租赁合同的租赁费标准交纳该期间的租赁费。本案中，谷朝怀未按约交纳自2019年4月1日起之后的租赁费，构成违约，故银座家居公司主张其支付自该日起至实际腾退案涉货区之日止的租赁费，合法有据，一审法院予以支持。关于违约金，鉴于双方约定的违约金标准过高且谷朝怀主张调整，在此基础上，银座家居公司主张按年利率6%的标准计算，一审法院综合当事人的违约程度、实际损失等因素考量，对该标准予以采纳。银座家居公司依此标准分笔计算的自2019年4月1日起截至2020年5月8日的违约金金额10574.17元，一审法院予以支持。谷朝怀未能举证证明银座家居公司免除其案涉货区的租赁费，现其抗辩未承租案涉货区也不应交纳租赁费，与事实及合同约定不符，一审法院不予采信。关于谷朝怀有关因银座家居公司未能解决案涉货区噪音、漏水、温度、大面积改造等原因给其造成的经济损失的问题而不交纳租赁费的抗辩理由，因该损失问题与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，如确有损失，谷朝怀可另行依法主张权利，但不能免除其承担租赁合同义务的责任，故一审法院对其该抗辩主张不予采纳；谷朝怀抗辩银座家居公司阻止其撤场，但其未能举证证明其已向银座家居公司提交了办理撤场的相关手续，而其提交的证明该抗辩主张的录音录像中，内容亦未涉及有关撤场的情况，故一审法院对谷朝怀的该抗辩主张，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、山东银座家居有限公司与谷朝怀之间关于山东银座家居有限公司家具商场南五楼005-0-FS5-015/016号货区的租赁关系，于判决生效之日起予以解除；二、谷朝怀于判决生效之日起10日内向山东银座家居有限公司腾退上述第一条所列货区；三、谷朝怀按每日715.5元标准（1.5元/天/平方米×477平方米）向山东银座家居有限公司支付自2019年4月1日起至腾退货区之日止的租赁费，于判决生效之日起10日内付清；四、谷朝怀向山东银座家居有限公司支付违约金10574.17元，于判决生效之日起10日内付清；五、驳回山东银座家居有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5162元，减半收取计2581元，由谷朝怀负担。二审中，谷朝怀向法庭提交了四份证据。证据一，银座家居公司2019年7月10日给山东中购家居有限公司出具的催款函，拟证实：1.涉案租赁物的实际承租人为山东中购家居有限公司，而非谷朝怀。2.谷朝怀并不欠银座家居公司涉案商位2019年6月份之前的房租，一审法院判决支持2019年6月之前的房租明显是错误的。证据二，山东中购家居有限公司法人代表楚某某与银座家居公司北园店副总罗某的谈话录音，拟证实银座家居公司免6个月房租的事实，结合催款函，能够证明2019年6月份之前不欠房租。证据三，2019年6月6日楚某某与银座家居公司北园店店长徐某某的谈话录音，拟证实涉案房屋不欠2019年6月份之前的租金。证据四，齐鲁网相关新闻报道，拟证实银座家居公司至少应当减免2020年2月以及2020年3月1日至3月15日的房租，不应当对此进行判决。银座家居公司质证称，对证据一的真实性予以认可，对证明内容不予认可，2019年7月10日的催款函是针对部分货区进行的欠款催缴，谷朝怀自2019年3月1日承租本案涉案货区以来就未缴纳过任何房租，银座家居公司没有催缴不代表谷朝怀不欠缴本案涉案货区的房租。该催款函并不能证明承租人就是山东中购家居有限公司，租赁合同的当事人应当以在租赁合同上签字按手印的当事人为准即谷朝怀。对证据二的真实性不予认可，证明目的不予认可，不能证明录音中双方的身份，录音中提到的6个月优惠指的是2018年底双方商议的4个月优惠和2017年到2018年度给予的两个月优惠，但是该6个月的优惠双方协议不含本案货区，并且如果在2019年2月28日之前山东中购家居有限公司不能变更为谷朝怀指定的人，则以上优惠取消，不予支持，实际情况是该4个月的优惠已经在双方协商的给予优惠的货区中对谷朝怀的房租进行了优惠，因此谷朝怀提到的6个月优惠与本案无关。对于证据四的真实性予以认可，但与本案无关，谷朝怀自2019年3月1日承租涉案货区以来就未支付任何租金，在疫情发生前就已经欠付租金近1年，构成根本违约，银座家居公司没有义务再进行减免。银座家居公司仅对商场内履约信用良好的承租人给予租金减免，并且已经减免到位。银座家居公司向法庭提交了三份证据。证据一，银座家居公司租赁合同一份，拟证实2017年7月1日至2018年6月30日，涉案货区的承租人是山东中购家居有限公司，该份合同已经因为租赁期限届满而到期，该份合同到期后其与谷朝怀签订了新的租赁合同，承租人是谷朝怀，租赁期限自2019年3月1日开始。证据二，银座家居公司租赁合同补充协议，证实双方曾协商对谷朝怀经营的部分货区共计1187平方米给予4个月的优惠支持，同时约定谷朝怀于2019年2月28日前法人变更为由谷朝怀指定，如不能变更，以上优惠取消。法人实际变更时间是2019年3月18日，因此该份补充协议中约定的1187平方米场地的优惠应予取消，且该协议中明确约定本案涉案房屋场地务必于2019年2月28日之前全部清场完毕。证据三，国家企业信用信息公示系统中的企业信用信息公示报告，拟证实山东中购家居有限公司的法定代表人变更时间是2019年3月18日。谷朝怀质证称，对于证据一的真实性需要核实，该证据能够证明涉案租赁区域自2017年7月1日至2018年6月30日以来一直是山东中购家居有限公司承租，2019年3月份谷朝怀作为山东中购家居有限公司的负责人代替签订合同。对于证据二，签字的真实性需要进行核实。如果是谷朝怀签订，能够证明双方已经达成了关于租赁区域内房租减免优惠的意向，优惠年度是2018年至2019年度，因为涉案租赁合同签订的日期系2019年3月份，所以其优惠4个月也应当到2019年6月份。补充协议里2019年2月28日之前法人变更并不是指2019年2月28日之前变更完毕，而只是2019年2月28日之前开始变更，实际也已经进行了变更。对证据三的真实性予以认可，该证据也能够证明补充协议是成立的，约定的法定代表人已经完成了变更。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案货区的承租主体。2019年3月1日，银座家居公司与谷朝怀签订《山东银座家居有限公司租赁合同（Ⅰ）》，双方以签字或盖章的方式予以确认，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。谷朝怀虽主张系受胁迫所签，该合同并非其真实意思表示，但并未提交足以反驳的证据和理由，因此，一审法院认定谷朝怀为本案租赁合同纠纷的适格主体并无不当。关于租金及迟延履行违约金。涉案租赁合同签订后，谷朝怀经营使用涉案货区，其应按约向银座家居公司支付租赁费。2020年2月29日合同到期后，谷朝怀继续占有使用涉案货区，其亦应按原租赁合同的租赁费标准交纳占有使用费。经本院审查，谷朝怀一直未按约交纳自2019年4月1日起之后的租赁费，其虽主张按照《银座家居有限公司租赁合同》补充协议的约定，应享受四个月的租金优惠政策，但该补充协议约定优惠的生效条件为2019年2月28日之前山东中购家居有限公司的法人代表变更为由谷朝怀指定，而事实上谷朝怀并未按时变更，因此谷朝怀辩称享受租金优惠的主张不能成立。谷朝怀主张银座家居公司阻止其撤场，亦未能提供证据予以证实。关于谷朝怀主张因银座家居公司未能解决涉案货区相关情况导致其产生经济损失的问题，该主张不能构成其不交纳租赁费的抗辩理由，并且该损失与本案并非同一法律关系，一审法院已经认定如谷朝怀确有损失，其可另行依法主张权利。综上，银座家居公司主张支付自2019年4月1日起至实际腾退涉案货区之日止的占有使用费并要求支付迟延履行违约金于法有据，一审法院予以支持并无不当。另外，涉案租赁合同履行过程中，谷朝怀一直未按约交纳租赁费，构成根本违约，其并不享有新型冠状病毒感染肺炎疫情期间租金优惠的前提条件，因此，对于谷朝怀主张减免租金的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5163元，由谷朝怀负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年八月十八日法官助理 乔斌书 记 员 李杨