广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1203民初676号原告肇庆市焌烨物业管理有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区桂城西一区****委会商铺36、37号首层（凤凰路口入350米），统一社会信用代码：91441203MA4WR3B76L。法定代表人邓某1。委托代理人刘秋霞，广东南磁律师事务所律师。被告刘燕娜，女，汉族，1985年2月16日出生，住肇庆市端州区************，身份证号码：445************247。原告肇庆市焌烨物业管理有限公司（以下简称“焌烨物业公司”）诉被告刘燕娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理立案后，依法适用简易程序，于同年7月30日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘秋霞，被告刘燕娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焌烨物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年12月1日至2020年5月31日物业服务费及公共水电公摊费3736.8元及违约金3867.59元（自2018年1月1日起至上述欠款本金付清之日止，每日按欠缴金额的千分之三计算，暂计算至2020年5月31日），诉讼请求金额7604.39元。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月15日原告与肇庆市鼎湖区山水居小区业主委员会签订《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》，其中第二十条物业管理服务费约定被告需按相关标准向原告支付物业管理费、公共水电分摊费，如业主逾期未缴交的，每天按欠缴金额的千分之三交纳滞纳金。被告作为小区业主，经原告多次催告，仍拒绝交纳相关费用。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告焌烨物业公司向本院提交证据如下：原告营业执照、被告人口信息查询资料，证明原、被告主体资格。鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同，证明原告系涉案物业的物业管理服务单位。不动产登记资料查询结果证明，证明被告系涉案物业的业主。2018年1月至2020年5月涉案小区公摊水费数据表，证明原告在此期间承担小区物业公摊水费支出。被告刘燕娜辩称，1、山水居业委会与原告签订的《物业服务合同》不具有合法性。山水居（1-3期）业委会与肇庆市焌烨物业公司签订的《物业服务合同》不具有合法性，就此问题我们业主已经多次向万福局、坑口街道办、鼎湖住建部和信访，但仍未有得到合理的解决，主要体现在业委不履行协议合同，把已经获得500户（占54%)业主支持的广州市金匙物业服务有限公司肇庆分公司（上届的物业公司）排除在投票备选名单之外，山水居业主大会表决票上没有金匙物业公司；有上百名的业主签名向有关部门申请，口头同意金匙物业公司参选，但业委暗箱操作，自提前打开选票箱，拿走选票；业主自走访了商铺，特别A区商铺做假严重，仿租户的签名多，选票存在作假的情况；鼎湖住建部、坑口街道办事处、万福居委和业主四方，到现场商铺抽查了15间，结果发现部分表决票与本人意愿不相符的现象，街道要求业委会在调查期间暂缓与新物业公司签约。有多名业主到万福居委重点表决票，结果选焌烨340票只有78张按票面规定填写；业主代表梁海英女士写出对信访的结果意见是：不接受，没有体现公平公正，对我们业主重核表决票不给结果不满。2、原告未尽管理义务，所提供的物业管理服务不符合《物业服务合同》的约定，已构成违约，被告主张扣减原告应收取的管理费金额，同时免除违约金。第一，原告在管理期间没有履行进场公示的《物业服务合同条款》（条款需要附上），物业服务人员的配置严重不足：办公室4人，电工1人，花工2人（承包，不用打卡），保安6人（含1个队长），保洁员7人（含领班），共计20人，完全与合同约定的26人不符。特别是保安人员，合同中约定9人和3个领班，确保当值不少于3人（12个小时），但实际上就总共只有5个保安人员加1个队长（8小时正常上下班），24小时分两班，每班只有2人（12小时），由于绿化和保洁人员很少，保安人员除安保工作巡逻、车辆放行和收费工作外，还要早晚负责47栋楼的开（关）灯和二次供水的六栋楼的早晚开关，同时还要负责扫地、修剪树枝、捡石头和树枝等杂活。这导致保安人员疲惫不堪，无法依照合同约定的“白天4个小时巡逻1次，夜间3个小时巡逻1次，而是有时七、八小时才巡逻1次”，保安签到作假、偷偷睡觉时有发生。第二，原告聘请的绿化人员不专业，不专职（几次承包），对小区的绿化维护不足不到位：（1)长年使用存在对人体伤害的农药农药进行除草，导致绿化带泥土裸露，鸟儿也飞离，环境受到严重污染，到令到有的业主不回小区住。（2)没经三分之二的业主同意，大量砍伐和小区一起成长的凤尾葵、针葵、鱼尾葵……等等植物，破坏原有设计和景观（南国景色、夏威夷景色）。（3)未经过三分之二的业主同意，挪用业主那部份的公共收益补种植物，而且补种植没有考虑到安全方面，如：异木棉、玫瑰花、勒杜娟、枝干上都带着锋利的刺。(4)每次修剪的树枝没有及时清走，到处堆放，堆积十天或一个月，多数是业主投诉或创文才搬走。（5)修剪的花草，没型，没有款，不专业，不及业余业主修剪的技术。第三，原告对小区的日常管理不足：（1)小区内的车辆乱停乱放，几个消防出入口内外常被停放车辆堵塞，而小区内的主要道路两旁边都停放车辆，导致主要道路不足4米宽，严重堵塞消防通道，四车连环双撞事件有发生；（2)电车被偷有发生，放纵住户在公共地放养鸡、种菜、晒衣晒被晒食物…(3)生活用水（第二次供水）长期不清洗天面水池，或不专业人事（保安人员）清洗水池，导致水质污染，严重到水里有红虫和淤泥。（4)遇到业主有问题不及时处理并一拖再拖，长时间不予处理：如C2栋的外墙脱落，A5栋空调2019年滴水，A7栋602楼上阳台的漏水，C12栋808的窗台有两个的蜂窝。(5)小区下水道口10个，有7个堵塞，而每次台风善后工作跟进不足，小区被淹，没有及时清理渠口堵塞垃圾，更没有当天清洗小区道路的淤泥和垃圾。关于前述情况，业主也多次向鼎湖住建部和坑口街道办事处反映，但仍未得到有效的处理。第四，原告对属于广大业主的公共收益部分：（1)小区每天的停车费公共收益，从来没过单项向业主公示过。2017年11月-2018年11月的物业管理公司服务收支情况年布报，是在2019年6月才在公布栏张贴。（2)云柜，巢蜂柜，广告，摆摊档…等占用公共地和资源等公共收益在年报表没有一一出列，搞糊涂帐。业主的收益部分，物业、业委都没有按照相关法律法规的要求使用，如有公示，今天公示明天做，总之没有经过业主同意就直接使用。第五，原告未经三分之二的业主同意，强占原有的凉亭（煤气房、杂物房）私自改为员工宿舍【两个独立房，一卫一厨房和小花园（共约60平方米）】。第六，合同的附件三中原告承诺：车牌识别管理系统及微信收费系统设备的功能：如小区内临停车位设置为300个，超出300个后临停车辆已满，其余临停车将会告知业主小区临停车位已满，限制临停车进入小区。自购车的车辆不受影响。这个物业已经违约，导致没画车位的道路转弯角，消防通道口，绿化带…等等停得满满。第七，原告对没有交物业费的业主用下三流的手段进行恐吓，物业经理邓某1在疫情时期，明目张胆在垃圾桶里面拿出了一代垃圾放在放置在业主门上褂，有图片、截图和视频为证。综上所述，充分证据证明，原告为了获取不正当利益，恶意串通山水居业委，并通过山水居业委，不惜釆取违法、违规、造假等恶劣手段（主要包括：违反合同规定，拒绝与已经获得超过半数业主支持的金匙公司续约；违反常规常理，恶意提高收费标准，并把提出较低收费标准的金匙公司排除在应聘之列；违反选聘规定，把原告提供的不实信息填入选票，欺骗和误导业主；选聘票严重造假；违反鼎湖区街道办提出暂缓与新公司签约的要求，在100多户业主投诉和鼎湖住建办、坑口街道办、万福居委调查办案期间强行与原告签约）。为原告谋利益，严重损害业主利益。根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，“恶意串通损害国家、集体或第三人利益”的合同为无效合同。恳请法官判定鼎湖山水居小区1一3期物业管理服务合同为无效合同。由于原告与山水居业委的恶意串通，赶走了一级资质的金匙公司，强迫业主接受一个无资质，无经验，刚刚成立的原告。原告进驻小区以来，充分证据证明，原告未尽《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》义务。恳请法官判定原告违约，并追究原告的违约责任，责令原告履行义务。责令原告将未经业主同意（三分之二的业主）而私自砍掉小区的90%以上的凤尾葵树、针葵树、鱼尾葵树…等等恢复原状；责令原告将私自占用休闲亭（煤气房、杂物房）退还给业主，同时补交占用期间的租金及水电费。由于存在上述严重问题，被告有充分正当理由不予支付相应的物业管理费。最后，免除公摊部分的费用。在前述问题妥善解决后，被告愿意缴纳50%的物业管理费，但坚决要求免除违约金。并判定原告败诉，诉讼费及相关费用由原告全部承担。被告刘燕娜向本院提交证据如下：告知函、关于确定参聘物业服务企业名单的公告、山水居小区续期调查问卷、金匙地产（上届物业管理公司）至业主委员会的函、关于请求由住建部门街道居委主持山水居物管选聘工作的申请、山水居业主大会表决票、微信聊天截图、信访事项受理告知书、信访延期办理告知书及送达回证、信访事项处理意见书，证明山水居业主委员会与原告签订的物业服务合同不合法。小区物业管理服务标准、关于山水居焌烨物业管理不善的投诉信及其回复、处理意见书、关于山水居物业公司砍伐树木不合理的问题回复、微信聊天记录截图，证明被告未尽到管理义务，已构成违约，被告主张扣减原告应收取的管理费金额，同时免除违约金。并且原告在管理过程中对小区治安、消防、清洁、电梯管理不当等等不称职、不作为的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，经审理认定事实如下：被告刘燕娜系鼎湖区坑口民乐大道山水居C3-C5幢C3-601房（复式）的产权所有人，该房套内面积149.44平方米，属步梯洋房。2017年11月1日，前期物业广州市金匙房地产物业服务有限公司肇庆分公司合同到期后，原告于2017年12月15日与被告所住小区肇庆市鼎湖区山水居小区业主委员会签订《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》，合同第二十条约定：“1.本物业的管理服务费由乙方业主或物业使用人收取：电梯洋房按套内面积1.20元/㎡/月收取（一次性预缴一年或半年费用的，按套内面积1.00元/㎡/月优惠）；步梯洋房按套内面积0.78元/㎡/月收取（一次性预缴一年或半年费用的，按套内面积0.65元/㎡/月优惠）……公共水电分摊费按每户8元/月收取。2.业主（物业使用人）要按时缴交物业管理服务费，逾期未缴交的，每天按欠缴金额的千分之三交纳滞纳金，乙方可以在小区公布及向当地人民法院对欠费当事人提起诉讼。”合同签订后，原告进驻被告所在的肇庆市鼎湖区山水居小区1-3期进行物业管理服务，被告自2017年12月1日起至原告起诉时未缴纳物业管理费及公共水电公摊费，至2020年5月31日止被告共欠物业管理费及公共水电公摊费3736.90元，经原告多次催缴未果，遂向本院起诉。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据2018年2月8日肇庆市鼎湖区****办事处出具的《信访事项处理意见书》对涉案鼎湖区坑口民乐大道山水居1-3期业主谢金莲等2人的回复，经该街道办的抽样调查，有效投票的业主存在与其实际投票意愿不相符的情况，但因肇庆市鼎湖区山水居小区业主委员会与原告焌烨物业公司已签订《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》，并已完成与原物业公司的交接工作，故告知上述信访业主如对物业选任结果存在异议，建议通过诉讼途径解决。截止本案庭审之日止，原告及该小区的其他业主都没有对该次物业选任提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，原告焌烨物业公司与肇庆市鼎湖区山水居小区业主委员会签订《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》，内容合法有效，应受法律保护，双方当事人应按照合同享受权利、履行义务。按照上述合同的约定，原告焌烨物业公司已经为被告刘燕娜所有的鼎湖区坑口民乐大道山水居C3-C5幢C3-601房（复式）所在的肇庆市鼎湖区鼎湖山水居小区1-3期提供了物业管理服务，被告刘燕娜应当按约向原告焌烨物业公司交纳物业服务费用。被告刘燕娜提出原告与肇庆市鼎湖区山水居小区业主委员会签订《鼎湖山水居小区1-3期物业管理服务合同》无效，且原告提供物业服务与合同约定内容不符的抗辩，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选任业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条第二款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，属于不同法律关系，被告可另寻法律途径予以解决。故原告焌烨物业公司起诉要求被告刘燕娜交纳物业管理费、公共水电分摊费及相应违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。被告刘燕娜应向原告焌烨物业公司支付2017年12月1日起至2020年5月31日的物业管理费3496.90元(149.44×0.78×30)、公共水电分摊费240元(8×30)，原告诉讼请求数额计算错误，本院予以更正。至于违约金，被告冯雪梅没有按合同约定按期缴纳物业管理费、公共水电分摊费已构成违约。但原告主张按合同约定从逾期之日即2018年1月1日起每天3‰收取违约金明显过高，本院依法予以调整，违约金参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，根据公平原则和诚实信用原则，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%自2018年1月1日起计算至被告上述物业管理费及公共水电分摊费付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告刘燕娜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市焌烨物业管理有限公司支付2017年12月1日至2020年5月31日期间的物业管理费3496.90元、公共水电分摊费240元以及2018年1月1日至清偿之日止的违约金，暂计至2020年5月31日止的违约金为228.37元（违约金以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的130%分段计算至清偿之日止）。驳回原告肇庆市焌烨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘燕娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  邱树林二〇二〇年八月二十七日书记员  张鹏莉