广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12062号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄静霞，女，1955年10月19日出生，汉族，住所地广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：李跃、马双勤，广东新法擎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧17栋C。法定代表人：张毅，职务总经理。委托诉讼代理人：黄佳琪、秦榕灿，广东经纶律师事务所律师、实习人员。上诉人黄静霞因与被上诉人广州南天商业大广场建设发展有限公司（以下简称“南天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄静霞上诉请求：1、撤销一审判决第一、三、四、五、六项；2、依法改判南天公司支付违约金1万元；3、依法改判南天公司继续履行合同；4、本案一、二审诉讼费用由南天公司承担。事实与理由：一、双方签署的《南天市场租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效，同一涉案场地上其他业主与南天公司之间的租赁合同经广州市中级人民法院判决认定为有效，一审认定本案租赁合同无效，与中院判决相矛盾，属认定事实不清。二、本案系南天公司违约在先，南天公司未按照合同约定提前通知解除合同，拒不履行合同义务，并拒收租金及市场管理费用，以违法犯罪方式破坏市场经营，并恶意提起诉讼，一审判决事实不清。南天公司在庭审中称其在2018年7月16日向包括黄静霞在内的租户发出《关于南天市场升级改造终止的通知》，决定自2018年8月15日终止租赁合同，并要求包括黄静霞在内的租户解除合同，并办理退铺手续。首先，黄静霞从未收到该通知，亦未提供证据证明其已经通知到黄静霞。其次，即使南天公司发出该通知，该解除合同的通知也不符合双方之间《南天市场租赁合同》约定的南天公司应于6个月前通知黄静霞的要求。2018年7月起，南天公司开始断水断电，禁止他人进入市场、随意堆放垃圾，毁损商铺电力、暴力威胁等方式破坏市场经营，暴力逼迁。南天公司拒绝接收黄静霞缴纳租金等费用，表示南天市场即将拆迁，暂不缴纳市场管理费、租金等费用，致使合同无法履行，南天公司以租户拒交费用为由起诉确认合同解除并索取非法利益。三、本案系南天公司拒不履行市场管理的合同义务，违约在先。南天公司对涉案商铺无所有权，其无权收取市场管理费及租金。根据权利义务一致原则，以违法犯罪办法破坏市场不能从中获益。一审既已判决双方签订的租赁合同无效，不应以双方签订的《南天市场租赁合同》约定的价格计算租金及市场管理费。关于租金等费用，首先应由双方协商，协商不成由有关部门确定其标准，但一审法院却以认定为无效的租赁合同约定的价格计算违章建筑的租金等费用实属认定事实不清，适用法律错误。四、南天公司应当立即将涉案商铺及商铺内的物品恢复原状，支付违约金，并赔偿因南天公司造成停业的人工、销售损失及暴力拆除未到期商铺造成的装饰装潢及物品损失。五、南天公司雇请黑社会等破坏市场经营并参与非法集资，依法应当交由公安机关立案侦查，依法追究刑事责任。综上，请求二审法院查明事实，判如所请。被上诉人南天公司二审答辩称：经一审法院向相关部门查询涉案商铺所在建筑物为临时建筑，临时使用期限早已届满，至一审法庭辩论终结前，双方也无提供证据证明可以继续合法使用涉案商铺，故双方签订的租赁合同应为无效。黄静霞使用商铺期间应向我方支付市场管理费、占用费等费用。一审判决认定事实请求，适用法律正确，请求二审法院驳回黄静霞的全部上诉请求，维持原判。黄静霞向一审法院起诉请求：1.南天公司继续履行与其签订的《南天市场商铺租赁合同》；2.南天公司向其支付违约金暂计1万元；3.本案诉讼费用由南天公司承担。南天公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《南天市场商铺租赁合同》已于2018年10月15日解除；2.黄静霞立即搬离、腾空位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第23栋2、3号商铺；3.黄静霞向其支付拖欠之日起至合同解除之日2018年10月15日的租金23740.18元及违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；4.黄静霞向其支付自2018年10月16日起至实际归还商铺之日止的占用费（占用费参照合同约定的租金标准计算）；5.黄静霞向其支付自2018年7月起至实际归还涉案商铺之日止的市场管理费及市场管理费违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；6.黄静霞向其支付拖欠的2018年6月至2018年12月31日期间的水电费10057元及水电费违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；7.本案反诉费用由黄静霞承担。一审法院经审理查明：2016年9月6日，南天公司（作为出租方、甲方）与黄静霞（作为承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第23栋2、3号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：（1）甲方保证在租赁期内的前三年乙方可正常租赁经营；（2）甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；（3）升级改造完成后乙方在同等条件下享有优先承租权；（4）升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为5206元，从2015年9月1日起至至2019年8月31日止每月市场管理费在上一年度的基础上递增/%、市场管理费为6122元，从2015年9月1日起至至2019年8月31日止每月市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用133000元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金33984元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；在租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有：1、拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的（其中：在合同期内累计有三个月欠交租金及市场管理费、水电费的视为违约）……；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任，等内容。2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向一审法院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。2018年7月16日，南天公司向包括黄静霞在内的租户发出《关于南天市场升级改造终止〈南天市场商铺租赁合同〉的通知》，因市场升级改造原因，决定自2018年8月15日终止租赁合同，要求黄静霞与南天公司签订《解除〈南天市场商铺租赁合同〉协议书》，并办理退铺手续。2018年9月6日，南天公司通过EMS向黄静霞邮寄《催交租费通知》，要求黄静霞在2018年9月21日前向南天公司交清租费及违约金。2018年10月15日，南天公司通过EMS向黄静霞邮寄《租赁合同解除、商铺收回通知》，决定自即日起解除双方签订的《租赁合同》、收回商铺。上述邮件收件地址为黄静霞承租的涉案商铺，均显示为拒收退回。黄静霞承认邮件上的电话号码属于黄静霞，但否认收到邮件。在一审庭审过程中，黄静霞、南天公司双方确认黄静霞已经向南天公司交纳保证金33984元、市场综合管理费133000元及2018年6月31日前的租金、市场管理费，黄静霞未交2018年6月1日至12月31日的水电费10057元。黄静霞提供涉案商铺所在南天市场的照片，拟证明南天公司存在拆除商铺、禁止他人进入市场、卫生环境恶劣及毁损商铺电力供应等行为，导致黄静霞租赁目的难以实现，黄静霞有权拒交租金、市场管理费及水电费等费用。南天公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为南天公司拆除商铺及电表的行为属于其与具体某些租户协商一致解除租赁合同后采取的行为，并不是针对全部商铺，同时“禁止无关人员进入”等字样的告示牌所在的位置属于南天公司已经收回的市场西区区域，并不在涉案商铺所在的市场东区。在一审诉讼过程中，双方确认南天公司于2019年10月31日收回涉案商铺并拆除，故南天公司撤回第一、二项关于解除合同及返还涉案商铺的诉讼请求，并变更第三、四、五项反诉请求为：1、黄静霞向南天公司支付2018年7月1日起至2019年8月31日的租金98108.59元及违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；2.黄静霞向南天公司支付自2018年7月起至2019年8月31日的市场管理费115370.87元及市场管理费违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算），其余诉讼请求不变，予以准许。在一审诉讼过程中，一审法院曾向双方当事人释明如租赁合同无效，是否变更本诉及反诉诉讼请求，黄静霞表示不变更诉讼请求，南天公司表示如合同无效，变更反诉请求中的租金为占用费，其余不变。一审法院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。黄静霞与南天公司签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，一审法院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前双方当事人未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故双方当事人签订的租赁合同应认定无效，对于黄静霞要求继续履行合同的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。对于黄静霞主张南天公司支付违约金、南天公司反诉要求黄静霞支付迟延支付租金及管理费的违约金问题，由于支付违约金的前提是合同有效，如前所述，双方所签订的合同属无效合同，故双方当事人要求对方支付违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。关于保证金及市场综合管理费的问题，黄静霞在一审诉讼过程中称假如合同无效仍坚持不变更诉讼请求，对于保证金及市场综合管理费问题由法院依法处理。南天公司确认收取黄静霞保证金33984元，故应全额退还黄静霞。关于市场综合管理费133000元的问题，由于双方约定租赁期限截止时间为2019年8月31日，现双方当事人确认南天公司在2019年10月31日收回涉案商铺，鉴于黄静霞实际使用涉案商铺至合同租赁期限之后，故市场综合管理费不再退回。关于租金（占用费）及市场管理费的问题，根据租赁合同约定2014年9月1日至2015年8月31日租金标准为5206元，市场管理费标准为6122元，其后每年的市场管理费在上一年度基础上递增8%，租金无增减。现双方当事人确认黄静霞从2018年7月开始未交纳租金及市场管理费，由于黄静霞一直占有使用涉案商铺至2019年10月31日，故南天公司反诉要求黄静霞从2018年7月1日起至租赁期限届满之日即2019年8月31日止参照合同约定的标准支付占用费72884元（5206元/月×14个月）及市场管理费115370.87元【（6122元×1.08×1.08×1.08）×2个月+（6122元×1.08×1.08×1.08×1.08）×12个月】的诉讼请求，予以支持。南天公司要求黄静霞按照每年租金在上一年度基础上递增8%的标准支付占用费缺乏依据，不予支持。关于水电费的问题，因双方当事人确认黄静霞未交2018年6月至12月31日的水电费10057元，此部分费用为黄静霞使用涉案商铺产生的费用，对南天公司此项反诉请求，予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，于2019年12月19日作出判决如下：一、黄静霞、南天公司签订的《南天市场商铺租赁合同》无效；二、南天公司在本判决生效之日起十日内退还给黄静霞保证金33984元；三、黄静霞在本判决生效之日起十日内参照租赁合同约定租金标准向南天公司计付从2018年7月1日起至2019年8月31日止的占用费72884元；四、黄静霞在本判决生效之日起十日内参照租赁合同约定管理费标准向南天公司计付从2018年7月1日起至2019年8月31日止的管理费115370.87元；五、黄静霞在本判决生效之日起十日内向南天公司支付2018年6月1日至12月31日的水电费10057元；六、驳回黄静霞的全部诉讼请求；七、驳回南天公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费50元由黄静霞负担。反诉受理费2326.5元，由黄静霞负担2064元，南天公司负担262.5元。上述反诉受理费已由南天公司预交，南天公司同意由黄静霞在履行本判决时直接将其应负担的反诉受理费支付给南天公司。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，黄静霞提交42张照片及视频、图片光盘1份，共同拟证明南天公司自单方发出解除合同通知开始，不仅未履行市场管理义务，还对整个市场商铺实施断水断电、围蔽、直至拆除、拒收租金等不法手段，迫使商铺无法经营，给租户造成经营损失的事实。南天公司质证称对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。停水停电并非针对全部商铺，只有3栋在2019年3月28日当天停水停电进行检修，不涉及涉案商铺。其他商铺合同期满，租户不再享有使用权，我方按照合同约定拆除商铺。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：一审判决对双方当事人签订的《南天市场商铺租赁合同》的效力认定合法有据，处理正确，本院予以确认。黄静霞上诉坚持主张合同有效并要求继续履行合同、南天公司支付违约金等，没有事实、法律依据，本院不予采纳。关于2018年7月1日至2019年8月31日涉案商铺占用费、管理费。鉴于该期间黄静霞一直使用涉案商铺，故一审判令黄静霞参照租赁合同约定的租金、管理费标准向南天公司支付涉案商铺占用费、管理费，公平合理，处理并无不当。黄静霞上诉主张南天公司应赔偿其损失等超出一审诉讼请求范围，本案对此不予审查。当事人可另循法律途径申请解决。关于水电费。一审中，黄静霞确认其拖欠南天公司2018年6月1日至12月31日的水电费10057元，现黄静霞上诉对此并无异议，故一审判令黄静霞支付该笔费用给南天公司，处理正确。综上所述，黄静霞的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2114元，由上诉人黄静霞负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  李 焕审判员  梁燕梅二〇二〇年八月二十四日书记员  曾美玲