山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6263号上诉人（原审原告）：张法晋，男，1989年8月20日出生，汉族，住山东省新泰市。被上诉人（原审被告）：张志远，男，1964年11月1日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：张恒宽，男，1988年11月14日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：房民，山东灵岩律师事务所律师。上诉人张法晋因与被上诉人张志远、张恒宽房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初6181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张法晋上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初6181号民事判决，查清事实，审核事实证明是否为协商一致解除合同；2.判决张恒宽、张志远返还张法晋已经缴纳的房租费12,426.67元；3.判令张恒宽、张志远返还张法晋已经缴纳的物业费2640.6元、车辆停滞费115.5元，共计2756.1元；4.判令张恒宽、张志远返还张法晋代为缴纳的天然气服务开通80元及配钥匙费50元，共计130元；或在共同见证下拆除天然气管及归还钥匙2把；5.诉讼费用由张恒宽、张志远承担。事实和理由：张法晋诉张恒宽、张志远房屋租赁合同纠纷一案，业经济南市历下区人民法院作出一审判决，该判决未确认事实是否真实，仅以证据的有效性作为依据，难道没有书面形式的证据，就不能通过其它形式的证据，佐证的事实有效、真实存在吗。国家宪法规定的乡俗民情，没有得到体现；金钱是小，公平是大，这也是在伤害一个公民对司法公正的信心；因此历下区人民法院的违法判决，依法应予撤销、改判或者发回重审。一、张法晋无法提供双方书面签订的证据，直接证明合同一致协商同意解除；但从济南市历下区人民法院认定的事实及张法晋提供的相关证据，可以证明张法晋不是擅自退租，而是经过协商的；提前21天告知，并在月底进行了交接，也可证明双方是协商一致解除合同的；济南市历下区人民法院应当认可或大部分认可，是协商一致解除合同的。1.张法晋与张恒宽、张志远于2018年2月4日签订《房屋租赁合同》，约定张法晋租赁张恒宽房屋，租期为2018年2月23日至2021年2月22日，合同约定，如经双方协商一致终止合同，需提前一个月通知对方。2.因张法晋孩子上学不便，于2019年4月10日告知张恒宽、张志远要求解除合同并退还房租及各项费用，张恒宽、张志远当日致电同意解除合同并要求月底进行交接，次日张恒宽、张志远通知“国熙台21世纪房屋中介”要求代为出租，同时致电“国熙台物业租赁中心”要求代为出租，并于4月11日来电，要求张法晋配合中介查看房屋。3.2019年4月28日张恒宽、张志远要求张法晋将物品清场，并约定于2019年4月30日共同办理交接（结清水、电、燃气费用，清单房屋物品，移交钥匙）。4.2019年4月30日，张恒宽、张志远委托“国熙台21世纪房屋中介”代为出租，并将钥匙一把交于中介工作人员赵某某。5.2019年5月1日，张恒宽、张志远通过“国熙台物业租赁中心”刘老师，将合同标的物中的车位于出租给了第三人。二、济南市历下区人民法院判决第一、二条，依据、计算方式不合理或不对。1、张法晋与张恒宽、张志远于2018年2月4日签订《房屋租赁合同》，约定：房屋保证金4300元；2018年2月23日至2019年2月22日，房租每月4300元；2019年2月23日至2020年2月22日，房租每月4600元。若事实得到认可，应返还租金4300元+4600元+3526.67元（4600元/30天*23天），共计：12426.67元。2、济南市历下区人民法院认定的事实：2019年1月23日张法晋向张恒宽、张志远支付房屋租金18400元；是以每月4600元为基数，缴纳的四个月房租。三、济南市历下区人民法院判决第三条，依据、判断方式不合理或不对。1.济南市历下区人民法院认定的事实：2018年2月4日张法晋向张恒宽、张志远支付房屋租金12185元，后于2018年2月5日支付1万元；总计22185元，其中包含房屋保证金4300元，房租租金4300元*4月=17,600元，物业费、车辆停滞费685元（物业费每月293.4元、车辆停滞费每月38.5元，共计2个月零2天，293.4元*2月+38.5元*2月+293.4元/30天*2天+38.5元/30天*2天）；房屋出租后，张法晋把张恒宽、张志远多缴纳的物业服务费返还给了张恒宽、张志远。按照同理论，张法晋在交接之后，没法享受物业服务，多缴纳的部分，张恒宽、张志远也应当返还。2.租房时三方（上诉方、被上诉方、中介工作人员）签订的《物业交割单》，对停车交费、物业费有所明确。3.2019年1月20日，张法晋向国熙台小区物业（上海中建东孚物业管理有限公司）缴费3520元（293.4元*12月，至2020年1月31日）、231元（38.5元*6月，至2019年7月31日）两次凭证，证明应从2019年4月30日之后的物业费用（物业费293.4元*9月，车辆费38.5元*3月，共计2756.1元），张恒宽、张志远应返还给张法晋。4.与物业工作人员电话录音证据，证明服务到期时间。5.张法晋代为缴纳的天然气服务开通80元及配钥匙费50元，共计130元，法院若不支持，请在共同见证下拆除天然气管及归还钥匙2把。四、济南市历下区人民法院判决第四条，依据、判断方式不合理。济南市历下区人民法院认定的事实：“《房屋租赁合同》系张法晋与张志远签订，张志远是涉案房屋所有权人张恒宽的代理人”；代理人在法律名词解释为：“以被代理人名义进行代理活动的人”，既然行使被代理人出租房屋、签订合同的权利，《房屋租赁合同》下的权利义务也应由双方共同承担，否则应该认可《房屋租赁合同》无效。五、济南市历下区人民法院判决第五条，依据、判断方式不合理。真实的诉求应当满足，不应以所谓的有效证据，不考虑事实，故提出异议。请求法院查明事实，纠正一审判决，维护张法晋的合法权益。张恒宽、张志远辩称，张法晋擅自退租，没有与张恒宽、张志远协商一致解除合同，事实清楚，且合同约定违约责任明确，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不能成立，请依法驳回张法晋的上诉请求。张法晋向一审法院起诉请求：1.判决张志远、张恒宽返还张法晋已经缴纳的房租费12427元；2.判令张志远、张恒宽返还张法晋已经缴纳的物业费2640元、车辆停滞费115.5元、天然气服务开通费80元、钥匙费50元，共计2886元；3.诉讼费用由张志远、张恒宽承担；4.判决张志远、张恒宽支付自2019年5月1日起所占用资金的利息。一审法院认定事实：2018年2月4日，张法晋（乙方）与张志远（甲方，张恒宽的代理人）签订《房屋租赁合同》一份，约定由张法晋承租张恒宽所有的位于中建国熙台xx号楼x单元xxxx室房屋一套，租赁期限自2018年2月23日起至2021年2月22日止，月租金4300元，乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金4300元，合同期满如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金无息退还乙方，在租赁期内乙方擅自退租的应当按合同约定的一个月的租金向甲方赔偿损失。2018年2月4日，张法晋向张志远支付租金12185元，后于2018年2月5日支付1万元，2018年5月30日支付17200元，2018年9月23日支付17200元，2019年1月23日支付18400元，上述款项均转入张志远指定的收款人赵瑞账户内，包含房屋保证金4300元，租金交纳至2019年6月23日。张法晋于2019年4月10日向张志远、张恒宽提出解除租赁合同，双方于2019年4月30日办理了房屋交接手续。一审法院认为，张法晋与张志远所签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为有效合同。《房屋租赁合同》虽系张法晋与张志远签订，但张志远仅系代理人，涉案房屋的所有权人系张恒宽，《房屋租赁合同》项下的权利义务应由张恒宽承受，故张法晋对于张志远提出的诉讼请求一审法院均不予支持。合同签订后，双方均应按照合同约定履行，张法晋在租赁期内提出解除租赁合同，虽双方进行了交接，但张法晋无有效证据证实系双方协商一致解除合同，应按照合同约定向张恒宽支付一个月的房租作为违约金，双方于2019年4月30日进行了交接，房租已交纳至2019年6月23日，自2019年5月1日起至2019年6月23日的租金，在扣除4300元后剩余部分应予退还（即23天的租金），故张法晋要求张恒宽退还租金的诉讼请求一审法院予以部分支持；张法晋要求张志远、张恒宽返还张法晋已经缴纳的物业费2640元、车辆停滞费115.5元、天然气服务开通费80元、钥匙费50元的诉讼请求，未向一审法院提交有效证据予以证据，对于张法晋的此项诉讼请求，一审法院不予支持；此外，张恒宽还应向张法晋支付未返还费用资金占用期间的利息，故对张法晋的该项诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、张恒宽于判决生效之日起10日内退还张法晋房屋租金3296.67元（4300元/30天*23天）；二、张恒宽于判决生效之日起10日内支付张法晋利息（以3296.67元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）三、驳回张法晋要求张恒宽返还物业费2640元、车辆停滞费115.5元、天然气服务开通费80元、钥匙费50元的诉讼请求；四、驳回张法晋对张志远的诉讼请求；五、驳回张法晋超出部分的诉讼请求。如未能按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由张法晋负担140元、张恒宽负担40元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张法晋提交如下证据：证据一、物业交割单，证明停车交费、物业费有所明确，谁享受物业服务，谁缴纳费用，张法晋从2019年5月1日后未使用涉案房屋应该退还相关的物业费用。证据二、缴纳物业费凭证及发票，证明2019年1月20日，张法晋向国熙台小区物业（上海中建东孚物业管理有限公司）缴费3520元（293.4元*12月，至2020年1月31日）、231元（38.5元*6月，至2019年7月31日）两次凭证，应从2019年4月30日之后的物业费用（物业费293.4元*9月，车辆费38.5元*3月，共计2756.1元），张恒宽、张志远应返还给张法晋。证据三、证明一份，证明张志远是涉案房屋所有权人，系张恒宽的代理人，张恒宽是收益的享受人，应共同承担法律责任与义务。张志远、张恒宽质证称，对证据一的真实性没有异议，但是该份证据证明张法晋租赁房屋时由张志远交付房屋的凭证，不能证明张法晋的证明目的。证据二系复印件，不符合证据的形式要求，不予质证。该复印件的章与张法晋主张的所交物业费的物业公司名称不符。对证据三的真实性没有异议，张志远认可其系张恒宽的该租赁合同代理人，也认可已收到租赁费。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，涉案《房屋租赁合同》中手写部分约定，2018年到2019年房房租为4300元/月，2019年到2020年房租为4600元/月。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。张法晋在签订合同时知晓张志远系张恒宽的代理人，故张志远以自己的名义与张法晋签订的《房屋租赁合同》对张恒宽发生效力，其权利义务由张恒宽承担。张法晋主张张恒宽、张志远共同承担《房屋租赁合同》的权利义务，于法无据，一审法院不予支持并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。涉案《房屋租赁合同》约定，合同期满如张法晋无违约行为，在合同到期当日将保证金无息退还张法晋。张法晋已支付房屋保证金4300元。根据本案查明的事实，双方解除《房屋租赁合同》系张法晋存在违约行为，根据合同约定，张志远无需退还张法晋保证金。因此，本案张法晋要求退还保证金，没有依据，一审法院未予支持并无不当。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案《房屋租赁合同》约定由张法晋向物业服务企业缴纳租赁期间的物业费、水电费、燃气费。根据合同相对性原则，2019年张法晋并未向张恒宽交纳涉案房屋的物业费、车辆停滞费，其向张恒宽、张恒远主张返还物业费、车辆停滞费，于法无据，一审法院不予支持并无不当。张法晋主张张恒宽退还天然气开通费及配钥匙的费用，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的后果，一审法院不予支持亦无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案《房屋租赁合同》约定，在租赁期内张法晋擅自退租，应按照合同一个月租金额支付违约金并赔偿损失。张法晋主张涉案合同系双方当事人协商一致解除，但未提交有效的证据证明，应承担举证不能的后果。涉案《房屋租赁合同》解除系张法晋擅自退租，其应支付一个月租金4600元作为违约金。涉案房屋于2019年4月30日进行交接，房租已交纳至2019年6月23日，故自2019年5月1日至2019年6月23日的租金扣除违约金（一个月租金）4600元后剩余部分应予以退还，退还租金=4600元÷30天×23天=3527元。本案中，张恒宽系守约一方，张法晋系违约一方，一审法院支持违约方张法晋要求返还房屋租金的利息损失于法无据，但基于张恒宽就此未提起上诉，且一审法院计算退还房屋租金基数错误，故本院从衡平双方利益角度，对一审法院判决退还房屋租金及利息损失予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由张法晋负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年八月十七日书记员  韩 璐