江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1765号上诉人（原审被告）：仓兰客，男，1986年11月16日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：徐宗华，江苏律鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小红，江苏律鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿迁市苏城置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区上海商城33层301号。破产管理人：江苏天帆律师事务所。委托诉讼代理人：高志超，江苏天帆律师事务所律师。原审被告：何书会，女，1962年5月19日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：徐宗华，江苏律鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小红，江苏律鼎律师事务所律师。上诉人仓兰客因与被上诉人宿迁市苏某置业有限公司（以下简称苏某公司）、原审被告何书会排除妨害纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仓兰客上诉请求：撤销一审判决，改判苏某公司继续履行合同，配合仓兰客办理涉案房屋的相关登记手续，或者将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院对事实认定有误，仓兰客和苏某公司之间签订的合同合法有效，且双方都已经履行了主要义务。首先，一审法院对于双方之间签订的合同性质认定有误。仓兰客和苏某公司于2014年8月25日签订了《汇金大厦房（铺）意向协议书》，内容包括商品房买卖合同的主要内容，包括所购房屋的基本状况、具体位置、房屋单元号、面积、价格、付款方式、交付使用条件及日期，苏某公司不但认可收到了仓兰客的款项（有收款发票为证），而且将合同项下的房屋进行了交付，上述系列证据能够证明双方之间不但存在房屋买卖合同关系，同时能够证明该合同已成立且生效并履行，其性质完全等同于正式合同。根据国家建设部发布的《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。同时规定了商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（十三）双方约定的其他事项。依据上述规定仓兰客与苏某公司之间将该买卖商品房的主要内容都作了明确约定，该约定苏某公司将其开发的宿城区房屋以每平方米按照5704元的价格出售给仓兰客，以其母亲何书会对苏某公司享有的565000元债权冲抵565000元购房款，剩余280704元于合同网签后付清。合同签订后，苏某公司开具了一份收到购房款的正式发票给仓兰客，发票上明确记载合同双方当事人姓名（名称）、明确的房号、面积、单价、总价，具备了商品房合同的有效要件，该发票应视为书面买卖合同成立的更强佐证。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。再根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》关于合同的订立规定第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”还有最高人民法院（2013）民申字第1785号民事裁定书认为：“合同书上盖章的意义在于确认当事人通过书面形式作出的意思表示的真实性及其所享受权利和承担义务的具体内容。该合同签订后，苏某公司向仓兰客交付了合同项下的房屋（钥匙），依据交付的相关手续，仓兰客办理了物业、水、电等相关接入手续，并进行了装修，占有使用至今。而一审法院没有查明上述这些事实，就否定双方之间存在真实有效的房屋买卖合同关系，将上述已履行多年的事实视为不存在，明显违背了客观事实。至于何书会将已赠与仓兰客的购房款又通过调解书的形式转化为债权一事，仓兰客实属不知，一审法院的拟推定没有事实根据。同时何书会也无权将已经赠与仓兰客的购房款项撤销。事实证明：何书会也没有拿到该笔款项，苏某公司也没有另外支付给何书会的该笔款项,更没有因何书会所谓的债权的转换而影响到涉案房屋交付等系列行为，相反苏某公司用“交付事实、具体履行合同”的行为认可了仓兰客的购买行为，用履行合同的事实手段宣告了该合同已生效且履行，也正是因为该购买行为的有效而构成了对苏某公司有利的结果。二、一审法院适用法律错误，众多法条都适用本案。仓兰客依据苏某公司自愿交付的行为获得了合法占有使用该房屋的权利，其合法合理的接收后，按照法律规定对此房屋享有物权期待权。首先，根据《中华人民共和国合同法》、《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先，有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。因此，仓兰客对于案涉房屋的债权具有特定性和优先性，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，故出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权转移登记的义务，并非破产法所称的无效的个别清偿行为。苏某公司及其管理人应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助仓兰客办理案涉房屋所有权变更登记。《破产案件若干问题规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；在破产法以及《破产法司法解释（二〉》实施后，上述司法解释并未被明令废止，且该条规定与破产法及其他有关破产法司法解释之间并不存在冲突，所以该条规定仍然具有法律效力，应当继续适用。据此，权属未进行变更登记的房屋，在已经支付大部分购房款或者实际占有房屋的情形下，应认定归买受人所有，而不再属于出卖人的债务人财产。再根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，仓兰客已经支付了案涉房屋的大部分款项，且涉案房屋已经交付，故对于案涉商品房买卖合同，苏某公司破产管理人并无解除权。再次，根据《中华人民共和国企业破产法》、《企业破产法司法解释二》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于企业破产法第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。从诸多方面来说即使在案涉房屋属于债务人财产的情况下，从实际效果看，支付了大部分购房款的消费者（买受人仓兰客）对该房屋的所有权亦可最终得以实现，并不会因为认定房屋属于债务人财产而导致消费者（购房人）权益受损。被上诉人苏某公司二审辩称：何书会在其子仓兰客签订意向书以后，对本案争议的50余万元，仓兰客既主张以房抵款，又主张归还欠款。一审法院对相关的情况都作出了认定，仓兰客再次提起诉讼违反了一事不再理的原则。何书会先向一审法院提起诉讼主张苏某公司归还借款，后何书会又向苏某公司管理人申报债权，管理人告知其限期内提出异议，而至今何书会没有任何异议。综上，仓兰客上诉的事实和理由都不能成立，请求驳回仓兰客的上诉请求。原审第三人何书会二审发表意见同仓兰客。苏某公司向一审法院起诉请求：判令仓兰客、何书会立即搬离位于宿城区房屋，停止对苏某公司所有权和使用权的侵害。一审经审理查明：苏某公司因资金周转需要，曾多次向何书会借款，截止2014年8月25日，苏某公司共计欠何书会借款本息565000元。2014年8月25日，苏某公司和仓兰客签订了“汇金大厦房（铺）意向协议书”，双方约定苏某公司将其开发的宿城区房屋以795704元的价格出售给仓兰客，仓兰客以何书会对苏某公司享有的565000元的债权冲抵565000元购房款，剩余280704元于合同网签后付清，仓兰客应于2014年11月30日前签订正式商品房买卖合同。房屋交付时间为2014年8月25日，并由仓兰客使用至今。2015年7月9日，何书会又以民间借贷纠纷为由向法院提起诉讼，要求苏某公司返还借款565000元，经法院调解双方达成苏某公司偿还何书会565000元借款本息的义务。后苏某公司因资不抵债于2018年6月4日进入破产清算程序，何书会于同年7月19日就565000元债权向苏某公司的管理人申报，并要求取得房屋的所有权，管理人在第一次债权人会议认定了565000元为普通债权，并告知如有异议，应在2018年8月31日前向管理人提出书面异议或向宿城区人民法院提起诉讼，而何书会未有异议。2017年1月5日，一审法院（2016）苏1302执3597号之一执行裁定书，裁定继续查封涉案房屋，2017年4月8日，仓兰客对执行该房屋有异议故向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2017）苏1302执异22号执行裁定书，裁定驳回仓兰客异议请求。后仓兰客不服该裁定，于2017年5月24日向一审法院提起诉讼，要求判令宿迁市苏某置业有限公司协助办理涉案房屋的网签和过户手续，一审法院（2017）苏1302民初3917号民事判决书，判决驳回仓兰客的诉讼请求，准许对涉案房屋予以执行。一审法院认为，苏某公司和仓兰客之间不存在房屋买卖合同关系，苏某公司对仓兰客的诉讼请求应予支持。因无证据证明何书会也占有使用该房屋，对苏某公司关于何书会主张于法无据，一审法院不予支持。理由是：2014年8月25日，双方签订的意向书属于预约合同性质，该意向书约定在2014年11月30日前签订正式的商品房买卖合同，但因苏某公司的原因导致合同无法签订，后又因涉案房屋被法院查封，何书会又以之前抵充房屋首付款的565000元向苏某公司主张借款债权，为此双方达成调解，因此可以认定仓兰客已和苏某公司就房屋买卖关系解除了约定，仓兰客称不清楚首付款又变成普通借款。一审法院认为，何书会、仓兰客系母子关系，且在整个过程中，何书会都是参与者，仓兰客说对此不知情一审法院不予采信。同时，（2017）苏1302民初3917号民事判决书也否定了仓兰客要求就涉案房屋办理网签和过户的请求，支持对涉案房屋继续执行，故仓兰客、何书会的辩称一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：仓兰客于判决生效之日起十日内搬离位于宿迁市宿城区房屋。案件受理费80元，由仓兰客负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。对于一审查明事实，双方当事人均无异议，二审予以确认。本案二审争议焦点为：苏某公司请求仓兰客搬离涉案房屋应否支持。本院认为，仓兰客提供的意向书，表明其对苏某公司享有合同债权。因该意向书在履行过程中，就双方约定的抵房款的565000元借款债权，原债权人何书会向苏某公司提起民间借贷诉讼，后又在苏某公司进行破产债权申报。在苏某公司破产管理人确认该债权为普通债权，并备注“人民法院生效法律文书显示欠款565000元，以房抵债协议无效”的情况下，何书会在限期内并未向管理人提出书面异议或向破产法院提起诉讼，故应视为何书会认可意向书不再履行。何书会系仓兰客母亲，且意向书的形成、履行，何书会均参与其中，故仓兰客对债权申报、债权确认内容等均应知情，且也无证据证明仓兰客就意向书涉及的债权向苏某公司管理人进行过破产债权申报，因此应认定仓兰克也同意意向书不再履行，即仓兰客、苏某公司以自己的实际行为表明双方同意解除意向书。意向书解除后，苏某公司就涉案房屋对仓兰客不再有“负担”义务，没有履行的义务不再履行，作为涉案房屋的物权人苏某公司，可以请求占有涉案房屋的仓兰客排除妨害，故苏某公司请求仓兰客搬离涉案房屋应予支持。仓兰客上诉请求苏某公司继续履行合同，配合其办理涉案房屋的相关登记手续。对此本院认为，因仓兰客该请求已在另案件中被生效判决驳回，故本案不予理涉。综上所述，上诉人仓兰客的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人仓兰客负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  覃卫东审判员  庄云扉二〇二〇年八月二十四日书记员  沈飞耀