江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0983民初4371号 原告：某某银行股份有限公司高安支行，住所地高安市桥北路。 法定代表人：叶某某，系该公司法定代表人。 委托代理人：卢某，女，1992年1月26日出生，汉族，江西省宜春市宜丰县，系该公司员工。 被告：卢某某，女，汉族，1984年12月19日出生，江西宜春高安人，住江西省宜春市高安市。 被告：郭某某，男，汉族，1983年12月23日出生，江西宜春高安人，住江西省宜春市高安市。 被告：高安市某某房地产开发有限公司，住所地：高安市瑞州中路73号，统一社会信用代码：91360983739190121N。 法定代表人：闻光辉，系该公司法定代表人。 委托代理人：聂俊军，高安市筠兴法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 原告某某银行股份有限公司高安支行（以下简称原告）诉被告卢某某、郭某某、高安市某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢某、被告某某房地产公司委托代理人聂俊军到庭参加了诉讼，被告卢某某、郭某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除借款合同（合同编号：43702201704281042001），要求被告卢某某立即偿还合同编号：43702201704281042001的剩余借款本金人民币229972.27元，逾期利息以及罚息共计人民币4843.61元，共计人民币234815.88元。（利息计算至2020年6月28日，2020年6月29日起至结清之日止的利息按合同约定另行计算）；2．判令原告对被告在本案所提供的抵押物享有优先受偿权；3．判令被告郭某某、高安市某某房地产开发有限公司在最高额债权额度内对被告卢某某的上述贷款本息及费用承担连带清偿责任；4．本案诉讼费、邮寄费、评估、拍卖及相关差旅费均由被告承担。事实和理由：2017年4月28日，被告卢某某与原告签订一份《借款合同》（合同编号：43702201704281042001），约定被告卢某某向原告借款人民币贰拾玖万伍仟元用于购房，每月等额本息还款，每月贷款利率4.0834%。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。为确保被告卢某某在一定期限内连续发生的债务的清偿，被告郭某某自愿在贰拾玖万伍仟元整范围内为其提供连带责任担保，并签署了不可撤销的担保函（编号：4370220170428104200103），被告高安市某某房地产开发有限公司就该笔贷款签订最高额保证合同、按揭房屋回购协议、同意办理按揭贷款及承担阶段性担保责任决议书。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。但是主借款人卢某某自2019年1月21日之后再未按照还款计划偿还借款本息。根据《借款合同》第十条第1款及第（2）项的约定，原告要求立即清偿贷款本息。2020年1月-至今2020年6月28日，原告多次向被告打电话以及发函要求其履行合同偿还借款本息，被告卢某某以及郭某某均未还款，截至2020年6月28日，二被告卢某某、郭某某尚欠原告借款本金人民币229972.27元，逾期利息以及罚息共计人民币4843.61元，共计人民币234815.88元。综上，被告未按期偿还借款和利息的行为已经构成违约，原告为维护自己的合法权益，依据《合同法》和《民事诉讼法》第119条的规定，特向贵院提起诉讼，望法院依法支持原告之诉请。 被告某某房地产公司辩称，涉案借款是卢某某购买我司的房屋所向原告按揭贷款，该商品房我们委托了江西西江房地产开发有限公司进行代理销售，根据合同约定被告卢某某未按贷款约定归还欠款，该法律后果由江西西江房地产开发有限公司承担清偿责任，故我司向法院申请了追加该公司为本案被告承担连带清偿责任，鉴于该公司已经注销，根据相关法律规定追加该公司股东敖卓群、丁志芳、王玉玲、袁勇，依据我司与江西西江房地产开发有限公司的合同约定，四股东对卢某某的欠款承担连带清偿责任，综上，请求法院依法判决。 被告卢某某、郭某某未到庭参加诉讼亦未提供书面答辩意见，视为对自己诉讼权利的放弃。 本院经审查认定事实如下：2017年4月28日，原告（乙方）与被告卢某某、郭某某（甲方），被告某某房地产公司（丙方）三方签订了一份《商品房按揭借款合同》，合同约定：被告卢某某、郭某某因从被告某某房地产公司购买高安市汪家燕福新城3＃-1-501商品房向原告申请借款295000元，上述借款资金仅限于被告卢某某、郭某某购买上述商品房所用，借款期限自2017年4月28日起至2027年4月28日止；借款利率为浮动利率，本合同项下每次放款的借款利率按实际放款日同期同档次国家基准利率，按年调整，于利率调整日次年度1月1日根据当天相应档次的国家基准利率进行调整，罚息为本合同项下借款利率水平上加收50%；借款偿还方式为等额本息等。合同同时还约定了，本合同项下的担保方式为丙方（某某房地产公司）提供阶段性连带责任保证及甲方以本合同项下贷款所购房屋提供抵押担保，保证担保范围为本合同项下的贷款本金及其利息（包括罚息）、违约金、损害赔偿金及乙方实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、保全费等）；保证期限自贷款发放之日起到丙方为甲方办好房地产权属证书并办理房地产抵押登记后，将《房屋他项权证》交付乙方保管之日止；丙方承诺对保证范围内的全部贷款债务承担连带清偿责任，甲方发生任何违约事项，丙方保证代其履行还款责任。被告卢某某、郭某某以本合同贷款所购房屋（高安市汪家燕福新城3＃-1-501）向原告提供抵押担保，抵押担保期限从2017年4月28日起至2027年4月28日。合同违约责任约定：如被告卢某某、郭某某未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提起到期，并要求某某房地产公司承担保证责任。被告卢某某、郭某某、某某房地产公司均在合同上签字并盖章。合同签订之后，原告按照合同约定向被告卢某某发放了个人住房按揭贷款295000元。2017年5月3日，原告对被告卢某某、郭某某按揭购买的燕溪新区，高伍公路以西3＃-1-501室房产进行了预购商品房抵押权预告登记（证号为：高房预高安字第××号）。被告卢某某、郭某某在签订合同后按约归还了部分贷款，至2019年9月21日贷款后出现逾期，截至2020年6月29日，被告卢某某、郭某某尚欠原告本金229972.27元、利息4574.07元、罚息269.54元。 2015年8月22日，原告与被告某某房地产公司签订了《按揭业务合作协议书》、《按揭房屋回购协议书》、《最高额保证合同》，约定被告某某房地产公司同意对其开发的燕福新城项目购房者向原告所借个人房屋按揭贷款提供连带责任担保。其中最高额保证所担保的债权是指自2015年8月22日至2017年8月22日期间（即债权期间）因原告向债务人发放个人住房（商业住房）借款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金等债务人应当向原告支付的其他款项及原告为实现债权与担保权而产生的一切费用；最高额保证项下担保责任的最高额限额为2000万元整，保证方式为连带责任保证。 另查明，被告卢某某、郭某某是夫妻关系，双方于2008年9月24日在高安市民政局登记结婚。2016年7月高安市某某房地产开发有限公司燕福新城项目部与江西西江房地产开发有限公司签订了《营销代理合同》，双方约定由江西西江房地产开发有限公司作为燕福新城项目部内部团购销售代理商，自2016年7月10日止2017年7月9日止。2016年7月11日双方再次签订一份《补充协议》，协议第4条约定：“江西西江房地产开发有限公司介绍的团购人员如在二个月内未按月支付银行按揭款而产生的一切法律连带责任由乙方承担。”通过国家企业信用信息公示系统查询显示，江西西江房地产开发有限公司已经于2019年5月4日进行工商注销登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房按揭借款合同》均系各方的真实意思表示，未违反法律、法规的有关规定，合同真实有效，本院予以确认。合同中对于利息以及罚息进行了约定，且未超过法律规定的准许范围，应当予以准许。被告卢某某、郭某某向原告借款后，未依约还款，应负本案的全部责任，应当与被告卢某某共同偿还还款义务。被告某某房地产公司与原告签订了《最高额保证合同》，自愿为2015年8月22日至2017年8月22日期间因“燕福新城”项目所属之住房或商业用房而发生的，原告向债务人发放个人住房借款而形成的全部债务，承担最高额为2000万元的连带责任保证，被告卢某某、郭某某的贷款时间在该担保期限内，应当由被告某某房地产公司承担连带清偿责任。 对于被告某某房地产公司以其与第三方江西西江房地产开发有限公司签订的《营销代理合同》、《补充协议》中约定了“江西西江房地产开发有限公司介绍的团购人员如在二个月内未按月支付银行按揭款而产生的一切法律连带责任由乙方承担。”条款，要求追加江西西江房地产开发有限公司的四名股东为本案被告的，并承担连带赔偿责任。本院认为，该条款的约定仅是被告某某房地产公司与江西西江房地产开发有限公司两方签订，且该条款中要求江西西江房地产开发有限公司承担连带责任的条件为团购人员在两个月内未按月支付银行按揭而产生的纠纷，而本案中，购买人卢某某、郭某某是在连续正常还贷二年多才出现逾期，并不属于江西西江房地产开发有限公司承担连带清偿责任的条件，故对于被告某某房地产公司的抗辩理由本院不予支持。 原告主张对被告卢某某、郭某某提供的抵押物优先受偿，本院认为，该抵押物仅办理了预告登记，尚未办理正式抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定可知，预告登记，登记的并非抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性，权利人仅享有对抵押物处置上的排他性，而不是优先受偿权，故原告不得对本案案涉房产享有优先受偿权。 综上，原告要求被告卢某某、郭某某归还借款并支付利息，并要求被告某某房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。截止2020年6月29日，被告卢某某、郭某某尚欠原告本金229972.27元、利息4574.07元、罚息269.54元。被告卢某某、郭某某经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼的行为，视为对其辩解权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告某某银行股份有限公司高安支行与被告卢某某、郭某某于2017年4月28日签订的《商品房按揭借款合同》（合同编号：43702201704281042001）。 二、限被告卢某某、郭某某于本判决生效之日起十日内一次性向原告某某银行股份有限公司公司高安支行偿还贷款本金229972.27元，利息4574.07元、罚息269.54元，合计234815.88元以及后续利息（利息以实际欠款本金为基数，自2020年6月30日起至款项付清之日止，按双方合约约定计付）。 三、被告高安市某某房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后有权向被告卢某某、郭某某进行追偿。 四、驳回原告某某银行股份有限公司公司高安支行的其他诉讼请求。 案件受理费4822元减半2411元，由被告卢某某、郭某某负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，须交上诉案件受理费至宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。 审判员  曾高峰 二〇二〇年八月二十四日 书记员  李 睿