黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1568号上诉人（原审原告）：刘金梁，男，1988年9月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：鲍秀艳（刘金梁之母），1967年11月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：王颖，黑龙江弘信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高金龙，男，1985年10月15日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。上诉人刘金梁因与被上诉人高金龙房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2020）黑0206民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘金梁上诉请求：1.依法撤销富拉尔基区人民法院作出的（2020）黑0206民初34号民事判决第二项及第三项。2.直接改判被上诉人返还租金6000元，出兑款83,750元，拆扒费用750元，预期收益40,000元，合计130,500元。3.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清、证据不足。本案上诉人与被上诉人双方签订的出兑协议第四条明确约定“原房屋接出部分及门前大排档不被拆除，如有拆除赔偿乙方（原告）损失”。事实上在签订协议时上诉人并不知道违章建筑一定会在拆除之列，其听信了被上诉人的承诺才会兑下这间店铺，故上诉人签订协议并不存在过错，因此合同解除后被上诉人应当返还半年租金6000元。一审庭审过程中，被上诉人关于8.8万元出兑款有清晰的阐述，其中只有牛肉、肉串及酒水4000元属于消费品应由上诉人承担以外，其余物品都是该店铺的附属设施及设备，所以解除合同后上诉人应当在返还房屋的同时一并将所有附属设备设施返还给被上诉人，去除折旧使用费2250元，被上诉人应当返还83,750元出兑款。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，同时根据合同法违约赔偿的相关规定，由于本案合同目的无法实现是被上诉人违约导致，在合同解除后，被上诉人返还因该合同取得的出兑款，同时要赔偿上诉人拆扒损失及经营损失。综上，请二审法院依法撤销富拉尔基区人民法院作出的（2020）黑0206民初34号民事判决第二项及第三项；直接改判被上诉人返还租金6000元，出兑款83,750元，拆扒费用750元，预期收益40,000元，合计130,500元。高金龙辩称，房屋没有拆除，属于自动停业，违建建筑、排挡也没有拆除，是刘金梁本人自动放弃，营业4个月就停业了。对一审判决结果没有异议，但对于要求赔偿有异议，我方不同意承担赔偿责任，理由就是房屋存在，是业主自己停业。不同意上诉人的上诉请求。刘金梁向一审法院起诉请求：1.依法解除刘金梁与被告高金龙之间签订的出兑协议书；2.判令高金龙一次性赔偿刘金梁各项损失共计17.6万元，其中返还租金0.6万元、出兑款8.8万元、搬迁费用0.2万元及预期利益8万元；3.本案诉讼费由高金龙承担。一审法院认定事实：原告刘金梁作为承兑方（乙方），被告高金龙作为出兑方（甲方），双方分别于2019年5月1日和2019年7月18日就位于富拉尔基区××明珠城××）的“大阳炭烤坊”签订了两份出兑协议书，其中2019年7月18日的出兑协议书包括2019年5月1日出兑协议书的内容，是在2019年5月1日出兑协议书的基础上对个别条款进一步约定。2019年7月18日的出兑协议书约定：“1.甲方将所有现有设备、设施一次性出兑给乙方，产权归房屋产权所有人所有。2.出兑事宜经原房主刘艳平同意并口头委托甲方代收今后乙方所租用期间的房费并转交于原房主。3.乙方在接手之前，甲方将所有帐单结清，不能拖欠费用，如员工工资、押金水、电、房租、工商、税务、采暖、话费、房产租赁税。4.甲方承诺五年之内不涨房租，原房屋所接出的部分及门前大排档不被拆除。如有拆除赔偿乙方损失。5.乙方从2019年5月1日接手，在此以前由甲方进行营业期间出现的问题由甲方负责。从2019年5月1日以后营业期间出现的问题由乙方负责。6.兑店金额为壹拾万元整（小写：100,000元整），其中包括至2019.5.1-2020.5.1房租一万两千元，拾万元现金已于2019年7月18日全额付清。7.所有的经营手续必须合法有效，双方必须履行合同，不得违约，如有违约，赔偿损失。2019年7月18日前签订的协议全部作废。8.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。”“大阳炭烤坊”的门市房系高金龙从刘艳平处租用，门市房本身面积为33.78平方米（系由两个16.89平方米的门市房打通），高金龙租用后，在未办理审批手续的情况下，在该门市房连接处外接了一个47平方米左右的板房（刘金龙表示其从外墙量尺寸为52平方米，高金龙表示用腿在里面量的是42平方米），门市房外另有48平方米的大排档。其中原门市房内设施有吧台、卫生间、厨房、1个串房子，剩余空间能放置3-4张小桌子（每张桌子约能够容纳4人）；后接的板房内有2个包房和1个小厅，每个包房内放置1个圆桌（每个圆桌约能够容纳10人），小厅内放置5个桌子（每张桌子约能够容纳4-6人）。2019年11月2日，富拉尔基区城市管理综合执法局给原告刘金梁送达通知，通知载明：“为贯彻落实《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理意见》，全面清查并处理建成区违法建设，按照国家住建部《城市建成区违法建设专项整治工作五年行动方案》，予将违章建筑进行拆除，限期7日内自行清理违建内物品，并自行拆除。如限期内未拆除，由相关部门进行强制拆除，拆扒过程中造成的财产损失自行负责。对侮辱、谩骂执法人员或暴力妨碍执行公务的，按照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”“大阳炭烤坊”的外接板房至今未拆除。刘金梁表示，因城管部门的通知，烧烤店无法经营导致停业。高金龙表示，烧烤店停业与城管部门的通知无关，是烧烤店本身经营出现问题。关于8.8万元出兑款，被告高金龙表示包括牌匾4000元、大排档1.2万元、板房3000元、3个冰柜和2个冰箱、桌椅板凳9000元、热网加装暖气片1.5万元、牛肉和肉串约2000元、酒水约2000元、串房子（内有烤串设备）1万元、室内烤串设备8000元、厨房的锅碗瓢盆、货架子、灶台约3000元、17家歌厅的客源、监控设备2000元、电视2000元、音响功放、点歌器、麦克风2个、调音台1.5万元、热水器1500元、吧台酒柜500元、空调2个5000元。刘金梁对上述物品没有异议，但对物品价格不予认可。房屋租金1.2万元只是门市房原有部分的租金。一审法院认为，关于原告刘金梁与被告高金龙于2019年7月18日签订的出兑协议书的效力。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。”第六十六条规定：“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，刘金梁与高金龙于2019年7月18日签订的出兑协议书内容不仅包括门市房本身，也包括后接的板房和大排档，上述内容共同构成合同履行的基础。高金龙安装板房和大排档时没有审批手续，系属于未经批准的临时建筑，故出兑协议书中涉及板房和大排档部分的约定违反法律的效力性禁止性规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”出兑协议书的其他部分是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应认定为有效合同。关于原告刘金梁与被告高金龙于2019年7月18日签订的出兑协议书解除的问题。“大阳炭烤坊”门市房本身面积为33.78平方米，另有47平方米左右的外接板房和48平方米的大排档。现富拉尔基区城市管理综合执法局下发通知，欲将违章建筑进行拆除，“大阳炭烤坊”外接板房和大排档均属违章建筑，其拆除后仅剩33.78平方米的门市房虽可使用，但作为从事餐饮的房屋合同目的难以实现，有违双方订立合同的初衷，故刘金梁与高金龙于2019年7月18日签订的出兑协议书的房屋租赁部分应予解除。关于原告刘金梁要求被告高金龙赔偿其各项损失共计17.6万元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现刘金梁与高金龙签订的出兑协议书因涉及违章建筑而导致合同部分无效，又因该违章建筑部分即将被拆除致合同目的难以实现，导致合同的房屋租赁部分被解除。关于租金6000元，系该涉案房屋半年的租金，因城管部门于2019年11月2日下发违章建筑拆除通知后导致涉案房屋违建部分面临拆除，刘金梁无法正常经营，合同目的难以实现，给刘金梁造成了半年的租金损失，高金龙明知涉案房屋存在违章建筑仍对外出租，从出兑协议中可以看出刘金梁在承租房屋时对此亦明知，其已预料到如该违章建筑部分被拆除会影响其经营，但其仍然承租，故双方均有过错，各自应承担50%的责任，故对刘金梁的租金损失6000元，高金龙应承担3000元。关于出兑款8.8万元，其实质是刘金梁购买高金龙烧烤店的餐饮设施等所付价款，该买卖行为已经完成，因出兑协议中涉及板房和大排档部分的约定无效，故刘金梁在合同解除后应将板房和大排档返还高金龙，高金龙应退还该部分的出兑款，但应扣除刘金梁占用期间的使用费。庭审中高金龙表示出兑款中板房价格为3000元，大排档价格为1.2万元，刘金梁对板房和大排档的价格不认可，本院认为高金龙提出的板房和大排档的价格系其本人认可的价格，且不低于市场价格，故本院对板房和大排档的价格予以确认。从庭审中双方陈述和证据中可以看出，刘金梁虽然只交了一年的房租，但实际上双方约定的租用时间应为5年，故每年的使用费应核定为3000元，比照租金损失的计算方式，刘金梁占用期间的使用费应为2250元，高金龙应退还出兑款12,750元。对于出兑款的其他部分，现刘金梁反悔于法无据，本院不予支持。关于搬迁费用2000元，根据刘金梁提供的证据，有600元是拆除暖气的费用，属合理费用，本院予以支持。关于预期利益8万元，因刘金梁未提供相关证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、第六十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告刘金梁与被告高金龙于2019年7月18日签订的出兑协议书中的房屋租赁部分，刘金梁于本判决生效之日起十日内将承租的房屋归还于高金龙；二、被告高金龙于本判决生效之日起十日内返还刘金梁租金3000元、出兑款12,750元及搬迁费用600元，共计16,350元；三、驳回原告刘金梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3820元，减半收取计1910元，由原告刘金梁负担1805.62元，由被告高金龙负担104.38元（此款已由刘金梁预付，待执行时随案件款一并执行）。本案二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。本院认为，当事人从事民事活动应遵守诚实信用原则，秉持诚信、恪守承诺。合同法律关系是基础法律关系，合同一经成立，即对合同相对人产生约束力。合同相对人应当诚信、全面的行使合同权利，履行合同义务。本案中刘金梁与高金龙签订出兑协议，高金龙将案涉门市房、板房、大排档及所有设备设施出兑给刘金梁的事实存在。双方均应按照协议的约定履行各自的义务。刘金梁按照协议约定向高金龙交付了出兑款10万元。但经营过程中，富拉尔基区城管部门于2019年11月2日向刘金梁下发了违章建筑拆除通知，致使刘金梁无法继续经营。根据出兑协议第4条的约定“甲方承诺五年之内不涨房租，原房屋所接出的部分及门前大排档不被拆除。如有拆除赔偿乙方损失。”虽然城管部门下发通知后未拆除板房及大排档，但该行政行为导致刘金梁无法继续经营，合同目的无法实现，因此刘金梁主张解除合同的理由成立，原审法院判决解除合同并无不当。关于刘金梁上诉主张应当返还租金6000元的问题，因双方约定租赁房屋时间为1年，租金为12,000元，而刘金梁实际租赁时间为6个月（2019年5月1日起至2019年11月2日），且导致合同无法履行，刘金梁并不存在过错，因此高金龙应当返还刘金梁剩余6个月租金6000元。关于刘金梁上诉主张返还出兑款83,750元的问题。根据双方出兑协议第4条的约定及双方的意思表示，该出兑协议的履行期限为5年。因二审中高金龙自认已将板房拆除变卖，并将大排档、串房等据为己用，将刘金梁租赁的其他设备设施全部取走并存入仓库，另对于所有出兑的设备设施的价格高金龙原审中均进行了确认，应以其确认为准。扣除租金后的出兑款88,000元中，再扣除牛肉、肉串及酒水4000元外，其他设备设施出兑款为8,4000元,按5年进行折算，每年使用费为16,800元，现刘金梁仅使用6个月，现全部设备设施已全部由高金龙取走，故扣除6个月的使用费8400元后，高金龙应当将剩余出兑款75,600元返还给刘金梁。600元拆除暖气费用亦应由高金龙返还。关于刘金梁上诉主张赔偿预期可得利益40,000元的问题，因刘金梁未提供证据予以证实，本院不予支持。关于刘金梁上诉主张多收取的诉讼费910元应予退还的问题，经本院审查，刘金梁的上诉金额为130,500元，案件受理费应为2910元，现实际收取3820元，故应退还刘金梁910元。综上，刘金梁的上诉请求部分有理由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2020）黑0206民初34号民事判决第一、三项；二、变更齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2020）黑0206民初34号民事判决第二项为：高金龙于本判决生效之日起十日内返还刘金梁租金6000元、出兑款75,600元及搬迁费用600元，合计82,200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1910元，应由高金龙负担892.06元，由刘金梁负担1017.94元；二审案件受理费3820元，退还刘金梁910元，剩余2910元，由高金龙负担1832.97元，由刘金梁负担1077.03元。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  刘 岩审判员  马冰莹二〇二〇年八月二十四日书记员  韩雪莹