江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1874号上诉人（原审被告）：李长永，男，1973年8月28日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：朱凌云，泗阳县来安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：丁光连，男，1985年6月26日出生，住泗阳县。被上诉人（原审被告）：泗阳县幸福房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91321323091468556M，住所地泗阳县众兴镇北京东路22号东方现代城北门。法定代表人：张南亚，该公司总经理。上诉人李长永因与被上诉人丁光连、泗阳县幸福房地产经纪有限公司（以下简称幸福经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2020）苏1323民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李长永上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效应继续履行，被上诉人协助上诉人办理泗阳县众兴镇XXX小区10幢2单元704室产权过户手续；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.双方签订的《房地产买卖契约》约定460000元房款以银行按揭贷款方式支付，并约定“如经过银行审核，乙方（上诉人）不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方（幸福经纪公司）通知后三个工作日内必须自筹资金补足房款。”上诉人按规定提交了贷款所需材料且双方均共同到银行办理了贷款所有手续，银行工作人员证实上诉人的贷款申请符合条件，因国家政策调整贷款收缩导致贷款未及时发放。在贷款即将发放时，丁光连到银行撤回申请贷款资料导致贷款不能正常发放，上诉人并未违约。一审法院认定上诉人违约属于事实认定错误，且在丁光连未主张违约责任情况下判决上诉人承担20000元违约责任违反不告不理原则。2.丁光连要求解除合同不符合合同法第九十三条、九十四条规定，其无权解除已实际履行的合同。双方签订的合同系真实意思表示，系真实合法有效的合同，上诉人依约履行了交纳首付款及办理按揭贷款义务，协议并未约定剩余款项的交付时间，丁光连违约撤回贷款申请资料。3.上诉人装修经过被上诉人认可，被上诉人在上诉人支付首付款并按揭贷款提供审核的情况下将钥匙交给上诉人，后未向上诉人主张要回，且对上诉人装修并未提出异议，在上诉人装修好后主张解除合同目的是侵占上诉人装修的房屋。丁光连辩称，我已给上诉人足够时间支付剩余款项，上诉人未及时付清房款，我要求解除合同合理。上诉人未与我商量装修事宜。请求驳回上诉，维持原判。幸福经纪公司辩称，上诉人骗取钥匙后未经同意擅自装修，请求驳回上诉，维持原判。丁光连一审诉讼请求：1.判决解除丁光连与李长永签订的《房产买卖契约》；2.判令李长永立即从泗阳县众兴镇XXX小区10幢2单元704室搬出，并恢复原状；3.诉讼费由李长永负担。事实和理由：双方于2019年8月7日签订了房屋买卖合同，约定：丁光连将案涉房屋出售给李长永，房屋的出售价格为665000元。协议签订后，经多次催促李长永付清房款，李长永至今未付清房款，且李长永在未征得同意的情况下，对房屋进行装修并以自己的名义对外出售。李长永辩称，丁光连陈述不是事实，不同意其诉请。李长永于2019年8月7日经幸福经纪公司介绍，购买案涉房屋，并交付定金20000元，于8月15日交清首付款205000元。因协议约定剩余的款项办理按揭。银行审批按揭贷款一般在两个星期之内回复审批是否通过。如遇到国家政策调整，或买方申请贷款有征信等问题无法办理按揭，买方要在三日内付清余款。如果按照正常的途径申请不了贷款，在得到银行通知后7日内付清余款。2019年8月19日，双方到泗阳县邮储银行申请贷款。双方协商提前把房屋钥匙交给李长永。因国家调控房地产，按揭贷款迟迟没有审批。丁光连于2019年9月24日、10月10日向李长永发出通知，要求付清余款，否则就解除合同。后李长永找了银行，银行答应国庆节以后就可以审批贷款了，李长永通过中介将此情况告知丁光连，丁光连已从银行将做按揭贷款的材料抽走了，导致按揭贷款无法申办。房子确实装修了，工程量已经完成2/3，丁光连同意装修。幸福经纪公司辩称，买卖双方在签订合同之前，丁光连已经将房子的地板砖、卫生间墙砖装好了，其余都是李长永装修的。该房屋买卖合同按揭贷款主贷人系李长永的儿子李某一。李长永以李某一没有看过房子为由，将该房钥匙要走并进行装修。由于国家调控，导致贷款一直没有审批，我就通知买方要求凑齐全额款项。李长永于2019年8月17日左右拿到钥匙。后丁光连说其房子已经被挂在网上二次销售。李长永说房子李某一不想要了，看看能否协商把房子过户给其他人。丁光连不同意这样做，他只认李某一作为房屋买受人，李某一信誉比较好，是有能力申请按揭贷款的。请求依法判决。一审法院经审理查明：丁光连与李长永在幸福经纪公司介绍下，于2019年8月7日签订了房地产买卖契约，双方约定：丁光连将其位于泗阳县众兴镇XXX小区10幢704室房屋（建筑面积77.45平方米），产权证号：苏（2018）泗阳县不动产权第0028194号，以665000元的价格出售给李长永；李长永在申请按揭当日向丁光连支付首付款205000元（含定金20000元），余款460000元由李长永办理按揭贷款支付，如经银行审核不能贷款或不能足额贷款，李长永在接到幸福经纪公司通知后三个工作日内必须自筹资金补齐房款。双方还就契税等税款的承担、房屋的交接等事项进行了约定。李长永于签约当日向丁光连支付了首付款及定金205000元，余款460000元由李长永以其子李某一的名义到泗阳县邮政储蓄银行办理按揭贷款，但因国家对房地产进行调控紧缩银行贷款，至2019年9月20日银行按揭贷款仍没有批准。丁光连于2019年9月24日、10月10日经幸福经纪公司向李长永发出通知书，要求李长永在3个工作日内交齐余款，否则解除合同。李长永没有缴清剩余的房款。另查明：李长永在合同签订后从幸福经纪公司将案涉房屋的钥匙取走，进行了部分装修并入住。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利和义务的协议，合同一经设立对双方当事人均具有约束力。本案中，双方签订的房屋买卖契约系双方真实意思表示，该合同合法有效。双方当事人均应按合同约定诚实信用履行。丁光连因国家房地产调控政策变化，银行迟迟未能审批涉案房屋按揭贷款的情况下，向李长永催要剩余460000元房款是合理的，李长永应及时按约定支付剩余房款，李长永没有在接到丁光连通知后的三日内支付剩余房款已构成违约，丁光连要求解除合同的诉讼请求成立。房屋买卖契约解除后，李长永应及时地搬出房屋，并恢复原状。丁光连已收取的205000元，其中的185000元系购房款应予返还李长永；其余20000元系购房定金，因李长永未能及时全额支付房款构成违约，故不予返还。本案在审理过程中，李长永主张丁光连同意其在涉案房屋中装修，如解除合同丁光连应赔偿其装修款，丁光连对此予以否认。李长永提供的其与张南亚通话录音不能够证明其主张，故对李长永这一主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除丁光连与李长永于2019年8月7日签订的房地产买卖契约；二、李长永于判决生效后十日内从丁光连所有的位于泗阳县众兴镇XXX小区10幢2单元704室房屋搬出，并恢复该房屋原状；三、丁光连于判决生效后十日内向李长永返还购房款185000元；四、驳回丁光连其他诉讼请求。案件受理费已减半收取5265元，由李长永负担。本院二审期间，当事人双方均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实依法予以确认。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：丁光连与李长永之间订立的房屋买卖合同是否应当解除，如果合同应当解除双方之间的权利义务关系如何认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，当事人未约定解除合同的条件，故如需解除房屋买卖合同，应符合上述法律规定的条件。双方签订的《房地产买卖契约》约定“如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后三个工作日内必须自筹资金补足房款”。因国家房地产调控政策变化，案涉房屋按揭贷款迟迟未审批下来，丁光连要求李长永自筹资金补足剩余房款符合合同约定。丁光连于2019年9月24日及2019年10月10日向李长永发出通知要求其付清余款，否则就解除合同。李长永在接到通知后未按规定时间付清余款，丁光连要求解除合同符合上述法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审判决李长永搬出案涉房屋并恢复原状、丁光连返还购房款185000元符合法律规定。李长永认为丁光连并未主张违约责任，一审判决定金不返还超出丁光连诉讼请求。根据双方签的《房地产买卖契约》第七条约定的“乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金”内容，李长永未按约定履行付款义务，其行为构成违约，一审依照双方合同约定，判决定金20000元不予返还并无不当。李长永关于其对案涉房屋进行装修系经过丁光连同意，如解除合同丁光连应赔偿装修款的主张，丁光连与幸福经纪公司均予以否认，李长永亦未提供充分的证据予以证明，且合同约定的交付条件尚未成就，李长永擅自装修产生的费用应由其自身承担，该主张本院不予支持。综上，上诉人李长永的上诉请求依法不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10530元，由上诉人李长永负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年八月十七日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。