山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7093号 上诉人（原审原告）：孙xx，女。 委托诉讼代理人：孟小龙。 被上诉人（原审被告）：青岛协信远海置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区洛阳路。 法定代表人：吴晓明，董事长。 委托诉讼代理人：张行，男，该单位员工。 上诉人孙xx因与被上诉人青岛协信远海置业有限公司（以下简称协信远海置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初10870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 孙xx上诉请求：撤销或改判山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初10870号民事判决。事实与理由：一、程序错误。该案为普通程序，而开庭时，是顾晶京法官一人审理，另两名合议庭成员并未参加庭审；二、认定事实错误。在合同约定交付房屋期限届满时，案涉房屋仍处于一种抵押状态，违反《合同法》第九十四条及《担保法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律的规定；三、判决诉讼费为500元，无任何法律依据。违反最高人民法院《诉讼费交纳办法》及山东省高院（2019）鲁立函9号文件精神。本案审理过程中，孙xx放弃上述第一、第三项主张。 协信远海置业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，孙xx的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。一、孙xx并不享有涉案房屋存在协信远海置业公司设定的抵押权时有权解除合同的约定解除权，也不享有因该事由导致的法定解除权，因此孙xx以涉案房屋在交付时存在涉案房屋抵押权为由要求解除合同没有事实依据及法律依据。1、我国法律规定，当事人协商一致可以约定解除合同。本案中孙xx与协信远海置业公司双方在合同中并未约定如该房屋存在答辩人设定的抵押权，孙xx有权解除合同，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，孙xx以此为理由要求解除合同，理由不成立。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款规定的主要债务是指主要义务。本案协信远海置业公司已于2018年12月31日将涉案房屋（视为）交付孙xx，交付的条件及日期均符合涉案合同的约定（交付条件为该房屋所在单体楼座已通过竣工验收备案，孙xx按约定履行了付款及其他约定义务），孙xx自认其亦于2018年12月31日对该房屋进行验收。根据约定，撤销在建工程抵押不是涉案房屋的交付条件，因此，孙xx未提交证据证明涉案房屋存在质量问题并已达到约定及法定合同解除条件的前提下，仅以未撤销涉案房屋抵押权为由要求解除合同，理由也不成立。3、主张解除合同的一方必须具有解除权方可解除合同，孙xx既不享有约定解除权也不享有法定解除权，不能通过向协信远海置业公司发送解除合同通知并以协信远海置业公司在约定或法定的异议期限届满未起诉为由认定合同解除；二、一审程序正当，合议庭成员均参加了庭审，一审法院判决孙xx承担500元诉讼费符合《诉讼费交纳办法》的规定。 孙xx向一审法院提出诉讼请求：确认于2019年5月17日解除孙xx、协信远海置业公司双方签订的《青岛市商品房预售合同（201700376180号）》。 一审法院经审理查明：1、2017年孙xx（乙方买方）与协信远海置业公司（甲方卖方）签订《青岛市商品房预售合同（201700376180号）》一份，该合同约定：“乙方向甲方购买市北区舞阳路x号x号楼x层x户房屋，该房屋建筑面积为暂测38.13平方米，总房价款为513642元，政府批准的规划用途为办公”。该合同第十六条约定：“甲方保证在向乙方交付该房屋时，该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任”；第十七条约定：“甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据”。2、庭审中，孙xx为证明自己的主张，向一审法院提交以下证据：证据1、《青岛市商品房预售合同》一份。孙xx欲以此证明：“孙xx、协信远海置业公司签订了商品房预售合同，孙xx按约定支付了房款，合同约定的交房时间为2018年12月31日，该合同第16条约定，交付房屋时甲方保证对涉案房产不存在抵押权”。证据2、解除购房合同通知书一份，照片2张，视频2份。其中通知书的内容为：“青岛协信远海置业公司有限公司：我是贵公司x号楼x室业主，按照我们双方合同约定，我于去年年底去公司收房，经现场勘验，发现所购房屋不具备交房条件，当时向贵公司交房人员反映，房屋具有质量问题要求提供有关具备交房的文件，另强行签订使用中央空调等问题。工作人员答复向领导汇报后，另外通知交房。但至今未收到贵公司的交房通知，如贵公司认为具备交房条件，请在收到本通知后，三日内给予书面通知。逾期则视为双方自愿解除购房合同，并同意由业主户籍地法院处理纠纷。x号楼x号业主：孙xx2019年5月15日”。孙xx欲以此证明：“在2019年5月17日孙xx已经向协信远海置业公司送达了解除购房合同通知书，协信远海置业公司未在法定期限内提出异议，也未起诉或者仲裁，商品房预售合同已经解除”。证据3，照片4张，视频2份。孙xx欲以此证明：“协信远海置业公司开发建设的涉案房屋存在诸多问题，业主打横幅及向上级机关反映问题，孙xx对协信远海置业公司的工程质量存在合理性质疑，所以通知解除合同”。证据4，网上下载的抵押证明一份。孙xx欲以此证明：“根据合同第16条的约定，交付房屋时，协信远海置业公司保证涉案房产不存在抵押权。而在实际交房时，涉案房产没有解除抵押，存在他项权利，协信远海置业公司严重违约，孙xx通知解除合同合法合理”。协信远海置业公司对孙xx提交的上述证据质证认为：“对证据1的真实性无异议，是双方签订的合同。对证据2的真实性无法确认，需要回去落实。从内容上来看，这是孙xx提出的要约，协信远海置业公司应该盖章才能做出承诺，潘璐作为职工（已离职），无权来接受这样的文书。对证据3的真实性不认可，协信远海置业公司已经取得了竣工验收备案证明，所以房屋质量是合格的，该楼座已经供水供电了，且该房屋是办公用房，不是住宅，其他业主已经开始装修，该房屋是毛坯交付，主管道已经通了，室内的需要自己安装水龙头就可以使用。对证据4的真实性无法确认，需要回去落实，如果存在抵押情况，会立即给孙xx解除抵押”。3、一审庭审中，协信远海置业公司为证明自己的主张，向一审法院提交证据：竣工验收备案表一份。协信远海置业公司欲以此证明：“涉案房屋所在楼座已经取得竣工验收备案证明，房屋符合法定及约定的交房条件，房屋质量合格”。孙xx对协信远海置业公司提交的上述证据质证认为：“该证据最后一页备案意见栏中，行政机关的印章看不清。质量是否真正合格，无法确定，该证据不能支持其主张。该证据也没有公安消防部门的意见，不能证明涉案工程进行了消防竣工验收”。4、一审庭审中，一审法院询问孙xx：“你方认为协信远海置业公司交付的房屋存在质量问题，是否有相关证据？”孙xx回答：“我们看到有很多业主到协信远海置业公司的售楼处打横幅、反映问题，还有到市政府上访反映问题，所以我们就认为该房屋有质量问题。另外该房屋也没有水、没有电，下水管道也无法使用，但没有去相关建设工程质量检测机构去进行过检测。我已经在2019年5月17日通过书面形式送达了解除合同通知，内容上明显是要求解除合同，根据相关法律规定，不存在双方达成协议解除；送达即生效，且协信远海置业公司也并未提出异议，应视为双方合同解除。关于质量问题，因为双方合同已经解除，所以对质量问题本案我们不再提交证据，也不做质量问题的鉴定”。协信远海置业公司则认为：“对孙xx提交的解除合同通知，我方不认可。潘璐也无权接受该通知，该文件无论真假，均无法律约束力。孙xx以质量问题解除合同，必须符合法律规定的解除条件，即必须举证证明涉案房屋存在质量问题，导致房屋无法使用的情形，但孙xx不申请鉴定，不能提交相关证据，所以我方不同意孙xx的诉请”。 一审法院认为，我国法律规定，当事人协商一致，可以约定解除合同；因不可抗力或一方违约导致不能实现合同目的的，另一方也可以单方行使合同解除权。本案中，孙xx、协信远海置业公司双方在合同中并未约定如该房屋存在甲方（协信远海置业公司）设定的抵押权，孙xx有权解除合同，故孙xx以此为由要求解除合同，理由不成立。而孙xx亦未提交证据证明涉案房屋存在主体结构质量不合格或者严重影响其正常居住使用、导致合同目的不能实现的情形，故孙xx以此为由要求解除合同，理由亦不成立。在孙xx未享有约定或者法定解除权的情况下，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已解除。孙xx的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，一审判决：驳回孙xx要求确认孙xx、协信远海置业公司双方签订的《青岛市商品房预售合同》已于2019年5月17日解除的诉讼请求。案件受理费500元，由孙xx负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人行使合同解除权的，应符合法律规定或者合同约定的解除条件。本案中，孙xx主张涉案房屋存在抵押并不符合双方在《青岛市商品房预售合同》中约定的合同解除条件，其以此为由要求解除合同，理由不成立，对其主张本院不予采信。孙xx主张涉案房屋存在质量问题，但并未提供证据证明涉案房屋存在主体结构不符合合同约定标准的情形，也不能证明涉案房屋存在其他导致合同目的不能实现的情形，其以此为由主张解除合同，理由亦不成立。孙xx解除合同的理由，不符合双方在《青岛市商品房预售合同》中关于合同解除条件的约定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第94条规定的可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不能发生解除合同的效力。孙xx要求确认双方签订的《青岛市商品房预售合同》已经解除，缺乏事实和法律依据，一审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，孙xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人孙xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年八月五日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员庞连捷