湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5162号上诉人（原审原告）：中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司，住所地武汉市江汉区常青街149号。法定代表人：王建国，系该公司经理。委托诉讼代理人：万志红，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王帅，湖北山河律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉市古田建筑工程有限责任公司，住所地武汉市古田二路18-8号。法定代表人：潘连山，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡生浩，湖北人从众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘连山，男，1954年11月15日出生，汉族，住武汉市硚口区。被上诉人（原审被告）：潘银号，男，1983年10月10日出生，汉族，住武汉市硚口区。被上诉人（原审被告）：潘红，女，1979年9月3日出生，汉族，住武汉市硚口区。被上诉人（原审被告）：周先梅，女，1957年4月16日出生，汉族，住武汉市硚口区。上诉人中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司（以下简称中国石油湖北分公司）、上诉人武汉市古田建筑工程有限责任公司（以下简称古田建筑公司）因与被上诉人潘连山、潘银号、潘红、周先梅、物权纠纷一案。不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2018）鄂0116民初5923号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。中国石油湖北分公司的上诉讼请求：撤销一审法院民事判决；二、依法认定事实，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；判令由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院将案涉《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》性质认定为加油站资产转让合同错误。（一）虽然上诉人与土地所有权人直接签订了《土地租赁协议书》，但该协议只是落实部队同意土地整体转租手续的一种方式，上诉人与被上诉人并无变更资产租赁为资产转让的意思表示上诉人与被上诉人在《补充协议书》开头就约定，“根据甲乙双方《资产租赁合同》约定，经95028部队同意土地整体转租，由部队与甲方重新签订《土地租赁协议书》”，即该协议明确了上诉人与部队签订《土地租赁协议书》，只是办理部队同意土地整体转租手续的一种方式。另外，有关《土地租赁协议书》中的租金，是从《资产租赁合同》总的租赁款项中扣除，表明该行为仍是在《资产租赁合同》范畴内，未构成对《资产租赁合同》的根本性变更。因此，上诉人与被上诉人、土地使用权人签订的《土地租赁协议书》、《补充协议书》，均是双方履行《资产租赁合同》（第3.2.3条）的行为，即“甲方协助乙方签订与原土地使用方的土地租赁协议”，此外，该《补充协议书》并无有关租赁权转让相关对价、转让后权利义务变更的意思表示。（二）《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》第13.1条约定的“租赁期满后，加油站资产（土地除外）全部归乙方所有”，并不能支撑一审法院认定该合同性质为资产转让合同的观点。首先，该约定并不为租赁有关法律法规和司法解释所禁止，属有效条款，且该条并非独立存在的，《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》订立时被上诉人当时与部队方也有20年的土地租赁合同，如租期届满不续期，则面临地面资产如何处置的问题，为此双方实际在协商资产租赁合同确定20年总租金时，已将资产费用分摊至20年租金中。其二，房屋、建筑物等固定资产均有折旧，五、比如《企业所得税法实施条例》第六十条就规定房屋、建筑物计算折旧的最低年限为20年，考虑到加油站用房为特种行业经营用房，消防和环保要求较高，日常维护和改造频率很高，所以20年租期届满后往往维护和改造费用已远高于初建时的成本，因此双方约定20年租期届满后地面资产归加油站承租人所有亦有事实和法律依据。（三）上诉人与被上诉人自始至终履行合同均是按租赁合同履行，被上诉人在本案诉讼前从无退出双方租赁关系的意思表示双方《补充协议书》签订后，上诉人依约分别于2011年1月21日和2013年1月22日后向被上诉人支付了两期租金，被上诉人相应出具的均是租赁款收据和租赁业专用发票。此外，在2013年1月22日被上诉人向上诉人出具的《关于沙口加油站付款情况的报告》中，相关表述均反映了双方当时仍是20年租赁合作，以及按租赁期限计算应得租金的意思表示，如“与合作要求20年不符”、“先支付18年租赁费，剩余两年挂账”、“待2013年3月底该站运营期满2年，我公司协调部队重新与贵司签订18年租赁合同，签订合同后支付剩余两年租赁费170万”。因此，被上诉人上述一系列合同履行期间的行为，均表明双方在事实和法律上均是在租赁合同关系内履行《资产租赁合同》。二、一审法院正确地认定了《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务，但却错误地将上诉人未使用租期部分的租金认定为上诉人的损失，属事实认定和适用法律错误。一审法院也在判决书中引用了如下合同条款：“若甲方因其他原因提出单方解除合同，则甲方须退还乙方剩余租赁年限预付租金及相应的资本化利息并向乙方赔偿双倍总租金的补偿金后，方可解除合同”，并进而认定“因军队停偿导致合同终止，合同约定资产转让也是按照租赁年限计算”。一审法院该资产转让存在转让年限的观点，与其认定案涉租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务”的观点一致，因此，即便认定案涉租赁合同性质为资产转让，按照其逻辑，在考虑合同解除系因不可归责于双方原因的情况下，也应继续认定被上诉人应按合同约定“退还乙方剩余租赁年限预付租金”，而非将其认定为损失，损失的认定显然没有事实和法律依据。古田建筑公司辩称：双方之间系资产转让合同关系，不是单纯租赁合同关系。本案案涉沙口加油站的土地租赁权和资产所有权已经转让给了中国石油湖北分公司，并且转让合同已经履行完毕，双方权利义务已经终止，加油站资产转让后的风险应由中国石油湖北分公司资产承担。双方之间的转让合同不具备解除的前提条件，原审判决基本事实认定不清，适用法律错误，应依法予以改判。另外，在上诉状的意见之外，答辩人补充如下答辩意见：一、双方之间，更符合委托代建法律关系特征。本案中，案涉沙口加油站的地块是由中国石油湖北分公司看中后，委托古田建筑公司出资进行收购，按中国石油湖北分公司要求与原土地权利人重新签订的土地租赁协议，按照中国石油湖北分公司的规划要求将原老加油站拆除，按照中国石油湖北分公司的设计重新组织施工建设，并按照中国石油湖北分公司的要求购买的各项设备，最后交付给中国石油湖北分公司经营使用的。加油站交付使用后，双方未约定通常在租赁期间对沙口加油站资产的维修义务，而是约定了古田建筑公司在质保期内的维修保养义务。以上事实有古田建筑公司提供的各项合同、规划文件等予以证明。双方之间的上述事实，符合委托代建法律关系特征。二、《补充协议书》签订后，古田建筑公司既未保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制，可以证明双方并非租赁合同关系。租赁合同关系的本质是出租人转移财产使用权，保留所有权，租赁期满后承租人应将租赁物返还给出租人。这一特征使之区别于转让财产所有权的合同。未保证租赁期满后，出租人能按约定收回出租物，出租人通常会保留在租赁期间对租赁物的继续管理权，并实施有效的控制。本案中，双方虽然名义上签订的是租赁合同，但合同签订后，古田建筑公司既未保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制，可以证明古田建筑公司是认可沙口加油站资产（包括土地租赁使用权）已经转让给了中国石油湖北分公司，与古田建筑公司无关。古田建筑公司无权再继续对沙口加油站实施管理和控制。三、中国石油湖北分公司的诸多行为，实际上也认可已受让了沙口加油站资产，处置加油站相关所有者权利无须征得原审被告同意。1、2013年6月20日，中国石油湖北分公司与空军95028部队沙口农副业基地、空军预警学院直接签订了《土地移交三方协议》，变更了合同主体（土地出租方），中国石油湖北分公司在签订该协议前未通知古田建筑公司，也未征询古田建筑公司意见。协议签订后，也未告知古田建筑公司。2、2015年12月31日，中国石油湖北分公司与空军预警学院直接签订了《军队房地产租赁合同》，变更了合同履行期限（原合同履行期限至2029年4月16日止，新合同履行期限至2020年12月31日止），同时变更了合同租金标准（原合同租金每年3.1万元，新合同租金每年15万元），中国石油湖北分公司在签订该合同前未通知古田建筑公司，也未征询古田建筑公司意见。合同签订后，未告知古田建筑公司，同时也未向古田建筑公司主张过租赁差额，也未向古田建筑公司提出合同租赁变更后的补偿问题。3、2018年6月13日，中国石油湖北分公司确实向古田建筑公司送达了壹份《工作联系函》，要求古田建筑公司协调保留沙口加油站或争取最大程度赔偿，但古田建筑公司明确告知沙口加油站资产已经转让给了中国石油湖北分公司，该加油站权益全部归中国石油湖北分公司享有，并于2018年7月17日向其送达了壹份《关于武汉市汉施公路与强军路交汇处汉施公路沙口加油站资产的情况说明》，确认了沙口加油站全部资产全部归中国石油湖北分公司所有。2018年1月10日，中国石油湖北分公司据此与空军预警学院直接签订了《补充协议书》，同意终止沙口加油站合同的履行，由空军预警学院经评估一次性补偿上诉人65379700元，自愿放弃对空军预警学院的其他补偿请求。中国石油湖北分公司的上述行为，足以证明中国石油湖北分公司认可加油站资产归其所有，自己有权处置加油站资产。4、中国石油湖北分公司将沙口加油站资产在公司会计上作为固定资产进行处理，可以证明其认可沙口加油站资产归其所有。根据企业所得税法及其实施条例规定，企业取得固定资产的，可以计算折旧在税前扣除，其中房屋、建筑物为20年。但租赁的房屋、建筑物不享有所有权，不得作为固定资产计算折旧在税前扣除。本案中，根据空军预警学院提供的《空军预警学院黄陂中石油加油站项目情况》第二段“加油站关停后，甲方组织了资产评估，拟按照重置加油站建设成本、计算合同剩余年限价值进行补偿，但乙方不认可甲方评估方法，坚持要求按照其账面资产净值进行补偿,且不同意起诉甲方”，这一事实可证明中国石油湖北分公司认可加油站资产归其所有，并且自己在公司的会计处理上，已经把沙口加油站计入了自己的固定资产，在税前进行了折旧扣除。四、土地出租方空军预警学院也是认可沙口加油站相关资产属于中国石油湖北分公司所有。本案中，空军预警学院提供的《沙口加油站房屋建筑物类及设备类资产价值评估项目资产评估报告》资产评估说明第四部分《资产核实情况总体说明》第三节《核实结论》第二条《资产产权的清查结论》记载“经清查，委托人确认该场地上的房屋建筑物、构筑物、机器设备等资产为承租方建设和购买”，上述表述可以证明出租方空军预警学院也是认可沙口加油站相关资产属于中国石油湖北分公司所有。综上所述，古田建筑公司认为双方之间应属于资产转让法律关系，或者委托代建法律关系，但绝对不是普通的租赁合同关系。古田建筑公司已经将沙口加油站资产转让给了中国石油湖北分公司，事实上的委托代建合同关系或资产转让合同关系已经履行完毕，权利和义务已经终止，中国石油湖北分公司请求解除合同并要求返还费用的请求于法无据。古田建筑公司请求二审人民法院以事实为依据，以法律为准绳，准确认定本案双方之间的法律关系，依法驳回中国石油湖北分公司的全部诉讼请求！古田建筑公司上诉请求：1、依法撤销一审法院民事判决，将本案发回原审人民法院重审，或查清事实后依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、改判一审和二审诉讼费用全部均由被上诉人承担。上诉理由：上诉人已经向被上诉人交付了转让的资产，履行了全部交付义务，双方资产转让合同已经履行完毕，权利义务已终止，原审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项判决解除合同，适用法律错误。1、已经完全履行的资产转让合同，当事人双方权利义务已经终止，合同不再具备解除的前提条件。“合同解除，是指合同有效成立后，没有履行或完全履行前，当约定的或法定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系除法律另有规定者外溯及地消灭”根据上述学理解释可知，合同解除的前提条件是该合同没有履行或没有完全履行。已经完全履行的合同，不再具备合同解除的前提条件。本案中，双方当事人之间是名为“租赁合同关系”实为“资产转让合同关系”。《补充协议书》签订后，上诉人以被上诉人的名义报建沙口加油站，将沙口加油站建好后，已经将沙口加油站的全部资产交付给了被上诉人（全部资产已经转移被上诉人占有，并且已将土地的租赁使用权也转移至了被上诉人名下），上诉人已经完全履行了资产转让合同的全部义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”之规定，本案双方资产转让合同已经履行完毕，权利义务已经终止，本案合同不再具备解除的前提条件。2、解除权属于形成权，原审判决以判决方式解除本案案涉合同缺乏法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，虽然被上诉人起诉请求解除合同，但在起诉前并未依据上述法律规定通知主张解除合同，即使认定被上诉人以诉讼的方式行使解除权，原审判决以判决方式解除本案案涉合同缺乏法律依据。二、原审判决书判决由上诉人承担50%的损失，缺乏法律依据。本案中，上诉人已经将沙口加油站资产全部转让给了被上诉人，履行了全部资产交付手续，加油站固定资产的所有权和土地租赁使用权均已转移至被上诉人，根据合同法和物权法的相关规定，资产转让交付以后的风险，均应由受让人承担。被上诉人受让沙口加油站资产后，能否按照《军队房地产租赁合同》的约定使用加油站资产至2020年12月31日止，完全系被上诉人受让资产后的经营风险，原审判决书判决由上诉人承担50%的损失，缺乏法律依据。三、原审判决认定的被上诉人土地租赁期限和被上诉人损失天数、损失额均错误。被上诉人的土地租赁期限应为3545天，已使用2600天，未使用的天数应为945天，未使用天数的损失额为4078561.35元。上诉人与被上诉人于2011年7月18日签订《补充协议书》后，虽然上诉人协调被上诉人与部队签订的《土地租赁协议书》租期是18年，（从2010年4月16日至2029年4月16日止（从含一年的建设周期），协议期满后优先续签10年，但被上诉人于2015年12月31日，单方与空军预警学院重新签订《军队房地产租赁合同》壹份，已经自愿将案涉加油站租赁期限变更为“自2016年1月1日起至2020年12月31日止”，即整个租赁期间应为3545天，也不应该是原审判是原审判决认定的6570天。被上诉人从2011年4月20日开始正常经营至2018年5月31日，共计使用受让的加油站2600天，未使用的租赁天数应为945天（3545天-2600天）。被上诉人未经上诉人同意，单方自愿与空军预警学院重新签订《军队房地产租赁合同》，将租赁期限变更为“自2016年1月1日起至2020年12月31日止”，被上诉人协议变更租赁期限的行为，是单方处分土地租赁使用权期限权益的行为。本案土地租赁期限权益（2021年1月1日至2029年4月16日止），已被被上诉人单方处分，本案计算未使用天数的截止日应为2020年12月31日，未使用天数的损失应为4078561.35元（1530000÷3545天×945天）。另外特别提醒一下，因被上诉人已自愿与空军预警学院重新签订《军队房地产租赁合同》，将租赁期限变更为“自2016年1月1日起至2020年12月31日止”，北京天健兴业资产评估有限公司在对沙口加油站房屋建筑物及设备资产价值进行评估时，采取的“剩余租期成新率”也是计算至2020年12月31日止，认定“评估基准日至约定的租赁期限剩余租期为2.59年，该主站房至评估基准日已使用6.33年，剩余租期成新率为29%”。本案原审判决在被上诉人已自愿单方将租期变更为2020年12月31日止的情况下，计算租期时仍然按18年计算与客观事实严重不符，认定基本事实错误。综上所述，上诉人认为原审判决基本事实认定不清，适用法律错误，上诉人请求二审人民法院裁定撤销原审判决，将本案发回原审人民法院重审。中石油湖北分公司辩称:一、双方之间是租赁合同关系，且古田建筑公司案涉合同项下义务至今未完全履行。关于双方之间是租赁合同关系，还是资产转让合同关系，不能仅以中石油与部队直接签订了土地租赁协议来认定，而因具体结合双方当事人之间的合同约定、实际履行情况来判断，详见中石油湖北公司上诉状内容。这里且不论双方之间是何种合同法律关系，古田建筑公司认为《补充协议书》签订后将沙口加油站建成并交付中石油，其已完全履行资产转让合同的全部义务，进而合同权利义务终止的观点，我们认为不能成立。首先，合同权利义务终止应是双方债务均已按约定履行完毕，加油站建成交付仅能说明古田建筑公司履行了主要合同义务履行，中石油在加油站交付时租金支付义务尚未履行完毕，合同显然没有终止；其二，案涉资产租赁合同合法有效，本案起诉前双方自始至终都是以该合同作为履行依据，合同约定了合同提前终止后，古田建筑公司有退还剩余未使用期限租金的义务，该项合同义务至今未履行完毕。二、一审法院以判决解除双方合同并无不妥，中石油起诉前已发律师函通知古田建筑公司解除合同，另有中石油起诉状通过法院送达同样也是一次解除合同通知，一审法院判决解除是在依法确认中石油解除合同的效力。三、我们认可古田建筑公司提出的一审判决双方各承担50%损失缺乏法律依据的观点，但不认可其理由。双方是资产租赁合同关系，由于加油站土地属部队所有，从根本上无法由古田建筑公司对外转让，实际履行中也一直是中石油租赁古田建筑公司加油站房屋和附属设施设备，中石油支付租金。四、古田建筑公司依据《军队房地产租赁合同》，对未使用天数的理解和计算有误。本案解决的是古田建筑公司和中石油之间的纠纷，案涉合同也是在双方之间成立的合同，案涉合同期限是18年，即古田建筑公司交付的加油站资产使用期限应是18年，中石油支付的租金双方也明确了是18年的租金，这完全符合双方合同目的；更重要的是，《军队房地产租赁合同》的内容并不能起到变更案涉租赁合同的效果。中石油湖北分公司向一审法院起诉请求：一、请求判决解除原告与被告古田建筑公司于2010年5月4日签订的《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》；二、请求判令被告古田建筑公司立即退还其已收取的合同未履行期限相应的原告预付租金共计919.27万元及相应资金占用费（资金占用费以应退租金919.27万元为基数，自2018年1月5日起至应退还租金全部退还完毕之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；三、请求判令被告二、被告三、被告四、被告五在其各自未出资（本息范围内对被告古田建筑公司上述债务承担补充赔偿责任；四、请求判令五被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月6日，原95028部队沙口农副业基地（甲方）与古田建筑公司（乙方）签订《土地租赁协议书》一份，约定：1、甲方依照本协议出租土地使用权，土地面积以实际测量确认，实际租用面积40亩。租金每亩每年1200元，土地使用必须符合部队规定和国家安全要求。2、乙方租赁期限为20年。从2010年4月16日开始至2030年4月16日结束。租金每年合计人民币48000元。租金交付日期为每年的4月1日之前，逾期视违约。3、乙方在协议有效期内自主经营、自负盈亏。乙方从事任何活动所引起的一切经济、行政及刑事责任与甲方无关，所受损失或遇自然灾害由乙方自行承担。4、协议有效期内乙方不能自行转让或转租该土地，否则甲方有权终止该协议。协议期满如乙方需要续租使用土地，在同等条件下可优先租用，但必须在协议期满前两个月向甲方提出申请，经双方协商同意后，方可签字续租。2010年4月15日，95028部队沙口农副业基地（甲方）与中国石油湖北分公司（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：乙方租赁甲方土地6.2亩，乙方拆除加油站，在原址建造新的加油站，租赁期间2010年4月16日至2029年4月18日，租期18年，年租赁费31000元。上述协议签订后，古田建筑公司根据中国石油湖北分公司提交名称为《汉施公路沙口加油站》的设计图纸，自筹资金进行施工，拆除原有旧加油站建造新的加油站，由古田建筑公司办理新加油站的审批手续。期间，双方于2010年5月4日签订《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》，约定：甲方（出租方）：武汉市古田建筑工程有限责任公司；乙方（承租方）：中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司。甲乙双方本着平等互利、等价有偿的原则，经协商一致，就乙方租赁甲方汉施公路沙口加油站从事成品油销售业务事宜达成如下合同条款。本租赁合同标的物（以下称“租赁物”）是位于武汉市汉施公路与强军路交汇处汉施公路沙口加油站（以下称“加油站”）的全部资产。加油站位于武汉市汉施公路与强军路交汇处，净用地面积为4000平方米，临街面长度不少于80米，进、出口宽度均不少于18米，现使用土地为国有土地，土地使用性质为划拨用地。加油站房屋建筑面积为540平方米。甲方确认租给乙方雨棚面积为600平方米。地上建筑物、构筑物、其他附着物使用土地范围内的场地使用权（具体场地使用权面积、四至、位置以双方据该地块国有土地使用证所附总平面图之确认为准）；储油设施：该站设地埋汽油罐3具（共90立方米），地埋柴油罐为2具（共30立方米），总储量为150立方米；双油品四枪加油机4机16枪；租赁期限为贰拾年，自加油站资产交接之日起计算。租金及支付；乙方向甲方支付的租金共计17000000元，折合年租金为￥850，000元。租金中包含应向国家缴纳的土地收益、土地使用税及房屋产权税；双方约定，租金按以下方式分四期预付。第一期：双方约定，本合同签订后，在甲方向乙方提交与原土地使用方土地租赁协议及同意转租文件、项目选址相关文件后，乙方在十五个工作日内向甲方支付定金5100000元。如甲方最终未能将该站地面资产及土地使用权交付为乙方，则应向乙方双倍返还定金共计10200000元。第二期：甲方将该站建设完成并经过甲、乙双方竣工验收后十五个工作日内，乙方向甲方预付租金5100000元，同时甲方向乙方提供正式的租金发票（含前期支付的定金）。第三期：甲、乙双方约定不迟于2010年8月31日前进行资产交接，有甲方协助乙方签订与原土地使用方的土地租赁协议，在甲方将原土地使用方与乙方签订的土地租赁协议、加油站的消防验收合格意见书、环保验收合格意见书排污许可证、防雷防静电检测报告（合格）提交给乙方并进行资产交接后十五个工作日内，乙方向甲方预付租金5950000元，同时甲方向乙方提供正式的租金发票。第四期：甲、乙双方同意对加油站租赁事宜按照合同总价的5%设立质量保证金，金额为850000元，质保期为一年，自甲乙双方办理完加油站所有租赁资产交接手续日的次日起计算。在质保期内如甲方出租的加油站资产在合理的使用寿命期限和乙方未改造的情况下，存在足以影响乙方经营的瑕疵且甲方未及时修理解决时，乙方有权自行处理，因此所产生的费用乙方有权从质保金中扣除。租赁期内，甲方必须按照国家规定足额纳税，并缴纳有关费用。加油站设施、设计应符合国家现行加油站设计规范和消防安全法规的要求，并保证自乙方接管之日起一年内不出现质量问题。其他房屋由甲方负责装修。甲方义务：甲方应按照约定期限将全部加油站全部资产交付给乙方，并将约定的相关手续办理至乙方名下，费用由甲方承担。甲方于本合同签订后应办理相应的土地租赁登记备案手续，费用由甲方承担。甲方负责处理加油站交接前与加油站相邻权人、水、电供应者在内的一切外部关系。处理上述事务所发生的费用由甲方承担。因加油站设施本身的质量瑕疵，使乙方及任何第三方的人身或财产遭受损害的，甲方赔偿由此造成的一切损失。在租赁期内，甲方不得将租赁物转让、抵押、赠与、置换、投资入股。甲方将该站土地使用权转租给乙方应取得土地原使用权人的书面同意。乙方义务。乙方应按约定支付租金。乙方应正常使用并管理租赁物。因乙方的故意或过失造成租赁物损坏的，乙方应负责修理并赔偿。乙方应积极办理加油站经营所需的相关经营手续，并承担相应的费用。验收后，双方签署“资产交接明细表”，同时，乙方派员接管加油站。加油站设施的保养与维修。租赁期满后，加油站资产（土地除外）全部归乙方所有。甲乙双方协商一致，可以变更或解除本合同。若甲方因其他原因提出单方解除合同，则甲方须退还乙方剩余租赁年限预付租金及相应的资本化利息并向乙方赔偿双倍总租金的补偿金后，方可解除合同。有下列情形之一的，乙方可单方解除本合同：……。合同附件是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。附件一、总平面图；附件二、相关证照清单；附件三、乙方提供材料清单；附件四、加油站资产配置清单。2011年7月18日，双方签订《补充协议书》，乙方租赁中国人民解放军95028部队农副业基地土地建加油站租给甲方，按照甲乙双方签订的《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》约定，经95028部队同意土地整体转租，由部队与甲方重新签订《土地赁协议书》。经甲乙双方友好协商，达成如下补充协议：1、由部队与甲方直接签订新的《土地租赁协议》，年限不变，面积为6.2亩，总租金为31000元/年，乙方与部队原先所签《土地租赁协议》自行作废。2、土地租金由甲方从甲乙双方签订的《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》款项中一次性扣除620000元用于支付该土地的租金，由甲方直接给部队进行支付。3、此补充协议未尽事宜双方协商解决。根据中国石油湖北分公司与古田建筑公司另行签订的《补充协议书》，中国石油湖北分公司扣除了合同约定的两年170万元加油站租金。中国石油湖北分公司于是继续在此开展加油站的经营，并签订沙口加油站起租日期确认书。根据中国石油湖北销售分公司与武汉市古田建筑工程有限责任公司签订的武汉市沙口加油站资产租赁合同第二条约定“租赁期限为贰拾年，自加油站资产交接之日起计算”，武汉销售分公司于2011年4月20日派人接站，现确认沙口加油站起租时间为2011年4月20日，并于当日起计算租金。后中国石油湖北分公司开始经营加油站。合同签订后，古田建筑公司于2010年12月29日将该建设成功的加油站及相关证照交付中国石油湖北分公司，双方根据合同附件办理资产交接手续，中国石油湖北分公司也依约履行合同义务，共支付15300000元，将古田建筑公司承担的租赁费620000元从支付的款项中予以扣除。因中央军委要求军队和武警部队全面停止有偿服务，沙口加油站土地使用权人空军预警学院要求提前解除该站租赁合同，并于2018年1月5日强制关停了该站，此后一直未恢复经营。中国石油湖北分公司此前已致函古田建筑公司通知解除双方租赁合同并退还租金，古田建筑公司至今未退还租金。古田建筑公司应退还的未履行期限共计13年，租金共计919.27万元。在空军预警学院处理“停偿”工作期间，空军预警学院委托北京天健兴业资产评估有限公司对案涉加油站的资产进行鉴定，结论为：武汉市黄陂区汉施大道第3510号的沙口加油站的相关资产的评估原值为2259607元，评估净值为655286元。2018年7月10日，空军预警学院与中国石油湖北分公司就加油站的腾退事宜达成补偿协议，约定：双方共同确认租赁合同于2018年5月31日终止，由空军预警学院一次性补偿中国石油湖北分公司损失653797元，空军预警学院免收腾退期间的租赁费62500元（2018年1月1日至2018年5月31日）。中国石油湖北分公司如期收到空军预警学院支付的补偿款，双方权利义务终结。中国石油湖北分公司为此按照联系函的请求，向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。另查明：古田建筑公司于2013年9月5日变更注册资金为6600万元，增资认缴股东已缴足；2015年3月23日变更注册资金为10000万元，四位股东均按照持股比例认缴增资，公司章程中各股东承诺于2018年1月1日实缴，但潘连山、潘银号、潘红、周先梅未足额履行出资义务。一审法院认为：双方及空军预警学院之间签订《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》、《补充协议书》、《土地赁协议书》均不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。本案当事人也均是按照合同约定履行，中国石油湖北分公司向古田建筑公司支付租赁费，古田建筑公司将案涉相关资产按照资产明细表数量移交给中国石油湖北分公司使用，双方均履行了合同义务。合同第二条约定“租赁期限为贰拾年，自加油站资产交接之日起计算”，后根据情况变化，合同租赁期限经双方协商调整为18年。但因军队“停偿”的规定，导致双方签订的合同无法继续履行，该情形系不可归责双方的原因导致合同不能履行所致。中国石油湖北分公司主张解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。根据本案查明的事实，中国石油湖北分公司租赁古田建筑公司建造的加油站为20年，合同约定租赁费总额为1700万元，每年租赁费为85万元，后因双方调整租赁期限为18年，故中国石油湖北分公司一次性向古田建筑公司支付租赁费1530万元。双方在履行合同过程中，因军队“停偿”工作需要，在空军预警学院发出军队“停偿”通知后，中国石油湖北分公司已经于2018年5月31日停止经营。自2011年4月20日至2018年5月31日止，中国石油湖北分公司共计使用租赁加油站7年1个月11天（共计2600天），则按照合同约定原告应当支付古田建筑公司租赁费6054794.52元（15300000元/18年×2600天/365天），其余未使用年限的租赁为9245205.48元（15300000元－6054794.52元），故中国石油湖北分公司请求确认剩余年限未使用租赁费9192700元，系其对诉讼权利的处分，一审法院予以支持。双方签订合同约定，租赁期满后，相关资产不返还，归中国石油湖北分公司所有；还约定“若甲方因其他原因提出单方解除合同，则甲方须退还乙方剩余租赁年限预付租金及相应的资本化利息并向乙方赔偿双倍总租金的补偿金后，方可解除合同。”虽然古田建筑公司未提出解除合同，但中国石油湖北分公司在租赁古田建筑公司转让资产后仅使用相关资产2600天，因军队“停偿”导致合同终止，合同约定资产转让也是按照租赁年限计算。而中国石油湖北分公司在支付了资产转让的款项后还有剩余3970天使用期限，该期间内未使用的部分应当认定为原告的损失。在“停偿”工作中，中国石油湖北分公司与空军预警学院就资产损失进行了鉴定。2018年7月10日空军预警学院与中国石油湖北分公司就加油站的腾退事宜达成补偿协议，由空军预警学院一次性补偿中国石油湖北分公司损失653797元，中国石油湖北分公司如期收到空军预警学院支付的补偿款653797元，双方权利义务终结。则足以说明中国石油湖北分公司在终止与空军预警学院租赁合同后，已经依法得到了相应补偿，中国石油湖北分公司对空军预警学院委托资产评估的评估报告结论无意见。庭审中，古田建筑公司也对评估报告结论无异议，该鉴定结论可以作为本案定案依据。因中国石油湖北分公司对评估报告结论无异议，所涉加油站的原值为2259607元，在其租赁期的使用中，加油站的价值应逐年摊销，其摊销年限应等同于租赁土地年限，故应按18年计算，截止“停偿”之日的尚未摊销的价值为1365394元[2259607元÷6570×（6570－2600）]，中国石油湖北分公司实际获得补偿为653797元，未获得补偿是原告自己处置权利的行为，应视为中国石油湖北分公司已经放弃该权利。且中国石油湖北分公司在获得补偿后，其余资产也未提交证据返还给了古田建筑公司。则中国石油湖北分公司的实际损失为7827306元（9192700元－1365394元）。合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因导致双方合同解除原因系不可归责双方的原因所致，双方均无过错，根据公平原则，古田建筑公司依法应当给予补偿。故该损失7827306元由双方分担，即由古田建筑公司赔偿中国石油湖北分公司损失3913653元（7827306元×50%）。同理，中国石油湖北分公司主张利息损失，因双方无过错，一审法院不予支持。中国石油湖北分公司在支付古田建筑公司资产转让款中先行扣除了古田建筑公司应当支付6.2亩土地20年租金620000元，中国石油湖北分公司实际经营了2600天，古田建筑公司只应当支付2600天租金220822元（620000元×2600天÷20年÷365天），余下租金399178元（620000元－220822元）应当由中国石油湖北分公司返还。潘连山、潘银号、潘红、周先梅未履行足额出资义务，则潘连山、潘银号、潘红、周先梅未履行足额出资义务的限额内对上述债务承担连带清偿责任，据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第三条、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三）第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司与武汉市古田建筑工程有限责任公司于2010年5月4日签订的《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》；二、武汉市古田建筑工程有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司租赁费3913653元，由潘连山、潘银号、潘红、周先梅在未足额出资的范围内承担清偿责任；三、中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司于本判决生效之日起十五日内返还武汉市古田建筑工程有限责任公司租赁费399178元；四、驳回中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费78380元，由中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司负担39190元，由武汉市古田建筑工程有限责任公司负担39190元。二审期间双方均未提交新证据，本院对一审法院对一审查明的事实予以确认。本院认为：一、合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同内容（主要条款）所涉法律关系，即合同双方当事人所设立权利义务关系进行全面理解和准确判定。就本案而言，虽然合同名称为《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》，租赁合同最典型的特征是所有权与使用权分离，租赁期限届满后承租人应将租赁物返还给出租人。但案涉合同中约定在租赁期满后，相关资产不返还，归承租人中国石油湖北分公司所有，而且中国石油湖北分公司已经将案涉资产作为公司资产进行了财务记载。因此《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》不符合租赁合同的基本特征，一审判决认定案涉合同名为资产租赁实为资产转让具有事实与法律依据。二、《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》本质为资产转让合同，古田建筑公司也将转让资产实际交付给中国石油湖北分公司，已经履行完合同主要义务，但因涉案资产特殊性，无法办理资产的权属登记证明。从合同的主要条款分析，中国石油湖北分公司的合同目的是需要使用案涉资产不少于十八年的期限，古田建筑公司也应确保中国石油湖北分公司的合同目的能够实现。因政策原因导致中国石油湖北分公司未能达到使用期限，不能视为古田建筑公司已经履行完合同全部义务。因此中国石油湖北分公司可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同。三、关于未履行完部分的损失问题。中国石油湖北分公司未能达到合同约定使用期限使用案涉资产，是因为国家政策调整所致，不能归责于合同任何一方当事人，双方均无过错，一审判决根据公平原则认定双方各承担50%的损失并无不当。四、对于资产未使用期限问题，中国石油湖北分公司与空军预警学院签订《军队房地产租赁合同》不能取代中国石油湖北分公司与古田建筑公司签订的《武汉市汉施公路沙口加油站资产租赁合同》中关于资产使用期限的约定。因此古田建筑公司主张以《军队房地产租赁合同》约定的期限作为资产使用到期没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司及上诉人武汉市古田建筑工程有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78380元，由中国石油天然气股份有限公司湖北销售分公司负担39190元，由武汉市古田建筑工程有限责任公司负担39190元。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年八月二十五日书记员  张 欣