湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5133号上诉人（原审原告）：郭学玉，男，1967年1月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：方柳，湖北商之渡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘志平，男，1963年12月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄雨，湖北博发律师事务所律师。原审第三人：武汉大学，住所地武汉市武昌区珞珈山。法定代表人：窦贤康，校长。委托诉讼代理人：周波，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。上诉人郭学玉因与被上诉人刘志平、原审第三人武汉大学房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初7362号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭学玉上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审诉讼请求或发回重审，刘志平承担全部诉讼费用。事实与理由：第一、一审法院认定租赁合同无效，属于事实认定错误。刘志平与武汉大学的固定期限租赁合同届满后，形成的不定期租赁合同，并非没有承租权。不定期租赁未签书面合同，对是否有转租权并未约定，直接适用原固定期限租赁合同关于转租权问题的约定无事实和法律依据。即便刘志平与武汉大学的签订的固定期限租赁合同，刘志平擅自转租，武汉大学也只是享有合同解除权，而武汉大学自始至终都未解除合同。事实上，刘志平从未自己使用过租赁房屋，刘志平在我方承租该房屋之前，一直转租给案外人开办餐饮，武汉大学与刘志平的租赁合同均是一年一签，明知刘志平擅自转租，从未提出过异议。而按照合同法规定，即便是第三人武汉大学不认可刘志平与郭学玉签订的租赁合同，也不能导致租赁合同无效。第二、一审法院认定浩华评报字[2018]第008号资产评估报告系郭学玉单方进行的鉴定，且认为是装修投入而非现值损失，其认定事实是完全错误，适用法律亦错误。该评估报告并非我方单独委托，是郭学玉与刘志平共同委托，包括相关的签署主体以及评估费用的承担，均是双方共同承担的。而依据最高院民一庭的意见，本案装修投入未经利用贬损，其现值损失就相当于装饰装修价。第三、即使本案按照合同无效处理，刘志平也应赔偿郭学玉遭受的损失，该损失包括装修损失和未形成附合的物的损失。我方的装修损失属于刘志平依合同取得的财产，显然不能返还，应当折价补偿。《协议书》亦能证明刘志平对我方损失存在明显过错，双方签署租赁合同后，我方经同意后2018年4月进场装修，而武汉大学四月份就口头通知刘志平要收回房屋，但刘志平并未将该重要信息告知我方，直到装修完毕，武汉大学张贴告示。刘志平隐瞒上述重要信息，导致我方持续装修，巨大经济损失。第四、我方一审的诉讼请求应全部予以支持。刘志平答辩称，郭学玉是明知刘志平与武汉大学的合同已经到期解除的情况下，仍然与刘志平签订的合同，且刘志平已经告知了郭学玉，所以我方认为郭学玉主张的装修损失不应当由刘志平承担。所以我方认为一审认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。武汉大学述称，本案与武汉大学没有关系，不发表意见。郭学玉向一审法院起诉请求：1、请求判令解除郭学玉与刘志平签订的《租赁合同》；2、请求判令刘志平返还郭学玉支付的租金及水电费、评估费共计110000元；3、请求判令刘志平赔偿郭学玉装修损失、购置费、设施设备损失共计2024050元；4、请求判令刘志平承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，本案所涉坐落于武汉大学工学部130栋茶港沿街门面房屋，系武汉水利电力学院报经国家能源部批准所建，2000年7月16日经教育部决定，武汉大学、武汉水利电力大学等合并组建新的武汉大学，案涉房屋由武汉大学后勤服务集团负责管理，武汉大学后勤服务集团为武汉大学下属职能管理部门。2016年1月1日，武汉大学后勤服务集团（甲方）与刘志平（乙方）签订《承包经营合同书》，约定：经营地点为武汉大学校内工学部房屋，建筑面积200平方米，用途：乙方在承包期内只能将以上房屋用于校内餐饮服务，其范围由甲方确定，未经甲方允许，不得擅自改变，租赁期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止。第七条，乙方的权利与义务：4、承包经营期间，乙方必须遵纪守法，遵守《食品卫生法》、《劳动法》、《劳动合同法》等，合法用工、规范用工、合法经营，不得私自转让、转包。第八条，合同的解除：有下列情形之一，任何一方有权解除合同：1、乙方擅自转租、转让、转包，甲方有权解除合同。2017年3月22日，刘志平（甲方）与郭学玉（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市武昌区珞珈山16号（郭氏胖胖羊肉汤馆珞狮北路店）房屋出租给乙方用于餐饮经营。该房屋面积约为300平方米。租赁期为5年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止。租赁期内，租金每月15000元，每半年交纳一次，第一次租金应于本协议签订之日一次性缴纳。乙方每年向甲方缴纳水电费10000元，乙方全年用水、用电不再向甲方或任何第三方缴纳费用，甲方保证乙方能够正常用水用电。乙方需要装修的，由乙方自行办理相关手续并承担装修费用。该合同有刘志平、郭学玉签字。2017年3月23日，刘志平出具《收条》，载明：今收到郭学玉10万元，房租计2017年4月1日至2017年9月30日，含水电费1万元。2017年8月17日，武汉大学发出关于收回茶港沿街商业门面的公告，内容为：茶港沿街商业门面在合同到期后一律不再续租，依据《中华人民共和国合同法》，学校将按照合同约定无条件收回所出租的门面房。学校已于2017年4月份通过工作人员以口头通知方式告知暑假将收回门面，请合同已到期的承租户在2017年8月25日前及时腾空所承租门面，将房屋交回学校，请合同未到期的承租户在合同到期后15日内腾空所承租门面，学校将在2017年8月26日开始对合同到期的门面区域停水停电并开始实施改造，请各位承租户积极配合。2017年9月15日，武汉大学发出公告，内容为：学校在2017年8月17日发出的《关于收回茶港沿街商业门面的公告》通知，请合同已经到期的承租户在2017年8月25日前腾空所承租门面并将房屋交回学校。请各承租户依法收阅，执行合同约定。2017年10月31日，湖北晨丰律师事务所接受武汉大学的委托，向刘志平发出《律师函》，内容为：位于工学部茶港沿街的商业门面用房（面积200平方米）为武汉大学所有，武汉大学将该门面用房授权给下属后勤服务集团管理。2005年以来，该门面用房由武汉大学后勤服务集团出租给贵方，用于餐饮经营，双方先以《租赁合同》方式确定各自权利义务，后以《承包经营合同书》方式确定各自权利义务。2016年12月31日，《承包经营合同书》到期终止，双方未再续签合同。2017年8月，武汉大学以书面方式向贵方发出《关于收回茶港沿街商业门面的公告》，通知合同到期终止不再续签，要求贵方腾退商业门面用房；2017年9月15日，武汉大学向贵方发出公告，再次要求贵方腾退房屋，但贵方至今未将商业门面用房交还。要求刘志平在收到律师函后七日内将商业用房腾退给武汉大学。2017年11月1日，刘志平（甲方）与郭学玉（乙方）签订《协议书》，内容为：甲方承租武汉大学后勤服务集图位于工学部茶港200平米的房屋,并将该房屋转租给乙方。甲乙双方于2017年4月1日签订《租赁合同》,因武汉大学计划将茶港沿街门面改造为大学生创业用房,故不与甲方续签合同。乙方与甲方签订租赁合同后,已投入巨额资金进行装修,若乙方不能取得承租权,不能正常经营,则会给乙方造成巨大经济损失。为争取取得承租权,减少乙方损失,现甲乙双方经友好协商,达成如下协议:第一条，甲方确认以下事实:1、甲方与乙方签订《租赁合同》时,甲方与武汉大学后勤服务集团的租赁合同已经到期,因甲方有信心与武汉大学后勤服务集团续签租赁合同,故经乙方多次要求,甲方并未向乙方提供与武汉大学后勤服务集团签订的合同。2、根据甲方于2017年10月初向乙方出具的承包经营合同,甲方与武汉大学后勤服务集团就工学部茶港200平米的房屋签订的《承包经营合同书》己于2016年12月31日到期,甲方至今未与武汉大学后勒服务集团续签合同。3、经甲方同意,乙方自2017年4月份进场装修,至8月初完成全部装修。第二条，武汉大学后勤服务集团已于四月份口头通知各承租人,表示与各承租人均不再续签签相关合同,对此,乙方并不知情,甲方也未告知乙方。第三条鉴于甲方至今未与武汉大学后勤服务集团续签合同,武汉大学也于2017年8月中旬张贴《公告》,表明不再与租户续签租赁合同,要求各租户及时腾退,且表示会断水断电,由此导致乙方完成装修至今均无法开业。第四条乙方投入装修的资金达200余万元,若不能正常开业,且租赁期限达不到五年,将给乙方造成巨大的经济损失。本协议签订后,甲方应保证两日内与武汉大学后勤服务集团续签租赁合同,并向乙方出具签署有效的租赁合同。若甲方无法续签,则甲方同意乙方以自己名义与武汉大学后勤服务集团直接签署相关租赁或承包合同,且甲方不得有任何异议。第五条，依据第四条,乙方以自己名义与武汉大学后勤服务集团签订租赁或承包合同的,若需要甲方向武汉大学后勤服务集团出具“表明甲方同意乙方承租并保证不向武汉大学主张任何权利”的书面说明材料的,甲方应当无条件配合。第六条甲方不能与武汉大学后勤服务集团续签租赁合同,且阻扰乙方与武汉大学后勤服务集团签订租赁合同,或拒不配合乙方向武汉大学出具书而说明材料,或因为甲方的其他原因导致乙方无法取得承租权的,甲方应当赔偿乙方全部经济损失。2018年6月1日，一审法院立案受理武汉大学与刘志平房屋租赁合同纠纷一案，并于2018年8月24日作出（2018）鄂0106民初8662号民事判决书。判决释明：武汉大学与刘志平于2016年1月1日签订的《武汉大学后勤服务集团承包经营合同》（下称合同），系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该合同名为承包经营合同，但原、被告双方当事人均认可其实为房屋租赁合同。该合同履行完毕后，双方当事人未再签订房屋租赁合同，刘志平继续使用案涉房屋，双方当事人形成不定期租赁关系，武汉大学已于2017年8月17日提出解除合同，……法院对武汉大学诉请2017年1月1日起至2017年8月31日期间租金的请求予以支持，此后房屋占有使用费予以适当调整。判项为：刘志平将位于武汉大学工学部茶港130栋、面积为200平方米的门面用房腾退，交还武汉大学，并向武汉大学支付自2017年1月起至2017年8月止的房屋租金及自2017年9月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。案涉房屋争议期间，刘志平（甲方，委托方）、郭学玉（乙方，委托方）与武汉浩华资产评估咨询有限公司（丙方，评估机构）签订《武大西门徽膳食府装修价格评估业务约定书》，载明：评估目的：刘志平、郭学玉拟了解武大西门徽膳食府装修价格，为此需要评估。评估对象和范围是武大西门徽膳食府装修价格（具体范围见评估申报明细表）。该约定书有刘志平、郭学玉、武汉浩华资产评估咨询有限公司代表黄芳华签字。2018年10月16日，武汉浩华资产评估咨询有限公司出具浩华评报字[2018]第008号资产评估报告，载明：四、评估对象和评估范围：委估装修包括装修工程、空调、冰柜、监控系统、收银设备等共计49项，其中装修工程包括现浇改造工程、吊顶工程、墙面工程、水电工程、柜子工程、其他工程。五、价值类型和定义：根据本次评估目的和评估对象的特点，确定所评估的价值类型为市场价值。十二、特别事项说明：（三）委托人装修后未正式营业，本次评估对象为装修投入成本，不考虑成新率。评估结论：刘志平、郭学玉拟了解的武大西门徽膳食府装修价值为2024050元。2018年9月27日，武汉浩华资产评估咨询有限公司出具编号为9366390的收据，载明：交款单位：冯可艳，收款事由评估费预付，金额1万元。一审庭审过程中，刘志平述称，不认可浩华评报[2018]第008号报告书的评估结果。双方未就案涉房屋装修价值向一审法院提出鉴定申请。武汉大学述称，我方2016年将案涉房屋租给刘志平，刘志平租赁房屋用作餐饮，我方没有注意过刘志平的营业执照。2017年4月份起开始口头通知刘志平收回门面。对于本案刘志平与郭学玉的转租行为，我方不予认可。一审法院认为，本案的争议焦点为郭学玉与刘志平所签订《租赁合同》的效力。刘志平与武汉大学后勤服务集团就案涉房屋签订《承包经营合同书》（实为房屋租赁合同），约定租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，并约定不得擅自转租。合同履行完毕后，双方并未续签。2017年1月1日至2017年8月，双方构成不定期租赁关系。2017年3月22日，刘志平未经武汉大学后勤服务集团同意将案涉房屋转租给郭学玉，转租期限为2017年4月1日起至2022年3月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”规定，武汉大学明确表示不认可刘志平与郭学玉之间的转租关系，且转租期限全部超过《承包经营合同书》约定的租赁期限，该《租赁合同》无效。对于郭学玉请求解除其与刘志平签订的《租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。《租赁合同》签订后，郭学玉向刘志平支付了2017年4月1日至2017年9月30日的房屋租金及水电费共10万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，刘志平应向郭学玉返还该10万元。对于郭学玉请求判令刘志平向其返还支付的租金及水电费10万元的诉讼请求，一审法院予以支持。评估费1万元不属刘志平因该租赁合同取得的财产，郭学玉请求判令刘志平向其返还评估费1万元的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。”规定，租赁合同无效时，应区分装饰装修物是否与房屋形成附合。对于未形成附合的装饰装修物，应折价归出租人所有或拆除，而非直接赔偿购置费及设施设备损失；对于已形成附合的装饰装修物，若出租人不同意利用，则由双方按照过错分担现值损失。现值损失不同于当初的装饰装修费用。本案中，郭学玉自行对案涉房屋装修价值进行鉴定，报告载明其评估装修包括装修工程、空调、冰柜等共计四十九项，包括未形成附合和形成附合两种装饰装修物，评估对象为装修投入成本而非现值损失，故该评估报告不能作为认定装修损失赔偿的依据。双方均未就装饰装修现值损失向一审法院提出鉴定申请，亦未提供其他证据证明装修损失数额。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，由郭学玉承担举证不能的不利后果，对其请求判令刘志平赔偿装修损失、购置设施设备损失共计2024050元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、刘志平于判决生效之日起5日内向郭学玉返还租金及水电费10万元；二、驳回郭学玉的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23872元，减半收取11936元，保全费5000元，共计16936元，由郭学玉负担16142元，由刘志平负担794元（此款已由郭学玉垫付，由刘志平连同上述款一并支付给郭学玉）。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，武汉浩华资产评估咨询有限公司出具的浩华评报字[2018]第008号资产评估报告系由郭学玉、刘志平作为共同委托方与武汉浩华资产评估咨询有限公司三方均签字确认后作出，一审庭审时刘志平亦自认其向评估机构支付了1万元评估费用。本院认为，郭学玉与刘志平就案涉租赁房屋签订的租赁合同，虽然未经武汉大学认可且超过了刘志平与武汉大学租赁合同期限，但该合同系双方真实意思表示，双方有关超期的约定并非故意违反法律造成，亦不对公共利益、公序良俗造成影响，一审法院直接认定合同无效不利于各方权益的保护。依据合同相对性原则，本案所涉租赁合同应对郭学玉与刘志平具有法律约束力。双方合同签订后，因武汉大学在租赁关系期间收回案涉门面房，导致本案双方当事人合同目的无法实现，郭学玉要求解除合同的诉请应予支持。二审双方争议焦点在于装修损失的认定和责任承担问题。本案中，因刘志平对案涉浩华评报字[2018]第008号资产评估报告的结论不予认可，一审法院以证据不足为由驳回郭学玉的装修损失请求。但事实上，武汉浩华资产评估咨询有限公司就案涉房屋装饰装修价值出具的浩华评报字[2018]第008号资产评估报告系由郭学玉、刘志平共同委托作出，刘志平二审亦自认是为向武汉大学索赔而共同委托的鉴定，刘志平承担并支付了1万元鉴定费用，该评估报告可以作为本案认定装修损失的依据。关于损失承担问题，本案是因刘志平与武汉大学无法续租导致合同目的无法实现、合同解除，郭学玉对此并不存在过错。郭学玉与刘志平亦就续租事宜签订有《协议书》，由刘志平保证续签或协助郭学玉与武汉大学续签合同，并在未能续约的情况下赔偿全部经济损失。故郭学玉要求刘志平支付相关装修损失，有事实和法律依据，应予支持。一审法院关于装修损失的处理不当，本院依法予以改判。综上所述，郭学玉的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初7362号民事判决；二、解除郭学玉与刘志平于2017年3月22日签订的《租赁合同》；三、刘志平于本判决生效之日起十日内向郭学玉返还房屋租金及水电费共计100000元；四、刘志平于本判决生效之日起十日向郭学玉支付装修损失、购置费、设施设备损失共计2024050元。五、驳回郭学玉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23872元，减半收取11936元，保全费5000元，共计16936元；二审案件受理费23872元，均由刘志平负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年八月二十六日书记员 严 洁