辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初3644号原告：大连勃尔泰物业管理有限公司。住所地：庄河市永兴街195号。统一社会信用代码：91210283661134145D。法定代表人：窦忠，系该公司经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，1963年7月13日出生，汉族，住庄河市，系该公司员工。被告：林肖斌，男，1987年1月4日出生，汉族，住庄河市。原告大连勃尔泰物业管理有限公司与被告林肖斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连勃尔泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄勇、被告林肖斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2017年12月1日到2020年11月30日期间物业服务费3,009元；2、被告承担诉讼费。事实与理由：2011年被告购买大连勃尔泰房地产开发有限公司建设的华宸佳园8号楼2单元401室建筑面积83.62m2。被告入住前与开发商签订《华宸佳园前期物业服务协议》，约定开发商有权委托物业公司提供该小区的物业服务并将权利义务转让给委托的物业管理公司；作为业主的乙方（被告）应交的物业费为每月每平方米1.00元，厦子每平方米1.50元，电梯使用费每户每年380元。费用交纳时间为每年度12月1日前。协议签订后原告接受开发商的委托。但从2017年12月1日开始到2020年11月30日物业服务费3,009元，原告多次书面催交和通知该小区业主委员会，被告拖欠至今未交，现诉讼法院，请求依法判令被告给付2017年12月1日到2020年11月30日期间物业服务费3,009元。被告林肖斌辩称：本人并非无故拖交物业费用，只是暂时拒交，自本人入住华宸佳园小区后按时缴纳物业费用，直至三年前，发现小区物业服务质量每况愈下，多次沟通无果，根据物业管理条例，物业服务质量过差，业主有权暂时拒交。物业公司服务过差具体情况如下：一、作为每月每平方收费1.00元的高档小区，小区管理极其差，小区毫无安全可言。1、小区出入大门常年开放，出入车辆，往来人员，毫无登记。2、小区内电动车随意摆放，杂乱无章，更有甚者电瓶车直接户外连接室内电源充电，有极大安全隐患，无人管理。3、小区内居然有断墙，多年无整理维修，甚至无安全标识。4、多出地下车库上方玻璃顶，玻璃整块破碎，无人维修，甚至无安全标识，有极大安全隐患。5、作为公共区域的单元门（8号楼2单元）破损，处于常年开放状态已至少4年余，多次跟物业沟通无果，近期一次沟通结果更是物业公司部门经理表示拒绝维修公共区域。态度极其蛮横。二、卫生方面。1、楼内卫生打扫质量极差，长期楼道内遍布蜘蛛网，多处楼梯边角垃圾残留，楼梯扶手、窗台灰尘深厚。走廊墙面多处污渍，楼内楼门粘贴多处小广告。2、小区内甬道，草坪常年多处垃圾残留，还有更让人意想不到的是在位于小区内8号楼东侧有超过100平方米以上区域、形成垃圾场，并多年来无任何整理，目前已垃圾成堆。三、小区物业公司利用小区公共区域租赁停车位，私设电子广告牌，根据物权法：73条，小区内公共区域属于全体业主，公共区域收费设定专项资金，并每半年公示，物业公司多年来占用公共区域，谋取私利。综上所述，本案原告物业公司服务过差，因此答辩人不构成任何过错，恳请法院驳回原告的起诉，本人承诺，在物业公司对本小区服务质量整改后（尤其是公共区域的单元门维修，以及小区内的垃圾场清理后），缴纳合理物业费用。对小区物业收费服务差，根据国家规定的物费收费标准，要求只收取每平0.5元。本院经审理认定事实如下：2011年11月3日，大连勃尔泰房地产开发有限公司与案外人田海庆签订《华宸佳园前期物业管理服务协议》。被告自认从田海庆处购买华宸佳园小区8号楼2单元401室房屋，被告系庄河市华宸佳园小区8号楼2单元401室业主，房屋建筑面积83.62m2。2016年12月1日，庄河市华宸佳园业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，合同约定原告的服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护和管理（保修期满后）；共用设备及运行的维护和管理；共用设施及运行的维护和管理；附属配套建筑物和设施及构筑物的维护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的维护与管理；公共环境卫生；协助公安部门维护小区公共秩序；维持物业区域内车辆行驶秩序；房屋装饰装修的管理；物业档案管理；向物业产权人或物业使用人收取物业费；接受业主委托，对其房屋自用部分、自用设备进行维修、养护等其他有偿服务。物业费的收费为：电梯住宅按每月每平方米1元计算；多层住宅按每月每平方米1元计算；电梯费按每年每户380元计算；车库、厦子、门市房每月每平方米1.5元。物业费采取预收方式收取，预收期为一年。业主最迟应在当年12月1日前付清。委托期限自2016年12月1日至2021年11月30日。原告对该小区进行了物业管理服务。经原告催要，被告未给付2017年12月1日至2020年11月30日物业服务费3,009元（83.62m2×1元×12个月=1,003元×3年=3,009元）。现原告诉至本院，请求判令被告给付拖欠的物业费，并承担诉讼费用。本院认为，原告为被告居住的小区实施了物业管理服务，履行了相应的义务，被告理应交纳物业费。关于被告辩称的单元门、地下车库玻璃破损，卫生极差，大门常年开放，车辆随意摆放等问题，案涉物业管理服务合同约定了物业服务内容，原告的物业服务行为除了卫生清扫、车辆停放、安全管理，还涵盖诸如共用部位和共用设施、设备的维修、公共秩序的维护、绿化养护管理等事项，物业管理与服务是一项长期、动态的过程，被告提供的照片不足以反映物业服务的连续性、完整性状态，对于整体物业服务合同的履行而言，原告履行了合同约定的主要义务，被告亦应履行合同的主要义务，按时交纳物业费，而且物业管理与服务的对象是小区内全体业主，以此不交物业费会影响到物业服务企业的服务质量，影响广大业主的利益，包括已交费业主利益以及被告自身利益。被告辩称根据国家规定的物业收费标准只收取每平0.5元，不符合合同约定，没有法律依据，本院不予采纳。关于原告主张的物业费，《物业管理服务合同》约定：“物业费采取预收方式收取，预收期为一年。业主最迟应在当年12月1日前付清。”本次诉讼中，原告称主张的是2018、2019、2020年度的物业费，根据合同约定，2020年度的物业费业主最迟应在当年即2020年12月1日前付清，该年度物业费尚未届至最后履行期限，故对原告的此项主张，本院不予支持。关于物业服务中相关问题，双方应当良好沟通，对于业主反映的问题，物业公司应当及时、切实予以改进，提高物业服务水平，共同营造良好、舒适的居住环境。物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告林肖斌于本判决发生法律效力后10日内给付原告大连勃尔泰物业管理有限公司2017年12月1日至2019年11月30日期间物业费2,006元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告林肖斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  曲丽娜二〇二〇年八月十七日书记员  于 歌