湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2006号上诉人（原审原告）：乐松林，男，1971年11月11日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。被上诉人（原审被告）：宁远县兴龙房地产开发有限公司，住所地宁远县舜陵街道九嶷中路75号。法定代表人：陈先茂。被上诉人（原审被告）：陈先茂，男，1968年9月14日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。上诉人乐松林因与被上诉人宁远县兴龙房地产开发有限公司、陈先茂房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2019）湘1126民初4107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。乐松林上诉请求：一、撤销原判决，改判被上诉人在30日内为上诉人办理好房屋产权证并支付上诉人逾期办理房屋产权证违约金71127元；或以已付房款为基数，违约金按金融机构计收逾期贷款年利率7.125%分别从2016年7月1日和2017年1月20日开始计算至被上诉人宁远县兴龙房地产开发有限公司为上诉人办理房屋权属证书之日止；二、涉诉一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但在适用法律上有不完整和不准确之处。一审确认了上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及补充《协议书》合法有效。《商品房买卖合同》第九条约定：被上诉人应于交房两年内（即2016年6月30日前）为上诉人办理好产权证，约定每逾期一日承担已付房款的万分之三的违约金。上诉人已于2014年6月30日按照协议收房，且将所有办证资料及款项交予被上诉人，但被上诉人至今仍未能办理好产权证。一审判决错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款为违约金的前置条件，要求上诉人提供造成损失的证据与该条法律规定明显相悖。宁远县兴龙房地产开发有限公司、陈先茂未作答辩。乐松林向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令两被告履行与原告所签的《商品房买卖合同》及补充协议，立即为原告办理兴龙第一街C1207号商品房的产权证；2、依法判令两被告连带赔偿原告逾期办理房屋产权证违约金70000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月8日，原告乐松林与被告宁远县兴龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告宁远县兴龙房地产开发有限公司开发建设的位于宁远县，房屋建筑面积112平方米，单价为每平方米3166.02元，房屋总价款354590元。原告采取银行按揭方式付款，首付款104590元于2013年11月30日前支付，其余房款250000元向银行办理按揭贷款。该合同第七条约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付房屋。合同第九条约定：“出卖人应当在商品房交付两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理好产权证。如因出卖人责任，未能在上述期限内将应当由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按以下方式处理。每逾期一日承担已付房款的万分之三的违约金。逾期满90日的，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。买受人要求退房的，须于上述约定期届满后三十日内提出书面退房要求，否则视为放弃退房权利。”合同同时还约定了其他权利、义务。原告乐松林于2013年11月30日缴纳购房首付款104590元，被告按合同约定的时间如期向原告交付房屋。2014年7月20日原告向被告缴纳房屋面积补差款4020元、水电入户费1488元、房屋维修基金2265元、办理房屋产权证费用3863元。2017年1月20日，原、被告就剩余房款（银行按揭贷款）重新达成协议，协议约定：“一、变更付款方式，被告按照市场行情将剩余房款250000元变更为220000元，不再由银行按揭，改为由原告直接支付给被告；二、原告在2016年农历12月27日前付款70000元，剩余150000元待被告将与兴龙业主同等相关手续办理好后在一个月内给付完毕。”原告于达成协议的当日向被告支付房款70000元。被告至今为原告办理房屋产权证书，为此双方产生纠纷，原告遂向法院提起诉讼。一审法院认为，原告乐松林与被告宁远县兴龙房地产开发有限公司于2013年12月8日签订的《商品房买卖合同》及2017年1月20日签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，也不存在违反法律规定的内容，合同依法成立并且有效，合同内容对双方当事人均具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告已于2014年6月30日前向原告交付房屋，按合同约定，被告应当在2016年6月30日前为原告的房屋办理产权证，截至原告起诉之日，被告仍未为原告的房屋办理不动产权证书，故对原告乐松林要求被告宁远县兴龙房地产开发有限公司为其所购买的位于宁远县办理不动产权证书的诉讼请求，法院予以支持。原告乐松林诉请要求被告宁远县兴龙房地产开发有限公司支付逾期办理不动产权证书的违约金，因原告乐松林并未向法院提交逾期办证对其造成损失的相关证据，故对于原告乐松林的该项诉讼请求，法院不予支持。原告诉请要求被告陈先茂连带支付逾期办理不动产权证书的违约金及为原告办理不动产权证书，因与原告签订合同的是被告宁远县兴龙房地产开发有限公司，陈先茂系该公司的法定代表人，本案应由被告宁远县兴龙房地产开发有限公司履行办证义务，陈先茂个人不应承担责任，原告该项诉请于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、由被告宁远县兴龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后90日内为原告乐松林购买的位于宁远县办理不动产权证书；二、驳回原告乐松林的其他诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元，由被告宁远县兴龙房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人向本院提交了一份宁远县自然资源局作出的宁自然资访答字[2020]28号信访事件的答复意见，拟证明因被上诉人无法提供相关办证资料导致涉案房屋办不出证，过错全部在于被上诉人。宁远县兴龙房地产开发有限公司、陈先茂未予质证。本院认证，该证据能够证明因被上诉人无法提供相关办证资料导致涉案房屋不动产权证未能办出，本院对该证据予以采信。二审另查明因被上诉人无法提供房屋竣工验收备案和消防验收文件等相关办证资料导致涉案房屋不动产权证未能办出。此外，双方因上诉人乐松林无法办理银行按揭而于2017年1月20日签订《协议书》，且上诉人在签订该协议书时知晓涉案房屋一时难以办出不动产权证。其他事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案焦点是被上诉人宁远县兴龙房地产开发有限公司是否应当向上诉人乐松林支付逾期办证违约金。双方于2017年1月20日签订的《协议书》，系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。该《协议书》一方面对购房余款的支付方式由银行按揭变更为现金支付；另一方面，该《协议书》第二项载明，“……余款壹拾伍万元待甲方将与兴龙业主同等相关手续办理好后在一个月内给付完毕”。因此，双方就购房余款的支付方式及办理涉案房屋不动产权证等事宜协商一致：上诉人同意与其他兴龙业主同等办理相关手续，剩余15万元购房款可在相关手续办妥后的一个月内支付；被上诉人同意上诉人以现金分期的方式支付剩余购房款，并予以减少收取3万元。此外，该《协议书》系在双方签订《商品房买卖合同》三年后签订的，在此期间上诉人仅缴纳了购房首付款及相关费用11万余元。综上所述，上诉人与被上诉人已就为涉案房屋办理不动产权证的相关事宜重新达成协议，被上诉人为解决因上诉人无法办理银行按揭而同意上诉人以现金分期的方式支付剩余购房款，不仅予以减少收取部分购房款，还同意上诉人待涉案房屋相关手续办妥后的一个月内再行支付剩余的15万元，系被上诉人为实现双方合同目的而作出的利益让渡。上诉人在知晓涉案房屋的不动产权证一时难以办妥的情形下与被上诉人达成了上述协议，现又主张办证违约金，且未提供证据证明其实际损失，有违公平原则。故本院对上诉人要求被上诉人向其支付逾期办证违约金的上诉请求，不予支持。综上，上诉人乐松林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人乐松林负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  魏 蓉二〇二〇年八月十日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。