台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初1501号原告：浙江申安弱电科技有限公司，住所地：浙江省台州市椒江经济开发区海正大道350号。法定代表人：项国寿，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴振宇，浙江乾衡（温岭）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李陈晓，浙江优卓律师事务所律师。被告：台州医谷康复医院有限公司，住所地：浙江省台州市椒江区海正大道350号。法定代表人：苏顺钦。委托诉讼代理人：肖文荣，浙江多联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎云，浙江泽大律师事务所律师。被告：苏元芳，男，1959年3月14日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被告：苏顺钦，男，1989年6月16日出生，汉族，住浙江省安吉县。上述两被告共同的委托诉讼代理人：彭剑正，浙江泽大律师事务所律师。原告浙江申安弱电科技有限公司（以下简称申安公司）与被告台州医谷康复医院有限公司（以下简称医谷公司）、苏元芳、苏顺钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日、6月15日先后两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告申安公司的法定代表人项国寿及委托诉讼代理人戴振宇，被告医谷公司的委托诉讼代理人肖文荣、郎云，被告苏元芳、苏顺钦共同的委托诉讼代理人彭剑正到庭参加诉讼。第二次庭审，原告申安公司的委托诉讼代理人戴振宇，被告医谷公司的委托诉讼代理人肖文荣、郎云，被告苏元芳、苏顺钦共同的委托诉讼代理人彭剑正到庭参加诉讼。诉讼过程中，经原告申安公司申请，本院裁定查封了被告苏元芳与案外人李妃名下坐落于杭州市滨江区××花园××幢××单元××室的不动产。本案经各方庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。申安公司向本院提出诉讼请求：1.解除申安公司与医谷公司签订的《房屋租赁合同》；2.医谷公司对租赁标的恢复原状（重建被拆除的两间共30平方米的一层楼，其他部分恢复到毛坯状态）；3.医谷公司支付申安公司东大楼租金477333.33元（自2019年4月20日暂计算至2020年4月17日止）、西大楼租金570833.34元（自2020年1月1日暂计算至2020年4月17日止）、医谷公司在2020年3月11日付款保证书中承诺的逾期应付滞纳金863100元（自2019年12月1日暂计算至2020年4月17日止按0.5%/日计算）；4.医谷公司向申安公司支付违约金5966212.17元；5.医谷公司向申安公司支付垫付的西大楼原租户搬迁费940000元及搬迁期4个月的空置租费500000元；6.医谷公司向申安公司支付2019年4月20日至2020年3月30日水电费10560元；（上述费用共计9328038.84元，扣除医谷公司已支付的租金240000元及合同保证金300000元，还应支付8788038.84元）7.苏元芳、苏顺钦对医谷公司的以上义务承担连带责任；8.公证费1000元、保全保险费8788.04元由医谷公司、苏元芳、苏顺钦共同支付。诉讼过程中，申安公司增加如下诉讼请求：9.医谷公司承担本案律师费240000元；10.医谷公司向申安公司支付自起诉之日起至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费（年租金1980000元，本案中暂计算一个月的房屋占有使用费为165000元）；11.苏元芳、苏顺钦对第9-10项诉讼请求承担连带赔付责任；12.医谷公司腾空并返还租赁物。事实与理由：2019年3月23日，申安公司与医谷公司就位于椒江区海正大道350号的厂房及空地达成租赁合意，并签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋建筑两栋，其中东大楼按2000平方米计算，第一年租金为480000元，西大楼按6250平方米计算，第一年租金为1500000元，年租金共计1980000元，租赁期限为20年，从2019年3月23日起至2039年2月28日止，总租金为59662121.65元。由于东大楼和西大楼的交接时间不一致，因此房租的起算时间也并不一致。其中东大楼的租赁时间自2019年4月20日起开始计算，西大楼的租赁时间自2020年1月1日起开始计算。《房屋租赁合同》第四条第2款约定了租金的支付方式为每半年支付一次，租金实行先付后租的原则，每期提前一个月支付。《房屋租赁合同》第十二条第1款约定，若医谷公司欠交租金或水电费超过30日，申安公司有权提前解除合同。根据《房屋租赁合同》第十三条第5款约定，如因医谷公司原因造成合同被提前终止履行，则医谷公司应当在合理期限内及时清空租赁物添置的财产、恢复原状并赔偿因违约造成申安公司的一切损失。根据合同第十三条第7款约定，医谷公司违反约定导致无法继续履行合同或解除合同的，违约方应当支付守约方本合同总租金的10%作为违约金，并于上述事件发生之日起五个工作日内双方结清租金、押金及违约金，需要支付的一方必须在结算日当天支付给另一方，如延迟支付，按0.5%/天支付滞纳金。2019年8月23日，根据申安公司与医谷公司签订《海正大道350号西大楼原租户搬迁赔偿协议》的约定，申安公司为医谷公司垫付了西大楼原租户的搬迁费940000元及原租户搬迁期4个月的空置租费500000元。2020年3月11日，医谷公司和苏顺钦向申安公司送达《承诺房租付款保证书》，并由医谷公司盖章和苏顺钦签字，保证于2020年3月25日前向申安公司结清欠付的所有租金及申安公司垫付的搬迁费等费用，否则承诺自2019年12月1日起按0.5%/天向申安公司支付滞纳金。申安公司分别于2019年12月1日、2019年12月16日向医谷公司、苏顺钦送达《催款通知书》。现医谷公司和苏顺钦承诺支付的期限2020年3月25日已至，但仍未付清上述任意一笔费用。2020年3月26日，申安公司再次向医谷公司、苏元芳、苏顺钦送达《告知函》，要求解除合同并要求其腾空租赁物内的设施。2020年3月30日，申安公司又向医谷公司及其法定代表人苏敏邮寄《告知函》。综上，医谷公司严重违反合同约定，逾期未付租金和水电费用，也未腾空归还租赁物，给申安公司造成巨大经济损失。苏元芳、苏顺钦在《房屋租赁合同》以及《承诺房租付款保证书》中均表示愿意为上述债务承担连带保证责任。医谷公司辩称：一、涉案租赁物的土地性质为工业用地，需临时变更为医疗功能用途才能开设医院，但截至目前，该土地用途变更手续审批仍无法完成，导致环评、消防、卫生、工商等一系列审批手续无法变更，医谷公司签订合同的目的无法实现。根据《房屋租赁合同》约定，合同生效三个月内，涉案房屋土地用途临时变更无法取得政府部门审批通过的，合同自动终止，医谷公司自合同终止之日起三个工作日内支付申安公司三个月的房屋租金，并将房屋恢复原状，申安公司无息退还定金，除此之外，双方均不因此向对方承担任何违约或者损失赔偿等法律责任。因此，《房屋租赁合同》已于2019年6月23日自动终止，对于该合同载明的相关的权利义务也已经全部消灭，合同不存在解除的问题，申安公司在本案中所提的各项请求也缺乏法律依据。关于房屋的交付问题。从申安公司提供的搬迁赔偿协议来看，双方在2019年9月5日才针对东大楼的一楼即宝龙公司承租的房屋达成补偿协议，约定由双方共同承担相应的费用，在医谷公司承担费用后，其中的一半80000元款项转换为租金，说明申安公司没有按照合同的约定交付2000平方米的面积。实际上，申安公司前期仅仅交付了东大楼二层、三层共1235平方米，还有700多平方米在2019年12月底才交付，未交付的面积不应计算租金。况且，合同明确约定了租金以房屋实际交接日期计算，而申安公司按2000平方米和合同预先约定的时间主张租金显然不公平合理。按照一般的租赁合同，如果当事人签订合同的目的能够实现，那么合同终止后会转化为无固定期限的合同。但本案中，医谷公司基于申安公司所作的能够变更租赁房屋用地性质的承诺才继续投入进行装修，而到目前为止，用地性质仍未改变，故《房屋租赁合同》不能自动转为无固定期限的合同，申安公司只能收取合同终止前的租金和终止后的占有使用费。医谷公司认为东大楼租金应从2019年4月20日算至2019年6月23日，占有使用费应从2019年6月24日算至2020年的3月29日，两项合计209925元。关于西大楼，申安公司一直未交付给医谷公司，租金无需支付。二、申安公司提供的付款承诺保证书对医谷公司不具有约束力。医谷公司在付款承诺保证书、催款通知函等材料上的签字、盖章只是说明材料已收到，而不是对内容的认可。而且医谷公司在2019年4月1日支付了240000元租金，后又有80000元的搬迁费用转换为租金，总计支付东大楼租金320000元，申安公司在2019年12月31日前交付房屋面积仅为1235平方米，但催款通知书是按2000平方米和《房屋租赁合同》的表面约定的期限进行计算和催告，并未按实际交付时间、面积进行计算，显然违背了公平公正的原则。应当结合房屋交付时间、面积以及疫情的影响等实际情况来确认保证书的效力。三、退一步而言，即使按照申安公司的思路合同未终止，那么医谷公司并未违约，申安公司不享有单方解除权。但医谷公司合同目的不能实现，同意解除合同，解除时间由法院确定。对于申安公司擅自解除合同给医谷公司造成的损失，医谷公司保留起诉的权利。四、即使按照申安公司的思路，医谷公司违约行为应当解除合同，申安公司的各项请求也计算错误。对于租金，申安公司是没有进行认定，而是把全部的数额租金、违约金、滞纳金全部算好以后来减去医谷公司已支付的租金，这样的计算方式不合理。申安公司主张2019年4月20日到2020年4月17日东大楼租金477333.33元。如前所述，医谷公司已经在2019年4月1日支付了240000元租金，后支付了160000元搬迁费，其中的80000元应转化为租金，所欠租金显然不是477333.33元。同时，申安公司解除合同的告知书医谷公司已在2020年的3月29日收到，合同解除时间也应在该日而非起诉之日。对即使西大楼按照申安公司的说法已经交付，2020年的1月1日至3月29日的租金不足三个月，至多370000元。双方并未约定滞纳金、搬迁费，即使要计算，申安公司关于滞纳金、搬迁费的计算方式明显过高。违约金、公证费、保险费、律师费等均不合理。而且申安公司已将租赁房屋大门封锁，医谷公司没有使用租赁物，不应支付占有使用费。对于申安公司提出的腾空返还租赁物和恢复原状要求，医谷公司认为本着物尽其用的原则，关于东大楼可以将可移动的电器搬离并将租赁物按拆除电器后的状态返还，西大楼因未交付使用，无需医谷公司腾空返还。医谷公司拆除的两间共30平方米平房因系违法建筑，医谷公司无需重建。对于水电费，医谷公司同意支付。苏元芳、苏顺钦共同辩称：苏元芳确实在申安公司和医谷公司之间的《房屋租赁合同》上作为担保人签字，但作为主合同的房屋租赁合同明确约定了终止条件，故《房屋租赁合同》已于2019年6月23日自动终止，作为租赁合同从合同的保证合同也自动终止。苏元芳仅对2019年6月23日之前的租金、水电费和违约金承担担保责任的，但事实上6月23日之前的款项已经结清，且《承诺房租付款保证书》上并无苏元芳签字，故苏元芳不应当承担担保责任。而苏顺钦虽然在《承诺房租付款保证书》签字，但其仅作为材料签收人的名义签收。该保证书上提及以苏顺钦私人房房产抵押担保，但苏顺钦并未以抵押人名义签字，房产也未办理抵押登记。综上，苏元芳和苏顺钦均不应承担担保责任。本院经审理认定事实如下：坐落于椒江区海正大道350号建筑面积分别为5804.78平方米的四层厂房、1852.28平方米的三层厂房系申安公司所有，土地使用权证记载的土地用途为工业用地。2019年3月23日，申安公司、医谷公司、苏元芳签订《房屋租赁合同》，约定，申安公司将位于××道××号的厂房及空地租赁给医谷公司使用，面积经双方认可确定为8250平方米（房产证登记7657.06平方米、无证厂房面积592.94平方米）；本租赁物的原功能为工业厂房，现出租给医谷公司用于开设综合性医院，……因转变租赁物使用功能需要办理有关报批手续的，由医谷公司按政府有关规定备齐资料报请申安公司审核后由医谷公司自行申报，由此产生的一切费用由医谷公司自行承担；租赁期限为20年，从2019年3月23日起至2039年2月28日止，装修期3个月，实际租金从2019年4月20日起进行计算；2019年4月20日交付2000平方米，暂定2019年6月1日交付6250平方米（具体日期以房屋交接日期为准），双方共同将现有租户协调搬迁，搬迁后申安公司将该幢厂房按现状交付医谷公司；租赁保证金300000元；租赁房屋建筑2栋，建筑面积7657.06平方米，周边平房空地按592.94平方米计算，总面积共计8250平方米，厂房租金按20元／月／平方米，第一年租金合计1980000元，其中东大楼按2000平方米计算，第一年租金为480000元，西大楼按6250平方米计算，第一年租金为1500000元，租金从第四年开始每年按5%递增，房租每半年一支付，由于东大楼和西大楼的交接时间不一致，房租时间分别计算；医谷公司应于本合同签订之日起五个工作日向申安公司支付定金300000元，医谷公司给付首期租金后，定金自动转为租赁保证金，租赁期限届满，在医谷公司向申安公司付清全部应付租金及因本租赁行为所产生的一切费用并按本合同规定向申安公司交还全部租赁物及附属设施后，申安公司无息退还租赁保证金，如医谷公司未付费用，申安公司有权直接在租赁保证金中扣除，余额部分无息退还给医谷公司；租金由医谷公司半年支付一次，租金实行先付后租的原则，每期到期前一个月支付，首期租金医谷公司应于2019年2月23日支付给申安公司，后续租金由医谷公司按约定每半年支付给申安公司，2019年实付房租以交付时间及单价实际支付，从2020年开始，每年2月1日以及8月1日各支付半年房租，应付租金明细详见房屋租金明细附件三；申安公司应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，凡遇到政府部门要求需对租赁物设施进行改造时，涉及的费用由医谷公司负责；申安公司保证提供租赁房屋原来作为厂房功能的验收资料，积极配合医谷公司办理开办医院各项审批手续所需的申安公司能够提供的资料；医谷公司在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日起五个工作日内，在不影响租赁物结构或功能或正常使用的情况下，可将其装修附属物或改造物拆除，租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物（含所属设施及附属物）交还给申安公司，如医谷公司归还租赁物时不清理杂物，则申安公司对清理该杂物所产生的费用由医谷公司负责；如医谷公司未在规定时间内搬迁，则留存于租赁物内的医谷公司财产，申安公司有权进行处置，由此产生的损失由医谷公司自行承担；在租赁期限内如医谷公司须对租赁物进行装修、改造（包括从申安公司水电管线上接装水电设施），须事先向申安公司提交装修、改造设计方案，并经申安公司书面同意后方可实施，装修、改造费用及返还租赁物前的复原费用全部由医谷公司承担，如装修、改造方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，申安公司可对该部分方案提出异议，医谷公司应予修改；在租赁期限内，若遇医谷公司欠交租金、物业管理费或水电费超过15日，申安公司在书面通知医谷公司交纳欠款之日起五个工作日内，医谷公司仍未支付有关款项，申安公司有权停止医谷公司使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由医谷公司全部承担；若遇医谷公司欠交租金或水电费超过30日，申安公司有权提前解除本合同，在申安公司以传真或信函等书面方式通知医谷公司之日起，本合同自动终止，申安公司有权留置医谷公司租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五个工作日后，申请拍卖留置的财产用于抵偿医谷公司应支付的全部费用；除本合同另有约定外，医谷公司不得随意终止本合同，如因法定事由医谷公司确需提前解约，须提前3个月书面通知申安公司，且履行完毕以下手续，方可提前解约：ａ.向申安公司交回租赁物ｂ.交清承租期的租金、其它因本合同所产生的费用及支付违约金ｃ.提前时间不足3个月部分，须在合同终止日前以租金补足，申安公司在医谷公司履行完毕上述义务后五个工作日内将租赁保证金无息退还医谷公司；除本合同另有约定外，申安公司不得随意终止本合同，如因政府部门规划调整，确需提前解约的，须提前3个月（政府原因及时转告）书面通知医谷公司，医谷公司应予积极配合，向申安公司交回租赁物、交清承租期的租金、其它因本合同所产生的费用及支付违约金，申安公司应在收回租赁物后五个工作日无息返还医谷公司租赁保证金；本合同提前终止或因有效期届满终止，医谷公司应按本合同规定返还租赁物及附属设施，医谷公司逾期不迁离或不返还租赁物的，应向申安公司加倍支付租金；本合同是当事人的唯一合同，并取代双方此前明示和暗示方式所达成的一切协议和承诺；鉴于租赁房屋的土地用途为工业用途，故需临时转变为医疗功能用途，该等用途变更所需办理的全部手续，均由医谷公司向当地政府有关规定中请，申安公司积极配合提供相关文件资料及报批手续，因临时改变土地使用功能政府要求交纳的全部费用由医谷公司承担；若自本合同生效之日起3个月内，租赁房屋无论因何种原因导致无法取得有关政府部门的同意租赁房屋土地用途临时变更的批复，则本合同自动终止，医谷公司应当自本合同自动终止之日起三个工作日内支付申安公司3个月的房屋租金并将房屋恢复原状，如医谷公司已交纳租金的和将房屋恢复原状的，申安公司可无息退还定金，除此之外申安公司、医谷公司双方均不因此而向对方承担其他任何违约或损失赔偿等法律责任；如因医谷公司原因造成合同被提前终止履行，则医谷公司应当在合理期限内及时清空租赁物添置的财产并赔偿因违约造成申安公司的一切损失；如因申安公司原因造成合同被提前终止履行，医谷公司在合理期限内进行搬迁，搬迁费用有申安公司支付，并赔偿因违约造成医谷公司的一切损失；因合同履行期届满，双方不再续签合同的，则医谷公司对租赁添置的财产，可移动部分，由医谷公司自动搬走，不能拆除或不能移动部分，医谷公司同意无偿归申安公司所有，但申安公司也可有权要求恢复原状；由于现在房屋在租赁中，如由现在租户搬迁问题造成申安公司、医谷公司双方的租赁物不能及时交割，该事件不能算为申安公司违约，由双方共同努力解决；一方违反约定导致无法继续履行合同或解除合同的，违约方应当支付守约方本合同总租金的10%作为违约金，并于上述事件发生之日起五个工作日内双方结清租金、押金及违约金，需要支付的一方必须在结算日当天支付给另一方，如延迟支付，按0.5%／天支付滞纳金；如医谷公司没有能力按时支付租金、水电费及违约金，由苏元芳个人担保支付；违约方应承担守约方为追索权利产生的一切费用（包括但不限于律师费、差旅费等）；等等。合同附件记载了约定的付款日期与金额，分别是2019年2月1日480000元、2019年8月1日1500000元、2020年2月1日990000元、2020年8月1日990000元、2021年2月1日990000元、2021年8月1日990000元、……。2019年8月16日，申安公司、台州市丰华电子有限公司（以下简称丰华公司）、台州索月电子科技有限公司（以下简称索月公司）、台州正新科技有限公司（以下简称正新公司）签订一份《搬迁补偿协议》，载明，申安公司和丰华公司签订海正大道350号厂房租赁合同，丰华公司和索月公司、正新公司签订海正大道350号厂房的转租合同，各方就申安公司和丰华公司合同解除及索月公司、正新公司搬迁补偿问题达成协议：一、申安公司、丰华公司解除原来签订的租赁合同，申安公司付给丰华公司解除租赁协议补偿费420000元支付方式为现金220000元和丰华公司拖欠申安公司的房租200000元（2018年9月1日至2019年8月31日的拖欠房租），……；二、申安公司付给索月公司搬迁补偿费为现金420000元，索月公司于2019年12月31日前搬迁完毕，……；三、申安公司付给正新公司搬迁补偿费100000元，正新公司于2019年12月31日前搬迁完毕，……；四、三方补偿款于本协议签订后10天付清；五、申安公司、丰华公司、索月公司、正新公司在本协议签字生效后，原来申安公司和丰华公司签订的合同，丰华公司和索月公司、正新公司签订的合同同时解除，如果丰华公司、索月公司、正新公司有任何一方没有履行完上述约定的义务，丰华公司、索月公司、正新公司必须双倍返还申安公司已支付的补偿款，申安公司向丰华公司追索2019年9月1日至厂房收回之日止的厂房租金，且三方负有连带担保偿还款项的义务，……。2019年8月23日，丰华公司、索月公司、正新公司分别开具了客户为申安公司、品目为搬迁补偿款、金额分别为420000元、420000元、100000元的收款收据。2019年8月23日，申安公司与医谷公司签订一份《海正大道350号西大楼原租户搬迁赔偿协议》，载明，双方于2019年3月23日签订租赁合同时，西大楼（6250平方）租赁物尚由原来老租户使用中，后因医谷公司的要求须提前使用该租赁物，遂申安公司与原来老租户在原租赁期未届满前，提前解约，根据申安公司、医谷公司双方签署的房屋租赁合同，双方共同解决原来老租户的清退搬迁问题，现就西大楼老租户丰华公司、索月公司、正新公司的搬迁赔偿问题，在海门街道负责召集下，双方与台州市丰华电子有限公司、台州索月电子有限公司、台州正新科技有限公司多次沟通协商达成以下协议：1.申安公司、医谷公司双方共同赔偿给台州市丰华电子有限公司搬迁赔偿费420000元，赔偿给台州索月电子有限公司搬迁赔偿费420000元，赔偿给台州正新科技有限公司搬迁赔偿费100000元，共计940000元；2.该搬迁赔偿款申安公司、医谷公司双方各半承担，现已由申安公司先行垫付给丰华公司、索月公司、正新公司共计940000元，在本协议签订后，医谷公司在5个工作日内须向申安公司支付470000元；3.申安公司应医谷公司的要求早日使用该租赁物，申安公司向原来老租户承诺搬迁期4个月（2019年9月1日-12月31日）免收租金，并办理清退搬迁相关事宜，期间产生的租金损失计500000元，若申安公司、医谷公司双方正常履约的情况下，申安公司自行承担该搬迁期产生的租金损失，若医谷公司违约，该租金损失500000元由医谷公司承担；等等。2019年9月5日，申安公司与医谷公司签订一份《东大楼宝龙公司搬迁赔偿协议》，载明，根据双方签署的房屋租赁合同，双方公共解决原来老租户的清退搬迁问题，现就东大楼老租户宝龙公司的搬迁赔偿问题，经双方与宝龙公司多次沟通协商达成以下协议：1.申安公司、医谷公司双方赔偿给宝龙公司搬迁赔偿费160000元；2.该赔偿款申安公司、医谷公司各承担一半，现由医谷公司先行支付给宝龙公司，申安公司承担的部分由医谷公司在支付给申安公司的房租费里扣除，……；3.医谷公司在本协议签订后2天内把该款项直接支付给宝龙公司或者支付给项国寿个人账户，由项国寿转交给宝龙公司；4.在医谷公司支付完该款项后，申安公司敦促宝龙公司争取在10天内搬迁完毕。医谷公司持有一份台州市帝荣装饰工程有限公司（以下简称帝荣公司）于2019年11月5日出具的《工作联系函》，载明，帝荣公司承担施工的“医谷公司装修工程”施工工程中，发包方至今未落实解决10项事项，导致后续关键工序无法按进度计划正常施工，严重影响工期，10项事项中的其中1项为，一层租户至今未搬迁，导致二层卫生间排污管道无法安装、卫生间防水无法施工……。医谷公司人员参与其中的群名为“康复医院装修群”的微信聊天群里有谈及“一层的搬迁速度太慢了”（时间为2019年9月29日）的问题，该微信群的聊天记录中有发送时间为2019年10月份的备注了“这个房间还没有搬”等内容的照片。2019年12月1日，申安公司向医谷公司出具一份《房屋交接通知》，载明了原暂定2019年6月1日交付的6250平方米的房屋，在双方共同努力下，原租户已搬迁完毕，具体交接日期由2019年6月1日更改为2019年12月31日，请确认交接等内容。该通知上加盖了医谷公司的印章并有苏顺钦的签名和手写的日期“2019.12.10”。申安公司于2019年12月1日盖章出具一份《催款通知书》，载明：“医谷公司：根据2019年3月23日本公司与贵公司签订的房屋租赁合同中约定，2019年4月20日交付的东大楼租赁费（租赁期间：2019年10月20日至2020年4月19日）共计240000元，扣除3个月的装修时间的租赁费120000元，再扣除贵公司代付的原租户搬迁费80000元（根据合同规定，共计支付东大楼搬迁费160000元，双方各承担一半，即每一方各承担80000元），扣除上述费用后，贵公司应在2019年9月20日前支付给本公司的东大楼租赁费共计40000元。本公司多次口头催讨无果，现发出催款通知书，请贵公司给予支付。”该通知书左下角加盖了医谷公司的公章并有苏顺钦签名和手写的日期“2019.12.10”。申安公司又于2019年12月16日盖章出具一份《催款通知书》，载明：“医谷公司：根据2019年3月23日本公司与贵公司签订的房屋租赁合同中第二条第2小条约定，双方共同协商原租户搬迁费940000元（此款于2019年8月23日由本公司代付），此款项双方各承担一半，贵公司应付给本公司代付的搬迁费470000元，2019年12月30日交付的西大楼租赁费（租赁期间：2019年12月30日至2020年6月29日）共计750000元，再根据2019年3月23日本公司与贵公司签订的房屋租赁合同的第四条第2小条中租金实行先付后租每期租金提前一个月支付的原则，贵公司应在2019年11月30日前支付给本公司的西大楼租赁费及搬迁费共计1220000元。本公司多次口头催讨无果，现发出催款通知书，请贵公司给予支付。”该通知书左下角加盖了医谷公司的公章并有苏顺钦签名和手写的日期“2019.12.24”。申安公司持有一份《承诺房租付款保证书》，内容为：“申安公司：1.本公司应付给贵公司海正大道350号东大楼2019年10月20日至2020年4月19日租期的租赁费240000元扣除3个月的东大楼装修期的租赁费120000元，再扣除本公司代付给东大楼原租户宝龙公司的搬迁费每户80000元，应付贵公司剩余实际租赁费40000元。2.本公司应付给贵公司海正大道350号西大楼2020年1月1日至2020年6月30日租期的租赁费750000元，贵公司代付给西大楼原三家租户的搬迁费人94000元，根据2019年3月23日本公司同贵公司签订的租赁合同的第二条第二小条的约定，本公司承担支付50%的搬迁款（计470000元）。综上所述，根据2019年3月23日本公司同贵公司签订的海正大道350号厂房租赁合同的第四条第二小条之约定，上述款项共计1260000元，此款项应在2019年12月1日前付给贵公司，由于本公司资金未到位所以一直没有给付，经本公司商量后保证此款项在2020年3月20日前付给贵公司人民630000元，于2020年3月25日前付清剩余款项计350000元，如有延误按（0.5%/天）支付滞纳金（此滞纳金从2019年12月1日开始计算），并由苏顺钦（身份证：……）的私人房产抵押担保及其父亲苏元芳承担连带责任。特此保证。”该保证书右下角为打印的医谷公司字样和日期“2020年3月11日”，左下角加盖了医谷公司公章并有苏顺钦的签名捺印和手写的日期“2020.3.17”。2020年3月26日，申安公司出具一份《告知函》，载明了双方于2019年3月23日签订的《房屋租赁合同》约定若医谷公司欠交租金或水电费超过30日申安公司有权解除合同，因医谷公司欠交租金，申安公司分两次向医谷公司送达《催款通知书》通知按时交纳租金及其他费用，2020年3月11日医谷公司负责人苏顺钦向申安公司送达《承诺房租付款保证书》保证于2020年3月25日前付清欠款1260000元，截至发函日医谷公司仍未按约履行，侵害了申安公司合法权益，因此函告医谷公司，解除双方签订的《房屋租赁合同》，本函已经送达，《房屋租赁合同》自动解除，医谷公司应当自发函之日起五个工作日内向申安公司支付尚未结清的租金、违约金及原租户搬迁费，否则申安公司将采取法律途径解决等内容。该函左下角加盖了医谷公司的公章，苏顺钦书写了“收到告知函”几个字并签名捺印，注明的时间为“2020.3.29”。2020年3月30日，申安公司将一份内容与2020年3月20日《告知函》基本一致的落款时间为2020年3月30日的《告知函》交付邮政部门邮寄，浙江省台州市东海公证处对邮寄行为的真实性予以公证，申安公司支付了公证费1000元。申安公司、医谷公司在2020年3月下旬曾就水电费进行结算，结果为2019年7月1日-12月30日电费5667元、水费3593元、2020年1月-3月电费1300元。2020年5月8日，申安公司与浙江优卓律师事务所（以下简称优卓所）签订一份《委托代理合同》，约定，申安公司因与医谷公司、苏元芳、苏顺钦房屋租赁合同纠纷一案，聘请优卓所律师为代理人，申安公司在本合同签订之日起三天内向优卓所交纳律师代理费240000元；等等。同日，优卓所开具了金额为240000元的浙江省增值税电子普通发票。医谷公司持有一份台州市椒江区人民政府办公室于2018年12月19日出具的名为《关于椒江医谷康复医院临时租用工业厂房办医有关问题协调会议纪要》的专题会议纪要，载明了根据浙江省浙政发〔2014〕22号文件及台州市台政发〔2013〕43号相关政策文件精神要求，原则同意椒江医谷康复医院在不改变用地性质的前提下，租用浙江申安弱电科技有限公司、浙江申安弱电科技有限公司位于椒江区海正大道350号空置的厂房及办公楼用于举办医疗机构；鉴于租用厂房办医的实际情况和医疗机构的特殊性，会议要求椒江医谷康复医院须办理卫计、消防、环保等部门的相关审批手续后，在用房合法质量合格的前提下，按照行业特点设计要求实施院区及内部改造，改造完成后，须通过消防审批合格后才能投入使用；会议要求，卫计部门要做好业务指导及监督管理工作，各相关部门积极做好服务，加快审批速度，推进项目早日落地等内容。苏元芳在2019年1月16日、2019年4月1日分别向项琦涵支付80000元、220000元，各方认可该300000元系《房屋租赁合同》约定的保证金。苏元芳在2019年9月21日、10月22日分别向申安公司法定代表人项国寿支付100000元、60000元，各方认可该160000元系前述《东大楼宝龙公司搬迁赔偿协议》约定的搬迁赔偿费，其中80000元转化为租金。医谷公司在2019年4月1日向申安公司支付了240000元租金。申安公司出租的房屋为毛坯房，医谷公司承租后对东大楼进行了装修，目前装修未全部完成。装修过程中，医谷公司拆除了申安公司交付的两间共30平方米的一层楼（系《房屋租赁合同》约定的无证厂房的一部分）。目前，西大楼尚未进行装修。上述事实，有申安公司提供的《房屋所有权证》《土地使用权证》《房屋租赁合同》《搬迁补偿协议》《收款收据》《海正大道350号西大楼原租户搬迁赔偿协议》《东大楼宝龙公司搬迁赔偿协议》《房屋交接通知》《催款通知书》《承诺房租付款保证书》《告知函》《委托代理合同》《浙江省增值税电子普通发票》《浙江增值税普通发票》、照片，医谷公司提供的《专题会议纪要》《房屋所有权证》《东大楼宝龙公司搬迁赔偿协议》《工作联系函》、微信记录、银行流水，本院出示的医谷公司的登记信息以及申安公司、医谷公司、苏元芳、苏顺钦的陈述等证据证实。本院认为：申安公司、医谷公司、苏元芳于2019年3月23日签订的《房屋租赁合同》，体现了各方真实的意思表示，其中针对7657.06平方米拥有权属证书的租赁物的约定，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效；针对592.94平方米不具有权属证书的租赁物的约定，因未发现该租赁物已取得建设工程规划许可证和施工许可证，应为无效。《房屋租赁合同》中有效的部分，双方应按约履行，无效部分，应按相关法律、行政法规、司法解释等规定的无效后果处理。关于合同是否应当解除的问题。前述《房屋租赁合同》中无效的约定自始无效，不存在解除的前提，有效的约定需对解除问题作出判断。医谷公司认为合同已于2019年6月终止，不存在另行解除的问题，申安公司不认可。本院认为，虽然《房屋租赁合同》约定了合同生效后3个月内无法取得租赁房屋土地用途临时变更批复的合同自动终止，本案中也没有证据表明租赁房屋的土地用途发生了变更，但合同约定的终止条件满足后，双方均没有办理合同终止后必然涉及的腾退、结算等后续事宜，申安公司不仅未要求医谷公司腾退反而向医谷公司催讨租金，医谷公司在本案诉讼前并未向申安公司作出合同终止的表态反而继续支付租金、与申安公司协商处理原租户的搬迁问题，说明双方在合同约定的终止条件满足后，均无让合同归于终止的意思表示，而是以自己的行为表明愿意继续履行合同。因此，医谷公司提出的合同已于2019年6月终止的抗辩理由难以成立。在双方均未基于“无法取得租赁房屋土地用途临时变更批复合同自动终止”的约定精神另行主张解除合同的情况下，合同仍处于履行状态。现申安公司在本案中以医谷公司逾期支付租金为由要求解除合同，故需判断医谷公司在租金支付方面是否存在违约。虽然《房屋租赁合同》关于租金支付时间的约定存在矛盾之处，比如，合同条款约定了首期租金在2019年2月23日支付，2019年实付房租以交付时间及单价实际支付，合同附件又约定了2019年2月1日、2019年8月1日分别支付480000元、1500000元，但无论哪种约定，都体现了租金先付后租、以半年为付款周期、每期提前一个月支付的规律，申安公司在2019年12月出具的两份《催款通知书》和医谷公司盖章、苏顺钦签名捺印的《承诺房租付款保证书》所载明的内容也符合这一规律。尽管医谷公司、苏顺钦认为《承诺房租付款保证书》并非二者真实意思表示，盖章和签名捺印仅代表签收材料，但从《承诺房租付款保证书》的内容来看，明显是“医谷公司”“苏顺钦”“苏元芳”向“申安公司”所作的承诺，作为民事主体，理应知晓在己方作为承诺人的材料上盖章、签名、捺印的含义，故对于医谷公司、苏顺钦提出的盖章和签名捺印仅代表签收材料的意见，本院不予采纳，《承诺房租付款保证书》应视为医谷公司、苏顺钦作出的承诺。从该书面承诺来看，医谷公司认可应在2019年12月1日前向申安公司支付租金、搬迁款合计1260000元，因资金未到位未付，保证在2020年3月20日、3月25日分期付清，可见医谷公司确实存在逾期支付租金的违约行为。根据《房屋租赁合同》约定，医谷公司逾期支付租金超过30日的，申安公司享有解除权，本案中，医谷公司在出具《承诺房租付款保证书》时，已逾期付款三个多月，事后又未按该承诺付款，因此，申安公司享有约定解除权，合同从解除通知到达医谷公司之日即医谷公司签收《告知函》的2020年3月29日起解除。关于腾空、返还租赁物和恢复原状问题。腾空、返还和恢复原状应以医谷公司占有租赁物、改变了原状为前提。本案中，各方对申安公司有无向医谷公司交付租赁物及交付的时间、范围存在争议。关于西大楼，申安公司认为在2019年12月31日交付，医谷公司则认为至今未交付。从《承诺房租付款保证书》的内容分析，医谷公司在2020年1月1日已经占有了西大楼，且该交付时间与申安公司在2019年12月1日出具的《房屋交接通知》也能相互印证，医谷公司也未提供没有交付的反驳证据，故本院认定申安公司至少在2020年1月1日已交付西大楼。关于东大楼，申安公司认为全部在2019年4月20日交付，医谷公司则认为其中的765平方米由宝龙公司占有直到2019年12月底才交付。因申安公司与医谷公司在2019年9月5日还就东大楼老租户宝龙公司的搬迁与赔偿问题进行协商并约定搬迁时间，故申安公司认为在2019年4月20日交付的事实不成立。结合帝荣公司出具的《工作联系函》和“康复医院装修群”微信聊天群里的内容以及申安公司对房屋的交付事实负有举证责任的实际情况，本院对于东大楼的交付问题采纳医谷公司的自认意见，即765平方米在2019年12月31日交付，东大楼其余面积1235平方米在2019年4月20日交付。因《房屋租赁合同》部分无效、部分解除，故医谷公司应腾空并返还租赁物。关于恢复原状问题。其中被拆除的30平方米一层楼，因无产权证，申安公司也未举证证明取得过建设工程规划许可证和施工许可证，申安公司无权要求医谷公司重建。西大楼因未装修，不存在恢复原状的前提。东大楼，因《房屋租赁合同》约定了“在租赁期限内如医谷公司须对租赁物进行装修、改造（包括从申安公司水电管线上接装水电设施），……，装修、改造费用及返还租赁物前的复原费用全部由医谷公司承担”“如因医谷公司原因造成合同被提前终止履行，则医谷公司应当在合理期限内及时清空租赁物添置的财产”，故医谷公司负有恢复原状的义务。关于租金、占有使用费问题。《房屋租赁合同》有效部分的租赁物在合同解除前的租金，医谷公司应根据合同约定支付，合同解除后和无效部分的租赁物，医谷公司应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。医谷公司曾在2020年5月26日提出在2020年5月29日就本案租赁物进行交接，申安公司认为不妥当。本院认为，虽然医谷公司在租金支付方面存在违约，但申安公司也应采取适当措施防止损失扩大，在西大楼未进行装修的情况下，接收西大楼对申安公司的权利无明显影响，故西大楼的占有使用费应计算至2020年5月29日为止。至于东大楼，因已进行装修，在双方对是否需要恢复原状等后续问题存在争议的情况下，申安公司有理由拒绝交接。鉴于本案需由医谷公司腾空东大楼并恢复原状，故申安公司要求占有使用费计算至实际腾空之日止的请求合理。经计算，在不考虑免租期和新冠疫情的情况下，截至2020年5月29日的租金和占有使用费，医谷公司应支付1022087.67元[1235平方米×20元/月/平方米×12月÷365日×406日+765平方米×20元/月/平方米×12月÷365日×151日+6250平方米×20元/月/平方米×12月÷365日×150日]，扣除医谷公司在2019年4月1日支付的240000元租金和由搬迁赔偿费转化成的租金80000元，还需支付702087.67元。因各方在《房屋租赁合同》还约定了装修期，结合《承诺房租付款保证书》和《催款通知书》分析，该装修期应为通常意义上的免租期。考虑到合同约定的3个月装修期对应的租赁期限为20年，而本案合同在2020年3月29日解除，本院根据合同履行的期限酌情确定免租期为5日，对应的租金、占有使用费为27500元（8250平方米×20元/平方米÷30天×5天）。因双方合同履行期内爆发了新冠肺炎疫情，属于合同法所规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，医谷公司因疫情防控需要暂时无法使用租赁物（进行装修）的情形客观存在。考虑到疫情暴发时临近农历春节，装修行业大多已经放假，结合本地企业一般在农历正月十五左右返工的惯例及本地各行业复产复工的实际情况，本院酌情认定租赁物因新冠肺炎疫情原因无法使用的时间为1个月，相应的租金、占有使用费165000元（8250平方米×20元），基于公平原则，可由双方平等分担，即可减免租金、占有使用费82500元。扣除免租期和疫情期间款项，医谷公司需支付592087.67元。自2020年5月30日起至实际腾空之日止的占有使用费医谷公司应按每月40000元的标准支付（2000平方米×20元/平方米）。关于原租户搬迁费、搬迁期空置租费、公证费、保全保险费、律师费、滞纳金、违约金的问题。根据《海正大道350号西大楼原租户搬迁赔偿协议》的约定，若申安公司、医谷公司正常履约，申安公司自行承担500000元租金损失，若医谷公司违约，500000元租金损失由医谷公司承担，现医谷公司违约，申安公司有权要求其付款。而该协议明确约定申安公司、医谷公司各半承担原租户搬迁赔偿费940000元，申安公司要求医谷公司全额承担缺乏合同依据，医谷公司仅应承担二分之一计470000元。公证费，因申安公司出具的第一份《告知函》已由医谷公司签收，申安公司无需另行寄送第二份《告知函》，申安公司对第二份《告知函》的交邮过程进行公证缺乏必要性，为此产生的公证费不合理，不应由医谷公司承担。保全保险费，申安公司未提供证据证实费用的存在，应承担举证不能的法律后果。律师费，根据本案诉讼标的，申安公司支付的律师费数额未超出《浙江省律师服务收费标准》的限额，金额应为合理。根据《房屋租赁合同》约定，违约方应承担守约方为追索权利产生的一切费用，包括律师费，故申安公司关于律师费的诉讼请求合理。另外，从《承诺房租付款保证书》来看，医谷公司自愿在未按保证书付款时给付1260000元自2019年12月1日开始计算的滞纳金，故申安公司有权要求其给付，但滞纳金按日0.5%计算明显过高，根据滞纳金的性质，本院酌情认为合理的计付标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍。《房屋租赁合同》还约定了一方违反约定导致无法继续履行合同或解除合同的，违约方应当支付守约方本合同总租金的10%作为违约金，该违约金系因一方违约导致合同解除所需承担的违约责任，与前述的违约责任范围不重复。但关于合同无效部分，不存在支付违约金的前提，有效部分，医谷公司应予支付。因各方约定的违约金数额过高，本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否利于再行出租、医谷公司的过错程度等因素酌情确定合理的数额为相当于合法产权面积7657.06平方米四个月的租金，计612564.80元（参照每平方米20元计算）。关于水电费问题。双方无争议，申安公司的请求合理。关于苏元芳、苏顺钦是否需承担付款责任问题。《承诺房租付款保证书》约定了苏顺钦的私人房产抵押担保，苏元芳承担连带责任，但本案中未发现办理了抵押权登记，抵押担保也不能自动转化为保证担保，故苏顺钦不承担《承诺房租付款保证书》载明的担保责任，而苏元芳并未在该保证书上签名，同样不承担保证书载明的保证责任。尽管如此，《房屋租赁合同》约定了苏元芳的担保责任。因《房屋租赁合同》部分有效、部分无效，故作为从合同的担保合同亦部分有效、部分无效。本案中没有证据表明苏元芳对合同的无效负有过错，故苏元芳针对无效部分不承担担保责任，针对有效部分才需承担担保责任。从担保条款来看，各方约定“没有能力按时支付”时承担担保责任，这里强调的是履行期限的问题即是否能够按约定时间如期履行，不同于没有能力履行，故苏元芳需承担连带保证责任，担保范围为租金、违约金、水电费。其中，违约金金额明确，均属于担保范围。水电费金额较低，本案租赁物绝大多数面积拥有产权，难以区分究竟系有产权租赁物产生还是无产权租赁物产生，本院酌情确定全部属于担保范围。租金，西大楼可按5804.78平方米从2020年1月1日计算至2020年3月29日计339698.91元（5804.78平方米×20元/月/平方米×12月÷365日×89日），东大楼因非同时期整体交付，本院酌情按合法产权面积占总面积比例酌情确定数额计301393.87元[（1235平方米×20元/月/平方米×12月÷365日×345日+765平方米×20元/月/平方米×12月÷365日×90日）×1852.28平方米/2000平方米]。东西大楼租金合计641092.78元，扣除医谷公司在2019年4月1日支付的240000元“租金”、搬迁赔偿费转化成的“租金”80000元按东大楼合法产权面积占总面积比例（1852.28平方米/2000平方米）折算的金额296364.80元，再扣除免租期和疫情减免的租金、占有使用费110000元（27500元+82500元）按全部合法产权面积占总面积比例（7657.06平方米÷8250平方米）折算的租金102094.13元，苏元芳需承担担保责任的租金数额为242633.85元。另外，医谷公司已经交纳的租赁保证金300000元，申安公司同意在本案中直接扣减，不损害医谷公司利益，应属合理，为计算方便，本院酌情在原租户搬迁费中予以扣除。综上，本院对申安公司诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第五条、第六条、第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告浙江申安弱电科技有限公司、被告台州医谷康复医院有限公司、被告苏元芳于2019年3月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月29日解除（不包括无效部分）；二、被告台州医谷康复医院有限公司于本判决生效后十日内将东大楼恢复到毛坯状态、腾空案涉全部租赁物并将之返还给原告浙江申安弱电科技有限公司；三、被告台州医谷康复医院有限公司于本判决生效后十日内向原告浙江申安弱电科技有限公司支付截至2020年5月29日的租金、占有使用费592087.67元以及自2020年5月30日起至实际腾空租赁物之日止按每月40000元的标准计算的占有使用费；四、被告台州医谷康复医院有限公司于本判决生效后十日内向原告浙江申安弱电科技有限公司支付原租户搬迁费200000元（已扣除租赁保证金300000元）、搬迁期空置租费470000元、律师费240000元、违约金612564.80元，合计1522564.80元，并支付2019年12月1日至2020年4月17日期间以1260000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的滞纳金；五、被告台州医谷康复医院有限公司于本判决生效后十日内向原告浙江申安弱电科技有限公司支付水电费10560元；六、被告苏元芳对上述第三项中的租金242633.85元、第四项中的违约金612564.80元、第五项水电费10560元承担连带付款责任，被告苏元芳承担连带付款责任后有权向被告台州医谷康复医院有限公司追偿；七、驳回原告浙江申安弱电科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38076元（已减半，原告浙江申安弱电科技有限公司预交），由原告浙江申安弱电科技有限公司负担29274元，被告台州医谷康复医院有限公司负担5216元，被告台州医谷康复医院有限公司、苏元芳共同负担3586元；被告保全费5000元（原告浙江申安弱电科技有限公司预交），由原告浙江申安弱电科技有限公司负担3844元，被告台州医谷康复医院有限公司负担685元，被告台州医谷康复医院有限公司、苏元芳共同负担471元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  林 平二〇二〇年八月十七日代书记员  杨梦婕?*ArabicDash?-28-??*ArabicDash?-29-?