北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5536号上诉人（原审被告）：北京市城远市政工程有限责任公司，住所地北京市丰台区小屯路107号。法定代表人：王任，董事长。委托诉讼代理人：周红笑，北京市安衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，北京市安衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京城建集团有限责任公司物业管理分公司，住所地北京市海淀区北太平庄路18号城建大厦。法定代表人：杨军，总经理。委托诉讼代理人：谢日平，男，北京城建集团有限责任公司物业管理分公司员工。委托诉讼代理人：肖平，北京市帅和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京城建集团有限责任公司，住所地北京市海淀区北太平庄路18号。法定代表人：陈代华，董事长。委托诉讼代理人：祁子龙，男，北京城建集团有限责任公司员工。上诉人北京市城远市政工程有限责任公司（以下简称城远市政公司）因与被上诉人北京城建集团有限责任公司物业管理分公司（以下简称城建集团物业分公司）、北京城建集团有限责任公司（以下简称城建集团）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。城远市政公司上诉请求：撤销一判审判决，发回重审或依法驳回城建集团物业公司一审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由城建集团物业分公司、城建集团承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，混淆法律概念，裁判内容违反《人民法院民事裁判文书制作规范》的基本要求。1.一审判决未列明城建集团物业分公司变更诉讼请求的内容，导致一审判决内容与诉求完全不符，严重违反法律规定。2.城建集团物业分公司关于腾退非住宅部分（即公建部分）土地、房屋的诉求是一个不明确的诉讼请求，一审法院未予查明。3.城建集团物业分公司主张的“红色标注部分系城远市政公司承租的办公、生产及配套非住宅房屋（即公建部分房屋）”无证据予以佐证，属于虚假事实且恶意篡改法院主持现场勘验由双方确认的现场示意图，行为性质恶劣。4.我方有权确认北京市丰台区小屯路107号院（以下简称107号院）中哪些房屋是公建，哪些房屋是住宅，一审法院对于该部分事实的阐述和证据只字不提，致使本案基本事实不清。107号院内的房屋全部均是我方建造且一直处于我方占有、使用、管理的状态。城建集团撤销2016年城建集团向我方出具的授权书，我方不认可。5.一审判决未按照民事举证责任分配和证明标准，审查认定双方证据的证明力，对采信或不予采信的证据未说明理由，未归纳本案双方的争议焦点，判决内容严重缺乏事实和法律依据。二、一审判决对于本案租赁标的、租赁合同主体、租赁关系解除等基本事实认定不清，带有明显倾向性。1.城建集团物业分公司不是本案适格主体。2.北京城建二建设工程有限公司的委托书不能作为城建集团物业分公司成为本案一审适格原告的依据。涉案《房屋土地有偿使用协议书》条款内容是对107号院土地使用权租赁的约定，并非房屋租赁合同关系，一审法院将土地使用权租赁关系和房屋租赁关系两者加以混淆，混淆了租赁合同主体。城建集团物业分公司提交的2009年6月1日案外人城建二公司（即房屋所有人）出具的授权委托书，是事后伪造的。涉案的房屋土地使用费系由城建集团财务部直接划转，城建集团向我方结算支付的款项数额远远大于我方应缴纳的土地使用费数额，城建集团财务部有条件和能力直接划转我公司款项，作为房屋土地使用费，我方不存在拒不支付房屋土地使用费的情形。3.一审判决错误认定我方同意向城建集团物业分公司支付占有使用费。本案判决生效之前，我方占有使用107号院内均系履行《房屋土地有偿使用协议书》的行为，所产生的费用为协议书约定的房屋土地使用费用，而非占有使用费。4.一审判决对“被上诉人标注绿色房屋系职工宿舍，已在征收过程中进行安置，不在本案诉讼范围内”的认定与事实不符，且对涉案房屋土地征收情况及腾退条件进行实质、必要性审查，一审法院判决我方腾退涉案107号院内城建集团物业分公司所认为的非住宅（即公建）部分房屋，缺乏事实和法律依据。三、一审法院未对涉案土地房屋建造历史沿革变化加以考虑并进行审查，错误认定双方是不定期租赁合同关系，且在城建集团物业分公司对我方未予安置补偿的情况下，判决解除双方租赁合同关系、腾退房屋严重违反双方合同约定及国家强制性法律规定，致使我方及其职工无处安身、陷入绝境。依据《国有土地房屋征收与补偿条例》第27条规定和双方的协议约定，理应依法依约对我方进行征收补偿，在未完成补偿安置前，无权主张我公司腾退涉案107号院内的土地及房屋。综上，一审法院认定事实不清，证据明显不足，严重违反国家强制性法律规定，故应予以撤销、改判。城建集团物业分公司辩称，我方同意一审判决，不同意城远市政公司的上诉请求和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.一审判决第8页已经明确说明了我方放弃诉求的内容，一审法院并未违反《人民法院民事裁判文书制作规范》的基本要求。2.一审法院对于所有证据都进行了举证质证，不存在未举证情形。3.城远市政公司与城建集团物业分公司之间是租赁合同，城建集团物业分公司采取何种方式与城远市政公司无关。4.一审法院进行了现场勘验，要求各方对于107号院及诉讼主体的历史沿革进行详细阐述说明，为了更好的查清案件事实要求城远市政公司提供了相应材料，一审法院审理案件认真负责。5.城建集团物业分公司不存在篡改现场勘验确认的“建筑物分布示意图”的情形，因107号院房屋较多，为了清晰表述，则用红色和绿色进行说明。6.107号院内的土地和房屋产权明确，有土地证和房产证能证实。7.本案城建集团物业分公司是适格主体。8.一审庭审中城远市政公司认可占有使用费，只是认为费用应由城建公司支付，一审法院判定城远市政公司承担占有使用费是正确的。9.针对107号院内住宅房屋，北京市丰台区房屋行政征收事务中心对此已进行了说明。城建集团辩称，我方同意一审判决，不同意城远市政公司的上诉请求和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体答辩意见同城建集团物业分公司。城建集团物业分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除我公司与城远市政公司签订的《房屋土地有偿使用协议书》；2.判令城远市政公司立即腾退并归还107号院的土地及房屋给我公司；3.判令城远市政公司向我公司支付至2018年9月30日的占有使用费3115054.57元；4.诉讼费由城远市政公司承担。一审法院认定事实：1991年，北京市第二城市建设工程公司取得107号院房屋所有权证。2001年，城建集团取得107号院国有土地使用证。2009年6月1日，北京城建二建设工程有限公司为城建集团物业分公司出具授权委托书，委托城建集团物业分公司全权办理107号院内所有房屋的租赁事宜，包括但不限于租赁合同条款商谈、签署租赁合同、租金收取、收回房屋等相关事宜，委托期限自2009年6月1日至2020年5月31日。2009年6月8日，城建集团（甲方）、城远市政公司（乙方）、城建集团物业分公司（丙方），三方为清理集团内部拖欠款，签订《抵账协议书》，三方同意城建集团欠城远市政公司的工程款与城远市政公司欠城建集团物业分公司的房租进行抵账，上述款项抵扣后，城建集团欠城远市政公司的工程款余额为2366286.63元，该欠款用于抵扣以后年度房租。2009年12月30日，城建集团物业分公司（甲方）与城远市政公司（乙方）签订《房屋土地有偿使用协议书》，约定：根据集团房地产管理规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋、土地使用的有关事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。一、甲方将坐落在本市丰台区小屯路的107号院土地交给乙方使用。二、租赁用途：行政办公、仓储或生产基地。三、使用期限：自2010年1月1日起至2010年12月31日止。四、使用费用：根据集团房屋租赁管理办法，按集团对外租赁价格适当给予优惠，每年共计626439元。五、支付时间及方式：三个月为一个付款周期，每个付款周期的第一个月前5个工作日内将租金交足。逾期未付，将由集团财务部直接划转。六、甲方权利与义务：1、甲方系房屋土地的所有者，具有上述房屋土地的合法调配、交易、委托管理的权利与相应的义务。2、按时收取房屋土地使用费。3、在合同期内，如甲方对乙方现用房地另有安排，应提前6个月通知乙方。4、甲方依法交纳房屋和土地的产权税，并将完税证明交给乙方。七、乙方的权利与义务：1、按本协议现有用途使用，不得随意拆、改、建。如需要必须书面向甲方提出拟办事宜，征得甲方书面同意后方可办理，乙方对所使用房产依法进行的改造、装饰、装修以及审批费用由乙方自行承担。装修改造后相关图纸资料交集团档案室备案存档。租赁期满，房屋土地、改造新建部分及依附于房屋的装饰装修无偿、完好交还甲方。2、使用期间承担房地的管理和维修（包括房屋的大、中、小修）义务，因未尽职责而造成损坏和损失，由乙方负责修缮和赔偿。3、按规定的时间交纳因使用而发生的水、暖、电、物业管理等各项费用。4、按时向甲方交纳房地使用费。5、在合同期限内，如乙方需提前终止使用甲方的房屋土地，应提前二个月书面通知甲方，并且在退还时必须将其腾空。否则，甲方不予接受。八、免责条件：1、由不可抗力，使房屋遭受损坏或灭失，甲乙双方互不承担责任。2、因企业改制涉及到所使用项目，需终止协议，互不承担责任。租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。九、违约条款：1、乙方未按规定时间交付房地使用费的，视为违约；甲方将按本合同第五条的约定办理。2、如甲方违约，乙方可减免相应的使用费用。如乙方违约，甲方有权通过集团内部银行进行转账，收取相应的费用。十、其他约定事项：1、乙方在使用期间与第三方的权利义务关系均与甲方无关。2、租赁使用期间，消防、安全、治安、综合治理、门前三包、物业管理等由乙方按照国家法律、法规严格执行管理，出现任何问题与甲方无关，乙方自行承担责任。3、使用期满，合同自然顺延。4、若遇政府或甲方对乙方使用的项目进行统一开发、规划或使用，按北京市拆迁办法给予乙方进行补偿。5、乙方不得有私搭乱建、住户侵占房屋等不法行为。否则，乙方必须负责赔偿由此造成的一切损失，并恢复原状，发生的所有费用由乙方承担。6、乙方不得将所使用的房屋土地转租，如果转租或对外经营需与甲方协商并征得甲方书面同意，甲方按届时的市场价收取租金。十一、本协议一式四份，各持两份，自双方签字之日起生效。十二、未尽事宜，双方协商解决，并签订补充条款，补充条款与本协议具有同等法律效力。2012年6月26日，城建集团物业分公司与城远市政公司再次签订《房屋土地有偿使用协议书》，合同约定的条款除第三条使用期限3年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止以外，其他条款均与2009年12月30日双方签订的《房屋土地有偿使用协议书》无异。2017年12月13日，城建集团物业分公司向城远市政公司邮寄《限期搬离丰台区小屯路107号院的通知》，要求城远市政公司于接到该通知10日内做好交接工作，把场地清空，交还给城建集团物业分公司。城远市政公司于2017年12月14日收到该通知。2017年12月26日，城建集团物业分公司向城远市政公司邮寄律师函，要求城远市政公司于接到该通知10日内做好交接工作，把场地清空，交还给城建集团物业分公司。城远市政公司于2017年12月27日收到该律师函。城远市政公司至今未腾退107号院。另，城建集团物业分公司、城远市政公司均未提交双方签订《房屋土地有偿使用协议书》时对涉诉院落内房屋、场地交接情况的证据。现107号院在征收范围内，为丰台区小屯西路棚户区改造项目，北京市丰台区人民政府负责本项目中的房屋征收与补偿工作。城远市政公司认为双方签订的合同属于历史遗留问题，合同中已约定，使用期满，合同自然顺延，且按合同约定遇政府拆迁，应当给予其补偿，不同意腾退涉诉房屋、院落。审理中，城建集团物业分公司、城远市政公司、城建集团对城建集团物业分公司、城远市政公司分别提交的107号院内《北京市城远公司建筑物分布示意图》中的建筑物分布均无异议。城建集团物业分公司在该图中将其诉请腾退并归还的房屋用红色予以标注，将不要求腾退的107号院内1号至90号住户房屋及篮球馆北侧与70号至82号住户南侧之间的无编号房屋用绿色予以标注。城建集团物业分公司称标注为绿色的房屋为职工宿舍，已在征收过程中进行安置，不在本案诉讼范围内。城远市政公司对城建集团物业分公司标注为红色的房屋中注明的“配套附属房屋”不予认可。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，城建集团物业分公司与城远市政公司签订的《房屋土地有偿使用协议书》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书系合法有效。该协议书中载明“使用期满，合同自然顺延”的约定，应视为不定期租赁。城建集团物业分公司可以随时解除《房屋土地有偿使用协议书》，但应当在合理期限之前通知城远市政公司。城建集团物业分公司分别于2017年12月13日、2017年12月26日向城远市政公司邮寄限期搬离107号院通知和律师函，要求城远市政公司于接到该通知10日内做好交接工作，将场地清空，交还给城建集团物业分公司。城远市政公司已于2017年12月14日、2017年12月27日收到上述通知和律师函。现城建集团物业分公司要求解除与城远市政公司之间的《房屋土地有偿使用协议书》的诉讼请求，于法有据。《房屋土地有偿使用协议书》解除后，城远市政公司应将依《房屋土地有偿使用协议书》占用的107号院内的土地及房屋腾退给城建集团物业分公司。城远市政公司同意支付占有使用费3115054.57元，法院不持异议。故对城建集团物业分公司要求解除与城远市政公司之间的《房屋土地有偿使用协议书》、要求城远市政公司腾退并归还107号院的土地及房屋并支付占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院于2020年3月31日判决：一、解除北京城建集团有限责任公司物业管理分公司与北京市城远市政工程有限责任公司之间的《房屋土地有偿使用协议书》；二、北京市城远市政工程有限责任公司于判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区小屯路107号院内除1号至90号住户房屋及篮球馆北侧与70号至82号住户南侧之间的无编号房屋之外的土地及房屋腾空，交付北京城建集团有限责任公司物业管理分公司；三、北京市城远市政工程有限责任公司于判决生效之日起七日内向北京城建集团有限责任公司物业管理分公司支付二〇一八年九月三十日之前的占有使用费3115054.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本案审理过程中，城建集团物业分公司表示107号院内绿色部分为职工宿舍，目前还没有安置，以后肯定会安置，方案已经做出来了。一审法院经审理查明的其他事实与本院查明无异，本院依法予以确认。本院认为,依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。城建集团物业分公司与城远市政公司签订的《房屋土地有偿使用协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书系合法有效。协议书中约定“使用期满，合同自然顺延”属对租赁期限约定不明确，故双方形成不定期租赁关系。城远市政公司上诉称一审判决未考虑历史遗留问题，双方并非不定期租赁，但并未就其主张提交相应的证据予以证明，故本院不予采信，城远市政公司的此项上诉抗辩，缺乏事实依据，本院不予支持。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。城建集团物业分公司已分别于2017年12月13日及2017年12月27日向城远市政公司邮寄《限期搬离丰台区小屯路107号院的通知》及律师函，要求城远市政公司做好交接工作，把场地清空，交还涉案场地，城远市政公司亦收到上述通知及律师函，现城建集团物业分公司要求解除双方之间所签《房屋土地有偿使用协议书》，并要求城远市政公司腾退涉案场地，于法有据。一审判决解除双方所签《房屋土地有偿使用协议书》、城远市政公司腾退涉案土地及房屋，并无不当。关于占有使用费问题，在一审法院2019年8月7日的开庭笔录中，城远市政公司答辩表示“认可占有使用费，同意支付，我们认为可以划转，原告没有划转是原告的问题”。据此可知，城远市政公司同意支付2018年9月30日之前的占有使用费。一审法院判决城远市政公司支付2018年9月30日之前的占有使用费，亦无不当。城远市政公司不同意腾退107号院的其他上诉理由亦缺乏依据，本院难以采信。综上所述，城远市政公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31721元，由北京市城远市政工程有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年八月二十六日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申