辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执异605号异议人（被保全人）：大连圣岛房地产开发有限公司，住所地大连市高新技术产业园区凌水街道河口村。法定代表人：秦安昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王景巍，男，1974年2月10日生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：劳星星，辽宁君连律师事务所律师。申请保全人:大连物华世纪商贸有限公司，住所地大连市沙河口区西安路66号1419室。法定代表人：骆冠廷，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘瑞森，男，1987年9月12日生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：于千平，辽宁长风律师事务所律师。本院审理原告大连物华世纪商贸有限公司（以下简称物华公司）与被告大连圣岛房地产开发有限公司（以下简称圣岛公司）、秦安昌、沙云霞民间借贷纠纷一案中，圣岛公司对本院诉讼财产保全行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年3月12日作出（2020）辽02执异36号执行裁定，裁定：驳回圣岛公司的异议请求。圣岛公司不服该裁定，向上级法院申请复议。辽宁省高级人民法院于2020年7月24日作出（2020）辽执复282号执行裁定，裁定：撤销本院（2020）辽02执异36号执行裁定，发回本院重新审查。本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。圣岛公司述称，请求解除对圣岛旅游度假区B区C组团项目国有土地使用权的查封措施，变更为对相应在建工程的查封。事实及理由：贵院查封异议人圣岛旅游度假区B区C组团项目全部国有土地使用权，属于严重超标的查封。贵院(2019)辽02民初269号民事裁定书冻结异议人银行存款为2.99亿元或查封其他等值财产，而现贵院查封的异议人B区C组团土地属于在建工程，土地面积111489.7平方米，据鉴明房估字(2018)第131号《房地产估价报告》，该项目的总建筑面积为202464.09㎡，分为15栋住宅、9栋公建及地下室，截至2019年4月该项目在建工程评估价值230894.96万元，项目完工后可售价值303588.2万元，住宅市场价格评估为20000元/㎡。变更查封措施有助于案件的解决，保护各方合法权益，故请求综合考虑本案实际情况依法支持申请人的请求。物华公司辩称，不同意异议人的请求。本院查明，物华公司与圣岛公司、秦安昌、沙云霞民间借贷纠纷一案，物华公司于2019年3月18日向本院申请财产保全，请求查封圣岛公司、秦安昌、沙云霞名下2.99亿元的银行存款或查封其他等值财产。本院于2019年3月18日作出（2019）辽02民初269号民事裁定书，裁定：查封秦安昌、圣岛公司、沙云霞2.99亿元的银行账户或其他等值财产。上述民事裁定作出后，本院于2019年3月19日在大连市国土资源和房屋局高新园区分局轮候查封了圣岛公司名下位于大连市甘井子区凌水街道小平岛村的一处土地使用权（以下简称案涉土地），土地证号为：甘国用（2004）字第04134号，面积为111489.7平方米，查封期限三年，自2019年3月19日至2022年3月18日止。另查，原告大连明义商贸有限公司诉被告圣岛公司一案，案号为（2019）辽02民初151号，本院于2019年1月29日作出（2019）辽02财保2号民事裁定书，裁定：冻结圣岛公司银行存款125560842.13元或查封其他等值财产。本院于2019年1月31日在大连市国土资源和房屋局高新园区分局首先查封了案涉土地，查封期限三年，自2019年1月31日至2022年1月30日止。2019年9月24日，本院作出（2019）辽02民初151号之二民事裁定书，裁定：解除对圣岛公司名下案涉土地的查封。现（2019）辽02民初269号案件对案涉土地的查封为首先查封。再查，圣岛公司提交大连鉴明房地产土地评估有限公司出具的鉴明房估字（2019）第25号房地产评估报告1份，载明：“楼号为01至15的住宅总建筑面积合计124392.97平方米；G01至G09公建总建筑面积合计33365平方米；车库总建筑面积合计44706.12平方米。总计建筑面积为202464.09平方米。按照住宅及公建的建筑面积157307.97平方米计算，在建工程市场价值为230894.96万元，开发完成后可售价值为304229.30万元。”等内容，拟证明案涉土地及在建工程价值远超过本案诉讼的2.99亿元。同时，圣岛公司还向本院提交《关于本案查封土地及地上在建工程的情况说明》1份，载明：“圣岛公司可销售房屋信息已在房产局信息系统中建档，从手续准备及工程进度均符合预售许可证的办理要求，但因法院查封目前暂停预售许可证的办理。圣岛公司与锦州银行大连分行于2017年4月27日签订《固定资产借款合同》、《抵押合同》，将包含圣岛公司权属B区C组团项目的土地面积111489.7平方米，甘国用（2004）字第04134号办理了土地抵押登记手续，为借款合同中的78016万元提供抵押担保，以及与项目施工的总承包方大连中圣建筑工程有限公司沟通，法院以在建工程查封替代土地整体查封同时，中圣公司可出具书面声明放弃本案在建工程诉讼保全范围内工程款优先受偿权。”等内容。在本案审查过程中，圣岛公司向本院书面申请，请求法院到大连市不动产登记中心高新园区分中心核实位于小平岛“B区C组团项目”【甘国用（2004）字第04134号】地上在建工程是否可分别查封等相关事宜。经本院调查了解，该中心答复称：案涉查封土地上确有在建工程（15栋住宅、9栋公建，具体以规划图批复为准）。当地上有建筑物后，土地再没有单独的价值，案涉土地的价值体现在未来地上建筑物业主所有权中，土地为所有业主共同使用。现在案涉土地和在建工程具备分割登记的条件，行业主管部门可以在实际操作阶段研究具体手续的办理。本院认为，本案争议的焦点问题为本院在执行保全裁定过程中，对保全财产的查封是否属于超标的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”按照该规定，法院判断保全措施是否明显属于超标的查封，应当在诉讼保全标的额的基础上，通过对查封财产价值评估或者参考市场价值以及被查封财产上是否存在担保物权、其他优先权等因素综合判断，同时结合查封标的是否具备可分割条件。本案中，申请保全人的申请保全金额为2.99亿元，本院在保全裁定的执行过程中查封了圣岛公司名下的甘国用（2004）字第04134号、面积为111489.7平方米的国有土地使用权，因该土地上相关在建工程基本处于完工阶段，结合大连鉴明房地产土地评估有限公司出具的鉴明房估字（2019）第25号房地产评估报告以规划的住宅、公建的建筑面积157307.97平方米计算，其在建工程市场价值为230894.96万元，且经本院征询相关行业主管部门意见，案涉土地、在建工程具备可分割登记条件。同时考虑案涉土地上已设定抵押权的银行贷款、工程款优先权等可以核减因素，现本院在保全裁定的执行中对圣岛公司名下的甘国用（2004）字第04134号、面积为111489.7平方米土地的查封亦属超标的查封。尽管圣岛公司认为本院超标的保全，但其未能提供充分证据证明其尚欠的设定物权担保的银行贷款本息余额及具有优先权的工程款金额，扣除后余额是否足以履行申请保全人的保全金额。因此，综合本案情况，鉴于本院保全查封案涉土地时已存在地上建筑物，结合2019年评估报告中对该土地上在建工程市场价值的评定，且考虑房地产价格的波动因素等，本院认为可以解除部分已保全查封的案涉土地，即变更为对圣岛公司的小平岛圣岛旅游度假区B区C组团项目中住宅楼号为1号至10号的共计10栋在建工程及对应土地予以查封为宜，圣岛公司的部分异议成立。至于物华公司反驳称不同意异议人请求的事由，缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项之规定，裁定如下：变更本院（2019）辽02民初269号民事裁定执行中查封为：对大连圣岛房地产开发有限公司在甘国用（2004）字第04134号土地上开发建设的小平岛圣岛旅游度假区B区C组团项目中住宅楼号为1号至10号的共计10栋在建工程及对应土地予以查封（楼号以评估报告为准）。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长  李奎哲审判员  唐利群审判员  景梦婵二〇二〇年八月二十五日书记员  李玉萱