湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1123民初1528号原告：徐孟莲，女，1973年11月16日出生，汉族，个体工商户，住罗田县。委托诉讼代理人：张良，湖北神宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：徐国云，男，1967年6月24日出生，汉族，湖北恒新置业有限公司经理，住罗田县。委托诉讼代理人：潘新国，湖北楚邦律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告徐孟莲诉被告徐国云合同纠纷一案,本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐孟莲及其委托代理人张良，被告徐国云及其委托代理人潘新国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐孟莲向本院提出诉讼请求：1.请求被告徐国云立即向原告徐孟莲偿还借款本金400000元，并自2020年1月1日起按年息20%向原告徐孟莲支付利息至还清之日止；2.判令被告徐国云向原告徐孟莲一次性支付房屋剩余银行按揭贷款298697.21元及利息；3判令被告徐国云协助原告徐孟莲办理房产证；4.本案的诉讼费由被告徐国云承担。事实和理由：2014年元月份被告徐国云因投资恒星城房地产开发项目资金周转困难，向原告徐孟莲借款40万元，借款期限4年，利息约定被告徐国云给一套恒星城新建的商品房给原告徐孟莲，楼层房号为1-11201，面积135.19平方米，该商品房首付款及按揭由被告徐国云承担。4年期满后，被告徐国云只需向原告徐孟莲偿还本金40万元，不再付利息。原告徐孟莲依照约定向被告徐国云出借了40万元，被告徐国云向原告徐孟莲出具了借条一张，被告徐国云于2015年5月26日向原告徐孟莲出具书面承诺一份，被告徐国云也按照约定向原告徐孟莲交付了恒星城1-2-1201号商品房，首付款及按揭也是由被告徐国云支付，2018年元月份约定的4年借款已到期，被告徐国云由于无法还款，找到原告徐孟莲要求延期两年偿还该借款，后原告徐孟莲同意，被告徐国云重新向原告徐孟莲出具40万元的借条一份，约定还款期限为2019年12月31日。现借款期限已过，被告徐国云自2020年1月份银行按揭贷款也没有向原告徐孟莲支付，借款40万元本金也没有向原告徐孟莲偿还，依照双方的约定银行按揭贷款应当由被告徐国云偿还，但被告徐国云自2020年1月份开始没有偿还按揭，剩余银行按揭贷款本金298697.21元，该按揭款依照约定由被告徐国云负责偿还。现为维护原告徐孟莲合法权益，依据我国相关法律规定特具向贵院提起诉讼，望依法支持原告徐孟莲诉讼请求。被告徐国云辩称，原告徐孟莲所述与事实不符，应当扣减被告代为支付的购房首付款，偿还的银行按揭贷款；城市广场楼顶房屋建造成本10万元，以及状元楼购房款拖欠的3万元，按照结算后的金额予以支付。理由：被告徐国云于2014年1月5日向原告徐孟莲借现金20万元，于2014年4月1日借现金20万元共计40万元均出具了借条。其中2014年1月5日20万元一笔注明利息按社会一般商息计息。1.2015年12月17日，被告徐国云为原告徐孟莲在被告徐国云开发的恒星城购买房号为1-11-1202住房一套，总价款为496400元，由被告徐国云找王总优惠2800元，首付153600元由被告徐国云支付（其中支付现金50000元，另向公司出欠据103600元再与公司结帐时抵扣）。按揭贷款340000元从2016年6月23日起到2019年12月31日由被告徐国云偿还，每月偿还2200元，共计92400元。2.被告徐国云联系徐应清在恒星城住房的楼顶加盖一层住房，工程建设成本10万元，该款原告徐孟莲至今未与被告徐国云结算。3.原告徐孟莲出面在被告建成的状元楼帮其妹妹徐孟娟购买住房一套，下欠3万元购房款，由原告徐孟莲出具了欠据，该款至今没有支付给被告徐国云。另：1.原、被告之间的借款，被告徐国云原先与原告徐孟莲有经济往来，原告徐孟莲承诺“梦恋”内衣店给30%的股份被告徐国云，每年预计支付给被告徐国云利润20万元左右，后来原告徐孟莲并没有支付。鉴于此情况被告徐国云虽然承诺给恒星城一套房屋给她，但该房屋是公司财产，不是被告徐国云个人财产，后来她与公司结算手续就不应由被告徐国云帮其完善，该套房屋属于被告徐国云夫妻共同财产，被告徐国云个人没有处置权，需经被告徐国云老婆同意，而该套房屋被告徐国云老婆没有在承诺书中签字，由于此事导致被告徐国云家庭不和，后来被告徐国云做工作说原、被告结算后下差的借款再付给原告徐孟莲；2.2018年原、被告另外签订协议书，上面写明：房屋首付款被告徐国云支付，减去借款，下欠的借款被告徐国云支付利息，房款按揭折抵借款利息。综上所述,原告徐孟莲应当将上述款项与被告徐国云进行结算并扣减，下差部分被告徐国云同意支付给原告徐孟莲。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告徐孟莲向本院提交的证据二是借条和承诺书各一份。被告徐国云对该证据中借条真实性无异议，对关联性和证明对象均有异议，该40万元借款系2014年1月5日借款20万元、2014年4月1日借款20万元共计40万元。其中2014年1月5日20万元的一笔注明利息按社会一般商息计息，2018年1月6日重新换了借条，但被告徐国云支付的其他款项未进行结算，应在该条据中扣除。对该证据中的承诺书真实性无异议，对证明对象及关联性有异议，该承诺书属附条件的，且该承诺书没有履行，在出具承诺书期间原、被告有多项合作经营关系，该承诺书在重新出具欠条后作废，且该承诺书内容侵犯了相关财产共有人（即被告徐国云配偶）的利益。本院认为，原、被告对该证据的真实性均无异议，且该证据客观真实，本院依法对该证据予以采信；原告徐孟莲向本院提交的证据三是徐孟莲的罗田县农村商业银行三里桥支行银行流水交易记录一份。被告徐国云对该证据真实性无异议，对其证明目的中的被告徐国云自2020年1月份之后银行按揭贷款就没有支付无异议，对证明目的中的恒星城房号为1-2-1201房屋的每月应向银行偿还的按揭贷款金额为2217.25元以及截止到2020年1月份剩余银行按揭贷款本金为298697.21元有异议，理由是，按揭贷款的余额该交易记录中是看不出来的，每月应当偿还利息多少也看不出来。本院认为，原、被告对该证据的真实性均无异议，且该证据客观真实，本院依法对该证据予以采信；原告徐孟莲向本院提交的证据四是房地产估价报告书一份。被告徐国云对该证据真实性、关联性及证明目的均有异议，首先，原告徐孟莲的住房（恒星城1-2-1202）上建造的40余平方米的房屋不是评估报告中评估的房屋，评估报告中记载的为恒星城3栋11单元楼顶的构筑物，而该建筑物非被告徐国云代为建造的，对该评估结果持有异议。原告徐孟莲向本院提交的证据五是农业银行转账凭证两张。被告徐国云对该证据持有异议，原、被告因借款合同纠纷向罗田县人民法院提起诉讼，该案已经作出生效判决，同时被告徐国云作为原告身份以合伙纠纷起诉徐孟莲也已作出生效判决，在上述案件中徐孟莲从未提及该两笔转账的事情，因双方存在长期的经济往来且有相互汇款的事实，该两万元不能作为原告徐孟莲支付被告徐国云建造附建房屋款的依据，且被告徐国云与原告徐孟莲多次合作，款项往来多达上百万，资金往来不计其数，其中2万、5万、10万、20万的很多，故说明不了该2万元是原告徐孟莲支付被告徐国云帮其在楼顶加盖房屋的款项，自始至终被告徐国云帮原告徐孟莲在楼顶加盖房屋原告徐孟莲一分钱没有给被告徐国云，双方没有履行结算手续。本院认为，原告徐孟莲向本院提交的证据四、五均与本案无关联性，在本案中对该两份证据不作是否采信的认定；原告徐孟莲向本院提交的证据六是原告徐孟莲及其丈夫刘卫平与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订的住房按揭借款合同一份。被告徐国云对该证据真实性无异议，对关联性和证明对象均有异议，该证据与本案无关，2015年5月26日作出的书面承诺已被2018年1月6日出具的其他协议进行变更，该承诺书为无效的，承诺书中内容违背法律规定，1.“本人2014元月份借徐孟莲40万元”该内容不真实，该实际借款时间为2014年1月5日借款20万元、2014年4月1日借20万元，承诺书中表述2014年元月份借款40万元不正确。2.“利息本人承诺给一套恒星城房屋作利息款项，楼层房号为1-1-1201，面积135.19平方米，该房屋首付及按揭由徐国云承担，四年期满后徐国云只偿还本金40万元整，不再付利息”该部分承诺属无效的，首先该承诺书出具的时间为2015年5月26日，2015年12月17日徐国云即代为支付了首付款153600元，该款应当从借款之日到首付款支付之日止减扣40万元的本金及利息，余额再进行计息，在办理按揭贷款之后，徐国云每月都代为支付了按揭贷款2200元，该款应减扣借款利息。3.该房屋属恒星城公司财产，并非被告徐国云个人财产，无权承诺处置，且该内容侵犯了夫妻财产权益，故该承诺无效。本院认为，原、被告对该证据的真实性均无异议，且该证据客观真实，本院依法对该证据予以采信；原告徐孟莲向本院提交的证据七是湖北农信短信截图一份。被告徐国云对该证据真实性、关联性及证明对象均有异议，按揭贷款的借款人为原告徐孟莲及其丈夫，应由他们自行偿还，与本案无关联性。本院认为，原告徐孟莲提交该证据仅是一张复印件，没有按照电子数据作为证据使用的相关规定提供其他证据佐证，故本院依法对该证据不予采信。原告徐孟莲向本院提交的证据八是被告徐国云于2014年1月5日向原告徐孟莲出具原始借条复印件一份。被告徐国云对该证据真实性没有异议，对证明对象有异议，该借条明确记载“利息按社会一般商息计息”，在2018年1月6日换条子以后，该借条原件已归还给被告徐国云，该真实内容应为“利息按社会一般商业利息计息”，根据被告徐国云即将提交的其他书面材料能印证他的书写习惯，“商”书写后很容易看成是“高”引起误导；本院认为，原、被告对该证据的真实性均无异议，且该证据客观真实，本院依法对该证据予以采信；原告徐孟莲向本院提交的证据九是原告徐孟莲及其丈夫刘卫平于2011年11月11日在湖北大别山置业有限公司购房发票一份。被告徐国云对该证据关联性有异议，认为与本案无关不予质证。本院认为，原告徐孟莲提交该证据与本案无关联性，在本案中对该证据不作是否采信的认定；被告徐国云向本院提交的证据一是2014年1月5日及2014年4月1日分别出具的借条两份。原告徐孟莲对该证据真实性无异议，原告徐孟莲认为恰好能够证明原告徐孟莲的主张，其中2014年1月5日的借条有修改，原借条是“按社会一般最高息计息”改成“按社会一般商业息计息”。本院认为，被告徐国云提交该证据与原告徐孟莲提交证据八是同一证据，原、被告对该证据的真实性均无异议，双方争议的是借条中约定“利息按社会一般高息计息”，还是“利息按社会一般商息计息”。该证据字面客观反映出是“利息按社会一般高息计息”，根据借条中书写文字来推理原、被告约定利息计算方式，符合法律规定。故本院依法对该证据约定“利息按社会一般高息计息”予以采信；被告徐国云向本院提交的证据二是法院裁定书、房产公司证明、原告徐孟莲2018年3月21日出具3万元欠条。原告徐孟莲对该证据有异议，认为该证据与本案无关联性，被告徐国云已就该3万元向法院另案主张权利。本院认为，被告徐国云提交该证据是原告徐孟莲的妹妹徐孟娟购买状元楼房屋所欠购房款，与本案无关联性，在本案中对该证据不作是否采信的认定；被告徐国云向本院提交的证据三是被告徐国云向恒新置业公司出具的申请书、建房施工合同、照片、徐应清出具的10万元收条。原告徐孟莲对该证据中申请书真实性无异议，对建房施工合同及收条真实性有异议，建造成本应当以原告徐孟莲提供的鉴定结论为准，对照片有异议，其中阳光房是原告徐孟莲自行装修建造的。本院认为，被告徐国云提交该证据与本案民间借贷纠纷无关联性，在本案中对该证据不作是否采信的认定；被告徐国云向本院提交的证据四是恒新公司项目部证明、徐国云向恒新公司出具的103600欠条以及被告徐国云向本院提交的证据五是农商行交易明细。原告徐孟莲对该两份证据证明被告徐国云支付了首付款和支付了42个月按揭贷款的事实没有异议，对其所说应当抵扣借款有异议，当时被告徐国云承诺40万元的借款利息由被告徐国云向原告徐孟莲给付一套恒星城的房屋作为抵扣利息款项，约定首付款及按揭款均由被告徐国云承担，恰恰证明了被告徐国云已履行了部分承诺和约定。本院认为，原、被告对该证据的真实性均无异议，且该证据客观真实，本院依法对该证据予以采信；被告徐国云向本院提交的证据六是湖北省农村信用社（商业银行、合作银行）进账单，2020年5月19日记录。被告徐国云向本院提交的证据七是饮食业定额发票汇总封笺2张。原告徐孟莲对被告徐国云提交证据六、七的三性均有异议，理由是即使进账单是真实的，进账单上“商”和借条上的“高”是有明显区别的，肉眼即可分辨，即使高和商像，但并不能证明被告在2014年1月5日向原告出具的借条上就是“商”，而且没有“商息”这一说法，其次如果当时写的是“商息”，在2020年7月17日开庭时被告就没有必要将借据进行涂改，幸好我们当时保留了原始借条照片，能够充分予以证明被告所提交的借据作了涂改，添加了“业”，明显系伪证。本院认为，被告徐国云向本院提交的证据六、七与本案无关联性，在本案中对该证据不作是否采信的认定。根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月5日，被告徐国云向原告徐孟莲借款20万元，被告徐国云向原告徐孟莲出具借条一张，内容为借到徐孟莲现金贰拾万元整。利息按社会一般高息计息。2014年4月1日，被告徐国云向原告徐孟莲借款20万元，被告徐国云向原告徐孟莲出具借条一张，内容为借到徐孟莲现金贰拾万元整。2015年5月26日，原告徐孟莲向被告徐国云催收上述两笔借款本息，被告徐国云向原告徐孟莲出具承诺书一份，内容为本人2014年元月借徐孟莲现金肆拾万元整，期限四年。利息本人承诺，给一套恒星城新建商品房作付利息之款项，楼层房号为1-11-1201，面积135.19平方米。该商品房首付款及按揭由徐国云承担。四年期满后，徐国云只偿还本金40万元，不再另行付息。2015年12月2日，原告徐孟莲及其丈夫刘卫平与湖北恒新置业有限公司签订了商品房买卖合同（预售），购买了湖北恒新置业有限公司恒星城房号为1-11-1201商品房，合同约定房价为494600元，首付款为156400元，其余部分办理银行按揭贷款。2015年12月19日，被告徐国云替原告徐孟莲交清了首付款为156400元（其中2015年12月17日被告徐国云向湖北恒新置业有限公司交现金50000元，2015年12月19日被告徐国云向湖北恒新置业有限公司出具欠条103600元，此款在以后公司与被告徐国云结账时抵欠被告徐国云款项）。2016年3月14日，原告徐孟莲及其丈夫刘卫平与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订了住房（商业用房）按揭借款合同。该合同约定借款期限240个月，年利率为4.9％。自此被告徐国云按该按揭借款合同约定替原告徐孟莲每月偿还按揭借款本息2200元。2018年1月6日，原告徐孟莲找被告徐国云催讨借款本息，原、被告就偿还借款本息协商达成一致意见，原告徐孟莲将被告徐国云于2014年1月5日和2014年4月1日两次向原告徐孟莲出具的借条退给被告徐国云，被告徐国云重新出具400000元借条给原告徐孟莲。该借条内容为：借到徐孟莲现金肆拾万元整，到2019年12月30日还清。自2018年1月6日被告徐国云仍按按揭借款合同约定替原告徐孟莲每月偿还按揭借款本息2200元至2019年12月30日，此后，被告徐国云没有替原告徐孟莲每月偿还按揭借款本息2200元，故引起纠纷。本院认为，被告徐国云于2014年1月5日和2014年4月1日两次向原告徐孟莲出具的借条均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务、主张合同权利。原告徐孟莲按约定向被告徐国云支付现金共计400000元。有被告徐国云出具的借据予以证实，且原、被告均表示对该借款事实没有异议，故被告徐国云应按约定向原告徐孟莲偿还借款及利息。原、被告在借据中约定的借款利息按社会一般高息计息，没有约定社会一般高息具体数目。2015年5月26日原告徐孟莲向被告徐国云催讨借款本息时，被告徐国云承诺给一套恒星城新建商品房作付利息之款项，楼层房号为1-11-1201，面积135.19平方米。该商品房首付款及按揭由其承担。四年期满后，只偿还本金40万元，不再另行付息。因其承诺的房号为1-11-1201商品房已于2015年12月2日由其权利人湖北恒新置业有限公司预售给原告徐孟莲及其丈夫刘卫平，被告徐国云也不是约定房屋权利人，导致被告徐国云不能履行承诺。被告徐国云承诺的房号为1-11-1201商品房价值为496400元，远远超过国家规定利率计算的利息，根据《合同法》和相关法律规定出借方也不能提前收取未到期的贷款利息。故被告徐国云承诺中有部分违反国家法律的强制性规定。现被告徐国云承诺房屋已销售，导致被告徐国云不能履行给房屋的承诺。但被告徐国云实际按照承诺中的另一种方法即以支付该商品房首付款及按揭履行了承诺。根据法释（2020）6号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条出借人请求借款人按照合同约定的利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。原、被告合同成立是2014年和2015年应按当时实际情况确定，根据法释（2015）18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定借贷双方约定利率未超过年利率24%，出借人请求按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。原、被告之间借款利息按社会一般高息计息，没有具体利率标准，只要其利率不超过年利率24%均为合法。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。被告徐国云于2015年12月19日按约定支付了该商品房首付款156400元。故该款应先抵充被告徐国云向原告徐孟莲借款之日起计算至此日利息。且被告徐国云在承诺书已写明该商品房首付款156400元是支付利息。按法释（2015）18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定不得超过的年利率24%，按年利率24%计算借款至此日利息为176087.67元（一笔200000元从2014年1月5日至2015年12月19日利息93895.89元即200000元×24%÷365天×714天，另一笔200000元从2014年4月1日至2015年12月19日利息82191.78元即200000元×24%÷365天×625天）。被告徐国云支付该笔借款利息156400元计算所依据利率没有超过法释（2015）18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》所规定的利率，其行为没有违反法律规定。被告徐国云按承诺书的约定每月支付按揭贷款本息2200元抵付利息，同理由其也没有超过法释（2015）18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的利率。该承诺书是原告徐孟莲向本院提交，其拟证明该承诺书合法。故被告徐国云所作出的承诺是原、被告一致的真实意思表示，除了被告徐国云承诺给房屋一套作支付利息中有部分超过法律规定的外，其他内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方实际也是按该承诺书合法有效部分履行义务。2018年1月6日，原告徐孟莲与被告徐国云通过协商，被告徐国云将原借条收回，重新向原告徐孟莲出具借条，原、被告该行为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按新的意思表示即2018年1月6日被告徐国云出具的借条履行义务。虽该借条没有约定支付利息，但事后被告徐国云仍每月替原告徐孟莲偿还银行按揭贷款2200元至2019年12月30日，原告徐孟莲对该行为也实际接受，并未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采取书面形式但一方已实际履行主要义务，对方接受的，该合同成立。虽原、被告未采取书面形式在订立合同中约定利息支付办法。但由此推定双方合同约定了被告徐国云替原告徐孟莲偿还银行每月到期按揭贷款2200元作为被告徐国云支付该笔借款的利息。被告徐国云于2014年1月5日和2014年4月1日两次向原告徐孟莲出具的借条已退给被告徐国云，被告徐国云重新出具400000元给原告徐孟莲。原、被告该行为是原、被告通过对前期借款进行结算后，债权、债务关系明确，被告徐国云重新出具债权凭证。证明被告徐国云于2014年1月5日和2014年4月1日两次借款本息已结清，2018年1月6日被告徐国云向原告徐孟莲借款400000元的事实。故本院依法对原告徐孟莲要求被告徐国云偿还借款400000元，并自2020年1月1日起至还清之日止按月利率为5.5‰（2200元÷400000元）支付利息的诉讼请求，依法予以支持。原告徐孟莲在审理过程中，向本院申请撤回要求被告徐国云协助原告徐孟莲办理房产证的诉讼请求，本院认为其申请符合法律规定，依法予以准予。原告徐孟莲其他诉讼请求，没有事实根据、法律依据和合同约定，依法予以驳回。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百一十一条，法释（2020）6号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第二款第（二）项、第三十二条，法释（2015）18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：一、限徐国云在本判决生效后十日内向徐孟莲偿还借款本金400000元，并自2020年1月1日起至还清之日止按月利率5.5‰支付利息；二、驳回徐孟莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10787元，由徐孟莲负担3487元，由徐国云负担7300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  金友玲审 判 员  龚秋梅人民陪审员  夏 斌二〇二〇年八月二十六日法官助理彭萍书记员邓莹