黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑01民终194号 上诉人（原审原告、反诉被告）：闫欣，女，1972年1月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈风雷，男，1968年4月5日出生，汉族，哈尔滨君信担保公司董事，住哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：徐勇，哈尔滨南岗区法正法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：裴玉秋，女，1973年10月1日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：刘健，黑龙江尊成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈宗君，男，1970年4月27日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：刘健，黑龙江尊成律师事务所律师。 上诉人闫欣、陈风雷因与上诉人裴玉秋、被上诉人陈宗君房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。 闫欣、陈风雷上诉请求：1.撤销一审判决第三项及第二项中关于闫欣返还裴玉秋购房定金3万元部分；2.裴玉秋给付占有使用房屋期间（2015年11月16日至2020年8月10日）的费用损失，每年按18,000元计算。事实和理由：1.闫欣在签订案涉房屋买卖合同后不久，发现案涉房屋被查封，便及时告知裴玉秋，仍希望待查封解除后继续履行合同，且案涉房屋所有权仍归属于闫欣，裴玉秋并未向闫欣支付购房款，仅交付3万元定金。2.裴玉秋在案涉房屋买卖合同签订后一直占有使用至今约4年有余，导致案涉房屋无法出租，给闫欣造成一定经济损失，裴玉秋应当对该经济损失承担过错责任。3.一审判决未支持闫欣请求裴玉秋支付使用费缺乏法律依据。4.一审法院存在错列诉讼主体问题。 裴玉秋、陈宗君辩称，一审法院判决承担给付责任都是案涉房屋买卖合同的出卖人和买受人，在诉讼主体上是没有问题的。闫欣上诉请求是要求裴玉秋履行合同，一审法院判决给付返还定金和驳回其他诉讼请求正确。一审法院在审理过程中遗漏了包烧费问题。 裴玉秋上诉请求：撤销一审判决第二项，判令闫欣双倍返还裴玉秋定金6万元及包烧费9213.2元。事实和理由：一审法院认定事实错误，闫欣隐瞒案涉房屋存在查封导致案涉房屋买卖合同无法履行，构成根本违约，应当适用定金罚则，给付裴玉秋双倍定金6万元。裴玉秋无义务为案涉房屋缴纳4年包烧费，一审法院对此未作审理，应当判决闫欣返还裴玉秋缴纳的4年包烧费共计9213.2元。 闫欣、陈风雷辩称，双方在签订协议后，裴玉秋应在2015年年底前办理银行抵押贷款，并支付闫欣首付款，尾款在交易递件时全部给付闫欣。而裴玉秋未在合理时间内办理相应贷款，也未给付闫欣相应房款，已经构成实质违约。之后双方已明知该房屋涉及另案被查封，已经不能履行更名过户手续，双方应当对该协议进行解除。裴玉秋明知该房屋不能交易，而要求继续履行，实为继续占有使用该房屋，已经对闫欣的房屋所有权造成侵害。根据相关法律规定，闫欣主张裴玉秋支付占有使用期间的相关费用损失，符合相关法律规定。 陈宗君辩称，双方签订合同以后没有履行合同是闫欣导致的，闫欣和陈风雷直到2019年才告知裴玉秋、陈宗君案涉房屋无法更名过户。裴玉秋是全款买房，不存在贷款问题，闫欣一直让裴玉秋等待解封消息，一审已经查清此事实。占用案涉房屋是因为购买房屋而正常进入的，不能履行合同是闫欣和陈风雷造成的，且闫欣和陈风雷一直拖到2019年5月份才告知，所以责任不在于裴玉秋，而在于闫欣和陈风雷。 闫欣、陈风雷向一审法院起诉请求：1.解除闫欣、陈风雷与裴玉秋、陈宗君2015年11月16日签订的卖、兑房协议书；2.裴玉秋返还闫欣所有的房屋；3.将使用费7万元减掉定金3万元和包烧费的数额后请求裴玉秋返还闫欣3万元。 裴玉秋向一审法院反诉请求：闫欣、陈风雷履行2015年11月16日签订的卖房协议并协助裴玉秋进行房屋更名。 一审法院认定事实：闫欣与陈风雷系堂兄妹关系，裴玉秋与陈宗君系朋友关系。2015年11月16日，闫欣委托陈风雷，裴玉秋委托陈宗君签订了卖、兑房协议书，约定：“卖方（甲方）闫欣，买方（乙方）裴玉秋，甲方自愿将哈尔滨市南岗区宣西小区41栋5单元3层2号房屋，建筑面积93.79平方米卖给乙方。甲乙双方商定，此房出售价格为577,000元。乙方交给甲方定金3万元。签订协议后，乙方违约、中介所收的定金、甲方所收定金不退，甲方违约双倍赔偿乙方定金6万元。在2015年之前的物业费、包烧费、水、电、煤气等一切费用全清，乙方贷款，甲方协助办理，尾款交易递件时交，已收购房定金3万元”。上述合同签订当日，陈宗君将3万元定金交给陈风雷后，裴玉秋即入住案涉房屋至今。3万元购房定金一直在陈风雷处。2019年5月，闫欣通知裴玉秋因案涉房屋被查封，房屋买卖合同不能继续履行。另查明，案涉房屋，即哈尔滨市南岗区宣西小区41栋5单元3层2号（开国××号）房屋限制权利状态显示查封。闫欣称案涉房屋买卖合同签订后，与裴玉秋到房产局办理更名过户手续时，房产局告知双方，案涉房屋被查封，闫欣考虑到解封后可以继续交易，所以一直等待解封，闫欣于2019年5月份正式通知裴玉秋房屋被查封，不能再继续履行房屋买卖合同。裴玉秋称，没有与闫欣去过房产局，陈风雷称闫欣出国了，裴玉秋一直在等待闫欣从国外回来更名过户。闫欣于2019年5月份告知案涉房屋被查封，不能继续履行房屋买卖合同。 一审法院认为，闫欣与裴玉秋于2015年11月16日签订的卖、兑房协议书，虽双方均没有在合同上签字，但庭审中闫欣表示委托陈风雷签订房屋买卖合同并收款，裴玉秋表示将3万元定金交给陈宗君，委托陈宗君签订房屋买卖合同，故案涉房屋的卖、兑房协议书系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同各方当事人应按合同约定履行。上述合同签订后，陈宗君将3万元定金交付给陈风雷后，案涉房屋交付给裴玉秋居住至今。案涉房屋买卖合同无法继续履行的原因系案涉房屋被法院查封。庭审中，根据闫欣陈述，自房屋买卖合同签订后，闫欣即知道案涉房屋已经被查封，但闫欣认为解封后，可以继续履行合同进行交易，直至2019年5月闫欣正式通知裴玉秋，因案涉房屋被法院查封不可能解封，合同无法继续履行。闫欣在合同签订后几日，即知道案涉房屋被查封，但没有要求解除合同，直至2019年5月才告知裴玉秋要求解除合同，故闫欣请求裴玉秋给付房屋使用费用3万元，一审法院不予支持。因案涉房屋已经被法院查封，房屋买卖合同无法继续履行，故闫欣诉请解除案涉房屋买卖合同，一审法院予以支持。案涉房屋买卖合同解除后，裴玉秋应从案涉房屋中迁出，并将案涉房屋返还给闫欣。虽庭审中陈风雷陈述3万元购房定金一直由其保管，但陈风雷仅系闫欣的代理人，受闫欣委托签订案涉房屋买卖合同，故闫欣应将3万元定金返还裴玉秋。因案涉房屋因已被法院查封，导致案涉房屋自2015年11月16日签订至今无法继续履行，故裴玉秋反诉请求双方继续履行卖、兑房协议书，并协助更名过户，一审法院不予支持。判决：一、解除闫欣与裴玉秋于2015年11月16日签订的卖、兑房协议书;二、闫欣于判决生效之日起十五日内将购房定金3万元返还裴玉秋,同时裴玉秋从哈尔滨市南岗区宣西小区41栋5单元3层2号房屋（开国××号）中迁出，将房屋返还闫欣；三、驳回闫欣、陈风雷的其他诉讼请求；四、驳回裴玉秋的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院认定的基本事实予以确认。 本院认为，因案涉房屋现仍处于查封状态，双方合同不能继续履行，一审法院判令解除合同适用法律正确，本院予以确认。双方签订合同后，陈风雷收取定金3万元，同时闫欣履行合同义务将案涉房屋交付给裴玉秋占有使用。案涉合同虽未约定交付时间，但裴玉秋入户使用经过闫欣同意，系有权占有，是房屋买卖合同履行的应有之义。故闫欣请求裴玉秋给付占有使用房屋期间的费用超出其一审诉讼请求范围，而其一审诉请返还3万元使用费亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。闫欣述称2016年1月通知裴玉秋解除合同，但并未举证证明，且不能以此为由免除闫欣的违约责任。闫欣主张一审法院错列陈宗君为当事人，陈宗君在案涉合同落款处签字，且闫欣、陈风雷在起诉状中列裴玉秋、陈宗君为被告，请求裴玉秋、陈宗君承担给付责任，故闫欣主张不能成立，本院不予采纳。裴玉秋一审反诉请求继续履行合同，协助更名过户，其二审诉请给付一倍定金3万元及包烧费超出一审诉讼请求范围，本院不予审理，其可另主张权利。 综上所述，闫欣、陈风雷、裴玉秋的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由闫欣、陈风雷各负担275元，退还给闫欣275元、陈风雷275元、裴玉秋1530元。 本判决为终审判决。 审判长  宋凯 审判员  柳波 审判员  万迎 二〇二〇年八月十八日 法官助理孙志军 书记员于文娟