辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10078号上诉人（原审原告）：姜月婷，女，1985年2月27日出生，满族，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审被告）：刘伟，男，1954年8月16日出生，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：佟振平，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原审第三人：沈阳集源商业管理服务有限公司，住所沈阳市大东区白塔路156号202-2。法定代表人：武海波，系公司经理。原审第三人：沈阳东源智茂市场经营管理有限公司，住所沈阳市大东区津桥路4号707室。法定代表人：李勇硕，系公司总经理。委托诉讼代理人：李英哲，男，汉族，1975年7月27日出生，组沈阳市大东区，系该公司代理总经理。上诉人姜月婷因与被上诉人刘伟、原审第三人沈阳集源商业管理服务有限公司、沈阳东源智茂市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜月婷上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：本案纠纷系因被上诉人违约行为所致，原审没有按双方合同约定的违约金及赔偿金支持上诉人的诉讼请求系错误适用法律。刘伟辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。第三人沈阳集源商业管理服务有限公司、沈阳东源智茂市场经营管理有限公司述称同原审。姜月婷向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令终止原告与被告签订的《房屋租赁合同》;2、请求法院判令被告赔偿原告违约金66000元；3、请求法院判令被告赔偿原告房屋租金损失56700元；4、请求法院判令被告退还原告房屋租金14758元;5、判令被告承担诉讼费。事实及理由：2019年5月11日，原告与刘忠涛达成出兑门市协议，刘忠涛将其位于沈阳市大东区门（文官市场门市房）出兑给原告，出兑价格为47000元。被告自称其为该门市房的所有权人，故原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告为乙方，被告为甲方。合同约定：房屋租期为5年，自2019年5月11日起至2024年5月11日止，租金为每年33000元。如租期未到，不能继续租给乙方，必须提前30天通知并将剩余租金退返，并双倍赔偿乙方一年房租款。合同签订后，原告将出兑金交付刘忠涛，将房屋租金33000元交付被告。2019年12月中旬，文官市场办找到原告，让原告在12月30号3点之前与市场办签订租赁合同，否则就让原告搬走。原告才知道该房屋不是被告的，被告只是与市场办每年签订租赁合同，其合同应于2019年12月30日到期。原告找到被告，被告夫妻承认这个门市房是市场办的，他们决定退出，让原告自己与市场办签订租赁合同。原告为了避免损失，只好与市场办签订了房屋租赁合同，租金为每年45600元。原告认为，被告采取欺诈的手段骗取原告与其签订房屋租赁合同，应该承担违约责任，并赔偿由此给原告造成的经济损失。请求法院支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年12月4日，被告刘伟与案外人沈阳市大东区文官市场管理所签订关于文官市场门市房13号（28.74平方米，即案涉房屋——大东区文官街81号）的《文官市场门市房屋租赁协议》，租赁期限一年，即至2014年11月30日止，该协议约定承租方在房屋租用期间转租或借租，需出租方同意认可。合同到期后，上述双方未再签订书面协议，但被告每年继续向出租方支付租金。2019年1月9日被告缴纳了2019年度门市租金后（租期至2019年11月30日止），未再续租。2019年5月11日，本案原、被告就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限5年，自2019年5月11日至2024年5月11日止，年租金33000元。该协议还约定，如租期未到、遇见特殊情况，不能继续出租给承租方，出租方必须提前30天通知承租方，并将剩余租金退还，并双倍赔偿承租方一年房租；如遇动迁、自然灾害除外，只退还剩余租金。签订协议当天，原告向被告支付一年租金33000元并开始使用案涉房屋。另查明，案涉房屋位于沈阳市大东区文官大市场内，该市场归沈阳市大东区国资集团所有，由第三人东源公司进行经营性管理。2019年10月下旬，第三人集源公司成立后，接受东源公司的委托，对文官大市场进行具体经营管理，因发现存在未经许可的转租行为，第三人针对实际经营户重新签订房屋租赁协议，原告自被告处所租的案涉房屋正在此列。2019年12月30日，第三人东源公司作为委托方、集源公司作为管理方、原告作为经营者，就案涉房屋签订《文官综合市场三方协议书》，三方约定租期一年，自2020年1月1日至2020年12月31日止，月租金为3800元等。原告在重新签订协议后，与被告就返还租金、赔偿损失及承担违约责任发生争议，遂起诉来院。一审认为，关于原、被告双方签订的房屋租赁合同效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，对承租人未经出租人同意转租的，法律给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。故对被告主张其与原告间的房屋租赁合同无效的抗辩意见，该院不予采信。关于原告主张的终止原告与被告签订的《房屋租赁合同》的问题。本案中，因被告未与第三人续签租赁协议，而至其与原告间的《房屋租赁合同》处于履行不能的状态，被告已构成违约；且原告已与第三人就案涉房屋另行签订租赁协议，故对原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉讼请求，该院予以支持。关于原告主张返还租金的问题，《合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中，原告与第三人的租赁协议始于2020年1月1日，故原、被告间的租赁合同的履行期限实际为2019年5月11日至2019年12月31日（合计234天），被告应返还原告租金11844元［33000元-（33000元÷365天×234天）］。关于原告主张被告赔偿原告违约金66000元、房屋租金损失56700元的问题。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”赔偿损失应为承担违约责任的一种方式，故对被告提出原告主张的赔偿性违约金与赔偿损失竞合的抗辩意见，该院予以采信。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”基于原告在与被告签订案涉房屋租赁合同时，未尽到注意义务，也存在一定的过错。故该院酌定被告适当给付原告违约金（以11844元为基数，从2020年1月1日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告姜月婷与被告刘伟于2019年5月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘伟于本判决生效后十日内返还原告姜月婷房屋租金11844元；三、被告刘伟于本判决生效后十日内给付原告姜月婷违约金（以11844元为基数，从2020年1月1日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3050元，减半收取1525元，由被告刘伟负担。本院对原审法院查明的事实予以认定。本院认为，本案二审的争议焦点为诉争租赁合同违约金的计算数额问题。虽案争租赁合同约定了违约金的计算方式，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原审基于上诉人与被上诉人签订案涉房屋租赁合同时，未尽到注意义务，也存在一定的过错。酌定被上诉人以应返还租金本金数额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算给付上诉人违约金，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3049元，由上诉人姜月婷负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年八月十八日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。