山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终1872号上诉人(原审被告）:威海市盛元房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区仁泰花园8号楼。法定代表人：林乐建，总经理。委托诉讼代理人：张伟，山东千佑律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：谢超，男，1983年8月10日生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。被上诉人(原审被告)：威海市中海房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区金海淮花园68号。法定代表人:姜中海，经理。委托诉讼代理人：姜晖，男，该公司职工。上诉人威海市盛元房地产开发有限公司（以下简称盛元公司）因与被上诉人谢超、威海市中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛元公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回谢超的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定盛元公司与中海公司存在房屋买卖合同关系并且实际履行，认定有误。一审上述认定系依据(2018)鲁1002民初7337号执行异议之诉一案中，盛元公司代理人林国华曾承认盛元公司与中海公司口头约定，由盛元公司将案涉房屋以每户100万元的价格出售给中海公司的自认。但该自认并不全面，因林国华还说过案涉房屋系口头约定借给拆迁户使用，与中海公司最早约定以每户100万的价格支付房款，但对方一直未付。即双方由最初的房屋买卖合同关系变更为口头约定借给拆迁户使用，不再是房买卖合同关系。盛元公司交付案涉房屋并非基于房屋买卖合同关系，而是基于借用关系。该交付行为不应认定为盛元公司实际履行房屋买卖合同主要义务，不能认定盛元公司与中海公司之间的买卖合同关系成立并实际履行；2.谢超无权请求办理房产证。案涉拆迁协议的双方为谢宝仁与中海公司，即使谢超在合同上署名，也并不是合同的当事人，谢超非拆迁房屋的所有人，而是根据合同的内容接受中海公司给付的第三方。法律规定为第三人利益签订的合同，债务人不履行的，应当向债权人承担违约责任。谢超无权要求继续履行合同，只能以谢宝仁的法定继承人之名要求中海公司履行无法办理房产证的违约责任；3.案涉房产目前处于被法院依法查封的状态，随时面临被法院依法处置的风险。一审判决解除查封之日起30内协助办理房产证，可能无法实现。谢超辩称，案涉拆迁协议约定谢宝仁同意直接将补偿的拆迁房屋直接确权在谢超名下，谢超有权要求盛元公司、中海公司协助办理房证，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。中海公司辩称，1.盛元公司的上诉理由与事实不符，盛元公司已于2010年将案涉房屋交付给中海公司，中海公司在征得盛元公司同意的情况下，又将房屋交付给谢超，并配合谢超到物业领取钥匙，办理入住手续；2.在长达8年之久的时间内，盛元公司从未向谢超、中海公司主张过任何权利，仅在盛元公司2018年将案涉房屋一房二卖给案外人王清山后，才导致该诉讼的发生。综上，请求依法驳回盛元公司的上诉请求。谢超向一审法院提出诉讼请求:1.依法确认谢超与中海公司签订的房屋拆迁协议有效；2.盛元公司、中海公司协助办理仁泰旅游度假花园4号楼1703室房屋的不动产登记手续。一审法院认定事实：谢超之父谢宝仁原有位于威海市房屋一套（原房证号：威环房私字第××号），2010年3月14日，谢超、谢宝仁与中海公司签订《拆迁协议》，约定：中海公司用威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园4号楼1703室及金海滩花园F10号楼南侧自东向西17号车库补偿给谢宝仁、谢超，装修费及躲迁费由中海公司一次性补偿谢超、谢宝仁8万元；中海公司于2010年3月15日将补偿的商品房交付使用，并协助谢宝仁、谢超办理装修手续，在房屋综合验收后60日内给谢宝仁、谢超办理房屋产权证，逾期按照国家相关规定办理，谢宝仁同意将补偿的商品房确权在谢超名下。后，盛元公司电话通知案涉房屋所在小区物业公司将房屋钥匙交与谢超装修居住使用至今。另查明，仁泰花园4号楼已于2020年1月15日登记在盛元公司名下，用途为成套住宅，登记权证号为鲁（2020）威海市不动产权第0004238号。案涉房屋仁泰花园4号楼1703室现被威海火炬高技术产业开发区人民法院、威海环翠区人民法院于2017年9月30日和2015年10月13日分别予以查封，限制编号为（2016）鲁1091执648号裁定书、（2017）鲁1002执818号裁定书。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。在生效的（2018）鲁1002民初7337号执行异议之诉案件中，盛元公司的委托诉讼代理人林国华承认盛元公司曾与中海公司口头约定，由盛元公司将案涉房屋以每户100万元的价格出售给中海公司。后又主张中海公司至今未支付购房款，涉案房屋系借给中海公司使用，但未提供证据证实。结合中海公司于2010年3月14日与谢超签订《拆迁协议》，后盛元公司电话通知其物业公司将房屋钥匙交与谢超装修居住使用至今的事实，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，应认盛元公司、中海公司之间以案涉房屋为标的物的买卖合同成立并已实际履行。盛元公司、中海公司间因案涉房屋买卖产生的欠款纠纷可另案诉讼解决。中海公司与谢超签订的《拆迁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对谢超与中海公司均具有法律约束力。谢超及其父亲谢宝仁与中海公司签订《拆迁协议》，约定中海公司用威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园4号楼1703室及金海滩花园F10号楼南侧自东向西17号车库补偿给谢宝仁、谢超，谢宝仁同意将补偿的商品房确权在谢超名下，故谢超具有本案原告主体资格。因《拆迁协议》中约定的拆除谢超房屋之义务已履行完毕，中海公司应按照《拆迁协议》约定，履行其协助谢超将案涉房屋予以登记之义务。但因案涉房屋在开发建设时登记在盛元公司名下，在2020年1月15日前未通过综合验收，不能办理权属登记手续，之后可以办理分户登记。但目前在另案中被人民法院查封，不具备办理不动产登记转移的条件，待条件具备时，由盛元公司、中海公司协助谢超予以办理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、谢超与威海市中海房地产开发有限公司于2010年3月14日签订的《拆迁协议》有效；二、威海市中海房地产开发有限公司、威海市盛元房地产开发有限公司于仁泰花园4号楼1703室解除查封之日起三十日内协助谢超将上述房屋办理在谢超名下。案件受理费3650元，由威海市中海房地产开发有限公司、威海市盛元房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经查，2020年6月11日盛元公司与案外人袁美丽签订《商品房买卖合同（预售）》，购房款120万元，袁美丽于2020年6月9日将120万元购房款全额付至盛元公司法定代表人林乐建账户，2020年6月16日案涉房屋过户至袁美丽名下。经质证，盛元公司对该事实无异议，主张可证实盛元公司与袁美丽签定合同、交款、过户的过程，可认定交易的真实性以及房屋的归属。谢超主张对袁美丽与盛元公司之间的交易情况不了解。中海公司主张袁美丽明显属于恶意办理过户手续，在未进入房屋实地查看的情况下，即以120万元的价格与盛元公司于一审判决后办理过户手续，明显不符合正常的交易规则，系盛元公司逃避履行法律判决的行为。经本院释明，盛元公司、谢超、中海公司均同意就上述争议问题另行诉讼解决，并依据合法有效且优先保护的合同另行主张涉案案房屋产权过户及损失赔偿等合同权利。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，中海公司与谢超、谢宝仁签订的案涉拆迁协议系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性约定，合法有效，双方均应依约履行，协议约定中海公司将案涉房屋确权至谢超名下，谢超亦作为乙方在该协议中签字，谢超具有本案诉讼主体资格。盛元公司认可其与中海公司曾口头约定中海公司以100万元的价格购买案涉房产，盛元公司亦通知物业向谢超交付案涉房屋的钥匙，一审认定盛元公司与中海公司之间以案涉房屋为标的物的买卖合同成立并已实际履行，并无不当，至于中海公司与盛元公司之间因买卖合同产生的纠纷，可另案解决。现盛元公司主张其与中海公司之间就案涉房屋由买卖合同关系变更为借用关系，并未提供证据予以证实，且谢超已装修入住多年，盛元公司主张系长期借用但从未收取相应费用亦与常理不符，对其主张本院不予支持。经查，2020年6月11日，盛元公司与案外人袁美丽签订房屋买卖合同，袁美丽已于2020年6月16日经取得案涉房屋的不动产权登记证书。现案涉房屋已过户至袁美丽名下，该房屋产权已不属于盛元公司所有，故谢超要求盛元公司、中海公司协助其办理过户的目的已无法实现。现双方就盛元公司与案外人袁美丽签订的房屋买卖合同效力及案涉房屋的两份房屋买卖合同哪一份应该优先得到法律保护、房屋权属应归谁所有存在较大争议，经本院释明，盛元公司、谢超、中海公司均同意就上述争议问题另行诉讼解决，并依据合法有效且优先保护的合同另行主张涉案房屋产权过户及损失赔偿等合同权利，符合意思自治原则，且未损害国家集体或第三人的合法权益，本院予以照准。综上，因涉案房屋的买卖及过户问题涉及案外人利益，且不具备产权过户条件，双方当事人诉讼中均同意待条件成就时另行主张相关合同权利，故谢超在本案中诉请盛元公司、中海公司协助办理涉案房屋的不动产登记手续，条件尚未成就，本院暂不予支持。因盛元公司系于本案诉讼中将涉案房屋卖与案外人并协助办理了过户手续，导致二审部分改判，故盛元公司之上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初352号民事判决第一项，即谢超与威海市中海房地产开发有限公司于2010年3月14日签订的《拆迁协议》有效；二、撤销山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初352号民事判决第二项，即威海市中海房地产开发有限公司、威海市盛元房地产开发有限公司于仁泰花园4号楼1703室解除查封之日起三十日内协助谢超将上述房屋办理在谢超名下；三、驳回谢超要求盛元公司、中海公司协助办理仁泰旅游度假花园4号楼1703室房屋的不动产登记手续的诉讼请求。一审案件受理费3650元，由威海市中海房地产开发有限公司、威海市盛元房地产开发有限公司负担；二审案件受理费7300元，由威海市盛元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于大海审判员  郭庆文审判员  郭林涛二〇二〇年八月三十一日法官助理张洁玉书记员刘双双