广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12015号上诉人（原审被告）：陈允，女，1964年10月6日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：孙华平，广东执正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐健书，男，1956年1月12日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：罗飞，女，1960年12月31日出生，汉族，住广州市海珠区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢卓毅，广东佳思特律师事务所律师。上诉人陈允因与被上诉人唐健书、罗飞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈允上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由双方按比例承担。事实与理由：一、一审法院未依职权通知中介单位参加庭审，程序违法，且无法查明事实，陈允是因重大误解才签订涉案《房屋买卖合同》，故可提出撤销合同。在唐健书、罗飞与陈允签署《房屋买卖合同》前，中介机构广州市德才行房地产代理有限公司在了解陈允拥有房屋的情况后，仍称可以为陈允办理正常的房屋贷款手续，在此情况下，陈允才与唐健书、罗飞签订《房屋买卖合同》。后经了解，因陈允在广州拥有两套房屋，并不能办理房屋贷款，但合同明确约定了付款方式为按揭贷款，即涉案《房屋买卖合同》客观上无法实际履行。基于此，陈允不得不撤销合同，及时止损。一审法院在未追加广州市德才行房地产代理有限公司参与诉讼、未审查合同签订的背景和前因后果、合同能否实际得到履行的情况下，仅根据《房屋买卖合同》作出判决，导致事实认定不清，判决结果有失公平公正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，为查清事实，法院应依职权通知中介机构参加庭审。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”在本次房屋买卖交易过程中，陈允受中介工作人员的误导签订涉案《房屋买卖合同》，致使对业主违约，即使需要支付违约金，亦应以唐健书、罗飞的损失为限。陈允在涉案《房屋买卖合同》签订不到三小时，在了解无法贷款的确切消息后即与中介方联系以解决问题，期间亦与唐健书、罗飞见面协商解决，后又于2019年7月11日明确向唐健书、罗飞发出终止合同的通知，防止损失扩大，即陈允已及时通知唐健书、罗飞，二人并未因此遭受损失。业主曾多次强调，交易的楼盘在市内属于优质楼盘，交易房屋在该楼盘里亦属于优质的房型，而实际上在诉讼期间楼盘房价是稳中有升的，并非如唐健书、罗飞所称房价下跌了10％。唐健书、罗飞明知合同无法实际履行且未有实际损失的情况下，仍向陈允主张巨额违约金，有违诚实信用原则。一审法院判令陈允承担违约金，并无事实及法律依据，且该违约金明显过高。三、涉案《房屋买卖合同》第六条明确约定：“……签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款。”即在此情况下双方均无需承担违约责任。陈允在明知根据政策规定不能办理按揭贷款的情况下，未待银行审批而直接提出解除合同，是遵循诚实信用原则的体现，在此情况下，陈允有解除合同的权利，一审法院对此却未作审查。四、根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，本案的诉讼费用应由双方按判决比例承担，不应由陈允全额承担。被上诉人唐健书、罗飞二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、陈允主张本案应追加广州市德才行房地产代理有限公司为第三人，但我方认为，根据合同相对性原则，该主张并无法律依据。二、陈允主张违约金过高，但一审法院已对违约金与实际损失进行衡量，同时也考虑了合同约定的契约精神，行使了自由裁量权，酌情判令陈允支付违约金20万元，并未违反法律原则及规定，陈允该上诉理由不能成立。三、陈允上诉主张其基于重大误解而签订涉案《房屋买卖合同》，故可提出撤销合同，但其在一审中并未就此提出反诉。且陈允作为完全民事行为能力人，应对自己的言行承担相应的法律责任，其在签订合同时应对各方面予以充分考虑，包括涉案《房屋买卖合同》所涉及的限购限贷政策。现陈允主张其因不清楚、不了解限购限贷政策而造成误解，我方认为该理由不能成立，且合同的违约责任亦应由陈允承担。综上，陈允的上诉事实及理由均不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。唐健书、罗飞向一审法院起诉请求：1.解除唐健书、罗飞与陈允之间签订的《房屋买卖合同》；2.陈允支付逾期付款的违约金33330元予唐健书、罗飞（每日按房屋成交价6060000元的0.05%计算，自2019年6月30日起至2019年7月11日止共11天）；3.陈允支付因单方违约、解除合同造成《房屋买卖合同》无法履行的违约金606000元予唐健书、罗飞（以房屋成交价6060000元的10%计）；4.陈允承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年6月30日，唐健书、罗飞（甲方）与陈允（乙方）经广州市德才房地产代理有限公司促成签订《房屋买卖合同》，约定：甲方持有位于海珠区纺织路名都一街5号1105房《房地产权证》及《房地产权共有（用）证》；甲方以成交价606万元将涉案房屋出售给乙方。（第六条）签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款。乙方以按揭付款方式支付房款，其中乙方应于签订本合同时支付20万元作为定金，首期楼价款（含定金）425万元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2019年9月30日前）到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天使付清；181万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。备注：乙方由2019年7月15日前支付部分楼款首期180万元给甲方。签订合同后当天，因陈允了解到自己购买涉案房屋属于限贷范围，随即表示要取消交易，也没有向唐健书、罗飞支付购房定金。之后，经中介公司协调唐健书、罗飞与陈允双方买卖涉案房屋事宜均无果。2019年7月11日陈允通过中介公司向唐健书、罗飞转发出《解除合同通知书》，依据合同第六条约定陈允通知唐健书、罗飞解除双方的买卖合同。唐健书、罗飞表示已收到该通知书。唐健书、罗飞与陈允经协商无果，唐健书、罗飞遂提起本案诉讼。一审法院认为：涉案的《房屋买卖合同》为有效合同，依法受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在唐健书、罗飞与陈允签订涉案买卖合同前早已出台广州市区域的限购限贷政策，陈允没有对贷款带来的交易风险充分预见及尽到谨慎注意义务，致使引起诉讼，过错责任在于陈允。陈允在2019年7月11日发出解除合同通知书不符合涉案合同第六条约定情形，其单方解除合同的行为已构成根本性违约，故现唐健书、罗飞请求解除双方签订的涉案买卖合同，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于违约金，虽然是陈允违约在先，但陈允在短时间内已将解约意思告知唐健书、罗飞，以防止双方损失扩大，且唐健书、罗飞基于陈允同一违约事实，既主张逾期付款违约金又主张解除合同违约金，故依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，一审法院认定酌情由陈允向唐健书、罗飞支付违约金20万元为宜，但本案诉讼费用应由陈允承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，作出如下判决：一、解除唐健书、罗飞与陈允在2019年6月30日签订的《房屋买卖合同》。二、陈允在本判决生效之日起10日内向唐健书、罗飞支付违约金20万元。三、驳回唐健书、罗飞的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10193元，由陈允负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，陈允向本院提交了其与广州市德才行房地产代理有限公司方的微信聊天记录，拟证明合同签订的背景和前因后果，正是中介方导致陈允在能否贷款的问题上产生误解。唐健书、罗飞对此发表意见如下：该证据并非新证据，其在一审中亦已提交，现仅是进行了汇总，以公证书的形式提交。因该聊天记录发生在陈允与中介方之间，二者具体如何沟通、协商，我方作为业主并不清楚、了解，故在一审中我方未对该证据的三性发表意见。另，陈允还向本院提交了书面材料，申请追加广州市德才行房地产代理有限公司为本案第三人参加诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合陈允的上诉请求和理由以及唐健书、罗飞的答辩，本院确定本案争议的焦点是：陈允向唐健书、罗飞支付违约金的具体数额问题。对此，本院分析如下：陈允与唐健书、罗飞签订涉案《房屋买卖合同》后，双方本应切实履行合同，但陈允因自身原因导致涉案合同无法履行，其单方解约理应承担相应的违约责任，一审法院已经依据本案事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，酌情判令陈允向唐健书、罗飞支付违约金20万元，并无不当，本院予以维持。陈允主张判决的违约金过高，依据不足，本院不予支持。陈允上诉主张一审法院未追加中介方广州市德才行房地产代理有限公司属程序违法的问题，由于本案系房屋买卖合同纠纷，陈允与中介方之间的纠纷系另一法律关系，一审法院未追加中介方参与本案诉讼，并无不当，陈允该主张并无法律依据，本院不予支持。陈允申请二审追加中介公司参与本案诉讼的申请，本院不予接纳。至于陈允主张由于中介方的原因导致其违约的问题，不属本案审查范围，陈允可另寻途径解决。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈允的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10193元，由上诉人陈允负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年八月二十五日书记员 古嘉玲张海燕