北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2723号上诉人（原审被告）：北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司，住所地北京市海淀区五路居裕泽园6号楼一层101室。法定代表人：王涛，经理。委托诉讼代理人：杨尚雷，男，北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司股东。委托诉讼代理人：郭炜，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京万泉暖珂投资管理有限公司，住所地北京市海淀区万柳万泉新新家园14号楼A区2层。法定代表人：刘咏梅，经理。委托诉讼代理人：龚政，北京市五环律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，北京市五环律师事务所律师。上诉人北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司（以下简称爱尚鑫嘉境公司）因与被上诉人北京万泉暖珂投资管理有限公司（以下简称万泉暖珂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初51450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人爱尚鑫嘉境公司之委托诉讼代理人杨尚雷、郭炜，被上诉人万泉暖珂公司之委托诉讼代理人龚政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱尚鑫嘉境公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万泉暖珂公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.我公司不构成违约。我公司确实存在迟延交纳租金的客观情况，但是迟延交纳租金是由于万泉暖珂公司原因。万泉暖珂公司自2015年3月开始拒收我公司的租金，导致我公司只能以向公证处提存的方式交纳租金，由于办理提存手续需要额外的时间，客观上交纳时间才超过了合同约定的时间。2.解除权的除斥期间是1年，我公司在2015年到2016年间前3笔租金迟延支付所产生的解除权，其除斥期间应自2016年3月开始计算到2017年3月，万泉暖珂公司未在该期间内行使解除权，其解除权已经消灭。3.2018年12月11日万泉暖珂公司向我公司发出催款函催要租金，万泉暖珂公司在催款函中变更了付款时间，故该发函行为说明万泉暖珂公司放弃了2018年12月11日之前因迟延支付租金所产生的解除权。4.我公司通过提存和邮寄支票支付租金，万泉暖珂公司均拒绝收取，因此我公司即使存在迟延支付，也没有导致万泉暖珂公司损失。5.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民纪要）第47条，即使合同约定的解除条件成就，法院也应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，如果违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，不应当支持解除合同的请求。我公司提存支付的前三笔租金迟延数天，即属于违约程度显著轻微的情形。6.2016年7月北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）执行庭向我公司发出了协助执行通知书，要求强制提取我公司应付万泉暖珂公司的房屋租金，因此，根据协助执行通知书的要求，2016年7月以后我公司不能再将租金交给万泉暖珂公司，我公司在2016年7月以后即使存在迟延支付租金的行为，也不构成违约。7.协助执行通知书发出后，我公司无权再向万泉暖珂公司支付租金，同时由于协助执行通知中未写明账号，我公司也无法向海淀法院交纳款项，直至2018年12月底，经海淀法院执行法官同意，我公司才能向万泉暖珂公司付款。8.由于万泉暖珂公司不享有合同解除权，其解除通知不能发生解除合同的后果，与我公司是否在异议期间内提出异议没有关系，而且我公司发函明确表示不同意解除。9.由于万泉暖珂公司在催款函中催要的物业费计算标准与此前在撤销合同的案件中所主张的标准相比高出一倍，我公司认为物业费标准不明，故尚未交纳物业费不构成违约，我公司愿意支付应付物业费，同意直接向物业公司支付。10.由于万泉暖珂公司一直没有向物业公司支付物业费，我公司因此享有支付物业费的不安抗辩权，不交纳物业费不构成违约。万泉暖珂公司辩称，1.爱尚鑫嘉境公司所称我公司拒收租金不是事实，爱尚鑫嘉境公司没有证据证明我公司存在拒收的行为。爱尚鑫嘉境公司第一笔租金系通过银行转账方式支付，其知晓我公司银行账户，而我公司账户一直没有变动，爱尚鑫嘉境公司支付租金不存在障碍。2.爱尚鑫嘉境公司提存的几笔租金均存在迟延，前三笔累计已超过60日，此后每一笔租金支付亦存在迟延，已构成违约。3.爱尚鑫嘉境公司拖欠租金、物业费的行为一直持续至今，除了拖欠房租外，其也拖延支付物业费，因此我公司的解除权持续存在，未超过除斥期间。4.爱尚鑫嘉境公司迟延支付租金，我公司有催告的权利，在催款函中我公司没有表示放弃解除权，我公司提起本案诉讼也说明我公司未放弃解除合同的权利。5.爱尚鑫嘉境公司迟延支付租金的违约行为不符合九民纪要第47条违约程度显著轻微的情形，爱尚鑫嘉境公司迟延支付租金造成我公司损失，根据合同法第93条第2款、合同法司法解释二第24条，基于合同约定和爱尚鑫嘉境公司的违约事实，我公司享有合同解除权。6.海淀法院的协助执行通知书要求强制提取应付租金，但没有禁止爱尚鑫嘉境公司向我公司支付租金，爱尚鑫嘉境公司有义务将协助执行通知书作出之前欠付的租金向我公司支付。其次，法院要求强制提取租金也应当有限度的，爱尚鑫嘉境公司无权一直不交纳租金。再次，协助执行通知书中只要求强制提取房租，而爱尚鑫嘉境公司一直没有交纳物业费，我公司仍可以解除合同。7.因为涉案房屋有两家物业公司收取物业费，我公司在撤销合同的案件中主张的物业标准是在不确定是否应当向两家公司都支付物业费的情况下向爱尚鑫嘉境公司主张的，在物业公司与我公司之间的物业费用纠纷案件确定物业费支付标准后，我公司又向爱尚鑫嘉境公司主张该案件中已确定的物业费，不存在物业费标准不明确的问题。万泉暖珂公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与爱尚鑫嘉境公司签订的《租赁协议》已于2019年3月27日解除；2.爱尚鑫嘉境公司腾退租赁的北京市海淀区万柳万泉新新家园14号楼A区-1层的房屋；3.爱尚鑫嘉境公司支付2013年8月至2019年5月期间欠缴的物业管理费875380.75元、高压配电室检测费7137.06元、空调维修费36867.15元；4.爱尚鑫嘉境公司按照每日租金1096元的标准支付自租赁协议解除之日至腾退之日止的房屋占用费。一审法院认定事实：北京万泉花园物业开发有限公司（以下简称万泉花园公司）系14号楼A区-1层（建筑面积2142.17平方米）、1层101（建筑面积1554.4平方米）、2层201（建筑面积1057.33平方米）、3层301（建筑面积674.16平方米）、4层401（建筑面积712.9平方米）的原所有权人。2010年12月1日，万泉花园公司与北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通鼎安公司）签订《物业服务合同》，由万通鼎安公司为万柳东路11号、万柳东路1-23号（不含11号）商业、万柳东路25号办公与商业提供物业服务。2012年11月15日，万泉花园公司将14号楼A区地下一层及地上四层的房屋所有权转至万泉暖珂公司。2013年8月5日，万泉暖珂公司委托北京运升昌锦贸易有限公司与爱尚鑫嘉境公司签订《健身中心租赁协议》，将14号楼A区-1层（建筑面积2142.17平方米）的房产交付给爱尚鑫嘉境公司使用。2014年7月，万泉暖珂公司（甲方）与爱尚鑫嘉境公司（乙方）就该房产签订了《租赁协议》。租赁期自2014年3月1日起至2024年2月29日止。该租赁协议第三条约定：每年租金为40万元，付费方式为每半年交付一次，采取预付方式，即每年1月30日、7月30日前交付下一个半年度租金20万元。同时该协议约定第一年的租金采取减半的优惠，第二年至第十年租金不变。乙方经营期间各种费用（包括但不限于水电费、供暖费、物业费、停车费、空调费等）均由乙方自行承担，需甲方协助或代收代缴的，乙方须于收到甲方各项费用账单后1日内以现金或转账方式支付给甲方。第八条约定：有下列情形之一的，甲方有权解除协议：（1）乙方拖欠租金或相关费用累计超过60天…。双方在该协议落款处加盖公司印章。2014年7月31日，爱尚鑫嘉境公司向万泉暖珂公司转账支付租金20万元。2015年3月9日，爱尚鑫嘉境公司向北京市求是公证处（以下简称求是公证处）提存20万元租金。2015年8月14日、2016年2月26日、2016年8月31日爱尚鑫嘉境公司再分3次向求是公证处提存，数额均为20万元。万泉暖珂公司分别于2018年12月24日、12月27日自求是公证处提取上述提存款项。2017年2月27日、2017年8月31日及2018年2月12日，爱尚鑫嘉境公司分3次向万泉暖珂公司寄送该公司出具的交通银行转账支票，金额均为20万元，用途为房租。对其上述寄送过程，万泉暖珂公司提交由求是公证处出具信函寄发保全证据的公证书。爱尚鑫嘉境公司称上述快件均投递失败。2019年1月16日及2019年2月19日，爱尚鑫嘉境公司分别向万泉暖珂公司支付租金80万元、20万元。2019年7月11日，鑫嘉境公司向万泉暖珂公司支付20万元。经询问，爱尚鑫嘉境公司称自2015年开始，因发生股东变更，万泉暖珂公司告知其原转账账号不能使用，但双方没有协商租金及费用的交纳方式。随后双方产生诉讼，万泉暖珂公司拒收租金，故采取提存方式交纳租金。其直至2018年12月14日才与万泉暖珂公司的经办人员取得联系。爱尚鑫嘉境公司对于万泉暖珂公司告知其转账账号存在问题未提交相应证据。万泉暖珂公司认可公司股权及经办人员的变更事宜，但称在租赁协议的实际履行过程中租金的交纳方式即为通过银行汇款方式转至其唯一账户，该公司账号从未变化，其经办人员自2014年就在与爱尚鑫嘉境公司接洽，不存在无法支付租金事宜。对此，其提交了爱尚鑫嘉境公司2017年及2018年向其工作人员李晶个人账户支付电费的截图，称李晶负责收取多处电费，需整合后一并提交公司。爱尚鑫嘉境公司对该证据的真实性不认可，但认为该证据为个人账户，可以佐证万泉暖珂公司的账户存在问题。万泉暖珂公司称涉诉房屋所在区域由北京明洁物业管理有限公司（以下简称明洁物业公司）及万通鼎安公司共同提供物业服务。明洁物业公司于2015年4月14日向其出具《催款通知单》，主要内容为：明洁物业公司一直提供整座楼体（14号楼地上一层1554.4平方米、二层1057.33平方米、三层674.16平方米、四层712.9平方米、地下一层2142.17平方米）共用设备（包括空调、高压配电）的使用服务，约定的月度物业设备管理费21322元。现欠付2014年4月至2015年4月的物业管理费共计277186元，另欠空调维修费105688元、预防性试验费20460元。另查，万通鼎安公司于2015年将万泉暖珂公司诉至海淀法院，要求其支付14号楼A区-1层地下一层（建筑面积2142.17平方米）、1层101（建筑面积1554.4平方米）、2层201（建筑面积1057.33平方米）、3层301（建筑面积674.16平方米）、4层401（建筑面积712.9平方米）自2012年9月11日至2017年12月31日期间的物业费及迟延交付物业费的违约金。法院经审查认定万泉暖珂公司实际接受了万通鼎安公司提供的物业服务，并作出（2015）海民初字第32539号民事判决书，判决万泉暖珂公司向其支付14号楼A区-1层至4层房屋自2012年9月11日至2017年12月31日期间的物业费共计1486481元。其中关于物业服务费的标准，该文书认定万泉暖珂公司向万通鼎安公司交纳物业费的标准为3.8元/月/平方米。该案经万泉暖珂公司上诉后，北京市第一中级人民法院于2018年10月22日作出（2018）京01民终7580号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年6月12日，万泉暖珂公司将爱尚鑫嘉境公司诉至海淀法院，要求撤销双方于2014年7月签订的《租赁协议》，爱尚鑫嘉境公司支付2013年8月至2015年6月30日期间欠付的物业费。法院经审理后于2017年12月1日作出（2015）海民初字第24270号民事判决书，驳回其关于撤销《租赁协议》的诉求，并要求爱尚鑫嘉境公司支付2013年8月至2015年6月30日期间的物业费215069.47元。其中关于物业费的问题，该判决论述如下：“在庭审中，被告爱尚鑫嘉境公司同意支付原告万泉暖珂公司主张的物业费，与撤销权之诉虽不属同一诉讼，但基于被告亦同意支付，为减少诉累，本院不持异议”。万泉暖珂公司对该案提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年3月16日作出（2018）京01民终1560号民事判决书，驳回上诉，维持原判。万泉暖珂公司于同年9月向北京市高级人民法院提交再审申请，北京市高级人民法院于2018年10月31日出具（2018）京民申1624号民事裁定书，驳回了其再审申请。爱尚鑫嘉境公司表示上述法律文书中所述物业费的概念与本案物业管理费概念不同，该笔费用包含了空调维修费及配电检测费。万泉暖珂公司称在该案中主张的物业费仅为其代爱尚鑫嘉境公司向明洁物业公司垫付的按出租面积比例计算的部分物业费，并未包含爱尚鑫嘉境公司应向万通鼎安公司交纳的物业费。2018年12月11日，万泉暖珂公司向爱尚鑫嘉境公司出具《催款函》，要求其于2018年12月28日前支付2015年3月1日至2019年2月28日期间的租金160万元；应向明洁物业公司及万通鼎安公司交纳的2013年至2018年期间的物业管理费共计1012560.9元、高压配电室检测费7137.06元、空调维修费36867.15元。2019年3月26日，万泉暖珂公司向爱尚鑫嘉境公司出具解约函，主要内容为：因爱尚鑫嘉境公司迟延交付租金，至今拖欠物业管理费、空调维修等费用，构成严重违约。根据租赁协议的约定，自本通知送达之日起，租赁协议解除，并要求爱尚鑫嘉境公司于2019年4月10日前腾房，结算欠付费用。爱尚鑫嘉境公司于同年3月27日签收。经询问，万泉暖珂公司表示爱尚鑫嘉境公司拖欠租金及物业费等相关费用累计已超过60天，据此行使租赁协议约定的合同解除权。2019年4月1日，爱尚鑫嘉境公司向万泉暖珂公司出具《关于不同意解除的函》（以下简称解约异议函），主要内容为：其对万泉暖珂公司的解约行为持有异议，并陈述了其租金交纳情况、租金交纳数额（180万元）以及对物业费金额、空调维修费负担方的异议。万泉暖珂公司认为爱尚鑫嘉境公司如果对租赁协议的解除有异议，应在3个月内以诉讼方式提出。2019年4月23日，万泉暖珂公司向爱尚鑫嘉境公司出具腾房通知，再次催促爱尚鑫嘉境公司尽快腾退房屋，结清欠付费用。2019年8月8日，爱尚鑫嘉境公司向万泉暖珂公司支付215069.47元。经询问，双方均认可按照租赁协议的约定，物业费、空调维修费及配电检测费应由万泉暖珂公司代收并交纳。万泉暖珂公司在本案中主张的物业费已经扣除了爱尚鑫嘉境公司已交纳的物业费215069.47元。万泉暖珂公司尚未向明洁物业公司及万通鼎安公司交纳2019年5月1日之前的物业费、空调维修费及配电检测费。一审法院认为：租赁协议系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。万泉暖珂公司及爱尚鑫嘉境公司均应按租赁协议中约定的权利义务履行合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，爱尚鑫嘉境公司交纳第一年的租金20万元后，爱尚鑫嘉境公司虽表示万泉暖珂公司拒收租金，致其只能以提存方式交纳租金，虽对此未提交相应证据，但考虑到租赁协议并未约定支付租金的方式，故法院以爱尚鑫嘉境公司提存租金的时间确认其实际交纳租金的时间。根据租赁协议的约定，2015年3月1日至2015年8月31日、2015年9月1日至2016年2月29日、2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金分别应于2015年1月30日、2015年7月30日、2016年1月30日之前交纳。但在爱尚鑫嘉境公司采取提存方式支付租金无客观障碍的情况下，根据爱尚鑫嘉境公司向求是公证处提存的时间显示其实际提存时间分别为2015年3月9日、2015年8月14日、2016年2月26日，均晚于租赁协议约定的付款时间，累计逾期交纳租金的天数已经超过了60天，加之其后续部分租金及其他费用的交纳时间也存在拖延支付情形，故爱尚鑫嘉境公司的上述行为构成违约，且符合租赁协议约定的万泉暖珂公司有权解除协议的情形。万泉暖珂公司据此于2019年3月26日向爱尚鑫嘉境公司出具的解约函具备解除租赁协议的效力。根据该解约函的内容，解除时间为解约函送达之日。爱尚鑫嘉境公司虽称其2019年4月1日出具了解约异议函，但并未在异议期内以诉讼或仲裁的方式确认解除合同的效力。综上，爱尚鑫嘉境公司于2019年3月27日签收解约函后，租赁协议即解除。万泉暖珂公司要求确认该租赁协议于2019年3月27日解除的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，租赁协议解除后，爱尚鑫嘉境公司应将承租的涉诉房屋腾退并交还万泉暖珂公司。万泉暖珂公司关于爱尚鑫嘉境公司腾退涉诉房屋的主张，于法有据，法院予以支持。在双方就物业管理费由万泉暖珂公司代为收取并交付物业公司事宜已达成合意的情况下，现爱尚鑫嘉境公司以万泉暖珂公司实际并未交纳物业管理费为由拒绝向万泉暖珂公司交纳物业管理费的抗辩意见，于法无据，法院不予采信。根据（2015）海民初字第32539号民事判决书的认定，万通鼎安公司实际向涉诉房产提供了物业服务。爱尚鑫嘉境公司除应向明洁物业公司交纳相应物业管理费之外，还应向万通鼎安公司支付相应的物业管理费。万泉暖珂公司关于2013年8月5日至2019年3月27日期间物业管理费的请求，于法有据，标准合理，法院予以支持。万泉暖珂公司关于租赁协议解除后物业管理费的主张，没有依据，法院不予支持。因爱尚鑫嘉境公司应交纳租金至2019年3月27日，但实际多交纳租金370411元。从公平及效率价值考虑，法院将其多交纳租金折抵为爱尚鑫嘉境公司应支付的物业管理费，多交纳的租金不再予以返还。综上，经核算，爱尚鑫嘉境公司应支付的物业管理费数额为469669.5元。关于爱尚鑫嘉境公司已交纳的物业费215069.47元是否包含了空调维修费及配电检测费的问题。根据万泉暖珂公司的陈述，物业费、空调维修费、配电检测费均系按照爱尚鑫嘉境公司承租面积在万泉暖珂公司接受物业服务的总面积中的占比来核算爱尚鑫嘉境公司应交纳的上述费用的数额。根据明洁物业公司2015年4月14日出具的催款通知单可知万泉暖珂公司接受物业服务的总面积、月度物业管理费标准及空调维修费、配电检测费的总额。经核算，爱尚鑫嘉境公司应承担的2013年8月至2015年6月30日期间的物业管理费数额、空调维修费、配电检测费合计数额应为（2015）海民初字第24270号民事判决书中所述物业费数额，即该法律文书中所述“物业费”应包含了本案所述物业管理费、空调维修费及配电检测费。据此，法院对于爱尚鑫嘉境公司所述空调维修费、配电检测费已经交纳的抗辩意见，予以采信。万泉暖珂公司关于空调维修费、配电检测费的主张，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条规定，判决：一、北京万泉暖珂投资管理有限公司与北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司于二〇一四年七月签订的《租赁协议》于二〇一九年三月二十七日解除；二、北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司于本判决书生效后三十日内将北京市海淀区万柳万泉新新家园十四号楼A区负一层地下一层（建筑面积二千一百四十二点一七平方米）的房产腾退并交还北京万泉暖珂投资管理有限公司；三、北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司于本判决书生效后七日内给付北京万泉暖珂投资管理有限公司二〇一三年八月至二〇一九年三月期间的物业管理费四十六万九千六百六十九元五角；四、北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司于本判决书生效后按照每日一千零九十六元的标准向北京万泉暖珂投资管理有限公司支付自二〇一九年三月二十八日至实际腾退之日止的房屋占用使用费；五、驳回北京万泉暖珂投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。爱尚鑫嘉境公司向法院提交：证据1.《领取提存款通知书》及3份《公证书》。其中《领取提存款通知书》系北京市求是公证处于2015年3月13日向万泉暖珂公司发出，内容为告知万泉暖珂公司提取爱尚鑫嘉境公司已提存的租金20万元；3份《公证书》均为对于爱尚鑫嘉境公司向万泉暖珂公司寄送《通知函》的信函寄发保全证据公证，《公证书》载明爱尚鑫嘉境公司到公证处办理寄送通知函保全证据公证的时间分别为：2015年8月3日、2016年1月18日、2016年8月18日，《通知函》基本内容为告知万泉暖珂公司已提存租金的情况，并要求与其联系交纳下期租金。上述4份证据用于证明爱尚鑫嘉境公司已想尽办法向万泉暖珂公司交纳租金。万泉暖珂公司对于《领取提存款通知书》《公证书》的真实性均认可，并认可收到了《领取提存款通知书》，不认可收到了《公证书》中所涉《通知函》。万泉暖珂公司不认可爱尚鑫嘉境公司的证明目的，称爱尚鑫嘉境公司知晓其公司账户，且向其中汇入过租金，不存在支付租金的障碍，不同意爱尚鑫嘉境公司通过提存的方式支付租金。爱尚鑫嘉境公司提交证据2.万通鼎安公司于2020年8月17日向爱尚鑫嘉境公司出具的《有关：收取物业费的函件》，其内容为万通鼎安公司通知爱尚鑫嘉境公司可以直接向万通鼎安公司支付物业费；证据3.明洁物业公司于2020年8月17日向爱尚鑫嘉境公司出具的《关于收取物业费用的说明》，明洁物业公司在函件中表示万泉暖珂公司未交纳2014年4月4日至2020年8月期间物业费，明洁物业公司同意爱尚鑫嘉境公司直接向其支付物业费。该两份证据用于证明：万泉暖珂公司长期拖欠两家物业公司物业费，其已经向万泉暖珂公司支付的物业费，万泉暖珂公司并没有代交。现两家物业公司均同意由爱尚鑫嘉境公司直接向其支付物业费。万泉暖珂公司认可上述两份函件的真实性，但不认可关联性，主张本案是租赁合同纠纷，其基于爱尚鑫嘉境公司在租赁合同履行过程中的违约行为要求解除合同，与万泉暖珂公司是否支付物业费无关。对于上述证据的认证意见，本院将在对争议焦点问题的论述中进行回应。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，万泉暖珂公司与爱尚鑫嘉境公司签订的《租赁协议》系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。双方均应履行《租赁协议》约定的权利义务。现万泉暖珂公司以爱尚鑫嘉境公司迟延支付租金及物业费累计超过60天，符合《租赁协议》第八条（1）中约定的解除条件为由，要求确认《租赁协议》解除；爱尚鑫嘉境公司不认可万泉暖珂公司的解除权，提出了不构成违约、解除权消灭、违约情节显著轻微等抗辩意见。故本案的第一个争议焦点在于，《租赁协议》约定的合同解除条件是否成就。首先，关于租金的支付。依据《租赁协议》约定，爱尚鑫嘉境公司应于2015年1月30日前支付2015年3月1日至8月31日期间租金；于2015年7月30日前支付2015年9月1日至2016年2月29日期间租金；于2016年1月30日前支付2016年3月1日至8月31日期间租金。爱尚鑫佳境公司分别于2015年3月9日、2015年8月14日、2016年2月16日以提存的方式支付上述三笔租金。万泉暖珂公司对于爱尚鑫嘉境公司以提存方式支付租金的履行方式持有异议，对此本院认为，爱尚鑫嘉境公司明确知晓万泉暖珂公司的账户，并以转账方式支付过前期租金，且爱尚鑫嘉境公司并未提供证据证明原履行方式存在履行困难，故爱尚鑫嘉境公司继续以转账方式支付租金最符合通常交易模式及习惯。但因《租赁协议》中未明确约定租金支付方式，爱尚鑫嘉境公司可以按照有利于实现合同目的的方式履行付款义务。爱尚鑫嘉境公司通过向公证处提存的方式支付租金，该履行方式不影响合同目的实现，亦构成对于付款义务的履行。但爱尚鑫嘉境公司选择该履行方式并不改变其负有按照约定时间支付房租的义务，其仍应按照合同约定时间提存租金。办理提存手续属于爱尚鑫嘉境公司的履行准备，不构成其提存迟延的合理理由。现有证据证明，爱尚鑫嘉境公司就上述三笔提存租金的支付时间均晚于合同约定，分别延迟37日、14日、26日，累计已经超过60日。就上述三笔租金的迟延支付，爱尚鑫嘉境公司已经构成违约。爱尚鑫嘉境公司上诉主张系因万泉暖珂公司原因导致其无法正常交纳租金，但就其所称万泉暖珂公司不让其向原账户付款、拒绝收取租金的事实未提供充分证据加以证明，故本院对此不予采信。爱尚鑫嘉境公司二审中提交的《领取提存款通知书》《公证书》均不足以证明系万泉暖珂公司原因导致其难以通过原方式继续履行付款义务，亦无法证明提存时间超过合同约定时间系万泉暖珂公司所致。因此，对于爱尚鑫嘉境公司所持其迟延交纳租金不构成违约的上诉理由，本院不予采纳。其次，关于物业费的支付。《租赁协议》第三条第3款约定，爱尚鑫嘉境公司应当支付物业费，双方均认可物业费由万泉暖珂公司代收，因此，爱尚鑫嘉境公司负有向万泉暖珂公司支付物业费的合同义务。在双方之间的撤销合同诉讼中，爱尚鑫嘉境公司同意支付物业费215069.47元，（2015）海民初字第24270号民事判决判令爱尚鑫嘉境公司于该判决生效后30日内支付物业费215069.47元，该判决已于2018年3月生效。爱尚鑫嘉境公司负有按照判决书内容向万泉暖珂公司及时支付物业费的法定义务。但爱尚鑫佳境公司于2019年8月8日支付物业费，已经超出了生效判决确定的履行期限。爱尚鑫嘉境公司上诉提出因万泉暖珂公司未向物业公司支付物业费，故其暂不支付物业费系行使不安抗辩权的理由。但《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权，产生于双方当事人基于同一合同相互负担的债务之间，且主张不安抗辩权的一方当事人，应提供证据证明对方存在丧失或可能丧失在后债务履行能力的情形。而本案中，万泉暖珂公司与爱尚鑫嘉境公司之间系租赁合同纠纷，爱尚鑫嘉境公司负有的支付物业费义务，与万泉暖珂公司与物业公司之间的支付物业费义务并非基于同一双务合同而产生，且并无证据显示万泉暖珂公司未向物业公司交纳物业费将会导致其可能丧失履行与爱尚鑫嘉境公司之间《租赁协议》项下义务的能力。因此，万泉暖珂公司未向物业公司交纳物业费，不能成立爱尚鑫嘉境公司支付物业费的不安抗辩权。基于上述原因，二审期间爱尚鑫嘉境公司提交的物业公司出具的两份函件，均不能支持其所主张的不安抗辩权，与本案争议乏关联性，故本院不予认证。因爱尚鑫嘉境公司对以上费用的支付迟延，《租赁协议》第八条第（1）款约定的解除条件已经成就，万泉暖珂公司享有解除权。万泉暖珂公司于2019年3月27日向爱尚鑫嘉境公司送达解约函，解除合同的意思已到达爱尚鑫嘉境公司。本案第二个争议焦点为万泉暖珂公司的解除权是否已经消灭。爱尚鑫嘉境公司提出，因万泉暖珂公司未及时行使解除权，故前三期提存租金迟延支付产生的解除权已因超过除斥期间而消灭。本院认为，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第五百六十四条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。但《民法典》目前尚未施行，该法原则上只能适用于施行后发生的法律事实，对于施行前发生的法律事实不具有溯及力。此外，《民法典》第五百六十四条第二款相对于《合同法》第九十五条而言，加重了对当事人权利的限制，不应成为溯及既往的特殊情形，故本案不应适用《民法典》第五百六十四条第二款规定。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。因爱尚鑫嘉境公司并未向万泉暖珂公司进行催告，亦不符合该款规定的权利消灭情形。因此，因现行法律并未规定相对方未催告的情况下，解除权存在一年的除斥期间。爱尚鑫嘉境公司主张万泉暖珂公司的解除权消灭，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。万泉暖珂公司于2018年12月11日发出催款函，该函件内容为万泉暖珂公司催告爱尚鑫嘉境公司限期履行已到期的各项付款义务，万泉暖珂公司并未在该函件中提出变更合同约定履行期限，亦未表示放弃追究爱尚鑫嘉境公司的违约责任，不存在放弃解除权的意思表示。故爱尚鑫嘉境公司所持万泉暖珂公司发出催款函即意味着变更付款期限、放弃解除权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。本案的第三个争议焦点在于，爱尚鑫嘉境公司的违约程度是否显著轻微，足以限制万泉暖珂公司解除权的行使。在约定解除权成就时，根据违约方的违约程度是否显著轻微来判断是否支持守约方行使解除权，是基于价值考量而对于合同约定一定程度的突破，是对于解除权行使的限制，故其适用应有充分的依据，对于“显著轻微”的理解不应过于宽泛。本案中，应当重点考察爱尚鑫嘉境公司违约行为的形态，以及其主观过错程度。首先，爱尚鑫嘉境公司违反的是租金及物业费的付款义务约定，该项义务系其在租赁合同项下的主要义务，与合同目的直接相关；其次，爱尚鑫嘉境公司在2015年至2019年期间的各次租金支付行为均晚于合同约定，即使考虑办理提存手续需要，爱尚鑫嘉境公司亦应当在2015年3月办理第一次提存后对此有所了解，不应在此后支付租金时仍然基于同样原因继续陷入迟延。据此，本院无法认定爱尚鑫嘉境公司迟延支付租金及物业费系主观上的轻微过失或约定解除条件过于苛刻所致，对于爱尚鑫嘉境公司要求限制万泉暖珂公司解除权行使的主张，本院不予支持。关于爱尚鑫嘉境公司以海淀法院协助执行通知书作为履行抗辩的上诉理由，本院认为，海淀法院在对万泉暖珂公司的执行过程中，要求强制提取爱尚鑫嘉境公司对于万泉暖珂公司的租金，其依据在于爱尚鑫嘉境公司负有支付租金的合同义务。对于爱尚鑫嘉境公司而言，协助执行通知书仅改变其支付租金的对象，而不消灭其支付租金的义务。本案中，爱尚鑫嘉境公司并未按照协助执行通知向法院交付应付款项，亦未按照约定时间向万泉暖珂公司支付租金，故海淀法院曾于2016年7月向爱尚鑫嘉境公司发出协助执行通知，不构成爱尚鑫嘉境公司此后对于万泉暖珂公司多次付款迟延的有效抗辩。此外，2016年7月的协助执行通知书的法律效果，不影响对万泉暖珂公司在此时已享有的约定解除权，亦不影响万泉暖珂公司对于解除权的行使。爱尚鑫嘉境公司的该项上诉理由不能支持其上诉请求，本院对此不予采纳。综上，万泉暖珂公司行使解除权后，《租赁协议》自解除通知到达爱尚鑫嘉境公司时解除。一审法院对于解除时间认定正确，本院予以维持。《租赁协议》解除后，爱尚鑫嘉境公司负有将涉案租赁物返还万泉暖珂公司的义务，同时应当支付《租赁协议》解除至实际腾退房屋之日止的占有使用费。一审法院参照《租赁合同》约定的租金数额确定占有使用费标准并无不当，本院不持异议。爱尚鑫嘉境公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9505元，由北京爱尚鑫嘉境体育文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇二〇年八月二十四日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼