陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终8204号上诉人（原审被告）：孙某某，男，汉族，1973年XX月XX日生，住西安市雁塔区XX路XX号XX室。上诉人（原审被告）：焦某某，女，汉族，1973年XX月XX日生，住西安市雁塔区XX路XX号XX室，系孙某某之妻。委托诉讼代理人：孙某某（焦某某之夫），住西安市雁塔区XX路XX号XX室。被上诉人（原审原告）：王某某，女，汉族，1989年XX月XX日出生，住西安市长安区XX街道办事处XX路XX号XX居XX花园XX幢XX单元XX层XX号。委托诉讼代理人：李康，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘继继，陕西金镝律师事务所律师。原审第三人：西安元亨房地产中介有限公司，住所地西安市长安区XX街道XX街XX号XX广场XX号楼XX单元XX室。法定代表人：周亚鹏，系该公司总经理。原审第三人：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市新城区XX街XX号。法定代表人：程清洁，该行行长。委托诉讼代理人：史浩，男，该行员工。上诉人孙某某、焦某某因与被上诉人王某某，原审第三人西安元亨房地产中介有限公司（以下简称：元亨公司），原审第三人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称：交通银行陕西分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初5670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孙某某、焦某某上诉请求：1.改判一审判决第一项，孙某某、焦某某要求解除合同；2.撤销一审判决第二项；3.改判一审案件受理费由王某某和元亨公司共同承担；4.本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保险费、律师代理费等）由王某某和元亨公司共同承担。事实与理由：一、孙某某、焦某某因经济困难将新购置的西安雅居乐铂锒峰18-10-11001号房屋以低于市价30%转让。2017年4月17日签署房屋买卖合同，合同总价155万元，卖方净得155万元，一切交易产生的费用由买方承担。并约定房屋定金5万元，签约当日支付115万元，由元亨公司（中介公司）协助办理房产证，并在房产证到手之后第一时间办理过户并支付35万元。二、王某某首付款拖了两天才付款，但孙某某、教改军依约将房产交给了对方，并先后两次从浙江返回协助办理房产证手续。之后郭姓的中介人就已经将涉案房产的户名改为王某某，2019年1月，孙某某、焦某某得知该郭姓中介人已离职。至今，物业处显示涉案房屋的业主依然是王某某。三、孙某某、焦某某2017年年末就联系不上中介，联系王某某要求支付尾款35万元但未果。2018年5月3日，房产证办理完成后孙某某、焦某某再次敦促王某某履约并支付35元尾款，但对方置之不理，导致孙某某、焦某某的尾款无法结清、经济状况恶化、被小贷公司恶性追债。四、2018年底，因王某某拒绝执行合同，孙某某、焦某某只好决定解除与其的原房屋买卖合同。2019年1月孙某某、焦某某联系房屋中介公司提出上述想法时，中介公司称其不知道该合同的存在，后又新指定了一个中介人员与孙某某、焦某某联系。五、按照合同第9条第3款规定，乙方应当在接到甲方解约通知之日起7日内退房，并且向甲方支付违约金。乙方实际占用甲方房屋的，参照同地段租金支付甲方房屋使用费。王某某答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审判决并未认定王某某违约，且2017年4月22日王某某已经按合同约定支付购房款120万元，也履行了其他合同义务。但孙某某、焦某某收到以上购房款后并未按合同约定办理涉案房屋抵押注销手续，依据《房屋买卖合同》第9条第2款b项的规定，孙某某、焦某某不应享有法定解除权。二、王某某于2019年6月12日与交通银行陕西分行沟通，其同意由王某某代孙某某、焦某某清偿涉案房屋贷款，交通银行陕西分行在本案一审审理过程中亦向王某某提供了孙某某、焦某某尚欠贷款本金的具体金额（167545.36元），依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院担保法司法解释》第六十七条第二款的规定，王某某有权代孙某某、焦某某清偿债务消灭抵押权，并取得涉案房屋的所有权。三、案件受理费由败诉方承担，一审判决支持了王某某全部诉讼请求，孙某某、焦某某为败诉方，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，一审诉讼费由孙某某、焦某某承担。因一审判决后承办法官告知王某某，孙某某、焦某某有调解意向，为利于沟通，王某某虽对一审判决关于案件受理费部分的判决有异议，但并未上诉。交通银行陕西分行发表陈述意见称，截至2020年6月8日孙某某在银行的贷款余额为158045.32元，应收未收利息645.35元，银行收回的是本金、利息、罚息、复利，具体金额以贷款本金、利息、罚息、复利清偿之日计算为准，在未提前还款之前应按时偿还月供；在有法院生效文书的前提下其会向代偿人王某某提供一个专用账户并备注好是王某某代孙某某、焦某某偿还贷款本金、利息、罚息、复利。元亨公司未到庭陈述意见。王某某向一审法院起诉请求：1.判令孙某某、焦某某继续履行《房屋买卖三方合同》；2.判令王某某向交通银行陕西分行代为清偿孙某某、焦某某所欠全部债务，交通银行陕西分行在其债权全部清偿后限期协助孙某某、焦某某办理“西安雅居乐国际花园18幢1单元10层11001号(备案合同登记号C20150640,产权证号201XXXXXXXX)”房屋的抵押注销手续；3.判令王某某在上述房屋抵押注销后，从剩余35万元购房款中扣除代孙某某、焦某某清偿的债务部分后支付给孙某某、焦某某；4.判令孙某某、焦某某限期协助王某某办理上述房屋转移过户手续；5.本案诉讼费由孙某某、焦某某承担。一审经审理查明，2017年4月17日，孙某某、焦某某(即出卖人、甲方)、王某某(即买受人、乙方)和第三人元亨公司(即居间方、丙方)签订了一份《房屋买卖三方合同》，约定的主要内容有：甲方将位于西安市长安区XX路XX居XX花园XX栋XX单元XX室的、面积为220.61平方米的房屋出售给乙方，该房屋的商品房买卖合同登记号为C201506440;该房屋已设定抵押，甲方应于2017年6月17日之前办理抵押注销手续；合同成交价为155万元，乙方应于签订合同当日向甲方支付定金5万元，并于办理房屋所有权转移登记当日将购房款115万元由丙方转交给甲方，剩余35万元于过户当日存入甲方账户，丙方为甲、乙双方提供居间服务。合同签订后，王某某于2017年4月15日向孙某某、焦某某支付了5万元定金，于2017年4月21日向孙某某、焦某某支付了95万元购房款，于2017年4月22日向孙某某、焦某某支付了20万元购房款，孙某某、焦某某将原始的《商品房买卖合同》(签订时间为2015年6月26日)及购房发票交付王某某。孙某某、焦某某在购买涉案房屋时的按揭贷款金额为108万元，孙某某、焦某某收到王某某交付的定金及购房款120万元之后，向交通银行陕西省分行偿还了大部分的贷款本金和利息，但没有偿还全部的按揭贷款本息(截止2019年6月12日时，孙某某、焦某某还有167545.36元贷款本金未还)。2017年7月，孙某某、焦某某将涉案房屋的钥匙交付给王某某，王某某随即出资对房屋进行了装修，并入住该房屋，持续缴纳涉案房屋的物业费。2017年12月1日，孙某某、焦某某授权王某某代为缴纳涉案房屋的大修基金事宜，王某某随后也缴纳了该房屋的相关税费，2018年5月3日，涉案房屋的产权证办理完毕，不动产权证号为201XXXXXXXX,登记的所有权人为孙某某。房产证办理之后，孙某某、焦某某要求王某某支付房屋尾款35万元时，王某某认为孙某某、焦某某没有偿还完所有的按揭贷款，并且按照原来的政策，只有在2020年6月26日以后才能办理房屋产权过户登记手续，涉案房屋不符合办理过户登记的条件，拒绝付款；王某某则认为按照新政策在2018年6月26日之后就可以办理房屋产权变更登记手续，加之第三人元亨公司负责为王某某与孙某某、焦某某合同关系提供居间服务的员工离职，导致王某某与孙某某、焦某某没能较好地沟通和解决纠纷，孙某某、焦某某遂决定收回房屋，并对涉案房屋重新办理了电卡和气卡。2019年3月18日，王某某以诉称诉至一审法院，要求继续履行合同。一审法院认为，民事诉讼中，当事人对其主张的事实，有责任提供相应的证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案王某某举证的证据，可以证明王某某与孙某某、焦某某及第三人元亨公司签订的《房屋买卖三方合同》成立且有效，一审法院予以认定。根据西安市人民政府办公厅于2018年6月25日发布的关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知{发文字号：市政办发【2018】61号}的规定，涉案房屋在商品房买卖合同网签备案满三年且取得《不动产权证书》的，可以上市交易、即办理过户登记手续，在涉案房屋的商品房买卖合同的网签时间为2015年6月26日、并且在2018年5月3日办理了房产证之后，按照政策规定，即在2018年6月26日起就符合过户登记条件；因涉案房屋的按揭贷款没有还完，本案合同继续履行的前提，还需要经按揭贷款还清、并办理抵押注销手续；故本案王某某要求判决由王某某代替孙某某、焦某某偿还按揭贷款、并由第三人交通银行陕西分行协助王某某办理涉案房屋的抵押注销手续的诉讼请求，可以促成合同的继续履行，应予判决支持。本案王某某和孙某某、焦某某均已履行了合同的大部分义务，孙某某、焦某某已经将涉案房屋交付王某某使用、王某某已经入住，现在王某某与孙某某、焦某某及元亨公司均没有根本违约行为导致合同不能继续履行的情形，所以，王某某要求孙某某、焦某某继续履行《房屋买卖三方合同》的诉讼请求成立，应予判决支持。本案王某某的其余诉讼请求，均符合合同约定，也符合公平诚信原则，均应判决支持。虽然王某某与孙某某、焦某某在沟通上存在误会导致发生本案纠纷，但孙某某、焦某某拒绝继续履行合同的理由不能成立，一审法院不予采信。本案纠纷的产生和王某某与孙某某、焦某某未能良好沟通有关，更和第三人元亨公司没有及时做好居间服务、解释购房政策变更情况、促成王某某与孙某某、焦某某及时协商处理纠纷有关，故本案的案件受理费，应按照王某某与孙某某、焦某某及第三人元亨公司的过错程度予以分担。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、孙某某、焦某某应继续履行其和王某某及第三人西安元亨房地产中介有限公司签订的《房屋买卖三方合同》；二、王某某于本判决生效之日起十日内向交通银行股份有限公司陕西省分行代孙某某和焦某某偿还涉案房屋(合同登记号为C201506440,产权证号为201XXXXXXXX)的剩余按揭贷款、利息及罚息；第三人交通银行股份有限公司陕西省分行在上述按揭贷款的本息清偿完毕后的十日之内协助王某某办理涉案房屋的抵押注销手续；三、王某某在涉案房屋的抵押注销手续完成后的十日内向孙某某和焦某某支付从35万元购房款中扣除已代孙某某、焦某某偿还的按揭贷款、利息和罚息(具体数额以银行核算为准)之外的剩余购房款；四、孙某某、焦某某在王某某完成上述判决第二项和第三项义务之后的三十日内协助王某某办理涉案房屋的过户登记手续(包括签订网签合同等手续在内)，将涉案房屋的所有权人变更登记至王某某名下。如孙某某、焦某某未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6550元，王某某已预交，由王某某承担2000元，由孙某某、焦某某承担2000元，由西安元亨房地产中介有限公司承担2550元；孙某某、焦某某及西安元亨房地产中介有限公司对自己应承担的受理费，应于本判决生效后十日之内给付王某某。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审审理期间双方未提交新证据。二审中，孙某某主张，2017年4月，王某某向其支付120万元房款时双方已协商好其中的20万元孙某某自用，至于尚欠的贷款金额待王某某向其支付尾款35万元后再进行还贷。王某某对此不予认可。本院认为，本案的争议焦点是：孙某某、焦某某要求解除合同依据是否充分；王某某是否能够代孙某某、焦某某偿还贷款。关于孙某某、焦某某要求解除合同的问题。首先，解除合同属于反诉范畴，一审中孙某某、焦某某并未提出反诉，二审中提出该上诉请求，难以得到支持。其次，孙某某、焦某某以王某某欠付尾款35万元构成违约为由，要求解除合同。根据查明的事实，案涉《房屋买卖三方合同》约定，孙某某、焦某某应于2017年6月17日之前办理抵押注销手续，王某某应于过户当日将购房尾款35万元存于孙某某、焦某某账户。而事实上，孙某某、焦某某至今仍未能办理房屋的抵押注销手续，违约在先，35万元尾款的支付条件尚未成就，王某某并不构成违约。庭审中，孙某某主张其与王某某就欠付银行的贷款及35万元尾款的支付问题已经协商一致，即待王某某支付尾款35万元后，孙某某、焦某某再向银行偿还欠付的贷款。但王某某对此并不认可，孙某某、焦某某亦未提供相应证据证明，该主张不能成立。因此，孙某某、焦某某认为王某某违约，并要求解除合同，缺乏依据，不能得到法院支持。关于王某某是否能够代孙某某、焦某某偿还贷款的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，王某某作为房屋受让人，要求向交通银行陕西分行代偿孙某某、焦某某欠付的债务，一审法院亦判令王某某向交通银行陕西分行代孙某某和焦某某偿还涉案房屋的剩余按揭贷款、利息及罚息，交通银行陕西分行在上述按揭贷款的本息清偿完毕后协助王某某办理涉案房屋的抵押注销手续，上述判决作出后，交通银行陕西分行作为抵押权人，并未对此提出上诉，即对一审判决的认可。故孙某某、焦某某认为王某某不具备代为还款的条件之上诉理由，本院亦不予支持。综上，孙某某、焦某某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18750元（孙某某、焦某某已预交），由孙某某、焦某某负担。本判决为终审判决。    审 判 长  李 雪 晴审 判 员  姬    钊审 判 员  蒋   瑜 二〇二〇年八月十八日                          书 记 员  张    茜