辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6860号上诉人（原审被告）：曹炜旭，男，1968年11月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孟庆峰，辽宁盛恒（哈尔滨）律师事务所。被上诉人（原审原告）：沈阳港晟房产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔镇白塔村。法定代表人：盛军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张秋萍，辽宁同泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：奎媛，辽宁同泽律师事务所律师。原审第三人：张苛，女，1973年6月19日出生，汉族，住辽宁省铁岭市清河区。上诉人曹炜旭与被上诉人沈阳港晟房产开发有限公司（以下简称“港晟公司”）、原审第三人张苛案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初13150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹炜旭上诉请求：一、依法改判，准予执行被执行人张苛名下位于沈阳市浑南区建筑面积117.28平方米房产；二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、和平区法院依据（2018）0102民初22号判决，对被执行人张苛名下房产采取的保全和执行措施均符合法律规定，应当获得支持。物权法第二十二条规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，物权登记具有公示效力。本案案涉房产已经备案在张苛名下，可以作为可供执行财产。二、浑南法院（2018）辽0112民初3457号判决作出的时间晚于本案案涉房产查封时间。由于本案是金钱债权纠纷，依据相关法律规定，被上诉人的执行异议应当被驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持，故浑南法院的判决不能作为被上诉人执行异议成立的依据。三、被上诉人有过错，上诉人无过错，被上诉人未履行完毕对预告抵押登记权利人的全部代偿义务，其在张苛并未交付全部首付款的情形下为其办理了房屋买卖合同的登记备案，被上诉人自身存在过错，而上诉人自始至终不存在任何过错。四、一审法院确认被上诉人对案涉房产享有所有权属于适用法律错误。物权法第一百四十二条的规定，建设用地使用权人对其建设的建筑物享有所有权的规定，只应适用于没有进入流通领域的不动产所有权，而本案案涉房产已经进行了备案登记，其权属已经或将要发生变化，开发商也不具备依据物权法规定能够享有案涉房产所有权的其他情形，因此被上诉人不能对案涉房屋享有所有权。即使房屋买卖合同被解除，其对张苛也仅享有普通债权请求权。港晟公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。案外人张苛从未对房屋拥有所有权，预告登记的作用仅为防止预售人再次出售房屋从而侵害其合法权益，并非为物权表示，不能当然的认为该涉案房屋一定为案外人张苛所有，只能说明案外人张苛对涉案房屋具有物权期待权。法院对于案外人的责任财产予以查封，此类案件执行对象应是案外人在履行商品房预售合同过程中取得的财产利益，而非涉案房屋本身。依据沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初3457号民事判决，答辩人与案外人张苛解除了《商品房买卖合同》及《补充协议》，并撤销备案登记手续，因此依据该判决答辩人取得了房屋的所有权，故该房产不能作为张苛的私人财产提供执行。二、被答辩人在上诉状中引用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》系错误理解。案外人张苛在沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初3457号民事判决生效后就解除了与答辩人的合同关系，涉案房屋的所有权人为答辩人，故不属于对金钱债权的执行，不适用上述规定第二十六条。在《全国法院民商事审判工作会议纪要九》中明确论述了案外人依据另案生效的裁判对金钱债权的执行提起异议之诉的排除执行的情况，因答辩人与案外人张苛的请求权是物权请求权，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》予以解除的情况下，同时答辩人与案外人已经完成了双返（由于张苛应支付的违约金大于答辩人应当返还的购房款，故购房款与违约金进行了抵销），应当排除对于涉案房屋的执行。依据最高法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议会议纪要，针对被执行人购买的房屋经过预告登记，并被人民法院预查封后，房屋出卖人以仲裁裁决解除房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，请求解除查封并停止执行，应否予以支持问题，该法官会议意见为：房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行，故一审法院的判决更是合理合法的。三、答辩人从始至终都没有任何过错。答辩人与案外人签订的一系列合同都为双方真实意思表示，均为合法有效的。在双方履行合同的过程中，出现纠纷诉至法院并得知后续一系列事情的过程中答辩人的处理方式亦是合理合法的，故答辩人在此一系列案件中并不存在任何过错。张苛未提交答辩意见。曹炜旭向一审法院起诉请求：1.解除对沈阳市浑南区白塔街26-16号1-1-1号房屋的财产保全[即撤销预查封（2018）辽0102民22号民事裁定书]；2.确认上述房屋所有权人为原告；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.案涉房屋位于沈阳市浑南区（建筑面积117.28平方米），系原告开发建设。2015年5月21日，原告（出卖人）与第三人张苛（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定张苛购买案涉房屋，单价6028.39元/平方米，房价款总额707010元，付款方式为买受人于2015年5月21日交纳首付款217010元，剩余49万元采用商业贷款方式支付，并于2015年6月21日内到达出卖人指定账户……双方亦约定了其他权利义务。2.一审庭审中，原告自认第三人张苛已向其交纳房屋首付款共计57010元（2015年5月6日交纳10000元、5月21日交纳47010元），剩余首付款通过分期给付方式完成，但张苛并未实际履行，另通过交通银行股份有限公司沈阳黄河大街支行（以下简称交行黄河大街支行）贷款支付其购房款49万元；原告另称因第三人张苛存在逾期支付贷款行为，导致其向贷款银行承担担保责任，截至2019年9月27日，共计代偿银行贷款62403.81元。基于上述逾期行为，原告并未向张苛交付案涉房屋及办理权属登记，仅进行了合同备案登记，现房屋无人占有使用。3.2018年1月4日，曹炜旭以民间借贷纠纷为由将张苛、起诉至原审法院，2018年11月27日，原审法院作出(2018)辽0102民初22号民事判决，判决:“被告张苛于本判决生效之日起十日内偿还原告曹炜旭借款本金56.40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,480元、保全费3,410元，由被告张苛承担”。4.上述22号案件审理过程中，曹炜旭向原审法院申请财产保全，原审法院于2018年1月15日作出(2018)辽0102民初22号民事裁定，裁定：冻结被申请人张苛名下银行存款57.8万元或查封、扣押其他等值财产，并于2018年1月25日预查封了案涉房屋。判决生效后，因张苛未履行生效法律文书确定的义务，2019年3月12日，曹炜旭作为申请人向原审法院申请强制执行，对应案号（2019）辽0102执2132号。5.2018年4月3日，港晟公司以房屋买卖合同纠纷为由将张苛、第三人交行辽宁省分行诉至沈阳市浑南区人民法院，该院于2018年8月20日作出（2018）辽0112民初3457号民事判决，判决：一、解除原告港晟公司与被告张苛于2015年5月21日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、原告港晟公司于本判决生效之日起10日内被告张苛返还购房款57010元；三、被告张苛于本判决生效之日起10日内向原告港晟公司支付违约金106051.5元；四、被告张苛于本判决生效之日起10日内协助原告港晟公司办理《商品房买卖合同》（编号为：E1510048358）撤销备案登记手续；五、驳回原告港晟公司其他诉讼请求。现该判决已生效。6.港晟公司作为案外人向原审法院提出执行异议，原审法院于2019年5月5日作出（2019）辽0102执异290号执行裁定，裁定驳回案外人港晟公司的异议，其不服该裁定，作为原告向原审法院提起本案诉讼。一审法院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过港晟公司及曹炜旭的到庭审陈述、举证及辩论，本案的审理焦点为：原告港晟公司对执行标的即案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权利。第一，从港晟公司对案涉房屋享有的权利性质来看。依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，港晟公司作为案涉房屋的开发单位，虽其与张苛签订了《商品房买卖合同》，并为张苛办理了合同备案，但港晟公司并未将案涉房屋所有权登记至张苛名下，该房屋的所有权并未发生转移，仍应为港晟公司所有。因此，港晟公司对案涉房屋享有所有权，原告提出的确权的诉讼请求，予以支持。第二，浑南区人民法院已判决解除港晟公司与张苛签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，同时判令张苛支付港晟公司违约金106051.5元，港晟公司返还张苛购房款57010元，即双方互负金钱给付义务，本案中，亦不存在港晟公司与张苛之间存在恶意串通、规避执行的情形。据此，张苛已丧失取得案涉房屋权属登记的法律依据及可能性，且在浑南区人民法院判决港晟公司应返还张苛的购房款数额小于张苛应支付港晟公司违约金数额的情况下，港晟公司基于所有权的权利性质，具有排除强制执行的权利基础，对案涉房屋采取的查封措施应当解除。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、原告港晟房产开发有限公司的异议成立，停止对位于沈阳市浑南区（建筑面积117.28平方米）房屋的执行；二、确认上述房屋为原告沈阳港晟房产开发有限公司所有。案件受理费9857元，由张苛负担。二审中，被上诉人向本院提交关于港晟公司与张苛执行一案的情况说明，用以证明被上诉人与张苛的买卖合同解除并且已经履行了双返义务。上诉人发表质证意见：真实性无异议，关联性有异议，被上诉人已经与张苛解除了商品房买卖合同，就应当向张苛返还首付款，因为被上诉人已经将房产收回，所以不但包括首付款，连同之前偿还给银行的贷款被上诉人均应向张苛返还，同时由于解除商品房买卖合同并不是因为房屋质量问题，纯粹是因为张苛不按期归还银行贷款，因此在该案中张苛不应承担任何违约金。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为案外人港晟公司是否享有足以排除执行的民事权益。港晟公司作为诉争房屋开发商，因建设而原始取得诉争房屋的相关物权。港晟公司与张苛签订《商品房买卖合同》并办理合同登记备案，但该行为仅为合同权利的交易备案，其享有的是取得诉争房屋所有权的期待权，但因张苛并未完成合同义务，且港晟公司与张苛的买卖关系已经生效的（2018）辽0112民初3457号民事判决予以解除，并判决港晟公司向张苛返还购房款57010元，张苛协助原告港晟公司办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续，故张苛已经丧失取得案涉房屋权属登记的法律依据及可能性，港晟公司享有物权性质的返还请求权。现沈阳市浑南区人民法院出具情况说明，记载：因债务性质均为金钱给付义务，港晟公司将其应返还给张苛的首付房款与张苛应支付的违约金相抵销，可以证明港晟公司已经履行了返还义务，可排除金钱债权的执行，故一审法院认定港晟公司享有排除执行的权益并无不当，但依据上述司法解释，本案应判决不得执行该执行标的，一审判决主文表述与上述司法解释规定不符，本院予以纠正。关于应否判决港晟公司为案涉房屋所有权人问题，港晟公司作为案涉房屋开发商，因建设而原始取得诉争房屋的相关物权，虽然备案登记在张苛名下，但案涉房屋所有权并未转移至张苛名下，且生效判决已解除商品房买卖合同及补充协议，撤销备案登记，故港晟公司的权利可通过执行生效法律文书得到保护，无需进行司法确认。综上，上诉人曹炜旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初13150号民事判决；二、不得执行位于沈阳市浑南区房屋；三、驳回各方当事人其他诉讼请求。一审案件受理费9857元，由张苛负担；二审案件受理费9857元，由曹炜旭负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年八月二十四日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。