湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异299号 案外人：湖北非金属地质公司，住所地：湖北省武汉市航空路26号。 法定代表人：谢豪辉，该公司经理。 申请人：西北综合勘察设计研究院，住所地：陕西省西安市莲湖区习武园9号。 法定代表人：燕建龙，该院院长。 被申请人：武汉市中鑫弘博置业有限公司，住所地：湖北省武汉市汉南区湘口街78号。 法定代表人：蔡晟。 本院在执行（2019）鄂01执保876号西北综合勘察设计研究院与武汉市中鑫弘博置业有限公司（以下简称中鑫弘博置业公司）建设工程施工合同纠纷诉前财产保全一案过程中，案外人湖北非金属地质公司（以下简称非金属公司）向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 非金属公司异议称，非金属公司的原址即位于本案查封标的物所在地武汉市江汉区航空路26号，曾享受“汉口·新界广场”原址相应土地所有权益。自2009年8月20日以来，案外人与被申请人中鑫弘博置业公司及关联方就案外人所有的土地上房屋拆迁还建事宜签订相关危房改造项目合作开发协议及补充协议，确定中鑫弘博置业公司向非金属公司还建房屋21800m2（其中商业建筑面积8000m2），用以冲抵应支付的拆迁补偿费。双方签订《房屋就地还建安置协议》后，逐步锁定相应房产的位置，其中包括所附查封清单中序号为第6、12、18、23和24号的4号楼5套商铺（4栋1层（2）商铺、4栋1层（10）商铺、4栋2层（1）商铺、4栋2层（8）商铺、4栋2层（9）商铺），目前正在办理房产备案登记及过户手续，但因被申请人中鑫弘博置业公司拖延，至今尚未办理完成。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，非金属公司属于拆房还房无需支付相应房产对价，在不动产登记过户中并无过错，查封行为给案外人办理后续备案及过户手续造成极大困扰，损害到案外人的合法权益。请求撤销（2019）鄂01执保876号执行裁定，解除对查封清单中序号为第6、12、18、23和24号的4号楼5套房屋及项下土地所有权的查封。 非金属公司为支持其异议请求，向本院提交如下证据：1、《湖北非金属地质公司统一社会信用代码证书》复印件一份；2、《国有土地使用证》江国用（2000）字第14026号复印件一份；3、《国有土地使用证》武国用（2002）字第2272号复印件一份；4、《国有土地使用证》武国用（2002）字第2273号复印件一份；5、《国有土地使用证》武国用（2002）字第2313号复印件一份；6、《江汉区危房改造指挥部办公室关于航空侧路建筑村工程大院危房实施改造的请示》江危改（2009）2号复印件一份。7、《武汉市人民政府办公厅转发市国土房产局等部门关于2009年危房改造项目意见的通知》武政办（2009）92号复印件一份；8、《湖北非金属地质公司危房改造项目合作开发协议书》复印件一份；9、《湖北非金属地质公司危房改造项目补充协议书》复印件一份；10、《房屋拆迁补偿协议书》复印件一份；11、《房屋就地还建安置协议书》复印件一份；12、《三方协议书》复印件一份。13、《武汉市中鑫弘博置业有限公司会议纪要》复印件一份；14、武汉市房地产市场管理信息系统查询部分还建商铺备案状态及网签成交时间查询单及视频一份；15、《谅解备忘录》复印件一份。 本院查明，2019年11月12日，西北综合勘察设计研究院因与中鑫弘博置业公司建设工程施工合同纠纷，向本院申请诉前财产保全，本院于2019年12月17日作出（2019）鄂01财保438号民事裁定，查封中鑫弘博置业公司位于武汉市江汉区航空路26号“汉口·新界广场”的46套房产及其项下的土地使用权，查封清单中即包括涉案5套房屋。2019年12月27日，本院作出（2019）鄂01执保876号《协助执行通知书》，要求武汉市不动产登记中心协助查封包括涉案5套房屋在内的、中鑫弘博置业公司位于武汉市江汉区航空路26号“汉口·新界广场”的46套房产及其项下的土地使用权，查封期限为三年（自2019年12月27日至2022年12月26日止）。 另查明，坐落于江汉区航空路26号、国有土地使用权证号分别为江国用[2000]字第14026号（面积：14523.38m2）、武国用[2002]字第2272号（面积：1136.97m2）、武国用[2002]字第2273号（面积：852.40m2）、武国用[2002]字第2313号（面积：15668.33m2）的土地使用权登记的所有权人均为非金属公司，使用权类型均为划拨。 2009年8月20日，非金属公司（甲方）与武汉中弘航侧房地产开发有限公司（乙方）签订《湖北非金属地质公司危房改造项目合作开发协议书》，协议载明：一、总则。…为了共同开发甲方所属武汉市江汉区航空路26号甲方权属项目地块…双方就非金属公司危房改造项目的合作开发事宜，经友好协商签订本协议。…三、合作开发项目地块权属面积及用地现状：（一）本项目地块现为国有划拨工业用地，土地使用权证证号武国用（2002）字第2273号，宗地面积为852.4m2；武国用（2002）字第2272号，宗地面积为1136.97m2；武国用（2000）字第14026号，宗地面积为14523.38m2；合计用地面积约48.3亩，土地使用权人为甲方。…五、项目地块开发。…（四）在确保甲乙双方利益，并有利于拆迁工作平稳迅速地完成的前提下，甲乙双方约定，居民还建面积包含如下几项内容并按以下次序分配：①本项目地块上按“拆一还一”方式进行（就地还建住户按所拆面积及按政策补偿面积、异地还建按现金补偿）；…。六、甲乙双方责任义务。…（二）乙方责任义务。…5、项目开发完成后，乙方尽快为甲方及居民办妥房屋权属“两证”…。 2011年12月10日，非金属公司（甲方）与武汉中弘航侧房地产开发有限公司（乙方）又签订《湖北非金属地质公司危房改造项目补充协议书》，协议载明：甲、乙双方就非金属公司危房改造项目（位于武汉市江汉区航空路26号），经双方上级机关批准后签订了《湖北非金属地质公司危房改造项目合作开发协议书》，鉴于当前严峻复杂的拆迁形势，为解决拆迁过程中的突出问题，积极消化矛盾，维持社会稳定，以进一步做好和谐拆迁工作加速项目顺利推进，双方从项目合作角度出发，本着尊重事实，让利于民的原则，进一步明确各自的权益，双方签订如下补充协议：一、还建给甲方的房屋建筑面积为21800m2。…三、乙方应在本协议书生效之日起四年内向甲方交付面积足额的还建房屋，逾期则按每月90万元向甲方支付违约金，按月支付。…七、乙方同意还建给甲方的21800m2房屋建筑（其中用途为商业的建筑面积由原商业面积增加至8000m2），应集中安置在临街同一幢楼内，并保证从整栋楼一层起的连续楼层，该楼的四层商业裙楼均为甲方所有…。 2012年9月24日，武汉安捷龙拆迁安置有限公司（拆迁受托人、甲方）、非金属公司（被拆迁人、乙方）、中鑫弘博置业公司（土地摘牌人、丙方）及中博建设集团有限公司（担保人、丁方）四方签订《房屋搬迁补偿协议书》，就乙方享有的土地使用权证号为武国用[2002]字第2272、2273、2313号及武国用[2000]字第14026号的地块上的国有土地使用权、房屋所有权和构筑物、其他附着物所有权及其他有关权益的全部补偿价格、各方违约责任、地块上现有住户的安置等进行了约定。 2012年11月13日，非金属公司（甲方）、武汉中弘航侧房地产开发有限公司（乙方）、中鑫弘博置业公司（丙方）签订《三方协议书》，协议载明：甲乙双方于2009年8月20日签署了《湖北非金属地质公司危房改造项目合作开发协议书》（以下简称“协议”）、于2011年12月10日对前述“协议”签订了《湖北非金属地质公司危房改造项目补充协议书》（以下简称“补充协议”）及双方确认公函，后由于乙方引进合作伙伴成立了丙公司，并由丙方实施航空路建筑村危改项目。现本协议叁方就具体落实并实施上述协议、补充协议及确认公函达成如下条款，具体协议内容如下：一、叁方一致同意，上述“协议”、“补充协议”以及确认公函中应由乙方承担的还建责任和义务，全部由本协议中的丙方承担…。 根据《武汉市中鑫弘博置业有限公司会议纪要》载明：“会议时间：2019年11月1日15时，会议地点：中鑫弘博置业公司会议室，参会人员：武汉市江汉区土地整理储备事务中心（以下简称江汉区土储中心）、非金属公司、中鑫弘博置业公司，会谈主题：与会三方共同商讨非金属公司房产（汉口新界广场4号楼）还建交付事宜。一、会议明确中鑫弘博置业公司应还建给非金属公司的21800m2还建房产中，在2019年上半年已确定了21600m2房产具体位置，尚未确定的200m2商业面积的房号最终确定为4-1-009、4-1-010、4-2-008、4-2-009，即汉口新界广场4号楼1层、2层共4处商铺（具体坐落以图纸为准）。” 2020年1月21日，非金属公司（甲方）、中鑫弘博置业公司（乙方）、江汉区土储中心（见证方）签订《谅解备忘录》，载明：乙方就地还建甲方的房屋建筑面积为21800m2（其中商业建筑面积8000m2，办公建筑面积13800m2）：1、商业面积区域为：4楼主楼……商业裙楼4-1-08、4-1-10、4-2-08、4-2-09号共四间商铺，总计还建面积8019.99m2。 还查明，根据武汉市房地产市场管理信息系统查询部分还建商铺备案状态显示，备案合同编号江170XXX220、江170XXX250，坐落在江汉区航空路26号“汉口·新界广场”4栋2层（1）商铺和4栋1层（2）商铺于2019年7月5日办理网签。 关于案外人的异议理由及请求，本院评述如下： 首先，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”可见，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同。拆迁补偿协议的目的是补偿被拆迁人因房屋所有权灭失所造成的损失。本案中，案外人作为被拆迁人为公共利益让渡了自有房屋的所有权，拆迁人已明确特定的房屋用于产权置换，故案外人对该房屋享有的受让期待权，应当给予特别保护。 其次，案外人基于拆迁安置协议对执行标的享有的实体权利得排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，符合上述要件的买受人基于合同对财产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件，可以排除执行。那么，根据拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同的立法精神，举轻以明重,符合类似条件的被拆迁人主张物权期待权保护的，更可排除执行。本案中，涉案房产武汉市江汉区航空路26号“汉口·新界广场”4栋2层（1）商铺和4栋1层（2）商铺已于2019年7月5日办理网签到案外人非金属公司名下，涉案房产武汉市江汉区航空路26号“汉口·新界广场”的4栋1层（10）商铺、4栋2层（8）商铺、4栋2层（9）商铺，虽然登记在被执行人中鑫弘博置业公司名下，且被本院查封，但在本院查封之前，案外人已通过签署《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋就地还建安置协议书》、《武汉市中鑫弘博置业有限公司会议纪要》等确定还建房屋座落，只因中鑫弘博置业公司原因而未能办理过户登记。上述协议履行过程中，案外人在规定期限内搬迁，以让出原住所的形式支付了获得安置房的“对价”，已履行协议约定的全部义务，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。故，案外人提出的异议理由成立，本院予以采纳。 最后，案外人对执行标的之异议理由成立的，裁定中止执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，案外人对执行标的提出异议，经审查，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，应当裁定中止执行。故，案外人要求解除查封的异议请求与法律规定不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对武汉市江汉区航空路26号“汉口·新界广场”4栋2层（1）商铺、4栋1层（2）商铺、4栋1层（10）商铺、4栋2层（8）商铺、4栋2层（9）商铺房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。 审判长  张鹰战 审判员  徐 文 审判员  周 晨 二〇二〇年八月二十四日 法官助理刘小铭 书记员谭晓