福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2754号 上诉人（原审被告）：吴鸿基，男，1938年4月4日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地厦门市思明区。 法定代表人：张光强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人吴鸿基因与被上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初21336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴鸿基上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回保开公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、保开公司要求吴鸿基腾空并返还讼争店面的诉求侵害了吴鸿基及其家人的生存权。（一）吴鸿基自1964年起就以讼争店面作为经营修理钢笔、鸿基百货商店、南鸿商行、新生百货经营部的场所。56年来，吴鸿基就是以讼争店面为经营场所的经营收入维系一家五口的生活及六个员工的工资，更是目前吴鸿基和妻子维持养老的唯一经济来源。因此，一审判决吴鸿基腾空并返还讼争店面势必截断吴鸿基夫妻的生活来源及六个员工的工资。（二）讼争店面属于百年危旧老宅，吴鸿基自使用、承租讼争店面的56年间，仅自2000年起至2018年12月，吴鸿基就向公房管理部门和保开公司交纳了房租785634元，因平时的维护修缮和配合金砖会议召开、莫兰蒂台风灾后修复等又支出了近二百万元的费用，而有关公房管理部门和保开公司自始就没有支付和承担维护修缮费用。一审以吴鸿基违约为由，判决吴鸿基腾空并返还讼争店面于法不合。（三）吴鸿基一家自上世纪八十年代起就居住在讼争店面之上的二、三层住宅，而通往二、三层住宅的唯一通道就是讼争店面内的楼梯。因此，一审判决吴鸿基腾空并返还讼争店面势必影响吴鸿基及其家人的通行权及民营企业破产。二、吴鸿基未与保开公司就讼争店面续签2019年1月1日至2021年12月31日的书面租赁合同，过错在保开公司。根据保开公司一审提供的厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》第四条第一项“为服务产业，支持我市商贸企业的发展，维护其经营稳定性，对直管非住宅用房由承租人自主经营的，经承租人申请，市房屋管理中心核定后，可按市场评估租金的70%缴交”的规定，吴鸿基承租的讼争店面是用于厦门市新生百货经营部的经营场所，依法享有按核定的租金标准70%的优惠。但是，保开公司却执意以16447元/月的标准作为吴鸿基续签2019年1月1日至2021年12月31日的租赁合同的条件，因此，吴鸿基未以16447元/月的租金标准续签租赁合同，系因为保开公司的过错导致。三、吴鸿基与保开公司存在不定期租赁令争店面的合同关系，且保开公司在一审没有提出解除不定期租赁合同。一审判决吴鸿基腾空并返还讼争店面没有事实和法律依据。（一）吴鸿基虽然未与保开公司续签讼争店面的书面租赁合同，但吴鸿基自2019年1月1日起至今仍继续使用讼争店面，保开公司对此也未持异议。因此，根据合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，吴鸿基与保开公司对讼争店面存在不定期租赁合同关系。（二）根据合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……依法成立的合同，受法律保护。”第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，解除不定期租赁合同是要求承租人返还租赁物的前提。本案中，保开公司没有提出解除讼争店面不定期租赁合同的诉讼请求。因此，一审判决吴鸿基将讼争店面腾空并返还给保开公司不符合法律规定。综上所述，一审判决支持保开公司要求吴鸿基腾空返还讼争店面的诉求是错误的。 保开公司辩称，一、一审判决吴鸿基向保开公司腾空返还房屋并支付占用费合法有据。案涉公房租赁合同已到期，吴鸿基合同期满后仍占有使用案涉公房，且未向保开公司支付房屋费用。保开公司作为案涉公房的经营管理单位，有权要求吴鸿基腾退讼争房屋支付占用费。占用费标准依据的是厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局作出的非住宅市场租金评估价，保开公司主张吴鸿基按照上述评估价支付市场占用费是合理合法的。二、吴鸿基主张其因修缮支出高额费用，无事实依据。吴鸿基主张因案涉公房平时维护修缮、灾后修复等支出近二百万元费用，但未提供证据支持该主张。综上所述，吴鸿基的上诉请求于法无据，请求驳回吴鸿基的上诉请求。 保开公司向一审法院起诉请求：1.吴鸿基立即腾空并向保开公司返还厦门市思明区中山路72号1层公房；2.吴鸿基立即向保开公司支付房屋占用费（按每月16447元为标准，自2019年1月1日起至实际腾房之日止）。 一审法院认定事实：厦门市人民政府办公厅于2015年8月31日发布《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办[2015]171号文），厦门市公房管理中心于2015年9月2日发布《关于思明辖区内市直管公房经营管理权移交的函》（厦公房函[2015]5号），明确了将讼争房屋在内的思明辖区内市直管公房（含侨房、代管信托房、空置房等）的经营管理权移交给保开公司，上述公房自2015年9月1日起由保开公司承接管理。 2016年1月13日，保开公司（出租方/甲方）与吴鸿基（承租方/乙方）签订《厦门市直管店宅房屋租赁合同》，约定保开公司同意将讼争房屋出租给吴鸿基；租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金12300元；租赁期满，合同自行终止，乙方须在三日内搬出租赁房屋；租赁期满或其他任何原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，每逾期一天，乙方按本合同月租金的5%向甲方支付房屋占用费。 租赁期限届满后，吴鸿基继续占有、使用讼争房屋至今。期间，保开公司于2019年6月27日向吴鸿基发出一份《律师函》，告知吴鸿基欲继续承租讼争房屋则应自2019年1月起按最新租金标准与保开公司签订租赁合同；吴鸿基收到本函之日内向保开公司缴清所欠费用并协商租赁合同签订事宜；逾期，保开公司将要求吴鸿基腾空并返还房屋。该函件邮单显示邮件妥投，他人代收。 一审法院另查明，2018年12月29日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局发布《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》（厦国土房[2018]671号），讼争房屋的月租金调整为16447元/月，租金标准使用期限为2019年1月1日至2021年12月31日，对直管非住宅用房由承租人自主经营的，经承租人申请，市房屋管理中心核定后，可按市场评估租金标准的70%缴交。 审理中，吴鸿基提供银行流水、租金发票、照片，主张：1.讼争房屋租赁期间实际履行的租金标准为7182元/月和8610元/月；2.保开公司强行要求吴鸿基以16447元/月租金标准签订租赁合同，导致讼争房屋的租赁合同未签订。保开公司对上述证据的真实性无异议，保开公司的工作人员曾与吴鸿基就签订租赁合同事宜进行协商，不存在强行要求签订的情形。 一审法院认为，保开公司作为讼争房屋的管理人与承租人吴鸿基签订《厦门市直管店宅房屋租赁合同》，双方因该合同的履行发生纠纷导致诉讼，双方诉讼主体适格。上述合同系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应切实履行。根据合同约定，房屋租赁期限已于2018年12月31日截止，该租赁合同自行终止，吴鸿基应于三日内搬离讼争房屋。吴鸿基继续占有使用讼争房屋，已构成违约。由于双方当事人在原合同期满后未就续租事宜达成一致，在此情形下，保开公司作为讼争房屋的管理人，要求吴鸿基腾空返还讼争房屋并支付占用费的主张符合法律规定，予以支持。结合吴鸿基陈述的上述历史原因等情形，酌定吴鸿基于本判决生效后三个月内将房屋返还保开公司，期间的占用费参照原租金标准8610元／月计算，逾期返还则按16447元／月标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吴鸿基于本判决生效之日起三个月内腾空并向厦门市旧城保护开发有限公司返还址于厦门市思明区房屋；二、吴鸿基于本判决生效之日起十日内向厦门市旧城保护开发有限公司支付房屋占有费（自2019年1月1日起计算至实际腾退交付房屋之日止，若腾退交付房屋在本院确定的期限之内，则占用费按8610元／月计算，若腾退交付房屋超出本院确定的期限，则超出期间占用费按16447元／月计算）；三、驳回厦门市旧城保护开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元，由保开公司负担699元，吴鸿基负担767元。 本院二审期间，吴鸿基提交证据如下：证据1.浮沉录一本；证据2.上诉状一份；证据3.邮递单一张；证据4.信访事项告知书等七张；证据5.思明区人民法院民事判决书一份；证据6.控诉状一份；证据7.一审答辩状一份；证据8.答辩申诉状一份；证据9.庭上申诉一份；证据10.非住宅租赁合同一份；证据11.保开租赁合同一份；证据12.中山路72号2-3楼住宅租赁合同；证据13.思明区新生百货经营部营业执照；证据14.市长热线电话；证据15.韵超百货营业执照；证据16.中山路72号新生百货经营部照片；证据17.保开公司起诉状；证据18.保开公司起诉证据；证据19.文安居委会证明书等；证据20.保开公司签合同证明书照片；证据21.中山路32号韵超百货法定人蔡锦云近照；证据22.思明区法院院长宿舍楼等照片。保开公司质证认为，证据1.保开公司在一审已提交，不再质证。证据2―3，不是证据范围，不予质证。证据4.在附件上没有看到，无法质证。证据5.不属于证据范围，不予质证。证据6.不属于证据范围，应是上诉状的一部分，不予质证，且对所述事项无法确认。证据7.不属于证据范围，不予质证。证据8的落款处无签名，真实性、合法性、关联性均不予确认。证据9.没有附件，无法质证，属于庭上发言不属于证据范围。证据10.在一审提交过，与一审质证意见一致。证据11.是保开公司一审提交的，对其真实性、合法性、关联性予以确认，吴鸿基没有写明证明对象。证据12―13.一审已提交，与一审质证意见一致。证据14的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关。证据15.一审已提交。证据16.已提交，不再质证。证据17―18保开公司提交的材料，不予质证。证据19的真实性、合法性、关联性均不予认可。证据20的真实性、合法性、关联性予以认可，通知是保开公司通知对方欠租的，是保开公司工作人员到吴鸿基家是否续签，吴鸿基不续签的照片。证据21的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关。证据22的真实性、合法性、关联性不予确认，也无法确认所要证明的内容和对象。本院认为，吴鸿基提交的上述证据没有证明对象，本院无法确认其所要证明的事实。 双方当事人对一审法院认定的事实，除吴鸿基在上诉状中提及的事实有异议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕吴鸿基的上诉请求进行审理。本案中，吴鸿基与保开公司签订的《厦门市直管店宅房屋租赁合同》租赁期限至2018年12月31日届满，合同自行终止，吴鸿基依约须在三日内搬出租赁房屋。但吴鸿基仍占有使用案涉房屋，且未向保开公司支付使用费，双方不存在合同法规定的不定期租赁关系，吴鸿基上诉请求称双方对案涉店面存在不定期租赁合同关系的理由不符合合同法规定。至于吴鸿基上诉理由称其平时对案涉房屋维护修缮、灾后修复等支出的费用，其未在一审提出反诉，本院依法不予审查。 综上所述，吴鸿基的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由吴鸿基负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年八月三日 代书记员 朱巧婷 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。