江苏省淮安市淮安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0803执异21号 案外人：成静，女，1983年11月1日出生，汉族，住淮安市淮安区。 申请执行人：倪建国，男，1969年4月8日出生，汉族，住淮安市淮安区。 被执行人：淮安中欧房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区。 法定代表人：潘文华，该公司总经理。 本院在执行倪建国与淮安中欧房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人成静向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 经审查查明，2018年6月27日，本院对倪建国诉淮安中欧房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0803民初93号民事调解书：一、被告淮安中欧房地产开发有限公司借原告倪建国12万元、承担利息（自2017年2月15日起，按年利率6%计算利息至实际返还之日止），于2018年9月30日前一次性返还给原告倪建国；二、案件受理费2700元，减半收取，由被告淮安中欧房地产开发有限公司负担。2018年1月22日，本院对倪建国诉淮安中欧房地产开发有限公司追偿权纠纷一案作出（2018）苏0803民初95号民事调解书：一、被告淮安中欧房地产开发有限公司于2018年3月25日前返还原告倪建国垫付款44188元；二、原告倪建国放弃其他诉讼请求；三、案件受理费905元，减半收取452.5，由被告淮安中欧房地产开发有限公司负担。2018年8月6日，本院对倪建国诉淮安中欧房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0803民初397号民事判决书：一、被告淮安中欧房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告倪建国借款714266元、利息2471581.40元（自2016年2月6日至2018年8月8日期间的利息）（自2017年8月9日起，按基数714266元、月利率2%计算利息至实际还款之日止）；二、驳回原告倪建国的其它诉讼请求。案件受理费34129元，由被告淮安中欧房地产开发有限公司负担。 根据倪建国的申请，本院于2018年12月4日立案强制执行倪建国诉淮安中欧房地产开发有限公司民间借贷和追偿权纠纷三案，案号分别为（2018）苏0803执3190号、3191号、3192号。在本案执行过程中，本院于2019年3月12日作出（2018）苏0803执3190、3191、3192号执行裁定：查封被执行人淮安中欧房地产开发有限公司名下的位于淮安区楚州大道东侧、纬六路南侧中央府邸1号楼2106室、7号楼1502室、11号楼408、503、601室、12号楼106室不动产。并向淮安市淮安区不动产登记中心发出（2018）苏0803执3190、3191、3192号《协助执行通知书》，查封期限为三年，自2019年3月12日起至2022年3月11日止。 成静（案外人）提出异议称，本人自2012年11月5日从开发商处购买淮安市淮安区楚州大道中央府邸7号楼1502室一套（有相关凭证），已于2015年8月份装修完成并入住至今。房产证已办理抵押在银行，现接到贵院告知房产所有权仍归开发商所有并已被法院查封。查封文号（2018）苏0803执3190、3191、3192号。为此，申请人特向贵院提出执行异议申请，请求解除对淮安市淮安区楚州大道中央府邸7号楼1502室的查封并终止执行。 申请执行人倪建国没有提出答辩意见。 被执行人淮安中欧房地产开发有限公司辩称，案外人成静所有的中央府邸7号楼1502室房屋系其本人自购，并已向淮安中欧房地产开发有限公司交纳首付款，余款已通过银行按揭形式交纳到位，该房屋虽因开发商原因将土地抵押给银行未能及时办理该房屋的不动产证，但该房屋已于2015年8月交付使用后业主已装璜入住至今。故本公司请贵院查明事实，依法裁决。 另查明，2012年11月5日，案外人成静与淮安中欧房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定淮安中欧房地产开发有限公司将位于淮安市××（现××）××南侧、××大道东侧中央府邸××楼××室住宅××套出售给案外人成静。该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为：淮安房预售证2012158号，该商品房的用途为住宅。合同签订后，案外人成静于2012年11月5日缴纳了首付款162455元。余款360000元通过银行按揭贷款支付给被执行人淮安中欧房地产开发有限公司。2012年11月6日，案外人成静向淮安市淮安区地方税务局缴纳了房屋买卖契税7836.83元。2012年11月19日，案外人成静与中国银行股份有限公司淮安楚州支行签订了《房地产抵押合同》，案外人成静向中国银行股份有限公司淮安楚州支行借款本金为人民币360000元整，还款期限240个月。案外人成静将中央府邸7号楼1502室房屋抵押给中国银行股份有限公司淮安楚州支行。2012年11月19日，案外人成静取得了淮房预下关字第C201226209号《淮安区商品房预告登记证明》，预告登记义务人为成静。房屋交付后，案外人成静自2015年8月在涉案房屋居住至今。 再查明，淮安市自然资源和规划局于2020年8月6日出具《不动产登记簿信息查询结果》，证明案外人成静在本区名下无其他用于居住的房屋。 本院认为，本案的争议焦点是，案外人成静对房屋所有权的主张能否排除本院对位于淮安市淮安区楚州大道东侧、纬六路南侧中央府邸7号楼1502室房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 本案中，案外人成静于2012年11月5日与被执行人淮安中欧房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，其买卖合同合法有效。案外人成静签订合同后即缴纳了全部购房款并自2015年8月已实际居住至今，异议人成静在本区其名下无其他用于居住的房屋。本院于2019年3月12日查封该房屋，在案外人签订《商品房买卖合同》之后，故案外人提出对本院查封的登记在被执行人淮安中欧房地产开发有限公司名下位于淮安市淮安区楚州大道东侧、纬六路南侧中央府邸7号楼1502室房屋拥有所有权并排除执行的主张，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其要求解除对上述房屋查封并终止执行的异议理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于淮安市淮安区楚州大道东侧、纬六路南侧中央府邸7号楼1502室不动产（不动产权证号为C201522203）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾金年 审判员  邵凤兵 审判员  徐朝霞 二〇二〇年八月二十六日 书记员  杜红秋 附页――裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； （三）、该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。