上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6080号上诉人(原审原告)：上海翠明国际旅行社有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：严钢毅，执行董事。委托诉讼代理人：袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海学尔森文化传播有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：刘年新，董事长。委托诉讼代理人：刘红青，男。上诉人上海翠明国际旅行社有限公司(以下简称“翠明公司”)因与上诉人上海学尔森文化传播有限公司(以下简称“学尔森公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初22666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翠明公司上诉请求：1．撤销一审判决第六项，改判学尔森公司支付翠明公司违约金人民币(以下币种均为人民币)175，800元；2．学尔森公司按每月1，018.90元(每日33.96元)标准支付2019年1月1日至2019年12月4日止的物业管理费；3．学尔森公司承担2019年11月电费119.56元及2019年1至9月水费1，500元。事实与理由：一、因学尔森公司拖欠租金的行为构成根本性违约而导致合同解除，根据《租赁合同》第五条第6款约定，学尔森公司对此违约行为应承担的违约金金额为保证金的二倍即175，800元。一审判决在未认定该“违约金”约定不符合法律规定的前提下，随意调整违约金金额，显然不符合《合同法》的规定。因租期较长，双方约定的租金明显低于市场，还有免租期一个月。因学尔森公司违约导致合同提前三年解除，房屋至今空置，双方的违约金约定并不过高。学尔森公司也未提供任何证据证明违约金过高。二、物业管理费、2019年11月的电费以及2019年1月至9月的水费无论翠明公司是否先行垫付，都是学尔森公司实际使用房屋后产生的必须支付的款项。学尔森公司早已收到物业管理费的发票却迟迟未缴纳。为避免讼累和司法资源的浪费，上述费用应在本案中一并予以解决。学尔森公司辩称，不同意翠明公司的上诉请求。学尔森公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，确认《租赁合同》无效；2．撤销一审判决第三项，改判驳回翠明公司关于房屋使用费的诉请；3．撤销一审判决第六项，改判驳回翠明公司关于违约金的诉请。事实和理由：翠明公司并未提供产权人之一姚晶的个人账户，自2014年以来，持续收取学尔森公司支付的房屋占有使用费，据有己有，与房屋产权人之一“严钢毅”恶意串通，严重损害了第三人姚晶的利益。涉案《租赁合同》因损害第三人姚晶的利益当然无效。学尔森公司与翠明公司之间并无有效的合同法律关系，违约金条款当属无效，翠明公司无权请求违约金。2019年10月26日，因翠明公司故意扩大损失，导致2019年10月27日至2019年12月4日期间的房屋处于空置状态，过错在于翠明公司，应由翠明公司承担此期间的房屋使用费。翠明公司辩称，不同意学尔森公司的上诉请求。翠明公司向一审法院起诉请求：1．翠明公司与学尔森公司于2014年11月3日签订的《租赁合同》于2019年10月26日解除；2．学尔森公司向翠明公司返还上海市杨浦区四平路XXX号甲三号楼二楼房屋(以下简称“系争房屋”)；3．学尔森公司按每月34，272元标准支付翠明公司自2019年6月1日至2019年10月26日止的租金166，792元；4．学尔森公司按每日1，142.4元标准向翠明公司支付2019年10月27日至实际返还房屋之日的房屋使用费；5．学尔森公司按每月1，018.90元标准向翠明公司支付2019年1月1日至实际迁出之日的物业管理费；6．学尔森公司向翠明公司支付欠付的2019年3月至7月、10月的电费7，539.36元及2017年1月1日至2019年9月的水费1，500元；7．学尔森公司支付违约金175，800元。一审法院认定事实如下：上海市杨浦区四平路XXX号甲二层房屋产权人系严钢毅、姚晶。2014年11月3日，翠明公司(出租方、甲方)与学尔森公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方出租乙方的房屋位于上海市杨浦区四平路XXX号甲三号楼二楼，出租房屋面积共408平方米，租赁期共8年，自2014年11月5日至2022年11月4日止，免租期为一个月，乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为办公使用；租金：每月每平方米2.4元，每月租金29，300元，年租金共351，600元，每年按照每月每平方米4％元递增，租金按半年度支付，采取先交后租原则(押三个月房费，支付6个月房费)，乙方应于年租赁期届满前一个月一次性足额支付下期租金，甲方收到乙方租金的伍天内向乙方开具房租发票，乙方向甲方支付相当于叁个月租金的履约保证金87，900元，甲方收取履约保证金后向乙方开具收款收据；因房屋产权人为严钢毅、姚晶(在海外)，在双方签字之前，房费暂由双方的工作单位上海翠明国际旅行社有限公司代为收款和开发票，以后根据产权人的书面要求，将房租分别打入个人指定账户，也有个人提供房租发票，合同由出租人个人签字)；甲乙双方一致约定，甲方于2014年11月5日向乙方交付符合合同目的的租赁房屋，经乙方验收合格，视为甲方交付该房屋；在租赁期内，甲、乙方不得擅自解除本合同，甲方或乙方如违反本合同的相关规定，经甲方或乙方书面催告后15日内未纠正的或该违约情形无法纠正的，视为对方根本性违约，无过错方有权解除合同，违约方还应支付给对方相当于履约保证金两倍的违约金，甲方还应退还乙方已支付履约保证金。合同还约定了双方其他权利与义务，合同落款处由双方盖章确认。庭审中，学尔森公司认为该份合同无效。2019年3月9日，案外人姚某某向学尔森公司寄送《律师函》，向翠明公司了解租赁合同约定的相关费用支付情况。2019年9月26日，翠明公司向学尔森公司寄送《关于催缴租金及解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为：学尔森公司应于2019年5月支付2019年6月至2019年11月的房租款205，632元，但至今未支付，属于严重违约，要求其于15日内即2019年10月11日之前付清欠付租金、物业管理费及水电费。如未按规定收到上述费用，则即时解除《房屋租赁合同》，追究学尔森公司的违约责任。庭审中，学尔森公司认可收到解除函。2019年12月2日，上海爱仁物业通华管理处出具《情况说明》，主要内容为：系争房屋由学尔森公司租用，前几年小区物业管理费一直由学尔森公司支付，2019年4月1日，我公司开具物业费发票给了学尔森公司公司，但至今未缴纳今年的物业管理费。一审审理中，双方确认：1．学尔森公司已付清2019年5月31日之前的租金；2.2019年12月4日，翠明公司、学尔森公司就系争房屋办理交接，学尔森公司将系争房屋返还给翠明公司；3．翠明公司垫付了系争房屋2019年3月至2019年7月的电费5，604.33元，但未垫付诉请中的物业费、2019年11月的电费及水费。学尔森公司称：翠明公司曾在2019年9月20日晚上将系争房屋上锁，2019年9月21日学尔森公司自己重新将门打开，于2019年10月、11月在系争房屋内陆续搬东西。另外，学尔森公司有87，900元保证金在翠明公司处，翠明公司同意在学尔森公司结清相关费用后返还。一审法院认为，翠明公司、学尔森公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且与法不悖，应予确认有效，双方当事人均应遵照执行。因租赁关系至今已逾四年，产权人均未就该租赁关系主张权利，学尔森公司认为系争房屋租赁没有经过产权人之一姚晶的同意而无效之抗辩意见，法院不予采纳。本案学尔森公司未按约支付租金，显属违约行为，翠明公司依约于2019年10月26日解除合同，于法有据。因学尔森公司于2019年9月21日自行重新开门使用，故学尔森公司认为2019年9月20日翠明公司的锁门行为即返还了房屋的抗辩意见，法院不予采纳。审理中，翠明公司、学尔森公司已于2019年12月4日办理系争房屋交接手续，现翠明公司要求学尔森公司支付欠付的租金、合同解除之日至返还房屋之日止的房屋使用费，符合合同约定与法律规定，法院予以支持。物业管理费一节，因翠明公司并未付清该笔费用且不属于本案处理范围，法院不予支持。学尔森公司愿意支付2019年3月至2019年7月翠明公司已垫付的电费5，604.33元，法院予以确认。对于2019年11月的电费以及2019年1月至2019年9月的水费，因翠明公司至今未垫付，现要求学尔森公司支付，于法无据，法院不予认可。关于保证金一节，翠明公司同意在学尔森公司结清相关费用后返还保证金87，900元，法院予以确认。关于违约金一节，学尔森公司认为违约金标准过高，要求法院予以调整，法院综合考虑翠明公司的实际损失、合同履行情况、双方矛盾等因素，酌情调整为学尔森公司向翠明公司支付违约金50，000元。一审法院判决如下：一、上海翠明国际旅行社有限公司与上海学尔森文化传播有限公司于2014年11月3日就上海市杨浦区四平路XXX号甲三号楼二楼房屋签订的《租赁合同》于2019年10月26日解除；二、上海学尔森文化传播有限公司应自判决生效之日起十日内按每月34，272元的标准向上海翠明国际旅行社有限公司支付自2019年6月1日至2019年10月26日止的租金；三、上海学尔森文化传播有限公司应自判决生效之日起十日内按每日1，142.4元的标准向上海翠明国际旅行社有限公司支付自2019年10月27日至2019年12月4日止的房屋使用费；四、上海翠明国际旅行社有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海学尔森文化传播有限公司保证金87，900元；五、上海学尔森文化传播有限公司应自判决生效之日起十日内向上海翠明国际旅行社有限公司支付自2019年3月至2019年7月的电费5，604.33元；六、上海学尔森文化传播有限公司应自判决生效之日起十日内向上海翠明国际旅行社有限公司支付违约金50，000元；七、驳回上海翠明国际旅行社有限公司其余诉讼请求。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。翠明公司、学尔森公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示。学尔森公司在签订《租赁合同》时已知晓系争房屋的产权人信息；在履行合同中，产权人未就该租赁关系主张权利，且无因产权人的原因而使《租赁合同》无法履行的事实发生，故学尔森公司以系争房屋租赁没有经过产权人之一姚晶的同意而主张《租赁合同》无效，法院不予采纳。学尔森公司未按《租赁合同》的约定支付租金，应承担违约责任。一审法院确定《租赁合同》于2019年10月26日解除，本院予以认同。学尔森公司应支付合同解除前的欠付租金和合同解除后未返还房屋期间的占有使用费。翠明公司作为出租人在合同解除后有权与承租人学尔森公司结算租赁法律关系产生的债权债务。翠明公司、学尔森公司于2019年12月4日办理系争房屋交接手续，此之前系争房屋发生的物业管理费和水、电费应由学尔森公司负担。学尔森公司在一审法院中对欠付物业管理费和水、电费无异议，对翠明公司关于物业管理费和水、电费的诉请，法院予以支持。翠明公司依据合同约定向学尔森公司主张相当于履约保证金两倍的违约金。学尔森公司虽提出违约金过高，但对违约金是否过高未提供任何证据证明。翠明公司称合同解除后系争房屋至今空置，学尔森公司反驳对此不知情。因此，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，确定学尔森公司向翠明公司支付相当于三个月的租金的违约金87，900元。综上，学尔森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；翠明公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初22666号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初22666号民事判决第五、六、七项；三、上海学尔森文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内向上海翠明国际旅行社有限公司支付电费人民币5，723.89元；四、上海学尔森文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内向上海翠明国际旅行社有限公司支付水费人民币1，500元；五、上海学尔森文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内按每月人民币1，018.90元(每日33.96元)标准向上海翠明国际旅行社有限公司支付2019年1月1日至2019年12月4日的物业管理费；六、上海学尔森文化传播有限公司应自本判决生效之日起十日内向上海翠明国际旅行社有限公司支付违约金人民币87，900元；七、驳回上海翠明国际旅行社有限公司其余诉讼请求。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3，545元，由上海翠明国际旅行社有限公司负担人民币545元，由上海学尔森文化传播有限公司负担人民币3，000元。二审案件受理费人民币5，152元，由上海翠明国际旅行社有限公司负担人民币1，895元，由上海学尔森文化传播有限公司负担人民币3，257元。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  俞 璐审 判 员  王晓梅二〇二〇年八月二十七日法官助理  万 晶书 记 员  张蓉霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……