吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1642号上诉人（原审被告）：张云捷，男，1956年9月12日出生，汉族，吉林市丰硕实业有限责任公司董事长，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：姚杰，吉林彰洁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于春才，男，1975年1月27日出生，汉族，个体工商户，住吉林省吉林市船营区。被上诉人（原审被告）：吉林江山实业投资股份有限公司，住所地吉林省长春市宽城区。法定代表人：吴丽艳，经理。被上诉人（原审被告）：董希林，男，1958年7月1日出生，汉族，退休干部，住吉林省吉林市船营区。上诉人张云捷因与被上诉人于春才、吉林江山实业投资股份有限公司（以下简称江山公司）、董希林房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。张云捷上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.张云捷不承担案件受理费，二审的上诉费由于春才、江山公司、董希林承担。事实和理由：张云捷对一审中于春才与江山公司所签订房屋买卖协议书的房屋情况及合同的产生一无所知，更不知道查封一事。张云捷所知道的是丰硕公司5000平方米房屋产权曾经被查封的事情，但不知道是否解除。既然一审法院判决合同无效，在张云捷无过错的情况下，不应该承担民事责任。具体理由如下：一、一审判决认定事实不清。2014年7月18日于春才与江山公司签订房屋买卖协议书，张云捷对此事毫不知情。都是吴迪、于春才母亲孙艳萍、董希林共同研究的。张云捷对吴迪极其不相信，对于春才不了解，只因董希林告诉张云捷一切听他的，所以才应于春才要求在房屋买卖协议书签字。张云捷签字与合同成立没有直接关系。签字后张云捷不相信吴迪，也不知道他们怎么谈的，怕日后出现问题，和董希林一起找吴迪让吴迪出具了反担保书。本案中，于春才同意办理变更房屋产权证时间为两年有悖常理。按正常情况，签字后双方就应该正常办理房屋更名过户手续。但双方在协议中却约定办理更名过户手续时间为两年，显然于春才是知道该房屋是存在问题的。至于在买卖过程中江山公司是否告知真实情况只有参与研究的人能说清楚，如果告知于春才，其坚持购买，于春才就应该自己承担相应的后果责任。二、一审判决张云捷承担保证责任证据不足。董希林对于春才购买房屋情况比张云捷知道的具体。一审判决认定董希林不知道该房屋被查封，却无端认定张云捷知情，没有任何证据。一审答辩状和辩论发言中也没有说过张云捷知道汇美俪人被法院查封一事，事实上张云捷也不知道。庭审记录也没有记载。于春才没有提交评估报告掩盖事实真相，评估报告里有法院判决和相关合同，能够证明于春才知道所买卖的房屋被查封的事实。判决书中是否采信没有论述。也没有释明张云捷的过错责任在哪里，判决书认定张云捷自认来自何处。庭审记录也没有张云捷自认的内容。法庭没有对合同产生过程进行详细调查，于春才购买房屋的动机和目的进行调查，于春才明知被查封情况仍然购买，责任应自行承担。一审判决适用法律错误超出诉讼时效《中华人民共和国担保法》第二十五条规定：一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行届满之日起6个月。本案中，2014年7月18日签订合同，约定两年办理房证2016年7月18日到期，再加上6个月，到2017年1月18日保证人保证责任已经到期，在保证期限内于春才没有向保证人主张保证责任，保证人的保证责任已消灭。于春才起诉要求张云捷承担保证责任显然已经超出诉讼时效。合同无效，担保人免责。此案所有人都知道丰硕公司5000平方米产权在江山公司与长春市银行抵押贷款曾经被查封的事情。虽然张云捷和董希林在保证人处签字，但实际上张云捷和董希林只是双方买卖房屋的一个见证人，并不是法律意义上的保证人。买卖已经结束并且涉案房屋于春才已经收取租金，办理房证不在保证范畴内。综上，一审判决认定事实不清、证据不足。在超出诉讼时效的情况下，判决张云捷承担责任没有事实和法律依据，同时也不应该承担案件受理费。张云捷没有过错，希望二审法院改判张云捷不承担责任。于春才辩称，张云捷上诉状中称无法办证，在买房时张云捷没说房子有抵押，其并未如实告知我。一审时董希林明确表示不知情。一审判决认定合同无效是错误的，担保人应当对债务人返还购房款承担全部连带责任。江山公司未向本院提交书面答辩意见。董希林辩称，我与于春才母亲孙艳萍系40多年的朋友关系。2012年、2013年孙艳萍联系我，要在吉林购置房产。当时我在工商局上班，知道丰硕公司卖房子（房子原来是丰满工商局工商所办公地点），我就与张云捷联系，丰硕公司召开董事会及委托资产评估所进行评估。我带于春才母亲去找张云捷和江山公司长春公司的吴迪，见面后他们谈的。2012年左右长春法院来查封丰满工商所办公地点，说是抵押给银行，我把这个情况告诉孙艳萍，孙艳萍说需要见张云捷和吴迪，具体见面商谈购买事宜。张云捷向一审法院起诉请求：1.解除于春才与江山公司于2014年7月18日签订的房屋买卖协议书；2.江山公司立即返还购房款216.24万元，董希林、张云捷对上述房款承担连带清偿责任；3.江山公司承担违约责任，并支付违约赔偿金。一审法院认定事实：2014年7月18日，江山公司作为甲方、于春才作为乙方，双方签订房屋买卖协议书一份。协议约定：吉林市吉林大街xx号综合楼x层（原汇美俪人商场），房屋建筑面积459.04平方米，全框架结构，商业性质，系甲方独立产权房屋。目前该房屋由汇美俪人租用，于2014年8月30日到期，届时由甲方收回。房屋建筑面积459.04平方米为甲方测绘数据，待办理产权证时以办证面积为准（包括甲方作为第三人于本月9日销售给乙方的150平方米写字楼房屋）。届时，双方根据办证面积，按照协议约定单价，采取多退少补的办法找差解决。购买价格、款项支付及房屋交付，1.乙方购买甲方上述459.04平方米房屋，每平方米单价5800元，总金额为266.24万元；2.因甲方为乙方办理房产证需要一定过程，甲方同意乙方在购房款中扣除办证保证金20万元；3.本协议签订的同时，乙方交付甲方购房款130万元，余款（扣除保证金）116.24万元在7日内全部付清；4.甲方向乙方交付房屋时间为2014年8月31日；5.甲方抓紧与相关部门沟通，妥善处理土地、政府补偿等历史遗留问题，尽快为乙方办理房屋产权证，并承担费用（期限自本协议签订之日起两年以内，每逾期一日甲方支付给乙方0.1%的违约金）。乙方获得独立房屋产权证后的三日内将20万元保证金支付给甲方，届时交易终结。协议还约定了其他权利义务。董希林、张云捷作为担保人在该协议上签名。于春才于2014年7月18日向江山公司交付购房款130万元，于2014年7月24日向江山公司交付购房款86.24万元。江山公司按约向于春才交付了案涉房屋。2019年5月，于春才收到长春市宽城区人民法院通知一份。通知内容如下：“本院在执行吉林商通农业有限公司与江山公司借款合同纠纷一案中，拟对本院依法查封的、江山公司名下、坐落于丰满区吉林大街道xx号、建筑面积分别为9229平方米、11992平方米两处房屋进行评估、拍卖，以上两处房屋已于2003年5月29日抵押给中国农业银行长春开发区支行（原抵押权人），你提供的房屋买卖协议复印件显示现你正在使用综合二层、三层，面积分别为459.04平方米、500平方米，购买时间为2014年7月18日、2014年7月9日。另外，根据你自行供述，一层入口也由你使用，面积不详。根据《中华人民共和国担保法》及相关司法解释，因你购买该房屋系在抵押之后，不能对抗抵押权人，限你自本通知之日起十日内从该房屋内迁出，如有异议，可在本通知之日起十日内书面向本院提出，逾期视为无异议，如无异议且逾期不迁出，本院将强制执行，由此造成损失自负。”接到该通知后，于春才向长春市宽城区人民法院提出执行异议。长春市宽城区人民法院于2019年6月25日作出（2019）吉0103执异79号执行裁定书，裁定驳回于春才的异议。现于春才已从案涉房屋中迁出。审理中，担保人张云捷自认在2010年已经知道案涉房屋被查封。另，2010年7月27日吉林省长春市中级人民法院作出（2009）长执恢字第52-1号民事裁定书，裁定：继续查封江山公司位于吉林市丰满区吉林大街67号房屋两处（产权证号丰xxx号，建筑面积9229平方米、建筑面积11992平方米）；位于吉林市丰满区江南街恒山东路xxx号房屋（产权证号丰00572号，建筑面积3790平方米）。一审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。本案江山公司擅自与于春才签订房屋买卖协议书转让被查封的房屋，违反法律法规强制性规定，屋买卖协议书属于无效合同，且自始无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，江山公司应将收取的216.24万元购房款返还给于春才。江山公司将法院查封的房屋转让给于春才存在过错，其行为给于春才造成了损失，因于春才占有案涉房屋三年有余，故一审法院认为江山公司自2019年6月14日起至实际给付之日止按年利率6%支付于春才利息损失为宜。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八条规定：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”本案中因主合同无效导致担保合同无效，担保人张云捷知晓案涉房屋被法院查封，故其对无效合同的产生存在过错。于春才诉请要求张云捷对江山公司返还购房款承担连带责任，故张云捷应当对江山公司不能返还的购房款承担三分之一的责任。现无证据证实担保人董希林对无效合同的产生存在过错，故董希林不承担民事责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出判决。一审判决：一、于春才与江山公司于2014年7月18日签订的房屋买卖协议书无效；二、江山公司于判决生效之日起十日内返还于春才购房款216.24万元；三、张云捷对第二项债务中江山公司不能清偿部分承担三分之一的责任；四、江山公司自2019年6月14日起至实际给付之日止，以216.24万元为基数按年利率6%给付于春才利息损失；五、驳回于春才的其他诉讼请求。案件受理费42,298元，公告费260元，由于春才负担12,558元，由江山公司负担3万元，张云捷在1万元的范围内与江山公司共同负担。张云捷二审中向本院提交证据：租赁协议书一份。证明：张云捷所担保的房屋买卖事项双方已经履行完毕，担保事项也完毕。于春才质证称，履行完毕是对方把房子给我，租金全部付清，现在都没做到。董希林质证称，买卖房屋和租金是分开的，租金是他们双方之间的租赁关系产生的，不能混为一谈。本院经审查认为，该份证据与本案无关联，不予采信。于春才、江山公司、董希林在二审期间未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定：主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案中，长春市宽城区法院执行裁定书中明确于春才所购买房屋包含在该裁定书中，张云捷作为丰硕公司的法定代表人，其明确表示知道查封其公司房屋500平方米且在2009年、2010年向长春市宽城区人民法院提出过异议，即其明确知道涉案房屋被查封事实，现主张在签订房屋买卖协议时对房屋被查封情况不知情，与事实明显不符。关于张云捷主张于春才诉请超过诉讼时效期间的上诉请求问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，导致双方签订合同无效的原因为涉案房屋被查封，而依据现有证据，本院仅能认定于春才在长春市宽城区人民法院向其发出通知时，其对涉案房产被查封一事为知道或应当知道的时间起算点，而该时间为2019年5月，本案于春才于2019年6月诉至吉林市丰满区人民法院，故于春才主张权利并未超过诉讼时效期间。综上所述，张云捷上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,008元，由上诉人张云捷负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年八月二十五日书记员  聂 力