江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终1960号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：廖洪莲，女，1973年12月21日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：钟仁禄，男，1973年8月25日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，系上诉人廖洪莲丈夫。 上诉人（原审被告暨反诉原告）：周赛辉，男，1979年6月10日生，汉族，户籍地为海南省海口市龙华区，现住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：万志平，江西客家人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古露梅，江西客家人律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：卢雪春，女，1971年12月1日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 原审第三人：赣州博翔物业管理有限责任公司，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道25号，统一社会信用代码：91360702063462712N。 法定代表人：谢培文。 上诉人廖洪莲与上诉人周赛辉、被上诉人卢雪春及原审第三人赣州博翔物业管理有限责任公司（以下简称“博翔物业公司”）房屋租赁合同一案，因上诉人廖洪莲、上诉人周赛辉均不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初4853号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人廖洪莲上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判支持廖洪莲一审提出的第3、4、5条诉讼请求及其增加的第1、2条诉讼请求。2.本案案件受理费由周赛辉承担。事实与理由：一、关于一审未查清周赛辉将文化大厦第8层801＃房屋的给排水管，改装搭用在廖洪莲的第8层802＃、803＃房屋的给水管和排污管上，及公共楼梯、消防楼梯出入口被统一封闭的问题：1.卢雪春与周赛辉签订的租赁合同期限系从2015年5月1日起至2019年8月30日为止。根据上述租赁合同中约定的条款，其租赁期间的使用权、经营权、管理权全部属于周赛辉，而周赛辉承租的整个文化大厦第7层房屋，其公共楼梯出入口和消防楼梯出入口及电梯出入口都统一被安装了防盗门、房门及拉闸门，未经周赛辉同意，任何人都无法进入整个第7层房屋的室内。而第8层801＃、802＃、803＃房屋的给水管和排污管，都分别安装在周赛辉第7层室内原装修教室的天棚上。若要重新改装或拆除第8层801＃、802＃、803＃房屋的给水管和排水管，则必须要征得周赛辉的同意和协助配合，才能出入第7层房屋室内完成改装或拆除的相关工作。2.卢雪春与周赛辉签订的租赁合同中第四条第3款已明确，卢雪春转租给周赛辉整个第7层房屋室内的装修状况，但是上述租赁合同中并未明确整个第7层房屋室内的天棚上涉及到第8层801＃、802＃、803＃房屋给水管和排污管存在的状况如何处理的事宜。文化大厦房屋共12层，其中周赛辉承租的房屋属于整个第7层，文化大厦整个第8、9层（包括第8层801＃、802＃、803＃）房屋的给水管和排污管都统一经过周赛辉承租的第7层房屋天棚上连接到第6层房屋的天棚上，其统一搭用在第6层给水管的主管上和排污管的主管上。周赛辉在承租期间，对整个第7层房屋重新进行了室内隔墙装修，并且周赛辉为了教室装修的需要，将第7层室内天棚上原安装的所有第8层给水管和排污管全部改装。3.周赛辉申请有关证人出庭作证的证言与事实不相符，误导了事实真相。证人吴某代表第8层801＃新房东出庭作出的证言，只能证明第8层801＃房屋是通过法院拍卖购买的事实，该801＃房屋购买的时间是在廖洪莲爱人钟仁禄申请执行原801＃房屋的房东肖声富，拆除本案801＃房屋的给水管和排污管之后购买的事实。证人吴某并未对第7层室内天棚上第8层801＃、802＃、803＃房屋的给水管和排污管是谁改装的事宜作出证明。证人徐某出庭作出的证言，只能证明原公共楼梯出入口和消防楼梯出入口及电梯出入口统一安装的防盗门、房门及拉闸门，属于卢雪春所安装的事实，但是证人徐某并未对第7层室内天棚上第8层801＃、802＃、803＃房屋的给水管和排污管是谁改装的事宜未作出证明。综上所述，本案的争议焦点问题是，一审对周赛辉承租的整个第7层室内天棚上第8层801＃、802＃、803＃房屋的给水管和排污管，是卢雪春还是周赛辉改装的事宜未作出正确的认定。由于周赛辉的原因，导致廖洪莲的第8、9层房屋一直处于闲置状态，据此，请二审法院依法支持廖洪莲所提出的诉讼请求。 针对上诉人廖洪莲的上诉请求，周赛辉答辩称：一、关于801号房屋给排水管问题。1.周赛辉早在2018年6月30日与第三人卢雪春终止房屋租赁合同，不再承租文化大厦第7层时就将第七层的房门钥匙交给了卢雪春的管理人员，所以此后第七层内发生的任何事情，周赛辉均无法掌控，801号房屋的给水管及排污管是否安装搭用在廖洪莲的给水管及排污管上使用，周赛辉无法得知。2.周赛辉在租赁第七层房屋时，第七层房屋的业主众多，都可能有钥匙。周赛辉承租时没有去改装大门，也没有更换过电梯口铁闸门。外面楼梯消防门，卢雪春当初就没有给周赛辉钥匙，门也打不开，也就一直没去更换。3.周赛辉没有任何恶意动机将801号房屋的给水管及排污管，安装搭用在廖洪莲的给水管及排污管上，且对周赛辉也没有任何利益可言。4.廖洪莲没有任何证据证明“周赛辉将801房屋给排水管搭用在廖洪莲给排水管”,应承担举证不能的法律后果。5.周赛辉对第七层内水管和排污管没有进行装修，所以，也就根本不存在将第7层室内天棚上原安装的所有第8层给水管和排污管进行改装。另外，本案系合同纠纷案，廖洪莲的上诉请求是侵权纠纷诉讼范畴，显然，侵权纠纷不能与合同纠纷合并审理，如廖洪莲确有证据，应另行提起侵权纠纷诉讼。二、廖洪莲诉请周赛辉恢复房屋及相关设施原貌，没有任何事实与法律根据。1.周赛辉承租第七楼房屋，根本没有必要拆除或改变第八楼的水电设施。廖洪莲没有证据证明周赛辉拆除或者改变了802＃、803＃房屋给水管和排污管，也没有证据证明802＃、803＃房屋给水管和排污管的原貌。廖洪莲应承担举证不能的法律后果。2.封闭公共楼梯出入口的房门和消防楼梯出入口的房门，在周赛辉与卢雪春签订第七楼680平方米的房屋租赁合同时就存在。该公共楼梯出入口的房门和消防楼梯出入口的房门是由卢雪春行为所致。该事实在一审庭审时已由证人徐某（系原文化大厦水电工）所证实。更何况，廖洪莲没有任何证据证明周赛辉“改装封闭了公共楼梯出入口的房门和消防楼梯出入口的房门”。3.退一步说，假设要恢复廖洪莲房屋的原貌，首先廖洪莲必须提交房屋原貌的相关证据，其次恢复房屋原貌义务也是卢雪春。事实情况是周赛辉离场后，卢雪春对第七层整层包括廖洪莲的13平方米房屋进行了恢复施工，但因廖洪莲不提供图纸，也不提供水电，同时设置障碍，导致卢雪春无法对第七层房屋继续施工进行恢复，目的是不退押金和进一步欺诈。三、周赛辉无法继续承租文化大厦第七层房屋的原因是廖洪莲根本违约和侵权行为及蛮横无理行为所致，而不是廖洪莲诉称的理由。1.周赛辉被迫签订涉案《合同书》。周赛辉于2015年3月18日与卢雪春签订房屋租赁合同，承租文化大厦第七层的整层680平方米用于教育培训。这680平方米面积已经包括了廖洪莲的这13平方米面积，但廖洪莲要求周赛辉单独与其再签订这13平方米的房屋租赁合同（在周赛辉与卢雪春签订转租合同并交了押金后），因廖洪莲控制了第七层整层房屋的水电，如周赛辉不与廖洪莲再签订这13平方米的房屋租赁合同，那周赛辉承租的第七层整层房屋将无法使用。因卢雪春没有从中进行积极协调也很难要求廖洪莲配合，为此，周赛辉要求卢雪春解除上述680平方米的房屋租赁合同，但卢雪春不同意解除租赁合同也不退还周赛辉支付给她的租赁押金（因为旧楼不好出租，已经空置了半年。2015年5月16日周赛辉还聘请律师去要回押金也没有要回）。所以，在这种被迫无奈情况下，在同时取得卢雪春承诺即由卢雪春去处理后期恢复原状的相关问题后，周赛辉于2015年6月29日与廖洪莲签订了这份房屋租赁合同，且从该份《合同书》上也可看出，该合同的内容完全是廖洪莲所写，并要求周赛辉签字。2.廖洪莲凭借其控制第七层房屋的水电，肆意违约和侵犯周赛辉的承租权。廖洪莲丈夫钟仁禄早在2017年12月16日向周赛辉发送的短信告知：因第七层房屋共有人水电搭用问题无法达成一致意见，将对第七层房屋停水停电。而事实上，廖洪莲确实于2017年12月26日对第七层房屋停水停电。从而导致周赛辉从2017年12月27日起无法承租第七层房屋用于正常的教培业务。而廖洪莲之所以能控制第七层水电供应，可以从廖洪莲与第三人赣州博翔物业管理有限责任公司于2015年7月20日签订的《物业服务合同》可证实。该物业服务服务合同第二十四条约定：文化大厦6－9层的水和电属于甲方（即廖洪莲）独立开户的，6－9层的业主或承租户目前使用的水和电都统一搭用在甲方的水电配套设施上使用，乙方未征得甲方书面同意，不得随意将6－9层业主或承租户的水电搭用在其它业主或承租户的名下使用；如甲方发现6－9层的业主或承租户擅自将水电搭用在其它业主或承租户名下使用水电，则乙方同意在甲方手机短信规定的时间内拆除，否则视为乙方违约。第二十五条约定：文化大厦有关业主或有关承租户与甲方产生纠纷，乙方同意在甲方手机短信规定的时间内关闭该业主或该承租户的楼层电梯或关闭有关业主或有关承租户的用电设施，等有关纠纷问题处理好后恢复电梯或用电的使用。周赛辉认为不管上述合同条款是否涉嫌违法还是无效，都侵犯了周赛辉对第七层房屋的水电使用权利，从而导致周赛辉无法正常承租使用第七层房屋。四、周赛辉于2011年进驻文化大厦5楼，在与卢雪春已签转租文化大厦第7层整层合同并交了押金3万元后正清理完垃圾准备装修时,廖洪莲告诉周赛辉文化大厦7楼她占有13平方米。文化大厦整个7层原有隔墙拆除与水管改道问题都发生在周赛辉承租之前，应该是卢雪春经营期间所为。因为周赛辉只需要做几间教室用，没必要去大拆大装修。廖洪莲夫妻找周赛辉单独补签合同的目是为了高押金、高租金，周赛辉是被迫的，其直接经济损失约20万元，间接损失100多万元。由于担心廖洪莲夫妇随时会找事，周赛辉一直没敢全部搬去7楼办公安心经营，致使周赛辉的经营受到严重影响。五、周赛辉与廖洪莲签订的合同书只有甲方权利，没有乙方权利，该合同属于格式合同，与本案类似情况还有很多，都是廖洪莲造成；周赛辉与卢雪春的协议签订在先，廖洪莲与周赛辉补签在后，周赛辉与第卢雪春的协议也是有效的，从廖洪莲违规导致周赛辉与卢雪春的协议无法继续履行情况下，卢雪春依然遵守协议且恢复原状，但没有廖洪莲的配合无法继续；周赛辉不知道801、802、803房间具体在哪，应是廖洪莲与这些租户产生矛盾，无法出面，就要求周赛辉去做。周赛辉装修七楼时，廖洪莲就说楼梯地板坏了要求去处理，因是公共部分，周赛辉不同意，廖洪莲就拿其材料去处理，但最终没有做好，就说是周赛辉做的，也没有支付材料费。 被上诉人卢雪春未作答辩。 原审第三人博翔物业公司述称：不清楚。 上诉人周赛辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项和第三项；2.依法改判确认周赛辉与廖洪莲的房屋租赁合同已解除并改判驳回廖洪莲房屋租金的诉讼请求；3.依法改判廖洪莲返还周赛辉房屋租金押金1000元；4.依法改判驳回廖洪莲对周赛辉关于房屋恢复原貌的诉讼请求，由卢雪春承担该房屋恢复原状的责任；5.本案一审及二审诉讼费用由廖洪莲、卢雪春承担。事实和理由：一、原判决判令周赛辉为廖洪莲的13㎡租赁房屋恢复原状没有事实和法律根据。该判决显然违反了周赛辉与廖洪莲于2015年6月29日签订的《合同书》的真实意思表示，也违背了周赛辉承租涉案房屋的目的。1、尽管涉案房屋租赁合同第四条约定了“乙方在甲方手机短信规定的时间内将已拆除的墙体及室内装修恢复原貌……”，但周赛辉承租涉案的13平方米从2015年6月29日起，就没有改变承租时的原貌。这可以从卢雪春与周赛辉于2015年3月18日签订的《租赁合同》第一条约定可知，第四条第3项约定也可以看出周赛辉承租时的物业状态，故涉案的13平方米房屋的原貌就是只有地板和四周的墙的框架结构，中间没有一面墙可用。廖洪莲诉请周赛辉恢复房屋原貌并经廖洪莲验收签字没有任何事实依据和法律根据。更何况，廖洪莲也未举证证明周赛辉在2015年6月29日承租时的房屋原貌，其应承担举证不能的法律后果。2、承租人承租房屋的目的是为了承租使用，而不是为了出租人的使用，在出租人没有为承租人提供任何装修的情况下，合同被终止后，承租人还要为出租人廖洪莲继续进行租赁房屋装修违背了民法总则第九条，也与常理相悖，一审对恢复原状的理解错误。二、根据廖洪莲方向周赛辉发送的短信，可证明涉案房屋租赁合同已在2017年12月由廖洪莲违约终止，所以，原判决判令周赛辉向廖洪莲支付从2018年8月10日以后的房屋租金没有事实和法律根据。三、周赛辉被迫签订涉案合同书，廖洪莲凭借其控制第七层房屋的水电，肆意违约和侵犯周赛辉的承租权，故周赛辉无法继续承租文化大厦第七层房屋的原因是廖洪莲根本违约和侵权行为所致，原判决对此没有进行认定，才导致认定基本事实错误。四、即使要恢复廖洪莲房屋的原貌，义务人也是卢雪春而不是周赛辉。卢雪春也确实对第七层廖洪莲13平方米房屋进行了恢复，但因廖洪莲不配合，不提供图纸，也不提供水电，导致卢雪春无法对第七层房屋进行恢复；另外，即使恢复原状，也担心不能满足廖洪莲的所谓“原状”的要求，所以，卢雪春没有继续进行恢复第七层房屋的原貌。 针对上诉人周赛辉的上诉请求，廖洪莲答辩称：周赛辉的上诉没有法律依据。 被上诉人卢雪春并未作出答辩。 原审第三人博翔物业公司述称：没有意见。 廖洪莲向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）2015年6月29日签订的合同书已解除；2.请求法院判令被告（反诉原告）2天内付清所欠租金6240元（该租金从2018年7月1日至2019年6月30日止），其余租金从2019年7月1日起按每天18元计算至被告（反诉原告）将原告（反诉被告）的房屋恢复原貌，并经原告（反诉被告）验收签字为止；3.请求法院判令被告（反诉原告）10天内将原告（反诉被告）的房屋恢复原貌并经原告（反诉被告）验收签字；4.请求法院判令被告（反诉原告）10天内将原拆除改装的原告（反诉被告）802#、803#房屋给水管和排污管恢复原貌，并经原告（反诉被告）验收签字；5.请求法院判令被告（反诉原告）2天内将原改装封闭的公共楼梯出入口的房门及消防楼梯出入口的房门全部拆除；6.请求法院判令被告（反诉原告）未按上述第3条和第4条及第5条规定履行完义务，应当按照法释（2015）5号民诉法的解释第507条之规定支付迟延履行金；7.本案的诉讼费由被告（反诉原告）承担。廖洪莲向一审法院增加诉请：1.请求法院判令被告（反诉原告）2天内，将其安装的文化大厦第801号房屋的给排水管，未经原告（反诉被告）同意搭用在原告（反诉被告）处的给水管及排污管进行拆除，并经原告（反诉被告）验收签字；2.请求法院判令被告（反诉原告）未按上述第1条规定履行完义务，应当按照法释（2015）5号民诉法的解释第507条之规定支付迟延履行金。 周赛辉向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告（原告）返还反诉原告（被告）押金21000元；2.判令反诉被告（原告）返还反诉原告（被告）房屋租金18720元；3.本案诉讼费用由反诉被告（原告）承担；4.将反诉请求第2项变更为：判令反诉被告（原告）返还反诉原告（被告）房屋租金1440元。 一审法院认定事实：坐落于写字楼的所有权人为钟仁禄，廖洪莲与钟仁禄系夫妻关系。2009年7月30日，原告廖洪莲（反诉被告）与第三人卢雪春签订《房屋租赁合同书》，约定：乙方（第三人卢雪春）承租甲方（廖洪莲）的房屋坐落在赣州市，面积约13平方米，水通电通（并附带水电设施）、窗户为木制带钢筋的双开窗，房屋的平面布置以产权证中核定的为准，房屋室内装饰有墙面和天棚为仿瓷涂料、地面为花岗岩大理石、房间门为单开防盗门；房租每月暂定为230元整，承租期限为2009年8月1日至2024年8月31日止；乙方签订本合同书即日交纳租赁押金1000元，并负责在每月20日前自动将租金打入甲方指定账户上，甲乙双方负责在每半年进行一次核对结算（即乙方交租凭税发票即日），乙方超过2个月未将租金打入甲方指定的账户上，则视为乙方自愿终止本协议书，随之乙方所交纳的租赁押金1000元没收，做违约金处理；因乙方的原因违约或乙方承租期满即日，乙方自愿在甲方口头通知规定的时间内将房屋恢复原貌交回给甲方；乙方未在甲方口头通知规定的时间内将房屋恢复原貌，则乙方自愿在甲方口头规定的时间起，计算违约金，违约金按每逾期一天500元计算，由此类推知道房屋恢复原貌，并经甲方验收合格为止。（乙方符合此条款的情况下，甲方无息退回1000元租赁押金给乙方）；乙方在承租期间，如与他人合作经营或转让给他人，乙方必征得甲方书面同意后，方可进行转让或与他人合作经营，否则视为乙方违约；另附有说明一条：在乙方信守本合同书中的条款时，租赁期间甲方不得售卖该房屋，否则甲方必须承担乙方所有原始投资费用，赔偿乙方所造成的一切经营损失。2015年3月18日，周赛辉（乙方）与甲方第三人卢雪春签订《租赁合同》，约定：租赁位于赣州市章贡区（整层），面积680平方米，以该写字楼的现有条件（整屋废弃物垃圾，只有地板和四周的墙的框架结构，中间没有一面墙可用）承租；租赁期限为4年，自2015年5月1日起至2019年8月30日，2015年3月16日至4月30日为甲方给乙方预留的装修期无租金，约定租金从2015年5月1日起至2015年9月28号止，店面的月租金为人民币16500元，次年起按每年的10%的额度递增，租金由乙方于每3个月首月的5日前交付给甲方指定的银行账号，以银行回执为准；乙方向甲方缴纳押金人民币3万元，约定了其他费用（水、电、物业费等）的交纳由乙方负责，并附有说明（本合同所提房屋情况特殊，系甲方转租给乙方，甲方此前的装修对其他行业毫无用处，转给乙方时已破旧成垃圾，只有地板和四周墙的框架结构，中间没有一面墙可用，且乙方只会对房屋进行简单的隔断装修，留给乙方的是整屋废弃物垃圾且由乙方付费处理的，故本合同及后续签的期满时甲方不得要求乙方恢复原貌）；违约责任的约定，乙方违约，甲方有权单独解除本合同和有权没收乙方押金，若给甲方造成其他损失，乙方应当予以赔偿；合同期内，甲方应确保乙方正常使用房屋不受干扰（即甲方应与原房屋所有人协商好，确保乙方经营不收所有人干扰影响），如甲方中途收回店面属于甲方违约，则必须承担违约赔偿15-20万元支付给乙方并将乙方交纳的押金退还给乙方，若对乙方还造成其他损失，甲方应当予以赔偿，如由于乙方自身原因产生的问题，则与甲方无关。合同还约定了其他事项。2015年6月10日，甲方吴非（代卢雪春签）与乙方周赛辉签订《房屋租赁补充合同》，约定：1、甲乙双方签订关于该写字楼的房屋租赁合同合法有效，保证乙方在租赁期内不受该写字楼的房东（房屋所有权人）干扰（特别是需确保全部房东在租赁期不能要求收回房屋和要求恢复原状而影响乙方的设计布局），妨碍乙方正常经营和使用该写字楼，凡涉及与房东的相关事宜由甲方全部负责处理好；2、在乙方不拖欠该写字楼的水、电费用的情况下，甲方应保证该写字楼的水、电能够满足乙方正常经营和使用的需要，即任何房东不能因7楼的相关事宜而随意停水停电影响乙方经营；3、租赁期改为自2015年6月30日起至2019年8月30日，2015年6月30日之前为甲方给乙方预留的装修期无租金，租金标准改为从2015年6月30日起至2016年6月30日止，写字楼的月租金为人民币16500元，次年起按每年10%的额度递增，乙方向甲方缴纳的押金人民币3万元，乙方已于2015年3月16日支付给甲方（在米兰公司前台刷工行卡支付，卢雪春的爱人吴非董事长经手的）；4、甲乙双方一致同意取消原合同中第五项第3条后面由甲方补写上去的“如由于乙方自身原因与业主产生的问题与甲方无关”之条款字眼，另由于甲方卢雪春与吴非是夫妻关系，故后期相关事宜甲方让乙方找吴非董事长处理，相关法律责任由甲方负责。合同还约定了其他事项。2015年6月29日，原告（反诉被告）廖洪莲与被告（反诉原告）周赛辉签订《合同书》，约定：甲方（廖洪莲）的房屋坐落在赣州市，建筑面积约13平方米，水通电通，铝合金推拉窗带木窗；乙方承租甲方的房屋室内装修标准为：墙面和天棚为水泥漆涂料、地面为花岗岩大理石60ｃｍ＊60ｃｍ，地脚线黑色，洗水盆和日关灯各1个，多孔插座2个，入户门为单开防盗门；甲方出租给乙方的房屋租金，每月520元，每月的租金在每月的3号前付清，逾期7天未付清房租，视为乙方违约，承租期限从2015年7月1日至2019年6月30日止，本合同生效之日，乙方应交纳租金的押金1000元，此押金在乙方未违约的前提下或合同到期无产生纠纷的前提下，甲方一次性无息退回给乙方；本合同生效之日，乙方应交纳房屋拆墙的押金20000元，此拆墙的押金在合同到期或者双方合同解除时，乙方在甲方手机短信规定的时间内将已拆除的墙体及室内装修恢复原貌，乙方在甲方规定的时间内将房屋恢复原貌，并经甲方验收签字即日起2天内，甲方无息退回20000元给乙方，乙方未在甲方规定的时间内将房屋恢复原貌，则乙方同意甲方单方面确定价格并委托其他人将房屋恢复原貌，如甲方委托其他人将房屋恢复原貌时，其乙方原交纳的拆墙押金20000元仍不足付清有关款项，则乙方同意甲方在手机短信规定的时间内，一次性付清不足的费用款项，乙方逾期1天未付清款项，则乙方同意按每天500元计算违约金，由此类推，违约金计算到乙方付清款项为止，无论是乙方将承租房屋恢复原貌，还是甲方代乙方将房屋恢复原貌，则恢复原貌期间所占的时间天数，一律按每天18元计算租金，由此类推，租金计算到房屋恢复原貌和甲方验收签字即日为止；乙方承租期间未征得甲方书面同意，不得与他人合作经营或者转让给他人，否则乙方同意甲方以手机短信规定的时间内将房屋恢复原貌。合同中廖洪莲注明的联系电话为139××××1613，合同书还约定了其他事项。合同签订后，周赛辉于2015年7月7日向廖洪莲支付了房屋拆墙押金20000元、租金押金1000元，并由廖洪莲向周赛辉出具相应押金单。周赛辉向廖洪莲支付租金至2018年6月30日止。2017年12月16日，廖洪莲的配偶钟仁禄通过手机短信的方式通知周赛辉：“本月5日，周赛辉、吴非及钟仁禄三方口头商量好的租赁合同解除的事宜，同意本月18日关于文化大厦第7层赖纪光、刘箐华、刘光明、陈红兵、周权、古海燕的水电搭用早已到期并停止使用的截止时间，现正式告知，本月21日前与钟仁禄办理好租赁合同解除后的有关事宜，如周赛辉不同意合同解除，按合同约定只提供承租的12平方米房屋的水电使用，上述产权业主的水电搭用事宜与钟仁禄无法共识，周赛辉在本月21日前未与钟仁禄达成书面协议，则视为同意双方的租赁合同解除”。2017年12月29日，廖洪莲的配偶钟仁禄通过手机短信的方式通知周赛辉：“收到信息即日起15天内按合同约定将房屋恢复原貌和打开7楼公用通道的门及打开电梯门口的推拉门，确保人员出入通畅，卢雪春承租房的房东已通知将拆除的给排水设施恢复原貌”。2018年1月17日，廖洪莲的配偶钟仁禄通过手机短信的方式通知周赛辉：“2天内恢复好搭在排污管上的管子，逾期将拆除周赛辉的用电用水设施”，周赛辉回复：“那是业主之间的事，与周赛辉无关”。2018年8月8日，廖洪莲通过139××××1613的手机号向周赛辉发生短信，告知：“周赛辉于2018年7月份未付房租，7月底周赛辉要求解除合同并同意将原来拆除的室内墙体及室内装修等配套设施恢复原貌，廖洪莲同意周赛辉提出的解除双方签订的合同书，但是从即日起10天内将原已拆除的室内墙体及室内装修等配套设施在规定时间内恢复原貌。将室内装修等配套设施恢复原貌即日起2天内以手机短信的方式告知验收，否则视为未告知验收事宜，恢复期间的房租及7月份所欠的房租按合同约定执行”。2019年4月3日，周赛辉通过短信方式与廖洪莲的配偶钟仁禄商议案涉房屋恢复原状事宜，钟仁禄要求周赛辉按照合同约定恢复房屋，押金按合同约定退还周赛辉。另查明，第三人卢雪春在承租案涉房屋时将墙体拆除。 一审法院认为，廖洪莲与卢雪春签订的《合同书》、廖洪莲与周赛辉签订的《合同书》、周赛辉与卢雪春签订的《租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，依法成立生效，对当事人具有约束力。关于廖洪莲与周赛辉签订的《合同书》是否解除的问题。结合2018年8月8日廖洪莲向周赛辉发送的短信内容，廖洪莲与周赛辉已合意解除了双方签订的《合同书》，故廖洪莲与周赛辉签订的《合同书》于2018年8月8日解除。关于周赛辉是否需要将案涉房屋恢复原状的问题。结合卢雪春在将文化大厦七楼（整层）转租给周赛辉时已明确约定写字楼的现有条件为整屋废弃物垃圾，只有地板和四周的墙的框架结构，中间没有一面墙可用，且确保全部房东在租赁期不能要求收回房屋和要求恢复原状而影响周赛辉的设计布局，可以确定周赛辉在承租案涉房屋时，房屋状况系已拆除了墙体，但廖洪莲与周赛辉签订的《合同书》中约定由周赛辉将已拆除的墙体及室内装修恢复原貌，可以视为廖洪莲与周赛辉就恢复原状事宜进行了重新约定，由周赛辉承担恢复原状的义务，故廖洪莲与周赛辉签订的《合同书》解除后，周赛辉应当按合同约定的标准（墙面和天棚为水泥漆涂料、地面为花岗岩大理石60ｃｍ＊60ｃｍ，地脚线黑色，洗水盆和日关灯各1个，多孔插座2个，入户门为单开防盗门）履行恢复原状的义务，周赛辉未依约履行恢复原状，已构成违约，应依约自廖洪莲通知后2天后即2018年8月10日起应按合同约定18元／天向廖洪莲支付租金至实际恢复原状止。因周赛辉未缴纳2018年7月份的租金已构成违约，故周赛辉已缴纳了租金押金1000元应抵扣2018年7月份租金520元，且剩余租金押金480元廖洪莲有权不予退还。周赛辉恢复原状后，廖洪莲应当依约向周赛辉退还拆墙押金20000元。因廖洪莲提交的证据不足以证明801＃、802＃、803＃房屋给水管和排污管及公共楼梯、消防楼梯出入口的房门系由周赛辉改装，故廖洪莲要求周赛辉拆除801＃、802＃、803＃房屋给水管和排污管及公共楼梯、消防楼梯出入口的房门的本诉请求，一审法院不予支持。关于廖洪莲是否需要返还周赛辉房屋租金的问题。虽《合同书》系廖洪莲与周赛辉签订，但案涉房屋登记在廖洪莲的配偶钟仁禄名下，结合钟仁禄在房屋租赁期间与周赛辉协商租赁事宜及作为廖洪莲的委托诉讼代理人参与本案诉讼的行为，可以视为钟仁禄已认可由廖洪莲将案涉房屋出租给周赛辉使用，廖洪莲有权与周赛辉签订《合同书》，故周赛辉认为《合同书》无效并主张已付租金应予退还的反诉请求，一审法院不予支持。第三人赣州博翔物业管理有限责任公司经一审法院传票传唤未到庭，一审法院依法可以缺席判决。判决：一、解除原告（反诉被告）廖洪莲与被告（反诉原告）周赛辉于2015年6月29日签订的《合同书》；二、由被告（反诉原告）周赛辉于本判决生效之日起七日内将赣州市房屋恢复原状（墙面和天棚为水泥漆涂料、地面为花岗岩大理石60ｃｍ＊60ｃｍ，地脚线黑色，洗水盆和日关灯各1个，多孔插座2个，入户门为单开防盗门）；三、由被告（反诉原告）周赛辉于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）廖洪莲支付租金（租金以18元／天计算，自2018年8月10日起至赣州市房屋恢复原状之日止）；四、被告（反诉原告）周赛辉将赣州市房屋恢复原状后，原告（反诉被告）廖洪莲应在七日内日将拆墙押金20000元退还被告（反诉原告）周赛辉；五、驳回原告（反诉被告）廖洪莲的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）周赛辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费397元，合计497元，由被告（反诉原告）周赛辉承担。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1.关于廖洪莲要求周赛辉将802#、803#房屋给水管、排污管拆除并恢复原貌以及将公共楼梯、消防楼梯出入口的房门全部拆除的问题；2.关于周赛辉与廖洪莲签订的《租赁合同》的解除问题以及租金问题；3.关于周赛辉应否对案涉房屋承担恢复原状责任的问题。 关于廖洪莲要求周赛辉将802、803房屋给水管、排污管拆除并恢复原貌以及将公共楼梯、消防楼梯出入口的房门全部拆除的问题。本案中，廖洪莲并未提供充分证据证实系周赛辉对802、803房屋给水管、排污管以及公共楼梯、消防楼梯出入口的房门进行改装，廖洪莲应承担举证不能的法律后果，针对其要求周赛辉将802、803房屋给水管、排污管拆除并恢复原貌以及将公共楼梯、消防楼梯出入口的房门全部拆除的诉请，本院不予支持。 关于周赛辉与廖洪莲签订的《租赁合同》的解除问题以及租金问题。首先，合同解除有约定解除和法定解除之方式，合同当事人可以协商一致解除，也可以依法定事由解除。本案中，周赛辉认为案涉房屋租赁合同已于2017年12月终止，但是周赛辉实际向廖洪莲支付租金至2018年6月30日止，并且周赛辉未提供充分证据证实其与廖洪莲于2017年12月已经就解除合同事宜达成一致合意，也未提供充分证据证明廖洪莲有根本违约之行为致使合同目的无法实现，以致合同满足法定解除之条件，故周赛辉主张案涉房屋租赁合同已于2017年12月终止，缺乏依据，本院不予支持。其次，根据周赛辉与廖洪莲签订的《合同书》第三条约定：“…每月的租金在每月的3号前付清，逾期7天未付清房屋，视为乙方违约。…”第六条约定：“乙方在承租期间产生违约行为，则乙方同意甲方单方面停止水电设施和解除本合同。”周赛辉于2018年7月并未缴交租金，已存在违约行为，解除合同的条件已成就，廖洪莲有行使解除合同之权利。根据2018年8月8日廖洪莲提供的手机短信内容显示可知双方此时已达成解除合同的合意，周赛辉与廖洪莲签订的合同于2018年8月8日解除。一审认定并无不当，本院予以维持。第三，关于周赛辉认为一审判定其从2018年8月10日向廖洪莲支付租金存在错误的问题。本院认为，虽然周赛辉与廖洪莲签订的合同已于2018年8月8日解除，但该合同明确约定周赛辉应承担履行恢复原状的义务，故一审判决周赛辉自2018年8月10日起应按合同约定18元/天向廖洪莲支付租金至实际恢复原状止，符合合同约定，本院予以维持。 关于周赛辉应否对案涉房屋承担恢复原状的责任问题。首先，2015年3月18日,周赛辉与卢雪春签订的《租赁合同》第四条第三款约定：“…转给乙方时已破旧成垃圾，只有地板和四周墙的框架结构，中间没有一面墙可用，且乙方只会对房屋进行简单的隔断装修，留给乙方的是整屋废弃物垃圾且由乙方付费处理的，故本合同及后续签的期满时甲方不得要求乙方恢复原样”。2015年6月29日，廖洪莲与周赛辉签订《合同书》第二条约定：“乙方承租甲方的房屋室内装修标准为：墙面和天棚为水泥漆涂料、地面为花岗岩大理石60cｍ*60cｍ，地脚线黑色，洗水盆和日关灯各1个，多孔插座2个，入户门为单开防盗门”。该两份合同系当事人真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效。周赛辉主张其系在廖洪莲胁迫下签订的合同，但其并无充分证据证实上述主张，且周赛辉在二审询问调解时表明并未受到暴力胁迫，故周赛辉该项上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，周赛辉与廖洪莲签订的合同所涉的房屋系其与卢雪春签订的《租赁合同》中所涉房屋的一部分，并且签订时间在后，故本院认为对案涉房屋的恢复原状问题应以2015年6月29日周赛辉与廖洪莲签订的《租赁合同》的约定为准。根据该合同约定，周赛辉对案涉房屋负有恢复到该合同约定的原状之责任，一审判决并无不当，本院予以维持。因合同具有相对性，周赛辉可依据其与卢学春之间签订的合同，向卢学春另行主张权利。第三，关于周赛辉主张的押金1000元应予退还问题，根据2015年6月29日周赛辉与廖洪莲签订的《合同书》第三条约定：“…此押金在乙方未违约的前提下或者合同到期无产生纠纷的前提下，甲方一次性无息退回给乙方。”本案周赛辉未缴纳2018年7月份的租金已构成违约，且双方已就租赁合同产生本案纠纷，一审判决部分押金抵扣租金、部分押金不予退还并无不当，本院予以维持。 综上所述，廖洪莲与周赛辉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费157元，由上诉人廖洪莲负担100元，由上诉人周赛辉负担57元。 本判决为终审判决。 审 判 长  雷勉励 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年八月十三日 代理书记员  钟 琳 代理书记员  雷 娜