福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4171号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建玛高爱纪念医院，住所地福建省福州市台江区长乐南路56号红星商务大厦。 法定代表人：张序。 委托诉讼代理人：王丽燕，福建闽润律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：毛美芳，福建闽润律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建东奥投资有限公司，住所地福建省福州市台江区后洲街道玉环路10号中亭街改造利生苑8#楼一层02室。 法定代表人：陈艳，总经理。 委托诉讼代理人：薛烨楠，福建海山律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林子耕，福建海山律师事务所执业律师。 上诉人福建玛高爱纪念医院（以下简称玛高爱医院）因与被上诉人福建东奥投资有限公司（以下简称东奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 玛高爱医院上诉请求：1.判令撤销一审判决第二项，改判支持玛高爱医院一审反诉请求。2.判令东奥公司承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。一、东奥公司作为出租人，明知讼争租赁物四至十八层规划使用功能为街道社区办公及老人活动中心，属居住区配建的公共服务设施，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条“公共服务设施的用地，禁止擅自改变用途。”的规定，不得改变用途和规划条件，东奥公司却在没有告知玛高爱医院的情况下，将案涉房屋当做商业用房出租给玛高爱医院作为医疗机构用房。因东奥公司上述隐瞒和欺骗行为，导致玛高爱医院在2018年6月至2018年11月六个月期间无法通过医疗机构执业许可审批，东奥公司的违约行为使玛高爱医院在此期间无法正常营业，给玛高爱医院造成巨大经济损失；二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉《房屋租赁合同》第8.5条约定：如因甲方的权属纠纷而影响乙方正常经营并造成经济损失的，甲方承担全部赔偿责任，包括乙方经营预期收入的损失。因此，因东奥公司的违约行为导致玛高爱医院六个月无法正常使用租赁物期间，东奥公司应承担全部赔偿责任。上述六个月内玛高爱医院产生的水电费等425114.13元(其中水费61905.2元、电费363208.93元)已经正常支付，该部分款项应列为损失，由东奥公司依约承担。 东奥公司辩称，一、玛高爱医院的上诉请求缺乏事实依据。玛高爱医院对于本案讼争租赁物的原用途以及使用功能是明知的，在明知租赁标的物用途的情况下，仍然同意租赁使用，且愿意自行解决变更用途问题，东奥公司不存在隐瞒与欺骗；二、根据《房屋租赁合同》1.1条和2.2条约定可知，玛高爱医院在租用房屋时，对房屋的用途以及使用功能是明知的。根据《福州市人民政府办公厅文件办理告知单》（编号GZ2016WJ00108号）可以证实，在玛高爱医院自行提出申请的情况下，福州市人民政府于2016年3月11日同意红星商务大厦用于创办医院使用，该份文件签发于《房屋租赁合同》签订之前。《房屋租赁合同》约定改变租赁物用途的审批手续是由玛高爱医院自行办理，且福州市人民政府已经同意红星商务大厦用于创办医院使用，审批手续已经完成，不存在审批障碍；三、玛高爱医院申请医疗机构执业许可项目未审核通过的主要原因是玛高爱医院提交材料不齐全，没有设置医疗机构批准书以及相关的资格证书等，故无法办理医疗机构执业许可证的原因是玛高爱医院自身造成的，与东奥公司无关。 东奥公司向一审法院起诉请求：判令玛高爱医院支付截止2019年12月31日拖欠的租金9453040元及利息（利息以9453040元为基数，按月利率2%从拖欠之日起计至玛高爱实际还清欠款之日止）。 玛高爱医院向一审法院反诉请求：判令东奥公司赔偿玛高爱医院损失425114.13元。 一审法院认定事实：2015年9月16日，东奥公司向台江区政府提交《关于红星商务大厦作为福建医科大学附属江滨协和医院（筹）项目用途的报告》，主要内容为：“我公司引进福建医科大学附属协和医院以PPP模式合作成立福建医科大学附属江滨协和医院（医疗机构名称以省卫计委批复为准），项目在厦门9.8对接洽谈后落地台江区并注册独立法人机构：福建协和江滨医院投资运营有限公司……医院建设规模设立510张床位的以康复、内科、外科为主及体检后健康管理为辅的专科三甲综合性医院。项目选址台江区长乐南路56号红星商务大厦，原用途是商业与办公……大楼已建成，并已完成建筑、消防竣工验收。内部结构、布局适合三级医院用房标准，不需对现有结构进行大的改动，仅需按照三级医院标准设计、装修后即可投入使用。恳请台江区政府支持红星商务大厦作为福建医科大学附属江滨协和医院项目用途；支持旁边的剩余空闲土地作为项目配套建设公共立体停车场……。” 2016年3月16日，福州市人民政府办公厅出具一份《文件办理告知单》，内容为：“市卫计委、市消防支队、市建委、市规划局、台江区政府：经市政府办公厅2月18日专题研究，并报市政府领导同意。现将福建医大附属协和医院江滨医院二次装修问题有关意见告知如下：1、鉴于省卫计委已批准该项目实施，原则同意台江区长乐南路56号红星商务大厦用于创办协和医院江滨医院。该大楼只作为医院使用，不能存在其他业态，不能与其他商业及商务办公合用。2、请台江区政府牵头推动项目加快落地，请业主单位依照相关程序，按照三级医院标准，尽快将红星商务大厦二次装修消防设计图纸等有关资料报送市消防支队审核；请市消防支队给予支持，先行对该项目的消防设计施工提供专业指导和技术把关，尽快完成消防设计审核及验收。” 2016年3月25日，东奥公司作为甲方（出租方）、福建协和医院江滨医院投资运营有限公司作为乙方（承租方），双方共同签订一份《房屋租赁合同》，合同的主要内容为：甲方将福州市台江区光明港南侧、长乐路西侧的福州市红星商务大楼中的1－4层、7－18层全部房屋出租给乙方，计租面积约为15696平方米；该大楼中的5、6两层房屋所有权人为瀛洲街道办事处，由甲方负责协助按本合同约定条款包括租赁价格与其协商并整体租赁给乙方，计租面积为1865平方米；租赁期自2016年3月31日起至2034年10月31止，甲方给于乙方免租金装修期为自2016年3月31日起6个月；本租赁物计租租金每平方米60元，月租金约为941760元；租金递增方式：1－3年（2016年3月31日至2019年3月30日）不递增；第4年起（2019年3月31日至2022年3月30日）在年度月租金基础上递增5%；以此类推，即第7年起在上年度月租金基础上递增5%，第10年起在上年度月租金基础上递增5%，第12年起在上年度月租金基础上递增5%，第14年起在上年度月租金基础上递增5%，第16年起在上年度月租金基础上递增5%，第18年起在上年度月租金基础上递增5%；租金每月支付一次，由乙方或福建医科大学附属协和医院江滨医院于每月10日前将当月租金汇至甲方指定账户；甲方自收到乙方支付的当月租金之日起5日内向乙方或福建医科大学附属协和医院江滨医院支付等额正式发票；乙方应向甲方交付叁个月租金额度作为押金，押金合计2825280元，由乙方支付至甲方指定账户；乙方承租期间所实际发生的水电费按国家收费标准缴纳，甲方不得另行加收费用；乙方如逾期支付租金，应按未支付租金的日万分之五支付资金占用利息；甲方应在2016年3月31日前将乙方所租赁标的物交付乙方进驻装修，交付时，双方应签署租赁标的物交接书，按时完成交接手续等。 东奥公司作为甲方、福建协和江滨医院投资运营有限公司作为乙方，玛高爱医院（筹）作为丙方，三方共同签订一份《协议书》，内容为：“甲乙双方于2016年月日签订了《房屋租赁合同》，合同约定乙方承租的房屋用途将改为医疗机构使用。乙方向甲方承租房屋时，丙方正处于在申请设立阶段，无签约资格，乙方作为丙方的投资方，代丙方承租甲方的房屋作为医疗机构使用。故由乙方代为签订《房屋租赁合同》，并代垫了租金及押金。甲方已了解实际承租人为丙方并同意乙方代为签订《房屋租赁合同》。丙方于2017年6月30日经福建省事业单位登记管理局批准设立。为了理顺租赁关系，明确租赁双方的权利义务关系，三方经充分协商，达成以下协议条款：1、甲方同意，甲方与乙方于2016年月日签订《房屋租赁合同》的承租方变更为丙方。《房屋租赁合同》约定的乙方权利和义务由丙方全部享有和承担。2、丙方根据《房屋租赁合同》的约定，按时缴纳租金，妥善管理租赁物。3、乙方至本协议签订之日替丙方代垫并已向甲方缴纳的租金，由乙方与丙方进行结算，甲方协助并出具承租方为丙方的租赁票据给丙方。4、本协议除变更承租方外，《房屋租赁合同》的约定应全面履行并共同遵守。” 2018年6月7日，福州市城乡规划局印发《福州市城乡规划局关于红星商务大楼项目转型办医相关规划意见的报告》（榕规综﹝2018﹞148号），主要内容为：“一、项目基本情况……现建设单位拟根据2016年3月市政府文件办理告知单（编号：GZ2016WJ00108号）向我局办理该大楼转型办医相关手续。二、存在问题及我局意见根据2016年8月出台的《福州市人民政府办公厅关于加快推进社会办医的实施意见》（后简称“《意见》”，榕政办[2016]112号），鼓励利用空置商品房办医。红星商务大厦项目根据土地合同约定，项目建成后不得转让、不得抵押，商场应整体经营，该项目不属于商品房范畴。同时，根据《建设用地规划许可证》，该项目四至十八层为街道社区办公及老人活动中心，属居住区配建的公共服务设施，无法参照上述意见办理。鉴于市政府同意该大楼转型办医时点在我市出台《意见》之前，我局建议根据市政府文件办理告知单（编号：GZ2016WJ00108号），对该项目一至三层商场部分，由业主单位依照相关程序，按照三级医院标准，尽快将红星商务大厦二次装修消防设计图纸等有关资料报送市消防支队审核后，我局予以加快办理相关手续。同时，按土地合同要求，该部分经营性建筑产权不得转让、不得抵押。”2018年6月15日，福州市人民政府办公厅出具《文件办理告知单》（编号：GZ2018WJ00284号），内容为：“市卫计委、市规划局：市规划局报送《关于红星商务大楼项目转型办医相关规划意见的报告》（榕规综﹝2018﹞148号）已收悉。经市政府研究，现将有关意见告知如下：同意市规划局意见。” 2018年6月25日，福州市卫生和计划生育委员会出具《缺件告知单》，内容为：“福建玛高爱纪念医院（筹）：贵单位提交审批的医疗机构执业许可项目，经初步审查，尚缺少以下申请材料：1.设置医疗机构批准书2.医疗机构法定代表人以及各科室负责人花名册、有关资格证书、执业证书、任职履历证明复印件3.医疗机构用房产权证明或使用证明……” 2018年11月12日，福州市卫生和计划生育委员会向玛高爱医院颁发《医疗机构执业许可证》，有效期限自2018年11月12日至2024年11月11日。 诉讼中东奥公司陈述，玛高爱医院自2016年10月1日起即向东奥公司缴纳房屋租金，但截至2019年未向东奥公司缴纳2018年7－9月租金2825280元（941760元/月×3个月）、2018年11－12月1883520元（941760元/月×2个月）及2019年8－12月的租金4744240元[988848元/月（941760元/月×5%）×5个月-2019年9月支付200000元]，共计9453040元。玛高爱医院对上述租金未付月份没有异议。 另，东奥公司作为甲方、玛高爱医院作为乙方，双方共同签订有一份《还款协议书》，内容为：“为了使甲乙双方签订的福建省福州市红星商务大楼的《房屋租赁合同》的如期履行，双方就乙方自2018年7月1日开始未及时交付租金，友好协商后签订如下协议：第一条还款内容1、还款金额：2825280元整；2、还款期限：2018年9月30日前；3、利率：按照的利率执行，具体为：月利息2%。第二条甲乙双方的义务1、甲方必须确保合同的正常履行；2、乙方应按照本协议规定时间主动偿还甲方第一条的欠款及利率（具体的欠款和利息按附表1计算）。第三条违约责任乙方如因本身责任不按合同规定支付给甲方欠款及利息，乙方应负责违约责任并补偿甲方的所有损失。” 2020年3月1日，玛高爱医院向东奥公司出具一份《磋商函》，内容为：“根据贵司与我院签订的《房屋租赁合同》，至2020年1月30日止，尚欠贵司房租10441888元及利息（利息按2018年还款协议书结算），因我院建院初期资金较为紧张，现已全力筹集资金中，故拟与贵司商议延后付款，望贵司予以支持。” 玛高爱医院提供《中国银行对公代收付业务客户回单》和《中国银行客户借记回单》，主张2018年6－11月间医院支出水电费共计425114.13元。 2018年7月3日，福州市台江区瀛洲街道红星经济合作社（以下简称红星合作社）向一审法院提起诉讼，要求东奥公司和玛高爱医院立即搬离福州市台江区长乐南路56号红星商务大楼第5、6二层房屋，并将该二层房屋恢复原状后返还等。2019年3月26日，一审法院作出（2018）闽0103民初2313号《民事判决书》，判决玛高爱医院应于判决生效之日起十日内腾空、搬离福州市台江区长乐南路56号红星商务大楼第5、6二层房屋，并将该二层房屋恢复原状后返还；玛高爱医院应向红星合作社支付房屋占用费；驳回红星合作社的其他诉讼请求。现该判决书已生效。 上述生效判决查明：2012年7月23日，红星合作社作为甲方（出租方），东奥公司作为乙方（承租方），双方签订了一份《红星商务大楼租赁合同》，合同主要约定租赁标的红星商务大楼共十八层，其中第四层、第五层两层属街道，不在整体招租范围，其余十六层实行整体招租，不含地下层和设备转换层的十六层建筑面积总共为15696㎡，租期20年，乙方承租甲方楼房用于商业（一至三层）及办公（六至十八层）等。2014年2月15日，中共福州市台江区委瀛洲街道工作委员会形成会议纪要，将原属于街道的四、五层调到五、六层。因东奥公司和玛高爱医院未经许可，擅自占用红星商务大楼第五、六层并进行装修，红星合作社遂分别发函给东奥公司和玛高爱医院，要求立即停止装修福州市台江区长乐南路56号红星商务大楼第5、6二层房屋并恢复原状等。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》约定东奥公司已就租赁标的物红星商务大厦出租、转租给玛高爱医院办理了相关手续，玛高爱医院承租标的物功能为写字楼，作为医疗机构用房，房屋的设计以及装修应符合国家的医疗机构规范标准，并办理相关的审批手续。可见，玛高爱医院在租用房屋时，对房屋的用途以及使用功能是明知的。 根据2016年3月16日《福州市人民政府办公厅文件办理告知单》可以证实，在省卫计委已批准项目实施的情况下，福州市人民政府于已同意红星商务大厦用于创办医院使用，该份文件签发于案涉《房屋租赁合同》签订之前。《房屋租赁合同》约定改变租赁物用途的审批手续是由玛高爱医院自行办理，且福州市人民政府已同意红星商务大厦用于创办医院使用，已不存在审批障碍。况且，根据2018年6月25日《福州市卫生和计划生育委员会缺件告知单》可知，玛高爱医院申请医疗机构执业许可项目未审核通过的原因中并无红星商务大厦使用功能的原因，主要原因是玛高爱医院提交的材料不齐全，且无设置医疗机构批准书以及相关的资格证书等。该原因系玛高爱医院自身原因造成，与东奥公司无关。 玛高爱医院就拖欠房屋租金的事实与东奥公司签订《还款协议书》，并在东奥公司起诉之后向东奥公司出具《磋商函》。《还款协议书》和《磋商函》均记载玛高爱医院拖欠东奥公司房屋租金的事实，并分别对不同时间段拖欠的租金数额及利息计算予以明确。《还款协议书》和《磋商函》同样可证明玛高爱医院对于拖欠租金及需按月利率2%支付利息的事实并无异议。东奥公司自愿将玛高爱医院于2019年9月支付的200000元抵扣2019年8月的部分租金，系其对自身民事权利和诉讼权利的处分，一审法院予以照准。玛高爱医院辩称《磋商函》系其为达成和解协议作出妥协而认可的事实，请求调整租金及利息，但从《磋商函》的行文来看，玛高爱医院确认“尚欠房租10441888元及利息（利息按2018年还款协议书结算）”，并未以与东奥公司达成和解为条件，且双方约定按月利率2%计息不违反法律规定，故一审法院对玛高爱医院的上述辩解不予采信。 综上，东奥公司要求玛高爱医院支付截止2019年12月31日拖欠的租金9453040元并按月利率2%计算拖欠租金利息的诉请于法有据，一审法院予以支持。玛高爱医院主张2018年6－11月期间的租金应予扣除并要求东奥公司赔偿损失的反诉请求于法无据，应予驳回。判决：一、福建玛高爱纪念医院应于本判决生效之日起十日内向福建东奥投资有限公司支付截止2019年12月31日拖欠的租金9453040元及利息（利息以9453040元为基数，按月利率2%的标准，自拖欠之日起计至款项实际还清之日止）；二、驳回福建玛高爱纪念医院的反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费88198元，减半收取计44099元，由福建玛高爱纪念医院负担。反诉案件受理费3838元，减半收取计1919元，由福建玛高爱纪念医院负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，根据2018年6月7日福州市城乡规划局印发的《福州市城乡规划局关于红星商务大楼项目转型办医院相关规划意见的报告》显示，红星商务大厦项目的《建设用地规划许可证》载明该项目四至十八层属于居住区配建的公共服务设施，对该项目一至三层可按照三级医院标准办理相关手续。而2018年6月25日福州市卫生和计划生育委员会出具的《缺件告知单》显示玛高爱医院申请医疗机构执业许可未审核通过并无红星商务大厦用地使用功能的原因，故玛高爱医院以福州市卫生和计划生育委员会告知其缺少医疗机构用房产权证明或使用证明材料导致其无法通过医疗机构执业许可审批，进而要求东奥公司赔偿损失依据不足。同时，本院注意到玛高爱医院对一审法院判令其支付拖欠租金并未提出异议，其所主张的损失425114.13元系其使用租赁物期间使用水电设施而产生的水电费，故本院对其该项主张不予采纳。 综上所述，玛高爱医院的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费7676元，由福建玛高爱纪念医院负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年八月五日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷