辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1713号上诉人（原审原告）：栾玉龙，男，1956年8月23日生，汉族，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：邱岳峰，辽宁明峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚凤元，辽宁明峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司，住所地大连市西岗区花园广场1号。法定代表人：刘世汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雅斐，北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卓颖，北京德恒（大连）律师事务所律师。原审第三人：大连文景房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区太平街道办事处柳家社区。法定代表人：景克瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯瀛璐，辽宁锴亿律师事务所律师。上诉人栾玉龙因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司（简称长城资产大连分公司）、原审第三人大连文景房地产开发有限公司（简称文景房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市中级人民法院（2018）辽02民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后组成合议庭，依法进行了公开询问审理。上诉人栾玉龙及委托诉讼代理人邱岳峰、姚凤元，被上诉人长城资产大连分公司委托诉讼代理人张雅斐，原审第三人大连文景房地产开发有限公司冯瀛璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栾玉龙上诉请求：1、撤销大连市中级人民法院（2018）辽02民初1716号民事判决，依法改判支持栾玉龙的一审诉讼请求或发回重审;2、诉讼费用由长城资产大连分公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、栾玉龙于2015年8月6日、2017年1月23日合法占有两处案涉房屋，在一审法院2017年11月7日查封之前。一审第三人(被执行人)文景房地产公司是根据两份《房屋抵顶确认书》交付两处案涉房屋。文景房地产公司用两处案涉房屋抵顶欠大连恒溢建筑工程有限公司（以下简称恒溢建筑公司）工程款，恒溢建筑公司用两处案涉房屋抵顶欠李洪喜等5人工程款，李洪喜等5人用两处案涉房屋抵顶欠栾玉龙吊车租金。2015年8月6日，文景房地产公司、大连文景物业管理有限公司和栾玉龙的亲属栾庆春签订编号0001034的《文景清华园房屋验收交付书》，文景房地产公司、大连文景物业管理有限公司向栾玉龙的亲属栾庆春交付“文景清华园”18号楼2单元2层1号房屋，即大连市普兰店区久寿街449号2单元2层1号房屋。在开发商同意交付以上房屋情况下，栾庆春收到捌把钥匙，证明自即日起由其接收以上房屋。文景房地产公司将该房屋交付给栾庆春，是依据编号5－057《房屋抵顶确认书》交付的，抵顶人是栾玉龙，将该房屋交付给恒溢建筑公司指定人员栾庆春是栾玉龙合法占有该房屋后的处分行为，并不影响栾玉龙是抵顶人的法律地位，不影响栾玉龙用房屋抵租金519,400元的事实。编号0001034《文景清华园房屋验收交付书》证明栾玉龙于2015年8月6日对案涉房屋合法占有。文景清华园18号楼2单元2层1号房屋面积是98平方米，房款为519,400元，不是一审认定的123.27平方米，价款为653,331元。2017年11月7日，文景房地产公司、大连文景物业管理有限公司和刘某1代栾玉龙签订编号0001299《文景清华园房屋验收交付书》，文景房地产公司、大连文景物业管理有限公司向刘某1交付“文景清华园”11号楼3单元2层2号房屋即大连市普兰店区久寿街443号3单元2层2号房屋，同日刘某1将该房屋和8把钥匙交于栾玉龙。编号0001299《文景清华园房屋验收交付书》证明栾玉龙于2015年8月6日对案涉房屋合法占有，用房屋抵租金244,600元。两份《房屋抵顶确认书》、两份《文景清华园房屋验收交付书》的原件证据4、5已在法庭出示，证人刘某1、梁某、孙某出庭作证，陈述欠款事实和以房屋抵栾玉龙租金的经过，证实《房屋抵顶确认书》的签订经过，证实实际交付过程及用“文景清华园”11号楼3单元2层2号房屋面积为42.42平方米替换《房屋抵顶确认书》中的“文景清华园”18号楼2单元2层2号房屋，面积为123.27平方米。编号0001299《文景清华园房屋验收交付书》已经证明更换，文景房地产公司的交房行为已经证明栾玉龙和文景房地产公司及恒溢建筑公司和刘某1、李洪喜等5人达成了换房协议。栾庆春和栾玉龙在合法占有案涉房屋后，实际居住，向大连文景物业管理有限公司交纳装修押金、电费、维修基金、物业费等各项费用。一审法院于2017年11月7日查封案涉房屋。一审不予认定栾玉龙合法占有案涉房屋的事实及在查封前就合法占有的事实，是认定事实不清。文景房地产公司同意栾玉龙的请求，没有提出交房款，认可用案涉房屋抵欠恒溢建筑公司工程款和李洪喜等5人工程款的事实，证人刘某1、梁某、孙某出庭作证认可用案涉房屋抵栾玉龙吊车租金的事实，证明栾玉龙用吊车租金全部付清案涉两处房屋房款的事实。一审不予认定栾玉龙已支付全部价款的事实，是认定事实不清。二、案涉两处房屋的抵顶和交付，均是通过文景清华园的承包商恒溢建筑公司代表刘某1及李洪喜等5人与文景房地产公司、抵顶人栾玉龙三方进行的，刘某1的证言真实，不存在前后矛盾。刘某1出庭作证确认其与栾玉龙、文景房地产公司签订两份《房屋抵顶确认书》，文景房地产公司以二处房屋抵欠恒溢建筑公司的工程款，再抵李洪喜等5人的工程款，再抵李洪喜等5人欠栾玉龙的吊车租金，栾玉龙是抵顶人。《房屋抵顶确认书》也是抵债协议，是诺成合同，2013年9月22日签订后即发生法律效力，刘某1作为证人认为签订《房屋抵顶确认书》后，即是履行了抵债义务，视为向栾玉龙交房抵债，与文景房地产公司实际交房时间不一致，是不同主体履行抵债协议的时间问题，一审认为刘某1关于该套房屋交付给栾玉龙的时间陈述存在前后矛盾的地方，且与房屋交接书中记载的时间也不相符是事实认定不清。三、普兰店市人民法院（2015）普民初字第550号民事判决中李洪喜等5人无法向栾玉龙所有的公司即大连泽丰起重设备安装有限公司（简称泽丰公司）转移《房屋抵顶确认书》中所给定的房屋物权，所有人文景房地产公司向泽丰公司交付《房屋抵顶确认书》中所约定的房屋时附有交款条件，现有情况下拒绝向泽丰公司转移该房屋物权，未竣工履行不能的事实，现已发生变更。现二处案涉房屋已经竣工，文景房地产公司不再提出交款条件，确认《房屋抵顶确认书》可以履行，并于2015年8月6日、2017年1月23日履行《房屋抵顶确认书》。2015年8月6日将约定的“文景清华园”18号楼2单元2层1号房屋交付栾玉龙；2017年1月23日将“文景清华园”11号楼3单元2层2号房屋替换《房屋抵顶确认书》中的“文景清华园”18号楼2单元2层2号房屋交付栾玉龙。《房屋抵顶确认书》现已履行，抵顶文景房地产公司欠恒溢建筑公司工程款、恒溢建筑公司欠李洪喜等5人工程款，李洪喜等5人欠栾玉龙公司的吊车租金。一审中，文景房地产公司、恒溢建筑公司代表刘某1、5人中的梁某、孙某认可栾玉龙陈述的事实，同意栾玉龙的诉讼请求，房屋抵顶租金共计742,000元后，刘某1、李洪喜等5人之间自行处理工程款和租金问题。四、文景房地产公司虽对在建工程进行抵押，但恒溢建筑公司享有建筑工程价款优先受偿权，栾玉龙依法有取得案涉房屋的权利。2015年8月6日、2017年1月23日，文景房地产公司将确认抵顶的二处案涉房屋交付栾玉龙，《房屋抵顶确认书》履行完毕，恒溢建筑公司享有建筑工程价款优先受偿权已经实现。《合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第三条规定：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条规定：建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第二十条规定：未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。依据上述法律规定，案涉房屋文景房地产公司于2015年8月6日、2017年1月23日就交付栾玉龙，恒溢建筑公司享有的工程价款优先受偿权已经实现，而此优先权优于抵押权和其他一般债权，对已经实现的工程价款优先受偿权，法院不应继续执行。五、栾玉龙享有善意取得权，栾玉龙合法占有房屋，法院不应执行。《物权法》第九章：所有权取得的特别规定，第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权，（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的。（二）以合理的价格转让。（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。1、栾玉龙取得案涉房屋，已经装修入住至今，是文景房地产公司给办理的房屋交付手续，并发给8把钥匙，占有是善意的，即取得是善意的。2、按照当时最高商品房价格抵顶转让，并以工程款抵顶的方式支付了全部购房款，有抵顶转让确认书，房屋每平方米5300元，文景房地产公司承认案涉房屋抵顶转让的事实。3、文景房地产公司物业管理部门已经登记，案涉房屋未办理产权过户是由于文景房地产公司的原因造成的，由于文景房地产公司偷税漏税违法，账目被公安机关查封，公司法定代表人被公安机关拘捕，无法办理产权过户，不是栾玉龙自身原因造成的，栾玉龙没有过错。4、案涉房屋的价值实现，长城资产大连分公司应向文景房地产公司请求赔偿损失，文景房地产公司还有其它资产可供执行。栾玉龙受让案涉房屋之时，不知道文景房地产公司房地产被抵押，如果知道这个情况，栾玉龙也并不可能接受案涉房屋的抵顶转让，恒溢建筑公司第五项目部实际施工人员抵顶、转让案涉房屋时，也并不知道案涉房屋被抵押。长城资产大连分公司通过大连中院查封案涉房屋之前，是允许文景房地产公司处分文景清华园商品房的买卖、抵顶业务的，允许文景房地产公司对文景清华园商品房处分，长城资产大连分公司是存有过错的。长城资产大连分公司通过大连中院查封文景房地产公司地产时贴出告示(在文景房地产公司物业墙上贴出)，抵押文景房地产公司地产时，并没有贴出告示，长城资产大连分公司存有欺诈行为。六、案涉房屋未办理过户登记是文景房地产公司原因，不是栾玉龙自身原因，栾玉龙无过错，栾玉龙合法占有房屋，法院不应执行。文景房地产公司因经济问题涉嫌犯罪，全部账目被普兰店区公安局查封扣押，不能办理房产过户登记，而非栾玉龙原因。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。栾玉龙在法院查封案涉房屋前就实际合法占有该房屋，并在该房屋内居住至今，并以工程款抵顶的方式支付了全部购房款，《房屋抵顶确认书》具备书面买卖合同的基本要素，应视为合法有效买卖合同，未办理过户登记是文景房地产公司原因，不是栾玉龙自身原因，栾玉龙没有过错，完全符合《合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第三条等建设工程价款优先受偿权的法律规定和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项规定和《物权法》第一百零六条规定。依据上述规定，属于《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的另有规定，法院不应继续执行案涉房屋，应解除对案涉房屋的查封。综上所述，栾玉龙对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院依法判决。中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司答辩称：一、案涉房屋已设立抵押，抵押人未经抵押权人同意且未行使涤除权涤除案涉房屋上的抵押权负担，不得转让案涉房屋。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务，涤除抵押权。长城资产大连分公司与文景房地产公司存在债权债务关系，故包括案涉房屋在内的土地使用权和在建工程已于2013年8月16日设立抵押，并办理了抵押登记，且抵押权至今未解除。在抵押物没有灭失的情况下，长城资产大连分公司作为抵押权人仍享有的抵押权，且具有对抗栾玉龙的效力。案涉房屋的《房屋抵顶确认书》（5-057、5-058）落款时间为2013年9月22日，即栾玉龙主张的关于文景房地产公司以房顶账行为发生在案涉房屋办理抵押登记之后，且未经过长城资产大连分公司同意，因此文景房地产公司无权将案涉房屋作为抵债标的物抵顶给恒溢建筑公司，而恒溢建筑公司或栾玉龙作为受让人也未代为清偿债务以消灭抵押权，所以，案涉房屋转让行为无效。栾玉龙主张长城资产大连分公司允许文景房地产公司处分文景清华园商品房的买卖、抵顶业务没有证据证明，且与事实不符。二、本案不应适用《物权法》第一百零六条善意取得制度，栾玉龙不符合“善意取得”不动产的基本要件，无法取得案涉房屋的所有权。栾玉龙主张依据《物权法》第一百零六条规定取得案涉房屋所有权没有事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十八条第一款规定，“物权法第一百零六条第一款第一项所称的‘受让人受让该不动产或者动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”此外，根据《物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，并自记载于不动产登记簿时发生效力，未经登记则不发生效力。适用《物权法》善意取得制度的前提是不动产的“无权处分”，即处分人没有实质意义上的处分权，而公示登记状态中从形式上赋予其完全的处分资格，受让人基于此种信赖而为交易的情形。本案中，涉案房屋的登记权利状态并非登记权利人不享有真实物权，且涉案房屋上的抵押权负担业已通过登记公示，因此，登记的权利状态与真实权利状态一致，不存在登记错误，不应产生善意取得制度的适用问题。且根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人处分权业已受到限制，未取得抵押权人同意转让的书面文件，无法办理变更登记，因此更不存在善意取得的适用问题。栾玉龙主张涉案房屋系文景房地产公司抵给恒溢建筑公司的顶账房，后因恒溢建筑公司欠付实际施工人李洪喜、凉玉平、徐秀利、孙某、宋天义五人（以下简称“李洪喜等五人”）工程款，李洪喜等五人欠付泽丰公司吊车租金，而栾玉龙系泽丰公司法定代表人，最终泽丰公司通过与恒溢建筑公司、文景房地产公司签订两份《房屋抵顶确认书》（5-057、5-058）并确定案涉449号（18号楼）2单元2层1号房屋、443号（11号楼）3单元2层2号房屋通过恒溢建筑公司指定抵给栾玉龙亲属栾庆春及栾兰，栾玉龙在抵顶人处签字，但恒溢建筑公司与栾玉龙均未对案涉房屋依法办理物权变动登记。栾玉龙并未提供证据证明其主张的文景房地产公司物业管理部门已经登记，且文景房地产公司物业管理部门并非法律规定的办理物权变更登记机关，所以案涉房屋未按照法律规定办理物权变更登记，不能产生物权变动的法律效力，即栾玉龙不符合善意取得的条件，无法取得案涉房屋的所有权。本案中，案涉房屋已于2013年8月16日办理抵押登记，已产生公示的法律效果。而《房屋抵顶确认书》（5-057、5-058）落款时间均为2013年9月22日，即栾玉龙同意以房顶债时案涉房屋已设立抵押，并办理抵押登记，栾玉龙应当知晓案涉房屋存在权利障碍，但栾玉龙未履行相应审查义务，忽略已在先存在的他人权利障碍，所以栾玉龙受让案涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了业已存在的权利障碍，导致无法办理过户登记，买受人存在过错。（案例：《贵州诺客传媒投资有限公司申请执行人执行异议之诉案》【（2019）最高法民终480号】）综上，栾玉龙未按照法律规定办理过户登记手续，且不能依据善意取得的规定享有案涉房屋所有权，即栾玉龙对案涉房屋享有的仍为债权上的权利。栾玉龙对案涉房屋不享有所有权，且无据认定其对案涉房屋所享有的债权优于抵押权和其他债权，其不享有足以排除强制执行的权利。三、现有法律规定并未将以房抵债的受让人列入物权期待权的保护范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，《房屋抵顶确认书》（5-057、5-058）并不具备房屋买卖合同的基本要件，不能体现栾玉龙与文景房地产公司之间存在买卖房屋的意思表示，《房屋抵顶确认书》并非合法有效的房屋买卖合同。其次，栾玉龙并未向文景房地产公司支付房款。案涉房屋系以房抵债之标的物，以房抵债首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以房抵债的实际履行方式，非房屋价款的支付方式，这与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）所规定的基于买卖而产生物权期待权具有本质区别。在案涉房屋办理不动产登记之前，以房抵债协议仅能产生债法上的效力，其债权人享有本质上仍然是金钱之债，并不形成优先于其他债权的利益，其目的是消灭金钱债权，所以不能优先于另一个金钱债权的实现。所以，以房抵债的受让人不属于物权期待权的保护范围，其不享有足以排除强制执行的权利。此外，案涉房屋已于2013年8月16日办理在建工程抵押登记，足以产生公示的法律效果，栾玉龙自己未履行合理的注意义务，忽略已在先存在的他人权利障碍，系其自身对于未办理过户登记存在过错。综上，现有法律规定未将以房抵债的受让人纳入物权期待权的保护范围，且栾玉龙对案涉房屋未办理过户登记存在过错，故栾玉龙对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权利。四、栾玉龙主张基于承包人恒溢建筑公司工程价款的优先受偿权取得案涉房屋所有权，享有足以排除抵押权和其他债权的强制执行的权利没有事实与法律依据。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中案外人主张的权利，是指所有权等在性质上能够阻止人民法院对执行标的强制执行的实体权利。若案外人对执行标的尚未取得所有权，只是享有应向其交付的债权请求权，原则上不能阻止执行，也不能对抗申请执行人的优先受偿权。建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的权利，是债权优先得到清偿的权利，不是所有权等实体权利，即不属于足以排除强制执行的民事权益，不能达到阻却执行的效果。因此，栾玉龙对正在执行的案涉房屋主张承包人享有的建设工程价款优先受偿权，并不能阻止案涉房屋作为执行标的的转让、交付。此外，取得不动产所有权应当以不动产登记为标志，若抵债协议约定将法院正在执行的房屋抵债给受让人，且已经办理不动产登记，则受让人已经成为不动产所有权人，则其所有权应予保护。但案涉房屋并未办理不动产登记手续，承包人尚未基于工程价款的优先受偿权取得案涉房屋所有权，案涉房屋的抵债协议尚未履行完毕，故栾玉龙不享有足以排除抵押权和其他债权的强制执行的权利。五、栾玉龙应对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则就应当承担举证不能或举证不力的法律后果。栾玉龙一审期间提供的《房屋验收交付书》无文景房地产公司及文景物业盖章，《建设工程施工合同》及《补充协议书》仅为复印件，落款位置无日期，且并未提供案涉443号3单元2层2号房屋相对应的《房屋抵顶确认书》，栾玉龙对以上证据的真实性均有异议。其提供的《抵顶协议书》的双方当事人并非文景房地产公司，除文景房地产公司外其他主体并无资格出具有关房屋抵顶的书面材料。所以，栾玉龙并未提供充分证据证明其享有足以排除强制执行的权利，故其应承担举证不能或举证不利的法律后果。综上所述，栾玉龙对案涉房屋提出执行异议之诉没有事实及法律依据，其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、《执行异议复议规定》等相关法律规定，请求法院依法驳回栾玉龙上诉请求，维持原审判决。栾玉龙向一审法院起诉请求：1、不得执行大连市普兰店区久寿街443号3单元2层2号和449号2单元2层1号房屋，并解除查封措施；2、确认栾玉龙为大连市普兰店区久寿街443号3单元2层2号和449号2单元2层1号房屋的实际权利人。一审法院认定事实：长城资产大连分公司与文景房地产公司、景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵、陈丽金融借款纠纷一案，一审法院已于2017年12月25日作出（2017）辽02民初676号民事判决：一、文景房地产公司偿还长城资产大连分公司借款本金人民币8246万元及至付清之日的利息（截止2017年9月19日欠息1665.05万元，自2017年9月20日至款项还清之日按年利率18.85%的标准计算罚息、复利）；二、长城资产大连分公司对文景房地产公司提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.78平方米在建工程（土地证号为：普房建普字第××号）及其分摊的土地使用权（面积39996.92平方米、证号：普他项2014第009号）享有优先受偿权；三、长城资产大连分公司对景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵持有的文景房地产公司共计100%的股权享有优先受偿权；四、景克瑞、陈丽对文景房地产公司的上述还款承担连带清偿责任，景克瑞、陈丽对文景房地产公司的上述还款承担连带责任后有权向文景房地产公司追偿。案件受理费541,782元，保全费5000元，由文景房地产公司、景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵、陈丽共同负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。长城资产大连分公司与文景房地产公司、景克瑞、陈丽、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、张兵、李艳艳债权转让合同纠纷一案，一审法院于2017年12月22日作出（2017）辽02民初677号民事判决：一、文景房地产公司自判决发生法律效力之日起十日内偿还长城资产大连分公司债务本金6800万元人民币及至付清之日的利息、罚息和复利（截止2017年9月30日欠息2560.58万元，自2017年10月1日起至款项还清之日按年利率18.85%的标准计算罚息、复利）。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息；二、长城资产大连分公司对文景房地产公司提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.55平方米在建工程（权证号为：普房建普字第××号）及其分摊的土地使用权（面积39996.92平方米、证号：普他项2014第009号），依据该他项权利证的记载在判决主文第一项所列债权范围内享有第二顺位优先受偿权；三、景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳对文景房地产公司前述第一项债务在《连带保证合同》范围内承担连带保证责任；景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳承担连带保证责任后，有权向文景房地产公司追偿；四、驳回长城资产大连分公司其他诉讼请求。案件受理费509,829元，保全费5000元，共计514,829元，由文景房地产公司、景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳负担。上述两份民事判决书均已发生法律效力。在上述两个案件诉讼过程中，一审法院依据长城资产大连分公司的诉讼保全申请于2017年11月7日查封了文景房地产公司建设开发的相关房屋。案涉两套房屋即大连市普兰店区久寿街443号3单元2层2号和大连市普兰店区久寿街449号2单元2层1号房屋在上述查封房屋明细范围内。一审法院在执行上述两个案件的过程中，于2018年5月8日分别作出（2018）辽02执228号、229号公告，拟对查封的文景房地产公司的相关房屋（包括案涉两套房屋）进行评估拍卖。栾玉龙作为案外人对查封案涉两套房屋提出执行异议。一审法院于2018年12月3日作出（2018）辽02执异1053号执行裁定书，裁定驳回栾玉龙的异议请求。栾玉龙不服该裁定，于法定期限内向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查，文景房地产公司是“文景·清华园”住宅小区的开发商，恒溢建筑公司经投标，作为中标单位承包了该小区施工工程，但其并未进行实际施工。李洪喜、梁某、徐秀利、孙某、宋天义分别系“文景·清华园”住宅小区13、15、16、17、12号楼工程的实际施工人。2013年度，泽丰公司通过李洪喜将4台塔吊分别出租给李洪喜、梁某、徐秀利、孙某、宋天义施工使用。在施工期间，文景房地产公司将“文景·清华园”18号楼2单元2楼1号房屋和18号楼2单元2楼2号房屋作为工程款抵顶给了五位实际施工人所在的项目部，故在泽丰公司与李洪喜、梁某、徐秀利、孙某、宋天义协商后，经李洪喜、梁某、徐秀利、孙某、宋天义要求，2013年9月22日泽丰公司的法定代表人栾玉龙与文景房地产公司、第五项目部负责人刘某1分别签订了两份《房屋抵顶协议书》，确认书内容为：“文景·清华园”18号楼2单元2楼1号房屋，经文景房地产公司与恒溢建筑公司协商一致同意将此房抵顶给恒溢建筑公司指定人员栾玉春，价格待售楼处定价后确认。抵顶原因为：此确定书仅为房屋抵顶确认所用，抵顶各方不得以此确认书进行转让和质押，并不得就该确认书所涉房屋在抵顶完成前进行转让、抵押等担保行为，如实施上述行为，行为无效，行为人承担由此产生的一切法律责任。再次抵顶必须由文景房地产公司重新出具确认书，原抵顶确认书无效。此房暂不办理销售手续。文景房地产公司在该确认书上盖章确认，工作人员邹永健同时在其上签名。刘某1在恒溢建筑公司名头后以恒溢建筑公司代表人身份签字，泽丰公司法定代表人栾玉龙在抵顶人签字后签名。同样，另一份确认书所涉及的房屋为“文景·清华园”18号楼2单元2楼2号，抵顶给指定人员栾兰。其他内容一致。栾兰与栾庆春均系泽丰公司法定代表人栾玉龙的亲属。上述确认书签订后，并未签订正式的商品房买卖合同，文景房地产公司没有为指定人员办理房屋出售发票，亦未将房屋所有权登记至栾兰与栾庆春名下，对此文景房地产公司称需具体房屋购买人实际将购房款给付文景房地产公司，文景房地产公司将款项存至公司账户后，才可以为指定人员出具房屋买卖合同与购房发票，其后可以将款项再转出给泽丰公司。2014年8月份上述塔吊租赁关系终止，因拖欠租金等费用，泽丰公司将文景房地产公司、恒溢建筑公司、李洪喜、梁某、徐秀利、孙某、宋天义起诉至普兰店市人民法院，要求其连带给付泽丰公司塔吊租金、安装费、拆卸费等款项共计863,600元及利息。普兰店区人民法院经审理后认为李洪喜、梁某、徐秀利、孙某、宋天义并未取得其所主张的《房屋抵顶确认书》中所约定房屋的所有权，故五人无法向泽丰公司转移《房屋抵顶确认书》中所约定的房屋物权；而所有权人文景房地产公司向泽丰公司交付《房屋抵顶确认书》中所约定的房屋时附有交款条件，现有情况下拒绝向泽丰公司转移该房屋物权；另一方面，《房屋抵顶确认书》中所约定的房屋尚未进行竣工，无法进行物权权属登记。《房屋抵顶确认书》现履行不能。李洪喜、梁某、徐秀利、孙某、宋天义所称的以房抵顶的履行不能成立。该院于2015年3月25日作出（2015）普民初字第550号民事判决书，判决：一、李洪喜于判决生效后十日内给付泽丰公司租金等费用共计244,600元及利息；二、梁某于判决生效后十日内给付泽丰公司租金等费用共计241,000元及利息；三、徐秀利于判决生效后十日内给付泽丰公司租金等费用共计170,000元及利息；四、孙某于判决生效后十日内给付泽丰公司租金等费用共计200,000元及利息；五、宋天义于判决生效后十日内给付泽丰公司租金等费用共计8000元及利息；六、驳回泽丰公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因李洪喜、梁某、徐秀利、孙某、宋天义未按法律文书履行义务，泽丰公司于2016年1月26日向普兰店区人民法院申请恢复执行，该院于同日立案执行。该院在执行过程中，经查，李洪喜、梁某、徐秀利、孙某、宋天义银行无存款，无可供执行的财产。该院依法对徐秀利采取了司法拘留的强制措施，其仍未向该院履行。孙某名下车辆已被该院查封，但该车暂无法扣押，正在找寻下落。上述被执行人已被该院依法纳入失信名单，督促其继续履行法律文书确定的给付义务。泽丰公司未能向该院提供财产线索，案件无法继续执行。该院于2016年5月30日作出（2016）辽0214执恢148号执行裁定书，裁定终止普兰店市人民法院（2015）普民初字第550号民事判决书的本次执行程序。栾玉龙在本案诉讼过程中提交了《协议书》、《抵顶协议》、房屋验收交付书、防火责任协议书、装饰装修管理服务协议、专用收款收据以及现金缴款单等证据原件，主张在前述案件的执行过程中，由刘某1、李洪喜、孙某经与文景房地产公司协商，分别将“文景·清华园”的18号楼2单元2楼1号以及11号楼3单元2楼2号抵顶给栾玉龙，并办理了物业入住手续，并装修入住至今。因为文景房地产公司财务被公安机关查封，无法办理产权证，故并未申请终结前述案件的执行。根据上述证据的记载，2015年8月6日，栾庆春签署了“文景·清华园”18号楼2单元2楼1号房屋的房屋验收交付书以及防火责任协议书。同日，物业公司以“栾庆春18#2-2-1”为付款单位开具了水费、电费、采暖费、物业费、维修基金、电梯运料费、垃圾清理费、电梯卡等专用收款收据。2015年12月10日，刘某1、李洪喜与栾玉龙签订《协议书》，内容为：经三方协商，“文景·清华园”13#、14#李洪喜所欠栾玉龙塔吊租金费244600元顶房给栾玉龙。房号：“文景·清华园”18号楼2单元2楼1号。刘某1与李洪喜账目由其自行处理，与栾玉龙不发生关系。刘某1所办的顶给栾玉龙的房屋其中的244600元由李洪喜转给刘某1。刘某1不准再向栾玉龙索要顶房款项（244600元）。刘某1必须配合栾玉龙办理房屋产权（由刘某1负责开具房屋工程款发票）。2018年9月16日，文景房地产公司为栾庆春开具了电费专用收款收据。2017年1月23日，刘某1签署了“文景·清华园”11号楼3单元2楼2号房屋的房屋验收交付书以及防火责任协议书。同日，物业公司以“刘某111#3-2-2”为付款单位开具了水费、电费、采暖费、物业费、装修证及押金、电梯运料费、垃圾清理费、沙子及运费等专用收款收据；文景房地产公司以刘某1为付款单位开具了收款事由为11-3-2-2的848元专用收款收据。2017年4月17日，栾玉龙与孙某签订了《抵顶协议》，内容为：孙某欠栾玉龙塔吊租赁款16万元。孙某愿用“文景·清华园”11-3-2-2楼房屋一套面积42平方米抵顶给栾玉龙（文景房地产公司与刘某1签有房屋抵顶确认书，刘某1原为文景房地产公司第五项目部负责人，孙某为第五项目部所承建的17#楼施工承包人）。孙某应把房屋钥匙交给栾玉龙。孙某垫付物业费，开具房屋发票，协助栾玉龙办理房屋产权手续。孙某在两年内（即2017年5月至2019年5月），如不能为栾玉龙办理房屋产权手续，此协议作废，栾玉龙有权向孙某索要所欠16万元。2018年10月6日、2018年12月5日，物业公司以“刘某111#3-2-2”为付款单位分别开具了卡费的专用收款收据。2018年11月2日，大连普成热力有限公司以“栾玉龙清华园11#3-2-2”为付款单位开具了采暖费收据。2018年11月14日，燃气公司以“栾玉龙文景11#3-2-2”为付款单位开具了报警器、燃气费等专用收款收据。同时，栾玉龙还申请证人刘某1、孙某以及梁某出庭作证，证明案涉两套房屋抵顶给了栾玉龙支付塔吊租赁费用，房屋抵顶协议书已经履行完毕，栾玉龙已实际占有案涉房屋。又查，栾玉龙与长城资产大连分公司均认可“文景·清华园”18号楼2单元2楼1号房屋即为案涉普兰店区久寿街449号2单元2层1号房屋；“文景·清华园”11号楼3单元2楼2号房屋即为案涉普兰店区久寿街443号3单元2层2号房屋。久寿街449号2单元2层1号房屋建筑面积为123.27平方米，久寿街443号3单元2层2号房屋建筑面积为42.42平方米。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，栾玉龙要求根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定解除对案涉房屋的查封并停止执行。对此，应审查栾玉龙的情形是否符合上述法律的规定。《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，以上四个条件缺一不可。具体到本案而言，关于案涉普兰店区久寿街449号2单元2层1号房屋，按照栾玉龙的主张，案涉两套房屋的购房款是通过抵顶泽丰公司的塔吊租金的方式进行支付。普兰店市人民法院（2015）普民初字第550号民事判决对于五位拖欠塔吊费的实际施工人要求以两份《房屋抵顶协议书》中确认的房屋抵顶塔吊租金的主张并未予以支持。根据栾玉龙提交的该案生效判决作出后形成的《协议书》、《抵顶协议》，11号楼3单元2楼2号房屋是用于抵顶孙某的塔吊租金16万元，18号楼2层1号房屋用于抵顶李洪喜拖欠的塔吊租赁费244600元，对于上述生效判决确认的其余三位实际施工人梁某、徐秀利以及宋天义所拖欠的塔吊租金是否以案涉两套房屋抵顶均未有所涉及。按照证人刘某2的证言，案涉两套房屋是按照每平方米5300元的价格进行抵顶，此与栾玉龙提交的《大连文景清华园住宅小区5#、12#、13#、14#、15#、16#、17#住宅楼补充协议书》所约定的抵顶工程款的价格也是一致的，亦是栾玉龙主张的抵顶价格。按此价格计算，18号楼2层1号房屋的抵顶价值应为653,331元。因上述生效判决并未执行完毕，在此种情况下，无法认定18号楼2单元2层1号房屋购房款完全以塔吊租金予以抵顶。另外，18号楼2单元2层1号房屋的实际占有人为栾庆春，亦非栾玉龙。栾玉龙称因其拖欠其侄子栾庆春借款故又将18号楼2单元2层1号房屋抵顶给了栾庆春。故在目前的状态下也难以认定栾玉龙为18号楼2单元2层1号房屋的实际权利人。综上可见，18号楼2单元2层1号（即普兰店区久寿街449号2单元2层1号）房屋的情形不符合上述二十八条第三项的条件，故对栾玉龙要求停止执行、解除查封该套房屋并确认其为该套房屋的实际权利人的请求不予支持。关于案涉普兰店区久寿街443号3单元2层2号房屋，本案证据显示，刘某2于2017年1月13日与文景房地产公司以及物业公司办理了该套房屋的交接手续，而刘某2关于该套房屋交付给栾玉龙的时间陈述存在前后矛盾的地方，且与房屋交接书中记载的时间也不相符。故现有证据不足以认定栾玉龙在查封之前即已占有使用该套房屋。并且该套房屋与文景房地产公司盖章确认的《房屋抵顶协议书》（编号5-058）中指定抵顶的“文景·清华园”18号楼2单元2楼2号并非同一套房屋。栾玉龙虽主张因为原用于抵顶的18号楼2层2号房屋因面积过大被更换为11号楼3单元2楼2号房屋。但其并未提交证据证明此前与文景房地产公司之间达成了换房协议。综上可见，11号楼3单元2楼2号（即普兰店区久寿街443号3单元2层2号）房屋的情形不符合上述二十八条第一项、第二项的条件，故对栾玉龙要求停止执行、解除查封该套房屋并确认其为该套房屋的实际权利人的请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决驳回栾玉龙的诉讼请求。案件受理费11220元，由栾玉龙负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，二审争议的焦点仍为栾玉龙对案涉普兰店区久寿街449号2单元2层1号和443号3单元2层2号两套房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。判定这一问题，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，根据本案具体事实情节，全面系统地综合分析判断。首先，案涉争议房屋系文景房地产公司开发和所有，要分析判定栾玉龙与文景房地产公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面商品房买卖合同。案涉文景清华园住宅小区系由文景房地产公司开发，恒溢建筑公司中标承包该工程，但恒溢建筑公司未实际施工，该住宅小区的13、15、16、17、12号楼分别由李洪喜、梁某、徐秀利、孙某、宋天义等五人实际施工。2013年，李洪喜等五人在施工过程中租赁使用了栾玉龙以泽丰公司名义所有的4台塔吊，拖欠栾玉龙塔吊租金合计863,600元。为给付该项租金，李洪喜等五人所在的恒溢建筑公司与文景房地产公司、栾玉龙三方代表于2013年9月22日分别签订两份《房屋抵顶确认书》，确认将文景清华园18号楼2单元2楼1号、18号楼2单元2楼2号两套房屋（即现久寿街449号2单元2层1号、2号房屋）抵顶给栾玉龙，具体落在栾庆春、栾兰名下。2015年3月，普兰店市人民法院（2015）普民初字第550号民事判决认定：李洪喜等五人并未取得房屋抵顶确认书中约定房屋的所有权，文景房地产公司向栾玉龙交付案涉房屋附有交款条件，李洪喜等五人无论从法律上还是事实上均无法实际向栾玉龙履行交付所有权完整的房屋。该房屋抵顶确认书履行不能，李洪喜等五人所称的以房抵债履行不成立，判决李洪喜等五人分别向栾玉龙给付各自所欠租金。2015年12月，作为塔吊承租人之一的李洪喜与恒溢建筑公司代表刘某1、塔吊出租人栾玉龙三方签订《协议书》，约定对李洪喜欠栾玉龙塔吊租金244,600元，以文景清华园18号楼2单元2楼1号房屋（即现久寿街449号2单元2层1号房屋）抵顶。2017年4月，作为塔吊又一承租人的孙某与栾玉龙签订《抵顶协议》，约定对孙某欠栾玉龙塔吊租金160,000元，以文景清华园11号楼3单元2楼2号42平方米房屋（即现久寿街443号3单元2层2号房屋）抵顶。李洪喜、孙某与栾玉龙签订的这两份新的抵顶协议，均没有作为房屋所有权人的文景房地产公司盖章确认，不能认定其具有合法效力。纵观本案，栾玉龙从未与房屋所有权人文景房地产公司签订过任何关于案涉争议房屋合法有效的商品房买卖合同，依据案涉原来两份《房屋抵顶确认书》和后来两份以房抵债协议，均不能认定栾玉龙与文景房地产公司已经订立合法有效的商品房买卖合同。本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。其次，审查栾玉龙是否向房屋开发商文景房地产公司支付了案涉争议房屋价款。栾玉龙虽然依据与李洪喜等五人建立的塔吊租赁合同，对李洪喜等五人拥有索要尚欠租金的债权，但并未与文景房地产公司建立直接的合法有效债权债务关系。栾玉龙于2013年9月与文景房地产公司、恒溢建筑公司签订的两份《房屋抵顶确认书》已经被普兰店市人民法院（2015）普民初字第550号生效民事判决判定履行不能，履行不成立，不具有法律效力。其在2015年12月、2017年4月与李洪喜、孙某两位债务人分别签订的两份以房抵债协议，因无房屋所有权人文景房地产公司签字盖章确认，亦无法认定对文景房地产公司具有法律拘束力。栾玉龙本人也从未向文景房地产公司交纳过任何购房款，文景房地产公司也未给栾玉龙出具过任何收款收据，亦未给栾玉龙开具任何商品房销售发票，依据现有证据无法认定栾玉龙已经用对李洪喜等五人出租塔吊租金债权，合法有效地抵顶交纳了案涉两套争议房屋的价款。本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定。本院认为，《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的四项条件，系案外人享有可以排队强制执行民事权益的必备条件，缺一不可。本案既然已经有两项条件不符合《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，就可以确认栾玉龙对案涉争议房屋不具有足以排除强制执行的民事权益。栾玉龙上诉提出一审判决认定事实不清，适用法律不当，证据不足，不予支持。栾玉龙上诉还提出依据《物权法》第一百零六条享有善意取得权，其已合法占有案涉房屋，法院就不应执行。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本院认为《物权法》第一百零六条规定了无处分权人将不动产或者动产转让给受让人构成善意取得所有权的三个必备条件，本案明显不符合该法条规定的第三个条件，因为抵债转让的案涉两套房屋系不动产应当办理所有权转移登记却并未登记。栾玉龙对案涉两套争议房屋即使可以构成善意占有，却未能实现善意所有。没有取得所有权，就不能依法具有足以排除强制执行的民事权益。故此，栾玉龙上诉提出其享有善意取得权，法院不应执行的主张，依据不足，不予支持。综上所述，本案一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。栾玉龙提出的上诉请求，证据不足，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11220元，由上诉人栾玉龙负担。本判决为终审判决。审判长  郑锦弘审判员  华 锋审判员  陈 建二〇二〇年八月二十七日法官助理王军书记员李婷（代）