云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初1135号原告：元谋佳源开发建设有限责任公司，住所地元谋县元马镇能禹摩诃社区摩诃村，统一社会信用代码91532328MA6NJW4B5L。法定代表人：陈安国，系该公司经理。委托诉讼代理人：胡建，男，系该公司总工程师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师，特别授权代理。被告：元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司，住所地元谋县元马镇发祥路36号，统一社会信用代码91532328MA6K7BXUXM。法定代表人：温世杰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张开云，云南瑞志律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：井利丽，云南瑞志律师事务所律师，特别授权代理。原告元谋佳源开发建设有限责任公司（以下简称佳源公司）与被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司（以下简称万汇公司）不当得利纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳源公司的委托诉讼代理人胡建、张伟，被告万汇公司的委托诉讼代理人张开云、井利丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告万汇公司支付给原告佳源公司商铺房屋销售款1869024元、向商铺认购客户收取的购房诚意金406.0072万元、向商铺承租招商客户收取的诚意金和定金59.25万元，共计652.1596万元；2.判令万汇公司以652.1596万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%向佳源公司支付自2020年1月16日起至款项付清之日止的资金占用损失；3.本案诉讼费由万汇公司承担。事实和理由：2019年1月18日，原告佳源公司与被告万汇公司签订《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，约定万汇公司将“元谋万汇果蔬博览城”项目整体转让给佳源公司，转让价款为5670万元。项目转让前万汇公司已预售房屋232户，已收取的认购金、首付款和购房款5803.9496万元归万汇公司所有，如发生客户退房，客户所交的定金、认购金由佳源公司负责承担。购房人未付清的购房款、或者银行未发放的按揭贷款均由佳源公司收取。万汇公司已出售的商品房交房义务由佳源公司承担。协议签订后，经相关部门批准，佳源公司合法承继取得了该项目的建设、开发和经营权，万汇公司退出了项目。2020年1月18日，万汇公司向佳源公司移交《元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司移交元谋佳源开发建设有限责任公司移交销售台账明细》（以下简称《销售台账明细》）和《招商诚意金与临时工贸市场诚意金和定金交接单》（以下简称《诚意金和定金交接单》），佳源公司发现万汇公司实际已预售房屋244户，比转让协议约定的232套多出售了12套，多收取销售款186.9024万元。此外，万汇公司还向244套房屋之外的其他认购人收取了认购金406.0072万元，向承租商铺的客户收取了诚意金、定金59.25万元。被告万汇公司辩称，1.本案的项目转让事宜起初是由万汇公司与案外人云南永兴建设有限公司（以下简称永兴公司）进行磋商。自2018年10月29日起，先后一共签订了四份协议，该四份协议之间具有联系性与延续性。在整个转让过程当中，永兴公司都是参与者，也是项目转让的实际承接方。原告佳源公司起诉所依据的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》只是万汇公司与永兴公司所签《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》的补充内容，无法反映整个转让过程及转让范围。此后万汇公司与永兴公司、佳源公司三方共同签订了三方协议，确定永兴公司对佳源公司支付转让价款的行为承担连带保证责任。故永兴公司与本案有利害关系，应当作为必要诉讼当事人参加本案诉讼。2.涉案项目属于整体打包，现状转让。2018年11月7日万汇公司与永兴公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》明确了转让的范围、价款、项目、移交以及协议签订后各方的权利义务，是项目转让权利义务交割的时间分界点。该协议同时约定了委托审计事项。云南华昆建诚会计师事务所根据该协议于2018年12月13日作出云华昆建诚财审字【2018】C-003号《审计报告》，载明：预收房款收入情况审计结果为截至2018年10月31日已预售房屋232户，实际售房收入5803.9493万元；截至2018年10月31日已收招商诚意金139户，金额43.45万元；已收购房户所交诚意金1369户，金额624.9096万元。2019年1月19日，万汇公司与佳源公司签订《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，在该协议中，双方均表示认可云华昆建诚财审字【2018】C-003号《审计报告》，并约定万汇公司已经收取的房屋销售款5803.9496万元归万汇公司所有，土地手续变更后，退房客户定金、认购金等由佳源公司负责。但购房人未付清的房款或银行未发放的按揭贷款均由佳源公司收取。根据该协议，2019年1月19日前所收取的款项归属于万汇公司，2019年1月19日以后银行发放的按揭和购房人支付的房款归属于佳源公司，退房客户的定金、认购金由佳源公司负责。审计之后，佳源公司和永兴公司均知晓万汇公司收取购房诚意金和招商诚意金的事实，却未因此对转让价款作出特别约定，现以项目移交后才知晓购房诚意金并提起诉讼，不应当得到支持。3.在楚雄彝族自治州中级人民法院一审受理的万汇公司与佳源公司、永兴公司支付项目转让款一案中，佳源公司并未以万汇公司收取了客户诚意金、招商诚意金提出反诉或抗辩，应当认为其认可本案涉案款项不属于佳源公司。在该案诉讼期间，万汇公司与佳源公司、永兴公司三方还共同签署了《补充协议书》，约定万汇公司将已收款合并项目转让款一并开具发票给佳源公司。该发票后已在2019年10月31日移交给佳源公司，金额为12102.9093万元，发票金额中包含了项目转让款5670万元、已收售房款5803.9497万元、购房诚意金576.9096万元（不含已退还的诚意金38万元）、招商诚意金43.45万元、工贸市场定金8.6万元。上述情况表明佳源公司认可上述款项归属于万汇公司所有。4.佳源公司主张的12套商铺销售款186.9024万元、向认购客户收取的购房诚意金406.0072万元、向商铺承租招商客户收取的诚意金和定金59.25万元均发生在2018年10月31日前，包含在《审计报告》的诚意金中，属于项目转让前就已经由万汇公司所收取的款项。关于万汇公司向佳源公司移交的《销售台账明细》和《诚意金和定金交接单》比转让协议多出12户，系2018年10月31日前万汇公司已经收取了诚意金，但尚未签订预售合同，在项目整体转让后由佳源公司与客户直接签订预售合同造成的。佳源公司在接收《销售台账明细》和《诚意金和定金交接单》时未提出异议，表明其认可相关费用归属于万汇公司。佳源公司根据上述费用主张的资金占用费没有事实依据。万汇公司在本案中提出反诉是因为整个项目转让后，佳源公司未履行向退房客户支付退房定金、认购金的合同义务，在其他诉讼中法院判决万汇公司承担责任，万汇公司支付了执行款。这些诉讼与本案是相同的法律关系，相同的当事人，万汇公司的反诉与本案有直接利害关系，能对佳源公司的诉讼请求有吞并或抵消的作用，请法庭根据本案案件事实予以准许。当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告佳源公司提交的证据，被告万汇公司无异议的，本院予以确认并在卷佐证；万汇公司有异议的，本院认定如下：证据材料2《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，万汇公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，能够证明被告万汇公司将“元谋万汇果蔬博览城”项目整体转让给原告佳源公司，转让价款为5670万元，万汇公司在项目转让前已签订购房合同收取的购房款5803.9496万元归万汇公司所有的欲证事实，予以采信；证据材料3云南华昆建诚会计师事务所云华昆建诚财审字[2018]C-003号《审计报告》复印件，万汇公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，能够证明截至2018年10月31日，万汇公司已签订购房合同预售房屋232户，实际取得预售房款5803.9496万元，万汇公司未与客户签订购房合同或租赁合同，但已收取的招商诚意金列为“其他应付款”科目，其中招商诚意金金额为43.45万元，购房户缴纳诚意金金额624.9096万元的欲证事实，予以采信；证据材料4被告万汇公司移交《销售台账明细》复印件，万汇公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，结合本案其他证据及原、被告双方的陈述，能够证明被告万汇公司已取得244户商铺销售款（含诚意金）共计5990.8521万元，已取得未签订购房合同的商铺诚意金390.0072万元的欲证事实，予以采信；证据材料5被告万汇公司移交《诚意金和定金交接单》复印件，万汇公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，能够证明被告万汇公司对商铺进行出租招商，实际取得承租商户诚意金、定金共计59.25万元的欲证事实，予以采信；证据材料6杨时琼的《认购协议书》复印件，万汇公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，能够证明被告万汇公司制作移交的《销售台账明细》存在漏项，在“万汇认购未签约”统计表中，漏列序号第30号、第46号认购房屋，第30号、46号房屋认购人均为杨时琼，万汇公司统一用欠付认购人的工程款16万元冲抵其应交的认购款16万元的欲证事实，予以采信。对被告万汇公司提交的证据，原告佳源公司无异议的，本院予以确认并在卷佐证；佳源公司有异议的，本院认定如下：证据材料1《元谋万汇果蔬博览城项目合作协议》，佳源公司对其真实性、合法性无异议，能够证明2018年10月29日被告万汇公司与案外人永兴公司就涉案项目打包转让事宜达成一致意见，并签署了框架协议，约定项目整体转让价款为6000万元的欲证事实，予以采信；证据材料2《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，佳源公司对其真实性、合法性无异议，能够证明2018年10月29日万汇公司与案外人永兴公司约定以6000万元价格将涉案项目整体转让给永兴公司建设，并由永兴公司自行设立房地产开发公司完成后续开发建设，协议还就在建项目审计、转让价款支付方式、项目资料移交事项进行了约定，如审计后存在销售情况不符，双方按照审计结果协商增加扣减相应的转让价款，万汇公司已出售的商铺房屋但认购人未付清购房款和银行未发放的按揭贷款由永兴公司收取，另对未建房屋7076.1㎡中已经由万汇公司销售的666.68㎡，双方同意按330万元计价，在转让款中扣减的欲证事实，予以采信；证据材料4《补充协议书》复印件，佳源公司对其真实性、合法性无异议，能够证明2019年7月19日万汇公司、永兴公司及佳源公司共同签署了补充协议，确认永兴公司对佳源公司应支付的转让款承担连带责任，并对付款方式进行调整，确认了万汇公司将已收取的购房款合并项目转让款一并开具发票给万汇公司的欲证事实，予以采信；证据材料5《销售台账明细》、认购明细表（不含232套），《销售台账明细》与原告佳源公司提交的一致，能够证明截至2018年10月31日已认购房屋情况的欲证事实，予以采信，但认购明细表与《销售台账明细》户数不相吻合，与实际移交给佳源公司的认购明细表也不一致，真实性无法确定，不予采信；证据材料7发票金额说明、云南增值税专用发票十五份，佳源公司对其真实性无异议，能够证明万汇公司向佳源公司移交缴税明细及增值税专用发票，开具发票累计金额12127.9093万元，其中包含了项目转让款、已售房屋收款、招商诚意金的欲证事实，予以采信；证据材料8税票明细、（2019）云2328民初76号判决书，佳源公司对其真实性无异议，能够证明永兴公司对佳源公司支付涉案项目转让款承担连带保证责任，佳源公司认可审计报告当中的数据，并且接收了万汇公司将已收款和项目转让款一并开具的发票的欲证事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告万汇公司系“元谋万汇果蔬博览城”项目的开发商。案外人永兴公司系该项目的承建单位。2018年2月，因金融政策变化，元谋万汇果蔬博览城项目进入停工状态。万汇公司为处置已建成的资产，曾经就项目整体转让与永兴公司签订过一份《元谋万汇果蔬博览城项目合作协议》和一份《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》。2019年1月18日，万汇公司与作为永兴公司关联公司的原告佳源公司签订《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，约定万汇公司将“元谋万汇果蔬博览城”项目整体转让给佳源公司，转让价款为5670万元。协议第六条约定：“项目转让给乙方（佳源公司）后，由乙方投资自主完成开发建设。签订本协议后，甲方（万汇公司）已实际收取的房屋销售款5803.9496万元（含认购金、定金、首付款）归甲方所有。土地手续变更乙方后，退房客户定金、认购金等由乙方负责。但购房人未付清的购房款或者未发放的银行按揭贷款均由乙方收取，归乙方享有。甲方已出售的商品房屋的交房义务，由乙方承担。原甲方向元谋县农村信用联社交付的保证金归乙方享有。因项目转让发生的税费，由甲乙双方按照相关法律、法规的规定，各自承担并交纳。”2019年7月19日，万汇公司、永兴公司、佳源公司三方签订了一份《补充协议书》，确认项目转让相关事宜以被告万汇公司和原告佳源公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》为准，约定永兴公司为佳源公司支付转让价款、利息及违约金等承担连带保证责任，并在4.2条中约定“甲方（万汇公司）将已收款合并项目转让款一起开具发票给丙方（佳源公司）（丙方统一开具购房发票给这部分客户）”。此后，万汇公司向佳源公司开具了包含项目转让款（5670万元）、预收账款（5803.9497万元）、购房诚意金（576.9096万元，不含已退还的诚意金38万元）、招商诚意金（43.45万元）、工贸市场定金（8.6万元）在内，金额为12102.9093万元的发票。2020年1月16日，万汇公司向佳源公司移交《销售台账明细》和《诚意金和定金交接单》。根据上述移交文件记载，万汇公司实际已预售房屋244户，比其与佳源公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》中多出12户，多收取了销售款186.9024万元。此外，万汇公司还向244套房屋之外的其他认购人收取了406.0072万元认购金，向承租商铺的客户收取了诚意金、定金59.25万元。多收取的费用共计652.1596万元（186.9024万元+406.0072万元+59.25万元），均不在《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》约定归万汇公司所有的5803.9496万元之内。万汇公司未向佳源公司移交该笔多收取的费用。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》131条规定：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”本案中，原告佳源公司与被告万汇公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。万汇公司提到的四份协议，均未对本案涉案款项归属作出明确约定，故双方对涉案款项归属的争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则来理解。协议约定万汇公司将“元谋万汇果蔬博览城”项目整体转让给佳源公司，意味着如无特别约定，万汇公司对该项目的一切权利义务均由佳源公司继受。因此，该协议第六条的约定应当理解为：项目转让前万汇公司已预售房屋232户而收取的认购金、首付款和购房款5803.9496万元归万汇公司所有，除此之外，万汇公司向其他购房人收取的认购金、首付款和购房款均随相对应的房屋一起整体转让给佳源公司。佳源公司与之相对等的义务是向负责购房客户交房，如客户退房，负责退还定金、认购金等。综上，万汇公司占有的商铺房屋销售款186.9024万元、向商铺客户收取的购房诚意金406.0072万元、向商铺承租招商客户收取的诚意金、定金59.25万元不在协议约定归其所有的5803.9496万元之内，构成不当得利。本案案由应当定为不当得利纠纷。佳源公司要求万汇公司返还上述款项符合法律规定，本院予以支持。佳源公司要求万汇公司以不当得利总金额652.1596万元为基数，按年利率4.25%支付资金占用损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。资金占用损失依法自移交台账之日（2020年1月16日）起计算至起诉之日（2020年6月10日）止，即11.0867万元（652.1596万元×4.25%/年÷365天/年×146天）。起诉之日后的资金占用损失依法不予支持。万汇公司与案外人永兴公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》同样只约定了房屋销售款5803.9496万元归万汇公司所有，并未约定某个时间节点前万汇公司所收取的全部款项均归万汇公司所有，故万汇提出以时间分界点确定款项归属的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。在项目整体转让的前提下，对保留的权利进行明确约定，是万汇公司作为出让人的义务，而非佳源公司作为受让人的义务。万汇公司以佳源公司明知其收取了购房诚意金和招商诚意金，却未在签订协议或接受移交时提出异议为由，认为佳源公司认可相关费用归属于万汇公司的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。被告有权选择提出反诉、抗辩或另案起诉主张自己的权利。万汇公司以佳源公司在其他案件中未提出反诉和抗辩为由，认为佳源公司认可相关费用归属于万汇公司的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。万汇公司、永兴公司、佳源公司三方的《补充协议书》第4.2条对万汇公司将已收款合并项目转让款一起开具发票给佳源公司的目的进行了括注，即由佳源公司统一开具购房发票给这部分客户。万汇公司以该条约定为由，认为佳源公司认可涉案款项归属于万汇公司所有的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。万汇公司、永兴公司、佳源公司三方的《补充协议书》已经确认项目转让相关事宜以原、被告双方签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》为准，案外人永兴公司与本案的审理无法律上的利害关系，万汇公司申请追加其为第三人的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》131条规定，判决如下：一、由被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于本判决生效后三十日内返还给原告元谋佳源开发建设有限责任公司商铺房屋销售款186.9024万元；二、由被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于本判决生效后三十日内返还给原告元谋佳源开发建设有限责任公司购房诚意金406.0072万元、商铺承租招商诚意金和定金59.25万元；三、由被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于本判决生效后三十日内支付给原告元谋佳源开发建设有限责任公司自2020年1月16日起至2020年6月10日止的资金占用损失11.0867万元；四、驳回原告元谋佳源开发建设有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57451元，由被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司负担，限于本判决生效后三十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  张汝晶人民陪审员  胡张静人民陪审员  张 瑾二〇二〇年八月二十四日书 记 员  起雅梅