广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14175号上诉人（原审原告）：广东旭星实业开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区体育东路13号二层202房。法定代表人：李丽华。委托诉讼代理人：易伟，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州市华裕电子服务公司，住所地：广东省广州市越秀区环市东路403号10楼08房。法定代表人：蒋驰。上诉人广东旭星实业开发有限公司（以下简称旭星公司）因与被上诉人广州市华裕电子服务公司（以下简称华裕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。旭星公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求改判华裕公司向旭星公司返还因租赁位于天河区xx路xx号xx层xx房的2016年6月份至2018年11月份的物业管理费共455735元及利息（利息自起诉之日起算，并按银行同期贷款利息计算）；3.请求改判华裕公司承担本案一、二审案件受理费和保全费。事实和理由：（一）一审法院认定租金包含物业管理费，显属不当。《广州市房地产租赁合同》（2016年2月1日）约定的房租及管理费是分开的，在政府部门备案的合同（2016年5月31日）也单列了房租为每月39285元，并没有包含物业管理费，不论是双方签订的合同还是备案的合同，均一致约定了房租金额。旭星公司委托第三方缴交房租和管理费，该第三方不清楚案涉合同双方之间的约定，故未将房租及管理费细分，但华裕公司开具的发票也是明确区分了“租金”和“物业管理费”。（二）一审法院认定《广州市房地产租赁合同》（2016年2月1日）仅约定旭星公司需交物业管理费而未约定华裕公司提供相应物业服务作为对价有违常理，属于事实认定错误。一审法院认定旭星公司在华裕公司未提供物业服务的前提下仍继续缴交物业管理费不符合常理，但一审法院忽略了旭星公司一方拒绝缴纳该款项后所面临的风险，根据合同约定，旭星公司按照合同约定先缴交费用后再主张返还，才是保障旭星公司利益的方式。综上，恳请二审法院判如所请。华裕公司经本院依法传唤，未到庭参加本案诉讼。旭星公司于2018年12月3日向一审法院起诉请求：1.华裕公司向旭星公司返还天河区xx路xx号xx层xx房的2016年6月至2018年7月的物业管理费共392875元；2.华裕公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市天河区xx路xx号xx层xx房（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2019年12月6日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋的权属人为旭星公司，共有情况为单独所有。旭星公司提交的显示2016年2月1日旭星公司（承租人、乙方）与华裕公司（出租人、甲方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作（商业）用途使用，建筑面积约543平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2016年6月、2017年6月、2018年5月月租金额（含物管费）：房租为装修免租，管理费为装修免租；2016年6月1日至2021年5月31日月租金额（含物管费）：房租为39285元，管理费为15715元，合计55000元；租金按月结算由乙方在每月的第15日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；在租赁期内，甲方承担下列责任：1.依合同将房屋及设备交付乙方使用；2.负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用；3.租赁期间转让该房屋时，须提前4个月书面通知乙方；4.租赁期内，甲方如需提前解除合同，应事前征得乙方书面同意；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；如果逾期60日，甲方有权解除合同，收回房屋等条款。该合同落款处加盖有旭星公司、华裕公司双方的公章。旭星公司提交的显示2016年5月31日旭星公司（承租人、乙方）与华裕公司（出租人、甲方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作（办公）用途使用，建筑面积为543平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2016年6月1日至2021年5月31日月租金额：房租为39285元；本合同自双方签章生效，甲乙双方各执两份，送交房地产租赁管理机构备案壹份。该合同落款处加盖有旭星公司、华裕公司双方的公章，并有旭星公司、华裕公司双方法定代表人的签名。旭星公司另提交广州市天河区住房和建设水务局出具的《房屋租赁登记备案证明》证明上述合同经租赁备案，该证明显示涉案房屋2016年6月1日至2021年5月31日月租金额为39285元。在本案中，旭星公司持有上述两份合同的原件。华裕公司对上述两份合同的真实性有异议，并申请对上述两份合同中华裕公司的公章、华裕公司法定代表人签名的真实性以及两份合同的签订时间进行鉴定。一审法院根据华裕公司的申请，经摇珠选定广东恒鑫司法鉴定所（以下简称“恒鑫所”）作为鉴定机构。之后，恒鑫所出具通知要求华裕公司在指定期限内缴纳鉴定费。一审法院指令华裕公司在指定期限内缴纳鉴定费，逾期不缴纳鉴定费则视为华裕公司撤回鉴定申请。之后，华裕公司并未缴纳鉴定费。关于上述两份合同的关系，旭星公司称2016年2月1日的合同是双方签订的正式合同，2016年5月31日的合同是按照备案要求所签署的合同，华裕公司确认租赁合同是在2016年5月备案。2018年12月3日，旭星公司以华裕公司从未提供物业服务为由提起本案诉讼要求华裕公司退还物管费。旭星公司为证明其主张另提交以下证据：1.《进账单》多张，载明旭星公司分别于2016年7月14日、2016年8月15日、9月14日、11月14日向华裕公司支付55000元。2.《支付业务回单》，载明旭星公司于2016年10月17日向华裕公司支付55000元，客户附言为十月租金。3.《客户回单》多张，载明案外人广州市瀛亮物业管理有限公司（以下简称“瀛亮公司”）分别于2016年12月15日、2017年1月16日、2月16日、3月15日、4月14日、5月15日、7月17日、8月15日、9月15日、10月17日、11月16日、12月18日支付140000元，其中部分载明摘要或附言为租金等。旭星公司称2016年11月至2017年12月的租金和管理费由瀛亮公司支付。4.中国民生银行的转账凭证多张，载明旭星公司分别于2018年1月15日、2月26日、3月15日、4月16日向华裕公司支付55000元，显示用途为“租金”等；旭星公司于2018年6月20日向华裕公司分别支付39285元（显示用途为租金）及15715元（显示用途为管理费）；旭星公司于2018年9月4日向华裕公司支付39285元（显示用途为8月租金）。5.中国民生银行的电子银行业务回单，载明旭星公司分别于2018年8月1日向华裕公司支付39285元（显示用途为租赁费7月租金）于2018年8月3日向华裕公司支付15715元（显示用途为7月管理费）。6.华裕公司向旭星公司开具的开票日期为2016年7月22日至2018年9月12日的发票多张，分别载明管理费为15715元、租金为39285元等等。7.瀛亮公司于2019年1月28日出具的《证明》，载明瀛亮公司受旭星公司委托，在2016年6月起至2018年曾代旭星公司向华裕公司支付涉案房屋的租金及管理费。8.案外人广州市旭瀛物业管理有限公司（以下简称“旭瀛公司”）出具的《证明》，载明旭星公司承租涉案房屋之后，涉案房屋的物业管理服务一直由旭瀛公司提供，华裕公司从未提供任何实质性的物业管理服务。另在本案中，瀛亮公司及旭瀛公司到庭表示确认上述证据7、8《证明》的真实性，瀛亮公司确认其向华裕公司支付的上述款项包括受旭星公司委托代旭星公司支付的租金和管理费，其同意旭星公司的诉请，且明确不就该部分款项另行向华裕公司主张权利。华裕公司对上述证据质证称对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，并表示华裕公司没有收到相关款项。一审法院指令华裕公司在指定期限内提交其上述收款帐户的流水记录，逾期不提交则视为旭星公司主张的相关汇款真实。之后，华裕公司并未提交相关流水记录。华裕公司另表示上述《合同》约定的租金标准低于市场价，并提交其自行打印的2012-2017年广州租金参考价作为证据，该参考价载明：体育东路房屋2016年的租金参考价为307元/平方米/月，2017年的租金参考价为275元/平方米/月。旭星公司对上述证据的真实性予以确认，但认为与本案无关。另在本案中，旭星公司、华裕公司双方确认涉案房屋现由旭星公司使用。旭星公司称其自2016年6月开始使用涉案房屋，其与华裕公司为租赁关系，双方除了租赁关系后没有其他经济往来。华裕公司称旭星公司占用其涉案房屋，双方没有其他经济往来，并表示其有权收取租金，但不存在管理费，即使华裕公司有收取旭星公司相关款项，华裕公司也不同意退还，相关款项的性质为房屋占用费，确认华裕公司之前没有向旭星公司主张退还涉案房屋及支付占用费。一审法院认为，旭星公司持有2016年2月1日以及2016年5月31日的《广州市房地产租赁合同》原件，上述合同均加盖有华裕公司的公章。华裕公司虽对上述合同的真实性有异议，但华裕公司并未提供相应证据证明上述合同上华裕公司的公章为虚假的，华裕公司申请对上述合同上华裕公司的公章等进行鉴定后，亦未按鉴定机构的通知在指定期限内缴纳鉴定费，据此应由华裕公司自行承担举证不能的法律责任。根据本案举证情况，旭星公司主张其与华裕公司签订了2016年2月1日以及2016年5月31日的《广州市房地产租赁合同》，一审法院予以采信。关于旭星公司诉请华裕公司退还物业管理费的诉请。一审法院对此分析如下。第一，关于2016年2月1日的《广州市房地产租赁合同》与2016年5月31日的《广州市房地产租赁合同》的关系，旭星公司确认2016年2月1日的合同是双方签订的正式合同，2016年5月31日的合同是按照备案要求所签署的合同，华裕公司亦确认租赁合同是在2018年5月备案。结合旭星公司在签订2016年5月31日的合同后实际按2016年2月1日的《广州市房地产租赁合同》约定的租金标准向华裕公司支付款项的事实，可认定双方的权利义务应以2016年2月1日的《广州市房地产租赁合同》约定的为准。第二，2016年2月1日的《广州市房地产租赁合同》约定：涉案房屋2016年6月1日至2021年5月31日月租金额（含物管费）：房租为39285元、管理费为15715元，合计55000元。因此，双方据以履行的《广州市房地产租赁合同》所约定的“月租”包含物管费。第三，根据旭星公司提交的《支付业务回单》及中国民生银行的转账凭证等付款凭证，旭星公司在多次向华裕公司支付55000元款项时均表示该款项的用途为“租金”，据此可推知旭星公司认可2016年2月1日的《广州市房地产租赁合同》有关物管费实际为租金中的一部分的约定，并实际按该包含物管费的标准向华裕公司支付租金。第四，2016年2月1日的《广州市房地产租赁合同》约定旭星公司须缴纳的月租金包含物管费，但并未约定华裕公司须提供物业服务作为其收取上述物管费的对价，据此旭星公司以华裕公司未提供物业服务为由主张华裕公司退还租金中包含的“物管费”缺乏合同依据。第五，旭星公司确认其自2016年6月起使用涉案房屋，并表示华裕公司从未提供物业服务，但旭星公司在其后两年多一直按包含物管费的标准向华裕公司逐月支付租金，旭星公司直至2018年12月才以华裕公司未提供物业服务为由主张华裕公司退还租金中包含的“物管费”与常理不符。综上，旭星公司诉请华裕公司退还物业管理费依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月12日判决如下：驳回广东旭星实业开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费7190元及保全费2800元，均由广东旭星实业开发有限公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：旭星公司主张华裕公司退还物业管理费392875元是否成立。对此，本院认为，双方于2016年2月1日签订的《广州市房地产租赁合同》虽约定旭星公司应付月租金额中包含管理费，但该合同并未就华裕公司应当提供物业服务的相关事项作出任何约定。且双方合同实际履行两年半的时间内，旭星公司在明确知晓华裕公司并未提供任何物业管理服务甚至已另行委托其他物管公司的情况下，亦一直按照包含管理费金额在内的租金标准向华裕公司支付租金，也从未就费用收取问题向华裕公司提出异议。结合华裕公司一审提供的同期同地段租金标准，华裕公司实际收取的月租金总额也并不存在高于市场价格等有违公平合理原则之处。因此，一审法院认定合同约定的物管费实际属于租金的一部分符合双方的事实履约行为，本院对此予以确认。旭星公司以华裕公司未实际提供物业服务为由要求退还物业管理费，与双方合同约定相悖，本院不予认定。综上所述，旭星公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7190元，由上诉人广东旭星实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年八月十七日书记员 杨 希谢金泽