广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13111号上诉人（原审原告）：邱启贤，男，1961年6月2日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢薰娜，广东圹埌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾美仪，女，1985年11月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：熊卫平，本案被上诉人之一，与曾美仪为夫妻关系。被上诉人（原审被告）：熊卫平，男，1986年10月9日出生，汉族，住江西省丰城市丰城市。上诉人邱启贤与被上诉人曾美仪、熊卫平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邱启贤的代理人谢薰娜、被上诉人熊卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱启贤上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为“曾美仪须在本判决发生法律效力之日起十日内支付10077.38元给邱启贤及支付违约金（违约金以欠付的月租金为本金，从2019年4月21日起按月利率2%计至实际清偿之日止）”。2.判令本案一审、二审诉讼费用由曾美仪、熊卫平共同承担。事实和理由：2017年10月5日至2019年6月12日期间，曾美仪应付租金总额为402000元，水费为11611元，电费为109693元，物管费及税费为7166元，上述费用共530471元；而从2017年11月12日至2019年6月2日期间，曾美仪、熊卫平实际支付了共计487244元，截至2019年6月12日止，曾美仪仍有43227元费用一直拖欠着未支付。即使一审法院认为曾美仪所缴付的保证金30000元可抵扣欠费，且按一审判决中的欠费金额来计算，截至2019年6月12日止曾美仪尚欠10077.38元，但一审法院将熊卫平与2019年6月2日所支付的9000元进行重复扣减（邱启贤所主张的欠费金额是扣减了熊卫平所支付的9000元后计算所得的），因此最终导致判决金额有误。综上所述，一审判决错误计算曾美仪的欠费金额，认定事实不清，损害了邱启贤合法权益，请求二审法院撤销错误判决并依法改判。曾美仪、熊卫平答辩称：邱启贤所主张的金额均是超额计算，因此曾美仪并未欠费，邱启贤甚至多收取了曾美仪1000元。在2019年6月12日，原本是曾美仪、熊卫平要与邱启贤重新签订合同的，但在2019年6月11日邱启贤就将涉讼房产的玻璃砸烂，因此双方并未签约成功。而熊卫平在2019年6月2日所支付的9000元是为了结清此前所欠费用，对于费用已结清的事实，具体可见微信聊天记录的内容。2019年8月12日，邱启贤向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.曾美仪己付的租赁保证金30,000元归邱启贤所有；2.曾美仪清偿欠付2019年4月21日至2019年6月12日的租金34,706及支付违约金2,025.03元（违约金以欠付的月租金为本金，从2019年4月21日起按月利率2％计至实际清偿之日止，暂计至2019年8月5日的违约金为2,025.03元）；3.曾美仪清偿欠付的水费545元、电费7,322元、物管费及税费654元；4.熊卫平对上述债务承担连带清偿责任；5.曾美仪、熊卫平共同承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：邱启贤是广州市番禺区石基镇龙基北路东15巷5号（以下简称涉讼房产）的权属人。2013年1月1日，邱启贤（作为甲方）与曾美仪（作为乙方）签订租赁合同，约定邱启贤将涉讼房产出租给曾美仪使用，租赁期从2009年10月19日至2017年3月31日，每月5号前支付当月租金。上述合同第四条第1项约定“……租赁期间所有发生的水、电费、管理费、工商费、税费、环保费、卫生费、租赁税费、有线电视信号费等所有费用属于乙方负责……”第七条违约责任第1项约定“乙方不按时交付租金，除需补交外，每逾期一天，按所欠月租金2%向甲方交付违约金，逾期超过15天作违约处理，甲方有权终止合同收回该物业。乙方所交保证金不得退回。”上述合同还约定了其他条款。涉讼房产实际由曾美仪、熊卫平夫妻租赁用于经营广州市番禺区石基曾勇饮食店。上述合同到期后，涉讼房产继续由曾美仪占有使用，双方同意自2018年1月开始租金调整为按照20,000元/月计算。2019年4月4日，邱启贤计算出涉讼房产2019年4月的租金、水电费、管理费等共计为23,875元并通过微信发送给曾美仪；2019年5月5日，邱启贤计算出涉讼房产2019年5月的租金、水电费、管理费等共计为25,239元并在2019年5月10日通过微信发送给曾美仪。2019年4月4日，邱启贤还通过微信发送以下内容给曾美仪“阿美，上次跟你定好10号内交的，如果你还是以前一样不按时交，到时一样会停电的。”2019年5月21日，邱启贤通过微信发送以下内容给曾美仪“阿美，你快D清理龙凤楼的事啦！你上个月的租金及水电费25,239元都没给，今个月产生的水电也会有6仟多，你们只有3万元押金在我这里都不够用到月底。且我确实收了别人的押金。5月31号你真的要交回商铺给我了。”2019年6月2日，邱启贤再通过微信发送以下内容给曾美仪“你如果不转够1万的话，你最多8号就要交回铺给我了。”同日，熊卫平分两次共支付了9,000元（4,000元+5,000元）给邱启贤。2019年6月12日，邱启贤收回了涉讼房产。根据邱启贤提供的票据，涉讼房产2019年5月1日至2019年7月1日期间的电费为6,342.84元；2019年4与25日至2019年5月26日期间的水费为490.98元、污水处理费为233.8元；2019年5月26日至2019年6月25日期间的水费为279.3元、污水处理费为133元。2019年5月1日至2019年6月30日的物业管理费为390元；2019年5月的出租屋税费为150.71元。一审法院认为，邱启贤与曾美仪签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方均应依约定履行。在上述合同到期后，邱启贤与曾美仪均同意涉讼房产继续由曾美仪占有使用，故双方的上述租赁合同继续有效，但租赁期限依法变更为不定期。从曾美仪与邱启贤的微信聊天记录可知，曾美仪确实存在经常迟延支付涉讼房产租金等费用的情形，但在补缴相关费用后，双方的房屋租赁合同仍在继续履行。邱启贤在2019年5月21日的微信中明确同意用曾美仪交纳的30,000元保证金抵扣相关欠费，在2019年6月2日发送给曾美仪的微信中亦明确曾美仪只需要再交10,000元便可使用到8号，都说明邱启贤一直同意用保证金抵扣欠费，而邱启贤实际在几天后的2019年6月12日便已收回涉讼房产。现邱启贤又起诉要求没收上述保证金，有违诚信。故对邱启贤主张没收保证金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于欠费。结合本案的实际情况，一审法院认定在邱启贤收回涉讼房产时曾美仪的欠费包括2019年4月21日至6月12日期间的租金34,666.67元、出租屋税费150.71元、水电费5,000元及物管费260元（其中的水电费及物管费因部分票据计算到2019年6月底，一审法院酌情计算）。上述欠费在扣除曾美仪的保证金30,000元及熊卫平在2019年6月2日支付的9,000元后，曾美仪仍需支付1,077.38元（34,666.67元+150.71元+5,000元+260元-30,000元-9,000元）给邱启贤。故对邱启贤要求曾美仪支付欠费1,077.38元的诉讼请求，一审法院予以支持，邱启贤超出上述金额的费用主张，因缺乏事实依据，一审法院不予支持。因曾美仪、熊卫平支付的费用已足够抵扣租金，故对邱启贤提出的违约金主张，一审法院不予支持。曾美仪、熊卫平为夫妻关系，且自认涉讼房产用于两人共同经营广州市番禺区石基曾勇饮食店，故熊卫平应对曾美仪的上述债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年2月21日作出如下判决：一、曾美仪在本判决发生法律效力之日起十日内支付1077.38元给邱启贤；二、熊卫平对本判决第一项所确定的债务承担连带责任；三、驳回邱启贤的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1682元，由邱启贤负担1,658元，曾美仪、熊卫平共同负担24元。本院二审期间，邱启贤向本院提交其自行制作的欠费明细表，显示曾美仪、熊卫平2017年11月12日至2019年6月2日期间支付款项情况，以及涉案房屋从2017年10月5日至2019年6月2日期间应付租金、水费、电费、物管费、税费的情况汇总。拟证明：截止至2019年6月12日，曾美仪总共拖欠租金、水费、电费、物管费、税费共43227元。曾美仪、熊卫平质证称：我方向邱启贤转账的部分款项没有在付款明细表中显示，分别是2018年4月11日我方通过微信向邱启贤转账3000元、2018年10月15日我方通过微信向邱启贤转账1000元、2018年10月27日我方通过微信向邱启贤转账500元、2019年4月10日我方通过微信向邱启贤转账2000元。我方认为还有部分转账记录邱启贤遗漏计算了，但由于我方删除了与邱启贤之间的部分聊天记录，故还有部分转账记录没能找到。邱启贤称：曾美仪、熊卫平提出的遗漏款项均是其逾期交租的违约金。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据邱启贤的上诉请求和理由，本院认定如下：邱启贤上诉主张曾美仪经常未足额支付租金，经其统计，将熊卫平2019年6月2日支付的9000元计算在内，曾美仪从2019年4月21日开始欠租，故一审法院在计算曾美仪欠付租金、水电费、物管费时，重复扣除了上述9000元。曾美仪、熊卫平则认为双方口头协商，其2019年6月2日支付9000元后，可使用涉案商铺至2019年6月12日，故其不再欠租。本院认为，其一，从邱启贤提交的欠费明细表看，统计的是2017年10月至2019年6月12日期间涉讼房产应付租金、水电费和物管费，以及曾美仪、熊卫平付款情况的汇总表，但根据本案查明的事实，双方合同约定的租赁期限自2009年10月19日起至2017年3月31日届满，之后双方没有续签合同，曾美仪继续使用涉案商铺，邱启贤继续收取租金，双方为不定期租赁合同关系。至2019年6月12日邱启贤收回商铺，双方之间的租赁关系将近10年。而邱启贤所提交的汇总表仅为不足两年期间租金的结算情况，并不足以作为认定整个租赁期间曾美仪是否欠租的结算依据。因此，该欠费明细表不能直接证明邱启贤的主张。其二，从上述邱启贤提交的欠费明细表以及微信转账记录内容看，在邱启贤2019年4月4日向曾美仪微信发送2019年4月应交的租金、水电费、管理费共计23875元后，熊卫平于2019年4月25日支付10000元和8000元两笔款项，4月26日支付5000元，4月29日支付1404元，上述款项合计24404元，该数额足以缴清邱启贤微信所称的4月应交的租金、水电费、管理费23875元。另外，从邱启贤2019年5月21日的微信内容看，其称欠费25239元，还称至5月底将产生6000元水电费，3万元押金不够用到月底。该意思表示明确，即3万元押金抵销上述欠费和水电费后曾美仪可使用涉讼房产至2019年5月31日。而之后熊卫平于2019年6月2日支付了9000元，至6月12日邱启贤收回商铺，6月1日至12日期间产生的租金、管理费数额与9000元基本吻合。其三，即使在租赁期间曾美仪曾存在未足额、未按时交租的情况，但根据双方的陈述，曾美仪因该逾期交租行为也实际向邱启贤支付了违约金。况且，邱启贤在2019年4月、5月的微信中也并没有要求曾美仪、熊卫平清缴之前的欠租。综上，对于曾美仪、熊卫平主张双方口头协商，其2019年6月2日支付9000元后可使用涉案商铺至2019年6月12日，故其不欠租的陈述，本院予以采信。鉴于曾美仪、熊卫平二审没有提出上诉，本院对一审判决结果予以维持。综上所述，邱启贤的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费85.5元，由邱启贤负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年八月二十六日书记员  张 旭彭诗敏