江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2062号上诉人（原审原告）：沭城镇圩东社区都市阳光小区业主委员会，住所地江苏省沭阳县都市阳光小区物业办公室。负责人刘忠伟，该委员会主任。委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马德其，男，1958年12月15日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：韩刚，江苏雅凯律师事务所律师。原审被告：天津都市置业有限公司，住所地天津市开发区洞庭路120号。法定代表人：杜卫东，该公司经理。上诉人沭城镇圩东社区都市阳光业主委员会（以下简称都市阳光业委会）、马德其因与原审被告天津都市置业有限公司（以下简称都市置业公司）业主共有权纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人都市阳光业委会的上诉请求为：撤销一审判决，改判支持都市阳光业委会的一审诉讼请求。事实与理由：一审判决未采信都市阳光业委会提交的沭阳县城镇规划管理办公室加盖印章的图纸有误。该证据在一审法院和宿迁市中级人民法院作出的已生效的民事判决中已经被认定，且该图纸上载明的房屋状况与涉案建筑的实际状况相符，而马德其提交的图纸与建筑物的实际状况不符，且马德其提交的图纸未经法定的变更程序及相关资料，是不具有法律效力的规划图。被上诉人马德其发表答辩意见称，都市阳光业委会提交的图纸并非涉案建筑的最终竣工图，故其诉讼请求不应得到支持。上诉人马德其的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判马德其合计向都市阳光业委会返还99.35平方米的物业用房。事实与理由：一审判决依据沭阳县城建档案馆的规划审批图上标准的“物业管理办公室”认定马德其应当返还的物管用房有误。该规划审批图未加盖竣工印章，不能确定是最终竣工的图纸，且该审批图与涉案房屋的实际状况也不一致。根据马德其与都市置业公司签订的商品房买卖合同，马德其购买的房屋中不包含物管用房，但是根据沭阳县测绘队测量的涉案房屋的面积，三层房屋中仅有93.35平方米属于物管用房，马德其同意将三层房屋中的93.35平方米向都市阳光业委会返还，鉴于双方在之前的生效判决中已经确定马德其向都市业委会返还的房屋面积约为45平方米，马德其仅需再向都市阳光业委会返还约50平方米的房屋即可。被上诉人都市阳光业委会发表答辩意见称：（2015）沭开民初字1650号及（2017）苏13民终1848号民事判决已经认定涉案房屋的规划施工图纸和载明的物业用房范围及幼儿园用房位置，马德其应向都市阳光业委会交付相关的房屋。马德其与都市置业公司之间签订的房屋买卖协议中约定物业用房为93平方米，该约定和买卖行为侵害了都市阳光业委会的合法权利，不能产生相应的法律效力，即使他们之间的约定有效，对都市阳光业委会也不能发生法律效力。原审被告都市置业公司未到庭发表意见。都市阳光业委会向一审法院提出请求：1.判令马德其、都市置业公司共同向都市阳光业委会交付都市阳光小区会所七间物业用房（三楼东南角第二间、西南角第一、二间、四楼东南角第一、二间、西南角第一、二间）、两间幼儿园用房（一楼东南角第二间、西南角厕所北侧第一间），供全体业主使用。一审法院认定事实如下：都市置业公司于2001年申请设立沭阳分公司，由沭阳分公司在沭阳开发建设都市阳光小区。都市置业公司的沭阳分公司在取得相关建设手续后，在都市阳光院内建设会所工程，会所的设计图纸载明，会所共四层。上述会所建成后，都市置业公司的沭阳分公司与马德其签订商品房买卖合同，将都市阳光小区会所以159万元出售给马德其，并由都市置业公司的沭阳分公司出具了购房证明、不动产销售发票、土地分割变更登记申请书给马德其。商品房买卖合同第三条买受人所购商品房的基本情况部分明确约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的都市阳光会所（不含物管用房）。后会所由马德其占有使用至今。都市阳光业委会提供五份“都市阳光小区会所”一层平面图、二层平面图、三层平面图、四层平面图、－2.900标高层平面图复印件，该五份复印件均加盖“沭阳县城镇规划管理办公室”印章，并手写注明该复印件与原件无误，出具时间为2010年10月30日。上述五份平面图复印件上关于都市阳光业委会所诉讼的案涉房屋即“物业管理办公室”、“幼儿园”标注的位置与都市阳光业委会诉称相一致。在案件审理过程中，马德其申请调阅都市阳光小区会所存档于沭阳县城建档案馆的规划审批图，该馆提供都市阳光小区存档的规划审批图。据该审批图显示，该会所三层南头东侧第一间、南头西侧第一间、第二间标注为“物业管理办公室”；该会所二层南头东侧第一、第二间，南头西侧第一间、第二间标注为“幼儿活动室”。上述审批图三层南头东侧第一间含有都市阳光业委会所诉的三层东南角第二间。上述两层其他各室及其他各层均未见标注“物业管理办公室”和“幼儿园”字样。在案件审理过程中，一审法院发函沭阳县城镇规划管理办公室予以调查上述五份复印件的来源及原件现在何处、在复印件上加盖公章的经过、该复印件与存档于沭阳县城建档案馆的同名称的平面图不一致的原因等问题。该办公室于2018年11月15日回复一审法院：“关于你院征求‘都市阳光小区会所’意见的协助调查令已收悉，经查阅相关档案，该会所于2007年验收结束，验收图纸为县城建档案馆最终存档图纸。对于本案中提供的2010年材料，我办未查阅到该存档文件，且档案中无变更资料，暂无法对该文件相关内容进行确认”。一审法院另查明，都市阳光业委会所诉称的案涉房屋，现为马德其所占用控制。一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。都市阳光小区会所的规划审批图存档于沭阳县城建档案馆，都市阳光业委会所提供都市阳光小区会所图纸复印件，但出具该复印件的单位沭阳县城镇规划管理办公室明确表示无法予以确认，故一审法院认为关于都市阳光小区会所的相关物业服务用房及公共场所、公共设施的认定，应以沭阳县城建档案馆存档的规划审批图所标注的为准。案涉房屋中的三层南头东侧第一间、第二间、南头西铡第一间、第二间已被规划为“物业管理办公室”，应为都市阳光小区的物业服务用房，该房屋属全体业主所有。马德其与都市置业公司沭阳公公司所签订的《商品房买卖合同》中明确载明，马德其所购商品房为“都市阳光会所（不含物管用房）”。根据双方该约定的内容理解，应指会所中包含有物管用房，但不属于本次商品房买卖合同的标的。都市置业公司在小区业主委员会成立后没有将属于全体业主的上述物业服务用房向业主委员会交付，却将案涉房屋交付给马德其占有使用，构成侵权。马德其占有上述房屋，没有合法依据，应将占有的三层南头东侧第二间、南头西铡第一间、第二间物管用房交还给都市阳光业委会。对于都市阳光业委会所诉讼的其他房屋即四楼东南角第一、二间、西南角第一、二间）、两间幼儿园用房（一楼东南角第二间、西南角厕所北侧第一间），其未能提供证据证明上述房屋系小区物业服务用房或者系小区公共场所、公共设施，故对都市阳光业委会要求马德其交付上述房屋的诉讼请求，依法不予支持。综上，都市阳光业委会诉讼请求中的合理部分，应予以支持。都市置业公司经一审法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、马德其于判决生效后十日内向都市阳光业委会交付都市阳光小区会所第三层南头东侧第二间、第三层南头西侧第一间、第三层南头西侧第二间物业用房供全体业主使用；二、驳回都市阳光业委会的其他诉讼请求。案件受理费8800元（都市阳光业委会已预交8800元），公告费600元，合计9400元，由都市阳光业委会负担4700元，马德其、都市置业公司负担4700元。二审中，本院组织双方当事人证据交换及听证。为证明其上诉主张，都市阳光业委会提交证据如下：2019年8月2日沭阳县自然资源局作出的回复一份，其内容为：“都市阳光业委会：经查阅档案，2010年10月3日，城乡规划服务中心工作人员曾就都市阳光会所施工图复印件进行核对，加盖印章。沭阳县自然资源局（加盖印章）2019年8月2日。”上述证据旨在证明一审中都市阳光业委会提交的图纸是真实的。为查明本案事实，本院与沭阳县自然资源局工作人员茆磊磊调查核实相关情况，茆磊磊称：“都市阳光业委会在一审中向法庭提交的加盖沭阳县城镇规划管理办公室印章的图纸，该印章是茆磊磊加盖的，与原件核对无异和出具日期也是茆磊磊书写的。当时茆磊磊把该份图纸与存档的图纸核对无异后加盖的印章，该图纸与涉案房屋的现场也是基本一致的。后来因为办公室搬家，存档的图纸遗失。涉案小区建设较早，涉案房屋规划图纸经过多次变更比较凌乱。涉案房屋在建设过程中规划发生变更，从三层变更为四层，也办理了相应的审批手续。沭阳县房产测绘队的图纸茆磊磊也曾经看到过，但是那份图纸房屋只有三层，和现状也不尽相同，如最北侧的楼梯对面没有房间，但是涉案房屋北侧楼梯对面是有房间的。2018年11月15日沭阳县城镇规划管理办公室加盖印章出具的回复是茆磊磊的同事出具的，当时他没有和茆磊磊联系，没有了解清楚具体情况，未找到原始图纸对照，就对都市阳光业委会提交的图纸没有确认。该份回复上加盖的印章与2010年10月30日加盖在图纸上的印章一份有编号，一份没有编号，是因为单位印章在使用过程中发生了变更，但是印章是真实的。2019年8月2日沭阳县自然资源局出具的回复也是茆磊磊经手的，茆磊磊也向领导汇报过了，并调取了全部档案核查过了，城建档案馆存档的档案、审批材料、施工图和附件不一致。”被上诉人马德其上述证据发表质证意见称，对茆磊磊的谈话的真实性无异议。因为涉案的规划图纸经过数次变更，都市阳光业委会的提供的图纸不能证明是最终的规划图，该图纸与2007年1月15日沭阳县房产测绘队出具的报告也不相符。本院对上述证据的认证意见为：鉴于马德其对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。鉴于双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，沭阳县自然资源局于2019年8月2日回复都市阳光业委会，称经查阅档案，2010年10月3日，城乡规划服务中心工作人员曾就都市阳光会所施工图复印件进行核对，加盖印章。在该施工图复印件中载明涉案房屋有八间房屋为物业用房（三楼东南角第一、二间、西南角第一、二间、四楼东南角第一、二间、西南角第一、二间），两间幼儿园用房（一楼东南角第二间、西南角厕所北侧第一间）。本案二审中的争议焦点是：马德其应向都市阳光业委会返还的房屋范围如何确定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。都市阳光业委会主张涉案七间房屋（三楼东南角第二间、西南角第一、二间、四楼东南角第一、二间、西南角第一、二间）为物业管理用房、两间幼儿园用房（一楼东南角第二间、西南角厕所北侧第一间）为公共设施，应当归全体业主共有，马德其应当返还上述房屋。马德其辩称，其与都市置业公司签订房屋销售合同，并支付了房屋的对价，都市置业公司也实际将房屋向其交付，马德其已经善意取得涉案房屋的所有权，马德其仅同意返还房屋销售合同中载明的物业用房93.35平方米。本院认为，案涉争议房屋是否属于物业服务用房或公用场所、设施，应以规划部门的规划为准，本案中，都市阳光业委会提交的施工图纸已经规划部门确认其真实性，马德其主张都市阳光业委会的提供的图纸不能证明是最终的规划图，但对其主张未能提供证据，沭阳县自然资源局工作人员茆磊磊的证言也能够证明2007年1月15日沭阳县房产测绘队出具的报告依据的图纸并非最终规划图纸，因而，本院依法认定都市阳光业委会提交的施工图纸为最终规划施工图。依该规划涉案七间房屋（三楼东南角第二间、西南角第一、二间、四楼东南角第一、二间、西南角第一、二间）的性质为物业服务用房，按照法律规定，应属于全体业主所有。马德其与都市置业公司签订的商品房买卖合同中明确马德其所购商品房为“都市阳光会所（不含物管用房）”，该约定可以证明会所中的物管用房并非合同标的。即使商品房买卖合同中包含上述七间用房，因对于规划为设计为物业服务用房的房屋，开发商无法申请初始登记或销售许可，都市置业公司将规划设计为物业服务用房的房屋作为商品房出售的行为，不具有合法性，其后也无法进行权属登记。而善意取得适用的前提是标的物必须为依法可转让之物，而上述房屋属于不可转让的房屋，且善意取得的条件之一是买受人具有善意，而马德其作为争议房屋的承建方，应明知房屋的规划且系按规划的图纸施工，对上述七间用房规划为物业服务用房应为明知，因而，对都市置业公司将该物管用房处置给马德其，马德其不能构成善意取得。根据都市阳光业委会提交的图纸，涉案七间物业管理用房为都市阳光小区的物管用房，归全体业主所有。马德其对上述图纸的真实性无异议。都市置业公司在小区业主委员会成立后未向业主委员会交付，却将涉案房屋交付给马德其占有使用，侵害了全体业主的合法权益。马德其占有涉案房屋，无合法依据，应将占有的上述房屋交还都市阳光业委会。马德其与都市置业公司就上述房屋如产生争议，双方可另行处理。马德其称根据沭阳县房产测绘队的测绘报告，物管用房面积仅为90余平方米，因该测绘报告结论与房屋的实际状况不符，且依二审证人茆磊磊的证言，测绘报告所依据的规划图纸为未变更规划前的原规划三层房屋的图纸，因而，测绘报告无法否定都市阳光业委会提交的最终规划图纸，本院对马德其的上述主张不予采信。都市阳光业委会未提交证据证明其主张的“幼儿园用房”属于物业管理用房或者公共场所、公共设施，故本院对都市阳光业委会要求马德其向其返还上述房屋的主张不予采信。综上所述，上诉人都市阳光业委会的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人马德其的上诉主张不能成立，应予驳回。鉴于二审出现新的证据导致一审查明的事实发生变更，判决结果也应予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、变更江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初926号民事判决第一项为“马德其于判决生效后十五日内向沭城镇圩东社区都市阳光小区业主委员会交付都市阳光小区会所七间房屋（三楼东南角第二间、西南角第一、二间、四楼东南角第一、二间、西南角第一、二间）供全体业主使用”；二、维持江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初926号民事判决第二项即“驳回沭城镇圩东社区都市阳光小区业主委员会的其他诉讼请求”。二审案件受理费17600元，由上诉人马德其负担8800元，由上诉人沭城镇圩东社区都市阳光小区业主委员会负担8800元。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇二〇年八月十日书记员  苏 淼