河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再250号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：崔旭辉，男，1981年9月3日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：赵国庆，河南针石律师事务所律师。被申请人（一审原告，二审被上诉人）：河南亨得利酒店管理有限公司，住所郑州市二七区嵩山路西淮河路南中原商务601号。法定代表人：王蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊云亮，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。再审申请人崔旭辉因与被申请人河南亨得利酒店管理有限公司（以下简称亨得利酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终24285号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年6月22日作出（2020）豫民申2178号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人崔旭辉的委托诉讼代理人赵国庆，被申请人亨得利酒店及委托诉讼代理人樊云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔旭辉申请再审称，一，请求本院依法撤销河南省郑州市二七区人民法院作出的（2019）豫0103民初1814号民事判决书和本院作出的（2019）豫01民终24285号民事判决书。二，请求本院依法改判驳回被申请人亨得利酒店的诉讼请求。事实和理由，1，原一二审法院审理程序违法，河南玖特酒店管理有限公司（以下简称玖特酒店）作为涉案房屋的租赁权益人及实际使用人，与本案判决结果存在直接的厉害关系，其有权参与本案诉讼，原审法院无视当事人的申请，拒绝玖特酒店参与本案诉讼，显然属于程序违法，应当予以纠正。2，原一二审法院事实认定不清，本案当事人已经通过实际行动以及书面确认的方式将《商住房屋租赁合同》的承租主体进行了变更，确认玖特酒店已经替代再审申请人崔旭辉成为租赁房屋的承租人，甚至于中央环境保护督察组也在调查后确认酒店的租赁人是玖特酒店的情形下，原审法院仍判令崔旭辉承担违约责任没有事实和法律依据，应当予以纠正。3，本案租赁合同再审申请人崔旭辉、玖特酒店未缴纳房租的行为均不构成违约，未缴纳房租系因为被申请人亨得利酒店未能按照约定向承租人交付可供酒店经营的租赁房屋造成的，承租人有权依法行使先履行抗辩权、不安抗辩权暂缓支付房租。4，再审申请人崔旭辉及玖特酒店并无恶意拒付房租的主观意思，租赁合同签订后玖特酒店已经投入一千万元进行装修，在开业即盈利的情形下，认定崔旭辉及玖特酒店恶意欠缴房屋明显不符合常理。亨得利酒店辩称，本案原一二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。事实和理由，一，申请人热水及空调设备已于2018年6月安装完毕，事实清楚，证据充分，申请人辩称上述设备一直未安装完毕，系混淆事实。二，申请人酒店无法开业，系申请人因自己采购空调噪音不达标而无法办理开业手续所致，与被申请人无关。三，被申请人与玖特酒店签订的系承揽协议，与本案租赁协议主体及法律关系并不相同。四，申请人违约事实清楚，原一二审判决解除房屋租赁合同，认定事实清楚，适用法律正确。五，申请人应予支付租金及承担违约责任。六，本案双方合同主体已另行经法院生效裁判予以确认。亨得利酒店向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2017年8月3日签订的《商住房屋租赁合同》，被告返还原告租赁房屋；2、判令被告向原告支付装修期自2017年8月3日至2017年12月9日及租期2017年12月10日至2018年12月18日（暂计至起诉之日）的租金，暂计：4434418.8元；3、判令被告赔偿原告损失3167440.32元；4、判令被告以日租金8798.45元/天两倍为标准，支付自起诉之日至实际返还原告出租房屋之日期间的租金；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月3日，亨得利酒店与崔旭辉签订《商住房屋租赁合同》，约定了亨得利酒店将位于郑州市郑密路东、嵩山路西、汉江路南、清江路北三层临街商住用房以毛坯房的现状出租给崔旭辉作为酒店经营场地有偿使用，租金按照崔旭辉实际使用的建筑面积计算，该房屋实际使用建筑面积共计约4419.29平方米，其中一层约502.21平方米，二层约1958.56平方米，三层约1958.56平方米；租赁期限为2017年8月3日至2032年8月2日，装修期为128天（2017年8月3日起至2017年12月9日止），装修期间产生的水电费等费用由崔旭辉按照亨得利指定物业公司的收费和要求正常交纳，崔旭辉在承租期内再进行装修的，不再享有任何免租优惠；租金标准一层每月每平方米120元，二层、三层每平方米52元，实行先交租金后使用的方式，崔旭辉应在下一个租赁周期前60日向亨得利酒店支付下一周期租金；第一年、第二年的租金按半年支付，从第三年开始租金按年支付；第一年（2017年8月3日至2018年8月2日）租金为2085232.65元，第二年（2018年8月3日至2019年8月2日）租金3167440.32元，第三年（2019年8月3日至2020年8月2日）租金3167440.32元，第四至七年（2020年8月2日至2023年8月2日）租金3484184.35元……首期租金1583720.16元在2017年12月2日前支付，没有支付的本合同作废，履约保证金不予退还，该房屋不再保留，另行出租。一切损失由崔旭辉全部承担；若崔旭辉未按本合同规定时间向亨得利酒店支付租金，亨得利酒店有权按当期日租金向崔旭辉收取违约金，直至崔旭辉全额付清其所应付的租金；崔旭辉欠付租金或违约金超过三十日的，亨得利酒店有权解除合同，并追究崔旭辉违约责任；本合同因期满、解除或终止，原告有权要求被告在终止当日迁出。若被告未在规定期限内履行上述义务，则原告有权向被告发出限期搬迁的通知书，通知自被告签收或拒签之日或公告张贴之日视为送达；被告仍不搬迁的，原告有权对被告租赁的该房屋进行清场，被告在租赁房屋内的所有设施、设备和货物均视为被告的废弃场，该废弃物无偿归原告所有或原告予以有偿清理，清运费由被告承担；被告未按时搬出将房屋交还原告，占用房屋期间，应当按照本合同的租金标准2倍向原告缴纳租金；崔旭辉欠付租金或者违约金达三十日的，亨得利有权解除合同，并追究崔旭辉违约责任；有下列情形之一的，亨得利有权解除本合同，收回出租房屋，履约保证金不再退还，要求崔旭辉按合同签订时租金标准支付装修期的租金并赔偿亨得利一年租金和其它全部损失。……（1）崔旭辉逾期支付租金或违约金达三十日，且未征得亨得利书面同意的；……”。2017年8月5日，亨得利向崔旭辉出具500000元履约保证金的收据。在合同履行过程中，崔旭辉对涉案租赁物进行了装修但由于空调一直未安装，崔旭辉经营的酒店自装修之日起即未营业。被告崔旭辉认为由于亨得利酒店的原因导致空调未安装从而导致其所拟经营的酒店未营业，故拒绝向原告支付首付租金。双方协商未果，故亨得利诉至法院。一审法院认为，合同应当遵守。本案中，原告将涉案房屋出租给被告使用，被告即应按合同约定及时缴纳房租。合同约定于2017年12月2日前支付首期租金，崔旭辉欠付租金或者违约金达三十日的，亨得利有权解除合同，本案中，被告崔旭辉并未按照合同约定在2017年12月2日前交纳首付租金，故原告可以按照合同约定解除合同，故对原告要求判决原被告于2017年8月3日签订的《商住房屋租赁合同》予以解除、返还租赁房屋以及实际退房之日止的房租（自2017年8月3日开始计租，2017年8月3日至2019年8月2日租金5252672.97元，2019年8月3日至2020年8月2日租金按3167440.32元计算，从第四年至第七年的租金按3167440.32元计算）的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告赔偿其损失3167440.32元的诉讼请求，因被告崔旭辉在签订合同时已经交纳了500000元履约保证金，该保证金的目的即是担保合同的履行，故本院认为该500000元履约保证金的不予退还即是对原告损失的弥补，原告再主张被告赔偿其损失明显不当，故对原告要求被告赔偿其损失3167440.32元的诉讼请求本院不予支持；关于原告要求被告支付8798.45元/天两倍为标准，支付自起诉之日至实际返还原告出租房屋之日期间租金的诉讼请求，该项诉求实际上依旧是违约条款，鉴于履约保证金不予退还已经对原告的损失予以了弥补，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、解除原告河南亨得利酒店管理有限公司于2017年8月3日与被告崔旭辉签订的《商住房屋租赁合同》；二、被告崔旭辉于本判决生效后三十日内返还原告河南亨得利酒店管理有限公司租赁房屋；三、被告崔旭辉于本判决生效后十日内向原告河南亨得利酒店管理有限公司支付2017年8月3日至2019年8月2日的租金5252672.97元和2019年8月3日至实际退房之日的租金（按每天8798.45元计算）；四、驳回原告河南亨得利酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65013元，保全费5000元由被告崔旭辉负担案件受理费55736.3元，原告河南亨得利酒店管理有限公司负担17276.7元。二审法院认定事实除与一审法院认定事实一致。二审认为，上诉人崔旭辉与上诉人亨得利酒店签订的《商住房租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人崔旭辉未按合同约定在2017年12月2日前交纳首付租金，亨得利酒店起诉要求解除合同，理由成立。一审法院判令解除合同，并判令崔旭辉支付欠付租金，处理正确，应予维持。上诉人崔旭辉上诉称玖特公司已实际承继《商住房租赁合同》及应追究玖特公司为本案一审被告的理由，因玖特公司并非《商住房租赁合同》相对方，基于合同相对性，上诉人的上诉理由于法无据，不予采纳。上诉人亨得利公司向法院提起上诉后，未在指定期限内交纳上诉费用，故对上诉人亨得利公司按自动撤回上诉处理，不再另行制作书面裁定。综上所述，上诉人崔旭辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65013元，由上诉人崔旭辉负担。本院再审经审理查明的事实与原审一致外，另查明，亨得利酒店与邓思博2019年12月16日签订《商住房屋租赁合同》，2019年12月16日亨得利酒店将租赁房屋交付邓思博。本院再审认为，2017年8月3日申请人崔旭辉与被申请人亨得利酒店签订的《商住房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，系有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案系租赁合同纠纷，被申请人亨得利酒店作为出租方，按合同约定将涉案房屋及相关资料交于申请人崔旭辉，已履行了合同的义务。申请人崔旭辉作为合同的相对人和承租人，未按合同约定交付租金，已构成违约，应承担违约责任。申请人崔旭辉主张玖特酒店系涉案房屋的租赁权益人及实际使用人，相关权利义务应由玖特酒店承担。申请人崔旭辉系《商住房屋租赁合同》的相对人和玖特酒店的发起人，根据《最高人民法院关于适用若干问题三》第二条的规定，被申请人亨得利酒店起诉申请人崔旭辉并无不当。申请人崔旭辉主张未缴纳租金系因为被申请人亨得利酒店未按照约定向其交付可供酒店经营的租赁房屋，其有权依法行使先履行抗辩权、不安抗辩权暂缓支付房租。本案中，被申请人亨得利酒店作为出租方，已将租赁房屋交付于申请人崔旭辉，完成了合同的义务。同时被申请人亨得利酒店作为涉案房屋的物业管理单位及时为申请人崔旭辉和玖特酒店提供场地并安装空调，为申请人崔旭辉和玖特酒店开业经营提供了必要和充分的协助。因申请人崔旭辉自购空调的噪音超标被居民投诉导致玖特酒店无法开业，其后果应由申请人崔旭辉自行承担。申请人崔旭辉在自购空调噪音超标无法办理相关手续影响开业的情形下，应积极主动行使合同解除权，因怠于行使其权利并继续占用涉案房屋，造成损失扩大，应承担相应责任。综上，申请人崔旭辉不构成先履行抗辩权和不安抗辩权，其未按合同约定支付房租构成根本违约。因被申请人亨得利酒店与邓思博2019年12月16日签订了《商住房屋租赁合同》，约定2019年12月16日将涉案房屋交付于邓思博，故原审判决申请人崔旭辉支付2019年8月3日至实际退房之日的租金不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题三》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终24285号民事判决和河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初1814号民事判决；二、解除河南亨得利酒店管理有限公司于2017年8月3日与崔旭辉签订的《商住房屋租赁合同》；三、崔旭辉于本判决生效后三十日内返还河南亨得利酒店管理有限公司租赁房屋；四、崔旭辉于本判决生效后十日内向河南亨得利酒店管理有限公司支付2017年8月3日至2019年8月2日的租金5252672.97元和2019年8月3日至2019年12月15日的租金1187790.75元。”五、驳回河南亨得利酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费130026元，保全费5000元，共计135026元，由崔旭辉负担108020.8元，河南亨得利酒店管理有限公司负担27005.2元。本判决为终审判决。审判长 刘 勇审判员 范淑娟审判员 刘向科二〇二〇年八月二十八日书记员 刘怡琳