贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初2861号 原告：遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司，住所地：贵州省遵义市桐梓县燎原镇蟠龙首付雅苑12-1。 法定代表人：雷嘉辉。 委托诉讼代理人：陈本明、李容，该公司职员。 被告：黄礼强，男，1979年2月1日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：王世明，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司（以下简称“桐梓鼎达物业公司”）与被告黄礼强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告桐梓鼎达物业公司的诉讼代理人陈本明、李容，被告黄礼强及其诉讼代理人王世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告黄礼强立即支付原告从2014年4月1日至2019年12月31日止的物业管理费、电梯维护费、违约金，合计6442元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确其诉求中主张的物业管理费为3993.2元，电梯维护费0元、违约金2449元，并放弃违约金诉求。事实及理由：被告黄礼强住阳光水岸，原告依据原告原公司重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司与遵义市乾豪房地产开发有限公司于2014年3月25日签订的前期物业服务合同，以及原告于2019年10月28日与阳光水岸业主委员会签订的物业服务合同，约定多层住宅按建筑面积0.6元/平方米，电梯楼住宅按建筑面积1.2元/平方米，电梯维护费按300元/户/年收取，违约事项按日万分之五收取违约金，向被告提供物业服务，被告黄礼强产权所属住宅阳光水岸小区，房屋建筑面积为95.87平方米，被告从2014年4月1日起至2019年12月31日止欠物业管理费3993.2元，违约金2449元，合计欠费6442元。在此期间，原告多次催收但被告以种种理由拒绝支付，原告为保障自身权益特提起诉讼，请依法判决。 被告辩称：原告成立于2017年2月14日，其成立之前的请求不具有诉讼主体资格。原告与业主委员会签订的合同无效，该合同未经过业主大会共同决定，存在损害业主利益的行为；在本案中，阳光水岸A区业主委员会未经业主大会决定即私自聘任原告为物业服务单位，违反法律法规强制性规定，且存在损害业主合法权益的行为，原告作为专业的物业服务企业，在未审查业主大会是否选聘的情况下，即与业主委员会签订合同的情形不构成善意；原告与业主委员会签订合同的日期为2019年10月28日，约定的服务期限为20l6年4月1日9时起至2022年12月31日9时止，但原告成立时间为2017年2月14日，原告与重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司系两个独立民事主体，原告在未经阳光水岸A区业主大会决定同意聘任的情况下即开始服务，且将服务期限擅自往前追认的行为严重损害业主的合法权益；即使法院认可物业服务合同有效，也应认定原告从2019年10月28日开始才作为物业服务公司进驻小区并开始服务，在签合同之前原告并未服务，也不是业主选聘的物业，对签合同之前的物业服务不应作为原告的服务。原告未按物业服务合同约定内容进行服务，其未维护小区内的设备设施，消防设施、小区楼梯均存在多处损坏，就目前服务情况，其并未完成服务内容。房屋建筑面积计算错误，违约金不应得到支持，即使判决被告承担物业服务费，也应在标准基础上扣减，被告只愿意承担标准物业费的30％。 本院认定事实如下：2014年4月30日，遵义市桐梓县阳光水岸A区业主委员会就涉案“阳光水岸”小区与重庆鼎达物业管理有限公司签订《阳光水岸小区物业服务合同》，约定物业的管理服务费按下列执行：住宅（多层）0.6元/月/平方米，含楼道灯电费（公共能耗由建设单位承担），物业服务费用的交纳按每6个月进行一次预收；合同期限自2014年4月1日起至2016年3月31日止；应由建设单位整改的事项为：物管房、小区大门、监控系统、消防系统、安全隐患、资料交接。2019年10月28日，遵义市桐梓县阳光水岸A区业主委员会就涉案“阳光水岸”小区与原告桐梓鼎达物业公司签订《“阳光水岸”A区项目物业服务合同》，约定物业管理区域公共性物业服务收费选择包干制方式，物业服务费自《商品房买卖合同》开发商通知房屋交付之日起开始全额计算，费用标准按月、按建筑面积计算，产权证办理完毕前以竣工后法定机构测绘公布结果为准，之后按产权证登记为准，不足月的按天计算，具体标准如下：普通非电梯住宅0.6元/月/平方米，电梯住宅1.2元/月/平方米，以上物业服务费收费标准不包含公共能耗分摊费用、二次供水能耗费、生活垃圾处置费、公共部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用，中央空调使用费；接收房屋时在物业单位预存12个月的物业服务费、公摊费用、二次供水能耗（如有前期欠费须同时结清），并在物业服务费用到期前交纳次年物业服务费和其它应交费用，物业服务费及其他应交费用的计费时间为当月15日前，自16日起计算违约金；委托物业服务期限为2016年4月1日9时起至2022年12月31日9时止。现原告以多次向被告催交其仍未交纳物业费为由，以前述请求诉至本院。 另查明：被告黄礼强住涉案“阳光水岸”小区号房屋，该房屋建筑面积为96.42平方米。桐梓鼎达物业公司于2017年2月14日成立。 还查明：根据原告提供的一张物业服务催费通知单照片的内容显示，催交截止2017年6月物业服务费的主体系重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司；根据原告提供的另一张显示时间为2017年6月5日的温馨提示照片的内容显示，该提示的主体系重庆鼎达物业管理有限公司。原告提供的《情况说明》载明的内容为“尊敬的各位小区业主：我公司重庆鼎达物业管理有限公司（贵州桐梓分公司）应桐梓县住建局要求及相关政府职能部门建议：将桐梓物业业务及公司地方化，以支持桐梓县物业事业的发展。为此我公司于2017年2月14日特在遵义市桐梓县工商行政管理局注册成立‘遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司’，并（将）使用‘遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司’名义对原项目进行管理，其原有权力义务由‘遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司’承继并享有。”，该情况说明落款时间为2019年7月8日，加盖了重庆鼎达物业管理有限公司和重庆鼎达物业管理有限公司贵州桐梓分公司的公章，还加盖了桐梓县住房和城乡建设局行业产业管理科的公章。 本院认为：原被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告与阳光水岸A区业主委员会就涉案“阳光水岸”小区签订了《“阳光水岸”A区项目物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告提供的《“阳光水岸”A区项目物业服务合同》在2019年10月28日至2022年12月31日期间对被告具有约束力，被告应按该合同约定的收费标准向原告预付物业管理费。选聘物业服务企业属重大事项，应通过业主大会会议的形式决定，原告虽提供了上述情况说明，但原告是新成立的法人，与重庆鼎达物业管理有限公司系相互独立的主体，其并非由重庆鼎达物业管理有限公司更名或分立而来；此外，物业服务合同具有特殊性，之所以业主非合同当事人而受其约束，系因业主委员会只是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，因此物业服务合同在权利义务概括转移问题上有别于一般民事合同，加之《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业不得将其物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，故原告根据上述情况说明向被告主张重庆鼎达物业管理有限公司向涉案“阳光水岸”小区提供物业服务期间的物业管理费的相应诉求，本院不予支持。根据查明的事实，上述《情况说明》的落款时间为2019年7月8日，该情况说明的内容明确载明将使用原告桐梓鼎达物业公司名义对原项目进行管理，由此说明在2019年7月8日原告尚未对涉案“阳光水岸”小区进行管理，且原告提供的现有证据不能证明该日期至涉案《“阳光水岸”A区项目物业服务合同》签订之日这期间的物业服务已没有由重庆鼎达物业管理有限公司或其桐梓分公司继续提供，故原告诉请被告支付2014年4月1日至2019年12月31日期间的物业管理费3993.2元，本院只支持2019年10月28日至2019年12月31日期间的部分，其余部分本院不予支持。根据合同约定以及被告房屋的建筑面积，被告应支付原告2019年10月28日至2019年12月31日期间的物业管理费121.49元（0.6元/月/平方米×2个月×96.42平方米+0.6元/月/平方米×96.42平方米÷30天×3天=121.49元）。关于违约金问题，原告当庭表示放弃，本院予以准许。关于被告辩称涉案物业服务合同无效问题，因其未提供证据予以证明，故对该辩称意见，本院不予采纳。 关于涉案物业管理费应否调减问题，物业管理费的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情况下,业主不能对抗物业费的交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主可以请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告作为业主,其享有权利的同时,也应有按照合同约定按时交纳费用的义务,防止因物业管理费收取不足而导致物业服务的水平和标准降低,损害其他业主权益。原告提供的物业服务虽存在瑕疵，但尚未构成严重瑕疵，故对涉案物业管理费不予调减。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下： 一、被告黄礼强于本判决生效后立即支付原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司2019年10月28日至2019年12月31日期间的物业管理费121.49元； 二、驳回原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由被告黄礼强负担。 本判决为终审判决。 审判员  张启强 二〇二〇年八月十八日 法官助理周萍萍 书记员周旭