上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6320号上诉人(原审原告)：韩忠清，男，1988年1月1日出生，撒拉族，户籍地青海省。委托诉讼代理人：赵陆一，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁明卫，上海明伦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海苏园餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：易玲玲。委托诉讼代理人：钱暐，上海知诚律师事务所律师。上诉人韩忠清因与被上诉人上海苏园餐饮管理有限公司(以下简称“苏园餐饮公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初3082号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人韩忠清上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持韩忠清提出的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未认定上海市静安区灵石路D7栋4号商铺(以下简称“涉案房屋”)的实际使用面积严重不符合合同约定的事实。涉案房屋原为大食堂，苏园餐饮公司将其隔成四间分开出租，在双方签订租赁合同之时，房屋尚未被隔开。虽然韩忠清是在查看过房屋后才签订合同，但签约时因房屋尚未隔开，韩忠清对实际承租的地块没有清晰的概念。韩忠清接手房屋后，因信任苏园餐饮公司，并未对实际使用面积进行检测核实。又因韩忠清较忙，加之年底装修工人不好找、价格贵，故装修时间拖延。2019年12月26日装修开始后，因施工需要进行了面积测量，韩忠清至2019年12月28日才知道被欺骗的事实，并第一时间与苏园餐饮公司沟通联系。虽然涉案房屋使用面积为48平方米系韩忠清自行测量所得，但苏园餐饮公司在一审中亦承认涉案房屋套内面积与合同约定有20％左右差距，并指出合同约定的60平方米使用面积包括房屋周边的套外面积。二、一审法院以开庭日期作为合同解除日期，缺乏事实和法律依据。韩忠清于2020年1月7日向苏园餐饮公司送达了解除合同律师函并于该日搬离涉案房屋，自此房屋回归苏园餐饮公司控制。三、一审法院未将苏园餐饮公司庭后邮寄提供的房屋产证等证据提供给韩忠清，剥夺了韩忠清的质证和辩论权，属于程序违法。四、韩忠清在一审中提出疫情期间酌情减免租金的观点，并附上《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》，一审法院对此未予认定。根据相关规定，苏园餐饮公司在2020年2月、3月的房屋租金是应当免除的，且该项优惠政策应当落实到实际经营承租人韩忠清，韩忠清之前未以此为由提出抗辩是因为苏园餐饮公司从未告知或提请注意涉案房屋的产权实际归属情况。被上诉人苏园餐饮公司辩称，当时店铺未分割时房屋面积要达到一两百平方米。分割以后肯定会涉及周边套外面积，这点当初是和韩忠清说清楚的。韩忠清作为一个经营者，不可能仅仅靠目测或者别人说就能断定面积是多少，且其在签订合同之后两个月内都未提出这个问题，显然有违常理。至于疫情的补偿问题，需考虑疫情与违约或者提前解除合同有没有必然的关系。韩忠清从2019年10月份签订合同后一直没有装修，没有经营，并非因疫情的原因。苏园餐饮公司并未要求韩忠清恢复原状和追究韩忠清的违约责任也是苏园餐饮公司主动承担损失的表现。另，韩忠清并未提供任何直接证据证明苏园餐饮公司因疫情被免除支付2020年2月、3月房屋租金的义务。苏园餐饮公司同意一审法院判决，请求予以维持。韩忠清向一审法院起诉，要求判令：1．确认韩忠清、苏园餐饮公司之间的《商铺联营合同》于2020年1月7日解除；2．苏园餐饮公司向韩忠清返还租金54，000元、押金54，000元、中介费18，000元、装修费23，550元、物业管理费9，160元、保险费1，000元、玻璃门安装费2，400元及门头定金1，800元。一审法院认定事实如下：上海电气(集团)总公司为涉案房屋产权人并授权上海宁汇资产管理有限公司对外转租。苏园餐饮公司经转租自上海宁汇资产管理有限公司处取得涉案房屋承租权。2019年10月，苏园餐饮公司(出租方、甲方)与韩忠清(承租方、乙方)签订《商铺联营合同》，约定乙方承租涉案房屋，建筑面积为80平方米，使用面积为60平方米；房屋租赁期为两年，自2019年11月1日起至2021年11月1日止，甲方于2019年10月17日前将该商铺交付给乙方使用。月租金为18，000元，房租每三个月结算一次，每次租金于每次房租到期日前10天支付；合同期内的卫生费、水费、电费以及经营活动产生的一切费用由乙方负责。乙方在签订合同时交付给甲方54，000元保证金，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金及水、电费后三天内无息返还给乙方。当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应当立即补足。合同签订后，苏园餐饮公司将房屋交付韩忠清，双方开始履行合同。韩忠清收到房屋后进行了装修工作，后称因租赁面积不符合同约定与苏园餐饮公司交涉，但双方并未达成一致意见，韩忠清遂于2020年1月7日向苏园餐饮公司发出解除合同的律师函，但苏园餐饮公司不同意解除合同，此后双方就涉案房屋租金支付等相关事宜协商未果，遂成讼。一审庭审中，双方均确认涉案房屋并未办理交接手续，韩忠清当庭确认其主张租赁面积有误差是基于其自行测量，且已经撤离涉案房屋，坚持要求解除合同，称涉案房屋中如存在韩忠清遗留物品皆视为放弃。鉴于涉案房屋的交接已经不存在障碍，苏园餐饮公司于庭审当日即2020年4月9日自行收回涉案房屋，就房屋的返还问题不要求法院予以处理。苏园餐饮公司同时表示押金应当在韩忠清的欠付费用中予以抵扣，至于其他违约责任和损失不在本案中提起反诉，保留进一步向韩忠清主张的权利。一审法院认为，韩忠清、苏园餐饮公司双方签订的《商铺联营合同》合法有效，双方均应恪守履行。该合同虽名为联营，但实质系苏园餐饮公司向韩忠清提供租赁场地，获取定额租金的合同，与韩忠清的经营行为无涉，应当认定为韩忠清、苏园餐饮公司之间的房屋租赁合同，此租赁合同对合同双方均具有约束力。当事人对于其主张应当提供相应的证据，韩忠清以苏园餐饮公司提供的场地不符合合同约定构成违约为由要求解除合同，但并未提供相应的证据，其主张涉案房屋的租赁面积为48平方米系其自行测量，鉴于韩忠清在签订合同前查看过涉案房屋，在签订合同并进行装修后两个月才以面积误差为由要求解除合同，在此期间亦未提供证据证明其对履行合同持有过异议，故韩忠清认为苏园餐饮公司违约并据此行使单方解除权的观点，法院实难采信。鉴于苏园餐饮公司当庭表示同意收回房屋，法院对此予以确认，但合同解除之日应以苏园餐饮公司收回房屋即2020年4月9日为宜，且合同解除的违约责任在于韩忠清。故韩忠清要求苏园餐饮公司返还租金、物业管理费，并赔偿韩忠清中介费、装修费、保险费，玻璃门安装费及门头订金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。至于韩忠清返还押金54，000元的诉讼请求，鉴于双方在合同中约定以及苏园餐饮公司在庭审中均表示同意以押金充抵韩忠清的欠付费用，为防止讼累，法院一并予以处理。韩忠清已支付相当于3个月租金的押金54，000元，尚欠苏园餐饮公司2020年2月1日至2020年4月9日租金18，000＊12／366＊69=40，721.31元，该笔费用与押金折抵后，尚余54，000-40，721.31=13，278.69元，应当返还给韩忠清。鉴于苏园餐饮公司当庭表示若合同解除后苏园餐饮公司尚有其他损失的，保留另行向韩忠清主张的权利，不违反法律的规定，法院对此不予处理。一审法院判决：一、韩忠清与上海苏园餐饮管理有限公司就上海市静安区灵石路D7栋4号商铺签订的《商铺联营合同》于2020年4月9日解除；二、上海苏园餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还韩忠清租赁保证金13，278.69元；三、韩忠清的其他诉讼请求，不予支持。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据已查明之事实，一审法院认定《商铺联营合同》实质为租赁合同有事实依据，本案争议焦点应为韩忠清是否有权解除《商铺联营合同》。韩忠清以苏园餐饮公司提供的涉案房屋面积不符合合同约定为由主张解除合同，然其在签订租赁合同及接收涉案房屋时并未就面积问题误差提出过异议。同时，韩忠清称其于2019年12月26日才开始对涉案房屋进行装修并于28日发现面积不符合约定，此时距离韩忠清接收涉案房屋已两月有余，显然不符合一般的商业租赁惯例。从韩忠清诉请主张的装修费、玻璃门安装费及门头定金来看，装修已经进展到一定阶段，并非如其所述在刚装修时即发现面积误差并提出异议。退一步讲，即使面积存在误差，也不会造成租赁合同目的无法实现。据此，韩忠清并无合同解除权，其擅自发函解除合同构成违约。鉴于租赁合同不再履行系因韩忠清违约所致，故一审法院对其要求苏园餐饮公司赔偿装修费、物业管理费等损失的诉请不予支持于法有据。同时，一审法院根据苏园餐饮公司收回房屋的日期认定韩忠清应付租金及使用费后与押金所作结算并无不当，本院予以认同。此外，韩忠清上诉主张其应当享受疫情期间免除租金的优惠政策。本院认为，当事人是否可以新冠肺炎疫情为由主张减免租金仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。如受疫情影响造成商业用房无法正常使用，承租人一般可以此要求出租人减免房租。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务。本案中，韩忠清在未能举证证明其承租涉案房屋期间存在房屋无法正常使用的情形或存在其因营业收益受到影响后与出租人协商达成一致的情况下，仅以疫情为由主张免除租金显然缺乏事实及法律依据。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，578.2元，由上诉人韩忠清负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  陈 俊二〇二〇年八月二十四日法官助理  高 勇书 记 员  陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……