河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终721号上诉人（原审原告）：河南省济源市太行建设（集团）有限公司，住所地：济源市天坛路239号。法定代表人：赵洁洁，该公司董事长。委托诉讼代理人：史京京，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：吕云清，男，1958年5月14日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人:吕刘杰，系吕云清儿子。上诉人河南省济源市太行建设（集团）有限公司（以下简称太行建设公司）因与被上诉人吕云清排除妨害纠纷一案，不服河南省济源市人民法院（2020）豫9001民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人太行建设公司的委托诉讼代理人史京京、被上诉人吕云清及其委托诉讼代理人吕刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太行建设公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持太行建设公司的一审诉讼请求，判令吕云清停止侵权、排除妨害，从太行建设公司的房屋内搬出并交还房门钥匙及配套房钥匙。2．本案一、二审诉讼费由吕云清承担。事实和理由：一、一审判决超出太行建设公司的诉讼请求以及吕云清的主张。太行建设公司并未要求解除合同，吕云清亦未对太行建设公司解除合同提出异议；太行建设公司是在已经合法解除双方签订的合同的基础上，诉求吕云清搬出太行建设公司的房产，停止侵权。故一审判决超出了太行建设公司的诉讼请求，违反了处分原则，应当依法撤销。二、一审判决未能查清事实，双方签订的合同上清楚写明“还本息时间以签订合同之日起”即2008年10月22日吕云清就应当付第一期本息，无论是合同变更前还是变更后，由吕云清先付款的本质自始至终都是明确的。如果吕云清随便找个理由就单方停止对合同义务的履行，合同的存在便无意义。另外吕云清在合同签订后长达7年的时间内拒不付款，历经两次诉讼后在2015年11月的（2015）济民一初字第2823号案件当庭表示愿意履行合同约定的付款义务，但是至今又将近5年的时间里仍分文不付，且吕云清拒绝提供办理房产证的相关证件资料。三、一审判决适用法律错误。太行建设公司已全面而适当的履行了合同义务，房产证未能办理也是因为吕云清的原因而使陷入履行不能的，反观吕云清并未完全履行自己的义务，甚至根本违约。吕云清拒不付款、拒不协助办理房产证等根本违约行为导致无法实现合同目的是太行建设公司解除合同的原因之一，并非太行建设公司擅自解除合同；且解除合同是经法定程序尽到了通知义务，吕云清已放弃法律赋予的异议权，应当认定合同已经无争议解除，在此基础上应适用《物权法》第六十六条、第二百四十五条等相关规定，判决吕云清停止侵权，从房屋内搬出。四、太行建设公司解除合同法律依据充分，程序合法有效。其公司解除合同依据的是《合同法》第九十四条第二、第四款以及第一百六十七条之规定。1.太行建设公司与吕云清于2007年6月29日签订《预交房款合同》，双方约定由吕云清出资购买万福楼6单元202室，吕云清应付总金额106800元，第一次应预交购房定金50000元，第二次应交65800元。后因实际情况有变，双方协商一致订立变更合同协议书约定由乙方自协议书变更之日起按月分期支付余款四万元，房产证办好后一次性付清全部欠款。但此后吕云清一直拒绝履行合同义务至今，其以自己长期拒不履行合同义务的实际行为表明不履行主要债务，已构成根本违约。吕云清的行为符合《合同法》第九十四条第二款之规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的法定情形，故太行建设公司依法解除了合同。2.吕云清拒绝提供办理房产证的相关资料的违约行为，使太行建设公司无法为其办理房产证，致使双方签订的购房合同无法实现合同目的。太行建设公司于2012年8月、2015年11月两次在万福楼张贴公告，请万福楼全体业主提供各项材料统一办理房产证，近百户居民都纷纷响应予以配合，但吕云清对此视而不见。2017年11月15日工作人员到吕云清家中当面通知其提供各项材料用于办理房产证，但仍被拒绝。2018年3月5日，太行建设公司又发函要求其提供相关资料办理房产证，吕云清仍不予理会。办理房产证必须由吕云清出具相关身份证明等材料方可办理，但吕云清多次无理由拒绝，严重违反合同对于办理产权证书应出具相应手续的约定，致使太行建设公司对办理产权证的义务陷入客观上的履行不能。同时由于吕云清未按合同约定分期付款的根本违约行为，太行建设公司有理由认为吕云清根本无办理房产证的打算，更无付余款的计划，吕云清的行为已造成合同目的无法实现。3.按照《合同法》第一百六十七条规定，吕云清采用分期付款方式，未支付到期价款的金额已超过全部价款的五分之一，太行建设公司可以依法解除合同。太行建设公司于2019年10月17日向吕云清发出了解除双方签订的两份合同的通知书，吕云清于2019年10月18日签收该通知书，即2019年10月18日双方签订的购房合同已经解除，但吕云清仍居住于太行建设公司的房屋内不肯搬出。吕云清辩称，2007年6月29日，其与太行建设公司签订万福楼6单元202室《预交房款合同》，自签订合同之日起至2017年十年间，太行建设公司由于自身原因，迟迟无法办理房产证，无法给业主办理《预交房款合同》第八条补充协议中所承诺的住房银行贷款手续。一、《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。在《预交房款合同》中，双方并未约定合同解除权和一方解除合同的条件，所以，太行建设公司没有解除权，更谈不上依法解除合同。二、根据2007年双方签订的《预交房款合同》中第八条补充协议规定：第二次交款由甲方提供相应贷款手续，且明确说明是住房银行贷款手续，太行建设公司至今未协助办理银行贷款。（2015）济民一初字第2823号案件庭审中，其明确表示接受调解，并表示可以把余款先放在法院，只要太行建设公司将房产证办妥，法院有权把余款直接划拨给太行建设公司，但是太行建设公司始终未表态，当庭称自己无法办理房产证，此案济源市人民法院判令太行建设公司败诉。之后几年时间内，其一直关注房产证办理问题，多次与出卖人王会兴协商，直至2017年国家政策放宽，万福楼的房产证办理才有转机。其又多次与王会兴、史传波沟通，其二人先是说房产证没有那么容易，之后又向其索要违约金，但具体数额始终含糊其辞，给办理房产证增加难度。三、太行建设公司发出解除合同的通知，只是太行建设公司单方意思表示，不影响任何结果，其没有作出回应的义务。不享有解除权的一方向另一方发出的解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。四、2008年，太行建设公司已经知道不具备办理房产证的手续和能力，为了能收回余款，欺骗业主签订《变更预交房款合同书第三条协议书》，但在业主强烈要求下，协议书中第一条约定，除第三条变更外其余条款仍然有效，也就是说主合同原定的由甲方提供相应的贷款手续依然有效。太行建设公司向一审法院起诉请求：1.判令吕云清停止侵权、排除妨害，从太行建设公司的房屋内搬出并交还房门钥匙及配套房钥匙；2．本案诉讼费由吕云清承担。一审法院认定事实：2007年6月29日，太行建设公司与吕云清以吕刘杰的名义签订一份《预交房款合同》，双方约定，第一条：白涧居委会商住楼（万福楼）使用年限50年；第二条：买受人自愿购买本楼北起第六单元第二层北户，面积约92.2平方米，每平方米单价1158元，总金额壹拾万陆仟捌佰元整（10.68万元）；第三条：预交房款的方式，第一次交款预交房定金伍万元整，第二次交款等通知交清余款伍万陆仟捌佰元整；第五条：办理房产证，办理房产证由出卖人负责，办理房产证的费用由买受人承担；第六条：违约责任，以上条款双方如单方违约，按《中华人民共和国合同法》处罚。2008年9月22日，双方协商一致订立了《变更〈预交房款合同〉第三条协议书》，因双方原签合同第三条情况有变，现切合实际，经另行协商，达成变更协议如下：一、双方原签主合同《预交房款合同》除第三条变更外．其余条款仍然有效；二、原合同第三条变更为：（1）原订分批交款的次别与金额不变。（2）买受人应支付出卖人的余欠购房款可分为：一至三年（含三年）或一至五年（含五年）付清。每次实付金额按银行同期住房贷款利率付息（一年至三年的贷款月利率为5.355‰；三年至五年的贷款月利率为5.484‰，如遇国家利率调整时，双方也应相应调整。（3）欠万福楼六单元二层北户房款40000元，即肆万元整，分五年还清，每月还本900元，月利息5.484‰元。还本息时间以签订合同之日起。（4）买受人所欠出卖人的购房款金额，以原合同第三条的计欠金额为准。（又交款的除外）；三、出卖人将房产证办妥后，协助买受人共同到银行办理购房货款手续，同时将房产证交银行作为购房贷款抵押，买受人应当即付清所欠出卖人的欠款本息金（办理时应相互出具相应手续）；四、如有违约，按欠款总额承担15％违约金。至今吕云清未交清余款40000元及利息。2019年10月14日，太行建设公司向吕云清发出解除合同通知书，吕云清已收到该通知书。一审法院认为，太行建设公司与吕云清签订的《预交房款合同》和《变更〈预交房款合同〉第三条协议书》，系双方当事人的真实意思表示，客观有效，一审法院对此予以确认。吕云清吕云清应按合同约定履行交款义务。因双方签订的《变更〈预交房款合同〉第三条协议书》中均约定有交房款和办理房产证，期间双方因付款及利息以及办理房产证先后产生争议，致使未交款。期间吕云清同意交款，吕云清的行为并未构成根本违约，太行建设公司可通过协商或诉讼的方式要求吕云清承担还款等责任解决纠纷。其要求解除合同，理由不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回太行建设公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元，由太行建设公司负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，吕云清以吕刘杰的名义与太行建设公司签订《预交房款合同》和《变更〈预交房款合同〉第三条协议书》，太行建设公司与吕云清之间建立了房屋买卖合同关系，吕云清在合同签订后交付了部分房款，太行建设公司已将房屋交付给吕云清使用，但在合同履行过程中，双方就剩余房款、利息的支付以及房产证办理等问题产生争议。太行建设公司曾提起诉讼要求确认其公司与吕云清签订的合同无效并要求吕云清搬出房屋，一审法院判决驳回了太行建设公司的诉讼请求；之后，太行建设公司向吕云清发出解除合同通知书，对于解除合同的效力，由于双方并未约定合同解除条件，太行建设公司解除合同的理由应符合法律规定的解除条件，即审查吕云清的行为是否构成根本违约以及太行建设公司的合同目的能否实现。从本案情况分析，虽然吕云清尚有部分房款未支付，但太行建设公司作为出卖方可以通过协商或诉讼方式与吕云清解决房款支付的纠纷，以实现其合同目的。因此，太行建设公司认为其公司向吕云清发出的解除合同通知已经发生效力，该理由不能成立。太行建设公司一审要求吕云清搬出房屋的诉讼请求是基于其认为解除合同有效，一审法院对合同解除问题作出评判，并未超出本案的审查范围，太行建设公司认为一审判决超出双方请求的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，太行建设公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河南省济源市太行建设（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 聂文峰审判员 石 林二〇二〇年八月二十五日书记员 成仁杰