河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终279号 上诉人（原审被告）：孔海叶，女，1973年3月25日出生，汉族，住山西省高平市。 委托代理人：卢春阳，北京德和衡律师事务所律师。 委托代理人：常海梅，北京德和衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于福顺，男，1966年8月23日出生，汉族，住双桥区。 委托代理人：王聪颖，河北天诤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德京顺诚房地产开发有限公司，住所地双桥区大桥头5号承德大厦4001、4005房。 法定代表人：何潍言，董事长。 委托代理人：王海龙，公司职工，男，1982年4月12日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 上诉人孔海叶因与被上诉人于福顺、承德京顺诚房地产开发有限公司（以下简称京顺诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初4565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，于2020年3月18日因执行新冠肺炎疫情防控措施，作出（2020）冀08民终279号民事裁定书，本案中止诉讼，于2020年8月5日依法恢复本案审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孔海叶的委托诉讼代理人卢春阳与常海梅、被上诉人于福顺及其委托诉讼代理人王聪颖、被上诉人承德京顺诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔海叶上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人孔海叶于2013年10月16日与被上诉人承德京顺诚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、孔海叶于承德京顺诚房地产开发有限公司（简称“京顺诚公司”）签订《商品房买卖合同》系履行让与担保的合法方式，意思表示真实，一审法院认定《商品房买卖合同》无效错误。根据一审查明的事实，孔海叶于京顺诚公司签订的《商品房买卖合同》是以涉案房产向孔海叶的借款债权提供担保，属于典型的让与担保，依据《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第24条规定，以及2019年11月8日最高人民法院正式印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条明确规定，让与担保作为实践中常见的非典型担保方式，其担保法律关系合法有效，相应合同应按照担保合同进行处理，除流押条款无效外，其他条款有效。本案中，孔海叶与京顺诚公司签订的《借款合同》第五条第5款中约定如京顺诚公司不按期足额履行还款责任，上诉人有权处置担保房产，用于还款，如处置价款数额超出所欠债务，剩余部分将返还给京顺诚。据此，孔海叶与京顺诚公司签订《商品房买卖合同》系双方履行《借款合同》让与担保关系的合法方式，意思表示真实，不存在《合同法》第52条及《民法通则》58条的合同无效情形，一审判决认定该合同无效名明显错误。二、于福顺不属于善意第三人，孔海叶在《商品房买卖合同》项下的担保权利应予保护，并优先于于福顺与京顺诚公司签订的《房屋认购书》中的相关权利。首先，2014年2月7日借款期满后，京顺诚公司未能偿还双方签订的《借款合同》中所欠全部款项。依据《借款合同》第五条第5项的约定，涉案房屋应由孔海叶处置用于还款，京顺诚公司丧失对涉案房屋的处置权。其次，孔海叶与京顺诚公司签订的《商品房买卖合同》于2013年10月7日就完成了网签备案，具有对外公示性。于福顺明知房屋已经网签备案到孔海叶名下，仍与京顺诚公司签订《房屋认购书》，且至今仅支付部分购房款即实际占用房屋，具有与京顺诚公司恶意串通帮助该公司逃废债务之嫌。综上，于福顺不属于善意第三人。孔海叶有权处置涉案房屋，且其对争议房屋的担保权利应予保护，并优先于于福顺在《房屋认购书》中的相关权利。 于福顺辩称，一、让与担保并非法律明确认可的担保方式，本案孔海叶与京顺诚公司提前办理抵押房屋的备案手续并约定到期不偿还借款房屋归债权人所有的担保方式违反物权法禁止流押条款属于无效；本案孔海叶与京顺诚公司之间借款关系明确，上诉人对双方实为借款关系的也予以明确认可，房屋买卖这一行为是为借款所做的担保，双方之间提前办理房屋备案登记，并约定到期不偿还款项房屋归属于孔海叶所有的这一行为违反《担保法》第四十条规定的订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。民法上设立禁止流押的立法目的是为了体现民法的公平、等价有偿原则，避免债务人为情势所迫，提供价值较高的抵押财产担保价值较小的债权，防范在担保物权实现时，债权人不但取得其债权所对应的价值，还额外获得抵押财产的剩余价值，损害抵押人和其他债权人的利益。而孔海叶与京顺诚公司之间以房屋作为借款担保签订担保合同，并提前办理备案手续，约定到期未偿还债务房屋归属于孔海叶所有的行为违反了禁止流押的法律规定，并且目前法律并未明确认可让与担保的合法性，所以即使双方是以房屋作为借款抵押，这一抵押担保的行为因违反物权法禁止流押的条款属于无效。二、九民会议纪要中让与担保的规定并未认可债权人对标的物享有所有权，仅是债权人的拍卖执行权，而该权利不能对抗于福顺对房屋享有的物权。九民会议中所规定的是债务人到期没有清偿债务，债权人可以对担保的财产拍卖、变卖、折价偿还债权。但是已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持。也就是九民会议纪要明确的是在债权债务关系中债务未履行的情况下，作为债权人可以申请对标的物拍卖、变卖、折价偿还债权，但不能据此认定标的物归债权人所有。九民会议纪要的会议精神及民间借贷司法解释第二十四条第二款的法律规定在本案中作为债权人的孔海叶不能依据合同对标的物即涉案房屋享有所有权，即在物权角度孔海叶不享有涉案房屋的所有权，仅是在执行阶段对房屋申请拍卖执行的权利，孔海叶作为借款关系中的债权人并不能据此享有对该标的房屋的所有权，即房屋买卖的合同属于无效。而依据九民会议纪要孔海叶对该房屋享有的处分权力也只能是在孔海叶与京顺诚公司之间在借款合同纠纷之中处理，而即使是执行也仅仅是在担保行为有效，房屋无其他合法的权利人的前提之下的执行，但本案中于福顺是该房屋的真实购买者，该房屋实际是于福顺的合法财产，于福顺切实对该房屋享有物权权利，孔海叶的担保亦未办理合法手续，不可能对抗于福顺享有的物权，上诉人歪曲九民会议纪要及民间借贷司法解释规定企图以不合规的房屋担保对抗合法的房屋买卖，以债权对抗物权，完全是对法律的曲解。三、京顺诚公司与孔海叶不存在真实的商品房买卖的真实意思表示，双方是名为买卖实为借贷的法律关系，商品房买卖合同属于无效合同；本案中我方起诉的是请求确认京顺诚公司与孔海叶之间的商品房买卖合同属于无效合同，其根源为双方并不存在真实的房屋买卖意图，一审审理已经查清孔海叶与京顺诚公司存在借贷纠纷，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。故上诉人孔海叶对京顺诚公司并无房屋买卖的意思表示，双方不存在买卖的现实基础，房屋买卖合同属于无效合同。四、于福顺与京顺诚房地产公司签订的房屋认购书是真实的、并已经实际履行，《商品房认购协议》有效。于福顺作为真实购房人，与京顺诚公司签订商品房认购协议，该份协议将所购房屋的面积、单价等进行了明确的约定，于福顺已经支付购房款，京顺诚公司出具购房款发票，京顺诚公司也已经在2015年将房屋交付于福顺使用，于福顺对该房屋装修并居住至今，房屋买卖关系是真实存在，并且于福顺在购房之时并不知晓房屋已经备案他人的事实，作为一个普通百姓，若于福顺知晓房屋备案他人，不可能会选择购买此房，于福顺作为真实的购房者，因为上诉人的备案事宜至今未能办理房屋备案手续，合法权益受损。其利益应当得到法律保护。综上所述，上诉人所称的让与担保因为违法担保法禁止流押条款属于无效，并且九民会议纪要仅是政策性参考，通知中已经明确应当准确把握《会议纪要》的应用范围，纪要不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引，而本案上诉人并无买卖房屋的意思表示，对房屋不享有所有权，于福顺作为真实的购房人，其合法权益应得到法律保护，恳请二审法院查清事实，维持一审判决。 承德京顺诚房地产开发有限公司辩称，同一审意见。 于福顺向一审法院起诉请求：依法判决于福顺与承德京顺诚房地产开发有限公司于2014年9月22日签订的《商品房认购协议》有效；承德京顺诚房地产开发有限公司与孔海叶于2013年10月16日签订的《商品房买卖合同》无效；本案诉讼费用由承德京顺诚房地产开发有限公司与孔海叶承担。 一审法院认定事实：2013年8月，被告承德京顺诚房地产开发有限公司向被告孔海叶借款，被告承德京顺诚房地产开发有限公司使用其开发的位于承德市双桥区房屋作为抵押担保，二被告签订了借款合同的同时又签订了房屋买卖合同，其中该小区的6-2-805室房屋即在担保房屋范围之内，该房屋价款1109360.00元。合同签订后，该房屋备案登记在了被告孔海叶名下。2014年9月22日，原告于福顺与被告承德京顺诚房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，被告承德京顺诚房地产开发有限公司位于承德市双桥区房屋出售给原告，房屋价款1192562.00元，原告已支付购房款380732.00元。2015年7月13日，被告承德京顺诚房地产开发有限公司将该房屋交付原告，原告居住至今。 一审法院认为，第一，原告与被告承德京顺诚房地产开发有限公司签订的认购书是否具有房屋买卖合同性质问题。双方签订的认购书买卖标的、价款具体明确，该认购书应认定为房屋买卖合同。第二，二被告签订的房屋买卖合同效力问题。二被告虽签订了《商品房买卖合同》，但并无真实的房屋买卖目的。被告承德京顺诚房地产开发有限公司认可双方真实的法律关系是民间借贷，且已向本院提供相应证据予以证实。本案中二被告之间虽签订了商品房买卖合同，但双方基础法律关系是民间借贷，其实质为民间借贷的抵押担保。因此，二被告之间房屋买卖的意思表示不真实，房屋买卖行为系无效法律行为，二被告签订的房屋买卖合同亦为无效合同。第三，原告与被告承德京顺诚房地产开发有限公司签订认购书效力问题。原告与被告承德京顺诚房地产开发有限公司签订认购书系双方当事人真实意思表示，原告已支付了部分购房款且已入住该房屋，双方签订的认购书有效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告于福顺与被告承德京顺诚房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》有效。二、被告孔海叶、承德京顺诚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201310160190）无效。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应证据作证，本院依法予以确认。 本院认为，本案中上诉人孔海叶与被上诉人京顺诚公司均认可双方于2013年10月16日签署的《商品房买卖合同》目的是以案涉房屋为双方于2013年8月签署的《借款合同》提供担保，双方之间并无真实的房屋买卖目的，双方签署的《商品房买卖合同》并非基于真实意思表示，一审法院认定该买卖合同无效并无不当，本院予以支持。孔海叶担保物权如何实现以及能否实现，并非本案审理范围，本案不做评价。 综上所述，孔海叶的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由孔海叶负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘宪海审判员周亚秋审判员孙琳丽 二〇二〇年八月十七日 书记员 顾      成      龙