山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终2036号上诉人(原审原告）:荣成市大疃镇高家庄村村民委员会，住所地荣成市大疃镇高家庄村。法定代表人:刘玉会，村委主任。委托诉讼代理人：殷建阳，山东华夏明德律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷志伟，山东华夏明德律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：丁明强，男，1973年1月3日出生，汉族，住荣成市。被上诉人(原审被告)：王辉，男，1979年11月5日出生，汉族，住荣成市黎明西区。上诉人荣成市大疃镇高家庄村村民委员会（以下简称高家庄村委会）因与被上诉人丁明强、王辉租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2020）鲁1082民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高家庄村委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持高家庄村委会的诉求。事实和理由：一、一审认定案涉合同“履行中发生内容变更”明显错误。1.本案系双方先协商以王某剩余9年租金抵顶丁明强、王辉至2020年的租金，后签订《高家庄冷藏厂房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），一审认定双方在履行合同中，经协商一致同意对租金的付款方式做出相应的变更，使用上一任承租人王某己交租金抵顶丁明强、王辉九年租金，时间顺序颠倒；2.案涉合同及高家庄村委会与王某签订的《合同终止协议书》（以下简称终止协议书）均证实系两个独立的租赁法律关系，不存在剩余租金抵顶的事实；3.刘某、王某证实的“租金抵顶”一事，高家庄村委会账面无任何记载，即未实际履行，刘某离任时也未交接该内容，更无证据证实该内容经过村民代表会议讨论通过，案涉合同签订后也未再协商过“租金抵顶”问题。终止协议书证实高家庄村委会与王某租赁关系于2011年7月29日终止，案涉合同证实高家庄村委会与丁明强、王辉2011年8月21日建立案涉租赁关系。二、一审在未查证王某是否付清租金情况下，即认定“以王某剩余9年租金抵顶丁明强、王辉至2020年的租金”，认定有误，一审应追加王某为当事人参加诉讼。王某租期内约定租金为二十万元，其仅支付七万元，尚欠十三万元，终止协议书对王某有利，无证据证实王某还有剩余九年租金一事。三、案涉合同合法有效，若合同履行中存在“变更内容”，依据《村民委员会组织法》相关规定，亦属无效。减少高家庄村委会集体经济组织收入45000元的决定，依法应当经过村民代表会议讨论通过，否则应属无效。丁明强、王辉辩称，刘某是当时的村主任、法定代表人。其证言应被采信，高家庄村委账面如何做账是村委会自己的事，与其无关。综上，同意维持一审判决。高家庄村委会向一审法院提出诉讼请求:1.解除双方于2011年8月21日签订的《高家庄冷藏厂房屋租赁合同书》；2.判令丁明强、王辉腾出租赁房屋及场地，并将所租赁的房屋修复完整，同时拆除违法建筑；3.判令丁明强、王辉支付违约金6000元。一审法院认定事实：2011年8月21日，高家庄村委会与丁明强、王辉签订案涉合同，约定：高家庄村委会将位于村委办公室南的东厢6间，南平房5间，正房20间租赁给丁明强、王辉使用，租赁期30年，自2011年8月21日至2041年8月20日止。每年租赁费5000元，于签订合同之日付租赁费10万元，其余租赁费5万元于2020年1月1日前付清。合同上加盖高家庄村委会村委会公章，并有时任高家庄村委会村党支部书记兼村委会主任刘某及丁明强、王辉的签字。合同签订后，高家庄村委会交付租赁物给丁明强、王辉使用。2020年1月，双方因租赁费的交付问题发生纠纷，为此高家庄村委会提起诉讼。一审诉讼中，高家庄村委会提交案涉合同、催款通知、终止合同书等证据，以证实双方于2011年8月21日签订租赁合同，高家庄村委会于2020年1月2日书面通知丁明强、王辉交付租赁费，逾期不交，高家庄村委会将依法解除合同，追究丁明强、王辉的违约责任。丁明强、王辉对上述证据的真实性无异议，但主张租金已经全部付清，没有拖欠合同有效期内的租金，不同意解除合同，为此申请证人刘某（时任高家庄村委会村党支部书记兼村委会主任）、王某（前任承租人）到庭作证。证人刘某证实，2011年丁明强、王辉想承包高家庄冷藏厂，当时王某租赁该冷藏厂的合同没有到期，丁明强、王辉找到刘某商量能不能延续王某的租赁合同，提出合同期限是否可以延长，为此刘某召开村民代表大会，大家同意租给丁明强、王辉30年。之后刘某和丁明强、王辉一起找到王某，因王某的全部租金已上交高家庄村委会，合同期限至2020年还剩9年的合同期限，经协商双方当事人及王某三方同意王某剩余9年的租金抵顶丁明强、王辉至2020年的租金，丁明强、王辉只需交纳剩余租金，王某和村委会签订终止合同，丁明强、王辉重新与村委会签订30年的租赁合同，双方签订的租赁合同是统一的格式合同，不让在合同上加填内容，双方同意按协商的方式支付租金，所以村委员收取丁明强、王辉剩余11年55000元的租金。证人王某证实，2011年丁明强、王辉想承包高家庄冷藏厂，当时王某已租赁该冷藏厂，全部租金已一次性上交给高家庄村委会，合同期限到2020年，还剩9年的合同期限，经过高家庄村委会及丁明强、王辉、王某三方协商同意王某剩余9年的租金抵顶丁明强、王辉至2020年的租金，王某和村委会签订终止合同。高家庄村委会质证认为，丁明强、王辉已交纳租金55000元予以认可，但证人的证言与合同书约定的内容不一致，不应采信。上述证据经质证，对于高家庄村委会提交的租赁合同书、催款通知、终止合同书，一审法院对其真实性予以确认。证人刘某、王某分别是签订合同的负责人、经办人，知晓案件事实，其证言之间能够相互佐证，予以采信。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方于2011年8月21日签订的《高家庄村冷藏厂房屋租赁合同书》，系双方真实意思的表示，但双方就案涉房屋租赁期限的约定时间三十年，违反合同法关于租赁期限最长不得超过二十年的相关规定，对于超出部分依法应认定无效，20年期限内即2011年8月21日起至2031年8月20日止的房屋租赁及双方合同中的其他约定，应依法认定有效。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。在履行合同过程中，经协商一致同意对租金的付款方式作出相应变更，使用上一任承租人王某已交的租金抵顶丁明强、王辉租期9年的租金，丁明强、王辉只需交给高家庄村委会剩余11年的租金55000元，丁明强、王辉已支付该部分租金，不拖欠高家庄村委会租金。高家庄村委会以丁明强、王辉拖欠租金为由主张的诉讼请求，无事实根据和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回荣成市大疃镇高家庄村村民委员会的诉讼请求。案件受理费163元，由荣成市大疃镇高家庄村村民委员会负担。二审期间，当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。高家庄村委会提交证据一、2000年7月10日高家庄村委会与王某签订的合同书一份，拟证实王某和高家庄村委会之前存在租赁关系；证据二、2003年3月21日高家庄村委会与王某签订的协议书一份，拟证实王某买断案涉冷藏厂2000年至2020年的使用权即租赁，租金共计20万元。因提前交款，故减免王某租金3万元，根据该协议，王某应当交纳20年的租金是17万元；证据三、收款收据两张，拟证实王某实际交纳给高家庄村委会的款项是7万元，未达到证据二约定的应付租金数额；证据四、2011年8月高家庄村民代表会议记录一份，拟证实高家庄村委会与丁明强、王辉之间建立租赁关系，系经过村民代表大会同意，该会议记录的内容与双方当事人间租赁合同约定的内容一致。丁明强、王辉主张双方之间租赁关系变更一事，未查到经过村民代表大会同意，本案应当由王某到庭质证，一审应列王某为第三人。经质证，丁明强、王辉对证据一真实性及证明内容均无异议；对证据二协议的真实性无法确认，高家庄村委会主张合同价款由10万变更为20万与常理不符；对证据三真实性无异议，但只能证明王某交了7万元；对证据四真实性无异议，主张不确定该会议记录即案涉冷藏厂的村民代表大会意见，但记录上标注的时间以及承包费、承包年限、起止时间等与丁明强、王辉承包的冷藏厂合同信息一致。二审中，本院依法对王某、张序云、刘某进行调查。王某证实，2000年7月王某与高家庄村委会签订租赁合同，租期从2000年到2020年，共20年，每年租金5000元，共计10万元。因当时村里缺钱，和王某商量，如果王某能交齐7万，给其减免3万，故王某实际交付了村委会7万元租金。2003年协议书第一条约定由王某上交村委会冷藏厂房屋租金共计20万元，系书写错误，没有这回事儿。王某经营一段时间后，将案涉冷藏厂及其投入的机械设备转给张序云，村委知道这件事，张序云经营一段时间后，也经营得不太好，又把案涉冷藏厂转给了王辉、丁明强。王辉、刘某到潍坊找王某，将张序云转租一事告诉王某，王某表示同意。张序云证实，王某与高家庄村委会签了20年的租赁合同，王某大约用了6年左右，张序云就从王某手里把冷藏厂承租过来，村主任、书记、会计都知道张序云从王某手里承租冷藏厂这件事。王某从高家村村委承租的时候，只是租赁了空房，后期王某在空房里投入了设备，包括冷库保温间、制冷间、急冻间等相应设备，修建了冷藏厂，张序云一次性支付了王某16万元，王某就把设备及冷藏厂转给了张序云，2011年张序云把案涉冷藏厂及王某、张序云投入的设备又全部转给了丁明强、王辉，当时约定转让费18万，丁明强支付给张序云18万元后，张序云就离开了冷藏厂。刘某证实，2000年7月10日高家庄村委会和王某签订的合同及2003年3月21日高家庄村委会与王某签订的协议书，两份合同均由刘某经手，2000年的合同是村会计出具，但签字手印是刘某本人签印。2003年协议书是刘某本人亲自出具，村里加盖公章，对于合同及协议的真实性均无异议。2003年的协议书上第一条20万是当时笔误，应该是20年租期、租金10万元，这个确实是写差了。王某租金10万元，王某交了7万元，村里给其减免3万元，因为当时镇里向村里收钱，具体是什么钱记不清了，刘某就给王某做工作，让王某把7万元都交清，给王某减免3万元，当时王某因经营需要，还不愿意出钱，是刘某做工作，王某才交齐了7万元，减免王某3万元租金，该事情村里两委都知道，王某将冷藏厂和投入的设备转给张序云，张序云又将冷藏厂转给王辉、丁明强，王辉、丁明强在租冷藏厂之前也向刘某打探若承租冷藏厂不能续租期，无法长期经营，王辉、丁明强就从张序云手中将冷藏厂转过来，当时刘某、王辉、刘玉宽、张序云一起去寿光找王某，想要王某将其与村里的合同解约，这样村里和王辉、丁明强就可以重新签订租赁合同，这些都是刘某经手的，村里重新把冷藏厂租给王辉、丁明强也是每年租金5000元，具体的年限记不清了，以合同为准。经质证，高家庄村委会主张王某、张序云、刘某三人反映的事实，现任村委均未经手，均不知情，刘某陈述的两委知道减免王某租金3万元的事情，刘某未向下一任村委交接，村委会也查不到相关记录，上述三人所证实的相关事实均发生于双方当事人签订租赁合同之前，仅能证实租赁合同发生前的事实，对租赁合同签订后的相关事实的认定应当以租赁合同约定为准，并主张王某、张序云以及丁明强、王辉之间的法律关系不应由本案审理。丁明强、王辉对王某、刘某所述表示认可，并无异议；主张张序云将冷藏厂转给丁明强、王辉时，刘某、刘玉宽（已逝）、王辉、张序云一起到寿光找王某确认把原来王某与高家庄村委会签订的租赁合同废除，并经王某同意把合同剩余9年年限转给丁明强、王辉，对张序云所述其余事实无异议。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。2011年8月21日丁明强、王辉与高家庄村委会签订案涉合同，约定租赁期限三十年，违反上述法律规定，超出部分依法应认定无效，故案涉合同自2011年8月21日起至2031年8月20日止的租期，应依法认定有效。合同约定每年租金5000元，20年租金共计10万元，现双方当事人对丁明强、王辉已支付55000的租金并无异议，丁明强、王辉主张其系以王某剩余9年租金，共计45000元抵顶剩余租金，故其租金已付清。经查，2000年7月10日王某与高家庄村委会就案涉冷藏厂签订租赁合同，租期自2000年7月10日至2020年7月10日止，每年租金5000元，共计10万元，后高家庄村委会与王某协商提前收取王某余下的租金，经双方协商同意，减免王某租金3万元。故王某20年租金共计7万元已交清，王某付款情况与高家庄村委会提供的7万元收款收据亦相吻合，本院予以确认。至于高家庄村委会主张王某租金为20万元，于常理不符，且高家庄村委会亦无合理解释，后经本院调查，王某与时任村委主任刘某均证实该20万元系笔误，本院予以确认。王某将案涉冷藏厂及相应设备转给张序云后，张序云又转给丁明强、王辉，相应款项均已付清，各方均无争议。刘某、王某、张序云分别是签订合同的负责人、经手人，知晓案件事实，其证人证言之间能够相互印证，本院均予以采纳。王某与高家庄村委会合同租期至2020年7月10日，故丁明强、王辉与高家庄村委会协商使用王某剩余9年租金45000元抵顶其租金一事，本院予以确认。高家庄村委会主张丁明强、王辉仍欠付租金，与查证事实不符，本院不予采纳。至于高家庄村委会内部工作是否交接及账目如何记载等问题，均系其内部管理问题，不能对抗善意方丁明强、王辉。至此，高家庄村委会以丁明强、王辉欠付租金构成违约为由诉请解除合同、返还原物并支付违约金，缺乏事实和法律依据，原判决不予支持正确。综上，高家庄村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由荣成市大疃镇高家庄村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  于大海审判员  郭庆文审判员  郭林涛二〇二〇年八月十四日书记员  刘双双