成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2726号 原告:成都昊佳房地产顾问有限公司，住所地：成都市武侯区菊乐路59号1幢1层59号。 法定代表人：王兵兵，总经理。 委托诉讼代理人：李长珍，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚杨，四川迪泰律师事务所律师。 被告：四川益瑞房地产发展有限公司，住所地：成都市双流区东升街道电视塔路三段46号。 法定代表人：曹洪。 委托诉讼代理人：王良仲，四川合文律师事务所律师。 被告：曹洪，男，1959年1月20日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：王良仲，四川合文律师事务所律师。 原告成都昊佳房地产顾问有限公司（以下简称：昊佳公司）诉被告四川益瑞房地产发展有限公司（以下简称：益瑞公司）、曹洪商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告昊佳公司委托诉讼代理人姚杨、被告益瑞公司及曹洪的委托诉讼代理人王良仲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 昊佳公司向本院提出诉讼请求:1.判令益瑞公司向昊佳公司支付经济损失2700000元并退还保证金2800000元、支付违约金（以应付款项5500000元为基数，从2018年3月17日起按照每日千分之一计算至付清之日止）；2.判令曹洪对益瑞公司的上述债务承担连带清偿责任;3.本案诉讼费用由益瑞公司和曹洪承担。事实与理由：2017年3月22日，我公司与益瑞公司签订了《商品房独家销售代理意向协议》,后因益瑞公司原因导致协议无法继续履行。2018年3月9日，我公司与益瑞公司、曹洪、贺肖遥协商一致签订了《终止销售代理协议》，一致同意终止销售代理协议的履行，约定益瑞公司于终止协议后五个工作日内赔偿我公司经济损失270万元，并退还我公司已付保证金280万元，同时，曹洪、贺肖遥对益瑞公司的付款责任承担连带保证责任。终止协议后，经我公司多次催收，益瑞公司一直未向我公司支付赔偿款及退还保证金，曹洪、贺肖遥也未履行保证责任。 益瑞公司辩称：1.同意返还280万元本金，不同意支付270万元损失。双方签订意向协议后，并没有签订正式的销售合同，昊佳公司也未实际履行销售义务。也没有为销售做准备，不会产生实际经济损失，诉讼请求中所谓的经济损失270万元实际为资金占用利息。昊佳公司缴纳的280万元中只有20万元为履约保证金，其余260万元为借款，当初约定60万元不计利息，200万元按每月10%计算利息。我公司认可按照每月2%利率来赔偿损失，以280万元为本金，从出具收条之日2017年7月29日计算至双方签订终止协议2018年3月9日。2.对违约金的基数为550万元不予认可，终止协议约定违约金按每日千分之一（即月息3%）计算超过了法律规定，不予认可，高于法律规定的部分，属于无效。请求法院调减违约金。 曹洪辩称：关于主债务，同意益瑞公司的意见。曹洪在终止协议担保人处签了字，与案外人贺肖遥共同承担连带担保责任，鉴于益瑞公司对贺肖遥免于担保责任，不予起诉。曹洪在免除贺肖遥的担保责任的范围内不承担担保责任。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2017年3月22日，益瑞公司（甲方）与昊佳公司（乙方）签订了《商品房独家销售代理意向协议》,约定：甲方委托乙方为甲方开发项目“洪锦国际”的独家销售服务商，在一定期限内由乙方提供营销策划和方案，并以甲方名义预（出）售房屋；乙方先行支付20万元作为乙方履行本协议的履约保证金，该保证金在双方签订正式合同后，乙方住宅销售完成90%，商业销售完成60%后，甲方在20个工作日内退还乙方；佣金及支付方式、合作期限等具体合作事宜，待正式合同进行确定等等。协议签订后，昊佳公司在2017年3月24日至同年6月19日期间先后通过欧雨萍、崔勇军的银行账户向益瑞公司指定人员贺肖遥的银行账户转款20万元、60万元、135万元、45万元，益瑞公司于2017年7月9日出具了《收据》，载明收到昊佳公司交洪锦国际销售代理保证金280万元。 2018年3月9日，昊佳公司（甲方）与益瑞公司（乙方）、曹洪（丙方1）、贺肖遥（丙方2）签订一份《终止销售代理协议》，协议主要内容：甲乙双方签订的《商品房独家销售代理意向协议》，因甲方涉及多起诉讼，无法按合同约定时间进行开盘销售，合同不能继续履行，甲乙双方同意自即日起终止上述协议的履行；甲方应于协议签订后五个工作日内支付乙方款项，乙方在收到甲方的付款后放弃对甲方及丙方其他权利的主张，若未全额给付的，按应付款额的日2‰承担违约金：1.甲乙双方经协商核定，乙方在解除合同前人员工资、策划、方案设计等经济损失270万元，该损失为乙方全部损失；2.乙方共向甲方缴纳保证金280万元，由乙方委托欧雨萍、崔勇军转账或现金给付甲方，甲方承诺全额退还； 丙方1、丙方2自愿对甲方的付款责任承担连带保证责任，保证期限直至甲方付款完毕之日止。此后，益瑞公司、曹洪、贺肖遥均未向昊佳公司支付赔偿款及退还保证金。 又查明，2017年5月1日，昊佳公司（委托方，甲方）与成都领家房地产营销策划有限公司（受托方，乙方）签订了一份《“洪锦国际”项目前期委托策划协议》，协议主要内容：甲方委托乙方对其代理销售的位于成都市华阳古城社区“洪锦国际”项目进行前期打包市场调研分析、策划、推广事宜，由乙方为甲方提供成都房地产市场调研等十项报务项目，总服务费为200万元，还约定了付款方式、违约责任等。 上述事实，有经庭审质证的《商品房独家销售代理意向协议》、中国工商银行电子回单、中国农业银行回单、工商银行借记卡账户历史明细清单、收据、《终止销售代理协议》、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，昊佳公司与益瑞公司签订的《商品房独家销售代理意向协议》及昊佳公司与益瑞公司、曹洪、贺肖遥签订的《终止销售代理协议》，是各方当事人的真实意思表示，均不违反国家法律法规，属有效合同，各方当事人均应全面履行合同义务。现益瑞公司未按《终止销售代理协议》约定向昊佳公司退还保证金280万元并赔偿损失270万元，曹洪未履行连带保证责任、向昊佳公司支付上述款项，均构成违约，按法律规定，承担继续履行《终止销售代理协议》、支付上述款项及违约金的民事责任。故对昊佳公司要求益瑞公司退还保证金280万元并赔偿损失270万元、支付逾期付款违约金、由曹洪承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。 违约金数额。因各方在《终止销售代理协议》中约定的逾期付款违约金计算标准为每日2‰，明显高于昊佳公司的实际损失，益瑞公司，请求法院调减违约金的诉讼主张，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，根据本案实际情况，本案逾期付款违约金的计算方式酌情调整为：以550万元为基数，从2018年3月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日。 益瑞公司辩称《终止销售代理协议》约定赔偿损失270万元，实际是借款260万元的利息，不认可上述损失金额，并未提供证据予以佐证。且其陈述前后矛盾，第一次庭审陈述270万元为借款利息，第二次庭审中陈述据经办人贺肖遥所说是随便写的金额。故上述抗辩，证据不足，不成立。 曹洪辩称自己与贺肖遥共同进行了担保，因益瑞公司对贺肖遥免于担保责任，不予起诉，曹洪在免除贺肖遥的担保责任的范围内不承担担保责任。经审查，益瑞公司在起诉后因贺肖遥愿意承担担保责任而撤回了对其起诉，是当事人自愿处分其民事权利，符合法律规定，曹洪要求免除其担保责任的诉讼主张，于法无据，抗辩不成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川益瑞房地产发展有限公司于判决生效后十日内向原告成都昊佳房地产顾问有限公司退还保证金2800000元、赔偿损失2700000元，并支付违约金（以5500000元为基数，从2018年3月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）。 二、被告曹洪对被告四川益瑞房地产发展有限公司的上述付款义务向原告成都昊佳房地产顾问有限公司承担连带清偿责任。 三、驳回原告成都昊佳房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39222元，由被告四川益瑞房地产发展有限公司、曹洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年八月七日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶