广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14029号上诉人（原审被告）：陈永佳，男，1979年9月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘超韦，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈可盈，女，1983年1月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：周倩仪，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎嘉敏，广东环球经纬律师事务所实习律师。上诉人陈永佳因与被上诉人陈可盈物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初16748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。陈永佳上诉请求：撤销一审判决，改判陈永佳无需向陈可盈支付涉案房屋以及无需向陈可盈支付上述房屋的使用费，或将本案发回重审。事实和理由：一、陈永佳就涉案房屋与房屋原产权人王某签订了租赁合同，并交付了全部租金。根据“买卖不破租赁”的原则，陈永佳对涉案房屋具有使用权。陈永佳在租赁合同届满前无须向陈可盈交付涉案房屋，也无须向陈可盈交付房屋使用费。陈永佳就涉案房屋与原房屋权属人王某于2013年7月25日签订租赁合同，合同约定王某将涉案房产出租给陈永佳，租赁期限自2013年7月25日起至2025年6月24日止，每月租金为2万元。合同签订后，陈永佳按照合同约定将涉案房屋12年租金288万元交付王某，并居住涉案房屋至今。即便陈可盈现在取得了涉案房屋的所有权，但陈永佳在涉案房屋所有权变更前即已承租了涉案房屋以及交付了全额租金，对涉案房屋拥有使用权。因此，陈可盈在租赁合同结束前要求陈永佳交付涉案房屋以及支付房屋使用费，没有事实以及法律依据。二、（2018）粤0106执异790号执行裁定书以及（2019）粤01执复12号执行裁定书存在严重的法律瑕疵，一审法院在判决中引用该两裁定书作为事实认定依据，实属事实认定错误。首先，陈永佳是根据民事诉讼法针对执行程序的合法性向天河区人民法院提出执行异议。但天河区法院却在（2018）粤0106执异790号执行裁定书中直接裁定去除陈永佳对涉案房屋的租赁权。天河区法院的前述裁定事实上是在司法程序争议处理过程中剥夺了陈永佳的实体权利。天河区法院的前述裁定已超出了陈永佳的执行异议范围，存在着严重的法律瑕疵。其次，陈永佳因不服天河区人民法院作出的（2018）粤0106执异790号执行裁定书的裁决，向广州市中级人民法院申请复议。广州市中级人民法院作出了（2019）粤01执复12号执行裁定书，驳回了陈永佳的复议申请。然而，广州市中级人民法院在作出了（2019）粤0l执复12号执行裁定书后，却没有向陈永佳送达前述裁定书。陈永佳是在陈可盈提起本案诉讼时才知道该裁定书的存在。涉案房屋的拍卖是在陈永佳不知道（2019）粤01执复12号执行裁定书裁定内容的情况进行的。据此，陈永佳认为广州市中级人民法院未对其送达（2019）粤01执复12号执行裁定书，故（2019）粤01执复12号执行裁定书以及（2018）0106执异790号执行裁定书的裁决内容未对陈永佳产生法律效力。同时，因为天河区人民法院是在陈永佳不知道（2019）粤01执复12号执行裁定书存在的情况下对涉案房屋进行拍卖的，该拍卖行为剥夺了陈永佳通过其他法律程序保障自身权利的机会，其拍卖行为违法，拍卖行为应认定为无效。三、一审法院以天河区法院裁定陈可盈为房屋所有权人的2015年3月5日这一天作为起算陈永佳使用费的期限，存在严重的瑕疵。物权转移是以房产登记簿登记为准，房管部门是在2019年4月9日才出具陈可盈为产权人的房产证，也就是说陈可盈是在2019年4月9日才在房产登记簿上面确认其为产权人。一审法院却以2019年3月5日作为起算使用费的时间，陈永佳认为这是存在严重的瑕疵，因为在那时候，陈可盈还不是房屋产权人，更何谈向陈永佳收取使用费。同时，陈永佳认为涉案房屋的拍卖流程严重违规。在拍卖房屋期间，陈永佳已向广州市中级人民法院提起执行异议的复议，但是一审法院在广州市中院作出复议裁定之前，就将涉案房屋裁定给了陈可盈，而且广州市中院出具的复议裁定由此至终都没有向陈永佳送达。也即在该复议裁定送达之前，该裁定内容不对陈永佳生效，陈永佳是涉案房屋的合法使用权人，无需向陈可盈支付使用费。综上所述，请求二审法院审理查明事实，判令支持陈永佳的诉请。陈可盈辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，陈永佳的上诉请求没有事实和法律依据。首先，我方认为在本案中，陈永佳不能适用“买卖不破租赁”的原则来对抗陈可盈。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条的规定已经明确了在房屋出租之前已经被人民法院查封的，承租人不能请求继续履行原租赁合同。而陈永佳所谓的租赁情况，在天河区人民法院作出的（2018）粤0106执异790号执行裁定书中已经明确载明，天河区人民法院是对原产权人，也就是陈永佳所谓的出租方，做了一份执行笔录，执行笔录中原产权人王某自认陈永佳提交的房地产租赁合同实际是在2017年6月14日才补签的，因为其与陈永佳是朋友关系，所以王某当时就答应跟陈永佳签这个合同，而且王某也明确其从未收到陈永佳一次性支付的租金。涉案房屋是在2015年已经被人民法院查封，因此，根据城镇房屋出租屋的相关规定，陈永佳不能适用“买卖不破租赁”的原则，而且从陈永佳提出执行异议到本案的二审，陈永佳也没有提出其早已经租用、使用涉案房屋的有效证据，因此其应当承担举证不能的法律责任。另外，陈可盈认为天河区人民法院作出的（2018）粤0106执异790号执行裁定书以及广州市中级人民法院作出的（2019）粤01执复12号执行裁定书都是合法有效的。根据这两份生效的裁决文书，可以明确陈永佳已经被除去了对涉案房屋的租赁权，陈永佳继续使用陈可盈权属的房屋，实际上是在侵害陈可盈的合法权益。因此，恳请二审法院查明本案的事实，依法驳回陈永佳的全部上诉请求。陈可盈于2019年5月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈永佳立即向陈可盈腾空交还涉案房屋；2.陈永佳向陈可盈支付涉案房屋的使用费（按每月40000元的标准，从2019年1月10日起计至陈永佳实际腾空交还房屋之日止）；3.陈永佳承担本案全部诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：一审法院在（2017）粤0106执2058号申请执行人广发银行股份有限公司广州分行与被执行人王某、广州明某某进出口贸易有限公司借款合同纠纷一案（以下简称2058号案）执行过程中，于2017年5月23日裁定拍卖登记在被执行人王某名下的涉案房屋。此后，异议人陈永佳提出书面异议，以其与王某于2013年7月25日签订的租赁合同约定王某将涉案房屋出租给陈永佳、租赁期限自2013年7月25日起至2025年6月24日止、每月租金为20000元且其已依约将涉案房屋12年的租金合计2880000元交付给王某并居住于涉案房屋至今为由，提出关于确认陈永佳为涉案房屋自2013年7月25日至2025年6月24日期间的合法承租人、对涉案房屋享有使用权及确认其对涉案房屋享有优先购买权等请求。一审法院经审查后，于2018年11月7日作出（2018）粤0106执异790号执行裁定书，裁定如下：“一、驳回异议人陈永佳的异议。二、去除异议人陈永佳在涉案房屋的租赁权”。之后，陈永佳不服上述裁定，向广州中院申请复议。广州中院经审查后，于2019年2月14日作出（2019）粤01执复12号执行裁定书，裁定如下：“驳回陈永佳的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106执异790号执行裁定。本裁定为终审裁定”。涉案房屋最终由陈可盈以最高价21385298元竞得。一审法院遂于2019年1月10日作出（2017）粤0106执2058-5号执行裁定书，裁定如下：“一、王某名下的涉案房屋归买受人陈可盈所有。二、买受人陈可盈可持本裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。本裁定送达后立即生效”。上述裁定书于2019年3月5日送达给陈可盈。2019年4月9日，房地产管理部门核发了涉案房屋的《不动产权证书》，载明：权利人为陈可盈，用途为住宅，建筑面积为198.15平方米等内容。陈可盈还提供以下证据：1.录音光碟（1张；已出示手机。陈可盈称对话双方为其诉讼代理人周倩仪和陈永佳及其配偶，对话时间为2019年4月24日，地点为涉案房屋）及其书面整理材料，用于证明陈永佳确认其占用涉案房屋。2.“链家”租赁信息截图（打印件。显示：某某新世界广某尊府3室2厅2卫、面积199平方米、楼层为中楼层/16层、有电梯的房屋的房租为每月38000元等内容），用于证明涉案房屋同一小区的面积、楼层相仿的房屋的月租金接近40000元。陈永佳发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议，通过录音可知陈永佳不知道广州中院已作出复议的终审裁定。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可；该证据不能反映涉案房屋的真实租金，每套房屋的租金均是根据房屋业主及房屋的装修、楼层、座向等情况确定的，中介公司发布的租金标准不等同于陈可盈可获得的租金。一审庭审中，陈可盈和陈永佳均确认涉案房屋属于天河区某某街的某某新世界楼盘的电梯楼。关于涉案房屋的使用费计付标准问题。陈永佳认为应以房地产管理部门公布的涉案房屋的同地段同类房屋租金参考价或有资质的评估机构评估的租金标准为依据。陈可盈则称其不同意按照房地产管理部门公布的涉案房屋的同期同地段的房屋租金参考价计算使用费，因为同地段的房屋租金标准仅是范围内的一般标准，但房屋的实际租金要根据房屋的朝向、楼层、面积、装修、家私家电的情况进行评估；如果陈永佳不同意其主张的租金标准，其同意找相应的评估机构进行评估。一审法院遂告知陈可盈：如需申请评估应于一审法院指定期间内提交申请书，逾期不提交书面申请则视为陈可盈在本案中不申请评估；但即使提交书面申请，最终是否启动评估程序也由一审法院审查后决定。陈可盈认为其已提交上述证据2证明其主张，如陈永佳有异议，应由陈永佳承担举证责任。陈可盈没有提交评估申请书。关于陈永佳抗辩称涉案房屋的拍卖程序违法的问题，一审法院已于一审庭审中告知陈永佳：涉案房屋的拍卖程序不属于本案的审查范围。另，广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日公布《2019年广州市房屋租金参考价》，其中载明：位于广州市天河区某某街的“清风南街”路段的居住用房（电梯楼）2019年的租金参考价为建筑面积100元/平方米·月。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。王某因拖欠债权人债务，其名下的涉案房屋由一审法院委托进行司法拍卖，陈可盈以最高价竞得，一审法院于2019年1月10日作出（2017）粤0106执2058-5号执行裁定书，裁定涉案房屋归买受人陈可盈所有，上述执行裁定书于2019年3月5日送达给陈可盈。依据上述规定，陈可盈自2019年3月5日起依法享有涉案房屋的物权。关于陈可盈主张陈永佳腾空交还涉案房屋的问题。一审法院认为，陈永佳在2058号案执行中已提出执行异议，请求确认其为涉案房屋自2013年7月25日至2025年6月24日期间的合法承租人、对涉案房屋享有使用权及确认其对涉案房屋享有优先购买权等请求，但一审法院和广州中院经审查后已先后裁定驳回陈永佳上述异议和复议申请，即陈永佳在涉案房屋的租赁权已被生效裁判文书裁定去除，陈永佳继续居住于涉案房屋没有合法依据。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。陈可盈作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因此，一审法院对陈可盈上述诉讼请求予以支持。考虑到陈永佳一家在判决后需要一定时间腾空搬离涉案房屋，一审法院酌情判令陈永佳于本判决发生法律效力之日起30日内腾空交还涉案房屋。关于陈可盈主张陈永佳按照每月40000元的标准支付2019年1月10日起至实际腾空交还涉案房屋之日止的使用费问题。陈可盈主张陈永佳支付无权占用涉案房屋期间的使用费合法合理，一审法院予以支持。房屋使用费应从陈可盈取得房屋所有权之日即2019年3月5日起算，陈可盈主张从2019年1月10日起算，一审法院不予支持。陈永佳无权占用涉案房屋期间的截止日为涉案房屋腾空交还给陈可盈之日。陈可盈主张房屋使用费按照40000元的标准计付，但其提供的前述证据不足以证明其主张，且未在一审法院指定期间内对上述标准申请评估，应承担相应的举证不能的法律后果，一审法院对其上述主张不予支持，并据此认定涉案房屋的使用费可参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段住宅房屋的租金参考价计付，2019年之后的租金参考价尚未公布，参照2019年的上述租金参考价的标准计付使用费。综上，涉案房屋的使用费应按照建筑面积198.15平方米、建筑面积100元/平方米·月的标准从2019年3月5日计至陈永佳腾空交还涉案房屋给陈可盈之日止。按照上述标准计付，涉案房屋的每月使用费为19815元。对于陈可盈主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年5月21日作出如下判决：一、陈永佳于本判决发生法律效力之日起30日内，腾空涉案房屋并交还给陈可盈。二、陈永佳于本判决发生法律效力之日起30日内，向陈可盈支付上址房屋的使用费（按照每月19815元的标准，从2019年3月5日计至实际腾空交还上址房屋之日）。三、驳回陈可盈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3500元，由陈可盈负担2645元，陈永佳负担855元。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点在于：陈永佳应否腾退、交还涉案房屋给陈可盈，并支付自2019年3月5日起至实际交还房屋之日止的占有使用费给陈可盈。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题》第二十二条规定：“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。”本案中，陈可盈通过广州市天河区人民法院司法拍卖程序竞得涉案房屋，涉案房屋已经广州市天河区人民法院作出的（2017）粤0106执2058-5号执行裁定书裁定归陈可盈所有，该裁定书也于2019年3月5日送达陈可盈，故一审法院认定陈可盈自2019年3月5日起依法应享有涉案房屋的所有权，合法有据。2018年11月7日，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执异790号执行裁定书已明确裁定去除陈永佳对涉案房屋的租赁权。上述790号执行裁定书已经过执行复议程序，为本院作出的（2019）粤01执复12号执行裁定书终审裁定维持。因此，陈永佳对涉案房屋的租赁权已被涤除，其继续占有使用涉案房屋无合法依据。陈可盈作为涉案房屋的所有权人，有权要求陈永佳腾退、交还涉案房屋并支付相应占用费。至于陈永佳所提（2019）粤01执复12号执行裁定书没有向其送达故不发生法律效力的主张。本院认为，陈永佳并未提供任何证据证实上述裁定书的送达程序存在瑕疵，且（2019）粤01执复12号执行裁定书为终审裁定，现亦无其他证据显示该裁定书已被依法撤销，故对于陈永佳的上述主张，本院不予采纳。一审法院判令陈永佳腾退、交还涉案房屋并自2019年3月5日起支付占有使用费给陈可盈，合法有据，本院予以维持。综上所述，陈永佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费855元，由陈永佳负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年八月二十六日书记员  张敏娟郭蔚琳