浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5653号原告：潘吉庆，男，1951年11月14日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：刘想想,浙江学通律师事务所律师。被告：王成炎，男，1967年8月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。第三人：张国伟，男，1967年11月10日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：骆孝龙，浙江越光律师事务所律师。原告潘吉庆诉被告王成炎、第三人张国伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理，依法由审判员盛跃适用简易程序独任审理，于8月12日公开开庭进行了审理。原告潘吉庆之委托诉讼代理人刘想想，被告王成炎，第三人张国伟及其委托诉讼代理人骆孝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘吉庆向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告王成炎签订的《房屋买卖合同》无效（位于绍兴市越城区××村新区××排××号地块上的房屋，南邻小马路，东邻弄堂，北为河面，西与洋江村王百安户靠墙），并腾退归还该房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1981年10月，原告经绍兴县袍谷镇外谷社村民委员会同意，在集镇区地点建筑楼房二间，占地面积89.68平方米，土地使用证书号为6848。2000年，因绍三线马路拓宽需要，将袍谷集镇商场小马路南面6间楼房进行拆除，涉及原告、金小毛、徐仁兴等5户，拆除之后被安置在外谷社村官家溇南岸新区地块，拆迁户以抓阄的方式分配获得宅基地建造房屋，原告分得南邻小马路、东邻弄堂、北为河面、西与洋江村王百安户靠墙地块，从地块的东北角1号开始安置顺序排列，原告地块系5号地块。原告于2001年在该地块上建造了房屋两间3层半（房屋面积约为240平方米），天井和南首两间小屋。2002年12月8日，原告将房屋卖给了村外人即被告。现该房屋及土地被第三人占有。原告认为其与被告的房屋买卖合同因违反法律强制性规定应属于无效合同，被告不能据此取得所有权，被告应予以腾退归还。被告王成炎辩称，原告将房屋出售给被告，被告又将房子转卖给第三人，这是事实。当时原告出售给被告的时候，也没有和被告说不是外谷社村的人不能买房子，如果其和被告说明的话，被告就不买了。而且被告买房子是因为被告所在的钟家甲村要拆迁，其没有地方住，就向原告买了房子。原、被告的买卖是成立的，当时原告卖房子去投资，其买了天一小区的房子及两间营业房，这都可以查的。不可能说原告投资好了，因出卖的房子要拆迁了，原告心疼就可以反悔。第三人张国伟述称，一、第三人于2005年3月7日以市场价26万元向被告购入讼争房屋，取得了被告提供的讼争房屋相应被拆迁房屋的集体建设用地使用证和被告与原告签订的房屋绝卖文契原件，并全额付清了转让价款，实际居住使用至今。二、第三人系房屋所在村集体组织成员，且名下未曾批建或登记有宅基地，因此，购买讼争房屋的买卖合同合法有效。退一步讲，即使原、被告买卖合同无效，第三人的购房也属于善意取得，有权取得讼争房屋所有权。综上所述，请求驳回原告的全部诉请。原告为证明自己的主张，提供以下证据：1.档案查询单、绍兴县人民政府土地登记审批表各1份，要求证明经绍兴县人民政府登记，原告在合法审批的鉴湖区××镇××村建有房屋的事实。2．证明1份，要求证明原告房屋被政府拆迁，安置建设讼争房屋的事实。这份证明是当时原告去村里打听，村里人告诉原告，被告将房子卖给了第三人，故开了这份证明，原告第一次起诉本案被告和第三人，被告当时也提供了相应的证据，被告提供的证据里有周绍英购买的绝卖文契，但是周绍英没有签字，其提供的证据显示购买人并非第三人，被告陈述的事实和证明中系第三人购买的事实有矛盾，原告对证明中卖给第三人的事实不予认可，是否存在房屋买卖合同需要以当事人双方及相关依据来认定的，而不是说外人可以证明的，原告去村委开证明，村委认为买房屋确实是第三人，故原告还是用这个证明起诉，对于第三人是否购买应结合案件证据和事实予以认定，而不能仅依据该证明。3、房屋绝卖文契复印件1份，要求证明原、被告签订房屋买卖合同，将讼争房屋卖给被告的事实，原告没有原件。被告及第三人质证如下：对证据的真实性、关联性、合法性均没有异议；证据2的内容属实，明确2003年原告将讼争房屋转让给被告，被告又转让给第三人的事实；证据3的原件已在第三人处，第三人取得了原始的权属凭证，原告只有复印件，对此予以认可。因被告及第三人对证据本身无异议，本院对证据予以认定。4、被告在（2020）浙0602民初3765号案件中上传的房屋绝卖文契复印件1份，要求证明被告将讼争房屋转让给周绍英，被告提供这份证据时，其证明目的可能是讼争房屋卖给了案外人，但并非第三人，现在第三人非法占有该房屋。被告表示这是没有付钱时候的草稿，被告签过名的文契都给了第三人。第三人认为系照片件，对真实性有异议，即使确实存在该文件，上面没有任何当事人签名，故该文契不成立，与本案无任何关联。第三人提供周绍英出具的情况说明1份，要求证明其对证据4的质证意见。原告对该情况说明不予认可，认为周绍英需出庭作证，同时认为恰恰能够证明证据4的真实性，即被告将房屋出售给了周绍英，而周绍英系外村人，无法合法取得该村的集体土地使用权，周绍英存在向法院提供虚假证据的可能。被告无异议。本院认为，该绝卖文契并无各方签字或捺印，因此该文契所代表的房屋买卖合同关系并未成立，周绍英的情况说明也印证了这一点，故该组证据不能证明被告将讼争房屋出卖给了周绍英。第三人为证明自己的主张，提供了以下证据：5.6846号集体土地建设用地使用证、房屋绝卖文契、收条各1份，要求证明讼争房屋原为原告所有，后其于2002年12月8日转让给被告，被告又于2005年3月7日以26万元价格转让给第三人，第三人实际使用至今的事实。原告对集体土地建设用地使用证的“三性”没有异议，与原告陈述一致，对房屋绝卖文契的“三性”没有异议，第三人拿了原件，并不能够代表其是购买过来的，还需要结合其他的证据，收条的真实性没有异议，形式上不够完整，没有显示任何的内容，合法性由法院审核，收条与本案无关联，收条下面写的是越东小区34幢208室，并没有涉及任何与本案相关的房屋及人员，收条与证据4是存在矛盾的，主体、时间都存在矛盾，且收条没有显示收的款项是现金还是转帐，第三人也没有举证证明如何交付、款项的来源，无法证明收条与本案有关，故对关联性不予认可。被告无异议。本院认为，原告对证据真实性未有异议，收条虽然没有写明购房款对应的房屋，但系被告出具，原件由第三人持有，原、被告作为直接当事人一致认定即讼争房屋双方买卖的房款收条，故对该组证据予以认定。6.38号集体土地建设用地使用证、收款凭证（罚款）、村委证明、放弃继承（权）声明书各1份，要求证明第三人名下无审批房屋，现居住在讼争房屋内，第三人父亲张家洪名下登记有楼屋一间、平屋一间，第三人已放弃继承的事实，故第三人有权购买本村的土地。原告对集体土地建设用地、收款凭证（罚款）的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关联；放弃继承（权）声明书的真实性不予认可，系第三人出具，写的内容不真实，因其父亲在二十多年前已去世，遗留的房屋实际早已继承完毕，现在放弃是无效的，应结合第三人与其父亲的户口是否是同一户，对合法性、关联性均不予认可，不能达到原告的证明目的，村委证明的真实性有异议，据原告所知，第三人在该村不仅其父亲有宅基地，其自身也有一处在该村的房产，虽未登记，但实际系第三人享有使用权及所有权，只能证明第三人有无登记的宅基地，实际上第三人有外谷社村鞋厂的一间三层，合法性由法院审核，且无法达到第三人的证明目的。被告无异议。本院认为，现未有证据证明第三人名下有经审批登记的宅基地，且第三人与被告的房屋买卖是否有效，也不与其是否继承父母房屋或有其他未经审批的房屋有关，对证据本身的真实性予以认定。7.外谷社居委会证明1份，要求证明原告将讼争房屋地块及房屋出卖给被告，被告再出卖给第三人，该居委会（原外谷社村委会）认可两次出卖行为。原告对证明内容部分真实性不予认可，村委在不知晓被告将房屋出卖给第三人的情况下，仅据其认为且未亲身经历的“真相”出具该证据，不具有真实性，且该证明经办人系村委书记，与第三人存在亲戚关系，故该证据真实性不应认可；该证明系事后补签，与案件的事实无关联，无法达到第三人证明目的，村集体土地系全村集体共有，对其处置需要经过全村2/3以上的村民投票通过才可以，不能事后认可，也不能证明第三人在当时已经取得了村集体的许可，应当提交当时的审批手续。被告无异议。本院认为，原告对该证明系外谷社居委会出具无异议，证明内容还包括原告如何取得讼争房屋及土地使用权、本案中两个房屋买卖合同的情况，对于涉及原告利益的事实，原告也同样没有证据证明当时的村委会在场鉴证，何况本案两个买卖合同关系前后已达二十年，作为村委了解村内村民买卖房屋及房屋实际使用情况也是符合常理的，对该证据予以认定。本院对于事实认定如下：原告一直不是外谷社村村民或外谷社居民。1981年10月，原告经外谷社村同意，在集镇区地块建造楼房两间，在1991年经过审批，于1992年领取了土地使用者为其本人的集体土地建设用地使用权证。2000年该房屋遇拆迁，被安置在外谷社村新区地块的一处宅基地。2001年，原告在该土地上建造三层半楼房2间，小屋2间。2002年10月8日，原、被告签订一份房屋绝卖文契，原告将上述房屋及地皮以20万元的价格出卖给被告，但被告一直非外谷社村村民或外谷社居民。后被告又将上述房屋及地皮出售给第三人，并于2005年3月7日出具收条确认收到购买款26万元。后上述房屋一直为第三人占有使用，且第三人持有原告被拆迁房屋的集体土地建设用地使用权证及原、被告的房屋绝卖文契原件，第三人系外谷社村村民，现系外谷社居居民。本院认为，原告虽非外谷社村村民，但其在土地管理法实施前，合法取得了外谷社村的土地使用权并建造房屋，事后领取了相应的建设用地使用权证，其对该房屋享有合法的所有权。该房屋被拆迁后，安置的宅基地，虽现无审批手续或领取了相应的权证，但因系政府对合法建筑的拆迁安置，应认定原告对拆迁安置的宅基地及建造的房屋享有使用权及所有权。故对于该房屋后续的买卖而引发的房屋所有权及土地使用权转移，只能以买卖行为发生后的房屋实体交付为依据。土地管理法第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。被告一直未系外谷社村村民，故其与原告签订房屋绝卖文契认定为无效。在原、被告房屋绝卖文契无效的情况下，被告对讼争房屋即为无权处分人，其后将房屋出卖给第三人属于无权处分。但第三人系外谷社村村民，故第三人与被告之间的房屋买卖合同应为有效。第三人在受让该房屋时是善意的，价格也合理，讼争房屋无法办理登记，且被告交付房屋给第三人多年，第三人亦支付了房款多年，故可以认定第三人善意取得了讼争房屋。此外，原告在出售房屋近18年，其早已取得房款另行投资或经营，现其在听说讼争房屋要拆迁，而讼争房屋被拆迁前价值不高，但拆迁后可获得远高于现在房屋价值的巨大利益，现在其主张多年前的房屋绝卖文契无效，该行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。综上，对于原告请求确认与被告的房屋绝卖文契无效的诉讼请求，本院予以支持，但对原告要求腾退归还讼争房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条第一款、第一百五十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、原告潘吉庆与被告王成炎于2002年12月8日签订的房屋绝卖文契无效；二、驳回原告潘吉庆的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6900元，由原告潘吉庆负担6880元，被告王成炎负担20元，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 盛 跃二〇二〇年八月二十八日书记员 王银芳附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百五十三条第一款违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。?????９?