辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1224民初2232号原告：王昕，女，1988年7月29日出生，汉族，开原华夏房地产开发有限公司工作人员，户籍所在地昌图县，现住昌图县。被告：昌图县建兴房地产开发有限公司。住所地：昌图县昌图镇站前大街59号。法定代表人：王德臣，系该公司总经理。被告：王丽艳，女，1964年1月2日生，汉族，无职业，住海城市。委托诉讼代理人：张志玲，系调兵山市诚志法律服务所法律工作者。原告王昕诉被告昌图县建兴房地产开发有限公司（以下简称：建兴公司）、王丽艳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王利凤独任审判，公开开庭进行了审理。原告王昕，被告建兴公司法定代表人王德臣、被告王丽艳的委托诉讼代理人张志玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王昕向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间的商品房买卖合同有效（该房屋价值214434元）；2、要求撤销松山雅居3号楼017号车库在昌图县不动产登记中心王树民（王丽艳的丈夫）的商品房备案；3、要求被告为原告办理产权备案或办理产权登记；4、诉讼费由被告承担。依据事实与理由：2013年10月20日通榆县吉顺房地产开发有限责任公司挂靠建兴公司开发了松山雅居小区，因该小区实际开发人与债权人蒋某之间有债务关系，原告通过将购房款交付给被告的债权人蒋某的方式支付购房款而购买了昌图县松山雅居3号楼017号顶账车库，松山雅居售楼处也因此给原告出具了商品房买卖合同及购房款收据，原告所购买的车库面积为32.99平方米，单价为6500元/平方米，总价款为214435元，原告与被告签订房屋买卖合同及交付购房款后，被告至今未协助原告办理产权过户登记手续，原告因此诉至本院。被告建兴公司辩称：松山雅居挂靠建兴房地产公司情况属实，其与松山雅居之间有委托合同，合同明确约定实际开发人单方出资，其公司不参与松山雅居小区经营活动和销售，因此原告购房的事其不清楚，和建兴公司没有关系。被告王丽艳辩称：原告起诉无事实和法律依据，要求驳回原告诉讼请求。第一，本案为商品房买卖合同纠纷，依据合同相对性，原告与王丽艳之间并没有合同关系，因此原告起诉王丽艳主体不适格。第二，原告诉请的第二项、第三项与本案不是同一法律关系，原告也没有撤销的法定事由，不应与本案合并审理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；原告围绕其诉讼请求依法提交了房屋实际开发人松山雅居售楼处以被告建兴公司名义给原告出具的商品房买卖合同、收据及原告办理入住手续、实际开发人刘风平的妻子崔善灵出具的情况说明、证人蒋某及符井书的证言等证据各1份，用以证明原告在松山雅居售楼处购买车库1座，面积为32.99平方米，单价为6500元/平方米，总价款214435元、松山雅居售楼处给原告出具了商品房买卖合同及购房款收据，原告以向被告债权人蒋某支付购房款的方式已履行了购房款交付义务、原告与被告松山雅居售楼处的购房合同已生效等问题。被告建兴公司围绕其辩解理由依法提交了其与松山雅居实际开发人通榆县吉顺房地产开发有限责任公司负责人刘凤平签订的开发资质委托管理协议1份，拟证明被告建兴公司与松山雅居实际开发人的委托关系，建兴公司不参与该小区的经营活动也不出资，对该小区的经营情况不知情等情况。被告王丽艳围绕其辩解理由依法提交了其与松山雅居签订的商品房买卖合同复印件1份，拟证明被告王丽艳丈夫王树民已于2017年7月30日与被告松山雅居开发商签订关于松山雅居3号楼017号车库的房屋买卖合同（合同价款230930元）并到昌图县房产门办理登记备案手续、被告建兴公司对该车库已不再具备所有权及处分权、原告与建兴公司所签订的该商品房买卖合同无效等情况。经过庭审质证，双方均不能对对方证据的真实性提出相反证据加以反驳，故对双方所提供证据的真实性依法均予以认定。经审查，原、被告所提供的证据均内容真实，来源合法，本院对双方所提供的证据真实性予以确认并在卷佐证，但对其证明目的部分予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告建兴公司具有商品房开发建设资质。被告建兴公司于2011年7月18日与通榆县吉顺房地产开发有限责任公司签订挂靠协议1份，约定：通榆县吉顺房地产开发有限责任公司委托甲方开发资质进行“松山雅居”房地产项目进行开发活动，但该“松山雅居”房地产项目由通榆县吉顺房地产开发有限责任公司单独出资、自主经营、自负盈亏，被告建兴公司不参与该项目的开发、建设、经营活动等内容。双方协议签订后，通榆县吉顺房地产开发有限责任公司以被告建兴公司的名义建设“松山雅居”房地产项目并对外销售该小区房屋。松山雅居开发商于2017年7月30日以被告建兴公司的名义与被告王丽艳丈夫王树民签订松山雅居3号楼017号车库的商品房买卖合同（房屋的合同价款230930元）并到昌图县房产门办理登记备案手续，但此后备案权利人王树民即未缴纳购房款亦未办理房屋产权登记过户手续，后王树民去世；被告王丽艳系王树民妻子。2013年10月20日，原告在“松山雅居”售楼处与被告建兴公司签订房屋买卖合同1份，约定被告“松山雅居”售楼处将松山雅居小区3号楼017号车库出售给原告，因通榆县吉顺房地产开发有限责任公司负责人在建设该小区时曾向债权人蒋某借款，因此原告通过将全部购房款交付给蒋某抵帐的方式，支付了全额购房款；松山雅居售楼处也以被告建兴公司的名义给原告出具了该3幢楼017号车库的商品房买卖合同及交付购房款收据，原告所购车库面积32.99平方米，单价每平方米6500元，总价款214435元。此后，松山雅居售楼处将该房屋交付给原告居住并使用至今，但被告建兴公司至今未能协助原告办理产权过户登记手续，原告因此诉至本院。本院认为：原告与松山雅居小区建设项目的实际开发销售人（以被告建兴公司名义）签订商品房买卖合同后，原告已按合同约定缴纳了购房款，被告松山雅居实际开发销售人也按合同约定向原告交付了标的房屋，依据《商品房买卖合同司法解释》第6条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”规定，原告已履行交付购房款义务，以被告建兴公司名义售楼的松山雅居售楼处也向原告实际交付房屋并使用至今，故原告与被告建兴公司之间的商品房买卖合同合法有效。虽然松山雅居小区建设项目的实际开发销售人于2017年7月30日将本案诉争房屋备案至被告王丽艳丈夫王树民名下，但被告王丽艳除了商品房买卖合同外，其并不能提供购房款交付的证据及其他取得合法备案原因的证据，而争议房屋在备案至王树民名下多年后至今亦未办理产权登记手续且售楼处也未向被告王丽艳实际交付房屋，故该备案行为不能否认原告与建兴公司商品房销售合同的效力，被告建兴公司及松山雅居小区建设项目的实际开发销售人及被告王丽艳均负有协助原告办理该争议房屋产权登记过户手续的义务。王树民与建兴公司办理房屋产权登记备案的行为并非民法调整的范围，故对原告要求撤销松山雅居3号楼017号车库在昌图县不动产登记中心商品房备案的诉讼请求，依法不予支持。原告以向松山雅居小区建设项目的实际开发销售人债权人抵帐的方式交付购楼款己得到松山雅居小区建设项目的实际开发销售人的认可，该购楼款交付行为合法有效。被告王丽艳虽辩称争议房屋为其丈夫所购买，但并不能提供其实际购买的相应证据，对房屋多年未实际交付也未提出过异议，故对二被告的辩解理由，依法均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下:一、原告王昕与被告昌图县建兴房地产开发有限公司签订的关于昌图县松山雅居小区3幢017号车库的商品房买卖合同合法有效。二、被告昌图县建兴房地产开发有限公司、王丽艳负有协助并配合原告王昕办理昌图县松山雅居小区3幢017号车库房屋产权登记过户手续的义务。三、驳回原告王昕此外的其他诉讼请求。如果二被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费2258元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判员  王利凤二〇二〇年八月十七日书记员  张 朋