山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终8736号 上诉人(原审原告)：青岛韵浩置业有限公司，住所地青岛市即墨经济开发区。 法定代表人：刘海华，董事长。 委托诉讼代理人：王顺昌，山东王顺昌律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：贾元超，女，1982年3月6日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人(原审被告)：魏渊，男，1975年9月20日出生，汉族，住青岛市市南区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李鸣，山东乾恒律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：白鹏，山东乾恒律师事务所律师。 上诉人青岛韵浩置业有限公司（以下简称韵浩公司）因与 被上诉人贾元超、魏渊房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韵浩公司的委托诉讼代理人王顺昌，被上诉人贾元超、魏渊的共同委托诉讼代理人白鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韵浩公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持韵浩公司的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由贾元超、魏渊负担。事实和理由：一审认定贾元超、魏渊支付剩余购房款的期限，不适用商品房预售合同附件一第五条的约定，属于错误。一、双方商品房预售合同补充条款第五条约定，乙方贾元超、魏渊存在不良记录或其他因素，而导致贾元超、魏渊不能从银行获得贷款的，贾元超、魏渊没有能力再支付剩余房款时，甲方韵浩公司有权解除与贾元超、魏渊所签订的商品房预售合同，由此产生的一切费用由贾元超、魏渊承担；如贾元超、魏渊不愿意解除合同退房的，应当在合同签订之日起30日内交清余款，逾期付款的，贾元超、魏渊需每日向甲方支付逾期未付数额的万分之三作为违约金。合同第六条约定，贾元超、魏渊的付款方式和付款期限在附件一中约定明确，附件一约定付款方式为按揭贷款支付，贷款方式为商业贷款，贾元超、魏渊贷款46万。双方合同约定清楚证明，合同签订之日起30日内即2016年4月25日前交清余款，逾期付款的，贾元超、魏渊需每日向甲方支付逾期未付款额的万分之三作为违约金，其适用前提：一是贾元超、魏渊不能从银行获得贷款；二是贾元超、魏渊不愿意解除合同退房。二、贾元超、魏渊在长达两年零十六天内一直不能从银行获得贷款，是一个铁的事实。贾元超、魏渊于2016年4月25日支付首付款，韵浩公司于2017年12月提起解除合同之诉。在一审判决之后，2018年5月31日，贾元超、魏渊向法院支付46万元（韵浩公司对此持有异议）。这中间长达两年零十六天，贾元超、魏渊一直不能从银行获得贷款，这是一个不争事实。三、至于贾元超、魏渊不能从银行获得贷款是存在不良记录所致还是其他因素所致，并非是承担双方合同补充条款第五条约定的违约责任的前提，只要贾元超、魏渊不能从银行获取贷款的结果出现，就足以构成违约条件，形成违约事实。在这里存在不良记录和其他因素，包含了导致贾元超、魏渊不能从银行获得贷款的全部情形，不管是不良贷款所致，还是其他因素所致，不影响贾元超、魏渊不能从银行获得贷款债务这一违约事实的成立，只要产生了贾元超、魏渊不能从银行获得贷款的结果事实，就应当依据双方合同补充条款第五条约定，在合同签订之日30日起承担违约责任。至于存在不良记录所致还是其他因素所致，均不是前提条件，不属于合同约定的承担违约责任的待证事实，韵浩公司依法不需承担举证责任。以按揭贷款方式支付房款是贾元超、魏渊的合同义务，贾元超、魏渊能否取得银行贷款，韵浩公司对此不负有义务，完全取决于贾元超、魏渊自身，韵浩公司只有收取房款包括按揭贷款的权利。因此，一审对于“韵浩公司未举证证明因贾元超、魏渊原因未办理贷款，故关于贾元超、魏渊支付剩余购房款的期限，不适用该条约定”的认定违反合同约定，也违反了最高院民诉法司法解释第九十条的规定，错误。一审判决认定主要事实错误，违反法律规定，韵浩公司的上诉请求事实清楚，证据充分，应当予以支持。 贾元超、魏渊辩称，一、针对违约金问题。首先，已经生效的（2018）鲁02民终7466号民事判决书已经认定贾元超、魏渊对涉案房屋预售合同不承担违约责任，不应支付相应违约金。就违约金问题系韵浩公司重复诉讼，依法应当驳回。其次，贾元超、魏渊早已于2018年5月28日将剩余46万元房款提存到一审法院账户。韵浩公司一直未配合将其提取，贾元超、魏渊不承担任何违约责任。二、针对物业费问题。截至本次开庭之日，贾元超、魏渊尚未取得并占有房屋，亦未办理过户登记，韵浩公司要求贾元超、魏渊支付物业费无任何合同及法律依据。同时，涉案案由为商品房预售合同纠纷，物业费问题非本案审理范围，依法应当予以驳回。 韵浩公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令贾元超、魏渊支付韵浩公司逾期付款违约金182850元及自2020年1月1日起至余款付清止，以余款460000元为基数，按照每日万分之三支付逾期付款违约金；2、判令贾元超、魏渊赔偿韵浩公司代缴的物业费5676元。3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月25日，韵浩公司（甲方）与贾元超、魏渊（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，该合同主要内容为：第二条、乙方向甲方购买即墨市经济开发区威海卫路10号裕东新府x号楼x单元x层xx户房屋，规划用途为住宅；据甲方暂测该房屋建筑面积为107.50平方米，其中套内面积为87.64平方米。第三条、乙方购买该房屋，每平方米建筑面积单价为6204.02元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋装修价格），暂定为666932.00元。第六条、签订本合同时，该房屋建设工程建设到主体三分之一。乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款转入甲方的预售款监管账户（预售款监管机构：即墨市资金监管中心、账户名称青岛韵浩置业有限公司、账号：9xx8）。第七条、乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之20计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过15天后，甲方有权选择第壹种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金总额为总房价款的5.00%。甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款返还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。第十条该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰取得了建设工程竣工验收备案证，方可交付使用；第十一条、甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第二十一条、甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起15天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。合同附件一付款方式和付款期限：付款方式：按揭贷款支付；贷款方式：商业贷款；乙方于2016年4月25日与甲方签约，并付首付房款计人民币206932.00元；合同附件一备注2、乙方贷款460000元。5、乙方支付上述首付款后还应在2016年5月2日前或甲方另行通知的期内，向甲方提供按揭贷款所需的文件、资料和证件，并按照甲方的要求与甲方指定的商业银行或住房公积金管理中心签订个人住房借款合同、抵押合同及其他按揭贷款文件，以其借款支付房款。按揭贷款所需的文件、证件和资料见本补充协议附件一。所需材料如有增减，以贷款银行要求为准。甲方协助乙方办理贷款。乙方向银行提供的资料证明以银行审批为主。如乙方存在不良记录或其他因素而导致乙方不能从银行获得贷款的，乙方没有能力再支付剩余房款时，甲方有权解除与乙方所签订的商品房预售合同，由此产生的一切费用由乙方承担；如乙方不愿解除合同退房的，应在合同签订之日起30日内交清余款。逾期付款的，乙方需每日向甲方支付逾期未付款额的万分之三作为违约金。本合同补充条款：第三条、前期物业管理：1、乙方同意由甲方选聘物业管理公司负责“裕东新府”项目的前期管理工作，并承诺遵守该协议中有关业主的权利义务并按时足额向物业管理公司支付管理业务费。第四条、书面通知1、甲乙任何一方可能影响正常履行《商品房买卖合同》及其附件和本协议的情况或者提示对方履行重要义务或者向对方提出新的主张或者要求解除本协议时，均应及时通知对方。2、一方发给另一方的通知必须采取书面形式，接受方应当立即签收。双方均保证其在《商品房买卖合同》中注明了自己真实准确的通讯地址，并确认该地址即为双方相互发送书面通知的发送地址。双方承诺如变更通讯地址，将于变更后三日内书面告知对方。签订合同当时，贾元超、魏渊交纳购房首付款206932元。 2018年1月5日，韵浩公司以贾元超、魏渊逾期付款为由向一审法院提起诉讼，要求解除与贾元超、魏渊签订的《商品房预售合同》，并要求贾元超、魏渊支付违约金。在案件审理中，贾元超、魏渊自愿交纳剩余房款460000元，并于2018年5月28日将款项存入一审法院案款账户。一审法院经审理作出（2018）鲁0282民初285号民事判决书，驳回韵浩公司全部诉讼请求。韵浩公司不服该判决提起上诉，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终7466号民事判决：驳回上诉，维持原判。韵浩公司仍不服民事判决申请再审，山东省高级人民法院 作出了（2019）鲁民申5486号民事裁定：驳回韵浩公司的再审申请。 2019年12月19日，贾元超、魏渊以韵浩公司逾期交房为由向一审法院提起诉讼要求韵浩公司交付涉案房屋，并支付逾期交房违约金。一审法院经审理作出（2019）鲁0282民初12630号民事判决书，判令韵浩公司交付房屋，并支付自2018年5月29日起至实际交房之日止按日万分之一计算的违约金。 韵浩公司已就涉案房屋向青岛万科物业服务有限公司支付2018年1月至2019年12月物业费共计5676元。 一审法院认为，双方签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应依约履行。本案争议焦点问题系：1、贾元超、魏渊是否应当支付逾期付款违约金；2、贾元超、魏渊是否应当赔偿韵浩公司物业费损失。 关于贾元超、魏渊是否应当支付逾期付款违约金的问题。韵浩公司主张根据合同附件一第五条约定，贾元超、魏渊不能以按揭贷款方式支付房款，又不愿解除合同的，应当在合同签订之日起30日内交清余款，逾期付款的需每日支付逾期未付款额的万分之三的违约金。一审法院认为，该约定的前提条件为“乙方存在不良记录或其他因素而导致乙方不能从银行获得贷款”。本案中，韵浩公司负有协助贾元超、魏渊办理贷款的合同义务，韵浩公司未举证证明系因贾元超、魏渊原因未能办理银行贷款，故关于贾元超、魏渊支付剩余购房款的期限不适用该条约定。合同对贾元超、魏渊支付剩余46万元购房款的期限未作出明确约定，韵浩公司亦未提交有效证据证明曾催告过贾元超、魏渊支付剩余购房款，贾元超、魏渊已于2018年5月28日将剩余46万元购房款汇入我院账户，据此韵浩公司主张贾元超、魏渊逾期支付剩余46万元购房款证据不足，韵浩公司要求贾元超、魏渊支付逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予支持。 关于贾元超、魏渊是否应当赔偿韵浩公司支付的物业费5676元的问题。截至本案法庭辩论结束，韵浩公司尚未将涉案房屋交付贾元超、魏渊，也未为贾元超、魏渊办理不动产权登记证书，贾元超、魏渊并无支付物业费的合同及法律义务，故韵浩公司该诉讼请求，一审法院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回青岛韵浩置业有限公司的诉讼请求。案件受理费4324元，减半收取2162元，由青岛韵浩置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经本院审理查明，本院业已生效的（2018）鲁02民终7466号民事判决认定，韵浩公司提交的2016年其与中国银行签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》、2016年韵浩公司与青岛农商银行即墨龙山支行签订的《青岛农商银行一手房贷款合作协议书》、《裕东新府（二）期客户网签付款明细表》均无法证明与本案诉讼请求的关联性，上述证据无法证明贾元超、魏渊已构成根本违约，需要解除合同。韵浩公司提交的崔宏伟的证人证言亦不能证明韵浩公司已按照合同约定书面通知贾元超、魏渊交纳剩余款项，即韵浩公司未能证明其以书面形式通知贾元超、魏渊，贾元超、魏渊依然没有能力支付剩余款项。韵浩公司主张贾元超、魏渊已违约，其有权解除合同，没有法律及事实依据，原审据此驳回其要求解除涉案合同的诉讼请求符合法律规定。在韵浩公司不能证明贾元超、魏渊存在违约情形的情况下，原审驳回韵浩公司关于违约金及赔偿金的诉讼请求亦符合法律规定。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，本院业已生效的（2018）鲁02民终7466号民事判决认定，韵浩公司未提交有效证据证明其已按合同约定书面通知贾元超、魏渊交纳剩余房款而贾元超、魏渊依然没有能力支付剩余款项，韵浩公司提交的证据无法证明贾元超、魏渊已构成根本违约、需要解除合同，韵浩公司主张贾元超、魏渊已违约，其有权解除合同，没有事实与法律依据。在韵浩公司不能证明贾元超、魏渊存在违约情形的情况下，原审驳回韵浩公司关于违约金及赔偿金的请求符合法律规定。生效判决具有既判力，在韵浩公司未再提交其他有效证据证明贾元超、魏渊存在违约事实且贾元超、魏渊已于2018年5月28日将剩余46万元购房款存入一审法院案款账户履行付款义务的情况下，其以贾元超、魏渊未支付剩余购房款构成违约为由于2020年1月起诉，要求贾元超、魏渊承担逾期付款违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因韵浩公司未向贾元超、魏渊交付涉案房屋，其要求贾元超、魏渊赔偿其代交的物业费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人韵浩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4324元，由上诉人青岛韵浩置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英