河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9882号上诉人（原审被告）：河南豫租房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区农业路东16号2号楼4层412号，统一社会信用代码91410105MA467JUP54。法定代表人：周文兰，系该公司总经理。上诉人（原审被告）：陈霞，女，汉族，1967年10月4日出生，住郑州市金水区。上诉人（原审被告）：穆霞，女，回族，1969年5月20日出生，住河南省周口市川汇区。三上诉人共同委托诉讼代理人：张辉峰，河南金学苑律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：蒋晓辉，河南金学苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中荷人寿保险有限公司河南省分公司，营业场所河南省郑州市金水区黄河路11号豫粮大厦11层，12层1207-1216号，统一社会信用代码914101006634239363。负责人：屠佳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张培培，河南啸谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：于新玲，河南啸谦律师事务所律师。上诉人河南豫租房地产营销策划有限公司、陈霞、穆霞因与被上诉人中荷人寿保险有限公司河南省分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初6896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人陈霞及三上诉人共同委托诉讼代理人张辉峰、被上诉人中荷人寿保险有限公司河南省分公司的委托诉讼代理人于新玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。河南豫租房地产营销策划有限公司、陈霞、穆霞上诉请求：1.撤销一审判决。2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。3.诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，判决上诉人陈霞、穆霞为本案一审适格被告并承担返还履约保证金责任不当。2019年1月10日，上诉人陈霞、穆霞作为案涉房屋所有权人向上诉人河南豫租房地产营销策划有限公司出具委托授权书，委托其全权办理涉案房屋租赁事宜。案涉房屋租赁合同第五条约定，上期租赁合同被上诉人已经支付的履约保证金自动转为本期的履约保证金，由河南豫租房地产营销策划有限公司退还。2019年4月14日，河南豫租房地产营销策划有限公司与被上诉人签订案涉《房屋租赁合同》，该合同只约束河南豫租房地产营销策划有限公司和被上诉人。二、一审判决认定事实不清。被上诉人商讨续租事宜只为掩盖或弥补其实际上未按合同约定在案涉合同届满前6个月书面通知原告不再续租的违约事实。被上诉人的违约行为已经给上诉人造成实际损失，无权要求退还履约保证金。三、一审判决认定事实错误。被上诉人使用案涉房屋期间按约应承担空调保养费用，以及被上诉人搬离房屋时对房屋主体结构造成的损坏产生的维修费用应当从履约保证金中扣除。四、一审判决要求陈霞和穆霞承担履约保证金的利息没有事实和法律依据。并非上诉人主观恶意不退履约保证金，而是被上诉人的行为及其对案涉租赁房屋及设备的损坏，只能通过抵扣履约保证金来弥补。合同没有约定履约保证金退还时的利息。中荷人寿保险有限公司河南省分公司辩称，一、一审未判决河南豫租房地产营销策划有限公司承担法律责任，其与本案不存在法律上利害关系，无权提出上诉。二、一审适用法律正确。1.陈霞、穆霞向河南豫租房地产营销策划有限公司出具的委托书显示委托范围。仅为“办理（签订）所有合同、文件、财务和资金业务”，该委托事项中并未特别说明关于履约保证金的退还还是由受托人河南豫租房地产营销策划有限公司负担。2.本案履约保证金实际收款人为陈霞、穆霞，虽然河南豫租房地产营销策划有限公司作为受托人代收租金并代开发票，但其行为只是陈霞、穆霞的委托授权范围，不能说明房屋租赁合同仅对河南豫租房地产营销策划有限公司和被上诉人具有约束力。3.一审法院认定事实清楚。河南豫租房地产营销策划有限公司虽不承认收到被上诉人邮寄的续租意向函，但根据被上诉人提交的2019年10月8日电话录音完全可以证明河南豫租房地产营销策划有限公司实际上已经收到续租函件。至于河南豫租房地产营销策划有限公司所称的注册地（即案涉租赁房屋地址），实际由被上诉人使用，河南豫租房地产营销策划有限公司客观上不可能在注册地办公。2.双方合同约定的租赁期限以及在合同到期后被上诉人搬离房屋至新经营场所的事实，均无法体现被上诉人有不愿续租的意向，更不能说明被上诉人存在违约行为，不能成为其拒绝退还履约保证金的理由。3.双方租赁合同中并未约定履约保证金可以抵扣。上诉人主张的空调保养费用和房屋主体结构损坏维修费用，没有充分证据证明该费用实际发生，且与本案的租赁合同约定的履约保证金退还条件不符，其主张抵扣履约保证金没有任何依据。中荷人寿保险有限公司河南省分公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告退还履约保证金203492.4元及支付损失4448.96元（损失暂计至2020年5月12日，自2020年5月13日起至履约保证金全部退还之日以203492.4元为基数按照年利率6%的标准计算），以上共计207941.36元；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年2月22日，原告（乙方，承租方）与被告穆霞、陈霞（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要载明：甲方同意出租、乙方同意承租郑州市农业路东段12号省汇中心大厦第4层11户和12户，该租赁房屋建筑面积共计约为1695.77平方米，租期5年，即从2008年2月15日至2013年4月14日（租期开始日为2008年2月15日始）；租期内前两年，该租房屋的含税租金价格为2元人民币/建筑面积平米/天，即每半年租金为618956.05元人民币；租期内第三年，该租赁房屋的含税租金价格为2.2元人民币/建筑面积平米/月，即每半年租金为680851.66元人民币；租期内第四年，该租赁房屋的含税租金价格为2.5元人民币/建筑面积平米/月，即每半年租金为773695.06元人民币；租期内第五年，该租赁房屋的含税租金价格为2.8元人民币/建筑面积平米/月，即每半年租金为866538.47元人民币；在签订本合同的10个工作日内，乙方需交相当于两个月的租金（共203492.4元人民币）作为履约保证金，合同期满后，履约保证金无息退还等内容。2008年2月26日，被告陈霞出具《收条》一份，载明：今收到首创安泰人寿保险有限公司河南省分公司关于郑州市农业路省汇中心1号楼4楼西部的房屋履约保证金203492.4元。具体详见首创安泰与穆霞、陈霞签订的房屋租赁合同3.3.1条款。之后，原告与被告穆霞、陈霞分别于2013年3月1日、2015年12月31日两次就案涉房产续签《房屋租赁合同》两份。2019年1月10日，被告穆霞、陈霞分别出具《委托授权书》，将案涉房产委托被告河南豫租房地产营销策划有限公司全权办理租赁事宜，委托期限自2019年4月10日至2021年12月31日。2019年4月14日，原告（乙方、承租方）与被告河南豫租房地产营销策划有限公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要载明：甲方出租给乙方的房屋坐落于郑州市××农业路东××省××中心××楼××、××号；房产面积1689.73平方米，租期从2019年4月15日至2019年12月31日，合计租期261天；租赁期内租金合计人民币1499466元；经甲乙双方协商同意，上期租赁合同由乙方向甲方已经支付的履约保证金人民币203492.4元，自动转为本期合同履约保证金，在合同期满乙方不再续组、解除、终止等情形下，甲方应全额退还乙方；合同解除或终止时，乙方可拆除自己租赁期间装饰房屋时安装的设施、设备（含办公电器、办公家具、音像设备、广告招牌、空调等可移动设备。照明、地板、门窗及线路装修除外）。因拆除设施、设备而给房屋造成的合理损害，乙方不负赔偿或者还原等责任；但不得破坏房屋主体结构，因以上行为给房屋主体结构造成损害的，乙方负责维修；合同期满或者其他原因双方解除合同的，甲方应为乙方拆除装修保留必要的时间，双方约定为10天，在此期间甲方不得再向乙方另外收取费用，并保证甲方正常拆除及搬迁行为不受到甲方或第三方的非正常干扰，否则应赔偿因其行为给甲方造成的损失；合同期满或者其他原因双方解除合同，乙方不负责将该租赁房屋恢复至装修前的状态或支付补偿费用；乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担；租赁期内，前期由甲方购置并安装在租赁房屋中的空调，乙方在使用过程中负有日常保养、使用维修的义务，因空调质量问题或运转故障所产生的维修费用由甲方承担；合同期满，乙方如决定不再续组，应自合同到期日前六个月书面通知甲方，如未提前告知而不再续租，乙方承担违约责任并向甲方支付六个月房租作为违约金等内容。2019年9月29日，原告向被告河南豫租房地产营销策划有限公司出具《续租意向通知函》一份，主要载明：我司与贵单位于2019年4月14日签订的房屋租赁合同将于2019年12月31日到期，按照合同约定，租赁到期后我司如愿意继续租赁，应提前与贵方协商，根据我司发展实际情况，我司希望于合同到期后继续租赁3个月，即2020年1月1日至2020年3月31日，租赁面积及租赁价格与原有合同保持不变，双方重新签订房屋租赁合同，希望贵公司收到本函之日起15日内，向我公司进行回复或联系等内容。该函于2019年9月30日由他人签收。2020年1月4日，郑州天祥物业管理有限公司出具《合同解除声明》一份，主要载明：根据我司与中荷人寿保险有限公司河南省分公司于2019年10月31日签订的《保洁、保安服务合同》约定，我方向中荷人寿保险有限公司河南省分公司郑州中心支公司办公职场派驻保洁员、保安各1名，为贵方以上办公场所提供日常保安、保洁服务。因中荷人寿保险有限公司河南省分公司郑州中心支公司于2020年1月3日自郑州市农业路16号省汇中心2号楼4楼搬出，我方于2020年1月4日对服务场所进行了清洁打扫工作等内容。原告提交银行转款电子回单、缴催费告知单、发票一组，证明其于2020年1月21日，分别支付保安保洁费891元、水电费28462元、物业费916元。被告提交2011年4月12日，由被告陈霞、穆霞（甲方）与原告（乙方）签订的《关于更换省汇中心B座四楼办公中央空调的协议》一份，主要载明：甲方再购置两台约克中央空调替换原海尔中央空调，购置费用由甲方承担。乙方在使用过程中应对中央空调进行日常保养、使用维护；乙方应爱护空调设备，并承担在职场租赁期间中央空调保养、维护、维修的相关费用；如因乙方使用不当造成空调不能正常运转等问题的，乙方应负责维修或承担维修费用等内容。被告提交2020年1月2日《河南银保监局关于中荷人寿保险有限公司河南省分公司郑州中心支公司地址变更的批复》一份，载明：同意你公司营业地址变更为河南省郑州市金水区花园路31号（花园路东、丰产路北）兰德国际中心第28层2801、2802、2803、2804、2805、2806、2807、2808、2809、2810、2811、2812、2813、2814，第30层3001、3002、3003、3006、3007、3010、3011等内容。庭审中，三被告抗辩称：一、被答辩人请求答辩人穆霞、陈霞返还履约保证金的诉讼主体不适格；二、被答辩人未按照合同约定书面通知答辩人河南豫租房地产营销策划有限公司不再续租案涉房屋，已构成违约，无权要求返还履约保证金；三、被答辩人未按约定承担其在承租案涉房屋期间应当承担的空调设备维保费用；四、案涉房屋租赁合同到期后，被答辩人搬离时对房屋及其附属设施造成非合理损毁，没有承担维修义务。2020年5月18日，原告至本院主张权利。一审法院认为，原告与三被告签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思的表示，内容合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。关于被告陈霞、穆霞的诉讼主体是否适格的问题。原告自2008年起先后与被告陈霞、穆霞签订《房屋租赁合同》，后由被告陈霞、穆霞出具委托书，授权被告河南豫租房地产营销策划有限公司于2019年4月14日与原告签订《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。且本案履约保证金的实际收款人为被告陈霞、穆霞，被告陈霞、穆霞系本案适格被告。原告于合同到期前三个月向被告发出《续租意向通知函》的行为是否属于合同约定的违约行为，及履约保证金是否应予退还原告的问题。首先，合同仅约定原、被告不再续租合同时双方应尽的提前通知义务，而未约定合同到期后如何续租的问题及条件，原告于2019年9月29日向被告河南豫租房地产营销策划有限公司发出《续租意向通知函》，被告虽不认可收到该函件，但庭审中被告对原告提交的录音真实无异议，录音中亦记录被告曾表示“我没有收到函件，我是后来别人转给我了，我不在那里”，故本院认为被告已实际收到该通知函。被告签收该函后，双方因合同到期后是否续租问题没有达成一致意见，非系原告不愿再续租导致双方未再续签租赁合同；其次，被告亦未提交充足的证据证明原告存在不愿再续租的事实行为，现被告依据合同约定在原告不再续租没有提前六个月书面通知以抗辩原告违约故无权要求返还履约保证金的意见，依据不足，本院不予采纳。合同到期后，原告已就应缴纳物业费、水电费等费用支付完毕，且已于2020年1月份按照约定时间搬离案涉房屋，按照《房屋租赁合同》约定：在合同期满终止时，原告已支付的履约保证金人民币203492.4元应全额退还。被告陈霞、穆霞作为实际收款人，应退还给原告。原告现主张被告陈霞、穆霞退还履约保证金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张履约保证金的利息问题，本院认为，被告未按约定返还履约保证金，应支付相应利息，利息应以203492.4元为基数，自原告起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际退还完毕之日止，原告诉请过高部分，依据不足，本院不予支持。被告河南豫租房地产营销策划有限公司作为受托人，对原告的主张不应承担责任。三被告关于空调维修费用应从履约保证金中予以扣除，及抗辩原告在搬离及拆除广告牌时对租赁房屋主体结构造成了多处损坏，该维修费用均应从履约保证金中抵扣的抗辩意见，与案涉房屋租赁合同约定的履约保证金退还条件不符，且合同中未约定相关费用直接抵扣履约保证金的事项，故三被告此项抗辩意见本院不予采纳。如三被告认为原告的行为给其造成了实际损失，侵害了其合法权益，可依法另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈霞、穆霞于本判决生效后十日退还原告中荷人寿保险有限公司河南省分公司履约保证金203492.4元并支付利息（利息以203492.4元为基数，自2020年5月18日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际退还完毕之日止）；二、驳回原告中荷人寿保险有限公司河南省分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2210元，由被告陈霞、穆霞负担。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被上诉人向上诉人交纳的履约保证金203492.4元，上诉人陈霞、穆霞为实际收款人，河南豫租房地产营销策划有限公司系受陈霞、穆霞的委托与被上诉人签订案涉《房屋租赁合同》，故陈霞、穆霞为本案适格被告，应承担退还履约保证金的责任，其该项上诉理由不能成立。河南豫租房地产营销策划有限公司上诉称未收到被上诉人于2019年9月29日发出的《续租意向通知函》和被上诉人存在违约，与查明的事实不符，不予采信。三上诉人上诉称不应支付履约保证金利息的理由，因其未按约定返还履约保证金，该上诉理由不予支持。关于三上诉人上诉称履约保证金应扣除空调维修费用及搬离和拆迁广告牌时对房屋主体结构损坏的理由，与合同约定的履约保证金退还条件不符，该项上诉理由亦不能成立，依法不予支持。综上所述，上诉人河南豫租房地产营销策划有限公司、陈霞、穆霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4352元，由上诉人河南豫租房地产营销策划有限公司、陈霞、穆霞负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年八月二十八日书记员  李丰汝