北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4606号上诉人（原审原告）：赵悌行，男，1963年4月15日出生。被上诉人（原审被告）：韩燕霞，女，1962年7月10日出生。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：董珊珊，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。上诉人赵悌行因与被上诉人韩燕霞、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初45388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵悌行上诉请求：撤销原判第二项，改判韩燕霞向赵悌行赔偿损失25265.73元，韩燕霞支付违约金7579.72元；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.韩燕霞在得知赵悌行已另行签订租房协议并支付定金的情况下，未按约定赔偿违约金，双方未能达成解约协议，导致赵悌行决定继续居住，取消同中介公司签订的协议，由此支付违约金2433元。2.韩燕霞于2018年11月21日起断水断电，使得赵悌行无法居住，赵悌行只能第二次租房，产生的中介费6000元，2018年11月21日到12月29日期间在外租房期间租金损失7601.04元。3.赵悌行在2018年11月21日到12月29日期间的房屋占用费9231.69元，系法院生效文书认定赵悌行的合理损失，应当由韩燕霞进行赔偿。4.韩燕霞应支付违约金7579.72元（25265.73元*30%）。韩燕霞辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。我爱我家公司述称，服从法院判决。赵悌行向一审法院起诉请求：1、判令韩燕霞按照房屋租赁合同的约定支付违约金14400元；2、判令韩燕霞返还赵悌行房屋租赁押金7200元并支付迟延返还期间的利息（以7200元为基数，自2018年12月29日按中国人民银行一年期贷款基准利率计算至实际返还之日止）；3、判令韩燕霞赔偿赵悌行各种损失25265.73元；4、本案诉讼费由韩燕霞承担。一审法院认定事实：2018年10月18日，韩燕霞在北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）起诉赵悌行及我爱我家公司，海淀法院于2018年12月21日作出（2018）京0108民初61758号民事判决书，认定：2016年7月10日，韩燕霞（甲方）、赵悌行（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订北京市房屋租赁合同，约定：甲方将北京市海淀区1007号房屋（以下简称1007房屋）出租给赵悌行居住使用，租赁期间为2016年8月15日至2019年8月14日，每月租金为7200元，支付方式为押一付三，押金为7200元；带地上车位一个，租赁期内车位费由乙方承担；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。对于车位问题，2016年8月15日至2018年7月31日期间，赵悌行车辆停放在韩燕霞安排的院外公共停车场的车位上，由韩燕霞支付停车费，8月1日之后，赵悌行将车辆停放在其自行找的院内车位上，自行支付停车费。韩燕霞因要出售1007房屋于2018年8月25日由中介带人去看房。2018年8月26日，韩燕霞向赵悌行发出微信称因要卖房故提前解除双方租赁合同，按合同内容执行赔偿，按合同要求提前1个月让你们找房搬出等等。9月21日，韩燕霞再次向赵悌行发微信询问交房时间。同日，赵悌行回复称就解约问题双方需协商并取得一致意见，并希望能与韩燕霞面谈。韩燕霞回复称不用协商，对于赵悌行不及时沟通的行为表示不满，提出要起诉。赵悌行回复称本来正在找房想与其协商时间，现需等待法院解决。韩燕霞回复称10月1日不交接就换门锁，停水、停电，违约条款无效，重新商议赔偿金额等等。赵悌行于9月24日给韩燕霞发微信称其拟于10月14日前后搬出房屋，三方需签订解约协议。韩燕霞回复称因已超过一个月找房时间，延长了卖房交易已造成损失，所以不同意按200%赔偿，不同意赔偿车位问题，10月1日必须搬出，不然先断水断电等等。9月28日，韩燕霞向赵悌行发出微信称10月1日即将到期，如果该日前搬出将按照合同违约条款执行，并退还实际房租及定金，之后搬出则违约条款无效，由法院处理等等。同日，赵悌行回复称在法院处理之前将履行合同至2019年8月14日等等。10月8日，韩燕霞向赵悌行发出微信称请在10月15日前告知搬出时间，否则将采取措施，该日之前搬出将退回房租、押金，有关违约条款金额的赔偿，按照法院判赔给你，车位费用由你自付等等。10月9日，赵悌行回复称在无法按合同约定达成解约协议的情况下，我们将按合同约定的日期居住下去等等。海淀法院判决：一、确认韩燕霞、赵悌行、北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年7月10日签订的北京市房屋租赁合同已于2018年11月15日解除；二、赵悌行于本判决生效后30日内将北京市海淀区1007号房屋腾退交还韩燕霞；三、韩燕霞于本判决生效后7日内返还赵悌行2018年10月至2019年9月期间有线电视收视费216元及机顶盒费用280元；四、韩燕霞于本判决生效后7日内返还赵悌行2018年11月21日至2019年2月14日期间的房屋租金20160元；五、赵悌行于本判决生效后7日内按照每日200元标准向韩燕霞支付2018年11月21日起至实际腾退之日止的房屋占用费；六、驳回韩燕霞的其他诉讼请求；七、驳回赵悌行的其他反诉请求。赵悌行不服法院一审判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉。该院于2019年4月4日作出（2019）京01民终2246号民事判决书。该院对一审查明的事实予以确认。并认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。赵悌行针对一审判决第五项、第七项提起上诉，对一审判决第三项、第四项无异议，该院予以确认。一审判决第一项超出原告诉讼请求的范围，该院予以撤销。但由于韩燕霞停水停电停止有线电视信号，赵悌行亦另行租赁房屋，一审法院认定双方房屋租赁合同于2018年11月15日解除的意见并无不当，双方二审期间亦无异议，故该院对该意见予以确认。由于双方认可赵悌行于2018年12月29日腾退，该院对一审判决第二项予以纠正。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。韩燕霞、赵悌行及我爱我家公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同第十条违约责任项下约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。该条款系对双方违约行为及应当承担的违约责任的约定，并非单方解除权的约定。韩燕霞因己方原因提前解除合同，需经赵悌行同意，且应当承担违约责任。赵悌行未反诉要求韩燕霞支付违约金，但不同意支付占有使用费并要求韩燕霞承担赔偿责任。该院认为，赵悌行于2018年12月29日腾退房屋，2018年11月21日至2018年12月29日应为赵悌行合理的腾退、周转期限，该期限内的房屋占用费为赵悌行的合理损失，亦未超过双方对于违约金的约定，韩燕霞应予以赔偿，一审法院判决支持韩燕霞要求赵悌行支付房屋占有费的诉讼请求不当，该院予以纠正。赵悌行主张韩燕霞赔偿其的餐费、水费，非违反租赁合同导致的直接损失，该院不予支持。综上所述，赵悌行的上诉请求部分成立，予以支持。该院二审判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初61758号民事判决第三项、第四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初61758号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项；三、驳回韩燕霞的全部诉讼请求；四、驳回赵悌行的其他反诉请求。庭审中，韩燕霞主张赵悌行将晾衣杆损坏，称如修理需要花费400元，赵悌行对此不予认可，称晾衣杆在其入住时是好的，第一次使用时就坏了。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人我爱我家公司经法院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，法院依法缺席判决。韩燕霞、赵悌行及我爱我家公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于违约金，根据已经生效的民事判决书，双方房屋租赁合同于2018年11月15日解除，赵悌行于2018年12月29日腾退房屋，2018年11月21日至2018年12月29日应为赵悌行合理的腾退、周转期限，该期限内的房屋占用费为赵悌行的合理损失，亦未超过双方对于违约金的约定，韩燕霞应予以赔偿。故韩燕霞已承担了相应的违约责任，对于赵悌行要求韩燕霞支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于押金及利息，韩艳霞主张车位费从押金中扣除的抗辩理由并无充分的证据和法律依据，法院不予采信；由于赵悌行使用不当造成晾衣杆的维修费用，韩艳霞主张400元修理费过高，法院酌定200元，韩燕霞主张其他设备设施损害，但未提交充分证据，法院不予采信。故韩艳霞应返还赵悌行押金7000元。赵悌行主张因韩燕霞拒绝退还押金产生的利息损失一节，于法无据，法院不予支持。关于赵悌行主张的租房违约金、租房中介费、租房费用及房屋占用费损失一节，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、韩艳霞于本判决生效后七日内返还赵悌行房屋租赁押金7000元；二、驳回赵悌行的其他诉讼请求；如果韩燕霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审法院认定韩燕霞扣除修理费后退还赵悌行押金7000元，双方未就此提出异议，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵悌行与韩燕霞之间的房屋租赁合同已经法院生效判决认定解除，赵悌行的相应损失也由法院予以认定。赵悌行主张的租房违约金、中介费以及房屋租金等，是其自行扩大损失部分，其要求韩燕霞支付无相应事实与法律依据，本院对其主张不予支持，相应的，其以损失为基数计算的违约金亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，赵悌行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费622元，由赵悌行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 范 磊二〇二〇年八月二十七日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥