北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5632号上诉人（原审被告）：北京炎黄联合国际工程设计有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路66号1号楼22层2605。法定代表人：冈钢，董事长。委托诉讼代理人：邓庆鸿，北京市华堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：金振亨，北京市华堂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京东辉达科技孵化器有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路18号C-1609。法定代表人：陈晓珍，执行董事。委托诉讼代理人：侯雪萍，北京市蓝石律师事务所律师。委托诉讼代理人：余萌萌，北京市蓝石律师事务所实习律师。上诉人北京炎黄联合国际工程设计有限公司（以下简称炎黄公司）因与被上诉人北京东辉达科技孵化器有限公司（以下简称东辉达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初57335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。炎黄公司上诉请求：撤销一审判决主文第一项、第三项，改判驳回东辉达公司退还房屋租赁押金的诉讼请求，诉讼费由东辉达公司负担。事实和理由：1.一审法院认定双方租赁合同目的无法实现属事实认定错误。双方签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）后，炎黄公司已向东辉达公司提交了房产证复印件，东辉达公司实际占有房屋并在涉案房屋中注册了共计35家企业。东辉达公司的合同目的已经实现。东辉达公司主张合同目的无法实现的原因是，如不去备案，已经入孵的企业无法进入市场监督管理局的系统，将导致入孵企业无法正常运行，但东辉达公司未提交相应证据证明。东辉达公司提交的录音只能说明现在做面积备案需要房产证原件和产权人身份证原件，相关部门没有要求登记过的企业重新做面积备案。炎黄公司经查询，多家东辉达公司的入孵企业因未按规定期限公示年度报告、通过登记的住所无法联系等原因被列入经营异常名单，东辉达公司入孵企业经营失败或东辉达公司搬走企业解除合同的原因与炎黄公司无关。2.炎黄公司应东辉达公司要求一直积极协调房主提供重新备案的手续，东辉达公司在其正常经营未受影响的情况下拒绝继续履行合同，构成违约。3.东辉达公司在未提前90日通知炎黄公司退租的情况下，于2018年10月30日搬离房屋且不再支付房租，构成违约，炎黄公司有权不予退还其交纳的押金。4.一审法院认为双方解除合同的时间是2018年10月30日存在错误。2018年10月30日后仍有多家企业的注册地址未迁出。由于双方未达成解除合同的合意，东辉达公司应就其2018年10月30日后继续使用注册地址向炎黄公司支付租金。东辉达公司辩称，同意一审判决。具体答辩意见：1.双方签订的《租赁合同》明确约定房屋用途为孵化器运营。东辉达公司主要经营范围就是科技企业孵化，炎黄公司提供的房屋除应满足租赁使用的目的外，更重要的是能为孵化企业之用。2.炎黄公司提供房产证原件协助完成备案是其履行《租赁合同》约定的义务，与东辉达公司能否实现合同目的无关。炎黄公司不愿案涉房屋地址上增加新登记的企业，便以重新登记备案为契机，推诿、迟延、拒绝履行协助义务，导致无法备案，构成实质违约。3.租赁期间，东辉达公司孵化企业35家，至今只有3家企业工商登记处于吊销状态。经核实，吊销状态不影响该地址的使用，炎黄公司违约在先，拒不退还押金在后，恶意明显。4.东辉达公司已于2018年10月29日搬离案涉房屋，且双方于2018年10月30日进行交接，东辉达公司不应再支付2018年10月30日之后的租金。东辉达公司向一审法院起诉请求：1.炎黄公司返还房屋租赁押金491070元；2.炎黄公司返还剩余电费9541元；以上合计500611元；3.本案诉讼费由炎黄公司负担。一审法院认定事实：2016年8月15日，东辉达公司（承租人，乙方）与炎黄公司（出租人，甲方）签订《租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市海淀区中关村东路66号世纪科贸大厦B座2601（部分）、2602、2604、2606、2608、2610、2609、2607（以下简称2601等8室），建筑面积868平方米；租赁用途孵化器运营；租赁期限自2016年9月1日至2022年6月30日，共计5年10个月，甲方应于2016年8月12日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施、甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，甲方应在3个工作日内将乙方所交押金除抵扣应缴纳的费用外如数退还；押金491070元，押金随首期租金一同支付给甲方，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；电费由乙方承担；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按押金额的100%支付违约金，甲方应退还相应的租金，如未提前90日通知对方的，违约方除按押金额的100%支付违约金外，还应向守约方支付2个月租金作为补偿；承租期间，甲方向乙方提供的六个房屋产权证，仅用于乙方正常办公使用，不得进行转售买卖。同日双方签署《备忘录》，约定甲方仅同意将六个房屋产权证提供于乙方注册使用，但鉴于2604、2606号房屋的产权证已被他人用于工商注册（但未实际占用），无法满足乙方注册使用，甲方可以向乙方提供2603号房屋产权证实现乙方的注册用途，2601号房屋由于只使用部分面积，故不提供房屋产权证用于注册；甲方提供给乙方的2604号房屋的产权证，乙方承诺仅限于面积备案使用，除此之外的其他方式不可再次使用。上述协议签订后，双方依约履行；东辉达公司于2016年9月13日支付押金491070元。上述2601等8室房屋的性质均为公寓，炎黄公司系从房屋产权人处承租上述房屋并经授权转租。2018年5月，因工商管理部门对工商登记及备案政策进行调整，企业在登记和备案时需承租房屋产权人持相关证件到房屋管理部门办理相应手续，东辉达公司与炎黄公司就产权人配合进行备案登记一事进行沟通，但未能达成一致。东辉达公司陈述其于2018年10月29日搬离案涉房屋。次日，东辉达公司与炎黄公司进行了房屋交接，双方确认剩余电费金额为9541元。东辉达公司确认：其承租2601等8室房屋后，共计入孵注册企业35家，其中12家在2018年10月30日前已经将注册地址迁出案涉房屋，剩余22家企业均在2018年10月30日之后迁出，其中最迟的迁出日期为2019年11月12日。东辉达公司确认：如已注册企业无法进行备案，则该企业无法进入市场监督管理系统，无法正常运营。东辉达公司主张双方于2018年9月13日协商一致解除《租赁合同》，未提供相应证据证明，炎黄公司亦予以否认。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，东辉达公司与炎黄公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，双方《租赁合同》明确约定租赁用途为孵化器运营，故为入孵企业提供注册及备案登记所需材料，为出租人炎黄公司应当完成的合同义务。本案合同履行过程中，因工商登记备案政策调整，需房屋产权人提供相应手续进行备案登记，但炎黄公司未能协调房屋产权人提供相应材料完成相应手续，此时东辉达公司承租案涉房屋的合同目的已经无法实现，东辉达公司已经搬离涉案房屋并与炎黄公司进行了交接，本案合同已经实际解除，合同的解除时间，应为双方的履行及交接的时间，即2018年10月30日。因此，东辉达公司要求退还押金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。合同解除后，东辉达公司作为承租人，有将入孵企业注册地址及时迁出的合同附随义务，但根据东辉达公司的自认，有22家企业存在迟延迁出注册地址的情况，故炎黄公司应当退还的押金数额，该院根据上述情况酌减为押金数额的70%。双方对于电费数额确认无异，故该院对于东辉达公司要求退还电费的诉讼请求予以支持。东辉达公司主张双方于2018年9月13日协商一致解除《租赁合同》，未提供相应证据证明，且炎黄公司亦予以否认，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1.炎黄公司于判决生效后七日内退还东辉达公司房屋租赁押金343749元；2.炎黄公司于判决生效后七日内退还东辉达公司电费9541元；3.驳回东辉达公司的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。炎黄公司提交了如下新的证据：《租赁合同》涉及的5个企业的工商登记信息和发票信息，证明东辉达公司孵化的这几家企业因为其他原因进入经营异常名单，工商登记地址一直未从案涉房屋迁出。东辉达公司提交了如下新证据：证据1.北京市海淀区市场监督管理局空间资源优化服务平台（以下简称海淀服务平台）的系统截屏，证明只有重新做备案才能使用海淀服务平台经营孵化企业。平台截屏中显示东辉达公司名下孵化企业使用的地址信息，这些地址都是按照新规重新做面积备案的地址，并没有案涉房屋地址。说明炎黄公司未能配合东辉达公司办理重新备案，相关地址已无法为孵化企业所用，双方合同目的无法实现。证据2.北京法岚社国际信息咨询有限公司（以下简称法岚社公司）2017年-2019年年报、证据3.交接单，两份证据共同证明案涉房屋中的2604-02房屋可以注册公司，炎黄公司开办的法岚社公司注册地址一直位于该处，炎黄公司对东辉达公司使用该地址注册公司是知晓的，并协助办理手续。东辉达公司不认可炎黄公司提交的证据，认为这几家企业已吊销或注销，工商注册地址未迁出不影响炎黄公司继续使用案涉房屋。发票信息是天眼查系统自动生成的，在企业注销后依然可以查询到该二维码，说明该证据没有证明力。炎黄公司对东辉达公司的证据1不予确认，对东辉达公司提交的证据2、证据3的证明目的不认可，认为2604号房屋不能注册企业，而东辉达公司却用来注册企业，该证据可以证明东辉达公司实现了租赁房屋的目的。本院经审查，对炎黄公司提交证据的真实性予以确认，因东辉达公司当庭对海淀服务平台进行操作，查询情况与其提交证据1相符，本院对该证据的真实性予以确认。对上述证据的证明目的，本院将予以综合认定。东辉达公司提交的证据2、证据3与本案争议焦点缺乏关联，本院不予确认。本院二审期间依法补充查明，海淀服务平台系统截屏显示，用户东辉达公司名下使用地址的数据共11条，不含案涉房屋地址。东辉达公司使用案涉房屋注册的企业中，5家企业因吊销或注销不能将注册地址从案涉房屋处迁出。二审诉讼中，双方确认，东辉达公司在涉案房屋注册的企业共涉及38家，除前述5家注销、吊销企业未迁出外，其余企业均已迁出，其中12家企业系2018年10月30日前迁出，21家企业于2018年10月30日后迁出。另查明，2018年5月22日至5月29日，东辉达公司与炎黄公司工作人员李丹在微信中进行联系，李丹问：“你再说一下，你们用房产证是干嘛？”东辉达公司回复，“因政策变动，现在新的政策需要用套内面积来备案，原来工商系统的孵化器管理系统上线，今年年后上线了，所有新入孵注册的企业需要在工商系统上先登记。因为我们是用的老政策备案的，没有这个系统，所以只能重新走一下备案流程，需要用到房产证原件跟业主身份证原件”，李丹未予回复。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，炎黄公司与东辉达公司签订的《租赁合同》、《备忘录》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应全面履行各自合同义务。通观双方诉辩意见，二审争议焦点为，东辉达公司是否有权解除《租赁合同》。对此本院认为，双方签订的《租赁合同》已明确约定租赁用途为孵化器运营，《备忘录》亦明确炎黄公司同意将所涉六个房屋产权证提供给东辉达公司用于注册用途。由此可知，双方签订《租赁合同》的合同目的并非仅限于租赁案涉房屋，还包括利用案涉房屋为东辉达公司的孵化企业提供注册地址，以便东辉达公司开展孵化器运营业务。在双方的《租赁合同》中，炎黄公司负有提供房产证等材料配合东辉达公司实现注册用途的合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”东辉达公司已告知炎黄公司，受工商新政影响，需要办理重新备案手续以使用新的工商管理系统开展经营，炎黄公司应予协助。从东辉达公司提供的海淀服务平台的截屏来看，其确实使用了新系统，且所使用的地址并不包含《租赁合同》中的房屋地址。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，炎黄公司未能在合理期限内履行相应合同义务，致使东辉达公司与其签订《租赁合同》的合同目的不能实现，东辉达公司有权解除合同。在此情况下，炎黄公司以东辉达公司未提前90日通知其需要退租为由，拒绝退还押金，缺乏法律依据，本院不予支持。由此，一审法院以东辉达公司搬离案涉案房屋并与炎黄公司进行交接的时间作为合同解除的时间，并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方合同解除后，炎黄公司应与东辉达公司结算费用并退回押金，东辉达公司亦应及时将其入孵企业注册地址从案涉房屋中迁出。根据二审补充查明的事实，东辉达公司所孵化的21家企业迟延迁出，且有5家企业因吊销、注销原因未能迁出。考虑到这些因素，东辉达公司主张返还全部押金的意见不应予以支持。一审法院酌定炎黄公司应退还押金数额的70%，炎黄公司虽不认可，但未提交证据证明前述迟延迁出、因吊销、注销无法迁出情形给其造成实际损失的情况，故本院认为一审法院处理结果并无不当，亦予以确认。综上所述，炎黄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8666元，由北京炎黄联合国际工程设计有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇二〇年八月二十七日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲