安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终672号上诉人（原审原告）：蒋利民，女，1970年1月21日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：张丽，安徽国梦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蚌埠豪泰置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路1757号投资大厦14楼，统一社会信用代码91340300677584466W（1-1）。法定代表人：张杰，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐德忠，安徽治邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，安徽治邦律师事务所律师。上诉人蒋利民因与被上诉人蚌埠豪泰置业有限公司（以下简称豪泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初5718号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋利民上诉请求：请求撤销原判，依法改判支持蒋利民的诉讼请求；一、二审诉讼费用由豪泰公司承担。事实和理由：1.任何建设工程的规划变更均需要完成一系列的流程并经数个主管部门的审批，一审判决认定蒋利民与其丈夫徐安廷从豪泰公司购买了三套房屋，该三套房屋中7号楼1单元2层01021号商铺原是与其一层为一套房屋，规划本是独立的，无任何证据证实。蒋利民在一审庭审时并未陈述其将购买的三套房屋的二层打通使用至今，且蒋利民在合法范围内对房屋的使用是其作为买受人的权利，办理产权证依据的是合同约定及法律规定，产权部门从没有颁发过以房屋实际使用状态作为产权证办理依据的规定，豪泰公司以房屋使用情况作为违约行为的辩解理由，没有法律依据。2017年3月28日取得的N00052245不动产权利证明书（坐落4号楼1单元1-2层105号），证实蒋利民名下（0093号合同）位于4号楼1单元1-2层105号房产，在2017年3月28日取得了不动产权利备案审批，该证明书正是蒋利民名下商品房买卖合同0093号项下房产，该不动产权利证明书载明“凭此证明办理交易过户手续”，该证明书足以证实蒋利民涉案房产具备办理产权证书的条件。2.依法成立的合同受法律保护。一审判决在无任何证据的情况下否定涉案合同效力及合同约定，损害了蒋利民作为合同守约方的基本权利。徐安廷、蒋利民虽为夫妻，但二人分别以各自名义，购置不同的房产与出卖人分别签订了《商品房买卖合同》，无任何法律规定，夫妻二人不能对分别签订的合法有效的合同单独主张权利而必须合并行使。豪泰公司是一家专业的房地产公司，涉案合同是豪泰公司提供的格式文本，其在售房行为中占主导地位。其对《商品房销售办法》规定（第十二条）比买受人更清楚。豪泰公司将涉案房屋出售给蒋利民，不仅签订了由其提供的格式文本合同，且在合同中明确了房屋的位置，坐落、四至、面积、结构，并附有结构面积方位图。合同签订后，在蚌埠产权处履行了备案手续，获得了蚌埠市产权处的备案。涉案商品房买卖合同的签订完全按照法律法规规定的条件和程序进行，该合同的签订本身已经表明，豪泰公司作为出卖人向买受人出卖的房屋完全具备销售资格和条件，售房行为完全符合法律法规。豪泰公司出售房屋给蒋利民时没有任何涉案房屋不符合出卖条件或不符合办证条件的因素。一审判决依据豪泰公司的庭审辩解对本案作出裁决，毫无证据基础，且与在案证据及法律法规严重不符。3.一审判决以限定蒋利民权利救济的方式，维护豪泰公司的违约行为。即使按照一审判决截取的部分短信息记录，亦足以证实，豪泰公司对违约的态度及做法是，要求没有任何违约行为的蒋利民交回合同重新签订。豪泰公司明知对于涉案合同违约状况处理的规定，为规避应承担的违约责任，所以一直要求蒋利民交回合同重新签订，蒋利民不同意，豪泰公司即利用其优势地位，明知蒋利民合同项下房屋的不动产权利证明书已经取得，却对蒋利民办理产权证的要求一直不予协助。综上，请求二审法院查明事实，公正裁决，支持蒋利民的上诉请求。豪泰公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院维持原判。豪泰公司已办理不动产权证书，虽和蒋利民合同中表明的房号一致，但是一个大产权证，包括两套房屋的面积，不动产权证书并不是蒋利民所购房产的产权证书，豪泰公司交给蒋利民的房产面积仅与买卖合同吻合，并没有多交和少交，这个情节和商品房买卖司法解释第14条所规定的多交面积是不同的，不能把大产权证认定为是蒋利民所购房屋的产权证。蒋利民向一审法院起诉请求：1.豪泰公司依照与蒋利民签订的《商品房买卖合同》为蒋利民办理不动产权属登记备案手续，协助蒋利民取得不动产权属证书；2.豪泰公司向蒋利民支付因不能办理权属登记备案手续，致使蒋利民至今未取得不动产权证书而应承担的违约责任及损失2135178.46元（以蒋利民已缴房款5849804元为基数，自2013年10月1日起按日万分之二计算至2018年9月30日止），继续要求按此标准计算至不动产权属证书办妥之日；3.豪泰公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月19日，蒋利民、豪泰公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号为201306170093)，约定：蒋利民购买豪泰公司开发的位于蚌埠市延安路中段东侧新新尚层第S4#楼1单元1层01015号商铺一套，建筑面积463.57平方米，总价款5849804元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，蒋利民于2013年6月25日支付购房款2929804元，于2015年12月31日支付购房款292万元。豪泰公司于2013年7月31日将房屋交付蒋利民。豪泰公司于2014年5月13日取得新新尚层小区7号楼大产权证。2016年6月16日起，双方就办证事宜进行沟通，此时，豪泰公司明确告知蒋利民涉案房屋不能单独办理产权证，需与其夫徐安廷购买的房屋合并办理。2013年6月19日，蒋利民与其丈夫徐安廷从豪泰公司处购买了三套房屋，该三套房屋中位于蚌埠市延安路中段东侧新新尚层第7#楼商业楼1单元2层01021号商铺原是与其一层为一套房屋，规划本是独立的，蒋利民丈夫徐安廷与豪泰公司签订的《商品房买卖合同》，仅购买了位于蚌埠市延安路中段东侧新新尚层第7#楼商业楼1单元2层01021号商铺一套，一层未购买，该商铺二层房屋需经相邻一层楼梯上楼进入，该房屋没有从一楼通往二层的独立楼梯。该合同所购商铺与本案涉案商铺二层相邻，蒋利民购买后，将购买的三套房屋的二层均打通使用至今。豪泰公司于2013年7月31日交付房屋，豪泰公司按合同约定应在2013年9月30日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关。2014年5月13日豪泰公司取得新尚层小区7号楼大产权证。2016年6月16日负责该涉案房屋事宜的豪泰公司工作人员通过微信告知蒋利民丈夫徐安廷，内容为：“徐总，您好，交易中心和不动产局就您办证事宜进行了协商，结果向您汇报一下：请您提交原来签订的三份合同，重新签订一份新的大合同，产证也将办一本。徐总什么时间有空，我和您一起办理，谢谢！”2016年8月16日微信内容为：“徐总，您好，按照您的要求，经过领导的努力，两个产权证的手续终于快要办好了，给您带来的不便敬请谅解。”徐安廷回复：“谢谢！”事后微信聊天记录显示徐安廷拒绝配合办理购买房屋的产权证书。一审法院认为，蒋利民与其丈夫徐安廷与豪泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，但在办理产权证过程中，因蒋利民丈夫购买的蚌埠市延安路中段东侧新新尚层第7#楼商业楼1单元2层01021号商铺没有独立楼梯，无法单独办理产权证，必须与本案涉案房屋一起办产权证，而关于是否能够办理产权证系行政规定，非豪泰公司意志内决定的事；另产权部门不能为涉案房屋和蒋利民丈夫购买的蚌埠市延安路中段东侧新新尚层第7#楼商业楼1单元2层01021号商铺办理独立的产权证书，豪泰公司得知后及时通知了蒋利民丈夫，蒋利民与徐安廷系夫妻，徐安廷的行为构成表见代理，应视同蒋利民对商铺办证情况是知道的，另在原审庭审笔录中，蒋利民也明确认可知道此情况，故蒋利民在豪泰公司明确告知本案所涉房屋不能独立办理不动产权属登记备案手续，合同目的无法实现的情况下，未采取变更合同、解除合同等可行的方式，仍坚持要求豪泰公司办理独立的房屋不动产权属登记备案手续，系对损失的故意扩大行为，应自行承担后果。综上所述，蒋利民的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回蒋利民的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23881元，由蒋利民负担。本院二审期间，蒋利民围绕其上诉请求向本院提交了：证据一、豪泰公司对徐安廷的反诉状一份，证明豪泰公司知道徐安廷和蒋利民是独立的购房主体，所购房屋是独立的。证据二、龙凤楼大酒店2017年9月出具的书面要求一份，证明案涉房屋屋顶自2015年起多处漏水，影响使用。证据三、蚌埠广嘉物业管理有限公司2017年9月8日致豪泰公司的函，证明自2015年房屋漏水一直未修复，物业公司致函给豪泰公司要求修复。证据四、蚌埠广嘉物业管理有限公司新新尚层房屋维修通知单及保修登记薄拍照件，证明案涉房屋因漏水多次上报维修，物业公司也报给了豪泰公司。证据五、关于屋面漏水要求维修的意见反映，证明因屋面漏水一直影响正常使用，承租户于2018年4月以无法正常经营为由退租，房屋闲置至今。证据六、蚌埠广嘉物业管理有限公司出具的关于商铺屋面漏水维修情况说明一份，证明案涉房屋屋面漏水豪泰公司一直未予解决。豪泰公司质证意见：对证据一的真实性无异议，但达不到其证明目的，民事反诉状是针对豪泰公司本诉提出的诉请，并不能够证明豪泰公司知道徐安廷和蒋利民是独立的购买主体，徐安廷和蒋利民两人是夫妻关系且购买的房屋也是连通使用的，徐安廷购买的房屋和蒋利民购买的房屋办证问题，也是双方一直在协商的问题，无论是蒋利民还是豪泰公司都是把徐安廷和蒋利民夫妻作为一个完整的购房主体处理的，包括本案在内的三个案件，徐安廷和蒋利民提供的证据也是完全一致的，在所谓的融资成本问题上，证据也是一样的。对证据二至六的真实性、合法性有异议，都是复印件，与本案无关联性。本院认证意见：豪泰公司对证据一的真实性无异议，但认为达不到其证明目的，本院对证据一的真实性予以认定。蒋利民提交的证据二至六均系复印件，豪泰公司对证据二至六的真实性、合法性有异议，本案系商品房销售合同纠纷，蒋利民因豪泰公司未能在合同约定的期限内办理房屋权属登记，而要求豪泰公司履行合同约定义务，不涉及房屋质量问题，即与本案没有关联性。本院对蒋利民提交的证据二至六不予认定。蒋利民对一审法院认定案件事实中“2016年6月16日起，双方就办证事宜进行沟通，此时，被告明确告知原告涉案房屋不能单独办理产权证，需与其夫徐安廷购买的房屋合并办理”有异议。经审查，豪泰公司提交的其工作人员与徐安廷的短信记录可以证明就案涉房产与另一套房产一起办证双方经过了协商。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，蚌埠市住房和城乡建设委员会颁发的蚌埠市房地权证蚌埠字第××号载明：房地产权利人蚌埠豪泰置业有限公司，房地坐落延安路776号新新尚层小区7号楼，登记时间2014年5月13日，户号3，二层398.35平方米（即7号楼商业楼1单元2层01021号商铺）办到S4号楼。2017年3月28日，蚌埠市不动产权利证明书皖（2017）蚌埠市不动产权利证明书第0011177号载明：房地坐落地址：【新新尚层】小区S4#楼1单元1-2层105号，房屋用途商业、休息室，建筑层数2，所在层数1-2，建筑面积861.74平方米。本院认为，蒋利民与豪泰公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201306170093），系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，双方均应按约履行。蒋利民按约支付了购房款，豪泰公司应协助蒋利民办理产权登记手续。涉案房屋至今未能办理不动产权属证书是因为皖（2017）蚌埠市不动产权利证明书第0011177号不动产权利证明书记载的房产不仅包含案涉房产，还包含了7号楼商业楼1单元2层01021号商铺398.35平方米。在蒋利民不同意与7号楼01021号商铺合并办理不动产权利证书的情况下，豪泰公司构成事实上不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行”的规定，蒋利民主张豪泰公司为其办理不动产权属登记备案手续，并协助其取得不动产权属证书的诉讼请求于法无据。综上所述，蒋利民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23881元，由蒋利民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  潘伟荣审判员  李 艳审判员  汝元琼二〇二〇年八月二十八日书记员  贡雪洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。