河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0125民初1470号 原告：徐林亚，男，1980年6月30日生，汉族，行唐县人。 委托诉讼代理人：乔正英，河北俱时律师事务所律师。 被告：王聪，女，1989年1月24日生，汉族，住河北省廊坊市固安县。 委托诉讼代理人：张翔，河北诚基律师事务所律师。 被告：河北塔坛房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥西区胜利南街118号塔坛国际商贸城8号写字楼814室，统一社会信用代码：91130100566175061C。 法定代表人：刘立辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴银银，赵倩倩，河北雪梅律师事务所律师。 原告徐林亚与被告王聪、河北塔坛房地产开发有限公司（以下简称塔坛公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告徐林亚及委托诉讼代理人乔正英、被告王聪的委托诉讼代理人张翔、被告塔坛公司的委托诉讼代理人吴银银、赵倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐林亚向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告王聪归还原告借款本金1000万元及利息，利息以本金1000万元为基数，按照年利率36%，自2019年7月19日起至实际付清之日止（已付38万元）。二、请求判令原告对被告塔坛公司所有的网签备案到原告名下的十七套房产（详见房产清单）拍买、变实、折价得款在第一项诉讼请求债权范围内优先偿还。三、诉讼费、保全费用、律师费等判令被告承担。事实与理由：2019年7月19日，被告王聪向原告借款1000万元，双方约定借款年利率36%。借款期限三个月，原告分别于2019年7月19日、20日和22日将1000万元通过银行转付给被告王聪。被告王聪作为被告塔坛公司的委托售楼人员，与原告订立《房产转让回购协议》和《补充协议》，协议约定将被告塔坛公司所有的坐落于石家庄市桥山区胜利南街118号塔坛国际商贸城2号楼06单元0906室等十七套房产形式上转让给原告名下，再由被告于2019年10月19日全部回购，回购价格10900000元，另约定被告王聪未在上述日期履行全款回购，每延长一个月补偿原告30万元，超过六个月视为被告王聪放弃回购，原告出售、拍卖所得款均归原告。为担保被告王聪履行债务，当日被告塔坛公司与原告签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》和《预售商品房合同备案书》将上述十七套房产（详见《房产清单》）网签备案到原告名下。上述买卖合同名为买卖，实为借款担保。被告王聪除付给原告利息38万元外，未按照约定回购双方合同项下房产归还借原告本金及其他利息。为维护原告的合法权益，现依法起诉，请求如上。 被告王聪辩称：1、原告第一项诉讼请求年利率36%不符合相关规定，不应得到支持；2、原告第二项诉讼请求，没有法律依据，该优先受偿权不应得到支持；3、本案原告与王聪之间的借贷关系与被告塔坛公司无任何关系，王聪不是塔坛公司的售楼人员，该提供担保的房产是塔坛公司抵偿给王聪的。 被告塔坛公司辩称：一、涉案房屋是答辩人和吴强借贷关系的担保物，不是原被告之间借贷关系的担保物。原告对涉案房产不享有担保物权。1、涉案房屋是答辩人和吴强借贷关系的担保物。2019年6月27日，答辩人与吴强签订“协议书”，约定答辩人向吴强借款1000万元，并约定答辩人以在建的塔坛国际商贸城2号地12楼房产，面积2500平方米的公寓作为担保，以网签备案方式过户到吴强指定的个人名下。吴强需在答辩人办理完网签备案当日将借款600万元转到答辩人账户，余款400万元10日内转到答辩人账户。2、原告徐林亚是答辩人与吴强约定中吴强指定的付款人和接受涉案房屋网签备案的个人。吴强于2019年7月19日和2020年1月15日所做的两份《承诺书》都写明原告徐林亚是其指定的接受网签备案的个人；2019年7月19日《承诺书》中，吴强向答辩人承诺2019年7月19日将十二时区房屋17套，面积2219.62平方米网签备案至徐林亚名下，两个工作日内徐林亚将600万元汇入答辩人指定的账户。在2020年1月15日吴强“承诺书”中，吴强向答辩人保证在2020年4月1日前将已网签备案在徐林亚名下的十二时区房产全部撤销网签备案。因此，原告不能就与被告王聪之间的借贷关系中的担保物享有担保物权，不能对其拍卖、变卖、折价得款优先受偿。二、答辩人将涉案房产网签备案至原告徐林亚名下是在履行与吴强之间的协议书。吴强通过原告徐林亚向答辩人借出600万元，并将案涉房屋网签备案至吴强指定的原告名下。这完全是吴强和答辩人双方在履行协议书。至于原告和王聪之间的任何约定，答辩人不知晓，不应将答辩人牵扯其中，更不应使其承担不应承担的法律责任。综上，原告徐林亚和被告王聪之间的借贷关系和答辩人将涉案房产网签备案至原告名下并不是同一法律关系。如果错误地将其混为一谈，那么吴强与答辩人之间就其合法约定的权利义务又该如何实现？案涉房屋网签备案至原告名下只是因为其是吴强与答辩人之间履行部分约定的指定人之一，原告基于其与被告王聪之间的借贷关系不能享有对案涉房屋的担保物权。因此，原告请求判令对答辩人所有的备案在其名下的十七套房产拍卖、变卖、折价得款在其与被告王聪之间的借款范围内优先受偿的诉讼请求不成立，应驳回。 原告提交的证据有： 1、房产转让和回购协议原件一份； 2、补充协议原件一份； 3、银行交易明细清单5页； 4、收条原件一份； 5、预售商品房合同备案书17套原件； 6、委托书复印件一份，附36套房的明细表。 被告王聪对原告提交的证据质证称：1、对房产转让与回购协议的真实性予以认可，但是该协议中并未约定任何关于塔坛公司的担保事项，所以原告主张塔坛公司是提供的担保没有事实依据，我方不予认可。该协议并未约定借款利息，应视为自然人之间的借款，无约定利息；2、对补充协议的真实性予以认可，这17套房产也过户到了原告名下；3、对银行流水都认可；4、对收条也认可。通过原告提交的证据并不能反映出塔坛公司向原告提供任何担保的情况，请求法庭予以审查。对于原告所主张的优先受偿权，因为该房产的过户是王聪以买卖的形式作为的担保，按照民间借贷司法解释的规定，在执行阶段可以执行。5、对备案合同的真实性均无异议。王聪将涉案的房产网签备案到原告名下是作为民间借贷的担保。涉案17套房产的原登记所有权人为塔坛公司，塔坛公司与王聪之间有一个以物抵债的协议，但是今天没有带来协议。6、委托书确实存在，但我方没有委托书原件，对原告提交的复印件内容无法核实。 被告塔坛公司对原告提交的证据质证称：对回购协议、补充协议、银行流水、收条，塔坛公司不是当事人不知情，对其真实性不予评价，与塔坛公司无关；对委托书的复印件，原告未提交原件不予质证；对买卖合同，认可其真实性，但备案合同里显示的17套房屋的坐落号与原告自己提交的委托书以及我方提交的证据里面的12时区与12号楼不符合，庭下和当事人核实。 被告王聪未提交证据。 被告塔坛公司提交的证据有： 1、协议书复印件一份； 2、2019年7月19日的承诺书原件一份； 3、2020年1月15日的承诺书原件一份。 原告质证被告塔坛公司提交的上述证据称：对证据1的真实性、关联性不认可，该协议书载明的标的物与本案同一标的物，与原告没有任何关系。对所谓的吴强出具的承诺书不认可，原告不认识吴强，也没有接受吴强的指示给任何人汇款，对该承诺书的真实性、合法性、关联性均不认可。以上三份证据不能证明吴强的身份，不能证明网签合同是受吴强的指示，也不能证明所谓的吴强与塔坛公司有民间借贷关系，既然民间借贷关系不能证明，那塔坛公司主张的担保关系更不能成立。恳请法庭查明事实。被告王聪质证被告塔谈公司提交的上述证据称：与我方无关，不发表质证意见。 结合以上证据经审理查明：2019年7月19日，被告王聪向原告借款1000万元，原被告双方没有签订民间借贷合同，而是签订了房产转让与回购协议，主要内容为：甲方（卖方）王聪，乙方（买方）徐林亚，第一条房产状况：房产位于石家庄市桥西区，具体房号、面积详见备案合同，房产交房时为精装修。第二条价款及支付方式。甲方向乙方转让房产十七套，共计10000000元，办完房产过户手续后，乙方3日内付清房款。第四条回购条款。甲方承诺2019年10月19日回购本协议转让给乙方的房产，回购价格为10900000元，乙方收到回购款后必须协助甲方办理过户手续，交易税费甲方承担。第五条违约责任。甲方在回购期限内未履行全款回购，每延长一个月补偿乙方300000元，不足一个月按插入法计算，超过六个月视为甲方放弃回购，乙方可自行处置或者出售、拍卖，所得款归乙方。乙方有权要求给付支出包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等必要费用。第六条保证条款。甲方保证对房产享有完全所有权，没有任何产权纠纷和财务纠纷。如交接之前有纠纷，甲方承担责任。甲方保证向乙方转让房产时不存在对该房产有变卖、出租、抵押、赠与、保全、查封等情形，如存在以上情形，视为甲方欺诈，甲方应承担民事、刑事责任。第十条收款账户。甲方收款账户：王聪农业银行石家庄市维明大街分理处6228460638009400574，乙方收款账户：徐林亚农业银行行唐县城关分理处6228490636002582962。甲方（卖方）王聪签名手印，乙方（买方）徐林亚签名手印，日期：2019年7月19日。当日，原告与被告塔坛公司签订了预售商品房合同备案书十七份并进行了预售登记，被告塔坛公司将其所有17套房产预售登记到原告名下，17套房产具体坐落为：桥西区胜利南街118号塔坛国际商贸城2号楼06单元，房号分别是0713、0813、0818、0906、0913、0918、1018、1113、1201、1206、1218、1813、1918、2318、2406、2413、2418。之后，原告分别于2019年7月19日、20日和22日将1000万元通过银行转给被告王聪。2019年8月20日，被告王聪通过协议约定的账户支付原告30万元，转账附言：王聪利息。2019年9月，王聪又支付原告利息8万元，协议约定的回购期满后，被告王聪未按约定回购房产，原告催要借款未果，诉来本院。 关于被告王聪与被告塔坛公司是何关系。原告提交了委托书复印件一张并附有36套房产清单，委托书的主要内容为：委托方：塔坛公司，受托方：王聪，塔坛公司名下坐落在塔坛商贸城12号楼十二时区不动产共36间（详见附表），指定王聪对房产的更名过户相关手续两次。委托权限：1、代办上述房产的银行贷款，偿还抵押担保贷款。2、代为办理上述房产的网上签约、挂牌。3、代签不动产买卖合同、代办该不动产《房屋买卖合同》备案手续、出售过户、产权转移登记手续等。2019年7月16日。被告王聪在该复印件上注明：与原件一致，2019年7月22日。被告王聪称：委托书确实存在，但我方没有委托书原件，对原告提交的复印件内容无法核实。塔坛公司与王聪之间有一个以物抵债的协议，但是今天没有带来协议。被告塔坛公司称：涉案房屋是答辩人和吴强借贷关系的担保物，不是原被告之间借贷关系的担保物。被告塔坛公司提交了协议书一份，协议书的主要内容为：甲方塔坛公司，乙方吴强，甲方向乙方借款10000万元，期限一个月，月利率2%，利息起始日以到账票据所载日期为准，借款期限相应调整。甲方以在建塔坛国际商贸城2号地12楼房产作为担保，以网签备案方式过户至乙方指定的个人名下。乙方在甲方办理完网签备案手续当日将借款600万转到甲方账户，余款400万元10日内转到甲方账户。甲方借款期满无法还款的，乙方负责包销塔坛国际商贸城2号地12楼房产，双方另行订立包销协议及还款事宜。2019年6月27日。被告塔坛公司另提交了承诺书两份，第一份主要内容为：本人吴强承诺，关于与贵公司合作包销十二时区尾盘事宜，双方已经签订协议吴强为乙方，甲方2019年7月19日将十二时区房屋17套网签备案至徐林亚名下，两个工作日内徐林亚将600万元汇入甲方指定的账户，2019年7月29日前塔坛公司将剩余300平方米左右备案至河北绿迹房产经纪有限公司，后河北绿迹房产经纪有限公司随即将剩余400万元汇入甲方指定账户。如备案后两个工作日徐林亚未将600万元汇入甲方指定账户，乙方承诺三个工作日内同徐林亚一同到石家庄市房产交易中心办理撤销徐林亚网签备案手续。如在三个工作日未办理撤销手续，吴强自愿承担一切法律责任。承诺人：吴强，2019年7月19日。另一份承诺书主要内容为：塔坛公司与河北绿迹房产经纪公司在2019年8月1日签订了塔坛国际商贸城12号楼剩余房源销售协议，截止2020年1月15日，我公司未销售任何一套房产，并保证2020年4月1日也不再销售。如我公司未经塔坛公司许可出售十二时区房产，我公司愿承担一切法律后果。鉴于上述情况，我公司申请解除之前与塔坛公司签订的关于十二时区所有合作协议，并保证在2020年4月1日前将网签备案至在徐林亚名下的17套房产全部撤销网签备案。如我公司未按照上述日期撤销，我公司自愿按100000元每日向塔坛公司支付违约金。河北绿迹房产经纪有限公司，2020年1月15日，吴强亦在承诺书下方签名。 本院认为，2019年7月19日，原告与被告王聪签订的房产转让与回购协议，实际是双方以签订房屋买卖合同的方式为借款提供担保。房产转让与回购协议约定的房屋转让价款1000万元，实际为被告王聪向原告借款，约定的到期回购款1090万元，实际为借款1000万元及三个月利息90万元。原告已经按照约定转账给付被告王聪1000万元，被告王聪支付原告38万元后，未按约定期限回购房屋，即未按照期限归还借款本金及剩余利息，构成违约，原告要求被告归还借款1000万元，应予支持。按照双方约定的本金、利息数额、回购期限、违约责任计算，双方约定利率及预期利率均为年36%，被告已经归还借款利息38万元，经计算被告王聪已经归还利息至2019年8月26日，因双方约定的利率超过司法解释规定的上限24%，被告王聪应自2019年8月27日起至还清之日止按照年利率24%计算支付利息。 一般情形下，借款人是以自己所有的房产以签订房屋买卖合同的方式为借款提供担保，本案与一般的情形不同，被告王聪提供的备案登记至原告名下的标的物不是被告王聪自己的房产，而是属于被告塔坛公司所有的房产。虽然原告与被告王聪签订的房产转让与回购协议上没有塔坛公司签章，但原告与塔坛公司签订预售商品房合同备案书17套属实，证明塔坛公司确实用自己的涉诉十七套房产以签订买卖合同并进行备案登记的方式为某项债务提供了担保。 被告塔坛公司主张其将涉案房产备案登记至原告名下是履行与案外人吴强的协议，从塔坛公司提交的协议及承诺书内容看，亦属于塔坛公司向吴强借款并以房产备案登记为担保。但该协议及承诺书有诸多不合常理之处：1、约定网签备案至吴强指定的个人，也就是徐林亚名下，而不是备案至出借人吴强名下。该约定也没有徐林亚的签名认可；2、协议书约定吴强需将借款转至塔坛公司账户，而吴强的第一份承诺书中又将提供600万元借款的义务加于徐林亚，将提供400万元借款的义务加于河北绿迹房产经纪有限公司，并变更协议书借款接受账户：自塔坛公司账户至塔坛公司指定的账户，但未注明具体的账户信息。该约定亦未经徐林亚签名认可。3、吴强承诺如徐林亚未将600万元汇入塔坛公司指定账户，吴强和徐林亚一起到石家庄市房产交易中心办理撤销网签备案手续。吴强的该单方承诺，未经权利人徐林亚签字认可，为徐林亚设定了行为义务。4、塔坛公司提交的第二份承诺书，从内容看是河北绿迹房产经纪有限公司的承诺，但吴强也签名，塔坛公司称吴强系河北绿迹房产经纪有限公司的法定代表人。从该承诺书内容看，双方还存在包销协议但未售出房产。河北绿迹房产经纪有限公司单方承诺申请解除之前与塔坛公司签订的关于十二时区所有合作协议并于2020年4月1日前撤销已经备案至徐林亚名下的十二时区17套房产，但并未提及解除之前协议后，塔坛公司向吴强的借款如何处理。且该承诺涉及徐林亚的权利，未经徐林亚签名认可。综上，被告塔坛公司的主张及证据，涉及的关系错综复杂，存在上述不合常理之处，与本案无关之处，本院不做认定，但涉及有关徐林亚的权利义务部分，徐林亚否认，被告塔坛公司没有提供证据证明经过徐林亚签名认可，对徐林亚不发生法律效力，塔坛公司与吴强的关系可依法另行解决。 综上，原告提交的房产转让与回购协议、预售商品房合同备案书、转账记录，内容一致，互相印证，应当认定：被告塔坛公司用涉诉十七套房产以签订买卖合同并预售备案登记至原告徐林亚名下的方式为王聪向徐林亚的1000万元借款及利息提供了担保。这种担保方式并非《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，应认定为非典型的担保方式。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理做出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。据此，如果被告王聪不履行本判决确定的还本付息责任，原告可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还被告王聪的债务。拍卖价款如超过借款本息，超过部分归被告塔坛公司所有；拍卖价款如不足以偿还借款本息，不足部分由被告王聪继续偿还，被告塔坛公司不承担偿还责任。根据现有证据，被告塔坛公司愿意为王聪借款提供担保的原因不能确认，被告塔坛公司承担责任后，其与被告王聪之间的关系可依法另行解决。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、被告王聪于本判决生效之日起十日内偿还原告借款本金1000万元，并自2019年8月27日起至还清之日止按照年利率24%支付利息。 二、如果被告王聪不履行本判决第一条确定的还本付息责任，原告徐林亚可以申请拍卖买卖合同标的物：已经预售登记到原告名下的17套房产，具体坐落为：桥西区胜利南街118号塔坛国际商贸城2号楼06单元，房号分别是0713、0813、0818、0906、0913、0918、1018、1113、1201、1206、1218、1813、1918、2318、2406、2413、2418，以偿还被告王聪的债务。拍卖价款如超过借款本息，超过部分归被告塔坛公司所有；拍卖价款如不足以偿还借款本息，不足部分由被告王聪继续偿还，被告塔坛公司不承担偿还责任。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81800元，保全费5000元，保全保费9000元，合计95800元，由被告王聪、河北塔坛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。应于递交上诉状的同时或上诉期满之日起7日内预交上诉费81800元，或者提交交费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交或者缓减免申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王淑芳 人民陪审员  黄荣芹 人民陪审员  赵兰丑 二〇二〇年八月十七日 法官 助理  李荣肖 书 记 员  郑浩然