新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1213号   上诉人（原审被告）：刘波，男，1978年1月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人（原审被告）：任淑琼，女，1976年10月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：马文军，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：王艳敏，女，1967年5月29日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：赖新刚，新疆广翼律师事务所律师。   上诉人刘波、任淑琼因与被上诉人王艳敏合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初4518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人任淑琼及其与上诉人刘波的共同委托诉讼代理人马文军，被上诉人王艳敏及其委托诉讼代理人赖新刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   刘波、任淑琼的上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回王艳敏的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审认定我方未向法院提交与米东区铁厂沟镇铁厂沟东村的租赁合同，故而无法证明我方有转租权属认定事实错误，未结合全案证据综合认定。1.我方与王艳敏签订的《转租合同》约定的荒地四至与王艳敏与铁厂沟东村签订的《荒山租赁合同》四至、承包期均吻合，且根据合同约定的内容和王艳敏履行的情况来看，我方已按照转租合同的要求让王艳敏直接与铁厂沟东村(荒地出租人)签订租赁合同，从而使王艳敏作为租赁合同相对人直接享有承租人所享有的权利；2.一审已通过调查，确认王艳敏与铁厂沟东村签订的《荒山租赁合同》真实，但一审在制作笔录时未向铁厂沟东村核实此情况，却在判决中认为我方未向法院提交租赁合同，从而无法确认我方有转租权；3.我方从铁厂沟东村租赁荒地后，对荒地进行平整并购买相关材料，王艳敏向我方支付定金后，我方与铁厂沟东村协商，将王艳敏作为承租人直接与铁厂沟东村签订荒地租赁合同，我方从原租赁关系中退出。至此，我方与王艳敏之间的转租合同成立并生效，且全部履行完毕。转租合同系双方真实意思表示，不存在合同无效的任何情形。二、一审判决认定双方签订的转租合同未经规划部门批准，合同无效，无事实及法律依据。1.首先，转租合同第一条并未明确约定涉案的荒地必须用来建厂房，除建厂房外，还可能用于其他用途。一审法院未结合转租合同对双方签订的荒地用途正确认定，仅仅依据王艳敏的主张就认为荒地租赁用途为建厂房，未从本案事实出发；2.我方与铁厂沟东村签订的《荒山租赁合同》中约定的用途为投资建厂开发，由此可见，对于案涉荒地的租赁用途，是出租人铁厂沟东村与王艳敏之间的约定，应当直接制约铁厂沟东村和王艳敏，与我方的转租行为无任何关联，一审法院认为建造厂房需经规划部门批准，那么这个批准义务如果存在也应在铁厂沟东村；3.一审判决未对合同违反的法律及行政法规进行表述，仅仅依据合同法无效的条款和未经规划部门批准就判定合同无效，令人难以信服。三、一审判决未对案涉土地的现状进行了解，也未从铁厂沟东村作为出租人的角度考虑由此产生的社会效果。1.案涉荒地目前已在铁厂沟东村登记至王艳敏名下，我方已从其与铁厂沟东村的租赁关系中退出，一审判定转租合同无效，让我方退还转让款，那么荒地的登记情况如何解决，我方面临失去对荒地租赁权的同时，还要向王艳敏全额退还转让款的问题。而王艳敏在收到全部转让款后，还对案涉的荒地享有租赁权，显失公平。2.铁厂沟东村作为荒地的出租人，就周围荒地与数百名承租人签订租赁合同，合同的内容完全一致，对荒地的用途等约定也完全相同。一审法院认为铁厂沟东村签订租赁荒山合同时，在未获得规划部门批准的情况下，合同无效，那么铁厂沟东村作为基层组织，其将面临大量的诉讼案件，承租人均可主张合同无效。由此可见，一审法院根本没有就案件判决的社会效果做任何考虑，直接将出租人铁厂沟东村的数份合同效力做出了不符合实际情况的错误认定。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。   王艳敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审法院认定《转租合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。刘波、任淑琼与我签订转租合同，首先应当提供其已从铁厂沟东村承租了该涉案土地并拥有转租权的事实，但其并未举证证明，应当承担举证不能的不利后果。我请求刘波、任淑琼返还土地转租费并赔偿我的利息和其他损失与铁厂沟村无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   王艳敏向一审法院起诉请求：1.请求确认我与刘波、任淑琼签订的《转租合同》无效；2.判令刘波、任淑琼返还土地转租费3,300,000元、自2016年9月24日至2019年6月10日利息423,010元（3,300,000元×年利率4.75%÷365天×985天）；3.判令刘波、任淑琼赔偿损失64,310元。   一审法院认定事实，甲方乌鲁木齐市米东区铁厂沟镇铁厂沟东村村民委员会、乙方王艳敏签订《荒山租赁合同》，合同的内容为：“为了积极响应国家西部大开发的号召，充分利用当地的地理资源优势，加快米东区铁厂沟镇结构调整和产业链的延伸，经村两委、党员、村民代表专席会议通过，并经镇政府同意，甲方铁厂沟东村约30亩荒地租赁给乙方投资建厂开发，经双方平等协商，并达成如下协议：1.甲方将其所属荒地，四至界线如下：南至福州东路，北至李印凯，东至贴振银，西至九沟北路，该总地块内（以分户图为准）约30亩荒地租赁给乙方（以实测为准），租赁期为30年，自2012年4月15日至2042年4月15日。2.租赁费及租赁费的交纳，每亩地每年租赁费为1000元，每壹年交一次，在交款期限内，如乙方单方面不交租赁费款和未经甲方同意擅自延迟交款者，甲方有权回收荒山使用权。3.在租赁期内，如遇国家政策允许买断荒山使用权时，乙方优先购买，地价以米东区规定地价为准，乙方必须向土地部门交纳全额土地出让金，待荒山出让金返还村集体后，甲方退回来未到期剩余租赁费，在租赁期内如遇国家征用该荒山，地面上由乙方投资建设的建筑物经国家专业评估机构评估后赔偿归乙方所有，荒山赔偿归甲方所有，甲方退回未到期剩余租赁费，其余部分由乙方自行与征购方商讨剩余荒山租赁年限费用的损失赔偿，此损失赔偿归乙方。4.甲方出租给乙方租赁地，需保证手续合法，并帮助协调上下水、电、气联通事宜，该租赁地在租赁给乙方之前涉及到的一切纠纷由甲方承担，甲方不得将该租赁地进行抵押，转让或再出租，因此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿乙方的关联损失款及违约金……6.乙方的经营项目必须符合国家产业政策和环保要求，并核发经营，否则造成一切后果乙方自负……”。落款时间为：“2012年4月15日”。2016年9月16日，甲方刘波、任淑琼与乙方王艳敏签订《转租合同》。合同内容为：“……一、甲方将承包的铁厂沟镇东村的300亩荒地其中的30亩转租给乙方自建厂房或其它用途使用，承包期为30年，自2012年12月28日至2042年12月28日，该土地接线为东至空地，西至九沟北路，北至新修道路，南至福州东路。二、此地块转租费总金额为330万元。三、本合同为甲方与铁厂沟镇东村村委会所签订荒山租赁合同的附属合同，一切使用条件、赔偿与补偿措施等一切条款以甲方和铁厂沟镇东村村委会签订的荒山租赁合同为准。四、甲方保证此地与第三方无任何界线纠纷及经济纠纷，甲方无偿协助乙方办理施工建设厂房事宜，遇到任何阻挡由甲方出面解决，如中途遇到不管任何方面的阻挠、强拆由甲方负责照价赔偿乙方。因其他原因不能使乙方按自主计划开发使用土地，且甲乙双方协商不成，甲方赔偿乙方包括土地转租费及开发使用过程中所产生的费用等一切损失。五、甲方有义务积极配合与村委会办理合同分户手续并承担一切费用，不论分户手续是否办理完成，租赁期内如遇国家政策允许买断荒山使用权时，乙方优先购买，地价以米东区地价为准，甲方无偿配合乙方办理相关事宜，不得以任何理由、任何形式额外增加费用，租赁期内如遇政府拆迁，所有补偿金与赔偿金交付乙方，甲方配合办理但所有金额归乙方所有，与甲方无关。且村委会退还剩余年限的租赁费归乙方使用，与甲方无关。六、土地由乙方自主开发，甲方不得以任何理由干涉。甲方负责开路口，协调水、电、路三通。七、付款方式：甲乙双方签订合同后，乙方支付40万元定金。甲方把乙方与村委会的分户合同签订完后再付余款……”。截至2016年9月24日，王艳敏向刘波、任淑琼支付土地转租费合计3,300,000元。另查，王艳敏分别于2016年9月19日、2016年9月24日汇入彭向玲的账户12,800元、36,260元，合计49,060元（12,800元+36,260元）。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，刘波、任淑琼未向法院提供其与乌鲁木齐市米东区铁厂沟镇铁厂沟东村村民委员会签订的土地租赁合同，且王艳敏与刘波、任淑琼为建造厂房未经规划部门批准签订的转租合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担的相应的责任。故王艳敏要求刘波、任淑琼返还土地转租费3,300,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。本案中，刘波、任淑琼未经规划部门批准就让王艳敏建造厂房，故对《转租合同》无效存在过错。王艳敏签订合同时未审查刘波、任淑琼与村委会是否签订土地租赁合同以及建造厂房前未经规划部门批准，故对《转租合同》无效也存在过错。结合庭审情况，王艳敏与刘波、任淑琼各承担50%的责任。关于王艳敏已经支付土地转租费3,300,000元的利息损失，王艳敏主张按照年利率4.75%计算，自2016年9月25日至2019年6月10日利息损失423,010元，原审法院予以支持，由刘波、任淑琼承担211,505元（423,010元×50%）。关于王艳敏主张因施工产生的损失合计64,310元，王艳敏在庭审中提供分别于2016年9月19日、2016年9月24日向彭向玲的账户汇款12,800元、36,260元的交易明细，汇款时间与王艳敏提供署名“彭向玲”的收条落款时间一致，且在王艳敏与刘波、任淑琼签订转租合同之后，故可以证实王艳敏为建造厂房支付款项的事实。以上合计49,060元，由刘波、任淑琼承担24,530元（49,060元×50%）。剩余的15,250元（64,310元-49,060元），王艳敏向法院提供的证据不足以证明上述费用的产生，且刘波、任淑琼对此不予认可，故对此主张，一审法院不予支持。据此判决：一、王艳敏与刘波、任淑琼于2016年9月16日签订的《转租合同》无效；二、刘波、任淑琼返还王艳敏土地转租费3,300,000元；三、刘波、任淑琼向王艳敏支付利息损失211,505元（423,010元×50%）；四、刘波、任淑琼赔偿王艳敏损失24530元（49,060元×50%）。   本院二审期间，刘波、任淑琼围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘波、任淑琼提交米东区铁厂沟证明一份，用于证明其在2012年4月15日与米东区铁厂沟东村村委会签订300亩土地承包，后又将其中30亩转让给王艳敏，分别办理分户合同，两任村长都在上面签字，因此，我依法享有涉案土地的转租权。王艳敏对该证据的真实性认可，但认为其应该出具相应的租赁合同，或者应该与村委会签订剩余土地的租赁合同。因王艳敏对刘波、任淑琼提交的证据证明的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认，关联性将结合其他证据综合予以认定。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”上述规定属于效力性强制性规范，当双方签订的合同违反上述法律的相关规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项：违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应为无效合同。本案中，刘波、任淑琼虽未提供其与乌鲁木齐市米东区铁厂沟镇铁厂沟东村村民委员会签订的土地租赁合同，但涉案土地系农用地，并未依法转为建设用地，而刘波、任淑琼在与王艳敏签订的《转租合同》中明确约定刘波、任淑琼将其承包的土地转租给王艳敏用于自建厂房或其他用途使用，改变了涉案土地的农业用途，且未办理相应的审批手续，违反了上述法律强制性规定，该《转租合同》应认定为无效。刘波、任淑琼上诉认为其与王艳敏签订的《转租合同》为有效合同的意见，没有相应的事实和法律依据，本院不予采纳。《中华人民该共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，王艳敏在签订合同时未审查所租赁土地的性质及建造厂房时未进行规划审批；刘波、任淑琼在未取得规划部门批准及土地性质转变即让他人建造厂房，双方对《转租合同》无效均具有过错，一审法院根据双方过错程度判决各自承担50%的责任并无不当。刘波、任淑琼上诉认为不应承担赔偿责任的理由，依据不足，本院亦不予采纳。   综上，刘波、任淑琼的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费35,088.28元（刘波、任淑琼已预交），由刘波、任淑琼负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   高 茜   审  判  员   张文婧   二 〇 二 〇 年 八 月 三 十 日   书  记  员   刘 晓