江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1346号上诉人（原审原告）：刘忠，男，汉族，1970年12月14日出生，居民，住盐城市盐都区。上诉人（原审原告）：龚红萍，女，汉族，1970年7月23日出生，居民，住盐城市盐都区。两上诉人共同委托诉讼代理人:薛同志，江苏鸿国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城京师置业有限公司，住所地盐城经济开发区希望大道南路5号3幢五层。法定代表人:柯志雄，该公司董事长。委托诉讼代理人:朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙桐童，江苏鑫鼐律师事务所律师。上诉人刘忠、龚红萍因与被上诉人盐城京师置业有限公司（以下简称京师置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院(2020)苏0991民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘忠上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持刘忠、龚红萍的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由京师置业公司承担。事实和理由：1.关于合同解除权。双方签订的商品房买卖合同中约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更，导致该商品房在结构、户型、空间尺寸、朝向方面变化影响所购房屋质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。而本案在涉及规划变更时，出卖人并没有依约通知买受人，故买受人有权退房。本案一审认定地下负一层指的是自行车库，那么在自行车库下面又多出一个规划地下汽车库的建设，买受人在签订合同时并不知晓，出卖人也没有依约通知买受人，故买受人也拥有约定解除权。且本案购房合同中，出卖人把《关于京师东方花园小区入学优惠备案申请的答复》作为购房合同的一部分，买受人有理由相信其所购买的房屋系学位房，但《享受北师大盐城附小、初中入学优惠政策细则》却对业主或业主子女入学作出诸多限制。2.一审认定宣传资料为要约邀请是错误的。虽然在宣传资料底部印有“本资料仅为要约邀请”，但该字体与宣传资料中的其他文字相比字号非常小，对上诉人应当无效。商品房买卖合同司法解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。本案中，出卖人的宣传资料对面积、户型、学位等已经作出具体的阐述，应当视为广告的内容符合要约的规定。合同附件四即补充条款限制了刘忠、龚红萍的权利，免除了京师置业公司的义务，应当视为无效约定。3.关于学位房问题。出卖人从开始在宣传资料中对房屋学位问题做推广，后来在签订的商品房买卖合同中把关于学位的问题置入合同附件，作为合同一部分，就此吸引购房者的眼球。另，出卖人在出售所售房屋的单价比同期同区位的相同房屋高出近2000元，买受人有理由相信其购房有学位房价值，故刘忠、龚红萍是在京师置业公司虚假宣传之后受到欺骗的情况下订立的合同，该商品房买卖合同应认定为无效。4.关于地下规划问题，无论是自行车库还是汽车库，层高均超过2.2米，按照国家相关规定都应视为单独一层，故涉案房屋地下实际是二层。京师置业公司辩称，1、刘忠、龚红萍主张解除案涉合同不符合约定的合同解除条件。2、刘忠、龚红萍提供的宣传单系3号楼的宣传资料，不构成要约或承诺，刘忠、龚红萍无权以案涉房屋房型与宣传资料不一致为由主张解除合同。3、刘忠、龚红萍关于京师置业公司就案涉小区“学区”作为虚假宣传的主张不能成立。案涉北师大盐城附属小学是民营学校，不存在学区的问题，京师置业公司无论在宣传中还是合同条款中并不存在关于学区的任何约定。《关于京师东方花园住宅小区入学优惠备案申请的答复》是真实的，该答复系盐城经济技术开发区社会事业局（以下简称区社会事业局）于2017年11月23日所作，并非京师置业公司伪造。4、地下汽车库系一个独立的整体，建造在若干栋建筑物地下，具有单独的规划许可证。该地下汽车库与案涉建筑物无关，无需显示在案涉房屋的买卖合同或宣传资料上。案涉建筑物已经政府相关部门竣工验收合格并取得竣工验收证明，刘忠、龚红萍认为京师置业公司违法擅自建造地下负二层汽车库的主张不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应当予以维持。刘忠、龚红萍向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，京师置业公司退还刘忠、龚红萍购房款955502元及以955502元为基数自2018年1月2日起至实际付清之日止按年利率6%计算的利息；2.判令京师置业公司赔偿刘忠、龚红萍损失176603元、律师费3000元；3.本案诉讼费用由京师置业公司承担。一审法院认定的事实：京师东方花园小区（原为华地学府）系按照江苏铭城建筑设计院有限公司（以下简称铭城公司）规划设计的施工图纸建设的，该图纸于2017年7月17日通过盐城市规划局许可。编号为320901201730170的规划许可中载明项目名称为“华地学府2#楼”（盐城市规划局于2017年7月15日同意项目名称变更为“京师东方花园2#楼”），使用性质为“商业、住宅”，新建层数为“地下1层，地上21层”，并备注：“地下1层为自行车库+地上1-2层为商业，3-21层为住宅”。编号为320901201730174的规划许可中载明项目名称为“华地学府地下车库（一期）”，使用性质为汽车库，新建层数为“地下1层”。2017年11月25日，区社会事业局向北师大盐城附属学校（以下简称北师大附校）出具《关于京师•东方花园住宅小区入学优惠备案的申请报告》，内容为：你校《关于京师•东方花园住宅小区入学优惠备案的申请报告》已收悉。原则同意你校与京师置业公司双方约定：“京师•东方花园项目在北师大与盐城经济技术开发区管委会合作期内（2018年9月1日至2038年8月31日）享受北师大盐城附校小学、初中入学优惠。”具体为：1.京师东方花园小区每套住房每6年产权所有人及其子女，符合盐城附校小学或初中入学条件的，均可享受1个按盐城同学段公办学校学费标准缴费的优惠名额（实际就读时间不足6个学年的按6个学年计）。2.对同一小区内产权所有人及其子女，不能享受上述优惠名额但符合入学条件的，盐城附校在同等条件下优先录取。2017年12月13日，京师置业公司（出卖人）与刘忠、龚红萍（买受人）签订合同编号为HTBA201712121468的《商品房买卖合同》一份，约定刘忠、龚红萍向京师置业公司购买京师东方花园2#楼第17层1707号房一套，合同约定（摘要）如下：第三条，买受人所购商品房的基本情况：楼栋名称：京师东方花园2#楼，该建筑层数地上21层，地下1层。第17层1707号房建筑面积共107.82平方米，其中套内建筑面积83.98平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.84平方米。第四条，计价方式与价款：房款合计玖拾伍万伍仟伍佰零贰元整（955502元）。第十条，交付期限：出卖人应当在2019年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十二条，规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）其他：无。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。合同附件四合同补充协议（摘要）：第四条，其他。1.本补充协议条款构成本合同不可分割的组成部分，与本合同以及所附的其他附件一起构成一份完整的合同，正文与附件不一致的内容，以附件约定的为准。所有与本约定不一致的以本合同约定为准。除此之外，任何一方不得援引任何其他书面的、口头的或其他形式的承诺、声明、告示、宣传资料等作为依据的，均属无效。案涉《商品房买卖合同》后附的户型图载明，案涉房屋户型为三室两厅一厨一卫一阳台。2019年5月23日，北师大附校发布《京师•东方花园享受北师大盐城附校小学、初中入学优惠政策细则》，内容为：依据区社会事业局2017年11月25日《关于京师•东方花园住宅小区入学优惠备案申请的答复》文件内容，京师•东方花园项目在北师大与盐城经济技术开发区管委会合作期间（2018年9月1日至2038年8月31日）享受北师大盐城附校小学、初中入学优惠。一、优惠对象：优惠对象是指购买盐城京师•东方花园（京师学院山）住宅，并签订《商品房买卖合同》的产权所有人或其子女，不包括产权所有人的第三代或其他亲属。在北师大盐城附校秋季招生录取前（录取通知书发放日期以前）已购买京师学院山住宅（以《商品房买卖合同》网签备案合同日期为准），按北师大盐城附校要求提交材料验核并通过后，才可以享受入学优惠。下列情况不在优惠对象范围内：1.已通过北师大盐城附校组织的面谈，符合该校入学条件后购买京师学院山住宅的，不享受入学优惠；网签后又退房或产权转让的，从退房之日或产权转让之日起，其享受的优惠政策自动放弃，其已入读的孩子不再继续享受入学优惠，必须按附校规定缴纳相关学费。二、优惠名额：每套住宅每六年只享受一个入学优惠名额，实际就读时间不足六学年计。一套房产有两个或以上子女同时（指同一学期开学时）需要入读北师大附校小学、初中的，只能有一个名额享受前述的优惠。若产权所有人或其子女享受优惠入学后，住房的产权发生转移，则从转移之日起，原产权所有人或其子女不再享受入学费用优惠。新产权所有人不享受本六年的入学优惠，但享受以后每六年一个的入学优惠名额。五、费用说明：京师学院山住宅产权所有人或其子女，符合前述优惠条件是指就读北师大盐城附校按盐城市同学段公办学校学费标准交费。六、政策时限：享受北师大附校入学优惠的有效期合计20年，2018年9月开学之日起，2038年8月31日止。有效期后，京师学院山的在校学生，需按学校其他学生的收费标准缴费，不再享受享受优惠。2019年10月21日，盐城经济技术开发区审批局出具《建筑工地竣工验收备案表》，载明建设单位名称、工程名称、工程地址、工程类别、工程造价、开工日期、完工日期等，其中载明房屋结构类类型/层次为：地上：剪力墙结/21、地下：剪力墙结/1。备案意见为：京师置业公司建设的华地学府（京师东方花园）1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、地下车库单位工程，于2019年10月9日由建设单位组织竣工验收合格。另查明，根据刘忠、龚红萍提供的京师置业公司的宣传手册，封面载明“学院山京师专享北师大附小/初中学位”，宣传内容中还载明“百年名校独睐京师京师置业战略携手北师大以智慧启迪智慧，传承百年北师大精神”等字样。该宣传手册以小字注明“本资料为要约邀请，相关内容、图片及文字均是对项目所做的示意表现，仅供参考，不构成出卖人对买受人所购商品房和周边环境等的任何承诺，一切以政府批文、图则及买卖双方签订的合同为准”。根据刘忠、龚红萍和京师置业公司庭审中陈述，京师置业公司售房时将区社会事业局关于优惠政策的函件附随在合同后面，并加盖了京师置业公司的骑缝章。京师置业公司称，将该函件附在合同后，是为了让业主了解优惠政策，并非学区，如果不是案涉小区的业主去北师大附校读书一年学费将近3万元，其他学杂费不清楚。刘忠、龚红萍称购房时，案涉小区对面的绿地•天成苑小区均价约为6000元/平方米左右，与案涉小区房屋均价相差约为2000元/平方米。一审另查明，关于房屋交付，刘忠庭审中陈述其因对房屋有异议，拒收了案涉房屋。本案争议焦点为:刘忠、龚红萍主张解除案涉《商品房买卖合同》是否符合约定或法定的合同解除条件？一审法院认为：京师置业公司与刘忠、龚红萍签订的案涉《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应当本着诚实信用原则来履行各自的合同义务。关于刘忠、龚红萍主张是否符合约定解除条件的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据案涉《商品房买卖合同》约定，买受人仅在京师置业公司逾期交房超过270日时可以解除合同，在商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等发生设计变更影响所购房屋质量或使用功能时，买受人有权自京师置业公司通知到达其之日起15日内未作出是否退房的书面答复。由此，刘忠、龚红萍诉称交付房屋阳台数量与宣传册不一致、案涉房屋“学区”、地下车库规划设计等问题，并不符合合同约定的解除条件。关于刘忠、龚红萍主张是否符合法定解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，需满足法定条件方可解除合同。首先，关于房屋户型问题。刘忠、龚红萍认为京师置业公司在宣传资料中称该户型有双阳台，但实际交付的房屋却只有单阳台。对此，一审法院认为，宣传资料性质上属于要约邀请，且该宣传资料上亦明确载明其仅为要约邀请，仅供参考，不构成出卖人对买受人所购商品房的任何承诺，一切以双方签订的合同为准。案涉《商品房买卖合同》后附的《房屋分层分户平面图》及《房屋平面图》已明确显示案涉房屋为单阳台，刘忠、龚红萍作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同时应当负有审慎的注意义务。且《商品房买卖合同》附件补充协议中亦明确约定“所有与本约定不一致的以本合同约定为准”、“任何一方不得援引宣传资料作为依据”，刘忠、龚红萍虽称该补充协议属于格式条款应为无效，但该格式条款符合《中华人民共和国合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，并未免除京师置业公司的主要义务、排除或限制刘忠、龚红萍的合法权利，京师置业公司无需尽到特别提示、说明的义务。由此，刘忠、龚红萍以此为由要求解除合同，于法无据。其次，关于“学区”问题。刘忠、龚红萍认为京师置业公司就案涉小区学区虚假宣传。对此，一审法院认为，从宣传资料的内容和性质看，该资料中有关“专享北师大附校小/初中学位”的宣传标语并未背离客观事实，宣传资料实质仅为要约邀请，如其声明所言，其上有关学区的文字表述不构成出卖人对买受人所购商品房的任何承诺，一切以政府批文、图则及买卖双方签订的购房合同为准。刘忠、龚红萍作为完全民事行为能力人，在北师大附校未出具优惠政策细则、案涉《商品房买卖合同》并未就学区问题作任何约定、学位优惠政策尚不确定的情况下即签订合同，应为自己的行为负责。且《关于京师•东方花园住宅小区入学优惠备案的申请报告》系区社会事业局向北师大附校出具，制作主体并非京师置业公司，刘忠、龚红萍认为京师置业公司就学区问题虚假宣传，缺乏法律和事实依据，其以此为由要求解除合同亦无法定依据。最后，关于地下规划问题。刘忠、龚红萍认为，京师置业公司违法建造地下负二层车库，案涉《商品房买卖合同》中约定地下车库仅为负一层，而实际地下有两层车库，一层为自行车库，一层为汽车库。对此，一审法院认为，根据盐城市规划局的规划许可，地下1层为自行车库，即《商品房买卖合同》中约定的“地下一层”对应的是自行车库，而汽车库建造在若干栋建筑物地下，其独立作为一个整体，具有单独的规划许可证，并且不显示在某栋楼某房屋的买卖合同上。案涉京师花园小区2#楼系京师置业公司按照铭城公司出具的设计图纸建设，该图纸已通过规划许可，且案涉小区业已竣工验收合格，刘忠、龚红萍未提供充分证据证明京师置业公司违法建造地下负二层车库，故对于刘忠、龚红萍以地下规划问题为由主张解除合同，依法不予支持。综上，京师置业公司在房屋户型、学位优惠政策、地下车库建设等方面并无违约行为，刘忠、龚红萍要求解除其与京师置业公司签订的《商品房买卖合同》，不符合约定及法定解除条件，其诉请无事实和法律依据，依法不予支持。与之相关的，刘忠、龚红萍主张的返还房款、支付利息、赔偿损失及律师费用的请求亦无法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十五条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回刘忠、龚红萍的诉讼请求。案件受理费15096元，依法减半收取7548元，由刘忠、龚红萍承担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，京师置业公司与刘忠、龚红萍2017年12月13日签订的案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应当按约履行各自的合同义务。一、关于房屋户型问题，刘忠、龚红萍认为京师置业公司在宣传资料中称该户型有双阳台，但实际交付的房屋却只有单阳台。对此，本院认为，虽然刘忠、龚红萍提供的宣传资料中的户型显示的是双阳台，但该资料只是显示的是部分户型的建筑设计，而案涉小区的房屋并非统一户型，具体户型应以实际买受的为准，而不能仅以宣传资料来认定京师置业公司所销售的房屋均应以此户型为准。且在刘忠、龚红萍签订的《商品房买卖合同》后所附的《房屋分层分户平面图》及《房屋平面图》中，已明确显示案涉房屋为单阳台，刘忠、龚红萍均已签字认可，应认定双方对所购房屋的户型已作了约定。在双方已有合同约定的情况下，刘忠、龚红萍仍以合同签订之前的宣传资料中户型展示认定为要约内容，进而认定京师置业公司构成违约明显与事实不符，该上诉理由本院不予采纳。二、关于“学区”问题，刘忠、龚红萍认为京师置业公司就案涉小区学区存在虚假宣传。对此，本院认为，房屋作为家庭的一项重要投资，购房户应当在购房时充分考虑所购房屋的价格、面积、地理位置等影响房屋居住和使用的各种条件。而房屋的具体位置是影响房价的一个重要因素，刘忠、龚红萍作为完全民事行为能力人，其在购买案涉房屋时应当对案涉房屋的具体地理位置有明确的了解。本案中，刘忠、龚红萍提供的宣传资料中有关“专享北师大附校小/初中学位”的宣传标语并未背离客观事实，案涉小区并未涉及学区房的问题，该宣传资料中也未有有关学区房的表述。资料中有关学位房的表示并未超出正常人的理解范围，且案涉房屋确实毗邻北师大盐城附校小学，该学位房的优势是否与案涉房屋的价格高低有必然的联系，应由购房户进行充分了解后自行决定。另，京师置业公司在售房时已将区社会事业局关于优惠政策的函件附随在合同后面，上诉人刘忠、龚红萍对此已有所了解相关优惠政策，北师大附校2019年5月23日发布的《京师•东方花园享受北师大盐城附校小学、初中入学优惠政策细则》也仅是对上述优惠政策所作的具体明细，并未影响原先优惠政策的施行，故刘忠、龚红萍认为京师置业公司就学区问题存在虚假宣传，缺乏法律和事实依据，该上诉理由本院不予采纳。三、关于地下规划问题，刘忠、龚红萍认为其与京师置业公司签订《商品房买合同》中约定的案涉建筑层数为地上21层、地下1层，而事实上案涉房屋地下存在负二层。对此，本院认为，案涉小区经盐城市规划局规划许可，地下1层为自行车库，即《商品房买卖合同》中约定的“地下一层”，案涉图纸也已通过规划许可，且案涉小区业已竣工验收合格，京师置业公司在施工过程中并未有发生规划变更的情形。案涉汽车库因建造在若干栋建筑物地下，其独立作为一个整体，具有单独的规划许可证，因而该汽车库未显示在某栋楼某房屋的买卖合同上。且地下汽车库的存在也未影响买受人所购商品房的质量及使用功能的，故刘忠、龚红萍以该地下汽车库未在《商品房买卖合同》中载明，而认定京师置业公司存在违约行为理由不能成立。综上，京师置业公司在房屋户型、学位优惠政策、地下车库建设等方面并无违约行为，刘忠、龚红萍要求解除其与京师置业公司签订的《商品房买卖合同》，不符合约定及法定解除条件。刘忠、龚红萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15096元，由上诉人刘忠、龚红萍负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  张晨阳审判员  周 陇二〇二〇年八月二十四日书记员  刘 湘