湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1464号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘谷生，男，汉族，1963年3月29日出生，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨路明，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨知权，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈刚，男，汉族，1955年12月12日出生，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：姜鑫，湖南伏龙律师事务所律师。原审第三人：吴群，男，汉族，1979年11月27日出生，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人刘谷生因与被上诉人陈刚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初9753号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘谷生上诉请求：一、请求依法撤销（2018）湘0104民初9753号民事判决第一项，改判刘谷生与陈刚于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月9日解除；二、请求依法撤销（2018）湘0104民初9753号民事判决第二项，改判刘谷生无需向陈刚支付房屋租金及违约金；三、请求依法撤销（2018）0104民初9753号民事判决第五项，改判陈刚赔偿刘谷生：投入设备损失及装修装饰损失341859.21元、鉴定费18800元、商铺查封期间的经营损失157781元、商铺查封期间的租金损失38333元；四、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人陈刚承担。事实与理由：一、一审法院未依法采纳上诉人的抗辩事由，基于未依法采纳抗辩事由作出的第一项判决错误。2016年12月21日的《房屋租赁合同》解除时间是2019年1月9日，而不是2019年9月2日。事实方面：（1）自2018年12月28日起，因上诉人承租的涉案商铺南出口（消防通道）被封闭占用（被易达成汽车美容中心占用）不符合消防法律规定，上诉人承租的涉案商铺就被岳麓公安消防大队责令停业改正，后因上诉人无法自行疏通南出口（消防通道），而被上诉人又拒不配合处理，导致上诉人自2018年12月28日责令停业后就没有再营业过，一直处于停业歇业。（2）2019年1月9日，上诉人为避免损失再次扩大向被上诉人邮寄送达了解除合同通知书，该通知书明确告知了被上诉人：因其出租的商铺存在消防通道占用，导致商铺使用条件不符合消防法律规定，最终导致上诉人承租的该商铺被消防大队责令停业，故上诉人单方面要求立即解除房屋租赁合同。法律方面：上诉人基于上述事实向被上诉人发出的单方解除房屋租赁合同通知，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第八条第一款第三项规定，属于合法行使权利。另外一审法院认定的合同解除时间2019年9月2日，实际上是合同解除后上诉人作为承租方向被上诉人（出租方）交付钥匙的时间，而上诉人交付钥匙的行为是属于租赁合同解除后的相互交接，且交接之所以拖到9月2日，是因为被上诉人一直拒不配合上诉人办理合同解除后的交接工作（即对上诉人装修残值的鉴定及损失分摊）所导致。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致其作出的第二项、第五项判决错误。（一）一审法院以被上诉人已经将商铺北出口的安全通道留给上诉人使用，且商铺南出口并非上诉人的承租范围为由认定被上诉人已经尽到了合理的配合与协助义务，对本次消防处罚及上诉人的停业和无法使用并无过错亦无违约情形，不应承担责任等存在明显的事实认定错误。第一,公安消防大队在2018年5月10日和28日的处罚事由里已经明确是违反了《消防法》第16条第一款第二项规定，即未按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志等。换句话说，上诉人的消防不符合规定不仅仅指室内的消防器材不符合规定，更是指商铺的消防设施（即消防通道、安全通道）被占用与封闭。另外，商铺所属物业公司及开发商针对上诉人承租商铺的消防问题，也于2018年5月给予了上诉人和被上诉人书面答复，该答复进一步佐证了上诉人承租商铺的消防违法，包括南出口消防通道被封闭占用。书面答复的具体内容：一是明确了该商铺一共有三个消防通道（即B1-101一个，B1-107一个，B1-110一个，分别为中间消防通道，北出口消防通道，南出口消防通道），二是进一步明确了5月份的消防处罚事由是因为南出口（消防通道）被易达汽车美容中心封闭占用（被上诉人出租给袁菁使用的场所），且物业向被上诉人出具了《停工整改通知书》，要求被上诉人对南出口的封闭占用予以整改拆除。第二，公安消防大队在2018年12月28日的处罚事由里更是直接写明为商铺南出口消防通道被易达成汽车美容房封闭占用，违反《消防法》第28条。综上可知，上诉人承租的商铺要达到《消防法》等法律规定的消防使用条件，必须是该商铺的三个消防通道（北出口消防通道、南出口消防通道、中间消防通道）全部是畅通无阻的，而非一审法院认定的有北出口消防通道就可以使用，被上诉人就已经尽到了合理的配合与协助义务，被上诉人就不存在过错和违约。相反，上诉人承租的商铺无法使用完全就是因为被上诉人封闭南出口消防通道进行出租所导致。也就是说对于上诉人承租该商铺却无法使用完全是被上诉人的过错与严重违约。因此上诉人单方解除租赁合同符合法律规定，更有权要求过错方被上诉人承担上诉人因此次租赁所产生的所有损失（包括但不限于设备及装修损失、鉴定费、停业经营损失、租金损失等）。（二）一审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项规定，认定涉案房屋租赁合同的解除系上诉人未交房屋租金，故不予支持上诉人的损失请求属于适用法律错误。结合上诉状中事实认定错误部分的内容可知，上诉人不支付租金和行使单方解除涉案房屋租赁合同、要求赔偿损失完全是被上诉人提供的商铺不符合消防使用条件，且在上诉人要求整改后拒不协助配合予以解决所导致，因此上诉人不仅有权根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项规定行使单方解除权，还有权根据《合同法》规定拒付被上诉人提供不符合使用条件的房屋租金和违约金。而且还可以根据《合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条等，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项规定，要求被上诉人赔偿上诉人停业期间的经营损失、租金损失以及剩余租赁期间内装饰装修残值损失和鉴定费。依据华新项目管理集团有限公司作出的HXGL价鉴【2019】0208工程造价鉴定书，认定2017年1月1日至2019年1月9日，折旧价值为694077.76元，剩余价值为341859.21元。综上，恳请贵院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。刘谷生在二审询问过程中提出，将第一项上诉请求变更为2019年1月2日解除，在事实与理由部分增加一点，上诉人于2019年1月2日向陈刚邮寄了书面解除合同书且当日通过向法院提起诉讼的方式要求解除该份合同，行使单方解除权，这在一审卷宗里的邮寄单和2019年1月8日的询问笔录有体现。陈刚辩称：1、上诉人所述的事实与现实不符，上诉人与被上诉人于2019年9月2日进行了交付，将租赁房屋交付给被上诉人，并且在一审法院的庭审笔录里面对交付行为以及解除合同的行为进行了确认，所以合同解除的时间应为2019年9月2日；2、涉案租赁商铺所涉及的消防问题，应由上诉人自行承担，上诉人作为该商铺的经营者，所经营的是公共娱乐场所，因此应对其装修及消防承担全部责任。根据租赁合同的约定，涉案商铺的南出口不属于租赁的范围，仅北出口供上诉人使用，也不属于租赁的范围，上诉人在租赁商铺时，对其现状非常清楚，上诉人将北出口私自作为餐饮进行经营才导致不符合消防安全的。该商铺有两个消防通道，一个在中间，一个在北出口，北出口是其私自经营餐馆的原因致使不能正常使用，并且中间的消防是其私自转租给第三方，也未能作为消防使用，涉及消防的问题，是上诉人自己的问题。3、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不存在上诉人所称的适用法律错误。根据公安部的条例，作为公共经营娱乐场所，经营者应对公共娱乐者的消防负责。本案系因上诉人违约所导致的合同解除，应承担由违约所造成的全部责任，其中违约行为：一是未按时足额向被上诉人缴纳租金，二是违反租赁合同的约定，私自将中间的消防通道转租给第三方，三是未按时缴纳物业公司物业费、水电费。陈刚向一审法院起诉请求：1、判令解除陈刚、刘谷生的房屋租赁合同；2、判令刘谷生立即腾空房屋，恢复陈刚租赁物的原状；3、判令刘谷生向陈刚支付截止至2018年8月31日的租金76666.66元，并支付自2018年9月1日至租赁物实际腾空及恢复原状之日止的后续租金（计算标准：2018年年租金为460000元，2019年年租金为490000元）；4、判令刘谷生支付陈刚私自转租收取的租金；5、判令刘谷生向陈刚支付截止至2018年8月31日的违约金138000元，并支付自2018年9月1日起至租金全部付清之日止的违约金（以一周期租金为基数按日百分之一计算）；6、判令刘谷生承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费等费用）。庭审中，陈刚申请撤回第二项诉讼请求。刘谷生向一审法院反诉请求：1、请求陈刚恢复江山帝景小区商业街B1区101号商铺一楼南出口消防通道；2、请求陈刚支付消防整改费用合计人民币150000元；3、请求陈刚赔偿2018年5月9日至2018年6月10日因消防大队查封刘谷生的商铺造成的经营损失合计人民币838897元；4、请求陈刚赔偿因消防大队对商铺的消防罚款30000元；5、请求陈刚承担所有的诉讼费用。庭审中，刘谷生变更诉讼请求称：1、请求陈刚支付消防整改费用合计人民币150000元；2、请求陈刚赔偿停业损失共计976039.12元（时间从消防查封停业2018年5月11日至6月10日共30天，2019年1月9日至2019年9月2日共236天，以上停业期间合计266大，参考年利润1339303元，分摊到每日的净利润为3669.32元，上述停业期间损失合计为976039.12元）；3、请求陈刚赔偿因消防大队对商铺的消防罚款30000元；4、请求陈刚承担所有的诉讼费用及鉴定费用；5、请求陈刚返还房屋押金50000元；6、请求陈刚赔偿投入设备损失及装修装饰损失暂计321796.33元（具体数额以评估结论为准）。一审法院经审理查明：2016年12月21日，陈刚（甲方）的授权代表胡利军和刘谷生（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条房屋情况及用途：甲方将长沙市岳麓区商铺二楼（约833平方米）和一楼中间门厅（约115.5平方米）（以下简称“案涉门面”）出租给乙方用于经营“湘间印象”保健养生馆，合计建筑面积948.5平方米，房屋用途为商业。该商铺一楼北出口（面积约47.5平方米）甲方提供给乙方使用，但不属于甲方出租给乙方的范围。甲方需要对该出口进行改造时，乙方必须无条件腾出并配合改造，甲方改造时须给乙方留出消防通道。该商铺一楼南出口（面积约72.6平方米）不属于甲方出租给乙方的范围，乙方无权使用。第二条，租赁期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。合同期满，甲方如继续将该商铺出租的话，优先出租给乙方。第三条，2017年租金为430000元整；2018年租金为460000元整；2019年租金为490000元整。押金为50000元，为2015年已缴纳的押金顺延，乙方不另行缴纳。租金每半年为一个结算周期，提前15天支付。乙方延期缴纳租金的，每延期一天按1%缴纳滞纳金；逾期15天仍未缴纳租金及滞纳金的，合同自动解除。第七条，租赁期满后，本合同终止，届时乙方须于合同到期日前将房屋退还给甲方。合同签订后，陈刚依约向刘谷生交付了案涉门面，刘谷生用于经营湘间印象保健养生馆。刘谷生依约向陈刚支付了2018年上半年之前的租金。2018年5月10日，长沙市岳麓区公安消防大队向“湘间印象”保健养生馆出具岳公消封字［2018］第0022号临时查封决定书，因该场所未设置自动报警系统，未设置机械排烟系统且不符合自然排烟条件，现予临时查封，查封时间为2018年5月11日至2018年6月10日。2018年5月28日，长沙市岳麓区公安消防大队对“湘间印象”保健养生馆作出岳公（消）行罚决字［2018］0030号公安行政处罚决定书，认定现查明“湘间印象”保健养生馆消防设施不符合标准，决定处罚30000元整。2018年6月，因刘谷生未按合同约定支付房屋租金，2018年6月27日，陈刚授权代表胡利军向刘谷生发出《房屋催交函》，载明“你方应于2018年6月15日支付2018年7月至2018年12月房租，现你方尚未支付，请于2018年6月30日前付清”。2018年7月12日，刘谷生向陈刚发出《拟解除合同告知书》，称“湘间印象经营至2018年4月，遭岳麓区含浦派出所例行检查，发现该经营场所消防不合格，需报岳麓区消防大队进行消防监督检查。2018年5月9日，岳麓区消防大队对湘间保健会所经营场所进行了消防检查，发现消防设施不符合标准，随即对湘间保健会所进行查封。由于贵方出租给我方的商铺始终存在消防通道被堵塞，消防不合格的问题，强烈要求贵方或贵方授权代表在收到本函后7日内出面协商解决，否则我方将行使合同单方解除权”。之后，刘谷生与湖南三建智能化工程有限公司签订《室内消防安装工程施工合同》，由湖南三建智能化工程有限公司按照长沙市岳麓区湘间保健会所消防复查的报告对其进行了整改，合同整改金额150000元，刘谷生未向湖南三建智能化工程有限公司支付整改费用。2018年12月28日，长沙市公安局岳麓分局含浦派出所又向“湘间印象”保健养生馆发出编号为：［2018］第0964号责令改正通知书，发现“湘间印象”保健养生馆南出口消防通道存在占用、封闭疏散通道、安全出口的消防安全违法行为。次日，长沙市公安局岳麓分局含浦派出所向“湘间印象”保健养生馆作出岳公含（消）行罚决字［2018］0017号行政处罚决定书，决定对刘谷生给予警告处罚。2018年，刘谷生将案涉房屋115多平方米中间门厅转租给第三人吴群经营养生馆，转租期限为2018年4月1日至2021年4月1日止，租金每月4000元。2018年3月15日，吴群向刘谷生支付了押金4000元。后吴群陆续向刘谷生支付了案涉转租房屋押金48000元。陈刚对此转租事宜不知情。目前，吴群仍在继续租赁。庭审中，刘谷生向一审法院提出，一：对长沙市岳麓区商铺投入设备损失、消防工程原值装饰装修残值进行鉴定。一审法院依法委托湖南长城资产评估有限公司对前述请求事项进行鉴定，2019年9月27日，湖南长城资产评估有限公司作出湘长城资评字［2019］第ＺＰ-0018号资产评估报告，认定，经评估，截至评估基准日2019年6月21日，委估的长沙市岳麓区商铺投入设备资产价值为126910元；二：对长沙市岳麓区商铺的装饰装修进行工程造价鉴定。一审法院依法委托华新项目管理集团有限公司对刘谷生的前述请求进行鉴定，华新项目管理集团有限公司作出ＨＸＧＬ价鉴［2019］0208工程造价鉴定书，认定：1.确定性意见：长沙市岳麓区商铺的装饰装修工程进行工程造价司法鉴定总造价为：1035936.96元。2.应委托人要求作出推断性意见如下：根据当事人双方签订的《房屋租赁合同》，租期从2017年1月1日至2019年12月31日，房屋租期为3年。依据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》作为参考文件按租期3年（即36个月）期限进行折旧。折旧后的剩余价值如下：（1）折旧时间点为：2017年1月1日－2019年1月9日（停业之日），折旧价值为694077.76元，剩余价值为341859.21元；（2）折旧时间点为：2017年1月1日－2019年9月2日（房屋移交之日），折旧价值为921983.89元，剩余价值为113953.07元。该两次鉴定费用总计为18800元。一审法院另查明：陈刚购买位于长沙市岳麓区平方米）并于2014年9月12日登记为所有权人，该商铺系消防验收合格房屋，并已登记备案。购买后，陈刚与开发商约定由开发商返租，2015年1月1日，陈刚正式接手。2015年1月1日以前，开发商已将长沙市岳麓区商铺一楼南出口（面积约72.6平方米）出租给袁菁用于易达成汽车美容中心经营，2016年12月26日，陈刚与袁菁续签了租赁合同，并约定租赁期限为2017年1月1日至2018年12月31日止。刘谷生在租赁陈刚案涉商铺前，该商铺也是用于经营“湘间印象”保健养生馆，刘谷生为其股东之一，后由刘谷生接手该案涉商铺。2019年1月9日，“湘间印象”保健养生馆关门停业。2019年9月2日，刘谷生将案涉门面交还所有人陈刚。一审法院认为，本案本诉和反诉争议焦点为一、案涉房屋所涉《房屋租赁合同》是否解除以及合同解除时间。二、刘谷生是否应当向陈刚支付2018年6月30日至租赁物实际交付之日止的租金。三、刘谷生是否应向陈刚支付转租租金。四、刘谷生是否应向陈刚支付违约金。五、陈刚是否应向刘谷生支付消防整改费用150000元、消防罚款30000元以及赔偿商铺造成的经营损失976039.12元。六、陈刚是否应返还刘谷生房屋押金50000元；七、陈刚是否赔偿刘谷生投入设备损失及装修装饰损失。一、一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律的规定，双方均应按照合同的规定履行义务。在庭审中，刘谷生与陈刚均同意解除案涉房屋所涉《房屋租赁合同》，一审法院予以准许。2019年9月2日，刘谷生将案涉门面交还所有人陈刚。双方的权利义务已经终止，一审法院认为该时间认定为合同解除时间较为适宜。二、刘谷生是否应当向陈刚支付2018年6月30日至租赁物实际交付之日（2019年9月2日）止的租金。陈刚要求刘谷生支付截止至2018年8月31日的租金76666.66元，并支付自2018年9月1日至租赁物实际腾空及恢复原状之日止的后续租金（计算标准：2018年年租金为460000元，2019年年租金为490000元），刘谷生抗辩称之所以不交租金是因为其案涉门面因为消防设施存在隐患被有关部门处罚，刘谷生尝试与陈刚沟通，但陈刚却迟迟不肯协商。一审法院认为，刘谷生将案涉门面用于经营“湘间印象”保健养生馆，刘谷生为经营者，根据《公共娱乐场所消防安全管理规定（公安部令第39号）》第二条和第三条之规定，“湘间印象”保健养生馆为公共娱乐场所，公共娱乐场所的房产所有者在与其他单位、个人发生租赁、承包等关系后，公共娱乐场所的消防安全由经营者负责。2018年5月10日，因该场所未设置自动报警系统，未设置机械排烟系统且不符合自然排烟条件，长沙市岳麓区公安消防大队向“湘间印象”保健养生馆出具岳公消封字［2018］第0022号临时查封决定书予临时查封。2018年5月28日，长沙市岳麓区公安消防大队对“湘间印象”保健养生馆作出岳公（消）行罚决字［2018］0030号公安行政处罚决定书，故刘谷生作为公共娱乐场所“湘间印象”保健养生馆的经营者应对消防安全负责。2018年12月28日，长沙市公安局岳麓分局含浦派出所又向“湘间印象”保健养生馆发出编号为：［2018］第0964号责令改正通知书，发现“湘间印象”保健养生馆南出口消防通道存在占用、封闭疏散通道、安全出口的消防安全违法行为。次日，长沙市公安局岳麓分局含浦派出所向“湘间印象”保健养生馆作出岳公含（消）行罚决字［2018］0017号行政处罚决定书，决定对刘谷生给予警告处罚。根据陈刚和刘谷生在2016年12月21日《房屋租赁合同》的约定，陈刚将该商铺一楼北出口（面积约47.5平方米）提供给刘谷生使用，但不属于陈刚出租给刘谷生的范围。陈刚需要对该出口进行改造时，刘谷生必须无条件腾出并配合改造，陈刚改造时须给刘谷生留出消防通道。该商铺一楼南出口（面积约72.6平方米）不属于陈刚出租给刘谷生的范围，刘谷生无权使用。北出口已经有一处安全通道陈刚留给刘谷生使用，南出口并非刘谷生租赁范围，该处在2015年以前已租赁给易达成汽车贸易商行。刘谷生作为经营娱乐场所的经营者应当为所经营门面设置消防安全通道，陈刚已经尽到合理的配合、协助义务。综上，长沙市岳麓区公安消防大队和长沙市公安局岳麓分局含浦派出所依法对“湘间印象”保健养生馆作出行政处罚决定，刘谷生作为经营娱乐场的负责人，其应当对娱乐场所的消防安全负责，陈刚作为该房屋的出租人并无过错，亦无合同违约事由，其不应当承担责任。故对刘谷生的抗辩意见一审法院不予采纳。刘谷生应当按合同的约定向陈刚支付2018年6月30日至租赁物实际交付之日（2019年9月2日）止的租金，租金计算方式为460000元／2+490000元／365×244天＝557561.64元。三、刘谷生是否应向陈刚支付转租租金。本案陈刚与刘谷生之间的租赁期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止，2017年租金为430000元整：2018年租金为460000元整；2019年租金为490000元整。刘谷生未经陈刚同意将部分房屋转租给第三人吴群，转租期限为2018年4月1日至2021年4月1日止，年租金为48000元。刘谷生已收取吴群2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金48000元。现刘谷生与陈刚之间的租赁关系于2019年9月2日终止，一审法院已经判令刘谷生向陈刚支付其租赁期限内的房屋租金，陈刚无权要求刘谷生支付转租租金。四、2016年12月21日《房屋租赁合同》约定：乙方延期缴纳租金的，每延期一天按1%缴纳滞纳金；逾期15天仍未缴纳租金及滞纳金的，合同自动解除。刘谷生延期交付租金，应当承担违约责任。一审法院认为，该违约金的计算标准过分高于其实际产生的损失，一审法院酌情认定以欠付租金为基数按照每日万分之六的标准从2018年7月1日起计算至租金支付之日止。五、陈刚是否应向刘谷生支付消防整改费用150000元、消防罚款30000元及赔偿刘谷生商铺造成的经营损失976039.12元。2018年5月10日，长沙市岳麓区公安消防大队向“湘间印象”保健养生馆出具岳公消封字［2018］第0022号临时查封决定书，因该场所未设置自动报警系统，未设置机械排烟系统且不符合自然排烟条件，现予临时查封，查封时间为2018年5月11日至2018年6月10日。2018年5月28日，长沙市岳麓区公安消防大队对“湘间印象”保健养生馆作出岳公（消）行罚决字［2018］0030号公安行政处罚决定书，认定现查明“湘间印象”保健养生馆消防设施不符合标准，决定处罚30000元整。为此，刘谷生与湖南三建智能化工程有限公司签订《室内消防安装工程施工合同》，由湖南三建智能化工程有限公司进行消防整改，合同约定整改费用150000元。刘谷生反诉主张陈刚向刘谷生支付消防整改费用150000元，处罚30000元以及赔偿停业损失共计976039.12元（时间从消防查封停业2018年5月11日至6月10日共30天，2019年1月9日至2019年9月2日共236天，以上停业期间合计266天，参考年利润1339303元，分摊到每日的净利润为3669.32元，上述停业期间损失合计为976039.12元）依据一审法院认为部分第一点可知，长沙市岳麓区公安消防大队和长沙市公安局岳麓分局含浦派出所依法对“湘间印象”保健养生馆作出行政处罚决定，刘谷生作为经营娱乐场的负责人，其应当对娱乐场所的消防安全负责，陈刚作为出租人并无责任，对刘谷生反诉要求陈刚支付上述有关于消防整改、查封商铺造成的经营损失及消防罚款的费用的请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。六、陈刚是否应返还刘谷生房屋押金50000元。2016年12月21日《房屋租赁合同》约定押金为50000元，案涉房屋所涉《房屋租赁合同》于2019年9月2日解除，陈刚应将押金50000元退还给刘谷生。故对刘谷生该项反诉请求，一审法院予以支持。七、陈刚是否赔偿刘谷生投入设备损失及装修装饰损失。本案在审理过程中，刘谷生申请对投入设备损失及装修装饰损失进行鉴定，其中，设备资产价值为126910元，装修装饰剩余价值为：（1）折旧时间点为：2017年1月1日－2019年1月9日（停业之日），341859.21元，（2）折旧时间点为：2017年1月1日－2019年9月2日（房屋移交之日），剩余价值为113953.07元，该两次鉴定费用总计为18800元。刘谷生反诉主张要求陈刚赔偿刘谷生投入设备损失及装修装饰损失。并承担鉴定费用18800元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，根据一审法院认为部分第一点可知，该涉案房屋租赁合同的解除系因刘谷生未按合同的约定交纳房屋租金，因此，对刘谷生的该项诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国消防法》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项，《公共娱乐场所消防安全管理规定（公安部令第39号）》第二条第五款、第三条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈刚与刘谷生于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月2日解除；二、刘谷生向陈刚于本判决生效之日止十五日内支付截止至2019年9月2日的租金557561.64元及违约金（以欠付租金为基数按照每日万分之六标准从2018年7月1日起计算至租金实际支付之日止）三、陈刚于本判决生效之日止十五日内返还刘谷生押金50000元；四、驳回陈刚的其他诉讼请求。五、驳回刘谷生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9376元，减半收取4688元，由陈刚负担938元，刘谷生负担3750元。反诉案件受理费1985元，由陈刚负担59元，刘谷生负担1926元。二审中,双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示,合法有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、关于房屋租赁合同的解除时间及违约责任的认定问题。2018年12月28日，长沙市公安局岳麓分局含浦派出所向“湘间印象”保健养生馆发出编号为：［2018］第0964号责令改正通知书，含浦派出所发现“湘间印象”保健养生馆南出口消防通道存在占用、封闭疏散通道、安全出口的消防安全违法行为。同时，含浦派出所拍摄了数张照片，并描述了易达成汽车美容店占用南段消防通道的情况。综合以上证据可知，易达成汽车美容店占用了南段消防通道，并影响了刘谷生商铺的正常经营，致使刘谷生受到警告处罚并被要求责令改正。被上诉人陈刚作为出租人本应该按照合同约定交付商铺，并在租赁期间保持商铺符合约定的用途，但是其却将南段消防通道出租给易达成汽车美容店，使得刘谷生租赁的商铺不符合消防规定，不能用于正常的商业经营用途。被上诉人存在违约行为，且违约行为致使上诉人租赁房屋的合同目的不能实现，故上诉人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定对涉案合同享有法定解除权。同时，上诉人亦未按时缴纳房租，在签订合同时也未尽相关注意义务。故被上诉人对涉案合同解除承担主要责任，上诉人对涉案合同的解除承担次要责任。关于涉案合同的解除时间，因上诉人未提供被上诉人确已签收的物流信息，且在顺丰网站上无法查询到该运单的物流信息，故顺丰快递单不足以证明上诉人确实送达了解除合同书，不能以此来认定涉案合同的解除时间。根据2019年1月8日的询问笔录，上诉人的代理人曾明确地向被上诉人一方表达过解除合同的意思表示，故上诉人主张《房屋租赁合同》解除时间为2019年1月9日具有依据，本院予以支持。二、关于租金、占用费用及滞纳金的认定问题。经查，2019年1月9日，“湘间印象”保健养生馆关门停业。停业前的租金，即2018年7月1日至2019年1月8日期间的租金，上诉人实际经营,应按照合同约定支付给被上诉人，考虑到被上诉人存在违约行为，本院酌定上诉人按合同约定的70%支付给被上诉人，即上诉人应支付给被上诉人租金168517.81元[(460000元/2+490000元/365×8)×0.7]元。停业后至房屋实际交付之前的期间，即2019年1月9日至2019年9月2日，上诉人虽然占用房屋，但未实际经营，且考虑到被上诉人存在违约行为,对涉案合同解除后涉案房屋的迟延交付亦存在一定的责任，本院酌情认定上诉人应按照合同约定租金的50%向被上诉人支付房屋占用费，即上诉人应支付给被上诉人房屋占用费158410.96元(490000/365元×236×50%)。因此，上诉人应当向被上诉人陈刚支付2018年7月1日至租赁物实际交付之日（2019年9月2日）止的租金和房屋占用费，总计326928.77元(168517.81+158410.96)。上诉人自2018年7月1日开始拖欠租金，存在违约行为，但考虑到被上诉人亦存在违约行为,对被上诉人主张租金及房屋占用费用的滞纳金，本院不予支持。三、关于被上诉人是否应赔偿上诉人的损失问题。上诉人上诉请求改判被上诉人陈刚赔偿上诉人投入设备损失及装修装饰损失341859.21元、鉴定费18800元、商铺查封期间的经营损失157781元、商铺查封期间的租金损失38333元。本院认为，被上诉人将南段消防通道出租给易达成汽车美容店，使得上诉人租赁的商铺不符合消防规定，不能用于正常的商业经营用途，被上诉人对涉案合同的解除承担主要责任。同时，室内二次消防应该由承租人承担责任，上诉人对涉案合同亦应承担相应责任。首先，关于设备损失及装修装饰损失问题，一审法院委托有资质的机构进行了评估，其中，设备资产价值为126910元，装修装饰评估的剩余价值为：（1）折旧时间点为：2017年1月1日－2019年1月9日，341859.21元，（2）折旧时间点为：2017年1月1日－2019年9月2日，剩余价值为113953.07元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第三项之规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任，本院酌情判决被上诉人赔偿上诉人70%的剩余价值损失，计算方式为113953.07×0.7=79767.15元。就2019年1月9日至2019年9月2日之间的装饰装修剩余价值的差价，考虑到上诉人与被上诉人就迟延交付均存在一定责任，本院酌定判决被上诉人赔偿上诉人50%的装饰装修损失，计算方式为（341859.21-113953.07）×0.5=113953元。以上两项损失总计193720.15元。因上诉人可将设备自行拆除,故上诉人主张设备损失本院不予支持。对于上诉人主张的18800元鉴定费，本院认为，鉴定费属于因诉讼而产生的费用，根据本案情况，应该由双方共同承担，本院酌定由被上诉人承担9400元鉴定费。对于上诉人主张的商铺查封期间的经营损失157781元以及商铺查封期间的租金损失38333元，本院认为，上诉人仅提供了“湘间印象”自行出具的《长沙市岳麓区湘间印象保健养生馆2017年5月至2018年4月财务情况说明》，营业额以及净利润并未经过有资质机构的审计，证明力不足，参照类似商铺同期的净利润情况，考虑到双方的过错情况，本院酌定由被上诉人承担100000元的经营损失。综上，上诉人的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初9753号民事判决第三项;二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2018）湘0104民初9753号民事判决第四项、第五项；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2018）湘0104民初9753号民事判决第一项为：陈刚与刘谷生于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月9日解除；四、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2018）湘0104民初9753号民事判决第二项为：刘谷生于本判决生效之日起十五日内向陈刚支付截止至2019年9月2日的租金、房屋占用费326928.77元；五、陈刚于本判决生效之日起十五日内向刘谷生支付投入设备损失及装修装饰损失193720.15元、鉴定费用9400元、经营损失100000元；六、驳回陈刚的其他诉讼请求；七、驳回刘谷生的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费9376元，减半收取4688元，由陈刚负担1600元，刘谷生负担3088元。一审反诉案件受理费1985元，由陈刚负担417元，刘谷生负担1568元。本案二审案件受理费用9376元，由陈刚负担4491元，刘谷生负担4885元。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军审 判 员  赵佳玮二〇二〇年八月三日代理书记员  李佳洪附法律条文：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。