湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民1750号上诉人（原审原告、反诉被告）：周兰英，女，1971年5月20日出生，汉族，住址湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：邝小文，湖南云虹律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王满福，男，1961年4月10日出生，汉族，住址永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李凤美，女，1960年3月17日出生，汉族，住址永州市冷水滩区。上诉人周兰英因与被上诉人王满福、李凤美房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周兰英上诉请求：一、请求人民依法将本案发回重审或者依法改判，判令支持上诉人一审诉请，驳回被上诉人一审反诉诉请；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案客观事实清楚，上诉人购买被上诉人的房屋系双方真实意思表示，且已履行完毕，应当得到法律支持和保护。（1）《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，应当认定为合法有效；（2）合同明确约定了房屋交付时间，即签订合同后十个月内进行交付；（3）签订合同行为、支付房款行为及交付房产行为不存在任何矛盾地方；（4）被上诉人称上诉人强占其房屋，无任何事实依据，也不符合正常生活习惯；（5）被上诉人违反诚信，不履行办证义务，却在办证后将涉案房产向银行抵押贷款，已构成违约，应当由其承担法律后果；（6）一审法院对证据认定存在严重错误；（7）上诉人与被上诉人之间确实还存在其他的民间借贷关系，但与本案没有直接的关联，不应当在本案中进行审查；二、一审法院适用法律错误，应当予以纠正。2014年7月19日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未进行任何担保的约定。2015年3月18日签订的《售房合同》中，确实有担保的相关表述，但该份合同已经作废，不存在任何法律效力。一审法院认定了2014年7月19日《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同成立且有效，但却又以担保、抵押来证实系让与担保，与客观事实冲突，且适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。王满福、李风美辩称，一、上诉人单方面持有的《房屋买卖合同》，即涉案诉讼合同，落款时间为2014年7月19日，该合同是虚假合同，是上诉人为了对抗新田县农商行的抵押贷款，诱骗被上诉人捏造的。上诉人与被上诉人在2015年3月18日一天内，针对涉案房屋，签订了两个版本的房屋买卖合同，足以证明上诉人提起诉讼的合同，实际上是在上述两个合同之后，亦即同年5月18日后签订的，其目的就是为了威胁被上诉人和对抗银行。另外，被上诉人在二审中提供的被上诉人亲笔手写的承诺书落款时间是“2015年5月20日”。这进一步证明，涉案合同不是签订于2014年7月；二、经查建设银行流水是上诉人放高利贷、套路贷的铁证。被上诉人和上诉人除了借贷关系外，并无其他任何生意上的经济往来；三、上诉人一审中称，在被上诉人的POS机刷卡99.9万元，是交纳涉案房屋的购房款。该POS机不是被上诉人名下的POS机，不能证明这笔钱是付给被上诉人的；四、被上诉人向上诉人手写的300万元借条所涉及的300万元既无银行转账凭证，也没有第三人在场证明，完全是上诉人给被上诉人设计的圈套是上诉人套路贷的又一铁证。周兰英向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令二被告为原告办理房屋产权过户登记手续；2、本案诉讼费用由被告负担。王满福、李凤美向一审法院反诉请求：1、判令驳回反诉被告的原审请求；2、判令反诉原、被告之间签订的《房屋买卖合同》无效；3、判令反诉被告停止侵害，限期搬离所侵占的房屋（永州市冷水滩区1801号）；4、判令反诉被告支付占用反诉原告房屋期间的损失30万元给反诉原告，之后占用期费用计算至返还房屋时止；5、反诉被告承担全案诉讼费。后被告（反诉原告）在诉讼中自愿放弃第4项反诉诉讼请求，并得到法院准许。一审法院认定事实：2014年7月19日，被告（反诉原告）王满福、李凤美（出卖方）与原告（反诉被告）周兰英（购买方）签订房屋买卖合同，约定周兰英购买王满福、李凤美一套坐落于永州市冷水滩区，房屋总价115万元。当天王满福向周兰英出具收到购房款200万元收条。2015年3月18日，王满福、李凤美与周兰英签订售房合同，约定周兰英购买王满福、李凤美一套位于永州市冷水滩区，房屋总价115万元。并在售房合同约定“本合同属借款抵押合同，2015年5月18日前还款115万元，本合同自行失效，否则甲方（王满福、李凤美）自愿搬出日常生活用品”。2015年6月5日，王满福、李凤美向周兰英出具授权委托书，委托周兰英全权办理位于永州市冷水滩区（该房屋于2015年2月10日抵押给新田县农商银行，并办理了抵押登记）如下事项：1、到房地产管理部门解除抵押登记，领取原房屋所有权证、土地使用权证等相关手续；2、代为处置上述房地产，包括签订房屋买卖合同、领取价款。当天王满福与李凤美将该授权委托书在湖南省永州市冷水滩公证处办理了公证。另查明，2014年7月17日，原告周兰英通过其儿子王凯的账户在ＰＯＳ机转账999020.5元至被告王满福账户。永州市冷水滩区与永州市冷水滩区属同一套房。周兰英自2015年5月18日起至今居住在该涉案房屋。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案中，原告（反诉被告）周兰英与被告（反诉原告）王满福、李凤美于2014年7月19日签订的房屋买卖合同和周兰英与王满福、李凤美于2015年3月18日签订的售房合同，涉及的房屋都是同一套房，且房屋价格一致。被告王满福在签订第一份房屋买卖合同时，向周兰英出具收到购房款200万元收条与双方签订房屋售价115万元及周兰英通过其儿子王凯的账户在POS机转账999,020.5元至被告王满福账户的行为存在矛盾。双方于2015年3月18日签订的售房合同约定该合同为借款抵押合同，王满福于2015年6月5日授权周兰英到房地产管理部门解除涉案房屋抵押登记（因涉案房屋已于2015年2月10日抵押给新田县农商银行，办理了抵押登记），并可就涉案房屋代为签订房屋买卖合同、领取价款等权利。因而，双方于2014年7月19日签订房屋买卖合同的行为构成后让与担保，但属双方真实意思的表示，不违反法律规定，该合同依法成立并有效。但若周兰英主张履行双方签订的房屋买卖合同，则双方需要将该房屋担保的债权债务依法进行清算或对账后，方可合法的履行该份房屋买卖合同。故对被告（反诉原告）抗辩原、被告双方签订的房屋买卖合同无效的理由，法院依法不予采纳。因该涉案房屋已于2015年2月抵押给新田县农商银行，并办理了抵押登记，故对原告主张要求被告为其办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，法院依法不予支持。对被告（反诉原告）王满福、李凤美主张要求原告（反诉被告）周兰英停止侵害、搬出涉案房屋的反诉诉讼请求，因该房屋已抵押给了新田县农商银行，原告（反诉被告）周兰英无权占有该房屋，故对反诉原告王满福、李凤美的诉讼请求，法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百九十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）周兰英的诉讼请求；二、限原告（反诉被告）周兰英在本判决生效后10日内搬离永州市冷水滩区（永州市冷水滩区）；三、驳回被告（反诉原告）王满福、李凤美的其他诉讼请求。案件本诉受理费300元，减半收取150元，反诉受理费3,050元，由原告（反诉被告）周兰英负担1,000元，被告（反诉原告）王满福、李凤美负担2,200元。二审期间，周兰英向本院提供了一份证据，即登记簿号为201112070046-3《房屋单元登记簿》，拟证明2014年7月19日签订合同的时候是没有办理产权登记手续的，产权登记是在2014年8月18日，且这份房产证包含了13套房屋。我们购房时，涉案房产没有办理房产证，房屋交付后，被上诉人才告知我方抵押登记的事实，基于此情况，被上诉人才出具委托书，将85万元装修及家具家电折价款用于偿还农商银行贷款。由于该房产证涉及13套房屋，并非单套房屋产权证号，所以才未能偿还贷款。王满福、李风美质证认为，对真实性无异议，证明目的有异议，抵押是分套数的，每套房子都有具体贷款金额，是可以单套房屋解除抵押登记的。王满福、李凤美向本院提交了一份证据，即承诺书，拟证明买卖合同不是双方真实意思表示，是一个抵押合同，是对方放高利贷的合同，如果是真实的合同，不可能出具承诺书。周兰英质证认为，真实性无异议，关联性、证明目的有异议，承诺书涉及的房子，不是2014年7月19日合同中的房子，而这个意思恰恰跟2015年3月18日合同中的房子有关联，这个承诺书是针对2015年3月18日的购房合同而不是针对2014年7月19日签订的合同，2014年7月19日合同没有任何担保的意思表示。承诺书讲5月29日还款最后期限已过。对上诉人提供的证据，经质证，本院认证如下，被上诉人对《房屋单元登记簿》的真实性无异议。《房屋单元登记簿》不能证明房屋的抵押的情况如何。《房屋单元登记簿》上产权登记日期是在2014年8月18日，晚于合同签订时间2014年7月19日。因此，对上诉人提交证据的三性，本院予以采信。对被上诉人提供的证据，经质证，本院认证如下，上诉人对承诺书的真实性无异议。承诺书中所涉及的房子并不明确，且双方之间存在多笔债务，承诺书所涉及的债务具体是哪笔债务并不明确。因此，对承诺书的证明目的，本院不予采信。本院二审查明事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院二审另查明在2014年7月19日双方签订的《房屋买卖合同》中，约定周兰英购买王满福、李凤美一套坐落于永州市冷水滩区（房屋产权登记号为1801号），房屋总价款115万元。房屋的装修、家具家电折价85万元，合计200万元。双方约定购房款在签合同时一次性付清，装修及家具家电折价款在房屋交付后付清。另外，合同约定，自卖方收到买方全额购房款之日起300天内将房产交付买方使用。2015年5月18日，在合同约定的房屋交付期限时，被上诉人王满福、李凤美将房产交付给上诉人周兰英。根据双方约定，交付房屋时，应当支付装修及家具家电折价款85万元。但此时，被上诉人王满福已将涉案房屋抵押给新田县农商银行，贷款980万元。鉴于此，被上诉人王满福同意上诉人周兰英将装修及家具家电折价款不再支付给被上诉人王满福，而是直接支付给抵押权人新田县农商银行，上诉人周兰英也表示同意。2015年6月5日，双方签订书面《授权委托书》，并经永州市冷水滩公证处公证。但由于新田县农商银行的原因，贷款未能偿还。涉案房屋永州市冷水滩区，产权登记为1801号房。房屋产权证号为永房权证冷字第××号，该产权证包括101、201、301、302、401、402、201、502等13套房产。涉案房产建筑面积288.39平方米，初始办证时间为2014年8月18日。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案中，上诉人周兰英与被上诉人王满福、李凤美于2014年7月19日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合同真实有效。上诉人周兰英根据合同约定，支付了购房款115万元，被上诉人王满福出具了书面收款收条，两名被上诉人于2015年5月18日将房屋交付给上诉人周兰英，上诉人周兰英一直居住至今。至于房屋装修及家具家电折价款，根据双方约定及公证的《授权委托书》证实，上诉人周兰英将该款项用于偿还银行贷款，不再支付给被上诉人王满福，系被上诉人王满福转让债权行为，亦不违反法律法规规定。故被上诉人王满福一审反诉称《房屋买卖合同》无效，无事实和法律依据，应当不予支持。因《房屋买卖合同》确定为合法有效，且被上诉人王满福自愿将涉案房屋自2015年5月18日交付给上诉人周兰英居住至今；上诉人周兰英一直占有、使用该房屋，被上诉人王满福一审反诉称要求上诉人周兰英限期搬离房屋的诉请，于法无据，本院不予支持。关于涉案房产办理产权登记手续问题。根据双方合同约定及交易习惯，应当办理产权变更登记手续。2014年7月19日签订《房屋买卖合同》签订后，被上诉人王满福于2014年8月18日办理房屋产权证，在2015年2月10日办理抵押权登记，抵押权人为新田县农商银行，如不能撤销或注销抵押权登记，则无法办理产权变更登记手续。本案中，上诉人周兰英尚欠装修及家具家电折价款项85万元，双方已在授权委托书中协商该款项由上诉人周兰英支付给新田县农商银行，偿还涉案房产抵押贷款。虽新田县农商银行对涉案房产不享有所有权，但对房屋处置价款享有优先受偿权。故，上诉人周兰英可以在偿还新田县农商银行对应涉案房屋的贷款本息，解除涉案房屋抵押权登记后，再行主张产权变更登记权利。故本案中，上诉人周兰英请求办理产权登记手续的诉请，本院不予支持，应另行处理。综上，上诉人周兰英的上诉请求部分成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5587号民事判决第一项；二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5587号民事判决第二、三项；三、驳回被上诉人王满福、李凤美的诉讼请求。二审案件受理费300元，由上诉人周兰英和被上诉人王满福、李凤美各负担150元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年八月十日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。