北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5500号上诉人（原审原告、反诉被告）：张泽红，男，1974年7月25日出生，汉族，户籍地山西省平陆县农民，现住北京市通州区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李成，男，1967年1月17日出生，汉族，北京市通州区西集镇张各庄农民。上诉人张泽红因与被上诉人李成房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初36899号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张泽红上诉请求：维持一审判决第一、三项，撤销一审判决第二项，依法改判李成退还张泽红房租20000元、押金5000元，依法改判李成赔偿张泽红彩钢棚损失费9000元，本案一、二审案件受理费由李成负担。事实和理由：租赁范围包括彩钢棚，即彩钢棚系《房屋租赁合同》租赁范围的一部分，事实上李成所获得的租金收益其中一部分就来自于彩钢棚这一附件条件；2019年6月11日张泽红向李成支付20000元的性质应当认定为房租；包括彩钢棚在内的涉案租赁房屋，均未取得不动产权手续，且由于不可归责于张泽红的事由致使不能实现合同目的，张泽红可以依法解除合同；张泽红上诉请求符合合同约定和法律规定。李成辩称，同意一审判决，不同意张泽红的上诉请求和事实理由。张泽红向一审法院起诉请求：1.请求判令张泽红、李成2018年6月12日签订的房屋租赁合同于2019年6月15日解除；2.请求判令李成立即退还房屋租金20000元、押金5000元、违约金5000元，3.请求判令李成赔偿彩钢棚损失9000元、腾房搬家费10000元；4.诉讼费用由李成承担。李成向一审法院提出反诉请求：1.请求判令张泽红给付违约金5000元；2.请求判令张泽红赔偿房屋空置期的租金损失16700元；3.判令被张泽红赔偿装修损失25534元；4.诉讼费由张泽红承担。一审法院认定事实：位于北京市通州区西集镇张各庄村495号的土地使用者为李成，用地面积225平方米，上建有东西长9米的北房及西厢房四间（以下简称案涉房屋）。2018年6月11日，张泽红向李成支付定金5000元。次日，张泽红（乙方）与李成（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋整体出租给乙方使用，租赁期限自2018年6月12日至拆迁为止，房屋整体年租金34000元，租金为半年支付一次。2019年6月12日后租金年付，中途退房房屋租金不退。如遇政府拆迁，乙方不能继续租用甲方的房屋，甲方退还乙方所交的剩余房租；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费及其他费用以及因乙方居住而产生的费用由乙方承担。租赁结束时，乙方必交清所有欠费；乙方向甲方交付了电器押金5000元，如乙方租赁期满或终止合同甲方应退还电器押金5000元整；房屋租赁期为长期，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方5000元的违约金，合同还约定了其他内容。2018年6月15日，张泽红向李成支付半年租金34000元，李成按约定将案涉房屋交付给张泽红。2018年6月12日，李成微信告知张泽红，搭建彩钢棚的费用大概需要8700元，张泽红称自己先考虑一下，并要求李成把房间里的卫生间的隔断拆除。6月15日，李成告知张泽红，经询价，搭建彩钢棚的费用相比之前还要贵几百元，要求张泽红自己去找施工单位，张泽红除了向李成支付租金外，还要求李成不要拆除各个房间的空调。6月18日，张泽红向李成支付彩钢棚搭建费9000元，并注明“门口搭棚子买料钱”、“门口搭棚子的尾款”，后李成按照张泽红的委托在案涉房屋院墙外临街处搭建彩钢房一个。2019年3月1日，西集镇人民政府发布《关于全面整治违法建设、侵街占道和私搭乱建等违法行为的公告》，该彩钢房也在整治范围之内，后张泽红自行将彩钢房拆除。2019年6月11日，张泽红通过微信向李成转账20000元，并于6月15日自行从案涉房屋内搬出。庭审中，张泽红称，其是北京智博伟达文化传播有限公司的法定代表人，公司从事婚庆礼仪主持，承租案涉房屋及搭建彩钢房的目的是用做库房。彩钢房被拆除后，原有的面积不能满足使用要求，故向李成提出解除合同的要求，遭到李成拒绝。2019年6月10日，李成用车堵住案涉房屋的大门，致使其签订的合同不能履行致使合同违约，故增加诉讼请求，要求李成赔偿经营损失20000元；对于2019年6月11日，向李成转账20000元系支付下一年度的部分租金。李成称，搭建彩钢房是张泽红自己提出的要求，自己只是帮助张泽红找人搭建并同意其使用场地，与双方签订的《房屋租赁合同》无关，且也未承诺彩钢房建设的合法性；在《房屋租赁合同》签订前，曾按照张泽红的要求将厢房内卫浴等设施拆除，现张泽红提出解除合同，故双方在协商解除时达成由李成自行恢复原状，张泽红给付20000元恢复原状的费用，并承担电器押金5000元不退的违约责任，后张泽红自行搬离案涉房屋。李成在对案涉房屋进行装修、恢复原状共计支出45534元，扣除张泽红给付的20000元，实际损失为25534元，且案涉房屋自2019年6月12日至12月12日空置，造成半年租金损失17000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。双方协商一致可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张泽红、李成就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。通过对《房屋租赁合同》内容的审查以及张泽红提供的证据，一审法院无法确认搭建彩钢房系《房屋租赁合同》内容的一部分，现张泽红在合同履行期间要求解除合同，应当承担相应的违约责任。关于张泽红于2019年6月11日向李成支付的20000元性质，一审法院认为，西集镇人民政府在2019年3月1日发布对私搭乱建的整治公告，张泽红作为彩钢房的所有人，应当对彩钢房的性质以及拆除的后果有所预判，其在自行拆除彩钢房后既向李成提出解除合同请求的同时，又另行向李成支付下半年部分租金的行为不符合生活常理，结合张泽红在给付李成20000元后顺利从案涉房屋中搬出且未退还5000元押金的实际，该20000元系赔偿金的解释与现实生活更为接近。综上，张泽红、李成的上述行为实际上已经对于解除合同、违约金的给付、赔偿装修损失金额等事项均达成一致，应当视为双方协商一致解除合同，故一审法院对于张泽红要求李成退还房屋租金、押金，并给付腾房搬家费、违约金、经营损失的请求，以及李成反诉要求张泽红给付违约金、房屋空置期的租金损失、装修损失的请求均不予以支持。合同解除的时间为张泽红搬离案涉房屋的时间，即2019年6月15日。关于张泽红要求的彩钢房损失，一审法院认为，因一审法院无法确认搭建彩钢房系《房屋租赁合同》内容的一部分，且张泽红现有证据也无法确认李成曾对其承诺彩钢房不被拆除的事实，故一审法院对于张泽红要求赔偿彩钢房损失的请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张泽红、李成签订的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除；二、驳回张泽红的其他诉讼请求；三、驳回李成的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案中，张泽红、李成就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。一审判决确认合同解除的时间为张泽红搬离案涉房屋的时间即2019年6月15日，双方均未对此提起上诉，本院对此不持异议。本案争议焦点是对于张泽红于2019年6月11日向李成支付的20000元之性质的认定，双方对该20000元是租金还是赔偿金的争议较大。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因现双方各自提供的证据均不能够证实己方的主张并抗辩对方的意见，故本院亦难以认定该20000元的性质。但鉴于双方均认可张泽红已支付该20000元的事实，若按照张泽红主张的该20000元系租金考虑，目前案涉房屋并未拆迁，亦无法确认搭建彩钢房系《房屋租赁合同》内容的一部分，故张泽红以彩钢房拆除为由在合同履行期间要求解除案涉合同，亦应当承担相应的违约责任，根据双方在合同中约定的中途退房房屋租金不退的条款，该20000元租金亦不应退还给张泽红，并应支付李成违约金5000元，同时在此种情况下依据合同李成亦应依约退还押金5000元，该处理结果最终与一审法院现认定该20000元系赔偿金的最终处理结果并无不同。综上，无论该20000元性质是租金还是赔偿金，本案的处理结果并无差异，故本院对一审判决的处理结果予以维持。另，关于张泽红要求李成赔偿彩钢房损失9000元，依据不足，一审法院对其该项诉请未予支持，并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由张泽红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年八月二十四日法官助理 刘佳钰书 记 员 徐 曼