江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终2483号 上诉人（原审被告暨反诉原告）：廖金辉，男，1968年8月4日生，汉族，住江西省赣州市龙南县。 委托诉讼代理人：陈忠，赣州市黄金法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告暨反诉被告）：兰丰伍，男，1984年11月17日生，汉族，住江西省赣州市龙南县。 上诉人廖金辉因与被上诉人兰丰伍房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省龙南县人民法院（2020）赣0727民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人廖金辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令继续履行2019年6月4日《租赁合同》，直至2022年6月25日止；3.判令被上诉人拒不履行2019年6月4日《租赁合同》，应赔偿上诉人经济损失84468元；4.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误，导致错误判决。一、一审法院直接援引鼓励交易原则作为裁判依据，依据不足，属于适用法律错误。鼓励交易原则虽是我国民法的重要原则，其核心内容为维护合同的稳定性和交易安全，但该原则仅为当今立法者应当遵循的原则，其法律内涵为立法者在制定法律时应当从维护合同稳定和鼓励交易的角度出发。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”上诉人与被上诉人双方签订合同后，上诉人立即履行合同条款而被上诉人出尔反尔，一间店铺双面收费。二、上诉人与被上诉人签订租赁合同后，上诉人立即交了押金，一审时被上诉人认可。三、被上诉人不履行合同条款。1.在上诉人与被上诉人多次交涉无果的情况下，迫使上诉人于2019年6月17日自己付费安装了网络并承担所有网络费。2.被上诉人于2019年8月12日强迫上诉人每个月20日前交清租金，单方面变更合同，并威胁不交就涨租金或搬店。3.被上诉人又于2019年8月17日逼迫上诉人更换二楼第一个包厢强行占用抽油烟机房并上锁不让上诉人进入。4.被上诉人恶意拖欠2019年度中央城物业卫生管理等费用，遭物业工作人员多次上门来餐厅催交并多次将垃圾丢进上诉人的厨房和楼梯间等行为，给上诉人的正常营业造成了相当恶劣的影响。5.被上诉人多次来上诉人店里吃喝从不付钱。6.抽油烟机房被上诉人强行上锁后，由于储油盘的废油得不定期清理，故障得不到解决等原因，导致餐厅一直无法正常营业，一审时被上诉人也没有异议。四、由于被上诉人的各种违约行为，导致餐厅无法正常营业，在多次要求被上诉人提供机房钥匙无果后，上诉人就把部分餐具搬走，并将大门钥匙交给被上诉人说不租了，上诉人的目的不是不租，而是要求被上诉人别再百般刁难并提供机房钥匙和修理好抽油烟机等，上诉人根本就没有不想继续经营的想法，可是被上诉人在没有通知上诉人搬走剩余货物的情况下短期内将房子租给别人，此行为极为恶劣。1.上诉人与被上诉人签订的合同真实有效，而且上诉人也履行了合同各条款。2.被上诉人在未通知上诉人的情况下把房子租给了别人经营，被上诉人的行为是非法的，更是合同的严重违约方，被上诉人此行为是本案的违约佐证。五、关于一审时上诉人在陈述交大门钥匙的过程中有一句“如果你不保证以后不再违约，我是肯定干不下去的”因为声音太小，书记员没听清，所以也没记录，加之庭审结束时已是下班时间，上诉人没有详细看庭审记录就匆忙签了字，这就是上诉人的真实意思。六、从一审判决书来看，双方都有违约行为。但是，被上诉人违约在前，上诉人的违约是因为被上诉人的多次违约行为造成的，并且上诉人还有四万元租房押金在被上诉人手里，上诉人所谓的违约金额也没有超出押金的数量，所以被上诉人在一审时提出的所有异议都不能成立。在本案中上诉人是守约方，被上诉人是屡次违约方，依据《合同法》有关条例，违约方应该无条件赔偿一切经济损失给守约方。 被上诉人兰丰伍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。1.上诉人称将部分餐具搬走并交钥匙给被上诉人说不租，又称目的不是不租，自相矛盾。2.合同约定租期十五天没有交房租，合同自动解除。3.上诉人已经将钥匙交付给本人，本人在租期十五天告诉了上诉人不交房租的我就要出租给别人了，聊天记录已在一审提交。4.本案案件受理费应由上诉人承担。5.关于网络问题，是廖金辉没和本人打招呼安装了网络。6.交租日期是双方协商达成的共识。7.物业费是规定时间交纳，有交费收据，物业卫生问题系廖金辉将泔水丢在门口而不丢到指定位置所致。7.廖金辉需要钥匙，本人没有不配合，廖金辉在约定时间未到达地点，之后本人出差也安排了在隔壁店面交付钥匙，但廖金辉没去拿钥匙。8.本人是在廖金辉交回钥匙之后才转租，并且因装修风格不同，损失巨大。 兰丰伍向一审法院起诉请求：1.判令被告补偿原告免租期20天的房租计币14000元，赔偿财物损失维修费500元、清洁卫生费600元、返还垫付的电费1138.06元、水费1292.02元给原告；2.判令被告向原告支付违约金40000元。 廖金辉向一审法院反诉请求：1.判令继续履行双方于2019年6月4日签订的《租赁合同》，直至2020年6月25日止；2.判令反诉被告如拒不履行双方于2019年6月4日签订的《租赁合同》，应赔偿反诉原告经济损失费189468元。3.判令反诉被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告兰丰伍拥有座落于龙南县房屋【产权证号：赣（2017）龙南县不动产权第0000887号】。2019年6月4日，原告将上述房屋租赁给了被告，双方协商一致签订了《租赁合同》，合同约定：二、房屋租金2.1万元，月付，包含物业管理费、网络费，每月25日前交清当月水电、天然气及次月房租。若不满一月，则按700元／天算。租期3年，租期到期后，被告有优先承租权。押金4万元，若被告合同到期前退租，则押金不予退还。免租期20天（2019年6月4日至2019年6月23日），即2019年6月24日开始计算房租，若租期不满一年，则被告另外补偿原告免租期20天房租，被告在签订之日当天付与原告押金，本合同正式生效。原告将原有的设备器材给予被告使用，包括：基础设施、空调、监控摄像头、厨房等（详见设备清单）。若被告将房屋及设备损坏，则需要修好或购买添置。2楼进大门后左手边第一个包厢给予原告使用，原告不用时，应给予被告使用。……七、被告对承租的房屋及室内装修设备，应负责保管，爱护使用，注意防火、防冻，如有损坏，被告应负责修复或者赔偿。……九、被告退租房屋时，应提前三十天通知原告，并办清以下手续。1.交清租金和应交纳的违约金；2.按照租约负责保管的房屋及装修设备；3.撤销租约。……十三、违约责任：原、被告双方若违反上述合同，则属违约，违约金人民币肆万元整。同日，被告支付租房押金4万元给原告。合同签订后，被告接收房屋及相应设备经营餐饮业，因网络有问题，被告于2019年6月17日重新接入网络，原告于2019年7月22日将原网络移出。2019年8月12日，原告与被告微信协商将房租交纳时间由原来约定的每月25日变更为每月20日，此后，被告于每月20日交纳房租。2019年8月17日，原告向被告提出交换二楼第一个包厢和库房的使用权。另外，因原告未及时缴纳涉案房屋物业费，环卫人员数次不允许被告往门口垃圾桶倾倒垃圾，原告于2019年10月20日缴纳2019年度物业卫生费。2019年10月30日因抽油烟机坏了，抽油烟机库房钥匙由原告掌管，因双方未协商沟通好，影响餐厅正常营业四天。2019年11月20日被告将涉案房屋钥匙交还给原告，未对涉案房屋及设备进行清点移交，房屋内被告的物品大部分都已搬走，仍有展示柜未搬走，被告陈述有风幕机、保温盆、保温桶未搬走，原告表示未看见，并有部分设备损坏，原告支出维修费500元，支出清洁卫生费600元，并支付了涉案房屋2019年11月份水电费2430.08元。2019年12月15日，原告将涉案房屋出租给了他人。2020年初，被告在龙南县水岸新城小区另租房屋开餐厅，并于2020年1月29日变更了营业执照经营场所，由龙南县中央城三栋12号变更为龙南县水岸新城小区。 一审法院认为，原、被告于2019年6月4日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。被告于2019年11月20日将涉案房屋的钥匙还给原告，并将自己的大部分物品搬走，是以其行为表示要求解除《租赁合同》，合同已经解除，且原告已将涉案房屋租赁给了他人使用，故对被告要求继续履行《租赁合同》的反诉主张，一审法院不予支持。同时，按照《租赁合同》约定，租期3年，免租期20天（700元/天），若租期不满一年，则被告应当另外补偿原告免租期20天租金，被告于2019年11月20日退租，租期不满一年，按照约定应当补偿原告20天免租期租金计14000元（20天×700元/天）。被告退租后，因物品损坏，原告支出维修费500元，被告对此亦无异议，故对原告的此项主张，一审法院予以支持。11月份水电费2430.08元为被告的实际支出，原告垫付后，应由被告偿还给原告。清洁卫生费600元，双方无约定，故对原告的此项主张，一审法院不予支持。关于违约金的问题，《租赁合同》约定“押金4万元，若乙方合同到期之前退租，则押金不予退还”系违约责任条款，与合同第十三条违约责任“甲乙双方若违反上述合同，则属违约，违约金人民币肆万元”，存在重复，其实质均是违约金的约定条款，被告承租涉案房屋不满一年就退租，构成违约，原告收取的押金4万元应视为违约金。虽然被告提前退租的主要原因系因其市场行情把握不准，经营管理不善，但原告延迟缴纳物业费，客观上对被告处理垃圾造成了一定的障碍；原告掌管抽油烟机机房的钥匙，因油烟机故障，双方又未能协商处理好油烟机问题，对被告经营餐厅造成了一定影响，是促使被告提前退租的一点原因，综合考虑双方的过错，一审法院酌定，由被告支付违约金3.5万元，因原告已经收取了违约金4万元（押金4万元），故原告应退回5000元给被告。对于被告要求赔偿损失的反诉主张，因其提交的证据不足以证明其该项损失且该损失是原告造成的及被告的反诉请求不符合法律规定等原因，故对其此项反诉主张，一审法院不予支持。判决：一、由被告廖金辉于判决生效之日起十日内支付房租计人民币14000元给原告兰丰伍；二、由被告廖金辉于判决生效之日起十日内支付维修费500元、水电费2430.08元，合计人民币2930.08元给原告兰丰伍。三、由原告兰丰伍于判决生效之日起十日内退回违约金5000元给被告廖金辉。四、驳回原告兰丰伍和反诉原告廖金辉的其他诉讼请求。以上各项品对后，被告廖金辉仍应支付11930.08元给原告兰丰伍。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书确定的履行期届满之日起二年申请强制执行。案件受理费1238元、反诉费2045元，合计3283元，由原告兰丰伍承担500元，由被告廖金辉承担2783元。 二审期间，当事人均未向本院提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1.关于案涉租赁合同能否继续履行的问题；2.关于被上诉人兰丰伍应否赔偿上诉人廖金辉各项损失84468元的问题。 关于案涉《租赁合同》能否继续履行的问题。本院认为，合同继续履行是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时，违约方应承担的按合同约定履行合同的责任。合同继续履行的适用除有了违约行为外，还应具备以下条件：一、继续履行必须可能；二、继续履行存在必要；三、债务标的适于强制履行；四、债权人在合理期限内请求继续履行。本案中，上诉人2019年11月20日将案涉房屋钥匙交还至被上诉人，并将其大部分物品搬走，系以自己的行为表明要求解除合同。上诉人主张其将钥匙交回、物品搬走的目的并非是不愿继续经营，而是为了要求被上诉人完善设施，该主张缺乏依据，并且与客观事实不符。上诉人已在其与被上诉人签订的租赁合同期限内另行租赁房屋，并变更了营业执照经营场所。被上诉人也已将案涉房屋租赁给了他人。上诉人与被上诉人签订的租赁合同已无法继续履行，故上诉人主张继续履行案涉《租赁合同》，缺乏依据，本院不予支持。 关于被上诉人应否赔偿上诉人各项损失84468元问题。上诉人提出其系守约方，被上诉人系违约方，其应退还上诉人押金40000元、免租20天的房租14000元、保温菜展示橱柜9400元、风幕机2台1000元、保温盆5600元、4天无法经营损失费14468元等共计84468元的损失。对此，本院认为，首先，如前所述，上诉人将案涉房屋钥匙交还并搬走大部分的物品，系以实际行为表明不履行合同义务，这是案涉合同无法继续履行的主要原因。根据双方签订的《租赁合同》约定，租期不满一年的，承租人要向出租人补偿免租期20天房租，不满一个月按700/天计算。承租人合同到期之前退租，则不予退还押金40000元。该合同并未履行完毕，上诉人主张退还押金及20天房租理由不成立，本院不予支持。其次，本案中，双方并未对案涉租赁房屋进行物品交接，其未提交充分证据证实保温菜展示橱柜、风幕机、保温盆等物品损失，亦未提交充分证据证实4天无法经营的实际损失，故上诉人主张的上述损失理据不足，应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。第三，上诉人提出因抽油烟机、物业卫生管理费等问题导致影响其合同履行，一审已综合考虑被上诉人违约行为，认定被上诉人向上诉人支付5000元违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，廖金辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2210元，由上诉人廖金辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  雷勉励 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年八月十七日 代理书记员  钟 琳 代理书记员  雷 娜