北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民再86号再审申请人（原审原告）：刘旭，男，1963年3月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。被申请人（原审被告）：北京市昌平区马池口镇宏道村经济合作社，住所地北京市昌平区马池口镇宏道村。法定代表人：王学英，社长。被申请人（原审被告）：北京市昌平区马池口镇宏道村股份经济合作社，住所地北京市昌平区马池口镇宏道村。法定代表人：王学英，社长。以上二被申请人之共同委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。再审申请人刘旭因与被申请人北京市昌平区马池口镇宏道村经济合作社（以下简称经济合作社）、北京市昌平区马池口镇宏道村股份经济合作社（以下简称股份经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2618号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月25日作出（2020）京01民申37号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人刘旭及其委托诉讼代理人崔智峰，被申请人经济合作社、股份经济合作社之共同委托诉讼代理人肖梅霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人刘旭申请再审称，根据《最高人民法院》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同效力问题是法院需依职权进行认定的问题，原审法院未查明涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证这一事实，仅根据合同法及合同法解释，认定未超出二十年租赁期的部分有效，属于适用法律错误。请求：撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2618号民事判决，改判确认涉案《厂房租赁合同》无效。被申请人经济合作社、股份经济合作社再审辩称，刘旭一审判决后未上诉，现一审判决已经发生法律效力；涉案租赁房屋原为宏道村建材厂厂房，属于在农村集体土地上的自建房屋，不适用《最高人民法院》第二条的规定；农村集体土地租赁合同必须遵守法律法规和政策的规定，刘旭请求确认涉案租赁合同无效是对合同的不尊重，是不守信的表现。刘旭向原审法院提出诉讼请求，请求确认双方于1999年9月29日签订的《厂房租赁合同》合法有效。事实与理由：1999年9月29日，刘旭与经济合作社签订《厂房租赁合同》，约定刘旭租赁“北京市昌平区马池口镇宏道村原建材厂九亩地，位于宏道村南，以实际丈量为准，厂房64间6261平方米（实际面积2000平方米左右，且破烂不堪，有公证书照片为证），具体位置见图”，租赁期限30年，租金总额为167万元等内容。同日，该《厂房租赁合同》在昌平县公证处办理公证，宏道村村民委员会以召开村民代表大会并由村民代表签名的形式出具了同意上述租赁行为的书面《证明》。上述合同签订后，刘旭始终依约按期交纳租金，从无拖欠，截止目前已累计交纳租金87万元，并在租赁标的物上投资翻建了约2200多平方米的厂房，但被告近期在履行合同过程中对刘旭采取了停水的不当措施，影响了刘旭的合法权益，造成一旦失火而无水扑救的严重后果，在这种情况下，刘旭依然积极履行合同，于2018年12月25日又提前交纳了2019年1月1日至同年12月31日的租金5万元。刘旭认为，我国现行合同法虽规定了租赁合同的期限为20年，但该法1999年10月1日起才施行，而本案所涉的《厂房租赁合同》系其施行前签订，故其法律效力不受20年租赁期限的限制，其所约定的自2000年1月1日起至2029年12月31日止的30年租赁期限按原《经济合同法》当属合法有效，故诉至法院。股份经济合作社原审辩称：刘旭所诉合同签订方为经济合作社，该主体目前仍然存在，刘旭起诉股份经济合作社没有法律依据。经济合作社原审辩称：双方签订的《厂房租赁合同》中关于“租赁期限”的目的在于规避法律规定。《中华人民共和国合同法》1999年3月15日通过并公布，自1999年10月1日起实施，双方签订租赁合同的时间为1999年9月29日，租赁期限自2000年1月1日起算。自该部法律公布之日起，国家进行了六个月的宣传普法，然而为规避法律，双方创造了“两个租赁期”，其中第二个10年租赁期显然不符合法律强制性规定，即使要定性，其定性也应为优先承租的意向书而非新的《厂房租赁合同》。村集体财产是本集体经济组织全体成员创造的财富，集体财产的租赁系本集体组织的重大事项，涉案合同于2019年12月31日到期，如需继续承租，仍应经村民会议到会人员过半数通过才能生效。本案中第二次承租属于意向书性质，是磋商性文件，应按照村委会组织法程序进行。我方认为《厂房租赁合同》第二租期基于规避法律而无效。对于原告提供的公证书，只能证明双方在公证人的面前亲笔签字，效力问题须由法院判决确认。我方认为租赁合同自《中华人民共和国合同法》实施之日起，如剩余期限超过20年的，超出部分无效。原审法院经审理认定事实如下：1999年9月29日，经济合作社（甲方、出租方）与刘旭（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：乙方从甲方租赁北京市昌平县马池口镇宏道村原建材厂九亩地，租赁期共分为二期，第一期20年，第二期10年，第一期自2000年1月1日至2019年12月31日止，第二期自2020年1月1日至2029年12月31日止；租赁期分为两期，第一期20年，第二期10年，2000年1月1日至2002年12月31日每年租金3万元，2003年1月1日至2009年12月31日每年租金4万元，2010年1月1日至2019年12月31日每年租金5万元，2020年1月1日至2029年12月31日每年租金8万元，租金总额为167万元整，自合同签订之日起至2000年1月1日为乙方修缮时间；付款方式为每年付款一次，每年1月15日前付当年租金；合同对双方的权利义务等其他内容进行了约定。该合同于1999年9月30日在北京市昌平县公证处办理了公证。同日，双方还签订《供用电合同书》、《供用水合同书》，对供水、供电事项进行了约定。《厂房租赁合同》签订后，刘旭按约定交纳租金至2019年12月31日。原审法院认为，本案所涉《厂房租赁合同》系刘旭与经济合作社签订，因此，刘旭起诉股份经济合作社没有法律依据。本案的争议焦点在于如何适用法律确认涉案租赁合同的效力。本案所涉租赁合同签订于《中华人民共和国合同法》施行前，当时适用的是《中华人民共和国经济合同法》，《中华人民共和国经济合同法》对租赁合同期限并没有法律规定，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，故本案关于租赁合同期限的约定应当适用《中华人民共和国合同法》的规定，即：租赁期限不得超过20年，超过部分无效。涉案《厂房租赁合同》约定租赁期间从2000年1月1日开始计算，因此2019年12月31日前的部分有效，超出该期限部分应属无效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下：一、确认原告刘旭与被告北京市昌平区马池口镇宏道村经济合作社签订的《厂房租赁合同》中租赁期限在2019年12月31日前的部分有效；二、驳回原告刘旭的其他诉讼请求。本院再审期间，当事人围绕再审请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘旭提交了如下二份证据，证据一为《北京市规划和自然委员会昌平分局关于查询马池口镇宏道村建材厂地块土地性质及地类情况的复函》，用以证明涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证；证据二为刘旭另案起诉经济合作社和股份经济合作社的开庭传票及开庭笔录，用以证明刘旭在另案审理过程中才知晓涉案《厂房租赁合同》应属无效。被申请人股份经济合作社、经济合作社对该两份证据的真实性、合法性均予以认可，但对其证明目的均不予认可。被申请人股份经济合作社、经济合作社未提交新证据。本院对有争议的证据和事实认定如下：因证据一系由北京市规划和自然资源委员会昌平分局出具的，该证据能够证明涉案《厂房租赁合同》中的房屋属于乡、村庄规划区内的房屋，故本院对该证据予以采纳；证据二系北京市昌平区人民法院另案开庭的相关材料，与本案的处理结果不具有关联性，故本院对该份证据不予采纳。依据上述采纳的证据，本院再审查明如下事实：《北京市规划和自然委员会昌平分局关于查询马池口镇宏道村建材厂地块土地性质及地类情况的复函》载明“根据贵院工作人员在我分局“综合监管平台”中指认的地块位置，经核对昌平区农村集体土地确权登记发证工作的成果，该地块土地性质为：集体土地，另核对2009年昌平区第二次全国土地调查成果，该地块土地地类为：仓储用地……”另查明，经济合作社于2009年5月12日变更名称为股份经济合作社。原审法院查明的其他事实及证据属实，本院再审予以确认。本院再审认为，根据《最高人民法院》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。再审查明的事实表明，涉案租赁房屋属于乡、村庄规划区内的房屋，未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前，仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故涉案《厂房租赁合同》应属无效。原审法院认定涉案《厂房租赁合同》中租赁期限在2019年12月31日前的部分有效不当，本院再审予以纠正。庭审中，本院向双方当事人释明，如涉案《厂房租赁合同》被确认无效，当事人可以因合同无效后的相互返还、损失赔偿等相关事项变更或增加诉讼请求，但因刘旭已另案起诉损失赔偿，故本案仅对涉案《厂房租赁合同》的效力进行审查确认，对此双方当事人均表示同意。另，因1999年9月29日与刘旭签订涉案《厂房租赁合同》的经济合作社已更名为股份经济合作社，故现涉案《厂房租赁合同》的双方当事人为股份经济合作社和刘旭。综上，依照《最高人民法院》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2618号民事判决；二、确认刘旭与北京市昌平区马池口镇宏道村经济合作社（现为北京市昌平区马池口镇宏道村股份经济合作社)于1999年9月29日签订的《厂房租赁合同》无效；三、驳回刘旭的其他诉讼请求。一审案件受理费70元，由刘旭负担35元，由北京市昌平区马池口镇宏道村股份经济合作社负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。再审案件受理费70元，由刘旭负担35元，由北京市昌平区马池口镇宏道村股份经济合作社负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 京审 判 员  刘玉红审 判 员  纪艳琼二〇二〇年八月二十八日法官助理  唐静静书 记 员  王梦洁