湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5212号上诉人（原审原告）：李丹丹，女，1982年1月31日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：聂诚臣，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雨豪，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉大陆桥投资开发有限公司，住所地武汉市硚口区多福特路58号。法定代表人：林阿进，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵莉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨云，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人李丹丹、武汉大陆桥投资开发有限公司（以下简称大陆桥投资公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初6310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李丹丹上诉请求：1.判令撤销一审判决第一、三项，判决大陆桥投资公司返还租金242679.45元、返还物业费14256.58元，支付违约金123025元；2.判令一审、二审诉讼费由大陆桥投资公司承担。事实和理由：1.李丹丹不存在违约行为。大陆桥投资公司主张李丹丹系非法转租，转租与联营系不同的民事行为，现一审法院认定李丹丹没有转租商铺，已经证明李丹丹不存在大陆桥投资公司主张的违约行为。李丹丹在微信对话中陈述的“联营”是一种根据客户需求设计生产从而减少库存压力的经营模式，没有改变经营主体，也不存在第三人在4198号商铺共同经营的行为，更加没有损害大陆桥投资公司的实际利益。大陆桥投资公司提供的证据的证明目的系为证明存在转租，既不能证明次承租人的存在，也不能证明次承租人属于法人主体，与李丹丹可以构成联营关系。因此一审认定李丹丹违反商铺租赁合同约定，没有依据，也超出了大陆桥投资公司的答辩范围，属于认定事实错误。2.大陆桥投资公司应当退还物业费。3.大陆桥投资公司存在违约行为，应当按照合同约定赔偿六个月租金金额的违约金。3.停电期间李丹丹无法经营，大陆桥投资公司应当返还停电期间的租金。大陆桥投资公司辩称：大陆桥投资公司不存在停电等违约行为，是李丹丹存在联营的违约行为，大陆桥投资公司无需承担违约责任。关于返还物业费问题，因为大陆桥投资公司未收取物业费，不存在由大陆桥投资公司返还的问题，不应认定可以另案主张。大陆桥投资公司上诉请求：1.撤销一审判决一、二项，驳回李丹丹全部诉讼请求；2.诉讼费由李丹丹承担。事实和理由：1.因李丹丹根本违约大陆桥投资公司解除合同，依法不应返还李丹丹全部已付款项，并扣除全部履约保证金，一审判决大陆桥投资公司返还其租金及履约保证金错误。2.即使认定大陆桥投资公司可能存在停电行为构成违约，因李丹丹在2019年8月3日前仍在经营，其并未造成实际损失，且大李丹丹自行申请离场，判令大陆桥投资公司退还全额租金、全额退还保证金并支付利息作为大陆桥投资公司承担违约责任的方式，数额明显过高。李丹丹辩称：李丹丹不存在违约，大陆桥投资公司在一审答辩及一审证据目录等材料中一直主张李丹丹存在违法转租，而不是存在联营行为。无论是转租还是联营，大陆桥投资公司从未举证证明。大陆桥投资公司认为李丹丹存在具体的转租行为，李丹丹已经提交了2019年的流水，证明并不存在转租行为。由于4198号商铺经营的服装品牌没有变化，经营的主体也没有变化，李丹丹的经营模式并未对大陆桥投资公司造成损害，所以李丹丹不存在违约，不应承担违约责任。李丹丹向一审法院起诉请求：1、判令解除李丹丹、大陆桥投资公司所签订的《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》，大陆桥投资公司退还李丹丹242679.45元、履约保证金90000元及利息5676.25元、物业管理费14256.58元，上述五项合计352612.28元；2、判令大陆桥投资公司支付李丹丹违约金123025元；4、本案诉讼费、保全费由大陆桥投资公司承担。一审法院认定事实：大陆桥投资公司（甲方）与李丹丹（乙方）于2018年5月16日签订《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定：甲方将位于武汉市硚口区多福路18号汉正街品牌服饰批发广场4层4198号商铺出租给乙方使用，租期自2018年7月1日起至2021年6月30日止，第一年度租赁期自2018年7月1日起至2019年6月30日止，第二年度租赁期自2019年7月1日起至2020年6月30日止，第三年度租赁期自2020年7月1日起至2021年6月30日止，每租赁年度租金总额均为246050元，该租金均不含商铺物业服务费、空调费、商铺电费以及应由乙方自行承担的其他税费。《商铺租赁合同》第五条约定：“3.乙方不得私下以任何形式转租或分租上述商铺，乙方确因特殊原因需要转租该商铺的，须经甲方书面同意并办理新进商户入场的审批手续。”《商铺租赁合同》第六条约定：“1.甲乙双方同意和委托武汉大陆桥物业经营管理有限公司作为品牌广场的物业服务机构。”《商铺租赁合同》第七条约定：“1.本合同签署当日，乙方应当向甲方支付90000元作为履约保证金，合同终止且经甲方确认乙方已从该商铺迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，甲方一次性退还履行保证金，并自甲方收到全款之日起至合同终止之日止按照同期中国人民银行定期存款利率计算利息。乙方应同时退还履约保证金收据原件。”《商铺租赁合同》第九条约定：“1.作为该商铺的承租方，乙方应当自进场日起向物业管理公司交纳该商铺的物业服务费。2.物业服务费支付方式：按照甲方或物业管理公司的书面通知交纳。”《商铺租赁合同》第十六条约定：“未经甲方书面批准，乙方不得对该商铺进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营，否则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。”《商铺租赁合同》第十八条约定：“3.乙方有下列情形之一，甲方有权单方面书面通知乙方解除合同，并要求乙方承担违约责任：3.2未经甲方书面许可，乙方擅自更改或增减合同约定的品牌，或私下转租、分租、对外承包、合作经营或联营商铺的。”《商铺租赁合同》第十九条约定：“4.甲方出现违约情形时，甲方均需在违约行为发生后十日内向乙方支付相当于该商铺六个月租金额的违约金。当违约金不足以弥补乙方损失时，还应赔偿乙方损失。乙方的租金按实际租期结算。7.本合同因乙方违反本合同第18条3.1-3.9条之约定而提前终止的，甲方有权不返还乙方全部已付款项，并扣除全部履约保证金，乙方须自行承担本合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等）并不免除。”合同签订后，李丹丹于2018年5月5日向大陆桥投资公司支付了合同履约保证金90000元，于2018年5月16日向大陆桥投资公司支付了第一租赁年度（2018年7月1日起至2019年6月30日止）租金246050元，于2019年5月11日向大陆桥投资公司支付了第二租赁年度（2019年7月1日起至2020年6月30日止）租金246050元，于2018年12月2日向武汉大陆桥物业经营管理有限公司支付了物业管理费29234元。2019年7月9日至2019年8月2日期间，大陆桥投资公司对李丹丹承租的4198号商铺采取过停电措施，且停电天数较多，但准确停电天数无法确认。2019年7月8日李丹丹与大陆桥职工朱丹聊天：“朱丹：早上我已联系给你在送电开门，你叫人在门口等一下。”2019年7月9日李丹丹与大陆桥职工王佳聊天：“李丹丹：我店里被停电了；王佳：为什么？；李丹丹：我这边品牌的店是和公司联营的有货品上面的支持零库存。我并没有说不在品牌做，要离开品牌。”2019年7月24日，李丹丹与大陆桥职工朱丹聊天：“李丹丹：朱丹，我店里已经停了20天电了，每天的损失都很大，房租，物业，员工工资，每天黑灯瞎火不能正常营业。每天都不能买衣服。每天营业额损失都是上万。我交了房租和物业费，不能让我正常营业，是不是太不讲道理了？朱丹：你到公司来，态度诚恳的跟领导谈才会有解决的办法；李丹丹：我每次上来你们就是逼我承认2点，逼我承认我在复地拿了店，逼我承认我品牌这个店是转让了的。我态度很诚恳，如果我不想在品牌做，我就不会交2019年到2020年的房租。现在是我交了房租和物业，你们断电不让正常营业，我的损失应该由品牌来承担，因为这样对商户是不合法的!就算一个小区的业主没交物业费，物业也不能断了业主的电!走到哪里都没有这个理的！”2019年7月29日，李丹丹向大陆桥投资公司提交（（退场申请书》，主要内容为：“因被市场强行停电进一个月，导致无法正常经营，导致客户大量流失，库存积压重大，公司定单货也不敢提。现因资金不足，无法继续经营!特此提出退场!市场现处于招商阶段，筛选更有实力的商户入驻，对市场的未来发展能够奠定更好的基础。由于我个人实力不足，决定不影响市场的发展选择退场，并希望市场退还我自停电之日起2019年7月6日-2020年6月30日的租金242680元和物业费14217元和押金90000元。特此申请，请予批准”。当天，李丹丹同大陆桥职工朱丹聊天：“朱丹：你的申请我报公司领导这边了，公司这几天会回函给你；李丹丹：好的。尽快处理吧，这个月还有两天，月底完了我就退场了。反正我被品牌不合法的打压，我也活不下去了。那我下去了，公司只给我们几分钟来电关门的时间。不然我门都关不了了。”2019年7月31日大陆桥投资公司向李丹丹送达了《退场申请回复通知书》，主要内容为：“经我司查实，你方未经同意将商铺非法转租，严重违反了租赁合同约定，我司多次告知你方停止违约行为，你方仍不采取相应措施。鉴于你方严重违约在先，后提出退场申请，我司保留向你方追究各项违约责任的权利。现我司通知你方必须在2019年8月3日前清空4198号商铺内全部货品并向我司交还商铺。关于你方提出的退款事宜，我司将严格按照租赁合同及相关法律法规进行处理。”2019年8月3日，李丹丹将案涉商铺的钥匙交给了大陆桥投资公司。2019年8月15日，北京大成（武汉）律师事务所受李丹丹委托向大陆桥投资公司发《律师函》，要求大陆桥投资公司向李丹丹退还租金、物业费、电费和押金，并承担相应的违约责任。一审法院认为，李丹丹、大陆桥投资公司于2018年5月16日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。《商铺租赁合同》第十六条约定：“未经甲方书面批准，乙方不得对该商铺进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营，否则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。”《商铺租赁合同》第十八条约定：“3.乙方有下列情形之一，甲方有权单方面书面通知乙方解除合同，并要求乙方承担违约责任：3.2未经甲方书面许可，乙方擅自更改或增减合同约定的品牌，或私下转租、分租、对外承包、合作经营或联营商铺的。”2019年7月9日，李丹丹与大陆桥职工王佳聊天时称：“我这边品牌的店是和公司联营的有货品上面的支持零库存。我并没有说不在品牌做，要离开品牌。”李丹丹联营违反《商铺租赁合同》的约定，大陆桥投资公司依约享有合同解除权。大陆桥投资公司于2019年7月31日向李丹丹送达了《退场申请回复通知书》，要求李丹丹于2019年8月3日前清空4198号商铺内全部货品并交还商铺，后李丹丹于2019年8月3日将案涉商铺的钥匙交还大陆桥投资公司，李丹丹、大陆桥投资公司双方所签订的《商铺租赁合同》已解除。故李丹丹主张解除李丹丹、大陆桥投资公司签订的《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》已无事实和法律基础，不予支持。《商铺租赁合同》第十九条约定：“7.本合同因乙方违反本合同第18条3.1-3.9条之约定而提前终止的，甲方有权不返还乙方全部已付款项，并扣除全部履约保证金，乙方须自行承担本合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金等）并不免除。”依照该约定，李丹丹违约，大陆桥投资公司有权不返还李丹丹已付租金及履约保证金。李丹丹主张大陆桥投资公司自2019年7月6日起至2019年8月3日止无故停电，并提交了聊天记录、照片、电费缴纳凭证、查电视频、詹昌林向李丹丹电费转账微信截图、商户配电凭证等证据予以证明，大陆桥投资公司在庭审中称需对电费缴纳凭证、查电视频、詹昌林向李丹丹电费转账微信截图、商户配电凭证的真实性进行核实，但其未在一审法院指定的期间内提交核实情况说明，且至今未提交核实情况说明，故分析李丹丹所提交的证据后一审法院认为大陆桥投资公司在2019年7月9日至2019年8月2日期间无故停电具有高度盖然性，且停电天数较多，但无故停电的准确天数无法确定。大陆桥投资公司虽享有合同解除权，但该权利的行使必须符合约定或法定的方式，大陆桥投资公司对李丹丹采取停电措施无约定和法定的依据，故大陆桥投资公司采取停电措施构成违约，亦应承担相应的违约责任。《商铺租赁合同》第十九条约定：“4.甲方出现违约情形时，甲方均需在违约行为发生后十日内向乙方支付相当于该商铺六个月租金额的违约金。当违约金不足以弥补乙方损失时，还应赔偿乙方损失。乙方的租金按实际租期结算。”依照该约定，大陆桥投资公司应向李丹丹支付违约金123025元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《商铺租赁合同》第十九条第4款和第7款对李丹丹、大陆桥投资公司违约责任和违约金的约定过高，综合考量双方合同目的实现情况、违约程度等因素，一审法院酌定，大陆桥投资公司向李丹丹返还自2019年8月3日起至2020年6月30日止的租金223865.16元（246050元÷366天×333天）和2019年7月9日起至2019年8月2日止50％的租金7731.08元（246050元÷366天×23天×50％）；返还履约保证金90000元，并以90000元为基数按照同期中国人民银行定期存款利率标准支付自大陆桥投资公司收到全款之日（2018年5月5日）起至合同终止之日（2019年8月3日）止的利息。李丹丹主张大陆桥投资公司返还物业管理费14256.58元，但李丹丹将物业管理费交至武汉大陆桥物业经营管理有限公司，大陆桥投资公司未收取李丹丹物业管理费，故不支持李丹丹该项诉讼请求，李丹丹可另诉向适格主体主张。综上，依照《冲华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，一审判决：一、武汉大陆桥投资开发有限公司于本判决生效之日起7日内向李丹丹返还租金231596.24元；二、武汉大陆桥投资开发有限公司于本判决生效之日起7日内向李丹丹返还履约保证金90000元，并以90000元为基数按照同期中国人民银行定期存款利率标准支付2018年5月5日起至2019年8月3日止的利息；三、驳回李丹丹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4217元，由李丹丹负担1155元，由武汉大陆桥投资开发有限公司负担3062元。二审中，各方当事人未提交新证据。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，李丹丹、大陆桥投资公司于2018年签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。李丹丹联营违反《商铺租赁合同》第十六条、第十八条的约定，大陆桥投资公司依约享有合同解除权，但大陆桥投资公司未按照约定或法定的方式行使权利，其采取停电措施亦构成违约，亦应承担相应的违约责任。考虑到合同约定的违约责任过高，及李丹丹违约在先而造成大陆桥投资公司的损失较小，一审法院综合考量双方合同目的实现情况、违约程度等因素，酌情判决大陆桥投资公司返还租金和履约保证金及利息，并无不当。李丹丹、大陆桥投资公司的相应上诉理由，本院不予支持。大陆桥投资公司未收取李丹丹物业管理费，一审判决认定李丹丹可另诉向适格主体主张，亦并无不当。综上所述，李丹丹、大陆桥投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15434元，由李丹丹负担7000元，由武汉大陆桥投资开发有限公司负担8434元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  龚治国审判员  胡丹丹二〇二〇年八月二十八日书记员  阮小琴