湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8590号上诉人（原审被告）：李顺叶，女，1986年4月17日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被上诉人（原审原告）：阳光壹佰物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰国际新城1-84-2。法定代表人：柳广，负责人。委托诉讼代理人：谭圜逸，湖南人和律师事务所律师。上诉人李顺叶与被上诉人阳光壹佰物业发展有限公司（以下简称阳光壹佰公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人李顺叶不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李顺叶提出以下上诉请求：１.依法撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初2143号民事判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；２.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人阳光壹佰公司承担。事实及理由：一、一审判决程序违法，被上诉人在一审中未在举证期限内提交证据，一审判决另给举证期，是程序违法。二、一审判决认定事实错误。被上诉人未依约全面履行物业服务，违约在先，有物业费诉讼请求超过诉讼时效，不应予以支持，违约金应当调低。三、一审判决适用法律错误。被上诉人一审未提交身份证件，身份信息错误，本案不符合起诉条件。四、被上诉人未通过法定程序主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。被上诉人未按规定催缴物业费，是怠于行使权力。五、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人阳光壹佰公司答辩称：一、一审判决程序符合法律规定，适用法律正确。双方当事人主体适格，符合起诉条件，原审程序合法。被上诉人提交证据期限合法，一审认定并无不当。全面查勘小区不属于原审法院调查取证范围，原审法院在开庭审理时予以答复，程序合法。二、一审法院事实认定正确，上诉人的上诉理由无充分事实依据。被上诉人已经提供了合同约定的物业管理服务，诉讼请求未超诉讼时效。三、被上诉人依约履行了物业服务的义务，上诉人恶意拖欠物业服务费的行为严重侵犯了被上诉人的合法权益，应当继续履行并承担违约责任。阳光壹佰公司一审的起诉请求：1.请求判令李顺叶拖欠的截止到2020年6月30日的物业费4897.31元；2.请求判令李顺叶支付违约金918.25元；3.请求判令李顺叶支付律师费1000元；4.本案诉讼费由李顺叶承担。一审法院经审理查明：李顺叶均系阳光壹佰新城五期4-3栋804号业主，房屋建筑面积82.17平方米。2017年5月23日，阳光壹佰公司（甲方）与李顺叶（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》。协议载明案涉房屋的建筑面积为82.28平方米。协议第四条约定乙方每季度第一个月的10日前缴纳本季度物业管理费。住宅五期4-3、4-4按建筑面积每月每平方米2.98元收取物业管理费。协议第九条约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按所拖欠费用的每天万分之五累计计算缴纳违约金，无正当理由逾期3个月仍不缴纳，乙方同意甲方有权通过合法途径强制追缴（包括但不限于采取限制性服务措施，停电、停水等），乙方承诺如果甲方采取上述相关措施对乙方造成损害或损失的，甲方不承担任何责任，如甲方通过诉讼途径催缴乙方拖欠相关费用的。由此产生的全部损失或费用包括但不限于诉讼费、律师费、违约金、必要性开支等全部由乙方承担、合同第十四条约定本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时终止。该协议还就双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、其他有偿服务费用等进行了约定。庭审中，阳光壹佰公司明确表示李顺叶所欠2018年7月1日至2020年6月30日的物业服务费按2.48元每平方米每月缴纳。李顺叶自2018年7月1日起拒缴物业服务费，至2020年6月30日尚欠阳光壹佰公司物业服务费4890.76元未缴纳。阳光壹佰公司书面催要未果，遂诉至该院。另查明：1.阳光壹佰公司的资质等级为壹级；2.长沙市发展和改革委员会核定的阳光壹佰新城五期电梯住宅的收费标准为2.98元/月·平方米，物业服务收费标准执行期限至成立业主委员会或召开业主大会；3.阳光壹佰公司因该案件支付律师服务费1000元。一审法院认为，阳光壹佰公司与李顺叶签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，无法定无效情形，该物业服务合同成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。阳光壹佰公司为李顺叶提供了物业服务，李顺叶应当缴纳物业服务费。故对阳光壹佰公司请求判令李顺叶支付拖欠的截止到2020年6月30日的物业费4897.31元的诉讼请求，本院予以部分支持，依法确认李顺叶需支付阳光壹佰公司物业服务费4890.76元。当事人之间的物业服务合同违约金约定过高，根据本案的实际情况，基于公平原则和相关法律规定，该院酌情确定李顺叶需支付阳光壹佰公司违约金357元。故对阳光壹佰公司请求判令李顺叶支付违约金918.25元的诉讼请求，该院予以部分支持，对此项诉请的超出部分，该院不予支持。阳光壹佰公司诉请李顺叶支付律师费1000元，并提供了《委托代理合同》及发票予以证明，且不违反法定标准，阳光壹佰公司的该项诉请符合合同约定，该院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定阳光壹佰公司是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，阳光壹佰公司系案涉物业服务合同的缔约方，系合同约定的提供物业服务并收取物业服务费的一方当事人，与本案有直接利害关系。抗辩阳光壹佰公司主体资格不适格、无事实和法律依据、该院不予支持。李顺叶抗辩阳光壹佰公司违法违规收费、严重侵占业主公共财产等，无事实依据，该院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限李顺叶于本判决生效之日起三日内支付阳光壹佰公司物业服务费4890.76元；二、限李顺叶于本判决生效之日起三日内支付阳光壹佰公司违约金357元；三、限李顺叶于本判决生效之日起三日内支付阳光壹佰有限公司律师费1000元；四、驳回阳光壹佰公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由李顺叶负担。本案二审审理期间，上诉人李顺叶提交了湖南省住宅内物业项目物业服务导则，拟证明被上诉人申报了五星级物业服务标准，但未提供相应的物业服务。本院认为，该证据是指导性文件，与本案争议无关，不予认定。但根据上诉人在一审提供的相关证据，本院查明，阳光壹佰公司在安保、卫生环境等物业服务方面与其物业服务资质不相符，确实存在物业服务的瑕疵。被上诉人阳光壹佰公司提交了二审《委托代理合同》，约定湖南人和律师事务所为本案二审收取律师费1500元，并提供了发票。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点是李顺叶是否应该交纳物业管理费并且支付违约金和律师费。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，李顺叶应该按照协议的约定向阳光壹佰公司交纳物业管理费。李顺叶上诉主张诉讼主体适格、被上诉人提供物业服务违约及超过诉讼时效等理由，认为不应支付物业费。本案中，阳光壹佰公司提交的证据能证明在诉讼时效内该公司曾向李顺叶催缴过物业费，故本院认定本案的诉讼请求并未超过诉讼时效。被上诉人是合同方，有起诉的权利，本案诉讼主体适格，一审根据诉讼证据采纳规则依法认定证据，应当予以支持，故一审判决认定的物业费4890.76元应当予以支持。关于李顺叶是否应该就欠缴的物业费交纳违约金和律师费，本院认为由于李顺叶在一审中提交的证据可以证明阳光壹佰公司提供物业服务时存在瑕疵，阳光壹佰公司应当按照其资质标准及合同约定提供物业服务，基于其提供的物业服务存在瑕疵，李顺叶据此拒付物业费有一定的理由，本案已支持李顺叶欠付的物业费，对于阳光壹佰公司关于违约金和律师费的诉讼请求，本院不再予以支持。被上诉人阳光壹佰公司在二审中提交的律师费与本案的诉讼请求无关，本院不予审查。因此，一审认定不当，本院予以纠正。综上，一审法院认定部分事实不清，适用法律错误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初2143号民事判决第二、三项；二、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初2143号民事判决第一项，即：限李顺叶在本判决生效之日起十日内向阳光壹佰物业发展有限公司支付物业服务费4890.36元；三、驳回被上诉人阳光壹佰物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果李顺叶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25元，本案二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人阳光壹佰物业发展有限公司负担17元，上诉人李顺叶负担58元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  程 婧二〇二〇年八月二十六日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。