嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初1949号原告：嘉兴市美好居物业管理有限公司，住所地嘉兴市南湖区嘉辉大厦715室，统一社会信用代码913304017996202853。法定代表人：周勤明，该公司总经理。委托诉讼代理人：应鹏，浙江嘉望律师事务所律师。委托诉讼代理人：金敬超，浙江嘉望律师事务所律师。被告：嘉兴经房置业有限公司，住所地嘉兴市常秀街160号兴业大厦1001室，统一社会信用代码91330401146469215M。法定代表人：黄敏华。委托诉讼代理人：吴朱芳，浙江红船律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑誉嘉，浙江红船律师事务所实习律师。原告嘉兴市美好居物业管理有限公司诉被告嘉兴经房置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法由审判员陈敏独任审判，于同年6月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人应鹏、金敬超，被告的委托诉讼代理人吴朱芳、郑誉嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.被告支付地下车位服务费24600元（暂计算至2020年4月30日），违约金5399.25元（以届满清偿期的服务费总额为基数，按照LPR利率的4倍，自2017年6月30日起分段计算至2020年4月30日，之后要求计算至被告实际付清之日止）2.本案诉讼费由被告负担。审理过程中，原告增加诉讼请求：要求被告另支付物业费7025.04元，违约金1626.30元（以每年所欠物业费为基数，自次年首日起，按照LPR利率的4倍，暂计算至2020年5月31日，之后要求计算至被告实际付清之日止）。事实和理由：原告系风清云都小区物业服务单位。根据原告与风清云都小区业主委员会订立的物业服务合同，原告有权向业主收取物业服务费和地下车位服务费。其中，地下车位服务费的支付标准为15元/月/个。被告作为风清云都小区开发建设单位，多次宣称系风清云都小区12号楼的41个地下车位所有人。故被告应按照物业服务合同约定向原告支付该41个地下车位服务费。另被告所有的云都大厦1813室和1819室尚未足额向原告缴纳物业费，按照2元/平方米/月的标准，其中1813室尚欠2017年1月1日至2018年12月31日、2019年7月1日至2019年12月31日的物业费合计3049.20元，1819室尚欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业费3975.84元。以上费用原告多次催讨未果，遂诉讼。被告辩称，原告提交的物业服务合同相对方为原告和风清云都小区业主委员会，并不是本案被告，被告在接到起诉材料前从未见过该物业服务合同，对该合同的三性均不认可；即便该合同真实有效，合同附件六中规定地下固定车位收费标准为15元/个/月，服务内容为照明、保洁、设施维护，该三项内容被告仅认可原告做到了照明义务，其他均存在管理漏洞；案涉地下车位系被告所有，原告未经被告同意私自允许其他业主随意在被告车位停放车辆，并收取临时停车费及月租费，被告工作人员对外宣称案涉车位系被告所有，严重损害被告权益，另41个车位中有三块区域实际宽度达不到私家车位宽度，不能作为地下车位定义，故该三块区域不能作为车位收取服务费；原告增加的两套房产的物业费，其提供的催款通知单被告从未收到过，另1813室房产自2019年1月1日至2019年6月30日的物业费已经支付给原告，应在请求中予以扣除。经审查，本院认定本案的事实如下：2016年12月23日、2019年12月28日，原告与嘉兴市南湖区风清云都业主委员会分别签订物业服务合同二份，约定自2017年1月1日起至2024年12月31日，原告为该小区提供物业服务，服务内容为：物业共有部位的维修、养护和管理；物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆行驶停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；等。约定12号楼住宅电梯费及物业费为2元/平方米/月，地下车位服务费（私人泊位）为15元/个/月；公共收入的收益扣除40%作为被告委托经营管理收入外，另60%为全体业主支配。违约金约定为每逾期一日按欠交总额的3‰支付。业主或物业使用人可选择按年或半年期预缴物业服务费用，上半年于2017年4月1日起、下半年于10月1日起交纳，以后在每年按期月20天内交纳，超过期限视为逾期。风清云都小区系被告开发建设，该小区配套地下车位由被告对外出售或出租，其中12号楼地下部位的41个双层立体式机械车位尚未对外出售，故仍为被告所有。2019年4月25日原告通过微信向被告工作人员发函催讨上述41个车位的物业费。2020年4月23日原告再次向被告发送律师函催讨12号楼的41个地下车位服务费，上述律师函于2020年4月24日由被告前台人员签收。另被告系嘉兴市越秀北路306号云都大厦1813室、1819室的所有权人，其中1813室面积为50.82平方米，自2017年1月1日至2018年12月31日及2019年7月1日至2019年12月31日的物业费未缴纳；1819室面积为55.22平方米，自2017年1月1日至2019年12月31日的物业费未缴纳。另被告拒交地下车位服务费的理由为：原告未经被告同意允许其他机动车停放在被告所有的地下车位上，并收取月租费或临时泊位费，未尽到管理职责；原告对其他业主的装修行为未进到管理责任，造成被告地下车位受损。以上事实由当事人陈述及原告提交的物业服务合同、函、情况说明、回复函及微信记录、律师函及邮寄凭证、不动产登记信息查询结果和被告提交的地下车位照片、录音录像、信访处理意见书及函、回函、照片、1813室物业费发票等证据在卷佐证，本院予以认定。另原告提交的1813室、1819室催款图片三性无法确认，被告提交的车位费付款凭证关联性无法确认，本院不予认定。本院认为，原告与嘉兴市南湖区风清云都业主委员会签订的物业服务合同对该小区业主均具有法律约束力。原告为包括被告在内的风清云都小区业主提供了物业服务，被告理应按照合同约定支付相关物业服务费用。根据“谁投资，谁使用，谁收益”原则，地下车位系开发商利用地下空间建造，且未作为分摊面积分摊到业主购买的商品房之上的，应属于开发商所有，故案涉云都大厦12号楼的41个地下双层立体式机械车位，应属于被告所有。现有证据表明在提供物业服务时，原告未能妥善尽到对车辆行驶停放、业主装饰装修进行有效、有序管理的义务，但不能以此完全否定原告提供了其他地下车位管理服务，被告亦不能以此拒交全部地下车位服务费，综合本案实际情况，本院酌定被告按70%支付原告2017年1月1日至2020年4月30日的地下车位服务费，计17220元。上述地下车位服务费原告已于2020年4月24日向被告进行书面催交，但被告仍拒绝支付，违反了法律规定和合同约定，应当承担相应违约责任。综合合同约定、实际损失及当事人过错程度等因素，本院酌定截止2020年4月30日的违约金为944元，此后以17220元为基数，按同期银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算至欠款实际清偿之日止。被告辩称有三个车位达不到私家车位宽度，不能作为车位收取服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。另原告要求被告支付1813室、1819室物业费的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒交交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”对于1813室、1819室的物业费，原告主张系以张贴方式进行催讨，但未能提供证据证明该张贴内容已为被告有效知晓，被告亦否认收到原告书面催交通知，且在2020年4月24日向被告发送的书面律师函中，原告未就1813室、1819室物业费进行催讨，故对该部分诉请，本院不予支持。综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告嘉兴经房置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告嘉兴市美好居物业管理有限公司地下车位服务费17220元，并赔偿违约金944元（暂计算至2020年4月30日，此后以17220元为基数，按同期银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至欠款实际清偿之日止）；二、驳回原告嘉兴市美好居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计275元，由原告嘉兴市美好居物业管理有限公司负担148元，被告嘉兴经房置业有限公司负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 陈 敏二〇二〇年八月二十六日书记员 王芝兰?1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?