湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9277号上诉人（原审被告）：湖南仁居装饰服务有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区隆平路51号长沙市荣昌鞋厂办公楼101-08房。法定代表人：何丹，公司经理。委托诉讼代理人：曾佳魁，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫依云，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王艳芳。上诉人湖南仁居装饰服务有限公司(以下简称仁居公司)因与被上诉人王艳芳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初5132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仁居公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认《房屋租赁合同》无效，驳回王艳芳的诉讼请求，或者发回重审。事实和理由：1、本案遗漏必要共同诉讼人长沙市荣昌鞋业有限公司；2、案涉仓库未取得建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》依法应认定无效；3、王艳芳未按《房屋租赁合同》足额支付基础装费用，王艳芳应承担违约责任。王艳芳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王艳芳向一审法院起诉请求：1、确认双方于2019年1月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月28日已解除；2、判令仁居公司赔偿基础装修费90000元；3、判令仁居公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于长沙市芙蓉区房屋系案外人长沙市荣昌鞋业有限公司（以下简称荣昌公司）所有。2018年5月28日，仁居公司与案外人荣昌公司签订《市场运营合作合同》。案外人王艳红与王艳芳系姐妹关系，2019年1月13日仁居公司（甲方）与王艳芳、案外人王艳红（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方同意将平台给乙方展示展示相关产品，租期自2018年7月1日至2023年12月31日止，共计5年；出租物业自2018年7月1日至2019年12月31日为免租期，自2020年1月1日起按租金为80元/月/平方米，月租金共计8000元/月；租金以每6个月为一期支付，乙方应在免租期结束前15天内交付首期6个月的租金48000元给甲方；乙方按照品类共同出资均摊平台基础装修费用、装修费用按15万/品类收取。签订本合同后三日内日乙方需支付15万基础装修费用给甲方用于场地基础装修，基础装修内容包含人工费、辅料、部分主材等。入驻平台展示产品由乙方提供及安装，各类产品应按照甲方的设计要求及装修时间提供。合同还约定了其他事项。2019年1月24日，王艳芳向仁居公司支付基础装修款，仁居公司出具收款收据，写明“2019年1月24日，今收到王艳芳（50000元）、王艳红（40000元）交来平台基础装修费用（卡森）家具金额90000元，收款单位仁居平台”。2018年7月至2019年1月仁居公司同时与逸城阳光平台其他商户签订类似合同。2019年5月5日，仁居公司与荣昌公司签订《房屋租赁合同》，约定将荣昌公司位于长沙市芙蓉区房屋租赁给王艳芳用作装饰建材展示、建材类销售及办公。2019年11月25日，包括王艳芳在内的逸城阳光平台全体商户向仁居公司发出《解除合同通知书》，通知书写明由于仁居公司一直未遵守装修施工期限的约定、任意拖延装修工期，且在全体商户多次催告仁居公司交付展厅钥匙，仁居公司至今未交付，导致全体商户不能使用该展厅，又因仁居公司自2019年10月开始将展厅内属于仁居公司的桌、椅等用品搬离，以上行为足以表明仁居公司不愿将展厅交付使用，故向仁居公司发出解除合同通知书，仁居公司于2019年12月28日收到该通知书。2020年2月18日，荣昌公司向仁居公司发出《解除通知书》，通知仁居公司双方于2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》自解除通知到达之日解除，仁居公司应于解除通知到达之日起三日内支付拖欠的租金、水电费、物业费等，并在30日内归还房屋。2020年5月8日，仁居公司与长沙市芙蓉区住房和城乡建设局（以下简称芙蓉区住建局）、第三人荣昌公司不履行法定职责一案，被长沙铁路运输法院于同日受理，仁居公司认为荣昌公司存在消防违法行为，芙蓉区住建局具有对上述违法行为进行行政处理、处罚的行政职责，却在仁居公司提出申请后仍未履行，因仁居公司已租赁该物业作商业和办公用，若之后在对涉案物业作出行政处理及行政处罚，将会严重损害原告利益，长沙铁路运输法院认为仁居公司作为承租人没有合法权益需要芙蓉区住建局对租赁物进行行政处理、处罚才能获得保护，芙蓉区住建局只有对租赁房屋进行查处，才能实际影响到仁居公司的合法权益，没有履行该职责，并不对承租人仁居公司的合法权益造成影响，芙蓉区住建局的不作为行为，对仁居公司的合法权益明显不产生实际影响，故长沙铁路运输法院于2020年5月29日作出（2020）湘0102行初581号行政裁定书，裁定驳回仁居公司的起诉。因在本案中案外人王艳红将其缴纳的40000元基础装修费转让给王艳芳主张权利，又因仁居公司一直未按照合同约定将租赁平台场地如期开业，于2019年11月28日收到王艳芳向其发出的《解除合同通知书》也一直未提出异议，也未退还王艳红、王艳芳缴纳的基础装修费90000元，王艳芳为维护自己合法权益，故向该院提起诉讼。一审法院认为，王艳芳、案外人王艳红与仁居公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。双方在合同中约定平台的装修工期为90天，但仁居公司迟至2019年6月装修仍未完工，反而停工，且仁居公司多次向王艳芳承诺租赁平台交付开业的时间，但届至承诺开业的时间仍未交付开业，仁居公司作为房屋的承租人，在次承租人依据合同向其缴纳基础装修费90000元后未将房屋交付于王艳芳，已经构成违约。因仁居公司严重违约，王艳芳在2019年11月25日向仁居公司发出《解除合同通知书》，仁居公司收到通知书后一直未提出异议，故王艳芳、仁居公司双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月25日解除。且2020年2月18日出租人荣昌公司以仁居公司未向其缴纳一年八个月的租金为由向仁居公司发出《解除通知书》，双方签订的《房屋租赁合同》已解除，因出租人荣昌公司与仁居公司《房屋租赁合同》解除，王艳芳与仁居公司转租合同也已履行不能，故仁居公司应退还王艳芳、案外人王艳红交付的90000元基础装修费用，该院对于王艳芳的第一、二项诉讼请求均予以支持，因本案中案外人王艳红将其向仁居公司缴纳的40000元基础装修费转让给王艳芳主张权利，故仁居公司应向王艳芳返还基础装修款共计90000元。关于仁居公司辩称租赁场地系违章建筑，违背法律强制性规定，租赁合同亦无效的答辩意见，对此该院认为，违法、违章建筑的确认主体是行政主管机关，人民法院不能在审理中予以确认。仁居公司主张租赁场地为违章建筑，但没有提供证据证明租赁场地被行政机关认定为违章建筑，其关于租赁场地为违章建筑及《房屋租赁合同》无效的答辩意见不成立。据此判决：一、确认王艳芳与仁居公司于2019年1月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月28日解除；二、仁居公司在该判决生效之日起三日内向王艳芳支付90000元；如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2050元，因适用简易程序，已减半收取1025元，由仁居公司负担。二审查明，1、案外人荣昌公司就案仓库于2015年12月6日，向长沙市城乡规划局芙蓉区分局申请临时建筑工程规划许可。该分局于2015年12月30日作出芙临建［2015］04号建设工程规划许可证。根据建设工程规划审批单显示，该分局审定意见包括：“5、临时建设使用期限届满，或者因城市规划需要，规划分局通知提前终止使用期限的，建设单位应当自届满之日起十五日内无条件自行拆除；6、本证有效期为两年（从2015年12月29日至2017年12月28日止）；7、临时建筑因特殊情况需要延长使用期限的，应当在使用期限届满前30天内向我局提出申请，经批准后可延长一次，但延长期限不得超过两年”。2、2019年12月17日，长沙市生态环境局作出长环［2019］173号《政府信息公开告知书》，载明“经搜索关键词为‘长沙市荣昌鞋业有限公司及隆平路51号’经检索，我局没有你所申请公开的相关信息”。2020年1月17日，长沙市公安消防支队作出《消防监督信息依申请公开答复》，载明“经核查现有档案，未查询到‘长沙市荣昌鞋业有限公司’新建Ｂ区楼栋及其他七栋楼房建筑工程的消防审核、验收信息及相关申报资料。”2020年1月20日，长沙市芙蓉区住房和城乡建设局作出《关于湖南仁居装饰服务有限公司申请信息公开的回复》，载明“关于申请的长沙市芙蓉区隆平路51号第三人生产场地内八栋楼房的建筑工程施工许可证，经我局工作人员查询，未查询到相关信息，依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条之规定，该信息不存在。”3、一审法院查明“2019年5月5日，仁居公司与荣昌公司签订《房屋租赁合同》，约定将荣昌公司位于长沙市芙蓉区房屋租赁给王艳芳用作装饰建材展示、建材类销售及办公。”此处的承租人应为仁居公司。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于诉讼程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。本案的诉讼标的是王艳芳与仁居公司之间的房屋租赁合同关系，而非王艳芳与荣昌公司或者仁居公司与荣昌公司之间的房屋租赁合同关系。在仁居公司与荣昌公司签订的《房屋租赁合同》第八条第2款已经载明，荣昌公司原则同意仁居公司转租的情况下，荣昌公司对本案的诉讼标的并没有独立请求权，其是否参加本案诉讼，不影响本案的审理，故荣昌公司不是本案必要的第三人。二、关于合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定……。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉仓库系临时建筑，长沙市城乡规划局芙蓉区分局作出的芙临建［2015］04号建设工程规划许可证载明，该行政许可的有效期从2015年12月29日起至2017年12月28日止，因特殊情况需要延长使用期限的，应当在使用期限届满前30天内提出申请，经批准后可延长一次，但延长期限不得超过两年。截止本案一审法庭辩论终结前，仁居公司、王艳芳均未提交证据证明案涉仓库的规划许可经批准获得延长，或者取得新的建设工程规划许可证。同时，长沙市芙蓉区住房和城乡建设局于2020年1月20日作出《关于湖南仁居装饰服务有限公司申请信息公开的回复》，载明“关于申请的长沙市芙蓉区隆平路51号第三人生产场地内八栋楼房的建筑工程施工许可证，经我局工作人员查询，未查询到相关信息，依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条之规定，该信息不存在。”因此，根据现有证据来看，从仁居公司、王艳芳于2019年1月13日签订《房屋租赁合同》之日，至本案一审辩论终结前，案涉仓库并未取得建设工程规划许可证，故《房屋租赁合同》应当认定无效。对于王艳芳要求确认《房屋租赁合同》于2019年11月28日解除的诉讼请求，因不符合案件事实和法律规定，本院不予支持。三、关于法律责任的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，仁居公司收取王艳芳90000元，系基于《房屋租赁合同》的约定。现该合同被确认无效，仁居公司理应返还，故对王艳芳要求返还该90000元基础装修费的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第一百七十条第一款第二、三项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初5132号民事判决；二、确认湖南仁居装饰服务有限公司与王艳芳于2019年1月13日签订的《房屋租赁合同》无效；三、限湖南仁居装饰服务有限公司于本判决生效之日起十日内向王艳芳退还90000元；如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回王艳芳的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1025元，二审案件受理费1025元，由湖南仁居装饰服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年八月二十八日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。