呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1557号上诉人(原审原告)：刘伟，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张耘华，女，退休干部，住呼和浩特市，系刘伟母亲。委托诉讼代理人马春梅，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古巨东房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区诺和木勒大街80号A、B座综合楼B单元6层4064室。法定代表人：张玉宝，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：王中伟，内蒙古伊敏律师事务所律师。原审第三人：黄建平，男，无固定职业，住所地呼和浩特市。委托诉讼代理人：李芊葆，北京市金励律师事务所律师。原审第三人：内蒙古昭华建筑工程（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区。法定代表人：王燕霖，该公司董事长。委托诉讼代理人：周少海，男，该公司员工，住呼和浩特市。原审第三人：刘超，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人刘伟因与被上诉人内蒙古巨东房地产开发有限责任公司（以下简称巨东公司），原审第三人黄建平、内蒙古昭华建筑工程（集团）有限责任公司（以下简称昭华公司）、刘超房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2746号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，经询问各方当事人，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘伟上诉请求：1、请求撤销一审判决,并依法改判支持刘伟的一审诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由巨东公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定刘伟与出卖人昭华公司第十九项目部(委托代理人黄建平)所签订的《水语青城二期(7号楼西单元)认购协议》为预约合同严重错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中,根据刘伟与出卖人所签订的《水语青城二期(7号楼西单元)认购协议》内容可知,该认购协议已经明确买卖双方的基本信息、刘伟购买房屋的具体坐落、建筑面积、房屋价款、房屋价款的交付方式、房屋的交付时间、面积差异的处理方式,已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且出卖人已受领房屋价款并向刘伟交付了涉案房屋,刘伟已接收并装修使用涉案房屋。因此,该认购协议应当认定为正式的商品房买卖合同,系本约合同,而非预约合同。2、认购协议第五条的约定并非是指出卖人与刘伟另行签订本约的意思表示。由于涉案房屋小区的开发手续均在巨东公司名下,为了日后办理产权的需要,出卖人对于购房人负有变更销售手续的义务。因此该条约定是指由刘伟(购房人)在接到出卖人的通知后与巨东公司变更房屋销售手续,该约定是进一步明确出卖人的义务的意思表示。一审判决将认购协议的出卖人与该第五条约定中出现的巨东公司混淆,混淆了合同主体,导致一审判决将出卖人与刘伟之间关于变更购房合同销售手续的约定错误理解为后续进一步签订本约合同的意思表示。刘伟认为该第五条的约定反而能够印证该认购协议为本约合同。该条约定表明出卖人与刘伟不再另行签订合同,刘伟只需要等待出卖人的通知,直接与巨东公司办理更换手续即可,这恰恰能够证明该认购协议系本约合同。二、巨东公司应当向刘伟返还交付涉案房屋,一审判决认定刘伟无权请求返还交付房屋严重错误。一审判决认为认购协议属于预约合同,便径直认定刘伟无权要求巨东公司返还房屋,严重错误。根据本案一审及另案已查明事实,涉案房屋系第三人昭华公司所有,而非巨东公司所有,且第三人黄建平有权对外出售,巨东公司负有配合办理销售手续的义务。刘伟与昭华公司第十九项目部(委托代理人黄建平)所签订的《水语青城二期(7号楼西单元)认购协议》系双方真实意思表示,且刘伟已交纳全部购房款并取得涉案房屋,并已装修使用,刘伟已经合法占有涉案房屋,并享有物权期待权。现由于巨东公司的恶意出售行为侵犯了刘伟对涉案房屋的占有,依据《中华人民共和国物权法》的规定,刘伟有权要求排除妨害,要求巨东公司返还涉案房屋。对此,一审判决再次混淆法律关系,导致裁判严重错误。巨东公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉请求。刘伟从未签订过合同，巨东公司也未收取过房款，刘伟与巨东公司不属于合同相对方，刘伟应当向合同相对方主张权利。黄建平辩称：一审将黄建平与昭华公司签订的协议认定为认购协议不准确。巨东公司无权向第三人销售合作开发协议以及高层楼结算单分配给黄建平名下的房屋，巨东公司在该事件中享有和应当承担的仅是配合办理相关手续的义务，巨东公司并无销售涉案房屋的权利。并且刘伟是在2016年开始对涉案房屋进行装修，但巨东公司在2017年10月后又将房屋出售给第三人，既是无权处分，也属于侵权行为，实质上是为了达到将不属于巨东公司的西单元另行出售收取房款的目的。刘伟的诉讼请求与理由是公平客观的，应当支持。昭华公司辩称：郭永亮是昭华公司的项目负责人，昭华公司与郭永亮有合同，郭永亮承包的水语青城七号楼。昭华公司不认识黄建平，与黄建平没有任何关系，不清楚黄建平中途收款、房屋买卖等情况刘超辩称：请求维持原判，驳回刘伟的诉讼请求。刘伟向一审法院起诉请求：1.判令巨东公司将水语青城二期七号楼西单元二十二层西户的房屋交付刘伟（房屋价值43万元）；2.判令巨东公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年11月29日，甲方（发包方）巨东公司、乙方（承包方）昭华公司签订了《合作开发协议》，约定：甲方将其位于甲方在水语青城开发的7号楼建设施工工程承包给乙方，该工程由项目部组织施工并签订内部承包协议书。工程款给付方式为甲方按乙方所施工的平米数划4.8/5.2（甲方5.2/乙方4.8）房抵顶全部工程款，乙方所分得的房屋，销售税由乙方自行承担，分成按竖向分割。合同尾部，甲方巨东公司加盖公章，乙方昭华公司加盖公章，项目负责人郭永亮签字、捺印。2016年8月4日，双方结算，并形成《水语青城三区高层楼结算单》。2012年4月12日，甲方昭华公司、郭永亮与乙方黄建平签订了《建筑工程施工合同》，约定工程为水语青城三期7号楼，面积21512平方米。工程款给付方式为，48%房抵顶全部工程款，乙方所分得的房屋，按建筑量的进度划分，8层以上开始划乙方所分工程48%的80%。合同第九项第四点约定，乙方分得48%的房屋，有权自行销售，同时甲方给予办理出售房屋的一切事宜。昭华公司于2012年3月出具委托书，写明我王燕霖系昭华公司法定代表人，现委托黄建平为我单位十九项目部经理，管理水语青城二期7号楼住宅，处理水语青城二期7号楼的一切事物，并承担相应的法律责任。2017年11月12日，证人崔某出具书面证言，写明由我介绍二平和张耘华买水语青城二期7号楼西单元22层西户，在这期间，黄建平有权卖房，黄建平和昭华公司第十九项目部的委托代理人有出售房屋的权利。2014年7月21日，甲方昭华公司第十九项目部（委托代理人黄建平），乙方刘伟签订《水语青城二期（7号楼西单元）认购协议》，约定乙方向甲方预订《水语青城》二期（7号楼西单元）商品房事宜，订立本协议并严格遵循与巨东房地产合作开发协议执行。乙方预订云中路南段水语青城二期7号楼西单元22层西户。该房屋建筑面积测约为152.39平方米，总价43万元。协议第五条约定，甲乙双方商定，乙方在接到甲方电话通知（或书面通知）七日内携购房协议到《水语青城》7号楼现场与巨东房地产开发有限公司签订正式变更销售手续，双方权利与义务最终以更换手续为准。协议尾部黄建平签字捺印，并由黄建平出具收据。2017年6月7日，巨东公司与第三人刘超签订了《水语青城认购协议》，约定乙方刘超认购甲方巨东公司出售的××区房屋，暂定面积152.39平方米，总价609560元。一审法院认为：甲方昭华公司第十九项目部（委托代理人黄建平）与乙方刘伟于2014年7月21日签订的《水语青城二期（7号楼西单元）认购协议》系双方真实的意思表示，一审法院予以认定，但协议应属预约合同。预约合同系作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果系在一定期限内签订本约合同，故预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任，且双方在《水语青城二期（7号楼西单元）认购协议》中第五条已明确约定，甲乙双方商定，乙方在接到甲方电话通知（或书面通知）七日内携购房协议到《水语青城》7号楼现场与巨东公司签订正式变更销售手续，双方权利与义务最终以更换手续为准，在最终未变更正式销售手续前，虽刘伟据以证明黄建平有权对外销售房屋，但仅依据此要求交付房屋，实属依据不足，对其诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回原告刘伟的诉讼请求。案件受理费3875元，由刘伟负担。二审中，刘伟向本院提交了两组新证据。第一组为装修费收据三张及银行回单三张；第二组为涉案房屋装修的照片三张。拟证明：1、刘伟自2016年8月领取房屋钥匙后，便聘请呼和浩特市盛腾装饰设计有限公司对涉案房屋进行装修；2、刘伟已经对涉案房屋进行了水电改造、吊顶，并购买了地砖放置于涉案房屋内；3、刘伟已经合法占有涉案房屋并享有物权期待权，巨东公司恶意出售房屋的行为侵犯了刘伟对涉案房屋的占有使用权，妨害了刘伟的占有，巨东公司应当依法向刘伟返还交付涉案房屋。巨东公司的质证意见为：对以上两组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明与涉案房屋的关系。昭华公司、刘超均未发表质证意见。黄建平对以上证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为：刘伟要求巨东公司向其交付案涉水语青城二期七号楼西单元二十二层西户的房屋，该请求是否有事实及法律依据。针对争议焦点，首先，关于刘伟与昭华公司签订的《水语青城二期（7#西单元）认购协议》，从该认购协议内容来看，双方当事人的权利、义务尚处于不明确状态，还需通过后期订立刘伟与巨东公司的合同予以明确，且该认购协议对所售房屋审批手续不全的事实也进行了表述，该协议的性质为预约合同。预约合同的订立目的是为一定期限内签订本约合同，预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故刘伟依据该认购协议主张交付房屋的诉讼请求不能实现。其次，按照昭华公司第十九项目部郭永亮与黄建平签订《建筑工程施工合同》及昭华公司与刘伟签订的《水语青城二期（7#西单元）认购协议》的约定来看，黄建平将房屋出售给刘伟后，还应由郭永亮负责协调与巨东公司签订正式变更销售手续。但本案中，昭华公司与刘伟签订《水语青城二期（7#西单元）认购协议》后，刘伟与巨东公司至今未签订任何协议。也即意味着刘伟与巨东公司之间并未形成任何合同关系，昭华公司与刘伟签订的《水语青城二期（7#西单元）认购协议》中关于“双方的权利与义务最终以更换手续为准”的约定未实现，刘伟依据其与昭华公司签订的协议向巨东公司主张合同中的权利无依据。此外，即使刘伟已经将涉案房屋进行了部分装修，其占有行为也并不能否定水语青城二期（7#西单元）认购协议》预约合同的性质。综上所述，在刘伟与巨东公司至今未签订任何协议的情况下，要求巨东公司交付房屋缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3875元，由刘伟负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年八月三日（法官助理 贾沛然书记员 郝辰炜