安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民再16号 抗诉机关：安徽省人民检察院。 申诉人（一审原告、二审上诉人）：戴群，男，1982年1月28日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 申诉人（一审原告、二审上诉人）：张千，男，1995年9月11日出生，汉族，住安徽省五河县。 上述两申诉人委托诉讼代理人：张顺，北京市京师（南京）律师事务所律师。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：安徽宣狸商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区清水街道商业街办公楼四楼4125号。 法定代表人：张生凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王凯，安徽华冶律师事务所律师。 申诉人戴群、张千因与被申诉人安徽宣狸商业管理有限公司（以下简称宣狸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）皖05民终571号民事判决，向检察机关申诉。安徽省人民检察院作出皖检民（行）监［2019］34000000482号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院作出（2019）皖民抗172号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。安徽省马鞍山市人民检察院指派检察员王京出庭。申诉人戴群及戴群、张千的共同委托诉讼代理人张顺、被申诉人宣狸公司的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽省人民检察院抗诉认为，由于宣狸公司未按约定时间装修，致戴群、张千长达五个月左右（总租期仅三年）无法正常经营，已构成根本违约，案涉租赁合同的目的已无法实现，故戴群、张千有权解除案涉租赁合同，宣狸公司也未依法起诉确认合同未解除，故判决认定案涉合同不具备解除条件，缺乏证据证明。 戴群、张千再审请求:撤销原一、二审判决，依法支持其原一审诉讼请求。事实与理由：一、原一、二审判决认定事实错误，有新证据足以推翻原判决。2017年9月17日，安徽亚惠商业管理公司与汤芳芳签订租赁合同，证明一审判决前，宣狸公司已经丧失对租赁物的出租权，本案丧失继续履行合同的法律基础。2017年12月31日拍摄的3张照片，证明宣狸公司之前的租赁户已经全部解除合同，2018年3月1日录制光盘一张，证明宣狸公司租赁大华的场地已经人去楼空，水电全停，商场已不具备经营条件。二、原一、二审认定事实缺乏证据证明。原一审认定戴群、张千对改造计划予以同意没有事实依据，查明宣狸公司对商场改造的实际时间为2017年8月16日至2017年9月23日，亦无事实依据。三、原一审法院判决适用法律错误。宣狸公司违反了《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，戴群、张千作为守约方没有违约行为，一审法院认定戴群、张千违背诚实信用原则属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四、五项的规定，戴群、张千解除合同的行为符合法定解除的规定，一审法院没有适用上述法律规定，判决驳回戴群、张千的诉讼请求，亦属于适用法律错误。另，原一审法院同时期审理的与本案情况一致的（2017）皖0503民初4690号案件，诉请解除合同被认定为符合法律规定，该判决结果与本案相反。 安徽宣狸商业管理有限公司辩称，原一、二审法院所作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、宣狸公司与亚惠公司系关联公司，股东均是易国荣,对戴群、张千称宣狸公司已经丧失对大华商铺的承租权的事实予以否定。即使宣狸公司无权对外出租，并不意味着双方签订的合同无效，戴群、张千的权益并未得到损害，其正常享有经营使用权。二、目前双方签订的租赁合同期限届满，合同已经终止，无法解除。戴群、张千未将案涉商铺中的设备和器材清空，未与宣狸公司办理交接手续，因此应当支付合理的占房使用费用。宣狸公司通知各商铺可于2017年10月1日正常经营，即使后期与大华解除租赁合同，但宣狸公司仍提供了三个月的租赁使用期，戴群、张千主张的租金为一个月零几天，占房使用费超出了其主张的剩余租金、保证金等返还费用，已经无需返还。三、宣狸公司作出整改通知后，戴群、张千应采取合理措施，及时处理食材等相关材料，避免自身损失的扩大，但戴群、张千并未采取相应措施防止损失的产生和扩大。同时，戴群、张千并未提供有关证据证明损失的存在，其诉请损失数额系其自行制定，不具有法律效力。 戴群、张千向一审法院起诉请求：1.确认戴群、张千、宣狸公司于2016年11月21日签订的租赁合同已解除；2.判令宣狸公司退还戴群、张千保证金10000元、剩余租金9750元、剩余物业费1326元；3.判令宣狸公司赔偿戴群、张千各项经济损失367472.74元；4.判令宣狸公司支付律师费4000元并承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月21日，戴群、张千向宣狸公司租赁大华负一楼3栋8号商铺，双方签订《租赁管理合同》，约定租期三年，年租金90000元，乙方（戴群、张千）应当是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签订后30天内在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带担保责任等。该合同履行过程中，宣狸公司于2017年5月11日通知各商户拟对商场进行升级改造，具体时间预计为2017年5月13日至7月1日。戴群、张千对该改造计划予以同意。宣狸公司对商场实施改造的实际时间为2017年8月16日至2017年9月23日。2017年8月4日，戴群、张千以宣狸公司未能在预定的时间完成改造，致使其停业，向宣狸公司发出解除合同通知书。一审法院判决：驳回戴群、张千全部诉讼请求。一审案件受理费3594元（已减半），由戴群、张千负担。 戴群、张千不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。二审对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为，2016年11月21日，戴群、张千向宣狸公司租赁大华负一楼3栋8号商铺，双方签订《租赁管理合同》，约定租期三年。该合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，合同真实有效，各方当事人理应受合同条款约束。在合同的履行过程中，在征得包括戴群、张千在内的大多数商铺同意的情况下，宣狸公司对商场进行改造，且对租户在改造期间的租金也给予了相应的减免。故该改造行为应是在双方协商一致的基础上，对履行《租赁管理合同》所作出的补充。在宣狸公司发布的改造通知中，宣狸公司对升级改造的时间仅仅是“预计”，并非承诺，且在预计的改造时间之后的三个月内，宣狸公司完成了改造。故戴群、张千以宣狸公司擅自改造、拖延改造时间构成根本违约为由诉请解除合同没有事实及法律依据。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7188元，由戴群、张千负担。 再审认定事实：2016年11月21日，戴群、张千（乙方）与宣狸公司（甲方）签订一份201609号《租赁管理合同》，约定：乙方承租位于本市花山区大华国际广场3栋负一楼8号商铺用于经营烧烤火锅，商铺摊位面积102平方米，租期自2017年1月1日至2019年12月30日，年租金为90000元，租金半年一付，物业费半年一付为6120元，保证金10000元；甲方如需对商场商铺整体调整，乙方必须无条件服从，但甲方必须保证乙方正常经营；乙方可对商铺进行装饰或装修，装修费用由乙方自理。合同签订后，戴群、张千支付宣狸公司2017年1月1日至2017年7月1日之间的租金37500元（租金免一个月）、物业费6120元，并支付保证金10000元。戴群、张千装修案涉商铺并入驻经营。案涉合同履行过程中，宣狸公司于2017年5月11日通知各商户拟对商场进行升级改造，具体时间预计为2017年5月13日至7月1日。同年5月20日，宣狸公司通知商铺经营者从22日开始停止营业。宣狸公司对商场实施改造的实际时间为2017年8月16日至2017年9月23日。同年8月4日，戴群、张千以宣狸公司未能在约定时间完成改造致使其造成极大经济损失为由，向宣狸公司发出解除合同通知书。 另查明，戴群、张千对案涉商铺进行了装饰装修并实际经营。 再查明，宣狸公司对案涉商场改造于2017年10月1日开业后，经营状况仍然不佳，宣狸公司陆续与其余商铺解除租赁合同。 综合双方当事人诉辩意见，归纳本案再审的争议焦点：一、戴群、张千与宣狸公司签订的租赁管理合同应否解除。二、戴群、张千要求宣狸公司退还其保证金、剩余租金及剩余物业费是否有事实和法律依据。三、戴群、张千要求宣狸公司赔偿其经济损失是否应当支持。四、戴群、张千要求宣狸公司承担其律师费用是否应当支持。 本院再审认为，一、关于戴群、张千与宣狸公司签订的租赁管理合同应否解除的问题。戴群、张千与宣狸公司签订的案涉租赁管理合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。戴群、张千租赁案涉商铺租期自2017年1月1日起，同年5月22日即因宣狸公司升级改造商场停止营业，宣狸公司预计改造完成时间为2017年7月1日，事实上2017年8月16日才开始实施改造，严重影响戴群、张千租赁案涉房屋用于经营的目的，故戴群、张千有权解除租赁合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人对合同解除没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，戴群、张千有权解除租赁合同，并于2017年8月4日通知宣狸公司解除合同，宣狸公司未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故双方之间的租赁合同于通知到达对方时即2017年8月4日解除。宣狸公司关于目前双方签订的租赁合同期限届满，合同已经终止，无法解除的抗辩意见不能成立。 二、关于戴群、张千要求宣狸公司退还保证金10000元、剩余租金9750元、剩余物业费1326元是否有事实和法律依据的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1.保证金。因案涉合同解除，宣狸公司应退还戴群、张千保证金10000元。2.剩余租金。戴群、张千租金缴至2017年7月1日，2017年5月22日因宣狸公司对大华负一楼整体调整而停止营业，宣狸公司曾表示调整期间租期以重新开业为期向后顺延，但案涉合同于重新开业前已解除，故宣狸公司应退还自2017年5月23日至2017年7月1日期间的租金，本院对戴群、张千该期间9750元的租金主张予以支持。3.剩余物业费。案涉商铺因宣狸公司对大华负一楼整体调整而停业，停业期间的物业费不应由戴群、张千承担，故宣狸公司应退还戴群、张千自2017年5月23日至2017年7月1日已缴纳的物业费。本院对戴群、张千主张退还该期间1326元的物业费予以支持。 三、关于戴群、张千要求宣狸公司赔偿其装修损失54731元、营业损失300000元、物品损失5188.74元及员工工资损失7553元是否应当支持的问题。1.营业及物品损失。戴群、张千要求宣狸公司赔偿其300000元营业损失的主张无事实和合同依据，本院不予支持。戴群、张千提交食材损耗表要求宣狸公司赔偿其食材损失，该损耗表系戴群、张千单方面制作，宣狸公司不予认可，且戴群、张千未提供其他证据予以佐证，本院不予支持。2.装修损失及员工工资损失。合同签订后，戴群、张千对案涉房屋进行了装饰装修，并进行了经营，但因宣狸公司违约，造成戴群、张千解除合同，宣狸公司应当赔偿戴群、张千装饰装修损失。因商场升级改造停业，停业期间员工工资支出也具有一定的合理性，宣狸公司亦应当予以赔偿。对于装修损失及员工工资的数额，戴群、张千虽提交了收款收据、现金收据予以证明，但宣狸公司不予认可，戴群、张千也未提交转账凭证等进一步证明该部分损失的具体数额，故本院综合考虑合同约定、当事人的履约及戴群、张千未及时腾空房屋给宣狸公司造成一定损失等情况，酌情确定宣狸公司赔偿戴群、张千经济损失10000元。 四、关于戴群、张千要求宣狸公司承担律师费4000元是否应当支持的问题。戴群、张千主张由宣狸公司承担其委托律师费用无合同及法律依据，本院不予支持。 综上，原审驳回戴群、张千全部诉讼请求不当，本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）皖05民终571号民事判决和安徽省马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初4551号民事判决； 二、戴群、张千与安徽宣狸商业管理有限公司签订的《租赁管理合同》于2017年8月4日解除； 三、安徽宣狸商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还戴群、张千保证金10000元、未到期租金9750元、剩余物业费1326元； 四、安徽宣狸商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿戴群、张千经济损失10000元； 五、驳回戴群、张千的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3594元（已减半），由戴群、张千负担3017元，由安徽宣狸商业管理有限公司负担577元；二审案件受理费7188元，由戴群、张千负担， 本判决为终审判决。 审判长  陈广金 审判员  王红伟 审判员  张瑞菊 二〇二〇年八月二十日 法官助理周真真 书记员倪薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。