大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0212民初2705号 原告：大连置中物业管理有限公司，住所地辽宁省大连旅顺经济开发区滨港路490号。 法定代表人：刘广盛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘琴，女，1977年7月25日出生，汉族，该公司员工，住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：张金光，辽宁圣邦律师事务所律师。 被告:王希闯，男，1987年1月22日出生，汉族，个体，住大连市旅顺开发区。 原告大连置中物业管理有限公司与被告王希闯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张金光、被告王希闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大连置中物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业费7375元，电梯费1032元，合计8407元，同期贷款利率1593元，共计10000元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告王希闯购买大连铭诚房地产开发有限公司开发的“铭熙水岸”房屋，面积75.26平方米。购房时被告与大连铭诚房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定：选定前期物业公司；物业费标准是住宅物业费每月1元/平方米，非住宅每月2元/平方米，滞纳金为0.3%按日交纳；物业费由开发公司收取或由其委托服务的物业公司收取。原告与开发公司签订一份《前期物业服务委托合同》，约定“铭熙水岸”小区由原告提供物业服务，并按上述标准收取物业费。被告拖欠2011年11月1日至2019年12月31日期间的物业费7375元、电梯费1032元。 被告王希闯辩称：我在“铭熙水岸”小区有两套房子，有一套正常缴费，但是这个房屋我没缴费。原因是：1.之前的物业费我一直正常交，从2012年7、8月份我邻居家装修，和吊装发生了争执，因为我和邻居家的房屋都没有门牌号，所以吊装就把我和邻居家的门眼都给堵死了，我报警后找物业调取监控，但是物业没有，导致吊装是如何进入小区的无法查清；2.到现在可视门也不好用，物业负有保护小区安全的义务，但是这件事一直未解决；3.2017年我买的电动拖布在走廊被物业给拿走了，还有其他放在走廊的东西，也被物业拿走了；4.小区的管理不是按照封闭小区进行管理的，楼道和小区整体的卫生环境差，消防通道堆放东西。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了大连市前期物业管理服务协议、前期物业服务委托合同、旅发改〔2014〕21号文件，用以证明原告为案涉小区提供物业服务，相关的物业费及电梯费收费标准；被告提交了铭熙水岸小区业主手册、拍摄于2017年3月27日的照片6张、拍摄于2020年8月4日的照片3张，用以案涉小区应为封闭小区，物业存在拿被告东西以及未对堆放在消防通道的物品进行清理等问题。经庭审质证，被告对原告证据的真实性无异议，但主张大连市前期物业管理服务协议中被告的签字由其父亲代签，而非其本人书写；原告对被告证据的关联性有异议。本院认为，上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月26日，被告王希闯的父亲代表王希闯（乙方）与“铭熙水岸”小区的开发建设单位大连铭诚房地产开发有限公司（甲方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，双方对权利义务、物业管理服务、物业管理服务费用、违约责任等内容作出约定。物业管理服务费用由被告按住宅建筑面积每月每平方米1元的标准向甲方委托的物业管理企业交纳；电梯运行费标准为12元/月/户，次年开始收取。该协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。2011年11月1日，大连铭诚房地产开发有限公司（甲方）与大连置中物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告为“铭熙水岸”小区提供前期物业服务。该合同对物业基本情况、委托服务事项、双方权利义务、物业服务费、违约责任等内容作出约定。被告当庭确认其为大连市旅顺开发区顺达路26号4层1号房屋的产权人，房屋面积75.26平方米，2011年11月1日至2019年12月31日间未交纳物业费及电梯费。 另查，2013年12月18日，大连市物价局、大连市国土资源和房屋局印发《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号），要求“住宅电梯按家庭人数收费的，收费标准由现行的每人每月4元调整为最高不超过10元”。后旅顺口区发展和改革局、旅顺口区房产局下发旅发改〔2014〕21号文件，转发上述通知。原告依据该通知自2014年1月1日起将电梯费收费标准调整为每户每月10元。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告当庭确认其为案涉房屋的产权人，并在此居住，被告在实际接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担违约责任。故本院对原告要求被告交纳2011年11月1日至2019年12月31日间所欠物业费7375元（75.26平方米×1元/月/平方米×98月）的请求予以支持。关于原告提出的电梯费1032元的诉讼请求。电梯运行费标准在《大连市前期物业管理服务协议》中明确约定为12元/月/户，协议双方对该标准并无异议。原告根据政府文件自2014年1月1日起将收费标准调整为10元/月/户，符合法律规定。故被告应向原告补交2011年1月1日至2019年12月31日间的电梯费1032元（12元/月×26月+10元/月×72月）。 关于被告提出的原告工作人员私自拿走其存放于走廊中的物品、原告管理不达标物业费应当减免，以及其房屋在四楼并未实际使用电梯不应交纳电梯费的抗辩意见。首先，被告提供的照片尚不足以证明其物品丢失是原告工作人员所为，且该侵权纠纷与本案的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，本案不予审查。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。再次，高层住宅内的电梯由该楼门内所有业主共同使用和维护，在《大连市前期物业管理服务协议》已对电梯费的收取标准作出明确约定的情况下，被告以其并未使用而拒绝交费的抗辩理由不能成立。故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。 关于原告提出的同期贷款利率1593元的请求。虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》中对拖欠物业服务费的违约情形有明确约定，但从被告提供的案涉小区公共区域的照片来看，原告提供的物业服务尚有改进和加强的需要，为督促物业企业不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的该项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告王希闯于本判决生效之日起十日内给付原告大连置中物业管理有限公司物业费7375元、电梯费1032元； 二、驳回原告大连置中物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王希闯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 岳 媛 二〇二〇年八月十二日 书记员 苗雪婷