江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终608号上诉人（原审被告）：新余星辉农产品批发市场开发有限公司，住所地江西省新余市新欣北大道1689号。法定代表人：李旭东。上诉人（原审被告）：新余新绿农产品市场运营管理有限公司，住所地江西省新余市新欣北大道鲜活农产品批发市场13栋。法定代表人：熊学华。委托诉讼代理人：简玲，江西弘道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王劲松，男，1998年8月13日生，汉族，住高安市。委托诉讼代理人：王纪龙（系王劲松爷爷），男，汉族，1940年12月9日生，住址同上。上诉人新余星辉农产品批发市场开发有限公司（下称星辉公司）、新余新绿农产品市场运营管理有限公司（下称新绿公司）因与被上诉人王劲松合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。星辉公司、新绿公司的委托诉讼代理人简玲，被上诉人王劲松的委托诉讼代理人王纪龙到庭参加询问。本案现已审理终结。星辉公司、新绿公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）赣0502民初626号民事判决书第二项，并改判星辉公司、新绿公司向王劲松以未付租金为基数的每日50元支付的违约金54650元，2019年9月1日起违约金和租金的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决判令按每日50元的标准计算违约金，不符合法律规定。王劲松的租金收益系投资收益，该收益高于一般租金标准。依据民间借贷司法解释标准，对于未支付利息最高支持年利率24%，按照每日50元标准，折合月利率4.5%左右，明显过高。另，违约金一般不得高于标的额的30%。2.一审判决书第二项判决支持“2019年9月1日的违约金和租金”，该判决内容不明确，2019年9月1日之后租金应按照合同约定付款时间进行，未到支付时间不予主张。王劲松辩称，每天50元一天是依据合同计算的，有合同为依据。一审违约金算错了，2017年应付50元/日×365日=18250元，2018年也应付应付50元/日×365日=18250元,2019年整应付50元/日×1095日=54750元，违约金的计算年限为2017年计算至2019年8月底。王劲松向一审法院起诉请求：1.要求星辉公司、新绿公司立即向王劲松支付店铺返租款118965元；2.要求星辉公司、新绿公司支付逾期支付租金的违约金54650元（违约金计算到2019年8月）及支付自2019年9月1日起的违约金和租金；3.诉讼费用由星辉公司、新绿公司承担。一审法院认定事实：星辉公司为新绿公司唯一股东，2015年1月31日，王劲松与星辉公司、新绿公司签订《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》，约定新余鲜活农产品批发市场1-1-1113号商铺总价360503元，星辉公司同意返一年租金28840元，并用于抵扣总房款，王劲松实际支付购铺款331663元，王劲松将该店铺委托给新绿公司经营，委托期限为10年，2016年1月7日前新绿公司向王劲松支付32445元收益，2017年1月7日前支付36050元收益，2018年1月7日支付39655元收益，2019年1月7日支付43260元收益等其他约定，并约定管辖法院为任何一方的当地人民法院。基于新绿公司的承诺以及新绿公司与星辉公司的关系，2015年3月21日，王劲松与星辉公司签订商品房买卖合同，王劲松向星辉公司购买新余鲜活农产品批发市场1栋1层1113号商铺，店铺总价331663元，2015年5月16日王劲松向星辉公司支付了331663元购铺款，然至今为止星辉公司都未为王劲松办理产权证。店铺交付后王劲松就将店铺委托给新绿公司经营，然新绿公司仅向原告支付了32445元收益，剩余款项至今未付。王劲松多次向新绿公司、星辉公司主张权利，新绿公司、星辉公司于2017年1月9日向王劲松出具了一份保证书，然其并没有履行其承诺。一审法院审理认为，本案属合同纠纷。王劲松与新绿公司、星辉公司签订的《商铺买卖合同》、《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》、《承诺函》、《保证书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，予以确认。新绿公司、星辉公司未按约定时间向王劲松支付租金，属违约行为，应承担违约责任，故对王劲松要求新绿公司、星辉公司支付店铺返租款118965元的诉讼请求予以支持。另，《新余鲜活农产品批发市场商铺委托经营管理合同》中“如乙方未按约定支付租金，每逾期一日，应向甲方支付违约金伍拾元整”的约定符合法律规定，故对王劲松要求新绿公司、星辉公司支付至2019年8月按每日50元计算的逾期违约金54650元及2019年9月1日起违约金和租金的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：新绿公司、星辉公司应于本判决生效之日起十日内向王劲松支付店铺返租款118965元，向王劲松支付按每日50元至2019年8月止的逾期违约金54650元及自2019年9月1日起的违约金和租金，星辉公司承担案件受理费1886元，星辉公司承担连带责任。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，新绿公司向王劲松最后支付的店铺返租款为2016年度（2016年1月31日-2017年1月1日）的32445元，下一笔2017年度返租款的支付时间为2017年1月7日前。王劲松第一项诉讼请求中主张的118965元为2017年度、2018年度及2019年度的返租款。王劲松的第二项诉讼请求“星辉公司、新绿公司承担逾期支付租金违约金54650元（违约金计算到2019年8月）及支付自2019年9月1日起的违约金和租金”是指：1.按每日50元支付至2019年8月31日的违约金；2.自2019年9月1日起按每日50元支付至租金付清止的违约金；3.第六年至第十年（即2020年度至2024年度）的租金。其中第六年即2020年年度的返租款于2020年1月7日前支付，在本案一审立案起诉时已到支付期限，王劲松的保底收益为购房总价的8%即28840.24元（360503×8%）。第七年至第十年的返租款尚未到支付期限。二审查明的其他事实和一审查明事实一致。本院认为，根据双方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.约定违约金是否过高，是否应予调整；2.一审判决2019年9月1日之后的违约金和租金是否明确具体。就上述争议焦点，本院评述如下：关于焦点一，本案中，双方当事人约定违约金为每日50元。现星辉公司、新绿公司称违约金过高，应予调整。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”星辉公司、新绿公司未向本院提交证据证明违约金过高，星辉公司、新绿公司依法应承担举证不能的法律后果。因此对星辉公司、新绿公司主张违约金过高的理由不予支持。另，星辉公司、新绿公司已支付第二年度（即2016年度）租金，故王劲松主张的违约金计算应从2017年1月8日开始，截止2019年8月31日止，星辉公司、新绿公司应向王劲松支付的违约金为48300元（50元/天×966天），一审判决计算错误，本院予以纠正。关于焦点二，王劲松向一审法院请求星辉公司、新绿公司支付2019年9月1日之后的违约金和租金的诉讼请求不明确，一审法院在未向当事人释明的情况，径行判决不妥当。因一审判决2019年9月1日之后的违约金和租金未载明计算方式、金额等，致使判项不明确、不具体，应予以纠正。经查明，2019年9月1日之后的违约金是指星辉公司、新绿公司应向王劲松支付2019年9月1日至租金全部付清之日止按每日50元计算的违约金。同时，王劲松第六年（2020年度，即2020年1月31日至2021年1月1日）的租金28840.24元也于2020年1月7日到期，而该笔租金并不含在王劲松的第一项诉请中，故而在该项中应予确定。至于第七年至第十年的租金履行期尚未届满，王劲松可在租金履行期届满后另行依法主张。综上所述，星辉公司、新绿公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初626号民事判决第一项；二、变更江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初626号民事判决第二项为：新余星辉农产品批发市场开发有限公司、新余新绿农产品市场运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向王劲松支付违约金48300元（暂算至2019年8月31日）、2019年9月1日至租金付清之日止的违约金（按每日50元计算）及2020年1月31日至2021年1月1日的租金（第六年的返租租金）28840.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1886元，二审案件受理费2252元，合计4138元，由新余星辉农产品批发市场开发有限公司、新余新绿农产品市场运营管理有限公司负担3657元，龚劲松负担481元。本判决为终审判决。审判长  甘致易审判员  蒋 欢审判员  艾小红二〇二〇年八月十二日法官助理周翰雨书记员周美娟