湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5621号原告：湖南省中海海惠物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路298号区检察院办公楼三楼。法定代表人：庞金营。委托诉讼代理人：钟浩然，男，汉族，1990年10月21日出生，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：姜霞，女，汉族，1981年10月1日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。被告：凌鹏飞，女，汉族，1967年9月4日出生，住长沙市雨花区。原告湖南省中海海惠物业管理有限公司（以下简称中海海惠公司）与被告凌鹏飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海海惠公司的委托诉讼代理人钟浩然、姜霞，被告凌鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海海惠公司请求本院判令：1、被告凌鹏飞支付物业服务费9019.01元，并支付违约金300元（共计9319.01）；2、被告凌鹏飞承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年12月18日，被告与湖南省中信置业开发有限公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20120535121），购买了天心区，建筑面积48.62㎡。2013年被告与原告签订了《中信凯旋蓝岸前期物业服务协议》，该协议约定物业服务费标准为3.5元／月·㎡，物业服务费按月交纳，应在每月10日前交纳当月物业服务费，逾期交纳费用的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之三缴交违约金。被告房屋面积为48.62㎡，每月应缴物业服务费170.17元，被告物业费按约定交到了2014年11月，但之后就以各种理由拒交物业服务费，从2014年12月1日至2019年4月30日，被告已累计欠缴物业服务费9019.01元，应支付违约金300元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告凌鹏飞辩称：原告的物业收费标准高，却未能达到相应的服务水平，主要表现在：1、被告购买一楼商铺，其楼上私自乱建酒店，占用公共走廊并加装燃气管道，在被告商铺内安装水管，损坏被告的玻璃，原告未尽职责。2、被告介绍他人在开发商处另行购买了商铺，开发商承诺被告抵扣3000元的物业费，然至今没有抵扣。3、物业服务不到位。原告对被告房屋漏水问题一直没有整改好，还把被告预留在原告处的钥匙弄丢；被告商铺门口长期被停放车辆，卫生环境很差。经审理查明：2013年12月10日，湖南省中信物业管理有限公司（甲方）与凌鹏飞（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定包含以下内容：一、甲方的权利和义务：1、对房屋公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《住户手册》并书面告知乙方；3、建立、健全本物业的物业管理制度的行为；4、建立、健全本物业的管理档案资料；5、物业管理企业可委托专业公司承担物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业管理的全部责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理财务年度计划；8、每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目；……二、乙方的权利和义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关部门向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业管理的相关制度、规定；4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；……三、物业管理服务的内容：1、房屋公用部位的维护和管理，公用部位是指房屋主体承重墙结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水道、落水管、水箱、消防设施、绿地、道路、车库、公益文体设施和共用设施设备使用的房屋等；3、环境卫生，由保洁人员对小区内的公共环境卫生及楼层公共卫生进行保洁，公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清，定期消杀“四害”；4、安全防范，协助公安部门维护本物业区域内的治安和公共秩序，为小区业主创造一个安全、有序的生活、工作环境，小区24小时处于值班状态，杜绝因管理责任造成的重大刑事案件。对因管理责任造成的事故和损失承担相应的责任，对散发广告、推销产品和无身份证明等人员禁止进入小区。四、物业管理服务质量：1、房屋外观完好、整洁、无私搭乱建、无妨碍市容和观瞻。室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观，无安全隐患或损坏，外墙装饰无破损或污迹。2、公共部位、公共设施设备的维护和管理，对于公共设施设备的维护，制定月、季、半年、年保养计划，并认真执行，做好相关记录；道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施设备及公共场所（地）完好无损；3、环境卫生确保清洁保洁率达到98%，绿化完整率99%；4、保持良好交通秩序，机动车和非机动车辆分类停放，杜绝因管理原因发生的交通事故、车辆被盗或车辆破损现象。五、乙方交纳物业管理费的时间从开发商通知的业主入伙之日起，开始向甲方交纳物业管理费，物业管理费商铺按建筑面积每月每平米3.5元收取。每月的1-15号为当月的管理费和上月的水费缴费时间，住户可到物业处交纳或者有管理员上门收取，经三次催缴仍然不交者，按所欠费用每天3‰的标准收取违约金。另双方就其他事项进行了约定。在该合同上，湖南省中信物业管理有限公司中信凯旋蓝岸物业管理处加盖公章予以确认，被告则签名予以确认。被告系涉案小区中信凯旋蓝岸17栋121房业主，其房屋产权建筑面积48.62㎡，每月应交纳的物业费为170.17元，被告收房后向原告交纳物业费至2014年11月。后被告因其房屋漏水、原告未履行好管理服务职责等原因，未向原告交纳物业费，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。另查明，2019年1月16日，湖南省中信物业管理有限公司变更名称为湖南省中海海惠物业管理有限公司。本院认为，湖南省中信物业管理有限公司系经依法批准成立的物业管理公司，有合法的物业管理资质。被告与其签订的《前期物业服务合同》合法有效，双方当事人应认真行使权利和履行义务。2019年1月16日，湖南省中信物业管理有限公司将名称变更为湖南省中海海惠物业管理有限公司，物业服务的主体以及权利、义务并未发生变动，原告应当根据物业服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务,被告则应支付相应的物业服务费。被告辩称其商铺房屋漏水、楼上酒店侵占公共空间并在其房屋安装水管、开发商答应抵扣3000元物业费等问题，与本案并非同一法律关系，被告可另行通过其他途径处理。若被告认为原告怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝交纳物业服务费。综上，本院认为物业服务包括小区内环境卫生管理、公共秩序管理、安全管理等多项服务内容，现原告已向被告提供了基本的物业服务，被告辩称其居住小区存在卫生环境差、公共秩序差等方面的问题，不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，且即使上述事实存在，也并未造成涉案小区的生活秩序发生恶化而严重影响业主的正常生活，被告不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳《前期物业服务合同》约定的相关费用的正当理由。但原告作为专业的物业管理公司，负有与业主沟通、协调等其他服务管理职能，针对业主的相关实际情况未能及时、有效回复、处理，确有物业管理服务上的瑕疵。本院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，对被告应交纳的物业服务费应予以酌情减少。原、被告双方确认被告欠费时间为2014年12月1日至2019年4月30日，故本院确认被告应向原告交纳2014年12月1日至2019年4月30日期间的物业费为7215.21元（48.62㎡×3.5元/㎡/月×53个月=9019.01元×80%=7215.21元）。原告要求被告支付违约金300元，本院认为，被告因房屋漏水、公共空间被占、原告管理服务不到位等原因未交纳物业服务费，并非有意、恶意拒交物业服务费。原告在与业主发生纠纷时，未与业主积极沟通，致使双方矛盾持续存在，确存在管理上的瑕疵。原告对如何加强与各业主的沟通、改善服务质量等尚有待提高完善之处。故法律上对逾期付款必须支付违约金的惩罚性规定，相对本案被告不适用，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十条之规定，判决如下：一、限被告凌鹏飞于本判决生效之日起十日内支付原告湖南省中海海惠物业管理有限公司2014年12月1日至2019年4月30日期间的物业费7215.21元；二、驳回原告湖南省中海海惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，系原告湖南省中海海惠物业管理有限公司预缴，由被告凌鹏飞承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  向利二〇二〇年八月三日法官助理聂士洋代理书记员  丁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。