山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7047号 上诉人（原审被告）:李乐伟，男，1980年9月11日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张倩，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛司云，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道双元路16号龙湖滟澜海岸物业客服中心。 主要负责人：李文磊，总经理。 委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 上诉人李乐伟与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司（以下简称龙湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初5882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李乐伟上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令被上诉人拆除上诉人房屋外的违法建筑；三、判令被上诉人公示物业资金年度预决算和收支明细(包括广告费收支明细)；四、判令被上诉人降低物业费收费，按照0.39元/平方米收取物业费；五、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对上诉人的反诉请求不予受理，存在违反法定程序的情形。在一审中上诉人提起反诉，反诉请求为：1、请求判令被上诉人拆除上诉人房屋外的违法建筑；2、请求判令被上诉人公示物业资金年度预决算和收支明细(包括广告费收支明细)；3、请求判令被上诉人降低物业费收费。二、被上诉人存在履行物业服合同违约情形，损害业主权益。被上诉人提供的物业服务违约，小区内绿地损坏严重，违章建筑随处可见。上诉人小区已经被列为青岛市重点整治和治理的名单。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条被上诉人没有按照物业服务合同约定和法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理和维护义务，上诉人请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。三、被上诉人物业服务收费标准过高，违反物业收费标准相关规定。1、上诉人房屋连续空置已经超过6个月以上，应当降低物业费。2、上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》约定，“别墅物业费按建筑面积5.2元/平方米/月计收”。但根据《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施的通知》规定，上诉人房屋不属于别墅，不应按别墅收取物业费。上诉人房屋物业费即使按最高住宅收费标准，也不应高于2.52元/建筑平方米/月。被上诉人的收费标准远远超过上述价格，违反政府价格规定，被上诉人应降低物业费收费。 龙湖物业公司答辩称：该办法属于行政管理性规定，而非合同效力性规定，被上诉人依据于开发商签订的前期物业服务合同的收费标准收取物业费，符合合同约定及相关法律规定。且上诉人并未申请空置房打折，不适用该办法的规定。 龙湖物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李乐伟支付物业服务费10682.40元及违约金3204.72元，共计13887.12元；2.判令李乐伟承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：1、重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司与开发商青岛龙湖置业拓展有限公司签订《前期物业服务协议》，由龙湖物业公司为“龙湖·滟澜海岸”小区提供物业服务。协议约定，别墅物业费按建筑面积5.2元/平方米/月计收。物业服务费应按季缴纳，业主应在每季度最后一个月25日前缴纳下季度物业服务费，逾期按日加收应交纳费用3‰的违约金。2016年6月27日，重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司变更名称为龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司，即本案龙湖物业公司。 2、李乐伟系“龙湖·滟澜海岸”小区（青岛市城阳区双元路16号甲龙湖白沙河五期）x号楼x单元x户业主，建筑面积为285.99平方米。李乐伟与青岛龙凯置业有限公司签订的《青岛市商品房出售合同》第十八条约定，李乐伟同意因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即应将该房屋交青岛龙凯置业有限公司在《前期物业管理服务合同》中委托的房屋管理企业统一进行管理，并遵守房屋使用公约。《青岛市商品房出售合同》附件五中《龙湖.滟澜海岸前期物业服务协议》约定：别墅物业费按建筑面积5.2元/平方米/月计收；物业服务费应按季缴纳，业主应在每季度最后一个月25日前缴纳下季度物业服务费，逾期按日加收应交纳费用3‰的违约金。 3、涉案房屋按建筑面积181.75平方米计收物业费,不加收电梯使用费。李乐伟自2018年4月1日开始拒缴纳物业费。2018年4月1日至2019年3月31日期间，李乐伟共欠物业费11341.2元。李乐伟在龙湖物业公司处预存物业费658.8元。 4、龙湖物业公司于2018年12月5日向李乐伟邮寄物业费催收律师函，因李乐伟拒收，邮件被退回。 一审法院认为，本案系业主与物业服务企业因物业服务问题产生的纠纷。本案中，李乐伟房屋所在小区的开发商委托龙湖物业公司为该小区提供前期物业服务，并签署了《前期物业服务协议》。龙湖物业公司为李乐伟房产所在的小区提供物业服务，李乐伟作为小区业主，享受物业服务，应按合同约定的收费标准交纳物业费。龙湖物业公司主张李乐伟自2018年4月1日起拖欠物业费，李乐伟对此亦予以认可。因此，龙湖物业公司向李乐伟主张2018年4月1日至2019年3月31日期间尚欠的物业费10682.4元（11341.2元-658.8元），事实清楚，证据充分，且李乐伟无异议，一审法院予以支持。关于违约金，李乐伟未按照合同约定如期缴纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任，《前期物业服务协议》和《青岛市商品房预售合同》附件五《龙湖.滟澜海岸前期物业服务协议》中对违约金的约定已超出合理范围，参照我国关于民间借贷利率的相关规定，一审法院认为李乐伟承担的违约金应按照年利率24%的标准，综合欠缴物业费的金额和时间进行计算为宜，根据本案实际情况，一审法院酌情将违约金调整为2500元。 李乐伟主张龙湖物业公司提供的物业服务存在瑕疵，小区绿地损毁严重，违章建筑随处可见，但未提交充分的证据证明，一审法院不予采纳。李乐伟以龙湖物业公司不公示物业费使用为由拒缴物业费，予法无据，一审法院不予支持。物业服务企业对小区进行物业服务是整体性的，收益人是全体小区业主，若部分业主因其自身权益受损或者对物业服务不满意就拒交物业费，长期以往将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致整个小区的物业服务质量下降，这对其他已经缴纳物业费的业主来讲是不公平的，而且势必会形成恶性循环，最终损害的将是全体业主的权益。因此，业主对物业服务企业提供的服务不满意可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以就存在的服务问题向业主委员会、当地居委会等部门反映求得解决，还可以依法通过业主大会或者其他法定方式解聘和重新选聘物业服务企业，而不应消极地采取长时间拒缴物业费的方式来对抗物业服务企业。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李乐伟于判决生效后10日内支付龙湖物业公司物业费10682.4元、违约金2500元，共计13182.4元；二、驳回龙湖物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147元，由李乐伟负担。 二审中，上诉人李乐伟提交网页打印件一份，证明：城阳区政府青岛政务网市长信箱回复龙湖滟澜海岸未列三类其中，属于普通住宅。被上诉人龙湖物业公司质证称：对于该证据的真实性不予认可，该份证据系打印件。证明事项不予认可，该回复的规定与国务院普通住宅、非普通住宅的认定不一致，并且对于涉案房屋在面积上被上诉人已经予以减免收费，涉案房屋面积为285.99平方米，收费面积为181.75平方米，在计费面积上已进行了减免。该计费面积是基于原生效合同的收费标准为依据的，如若政府指导变更收费价格被上诉人收费面积将予以调整，突破了合同的相对性及稳定性。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人李乐伟是否应向龙湖物业公司交纳全额物业费。本案中，开发商与龙湖物业公司签订《前期物业服务协议》，由龙湖物业公司为龙湖?滟澜海岸小区提供物业服务。李乐伟与龙湖?滟澜海岸的开发商签订的《青岛市商品房出售合同》中约定，同意因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即应将该房屋交开发商在《前期物业管理服务合同》中委托的房屋管理企业统一进行管理。上述《前期物业管理服务合同》、《青岛市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，对当事人具有法律约束力。《前期物业服务协议》约定物业服务费：别墅物业费按建筑面积5.20元/平方米/月计收；高层及小高层公寓物业费按建筑面积3.00元/平方米/月计收；社区商铺物业费按建筑面积6.00元/平方米/月计收，李乐伟应按照《前期物业服务协议》约定的收费标准交纳物业费。李乐伟主张龙湖物业公司物业服务违约，但并未提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。上诉人要求房屋空置减交物业费，但李乐伟没有提供证据证明其房屋超过6个月未入住，也没有就房屋空置情况书面向龙湖物业公司提出申请，故李乐伟减交物业费的上诉请求，本院不予支持。另，李乐伟主张的拆除违法建筑、物业公示与本案系两个法律关系，应另行主张权利。因此，上诉人李乐伟的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，上诉人李乐伟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费147元，由上诉人李乐伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年八月七日 法官助理 薄富超 书记员韩平