河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3934号原告（反诉被告）：张宏生，男，1990年9月10日出生，汉族，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：李超，河南博夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟孟丹，河南博夏律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：贾路，男，1984年1月16日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王兴琛(贾路妻子)，住郑州市金水区。原告（反诉被告）张宏生与被告（反诉原告）贾路房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张宏生的委托诉讼代理人李超、翟孟丹，被告（反诉原告）贾路及其委托诉讼代理人王兴琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宏生向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋租金20000元、押金12000元,共计32000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：张宏生、贾路于2018年12月20日签订《房屋租赁合同》，约定贾路将房屋租赁给张宏生进行教育培训类合法性经营使用，房屋位于郑州市郑东新区××花园××5-01。合同对房屋租金、押金及双方的权利义务等内容进行了明确约定。张宏生签订合同时向贾路交纳押金12000元，并在2020年1月16日向贾路提前交纳下一期租金，微信支付给贾路租金20000元。后因本次疫情原因，自疫情开始至今，张宏生经营的培训机构无法营业。合同约定，如因政府整体规划或市政建设及不可抗力因素造成合同无法履行，应提前通知张宏生，张宏生应当交回租赁的房屋，合同解除，双方均不违约。合同还约定，如因自然灾害不可抗拒的力量造成房屋无法正常使用，合同自动终止。鉴于当前受疫情影响，政府采取防控措施，且张宏生租赁房屋从事教育培训行业，至今无法营业，实际上造成租赁房屋自疫情发生时已经无法正常使用，符合租赁合同自动终止的条件。张宏生曾多次与贾路协商退还租金及押金，贾路拒绝。张宏生为了维护自身合法权益，诉至法院。贾路辩称：张宏生要求贾路退还租金20000元的诉讼请求不符合合同约定，没有事实根据及法律依据。合同系双方真实意思表示，应当按照合同约定履行。张宏生本应在2020年1月15日支付给贾路上半年租金，但当时张宏生以资金紧张为由，要求先支付20000元，剩余部分延期支付。2020年5月15日，张宏生以疫情导致无法正常经营为由突然自行搬离房屋，无故解除合同。贾路认为，2020年3月，河南省内疫情已经得到完全控制，也无任何疫情事件发生，各行各业已经开始正常经营，张宏生在郑州××××跆拳道教学场馆也都完全开始正常经营。现张宏生故意以此为借口解除合同明显属于违约，其拖欠的租金应当全部支付，并且应当按照合同约定支付滞纳金以及违约金。关于房屋护理基金12000元，因为双方合同约定租赁期满张宏生完好交回房屋并交纳完毕应交的租金、物管费、水电费以及违约金后才能退还给贾路。但在张宏生无故撤离时经贾路现场核实，张宏生存在破坏房屋整体结构、拆除卫生间墙体未进行原貌修复等严重遗留问题未解决，而且拖欠物业费三个多月未结清。贾路按照合同约定完全有理由不退还房屋护理基金，并且将物业费1118.25元、房屋维修费5000元、违约金10000元从该基金中扣除。贾路向本院提出反诉请求：1.判令张宏生支付贾路2020年3月15日至2020年5月15日期间的房屋租金27250元，并按照150元/天的标准，支付自2020年1月15日至租金实际付清之日止的滞纳金；2.判令张宏生向贾路支付2020年2月1日至2020年5月15日的物业费1118.25元；3.判令张宏生赔偿贾路房屋维修费5000元；4.判令张宏生向贾路支付违约金10000元；5.本案反诉诉讼费由张宏生承担。事实与理由：2018年12月25日，张宏生、贾路之间签订了一份《房屋租赁合同》，贾路将郑州市郑东新区××花园××5-01号房屋租赁给被告用于经营跆拳道教学。合同约定房屋租金每半年支付一次，须提前半个月支付下半年的租金，否则每推迟一天支付滞纳金150元，并约定自2020年2月1日起租金按照每月13500元计算。另合同约定张宏生向贾路交纳房屋护理基金12000元，租赁期满张宏生完好交回房屋并交纳完毕应交的租金、物管费、水电费以及违约金后退还给张宏生。并约定任何一方违约均需向对方支付违约金10000元。但张宏生在2020年1月15日以资金紧张为由仅支付了20000元租金，剩余租金一直未付，并于2020年5月15日无故要求解除合同、自行搬离，贾路无奈只得将房屋另租他人。但贾路经核实发现，张宏生在搬离时不仅存在未结清物业费的问题，而且存在严重破坏房屋结构、卫生间墙体被拆除未修复等问题，给贾路造成了较大的经济损失。贾路为维护自己的合法权益，提起反诉。张宏生辩称：张宏生已经按照双方协商的意见于2020年1月16日按期支付给贾路20000元租金。张宏生租赁该房屋是用于跆拳道培训使用，该行业系教育培训类项目，受今年疫情影响较大，至2020年5月15日仍无法正常营业。按照双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，关于不可抗力因素符合本合同自动解除的条件，应当由出租人贾路提前通知张宏生来结束本合同，并退还张宏生于疫情之前交付的20000元租金。双方均不违约，张宏生也不应向贾路支付违约金，且张宏生已按照出租方贾路的要求，将房屋恢复原状，不存在房屋维修费的问题。本院经审理认定事实如下：2018年12月25日，张宏生与贾路签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.贾路将位于郑州市郑东新区××花园××5-01号的房屋租赁给张宏生进行教育培训类合法性经营使用。2.租赁期限自2019年2月1日起至2021年1月31日止。房屋租金每半年收取一次，张宏生须提前半个月向贾路按时交纳下半年租金。无故拖欠租金，每推迟一天扣滞纳金150元。3.房屋租金平均价格为：第一年每月租金12860元（2019年2月1日起至2020年1月31日止）；第二年每月租金13500元（2020年2月1日起至2021年1月31日止）。4.合同签订当日，张宏生应向贾路交纳房屋护理基金12000元，租赁期满，张宏生完好交回房屋并交纳完毕张宏生应交的租金、物管费、水电费及因张宏生违约所产生的违约金等相关费用后，贾路全额退还保护金（无息）。5.贾路交付房屋时应水电正常使用，张宏生应爱护房屋及配套设备，如因人为造成的房屋及设施的损坏由张宏生负责修理或照价赔偿，因使用不当造成物品及人员伤害，张宏生应承担相应的赔偿及法律责任。6.如因政府整体规划或市政建设及不可抗力因素造成合同无法履行，应提前通知张宏生，张宏生应交回租赁的房屋，本合同解除，双方均不违约。7.张宏生除正常交纳房屋租金外，应按时向贾路委托的物业管理机构交纳足额物业费，水、电费由张宏生按实际用量自行交纳。8.合同签订后对双方具有同等约束力，如任何一方违约，均需向对方支付违约金10000元。守约方有权解除合同。9.如因自然灾害不可抗拒的力量造成房屋无法正常使用，合同自动终止。《房屋租赁合同》签订后，贾路依约向张宏生交付了涉案房屋，张宏生自2019年2月1日开始正常租用涉案房屋，并向贾路交纳房屋护理基金12000元及2019年2月1日至2020年1月31日期间的房屋租金。2020年2月1日至2020年7月31日的租金，张宏生于2020年1月16日向贾路支付20000元，剩余租金未支付。张宏生支付物业费至2020年1月，2020年2月1日后的物业费未支付，每月的物业费为319.5元。2020年4月，张宏生与贾路协商解除《房屋租赁合同》，贾路要求张宏生将房屋恢复原状并结清各项费用后，同意解除合同。贾路于2020年5月15日收回涉案房屋，但表示张宏生未将房屋恢复原状。贾路当庭陈述，张宏生使用房屋期间对房屋进行了损坏，搬离时未修复完毕，导致贾路已经实际花费维修费1000元，预估继续维修还需花费维修费5000元。为证明上述陈述，贾路提交涉案房屋交房视频、河南润屋装饰工程有限公司出具的发票及卫生间实墙修复报价单。本院认为，张宏生与贾路于2018年12月25日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，张宏生、贾路均应当按照合同约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》签订后，贾路已依约向张宏生交付了涉案房屋，张宏生应当支付贾路房租。张宏生自2020年2月1日起至2020年5月15日搬离时止，仅向贾路支付房租20000元。受疫情影响，张宏生确实在一定期间内无法正常使用房屋，对其造成有损失，根据公平公正原则，结合本案的实际情况，衡平双方当事人的合法权益，针对2020年2月1日起至2020年5月15日期间的租金47250元，本院酌情减免一个月租金13500元，另，张宏生不再向贾路支付滞纳金。扣除张宏生已经向贾路支付的20000元房租，剩余13750元张宏生应当支付给贾路。张宏生主张贾路退还其房租20000元，于法无据，本院不予支持。根据贾路提交的证据，结合当事人的庭审陈述，可以确认，张宏生自2020年2月1日至2020年5月15日期间欠付物业费为1118.25元。根据贾路提交的交房视频及发票等证据可以确认，张宏生租用涉案房屋期间，对房屋造成了损坏，贾路为此实际花费修理费1000元，该费用应由张宏生负担。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期满，张宏生完好交回房屋并交纳完毕其应交的租金、物管费、水电费及违约金等相关费用后，贾路全额退还房屋护理基金12000元。现双方已实际解除租赁关系，贾路已收回房屋，扣除上述物业费1118.25元、维修费1000元，剩余房屋护理基金9881.75元，贾路应当退还给张宏生。贾路要求张宏生支付其维修费5000元，该主张过高部分，证据不足，本院不予支持。张宏生与贾路协商解除《房屋租赁合同》，双方已达成解除合意，现贾路要求张宏生支付单方解除合同的违约金10000元，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贾路于本判决生效起十日内退还原告（反诉被告）张宏生房屋护理基金9881.75元；二、原告（反诉被告）张宏生于本判决生效起十日内支付被告（反诉原告）贾路房屋租金13750元；三、驳回原告（反诉被告）张宏生的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贾路的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取计300元，由原告（反诉被告）张宏生负担275元，被告（反诉原告）贾路负担25元；反诉案件受理费665元，由原告（反诉被告）张宏生负担72元；由被告（反诉原告）贾路负担593元。本判决为终审判决。审判员  吕璐璐二〇二〇年八月三十一日法官助理任翔书记员闫果昱