北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终7243号上诉人（原审被告）：史天浩，男，1969年11月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭丕勋，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军伟，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤琳瑞，女，1989年10月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：姜哲铭，北京市君佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫允东，北京市君佑律师事务所实习律师。上诉人史天浩因与被上诉人汤琳瑞排除妨害纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初4422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。史天浩上诉请求撤销一审判决第二项，依法改判驳回对方的该项诉讼请求，诉讼费用全部由对方承担。事实和理由：一、涉案房屋名为出租给我方，实质为质押，赵广钦未还清我方借款前，我方有权继续占有使用该房屋；二、我方与赵广钦约定的每月租金15000元是为了冲抵钱款，不是房屋市场租金价格，一审法院未对涉案房屋市场租金进行调查，亦未进行评估就判决我方按照15000元/月支付房屋使用费没有事实及法律依据；三、对方从2018年5月开始多次伙同他人使用暴力手段非法侵入住宅，给我方造成了巨大的精神压力和负担，还故意损坏了我方的门锁，造成了财产损失，故意破坏小区电力设备导致小区停电，且我方与汤琳瑞之间不存在租赁关系，不应该支付房屋使用费，即便法院判决我方支付也不应从2019年11月18日起算，因为没有给我方合理的期限搬离；四、一审判决案件受理费50627元没有法律依据。本案为排除妨害纠纷案件，根据《诉讼费交纳办法》相关规定，应按每件50元-100元收费。汤琳瑞辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。汤琳瑞向一审法院起诉请求：1.判令史天浩立即腾退位于503号的房屋并交还给汤琳瑞；2.判令史天浩支付汤琳瑞房屋使用费（按照15000元/月标准计算，自2019年11月18日起，计算至史天浩实际腾退日止）；3.判令史天浩承担诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2014年11月18日，赵广钦作为出租方、史天浩作为承租方就涉案房屋签署《房屋租赁合同》，约定赵广钦将涉案房屋出租给史天浩，租赁期限自2014年11月18日至2019年11月17日止，房屋租金为90万元。北京昊融兴业典当行有限公司与赵广钦、王海阁典当纠纷一案，东城法院作出的（2015）东民（商）初字第09384号民事判决生效后，北京昊融兴业典当行有限公司向东城法院申请执行。东城法院于2015年6月30日以（2015）东民（商）初字第09384号民事裁定书、协助执行通知书保全查封了被执行人赵广钦名下的涉案房屋，该案进入执行程序后，执行案号为（2016）京0101执2459号。赵广钦、史天浩于2016年10月13日前往北京市中信公证处公证签署《还款协议》并赋予强制执行效力，《还款协议》约定赵广钦承诺于2016年11月13日一次性清偿所欠史天浩的全部欠款共计3526140元。北京市中信公证处为此出具（2016）京中信内民证字112877号公证书。2016年11月23日，史天浩为申请执行人，以赵广钦为被申请执行人，向北京市中信公证处申请出具执行证书。北京市中信公证处出具（2016）京中信执字02121号执行证书，确认执行以下事项：一、被执行人：赵广钦。二、执行标的：1、借款本金人民币2115000元。2、借款利息1411140元。三、责任范围：赵广钦作为债务人，就上述债务向史天浩承担清偿责任。2016年11月23日，东城法院执行人员与史天浩进行谈话，告知史天浩东城法院已对涉案房屋采取查封措施，根据法律规定，东城法院应对上述房屋进行司法评估、拍卖，史天浩不得对涉案房屋续租。史天浩表示听清了，并称其与赵广钦于2014年11月18日签订了合同，租期到2019年11月17日。2017年4月28日，东城法院执行人员与史天浩进行谈话，史天浩称其对涉案房屋的承租期间为2014年11月18日至2019年11月17日止，租金90万元史天浩已经一次性支付给赵广钦。东城法院再次重申，涉案房屋已经被东城法院查封，史天浩不得再续租、转租，租期到期后，要及时通知东城法院，将房屋交给东城法院控制。史天浩表示明白了。2017年8月25日，一审法院就申请执行人史天浩与被执行人赵广钦公证债权文书一案作出（2017）京0102执660号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。该裁定书载明法院于2017年3月13日轮候查封了涉案房屋，查封期限为三年。汤琳瑞于2018年4月12日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得拍卖标的物涉案房屋。东城法院作出（2016）京0101执2459号之二执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人赵广钦名下的位于503号房产的查封；二、登记于被执行人赵广钦名下的位于503号房产所有权归买受人汤琳瑞所有。2018年6月26日，涉案房屋变更登记至汤琳瑞名下。诉讼中，史天浩向一审法院提交一份《房屋租赁合同（补充协议）》载明：“本人：赵广钦（身份证号×××）是503室房主。本人与史天浩於2014年11月18日所签租房合同确实有效，并承诺此合同如若期满本人仍不能清偿所欠史天浩钱款（已公证），则此租房合同自动延续，继续有效，并以此租房合同所订房租金额为准，抵扣所欠史天浩款额，直至全部欠款冲抵完毕（金额以公证书为准）。”落款“声明人”处签署“赵广钦”并按有手印，签写“声明日期”为“2017.3.25”。关于房屋使用费标准，汤琳瑞主张根据史天浩与赵广钦之间的《房屋租赁合同》确定的租金标准每月15000元确定。史天浩认为其与汤琳瑞之间没有合同关系，不同意上述使用费标准。经询，汤琳瑞对房屋使用费标准不申请鉴定。上述事实，有《房屋租赁合同》、（2016）京中信内民证字112877号公证书、（2016）京中信执字02121号执行证书、谈话笔录、（2017）京0102执660号执行裁定书、《拍卖成交确认书》、（2016）京0101执2459号之二执行裁定书、不动产权证书、《房屋租赁合同（补充协议）》及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，总结双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二，一是史天浩是否有权占有涉案房屋；二是史天浩应否支付汤琳瑞房屋使用费及房屋使用费标准的问题。关于史天浩是否有权占有涉案房屋的问题。法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。汤琳瑞通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，有权就涉案房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。史天浩主张其与涉案房屋原所有权人赵广钦签订房屋租赁合同，应当继续履行该合同，故不同意腾退涉案房屋，法院对其该项抗辩意见不予支持，具体理由如下。第一，史天浩与赵广钦于2014年11月18日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》约定租期到2019年11月17日止。东城法院于2015年6月30日对涉案房屋采取查封措施，并于2016年11月23日告知史天浩涉案房屋已被司法查封的事实，要求史天浩不得续租。汤琳瑞于2018年取得涉案房屋的所有权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”现《房屋租赁合同（补充协议）》载明的出具日期为2017年3月25日，为东城法院就涉案房屋查封之后，故依照上述规定，史天浩主张房屋租期自2019年11月17日到期后继续履行《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同（补充协议）》，法院不予支持。第二，东城法院与史天浩两次谈话时，史天浩均称其房屋租赁期限截止至2019年11月17日，其中2017年4月28日谈话时，史天浩并未向东城法院主张其依据2017年3月25日《房屋租赁合同（补充协议）》于租赁合同到期后对涉案房屋续租。史天浩在庭审中称其忘了向东城法院告知续租事宜，且当时东城法院通知史天浩作为债权人前往谈话，未强调谈话的具体内容，史天浩最后没看笔录即签字，但史天浩并未就此提供证据予以佐证，故史天浩现仅持《房屋租赁合同（补充协议）》尚不足以证明其就涉案房屋于2019年11月17日之后继续享有承租权。被执行人名下的房屋被采取司法查封措施后，有通过拍卖、变卖导致所有权变动的可能，作为合法承租人，向执行法院告知其就被查封房屋享有承租权，以维护其承租权益，是常理下理性行为人的正当选择，但史天浩并未提供证据证明其向东城法院告知其续租涉案房屋的事实，与常理不符，故法院对史天浩在本案中仅持《房屋租赁合同（补充协议）》主张继续占有使用涉案房屋的抗辩意见不予支持。第三，史天浩主张赵广钦至（2017）京0102执660号执行裁定书下达之时仍未清还其对史天浩的债务，故不应腾退涉案房屋。法院认为，史天浩与赵广钦之间的债权债务关系已经由北京市西城区人民法院立案执行，现尚未执行完毕，史天浩以此为由拒绝腾退涉案房屋缺乏法律依据。综上，《房屋租赁合同》约定史天浩就涉案房屋的承租权于2019年11月17日到期，史天浩无权继续占有使用涉案房屋，汤琳瑞有权要求史天浩腾退涉案房屋。史天浩与赵广钦之间因《房屋租赁合同（补充协议）》发生的争议可另行解决。关于史天浩应否支付汤琳瑞房屋使用费及房屋使用费标准的问题。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。史天浩自2019年11月18日起无权占有涉案房屋，导致所有权人汤琳瑞无法行使所有权，给汤琳瑞造成损失，汤琳瑞主张史天浩支付其无权占有涉案房屋期间的房屋使用费，于法有据，法院予以支持。关于房屋使用费计算的截止时间，法院认为，史天浩因逾期履行判决确定的腾退义务而给汤琳瑞造成的房屋使用费损失，应属本案执行阶段解决事宜，本案不予处理，法院依法调整房屋使用费计算的截止日期。关于房屋使用费标准，汤琳瑞主张根据赵广钦与史天浩之间的《房屋租赁合同》约定的每月15000元租金标准确定，法院结合涉案房屋的性质、地理位置、面积等，参考周边房屋租金价格以及2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，认为汤琳瑞主张的房屋使用费标准并不畸高，法院予以采纳。综上，汤琳瑞的起诉请求部分成立，法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决：一、史天浩于判决生效之日起三十日内，腾退503的房屋，并交还给汤琳瑞；二、史天浩于判决生效之日起三十日内向汤琳瑞支付房屋使用费（以每月15000元为标准，自2019年11月18日起计算，如果史天浩于判决生效之日起三十日内履行完毕判决第一项，房屋使用费计付至史天浩实际腾退之日止；如果史天浩未在判决生效之日起三十日内履行完毕本判决第一项，房屋使用费计付至判决生效之日起第三十日止）；三、驳回汤琳瑞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，史天浩与赵广钦于2014年11月18日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》约定租期到2019年11月17日止。史天浩自2019年11月18日起无权占有涉案房屋，汤琳瑞作为涉案房屋的产权人，要求史天浩支付房屋使用费，于法有据。史天浩上诉不同意支付汤琳瑞房屋使用费。缺乏依据。关于房屋使用费标准。赵广钦与史天浩之间的《房屋租赁合同》约定租金标准为每月15000元，一审法院结合涉案房屋的性质、地理位置、面积等，参考周边房屋租金价格以及前述《房屋租赁合同》的约定，认定的租金标准，并无不妥，本院对此予以维持。一审法院收取的案件受理费符合相关规定，史天浩对一审案件受理费数额提出异议，依据不足。综上所述，史天浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由史天浩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二〇年八月二十六日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯