四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初1234号 原告：谭孝碧，女，1932年3月18日出生，汉族，住四川省营山县。 原告：龚小明，男，1966年1月19日出生，汉族，住四川省营山县。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：肖顺城，四川刚顺律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：涂刚，四川刚顺律师事务所律师。 被告：薛家辉，男，1966年7月8日出生，汉族，住四川省营山县。 被告：四川明越建筑工程有限公司，住所地：营山绥安街道绥安大道35号亿联建材家居五金城6幢3层1号，统一社会信用代码：9151132220980021XA。 法定代表人：唐文珍，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：沈小龙，营山县法律援助中心律师。 被告：四川福田房地产开发有限公司，住所地：南充市高坪区清溪路157号，统一社会信用代码：91511303775831790H。 法定代表人：何学勇。 第三人：卢茂碧，女，1968年1月17日出生，汉族，住四川省营山县。 原告谭孝碧、龚小明与被告薛家辉、四川明越建筑工程有限公司（以下简称明越公司）、第三人卢茂碧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，为查清案件事实，本院依职权追加四川福田房地产开发有限公司为本案共同被告参加诉讼。因被告薛家辉、第三人卢茂碧下落不明，本院于2020年5月13日在《四川法治报》向其公告送达了相关法律文书。2020年8月6日，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龚晓明及谭孝碧、龚小明的共同委托诉讼代理人涂刚，被告明越公司的委托诉讼代理人沈小龙到庭参加了诉讼。被告薛家辉、福田公司，第三人卢茂碧经本院依法传唤，未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告谭孝碧、龚小明向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《旧房改造协议》、《房屋预定合同书》合法有效，并判令被告及第三人协助原告办理产权过户手续。2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2008年3月2日，被告薛家辉与二原告签订《旧房改造协议》，原告将位于骆市镇太平街33号住房交给薛家辉改建，薛家辉等面积偿还63.69平方米房屋给原告，其中还门市一间约26.27平方米，余下的37.42平方米在二楼的住房中补偿。同年8月22日，薛家辉以四川省营山县第三建筑公司骆市太平街旧城改造项目部的名义与原告龚小明签订《房屋预售合同书》，对其应当还给原告的房屋的具体位置等事项进行了约定。2008年9月9日，营山县公证处对《旧城改造协议》进行了公证。2009年7月，原告依照约定补交了补偿款。2009年10月，薛家辉将改造好的房屋交给了原告管理使用。2011年10月，原告向税务部门缴纳了房屋契税和印花税，但薛家辉迟迟不办理产权登记。2018年10月，原告的一层3号门市被法院通知搬出，原告才知晓薛家辉将还给原告的房屋登记在了自己与其妻子卢茂碧的名下。为维护原告的合法权益，遂向法院起诉。 被告明越公司答辩称，明越公司在骆市镇没有案涉项目，预售合同书中的第三建筑公司的印章系薛家辉私刻，明越公司不是本案适格的被告，不应承担法律责任。 被告福田公司书面的答辩意见为，该公司与薛家辉、卢茂碧、明越公司法定代表人唐文珍素不相识，与薛家辉没有任何商业合作，预售合同书上该公司公章属于薛家辉伪造，福田公司不应承担该合同书上的权利义务，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。 被告薛家辉、第三人卢茂碧未到庭应诉也未提交书面意见。 原告谭孝碧、龚小明围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件、被告户籍证明、居民死亡户籍注销证明、旧房改造协议、公证书、房屋预售合同书、收款收据及房屋销售发票、契税完税证、营山县房管局产权情况记载表、（2019）川1322民初963号民事裁定书等证据，被告明越公司、福田公司未提交证据。对原被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年3月2日，原告谭孝碧、龚小明与被告薛家辉签订了《旧房改造协议》，原告将位于骆市镇太平街33号，面积为63.69平方米的房屋交给薛家辉改造，双方约定：一、改建后，薛家辉等面积偿还原告63.69平方米房屋，其中先还门市一间约26.27平方米，余下的37.42平方米在二楼99.97平方米的住房中补偿。二楼住房中超出的62.55平方米，原告以560元每平方米的价格补偿给薛家辉，共计35028元。二、改造后，办理产权证的费用由原告承担。2008年8月22日，四川省营山县第三建筑工程公司骆市太平街旧城改造作为甲方，原告龚小明作为乙方，签订《房屋预定合同书》，双方约定：一、预定房屋地点和面积。乙方自愿购买营山县厕住房，面积99.79平方米，6轴线至7轴线的营业用房26.27平方米。手写注明：该房属于拆迁改造还房户，按2018年3月2日协议，门市26.27平方米不计价还房，住房99.79平方米中减去应还住房37.42平方米，实际计价面积62.55平方米；二、房屋成交价格。每平方米560元，共计35028元；三、付款方法。剩余款35028元于交房前五日内付清；四、特别约定。乙方所缴订房款为建房专用款，一律不计息，不退房，不退购房款；乙方不付清购房款，甲方不得将房屋交付其使用；房屋交付使用办理产权手续时，双方按照国家规定各负其责，自行缴纳税费；五、正立面塑窗由甲方统一安装，其费用由乙方承担。该合同尾部甲方注明“四川省营山县第三建筑工程公司骆市太平街旧城改造”并加盖了四川省营山县第三建筑工程公司骆市旧城改造项目部和四川福田房地产开发有限公司营山县骆市镇旧城改造项目部印章，薛家辉作为甲方代表签字。2008年9月9日，原告与被告薛家辉共同申请营山县公证处对《旧城改造协议》进行了公证。2009年7月3日和2009年7月29日，龚小明交付了案涉住房补差款共计30000元，薛家辉作为经手人为原告出具了收据并加盖了其私人印章和四川省营山县第三建筑工程公司骆市旧城改造项目部、四川福田房地产开发有限公司营山县骆市镇旧城改造项目部印章。2011年10月24日，税务部门以龚小明作为付款方，薛家辉作为收款方，代开了销售不动产统一发票。2011年11月24日，原告龚小明向税务部门缴纳了门市和住房房屋契税和印花税。2019年3月，二原告向本院起诉，要求确认骆市镇太平街1层3号的门市和2层3号的住宅归其所有。因查明案涉门市已经被薛家辉抵押给案外人何彦，且门市已经进入法院执行程序，2019年6月，原告撤回了关于确认住房归其所有的诉讼请求。2019年7月7日，二原告向本院提出财产保全申请，请求查封登记在薛家辉、卢茂碧名下的产权证号为20××38号住房。2019年7月16日，本院作出（2019）川1322财保130民事裁定书，裁定对薛家辉、卢茂碧名下的位于营山县（产权证号为20××38）予以查封，查封期限为三年。 另查明，营山县骆市镇太平街2层3号的房屋建筑面积100.84平方米，原登记的产权人为薛家辉，原产权证号为201000830。2010年3月22日薛家辉进行变更登记，产权人为被告薛家辉，产权证号为20××38号，共有人为第三人卢茂碧，共有证号为20××38-2号。 庭审中，原告龚小明陈述，其与原告谭孝碧系母子关系，骆市镇太平街33号的旧房屋系谭孝碧与其父亲龚顶义（已经于2012年1月6日去世）的共同财产，龚小明与谭孝碧系该房屋的继承人。龚小明与薛家辉虽然在《房屋预定合同书》中约定房款在交房前五日内付清，但在合同签订后，双方口头约定尾款5028元在办理好产权证后付清，故原告仅支付了30000元房款。2009年10月，薛家辉将改造好的门市和住房交给了原告管理使用。龚小明表示，由于薛家辉现下落不明，其愿意垫付房屋办理产权过户过程中应由出卖方承担的税费，在扣除该部分费用后，双方据实结算。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力。案涉《旧房改造协议》系当事人真实意思表示，不违反相关法律之规定，且经公证部门公证，合法有效。《房屋预定合同书》进一步明确了《旧房改造协议》中关于向原告交付房屋的具体楼层、位置和面积，原告应当支付购房款的时间，以及涉及办理产权登记过程中税费承担等事项，也合法有效。二原告履行了腾空旧房交付给被告薛家辉拆除的义务，薛家辉就负有依照约定向原告交付改造后的房屋并协助原告办理产权登记的义务。现薛家辉将案涉房屋登记在自己与卢茂碧名下，拒不协助原告办理产权过户，应当承担继续履行的法律责任。薛家辉、卢茂碧经本院依法传唤，拒不到庭应诉，依法应承担相应的法律后果。至于明越公司、福田公司在本案中的法律责任，因薛家辉未到庭，且原告也未提供充分的证据，相关事实本院无法查清，故原告要求明越公司承担协助办理过户义务，本院不予支持。原告与薛家辉书面约定“乙方不付清购房款，甲方不得将房屋交付其使用”，但实际上原告在剩余房款5028元未支付的情况下，薛家辉将房屋交付给原告占有使用至今，应视为双方对书面约定的变更。故原告关于双方口头约定尾款在办理产权登记后支付的意见，本院予以采信。因薛家辉、卢茂碧目前下落不明，为更好地维护原告的合法权益，原告可以先行垫付房屋办理产权过户过程中应由出卖方承担的税费，日后双方据实结算。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告谭孝碧、龚小明与被告薛家辉于2008年3月2日签订的《旧房改造协议》以及原告龚小明与被告薛家辉于2008年8月22日签订的《房屋预定合同书》合法有效； 二、被告薛家辉、第三人卢茂碧在本判决发生法律效力后十日内将其名下的位于营山县（产权证号为20××38，共有证号为20××38-2号）变更登记在原告谭孝碧、龚小明名下。 三、驳回原告谭孝碧、龚小明的其他诉讼请求。 本案案件受理费300元（经院长审批同意缓交，在执行中解决），由被告薛家辉承担。 如不服本判决，可在判决书书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  廖万军 人民陪审员  杜廷银 人民陪审员  屠 丹 二〇二〇年八月十日 书 记 员  王小军