山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2865号 上诉人（原审被告）：淄博铭世德房地产服务有限公司，住所地淄博市张店区共青团西路228号。 法定代表人：曹丽云，经理。 委托诉讼代理人：石艳飞，山东齐嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周义芳，女，1973年9月25日出生，汉族，住淄博市张店区。 上诉人淄博铭世德房地产服务有限公司因与被上诉人周义芳房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 淄博铭世德房地产服务有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判上诉人仅返还被上诉人周义芳购房意向金200000元和储藏室款28800元，合计228800元；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案中，上诉人和被上诉人签订的《职工选房意向书》中所涉房产所附着土地性质属于划拨土地，用途系用于村民委员会用于安置本村还迁村民使用，被上诉人周义芳非该集体组织成员，故该《职工选房意向书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。且淄政土(划拨)[2010]14号淄博市人民政府关于将国有建设用地使用权划拨给张店区马尚镇西寨社区居民委员会的批复中，已明确该宗地为村民还迁安置用地，不得从事商品房建设及销售。二、被上诉人原审的第二项诉求返还购房意向金、储藏室款及按利率24%支付利息无法律依据。被上诉人知道案涉房屋系小产权房，被上诉人仅缴纳了购房意向金200000元及储藏室款28800元，而该房屋及其他费用的总价款是512091.53元(不含储藏室)，被上诉人尚欠上诉人30多万元，该款经上诉人多次催要未果，被上诉人已经构成根本违约，其在原审中称“但被告一直未通知原告签订正式合同，也拒绝与原告签订正式合同”是不真实的，事实是被上诉人拒绝缴纳房屋尾款和签订选房协议书。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人对职工选房意向书签订及该职工选房意向书的无效均有过错，对该损失应自行承担。 周义芳未提交书面答辩意见。 周义芳向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告于2011年12月30日签订的《职工选房意向书》；2.判令被告返还购房款228800元及自2011年12月30日起至实际付清之日止的利息（按年利率24%计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年12月30日，被告淄博铭世德房地产服务有限公司与原告周义芳（职工）签订一份《职工选房意向书》，约定为解决本公司住房问题，改善职工居住条件，提高员工生活质量，现建设住房，意向如下：1、职工自愿选定A座东单元十一楼C西室。2、职工自签定此意向书之日起三日内，为表示选房诚意自愿向公司交纳选房意向金人民币200000元，大写：贰拾万元整，房屋建至三层时双方签订正式选房协议。5、本意向书一式贰份，双方各执壹份；双方签订正式选房协议后，本意向书自动失效。上述职工选房意向书签订同时，被告向原告出具一份《选房意向计划书》，载明“意向房号：A座东单元十一楼C西室面积：约127.13㎡（以房产主管部门实际测量为准）单价：3840元/㎡房款:488179.2元天然气开口费：3800元/户暖气开口费：9534.75元有线电视开口费：814元/户公共维修基金：9763.58元合计512091.53元”。当日，原告周义芳向被告交纳意向金200000元，被告为原告开具了收据。此后，原告周义芳于2015年11月28日根据被告要求交纳储藏室款28800元。案涉房屋建成后，被告并未按职工选房意向书约定同原告签订正式选房协议，原告曾就此多次同被告进行交涉，双方始终未能达成一致意见，被告至今仍未向原告交付所选房屋，亦未退还原告交纳的意向金及储藏室款。为此，原告诉至法院请求依法裁判。另查明，案涉房屋属于张店区马尚镇西寨社区居委会西寨名仕城公建项目，该项目建设用地为西寨社区居委会村民安置用地，土地性质为划拨土地。 一审法院认为，原、被告于2011年12月30日签订的《职工选房意向书》，系其双方当事人真实意思的表示，但因案涉房屋所占用土地的性质为划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，故上述《职工选房意向书》应当办理相应批准手续方能生效，而非被告主张的无效。由于被告在案涉房屋建成后未同原告签订正式选房协议，亦未向原告交付案涉房屋，双方签订的《职工选房意向书》实际已无法继续履行，因此，原告要求解除该意向书，符合相关法律规定，依法予以支持。另外，原、被告之间的《职工选房意向书》签订距今已近九年之久，期间被告一直占用原告交纳的意向金及储藏室款，考虑到案涉房屋现值已远超当时价格，根据公平原则及诚实信用原则，被告在返还原告购房意向金及储藏室款的同时，还应赔偿原告利息及其他损失。原告主张按年利率24%计算利息，不违反相关法律规定，但原告主张的计息基数及起算时间有误，依法予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第二款、第九十四条、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、解除被告淄博铭世德房地产服务有限公司与原告周义芳于2011年12月30日签订的《职工选房意向书》；二、被告淄博铭世德房地产服务有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告周义芳购房意向金200000元和储藏室款28800元，合计228800元，并赔偿原告周义芳利息损失（分别以购房意向金200000元、储藏室款28800元为基数，自2011年12月30日、2015年11月28日至实际给付之日，按年利率24%计算，取二者之和）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8921元，减半收取4460.50元，由被告淄博铭世德房地产服务有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人周义芳提交名仕城小区房价截图一份，证明截至2020年7月，涉案房屋所在的小区房屋均价为9763元/平方。上诉人淄博铭世德房地产服务有限公司对该证据有异议，该证据不能作为名仕城小区房产单价的依据，与本案无关。经审查，该证据真实性不能确定，本院对该证据的效力不予认定。二审中，上诉人不同意继续向被上诉人出售涉案房屋，被上诉人主张其在本案中主张的利息包括各项经济损失，包含重置其他房屋的差价损失。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为,本案争议的焦点是：一、上诉人淄博铭世德房地产服务有限公司与被上诉人周义芳签订的《职工选房意向书》的法律效力；二、一审判决计算的利息是否正确。 焦点一，涉案房屋所在的小区土地性质为划拨土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此，使用划拨土地建造的房屋并非禁止买卖、转让，而是需要办理审批并缴纳土地出让金，故上诉人以案涉房屋土地属于划拨土地为由主张双方签订的《职工选房意向书》无效，于法无据，本院不予采纳。 焦点二，在上诉人淄博铭世德房地产服务有限公司不同意继续向被上诉人周义芳出售涉案房屋的情况下，其应当向被上诉人退还购房款，并赔偿相应的经济损失。本案中，被上诉人明确表示其主张的利息包括各项经济损失，考虑到案涉《职工选房意向书》的签订时间及房屋的增值因素，一审判决按照年利率24%计算利息较为适当，本院予以确认。 综上所述，淄博铭世德房地产服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8921元，由上诉人淄博铭世德房地产服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 鹏 审 判 员  胡晓梅 审 判 员  郭 鹏 二〇二〇年八月七日 法官 助理  伊 凯 代理书记员  刘 健