黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终272号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭敬林，男，1969年2月23日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：孙成宏，黑龙江抚众律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：张东华，男，1958年4月25日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：刘袁琦，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。上诉人郭敬林因与被上诉人张东华房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初9031号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭敬林及其委托诉讼代理人孙成宏，被上诉人张东华委托诉讼代理人刘袁琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭敬林上诉请求：撤销一审判决，驳回张东华的一审诉讼请求，改判支持郭敬林的一审反诉请求。事实和理由：一审认定事实错误。1.郭敬林拒绝支付张东华租金是基于张东华违反诚实信用原则，在其未能按照约定为郭敬林办理开办旅店全部手续时进行的合法抗辩，郭敬林一审提交的录音证据可以证明张东华承诺为郭敬林办理开办旅店手续。2.一审法院曲解法律，损害了郭敬林的合法权益。郭敬林开办旅店自行对案涉房屋投入6万元进行装修，一审法院以法律规定未判令张东华进行任何形式的赔偿有悖于法律的宗旨。张东华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判，驳回郭敬林的上诉请求。1.从2016年6月1日签订的房屋租赁协议书可以看出，该协议仅约定了租赁的房屋位置、租赁期限及房屋租金，并未约定张东华负有为郭敬林办理旅馆业经营手续的义务，更未约定房屋必须完全具备何种使用用途。郭敬林举示的录音内容，并非是双方就宾馆营业手续是否办理、如何办理、谁来办理等问题进行了协商，并没有清晰明确的指向张东华妻子同意将办理宾馆营业许可证作为房屋租赁合同中的一部分，因此郭敬林提供的录音不能体现双方就房屋租赁协议达成了补充协议及补充约定的具体内容。即使说存在张东华自愿帮助其办理部分手续的情况，也是好意施惠行为，不能认定是张东华与郭敬林之间就原房屋租赁合同达成了补充协议，并就办理宾馆营业许可证负有约定的义务，因此在张东华交付的租赁房屋符合居住使用条件的情况下，张东华已经履行了合同约定的全部义务，不存在任何违约情形。2.一审法院依法驳回郭敬林的反诉请求，适用法律正确。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间装饰装修残值损失的，不予支持。”本案中，房屋租赁合同无法继续履行，是郭敬林单方迟延交付剩余租金导致，系郭敬林的违约行为导致合同解除，故按照前述法律规定，假使存在装修损失，因郭敬林违约给自己造成的任何损失也都应由其自行承担。张东华向一审法院起诉请求：判令郭敬林支付剩余房屋租金人民币40,000元整。郭敬林向一审法院反诉请求：1.判令解除郭敬林与张东华签订的房屋租赁合同；2.判令张东华赔偿郭敬林房屋装修损失6.5万元；3.判令张东华赔偿郭敬林财产损失8万元，经济损失6万元。一审法院认定事实：位于哈尔滨市××南××街××房产的所有权人为王素琴，王素琴与张东华为夫妻。2019年6月1日，张东华与郭敬林签订《房屋租赁协议书》，约定张东华将该房屋出租给郭敬林，协议书上记载该房屋位置位于“哈市道外区绿茵街59栋5单元1楼11号门市”，租赁期限自2019年6月1日至2020年5月30日，租期为12个月，租金为45,000元。郭敬林已经交付了租金5000元，剩余40,000元租金未支付。一审法院认为，张东华与郭敬林签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。张东华诉请郭敬林支付剩余租金40,000元，郭敬林提起反诉，要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》，张东华同意解除合同，故双方签订的《房屋租赁协议书》应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，郭敬林主张拒绝支付剩余租金的原因在于，双方约定了张东华夫妻为其办理特种行业证等营业手续，但张东华违反双方约定，故张东华存在违约，但郭敬林与张东华签订的协议中并未约定由张东华办理特种行业证等营业手续，郭敬林所举示的录音资料不足以证实双方约定了由张东华办理特种行业证等营业手续，故对郭敬林的主张，不予支持。郭敬林据此拒付租金，理由不成立，不予支持。关于张东华诉请郭敬林支付剩余租金40,000元的主张，因张东华同意解除合同，房屋现由郭敬林占有使用，故可按照年租金45,000元的标准，由郭敬林支付占用期间的房屋占有使用费。为便于计算，截止2019年10月31日，已经产生的房屋占有使用费为18750元（45000元/年÷12个月×5个月），扣除郭敬林已经支付的租金5000元，故截止2019年10月31日，房屋占有使用费为13,750元。自2019年11月1日至郭敬林实际迁出之日起，按照年租金45,000元的标准计算。关于郭敬林诉请张东华支付装修损失65,000元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”本案中，郭敬林迟延交付剩余租金导致合同解除，系郭敬林的违约行为导致合同解除，故要求张东华赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，不予支持。对于郭敬林诉请张东华赔偿财产损失8万元的诉请，郭敬林举示的证据不能证明设备的购买与本案相关，故不予支持。对于经济损失6万元的诉请，无事实依据，不予支持。判决：一、张东华与郭敬林于2019年6月1日签订的《房屋租赁协议书》解除；二、郭敬林于判决生效后，立即向张东华支付2019年6月1日至2019年10月31日的房屋占有使用费13,750元；三、郭敬林于判决生效后，立即向张东华支付2019年11月1日至实际迁出之日止的房屋占有使用费（按照年租金45,000元为标准计算）；四、驳回张东华其他诉讼请求；五、驳回郭敬林的反诉请求。案件受理费800元（张东华已预交），减半收取400元，由郭敬林负担，退还张东华400元。反诉案件受理费2187.5元（郭敬林预交），减半收取1094元，由郭敬林负担，退还郭敬林1094元。二审中，郭敬林提交了两份证据。证据一、装修票据。拟证明：案涉房屋装修费用合计72,871元。张东华质证认为，该票据产生的时间均是在2019年5月，一审开庭时间为2019年11月，郭敬林主张该证据在一审期间不能提供，但并未向法院提出逾期举证问题，故对该证据的真实性存疑；从内容上看，仅体现了使用的材料及价格等，并没有出卖方开具的发票，也没有产品实际指向的用途，证明用于旅馆业装修，故与本案不具有关联性，且该证据不属于在一审期间不能提供的新证据。证据二、证人钟某出庭作证。拟证明：张东华与郭敬林对办理旅店业手续的约定及整个事实过程。张东华质证认为，郭敬林一审未要求该证人出庭，该证据不应予以采纳，该证人自称参与了双方签订协议的全程，但郭敬林一审提交的录音中并没有证人的内容，故对证人证言的真实性存疑。本院认证意见：因张东华对两份证据均有异议，本院将结合相关案件事实进行综合评判。本院经审理查明：案涉房屋租赁协议标注的签订日期为2019年6月1日，二审中，张东华、郭敬林均认可案涉房屋租赁合同实际签订日期为2019年5月15日，郭敬林于2019年5月15日当日给付张东华5000元，张东华给予郭敬林15天的装修期间，双方同意房屋租赁期间自2019年6月1日起算。郭敬林在接收房屋后即对案涉房屋进行了装修。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，一审对于郭敬林与张东华所签订的《房屋租赁协议书》的效力认定正确，本院予以确认。本案的争议焦点在于违约责任认定问题。郭敬林主张张东华负有办理特种行业证等营业手续的义务，但双方对此未形成书面协议，且郭敬林未举示充分证据证实张东升为其办理特种行业证等营业手续的义务是郭敬林租赁案涉房屋的前提条件，郭敬林一审提交的录音证据及二审中提交的证人证言不能证明张东升与郭敬林对《房屋租赁协议书》内容进行了变更或达成了补充协议，一审以郭敬林所举证据不足未支持其该主张，认定系其违约并无不当。关于郭敬林主张的装修费用问题。双方签订房屋租赁协议书后，张东华已经将案涉房屋交付给郭敬林使用，郭敬林对案涉房屋进行装修系其自主行为，郭敬林二审中举示的装修票据并不是正规发票，张东华亦不认可，且郭敬林二审中所计算的金额与其一审主张的案涉房屋装修费用并不一致，一审认定因郭敬林未交付租金导致合同解除，判令由其自行承担装修损失亦无不当。综上所述，郭敬林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人郭敬林负担。本判决为终审判决。审判长 李妮娜审判员赵晟审判员张禹珩二〇二〇年八月十七日书记员 于      文      娟