贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7513号 原告：郑刚，男，汉族，1966年9月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：何梅，女，汉族，1970年12月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告何梅、郑刚与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何梅、郑刚，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金23541.72元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年11月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(以下简称合同)，原告购买被告开发的瑞丰新城11号楼903室商品房1套，总价款257268.00元，其中，首付77268.00元，银行按揭180000.00元。合同约定被告应当于2011年12月31日之前将商品房交付原告，并于2011年12月31日起后730日内(即2013年12月31日前)为原告办理房地产权属证书(以下简称房产证)。 合同签订后，原告认真履行合同约定，按时向被告交纳首付款，配合被告办理银行按揭:按被告要求，先后向被告交清了契税、维修基金、开户费、产权证办证费;按被告通知时间办理了房屋交接。 然而，被告并未按照合同约定的时限，按时为原告办理房产证。之前，原告一直没有接到被告关于领取房产证的通知，还认为房产证已办，是抵押给银行，需要等按还清了才能够拿到证，也就没有去过问。近年来，发现和我同时购房的邻居们拿到了房产证，而且有的和我家一样还没有还清贷款的。我们才知道按揭是否还清与房产证没有关系。我们没拿到房产证，是因为被告没有履行合同约定，没有按时为我们办证。为此，我们多次找被告催问，但被告一直以种种原因拖延推诿，直到2019年元月3日，被告才为原告办理了不动产权证，比合同约定时间延迟了1828天原告认为，在本案中，原告已按约履行了合同义务。被告理应按合同约定期限为原告办妥所购商品房的房产证。由于被告未按合同约定的期限为原告办理房产证，必须承担超期办理房产证的违约责任，即按照合同第十五条，向原告支付违约金贰万叁仟伍佰肆拾壹元柒角贰分(自2014年元月1日起至2019年元月3日止共1828天，每天按已付房款的万分之0.5计付。共23541.72元)。 基于上述事实，为维护原告合法权利，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 五、原告经被告电话通知于2018年10月29日向被告出具委托书，用以委托被告办理房屋不动产权证相关事宜。2018年11月12日，被告取得瑞丰新城11幢房屋的不动产权证书，在2018年12月19日将涉案房屋申请办理转移登记的有关文书提交登记机关备案。若原告充分举证证明其存在损失、并借以认定被告需承担违约责任的前提下，逾期交付转移登记有关文书的违约金，应截止至被告具备办理权属转移登记条件且已尽到通知义务之日即2018年11月12日。 六、原告诉请未被支付部分的案件受理费由其自行承担。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2010年11月7日，原告郑刚作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于洪南××××房，建筑面积为116.94平方米；总价款为257268.00元；出卖人应当在2011年12月31日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。此后，被告按照合同约定将涉案商品房交付原告使用。2018年11月12日，毕节市不动产登记中心为被告办理了毕节市七星关区碧阳大道瑞丰新城11幢的不动产权证书。2018年12月19日，被告将原告办理不动产登记的相关资料提交至办证部门。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告依约于2011年12月31日前将涉案商品房交付原告使用，依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即最迟应当2013年12月31日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告并未如期履行该义务，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应于2013年12月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2014年1月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年5月15日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年5月15日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。鉴于原、被告双方形成委托待代办关系，只要被告具备应由其提供的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，即可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除。但本案中，被告提供的证据不足以证明其在具备办证条件后，于何时向原告尽到了告知义务，故本院以不动产登记申请表载明的日期2018年12月19日作为计算逾期办证违约金的终期节点。综上，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年5月15日至2018年12月19日，共计583日，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为257268.00元×0.005%×583天=7499.36元。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持7499.36元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告何梅、郑刚逾期办证违约金7499.36元； 二、驳回原告何梅、郑刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费194.00元（已减半收取），由原告何梅、郑刚负担169.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年八月十二日 书记员  申开旭