北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终8004号上诉人（原审原告、反诉被告）：姜洪峰，男，1976年9月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：孙春蕾，北京科马律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，北京科马律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵漠居，男，1990年5月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：钱小英（赵漠居之母），住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴雨冰，北京大成律师事务所律师。上诉人姜洪峰与被上诉人赵漠居房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初15728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。姜洪峰上诉请求撤销一审判决，依法改判支持我方的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。我方提交了与中介方的微信沟通记录，其明确表示双方签订的《办公室租赁合同》系业主提供，涉及承租方的违约责任约定存在大量格式条款，我方就租赁交易处于弱势地位，一审认为涉案合同非格式条款系认定错误；关于双方结算时对于违约金的数额双方已达成一致意见，系认定错误，沟通记录不完整，一审庭审中我方明确表示不认可对方计算的清算额；二、一审法院适用法律错误。一审判决所依据的法条均是对依法成立的合同，且合同双方全面履行合同义务的规定，在本案中，涉案合同关于我方的权利义务约定及合同终止、赔偿等约定条款中明显不合理加重我方合同责任，应适用合同法第四十条之规定。赵漠居辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。姜洪峰向一审法院起诉请求：1、判令赵漠居退还姜洪峰租金及押金34286元（12月房租35000元加上3个月物业管理费押金13284元减去被告已经退还的13998元）；2、判令赵漠居退还姜洪峰一个月押金35000元；3、诉讼费由赵漠居承担。赵漠居向一审法院提起反诉，请求：要求姜洪峰赔偿赵漠居律师费8000元。一审法院经审理认定事实如下：2019年2月23日，双方在北京宏达世纪房地产经纪有限公司的居间下，签订《办公室租赁合同》，约定赵漠居将位于6、8、10、12、16、18号10号楼12层1206-1207房屋，建筑面积164.40平方米，出租给姜洪峰办公使用。租期3年，自2019年2月23日至2022年2月28日，其中2019年2月23日至2019年2月28日为免租期。房屋月租金35000元，姜洪峰于每个单月的1日前向赵漠居支付后2个月的租金。每月物业管理费4428元。定金20000元，租金押金70000元，三个月物业管理费13284元。双方租赁合同第二条“租赁期限”中约定，“装修优惠期:自2019年2月23日至2月28日。装修优惠期内乙方不需支付该房屋租金和物业管理费，但如乙方在租赁期内提前终止合同，乙方应将本装修优惠期内的租金和物业管理费补足给甲方。租赁合同第三条第1项约定，租金中不包括房屋租金发票，甲方只提供该房屋租金的收据，不提供房屋租金的发票。租赁合同第十一条第2.21项约定，如乙方在工商行政管理局注册登记的住所为该房屋，乙方应于退租前开始在工商行政管理局办理登记住所地变更手续，以保证退租时该房屋已不被作为乙方的工商登记的住所。租赁合同第十二条“合同终止及赔偿”第5项中约定，在租赁期内甲乙双方均不能提前终止合同，否则将被视为违约，违约金为贰个月房屋租金。如甲乙任何一方希望提前终止合同，需在壹个月前提前以书面形式通知另一方；第9项约定，乙方应在退租时在工商局完成登记住所地变更；如逾期，甲方有权按本合同确定的日租金标准按日向乙方计收违约金。租赁合同第十四条第3项约定，因本合同纠纷发生的诉讼费及律师费由败诉方承担。庭审中，双方均认可，姜洪峰承租涉案房屋用于开办北京科马律师事务所。姜洪峰方的付款人及微信联系人实际为孙春蕾，姜洪峰亦认可孙春蕾的代理权限。赵漠居方代理人为赵漠居之母钱小英。合同签订后，姜洪峰向赵漠居支付了相当于2个月租金的押金70000元、3个月物业费押金13284元以及2019年12月31日到期的房屋租金。2019年4月15日，姜洪峰在涉案房屋上注册成立了北京科马律师事务所。2019年11月26日，孙春蕾微信联系钱小英，称因个人能力有限和经营困难需要提前解除合同，并承认违约。2019年11月29日，姜洪峰搬离涉案房屋。双方于2019年11月29日签订《解除租赁合同协议》，协议载明由于姜洪峰提出提前解除合同，双方确认合同于2019年11月30日提前终止。2019年11月30日，合同解除后，钱小英微信孙春蕾：由于姜洪峰违约，故2个月房租的押金作为违约金不退了。孙春蕾表示理解，未提出异议。钱小英表示其他费用需要等待注册地址迁出后才能结算，多退少补。另外，姜洪峰搬家后的清洁需在下周一才能找专业公司报价，这两项费用也需扣除。孙春蕾表示，正在办理工商注册迁出手续，清洁费用因搬家人手不够，没有来得及清洁，故费用由姜洪峰负担。北京科马律师事务所于2019年12月22日办理迁出手续。2019年12月25日，钱小英微信通知孙春蕾在查询到工商注册迁出后进行结算。孙春蕾：“好的，钱姐”。2020年1月10日，钱小英在微信中通知孙春蕾进行结算：“新租户顺利进行了工商注册，现结算如下：1.迁出注册地址逾期22天，违约金24838元（月租金35000元÷31天×22天）；2.需补足6天免租期的租金为7500元（月租金35000元÷28天×6天）、物业管理费为948元（月物业费4428元÷28天×6天），共计8448元；3.清洁费、修理费1000元。以上共计34286元；4.已收三个月物业费押金13284元，12月房租35000元，共计48284元。综合应退13998元（48284元-34286元）”。孙春蕾表示：“钱姐，我这边没问题，您把款项打到我这张卡上吧”，孙春蕾将银行卡照片通过微信发送钱小英。2020年1月11日，钱小英转账孙春蕾13998元。庭审中，姜洪峰认可收到该款项。2020年5月15日，赵漠居与北京大成律师事务所签订《委托代理协议》，约定聘请律师进行本案诉讼，代理费固定为8000元。同日，赵漠居付款8000元，北京大成律师事务所开具发票。另查，2019年2月23日，赵漠居与居间人北京宏达世纪房地产经纪有限公司签订《佣金确认书》，并于2月25日给付居间人34000元佣金。再查，2019年12月27日，赵漠居与案外人国投安信期货有限公司签订《办公室租赁合同》，约定赵漠居将涉案房屋出租给新承租人，租赁期限5年，租金按年支付，第一年租金450000元，租金包含物业管理费每月4428元和房屋租金发票税费7%。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《办公室租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合合同履行证据，法院确认孙春蕾与钱小英为双方履行合同的代理人。2019年11月30日，双方协商一致提前解除合同。合同协商一致解除，并不能免除违约方的违约责任。涉案合同由于姜洪峰原因提前解除，姜洪峰应当承担违约责任。本案的争议焦点为姜洪峰承担违约责任的数额问题。姜洪峰以情势变更、格式合同及赵漠居实际损失不足的意见，主张降低违约金标准以及退还多收取的费用。法院认为，姜洪峰就情势变更未出示证据，且其主张的格式合同及赵漠居实际损失不足的意见亦无事实及法律依据，法院对姜洪峰的诉讼请求不予支持，具体理由如下：一、涉案合同非格式合同。双方为平等民事主体，赵漠居不存在以强势地位单方面限制或排除姜洪峰权利的情形；二、赵漠居计算的违约金及损失存在合同依据。办公室租赁合同第二条第2项、第三条第1项、第十一条第2.21项、第十二条第5项、第9项、第十四条第3项分别约定了违约后的免租期租金、提前解除合同违约金、逾期迁址违约金及律师费的负担问题；三、赵漠居收取的违约金不过分高于其实际损失。因姜洪峰提前解除合同，赵漠居出示的证据证明其存在房屋空置损失、居间费损失、合同预期利益等损失，通过计算，赵漠居收取的违约金尚不能弥补其实际损失；四、双方结算时，对于违约金数额已经达成一致。2020年1月10日，钱小英与孙春蕾通过微信进行了结算，钱小英列举了收取违约金的依据及数额。孙春蕾表示：“钱姐，我这边没问题，您把款项打到我这张卡上吧”。法院认为，双方就违约金的最终数额已经协商达成一致。综上，法院对于姜洪峰的全部诉讼请求不予支持。同时，依据涉案合同第十四条第3项约定，律师费由败诉方承担。法院认为，姜洪峰在其已经与赵漠居协商一致确定违约金数额后，又提起本次诉讼，增加了法院及赵漠居的诉累。赵漠居的反诉请求亦存在合同及事实依据，法院对其反诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、判决生效后七日内，姜洪峰给付赵漠居律师费8000元；二、驳回姜洪峰的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，赵漠居与姜洪峰签订的《办公室租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙春蕾与钱小英为双方履行合同的委托代理人。租赁合同经双方确认，于2019年11月30日解除。合同解除系姜洪峰一方原因所致，姜洪峰构成违约，应承担相应的违约责任。姜洪峰上诉主张涉案合同系格式条款合同。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方均为个人，在房地产经纪公司的居间下签订租赁合同，客观上具备对合同条款进行沟通协商的机会和条件。且根据合同显示，姜洪峰职务为律师事务所主任，具有对合同条款进行协商的能力。故涉案合同不具备格式条款合同的特征，姜洪峰上诉主张涉案合同系格式条款合同，本院不予支持。2020年1月10日，钱小英与孙春蕾通过微信进行了结算。一审法院认定，双方结算时对于违约金数额已经达成一致，并无不当。另外，即便如姜洪峰上诉所主张，双方对结算并未实际达成一致。但双方签订的租赁合同条款均属合法有效，钱小英参照合同约定的内容所作出的最终结算结果，亦属合理范围。关于涉案律师费，存在合同及事实依据。姜洪峰上诉不同意支付律师费，缺乏依据。综上所述，姜洪峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1732.15元，由姜洪峰负担（已交纳50元，余款1682.15元于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二〇年八月三十一日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯