四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川18民终352号 上诉人（原审被告）：成都众恒物业服务有限责任公司，住所地四川省成都市双流区东升街道南昌路1号。 法定代表人：曾戈，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨博强，男，1985年2月24日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：谢文强，四川蜀天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马永强，男，1971年2月25日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：姚江河，雅安市雨城区雨城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：雅安康达房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区滨湖东路1号1栋1层101号。 法定代表人：李想，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨磊，四川品冠律师事务所律师。 上诉人成都众恒物业服务有限责任公司（以下简称众恒物业公司）与被上诉人马永强、雅安康达房地产开发有限公司（以下简称康达房产公司）财产损害赔偿纠纷一案，四川省雅安市雨城区人民法院于2020年4月2日作出（2019）川1802民初1921号民事判决，众恒物业公司不服提起上诉。本院于2020年5月25日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人众恒物业公司的委托诉讼代理人杨傅强、谢文强、被上诉人马永强及其委托诉讼代理人姚江河、被告康达房产公司的委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 众恒物业公司上诉请求：1.撤销雅安市雨城区人民法院（2019）川1802民初1921号民事判决第二项，改判由二被上诉人共同承担被上诉人马永强的损失138960元；2.判决由二被上诉人共同承担一、二审费用。事实和理由：一、原审法院认定发生堵塞的管道属于众恒物业公司维护的范围，属案件事实不清。发生返水、倒灌现象的管道位于马永强的厨房专用部分内，并不在公共区域，众恒物业公司不具备日常检查的条件。本次污水返涌是因康达房产公司施工质量问题和马永强使用不当，导致该单元共有立管异物堵塞管道而返水造成损失，属于《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定范畴。二、被堵塞管道存在设计缺陷，加之马永强使用不当造成堵塞。案涉房屋所在楼栋于2011年6月开工，2012年10月竣工。2013年11月20日马永强对案涉房屋进行装修，2014年9月1日完成装修，于2016年10月入住案涉房屋后，2016年11月、12月开始，2017年3月、7月、2018年9月、11月、12月案涉房屋厨房地漏反复多次出现返水、倒灌现象。马永强入住案涉房屋一个月后，案涉房屋便出现污水返涌情况，与众恒物业公司无关。众恒物业公司按照物业管理条例相关法规及物业合同，定期对小区共有排污设施、化粪池进行检查、清掏。三、原审法院认定众恒物业公司应当对马永强的损失承担60%赔偿责任，系案件事实查明不清、认定不实。众恒物业公司在马永强的房屋专有部分受损时，虽无责任无义务，仍积极采取措施，为马永强处理问题，并连续一月不计报酬为马永强清洁清理，积极和康达房产公司协调解决问题，甚至垫付整改人工工资，已经尽到众恒物业公司的责任。四、众恒物业公司未曾收到康达房产公司移交的竣工图，马永强对返水造成的财物损失风险应当能够预见，而未采取适当的防护措施，造成损失的发生和扩大，康达房产公司和马永强应当承担赔偿责任。根据《物业管理条例》第二十九条规定，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图等相关技术资料。众恒物业公司从未收到康达房产公司移交的竣工图，导致难以查找排污管道及下出水口。2015年1月11日，马永强出具了一份关于装修后房屋可能出现问题责任自负的《承诺书》。据此，马永强和康达房产公司均需承担与其过错大小相适应的赔偿责任。最后，一审法院以财产损害赔偿纠纷为案由，并引用侵权责任的相关法条错误，众恒物业公司和康达房产公司均不是适格的被告，众恒物业公司不是侵权人，与马永强之间只能存在违约关系，但是众恒物业公司也没有违约行为。 马永强辩称：一审案由定为财产损害纠纷是恰当的。根据一审查明的事实，桥接管道后即彻底解决堵塞问题，侧面反映了该房屋排除自身原因以及使用不当的情况。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。 康达房产公司辩称：康达房产公司作为开发商，根据房屋工程质量管理条例，排水保修期两年，超过两年后保修的责任是该房屋的共有人和专有人自行维护。本案案由是侵权责任纠纷的案由，康达房产公司没有任何侵权行为。关于房屋设计缺陷，房屋在2012年通过住建部门的竣工验收。众恒物业公司和马永强都说有设计缺陷，但没有提供任何证据证明。对一审中的鉴定报告不认可，鉴定报告损失的扩大应当由马永强本人承担。 马永强向一审法院起诉请求：1．康达房产公司、众恒物业公司连带赔偿马永强各项损失共计181552元；2.诉讼费用由康达房产公司、众恒物业公司承担。 一审法院认定事实：马永强系位于四川省雅安市雨城区房屋的所有权人。雅安市力拓房地产开发有限公司（以下简称力拓房产公司）系案涉房屋所在楼栋及小区的建设单位。力拓房产公司已于2018年变更名称为雅安康达房地产开发有限公司。案涉房屋所在楼栋于2011年6月27日开工，2012年10月16日竣工，2012年10月通过竣工验收。案涉房屋所在楼栋的给排水工程在分部工程质量评定中评定为合格；污水管道立管通球检查记录中施工单位检查评定结果为“通球实验合格”，监理（建设）单位验收结论为“同意验收”。力拓房产公司制作的《住宅质量保证书》第四条：“本住宅保修期从合同约定的房屋交付之日起计算”；第五条：“在正常使用情况下（非用户使用不当）给排水管道的保修期2年”。 力拓房产公司与众恒物业公司于2011年6月13日签订了《滨江奥斯卡一期前期物业服务合同》《补充协议》。约定：“合同期限自一期正式交房之日起两年止。区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏”等内容。马永强自2013年11月20日开始对案涉房屋进行装修，2014年9月1日完成装修。2015年1月11日，马永强与众恒物业公司物业工程部负责人共同在《房屋竣工验收表》上签字确认。其中排水系统厨、卫地漏、排水口、便池排水是否通畅一栏对应的检查结果为“合格”。马永强于2016年10月入住案涉房屋后，数次发现厨房地漏处有污水反涌情况，但未造成严重后果。 2017年9月29日，众恒物业公司与雅安雨城区滨江奥斯卡业主委员会签订《滨江奥斯卡项目物业服务合同》，约定：“合同履行期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止。区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏”等内容。 2018年12月15日，马永强回家后发现案涉房屋厨房地漏处污水反涌情况严重，积水已经溢出厨房，客厅、卧室被淹，水深约5厘米，家具、电器、地板、墙纸等财物受损。案涉房屋使用功能受限，暂不适于居住。马永强向众恒物业公司反映情况后，物业公司组织人员疏通管道未果，长期安排保洁人员协助马永强清除积水、打扫卫生。马永强及众恒物业公司除将已浸泡过水的沙发用砖头垫高、清除室内积水而外，未对其他家具家电采取保护措施。众恒物业公司曾组织人工开挖地面寻找排污管道及其地下出水口，但因部分井盖隐藏在混凝土、台阶下面，在没有地下管网工程竣工图作参照的情况下，难以查找而未能及时疏通。直到2019年5月18日，康达房产公司安排人员采取将案涉排污管道桥接至其他排污管道的方式解决通排问题。 审理过程中，经马永强申请，一审法院委托四川鼎证资产房地产土地评估咨询有限公司对案涉房屋内受损财物价值进行评估，并作出川鼎证资评[2020]第010号资产评估报告，评估价值为163,700元。庭审过程中，各方当事人就马永强在本案中主张的案涉房屋内财物损失（不包括替代性房屋租金）大小，协商达成一致意见，按评估价值的80%计为130,960元。 一审法院认为，民事主体的财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有:1.发生堵塞的管道是否属于众恒物业公司物业维护的范围；2.被堵塞管道是否存在设计缺陷；3.康达房产公司和众恒物业公司是否应当对马永强的损失承担赔偿责任，以及赔偿责任如何划分。对此，分析评述如下： 一、关于发生堵塞的管道是否属于众恒物业公司物业维护的范围的问题。众恒物业公司分别与康达房产公司和雅安雨城区滨江奥斯卡业主委员会签订的物业服务合同均载明，“区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏。”结合案件事实，本案中发生堵塞的管道不是业主专有部分，而是属于小区内众多业主共用的污水管道。对此管道及相关污水井，众恒物业公司应当定期进行检查、疏通，并视检查情况及时清掏。众恒物业公司关于对本案中发生堵塞的管道进行检查、疏通不属于其提供物业服务的范围的事实主张，一审法院不予支持。 二、关于被堵塞管道是否存在设计缺陷的问题。马永强主张被堵塞管道存在设计缺陷，但未提交证据证明存在不合理的设计缺陷。对马永强的该项事实主张，一审法院不予采纳。 三、关于康达房产公司和众恒物业公司是否应当对马永强的损失承担赔偿责任，以及赔偿责任如何划分的问题。众恒物业公司是滨江小奥斯卡小区的物业服务单位，负有对小区内共用设施、设备维护、管理职责。由于众恒物业公司维护管理不当，致使该小区4栋2单元排水管道堵塞，造成马永强所有的房屋厨房地漏处污水反涌，进而导致室内装饰、家具、家电等遇水浸泡受损。对此，众恒物业公司应在与其过错大小相适应的范围内承担赔偿责任。众恒物业公司主张造成堵塞的原因是康达房产公司在房屋建设中存在质量问题加之用户使用不当造成，但未就该项事实主张提交相应的证据加以证明，一审法院不予采纳。 根据《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料等。 这些资料有助于物业公司清楚地从技术层面了解物业的现状，便于及时高效地为业主提供维护、维修等物业服务。是否掌握以上资料将在一定程度上影响到检查、维护方案是否科学、高效。本案中，众恒物业公司否认曾收到康达房产公司移交的竣工图。康达房产公司陈述已移交，但未提交相应的证据加以证明。对此，康达房产公司应承担举证不能的后果。众恒物业公司亦未提交证据证明曾向康达房产公司提出要求交付前述资料。康达房产公司和众恒物业公司未完善必要的资料交接，对造成案涉房屋返水的管道堵塞排查、疏通不及时，应当对马永强的损失承担与其过错大小相适应的赔偿责任。马永强自述在2018年12月15日发生严重返水之前，已数次发现返水情况，故其对可能发生严重返水造成财物损失的风险发生应当能够预见，而未提前采取适当的防护措施，发现家具、家电浸水后亦未采取充分有效的保护措施，对损失的发生和扩大亦有过错，应当适当减轻众恒物业公司、康达房产公司的赔偿责任。 马永强提出其房屋受损后，案涉房屋实际使用人，即马永强前妻无法正常居住，在外租住而产生两年租金损失，共计28,800元。经查，案涉房屋受损较为严重，在2018年12月15日受损后，短期内的确不适合继续居住。马永强提交的租赁房屋权属证明载明的住房面积远大于案涉房屋面积，且无证据证明异地租房和租赁大面积房屋的合理性和必要性。房屋受损后，房屋实际使用人，应在与案涉房屋基本相同地域条件和基本相同面积大小的条件下租赁房屋用于居住和生活。对异地租房和租赁较大面积房屋所导致租金差额部分，应由马永强及房屋实际使用人自行承担。案涉房屋受损后排污、修复、通风、干燥确需一定时长，但该期限应控制在一个合理期间。一审法院综合成功通排的日期，维修房屋的合理时间，以及当地房屋租赁市场价格等因素，酌情确定需要租用一年替代性住房，租金为8,000元。 综上，马永强的损失合计138,960元，应由众恒物业公司承担60%，即83,376元，康达房产公司承担20%，即27,792元，马永强自行承担20%，即27,792元。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条第一款、第十二条、第十五条第一款第六项、第二十六条规定，判决：一、康达房产公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿马永强损失27,792元；二、众恒物业公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿马永强损失83,376元。案件受理费3,931元，减半收取计1,966元，评估费8,000元，合计9,966元，由众恒物业公司负担5,980元，康达房产公司负担1,993元，马永强负担1,993元。 二审中，马永强、众恒物业公司、康达房产公司均未提交新的证据。 二审中，本院组织双方当事人现场查看并询问众恒物业公司工作人员，相关工作人员介绍案涉管道挖开后，系油污堵塞排污管，未发现其他杂物。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，马永强与众恒物业公司具有物业服务合同关系，本案因管道堵塞污水反涌造成马永强财产损失发生纠纷，马永强以《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国侵权责任法》为依据提起侵权赔偿诉讼，符合《中华人民共和国合同法》第一百二十二条关于责任竞合受损害方选择权的规定，一审法院以财产损害赔偿纠纷为案由进行审理并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，结合各方当事人上诉主张和答辩，本案二审主要争议焦点为，众恒物业公司、康达房产公司和马永强在本案中的责任认定问题。 根据《物业管理条例》和案涉物业服务合同、协议约定，众恒物业公司作为滨江奥斯卡小区的物业服务企业，负有按照合同约定和《物业管理条例》规定对该小区内为业主提供建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序管理维护等物业服务职责。案涉房屋管道是马永强及其楼上用户共用的污水管道，不属马永强个人专有，对该管道及相关污水井维护管理，属于众恒物业公司的物业服务范围。马永强于2016年10月入住该案涉房屋后不久出现返水情况，多次向众恒物业公司反映，均未得到有效解决，直到2018年12月管道堵塞，污水返涌造成室内装饰、家具、家电等浸泡受损的损害结果,众恒物业公司协同康达房产公司重新桥接管道，解决污水处理问题。众恒物业公司未有效履行管理职责具有过错。其间，众恒物业公司积极为马永强清扫，查找排污管道堵点，但因无相关房屋管道资料，未能及时有效解决问题，对众恒物业公司的积极作为可适当减轻其责任。根据《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图等技术资料。由于本案中众恒物业公司否认收到康达房产公司移交的相关图纸资料，康达房产公司应当承担相应举证责任，但康达房产公司未提交相应的证据予以证明，应当承担举证不能的后果。由于康达房产公司未与众恒物业公司完善必要的资料交接，使众恒物业公司无法充分了解及管理、维护小区，并影响了案涉房屋堵塞管道的及时有效排查、疏通，对此存在过错，也与本案的损害后果存在法律上因果关系，康达房产公司应承担相应责任。马永强入住房屋后不久就发现有返水情况，之后又数次发现返水情况，在此情况下，未做相应防护措施即离开家，对可能会发生严重返水造成财物损失的风险发生应当能够预见，对损失的发生和扩大存在过错，应当适当减轻众恒物业公司、康达房产公司的赔偿责任。对于该案所涉损失，一审法院委托鉴定后，各方协商在评估价基础上调减20%确定为130960元，加上各方当事人无异议的一年替代性住房租金8000元，最后确定马永强的损失为138960元，故在确定马永强自行承担责任大小时可作为适当考虑的因素，一审确定马永强自行承担20%，本院认为结果适当，二审予以维持。综合平衡众恒物业公司、康达房产公司和马永强在本案中的过错，一审确定众恒物业公司承担60%，康达房产公司承担20%的责任，有失公平，综合该纠纷的发生和双方在处理中的行为，本院认为众恒物业公司和康达房产公司各承担40%的赔偿责任为宜，即55584元。众恒物业公司主张造成堵塞的原因是康达房产公司在房屋建设中存在的设计缺陷加之马永强及其楼上用户使用不当造成，无相应的证据证明，且据其工作人员反映案涉管道是被油污堵塞，未发现其他杂质，仅该油污尚不能认定本案损害结果系马永强等业主日常生活不当造成，对众恒物业公司的该上诉主张本院不予支持。 综上所述，众恒物业公司的上诉请求部分成立。一审认定案件事实清楚，审判程序合法，对责任认定部分不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十二条、第十五条第一款第六项、第二十六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更雅安市雨城区人民法院（2019）川1802民初1921号民事判决第一项“雅安康达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿马永强损失27792元；”为：雅安康达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿马永强损失55584元； 二、变更雅安市雨城区人民法院（2019）川1802民初1921号民事判决第二项，即“成都众恒物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿马永强损失83376元；”为：成都众恒物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿马永强损失55584元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3931元，由成都众恒物业服务有限责任公司负担1572.4元，雅安康达房地产开发有限公司负担1572.4元，马永强负担786.2元。一审案件受理费3,931元，减半收取计1,966元，评估费8,000元，合计9,966元，由成都众恒物业服务有限责任公司负担3986.4元，雅安康达房地产开发有限公司负担3986.4元，马永强负担1,993.2元。 本判决为终审判决。 审判长  饶三祥 审判员  付 屹 审判员  伍子刚 二〇二〇年八月十日 书记员  杨 锦