湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5179号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉融智房地产代理有限公司，住所地武汉市武昌区徐家棚街三角路村福星惠誉水岸国际1号地块2栋20层13室。法定代表人：张克难，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张杰，湖北金楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中华联合财产保险股份有限公司湖北分公司，住所地湖北省武汉市硚口区汉水桥街解放大道278号华汉广场3号楼（23层-25层）。负责人：夏昌军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭娟、刘凡尘，均系湖北晨丰律师事务所律师。上诉人武汉融智房地产代理有限公司（以下简称融智公司）因与被上诉人中华联合财产保险股份有限公司湖北分公司（以下简称中华联合湖北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。融智公司上诉请求：1、撤销一审判决，支持融智公司一审的反诉请求；2、本案一审反诉诉讼费和二审诉讼费均由中华联合湖北分公司承担。事实与理由：1、一审法院以两级法院的判决为依据，未审查中华联合湖北分公司存在逾期交房行为，属于事实认定错误，应当查明中华联合湖北分公司逾期交房的事实；2、融智公司提交的证据足以认定中华联合湖北分公司存在逾期交房行为以及造成的损失；3、中华联合湖北分公司逾期交房的违约行为给融智公司带来了经济损失，应当承担违约责任；4、一审仅以两级法院的另案生效判决为依据，但另案生效判决中的争议焦点是双方房屋租金和免租期的顺延问题，故未审查中华联合湖北分公司未按时交房的事实，而本案双方争议在于中华联合湖北分公司逾期交房和违约责任的问题，应对中华联合湖北分公司逾期交房问题进行审查；5、按照湖北省政府关于新冠××有关政策的通知，因本案租期跨过了疫情期间，希望法院依据武汉市三个月免租六个月减半的政策进行酌情认定。中华联合湖北分公司辩称：新冠疫情减租问题应是在执行程序中由融智公司向执行部门申请，而不应体现在判决书中的判项中，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。中华联合湖北分公司向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》于2019年4月29日解除，并要求融智公司腾退租赁房屋；2、判令融智公司向中华联合湖北分公司支付自2018年7月1日至2019年4月29日的房屋租金3054510元；3、判令融智公司按照《写字楼租赁合同》约定的租金标准向中华联合湖北分公司支付自2019年4月30日起至实际向中华联合湖北分公司交还房屋之日止的房屋占有使用费；4、判令融智公司向中华联合湖北分公司支付违约金1865694.71元；5、判令融智公司承担本案的诉讼费用。融智公司向一审法院反诉请求：要求中华联合湖北分公司赔偿融智公司逾期交房损失1907615.2元，并由中华联合湖北分公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2017年5月23日，双方签订《写字楼租赁合同》，约定：中华联合湖北分公司将位于武汉市解放大道278号华汉广场写字楼16-20层，总计建筑面积为5090.85平方米的写字楼出租给融智公司使用；租赁期限从2017年6月1日起至2022年5月31日止；从2017年6月1日起至2019年5月31日止，租金单价计每平方米60元/月，合计月租金305451元；从2019年6月1日起至2022年5月31日止，租金单价按每年环比递增5%计付；鉴于融智公司需对承租房产装修、改造、招租等原因，中华联合湖北分公司一次性给予融智公司共计6个月免租期，即免租期从2017年6月1日起至2017年11月30日止；免租空置期内融智公司支付所租赁房产的物业管理费、水电费等，但不支付租金；融智公司应按季度向中华联合湖北分公司支付租金，应至少提前五个工作日向中华联合湖北分公司指定账户缴纳下个季度的租金；融智公司应在交接完成之日起九十个工作日内一次性向中华联合湖北分公司支付首期（2017.12-2018.2）租金；融智公司应于合同签订之日起7个工作日内一次性向中华联合湖北分公司支付合同保证金100000元，于双方交接完毕后的30个工作日内再向中华联合湖北分公司支付合同保证金100000元；大楼提供单层独立空调，由融智公司按自身的需要开启或关闭；中华联合湖北分公司负责提供水、电及其他公共设施给融智公司使用；在中华联合湖北分公司守约的前提下，融智公司拖欠租金及其他相关费用未超过30天的，每逾期一日，融智公司按应缴费用的万分之一向中华联合湖北分公司支付滞纳金。双方还就其他事项进行了约定。该合同签订后，融智公司于2017年5月24日向中华联合湖北分公司支付了保证金100000元，双方陆续办理了交接手续。2017年11月2日，双方签订《写字楼租赁合同补充协议（20170526版）》，约定：中华联合湖北分公司提前将房屋交给融智公司，即2017年5月27日起交给融智公司。自2017年5月27日起，16-20层相关责任和义务严格按双方签署的房屋租赁合同执行。但融智公司不向中华联合湖北分公司交纳2017年5月27日至2017年5月31日期间的房租及相关费用。该协议还就其他事项进行了约定。因双方对交接完毕存在分歧，中华联合湖北分公司于2017年11月20日向融智公司送达了《关于合同中交接事项的致函》，其主要内容为：“请以贵司对‘交接完毕’的理解协助进行以下工作。一、请在2017年11月29日前，对双方应当进行的交接事项，以清单形式一次性的予以完全的明确；二、请对能够在2017年11月29日前完成的交接事项予以逐一明确说明并全面完成交接，对不能在11月29日前完成的交接事项也予以逐一说明并提出解决意见。我司声明：1、若贵司对本函在2017年11月29日之前不反馈，视同接受我司对‘交接完毕’的解释界定，即合同签署之日；2、我司不再受理2017年11月29日之后提出的涉及交接的事项；3、我司本函不代表我司认同贵司对‘交接完毕’的解释界定，相关事项协商解决”。2017年11月24日，融智公司向中华联合湖北分公司送达了《联系函回函》，融智公司称将相关需交接的内容依中华联合湖北分公司意见制成文件，以促进房产的尽快交接。2017年12月1日，双方签署了《交接清单明细》。该《交接清单明细》显示，16楼至20楼的室内毛坯间、公区、窗户、消防设施、空调设施、洗手间的钥匙、通水、墙面及池面均已完成交接。因融智公司未支付2017年12月1日起至2018年6月30日止的房屋租金2138157元，中华联合湖北分公司于2018年3月向一审法院提出诉讼，要求融智公司支付上述期间的租金及滞纳金。一审法院作出（2018）鄂0104民初1506号《民事判决书》，认为融智公司主张中华联合湖北分公司直至2018年1月12日才将房屋基本交付完毕，且设备至今未能验收通过，但原、融智公司签署的《交接清单明细》可显示融智公司于2017年12月1日签署该明细时已认可双方完成了交接，故融智公司应依约在交接完成之日起九十个工作日内一次性向中华联合湖北分公司支付首期租金。融智公司一直未向中华联合湖北分公司支付租金，其应该承担相应的违约责任。现中华联合湖北分公司请求融智公司向其支付自2017年12月1日起至2018年6月30日止的房屋租金2138157元，有理，应予以支持；中华联合湖北分公司请求融智公司向其支付逾期支付租金的滞纳金，不予支持。判决：融智公司向中华联合财产支付自2017年12月1日起至2018年6月30日止的房屋租金2138157元，驳回中华联合湖北分公司的其他诉讼请求。融智公司不服上诉至武汉市中级人民法院，并补充提交了相关证据材料，该院经审理后认为，融智公司上诉认为中华联合湖北分公司在约定交付时间所交付的房屋根本无法使用，且部分房屋迟迟未交接，构成逾期交付租赁物，免租期应予以顺延，但其提交的证据并不足以证明其主张。双方合同对于免租期的起止时间明确约定为从2017年6月1日起至2017年11月30日止，且根据融智公司自述，其在上述免租期内已将部分房屋转租他人。融智公司若认为中华联合湖北分公司交付房屋设备设施不符合约定，给融智公司造成了损失，可另行主张权利。于2019年1月4日作出（2018）鄂01民终9736号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。判决后，融智公司在执行过程中向中华联合湖北分公司支付了上述款项，但此后融智公司仍继续拖欠租金。2019年4月29日，中华联合湖北分公司向融智公司发出《解除写字楼租赁合同通知书》，告知融智公司因未按时支付房屋租金，已违反合同约定，现通知融智公司从2019年4月29日起解除双方签订《写字楼租赁合同》，同时要求融智公司支付房屋租金并腾退归还诉争房屋。融智公司于2019年4月29日收到该解除函，但融智公司从2018年7月1日至今仅向中华联合湖北分公司支付了租金615451元，并占有使用至今。现中华联合湖北分公司起诉要求确认双方的租赁关系于2019年4月29日解除，融智公司支付从2018年7月1日至2019年4月29日的租金3054510元及违约金1865694.71元，并要求融智公司腾退房屋，按租金标准支付从2019年4月30日起至实际腾退之日止的占有使用费。融智公司认为2018年7月1日至2019年4月29日的租金为3044328.3元，已支付了615451元，因中华联合湖北分公司逾期交付房屋不享有合同解除权，违约金请求过高，不同意中华联合湖北分公司的诉讼请求，并且要求中华联合湖北分公司赔偿融智公司逾期交房损失1907615.2元，该损失中包括逾期交房租金1520078.4元、物业费341241.66元、广告费3800元、中介费42495.2元）。一审法院认为，武汉市硚口区解放大道278号3栋16层-20层房屋系中华联合湖北分公司所有。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，中华联合湖北分公司对上述房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。双方所签订的《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议（20170526版）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。融智公司从2018年7月1日使用上述房屋至今，仅支付615451元租金。中华联合湖北分公司以融智公司未履行合同义务，严重违反合同约定于2019年4月29日发函解除双方之间的租赁关系，符合法律规定及双方的约定，予以确认双方之间的租赁关系于2019年4月29日解除，中华联合湖北分公司要求融智公司支付2018年7月1日至2019年4月29日的租金请求于法有据，予以支持。2018年7月1日至2019年4月29日的租金应为3044328.3元（305451元/月×9个月29天），融智公司已支付了615451元，还应向中华联合湖北分公司支付2428877.3元，中华联合湖北分公司要求融智公司支付租金超过该金额部分的不予支持。因融智公司未足额支付租金导致合同解除，融智公司违反合同约定应承担相应的违约责任。中华联合湖北分公司主张违约金1865694.71元，融智公司认为违约金过高，结合合同履行过程中的实际情况，酌情将违约金予以调整，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，以2428877.3元为本金，从2018年7月1日计算至本金实际支付之日止。合同解除后，融智公司不应再继续占有使用上述房屋，中华联合湖北分公司要求融智公司腾退返还该房屋及支付占有使用费的请求于法有据，予以支持，房屋占有使用费参照原合同租金标准每月305451元计算，从2019年4月30日起至实际腾退之日止。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。融智公司在本案中提出反诉，要求中华联合湖北分公司赔偿逾期交房的损失，但该主张融智公司曾在上一次租赁纠纷中提出，一审法院及中院一审、二审判决均未认可中华联合湖北分公司存在逾期交房行为。融智公司在本次诉讼中以中华联合湖北分公司逾期交房为由，提出反诉请求，要求其赔偿逾期交房造成的损失1907615.2元，因融智公司在本次诉讼中并未提交新的证据材料予以证明，且该损失中物业费341241.66元、广告费3800元、中介费42495.2元属于融智公司经营过程中的必要支出，与逾期交房损失并无关联，故融智公司要求中华联合湖北分公司赔偿逾期交房损失的请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、确认中华联合财产保险股份有限公司湖北分公司与武汉融智房地产代理有限公司签订的《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》于2019年4月29日解除；二、武汉融智房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内向中华联合财产保险股份有限公司湖北分公司腾退归还武汉市硚口区解放大道278号3栋16层-20层房屋，并从2019年4月30日起按每月305451元的标准支付房屋占有使用费至上述房屋实际腾退归还之日止；三、武汉融智房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内向中华联合财产保险股份有限公司湖北分公司支付自2018年7月1日起至2019年4月29日止的房屋租金2428877.3元，并以2428877.3元为本金按中国人民银行同期贷款利率支付从2018年7月1日起至该本金实际支付之日止的违约金。四、驳回武汉融智房地产代理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23081元、保全费5000元，反诉案件受理费10984元，共计39065元，均由武汉融智房地产代理有限公司负担。（本诉案件受理费及保全费共计28081元已由中华联合湖北分公司预交，融智公司在本判决生效之日起十日内向中华联合湖北分公司支付。）二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，上诉人融智公司既未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证自己的主张，故上诉人融智公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人融智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10984元，由上诉人武汉融智房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 张文霞二〇二〇年八月二十四日书记员 陈佳佳