福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0824民初1757号 原告：林恩微，女，1984年2月28日生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告：武平新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司），统一社会信用代码：91350824084348548H，所在地福建省武平县平川街道迎宾路3号。 法定代表人：钟晓英，执行董事。 委托诉讼代理人：谢希荣，男，1963年8月18日出生，汉族，被告员工，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：赖小兰，女，1983年4月29日出生，汉族，被告员工，住福建省龙岩市永定区。 原告林恩微与被告新天地公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林恩微、被告委托诉讼代理人谢希荣、赖小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林恩微向本院提出诉讼请求：1．请求被告支付逾期交房违约金14,738元；2．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年9月9日，原告以总价人民币370320元向被告购置位于福建省武平县，《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201601908，以下简称《案涉合同》）签订后，原告依约向被告支付了房款。《案涉合同》约定被告需在2016年12月31日前达到交房条件（取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告）并完成交房。被告未在合同约定的时间内达成房屋交付条件，直到2017年7月18日被告才取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告，逾期交房达199天。原告于2018年5月14日与被告完成房屋交付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，依据双方所签合同第十二条第二款规定逾期交付责任，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算支付买受人全部价款万分之二的违约金即人民币1.4738万元。为维护原告的合法权益，原告谨此具状，恳请贵院判令所求。 新天地公司辩称，首先，答辩人不存在逾期交房，根据双方签订的《案涉合同》第十一条第（二）点的约定“交付时间为2016年12月31日，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。交房时间临近，武平进入雨季，答辩人2016年12月27日通知被答辩人，为了保证房屋质量，答辩人对装饰工程和附属工程继续施工，业主可以选择按期交房，也可以选择2017年4月30日交房。选择前者，业主装修施工需要经过物业公司审查许可：选择后者，可以免除相应物业费。最终被答辩人选择了后者，并享受了减免物业费。其次，被答辩人选择延期交房，其再主张2017年1月1日到4月30日的违约金，已经过诉讼时效。因其2016年12月27日便知晓延期交房，其至少应在2020年1月1日前提请诉讼。第三，《案涉合同》第十一条第二点明确约定了交付时间为2016年12月31日，双方共同确认“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。可见，无论答辩人是否再书面通知购房者，一个善意的买受人，一定知晓交付的时间和地点，而从购房本身这一法律行为来判断，一个业主不可能不知道合同约定的交房时间、地点。同时，作为如此重大的资产购置行为，在即将实现产权登记的时间，买受人不可能在这个时点上放弃向出卖人交付房屋的主张。第四，答辩人还多次告知被答辩人关于本案中的房产预测面积和竣工实测面积有偏差，预售面积是77.15㎡，实际竣工面积为77.83㎡，相差0.68㎡，小于购房合同中约定的允许偏差（三3%）标准要求，依据合同约定被答辩人应当补交相应的购房款差额及相关税费，同时，还告知了被答辩人办理不动产登记权证需要准备的材料等等事项内容。但是，答辩人自2017年发出交房通知和公告至今已经过去三年多了，被答辩人直到现在还未向答辩人补交房屋面积允许偏差价款，反而通过诉讼追偿答辩人违约责任，于情于理于法不容。被答辩人一直就房屋面积差和欠缴物业费的事宜与答辩人在进行协商，而在此时被答辩人提起诉讼显然有受他人怂恿或煽动，故意给答辩人制造矛盾，企图逃避合同约定房屋补差价款和欠缴物业费用，存在恶意追偿行为。最后，被答辩人已经选择了延期交房到4月30日，享受了减免物业费的服务，权利义务是对等的。若法院认为答辩人应承担违约责任，答辩人将另行就物业费等提请诉讼。 综上，恳请贵院驳回被答辩人的所有诉讼请求，并责令立即补交合同约定房屋补差价款和欠缴物业费用，承揽相应违约责任。 原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、《案涉合同》，证明原、被告签订买卖合同及合同双方约定的权利义务以及违约责任等所有内容。2．《个人住房借款合同》、首付款购房发票、《不动产权证书》，证明原告依合约支付购房款并取得房产证。3．《延期交房告知书》，证明被告第一次逾期交房时间。4．《房产验收交接确认书》、《入住装修告知书》，证明实际交房时间。被告对上述证据无异议。 被告提交如下证据：1．《装修业主告知书》共6份，分别是雷声喜、戴天华、石开志、吴显球、张正秀、练志明这6位业主，证明当时已经符合交房条件了。原告质证意见为该证据与其无关。2．《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《工程质量评定》、《勘察单位工程质量检查报告（合格证明书）》、《福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收质量合格文件》、《监理单位工程质量合格证明书》，证明案涉楼房验收合格，当时就可以交房了。原告质证无异议。3．《新天地购物广场交房工作证明》，证明人是郑某，是新天地公司的工作人员。证明有粘贴公告，有电话联系部分业主，有书面形式告知。原告质证意见为：不清楚，其未收到相关的交房通知书。 诉讼期间，依原告申请，本院调取武平新天地房地产开发有限公司开发的名为新天地购物广场商品房项目（建设工程规划许可证号为建字第350824201500006号，施工许可证号为350824201501150101）的《武平县建设工程竣工验收证明书》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建筑工程6#楼产权面积统计表》。经质证，原、被告无异议。 本院对原告提交的《案涉合同》、《个人住房借款合同》、首付款购房发票、《不动产权证书》、《延期交房告知书》、《房产验收交接确认书》、《入住装修告知书》证据，被告提交的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《工程质量评定》、《勘察单位工程质量检查报告（合格证明书）》、《福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收质量合格文件》、《监理单位工程质量合格证明书》及本院调取的《武平县建设工程竣工验收证明书》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《6#楼产权面积统计表》的证据，经质证无异议，本院对上述证据的真实性和来源的合法性予以认定，可以作为认定本案部分事实的依据并在卷佐证。 对有异议的证据，本院认证如下：被告提交的证据《装修业主告知书》，原告质证认为与其无关。本院认为，该证据与原告提交的《入住装修告知书》内容基本相同，均是规范业主装修房屋行为及应注意事项，本院对该证据的真实性予以认定，但与本案无关联。被告提交的《新天地购物广场交房工作证明》，原告提出异议，认为不清楚，其未收到相关的交房通知书。本院认为，从该证据的内容看，就是证人郑某的证言，依照法律规定，证人应出庭作证，证人未出庭的证言不能作证据使用，故本院对该证据所证明的事实不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2016年9月9日，以案外人危福荣与原告林恩微为买受人、被告新天地公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《案涉合同》。《案涉合同》主要约定：案外人危福荣与原告共同购买被告开发的位于武平县（以下简称案涉房屋），案涉房屋的用途为住宅，预测建筑面积77.15平方米，其中套内建筑面积54.84平方米，共用部位分摊建筑面积22.31平方米；双方约定按照建筑面积计算该商品房价款，单价每平方米4800元，总价款370320元；付款方式为按揭贷款，原告应于2016年9月9日前给付首期房款111320元，其余房款259000元由原告采用向银行申请按揭贷款的方式支付；出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。交付时应符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告两项条件。该合同第十二条为对逾期交房责任的约定，逾期在180日内的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止按全部房价款的日万分之二计算违约金，逾期超过180日，要求继续履行合同的，合同继续履行，违约金的约定与逾期180日内约定的违约金一致。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。 原告于《案涉合同》签订当日向被告交清首付购房款111320元，建设银行武平支行于2016年9月22日发放贷款259000元。2016年12月27日，原告收到案涉房屋延期至2017年4月30日交付的《延期交房告知书》，2018年5月14日，原告在《房产验收交接确认书》上签字，经验收，除入户门无法内锁外，墙体、楼地面、天花板、供配电、给排水、燃气、有线电视、通信网络等经验收正常，水表、电表、气表均为0度。同日，被告向原告交付房屋钥匙等，双方办理了房屋交接手续。2019年6月13日，原告办理案涉房屋（2019）武平县不动产权第××号《不动产权证书》。 另查明，《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》载明：案涉房屋工程6号楼于2016年8月30日竣工验收合格，同意交付使用。《武平县计算工程竣工验收备案证明书》载明：案涉工程6号楼经勘察、设计、施工、工程监理和有关专项工程主管部门于2017年7月18日验收，于2019年1月18日在武平县住房和城乡建设局备案。本院在依原告的申请向武平县住房和城乡建设局调取上述证据时，曾咨询该局相关专家，相关专家就《武平县计算工程竣工验收备案证明书》的表述称，该建筑在2017年7月18日组织勘察、设计、施工、工程监理和有关专项工程主管部门验收，即符合交房条件，随时可在我局备案。 本院认为：双方签订的《案涉合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系成立并具有法律效力，双方均应按照法律规定和合同约定全面适当地行使权利、履行义务。根据《案涉合同》的约定，案涉房屋的交付时间为2016年12月31日。因原告于2016年12月27日收到被告要求案涉房屋延期至2017年4月30日交房的《延期交房告知书》后无异议，本院认定本案案涉房屋的交付时间为2017年4月30日。原告认为“2017年7月18日被告才取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告”，认定被告就案涉房屋的备案时间为2017年7月8日，原告的该意见，本院予以尊重。至于本案诉讼时效的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第四条“民法总则施行之日，中止时效的原因尚未消除的，应当适用民法总则关于诉讼时效中止的规定。”本案被告的违约起始时间为2017年7月19日，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故本案诉讼时效适用《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定。至原告起诉的2020年6月16日，本案仍在诉讼时效期间。 综上，被告延期交付房屋，应当向原告支付自2017年5月1日至2017年7月18日期间，按原告已付款370,320元的日万分之二计算的违约金。经核算，该逾期交房违约金为5,851元（79天×370,320元×0.0002）。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求中的合理部分，予以支持；对超过部分，不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，判决如下： 一、武平新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付林恩微逾期交房违约金5,851元； 二、驳回林恩微的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费168.4元，减半收取84.2元，由林恩微负担51.2元，武平新天地房地产开发有限公司负担33元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  谢建华 二〇二〇年八月十九日 书记员  夏丽英 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。