上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5125号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海耐吉翻译有限公司，住所地上海市。法定代表人：赵卫子，执行董事。上诉人(原审被告、反诉原告)：赵卫子，男，1971年1月12日出生，汉族，住河南省。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：李松蔚，上海元竹律师事务所律师。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：陈楚裕，上海元竹律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海中企酒店管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：朱建华，总经理。委托诉讼代理人：胡剑蓓，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏晓欣，北京京都(上海)律师事务所实习律师。上诉人上海耐吉翻译有限公司(以下简称耐吉公司)、赵卫子因与被上诉人上海中企酒店管理有限公司(以下简称中企公司)其他合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初40759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耐吉公司、赵卫子共同上诉请求：撤销一审判决主文第三项，依法改判耐吉司应支付中企公司租金36，000元、物业费9，675元；撤销一审判决主文第六项，改判中企公司返还耐吉公司价款35万元。事实和理由：因中企公司未按照《咖啡吧承包经营合同》(以下简称承包合同)的约定提供店铺转让手续的相关资料，故耐吉公司迟延交付租金及物业费，系行使同时履行抗辩权，合法有据。承包合同于2019年5月31日解除，双方交接店铺的时间为2020年3月24日，实际上在2019年5月31日后店铺就已经停电关门，一直未再营业，故租金和物业费应计算至2019年5月31日。2020年1月开始发生了疫情，根据最高人民法院的相关指导意见，人民法院应根据公平原则变更合同，一审法院认定耐吉公司承担合同解除后至交接期间的租金，显失公平。耐吉公司已支付每月1万元管理费，该费用实际应为店铺转让之前的承包费，一审法院在认可耐吉公司每月承担1万元管理费外，又在转让费中扣除了5万元承包费，属于重复收取，35万元均为承包费用，不应被认定为转让费，中企公司应全额退还35万元费用。中企公司辩称，从2018年下半年开始，耐吉公司、赵卫子一直以经营状况不好为由拖欠费用，并先后出具还款承诺函。2019年3月，中企公司正式发函给耐吉公司，要求付清所有欠款，耐吉公司此时才提出由于没有办理证照因而不付款，但其之前从未对设立新公司提出异议，双方也未就此进行商谈。耐吉公司向中企公司交付的费用包含场地使用费、物业费、承包管理费，但场地使用费和物业费其实由第三方收取，中企公司收取管理费。系争店铺使用的场地权属于公建配套性质，属房屋全体业主所有，对方在签订合同时已知道无法再注册新公司，中企公司无法保证新公司能够注册成功，故双方在合同中明确如能办出不再收取后续转让费。因场地在承包合同解除除后仍由耐吉公司占用，中企公司需向案外人支付场地费及物业费用，耐吉公司应承担相应费用，租金和物业费应计算至双方实际交接店铺时止。35万元系合同约定的承包费用，未涉及到转让费用，一审法院认为该笔费用具有转让费的性质，酌定其中承包性质的费用为5万元，转让费性质的费用为30万元，故判令中企公司将30万元予以返还。中企公司请求维持一审判决，驳回耐吉公司、赵卫子的上诉请求。中企公司向一审法院起诉请求：1．依法确认中企公司与耐吉公司、赵卫子之间签订的承包合同已于2019年5月31日解除；2．耐吉公司、赵卫子将涉案合同相关的咖啡吧场地(包括本市乌鲁木齐北路XXX号一楼东北片区，约103平方米，一楼的操作间，约18平方米，地下一层仓库，约20平方米)及经营权和使用权、场地相关的经营所需的设施设备返还给中企公司；3．耐吉公司向中企公司支付管理费(按照每月10，000元的标准，自2019年3月1日起计算至实际返还之日止)；4．耐吉公司向中企公司支付咖啡吧场地租金和物业费(租金按照每月12，000元的标准，自2019年3月1日起计算至实际返还之日；物业费按照每月2，115元的标准，自2019年1月1日起计算至实际返还之日止)；5．耐吉公司向中企公司支付电费11，240.40元、水费297元、通信费837.3元；6．赵卫子对上述全部费用承担连带清偿责任；7．耐吉公司、赵卫子承担本案诉讼费。一审庭审中，中企公司将诉讼请求变更为：因双方在诉讼期间已实际完成租赁场地的交接，撤回第二项诉请；同时诉讼请求第四项中的物业费因耐吉公司、赵卫子在2019年1月份支付过900元，中企公司同意在原金额中扣除。耐吉公司、赵卫子向一审法院提起反诉，诉请要求：1．中企公司返还35万元的转让费用；2．中企公司承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月，赵卫子与中企公司对接人员就涉案咖啡吧合作事宜开始接洽，2018年3月20日，中企公司与耐吉公司、赵卫子签订了承包合同，约定中企公司将坐落于上海市乌鲁木齐北路XXX号1楼东北片区的咖啡吧(约103平方米)和一楼的操作间(约18平方米)、B1楼的仓库(约20平方米)及其附属设备和配套设施承包给耐吉公司，赵卫子作为保证人为耐吉公司履行合同项下义务承担连带保证责任；中企公司同意把利景餐饮管理分公司经营咖啡吧的经营权以35万元承包给耐吉公司，承包期7年，自2018年4月1日起至2025年3月31日止，在耐吉公司付清35万元承包费后，中企公司应在2018年4月1日前完成交接；承包期内由耐吉公司自行办理经营所需的相关证照，中企公司予以配合，证照办理完毕后，中企公司同意将咖啡吧转让给耐吉公司，不再另行收取其他费用，届时双方签订转让协议，相关税费双方依法各自承担；合同中同时约定耐吉公司应每月向中企公司支付租金12，000元，向中企公司支付管理费10，000元；耐吉公司如果需要在承包期限届满后继续承包的，则应于承包期限届满前三个月内向中企公司提出书面要求，双方签订续约协议，中企公司承诺续约期间不再向耐吉公司收取承包费用；7年承包期的承包金为35万元，于本合同签订之日后7日内支付定金10万元，剩余25万元于2018年3月20日前支付，承包金未支付前中企公司有权拒绝交付咖啡吧；承包期内的场地租赁费、物业管理费由耐吉公司承担；承包期间因耐吉公司经营产生的水、电、燃气、电话、电信及其它与经营活动相关的经营类费用由耐吉公司承担；中企公司应当保证在承包期内耐吉公司能够每天24小时连续不中断地正常使用水、电等相关能源，且无论何种原因(包括双方发生纠纷)，中企公司均不得以停止提供水、电等能源作为解决纠纷的手段(耐吉公司连续三个月停止支付场地租金、物业管理费、能源费的除外)；任何一方怠于履行本合同项下义务，经另一方催告后仍不履行的，守约方有权单方解除本合同。耐吉公司、赵卫子分别于2019年2月2日、3月1日、3月6日、3月13日向中企公司出具承诺书，称因资金周转出现问题，无法支付拖欠的2019年1月、2月的房租、管理费、物业费、电费，其中分别承诺于2019年2月15日、3月12日、3月12日、3月15日支付拖欠的房租、管理费，如不能按时支付，同意暂停咖啡吧的日常营业直至付清。2019年2月2日、3月1日、3月6日的承诺书中记载如在承诺的期限内未能付款，同意自动解除合同。2019年3月28日，中企公司向耐吉公司发送催缴函，要求耐吉公司于2019年3月31日前支付拖欠的2019年3月租金及管理费22，000元。同日，耐吉公司向中企公司发函，要求中企公司提供在涉案咖啡吧经营地址注册新公司所需材料，称如中企公司在2019年3月31日前不能提供，将暂缓缴纳房租、管理费22，000元，如在4月10日前还不能提供，将委托律师通过法律渠道解决。2019年4月2日，中企公司向耐吉公司回函，告知3月28日来函已收，不认可耐吉公司停止支付租金及管理费的理由，拖欠的租金、管理费22，000元耐吉公司应在2019年4月10日前支付，逾期支付中企公司将暂停耐吉公司对涉案咖啡吧的使用，若2019年4月20日前仍未支付，中企公司将解除合同并收回场地。2019年6月3日，中企公司通过将律师函张贴于经营中的咖啡吧门口玻璃处的方式，通知耐吉公司、赵卫子双方之间签订的承包合同已于2019年5月31日解除，耐吉公司、赵卫子应于2019年6月10日前将咖啡吧场地及经营权返还中企公司。同月，中企公司委托律师事务所再次向耐吉公司、赵卫子送达律师函，要求其于2019年6月30日前将可正常使用的咖啡吧场地及经营权返还中企公司。中企公司于2019年6月5日起对涉案咖啡吧实施断电措施。2019年6月17日，耐吉公司、赵卫子向中企公司经理乐松涛、耐吉公司的控股公司中企物业管理有限公司总经理严镔贤致信，表示愿意支付租金和管理费，但要求中企公司协助办理咖啡吧转让手续。同月21日，中企公司回函称，对于办理证照事宜中企公司只做协助义务，故无法取得业主方提供房屋原始材料的责任不在中企公司，中企公司提出愿意与耐吉公司、赵卫子重新订立合同的方案，如同意该方案，需在6月30日前与中企公司取得联系。2019年8月1日，中企公司委托律师事务所向耐吉公司、赵卫子发送律师函，通知其与中企公司之间签订的承包合同已于2019年5月31日解除，耐吉公司应于2019年8月7日前将可正常使用的咖啡吧场地及经营权返还中企公司，并办理交接手续和支付未付款项，函件送达到合同中预留的地址。2019年4月至8月，赵卫子与中企公司公司经理乐松涛持续通过微信、邮件沟通解决方案，但最终未达成一致意见。一审法院另查明，涉案咖啡吧坐落于上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号1楼东北片区，该地址为中企公司利景餐饮管理分公司工商备案登记的营业场所，该房屋产权为一层物业管理用房的大产权，没有单独的产权证，权利人为“万泰大厦”物业管理区域内的全体业主。一审审理中双方均确认，目前涉案场地因为无单独产权，无法作为注册新公司的场地。一审庭审中，双方均确认，关于涉案咖啡吧的费用支付情况为，物业管理费支付至2018年年底，2019年1月份支付过900元；租金、管理费、水电费均付至2019年2月。本案诉讼过程中，耐吉公司、赵卫子已将涉案咖啡吧场地及经营权和使用权返还给中企公司，双方于2020年3月24日完成交接。一审法院认为，中企公司与耐吉公司、赵卫子之间签订的承包合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。首先，关于涉案合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同约定，任何一方怠于履行义务，经另一方催告后仍不履行的，守约方有权单方解除合同。本案中，耐吉公司自2019年1月起开始拖欠租金、管理费及水电费、物业费等，已构成违约。另一方面，耐吉公司、赵卫子在反诉中主张因中企公司无法履行转让咖啡吧的义务，故中企公司违约在先。但承包合同中仅仅约定了双方在承包经营的基础上有进一步转让咖啡吧的意愿，并未就转让的具体权利义务作出明确约定，更未落实过详细确定的转让节点及过程。因此，合同也明确载明双方届时另行订立转让协议。在双方没有订立转让协议之前，中企公司并没有将咖啡吧转让给耐吉公司的义务。根据查明的咖啡吧经营场地的房产产权信息，咖啡吧实际无法完成双方设想的转让，且无法归责于任何一方。因此，中企公司不存在违约行为，耐吉公司、赵卫子的主张缺乏事实及法律依据，应不予支持。耐吉公司拖欠费用的行为已构成违约，中企公司有权解除合同，且中企公司实际于2019年6月3日向耐吉公司、赵卫子送达了解除合同的告知函。耐吉公司、赵卫子亦认可合同解除，故确认承包合同于2019年6月3日解除。其次，关于合同解除后的权利义务。合同解除后，耐吉公司应返还承包经营的咖啡吧，双方已于2020年3月24日实际履行并交接完毕，应予以确认。对于合同项下在解除前已经产生的费用，耐吉公司仍然负有向中企公司偿付的义务。因此，耐吉公司仍应向中企公司支付2019年3月至5月期间的租金、管理费、物业费以及水电、通信等费用。此外，因耐吉公司实际于2020年3月才向中企公司返还交接经营场地，故期间的租金、物业费等仍应由耐吉公司承担。因中企公司于2019年6月起停止了经营场地的供电，虽然根据合同约定中企公司有权以此方式催讨欠款，但实际上造成耐吉公司无法正常使用经营场地，中企公司亦无需承担相应的管理责任，故自2019年6月起耐吉公司不应承担管理费。综上，耐吉公司还需向中企公司支付的费用为：2019年3月至5月的管理费10，000元×3个月计30，000元、2019年3月至2020年3月的租金12，000元×12个月计144，000元、2019年1月至2020年3月的物业费2，115元×14个月计29，610元、耐吉公司拖欠的水费297元、电费11，240.40元、通信费837.30元。最后，关于耐吉公司的反诉请求。根据承包合同的约定，耐吉公司支付35万元后，如双方再签订转让协议，将涉案咖啡吧转让，中企公司将不再收取任何费用。因此，耐吉公司支付的35万元包含有转让咖啡吧对价的性质。现承包合同已解除，且咖啡吧实际已无法进行转让，故转让对价应予返还。但是，同时根据合同约定，35万元的性质为“承包金”，且该款项的支付系中企公司交付咖啡吧、耐吉公司承包经营开始的前提。因此，该35万元同时具有中企公司收取承包费用的性质，合同并未明确约定35万元在两种性质下的具体金额组成，考虑到中企公司已在经营期间实际收取管理费的因素，一审法院酌定35万元中承包费性质金额为5万元，转让费性质的金额为30万元，故中企公司应于合同解除后返还30万元。一审法院认为，中企公司、耐吉公司之间签署的承包合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。在耐吉公司拖欠相关费用后，中企公司有权解除合同。合同解除后，耐吉公司仍然应当向中企公司支付拖欠的各项费用，赵卫子作为保证人应按约承担连带清偿责任，中企公司亦应返还合同项下的转让款项。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款规定，判决如下：一、中企公司与耐吉公司、赵卫子于2018年3月20日的承包合同于2019年6月3日解除；二、耐吉公司应于判决生效之日起十日内支付中企公司管理费30，000元；三、耐吉公司应于判决生效之日起十日内支付中企公司租金144，000元、物业费29，610元；四、耐吉公司应于判决生效之日起十日内支付中企公司电费11，240.40元、水费297元、通信费837.30元；五、赵卫子对耐吉公司上述第二相至第四项付款义务承担连带清偿责任，赵卫子承担保证责任后，有权向耐吉公司追偿；六、中企公司应于判决生效之日起十日内返还耐吉公司价款300，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3，012元，由中企公司负担904元，耐吉公司、赵卫子共同负担2，108元；一审反诉案件受理费3，275元，由耐吉公司、赵卫子共同负担468元，中企公司负担2，807元。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：耐吉公司、赵卫子支付的租金、物业费应计算至何时；中企公司所收取的35万元款项是否应予全部返还。根据承包合同的约定，中企公司同意将咖啡吧的经营权以35万元承包给耐吉公司，承包期为7年，自2018年4月1日起至2025年3月31日止，在耐吉公司付清35万元承包费后，中企公司应在2018年4月1日前完成交接；承包期内由耐吉公司自行办理经营所需的相关证照，中企公司予以配合，证照办理完毕后，中企公司同意将咖啡吧转让耐吉公司，不再另行收取其他费用，届时双方签订转让协议。在双方履行合同过程中，因耐吉公司迟延支付租金，其在先后出具的承诺书中表示将于2019年2月15日、3月12日、3月12日、3月15日支付拖欠的房租、管理费，如不能按时支付，同意暂停咖啡吧的日常营业直至付清；如在承诺期限内未能付款，同意自动解除合同。2019年3月28日，中企公司向耐吉公司发送催缴函，要求耐吉公司于2019年3月31日前支付拖欠的2019年3月租金及管理费22，000元。同日，耐吉公司向中企公司发函要求中企公司提供在咖啡吧经营地址注册新公司所需材料，称如中企公司在2019年3月31日前不能提供，将暂缓缴纳房租、管理费。本院认为，根据承包合同的约定，耐吉公司应自行办理经营所需的相关证照，中企公司予以配合，而耐吉公司未提供证据证明其已申请办理证照，且因中企公司未能履行配合义务原因未能办理，耐吉公司以此为由拒付租金、管理费等费用，依据并不充分，本院不予支持。2019年8月1日，中企公司委托律师事务所发送律师函，通知承包合同已于2019年5月31日解除，耐吉公司、赵卫子应于2019年8月7日前将可正常使用的咖啡吧场地及经营权返还，并办理交接手续并支付未付款项。而耐吉公司、赵卫子直至2020年3月24日才与中企公司办理店铺的交接，耐吉公司、赵卫子未能及时搬离，其对此存在过错，应对由此造成使用费的扩大损失承担责任，鉴于系争店铺在2019年6月后未实际经营，双方在一审法院诉讼期间对于搬离事宜未能及时协商一致，且考虑到2020年初发生疫情的情形，本院对于耐吉公司、赵卫子应承担的房屋使用费酌情减免两个月的费用，将其承担使用费的金额调整为120，000元。关于35万元是否应予全部返还，因承包合同已经解除，咖啡吧实际已无法进行转让，根据合同约定，35万元的性质为“承包金”，且该款项的支付系中企公司交付咖啡吧、耐吉公司承包经营开始的前提，如证照办理完毕，中企公司同意将咖啡吧转让给耐吉公司，不再另行收取其他费用。因此，一审法院酌定35万元中承包费性质金额为5万元，转让费性质金额为30万元，中企公司应于合同解除后返还30万元，尚属合理，本院亦予认同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初40759号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；二、撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初40759号民事判决第三项、第五项；三、上诉人上海耐吉翻译有限公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人中企公司租金120，000元、物业费29，610元；四、上诉人赵卫子对上诉人上海耐吉翻译有限公司上述第二项至第四项付款义务承担连带清偿责任，上诉人赵卫子承担保证责任后，有权向上诉人上海耐吉翻译有限公司追偿；五、驳回被上诉人上海中企酒店管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上诉人上海耐吉翻译有限公司、上诉人赵卫子的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3，526元，由被上诉人上海中企酒店管理有限公司负担525元，上诉人上海耐吉翻译有限公司、赵卫子共同负担3，001元；一审反诉案件受理费3，275元，由上海耐吉翻译有限公司、赵卫子共同负担468元，被上诉人上海中企酒店管理有限公司负担2，807元；二审案件受理费7，235.13元，由被上诉人上海中企酒店管理有限公司承担1，076.59元，上诉人上海耐吉翻译有限公司、赵卫子共同负担6，158.54元。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓宇审 判 员 肖光亮审 判 员 陈显微二〇二〇年八月二十四日法官助理 马颖裔书 记 员 莫莉菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……