黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10443号上诉人（原审原告）：陈鹏，男，1948年1月4日出生，汉族，黑龙江省人才交流中心退休干部，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人（原审原告）：陈志博，男，1978年11月27日出生，汉族，蔡司工业测量上海有限公司职工，住上海市长宁区。上诉人（原审原告）：林凤兰，女，1954年1月29日出生，汉族，哈尔滨市面粉厂退休职工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。三上诉人共同委托诉讼代理人：冯春龙，黑龙江冰都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林凤琴，女，1951年11月18日出生，汉族，黑龙江省饶河农场退休职工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：田晓丰，男，1978年9月9日出生，汉族，哈尔滨科佳通用机电股份有限公司售后调制员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人陈鹏、陈志博、林凤兰因与被上诉人林凤琴占有物返还纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初10491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。陈鹏、陈志博、林凤兰上诉请求：撤销一审判决，支持陈鹏、陈志博、林凤兰的诉讼请求，确认2007年4月16日林凤兰与林凤琴签订的《房屋转让协议》无效，林凤琴从案涉房屋迁出。事实与理由：一、案涉房屋为陈鹏、林凤兰共同所有，林凤兰无权低价单方处理夫妻共同财产。案涉房屋系陈鹏所有，2003年为报销包烧费的需要而变更至林凤兰名下，但该房屋仍为陈鹏、林凤兰夫妻共同财产。根据婚姻法司法解释一第十七条规定的内容，本案中涉及的房产转让显然属于夫妻双方的重要共同财产。林凤兰在同林凤琴签订房屋转让协议时，并没有同陈鹏进行任何协商，反而一直采用欺瞒的方式。陈鹏一直认为该房屋是出借给林凤琴儿子田晓丰结婚使用，陈鹏并不知晓林凤兰瞒着他将该房屋转让的事实，并且案涉房产的价值按照市场估价约为14万元左右。林凤琴提供的《房屋转让协议》中约定的价格为7万元，该价格仅为市场价格的一半。林凤琴以7万元的价格购买价值14万元的房产，显然不属于善意第三人。该房产转让行为是对陈鹏合法财产的侵害，在未取得陈鹏事先同意和事后追认的情况下，该转让行为无效。二、案涉房产为公有住房，其转让行为理应遵照《黑龙江省城镇公有住房管理条例》《哈尔滨市公有住宅使用权有偿转让管理办法》等专门性的地方法规和规章。管理条例第十四条规定：公有房产使用权经产权单位同意可以转让、转租。转让、转租前应该按照房产主管部门的有关规定办理手续。擅自转让、转租的，产权单位有权收回房屋，原租赁关系自动终止。已经转让、转租的按前款规定办理。管理办法第十六条规定：未经批准擅自转让公有住宅使用权的行为无效，由市房产行政管理部门依照有关规定处罚。以上规定都是对公有住房转让的限制性规定，本案中的转让行为从未取得过产权单位的同意和批准，转让行为是无效的。三、根据管理办法第九条规定：房屋承租人持下列文件、证件办理公有住宅使用权有偿转让审批手续：（一）申请书；（二）转让协议；（三）合法承租证件；（四）承租人及合法共同居住人的身份证、户口薄；（五）经公证的同户同住家庭成年人同意的书面证明。上述管理办法规定，公有住宅有偿转让时，需提供相应的文件办理审批手续，陈鹏作为林凤兰的配偶，在对林凤兰的转让行为并不知情，知情后也不同意的情况下，案涉公有住宅不可能获得产权单位的审批，该交易行为客观上无法继续履行，故应解除《房屋转让协议》，判令林凤琴归还所占用的案涉房屋。四、原审认定林凤琴向林凤兰支付了7万元转让款，该事实认定错误。原审中林凤琴提供的邮政储蓄存折仅显示余额金额，不能证实林凤兰收到该款。原审质证时陈鹏对此提出异议，认为房屋转让行为是林凤兰同林凤琴之间的串通行为，所谓的付款事实根本没有。该事实对于判断房屋转让协议的真实性起着重要的作用，理应调取银行流水和取款凭证，以验证林凤琴所称将该存折交给林凤兰，由林凤兰自己去银行取款的说辞是否真实，但原审法院对此并未进行调查，武断的认定该证据是有效的，原审法院对该证据的认证错误，因此请求二审法院重新核实该证据，以判断房屋转让行为的真实性。五、原审法院援引《合同法》第四十四条的规定，驳回陈鹏、陈志博、林凤兰的诉讼请求，属于法律适用错误。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。原审法院对于该条款的引用完全忽略了后一部分的规定，即法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根据《黑龙江省城镇公有住房管理条例》《哈尔滨市公有住宅使用权有偿转让管理办法》的有关规定，公有住宅的有偿转让，需经产权单位审批后，方可依照相关规定办理，以上规定就属于《合同法》第四十四条中的应当办理批准、登记等手续生效的情况，且林凤兰低价处置夫妻共同财产的行为，始终未获得陈鹏的同意，所以房屋转让协议是无效的。林凤琴辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林凤琴购买案涉房屋时，林凤兰出具的承租证和户口，只有林凤兰一人，没有陈鹏、陈志博。是陈鹏告诉林凤兰让她给林凤琴出具的手续。双方有转让协议，有见证人签字，买方交付房款，卖方给的是承租证和钥匙，不是借用房屋。案涉房屋承租权是林凤兰一人的，林凤兰依然是合法承租人。当时案涉房屋面积21平方米，卖7万元是正常的价钱。不存在林凤兰隐瞒出卖案涉房屋的情况，也不存在林凤琴、林凤兰恶意串通的行为。在房管所不收陈鹏房费的情况下，陈鹏强行跨年度交房费。然后陈鹏在2011年把户口迁到了案涉房屋。2019年重新补办户口，2019年补办结婚证，证明夫妻关系，制造始终同一户籍的假象。陈鹏、陈志博、林凤兰向一审法院起诉请求：1.判令林凤琴把占有的哈尔滨市道里区安信街20号5单元3楼3号房屋归还给陈鹏、陈志博、林凤兰；2.确定归还的时间和期限。一审法院认为，当事人之间争议的焦点是案涉房屋转让协议是否有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十四条规定：“公有房产使用权经产权单位同意可以转让、转租。转让、转租前应当按房产主管部门的有关规定办理手续。擅自转让、转租的，产权单位有权收回房屋。原租赁关系自动终止。已经转让、转租的，应按前款规定办理。”该规定属于管理性强制性规定。本案中，林凤琴与案涉房屋的承租人林凤兰在2007年4月16日签订了房屋转让协议，林凤琴支付了转让款，林凤兰将房屋交付给林凤琴，林凤琴实际取得了案涉房屋的使用权并使用至今，双方未按房产主管部门的有关规定办理手续。该转让行为虽然违反了《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十四条规定，但并未违反效力性强制性规定。因此，案涉房屋转让协议不属于合同无效的法定情形，应认定为有效。案涉房屋转让协议履行后，林凤兰重新办理房屋租赁证以及陈鹏将户籍迁入案涉房屋的行为，并不影响案涉房屋转让协议的效力。陈鹏、陈志博、林凤兰关于案涉协议无效的主张，无法律依据，一审法院不予采纳。陈鹏、陈志博、林凤兰关于转让案涉房产未征得陈鹏、陈志博同意，转让协议无效的主张，因林凤琴提交的2010年4月21日公有住宅房屋租赁证可证明案涉房屋的承租人为林凤兰，并未标注其他共同居住人，且陈鹏、陈志博、林凤兰提交的2011年3月3日户口簿可证明陈鹏于2011年3月3日将户籍迁入案涉房屋以及陈志博的户籍并不在案涉房屋，故在签订转让协议时陈鹏、陈志博既非案涉房屋的共同承租人，也不是案涉房屋同一户籍上的共同居住人。陈鹏、陈志博、林凤兰该主张无事实和法律依据，一审法院不予采纳。林凤琴于2019年8月21日向一审法院提出反诉请求，要求确认买卖成立以及林凤兰配合办理房产更名手续。《最高人法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。”本案中，林凤琴是在举证期限届满后提出的反诉，故本案中一审法院对该反诉不予审理，林凤琴可另行主张权利。综上，对陈鹏、陈志博、林凤兰要求林凤琴归还案涉房屋以及确认归还时间和期限的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回陈鹏、陈志博、林凤兰的诉讼请求。本院二审期间，陈鹏、陈志博、林凤兰举示从房管所公示大厅上拍摄的照片，内容是关于公有房产转让条件的要求。拟证明：公有房产使用权有偿转让，有六个申请要件。其中就有承租人及其配偶提供身份证件、户口薄，还有公证机构出具合法有效的《公证书》。林凤琴质证意见：真实性无法核实，对证明问题也不认可。本院认证意见：因该证据为复印件，对其真实性无法核实，相关证明问题以及证据所反映的内容，本院将结合案件其他证据与事实予以综合评判。本院二审查明：2003年12月19日，陈鹏申请将哈尔滨市道里区安信街30号5栋2单元3层3号的公产房承租人变更为林凤兰。理由是承租人下岗失业，无力支付包烧费，其妻子林凤兰单位能支付包烧费。此后，该房屋承租证经数次更换，均显示房屋坐落于安信××区××）23号5栋2单元3层3户号，承租人均单独登记在林凤兰名下。2007年4月16日，林凤兰与林凤琴签订《房屋转让协议》，约定：经过买卖双方共同协商，林凤兰愿将拥有的一套道里区安信街20号5栋2单位3楼1号公产住房壹套转售给林凤琴，售价为7万元。协商后，双方同意一次性付款。待林凤琴将房款一次性付清后，即双方一次交其它房屋手续，如钥匙、承租证。落款有双方及见证人签字。林凤兰一审中自述已于2003年3月30日将该房屋交付林凤琴，自认于2007年5月21日、5月23日收到林凤琴两笔购房款，共7万元。哈尔滨市道里区安和社区街道办事处于2011年3月23日出具证明，内容为：“安信街20号303门居民王晓丰自2007年结婚后一直在此居住。”林凤琴与王晓丰系母子关系。2011年3月陈鹏将户口迁到案涉房屋。本院认为，本案系占有物返还纠纷，陈鹏、陈志博、林凤兰要求林凤琴返还案涉房屋，该诉请成立的请求权基础在于陈鹏、陈志博、林凤兰需对案涉房屋享有占有的权能，且林凤琴存在无权占有的事实。案涉房屋的承租人从2003年至今一直单独登记在林凤兰名下。林凤兰于2007年将案涉房屋出卖给林凤琴，双方签订《房屋转让协议》，林凤琴在一审中自认将房屋交付给林凤琴并收到购房款7万元，林凤琴基于协议的约定占有案涉房屋，并无证据证明系无权占有与恶意占有。陈鹏等人在一审并未诉请确认该协议无效，也未请求确认房屋的权属，上述问题属于另一法律关系中对该协议的效力评判及房屋承租权确认的问题，非本案审理范围，本院不予评判。因此，林凤琴占有案涉房屋有合理依据，陈鹏、陈志博、林凤兰要求林凤琴从案涉房屋迁出依据不足，本院不予支持。综上，陈鹏、陈志博、林凤兰的上诉请求不能成立，一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈鹏、陈志博、林凤兰负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  赵 晟二〇二〇年八月二十日书记员  周小倩