辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10051号上诉人（原审被告）：杨婧，女，1963年11月26日出生，回族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：杨佳萌，女，1969年2月10日出生，回族，系上诉人杨婧妹妹，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司（原为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司），营业场所沈阳市苏家屯区枫杨路78号。负责人：周晓光，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟娜，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。上诉人杨婧与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初13988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨婧上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院拒收上诉人提交反诉状，即使在上诉人当庭再次提交的情形下仍未作任何处置，侵害上诉人合法诉权，一审遗漏当事人诉讼请求、程序严重违法、判决内容违背事实；二、一审庭审对判决所依据的主要证据未经质证，以众所周知的虚构事实作为判决依据，属于案件主要事实认定错误；三、一审法官现场调查结果印证了被上诉人没有妥善履约意愿、恶意损害广大业主合法权益的不争事实，但判决内容回避了这一重要事实；四、一审判决将最高司法解释张冠李戴，属于适用法律错误。碧桂园物业公司辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：请求判令被告支付所欠物业服务费人民币49,151.78元。一审法院认定事实:通过招投标程序，广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳苏家屯分公司与沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司于2015年12月30日签订前期物业服务合同，约定被告位于沈阳市浑南区，面积272.46平米房屋由广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳苏家屯分公司提供物业服务，物业费收取标准为每平方米每月4.1元，每月1117.09元。从2016年1月1日到2019年8月31日，共拖欠物业服务费49,151.78元。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳苏家屯分公司于2019年6月21日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司。一审法院认为，原告物业公司履行了服务义务，有权收取业主相应费用；被告业主享受了原告提供的服务，应履行交纳相应费用的义务。本案原告2016年1月1日开始为被告位于沈阳市浑南区，面积272.46平米房屋提供物业服务，被告至今未向原告交纳过物业服务费，被告应当依约交纳。关于被告提出的物业服务质量存在瑕疵的问题、招投标产生的前期物业服务合同与原合同不同，内容有删改，不利于业主等问题，被告作为业主，如果对物业合同内容、物业公司的服务质量存有异议，可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，重新修订物业合同或者依法向相关物业主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故对被告的抗辩理由，本院不予支持。同时原告作为物业服务企业，要注重提高服务质量，满足业主的合理需求。关于被告提出的质疑原告提供的合同合法性的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该园区建设单位依法与原告签订了前期物业服务合同，其内容不违反法律规定，具有法律效力，对全体业主具有约束力，且被告未就该主张提供相关证据，被告以此抗辩，本院不予支持。关于被告提出的原告曾承诺将物业费降低至3.5元每月每平方米的问题，原告于2017年12月1日向二期别墅业主复函，写明拟从2018年1月1日起将二期别墅物业费调整为3.5元/平方米/月，但需业主将2016年至2017年度物业费按照4.1元/平方米/月补齐，且需业主委员会与物业公司重新签订物业服务合同确定收费标准后，再按照3.5元/平方米/月收取物业费。可见，若将物业费标准调整为3.5元/平方米/月需同时符合两个前提条件，即业主按照4.1元/平方米/月的标准结清2016至2017年度的物业服务费，且需业主委员会与物业公司重新签订物业服务合同确定收费标准。但至今该园区业主委员会未与原告重新签订物业服务合同，因此未形成新的物业服务合同，也未将原物业服务合同进行变更，故业主仍应按照前期物业服务合同约定的收费标准4.1元/平方米/月交纳物业费。被告以此抗辩，本院不予支持。综上所述，原告请求被告支付2016年1月1日至2019年8月31日期间的物业费49,151.78元（4.1元/平方米/月×276.42平方米×44个月)的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：被告杨婧于本判决生效后10日内给付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司物业服务费49,151.78元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,029.00元，由被告杨婧承担。二审期间，杨婧向法庭提供如下证据：1.照片一组，分别为洋房、别墅、高层，用以证明高层的物业管理比较好，洋房别墅都不好；2.关于公园里二期监控维修报备函、关于公园里一二期物业服务提升实施方案（均为复印件），用以证明被上诉人服务存在缺陷及对方对此认账，如果不认账就不会进行维修和制定实施方案。碧桂园物业公司对上述证据的质证意见：对证据1，证据中包含了洋房和高层的照片，其不在诉争的区域，且时间不是我方主张物业费的时间段，建筑垃圾应放到指定地点，系业主的任意堆砌，业主存在过错，我公司已经按时清理，该组照片均不能证明我公司服务存在瑕疵。对于证据2，该证据只能证明我公司在不断完善服务，尽到了应尽的服务义务，监控系统系业主在违建时将电缆挖断。二审对一审判决认定的事实予以确认。另查明：2011年5月16日，沈阳穗港白云房地产投资开发公司与沈阳穗港物业服务有限公司签订了案涉园区的前期物业服务合同，后解除。审理中，上诉人自认园区于2016年7月成立了业主委员会，2017年末业主委员会解散。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，杨婧于2013年7月入住该小区，此时的物业服务公司为沈阳穗港物业服务有限公司。后开发商与该物业公司解除物业服务合同，通过招投标的方式，于2015年12月30日与碧桂园物业公司签订了《穗港·公园里前期物业服务合同》，此时业主委员会尚未成立，仍旧处于开发商对于前期物业公司的选择阶段，开发商可以重新选择碧桂园物业公司进行物业服务，依据上述司法解释，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对包括杨婧在内的小区内全体业主均具有约束力。现物业公司作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。杨婧作为园区业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决杨婧继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于杨婧提出一审法院未准许其提起反诉的上诉主张，本院认为，因庭审中，杨婧对其主张并未提供相应证据予以证明，且其就此问题可以另行提起诉讼主张权利，故本院对杨婧的该项上诉主张不予支持。关于杨婧主张的一审对于主要证据未予质证问题，本院认为，因庭审中杨婧并未明确说明对哪些证据未予质证，故对其该项主张本院不予支持。关于杨婧提出的碧桂园物业公司广告费用没有公示问题，因该问题与本案非同一法律关系，本案不予处理，杨婧可就此问题另行主张。关于杨婧提出物业公司的物业服务管理存在绿化养护不及时、安保监控黑屏、保洁清理不及时、车辆停放管理混乱等问题的上诉主张，本院认为，虽庭审中，杨婧向法庭提供园区照片，用以证明物业公司的物业服务存在不到位，未达到合同约定的标准，但因物业服务具有整体性、连续性，而杨婧所提供的照片不足以全面客观地反映物业公司整体的服务状况，亦不足以证明物业公司的物业服务存在严重缺陷。同时，本院于二审庭审后到案涉园区进行现场勘查显示，园区确偶有保洁清理不及时等问题，但并未存在杨婧所反映的上述问题，由此可以认定物业公司的服务管理存在瑕疵，并未构成根本违约，杨婧不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对杨婧的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，杨婧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,029元，由上诉人杨婧承担。本判决为终审判决。审判长 孙 悦审判员 姜会军审判员 丁广昱二〇二〇年八月二十七日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。