北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5477号上诉人（原审原告）：万德富，男，1961年8月6日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵君，北京德恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李福春，男，1960年1月30日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：周琼，北京市诚实律师事务所律师。上诉人万德富因与上诉人李福春房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万德富上诉请求：判令李福春赔偿另外租房的直接损失10600元。事实与理由：李福春自认2019年1月初通知我房屋必须拆除，并且在2019年2月5日之前拆除。我承租房屋用于经营公司，将公司货品全部储存在房屋内，为了防止房屋被拆除，我另向第三人承租房屋作为库房和住房，并支付租金。李福春要求我尽早腾房，导致我额外支付房租，该部分损失是因李福春过错造成的。李福春上诉请求：撤销一审法院判决第二项，维持第一项、第三项，改判驳回万德富一审全部诉讼请求。事实与理由：1.2019年10月22日，我和万德富已经就租赁合同终止事宜达成协议，协议明确约定承租合同作废，万德富将院内属于自己的东西全部拆除运走，李福春只需要把信誉保证金和剩余租金退还万德富，故万德富的诉讼请求没有事实依据；2.2019年10月22日签订的协议是针对因政府拆除行为而终止租赁合同的后果而签订的，该协议有效且实际履行，万德富已经将所有物品拆除拿走，并将房屋交付政府拆除，该行为表明其已经将附着物抛弃，无权对房屋改造和装饰装修的损失另行主张权利；3.我与万德富在租赁合同中约定，在没有拆迁补偿的情况下，李福春只需要退还剩余租金和名誉保证金，万德富无条件搬出，虽然合同无效，但是不影响该条款的效力；4.涉案房屋拆迁时，没有对装饰装修和配套设施进行过补偿，万德富承租房屋是也明知房屋没有手续，现在让我承担高额赔偿金，并不公平。万德富向一审法院起诉请求：1.判令李福春赔偿我装饰装修损失及其他投入费用共计179250元以及因再次承租房屋而产生的租金损失10600元；2.判令诉讼费由李福春承担。一审法院认定事实：2017年9月10日，李福春（甲方）与万德富（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在某村北一处独立小院租赁给乙方进行商住使用，其中包括车间一大一小2间大约100平米，住房6间大约80平米，卫生间1座，杨树17棵。首个租赁期为5年，自2017年9月10日至2022年9月9日。本处小院租金每年2万2千元，自签订合同之日起交纳租金，每年租金在9月10日之前交纳。乙方需向甲方预交1万元信誉保证金，合同到期后甲方归还给乙方。在租赁期间，如果遇到国家或集体征占乙方租赁地方时，给予甲方的补偿归甲方所有，给予乙方的补偿归乙方所有。如遇当地政府对该租赁房屋进行拆迁时，给予甲方的补偿归甲方所有，给予乙方的补偿归乙方所有，在没有补偿的情况下，乙方无条件搬出。未满租期的剩余租金以及信誉保证金，甲方须退还给乙方。在首个房屋租赁合同期满后，甲乙双方须将再次签订下一个5年房屋租赁合同，甲方收取的房屋租金在首个5年房屋年租金的基础上，最多可递增到20%。两个租赁期满后，乙方无条件搬出该租赁房屋。协议签订后，李福春将涉案场地交付万德富经营使用。万德富在车间与住房门前及车间北小匝道处加建了面积约为128平米左右的彩钢房，并对院内卫生间及其他房屋进行了装饰装修、改造了上下水管路管线、架设了电线电路。李福春于2017年9月10日为万德富出具了《情况说明》，明确写明其同意万德富对涉案场地进行上述装修改造。合同履行期间，因涉案场地系李福春从北京市昌平区南口镇村村民委员会（以下简称南口镇村村委会）承包的承包地，其所建房屋未经相关部门审批，2019年1月初南口镇南口镇村村委会告知李福春根据上级相关要求“三路两铁一线”两侧200米之内的承包地上的违建必须拆除，南口镇村及镇政府拆违办责令李福春需在2019年春节前将涉案场地内的全部房屋拆除。李福春据此要求万德富搬离涉案场地。万德富于2019年10月搬离涉案场地，双方于2019年10月22日签订协议，内容为：因为国家政府要拆除高速路两侧建筑，万德富承租的小院在其中，需要拆除，万德富已把小院内属于万德富的所有东西拆除运走了，因此李福春和万德富的承租合同，从此作废，2019年10月22日止。现李福春退给万德富租金和保证金，其中保证金为1万元，租金为27500元，水电及房租全部结清。2019年11月上旬涉案场地内的房屋被全部拆除。万德富主张其因对涉案场地进行装修改造并购买设备共支出179250元，万德富提交《装修协议》、《彩钢房工程协议》、收条、收据、照片、视频等予以证实。其中《装修协议》为万德富与林某（身份证上姓名为林某某）于2017年9月6日签订，担保人为李某，约定林某承包万德富位于某村北一处独立小院的改造及装修事宜，费用共计7万元，包括改造与装修，内外墙喷涂及修修补补等费用，不包括门、窗及厂房北小匝道吊顶，工期为15天。《彩钢房工程协议》为万德富与李某于2017年9月6日签订，担保人为林某，约定李某承包万德富位于某村北一处独立小院彩钢房工程，工程费用共计3.4万元，其中包括两个大门以及修修补补等费用，工期为10天。收条显示林某收到工程款共计73400元，李某收到工程款共计38000元。收据显示万德富为购买电视机支出5000元、为购买并安装暖气设备支出8300元、为安装网线支出2400元、为购买热水器支出700元、为购买及安装橱柜、上下水池、马桶、便池支出8650元、为购买空调及太阳能支出12300元、为购买塑钢门窗支出30500元。照片、视频显示万德富除对涉案场地进行了《情况说明》中所列明的装修改造外，还安装了橱柜、马桶、便池、洗手池、塑钢门窗和暖气设备。万德富另主张因李福春在合同未到期前要求其搬离涉案场地，其因另行租房支出租金10600元，故要求李福春一并赔偿。万德富提交《租房协议书》及郝志国出具的收条予以证明。其中《租房协议书》为万德富与张玉水于2019年2月25日签订，约定张玉水将某村204门房屋出租给万德富居住使用，租房期限为一年，自2019年2月25日至2020年2月25日，月租金为1400元。收条显示郝志国收到半年房租5000元。另查，李福春（乙方）与北京市昌平区南口镇南口镇村股份经济合作社（甲方）于2019年7月1日签订《农村集体土地租赁合同解除协议书》及《南口镇南口镇村自主腾退补助协议》，约定：甲方与乙方于2012年1月1日签订了《土地租赁合同》，租用村南口镇村东、某小区公路边地块4亩用于养殖，合同有效期自2012年1月1日至2031年12月31日，现经甲乙双方协商一致，原《土地租赁合同》自2019年7月1日解除。经双方确认，2010年12月6日前建成的房屋建筑面积205.65平方米，2010年12月6日至2013年3月28日前建成的房屋建筑面积207.49平方米，2013年3月28日后建成的房屋建筑面积608.69平方米。甲方应当在乙方交付土地及地上物并通过验收后30个工作日内将腾退补助费628348元一次性支付给乙方。上述协议后附的南口非住宅自主腾退（个人）明细及《北京市房屋腾退评估价格结果通知单》显示腾退的总建筑面积为1021.83平方米，房屋重置成新价为203465元，腾退损失补助费为165992元，装修、设备及附属物评估价为491553元，其中设备及附属物部分为480578元，装修部分为10975元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《情况说明》、《装修协议》、《彩钢房工程协议》、收条、收据、照片、视频、协议、《租房协议书》、《农村集体土地租赁合同解除协议书》、《南口镇南口镇村自主腾退补助协议》、《北京市房屋腾退评估价格结果通知单》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国城乡规划法》规定：确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述规定，本案中，万德富与李福春签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人真实的意思表示，但因涉案房屋所在土地系李福春从南口镇村承包的承包地，涉案房屋系李福春自行建造，未办理用地审批手续，亦未经相关部门合法审批，故根据上述规定，万德富与李福春就涉案房屋的租赁事宜达成的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定属无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，万德富在承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修改造，李福春为万德富出具的《情况说明》可以表明李福春对万德富实施的装修改造行为知情且未提异议，现合同未能继续履行，万德富因装修改造支出的费用属于万德富因合同无效造成的损失，应当根据万德富与李福春的过错程度由双方予以分担。因李福春在明知涉案房屋无相应审批手续的情况下，仍将房屋出租给万德富进行装修改造并用于生产经营，故李福春应对合同无效造成的后果承担主要责任。万德富未对涉案房屋所在的土地性质及涉案房屋是否经过合法审批并具备生产经营条件进行严格审查即签订合同并对涉案房屋进行装修改造，其自身亦存在一定过错，应承担次要责任。法院根据诚信原则，考虑双方的过错程度及双方签订合同后的履约情况，酌情判定由李福春承担60%的责任，由万德富承担40%的责任。关于万德富的损失数额问题。根据法院查明的事实，万德富在承租涉案房屋后确对涉案房屋有加建及装修改造行为，故对万德富实施的装修改造中已经与房屋形成附合、无法拆除或拆除后将严重减损其价值的部分，应当作为万德富的损失予以认定，对其中未形成附合的、可移动的部分，如电视机、热水器、网线、空调、太阳能等，可由万德富拆除，不应视为万德富的损失。万德富就其装修范围及损失提交了《装修协议》、《彩钢房工程协议》、收条、收据、照片、视频等予以证明，对万德富的装修改造损失由法院结合万德富提交的证据材料、万德富装修改造的实际状况并适当考虑物品折旧情况酌情确定为127000元。据此，李福春应赔偿万德富装修改造损失76200元，李福春以其获得的自主腾退补助费不包括万德富装修改造部分的赔偿为由要求不予赔偿万德富装修改造损失的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信；关于万德富主张的另行租房的损失，因万德富对合同无效造成的后果应自行承担部分责任，且其提交的证据不足以证明其另行支出的租房成本远远超出其租用涉案房屋的成本，故对其要求李福春赔偿租金损失10600元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告万德富与被告李福春于二○一七年九月十日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告李福春于本判决生效后十日内赔偿原告万德富损失76200元；三、驳回原告万德富的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案院落所在土地未办理农用地转用审批手续，涉案房屋亦未经过建设工程规划许可，故李福春与万德富就此签订的《房屋租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。对于因合同无效造成的损失，有过错的一方应予赔偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。万德富承租房屋后进行了装修改造，李福春知情且未提出异议，应视为同意。现双方租赁合同无效，对于万德富添加的与承租房屋形成附合的装饰装修物，万德富无法继续经营使用，该部分损失，万德富和李福春应当按照过错程度予以分担，一审法院酌情确定的责任比例和损失数额，并无不当，本院予以确认。对于李福春与万德富于2019年10月22日签订的协议，双方虽就租金和保证金的退还达成一致，但是并不能认定万德富就己方所受损失放弃了主张权利，故对于李福春关于协议已经明确租赁合同作废、万德富无权再主张损失之上诉理由，本院不予采纳。对于李福春主张租赁合同已经约定在没有给予万德富补偿的情况下万德富应无条件搬出，双方的租赁合同已经无效，且李福春主张的相应的条款并不属于独立存在的有关解决争议方法的条款，故李福春该上诉理由亦缺乏依据，本院不予采纳。对于万德富主张的另行租房的损失，万德富对于合同无效本身存在一定过错，而该部分损失并不属于合同无效所必然造成的损失，故万德富主张李福春赔偿另行租房的损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，万德富、李福春的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1770元，由万德富负担65元（已交纳），由李福春负担1705元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年八月二十六日法官助理  李 正法官助理  武 旋书 记 员  杨梓薇