湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民再70号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：张涛，男，1987年9月14日出生，汉族，住湖北省京山县。委托诉讼代理人：周正富，湖北鼎力众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦，湖北鼎力众邦律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：万建辉,男，1979年10月6日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：何龙，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李想，湖北尊而光律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：舒敏，女，1979年6月29日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：何龙，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李想，湖北尊而光律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉被告、二审被上诉人）：武汉蚂蚁爱房众金房地产经纪有限公司（原武汉学雅房地产顾问有限公司）。住所地湖北省武汉市洪山区卓刀泉南路学雅芳邻19-7。法定代表人：冯斌，总经理。被申请人（一审第三人、反诉被告、二审被上诉人）：武汉中环互联房地产经纪有限公司。住所地湖北省武汉市武昌区紫阳东路77号伟鹏大厦3楼301号。法定代表人：覃正亚，总经理。委托诉讼代理人：吴彩丽，公司员工。再审申请人张涛因与被申请人万建辉、舒敏、武汉蚂蚁爱房众金房地产经纪有限公司(以下简称蚂蚁爱房众金公司)、武汉中环互联房地产经纪有限公司(以下简称中环互联公司)房屋买卖、居间合同纠纷一案，不服本院于2019年7月8日作出的（2019）鄂01民终5540号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2020年4月20日作出（2019）鄂民申4446号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张涛及其委托诉讼代理人周正富、被申请人万建辉、舒敏的委托诉讼代理人何龙、被申请人蚂蚁爱房众金公司的法定代表人冯斌、被申请人中环互联公司的委托诉讼代理人吴彩丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张涛再审请求：1.撤销湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终5540号民事判决及湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民8388号民事判决；2.改判被申请人万建辉、舒敏返还再审申请人购房定金50000元；3.改判四被申请人赔偿再审申请人定金占用期间的利息损失（以50000元为基数，以年利率6%从2018年7月3日起计算至2019年8月31日）；4.被申请人蚂蚁爱房众金公司、中环互联公司对上述义务承担连带赔偿责任。事实与理由：1.二审法院认定事实确有错误。原审判决对案涉合同第八条的约定进行了错误解释。2.二审法院适用法律确有错误。万建辉、舒敏辩称，一审、二审判决对事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。本案争议焦点为房屋买卖合同第八条是否适用。该条款在签订时已经用斜杠划除，不是合同约定的内容，买卖双方没有配合办理全权公证的义务。该房屋买卖合同最终未能履行的根本原因在于张涛不支付购房款。本案中介方是从事房地产中介专业机构，其对于司法部已于2017年8月出台了《司法部关于公证执业“五不准”的通知》是明确的，其作为专业机构组织双方签订房屋买卖合同时对该条款进行了划除是符合其职业规则的。张涛提出买卖合同第八条是双方的约定条款与事实不符。中环互联公司辩称，合同第八条约定，张涛支付了58万元，卖方就直接全权委托公证至其名下，那么卖方的风险未免过大，58万元不到成交价格的三分之一，公证方也是以表示，公证费用也是以方式表示，双方均不需要支付公证费，进一步表明当时合同真实意思为不需要办理公证，原二审法院对该条款的理解没有异议。合同第六条与第八条并非冲突矛盾的条款。根据合同第九条约定，张涛应当于涉案合同签订当日内向蚂蚁爱房众金公司支付居间服务费3.6万元，其至今尚未支付，早已构成违约。另外，我方并非合同居间方，合同中已经明确约定且四方均已签字或盖章确认，我方也并未收取任何相关费用，并未有任何过错，不应当承担任何责任。综上，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，请法院驳回张涛的再审请求，维持原判。蚂蚁爱房众金公司辩称，同意中环互联公司的意见。万建辉、舒敏向一审法院起诉请求：l.解除万建辉、舒敏与张涛于2018年7月3日签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》。2.判令张涛赔偿违约金l0万元(扣除张涛已支付的5万元，还需另行支付剩余的5万元)。3.判令蚂蚁爱房众金公司向万建辉、舒敏返还交房保证金1万元。4.判令蚂蚁爱房众金公司向万建辉、舒敏返还《武汉市商品房买卖合同》、《抵押合同》、武汉市商品房权属证明、购房款收据和发票等原件。5.本案诉讼费用由张涛承担。张涛向一审法院提出反诉请求：l.解除张涛与万建辉、舒敏、蚂蚁爱房众金公司、中环互联公司之间签署的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》。2.判令万建辉、舒敏向张涛返还购房定金50000元。3.判令蚂蚁爱房众金公司、中环互联公司赔偿张涛的定金损失(张涛请求返还全额购房定金50000元，返还不足部分即为定金损失)。4.判令万建辉、舒敏向张涛赔偿定金的资金占用期间损失(以50000元为基数，从2018年7月3日起按6％年利率计算至实际给付之日，截至张涛提起反诉之日2018年12月3日暂计为l250元)。5.蚂蚁爱房众金公司、中环互联公司对上述第4项反诉请求承担连带赔偿责任。6.本案全部诉讼费用由万建辉、舒敏、蚂蚁爱房众金公司、中环互联公司共同承担。一审法院认定事实：2018年7月3日，万建辉、舒敏(卖方，甲方)、张涛(买方，乙方)与蚂蚁爱房众金公司(丙方)、中环互联公司(丁方)签订了《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定：第一条，甲方将其坐落于武汉市江夏区藏龙岛办事处水晶郦都一期3栋1单元2803室房屋出售给乙方，乙方通过丙方居间介绍并已实地看房，对该房屋基本信息进行了解并无异议，愿意按本协议价格购买。第二条，该房屋为城市房屋，房屋权属证书编号：武房商证夏字第××号。房屋权属证书上载明的建筑面积：l30.08平方米。该房屋的相关资料以权属登记信息为准。如甲方房屋产权尚需完善产权等登记手续的，则甲方应在本合同签订之日起乙方贷款审批通过后七个工作日内配合丙、丁方办理房屋变更登记手续，并承担相关费用，以使甲方对该房产具备合法的完全处置权。甲方出售共有房屋应出具已征得共有权人同意的文书。第五条，甲、乙双方商定房屋买卖价款(含装修和附属设施)为人民币壹佰捌拾万元整。第六条，付款方式及手续办理。1、本合同签订后当日内，乙方向甲方支付购房定金人民币伍万元整，甲方出具收据，定金在交易过户后转为房款，甲方的房屋权属证书及有关房屋交易过户登记资料原件交由丙方保管，丙方出具收件收据。2、签订本合同当日，甲方同意支付人民币壹万元整作为交房保证金，由甲、乙双方指定的第三方监管，此保证金在甲乙双方物业交割完毕且甲乙丙三方无异议当日(周末及节假日除外)，以现金或转账方式打入甲方账户。3、甲乙双方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款：甲、乙双方同意自本合同签订之日起2018年7月6日前提供合格有效材料申请贷款审批手续，并同意办理交易手续前通过现金肆拾伍万元(含乙方出资替甲方还贷金额)，在不动产登记机构受理当日支付给甲方。剩余房款人民币壹佰叁拾万元整(具体金额以银行审批为准，不足部分由乙方自行补齐)。乙方通过向银行申请按揭贷款方式向甲方支付，见不动产登记证明后(各银行存在规定差异，以贷款银行规定为准)，通过银行放款到甲方签订贷款合同的账户。如首次贷款未获得银行批准，乙方在得到银行或丙方通知后七日内以更换贷款银行的方式补齐。如因无法获得银行批准而使本合同无法履行的，四方另行协商，协商不成，则甲方丙丁四方同意解除此合同，均可免责，但在贷款申办过程中所发生的费用由乙方承担。甲、乙、丙、丁四方同意后乙方贷款审批通过，银行解押完善之日起的七个工作日内共同到武汉市房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续。4、甲乙双方约定于甲方收到乙方全部房款完成后七日内与乙方正式办理房屋交接手续。甲方应在交接房款结清该房屋水、电、气、暖、有线、物业等费用。如逾期交房，视为甲方违约，违约金按总房价每日万分之五由甲方支付给乙方。第八条，如甲方出售房屋系按揭房或抵押情形，经甲、乙双方协商选择，自乙方贷款审批通过之日起的七个工作日内(如遇银行原因不能及时还贷，则顺延至银行同意还贷的时间内)，由乙方自愿出资人民币伍拾捌万元整帮助甲方还清贷款。还贷时甲方应办理全权委托公证书(含买卖权)到＼方或乙方指定人员名下。公证书交由丙方保管，公证费由甲方支付。同时甲方同意在办理委托公证当日将婚姻状况原件交由丙方保管，待办理此房过户手续时退还给甲方，若甲方委托担保公司赎楼，则须在本合同签订后＼日内办理全权委托公证书给担保公司或丁方的指定人员，赎楼所产生的费用(包括但不限于公证费、借款利息、手续费、服务费等相关费用)由＼方承担。第九条，丙方依托丁方的房产信息资源，为甲、乙双方提供房产信息咨询服务，或为其推荐房产经纪公司，促进双方交易，丁方作为各方的房产中介门店管理方，为甲、乙双方提供成交后相关服务。本合同订立后，甲、乙双方同意向丙方支付服务费，其中，甲方支付人民币＼元，乙方支付人民币叁万陆仟元，上述服务费甲乙双方同意在合同签订时支付。如甲、乙双方同时或某一方违约造成房屋不能交易过户时，丙方及丁方仍有权收取相应的服务费。第十一条违约责任，1、甲、乙双方应认真履行本合同，一方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任，违约方有受托人或代理人的，受托人或代理人承担连带责任。2、经甲、乙任何一方末在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任。如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等同于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。甲乙双方均同意从上述所获赔偿中优先支付丙丁方服务费，余额支付给守约方。甲乙双方任何一方违约，违约方须支付房款3％作为违约赔偿金给丙丁方。3、如丙、丁方违约不履行合同义务，丙、丁方不得收取上述费用，如给甲方或乙方造成损失的，依法承担相应的赔偿责任。第十六条其他约定事项(如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准)①甲方承诺此房产无继承，无赠与，无变更，无查封。②乙方出资伍拾捌万元整(包含定金，冲抵购房款)替甲方还贷，甲方不得挪作他用，若因甲方挪用导致本合同无法正常履行，由甲方承担全部违约责任。③甲方同意乙方自办贷款，乙方自行办理贷款业务，所有责任与丙、丁方无关。④甲方办理一手产证的费用由甲方自行承担。⑤乙方购房定金为伍万元整，签合同当日向甲方支付贰万元整，于2018年7月4日前向甲方支付剩余部分贰万元整，甲方无异议。合同还就其他事项进行了约定。该合同签订当日，张涛向万建辉、舒敏转账支付了购房订金5万元整。万建辉、舒敏将案涉房屋购买合同及房屋权属证明、购房款发票等原件交给蚂蚁爱房众金公司保存，并支付了l万元交房保证金。2018年9月19日，张涛申请购房按揭贷款获得银行审批通过。9月27日，9月29日，l0月26日，l0月30日，万建辉与张涛通过微信联系，要求张涛支付58万元替其还清银行贷款，张涛则要求万建辉办理案涉房屋房产证及全权委托公证，双方协商未果。2018年10月24日，万建辉、舒敏委托律师向张涛发函，要求张涛继续履行合同，于收函之日起三个工作日内按合同约定出资58万元帮助万建辉、舒敏还清贷款，否则将解除合同并要求赔偿损失。张涛于次日签收该律师函。另查明，柳欢系蚂蚁爱房众金公司工作人员，实际负责案涉房屋居间服务，其于2018年7月20日取得了武汉市房地产经纪人资格证书。一审法院判决：一、解除万建辉、舒敏与张涛、蚂蚁爱房众金公司、中环互联公司于2018年7月3日签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》。二、由张涛自判决生效之日起十日内向万建辉、舒敏支付违约金5万元。三、由蚂蚁爱房众金公司于判决生效之日起十日内向万建辉、舒敏退还交房保证金1万元。四、由蚂蚁爱房众金公司于判决生效之日起十日内将其收取保管的位于武汉市江夏区藏龙岛办事处水晶郦都一期3栋1单元2803室房屋所有相关资料(武汉市商品房买卖合同、抵押合同、购房款收据及发票等原件)退还给万建辉、舒敏。五、驳回万建辉、舒敏的其他诉讼请求。六、驳回张涛的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费900元，反诉受理费540元，共计l440元，由张涛负担。张涛不服一审判决，上诉请求：改判万建辉、舒敏向张涛退还购房定金5万元。改判蚂蚁爱房众金公司、中环互联公司赔偿张涛的定金损失(即张涛请求获得全额购房定金5万元退还，退还不足部分由蚂蚁爱房众金公司、中环互联公司补足)。本案的一审、二审全部诉讼费用由万建辉、舒敏、蚂蚁爱房众金公司、中环互联公司共同承担。本院二审认定事实：二审期间，张涛向本院提交征信记录一份、录音证据一份，拟证明张涛的征信记录上无贷款记录，原审法院对于2018年9月19日张涛申请购房按揭贷款获得银行审批通过的事实认定错误。录音证据拟证明合同第八条关于办理全权委托公证的条款真实存在。万建辉、舒敏、蚂蚁爱房众金公司、中环互联公司质证认为，对录音证据不予认可，合同第八条关于办理全权委托公证的条款已经划掉。张涛申请的购房按揭贷款确于2018年9月19日获得银行审批通过。本院认定如下：张涛的征信记录上显示的是张涛有无贷款的情况，至于张涛申请的购房按揭贷款是否获得银行审批通过，征信记录无法证明。录音证据不能达到张涛的证明目的。对于张涛提交的证据不予采信。二审期间，本院依职权向中国农业银行股份有限公司湖北自贸试验区武汉片区分行进行调查，该行回复本院的查询结果是“张涛申请的武汉市江夏区藏龙岛办事处水晶郦都一期3栋1单元2803室房屋购房按揭贷款，于2018年9月19日获得该行贷款审批通过”。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院二审认为，经核实，张涛申请的武汉市江夏区藏龙岛办事处水晶郦都一期3栋1单元2803室房屋的购房按揭贷款，于2018年9月19日获得银行审批通过。故张涛认为其申请的涉案房屋按揭贷款并未审批通过，应依据合同第六条第三款的约定，双方同意解除合同并双方均无责的上诉理由，无事实依据，本院不予采纳。纵观整个涉案合同，合同中不适用或不约定的内容，均系以采用＼的形式表示，该做法亦与签订合同时的交易习惯相符。且合同第八条关于全权委托公证的内容，与现行的法律、法规相悖，根本无法履行。故原审法院认定诉争合同第八条有关全权委托公证的相关内容，已采取＼的方式予以删除，符合客观事实。张涛认为合同第八条系双方真实约定的内容，应由万建辉、舒敏办理了全权委托公证后，张涛才能出资帮助万建辉、舒敏还清涉案房屋原银行贷款的上诉理由，缺乏事实依据和合同依据，本院不予采纳。根据上述事实以及合同的约定，张涛应在贷款审批通过之日起的七个工作日内，出资人民币伍拾捌万元整帮助万建辉、舒敏还清涉案房屋原银行贷款。张涛未按合同约定履行，构成违约。关于居间方工作人员执业资质与否，不影响本院对涉案合同履行过程中违约责任的认定。张涛的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由张涛负担。再审查明，原一、二审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，武汉学雅房地产顾问有限公司于2019年11月6日变更登记为武汉蚂蚁爱房众金房地产经纪有限公司。本院再审认为，本案的讼争焦点为：《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》第八条的约定是否成立；张涛的行为是否构成违约。张涛、万建辉、舒敏与蚂蚁爱房众金公司、中环互联公司所签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同，各方应按照合同约定全面履行各自义务。该合同第八条中全权委托公证相关内容，各方均以划＼的形式予以删除，且该条款所约定的公证事项因违反了《司法部关于公证执业“五不准”的通知》的规定，导致客观上亦无法履行。按照合同第八条约定，张涛应出资58万元帮助万建辉、舒敏偿还房屋按揭贷款，而张涛却以万建辉、舒敏未依约向其出具全权委托公证书为由予以拒绝，《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》无法履行的责任应由张涛承担。原一、二审判决认定张涛的行为构成违约，认定事实清楚，适用法律正确。张涛的再审请求，缺乏事实依据和合同依据，本院不予支持。综上所述，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2019）鄂01民终5540号民事判决。本判决为终审判决。审判长 赵 军审判员 杨元新审判员 谢 迟二〇二〇年八月二十四日法官助理杨中玉书记员卢婧玉