河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5729号 上诉人（原审被告）：陈嘉文，女，1983年6月27日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：郗研宇，河北三和时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨德洛，河北三和时代律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任淑娣，女，1933年12月18日出生，汉族，住石家庄新华区。 委托诉讼代理人：李泉，河北咏远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵科（系原告女儿），女，1959年11月2日出生，汉族，住石家庄市新华区。 原审第三人：任捷，女，1957年10月11日出生，汉族，住石家庄市长安区。 原审第三人：任淑华，女，1948年9月18日出生，汉族，住辛集市。 上诉人陈嘉文因与被上诉人任淑娣，原审第三人任捷、任淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈嘉文上诉请求：一、撤销石家庄市新华区人民法院作出的（2020）冀0105民初211号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人系以虚假的买卖房屋意思表示签订了《房地产买卖契约》是错误的。案涉《房地产买卖契约》是上诉人与被上诉人基于买卖房屋的真实意思表示签订的。合同签订后，双方对房屋价款的支付方式进行了再次协商，一致同意被上诉人不向上诉人收取合同约定的房屋价款，上诉人的母亲照料被上诉人及其大女儿的养老和生活，且被上诉人继续居住在案涉房屋，案涉房屋的各项费用由上诉人支出，被上诉人不再向上诉人要求购房款。因此，双方只是在合同签订后对之前约定的价款支付方式作出了变更，并不代表《房地产买卖契约》是双方虚假的意思表示。一审判决认定《房地产买卖契约》是双方虚假的意思表示，与本案基本事实不符。二、即使《房地产买卖契约》是双方虚假的意思表示，一审判决上诉人协助被上诉人办理房屋过户手续，也是错误的。1、根据一审判决的表述，认定附义务的赠与行为才是上诉人与被上诉人之间的真实意思表示，上诉人取得房屋所有权的依据是附义务的赠与行为，与《房地产买卖契约》的效力没有任何关系。附义务的赠与行为不存在任何法律规定的无效情形，上诉人基于该行为取得房屋的所有权，是完全合法的。一审法院以《房地产买卖契约》无效为由判决上诉人协助被上诉人办理房屋过户手续，是基于一个不相关的事由而作出了错误的判决，没有任何事实根据。2、一审判决上诉人协助被上诉人办理房屋过户手续的依据的法律规定是《中华人民共和国合同法》第五十八条，该规定的适用前提是财产是基于无效或被撤销的合同而取得，这显然与本案事实不符。如上所述，上诉人是因附义务的赠与行为取得了案涉房屋的所有权，而不是基于《房地产买卖契约》，一审判决引用《中华人民共和国合同法》第五十八条为判决依据，显然是适用法律错误。 任淑娣答辩称，一、一审法院认定被上诉人与上诉人以虚假的买卖房屋意思表示签订了《房地产买卖契约》，事实清楚，相关证据均为上诉人及第三人出具。1、双方均没有买卖房屋的意思表示，被上诉人借用外孙女之名变更房产登记，目的是为了保全自己的养老财产。2、房屋过户给上诉人是因为任淑娣担心该房屋被后老伴的子女争夺，也担心自己的三女儿将这套房屋出卖，最重要的是其大女儿身患××且年事已高，将来无人照顾，上述情况上诉人在一审时已经自认，也被第三人所证实。上诉人在上诉状中，又编造了“基于买卖房屋的真实意思表示签订的”、“合同签订后，双方对房屋对价的支付方式进行再次协商”的虚假谎言。实际上，双方从未进行过协商，过户不过是借用了上诉人的名字而已，签订虚假意思表示的房屋买卖协议的真实目的是第三人策划保护被上诉人财产的方式。3、一审法院认定《房地产买卖契约》签订，是双方虚假的意思表示，与本案基本事实相符。双方既没有卖房和购房的真实意思，也无履行买卖协议交付房屋或协议购房款责任的意愿，双方均无需承担任何合同责任。4、按照民法总则第一百四十六条第一款的规定，本案以虚假意思表示签订的房屋买卖协议无效，在双方均了解签订虚假买卖协议的情况下，双方所进行的通谋虚伪表示行为。从本案的事实来看，上诉人与被上诉人不仅没有买卖房屋真实意思表示，而且从未达成履行无效协议的事后合意，故一审判决买卖协议无效不仅与本案具体情况相符，也合法有据。二、关于上诉状第二条理由，上诉人偷换概念，其所述赠与根本不存在，仅为第三人而非上诉人在本案事实形成后表达的单方意愿，被上诉人从来没有同意，与上诉人更没有任何关系。1、本案没有形成附义务的赠与。上诉人与被上诉人仅为名义上的姥姥和外孙女的关系，没有任何亲情，双方签订虚假房屋买卖协议第三人操纵的结果。上诉人从来没有在过年过节或被上诉人生病时登门看望过，没有给姥姥买过一分钱的物品，更不用谈赡养被上诉人，因过年难得意见，即使大街上遇到都认不出对方，双方附义务的赠与义务无从谈起。2、关于第三人提出的附义务赠与的说法，被上诉人没有与上诉人或第三人协商过，也没有赠与任何人的意思表示。否则，被上诉人与第三人签订赠与协议，而非与被答辩人签订虚假买卖合同。本案房屋虚假过户，系被上诉人与第三人协商保护其财产所决定的，并没有与任何一方达成买卖或是赠与的真实意思表示，第三人提交的书面证据也能证明。3、本案所审理的是双方的买卖合同纠纷，而非赠与纠纷，上诉人称其“取得房屋所有权的依据是附条件的赠与行为”，不但与其一审过程中以及二审上诉状第一个理由矛盾，也与事实不符。4、被上诉人原有两套房屋均在自己名下，后赠与第三人任捷一套，并且出于信任全部储蓄30万元被任捷以帮助理财为名据为己有。被上诉人从没有承诺将自己唯一的第二套房屋赠与任捷，至于任捷杜撰其有赡养被上诉人与大女儿，仅为单方意愿。任捷不但不对被上诉人尽赡养义务，而且母女为被上诉人工资储蓄发生矛盾，已经三次通过110警务站调解，至今分为未归还。5、赠与是双方法律行为，非以受赠方意愿可以实现。赠与是一种合意、双方的法律行为，它需要当事人双方一致的意思表示才能成立。具体到本案，关于附义务的赠与根本没有成立，在签订合同时没有与任捷签订赠与协议的情况，就是被上诉人明确的拒绝。上诉人将其与被上诉人以虚假意思表示签订房屋买卖协议的行为，先是以“基于买卖房屋的真实意思表示签订”买卖合同主张房屋所有权，一审败诉后，又将第三人所谓要求赠与的意向，作为非法取得被上诉人房屋所有权的依据，既无事实根据，也无法律依据。三、对于无效合同的处理，一审判决适用法律正确。本案无效民事行为所签订的买卖合同房屋合同无效，对于无效合同的处理，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，适用法律正确。 任淑娣向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的房地产买卖契约；2、依法判令被告及第三人协助办理房屋更名过户至原告名下的手续；3、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告与第三人任捷系母女关系，与第三人任淑华系姐妹关系。被告陈嘉文系第三人任捷女儿。原告大女儿系××人，现与第三人任淑华共同生活。2012年，原告与第三人任捷、任淑华协商，将原告名下坐落于石家庄市新华区房产过户至被告陈嘉文名下，由第三人任捷负责其及大女儿的养老。2012年5月4日，原告与被告以签订房地产买卖契约形式将上述房屋过户至被告陈嘉文名下。原、被告未履行交付房屋、支付房款的买卖合同义务。又查，原告称第三人任捷对其不尽赡养义务，第三人任捷称系因妹妹赵科采取更换门锁、拒绝探望等形式阻碍其探望、照顾母亲。再查，原告称愿意负担房屋过户产生的税费。上述事实有房地产买卖契约、情况说明、庭审笔录等在卷佐证。 一审法院认为，原、被告及第三人均认可2012年经协商原告将其名下坐落于石家庄市新华区房屋过户至被告陈嘉文名下，由第三人任捷负责原告及原告大女儿的养老，后原、被告以房屋买卖形式办理了房屋过户手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，因原、被告双方均无买卖房屋的意思表示，仅是以签订买卖合同的形式办理房屋过户，双方系以虚假的买卖房屋的意思表示签订的房屋买卖契约，隐藏了附义务的赠与的民事法律行为。故原告请求确认原、被告签订的房地产买卖契约无效，被告及第三人协助办理房屋更名过户至原告，本院予以支持。庭审中，原告自述愿意承担因房屋办理过户产生的税费，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、原告任淑娣与被告陈嘉文于2012年5月4日签订的房地产买卖契约无效。二、被告陈嘉文于本判决生效之日起十日内将坐落于石家庄市新华区房屋（产权证号：石房权证新字第××号）协助原告任淑娣办理房屋过户手续（因房屋过户产生的税费由原告任淑娣负担）。案件受理费12155元，减半收取计6077.5元，由被告陈嘉文负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明事实同原审查明一致。 本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，任淑娣与陈嘉文以签订《房地产买卖契约》的形式将案涉房产过户给陈嘉文，协议签订后双方未按上述买卖契约约定交付房屋和支付房款，陈嘉文诉称因任淑娣及其大女儿的养老等问题各方曾协商一致，故任淑娣才不再要求购房款，主张《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，但未提供确实充分证据证实，任淑娣亦不认可，故原审认定双方均无买卖房屋的意思表示，以虚假的买卖房屋的意思表示签订的《房地产买卖契约》无效，并无不当。各方当事人均认可将案涉房屋过户给陈嘉文是各方协商决定，任淑娣主张过户是基于保护其个人财产但未提供证据证实，综合当事人陈述以及任淑娣作为证据提交的任淑华出具的《情况说明》等证据，原审认定双方是以虚假的买卖房屋意思表示隐藏了附义务的赠与的民事法律行为，亦无不当。因案涉房屋已经过户给陈嘉文，赠与行为已经完成，在无证据证明赠与行为存在法定无效情形的情况下，原审判令陈嘉文协助任淑娣办理房屋过户手续将案涉房屋过户至任淑娣名下不当，应予纠正。 综上所述，陈嘉文的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初211号民事判决第一项； 撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初211号民事判决第二项； 驳回任淑娣其他诉讼请求。 一审案件受理费12155元，减半收取6077.5元，二审案件受理费12155元，共计18232.5元，由任淑娣负担9116元，由陈嘉文负担9116.5元。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年八月十一日 书记员  田家鑫 ——