上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5467号上诉人(原审原告)：上海宜安物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：周斌，总经理。委托诉讼代理人：欧阳震。上诉人(原审被告)：陆达胜，男，1986年4月22日出生，壮族，住南宁市。委托诉讼代理人：杨晓黎，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑嘉轩，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人上海宜安物业管理有限公司(以下简称“宜安公司”)因与上诉人陆达胜物业服务合同纠纷一案，均不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初9275号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。宜安公司上诉请求：撤销原审判决第三项，维持原判第一、二项。依法确认宜安公司原审诉请的第1、2、3项。事实与理由：1．宜安公司原审诉请2的依据是法院生效的法律文书。上海市第一中级人民法院(以下简称“一中院”)的《拍卖公告》里面已明确标的物可能存在的物业管理费、车位管理费等均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。陆达胜作为受要约人，在拍得该房产后，应当按照拍卖公告及相关信息中的要约条件承担各项支付义务，因为这个要约是具有法律效力的。物业管理费是买受人在竞价款之外必须另外承担的“物上权利负担”。2．本案未违背一事不再理原则，因为陆达胜购买该房产实际上是陆达胜与一中院之间形成的要约与承诺的买卖合同关系。陆达胜作为受要约人在竞得拍卖标的物后，应完成要约承诺的义务。因此不存在所谓的一事不再理的原则。3．根据一中院发布的《竞买公告》等并没有将宜安公司纳入分配方案，且已将该执行案进行“结案”处理的做法，可以推断出宜安公司能够直接向陆达胜主张本案的全部拖欠的物业费。陆达胜上诉请求：撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回宜安公司原审的全部诉请。事实和理由：1．原审法院判决陆达胜承担判决主文第一、第二项义务的依据是法院的《拍卖公告》。然该公告不是一个法律的强制性规范，也不是合同的约定。依据拍卖公告上的陈述，追诉陆达胜承担拖欠的物业管理费是没有任何依据的；2．法院拍卖公告上的陈述，并非设定了一个物上权利负担，而仅是一个普通债权，所以宜安公司也不享有向作为竞买人的陆达胜追偿涉案房屋上拖欠的物业费的权利。宜安公司向一审法院起诉请求：1．确认陆达胜对上海市中山南路XXX号XXX、XXX、XXX室办公房因案外人上海凯琳实业有限公司(以下简称“凯琳公司”)拖欠产生的物业管理费、案件受理费及人民法院执行中产生的“加倍支付迟延履行期间的债务利息”承担支付责任；2．判令陆达胜支付2014年9月至2017年8月31日期间案外人凯琳公司拖欠的物业管理费467，279.28元，并支付上述欠款于2017年9月16日至2018年6月26日期间加倍支付迟延履行期间的债务利息31，631.60元(按银行同期贷款利率4.35％的两倍计算)；3．判令陆达胜支付(2017)沪0101民初24573、24575、24576号案件的受理费合计2，565元；4．判令陆达胜支付2017年9月1日至2018年6月期间案外人凯琳公司拖欠的物业费142，779.78元；5．陆达胜支付所欠物业费合计610，059.06元自2018年7月1日至2019年7月31日的利息28，791元(暂计)及该服务费自2019年8月到本案结案时止的利息(按银行同期贷款利率4.35％计算)。一审法院认定事实：宜安公司系上海市中山南路XXX号谷泰滨江大厦的物业服务单位，案外人凯琳公司原系该大厦1902、1903、1904室的业主。因案外人凯琳公司自2014年9月起一直拖欠物业费用，故宜安公司于2017年诉至黄浦区人民法院。经法院调解，宜安公司与案外人凯琳公司达成(2017)沪0101民初24573、24575、24576号民事调解协议，约定案外人凯琳公司应于2017年9月15日前支付宜安公司2014年9月至2017年8月的物业管理费合计467，279.28元，并支付诉讼费合计2，565元。嗣后，案外人凯琳公司未按时履行付款义务，宜安公司遂向黄浦区人民法院申请强制执行，并要求加倍支付迟延履行期间的债务利息。2017年10月18日，因案外人凯琳公司有另案在一中院强制执行，涉及对上海市中山南路XXX号谷泰滨江大厦1902、1903、1904室的司法拍卖，故黄浦区人民法院向一中院寄送了参与分配函及相应的书面材料，申请就宜安公司提起的强制执行案件参与分配。2018年4月3日，一中院就上述涉案房屋发布《拍卖公告》，其中第九条写明“标的物可能存在水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠款均由买受人承担”。另，《拍卖公告》后还附有《竞买须知》，其中第四条“拍卖标的物权利负担、特别告知”中的第2条注明“欠费情况：该标的自2014年9月至2018年3月底共欠物业管理费564，629.13元(物业管理费为：2018年1月前为18元／平方米／月，2018年1月起为21元／平方米／月)。”2018年5月21日，陆达胜以12，370，000元拍得涉案房屋，其中1902室的建筑面积为248.03平方米，1903室的建筑面积为248.03平方米，1904室的建筑面积为225.05平方米。一中院于2018年6月26日作出执行裁定，确认涉案房屋归陆达胜所有。陆达胜自2018年7月起开始按时支付物业管理费。一审法院认为，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，构成重复起诉的，裁定不予受理，已经受理的裁定驳回起诉。对于2014年9月至2017年8月的物业管理费，宜安公司已起诉涉案房屋的前业主即案外人凯琳公司，且黄浦区人民法院所作出的(2017)沪0101民初24573、24575、24576号民事调解书业已生效并进入执行程序。根据一事不再理的原则，宜安公司不得重复起诉，故对于宜安公司要求陆达胜支付2014年9月至2017年8月的物业管理费467，279.28元、加倍支付迟延履行期间的债务利息31，631.60元及案件受理费2，565元的诉讼请求，不予支持。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。对于涉案房屋自2017年9月至2018年6月的物业管理费，因一中院在《拍卖公告》中已注明涉案房屋可能存在水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠款均由买受人承担，且在《竞买须知》中也已经明确了2017年9月至2018年3月的物业管理费金额为97，349.85元(以《拍卖公告》中明确的2014年9月至2018年3月的物业管理费564，629.13元，扣除已经黄浦区人民法院调解确认的2014年9月至2017年8月的物业管理费467，279.28元后得出)及2018年4月起的物业管理费的计算标准(按涉案房屋总建筑面积721.11平方米计算，2018年1月起物业费为21元／平方米／月)，陆达胜作为买受人应当知晓上述规定。现陆达胜拍得涉案房屋，理应承受前业主所欠的物业管理费。故对于宜安公司要求陆达胜支付2017年9月至2018年6月的物业管理费142，779.78元的诉讼请求，予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现宜安公司要求陆达胜支付自2018年7月1日起至判决之日止的利息，于法无悖，应当准许，但利息计算应以陆达胜应当支付的物业管理费142，779.78元为基数，且因自2018年8月20日起，原中国人民银行同期同类贷款利率不再适用，本案所涉利息需分段计算，故依法予以调整。判决：一、陆达胜于判决生效之日起十日内支付上海宜安物业管理有限公司自2017年9月至2018年6月的物业管理费142，779.78元；二、陆达胜于判决生效之日起十日内支付上海宜安物业管理有限公司以142，779.78元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，以及自2019年8月20日起至判决之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回上海宜安物业管理有限公司的其余诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交符合法律规定的新的证据。本院经审理查明，原审法院依据本案证据所认定的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案陆达胜通过司法拍卖取得系争房产的产权，应当按照竞买公告的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在一中院《拍卖公告》《竞买须知》中均明确写明“标的物可能存在水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠款均由买受人承担”，陆达胜作为竞买人参与拍卖，对系争房产司法拍卖前及司法拍卖时的状况应该予以充分了解，其在明知公告内容的情况下，仍参与司法拍卖取得系争房产，应视为对公告内容的认可，故其应按照公告内容履行应尽的义务。陆达胜认为宜安公司不享有向作为竞买人的陆达胜追偿涉案房屋上拖欠的物业费的权利的主张，于法无据，本院不予支持。另本案宜安公司请求陆达胜对系争房产上2014年9月至2017年8月间的物业管理费承担支付义务，但该一事实已经法院诉讼，并经调解进行入执行程序，其可作为债权人参与分配，故不应重复起诉。宜安公司的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人宜安公司、陆达胜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，900元，由上诉人上海宜安物业管理有限公司负担人民币8，309元，上诉人陆达胜负担人民币1，591元。本判决为终审判决。审 判 长  赵 俊审 判 员  赵 静审 判 员  管勤莺二〇二〇年八月三十一日法官助理  郑军梁书 记 员  倪卓婴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……