广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15047号上诉人（原审被告）：张钜流，男，1967年11月13日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：梁耀文，广东绿儒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄显辉，男，1969年7月29日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：何粉洪，广东镜标律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志培，广东镜标律师事务所律师。上诉人张钜流因与被上诉人黄显辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初1144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人张钜流上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄显辉的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：第一，案涉合同未能履行完毕，根本原因是黄显辉单方违约，造成张钜流长时间无法再次出售案涉房屋的跌价损失，张钜流依法没收20万定金合法有据，一审判决退回定金显失公平，适用法律错误。张钜流与黄显辉于2018年7月25日签订《物业买卖合同》，约定张钜流向黄显辉出售案涉房屋，总价875万元，付款方式为：定金20万元于签订合同之日支付，部分首期款100万元于2018年8月20日前支付，剩余首期款于2018年11月30日前支付，并约定违约责任等条款。合同签订后，黄显辉支付定金20万元，但未依照约定时间支付首期款100万元。黄显辉确认因其家庭原因没有履行合同并单方要求解除合同退回定金，张钜流不同意解除合同退回定金。依据《民法通则》第八十九条第三款规定，给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金。案涉合同约定定金，就是作为履行支付房款义务的担保，黄显辉明知案涉房屋存在被查封拍卖的情况下签订了买卖合同，后由于其家庭原因单方放弃购买，且逾期支付购房部分首付款，单方根本违约，张钜流有权依法没收定金。现黄显辉单方违约放弃购买房屋造成张钜流无法在该交易期间以及纠纷处理期间再次出售的跌价损失75万元，且合同明确约定黄显辉逾期付款则按万分之五每天向张钜流支付违约金，由此产生违约金57680.14元（以100万元为基数，自2018年8月21日按每日万分之五的标准计算至2018年11月30日，产生违约金51201.39元；以142万元为基数，自2018年11月21日按每日万分之五的标准计算至2018年11月30日，产生违约金6478.75元）。第二，本案争议合同条款属于预先放弃、排除权利的无效格式条款，即便法院认定其效力，退回款项也仅指预付款而不包含具有担保性质的20万元定金。本案主要争议条款“买卖双方应于2018年11月30日前交易，若未能成功办理，买卖双方同意合同自动终止，卖方收取买方的一切款项则无息退还给对方”，系广州中銮房地产代理有限公司（以下简称中銮公司）作为中介方为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与张钜流协商确定的格式条款，明显排除了张钜流作为卖方的主要权利，免除了黄显辉作为买方按约定期限支付房款履行合同义务等责任。根据合同法第四十条规定，该争议条款属于无效的格式条款，黄显辉也不能依据无效条款主张退回定金。双方签订合同时约定支付定金，目的在于相互提供履行合同义务的担保以保证共同履行合同。合同约定退回预付款，其初衷为因客观原因无法交易时退回预付款项而非定金。综上，张钜流没收20万元定金解决双方纠纷符合诚实信用原则及公平合理原则，一审判决张钜流退回定金及支付利息违背法理及定金罚则，增加了双方当事人诉讼负担，应依法予以纠正。被上诉人黄显辉辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。第一，针对张钜流提出的黄显辉单方违约行为导致房屋跌价损失，房屋价格波动属于市场的正常交易风险，与黄显辉无关。且根据双方签订的《房屋买卖合同》可知，由于案涉房屋存在被法院查封拍卖的事实，故双方签订合同时就明确约定，2018年11月30日前双方未能办理成功交易的，双方同意自动终止，卖方收取买方的一切款项无息退还给买方，故张钜流向黄显辉返还交易定金合法合理。第二，关于张钜流主张的格式条款无效问题，由于案涉房屋存在被法院查封拍卖的情况，双方为了规避交易风险而制定该条款，且其他任何房屋买卖合同中均无此条款，可知该条款并非格式条款，而是双方意思达成一致的条款。故一审认定事实及判决正确，请求驳回张钜流的所有诉讼请求。黄显辉向一审法院提出诉讼请求：1.确认黄显辉、张钜流签订的《物业买卖合同》（合同编号：6688）于2018年11月30日正式解除；2.张钜流向黄显辉返还定金20万元及逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年12月1日计至付清之日止）；3.张钜流负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月25日，黄显辉（买方）、张钜流（卖方）、中銮公司（经纪方）签订《物业买卖合同》（合同编号：6688），约定买方以8750000元购买涉案房屋，物业面积347.2平方米。买方已经查看过卖方的房产证，且无异议。卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利；如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应按照无息偿还买方给予的购房款额。买方已亲自实地看房，并对该房产的现状疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同。买方已亲自查过该房产权相关权属资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产。约定付款方式为：定金20万元买方应在签订本合同时支付给卖方转为购房款，首期部分楼款100万元于2018年8月20日前支付，该款额逾期支付，买方则同意按日向卖方支付该款额的万分之五的违约金；买卖双方商议同意首期楼款余额于2018年11月20日前支付，该款额逾期支付，买方则同意按日向卖方支付该款额的万分之五的违约金；买卖双方应于2018年11月30日前交易，若未能成功办理，买卖双方同意合同自动终止，卖方所收取买方的一切款项无息退还给买方；买卖双方商议交易成功后同意于2018年12月1日房屋交接。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，张钜流出具《定金收据》记载，收到黄显辉承购涉案房屋的定金楼款人民币20万元整。2018年12月22日，黄显辉与中銮公司签订《房屋买卖合同解除及买方放弃购买协议书》，记载“买方向卖方购买涉案房屋，双方于2018年7月25日签订的《物业买卖合同》，因买方家庭问题没有履行合同，导致交易无法完成。现买卖双方及中介方友好协商达成协议如下：卖方同意退还订金人民币贰拾万元（20万元）给买方……以上两款项以三方签字3天内到账该协议书及买方声明放弃购买生效，自本协议生效后三方之间所签订的《物业买卖合同》及《服务收费确认书》即终止”。落款日期为2018年12月12日，黄显辉在买方签名处签字和按指模，经纪方有广州市中銮房地产代理有限公司的盖章，卖方签名处空白。张钜流在庭审中称，其不同意解除合同退还订金，所以没有在协议书中签字确认。黄显辉认为其得知涉案房屋不可以转让过户后，向张钜流提出不再购买涉案房屋并退回定金20万元，张钜流亦表示同意，后由中銮公司起草该协议，中銮公司为了规避自身责任，才在协议上注明因黄显辉家庭原因没有履行合同，因黄显辉、张钜流已就退款事宜协商一致，所以黄显辉对协议条款不作过多修改；另外该份证据签订时间是2018年12月22日，已超过合同约定的最终交易时间，所以涉案合同应于2018年11月30日解除。因张钜流与案外人岑力火的房屋买卖合同纠纷，广州市增城区人民法院于2018年6月2日发布《第一次网络拍卖公告》，委托淘宝网广州市增城区人民法院司法拍卖平台于2018年8月16日10时至2018年8月17日10时对涉案房屋进行第一次网络拍卖竞价活动。根据广州市规划和自然资源局增城区分局于2019年10月30日出具的《产权情况表》显示，涉案房屋为张钜流名下物业，登记建筑面积347.2平方米，于2011年3月4日设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司广州增城新塘支行，尚未涂销抵押；涉案房屋于2016年8月30日被广州市增城区人民法院查封，于2019年7月30日解封。另查明，2019年11月13日，广州市增城区不动产的登记中心出具的《购房资格证明》记载，截止至2019年11月7日止，黄显辉具备增城区住房购买资格。黄显辉、张钜流在庭审中确认，同意该案适用中国大陆法律审理。黄显辉在庭审中陈述，其在签订《物业买卖合同》之前，已经从中介方中銮公司知道涉案房屋被拍卖、被抵押、被查封，但不清楚涉案房屋无法进行转让；黄显辉在2018年8月15日通过咨询得知涉案房屋不能过户，遂与张钜流沟通返还定金事宜。张钜流在庭审中陈述，签订合同时黄显辉已知晓涉案房屋的情况，当时涉案房屋是因为张钜流与案外人的经济纠纷被申请执行查封，查封的标的额是912690元，所以约定首期部分款为100万元用于支付执行案的执行款，房屋解封后可以与黄显辉交易；现涉案房屋已经还清执行款，也还清大部分贷款，可以继续履行合同。一审法院认为，张钜流为香港特别行政区居民，该案为涉港房屋买卖合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。因黄显辉、张钜流在庭审中均同意适用中国大陆法律审理本案，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定，一审法院依法确认该案适用我国内地法律作为处理实体争议的准据法。黄显辉与张钜流及中銮公司签订的《物业买卖合同》中包含了两个法律关系，一是黄显辉、张钜流就买卖涉案房屋形成的房屋买卖合同关系，二是当事人与中銮公司之间形成的居间合同关系，该案仅处理黄显辉、张钜流之间的买卖合同关系。上述《物业买卖合同》中黄显辉、张钜流之间的买卖合同关系是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业买卖合同》约定“买卖双方应于2018年11月30日前交易，若未能成功办理，买卖双方同意合同自动终止，卖方所收取买方的一切款项无息退还给买方。”现黄显辉、张钜流未能在2018年11月30日完成交易过户手续，黄显辉要求确认上述合同在2018年11月30日解除，符合合同约定，一审法院予以支持。张钜流认为该条款是格式条款，应属无效。但根据合同内容及庭审中黄显辉、张钜流的陈述可知，双方系知晓涉案房屋存在被法院查封、拍卖及存在抵押的情况下自愿签署涉案合同，应当预见或者可以预见涉案房屋交易过程中可能产生的风险以及后果，从合同内容中可以看出，双方对涉案房屋无法交易情况下如何处理进行了充分的考虑并作出了约定，故对于张钜流的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。黄显辉据此要求退还已支付的20万元，符合合同约定，一审法院予以支持。对于合同最终无法继续履行，黄显辉亦存在一定过错，故黄显辉要求张钜流支付逾期付款利息损失，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认黄显辉与张钜流就买卖广州市增城区新塘镇碧桂园凤凰城凤扬苑十三街1号房屋形成的房屋买卖合同关系于2018年11月30日解除；二、张钜流应于该判决发生法律效力之日起十日内向黄显辉返还定金20万元；三、驳回黄显辉的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4364元，由黄显辉负担91元，张钜流负担4273元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。张钜流在二审提交了如下证据：1.《广州市存量房买卖合同》，拟证明张钜流已经于2020年4月9日将案涉房屋以800万元的价格转卖给案外人吴春艳，并办理了网签等过户手续，黄显辉违约导致张钜流实际损失75万元的跌价损失；2.受理回执，拟证明张钜流于2020年4月与案外人吴春艳办理案涉房屋的不动产注销及转移登记的事实；3.转账记录、4.收据，拟证明案外人吴春艳已经按广州市存量房买卖合同约定向张钜流支付220万元首付款。黄显辉质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。《广州市存量房买卖合同》没有原件，房屋的买卖金额属于市场交易的正常风险，不能转嫁给黄显辉。本院认为：张钜流为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。因黄显辉、张钜流在庭审中均同意适用中国内地法律审理本案，一审法院根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定，确认本案适用我国内地法律作为处理实体争议的准据法，并无不当，二审予以确认。本案中黄显辉提起诉讼主张确认其与张钜流之间的买卖合同关系解除，故本案只审理黄显辉与张钜流、中銮公司签订的《物业买卖合同》中的买卖合同关系。黄显辉与张钜流设立的买卖合同是双方当事人真实意思表示，根据查明的事实，买卖双方均知悉涉案房屋存在被法院查封、拍卖的情况下自愿签署涉案合同，完全可以预见涉案房屋交易过程中可能产生的风险以及后果。合同未约定余款的支付、房屋的过户等房屋买卖合同主要条款，显然双方对涉案房屋可能无法交易进行了充分的考虑。张钜流主张“买卖双方应于2018年11月30日前交易，若未能成功办理，买卖双方同意合同自动终止，卖方收取买方的一切款项则无息退还给对方”是格式条款，显然缺乏依据。黄显辉与张钜流设立的买卖合同依法有效，依上述条款约定，应双方未能在2018年11月30日完成交易过户手续，黄显辉要求确认上述合同于2018年11月30日解除，符合合同约定及法律规定。黄显辉与中銮公司签订《房屋买卖合同解除及买方放弃购买协议书》，约定“买方（黄显辉）向卖方（张钜流）购买涉案房屋，双方于2018年7月25日签订的《物业买卖合同》，因买方家庭问题没有履行合同，导致交易无法完成。现买卖双方及中介方友好协商达成协议如下：卖方（张钜流）同意退还订金人民币贰拾万元（20万元）给买方……。”因张钜流不同意解除合同，即该协议书对张钜流不产生效力，故不应因黄显辉有条件的解除合同的意思表示而认定黄显辉个人原因构成违约，张钜流以此为由主张黄显辉违约缺乏依据。黄显辉请求张钜流返还20万元符合合同约定，原审判决予以支持并无不当。综上所述，张钜流二审请求缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4273元由张钜流负担。审判长  张一扬审判员  张 宾审判员  罗 毅二〇二〇年八月二十五日书记员  尹艳阳谢佶利李蕴妍易臻萱