广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14031号上诉人（原审被告）：粱钜才，男，1950年10月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王中秋（系广州市越秀区大东街启正社区居民委员会推荐的诉讼代理人），男，1956年9月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：广州谊居物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东华西路257-259号洛桑美地海谊华厦负二层全层。法定代表人：钟国强，该公司经理。委托诉讼代理人：吴思泽，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建良，广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人粱钜才因与被上诉人广州谊居物业管理有限公司（以下简称谊居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人粱钜才上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.由谊居公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审对多个案件捆绑判决的做法没有法律依据。本案谊居公司同一时间对涉及东华西街2号租赁合同纠纷的十一个住户提起诉讼，虽诉讼请求相同，但各租户与谊居公司之间的关系并不尽然相同，因此各租户依据具体事实分别答辩，各案分别由三个合议庭分别审理，但各案判决书的判决及说理部分完全相同（仅具体租金数额不同），根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，只有在对多案确定为共同诉讼合并审理的前提下，才可以对多个案件作出统一裁决，程序上不属于共同诉讼的，则必须对各案当事人的答辩意见及证据分别给出审理意见，离开各案具体证据及答辩理由的统一裁决，没有法律依据。二、一审判决程序违法。粱钜才于2020年1月21日提交的广州市越秀区房管局出具的《关于李俊俊反映事项的答复意见书》明确“拆迁人应对被拆迁人实行房屋产权置换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租”，此证据足以证明粱钜才由原拆迁人安排回迁的应属产权置换的房屋，谊居公司应向拆迁人主张交付责任，因而本案应追加拆迁人广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称东谊公司）为第三人，一审法院未予采纳粱钜才追加东谊公司为第三人的申请，亦未给出不予采纳的理由，违反法定程序。三、一审认定事实错误。本案案由为“租赁合同纠纷”，但双方未签订过任何租赁合同，其租赁关系因双方履行《房屋拆迁安置协议》所约定条件而实际形成。本案双方的租赁关系应属被承继的粱钜才与拆迁人之间的租赁关系，因此，形成不定期租赁关系的双方只能是粱钜才与东谊公司，不是谊居公司，故谊居公司不享有合同解除权。综上，一审判决没有法律依据，依法应予撤销，并发回重审。被上诉人谊居公司二审辩称：不同意粱钜才的上诉请求，一审判决对于双方不定期租赁关系的认定及法律适用正确，谊居公司同意一审判决，但对于一审判决的租金有异议。谊居公司向一审法院起诉请求：1.判令解除谊居公司与粱钜才就广州市越秀区东华西新街2号606房的租赁关系；2.粱钜才（含同住人员）搬出广州市越秀区东华西新街2号606房，并将房屋交还谊居公司；3.粱钜才立即向谊居公司支付2019年1月1日起至实际交还上述房屋之日止的租金及房屋使用费（每月参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计付，每月租金每平方米63元，每月租金2117元）。一审法院认定事实：1995年10月18日，广州市东山区房地产仲裁委员会就广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建公司）诉粱钜才征地拆迁房屋安置纠纷一案，作出东房仲字（1995）第0130号裁决书，查明东山城建公司是经广州市政府主管部门批准拆迁东华西路259号等地段房屋兴建商住综合楼的合法拆迁人，粱钜才是上述地段红线范围内的东华西路259号前座3楼的公房承租户，承租面积18.68平方米，其中居住面积（指厅、房面积）16.4平方米，户籍人口一人。裁决如下：一、东山城建公司应自东华西路259号本地段兴建的回迁楼交付使用一个月内，在回迁楼的A幢西南梯901安排居住面积（指厅、房面积）18平方米（含楼层递增10%），另配独立厨房两户共用厕所的一个套间供粱钜才户回迁租住。回迁后粱钜才应与房屋业权人订立租约，并按民用公房租金标准交纳房租……。1998年上述地段转由东谊公司开发。2002年7月29日，东谊公司（甲方）与粱钜才（乙方）签订《拆迁补充协议》，其中约定：甲方经广州市规划局（92）穗规地证字第102号文批准，征用东华西路241号至277号等地段房屋兴建商住楼，乙方是原东华西路259号楼的被拆迁人，双方于1995年10月18日签订了《房屋拆迁安置协议书》，现经双方协商，达成如下协议：乙方同意回迁位置调整并接受补充协议，在本地段新建大楼自编A座第六层南向，居住面积16.4平方米作回迁安置；其余条款按原《安置协议》执行；按东房仲字（95）第0130号文已减除递增面积2平方米等。2003年6月2日，东谊公司（甲方）与粱钜才（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将座落在东华西路269号海谊华厦A栋第六层606房租给乙方居住，房屋使用面积暂定为23.67平方米；该房屋每月每平方米使用面积租金按房管局所订的住宅租金标准收4.20元。乙方承租使用面积23.67平方米，月租金为99.41元；租赁期限自2003年6月1日至2004年5月31日止，共12个月。租赁期间，如该房屋产权变更，变更后的产权人与乙方各自行使权利和义务。2003年12月18日，谊居公司（买受人）与东谊公司（出卖人）签订编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得东华西路、东华西横街、东川路云海通津地块的土地使用权，经批准建设商品房洛桑美地.海谊华厦；买受人所购房屋为第A幢第6层06房，建筑面积为32.2平方米，套内建筑面积26.4平方米；购房总金额为120000元；出卖人应当在2004年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房工程、消防电梯质量合格、通水通电通邮，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。该合同于2004年1月20日经广州市房地产交易所办理了备案手续。上述合同签订后，谊居公司依约交纳了房款120000元。2019年6月4日，广州市国土资源和规划委员会向谊居公司核发了上述房屋登记至其名下的《不动产权证》，建筑面积为33.6平方米。2019年6月28日，谊居公司向粱钜才发出《关于交回房屋及缴交房屋使用费的通知》，记载：谊居公司是涉案房屋的合法权利人。请粱钜才户于2019年7月31日前将涉案房屋腾空交回谊居公司，并支付从2019年1月1日起至实际交回房屋的使用费每月2117元（按33.60平方米×63元/平方米计付）等。粱钜才收到该通知后，与其他租户于2019年7月20日联名向谊居公司发出《关于〈关于交回房屋及缴交房屋使用费的通知〉回复函》，主要内容为：出于对贵司的尊重和表示我们的诚意，经讨论，我们也反馈贵司我方认可的如下三个方案：一、根据承租人的优先购买权购买承租物业，售价按2003年预售合同的标准。二、在承租户未有能力购置物业前，不得强行逼迁。三、维持现状，租金按当年法院裁定的每平方米4.2元计算，并按室内面积为基准计算。一审另查明，谊居公司曾起诉粱钜才要求支付房屋租金及迟延支付房屋租金的滞纳金。一审法院于2010年10月15日作出（2010）越法民三初字第1370号民事判决书，判决：一、粱钜才向谊居公司支付自2007年7月起至判决生效之日止的房屋租金（按每月99.40元的标准计付）；二、驳回谊居公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。一审庭审中，谊居公司、粱钜才确认涉案房屋由粱钜才居住，双方并未签订书面租赁合同，粱钜才按照每月99.40元的标准支付租金至2018年12月，后粱钜才称谊居公司暂停收租，谊居公司称并未明确说暂停收租，只在2019年6月28日发出通知要求按新的标准收租。一审法院认为，谊居公司作为涉案房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。粱钜才作为被拆迁户，由东谊公司安置回迁至涉案房屋居住，并与东谊公司签订租赁合同，租赁期限至2004年5月31日。谊居公司在上述租赁期限内购买涉案房屋，应继受上述租赁关系。租赁合同到期后，谊居公司、粱钜才并未签订租赁合同，但谊居公司一直收取粱钜才租金，故双方形成不定期租赁合同关系，谊居公司依法可随时解除租赁合同。现谊居公司主张要求解除双方租赁关系的诉讼请求，合理合法。鉴于粱钜才在本市内没有其他住房，故粱钜才可在涉案房屋继续居住两年，暂住期间粱钜才应积极解决居住问题。因双方为不定期租赁关系，并一直按照每月99.40元的标准交收租金，故粱钜才仍应按照上述标准支付2019年1月起的租金、房屋使用费。至于粱钜才认为其为公房租户，经东谊公司安置回迁至涉案房屋，后东谊公司将房屋出售给谊居公司，应由东谊公司向粱钜才承担赔偿责任及向谊居公司承担交付义务的问题，因本案为租赁合同关系，并不处理粱钜才与东谊公司之间拆迁安置问题，粱钜才认为东谊公司违反拆迁合同义务属另一法律关系，一审法院不予调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，于2020年2月28日作出如下判决：一、谊居公司与粱钜才就广州市越秀区东华西新街2号606房的租赁关系，于本判决发生法律效力之日解除；二、粱钜才及其同住人员于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区东华西新街2号606房，为期两年；三、粱钜才应自本判决发生法律效力之日起十日内，向谊居公司支付自2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月99.4元的标准计付）；本判决发生法律效力之次日起，粱钜才应按照上述标准逐月向谊居公司支付房屋使用费；四、驳回谊居公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费224元，由谊居公司负担174元，粱钜才负担50元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，谊居公司在本案一审判决后提起上诉，但未在法院指定期限内缴纳上诉费用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为粱钜才与谊居公司是否存在不定期租赁关系及谊居公司是否享有不定期租赁关系的解除权。针对前述争议焦点，本院认定如下：涉案房屋原系由东谊公司安置粱钜才回迁居住，且双方签订了租赁合同，但在原租赁合同约定的租赁期限内，谊居公司通过购买涉案房屋继受了东谊公司在上述租赁关系中出租人的权利义务，租赁合同到期后，双方当事人并未签订租赁合同，但谊居公司一直收取粱钜才租金，故一审认定双方形成了不定期租赁合同关系，定性准确。现谊居公司依租赁法律关系提起本案诉讼，是适格原告，粱钜才上诉主张其与谊居公司不存在不定期租赁关系，没有事实依据，本院不予采纳。鉴于东谊公司不是涉案租赁法律关系的相对方，一审不采纳粱钜才要求追加东谊公司为第三人参加诉讼的申请，程序并无不当。至于东谊公司拆迁安置义务的履行问题不属于本案审理范围，本院对此不予审查。综上，粱钜才上诉主张一审程序违法，并据此要求将案件发回一审法院重审，理由不成立，本院不予采纳。如前述，谊居公司与粱钜才之间存在不定期租赁关系，谊居公司诉请解除该不定期租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，一审法院予以支持，确认双方之间的租赁关系自判决生效之日解除，事实法律依据充分，处理正确。鉴于粱钜才目前在本市内没有其他住房，一审酌情给予粱钜才两年的暂住期限是适当的，本院予以维持。谊居公司自2019年1月起没有收取粱钜才租金，故一审判决粱钜才按照原租金标准支付2019年1月1日起至租赁关系解除之日止的租金给谊居公司，处理正确，本院也予维持。对于粱钜才暂住涉案房屋期间使用费的支付标准。经审查谊居公司已于2019年6月4日取得涉案房屋《不动产权证》，谊居公司在继受东谊公司原租赁合同中出租人的权利义务后，粱钜才在长达近16年的时间里均是按照原租金标准支付租金，已经享受了较长时间的过渡期，现一审法院判令双方租赁关系于判决生效之日起解除，而粱钜才仍按原租金标准支付合同解除后的房屋使用费给谊居公司，有违公平合理、等价有偿原则。谊居公司在本案一审判决后亦对上述问题提起上诉，但鉴于谊居公司在对本案一审判决提起上诉后未在法院指定期限内缴纳上诉费用，应视为对本案一审判决没有异议，故本院对一审认定粱钜才暂住涉案房屋期间使用费的支付标准予以维持。综上所述，粱钜才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由粱钜才负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年八月二十六日书记员 冯 韵彭诗敏