广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12375号上诉人（原审被告）：袁菊珍，女，1967年4月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李修蛟，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄慧娴，女，1962年10月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：陈德帅，男，1988年8月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：柯立坤，广东卓信律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：练情情，广东卓信律师事务所律师。原审被告：钟韵诗，女，1989年1月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审被告：袁静兰，女，1962年3月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两原审被告共同委托诉讼代理人：李修蛟，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人袁菊珍因与被上诉人黄慧娴、陈德帅以及原审被告钟韵诗、袁静兰合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初15515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。袁菊珍、袁德兰、钟韵诗的委托诉讼代理人李修姣，黄慧娴、陈德帅的委托诉讼代理人柯立坤、练倩倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁菊珍上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回黄慧娴、陈德帅的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费由黄慧娴、陈德帅承担。事实与理由：一、一审判决对陈悦达欠袁菊珍的实际债务认定错误。陈悦达曾从宜信金融平台借款，并通过其工商银行账户62×××31转账汇入账户36×××08l192××××0379用于还款，其提供的账户流水显示前后按时还款多次。袁菊珍应陈悦达的要求，分别于2014年6月13日转账50000元、2014年6月14日转账50000元、2014年6月16日转账30000元，汇入陈悦达向宜信金融平台的还款账户36×××79。此事起因在于陈悦达无力偿还袁菊珍债务，同意出售房屋还款。但当时其对袁菊珍仅73万元债务，另，又欠邮政银行40多万元，以及其他银行欠款。为防止房屋断供被银行起诉，袁菊珍代陈悦达偿还邮政、平安银行贷款。期间，因需要陈悦达、黄慧娴的身份证件办理提前偿还邮政银行的贷款，陈悦达借此要求袁菊珍先代为偿还宜信金融平台的借贷（袁菊珍之前对于陈悦达向宜信金融平台的借贷行为不知情）。为此，袁菊珍筹集13万元代陈悦达偿还其宜信金融平台的欠款后，陈悦达才同意并办理了邮政银行的提前还贷手续。上述陈悦达向宜信金融平台还款、袁菊珍向陈悦达还款账号代其归还宜信金融平台13万元欠款，资金流向是清楚的，证据已能证明。黄慧娴、陈德帅否认该代还款项，但未能提供反证。袁菊珍提供的证据足以证实袁菊珍的主张，应当根据袁菊珍的优势证据予以认定该事实。二、房屋过户产生的相应费用，应当认定为袁菊珍以房抵债实现债权而产生的成本。本案发生以房抵债，是因为陈悦达不能支付到期债务，陈悦达如果能够直接还款，则不会产生袁菊珍买受其房屋的行为。陈悦达不能归还债务需要以房抵债，直接导致袁菊珍额外支付房屋过户而产生的相应费用。房屋过户产生的费用，是袁菊珍与陈悦达、黄慧娴、陈德帅共同商定以房抵债、实现债权而产生的必须的费用，该费用理应由债务人来承担。三、陈悦达、黄慧娴对以房抵债、债务抵消是明知并确认的。1.邮政银行的提前还贷，需要陈悦达与黄慧娴的同意。他们提供了身份证，并经银行核实了提前还贷的事实（根据借款与抵押合同，提前还贷需要双方协商确定），才由袁菊珍代陈悦达、黄慧娴提前偿还借款，并最终办理涂销抵押登记手续。需要说明的事，陈悦达在邮政银行的借款，黄慧娴共同签署了相关文件，该债务是他们的夫妻共同债务。黄慧娴在2014年8月28日书面确认袁菊珍已代陈悦达还清银行贷款，但在诉讼中否认袁菊珍代其还款，显然极不诚信。2.陈悦达与黄慧娴对以房抵债是配合的。陈悦达、黄慧娴虽然于2011年10月24日出具《委托书》，委托钟韵诗、袁静兰代为出售涉案房屋、签订房屋买卖合同、办理过户手续等，但实际上钟韵诗、袁静兰在以房抵债过程中，并没有房屋出售、过户所需的相关资料。以房抵债所需的房产资料，都是陈悦达、黄慧娴交由袁菊珍后才最终办理的。更为重要的是，黄慧娴还配合银行办理了房屋维修基金的转户，这也是袁菊珍一方无法单独办理的。3.黄慧娴于2014年8月28日出具收据，确认债务结清、房屋交付的事实，是其知悉房屋交易价格的前提下作出的。如不确认房债相抵消，则黄慧娴出具该收据不合常理。四、一审法院认定诉讼时效抗辩无效的理由不符合法律规定。一审法院认为袁菊珍、钟韵诗、袁静兰未举证证明钟韵诗作为陈悦达的委托代理人已告知陈悦达出售价格，亦未举证证明袁菊珍和陈悦达己就双方债权债务进行清算，且房屋价值与债务相当。这显然与事实、法律不符。本案的事实是，钟韵诗、袁静兰并非是陈悦达一个人的委托代理人，而是陈悦达、黄慧娴两人的共同委托代理人。如果钟韵诗、袁静兰两人将房屋在市场中出售，所得价款用于支付陈悦达所欠袁菊珍的款项，则房屋买卖合同项下的权利，黄慧娴、陈德帅是存在继受的权利。但本案中该房屋最终不是在市场中出售，而是以房抵债、债务抵消，所以不再存在黄慧娴、陈德帅可继受的房产或合同的任何权利。如前所述，陈悦达、黄慧娴知悉并配合出售房屋，不过问价格，不合常理；如不确认房债相抵消，黄慧娴于2014年8月28日出具的收据确认债务已结清、房屋产权及使用权交付的事实，更不合常理。该收据虽没有陈悦达的签字，但黄慧娴作为房屋出售的共同委托人、邮政银行借款的共同借款人、以及配合房屋出售过户手续，黄慧娴出具收据构成表见代理，足以证明陈悦达、黄慧娴作为房屋所有权人，“债务结清、房屋交付”的真实意思是以房抵债、债务抵消。因此，陈悦达、黄慧娴在知悉房屋交易价格，并确认债务已结清、房屋产权及使用权移交的情况下，如果其认为还有多出的房款，陈悦达、黄慧娴应当于2014年8月28日知道或应当知道其权利被侵害，诉讼时效已然起算，因此本案已过诉讼时效。五、案涉房屋买卖符合市场交易价格合理计价，不存在再计算差价问题，一审法院的认定应予纠正。袁菊珍与陈悦达、黄慧娴的委托代理人签订的《广州市存量房买卖合同》约定，房屋价格是1185000元，交易时，政府职能部门核税价格为1255327元，袁菊珍认为，政府职能部门的核税价应视为政府对该房屋交易的指导价。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”，房屋现在评估价值虽为1593355元，但《广州市存量房买卖合同》约定的价格1185000元没有违反上述法律规定，并未超出法定的限定幅度，符合市场交易价格。既然符合市场交易价格，不存在明显不合理的低价，合同合法有效，那就不存在、也不应当再计算评估价格与实际交易价格的差价。袁菊珍与陈悦达的委托代理人签订的《广州市存量房买卖合同》有效，交易价款亦符合市场价格，没有差价可计算，黄慧娴、陈德帅的诉讼请求已没有任何法律与事实依据，一审超出黄慧娴、陈德帅诉请作出判决，程序不合法。黄慧娴、陈德帅辩称，一审判决事实认定清楚、适用法律正确，应予维持。理由：一、袁菊珍主张其代陈悦达偿还宜信金融平台欠款13万元，但未提供证据证明，一审判决不予认定，符合法律规定及证据规则。一审中，袁菊珍主张其代陈悦达偿还了宜信金融平台欠款13万，然而双方之间并无就该笔平台欠款产生任何借款协议、也未进行任何代偿约定，也无证据证明袁菊珍代陈悦达就该平台欠款进行了偿还。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第90条规定“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”第91条规定“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，一审判决认为袁菊珍提交的证据不足以证明其主张，因此对该笔款项不予认定，事实认定清楚，法律适用正确。二、关于房屋过户产生的费用问题，袁菊珍未经陈悦达同意进行以房抵债，且无任何证据证明陈悦达同意或应当承担过户费用。即便按照商业惯例，过户费用也应由买方承担。袁菊珍擅自与钟韵诗、袁静兰串通，将陈悦达房屋进行以房抵债，陈悦达不知情，也没有参与，整个房屋交易过程都是由袁静兰和袁菊珍操办，在《房屋买卖合同》上签字的也是袁静兰和袁菊珍，陈悦达没有任何理由也无任何法律依据来承担过户费用。三、黄慧娴、陈德帅对陈悦达的债务情况不清楚，其借款亦未用于夫妻共同生活，黄慧娴、陈德帅对以房抵债、债务抵销完全不知情。钟韵诗、袁静兰在其答辩状中自认，她们想帮陈悦达卖掉房子，但陈悦达关机不理，系袁菊珍要求她们出售。因此，涉案房屋买卖的价格、出售的对象、出售的时间，均未经陈悦达同意，也未通知陈悦达。陈悦达的对外借款并未用于黄慧娴、陈德帅的家庭生活，黄慧娴、陈德帅家中生活没有大的开支，唯一值钱的家庭财产也就是这套房子。黄慧娴、陈德帅一直不知道陈悦达名下的房子是怎样被卖掉，被谁卖掉，卖了多少钱，直至提起本案后，从袁菊珍提交的答辩状和证据材料中，才知道房子被黄慧娴、陈德帅用来低价抵债了。四、一审判决不予采纳袁菊珍的诉讼时效抗辩，符合法律规定。本案是以委托合同纠纷立案，黄慧娴、陈德帅与钟韵诗、袁静兰的《委托合同》签订于2011年，钟韵诗、袁静兰并未按照《合同法》第401条“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”的要求向黄慧娴、陈德帅报告房屋的交易情况，也从未将收取的售房款返还给黄慧娴、陈德帅，双方之间委托关系并未终结，本案尚未超过诉讼时效。一审法院认定，钟韵诗、袁静兰作为陈悦达的委托代理人未告知陈悦达出售价格，且房屋价值与债务金额相当，进行以房抵债，黄慧娴、陈德帅作为陈悦达的继承人，有权向袁菊珍及钟韵诗、袁静兰主张权利，并未超过诉讼时效，符合法律规定。五、《房地产估价报告》系由一审法院委托评估机构作出，程序合法，结果公允，应以该评估报告的评估价值作为认定涉案房屋在出售时的价值的依据。因袁静兰、钟韵诗及袁菊珍恶意串通，且一直没有将房屋交易的情况报告陈悦达及黄慧娴、陈德帅。直至提起本案，袁菊珍才知道交易价格仅为118万，严重偏离市场价值，遂向法院申请房屋交易时的房屋价值进行评估。一审法院委托广州上德行土地房地产与资产评估咨询有限公司进行评估，其程序合法，评估结果公允，应作为认定房屋价值的依据。钟韵诗、袁静兰述称，同意袁菊珍的上述答辩意见。黄慧娴、陈德帅向一审法院起诉请求：1.确认袁静兰和袁菊珍于2014年7月5日签订的《广州市存量房买卖合同》无效；2.袁菊珍、钟韵诗、袁静兰连带向黄慧娴、陈德帅赔偿海珠区工业大道北81号1210房等值的款项1593355元及相应的利息（利息以1593355元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年9月1日起计至实际赔偿之日止）；3.袁菊珍、钟韵诗、袁静兰承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月24日，陈悦达、黄慧娴作为委托人出具了一份经广州市广州公证处公证的委托书，受委托人为钟韵诗、袁静兰，主要内容为，坐落在广州市海珠区工业大道北81号1210房虽以陈悦达名义登记，但依法属于我们的夫妻共同财产，现委托人委托上述受委托人（任一人均可）为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、办理房产的银行赎契、转按、提前还款、查询贷款余额，签署相关的银行文件及领取相关资料，签署转按协议书；二、出售上述房产，办理转名过户及产权登记，签署房产买卖合同及房产转移登记申请书等相关文件及表格，若产权登记交易不成功，有权办理退案手续；三、办理房产的抵押登记、涂销抵押登记、查册、变更、更正、调档复印、测绘等一切有关登记手续；等。钟韵诗、袁静兰表示，因陈悦达生意周转需要大笔资金，于是介绍了袁菊珍，袁菊珍要求出具委托公证以作为担保。2014年7月5日，袁静兰作为陈悦达的委托代理人与袁菊珍签订了《广州市存量房买卖合同》，约定，房地产地址位于海珠区工业大道北81号1210房，总金额1185000元；等。合同签订后，该房屋于2014年7月9日过户登记至袁菊珍名下。黄慧娴、陈德帅以袁菊珍、钟韵诗、袁静兰恶意串通为由，于2018年9月5日向一审法院提起诉讼。诉讼中，袁菊珍、钟韵诗、袁静兰明确买卖合同签订后，袁菊珍并未支付购房款，该房屋用来以房抵债，债务金额包括陈悦达与袁菊珍之间的借款73万元、袁菊珍代陈悦达偿还邮政储蓄银行466367元，代还宜信平台13万元，房屋交易各种税费十多万元。黄慧娴、陈德帅为了反驳陈悦达与袁菊珍之间的实际债务金额，向一审法院申请多份律师调查令调取陈悦达名下银行流水，袁菊珍、钟韵诗、袁静兰亦申请调取除此之外陈悦达名下的银行流水，结合上述调取的证据，黄慧娴、陈德帅与袁菊珍、钟韵诗、袁静兰均向一审法院提交了陈悦达与袁菊珍之间的资金往来情况：1.黄慧娴、陈德帅提交的《袁菊珍向陈悦达转账信息统计》以及《陈悦达向袁菊珍转账》显示，袁菊珍向陈悦达转账金额合计1583562元，陈悦达向袁菊珍转账金额合计987923.53元。2.袁菊珍、钟韵诗、袁静兰提交的《与陈悦达之间钱款往来情况说明表》显示：2011年10月24日转账93000元、现金7000元（对应2011年10月24日10万元的借款协议与收据），2011年11月16日现金30000元，2011年11月24日对方汇入6000元，2011年12月4日转账94000元，2011年12月5日对方汇入6000元，2012年1月6日对方汇入6000元，2012年1月11日现金30000元，2012年1月20日对方汇入6000元，2012年2月5日转账22200元，2012年2月24日对方汇入6000元，2012年3月6日转账11000元，2012年3月25日对方汇入6000元，2012年4月3日转账9800元，2012年4月14日转账10000元，2012年4月16日转账4000元、对方汇入12000元。2012年4月21日对方汇入3600元，2012年4月24日转账35000元，2012年4月26日转账7000元，2012年4月28日转账50000元，2012年5月7日对方汇入12700元、转账12000元，2012年5月15日转账50000元，2012年5月20日对方汇入50000元，2012年5月21日转账49500元，2012年5月27日对方汇入50000元、转账17000元，2012年5月28日对方汇入6000元，2012年6月12日转账140000元（对应2012年6月12日14万元的借款协议和收据），2012年6月13日对方汇入4000元；此日前共支付给对方671500元，此日前对方共付来174300元（上述日期内双方来往的款项，陈悦达汇入的款项当时有说明是利息或本金，但现在已经无法准确记忆，在2012年6月底，陈悦达欠款接近50万元，陈悦达无力归还，陈悦达以涉案房子为抵押向邮政银行申请贷款，2012年7月31日陈悦达的申请获批，款项50万元支付给袁菊珍，双方确认此前的借款结清，对应陈悦达2012年7月31日出具的收条）；2012年8月6日现金50000元，2012年9月12日转账6400元，2012年9月26日转账37600元，2012年10月11日现金26000元，2012年10月26日转账44600元、现金15000元，2012年11月12日对方汇入3600元，2012年11月27日对方汇入5400元，2012年11月29日现金100000元，2012年12月13日对方汇入3600元，2012年12月27日转账22800元，2013年1月11日转账15200元、现金30000元，2013年1月25日转账39800元，2013年2月8日现金10000元，2013年2月11日对方汇入4800元，2013年3月1日转账8600元，2013年3月11日转账25200元、对方汇入1800元，2013年3月28日转账29000元，2013年4月7日现金30000元，2013年5月8日现金40000元，2013年5月12日转账26000元，2013年5月30日转账27600元，2013年5月31日转账5000元，2013年6月4日现金50000元，2013年6月10日对方汇入9600元，2013年6月28日转账29600元，2013年7月19日对方汇入9600元，2013年7月30日转账36000元，2013年8月17日对方汇入9600元，2013年8月25日转账10000元，2013年9月11日对方汇入160000元，2013年10月3日对方汇入26400元，2013年10月27日现金30000元，2013年11月8日现金50000元，2013年12月1日对方汇入50000元，2013年12月5日对方汇入2800元，2013年12月25日对方汇入26400元，2014年1月24日转账50000元；2012年8月6日以来共支付给对方844400元，2012年8月6日以来对方共付来313600元（双方确认该时期本息共欠合计为54万元，对应2014年1月24日54万元的借款协议和收据）；2014年2月14日现金50000元，2014年2月26日转账50000元、2200元，2014年3月21日转账28000元（2014年1月24日后借款额外130200元，加上2014年1月24日确认的54万元，以及54万元两个月利息32400元，双方于2014年1月24日确认之前的总欠款本息额合计为70万元，对应当天的借款协议与收据），2014年4月4日转账28200元、现金1800元（当日转账28200元，现金取款2000元，合计付给陈悦达30000元，对应2014年4月4日的借款协议和收据），2014年5月19日代陈悦达归还邮政银行欠款6500元，2014年6月4日代陈悦达归还平安银行欠款15000元，2014年6月11日代陈悦达归还邮政银行欠款6205元，2014年6月13日代陈悦达归还宜信金融平台欠款50000元，2014年6月14日代陈悦达归还宜信金融平台欠款50000元，2014年6月16日代陈悦达归还宜信金融平台欠款30000元，2014年6月17日代陈悦达归还邮政银行的欠款426162元，2014年6月25日代陈悦达归还平安银行欠款12500元。针对上述明细清单，黄慧娴、陈德帅和袁菊珍、钟韵诗、袁静兰确认：2012年7月31日50万元未在袁菊珍、钟韵诗、袁静兰提交的明细中进行统计，只有性质说明，代陈悦达归还宜信金融平台欠款50000元、50000元、30000元未在黄慧娴、陈德帅提交的明细中进行统计，黄慧娴、陈德帅提交的明细中2014年6月24日12500元即是袁菊珍、钟韵诗、袁静兰提交的明细中2014年6月25日12500元，袁菊珍、钟韵诗、袁静兰流水明细中遗漏2013年8月27日3600元，其他转账部分的时间、金额均一致。袁菊珍、钟韵诗、袁静兰还表示，针对代陈悦达归还宜信金融平台欠款50000元、50000元、30000元，陈悦达多次通过关联账号36×××79（未显示账户名称）向宜信还款，袁菊珍则在6月13日、14日、16日向上述关联账户转账支付了50000元、50000元、30000元，袁菊珍、钟韵诗、袁静兰申请律师调查令向宜信调取证据时，宜信以陈悦达在宜信仍有欠款为由不同意调取。另袁菊珍、钟韵诗、袁静兰为了证实其所主张的事实，还提交了以下主要证据予以证实：1.70万元的借款协议和收据（复印件），借款协议的部分内容为，“……现乙方向甲方借款人民币：￥佰柒拾零万零仟零佰元整（￥700000）作为生活周转之用，借款期限为壹个月，如乙方逾期不清还全部借款或未经甲方同意延期还款，乙方每延迟一日须向甲方支付借款总额3%的滞纳金，直至乙方清还全部借款给甲方为止……”；收据（2014年3月21日）载明，“本人陈悦达收到袁菊珍借款，现金为人民币大写：￥佰柒拾零万零仟零佰零元整（￥700000）”。2.3万元的借款协议和收据（复印件），借款协议的部分内容为，“……现乙方向甲方借款人民币：＿佰￥拾叁万零仟零佰元整（￥30000）作为生活周转之用，借款期限为壹个月，如乙方逾期不清还全部借款或未经甲方同意延期还款，乙方每延迟一日须向甲方支付借款总额3%的滞纳金，直至乙方清还全部借款给甲方为止……”；收据（2014年4月4日）载明，“本人陈悦达收到袁菊珍借款，现金为人民币大写：＿佰￥拾叁万零仟零佰零元整（￥30000）”。3.10万元的借款协议和收据（复印件），借款协议（2011年10月24日）的部分内容为，“……现乙方向甲方借款人民币：￥佰壹拾零万零仟零佰元整（￥拾万元）作为家庭生活所需之用，借款期限为壹个月，如乙方逾期不清还全部借款或未经甲方同意延期还款，乙方每延迟一日须向甲方支付借款总额3%的滞纳金，直至乙方清还全部借款给甲方为止……”；收据（2011年10月24日）载明，“本人陈悦达收到袁菊珍借款，现金为人民币大写：壹拾零万零仟零佰零元整（￥100000元）”。4.14万元的借款协议和收据（复印件），借款协议（2012年6月12日）的部分内容为，“……现乙方向甲方借款人民币：￥佰壹拾肆万零仟零佰元整（￥140000元）作为家庭生活所需之用，借款期限为壹个月，如乙方逾期不清还全部借款或未经甲方同意延期还款，乙方每延迟一日须向甲方支付借款总额3%的滞纳金，直至乙方清还全部借款给甲方为止……”；收据载明，“本人陈悦达收到袁菊珍借款，现金为人民币大写：壹拾肆万零仟零佰零元整（￥140000元）”。5.54万元的借款协议和收据（复印件），借款协议的部分内容为，“……现乙方向甲方借款人民币：￥佰伍拾肆万零仟零佰元整（￥540000元）作为生活周转之用，借款期限为壹个月，如乙方逾期不清还全部借款或未经甲方同意延期还款，乙方每延迟一日须向甲方支付借款总额3%的滞纳金，直至乙方清还全部借款给甲方为止……”；收据（2014年1月24日）载明，“本人陈悦达收到袁菊珍借款，现金为人民币大写：￥佰伍拾肆万零仟零佰零元整（￥540000元）”。6.黄慧娴于2014年8月28日向袁菊珍出具的收据，该收据载明，“本人收到袁菊珍交来陈悦达的两份借据原件，一份金额是70万元的借据，一份金额是3万元的借据；袁菊珍已代陈悦达还清银行贷款，袁菊珍与陈悦达之间的债务已结清，房屋产权及使用权移交给袁菊珍。本人是自愿签写的”。7.陈悦达于2012年7月31日出具的收条，该收条载明，“本人陈悦达已收到邮政银行越秀支行的贷款，货款金额为人民币伍拾万元整”，收条下方同时注明，“陈悦达和袁菊珍的借款关系同时结清”。针对上述证据，黄慧娴、陈德帅质证认为，证据1-5，三性均不予认可，第一，借款协议和收据中载明以现金方式支付，不符合常理；第二，滞纳金金额高达3%，即使存在债权，债权本金中是否包含滞纳金；第三，证据1、2和证据3、4、5互相矛盾；第四，根据字面意思，现金一次性给付，但袁菊珍、钟韵诗、袁静兰又称是累计金额，存在矛盾；第五，黄慧娴家庭生活中不存在大额消费，黄慧娴对借款发生均不知情，也从未使用过所谓的借款；证据6，真实性予以认可，但合法性、关联性不予认可，黄慧娴是在被胁迫的情况下出具该收据，陈悦达从未同意或授权黄慧娴同意以房抵债；证据7，三性不予认可。另黄慧娴、陈德帅以涉案房屋的出售价格显著低价为由申请对涉案房屋在2014年7月5日的市场价值进行评估，一审法院予以准许，并依法委托广州上德行土地房地产与资产评估咨询有限公司进行评估。该机构于2019年4月24日向一审法院出具《房地产估价报告》，估价结果为，注册房地产估价师通过估价对象的特点（住宅类房地产）和各种估价方法的适用性的分析，确定本次评估仅选用比较法对估价对象进行估价测算，比较法的测算结果即为最终的估价结果，经过调查分析和估价测算，最终评定估价对象在价值时点2014年7月5日的评估价值为1593355元，折合单价为21540元/平方米。黄慧娴、陈德帅为此向评估公司支付了评估费6483元，黄慧娴、陈德帅要求在本案中一并处理，由袁菊珍、钟韵诗、袁静兰负担。另查，陈悦达和黄慧娴是夫妻关系，陈悦达于2016年8月3日死亡，陈悦达母亲于2016年3月21日报死亡，陈悦达父亲于1997年2月22日因疾病死亡。经一审法院释明，黄慧娴、陈德帅表示若法院认定《广州市存量房买卖合同》有效，仍坚持诉讼请求，不予变更。一审法院认为：关于诉讼主体的问题，黄慧娴、陈德帅以《广州市存量房买卖合同》无效要求赔偿损失为由向一审法院提起诉讼，陈悦达作为买卖合同的卖方，其于2016年8月3日死亡，黄慧娴、陈德帅作为陈悦达的第一顺位继承人，继受取得《广州市存量房买卖合同》项下陈悦达的权利，故黄慧娴、陈德帅提起本案诉讼，并无不妥，一审法院予以准许。本案的争议焦点是：一、诉讼时效是否已过；二、《广州市存量房买卖合同》是否无效；三、袁菊珍、钟韵诗、袁静兰是否需要承责。关于合同效力的问题。袁静兰作为陈悦达的委托代理人与袁菊珍签订了《广州市存量房买卖合同》，合同签订后，袁菊珍并未按照合同约定支付购房款，但房屋已过户至袁菊珍名下，据袁菊珍、钟韵诗、袁静兰所述，该房屋实际用于以房抵债。现就合同效力问题分析如下：第一，黄慧娴、陈悦达于2011年10月24日出具《委托书》，钟韵诗在两年后即2014年7月5日才签订买卖合同，钟韵诗表示二人是基于借款才出具委托书作为担保，即黄慧娴、陈悦达在出具《委托书》时预见到或者应当预见到因债务无法清偿后可能导致的法律后果。第二，黄慧娴、陈悦达办理公证委托，委托钟韵诗代为出售涉案房屋、签订房屋买卖合同、办理过户手续等，钟韵诗签订《广州市存量房买卖合同》并未超越授权范围。第三，以房抵债的债务金额，应以合同签订时即2014年7月5日作为结算时点，一审法院就双方提交的证据认定如下：1.邮政储蓄贷款50万元的性质，袁菊珍、钟韵诗、袁静兰主张该款项是偿还2012年7月之前的欠款，并提交了陈悦达于2012年7月31日出具的收条予以证实，该收条已明确载明收到邮政银行的50万元，且注明“陈悦达和袁菊珍的借款关系同时结清”，另针对该日之前的尚欠借款，袁菊珍、钟韵诗、袁静兰亦对借、还款往来作出说明，且提交了2011年10月24日、2012年6月12日的借款协议、收据（复印件）予以佐证，故对袁菊珍、钟韵诗、袁静兰的主张，一审法院予以采纳。2.尚欠借款金额，陈悦达分别于2014年3月21日、2014年4月4日出具了70万元的借款协议和收据、3万元的借款协议和收据（复印件），针对70万元的借款协议和收据，袁菊珍、钟韵诗、袁静兰主张是对之前借、还款往来的结算，同时提交了2014年1月24日的借款协议和收据（复印件）予以佐证，并对双方之前的借、还款往来进行说明，另黄慧娴于2014年8月28日明确表示收到了70万元的借据原件，陈悦达作为完全行为能力人，亦是自身权利的最佳评判者，其向袁菊珍出具借款协议和收据，明确借款金额为70万元，视为陈悦达对尚欠借款金额的认可，故对该笔借款，一审法院予以确认；针对3万元的借款协议和收据，袁菊珍、钟韵诗、袁静兰提交了部分款项的转账凭证予以证实，且黄慧娴于2014年8月28日明确表示收到了3万元的借据原件，故对该笔借款，一审法院亦予以确认。3.袁菊珍、钟韵诗、袁静兰主张袁菊珍代陈悦达偿还邮政储蓄银行466367元，提交了银行流水予以证实，一审法院予以确认。4.袁菊珍、钟韵诗、袁静兰主张代陈悦达偿还宜信金融平台欠款130000元，黄慧娴、陈德帅不予认可，袁菊珍、钟韵诗、袁静兰的证据亦不足以证实上述主张，对该笔款项，一审法院不予确认。5.房屋过户产生的相应税费，首先，该笔款项是由行政机关收取，属于以房抵债行为中发生的合理费用，其次，袁菊珍、钟韵诗、袁静兰并未提交证据证实陈悦达和袁菊珍约定该笔费用由陈悦达负担，最后，该笔费用发生在合同签订之后，不属于本案中以房抵债的债务范围。综上，一审法院认定以房抵债的债务金额为1196367元（73万元+466367元）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”，结合房屋评估价格1593355元，无论是合同约定的出售价格，还是一审法院认定的债务金额，均不构成明显不合理的低价。因此，黄慧娴、陈德帅主张《广州市存量房买卖合同》无效，事实依据不足，一审法院不予支持。经一审法院释明，一审法院认定合同有效时，黄慧娴、陈德帅仍坚持原诉讼请求，黄慧娴、陈德帅要求袁菊珍、钟韵诗、袁静兰赔偿损失即是基于债权请求权。本案中，陈悦达作为买卖合同的卖方，从合同签订至陈悦达死亡，袁菊珍、钟韵诗、袁静兰并未举证证实在上述期间钟韵诗作为陈悦达的委托代理人已告知陈悦达出售价格，亦未举证证实袁菊珍和陈悦达已就双方债权债务关系进行清算，且房屋价值与债务金额相当，后黄慧娴、陈德帅作为陈悦达的第一顺位继承人，继受取得合同项下的权利，袁菊珍、钟韵诗、袁静兰亦未举证证实已告知继承人上述事项，故袁菊珍、钟韵诗、袁静兰抗辩诉讼时效已过，一审法院不予采纳。关于袁菊珍、钟韵诗、袁静兰的承责问题，因《广州市存量房买卖合同》是基于陈悦达和袁菊珍之间存在债权债务关系而成立的以房抵债性质的合同，考虑到双方在签订合同时并未对债权债务进行清算，合同签订存在瑕疵，基于公平原则，因袁菊珍已经实际取得房屋所有权，理应赔偿黄慧娴、陈德帅房屋市场价值与实际债务金额的差额损失396988元（1593355元-1196367元）。评估费6483元则按同等比例负担，袁菊珍应向黄慧娴、陈德帅支付评估费1615元（6483元×396988/1593355）。黄慧娴、陈德帅主张超过上述赔偿金额部分、利息以及要求钟韵诗、袁静兰承责，均没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第3条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年12月17日判决如下：一、袁菊珍在判决生效之日起十日内向黄慧娴、陈德帅赔偿396988元；二、袁菊珍在判决生效之日起十日内向黄慧娴、陈德帅支付评估费1615元；三、驳回黄慧娴、陈德帅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，由黄慧娴、陈德帅共同负担8860元，袁菊珍负担2940元。经审理查明，本院对一审查明事实予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审中另查，涉案《广州市存量房买卖合同》第六条“税费缴交”中约定，买方承担全部税费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案争议的焦点问题为：1.袁菊珍应否承担赔偿涉案款项396988元及支付本案评估费1615元的责任？2.黄慧娴、陈德帅提起本案诉讼是否已过诉讼时效期间？关于上述第一点争议，本院认为，涉案《广州市存量房买卖合同》系基于陈悦达与袁菊珍之间的债权债务关系而成立的以房抵债性质的合同，故应对双方之间基于基础法律关系产生的债权债务情况进行实质性审查，以确定涉案房产的出售价格是否合理、是否与市场价格相当。首先，根据陈悦达、黄慧娴向袁静兰、钟韵诗出具的委托书，明确将出售涉案房产、签署房产买卖合同及办理转名过户及产权登记手续等事项授权予袁静兰、钟韵诗代为执行和处理。袁静兰作为委托代理人与袁菊珍签订《广州市存量房买卖合同》及办理相关过户手续等行为的效力，依法应及于陈悦达、黄慧娴。第二，涉案房产过户至袁菊珍名下之后，黄慧娴于2014年8月28日向袁菊珍出具收据，从其中“本人收到袁菊珍交来陈悦达的两份借款原件，一份金额是70万元借据，一份金额是3万元的借据；袁菊珍已代陈悦达还清银行贷款，袁菊珍与陈悦达之间的债务已结清，房屋产权及使用权移交给袁菊珍”等内容来看，其对于以涉案房产抵偿袁菊珍与陈悦达之间的债务应是认可的，但其中未对房产抵债后若存在剩余价值如何处理作出明确的意思表示。第三，本案中，各方当事人对于上述收据中记载的两张借据、以及袁菊珍代为偿还银行贷款等事项所涉债务金额分别为70万元、30万元，44367元的事实均予确认。除此之外，袁菊珍还主张其代陈悦达向宜信金融平台归还的欠款13万元，及因涉案房产交易产生的各项税费，也应纳入抵债范围。经审查，袁菊珍于2014年6月13日、14日、16日向账号36×××79支付50000元、50000元、30000元，但就该账号是否为陈悦达名下账号、或由陈悦达控制、或曾通过该账号向宜信金融平台还款等，袁菊珍并未能提供充分证据证实，该部分款项不应纳入抵债范围。因涉案房产交易产生的各项税费，发生在《广州市存量房买卖合同》签订之后，且合同中明确约定由买方袁菊珍承担全部税费，故该费用也不应纳入抵债范围。据此，本案以房抵债的债务金额应为1196367元（70万元+30万元+466367元）。第四，根据一审法院依法委托广州上德行土地房地产与资产评估咨询有限公司对涉案房产在2014年7月5日的市场价值所作评估及出具的《房地产估价报告》，袁菊珍与陈悦达之间的实际债务金额与评估机构核定的市场价值之间存在一定差额，虽未达到明显不合理低价的标准，但根据公平合理、等价有偿的原则，并结合对涉案《广州市存量房买卖合同》性质的认定、双方在签订合同时未对债权债务进行清算等事实的考虑，就实际债务金额与房屋市场价值之间的差额部分396988元（1593355元-1196367元），袁菊珍作为已实际取得涉案房产的所有人，理应予以退赔。涉案评估费6484元系因本案而支出的诉讼成本，一审法院依据上述数据确定分责比例，核定由袁菊珍承担其中的1615元（6483Ⅹ396988/1593355），亦无不当。袁菊珍认为陈悦达、黄慧娴已认可以涉案房产据实抵债，涉案《广州市存量房买卖合同》约定的房产价格合理等，缺乏充分的事实及法律依据，本院不予采信。关于上述第二点争议，本案中，袁菊珍未能举证证实其与陈悦达已就双方的债权债务关系进行清算，或已达成以涉案房产据实抵债的合意，或将涉案房产出售价格的核定过程、是否与市场价值相当等告知陈悦达，也未能提供证据证实在陈悦达死亡后将上述相关事项告知黄慧娴、陈德帅。黄慧娴、陈德帅作为陈悦达的第一顺位继承人，通过继受取得《广州存量房买卖合同》项下权利，其对陈悦达与袁菊珍之间的债权债务情况提出合理质疑，且通过司法评估才确知涉案房产的市场价值，知道权利受到侵害的事实，故其提起本案诉讼并未超过法定的诉讼时效期间，袁菊珍以诉讼时效已过为由拒绝承担本案责任，理由不成立，本院不予支持。综上所述，袁菊珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人袁菊珍负担。本判决为终审判决。审判长  国平平审判员  易超前审判员  汤 瑞二〇二〇年八月二十六日书记员  张 蔚任永乐