江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1995号上诉人（原审被告）：吴美华，女，1948年11月1日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：史军，江苏金港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：单甲序，男，1984年2月21日生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：吴昌琼，女，1986年9月10日生，汉族，住南京市栖霞区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：王明，江苏建大律师事务所律师。原审第三人：南京尧旭房产经纪有限公司，住所地南京市栖霞区尧化街道林山庄22幢门面房。法定代表人：黄欢。原审第三人：吴美兰，女，1952年5月24日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人吴美华因与被上诉人单甲序、吴昌琼、原审第三人南京尧旭房产经纪有限公司（以下简称尧旭公司）、吴美兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初3655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴美华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回单甲序、吴昌琼一审诉请，并要求单甲序、吴昌琼给付2万元购房款；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，适用法律不当。1.案涉地下室系吴美华与吴美兰姐妹从开始居住到该小区就一直共同使用。该地下室没有合法的产权证，使用人未合法取得，根本无法交易过户。吴美华在2018年6月29日，委托中介公司出售案涉房屋的《委托房屋买卖合同》中，明确载明只出售案涉房屋，未包括地下室。另外，合同价格21000元/平方米也低于周边的房屋价格，有理由相信吴美华出售案涉房屋不含地下室。2018年10月8日，吴美华与吴昌琼、单甲序在尧旭公司签订的《南京市经济适用住房买卖合同》（以下简称经适房买卖合同）第十七条没有任何约定，尧旭公司的经办人员为了表明双方没有任何添加，还特地在此条款处，用下滑线备注空白。尧旭公司称第二天需要公司盖章，各方就把签完字的三份合同都留在尧旭公司，10月9日，吴美华和前夫雷小平单独到尧旭公司拿该合同时发现第十七条添加两条手写内容，就当面责问为什么要擅自添加，尧旭公司解释该条款下面己有下滑线，且在买卖合同《签约须知》第三条也明确规定：有涂改添加必须当事人签名确认。现在没有本人和尧旭公司的签字确认，应属无效。尧旭公司经办人在一审时也予以承认这一客观事实。2018年11月28日，吴美华与吴昌琼、单甲序在南京市不动产交易中心备案的《南京市经济适用住房买卖合同》（以下简称备案合同）第六页第17条是空白，没有载明包含地下室。备案合同应当是双方真实意思表示，如果其他合同与备案合同相冲突，应该以备案合同为准。尧旭公司制作的《南京市存量房买卖合同》（以下简称存量房买卖合同）系单方制作的格式合同，该合同长达18页，且字体很小，吴美华作为一名七十多岁的老人，文化水平不高，视力不好，吴美华在中介指导下短时间签完，中介公司也未明确告知第十四条所载明的内容，该条款不应该对吴美华发生法律效力。另外该十四条内容也与《经适房买卖合同》第17条的内容不一致。尧旭公司明知吴美华系案涉房屋的所有人，在出售房屋时根本没有出售地下室的真实意思表示，因尧旭公司承诺此房包含地下室，为达到承诺，绕开吴美华找其前夫雷小平去办理房屋交接手续。雷小平的单方行为事后没有得到其追认，属于无效代理，不发生法律效力。二、依据双方签订的买卖合同，吴美华己经将案涉房屋交付给吴昌琼、单甲序，双方买卖房屋因不包含地下室，故吴美华不存在违约行为，也就根本不存在承担所谓支付违约金的判决。三、吴美兰其在刚入住小区后就一直与吴美华共同使用案涉地下室，作为该地下室的共同使用人有权继续占有使用该地下室，吴美兰因不是买卖合同的当事人，按照合同的相对性，也根本无需承担违约责任。综上，请求支持上诉人的上诉请求。单甲序、吴昌琼辩称：1.在上诉人与被上诉人签订数份房屋买卖合同中，均有无产权车库一同出售的约定，而且在上诉人和中介公司推荐房产的交流中，均明确所售房产含有无产权的地下车库一间。2.依据现有不动产登记规定，只有高于2.2米房屋才能办理产权证，故无产权的地下车库一间，依据现有法律规定，是可以随住房一同买卖。3.案涉地下室车库24间与本幢住房24户是一一对应关系，已经被现有24户住户占有使用，上诉人对占有的2号车库享有使用权。被上诉人在一审中已经明确表示愿意受让没有产权的2号车库，包括无产权的瑕疵。4.上诉人所称与吴美兰共同使用2号车库，没有相应的事实，被上诉人买房时看过2号车库状态，只有少量的物品，并且上诉人及其代理人称会在住房过户后及时搬离全部物品，现该车库已经被吴美华和吴美兰家的物品所堆满。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。吴美兰陈述：社区一开始将地下室出租给居民使用，后业主认为拆迁补偿吃亏了，而且地下室无独立产权，是整个社区居民享受共同财产，社区将地下室车库收费，居民对社区的做法认为不妥，居民自发性的将所有地下室抢占一空，变为己有。抢占后，社区想要将地下室收回重新分配，但实际上没有人理睬，形成谁占有谁使用情形，从一开始一直是这样的情况。从入住至今一直使用地下室，根据相关法律规定，没依法登记领取产权证的房地产不得转让。其一直在使用案涉地下室，地下室不是分配的，属抢占的，其已经使用地下室十几年了。尧旭公司提交书面意见：2018年10月8日，吴美华与吴昌琼、单甲序在其公司签订了房屋买卖合同，双方就案涉房屋无产权地下室一间做了说明，随同案涉房屋一起出售。房屋买卖合同对此无产权地下室有备注条款说明，是双方真实意见的表达并签字确认，房屋买卖合同的签订、房屋交易完成后的交接对此无产权地下室做了交接时间的安排，足以证明该无产权地下室在买卖合同中和实际交付中都有此约定。单甲序、吴昌琼向一审法院起诉请求：1.吴美华、吴美兰在十日内将侵占的地下室2号车库交付给单甲序、吴昌琼，并将其存放在该地下室的物品搬离；2.吴美华赔偿单甲序、吴昌琼违约金（自2019年5月12日起至实际交付之日，每日按总房价款的万分之五计算）。一审法院认定事实：2018年10月7日，在尧旭公司居间下，单甲序、吴昌琼（购买方、乙方）与吴美华（出售方、甲方）签订《经适房买卖合同》，约定：甲方将位于南京市栖霞区的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积121.13平方米，总价款260万元，乙方应于2018年10月7日支付定金20万元，2018年11月30日过户前支付首付款78万元，以银行贷款方式支付160万元，迁出户口、办理物业交割时支付尾款2万元。合同第五条约定甲方逾期交付房屋的，每逾期一天按总房价款的万分之五支付违约金。第十七条约定：1、该房屋出售包含无产权地下室一间。2、甲乙双方约定甲方收到全款后，甲方于2019年春节后大年初九前搬出交房。2018年10月8日，吴美华和吴昌琼、单甲序又签订一份《存量房买卖合同》，合同主要权利义务与经适房买卖合同基本相同，该合同第六条约定2019年2月14日之前交付房屋，第十四条约定房屋包含无产权地下室一间。2018年11月28日，吴美华和吴昌琼、单甲序办理过户手续，用于过户备案的《备案合同》内容与经适房买卖合同相同，但第十七条未填写内容。2018年11月29日，案涉房屋登记至单甲序、吴昌琼名下。2019年2月16日，尧旭公司主持双方办理房屋交接。吴美华在地下室仍有物品未搬走，故双方在《房屋交接单》中言明：“2019年2月16日甲乙丙三方现场交接，水电天然气、物业费均由甲方结清，乙方尾款付清，待甲方完全交付地下室时，乙方自愿另外现场支付甲方现金2万元”。吴美华的前夫雷小平代表吴美华在房屋交接单上签字。至此，单甲序、吴昌琼共向吴美华支付购房款258万元。2019年5月12日，单甲序、吴昌琼发现地下室门锁被更换，报警处理无果。庭审中吴美兰承认是其更换的地下室门锁并占用。吴美兰自称是该小区23幢住户，与吴美华是姐妹关系。审理过程中，吴美兰书面陈述其没有拿到地下室，自然与已经拿到地下室的姐姐家合用一间，庭审中又称地下室是其抢到后与吴美华合用。一审法院认为：吴美华、吴昌琼、单甲序于2018年10月7日签订的经适房买卖合同、2018年10月8日签订的存量房买卖合同均约定案涉房屋带地下室一间，如非吴美华告知，尧旭公司无从知道房屋带地下室，也没有理由在合同上擅自填写该内容。房屋带地下室的约定在不止一份合同中有体现，吴美华的前夫雷小平向吴昌琼、单甲序交付了地下室，又与吴昌琼、单甲序约定待地下室完全交付时付清购房款，亦能证明地下室一并转让的事实。上述事实足以证明吴美华、单甲序、吴昌琼就房屋带地下室一并转让存在明确的约定。吴美华辩称有关条款是中介人员擅自填写的、自己签字时没有看清楚，辩解理由缺乏合理性，也未提供证据证明，一审法院不予采信。因此，吴美华的辩解主张不能成立。案涉的地下室虽无独立产权，但并非违法建筑，吴美华、吴昌琼、单甲序之间的房屋买卖合同包括地下室转让的内容不违反强制性法律规定，应为合法有效，吴美华应向吴昌琼、单甲序承担交付地下室的合同义务。吴美华未完全交付地下室且迟延履行至今，应承担违约责任，但房屋已经交付，吴昌琼、单甲序单就地下室部分按总房价款的每日万分之五主张逾期交房违约金数额明显过高，一审法院按20元/天的标准予以调整。案涉地下室属于24幢的配套设施，独立于小区公共部分和其他楼幢，应当首先满足24幢业主的需要。吴美华既将该地下室随房屋一并转让，吴昌琼、单甲序对有效合同的合理信赖应当得到保护，吴美兰再行占用于法无据。吴昌琼、单甲序要求吴美兰腾退的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，一审法院判决：吴美华、吴美兰于判决生效之日起十日内将南京市栖霞区金尧路11号24幢的2号地下室腾空交付给单甲序、吴昌琼，并支付违约金（自2019年5月12日起至实际交付之日止，按20元/日计算），单甲序、吴昌琼于地下室交付时向吴美华支付购房款20000元。如果当事人未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由单甲序、吴昌琼负担2115元，吴美华负担65元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案当事人吴美华、单甲序、吴昌琼以及尧旭公司签订的《经适房买卖合同》中明确约定，“该房屋出售包含无产权地下室壹间”。案涉房屋买卖双方吴美华与单甲序、吴昌琼签订的《存量房买卖合同》中亦明确约定，“该房屋交易包含无产权地下室一间”。另有，吴美华前夫签字的房屋交接单中，也表明了交付地下室事宜。上述证据及事实能够证明上诉人将案涉房屋以及地下室一间出售给了被上诉人。上诉人认为案涉合同中出售案涉地下室系中介私自所加、其未充分注意合同内容等，其出售案涉房屋不包含地下室的上诉理由，没有证据予以支持，本院不予采信。案涉地下室非违法建筑，亦未进行产权登记，若不存在其他因素，理应属全体业主所有。上诉人实际占有使用案涉地下室多年，其在该事实基础上将地下室使用权连同案涉房屋一并出售转让给被上诉人，地下室转让行为虽不能对抗全体业主的相关权利，但依据合同约定和诚实信用原则，上诉人应当向被上诉人交付案涉地下室。据上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求，不予支持。综上，吴美华的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由吴美华负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年八月二十六日书记员  郭旭冬