贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终5863号上诉人（原审被告）：陈才荣，男，1946年2月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：孙芳林，贵州齐之越律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨迎迎，贵州齐之越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:谢乃珍，女，1959年4月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：徐世能，男，1942年1月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）:康竹平，男，1958年11月8日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市南明区，现住贵州省贵阳市花溪区。原审第三人：冷合文，男，1978年4月24日出生，汉族，住贵州省金沙县。上诉人陈才荣因与被上诉人谢乃珍、康竹平、原审第三人冷合文房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初7148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈才荣上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订协议后，由于所获得的土地面积不够建房，上诉人还向刘爱兵、杨某2购买屋檐边沟的土地，并分别支付408元和400元作为屋檐土地的价款，一审法院未将这一事实查清；2、原判认为双方当事人对合同无效均存在过错，但事实上，被上诉人作为尖山村村民随意处置集体经济组织财产，损害集体经济组织权益，理应受到相应的惩罚，上诉人作为买受人，只针对买卖关系承担相应的法律责任，对被上诉人自身行为导致签订合同无效不应承担责任。即使按照一审法院双方均有过错的观点，也不应用房屋价值款项划分责任，而应将本案诉讼相关费用作为承担责任划分的依据为宜；3、原判判决上诉人返还两层房屋（161.39平方米）给被上诉人，客观上无法实际履行，且双方矛盾已久，客观上会造成邻里关系不和；4、上诉人不应返还房屋，因为《房地产买卖契约》是为了办理过户而签订，并不能证明案涉房屋为被上诉人修建，实际上是上诉人修建的房屋。上诉人向尖山村委会缴纳了宅基地使用费而获得土地，上诉人即使受到国土部门的处罚后也未被剥夺该土地使用权，因此不应承担房屋返还义务，本案无论从尊重契约精神角度，还是诚实守信角度，都不应返还房屋。谢乃珍答辩称：上诉人系国有企业退休工人，购买案涉房屋不是用于居住，一直用于出租，自购买房屋以来收取几十万的租金。被上诉人现在没有房屋居住，靠低保生活，恳请二审法院改判双方各承担50%的责任，并将本案诉讼期间上诉人收取的租金认定为不当得利。另，原判对一、二层以外的房屋并没有处理，上诉人称其余房屋归上诉人所有错误。康竹平答辩称：原判判决返还四十余万元显失公平。冷合文未到庭进行答辩。谢乃珍、康竹平向一审法院起诉请求：1.判令原、被告于2000年4月17日签订的《房地产买卖契约》无效；2.判令被告返还原告位于贵阳市花溪区；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告谢乃珍系贵阳市花溪区小河尖山村667号村民。原告康竹平户籍地为贵州省贵阳市南明区，系谢乃珍丈夫，二人于1982年12月20日经民政部门登记结婚。被告陈才荣户籍地为贵阳市花溪区；其自述系中建四局退休职工，且一直是城镇居民户口。1995年12月28日，谢乃珍作为甲方，陈才荣作为乙方，双方签订《建房合约》一份，约定：“今有谢乃珍（以下简称甲方），愿将自留地（北面直抵高速公路，南抵山村小路，西抵刘爱兵，东抵杨景民），出售转让给陈才荣（以下简称乙方）。经甲、乙双方协商一致，特制定本合约：一、由乙方付给甲方土地款5600.00元，大写：伍仟陆佰元正。二、甲方协助乙方办理建房及一切手续，费用由乙方负责。三、合约自1995年12月28日起生效，甲、乙双方共同遵照执行，任何一方不得悔约。四、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。”谢乃珍、陈才荣均在该协议上签字并加盖手印。康竹平亦在该协议上签字并加盖手印。陈才荣向原告方支付了该《建房合约》中约定的款项5600元。1996年6月20日，谢乃珍、康竹平与陈才荣签订《卖房契约》，主要内容为：“尖山村谢乃珍现有一栋房子在大桥头，南抵山村小路，西抵刘爱兵房边，北抵高速公路、东抵杨某2土边，建筑面积约60平方米。因本人经济困难，经双方协议愿将此房转让与陈才荣同志......价格订为15800元正......”。该契约签订后，陈才荣向原告方支付了约定的款项。2000年4月17日，谢乃珍（甲方）与陈才荣（乙方）为了办理公证需要，另行签订了《房地产买卖契约》一份，主要约定：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币壹万伍仟捌佰元，双方同意就下列地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在小河镇尖二组的房地产（房屋建筑面积161.39平方米）出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方协定的上述房地产成交价格为人民币贰万零捌佰元，￥20800.00元，乙方在2000年4月18日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金支付。三、双方同意于2000年4月17日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。”谢乃珍与陈才荣在该协议上签字并加盖手印。在附件一中记载了本案所涉房屋的相关情况，其中产权所有权人记载为谢乃珍，房屋建筑面积为161.39平方米。被告陈才荣向原告方支付了房屋余款5000元，并由原告方向被告出具了收据。2000年4月17日，谢乃珍为了将房屋过户给陈才荣，申请办理了筑房权证经开字第××号房屋所有权证，该证书注明产别为私产，设计用途为住宅，建筑面积161.39平方米。2000年4月19日，贵阳经济技术开发区公证处作出（2000）筑经开证字第065号《房地产买卖契约公证书》，对双方于2000年4月17日签订《房地产买卖契约》的行为进行了公证。2000年6月28日，贵阳经济技术开发区国土分局以原告谢乃珍与被告陈才荣之间的房屋买卖行为属于以其他方式非法转让土地，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条规定为由，作出了《土地行政处罚决定书》，对谢乃珍、陈才荣非法转让土地行为分别处以2500元罚款。陈才荣提交的金额各为2500元的2000年6月28日Ｎｏ.2831228号《贵州省代收罚款收据》及2000年6月29日Ｎｏ.2831229号《贵州省代收罚款收据》体现，该两笔罚款均由陈才荣缴纳。2000年7月5日，被告陈才荣针对上述房屋所占用的土地取得了市（县）（2000）筑经开集字第0627号《建设用地批准书》。同日，被告陈才荣取得土（临集）字第0173号《贵阳市土地临时使用证》。所记载的用地人均为陈才荣。2000年8月3日，被告陈才荣在缴纳了相关税费后取得了该房屋的所有权证（筑房权证经开字第××号），该产权证上记载的房屋所有权人为陈才荣，房屋坐落在小河镇尖，房屋状况为混合结构2层房屋，建筑面积为161.39平方米，设计用途为住宅。2008年，被告陈才荣在该房屋一楼原有楼梯间的后面拓宽加修了后排一通间房屋，在该房屋二楼原有楼梯间的后面拓宽加修了后排三间房屋，然后在此基础上修建了三、四层房屋，紧挨房屋旁边有一部旋转楼梯，可以从地面通往三、四楼房屋。以上加建的房屋，均未办理建房施工许可手续及房屋产权登记手续。审理中原告陈述，如果法院判决被告返还有产权证的161.39平方米房屋，被告可以经过上述旋转楼梯通往其余无证房屋进行管理使用，原告不会妨碍被告通行。2014年，谢乃珍、康竹平另行在尖山村建房，贵阳市城市行政综合执法局做出筑城综执限通字（2014）第0002300号《贵阳市城市管理行政执法责令限期改正通知书》，以两人在尖山村西南环线旁未经规划等行政部门批准，擅自建房为由，责令两人在2014年5月27日前自行拆除其修建之房屋，因两人未拆除，后城管部门将两人修建之房屋进行了强制拆除。2015年7月2日，谢乃珍向贵阳市南明区人民法院提起行政诉讼，以贵阳市国土资源局经济技术开发区分局作为被告，将陈才荣列为第三人，诉请：1.确认贵阳市国土资源局经济技术开发区分局向陈才荣颁发市（县）（2000）筑经开集字第0627号《建设用地批准书》的行政行为违法；2.确认该建设用地批准书无效。2015年12月10日贵阳市南明区人民法院作出（2015）南行初字第176号行政判决书，判决撤销贵阳市国土资源局经济技术开发区分局在2000年7月5日作出的市（县）（2000）筑经开集字第0627号《建设用地批准书》。该判决书已经发生法律效力。2015年7月2日，谢乃珍以贵阳经济技术开发区建设管理局作为被告，陈才荣为第三人，向贵阳市南明区人民法院提起行政诉讼，诉请：1.依法确认贵阳经济技术开发区建设管理局给陈才荣办理筑房权证经开字第××号产权证书的行政行为中存在违法行为；2.依法确认上述产权证书无效。2015年12月10日南明区人民法院作出（2015）南行初字第175号行政判决书，以2000年4月17日的筑房权证经开字第××号《房屋所有权证》未载明该房屋系农房，且谢乃珍未提供当时有禁止农房买卖的法律法规为由，判决驳回谢乃珍的诉讼请求。谢乃珍不服该判决而提起上诉，贵阳市中级人民法院经审理后，于2019年6月6日作出（2016）黔01行终87号行政判决书，以谢乃珍在房屋产权登记行为发生十五年后才向人民法院提起行政诉讼，已超过最长2年的法定起诉期限为由，判决：一、撤销贵阳市南明区人民法院（2015）南行初字第175号行政判决；二、驳回谢乃珍的起诉。该判决书已经发生法律效力。谢乃珍不因不服该判决而提起申诉，贵州省高级人民法院经审查后，于2019年12月5日作出（2019）黔行申381号行政裁定书，裁定驳回谢乃珍的再审申请。本案原审中，原告以双方签订的《房地产买卖契约》无效为由提起诉讼，诉请如前。另查，部分案涉房屋由被告出租给第三人冷合文使用，双方于2017年10月20日签订《房屋租赁合同》，租赁范围为：门面两间、住房二楼整层、门口院坝，租赁期限从2017年10月20日至2027年10月19日，租金为每年叁万陆仟元整。第三人在（2019）黔0111民初7148号案件审理过程中陈述，其将该门面用作修车和停车，对于原、被告之间的事情并不清楚，若此事对其产生损害后果，其再找被告赔偿损失，在本案不作要求。在（2019）黔0111民初7148号案件审理过程中，被告申请对案涉房屋（包括院坝土地）的价值进行评估，一审法院依法委托了博文房地产评估造价集团有限公司进行评估。在评估过程中，被告还申请了对案涉房屋评估所需的相应数据进行测绘，贵州正业工程技术投资有限公司司法鉴定书出具正业工程技术投资有限公司司鉴［2018］工程造价鉴字第10号《司法鉴定意见书》，博文房地产评估造价集团有限公司结合该鉴定结论于2018年11月26日作出博文房估字（2018）第29471号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为：位于贵阳市住宅的估价对象价值时点2018年10月30日的房地产市场总价（包括前院院坝土地、房屋装修）为1457349元，其中：1、房屋：总面积405.51平方米，每平方米单价3387元，总价1373462元；2、前院土地价值15872元；3、装修及附属设施价值68015元，其中包含四楼露台花池303元，四楼露台花池贴砖88元，屋顶Ｌ型花池334元，屋顶方型花池30元，屋顶活动板房408元，室外钢楼梯2919元，楼顶砖房4641元，该七项价值合计8723元；扣除该七项价值总金额8723元后，房屋装修及附属设施价值为59292元；针对房屋总面积405.51平方米而言，折合为每平方米房屋的装修及附属设施价值为146.22元。被告为此支付鉴定费10000元，评估费14000元。该评估报告的有效期为2018年11月26日至2019年11月25日，现已过期。本案中经一审法院询问，陈才荣明确表示不申请重新评估鉴定，请求参照原评估报告处理，相应法律后果自行承担；二原告明确表示不申请重新评估鉴定，相应法律后果自行承担。陈才荣在本案中提交的票据显示，其在1997年至2000年期间为涉案房屋缴纳了以下款项：1.1997年10月28日向贵州省国土厅贵阳经济技术开发区国土分局缴纳土地管理费、地调费、临时用地费等共776.20元；2.1998年3月5日向贵阳市村民委员会缴纳宅基地使用费5600元。陈才荣陈述，其使用该土地征得了村委会的同意，并向其缴纳了土地使用费。原认为以上证据不能证明房产证记载的房屋由被告修建。陈才荣另提交一份双方在二审的调查笔录，表示其曾在二审中申请了证人刘某、杨某1、杨某2出庭作证，用于证明案涉房屋全部是被告修建的。原告对证人证言的真实性均不予认可。经过一审法院多次向被告释明，其表示案涉合同是有效的，即便被法院认定为无效，相互返还、赔偿损失也可以一并处理，不需要提出反诉，故在本案中坚持不提出反诉。二原告明确表示，本案买卖关系发生在二原告夫妻关系存续期间，无论以哪个原告的名义打的收条，实际都是原告夫妇二人在收款，本案中若原告方需向被告方支付款项，则由二原告共同支付。一审法院认为，结合各方当事人陈述及举证质证情况，归纳本案争议焦点如下：一、原、被告签订的《房地产买卖契约》是否合法有效；二、被告是否应当返还原告房屋。本案中，原、被告就买卖行为签订了多份合同，1995年12月28日的《建房合约》、1996年6月20日的《卖房契约》、2000年4月17日的《房地产买卖契约》，其中对《房地产买卖契约》的签订行为进行了公证。《建房合约》约定出售的是原告的自留地，《卖房契约》及《房地产买卖契约》约定出售的是房屋，一审法院认为，应以经过公证的《房地产买卖契约》中的相关约定为准，理由为：民事行为的真实性包括两层意思，一是该行为确是行为人的作为，二是行为人的所为确是行为人的真实意思表示。《房地产买卖契约》经过公证，通过公证机关严格、详细的询问、告知等流程，使签订双方诚实、详尽的交流相关情况，全面、具体地表达自己的意见，确保意思表示的真实性。《房地产买卖契约》中明确出售的是“小河镇尖二组的房地产（房屋建筑面积161.39平方米）”，而非原告的自留地。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条：“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外”之规定，本案被告陈才荣提供了签订于1995年12月28日的《建房合约》作为相反证据，但除该《建房合约》外，被告未能提供其他实质性有效证据证明建筑面积为161.39平方米的房屋两层系被告所修建，其提交的证人证言原告不予认可，亦未有其他证据予以佐证，故被告提供的相反证据，不能达到“足以推翻”的证明程度。故应以《房地产买卖契约》中的相关约定为准，并据此认定房屋所有权证所记载建筑面积为161.39平方米的房屋两层系原告方修建，然后出售给被告。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。”本案原、被告协议转让的为坐落于花溪区的农村房屋（房屋建筑面积161.39平方米），该买卖的标的物虽为房屋，但涉诉房屋坐落于农村宅基地上，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，系特定人员享有的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得该项权利。基于房地一体的属性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让，本案原告与被告签订的房屋买卖协议虽系双方当事人真实意思表示，但由于被告并非花溪区小河尖山村村民，原告将宅基地上的房屋转让给被告的同时也处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故该买卖合同因违反国家法律的强制性规定，属无效合同，一审法院对原告的该项诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，《房地产买卖契约》无效后，被告应当向原告谢乃珍返还契约中载明的“小河尖山村二组房地产（建筑面积161.39平方米）”，亦即筑房权证经开字第××号房屋所有权证中载明的坐落于贵阳市混合结构2层房屋一幢，建筑面积161.39平方米的房屋，及其前院土地。对于被告加修的其余房屋，因未办理建房许可等相关手续，在本案中不予处理。虽经释明后被告不提反诉，但依据相关法律规定，为减轻各方诉累，将被告因购买诉争房屋所造成的损失一并处理。被告将该161.39平方米房屋及其前院土地返还原告之后，二原告亦应折价补偿被告161.39平方米房屋价值及其相应房屋装修及附属设施价值、前院土地价值等款项。关于过错责任的划分，因原告对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，在被告使用多年且对房屋进行增建、修缮后,又以出售房屋违法为由主张合同无效，故其对合同无效承担主要责任，确定原告承担70%的责任；被告在房屋买卖过程中存在过错，亦应对合同无效承担相应责任，确定被告承担30%的责任。根据博文房估字（2018）第29471号《房地产司法鉴定估价报告》评定，房屋每平方米单价3387元，房屋的装修及附属设施价值折合为每平方米146.22元，前院土地价值15872元，故该161.39平方米房屋及其前院土地总价值为161.39×（3387＋146.22）＋15872＝586098.38元。虽该评估报告的有效期为2018年11月26日至2019年11月25日，现已过期，但经一审法院询问，被告陈才荣明确表示不申请重新评估鉴定，请求参照原评估报告处理，二原告明确表示不申请重新评估鉴定，相应法律后果自行承担，故参照该评估报告结论，由二原告按70%的比例折价补偿被告161.39平方米房屋价值及其相应房屋装修及附属设施价值、前院土地价值共计586098.38×0.7＝410268.87元。被告所支付的鉴定费10000元，评估费14000元，合计24000元，系因本案纠纷而在诉讼过程中产生的必要费用，应由原、被告依法分担。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告谢乃珍与被告陈才荣于2000年4月17日签订的《房地产买卖契约》无效；二、原告谢乃珍、康竹平于本判决生效后十日内向被告陈才荣支付位于贵阳市平方米房屋价值及其相应房屋装修及附属设施价值、前院土地价值等折价补偿款项共计人民币410268.87元；被告陈才荣于谢乃珍、康竹平支付前述款项后三日内将位于贵阳市混合结构2层的房屋（房产证号为筑房权证经开字第××号，建筑面积161.39平方米）及其前院土地返还给原告谢乃珍；三、驳回原告谢乃珍、康竹平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，评估鉴定费24000元，合计24320元，原告谢乃珍、康竹平负担17024元，被告陈才荣负担7296元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，由于案涉房屋系修建在农村宅基地上，而上诉人并非该宅基地所属农村集体经济组织成员，原判认定双方签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规禁止性规定而无效正确，而法律规定合同无效的法律后果应是互相返还，故原判判决上诉人将2层房屋及前院土地返还被上诉人正确，本院予以维持。同时原判综合本案实际情况，确认双方对导致合同无效的责任比例并无明显不当，本院亦予以维持。至于上诉人辩称其对合同无效并无过错的上诉理由，本院认为双方签订买卖合同时，上诉人对自己没有农村集体经济组织成员资格的事实明知，对案涉房屋属于农房的性质也清楚，其仍然签订合同购买房屋存在过错，其主张自己对合同无效并无过错的主张不能成立，对该主张本院不予支持。一审法院对案涉房屋的价值进行评估鉴定，双方当事人均同意参照该评估报告处理本案，而该评估报告分别对房屋单价、装修及附属设施单价、前院土地价值进行了确认，原判以返还房屋的面积并结合评估报告中的单价确认被上诉人获取房屋后，应返还给上诉人的费用并无不当。至于上诉人提到原判未对屋檐边沟地方权属问题进行确认的问题，本院认为首先屋檐边沟部分作为2层房屋及前院土地的一部分根本无法分割使用，在确认上诉人应返还2层房屋及前院土地给被上诉人的情况下，屋檐边沟作为房屋的一部分同样应予返还；其次评估报告系对案涉房屋、附属设施及土地价值整体进行确认，评估报告确认的价值中已包含了屋檐边沟的价值，那么原判依据评估报告认定被上诉人应返还的费用中也包含了屋檐边沟部分的价值。也就是说即使屋檐边沟部分是上诉人另行购买，原判也将该部分价值认定由被上诉人返还；最后，屋檐边沟部分的土地同样为农村集体经济组织的土地，上诉人的购买行为违背法律禁止性规定亦属无效。本案双方当事人矛盾积累已久，希望双方当事人在今后的生活中都能本着平等协商、妥善解决纠纷的目的，尽量保持克制的态度防止矛盾的进一步激化。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人陈才荣负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年八月十七日书记员  邹 尚