贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民再218号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）:吴筑毅，男，1987年5月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：周礼超，贵州泽行律师事务所律师，执业证号：15201200110528197。委托诉讼代理人：赵严明，贵州泽行律师事务所律师，执业证号：15201201910114310。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：张明月，女，1968年6月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：胡松，贵州法治时代律师事务所律师，执业证号：15201201810052068。再审申请人吴筑毅因与被申请人张明月租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）黔01民终7721号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年7月22日作出（2019）黔民申2113号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人吴筑毅的委托诉讼代理人周礼超，被申请人张明月的委托诉讼代理人胡松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人吴筑毅再审请求：1、撤销二审判决；2、撤销一审判决第二、三、四、六项判决内容，并改判支持申请人一审的全部诉请；3、本案一审本审、反诉以及二审、再审的诉讼费用均由被申请人承担。理由：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。（一）原判决判令由吴筑毅恢复隔墙，并将改动的水表、电表、燃气表和管道恢复到隔墙范围内错误。恢复隔墙违反了贵阳市建设工程规划许可证及附图，属于无效协议；张明月没有举证证明原状的具体情况；根据协议约定，张明月可以自行按照约定自行恢复，而不是法院强制吴筑毅恢复。（二）原判决判令吴筑毅解除合同起按50%的租金承担房屋占用费错误。该判项没有合同约定和法律规定；其次，租赁合同解除时，吴筑毅已经返还房屋。二、原判决超出诉讼请求。（一）张明月并未提出自行恢复和扣除保证金的主张。法院超出请求判决。（二）法院根据双方的约定判决，判令恢复后的余额归张明月所有与约定不符。（三）超出的费用由吴筑毅承担的判决内容损害吴筑毅的合法利益。被申请人张明月再审辩称：一、一审事实认定清楚，适用法律准确。（一）吴筑毅与张明月签订的《房屋租赁合同》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系双方真实意思表示，合同中约定了恢复隔墙，并未违反贵阳市建设工程规划许可证及附图，隔墙是吴筑毅擅自拆除且还将水电、燃气表及管道私自改动，吴筑毅有义务按照合同约定加以恢复。（二）张明月一审诉请吴筑毅恢复隔墙及附属设备，一审判决未超出诉请范围，一审判决只是明确了张明月所享有权利，告诉张明月除了要求吴筑毅强制恢复外，还可以自行恢复，其目的都是为了隔墙得以恢复，与张明月诉请目的完全一致。吴筑毅拖欠租金高达11万元，其支付的保证金已作为违约金归张明月所有，一审判决合理合法。（三）《房屋租赁合同》明确约定交房的条件是恢复隔墙、水电、燃气表及管道到涉案房屋内，但吴筑毅根本没有履行完毕交房义务，应按照约定承担赔偿责任，且因吴筑毅拆除隔墙、任意改动附属设施导致张明月至今不能出租房屋也无法独立使用，一审判决吴筑毅支付房屋占用费有事实、法律依据；二、吴筑毅主张其已向张明月返还涉案房屋，并主张张明月自2018年6月13日起就应自行负责隔墙及附属设施没有事实、法律依据。吴筑毅在庭审中也承认未在涉案房屋所在处将房屋钥匙交还张明月，其主张已将房屋返还无事实依据，且交还钥匙的行为最多只意味租赁合同的解除，而不是免除吴筑毅履行合同解除后的义务。租赁合同明确约定恢复隔墙及附属设备及拖欠租金超过一万或未经同意拆除隔墙，张明月有权解除合同，不予退还履约保证金，收回房屋，要求赔偿损失。保证金目的在于督促和确保吴筑毅在合同解除后切实履行合同义务。请求：驳回再审申请人的再审请求，维持一、二审判决。张明月向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将原告所有的位于贵阳市南明区房屋的隔墙恢复，并将改动的水表、电表、燃气表和管道恢复原状，同时将该房屋返还给原告；3、判令被告从2018年4月起按照每月55000元向原告支付房屋占用费，直到被告依法将房屋恢复完整并返还给原告为止；4、诉讼费由被告承担。吴筑毅向一审法院反诉请求：1、确认原、被告已于2018年6月13日解除了双方于2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告返还被告支付的保证金55000元，并支付保证金的资金占用费损失；3、判令原告返还被告已支付的租金55000元及租金的资金占用费损失；4、反诉费由原告承担。一审法院认定事实：位于贵阳市南明区，建筑面积为210平方米商业用房一套，系原告张明月于2007年4月向贵州怡和房地产开发有限责任公司购买，现尚未取得房屋所有权证，该幢楼的地下第一层的规划用途为车库。2014年4月27日，原告与贵州隆黔易兴有限公司签订《房屋租赁合同》，将其上述房屋出租给该公司使用，期限为3年。合同签订后，该公司又将其承租的房屋转租。从2015年4月起，该公司将涉案房屋转租给被告吴筑毅经营餐饮。被告在经营期间，将承租房屋的隔墙拆除，该隔墙系与其他房产的公用墙。同年5月，原告曾向法院起诉贵州隆黔易兴有限公司及被告，请求判令解除与贵州隆黔易兴有限公司签订的《房屋租赁合同》，返还房屋、赔偿损失并恢复隔墙等。法院于同年10月30日作出（2015）南民初字第2526号民事判决书，判决：一、原告与贵州隆黔易兴有限公司订立的《房屋租赁合同》于2014年12月11日解除；二、贵州隆黔易兴有限公司于判决生效后十日内将涉案房屋的隔墙恢复并将房屋返还给原告；三、贵州隆黔易兴有限公司赔偿原告逾期腾房违约金92400元；四、贵州隆黔易兴有限公司支付的保证金46200元归原告所有；五、驳回原告的其余诉讼请求。判决生效后，经双方协商，原、被告于2016年1月18日签订《房屋租赁合同》，约定原告将本案涉案房屋出租给被告使用，租期为3年，涉案房屋只有《商品房买卖合同》、图纸，尚未办理房产证。该房由原告先出租给贵州隆黔易兴有限公司，该公司又转租给被告，被告开设贵阳市南明区恒壹个体餐饮店，悬挂“重庆味蒸老火锅”招牌经营。被告从贵州隆黔易兴有限公司转租房屋时，装修中拆掉了房屋内墙，改动了房屋的水表、电表、燃气表和管道。为了在合同期限届满或者合同依法解除时，确保被告恢复隔墙、水表、电表、燃气表和管道，被告向原告支付相当于1个月的租金的履约保证金60000元。在合同所附的房屋面积预测平面图上的负1-5号的承租部分双方还签字并加盖了手印。2018年3月14日，原告与被告又重新签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为3年，自2018年3月18日至2021年3月17日。每月租金为55000元，每3个月收取2次租金，先付租金后使用租赁房屋。被告租用房屋时，装修中拆掉了房屋内墙，改动了房屋的水表、电表、燃气表和管道。为了在合同期限届满或者合同依法解除时，确保被告恢复隔墙、水表、电表、燃气表和管道，被告在签订本合同时向原告支付保证金55000元。当合同期限届满或者合同依法解除时，被告恢复隔墙、水表、电表、燃气表后5日内，原告返还被告保证金55000元。被告不恢复原状的，原告可以委托第三方施工，费用从保证金中扣除，恢复后余款原告应当在扣除后3日内退还被告。被告在合同期限届满或者合同依法解除后，应当按照合同附图恢复隔墙，并恢复水表、电表、燃气表和管道到租赁房屋内。被告拖欠应付费用超过20000元的，或未经原告书面同意拆除其他隔墙或者破坏承重墙的，原告有权解除合同，不予退还履约保证金，收回房屋，要求赔偿损失。合同签订前，被告已通过银行转账方式，向原告支付了55000元。同月31日，被告又通过银行转账方式向原告支付了55000元。2018年6月13日，被告以不能办理有关手续为由，向原告提出解除合同，对此被告表示同意，双方于同日签订《门面钥匙交接单》，内容为：“收到吴筑毅交还的文昌房屋门面钥匙。”原告作为接收人，被告作为交还人，在该交接单上签了字。此后原告以被告交还的钥匙无法打开大门，且被告未按合同约定恢复隔墙等设施为由，起诉来院提出如前诉请。审理中，经法院现场勘验，涉案房屋的大门并未上锁，该大门确系被链子锁从里面反锁，从外面无法打开。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告与被告系房屋租赁合同关系，双方签订的《房屋租赁合同》系合法、有效的。本案中，原、被告虽未签订解除合同关系的协议。但根据被告提供的《门面钥匙交接单》，可以确认双方已以行为方式解除了合同关系。故对被告关于双方合同关系已解除的主张，予以支持。对原告关于双方合同关系尚未解除，要求解除的主张，不予支持。合同关系解除后，原告要求被告恢复房屋原状，符合双方合同约定，予以支持。原告出租给被告的房屋虽然有改变规划用途的情形，但被告是否因此不能正常使用涉案房屋，被告并未提供相应证据佐证。原告主张被告支付合同解除前的租金及到房屋返还时止的房屋占用费损失，并无不妥，予以支持。对被告不同意支付租金的主张，不予支持。根据合同约定，被告拖欠应付费用超过20000元的，或未经原告书面同意拆除其他隔墙或者破坏承重墙的，原告有权解除合同，不予退还履约保证金，收回房屋，要求赔偿损失。因被告违约未按时支付租金，导致合同关系解除，被告应承担相应的违约责任。被告主张原告返还租金及保证金及相应的资金占用费损失，不符双方合同约定，也无相应法律依据，不予支持。原、被告虽于2018年6月13日签订《门面钥匙交接单》，被告将门面钥匙虽交给原告。但经法院现场勘验，因被告将房屋大门反锁，导致原告无法从外面打开大门，应视为被告并未返还房屋给原告。原告要求合同解除后被告返还房屋，并无不当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”之规定，被告虽将承租房屋的钥匙交还给原告，但又将房屋大门反锁，导致原告不能从外面打开大门。原告知道被告交还的钥匙无法打开大门后，并未采取相应措施致使损失扩大。对此，双方均有过错。故对原告主张合同解除后的房屋占用费损失，应由双方参照每月租金标准55000元各承担一半即27500元，对原告多主张的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条、第二百一十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告张明月与被告吴筑毅于2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月13日解除；二、被告吴筑毅于本判决书生效后十日内将位于贵阳市南明区房屋的隔墙恢复（隔墙位置以附图为准），并将改动的水表、电表、燃气表和管道恢复到隔墙范围内，同时将该房屋返还给原告张明月。如被告吴筑毅不履行上述判决义务，则由原告张明月自行恢复，恢复费用从被告吴筑毅交纳的保证金中扣除，余额部分归原告张明月所有，不足部分原告张明月可另行向被告吴筑毅主张支付；三、被告吴筑毅于本判决书生效后十日内支付原告张明月2018年4月18日至2018年6月18日的租金110000元。四、被告吴筑毅于本判决书生效后十日内支付原告张明月房屋占用费损失（从2018年6月19日起，按每月27500元的标准计算至被告吴筑毅恢复原状并返还房屋时为止）；五、驳回原告张明月对本案的其他诉讼请求；六、驳回被告吴筑毅对本案的其他反诉请求。诉讼费3600元，减半收取1800元，由被告吴筑毅承担。反诉费2500元，减半收取1250元，由原告张明月承担25元，被告吴筑毅承担1225元。一审宣判后，张明月，吴筑毅均不服，向本院提出上诉。张明月上诉请求：1、请求撤销（2018）黔0102民初8002号民事判决第一、二、三、四、五项判决内容，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一审本诉、反诉以及二审的诉讼费全部由被上诉人承担。吴筑毅上诉请求：1、依法撤销（2018）黔0102民初8002号民事判决第二、三、四、六项判决内容，发回重审或改判支持上诉人一审全部诉请；2、本案一审本诉、反诉以及二审的诉讼费用由被上诉人承担。二审期间，当事人均未向法院提交新证据，二审审理中，经法院对租赁房屋上锁情况进行询问，张明月称租赁房屋有两个房门，张明月只有上锁的门的钥匙，另一个门的钥匙属于房开公司，吴筑毅称签订合同交付钥匙时，就只交了上锁的门的钥匙。经审理查明，双方均认可，2018年6月13日返还租赁房屋钥匙系在吴筑毅家中进行。张明月认可收取钥匙时未验房，发现大门打不开后也未要求吴筑毅到房屋现场查看。二审查明的案件事实与一审判决查明事实一致，法院予以确认。二审法院认为，张明月与吴筑毅之间两次签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，张明月与吴筑毅均应严格履行各自的合同义务。其中，2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》系对2016年1月18日签订的《房屋租赁合同》约定的变更，系双方房屋租赁合同关系权利义务的依据。一审法院认定该合同已于2018年6月13日解除，系依据吴筑毅于当日将租赁房屋钥匙交还张明月的事实，张明月称其接收吴筑毅交还钥匙但不清楚目的明显不合常理。并且，张明月接受了返回钥匙，应视为其同意吴筑毅解除合同的意思表示，且负有对返还房屋验收的义务，因二审查明，返还租赁房屋钥匙的场所系在吴筑毅家中，故张明月更应在接收钥匙之前对租赁房屋的状况进行查验。并且，如张明月发现返还的租赁物存在瑕疵，应及时向吴筑毅主张权利，现张明月主张涉案租赁房屋经其查看不能打开，一审法院针对该情况进行了现场勘验，确定涉案房屋的大门并未上锁，该大门确系被链子锁从里面反锁，以致从外面无法打开。根据当事人双方在二审中就此问题的陈述，如认定大门后的链子锁系吴筑毅所为，因其上锁后不可能再从大门出入，故明显不合常理。而张明月未在接收钥匙之前对租赁房屋的状况进行查验，发现大门无法打开后也未及时向吴筑毅主张权利，不能认定吴筑毅返还房屋时将房屋上锁导致张明月不能接收租赁物，也即是不能认定吴筑毅返还房屋时存在过错。由此，吴筑毅于2018年6月13日已将租赁房屋返还张明月，双方之间房屋租赁合同关系于当日解除，且解除方式符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，故吴筑毅应支付至合同解除之日的租金。因张明月未尽对租赁房屋返还时的验收义务，一审判决对房屋占用费按照租金的50%标准计付并无不当，同时，法院对一审判决认定的计付起始日期2018年6月19日予以认可。同时，双方之间《房屋租赁合同》约定了合同解除后15日内，吴筑毅还应履行恢复隔墙、水表、电表、燃气表及管道的后续义务，该约定义务的成就条件即包含合同解除，故该义务并不随合同的解除而消失，且约定的条件已成就，吴筑毅仍应履行。对于一审判决第二项中判决如吴筑毅不履行上述判决义务，则由张明月自行恢复，恢复费用从吴筑毅交纳的保证金中扣除，余额部分归张明月所有，不足部分张明月可另行向吴筑毅主张支付，符合双方之间合同约定，并无不当，张明月对此提出异议无任何依据。对于吴筑毅的上诉理由，其认为租赁房屋无法满足其经营目的，但本案事实是，吴筑毅自2015年4月起就利用租赁房屋实际经营，对租赁房屋情形不可能不知晓，其上诉理由明显不符客观事实。并且，因其在签订涉案租赁合同前已利用租赁房屋实际经营，应自行承担由此产生的经营风险，故对吴筑毅所持该上诉理由，法院不予采纳。吴筑毅所持其他上诉理由，依前述分析，法院亦不予采纳。综上，张明月、吴筑毅的上诉请求均不成立，法院均不予支持。一审判决虽然认定部分事实错误，但判决结果并无不当，法院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费预收取8050元，张明月预交的2000元由其自行负担；吴筑毅预交的6050元由其自行负担。原二审判决生效后，再审申请人吴筑毅向贵州省高级人民法院申请再审，该院裁定指令本院再审。再审期间，被申请人张明月提交以下证据：证据一，1.《商品房认购协议书》;2.《建设工程竣工规划认可证》;3.《商品房买卖合同》;4.购房款付款凭证;5、房屋交接单。证明目的：张明月于2007年4月与贵州怡和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定怡和房开以373.8万元将位于文昌房屋出售给张明月，在签订合同时，怡和房开还向张明月展示了其合法的竣工规划手续。合同签订后，张明月依约支付了相应的购房款，怡和房开于2009年5月交付房屋，该合同的附图中明确有一道9.5米的隔墙，该隔墙就是被吴筑毅拆除的隔墙。证据二，1.编号2006-021号《建筑工程规划许可证》；2.贵阳市规划管理局向贵阳市公安消防队出具筑规（2009）156号《工作联系函》；3.贵阳市规划管理局向贵阳市国土局出具筑规（2009）253号《工作联系函；4.贵阳市城乡规划局颁发的建字第520000201023720号《建设工程规划许可证》；5.贵阳市城乡规划局颁发的竣字第063663号《建设工程竣工规划认可证》；6.贵阳市地产测绘队作出的测绘报告及附图、7.贵阳市南明区和城乡建设局出具的《南明区住建局关于文昌苑Ｃ栋竣工验收的情况说明》；8.贵阳市地产交易管理中心出具的商品房备案登记表；9.贵阳市产权监理处出具的《商品房销售现房证明书》；10、贵阳市政府专题会议纪要。证明目的：张明月的房屋自始至终都有隔墙的，相关部门在进行测绘、竣工验收以及颁发产权的过程中均予以认可，双方在租赁合同中关于恢复隔墙的约定并未违反法律、法规的规定，系合法有效的约定，吴筑毅应当严格履行合同义务，将其擅自拆除的隔墙予以恢复。证据三，1.张明月与贵州金辉酒业贸易有限公司与2009年6月18日签订的《商铺租赁合同》；2.（2015）南民初字第2526号民事判决书；3.双方于2016年1月18日签订的《房屋租赁合同》；4.双方于2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》。证明目的：吴筑毅在使用期间擅自拆除张明月房屋的隔墙，并改动了水表、电表、燃气表及其管道，双方约定在合同期限届满或依法解除后15日内，应当按照约定恢复隔墙，并恢复水电表、燃气表和管道到租赁房屋内。证据四，1.陈平与怡和房开签订的《商品房买卖合同》；2.肖胜利与怡和房开签订的《商品房买卖合同》；3.田红进、田维勇、周志与怡和房开签订的《商品房买卖合同》。证明目的：怡和房开已经将位于南明区的门面房屋尽数出售，且均存在隔墙，目前涉案房屋所在位置的房屋均已作为商业门面使用，怡和房开在其制作的广告中也将该地段的房屋作为商业用房加以宣传，故吴筑毅主张本案涉案房屋为车库并无事实根据。再审申请人吴筑毅的质证意见如下：证据一的《商品房认购协议书》不是原件，对真实性有异议，即使是原件，但已被之后的商品房买卖合同替代了；《建设工程竣工规划许可证》内容不全，只有建设单位名称、规模，规划意图没有体现出来，达不到其证明目的，只是个照片，真实性无法核实；商品房买卖合同、购房款付款凭证、房屋交接单不属于新证据，商品房买卖合同附图不是测绘部门的审批的原图，是把1-4、1-5隔出来的，是事后添加的。对证据二的《建筑工程规划许可证》真实性认可，建设项目确载明是地下车库；贵阳市规划管理局向贵阳市公安消防队出具筑规（2009）156号《工作联系函》是复印件没有规划管理局的公章，对真实性不予认可，与本案没有关联性；对贵阳市规划管理局向贵阳市国土局出具的筑规（2009）253号《工作联系函》的真实性不予认可，与本案没有关联性。对证据三的贵阳市城乡规划局颁发的建字第520000201023720号《建设工程规划许可证》及贵阳市城乡规划局颁发的竣字第063663号《建设工程竣工规划认可证》的真实性无异议，但内容不全，达不到其证明目的；对贵阳市地产测绘队作出的测绘报告及附图的真实性无异议，但是我们认为编号19页载明，地下一层和商场是分开的，规划时是不同的，且没有对本案涉案房屋进行测绘，正好印证房屋买卖合同附图有添加部分，达不到其证明目的，没有附图只有附表；对贵阳市南明区和城乡建设局出具的《南明区住建局关于文昌苑Ｃ栋竣工验收的情况说明》的真实性无异议，但与本案无关，没有涉及到房屋性质；对贵阳市地产交易管理中心出具的商品房备案登记表，备案时双方合同尚未签订，对真实性无异议，但与本案无关，且备案人是怡和房开，达不到其证明目的，对贵阳市产权监理处出具的《商品房销售现房证明书》的真实性无异议，但备案登记只是4-23层，现房可以销售是4-23层，不包含本案的负一层，反而说明涉案房屋不在许可范围内；对贵阳市政府专题会议纪要，真实性无法核实不予认可，没有涉及到本案房屋，与本案无关，房屋规划是规划部门在2006年规划，不属于历史遗留问题。对证据四的张明月与贵州金辉酒业贸易有限公司与2009年6月18日签订的《商铺租赁合同》的真实性有异议，即使真实也不能达到其证明目的；其余证据不属于新证据，质证意见同一审。对证据五的真实性有异议，与本案无关联性，达不到其证明目的。再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致，再审予以确认。再审另查明，张明月与吴筑毅2016年1月18日签订房屋租赁合同，合同第四条履约保证金约定“乙方从贵州隆黔易兴贸易有限公司转租房屋时，装修中拆掉了甲方房屋内墙，改动水表、电表、燃气表和管道，为了在合同期限届满或者依法解除时，确保乙方恢复隔墙、水表、电表、燃气表及其管道，乙方向甲方支付相当于1个月租金的履约保证金人民币陆万元整（￥60000元），履约保证金在合同期限届满，乙方结清全部应付费用，清理干净现场，恢复隔墙、水表、电表、燃气表，交还租赁房屋给甲方后5日内，无息退还乙方。乙方不恢复原状的，甲方可以委托第三方施工，费用从保证金中扣除，恢复后余款甲方应当在扣除后三日内退换乙方。”2018年3月14日，张明月与吴筑毅又签订房屋租赁合同，合同第三条履约及恢复隔墙、水表、电表、燃气表的保证金内容为“乙方租用房屋时，装修中拆掉了甲方房屋内墙，改动水表、电表、燃气表和管道，为了在合同期限届满或者依法解除时，确保乙方恢复隔墙、水表、电表、燃气表及管道。乙方在签订本合同时向甲方支付保证金人民币伍万伍仟元整（￥55000元），当合同期限届满或者依法解除时，乙方恢复隔墙、水表、电表、燃气表后5日内，甲方无息退还乙方。乙方不恢复原状的，甲方可以委托第三方施工，费用从保证金中扣除，恢复后余款甲方应当在扣除后三日内退还乙方”第十条违约责任内容为“……4.乙方拖欠应付费用超过人民贰万元的，或未经甲方书面同意拆除其他隔墙，或者破坏承重墙的，甲方有权解除合同，不予退还履约保证金，收回房屋，要求赔偿损失。5、乙方在本合同期限届满或者合同解除后，逾期交还房屋给甲方的，每逾期一日按原租金标准的计算赔偿甲方损失。……”合同签订当日，吴筑毅通过银行转账方式向张明月支付55000元，张明月在房屋租赁合同上注明已收到店铺押金55000元。2018年3月21日，吴筑毅通过银行转账方式向张明月支付55000元。2018年6月29日，张明月向一审法院提起本案诉讼。上述事实，有房屋租赁合同、收条、双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院再审认为，根据双方的本诉请求及反诉请求，结合双方的再审主张，本案再审争议焦点为：一、案涉租赁合同是否应当解除；二、案涉房屋是否应当返还、案涉房屋被拆除隔墙及改动的水表、电表、燃气表和管道应当由谁恢复原状及恢复原状所需时间问题；三、对被申请人张明月诉请的房屋占用费是否应当支付及支付期间的问题；四、对再审申请人吴筑毅的退还保证金及租金的反诉请求是否应予支持。关于焦点一、对于案涉租赁合同是否应当解除的问题。因双方对解除房屋租赁合同均无异议，且双方已于2018年6月13日以交还钥匙的方式实际解除了案涉租赁合同，故对张明月提出的解除房屋租赁合同的诉请应予支持，并确认双方解除案涉租赁合同的时间为2018年6月13日。关于焦点二、对于案涉房屋是否应当返还的问题。本案中吴筑毅已于2018年6月13日将案涉房屋的钥匙交还张明月，根据查明的事实，案涉房屋的大门虽被链子锁从房屋里面反锁，但张明月完全可以将链子锁剪断从而实现其对案涉房屋管理、使用的目的，即案涉房屋的大门被链子锁从房屋里面反锁的事实不能当然阻却张明月对案涉房屋的管理、使用，由此应当认定吴筑毅已经将案涉房屋返还给张明月，故对于张明月要求吴筑毅返还案涉房屋的诉请不予支持。对于恢复原状的问题。按照案涉租赁合同的约定，合同期限届满或者合同依法解除时，吴筑毅应将案涉房屋被拆除隔墙及改动的水表、电表、燃气表和管道恢复原状，如吴筑毅不按合同约定履行恢复原状义务，则张明月亦可以自行恢复原状，故单就合同而言双方都负有将案涉房屋被拆除隔墙及改动的水表、电表、燃气表和管道恢复原状的义务。但，在此亦应当指出，按照合同约定该恢复原状义务存在履行顺序，即应当先由吴筑毅负责履行，在吴筑毅不履行的情况下才由张明月履行。双方解除案涉租赁合同后，吴筑毅并未履行前述恢复原状义务，应当视为吴筑毅拒绝履行恢复原状义务，在此情形下应由张明月自行恢复原状，所需费用由吴筑毅所交保证金中予以支付。因此，对于张明月要求吴筑毅恢复原状的诉请不予支持。至于恢复原状所需合理时间问题，租赁合同并未明确约定恢复原状的时间，双方亦未举证证明恢复原状所需时间，故应当根据恢复原状必然耗费一定时间、及时恢复原状便于张明月能将案涉房屋出租获取租金收益等因素综合判断并确定恢复原状所需合理期间，结合本案具体情况，酌情确定一个月的时间作为恢复原状所需合理期间。关于焦点三、对于房屋占用费的问题。张明月诉请的房屋占用费应当包括以下三个部分:一、2018年6月13日租赁合同解除前租赁期间的房屋租金；二、一个月恢复原状合理期间的房屋租金损失；三、一个月恢复原状合理期间届满之后的房屋租金损失。对于第一部分即2018年6月13日租赁合同解除前租赁期间的房屋租金，因租赁合同签订后，吴筑毅仅支付了一个月租金55000元，故其应按照合同约定支付自2018年4月18日至2018年6月13日合同解除之日期间的租金102667元。对于第二部分即一个月恢复原状合理期间的房屋租金损失55000元，案涉租赁合同约定的租赁期限自2018年3月18日起，本案双方虽于2018年6月13日以交还钥匙的方式解除案涉租赁合同，但吴筑毅并未将案涉房屋被拆除隔墙及改动的水表、电表、燃气表和管道恢复原状后移交给张明月，以致张明月未能及时将案涉房屋出租从而获取租金收益；按照合同约定双方均负有恢复原状的义务，但双方均未履行该合同义务，对此双方均有过错，故对于该部分房屋租金损失55000元由双方各承担50%，即吴筑毅应承担27500元。对于第三部分即一个月恢复原状合理期间届满之后的房屋租金损失，因案涉租赁合同已于2018年6月13日解除，且吴筑毅已经将案涉房屋返还给张明月，吴筑毅已经不再占有、管理、使用案涉房屋，故其不应当承担恢复原状合理期间届满之后的房屋租金损失。综上，吴筑毅应向张明月支付房屋租金及房屋租金损失共计130167元。关于焦点四、对于吴筑毅反诉请求退还保证金的问题。按照租赁合同约定，合同期限届满或者合同解除时，承租人吴筑毅负有将案涉房屋被拆除隔墙及改动的水表、电表、燃气表和管道恢复原状的义务。而本案吴筑毅虽于2018年6月13日将案涉房屋的钥匙交还张明月，但其并未履行前述恢复原状的义务，故其无权要求张明月返还保证金；另根据查明的事实，租赁合同签订后吴筑毅仅向张明月支付一个月的租金，至2018年6月13日其交还房屋钥匙给张明月时，其拖欠的租金已经超过20000元，按照合同约定拖欠租金超过20000元的情形下张明月亦无需向吴筑毅返还保证金。因此，吴筑毅反诉请求退还保证金无事实依据，不予支持。对于吴筑毅反诉请求退还租赁期限内的租金问题。因案涉房屋的性质并不影响案涉租赁合同的效力，且结合案涉租赁合同签订前吴筑毅已经实际租赁、使用案涉房屋的事实，应当认定其在租赁合同签订前已经清楚案涉房屋的性质，故，吴筑毅反诉请求张明月退还租赁期限内的租金亦无事实、法律依据，再审亦不予支持。综上所述，再审申请人吴筑毅的再审理由部分成立，对其再审请求予以部分支持。原一、二审判决适用法律错误，判决结果不当，再审予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔01民终7721号民事判决和贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8002号民事判决；二、解除被申请人张明月与再审申请人吴筑毅于2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》；三、再审申请人吴筑毅于本判决生效后十日内支付被申请人张明月房屋租金及房屋租金损失130167元；四、驳回被申请人张明月的其余诉讼请求；五、驳回再审申请人吴筑毅的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3600元，由再审申请人吴筑毅负担；二审案件受理费8050元，由被申请人张明月负担2000元，由吴筑毅负担6050元。本判决为终审判决。审判长  陈红审判员  刘梅审判员  赵曜二〇二〇年八月二十六日法官助理李瑞康书记员莫菲