呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2137号上诉人（原审原告）：刘国先，女，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：刘文明，男，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王海波，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王建增，男，住呼和浩特市回民区光明路呼运小区4号楼3单元2楼西户。上诉人刘国先因与被上诉人刘文明、王建增确认合同效力纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘国先上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4858号民事判决，并依法改判。2.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由刘文明、王建增承担。事实和理由：刘国先与王建增系夫妻关系，在婚姻关系存续期间拥有一套位于呼和浩特市××区房屋。该房屋于2012年7月至现在一直由刘文明租用。直到2019年10月25日王建增收到呼和浩特市回民区人民法院送达的（2019）内0103民初4426号传票，刘国先才知道该房屋由王建增未经刘国先同意和事后认可，通过签订购房协议的方式出售给了刘文明。刘国先认为位于呼和浩特市××区房屋属于夫妻共同财产，未经刘国先同意并在购房协议上签字确认，王建增与刘文明签订的购房协议是无效合同。涉案房屋登记在刘国珍，王建增二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任应由购房人刘文明承担，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，应以购房人是否善意，有偿作为条件，同时对合同的有效，无效应依照合同法第五十二条进行判定。本案争议的焦点应当是王建增单方处分夫妻共同财产的效力问题。应当从刘文明未全额付清购房款(还差3000元)，是否履行完给付涉案房屋对价;刘国先未在购房协议上签字确认对购房协议是否明知，能否认定是对购房协议的事后追认，能否认定是具有共同卖房的意思表示。一审法院认定刘国先对购房协议的明知，就构成对购房协议的认可是无事实根据和法律依据的。理由如下：首先，刘国先对王建增与刘文明签订的购房协议的明知认定为承诺不符合法律规定。单纯的沉默，在一般情况下并不构成承诺，只有当法律赋予合同相对方作为义务时，当事人的沉默方可视为同意。本案中刘国先对王建增买卖房屋行为的明知，只能看作是王建增对涉案房屋属于自己的份额的处分，不能推定是对夫妻共同财产的处分权的追认。其次，刘国先对王建增与刘文明签订的购房协议的明知认定为承诺不符合社会预期，有违诚实信用的民法原则。在没有义务作为特定表示的情况下，将了解合同内容本身看作是承诺将会导致社会的混乱。本案中房屋买卖合同签订后，由于涉案房屋未转移登记，该房屋仍旧属于夫妻共同财产，刘文明无法通过强制执行取得所有权。夫妻出售共有的房屋，应当由夫妻双方共同在合同上签字，买房人刘文明无法证明卖房人配偶知情，并且同意卖房，又不符合善意取得的构成要件时，该房屋买卖协议是无效的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款项规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”属于法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律强制性规定的行为应当认定为无效，所以，王建增与刘文明签订的购房协议应当认定为无效合同。综上所述，请求二审人民法院依法支持刘国先的上诉请求。刘文明辩称，一、一审法院事实认定清楚，判决结果完全正确。刘文明于2011年2月20日起开始租赁案涉房屋，租赁期间由王建增及其女儿王杏娟参与处理租赁事宜。2012年4月王建增欲出售房屋，在租赁合同上备注“在租用期间，承租方无权干涉出租房出售此房，且出租方将实际租用时剩余房租全部退还承租方”。2012年7月2日，刘文明与王建增签订《购房协议》。2012年7月10日，刘文明向王建增支付购房款40万元，该40万元存入王建增在呼和浩特金谷农业银行昭乌达支行账户，并通过该账户偿还王建增与刘国先在呼和浩特金谷农业银行昭乌达支行共同办理的200万元抵押贷款。同时在呼和浩特市房产局办理抵押注销登记手续，将案涉房屋房产证交由王建增持有至今。刘国先作为共同抵押人，不可能不知道抵押注销登记，也不可能对偿还200万元贷款不知情。事实上刘国先知道并同意出售房屋。一审法院事实认定正确，请求二审法院依法确认。二、刘国先在上诉状中自认明知出售房屋的事实，只是主张不同意出售房屋，该陈述与起诉状所述内容矛盾，恰恰证明一审判决正确。刘国先在一审时以自己不知情为由主张合同无效，但未向一审法院举证证明自己的主张，故一审法院以刘国先不能举证且其主张不符合常理为由驳回其诉讼请求。刘国先在上诉状中一改之前陈述，自认对出售房屋事实知情，只是未明确是否愿意出售。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定，刘文明以市场价格购买房屋，按照双方约定支付全部购房款，且王建增利用购房款偿还其与刘国先在银行共同办理的贷款，并在收到购房款后办理抵押注销登记手续，将房本原件交付刘文明。刘文明有理由相信刘国先知道并同意房屋出售行为。所以刘国先请求确认合同无效的主张不能成立。王建增辩称，同意刘国先的上诉请求和理由。刘国先向一审法院起诉请求：1.确认刘文明与王建增签订的购房协议无效；2.判令刘文明承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.刘国先与王建增系夫妻关系，其二人共同共有位于呼和浩特市××区的房屋。2.2011年2月20日，王建增（出租方）与刘文明（承租方）签订《租赁合同》，约定：“双方就工人西村门脸房的出租事项达成以下协议：租赁期三年（从2011年2月20日至2014年2月20日）；租金为第一年14000元，第二、三年为15000元。租金每年2月20日前付清。”3.2012年7月2日，王建增（卖方）与刘文明（买方）签订《购房协议》，约定：“王建增自愿将工人西村金园小区1号楼底商东7号出售给刘文明，房价为453000元，具体付款办法为刘文明先预交王建增53000元定金，剩余部分在2012年7月15日前将款打入农村信用社昭乌达支行。房本由刘文明取走，如房本不能取回，王建增同意由刘文明继续租用四年。”同日，刘文明向王建增支付定金50000元，同年7月10日，刘文明向王建增支付购房款400000元，剩余3000元至今未付。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。刘国先诉称对于王建增出卖房屋的事实并不知情，王建增未经原告同意处分夫妻共同财产，且刘国先亦未对该处分行为进行追认，故而王建增与刘文明签订的《购房协议》应为无效。一审法院认为，房屋买卖系家庭内部重大事项，每个共有产权人应对此进行协商并取得一致同意。刘文明自2011年起占有使用该房屋至今，刘国先在长达近8年的时间里，作为房屋的共有产权人对于房屋的实际情况不闻不问导致对案涉房屋已出售的情况完全不知情，是不符合常理的。且刘国先对其主张未提供有效证据予以佐证。故刘国先主张刘文明与王建增签订的《购房协议》无效，与事实不符，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告刘国先的全部诉讼请求。案件受理费减半计50元，由原告刘国先负担。二审中，刘文明举示新证据：档案查询材料，拟证明：1.涉案房屋于2012年7月10日办理抵押注销登记，刘国先不可能不知道出售房屋的事实。2.刘文明2012年7月10日交付的40万元购房款用于偿还刘国先和王建增的200万元银行贷款，出售房屋并不侵害刘国先的合法权益，刘文明也有理由相信出售房屋是王建增夫妻的共同意思表示，刘文明属于善意购买者，合同合法有效。王建增和刘国先应当按照合同约定履行合同。200万元的贷款已经还清，偿还全家的贷款，刘国先的儿子也参与了，刘国先不知情不符合常理。刘国先的质证意见为：不清楚这个情况。王建增对新证据的的真实性认可，但认为办理贷款的时候刘国先知道，可并不知道办理抵押注销登记。刘文明起诉要求办理房本的时候刘国先才知道房子卖了。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，刘文明自2011年起占有使用涉案房屋至今，刘国先作为房屋的共有产权人，在长达近8年时间里，以对于房屋的实际情况不闻不问为由导致对案涉房屋已出售的情况完全不知情，与常理不符。同时，刘文明提出王建增将其交付的40万元房款用于偿还王建增、刘国先的贷款200万元，偿清贷款即注销了含涉案房屋在内的全部抵押房屋的抵押登记。王建增对此表示认可。刘国先认可其知晓200万元贷款已偿清，但主张系用出售其他房屋的价款偿还，然而其并未举证证明。综上，刘国先主张刘文明与王建增签订的《购房协议》无效不能成立，本院不予支持。综上所述，刘国先的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘国先负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年八月五日（法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥