湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2233号上诉人（原审原告）：罗建新，男，汉族，1968年11月24日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：何化，湖南金鹗律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛晟宇，湖南金鹗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南宝德华一房地产开发有限责任公司，住所地：岳阳市岳阳楼区纺城中路宝德东堤湾1号。法定代表人：张东杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍涛，住广东省深圳市南山区。上诉人罗建新、湖南宝德华一房地产开发有限责任公司（以下简称宝德公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初3022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗建新及其委托诉讼代理人何化，上诉人宝德公司的委托诉讼代理人伍涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗建新上诉请求：1、维持原判第一项，撤销原判第三项判决；2、改判原判第二项的违约金自2018年1月1日起计算；3、判决宝德公司支付误工费110399元；4、判决涉案房屋竣工前的物业费由宝德公司承担；5、本案全部诉讼费用由宝德公司负担。事实与理由：1、宝德公司应按照合同约定自2018年1月1日起支付违约金，一审判决自2018年7月1日起计算错误；2、罗建新因宝德公司的违约行为向单位请假一年，宝德公司应承担罗建新的误工费；3、一审判决已经认定宝德公司未向罗建新交房，则相应物业费应由宝德公司承担。宝德公司辩称，罗建新提出的误工费和物业费没有法律依据，且宝德公司不认可罗建新要求改判违约金的诉求，诉讼费应由法院判决。宝德公司上诉请求：1、改判将宝德公司承担的逾期交房违约金的计算期间调整为2018年1月1日至7月20日；2、由罗建新承担本案二审诉讼费用。事实与理由：本案合同签订后，宝德公司已于2018年7月20日通知罗建新收房，但罗建新未履行收房义务，而是在2019年1月才实地查看房屋并提出房屋质量问题，双方曾经就维修问题达成过协议，但因违约金问题不能协商一致而引起本案诉讼。房屋交付与维修义务是不同的时间节点，质量上的瑕疵不构成根本违约，业主不能据此拒绝收房，故一审法院判令违约金自2018年7月1日计算至维修义务完成之日止错误，应调整为2018年1月1日至7月20日。罗建新辩称，1、宝德公司并未交房，实际是罗建新查看现场后发现很多质量问题，所以没有收房；2、宝德公司认为质量瑕疵属于普遍现象没有依据，且合同已经约定了宝德公司应履行修复义务后再交房，请求二审法院驳回宝德公司的上诉请求。罗建新向一审法院起诉请求：1、承担房屋维修义务；2、支付罗建新违约金114796.7元（暂计算至2019年4月22日，之后按万分之一标准计算至房屋整修完成之日止）；3、支付罗建新误工费10400元（从2019年3月11日至2019年4月22日）；4、在宝德.东堤湾1号第三期竣工前，罗建新无须交纳物业管理费用；5、承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月18日，罗建新和宝德公司（原岳阳华一房地产开发有限责任公司）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由罗建新购买宝德公司开发建设的宝德.东堤湾1号第1栋第1层101号、第2层201号、第3层301号商品房；总价款共计2686744元，罗建新在合同签订当日前支付首期购房款1076744元，余款1610000元向贷款机构申请贷款支付；宝德公司在2017年12月31日前交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房；办理交付手续前，罗建新有权对该商品房进行查验，宝德公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为罗建新查验和办理交付手续的前提条件；罗建新查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；2、管道堵塞；3、门窗翘裂、五金件损坏；4、灯具、电器等电气设备不能正常使用；5、罗建新在接收房屋时，除房屋地基和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从宝德公司书面通知罗建新办理房屋交接手续之日起，视为宝德公司已交付房屋，但罗建新接收房屋的，不视为宝德公司所应当承担的保修义务予以免除，宝德公司仍然应当对该房屋的质量问题进行整改和保修；宝德公司逾期交付超过180日，罗建新有权解除合同，罗建新要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宝德公司按日向罗建新支付已交付房价款万分之一的违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，罗建新向宝德公司付清了全部购房款。宝德公司在2018年7月6日完成了工程竣工验收备案登记。2018年7月20日，宝德公司通知罗建新收房。罗建新在收房时，认为房屋存在质量问题，不断向宝德公司反映，并于2019年4月15日向宝德公司送达了《业主投诉问题跟踪单》，载明的问题有：1、室内墙面空鼓36处，2、二楼北向的两个卧室西外墙渗漏，3、车库进入地下室的楼梯间踏步宽度不一且歪斜，4、三楼北向出露台门铝合金门扇被切边，5、地下室下沉式庭院的装饰柱定位偏差大，6、三楼南向露台靠东侧外墙空鼓，7、1楼厨房东侧地下室顶板渗漏。宝德公司对罗建新主张的7项质量问题没有异议，但主张第3项进入地下室的楼梯间踏步属于赠送的范围。经现场勘查，罗建新主张的7项质量问题存在，但第4项三楼北向出露台门铝合金门扇、第5项地下室下沉式庭院的装饰柱已被罗建新自行拆除。罗建新未提交误工及误工费用的相关证明。一审法院认为：罗建新和宝德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格，意思表示真实，且不违反法律强制性规定，合法有效。宝德公司交付的房屋虽已通过竣工验收，但房屋空鼓、渗漏、门窗等质量问题客观存在，其维修义务不因房屋通过竣工验收而免除，故对罗建新要求宝德公司予以维修的诉讼请求，一审法院予以支持。进入地下室的楼梯间踏步虽属于赠送的范围，但赠送品亦有质量保证义务，宝德公司应承担维修义务；三楼北向出露台门铝合金门扇、地下室下沉式庭院的装饰柱已被罗建新自行拆除，不再存在维修的问题。宝德公司应在2017年12月31日前向罗建新交付房屋，但宝德公司直到2018年7月20日才通知罗建新收房，该段时间属于迟延交付房屋。同时，罗建新在验收房屋时，发现了非地基基础和主体结构的质量问题，宝德公司应在180日内完成修复后再交付,但宝德公司至今未完成修复工作，应认定宝德公司尚未向罗建新交付房屋,但维修时间180日应予核减，故宝德公司逾期交付房屋的时间应从2018年6月29日起算。按合同约定，宝德公司逾期交房，应按日万分之一标准向罗建新支付逾期交房违约金，故对罗建新的该项诉讼请求，一审法院予以支持。罗建新要求宝德公司支付误工费，未提交证据证明，一审法院不予支持。关于物业费问题，按合同约定，物业费应从房屋交付之日起算，但因物业费的收费主体并非宝德公司，故本案不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十的规定，判决：一、宝德公司对罗建新购买的宝德.东堤湾1号第1栋第1层101号、第2层201号、第3层301号房屋的室内36处墙面空鼓、二楼北向的两个卧室西外墙渗漏、车库进入地下室的楼梯间踏步宽度、三楼南向露台靠东侧外墙空鼓、1楼厨房东侧地下室顶板渗漏进行维修；二、宝德公司以2686744元为基数、按日万分之一标准向罗建新支付自2018年7月1日起至前项维修义务完成之日止的违约金；三、驳回罗建新的其他诉讼请求；以上一、二项，限宝德公司在判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本案一审案件受理费4764元，由罗建新负担1217元，由宝德公司负担3547元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：罗建新提交的停岗留薪协议书与工资流水明细表，拟证实为处理本案事宜，罗建新损失工资11万元。宝德公司认为该份证据与本案没有关联性，不能证明产生了误工费损失。本院认为，罗建新停岗留薪与本案纠纷并无必然关联性，本院对其证明目的不予采纳。宝德公司提交的2018年7月26日的岳阳晚报截图，拟证实宝德公司已于2018年7月25日通过报纸公告的形式通知所有业主收房。罗建新对证据的真实性无异议，但不能证明宝德公司通知了收房，且这种方式与合同约定不符，没有法律效力。本院对证据的内容予以认定，对宝德公司的证明目的，本院将结合本案查明的其他事实予以认定。宝德公司与罗建新签订的合同约定，涉案房屋达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。合同中载明了罗建新的身份信息、通讯地址和联系电话。宝德公司主张在通过报纸公告前电话联系过罗建新，但未提供证据，也未再通过其他方式联系罗建新。罗建新在2018年8月查验过涉案房屋，并发现存在质量问题。本院在庭后组织双方调解过程中，宝德公司继续在对涉案房屋进行维修。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、逾期交房违约金应如何计算；2、宝德公司是否应支付罗建新10400元误工费。本案双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。合同约定宝德公司应在2017年12月31日前向罗建新交付房屋，但宝德公司逾期交付，故其应自2018年1月1日起承担向罗建新支付逾期交房违约金的责任，罗建新与宝德公司提起上诉时均主张应以该日期为起算点。一审法院以合同约定的宝德公司应在180日内履行维修义务为由核减该180天，不起算逾期交房违约金明显不当，本院予以纠正。现双方对计算逾期交房违约金的截止时间存在争议，罗建新主张根据合同约定，宝德公司应在完成涉案房屋的维修之后再行交付，故违约金应一直计算至宝德公司完成涉案房屋的维修之日，宝德公司则主张违约金只应计算至其公司通过报纸公告之日，此时宝德公司已经完成了交付房屋的义务，在此之后宝德公司只承担维修义务而不承担违约金。本院认为，双方的合同约定了宝德公司应在完成涉案房屋的维修之后再交付房屋，其公司在逾期交房后径直通过报纸公告的方式通知罗建新收房也明显不符合合同约定，且其公司在约定的交房日期之后两年多时间内仍未完成涉案房屋的维修义务，如不承担相应责任明显有失公平，故本院对宝德公司的主张不予支持。同时，一审法院已经判令宝德公司在判决生效后十日内完成维修义务，如宝德公司按期履行，则宝德公司应承担至维修义务完成之日止的违约金，如宝德公司逾期履行，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定承担惩罚性的迟延履行违约金，而不应再重复承担逾期交房违约金，故一审法院仅判令宝德公司承担至维修义务完成之日止的违约金不当，本院调整为，若宝德公司在本案判决生效后十日内完成了维修义务，则其应以2686744元为基数、按日万分之一标准向罗建新支付自2018年1月1日起至完成维修义务之日止的违约金，如宝德公司逾期履行维修义务，则其应以2686744元为基数、按日万分之一标准向罗建新支付自2018年1月1日起至履行期间届满之日止的违约金。至于罗建新提出的要求宝德公司支付误工费的诉求，其超出一审诉求范围的部分本院不予审理，剩余10400元误工费的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。罗建新上诉提出的由宝德公司承担物业费的诉求亦超出其一审时提出的诉求范围，本院不予审理。综上，罗建新的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。宝德公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初3022号民事判决的第一项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初3022号民事判决的第二、三项；三、由湖南宝德华一房地产开发有限责任公司以2686744元为基数、按日万分之一标准向罗建新支付自2018年1月1日起的违约金（如湖南宝德华一房地产开发有限责任公司在本案判决生效后十日内完成了维修义务，则违约金计算至其完成维修义务之日止，如湖南宝德华一房地产开发有限责任公司逾期完成维修义务，则违约金计算至履行期间届满之日止的违约金）；四、驳回罗建新的其他诉讼请求。上述义务，限湖南宝德华一房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本案一审案件受理费4764元，由罗建新负担1217元，由湖南宝德华一房地产开发有限责任公司负担3547元。二审案件受理费6291元，由湖南宝德华一房地产开发有限责任公司负担3400元，由罗建新负担2891元。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 余立根二〇二〇年八月三日书记员 荣晴瑶