湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1953号上诉人（原审被告，反诉原告）：许莹，女，1963年12月28日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：罗果刚，湖南君煌律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：湖南建新实业有限责任公司，住所地岳阳市君山区省道306线117公里南侧处。法定代表人：康健，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱媛媛，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：敖东保，男。上诉人许莹因与被上诉人湖南建新公司有限责任公司（以下简称建新公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市君山区人民法院（2019）湘0611民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院受案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许莹及其委托诉讼代理人罗果刚、被上诉人建新公司的委托诉讼代理人朱媛媛、敖东保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许莹上诉称：请求二审法院撤销一审判决；建新公司赔偿上诉人损失50万元；建新公司返还上诉人保证金10000元；并由建新公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定建新公司没有切断电源不构成违约与事实不符，建新公司在2014年8月单方切断电源的行为导致上诉人停产，已构成违约，应承担违约责任。二、建新公司在未将上诉人存放于现场的流动资产予以提存或租赁仓库保管的条件下，直接采取推土机毁坏的方式毁损，应当予以赔偿。三、2013年8月1日与被上诉人签订租赁合同的当事方是岳阳同发新型建材有限公司，不是上诉人。被上诉人起诉上诉人没有事实与法律依据。建新公司辩称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。事实和理由：一、许莹称建新公司在合同期限内擅自将生产用电线路剪断导致其停止生产，没有事实依据。二、根据《房屋场地租赁合同》第七条“合同期满出租人不对承租人投资建设的经营设施支付任何经济补偿”的规定，上诉人许莹主张合同期满后的投入损失、可得利益损失没有事实和法律依据。三、合同到期后，上诉人许莹占用租赁场地长达五年，不仅造成建新公司直接的经济损失，更间接导致了国有资产流失，一审仅将押金1万元作抵，已照顾了上诉人许莹，其要求返还押金不应得到支持。四、2013年8月12日签订的租赁合同是上诉人许莹委托姚小群签订，上诉人许莹是本案适格的当事人。建新公司向一审法院起诉请求：1.请求判令许莹腾空并恢复场地原状后返还租赁场地及设施设备；2.依法判令许莹按照每年5000元向建新公司支付自2013年8月12日至2019年6月30日的租金27488元，2019年7月1日至实际返还之日的费用参照租金据实另行计算；3.依法判令许莹支付所拖欠租金的违约金；4.判令许莹承担诉讼费用。许莹向一审法院反诉请求：1.判令建新公司赔偿许莹固定资产投入、可得利益等损失150万元；2.判令建新公司退还许莹交纳的押金1万元；3.由建新公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年5月4日，双方签订了租赁合同，约定建新公司将其所有的五分公司闲置猪舍租赁给许莹，租赁时间从2010年5月1日起至2015年4月30日止，共5年，租赁范围：五分公司原猪舍（以猪舍围墙为界，含栏舍、仓库、值班室等、含中间空地，不含周边渔塘），许莹向建新公司缴纳年租金5000元，于每年4月30日前缴清下一年段租金。合同签订时先期交纳第一年及最后一年租金共10000元。2013年8月12日，因许莹在养殖过程中饲料供应发生问题，导致养殖生产经营亏损，承诺原所租赁五分公司场地所有投资（包括建设的经营设施等不动产）自动放弃，投资及亏损由许莹负责，与建新公司无关，提出请求变更经营场所和经营项目，重新租赁建新公司八分公司仓库及晒坪。同日，双方再次签订房屋场地租赁合同，约定租赁地点为建新公司八分公司仓库及晒坪，租赁面积房屋约459平方米，晒坪面积5250平方米，经营项目混凝土加工，租赁期限自2013年8月12日起至2015年4月30日止，如需提前终止协议，应提前一个月通知对方，征得对方许可后生效。年租金5000元，签订合同之日交租金5000元及保证金10000元，合计15000元一次性付清后方可生效。同时双方还约定，许莹未按照约定支付租金的，应每日向建新公司支付迟延租金10%的违约金，合同期满，承租方投资建设的经营设施等不动产无偿交还出租方，出租方无需提供任何经济补偿。双方签订合同后均自觉履行。另查明，许莹在第二次租赁场地期间从事环保砖生产，2014年8月左右起未再生产。2015年5月，合同到期后，双方未续签合同，建新公司多次向许莹提出归还租赁物，不再续租，但许莹的生产设备设施仍留在租赁场地未搬离。还查明，许莹自2010年5月起至2015年4月30日止的租金已全部付清，另还交纳了押金10000元。上述事实，有租赁合同、房屋场地租赁合同、房屋保证金收款联，授权委托书、律师函、交费及退还场地通知、供水供电合同、电费通知单等证据予以佐证。一审法院认为：双方依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在本案的租赁合同中，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中双方签订的合同在2015年5月已届满，双方未再续签合同，承租人应当返还租赁场地，目前涉案租赁场地内仍有设备设施，许莹应将上述设备设施搬离后返还租赁场地。另本案争议的焦点有三个，一是建新公司是否有违约行为？二是合同期限届满后许莹未返还租赁场地是否应承担责任？三是许莹的固定资产投入及可得利益损失是否应予赔偿？关于焦点一，许莹认为因出租方剪断电线且不恢复供电，存在违约行为，导致生产经营活动无法开展；建新公司认为没有断电，有正常供电，没有违约行为，许莹停止生产是其生产决策问题，与出租方无关，出租方无须承担违约责任。经查，许莹的生产经营活动确于2014年8月左右停止，之后未再进行生产。许莹提出停止生产经营活动是因出租方的停电行为所致的证据不充分，故无法断定出租方存在违约行为。关于焦点二，合同期限届满后，双方未再续签合同，许莹应返还租赁场地，但至今许莹生产设备设施仍放在租赁场地内，且经出租方多次书面通知仍未返还租赁场地，许莹应承担因占用租赁场地导致出租方损失的责任。另许莹还有押金10000元存放在出租方，因许莹在合同履行期间没有违约行为，故该押金10000元应予返还。结合本案的实际情况，许莹占用租赁场地至今造成的损失与出租方应返还的押金两相折抵，互相不再另行承担任何责任。关于焦点三，许莹租赁该场地为经营盈利，其投资与出租方无关，所产生的亏损不应由建新公司承担。双方签订的合同已于2015年4月30日届满，不存在预期可得利益，故建新公司应不承担责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、许莹在判决生效后三十日内移走设备设施，向湖南建新实业有限责任公司返还租赁场地；二、驳回湖南建新实业有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回许莹的其他诉讼请求。本诉案件受理费487元，减半收取244元，由湖南建新实业有限责任公司负担；反诉案件受理费18300元，减半收取9150元，由许莹负担。在本院二审中，许莹申请了证人袁某出庭作证，证明2014年8月份左右，建新公司安排了两个穿制服的和一个未穿制服的人到现场，关掉了电源总开关，并拿走了专用螺丝，而导致供电中断。许莹同时提供了下例证据，证据一：2014年6月8日、6月19日、6月27日进煤灰的收款收据，证明当时工厂还在生产，后面由于被上诉人断电导致工厂无法运营下去；证据二：工厂设备图和工厂图纸，证明上诉人建的12间房包含设备和新建的四百多平方米的房子全部被推倒了，造成了财产损失。建新公司质证认为，对证据一的三性均有异议。上诉人未提供证人的劳动合同、工资发放记录等证明职工身份的资料，不能确认职工身份，另证人的证言多处与一审中证人证言相矛盾，不能作为认定案件的依据。对证据二的关联性有异议，进货收款收据仅能证明许莹在2014年6月份购买了少量煤灰，不能证明厂房仍在正常经营。对证据三的关联性有异议，该张照片仅仅能证明厂房某时的现状，并不能证明建新公司有违约损毁的行为。更为重要的是，上诉人照片中的厂房是建新公司修建的仓库，不属于上诉人许莹的投入。本院认证认为，许莹提供的上述证据不能达到其证明目的。本院二审对一审所查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点问题是：一、建新公司在合同期内是否有断电的违约行为？二、一审判决许莹返还场地并将押金折抵占用费是否妥当？三、许莹主张的相关设施设备损失应否赔偿？四、许莹是否为本案的适格主体？本院评析如下：一、关于被上诉人建新公司在合同期内是否存在断电的违约行为问题。上诉人许莹在一、二审中虽申请了相关证人出庭作证，但证人在停电原因、停电时间、停电方式等环节上表述上并不一致，无法确定该事实的客观存在。而相关证据证实，许莹在2004年4、5、6、7月期间的月电费均未超过1000度，根据其从事环保砖生产的性质和设备运行需要，其电费用量明显与正常生产经营状态下的用电情况不符。2014年8月后，虽许莹在租赁场地再未生产的事实客观存在，但并不能确定是建新公司的停电行为所致，不能排除其因生产经营等原因而自行停止生产。故不能认定出租方建新公司存在违约行为。二、同时，许莹租赁场地在2014年8月停产后，至建新公司2019年11月提起本案诉讼时，在此5年多时间中，现有证据证实，许莹并未就其停止生产的损失向建新公司主张过权利，其怠于行使该权利的行为亦反映其反诉主张并无充分证据证实，一审判决对其反诉主张不予支持并无不妥。三、合同期限届满后，双方未续签合同，上诉人许莹应返还租赁场地，但是至今上诉人许莹的生产设备设施仍放在租赁场地内，且经出租方建新公司多次书面通知仍未返还租赁场地。对此，许莹应参照租金标准承担占用租赁场地的占用费，自2015年5月至本案起诉时止，占用费超过了2万元，一审判决书考虑到本案的实际情况，酌情将1万元押金折抵场地占用费并无不妥。四、许莹上诉称建新公司在未将上诉人存放于现场的流动资产予以提存或租赁仓库保管的条件下，直接采取推土机毁坏的方式毁损，应当予以赔偿问题。因许莹的该主张系新的请求内容，双方对此持有异议，故本院二审对此不作审理。许莹可另行主张权利。五、在2013年8月12日签订的租赁合同中，承租方虽为姚小群及岳阳同发新型建材有限公司，但姚小群系受许莹委托签订的该合同，许莹为该合同的实际履行方。在一审中许莹对其作为本案租赁主体亦未提出异议，故许莹应为本案适格的被告及反诉原告。综上所述，上诉人许莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由上诉人许莹负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年八月三日书记员  周师师