广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终893号 上诉人（原审被告）：广西昭平县三品记食品有限公司，住所地昭平县昭平镇河东路100号。 法定代表人：张伟，总经理。 委托诉讼代理人：邱耀询，广西汇豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄健，男，1983年11月7日出生，汉族，住所地昭平县。 委托诉讼代理人：董巨龙，男，1988年6月8日，住广西桂林市七星区朝阳路21号银峰苑25栋1单元502室。系昭平县鸿达机动车驾驶员培训有限公司员工、黄健的外甥。 上诉人广西昭平县三品记食品有限公司（以下简称三品记公司）因与被上诉人黄健排除妨害纠纷一案，不服广西壮族自治区昭平县人民法院（2020）桂1121民初241号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 三品记公司上诉请求撤销一审判决并依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决遗漏广西嘉龙腾飞竹业有限公司（简称“嘉龙公司”）作为本案当事人。嘉龙公司作为涉案场地的出租人，对于涉案场地的实际租赁情况最为清楚，且与本案存在着法律上的利害关系，应当追加嘉龙公司应作为本案的当事人参加诉讼，否则会导致认定事实错误。据嘉龙公司证实，嘉龙公司出租的驾校训练场地有3万多平方米，包括办公室、食堂、宿舍、驾驶员室内训练场（即厂房）和室外训练场以及空地，其中办公室、宿舍、食堂、部分空地共有6000多平方米，厂房有13000平方米。2015年嘉龙公司出租给原鸿达公司时约定出租的场地为（厂房、办公室、食堂、宿舍）20000平方米，年租金为30万元并逐年递增。而2018年出租给黄健时黄健提出只需要承租大约三分之一的场地，因此年租金只收10万元。对于承租范围、界线并没有具体的约定，也没有明确约定将厂房出租给黄健，黄健承租后，黄健也使用了部分室内训练场和部分室外训练场以及空地，因此涉案争议的场地并没有明确出租给黄健使用。而且黄健承租后并没有使用该场地，该场地上的线条是原鸿达公司承租时留下的，因此一审判决认定涉案争议场地为黄健承租的场地是错误的。2.一审判决认定该案争议场地为黄健一直在合法占有使用是错误的。争议场地原本是厂房内的空地，在上诉人承租建厂之前不存在谁在合法占有使用。2019年1月，上诉人承租以后便开始建厂，建厂投资100万左右。4月份建厂后，开始进行生产经营，直到现在仍然在正常生产，因此实际上该场地是上诉人一直在合法占有使用。3.被上诉人向法院提出诉讼是因其与嘉龙公司发生纠纷引起，2019年1月，上诉人与嘉龙公司签订合同后，便开始在该场地建加工厂，期间被上诉人没有提出异议，更没有干涉上诉人建厂的行为。期间被上诉人还与上诉人协商了如何缴纳电费的事宜，经过协商，驾校训练场的电费由上诉人向供电部门全部缴纳，然后核对被上诉人的电费再由被上诉人全部返还给了上诉人。这些事实证明，被上诉人对上诉人在争议场地建厂是认可的，上诉人不存在侵权的行为。综上所述，上诉人认为一审判决遗漏当事人、认定事实有误，判决不当，故请求法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。 黄健答辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。2.上诉人认为一审遗漏当事人的理由不能成立。本案是排除妨碍纠纷，是基于物权的租赁物有权占有而产生的一项物权请求权，嘉龙公司既不是有独立请求权的第三人，也不是无独立请求权的第三人，不存在遗漏当事人的情况。3.追加当事人是为了保障当事人的诉讼权利，上诉人主张遗漏当事人没有法律依据。4.一审判决认定事实准确，昭平县鸿达机动车驾驶员培训有限公司（以下简称鸿达公司）建设的训练场面积约2万㎡，建成后使用多年，场地出租人嘉龙公司从未提出过异议。被上诉人受让鸿达公司100%股权后，变更了训练场的租赁合同主体，由鸿达公司变更为被上诉人，面积依旧是2万㎡的训练场，继续使用该训练场经营机动车驾驶员培训业务。至于为何会重新约定，是由于鸿达公司与嘉龙公司的股东有部分是重叠的，为了均衡股东利益，才重新签订租赁协议。被上诉人收购鸿达公司是为了开展机动车驾驶员培训，嘉龙公司也从来没有否认被上诉人租赁的训练场地面积是2万㎡，上诉人主张因为租金减少故租赁面积也相应减少纯属主观臆断。5.驾驶人培训场地是一个由多功能训练区组成的整体，缺一不可。上诉人现在侵占的场地本来属于鸿达公司科目二的训练场地，因为被侵占，行政主管部门多次下文要求整改，要求拆除食品加工厂，恢复训练场地。可见上诉人强占被上诉人训练场地建设食品加工厂是无可否认的事实。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 黄健一审诉讼请求：1.判令被告立即停止侵权行为、排除妨碍，将其擅自建设在昭平县鸿达机动车驾驶员培训有限公司驾驶员训练场内的所有设施清除干净、恢复原状；2.判令被告向原告赔偿经济损失50000元；3本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2015年3月17日，鸿达公司与嘉龙公司签订《场地租赁协议合同》,鸿达公司依法租赁嘉龙公司位于昭平县昭平镇上岸村老村坪的场地20000平方米（包括厂房、办公室、食堂、宿舍等房屋及土地）用于开办经营机动车驾驶员培训学校，租赁期限为10年。之后，鸿达公司按政府行政主管部门的要求将租赁场地建设成为机动车驾驶员培训训练场。2018年11月，鸿达公司因经营问题而整体转让，黄健100%受让鸿达公司的全部股权，全资控股鸿达公司。同年11月18日，黄健与嘉龙公司重新签订《场地租赁合同书》，终止鸿达公司与嘉龙公司签订的合同，租金和场地范围作重新调整，合同约定：1.场地范围驾驶员培训训练场（包括办公室、电脑室、大厅一半）；2.场地租金每年10万元；3.合同期限5年，从2018年11月18日至2023年11月18日止。黄健与嘉龙公司签订合同后，鸿达公司除没有使用食堂、宿舍外，继续沿用训练场正常经营机动车驾驶员培训业务。 2019年1月11日，三品记公司的法定代表人张伟与嘉龙公司签订《租赁合同》，租赁位于昭平县昭平镇河东路100号的主车间、生活楼（两室一厅一套、三室两厅一套）、生活楼隔壁的食堂，面积约1800平方米。合同约定租金按租赁面积计算，年租金160000元。签订合同后，三品记公司开始进驻租赁场地并在主车间一角建设一个面积约1452平方米的食品加工厂，至今，食品加工厂仍在正常经营中。 另查明，昭平县昭平镇上岸村老村坪与昭平县昭平镇河东路100号两个地址系同一地方。原鸿达公司与嘉龙公司签订的《场地租赁协议合同》第一条租赁场地约定“……出租面积为（厂房+办公室+食堂+宿舍）20000平方米”，括号标注的“厂房”与张伟与嘉龙公司签订的《租赁合同》所标注的“主车间”系同一钢结构房屋，房屋面积10103.52平方米。 对有争议的证据和事实，该院确认如下： 一、关于黄健租赁的场地范围及面积问题。该院从以下几个方面进行分析：黄健租赁的场地范围，其租赁合同第一条明确约定“一、场地范围：驾驶员培训训练场（包括办公室、电脑室、大厅一半）”。如何理解该条款的意思，应当从合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来确定该条款的真实意思。首先，鸿达公司签订的租赁合同场地包括厂房、办公室、食堂、宿舍等房屋及土地，黄健受让鸿达公司100%股权，全资控股鸿达公司，没有改变公司业务，与嘉龙公司重新签订场地租赁合同，是对租金和场地范围作了重新调整，只是去掉了食堂和宿舍这两个地方，并没有减少训练场场地租赁面积的意思。因为若是减少了“驾驶员培训训练场”一半的场地面积，砍掉10000平方米，必然需要对驾驶员培训训练场进行重新规划设计，砍掉那部分场地或者保留那部分场地都必需经双方确认。事实上，嘉龙公司与黄健签订合同后从未因租赁场地面积发生过纠纷，鸿达公司一直沿用旧的训练场经营驾驶员培训业务。其次，鸿达公司股东变更，公司业务没有改变，把租赁场地范围表述为“驾驶员培训训练场（包括办公室、电脑室、大厅一半）”，从交易目的、交易习惯及诚实信用原则分析看，黄健租赁场地目的其实就是继续租用鸿达公司建设好的场地驾驶教练场，经营机动车驾驶员培训业务。这里括号标注的“包括办公室、电脑室、大厅一半”所指应是原鸿达公司租赁合同中所指的“办公室”的一半（该楼为一层钢筋混凝土结构，面积552.3平方米，鸿达公司实际只使用一半面积），而不能断章取义的把括号标注说明“办公室、电脑室、大厅一半”理解为整个“驾驶员培训训练场”20000平方米的一半。第三，在该院审理的（2019）桂1121民初1363号原告嘉龙公司诉被告黄健租赁合同纠纷一案中，嘉龙公司提出解除合同，庭审中嘉龙公司确认了黄健租赁的场地面积大概30亩约20000平方米。作为出租人的嘉龙公司都明确确认黄健的租赁场地面积为20000平方米，其他人却对此问题提出质疑，完全是没有事实和法律依据的。故，该院依法确认黄健租赁场地面积为20000平方米，包括鸿达公司建设的场地驾驶教练场和独栋办公楼（一层，建筑面积面积552.3㎡，黄健租赁使用其中一半）。三品记公司主张黄健降低租金，其所租赁的场地面积相应减半为10000平方米，无事实依据，理由不充分，该院不予采信。 二、关于三品记公司食品加工厂房是否占用黄健租赁场地问题。案涉面积为10103.52平方米的钢结构厂房，该房屋在嘉龙公司租赁给鸿达公司期间，鸿达公司已将其改造为室内场地驾驶教练场。黄健与嘉龙公司重新签订场地租赁合同后，也是由鸿达公司继续沿用该教练场。昭平县道路运输管理所证实三品记公司厂房位置原系鸿达公司科目二训练桩位，经现场勘查食品加工厂所在位置，地面虽经处理，但场地驾驶教练场标线痕迹明显可见。因此，该院确认三品记公司食品加工厂房位置原系鸿达公司科目二训练桩位。三品记公司未经黄健同意，在案涉钢结构房屋内占地鸿达公司科目二训练桩位建设加工厂，应认定已经占用黄健租赁的场地。三品记公司主张其建设厂房的场地在其建设厂房前系竹器加工厂，与该院查明的事实不符，该院不予采信。 该院认为，合法的民事权益受法律保护。本案争议焦点首先是本案租赁合同中是否出现在一房二租？对案涉钢结构房屋应如何确定承租人？其次是三品记公司是否侵害了黄健的使用权？ 租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人支付租金的合同。黄健与嘉龙公司在2018年11月18日签订的《场地租赁合同书》，经该院（2019）桂1121民初1363号民事判决确认合同有效。张伟于2019年1月11日与嘉龙公司签订《租赁合同》，租赁嘉龙公司位于昭平镇河东路100号的主车间和生活楼，面积约1800平方米。该《租赁合同》意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。虽然张伟的租赁合同与黄健的租赁合同对租赁物的表述不一致，但租赁物却有部分重复，即案涉面积为10103.52平方米的钢结构房屋。出租人嘉龙公司是就同一钢结构房屋与黄健、张伟分别订立租赁合同，先把房屋全部面积（10103.52㎡）租赁给黄健，然后再拿出部分面积（1452㎡）出租给张伟，属于典型的一房二租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”的规定，本案中，出现一房二租的钢结构房屋由黄健全资控股的鸿达公司建设成为室内场地驾驶教练场，且一直在合法占有使用该房屋，因此，该院依法确定黄健为履行租赁合同的承租人；张伟不能取得钢结构房屋（主车间）租赁使用权。黄健依法对租赁房屋享有直接支配和排他的权利，可以占有、使用租赁房屋、并通过租赁房屋获取收益。由于三品记公司的法定代表人张伟依法不能取得案涉钢结构房屋的承租权，三品记公司于2019年1月中旬未经黄健同意即占用案涉钢结构房屋中的1452平方米用于建设食品加工厂是没有法律依据的，严重侵害了黄健对案涉钢结构房屋占有、使用、收益的民事权益，构成侵权，依法应当承担侵权责任。黄健请求三品记公司停止侵害、排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合《中华人民共和国侵权责任法》第十五条：“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响，恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”的规定，该院予以支持。对于如何确定损失数额，结合本案的实际情况，该院认为可以参照租金标准进行计算。三品记公司与嘉龙公司约定按面积计算租金，每平方米的年租金约是88.88元（计算公式：160000元/年÷1800㎡=88.88元.㎡/年），从侵权发生之日至起诉之日，已经超过一年，应付租金不少于129053.76元（计算公式：1452㎡×88.88元/㎡=129053.76元）。现黄健只请求三品记公司赔偿损失50000元，是对其权利的自由处分，该院予以准许。三品记公司主张其租赁的场地与黄健无关，不在黄健租赁的场地范围内，不构成侵权，没有事实和法律依据，该院不予采信，予以驳回。对于张伟与嘉龙公司的租赁合同纠纷，若张伟请求解除合同、赔偿损失的，可另行提起诉讼，依照合同法的有关规定处理。 综上所述，原告黄健的诉讼请求有理，本院予以支持。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、限被告广西昭平县三品记食品有限公司于本判决生效之日起立即停止侵害，在七日内拆除建在原告黄健承租房屋（即昭平县鸿达机动车驾驶员培训有限公司室内场地驾驶教练场）内的食品加工厂房，并把场地恢复至原状（按场地驾驶教练场的标准，恢复为科目二训练桩位）。二、限被告广西昭平县三品记食品有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄健赔偿经济损失50000元。 上诉人三品记公司对一审判决认定黄健租赁的场地面积为2万㎡有异议，认为租金只有原来的三分之一，所以场地也没有那么宽。黄健对一审判决认定的事实没有异议。 上诉人三品记公司二审期间提交如下证据：1.嘉龙公司证明一份，拟证明租赁给黄健的场地只有三分之一，三品记公司是合法占有该场地。2.昭平县人力资源和社会保障局、昭平县财政局、昭平县扶贫开发办公室关于2019年第五批就业扶贫车间认定的通知[昭人社字(2019)29号],拟证实上诉人设立的公司被有关政府部门确认为扶贫就业车间。3、微信转账凭证，拟证明被上诉人黄健通过上诉人三品记公司缴纳相应的电费，上诉人不存在侵权行为。黄健二审期间提交如下证据：1.昭平县道路运输管理所检查记录表复印件，拟证明三品记食品加工厂所侵占的场地就是鸿达公司正常备案的教练场。2.责令停业整改通知书复印件1份，拟证明三品记公司侵占的场地就是鸿达公司正常备案的教练场地以及由于三品记公司的严重侵权行为，导致了正常经营的鸿达公司被责令停业，造成严重的经济损失和名誉损失。黄健对三品记公司提交的证据质证意见：证据1不予认可，证据2与本案无关，证据3不能证实三品记公司不存在侵权的事实。三品记公司对黄健提交的2份证据认为不能证实三品记公司侵权的事实。本院认为，三品记公司提交的证据1，在一审法院另案审理的（2019）桂1121民初1363号原告嘉龙公司诉被告黄健租赁合同纠纷一案中，嘉龙公司提出解除合同，庭审中嘉龙公司确认了黄健租赁的场地面积大概30亩约20000平方米。现予以否认，本院不予确认。证据2与本案无关，本院不予确认。证据3不能证实其不存在侵权行为，本院亦不予确认。黄健提交的证据1、2与一审提交的其他证据能够互相印证，能够认定被上诉人经营的驾驶员训练场地被侵占的事实，本院予以确认。 本院当事人异议的分析与认定：在一审法院另案审理的（2019）桂1121民初1363号原告嘉龙公司诉被告黄健租赁合同纠纷一案中，嘉龙公司诉请解除合同，庭审中嘉龙公司确认了黄健租赁的场地面积大概30亩约20000平方米，且从黄健与嘉龙公司合同约定的场地范围为驾驶员培训训练场（包括办公室、电脑室、大厅一半）的内容，可以确认涉案的场地已经由嘉龙公司先租赁给了黄健。综合全案证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人主张其是根据与嘉龙公司的租赁合同合法占有涉案场地，但是根据一审法院另案审理的（2019）桂1121民初1363号原告嘉龙公司诉被告黄健租赁合同纠纷一案中，嘉龙公司诉请解除合同，庭审中嘉龙公司确认了黄健租赁的场地面积大概30亩约20000平方米，且从黄健与嘉龙公司合同约定的场地范围为驾驶员培训训练场（包括办公室、电脑室、大厅一半）的内容，可以确认涉案的场地已经由嘉龙公司先租赁给了黄健。从以上证据已经可以确认相关租赁范围，嘉龙公司不是必须参加诉讼的当事人，三品记公司主张遗漏当事人的上诉请求不能成立。三品记公司未经黄健同意，在案涉钢结构房屋内占用鸿达公司科目二训练桩位建设加工厂，已经占用黄健已租赁的场地。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”的规定，且涉案一房二租的钢结构房屋由黄健全资控股的鸿达公司建设成为室内场地驾驶员训练教练场，且一直在合法占有使用该场地，一审法院判决三品记公司停止侵害、排除妨碍，恢复原状并赔偿损失的于法有据，本院予以维持。至于三品记公司、张伟与嘉龙公司的租赁合同纠纷，若张伟请求解除合同、赔偿损失的，可另行依照合同法的有关规定处理。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人广西昭平县三品记食品有限公司的上诉请求理据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，（上诉人已预交），由上诉人广西昭平县三品记食品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 周成才 审 判 员 张依传 二〇二〇年八月十九日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 张岚凌