广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终23052号上诉人（原审原告、反诉被告）：余文明，男，1954年4月5日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：古毅先，广东鹏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓欣，广东鹏正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市鑫茂融通投资发展有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处田寮社区田湾路78号6F，统一社会信用代码9144030059303044X8。法定代表人：邓伟营，总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓伟营，男，1970年4月19日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：袁建华，广东深翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦广培，男，1951年8月24日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：欧湘富，广东星辰律师事务所律师。上诉人余文明因与被上诉人深圳市鑫茂融通投资发展有限公司（以下简称鑫茂融通公司）、邓伟营、麦广培房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。余文明上诉请求：一、改判（2017）粤0306民初25788号民事判决第三项，判令装修现值损失由鑫茂融通公司、邓伟营全部承担；二、改判（2017）粤0306民初25788号民事判决第四项，判令余文明仅应向鑫茂融通公司、邓伟营支付房屋占有使用费2000000元；三、判令鑫茂融通公司、邓伟营再行支付42713元评估费；四、改判另案确定的鑫茂融通公司、邓伟营应支付违约金790000元及案件受理费35120元用于抵扣余文明应当支付的房屋占有使用费；五、改判鑫茂融通公司、邓伟营返还垫付款300000元；六、判令本案全部诉讼费由鑫茂融通公司、邓伟营、麦广培承担。事实与理由：一、一审判决对余文明与鑫茂融通公司、邓伟营关于合同无效的责任认定存在错误。鑫茂融通公司、邓伟营（甲方）与余文明（乙方）于2012年6月8日签订《合作承包合同》。该合同第一条约定“甲方（邓伟营、鑫茂融通公司）的权利和合作义务：1.甲方应保证上述物业的权益真实合法有效，未附带他项权益。”；第七条约定“甲方违约责任：1.甲方违反本合同的，应双倍返还保证金给乙方，并赔偿给乙方造成的一切损失。”余文明是基于对邓伟营、鑫茂融通公司有房产证的信赖与鑫茂融通公司、邓伟营签订《合作承包合同》。签订合同时，邓伟营、鑫茂融通公司未按照合同的约定保证租赁的物业权益真实合法有效，余文明并不清楚涉案房产没有取得建设工程规划许可证以及相关的证照。邓伟营、鑫茂融通公司在签订合同时未如实告知涉案物业的真实情况，最终导致合同无效，造成余文明巨大的经济损失。邓伟营、鑫茂融通公司作为出租方，在涉案房产未取得合法产权证明的情况下出租涉案房产，且向余文明提供虚假不动产权证，构成故意欺诈，合同被认定无效，过错在于邓伟营和鑫茂融通公司。依据《合同法》第五十八条规定及《合作承包合同》第七条约定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故邓伟营、鑫茂融通公司应承担全部责任。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定余文明与邓伟营、鑫茂融通公司签订的《合作承包合同》及《补充协议》无效，并综合案情，认定余文明与邓伟营、鑫茂融通公司对合同无效均负同等责任，系事实认定错误。二、一审判决装修现值损失费由余文明承担50%系事实认定错误。该涉案合同之所以无效系因为该涉案房产未取得合法产权证明，且邓伟营、鑫茂融通公司向余文明提供虚假不动产权证，构成故意欺诈。合同被认定无效，过错全部在于邓伟营、鑫茂融通公司，而非余文明的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条及《合作承包合同》第七条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉案房产的装饰装修现值损失应由有过错的鑫茂融通公司、邓伟营承担全部责任。一审法院认定余文明与邓伟营、鑫茂融通公司对涉案合同无效均有过错，余文明与邓伟营、鑫茂融通公司对合同无效承担同等责任，故判决余文明与邓伟营、鑫茂融通公司对装饰装修现值损失各自负担50%的责任，系事实认定错误，应由鑫茂融通公司、邓伟营全部承担装饰装修现值损失6436570元。三、一审判决房屋占有使用费金额计算错误。2017年麦广培诉鑫茂融通公司、邓伟营房屋租赁合同纠纷一案，二审法院最终判决认定双方租赁的深圳市光明新区田寮社区田湾路物业未有产权登记记录、又无合法报建手续，认定合同无效，要求鑫茂融通公司、邓伟营于判决生效之日起十日内向麦广培返还承租的涉案物业。麦广培依据（2016）粤03民终10487号民事判决向法院申请强制执行，案号为（2017）粤0306执1980号。2017年9月15日，法院强制对涉案房产停水停电，致使余文明停止营业。余文明于2017年11月20日向一审法院书面申请退回未经营使用的面积9798.5平方米，另外面积2202.5平方米尚由其在使用并协商商户清场，并同时告知鑫茂融通公司、邓伟营、麦广培。该《退回场地告知书》说明余文明于2017年11月20日起即未占有使用涉案房产，鑫茂融通公司、邓伟营单方未收回场地，并非余文明的责任。故房屋占有使用期限应截止至2017年11月20日，而非一审法院认定的2018年7月26日。鑫茂融通公司、邓伟营交付的物业存在瑕疵，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队于2015年6月9日确认物业中前栋一至三层共7804.5平方米是验收合格，可以营业使用的。该物业中后楼扩建一至二层共4595.5平方米未经宝安区消防队验收合格，余文明无法使用此部分的物业，过错在于邓伟营、鑫茂融通公司。故邓伟营与余文明约定自2016年6月1日开始，租金由33.2万元变为20万元。从2016年6月1日至2017年1月31日止，余文明已按约定缴纳租金20万元/月。综上所述，一审法院计算房屋使用期限从2016年6月1日至2018年7月26日，余文明承担的房屋占有使用费7287000元系计算错误。房屋占有使用费应从2017年2月1日计至2017年11月20日止，按租金20万元/月计算，合计200万元。四、一审判决遗漏事实，多个事实未查清。（一）租金应抵扣（2013）深宝法民二初字第2119号判决的违约金及案件受理费。因鑫茂融通公司未按双方签订的《合作承包合同》约定及时提供消防机构批准或认可的建设工程符合消防要求的文件，导致余文明迟延开业，造成严重损失。余文明曾向宝安区人民法院提出诉讼，最终（2013）深宝法民二初字第2119号民事判决判令鑫茂融通公司向余文明支付违约金790000元并承担案件受理费35120元。鑫茂融通公司、邓伟营与余文明协商通过租金抵扣该违约金及受理费共计825120元。鑫茂融通公司、邓伟营在一审反诉的事实与理由中陈述已通过租金抵扣该违约金及受理费，并非事实。鑫茂融通公司、邓伟营于2015年5月14日出具收据，但实际并未通过租金抵扣。一审法院未查清租金抵扣问题，房屋占有使用费计算有误，应将违约金及受理费共计825120元从租金中扣除。（二）弥补金XX休闲会所消防通道拆除损失垫付款应予返还。2014年3月8日，鑫茂融通公司与余文明、案外人签订《协议书》，就消防通道整改达成一致，约定鑫茂融通公司与余文明、案外人先行分别垫资30万元、30万元、15万元、15万元，用以弥补金XX休闲会所消防通道拆除损失。余文明在一审阶段向法院提出要求邓伟营、鑫茂融通公司根据《协议书》第五条约定返还垫付款30万元。但一审法院未就此部分事实进行判决处理，属于认定事实不清。法院应从判决的租金中扣除需要返还垫付款30万元。（三）余文明在一审阶段向法院申请对余文明的经济损失进行司法评估，分别于2018年3月20日、2018年4月19日通过建行银行账户转至深圳国量行资产评估有限公司账户25000元，30213元，前后共缴纳评估费55213元。一审判决仅对余文明预交的25000元进行判决，遗漏后缴纳的30213元评估费，一审法院对评估费的事实认定错误。因鑫茂融通公司、邓伟营对合同无效承担全部责任，故鑫茂融通公司、邓伟营应承担全部评估费55213元，即应再行支付42713元评估费。鑫茂融通公司、邓伟营答辩称：一、关于认定涉案房屋租赁合同无效后双方的过错问题。余文明上诉称涉案合同的不动产证是鑫茂融通公司、邓伟营提供的，并且称鑫茂融通公司、邓伟营构成故意的欺诈，没有事实法律依据。此前的生效判决已经查明涉案房屋的不动产证是由麦广培提供的。而余文明和鑫茂融通公司、邓伟营双方都对涉案房屋的实际状况是清楚的，同时还共同出资对涉案房屋的消防进行了改造，所以鑫茂融通公司、邓伟营不存在欺诈。一审对过错的分担比例是公平合理的。二、关于涉案房屋占有使用费的标准问题。关于房屋占有使用费的截止日期，一审根据法院强制执行结果认定于2018年7月26日完成涉案的房屋交接手续。而余文明称其2017年11月20日向法院申请退回部分物业，不管该申请是否属实，余文明都没有实际的履行。所以，不能因此减免占有使用费。关于使用费的标准，一审参照合同约定的租金标准是有法律依据的。余文明上诉称双方自2016年6月1日开始将租金由33.2万元变更为20万元完全是有违事实的，双方没有这样的约定。而且在原房东麦广培没有降低鑫茂融通公司、邓伟营的租金标准的情况下，鑫茂融通公司、邓伟营是不可能降低余文明的租金标准。同时，所谓降低租金的抗辩理由，余文明在此前的庭审从未提及。在上诉阶段提出，显然是虚构的。三、关于余文明上诉称一审判决遗漏了三个事实问题。其一，关于租金抵扣问题，2014年8月20日确认书以及2015年5月14日收据能够相互印证，证明租金抵扣的事实。按照常理，如果按照余文明所称该判决的款项没有抵扣租金，余文明在长达五年的时间内不申请强制执行，明显不符合常理。余文明在一审也没有提供任何转账记录或者租金收据证明交租情况。其二，关于金XX休闲会所消防通道拆除损失垫资款。由于垫资款是包括鑫茂融通公司、邓伟营等四方自愿共同垫资给金XX休闲会所的，不应要求鑫茂融通公司、邓伟营来承担。同时，该款也早已处理完毕，与本案没有关联性。其三，关于评估费。希望法院根据余文明实际提交给法院的票据进行认定。麦广培答辩称：一、余文明起诉麦广培，违背合同相对性原则，属于滥用诉权。二、涉案房屋的租赁合同纠纷早在2013年及2015年就经深圳市宝安区人民法院裁判，判决由鑫茂融通公司、邓伟营赔偿余文明经济损失。现余文明就同一合同、同一租赁物又提起损害赔偿，属于重复起诉，依法应当驳回。余文明向一审法院提出起诉，请求：一、判令鑫茂融通公司、邓伟营赔偿损失23845000元；二、判令麦广培承担连带赔偿责任；三、判令鑫茂融通公司、邓伟营、麦广培承担诉讼费、保全费。鑫茂融通公司、邓伟营向一审法院提起反诉，请求：一、确认鑫茂融通公司、邓伟营与余文明2012年6月8日签订的《合作承包合同》、2012年8月7日签订的《补充协议》、2012年12月17日签订的《补充协议》无效；二、余文明向鑫茂融通公司、邓伟营返还承租的深圳市光明新区田寮社区田湾路物业一至三层（一层原手机店两个门面及酒店大堂一个门面除外）及一、二层靠后面增加物业（原三楼扩建物业与一楼靠后面物业交换后）；三、余文明支付鑫茂融通公司、邓伟营房屋占有使用费（自2016年6月1日起计至实际返还之日止，暂计至2018年1月31日为5178600元，其中2016年6月1日至2017年6月30日期间，占有使用费按332000元/月计算，2017年7月1日至2022年6月30日期间，按351800元/月计算，2022年7月1日至2027年6月30日期间，按372782元/月计算，2027年7月1日以后的占有使用费按395016.12元/月计算）；四、余文明承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年6月8日，鑫茂融通公司、邓伟营（甲方）与余文明（乙方）签订《合作承包合同》，约定甲方将位于深圳市光明新区田寮社区田湾路物业一至三层约12000平方米商铺（一层原手机店二个铺面计200平方米、酒店大堂150平方米除外）交予乙方承包，乙方自行装修用于经营超市百货；甲方提供该商铺的一次消防设施及批文，办理费用由甲方负责，甲方协助乙方办理二次装修的消防验收，费用由乙方负责；原有空调、电梯等一切固定设施乙方一次性支付甲方200000元后归乙方使用；乙方承租甲方宿舍平房15间（按实际平方米计价）、仓库约1000平方米，租赁单价12元/平方米，每五年递增一次，每次递增5%；承包期限20年，自2012年7月1日至2032年6月30日，免租期90天，自甲方交付物业起计算；承包期间，所产生的盈亏债权债务和法律责任由乙方承担；乙方不得经营KTV（或休闲）、宾馆、一楼铺面通讯行业；承包期首五年，乙方每月固定支付甲方320000元作为利益分红，此后每五年递增6%，第六至十年月分红339200元，乙方应于每月5日前支付固定利益分红；乙方于合同签订之日需一次性交纳保证金640000元，甲方待合同期满乙方结清甲方红利、水电税费等应负担费用后无息退还；如乙方不按时交纳利益分红，按应缴金额每日加收2‰的滞纳金，超过30天未交纳的，甲方有权终止合同。合同签订后，鑫茂融通公司、邓伟营将涉案物业交付余文明使用。2012年6月8日，鑫茂融通公司出具《收据》确认收取余文明《合作承包合同》保证金640000元。2012年8月7日，邓伟营（甲方）与余文明（乙方）签订《补充协议》，约定甲方应于2012年8月31日前向乙方提供涉案物业第一次消防合格证及相关资料证件以供乙方办理二次消防审批，因甲方在约定时间内未能完成第一次消防验收造成乙方在预期2012年10月20日开业经营的损失，按每日50000元补偿乙方。2012年12月17日，邓伟营与余文明签订《补充协议》，约定邓伟营将涉案田寮社区田湾路物业一二楼靠后另增加面积（原三楼扩建面积与一楼靠后面积交换后）约1000平方米租赁给余文明作为办公及宿舍使用，租期与原合同一致，前五年月租金12000元，第六至十年月租金12600元，第十一至十五年月租金13230元，第十六至二十年月租金13891元，租金自2012年11月计付。2013年2月28日，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队作出深公光（消）决字[2013]第0003号《公安行政处罚决定书》，因在检查中发现余文明承租经营的涉案物业未经消防安全检查擅自投入使用，给予余文明负责的深圳市永XX公司责令停产停业，并处罚款40000元的处罚。2013年8月7日，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队作出深公光（消）催字[2013]第0004号《催告书》，敦促余文明（深圳市永XX公司）履行深公光（消）决字[2013]第0018号有关停产停业的行政决定书。2013年12月21日，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队作出深公光（消）强执恢字[2013]第0001号《恢复行政强制执行决定书》，决定对深圳市永XX公司恢复强制执行停产停业，强制执行方式为查封、停水、停电。2014年3月8日，鑫茂融通公司与余文明、案外人签订《协议书》，就消防通道整改达成一致。协议约定鑫茂融通公司与余文明、案外人先行分别垫资300000元、300000元、150000元、150000元，用以弥补金XX休闲会所消防通道拆除损失。余文明主张有关垫付款300000元，鑫茂融通公司与邓伟营未予返还。鑫茂融通公司与邓伟营则主张未约定应由其返还余文明。2015年6月9日，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队作出《光明新区历史遗留既有建筑消防纳管通知书》，评定涉案物业室内装修工程消防整治合格，同意纳入消防日常监督管理。2016年12月23日，就麦广培与鑫茂融通公司、邓伟营及余文明、王某房屋租赁合同纠纷案，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终10487号民事判决，确认麦广培与鑫茂融通公司间的租赁合同关系无效，并判令邓伟营、鑫茂融通公司向麦广培返还其承租的涉案田寮社区田湾路物业，麦广培向邓伟营、鑫茂融通公司返还押金，邓伟营、鑫茂融通公司向麦广培支付房屋占有使用费等。2017年1月，麦广培向一审法院申请强制执行，案号为（2017）粤0306执1980号。一审法院于2017年1月18日作出执行裁定书，责令邓伟营、鑫茂融通公司迁出并返还涉案田寮社区田湾路物业。余文明主张其于2017年11月20日向一审法院书面申请退回已未经营使用的面积9798.5平方米，另有面积2201.5平方米尚由其在使用并协商商户清场。鑫茂融通公司、邓伟营主张余文明足额支付了2016年5月以前的租金，自2016年6月至2017年1月份期间每月支付租金200000元，2017年2月起未再支付租金。另查明，依照余文明申请，一审法院摇珠选定并委托深圳国量行资产评估有限公司对余文明承租的涉案物业一至三层面积约12000平方米、一二楼靠后增加租金面积约1000平方米余文明装修形成添附部分的现值损失进行评估。该评估公司出具《资产评估报告》，评估装修现值损失及设计其他工程费用价值为6987159元，其中货架费用154560元，收银台、扫描机费用49854元，收银台、蔬菜水果架、堆头柜费用43350元，冻柜、冻肉柜费用60000元，金色7门饮料展柜27300元，后备发电机组费用125000元，办公室电脑、传真机、打印机、班台、会议桌、沙发、文件柜78825元，美容床、美容设备11700元。本案当事人无法提供涉案物业建设工程规划许可证、房地产证。麦广培将涉案物业出租给鑫茂融通公司、邓伟营，鑫茂融通公司、邓伟营将涉案物业转租予余文明使用。2018年7月26日，一审法院（2017）粤0306执1980号执行案经强制执行将涉案租赁物业移交麦广培。一审法院认为，余文明与鑫茂融通公司、邓伟营签订的《合作承包合同》及《补充协议》，双方均认可名为承包，实为房屋租赁，涉案合同亦符合一方提供租赁房屋，另一方给付使用费的房屋租赁合同纠纷的特征，法院认定涉案合同为房屋租赁合同。有关本案合同的效力认定，鉴于涉案租赁物业无建设工程规划许可证、房地产证，余文明与鑫茂融通公司、邓伟营签订的《合作承包合同》及《补充协议》因违反法律禁止性规定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定合同无效。鉴于余文明与鑫茂融通公司、邓伟营均知晓涉案房屋的实际状况，双方对于合同无效均有过错，法院综合本案案情，认定余文明与鑫茂融通公司、邓伟营对合同无效均负同等责任。有关余文明对涉案租赁物业进行装修形成添附部分现值损失的责任认定。依据深圳国量行资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，评估装修现值损失及设计其他工程费用价值为6987159元，但有关货架费用154560元，收银台、扫描机费用49854元，收银台、蔬菜水果架、堆头柜费用43350元，冻柜、冻肉柜费用60000元，金色7门饮料展柜27300元，后备发电机组费用125000元，办公室电脑、传真机、打印机、班台、会议桌、沙发、文件柜78825元，美容床、美容设备11700元等部分并未形成添附，上述损失应当予以扣减，故法院认定本案损失为6436570元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故余文明与鑫茂融通公司、邓伟营应当对上述租赁物业形成添附部分的装修现值损失各自负担50%的责任，鑫茂融通公司、邓伟营应向余文明支付款项3218285元。至于余文明主张的撤场费等损失，于法无据，法院不予支持。余文明主张麦广培对鑫茂融通公司、邓伟营负担的债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。有关租赁物业及保证金的返还，本案房屋租赁合同无效，自始不发生法律效力，因该合同取得的财产应当予以返还。余文明应将涉案位于深圳市光明新区田寮社区田湾路物业一至三层（约12000平方米）及一二层靠后租赁物业（约1000平方米）返还鑫茂融通公司、邓伟营。鉴于涉案物业经法院强制执行已移交鑫茂融通公司、邓伟营，故对该项请求，法院不再予以支持。鑫茂融通公司、邓伟营收取了余文明合同保证金640000元，亦应返还余文明。有关房屋占有使用费的认定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鑫茂融通公司、邓伟营主张余文明足额支付了2016年5月以前的房屋占有使用费，自2016年6月至2017年1月份期间每月支付占有使用费200000元，2017年2月起未再支付占有使用费，余文明作为付款义务人未提交证据证明其支付占有使用费的事实，应当承担不利后果，法院采纳鑫茂融通公司、邓伟营上述主张。余文明主张其早已返还承租物业中未经营使用的面积9798.5平方米，鑫茂融通公司、邓伟营、麦广培均未予认可，余文明也无法提供有效证据予以证明，故有关占有使用费应按余文明实际承租物业面积计付。据此，法院核算，余文明应向鑫茂融通公司、邓伟营支付房屋占有使用费7287000元（12000元/月×17个月+12600元/月×9个月+320000元/月×13个月+339200元/月×13个月-200000元/月×8个月）。对于余文明的诉讼请求和鑫茂融通公司、邓伟营的反诉请求，超过法院认定的部分，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、确认余文明与鑫茂融通公司、邓伟营签订的《合作承包合同》及《补充协议》无效；二、鑫茂融通公司、邓伟营于本判决发生法律效力之日起三十日内向余文明返还合同保证金640000元；三、鑫茂融通公司、邓伟营于本判决发生法律效力之日起三十日内向余文明支付装修现值损失3218285元；四、余文明于本判决发生法律效力之日起三十日内向鑫茂融通公司、邓伟营支付房屋占有使用费7287000元；五、驳回余文明的其他诉讼请求；六、驳回鑫茂融通公司、邓伟营的其他反诉请求。本诉案件受理费161025元，由余文明负担134970元，鑫茂融通公司、邓伟营负担26055元；反诉费用24025元，由余文明负担；评估费25000元，由余文明负担12500元，鑫茂融通公司、邓伟营负担12500元。本案二审期间，余文明提供了深圳国量资产评估集团有限公司出具的深圳增值税普通发票和余文明的中国建设银行个人活期账户交易明细，以证明余文明在一审期间预付了评估费共计55213元。麦广培对上述证据的真实性不予认可，主张一审法院进行评估时并未通知麦广培到场，麦广培对评估情况不清楚，无法确定该发票与涉案评估相关；而余文明对涉案租赁物装修后使用了很多年，对于装修残值应予折旧；且余文明即使有装修损失也应向鑫茂融通公司、邓伟营主张，与麦广培无关。鑫茂融通公司、邓伟营未提交质证意见。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，因余文明就麦广培提供的涉案房产的房地产证是否真实及合法的问题以深圳市不动产登记中心为被告提起了行政诉讼，请求撤销该房地产证。因本案审理需待该行政案件的裁判结果作为依据，故本院于2019年6月5日裁定中止本案诉讼。2019年7月29日深圳市盐田区人民法院作出（2019）粤0308行初1523号行政裁定书，裁定驳回余文明的起诉。余文明不服该裁定，提起上诉。2020年5月19日本院就该行政诉讼作出（2019）粤03行终1407号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。该行政裁定书已生效。再查明，2014年3月8日，鑫茂融通公司（甲方）、余文明（乙方）、米X（丙方）、好X（丁方）和金XX休闲会所（戊方）签订《协议书》。该协议第一条约定“甲乙丙丁四方共同先行垫资用作弥补戊方的消防通道拆除损失，乙方、戊方同意拆除上述物业用于消防通道”；第二条约定“垫资人民币金额：甲方30万元整、乙方30万元整、丙方15万元整、丁方15万元整，此笔款项是支付给戊方作为拆除损失以及修复补偿…”；第五条约定“甲方同意待乙、丙、丁三方商户开始营业后，在支付给甲方的租金中扣除上述出资金额。…”。又查明，余文明在二审期间提交的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，其在2018年3月20日和2018年4月19日分别向深圳国量行资产评估有限公司支付了20000元和30213元。深圳国量资产评估集团有限公司亦向余文明出具了金额为55213元的深圳增值税普通发票。本院认为，本案余文明与鑫茂融通公司、邓伟营之间虽然签订的是《合作承包合同》，但其实质系鑫茂融通公司、邓伟营将涉案房产出租给余文明，由余文明按月支付房屋使用费，双方之间应为房屋租赁关系，而非合作承包关系。双方之间的权利义务应按房屋租赁相关法律法规予以确定。本院（2016）粤03民终10487号生效民事判决已认定涉案房产未有产权登记记录，又无合法报建手续，麦广培与邓伟营之间签订的《房屋租赁合同》无效。因此，作为承租人的鑫茂融通公司、邓伟营与次承租人余文明之间就涉案房产达成的《合作承包合同》及两份补充协议也应为无效。本案各方当事人对于一审确认《合作承包合同》及两份补充协议无效未提出异议，本院予以确认。另外，鑫茂融通公司、邓伟营对于一审判令其向余文明返还合同保证金640000元也未提出异议，本院对一审该项判决予以维持。根据本案各方当事人的诉辩意见，本案二审存在以下争议焦点：第一，余文明与鑫茂融通公司、邓伟营对合同无效所应承担的过错比例。在鑫茂融通公司、邓伟营与余文明的房屋租赁关系中，鑫茂融通公司、邓伟营作为涉案房屋的出租人将无产权登记亦无合法报建手续的房产出租给余文明，应对合同无效承担主要责任；而余文明作出承租人，对其承租的涉案房产产权情况未尽到谨慎审查义务，亦应对合同无效承担次要责任。本院酌情确定鑫茂融通公司、邓伟营对合同无效承担70%的责任；余文明对合同无效承担30%的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，合同无效的，对于已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。鑫茂融通公司、邓伟营与余文明对一审评估的形成附合的装修损失金额6436570元均无异议，由此，鑫茂融通公司、邓伟营应向余文明支付装修损失4505599元（6436570×70%）。一审分担过错比例不当，本院予以纠正。根据合同相对性原则，麦广培并非本案所涉《合作承包合同》及两份补充协议的当事人，余文明要求麦广培向其承担因合同无效所产生的赔偿责任的理由不成立。鑫茂融通公司、邓伟营与麦广培之间因房屋租赁合同无效所产生的责任，可在鑫茂融通公司、邓伟营承担赔偿责任后，另循法律途径解决。第二，余文明应当支付的涉案房产占有使用费的标准和期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，余文明应当参照其与鑫茂融通公司、邓伟营合同约定标准支付涉案房屋的占有使用费。双方合同及补充协议约定涉案房屋的占有使用费共计33.2万元/月，余文明亦按该标准支付了2016年5月之前的占有使用费。余文明主张鑫茂融通公司、邓伟营在2016年5月同意其按20万元/月的标准支付此后涉案房屋的占有使用费，但未提供充分有效的证据证明，且其关于双方约定降低租金标准的理由在时间上亦无法吻合，而鑫茂融通公司、邓伟营对此也不予认可，故本院对余文明该项主张不予采信，其仍应按双方合同及补充协议约定的标准支付涉案房屋的占有使用费。余文明主张其在2017年11月20日已向法院申请退回部分涉案房屋，故其仅应支付房屋占有使用费至2017年11月20日。对此，本院认为，余文明并无证据证明其在2017年11月20日已向法院或鑫茂融通公司、邓伟营、麦广培实际退回了全部涉案房屋，鑫茂融通公司、邓伟营、麦广培亦否认余文明曾向其要求退还涉案房屋。而涉案房屋系一审法院于2018年7月26日通过强制执行程序交还麦广培，与余文明主张的其主动退回涉案房屋的事实不符，故本院认为余文明仍应支付房屋占有使用费至2018年7月26日实际交还涉案房屋之日。由此，一审计算的涉案房屋占有使用费金额无误，本院予以维持。第三，鑫茂融通公司、邓伟营是否应退回余文明垫付的款项。2014年3月8日，鑫茂融通公司（甲方）、余文明（乙方）、米X（丙方）、好X（丁方）和金XX休闲会所（戊方）签订的《协议书》中约定，由甲乙丙丁四分垫资弥补金隆源休闲会所拆除消防通道的损失，并约定鑫茂融通公司同意上述垫资款在乙丙丁三方应支付的租金中扣除。其中，余文明垫资30万元。根据该协议约定，余文明垫资的30万元应从其支付的房屋占有使用费中扣除。而鑫茂融通公司、邓伟营未予扣除，故应向余文明返还该30万元垫资款。第四，关于深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民二初字第2119号生效民事判决相关判项金额是否应在本案中予以抵扣的问题。深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民二初字第2119号生效民事判决判令鑫茂融通公司向余文明支付违约金790000元并承担案件受理费35120元。余文明主张应将上述费用在本案其应支付的涉案房屋占有使用费中扣除；鑫茂融通公司、邓伟营则主张上述款项已抵扣了2016年5月之前的涉案房屋占有使用费，故不应再重复抵扣。对此，本院认为，鑫茂融通公司、邓伟营在2015年5月14日已向余文明开具收据，载明其收到余文明交来的租金821520元。该金额与深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民二初字第2119号生效民事判决确定的违约金和案件受理费金额一致，可认为上述款项已予以了抵扣。余文明主张上述款项并未抵扣，但其并未提供相关证据证明其在上述期间仍然按33.2万元/月支付了涉案房屋的占有使用费。且自深圳市宝安区人民法院2014年8月4日作出上述生效民事判决至今，余文明并未就上述判决申请强制执行，亦可印证双方对该判决所确定金额已进行了抵扣。因此，本院认为鑫茂融通公司、邓伟营关于深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民二初字第2119号生效民事判决确定的违约金和案件受理费金额已抵扣了2016年5月之前的涉案房屋占有使用费的主张更为可信，本院予以采信。余文明要求在本案中再予抵扣，本院不予支持。第五，有关评估费的承担问题。余文明在二审期间提交的深圳国量资产评估集团有限公司出具的深圳增值税普通发票和余文明中国建设银行个人活期账户交易明细可以证明，余文明就本案所涉评估支出的评估费为55213元。按照余文明与鑫茂融通公司、邓伟营两方对于合同无效各自所应承担的责任比例，该评估费用由余文明承担30%，即16564元；由鑫茂融通公司、邓伟营承担70%，即38649元。一审仅处理了部分评估费用，属于处理不当，本院予以纠正。综上，余文明的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审认定事实部分不清，处理部分欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25788号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25788号民事判决第五项、第六项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25788号民事判决第三项为：被上诉人深圳市鑫茂融通投资发展有限公司、邓伟营于本判决生效之日起三十日内向上诉人余文明支付装修现值损失4505599元；四、被上诉人深圳市鑫茂融通投资发展有限公司、邓伟营于本判决生效之日起三十日内向上诉人余文明支付垫资款300000元；五、驳回上诉人余文明的其他诉讼请求；六、驳回被上诉人深圳市鑫茂融通投资发展有限公司、邓伟营的其他反诉请求。若未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费161025元，由上诉人余文明承担124311元，由被上诉人深圳市鑫茂融通投资发展有限公司、邓伟营承担36714元；一审反诉受理费24025元，由上诉人余文明承担；评估费55213元，由上诉人余文明承担16564元，由被上诉人深圳市鑫茂融通投资发展有限公司、邓伟营承担38649元。二审案件受理费56502元，由上诉人余文明承54920元，由被上诉人深圳市鑫茂融通投资发展有限公司、邓伟营承担1582元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年八月十八日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。