山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1783号上诉人（原审原告）：威海世安食品有限公司，住所地威海经济技术开发区海峰路34-6号。法定代表人：刘文新，经理。委托诉讼代理人：刘强、连俊茹，山东寒冰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海环河房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区徐家疃社区居委会。法定代表人：施正安，总经理。委托诉讼代理人：苏村野，山东海明达律师事务所律师。上诉人威海世安食品有限公司（以下简称世安公司）与被上诉人威海环河房地产开发有限公司（以下简称环河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。世安公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持世安公司的诉讼请求。事实与理由：1.世安公司向威海参道商业管理有限公司（以下简称参道公司）支付保证金是受环河公司指定，环河公司应承担保证金返还义务，世安公司第一次按环河公司的指定缴纳保证金，第二次缴纳保证金时更有理由相信被指定的参道公司与环河公司存在混同，环河公司应该承担全部保证金的返还义务；2.环河公司存在严重违约行为，应赔偿装修款150000元，第一，双方签订商铺租赁合同后，世安公司对商铺进行装修，环河公司明确知晓且无异议，己构成默认；第二，因装饰装修物已形成附合，在环河公司存有违约行为的前提下，双方解除租赁合同，世安公司主张装修款合法合理；第三，从2019年8月3日世安公司代理人与环河公司法定代表人的手机短信往来看，有关双方租赁合同于2019年7月17日解除的认定不属实，世安公司从未收到任何有关解除合同的书面文件；第四，因环河公司“中国海参交易中心”项目失败，将交易所有的标识拆除，且擅自强行将世安公司商铺门锁撬开，搬走设备及海参，给世安公司造成严重的经济损失。环河公司答辩称，环河公司通过向世安公司法定代表人户籍地址发送通知的方式，已与世安公司解除了租赁合同，世安公司代理人在一审中也认同了该事实，因双方合同明确约定世安公司装修方案需经环河公司同意，在世安公司未向环河公司提交装修方案的情况下，合同解除后，世安公司理应将商铺恢复原状，即使有损失也是自身原因造成，况且世安公司诉求的装修损失，即使存在也应是合同解除时装修余值。另外，世安公司的装修都已由其自行拆除，装修余值无证据证实，世安公司应承担举证不能的法律后果。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。世安公司于2020年2月5向一审法院起诉请求：环河公司返还押金款18000元，并按银行同期贷款利率自起诉之日起给付占用期间的利息；2、环河公司赔偿装修款150000元。一审法院认定事实：蔚海新天地23号系环河公司开发建设，于2014年1月17日办理了预售许可证。2017年2月24日，世安公司（乙方）与环河公司（甲方）签订《中国海参交易中心商铺租赁合同》一份，约定甲方在自行开发的蔚海·新天地开设“中国海参交易中心”，甲方将位于威海市环翠区徐家疃中国海参交易中心公安编号23号楼112号套内建筑面积约267.31平方米的商铺，有偿租赁给乙方经营；租赁期限为三年，自2017年5月1日至2020年4月30日止；乙方需向甲方支付商铺租金总价为人民币238785元，租金支付方式为年付，支付币种为人民币，第一年乙方应于2017年4月1日前支付租金79595元，第二年乙方应于2018年4月1日前支付租金79595元，第三年提前30天支付本年度租金79595元；租赁期间乙方应承担使用该商铺所产生的所有费用包括但不限于水、电、暖、物业费、经营管理费、卫生费等其他费用；乙方同意在向甲方支付首期租金的同时，另行向甲方指定的威海参道商业管理有限公司缴纳综合履约保证金人民币15000元，作为履行本协议以及遵守中国海参交易中心所有经营管理、物业管理规定的经济保障；威海参道商业管理有限公司收取保证金的同时向乙方提供收款凭证，各合同期满结清所有费用并将该商铺完好腾退给甲方后的30日内，将保证金无息退还给乙方；乙方的室内、室外装饰、装修、广告牌设置等须事先书面报甲方同意后方组织实施，门头应按照甲方统一标准制作，费用由乙方承担；乙方应当按照本协议的约定支付租金等相关费用；乙方进行装饰、装修，费用自付，但应事先将装饰、装修方案报甲方同意后方可实工；租期内，乙方确因特殊原因，需提前解除合同，须提前三个月向甲方提出书面申请，说明解除租赁合同的原因，经双方协商一致并签订书面解除协议后方可解除；租期内，甲方因自身原因需提前解除合同，须提前三个月通知乙方，乙方接到通知之日即为合同解除之日，乙方已经支付的剩余租期的租金无息退还给乙方；本合同终止或解除后，乙方应当于5日内将该商铺完好交给甲方，并将该商铺内所有可移动物品搬走，逾期搬离的，视为乙方放弃其所有权，无偿归甲方所有；商铺内不可移动的装修、设施、设备等所有权无偿归甲方所有，若必须拆除固定装饰物时，须事先经甲方书面同意，且乙方必须在甲方要求的时间内按装修前的原样恢复地面和墙体等；未经甲方书面同意，乙方实际停止营业累计达45日的（法定节假日除外），甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，追偿已经产生的租金、费用等损失，且除甲方已收取的租金及履约保证金不予退还外，乙方还需按年租金总额的20%向甲方支付违约金；双方约定免租三年，即自2017年5月1日至2020年4月30日。合同签订后，世安公司对案涉房屋进行了装修并进行了经营，2019年7月，世安公司不再经营，并搬离了案涉房屋，但双方未办理交接手续。另查，2017年2月22日，世安公司向参道公司缴纳保证金15000元。2017年7月21日，世安公司的法定代表人刘文新向参道公司交纳收银转款使用保证金3000元。双方均认可该3000元保证金系为了收款准备提供设备，后并未实际提供，世安公司认为参道公司作为环河公司指定的管理公司与环河公司存在混同，应当由环河公司承担返还责任，环河公司则认为该款项系参道公司收取，返还义务应当由该公司承担。一审中，世安公司为证明其装修损失，向一审法院提交其与威海浩正装饰工程有限公司于2017年3月24日签订的《装饰工程承包施工合同》一份及该公司出具的收据四张，拟证明世安公司为装修案涉商铺支出装修费用150000元。环河公司质证称，该款项是否实际发生了无法确定，且根据租赁合同约定，世安公司进行装饰装修必须要报请环河公司同意，世安公司如果没履行该义务，擅自实施的装修应该承担违约责任的，且因为世安公司擅自拆除装饰物导致装修经过使用后的现存价值，也无法确定。一审中，世安公司还提交以下证据：1、拍摄于2020年3月19日的租赁房屋现场照片，照片显示房屋门头为：耐思培训学校，拟证实环河公司已经将案涉房屋另行出租。2、世安公司委托代理人刘强与环河公司法定代表人施正安的短信往来记录三页，记录中显示：2019年8月3日双方商定于2019年8月4日见面商谈房屋租赁事宜；2019年8月16日，刘强称“明天去拉东西”，施正安问“有什么需要对接的”，刘强称“把门开开，拉东西”，施正安称两个旧柜已经被捡废品的拉走了，后又表示两个柜子找到了，可以来拉。环河公司对证据的真实性无异议，与世安公司解除租赁合同后环河公司已将案涉房屋另行出租，短信内容虽然不全，但通过短信内容可以看出，世安公司已经收到了环河公司解除合同的通知。一审中，环河公司主张双方租赁合同已于2019年7月17日解除，并向一审法院提交了一份环河公司向世安公司及其法定代代表人发出的日期为2017年7月17日的《解除合同通知函》以及该日期顺丰快递存根单一份，该通知函载明：您未经我方同意，长期停止营业，2019年已经撤走经营设施，把空房屋上锁，影响了整体的商业运营。根据租赁合同第8-5-2条款，未经我方书面同意，贵方实际停止营业达45日的（法定节假日除外），我方有权选择单方解除合同，收回该商铺，追偿已经产生的租金、费用等损失，且除已收取的租金和履行保证金不予退还外，贵方还应按照年租金总额的20%向我方支付违约金并赔偿我方损失。根据合同第8-5条的约定，通知如下：一、我方解除与您签订的《中国海参交易中心商铺租赁合同》；二、您应于收到本通知后的5日内按照《租赁合同》第7-5条的约定将该商铺完好的交还我方；三、如果收到本通知后5日内不来办理解除合同交还房屋，我方将追偿已经产生的租金、费用等损失，且除我方已收取的租金及履约保证金不予退还外，您还须按年租金总额的2%向我方支付违约金。快递单的收件方为世安公司法定代表人刘文新，地址为青岛市莱西市日庄镇胡家都村。世安公司称刘文新并未收到上述《解除合同通知函》，刘文新常住威海，但环河公司邮寄的地址为刘文新的户籍地，而且按照租赁合同约定，环河公司要求世安公司搬走应当让出30天的时间；但世安公司认可在发送该邮件的日期前，环河公司法定代表人曾通过电话告知世安公司法定代表人解除租赁合同，但世安公司并不同意。世安公司亦认可双方租赁合同已经因环河公司强行驱赶行为于2019年7、8月份实际解除。一审中，环河公司还主张世安公司存在超过45天停止经营的情形，但未提供证据予以证实，世安公司亦不予认可。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的相关规定，该合同合法有效，双方应当按照约定履行。关于该合同的解除问题，环河公司主张因世安公司存在超过45天未经营的违约行为已于2019年7月17日通知解除合同，但并未提供证据证实世安公司存在以上行为，故其发出通知时并不享有约定的合同解除权，但基于环河公司已经向世安公司提出了解除合同的意思表示，根据世安公司提供的短信内容可以认定，双方已经在2019年8月16日达成了解除合同的合意，案涉租赁合同已经解除。关于合同中约定的保证金是否应当退还的问题，根据合同约定，世安公司向环河公司指定的参道公司缴纳综合履约保证金15000元，各合同期满结清所有费用并将该商铺完好腾退给环河公司后的30日内，将保证金无息退还给世安公司，尽管该保证金不是环河公司直接收取，但世安公司系按照合同约定向环河公司指定的公司履行，故保证金的返还责任仍应当由环河公司承担，现双方合同已经解除，环河公司未能提供证据证实存在应当扣除世安公司部分保证金的情形，故世安公司要求环河公司退还保证金15000元的诉讼请求，理由正当，予以支持。对于另外的3000元保证金，由于合同中并未进行约定，且收取的主体为参道公司，世安公司主张参道公司环河公司存在混同，但未提供证据予以证实，故其要求环河公司返还该3000元的诉讼请求，证据不足，理由不当，不予支持。关于世安公司要求环河公司赔偿装修费的诉讼请求，根据相关司法解释，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，本案中世安公司未能提供证据证实其装修经过了环河公司的同意，且世安公司搬离房屋时装修的残值也无法确定，故其该部分主张，证据不足，理由不当，不予支持。综上，世安公司诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、环河公司于判决生效后十日内返还原告保证金15000元；二、驳回世安公司其余诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，由世安公司负担1742元，环河公司负担88元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证。世安公司提供如下证据：证据1.智慧收银系统使用服务协议一份，证实世安公司应环河公司要求，在已经向参道公司支付15000元保证金的基础上，再次向参道公司交付保证金3000元的事实；证据2.申请海参交易中心原租赁业主宋燕春出庭作证，宋燕春证实环河公司开发海参交易中心后以打造海参交易商圈为由进行招商，租户免租金，出租的房屋是毛坯房，宋燕春装修后进行经营，但海参交易商圈未形成，环河公司开始对外出售已出租房屋，部分出售房屋环河公司提前与租户解除合同并补偿了部分装修损失，宋燕春租赁的房屋一直未能出售，合同租期于2020年6月届满后，合同解除，环河公司亦未向其补偿装修损失。经质证，环河公司认为证据1证实3000元保证金是世安公司与参道公司通过签订协议确定的权利义务，与环河公司无关，且该协议亦无法证实世安公司在签订协议时受环河公司指定安排的事实；对证人证言，世安公司予以认可，认为证人证言可以证实案涉合同因环河公司单方原因导致解除，环河公司应当承担违约责任，环河公司认为证人证明所谓的装修补偿仅是其他业户因租赁房屋被出售而提前解除合同时，以协商方案确定补偿数额，但按照双方合同约定，世安公司不应得到任何补偿。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于3000元保证金应否由环河公司返还的问题，世安公司以环河公司曾指令世安公司向参道公司支付保证金15000元为由主张环河公司与参道公司主体混同，环河公司应当承担返还义务，对于环河公司与参道公司主体混同的主张，世安公司并未提供其他证据证实；且该3000元保证金系世安公司根据其与参道公司签订的智慧收银系统使用服务协议交纳，环河公司并非合同相对方；世安公司有关该3000元保证金受环河公司指示交纳的主张无证据证实，在环河公司与世安公司签订的租赁合同中对3000元保证金交纳事宜并未提及的情况下，世安公司有关该3000元保证金应由环河公司返还的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于世安公司主张的装修损失应否赔偿的问题。世安公司以环河公司在租赁期届满前强行撬锁为由主张环河公司存在违约行为，应当就其装修损失承担赔偿责任。环河公司对此不予认可，以落款时间为2019年7月17日《解除合同通知函》及顺丰快递存根单为据主张因世安公司长期停止营业，违反合同约定，环河公司以行使单方解除权方式解除双方租赁合同。但是，从双方有关“明天去拉东西”、“有什么需要对接的”、“把门开开，拉东西”等短信来往记录看，世安公司有关环河公司强行撬锁导致双方合同解除的主张，无证据证实，亦与双方短信往来记录不符；环河公司亦未就世安公司在其出具《解除合同通知函》时存在长期停止营业的事实提供证据证实，故世安公司及环河公司有关对方违约导致案涉租赁合同解除的主张均缺乏事实依据，一审有关双方于2019年8月16日合意解除租赁合同的认定，并无不当，本院予以确认。据此，世安公司以环河公司违约为由要求环河公司赔偿装修损失的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。而且，根据双方在租赁合同中有关合同终止或解除后“商铺内可移动物品逾期搬离，无偿归环河公司所有，不可移动的装修、设施、设备等所有权无偿归环河公司所有”之约定，世安公司已在合同订立时就合同解除后装修价值做出处分，无权再就该部分装修价值提出主张。此外，双方约定租赁期自2017年5月1日至2020年4月30日免租金，自2019年8月16日双方合同解除时租期已过大半，世安公司就装修价值在合同解除时残值亦未提供证据证实，现世安公司以其提交装修合同价款15万元主张装修损失，缺乏依据，亦有违公平。故此，一审对世安公司有关装修损失的赔偿主张未予支持，并无不当，本院亦予以确认。综上所述，世安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3360元，由威海世安食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于大海审判员  潘 慧审判员  郭林涛二〇二〇年八月二十五日书记员  刘双双