河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7757号上诉人（原审原告）：李新建，男，1973年2月18日生，汉族，现住郑州市。委托诉讼代理人：刘其亮，河南裕达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王淑梅，女，1963年4月3日生，汉族，现住郑州市。原审第三人：雷春花，女，1957年2月15日生，汉族，现住郑州市。上诉人李新建因与被上诉人王淑梅、原审第三人雷春花案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李新建及其委托诉讼代理人刘其亮、被上诉人王淑梅、原审第三人雷春花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李新建上诉请求：一、请求撤销河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初419号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与雷春花签订《房屋买卖合同》后于2019年6月26日在案涉房屋内办理了交接手续，雷春花将案涉房屋的钥匙交给上诉人，上诉人实际占有了该房屋，一审法院认定未实际居住，属事实认定不清；如上所述，上诉人于2019年6月26日已实际占有了案涉房屋，对该房屋已有事实上的管理和支配权；上诉人作为普通民事主体，在购房时中介已将该房屋是否存在抵押等情况进行了调查并告知上诉人，上诉人已尽到合理的注意义务，一次性付清购房款及按照约定五年后过户都符合中介通常进行房屋买卖的做法，一审法院认定上诉人不防控任何风险，与商品房交易习惯相悖也与常理不符，明显错误；上诉人与雷春花在签订合同之前并不认识，双方在中介的主持下进行房屋交易，交易目的的真实性很清楚；上诉人于2019年6月26日已实际占有了案涉房屋，一审法院混淆“占用”和“占有”；上诉人与雷春花签订了合同，也支付了全部购房款，且实际占有了案涉房屋，故上诉人的确权请求具有事实和法律依据。二、上诉人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上诉人的诉请依法应当得到支持。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。王淑梅辩称：2019年6月19日我就案涉房屋是否办理了房产证一事问过雷春花，她称案涉房屋的房产证未办理；李新建和肖建峡互相认识。我咨询多家中介公司，其均称不接受限购房产买卖业务；案涉房屋所在小区的物业称雷春花只是未交物业费，没有说过把房子卖了。其余同一审答辩意见。雷春花辩称：我没有出卖案涉房屋的恶意，案涉房屋早就挂在网上通过中介出售了，且我只是证明人不是借款人。李新建向一审法院起诉请求：1、不得执行第三人雷春花名下位于上街区××院××单元××房产（不动产产权证号为00××35），价值55万元；2、确认原告对第三人雷春花名下位于上街区××院××单元××房产拥有实际所有权，并由第三人雷春花承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：第三人雷春花拥有上街区××院××单元××房产（不动产产权证号为00××35）一套，根据2017年5月3日郑州市人民政府办公厅第58号文件《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》规定，自2017年5月3日之后购买的房屋，自取得《不动产权证书》之日起不满三年的不得上市转让。但第三人雷春花与原告李新建通过郑州宜辰房地产营销策划有限公司上街分公司于2019年6月21日签订《房屋买卖合同》一份，约定原告李新建购买第三人雷春花名下位于上街区××院××单元××房产（产权证号00××35），总房款55万元。当日原告支付定金2万元，2019年6月25日通过银行转账六次共支付房款49万元，通过中介向第三人雷春花支付现金4万元，付清了全部购房款房55万元，第三人雷春花于2019年6月26日向原告出具收据一份，载明收到李新建购买豫翠园7号楼2单元1××4号购房款55万元；雷春花自称将涉案房屋钥匙交付给了原告。双方在购房合同上明确载明：双方协商一致房屋过户时间为契税时间满五年之日起十个工作日办理房屋过户手续。但在上述合同签订之前，第三人雷春花于2019年6月19日向债权人即本案被告王淑梅出具《承诺书》一份，承诺“从2019年9月30日开始，根据本人的资金状况每月开始偿还借款，第一笔还款不得少于10万元，十个月内还清借款。如果本人没有按期还款，愿以豫翠园7号楼西单元11楼1××4号房屋一套，抵80万元的价格，给债权人王淑梅，从此房屋所有权归王淑梅”，第三人雷春花和共同债务人肖建峡在该承诺书上签名按手印。2019年11月被告王淑梅与第三人雷春花和肖建峡之间的债务纠纷，经该院处理并作出（2019）豫0106民初3290号民事判决书，判令第三人雷春花和肖建峡向债权人即本案被告王淑梅偿还借款本金110万元及利息。判决送达后，雷春花不服提出上诉，2019年12月25日本院作出（2019）豫01民终24779号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，现该判决已生效。判决生效后，第三人雷春花和肖建峡均未履行判决确定的偿还义务，被告王淑梅申请该院强制执行，执行局作出（2020）豫0106执208号民事裁定书，评估拍卖第三人雷春花名下位于上街区××院××单元××房产。后本案原告李新建以与第三人雷春花签订房屋买卖合同，并全额支付购房款为依据，主张其对涉案房产享有所有权，以案外人的身份提出执行异议，该院于2020年4月22日作出（2020）豫0106执异4号执行裁定书，驳回案外人李新建的执行异议请求。另查明，原告李新建与第三人雷春花签订购房合同后，未办理产权过户登记，原告也未实际居住。上述事实，有当事人陈述、证据材料、庭审笔录为据，事实清楚，足以认定。一审法院认为，不动产物权变动以登记为生效要件,即因不动产买卖关系导致的权属变更除应当具备有效的不动产买卖合同,买卖双方还应当到不动产登记部门进行相应的产权变更登记。同时具备上述要件,不动产买受方继受取得该不动产所有权。该案中，2019年6月21日,原告李新建与第三人雷春花签订《房屋买卖合同》约定“经双方协商，由李新建将购房款55万元一次性支付给雷春花”、“房屋立契过户时间为雷春花契税票时间满5年之日起10个工作日内”，双方依约即便交付了购房款和钥匙，但不动产不以占有为公示方式，且原告李新建在明知房屋过户需要三年的情况下又约定五年后过户，仍购买涉案房屋且一次性付清购房款55万元，不防控任何风险，与商品房交易习惯相悖也与常理不符，交易目的的真实性该院不予采信；在雷春花将涉案房屋钥匙交付给原告后，原告李新建也未实际入住，故该院认定涉案房屋在查封之前，原告并未合法占用该不动产，故涉案房产的产权归属没有发生变动。原告主张确认对涉案房屋享有所有权的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，故该院不予支持。原告对涉案房屋不享有所有权，即原告不享有足以排除（2020）豫0106执208号执行案件强制执行的民事权益，关于原告诉请停止对位于上街区××院××单元××房屋强制执行的诉讼请求，该院不予支持。据此,依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李新建的诉讼请求。案件受理费9300元，由原告李新建负担。本院二审期间，上诉人提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对上诉人提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的证据不能证明其主张成立，本院不予采信。二审查明的实与原审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人虽与雷春花签订了《房屋买卖合同》并在支付全部购房款后办理了交接，但上诉人在购买案涉房屋时未就该房屋是否属于限购房屋、何时能够办理过户登记等相关情况作充分、详尽的了解，致使案涉房屋未能及时办理过户登记，故上诉人的情形不符合上述规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人李新建负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  钟晓奇审判员  徐国庆二〇二〇年八月二十日书记员  宋 猛