海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼96民终1593号 上诉人（原审被告）：万宁宝安房地产开发有限公司，住所地海南省万宁市兴隆镇温泉大道宝安地产（中泰家具广场旁）。 法定代表人：张某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯某，男，1965年9月26日出生，汉族，现住北京市朝阳区，系该公司职员。 被上诉人（原审原告）：杨某1，女，1974年7月20日出生，汉族，住江苏省连云港市。 委托诉讼代理人：杨某2，北京市康达（南京）律师事务所律师。 上诉人万宁宝安房地产开发有限公司（以下简称宝安公司）因与被上诉人杨某1商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2019）琼9006民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据、提出新的事实，故本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 宝安公司上诉请求：1.撤销万宁市人民法院（2019）琼9006民初2111号民事判决；2.驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决关于上诉人没有按照当事人之间《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件交付的认定是错误的。合同第八条第3款约定的交付条件为：该商品房单位工程经验收合格；合同附件七《本合同补充协议》第五条第1款约定：双方同意本合同第八条补充如下：该商品房单位工程验收合格：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。在2018年9月，涉案工程就达到了合同约定的交付条件。上诉人提交的证据《竣工验收报告》和《竣工验收签到表》证明了这一事实。2018年被上诉人委托其家人办理交房手续时，上诉人将上述文件张贴在交付现场（营销中心）墙上，向包括被上诉人在内的全部来办理交付手续的人进行了公示。二、一审判决认定上诉人没有向被上诉人出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是错误的。2018年被上诉人委托其家人办理交房手续时，上诉人准备好了包括被上诉人购买的房屋在内的总共800余套房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并在办理交付手续现场（营销中心）陈列。实际交付时，由于被上诉人无正当理由拒绝办理交付手续的原因，导致被上诉人没有拿到涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2018年11月至12月，3号楼交付时，宝安·椰林湾2、6、16、18、20号楼正处于施工期（该五栋楼交付日期为2019年4月30日）。由于该几栋楼正在施工的原因，小区整体绿化不到位，施工中有建筑垃圾。被上诉人以对小区绿化、建筑垃圾清理不到位、上诉人未严格按样板房标准交付为由，拒绝按照交付流程缴纳有关费用，从而未能取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、一审判决认定被上诉人有权行使合同解除权错误。合同约定了被上诉人行使合同解除权的条件。合同第十一条第3款约定：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人（上诉人）未能按照本合同约定的期限交房，按下列方式处理：……逾期交房超过60天，买受人（被上诉人）有权解除合同，……。本案中，上诉人按合同约定的交付条件向被上诉人提供了房屋，被上诉人无正当理由拒绝交接涉案房屋，被上诉人单方解除合同的条件没有成就。一审判决认定合同已解除错误。被上诉人第一项诉讼请求不成立，其第二、第三项诉请因此不成立。 杨某1辩称，一、一审认定事实清楚。合同第八条约定的交付条件是竣工验收合格，但是涉案房屋没有经过消防、规划、环保等部门的验收并取得竣工验收备案证，不符合合同约定的及法定的交付条件。2019年3月25日，被上诉人向上诉人送达了解除合同通知，至起诉之日已达3个月，上诉人没有对合同解除提出异议并提起诉讼，合同已解除。二、一审判决第二项利息起算时间应该改为自被上诉人向上诉人支付购房款完毕之日起计算。三、一审未判令上诉人承担违约责任不当。上诉人违约在先，应当承担违约责任。 杨某1向一审法院起诉请求：1.判令确认原、被告于2018年3月7日签订的《万宁市商品房买卖合同》已依法解除；2.判令被告返还原告购房款1032458元及利息（利息以购房款1032458元为本金按中国人民同期同类贷款利率从2018年2月9日起计算至实际支付本金1032458元之日止）；3.判令被告支付原告违约金10325元及交通费4170元损失；4.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月7日，原告杨某1与被告宝安公司签订《万宁市商品房买卖合同》和附件（以下简称《合同》），该合同约定：原告购买被告开发建设的位于万宁市××镇委会铺仔坡地段西侧宝安·椰林湾3号楼7（层）702房屋一套（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积67.63平方米，其中，套内建筑面积52.18平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积15.45平方米，总价款为人民币1032458元；被告应当在2018年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房（涉案房屋）单位工程经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；商品房达到交付使用条件后，被告应当在合同约定的交付日5日前，书面通知原告办理查验手续及原告应当携带的证明文件。原告应在收到该通知之日起15日内，会同被告对该房屋进行验收交接。如果原告因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理。在双方进行验收交接时，被告应当向原告出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。原告购买的商品房为商品住宅的，被告还应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告向原告提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的标准。被告交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，原告有权拒绝交接。原告拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：由此产生的延期交房责任由被告承担；被告逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，每日按买受人已付房款的万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1％。逾期交房超过60天，原告有权解除合同，并按合同总房款的1％收取违约金；原告行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知被告。被告须自收到原告的书面通知之日，一次性将原告已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还原告。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了全部购房款。被告依合同约定通知原告办理交房手续，被告未向原告出示《合同》第八条约定的房屋交付条件的涉案房屋的单位工程经验收合格的证明文件及有关资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告因此拒绝交接涉案房屋，并提出解除合同，被告于2019年3月25日收到原告提出解除涉案合同的函。被告至今未退还原告购房款，原告因此向该院提起诉讼，提出本案诉讼请求。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原告张洁与被告宝安公司于2018年3月7日签订的《万宁市商品房买卖合同》应否解除；二、被告是否应向原告退还购房款1032458元并支付利息（利息以购房款1032458元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年2月9日起计算至实际支付本金1032458元之日止）；三、被告应否向原告支付违约金10325元；四、被告是否应向原告支付交通费损失4170元。一、关于焦点问题一。原告杨某1与被告宝安公司签订的《万宁市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同。根据双方合同约定：“在双方进行验收交接时，被告应当向原告出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。原告购买的商品房为商品住宅的，被告还应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，原告有权拒绝交接；逾期交房超过60天，原告有权解除合同。”本案中，被告虽然依合同约定的时间通知原告交房，但在交房时，被告未向原告出示《合同》第八条约定的房屋交付条件的涉案房屋的单位工程经验收合格的证明文件及有关资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。故原告依合同上述约定有权拒绝交接涉案房屋。被告自双方约定的交房时间2018年11月30日至今仍未将涉案房屋交付给原告，已逾期交房超过60天，依双方合同上述约定，原告有权解除合同。根据双方合同约定：原告行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知被告。本案中，被告已于2019年3月25日收到原告邮寄给被告的解除合同的函。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……”的规定，双方于2018年3月7日签订的涉案合同已于2019年3月25日解除。故此，原告要求确认双方签订的《万宁市商品房买卖合同》已解除的诉讼请求有事实和法律依据，该院予以支持。二、关于焦点问题二。首先，关于被告宝安公司应否向原告杨某1退还购房款问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和双方合同约定：“原告行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知被告。被告须自收到原告的书面通知之日，一次性将原告已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还原告。”本案中，合同解除的条件成就，合同予以解除，被告宝安公司收取了原告的购房款1032458元但未能依约将涉案房屋交付给杨某1，占用了杨某1的资金，因此，原告请求宝安公司退还购房款1032458元，有事实和法律依据，应予支持。其次，关于被告宝安公司是否应向原告支付利息的问题。鉴于被告宝安公司收取了原告的购房款1032458元但未能依约将涉案房屋交付给杨某1，造成原告杨某1利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和双方合同约定：“原告行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知被告。被告须自收到原告的书面通知之日，一次性将原告已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还原告。”原告诉求被告赔偿占用资金的利息损失有事实和法律依据，该院予以支持。因被告自2019年3月25日起占用原告购房款未向原告支付利息，原告现诉求要求被告支付利息（利息以购房款1032458元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年3月25日起计算至实际支付本金1032458元之日止）的诉讼请求，该院予以支持，但考虑到本案结案后可能会涉及到执行工作，为便于执行，本案的利息应按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算。因此本案的利息应以购房款1032458元为本金按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率从2019年3月25日起计算至实际支付本金1032458元之日止。另，在2019年3月25日涉案合同解除后，被告未向原告返还购房款，继续占用原告购房款才造成原告被占用资金的利息损失。故被告应从2019年3月25日起向原告支付利息，原告要求被告从2018年2月9日起向其支付利息的主张，没有事实依据，该院不予采纳。三、关于焦点问题三。违约金是对违约损失的赔偿。原告未能提供证据证明，除了购房款被占用期间的利息损失外，其还存在其它的损失。被告已经对原告购房款被占用期间的利息损失予以赔偿。在此情况下，原告还要求支付违约金以赔偿其资金被占用的损失，属于重复要求赔偿。对原告要求支付违约金10325元的诉讼请求，该院不予支持。四、关于焦点问题四。本案中，原告主张其往返于江苏与海南之间的交通费4170元，要求被告赔偿，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告诉求被告支付来回交通费的主张，其应承担相应的举证责任，但原告既不能提供足够的证据证明被告应对原告往返于江苏与海南交通费承担赔偿责任，也不能提供足够的证据证明原告往返于江苏与海南之间的交通费为4170元，故原告应承担举证不能的不利后果。因此，对原告要求被告支付其往返于江苏与海南之间的交通费4170元的诉讼请求，其证据不充足，理由不充分，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认杨某1与被告万宁宝安房地产开发有限公司于2018年3月7日签订的《万宁市商品房买卖合同》已于2019年3月25日解除；二、万宁宝安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向杨某1退还购房款人民币1032458元并支付利息（利息以购房款人民币1032458元为本金按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率从2019年3月25日起计算至付清本金人民币1032458元之日止）；三、驳回杨某1的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14223元，由杨某1负担20元，万宁宝安房地产开发有限公司负担14203元。 本院二审期间，当事人均未提交证据。二审查明，上诉人与被上诉人签订的《万宁市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第五条约定，双方同意对本合同第八条补充约定如下：“该商品房单位工程经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2018年9月6日，涉案房屋所在的3号楼取得《工程竣工验收报告》，建设单位宝安公司、勘察单位海南深勘勘察设计有限公司、设计单位深圳市清华苑建筑与规划设计研究有限公司、施工单位海南第一建设工程有限公司、监理单位海口百佳兴工程监理有限公司参加了验收，并在报告中注明“同意通过竣工验收”、“工程质量验收合格”。2018年10月中旬，上诉人宝安公司通知被上诉人杨某1收房。2018年12月18日，被上诉人杨某1委托其父母收房时，双方对房屋是否达到交付条件发生争议，被上诉人遂未办理房屋交接手续，上诉人因此未向其出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2019年1月21日，万宁市公安消防大队向上诉人开具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，载明：你单位方学林2019年1月21日经网上备案受理系统进行了宝安·兴隆椰林湾建设工程竣工验收消防备案，备案号460000WYS190000184，备案验证码1896，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。 一审认定因上诉人未向被上诉人出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被上诉人因此拒绝办理交房手续错误。被上诉人在二审询问时明确其系因涉案房屋未达到法定及约定的交房条件而拒绝收房。因被上诉人没有收房，所以上诉人没有向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。除上述事实外，对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是涉案的商品房买卖合同是否已于2019年3月25日解除。被上诉人主张截至其向上诉人送达解除合同通知之日，涉案房屋仍未达到法定及约定的交付条件，即未取得建设工程竣工验收备案证，距合同约定的交房时间已逾期60天，合同具备解除条件；同时，上诉人在收到解除合同通知后未在三个月内起诉，合同已于2019年3月25日解除。上诉人则主张涉案商品房于2018年9月6日经建设、勘察、设计、施工、监理等五个单位验收合格，于2019年1月21日进行建设工程竣工验收消防备案，合同不具备解除条件，被上诉人的解除合同通知不能发生解除合同的法律效果。经审理查明，本案双方当事人签订的《万宁市商品房买卖合同》及《补充协议》约定的商品房交付条件是“商品房单位工程经验收合格”，即“由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》”。该约定符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第三条“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”的规定。因涉案商品房所在的3号楼已于2018年9月6日取得《工程竣工验收报告》，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位分别在报告中注明“同意通过竣工验收”、“工程质量验收合格”，故截至合同约定的房屋交付日2018年11月30日，涉案房屋已符合合同约定及法定的交付条件。对于被上诉人提出商品房竣工验收合格应以取得备案证为依据的问题，本院认为，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”以及第九条“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”的规定，建设工程竣工验收备案制是建设行政主管部门对建设工程项目的行政监管制度，不是工程竣工验收合格的标志。被上诉人以取得备案证作为建设工程竣工验收合格的标准，没有合同及法律依据，本院不予支持。至于上诉人在收到解除合同通知后三个月内未向法院起诉是否应认定合同已解除的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”该规定是对《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……”的解释，两条规定应一并适用。据此，当事人根据合同法第九十六条规定通知解除合同的，还应具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件。现因被上诉人主张合同解除的理由不成立，其主张上诉人未在收到合同解除通知之日起三个月内起诉，应认定合同已解除，本院不予支持。一审认定因上诉人未向被上诉人出示涉案房屋验收合格的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，导致被上诉人拒绝接收房屋，进而导致合同解除，属于事实认定错误，本院予以更正。 综上所述，万宁宝安房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销海南省万宁市人民法院（2019）琼9006民初2111号民事判决； 二、驳回被上诉人杨某1的诉讼请求。 一审案件受理费14223元、二审案件受理费14092元，由被上诉人杨某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁振文 审判员  熊 鹰 审判员  陈玫伊 二〇二〇年八月五日 书记员  蔡汝明 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。