广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11870号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇障岗村。负责人：胡乃立，职务社长。委托诉讼代理人：黄海勇，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：胡翠娟，女，1972年12月16日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。上诉人广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社（以下简称“障岗一社”）因与被上诉人胡翠娟合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初839号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序由审判员独任审理，现已审理终结。上诉人障岗一社向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初839号民事判决；2.胡翠娟赔偿障岗一社经济损失5.8万元；3.胡翠娟支付障岗一社土地占用费（按照每年4万元，自2017年12月23日起计算至胡翠娟实际交还土地之日止）；4.本案一、二审案件受理费、保全费由胡翠娟承担。事实与理由：1.胡翠娟并非本案适格主体。首先，胡翠娟户籍2017年才转入障岗一社集体经济组织，属于挂靠户，其无权参与投标。本案土地出让的原投标主体为障岗一社集体经济组织成员胡国凡、胡展辉、胡伟强，且投标前缴纳投标押金和投标时确认投标结果的主体也为上述三人，故涉案地块的权利人并非胡翠娟。胡翠娟称其个人取得涉案三地块违反了建房说明书中的投标禁止性规定，其无权取得涉案地块使用权。其次，胡翠娟主张的是确认合同无效，但是根据双方提交的证据材料，无法证实双方存在相应的投地合同关系。中标明细表显示涉案地块中标人并非胡翠娟，其属于后期办理付费手续时增补上去的，且中标人签名中清晰显示胡国凡、胡展辉、胡伟强三人的签名，胡翠娟在后续办理手续时所进行的签名应视为委托代理行为，不应认为属于合同的主体身份。再次，即使原审法院认为胡翠娟具有相关的针对障岗一社的权利，但是根据民诉法规定，上述三人应当作为必要的共同诉讼人参加到诉讼中，明确其主张，并协助法院查明案件事实。原审法院在庭审中不接受追加当事人的申请，却庭后对于胡展辉、胡国凡进行庭询，且该庭询内容未经过障岗一社质证而直接作为判案依据，剥夺了障岗一社的诉讼权利，明显程序不当。2.双方关于土地租赁的合同可以继续履行，不存在合同无效或者解除的事由。根据土地管理法第四十四条，涉案土地可通过相关程序办理农用地转用审批手续，在未有证据证明该手续无法办理的情况下，原审法院认定合同无效缺乏法律依据。根据合同法第五十二条及合同法司法解释第十四条，并未规定土地管理法（2004）第六十三条为效力性强制性规定。相反，该六十三条为管理性规定。没有任何政府的具体行政行为认为障岗一社对村民用地所进行的招投标属于违法，胡翠娟也没有提交证据证明其主张的两块土地不具备依法转让的条件，其主张缺乏依据。3.即便合同无效，但胡翠娟与胡国凡、胡展辉、胡伟强就中标土地变更名称的关系未能有效查明，胡翠娟并非本经济社的固有成员，不享有相应的权利，其借用他人名义进行投标或在中标人中标后受让所得中标土地，均不符合招投标及法律规定，同时，胡翠娟在未办理农用地转用手续的前提下单方解除合同，其过错和违约行为是导致双方损失的根本原因，该损失包括利息损失及平整土地费用等均应由胡翠娟承担。被上诉人胡翠娟辩称，同意原审判决，坚持原审庭审意见。胡翠娟向原审法院起诉请求：1.障岗一社向胡翠娟退回投屋地款1330000元及利息（利息以1330000元为基数，自2017年12月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至障岗一社退款之日止）；2.障岗一社向胡翠娟退回建房保证金100000元及利息（利息以100000元为基数，自2017年12月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至障岗一社退款之日止）；3.本案诉讼费由障岗一社承担。障岗一社向原审法院反诉请求：1.胡翠娟赔偿障岗一社损失58000元；2.胡翠娟返还涉案土地并支付障岗一社土地占有费（按照每年40000元，自2017年12月23日起计算至实际交还土地之日止）；3.胡翠娟承担本案诉讼费。原审法院认定事实：2017年年底，障岗一社将其禾场、牛房、黄枝山尾养猪场等地作为建房用地向社员公开竞投，其时胡翠娟户口已迁回障岗一社。之后，胡翠娟以障岗一社社员胡展辉、胡国凡名义分别投得B3地块（面积为134.13平方米）、C3地块（面积为201.5平方米），中标款分别为630000元、700000元。2017年12月23日，障岗一社与胡翠娟签订B3、C3地块《障岗一社投地建房说明书》两份，说明书载明投地建房规定为：为解决本社部分无房户困难，必须本社户籍的村民（挂靠户籍人员除外）才可以参加投标，每户只可以投一处地；本次投地建房为一次性投标，中标者永久使用此地；交纳押金50000元才能参加投标，未中标者即退回押金，中标者建好首层后确认没有违反规划再退押金；中标者在中标后三天内须交齐中标款；中标者如日后建房，自己到有关部门申请有关建房手续，本社只能协助和提供证明，不负责建房一切责任；如日后国家征用此地，土地款归集体所有，楼房及其他补偿款归房主所有；等等。之后，障岗一社将涉案土地交付给胡翠娟使用，胡翠娟至今未实际利用土地。胡翠娟于2017年12月29日向障岗一社支付了上述两地块的投地款1330000元，并已交纳两地块押金共100000元（50000元/块）。障岗一社提供的中标明细表显示，B3、C3地块的“中标人姓名”栏均登记为胡翠娟，“中标人签名”栏分别为胡展辉、胡国凡签名，胡翠娟在对应地块备注栏亦签名确认。胡翠娟和障岗一社确认，关于上述地块的投地事宜只有中标明细表和签订《障岗一社投地建房说明书》，没有另行签订其他书面合同。诉讼中，原审法院向广州市规划和自然资源局白云区分局调查涉案地块的地类性质、权属状况、有否办理农用地转用审批手续、是否取得建设用地规划许可等情况，并将双方确认的土地影像图作为查询参考依据。广州市规划和自然资源局白云区分局于2020年3月16日复函：一、B地块约526平方米，2018年土地利用现状大部分为农用地（园地、林地、其他农用地），面积约449平方米；小部分为建设用地，面积约77平方米，建设用地面积位于地块东面。C地块约229平方米，2018年土地利用现状大部分为农用地（园地），面积约221平方米；小部分为建设用地，面积约8平方米，建设用地面积位于地块西面中部。二、B地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中，大部分规划为农用地（园地、林地、其他农用地），小部分规划为建设用地（城镇用地）；C地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为园地。三、地块已核发《集体土地所有权证》（穗集有（2012）第10003306号），权利人是障岗一社，该地块查无《建设用地规划许可证》、农转用审批信息。另经原审法院对胡展辉、胡国凡进行询问，两人均表示胡翠娟无偿借用其名义在障岗一社分别投得B3、C3地块，投标押金和投地款均由胡翠娟自行出资，实际投地人是胡翠娟。障岗一社提供了会议记录三份、施工合同到庭，拟证实该社对涉案地块进行了排水、主巷硬底化工程，并向村委会交纳管理费和向社员发放卖地款，胡翠娟的违约行为造成其极大的经济损失。其中2017年6月28日关于经济社投标收入向村委缴交管理费的会议记录记载：经村两委和各经济社社长会议决定，从2017年7月1日开始，各经济社今后土地、物业等出租、出让产生的收益（国家征地除外），缴交所收益的百分之二上交村委作为管理费。2017年12月16日，障岗一社户主代表签名表决：1.同意障岗一社投地建房说明书方案；2.同意每人发放卖地款10000元，但必须按2009年征地分配发放方案。2018年11月24日，障岗一社社员签名表决：1.同意按上年范围每人发放10000元生活补贴；2.同意按流程招标建本社A、B、C地块的排水、主巷硬底化工程。施工合同记载：工程名称为障岗一社AB地块排污、街道硬底化工程，工程造价493044.93元，合同工期为30天，合同签订日期为2019年3月1日。经原审庭审质证，胡翠娟对上述证据的真实性均无异议，但对关联性有异议，并认为施工合同所涉工程是美丽乡村建设的配套工程之一，为整条村的村容村貌改造工程，并不专属于涉案地块使用，不能摊分到涉案土地中，即使能摊分，随着涉案土地的返还，该工程的得益仍留存在土地当中。障岗一社未提供主张损失的实际支付凭证到庭。原审法院认为，结合双方的陈述及提供的证据可知，涉案土地竞投前需先交纳押金，胡翠娟以自己的名义交纳押金，中标之后又以自己的名义交纳投地款，障岗一社向胡翠娟开具押金收据和投地款收据，与其签订《障岗一社投地建房说明书》，障岗一社并未与他人签订涉案土地的投地建房说明书或其他合同，而且障岗一社在中标签名明细表中登记涉案土地的中标人为胡翠娟，胡翠娟及胡国凡、胡展辉均有签名，土地亦实际交付给胡翠娟使用，由此可见障岗一社明知胡翠娟是实际投地人，并同意由胡翠娟中标投得涉案土地。《障岗一社投地建房说明书》、押金收据、投地款收据以及中标签名明细表等证据之间相互印证，充分证实障岗一社与胡翠娟之间存在事实上的土地租赁合同关系，涉案土地的实际承租人为胡翠娟，原审法院对此予以认定。障岗一社抗辩认为投地主体是胡展辉和胡国凡，主张追加其参加本案诉讼均理据不足，原审法院不予采纳。经查涉案土地大部分属于农用地，并非建设用地，没有《建设用地规划许可证》及农转用审批手续，但涉案土地租赁合同的目的是用作建房，而非农业建设用途，因此，障岗一社与胡翠娟之间的土地租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十三条的效力性强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”障岗一社收取了胡翠娟交纳的涉案土地押金100000元及投地款1330000元，现胡翠娟主张障岗一社返还上述款项及按照法定标准支付从2017年12月29日起至实际退款之日止的利息合理合法，原审法院依法予以支持，同时，胡翠娟应当向障岗一社返还涉案B3、C3土地。关于障岗一社主张的排污和硬底化工程、向村委会交纳管理费、向社员发放卖地款的损失。障岗一社虽提供了会议记录及施工合同到庭，但未能提供实际支付凭证，其证据仅能证实存在进行排污和硬底化工程、交纳管理费及发放卖地款的意向，无法证实障岗一社因涉案土地租赁合同无效而实际产生了上述损失及具体损失金额，因此，障岗一社反诉主张赔偿损失58000元证据不足，原审法院不予支持。关于土地占用费问题。障岗一社已向胡翠娟交付涉案土地，现其主张胡翠娟支付土地占用费合理合法，原审法院予以支持。障岗一社主张实际交付时间为2017年12月23日，但对此未能举证证实，胡翠娟亦予以否认，并认为支付土地交付日为地款支付日即2017年12月29日，故障岗一社应承担举证不能的责任，原审法院采信胡翠娟的陈述。鉴于障岗一社对于租金标准未能提供任何证据到庭，故原审法院结合胡翠娟、障岗一社各自主张的租金情况，以及该地同期同类土地出租的市场平均价格综合考虑，酌情认定租金标准为0.5元/平方米/月。涉案土地面积共335.63平方米，即月租金应为167.82元。因此，胡翠娟应当按照167.82元/月向障岗一社支付从2017年12月29日起至实际交还土地之日止的土地占用费。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四条、第四十四条、第六十三条之规定，判决：一、于判决生效之日起七日内，广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社向胡翠娟退回投地款1330000元及利息（利息以1330000元为基数，自2017年12月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至退款之日止）；二、于判决生效之日起七日内，广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社向胡翠娟退回押金100000元及利息（利息以100000元为基数，自2017年12月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至退款之日止）；三、于判决生效之日起七日内，胡翠娟向广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社返还该社B3土地（面积为134.13平方米）、C3土地（面积为201.5平方米）；四、于判决生效之日起七日内，胡翠娟向广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社支付土地占用费（按照167.82元/月为标准，从2017年12月29日起计至实际交还土地之日止）；五、驳回广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社的其他反诉请求。原审本诉案件受理费8835元、反诉案件受理费1597元以及财产保全费5000元，由胡翠娟负担反诉受理费52元，广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社负担本诉受理费8835元、反诉受理费1545元及财产保全费5000元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为胡翠娟是否涉案合同主体、合同效力问题及合同效力认定后的处理。对此本院评析如下：关于胡翠娟是否涉案合同主体的问题。障岗一社上诉主张胡翠娟属于挂靠户而没有投标资格，故不是本案合同主体。对此本院认为，虽建房说明书写明每一户只可以投一处地，但障岗一社同时与胡翠娟签订三个地块的建房说明书，且在中标签名明细表中登记涉案土地的中标人为胡翠娟，收取胡翠娟以自己名义缴纳的投地款和押金，土地实际亦交给胡翠娟使用，以及签订合同时没有要求胡翠娟明确其为胡国凡、胡展辉代理人的身份等一系列行为，表明障岗一社认可胡翠娟为实际投地人，原审认定障岗一社实际与胡翠娟成立合同关系正确，本院予以确认。因此，障岗一社上诉认为胡翠娟并非涉案合同主体，原审应当追加当事人而未追加的主张，与查明事实相悖，缺乏依据，本院不予采纳。关于合同效力问题及合同效力认定后的处理的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十二条第一款及现行土地管理规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地；而宅基地使用权是依法审批由农村集体经济组织分配给其成员的集体土地使用权。由于涉案建房说明书作出“为解决本社部分无房户困难，必须本社户籍的村民（挂靠户籍人员除外）才可以参加投标，每户只可以投一处地；本次投地建房为一次性投标，中标者永久使用此地”等约定，可知本案实际为宅基地性质的农民集体所有土地使用权转让纠纷。而胡翠娟于2017年才将户籍转入障岗一社，并非完全享有集体经济组织成员待遇，故其与障岗一社签订的涉案合同违反强制性法律规定。同时，涉案土地大部分属于农用地，没有《建设用地规划许可证》及农转用审批手续而转让用于非农建设，亦违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十三条规定，原审认定涉案合同无效并无不当，本院予以确认。障岗一社上诉认为土地管理法第六十三条为管理性规定故合同不存在无效事由的主张不成立，本院不予采纳。涉案合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。在障岗一社明知胡翠娟非集体经济组织成员、胡翠娟亦明知其不具备集体经济组织成员身份的情况下，双方仍签订了涉案合同转让宅基地性质的农民集体所有土地使用权，直接导致涉案合同的无效，双方对此均存在过错且过错相当，故障岗一社和胡翠娟应各自承担责任，原审法院判令障岗一社返还胡翠娟投地款1330000元和押金100000元，以及胡翠娟返还障岗一社涉案B3、C3地块合法有据，本院予以确认。但对于利息返还及土地占用费支付的问题，本院认为，在合同开始履行至被确认无效之前，障岗一社占有胡翠娟资金与胡翠娟占有涉案土地的行为均产生相应孳息，表现为资金利息及占有土地收益，也应折价返还，在双方互相返还孳息时应综合考虑相关因素，避免一方因合同无效而获益。因此，胡翠娟请求障岗一社支付的投地款利息和押金利息应与其需支付的土地占用费相抵，对于其关于支付投地款利息和押金利息的请求及障岗一社要求支付土地占用费的请求均无另行判决的必要。原审法院以障岗一社未举证证明其主张的租金标准为由，进而采用该地同期同类土地出租的市场平均价格的土地占用费计算标准，得出的资金利息远高于土地占用费，使得胡翠娟因合同无效而获益，不符合公平原则，本院予以纠正。至于障岗一社请求赔偿损失的上诉请求，因该项请求亦被合同无效的后果所覆盖，属于重复请求，故本院对其请求不予支持。综上所述，广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四条、第四十四条、第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初839号民事判决第三项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初839号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；三、上诉人广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社于本判决送达之日起七日内向被上诉人胡翠娟退回投地款1330000元及押金100000元；四、驳回被上诉人胡翠娟的其他诉讼请求；五、驳回上诉人广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费8835元，由上诉人广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社负担；反诉案件受理费1760元，由上诉人广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社负担625元，被上诉人胡翠娟负担1135元；财产保全费5000元，由上诉人广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社负担。二审案件受理费3593元，由上诉人广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社负担1250元，被上诉人胡翠娟负担2343元。本判决为终审判决。审判员  韩方二〇二〇年八月三十一日法官助理吴煜伦书记员周蓓