宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初3848号原告（反诉被告）：彭云，男，1974年10月6日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：倪佳丽，宁夏浩非原律师事务所律师。被告（反诉原告）:段琼，女，1969年7月14日出生，汉族，中国银行股份有限公司宁夏分行员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：金晶，宁夏兴业律师事务所律师。原告彭云与被告段琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭云及其委托诉讼代理人倪佳丽，被告段琼的委托诉讼代理人金晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判定解除该房屋买卖合同，并责令被告立即退还已收原告购房款1600000元；2.要求被告依照合同第六条违约责任赔偿原告经济损失156800元；3.要求被告按照合同第六条违约责任承担违约金480000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月10日，原、被告签订《银川市存量房买卖合同》，约定原告购买被告名下位于银川市兴庆区某号营业房，合同对双方之间的权利义务进行了详细约定。2019年12月20日，原告将总房款1600000元一次性支付于被告指定的账户，被告用该款偿还了黄河银行长城路支行的抵押贷款，原告按照合同约定履行了买受人的付款义务。根据合同约定，被告应于收到房款30日内协助原告办理房屋产权过户手续，但原告多次联系被告，被告却迟迟不予配合。2020年3月2日，被告明确表示有单方毁约的迹象，原告多次联系被告，被告借故推脱，至今也没有配合原告办理相关手续。综上，原告认为被告的行为已严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求人民法院判如所请。被告辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求权基础不成立。被告同意解除双方签订的《银川市存量房买卖合同》，但不应当承担任何违约责任或赔偿原告任何经济损失。原、被告实际签订两份房屋买卖合同，涉案《银川市存量房买卖合同》中约定的购房价款1600000元并非双方的真实意思表示，真实交易价款应当为2200000元，原告实际已付款项为2000000元。原告原为涉案房屋的承租人，与被告签订了租期为十年的房屋租赁合同。2019年12月，被告欲出售涉案房屋，原告以承租涉案房屋为由要求优先购买。双方协商一致后，约定房屋交易价款为2200000元，由原告先支付2000000元给被告偿还黄河银行的贷款，剩余200000元延迟支付，待原告付清全部款项后，双方共同办理房屋过户手续。后原告为了避税，要求将提交给房管部门的房屋买卖合同中约定的交易价款写为1600000元，被告另向原告出具金额为400000元的借条。被告为促成交易，遂配合原告于2019年12月10日签订《银川市存量房买卖合同》和《补充协议》各一份。协议签订后，原告以家人需要看合同为由将被告持有的《补充协议》拿走。根据双方的真实意思，原告尚欠被告购房款200000元，故未达到双方约定的过户条件，而被告已经配合原告于2019年12月25日为原告办理了预告登记。此后，原告开始标明不愿继续履行合同义务，本次起诉是原告拒绝履行合同义务、单方毁约的表现，本身就是一种违约行为。涉案《银川市存量房买卖合同》解除后，原告应当将涉案房屋返还被告。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告针对原告的诉讼请求及实施理由向本院提出反诉请求：1请求判令原告向被告返还其实际占有使用的被告名下位于银川市兴庆区某号营业房，并协助办理解除房屋买卖预告登记事宜；2、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2019年12月，原、被告协商一致购买被告名下的涉案房屋，约定交易价格为2200000元。原告为避税，要求与被告以1600000元的价格签订房屋买卖合同，剩余600000元另行约定支付。2019年12月10日，原、被告签订《银川市存量房买卖合同》一份，约定涉案房屋交易价款为1600000元。双方又签订《补充协议》一份，约定涉案房屋实际交易价格为2200000元，双方先办理预告登记，待原告付清所有房款后再办理产权过户手续。上述协议签订后，原告向被告支付房款2000000元，双方办理了预告登记，原告实际占有、使用涉案房屋。后原告以无力继续购买为由要求解除合同、退还房款，并向银川市兴庆区人民法院起诉要求解除合同。原告要求解除合同，应当向被告返还涉案房屋，并配合被告办理解除房屋预告登记事宜。被告为维护自身合法权益，故依法提起反诉，请求依法判如所请。原告辩称，被告要求原告返还涉案房屋无法律依据。2019年7月30日，原、被告签订房屋租赁合同，合同期限自2019年7月31日起至2029年7月31日，年租金100000元，原告于2019年7月8日向被告支付房屋租金，故被告无权要求原告返还涉案房屋。在原告向被告退还购房款后，原告同意解除涉案房屋预告登记。本院组织双方当事人进行了举证和质证，对双方提交的证据，本院认定如下：1.原告提交的《银川市存量房买卖合同》、黄河农村商业银行业务凭证、短信聊天截图、收条、不动产预告登记证明、《房屋租赁合同》、中国银行交易流水明细、被告提交的《房屋租赁合同》、手机截图、《银川市存量房买卖合同》、存款账户交易明细、录音、不动产登记申请表保存完整，内容清楚，录音内容清晰，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。2.被告提交的手机截图系被告于2019年12月2日向原告发送的《补充协议》，原告称该份《补充协议》仅是原、被告在协商过程中草拟的协议，最终确定的是原、被告于2019年12月10日签订的《银川市存量房买卖合同》。被告并未提交双方签字确认的《补充协议》，且在《补充协议》发出后，原、被告又签订了《银川市存量房买卖合同》，故本院以在后签订的《银川市存量房买卖合同》作为认定本案事实的依据。本院经审理认定事实如下：被告系银川市兴庆区某号营业房所有权人，原告自2009年起承租房屋至今。2019年12月10日，原、被告签订《银川市存量房买卖合同》一份，约定如下：1.被告将其所有的位于银川市兴庆区某号营业房出卖给原告，房屋产权证号为XXXX，建筑面积为158.13平方米；2.房屋交易价格为1600000元，该房屋销售总价款1600000元内所发生的所有税费均由原告承担，1600000元以外的所有费用与原告无关；3.合同签订之日起6日内，原告将全部购房款向被告付清，被告应当在收到原告全部房款后30日内协助原告办理房屋产权过户；4.原告未按约定期限付款的，按日向被告支付预期应付款1‰的违约金；逾期超过30日，被告有权解除合同；5.被告未按约定期限办理房屋产权过户或未按本合同约定期限和条件将房屋交付原告的，被告按日向原告支付已付款1‰的违约金；逾期超过30日，原告有权解除合同，在原告提出解除合同要求之日起15日内，被告应当退还原告全部已付款，并按已付款的30%向原告支付违约金；6.被告在办理完银行贷款解押手续后3日内与原告共同办理房屋预告登记手续，否则视同违约。2019年12月11日，被告向原告出具了购房款收条一份，载明：“今收到彭云购买仁义巷某号营业房购房全款壹佰陆拾万元整”。2019年12月12日，被告向原告出具了收条一份，载明：“今收到彭云代我偿还王骁清黄河银行长城路支行贷款400000元”。2019年12月20日，原告通过其黄河农村商业银行账户先后向被告转账400000元、购房款1600000元。当日，被告收到上述共计2000000元款项后，将该2000000元转至王晓清名下的黄河农村商业银行长城路支行账户，用以偿还王晓清在该行的贷款。2019年12月25日，原、被告共同向银川市自然资源局申请办理涉案房屋预告登记。2019年12月27日，被告通过电话向原告索要《补充协议》，原告称其将《补充协议》拿回家中后，原告妻子表示不同意，但原告认可双方之间的《补充协议》有效。2019年12月30日，银川市自然资源局经审核后向原、被告颁发了证号为宁（2019）兴庆区不动产证明第0103866号不动产登记证明一份，该证明载明证明权利或事项为预告登记，权利人为原告，义务人为被告，坐落为兴庆区某号营业房，取得价格为1600000元，预告期限自2019年12月25日至2020年12月25日。2020年1月20日，原告向被告发送手机短信，要求被告协助办理涉案房屋产权过户手续，被告回复“最近比较忙，等过完年吧”，原告回复“嗯，年后联系”。2020年2月20日、2月21日，原告再次向被告发送手机短信，要求协助办理房屋产权过户手续，被告于2020年2月21日回复“等疫情结束了再说吧”。2020年2月24日，原告向被告发送手机短信要求办理过户手续，被告回复“再等等，当时急着还贷款有些事情考虑不周全房价太低啦，还是座下来谈谈”。2020年3月9日，原告与被告协商时称“我买不了你这个房子，我压力太大了”，并要求被告退还购房款，但被告未同意。现原告以被告违约为由诉至本院。另查明，2019年7月8日，原告通过其中国银行账户向被告转账房屋租金100000元。2019年7月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋出租给原告，租期自2019年7月31日起至2029年7月31日止，年租金为100000元。庭审中，原告称原、被告约定如涉案房屋正常过户，原告转账给被告的400000元则作为补偿，不要求被告返还，如不能过户，则冲抵原告承租涉案房屋的租金或返还原告。原告明确表示不在本案中主张该400000元，欲于原告协商以该400000元抵顶房租。但被告认为该400000元应属购房款。本院认为，原、被告签订的《银川市存量房买卖合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。关于原告要求解除《银川市存量房买卖合同》的诉讼请求，被告明确表示同意解除该份合同，符合《中华人民共和国合同法》中“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。涉案《银川市存量房买卖合同》解除后，被告应当向原告返还购房款1600000元，故本院对原告要求被告返还购房款的诉讼请求亦予以支持。关于原告要求被告赔偿经济损失并承担违约金的诉讼请求，《银川市存量房买卖合同》签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告亦按照约定协助原告于2019年12月30日办理了预告登记，原告对涉案房屋已享有了排他的权利。此后原、被告多次就涉案房屋购买事宜进行了协商，根据原告提交的短信聊天记录和被告提交的录音反映的内容，可以认定涉案《银川市存量房买卖合同》无法继续履行过户登记手续的原因除受新冠疫情影响外，根本在于原告不愿购买涉案房屋，故原告要求被告赔偿经济损失并承担违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还涉案房屋的诉讼请求，因原、被告之间就涉案房屋存在房屋租赁合同关系，该合同关系尚未终止，原告有权占有涉案房屋，被告的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）彭云与被告（反诉原告）段琼于2019年12月10签订的《银川市存量房买卖合同》；二、被告（反诉原告）段琼于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）彭云返还购房款1600000元；三、驳回原告（反诉被告）彭云的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）段琼的诉讼请求。如果被告段琼未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费24694元，减半收取计12347元，由原告（反诉被告）彭云负担3515.10元，由被告（反诉原告）段琼负担8831.90元。反诉费50元，由被告（反诉原告）段琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋乔 二〇二〇年八月四日书记员 杨兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。