江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2357号上诉人（原审被告）：徐建芳，女，1972年3月3日生，汉族，住无锡市惠山区。被上诉人（原审原告）：无锡泓远商业管理有限公司，住所地无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。法定代表人：高蓝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。上诉人徐建芳因与被上诉人无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初3766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐建芳上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判1.被上诉人泓远公司退还其履约保证金5000元，退还店内剩余电费400元；2.赔偿因公司上下串通，恶意欺骗使店铺延迟开业，营业额严重受损34400元；3.赔偿装修费45000元以及因漏水无法正常经营的损失费8500元。事实和理由：一、2018年10月，其主动交租金，提出按季度交纳，但泓远公司不仅拒收还于同年12月13日断电、锁门且阻止其搬出屋内物品，故租赁合同于此时已解除，其亦不存在违约。合同解除后，其同意支付至2018年11月的租金，履约保证金则应退还。同时，泓远公司应赔偿其断电造成的损失，退还多交纳的电费。二、双方于2017年9月1日签订租赁合同，但泓远公司实际于同年10月13日试营业，其每天的营业损失为800元，迟延开业43天计34400元。三、其于2017年9月装修时，即发现承租的房屋有严重的质量问题，一是房屋顶上有一个圆形的大洞，经过多次交涉，泓远公司才进行修补，但一直漏雨；二楼网吧的空调出水沿墙流至二楼走廊平台，对其有影响，泓远公司应赔偿装修费及无法正常经营的损失。被上诉人泓远公司辩称：一、上诉人徐建芳提出将租赁合同约定的交纳租金期限从半年一交变更为每季度一交，其没有同意；徐建芳构成违约，所以履约保证金不予退还，该履约保证金也是作为违约损失的一部分。二、确实存在漏水的情况，但并没有达到无法使用的程度，一审法院已经至现场看过并拍摄了照片。并不是说只要下雨就会漏水，小雨不影响，除非是连续几天下大雨才有部分漏水，会给徐建芳造成一些困扰，但不至于无法达到使用目的。三、其他上诉请求与本案无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。泓远公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2017年签订的商铺租赁合同于2019年2月28日解除；2.判令徐建芳向其支付拖欠的租金35374元(计算至2019年2月28日)、物业费6203元(计算至2019年2月28日)、违约金70748元（12个月租金）。一审法院审理查明：泓远公司作为甲方与徐建芳作为乙方于2017年5月签订《无锡青春商业中心租赁合同》一份，由乙方向甲方承租位于无锡市惠山区青春商业中心的房屋，用于经营餐饮。租赁面积为64.41平方米，铺位号为D99-101、102商铺，交付时间为2017年5月31日前交付。双方约定租赁期2017年5月31日起至2020年8月31日止，共计三年，其中装修免租期为2017年5月31日至2017年8月31日止。租金起算时间为2017年9月1日，计算方式为：第一年2017年9月1日至2018年8月31日的租金为免租，第二年2018年9月1日至2019年8月31日的租金为70748元，第三年2019年9月1日至2020年8月31日的租金为70748元。合同约定自签字之日后5个工作日内，乙方应支付履约保证金5000元。租金支付方式为第二年起按半年支付；第一期租金35374元在2018年8月31日前支付，此后每期租金应提前15天向甲方支付。物业管理费为6203元/年（以8元/平米/月的标准，按建筑面积计算，免租期内物业费正常收取），每6个月为一个交费期，先付后用，乙方应在签订租赁合同后5个工作日内向甲方支付首期物业管理费。合同第13条约定乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金。第21条第（4）项约定，合同提前终止、解除或租赁期满时，乙方应在合同约定的租赁期满或提前解除或终止后15日内结清所有合同项下未清缴的款项，并在30日内清空租赁区域。第23条第（3）项约定乙方未按约定日期向甲方支付租金、物业管理费、水、电、空调等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方支付违约金。逾期达15日以上的，甲方可停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁区域内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外）。逾期达30日以上的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同约定向甲方承担违约责任并赔偿由此给甲方造成的一切损失。关于合同解除，第24条约定（1）双方协商一致，可解除本合同，除本合同或双方以其他补充协议另有约定外，任何一方无权要求单方解除合同。（2）如果出现下列任一情形时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方赔偿甲方不少于12个月租金的租金损失，及甲方由此造成的一切损失。a、乙方未按照本合同的规定，逾期足额支付租金、履约保证金或其他费用中的一项或几项达30天以上的等内容。徐建芳陈述店铺系向第三人转租而来，2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金直接支付给了原房东，故与泓远公司签订租赁协议时，载明该期间的租金为免租。泓远公司认可徐建芳自2018年9月1日开始未支付租金，物业费缴纳至2018年3月1日为3102元，并支付履约保证金5000元。徐建芳提交自书的报告及照片若干，证明其自2017年10月17日开业，经营期间店铺多处漏水，影响正常经营。2018年10月底，其停止经营。泓远公司曾于2018年11月向其催缴租金，其为此曾向泓远公司提交报告，要求给予漏水的经济补偿，但泓远公司始终未予理会。其还曾试图转租店铺，但泓远公司以其结欠租金为由不予配合，并于2018年12月13日将其店门上锁。为证明其陈述，徐建芳提交与“青春物业”的微信聊天记录。聊天记录显示，物业方于2018年12月13日向徐建芳发送信息“今天关电，自己注意冰箱内物品”。徐建芳认为该信息可以证明泓远公司于当日将其店铺上锁。经质证，泓远公司表示断电是根据合同约定，在徐建芳逾期支付租金的情况下行使权利，并未强制收回店铺。一审中，徐建芳提交照片打印件一份，内容为“已提退铺申请，强制收回的店铺”，徐建芳承租的店铺在清单中，载明“强行收回商户，欠租金17688元、物业费4652元”。对于该照片来源，徐建芳无法准确陈述，泓远公司则对该证据的真实性及关联性均不予认可。2019年8月30日，经法院现场勘查，徐建芳租赁的店铺被锁住，由徐建芳自行开锁，物品尚未全部搬离。双方一致同意，徐建芳于2019年9月10日前搬离店铺，并放弃内部装修。店铺多处存有渗水痕迹。以上事实，有无锡青春商业中心租赁合同、报告、照片、微信聊天记录、照片打印件、收据、现场勘查笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：泓远公司与徐建芳签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除，徐建芳陈述泓远公司于2018年12月13日将店铺上锁并强制收回店铺，但未能提交相应证据，且2019年8月30日现场勘查时，门锁系徐建芳自行打开，故法院对徐建芳的陈述不予采信。徐建芳提交的照片打印件无法说明来源，且无其他证据佐证，故法院不予认定。徐建芳于2019年9月才将店铺清空，现泓远公司主张合同自2019年2月28日解除，系对其权利的合法处分，法院对此予以支持。根据合同约定，自2018年9月1日至2019年2月28日，徐建芳应付泓远公司的租金为35374元（70748元/年÷12个月/年×6个月）；2018年3月1日至2019年2月28日，徐建芳应付物业费为6203元。考虑到店铺存在冒水冒油现象，泓远公司未举证证明其对该问题及时进行了处理，故法院酌情对物业费进行适当减免，认定物业费应付金额为5583元。泓远公司认为徐建芳未按约支付租金、物业费，构成违约，根据合同约定应支付一年租金作为违约金，故主张违约金70748元。徐建芳提出违约责任过高要求调整，另其向泓远公司支付的履约保证金5000元要求抵扣租金、物业费。泓远公司认为，根据合同约定徐建芳构成违约时履约保证金应予没收。法院认为，合同约定的履约保证金、违约金均属于违约责任的范畴，现徐建芳提出合同约定的违约责任过高，请求法院调整。综合考虑合同免租期、合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，法院依法调整违约金为3个月的租金即17687元（70748元/年÷12个月/年×3个月）。综上，徐建芳应支付泓远公司租金35374元、物业费5583元、违约金17687元，抵扣徐建芳支付的5000元履约保证金，徐建芳还应支付泓远公司53644元。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、徐建芳与泓远公司于2017年5月签订的《无锡青春商业中心租赁合同》于2019年2月28日解除。二、徐建芳于判决发生法律效力之日起十日内支付泓远公司租金、物业费、违约金合计53644元。三、驳回泓远公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2547元，由泓远公司负担1331元，由徐建芳负担1216元（该款已由泓远公司预交，徐建芳于判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给泓远公司）。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，徐建芳提交2017年10月10日的照片，证明当时承租的房屋有漏水；泓远公司对真实性无异议，但认为与本案无关。鉴于一审判决在认定徐建芳承担违约责任后，已将履约保证金5000元用以抵扣违约金，并未支持泓远公司提出的没收意见，徐建芳提出该项上诉请求系对一审判决理解错误，故本案二审的争议焦点为：1.徐建芳履行租赁合同是否存在违约；2.徐建芳主张房屋存在质量问题并要求赔偿的请求如何处理？关于争议焦点一，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人徐建芳与被上诉人泓远公司签订的《无锡青春商业中心租赁合同》中明确约定租金支付为“每6个月为一个交费期，先付后用”，徐建芳在合同履行过程中提出按3个月支付，系为了缓交3个月的租金，系减轻其合同义务，当然应获得泓远公司的同意。在未与泓远公司就此达成一致意见之前，徐建芳径行按3个月支付租金，拒绝按6个月支付租金，构成违约。徐建芳自2018年9月起未支付租金，泓远公司根据租赁合同第23条规定“逾期达15日以上的，甲方可停止向乙方提供能源”，于2018年12月13日起停止供电，系履行合同权利。根据一审法院的现场勘查，租赁房屋的大门系徐建芳自行上锁，目前无证据证明是泓远公司上锁，故徐建芳主张租赁合同于2018年12月13日解除及租金仅支付至该日期的意见不予支持。关于争议焦点二，本院认为，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，上诉人徐建芳在一审中并未就营业损失、装修损失提起反诉，二审中，泓远公司亦不同意由本院二审中一并处理，故本案中不予理涉。至于冒水冒油的问题，一审在计算物业费时已经予以考虑。综上，徐建芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1141元，由上诉人徐建芳负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年八月十七日书记员  范 洁