天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初5662号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。负责人：张振学，职务：总经理。委托诉讼代理人：许道龙，男，该公司职工。被告：刘桂贞，女，1974年2月6日出生，汉族，住天津市津南区。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告刘桂贞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天地源公司的委托诉讼代理人许道龙，被告刘桂贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、被告刘桂贞交纳2017年8月1日至2020年7月31日的物业管理服务费8,482元及违约金3,000元，共计11,482元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区北闸口镇尚智园小区3幢1门2201室的业主。原告为该小区提供物业管理服务。被告未缴纳2017年8月1日至2020年7月31日的物业管理费8,482元（物业管理费收费标准为2.37元/每平方米，其房屋建筑面积为99.41平方米）。被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，未按时缴纳物业费。另外，根据天津天地源置业投资有限公司和西安天地源物业服务管理有限公司天津分公司共同签订的《天津市住宅前期物业服务合同》第六章第六款中规定，业主于甲方通知办理入住手续之日，每月5日前缴纳当月物业费。第七款款规定，甲方或者业主逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业管理费的千分之五/日的比例缴纳违约金。截至2020年7月31日，被告应支付因逾期缴纳物业管理费产生的违约金23,692元。西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司酌情主张3,000元。为维护自己的合法权益，原告呈讼。刘桂贞辩称，自己确系天津市津南区北闸口镇尚志园3-1-2201房屋产权人，天地源公司所述的房屋面积、欠费期间属实，但不同意天地源公司的诉讼请求，并不知道2.37元每平方米的收费标准时怎么来的，以及具体包括哪些服务项目。事实及理由：1、房子在装修完开裂，物业没有解决。2、因没有交物业费，导致不能用电梯，充卡之后被告知一个月之后才能使用。电梯每个月禁用一次，已经三年了。3、物业费太高，同是天地源公司，一期物业费便宜很多。4、楼道的灯不亮。5、物业管理不到位，没有停车位，应属于业主的地下停车位被出租。庭审中，天地源公司针对刘桂贞答辩的问题，解释如下：1、房屋开裂问题，是被告和售房人之间的纠纷，这两个公司是不同法人，如果被告在维保期内报修，建议找开发商解决。2、门禁卡是IC卡，使用过程中可能会出现消磁现象，消磁可以到物业进行免费升级。3、地上车位归全体业主所有，遵循先到先得原则，每年年初业主可以到物业公司登记。地上车位收取的部分费用按照业主大会规程归属业主，后期成立业委会之后会交给业委会。地下车位的权益属于开发商。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月25日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚智园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅2.24元每月每平方米，高层住宅2.24元每月每平方米，中高层住宅2.21元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.64元/高层0.41元/中高层0.60元的标准由业主交纳。业主于每月5日前交纳。甲方或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日比例交纳违约金。刘桂贞系津南区北闸口镇尚智园3-1-2201房屋的产权人，建筑面积为99.41平方米，未交纳2017年8月1日至2020年7月31日的物业费，天地源公司曾向被告催缴物业费无果，涉案房屋属于多层建筑。另查明，天地源公司在涉案小区的物业服务虽稍存在瑕疵，但基本能够完成合同义务，在2017年、2018年天津市国土资源和房屋管理局物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评结果中，经考评为：一级优秀。此后，相关部门未再组织进行考评。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、被告刘桂贞所有的房屋为高层住宅，合同约定其价格为：“高层住宅，基础物业服务费每月每平方米2.24元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.41元”故本案原告以每月每平方米2.37元向被告主张2017年8月1日至2020年7月31日的物业费，符合并低于合同约定。2、刘桂贞抗辩的房屋质量问题，应系被告与案外人售房人之间的买卖合同纠纷，与本案不具有关联性，被告可另行主张权利。3、但根据的刘桂贞反映的业主门禁卡消磁、楼道照明设施故障等问题中，可以窥视物业公司在物业管理中确存在一定的瑕疵，因物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。综合考虑物业服务等级考评结果、天地源公司优惠主张（原价应为2.65元/月/平方米，现主张2.37元/月/平方米）及存在的服务瑕疵后，本院酌情支持95%的物业费，经本院核算，99.41平方米＊2.37元/月/平方米＊36个月＊95%=8,057.58元。另，原告主张的逾期违约金，《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第（六）项明确约定“甲方或者业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日交纳违约金金”，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，本院本应予以支持，但鉴于被告对物业费的交纳存在一定的误解、原告也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就滞纳金事项，本院不再予以支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、刘桂贞于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2017年8月1日至2020年7月31日的物业管理费（含机电费）计8,057.58元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告刘桂贞未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费43.50元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担18.50元，由被告刘桂贞承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年八月十七日法官助理李龙飞书记员张虹附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。