北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7368号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京花果山果源科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路19号1号楼6层601-13房间。法定代表人：林道奶，总经理。委托诉讼代理人：李喆，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郄维新，男，1973年5月20日出生，汉族，住山西省大同市矿区。委托诉讼代理人：盛冲，北京盛冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：光莹，北京盛冲律师事务所律师实习律师。上诉人北京花果山果源科技有限公司（下称花果山公司）因与被上诉人郄维新房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初6258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。花果山公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判郄维新返还我公司履约保证金195000元的50%即97500元。事实与理由：一、一审判决认定郄维新对分租提出异议时没有超过异议期属认定事实不清。基于双方各自经营店铺步行距离仅1分钟的位置关系，郄维新在分租发生10个月之后才提出异议，不合常理。二、我公司在双方合同履行过程中始终处于小心翼翼维护的状态，主观上无违约恶意。1.关于迟延交付租金问题。根据双方变更后的租金交付日（一审判决予以认定），我公司即使迟延也迟不过几天，虽属“怠于履行合同”，但对于起步创业的小微企业来说，违约性质显著轻微；2.关于违约分租问题。即使我公司目前无法举证征得李雁同意，但聊天记录显示，我公司是配合李雁清理工作的，只是次承租人态度强硬不肯配合，只能以诉讼方式解决，才导致分租清理拖延了时间。而我公司从未明确表明不清理分租。同时，分租未改变房屋结构，也未影响租金交纳，不必然导致郄维新无法实现合同目的。可见，涉案合同无解除基础，是郄维新采取锁门收房的方式强行终止履行合同，我公司被迫接受，合同才发生事实解除。三、一审判决认定郄维新以收房的行为行使合同解除权，没有合同依据。郄维新在合同履行期内非法采取强行锁门等措施，导致我公司店铺被迫停止经营，造成重大经济损失，郄维新构成根本违约。四、郄维新不提前通知突然锁门收房的行为，违背诚实信用和公序良俗原则，亦不是法定合同解除方式，一审判决认定郄维新以强行收房的行为行使合同解除权，无法律依据。五、一审判决一方面认定合同已于2019年1月10日解除，另一方面又在判决中认定“郄维新要求解除合同”，并对此予以支持，上述认定前后矛盾，无事实依据。六、一审法院仅判决我公司承担违约责任没有合同依据，即使本案能够认定我公司违约且仅有我公司一方违约，我公司也不应以195000元履约保证金来承担违约责任，许多违约的发生并非完全是一方责任，也并非只能由一方来承担违约责任，在双方都存在违约的情况下，应当根据过错的大小各自承担相应的责任。本案中，郄维新未经提前通知，突然强行收房的行为不符合合同的约定，也不符合法律的规定，构成根本违约。七、根据合同约定，因乙方责任导致解除的，乙方应付的违约责任为赔偿损失，而非扣除履约保证金。郄维新辩称，同意一审判决，不同意花果山公司的上诉请求和理由。花果山公司在租赁北京市经济技术开发区文化园西路6号院26号楼1至2层107房屋（下称涉案房屋）期间，不仅没有按照合同约定支付租金，多次拖延且违约转租，伪造我的签名，这每一项都是导致合同目的无法实现的严重违约行为。所以我解除合同并收回房屋是有事实和法律依据的。花果山公司向一审法院起诉请求：1.判令郄维新向我公司支付双倍保证金390000元；2.判令郄维新向我公司支付房屋装修补偿金95000元。郄维新向一审法院反诉请求：1.判令花果山公司支付未支付租金77580元；2.判令花果山公司支付滞纳金共计77477元。一审法院认定事实：2017年5月11日，郄维新（出租方、甲方）委托李雁与花果山公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期3年，自2017年5月11日至2020年5月10日止。该房屋建筑面积255.81平方米，月租金（人民币）陆万伍千零百零拾零元整，（租金包含物业管理费、供暖制冷，不含发票）。甲方另行收取叁个月的租金作为乙方履行合同的保证金，待合同履行完毕双方清算时将保证金三日内如数返还给乙方。乙方应于本合同签订后7日内向甲方支付首次房屋租金（人民币）小写195000元整（大写：人民币壹拾玖万伍千零百零拾零元整），以及合同保证金（人民币）195000元整（人民币：壹拾玖万伍千零百零拾零元整）。租金按（季）结算，由乙方于每（季）的提前十五天交付给甲方。装修免租期自2017年5月11日至2017年7月10日时间共计61日。乙方擅自将承租的房屋转租的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。关于违约责任，约定1.乙方未能按本合同约定的时间和数额向甲方支付租金的，乙方须按照拖欠金额的每日1‰向甲方支付滞纳金，直至拖欠款项全部付清。如果乙方拖欠甲方租金超过20天，则甲方有权解除本合同，由此造成的全部损失应由乙方自行承担。如果乙方提前解除本合同，由此造成的全部损失由乙方自行承担，乙方所交保证金作为违约金甲方不予退回。2.如有甲方提前解除本合同或因甲方原因导致乙方不能正常使用该房屋，或因有第三人主张房屋权利致使乙方不能正常使用该房屋等情形之一时均视为甲方违约。甲方除退还已收取乙方租金外双倍保证金，甲方还应给以乙方装修补偿金（以装修合同金额为准）。花果山公司累计向郄维新支付1365000元，其中有195000元为履约保证金。已支付租金的租期为2017年7月11日至2019年1月10日，共计支付租金1170000元。具体支付情况如下：2017年5月11日支付50000元，2017年5月19日支付340000元，2017年11月11日支付50000元，2017年11月17日支付145000元，2018年2月12日支付195000元，2018年5月12日支付100000元，2018年5月14日支付95000元，2018年8月9日支付195000元，2018年11月10日支付100000元，2018年11月12日支付55000元，2018年11月18日支付40000元。2017年5月9日，郄维新授权李雁处理涉案房屋租赁有关事宜。2017年5月19日，花果山公司和北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司（下称惠佳信公司）签订《装饰工程施工合同》，约定花果山公司将涉案房屋室内装修工程承包给惠佳信公司，合同价款95000元。2019年1月10日，郄维新一方将涉案房屋上锁，在涉案房屋橱窗张贴解除通知，载明：“北京花果山果源科技有限公司在合同存续期间违约分租，现收回房屋，其经营期间所涉及经济问题，由租户自行承担!该公司所涉及会员请知悉！特此通知！”庭审过程中，花果山公司申请法院向北京晟邦物业管理有限公司林肯公园B区服务中心（下称物业公司服务中心）调取：1.2017年10月8日至2019年1月10日间郄维新及其妻子李雁到该中心，为其自营的青素餐厅（北京经济技术开发区林肯公园二期底商18号楼一层101室）和花果山公司承租房屋（北京经济技术开发区文化园西路6号院26号楼1至2层107室），交纳物业费和取暖费，以及办理其他事项的全部签字记录；2.2017年10月8日至2019年1月10日间，郄维新及其妻子李雁根据物业相关规定，为花果山公司承租房屋的装修改造、门前三包及其他相关事项，履行业主确认手续的全部相关记录。法院在物业公司服务中心未调取到涉案房屋的相关记录。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、确定违约责任，即谁应当承担合同解除的违约责任；二是涉案《房租租赁合同》的解除事由及解除时间问题。一、关于谁应当承担合同违约责任的问题。在确认违约问题前，首先要对花果山公司分租行为以及逾期支付租金的行为进行评价。本案中，花果山公司主张贾晓璐电话征得李雁电话同意后进行了分租，李雁和郄维新对此予以否认。结合贾晓璐与李雁之间微信往来记录，李雁多次要求花果山公司清理分租。故对于花果山公司主张郄维新同意或者默认其分租行为，法院不予采信。另外，花果山公司主张分租不同于转租，不构成擅自转租的情形。法院认为，分租是将涉案房屋的分割出租给第三人，客观上实施了部分房屋转租的行为，与整套房屋的转租并无本质区别。故对于花果山公司主张分租不构成转租的意见，法院不予采信。关于租金支付逾期问题。花果山公司、郄维新提交了贾晓璐与李雁的微信往来记录，2018年8月5日的微信聊天记录,李雁：“晓璐，麻烦你准备一下，该交房租了！这个月十号前，这次不能再拖了！”贾晓璐：“嗯嗯好的姐”、“我跟他们说一下。”2018年11月8日的微信聊天记录,李雁：“晓璐，提醒你一下哈，10号之前该给房租了，今天周四了，9号周五，你们别又拖，回头说周末不能转账之类的。”贾晓璐：“收到。”法院认为，虽然《房屋租赁合同》对租金支付时间约定明确，即租金应于每季的提前十五天交付。但是在合同履行过程中双方可以对合同内容进行协商和变更，故对于花果山公司主张租金交付日期已经变更的主张，法院予以采信。需要指出的是，双方合同履行期内，尤其是租金支付问题上，花果山公司属于怠于履行合同义务的一方，双方的微信沟通记录、花果山公司提交的银行转账、微信转账记录亦能佐证，法院对此给予负面评价。综上，在合同履行过程中，花果山公司存在擅自转租，未按时支付租金情形等违约行为，郄维新根据双方签订《房屋租赁合同》约定，要求花果山公司承担违约责任，法院应予支持。二、关于涉案《房屋租赁合同》的解除问题。庭审中，双方均认可涉案《房屋租赁合同》已经解除，对于合同解除事由和解除时间，双方存有争议。本案中，花果山公司主张电话通知李雁分租事宜，但是未向法院提交相应证据予以证明；至于花果山公司主张2017年10月8日花果山公司分租案外人，及至2018年8月13日李雁才在微信中对分租行为提出异议，明显超出法律规定的六个月异议期，已经丧失合同单方解除权的主张。法院认为，出租人的六个月异议期是除斥期间，以出租人知道或应当知道承租人转租为准。另外，花果山公司主张涉案房屋与郄维新经营的餐厅很近，据此根据常识推断郄维新应当自2017年10月8日起就应当知晓花果山公司对外分租行为，该理由明显依据不足。法院认为六个月的异议期对于出租人不宜苛以较重的举证责任，在承租人花果山公司未提供充足证据证明出租人郄维新知道或应当知道的情况下，出租人明确提出异议的时间距离六个月异议期不远，且郄维新能够作出合理解释，法院即认定出租人没有超过异议期，而贾晓璐与李雁的微信聊天记录可以佐证郄维新一方一直不同意对涉案房屋转租或分租，故对于花果山公司主张郄维新同意转租以及丧失单方解除权的主张，法院不予采信。依据涉案《房屋租赁合同》约定，郄维新要求解除合同，法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。故花果山公司要求郄维新支付涉案房屋装修补偿金95000元，于法无据，法院不予支持。法院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。郄维新基于花果山公司违约，依据《房屋租赁合同》约定，提出解除合同，并对于花果山公司支付的履约保证金不予退还。对此，法院予以支持；花果山公司要求支付双倍保证金390000元的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于合同解除时间，涉案《房屋租赁合同》约定，承租人擅自将承租的房屋转租的，出租人可终止合同。鉴于双方已经就合同解除条件进行约定，故当事人行使合同解除权时，合同自通知到达对方时解除。本案中，郄维新一方于2019年1月10日对涉案房屋上锁，并在涉案房屋张贴收房通知，郄维新一方以收房的行为行使合同解除权，对于花果山公司主张的合同解除期为2019年1月10日，法院予以采信。此外，双方均认可花果山公司实际腾退房屋的时间为2019年2月17日。从2019年1月11日起，因涉案《房屋租赁合同》已经解除，花果山公司亦不在涉案房屋内经营，并按期进行了搬离，且郄维新一方强行上锁收回涉案房屋的方式确有不妥，故郄维新要求花果山公司支付2019年1月11日至2019年2月17日房租或房屋占用费77580元及其滞纳金的反诉请求，法院不予支持。关于郄维新要求花果山公司支付房租逾期支付产生的滞纳金一节，法院认为，花果山公司逾期支付房租违约情节轻微，且郄维新已经从履约保证金中得到足够补偿，故对于该项反诉请求，法院亦不予支持。据此，一审法院于2020年6月12日判决：一、驳回北京花果山果源科技有限公司全部诉讼请求；二、驳回郄维新全部反诉请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：花果山公司与郄维新签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于分租问题。首先，虽花果山公司主张贾晓璐电话征得李雁同意后才进行分租，但在郄维新对此不予认可的情形下，花果山公司并未就其陈述提交相应证据予以证明；且从现有微信聊天记录来看，郄维新的出租涉案房屋代理人李雁曾多次要求花果山公司清理分租，故对花果山公司的上述主张，本院不予采信。一审审理中，花果山公司关于分租不同于转租的主张，缺乏依据，本院不予支持。其次，郄维新是否知道或者应当知道花果山公司分租，且在六个月内未提出异议。花果山公司主张其于2017年10月8日将涉案房屋进行分租，郄维新对其分租系明知，其在2018年8月13日才提出异议，明显超过六个月的期间，郄维新无权就此行使合同解除权。郄维新对此不予认可，花果山公司未能举证证明郄维新就分租一事知道或应当知道的时间期限，故本院无法确定六个月期间的起算时间，且在本案中，双方微信聊天记录显示李雁曾多次明确表示不同意花果山公司就涉案房屋进行分租，故花果山公司关于郄维新不享有合同解除权的上述主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于逾期支付租金的问题。首先，双方签订的《房屋租赁合同》中对于租金交纳有明确约定“租金按季结算，由乙方于每季的提前十五天交付给甲方”；其次，一审审理中，根据微信聊天记录显示，李雁确在微信中表示租金“于10号前”支付，故一审法院认定双方在合同履行过程中对租金支付时间进行了变更，并无不妥。但经查明，无论在变更支付租金时间前后，花果山公司均存在迟延支付租金的情形。基于上述认定，花果山公司存在擅自分租、迟延支付租金等违约行为，故依据《房屋租赁合同》中第十二条约定，郄维新有权行使合同解除权，花果山公司承担相应违约责任。花果山公司的上诉主张，均缺乏事实依据，本院不予支持。关于履约保证金是否应退还的问题。首先，双方签订的《房屋租赁合同》中第十二条约定了在乙方存在若干违约行为情形，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，但在该条中并未对履约保证金是否退还进行明确约定，上述合同中第十六条违约责任中第2项约定“如有甲方提前解除本合同或因甲方原因导致乙方不能正常使用该房屋，或因有第三人主张房屋权利致使乙方不能正常使用该房屋等情形之一时均视为甲方违约。甲方除退还已收取乙方租金外双倍保证金，甲方还应给以乙方装修补偿金（以装修合同金额为准）”，而第十六条第1项仅约定“如果乙方提前解除本合同，由此造成的全部损失由乙方自行承担，乙方所交保证金作为违约金甲方不予退回”，并未约定因乙方原因导致合同提前解除之情形下，履约保证金应如何处理，应当指出，根据合同公平原则、权利义务对等原则，上述两项约定明显不对等，结合《房屋租赁合同》第十二条的约定及本院对花果山公司违约行为导致合同提前解除的认定，应理解《房屋租赁合同》第十六条第1项应包含因乙方违约导致合同无法正常履行，乙方所交纳的履约保证金不予退还的含义，故一审法院判决驳回花果山公司要求退还履约保证金的诉讼请求，符合法律规定的平等、公平原则，本院予以维持。综上所述，花果山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2238元，由北京花果山果源科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年八月二十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪