成都市郫都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0124执异99号 案外人：白兰，女，1954年3月12日出生，汉族，住成都市青羊区。 案外人：时广安，男，1951年10月28日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托代理人：时宇，男，1976年7月12日出生，汉族，住成都市金牛区，系案外人之子。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司成都郫都支行,住所地:四川省成都市郫都区郫筒东大街65号。 负责人：罗晓东。 被执行人：唐道凤，女，1963年11月22日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 本院受理的申请执行人中国工商银行股份有限公司成都郫都支行（以下简称工行郫都支行）与被执行人唐道凤信用卡纠纷一案，案外人白兰、时广安向本院提出执行异议。本院于2020年7月28日受理后，依法组成合议庭进行审查，本案已审查终结。 案外人白兰、时广安诉请：请求立即解除对成都市青羊区房屋的查封措施。执行案号：（2019）川0124执2248号。事实与理由：异议人白兰、时广安通过成都众顺房地产经纪有限公司提供的中介服务，在该中介公司处了解到了瞿义先、唐道凤出卖成都市青羊区的房屋信息。经该中介公司居间撮合，双方达成购买意向。因瞿义先、唐道凤出卖的标的房屋还未办理产权，双方于2016年6月15日在中介公司处登陆成都市城乡房产管理局网站，对标的房屋的合同备案情况进行查询，确定瞿义先、唐道凤系标的房屋备案登记的权利人后，异议人白兰、时广安才于瞿义先、唐道凤以及中介公司于2016年6月15日签订了书面的《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定：标的房屋建筑面积为89.1㎡，总价款为55万元，其中：定金为10万元，首付款40万元于2016年7月15日前支付，剩余尾款5万元于过户当日支付。合同签订当日，异议人白兰、时广安支付了定金10万元，瞿义先、唐道凤出具收到10万元的《收条》。2016年7月14日，异议人时广安按照瞿义先、唐道凤的指示，将《房屋买卖合同》中约定的首付款40万元分成四笔进行支付，即：1、257054元直接支付给成铁旧城改造中心；2、140000元通过银行转账的方式支付给唐道凤；3、2946元现金支付给瞿义先、唐道凤（时广安现金取款8500元后，将其中的5500元现金支付给中介公司，剩余现金支付给瞿义先、唐道凤）。瞿义先、唐道凤于当日（2016年7月14日）出具《收条》一张，载明已收到购房款共计50万元。至此，异议人白兰、时广安基于《房屋买卖合同》约定的定金、首付款的支付义务均已履行完毕。2016年7月14日，瞿义先、唐道凤即把标的房屋交付给异议人白兰、时广安，并同时移交了二人与成都铁路地区旧城改造中心就标的房屋签订的《商品房买卖合同》原件，以及标的房屋相关的《房屋面积确认书》、《清水路苑消防安全责任书》。从2016年7月开始，异议人白兰、时广安即开始占有、使用该房屋。2016年7月26日，异议人白兰、时广安的儿子时宇与成都市申易上舍居装饰工程有限责任公司签订了《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，还对标的房屋进行了装修。从2016年7月至今，标的房屋的水、电、气、物业费、生活垃圾费等均由白兰、时广安支付，并一直居住于此。2019年初，标的房屋所在小区开始办理房产证后，异议人白兰、时广安以及中介公司多次催促瞿义先、唐道凤办理过户手续。后经瞿义先要求，异议人白兰又支付了1万元现金给瞿义先，余4万元尾款未付。该款项支付后，瞿义先、唐道凤仍然拒绝办理过户手续。无奈之下，异议人白兰、时广安于2020年7月10日起诉至青羊区人民法院，要求瞿义先、唐道凤办理标的房屋的过户手续。经青羊区人民法院要求，查询标的房屋登记信息后，异议人才知晓标的房屋已于2019年4月8日登记于瞿义先、唐道凤名下，而贵院于2019年11月4日以（2019）川0124执2248号案件首次限制登记。综上所述，贵院查封的标的房屋虽登记在被执行人唐道凤以及瞿义先的名下，但异议人白兰、时广安对该房屋享有实体权利。异议人认为：在贵院查封之前，异议人白兰、时广安与瞿义先、唐道凤即已签订合法有效的书面买卖合同，并在贵院查封前合法占有该标的房屋，并已支付51万元的购房款，仅余4万元尾款未付，且未办理过户登记系非因异议人的自身原因导致。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条关于买受人能够排除执行的规定。为此，为了维护异议人的合法权益，就执行标的提出执行异议。 申请执行人工行郫都支行辩称，案外人提交的证据材料不能反映出案外人对房屋的所有权，虽然可能会有案外人对房屋的占有或存在被执行人与案外人房屋交易的合同关系，但房屋的权属并未发生法定情形的转移，双方甚至没有进行转移前的合同备案，因此，时至今日本案执行标的依然归属被执行人唐道凤及瞿义先所有，基于以上事实，请求法院驳回案外人的执行异议申请。 经审查查明：申请执行人工行郫都支行于被执行人唐道凤借款合同纠纷一案，申请执行人依据（2018）川0124民初2142号民事判决书，于2019年8月13日向本院申请强制执行，执行过程中，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，本院对被执行人名下的银行账户、车辆、工商、证券、不动产信息等进行查询，根据查询结果，本院对被执行人唐道凤名下华夏银行信用卡中心账户等多个银行账户予以冻结，并于2019年11月4日将被执行人唐道凤名下位于成都市青羊区房屋（权第××号），川Ｂ×××××、川Ｂ×××××号车辆予以查封，此外未发现可供执行财产。因冻结账户银行存款不足，查封的房屋暂不宜处置，查封的车辆未实际扣押暂不宜处置。本院将执行情况告知申请人后，申请执行人也不能提供被执行人可供执行的财产线索，并申请对被执行人采取限制消费及纳入失信被执行人名单措施。本院于2020年2月20日作出（2019）川0124执2248号之二执行裁定书，裁定：终结成都市郫都区人民法院作出的（2018）川0124民初2142号民事判决书的本次执行程序。案外人白兰、时广安向本院提出执行异议，主张位于成都市青羊区房屋系其购买，要求解除该房屋的查封措施。 另查明，2016年6月14日，白兰向成都众顺房地产经纪有限公司支付了购房定金20000元及佣金5500元，2016年6月15日，白兰、时广安作为买方与唐道凤、瞿义先作为卖方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：1、卖方房屋坐落在成都市青羊区（该房屋所属楼盘清水路苑，幢号：56，单元：1，楼层：16，房号：1601），房产证丘（地）号为权1647564，建筑面积为89.1平方米，该房屋产权性质：铁路局单位房，所有权人：瞿义先、唐道凤；2、经买卖双方协商，该房屋成交价为550000元（大写人民币伍拾伍万元整），付款方式：①签合同当日支付首付100000.00（大写拾万元整）包含定金20000.00（大写贰万元整），②于2016年7月15日之前再支付首付400000.00大写肆拾万元整。（买方陪同卖方一起到铁路局支付剩余房款，并且结房后算出余额补交给卖方），③剩余房款伍万元整过户当日支付。3、买方向经纪方支付佣金，计5500.00（人民币大写：伍仟伍佰元整），卖方向经纪方支付佣金，计5500.00（人民币大写：伍仟伍佰元整），4、补充约定：经买卖双方协商自愿买卖交易，①因该房为铁路局单位房，暂未下发产权证，一切手续都以单位通知为准，过户手续都以国家政策为准，②过户所产生的税费由买方承担，③由于该房暂时未接房，接房费和物管费由卖方承担，④产权下发的30个工作日内买卖双方须到房管局办理过户，⑤在交易过户前双方违约则按照总房价的30%作为违约金赔偿给对方，如卖方违约则另需赔偿装修费用，⑥由于卖方结婚证身份证号码不对，卖方须在做公证前更改结婚证，确保正常办理公证，如因卖方资料问题不能办理公证，所有责任及损失由卖方承担。 合同签订后，白兰、时广安于2016年6月15日将80000元现金支付给瞿义先、唐道凤，瞿义先、唐道凤出具了100000元收条一份。2016年7月14日，时广安通过其名下中国工商银行62×××89账户向成都铁路地区旧城改造中心支付了预交款244000元和维修基金、契税13054元，共计257054元；向唐道凤的银行账户转款140000元；以现金的方式向唐道凤、瞿义先支付2946元。同日唐道凤、瞿义先出具收到房屋首付款500000元的收条一份。 再查明，位于成都市青羊区房屋于2019年4月8日登记于唐道凤、瞿义先名下。白兰、时广安为要求瞿义先、唐道凤配合完成房屋的过户手续向成都市青羊区人民法院提起诉讼，因案涉房屋已被多家人民法院限制登记，成都市青羊区人民法院以应当向采取首次限制登记措施的人民法院主张权利为由，于2020年7月21日作出（2020）川0105民初8996号民事裁定书，裁定：驳回白兰、时广安的起诉。 异议审查过程中，案外人为主张异议事项成立，向本院提交了如下证据材料：商品房合同备案查询、房屋买卖合同、成都众顺房地产经纪有限公司收款凭证、成都铁路地区旧城改造中心收款收据、四川银行卡POS凭证、中国工商银行取款凭证、中国工商银行转款凭条、借记卡账户历史明细清单、收条、成都市家庭装饰装修工程施工合同、收据及转款记录、清水路苑物业服务中心出具的证明、清水路苑水费缴费单、成都金房物业服务有限公司清水路苑专业收据、中国移动集团宽带开户信息及账单信息、成都市不动产登记信息摘要、（2020）川0105民初8996号民事裁定书。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足案外人是否系权利人、权利是否真实、合法及能否排除强制执行三个条件。本案中，通过审查异议相关材料听取双方发表的意见，本院认为，首先，白兰、时广安与瞿义先、唐道凤于2016年6月15日签订了《房屋买卖合同》，合同中对合同双方的姓名或名称、房屋基本情况如房号、建筑面积、房产总价、付款时间等合同主要条款均进行了约定，表明双方基于合意订立了购房合同，该合同具有法律效力,且签订于人民法院对案涉房屋查封之前；其次，案外人白兰、时广安提供了成都铁路地区旧城改造中心收款收据、四川银行卡POS凭证、中国工商银行取款凭证、中国工商银行转款凭条、借记卡账户历史明细清单等表明达成房屋买卖合意后，案外人白兰、时广安为此通过银行转账和现金等方式陆续支付了50万元购房款，本案审查中，案外人同意将剩余款项支付至人民法院，其最先转款日期早于查封日期。基于上述情形，本院认为唐道凤、瞿义先在房产查封前就已与白兰、时广安签订了房屋买卖合同，缴纳了房屋对价款和契税等相关费用，符合上述司法解释相关规定内容；第三，关于案涉房屋在查封前是否已被案外人合法占有及对未办理过户登记是否存在过错的问题。异议审查过程中，案外人提交的电费缴费记录、物业费缴费收据、清水路苑物业服务中心出具的证明等均可证明，法院查封前房屋即已处于白兰、时广安实际占有使用状态中，加之，案外人曾向成都市青羊区人民法院提起诉讼，要求唐道凤、瞿义先配合办理房产的过户手续，现房屋因查封行为导致案外人无法办理过户登记，案外人对此不存在过错。综上，根据现有在案证据，本院认为案外人白兰、时广安就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除房屋查封的异议请求，具有事实和法律依据，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院（2019）川0124执2248号案件对唐道凤名下位于成都市青羊区房屋的执行，解除对该套房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  胡本林 审判员  覃永春 审判员  赵 波 二〇二〇年八月六日 书记员  曹秋露