辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民再123号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：梁家伟，男，1996年11月25日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：曹博，辽宁长风律师事务所律师。委托诉讼代理人：于千平，辽宁长风律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大连西城置业有限公司，住所地：辽宁省大连市甘井子区柳林园1号。法定代表人：潘猛，公司董事长。委托诉讼代理人：杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁红，辽宁智库律师事务所律师。再审申请人梁家伟与被申请人大连西城置业有限公司（以下简称西城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日作出（2019）辽02民终3530号民事判决，已经发生法律效力。梁家伟不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年12月23日作出（2019）辽民申7038号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人梁家伟的委托诉讼代理人曹博、于千平，被申请人西城公司的委托诉讼代理人杨婕妤、梁红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁家伟申请再审称，请求：一、改判（2019）辽02民终3530号民事判决第三项为：由西城公司按照中国人民银行同期贷款利率给付梁家伟购房款利息；二、本案诉讼费由西城公司负担。事实与理由：一、梁家伟无过错及违约行为。二、西城公司的行为既未经过批准，也属违约、违法行为。三、案涉购房合同是西城公司擅自变更设计且双方协商后合意解除的。四、案涉利息计算标准适用案涉合同第十条的约定是错误的：（一）适用第十条的大前提是西城公司进行变更设计，须经批准。本案变更设计是在楼盘竣工验收之后才进行的，且未经批准和验收。（二）经过批准的变更设计需要10日内书面通知梁家伟，而西城公司根本没有通知梁家伟。（三）适用第十条的小前提是西城公司变更设计通知梁家伟后，梁家伟不同意变更设计行使合同解除权，提出解除合同的情况下，按照同期银行存款利率向梁家伟支付利息。（四）西城公司的上述行为违反了《商品房销售管理办法》第二十四条的法律规定。五、西城公司赔偿梁家伟利息损失既符合公平原则，也符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，西城公司应返还本金和利息。六、西城公司应当按照同期银行贷款利率承担利息损失：（一）西城公司属营利机构，其占用梁家伟的资金用于房地产开发经营活动，获取了巨额利润。（二）西城公司从任何机构的融资利率都会高于梁家伟主张的同期银行利率。（三）案涉合同约定，如果梁家伟逾期交付购房款，其承担日万分之三的违约金（年利率10.9%），该利率远高于梁家伟主张的同期银行贷款利率（年利率6%左右）。（四）众多案例均表明，因开发商违约导致向购房人承担利息损失，均按照银行贷款利率支付。西城公司辩称，不同意梁家伟的再审请求，梁家伟的主张没有事实和法律依据，应当依法驳回其再审请求，维持原判。事实与理由：一、案涉合同第十条明确约定，西城公司返还购房款，应按银行同期活期存款利率给付利息。梁家伟在原审中已经明确，其诉请是要求西城公司支付购房款利息，利息与违约金并非同一概念。二、根据辽宁省高级人民法院（2019）辽民申7038号民事裁定，无法得出本案中西城公司须按金融机构贷款利率标准向梁家伟支付利息的结论。三、案涉合同是在双方平等自愿基础上订立的，不存在适用“公平原则”予以调整或显失公平的情形。梁家伟向一审法院起诉请求：一、判决被告给付原告网签交易费22,963元及利息4495元（从2015年7月30日起，按照中国人民银行同期贷款利息计算直到实际给付之日止的利息）损失，暂时计算到2018年8月20日）；二、判决被告给付原告购房款利息1,437,231元(以购房款两套房屋4,376,334元为基数，从2013年8月15日起，按照中国人民银行同期贷款利息计算直到实际给付之日止的利息损失，暂时计算到2018年8月20日)；三、给付购房本金22.9万元的利息损失(从2013年8月15日起，按照中国人民银行同期贷款利息计算直到实际给付之日止的利息损失，暂时计算到2018年8月20日)，共计75,206元。四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、原告于2015年7月30日与被告签订了两份《商品房买卖合同》及补充协议，购买被告开发的西山别墅13-1-103号及13-1-104号房屋两套(行政街号为:甘井子区红旗西路308-3号、308-4号)，并支付了两套房屋首期房款分别为2,296,178元、2,309,156元；合同约定，2015年8月5日支付两套房屋剩余房款分别为2,290,000元、2,290,000元，原告未支付。补充协议第十六条关于合同解除权的约定（本条约定可以涵盖因逾期交房、规划设计变更等导致的合同解除）第二款约定，合同在登记备案之后解除的，买受人应当协助办理注销合同登记事宜，出卖人根据合同约定退还已付房款的时间自房地产管理部门注销合同登记之日起计算。第十七条关于合同终止的处理约定，合同终止时，如该合同已经登记，则买受人应当协助办理注销合同登记事宜；……。因为买受人原因导致合同终止的，如该合同已经登记，出卖人应在房地产管理部门合同备案、抵押登记注销及按揭合同解除之日起三十日内将其已收取的房款扣除违约金及出卖人已支出的该合同鉴证、登记等所发生的费用（以下简称出卖人已付费用）后无息返还买受人，……。因出卖人原因导致合同终止的，出卖人应依法承担所发生的相关责任和费用。2、2015年10月28日，被告向原告发出《因逾期付款解除合同通知书》两份，通知原告解除案涉两套房屋所签合同，并分别从原告所付的首期房款中扣除原告累计应付款的10%作为违约金，剩余房款无息领回。3、2015年11月9日，原告向被告复函，内容为:同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，同意退回已付房款，但不同意支付未付款10%的违约金，原告认为解除原因是被告擅自变更房屋结构设计。4、原告向大连市甘井子区人民法院提起诉讼，要求被告归还其暂扣原告的案涉两套房屋违约金共458,000元，甘井子区法院于2016年9月18日作出（2016）辽0211民初536号民事判决书判决支持原告诉请，后经过二审法院审理，大连市中级人民法院于2016年12月22日作出的（2016）辽02民终7402号民事判决书改判为西城公司返还梁家伟其暂扣的“违约金”229,000元，该判决书记载，“梁家伟在交纳房屋首付款后，西城公司未经梁家伟同意擅自对房屋进行设计变更、在案涉104号房屋内增设烟道，且在梁家伟以《律师函》的方式提出异议后未作答复，即事前未经梁家伟同意，事后亦未经其追认，且西城公司亦认可增设烟道并非仅为案涉两套房屋增加便宜之目的。西城公司作为房屋的出售方，应保证房屋的正常使用及符合竣工验收标准，但其在房屋竣工验收各案后，作出对104号房屋增设烟道的设计变更，在梁家伟发现增设烟道事宜后，其本应就增设烟道事宜对梁家伟进行说明，并应积极协商解决，但其对此未作答复。梁家伟基于此未及时给付剩余房款，并不构成违约。……仅在104号房屋存在增设烟道的情况下，梁家伟无故就103号房屋亦不按合同约定支付剩余房款，属于违约行为。”同时，经两级法院审理认定，梁家伟支付案涉两套房屋首付款共计4,605,334元的时间为2013年8月15日前。5、2016年12月27日，被告向案外人刘宵辉招商银行账户退款两笔，分别为2,067,178元、2,080,156元；2017年2月9日，被告向案外人刘宵辉招商银行账户退款224,940元。上述三笔款项共计4，372，274元，原告认可系被告向其返还的案涉两套房屋的首付款（款项中已扣除违约金229,000元及诉讼费4060元）。6、2015年7月30日，被告向原告出具收款收据两份，收款内容为案涉103号及104号房屋网签交易费，金额分别为11,465元、11,498元。另查，原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。附件四《补充协议》第十六条约定，合同在登记各案之后解除的，买受人应当协助办理注销合同登记事宜，出卖人根据合同约定退还已付房款的时间自房地产管理部门注销合同登记之日起计算。2016年11月21日，大连市不动产登记中心受理了原、被告的合同登记各案注销申请。关于原告另行起诉要求被告归还暂扣原告的案涉两套房屋违约金共458,000元一案，大连市中级人民法院于2016年12月22日做出（2016）辽02民终7402号民事判决后，原告不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，省高院经审理后作出（2017）辽民再123号民事判决，认为原告要求同被告中止履行合同的行为不构成违约，原告要求被告返还其暂扣的全部违约金于法有据，应予支持，判决:一、撤销辽宁省大连市中级人民法院（2016）辽02民终7402号民事判决；二、维持辽宁省大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初536号民事判决。2018年10月25日被告向原告退还了229,000元。一审法院认为，依据已经发生法律效力的辽宁省高级人民法院（2017）辽民再123号民事判决，原告梁家伟要求同被告中止履行合同的行为，不构成违约，被告理应向原告返还已付购房款，并承担由此给原告造成的损失，逾期给付，应向原告支付相应利息。故对原告主张要求被告给付的网签交易费22,963元及利息(自2015年7月30日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类资金贷款利息计算)，一审法院予以支持。关于原告主张被告应向其给付的购房款利息计算的起止时间，经查，2015年11月9日，原告向被告复函，表示同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，按照原、被告所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告应当在房地产管理部门注销备案合同后30日内，向原告返还已付购房款。原、被告向房地产管理部门申请合同登记备案注销的时间为2016年11月21日，被告表示，经向大连市不动产登记中心咨询，注销合同备案约需5天的办理时间，被告此项主张应属合理，即自2016年11月26日起30日内，被告应向原告退还已付购房款，对未能按时退还的部分，被告应自2016年12月27日起，至实际给付之日止向原告支付利息。关于利息的计算标准，考虑原、被告在《商品房买卖合同》中约定，因房屋设计变更买受人要求退房的，出卖人须按银行同期活期存款利率向买受人给付购房款利息，该项约定，系当事人自愿达成合意，不违反法律强制规定，应属有效，一审法院予以确认。关于被告应向原告给付的购房款利息的数额计算，经查，原告已向被告支付两套房屋购房款合计4,605,334元。2016年12月27日，被告向案外人刘宵辉招商银行账户退款两笔，分别为2,067,178元、2,080,156元，上述两笔款项共计4,147,334元，与原告已付房款差额为458,000元；2017年2月9日，被告向案外人刘宵辉招商银行账户退款224,940.00元，尚未返还购房款数额为233,060元；2018年10月25日被告向原告退还了229,000元，尚未返还购房款数额为4060元。故被告应向原告支付的利息数额计算方式为，以458,000元为基数自2016年12月27日起至2017年2月9日止，按照同期活期存款利率给付购房款利息；以233,060元为基数自2017年2月10日起至2018年10月25日止，按照同期活期存款利率给付购房款利息；以4060元为基数自2018年10月26日起至实际给付之日止，按照同期活期存款利率给付购房款利息。一审法院判决：一、被告大连西城置业有限公司自判决生效之日起十日内给付原告梁家伟房屋网签交易费22，963元及利利息(自2015年7月30日起按照中国人民银行同期同类资金贷款利率计算至实际给付之日止)；二、被告大连西城置业有限公司自判决生效之日起十日内给付原告梁家伟购房款利息（按照中国人民银行同期活期存款利率，以458,000元为基数自2016年12月27日起计算2017年2月9日止，以233,060元为基数自2017年2月10日起计算至2018年10月25日止，以4060元为基数自2018年10月26日起计算至实际给付之日止）。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告梁家伟的其他诉讼请求。案件受理费12,410（原告已预付），由原告承担12,000元，被告承担410元。梁家伟不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二项，支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：经辽宁省高级人民法院（2017）辽民再123号民事判决认定，上诉人在本案中不存在违约行为。被上诉人私自加装烟道未事前通知上诉人，也未获得上诉人的事后认可。一审法院参照《商品房买卖合同》第十条约定，计算利息完全错误，该条根本不符合本案的适用条件。本案经过三级法院六次审理，上诉人没有任何过错和违约的情形，而被上诉人实际占有上诉人资金4,376,334元，直到返还为1230天，22.9万元占用时间为1897天，双方合同并没有关于本案此种情形下解除合同如何支付利息的约定。根据公平原则，在双方没有合同约定和法律规定的情况下被上诉人占用上诉人大额资金3年以上，应当向上诉人支付相应利息损失。利息损失根据公平原则结合多家法院包括最高院和诸多高院判例，都是按照同期银行贷款利息计算。本院二审查明：本院对一审查明的事实予以确认。另查，双方当事人二审中均认可案涉商品房买卖合同登记备案注销时间是2016年11月21日。案涉两份《商品房买卖合同》第六条载明，梁家伟支付首付款2,296,178元及2,309,156元的时间均为2013年8月15日。本院二审认为，业已发生法律效力的辽宁省高级人民法院（2017）辽民再123号民事判决已经认定，双方合同已经解除，梁家伟主张西城公司返还其暂扣的全部违约金于法有据。本案系梁家伟要求西城公司给付购房款利息、返还网签交易费及利息。一审判令西城公司向梁家伟返还网签交易费及给付利息，各方均未上诉，应予维持。本案二审争议焦点为：1、西城公司应向梁家伟给付购房款利息的起算时间；2、利息的计算标准。关于争议焦点一，西城公司应向梁家伟给付购房款利息的起算时间问题。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十条及《补充协议》第十六条的约定，西城公司应当在房地产管理部门注销合同备案后30日内，向梁家伟返还已付购房款。双方当事人二审中均认可案涉商品房买卖合同登记备案注销时间是2016年11月21日，即自该日起30天内，西城公司应退还梁家伟已付购房款。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然双方对合同解除后西城公司退还购房款的时间有约定，但是在认定西城公司应给付梁家伟购房款利息起算时间时，还应考虑案涉《商品房买卖合同》具体履行情况，案涉合同系因房屋排风管道改变而解除，梁家伟自支付首付款之日起对款项利息就产生了实际损失，若如一审所判从合同登记备案注销之日起30天后计算利息，则西城公司因改变排风管道解除合同反而能获得利息收益，显然不符合公平原则。故西城公司应自收取梁家伟首付款之日即2013年8月15日起给付利息。关于争议焦点二，利息的计算标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”该条约定对因房屋设计变更买受人要求退房时，约定了出卖人按银行同期活期存款利率付给利息。虽然本案中系西城公司率先以梁家伟逾期支付尾款为由发出解除合同通知，但梁家伟在复函中同意解除合同，辽宁省高级人民法院（2017）辽民再123号民事判决也已经认定因房屋排风管道改变而解除合同，梁家伟不存在应负担违约金的责任，也就是说因案涉房屋排风管道发生设计变更，法院生效判决已经确认梁家伟可以解除合同。故本案符合双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定的因房屋设计变更买受人要求退房，出卖人按银行同期活期存款利率给付购房款利息的情形。结合对上述两个争议焦点的分析，西城公司应向梁家伟给付购房款利息数额计算如下：2013年8月15日，梁家伟已向西城公司支付两套房屋购房款合计4,605,334元。2016年12月27日，西城公司向梁家伟母亲、案外人刘宵辉招商银行账户退款两笔，分别为2,067,178元、2,080,156元，上述两笔款项共计4,147,334元；2017年2月9日，西城公司向梁家伟母亲、案外人刘宵辉招商银行账户退款224,940元；2018年10月25日被告向原告退还了229,000元，尚未返还购房款数额为4060元。故西城公司应向梁家伟支付的利息数额计算方式为，以4,147,334元为基数自2013年8月15日至2016年12月26日止，按照同期活期存款利率给付购房款利息；以224,940元为基数自2013年8月15日起至2017年2月8日止，按照同期活期存款利率给付购房款利息；以229,000元为基数自2013年8月15日起至2018年10月24日止，按照同期活期存款利率给付购房款利息；以4060元为基数自2013年8月15日起至实际给付之日止，按照同期活期存款利率给付购房款利息。综上所述，上诉人梁家伟的上诉请求部分成立，对成立部分应予支持；原审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初2136号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初2136号民事判决第三项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初2136号民事判决第二项为：大连西城置业有限公司自本判决生效之日起十日内给付梁家伟购房款利息（均按照中国人民银行同期活期存款利率，以4,147,334元为基数自2013年8月15日至2016年12月26日止，以224,940元为基数自2013年8月15日起至2017年2月8日止，以229,000元为基数自2013年8月15日起至2018年10月24日止，以4060元为基数自2013年8月15日起至实际给付之日止）；四、驳回梁家伟的其他诉讼请求。一审案件受理费12,410元（原审原告已预付），由原审原告梁家伟负担10,000元，原审被告大连西城置业有限公司负担2410元；二审案件受理费12,000元（上诉人已预付），由上诉人梁家伟负担10,000元，被上诉人大连西城置业有限公司负担2000元。本院再审认定的事实与二审判决认定的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点是西城公司应向梁家伟支付购房款利息的计算标准问题。案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。该合同第十条明确约定：……买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。上述合同条款内容系关于出卖人向买受人退还房款的约定，本案中西城公司向梁家伟返还购房款符合上述合同约定的情形，故本案原审判决以上述合同约定作为依据确定西城公司向梁家伟支付购房款利息标准，并无不当。梁家伟关于上述合同条款约定内容不符合案涉退房情形，故上述合同条款不适用于本案的再审理由，事实及法律依据不充分，本院不予采纳。上述合同条款中“30天”及“银行同期活期存款”内容均字体加粗且有下划线，西城公司已采取足以引起注意的字体、符号，提示梁家伟注意该条款约定内容。在此情况下，梁家伟主张上述合同条款约定内容显失公平，但因其未在法定期限内对上述合同条款行使撤销权，故上述合同条款合法有效。梁家伟关于本案应适用公平原则而非上述合同条款确定利息标准的再审理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第二十四条均系关于违约金的规定，本案中梁家伟向西城公司主张的是购房款利息而非违约金，故上述司法解释相关条款不适用于本案。梁家伟关于本案应当适用上述司法解释条款来确定本案利息的再审理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，梁家伟的再审请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院（2019）辽02民终3530号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2019）辽02民终3530号民事判决。本判决为终审判决。审判长 王 欢审判员 张真洪审判员 赵述云二〇二〇年八月二十八日书记员 迟佳雯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。