辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2861号上诉人（原审被告）：诸葛晨，男，1960年11月12日出生，汉族，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市立山区北胜利路189号。负责人：杨瑞，该公司总监。委托诉讼代理人：战宇，该公司员工。上诉人诸葛晨因与被上诉人广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称颐和物业分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初2782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诸葛晨上诉请求：一审判决认定事实错误，明显有意偏袒被上诉人。理由有三：1、签订合同时违反合同法的自愿、公平和诚实信用原则。一审认为双方签订的《服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。一审认定事实有误，签订合同时合同主体不合法应由本公司人员或代理人签订，而不应捆绑房屋合同一并签订，不给当事人了解合同内容的机会和时间，使当事人不知情，有欺诈之嫌（例如未告知当事人合同的有效期是5年，也未告知每平每月1.6元的服务费）2、强行收取2015年3月至2016年3月的物业费，2016年5月以前下水道一直不通（因下水管被压裂）无法居住，报修又置之不理，让自己解决。3、小区在建设中，同时建楼同时居住，达不到承诺的标准。颐和物业分公司辩称，服从一审判决。颐和物业分公司向一审法院起诉请求：一、判令诸葛晨支付其拖欠的物业费7675元。二、本案诉讼费由诸葛晨承担。一审法院认定事实：颐和物业分公司为鞍山市立山区颐和城2.2期的物业服务公司，诸葛晨系该小区12号楼3单元1层1号业主，该房屋的建筑面积为106.15平方米。颐和物业分公司与诸葛晨签订《前期物业服务合同》，协议主要约定：颐和物业分公司为颐和城2.2期小区提供物业服务，物业服务费标准为每平方米1.6元月，业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月15日之前缴纳次年上半年物业费，6月15日之前缴纳本年度下半年物业费。物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。自合同签订起，颐和物业分公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。诸葛晨自2016年3月26日至2019年12月31日止未向颐和物业分公司交纳过物业费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。颐和物业分公司与诸葛晨签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。颐和物业分公司自业主入住起按合同约定为颐和城小区提供了物业管理及服务，诸葛晨应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平方米1.6元/月，业主应当按半年交纳物业服务费。诸葛晨欠缴时间为2016年3月26日至2019年12月31日止，共计45个月，诸葛晨应缴纳物业费为1.6元/月/平×106.15平×45个月=7642.8元，故该院对颐和物业分公司主张物业费7642.8元的诉讼请求予以支持，对过高诉求部分不予支持。关于诸葛晨辩称订立合同时不是自愿的一节，该院认为，诸葛晨未提供相应证据证明其在签订合同时受到任何欺诈或胁迫，故对诸葛晨该项辩称该院不予支持。关于诸葛晨辩称颐和物业分公司服务未达到收物业费的标准、物业服务不到位及多次丢失东西，物业不作为一节，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，颐和物业分公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令诸葛晨完全满意的程度，但未构成重大瑕疵。同时，颐和物业分公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现诸葛晨以不交纳物业费来对抗颐和物业分公司提供的服务，显系不妥。故该院对诸葛晨的该项辩称不予支持。关于诸葛晨辩称2015年-2016年没入住，没享受到物业服务不应交纳物业费一节，该院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，颐和物业分公司自业主办理入住起已按合同约定为颐和城小区提供了物业管理及服务，诸葛晨应按合同约定履行交纳物业费、电梯费的义务。故对诸葛晨该项辩称该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、诸葛晨于判决发生法律效力后十日内给付广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司自2016年3月26日至2019年12月31日止的物业费7642.8元；二、驳回广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元(广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司已预交)，减半收取25元，由诸葛晨承担。应退广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司25元。二审期间，当事人未提供新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人诸葛晨提出的签订合同时违反合同法的自愿、公平和诚实信用原则，不给当事人了解合同内容的机会和时间，使当事人不知情，有欺诈之嫌一节。案涉《前期物业服务合同》系颐和物业分公司与诸葛晨签订，诸葛晨签字确认，合同中明确约定物业服务费每平每月1.6元，物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年，上诉人并未提供证据证明颐和物业分公司有欺诈行为。上诉人主张在购房时售楼员承诺本人所选楼房南侧将建一广场和水系，实际入住后南面又建了新楼，所以存在欺诈。因诸葛晨所述是否为在购房时开发商的承诺以及承诺的内容，并不属于案涉《前期物业服务合同》的相关内容，并不构成颐和物业分公司欺诈。故该《前期物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务，对上诉人诸葛晨的此点上诉理由，本院不予支持。关于上诉人诸葛晨提出的因下水道不通无法入住，颐和物业分公司强行收取2015年至2016年的物业费一节。因2015年诸葛晨办理入住手续后，即出现下水道问题未能入住，下水道不通是否属于房屋质量问题，应与开发商协商解决。诸葛晨并未提供证据证明系颐和城物业分公司的原因致使下水道不通，并且诸葛晨也认可事后确认是下水管被压裂。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，颐和物业分公司自业主办理入住起已按合同约定为颐和城小区提供了物业管理及服务，诸葛晨应按合同约定履行交纳物业费的义务。故对诸葛晨此点上诉理由不予支持。关于上诉人诸葛晨提出小区在建设中，同时建楼同时居住，达不到承诺的标准以及物业管理不到位，出现物品丢失、园区内有大型犬等问题。上诉人所居住的小区与正在施工的2.3期是相对独立的小区，已设有铁板相隔。对于物业服务方面存在的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定可知，业主只有在颐和城物业分公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，颐和城物业分公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但基本上履行了《前期物业服务合同》约定的义务，诸葛晨上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。故对诸葛晨的此节上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人诸葛晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人诸葛晨负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年八月三十一日法官助理单琬甜书记员王佳策