上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪民终252号上诉人(原审被告)：陈立红，女，1967年1月14日生，现住香港特别行政区。委托诉讼代理人：关建尧，北京大成(广州)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海翔航企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：韦关荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何汝玫，上海三越律师事务所律师。上诉人陈立红因与被上诉人上海翔航企业发展有限公司(以下简称翔航公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院(2019)沪01民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈立红的委托诉讼代理人关建尧、被上诉人翔航公司的委托诉讼代理人何汝玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈立红上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回翔航公司全部诉讼请求或发回重审。理由是：一审法院认定房屋买卖合同解除后陈立红自始不再享有系争房屋的占有权益是错误的，判决由其承担房屋占有使用费，于法无据，于理不合。国城公司的评估租金过高，应当重新评估。翔航公司辩称：一审判决正确，应予维持。翔航公司向一审法院起诉请求：1.判令陈立红向翔航公司返还系争上海市浦东新区航头镇下盐公路XXX号5幢工业厂房；2.判令陈立红向翔航公司支付系争房屋的占有使用费(建筑面积为2,627.86平方米，按司法鉴定意见确定的租金标准，自2008年1月15日起计算至陈立红实际返还房屋之日止)。一审法院认定事实：翔航公司为系争房屋产权人，该房屋建筑面积2,627.86平方米。2007年9月28日，翔航公司(甲方)、陈立红(乙方)、上海允升建筑安装工程有限公司(以下简称允升公司、丙方)签订《协议书》。该《协议书》载明，2006年11月28日，甲、丙双方就甲方工程款支付达成支付协议，现乙方愿意受让支付协议中丙方的权利及甲方的义务，三方就权利义务转让事宜达成约定。乙方受让甲方所有的位于上海市南汇区(现浦东新区)下盐公路XXX号5号楼工业厂房，建筑面积以产权证为准，受让单价2,600元/平方米(人民币，下同)，总价694.20万元。乙方在本协议签订之日起七日内支付300万元，余款于产权过户之日起七日内支付。甲、乙、丙三方确认受让款由乙方直接支付丙方以冲减甲方所欠丙方的工程款。甲方在本协议签订后乙方支付首期受让款之日起90日内但最迟不超过210日内办理房产过户手续。丙方已收到的款项视为甲方支付的工程款。甲方与乙方办理产权过户时可能需按上海市南汇区(现浦东新区)房地产交易中心的要求签订《房地产买卖合同》，三方确认该《房地产买卖合同》仅作为过户依据，双方间的权利义务以本协议为准。协议签订后，翔航公司向陈立红交付了系争房屋。2010年9月10日，翔航公司(甲方)、陈立红(乙方)、允升公司(丙方)、韦关荣(丁方)签订《补充协议》。该《补充协议》载明，《协议书》签订后，乙方于2007年9月26日支付转让款100万元，甲方即日将厂房交付乙方。乙方于2007年11年1日支付转让款200万元。因至今未能办理过户手续，故约定甲、乙、丙三方确认《协议书》继续履行。2018年8月13日，上海市浦东新区人民法院立案受理原告翔航公司、韦关荣诉被告陈立红、允升公司、第三人阳小飞房屋买卖合同纠纷一案。该案中，翔航公司、韦关荣起诉请求判令解除《协议书》及《补充协议》。该案审理查明，陈立红与阳小飞系夫妻关系，阳小飞系上海和拓商贸有限公司(以下简称和拓公司)实际控制人。系争房屋所在地块属出让取得的工业用地，该地块上的建设房屋同属于一个整体项目，根据有关规定，系争房屋不能脱离项目整体进行分幢转让。据此，该院于2018年12月3日作出(2018)沪0115民初61523号民事判决书，认定《协议书》、《补充协议》事实上已经不能履行，符合解除的条件，翔航公司、韦关荣的诉请应予支持。各方同意合同解除后的其它事宜不在该案中处理，故判决解除《协议书》及《补充协议》。该案判决后，各方均未上诉。一审另查明，2019年3月15日，一审法院立案受理原告陈立红诉被告翔航公司房屋买卖合同纠纷一案。该案中，陈立红起诉请求判令翔航公司返还陈立红已经支付的系争房屋购房款500万元，并按系争房屋现行市价标准双倍支付违约金2,640万元。双方争议事实主要涉及翔航公司曾与和拓公司签订的两份《房屋租赁合同》是否系合同双方真实意思表示，是否实际履行。案件审理过程中，经翔航公司申请，一审法院依法通过本院委托鉴定机构上海国城土地房地产估价有限公司(以下简称国城公司)对系争房屋的市场租金标准进行评估。2019年9月4日，国城公司出具国城估字2019-07136号房地产估价报告。估价结果为2008年1月1日至2019年5月5日期间系争房屋市场租金为1,373.30万元。其中，2008年度的年总租金为473,829元，2009年度的年总租金为801,482元，2010年度的年总租金为869,103元，2011年度的年总租金为982,669元，2012年度的年总租金为1,090,767元，2013年度的年总租金为1,176,229元，2014年度的年总租金为1,280,107元，2015年度的年总租金为1,418,899元，2016年度的年总租金为1,569,488元，2017年度的年总租金为1,682,286元，2018年度的年总租金为1,764,295元，2019年1月1日至5月5日的总租金为624,117元。对于上述估价报告，翔航公司表示认可。陈立红则认为：(1)根据评估确定的租金标准，系争房屋的租售比远高于市场一般标准，不合理。(2)评估确定的系争房屋2018年租金标准约为1.8元/平方米/天，而翔航公司主张的系争房屋2019年租金标准仅为1.4元/平方米/天，评估结论高于当事人主张标准。(3)系争房屋一层为仓储用途，并非科研办公，租金标准应当偏低。对于陈立红提出的异议，国城公司表示：(1)系争房屋所在地块上的全部房屋需要一并转让，不可单独转让，该交易限制会影响系争房屋的市场价值，但并不影响系争房屋的市场租金标准。况且，租金标准的单位与房地产价值总额的单位不同，两者不具可比性。(2)评估机构确定系争房屋租金标准时，会综合考虑房屋情况、行业协会确认的中国地价监测网发布的相关数据、询价情况等因素。房屋的租金标准并非仅与房屋本身用途相关，还与房屋所在区域的整体用途及环境相关。系争房屋所在园区，整体为研发、办公用途，环境较为安静。一审法院认为，生效判决已经解除翔航公司与陈立红依双方先后签订的《协议书》及《补充协议》，就系争房屋建立的合法有效的房屋买卖合同关系。双方的争议在于双方房屋买卖合同关系解除后相应后果的处理，即陈立红是否应当承担房屋返还义务并支付实际占有期间的占有使用费。一、关于系争房屋的返还房屋买卖合同系典型的一时性合同，解除产生溯及既往的效力。其中，恢复原状为房屋买卖合同解除的当然效果之一，而双方应当相互返还因合同履行而取得的财产，又系恢复原状的当然内容。双方均确认，双方房屋买卖合同履行过程中，翔航公司已经将系争房屋交付陈立红。陈立红在答辩时亦明确同意将系争房屋返还翔航公司。但诉讼中，陈立红又以系争房屋交付后，另行由翔航公司对外出租给和拓公司，且其予以认可为由，主张不应由其承担返还系争房屋的义务。对此，一审法院认为，房屋交付后，实际占有利益应当由陈立红享有，对于为何会由翔航公司另行出租，陈立红未作合理解释。结合形式上由翔航公司与和拓公司签订的两份租赁合同内容极其简略，甚至无签署日期，年租金又约定仅为1元，以及和拓公司实际控制人阳小飞系陈立红配偶等事实，考虑到当时系争房屋登记的产权人仍为翔航公司，翔航公司关于两份租赁合同仅系为办理和拓公司营业执照而签订，并未实际履行的解释，具有合理性。陈立红以该两份租赁合同的存在为由，抗辩房屋买卖合同解除后翔航公司享有的系争房屋返还请求权，明显依据不足。二、关于占有使用费的支付双方房屋买卖合同解除后，陈立红占有系争房屋的合同依据丧失，其自始不再享有系争房屋的占有利益，翔航公司要求陈立红折价返还占有利益，于法有据。双方房屋买卖合同是否因翔航公司违约而解除，并不影响陈立红应当承担的返还占有利益的义务。至于占有利益的折价标准，可参照系争房屋的市场租金标准确定。对于市场租金标准，经翔航公司申请，依法委托的具有司法鉴定资质的鉴定机构国城公司进行鉴定后出具了鉴定意见。针对陈立红的异议，国城公司指派的鉴定人在庭审中已作出详细回应。现并无证据证明国城公司存在鉴定程序违法或鉴定依据明显不足的问题，上述鉴定意见可以作为认定系争房屋市场租金标准的依据。需要说明的是，国城公司对系争房屋市场租金的鉴定，不受双方主张的影响，陈立红所谓鉴定意见确定的系争房屋2018年租金标准高于翔航公司主张的系争房屋2019年租金标准的问题，并无任何意义。何况，翔航公司原系主张陈立红实际占有期间的占有使用费均按同一标准确定，陈立红将其割裂开来与鉴定意见确定的某一年的租金标准进行比对，以此说明鉴定意见不合理，亦明显不能成立。对于陈立红应当支付的占有使用费的起始时间，双方并无争议，一审法院予以确认。翔航公司要求陈立红支付至系争房屋实际返还之日止，依据充分。参照鉴定意见确定的租金标准，陈立红应当支付翔航公司2008年1月15日起至2018年12月31日至的占有使用费13,091,029元，并应当支付自2019年1月1日起至实际返还系争房屋之日止，按照每年1,822,422元的标准计算的占有使用费。需要指出的是，鉴于陈立红已另案提起诉讼，要求翔航公司返还房款并承担违约责任，且究竟系哪一方违约导致双方合同解除，与本案处理结果无关，本案对双方于合同履行过程中是否存在违约行为不作认定。陈立红于本案中承担返还房屋义务及支付实际占有期间占有使用费的义务，并不影响双方各自主张双方房屋买卖合同项下的其他权利。综上，翔航公司的诉讼请求，具有事实及法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，一审法院于2019年12月27日作出如下判决：一、陈立红于判决生效之日起三十日内将坐落于上海市浦东新区航头镇下盐公路XXX号5幢工业厂房返还上海翔航企业发展有限公司；二、陈立红于判决生效之日起三十日内支付上海翔航企业发展有限公司自2008年1月15日起至2018年12月31日止的占有使用费13,091,029元；三、陈立红于判决生效之日起三十日内支付上海翔航企业发展有限公司自2019年1月1日起至实际返还上述房屋之日止，按每年1,822,422元标准计算的占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192,307.90元，由上海翔航企业发展有限公司负担52,681.90元，陈立红负担139,626元。评估费29,789元，由上海翔航企业发展有限公司负担8,160元，陈立红负担21,629元。二审期间，陈立红与翔航公司一致确认陈立红于2020年1月23日将涉案房屋返还翔航公司。一审法院查明的事实属实。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系争房屋买卖合同的解除后果应当是，陈立红返还系争房屋，翔航公司返还房款，同时双方可以根据对方的违约情形主张约定的违约金或损失赔偿。就本案而言，陈立红负有返还房屋的义务，原审法院对此予以支持并无不当。考虑到二审期间双方均确认了2020年1月23日返还房屋的事实，故该项义务已经履行完毕，不再作为判项内容。原审法院在判决陈立红返还房屋的同时判决陈立红承担房屋占有期间的使用费，对此，本院认为，陈立红占有房屋是基于其与翔航公司之间的合同约定，陈立红依约合法占有使用房屋依法无需支付房屋使用费。但是，考虑到本案所判决的合同解除前的房屋占有使用费在另案中即(2019)沪01民初51号案件中作为陈立红的损失一并考虑于翔航公司的违约金中，该判项内容实际在另案中已得到了弥补。综观两案判决，从双方利益平衡角度可予维持。陈立红关于租金评估价格的异议，缺乏依据，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市第一中级人民法院(2019)沪01民初137号民事判决之第二项；二、变更上海市第一中级人民法院(2019)沪01民初137号民事判决之第三项为“陈立红于本判决生效之日起三十内支付上海翔航企业发展有限公司自2019年1月1日起至2020年1月23日止，按每年1,822,422元标准计算的占有使用费”；三、撤销上海市第一中级人民法院(2019)沪01民初137号民事判决之第一项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币111,280.71元，由陈立红负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 洁审 判 员  李 烨审 判 员  范 一二〇二〇年八月二十七日法官助理  徐伯亨书 记 员  狄 荻附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……