浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0602民初4483号 原告：沈科宇，男，1992年2月21日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：王凯、王萍，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 被告：绍兴艺境房地产开发有限公司，住所地绍兴袍江教育路66#-17孵化房。 法定代表人：李伟。 委托诉讼代理人：周敏丽，浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许美红，男，系公司员工。 原告沈科宇与被告绍兴艺境房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理，依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王萍，被告之委托诉讼代理人周敏丽、许美红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈科宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付违约金57962元（2020.1.1-2020.4.7）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月31日，原告与被告签订编号为2018330699YS0057071号《浙江省商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告出资购买位于袍江新区袍渎路2号金艺学府39幢一单元1702室房屋，合同价款1195090元。合同约定，被告应当于2019年12月31日前将房屋交付于原告。若被告逾期交付房屋的，则原告有权要求被告主张违约金，其中逾期不超过60日的，则按照已付款项的日万分之四的标准承担违约金；超过60日的，则原告可以要求被告承担已付款项的日万分之五标准承担违约金。现已知，被告于2020年4月7日将房屋交付于原告处，被告之行为业已构成违约，故原告诉至法院。 被告绍兴艺境房地产开发有限公司辩称，原告主张逾期交付没有事实和法律依据，根据商品房买卖合同，被告于2019年12月25日取得竣工验收备案表，于2019年12月26日向原告邮寄交付通知书，通知原告2019年12月31日前来办理，原告无正当理由拒绝收房，应视为验收。原告提出的厨房局部墙体外移，是涉及房屋优化，是对原告有利的，且墙体局部外移跟房屋主体结构是没有关系的，不影响原告日常使用，原告不得以此为由拒绝接受房屋。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第十一条、商品房买卖合同第十二条及补充协议第九条第5款约定“买受人不得无正当理由拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任，且房屋毁损、灭失的风险，物业费、保修期等均自书面交房通知确定的交付之日起由买受人承担”。综上，被告不应承担逾期交房的违约责任。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告提供商品房买卖合同1份，要求证明原、被告就案涉房屋签订了房屋买卖合同，根据合同关于交付房屋的规定，被告逾期交付案涉房屋应当支付相应违约金的事实。被告经质证对真实性无异议，对待证事实有异议。本院对证据的真实性予以认定。 原告提供支付宝转账记录1份，要求证明原告支付了维修基金。被告经质证称据其了解原告并未支付过物业维修基金，根据合同约定，原告的物业维修基金金额是5000多，与该金额不符。本院认为，该证据与本案无直接关联性，故不作认定。 原告提供宣传图和照片对比图1组，要求证明被告向原告承诺按照宣传图交付房屋，但是实际上购买的房屋和宣传图不一致，主要是因为厨房墙体外移导致玄关的地方没有放置鞋柜的空间。被告经质证有异议，广告宣传资料及样板房属于要约邀请。本院将结合其他证据进行认定。 原告提供照片1份，要求证明被告购买的房屋燃气管洞口被堵死。被告经质证有异议。本院认为，仅凭该照片无法证明被告通知交付房屋时燃气管洞口情况，故对该证据的证明目的不予认定。 原告提供录音光盘1份，要求证明被告确认其交付的房屋与宣传图不一致，被告愿意对不一致的部分进行改造，中间进行了施工，包括打掉墙体。被告经质证有异议，被告售楼处已解散，无法核实原告所称对话的员工。从对话内容看，双方一直处于沟通协商阶段，未对责任问题进行认定。从2020年3月20日的对话内容反映，原告不急于装修、不收房。双方权利义务应以商品房买卖合同约定为准。本院将结合其他证据进行认定。 被告提供设计变更联系单1份，要求证明被告根据合同约定对案涉房屋厨房的局部墙体进行了优化及变更。原告经质证称真实性无法核实，跟本案无关，是被告和施工单位之间的设计联系，原告并不知情，也没通知原告，空间尺寸有改变，影响使用功能。本院对被告对案涉房屋厨房的局部墙体进行改变的事实予以认定。 被告提供竣工验收备案表1份、门楼牌设置明细表1份，要求证明案涉房屋经政府部门竣工验收合格，符合交付条件的事实。原告经质证称真实性无法核实，不具有关联性，原告也没有主张验收不合格，也没有以此为由提起诉讼。本院认为，该证据由相关行政部门盖章，故对证据的真实性予以认定。 被告提供交付通知书1份、邮寄回执1份及邮寄详情单1份，要求证明被告于2019年12月26日向原告邮寄交付通知书，通知其12月31日前来办理交房手续，原告于2019年12月27日收到通知，并无正当理由拒绝接受房屋的事实。原告经质证称被告单方发出的通知，不能证明原告拒绝接收，原告拒绝接收是有正当理由的，通知书收到过的。本院对证据本身的真实性予以认定。 经审理查明，2018年5月31日，原告与被告签订编号为2018330699YS0057071号《浙江省商品房买卖合同》1份，由原告向被告购买位于袍江新区袍渎路2号金艺学府39幢一单元1702室房屋，合同价款1195090元。合同第九条约定“出卖人应当在2019年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”；第十条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，第十一条约定“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化；第十二条第二款约定“买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外和严重影响正常居住使用问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”；《补充协议》第七条第2款约定“无需规划行政主管部门事先批准的规划设计变更和其他设计变更，以及虽经规划行政主管部门批准的规划设计变更，但未改变本合同项下商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，出卖人无需通知买受人”；《补充协议》第九条第5款约定“买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及商品房《质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任”。 另查明，被告于2019年12月26日通知原告于12月31日前办理交房，后原告以厨房墙体外移导致进门处玄关位置无法设置鞋柜等为由，拒绝接收房屋并要求整改，后被告着手为原告整改房屋，原告已于2020年4月7日确认接收房屋。 本院认为，本案的争议焦点为原告拒收房屋的理由是否成立，对此论证分析如下：在约定交付期限到期前，被告已通知原告交付案涉房屋且房屋已完成竣工验收，现原告主张被告存在延期交付的主要依据为厨房墙体外移导致进门口无法安放鞋柜，作为出卖人的被告，在开发房产期间未与原告沟通即擅自进行厨房格局的调整，该行为确属不当，根据双方间对于房屋质量问题的约定，原告作为买受人可以要求被告承担修复责任，但该房屋问题并不属于双方间关于房屋交付条件的内容，故上述质量瑕疵不足以构成原告拒绝收房之正当理由，原告据此主张迟延交付并要求支付违约金，缺乏依据，本院对该诉请不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告沈科宇的诉讼请求。 案件受理费减半收取625元，由原告沈科宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 赵 飞 二〇二〇年八月二十六日 书记员 王秋燕 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ??２?