广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15726号上诉人（原审被告）：白兰花园小区业主委员会，住所地：广东省广州市白云区金钟横路白兰花园228号。负责人：廖顺珍。被上诉人（原审被告）：广州御欣源物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区科韵路116号301房（仅限办公用途）。法定代表人：张三艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈杰，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟超，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原审原告：广东省信托房产开发有限公司（原广东省信托房产开发公司），住所地：广东省广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人白兰花园小区业主委员会（以下简称白兰花园业委会）因与被上诉人广州御欣源物业管理有限公司（以下简称御欣源公司）及原审原告广东省信托房产开发有限公司（以下简称省信托公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初5064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。白兰花园业委会上诉请求：请求改判由白兰花园业委会、御欣源公司按1:3的比例，按份支付占用费，白兰花园业委会对御欣源公司承担的占用费用承担连带责任。庭审过程中，白兰花园业委会变更上诉请求为：请求改判由白兰花园业委会、御欣源公司按实际办公用地平方数计算，御欣源公司应承担租金至2020年8月合共53468元。业委会使用一房间，应承担租金至2020年8月合共6080元。事实和理由：案涉房屋共三房一厅，御欣源公司使用了一厅两房，占用大部分空间，白兰花园业委会使用一房，占套内面积1/4，御欣源公司自2018年12月11日占用案涉房屋，与白兰花园业委会构成共同侵权，且在侵权行为中获得大部分收益，根据公平合理原则，御欣源公司与白兰花园业委会应按份承担赔偿责任。事实上，白兰花园业委会与御欣源公司签订的《物业管理服务合同》中，双方未对物业用房作出约定，白兰花园业委会没有向其提供物业用房的义务，一审法院认定上述房屋是白兰花园业委会根据物业服务合同约定向御欣源公司提供的物业用房，显属不当。一审判决后，白兰花园业委会曾于5月28日主动发函御欣源公司，协商分摊占用费事宜，该公司拒绝签收上述函件，双方无法通过协商达成按实际使用情况分摊赔偿费用的协议，白兰花园业委会就此提出上诉。综上，恳请二审法院判如所请。御欣源公司辩称，同意一审判决。省信托公司陈述表示同意一审判决。省信托公司于2020年2月20日向一审法院起诉请求：1.御欣源公司、白兰花园业委会立即向我司返还广州市xx区xx路xx街xx号xx栋xx号房屋；2.御欣源公司、白兰花园业委会按每月2977.4元的标准向我司支付房产占用损失赔偿款（从2015年9月17日起计至实际返还房屋之日止）；3.御欣源公司、白兰花园业委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：省信托公司是位于广州市白云区金钟横路白兰花园小区的开发企业。白兰花园业委会是该小区成立的现任业主委员会，御欣源公司是由白兰花园业委会委托聘请为该小区提供物业管理服务的物业管理公司。根据广州市国土资源和规划委员会于2019年8月19日核发的《不动产权证书》显示，位于上述小区内的xx区xx路xx街xx号xx房（以下简称案涉房屋）登记权利人为省信托公司，用途为住宅，房屋建筑面积为93.04平方米。2017年12月12日，白兰花园业委会向省信托公司提交《关于白兰花园物业管理用房的问题》一份，主要内容为：金钟横路白兰花园小区是贵司开发的小区楼盘，但贵司多年以来一直未对本小区交付物业管理用房，现我白兰花园小区业主委员会已经成立，急切需要物业管理用房作为办公室，鉴于现状，我委需要无偿借用白兰花园小区16栋105房作为办公室。等贵司将物业管理用房交付给我委后，我委将会退还该房。在该房的借用期间，我委会负责该房的水电费，物业管理费及房屋维护。文件右下角有手写“已收到原件壹份陈创2017.12.11”。白兰花园业委会自此后接收案涉房屋用于办公用房，并将部分房屋给御欣源公司作物业管理用房使用至今。2018年12月11日，省信托公司委托律师事务所向御欣源公司、白兰花园业委会分别发出《律师函》，函告白兰花园业委会于2018年12月20日前搬离案涉房屋，逾期未搬离将采取法律手段，追究相关损失。上述律师函于2018年12月17日送达御欣源公司、白兰花园业委会。诉讼中，白兰花园业委会表示《关于白兰花园物业管理用房的问题》是由其工作人员于2017年12月11日交给了当时的物业部的经理陈创，并提交视频一份，拟证明2017年12月11日，其工作人员前往省信托公司处沟通借用案涉房屋事宜，省信托公司当时的物业部门负责人陈创明确表示在业委会承担物业费和水电费的前提下，同意将案涉房屋交由业委会使用，并不收取租赁或使用费。省信托公司对上述视频三性不予确认，并表示不知道视频是否有剪接、编辑。且该视频是在未经当事人同意的情况下偷拍取得，证据来源不合法，从内容看，也只能体现双方在商议借用作为物业管理用房，其工作人员的意见不代表公司意愿，不属于职务行为。御欣源公司对上述视频表示不清楚，并表示其自2017年12月20日进入白兰花园小区进行物业管理后，因当时小区没有物业管理用房，是白兰花园业委会提供案涉房屋给其使用，但对该房屋的产权情况并不清楚。另省信托公司表示陈创是其公司物业部的员工，并非负责人，当时陈创有负责就白兰花园小区内，包括案涉房屋在内的历史遗留问题房屋的对接工作。此外，省信托公司提交广州市房地产租赁管理所发布的2018年广州市房屋租金参考价显示，案涉房屋所在的广信白兰花园小区的租金标准为32元/平方米/月，御欣源公司、白兰花园业委会对上述证据真实性予以确认，对关联性不予确认。一审法院认为，省信托公司是案涉房屋的登记产权人，其依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现案涉房屋由御欣源公司、白兰花园业委会占用，御欣源公司、白兰花园业委会明确表示愿意将案涉房屋返还给省信托公司，故省信托公司要求御欣源公司、白兰花园业委会返还案涉房屋有据，一审法院予以支持。关于省信托公司要求御欣源公司、白兰花园业委会支付房产占用损失的问题。白兰花园业委会抗辩案涉房屋是经省信托公司同意无偿借用作办公用房使用的房屋，故其无需向省信托公司支付占用费。对此，（一）从《关于白兰花园物业管理用房的问题》内容结合白兰花园业委会提交的视频看，白兰花园业委会在使用案涉房屋前确实曾与省信托公司的工作人员沟通过借用案涉房屋用作物业管理用房事宜，白兰花园业委会根据沟通的意见向省信托公司提交了上述函件，省信托公司的工作人员陈创接受了该函件。虽上述函件未经省信托公司盖章确认，但一方面根据省信托公司陈述陈创当时确实负责包括案涉房屋在内的历史遗留房屋的对接事宜，其作为省信托公司的员工接收该文件应视为省信托公司的公司行为。故一审法院对白兰花园业委会主张自2017年12月12日起与省信托公司就案涉房屋建立无偿借用关系的意见予以采纳。（二）双方建立借用关系的，借用一方可随时终止借用关系，省信托公司于2018年12月11日向御欣源公司、白兰花园业委会发出《律师函》，明确要求御欣源公司、白兰花园业委会搬离案涉房屋，此应视为省信托公司明确终止双方借用关系的行为，该律师函明确御欣源公司、白兰花园业委会应于2018年12月20日搬离案涉房屋，故一审法院认定省信托公司与白兰花园业委会就案涉房屋之间的借用关系至2018年12月20日终止。综上，因2017年12月12日至2018年12月20日，省信托公司与白兰花园业委会之间就案涉房屋存在无偿借用关系，故省信托公司要求白兰花园业委会承担占用房屋的损失缺乏依据，一审法院不予支持。另现有证据无法证明御欣源公司、白兰花园业委会在2015年9月17日至2017年12月11日期间有占用案涉房屋，故省信托公司要求御欣源公司、白兰花园业委会支付上述期间的占用损失无据，一审法院亦不予支持。自2018年12月21日起，春兰花园业委会继续占用案涉房屋已无依据，省信托公司要求春兰花园业委会支付2018年12月21日起至实际返还案涉房屋之日止的占用费损失有据，一审法院予以支持。省信托公司主张占用费按广州市房地产租赁管理所公布的案涉房屋所在白兰花园小区的房屋租金参考价32元/平方米/月计算的意见合理，一审法院予以支持。结合案涉房屋的登记建筑面积，案涉房屋的每月租金为2977.28元。驳回省信托公司主张多出上述数额的诉请。关于场地占用损失承担责任主体和方式问题。省信托公司于2018年12月11日分别向御欣源公司、白兰花园业委会发送了《律师函》，御欣源公司应自此知悉白兰花园业委会无权继续使用案涉房屋的事实，但此后御欣源公司仍继续占用案涉房屋，此表明御欣源公司自此占用案涉房屋具有主观占用的恶意，故对于前述认定的自2018年12月21日起的占用行为，御欣源公司与白兰花园业委会对省信托公司构成共同侵权，御欣源公司应对省信托公司从2018年12月21日起至搬离案涉房屋之日止的场地占用损失与白兰花园业委会承担连带责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年5月18日判决如下：一、判决生效之日起十五日内，白兰花园小区业主委员会、广州御欣源物业管理有限公司向广东省信托房产开发有限公司返还位于广州市xx区xx路xx街xx号xx号房屋；二、判决生效之日起五日内，白兰花园小区业主委员会向广东省信托房产开发有限公司支付自2018年12月21日至实际返还上述房屋之日止的占用费损失（按2977.28元/月计算）；三、广州御欣源物业管理有限公司对上述第二项中白兰花园小区业主委员会承担的占用费损失承担连带责任；四、驳回广东省信托房产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1618元，由广东省信托房产开发有限公司负担1100元，白兰花园小区业主委员会、广州御欣源物业管理有限公司共同负担518元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，白兰花园业委会为证实案涉房屋由御欣源公司使用的情况，向本院提交以下证据：1.《2017年11月7日白兰花园业委会议标记录》；2.白兰花园业委会于2020年5月28日向御欣源公司发出的《敦促御欣源协商分摊法院判决支付费用函》；3.房屋现场照片。御欣源公司、省信托公司均质证表示不确认上述证据的关联性。御欣源公司向本院提交以下证据：1.证人证言4份，拟证实白兰花园业委会在取得案涉房屋使用权后，提供给御欣源公司使用，从未要求御欣源公司支付使用费；2.转账及支付凭证，拟证实御欣源公司自2018年2月至2020年8月合计支付给白兰花园业委会468000元，白兰花园业委会完全有能力支付案涉房屋使用费。白兰花园业委会质证表示对上述证据的真实性、客观性、关联性均不予确认。省信托公司质证表示对证据的关联性不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：白兰花园业委会应向省信托公司承担场地占用费损失责任的范围认定。本案中，根据白兰花园业委会向省信托公司提交《关于白兰花园物业管理用房的问题》函件的情况以及各方沟通的视频证据内容，均可以证实案涉房屋借用事宜一直是由白兰花园业委会直接与省信托公司进行沟通，御欣源公司仅是根据白兰花园业委会的安排实际使用部分房产。因此，一审法院认定在2018年12月20日前白兰花园业委会与省信托公司之间设立无偿借用关系，理据充分，本院予以确认。相应在该借用关系终止后，白兰花园业委会作为原借用人自应承担返还房屋的相关义务，并应就实际交还房屋前的场地占用费向省信托公司承担全部的付款责任。至于白兰花园业委会与御欣源公司各自占用房屋情况以及双方是否应按实际占用面积分摊场地占用费，属于双方内部法律关系范畴，不影响白兰花园业委会对外应承担的法律责任。因此，白兰花园业委会上诉主张其仅在实际使用房屋面积范围内承担占用损失赔偿责任，理据不足，本院不予确认。白兰花园业委会与御欣源公司二审所提交证据，均与本案法律责任认定无关联，本院均不予采纳。综上所述，白兰花园小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1036元，由上诉人白兰花园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二〇年八月十三日书记员  杨希谢金泽