广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终323号 上诉人（原审原告)：广西北投建设投资有限公司。住所：广西东兴市河洲路199号东兴国际旅游集散中心•旅游签证大楼四楼。统一社会信用代码：914506816777190091。 法定代表人：蔡凯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎惟卿，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玲燕，广西诚瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西北部湾融昌投资管理有限公司。住所：广西东兴市北仑河国际商贸城A-16#楼三层。统一社会信用代码：91450600348588087G。 法定代表人：金红。 委托诉讼代理人：张凤芹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：由贵利，男，该公司员工。 上诉人广西北投建设投资有限公司（以下简称北投公司）因与被上诉人广西北部湾融昌投资管理有限公司（以下简称融昌公司）商品房销售合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2019）桂0681民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人北投公司的委托诉讼代理人黎惟卿、张玲燕，被上诉人融昌公司的委托诉讼代理人张凤芹、由贵利到庭质证并接受询问。本案现已审理终结。 上诉人北投公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判北投公司与融昌公司关于北部湾海产品市场8#、11#、12#、14#、16#、19#、20#、23#、24#的系列买卖协议即《北部湾国际海产品市场合作框架协议》（以下简称《框架协议》）、《东兴边贸中心·北部湾国际海产品市场商业房产买卖合同》（合同编号：海销20160414）（以下简称《买卖合同》）及于2017年3月24日签订的《补充协议（一）》[合同编号：JY-1-20170324-买卖合同补充协议1，以下简称《补充协议（一）》]于2018年4月15日已经解除；二、撤销一审判决第四项，改判北投公司收取的2000万元违约金不予退还，融昌公司赔偿北投公司损失506563元[以未撤销备案登记合同价款26571.51万元为基数，按银行收取利息的贷款利率5.145%/年计算，从2018年4月15日暂计至2019年10月15日18个月，即26571.51万元×(5.145%/年+12个月）×18个月-2000万元，2019年10月16日至上述9栋商品房买卖合同备案登记撤销之日止的损失另行计算]；三、一审案件受理费144332元和本案上诉费由融昌公司承担。事实和理由：一审判决认定事实严重错误、适用法律明显不当。一、一审判决未认定融昌公司逾期支付商品房买卖价款构成违约错误。1.本案应根据前协议及后协议变更条款确定双方权利义务。一审判决认可双方于2015年8月14日签订的《框架协议》、2016年4月14日签订的《买卖合同》、2017年3月24日签订的《补充协议（一）》均系当事人的真实意思表示、不违反法律强制性规定，双方均应按约履行。签订在后的协议已变更前协议有关付款方式、期限及房屋交付的约定，涉案房屋已以租赁形式物理交付给融昌公司实际占有使用，应按栋付款办理过户且A7栋已按约实际付款交付，其余9栋也登记备案在融昌公司名下。2.一审判决认定框架协议性质及目的错误。框架协议本质是预约合同，不是合作开发协议，其目的是为保障今后双方能够缔结房屋买卖协议及房屋租赁协议，该协议涉及的海产品经营市场是其商业目的而非合同目的。双方签订房屋买卖协议、房屋买卖补充协议以及房屋租赁协议后，框架协议目的已经实现，双方的权利义务应以房屋买卖协议、房屋买卖补充协议以及房屋租赁协议为准。3.融昌公司违反《补充协议（一）》约定，严重逾期付款构成违约，并造成北投公司销售房款不能按期收回、产生期间资金占用利息的实际损失。二、一审判决未认定融昌公司长期拒绝办理商品房预售合同撤销备案及因此造成北投公司损失错误。融昌公司严重逾期付款违约后，北投公司按约于2018年4月15日行使合同单方解除权，融昌公司收到解除通知后未在法定期限3个月内向法院提出异议，且一直拒不办理涉案9栋物业撤销备案登记手续，致该9栋物业至今不能另行出售，期间北投公司仍需偿还银行贷款，损失重大。三、一审判决认定北投公司多次违约错误。1.北投公司未发生延期交房违约行为。根据《买卖合同》第九条及《补充协议（一）》第一、二条的约定，融昌公司付清全部房款是北投公司交付物业的前提条件。但融昌公司未实际支付价款，故北投公司不存在延期交房。2.北投公司销售的物业合格，可办理不动产产权证书。涉案北部湾国际海产品市场A8#、A11#、A12#、A14#、A16#、A19#、A20#、A23#、A24#均已通过竣工验收并备案、取得商品房预售许可，A7#已办理不动产产权证书，只要融昌公司支付其余物业价款即可顺利办理过户登记。四、一审判决认定北投公司因北部湾海产品市场外部市政道路部分被围未能实现合同附件示意图承诺错误，围网非因北投公司违约造成。1.融昌公司逾期付款违约发生在围网之前。融昌公司逾期付款发生于2017年4月25日，北部湾海产品市场外部市政道路部分围网实际施工时间是2017年8月至10月。2.合同附件海产品市场外部市政道路示意图并非“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”。围网因东兴市政府扩建互市区发生，围网的范围、路线、进度、具体施工均由东兴市开发投资有限责任公司进行、与北投公司无关。3.融昌公司未举证证明海产品市场经营业绩下滑与围网存在直接因果关系，海产品市场经营状况受市场、进出口政策、海关监管、商户自身经营水平等多方面因素影响。4.北投公司已积极协调并促使海产品市场东、西大门畅通。虽道路部分被围，但海产品市场至今正常开业。五、一审判决未认定北投公司享有约定合同解除权、履约保证金不予退回错误。融昌公司未按约足额支付房款，根据《补充协议（一）》第三条的约定，北投公司有权单方终止合作、解除买卖协议，融昌公司已交的履约保证金不予退还。此外，在法律及行政法规未有禁止性规定的情况下，本案有关履约保证金不予退还的约定合法有效。且履约保证金不等同于违约金，履约保证金有督促履约和补偿损失双重功能，履约保证金的丧失不以接受方存在损失及损失大小为前提。六、一审判决认定涉案合同未明确北投公司交付物业的具体时间却限定融昌公司的付款时间、双方权利义务不对等错误。1.2016年6月9日，涉案9栋物业连同另外10栋物业以租赁方式交付融昌公司实际使用。涉案物业已物理上交付，之所以未约定办理过户登记具体日期，是因为融昌公司未实际付款，北投公司不产生交付义务。2.涉案房产交易公开透明、交易过程符合商业行为规则，本案合同条款经双方协商一致，经过政府批复、围网施工、补充协议、北投公司发函解除合同及提起诉讼长达将近3年时间，融昌公司未以情势变更为由起诉主张合同不公平，而是继续经营涉案物业。即使双方合同权利义务不公平，也应由北投公司提起撤销之诉或变更、解除合同之诉，不应由法院主动适用情势变更原则或者主动行使撤销权。七、一审判决在本案审理租赁合同错误。本案案由为商品房销售合同纠纷，北投公司诉请仅针对9栋物业，一审时多次主张本案审理不应突破合同相对性但未被一审法院采纳。八、一审判决适用法律错误。1.一审判决认定《补充协议（一）》有效却舍弃其中的明确约定，引用公平原则作为定案依据。2.一审判决判项第二、三项支持北投公司诉讼请求，至少说明融昌公司存在过错，但案件受理费却全由北投公司承担。3.一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定认定合同附件位置示意图系北投公司发出的要约错误。首先，海产品市场外部部分道路围网非北投公司违约造成，其业绩下滑属商业风险；其次，位置示意图仅表明涉案项目的基本地理位置以及各栋建筑的基本格局，未构成对经营环境、道路交通等作出要约；再次，位置示意图中的道路交通范围系市政道路规划及交通范围，未在北部湾海产品市场的用地范围和规划范围，不属于该市场项目的设施范围。九、一审判决违反不诉不理原则，超出北投公司诉讼请求裁判，程序有误。北投公司请求确认涉案合同已于2018年4月15日解除，融昌公司收到北投公司解除合同通知后未在法定期限提出异议及诉讼，且庭审时已认可北投公司提出的涉案合同已于2018年4月15日解除，一审判决以情势变更为由判决解除合同错误。十、一审判决免除融昌公司违约责任缺乏事实和法律依据。北投公司2018年4月15日发函解除合同后，融昌公司未向法院请求减免或降低违约金，一审判决主动免除融昌公司违约金责任错误。 被上诉人融昌公司辩称，一、北投公司在合同履行过程中多次严重违约，融昌公司有权延缓支付商品房买卖价款。1.《补充协议（一）》系在北投公司多次违约情况下签订的不平等合同。在双方2017年3月24日签订《补充协议（一）》时，北投公司故意隐瞒2016年11月30日政府公开边民互市贸易区消息的事实，明显存在欺骗，北投公司要求融昌公司履行该补充协议显失公平。2.北投公司多次严重违约且隐瞒欺骗，为保障自身合法权益，融昌公司延缓支付房屋价款、不存在严重逾期付款的违约行为，北投公司是否有实际损失以及损失责任不在融昌公司。二、融昌公司不存在长期拒绝办理商品房预售合同撤销备案行为。2018年4月15日北投公司虽向融昌公司发送解除合同函，但未要求融昌公司协助办理撤销备案，北投公司损失应当由其自行承担、与融昌公司无关。三、一审判决认定北投公司多次违约正确。1.北投公司未按框架协议约定的时间签订商品房买卖合同。框架协议第四条第四项第一点约定双方于2015年12月15日前签订商品房买卖合同，但2016年4月14日北投公司才与融昌公司签订商品房买卖合同。2.北投公司未按框架协议约定时间签订物业租赁合同并交付物业。框架协议第五条第二项第三点及第七条约定双方于2015年10月31日前签订物业租赁合同并交付物业，但2015年12月北投公司才与融昌公司签订物业租赁合同且无法按月交付物业，2016年4月14日又与融昌公司另行签订物业租赁合同，2016年11月实际交付物业。3.北投公司未按约履行维修义务。一审时融昌公司已提交证据证明涉案房屋存在严重质量问题，北投公司已确认存在质量问题却迟迟不承担维修责任。四、一审判决认定海产品市场外部市政道路被围系北投公司未能实现其在合同附件示意图中的承诺正确。1.涉案合同附件海产品市场规划方位图显示，市场北、东、西面出口均可直接进入主干道后转入长湖路，长湖路是该市场货物进出城最便捷的道路。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，合同附件系合同组成部分，具有约束力。2.融昌公司正是基于市场道路通畅便捷、商业前景可观才与北投公司订立本案合同。互市贸易区改造增设围网使市场仅能通过西门向南驶入东盟大道或通过东门向东穿过狭窄非主要干道进入长湖路。涉案物业价值因政府改造工程降低，融昌公司经营严重受损，北投公司未能实现合同附件示意图承诺并要求融昌公司按原定价款履行合同有违公平。五、一审判决不支持北投公司主张的不予退还履约保证金请求正确。2017年3月24日签订的商品房买卖合同补充协议系在北投公司多次违约且隐瞒扩建围网工程的情况下签订，合同无法继续履行的责任不在融昌公司，故北投公司无权扣留融昌公司支付的履约保证金。六、涉案买卖合同未明确北投公司交付物业的具体时间，但补充协议却限定融昌公司付款时间，双方权利义务显然不对等，一审判决对此认定正确。七、本案案由虽为商品房销售合同纠纷，但框架协议包含了商品房销售及租赁，为查清本案事实，一审判决对此综合审查正确。八、一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第十五条、第十六条，第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定处理本案正确。九、根据2016年4月14日双方签订的房屋买卖合同第十条的约定，北投公司已逾期交房，达到解除买卖合同的条件，不存在融昌公司违约。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 北投公司向一审法院起诉请求：一、确认北投公司与融昌公司关于北部湾海产品市场8#、11#、12#、14#、16#、19#、20#、23#、24#的系列买卖协议于2018年4月15日解除；二、融昌公司履行撤销商品房买卖合同备案登记的义务（8#楼备案编号201610240013、11#楼备案编号201610210006、12#楼备案编号201610210012、14#楼备案编号201610210023、16#楼备案编号201610210026、19#楼备案编号201610240007、20#楼备案编号201610240014、23#楼备案编号201610240016、24#楼备案编号201610240023）；三、北投公司收取的20000000元违约金不予退还，融昌公司还应向北投公司赔偿损失506563元（以未撤销备案登记合同价款265715100元为基数，按银行收取利息的贷款利率5.145%/年计算，从2018年4月15日暂计至2019年10月15日计18个月，即265715100×（5.145%÷12月）×18月-20000000元），2019年10月16日至上述商品房屋买卖和合同备案登记撤销之日止的损失另行计算；四、本案诉讼费、律师费应由融昌公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月14日，北投公司与融昌公司签订了《框架协议》，约定：北投公司将其在广西东兴边贸中心·北仑河国际商贸城A-3#和A-5#地块现已投资建设总建筑面积11.27万㎡的北部湾国际海产品市场按区域销售、出租给融昌公司，融昌公司自愿买受该市场50%总建筑面积物业和租赁该市场50%建筑面积物业，由融昌公司自行招商、运营及管理；销售的物业为A7#、A8#、A11#、A12#、A14#、A16#、A19#、A20#、A23#、A24#楼共计10栋，总建筑面积55879㎡，综合平均单价为5488元/㎡，按施工图建筑面积计算总价款为306663952元，最终以办理产权登记测绘建筑面积计价；双方须在2015年12月15日前签订商品房买卖合同，融昌公司应在与北投公司签订商品房买卖合同之日起15天内一次性支付销售物业总价款的15%作为首期款，余下85%总价款应在该合同签订之日起一年内付清，融昌公司的付款方式在商品房买卖合同中予以明确；租赁物业即除销售物业外的50%总建筑面积的物业，即A5#、A6#、A9#、A10#、A13#、A15#、A17#、A18#、A21#、A22#楼共计10栋，总建筑面积为56826.64㎡；双方于2015年10月31日前签订物业租赁合同，租赁期限为10年；本协议定金为2000000元，融昌公司在协议签订之日起5日内向北投公司支付，在签订具体的买卖合同、租赁合同后，北投公司将此定金转为同等额的履约保证金或总租金；因北投公司原因未能在2015年10月31日签订租赁协议交付物业，导致本协议无法履行时，北投公司按2倍定金返还给融昌公司并支付融昌公司装修费用作为补偿；因不可抗拒（如政府政策、地震及其它自然灾害、战争、中越关系紧张、行政许可等）因素引起本协议不能正常履行时，不视为违约，双方互不承担责任；协议另对双方其他权利义务作出详细约定。 2015年12月3日，北投公司与融昌公司签订了《物业租赁合同》，因无法在该合同约定的时间内交付物业，双方又于2016年4月14日，另行签订了《物业租赁合同》（合同编号：海租20160414），约定：融昌公司在同意购买A7#、A8#、A11#、A12#、A14#、A16#、A19#、A20#、A23#、A24#楼的前提下，承租A5、A6#、A9#、A10#、A13#、A15#、A17#、A18#、A21#、A22#楼，租赁期限为10年；该合同另对物业面积、租金及双方权利义务等作了详细约定。 上述合同签订当日，双方还签订了《商品房买卖合同》（合同编号：海销20160414），约定：融昌公司购买北投公司以出让方式取得的宗地上建设的A7#、A8#、A11#、A12#、A14#、A16#、A19#、A20#、A23#、A24#楼，计价面积为44989㎡，综合平均单价为6300元/㎡，总价款为283430700元；本合同签订之日起5个工作日内，融昌公司向北投公司一次性支付履约保证金20000000元，该笔款项不予冲抵房价款及其它款项，但可以冲抵融昌公司应支付的最后一笔等额的房价款；融昌公司认可整体买受，分批交付房产并分批办理房屋产权登记证书；合同书生效后，合同约定的房产具备办理房屋产权登记证书条件时，北投公司按批次向融昌公司发布付款通知，融昌公司应在收到北投公司通知后5个工作日内一次性支付房屋的房价款，北投公司收到该批次房价款后在5个工作日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定装修装饰标准的商业房产交付给被告；并经融昌公司书面委托后1个月内，北投公司给融昌公司办理该批次房屋的房屋产权登记证书，直至所有物业交付完毕；如融昌公司未按约定时间付款，逾期在30日之内的，应按日支付逾期应付款千分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，北投公司有权解除合同，已收取的履约保证金及房款不予退还，如合同继续履行，则融昌公司应自逾期之日起至实际款项支付之日止按日支付逾期应付款千分之三违约金；如北投公司未按期将商品房产交付给融昌公司逾期不超过30日之内，北投公司按日向融昌公司支付已交付房价款千分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，融昌公司有权解除合同，北投公司应当自解除通知到达之日起30天内，每日按融昌公司累计已交付房价款的千分之三向融昌公司支付违约金并无息退还融昌公司已付房价款。如融昌公司选择继续履行合同的，北投公司应按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向融昌公司支付已交付房价款千分之三的违约金。同时，融昌公司可以暂停支付应付购房款，直至北投公司达到交付条件，恢复支付应付购房款。如北投公司不是因融昌公司违约而中途终止出让或中途终止本合同的，北投公司应双倍无息退还履约保证金；如融昌公司中途终止购买或非北投公司原因中途终止本合同的，北投公司没收履约保证金。北投公司在保修范围、期限内应当履行保修义务，因不可抗力或者非北投公司原因造成的损坏，北投公司不承担责任，但可以协助维修，维修费用由融昌公司承担；如北投公司或其委托人怠于履行工程质量保修责任的，双方协商确认违约金；双方就工程质量问题发生争议的，任何一方均可委托具备法定资质的质量检测机构进行检测，另一方应当配合和协助检测工作，检测结果支持一方主张的，由对方承担检测费用；合同另对双方其他权利义务作出详细约定。 2016年4月19日，涉案20栋房产进行了竣工验收，6月27日北投公司取得涉案销售物业共10栋楼的《商品房预售许可证》，10月24日双方签订十份涉案楼房的商品房买卖合同（预售）。2017年1月5日至19日，融昌公司将A7#楼购房款17721900元分五笔汇入北投公司名下账户，3月24日北投公司与融昌公司针对《商品房买卖合同》签订了《补充协议（一）》，约定了合同标的房屋的交付顺序、方式，即在北投公司给融昌公司办理A7#房屋产权证书的5个工作日内，融昌公司支付A8#楼全部房价款，办理A8#房屋产权证书后5个工作日内，被告支付A11#、A12#楼全部房价款，以此类推。2017年6月26日，双方签署了《海产品市场商业房产A7#楼交付确认书》，北投公司将A7#楼交付给融昌公司。次月17日，北投公司与融昌公司对A7#楼办理了不动产登记手续，将A7#楼登记到融昌公司名下。 2017年11月28日，北投公司与融昌公司签订《物业租赁合同（一）》，约定：在北投公司收到融昌公司支付的房价款之前，北投公司将销售物业按租赁的形式出租给融昌公司使用，并确认海产品市场的生产经营单位的主体责任自2016年6月30日24:00起由融昌公司承担；同时还确认销售物业和租赁物业的租赁期限起计日期为2017年3月1日，自此日起向后推算，每满12个月为一个租赁年度。双方同意将融昌公司框架协议下定金2000000元转为融昌公司租赁合同的履约保证金2000000元。融昌公司以租赁形式对涉案房产进行装修、经营，并向北投公司支付租金、经营管理费。在销售物业满足买卖合同约定的交付条件后，双方另行签署正式的交付确认书，将销售物业交付给融昌公司。 2018年4月15日，北投公司向融昌公司发函称因融昌公司违约，主张根据《买卖合同补充协议（一）》约定，解除买卖合同及租赁合同，同时不退还融昌公司交付的20000000元履约保证金。 另查明，2016年7月1日起，融昌公司接手海产品市场进行招商运营。2016年10月27日防城港公安消防支队向北投公司作出防港公消验字（2016）第0096号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。2016年11月3日广西壮族自治区人民政府桂政函（2016）225号关于同意扩建东兴边民互市贸易区的批复，当月30日，东兴市人民政府在政府门户网站上发布名为《东兴市边民互市区获批复扩建》的文章，载明扩建后的互市区四至范围为东至边贸大厦，西至北仑河畔，南至沿河南路，北至北仑河国际商贸城。2017年10月20日，东兴市公安消防大队向融昌公司发出责令限期改正通知书，载明该大队在对海产品市场消防督查时发现该市场存在未按要求设置消防控制室；火灾自动报警系统控制柜断电关闭，开启后存在大量故障；部分电器线路未按规范敷设的问题，责令融昌公司于10日内改正，后融昌公司自行出资整改。当月23日，东兴市开发投资有限责任公司向北投公司发出开投司函（2017）112号关于拨付东兴边民互市贸易区扩建围网工程线路变更费用的函，明确就建围网费用147100元由北投公司承担，并请求北投公司尽快拨付该费用。 一审法院认为，北投公司与融昌公司签订的《框架协议》、《买卖合同》、《租赁合同》及相应的补充协议系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应按约履行。《框架协议》已明确双方合作的基础是海产品市场的经营权，该市场的市场前景及商业价值是对合同价款影响最大的因素。框架协议、买卖合同附件中均附有海产品市场的规划方位图，从图上可以看出该市场可以往北面出口直接进入长湖路，市场东、西两方位的出口均可以直接进入主干道，可直接从宽敞的主干道直接转入长湖路。长湖路对该市场而言是货物运输出城最便捷的道路，市场道路是否通畅是对该市场商业价值、市场前景造成影响的重要因素之一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，北投公司在合同附件对市场周边道路情况的示意图对房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。现由于东兴市政府对互市贸易区范围进行改造，增设了围网设施导致车辆无法直接从市场北面进入长湖路，亦无法通过东、西两个方向的主干道转入长湖路，仅能通过西门向南行驶进入东盟大道或通过东门向东穿过狭窄的非主干道方可进入长湖路。涉案合同标的物的价值因受政府改造工程的影响而降低，北投公司因此未能实现其在合同附件示意图中的承诺，其要求融昌公司按原定价款履行合同，有违公平原则，现合同无法履行不可归责于融昌公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，北投公司与融昌公司均主张解除合同，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，北投公司与融昌公司是平等的民商事主体，在商事交易中处于平等的地位，北投公司未能在框架协议约定的时间内交付房屋，在合同履行过程中亦存在多次违约的情形，对此融昌公司并未追究北投公司的违约责任。北投公司在涉案买卖合同中均未明确自身交付房屋的具体时间，但却在补充协议中限定融昌公司的付款时间，在合同履行过程存在双方权利义务不对等的情形。综合上述分析，从维护商事交易的公平，保障东兴市边境贸易招商引资前景的角度出发，对北投公司请求不予退还融昌公司交付的20000000元履约保证金并要求融昌公司赔偿损失的诉请，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第十五条、第十六条，第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、自本判决生效之日起解除北投公司与融昌公司于2016年4月14日签订的《买卖合同》及于2017年3月24日签订的《买卖合同补充协议（一）》；二、自本判决生效之日起解除北投公司与融昌公司于2016年10月24日签订的九份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为201610240013、201610210006、201610210012、201610210023、201610210026、201610240007、201610240014、201610240016、201610240023）；三、限融昌公司于本判决生效之日起六十日内协助北投公司办理撤销商品房预售合同的备案登记手续；四、驳回北投公司的其他诉讼请求。案件受理费144332元（北投公司已预交），由北投公司负担。 本案二审期间，上诉人北投公司向本院提交证据：1、北部湾国际海产品市场周边道路地图（高德地图），证明海产品市场周边道路能够满足市场通行需要。2、北部湾国际海产品市场周边道路照片（8张），证明海产品市场周边通行状况良好，不存在道路不畅通的情况。被上诉人融昌公司经质证认为，对北投公司提交的证据1、2均不予认可。其中高德地图显示的内容与海产品市场周边道路的实际情况不符。北投公司提供的照片均不是海产品市场周边的照片，与本案无关。被上诉人融昌公司向本院提交证据：广西北部湾投资集团有限公司东兴边境贸易区（挂牌），证明东兴边境贸易区的土地开发建设由北投公司参与投资，政府围网工程实际上是北投公司的行为。经质证，上诉人北投公司对被上诉人融昌公司提交证据证明目的不予认可，北部湾国际海产品市场周边道路的围网不是北投公司所为，围网不在北投公司开发项目的范围之内，不构成对开发项目的变更，项目已经竣工验收交给融昌公司使用，围网是在交付之后产生的，所以围网与本案合同履行无关。 本院认为，北投公司提交的证据与本院组织的现场勘查情况一致，予以采纳，但是否对涉案合同的履行存在重大影响，本院将在下文予以论述。融昌公司提交的证据不能证明其主张的事实，不予采纳。 一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，《框架协议》附件《北部湾国际海鲜市场物业范围示意图》中有一列标注“北部湾国际海鲜市场（新）业态布局鸟瞰图”。双方于2016年4月14日签订的《买卖合同》的附件《北部湾国际海鲜市场销售物业范围示意图》有标注“蓝色划线部分内为销售物业范围”。《买卖合同》第五条约定：鉴于买卖商业房产为现房，出卖人、买受人双方同意按东兴市勘察测绘队2015年12月14日对出卖人的北仑河国际商贸城A7#、A8#、All#、A12#、A14#、A16#、A19#、A20#、A23#、A24#楼共计10栋物业建设工程竣工测量成果的建筑总面积作为买卖计价面积。 2016年8月15日，涉案10栋楼均已完成在东兴市住房和城市建设管理局的竣工备案。 2017年3月24日，北投公司与融昌公司签订《补充协议（一）》，约定双方根据2016年4月14日签订的《买卖合同》履行情况及未尽事宜，达成该补充协议，并约定乙方付款进度计划，原买卖合同继续履行；在北投公司给融昌公司办理A7#楼房屋产权证书的5个工作日内，融昌公司向北投公司支付A8#楼全部房价款；若融昌公司不按本协议约定的付款进度计划足额支付房价款的，北投公司有权单方终止合作，解除本补充协议及原买卖合同，融昌公司原买卖合同的履约保证金作为违约金北投公司不予退还。该协议还约定了其他事项。 政府围网开始于2017年5、6月份，2017年8、9月份结束。经本院组织双方当事人进行现场勘查，政府围网工程将北部湾国际海产品市场的北门封住，但该市场的西门和东门均可通行。 二审中，双方确认买卖合同履约保证金为2000万元、租赁合同履约保证金为300万元。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、涉案《框架协议》的性质；二、涉案《买卖合同》附件中对市场周边道路情况的示意图是否属于北投公司的要约行为；三、合同履行过程中哪方违约，涉案《买卖合同》、《补充协议（一）》何时解除，一审判决是否违反不告不理原则；四、北投公司要求将2000万履约保证金作为违约金不予退还并请求融昌公司赔偿56563元有无事实和法律依据。 本院认为，关于第一个焦点问题。一个合同究竟属于本约抑或是预约，最根本的判断标准应为合同当事人签订合同时的真实意思。探究当事人签订合同的真实意思，应从该合同本身出发，并综合当事人其他行为。虽然《框架协议》已经具备买卖标的、总价款、支付方式、交付期限、办证期限等条款，但对标的面积、总价款、支付方式的约定过于简单且存在不确定性；而违约条款亦明确了订约保证金条款，并未对交房期限、逾期交房、逾期办证等房屋买房合同中主要内容作出明确约定。结合《框架协议》签订时房屋的现状及双方后续签订的一系列买卖合同，应当认定《框架协议》为预约合同。 关于第二个争议焦点问题。北投公司上诉主张一审判决认定其未能实现在涉案《买卖合同》附件中对市场周边道路情况示意图的承诺但却要求融昌公司按合同约定支付销售价款显示公平，并据此判决涉案合同自本判决生效之日解除错误。本院认为，《框架协议》附件《北部湾国际海鲜市场物业范围示意图》、《买卖合同》附件《北部湾国际海鲜市场销售物业范围示意图》均为各自主合同的一部分。双方签订该两份合同时，涉案标的房产已在建设过程中甚至已建成，融昌公司必定也已对标的地理位置有了清楚的认识与了解。该两附件明确的是买卖标的的范围、地理位置，并非北投公司对道路在定约时以及履约时道路通行条件等作出的具体、明确的承诺，市政道路亦非涉案房产规划范围内的设施，故一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定认定涉案《买卖合同》附件中对市场周边道路情况的示意图属于北投公司的要约行为错误，本院予以纠正。 三、关于第三个争议焦点问题。《框架协议》仅为预约合同，双方对于购房款的支付及房屋的交付，应以双方后续签订的《买卖合同》及相关补充协议为准。综合双方《买卖合同》及《补充协议（一）》，北投公司交房义务为：房产验收合格、装修装饰标准符合合同约定、具备办理房屋产权登记证书条件且融昌公司付清该批次全部房款后五个工作日内交付，办证义务为经融昌公司书面委托后1个月内办证。融昌公司付款义务为：收到北投公司付款通知后五个工作日内付清A7#楼房款，北投公司给融昌公司办理A7#楼房屋产权证书的五个工作日内支付A8#楼全部房款。北投公司在《买卖合同》前已完成测绘报告，于2016年8月15日住建委备案完成，故北投公司最晚于2016年8月15日即已具备办理产权登记证书的条件。2017年7月17日，北投公司与融昌公司对A7#楼办理了不动产登记手续，将A7#楼登记到融昌公司名下。按照约定，融昌公司应在办理完A7#楼房屋产权证书的五个工作日内支付A8#楼全部房款，但融昌公司至今未支付A8#楼房款，因此，北投公司并不存在逾期交房之违约行为。融昌公司辩称涉案合同标的物的价值因受政府围网工程的影响而降低，进而未继续履行合同付款义务。本院认为，基于涉案《买卖合同》附件中对市场周边道路情况的示意图不构成北投公司的要约，北投公司在签订合同时也不存在故意隐瞒市场周边道路存在围网改造的情况，且经本院现场勘查可知，虽然政府围网工程将北部湾国际海产品市场的北门封住，无法通行，但市场的东门、西门仍然畅通，并不会对市场客流、货物正常进出造成实质性的影响，故不会对合同的履行造成重大影响，更不会导致合同无法履行。因此，融昌公司无权据此主张延期交付房款，融昌公司未按《补充协议（一）》的约定支付A8#楼房款，且至今未付余下8栋楼的房款，导致余下8栋楼均无法继续完成转让交易，构成违约。北投公司以融昌公司逾期付款构成违约为由主张《框架协议》、《买卖合同》及《补充协议（一）》已于2018年4月15日已解除，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于《买卖合同》已于2018年4月15日买卖合同已解除，双方以该合同为前提签订的九份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为201610240013、201610210006、201610210012、201610210023、201610210026、201610240007、201610240014、201610240016、201610240023）应同时解除。 北投公司一审请求确认涉案合同已解除，但一审判决解除涉案合同，已超北投公司的诉讼请求范围，违反了“不告不理”原则，本院予以纠正。 四、关于第四个焦点问题。如上所述，融昌公司已违约，应按《补充协议（一）》等约定承担违约责任，故融昌公司应将履约保证金2000万元作为违约金支付给北投公司。融昌公司主张违约金2000万元过高，请求予以调整。本院认为，涉案合同标的总金额高达3亿多元，违约金不足总金额的7%，融昌公司亦未能提供初步证据证明违约金过分高于北投公司实际损失，故北投公司要求将2000万履约保证金作为违约金不予退还，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于北投公司提供的证据不足以证明约定的违约金2000万元不足以弥补其实际损失，故对北投公司主张融昌公司支付融资利息损失，本院不予支持。 综上所述，上诉人北投公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持东兴市人民法院（2019）桂0681民初1298号民事判决第三项； 二、撤销东兴市人民法院（2019）桂0681民初1298号民事判决第一项、第二项、第四项； 三、确认上诉人广西北投建设投资有限公司与被上诉人广西北部湾融昌投资管理有限公司2015年8月14日签订的《北部湾国际海产品市场合作框架协议》、2016年4月14日签订的《东兴边贸中心·北部湾国际海产品市场商业房产买卖合同》（合同编号：海销20160414）及于2017年3月24日签订的《补充协议（一）》（合同编号：JY-1-20170324-买卖合同补充协议1）已于2018年4月15日解除； 四、确认上诉人广西北投建设投资有限公司与被上诉人广西北部湾融昌投资管理有限公司于2016年10月24日签订的九份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为201610240013、201610210006、201610210012、201610210023、201610210026、201610240007、201610240014、201610240016、201610240023）已于2018年4月15日解除； 五、上诉人广西北投建设投资有限公司收取被上诉人广西北部湾融昌投资管理有限公司的2000万元违约金不予退还； 六、驳回上诉人广西北投建设投资有限公司的其他诉讼请求。 以上义务，义务人应于本案判决指定期限内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费144332元（上诉人广西北投建设投资有限公司已预交），由上诉人广西北投建设投资有限公司负担3565.36元，被上诉人广西北部湾融昌投资管理有限公司负担140766.64元。二审案件受理费144332元（上诉人广西北投建设投资有限公司已预交145054元），由上诉人广西北投建设投资有限公司负担3565.36元，被上诉人广西北部湾融昌投资管理有限公司负担140766.64元。本院多收取的722元，退还上诉人广西北投建设投资有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  禤汉奇 审 判 员  李启宁 二〇二〇年八月十日 法官助理  蔡澄莎 书 记 员  刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。