上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4775号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海通益置业有限公司，住所地上海市闵行区吴中路1389号4幢西侧901室。法定代表人：陈刚，董事长。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆国飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海棉购家居用品有限公司，住所地上海市松江区车墩镇留业路99号19幢5层-2。法定代表人：贾晓帆，总经理。委托诉讼代理人：徐晶，上海申伦律师事务所律师。上诉人上海通益置业有限公司（以下简称通益公司）因与被上诉人上海棉购家居用品有限公司（以下简称棉购公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人通益公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判“上诉人向被上诉人返还装修押金人民币6,832元（以下币种相同）、自2018年11月22日起至2018年12月31日止的房租38,689.9元、自2018年11月22日起至2018年12月31日止推广费1,024.8元、自2018年11月22日起至2018年12月31日止物业管理费9,960.21元，以上合计56,506.91元”；2.撤销一审判决第三、四、五项；3.撤销一审判决第六项，改判“被上诉人向上诉人支付逾期支付租赁保证金的违约金257.02元”；4.撤销一审判决第七项，改判“被上诉人向上诉人支付自2018年10月23日起至2018年11月22日止的电费1,222元，支付2018年11月23日至2018年12月25日电费213.2元”；5.撤销一审判决第九项，改判“上诉人不予退还被上诉人支付的租赁保证金89,567.52元、物管押金23,058元、公用事业费押金2,562元，被上诉人向上诉人支付解约违约金89,567.52元”。事实与理由：1.根据租赁合同第27.4.3条的约定，被上诉人迟延补足租赁保证金逾期天数达到30天以上，上诉人有权解除合同，根据2018年9月1日的转让协议，被上诉人应当知晓合同内容以及履约情况，对租金变更也应知晓，故被上诉人应按租赁合同第15.4.2条的约定，在受让之日五个工作日内补足租赁保证金差额，因被上诉人未补足且迟延30天以上，故上诉人行使合同解除权具有合同依据。另外，转让协议第1.4条约定包括了25.3条的约定，因此转让协议是根据原先租赁合同进行变更，不存在注意义务。根据转让协议第25.3.5条约定，因商场内部调整，上诉人可单方提前终止本合同。上诉人已经举证系商场区域业态调整，故上诉人提前与被上诉人解除合同不需要承担违约责任。一审法院对该条款认定为无效格式条款错误，因为该份转让协议经三方协商后签署，仅针对涉案店铺的转让，不存在重复使用事先拟定，且转让协议的内容并无免除自己义务加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不应认定为无效格式条款。基于此，上诉人于2018年11月20日向被上诉人发函定于当月22日解约，也具有合同依据。2.一审法院对上诉人应返还2018年11月22日至2018年12月31日期间被上诉人租金、物业管理费、宣传推广费的金额计算错误，且遗漏认定被上诉人应返还的电费213.20元。根据租赁合同第15.1.1条B款约定的“日租金=当月租金标准X12/365”，故退还租金为11月22日至11月30日的8,834.06元、12月租金29,855.84元，合计38,689.90元；根据租赁合同第15.3.2条约定的“推广费按月计算，不足一个月超过15日的按一个月计算，不足15日（含）按半个月计算”，11月天数超过半个月，推广费取整，即不退还11月22日至11月30日的推广费，仅需退还12月推广费1,024.80元；根据租赁合同第15.2.3条约定，与退租金计算方法一致，故上诉人应退还的11月22日止当月30日的物业费为2,274.21元、12月物业费7,686元，合计9,960.21元。3.根据租赁合同第27.4条的约定，因被上诉人原因导致的合同解除，租赁保证金不予退还，并支付相当于三个月的租金的违约金，故被上诉人已付的租赁保证金85,673.28元、补充保证金3,894.24元、物业管理费押金23,058元、公用事业费押金2,562元均不退还，且被上诉人还应另行向上诉人支付相当于三个月租金的解约违约金89,567.52元；被上诉人迟延补足履约保证金，故上诉人要求被上诉人承担2018年9月30日起算的迟延付款违约金257.02元。3.基于被上诉人违约，根据租赁合同纠纷司法解释第十一条第一款第二项规定，上诉人无需向被上诉人支付装修赔偿款50,000元以及物损赔偿款69,125.68元；如果认定双方互不违约，则上诉人也不应赔偿装饰装修损失；关于物损赔偿款，被上诉人主张上诉人的清点以及保管不善导致贬值损失，但上诉人认为已经向被上诉人履行通知义务、尽到了注意义务，如果存在损失也为扩大损失，故上诉人也无需承担扩大的损失。4.基于合同解除系被上诉人违约导致，故被上诉人应自行承担律师费22,500元和评估费8，000元，一审法院判令上诉人承担是错误的。被上诉人棉购公司辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人要求解除合同依据的是被上诉人没有及时支付保证金差额；另外一个理由是商场内部的业态调整，对此一审法院对上述理由进行了分析，被上诉人认为一审法院认定正确，因此上诉人主张被上诉人违约不能成立。2.上诉人对返还被上诉人的款项金额认为一审法院存在计算错误，对此被上诉人不予认可。3.基于上诉人违约终止合同，故一审法院判令上诉人退还费用及承担装修损失等，并基于合同约定判令上诉人承担律师费、评估费等，均属正确。棉购公司向一审法院起诉请求：1.判令通益公司返还棉购公司房租保证金85,673.28元、房租保证金差额3,894.24元、物管押金23,058元、装修押金6,832元、公用事业费押金2,562元、11月22日至11月30日房租8,956.75元、11月22日至11月30的推广费307.44元、11月22日至11月30日的物业费2,305.80元、12月1日至12月31日的房租29,855.84元、12月1日至12月31日的推广费1,024.80元、12月1日至12月31日的物业费7,686元，以上合计172,156.15元；2.判令通益公司支付棉购公司营业款10月现金券800元、11月现金券400元；3.判令通益公司赔偿棉购公司装修店铺的装修款112,000元；4.判令通益公司赔偿棉购公司店铺道具缺损共计121,470.20元；5.判令通益公司赔偿棉购公司店铺IT设备缺损共计5,256元；6.判令通益公司赔偿棉购公司店铺货品缺损共计105,699.50元；7.判令通益公司赔偿棉购公司违约金179,135.04元；8.判令通益公司支付棉购公司因本案产生的律师费22,500元；9.判令通益公司支付棉购公司因而托运服装设备等产生的运费384.80元；10.诉讼费由通益公司承担。诉讼中，棉购公司撤回判令通益公司支付棉购公司营业款10月现金券800元、11月现金券400元的诉讼请求。请求增加诉请：确认双方签订的《商铺租赁合同转让协议》于2018年11月22日解除；判令通益公司承担棉购公司的评估费8,000元以及公证费2,000元。棉购公司另变更诉请4.判令通益公司赔偿棉购公司店铺道具缺损共计119,104.46元；5.判令通益公司赔偿棉购公司店铺IT设备缺损共计984元；6.判令通益公司赔偿棉购公司店铺货品缺损共计75,539.9元。通益公司向一审法院提起反诉请求：1.判令双方签订的《转让协议》于2018年11月22日解除；2.判令通益公司不予退还棉购公司已支付的租赁保证金89,567.52元、物业管理费押金23,058元、公用事业费押金2,562元；3.判令棉购公司向通益公司支付逾期支付租赁保证金违约金257.02元（以3,894.24元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2018年9月30日起算，计至2018年11月1日止为257.02元）；4.判令棉购公司向通益公司支付解约违约金89,567.52元；5.判令棉购公司向通益公司支付电费1,435.2元。一审法院认定事实：2017年4月28日，通益公司作为出租方（甲方）与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》。该合同约定，甲方将该物业LG164号商铺出租给乙方使用。该商铺仅供乙方以上海棉购家居用品有限公司名称经营，品牌棉购。租期自2017年4月28日至2020年5月27日，租期为37月。合同第6条约定，自2019年5月28日至2020年5月27日，每月固定租金为31,153.92元（含税），折合364.80元/平方米/月，月扣率租金为当月营业额的百分之11（含税）。合同第15.3.2条约定，推广宣传费自该商铺交付日开始起算直至乙方按照本合同约定交还该商铺为止，推广宣传费按月计算，不足一个月超过15日的按一个月计算，不足15日（含）的按半个月计算。合同第15.4.2约定，如该商铺的固定租金发生调整的，租赁保证金做相应调整，乙方应按照调整后的标准缴纳租赁保证金。如乙方已经缴纳的租赁保证金少于调整后金额的，乙方应于固定租金调整后的五个工作日内补足。合同第22.1条约定，本合同终止或解除的（不论基于何种原因），乙方应当在终止或解除之日前的适当时间内自费将该商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至附件二约定的标准出租状态（正常使用导致的磨损除外）。合同第22.3条约定，即使乙方对该商铺所作出的任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物得到甲方和/或物业公司的同意，乙方仍应按照上述约定的方式交还该商铺，并无权就该商铺内的装修、设施向甲方和/或物业公司提出任何要求、主张、补偿或索赔。合同第26.3.1条约定，乙方逾期支付或补交租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金、租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费以及其他应由乙方承担的费用之一或全部的（包括甲方和/或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按照调整后费用缴纳或补足相关费用），每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之二支付违约金；逾期超过七日的，甲方发出书面通知两日后有权暂停乙方该商铺的煤气、水、点、通讯等公共设施的供应和/或要求物业公司暂停对该商铺提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）；如乙方逾期超过三十日，甲方有权依照本合同有权约定解除合同并追究乙方违约责任。合同第27.4条约定，乙方出现下列情况时，甲方有权解除本合同、收回该商铺、不予退还租赁保证金和物业管理费押金、公用事业费押金并有权向乙方主张相当于3个月租金的预期收益损失作为违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权按照法定程序扣留并出售乙方商品或其他财产，如出售所得仍不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。甲方依照本合同规定向乙方发出的解除合同通知，表明甲方行使本合同赋予其提前收回该出租单元的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该出租单元的行为作为行使该项权利的标志。甲方有权向有资质的公证机构申请公证，或在有第三方见证的情况下，对乙方商品或其他财产进行清点，制作商品或财产清单，书面通知乙方前往指定地点取回前述物品。在此期间发生的一切运输费、仓储费和保管费等费用由乙方承担。乙方逾期不取回的，甲方有权依法将前述物品交由有权机关提存或变卖，甲方因此产生的费用由乙方承担。合同第29.6.1条约定，双方在履行本合同过程中发生争议、应协商解决。协商不成时，双方同意将该争议提交该商铺所在地的人民法院通过诉讼解决。双方通过诉讼解决争议的，因诉讼而产生的诉讼费、律师费、鉴定费、执行费等各项费用均由败诉方承担。双方另约定合同其他相关权利义务，双方于合同落款处盖章。2017年7月20日，棉购公司作为采购方（甲方）与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）作为供货方（乙方）就棉购-（XX）吴中路店道具签订《棉购道具制作合同》，约定的道具总价为130,730.05元。具体内容包括各类模特模型、各类衣架以及各类广告牌、各类层板、各类挂杆、收银台、休闲茶几等软装材料。棉购公司于2017年12月1日向案外人B公司支付166,449.67元。2017年7月27日，棉购公司作为委托方（甲方）与案外人B公司作为承接方（乙方）就棉购-（XX）吴中路店装修签订《棉购装饰工程合同》，约定的工程总价为112,000元。棉购公司于2017年8月3日向案外人B公司支付128,349.02元。2017年8月12日，案外人A公司向通益公司支付租赁保证金85,673.28元、物业管理费押金23,058元、公用事业费押金2,562元，LG164装修押金6,832元。2018年9月1日，通益公司作为甲方、案外人A公司作为乙方、棉购公司作为丙方签订《转让协议》。协议约定，鉴于甲、乙双方于2017年4月28日就乙方租赁甲方LG164商铺事宜签订《XX商铺租赁合同》。现乙方因业务调整需要，经友好协商，三方达成协议。三方均同意自2018年9月1日起，乙方将其在原合同项下的全部的权利和义务转让予丙方享有和承担，相关权利义务由丙方继续执行；丙方承诺和保证其在剩余租期内合法地拥有该品牌及其下属品牌（经甲方许可）的经营权，否则甲方有权单方解除合同，不予退还租赁保证金和物业管理费押金，并要求丙方承担甲方因此遭受的全部损失。协议第2条约定，在转让日前，仍由乙方向甲方支付该物业的租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费及其他相关费用；自转让日起，原合同乙方交纳的租赁保证金、物业管理费押金和已支付的租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费等相关费用视为丙方交付的费用，乙、丙方就上述费用的转移另行结算，乙方应于本协议签署日退还原租赁保证金及物业管理费押金的收据原件。原合同第25.3.5条约定，如因该商场内部调整导致甲方单方提前终止本合同，则甲方无需承担违约责任但应提前30日通知乙方，乙方应按本合同第22条约定标准交还该商铺，双方按本合同15.1约定处理保证金返还事宜。三、通告：如有任何通告，应经邮局以挂号邮件的方式寄往一方下列地址或该方以挂号邮件方式通知对方更改的地址，在寄出伍个工作日后，将被视为已送达收件人；如以快递的方式送达该等文件或通告，于投送快递处当日将被视为已送达收件人。在对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准。丙方地址：上海市虹口区XX路XX号XX幢XX楼。收件人：伞某，电话：6587XXXX。第四部分第1条约定，原合同和相关协议的其他条款继续有效，本协议作为原合同之补充协议，若原合同与本协议有不同之处，以本协议的约定为准。2018年10月15日，棉购公司向通益公司支付39,711.94元，用途为：万象11月房租/水电/推广费等。2018年10月15日，通益公司向棉购公司发出电子邮件，主题为：（上海XX）LG164-解约告知函。该电子邮件内容为：“……现因贵司违反《租赁合同》第27条约定即擅自将商铺转租至第三方，且因上海XX项目内部调整，我司依据《租赁合同》解除权条款提出解约事宜，但多次沟通无果，现我司依照《租赁合同》及《转让协议》约定向贵司”发出《解约告知函》，即：截至本函作出之日30日后（2018年11月15日），我司将行使上述解约权及相关权利（如提前收回该出租商铺），因此产生的费用由贵司承担。”该电子邮件有附件《告知函》一份。2018年10月19日，通益公司向棉购公司发出电子邮件，主题为LG164租赁保证金补收账单（二次发送）。该电子邮件附《上海XX缴费通知单》一份，发送对象为案外人A公司、账单日期为2018年8月15日，租赁保证金金额为3,894.24元。2018年10月26日，棉购公司向通益公司发出电子邮件。该电子邮件称：“……首先，我司有2018年9月1日的《商铺租赁合同》转让协议，其中有你司确认盖章的信息，说明你司知晓也认可上述文件内容。对于商铺的经营状态你司也完全掌握。所以并不存在擅自转租的问题。同时，关于你司所表示的因商场内部调整，可以依据此约定提出解约事宜。我司认为，如果因商场内部调整，涉及到多家店铺的解约我司完全可以理解。但如果仅仅针对我司‘LG164号’商铺进行调整，我司希望贵司能够具体出具相关调整的方案和调整后的用途，是否能够达到我司与贵司签订的合同完全无法继续履约的程度。如果贵司无法具体说明情况的，我司仍然坚持继续履行和贵司的相关合同。”同日，通益公司再次向棉购公司发出电子邮件，主题为LG164补收租赁保证金账单（二次发送）。该电子邮件再次附《上海XX缴费通知单》，内容同2018年10月19日附件。2018年11月1日，通益公司向棉购公司发出电子邮件，主题为：回复：上海XX-LG164-解约告知函。该电子邮件称：“……我司依据租赁合同及转让协议行使合同单方解除权，虽我司有权依据上述第26.3.1条立即解约，但鉴于双方良好合作关系，我司愿考虑上述第25.3.5条及实际情况，给予贵司提前15日通知后解约的权利，望贵司收悉本函件后于2018年11月15日前与我司落实解约事宜，并于2018年11月3日前回复，否则我司将按合同约定行使该权利。”该电子邮件有附件《解约告知函（二次）》一份。2018年11月2日，棉购公司向通益公司支付3,894.24元，用途为：补租赁保证金。2018年11月3日，棉购公司向通益公司发出电子邮件。该电子邮件称：“……我司希望贵司能够提供上述区域内其他店铺也予以解除《租赁合同》的相关证明。同时，我司希望将我司的店铺调整至与我司产品相同类别区域继续履行《租赁合同》。如上述区域内仅调整我司店铺，我司将无法认同贵司的上述说法。如果贵司在没有任何合乎《租赁合同》的条款，一定要单方与我司解除合同的，我司不予同意……我司已经补足（租赁保证金），附件为支付补足凭证。”该电子邮件有附件网银电子回单。2018年11月8日，通益公司向棉购公司发出电子邮件，主题为：答复：上海XX-LG164-解约告知函。该电子邮件称：“……我司依据租赁合同及转让协议行使合同单方解除权，虽我司有权依据上述第26.3.1条立即解约，但鉴于双方良好合作关系，我司愿考虑上述第25.3.5条及实际情况，给予贵司提前7日通知后解约的权利，望贵司收悉本函件后于2018年11月15日前与我司落实解约事宜，并于2018年11月9日前回复，否则我司将按合同约定行使该权利。”该电子邮件有附件《解约告知函（三次）》等两件，该《告知函》上载：“……至于贵司提供的支付补足凭证，缴费时间为11月2日14:30:05，而我司已于2018年8月15日发出租赁保证金缴费通知单，并要求最晚于2018年9月30日前回（汇）款。贵司已逾期超一个月……。”2018年11月15日，棉购公司向通益公司支付39,766.54元，用途为：万象房租/电费/推广费/物业费。2018年11月20日，通益公司向棉购公司发出电子邮件，主题为：上海XX-LG164-解约告知函。该电子邮件称：“……现我司依据上述《转让协议》及《租赁合同》中关于我司解除权条款向贵司提出解约，《转让协议》及《租赁合同》解除日期为2018年11月22日（“解除日”）。”如贵司至解除日尚未进行配合解除，我司将行使上述解约权的相关权利（包括但不限于提前收回该出租商铺），因此产生的费用由贵司承担。”该电子邮件有附件《解约告知函（四次）》。2018年11月22日，棉购公司向通益公司发出电子邮件。该电子邮件称：“……关于贵司之前提出的解除理由包括我司擅自转租、我司迟延支付保证金、贵司可按照实际情况调整店铺等理由导致贵司单方解除合同等各种理由，我司均无法认可。贵司真实要与我司解约的原因已经多次向我司表明：因我司业绩未达到贵司预期而贵司找到了新的合作伙伴填补……在法院未作出相应裁决前，如贵司发生擅自强行收回店铺的行为，导致我司在店铺内的货物缺损或破坏、我司店铺装修损毁或人员受伤的，贵司需承担相应法律责任。”同日，通益公司采取封门、断电等手段，棉购公司无法再进入讼争商铺。2018年11月23日，棉购公司向通益公司发出电子邮件。该电子邮件称：“针对你司2018年11月22日，无故将我司租赁你司店铺取消供电一事，我司特此再次回函如下：……。”2018年11月27日，通益公司向棉购公司发出电子邮件。该电子邮件称：“经今日双方碰面并友好协商撤铺事宜，双方均秉持坦诚阳光的心态解决此事，我司基于双方长久以往的友好合作及信任的基础，予以贵品牌10天特卖档期供贵司清仓，因贵司违约行为已于华润集团系统自动记录，根据合约签署条款所限，及央企属性、涉及中央审计、国有资产流失风险，特卖清仓已为我司最大诚意及让步。根据条款约束，若涉及乙方违约，除租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金等，还需赔偿三个月租金的预期收益损失及可能产生的费用，高达200,860.8元，此事严重性我司也将通报华润置地各大区项目及友商，同时对双方合作关系带来极大伤害，鉴于此，我司仍建议贵司慎重考虑……”2018年11月28日，通益公司向棉购公司发出电子邮件。该电子邮件称：“……现我司依据上述《转让协议》及《租赁合同》中关于我司解除权条款向贵司提出解约，《转让协议》及《租赁合同》解除日期为2018年11月22日（“解除日”）。因贵司至解除日仍未进行配合解除，为保障双方权益，且不影响此铺位后续品牌合约的履行，现要求贵司于2018年11月29日前清除店内货品，与我司工程部对接还房细节，并在两日内进行店铺拆除，若此期限内，贵司仍未办理还房手续的，视为贵司放弃对该商铺以及所有设备设施和物品的全部权利，自2018年11月29日起，贵司的该等权利全部无偿转移至我司名下。我司有权向有资质的公证机构申请公证或在有第三方见证的情况下，对贵司商品或其他财产进行清点，制作商品或财产清单，书面通知贵司前往指定地点取回前述物品。因此发生的一切运输费、仓储费等费用由贵司承担……”。该电子邮件有附件2018年11月18日《解约告知函（五次）》。当日，棉购公司向通益公司发出回函。该回函称：“……关于租赁保证金差额的计算和具体金额我司并不知晓，应由你司出具相关金额后经过双方核对后支付。我司在收到你司10月26日发送的补缴租赁保证金金额相关邮件后，立刻支付了相关费用。你司在收款之后也未提出异议，按照双方签订的合同相关约定，我司支付相关费用的时间并未超过1个月……”该电子邮件附有商铺已被锁门的照片6张。2018年12月3日，棉购公司至法院递交相应诉讼材料并向通益公司发出电子邮件。该电子邮件称：“……我司支付你司的租金已经至12月，你司应当将相关租赁部位恢复通电……其次，至于你司是否有权单方解除相关租赁合同，我司已经向相关法院起诉……在此期间，你司不得处置我司租赁部位内任何财物。否则，将触犯相关法律并承担相应责任。”2018年12月11日，通益公司向棉购公司发出电子邮件。主题为：上海XXLG164解约协议及特卖合同确认。该电子邮件称：“……请收悉附件提前终止解约协议及特卖合同信息，其中特卖合同中需贵司填写的部分已批注……”该电子邮件有附件《提前终止协议》、《商品特卖合同》。该《终止协议》第二条第2款约定乙方（棉购公司）根据原合同已经支付给甲方（通益公司）的租赁保证金89,567.52元、物业管理费押金23,058元、公用事业费押金2,562元，由甲方于本协议生效后60日内无息退还给乙方（其中租赁保证金50,000元作为售后服务保证金）乙方应于本协议签订之日将上述收据原件交还给甲方。2018年12月12日，通益公司向棉购公司发出电子邮件。主题为：上海XXLG164解约协议确认。该电子邮件有附件《提前终止协议》。该《终止协议》第2条第2款约定：双方同意，乙方（棉购公司）根据原合同已经支付给甲方（通益公司）的租赁保证金85,673.28元、物业管理费押金23,058元、公用事业费押金2,562元，共同作为乙方向甲方支付的违约金，甲方不再退还给乙方。乙方应于本协议签订之日将上述收据原件交还给甲方。2018年12月13日，棉购公司向通益公司发出电子邮件并表示无法确认不予认可通益公司提出的撤场协议。2018年12月27日，棉购公司向通益公司发出电子邮件。该电子邮件称：“……我司已经通过向上海市闵行区人民法院提出关于我司和你司租赁店铺相关纠纷诉讼，并在第一时间将此事告知你司。你司在未有相关结果前，并且也未通知我司相关情况的前提下，强行将我司租赁的店铺外立面全部更改，店铺内部情况现在已经无法获知。”该电子邮件附有现场照片一张，照片显示讼争商铺已被封起外立面进行装修。2019年1月16日，法院就该案予以立案。一审另查明，通益公司系讼争商铺的产权所有人。一审又查明，双方于2019年4月30日在法院要求下就被通益公司保管的货物、模特货架等物品进行清点交接并制作清单、拍摄录像光盘。一审再查明，棉购公司发生聘请律师费用22,500元，公证费2,000元。一审复查明，通益公司曾自行制作《上海XX租赁收费通知单》，其上显示2018年10月23日至2018年11月22日电费1,222元。对于棉购公司提供的有争议证据：1.《库存汇总表》、《棉购D+系统》的材料以及公证书，旨在证明棉购公司在2018年11月22日入库库存信息（货物、道具、设备等）并对该页面的调取过程进行了公证保全；通益公司则认为库存汇总表和棉购公司自行从电脑中调取的材料真实性不予认可，对于公证书真实性认可。首先对于电脑系统中显示的2018年11月22日这个日期是否可以更改时间是不知晓的。通益公司在2018年11月22日行使解除权，但其不知道该日之后到通益公司搬走物品之前棉购公司是否有进入现场转移货品的行为。另通益公司对于网页上所有货品的单价均不予认可，都是棉购公司单方的吊牌价。对此法院认为，《库存汇总表》、《棉购D+系统》均取自于电脑信息，而公证部门的相关公证系对操作过程中显示内容的相关公证。对于截屏显示的各种库存内容在公证之前是否无法更改，法院难以认定。即便库存内容无法更改，对于该电脑显示的库存内容于2018年11月22日讼争房屋内现场实有内容是否一致，法院亦难以确定。综上，对于棉购公司以上述证据证明2018年11月22日讼争商铺内的应有物品这一证明目的，法院难以采信。2.《表格缺》复印件，旨在证明棉购公司经过盘点比对后对于缺失的库存进行的金额统计情况；通益公司则认为对于真实性不认可，认为是棉购公司单方自行制作的，其上价格也是货物的吊牌价。对此法院认为，该《表格缺》系棉购公司参照前述《库存汇总表》等信息与现场交接清单比对后自行制作的缺失物品表格。鉴于实际2018年11月22日的商铺实际库存情况无法查明，法院对于该《表格缺》亦无法予以采信。对于通益公司提供的有争议证据：棉购货品清点材料一组，旨在证明2018年11月29日通益公司自行组织对于里面的货品进行清点清点完毕后放置在仓库时制作的清单，故讼争商铺现场货品应以此清单为准；棉购公司对此证据的三性均不认可，认为是通益公司自行制作的，对于证明目的也不予认可，认为应该以双方确认交接时制作的清单为准。对此法院认为，该清单材料单系通益公司单方制作且无第三方或公证人员予以公证，故对于该份证据法院不予采信。一审审理中，因棉购公司认为通益公司擅自清空讼争商铺内物品时对于大货、道具、IT设备、辅料等造成物损，从而主张就该物损申请评估。故应其申请，法院委托上海立信资产评估有限公司（以下简称立信公司）就棉购公司主张的物损进行评估。立信公司于2019年10月28日出具《资产评估报告》。该《资产评估报告》的评估意见为：对于仓库内大货、道具、IT设备、辅料的重置全价为90,530.38元，根据不同物品的成新率，最终评估净值为21,404.70元。对该《资产评估报告》的真实性、合法性、关联性，双方均予不持异议。通益公司认为针对序号1-13中的货物仅显示货品的现状，但对于与其搬离行为的关联性，认为并无证据可予以佐证，故应扣减1,182.8元；至于序号17-520中的货物，双方在交接的时候仅确认无包装或出样，对于“脏污”、“抽丝”、“不能回收利用”等描述均为棉购公司的单方陈述。一审法院认为，通益公司与案外人A公司签订的《商铺租赁合同》，棉购公司、通益公司与案外人A公司签订的《转让协议》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。基于双方对于2018年11月22日上述两份合同予以解除的事实均无异议，法院确认合同解除日即为该日。双方的争议焦点在于：通益公司所认定的棉购公司违约造成合同解除之理由是否成立？在双方斡旋过程中，通益公司曾主张数条解除理由。庭审过程中，通益公司最终确认讼争合同的解除理由为：1.其有权基于商场内部调整提前30天通知承租人解约；2.棉购公司欠付补充的租赁保证金超过30天。针对通益公司的上述解除理由，棉购公司认为理由1系格式条款，且所谓商场内部调整仅针对其一家商铺；至于理由2其认为其与通益公司的转让协议发生在2018年9月1日，对于此前案外人A公司未及时补交租赁保证金并不知情，而在获悉存在欠缴部分租赁保证金的情况后及时予以支付，其不应承担解除合同的违约责任。对此，法院认为从双方举证、庭审陈述等可见，棉购公司作为承租人在履约过程中并无不当。三方签订的转让协议中明确，在转让日前的相关租金等费用均由案外人A公司承担，而根据《商铺租赁合同》的约定，对于补交租赁保证金的相关费用应发生于固定租金调整后的五个工作日内支付。租金调整发生在2019年5月28日，该日期远早于三方签订的转让协议的节点。且根据通益公司自行举证的缴费通知单可见其制作该通知单日期应为2018年8月15日，通知对象亦是当时的合同相对方案外人A公司。反观棉购公司，其在收到催缴租赁保证金通知后便及时向通益公司支付了补充保证金。而在其付款之后，通益公司仍以该违约理由擅自解除合同、强行收回讼争商铺，显然不符合双方的合同约定以及契约精神。至于《商铺租赁合同》25.3.5条之约定自文意可见，该条款确免除通益公司一方责任而通益公司亦未采取合理方式提请棉购公司注意，法院认为该条款显属于格式合同，应为无效。故通益公司主张就该条款享有合同解除权的理由，法院认为亦不能成立。综上，通益公司主张因棉购公司的违约导致合同解除、其享有合同解除权之理由均不成立。对于其强行收回房屋另租他人导致的讼争合同解除之损害后果，应予以承担。基于双方合同已然解除，法院结合双方本、反诉的诉讼请求对解除后果做出如下处理：1.棉购公司主张退还的租金等费用及各类押金。法院认为，通益公司应返还房租保证金85,673.28元、房租保证金差额3,894.24元、物管押金23,058元、装修押金6,832元、公用事业费押金2,562元、11月22日至11月30日房租8,956.75元、11月22日至11月30的推广费307.44元、11月22日至11月30日的物业费2,305.80元、12月1日至12月31日的房租29,855.84元、12月1日至12月31日的推广费1,024.80元、12月1日至12月31日的物业费7,686元，以上合计172,156.15元。2.棉购公司要求赔偿的装修款部分。鉴于现场装修已经灭失，双方均认可由法院酌定装修金额。参考讼争商铺已使用年限以及剩余合同期限等因素，法院酌定通益公司应向棉购公司赔偿装修款50,000元。3.棉购公司要求赔偿的道具、IT设备、货物缺损部分。对于棉购公司主张上述物品的缺失部分损失，虽其举证从其公司系统可见2018年11月22日的库存信息与实际交接物品存在差额，并认为该差额即缺失的数量。对此，法院认为棉购公司虽通过公证形式证明了其向法院提交的数据来源系公司电脑页面直接调取生成，但对于该系统的数据是否存在更改的可能法院无法获知。且即便系统数据为一次性生成无法更改，而该数据显示的库存信息是否与当时讼争商铺内的实际物品一致亦无证据可予证明。故法院对于棉购公司主张的缺失部分金额不予认可。至于上述物品的污损、损坏部分损失，法院参照立信公司的《资产评估报告》结论，确定通益公司应向棉购公司赔偿道具、IT设备、货物损失69,125.68元（重置全价90,530.38元-评估净值21,404.70元）。4.棉购公司主张的违约金部分。棉购公司庭审中表示其依据的违约金条款为合同第26条第3.3款，法院认为该条系承租方应承担的违约责任，故该条款不能作为通益公司的违约金计算依据，对于该项诉请法院不予支持。5.棉购公司主张的律师费22,500元，法院认为符合双方的合同约定且棉购公司已经提交相应的律师合同及付款凭证、发票等，法院对该项诉请予支持。6.棉购公司主张的运费、公证费、评估费。法院认为运费系其运回库存物品所发生的合理支出，并非棉购公司违约导致的必然发生费用，对于运费主张不予支持；公证费系棉购公司为证明其主张的物品缺失进行举证而发生的费用，鉴于最终法院亦未支持其主张的物品缺失的相关赔偿主张，故对于该公证费亦不予支持；评估费8,000元，鉴于通益公司自行将棉购公司的货品搬入仓库造成了各类污损、物品贬值，其应承担由此发生的评估费，法院对于棉购公司对于评估费的主张予以认可。7.通益公司主张的逾期支付租赁保证金的违约金，法院认为通益公司对该笔违约金计算的日期不甚合理，其首次以电子邮件发送给棉购公司催讨补充的租赁保证金的日期为2018年10月19日，参照合同中对于补充保证金的支付条款约定，法院认为棉购公司合理的付款日为2018年10月24日前，棉购公司由于首次寄送的电子邮件未及时查收，实际于收到第二次催款邮件后的2018年11月2日向通益公司支付补充租赁保证金。故法院认为棉购公司应承担的逾期付款违约金为70元（3,894.24元×2‰/天×9天）。8.通益公司主张的电费部分。由于2018年11月22日后，棉购公司再未能进场，双方对于电费抄表数亦无法核实，而通益公司现主张的电费部分的依据均为其自行制作的表格。棉购公司表示基于诚信与客观事实，其自愿按照通益公司单方制作金额支付自2018年10月23日至11月22日期间的电费1,222元。对棉购公司自愿承担部分，法院予以认可，通益公司超出部分的主张法院认为理据不足，不予支持。9.通益公司其余反诉请求部分。基于讼争合同解约责任不在棉购公司，故通益公司主张没收各项押金、要求棉购公司承担违约责任无事实与法律的依据，法院均予以驳回。一审法院审理后作出判决：一、上海棉购家居用品有限公司、案外人上海A有限公司与上海通益置业有限公司于2018年9月1日签订的《转让协议》于2018年11月22日解除；二、上海通益置业有限公司于判决生效之日起十日内向上海棉购家居用品有限公司返还房租保证金89,567.52元、物管押金23,058元、装修押金6,832元、公用事业费押金2,562元、自2018年11月22日起至2018年12月31日止的房租38,812.59元、自2018年11月22日起至2018年12月31日止的推广费1,332.24元、自2018年11月22日起至2018年12月31日的物业费9,991.8元，以上合计172,156.15元；三、上海通益置业有限公司于判决生效之日起十日内向上海棉购家居用品有限公司支付装修补偿50,000元；四、上海通益置业有限公司于判决生效之日起十日内向上海棉购家居用品有限公司支付道具、IT设备、货物损失赔偿金69,125.68元;五、上海通益置业有限公司于判决生效之日起十日内向上海棉购家居用品有限公司支付律师费22,500元；六、上海棉购家居用品有限公司于判决生效之日起十日内向上海通益置业有限公司支付逾期支付租金保证金的违约金70元；七、上海棉购家居用品有限公司于判决生效之日起十日内向上海通益置业有限公司支付自2018年10月23日起至2018年11月22日止的电费1,222元；八、驳回上海棉购家居用品有限公司其余诉讼请求；九、驳回上海通益置业有限公司其余诉讼请求。本诉案件受理费人民币10,638.04元，评估费人民币8,000元，以上合计18,638.04元，由上海棉购家居用品有限公司负担5,756.49元，由上海通益置业有限公司负担12,881.55元。反诉案件受理费减半收取计人民币2,187.59元，由上海通益置业有限公司负担2,173.89元，由上海棉购家居用品有限公司负担13.7元。本院二审期间，上诉人提交照片两张，证明讼争店铺已变成了药妆店，系商场内部业态调整，根据合同约定上诉人可以行使合同解除权，故不构成违约。经质证，被上诉人对照片真实性称其无法确认，对上诉人所要证明的目的也不予确认。本院认定如下：鉴于被上诉人对上诉人提交的照片的真实性不予确认，且上诉人提交的照片与其所要证明的目的之间也无关联性，故本院不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：1.上诉人通益公司行使合同解除权的理由是否成立？合同解除的原因及责任如何认定？2.关于合同解除后相关款项如何认定？本院认为，讼争店铺原由案外人A公司向上诉人通益公司承租取得，双方为此签订《商铺租赁合同》一份，案外人A公司在履行过程中将讼争商铺经营使用权转让给被上诉人棉购公司，在征得上诉人通益公司同意情况下，三方签订《转让协议》一份，鉴于上述两份合同系各方当事人真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，故应认定为合法有效，各方应予遵守。上诉人通益公司于2018年11月20日发函告知被上诉人棉购公司租赁合同于当月22日解除，被上诉人棉购公司在一审中确认收到解除通知并且对合同解除及解除时间不持异议，故一审法院判令双方之间的租赁合同关系于2018年11月22日解除并无不当，本院予以认同。关于争议焦点1，上诉人通益公司行使合同解除权的理由是否成立的问题，本院认为，上诉人通益公司主张其享有合同解除权的理由有两个，一个理由是被上诉人棉购公司补足租赁保证金的时间超过30天；另一个理由是双方在合同中约定的基于商场内部调整提前30天通知承租人解约，对此，被上诉人棉购公司予以抗辩，根据双方的陈述、提交的证据及实际履行情况，上诉人通益公司提高租金发生在三方的转让协议签订之前，上诉人通益公司就补足保证金也是先通知案外人A公司，在转让协议中就转让之前的相关费用明确是由案外人A公司支付，故上诉人通益公司主张被上诉人棉购公司对补付保证金在转让协议签订时已经知晓，因与上述情况不符，本院难以采信；事实上，被上诉人棉购公司在收到上诉人通益公司的催款通知后即支付了补充保证金，也能佐证被上诉人棉购公司在签约时并不知晓保证金需要补付，故上诉人通益公司以被上诉人棉购公司逾期支付租赁保证金且超过30天为由主张其行使合同解除权的正当性，理由不能成立；关于商场内部调整作为合同解除的条件在转让协议第25.3条中作出了约定，然从转让协议第25.3条的内容来看，实质上赋予上诉人通益公司享有任意解除权且无需承担违约责任，因上诉人通益公司就该项条款内容未向被上诉人棉购公司作出必要的提示注意，故为格式条款且为无效，据此上诉人通益公司以商场内部调整符合转让协议第25.3条款约定为由主张其行使合同解除权的正当性，理由亦不能成立。一审法院所作认定并无不当，本院予以认同。上诉人通益公司的该项上诉意见，本院不予采纳。关于争议焦点2，合同解除后相关款项如何认定问题，本院认为，基于上诉人通益公司行使合同解除权的理由不足，故上诉人通益公司应就其强行收回房屋另出租他人导致合同提前终止的行为承担相应的责任。被上诉人棉购公司起诉要求上诉人通益公司退还已付的租金保证金、保证金差额、物业管理押金、装修押金、公用事业费押金等符合合同约定，一审法院判决上诉人通益公司返还，并无不妥，本院予以维持。上诉人通益公司以被上诉人棉购公司违约为由不同意返还，依据不足，本院不予采信。另外，被上诉人棉购公司要求上诉人通益公司退还房租、物业费、推广费等，因被上诉人棉购公司主张退还的款项是以2018年11月22日合同解除时间为界限按实结算得出的，基于合同解除的原因在于上诉人通益公司一方，故一审法院对被上诉人棉购公司的结算方法予以采纳并作出退还认定，应属合理，本院予以维持。上诉人通益公司要求以合同约定的结算标准重新认定应退的金额，本院不予采信。关于被上诉人棉购公司主张的装修损失，因该项要求属于赔偿范围，且装修现场已不存在，故一审法院以使用年限及剩余合同期限等因素酌情认定赔偿金额为50,000元，尚无不妥之处，本院予以维持。上诉人通益公司不同意承担装修损失，本院不予采信。关于物损赔偿同理，一审法院根据被上诉人棉购公司提交的证据等，确定的赔偿范围及赔偿金额尚属合理，故本院予以维持。上诉人通益公司不同意承担物损赔偿责任，本院不予采信。至于律师费，被上诉人棉购公司基于合同约定主张，并无不妥，故一审法院判令上诉人通益公司承担，本院予以维持。上诉人通益公司不同意承担，本院不予采信。关于上诉人通益公司在一审审理中反诉要求被上诉人棉购公司承担补充保证金逾期支付违约金，本院认为，一审法院认定被上诉人棉购公司合理付款时间为2018年10月24日之前已阐述了自己的观点，并无不妥，因被上诉人棉购公司直至2018年11月2日支付，构成逾期支付，故一审法院认定被上诉人棉购公司支付该时间段的逾期付款违约金70元，亦无不当，故本院予以维持。上诉人通益公司要求从2018年9月30日起算，并计算至2018年11月1日为止，本院不予采信。关于电费，因被上诉人棉购公司自2018年11月22日之后未能进场使用，且被上诉人棉购公司同意对该日之前发生的电费支付，故一审法院所作判决认定，并无不当。至于上诉人通益公司要求对2018年11月23日至12月25日电费认定由被上诉人棉购公司支付，因被上诉人棉购公司不同意，且上诉人通益公司也无证据证明此段时间上诉人棉购公司仍在使用商铺，故上诉人通益公司的该项上诉要求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，通益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,165.13元，由上诉人上海通益置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年八月十三日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……