安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2153号上诉人(原审原告)：高鹏，男，汉族，无业，住安徽省芜湖市三山区。上诉人（原审被告）：王昌荣，男，汉族，住安徽省含山县。上诉人高鹏因与上诉人王昌荣房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高鹏上诉请求：1.判令解除案涉租赁合同以及因王昌荣无法履行合同义务承担相应违约责任；2.判令确认高鹏、王昌荣于2019年7月22日签订的《步行街美食城招商合同》系无效合同；3.判令王昌荣向高鹏退还被王昌荣骗取的所有非法所得；4.判令王昌荣向高鹏返还租金14460元、订金10000元、进场费1000元、赔偿高鹏装修3800元以及买电器材料折旧费3000元,食品材料损失费1100元,共计赔偿金额33360元；5.判令王昌荣、吕宣桃承担本案全部诉讼费用。事实与理由:1.在王昌荣伪造公章、未取得任何资质及工商、消防手续下,虚设步行街小吃城进行招租宣传，高鹏、王昌荣于2019年7月22日就步行街美食城(三泰物业新百负一层)27号摊位的租赁事宜签订合同,约定租赁期限自2019年8月5日起至2020年8月4日止,同时约定高鹏应缴纳定金10000元和年租金25000元及进场费1000元。合同签订后,高鹏即向王昌荣付讫10000元定金和25000元年租金及进场费1000元。招商期间,王昌荣明知商场负一层不能用明火,却为了一己之私瞒骗商户招商时说可以用明火,后来相关部门来检查的时候,通知商户把煤气罐藏起来,再经食品药品、工商、消防、住建委等相关部门现场联合检查下发现煤气罐,要求立即关停,停业整改。根据《民法通则若干问题的意见》第六十八条规定:所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,因欺诈而订立的合同视为无效合同,12月11日再次发布芜湖步行街小吃城的停业整改通知。所以王昌荣涉嫌诈骗，招商合同为无效合同。由于王昌荣招商前未办理任何相关经营及消防手续,于12月11日下了整改通知书,后消防部门在12月31日下了停业整改，办好消防证后继续营业。王昌荣一直告诉各商家说能摆平消防及各部门，后导致高鹏租赁的摊位被消防部门于2020年1月8日起强制断水断电,无法继续租赁经营。为此,包括高鹏在内的租赁业主多次与王昌荣沟通,要求尽快完善好消防相关手续,但王昌荣未予处理,导致高鹏无法经营,并造成高鹏较大的经济损失。《中华人民共和国消防法》第11规定，必须经过公安消防验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。注:步行街小吃城是大型的人员密集场所且面积大于700平方米。本案所涉房屋未经消防验收合格即对外出租,违反法律的强制性规定,且王昌荣于2019年12月已无法全面履行自身义务及实现合同目的,该房屋租赁合同应为无效合同,因合同无效给高鹏造成的损失由王昌荣承担赔偿责任。高鹏2019年12月份至2020年4月份多次要求王昌荣办理好相关部门的合法手续,如果办理不好退还剩余房租加定金,王昌荣却言而无信,答应退钱且主动解除合同,但却一而再再而三屡出新招:让商户先注销自家营业执照再签署他制订的解除合同不公平合约,才能拿到他所谓的分期付款及欠条来拖延时间，导致高鹏无法及时维护自身权益。高鹏无奈之下才于2020年5月12日向法院提起诉讼,并要求王昌荣退还租金并赔偿损失。王昌荣辩称，高鹏是后期转让过来的租户，因为小吃城生意不好，所以商户拒交电费，我只收取房租，商户的水电费只是代收，全部交给新百了。至于消防证，消防大队告知该证是永久性的，不用更改，如果办公司，要更改法人，如果不办公司，授权就可以。王昌荣上诉请求：1.依法撤销镜湖区人民法院(2020)皖0202民初3555号民事判决,并驳回高鹏的诉讼请求；2.由高鹏承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误:原审判决认定高鹏“未按时缴纳水电费系双方对电费的应缴数额有争议,而非高鹏主观上故意不予缴纳”(见判决书第5页第1段倒数第3行),与当事人约定的合同不符。按照双方的合同约定:如果高鹏欠缴水电费,王昌荣有权解除合同,并不予退还合同约定的“定金”。因此,原审判决判令退还1万元定金,违反了双方的合同约定。二、原审判决适用法律错误:原审判决认定王昌荣没有及时办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防消防安全检查合格证》,那么,按照《合同法》的规定,只能认定合同无效，而不能判决解除合同。三、原审判决计算租金错误。高鹏辩称，电费是王昌荣的问题，我们就电费问题到派出所进行调解，王昌荣拒绝调解。王昌荣招商任何手续都未报，他是以诈骗的形式在招商，以合法形式掩盖非法目的，其未办理任何手续就开始招商，导致消防被查封。王昌荣于2019年12月已经不履行合同义务，且未采取任何补救措施，在租赁期内未保持租赁物符合合同约定的用途。高鹏向一审法院起诉请求：1.确认高鹏、王昌荣于2019年7月22日签订的《步行街美食城招商合同》已于2019年12月31日起解除；2.王昌荣向高鹏退还剩余租金16944元；3.王昌荣向高鹏双倍返还定金20000元；4.诉讼费用由王昌荣承担。一审法院认定事实：三泰商业广场地下室步行街小吃城位于三泰大厦负一层，经营面积约700平方米，原名称为镜湖区速美淘中式快餐店，该场所于2017年12月6日已依法办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2018年11月，王昌荣从案外人李永胜处租得该场所，租赁期限自2018年11月6日至2021年12月5日，合同约定在不破坏房屋主体结构及附属设施的情况下可以对该地块分割招商。2019年8月5日，王昌荣（甲方）与高鹏（乙方）签订《步行街美食城招商合同》一份，约定甲方将位于三泰物业新百负一层27号（大铺）摊位出租给乙方经营炒菜、盖浇饭；该经营场地的建筑面积为12平方米；合同期限自2019年8月5日至2020年8月4日止，租金为25000元。乙方在本合同签订时必须向甲方交纳招商定金／万元，此定金涵盖商品质量、卫生、安全及经营规章制度等相关履约保证，合同到期或乙方撤柜需提前3个月提交申请，并不损坏主体建筑及甲方相关设施后，乙方无违规违约情形，甲方即向乙方退还责任定金或抵作欠款，定金不计息。签订合同后，高鹏向王昌荣缴纳了租金25000元和“定金”10000元。2019年12月16日，王昌荣为案涉小吃城办理了名为芜湖忘不辣餐饮管理有限公司的工商营业执照，鉴于该场所营业执照名称变更，芜湖市镜湖区公安消防大队告知王昌荣须重新办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》方可营业，在未取得上述合格证之前不得投入经营。后双方因电费问题产生争议，王昌荣于2019年11月30日强行拉闸，高鹏自2019年12月1日后不再经营。后因无法继续经营，高鹏于2020年5月12日将王昌荣诉至该院要求确认案涉租赁合同已于2019年12月31日解除。王昌荣于2020年5月16日收到该院向其送达的诉状副本等应诉材料。该院另案中查明，截至该案庭审时，王昌荣虽经案涉小吃城其他租户催告，但仍未办理完毕案涉场所的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。另查明：2019年12月2日，案涉小吃城一业主与王昌荣王昌荣因电费问题发生纠纷，后双方被民警带至芜湖市公安局滨江派出所警民联调室调解，因王昌荣拒绝调解，致调解未果。一审法院认为，高鹏、王昌荣签订的《步行街美食城招商合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。王昌荣作为出租方，应承担在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。高鹏承租案涉商铺用于餐饮经营，现因王昌荣未及时办理完毕案涉场所的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，包括高鹏承租商铺在内的案涉场所在2019年12月被消防部门禁止营业，在案涉小吃城其他租户给王昌荣发通知催告后，王昌荣至今仍未办理完毕消防安全检查合格证，高鹏的租赁目的已无法实现，故高鹏有权依据《合同法》第九十四条的规定解除合同。解除权是形成权，在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达相对人时解除。高鹏在起诉前虽未向王昌荣发出解除合同的通知，但综合考虑到本院审理的案涉小吃城其他各租户起诉王昌荣的案件审理查明情况、高鹏自2019年12月1日起未再经营的事实，根据公平原则，应以王昌荣收到高鹏要求解除合同的诉状副本之日为解除通知到达相对人之日更为妥当。故双方之间的合同应于2020年5月16日解除。因合同提前解除，王昌荣应返还高鹏未租赁期间（2020年5月17日至2020年8月4日）的租金，经计算为5464元（25000元÷366天×80天）。关于高鹏已支付的“定金”10000元，其要求王昌荣双倍返还，但根据合同约定的定金涵盖范围，其并非法律意义上的定金，实际应为押金或履约保证金的性质，因此在王昌荣违约致使合同解除的情况下，不应适用定金罚则，而应由王昌荣全额返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、高鹏与王昌荣于2019年8月5日签订的《步行街美食城招商合同》于2020年5月16日解除；二、王昌荣于本判决生效之日起十日内返还高鹏租金5464元；三、王昌荣于本判决生效之日起十日内返还高鹏10000元；四、驳回高鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取367元，由高鹏负担215元，王昌荣负担152元。二审中，王昌荣提交了二组证据，第一组证据系交款收据、电费催款单、商户水电费明细，拟证明收取水电费系透明的，手抄的水电度数都有商户签字确认，再计算公共部分的公摊费用，所有费用都交给了芜湖新百物业管理有限公司。第二组证据系公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，宏达公司出具的同意分割转租说明，拟证明案涉小吃城是有消防安全资质的，且具有做餐饮的资质。高鹏质证意见，王昌荣收取水电费的依据都是其单方面手写制作的，真实性有异议，不予认可；新百物业管理有限公司出具的电费收据、发票真实性亦不予认可；其出示的消防合格证已经被注销，与本案无关联性；对其分割转租的材料真实性予以认可,但与本案无关。经查阅卷宗和询问当事人，综合双方当事人的举证、质证,本院对相关证据认证如下：第一组证据，真实性、合法性本院予以确认，但高鹏系因对小吃城公摊水电度数存有异议而与王昌荣发生争议，王昌荣确并未提交充分证据证明小吃城水电度数情况，该组证据与本案并无关联性。第二组证据，对该组证据的真实性、合法性本院予以认可，但2019年12月16日，王昌荣为案涉小吃城办理了名为芜湖忘不辣餐饮管理有限公司的工商营业执照，应当重新申请消防证，该份证据达不到王昌荣的证明目的，宏达房产公司出具的证明亦达不到王昌荣的证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是，高鹏是否有权解除案涉房屋租赁合同；案涉房屋租赁合同的解除时间；王昌荣是否应当返还相应租金和定金。本院根据已查明事实，结合双方诉辩主张，综合分析认定如下：关于高鹏是否有权解除房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。王昌荣系于2018年11月从案外人处租赁案涉小吃城，2019年8月5日王昌荣与高鹏签订《步行街美食城招商合同》，将位于案涉小吃城27号摊位出租给高鹏经营餐饮，租赁期限为2019年8月5日至2020年8月4日止。2019年12月16日，王昌荣才为案涉小吃城办理工商营业执照，芜湖市镜湖区公安消防大队告知王昌荣因变更工商营业执照，必须重新办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》方可营业，在未取得上述合格证之前不得投入经营。因此，案涉《步行街美食城招商合同》无法继续履行，系因出租人王昌荣没有重新办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，没有在租赁期间保持案涉场所符合合同约定的用途，高鹏作为承租人的合同目的无法实现，王昌荣构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。案涉小吃城还未办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》不得经营，高鹏作为承租人有权解除《步行街美食城招商合同》。关于王昌荣上诉主张因高鹏欠缴水电费，其有权解除合同，并不予退还合同约定的定金的问题。根据庭审查明事实，因高鹏对王昌荣单方面制作的水电明细不予认可，要求王昌荣提供正规的缴费单据,而王昌荣确也未能提供，高鹏未按时缴纳水电等费用系双方对应缴数额有争议，而非高鹏主观上故意不予缴纳，对王昌荣的相关上诉意见，本院不予采纳。关于案涉《步行街美食城招商合同》解除时间的问题。解除权是形成权，在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达相对人时解除。高鹏主张双方签订的《步行街美食城招商合同》于2019年12月31日起解除，但其自认在租赁期间未向王昌荣发出解除合同的通知，故一审综合考虑到其他小吃城租户起诉王昌荣的案件审理查明情况、高鹏自2019年12月1日起未再经营的事实，根据公平原则，以王昌荣收到高鹏要求解除合同的诉状副本之日为解除通知到达相对人之日，并无不当，故认定双方之间的房屋租赁合同于2020年5月16日解除。因合同提前解除，王昌荣应返还高鹏未租赁期间（2020年5月17日至2020年8月4日）的租金5464元，一审法院计算正确。关于高鹏上诉主张的案涉《步行街美食城招商合同》系无效合同，王昌荣应予退还进场费、装修、购买电器材料折旧费、食品材料损失费等请求，已经超出其在一审的诉请范围，故不属于本案二审审理范围，本院不予审查。高鹏认为案外人吕宣桃系王昌荣合伙人，将其列为被上诉人，要求其承担相应法律责任，但吕宣桃并非本案原审诉讼当事人，高鹏一审中也并未提出追加吕宣桃为被告的申请，故其将吕宣桃列为本案被上诉人，并无法律依据，本院亦不予审查。综上所述，高鹏和王昌荣的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1468元，由高鹏负担734元，王昌荣负担734元。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年八月二十六日法官助理汪平书记员黄静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;