广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终12158号上诉人（原审原告）：广州市创合发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路131-133号507房。法定代表人：谭白婷，该公司总经理。上诉人（原审原告）：李莎娜，女，1955年9月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：孙桂丽，女，1978年1月11日出生，汉族，住广东省潮安县。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：马辉、张惠娟，均系广东恒益律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：广州佳地投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区五羊新村寺右新马路133号。法定代表人：陈再英，该公司经理。委托诉讼代理人：孔宁军，该公司员工。被上诉人（原审被告）：广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路79号。负责人：刘谦丁，该业委会主任。委托诉讼代理人：赵少伟、黄嘉慧，均系北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人广州市创合发展有限公司（以下简称创合公司）、李莎娜、孙桂丽、广州佳地投资有限公司（以下简称佳地公司）因与被上诉人广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会（以下简称佳地华苑业委会）业主撤销权纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。创合公司、李莎娜、孙桂丽上诉请求：1.撤销一审判决，改判撤销广州市越秀区佳地华苑大厦业主大会作出的选举成立业主委员会的决定；2.本案一、二审诉讼费由佳地华苑业委会承担。事实和理由：一、创合公司、李莎娜、孙桂丽为本案适格主体，依法有权提起本案诉讼。案涉业主大会选举成立业委会过程中存在诸多违反法定程序的行为，创合公司、李莎娜、孙桂丽作为业主的合法权益受到了严重侵害，根据《物权法》第七十八条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，有权请求人民法院撤销业主大会作出的决定。二、一审判决遗漏查明本案重要事实。（一）案涉业主大会筹备组成立违反法定程序。《关于公示首次业主大会会议筹备组成员名单的通知》载明的“业主代表名单”中的刘谦丁、杨文雄、汤少珊并非业主，不具备作为筹备组成员的主体资格。（二）业主大会的召开及业委会委员选举形式不符合法定程序。1.业主大会筹备组未依法定程序组织召开首次业主大会会议，故意隐瞒华苑大厦的《广州市不动产登记信息列表》，未对各单位专有部分的建筑面积和产权人/产权单位情况进行公示。2.业委会委员候选人的产生不符合法定程序。业主大会筹备组明知刘谦丁、杨文雄、汤少珊并非业主，仍违法确定该三人为业委会候选人，同时还擅自更换已经公示的业委会候选人名单，将原候选人陈蔷替换成不知名的“其他业主”。3.业主大会召开及选举形式不符合法定程序。（1）在投票现场，除个别两三个业主外，其余投票的人均没有依照法律规定出示有效的身份证明、房产证明和业主合法委托证明，所有选票均没有注明房屋业主的姓名。（2）业委会候选人既是被选举人，又是兼监票人；有的候选人既是筹委会成员、被选举人，还同时任监票人（验票人）并负责选后的投诉，无法保证公正。（3）街道办事处没有派人到场进行监督，筹委会成员及工作人员严重缺岗，未履行监票职责，任由被选举人操控选举结果。（4）存在舞弊行为，部分筹备组及业委会委员候选人拒绝业主投反对票，强行要求一律投同意票，有的候选人一人投几票。（5）存在部分业主被骚扰、被胁迫、被恐吓投票等情形。鉴于上述事由，创合公司、李莎娜、孙桂丽才不参与投票、表决。三、一审判决事实认定错误。（一）在佳地华苑业委会未提交任何证据证明华苑大厦首次业主大会会议筹备组中的5名业主代表身份的真实性、合法性及是由业主推荐产生的情况下，结合前述刘谦丁、杨文雄、汤少珊并非业主，一审判决认为首次业主大会会议筹备组成立属事实认定错误。（二）鉴于业主大会会议筹备组的成立不具合法性，则由该筹备组公告的报名候选人相关文件不具合法性，一审判决对此认定错误。（三）业主委员会委员候选人均未经合法程序审核后确认符合作为业委会候选人的法定条件（其中包括具备业主身份等），一审判决关于华苑大厦公示报名候选人行为的合法性认定显属错误。（四）筹备组所拟的《管理规约》与《业主大会议事规则》是部分人员自行决定和拟定的，从未在所在楼宇大堂里公示过。（五）《关于召开首次业主大会会议的通知》《关于召开首次业主大会会议的通知第一次澄清》《关于召开首次业主大会会议的通知第二次澄清》就会议召开时间、地点、形式等基本内容互相矛盾，不合常理，且实际上业主大会并未合法召开；筹备组也没有依法核查业委会候选人资格，并擅自临时替换了候选人。（六）现有证据未显示筹备组曾发出《关于业主委员会委员选票说明》，且筹备组向业主提供的《业主委员会委员选票》中将陈蔷替换为其他业主未经合法程序变更。（七）佳地华苑业委会已持有华苑大厦业主名册，却故意隐瞒不予依法公示，且在本案一审期间亦不向法庭提供，以图隐瞒业主大会中存在的各种不合法的事实。（八）筹备组在未依法召开首次业主大会会议，更未经业主大会依法表决的情况下，就张贴了《管理规约》《业主大会议事规则》的表决结果汇总统计表、业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表及相关表决结果的通知。上述表决和选举结果张贴后，部分业主立即自行或通过筹备组成员之一即佳地公司的代表提出异议，并通过佳地公司向街道办事处书面反映、投诉业主大会选举业委会过程中的诸多不合法的行为，然而却无果。（九）现有证据未显示筹备组曾发出过《关于首次业主大会会议决定的公告》《关于选举产生首届业主委员会的公告》。（十）佳地华苑业委会也未提交证据证明刘谦丁、杨文雄、汤少珊三名当选的业委会委员已经交纳了住宅专项维修资金，该三人不具备作为业委会委员的法定条件。三、一审判决遗漏和忽略本案大量证据导致判决不公。首先，创合公司、李莎娜、孙桂丽共提交了十组证据，但一审判决仅列举了其中二组，遗漏了足以证明华苑大厦首次业主大会的筹备、组织、召开及业委会委员选举等过程中存在多项严重违反法定程序行为的证据。其次，《广州市不动产登记信息列表》与《广州市住房和城乡建设局关于广州佳地物业管理有限公司咨询事项的答复意见》相互印证，均可证明刘谦丁、杨文雄、汤少珊并非业主，依法不能作为业主委员会候选人，一审判决对此未予采纳。再次，一审法院未予准许创合公司、李莎娜、孙桂丽要求调取选举材料（包括但不限于选票、表决票、书面委托书等)的申请，不仅违反了法定程序，也导致案件基本事实认定错误。筹备组成员之一的佳地公司在选举开箱唱票时全程在现场，发现多张选票存在冒签、所签名字非业主姓名、出租户在现场签名投票的情况，若剔除该部分选票，则业主大会作出的选举成立业主委员会的决定未满足“双过半”业主同意的法定条件。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序不当，请求二审法院判如所请。佳地公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.审查认定广州市越秀区佳地华苑大厦业首次业主大会、业主委员会选举程序上存在错误；3.依法对创合公司、李莎娜、孙桂丽的诉求做出实体处理，认定首次业主大会及业主委员会决定无效，依法予以撤销。事实和理由：一、主管本辖区的街道办事处和居委会并未依照法律规定在所在小区内公示业主清册，致使非业主当选。街道办事处和居委会未将佳地华苑大厦的《业主名册（清册）》向作为建设单位、房屋产权人及筹委会成员之一的佳地公司出示，也未在小区进行张贴公示，导致本次业主委员会选举存在严重舞弊行为，这是严重违反法律的行为，任何人都有权予以举报。二、本次业主大会是在没有政府和佳地公司监督下完成的，缺乏公正性、合法性。从拟定《业主管理公约》《议事规则》到整个业委会选举，佳地公司均是事后才得知并要求到会时当即表态。佳地公司受业主委托对选举出现的问题向街道办事处及居委会提出异议，上述单位依然同意此次选举并强行认定程序合法，才导致本次诉讼。创合公司、李莎娜、孙桂丽作为业主，依法行使法律赋予的权利，对本次选举的合法性提出质疑并要求予以撤销，正是说明本次选举存在违法事实应当予以撤销。三、业主大会作出的选举成立业主委员会的决定并未经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（下称双过半）同意，一审法院遗漏佳地公司及创合公司、李莎娜、孙桂丽提交的证据且未调取表决票，导致一审程序违法、认定事实不清。佳地公司在投票现场监督及投票结束验票时发现大量选票存在冒签、不规范投票的情况，该部分表决意见应属无效，剔除后不满足双过半的法定条件。另外，该小区的建筑物总面积未计算佳地公司持有的地库专有部分面积442.39平方米。佳地公司多次申请一审法院调取表决票进行查证但未获准许，该证据系认定本案事实的重要依据，并直接影响本案的裁判结果，请求二审法院依法调取。四、刘谦丁、杨文雄、汤少珊不具备业主资格，业主大会将该三人作为业委会候选人并最终当选，该决定违反法律和行政法规的强制性规定。即使该三人在业主大会决定作出2年后登记为业主，亦无法改变业主大会决定违法的事实。此外，佳地华苑业委会关于业主的配偶亦应认定为业主的抗辩缺乏法律依据，《广州市住房和城乡建设局关于广州佳地物业管理有限公司咨询事项的答复意见》及广东省住房和城乡建设厅对佛山市建设局作出的《关于明确参选业主委员会资格问题的答复》均认为房地产权属证书上登记的所有权人为业主，无登记的配偶不能认定为业主。五、当选的业委会成员均未提交证据证明其已合法缴存专项维修资金，故不具备法定的委员资格条件。六、本案为业主撤销权纠纷，讼争的业主大会确定非业主为业委会委员候选人及作出当选为委员的决定，其程序明显违反了法律法规的强制性规定，侵犯相关业主的程序权益，根据《物权法》第七十八条第二款的规定，该决定应被撤销。一审法院认为本案纠纷“不属于民事争议”明显错误。七、佳地华苑业委会存在涉嫌涉黑行为，佳地公司已向公安部门报警并提起民事诉讼，目前仍在处理阶段。综上，请求二审法院判如所请。创合公司、李莎娜、孙桂丽和佳地公司对于对方的上诉请求以及事实和理由均无异议。佳地华苑业委会二审辩称：不同意创合公司、李莎娜、孙桂丽和佳地公司的所有上诉请求。一、首次业主大会程序合法。筹备组根据《广州市物业管理暂行办法》第二十九条规定履行公示相关业主人数等义务，法律并非要求筹备组公示业主的名册，由于涉及到业主隐私问题。佳地公司认为筹备组应该公示业主清册无法律根据及侵害业主隐私，属于错误理解法律。二、筹备组从成立至召开业主大会，整个过程都在街道、居委会的监督下，创合公司、李莎娜、孙桂丽和佳地公司所述无监督完全与事实不符。三、关于业主委员会委员候选人资格问题，当选的委员资格合法，而且符合法律规定，所有的当选委员都是经全体业主投票选举，符合《物权法》第七十六条规定的“双过半标准”选举出来，公示期也没有业主提出异议，并且得到街道认可。其中，刘谦丁、杨文雄已经是房产证上载明的业主，而汤少珊在业主委员会成立后已经离职，并且在街道也办理了备案手续。业主委员会委员的选举未侵犯到创合公司、李莎娜、孙桂丽和佳地公司的任何合法权利，且其亦未报名参选业主委员会委员。四、关于筹备组成立问题，与本案无关。筹备组是街道批准合法成立，创合公司、李莎娜、孙桂丽和佳地公司如果认为街道批准成立筹备组存在违法，应该另行提起行政诉讼解决。五、创合公司、李莎娜、孙桂丽在上诉状中所述是对一审法院查明事实的错误解读，一审法院查明的均是筹备组依法作出的决定，查明事实并无错误。六、创合公司、李莎娜、孙桂丽和佳地公司要求法院调取选票等资料无任何法律根据。根据《广州市物业管理暂行办法》第四十三条的规定，业主仅仅只能查自己的票，无权查其他业主的选票及资料，这里考虑到业主隐私问题。创合公司、李莎娜、孙桂丽和佳地公司的要求完全超越了法律的规定。七、本次业主大会投票结果显示，管理规约及业主大会议事规则的表决及业委会的选举均获得69%以上业主认可（总面积达58%以上），说明当选的业主代表均具有很大公信力。而创合公司、李莎娜、孙桂丽和佳地公司即不参与表决，也不报名参选业主委员会委员，实际上未侵犯到其合法权利。业委会成立后选聘了新的物业公司，小区管理明显改善，也使得大多数业主受益，故创合公司、李莎娜、孙桂丽和佳地公司要求撤销首次业主大会的决定，与大多数业主的利益相背离，应该予以驳回。八、1998年建设部、财政部发布了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》后才开始有住宅维修基金的说法，而涉案楼盘是1998年前开发的，且上述办法适用于建成的一手商品房住宅及一手公房，当选的5名业委会委员均属于购买二手房屋的情形，法律法规没有规定二手房买家要负责缴纳维修基金。此外，候选人资质是业主的自治范围，与本案无关。九、关于建筑物总面积问题，业主大会选举时建筑物总面积是按照小区大确权面积进行计算的，佳地公司所述的442.39平米在投票时已经包含在面积之中。综上，请求二审法院驳回创合公司、李莎娜、孙桂丽和佳地公司的上诉请求。因本案纠纷，创合公司、李莎娜、孙桂丽于2018年9月3日诉至一审法院，请求判令：撤销广州市越秀区佳地华苑大厦业主大会作出的选举成立业主委员会的决定。一审法院经审理查明：创合公司为广州市越秀区寺右新马路xx号房的不动产权人，该房屋建筑面积353.8平方米。李莎娜为广州市越秀区寺右新马路xxx房的不动产权人，该房屋建筑面积105.04平方米。孙桂丽为广州市越秀区寺右新马xxxx房的不动产权人，该房屋建筑面积183.85平方米。佳地公司[原名称广东佳地（集团）投资有限公司]为涉案广州市越秀区寺右新马路77-79号佳地华苑大厦的建设单位。2017年9月14日，广州市越秀区人民政府东山街道办事处发出《关于公示首次业主大会会议筹备组成员名单的通知》，公示了筹备组成员名单，包括：一、业主代表名单：刘谦丁、杨文雄、汤少珊、谢英伟、荣泽。二、街道办事处代表名单：张水清。三、建设单位代表名单：孔宁军。四、公示期从2017年9月14日起至2017年9月28日止等。2017年10月19日，广州市越秀区人民政府东山街道办事处向寺右新马路77-79号全体业主发出《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》，其中记载：……由业主推荐产生5名业主代表、越秀区东山街道办事处委派1名代表和建设单位委派1名代表的名单已于2017年9月28日公示期满，公示期间未收到业主对上述代表的书面异议。寺右新马路77-79号首次业主大会会议筹备组自公告之日起成立。2018年1月17日，筹备组发出《关于自荐、推荐业主委员会委员候选人的公告》，公告了业主委员会委员候选人的条件、报名方式等相关事宜。2018年1月30日，筹备组发出《关于佳地华苑大厦业主委员会委员候选人拟定名单的公告》，其中记载：根据《广州市物业管理暂行办法》等有关规定，在2018年1月17日至2018年1月27日期间，筹备组共接收到7人业主报名候选人。名单为：刘谦丁、杨文雄、汤少珊、荣泽、李梅、李磊、陈蔷。现在进行公示，公示期8天，从2018年1月30日至2018年2月6日。公示期内如有异议，请书面向我方提出等。2018年2月23日，筹备组发出《关于召开首次业主大会会议的通知》，其中记载：定于2018年4月6日19：30在佳地华苑大厦大堂（1楼）召开首次业主大会会议，表决《管理规约》和《业主大会议事规则》。投票箱设在佳地华苑大厦大堂（1楼）……本次业主大会会议采用书面征求意见形式。请各位业主于2018年3月2日起，在家等待收取《、表决票》或在佳地华苑大厦管理处领取表决票，表决票将同时在小区内显著位置书面公告。投票日期于2018年3月2日起至2018年4月5日止。2018年2月24日，筹备组发出《关于召开首次业主大会会议的通知第一次澄清》称，对筹备组于2018年2月23日公告的《关于召开首次业主大会会议的通知》中相关内容修改成“本次业主大会会议采用书面征求意见形式。请各位业主于2018年3月24日起，在家等待收取《、表决票》或在佳地华苑大厦管理处领取表决票，表决票将同时在小区内显著位置书面公告。投票日期于2018年3月24日起，至2018年4月5日止。表决票必须由业主本人签名、投票，业主委托他人行使投票权的，表决票应附带业主授权委托书，身份证复印件等有关书面证明。”2018年2月27日，筹备组发出《关于召开首次业主大会会议的通知第二次澄清》称，对筹备组于2018年2月23日公告的《关于召开首次业主大会会议的通知》，中相关内容修改成“定于2018年3月24日10:30在佳地华苑大厦大堂（1楼）召开首次业主大会会议，表决《管理规约》和《业主大会议事规则》。”2018年2月26日，筹备组发出《关于选举首届业主委员会委员的通知》，通知佳地华苑大厦全体业主于2018年4月6日召开业主大会会议选举首届业主委员会委员，请全体业主积极参加。一、会议召开形式。本次业主大会会议采用书面征求意见形式。请各位业主于2018年3月24日10时30分起，在家等待收取或在佳地华苑大厦管理处领取《业主委员会委员候选人选票》，投票箱设置固定，也可以设置流动，两者兼用，投票日期于2018年3月24日上午10：30分起至2018年4月5日23：00止，投票可在自家或佳地华苑大厦管理处……三、候选人名单：刘谦丁、杨文雄、汤少珊、荣泽、李梅、李磊、陈蔷共7人等。2018年2月27日，筹备组发出《关于选举首届业主委员会委员的通知第一次澄清》称，对筹备组于2018年2月26日公告的《关于选举首届业主委员会委员的通知》中相关内容修改成“定于2018年3月24日召开业主大会会议选举首届业主委员会委员，请全体业主积极参加。”2018年3月24日，筹备组发出《关于业主委员会委员选票说明》称，筹备组公示了业主大会相关文件及业主委员会委员选票之后，现收到候选人之一陈蔷的意见，其近期在国外，不方便参加本次业主委员会的选举，要求筹备组将选票上其名字替换成“其他业主”。2018年3月27日，筹备组发出《关于佳地华苑大厦首次业主大会会议投票事宜的公告》，告知全体业主本大厦已于2018年3月24日在佳地华苑大厦一楼大堂召开首次业主大会会议，表决《管理规约》和《业主大会议事规则》的议程仍在进行中。针对本次征求意见（投票）事宜，筹备组提醒全体业主注意以下事项：一、本次业主大会会议采用书面征求意见形式，原定投票统计截止时间为2018年4月5日23:00。由于4月5、6、7为法定假日，现决定修改投票统计截止时间为2018年4月3日17：00。统计工作由居委会主导，地点为五羊北居委会处，届时欢迎广大业主邻居参与见证。二、根据2018年3月24日从五羊北居委会收到的《广州市不动产登记信息列表》，本小区具有投票权的业主总人数为131人；小区建筑物总面积为18388.1232平方米。最终统计将以此为据。三、截止至2018年3月27日17:00，据五羊北居委会不完全统计（以开箱为准），现已进行投票表决反馈意见的业主人数约为80余人，仍由部分业主还没有及时领取征求意见书（表决票）。现筹备组呼吁仍未投票的业主留意公告截止时间，于工作时间尽快到五羊北居委会处领取征求意见书（表决票），履行业主的义务与权力。四、依据《广州市物业管理暂行办法》第四十条“无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。”现将仍未投票的业主名单公告如下，如有错漏，以实际投票为准。该公告后附《未投票的业主名单》，其中包括101单元及25E、25H单元（即创合公司、李莎娜、孙桂丽所有的单元）。2018年4月3日，筹备组发出《关于公示和表决结果的通知》及《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》，其中记载：筹备组于2018年2月23日至2018年3月24日期间采用书面征求意见的形式组织召开业主大会会议，对《管理规约》、《业主大会议事规则》及业主委员会成员进行了投票表决，并于2018年4月3日在（越秀区五羊北居委会）统计、查验了业主选票，邀请（五羊北居委会、建设单位代表、业主代表）对统计、查验业主选票过程进行了监督。现将选举汇总统计结果和选举明细情况在小区公示，公示期从2018年4月4日起至2018年5月5日止。公示期间，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，业主应提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限，筹备组将及时提供业主本人表决意见以供查验……公示期满，业主无异议或异议不成立，筹备组将把《管理规约》和《业主大会议事规则》及选举结果在小区内公告全体业主等。上述《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》的附表《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》中记载同意候选人刘谦丁、杨文雄、汤少珊、荣泽、李梅的业主人数均为92，反对上列候选人的业主人数均为0，弃权的业主人数均为0，同意上列候选人的业主人数占业主总人数的比例均为70.23%，同意上列候选人的业主的专有部分面积之和均为59.1%；同意候选人李磊的业主人数为91，反对其的业主人数为0，弃权的业主人数为1，同意其的业主人数占业主总人数的比例为69.47%，同意其的业主的专有部分面积之和为58.66%；同意其他候选人的业主人数为3，未记载反对、弃权候选人的业主人数及占专有部分面积的比例。备注事项记载：1.本小区有投票权的业主总人数为131人，建筑物总面积为18388.1232平方米；2.本小区参加投票的业主人数为92人，参加投票业主的专有部分面积之和为10867.01平方米；3.本小区未参加投票的业主人数为39人，未参加投票业主的专有部分面积之和为7521.11平方米；4.经查验表决票，有0张表决票存有多选、不选、涂改的情况，视为无效票。2018年5月7日，筹备组发出《关于首次业主大会会议决定的公告》及《关于选举产生首届业主委员会的公告》，其中载明：根据有关规定和文件要求，首次业主大会会议表决《管理规约》和《业主大会议事规则》及首届业主委员会选举结果于2018年4月4日至2018年5月5日期间在本小区进行了公示，公示期间未收到业主前述结果的异议。现将首次业主大会会议作出的决定及选举结果公告如下：依法表决通过了《管理规约》；依法表决通过了《业主大会议事规则》；选举产生佳地华苑大厦首届业主委员会，委员名单如下：刘谦丁、杨文雄、汤少珊、荣泽、李梅，李磊。依据通过了的《佳地华苑大厦业主大会议事规则》条款“业委会委员以等额方式选举产生，由5至15名单数组成”的规定，筹备组将征询东山街道意见，在已产生的6名业主委员会委员确认5人为正式业主委员会委员和1名候补委员。在正式成立业主委员会后，对业主委员会委员有条件地（限商业性质业主）进行增补选。在此，筹备组诚挚邀请热心的、符合《广州市物业管理暂行办法》要求的商用性质的业主委员代表一人，届时报名参加业主委员会。2018年5月25日，广州市越秀区人民政府东山街道办事处出具《业主委员会备案回执》，对广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会提交的资料予以备案，包括：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期：2018年5月7日起，至2023年5月7日止；5.业主委员会委员名单：刘谦丁（主任）、杨文雄（副主任）、李梅、荣泽、汤少珊、李磊（候补委员）。2019年1月，广州市越秀区人民政府东山街道办事处出具《业主委员会备案回执》，对广州市越秀区佳地华苑大厦业主委员会提交的资料予以备案，包括：1.业委会成员名单变更申请；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期：2018年5月7日起，至2023年5月7日止；5.业主委员会委员名单：刘谦丁（主任）、李磊（副主任）、杨文雄、李梅、荣泽。据上述经备案的《佳地华苑大厦业主大会议事规则》记载，第二十一条规定：业主大会授权业主委员会的任期和议事方式：（一）业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主……（二）业委会委员以等额方式选举产生，由5至15名单数组成，须经业主的专有部分面积二分之一以上且占业主总数二分之一以上的业主选举产生。该规则第二十三条规定，业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（一）以书面方式提出辞职请求的……（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。另查明，广州市住房和城乡建设局于2019年4月30日向广州佳地物业管理有限公司发出《广州市住房和城乡建设局关于广州佳地物业管理有限公司资询事项的答复意见》，其中记载：《请求释疑函》（穗建信访[2019]163号）收悉，现就你公司咨询的问题答复如下：一、关于业主的配偶或子女能否作为业主委员会委员候选人的问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定……由此，房地产权证书上登记的所有权人为业主，业主可以作为业主委员会委员的候选人，而业主的配偶或子女不能作为业主委员会委员的候选人。二、关于业主委员会委员候选人应按时交纳物业费的问题。按照《广东省物业管理条例》第二十五条规定“业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：……；（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；……”，业主委员会委员应当具备该条件。是否“按时”交费，可以结合物业服务合同约定的交费方式判定。三、关于被法院判决为“老赖”的业主能否作为业主委员会委员候选人的问题……被法院判决为“老赖”的业主，如果是被法院列入拒不履行生效法律文书确定义务的失信被执行人名单的人，则违反了上述规定，不具备业主委员会委员候选人的条件等。创合公司、李莎娜、孙桂丽为证明投票过程存在违反法定程序的行为，向一审法院提交如下证据：1.业主投票表决时的监控录像及其文字说明、截图若干份。2.佳地公司于2018年4月2日向东山街道办事处发出的《关于华苑大厦业主委员会选举无效的情况报告》及佳地公司于2018年4月9日向越秀区东山街城管科作出的《关于寺佑（右）新马路77-79号业委会选举过程中存在舞弊问题的报告》。佳地华苑业委会对证据1中的文字说明的真实性、合法性、关联性不予认可，对截图的真实性予以确认，对关联性不予认可，认为创合公司、李莎娜、孙桂丽不能仅凭照片否认业委会选举的合法性，核实身份不一定是当时进行，实际上筹备组在选举前已经完成核实。筹备组成员和业委会委员候选人是两个身份，法律没有禁止筹备组成员当选为业委会成员，也没有禁止其在现场监票，整个选举过程是由居委会派人直接参与监督的。对证据2的真实性不予确认，认为即使上述两份报告落款处的公章是真实的，街道办亦并未采纳佳地公司的意见。佳地公司对证据1的真实性没有异议。并表示佳地公司作为筹备组成员在最后验票时参与了整个验票过程，对发现的问题当场就予以指出，并在选举汇总书面资料上提出了对本次选举的合法性和公正性的异议，认为此次选举无法证明选票是由产权证记载的业主进行的投票。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议。佳地华苑业委会为证明刘谦丁、杨文雄、汤少珊是涉案小区的业主，向一审法院提交如下证据：1.（2018）广州市不动产权第00258245号不动产权证（复印件、产权人为杨文雄），杨文雄与蔡璐的结婚证（复印件）、蔡璐的身份证（复印件）、蔡璐于2018年1月22日作出的《共有产权声明》。2.（2018）广州市不动产权第00215444号不动产权证（复印件、产权人为刘谦丁）、刘谦丁与崔晓峰的结婚证（复印件）、崔晓峰的身份证（复印件）、崔晓峰于2018年1月22日作出的《共有产权声明》。3.（2016）广州市不动产权第00274987号不动产权证（复印件、产权人为陈杰），陈杰与汤少珊的结婚证（复印件）、陈杰的身份证（复印件）、陈杰于2018年1月20日作出的《声明》。创合公司、李莎娜、孙桂丽对上述证据质证称：蔡璐、崔晓峰于2018年1月22日作出的《共有产权声明》抬头为“佳地华苑大厦业主委员会会议筹备组”，该组织并不存在，故认为佳地华苑业委会涉嫌提供虚假证据。即使上述证据是真实的，上述证据也没有显示杨文雄、刘谦丁成为佳地华苑大厦业主的具体时间，不能证明该三人作为业主委员会委员候选人时是佳地华苑大厦业主，具备作为业委会委员候选人的合法条件。此外，在佳地华苑大厦业委会委员候选人产生过程中，上述材料并未提交筹备组，亦未经筹备组审核确认。佳地公司对上述证据不予认可，认为上述三份声明存在伪证的嫌疑。802房原登记在崔晓峰一人名下，且房产证是在2009年出具的；2002房原登记在蔡璐一人名下，房产证是在2014年出具的。佳地华苑业委会提供的上述不动产权证复印件上并无记载出证时间，认为上述不动产权证是刘谦丁、杨文雄在本案开庭后通过加名、析产补办的，存在弄虚作假的不诚实行为，是有意误导法院。本案诉讼期间，创合公司、李莎娜、孙桂丽向一审法院申请对涉案广州市越秀区寺右新马路佳地华苑大厦截至2018年1月31日止在广州市住房和城乡建设委员会登记的各单位专有部分的建筑面积和产权人情况及广州市越秀区佳地华苑大厦业主大会作出的选举成立业主委员会的选举材料。根据创合公司、李莎娜、孙桂丽的申请，一审法院依法向广州市越秀区人民政府东山街道办事处调取佳地华苑大厦业主委员会备案资料及向广州市越秀区东山街五羊北社区居民委员会调取了截至2018年1月31日止涉案佳地华苑大厦的《广州市不动产登记信息列表》（即业主清册）。其中，上述备案资料中包括杨文雄于2018年12月31日向佳地华苑业委会发出的《辞去业委会副主任职位申请》、汤少珊于2018年12月31日向佳地华苑业委会发出的《辞职申请》、佳地华苑业委会于2018年12月31日向各业主发出的《业委会职位变更通告》及佳地华苑业委会于2019年1月1日向广州市越秀区人民政府东山街道办事处提出的《业委会成员名单变更申请》。上述《广州市不动产登记信息列表》（即业主清册）其中记载：寺右新马路77，79号，建筑面积18388.1232平方米，产权人为佳地公司；越秀区寺右新马路79号2002房，建筑面积134.48平方米，产权人为蔡璐；越秀区寺右新马路79号2201房，建筑面积104.7033平方米，产权人为陈杰；越秀区寺右新马路79号802房，建筑面积134.48平方米，产权人为崔晓峰。创合公司、李莎娜、孙桂丽对上述业主委员会备案资料的真实性无异议，同时认为东山街道办在发出备案回执前，应对佳地华苑大厦业主委员会申请备案时提交的申请资料进行审慎审查，但本案中，筹备组并无依法召开首次业主大会，并无严格依照法律规定就管理规约与业主大会议事规则、业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况依法公告、并经依法表决通过的情况下，且在创合公司、李莎娜、孙桂丽等多位业主发现业委会选举过程中诸多不合法的行为，并向东山街道办提交情况报告及投诉报告的情况下，在明知业委会申请备案材料不齐全、业委会之成立违法、申请材料不真实不合法的情况下，仍出具有关备案回执及作出备案行为，故认为上述备案资料不具有合法性。对《广州市不动产登记信息列表》的真实性、合法性、关联性没有异议，该证据证明截至2018年1月31日，杨文雄、刘谦丁、汤少珊并非涉案小区的业主，根据相关法律规定，业主的配偶或子女不能作为业主委员会委员的候选人，由此可以证明筹备组的成立程序不合法，业委会候选人的确定和业主大会的召开和选举形式不符合法定程序。佳地华苑业委会对上述备案资料真实性、合法性、关联性没有异议，可证实业主委员会成立是合法的；对上述《广州市不动产登记信息列表》的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。根据《广东省物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人就是业主。根据《中华人民共和国婚姻法》第17条规定，虽然上述信息列表中没有刘谦丁、杨文雄的名字，但刘谦丁、杨文雄的配偶曾经出具过声明表明房屋是共同财产，之后该二人也有加名登记，故刘谦丁、杨文雄实际上也是业主。汤少珊已经退出业委会。佳地公司对上述备案资料的真实性予以确认，但认为备案资料中提及的131户业主的情况与实际户数不一致，涉案大楼住宅部分还有两套未过户；加上地下负一、负二层属于开发商的部分，实际上至少应有135户；另外，大楼的实际面积应为18528.0932平方米，有17593.8339平方米已经办理产权，尚有794.2889平方米未过户。对上述《广州市不动产登记信息列表》没有异议，认为该产权登记信息列表清楚显示在2018年1月31日前业主委员会中的刘谦丁、杨文雄、汤少珊均不是业主，不具备候选人资格，业委会有50%的成员不是业主，不符合法律规定。此外，根据居委会反映，在筹备业委会报名的时候，刘谦丁是以其妻子名义报名的，但投票的时候突然改成自己的名字，居委会的人员也称被欺骗了。在本案诉讼过程中，一审法院向广州市规划和自然资源局发函查询广州市越秀区寺右新马路77，79号佳地华苑大厦截至2018年1月31日止在该委员会登记的该建筑物总面积及各单位专有部分的建筑面积（包括地上商业和住宅部分及地下停车场车位部分）。广州市规划和自然资源局向一审法院复函称：越秀区寺右新马路77、79号以稳字76142号案首次登记在广东佳地（集团）投资有限公司名下，建筑面积为18388.1232平方米，首层为商场，2-4层为办公，5-24层为住宅，地下室为设备房、地下水池、五级人防等。该项目中130个单元已登记在他人名下，具体单元详见附件。暂无地下层的转移登记信息等。信息核查时间为2019年10月21日，最新信息以登记簿为准等。并附上涉案大厦的《广州市不动产登记信息列表》。本案诉讼期间，创合公司、李莎娜、孙桂丽均表示其无参与涉案佳地华苑大厦首次业主大会的表决及业主委员会选举。佳地公司表示其没有表决权。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。而行使业主撤销权，针对的应当是业主大会或者业主委员会作出的物业管理方面的决定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，创合公司、李莎娜、孙桂丽主张撤销佳地华苑大厦业主大会作出的选举成立业主委员会的决定，所依据的理由系筹备组成立程序不合法、业委会选举程序不合法及业主大会会议的召开程序不合法。一审法院就创合公司、李莎娜、孙桂丽上述理由作如下阐述。首先，关于创合公司、李莎娜、孙桂丽主张筹备组成立程序不合法、业委会选举程序不合法的情况。《广东省物业管理条例》第二十五条规定:业主委员会应当从具备以下条件的业主中选举产生：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力：（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。第二十六条规定：业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。第三十条规定：业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。第三十一条规定：业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）因物业转让等原因不再是业主的；（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（三）任职期间被依法追究刑事责任的；（四）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（五）业主大会议事规则约定的其他情形。第三十二条规定:业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由修补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。第三十三条规定：业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。《广州市物业管理暂行办法》第六十条规定，业主委员会委员存在《广东省物业管理条例》第三十条规定的禁止行为的，经业主委员会核实后中止其委员职务，并提前业主大会决定终止其委员职务。业主委员会委员符合《广东省物业管理条例》第三十一条规定的，其委员职务自行终止。在一届业主委员会任期内，业主委员会委员职务终止，由候补委员按照得票数依次递补。业主委员会应当及时将委员职务终止和候补委员递补的的情况通告全体业主。由上述规定可见，业主大会作为全体业主的自治性组织，其职权主要在于代表业主管理共同财产和共同事务，并就业主共同事务制定共同规则。因此，物业管理区域的选举、投票等活动均属于小区业主的自主管理行为，在有关筹备组成立、业主委员会选举过程中产生的争议，属于小区自治管理活动的范围，应采取业主共管共治原则。业主对于自身利益密切相关的公共事务以及共同管理的权利，均需要本人关心并积极参与、及时有效的行使。业主对于筹备组、业主大会或业主委员会公示情况持有异议，应由异议人本人实名在公示期限内向筹备组、业主委员会提出，要求给予解释及公示相关内容，反之，公示期限届满后，相关结果则生效。对于业主异议不处理或筹备组、业主委员会答复结果处理不服的，则应依照《业主大会和业主委员会指导规则》及时寻求行政管理部门的指导和监督途径，业主可以向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府投诉，由上述行政管理部门对于相关行为责令限期改正，并通告全体业主。因此，创合公司、李莎娜、孙桂丽针对业主大会筹备工作及业主委员会选举中存在的包括委员候选人资格等问题的争议，向人民法院起诉的，不属于民事争议，人民法院不予受理。而且，创合公司、李莎娜、孙桂丽就上述主张的情形，并未能提供确切证据证明；此外，本案中创合公司、李莎娜、孙桂丽并未在街道办、筹备组有关公告的公示期间实名提出异议。故对创合公司、李莎娜、孙桂丽上述主张，一审法院不予接纳。其次，关于创合公司、李莎娜、孙桂丽主张业主大会会议的召开程序不合法的情况。从本案现已查明的事实来看，寺右新马路77-79号首次业主大会会议筹备组已按《广州市物业管理暂行办法》第二十九条的规定完成了有关首次业主大会的筹备及公告等工作，且筹备组已经以向业主派发选票、公告等方式书面征求小区业主的意向。且筹备组在东山街道办事处、五羊北社区居委会及部分业主的监督见证下，经统计点票及表决情况，并依程序进行公示，筹备组于2018年5月7日发布《关于选举产生首届业主委员会的公告》，公布获得票数最多的前6名业主当选佳地华苑大厦首届业主委员会委员及候补委员，该选举结果已经东山街道办事处备案。故创合公司、李莎娜、孙桂丽上述主张，缺乏事实依据，一审法院对此不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（四）款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于2019年12月24日作出如下判决：驳回创合公司、李莎娜、孙桂丽的诉讼请求。一审案件受理费100元，由创合公司、李莎娜、孙桂丽负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，佳地公司提交证据1华苑大厦（越秀区寺右新马路77－79号）的《广州市房地产权属证明书》，拟证明整幢大厦的确权面积为18388.1232平方米；证据2越秀区寺右新马路77号地下1层的《广州市不动产权证书》，拟证明该产权面积196.95平方米属于佳地公司，且未计入业委会选举面积中；证据3越秀区寺右新马路77号地下2层的《广州市不动产权证书》，拟证明该产权面积245.44平方米属于佳地公司，且未计入业委会选举面积中；证据4广东省住房和城乡建设厅于2009年12月25日向佛山市建设局发出的《关于明确参选业主委员会委员资格问题的答复》（粤建复函［2009］56号）复印件，拟证明政府文件认定夫妻之间房产证无名的一方不能认定为业主，没有资格参加业主委员会委员选举。创合公司、李莎娜、孙桂丽对此质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。佳地华苑业委会对此质证称：证据1是一审法院调档取得的文件，对真实性予以确认，但不认可关联性；对证据2、3的真实性确认，但不影响本案的处理，因为该两个房产证记载的面积已经计算入投票总面积中；证据4没有原件核对，对真实性、合法性、关联性均不确认。二审庭询后，佳地公司提交了部分业主的《售房合同》、《房屋预售合同》及政府管理基金（设备维修基金）的缴款凭证，拟证明买卖合同中有明确约定有关房产的各项费用自发给产权证之日起由业主按国家有关部门的规定自行缴交，且部分业主也已经实际缴交，用以反驳佳地华苑业委会对刘谦丁、杨文雄、汤少珊是否需要缴交住宅专项维修资金的抗辩。佳地华苑业委会对此质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业委会”；第十九条第二款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”。依据前述法律规定，因业主大会和业主委员会选举过程中产生的纠纷，业主应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府申请解决。本案中，创合公司、李莎娜、孙桂丽作为涉案小区的业主，通过民事起诉的方式，以选举资格、选举程序、选举结果违法为由主张撤销广州市越秀区佳地华苑大厦业主大会作出的选举成立业主委员会的决定，不属于人民法院民事诉讼的受案范围。一审法院受理本案并进行实体处理欠妥，本院予以撤销。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条，《物业管理条例》第十条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35544号民事判决；二、驳回广州市创合发展有限公司、李莎娜、孙桂丽的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市创合发展有限公司、李莎娜、孙桂丽；上诉人广州市创合发展有限公司、李莎娜、孙桂丽预交的二审案件受理费100元及上诉人广州佳地投资有限公司预交的二审案件受理费100元均予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年八月二十八日书记员 莫善友郭俏