湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初5801号原告：张婵，女，汉族，1990年5月22日出生，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：武少华，湖南吟正律师事务所律师。被告：湖南圣威思酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区赤岭路219号旭和大厦106号门面。法定代表人：夏彦锋。委托诉讼代理人：王耿炜，男，汉族，1974年2月18日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈兵，男，汉族，1967年6月23日出生，住长沙市开福区。原告张婵与被告湖南圣威思酒店管理有限公司（以下简称圣威思酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员匡迪琪独任审判。本案现已审理终结。张婵请求判令：一、解除双方签订的《房屋租赁管理合同》（以下简称租赁合同）；二、圣威思酒店立即搬离长沙市天心区赤岭路219号旭和大厦2711号房屋（以下简称2711房）；三、圣威思酒店立即支付张婵未付租金8000元（暂计2020年2月-5月，自圣威思酒店欠付租金之日至实际腾空房屋之日止，按照2016年12月1日至2021年11月30日每月2000元，2021年12月1日至2026年11月30日每月2100元的标准计算）；四、圣威思酒店立即支付押金2000元；五、圣威思酒店立即支付违约金49200元；六、圣威思酒店支付水费及电费，暂计200元（以实际欠费为准，计算至返还所占用房屋之日止）；七、圣威思酒店支付物业费，暂计200元（以实际欠费为准，计算至返还所占用房屋之日止）；八、圣威思酒店承担全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等费用）。圣威思酒店辩称要点：圣威思酒店以租赁形式承租128间客房作酒店使用，因受疫情影响，应政府要求于2020年1月29日开始停业，直至3月下旬逐步复业，故未支付2-4月租金。期间，圣威思酒店多次与业主沟通减免租金问题，于4月16日在当地派出所和社区人员的配合下，与业主进行协商，并与大部分业主签署免租协议。同日晚上，以何文慧、朱金品为首的五户业主（含张婵户）撬开更换正在营业中的各人名下房间门锁；4月24日下午，以上业主又私自撬开房间，将房间内物品丢弃在走道上，强行关闭走道电源，致酒店无法正常营业，造成损失。其次，对张婵提出的房租催款函不予认可。对张婵强行换锁、扰乱酒店公共秩序，破坏酒店经营场所和损害酒店名誉的行为，圣威思酒店保留追究其法律责任的权利。经审理查明：张婵系2711房所有权人，该房屋建筑面积44.62平方米。2016年2月1日，张婵（甲方）与湖南圣瑞斯酒店管理有限公司（乙方，圣威思酒店成立时拟用名称，即圣威思酒店）签订租赁合同，约定将2711房租赁给乙方经营酒店使用，租赁期限10年，自2016年12月1日起至2026年11月30日止。自2016年12月1日起至2021年11月30日，月租金标准为2000元，2021年12月1日起至2026年11月30日，月租金标准为2100元。甲方与房屋开发商签订《长沙市商品房买卖合同》时，乙方一次性付清前3年租金，双方同意该租金由乙方支付至开发商账户以抵扣甲方房屋首付款。第四年起，租金按季度转账支付至甲方指定账户，每季度开始15日前支付下季度租金。本合同签订时，乙方支付甲方一个月租金作为押金，租赁期满，除本合同约定情形外，甲方应全额无息退还押金。双方主要的权利义务如下：甲方有权按约定获取租金及消费劵。乙方有权按约租赁、管理、经营甲方物业，有权对物业进行重新装修，但重新装修后不得使得物业价值减少。租赁期内，乙方支付物业管理费、水电等费用，负责租赁物设施日常维护、维修并承担相应费用。租赁期满乙方必须保持建筑物、附属物、附属设施和设备完好，能正常使用，否则乙方负责全部维修费用，甲方不予退还押金。双方的违约责任主要如下：在租赁期内，若乙方逾期向甲方支付租金，除应付甲方租金外，乙方每天应按逾期支付租金的0.5%向甲方支付违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期2个月或逾期累计天数超过60天，甲方有权解除合同，并不退还押金，乙方应支付租赁期限内该租赁房产租金总额的20%的违约金。合同的解除情形：1.因不可抗力导致本合同无法执行时；2.本合同有效期届满；3.经双方书面同意的其他情况。合同签订后，圣威思酒店对2711房进行装修并用于酒店经营。2016年12月1日至2019年11月30日期间的租金作为张婵应付首付款，由圣威思酒店与开发商进行结算。依据合同约定，2019年11月15日前，圣威思酒店应向张婵支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金，圣威思酒店因自身原因，意欲将租金季度支付变更为每月支付，遂陆续与业主协商。期间，圣威思酒店于2019年12月6日，2020年4月3日分别向张婵支付2019年12月租金2000元、2020年1月租金2000元。后圣威思酒店和张婵未能达成一致，张婵于2020年4月1日向圣威思酒店发出租金催缴函，于2020年4月13日发出收房通知书，2020年4月16日，张婵将2711房门锁自行更换，后又发出再次解除租赁协议通知函。另查明：一、圣威思酒店同时段承租包括旭和大厦2711房在内的128套房屋，主要集中在23-24层、27-30层，整体装修后用于酒店经营。二、2020年1月，新型冠状病毒感染的肺炎在全国不同地区流行。2020年1月23日23时50分，湖南省卫生健康委员会启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月31日，湖南省人民政府办公厅发布《关于延迟我省企业复工和学校开学的通知》，要求全省行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年3月10日，湖南省应急响应级别由一级调整为二级。2020年2月15日，长沙市人民政府办公厅发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》，该意见为帮助中小企业应对疫情带来的影响，出台了支持措施，其中第二项减轻企业负担中有“减免中小企业租金”。三、2020年5月19日，最高人民法院发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，其中第一项关于合同的审理中第5点为承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。以上事实，有当事人提交的租赁合同、租金催缴函、收房通知书、视频资料、房产证、银行流水、聊天记录、长政办发（2020）6号、天病防指（2020）3号、企业复工复产检查登记表、关于恢复营业的请求、部分业主承诺书、相关单位现场调解照片、业主换锁照片等证据予以证实，足以认定。本院认为：合法的合同关系应受法律保护。租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按约履行。本案中，2019年11月15日前，圣威思酒店应向张婵支付三个月租金，其司意欲变更支付方式，与张婵进行协商，亦采取按月支付方式向张婵支付了两个月，即2019年12月、2020年1月租金，但双方未能形成书面协议，张婵也不予认可，属于对合同变更的内容约定不明确，推定为未变更。故圣威思酒店存在违约行为，但此时，双方仍处于协商状态，即使有争议，矛盾尚未激化。2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的肺炎流行，湖南省进入重大突发公共卫生事件一级响应，圣威思酒店不能正常营业，该时间段处于春节期间，如未发生疫情，应当是双方争议明朗化期间，要么达成一致，要么矛盾激化。但因为疫情，双方协商不具备良好的基础，争议仍未能得到解决。湖南省重大突发公共卫生事件一级响应期间的2020年1月24日至2020年3月10日共计47天可以认定为不可抗力影响期间。圣威思酒店陈述3月下旬逐步恢复营业，符合当时市场经营情况。此时处于全国复工复产初期，圣威思酒店没有春节期间营业收入，日常经营收入也明显减少。不能支付租金，尚不能认定为恶意拖欠或支付能力严重不足。4月中旬，圣威思酒店仍未能支付租金，双方矛盾激化，经基层部门调解未果，张婵诉至本院。本案的争议焦点为：一、租赁合同是否解除。综合上述案情，本院考虑2711房与众多旭和大厦业主作为一个整体由圣威思酒店租赁,租赁时间为10年，经本院现场查看，圣威思酒店将房屋进行统一装修，且基本属于整层经营，投入成本较大，现圣威思酒店一直持有与张婵协商的态度。本院认为双方争议期间的延长，兼有疫情因素，在争议未得到定论前，圣威思酒店未按约支付租金并非恶意。张婵作为出租方，合同主要利益在于收取租金，租金短期的不能收取，并不必然导致合同目的不能实现或是合同无法履行。依据公平原则和诚实信用原则，为避免损失扩大，张婵本次以圣威思酒店未支付租金为由，要求解除租赁合同并返还房屋，本院不予支持。二、租金、违约金和押金的处理。张婵庭审中不认可圣威思酒店从季度支付变更为按月支付，则圣威思酒店应按约按季度支付租金。现本院认定双方租赁合同不予解除，圣威思应向张婵支付租金14000元（2020年2月-8月）。同时，依据约定，如圣威思酒店仍继续履行合同，还应在2020年8月15日前支付2020年9月-11月租金6000元。因后续履约情况不明确，存在继续履约或合意解除等情形，且8月仍属诉讼期间，为避免发生争议，如圣威思酒店继续履行，8月应付租金可延迟至9月以内支付，具体支付数额本案暂不处理，圣威思酒店可据实自行支付。其次，圣威思酒店未能按约支付租金，致张婵不能实现预期利益，应承担违约金。张婵因争议不能解决，于4月16日将门锁更换后未自行使用，房屋虽属于圣威思酒店管理范围和合同期限内，但圣威思酒店陈述因不宜使用遂未使用，符合常理，本院现场查看，房屋也系未使用状态，故2711房该期间的营业收入应纳入损失。同时，新冠肺炎的流行是双方履行合同时不能预见，疫情发生后不能克服、不可避免受其影响的客观情况，一级响应期间对酒店经营造成极大不利影响，此期间的损失如由任何一方当事人独立承担均显失公平。考虑双方过错、各自实际产生的损失、疫情因素等，本院对圣威思酒店请求减免租金的意见，不予支持。张婵就本案争议期间的租金已全部支持，违约金不再支持。依据租赁合同第四条第5款，圣威思酒店应向张婵支付一个月租金2000元作为押金。因租赁合同继续履行，水电费、物业费由圣威思酒店按约承担。张婵未提交证据证明其代交上述费用，其要求圣威思酒店支付上述费用，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：一、限被告湖南圣威思酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张婵支付租金14000元（2020年2月-8月）；二、限被告湖南圣威思酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张婵支付押金2000元；三、驳回原告张婵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1290元，减半收取645元，由被告湖南圣威思酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数递交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  匡迪琪二〇二〇年八月十日法官助理曹吉琳书记员朱咸菊附法律条文:《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。