广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12040号上诉人（原审被告）：李雪，女，1970年1月22日出生，汉族，现住址广州市海珠区，身份证住址广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东领华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彬，男，该公司员工，通讯地址。上诉人李雪因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李雪上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.确认李雪与迪佳公司签订的《金利壹号前期物业服务协议》无效。3.确认涉案商场的物业管理服务条件不成就。4.本案一审、二审诉讼费用由迪佳公司承担。事实与理由：一、根据广州市越秀区房屋管理局出具的《政府信息公开申请答复书》（越房公开〔2019〕22号），迪佳公司并未在房产管理局物业主管部门备案，因此不具备对涉案商场的管理权；商场建设单位广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）未依《前期物业管理招标投标管理暂行办法》经过招投标的法定程序选聘涉案商场的物业管理服务单位，而是自行选择委托迪佳公司作为涉案商场的前期物业管理服务单位，依据《广州市物业管理暂行办法》第十二条的规定，迪佳公司作为涉案商场前期物业管理的主体资格不合法。迪佳公司采用欺诈的方式与李雪签订的《金利壹号前期物业服务协议》应属无效合同。康创公司的水费发票单显示在2017年7月12日之前，涉案商场的水费是由其向涉案商场所属的物业管理公司广东宏德科技物业有限公司缴交的，而非迪佳公司向自来水公司缴交，可证明迪佳公司并无对涉案商场的管理权，亦无对该物业区域开展实质性的管理工作。二、广州市房地产测绘院出具的《测绘地理信息技术服务报告》回复称：“东风西路132号430房曾以测字11010360209案办理测绘，该案是根据委托人现场指界及实地界钉实测出图。”上述内容可证明2011年8月18日产权分割测绘时并不存在实体间隔，迪佳公司在一审庭审过程中提供的竣工时间为2011年3月的涉案商场竣工图实为假证，涉案商场并未竣工，物业管理服务条件不成就。三、于2019年9月24日开庭审理的另案业主诉迪佳公司的物业服务合同纠纷案【案号：（2019）粤0104民终34561号】，迪佳公司的代理人当庭承认从未收到康创公司按照《物业管理条例》（2007年修订）第二十九条规定的应当移交的资料，即（2019）粤0104民终34561号案所涉物业自始未办理物业承接验收手续，不具备物业管理服务的条件，同时亦不存在事实管理。故迪佳公司不能依据《金利壹号前期物业服务协议》收取物业管理费。综上所述，上述事实和理由均可证明涉案商场只完成了产权分割，并未依《商铺买卖合同》约定交付商铺，商铺的建设并无《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》，亦未按图施工、竣工、更未规划验收、竣工验收、申报消防验收，康创公司由始至终未有商铺符合交铺条件，请求二审法院查明案件事实，依法审理。被上诉人迪佳公司二审答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，迪佳公司已依法提供了物业服务，有权向李雪收取相应的物业费，请求二审法院驳回李雪的上诉请求。迪佳公司向一审法院起诉请求：李雪向迪佳公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费4472.48元（2017年11月1日至2017年12月31日每月按16元/平方米的标准；2018年1月1日至2019年1月31日每月按30元/平方米的标准，按建筑面积10.5983平方米为标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。一审法院经审理查明：2011年12月24日，李雪（买受人）与刘炳培（出卖人）的委托代理人康创公司签订了《商铺买卖合同》，其中约定李雪购买位于广州市东风西路132号四层4030号铺，商铺合同约定建筑面积10.5983平方米，其中套内建筑面积5.5932平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.0051平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为167367元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路132号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2012年3月30日，迪佳公司（康创公司委托的物业服务企业，甲方）与李雪（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积10.5983平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为170元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用。）乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费；5.物业服务费收费标准如需调整，需按照政府有关部门的程序进行；二、水费、电费、燃（煤）气费、租铺等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2012年3月30日，李雪（业主，甲方）、迪佳公司（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定，甲、丙双方就广州市东风西路132号“金利壹号”4层4030号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从出卖人收齐楼款30天内，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方出卖人收齐楼款30天内按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年12月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年12月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。期满后康创公司没有继续对涉案商铺进行统一经营。据查册时间为2019年9月30日的《不动产登记查册表》显示涉案430铺登记在李雪名下，该房屋建筑面积10.5983平方米，登记时间为2016年8月8日。2018年2月5日，迪佳公司曾向一审法院起诉李雪要求李雪支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费5780元（每月按170元的标准计算），并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，一审法院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5436号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了迪佳公司对涉案商铺提供物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，以及认定迪佳公司与李雪签订的《金利壹号前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。该协议明确约定在发展商不负逾期交楼责任的情况下，李雪逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任情况下，以李雪实际收楼之日起计收物业服务费。根据迪佳公司、李雪和康创公司签订的《商铺使用权移交确认书》可知，李雪已办理了涉案商铺的收楼手续并移交给康创公司，并确定了出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，本应由李雪缴交的综合管理费由使用人康创公司向迪佳公司支付。从该约定来看，康创公司与李雪仅是不同情况下交付物业管理费用的主体，而就缴纳物业管理费法律关系来说，康创公司、李雪是迪佳公司的同一相对方。李雪是涉案商铺的产权人，且2014年12月31日起，李雪与康创公司并无达成继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，故自2014年12月31日起，迪佳公司作为涉案商铺的物业管理方要求作为产权人的李雪支付物业管理费并无不妥……故判决自该判决发生法律效力之日起十日内，李雪向广州迪佳物业管理有限公司支付2015年10月至2017年10月期间的物业管理费4250元。逾期支付的，每日按所欠物业管理费4250元的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费之日止等。判后，李雪不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年2月12日作出（2019）粤01民终105号判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效。迪佳公司为证明其已书面通知李雪上调物业费至每月30元每平方米，向一审法院提交证据如下：1、2017年12月20日，迪佳公司发出的《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，内容为由于迪佳物业已连续2年处于亏损状态，经核算运作成本已达每月30.44元/平方米，决定于2018年1月1日起物业管理费从16元/平方米?月上调至30元/平方米?月；2、寄件日期2017年12月20日，寄件人为迪佳公司，收件人为李雪，邮寄地址为广州市越秀区永福路36号金中大厦1303室，内件品名为《上调物业管理费的通知》，签收情况显示“他人收1”。对上述证据李雪称没有收到，且上调收费标准只是迪佳公司单方面的要求，没有经过业主大会的一致通过。一审庭审中，李雪向一审法院提交了证据材料清单，其中列出共有9份证据，但并未提交相对应的证据，为此，一审法院要求李雪庭后3个工作日内补充提交证据，李雪并未在一审法院规定的时间内提交上述证据材料清单中记载的证据。一审法院认为：针对此前包括迪佳公司与李雪在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，李雪未依约缴纳物业管理费，迪佳公司主张按每月每平方米16元标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，合法有理，一审法院予以支持。李雪主张迪佳公司未尽物业服务职责，与生效判决认定不符，一审法院不予支持。至于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费，迪佳公司与李雪签订的《金利壹号前期物业服务协议》协议第四条第一款第五项约定，物业服务收费标准如需调整，需按照政府有关部门的程序进行。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。迪佳公司未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告。综上，一审法院对迪佳公司主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费的诉讼请求不予支持，李雪应继续按照16元/平方米的标准向迪佳公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。李雪没有按照《金利壹号前期物业服务协议》支付物业管理费，已属违约，故一审法院对迪佳公司要求李雪支付违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，李雪向广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费（按建筑面积10.5983平方米，每月每平方米16元标准计）及迟延支付上述物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以所欠物业管理费总额为限）；二、驳回广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由李雪负担25元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合李雪的上诉请求和理由以及迪佳公司的答辩，本案二审需要处理的问题是：本案李雪是否应当向迪佳公司支付物业管理费。（2019）粤01民终105号生效判决已确认迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，并判决李雪向迪佳公司支付2015年10月至2017年10月的物业管理费。现迪佳公司起诉要求李雪继续支付2017年11月1日至2019年1月31日的物业管理费以及迟延支付物业管理费的违约金，一审法院予以支持，并无不当。在迪佳公司已实际为涉案商铺提供物业管理服务的情况下，李雪上诉主张的迪佳公司未在房屋管理部门办理《金利壹号前期物业服务协议》备案手续、迪佳公司未经过招投标的程序取得物业管理主体资格、迪佳公司未收到康创公司移交的资料而不具备物业管理服务的条件，不能构成李雪拒绝向迪佳公司支付物业管理费的有效抗辩。至于李雪上诉主张涉案商铺没有竣工验收、不符合交铺条件等问题，属于李雪与出卖方康创公司之间的商铺买卖合同关系的内容，不属于本案物业服务合同纠纷审查的范围，李雪可另寻法律途径解决。综上所述，李雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李雪负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年八月二十七日书记员 古嘉玲张海燕