贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7665号 原告：杨斌，男，1976年3月5日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：顾志东（特别授权代理），执行证号：15205200910912294，系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游靖奋强（一般授权代理），实习证号：230713011110851，系贵州创驰律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，实习证号：230713011110736。 原告杨斌与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨斌的委托诉讼代理人顾志东、游靖奋强，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张海威、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨斌向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告为原告办理位于毕节市七星关区房屋转移登记的权属证书，并交付给原告；二、请求判令被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计10000元（以购房款286372元为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍从2015年4月1日起计算至被告为原告办理房屋转移登记的有关文书，并交付给原告之日止）；三、判令被告返还原告开户费1329元；四、本案的诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2012年1月1日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的毕节市七星关区瑞丰新城4幢1单元1304号房号房；建筑面积110.16平方米，套内建筑面积92.78平方米，该商品房总价款为286372元；买受人以公积金贷款方式付款。出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2015年4月1日（商品房交付使用后730日内）前的有关文书交付给买受人；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按照买受人已付房款的万分之零点五支付违约金”合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款，已履行合同全部义务。但涉案不动产证书现在仍未交付给原告。原告多次要求被告为其办理房屋产权登记手续，被告均以各种理由推脱。被告的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，特根据《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，希望贵院能判如所请。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、原告诉请支付逾期办证违约金计算标准错误。原、被告订立的《商品房买卖合同》关于支付逾期办证违约金计算标准为：自逾期之日起按照买受人已付房款的万分之零点五支付违约金。故原告在不能举证证明因被告逾期办证给其造成客观具体损失的前提下，其诉请按照银行同期同类贷款利率的1.3倍计算逾期办证违约金实属错误。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确：予以办理该项目首次登记，故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，其后原告2020年4月20日才将办证应当由其提交的相关资料交付给出卖人并签署办证委托书，被告于2020年4月21日将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案。因此，若被告担责，违约金计算终期应当截止至涉案房屋达到办证条件之日（2019年4月29日）止，若未予采纳，也应截止至原告向被告出具提交资料、出具办证委托书之日止（2020年4月20日），最迟截止至被告将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案之日（2020年4月21日），若计算至2020年的，应当扣除新冠肺炎疫情影响期间的违约金。五、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。六、原告无权诉请退还“开户费”1329元。1、原告该项诉请已超过诉讼时效。2、商品房买卖合同约定该费用是应当由买受人自行承担的费用，该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还1329元无事实依据。另外，在被告未代收代缴该费用的其他买受人，若要使用相关设施的，其也已经自行到相关部门缴纳完毕上述费用，无论是被告代收代缴，还是原告自行去缴纳，该笔费用实际上是原告应当承担的费用，判决被告返还有失公平原则。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月1日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第4幢1单元1304号房；建筑面积110.16平方米，套内建筑面积92.78平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款286372元；个人住房公积金贷款方式：2011年12月25日，首付30%，￥86372元，余额70%，20万元，由毕节地区住房公积金管理中心办理个人住房公积金贷款支付；出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款286372元。2013年7月20日，被告收取原告开户费1329元（2020年4月16日已退水表开户费500元）、办证费743元。2013年7月10日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房使用权。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》，确认瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。2020年4月20日，原告向被告出具委托书，委托被告办理房屋不动产权证相关事宜。2020年4月21日，被告向不动产登记中心递交办证资料为原告办理不动产权证。因被告未按约定为原告办理房屋权属证书，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第十五约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2013年7月10日被告向原告交付涉案商品房，故被告应在2013年7月10日后的730日即2015年7月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，原则上违约责任的起算时间为2015年7月11日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月18日）往前倒推三年，即2017年5月18日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月18日起计算。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，原告已于2020年4月20日向被告提交出具委托书，委托被告办理房屋不动产权证，因此，违约金截止时间应为2020年4月20日。对于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》第十五约定，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款286372元为基数，按日万分之一的标准，从2017年5月18日计算至2020年4月20日，违约金为15292.26元（286372元×0.005%/日×1068日）。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，因新型冠状病毒肺炎疫情爆发之前，被告已违约，故原告要求扣除该期间违约金的抗辩意见，本院不予采纳。 对原告要求被告办理不动产权证书并交付的诉讼请求，因原告已向被告出具办证委托书，委托被告办理不动产权证，故原、被告系委托办证关系，而涉案商品房现已具备办理商品房转移登记条件，因此，被告有义务将办证所需的全部资料提交到办证部门为原告办理不动产权证并将不动产权证交付原告，故原告的该诉请，本院予以支持。 对于原告诉请判决被告退还开户费1329元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、水表开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。原告诉请的开户费1329元，被告已退还水表开户费500元，故应退还的费用为电开户费529元、闭路电视开户费300元，共计829元。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司应于原告杨斌缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告杨斌办理位于毕节市七星关区的不动产权属证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨斌逾期交付办理商品房转移登记权属证书的违约金15292.26元； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨斌电开户费529元、闭路电视开户费300元，共计829元； 四、驳回原告杨斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年八月十四日 书记员  毛雨