北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1911号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖美娇，女，1980年5月7日出生，汉族，北京孕美嘉和人力资源有限公司法定代表人，住北京市房山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李辉，男，1981年6月16日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王学芬，女，1985年4月21日出生，汉族，住河北省秦皇岛市卢龙县。委托诉讼代理人：田浩（王学芬之夫），男，1987年9月23日出生，汉族，住河北省秦皇岛市卢龙县。委托诉讼代理人：郑力新，北京尚睦律师事务所律师。原审第三人：保定旭家房地产经纪有限公司，住所地白沟镇理想城小区底商滨水路133号。法定代表人：宋凡营。总经理。上诉人肖美娇、李辉因与被上诉人王学芬、原审第三人保定旭家房地产经纪有限公司（以下简称旭家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初16965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖美娇、李辉上诉请求：1.撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初16965号民事判决书，改判王学芬继续履行2017年4月3日与肖美娇、李辉签订的房屋买卖合同，并给付肖美娇、李辉剩余房款620000元及利息；2.改判王学芬给付肖美娇、李辉违约金273000元；3.一、二审诉讼费用由王学芬承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）2017年4月3日肖美娇、李辉与王学芬签订房屋买卖合同，并按合同约定如期履行了合同义务，同时把涉诉房屋钥匙交于王学芬，王学芬进行了出租。后王学芬屡次因银行贷款未达到预期贷款数额，屡次违约，并且2018年9月2日王学芬得知诉争房屋因土地落宗问题无法办理过户的前提下，隐瞒肖美娇、李辉土地落宗的问题与李辉签订补充协议，骗取李辉的信任达成新的补充协议，该协议应属无效。2019年10月9日王学芬起诉肖美娇、李辉后，肖美娇才知道涉案房屋因土地落宗问题不能过户。（二）在2019年11月6日开庭的过程中王学芬承认2017年4月3日就知道涉案房屋开始限购，还购买房屋显然是因房屋增值急于购买。后来因诉争房屋土地落宗问题导致房屋价格回落，炒房的经济目的无法实现才于2018年10月9日将肖美娇、李辉诉至北京市房山区人民法院，要求解除合同，后在开庭的过程中变更为确定无效。在2019年5月21日（2019）京0111民初2313号民事判决中被确定为有效，此后王学芬又于2019年6月19日将肖美娇、李辉起诉到北京市房山区人民法院，要求解除合同赔偿损失，2019年12月18日判决解除合同。在该案审理过程中肖美娇、李辉提供了保定白沟新城管理委员会白管字（2017）53号文件，证明涉案房屋在2017年4月3日出售时是完全可以出售过户的。导致房屋不能过户的原因完全是因王学芬在银行贷款无法达到68.5万元屡次耽误过户（2017年4月3日至9月15日期间是完全可以办理过户的）时间造成的。（三）在一审过程中肖美娇、李辉持一审法院的调令到保定市国土资源局白沟新城分局了解情况，并且该局给出具的证明是“涉案房屋在土地落宗后可办理不动产登记”。并且自2017年4月3日达成买卖协议至涉案房屋在2017年9月15日暂时停止办理过登记时长达5个多月里是完全可以过户的，王学芬因贷款资金不足迟迟不办理过户，这样的行为还被一审确定为无违约责任，显然违背法律及公平原则。二、一审适用法律错误。（一）2019年11月15日，肖美娇、李辉以“土地落宗政策”为由通过信函的方式向一审法院邮寄了中止审理申请书，一审法院2019年12月3日以“书面通知”的形式告知肖美娇、李辉予以驳回，如果用驳回应用裁定书的形式，一审却用通知的形式。还有“通知”中是以2019年11月20日审理完毕为由驳回中止审理完全违背了民事诉讼法第一百五十条第六款的规定及解释。相关的解释不是开庭审理完毕，应是在下达判决书之前都可以申请中止。（二）一审法院在审理过程中认定涉案房屋因土地落宗等政策原因，已不能办理产权过户登记手续，合同目的无法实现为由解除2017年4月3日的房屋买卖合同，而在一审理中肖美娇、李辉提交关于涉案房屋土地落宗的相关证据均显示为土地落宗后可办理过户登记，以及在2017年9月15日前涉案房屋是可以过户的，一审依然判决解除合同，显然违背法律及相关规定。王学芬辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求及理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对方的上诉请求应当予以驳回。本案因土地落宗政策原因导致无法办理过户，合同目的无法实现，因此应予以解除。一审判决应予以维持。旭家公司称，同意一审判决结果。王学芬向一审法院起诉请求：1、判令解除王学芬于2017年4月3日与肖美娇、李辉签订的《房屋买卖合同书》；2、判令肖美娇、李辉返还王学芬已支付的购房款745000元并支付购房款占用期间的利息（以40万元为基数，自2017年4月4日起计算；以10万元为基数，自2017年5月13日起计算；以17.4万元为基数，自2017年6月13日起计算；以1.1万元为基数，自2017年6月14日起计算；以3万元为基数，自2017年8月6日起计算；以3万元为基数，自2017年9月9日起计算，以上均按月息0.5%计算，至付清之日止）；3、判令肖美娇、李辉向王学芬支付违约金273000元（房款总价1365000元的20%计算）；4、肖美娇、李辉承担本案诉讼费。肖美娇、李辉向一审法院提出反诉请求：1、要求王学芬继续履行2017年4月3日与肖美娇、李辉签订的房屋买卖合同；2、要求王学芬给付肖美娇、李辉剩余房款620000元；3、要求王学芬给付肖美娇、李辉违约金273000元（总房款1360000元×20%）；4、要求王学芬自2017年5月1日起按中国人民银行年贷款利率6%给付肖美娇、李辉剩余房款620000元的利息，直至给付之日止；5、反诉费用由王学芬承担。一审法院认定事实：位于白沟镇903室为肖美娇、李辉共同共有房屋，该房屋于2013年8月14日取得房屋所有权证。2017年4月3日，肖美娇、李辉（甲方、卖方）与王学芬（乙方、买方）及旭家公司（丙方，中介方）签订《房屋买卖合同书》，合同约定：甲方同意将其所拥有的位于白沟镇阳光西郡小区35-1-903室住房出售给乙方，该房建筑面积102.97平米，房屋总价款为1365000元。本合同签订之日乙方应向甲方支付定金40万元作为购房担保。乙方应于甲方房本到手5日内给付甲方首付款685000元，剩余680000元申请贷款。乙方应于甲方房本到手5日内向贷款机构提交贷款申请的相关资料。如果贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，甲乙双方以约定的其他付款方式处理。甲乙双方同意于乙方银行批贷函下款通知10日内，共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。甲方应于过户当天腾出该房屋交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志。违约责任约定，一、除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方加付违约金，逾期超过45日的，甲方有权解除本合同，应书面通知乙方，乙方应按该房地产成交总价的20%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费，甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款。二、除不可抗力影响外，……。三、甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止，因甲方过错造成乙方不能在该房屋办理过户之日起45天内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。乙方负责中介全部费用，丙方承诺中介费打8折，甲方此房现在中国银行抵押贷款，甲方承诺签订合同起30日内办理抵押注销手续。合同签订当日，王学芬给付肖美娇、李辉房屋定金40万元。2017年5月12日，王学芬给付肖美娇、李辉购房款10万元。2017年5月23日，肖美娇、李辉办理了涉案房屋的抵押登记注销手续。2017年6月12日，李辉（甲方）与王学芬（乙方）签订补充协议，经双方协商，针对2017.4.3双方签订的《房屋买卖合同书》，如下补充：1、双方确认甲方已经收到购房款50万元（包括40万定金）；2、针对合同第四条付款方式第三款第四项约定，如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未批准的，双方约定以下第C种方式处理，甲方同意乙方于2017.10.30日之前结清除贷款数额以外房款（18万）；3、双方协商房款付清后去房管局办理过户手续；4、6月13日乙方支付甲方185000元。2017年6月13日，王学芬给付肖美娇、李辉购房款185000元。2017年8月5日，王学芬又给付肖美娇、李辉购房款30000元。2017年9月8日，王学芬又给付肖美娇、李辉购房款30000元。2018年9月2日，王学芬（甲方）与李辉（乙方）再次签订补充协议，协议载明“2017年6月份因贷款金额不足，甲方承诺支付乙方十八万元，2017年8月通过微信转账支付乙方三万元，2017年9月通过支付宝转账支付乙方三万元，共计六万元。现通过双方协商，六万元为增加首付款项，现首付款为74.5万元，剩余十二万（在银行能批贷五十万的前提下）等银行通知可以贷款时补足余款，如银行再有变更，甲乙双方另行协商。”。涉案房屋因政策原因未能办理过户。2018年10月9日，王学芬诉至本院，要求确认其与肖美娇、李辉签订的《房屋买卖合同书》无效并要求返还购房款745000元及相应利息。本院经审理，于2019年5月31日作出（2019）京0111民初2313号民事判决，判决驳回王学芬的诉讼请求。2019年6月19日，王学芬再次诉至本院，要求解除《房屋买卖合同书》，并要求肖美娇、李辉返还房款支付相应利息、承担违约金。2019年10月22日，肖美娇、李辉提起反诉。审理中，王学芬向本院申请律师调查令，本院向其开具了委托调查函。2019年10月11日，保定市国土资源局白沟新城分局向本院复函，载明：“经查，截至2019年10月11日，白沟新城阳光西郡小区35号楼1单元903房屋，所占土地未办理国有用地手续，不具备办理转移登记手续条件。”。肖美娇、李辉也向本院提出调取证据申请，本院向其开具了委托调查函。肖美娇、李辉委托诉讼代理人持本院调查函到保定白沟新城规划建设局调取了保定白沟新城管理委员会于2017年9月12日下发白管字〔2017〕53号文件。2019年11月15日，保定市国土资源局白沟新城分局向肖美娇、李辉出具了关于不动产登记停旧发新的情况说明，说明载明：“保定白沟新城于2017年9月15日开始停止房屋登记业务并同时开展不动产登记业务。依据相关政策要求将原土地和房屋分散登记调整为统一登记，土地及房屋落宗后方可办理不动产权登记，并停发原房屋所有权证书，开始发放不动产权证书。”。保定白沟新城管理委员会2017年9月12日下发白管字〔2017〕53号保定白沟新城管理委员会关于《稳控房地产市场实施意见》的实施细则。细则内容为：为确保我区房地产市场持续、健康、平稳发展，依据《保定白沟新城管理委员会关于进一步稳控房地产市场实施意见》（以下简称《意见》），以及省、市房地产市场稳控相关要求，结合我区实际情况，现就住房限购政策制定如下实施细则：一、自2017年4月5日起，凡在白沟新城购买居住用房执行购房资格准入制度。4月5日前未完成购房合同网签，但已签订认购书、购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证原件，仍按原政策执行。二、……。一审法院另查明，2019年1月15日，保定白沟新城管理委员会针对住宅小区土地落宗等问题发布通告，土地落宗各项工作正按照国家及省市有关政策全力推进，各小区将逐个逐步落宗。一审法院认为，王学芬与肖美娇、李辉签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，肖美娇、李辉按合同约定办理了涉案房屋的解除抵押登记手续，王学芬也按合同约定支付了定金。后因贷款额度问题，双方通过协议的形式对首付款数额、贷款额度进行了变更，王学芬也按协议约定支付购房款。后在履行过程中，涉案房屋因土地落宗等政策原因，已不能办理产权过户登记手续，合同目的无法实现，现王学芬起诉要求解除买卖合同，理由正当，证据充分，本院予以支持。合同解除后，肖美娇、李辉应将收取的购房款予以返还。双方签订买卖合同时，涉案房屋尚能办理产权过户，故肖美娇、李辉在本案中不存在过错及违约行为，故王学芬要求肖美娇、李辉支付利息及违约金的诉讼请求，本院不予支持。肖美娇、李辉反诉要求继续履行合同，证据不足，本院不予支持。因合同无法继续履行，故肖美娇、李辉要求给付剩余房款及相应利息的请求，本院也不予支持。关于王学芬是否存在延期付款、是否构成违约问题，本院认为，根据查明的事实及双方签订的补充协议约定，王学芬不存在延期付款的违约行为。故肖美娇、李辉要求王学芬支付违约金的请求，本院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除王学芬与肖美娇、李辉于二○一七年四月三日签订的房屋买卖合同书；二、肖美娇、李辉于判决生效后十日内返还王学芬购房款745000元；三、驳回王学芬的其他诉讼请求；四、驳回肖美娇、李辉的反诉请求。二审中，肖美娇、李辉提交微信聊天记录打印件，欲证明房屋买卖时房屋可以正常交易，但因为王学芬的钱没有凑够导致没有过户。王学芬主张此证据不属于新证据范畴，不予质证，不能确定有没有微信聊天记录的事情。经询，王学芬主张其未收房，肖美娇主张王学芬曾收取涉案房屋的房租，现房屋空置未向王学芬移交。二审期间，本院联系保定市国土资源局白沟新城分局，该局工作人员表示涉案房屋尚未办理土地落宗，其不清楚何时能够办理。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王学芬与肖美娇、李辉签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，因银行贷款额度问题，王学芬与肖美娇、李辉一方就增加首付款数额、变更贷款额度签订补充协议。双方实际履行该补充协议，王学芬按协议约定支付首付购房款，肖美娇、李辉接受房款,未表示异议。后在履行过程中，涉案房屋因土地落宗等政策原因，自2017年9月15日后不能办理产权过户登记手续，至今已近三年。双方签订合同时的基础条件发生重大变化，超出王学芬购房时应当预见到的范围。现合同之目的无法实现，缺乏必要的履行基础，应当予以解除。王学芬起诉要求解除买卖合同，理由正当，证据充分。肖美娇、李辉上诉要求继续履行买卖合同，王学芬支付剩余房款及利息，本院不予支持。合同因不可归责于双方的事由解除，肖美娇、李辉在本案中均未违约。肖美娇、李辉上诉要求王学芬支付违约金，本院不予支持。综上所述，肖美娇、李辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17085元，由肖美娇、李辉负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 周梦峰审 判 员 李 淼二〇二〇年八月二十六日法官助理 王德林书 记 员 周 洁