黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1030号上诉人（原审被告、反诉原告）：龙齐秀，女，1978年4月11日出生，汉族，幼儿园园长，住齐齐哈尔市富拉尔基区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：齐齐哈尔地利农产品市场管理有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区民航路157号。法定代表人：刘冰，该公司监事。委托诉讼代理人：张译宣，该公司员工。委托诉讼代理人：初海龙，该公司员工。上诉人龙齐秀因与被上诉人齐齐哈尔地利农产品市场管理有限公司（以下简称地利农产品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初2271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙某上诉请求：1.撤销（2019）黑0202民初2271号民事判决第四项，并依法改判，支持龙某的全部反诉请求；2.一、二审案件诉讼费用由地利农产品公司承担；3.一审司法鉴定费用由地利农产品公司承担。事实和理由：1.地利农产品公司在与龙某商谈房屋租赁时明确承诺在龙某办理幼儿园营业执照时提供协助，并且有法规要求办理幼儿园营业执照需要提供租赁房屋的产权证书，地利农产品公司没有提供相应的协助义务，属于欺诈；2.地利农产品公司隐瞒租赁房屋真实情况，多次承诺能提供租赁房屋的产权证书，但一直不能提供，存在故意隐瞒和欺诈的行为；3.龙某在一审举证期限内向法院申请调取地利农产品公司用于租赁的房屋建设工程规划许可证和房产证，该证据对案件事实认定非常关键，但一审法院并没有调取到，一审法院存在过错，属程序违法。地利农产品公司辩称，龙某的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1.地利农产品公司按照合同约定完全履行了合同义务，不存在龙某所谓的欺诈；2.龙某主张撤销权已超过法定除斥期间；3.案涉房屋的规划许可证及房产证与本案的租赁法律关系没有关联，一审法院没有必要调取，程序上不存在瑕疵。地利农产品公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.龙某向地利农产品公司支付欠缴租金暂计人民币90,000.00元（租金计算截止至2019年6月，具体以龙某实际搬出场地日期为准）；3.龙某向地利农产品公司支付欠交水电费暂计人民币1,319.70元（水电费计算截止至2019年6月17日，具体以龙某实际搬出场地日期为准），以上三项合计91,319.70元；4.由龙某承担本案全部诉讼费用。后增加诉讼请求，租金为123,333.30元，计算自2018年4月1日至2019年11月30日，水电费1,308.30元，计算自2019年4月至今，以上共计124,641.60元。龙某向一审法院提出反诉请求：1.撤销双方签订的《房屋租赁合同》；2.地利农产品公司赔偿龙某因装修房屋造成的损失暂计227,170.00元，实际损失以法院鉴定后的价值为准；3.地利农产品公司赔偿龙某可得利益损失共计460,800.00元；本案本诉及反诉的诉讼费由地利农产品公司承担。后变更诉讼请求，第二项房屋装修损失以鉴定为准78,500.00元，鉴定费5,200.00元，搬运费、人工费8,000.00元，诉讼请求共计322,100.00元。一审法院认定事实：地利农产品公司与龙某于2018年1月份开始商谈租赁房屋事宜，龙某于当月入住装修。2018年3月29日，地利农产品公司（甲方）与龙某（乙方）签订《房屋租赁合同》，地利农产品公司将位于齐齐哈尔市通航街7号的房屋第四层租给龙某使用，租赁面积600平方米。约定首年租赁期限为2018年4月1日至2018年12月31日止，房屋租金为60,000.00元，该租金2018年4月1日前交付地利农产品公司，同时交纳房屋维修保证金3,000.00元。第二年租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日止，租金为80,000.00元，该租金2018年12月31日前交付地利农产品公司。租赁房屋水、电费由龙某承担，并约定水费5.40元/吨，电费1.50元/千瓦时，均以实际发生为准。合同签订后，龙某向地利农产品公司支付了10,000.00元租金及3,000.00元房屋维修保证金。2018年4月13日，龙某出具欠据一份，写明龙某欠房款50,000.00元，于2018年5月31日前交齐。2019年5月21日，地利农产品公司向龙某发出《通知函》，写明其在收到本书面通知3日内交清所有费用……。一审法院另查明，2019年4月，龙某欠缴电费927.00元，5月欠缴电费273.00元。2019年4月至2019年8月，龙某欠缴水费108.30元。2019年8月29日，龙某申请对位于齐齐哈尔市龙沙区通航街7号四楼房屋的装修总价值进行鉴定，经齐齐哈尔市龙沙区人民法院委托，由七台河市旭太价格评估有限责任公司出具黑七旭（2019）价估司鉴字124号司法鉴定意见书，鉴定意见为：齐齐哈尔市龙沙区通航街7号四楼房屋的装修整体投入为92,400.00元，现价值为78,500.00元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……。本案双方签订的《房屋租赁合同》，依法成立，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务，承担各自责任。地利农产品公司将房屋出租给龙某，龙某使用至今，应当支付租金。但龙某只给付10,000.00元租金后，再未给付租金，构成根本违约，经地利农产品公司发出《通知函》后，仍未给付租金，故地利农产品公司主张解除与龙某签订的《房屋租赁合同》予以支持。另外地利农产品公司自2019年4月末对龙某承租的房屋采取停电措施，导致龙某无法使用该租赁房屋，从根本上无法实现租赁房屋的使用目的，故地利农产品公司主张房屋租金的诉讼请求，支持自2018年4月1日至2019年4月末的房屋租金，对自停电后的房屋租金，不予支持。因龙某租赁该房屋系开办幼儿园，虽然2019年7月13日至11月5日期间地利农产品公司又恢复了供电，但因停电龙某已无法继续上课，其经营性质导致并不能在恢复供电后立刻营业，虽然龙某仍在占有该租赁房屋，但在此期间的租金，不予支持。自2018年4月1日至2019年4月30日的房租，扣除已支付的10,000.00元，龙某仍需给付地利农产品公司房屋租金共计76,666.67元（60,000.00元+80,000.00元/12×4个月-10,000.00元）。关于龙某提出给付13,000.00元房租的抗辩理由，因双方在《房屋租赁合同》中明确约定，“同时交纳房屋维修保证金3,000.00元”，故龙某实际给付租金10,000.00元，房屋维修保证金3,000.00元，该笔保证金不应在房屋租金中扣除。关于地利农产品公司主张水电费的诉讼请求，因双方签订的《房屋租赁合同》对水、电费有明确约定，龙某占有、使用租赁房屋期间所产生的水、电费用，应由龙某承担。因地利农产品公司于2019年4月末对龙某租赁房屋进行停电，故支持由龙某给付自2019年4月电费927.00元及至2019年8月的水费108.30元，共计1,035.30元。关于龙某主张撤销双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，龙某提出其将签完字的《房屋租赁合同》交给地利农产品公司，该公司未盖章，该合同不生效，一审法院认为，龙某提出其将签完字的《房屋租赁合同》交给地利农产品公司视为对租赁房屋的要约，地利农产品公司在该合同上盖章后，即对该要约作出承诺，该合同即成立并生效，且龙某以实际行动占用、使用该租赁房屋，就租赁该房屋双方已经达成合意，并非龙某主张的未达成合意。另根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，有下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案龙某无证据证明在订立该《房屋租赁合同》有上述情况，龙某提出租赁房屋产权证原件事由，在该合同中并未写明，双方亦无其他补充协议对该项进行明确约定，龙某提供的证人朱某在证词中所述其洽谈租赁事宜时，地利农产品公司在龙某办执照的时候需要出具相关手续，但未说明必须要有出租房屋产权证原件等，故龙某的该项反诉请求，不予支持。关于龙某主张搬运费、人工费的诉讼请求，龙某未提供相关票据予以证实该笔费用的数额，且龙某自认是入户时产生，该费用系龙某为自身经营需要而发生的必要费用，且搬运后龙某实际也已招生并进行使用，龙某主张由地利农产品公司承担该笔费用，无事实及法律依据，不予支持。关于龙某主张房屋装修损失的诉讼请求，双方在《房屋租赁合同》中约定：乙方（龙某）不得改动房屋建筑主体结构，乙方独立对房屋进行装修，租赁期满后，在装修不破坏房屋主体结构的情况下，可拆除设备，由乙方带走，如空调、电视、电脑、桌椅、床等。龙某可按照合同约定对装修进行拆除并带走，龙某装修房屋系其为开办幼儿园所进行，龙某主张由地利农产品公司承担该笔费用，无事实及法律依据，不予支持。对装修损失的鉴定费用，由申请鉴定人龙某承担。关于龙某主张的可得利益损失的诉讼请求，可得利益损失是指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所更新换代的财产性损失。而本案中龙某不履行租金给付义务的违约行为在先，其该项请求，无事实及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第三十二条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告（反诉原告）龙某给付原告（反诉被告）齐齐哈尔地利农产品市场管理有限公司房屋租金76,666.67元；二、被告（反诉原告）龙某给付原告（反诉被告）齐齐哈尔地利农产品市场管理有限公司电费927.00元，水费108.30元，共计1,035.30元；三、驳回原告（反诉被告）齐齐哈尔地利农产品市场管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）龙某的全部反诉请求。上述判项于本判决发生法律效力后即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,792.00元，减半收取1,396.00元，由被告（反诉原告）龙某负担870.00元，由原告（反诉被告）齐齐哈尔地利农产品市场管理有限公司负担526.00元。反诉案件受理费3,066.00元，由被告（反诉原告）龙某负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定的租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。地利农产品公司与龙某之间签订的《房屋租赁合同》依法成立，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自应尽的义务。龙某在占有案涉房屋后，交付了10,000.00元租金后未再给付租金，已经构成根本性违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。故地利农产品公司主张解除与龙某之间的租赁合同及要求龙某给付租金的请求于法有据，本院予以确认。地利农产品公司一审诉讼请求第一项为“依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》”，一审法院审理后认为地利农产品公司该项主张应当予以支持，但在判决主文中并未进行处理，属于遗漏当事人的诉讼请求，本院予以纠正。关于龙某主张地利农产品公司隐瞒房屋真实情况，拒不提供房屋产权证书属于欺诈行为的问题，双方在《房屋租赁合同》当中并未对上述内容进行约定，之后也没有签订过补充协议，龙某也没有提供足够证据证明地利农产品公司作出过上述内容的承诺，龙某该项主张依据不足。而且，充分了解房屋所有权情况及出租人对外出租房屋是否有合法依据，系承租人的注意义务，龙某该项主张不符合租赁房屋的交易习惯，本院不予支持。另外，经本院向龙沙区教育局及龙沙区政务大厅调查了解得知，申办民办幼儿园不仅要求提供房屋产权证明，还需要提供租赁合同，且租赁合同的期限不得少于三年。即便地利农产品公司向龙某提供了房屋产权证原件，依据双方签订的《房屋租赁合同》龙某也不能取得民办学前教育机构的登记注册资格。关于龙某主张的可得利益损失及装修损失的问题，地利农产品公司已经如约向龙某交付了出租房屋，不存在违约行为，龙某也实际招收了一部分学生，所以龙某要求地利农产品公司承担上述损失没有合同依据和法律根据，一审法院不予支持并无不当，其该项主张不能成立。关于龙某主张的一审法院的审理程序问题，地利农产品公司在一审庭审中已经出示了案涉房屋产权证复印件，龙某对该证据也进行了质证，故一审法院审理程序符合法律规定。综上所述，龙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但裁判结果遗漏了当事人的诉讼请求，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初2271号民事判决第一、二、三、四项；二、解除齐齐哈尔地利农产品市场管理有限公司与龙齐秀的房屋租赁合同。二审案件受理费6,131.50元，由龙齐秀负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 吴 迪审判员 戚丽英二〇二〇年八月二十五日书记员 李思佳