安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2063号上诉人（原审原告）：芜湖高博门窗有限公司,住所地安徽省芜湖市鸠江区清水街道。法定代表人:庄华国,该公司总经理。委托诉讼代理人：毛海燕，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏文林，该公司员工。被上诉人（原审被告）：瓜子汽车服务(天津)有限公司,住所地天津市武清区京津电子商务产业园。法定代表人:曹士军,该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王亚南，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。上诉人芜湖高博门窗有限公司（以下简称高博门窗公司）因与被上诉人瓜子汽车服务(天津)有限公司（以下简称瓜子汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高博门窗公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持高博门窗公司的一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由瓜子汽车公司承担。事实和理由：第一，2019年11月29日瓜子汽车公司交还钥匙，双方交接房屋，应认定为交房日期。2019年11月4日，瓜子汽车公司虽然发出了《租赁物业交还通知书》，但当日双方既未实际办理交接，瓜子汽车公司也未将厂房的钥匙交还高博门窗公司。第二，合同到期后，瓜子汽车公司的义务是“搬空自有物品、清理垃圾”，高博门窗公司认为租赁厂房中所有非固定物品都应该算瓜子汽车公司的自有物品，瓜子汽车公司都应搬空。瓜子汽车公司未履行该合同义务，高博门窗公司代为清理产生的费用应由瓜子汽车公司承担。第三，租期届满后，瓜子汽车公司拒不续租但又拒不搬出，应按约支付双倍租金。第四，一审法院不予支持高博门窗公司主张的违约金，是错误的。首先，瓜子汽车公司已有违约行为存在，支付违约金的基础条件已经具备；其次，即使高博门窗公司仅口头未书面催告，但诉讼也是催告的一种，符合合同中违约金的支付条件。第五，瓜子汽车公司的装修方案未报高博门窗公司同意，且拆除了不必要拆除的设备，破坏了高博门窗公司房屋的主体结构。对于瓜子汽车公司违约在先的不当装修行为给高博门窗公司造成的损失，高博门窗公司有权要求瓜子汽车公司赔偿损失。瓜子汽车公司辩称，第一，2019年11月2日瓜子汽车公司就已完成租赁物业的己方交还手续，因高博门窗公司拒绝配合接收，瓜子汽车公司不得不在2019年11月4日邮寄书面终止租赁并交还房屋的函件，高博门窗公司也于2019年11月5日收到该函件，双方之间的不定期租赁关系于2019年11月5日依法解除。瓜子汽车公司之所以于2019年11月29日才完成房屋交还手续，是因高博门窗公司收到函件后无视案涉租赁合同中“无权要求恢复原状”的明确约定，继续以恢复原状等无理要求为由拒绝办理交还接收手续。第二，瓜子汽车公司并未逾期归还并违法占有房屋，高博门窗公司无权主张双倍租金。自2019年9月20日租赁合同期满后，双方之间形成不定期租赁合同关系，高博门窗公司自始未对瓜子汽车公司继续租赁房屋提出过异议，也未提供异议证据。瓜子汽车公司是基于不定期租赁合同关系而合法占有使用房屋，依法仅应按照正常租金标准支付租金。第三，瓜子汽车公司并非故意违约导致欠付租金，且高博门窗公司也未按照合同约定书面催告瓜子汽车公司支付租金，故高博门窗公司无权要求瓜子汽车公司支付违约金。此外，高博门窗公司主张的违约金标准为日千分之一，折合年利率为36%，显然过高，不应支持。第四，租赁合同明确约定高博门窗公司无权主张恢复原状，且瓜子汽车公司的装修业经高博门窗公司认可，此外，高博门窗公司未能提供证据证明因瓜子汽车公司的行为导致其实际支出维修复原费用，故高博门窗公司无权主张房屋维修复原费用。高博门窗公司向一审法院起诉请求：1.判令瓜子汽车公司立即支付逾期房屋占用费390954元(2019年9月21日至同年11月29日)及该占用费自2019年11月30日至起诉日的逾期付款违约金13907.43元,此后继续按每日1‰标准支付至欠款付清之日止。2.判令瓜子汽车公司赔偿高博门窗公司房屋维修复原费用284158.88元。3.本案的诉讼费由瓜子汽车公司负担。一审法院认定事实：2018年9月14日，高博门窗公司与瓜子汽车公司签订《租赁合同》一份,约定由瓜子汽车公司（乙方）承租高博门窗公司（甲方）部分厂房用于经营,租赁期限一年,自2018年9月20日至2019年9月20日,租金85000元/月（包含增值税及附加的含税价），乙方于合同签订后5个工作日内向甲方支付保证金85000元，甲方应于租赁期满、本合同解除或终止后10日内将保证金返还乙方。合同第8.3条关于租金支付方式约定为“租金应按日历每3个月(租金支付期间)支付一次。乙方应在每个租金支付期间第一个月的第十天前,向甲方支付当期租租金。若租金支付期间不满一个租金支付期间的,则租金应按照该期间内实际天数和租金单价计算”。合同第9.1条关于租赁物业装修约定为“甲方同意乙方对租赁物业进行装修。甲方应根据乙方要求配合乙方办理装修所需的手续,乙方的装修方案需取得甲方的同意,乙方的装修行为不得违反法律或租赁物业所在区域内的物业管理规定。乙方有权按照经营需要自行装修,须取得甲方同意。在不破坏房屋承重结构情况下，且合同内未明确约定不可拆除的部分，乙方须经过甲方同意方可拆除。甲方应在收到乙方装修方案后的48小时内做出是否同意的决定或提出书面异议,否则视为甲方已经同意乙方的装修方案。甲方同意,甲方根据本合同的约定将租赁物业交付予乙方后,乙方即可进行施工或施工前的准备”。合同第14条关于租赁物业的交还约定为“14.1租赁期满或本合同解除、终止后,乙方享有10日的清理期。在清理期内,乙方应将自有物品搬出,应将所有垃圾清理干净。14.2清理期届满后，乙方向甲方发送《交还通知书》,甲方应自《交还通知书》送达之日起十日内(“接收期”)接收租赁物业,并与乙方签订《交还确认书》,由乙方按搬出后的现状将租赁物业交还甲方,甲方不得以任何理由要求乙方将租赁物业恢复原状。租赁物业交还义务自《交还确认书》签订之日起即告履行完毕。如甲方在接收期届满仍未接收物业,或拒绝与乙方签订《交还通知书》的,则自接收期届满之日起,租赁物业交还义务即履行完毕,因此产生的全部责任均由甲方自行承担。14.3租赁期满,乙方应按本合同约定交还该租赁物业。如无法律规定或本合同约定事由而乙方逾期归还租赁物业的,应按日租金乘以逾期实际占用天数乘以2继续向甲方支付租金”。合同第17.2条关于违约责任约定为“乙方逾期支付租赁物业租金及水电费的，甲方应书面催告乙方履行，乙方自收到甲方书面催告之日起10日内仍未支付的，则应自逾期之日起至支付日，按每日应付未付租金的1‰向甲方支付违约金……”。合同签订后,高博门窗公司按约将厂房交付给瓜子汽车公司使用。瓜子汽车公司根据经营需要对租赁厂房进行了装修，装修前瓜子汽车公司未按合同约定向高博门窗公司报送装修方案。高博门窗公司在发现瓜子汽车公司装修拆除了原有设备后,与瓜子汽车公司协商,双方口头达成租期延长至3年,一年一签合同的约定。原租赁合同到期后，双方未续签合同，瓜子汽车公司继续使用案涉厂房。2019年11月4日，瓜子汽车公司向高博门窗公司邮寄《租赁物业交还通知书》，通知高博门窗公司其已于2019年11月2日腾空了租赁厂房。次日高博门窗公司签收该通知书。2019年11月11日，高博门窗公司向瓜子汽车公司邮寄《关于贵公司的复函》，函告瓜子汽车公司对其腾空租赁厂房的事实不认可，认为瓜子汽车公司未将物品清理干净、遗留垃圾，并对装修时破坏的设备未修复。2019年11月29日，在芜湖市法信公证处的见证下瓜子汽车公司将案涉租赁厂房钥匙交付高博门窗公司。一审法院另查明，芜湖鼎翔装饰工程有限公司报送高博门窗公司的厂房维修复原工程价款284158.88元。一审法院认为，本案争议焦点为，一、原租赁合同到期后瓜子汽车公司对案涉厂房的占用是无权占用还是基于不定期租赁合同的有权占用？二、瓜子汽车公司是否应支付高博门窗公司违约金？三、高博门窗公司诉请瓜子汽车公司赔偿修复费用是否合法、有据？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案高博门窗公司诉称，原租赁合同到期前双方就续租事宜进行了协商，但未能达成合意。在此情况下，合同到期后，瓜子汽车公司继续占用案涉厂房，高博门窗公司应提出异议，否则，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。现高博门窗公司不能证明在合同到期后曾向瓜子汽车公司发出腾让厂房、不再续租的通知或有过其他提出异议的方式，应视为高博门窗公司对瓜子汽车公司继续占用案涉厂房没有提出异议。高博门窗公司关于瓜子汽车公司在原租赁合同到期后对案涉厂房的占用是无权占用的意见不符合法律规定，该院不予支持。瓜子汽车公司于2019年11月4日向高博门窗公司邮寄《租赁物业交还通知书》，次日高博门窗公司签收该通知书，自此，双方的不定期租赁关系解除。高博门窗公司虽于2019年11月11日向瓜子汽车公司邮寄《关于贵公司的复函》，但该复函不能阻止双方不定期租赁合同关系的解除。瓜子汽车公司应支付高博门窗公司租金的期间为2019年9月21日-2019年11月5日，金额为128870.96元（85000元/月+85000元÷31×16）。瓜子汽车公司要求以应返还瓜子汽车公司的保证金折抵租金，符合法律规定，应于支持。折抵后，瓜子汽车公司还应支付高博门窗公司租金43870.96元，对高博门窗公司诉讼请求中超出部分不予支持。关于争议焦点二，高博门窗公司与瓜子汽车公司之间的租赁关系自2019年9月21日起期限为不定期，但原租赁合同继续有效。根据原租赁合同第8.3条关于租金支付方式的约定“租金应按日历每3个月(租金支付期间)支付一次。乙方应在每个租金支付期间第一个月的第十天前,向甲方支付当期租租金。若租金支付期间不满一个租金支付期间的,则租金应按照该期间内实际天数和租金单价计算”，瓜子汽车公司应在2019年10月1日前支付不定期租赁期间的租金，但瓜子汽车公司并未支付，行为违约。另根据原租赁合同第17.2条的约定，瓜子汽车公司逾期支付租金，高博门窗公司应书面催告，瓜子汽车公司自收到书面催告之日起10日内仍未支付，则按每日1‰的标准支付违约金。现高博门窗公司不能证明书面催告过瓜子汽车公司支付租金，故高博门窗公司诉请瓜子汽车公司支付自2019年11月30日至起诉日的逾期付款违约金13907.43元，不符合合同约定，该院不予支持。关于争议焦点三，高博门窗公司诉称瓜子汽车公司自行将租赁厂房中的网球场设备及地面全部拆除,且将原厂房的28个配电箱以及电缆拆除,对此，高博门窗公司未能提供证据加以证明，该院无法确认，故不予采信。瓜子汽车公司根据自身经营需要对租赁的厂房进行装修不可避免，为此双方在租赁合同第9.1条对瓜子汽车公司装修问题进行了约定。高博门窗公司在长达一年的合同履行过程中对瓜子汽车公司装修情况未提出异议，应视为高博门窗公司对瓜子汽车公司装修行为的认可。租赁合同第14.2条明确约定，高博门窗公司不得以任何理由要求瓜子汽车公司将租赁物业恢复原状，故高博门窗公司诉请瓜子汽车公司支付复原维修费用没有合同依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：第一，瓜子汽车公司于本判决生效之日起十日内支付高博门窗公司房租43870.96元；第二，驳回高博门窗公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费5345元，由高博门窗公司负担5005元，瓜子汽车公司负担340元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：高博门窗公司提交案外人吴前来的谈话笔录一份，证明在合同到期前瓜子汽车公司就已确定不再续租，瓜子汽车公司在合同到期后很快就辞退了保洁人员，房屋无人打扫，遗留大量垃圾，高博门窗公司的工作人员曾多次到瓜子汽车公司办公室催告尽快搬走。瓜子汽车公司质证认为，对该份证据的三性及证明目的均不予认可。该谈话笔录属于证人证言，而证人并未出庭接受询问，该证言依法不应采纳。且证言的内容属于间接证据，与案涉争议事实没有直接关联性。吴前来与瓜子汽车公司不存在合同关系，自然没有辞退一说，瓜子汽车公司的店面物业是通过北京五八亚太企业管理服务有限公司统一外包的。吴前来陈述离开的时间是9月30日，此时合同约定的租赁期限已满，无法达到证明房屋无人打扫和遗留大量垃圾的事实。对高博门窗公司催促过瓜子汽车公司尽快搬走这一“事实”，吴前来明确表示对此不清楚，且明显与高博门窗公司民事起诉状及回函中要求瓜子汽车公司继续租赁房屋的意思表示存在矛盾。本院认为，第一，案涉租赁合同约定的租期为2018年9月20日至2019年9月20日，而吴前来自述工作到9月30日，故吴前来的陈述达不到证明瓜子汽车公司在合同到期前即确定不再续租的事实；第二，吴前来自述9月30日离开后，大约十天后又回去搞了一次卫生，因而不能证明2019年11月4日瓜子汽车公司发出《租赁物业交还通知书》时案涉房屋无人打扫，遗留大量垃圾；第三，吴前来自述见过高博门窗公司的员工过来谈事情，但具体谈什么不清楚，该陈述不足以证明高博门窗公司的员工曾多次到瓜子汽车公司办公室催告尽快搬走。综上，对该份证据的证明目的不予采纳。一审查明双方口头达成租期延长至3年，一年一签合同的约定，无证据支持，且与双方当事人的陈述不符，本院依法予以撤销。其他事实同一审查明的事实一致。本院认为，第一，高博门窗公司无证据证明2019年9月20日之后，其对瓜子汽车公司继续占有使用案涉房屋的行为提出了明确的异议。此外，从高博门窗公司出具的“关于贵公司《租赁物业交还通知书》的复函”内容上看，高博门窗公司对瓜子汽车公司租赁期满继续占有房屋并未提出异议，仅认为瓜子汽车公司并未达到物业交还的条件，无法办理交接手续。故，一审认定合同约定的租赁期满后，双方之间成立不定期租赁合同，并无不当，本院依法予以维持。高博门窗公司主张2019年9月20日之后瓜子汽车公司对案涉房屋的占有属于逾期无权占有，证据不足，本院依法不予支持。2019年9月20日后，双方之间成立不定期租赁合同关系，在当事人之间无特别约定的情况下，该不定期租赁期间的租金标准应当按照原合同执行。高博门窗公司要求瓜子汽车公司按照双倍租金标准支付房屋占用费，依据不足，本院依法不予支持。关于双方之间不定期租赁合同的解除时间，一方做出解除合同的意思表示且到达对方后，该不定期租赁合同依法即告解除。此外，高博门窗公司与瓜子汽车公司亦未明确约定自有物品搬空前、垃圾清理完毕前，租赁合同不得解除。故，瓜子汽车公司应当支付租金至2019年11月5日。现高博门窗公司无证据证明瓜子汽车公司在发出《租赁物业交还通知书》后仍在继续占有、使用案涉房屋，故高博门窗公司要求瓜子汽车公司支付房屋占有费至交还钥匙的日期2019年11月29日，证据不足，本院依法不予支持。第二，如前所述，案涉书面合同约定的租赁期满后，双方之间成立不定期租赁合同关系，原书面合同的相关条款继续有效。瓜子汽车公司虽然存在逾期支付租金的违约行为，但合同中明确约定瓜子汽车公司逾期支付租赁物业租金，经高博门窗公司书面催告仍不支付，瓜子汽车公司才需承担违约金。一审以高博门窗公司无证据证明其已按照合同约定履行书面催告义务为由，不予支持高博门窗公司的违约金主张，并无不当，本院依法予以维持。第三，高博门窗公司诉请要求瓜子汽车公司支付房屋维修复原费用284158.88元，虽向法院提交了芜湖鼎翔装饰工程有限公司盖章的芜湖高捷门窗厂维修复原工程“单位工程造价汇总表”及“分部分项工程费计价表”，但不足以证明瓜子汽车公司给高博门窗公司实际造成了284158.88元的损失。故，对高博门窗公司维修复原费用的诉请，本院依法不予支持。此后，高博门窗公司若有证据证明因瓜子汽车公司的违约或侵权行为导致其实际支出维修复原费用的，可依法另行主张。综上所述，高博门窗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10690元，由上诉人芜湖高博门窗有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年八月二十八日法官助理丁梦宁书记员王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。