河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3150号上诉人（原审被告）：商丘市金邦置业有限公司，住所地河南省商丘市城乡一体化示范区珠江路东段（珠江名人苑）二号楼一层，统一社会信用代码91411400581708233N。法定代表人：黄备战，该公司董事长。委托诉讼代理人：常孝义，北京市华泰（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张香梅，女，1969年5月27日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：张川，河南言华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊杰，河南言华律师事务所律师。上诉人商丘市金邦置业有限公司（以下简称金邦置业公司）因与被上诉人张香梅合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初10046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人金邦置业公司的委托诉讼代理人常孝义，被上诉人张香梅及其委托诉讼代理人张川、李昊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金邦置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张香梅的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由张香梅承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，双方签订的《商品房内部认购协议书》及金邦置业公司出具的收款条是上当受骗的结果，非金邦置业公司真实意思表示。2.张香梅实际未向金邦置业公司支付过购房款。3.债权转移必须要有真实的债权存在，金邦置业公司与商丘金手指投资信息咨询服务有限公司（以下简称金手指公司）之间不存在26,000,000元的债权债务关系，一审判决未查清金邦置业公司与金手指公司之间的债权债务是多少。4.金手指公司实际控制人万跃华应该参加本案的诉讼。张香梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张香梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除张香梅、金邦置业公司于2015年6月10日签订的《商品房内部认购协议书》；2.判令金邦置业公司返还购房款339,194元及利息，并请求金邦置业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任；3.本案的诉讼费由金邦置业公司承担。一审法院认定事实：张香梅系金手指公司的理财客户，因该公司无力偿还理财款，经张香梅、金邦置业公司、金手指公司三方协商，由张香梅作为乙方（买受人），金邦置业公司作为甲方（出卖人），双方于2015年6月10日签订《商品房内部认购协议书》一份，主要内容为：“乙方认购的商品房为黄金水岸一期1号楼1单元1701室。房屋总价款为339,194元。乙方应在签订协议的同时向甲方交纳立约定金339,194元。待甲方取得预售条件后，乙方需在接到甲方电话通知三日内，由本人携带定金合同、身份证件、印章，若办理贷款另需携带相关手续，本人亲自持本协议到指定地点签署正式的《商品房买卖合同》及附件，缴纳相关费用，行使优先认购权，本认购协议即失效，乙方所交定金无息自动转为部分购房款。双方均同意在本协议约定的时间内履行签订《商品房买卖合同》及附件，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订买卖合同及其附件，否则依照法律法规的定金罚则进行处理。此房为商丘金手指投资信息咨询服务有限公司抵账房源，乙方无权退房”。同日，金邦置业公司向张香梅出具收到339,194元的收据一份。2016年11月11日，金邦置业公司取得了“黄金水岸”项目的商品房预（销）售许可证。张香梅要求金邦置业公司与其签订商品房买卖合同并协助办理相关网签、备案手续，而金邦置业公司则认为张香梅没有实际支付价款且金手指公司没有为其实际施工完毕，内部认购协议应认定为无效。双方形成纠纷。另查明，涉案房屋已于2018年6月26日在房管部门进行了商品房买卖合同备案，买受人为李艳峰。一审法院认为，张香梅、金邦置业公司签订的《商品房内部认购协议书》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。因金邦置业公司已经将涉案房屋与案外人进行了网签、备案，导致张香梅无法实现购买房屋的目的，故对张香梅要求解除该协议书的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，结合双方当事人提交的证据，张香梅的损失应按照中国人民银行同期同类贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于张香梅要求金邦置业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，因双方签订的《商品房内部认购协议书》中，尚不完全具备商品房买卖合同的主要内容，该协议书不能认定为商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，故对张香梅的该诉讼请求，不予支持。金邦置业公司关于“张香梅没有实际支付价款且金手指公司没有为其实际施工完毕，内部认购协议应认定为无效”的辩解意见，因本案系经债权人张香梅同意，金邦置业公司在商品房内部认购协议书签字、盖章认可，张香梅、金邦置业公司、金手指公司三方已经达成了债务转移的合意，且该协议系双方自愿签订，不违反法律强制性规定，应认定有效，故对该辩解意见，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第八十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除张香梅、金邦置业公司于2015年6月10日签订的《商品房内部认购协议书》；二、金邦置业公司于判决生效之日起十五日内退还张香梅339,194元，并赔偿利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年6月26日起至还清之日止）；三、驳回张香梅的其他诉讼请求。本案受理费6388元，由金邦置业公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金邦置业公司提交的三组证据不能证明其目的，不影响金手指公司与金邦置业公司案涉债务转移的效力，依法不予以采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实相一致。本院认为，本案系合同纠纷，张香梅与金邦置业公司签订的《商品房内部认购协议》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，现涉案房屋已取得商品房预售许可证明，该协议合法有效，双方应当按照协议约定履行各自义务。金手指公司将其对张香梅所负债务转移给金邦置业公司，金邦置业公司给张香梅出具了已收到全部购房款的收据，视为张香梅向金邦置业公司支付了涉案房屋的购房款。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”双方签订的《商品房内部认购协议书》第8条明确约定“此房为商丘金手指投资信息咨询服务有限公司”，约定由金邦置业公司用以房抵账的方式承接金手指公司欠张香梅的款项，实际为金手指公司将其对张香梅所负债务转移给金邦置业公司，无论金邦置业公司欠付金手指公司多少债务，均不影响其按照认购协议的约定向张香梅履行义务。金邦置业公司若认为其与金手指公司的债权债务关系已经消灭或以房抵债侵害了其权益，可另行向金手指公司主张。因金邦置业公司已将涉案房屋出售给他人，双方签订的认购协议无法履行，故张香梅要求解除合同返还购房款的诉讼请求应予支持。结合双方提交的证据，张香梅的损失应按照中国人民银行同期同类贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于张香梅要求金邦置业公司承担购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，因双方签订的《商品房内部认购协议书》中，尚不完全具备商品房买卖合同的主要内容，该协议书不能认定为商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，故对张香梅的该诉讼请求，不予支持。因涉案《商品房内部认购协议》为张香梅与金邦置业公司签订，作为金手指公司实际控制人的万跃华未在该协议上签字，故金邦置业公司认为万跃华应参加本案诉讼的理由不能成立。综上所述，金邦置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6388元，由上诉人商丘市金邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  白中哲审判员  许长峰二〇二〇年八月二十四日书记员  杜欣欣