湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初627号原告：高维，男，1979年5月9日出生，土家族，湖北省巴东县人，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：高宗宣，男，1953年2月19日出生，土家族，湖北省巴东县人，住湖北省巴东县。系高维之父。原告：苏雪莲，女，1983年1月1日出生，土家族，湖北省巴东县人，住湖北省巴东县。被告：恩施勤根网络科技有限公司，住所地为湖北省恩施市东风大道9号。统一社会信用代码91422801MA48GRFK14。法定代表人：吴雷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何选彬，湖北清江源律师事务所律师。委托权限为特别授权。被告：李光辉，男，1970年11月7日出生，汉族，住恩施市。被告：吴佰仲，男，1966年12月11日出生，苗族，住咸丰县。被告：陈百娥，女，1986年10月22日出生，汉族，住咸丰县。原告高维、苏雪莲与被告恩施勤根网络科技有限公司（以下简称勤根公司）、李光辉、吴佰仲、陈百娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月7日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。二原告及高维的委托诉讼代理人高宗宣、被告勤根公司的委托诉讼代理人何选彬到庭参加了诉讼。被告李光辉、吴佰仲、陈百娥经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票后未到庭参加诉讼。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告李光辉、吴佰仲、陈百娥共同返还二原告购房款45万元，并支付自2017年8月12日起至付清之日止按年利率6%计算的资金占用损失费，如被告李光辉、吴佰仲、陈百娥返还不能的，由勤根公司承担补充赔偿责任；2.判令四被告共同赔偿二原告诉讼费用16100元，同区域房屋价格上涨重置损失340000元，共计356100元；3.判令被告勤根公司退还二原告居间服务费4600元；4.本案诉讼费由四被告承担。审理中，二原告将第一项诉讼请求中“勤根公司承担补充赔偿责任”变更为“勤根公司承担连带清偿责任”。事实和理由如下：2014年3月25日，被告吴佰仲、陈百娥与恩施华龙村置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号E1403194）一份，购买位于恩施市后山××路××单元××号房屋一套，该房屋建筑面积为164.79㎡，单价3609元/㎡，该房屋未办理产权证书。被告吴佰仲、陈百娥出具授权委托书一份，委托被告李光辉办理西湖花园一期6幢1单元1901号房屋出售相关事宜。2017年8月13日，二原告通过中介公司勤根公司与李光辉就恩施市叶挺路西湖花园6幢1单元1901号房屋签订《存量房居间（买卖）合同》（合同编号为FCCS2017017）一份，以46万元的价格购买该房屋（实付45万元，下欠1万元）。2018年3月，二原告获知谢茜就该房屋于2017年6月8日向恩施市人民法院提出保全申请，查封了该房屋。2018年2月27日，被告吴佰仲、陈百娥采取以物抵债的方式作价80万元将案涉房屋抵偿给瑞丰园典当公司。后二原告提出执行异议及执行异议之诉，经一审、二审判决驳回二原告的异议请求。尔后，二原告将案涉房屋交付咸丰县人民法院执行完毕。二原告认为，勤根公司作为案涉房屋交易的中介机构，对案涉房产被恩施市法院查封的事实未尽谨慎、合理的审查义务，未向二原告履行披露义务，对二原告因购买该房屋以及合同无效后的损失应当承担赔偿责任。房屋买卖合同被确认无效后，被告李光辉、吴佰仲、陈百娥作为房屋的出卖方，应当返还购房款并承担相关赔偿责任。综上，二原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。被告勤根公司辩称，1.勤根公司已尽审查义务。审查了李光辉与吴佰仲、陈百娥的授权委托书及吴佰仲、陈百娥与恩施华龙村置业有限公司签订《商品房买卖合同》。2.吴佰仲、陈百娥出具的授权委托书及《商品房买卖合同》均真实，勤根公司对该类文件仅行使形式审查义务，而不作实质审查。本案的授权委托书经其他诉讼证实是真实的。李光辉代为处置房产的行为从形式上看是合法的。勤根公司居间介绍存量房买卖合同的签订没有过错。3.二原告请求被告勤根公司承担连带赔偿责任没有法律依据,请求共同赔偿房屋价格重置损失也没有法律依据。4.被告勤根公司不应退还二原告居间服务费4600元，被告勤根公司在居间合同的签约过程中，履行了居间服务的义务，是因为被告吴佰仲、陈百娥、李光辉的欺诈行为导致居间合同无效，损失应由被告吴佰仲、陈百娥、李光辉承担。5.被告勤根公司在房屋居间买卖过程中没有过错，根据我国法律规定，无过错则无责任，故本案中被告勤根公司不应承担责任。被告李光辉、吴佰仲、陈百娥未答辩。二原告围绕其诉讼请求依法提交了《存量房居间（买卖）合同》、授权委托书、收据、房屋中介专用收据、转账凭证三张、咸丰县法院（2018）鄂2826民初1039号民事判决书一份、恩施州中院（2018）鄂28民终2349号民事判决书一份、咸丰县法院（2017）鄂2826执701号之二执行裁定书一份、诉讼费票据三张等证据。四被告均未提交证据。经本院组织证据交换及质证，被告勤根公司除对二原告提交的三张转账凭证有异议外，对其余证据的真实性均无异议，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对二原告提交的三张转账凭证，本院结合庭审情况认定其真实性，并认定该证据能证明二原告将购房款45万元支付至勤根公司，最终由李光辉收取。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年5月6日，被告吴佰仲、陈百娥出具《授权委托书》一份，主要内容为被告吴佰仲、陈百娥全权委托被告李光辉办理西湖花园一期6幢1单元1901号房屋出售相关事宜，在办理前述房屋出售事宜过程中所签署的文件或处理与之相关的事务，被告吴佰仲、陈百娥均认可并承担相关责任与义务。2017年8月13日，原告高维、苏雪莲（乙方、买方）与被告吴佰仲、陈百娥（甲方、卖方）的委托代理人李光辉、勤根公司（丙方、经纪代理方）签订《存量房居间（买卖）合同》一份，该合同主要内容有：一、房屋基本情况1.甲方所持有的房屋坐落于恩施市后山××路××单元××号房屋，房屋建筑面积164.79平方米；2.甲方须保证对该物业享有完整所有权，甲方应在办理交易过户手续前将有关该住房的产权纠纷、债务、以及抵押等事项处理完毕，如因上述原因导致本合同不能履行，由甲方承担全部责任，甲方同意将该房屋过户给乙方。……。三、付款约定1.甲乙双方同意以一次性付款的方式付款：双方于2017年8月13日即签订本合同，乙方当时支付甲方购房款（大写）肆拾伍万元整（450000.00元）。甲乙双方约定在该房屋不动产证颁发3日内到房管局和土地局办理过户手续，同时乙方付款（大写）壹万元整（10000.00元）给甲方；在乙方拿到不动产权证之后过户水电气之后，至此乙方完全拥有该房屋的产权，交易完成。四、中介服务费用及支付在房屋交易过程中，丙方协助甲乙双方办理登记、放款交割、产权过户等居间工作，保障交易的安全性。甲乙双方在买卖合同签订当日向丙方各自支付经济代理费人民币（大写）肆仟陆百元整。（如双方交易未完成，丙方退还各自的中介费用）。2017年8月12日，李光辉出具《收条》一份，载明收到高维、苏雪莲购房款肆拾伍万元整。2017年8月14日，被告勤根公司向原告高维出具《房产中介专用收据》一份，勤根公司收取原告支付的服务费4600元。同日，被告吴佰仲、陈百娥将案涉房屋交付给原告高维、苏雪莲。二、因案外人谢茜与吴佰仲存在纠纷，谢茜向本院提出保全申请，本院于2017年6月8日作出“（2017）鄂2018财保57号”《民事裁定书》，查封了案涉房产，查封期限为三年。2018年2月28日，谢茜向本院提出解除保全申请，本院于同日作出“（2017）鄂2801财保57号之一”《民事裁定书》，解除了前述裁定对案涉房产的查封。咸丰县人民法院在执行瑞丰圆典当公司与湖北百粤鑫实业有限公司、咸丰县进口汽车维修中心、吴佰仲民间借贷纠纷一案中，于2018年2月27日作出“（2017）鄂2826执701号之二”《执行裁定书》，裁定：一、将被执行人吴佰仲购买的位于恩施市叶挺路西湖花园6幢1单元1901号房屋作价80万元交付申请执行人瑞丰圆典当公司抵偿湖北粤鑫实业有限公司、咸丰县进口汽车维修中心、吴佰仲应偿还瑞丰圆典当公司的借款41.1万元和瑞丰圆典当公司代咸丰县进口汽车维修中心、吴佰仲向谢茜清偿的38.9万元。二、将吴佰仲、陈百娥购买的位于恩施市后山××路××单元××号房屋（合同编号：ES1403194）登记在瑞丰圆典当公司名下。二原告对前述裁定不服，向咸丰县人民法院提出执行异议。2018年4月13日，咸丰县人民法院作出“（2018）鄂2826执异5号”《执行裁定书》，裁定：驳回高维、苏雪莲的异议请求。二原告对前述裁定不服，向咸丰县人民法院提起执行异议之诉，咸丰县人民法院作出“（2018）鄂2826民初1039号”《民事判决书》，判决驳回高维、苏雪莲的诉讼请求。后高维、苏雪莲对前述判决不服，上诉至恩施州中院，恩施州中院作出“（2018）鄂28民终2349号”《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。二原告前述诉讼共花费案件受理费16100元。本院认为，原告高维、苏雪莲与被告吴佰仲、陈百娥对案涉房产进行买卖的行为发生于人民法院查封期间，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，故案涉《存量房居间（买卖）合同》应认定为无效合同。因合同无效而取得的财产应当予以返还，故被告吴佰仲、陈百娥应返还二原告已支付的购房款45万元；致合同无效的过错责任在于被告吴佰仲、陈百娥，其占有原告资金造成原告损失，故原告请求由被告按年利率6%支付资金占用费理由正当，本院予以支持。关于返还责任主体问题。被告李光辉接受委托实施的民事行为，其行为后果应由被代理人自行承担，原告请求由被告李光辉承担返还责任缺乏法律依据，本院不予支持。被告勤根公司履行了形式审查义务，房屋材料的完整性及真实性应由出卖人负责；同时，勤根公司与二原告之间存在居间合同关系，根据合同相对性原则，被告勤根公司亦不应承担无效买卖合同中的财产返还责任。因此，二原告请求被告勤根公司承担连带返还购房款责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于二原告要求被告赔偿诉讼费16100元之请求问题。案涉房屋涉及一房二卖及以物抵债，买卖合同效力需作专业认定，原告作为房款基本全款交付的买受人，对执行裁定提出异议并提起异议之诉是依法维权的表现，所交纳的诉讼费虽非本案无效合同所导致的直接损失，但该损失非原告自行扩大，被告吴佰仲、陈百娥应对原告的该项损失承担赔偿责任。故对原告的该项请求，本院予以支持。二原告认为咸丰县人民法院执行吴佰仲等人民间借贷纠纷一案中，将案涉房屋作价80万元交付申请执行人瑞丰圆典当公司抵偿债务，其存在同区域房屋价格上涨重置损失340000元（80万元-56万元）。一方面，咸丰县人民法院在执行案件过程中作出的以物抵债裁定，系对执行案件具体情况的处理，并不能以此认定案涉房产价值即为80万元；另一方面，径行以案涉房产现有价值认定二原告因购买案涉房产遭受了差价损失缺乏事实依据。故对于二原告请求四被告赔偿同区域房屋价格上涨重置损失340000元的诉讼请求，本院不予支持。关于中介服务费问题。被告勤根公司作为登记注册的公司，其经营范围中含“房产经纪”内容，在房产居中介绍过程中，应对房屋的基本信息尽必要的查询义务，以保障房产买卖顺利进行；本案中，案涉房屋因法院查封并最终被强制执行而致房产最终未能顺利交易，勤根公司与原告间居间合同目的未能实现，理应退还二原告中介服务费4600元。同时，按照“如交易未完成，中介费用予以退还”之合同约定，二原告的该项请求亦应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴佰仲、陈百娥于本判决生效之日起十日内退还原告高维、苏雪莲购房款45万元，并支付该款自2017年8月12日起至付清之日止年利率6%的资金占用费。二、被告吴佰仲、陈百娥于本判决生效之日起十日内赔偿原告高维、苏雪莲因提起异议之诉所支付的诉讼费16100元。三、被告恩施勤根网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告高维、苏雪莲居间服务费4600元。四、驳回原告高维、苏雪莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费8050元，由被告吴佰仲、陈百娥共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  长  粟敦燕审  判  员  向 涛审  判  员  谭远双二〇二〇年八月二十五日法官助理黄小龙书记员（兼）  黄小龙