北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初9730号原告：赵大为，男，1963年1月21日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托代理人：焦阳，北京瀛和律师事务所律师。被告：衡艺丹，女，1987年3月4日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代理人：赵云涛，北京市华策律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托代理人：余卓，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。赵大为与衡艺丹、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法独任适用普通程序公开开庭进行审理。赵大为之委托代理人焦阳，衡艺丹之委托代理人赵云涛，链家公司之委托代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵大为向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及其《补充协议》、《变更协议书》(2017年6月24日)、《变更协议书》(2017年9月10日)于2018年8月27日解除；2、判令被告向原告支付违约金686000元;3、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2017年4月23日原告与被告签订了链家公司制定的包括《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》、《居间服务合同》等在内的《房屋买卖业务签订文件合订本》。合同约定原告将位于北京市西城区××号的房屋(房屋所有权证号：××)以7000000元的成交价格出售给被告，另外原被告协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价850000元，由衡艺丹另行支付给原告，合同约定定金为840000元。双方约定自合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同时双方在当天签署的《补充协议》中约定，被告应当分别于2017年4月24日前、5月23日前、6月23日前向原告交付共计840000元的定金，并于过户前5个工作日内将第一笔首付款人民币4200000元(不包含前期支付的全部定金)支付给原告。因被告资金未及时到位，故在2017年6月24日，原告与衡艺丹、居间方链家公司协商一致，签订《变更协议书》，将原《北京市存量房屋买卖合同》中第九条第一项约定的“当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”变更为“当事人双方同意，自本合同签订之日起210日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。”。2017年9月10日，原告与被告、链家公司又签订第二份《变更协议书》，原告同意将房屋成交价格从7000000元降低为6780000元，同时将首付款金额从4200000元(不包含前期支付的全部定金)降低为4080000元(不包含前期支付的全部定金)。根据主合同、补充协议及两份变更协议书的约定被告应在2017年11月19日前5个工作日内向原告支付第一笔首付款4080000元(不包含前期支付的全部定金)。合同生效后，原告已经履行了房屋解除抵押登记手续的合同义务，但被告仅依据合同约定支付了定金840000元，合同约定的购房首付款自始至终没有支付给原告，原告多次通过链家经纪人向被告催告履行合同、支付首付款，但被告迟迟不予履行，导致原告房屋无法过户、交付，并且造成原告房屋也无法重新对外出售，给原告造成各种经济损失。根据本案《补充协议》第五条的相关约定，被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告支付相当于该房屋总价款即7630000元的20%的违约金，扣除被告已经支付的定金，还应当向原告支付686000元。衡艺丹辩称，不同意原告的诉讼请求。2018年原告起诉过，2019年原告再次起诉，调解中心进行调解，本案是原告第4次起诉。我方认为双方签订的协议已经达成合议。原告诉讼请求第2项，被告不存在违约行为，不应支付违约金。关于首付款不认可原告的意见，补充协议第2条第4款有约定。首付款确实没付，没付的原因是原被告未进行网签，后续开户等都无法进行，被告无法自行支付。因被告是初次购房，没有网签的原因被告不清楚。原告存在违约行为，应该向被告支付违约金。链家公司述称，起诉时间以法院判决为准，不发表意见。违约金跟我方无关，也不发表意见。衡艺丹向本院提出反诉请求：1、确认赵大为与衡艺丹2017年4月23日签订的房屋买卖合同已于2018年3月28日解除；2、依法判令赵大为双倍返还定金168万元；3、诉讼费用由赵大为负担。事实和理由：2017年4月23日，赵大为与衡艺丹签订一份房屋买卖合同及变更协议书，约定将赵大为坐落于北京市西城区××号房屋卖给衡艺丹。双方通过变更协议书确定该房屋成交价为678万元。衡艺丹按照合同约定支付了90万定金。由于赵大为迟迟不予配合办理房屋网签，致使房屋买卖合同无法继续履行。后赵大为两次提起诉讼，要求解除合同，以实际行动表示不再履行房屋买卖合同。在赵大为第一次起诉解除合同时，衡艺丹明确答辩同意解除合同，双方对于合同解除已经达成合意。并且依据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。据此，衡艺丹有合同的法定解除权。补充理由，依据补充协议的约定，对方已经逾期超过15日了构成单方违约。对方没有按时办理解抵押手续，上述情形甲方也已造成根本违约。赵大为辩称，不认可第1项请求的解除时间，2018年我方第1次起诉时，被告不认可原告的解除条件，且认为没有收到解除通知，不认可该合同已解除，原告变更诉讼请求，要求继续履行，因此，我们撤诉重新起诉。因被告在第一次诉讼中不认可合同解除，因此，我方于2018年8月27日向被告发出解除通知，故本案房屋买卖合同应于2018年8月27日解除。第2项诉讼请求不认可。我方查询银行转账记录仅收到84万元的定金，根据房屋买卖合同和两份变更协议的约定，被告无权要求退还定金，被告应支付违约金。补充答辩意见：不同意被告的全部诉讼请求，我方已经履行了房屋解抵押，并无被告主张的未履行合同义务的情形。被告在履行过程中因无法凑齐首付款，与我方协商降低房屋价款，因此我方签署了变更协议书，我方将房屋总价款从700万元降为了678万元，因此解押手续应该有所推迟，被告在履行过程中，一再向我方及第三人表示资金不足，最终没有履行下去，被告构成违约。被告的反诉请求没有事实和法律依据。链家公司述称，与本诉意见一致。本院经审理认定事实如下：2017年4月23日，赵大为（出卖人）与衡艺丹（买受人，郑国栋代签）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定衡艺丹购买赵大为位于北京市西城区××号房屋。合同第二条第（四）款约定，该房屋已经设定抵押，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，抵押登记日期为2015年4月14日，出卖人应于2017年8月15日前办理抵押注销手续。第四条第（一）款约定，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币700万元。第四条第（二）款约定，经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币85万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。第四条第（三）款，买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金人民币84万元，定金支付方式直接支付给出卖人。第四条第（四）款，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币280万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。第七条第（二）款，逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。……；2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条第（一）款，当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2017年4月23日，赵大为（甲方，出卖方）、衡艺丹（乙方，买受方，郑国栋代签）与链家公司（丙方，居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同》的《补充协议》。第二条第2款约定，还款解押：交易房屋有抵押，甲方应于2017年8月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年9月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。第二条第4款首付款，（1）乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款人民币420万元以建委监管支付的方式支付甲方。第五条第1款，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第五条第2款，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第五条第3款，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。此后，衡艺丹向赵大为支付了房屋定金84万元。2017年6月24日，赵大为（甲方，出售方）、衡艺丹（乙方，买受方，郑国栋代签）及链家公司（丙方，居间方）签订《变更协议书》，协议将原《北京市存量房屋买卖合同》第九条第一项约定为：“当事人双方同意，本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”变更为“当事人双方同意，自本合同签订之日起210日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”2017年9月10日，赵大为（甲方，出售方）、衡艺丹（乙方，买受方，郑国栋代签）及链家公司（丙方，居间方）再次签订《变更协议书》，对原合同如下变更：1、原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第一项约定为：“经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币700万元”变更为“经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币678万元”。……。3、原《补充协议》约定“乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款人民币420万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付甲方”变更为“乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款人民币408万元以建委监管支付的方式支付甲方。2017年10月26日，赵大为办理了涉案房屋的抵押注销。此后，双方一直未办理网签手续。诉讼中，赵大为表示，不清楚为何没有网签。链家公司表示，尚未到网签阶段时，衡艺丹就提出不履行合同，后续想要协调双方解除合同事宜，但无法联系到衡艺丹，因此，没有再催促衡艺丹出具网签的授权委托书。衡艺丹不认可链家公司的陈述，衡艺丹陈述未向链家公司表示不购买涉案房屋。2018年1月，赵大为在本院起诉衡艺丹，以衡艺丹逾期付款为由，要求判决解除双方房屋买卖合同并承担违约金。衡艺丹同意解除合同，但不认可赵大为解除合同的理由，其表示双方签订合同后应当进行网签，但中介一直没有办理，并反诉要求赵大为退还定金。此后，双方均撤回了诉讼。2018年8月27日，赵大为将《解除房屋买卖合同书》交给链家公司员工陈健，并委托链家公司将《解除房屋买卖合同书》邮寄给郑国栋。《解除房屋买卖合同书》内容为：“……。后随市场变化，房屋价格不断下跌，郑国栋请求双方于2017年9月10日签订第二份《变更协议书》，将房屋成交价格由原告的700万元调整到678万。按“变更书1”第一条之规定，双方应于2017年11月23日前完成房屋权属转移登记手续，中介链家公司的经办人王帅多次催促被告代理人郑国栋履行合同，郑国栋表示放弃该房屋交易。按补充协议第五条第三款之规定，乙方已构成根本违约，该规定写到：乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。据此，甲方正式提出解除与乙方签订的甲方位于××室的房屋买卖合同，即《交易合同合订本》编号100000854201，包括《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》编号100000854201。”庭审中，链家公司表示，已将《解除房屋买卖合同书》邮寄给了衡艺丹，但衡艺丹否认收到了该《解除房屋买卖合同书》。2019年，赵大为在本院第二次起诉衡艺丹，要求解除双方房屋买卖合同、补充协议及变更协议，并要求衡艺丹支付违约金。衡艺丹表示其并未违约，同意解除合同，不同意支付违约金。链家公司员工王帅作为证人出庭陈述，2018年1月初衡艺丹将自己房子卖出去了，该走手续了，王帅一直与衡艺丹联系，衡艺丹表达市场房价降的比较多，想要解除，此后无法再联系到衡艺丹,因更换了手机，相关沟通信息都找不到了。赵大为认可王帅的陈述，衡艺丹不认可王帅的陈述。此后，赵大为撤诉。赵大为、衡艺丹均表示双方在2019年还进行了第三次诉讼，未开庭审理，撤诉结案。现赵大为仍以衡艺丹逾期支付首付款为由，要求确认双方房屋买卖合同、补充协议及变更协议于2018年8月27日解除，并要求衡艺丹支付违约金。衡艺丹不认可双方合同于2018年8月27日解除，因为并未收到赵大为的解除通知书，且双方约定的首付款支付方式为建委监管，建委监管就必须先进行网签，双方签订合同后因链家公司一直未安排网签，因此没有支付首付款并非衡艺丹违约。衡艺丹反诉认为，双方合同已在2018年3月28日诉讼中合意解除，且因赵大为没有按期解除抵押，已违反合同约定，因此要求赵大为双倍返还定金168万元。赵大为表示，双方签订合同及补充协议后，因一直协商变更合同总价款，可能会导致原合同不能履行，因此没有按时解除抵押，在2017年10月解除抵押后，衡艺丹迟迟不履行合同，故又在2018年之后又重新进行了抵押。本院认为，赵大为、衡艺丹及链家公司签订的房屋买卖合同及补充协议、变更协议系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行各自义务。衡艺丹要求确认双方合同于2018年3月28日解除，理由为双方在此前诉讼中已达成合意。本院认为，2018年诉讼中，赵大为以衡艺丹逾期付款为由主张解除合同，衡艺丹虽同意解除合同但不同意赵大为的解除理由，此后赵大为撤诉，且2019年赵大为再次以衡艺丹逾期付款为由主张解除合同时，衡艺丹也未主张双方合同已在2018年诉讼中解除，可见双方并未在2018年3月28日达成合意解除合同。因此，衡艺丹要求确认双方合同于2018年3月28日解除的请求，缺乏依据，本院不予支持。赵大为以2018年8月27日委托链家公司向衡艺丹邮寄了解除通知书为由，主张合同于2018年8月27日解除。就衡艺丹是否存在违约、赵大为是否享有合同解除权一节，本院从以下几点分析。首先，补充协议中约定首付款的付款期限为“过户前5个工作日内”，但双方在约定的过户期限内，并没有确定具体的付款时间。其次，补充协议中约定以“建委监管支付”首付款，而建委监管需以双方办理网签为前提，但双方并未进行网签，因此，不具备付款的条件。再者，赵大为、链家公司虽主张因衡艺丹拒绝购买房屋导致没有网签，但衡艺丹对此不予认可，仅以链家公司员工的证言不足以认定赵大为、链家公司的主张。综上，赵大为主张衡艺丹逾期付款解除合同的理由无法成立，另外赵大为也未举证证明已向衡艺丹送达了解除通知，因此，其要求确认双方房屋买卖合同、补充协议、变更协议书于2018年8月27日解除的请求，于法无据，本院不予支持。赵大为主张的违约金，亦缺乏依据，本院也不予支持。鉴于赵大为已多次起诉要求解除合同，衡艺丹亦明确表示不再履行合同，同意解除，故本院认定双方房屋买卖合同及附属协议解除。合同解除后，赵大为应将衡艺丹已付的定金84万元，退还给衡艺丹。补充协议中约定赵大为“最迟应于2017年9月15日前办理完毕解除抵押登记手续”，而赵大为实际在2017年10月26日注销了抵押，衡艺丹认为赵大为已违反合同约定，要求赵大为双倍返还定金。对此本院认为，双方签订补充协议后，直至2017年9月10日仍协商签署变更原合同中总价款等重要条款，赵大为亦在变更协议签署后合理的期限内完成了抵押注销手续，而衡艺丹未对此提出过异议，未以此为由主张解除双方的合同，因此，衡艺丹要求赵大为双倍返还定金的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除赵大为与衡艺丹及北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、2017年6月24日的《变更协议书》、2017年9月10日的《变更协议书》。二、自本判决生效之日起七日内，赵大为退还衡艺丹购房定金84万元。三、驳回赵大为的诉讼请求。四、驳回衡艺丹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费59260元，由赵大为负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费29630元，由衡艺丹负担26390（已交纳），由赵大为负担3240元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员  韩 涛二〇二〇年八月三日法官助理  任 卓书 记 员  胡玉亚