河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1959号 上诉人（原审被告、反诉原告）：承德燕东房地产开发有限公司，住所地河北省承德市开发西区9号。 法定代表人：郑晓东，董事长。 委托诉讼代理人：王聪颖，河北天诤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：承德市恒源糖业烟酒有限公司，住所地河北省承德市双桥区武烈路22号。 法定代表人：刘秀英，经理。 委托诉讼代理人：刘海霞，河北迦南律师事务所律师。 上诉人承德燕东房地产开发有限公司因与被上诉人承德市恒源糖业烟酒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人承德燕东房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王聪颖、被上诉人承德市恒源糖业烟酒有限公司的委托诉讼代理人刘海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德燕东房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求；2、本诉、反诉费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人为履行合同已经做了充分准备，不存在拒绝履行合同的原由。被上诉人法定代表人变更后拒不交付房屋，被上诉人作为违约方无权请求解除合同。双方协议约定“乙方（燕东）租用甲方（糖酒）仓库941.51平方米，有权出资在院内地下建—部分停车位，新建地下通道归乙方长期使用。在协议签订后,上诉人为了全面履行该合同、修建地下停车位，便着手修建了地下通道及停车库进出口。上诉人在修建通道时，被上诉人在地下车库建造图纸、效果图中盖章表示认可上诉人的修建行为。上诉人对进出地下室通道进行了施工，上诉人为此支付工程费用140余万元，但是就在通道施工完毕，上诉人付出巨大的投入成本后，被上诉人一直拒绝交付地下室给上诉人使用。燕东公司租用地下室修建地下停车位的目的是为江山名园小区设施配套使用。修建地下通道的目的是为了利用该地下室作为车库，糖酒公司拒绝交付地下室的行为导致该小区配套设施不完善，长期以来造成业主上访，直接影响了燕东公司的企业形象与声誉。合同解除权是为了保护守约方的权利而设立的—种制度，通常情况下，违约方无权行使法定解除权。被上诉人在变更法定代表人的情况下，恶意不履行合同，在合同没有约定履行起始时间的情况下，被上泝人无权请求解除合同。二、租赁协议签订后上诉人履行了前期义务，被上诉人拒不交付标的物，上诉人在合同未明确约定履行时间的情形下请求继续履行，协议不应解除。双方诉争的协议包括两部分内容：1、交付地下室，上诉人改造为停车位；2、上诉人在院内修建通往地下的通道，使用地下室。虽约定了租赁期限、下—年度租金交付方式，但双方对于交付房屋时间及第一笔租金支付时间没有明确约定，而是表述为以房屋实际交付日为基准日开始计租，顺延至三年，这是对履行时间约定不明的情形，合同当事人有权要求随时履行合同交付标的物。上诉人没有交付租金是在被上诉人拒绝交付租赁物的情况下行使不安抗辩权的行为。双方对于第一年度的租金何时交付、被上诉人房屋何时交付没有约定，意味着房租给付时间及房屋交付没有约定履行的先后顺序，因此，在被上诉人拒绝交付租赁物的前提下行使同时履行抗辩权符合《合同法》第六十六条的规定。即使是将上诉人交付租金义务认定在先，房屋交付义务在后，在被上诉人已经明确表示拒绝交付的情况下，上诉人依据《合同法》第六十八条，应当先履行的当事人，有确切证据证明对方有（三）丧失商业信誉的情形行使不安抗辩权，也是有法律依据的。三、一审判决适用法律错误，一审法院依据《合同法》第九十四条、第二百二十七条解除《协议》属于适用法律错误，本案不存在合同解除的法定事由。一审判决已经查明，房屋租赁合同是双方当事人真实、自愿的意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定的情形，合法有效，既然是有效的就应当只有在具备法定解除条件的情形下才可以解除。依据合同法规定，合同解除只有约定解除及法定解除两种情况，而协议约定的合同解除权为“此协议生效后三年内，双方如提前解除协议，应提前三个月通知对方”，协议的签订时间为2010年10月22日，约定的合同解除权期间早已过，被上诉人无权依据双方协议行使解除权；《合同法》第九十四条的情形并不存在，原审判决依据该法律规定解除合同显然适用法律错误；《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。即使认定上诉人未交付租金，被上诉人也没有要求承租人在合理期限内支付，与本案的事实严重不符，本案适用法律错误。四、原审判决解除合同，但是对于上诉人依照合同约定修建的地上出入口判令进行拆除，对经济损失又不给予补偿，认定事实错误。原审判决认定上诉人建设的地下通道可以保留但地下停车库出入口应当予以拆除，这一认定错误，也不符合客观实际。首先，地下通道与地下出入口是一个整体，地下出入口拆除了，地下通道无法出入，没有出入口就没有通道，保留通道就必须保留出入口。其次，修建地下通道及出入口是经被上诉人同意，上诉人拥有长期使用权，一审法院判决解除租赁协议，拆除出入口（通道）既没有事实基础，也没有法律依据。五、一审法院拒绝承德市双桥区江山名园业主委员会以第三人身份参加诉讼程序违法。在本次诉讼开始后，承德市双桥区江山名园业主委员会申请以第三人身份参加诉讼，这完全符合《民事诉讼法》第五十六条规定，一审法院应当准许承德市双桥区江山名园业主委员会以第三人身份参加诉讼。综上所述，上诉人作为守约方在投入了巨大的建设成本，建成地下通道后未能实际使用地下室，造成资金的浪费，维护费用增加，而修建事宜又是在被上诉人同意后施工，后续又因其拒绝履行交付义务造成无法使用，上诉人作为守约方的利益应当得到法律保护，故合同应当继续履行，判令被上诉人立即交付地下室，并且对于合同未能履行给上诉人造成的损失，应由被上诉人给予赔偿。 承德市恒源糖业烟酒有限公司辩称，一、本案租赁合同没有履行的根本原因是上诉人没有按照合同约定先行缴纳租金，存在根本违约行为。被上诉人与上诉人于2010年10月22日签订的房屋租赁协议合法有效，应对双方产生约束力。依据合同约定，上诉人负有先履行缴纳租金20万元的义务，只有上诉人缴纳租金后的十日之内被上诉人才有交付租赁物的义务。合同签订至今长达十年，上诉人未缴纳租金，存在根本违约事实。依据《合同法》第六十七条规定，上诉人在不履行交纳租金的前提下被上诉人有权拒绝交付涉案房屋，被上诉人不存在任何违约行为。根据《合同法》第九十四条第四款规定：“有下列行为之一的，当事人可以解除合同。（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”，被上诉人起诉解除与上诉人签订的租赁协议既有事实依据也有法律根据。二、上诉人主张被上诉人应赔偿其修建地面入口及地下通道的损失没有事实和法律依据。上诉人称租用被上诉人仓库地下室的目的是修建车库，根据上诉人的设计，上诉人必须在被上诉人所有的院内开挖地下修建通道和地上修建车辆出入口之后才能使用涉案地下室。被上诉人本着诚意善意积极促成租赁合同的履行，既没有向上诉人收取院内地下占用费，还给予其免租修建地下通道及地上出入口时间，这就是为何租赁期限只约定自2011年至2013年三年，以房屋实际交付日为基准日开始计租的原因。然而上诉人不缴纳租金，事实上上诉人根本不想履行租赁合同，是以修建车库的名义长期占用被上诉人的地下安放江山名园的化粪池和排污管道等设施。与被上诉人相邻的江山名园二期是2011年由上诉人施工建设，该小区地下设计为戊类储藏室，上诉人在建设江山名园二期戊类地下储藏室时一并在被上诉人院内地下修建了通道，并非如上诉人所述是为了使用仓库地下室而建，租赁合同没有履行是上诉人根本违约导致，被上诉人不存在任何违约事实，上诉人主张赔偿损失没有事实和法律依据。三、本案为租赁合同纠纷，争议标的物为仓库地下室，并非是地下停车位，与江山名园业委会没有任何法律关系，一审法院拒绝江山名园业委会以第三人身份参加诉讼程序合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 承德市恒源糖业烟酒有限公司向一审法院起诉请求1、依法解除双方于2010年10月22日签订的协议；2、被告将占用原告院内地下的化粪池拆除并填平、地下停车库通道填平并拆除地上停车库进出口、恢复原告院内与被告开发建设的军分区家属楼之间的界线护栏并赔偿原告损失500000.00元；3、本案的诉讼费用由承德燕东房地产开发有限公司承担。 承德燕东房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、双方继续履行2010年10月22日签订的协议书；2、承德市恒源糖业烟酒有限公司将建筑面积941.51平方米仓库地下室交付承德燕东房地产开发有限公司使用；3、赔偿因仓库地下室无法使用造成的损失10000.00元（以鉴定为准）；4、反诉费由承德市恒源糖业烟酒有限公司承担。 一审法院认定事实：2010年10月22日，原告（反诉被告）承德市恒源糖业烟酒有限公司与被告（反诉原告）承德燕东房地产开发有限公司签订协议一份，承德市恒源糖业烟酒有限公司将位于承德市院内仓库地下室出租给承德燕东房地产开发有限公司，租期三年，以房屋实际交付日为基准日开始计租，每年租金200000.00元，每年起租日前十天一次性交清下一年度租金，如承德燕东房地产开发有限公司不交租金视为自动放弃租赁权。承德燕东房地产开发有限公司在租用期间可以对地下室部分进行改造，承德燕东房地产开发有限公司还可以在院内地下建一部分停车位，院内新建地下建筑归承德燕东房地产开发有限公司管理长期使用。协议还约定了其他相关事项。协议签订后，经承德市恒源糖业烟酒有限公司同意，承德燕东房地产开发有限公司将院内地下进行挖掘施工建造了地下停车通道，地上也修建了车库进出口。承德燕东房地产开发有限公司在施工的同时，还在院内地下修建了化粪池，化粪池与地下停车通道相连，该化粪池一直由军分区家属楼居民使用。近十年来，承德市恒源糖业烟酒有限公司一直未将仓库地下室交给承德燕东房地产开发有限公司使用，承德燕东房地产开发有限公司也一直未向承德市恒源糖业烟酒有限公司缴纳租金。另查明，院内与承德燕东房地产开发有限公司开发建设的军分区家属楼之间的界线护栏已经拆除。 一审法院认为，承德市恒源糖业烟酒有限公司与承德燕东房地产开发有限公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实、自愿的意思表示，无违反法律法规禁止性规定的情形，因此双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。依据双方签订的协议，协议中对租金、租赁期限、计租时间下一年度租金支付时间等均作出了明确约定，但双方对交付房屋时间及第一笔租金支付时间没有明确约定，合同签订后近十年，当事人一方既没有履行交付房屋义务，另一方也没有履行支付租金义务，现承德市恒源糖业烟酒有限公司请求解除双方于2010年10月22日签订的合同，本院依法予以支持。合同解除后，承德燕东房地产开发有限公司应当将相应建筑物拆除，恢复原状。但是考虑到停车库通道连接着住宅楼全部化粪池等重要生活必须设施，且修建地下通道征得了承德市恒源糖业烟酒有限公司的同意。院内修建的化粪池虽然没有证据证明经过承德市恒源糖业烟酒有限公司同意，但在施工过程中，承德市恒源糖业烟酒有限公司应当知晓。另，院内修建的化粪池及修建的停车库地下通道并不影响承德市恒源糖业烟酒有限公司正常经营，因此承德市恒源糖业烟酒有限公司请求将占用原告院内地下的化粪池拆除并填平、地下停车库通道填平的诉讼请求本院不予支持，但地上修建的地下停车库出入口应予拆除。院内界线护栏已经拆除，承德市恒源糖业烟酒有限公司对此事实亦无异议。承德市恒源糖业烟酒有限公司主张的相应损失无事实依据及法律依据，本院不予支持。承德燕东房地产开发有限公司主张的因地下室无法使用所造成的损失亦无事实依据及法律依据，加之承德燕东房地产开发有限公司一直无偿使用院内修建的化粪池及修建的停车库地下通道，故本院对承德燕东房地产开发有限公司的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、依法解除原告（反诉被告）承德市恒源糖业烟酒有限公司与被告（反诉原告）承德燕东房地产开发有限公司于2010年10月22日签订的《协议》。二、被告（反诉原告）承德燕东房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将位于承德市院内地上修建的地下停车库出入口予以拆除。三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）经协商，甲方将坐落在承德市糖酒公司院内的仓库地下室建筑面积约941.51平方米房屋出租给乙方使用，特签订如下条款：“1、租赁范围：仓库地下室建筑面积约941.51平方米。2、租赁期限：自2011年至2013年，以房屋实际交付日为基准日开始计租，顺延至三年。3、租金及交纳方式：年租金为人民币20万元整，每年起租日前十天一次性交清下一年度租金，如到期不交租金视为乙方自动放弃租赁权。此协议生效叁年内甲乙双方如提前解除协议，应提前三个月通知对方。月租期不足15天的按15天计租，超过15天的按一个月计租，租金多退少补。4、乙方在租用甲方房屋期间可对地下室部分由乙方出资给予改造，改建后产权不变。5、双方合作乙方出资在院内地下建一部分停车位，院内新建地下建筑归乙方管理长期使用，产权发生变化时双方另行协商。甲方必须保证乙方进出地下部分。6、在租赁期，乙方有权对仓库地下室进行管理，甲方室内设施乙方应妥善使用。房屋水、电、供热费、卫生费、物业费等乙方按实际使用数自行交纳。本协议自双方签字之日生效，未尽事宜，双方另行协商解决，单方违约赔偿对方全部经济损失”，上诉人与被上诉人在该协议加盖了印章。协议签订后，经被上诉人同意，上诉人将院内地下进行挖掘施工建造了地下停车通道，在地上修建了车库进出口。上诉人在施工的同时，还在院内地下修建了化粪池，化粪池与地下停车通道相连，该化粪池一直由军分区家属楼居民使用。近十年来，被上诉人未将涉案仓库地下室交付给上诉人使用，上诉人也一直未向被上诉人缴纳租金。另查明，院内与被上诉人开发建设的军分区家属楼之间的界线护栏现已经拆除。 本院认为，上诉人与被上诉人于2010年10月22日签订的《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。双方签订的《协议》中约定以房屋实际交付日为基准日开始计租，顺延至三年，依据该约定，应以被上诉人将涉案仓库地下室交付给上诉人开始计算租赁期限,从签订协议至今，被上诉人未履行交付义务，被上诉人存在违约行为。被上诉人主张上诉人负有先行交纳租金的义务，在上诉人交纳租金后十日之内被上诉人才有交付租赁物的义务，上诉人未交付租金，存在根本违约行为。双方签订的协议中没有约定交纳租金后十日内交付租赁物，协议约定每年起租日前十天一次性交清下一年度租金，对于起租日具体时间未有明确约定，结合《协议》整个内容看，该起租日应为租赁开始日期，双方约定是以房屋交付日为基准日开始计算租赁期限，因被上诉人至今未交付租赁物，租赁未开始，故被上诉人上述主张没有事实和法律依据，其主张不能成立。上诉人为履行《协议》，经被上诉人同意，在院内地下建造了地下停车通道，地上修建了车库进出口，为此支付了相应的工程款，现被上诉人主张解除协议，将会给上诉人造成较大经济损失，且被上诉人在履行协议中存在违约行为，故被上诉人主张解除《协议》，填平地下停车库通道、拆除地上停车库进出口，拆除并填平化粪池没有事实和法律依据，本院对其主张不予支持。为维护交易秩序，保护当事人合法权益，上诉人主张继续履行《协议》，由被上诉人将建筑面积为941.51平方米仓库地下室交付给其使用，本院予以支持，对上诉人主张由被上诉人赔偿其经济损失不予支持。承德市双桥区江山名园业主委员会在本案中并未申请参加诉讼，上诉人主张一审法院未予准许其参加诉讼程序违法没有依据，其主张不能成立。 综上所述，承德燕东房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初938号民事判决； 二、上诉人承德燕东房地产开发有限公司与被上诉人承德市恒源糖业烟酒有限公司继续履行双方于2010年10月22日签订的《协议》； 三、被上诉人承德市恒源糖业烟酒有限公司于本判决生效后十五日内将坐落于承德市院内（被上诉人承德市恒源糖业烟酒有限公司院内）建筑面积为941.51平方米的仓库地下室交付给上诉人承德燕东房地产开发有限公司租用； 四、驳回被上诉人承德市恒源糖业烟酒有限公司的诉讼请求。 五、驳回上诉人承德燕东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费8800.00元，反诉案件收费50.00元，共计8850.00元，减半收取4425.00元，由承德市恒源糖业烟酒有限公司负担4400.00元，由承德燕东房地产开发有限公司负担25.00元；二审案件受理费8800.00元，由被上诉人承德市恒源糖业烟酒有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 裴赤博审判员高伶丽审判员应春明 二〇二〇年八月二十四日 书记员 赵      萌      萌 -12- -11-