广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8353号上诉人（原审被告）：广州珠江小额贷款股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区解放南路123号16层1606房。法定代表人：梁永恒，职务董事长。委托诉讼代理人：熊英，该公司员工，联系地址同上。被上诉人（原审原告）：肖信业，男，1957年7月16日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：张达兰，女，1972年5月20日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴世全，广东大众天地律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：伍雪银，广东大众天地律师事务所律师。原审被告：阳春市昊翔房地产开发有限公司，住所地广东省阳春市春城新竹路101房（鲤鱼岗4号）。法定代表人：梁凡敢，职务总经理。原审被告：广东中汇装饰设计工程有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南穗和南街6号8楼820。法定代表人：廖春艳。原审被告：广东中汇阳光药业有限公司，住所地广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦东区817房。法定代表人：梁凡敢。原审被告：阳春中汇置业有限公司，住所地广东省阳春市春城阳春大道西侧规划行洪渠北中汇星座商品楼首层9号商铺。法定代表人：梁凡敢。原审被告：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，现羁押在阳春市看守所。原审被告：潘泰辰，男，1971年10月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。原审被告：朱有杰，男，1971年10月12日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。上述原审被告共同委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。原审被告：黄兆震，男，1973年7月15日出生，汉族，住广东省阳春市，现羁押在阳春市看守所。上诉人广州珠江小额贷款股份有限公司（以下简称珠江小额贷款公司）因与被上诉人肖信业、张达兰、原审被告阳春市昊翔房地产开发有限公司（以下简称昊翔公司）、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人珠江小额贷款公司的委托诉讼代理人熊英，被上诉人肖信业、张达兰的共同委托诉讼代理人吴世全，原审被告昊翔公司、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰的共同委托诉讼代理人崔怡雅到庭参加诉讼。原审被告黄兆震经本院依法公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江小额贷款公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回肖信业、张达兰的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由肖信业、张达兰承担。事实和理由：一、本案属于金钱债权的执行，且涉案房产登记在房地产开发企业（同时也是珠江小额贷款公司金钱债权执行案件中的连带责任保证人）昊翔公司的名下，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而非适用第二十八条的规定；另外，本案一审期间，肖信业、张达兰已经在庭审笔录中确认其名下尚有其他可供居住的房产，且肖信业、张达兰也未提供“名下无其他可供居住房产的证明”，故不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的同时存在的三个可以排除执行的条件，不能排除执行；二、广州市越秀区人民法院审判的（2018）粤0104民初36154/36155/36156/36157号案，均为与本案同类的执行异议案件，上述案件适用的法律均为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。综上，珠江小额贷款公司认为一审判决适用法律有误，请求二审法院依法改判。肖信业、张达兰答辩称，一、肖信业、张达兰在珠江小额贷款公司查封涉案房屋前已和昊翔公司签订了《广东省商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，且肖信业、张达兰已完成对房屋的装修并入住该房屋，已经合法占有、使用、管理该房屋；肖信业、张达兰没有办理涉案房地产过户登记是因为昊翔公司尚未履行《商品房买卖合同》约定的办理房屋所有权转移登记手续的义务，对此肖信业、张达兰没有过错，因此涉案房屋仍是肖信业、张达兰的合法财产，故本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，停止对涉案房屋的执行；二、肖信业、张达兰属于善意第三人，由于昊翔公司一直没有办理房地产登记手续，昊翔公司的业主多次向阳春市人民政府提出信访，肖信业、张达兰已尽力履行自己的义务，法院应保护善意第三人的合法权益，应停止执行涉案房地产。综上所述，肖信业、张达兰认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法驳回珠江小额贷款公司的上诉请求，维持原判。原审被告昊翔公司、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰共同答辩称：同意一审判决。原审被告黄兆震经本院依法公告未到庭陈述意见。2019年1月9日，肖信业、张达兰向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判决确认肖信业、张达兰与昊翔公司于2016年12月27日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，判决位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城·四季花园/枫丹白露小区E9幢202号房地产归肖信业、张达兰所有；2.判决停止对上述房屋的执行，并解除对该房地产的查封。一审法院经审理查明：2016年12月27日，昊翔公司（出卖人）与肖信业、张达兰（买受人）签订《商品房买卖合同》。约定：出卖人以出让方式取得位于阳春市春城街道××、××、××、××、7地块土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房中汇城，预售许可证号为春预许字2014第048号。买受人购买的商品房为上述项目中的中汇城E型板式住宅E9-202号房。该商品房合同约定建筑面积84.89平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额260440元。买受人已一次性付清该房房款。本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向阳春市房地产交易所申请登记备案等。一审法院另查明，珠江小额贷款公司与昊翔公司等借款合同纠纷一案，一审法院于2017年9月14日作出（2017）粤0104民初1226号民事判决书，判决：一、广东中汇装饰设计工程有限公司在判决生效之日起三日内向珠江小额贷款公司清偿借款本金500万元及逾期利息（逾期利息从2016年4月23日起至实际付清之日止，按照年利率24%标准计算）；二、广东中汇装饰设计工程有限公司如不能偿还上述欠款，由广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震在《最高额保证合同》约定的限额范围内（广东中汇阳光药业有限公司在750万元内，阳春中汇置业有限公司在900万元内，昊翔公司在3600万元内，梁凡敢在1500万元内，潘泰辰、朱有杰、黄兆震在500万元内）承担连带清偿责任，在承担连带清偿责任后，有权向广东中汇装饰设计工程有限公司追偿；三、广东中汇装饰设计工程有限公司不履行上述还款义务时，珠江小额贷款公司有权就阳春中汇置业有限公司名下位于广东省××市春城街道阳春大道西侧规划行洪渠北中汇·星座商品楼首层12号商铺（含夹层）房屋、15号商铺（含夹层）房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。上述判决发生法律效力后，珠江小额贷款公司向一审法院申请执行，一审法院于2018年1月8日以（2018）粤0104执579号案立案执行。在诉讼期间，一审法院于2017年2月9日作出（2017）粤0104民初1226-1号民事裁定书，依法查封昊翔公司名下位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城E型板式住宅E9幢602房、502房、501房、402房、401房、302房、202房、201房、E8幢702房、F1幢701房（复式）、北户型C511房、D311房、D309房。上述房屋的查封期限均为2017年3月9日至2020年3月8日。据阳春市自然资源局2019年7月3日出具的《不动产登记资料查询结果证明》记载，涉案阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城E型板式住宅E9幢202房登记在昊翔公司名下，登记时间为2016年3月16日；该房屋上设定有抵押权，抵押权人为广东阳春农村商业银行股份有限公司、广东阳江农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2016年5月6日至2016年7月20日，登记时间为2016年5月16日。2018年，肖信业、张达兰以其向昊翔公司购买涉案房屋并已付清全部购房款及实际入住等为由，向一审法院提出书面执行异议，请求中止对涉案房屋的执行并解除查封。2018年12月26日，一审法院作出（2018）粤0104执异678号执行裁定书，裁定驳回肖信业、张达兰对一审法院（2018）粤0104执579号案执行标的阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城E型板式住宅E9幢202房所提的异议请求。肖信业、张达兰为证明其已付清全部购房款并入住涉案房屋还提交证据有：1.肖信业、张达兰结婚证复印件；2.珠江小额贷款公司昊翔公司于2016年12月27日向肖信业、张达兰开具的房款260440元的收据；3.案外人于2015年11月19日向昊翔公司付款134000元的银行交易明细及现金缴费单复印件；4.张达兰于2016年12月27日向案外人转账付款27万元的中国银行交易明细；5.张达兰与阳春市恒成物业服务有限公司于2017年1月3日就涉案房屋签订的《业主收房确认书》；6.2016年12月26日的《安装自来水入户书》；7.张达兰与阳春市恒成物业服务有限公司于2017年1月3日签署的《装饰装修管理服务协议》《业主装修承诺书》《装修审批表》及阳春市恒成物业服务有限公司于该日向肖信业、张达兰开具的电费、垃圾费收据。珠江小额贷款公司称对上述证据的真实性、合法性均无法确认。昊翔公司对上述证据未提出异议。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案珠江小额贷款公司对昊翔公司享有的债权为金钱债权，因此本案应适用上述规定。根据肖信业、张达兰举证的《商品房买卖合同》、购房款收款收据、《业主收房确认书》、《装饰装修管理服务协议》、《业主装修承诺书》、《装修审批表》以及肖信业、张达兰和昊翔公司的陈述，原告具备上述规定所列的四项条件。珠江小额贷款公司虽对肖信业、张达兰证据提出异议，但未能提交充足反驳证据，且昊翔公司作为将涉案房屋出售给肖信业、张达兰的开发商亦对肖信业、张达兰提交的证据以及肖信业、张达兰已付清购房款并实际收楼入住的事实予以确认，故对珠江小额贷款公司的答辩意见一审法院不予采纳。因此，肖信业、张达兰要求停止（2018）粤0104执579号案对本案所涉房屋的执行并解除查封于法有据，一审法院予以支持。肖信业、张达兰与珠江小额贷款公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。肖信业、张达兰目前未取得涉案房屋所有权，是因为昊翔公司尚未履行《商品房买卖合同》约定的办理房屋所有权转移登记手续的义务，根据上述法律规定，肖信业、张达兰在经依法登记前并未取得涉案房屋所有权，故对肖信业、张达兰要求确认房屋所有权的诉讼请求，本案不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、（2018）粤0104执579号案不得执行阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城E型板式住宅E9幢202号房；二、确认肖信业、张达兰与阳春市昊翔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；三、驳回肖信业、张达兰的其他诉讼请求。本案受理费5206.6元，由广州珠江小额贷款股份有限公司负担。本院二审期间，各方均未提交新证据。各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，关于本案法律适用问题，珠江小额贷款公司认为应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，因为肖信业、张达兰系向开发商昊翔公司购房；肖信业、张达兰认为应适用上述法律规定第二十八条的规定；昊翔公司等原审被告表示由法院依法认定。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审查的重点是案外人肖信业、张达兰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述第二十八条和第二十九条的规定看，虽然适用不同的情形，但两者并非排斥关系，如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合适用第二十八条和第二十九条产生竞合的情况下，应同时对案外人是否符合该两条规定的情形进行审查。本案肖信业、张达兰主张适用第二十八条的规定，并无不当。肖信业、张达兰应当就其对涉案房屋享有优先于普通债权人珠江小额贷款公司的民事权益并排除其强制执行承担举证责任。本案中，根据肖信业、张达兰提交的《商品房买卖合同》、购房款收款收据、《业主收房确认书》、《装饰装修管理服务协议》、《业主装修承诺书》、《装修审批表》以及肖信业、张达兰和昊翔公司的陈述可予证实，在涉案房屋被查封之前，肖信业、张达兰已与昊翔公司签订合法有效的房屋买卖合同，并合法占有该房屋，亦支付了涉案房屋的购房款，对涉案房屋未能办理过户手续不存在过错，因此，参照《最高人民法院》第二十八条的规定，肖信业、张达兰对涉案房屋的权益优先于珠江小额贷款公司，足以排除珠江小额贷款公司对涉案房屋的强制执行，故一审法院判处停止（2018）粤0104执579号案对涉案房屋的执行并解除查封于法有据，并无不当。需要说明的是，现涉案房屋存在抵押登记未涂销，因珠江小额贷款公司并非抵押权人，本案并未对肖信业、张达兰对涉案房屋的权益是否优先于抵押权人进行审查，对此当事人应另行法律途径解决。综上所述，上诉人珠江小额贷款公司的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5206.6元，由上诉人广州珠江小额贷款股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年八月二十八日书记员  张 旭彭诗敏