黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终982号上诉人（一审被告）：麻彦明，男，1983年8月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：张志广，黑龙江张志广律师事务所执业律师。被上诉人（一审原告）：宾县民和乡第一中学，住所地黑龙江省宾县民和乡本街。法定代表人：张波，校长。委托诉讼代理人：马海峰，男，1977年5月21日出生，宾县民和乡第一中学教师，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：尹贻红，宾县宾州镇胜利法律服务所法律工作者。被上诉人（一审第三人）：王迪，男，1958年1月14日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宾县。上诉人麻彦明因与被上诉人宾县民和乡第一中学（以下简称民和一中）、王迪案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省宾县人民法院（2019）黑0125民初3891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人麻彦明的委托诉讼代理人张志广，被上诉人民和一中法定代表人张波及其委托诉讼代理人马海峰、尹贻红到庭参加诉讼。被上诉人王迪经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。麻彦明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回民和一中一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更，转让和消灭经依法登记发生法律效力，未经登记的不发生法律效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉房屋在2015年5月20日，已经登记在王迪名下，且不动产登记簿记载未涉及其他人。故案涉房屋应认定归王迪所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的物被查封、扣押、冻结作出的另案生效判决，法律文书，提出排除异议的，人民法院应当按照下列情形处理，其中金钱债权执行中案外人依据执行标的物被查封、扣押、冻结作出的另案生效判决提出排除异议的，人民法院不予支持。本案案涉房屋查封在前，民和一中提出异议所依据的（2016）0125民初1890号民事判决书，是在案涉房屋被人民法院查封之后形成。故，民和一中的主张，不应得到人民法院支持。2.一审法院证据采信及适用法律错误。民和一中和王迪签订的协议，只能证明民和一中与王迪存在债权债务关系，不能证明案涉房屋的物权归属。协议虽在一审法院查封前形成，但却未实际履行，不能导致人民法院查封行为无效。王迪将案涉房屋落到王迪名下，无法证明民和一中已经给付全部购房款。一审法院查封案涉房屋时，并无人占有和使用。民和一中无证据证明其符合能够排除执行的四个法定条件。综上，请求二审法院支持麻彦明的上诉请求。民和一中辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。应驳回上诉，维持一审判决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同。二、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。三、用房屋抵顶部分土地占用费。四、未能办理过户登记是王迪涉嫌刑事犯罪被刑事拘留期间，无法办理。民和一中能够排除执行。根据《中华人民共和国物权法》规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时，发生效力。《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释(一)》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记等记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。该解释第七条规定，发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书以及人民法院在执行程序中作出的拍卖生效裁定书，以物抵债裁定书应当认定为物权法第二十八条所称的导致物权设立、变更、转卖或者消灭的，人民法院、仲裁委员会的法律文书。案涉房屋虽登记在王迪名下，但产权已经被人民法院生效的法律文书改变，案涉房屋已不属于王迪所有，案涉房屋的权利人是民和一中，其享有足以排除强制执行的民事权益。王迪未出庭，未提交答辩意见。民和一中向一审法院起诉请求：解除对位于宾县民和乡本街建筑面积272.85平方米商服房（产权证号为宾房权证民字第××号）的查封，并停止执行。一审法院认定事实：2014年8月28日，民和一中与福润公司及王迪签订协议书，福润公司与王迪在民和一中一块空地联建开发一栋新楼，双方约定新建楼大门北数第一门（一至三层），建筑面积为285.60平方米（建成后经宾县房产住宅局测量，此房的实际建筑面积为272.85平方米），作价942,480元，归民和一中所有，抵顶部分占地用款。工程竣工后，民和一中时任法定代表人陈少玉认为案涉房屋的产权办到自己名下不妥，请示宾县教育局领导后，将案涉房屋的产权人写为王迪。2015年5月20日，王迪办理了案涉房屋的房屋所有权证（产权证号为宾房权证民字第150023／84124）。2015年11月13日，民和一中、王迪及福润公司又协商签订一份协议书，进一步明确案涉房屋归民和一中所有，王迪将办理案涉房屋的相关手续及证件一并交付给了民和一中，约定王迪无权对案涉房屋进行处分，如民和一中自行处置或要求更名过户，王迪应予配合。协议签订后，民和一中要求王迪协助办理案涉房屋的过户手续，王迪拒不协助。2016年民和一中将王迪、福润公司诉至一审法院，一审法院于2016年9月19日作出（2016）黑0125民初1890号民事判决，判决：民和一中与王迪、第三人福润公司签订的两份协议书有效；王迪、福润公司联建开发位于民和一中大门北数第一门（一至三层）建筑面积为272.85平方米的商服楼（宾房权民字第××号号，房屋产籍号150023）归民和一中所有；王迪协助民和一中办理此房不动产过户手续。三方均服判。民和一中向一审法院申请执行（2016）黑0125民初1890号民事判决，被告知一审法院已依照（2016）黑0125执1271号裁定对王迪名下位于宾县民和乡本街建筑面积272.85平方米的商服楼（产权证号为宾房权证民字第150023／84124）进行查封，民和一中不服，提出执行异议，2019年5月30日一审法院作出（2019）黑0125执异37号执行裁定书，驳回民和一中的异议申请。现民和一中诉至法院，请求解除对产权证为宾房权证民字第××号号商服楼的查封，并停止执行。一审法院认为，“私约不损公法”，民事主体在进行民事活动中，不违反法律、行政法规的强制规定，其契约自由即受法律的保护。民和一中与福润公司及王迪签订协议书，联建开发民和一中一块空地，并约定将本案争议的商服楼，作价942,480元归民和一中所有，抵顶部分占地用款。此协议书系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，不违背公序良俗的民法精神，合同成立，合法有效。此商服楼不动产登记簿的记载与真实权利人状态不符，其产权虽然登记在王迪名下，但真正的产权人并非王迪（王迪也否认此商服楼的产权人是他本人），民和一中及王迪举示的证据均充分证明此争议商服楼的真实权利人是民和一中。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。民和一中是在麻彦明申请查封此商服楼之前已签订合法有效的书面协议书，即将此商服楼作价942,480元归民和一中所有，抵顶部分占地用款。在一审人民法院查封之前已合法占有该不动产（此商服楼在民和一中校门旁）。2015年11月13日民和一中、王迪及福润公司进行协商又签订协议书，进一步明确此商服楼归民和一中所有，并且王迪将此商服楼的相关手续及证件一并交付给了民和一中，同时约定王迪无权对商服楼进行任何处分，如民和一中自行处置或要求更名过户，王迪应予配合。此协议签订后，民和一中要求王迪协助办理过户登记，王迪涉嫌刑事犯罪被刑事拘留，无法协助。所以，民和一中对坐落在宾县民和乡本街建筑面积272.85平方米的商服楼（产权证号为宾房权证民字第150023／84124）享有占有的利益，享有足以排除执行的权益。民和一中对此执行标的物，即坐落在宾县民和乡本街建筑面积272.85平方米的商服楼（产权证号为宾房权证民字第150023／84124）请求停止执行，予以支持。综上，民和一中诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决：停止对坐落在宾县民和乡本街建筑面积272.85平方米的商服楼（产权证号为宾房权证民字第150023／84124）的执行。案件受理费50元，由麻彦明负担。本院二审期间，当事人均未提交证据。经审查一审法院认定的事实正确，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的立法目的是，现阶段不动产处于我国普通大众基本生活资料的地位。基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人在签订买卖合同之后，往往不能及时进行登记，买受人取得法律意义的所有权会滞后于债权合意很长时间。在这段间隙，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有。若仅将买受人作为普通债权人，基于债的相对性，其对房屋登记或交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的不测风险。故目前我国对不动产买受人在执行程序中予以优先保护，以增强人民群众对法律公平的信心。具体到本案，民和一中系基于其和福润公司于2014年8月28日、2015年11月13日签订的协议，以及（2016）黑0125民初1890号民事判决主张其享有足以排除执行的民事权益。经审查，民和一中和福润公司于2014年8月28日在协议中约定，民和一中将闲置土地使用权以每平方米560元的价格转让给福润公司，用于开发建设商服楼。同时约定福润公司以现金方式支付民和一中100余万后，将案涉房屋折价90余万元，共计190余万元顶抵民和一中土地使用权转让费。故案涉房屋民和一中并非基于不动产买卖合同关系买受所得。案涉房屋在过户登记至民和一中名下之前，民和一中仅享有普通债权。故本案不适用上述法律规定。在麻彦明与王迪民间借贷纠纷一案审理过程中，一审法院根据麻彦明的申请于2015年11月25日作出（2015）宾民商初字第1200-1号民事裁定，查封了案涉房屋。民和一中与王迪、福润公司买卖合同纠纷一案，一审法院虽于2016年9月19日作出（2016）黑0125民初1890号民事判决。但该判决作出时间晚于（2015）宾民商初字第1200-1号民事裁定作出的时间。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定，民和一中依据（2016）黑0125民初1890号民事判决认定的事实主张其享有足以排除执行的实体权利的诉讼请求不能成立。一审法院认定事实清楚，但因适用法律错误，导致判决结果错误。本院予以纠正。综上，麻彦明上诉请求成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省宾县人民法院（2019）黑0125民初3891号民事判决；二、准许对黑龙江省宾县民和乡民和一中大门北数第一门（一至三层）建筑面积为272.85平方米的商服楼（宾房权证民字第××号，房屋产籍号150023）的执行。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由被上诉人宾县民和乡第一中学负担。本判决为终审判决。审判长 崔 宁审判员 刘 峰审判员 张天翼二〇二〇年八月十四日书记员 于凯华