湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8174号上诉人（原审被告）：王军，男，1983年8月1日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：程松亮，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周爱平，湖北天明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：涂丽娜，女，1983年11月19日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：程松亮，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周爱平，湖北天明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何海琴，女，1977年3月19日出生，汉族，住武汉市洪山区。原审第三人：武汉雅路教育科技有限公司，住所地武汉市江岸区新江岸五村328号银泰御华园一期A2栋2层2室。法定代表人：何海琴，该公司董事长。上诉人王军、涂丽娜因与被上诉人何海琴、原审第三人武汉雅路教育科技有限公司（以下简称雅路公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用独任制对本案进行了审理。现已审理终结。王军、涂丽娜上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回何海琴的全部诉讼请求并由何海琴承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案房屋租赁合同提前终止系因第三人雅路公司拖欠租金并因经营不善强行提前终止合同所导致，即第三人雅路公司违约提出提前终止合同，王军、涂丽娜则要求没收保证金。因此双方实际上仅仅是在已经确认雅路公司违约解除合同的前提下，就如何交还房屋及办理结算手续进行协商，而并不是就雅路公司无须承担违约责任并终止合同而进行协商。一审法院在事实认定上进行片面引用，忽视了出租方主张没收保证金的意思表示，并忽视出租方应当主张违约责任的常理，还忽视承租方在未要求返还保证金的情况下交还房屋的事实，最终得出错误的事实认定。本案的真实情况应当是：雅路公司因为经营不善而提出解约，而王军、涂丽娜作为出租方援引了租赁合同第六条第2款的约定要求没收保证金，对此，雅路公司未予否认并事实上予以认可，在此前提下双方办理了交接手续。另外，本案中双方并未签署书面的解除文件，不应当仅凭交还房屋的事宜就认定租赁合同协商解除。在欠缺“确认违约责任或赔偿损失”条款的情况下，不能认定双方已经就“协商解除”达成一致。双方在此情况下仍然办理了交接，仅能证明王军、涂丽娜是被动接收房屋，接收房屋是避免双方损失扩大的一种方式，而不是合同终止的标志，而仅仅是在承租方提前退租的情况下，在承租方不愿继续照管租赁房屋的情况下，由出租方被动接管房屋，但是这不应当视为出租方在放弃主张违约责任的情况下同意解除合同。二、无论本案租赁合同解除的原因如何，王军、涂丽娜已在合同终止前向雅路公司表达了没收保证金的意思，雅路公司也已表示同意，双方就雅路公司违约提前终止合同并承担被没收保证金的责任达成了一致，一审法院认为双方协议解除合同时并未对赔偿损失部分达成一致意见、合同解除后王军、涂丽娜继续占有租赁保证金己无合同依据属于事实认定错误、法律适用错误。根据约定，租赁保证金应在租赁期届满且第三人完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下无息退还，因第三人原因导致合同提前解除的租赁保证金不予退还。基于第三人拖欠租金经催告仍不缴纳以及违约提前终止合同的行为，王军、涂丽娜于2019年7月12日通过微信向第三人发送《通知函》，确认租赁房屋合同因第三人违约已经提前解除、租赁保证金不予退还。以常理推断，王军、涂丽娜根本不可能与第三人协商一致解除合同还同意不没收租赁保证金。且王军、涂丽娜从未在微信中表明退还第三人租赁保证金。一审法院认定证人杨某的证人证言具有证明力，而证人杨某的证人证言明确说明：“租户何海琴问了业主一句话'这是什么意思，下这搞么事，我不是已经跟你说了退租嘛，租赁保证金都不要了”。在交还房屋过程中及交还房屋后几个月的时间里，承租方均未提出退还保证金，从行为上也表明双方已就没收保证金达成一致。三、结合本案案情，如果不对一审判决予以纠正，将不仅对王军、涂丽娜造成极大的不公，也将会对本已堪忧的社会诚信状态带来更为负面的影响，会进一步助长不诚信行为，阻碍社会的健康发展。王军、涂丽娜在第三人经营不善拖欠租金违约的情况下，不论是因第三人强行退租接受钥匙还是行使单方解除合同权利，均有权按照租赁合同的约定没收租赁保证金，而不需第三人的同意，且没收租赁保证金之条款不因合同终止而丧失效力。何海琴辩称：认可一审判决。请求驳回上诉，维持原判。雅路公司称，同意何海琴的意见。雅路公司主张退还保证金是因为双方已经协商一致解除涉案合同，并由王军、涂丽娜退还保证金，且涉案房屋漏水很严重。何海琴向一审法院起诉请求：1．王军、涂丽娜返还租赁保证金245,853元及利息（以245,853元为本金，从2019年6月16日至实际返还之日止，利率按同期银行贷款利率计算）。2．王军、涂丽娜返还物业费20,754元及利息（以20,754元为本金，从2019年6月16日至实际返还之日止，利率按同期银行贷款利率计算）。3．王军、涂丽娜承担诉讼费。一审法院认定事实：王军、涂丽娜系武汉市江岸区二七路汉口东部购物公园楼盘C3栋2-3层8室、C3栋2层9室房屋权利人。何海琴系雅路公司法定代表人。武汉金碧嘉园物业管理有限公司（以下简称金碧嘉园公司）系武汉市江岸区二七路汉口东部购物公园物业服务公司，该公司下设航天双城物业服务中心为该项目提供物业服务。2018年8月18日，出租人王军、涂丽娜（甲方）与承租人雅路公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定，甲方同意将坐落于武汉市江岸区二七路汉口东部购物公园楼盘C3栋2-3层8室、C3栋2层9室房地产（自定编号为C3栋2-3层8室号、C3栋2层9室号）出租给乙方使用。C3栋2-3层8室建筑面积为1152.26平方米，其中分摊共用建筑面积131.83平方米。C3栋2层9室建筑面积为70.89平方米，其中分摊共用建筑面积62.78平方米。乙方租用商铺总面积合计为1223.15平方米。甲方将该房屋出租给乙方做“教育培训”用途，主要经营教育培训。合同约定租赁期限自2018年9月1日起至2023年12月31日止。租金、物业管理费及水电费等自该房屋交付乙方之日开始计算。2018年9月1日至2018年11月30日为免租期。合同签订当日乙方应向甲方共支付2018年9月1日至2018年12月31日的首期租金。其他租金均按三个月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月20日前支付下一个交租期的租金。合同签订当日乙方应向甲方支付租赁保证金245,853元。在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后的三日内以现金或转账的方式无息退还乙方，乙方返还甲方收据，逾期退还保证金则需以两倍同期商业贷款利率加付利息。乙方向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费为3元/月/平方米（按建筑面积计算），具体由乙方与物业公司在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定。若相关部门调整物业管理费标准，则乙方缴付的物业管理费应作相应调整。该房屋暂约定在2018年9月1日交付使用。甲乙双方共同确认，在签订合同前，乙方已视察过该房屋的现场，并对该房屋的可利用空间、实用率、位置、配套、容积率、实用性能、共用部位均无异议。乙方违反合同任何约定，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方、物业管理公司的款项及乙方使用房屋但未结清的其他费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、违约金及赔偿金，不足部分甲方仍有权向乙方追偿。抵扣租赁保证金后，乙方应在甲方正式书面通知后的7日内补足，未按时补足的，甲方有权于期满后次日（即第8日）起解除合同。因乙方违约导致合同提前解除的，租赁保证金不予退还。乙方应按时交纳租金，否则，每逾期一日，乙方每日须按逾期缴纳金额的3‰向甲方支付违约金，如逾期且在甲方正式书面通知后5天仍未缴纳的，甲方有权单方解除本合同且不退还租赁保证金。本合同因任何原因终止时，乙方须在合同终止之日结清一切应交费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内迁出。因租赁期限届满，甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期内不收取占用费。因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还该房屋的，从交还期限届满次日起，乙方应按照合同终止时日租金标准的两倍与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费，且乙方仍须支付物业管理费、水电费等费用。租赁期间，经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准，……导致本合同无法继续履行的，甲方有权解除合同。甲方在乙方结清租赁期限内所有费用（含违约金），办妥移交等手续后将租赁保证金无息退还乙方，双方互不承担违约责任。甲、乙方依本合同正文首页所留地址向对方发送有关信函文件，如任何一方变更联系方式应及时通知对方，否则，一方发送的信函文件等视为已送达对方。乙方确认，租赁期限内，该房屋也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上。该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。上述合同签订当日，雅路公司支付首期租金81,951元及租赁保证金245,853元。2018年12月19日，雅路公司支付2019年1月至3月租金245,853元。2019年3月20日，雅路公司支付2019年4月至6月租金245,853元。雅路公司于2018年9月26日向金碧嘉园公司缴纳2018年9月10日至2018年12月9日期间物业管理费9,700.90元，于2019年1月29日向金碧嘉园公司缴纳2018年12月10日至2019年6月20日期间物业管理费21,665.40元，合计31,366.30元。租赁期内，案涉租赁房屋发生多次漏水情况，时间分别为2019年2月19日、同年5月26日及6月21日。雅路公司向王军反映后，王军即委托工人对漏水部分进行维修。2019年6月16日，雅路公司法定代表人何海琴（下称何）与王军（下称王）在微信中联系内容如下：“何：王总，物业费后面的应该要退给我，后期租户再重新交，我去年接手时就是把物业费交给你的”“王：可以。冒得问题。你下个星期记得一定把营业执照转出克。所以东西办完后，交接当天我会把该退你们的退，你们该交的交。”2019年6月20日，王军向雅路公司送达《催缴租金通知书》，内容为现就您租赁位于武汉市江岸区汉口东部购物公园楼盘C3栋2-3层8室及C3栋2层9室房地产门面房屋相关事宜通知您：根据贵、我双方于2018年8月签订的《房屋租赁合同》约定，您应在2019年6月20日前向我方缴纳下一季度商铺租金人民币贰拾肆万伍仟捌百伍拾叁元整（245,853元）。如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金，我方会默认您为单方面违约，按照合同约定，每逾期一日，乙方须按应交未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期5天不交的，甲方有权解除本合同。由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担。2019年6月21日，因电梯井发生漏水，导致案涉租赁房屋内吊顶部分脱落。2019年7月3日，何海琴与王军微信联系内容如下：“何：明天上午九点可以交钥匙你了”“王：把合同和以前收据都带齐”。次日，何海琴向王军交还钥匙后，王军将案涉房屋租赁合同销毁，后又因物业费、租赁保证金是否退还等事项发生争议，双方未达成一致意见。2019年7月12日，王军通过微信向何海琴发送《通知函》，内容为贵司与我方签订的《房屋租赁合同》，约定汉口东部购物公园楼盘C3栋2层9室及C3栋2-3层8室商铺由贵司承租作“教育培训”用途，由于贵司自身经营原因，2019年第三季度未按时缴纳商铺租金，并表示贵司已明确无法支付第三季度商铺租金，我方于2019年6月20日已下发催缴租金通知书给贵司并告知相关事宜，根据《房屋租赁合同》条款约定。贵司已存在严重违约行为，现就相关事项函告如下：一、由于贵司违约导致本合同提前解除，租赁保证金不予退还。二、贵司须在合同终止之日起7日内无条件办理企业注册地址变更手续。否则，贵司的租赁保证金不予退还，且每逾期1天，贵司须按合同终止的日租金标准2倍向我方支付违约金，直至完成企业注册登记地址变更手续，给我方及后续租户带来的经济损失，由贵司全部承担。截止至今天，贵司并未提供在工商行政审批处办理迁出或注销公司相关手续给我方（目前已产生违约金人民币贰万陆仟肆佰叁拾伍元整，26,435元）。三、根据合同约定第六条违约责任第八小条，本合同因任何原因终止结清一切应交费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内（下称“交还期”）迁出。因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期限内不收取占用费；因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还该房屋的，从交还期限届满次日起，乙方应按照合同终止时日租金标注的两倍与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费，且乙方仍须支付物业管理费、水电费等费用。（贵司应于2019年6月30日交付，实际交付日期为2019年7月4日，目前已产生占用费人民币壹万伍仟捌佰陆拾壹元整，15,861元）四、由于商铺受6月21日大雨影响导致商铺屋顶受损，贵司不能正常营业，虽合同未约定应由我方承担相应责任，但我方本着体恤商家经营不易，愿意承担按照日租金补偿给贵司金额共计人民币柒仟玖佰叁拾壹元整。（7,931元）五、贵司在未经得我方同意，私自处理商铺配电房内的设备架及相关电器设备，且在我方已告知贵司所承租商铺内地毯为我方所有的情况下，私自处理并未告知我方。六、贵司在未告知我方与物业公司情况下，私自搭建户外广告，目前物业公司已通知我方要求缴纳相关广告费用，请贵司尽快配合办理缴纳广告费为感。由于贵司一系列的严重违约行为造成的经济损失由贵司自行承担，而贵司还须补缴给我方违约金及占用费共计人民币叁万肆仟叁佰陆拾伍元整（34,365元），贵司在接函三个工作日内未及时办理企业注册地址变更手续，我方将通过但不限于诉讼等必要方式予以解决，并有权要求贵司承担我方相应的损失。本通知函一式贰份，邮寄给贵司壹份，我方留存壹份，每份具有同等的法律效力。2019年11月4日，何海琴委托湖北华忠律师事务所向王军、涂丽娜邮寄债权转让通知及返还相应款项律师函。邮寄地址为王军、涂丽娜现住址。该邮件于次日由他人签收。律师函内容为雅路公司（甲方），何海琴（乙方），根据合同法及相关法律法规的规定，甲、乙双方就债权转让事宜达成如下协议：1、甲方同意将其对王军、涂丽娜租赁汉口东部购物公园C3栋2-3层8室、C3栋2层9室租赁事宜的所有债权转让给乙方，该债权包括但不限于退还押金、装修费、加盟费、租金、物业费等。2、本协议一式两份，双方各持一份。律师函内容为您与雅路公司协商，租赁您位于汉口东部购物公园C3栋2-3层8室、C3栋2层9室房屋，并于2018年8月18日向您支付租金81,951元，租赁保证金245,853元，此后亦按约支付租金。但您交给雅路公司的房屋不仅有部分私自搭建的违章建筑，而且房屋顶部长期漏水，雅路公司根本无法正常使用房屋，雅路公司本着协商的精神，多次要求退房。2019年6月雅路公司将房产及钥匙交还给您，要求您退还未租赁期间的物业管理费、租赁保证金等，但您以各种理由拒不退还，您的行为损害了雅路公司的合法权益，现正式通知您，雅路公司已将您的汉口东部购物公园C3栋2-3层8室、C3栋2层9室房屋租赁事宜中的债权全部转让给委托人，由您直接向委托人退还物业管理费、租赁保证金等，望您在收到本函后三日内向委托人退还物业管理费、租赁保证金等，否则本所将受委托人的委托依法向有管辖权的法院提起诉讼，要求您立即支付所欠金额，并赔偿直接及间接经济损失，因此产生的诉讼费、评估费，执行费等事宜由你方承担，如还不归还将申请法院将你方列入信用黑名单，直至追究拒执罪。本函一式两份，副本由本所保存，正本邮寄给您。授权人何海琴，致函人湖北华忠律师事务所。2019年9月20日，王军将案涉租赁房屋C3栋2-3层8室中550平方米租赁给他人，租金于2019年10月21日起算。经实地查看，案涉租赁房屋其余面积至2020年7月1日仍空置。一审法院认为，雅路公司将案涉房屋租赁合同的相关权利转让给何海琴，何海琴委托湖北华忠律师事务所向王军、涂丽娜邮寄债权转让通知函。王军、涂丽娜虽抗辩未收到该债权转让通知，但何海琴提起本案诉讼，法院将诉讼材料送达给王军、涂丽娜后，应视为债权转让已通知。何海琴与王军、涂丽娜之间因原合同的履行发生纠纷，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。根据合同法第八十二条的规定，王军、涂丽娜对雅路公司的抗辩，可以向何海琴主张。雅路公司与王军、涂丽娜签订的房屋租赁合同，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期内，雅路公司法定代表人何海琴与王军多有微信联系。2019年6月16日，何海琴提出“物业费后面的应该要退给我，后期租户再重新交，我去年接手时就是把物业费交给你的”，王军回复“可以。冒得问题。你下个星期记得一定把营业执照转出克。所以（注：应为有）东西办完后，交接当天我会把该退你们的退，你们该交的交”、同年7月3日，何海琴告知“明天上午九点可以交钥匙你了”，王军回复“把合同和以前收据都带齐”，从上述联系内容来看，双方已有解除合同之意。同年7月4日，何海琴将租赁房屋钥匙交还给王军，王军予以接受，此时应认定雅路公司与王军、涂丽娜已协议解除房屋租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因雅路公司与王军在协议解除合同时对赔偿损失部分未能达成一致意见，王军、涂丽娜继续占有租赁保证金已无合同依据，故王军、涂丽娜应向雅路公司返还租赁保证金。雅路公司已将该债权转让给何海琴，王军、涂丽娜应向何海琴返还租赁保证金245,853元。关于合同解除的原因，何海琴主张系租赁房屋漏水导致无法经营而解除合同，王军、涂丽娜则主张系雅路公司经营不善导致无力支付租金而解除合同。合同法第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据查明的事实，在租赁期间，租赁房屋内确实发生多次漏水情况，但王军在接到通知后都能立即予以维修，即使因维修影响雅路公司使用，也仅为相应减少租金或者延长租期。房屋漏水并不构成法定和约定解除条件。因此，王军、涂丽娜的主张更具有客观性。雅路公司租赁房屋的建筑面积合计1223.15平方米。物业管理费为3元/月/平方米（按建筑面积计算）。自2018年9月10日起至2019年6月20日止，雅路公司应缴物业管理费为34,248.20元（1223.15平方米×3元/月/平方米×9个月零10天），而雅路公司实缴金额为31,366.30元。何海琴主张王军、涂丽娜返还物业费20,754元及利息的请求，缺乏事实根据。综上，何海琴主张王军、涂丽娜返还租赁保证金的请求，予以支持。何海琴主张王军、涂丽娜返还租赁保证金利息，物业费及利息的请求，不予支持。王军、涂丽娜在本案中未提起反诉，如认为雅路公司提前终止合同造成其损失，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第八十二条、第九十三条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、王军、涂丽娜于判决生效之日起七日内向何海琴返还租赁保证金245,853元；二、驳回何海琴的其他诉讼请求。案件受理费5,299元减半收取2,649.50元，由何海琴负担300元，王军、涂丽娜负担2,349.50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审查明：金碧嘉园公司维修部技师杨某在一审中出庭陈述，杨某负责商业这块，2019年6月20日碰到业主王军，王军让杨某作为第三方见证陪他一起送催缴租金，当时双方都在现场，何海琴说下这个干嘛，已经说了不租了保证金也不要了。雅路公司曾将涉案房屋挂到网上进行转租。本院认为，一、关于涉案合同解除的原因。何海琴虽主张系因涉案房屋漏水严重而解除，但根据查明的案件事实以及相应的法律规定，该事实并不影响合同的继续履行。从雅路公司未按约及时支付租金、曾将涉案房屋挂在网上转租的事实以及证人证言来看，一审法院认定涉案合同的解除是因为雅路公司经营不善无力支付租金所致符合本案查明的事实，本院对此予以确认。二、关于涉案保证金是否应退还的问题。雅路公司虽主张其与业主王军协商一致解除涉案合同并由王军退还保证金，但未能提交充分证据予以证实，且王军亦未予认可，故对雅路公司该主张，本院不予采信。因此，在雅路公司因无力支付租金而解除涉案合同的情况下，王军接收何海琴交还的钥匙并将涉案合同销毁的行为，仅能代表双方就涉案合同的解除达成一致，而不能视为双方就退还保证金亦达成一致意见。另外，从王军向何海琴发送《通知函》的内容来看，王军是以雅路公司违约导致涉案合同提前解除而持不退还保证金的意见。因此，在涉案合同解除，但双方并未就是否退还保证金达成一致意见的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，作为守约方的王军、涂丽娜可以向雅路公司主张赔偿损失。根据该法第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条“……。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理”的规定，合同的解除与违约金等结算及清理条款可以并存。在合同解除的情况下，非违约方可以根据合同约定主张违约责任、赔偿损失等请求。根据涉案合同的约定，涉案保证金既具有抵扣雅路公司应承担的租金、违约金、赔偿金等补偿功能，亦具有因雅路公司违约导致合同提前解除的，租赁保证金不予退还的惩罚功能。因此，在涉案合同因雅路公司违约而提前解除、雅路公司未能举证证明该保证金过高，以及涉案房屋再次租赁等相关事实的情况下，根据上述法律规定及合同约定，王军、涂丽娜有权不退还涉案保证金。何海琴主张退还涉案保证金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王军、涂丽娜的上诉理由及请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初168号民事判决；二、驳回何海琴的诉讼请求。一审案件受理费2,649.50元，二审案件受理费5,299元，均由何海琴负担。本判决为终审判决。审判长  易齐立审判员  黄 浩审判员  鲍 刚二〇二〇年八月二十八日法官助理李健伟书记员李健伟