呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1703号上诉人（原审原告）：边疆丽，女，退休职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘慧，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：内蒙古金禾泰房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区上栅子街7号。法定代表人：孙静，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文正，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。原审被告：内蒙古金德房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区上栅子街7号。法定代表人：孙永胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文正，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。上诉人边疆丽因与被上诉人内蒙古金禾泰房地产开发有限责任公司（以下简称金禾泰公司），原审被告内蒙古金德房地产开发有限公司（以下简称金德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初3020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。边疆丽上诉请求：一、查清事实,依法撤销一审判决,改判支持边疆丽的诉讼请求。1.依法判令金禾泰公司继续履行永久电等的义务,水电天燃气等配套设备日后任何安装费用业主不再承担;即刻支付违约金及至今的利息。2.诉讼费由金禾泰公司、金德公司承担。首先说明庭上边疆丽已就诉讼请求恳请法庭取消了第一项和第三项,有书面文字当庭呈送法官。事实与理由:一审基本事实认定错误。1.一审查明没有提到“交房承诺书”,这才是本案的关键点,关系到新协议是依法还是非法签订的。一审法院[2017]内0104民初2113号对包括交房承诺书在内的证据的真实性予以采信。金禾泰公司、金德公司对以上证据真实性认可。而在[2018]内0104民初3020号民事判决金禾泰公司、金德公司对原协议,补充协议和交房承诺书真实性不认可,是自食其言,前后矛盾毫无诚信可言。鉴于金禾泰公司、金德公司的反复必须负担举证义务,并承担后果。交房承诺书的发放和与其它证据的关联性足以作实金禾泰公司、金德公司的合同欺诈的4要件,符合《中华人民共和国合同法》第52条和54条之情形。发放交房承诺书就是做局做套,诱骗边疆丽产生错误认识,作出错误决定,以达到金禾泰公司、金德公司侵占边疆丽应得违约金目的。签下的新协议将边疆丽维权置于不利的法律地步,以“预约合同"规避法律追责。香榭澜湾和观澜国际都是金禾泰公司、金德公司开发的房地产涉及上千户人家,向金禾泰公司、金德公司索赔违约金的案件不少。本案并非个案。发现金禾泰公司、金德公司欺诈阴谋的,不换新协议就不给房,还让你去法院告去。有人至今收不了房。不换新协议就不给房。拿不到房就是预约合同,法庭上是输;换了新协议,拿了房,成了预约合同,也是输。这就是金禾泰公司、金德公司作的套和局。金禾泰公司、金德公司除了新协议没有任何证据证明交房承诺书收回。2.一审认为边疆丽交回“补充协议”与事实不符。仅凭新协议证明收回是站不脚的。一边发“交房承诺书”,一边收回“补充协议”根本不符合逻辑。旧协议交回时让金禾泰公司、金德公司复印一份。如果要收回“补充协议”至少就一块复印了。金禾泰公司、金德公司除新协议以外没有任何证据。3.一审认定边疆丽于2015年8月30日签订的新协议是其真实意思表达是错误的。仅凭非法手段签的协议是站不住脚的,金禾泰公司、金德公司没有其它证据能证明。在没有解释清楚交房承诺书的关联性的情况下说什么是真实意愿表达都是无法令人信服的。二,适用法律错误。1.一审引用关联企业作为可以随意处置边疆丽的债权债务是违反《中华人民共和国合同法》第84条是证据错误,二者没有因果关系。2.一审认定新协议是预约合同,是玩欺诈的金禾泰公司、金德公司所希望的,以此才能达到侵占违约金的目的。非法签的合同不受法律保护。旧协议,补充协议,交房承诺书,交房手续等是本约合同链,这也是金禾泰公司、金德公司要诱骗边疆丽换成新协议“预约合同”的所在:侵占违约金。金禾泰公司、金德公司收取边疆丽全款后迟迟不办理五证,交房时又诱骗换协议就是要达到侵占违约金。金禾泰公司、金德公司以自己的不作为错误办不下各种证,签不了本约合同的责任在金禾泰公司、金德公司,而以此作为理由,显然是不诚信的,是恶意追求不正当利益的行为,必须予以禁止。这不禁令人想起2018年底西安中院撤销西安市长安区人民法院[2018]陕0116民初2519号民事判决,开发商告买房人合同无效的新闻风波。总之,在没有查明事实真相作出的裁决都是无法令人信服的,其适用的法律都是适用错误的。最后恳请二审法院查明事实真相,依法作出让守法者不吃亏违法者不非法获利的判决。金禾泰公司、金德公司共同辩称，边疆丽的上诉请求均不能成立，请求驳回，维持原判。1.2015年8月30日金禾泰公司与边疆丽签订《香榭澜湾房屋认购协议》，边疆丽签字认可。协议签订后，金禾泰公司按照协议约定将超面积款退还给边疆丽，边疆丽接收且给金禾泰公司出具收条。现金禾泰公司持有边疆丽出具的收条原件，而边疆丽确不认可金禾泰公司与其签订的《香榭澜湾房屋认购协议》的主张显然不能成立。2.《香榭澜湾房屋认购协议》合法有效。依据该协议第九条：…“本协议生效后，以前双方签订的所有协议同时作废并由甲方收回”的约定，故2014年10月31日出具的承诺书作废，该协议书约定的永久电和水电天然气的问题已无事实依据。3.依照金禾泰公司与边疆丽于2015年8月30日签订的《香榭澜湾房屋认购协议》第九条约定“…本协议生效后，以前双方签订的所有协议同时作废并由甲方收回”的约定，该协议生效后，以前所有的协议已经失效，因金禾泰公司与金德公司是关联企业且金禾泰公司是金德公司权利义务的承受人，故在2015年8月30日前，金德公司与边疆丽签订的所有协议也全部失效，所以边疆丽主张按照双方在2015年8月30日前签订的补充协议的约定支付违约金的事实请求不能成立。4.边疆丽的诉讼请求存在错误。边疆丽一审第二项事实请求是要求支付房屋交付前即2015年8月30日前的违约金54731元，同时，还要求支付至今的利息。边疆丽请求金禾泰公司支付2015年8月31日前的利息的依据是其在此之前与金德公司签订的补充协议，而补充协议已经于2015年8月30日失效，故边疆丽请求金禾泰公司支付2015年8月30日前的违约金的主张不能成立。而2015年8月30日，金禾泰公司已将房屋交付给边疆丽实际使用且按照边疆丽于金禾泰公司签订的《香榭澜湾房屋认购协议》也并不存在支付利息的约定，同时，金禾泰公司履行完毕了交付房屋的义务，法律也并未规定金禾泰公司履行了交付义务后海存在将非理性的规定，使用边疆丽的事实请求违背事实、证据、法律，应当驳回。边疆丽向一审法院起诉请求：1.依法判令金德公司当庭出示有关边疆丽的权利义务债务债权转移给金禾泰公司的法律文书及相关文件；2.依法判令金禾泰公司继续履行永久电等的义务，水电天燃气等配套设备日后任何安装费用，业主不再承担，即刻支付违约金及至今的利息；3.依法判令新协议第八条1段为无效条款；4.本案诉讼费由金禾泰公司、金德公司负担。一审法院认定事实：2012年6月24日，边疆丽与金德公司签订了《“香榭澜湾”房屋认购协议》，协议约定：“乙方自愿认购甲方开发的‘香榭澜湾’5#-2-1304建筑面积98.87㎡。单价5858元/㎡，房屋总价579180.5元。付款方式为：乙方签署本认购协议当日起3日内，向甲方交齐首付款（总房款的100%），享受9折优惠，优惠后单价为：5272元/㎡，优惠后总房款为：521262元。……凭此协议及甲方开据的相应收据签订正式商品房买卖合同，若双方签订的正式商品房买卖合同与本协议有抵触的地方，以商品房买卖合同为准。”协议签订当日，边疆丽向金德公司支付购房款521062元。后双方又于2014年8月12日签订《香榭澜湾住宅小区补充协议》。2015年8月30日，边疆丽与金禾泰公司签订了《香榭澜湾房屋认购协议》，协议约定：“乙方自愿认购甲方开发的香榭澜湾住××区房，建筑面积96.16㎡。该房屋用途为住宅。……计价方式与房价款：该商品房建筑面积为96.16㎡，每平方米5272.2元，该房屋的总金额为506975元。”该协议第九条约定：“本协议自甲、乙双方签署之日起生效……本协议生效后，以前双方签订的所有协议同时作废并由甲方收回。”金禾泰公司向边疆丽出具内容为：“今收到边疆丽交来购房款（5#-2-1304，96.16㎡）香榭澜湾人民币506975元”的收款收据。该协议签订当日，金禾泰公司将香榭澜湾住××区房交付边疆丽实际使用，并退还边疆丽房屋面积差价款14287元。另查明，金德公司与金禾泰公司为关联企业。一审法院认为，边疆丽与金禾泰公司于2015年8月30日签订的《香榭澜湾房屋认购协议》是双方真实意思表示，合法有效。依据该协议第九条“该协议自甲、乙双方签署之日起生效…本协议生效后，以前双方签订的所有协议同时作废并由甲方收回”的约定，边疆丽与金德公司签订《香榭澜湾房屋认购协议》已于2015年8月30日生效，且边疆丽已按协议约定将以前签订的协议、补充协议交回金禾泰公司，可视为边疆丽同金禾泰公司之间以新的合同取代了之前的协议，双方的权利义务约定应当以2015年8月30日所签认购协议来进行约束，故边疆丽要求金禾泰公司出示有关边疆丽的权利义务债务债权转移给金德公司的法律文书和相关文件以及以被取代合同、补充协议为由要求金禾泰公司继续履行永久电等的义务、水电天燃气等配套设备日后任何安装费用业主不再承担的诉讼请求，因无事实与法律依据，不予支持。针对支付违约金及至今的利息的诉讼请求，《香榭澜湾房屋认购协议》本质上系预约合同，是使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务，合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故其依据《香榭澜湾房屋认购协议》及以被取代合同、补充协议要求金禾泰公司承担违约金及至今的利息的诉讼请求，依据不足，不予支持。针对边疆丽的第三项诉讼请求，协议条款系双方自愿签订，体现了合同法的意思自治，且条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，其意思表示应当得到维护，对其要求确认新协议第八条1段为无效条款的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决：驳回边疆丽的诉讼请求。案件受理费50元，由边疆丽负担。本院二审期间，边疆丽提供了七组新证据分别为：1.边疆丽与香榭蓝湾801室业主的聊天记录截图，拟证明金禾泰公司存在欺诈行为，801室业主拒绝签订新协议，至今也未收房；2.金德公司香榭蓝湾业主服务守则，拟证明金德公司是一个完整的本约合同链，所以边疆丽按照该本约合同链有权要求金禾泰公司赔偿其不当得利和边疆丽的损失；3.（2016）内01民终1401号判决书，拟证明金德公司拖欠业主违约金是不争的客观事实，是非法获利。金德公司声称具备交房条件就是欺诈，交房承诺书就是欺诈的工具；4.香榭蓝湾业主维权群业主网上聊天记录，拟证明，一审认定事实错误，很多业主和边疆丽一样持有补充协议和交房承诺书；在签订协议时发放的交房承诺书就是欺诈和诱惑，来掠夺边疆丽的合法权利；一审认定新协议是边疆丽真实意思表示是错误的。5.购房款收据、物业费收据，拟证明金禾泰公司就是欺诈，明明已经交了房发了钥匙还让签订认购协议，金禾泰公司提供格式化的认购协议在交房时本身就是欺诈，而且新协议只字未提边疆丽的水电、违约金问题；6.呼和浩特市消协案件移交通知。拟证明边疆丽曾在工商消协投诉过，但只字未提已证明新协议就是被交房承诺书迷惑，被骗了；7.玉泉区法院民事判决书四份（（2016）内0104民初3280、3282、3283、980号）拟证明金禾泰公司存在侵占很多业主应得违约金的客观事实，非法获利，边疆丽签订新协议不是其真实意思表示，是被交房承诺书迷惑所致，一审认定是边疆丽的真实意思表示是错误的。金禾泰公司、金德公司的质证意见为：1.对真实性、合法性、关联性均不认可，娄志国是起诉过我们公司要违约金，但都确认了双方在2015年8月签订的协议有效，协议有效是经人民法院生效判决确认的。2.对真实性、合法性、关联性均不认可，这是一个图片，与本案无任何关系。3.对真实性认可，对证明的问题不认可，该组证据恰恰证明双方签订的协议有效，也证明金禾泰公司不应支付边疆丽的违约金，因有些业主已经起诉主张违约金，都被人民法院生效判决确认驳回。4.他们的聊天记录与本案无任何关系。5.对真实性认可，对证明的问题不予认可，该组证据因为边疆丽在收据上及协议上都签了字，恰恰证明金禾泰公司没有欺骗边疆丽，边疆丽的签字证明是双方真实意思表示，不存在任何欺诈的问题。6.因无原件，对真实性、合法性、关联性均不予认可，即使是真实的，也仅能证明边疆丽向消费者协会投诉过，但至今消费者协会没有处理，这恰恰证明金禾泰公司是不存在任何违规的地方。7.对真实性认可，对证明的问题不认可，该组证据恰恰证明我们不应该给边疆丽支付违约金，因为同一小区，同一幢楼主张违约金的已经被人民法院生效判决予以驳回了。除以上证据外，一审查明的事实与二审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.边疆丽要求金禾泰公司承担永久电等的义务，水电天燃气等配套设备日后任何安装费用，业主不再承担是否有事实及法律依据；2.边疆丽主张金禾泰公司承担违约金及利息是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，本案中，边疆丽与金禾泰公司于2015年8月30日签订的《香榭澜湾房屋认购协议》是双方真实意思表示，合法有效。依据该协议第九条“该协议自甲、乙双方签署之日起生效…本协议生效后，以前双方签订的所有协议同时作废并由甲方收回”的约定，边疆丽与金德公司签订《香榭澜湾房屋认购协议》已于2015年8月30日生效，且边疆丽已按协议约定将以前签订的协议、补充协议交回金禾泰公司，可视为边疆丽同金禾泰公司之间以新的合同取代了之前的协议，双方应当以2015年8月30日所签认购协议来履行各自的权利义务，故边疆丽依据原协议要求金禾泰公司继续履行永久电等的义务、水电天燃气等配套设备日后任何安装费用业主不再承担的诉讼请求，因无事实与法律依据，不予支持。故一审判决对该项的认定符合法律规定，本院予以支持。针对第二个争议焦点，本案中，边疆丽与金德公司签订的补充协议，已被2015年8月30日所签订的认购协议所取代。故边疆丽主张金禾泰公司支付2015年8月30日前的违约金，不能成立，本院不予支持。在2015年8月30日，金禾泰公司已将房屋交付给边疆丽实际使用，且根据边疆丽与金禾泰公司签订的《香榭澜湾房屋认购协议》也并不存在支付利息的约定。故边疆丽主张金禾泰公司支付至今的利息，本院不予支持。综上。一审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。边疆丽认为金德公司、金禾泰公司存在合同欺诈等情形，但又未提供相应的证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，边疆丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由边疆丽负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年八月十二日（法官助理 高海俊书记员 郝辰炜