辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1696号上诉人（原审原告）：孟丹，女，1984年10月21日出生，汉族，住兴城市。委托诉讼代理人：陈忠瑞、于天浩，辽宁斯特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭宇，女，1987年9月29日出生，满族，住兴城市美星花园1-8门市。被上诉人（原审被告）：高威，男，1982年2月22日生，汉族，住兴城市美星花园1-8门市。上诉人孟丹因与被上诉人郭宇、高威房屋租赁合同纠纷一案，不服兴城市人民法院(2020)辽1481民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人孟丹及其委托诉讼代理人陈忠瑞、于天浩，被上诉人郭宇、高威出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孟丹上诉请求，撤销一审判决或发回重审。事实和理由：1、一审法院超出当事人诉请范围进行裁判，违反了民事诉讼不告不理原则。上诉人并未请求解除合同，一审判决解除合同。2、一审判决解除合同认定不当，导致违约责任判决有失公正。高威利用郭宇承租的房屋从事商业经营，受疫情影响而无法继续经营，不应因此导致郭宇无法继续履行租赁合同，其完全可以按照合同的用途继续履行合同。2020年4月1日被上诉人单方解除合同退还房屋时，导致的企业暂停营业的疫情早已解除，不应再使用不可抗力条款解除被上诉人的违约责任。被上诉人郭宇、高威辩称，一审判决正确，应予维持。孟丹向一审法院起诉称，一、请求判令郭宇、高威支付孟丹违约金35000元，保证金10000元不予返还郭宇、高威；二、请求判令郭宇、高威赔偿因违约行为给孟丹造成的7个月房屋空置损失费52500元；三、本案诉讼费由郭宇、高威负担。一审法院查明事实：2019年3月18日，孟丹与郭宇签订《房屋租赁合同》，甲方(出租人)孟丹，乙方(承租人)郭宇。1、甲方出租给乙方的房屋座落在本市区。兴城市美星花园畅园1—8门市，房屋用途为日常使用；甲方作为该房屋的至2022年3月26日前的使用权人与乙方建立租赁关系；2、甲方于2019年3月18日向乙方交付该房屋，同时，乙方向甲方支付租金，房屋租赁期限自2019年3月26日至2022年3月26日止；3、双方约定，该房屋每年租金玖万元(三年内保持不变)，乙方支付租金的方式如下：本合同签订当天乙方支付甲方房租玖万元，另交付保证金壹万元(乙方在签订本协议60天后交付甲方，日期为2019年5月26日)，租金和保证金均已现金支付；4、乙方应当按本合同约定自承租日起每年3月1日，以现金方式一次性付清当年租金，每逾期一日，乙方应当按日租金双倍向甲方支付I约金；5、解除合同条件，双方约定甲、乙双方在租赁期限内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(1)房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；(2)该房屋因社会公众利益被依法重用或城市建设需要拆迁的；(3)该房屋损毁、灭失或被鉴定为危房的；甲、乙双方约定在租赁期限内，有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应当向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应当赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)甲方未按时交付房屋，经乙方催告7日内仍未交付的；(2)甲方交付的房屋不符合本合同约定的，或存在缺陷危及乙方安全的；(3)因乙方使用不当或不合理使用造成房屋主体结构损坏的；(4)乙方逾期不支付租金超过一个月的。孟丹和郭宇在合同上签字。合同签订后，郭宇和高威开设兴城市维思德文化有限公司，2020年4月11日，郭宇将房屋交还给孟丹。2020年4月16日，孟丹起诉，要求郭宇和高威支付违约金35000元，保证金10000元不予返还；赔偿因违约行为给原告造成的7个月房屋空置损失费52500元，2018年8月28日到2020年8月28日的物业费3134元。在审理过程中，当事人均同意解除合同。孟丹承认，郭宇与高威之间是合伙关系。本案诉争的房屋，系孟丹从庄福权处租赁，庄福权与孟丹聊天记录载明，庄福权知道此事，也没有提出反对意见。一审法院认为，孟丹与郭宇签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，合同的内容不违反法律规定，同时，庄福权在知道孟丹转租后，也没有提出反对意见，因此，应当认定，孟丹与郭宇签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当依照合同的规定，依法行使权利，履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的”，孟丹要求解除合同，郭宇同意解除合同，系双方的合意，因此，对孟丹要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因孟丹和郭宇解除合同的基础是2019年年末到2020年4月，在合同履行期间存在新型冠状病毒疫情且仍在持续，对企业的生产和经营造成重大影响，属于不可抗力，因此，孟丹和郭宇对解除合同的原因没有过错，对解除合同的后果，均不应当承担责任，对孟丹要求郭宇和高威赔偿房屋空置损失费52500元，于法无据，本院不予支持。对孟丹要求郭宇和高威支付违约金35000元的诉讼请求，本院不予支持，但是，对郭宇从2020年3月26日到4月11日，占用房屋期间的租金，郭宇应当给付孟丹，因郭宇迟延支付房屋租金，应当依照合同的规定，双倍支付。对孟丹已收取的保证金10000元，应当退还给郭宇。关于孟丹已交纳的诉讼费，由双方平均负担。对孟丹主张的物业费3134元，因没有物业部门开具的正式收据或发票，本院对物业费的数额无法确定，孟丹可在物业费的具体数额确定后，另行起诉。孟丹与郭宇之间，形成房屋租赁合同关系，是合同的当事人。高威不是合同的主体，虽然其与郭宇系合伙关系，但不为能作为合同的主体行使权利，履行义务，其与郭宇之间的合伙关系，与本案无关。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一款，第九十七条规定，判决如下：一、解除原告孟丹与被告郭宇签订的《房屋租赁合同》。二、原告孟丹于本判决发生法律效力之日起十日内返还给被告郭宇保证金10000元。三、被告郭宇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告孟丹2020年3月26日到4月11日房屋租金8383.56元(90000元/365天×17天×2)。四、驳回原告孟丹要求被告郭宇赔偿房屋空置损失费52500元，支付违约金35000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。案件受理费1119元，原告孟丹负担559.5元，被告郭宇负担559.5元。本院二审期间，被上诉人郭宇、高威提供了二人合伙协议及魏思德学前教育介绍等证明材料，已经庭审质证认证，载卷为凭。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，孟丹与郭宇签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律规定，同时，庄福权在知道孟丹转租后，并未提出异议，应当认定孟丹与郭宇签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。一审庭审中，孟丹与郭宇均同意解除房屋租赁合同，故一审判决解除租赁合同并无不当。孟丹和郭宇对解除合同的原因均无过错，对解除合同的后果，均不应承担责任。故，孟丹主张郭宇和高威赔偿房屋空置损失费52500元，支付违约金35000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对孟丹已收取郭宇的保证金10000元，应当退还给。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人孟丹上诉主张不能成立。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2238元，由上诉人孟丹负担。本判决为终审判决。审判长  宋冬梅审判员  张国军审判员  刘 伟二〇二〇年八月二十五日法官助理郑佳木书记员刘晓畅