上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执异181号案外人：姜某某，男，1960年11月29日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区瞿溪镇会龙路XXX号XXX室。委托诉讼代理人：林唯珏，女，1991年2月27日出生，汉族，住浙江省温州市。申请执行人：中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行，地址上海市嘉定区。负责人：周忆东，该支行行长。委托诉讼代理人：陈才，男。被执行人：上海超强投资发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨德凤。被执行人：上海国际机电五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨德凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡瑞，男。被执行人：杨德凤，女，1972年4月22日出生，汉族，住福建省。被执行人：张月生，男，1967年4月12日出生，汉族，住福建省。被执行人：张雅玲，女，1992年2月22日出生，汉族，住福建省。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行(以下简称建行嘉定支行)与被执行人上海超强投资发展有限公司(以下简称超强公司)、上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称国际机电公司)、杨德凤、张月生、张雅玲金融借款合同纠纷一案中，案外人姜某某对查封国际机电公司名下位于上海市嘉定区安亭镇方德路XXX弄XXX-XXX号XXX室(以下简称系争房产)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人姜某某称，其于2002年11月17日向国际机电公司购买系争房产。2005年10月7日，双方签订网上合同。截至2005年10月8日，姜某某已经支付全部购房款。2004年12月至2015年7月期间，姜某某通过先后委托国际机电公司市场部、上海易智机电五金钢材市场管理经营有限公司(以下简称易智公司)对外出租的方式使用系争房产。姜某某曾多次向国际机电公司提出办理过户登记请求，但国际机电公司迟延至2015年3月16日才将办理过户登记的必须材料交予姜某某，致使姜某某无法在系争房产被司法查封之前办理过户登记。综上，姜某某在人民法院查封之前已就系争房产签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有系争房产，已支付全部价款，非因自身原因未办理过户登记，故请求中止执行，解除对系争房产的查封。申请执行人建行嘉定支行称，姜某某没有办理系争房产的变更登记手续，不得对抗善意第三人。并且系争房产不存在对价支付，也不存在实际交付的情况，因买受人自身原因没有办理过户手续，故姜某某的异议请求不符合法律规定，请求予以驳回。国际机电公司称，系争房产已经出售给姜某某并移交其使用，至于未办理过户手续的原因并不清楚。被执行人超强公司、杨德凤、张月生、张雅玲均未到庭发表意见。本院查明，本院于2015年4月21日作出(2015)沪二中民六(商)初字第5号民事调解书，确认超强公司结欠建行嘉定支行本金人民币319，650，000元(以下币种均为人民币)及利息、逾期利息、复利；国际机电公司、杨德凤、张月生、张雅玲对超强公司上述债务承担共同还款责任。因超强公司、国际机电公司、杨德凤、张月生、张雅玲未按期履行还款义务，权利人建行嘉定支行向本院申请执行。本院于2015年8月10日立案受理，执行案号为(2015)沪二中执字第571号，并于2015年10月8日指定上海市嘉定区人民法院(以下简称嘉定法院)执行。在(2015)沪二中民六(商)初字第5号案审理过程中，本院于2015年1月21日诉讼保全正式查封了系争房产。此后，嘉定法院分别于2016年12月23日、2019年12月19日办理续封，限制结束时间为2022年12月19日。另查明，2002年11月17日，姜某某与国际机电公司签订《营业房联建协议书》(以下简称《联建协议书》)，载明：国际机电公司在上海市宝安公路XXX号、国际汽车城的赛车场对面黄金地带，创办上海国际五金机电交易市场。双方就入城联建商务房达成如下协议：姜某某自愿选定座落于上海国际五金机电交易市场A区、第25幢、第3号地块联建商务房，每间商务房占地面积为48平方米(长12米、宽4米)共一间，计占地面积为48平方米。姜某某向国际机电公司交付商务房基础建设费每间208，000元。商务房联建工程费，根据初步预算每间为86，400元，工程竣工后按实际造价结算。国际机电公司于2003年12月底前将商务房交付给姜某某，如特殊原因可延期交付时间。国际机电公司工程开工前一个月，必须及时通知姜某某，姜某某应在一个月内即向国际机电公司交付前述商定的暂定造价总额的50％，工程至二楼再交付40％(以国际机电公司书面通知为准在一个月内交付)，其余10％的工程造价在工程验收合格后按实际造价3个月内结清。商务房交付使用后，国际机电公司按规定为姜某某联建的实际建筑面积代办房地产权证(绿证)，有关办证税费等由姜某某支付。2005年10月7日，国际机电公司(甲方)与姜某某(乙方)签订《上海市商品房出售合同》，约定出售系争房产，总价款为106，077.41元；付款时间和付款方式由双方在合同附件一中约定明确(注：姜某某向法院提供的合同附件一为空白)；国际机电公司收到姜某某支付的每一笔房款时均应开具发票；国际机电公司在收到姜某某全部房价款之日起15天内交付房屋；该房屋交付的标志为交房通知单；2005年12月31日前，由双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。因国际机电公司原因，姜某某无法在2006年2月28日前取得房地产权证，国际机电公司应承担违约责任，违约金为总房价款的0.50％，2006年2月28日之日起的90日内，姜某某仍无法取得房地产权证，则姜某某有权单方面解除合同；双方对其他内容还作了约定。又查明，国际机电公司是系争房产的开发企业，2005年8月30日取得系争房产的产权证。系争房产现仍登记在国际机电公司名下，用途为店铺。审查中，姜某某向本院提供如下证据佐证其主张：1、2005年3月7日上海国际机电五金城市场经营管理有限公司(以下简称五金城管理公司)与张要恒签订的《进场交易合同》；2、2007年6月1日姜某某签署《2007-2008年度一期市场租赁条件确认书》；3、2010年8月26日，姜某某与易智公司签订《壹期商用房委托经营协议》；4、2013年8月1日姜某某与易智公司再次签订《壹期商用房委托经营协议》；5、2009年10月20日姜某某与周钱华以及易智公司签订《壹期商用房租赁合同》；6、2013年6月9日《上海市地方税务局通用机打发票》；7、周钱华投资设立的上海钱春五金建材经营部的企业信用信息公示报告。姜某某提供上述1-7证据用以证明2005年3月其即委托国际机电公司市场部和易智公司对外出租系争房产，在法院查封之前已经合法占有系争房产。8、2005年6月25日国际机电公司出具的《付款结算单》；9、《上海市企业单位统一收据》；10、户口证明；11、2005年10月8日《上海市商品房出售合同》；12、《上海市房地产权证》；13、陈秀宗和姜某某银行流水明细；14、2005年10月8日国际机电公司向姜某某出具的《上海市商业统一发票》；15、2020年8月14日陈秀宗出具的书面证词。姜某某提供上述8-15证据用以证明购房合同约定的房款是根据《付款结算单》计算而来，除此前已经支付的参建款，姜某某又预交了天然气安装费，并由陈秀宗代其付清剩余房款，结合国际机电公司出具的购房发票，可以证明在2005年10月8日前已支付全部购房款。16、网上购票系统用户支付通知邮件；17、房地产交易中心办证资料；18、新建商品房办理房地产权证流程图；19、上海市房地产登记申请书；20、国际机电公司营业执照；21、姜某某家人微信聊天记录；22、国际机电公司公司变更登记申请书等内档材料；23、2015年3月16日《商品住宅维修资金单笔交款通知》；24、2015年3月16日《契税已申报办理证明》。姜某某提供上述16-24证据证明2005年10月25日之后国际机电公司人事变动频繁，姜某某在2014年5月22日、10月30日向国际机电公司提出办理过户登记请求，国际机电公司均未向其提供办理过户登记手续所必需的内档材料。直至2015年3月16日姜某某才拿到办理过户登记材料，故非因其自身原因未办理过户登记。上述事实，有本院(2015)沪二中民六(商)初字第5号民事调解书、民事裁定书、(2015)沪二中执指字第2号执行裁定书、上海市房地产登记簿、《营业房联建协议书》《上海市商品房出售合同》、姜某某提供的证据、谈话笔录等证据为证。本院认为，根据法律规定，在金钱债权执行中，买受人对执行标的主张所有权，要求解除查封，应符合法律规定的情形，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，国际机电公司与姜某某先后签订了《营业房联建协议书》和《上海市商品房出售合同》，基于国际机电公司对此事实并无异议，故可以确定国际机电公司与姜某某在本院查封系争房产前已签订了书面买卖合同。对于姜某某在查封之前是否已合法占有系争房产的问题，根据《上海市商品房出售合同》的约定，房屋交付的标志为交房通知单，对此，姜某某并未提供。虽然姜某某提供了其与国际机电公司市场部和易智公司签订的委托租赁合同、委托经营协议、姜某某开具给周钱华的发票等证据证明其委托他人出租系争房产的事实，但是并未提供实际收到承租人或者受托方支付租金的付款凭证，故就现有证据并不足以证明姜某某实际已合法占有系争房产。对于姜某某是否已支付购房款的问题，根据姜某某的陈述，其先与国际机电公司签订《联建协议书》，约定支付的建设费用，之后双方又签订房屋买卖合同，根据参建款项的结算情况确定购房款的支付金额，再由其本人支付或由陈秀宗代其方式付清全部购房款。按照《上海市商品房出售合同》的约定，姜某某应当支付的购房款为106，077.41元，虽然国际机电公司向其出具了相应金额的发票，但姜某某并未提供其已直接支付国际机电公司该笔款项的付款凭证，而且《付款结算单》中记载姜某某已经支付的款项同样未有付款凭证，故仅凭现有证据尚无法认定姜某某已经付清全部购房款。对于未办理过户登记是否因姜某某自身原因的问题，姜某某认为没有及时办理过户手续的原因在于国际机电公司人事变动频繁，且在2014年5月和10月已经向国际机电公司提出过办理过户登记请求，因国际机电公司未及时提供相关资料导致系争房产被本院先予查封而无法办理。根据前述查明事实，系争房产于2005年8月30日办出产权证，姜某某和国际机电公司约定办理过户手续的时间为2005年12月31日前。同时，《上海市商品房出售合同》还约定，“因国际机电公司原因，姜某某无法在2006年2月28日前取得房地产权证，国际机电公司应承担违约责任，违约金为总房价款的0.50％，2006年2月28日之日起的90日内，姜某某仍无法取得房地产权证，则姜某某有权单方面解除合同”，按照上述约定，姜某某至迟在2006年5月28日即应知道自己的权益受到侵害。现其所述于2014年5月再向国际机电公司提出相关主张，期间已经间隔近九年。据此，因姜某某怠于行使自己的权利，没有对国际机电公司的违约行为及时采取必要的救济措施，由此带来的不利后果应由姜某某自己承担。综上所述，姜某某主张对系争房产的所有权，要求解除查封的异议理由，不符合法律规定的情形，本院不予支持。系争房产仍登记在国际机电公司名下，因其至今未履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封其名下的系争房产，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人姜某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  杨喆明审判员  徐 庆审判员  徐 江二〇二〇年八月二十五日书记员  王乐轶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。