江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2383号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡国忠，男，1959年2月28日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：夏凡杰、王蒙，江苏楚乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：包德元，男，1954年9月12日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：袁健，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。上诉人胡国忠因与被上诉人包德元租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初2912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡国忠上诉请求：撤销一审判决第二、四项，发回重审或依法改判驳回包德元要求其承担中跨、北跨房屋翻建、改造费用的请求；退还其租金或房屋使用费113406元及支付中跨房屋修理费101072元。事实与理由：一、一审法院对无锡市锡山区东港镇张缪舍村东向巷工业园区的厂房（以下称案涉厂房）中跨漏水问题的责任认定错误。本案中，中跨房屋不存在人为损坏的事实。1.包德元主张漏水问题系因其使用不当，生产过程具有腐蚀性所致，但没有任何证据证明其在使用过程中存在过错的行为，案涉厂房所属村委出具的情况说明，表明当时协调搬迁是因政府部门的“263”产业政策，生产过程不存在腐蚀性物质的情况，因此包德元的主张不成立。2.根据一审鉴定结果，已经明确说明案涉房屋出现漏水系因房屋本身存在严重的质量问题、年久失修、自然损耗导致。因此房屋漏水问题显然与其的使用行为之间不具有因果联系，其没有侵权行为。二、一审法院对案涉厂房北跨漏水问题的责任认定错误。除上述第一项观点外，其根据双方签署的房屋租赁合同自行翻建北跨房屋的行为亦属于按约行使权利，该权利的行使本身并未对厂房产生任何权利损害，因此一审将该行为判定为过错行为缺乏事实法律依据。三、从合同法的角度看，中跨、北跨房屋的维修义务人为包德元，根据合同法第220条规定，对出租房屋的维修，在双方当事人没有作出约定的情形下，出租人具有法定的维修义务，同时根据第221条的规定，因出租人未履行维修义务，承租人自行维修，维修费应由出租人负担。1.对于中跨房屋的维修义务，双方签署的房屋租赁合同并未作出约定，因此只能参照合同法第220条规定确定出租方即包德元为维修义务人，同时，包德元一审中陈述在2017年因房屋漏雨履行了维修义务，将砖结构换成了不锈钢瓦，足以证明包德元认可其对中跨房屋具有维修义务。因漏水问题其已经通过发函形式要求包德元进行修复，但包德元未履行修复义务，在此情形下，其为满足房屋使用目的对中跨房屋进行了相应维修，该维修费用应当依法由包德元承担。2.房屋租赁合同第4条的约定，仅是对于承租人建造房屋及建造成果的归属确认条款，双方之间并未对北跨房屋建造质量等要求进行约定，因此其仅需根据自身使用要求建造房屋，其在租期届满后仅有交付房屋、设施的义务，而非房屋质量保证义务，更不应当依据修复方案要求承担特定修复义务。综上，中跨、北跨房屋的维修义务人均为包德元，一审判决其承担中跨、北跨房屋的维修费用没有事实及法律依据，驳回其要求赔偿中跨房屋支出的修理费101072元的理由，亦违反合同法第221条之规定。四、一审法院认为不应退还房屋使用费的认定错误。1.包德元未按照合同约定的面积交付，应退还未交付部分的房屋使用费80750元。根据房屋租赁合同，包德元出租房屋的面积为4000平方米，但是包德元仅向其交付3660平方米，且其已经提出了异议，故应根据实际租用面积确定本案中房屋占有使用费，并由包德元退还未交付面积部分房屋占有使用费80750元。2.包德元没有履行出租人的维修义务，导致其无法使用中跨房屋的空置期的费用32656元应由包德元承担。一审对于案涉厂房中跨及北跨的漏水问题，判定双方各承担50%的责任，在对因房屋漏水造成空置费用的判断问题上，却采用了不同的过错标准，不予支持其主张的空置费用，显然对房屋漏水问题的责任判断存在前后矛盾之处。此外，中跨房屋的维修义务无论是从法定还是从实践履行角度，维修义务人无疑是包德元，因此未履行维修义务导致房屋无法正常使用，包德元应当退还其已支付的该期间的租金32656元。此外，一审判定修复费用的承担标准没有事实及法律依据，修复费用是江苏长江工程咨询有限公司根据东南建设工程安全鉴定有限公司依据国家颁布的标准规范作出的修复方案而出具的报价，并非以房屋当时出租时的原状作为参考，该修复费用不具有参考意义。如果承租人承租的房屋本身是不符合国家建设标准的房屋到期，承租人却要归还符合国家建设标准的房屋，显然有悖常理。被上诉人包德元辩称，一审判决基本正确，认定事实以及适用法律基本符合事实，但是一审判决对案涉南跨房屋倒塌后的损失问题，并未作出具体或者明确的结论，显失公平，请求在本案中一并处理。包德元向一审法院起诉请求：判令胡国忠赔偿其案涉厂房南跨一间（面积883平方米）进行重建、恢复原状费用20万元（据其了解的市场价，按250元/平方米计算，胡国忠情况说明中的计算平均价格也差不多），并对中跨750平方米、北跨888平方米厂房修复费用217592元。胡国忠向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签署的二份房屋租赁合同无效；2.包德元退还租金或房屋使用费113406元；3.包德元支付中跨房屋修理费101072元。一审法院经审理查明：一、案涉租赁合同签订及履行情况。案涉厂房前身位于原无锡市锡山市，原产权人为锡山市港下锡港面粉粮饲加工厂，系于1999年领取房屋权属证书，当时面积为485.9平方米，厂房所占用集体土地的使用权人为张缪舍村村委。转制时，包德元购买上述资产转为自有，并于2012年左右进行了改建。2014年5月25日，包德元（甲方）与胡国忠（乙方）签订书面房屋租赁合同一份，约定包德元将案涉厂房4000平方米及其附属土地按现状租赁给胡国忠经营使用，租期为自2014年7月1日起至2019年6月30日止计5年，租金为190000元／年。其中第一条约定：甲方将其产权所有的坐落于张缪舍工业园的房屋计4000平方米及其附属土地按现状租赁给乙方经营使用。第三条约定：租赁费为19万元／年。第四条约定：租赁期内，乙方根据生产经营需要在征得甲方同意后可建设、改造、装修房屋，相关建造、改造、装潢费用由乙方自理。租赁期满，乙方所投入建造、改造和装潢的房屋、设施归甲方所有，乙方不得拆除或破坏等。协议签订后，包德元按约向胡国忠交付了案涉厂房，胡国忠承租后按约支付租金并实际控制案涉厂房至2019年6月30日，其中中跨后部的配电房长期由包德元堆放物品。租赁过程中，胡国忠根据转租需要将南跨、北跨推翻重建。上述案涉厂房建设用地面积经测绘为3918.1平方米，均未取得建设工程规划许可证。2019年2月6日左右，案涉厂房南跨因故倒塌。2019年1月27日，包德元与胡国忠又签订书面租赁合同一份，就案涉厂房续租事宜进行约定，但双方一致确认该份合同未实际履行。二、关于案涉厂房南跨倒塌、中跨及北跨漏水原因及损失的举证情况及法院查明情况。（一）1、包德元认为案涉厂房南跨倒塌的原因系胡国忠非法安装和使用行车所致，并提供了于2019年2月9日用手机自行拍摄的照片。对此，胡国忠认为真实性无法核实且与本案无关，照片中可以显示出有积雪存在，更无法证明因行车导致房屋倒塌的主张。包德元对南跨倒塌损失金额未予举证。2、包德元认为案涉厂房中跨及北跨漏水原因系胡国忠不当使用所致，并提供了1、在案涉租赁合同到期前，胡国忠向其出具的房屋续租及基本情况一份，内容为：“本人向包德元所租厂房即将于2019年6月底到期，但目前因所租厂房的中跨750㎡厂房存在安全隐患，原租赁于2018年6月提出退租，目前无法再继续对外出租，故只能进行改造翻修后才能继续使用或对外出租。北跨888㎡厂房现也已多处漏雨，明年也需改造屋面。根据上述情况，本人提出如下设想：一、翻修改造费用现预算中跨750㎡每平方300元，计225000元。北跨888㎡每平方200元，计177600元，共计402600元，我来承担，以后本人退出租赁厂房资产归甲方所有。二、续租厂房价格按每平方每年100元。按实际面积计算，续租年限3-5年，付款方式另行商议。”；2、其于2019年3月11日、3月20日分别向胡国忠发送的要求重建厂房告知书。对此，胡国忠认为1、情况说明仅为其与包德元就厂房续租提出的磋商设想而非承诺书，故对其不具有强制约束力，房屋翻建、重建本需办理合法的规划审批手续且办理义务在包德元，故其实际上不可能单方承诺履行翻建、改建义务；2、告知书为包德元的单方主张，其未明确同意翻建、改建，也不具备相关规划审批手续。（二）胡国忠认为案涉厂房南跨倒塌的原因系积雪所致、中跨及北跨漏水原因系房屋本身质量问题且维修义务人应为包德元，并提供了1、其委托诉讼代理人于2019年6月5日至无锡市锡山区调解主任郭黎明所作调查笔录，郭黎明在笔录中陈述称：其认识包德元与胡国忠，包德元是该村人，胡国忠承租了包德元的案涉厂房。厂房情况是1997年转制过程中由包德元把房子买下，当时是三块空地、二块厂房。胡国忠承租后，原彩钢瓦已破旧，胡国忠把南北两跨原彩钢瓦拆掉了，重新在场地上做了新厂房，至于钱是谁付的其不清楚，厂房有集体土地证。2019年2月6日房屋倒塌是因屋顶积雪导致。中跨厂房确实漏雨，有严重安全隐患，胡国忠先是做了加固，准备进行实质翻建过程中，包德元不让胡国忠做了，最后翻建就停下来了。中跨后面有一个单独仓库是包德元建造的，大概200平方米，在他们调解过程中，双方都承认仓库面积算在胡国忠承租中，但实际是包德元使用；2、同年7月5日，该村村委及郭黎明共同出具的情况说明一份，内容为：胡国忠自2014年起承租包德元的厂房，胡国忠承租后将厂房转租给多家企业用于经营生产，此后因部分企业不符合政府263办公室的产业政策，经村委会协调后搬离，并非因承租企业存在腐蚀性原因被我村委强制搬迁，承租企业没有对房屋造成腐蚀性破坏。2019年2月6日为大雪天气，南跨彩钢瓦厂房发生倒塌，我村委第一时间安排工作人员到达现场查勘，发现倒塌现场有大量积雪覆盖，初步分析，倒塌为积雪原因导致；3、胡国忠向包德元的回函，内容为：……你出租给我的房屋，屋面严重漏水，本人多次要求你修缮，但你始终未予理睬，致使中跨的750平方米厂房自2018年7月10日开始无法使用；南跨的888平方米房屋在2019年2月6日倒塌也不能使用……。对此，包德元认为1、其不存在不让胡国忠翻建的事实；2、情况说明内容有异议，其从网站上查询到，2019年2月6日并未下雪，也就不存在房屋倒塌为积雪原因导致之说，村委无权就房屋倒塌原因作出分析和鉴定结论，因此对该情况说明有效性不予认可，且调查笔录与该情况说明内容一致，可见均为胡国忠的委托诉讼代理人起草和组织文字，并非郭黎明本人所写；3、回函真实性不予认可，其未收到过。（三）为推动案件进展，2019年6月28日，法院向胡国忠发出通知书一份，内容为：因双方就涉案房屋南跨倒塌、中跨及北跨漏水且存在安全隐患的原因及重建、修复费用标准问题存在较大争议……鉴于上述争议涉及专业判断问题，现本院通知你在收到本通知书之日起五日内就上述争议提出书面鉴定申请，如你方逾期不申请，则视为放弃相应权利并应承担相应的举证不利后果，法院将依法判决。收到该通知书后，胡国忠对此作出了答复，认为上述待证事项均属于包德元方提出主张需证明的事项，包德元应承担相应举证责任，请求法院公平分配举证责任。为推进案件进程，法院要求双方就举证责任分配问题充分发表意见并征询包德元是否同意支付鉴定费用、提起相关鉴定。对此，包德元认为，举证责任应由胡国忠承担，南跨房屋倒塌的事实其已陈述，且有证据证明该房屋的倒塌并非胡国忠所述的因积雪原因导致。中跨与北跨房屋漏水的事实是存在的，胡国忠也于2018年10月8日向其做出书面确认，中跨与北跨存在安全隐患多次漏雨，因此倒塌及漏雨原因应由胡国忠进行举证。胡国忠认为，待证事实举证责任均在包德元方，法院要求其提出鉴定申请不符合民事诉讼举证责任分配原则：1、案涉厂房南跨房屋倒塌、中跨及北跨房屋漏水且存在安全隐患的原因应由包德元承担举证责任。（1）包德元主张房屋倒塌系其不当使用，中跨及北跨漏水且存在安全隐患系因次承租人生产过程具有腐蚀性所致，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，包德元作为主张方应当提供相应证据予以证明。本案中，包德元所谓证据仅有单方陈述及提供房屋已经倒塌的现场照片，在这种情况下，包德元并未就倒塌的原因部分完成举证责任，包德元所谓主张其承担赔偿责任无非基于侵权责任或者租赁合同中的过错损坏房屋赔偿责任，法律关系均应依照侵权责任的举证规则进行。本案中，应参照一般侵权的规则，因此举证责任在包德元；（2）包德元多次陈述郭黎明对于双方间的租赁事项进行管理、争议调解，而对于南跨房屋倒塌的原因，郭黎明在调查笔录中证实系因积雪原因导致，同时从包德元提供的照片中亦能清晰看到场地中有积雪存在，因此，包德元主张人为原因导致倒塌的主张显然需要进一步举证，而非通过其申请鉴定原因；（3）关于漏水及安全隐患的原因问题，包德元自认中跨两边厂房在租赁期间因漏水等原因进行过修缮，能证明涉案房屋漏水等安全隐患系因厂房年久失修、自然损耗导致，故包德元对中跨、北跨房屋漏水及安全隐患原因系其不当使用导致需承担举证责任；2、其不负有向包德元承担赔偿责任的义务，对重建、修复费用标准问题不属本案争议问题，不应由其承担举证责任。（1）首先，租赁合同项下，胡国忠不负有重建、修复厂房的约定义务。包德元偷换了概念，即修复和改建，因房屋漏水和安全隐患产生的责任是对该部分进行修复，根据租赁合同法律关系，包德元应向承租人交付符合使用要求的房屋，在出现房屋损坏的情况下，应当由出租人承担维修义务，包德元要求其承担维修责任也应当基于其有损坏房屋的行为，本案中对该行为的举证责任包德元并未履行。其次，其出具的房屋续租及基本情况从内容来看，仅是对后续续租包德元房屋情况下对翻建事项所提出的设想，最终双方未达成续租意向，也未就翻建事项协商一致，故其不应承担翻修房屋或赔偿损失的责任；（2）本案中不存在承租人因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应承担损害赔偿责任的法定情形。包德元未就其毁损、灭失房屋完成举证，事实上本案房屋倒塌及出现漏雨、安全隐患也非其使用不善导致，故其不应承担赔偿责任；3、本案不存在适用举证责任倒置的法定情形。民事诉讼中，举证责任倒置的法定情形仅适用于特殊侵权，本案并不适用，故包德元即使完成了初步举证，但初步举证未能证明主张成立的，包德元应承担举证不能的后果，而非将举证责任转由其承担。（四）2019年8月5日，为进一步查明案件事实，法院至无锡市锡山区会调解主任郭黎明进行询问，郭黎明陈述称：胡国忠出示的调查笔录及情况说明均真实。据其了解，案涉厂房是由南向北二跨房子、三块空地，前后各有围墙，但较低，胡国忠来了以后就把围墙拆了，重新造起来，并和原来二跨砖结构房子间上方用彩钢瓦全部连成一个整体，看起来像有五跨厂房一样。情况说明中说“倒塌为积雪原因导致”是初步分析，不是说一定就是这个原因，原因不应由村委来认定，村委是第二天才知道了，去看了以后，因为是新年，厂里没人，无法进去，在外面看不到雪况，因下了一场较大的雪，故初步分析觉得可能是雪压塌的，因为上面横梁吃了分量往下凹后顶就整个掉下来，墙体未受影响。至于渗水、漏水，估计是年久失修，已用了好多年，且里面并未有化学等具有腐蚀性的生产企业入驻，普通企业日常生产经营不可能这样，同时，当初建造的材质、标准也不能保证，多方面原因综合就渗水、漏水。至于包德元反映屋顶有洞的情况其不清楚，当事人说是企业排气的，后来要修要加高，双方谈不拢就搁置。（五）案件审理过程中，根据包德元的申请，法院对案涉厂房南跨倒塌的重建费用（房屋造价）、中跨及北跨漏水修复方案及费用分别启动鉴定，对南跨倒塌、中跨及北跨漏水原因力，包德元、胡国忠均表示不要求鉴定，该问题属双方举证责任分配问题，不进行鉴定的不利后果由双方按举证责任承担。经摇号确定并由法院委托，1、江苏长江工程咨询有限公司对南跨倒塌的重建费用（房屋造价）进行鉴定，后该公司于同年9月25日向法院发送终止鉴定函，认为无法继续进行，要求终止该鉴定；2、东南建设工程安全鉴定有限公司于同年10月22日对案涉厂房中跨及北跨屋面修复方案作出第SF201909163号鉴定报告，载明：渗漏原因分析与鉴定意见：中跨、北跨厂房存在彩钢瓦表面锈蚀、穿孔，采光瓦表面有裂痕；彩钢瓦挑出墙面长度小于200㎜；自攻螺钉锈蚀、松动、脱落以及未打胶或打胶不严密；屋面彩钢（光）瓦片接缝位置未设置防水密封胶带；墙面彩钢瓦与墙体、窗框接缝位置以及相邻彩钢瓦接缝位置存在漏光现象；天沟内衬金属板接缝位置、金属板与天沟主体交接位置、金属板排水管位置密封胶粘贴不牢固、老化等质量问题，不符合规范要求，上述质量问题与屋面渗漏存在因果关系；修复方案：拆除中跨、北跨厂房屋面彩钢（采光）板、墙面彩钢（采光）板以及天沟内衬金属板，按下列节点做法及屋面工程相关施工技术规范等重新施工。彩钢（采光）瓦板搭接宽度：纵向按原标准500㎜、横向搭接宽度不应小于1个波，搭接位置均设置2道30㎜宽防水密（间距100㎜）封胶带。屋面山墙、天沟位置节点示意图见图1、图2，墙面彩钢（光）板阳角、阴角以及与砌体、窗户搭接位置节点示意图见图3、图4、图5、图6，并提供了相关示意图。对该份鉴定报告，包德元表示无异议；胡国忠表示其对鉴定报告真实性、合法性无异议，包德元主张中跨、北跨厂房存在漏雨的原因系其腐蚀、排放污染等不当使用导致，但鉴定报告结论证明系质量问题、年久失修、自然损耗导致屋面漏水，与其对房屋的使用情况无关，相关修复费用应由包德元承担，鉴定报告证明中跨房屋存在质量问题导致漏水，故包德元作为房屋出租人未履行修复义务导致其无法正常使用房屋，相应空置期房屋租金应由包德元退还；3、在东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定报告的基础上，江苏长江工程咨询有限公司于同年12月18日出具苏锡长所审（2019）F005工程造价咨询报告书，载明：中跨、北跨厂房漏水的修复费用的造价鉴定结果为217592元。对该份报告书，包德元表示无异议；胡国忠表示基于修复方案中已明确造成漏水问题并非因其使用不当所致，相应维修费用根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定应由出租方承担，因此报告书中所作出的结论性意见与其是否应承担赔偿责任不具有关联性。上述事实，由房屋租赁合同、房屋续租及基本情况、厂房租用协议、要求重建厂房告知书及邮寄凭证、函告及邮寄凭证、律师调查笔录、情况说明、调查笔录、通知书、答复意见、终止鉴定函、鉴定报告、工作联系函、工程造价咨询报告书以及当事人陈述等在卷佐证。本案一审的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否有效；二、案涉厂房南跨倒塌、中跨及北跨漏水的责任应当如何承担。关于争议焦点一，法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉厂房因未取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同应为无效。同时，双方于2019年1月27日就案涉厂房所签的另外一份厂房租用协议，虽未实际履行，但胡国忠要求确认该份合同效力，故法院亦确认该份合同为无效合同。关于争议焦点二，法院认为，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因案涉厂房的出租系无效租赁行为，故对于其中南跨倒塌、中跨及北跨漏水问题，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。其中，南跨、北跨虽系由胡国忠自行建设，但根据双方租赁合同第四条约定及实际履行情况来看，租赁合同系对房屋租赁的整体包括租赁年限、年租金等综合考量之后作出的一揽子协议，该协议综合了双方利益。首先，关于案涉厂房南跨倒塌问题，法院认为，包德元要求胡国忠赔偿20万元的诉讼请求无法得到支持。理由如下：其一，包德元认为南跨部分倒塌系胡国忠使用不当所致，但其未能提供充分证据证明自己的主张，仅凭自行拍摄的照片显然无法证明房屋倒塌的具体原因；其二，包德元亦未能提供证据证明倒塌重建损失的具体金额。因双方均自愿承担不启动相关鉴定的举证责任后果，故根据目前的举证情况，显然应由包德元承担举证不能的责任，故其关于案涉厂房南跨倒塌的赔偿请求不能得到支持。其次，关于案涉厂房中跨及北跨漏水问题，法院认为，应当由包德元、胡国忠按照各自过错程度承担相应责任。本案中，包德元清楚知悉自己的房屋不具备建设规划许可手续，不具备成立有效租赁关系的前提条件，而胡国忠在签订租赁合同时对中跨、北跨部分的房屋现状应当进行了充分了解，且北跨系其自行翻建，再结合其实际正常使用多年的事实，法院认为双方对此均有过错，根据双方的过错程度酌定对该部分损失由胡国忠承担50%的赔偿责任。包德元依据鉴定报告及造价咨询报告书主张该部分修复费用损失为217592元，鉴定报告及造价咨询报告书系由与本案无利害关系的第三方专业机构所做，且双方对鉴定结果本身并无争议，应当可以作为证据予以采信，故胡国忠需承担50%的赔偿责任即向包德元支付修复费用108796元。关于反诉部分，胡国忠主张：一、包德元应退还其房屋使用费113406元。其一，关于其主张房屋面积与约定不符应退还使用费部分，如前所述，案涉租赁合同为综合双方利益后的一揽子协议，双方约定的租赁费用为统算的年租金，而非以面积计数，亦约定了房屋按现状出租，因房屋没有权属证书，面积与实际情况有出入亦属正常，与此同时，即便其中有包德元使用的部分面积，胡国忠已实际使用案涉厂房多年而未提出异议，应视为其对案涉厂房现状的认可，胡国忠对该部分的主张不应得到支持；其二，关于其主张因中跨房屋漏雨等重大安全隐患应退还空置部分，即便其主张成立，该责任也应由过错双方各自承担，且其现仅提供了案外人出具的材料，证据并不充分，故法院对此不予支持。二、包德元应支付案涉厂房中跨修理费101072元。关于该费用，一方面，胡国忠并未提供充分证据证明该部分费用的用途及具体金额；另一方面，根据一揽子协议约定的本意，胡国忠对案涉厂房所做的所有建设、改造、装修等利益都归于出租方，胡国忠即便做了修缮，也无权再行主张。退一步说，即使租赁关系合法有效且上述维修费真实发生，胡国忠未能提供通知包德元进行维修的相应证据，胡国忠的主张亦难以获得支持。故此，胡国忠的上述反诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认包德元与胡国忠于2014年5月25日就无锡市锡山区东港镇张缪舍村东向巷工业园区的厂房签订的房屋租赁合同无效；于2019年1月27日就前述厂房签订的房屋租赁合同无效；二、胡国忠于判决生效之日起十日内支付包德元修复费用108796元；三、驳回包德元的其他本诉诉讼请求；四、驳回胡国忠的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费9800元减半收取4900元、鉴定费43000元计47900元，由包德元负担25123元、胡国忠负担22777元。反诉案件受理费4518元减半收取2259元，由胡国忠负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉厂房因未取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同应为无效。胡国忠承租取得的厂房，应当予以返还。胡国忠在签订租赁合同时对中跨、北跨部分的房屋现状应有充分了解，但胡国忠并无证据证明其接收厂房时中跨、北跨存在漏水现象。虽然鉴定机构对案涉厂房中跨及北跨屋面修复方案作出的鉴定报告中，对渗漏原因分析认为屋面彩钢瓦的质量问题与屋面渗漏存在因果关系，但胡国忠对北跨进行过翻建，并正常使用多年，胡国忠返还的厂房理应符合正常使用的质量要求。因胡国忠返还的案涉厂房中跨及北跨存在漏水问题，对此胡国忠应承担相应责任。而包德元明知自己的房屋不具备建设规划许可手续，仍将厂房出租，也存在过错，对厂房漏水的损失也应承担相应责任。一审根据双方的过错程度，酌定对该部分损失由胡国忠承担50%的赔偿责任，并无不当。中跨及北跨漏水的修复费用已由第三方专业机构出具造价咨询报告书，胡国忠理应承担一半修复费用108796元。胡国忠认为修复费用应以房屋出租时的原状作为参考，不符合本案实际，对其提出不需承担中跨、北跨房屋修复费用的上诉主张，本院不予支持。关于房屋使用费的问题，案涉租赁合同约定房屋按现状出租，租赁费用为统算的年租金，并非以面积计算，因房屋没有权属证书，面积与实际情况有出入实属正常。胡国忠接收后使用案涉厂房多年，即便其中有包德元使用的部分面积，但胡国忠使用期间而未提出异议，应视为其对案涉厂房现状的认可。故胡国忠要求按实际租用面积确定房屋占有使用费，没有法律依据，对其要求退还房屋使用费80750元的上诉主张，本院不予支持。另外，胡国忠主张因中跨房屋漏雨等重大安全隐患导致其无法使用中跨房屋，空置期的使用费32656元应退还，由于胡国忠提供的证据不足以证明其在使用中跨房屋的过程中存在损失，对该上诉主张，本院亦不予支持。关于胡国忠主张的中跨房屋修理费101072元，胡国忠二审中陈述，其因为中跨房屋漏水要进行加固维修，购买建材花费了101072元，在对柱子加固后，被包德元叫停，后剩余材料被包德元拖走处理了。但包德元否认拿走剩余建材。因胡国忠未提供证据证明该部分费用已用于中跨房屋的维修，即便胡国忠做了修缮，根据双方协议的约定，胡国忠对案涉厂房所做的所有建设、改造、装修等利益都归于出租方，其也无权再行主张相关权利。故胡国忠要求包德元支付该部分费用的上诉主张，本院不予支持。综上所述，胡国忠的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7071元，由上诉人胡国忠负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年八月二十四日书记员  翁 强