河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7515号上诉人（原审原告）：张大明。委托诉讼代理人：王子万，河南经东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王彦杰。委托诉讼代理人：杨站，河南仙源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市华展伟业房地产开发有限公司鹿邑分公司。法定代表人：胡缤。委托代理人：倪新春，男，该公司员工。上诉人张大明因与被上诉人王彦杰、北京市华展伟业房地产开发有限公司鹿邑分公司（以下简称华展伟业公司）执行异议之诉一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张大明上诉请求：撤销一审判决，改判继续执行案涉房产。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、除了收据外，王彦杰未提交其他证据证明其已实际交纳购房款。王彦杰称其系现金交纳，不符合常理。2、王彦杰提交的《商品房买卖合同》不具有真实性，王彦杰作为华展伟业公司的副总经理，持有北京市华展伟业房地产开发有限公司的公章，该商品房买卖合同是自己与自己签订的合同。3、王彦杰买卖合同的相对方不是房屋的所有权人，案涉房产没有预售许可证，买卖合同系无效合同。4、案涉房产登记在华展伟业公司名下，王彦杰对案涉房产并不享有物权。5、王彦杰提交的天然气、有线电视、水费等相关票据的时间均发生在2013年11月13日（签订房屋买卖合同的时间）之前，说明王彦杰并非合法占有案涉房产，不存在真实的交易关系。6、案涉房产不是王彦杰名下唯一住房，其未提交配偶、未成年子女名下无房产的证明。7、王彦杰提交的商品房买卖合同约定应在2012年3月30日前交付房产，应在房产交付后200日内办理备案手续，但直至案涉房产2017年2月14日被查封，王彦杰并未积极督促办理过户手续。王彦杰未核实预售许可证情况。王彦杰对未办理过户具有过错。综上，王彦杰对案涉房产不享有足以排除执行的实体权利。王彦杰辩称：1、本案的焦点是王彦杰对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益。王彦杰已经购买并实际占有该房屋，是基于对案涉房屋享有物权期待权而提起的案外人执行异议之诉。因此本案审查重点是王彦杰的物权期待权是否成立。执行异议复议规定的第28条及29条规定的情形是普通性条款和特别条款的关系，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。王彦杰只要符合上述条款的任一条款即可排除执行。2、2013年11月13日王彦杰与销售公司签订商品房买卖合同并支付购房款30万元，公司予以认可并出具收据。王彦杰交付涉款项是在案涉房屋被查封前。目前并无任何证据证实该款项存在虚假性。王彦杰与华展伟业公司不存在恶意串通的可能，且上诉人并无任何证据证明王彦杰没有交付房款。上诉人称王彦杰持有公司印章不属实。3、王彦杰已经提交了充分的证据证明其在查封前已实际占有该房屋，并申请报装天然气等，也对房屋进行了装修。4、鹿邑县不动产登记中心出具的证明证实王彦杰无房屋登记信息。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人华展伟业公司辩称：王彦杰购房是真实的，当时交的是现金。购房日期记不清了，但当时开的都有收据。由于公司资金紧缺，就没有开发票，截止到现在还有很多户没开发票。总公司及分公司的印章均保存在保险柜中，由两个人管理。张大明向一审院起诉请求：1．判决对被告华展伟业公司所有的位于鹿邑县真××大道北侧西××河南岸（华展国际高档住宅小区）3号楼1单元102的房产准许执行；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：申请执行人张大明申请执行胡缤、华展伟业公司民间借贷纠纷一案，执行依据为该院作出的已发生法律效力的（2017）豫0191民初6366号民事判决。2017年7月8日该院立案执行，执行案号为（2017）豫0191执4683号。诉讼开始之前，该院根据当事人的申请于2016年12月21日作出（2016）豫0191财保1300号民事裁定书，并于2017年2月14日查封了涉案房产。被告王彦杰对执行标的提出书面异议，该院作出（2018）豫0191执异991号执行裁定书，中止执行涉案房产。原告不服该执行裁定书，依法向该院提起诉讼。2013年7月4日，被告华展伟业公司出具收据一份，载明：收到王彦杰3号楼1单元1层东水初装费900元。2013年8月20日，鹿邑县天然气有限公司出具收款收据一份，载明：今收到王彦杰华展小区3号楼1单元1楼东户壁挂炉初装费360元。2013年11月13日，被告王彦杰与北京市华展伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：王彦杰购买的商品房为华展高档住宅小区第3幢1单元102号房，用途为住宅，总金额为30万元，被告王彦杰于2013年11月8日一次性付清购房款30万元，北京市华展伟业房地产开发有限公司应当在2012年3月30日前将房屋交付被告王彦杰使用。同日，被告华展伟业公司出具收据一份，载明：收到王彦杰3#-1-102房款30万元，经办李红伟。另查明：鹿邑县不动产登记服务中心出具房屋登记信息查询证一份，载明：王彦杰截止2019年4月12日在鹿邑县不动产登记服务中心无房屋登记信息，另载明：本证明不排除其在外省市、县房屋登记的可能性，使用区域为鹿邑县。2019年11月7日，鹿邑县不动产登记服务中心出具华展小区查封情况说明一份，载明华展高档住宅小区3号楼1单元101、102号等房为该院首封。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被告王彦杰在签订《商品房买卖合同》前已认购房屋并交纳水初装费、壁挂炉初装费等费用，合同签订后占有使用房屋至今。根据原告出示的购房款收据及上述事实，可以认定被告已支付收据上载明的购房款。被告王彦杰提交的《商品房买卖合同》能够证明在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，被告王彦杰提交的收据等证据能够证明其已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十，被告王彦杰提交的房屋登记信息查询证亦能够证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，被告王彦杰提交的证据足以证明其对涉案房产享有的权利能够排除执行，故对原告的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定判决如下：驳回原告张大明的诉讼请求。案件受理费4,300元，由原告张大明负担。本院经审理查明：2019年8月15日，本院至鹿邑县不动产登记中心了解，案涉华展小区3号楼均未进行网签。因该小区查封情况较多、登记混乱、且系统中没有记录，故该中心不掌握具体未网签的原因。本院至鹿邑县天然气有限公司调查核实，该公司回复，案涉华展小区在铺设天然气管道时，由燃气公司与开发商签订大合同，开发商负责与住户签订小合同，燃气公司并不核实实际居住人，而是根据开发商收集的加盖有“北京市华展伟业房地产开发有限公司鹿邑分公司”公章的《天然气居民报装用气申请表》上的户主姓名办理天然气开户。王彦杰申请表申请日期为2013年7月4日。该公司存档的王彦杰的申请表加盖有“北京市华展伟业房地产开发有限公司鹿邑分公司”字样的印章。该公司留档的收据显示王彦杰于2013年7月4日交纳2,400元的天然气开户费。其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王彦杰提交的证据可以相互印证，证明其在案涉房产被查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同、交纳全部购房款并已居住使用多年，王彦杰名下亦无其他可用于居住的房产。被上诉人未提交足以反驳的证据。一审认定本案符合上述法律规定的可以排除执行的条件，并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人张大明负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  钟晓奇审判员  徐国庆二〇二〇年八月七日书记员  张 陆