北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7347号上诉人（原审被告）：北京古德菲力体育发展有限公司，住所地北京市丰台区槐房南路6号院万达广场3层3F-C。法定代表人：李君，执行董事。委托诉讼代理人：任云，北京桦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李传珺，北京桦天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京泰禾嘉华房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2002。法定代表人：葛勇，总经理。委托诉讼代理人：谢宇晙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张义，男，该公司员工。上诉人北京古德菲力体育发展有限公司（以下简称古德公司）因与被上诉人北京泰禾嘉华房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初8607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人古德公司之委托诉讼代理人任云与李传珺、被上诉人泰禾公司之委托诉讼代理人谢宇晙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古德公司上诉请求：撤销一审判决，改判我公司只需支付泰禾公司自2018年9月2日至2018年10月9日期间的保底租金133960元及违约金20000元，以上合计153960元（我公司已给付的意向金100000元可从上述金额中予以抵扣）；本案一、二审诉讼费由泰禾公司承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误，我公司无需支付2018年4月29日至2018年9月1日期间的房屋租金。《租赁合同补充协议》第六条第3款的约定属于在法定情形外另行约定合同无效情形，该条款无效，合同无效不属于当事人意思自治的范畴，故《租赁合同补充协议》所变更的租赁场所交付日以及租金标准等条款合法有效，对双方具有约束力。退一步说，即便上述条款不认定为无效条款，也仅仅能理解为在合同中约定了解除情形，即在该条款约定的条件成就时，泰禾公司有权解除合同，而非附解除条件的合同。该条款在合同中约定了解除情形而非附解除条件的合同，即便是附解除条件的合同，其法律效果也不是自始无效，一审法院适用法律错误。2.一审法院认定事实错误，泰禾公司在合同履行过程中存在过错。双方签订《租赁合同补充协议》的原因在于泰禾里商街开业时间推迟，我公司租赁涉案场所的目的在于经营健身中心，商业街无法整体运营、开业，我公司单独开业没有任何意义，也无法实现合同目的，因此一审判决我公司承担2018年4月29日至2018年9月1日期间的房屋租金显失公平，应当按照补充协议确定的交付日来计算。泰禾公司在交付不动产权证书方面存在过错。我公司之所以在原合同交付日2018年4月29日未验收交接租赁场所的原因之一就在于产权证迟迟未交付，导致我公司无法办理营业执照，因此我公司仅需按照《租赁合同补充协议》约定的租金标准支付2018年9月2日至2018年10月9日的保底租金。一审判决确定的违约金过高，我公司并未实际占用涉案房屋，泰禾公司的损失仅为租金损失，应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以减少。泰禾公司辩称，同意一审判决，不同意古德公司的上诉请求及理由。根据《租赁合同》之约定，古德公司应于合同签订5日内预付租金、物业管理费、履约保证金，古德公司未在合同约定的期限内支付前述费用，亦未在我公司通知后前来办理租赁场所接收手续，古德公司多次拒绝依约履行合同义务，我公司挽回无果下提出解除合同，我公司要求古德公司赔偿损失并支付违约金系我公司的合法权利。根据国家企业信用信息公示系统显示，古德公司的成立时间为2016年8月1日，营业期限自2016年8月1日至2046年7月31日，并不存在古德公司无法办理营业执照之情况；且《租赁合同》亦未约定我公司有向古德公司提供产权证办理新公司营业执照之合同义务，更没有将提供产权证作为履行租赁合同的先决条件，古德公司称产权证未交付导致其无法办理营业执照的理由不能成立。装修期是我公司给予承租方租金优惠的一种形式，至2018年4月29日租赁场所已经清理完毕，可以交付给古德公司装修及开业准备，在此期间，古德公司虽未接收场地，但我公司无法在2018年4月29日至2018年9月1日期间将房屋另行出租，因为古德公司的违约行为，导致租赁场所空置，该期间的租金属于我方的实际损失，古德公司应予赔偿。泰禾公司向一审法院起诉请求：1.判令古德公司支付自2018年4月29日至2018年10月9日期间的保底租金5个月零10天总计569342元；2.判令古德公司支付自2018年4月29日至2018年10月9日期间的物业管理费89266.50元；3.判令古德公司赔偿我公司4倍月租金和物业费之和的违约金，共计493981.20元（古德公司先期所付10万元可抵扣）；4.判令古德公司支付本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月31日，泰禾公司（出租方、甲方）与古德公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区新源大街30号院1号楼泰禾新天地第3层编号为3-001至3-007的7间商铺出租给乙方，计租面积为1673.75平方米，其中套内面积1029.09平方米，乙方租赁场所用途为经营古德菲力健身，租赁期限为8年，自2018年7月28日至2026年7月27日，自实际交付日起90日内为装修期，装修期内，乙方无须向甲方支付租金和媒体推广费，但应自行承担并支付使用租赁场所而产生的装修保证金、装修管理费、垃圾清运费、能源费、供暖费等。乙方租赁场所开业日为乙方租赁的本合同项下租赁场所开始对外营业之日或装修期满之次日，两者取其早，若乙方早于装修期满次日前开始对外营业的，除本合同约定的租金外，乙方应按本合同第四条约定的标准向甲方支付从实际开业日起至第3.4条承诺日期前一日期间的物业管理费、能源费、和其他应付费用。第3.4条约定，乙方租赁场所计租日期为最迟开业日，乙方租赁场所最迟开业日为2018年7月28日，若乙方租赁场所未能在最迟开业日之前正式对外营业，除仍应支付租金、物业管理费及其他费用外，乙方每逾期一日应向甲方支付相当于第一个保底租金起始日所在租赁月度平均日租金2倍金额的款项作为违约金。租金标准为保底租金与提成租金两者取其高。第一个租赁年度月保底租金为106757.80元。物业管理费，自开业日起，乙方应按照《物业管理服务协议》中约定的标准向北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：管理公司）支付物业管理费。关于租金、物业管理费及其他费用的支付，约定乙方应于本合同签订之日起五日内，根据合同约定的保底租金标准向甲方预付首个租赁年度内两个完整租赁月度的保底租金共计213515.60元，该预付租金将用于抵减租期起始日后的乙方应付租金，除第一期预付租金外，其他保底租金均按每两个自然月缴纳一次。乙方应于本合同或《物业管理服务协议》签订之日起五日内，根据《物业管理服务协议》内约定的物业管理费标准向管理公司预付首个租赁年度内两个月的物业管理费，用于抵减租赁起始日后的应付物业管理费，其他物业管理费均按每两个自然月缴纳一次。合同各约定了泰禾公司、管理公司分别收取租金（预付租金）、物业管理费（预付物业管理费）收款账户的开户行和账号。关于履约保证金，约定乙方在合同签订后5日内向甲方支付260442.10元作为租金的履约保证金。关于房屋交付和装修部分，约定租赁场所的交付日为2018年4月29日，交付时，租赁场所应达到的交付条件为按照租赁场所甲方交付时的现状交付。租赁场所的实际交付日系指乙方付清交付前应付的全部费用后，甲方向乙方交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日，甲方交付租赁场所时，乙方应自行前往项目与甲方办理租赁场所的交接手续，且乙方应于实际交付日后3日内进场装修租赁场所。如租赁场所之交付日因乙方原因顺延的，每延期一日，乙方应按照相当于第一个保底租金起始日的日保底租金的金额向甲方支付违约金。乙方同意，若甲方负责完成的上述交付条件存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装修的，则应视为租赁场所符合交付条件，乙方应按本合同的约定办理租赁场所交接手续，并签署《租赁场所交付确认书》，而甲方应在交付后继续对上述瑕疵予以修补和完善后，双方签署书面文件以确定甲方完成该修补和完善的义务。如租赁场所符合交付条件，而乙方未在约定交付日或甲方通知的期限内办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》，或者乙方交接验收后拒绝签署《租赁场所交付确认书》的，则约定交付日或甲方通知的交接期限届满之日即为实际交付日。若乙方于约定交付日或甲方通知交付的期限届满之日仍未能实际办理租赁场所的验收交接手续，或者未能于实际交付日后3日内进场装修租赁场所，则每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于第一个保底租金起始日所在租赁月度的日保底租金2倍的金额作为违约金，如逾期30天的，甲方有权提前解除本合同，乙方除应支付上述逾期违约金外，还应承担导致合同解除的违约责任并赔偿损失。关于违约责任及合同解除、终止部分，约定发生任何情形之一，包括本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形、乙方逾期超过15天未能支付、不支付或延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付给甲方和/或管理公司的费用的（包括但不限于未补足履约保证金补足的部分、各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），本合同另有约定的除外、非因甲方原因或不可抗力因素，乙方延迟开业超过30天的，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业超过10天的，或者乙方因其自身原因而被吊销营业执照的、如乙方未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，且乙方未能在甲方和/或管理公司发出通知之日起10日内纠正的，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，乙方应承担相当于违约时所在月，月租金及月物业管理费之和四倍的违约金（如该月处于租金优惠期，则按租金优惠期后的首个保底租金起始日所在月度租金的标准计算），且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金、预付租金和预付物业管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，同时要求乙方按本合同约定退还租赁场所。如乙方擅自提前终止本合同或甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有租金优惠期的租金优惠，租金优惠期应转为保底租金的计租期，乙方须在本合同提前终止后3日内按租金优惠期所属相应租赁年度的保底租金标准（如该租赁年度未约定保底租金标准的，则按照该租金优惠期后的首个保底租金起始日所在租赁月度的租金标准）向甲方补交该等期间的所有租金。同日，管理公司（甲方）与古德公司（乙方）就甲方为乙方租赁的上述商铺提供物业管理服务等相关事宜签订《泰禾新天地（商业）物业管理服务协议》，约定乙方按承租商铺面积交纳物业管理费（包括预付物业管理费），收费标准为10元/平方米/月，每次交纳2个月物业费。物业管理费自2018年7月28日（该日期最终按租赁合同约定予以确定）起计收。乙方应于租赁合同签订之日起5日内一次性交纳首期2个月物业费。乙方应于本协议签订之日一次性向甲方交纳相当于2个月物业管理费的履约保证金，共计33475元。如乙方逾期支付或补足物业管理费、保证金或其他应交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付金额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务或终止本协议，没收履约保证金，由此造成损失，乙方自行承担。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。《租赁合同》、《泰禾新天地（商业）物业管理服务协议》签订后，古德公司未按约定交纳预付租金、预付物业管理费及相应的履约保证金，也未在2018年4月29日与泰禾公司办理租赁场所交接手续，对此，古德公司辩称系因租赁场所不能办理营业执照、租赁场所不符合交付条件等。2018年8月27日，泰禾公司（出租方、甲方）与古德公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》补充协议，对原租赁合同的租赁期限、交付时间、保底租金、提成租金等进行重新约定，约定交付日为2018年9月1日，租赁期限为2018年11月30日至2026年11月29日，计租日即为开业日，开业日最迟不得迟于2018年11月30日。补充协议约定，如乙方违反上述约定经甲方书面通知后仍未改正的，或违反保密义务将本协议约定的内容告知任何第三方，甲方有权将本协议自始归于无效，乙方仍应依据原合同约定的标准向甲方支付租金，返还甲方已减免的费用，若乙方逾期支付相关费用的，则乙方应按照原合同约定承担违约责任，本协议与原合同约定不符的，以本协议约定为准，未约定的，依据原合同执行，本协议经甲乙双方盖章之日起生效。本案审理过程中，泰禾公司、古德公司均认可2018年9月1日双方未实际办理租赁场所交接手续，根据古德公司提交的往来邮件显示，管理公司工作人员分别于2018年8月29日、2018年9月30日向古德公司发送过关于场地交付、进场装修的催告函。2018年5月14日至2018年9月28日，泰禾公司、管理公司多次向古德公司发送关于缴纳费用、进场装修的催告函。古德公司认为补充协议签订后，已对原租赁合同的交接日期、计租日及开业日进行变更，泰禾公司仍未就租赁商铺存在的相关瑕疵进行修改和完善，故古德公司未与泰禾公司办理相应交接手续系行使不安抗辩权。2018年10月9日，管理公司向古德公司发送解除《租赁合同》告知函，内容为因古德公司逾期超过15天未支付各项预付租金、物业管理费用、履约保证金等，未按约定进场装修等，自古德公司收到解除函之日，双方租赁合同正式解除。泰禾公司表示授权管理公司发送催告函、解除函，认可租赁合同解除事实。庭审中，原、被告认可租赁合同于2018年10月9日解除，但对解除原因、责任产生争议。泰禾公司提交了关于大兴区新源大街30号院1号院，编号为京（2018）大不动产权第0028807号不动产权登记证书，登记时间为2018年5月11日，古德公司辩称未收到过上述不动产权证书。泰禾公司提交了北京帕赖斯特体育发展有限公司大兴分公司的营业执照网上打印件，注册成立时间为2018年8月29日，注销时间为2018年10月29日，注册地址同本案泰禾公司、古德公司租赁合同中租赁场所地址一致，泰禾公司主张古德公司利用本案租赁场所已经注册过公司，故古德公司关于无法办理营业执照的抗辩理由无效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案泰禾公司、管理公司分别与古德公司签订《租赁合同》、《泰禾新天地（商业）物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。泰禾公司应按约定条件提供租赁场所，古德公司应按时交纳预付费用、履约保证金，并按约定时间交接租赁场所并进行装修。泰禾公司、古德公司针对本案租赁场所是否达到交付条件产生争议，根据租赁合同约定，租赁场所约定的交付条件为按照甲方交付时的现状交付，古德公司虽不认可，但未提交足以反驳的证据，同时，根据泰禾公司提交的不动产权证书、营业执照打印件，可以证明租赁场所可以办理营业执照，古德公司关于无法办理营业执照、未达到交付条件的抗辩意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。泰禾公司、古德公司对《租赁合同》补充协议的效力产生争议，法院认为当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据补充协议的约定，若古德公司违反补充协议的约定，经泰禾公司通知后仍未改正的，泰禾公司有权将补充协议自始归于无效，古德公司仍应依据原合同约定的标准向甲方支付租金。现查明，古德公司未按补充协议约定的交付时间办理交接手续，亦未在实际交付日后3日内进场装修租赁场所，故古德公司未按照补充协议约定的交付时间办理交接手续，且经泰禾公司授权的管理公司催告后仍未改正，故泰禾公司有权将补充协议归于无效，泰禾公司与古德公司之间，关于租金给付、交付时间、租赁期限、保底租金、违约责任等仍应受原租赁合同的约束。根据租赁合同约定，古德公司应负担最迟开业日起始的租金，同时，根据租赁合同约定，乙方享有的免租期等租金优惠因违约转为保底租金的计租期，故法院对泰禾公司主张自2018年4月29日至2018年10月9日期间租金的请求予以支持。关于物业管理费，因古德公司与管理公司有单独签订《泰禾新天地（商业）物业管理服务协议》，泰禾公司关于物业费的请求，缺乏法律依据，法院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。泰禾公司因古德公司未按时交纳预付费用、履约保证金，以及未按约定时间交接租赁场所并进行装修，泰禾公司据此解除合同，符合租赁合同的约定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，古德公司应为其违约行为负担相应的违约金，租赁合同约定了相应的违约金标准，古德公司主张违约金过分高于造成的损失，泰禾公司、古德公司均未证明实际损失数额，法院综合考虑合同的履行情况、古德公司的过错程度等，根据诚实信用原则，酌情予以确定违约金数额。古德公司已给付泰禾公司意向金100000元，为减少当事人诉累，在本案违约金给付中予以抵消扣减。综上，一审法院判决：北京古德菲力体育发展有限公司给付北京泰禾嘉华房地产开发有限公司自2018年4月29日至2018年10月9日期间的保底租金共计569342元（于判决书生效后十日内履行）；北京古德菲力体育发展有限公司给付北京泰禾嘉华房地产开发有限公司违约金共计20000元（于判决书生效后十日内履行）；驳回北京泰禾嘉华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案中，泰禾公司与古德公司签订的《租赁合同》及补充协议合法有效，双方均应依约履行。现古德公司上诉的主要争议之一为对补充协议中“如乙方违反上述约定经甲方书面通知后仍未改正的，或违反保密义务将本协议约定的内容告知任何第三方，甲方有权将本协议自始归于无效，乙方仍应依据原合同约定的标准向甲方支付租金，返还甲方已减免的费用，若乙方逾期支付相关费用的，则乙方因按照原合同约定承担违约责任”条款的效力及理解问题。该条款系补充协议的组成部分，并不存在无效情形，虽该条款在表达上有失严谨，但结合协议上下文可以得出补充协议该约定的真实意思表示，即当古德公司违反补充协议约定经泰禾公司书面通知后仍未改正的，或违反保密义务将协议内容告知任何第三方的，所发生的后果是双方不再履行补充协议之约定，古德公司仍应按照原租赁合同约定的标准支付租金，亦即通过该条款督促古德公司尽快办理本早应办理的房屋交接手续，并对协议内容尽到保密义务，否则补充协议将失去订立的意义和价值。故一审法院对泰禾公司提出的要求古德公司按照原租赁合同约定的租金标准支付租金并支付因古德公司违约不再享有的免租期优惠期的保底租金的诉请予以支持，处理正确。古德公司上诉称泰禾里商街开业整体延迟的问题，泰禾公司亦不否认，该情况在双方签订补充协议当时均系明知，如古德公司依约履行，其有权享有补充协议中交付时间的延迟约定所带来的合同利益，但在古德公司未能依约履行的情况下，补充协议约定的后果是泰禾公司有权选择不再按照补充协议履行，而古德公司应按照原合同约定的标准支付租金，现古德公司上诉要求按照补充协议确定的交付日计收租金不符合补充协议之约定。古德公司另上诉主张泰禾公司在交付不动产权证书方面存在过错，导致其无法办理营业执照，根据本案查明的事实可见，该上诉理由缺乏事实依据，一审对古德公司的该抗辩理由未予采纳并无不妥。古德公司另上诉主张违约金过高，一审法院已经根据本案实际情况，对合同约定的违约金标准予以调整，酌减后的数额并无明显不妥，本院不持异议。综上所述，古德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9154元，由北京古德菲力体育发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年八月二十八日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞