上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4334号上诉人(原审原告)：葛玉梅，女，1929年3月5日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：王海源，江苏东银律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：葛建，女，1968年8月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被上诉人(原审被告)：方蟾华，女，1926年12月27日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈辉，江苏苏砝律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：奚星，江苏苏砝律师事务所律师。上诉人葛玉梅因与被上诉人葛建、方蟾华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初38744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人葛玉梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持葛玉梅的一审诉讼请求。事实和理由：根据房屋买卖合同约定，给付定金以及交付房款系葛建先履行义务，其在庭审中也自认了没有向葛玉梅支付任何房屋款项，足以认定葛建系买卖合同的违约方。而房款的支付正是买卖合同中买方的主要合同义务，葛玉梅认为葛建没有履行合同主要义务请求法定解除存在事实依据及法律依据。一审法院判决认为葛玉梅与葛建签订的房屋买卖合同可以继续履行存在明显自由裁量，且会造成合同履行中的显失公平。江苏省南京市鼓楼区南阴阳营3号2单元204室(以下简称“系争房屋”)系南京市市中心学区房，根据目前的市场价值每平方米70，000元，系争房屋市价超过4，000，000元，如按照一审法院判决内容继续履行买卖合同，对葛玉梅显失公平。葛建系买卖合同的实际违约方，而一审法院的判决实际上是给合同的违约方获取了不正当的利益，且违反了合同法公平的基本原则。综上，葛玉梅一审中的诉讼请求基于合同法的法定解除条款，葛建未履行合同主要合同义务，且继续履行会造成对于守约方葛玉梅的显失公平，如不能解除合同反而继续履行，便是守约方损失，违约方会因自己违约行为而获取巨大利益，有违常理，故解除双方的买卖合同存在事实依据及法律依据，也会产生较好的社会效应、市场经济效应。被上诉人葛建、方蟾华发表书面意见辩称：一、系争房屋买卖合同的签订实际系葛玉梅向葛建家庭返还房屋的行为。正常情况下任何人也不会按照葛玉梅所述的在没有收到任何房款之前，就将房产完全过户至买受人名下。葛玉梅自2018年12月以来，多年未向葛建提出过房屋买卖价款未支付，要求解除房屋买卖合同。二、葛玉梅要求解除合同已超出正常的合理期限。本案房屋买卖合同签订距离本案起诉已近11年，葛玉梅要求解除合同应在合理期限内提出。三、葛玉梅长期不履行合同义务。合同约定双方于2008年12月30日正式交付房屋，葛玉梅应当在交付房屋前腾空该房屋，并且在交房前将其户口从房屋内迁出。但葛玉梅长期在系争房屋居住生活，至今未履行前述合同义务。四、葛建愿意继续履行与葛玉梅之间签订的房屋买卖合同。既然葛玉梅认为葛建未履行合同主要义务而致其主要目的不能实现，葛建从解决问题、尽早摆脱诉累的角度出发，愿意继续履行该房屋买卖合同。在葛玉梅将户籍迁出并搬离系争房屋后，葛建愿意向其支付相应房款。葛玉梅向一审法院起诉，要求判令：1．以诉状副本送达之日解除葛玉梅、葛建于2008年12月12日签订的《南京市存量房买卖合同》；2．诉讼费及维权产生的交通费用2，000元由葛建承担。一审审理中，葛玉梅撤回交通费用2，000元的诉讼请求，要求法院一并处理合同解除的法律后果，将房屋恢复登记为葛玉梅占90％产权份额，葛建、方蟾华共同享有10％产权份额。一审法院认定事实如下：葛庆宁(2016年11月30日死亡)、葛玉梅系兄妹关系，葛庆宁、方蟾华夫妇共同生育葛建。1998年11月4日，葛玉梅与鼓楼房产经营公司签署《南京市直营公有住房买卖契约》，以市政府规定97年成本价计价，房价款计16，281.96元，实际支付房价款14，002.49元购买系争房屋。2007年3月16日，葛玉梅(赠与人)与葛庆宁(受赠人)签订《赠与合同》，葛玉梅自愿将系争房屋的10％无偿赠与葛庆宁。2008年12月12日，葛玉梅、葛庆宁(卖方，甲方)与葛建(买方，乙方)签署《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积为57.90平方米，房价款为525，000元。乙方在2008年12月12日前付给甲方定金10，000元，房价款的交割方式为全部现金支付，定金10，000元，交件时首付200，000元，出件时支付房款300，000元，交房时付房款15，000元；2008年12月30日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；2008年12月22日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应在交房前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。2008年12月15日、23日，系争房屋的产权人及其座落土地的使用权人变更登记为葛建。一审审理中，双方均确认系争房屋内仅有葛玉梅户籍在册，目前房屋由葛玉梅使用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《南京市存量房买卖合同》系葛玉梅、葛庆宁与葛建真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。根据《南京市存量房买卖合同》，葛建支付定金等部分购房款后，双方办理产权过户手续。实际履行时，尽管葛建未付房款，葛玉梅已先行将系争房屋过户至葛建名下，应当认为买卖双方对房款的支付时间进行了变更。鉴于系争房屋过户多年，葛玉梅未向葛建进行主张，葛玉梅、葛建之间又存在亲属关系，双方就房款支付进行变更也符合情理。出卖人转移房屋所有权并交付房屋，买受人支付房屋对价，房屋买卖合同的目的即可实现。系争房屋的所有权已经转移至葛建名下，葛建表示愿意继续履行合同，房屋实际由葛玉梅控制，《南京市存量房买卖合同》仍有继续履行之可能。葛玉梅认为合同目的无法实现，单方提出合同解除，法院难以支持。一审法院判决：葛玉梅的诉讼请求，法院不予支持。二审审理中，葛建向本院发表书面意见称，同意葛玉梅在系争房屋居住至其百年之后，且愿意向葛玉梅支付合同所约定的房款，即525，000元×90％-15，000元=457，500元。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为葛玉梅是否有权解除《南京市存量房买卖合同》。《南京市存量房买卖合同》对系争房屋买卖的款项支付、产权过户、户籍迁出及交付等作出明确约定，但实际履行过程中，在葛建未按合同约定支付购房款的情况下，葛玉梅亦配合将房屋产权变更登记至葛建名下。同时，葛玉梅未将户籍迁出并向葛建交付房屋，而是在合同签订后的十余年间继续占有使用系争房屋。本案审理中，葛玉梅既未提供证据证明其向葛建主张过合同权利，亦未举证证明其向葛建要求过解除合同。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条有关解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的规定，葛玉梅未在合理期限内行使解除权，应认定其所享有的解除权消灭。鉴于葛玉梅无解除权，且葛建也愿意按约支付购房款并同意葛玉梅居住系争房屋至其百年以后，为彻底解决双方之间的纠纷，化解亲属之间的矛盾，本院对葛建自愿处分自身权利的行为予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初38744号民事判决；二、被上诉人葛建应于本判决生效之日起二十日内向上诉人葛玉梅支付购房款457，500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9，050元，减半收取计4，525元，由葛玉梅负担；二审案件受理费9，050元，由葛玉梅负担。本判决为终审判决。审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年八月十三日书记员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……