浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1847号 上诉人（原审原告、反诉被告）：绍兴市米亚教育信息咨询有限公司，住所地绍兴市剡溪路228号1幢112室。 法定代表人：谢盈，系公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：倪泓，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴心依，浙江泽大律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：绍兴市卧龙两湖置业有限公司，住所地绍兴市袍江金湖湾小区15幢11室。 法定代表人：王希全，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁继胜，浙江大公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严炎中，浙江大公律师事务所律师。 上诉人绍兴市米亚教育信息咨询有限公司因与被上诉人绍兴市卧龙两湖置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初10734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。上诉人绍兴市米亚教育信息咨询有限公司的委托诉讼代理人倪泓、被上诉人绍兴市卧龙两湖置业有限公司的委托诉讼代理人严炎中到庭应询。本案现已审理终结。 绍兴市米亚教育信息咨询有限公司上诉请求：撤销(2019)浙0602民初10734号民事判决第二、三、四项，改判由被上诉人向上诉人支付违约金15388.42元、赔偿违约造成的损失262249.8元，合计277638.22元；上诉人无需支付被上诉人电费2399.22元、租金29877.8元。事实和理由：一、案涉租赁合同无法继续履行系被上诉人违背其在售楼时对小区业主的承诺、导致小区业主反对所致，被上诉人未能尽到“适租”义务，构成违约。一审法院认为上诉人未能与小区业委会签订物业用房的租赁合同导致了合同目的无法实现，系对事实的误判。1.金湖湾小区业委会的房屋与上诉人向被上诉人和社区租赁的房屋虽然在同一幢楼内，但三部分房屋彼此独立成间、并非不可分割，根本不存在上诉人必须要承租三方房屋才能开设早教机构的问题。上诉人通过金湖湾小区业委会的介绍，最终决定承租被上诉人和社区的房屋，该两部分房屋的面积和分布足以满足早教机构的独立运营，上诉人在签订两份租赁合同后便开始依约对该部分房屋进行装修使用，之后也未有再承租小区业委会房屋的打算。2.一审法院认为，上诉人未提供证据证明被上诉人有做好小区业主工作的义务，但上诉人提交的绍兴新闻频道公众平台报道已充分显示，金湖湾小区业主反对上诉人开设早教机构的根本原因，是被上诉人当初在他们购房时曾经宣传案涉租赁房屋为会所用房，并承诺将用作老年活动中心。小区业主还提到了停车问题，但这其实并不是争议的核心。对于案涉租赁合同未能继续履行，被上诉人明显存在过错，构成违约。3.上诉人租赁被上诉人的房屋开设早教机构并不存在任何违规之处。小区业主所拉横幅上的“金湖湾业主坚决抵制小区会所内违规办早教培训班”，该“违规”实际是指被上诉人违规将原本承诺的会所用房出租给第三方的行为，并非是针对上诉人开设早教机构的行为。被上诉人在出租房屋时是明确知晓上诉人的租赁用途并予同意的，故其作为出租人，负有按照约定将租赁房屋交付原告、并在租赁期间保持租赁房屋符合约定用途的“适租”义务。二、案涉房屋租赁合同的解除因被上诉人违约所致，上诉人有权要求被上诉人承担违约责任，即支付违约金并赔偿由此产生的损失。上诉人在依法解除合同的同时，有权要求被上诉人按照合同第十五条第(一)款的约定，按年租金77942.1元的20%向上诉人支付违约金15588.42元。上诉人在本案中主张的损失也只是有限的直接损失，其中之一是装修设计损失。上诉人已实际支出装修设计款80000元、装修人工费46650元、材料费40045元，被上诉人理应向上诉人赔偿该部分装修损失。上诉人主张的损失之二是退课费损失。上诉人的早教机构因被上诉人的违约行为未能按时开园且最终被迫关停的事实客观存在，并由此引发了众多已交费家长的退费潮，因此造成的退课费至少达262249.8元。上诉人在本案中尚未就早教机构正常开业经营后可产生的合理可期待收益损失进行主张。三、被上诉人作为违约方，无权向上诉人主张任何租金，且上诉人在2018年8月31日前已将案涉租赁房屋归还给被上诉人，一审法院判令上诉人向被上诉人支付租金29877.8元，缺乏事实和法律依据。上诉人被迫在纠纷见报六天后即8月25日装修停工，并于8月31日前将案涉租赁房屋及社区租赁房屋全部返还给了被上诉人和社区。根据吴欢喜聊天记录也可以看出，双方在2018年9月初已经在商谈退还租赁保证金及赔偿事宜，吴欢喜在2018年9月10日还曾提出把二楼的两间房子先让上诉人使用作为缓冲，正好说明上诉人在此之前已完成了案涉租赁房屋的返还手续。四、一审法院判令由上诉人承担2018年9月之后的电费，无任何事实依据。上诉人在2018年8月31日前已将案涉租赁房屋返还给被上诉人，之后，上诉人从未再占有使用该租赁房屋，当然也不可能再产生电费。 绍兴市卧龙两湖置业有限公司答辩称：一、案涉租赁合同无法履行的原因与被上诉人无关，一审法院认定被上诉人不承担责任完全正确。1.上诉人为开设早教机构拟租赁的房屋包括三方产权人，该事实既有上诉人提交的材料显示，也经各方现场勘验确认。2.上诉人无法装修使用租赁房屋的原因是因为小区业主反对开设早教机构，而非其他。因小区业主反对开设早教机构，继而以拉横幅等方式阻止上诉人装修，导致业主委员会拒绝签订物业用房的租赁合同、王家池社区解除了已签订的社区用房租赁合同，并导致上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同难以继续履行。3.小区业主阻止上诉人装修的行为与被上诉人完全无关。被上诉人出租的置换后用房是经生效判决确定的使用权。小区业主的违法行为与被上诉人无关。4.被上诉人没有确保上诉人成功开办早教机构的合同或法定义务。被上诉人对上诉人的合同义务仅是向上诉人交付符合合同约定的房屋。二、上诉人所谓的损失与涉案租赁合同无法履行没有直接关系。上诉人起诉时主张的所谓损失主要包括三方面，即营业损失、设计费损失及装修损失。1.上诉人主张的营业损失事实上并不存在，也与涉案租赁合同的履行无关。2.所谓的设计费损失也与被上诉人无关。上诉人主张的设计费发生在2018年6月23日，即在双方签订租赁合同前一个月，且设计费所涉面积为1400平方米，远高于双方租赁合同约定的427.08平方米。3.装修费用同样与被上诉人无关。依双方租赁合同约定，上诉人在装修前应将相应的设计、装修方案提交被上诉人，经被上诉人同意后才能实施，然，上诉人实施的所谓装修并未经被上诉人同意。4.上诉人自身对损失发生存在重大过错。三、一审法院对于租金的判定已有利于上诉人。四、一审法院对于电费的承担判定同样是有利于上诉人的。 绍兴市米亚教育信息咨询有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告间签订的房屋租赁合同；2.判令被告退还租赁保证金77942.1元、水电押金1万元，共计87942.1元；3.判令被告向原告支付违约金15388.42元，并赔偿违约造成的损失573611.88元，合计589000.3元；4.本案诉讼费用由被告承担。 绍兴市卧龙两湖置业有限公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告立即向反诉原告支付租金人民币77942.1元，并支付自2019年7月6日起至实际付清之日止按每日0.1%的标准计算的违约金；2.本案反诉诉讼费由反诉被告负担。诉讼中其表示，如果法院认为反诉原、被告间的租赁合同确实无法继续履行，需要解除的话，因为解除的原因并非反诉原告的责任，恰恰是因为反诉被告未与小区业主达成一致意见，根据双方合同第六页第十五条第五点之约定，变更反诉请求为：要求反诉被告腾空房屋，并支付自租赁开始之日（2018年7月21日）起至反诉被告实际腾空、返还租赁房屋之日止按第一年度的租金标准计算的租金及使用费。 一审法院认定事实：坐落于绍兴袍江金湖湾小区15-16幢5室、9室产权登记在卧龙地产集团股份有限公司。（2017）浙06民终1185号民事判决书已确认金湖湾小区15-16幢共有28室，其中登记在绍兴市卧龙房地产开发有限公司名下的15-16幢20室、24室经置换后无需再交付给绍兴袍江经济技术开发区金湖湾小区业主委员会。卧龙地产集团股份有限公司系被告及绍兴市卧龙房地产开发有限公司的唯一股东，绍兴市卧龙房地产开发有限公司于2018年2月13日工商登记注销，注销原因为决议解散。卧龙地产集团股份有限公司于2018年7月5日出具委托书，明确委托被告以被告名义对外出租绍兴袍江金湖湾小区15-16幢5室、9室、20室、24室。2018年7月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋分别出租给原告，建筑面积427.08平方米，已装修，其他附属物为：1.美的空调6套，2.卫生间设施设备完好，3.电表号为：1704004735、1704004718、1704004719、1704004721、1704004722、1704004726、1704004735、1704004738共计八个电表；乙方租用用途为教育咨询；乙方的相应装修应符合有关法律法规规章等的规定，不得破坏原有主体结构，且应在装修前将相应的设计、装修方案提交甲方，经甲方共同同意后才能实施；租赁期自2018年7月21日至2023年7月20日，共计5年整，其中包含免费租期12个月，即2018年7月21日至2019年7月20日为免费租期；租金一年一付，第一年度的年度租金应在免租期结束前15天内付清，此后的每年度租金应在该年度开始15天前支付给甲方。第一年度年租金为77942.1元；本合同签订时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金及水电押金，租赁保证金金额为77942.1元，水电押金10000元，乙方应在甲乙双方签订本合同后，五日内向甲方支付租赁保证金和水电押金，共计金额87942.1元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金及水电押金抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分（如有）应如数无息返还给乙方；乙方承担（水费/电费/电话费/电视收视费/供暖费/燃气费/物业管理费）等费用。乙方应自行向有关部门缴纳上述费用，如由甲方或物业公司代收代付的，乙方应在接到通知后的三日内付清相应款项；甲方应于2018年7月25日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应在合同终止的五日前腾空返还全部租赁房屋（含租赁使用的公共场所）及其附属设施等…乙方添置的可移动新物可由其自行收回，但不得损坏原有房屋，而对于不可拆卸的乙方装饰、装修部分，合同终止后均归甲方所有，除转租方愿折价补偿的话，甲方不作任何补偿，乙方在腾空返还时还有未经甲方同意遗留的物品的，均视为乙方放弃了相应权利，甲方有权自行处置；乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，已支付剩余的20%的年租金不予退还，并应补缴免租费用期间的全部租金，否则甲方有权在保证金中扣除（按第一年度租金计取）。原告于2018年7月25日、7月26日向被告支付了共计87942.1元的租赁保证金和水电押金。2018年7月29日，原告向金湖湾小区物业公司杭州绿宇物业管理有限公司绍兴袍江分公司交付了1000元的装修押金。2018年6月23日，原告法定代表人与案外人签订了设计协议，设计面积为1400平方米，总设计费用为8万元。经现场勘验，原告向被告租赁的房屋系15-16幢（15、16幢连接在一起）整幢房屋内一层、二层间隔的4间，该幢房屋内一、二层尚有斗门街道王家池社区用房及小区业主共有的物业管理用房，整幢楼有一大门，勘验时未锁门，原告租赁的5、9室均无门，20室有门但未锁，24室是单独如住宅的一间房屋，5、9室进行了部分装修，其属于附着在房屋上的装修，未有可拆卸装修，20室、24室未装修，同时原告在一层房间通道及中空部分已进行了装修。原告在与被告签订租赁合同的同时期亦与斗门街道王家池社区居民委员会签订租赁15-16幢社区用房的租赁合同，已解除。原告未能与金湖湾小区业委会就小区业主共有的物业管理用房签订租赁合同。原告从2018年7月开始装修承租的房屋后，即遭到金湖湾小区业主采用拉横幅等方式的反对和阻挠。原告方人员从2018年8月3日起至8月底多次拨打110报警，斗门街道派出所多次处警后帮助原告与小区业主协调未果。2018年9月10日，原告法定代表人向被告的工作人员吴欢喜微信联系退还押金并借二楼两间房屋做仓库，吴欢喜表示要先讨论再告诉原告。同年9月14日，吴欢喜表示其已经和娄总商量了一下，退押金有希望，但要在春节过后。期间，原告法定代表人一直微信与吴欢喜协商尽快退押金。同年9月29日，吴欢喜回复原告法定代表人领导同意退押金，但要在12月以后，而且表示和集团也汇报过了。原告法定代表人仍一直微信催吴欢喜尽快退押金。同年12月1日吴欢喜向原告法定代表人表示12月份把退押金的计划安排进去，并于同月13日，让原告提供退款银行账号。2019年1月5日，吴欢喜回复退押金审批不了，娄总表示一定要考核后退。同年1月23日，吴欢喜表示娄总同意退押金了，并把一张申请日期为2018年12月15日但未经审批的退押金申请单拍给原告法定代表人。据被告自认，吴欢喜系其工作人员，在2019年2月离职。斗门街道王家池社区居委会确认原告于2018年8月31日前将租赁的房屋归还。原、被告租赁合同中记载的8个电表，其中2个从2018年10月开始基本未产生电费，2个在2018年9、10月未产生电费；2018年8月至11月电费为1194.19元，2018年12月至2019年12月电费为2410.05元。原告自述因为被告在15-16幢有一间房屋是仓库，而整幢房屋仅大门有钥匙，故为了进出方便，日常原告把钥匙放在花坛里；2018年8月15日，金湖湾小区业主曾经用锯子锯断大门的锁，原告报警，矛盾激化，原告无法进入大楼，花坛下面的钥匙也被金湖湾小区业主拿走了。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据原、被告庭审中一致陈述结合原告提交的设计图及该院现场勘验，原告租赁被告的房屋，需再向王家池居委会租赁社区用房，向金湖湾小区业委会租赁小区业主物业用房，方能够实现开设早教机构的租赁目的。实际原告未能与金湖湾小区业委会签订租赁物业用房的合同，另根据未能签订租赁合同的房屋与被租赁房屋为同一幢各部分，故原告的租赁合同目的显然无法实现。但原告租赁合同目的无法实现的原因并非小区业主阻扰，小区业主非合法行为的阻扰并不能成为合同无法继续履行的正当理由。考虑到原告租赁房屋目的无法实现的客观实际，为防止各方损失不断扩大，对于原告要求提前解除合同，该院予以支持。但合同的解除并非被告违约，被告出租给原告的房屋有合法的产权，且有房屋所有权证或法院生效判决确认，小区业主认为产权有争议而进行阻扰，并不能认定为该阻扰行为合法，亦不能认定被告或案涉房屋产权人对此应承担法律责任，况且小区业主阻扰还有停车拥堵等理由。原告认为被告违约的理由是被告未做好小区业主的工作，但原告未提供证据证明被告有这方面的承诺或者有法定、约定的义务，被告无需因为他人非合法行为需向原告承担责任。事实上，导致本案原告租赁合同目的无法实现及原告由此有设计损失、新旧园区衔接脱节导致学生退课，原告本身有一定责任。原告既然在租赁被告房屋前已知晓并计划同时承租社区用房、物业用房，则应该在所有合同均签订后再实施设计、装修、新旧园区搬迁衔接。但原告在未与金湖湾小区业委会签订租赁合同前即进行设计装修等，且在小区业主阻扰后无法妥善处理选择放弃在金湖湾小区开设早教机构，由此造成的损失应由其承担。另原、被告合同约定，合同期满或解除后，对于不可拆卸的原告装饰、装修部分，归被告所有，被告不作任何补偿。综上，被告对于原告合同目的无法实现并无责任或违约行为，原告由此要求被告支付违约金并赔偿损失，该院不予支持。原告要求被告退还的租赁保证金和水电押金，根据合同约定，在租赁期满或合同解除后，需抵扣租金及原告应承担的费用再返还。故租赁保证金的返还可予以支持，但在本案中需抵扣被告反诉要求原告支付的租金。水电押金因被告仅提供电费的证据，故该院扣除原告应负担的电费后返还。原、被告合同约定乙方（原告）需提前退租的，应提前90日通知甲方（原告），且原告亦承认并未与被告办理返还承租房屋的手续，现有证据也未能证明原告书面或口头表示将承租房屋返还给被告，故2018年8月至2018年11月的电费应由原告负担；王家池社区居委会证明原告在2018年8月31日前已将房屋返还，可确认原告将社区用房在该时间返还，结合原告提供的微信聊天记录，可认定在2018年9月10日原告法定代表人向被告工作人员要求返还押金时，原告已不再使用向被告租赁的房屋，但原告未按照合同约定和法律规定向被告履行必要的返还承租房屋的行为。被告知晓原告提前退租的意思，其工作人员亦多次表示领导实际同意退还押金，但又消极不作为，任电费损失扩大，故2018年12月至2019年12月的电费由原告承担50%；2020年1月初，该院去现场勘验，原、被告均在场，被告亦明确了解了出租房屋的现状，故自2020年1月起的电费损失由其承担。对于反诉被告要求反诉原告支付的租费，根据双方合同约定，乙方（反诉被告）需提前退租的，应提前90日通知甲方，已支付剩余的20%的年租金不予退还，并应补缴免租费用期间的全部租金，结合反诉被告在2018年9月10日应已不再使用承租的房屋且已明确表示提前退租，而反诉原告明知这一情况但怠于接收，故由反诉被告向反诉原告支付2018年7月21日起至2018年12月8日止的租金。对反诉原告要求反诉被告腾退房屋的诉讼请求，因反诉被告已无需腾退，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司与被告绍兴市卧龙两湖置业有限公司于2018年7月21日签订《房屋租赁合同》解除；二、被告绍兴市卧龙两湖置业有限公司退还给原告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司租赁保证金77942.1元（需扣除下列租金）、水电押金7600.78元；三、驳回原告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司支付给反诉原告绍兴市卧龙两湖置业有限公司租金29877.8元；上述第二、第四项抵扣，被告绍兴市卧龙两湖置业有限公司尚需返还给原告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司租赁保证金48064.3元、水电押金7600.78元，共计55665.08元，此款于判决生效之日起一个月内履行；五、驳回反诉原告绍兴市卧龙两湖置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9690元，财产保全费3904.71元，合计13594.71元，由原告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司负担10780.71元，被告绍兴市卧龙两湖置业有限公司负担2814元。反诉案件受理费874元，由反诉原告绍兴市卧龙两湖置业有限公司负担600元，反诉被告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司负担274元。均于判决生效之日起七日内结清。 二审中，绍兴市米亚教育信息咨询有限公司向本院提交补充情况说明一份，证明房屋是相互独立的，合同不能履行系被上诉人违背其售房承诺导致的，上诉人已经在2018年8月31日前将租赁房屋返还给被上诉人，之后也未占有使用。绍兴市卧龙两湖置业有限公司质证不予认可。本院认为，该证据不能达到其证明目的。绍兴市卧龙两湖置业有限公司未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据本案事实，上诉人开办早教机构需向三方权利人签订房屋租赁合同，除本案被上诉人外，还需向社区居委会租赁社区用房，向业委会租赁小区物业用房，且上诉人实际并未能与小区业委会签订租赁物业用房的合同，此因素本身对上诉人未能开办早教机构构成重要影响。对于本案房屋，被上诉人对房屋的权利证明有产权证或经生效判决确认，因此被上诉人有权对案涉房屋进行出租。小区业主阻挠上诉人开办早教机构本身也有多方面因素，如造成停车位紧张等，但作为案外第三方的业主阻挠开办早教机构不能归责于被上诉人。一审法院根据本案情形，支持了上诉人要求提前解除合同的诉请，并仅支持被上诉人部分期间租金的诉请，已平衡了双方利益，上诉人因案外人阻挠而要求被上诉人赔偿其装修及退课费损失，依据不足，一审未予支持并无不当。本案合同约定，上诉人需提前退租的，应提前90日通知，已支付剩余的20%的年租金不予退还，并应补缴免租费期间的全部租金，一审根据本案情况，认定上诉人需支付2018年7月21日起至2018年12月8日止的租金，亦无不当。合同约定，需提前退租的，应提前90日通知，本案并无证据证实上诉人已按合同约定履行将房屋退还的相应手续，一审根据合同约定及本案情况，认定上诉人承担2018年12月至2019年12月电费的50%，亦无不当。 综上，绍兴市米亚教育信息咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5767.5元，由绍兴市米亚教育信息咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 张百元 审判员 傅芝兰 二〇二〇年八月十三日 书记员 陶钿钿 ?*MERGEFORMAT?14? ?*MERGEFORMAT?15?