黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初211号 原告：高丽，女，1986年4月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：秦瑞杰（系原告高丽丈夫），住黑龙江省牡丹江市西安区。 被告：张立成，男，1975年5月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。 被告：谢秀香，女，1943年8月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。 原告高丽与被告张立成、谢秀香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告高丽的委托诉讼代理人秦瑞杰、被告张立成到庭参加诉讼；第二次庭审，原告高丽及其委托诉讼代理人秦瑞杰、被告张立成到庭参加诉讼，两次庭审，被告谢秀香经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告高丽向本院提出诉讼请求：1.要求被告张立成、谢秀香退还保证金2000元；2.要求被告依合同赔偿原告违约金即两倍保证金4000元；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月22日，原告高丽与被告张立成签订《房屋租赁协议》，协议约定原告高丽承租被告谢秀香位于××家园的×号楼×单元×室房屋，租期从2018年3月1日至2021年3月1日，租金每年8000元，保证金2000元。合同签订后，原告高丽分两次向被告支付2018年3月1日至2020年3月1日的租金16000元，并支付物业费1000元。2019年11月8日，被告张立成打电话通知原告2020年2月底前搬走。原告再三强调合同未到期，被告在合同期内不能涨价，也不能违约，为了不影响公司正常工作，原告被迫于2019年12月在小区外另外租用办公场所。原告搬走后，被告张立成拒不退还原告已交付的2000元保证金，理由是疫情的发生，被告的房子租不出去，被告想让原告继续租用该房屋，原告认为，被告的行为已严重违反协议约定，给原告造成巨大经济损失，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告张立成辩称，原告高丽所述不是事实，原告与被告依法签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为三年，原告在协议履行两年就单方违约，将房屋转租他人，拒绝履行最后一年协议并自行搬离出租房屋。原告单方违约造成被告房屋闲置两个月（2020年3月1日—2020年5月1日），且原告在租赁房屋期间欠缴物业费二年共计1000元，水费286元，损坏房屋300元。被告为弥补损失，依据协议不予返还2000元保证金是合法合理的，故应当驳回原告的诉讼请求。 被告谢秀香未到庭亦未提供答辩意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告高丽所举证据四，2017年12月22日定金及保证金收条复印件一份，被告张立成无异议。该份证据系合法有效的书证，具有客观真实性，本院予以确认并在卷佐证。 对原告高丽所举有争议的证据，本院认定如下： 1.证据一，2019年3月6日收条复印件一份。意在证明：被告已经收到原告交纳的物业费，并出具了收条。 被告张立成质证认为，对此份证据的形式要件及证明问题均有异议，收条上面收款人处的签字不是被告张立成本人所为，被告张立成只收到租金8000元，物业费1000元并未收到。 本院认为，该份证据属于书证，与本案具有关联性，被告辩称收条中收款人处“张立成”的签名不是其本人所为，但并未提出相应的证据予以证明，在本院向其释明并告知其提交鉴定申请后，其亦未按时向本院提交鉴定申请，故本院对该证据予以采信。 2.证据二,原告高丽与被告张立成之间的电话录音光盘一份。意在证明：2019年11月8日，被告张立成电话通知原告，称原告转租房屋并赚取中间差价，要求原告必须在2020年2月底之前搬走。终止合同的发起人是被告张立成。原告从租赁房屋内搬走与疫情无关。 被告张立成质证认为，对该份证据的形式要件及证明问题均有异议，被告张立成不清楚原告出示的录音是否为被告本人和原告的通话。 本院认为，该份证据结合法庭调查，可以证实被告张立成在疫情开始前曾经要求原告高丽搬离出租房屋的事实，本院对该事实予以确认。 3.证据三，2017年12月22日房屋租赁协议复印件一份。意在证明：原告高丽与被告张立成签订房屋租赁协议，租期至2021年才结束，被告张立成于2019年11月8日让原告搬走是违约行为。 被告张立成质证认为，对该份证据的形式要件没有异议，对其要证明的问题有异议，被告并未让原告搬走，而是让原告转租的人搬走。 本院认为，该份证据系合法有效的书证，可以证实双方约定的租赁期限为三年，租期自2018年3月1日起至2021年3月1日止，年租金8000元的事实，本院对该事实予以确认。 4.证据五，录像光盘一份。意在证明：原告高丽搬离出租房屋时，房屋是完好的。 被告张立成质证认为，对该份证据的形式要件没有异议，但对其要证明问题有异议，原告高丽只是拍摄完好的地方，有损坏的地方并没有拍摄。 本院认为，该份证据是原告高丽腾退房屋时拍摄，对其所能证明的事实部分，本院予以确认。 对被告张立成所举有争议的证据，本院认定如下： 1.证据一，水费通知单复印件一张、2017年12月1日收据复印件一张、物业费专用单据复印件一张。意在证明：案涉房屋的物业费和水费都是被告张立成所交。 原告高丽质证认为，对该组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，原告是把物业费交给被告，再由被告交付给物业公司的，物业费缴费凭证不能证明原告没有支付物业费；原告在承租期间确实未缴纳水费，但水费票据并不能证明实际发生的水费情况。 本院认为，结合原告提供的证据一，该组证据可以证明原告高丽在承租期间欠水费286元的事实，本院对该事实予以确认，但不能证明原告高丽在承租期间尚欠物业费。 2.证据二，房屋租赁协议一份。意在证明：原告高丽没有交纳1000元的物业费，如果交纳了物业费应该在协议上写明。 原告高丽质证认为，对该份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，原、被告签订房屋租赁协议时还没有产生物业费用，不能在签订合同时交物业费，2019年3月原告交房租时，一并缴纳了两年的物业费，被告提供的物业收据是2019年11月，金额为495元，证明2018年并不欠物业费，佐证了原告在之前交过物业费。 本院认为，此份证据不能证明被告所要证明的问题，故在本案中对此份证据所要证明的问题不予采信。 3.证据三，照片3张。意在证明：原告高丽在承租期间损坏房屋的墙面、扣板等处，被告张立成修整房屋需要额外花费，原告高丽搬走后，被告谢秀香的房屋始终没有租出去，给被告造成损失。 原告高丽质证认为，对该份证据的形式要件及证明问题均有异议，照片拍摄的具体时间无法认定，无法证明是案涉房屋的照片，原告租赁房屋时明确其用途是办学，挂黑板和贴海报都是被告允许的情况下进行的，原告在搬走前对所有的房间进行了录像。 本院认为，原、被告在租赁协议中明确原告承租房屋用于教学，该组照片上的痕迹是原告承租房屋期间正常使用过程中所留下的痕迹。原告搬离承租房屋亦是在接到被告张立成通知后作出的行为，属于双方在合同期满前合意终止合同，故该组证据不能证明被告所要证明的问题。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月22日，被告谢秀香（出租方）委托被告张立成与原告高丽（承租方）签订了一份《房屋租赁协议》，协议约定原告承租被告谢秀香所有的位于牡丹江×（×家园）×号楼×单元×室的房屋；租赁期限自2018年3月1日起至2021年3月1日止；租赁用途为课业辅导补习班及居住；房屋租金每年8000元、保证金2000元；付款方式为年付，押2000元付一年，租房终止出租方验收无误后，将保证金退还，不计利息；租赁期内的取暖费由出租方支付，其他消费类物业费、水、电、宽带费等由承租方支付。房屋租赁协议签订当日，原告支付保证金2000元和租金8000元，并由被告张立成出具收条。2018年11月1日，原告高丽将房屋转租他人。2019年3月6日，原告支付2019年—2020年租金8000元，2018年2月28日—2020年2月28日两年物业费1000元，被告张立成出具了收条。2019年11月8日，被告张立成电话通知原告要求2020年2月底前搬走。2020年2月14日，原告电话通知被告张立成取走承租房屋钥匙，被告张立成于2020年2月29将出租房屋的钥匙取走。原告高丽在承租期间欠水费286元。被告未退还原告保证金2000元。 另查明，被告谢秀香与被告张立成系母子关系。 本院认为，关于原告高丽要求被告张立成、谢秀香退还房屋保证金2000元、赔偿违约金即两倍保证金4000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，被告谢秀香委托被告张立成与原告高丽签订房屋租赁协议，签订协议时原告知道被告谢秀香与被告张立成之间的代理关系，故该租赁协议直接约束原告高丽与被告谢秀香。原告在承租过程中又将房屋转租他人，转租他人的时间是2018年11月1日，时隔一年以后，被告张立成电话通知原告要求搬离，在此期间被告向原告收取租金并出具收据，却未对转租问题提出异议，尽管被告提出其认为原告是续租而非转租，但双方签订的房屋租赁协议中已明确约定三年租赁期限，因此不存在续租问题，故对被告的这一答辩意见本院不予采纳。原告接到被告张立成电话后即督促转租户搬离房屋，被告张立成也取回房屋钥匙，这表明双方已对解除合同达成一致的意思表示。双方签订的租赁协议中约定：“保证金2000元，租房终止出租方验收无误后，保证金退还，”被告谢秀香应当返还原告2000元保证金，被告辩称原告在承租期间损坏房屋的墙面、扣板等处，被告修整房屋需要额外花费，本院认为原、被告在租赁协议中明确原告承租房屋用于教学，被告提供的照片上的痕迹是原告承租房屋期间正常使用过程中所留下的痕迹，故对被告的辩解意见不予采纳，但原告在使用房屋期间欠缴的水费286元应当从保证金中扣除，故被告谢秀香应当退原告保证金1714元（2000元-286元）。对于原告要求被告赔偿违约金即两倍保证金4000元的诉讼请求，本院认为，由于原、被告已对解除房屋租赁合同达成合意，被告谢秀香不存在违约问题，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告谢秀香应退还原告房屋保证金1714元。 依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张立成于本判决生效之日起十日内退还原告高丽房屋保证金1714元； 二、驳回原告高丽的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告高丽负担17元，被告张立成负担8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  杜有梅 二〇二〇年八月十七日 书记员  樊佳欣