北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6149号上诉人（原审被告）：北京枫美科技有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇工业区内（北京胜利伟业印刷机械有限公司）1幢4层408。法定代表人：杨玉巧，总经理。委托诉讼代理人：陈永河，北京兴展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京联通成功汽车销售服务有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇七村村委会南300米。法定代表人：王志云，执行董事。委托诉讼代理人：潘金波，男，北京联通成功汽车销售服务有限公司人事经理。委托诉讼代理人：李海珍，女，北京联通成功汽车销售服务有限公司法务经理。上诉人北京枫美科技有限公司（以下简称枫美科技公司）因与被上诉人北京联通成功汽车销售服务有限公司（以下简称联通成功公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初6097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枫美科技公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，我公司仅同意退还押金的50%，请求依法改判驳回联通成功公司的其他诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误，与既有的最高人民法院案例相悖。首先，我公司对于一审法院认定的导致双方合同不能履行的原因在于政府政策因素，不能归责于任何一方，双方均不构成根本违约的观点予以认可，但对于一审法院认定合同解除时间为2018年11月21日不予认可。根据本案具体情况，合同解除时间应为2019年6月21日，即双方签订房屋交接确认书之时，因为该日联通成功公司才将涉案房屋交还我公司。联通成功公司未提交任何证据证明其未实际使用涉案房屋，事实上其一直占有使用房屋至2019年6月21日，即使其确实未使用，但也未将房屋交还我公司，恢复我公司对房屋的占有使用。故一审法院认定2018年11月21日之后的租金由我公司承担，无事实及法律依据。其次，合同免租期是针对租赁期10年设定的，现合同仅履行了1年零4个月即因不可归责于双方的原因解除，免租期应按合同实际履行期间与合同约定的租赁期间的比例予以确定，故联通成功公司应交纳免租期的部分租金670329.8元。第三，联通成功公司欠交2018年2月10日至2018年4月30日的免租期物业费57456.84元，2019年5月1日至2019年6月21日租金457624.58元、物业费37346.95元，如租赁合同解除上述费用应一并解决。第四，一审法院既然认定损失双方各负担50%，押金也应该退还50%而不是全额。综上，请求二审法院支持我公司的上诉请求。联通成功公司辩称，同意一审判决，不同意枫美科技公司的上诉请求。最高人民法院的指导案例与本案虽然都涉及解除权的形式，但二者是有区别的，不具有参考性。本案中我公司行使的是合同第2.3条约定的单方解除权。一审起诉前，我公司向枫美科技公司邮寄解除通知函，解除理由充分且有相应的依据，枫美科技公司于2018年11月21日签收，合同当日单方解除。枫美科技公司主张以2019年6月21日为解除节点无事实及法律依据。送达解除后我公司随时可配合办理交接，但是因为枫美科技公司怠于履行交接义务，导致其未恢复对租赁物的占有，由此产生的租金及损失应由其自行承担，其主张的免租期内租金及物业费不予成立。枫美科技公司在一审中已经明确认可了房屋租赁合同是合法有效的，判决结果未确定合同是否无效，在合同有效的前提下，免租期不支付租金、物业费是合同赋予我公司的权利。2019年5月1日至6月21日属于合同解除后的期间，由此产生的费用应由枫美科技公司自行承担。枫美科技公司主张押金应双方各负担50%，该项主张无法成立，租赁合同合法有效且已经解除，我公司不存在任何违约的情况，押金应全部退还。联通成功公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的房屋租赁合同于2018年11月21日解除；2.判令枫美科技公司返还我公司2018年5月1日至2019年4月30日租金及保证金3561127元；3.判令枫美科技公司赔偿我公司违约金1529190元；4.案件受理费由枫美科技公司承担。一审法院认定事实：2018年2月1日，枫美科技公司与德信智能手机技术（北京）有限公司签订写字楼租赁合同，租赁该公司位于大兴区西红门镇鼎利路10号院鸿坤智谷西红门（一）期9号楼房屋（建筑面积4788.07平米），合同起止日为2018年3月1日至2028年5月31日，约定经营业态为研发、办公、生产厂房。2018年2月10日，枫美科技公司将上述房屋出租给联通成功公司（住所地：北京市大兴区西红门镇七村村委会南300米，税务登记机关：北京市东城区税务局），双方签订房屋租赁合同，租赁用途为工业用地、生产车间。合同起止日为2018年2月10日至2028年4月30日，免租期为2018年2月10日至2018年4月30日。合同签订后，联通成功公司依照约定交纳2018年5月1日至2019年4月30日租金3058380元，租赁保证金502747元。合同第2.3条约定：枫美科技公司同意且配合联通成功公司进行改造装修（包括但不限于门头改建），否则联通成功公司有权解除合同，并不支付当年租金，枫美科技公司退还已经交纳的租金和保证金，联通成功公司应赔偿年租金的50%作为违约金。合同第10.1条约定：在不违反合同用途的前提下，枫美科技公司协助联通成功公司立项环评及成立新公司及租赁期间的所需材料，保证文件真实性，如因真实性问题导致无法完成工商注册及道路通行许可证的，枫美科技公司包赔所有损失并支付年租金的20%作为违约金。合同第10.4条约定：联通成功公司应负责申请营业执照和其他证照。合同第10.5条约定：枫美科技公司应在合同签订前提供营业执照及副本、出租权证明、房产证、土地用途相关证明作为合同附件。房屋交付后，联通成功公司分别于2018年3月9日向产权方工作人员发送装修方案初稿，3月21日向产权方工作人员发送装修升级方案和外立面效果图，并要求和德信公司负责人和西红门镇主管副镇长联系。2018年6月28日，产权方工作人员通过微信沟通协调联通成功公司和镇政府企业科商谈注册事宜，并把企业办负责人电话发给联通成功公司。2018年8月21日，联通成功公司致函枫美科技公司，表示2018年4月27日办理房屋交接以后，即开始按照别克厂家出具的4S店改造方案准备施工。并称于2018年2月、3月、7月先后告知枫美科技公司房屋改造方案和效果图，但一直未收到答复。如自收到本函之日起5个工作日内仍未答复并说明理由，将视为根本违约。经核实，枫美科技公司于2018年8月23日致函联通成功公司，表示2018年8月23日收到“关于装修改造许可通知函”，回复如下：贵公司装修方案已经上报业主方，业主方同意贵公司装修改方案，但需要交纳改造保证金10万元，待租赁期满恢复原状后，保证金无息退还。请贵公司收到该函后及时到业主方办理装修改造手续，并在西红门镇政府同意贵公司注册地址迁入到涉案房屋后施工。2018年10月11日，联通成功公司再次致函枫美科技公司，表示2018年8月23日收到枫美科技公司回函，枫美科技公司虽然表示经与业主方沟通，业主方同意贵公司的装修改造方案，但没有提供德信公司的书面同意改造函件，而后联通成功公司8月29日又向德信公司发送“装修申请询问函”，9月6日，我公司收到西红门鸿坤智谷物业服务中心盖章的“关于装修申请询问回函”，但其仅是一家物业单位，无权代表产权方，该回函应为无效回函。同时，因我公司在办理工商迁址变更时需要贵公司协调产权单位及西红门镇政府出具相应住所证明，如贵公司无法协助办理工商迁址导致租赁物无法正常使用，我公司将按照约定主张全部损失和违约金。现正式函告贵公司在收到本函之日起5个工作日内向我公司提交：1.产权人德信公司同意按照别克厂家出具的4S店改造方案进行施工。2.出具盖有产权单位及西红门镇政府公章符合工商迁址变更要求的住所证明。如上述期满我公司未收到上述两份文件，我公司将视为根本违约。经核实，西红门鸿坤智谷物业服务中心于2018年9月6日致函枫美科技公司，表示2018年9月3日收到“关于装修申请询问通知函”，回复如下：1.贵公司装修方案须已得到枫美科技公司的审核和书面同意；2.公司地址迁入请向镇政府申请，完成迁入后即可办理装修及进驻事宜，否则后果自负；3.装修图纸需报建审，取得建审合格意见书后方可办理装修手续；4.装修施工前须到物业办理装修手续，签订装修承诺书等文件，交纳装修管理费和押金；5.外立面装修设计后期迁出恢复，此部分押金另行收取20万，待恢复后可退换，涉及城管市政等部门审批事宜，提前申报方可施工；6.按照装修图纸施工，竣工后通过各类验收可投入使用，否则后果自负。2018年10月11日，联通成功公司致函枫美科技公司，表示2018年9月27日收到枫美科技公司回函，枫美科技公司称西红门鸿坤智谷物业服务中心系涉案房屋的物业管理单位，也是德信公司的关联单位，经查询，该物业中心不是独立法人，也不是关联单位，我公司无法按照回复执行。同时，贵公司在9月27日联系函中提及的住所证明只有产权单位盖章但没有协调镇政府相关部门的公章，无法办理迁址。经核实，2018年10月12日，枫美科技公司致函联通成功公司，表示2018年10月12日收到枫美科技公司通知函。1.贵公司的装修改造方案，德信公司指定西红门鸿坤智谷物业服务中心书面回复，贵公司可按照该回复执行；2.我公司作为出租人，已经协调产权单位同意贵公司迁址且已盖章，贵公司已将住所证明取走。至于镇政府是否同意盖章，不在我司协调范围之内。2018年10月11日，联通成功公司将盖有德信公司公章，内容为同意将涉案房屋地址提供给联通成功公司使用的住所证明领走，并再次强调只有产权单位盖章但没有镇政府相关部门的公章，无法办理迁址手续。2018年10月22日，枫美科技公司致函德信公司，表示因联通成功公司的装修改造需要取得大兴区建委的装修改造许可证，相关材料需要产权方出具，贵公司委托的物业公司虽然同意装修，但贵公司拒绝出具公章文件，使得租户无法完成改造工程。现租户因无法完成装修改造，于2018年10月21日致函我公司要求解约，请贵公司在3日内回复我公司解决方案。2018年10月23日，联通成功公司致函枫美科技公司，表示应政府相关文件规定就外立面改造事宜须向大兴区建委办理外装修建设工程规划许可证，需贵单位提交以下文件：1.产权单位盖章的申报委托书；2.产权单位填写完整并盖章的建设项目规划许可及其他事项申报表；3.产权单位盖章的申请文件；4.其他权属文件，包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋所有权证、建设用地规划许可证等；5.建设项目法人授权书。贵公司收到本函之日起5个工作日内协调产权单位向我公司提供上述文件，以便尽快完成申报手续，推进改造装修。如上述期满我公司未收到上述文件，将视为根本违约。经核实，2018年10月25日，枫美科技公司致函联通成功公司，表示2018年10月25日收到枫美科技公司通知函。1.贵公司的装修改造方案，德信公司已指定西红门鸿坤智谷物业服务中心2018年9月6日书面回复同意；2.我公司已经尽到装修改造方案的协调义务，请贵公司直接与产权方指定的西红门鸿坤智谷物业服务中心联系。2018年11月19日，联通成功公司向枫美科技公司发送解除房屋租赁合同通知函，表示因贵公司未能协调产权单位出具办理装修改造许可证所需相关文件，并明确告知可与产权单位直接沟通，但产权单位拒收我公司于2018年11月2日发送的函件，已经构成根本违约，明确表示自该函件到达贵公司时生效。2018年11月28日，枫美科技公司回函联通成功公司，表示2018年11月21日收到枫美科技公司解除租赁合同通知函。1.不同意解除租赁合同；2.装修改造事宜，我公司多次和产权方沟通并将贵公司函件转办至产权方；3.关于大兴区建委要求的装修改造申请材料，请贵公司明确哪些盖章文件，是否有明确的法律法规及红头文件，请贵公司提供以上文件，方便我公司再次与产权方沟通。一审庭审中，关于涉案房屋所在的工业园区是否可以注册汽车服务类公司的问题，另一家案外公司即北京丰顺路宝汽车服务有限公司（以下简称丰顺路宝公司）诉枫美科技公司的另一起类似案件正在法院合并审理当中，案号为（2019）京0115民初3429号，丰顺路宝公司同样主张因涉案房屋所在地的手机性质用途导致无法注册，向法院主张房租、装修等违约损失，情况不同的是，丰顺路宝公司2018年3月26日虽然因工程消防设计问题被认定为不合格，但丰顺路宝公司3次向大兴区工商局申请的企业名称均通过核准，即北京奥通设备制造有限公司（2018年4月16日核准）、北京奥通汽车服务有限公司（2018年4月17日核准）、北京路宝润德汽车销售有限公司（2018年7月4日核准）。同时，枫美科技公司提交了北京凯胜之星汽车服务有限公司（2018年4月17日注册）、北京英慧嘉捷汽车修理有限公司（2018年1月18日注册）、北京京宇博远盛懋汽车服务有限公司（2018年4月9日注册）的注册信息，证实房屋所在的工业园区可以注册汽车服务类公司，且以上前两个企业的不动产权证书用途同样为移动终端项目，未能办理营业执照与产权性质无关。另查，2018年6月，大兴区西红门镇人民政府向大兴区工商局发送关于建议停止办理新建拆除腾退区域工商营业执照的函，西红门镇为北京市城乡结合部改造试点，于2017年12月1日启动新建地区拆除腾退工作。近期，工作人员发现个别人员为了获取额外补偿，突击办理营业执照，为此，建议工商分局停止为该地区办理营业执照，在办理新注册、新迁入、个转企及变更法定代表人时，先由商户征求我镇意见，请贵局予以支持。西红门镇人民政府同时出具了关于停止办理营业执照范围情况的说明，涉案房屋所在鼎利路属于该区域范围。以上函件，北京市工商局大兴分局2018年6月22日批办通知西红门工商所。就暂停办理营业执照的问题，枫美科技公司曾分别向大兴区市场管理局和12345非紧急救助服务中心反映问题，得到的回复均和大兴区西红门镇人民政府关于建议停止办理新建拆除腾退区域工商营业执照的函件内容一致。另查，2019年7月1日，联通成功公司、枫美科技公司双方签订房屋交接确认单，确认联通成功公司于2019年6月21日将涉案房屋移交给枫美科技公司。关于本案中涉及的西红门鸿坤智谷物业服务中心的身份问题，丰顺路宝公司认可物业公司同意装修即代表产权方的意见，且丰顺路宝公司认可2019年6月28日将涉案房屋移交给枫美科技公司，根据移交房屋时制作的交接验收表，接收单位盖章方为西红门鸿坤智谷物业服务中心。一审法院认为：依法订立并生效的合同，对合同双方具有同等约束效力，合同双方均应本着诚实信用原则，行使合同权利履行合同义务，任何一方未经协商一致或法定程序均不得单方解除合同，否则应当依照合同约定承担相应的违约责任。本案的关键问题在于如何判断联通成功公司还是枫美科技公司的违约问题。本案中，双方当事人均主张对方违约，法院认为，首先，枫美科技公司提供的房屋是否能够实现合同目的。即使涉案房屋所在土地为手机零售用地，但无论是枫美科技公司与德信公司，还是联通成功公司、枫美科技公司之间的租赁合同，均未对房屋用途作出限制性规定，联通成功公司亦未提交工商部门因房屋用途不匹配导致不能注册的证据，且从双方提交工业园区的类似汽车企业的注册情况来看，联通成功公司提交相关企业不能注册的为消防不合格，与房屋用途无关，枫美科技公司提交的3家企业信息显示已经在园区注册成功，故法院对联通成功公司主张不予采信。其次，联通成功公司是否迁税、迁址是否构成违约。依据现行工商管理规定，企业注册应该“五证合一”，枫美科技公司出具住所证明的时间为2018年10月，此时西红门镇政府已经暂停办理营业执照，即使联通成功公司愿意迁税、迁址，也因政策原因不能确定办理成功，故联通成功公司未迁税、迁址不能视为违约。再次，枫美科技公司是否履行了合同协助义务。从装修事实来看，枫美科技公司自始至终未能协调产权方出具同意装修的书面文件和建委需要的相关材料，履行该项合同义务存在一定瑕疵，但并非解除合同的根本原因。一则联通成功公司虽坚持索要产权房盖章的书面文件，但其一直到2018年8月才正式发函，2018年10月发函明确说明需要哪些文件，此时距合同签订已经过去将近半年时间。事实上，联通成功公司2018年3月即开始和产权方沟通装修事宜，从双方习惯以公文形式沟通的习惯来看，联通成功公司自身行使合同权利也有一定程度的迟延。二则西红门镇政府早在2018年6月即发文暂停办理营业执照，在法院审理的另一起类似案件中，承租方装修完成但同样未能完成注册，联通成功公司在未能协调迁址的情况下坚持装修无疑会扩大双方损失。在双方沟通过程中，枫美科技公司协调物业公司同意装修，履行了一定的协助义务，但联通成功公司不认可物业公司产权人资格，未将物业公司同意装修材料上报建委审批，也没有按照要求交纳装修押金。因此，双方该项事由上均有不同程度的迟延，枫美科技公司方瑕疵稍大。从迁址注册事实来看，根据合同约定，枫美科技公司有协助联通成功公司办理注册登记的义务，但该义务的实现应以枫美科技公司满足注册登记的条件为前提，相关政府部门盖章并非枫美科技公司协助义务的内容，枫美科技公司已经协助产权方出具了住所地证明，并积极协调产权单位、联系政府有关部门沟通注册事宜，并非怠于履行该方面的协助义务。西红门镇政府虽然暂停办理营业执照，但并非“一刀切”，需要联通成功公司方自行协调，从结果上来看，联通成功公司没有协调成功，但没有书面申请和书面答复的材料，加之迁税和装修问题迟迟未能协调解决，最终未能迁址注册成功，联通成功公司方瑕疵稍大。综上，导致双方合同不能履行的原因在于政府政策因素，不能归责于任何一方，双方均不构成根本违约。当合同目的不能实现时，一方提出解除合同的，应予解除。鉴于枫美科技公司对不能迁址注册的原因及合同不能继续履行的事实为明知，法院认定枫美科技公司2018年11月21日收到解除房屋租赁合同通知的时间为双方合同解除的时间。关于合同解除后的租金损失问题，法院考虑双方在履行合同中的各自瑕疵基本相当，可互相抵消。就政策方面原因导致的损失，法院认定如下：鉴于暂停办理营业执照的时间为2018年6月22日，2018年5月1日至2018年6月21日的租金435714元，应该由联通成功公司正常交纳。2018年6月22日至2018年11月21日的租金1274325元，枫美科技公司的损失由双方各自按照50%分担损失，各自应承担637162.5元；2018年11月21日之后的损失，鉴于联通成功公司并未实际使用，且已经明确要求解除房屋租赁合同，租金损失由枫美科技公司负担，应该退还联通成功公司。经核算，枫美科技公司应该退还联通成功公司租金1985503.5元。同理，押金亦应退还。据此，一审法院判决：一、北京枫美文化传媒有限公司与北京联通成功汽车销售服务有限公司签订的房屋租赁合同于2018年11月21日解除；二、北京枫美文化传媒有限公司于判决生效后7日内退还北京联通成功汽车销售服务有限公司租金1985503.5元、押金502747元。三、驳回北京联通成功汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。本院审理中，经查，枫美科技公司原名称为北京枫美文化传媒有限公司，于2019年9月5日经北京市通州区市场监督管理局核准变更为现名称。一审法院表示对此不知情。枫美科技公司称其在一审审理期间曾告知过一审法院并邮寄相关材料，但经本院核查没有相关记录，枫美科技公司亦未能提供证据予以证明。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实无异，本院予以确认。本院认为：枫美科技公司与联通成功公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该租赁合同不能继续履行，一审法院认定系由政策因素导致，不能归责于任何一方，双方均不构成根本违约，双方当事人对此认定不持异议，但对合同解除时间具有分歧。现枫美科技公司上诉主张应以双方签订房屋交接确认单的日期即2019年6月21日作为合同解除日。根据本案已查明的事实，西红门镇政府在2018年6月已发文暂停办理营业执照，合同目的客观上不能实现，故合同一方当事人有权提出解除合同。联通成功公司向枫美科技公司邮寄了书面的合同解除通知函，明确要求解除合同，一审法院将该通知函的送达时间2018年11月21日确定为合同解除时间，并无不当。故对枫美科技公司的该项上诉意见，本院不予采纳。关于合同解除后的租金负担问题，由于政府暂停办理营业执照的时间为2018年6月22日，2018年5月1日至2018年6月21日期间的租金应由联通成功公司交纳；2018年6月22日至2018年11月21日期间的租金，由于合同系因不可归责于双方的事由解除，租金损失由双方各自按照50%负担；2018年11月21日之后的租金，由于合同已解除，且联通成功公司并未实际使用涉案房屋，枫美科技公司应将相应租金退还联通成功公司。故一审法院确定的双方对上述期间租金的负担并无不当，本院予以确认。关于押金即租赁保证金问题，由于合同已解除且合同履行过程中并未发生应予扣除押金的情形，枫美科技公司应将押金退还联通成功公司。枫美科技公司主张押金亦应各自负担50%，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，枫美科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但因枫美科技公司未及时将其名称变更事宜告知一审法院，导致一审判决主文里当事人名称有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初6097号民事判决第三项；二、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初6097号民事判决第一项为：北京枫美科技有限公司与北京联通成功汽车销售服务有限公司签订的房屋租赁合同于2018年11月21日解除；三、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初6097号民事判决第二项为：北京枫美科技有限公司于本判决生效后7日内退还北京联通成功汽车销售服务有限公司租金1985503.5元、押金502747元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47432元，由北京联通成功汽车销售服务有限公司负担24246元（已交纳），由北京枫美科技有限公司负担23186元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费24695元，由北京枫美科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邹 治审 判 员  刁久豹审 判 员  刘苑薇二〇二〇年八月二十五日法官助理  廖 慧书 记 员  张 雯