广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14151号上诉人（原审被告）：郑海堂（曾用名：郑海棠），男，1958年3月26日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：石连英，女，1962年10月26日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：郑建乐，男，1984年1月7日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：胡敏玲，与郑建乐为母子关系。委托诉讼代理人：莫志欣，广东骏道律师事务所律师。上诉人郑海堂、石连英因与被上诉人郑建乐物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初263号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人郑海堂、石连英上诉请求：驳回郑建乐的诉讼请求。事实及理由如下：一、郑海堂的母亲麦好租赁的公有住房经拆迁后回迁安置到案涉房屋内继续租赁用作住宅用途使用，并由公证处颁发拆迁安置公证书，且与广州市羊城房地产有限公司（以下简称羊城公司）建立房屋租赁合同关系，按公有住房租金标准计算租金。在合同到期后羊城公司称合同需要审批，故未再续签租赁合同，但为不定期租赁关系。现郑建乐于2009年1月8日购买该房屋，在房屋出售时没有通知郑海堂、石连英是否购买或享有优先购买权，违反《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，其买卖合同应予撤销。二、郑海堂、石连英没有与郑建乐签订过任何合同，也无任何租赁关系，故郑建乐收取郑海堂、石连英的租金的相关费用没有依据，且案涉房屋在使用过程中不断维修，均由郑海堂、石连英支付一切费用，故郑建乐无权收取郑海堂、石连英租金。三、郑建乐陈述其于2009年3月获得案涉房屋所有权，但其未告知郑海堂、石连英，也没有举证其合法购买案涉房屋的证据，直到郑海堂、石连英收到起诉状前，郑海堂、石连英对案涉房屋的购买情况均不知情，否则郑海堂、石连英会行使优先购买权。四、当时拆迁是经过公证且签订了相关合同，案涉房屋属于国有资产，郑建乐购买案涉房屋是不合法的。郑海堂、石连英愿意按公有住房的租金标准向羊城公司支付租金，由于广钢集团已经接管羊城公司，即向广钢集团支付租金。五、郑海堂、石连英一直居住公有住房，无房产，郑海堂、石连英是退休工人，每月收入低于广州市生活水平，广钢集团应安排郑海堂、石连英居住房屋。被上诉人郑建乐二审辩称：一、郑海堂、石连英与羊城公司签订合同的期限是2004年1月1日至2005年12月31日，而郑建乐取得案涉房屋的所有权的时间是2009年2月26日。在郑建乐取得案涉房屋所有权时以及此前的数年，郑海堂、石连英与羊城公司的租赁合同已经合同期届满，且双方未续签合同。二、郑海堂、石连英主张其享有优先购买权是基于其与羊城公司的租赁合同，如果郑海堂、石连英认为羊城公司侵犯了其优先购买权，其可向羊城公司主张权利。根据合同相对性原则，郑海堂、石连英并非是合同的相对方，郑海堂、石连英无权向郑建乐主张权利要求郑建乐承责。三、基于物权优于债权的原则，郑建乐享有的案涉房屋的所有权优于郑海堂、石连英主张的优先购买权。四、郑海堂、石连英在案涉房屋居住了数年，羊城公司以及郑建乐没有向郑海堂、石连英收取租金，其应知晓案涉房屋的产权人，也有义务了解案涉房屋的产权性质，但郑海堂、石连英并未对此进行了解，故郑海堂、石连英的主张已经超过了诉讼时效，郑海堂、石连英主张的优先购买权不应得到法院的支持。五、由于历史遗留的问题，郑建乐多次寻求街道办、居委介入，但至今都未能收取到租金。在郑建乐购买案涉房屋后，也多次上门要求收取租金，但由于对方态度较硬，郑建乐寻求街道办、居委介入后仍不能得到解决，因此才提起本案诉讼。郑建乐于2020年1月1日向一审法院起诉，请求：1.判令郑海堂、石连英立即停止侵权，腾退广州市荔湾区光复北路561号901房，将房屋交还郑建乐；2.判令郑海堂、石连英支付从2011年1月1日起至腾空案涉房屋期间的全部占用费（按每月790.105元计算，参照2018年广州市房屋租金参考价每月25元/平方米计算，暂计至2019年10月31日）；3.案件受理费由郑海堂、石连英承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区光复北路549-561（单）号（除33套直管公房外）的房地产是2003年登记在案外人羊城公司名下的房屋。羊城公司与郑海棠签订《广州市房地产租赁合同》，约定羊城公司将坐落在荔湾区光复北路561号901房部位的房地产出租给郑海棠作住宅用途使用，租期自2004年1月1日至2005年12月31日，月租金108.49元，租金按半年结算，等等。上述合同签订后，郑海堂、石连英向羊城公司交租至合同期满。合同期满后，郑海堂、石连英继续租住在案涉房屋。一审庭审时郑海堂、石连英陈述，案涉房屋现仍由郑海堂、石连英居住，郑海堂、石连英向羊城公司交租至2010年，之后，羊城公司拒收租金。一审另查：2009年1月8日，郑建乐与羊城公司签订《商品房买卖合同》，约定郑建乐向羊城公司购买案涉房屋，案涉房屋属现房，郑建乐于2009年1月15日前支付全部房价款41085元，等等。2009年2月26日，案涉房屋（建筑面积31.6042平方米）登记在郑建乐名下。一审又查：本案起诉状副本于2020年1月9日送达给郑海堂、石连英。一审庭审中，郑海堂、石连英表示一直住公房，无搬迁去向，并提供了《个人名下房地产登记情况查询证明》作为证据。一审法院认为：案涉房屋是郑建乐所有的房屋，郑建乐依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。该房屋现由郑海堂、石连英长期居住。郑海堂、石连英与郑建乐之间不存在租赁合同关系，也未约定居住期限，郑建乐作为产权人有权要求郑海堂、石连英交回房屋，故郑建乐请求郑海堂、石连英腾退搬出案涉房屋并支付使用房屋期间的占用费合法有理，一审法院予以支持。关于搬迁期限，由于郑海堂、石连英现无地方搬迁，故郑建乐应给予郑海堂、石连英一定的时间另找房屋居住，一审法院确定该搬迁期限为三个月。关于房屋占用费标准问题，因郑建乐是基于本案诉讼才告知郑海堂、石连英占用费计算标准，即郑海堂、石连英是在2020年1月9日收到本案副本之日才得知按房管部门公布的租金参考价计算占用费，且郑海堂、石连英入住案涉房屋具有一定的历史原因，故一审法院根据公平合理原则，酌定2011年1月1日至2020年1月9日的占用费参照原租赁合同约定的租金标准108.49元/月支付，2020年1月10日至郑海堂、石连英实际交还房屋之日的占用费参照房管部门公布的租金参考价计算。根据2018《广州市房屋租金参考价》显示，龙津街光复北路楼梯楼租金参考价为25元/平方米/月，因此案涉房屋占用费为790.1元/月。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年3月16日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三个月内，郑海堂、石连英及同住人员腾空搬离广州市荔湾区光复北路561号901房，将该房屋交还郑建乐；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，郑海堂、石连英向郑建乐支付2011年1月1日至实际腾空搬迁之日的占用费，其中，2011年1月1日至2020年1月9日的占用费按每月108.49元计算，2020年1月10日至实际腾空搬迁之日的占用费按每月790.1元计算；三、驳回郑建乐的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费946元，由郑建乐负担803元，郑海堂、石连英负担143元（受理费143元，由郑海堂、石连英迳付郑建乐，一审法院不作退回）。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，郑海堂、石连英向本院提交四份证据。证据1为房屋拆迁安置协议书的公证书，拟证明郑海堂、石连英原承租的房屋被拆迁后，羊城公司安置郑海堂、石连英至案涉房屋回迁。证据2为租金发票，拟证明郑海堂、石连英是长期居住在案涉房屋。证据3为广州市房地产租赁合同，拟证明郑海堂、石连英与羊城公司形成租赁关系。证据4为广州市公有住宅房屋租赁合约，拟证明郑海堂、石连英在拆迁之前是长期承租房管局的房屋。郑建乐对此质证认为：对于证据1的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，该证据与本案无关。对于证据2的真实性、合法性及关联性均予以认可。对于证据3的真实性、合法性及关联性予以认可，但是合同的第一页2006年1月1日至2006年12月31日以及2007年1月1日至2009年12月31日已经在一审中明确是后补的，签订合同当天只是写了2004年1月1日至2005年12月31日。对于证据4的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可，该证据与本案无关。本院对郑海堂、石连英二审中提交的证据认定如下：郑海堂、石连英二审中提交的证据1、3、4系在一审中已经提交过的证据，不属于二审新证据，本院不予接纳为二审新证据。郑海堂、石连英二审中提交的证据2属于二审新证据，但仅能证明郑海堂、石连英此前有向羊城公司支付租金，并不能证明郑海堂、石连英可以有权继续占有使用案涉房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为郑建乐有无权利要求郑海堂、石连英腾空交还案涉房屋并支付2011年1月1日至实际腾空搬迁之日的占用费。针对前述争议焦点，本院认定如下：郑建乐已通过向羊城公司购买案涉房屋于2009年2月26日取得案涉房屋的不动产权证，郑建乐作为案涉房屋的所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，现郑海堂、石连英仍占有使用案涉房屋，故郑建乐有权要求郑海堂、石连英腾空交还案涉房屋。一审考虑郑海堂、石连英现无地方搬迁，据此给予郑海堂、石连英三个月的搬迁期，并无不当。故一审判令自判决发生法律效力之日起三个月内，郑海堂、石连英及同住人员腾空搬离案涉房屋并将该房屋交还郑建乐，合理有据，本院予以维持。郑海堂、石连英上诉主张其享有案涉房屋优先购买权及郑建乐购买案涉房屋不合法的问题，因郑建乐并非与郑海堂、石连英形成租赁合同关系的合同相对方，郑海堂、石连英向郑建乐主张其享有优先购买权无依据，且郑建乐已取得案涉房屋的不动产权证，因此对郑海堂、石连英在本案中提出的该项抗辩，本院不予支持，如其认为其权益受损，可依法另循途径解决。如上所述，郑建乐作为案涉房屋的所有权人，有权要求郑海堂、石连英支付占用期间即2011年1月1日至实际腾空搬迁之日的占用费。郑海堂、石连英上诉主张郑建乐收取郑海堂、石连英租金的相关费用没有依据，郑建乐主张的系占用案涉房屋期间的占用费，并非租金，郑海堂、石连英该上诉主张无理据，本院不予支持。一审综合考虑郑建乐是基于本案诉讼才告知郑海堂、石连英占用费计算标准及郑海堂、石连英入住案涉房屋具有一定的历史原因，并根据公平合理原则酌定2011年1月1日至2020年1月9日的占用费参照原租赁合同约定的租金标准108.49元/月支付，2020年1月10日至郑海堂、石连英实际交还房屋之日的占用费参照房管部门公布的租金参考价790.1元/月计算，并无不当，本院予以维持。综上所述，郑海堂、石连英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费286元，由郑海堂、石连英负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年八月二十四日书记员  冯韵彭诗敏