江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3789号上诉人（原审原告）：陈学礼，男，汉族，1975年12月31日生，住新沂市。上诉人（原审原告）：许露，女，汉族，1972年7月2日生，住新沂市。二上诉人共同委托诉讼代理人：尹建军，江苏苏沂律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：宋宝娟，江苏苏沂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟凡梅，女，汉族，1977年8月7日生，住新沂市。被上诉人（原审被告）：黄高峰，男，汉族，1974年11月11日生，住新沂市。被上诉人（原审被告）：葛爱萍，女，汉族，1974年11月27日生，住新沂市。上诉人陈学礼、许露因与被上诉人孟凡梅、黄高峰、葛爱萍执行异议之诉一案，不服新沂市人民法院（以下简称原审法院）（2019）苏0381民初7916号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陈学礼、许露上诉请求：（一）依法撤销（2019）苏0381民初7916号民事判决；（二）依法将本案发回重审或依法支持上诉人陈学礼、许露的诉讼请求。上诉费用由被上诉人孟凡梅、黄高峰、葛爱萍负担。事实和理由：1.被上诉人黄高峰在庭前提交了书面答辩意见，原审法院称其未答辩系审判程序违法。正因为原审法院未看到黄高峰的答辩意见，故对本案案件事实作出错误判断，从而对上诉人提交的证据不予认定；2.新沂市北沟街道惠丰园小区3号楼3单元601室房屋（以下简称涉案房屋）虽登记在黄高峰、葛爱萍名下，但因为发生争议，故不能认定涉案房屋所有权归黄高峰、葛爱萍所有。房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现形态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，取决于当事人之间的民事实体法律关系;3.涉案房屋系二上诉人以黄高峰、葛爱萍名义从新沂市经济适用房发展中心购买，支付首付款45000余元，剩余房款以黄高峰名义办理了按揭贷款手续，二上诉人每月偿还按揭贷款886元。2011年5月4日，为证实涉案房屋买卖情况，二上诉人与黄高峰、葛爱萍签订《房屋转让合同一份》。涉案房屋交付后，二上诉人占有使用至今。原审法院以《新沂市经济适用房住房合同》、验房通知单、钥匙通知单、装修通知表、银行存款凭条、物业费、水费票据等均是黄高峰所签或交款人均是黄高峰为由，认定涉案购房款不是上诉人支付以及涉案房屋不是由上诉人占有使用，系完全错误。因原审法院未注意黄高峰的答辩意见，故对本案案件事实作出了错误判决，从而对二上诉人提交的证据不予认定；4.原审法院适用《中国人民共和国物权法》第九条系适用法律错误。经审理查明，2015年11月24日，原审法院对孟凡梅诉黄高峰、葛爱萍、黄丽民间借贷纠纷一案作出（2015）新民初字第01647号民事判决：（一）黄高峰、葛爱萍应于判决发生法律效力之日起十日内偿还孟凡梅20万元；（二）黄丽对黄高峰、葛爱萍不能清偿部分债务的二分之一向孟凡梅承担偿还责任。根据孟凡梅申请，原审法院于2016年4月5日立案强制执行，案号为（2016）苏0381执1372号。执行过程中，原审法院于2016年7月4日作出（2016）苏0381执1372号执行裁定，查封涉案房屋。2019年6月4日，原审法院作出（2016）苏0381执1372号之二执行裁定，续行查封涉案房屋。案外人陈学礼、许露对本案执行标的提出执行异议，原审法院经审查于2019年8月5日作出（2019）苏0381执异142号执行裁定，驳回陈学礼、许露的异议请求。陈学礼、许露不服上述裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，2010年7、8月，黄高峰将其申请的经济适用房购买资格转给陈学礼，涉案房屋系陈学礼、许露以黄高峰名义购买。因资金不足，仅向黄高峰支付首付款45000余元，下余购房款由陈学礼以黄高峰名义在银行办理按揭贷款，按月偿还886元。2011年4月18日，陈学礼、许露就涉案房屋办理上房手续，并一直占有使用至今。陈学礼、许露作为债权人，以黄高峰名义购买涉案房屋，支付全部价款后又签订《房屋转让合同》，并实际占有使用，陈学礼、许露作为合法占有人有权要求黄高峰、葛爱萍为其办理房屋过户登记手续。法院对涉案房屋采取查封措施之前，黄高峰、葛爱萍就涉案房屋已不享有任何实体性权利。因此，涉案房屋虽然名义上登记在黄高峰名下，但已不再属于黄高峰、葛爱萍的责任财产范围。陈学礼、许露作为房屋买受人，除依法享有办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有权人能够主张的排他性权利。请求：（一）确认涉案房屋属陈学礼、许露所有；（二）停止对涉案房屋的执行。原审法院审理期间，二上诉人向原审法院提交了如下证据：1.2010年4月29日，黄高峰、葛爱萍与新沂市经济适用住房发展中心签订的《新沂市经济适用住房买卖合同》一份。主要内容为：黄高峰、葛爱萍购买涉案房屋及车库，价款为120960元，其中首付款为45000元，余款办理银行按揭贷款。拟证明涉案房屋系陈学礼、许露借名购买，购房款系陈学礼、许露支付。2.惠丰园小区物业验房通知单、钥匙通知单、装修通知表、前期物业委托服务协议书、承诺书各一份。拟证明陈学礼、许露以黄高峰名义办理涉案房屋上房手续。3.2011年5月4日，黄高峰、葛爱萍与陈学礼、许露签订的《房屋转让合同》一份。主要内容为：黄高峰、葛爱萍将涉案房屋出售给陈学礼、许露，价款为19万元，一次性付清。对于该份合同的签订原因，陈学礼、许露称系为证明涉案房屋属其所有，合同约定的19万元价款并未实际支付。4.江苏新沂农村商业银行股份有限公司存款凭条三十四张，时间自2011年10月20日-2019年5月20日。拟证明涉案房屋银行按揭贷款是由陈学礼以黄高峰名义偿还。5.物业费收款收据九张、新沂市自来水公司通用机打发票三张。拟证明涉案房屋由陈学礼、许露占有使用，物业费、水费等均由陈学礼、许露交纳。但上述票据中载明的交款人均为黄高峰。对于陈学礼、许露提供的上述证据，原审法院认为，《新沂市经济适用住房买卖合同》系黄高峰、葛爱萍与新沂市经济适用住房发展中心签订，无法证实购房款系陈学礼、许露支付；惠丰园小区物业验房通知单、钥匙通知单、装修通知表、前期物业委托服务协议书、承诺书均系黄高峰签名确认，无法证实系陈学礼办理上房手续；《房屋转让合同》系2011年5月4日签订，该份合同并未实际履行，根据该份合同无法证实涉案房屋属陈学礼、许露所有；银行存款凭条仅能证实涉案房屋银行按揭贷款支付情况，无法证实系陈学礼、许露支付；物业费收据、水费票据载明的交款人均为黄高峰，无法证实涉案房屋系由陈学礼、许露占有使用。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋并未登记在陈学礼、许露名下，故对陈学礼、许露要求确认涉案房屋属其所有的诉讼请求，原审法院不予支持。关于涉案房屋能否停止执行。原审法院认为，金钱债权执行中，执行法院对涉案房屋采取执行措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际权利人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。本案中，陈学礼、许露以其与黄高峰、葛爱萍之间存在借名买房关系，并要求停止执行的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。遂判决驳回陈学礼、许露的诉讼请求。本院审理期间，本院在询问陈学礼为什么以黄高峰的名义购买涉案房屋时，陈学礼回答：黄高峰是我同学还是我的朋友，所以以其名义购买，没有其他原因；问：你购买的是不是经济适用房，是否具有购买资格？陈：购买的是经济适用房，我没有购买资格；问：因为你没有购买经济适用房的资格，所以以黄高峰名义购买？陈：是的；问：你是否知道房子买卖后不能过户至你名下？陈：买的时候告知五年之后可以过户；问：房子到现在是否过户？陈：想过户的时候才知道房子被查封了；问：2011年4月份交了房子，至今没有过户？陈：是的；问：五年时间到了为什么没有过户？陈：当时分期付款还没有付清；问：什么时间知道房子被查封的？陈：房子现在不是我在里边居住，是我姐姐在居住，之前我在里边住了两年，后来交给我姐姐住。本院认为，无论动产或者不动产,所有权取得所依据的基础法律关系必须合法有效。经济适用房是国家为了保障中低收入者因房价飞速上涨，而无力支付购房款，为部分弱势群体提供带有保障性质的住房，排除了部分无需政府提供保障性住房的人群。但这部分不具有购买保障性住房资格的人利用政策漏洞，私下操作利用他人购买保障性住房的资格，享受优惠购房的待遇。即借名人实际居住、使用、支付房款，待限制性事项消除后，出名人协助办理房屋过户手续。该借名买卖经济适用房的行为，规避房屋限购政策，不利于国家保障性住房政策的实施，违反法律法规的强制性规定，从而损害社会公共利益，该买卖行为应当确认为无效。本案中，陈学礼、许露诉称涉案房屋是经济适用房，其没有购买资格。因与黄高峰系同学、朋友关系，故借黄高峰的名义购买。因此，陈学礼应明知涉案房屋受政策限制，短期内无法办理过户手续。陈学礼主张购买了涉案房屋但称其现在未在该房屋内实际居住，涉案房屋仍登记在黄高峰名下。故陈学礼与黄高峰之间因借名购买经济适用房而签订的房屋转让合同，应认定为无效。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋所有权人登记为黄高峰的事实清楚，原审法院根据黄高峰、葛爱萍与新沂市经济适用住房发展中心签订的《新沂市经济适用住房买卖合同》、惠丰园小区物业验房通知单、钥匙通知单、装修通知表、前期物业委托服务协议书、承诺书、物业费收款收据等证据对黄高峰名下的房产依法进行查封，并无不当。陈学礼以其为涉案房屋的所有权人为由，请求解除对涉案房屋的查封于法无据，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由陈学礼、许露负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  宋宏伟二〇二〇年八月二十四日书记员  刘 迪