上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5930号上诉人（原审被告）：上海冠帝生酒店有限公司，住所地上海市浦东新区康沈路515号第3—6层。法定代表人：杨国标，董事长。委托诉讼代理人：缪贯中，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁培佳，上海融孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海车市汽车市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇沪南路4765号二层201室。法定代表人：胡桂友，董事长。委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。原审被告：杨国标，男，1954年6月15日生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：缪贯中，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁培佳，上海融孚律师事务所律师。上诉人上海冠帝生酒店有限公司（以下简称冠帝生公司）因与被上诉人上海车市汽车市场经营管理有限公司（以下简称车市公司）、原审被告杨国标房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初66490号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冠帝生公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判冠帝生公司向车市公司支付2018年10月12日至2019年3月11日的租金人民币1,021,664元，冠帝生公司向车市公司支付逾期付款违约金（以1,021,664元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年9月12日起计算至实际支付之日止），驳回车市公司要求冠帝生公司支付物业费的诉讼请求。事实和理由：双方于2016年1月12日签订的《房屋租赁合同补充协议》约定的租赁面积包括产证面积及8%的公用面积，然而，产证面积已经包括公用面积，故合同约定的8%公用面积系重复计算，不应纳入计租面积。2019年3月12日起，车市公司拒绝为冠帝生公司办理水电卡充值手续，对系争房屋采取停水停电措施，故冠帝生公司无需支付系争房屋该日之后的租金。车市公司没有提供物业服务，无权要求冠帝生公司支付物业费。一审法院认为冠帝生公司未能举证证明车市公司没有提供物业服务，系举证责任分配不当。车市公司辩称，不同意冠帝生公司的上诉请求。事实和理由：（1）系争房屋所在大楼的一楼部分、二楼至顶楼全部出租给冠帝生公司用于酒店经营，包括走廊、楼梯等公摊面积，故系争房屋所在大楼相应楼层的产证面积即为交付给冠帝生公司的实际面积。系争房屋所在大楼配套的公用设施设备置于地下楼层，占用的面积应当由全部实际使用人予以分摊，故补充协议在产证面积外又约定了8%公用面积，二者并无重复。（2）系争房屋供电采预付充卡方式，冠帝生公司未及时充卡导致电费不足而停电，车市公司并无阻挠冠帝生公司电卡充值的行为。系争房屋并无停水情况，且冠帝生公司用水付费不通过车市公司，车市公司亦无权中止系争房屋供水。（3）车市公司提供了物业服务，包括系争房屋所在大楼周边公共区域的保洁、安保，消防设施的维护，以及向政府购买保洁等公共服务，冠帝生公司应当支付物业费。杨国标述称，同意冠帝生公司的上诉请求及理由，不同意车市公司的答辩意见。车市公司向一审法院起诉请求：1.判令冠帝生公司支付上海市浦东新区XX路XX号第2-6层、一层大堂大厅部分面积及老建筑（XX路XX号）第三层房屋2018年10月12日至2020年1月19日的租金4,116,942.61元（其中，2018年10月12日至2019年4月11日尚欠租金1,416,634.91元，2019年4月12日至2019年10月11日租金1,756,884.69元，2019年10月12日至2020年1月19日租金943,423.01元）；2.判令冠帝生公司支付逾期付款违约金(以1,416,634.91元为基数，自2018年9月12日起计算至实际支付之日止;以1,756,884.69元为基数，自2019年3月13日起计算至实际支付之日止;以943,423.01元为基数，自2019年9月12日起计算至实际支付之日止，均按日千分五的标准计算)；3.判令冠帝生公司支付2019年4月12日至2020年1月19日物业费156,782.47元；4.判令杨国标对冠帝生公司上述付款义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2015年7月22日，车市公司（甲方）与杨国标（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX号新建房屋第2-6层、一层大堂大厅部分面积及老建筑房屋第三层，房屋计租面积3,995.57平方米（含电梯机房、过道等公用面积和未登记入产证的部分面积），产权性质为商业；乙方租赁该房屋仅作为酒店及酒店相关配套经营使用；因该项目为在建工程，项目竣工验收合格日甲方将房屋交付给乙方，乙方接收房屋后可进场施工，租赁期共计10年，甲方将相关房地产权证复印件交乙方之日作为起租日，起租日的3个月为免租装修期，免租期届满开始计算租金；自起租日起，前两个租赁年度租金不变，一层大堂门厅为6元/平方米/日，二层为3元/平方米/日，三层以上为2.2元/平方米/日，每年租金合计3,512,435元，第三至第四年租金在上一年度租金总额基础上递增5%，第五至第六年租金在上一年度租金总额基础上递增6%，第七至第十年租金在上一年度租金总额基础上递增7%；租金先付后用，半年一付，乙方应于每半年起租日前30天向甲方支付下半年度租金；本合同签订日，乙方支付100万元，包括部分保证金20万元，首期部分租金80万元；乙方应于房屋交付之日，付清首期租金余额956,217.50元，并付清保证金余额678,100元；第一年度的下半年度租金支付时间为甲方将相关房地产权证复印件交给乙方之日起第八个月月末，以后每半年一付；乙方同意由甲方或甲方委托的单位对该房屋进行物业管理，乙方承担的物业费为每月16,678元，半年一付，先付后用，物业费收取日期以起租日起算；乙方将在签订本合同后在该房屋上注册酒店管理公司，甲方应配合提供乙方办理公司注册及酒店经营各类证照所需的文件。甲方同意，乙方注册的酒店管理有限公司成立后，本合同中乙方的全部权利义务自动转让给该酒店管理公司，乙方对酒店管理公司履行本协议承担连带清偿责任；乙方逾期付款的，每逾期一日按年租金的千分之五支付滞纳金。2015年11月4日，车市公司将XX路XX号房屋及房地产权证复印件交付给杨国标。2016年1月12日，车市公司（甲方）与杨国标（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定，原附件一面积表修改为：1.三至顶层，产证面积2,363.83平方米，公用面积8%为189.11平方米，计租面积2,552.94平方米。2.老楼三层，产证面积488.33平方米，公用面积8%为39.07平方米，计租面积527.40平方米。3.二层，产证面积573.93平方米，公用面积8%为45.92平方米，计租面积619.84平方米。4.一层大堂大厅，产证面积88.68平方米，计租面积88.68平方米。合计计租面积3,788.86平方米。原附件三租金计算表修改为：第一、第二年每年租金3,346,447.02元，第三、第四年每年租金3,513,769.37元，第五、第六年每年租金3,724,595.53元，第七至第十年每年租金3,985,317.22元。原合同3.1条改为：甲方于2016年1月12日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年1月12日起至2026年4月11日止，其中2016年1月12日至2016年4月11日为免租期。原合同5.4条改为：乙方同意由甲方或甲方委托的单位对该房屋进行物业管理，乙方承担的物业费为每月17,050元，半年一付，先付后用，物业费收取日期以起租日起算。2016年2月1日，冠帝生公司成立，法定代表人为杨国标。冠帝生公司支付租金至2018年10月11日，2018年10月12日至2019年4月11日，冠帝生公司应付租金1,756,884.69元，冠帝生公司仅支付340,249.78元，之后租金未再支付。2019年5月4日，冠帝生公司向车市公司发送通知书，要求解除合同。2019年5月6日，车市公司收到该通知书。一审法院另认定，2008年6月30日，上海XX（集团XX）股份有限公司（以下简称XX公司）经核准登记为上海市浦东新区康桥镇XX路XX号房屋权利人，房屋3层，建筑面积1,465.44平方米。2015年10月26日，XX公司经核准登记为上海市浦东新区XX路XX号房屋权利人，房屋6层，建筑面积5,294.33平方米。之后，上述房屋信息注销。2016年2月17日，XX公司经核准登记为上海市浦东新区XX路XX号房屋权利人为，层数6层，其中101-103室建筑面积133.57平方米，201-209室建筑面积584.35平方米，301-313室建筑面积750.94平方米，401-413室建筑面积750.94平方米，501-513室建筑面积750.94平方米。601-613室建筑面积721.32平方米，地下1层、2层车库1,602.29平方米，建筑面积合计5,294.35平方米。车市公司系XX公司的关联公司，受XX公司委托，管理和对外租赁系争房屋，由车市公司行使出租人的权利和义务。关于冠帝生公司所述的违章事宜。一审中，冠帝生公司辩称车市公司擅自将XX路XX号和XX号相邻通道封闭，具体为XX路XX号西北角2-6层有违章建筑，每层4间房屋，面积合计300平方米左右，出租给冠帝生公司。车市公司则表示上述建筑均系有证建筑，并于庭后提供房屋土地权属调查报告书。冠帝生公司收到上述报告书之后，申请法院调查令调取了系争房屋建筑工程项目表、建设工程规划许可证及平面图、立面图。之后，冠帝生公司对其之前所述违章建筑内容进行变更，变更后认为违章建筑位于XX路XX号XX层，违章面积约200多平方米，其中冠帝生公司承租一层大堂面积约88平方米，涉及违章建筑面积约20平方米。车市公司则称，车市公司出租给冠帝生公司的XX路XX号XX层面积88.68平方米，均系有证建筑，对于冠帝生公司所述的无证部分，并不包含在租赁面积之内，而系冠帝生公司无偿使用。冠帝生公司再称，双方签订租赁合同之时，违章部分尚未搭建，故双方在合同附件租赁平面图中对租赁区域未做明确区分，但冠帝生公司认为车市公司将违章部分面积出租给冠帝生公司使用，并非无偿使用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于双方争议的违章事宜，冠帝生公司承租的房屋中涉及XX路XX号XX层大堂大厅部分面积，根据合同附件面积表的记载，一层大堂大厅承租面积为88.68平方米。冠帝生公司表示其租赁的一层大堂面积中20余平方米为违章建筑，然冠帝生公司未有充分证据证明其所述的违章建筑属于租赁范围，相反，冠帝生公司在审理中确认双方签订租赁合同之时，上述违章建筑尚未搭建，故冠帝生公司关于违章建筑属于合同约定的租赁范围的主张，显然不符合常理。另外，本案双方之间租赁合同约定的计租面积为3,788.86平方米，冠帝生公司所述的20余平方米的违章建筑相对于整个租赁面积而言，并不影响合同的整体履行及房屋的正常使用，故对冠帝生公司以部分租赁物系违章建筑为由主张合同部分无效，不予支持。本案双方就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。冠帝生公司作为承租方，应按约支付租金。冠帝生公司未按约支付租金，显然违反合同约定，车市公司主张双方之间的租赁合同于2020年1月19日解除，并无不当，予以支持。关于冠帝生公司所述因车市公司对系争房屋进行停水停电，导致合同目的无法实现，双方之间的租赁合同已于2019年5月6日解除，一审法院认为，系争房屋水电使用系采取预付充卡方式，冠帝生公司主张自2019年3月起车市公司拒绝为冠帝生公司充值，但未能提供证据予以佐证，故对冠帝生公司的该项辩称，不予支持。合同解除之后，双方应结清各项费用。关于租金，双方签订的租赁合同对于计租面积、租金标准已作明确约定，并不存在歧义，上述约定对双方具有约束力，冠帝生公司应按上述约定标准支付租金，故对车市公司主张的租金，予以支持。冠帝生公司辩称应扣除部分租金，缺乏依据，不予支持。关于逾期付款违约金，车市公司主张的计算基数及起算时间，并无不当，予以支持，但违约金的计算标准过高，结合案件实际情况酌情调整为按照每日万分之三的标准计算。关于物业费，车市公司的主张符合合同约定，予以支持。合同签订后，冠帝生公司按照合同约定的标准支付物业费，对于2019年4月12日起的物业费，冠帝生公司以车市公司未提供物业服务为由拒付，缺乏事实依据，不予支持。关于连带清偿责任，合同约定冠帝生公司成立后，系争房屋租赁合同中承租方的权利义转让给该公司，杨国标对冠帝生公司履行租赁合同承担连带清偿责任，故车市公司要求杨国标承担连带清偿责任，依约有据，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二〇二〇年二月十三日作出判决：一、上海冠帝生酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付上海车市汽车市场经营管理有限公司2018年10月12日至2020年1月19日租金4,116,942.61元；二、上海冠帝生酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付上海车市汽车市场经营管理有限公司逾期付款违约金：分别以1,416,634.91元为基数，自2018年9月12日起算，以1,756,884.69元为基数，自2019年3月13日起算，以943,423.01元为基数，自2019年9月12日起算，均按照每日万分之三的标准计算至冠帝生公司上海冠帝生酒店有限公司实际支付之日止；三、上海冠帝生酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付上海车市汽车市场经营管理有限公司2019年4月12日至2020年1月19日物业费156,782.47元；四、杨国标对上海冠帝生酒店有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41,070元，减半收取计20,535元，由上海冠帝生酒店有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，冠帝生公司曾提起另案诉讼，以车市公司将8%的公用面积纳入计租面积缺乏依据、未按约提供物业服务、拒绝为冠帝生公司使用水电充费等为由，请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同已经解除；2.判令车市公司归还冠帝生公司保证金878,100元，并支付同等金额的违约金；3.判令车市公司赔偿冠帝生公司营业损失100万元，被解散员工补偿费95,450元；4.判令车市公司赔偿冠帝生公司装修装饰残值损失。该案一审法院审理后认为，冠帝生公司主张其享有解除权的各项理由均不成立，车市公司主张冠帝生公司逾期支付租金构成根本违约的理由成立，遂于2020年2月13日作出（2019）沪0115民初54396号民事判决：一、确认上海冠帝生酒店有限公司与上海车市汽车市场经营管理有限公司之间的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》于2020年1月19日解除；二、上海冠帝生酒店有限公司于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX号第2-6层、一层大堂大厅部分面积及相邻建筑房屋第三层返还上海车市汽车市场经营管理有限公司；三、驳回上海冠帝生酒店有限公司其余诉讼请求。冠帝生公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日作出（2020）沪01民终5773号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案双方的争议在于系争补充协议约定的计租面积是否存在重复计算，车市公司于合同履行过程中是否未办理水电卡充值手续并采取过停水停电措施，是否未提供物业服务。首先，系争补充协议对于计租面积明确约定为相应楼层面积与8%公用面积之和。因计租面积事关租赁合同项下承租人支付租金的主要义务，该约定明显系双方充分协商的结果，冠帝生公司缔约后实际亦照此履行，其于诉讼中再就此提出异议，明显有违诚信。其次，冠帝生公司虽主张车市公司拒绝为其使用水电充值，并采取停水停电措施，但在车市公司予以否认的情况下，其未能提交有效证据予以证明，甚至无法清楚陈述其水电缴费的正常流程及车市公司拒绝办理充值的具体事实，故其该项主张明显不能成立。最后，车市公司已明确陈述其实际提供的物业服务内容，冠帝生公司虽予否认，但却表示合同对车市公司应当提供的物业服务内容未予约定，其亦无法陈述车市公司应当提供的物业服务具体内容。在此情形下，一审法院未支持冠帝生公司相应主张，依据充分，并无举证责任分配不当之处。综上，冠帝生公司的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。一审判决正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33,105元，由上海冠帝生酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年八月十二日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……