黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终181号上诉人（原审原告）：李占龙，男，1967年4月9日出生，汉族，公务员，住安达市。委托诉讼代理人：丁俊霞，黑龙江恒平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江双合房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区大方里小区228栋1层7号。法定代表人：何有，职务经理。委托诉讼代理人：宋丽莉，黑龙江申平律师事务所律师。上诉人李占龙因与被上诉人黑龙江双合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省安达市人民法院（2019）黑1281民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人李占龙及其委托诉讼代理人丁俊霞，被上诉人黑龙江双合房地产开发有限公司的法定代表人何有及其委托诉讼代理人宋丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李占龙上诉请求：1.请求依法撤销黑龙江省安达市人民法院(2019)黑1281民初2826号民事判决，改判被上诉人立即协助上诉人办理入住等相关手续；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审认定事实不清，适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的相关规定，是严重错误的。上诉人已提交《商品房买卖合同》，该合同是合法的。中国农业银行股份有限公司安达支行与上诉人、被上诉人签订的三方《个人购房担保借款合同》是合法的。二、原审法院程序严重违法。人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。三、绥化市商品房销售预收款专用票据能够证实首付款是上诉人交付。四、被上诉人在原审对上诉人提交的购房说明及还贷收据申请鉴定，后中途撤回鉴定申请，但原审法院却认定上诉人举证不能。侵犯上诉人的合法权益。综上，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。黑龙江双合房地产开发有限公司（以下简称双合公司）答辩称，双合公司与李占龙之间是“名为买卖”实为“民间借贷顶名贷款。”被上诉人虽与上诉人签订了《商品房买卖合同》，在中国农业银行股份有限公司安达支行（以下简称安达农行）办理了抵押贷款，但目的是获取银行贷款偿还被上诉人欠李占龙借款。被上诉人除与李占龙签订《商品房买卖合同》外，还同时与张静秋、刘新宇等13人签订《商品房买卖合同》。实际被上诉人与这13人之间并不存在真实的房屋买卖关系。只因借李占龙款还不上，由李占龙提出找人顶名贷款，被上诉人拿公司名下开发的商品房作为抵押担保。以上13人均是李占龙、王野找来顶名贷款的，每月贷款、利息由被上诉人偿还。2015年8月银行贷款审批发放期间，被上诉人将这些贷款通过银行基本户（共计7笔）将370多万元转到李占龙银行卡，偿还被上诉人和王野在李占龙处借款。自2015年9月开始，被上诉人每月按期将款转至上诉人银行卡还款，直至2018年8月上诉人更改、注销还款卡号，致使被上诉人无法继续还款，前期的还款票据均在被上诉人手里。二、上诉人没有交付首付款，双方不存在真实的商品房买卖合同关系。由于上诉人是“顶名贷款”，因此不能提供首付款收据原件、在建工程抵押预登记书原件及贷款明细原件，也没有向贷款单位交纳其应当交纳的贷款保证金。上诉人虽提交了盖有双合公司公章和何有名章的《购房说明》、《退房补充协议》，但该两份证据没有双方签字，不能证明是双方当事人真实的意思表示。且被上诉人根本就没出具过《购房说明》、《退房补充协议》。按常理双方签订了《商品房买卖合同》，办理了抵押贷款，贷款就全部应由上诉人来偿还，根本不可能由被上诉人来替其偿还贷款，被上诉人偿还贷款的行为违背常理，只能证明双方不存在真实的商品房买卖合同关系。综上，双方签订的《商品房买卖合同》是上诉人与被上诉人虚假的意思表示，以签订《商品房买卖合同》的方式为在银行顶名贷款提供担保，双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示。因此，合同应属无效合同，不受法律保护。原审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李占龙向一审法院起诉请求：1.要求被告按照商品房买卖合同约定履行办理入住手续，并协助原告办理产权登记手续;2.要求被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，2015年8月10日，李占龙与双合公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：双合公司将位于安达市天佑国际二期第12幢4单元1001室（建筑面积147.43平方米)出卖给李占龙，房屋总价款457,033.00元，2015年10月31日交付房屋。2015年8月21日，李占龙作为借款人、中国农业银行股份有限公司安达支行作为贷款人、双合公司作为保证人，三方签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额27.4万元，借款用途购买房屋，借款直接划入双合公司账户，还款方式按月还款。合同签订后，中国农业银行股份有限公司安达支行便将27.4万元划入双合公司账户，从2015年9月20日至2018年7月20日，一直由双合公司按月偿还贷款。后因李占龙更换银行卡号，双合公司停止还贷。2018年8月20日至今的贷款由李占龙偿还。另查明，2015年8月份，双合公司与李占龙等十余人签订《商品房买卖合同》，并均办理了按揭贷款。双合公司收到银行贷款前后，于2015年7、8月份先后转入李占龙个人账户3,707,930.00元。一审法院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李占龙不能提交其应当持有的双合公司出具的已交纳首付款收据原件、在建工程抵押预登记备案登记书原件及贷款明细原件，也没有向贷款单位中国农业银行股份有限公司安达支行交纳其应当交纳的贷款保证金。李占龙提交的盖有双合公司公章和何有名章的《购房说明》、《退房补充协议》，用以证明首付款系李占龙所交、有几个月贷款系双合公司偿还、李占龙已将双合公司偿还的贷款给付双合公司、有几个月贷款系李占龙偿还、李占龙将个人偿还贷款凭证交给双合公司下账等内容，该两份证据没有双合公司法定代表人和李占龙签字，非双方当事人的真实意思表示，且李占龙购房贷款由双合公司偿还不合常理。李占龙提交的盖有双合公司财务章和何有名章的收据（2018年7月26日收到李占龙2017年1月-2018年7月房贷款47,600.00元），用以证明李占龙已将双合公司偿还的贷款给付双合公司，该证据没有收款人签字，无法确认。综上所述，李占龙虽与双合公司签订《商品房买卖合同》，并在中国农业银行股份有限公司安达支行办理了贷款，此贷款已支付给双合公司，但其提交的全部证据不能形成证据链条，不足以证明其与双合公司之间存在真实的房屋买卖关系。故本院对李占龙的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回李占龙的诉讼请求。案件受理费4,078.00元，由李占龙承担。本院二审期间，双方当事人均提交新证据。上诉人为支持自己的主张，举示2015年5月20日双合公司给龚艳波出具的《购房说明》。证明龚艳波从双合公司购买房屋由李占龙担保，后双合公司将龚艳波购房款退到李占龙银行卡。双合公司质证意见：该份证据是虚假的，我公司正常卖房不需要任何人做担保。被上诉人为支持自己的主张，向法庭举示四份证据。证据一、《电子银行交易回单》复印件6张，合计金额3387930.00元。证明：2015年8月11日至24日，双合公司在收到银行贷款后，分七笔累计转账至李占龙银行卡3707930.00元。其中通过农业银行转账六笔，合计3387930.00元。用以偿还被上诉人及王野在李占龙处的借款。证据二、《中国建行银行个人活期账户交易明细》。证明：双合公司现金员于2015年3月4日以转账方式向李占龙支付一个月的借款利息50000.00元。证实双合公司与李占龙之间是民间借贷关系而非真实商品房买卖合同关系。证据三、2020年4月17日，双合公司与顶名贷款人刘新宇、马强分别签订的《协议书》、转账回单及收据复印件各3张。证明：一是刘新宇、马强用双合公司的房屋顶名贷款，未交付首付款和相关费用。二是每月贷款因王野未偿还，双合公司将刘新宇、马强替王野偿还的银行贷款返还给其二人。并将剩余贷款还清后，收回房屋。进一步说明本案《商品房买卖合同》不是真实的意思表示，名为买卖，实为顶名借贷关系。证据四、空白《绥化市商品房销售预收专用票据》。该票据一式四联，第一联存根联，由房地产开发单位留存；第二联客户收执,由交款人持有；第三联记账联，由房地产开发公司入账；第四联备查联，由税务局和房产部门留存。上诉人提交的是第四联，是不应当由上诉人持有的。同时这套收据是缴税证明，不能证明上诉人缴纳了房屋首付款。李占龙质证意见：对证据一真实性无异议。双合公司转到我银行卡里370余万元是事实。但不是小额贷款。因我是赵恒杰和龚艳波购房担保人，这笔钱是双合公司退给龚艳波和赵恒杰的购房款。对证据二汇款记录真实性无异议，钱是偿还2014年10月8日借我的40万元。对证据三真实性无法确定。马强和刘新宇是独立的个体，与我方没有任何关系。二人不是合法贷款不能推定我方也是非法贷款。对证据四真实性无异议。收据无论是哪一联都是国家有关机关合法出具的，而且我持有的这联是将来办理产权证需要的，我方持有这一联是合法有效的。本院综合双方当事人的质证意见对证据认定如下：上诉人举示的《购房说明》被上诉人不予认可，上诉人不能提供其他证据佐证，无法形成证据链条，不予采信。被上诉人举示的证据一、证据二、证据四上诉人对真实性无异议，本院予以确认。但证据一、证据二只能证明李占龙与双合公司之间存在多笔大额资金往来，不能证明资金性质。被上诉人举示的证据三有协议双方签字，并有马强、刘新宇收到退还房屋贷款收据及银行汇款凭条佐证，对证据三的真实性及证据效力予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，李占龙在与双合公司签订房屋买卖合同前后，双方存在多笔大额经济往来。双合公司通过现金员银行卡或单位账户先后向李占龙转款，2015年3月4日转款5万元；2015年7月21日转款32万元；2015年8月11日至24日，分六笔转款338.793万元。其中包含以涉案房屋抵押获取的27.4万元银行贷款。又查明，李占龙向一审法院提交的商品房买卖合同没有签订时间，多数条款均为空白。李占龙举示张静秋证明，证实自己为购买涉案房屋向张静秋借款15万元。张静秋证明出借15万元时间是2019年。2015年8月21日，双合公司通过公司账户向安达农行交纳李占龙贷款保证金13700元。因案外人王野欠款未还，被上诉人同意以其开发的房屋用马强、刘新宇顶名贷款偿还。因此二人没有交首付款和相关费用。2020年4月17日，双合公司与刘新宇、马强签订协议书，约定双合公司将二人签订商品房买卖合同的房屋收回，双合公司退还二人代王野偿还的银行贷款。剩余贷款由双合公司还清。协议签订后，双合公司通过银行转账返还二人偿还的银行贷款。本院认为，双方当事人之间存在两个争议焦点问题。一、关于双方当事人之间是否存在真实有效的商品房买卖关系问题。首先，关于首付款，上诉人主张所交纳的首付款资金来源是向张静秋所借及自己的部分现金。但张静秋证明借款时间为2019年，这与李占龙主张的交纳首付款时间相差四年之久，且上诉人持有的首付款收据为复印件，无法证实其是否真实履行了缴纳首付款义务。另外，从上诉人提交的《购房说明》看，虽然体现有首付款字样，但因约定的交房时间与《商品房买卖合同》约定的交房时间相差一年之久，且首付款比例也与实际交付数额不符合，故仅凭该说明也不能有效认定双方存在真实的商品房买卖合同关系；其次，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同中签订时间、涉及购买人权益等重要内容均为空白。且购房担保借款合同签订后，上诉人并未实际按月偿还银行贷款，而是由被上诉人偿还，其提供的银行贷款还款凭证只能证明其部分偿还银行贷款，与商品房买卖交易习惯不符；再次，与上诉人相同的刘新宇、马强案件中二人自认在购买安达市天佑二期房屋时没有交纳首付款及相关费用，是顶名贷款的事实。同时，本案已经查明的事实能够认定上诉人在购房前、后与被上诉人存在多笔大额经济往来。李占龙主张是其为龚艳波等人购房担保后退回的房款证据不能形成链条。又因涉案房屋为在建工程抵押贷款房屋，其抵押权利人为安达农行；且一审法院审理时该房屋被安达市公安局查封。上诉人请求办理房屋产权登记客观上亦无法实现。综上，本案因上诉人不能举示有效证据证实其与被上诉人之间存在真实的商品房买卖关系，故对其主张办理登记及入户手续的请求，本院不予支持，待其证据充分后可另行主张。二、关于一审法院审理是否存在程序违法问题。因一审一方当事人申请鉴定，后又因涉嫌虚假诉讼移送公安机关导致审理时限延长，故扣除上述时限后，一审法院适用简易程序审理本案的审理时限不违反法律规定。上诉人的该项上诉请求无事实依据，不予支持。综上所述，李占龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,156.00元,由上诉人李占龙负担。本判决为终审判决。审判长 张 敏审判员 葛久华审判员 杜雪红二〇二〇年八月十七日书记员 范阳阳