天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2409号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨宇，男，1983年9月4日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：路娟，天津津瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨长忠，男，1981年2月24日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：武云朋，北京盈科（天津）律师事务所律师。原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼23层01、02、03、04、05、06、07、08、09室。法定代表人：祁世钊，执行董事。委托诉讼代理人：谭鸣，女，该公司员工。上诉人杨宇因与被上诉人杨长忠、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2019）津0102民初11222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨宇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨长忠一审全部诉讼请求并支持杨宇的全部反诉请求，或将本案发回重审。事实与理由：1.一审判决根据杨宇提供的客观证据和杨长忠庭审自认陈述意见认定的事实，与客观事实严重不符，杨长忠在签订房屋买卖合同前对案涉房屋已经进行充分且详细的了解，且杨宇自认附带小院情况均是通过链家公司确认，即使存在链家公司虚假承诺的事实，杨长忠也应另案解决；2.杨长忠未能全面履行《房屋交易合同》，应当被认定为根本性违约；3.一审判决认为双方针对附属院落问题产生分歧且未达成新的一致意见，致使合同目的不能实现属于事实查明不清且适用法律错误；4.一审判决仅依据居委会作出的不确定陈述即判令杨宇侵犯了杨长忠对既得利益的期待错误；5.杨长忠无合法理由拒绝履行案涉合同导致杨宇产生巨大经济损失。综上，请求支持杨宇的上诉请求。杨长忠辩称，签订案涉合同前其看过两次房，在合同签订及与杨宇沟通时杨宇均承诺过小院是附带的且可以使用，不是违章建筑不会被拆除。关于杨宇主张应该和链家公司另案解决问题，因案涉合同系三方协议，不需要另案解决，请求驳回上诉，维持一审判决。链家公司述称，尊重一审法院判决，没有意见。杨长忠向一审法院起诉请求：1.判令解除杨长忠、杨宇与链家公司共同签订的《房屋交易合同》；2.判令杨宇双倍返还杨长忠定金200000元；3.判令杨宇承担本案的诉讼费用。杨宇向一审法院反诉请求：1.依法判令杨长忠、杨宇与链家公司于2019年9月29日签订的《房屋交易合同》解除；2.依法判令杨长忠向杨宇支付违约金222000元；3.判令杨长忠退还杨宇押金5000元；4.本案诉讼费由杨长忠承担。一审法院查明，2019年9月29日，杨宇与杨长忠在链家公司签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，该房屋交易甲方为杨宇，乙方为杨长忠，丙方为链家公司。甲乙双方愿自愿出售及购买天津市河东区的房屋，房地证津字第××号，产权性质为私产，产权人为杨宇，房屋面积122.45平方米，房屋用途为居住。甲乙双方确认该房成交价为3220000元。1.定金乙方于2019年9月29日将人民币100000元交付甲方作为定金，如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归甲方所有，甲方有权再将该房屋转让于任何人；如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方。2.甲方在双方签订《天津市存量房屋买卖协议》前向乙方支付5000元作为房屋费用结清押金。同日，杨宇出具收据载明收到杨长忠交付的定金100000元。同日，杨长忠出具收条载明收到杨宇交付的腾房押金5000元整。庭审中双方均认可当日杨长忠实际给付杨宇95000元，剩余5000元作为腾房押金进行抵扣，杨宇不再支付。根据杨长忠提交的网页截屏显示链家公司所登载网页中对于太阳城橙翠园3室1厅122平方米的房型图前为100平方米露台。庭审中经询，双方均认可涉诉房屋现况为后院大概存有10米*10米左右院落（具体面积尚未测量），所有该楼栋一楼住户小院面积大致相同，院墙在同一水平线，该小院未在产权证中有登记。庭审中，杨宇称该院落为购买时开发商搭建，因此一楼所有住户的院墙是一致的。庭审后一审法院向居委会工作人员询问涉诉房屋所附小院情况，该居委会工作人员称由于环保督查及消防等因素该小区22号楼的一楼所有小院确实存在被拆除的可能性，并非全部拆除，可能只能留存一小部分，具体何时拆除、预留多少平方米居委会也不确定，现在尚未进行拆除工作是由于需要等待相关部门的通知。就一楼小院的拆留问题，居委会工作人员在2019年初添加了该小区楼栋一楼所有业主的微信建立了微信群，方便与一楼住户就拆除小院的问题随时进行沟通协商。庭审中经询，杨宇认可其在微信群中，但称不清楚拆除信息。一审法院认为，杨宇、杨长忠及链家公司所签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》及补充协议合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。现庭审中经询，双方均同意解除上述房屋买卖合同，其诉讼请求不违反法律规定，一审法院依法照准。本案争议焦点为杨宇、杨长忠在履行上述房屋买卖合同过程中是否存在违约行为。对此一审法院分析认为，双方所争议的系房屋小院的拆除问题导致合同不能继续履行，违约责任由谁承担的问题。杨长忠认为杨宇知晓小院即将拆除而隐瞒房屋情况，存在违约。杨宇认为其合同约定所出售的仅为涉诉房屋，并未约定小院，院落仅是使用功能，且院落仍为现状可以使用，故杨长忠现起诉解除合同系违约。根据居委会工作人员陈述、杨宇庭审自认及杨长忠所提供的微信截图显示，杨宇系在购买上述涉诉房屋前已在居委会工作人员所建立的微信群中，故其称不知道涉诉房屋小院即将拆除的抗辩意见一审法院不予采信。小院作为涉诉房屋的附属设施虽未在房屋买卖合同中进行约定，但杨宇应当将涉诉房屋附属设施的状况如实告知杨长忠，故杨宇在履行合同中是存在瑕疵的。该院落虽未在合同中进行明确约定，杨宇的行为虽不属于根本性违约，但杨宇的行为会导致杨长忠对于涉诉房屋的附属设施产生相应既得利益的期待，使杨长忠在对涉诉房屋未尽充分了解的情况下对于房屋价格及使用功能产生误解。现涉诉院落虽尚未拆除，但经居委会工作人员陈述确存在拆除风险，故杨长忠针对上述瑕疵行为不再继续履行合同亦不属于根本性违约。现双方对于附属院落问题产生分歧且未达成新的一致意见，合同目的无法实现，故杨宇应返还杨长忠已支付的房屋定金95000元。对于杨长忠要求杨宇双倍返还定金的诉讼请求一审法院不予支持。对于杨宇要求杨长忠给付违约金的诉讼诉讼，一审法院亦不予支持。对于杨宇主张杨长忠返还腾房押金一节，庭审中双方均认可上述押金在杨长忠给付定金时已进行抵扣，并未实际进行给付，故本案中该腾房押金不再返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决：“一、解除杨长忠、杨宇、天津链家宝业房地产经纪有限公司于2019年9月29日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》及《补充协议》；二、本判决生效之日起十五日内，杨宇返还杨长忠定金95000元整；三、驳回杨长忠的其他诉讼请求；四、驳回杨宇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9005元，减半收取计4502.5元，由杨长忠负担2150元，由杨宇负担2352.5元。”二审中双方当事人均未提交证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，双方当事人均同意解除涉案《房屋买卖业务签订文件合订本》及补充协议，上述请求不违反法律规定，应予解除。本案争议焦点为上述合同不能继续履行的违约责任如何认定问题。根据居委会工作人员及各方当事人陈述、微信截图内容显示，杨宇在出售涉诉房屋前已在居委会工作人员所建立的微信群中，其称不知道涉诉房屋小院即将拆除的抗辩意见不予采信。小院作为涉诉房屋的附属设施虽未在房屋买卖合同中进行约定，但杨宇也应当将涉诉房屋附属设施状况如实告知杨长忠，否则会导致杨长忠对房屋价格和使用功能产生误解，故杨宇的履约行为存在瑕疵。现涉诉院落经居委会工作人员陈述存在拆除风险，一审认定杨长忠因杨宇的瑕疵履行行为不再继续履行合同不属于根本违约，判决杨宇返还杨长忠已支付的房屋定金95000元，并驳回杨宇的反诉请求并无不当，本院予以维持。关于杨宇主张杨长忠在签订案涉合同前对案涉房屋已经进行充分详细了解的抗辩理由，现有证据不能证明杨长忠对涉诉房屋小院存在拆除风险知情，对杨宇的该项上诉理由本院不予支持。综上所述，杨宇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4705元，由上诉人杨宇负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 包 颖审判员 兰 岚二〇二〇年八月十二日书记员 张宇尘