吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉04民终470号上诉人（原审原告）：何波，女，汉族，1974年4月16日出生，住辽源市。委托诉讼代理人：王大祯，男，1973年11月9日出生，汉族，住吉林省辽源市。委托诉讼代理人：王锦波，吉林省辽东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浦桂英，女，汉族，1954年1月1日出生，住辽源市。被上诉人（原审被告）：贾辑锋，男，汉族，1978年1月2日出生，住辽源市。委托诉讼代理人：施君，吉林宗歧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾冬萌，女，汉族，1976年4月11日出生，住辽宁省鞍山市。委托诉讼代理人：施君，吉林宗歧律师事务所律师。上诉人何波因与被上诉人浦桂英、贾辑锋、贾冬萌房屋买卖合同纠纷一案,不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人何波及其委托诉讼代理人王锦波、王大祯，被上诉人浦桂英，被上诉人贾辑锋及其与被上诉人贾冬萌的共同委托诉讼代理人施君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何波上诉请求：1.撤销原判，改判支持何波的一审诉讼请求；2.由浦桂英、贾辑锋、贾冬萌承担一、二审诉讼费用。事实和理由：首先、一审法院认为本案“涉案房屋除系贾喜昌在与浦桂英夫妻关系存续期间购买，应是夫妻共同财产，在贾喜昌其死亡后，其享有的财产份额是遗产，在未分割前应是其继承人共同共有，即浦桂英、贾辑锋、贾冬萌共同共有。处分该不动产，应当经全体共有人同意。”的事实错误，浦桂英、贾辑锋有权处分案涉房屋。在该起案件中，案涉房屋系贾喜昌（系浦桂英丈夫，贾辑锋、贾冬萌之父，也是何波的亲舅舅）和浦桂英在夫妻关系存续期间，于2005年10月15日购买的案涉房屋，合计价款82716.00元。贾喜昌于2006年4月27日交纳了相关费用，办理了入户手续，工农开发公司将房屋交付给贾喜昌，但未办理房屋产权登记手续。贾喜昌于2008年4月18日去世。2011年4月18日，何波与浦桂英签订《房屋卖房协议书》，房屋总金额为100000.00元整（壹拾万元整）人民币。协议书签订后，浦桂英将房款红联收据、进户费收据、滨河花园进户审批单、房屋接收发放钥匙单交给何波，何波入住使用案涉房屋至今。依据双方签订的《房屋卖房协议书》第三条约定“以后办理正式发票和房照等所有与此房相关的一切事宜与费用均由乙方承担”也就是由何波负责承担。因此，何波在征得贾辑锋书面同意的情况下，由何波出资聘请律师、交纳案件受理费、保全费，于2014年5月14日，以浦桂英、贾辑锋、贾冬萌的名义向辽源市龙山区人民法院提起诉讼，该院于2014年11月26作出（2014）龙民初字第782号民事判决：案涉房屋归浦桂英、贾冬萌、贾辑锋所有，该判决被辽源市中级人民法院经二审审理后判决维持原判。2017年3月29日，辽源市龙山区人民法院作出（2015）龙执字第230号执行裁定，将案涉房屋更名过户至浦桂英、贾冬萌、贾辑锋名下。基于上述事实，何波依约履行了双方签订《房屋卖房协议书》中的全部义务，并且实际占有案涉房屋十余年。可是，案涉房屋能过户了，浦桂英、贾冬萌、贾辑锋等人却以各种理由推托，拒绝配合何波办理案涉房屋的产权过户登记手续。按照法律规定，案涉房屋是浦桂英、贾冬萌、贾辑锋等人依法定继承共同继承的遗产。继承开始后，遗产就属于所有继承人共同所有，如果有共有人要求分割共有财产的，应当依法分割。虽然，遗产分割前的共有关系是共同共有关系，由三名法定继承人共同继承，但是在本案一审开庭审理过程中，被上诉人浦桂英、贾冬萌、贾辑锋三人已经明确了各自继承的份额分别为50％、25％、25％。浦桂英也当庭承认其出卖的是自己的份额。因此案涉房屋在出卖给何波时，被上诉人浦桂英、贾冬萌、贾辑锋三人已经对其共同继承的案涉房屋进行了分割，即是按份继承的案涉房屋。鉴于登记只能作为基于法律行为的不动产物权变动的公示手段，《物权法》对其他原因引起的不动产物权变动的公示手段也作出了规定。基于继承的物权变动就是典型的由法律行为以外的原因引起的物权变动。根据《物权法》第29条的规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。这一规定明确了因继承取得的物权，不同于一般的物权设立和变动的公示方式，如果继承的是不动产，那么不是按照不动产物权登记生效的法律原则，自登记时才能取得该不动产的所有权，而是在继承开始时也就是被继承人死亡时就取得了不动产所有权。因此被上诉人浦桂英、贾冬萌、贾辑锋三人均有权处分案涉房屋。根据《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，若非共有人之间特别约定，共有人处分共有的不动产或者动产的，应经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。因此，按份共有的各个共有人有权处分自己的份额。由此可知，按份共有房产处分房产时，无须取得其它共有人的同意。在本案中，被上诉人浦桂英、贾冬萌、贾辑锋三人已经明确了各自继承的份额，浦桂英和贾辑锋应经占份额（75％）已经达到三分之二以上，因此浦桂英和贾辑锋有权处分案涉房屋，无需征得贾冬萌的同意。其次、一审法院认为，“虽然何波主张签订买卖合同时贾辑锋和贾冬萌都在场并同意或者放弃继承，但未提供证据加以证实，何波提供的现有证据不足以证明浦桂英与其签订房屋买卖合同时，征得全体共有人同意，即便何波所持有的房屋买卖合同上贾辑锋的签字是贾辑锋本人所签，也不符合全体共有人同意这一法律规定”是采信证据不当。因为，案涉房屋的买卖协议书是贾冬萌起草打印的，签订协议时贾冬萌和贾辑锋的岳母邹桂杰均在场。故此，何波有理由相信浦桂英有权代理贾冬萌和贾辑锋处分案涉房屋，构成表见代理。在案涉房屋交付何波占有使用后长达十余年期间，贾冬萌和贾辑锋从来也没有向何波主张过任何权利，同时，何波也支付了案涉房屋的合理对价。因此，何波构成善意取得。另外，何波所持有的房屋买卖合同上贾辑锋的签字是贾辑锋本人所签，因此，能够证明贾辑锋也同意将其继承案涉房屋25％的份额出卖给何波。最后，一审法院认为，“本案中，何波主张原被告双方的房屋买卖合同法律关系，浦桂英对此未提出异议，仅主张其出售的是自己对案涉房屋享有的份额，但根据其与何波签订的房屋买卖合同内容判断，浦桂英处分的是605室房屋整体，并未体现份额，且出售房屋份额亦不符合房屋买卖交易习惯，故浦桂英的该主张本院不予采纳。”是适用法律错误。《合同法》第五十一条是关于无权处分的规定，该条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此，处分财产只能由享有处分权的人行使，即使是对共有财产享有共有权的共有人，也只能依法处分其应有的份额，而无权擅自处分共有财产。因此，未经许可擅自处分共有物属于无权处分。对此，可以根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定处理，即“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”房屋共有人对自己所有的部分的处分，系有权处分，对其他共有人所有的部分系无权处分。但是，根据《物权法》第九十七条的规定，若非共有人之间特别约定，共有人处分共有的不动产或者动产的，应经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。在本案中，浦桂英、贾冬萌、贾辑锋三人已经明确了各自继承的份额，浦桂英和贾辑锋应经占份额（75％）已经达到三分之二以上，因此，按份共有的各个共有人有权处分自己的份额。由此可知，按份共有房产处分房产时，无须取得其它共有人的同意。因此本案浦桂英和贾辑锋有权处分案涉房屋，无需征得贾冬萌的同意。另外，根据《物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，其他共有人贾冬萌有权提起诉讼，通过请求无权处分人浦桂英和贾辑锋予以赔偿的方式来实现对其利益的保护。综上所述，从维护市场交易秩序和保护交易相对人的角度来看，善意买受人通过意思自治、支付合理对价的方式，进行正常的交易，若随意否决买卖合同的效力则不利于维护市场交易安全和构建诚实信用的交易体系。同时，在认定买卖合同有效的场合下，其他真实权利人也可以通过请求无权处分人予以赔偿的方式来实现对其利益的保护。因此，请求二审法院依法查明本案事实，予以改判，并支持何波的上诉请求浦桂英辩称，该房屋是贾喜昌遗产，在孩子不知情的情况下，我将属于我的房屋份额卖出，与何波签订了协议的第三条，以后办理正式发票和房照等所有与此房相关的一切事宜，均由乙方承担。当时我只卖了我那份，孩子那份，是他们自己商量。孩子们与我说卖房时，他们必须在场必须知道，我同意了。但是这次何波找我，她是贾喜昌的外甥女，我也没办法，在孩子不知情的情况下，我就把保存在我手中的钥匙、红联收据、进户手续给了何波，房子先用着，以后她也没有往下办手续。2014年该房屋被侵权了，我从上海回来打官司，从2014年到2017年，长达四年，奔波往返于上海辽源之间，诉讼费、律师费等一切费用都是我自己拿的。对方律师说协议是贾冬萌起草的，不是贾冬萌起草的，是我起草的，贾冬萌和贾辑锋均不在场，何波从未找我办理过户手续。贾辑锋、贾冬萌辩称，1.一审判决正确，应当维持，驳回何波的上诉请求，一、二审诉讼费用由何波承担；2.一审判决认定案涉房屋是浦桂英、贾辑锋、贾冬萌共同共有，处分该不动产应当经全体共有人同意，浦桂英无权处分认定正确。2005年10月15日，浦桂英与贾喜昌在夫妻存续期间购买的房屋虽然当时未办理房屋产权登记手续，但不影响该房屋为浦桂英、贾喜昌的夫妻共同财产。贾喜昌死亡后，其享有的财产份额是遗产，其继承人浦桂英、贾辑锋、贾冬萌均享有继承权，浦桂英无权擅自处分遗产，遗产被他人侵害，继承人有权追偿。不经诉讼遗产房屋确权为浦桂英、贾辑锋、贾冬萌共同共有，浦桂英占50%的份额；3.浦桂英与何波签订的房屋买卖协议书，贾辑锋、贾冬萌不在场，不知道，没人通知。浦桂英与何波签订的房屋买卖协议书对贾辑锋、贾冬萌不具有约束力。贾辑锋、贾冬萌从未委托浦桂英办理该房屋任何事宜，表见代理无理无据，没有事实依据；4.该案房屋买卖协议书一式两份，何波提供的协议书中有贾辑锋名字，贾辑锋对浦桂英与何波签订的房屋买卖协议书不知道，未在场，也未见过，且浦桂英自有的房屋买卖协议书上，没有贾辑锋的名字。贾辑锋的名字怎么会在何波自有的那份协议书中出现，贾辑锋又从未在协议中签过名字，显然何波对此应当说清楚。何波负有举证义务责任，应当提供贾辑锋在其协议书中签名的证据，否则证据不足，故一审判决认定何波提供的证据不足以证明何波持有的买卖合同上贾辑锋的名字是贾辑锋本人所签，认定事实正确。所以浦桂英自己无权处置涉案房屋。综上，一审判决正确，应当维持，驳回何波的上诉请求。何波向一审法院起诉请求：1.判令浦桂英、贾辑锋、贾冬萌限期配合何波办理房屋过户手续；2.判令浦桂英、贾辑锋、贾冬萌承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月18日，何波与浦桂英签订《房屋卖房协议书》，协议约定：经甲、乙双方共同协商同意，甲方自愿将位于××园（现有手续：红联收据、进户费收据；无正式购房发票），卖给乙方，乙方自愿购买，具体协议如下：一、房屋总金额为100000元整（壹拾万园整）人民币。二、交款方式：一次付清人民币100000元（壹拾万园整）。三、以后办理正式发票和房照等所有与此房相关的一切事宜与费用均由乙方承担。四、此协议从签字之日起生效。此协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字后生效。浦桂英在甲方处签字捺印，何波在乙方处签字捺印，邹桂杰在中间人处签字捺印。签订协议同时签订附加合同，何波向浦桂英支付房款现金8万元，余款2万元在当年年底前付清。协议书签订后，浦桂英将房款红联收据、进户费收据、滨河花园进户审批单、房屋接收发放钥匙单交给何波，何波入住使用房屋至今。另查明，案涉房屋系贾喜昌（系浦桂英丈夫，贾辑锋、贾冬萌之父，已于2008年4月18日去世）与夫妻关系存续期间，于2005年10月15日与辽源市工农房地产开发有限公司签订了工农开发公司滨河花园经济适用房销售合同，该合同约定贾喜昌购买坐落于××区），滨河花园小区12号楼，房号605室住宅楼，贰室壹户壹套，建筑面积68.93平方米。每平方米1,200，00元，合计82,716.00元。2005年10月14日、15日工农开发公司分别给贾喜昌出具了收到房款27,716.00元、55,000.00元的收据。贾喜昌于2006年4月27日交纳了相关费用，办理了入户手续，工农开发公司将房屋交付给贾喜昌，但未办理房屋产权登记手续。2014年5月14日，一审法院立案受理浦桂英、贾辑锋、贾冬萌诉辽源市工农房地产开发有限公司、徐少云、第三人王友琴房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2014年11月26日作出（2014）龙民初字第782号民事判决，判决：一、辽源市工农房地产开发有限公司与徐少云签订的房屋买卖合同无效；二、坐落于××园（房屋产籍号为07003-0219-605，房权证辽房字第144723号）归浦桂英、贾冬萌、贾辑锋所有；辽源市工农房地产开发有限公司、徐少云、王友琴于判决生效后三日内协助浦桂英、贾冬萌、贾辑锋办理过户手续。该判决被辽源市中级人民法院经二审审理后判决维持原判。2017年3月29日，一审法院做出（2015）龙执字第230号执行裁定，将案涉房屋更名过户至浦桂英、贾冬萌、贾辑锋名下。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当征得全体共有人同意。结合本案，涉案房屋系贾喜昌在与浦桂英夫妻关系存续期间购买，应是夫妻共同财产，在贾喜昌其死亡后，其享有的财产份额是遗产，在未分割前应是其继承人共同共有，即浦桂英、贾辑锋、贾冬萌共同共有。处分该不动产，应当经全体共有人同意。虽然何波主张签订买卖合同时贾辑锋和贾冬萌都在场并同意或者放弃继承，但未提供证据加以证实，何波提供的现有证据不足以证明浦桂英与其签订房屋买卖合同时，征得全体共有人同意，即便何波所持有的房屋买卖合同上贾辑锋的签字是贾辑锋本人所签，也不符合全体共有人同意这一法律规定，因此，浦桂英对案涉房屋的出卖行为构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，何波主张双方的房屋买卖合同法律关系，浦桂英对此未提出异议，仅主张其出售的是自己对案涉房屋享有的份额，但根据其与何波签订的房屋买卖合同内容判断，浦桂英处分的是605室房屋整体，并未体现份额，且出售房屋份额亦不符合房屋买卖交易习惯，故浦桂英的该主张一审法院不予采纳。根据上述司法解释规定，浦桂英与何波签订的房屋买卖合同虽然有效，但对其他共有人不具有约束力。综上所述，何波请求依法判令浦桂英、贾辑锋、贾冬萌限期配合何波办理房屋过户手续的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告何波的诉讼请求。案件受理费减半收取250.00元，由原告何波负担。一审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本案的争议焦点为，何波请求浦桂英、贾辑锋、贾冬萌配合办理房屋过户手续是否应予支持，一审驳回何波诉讼请求是否正确。本院认为，根据不动产产权证记载，在办理产权证之时，浦桂英、贾辑锋、贾冬萌已对涉案房屋遗产进行了分割，该房屋应为按份共同，浦桂英占房屋三分之二份额，贾辑锋、贾冬萌各占六分之一份额。贾辑锋虽否认房屋买卖协议上的签名，但在一审法院向其释明是否申请笔迹鉴定后，贾辑锋拒绝申请鉴定，其抗辩主张不能成立，应认定房屋买卖协议上的签名为贾辑锋本人所签。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”浦桂英与贾辑锋所占房屋份额之和为房屋六分之五份额，已经超过三分之二。之前涉案房屋不具备办理产权证过户条件，房屋买卖协议一直处于待履行状态。但在办理产权证时，三人已对房屋份额进行了分割，履行该协议的条件已经具备。浦桂英、贾辑锋享有涉案房屋处分权，房屋买卖协议合法有效，何波已履行交付房屋价款义务，浦桂英、贾辑锋应配合何波办理房屋过户手续。贾冬萌作为涉案房屋按份共有人，应服从三分之二以上共有人的处分意见，贾冬萌亦有义务配合何波办理房屋过户。何波请求浦桂英、贾辑锋、贾冬萌配合办理房屋过户手续的请求有事实和法律依据，应予以支持，一审判决驳回何波诉讼请求不当，应予纠正。本案诉讼请求为给付之诉的内容，而非确认之诉，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。综上所述，何波的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初732号民事判决书；二、浦桂英、贾辑锋、贾冬萌于本判决生效之日起十日内配合何波办理房屋过户手续。一审案件受理费250.00元、二审案件受理费100.00元（何波垫付），由浦桂英、贾辑锋、贾冬萌负担。本判决为终审判决。审判长  温桂杰审判员  鲁银辉审判员  李 爽二〇二〇年八月二十五日书记员  邵雅卓