北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7175号上诉人（原审被告）：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区文林北街2号院1号楼2层C228。法定代表人：韩忠华，执行董事。被上诉人（原审原告）：徐靖雯，女，1988年12月17日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：赵博淼，男，1988年7月28日出生，汉族，美通智投北京科技有限公司员工，住北京市海淀区。上诉人北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖公司）、因与被上诉人徐靖雯、赵博淼房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初6185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青龙湖公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对涉案房屋交付时间认定属于事实认定错误。举证责任分配错误，一审法院对于应分配给被上诉人的举证责任未分配，而是将上诉人应交付房屋的时间错误认定为被上诉人实际收房的时间，免除了被上诉人应负的举证责任，严重侵害了上诉人的合法权益。一审法院支持的违约金数额过高。本案中上诉人已按合同约定履行了义务，被上诉人无实际损失，被上诉人据此要求上诉人承担迟延办理产权证的责任并无充足的依据。徐靖雯、赵博淼辩称，同意一审判决，不同意对方上诉请求。徐靖雯、赵博淼向一审法院起诉请求：1、判决青龙湖公司支付合同违约金共计人民币24720.05元；2、判决青龙湖公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：徐靖雯、赵博淼作为买受人于2015年12月24日与青龙湖公司签订了编号为Y1829083的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》一份，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A02地块16#自住型商品住房12层1单元-1202号房屋一处，该房屋预测建筑面积共94.75平方米，套内建筑面积75.81平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币21727.13元，总计款人民币1647134元，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在2018年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。第二款“转移登记”约定：商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟贰佰元。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照合同附件十处理。同日签订的附件十《补充协议》第十一条11.1约定，如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。11.2约定，由于买受人原因（包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于如遭遇不可抗力或遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。合同签订后，徐靖雯、赵博淼依约支付购房款，并根据实测面积，于2017年3月31日补交了购房款869元，实际支付的购房款总额为1648003元，按照约定向青龙湖公司交纳了办理所有权转移登记所需契税、公共维修基金等。徐靖雯、赵博淼称其于2017年4月1日向北京紫涵房地产咨询有限公司交纳产权证代办费1200元，在《西山湖佳苑入住费用明细表》中有产权证代办费项目，依据当时约定未交清该明细表中所列缴款事项，不能入住，故青龙湖公司向其交付房屋为同一天。青龙湖公司称，负责交接涉案房屋事宜的工作人员已离职，在该工作人员交接的材料中，未发现有关于徐靖雯、赵博淼具体入住时间的相关文件资料。2017年7月22日，徐靖雯、赵博淼（乙方）与青龙湖公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定：因公安行政管理部门地名核准的原因，预售合同中约定的该项目坐落位置和该商品房号有所调整，该项目坐落位置最终确认为：北京市丰台区文林北街1号院，该商品房房号由16号楼12层1单元1202号房变更为：北京市丰台区文林北街1号院一区2号楼12层2单元1204号房。2019年6月5日，北京市规划和自然资源委员会作出京（2019）丰不动产权第0024218号《不动产权证书》，该证书载明权利人为徐靖雯、赵博淼，坐落于丰台区文林北街1号院一区2号楼12层2单元1204。另查明，2018年12月14日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会在北京市住房和城乡建设委员会网站发布《关于北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台的停网公告》，主要内容为：因北京市不动产登记信息系统（二期）上线，需对北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台进行停机改造，兹定于2019年1月1日00：00至2019年1月5日24：00（共5个自然日，其中3个工作日），暂停办理新建及存量房屋的认购、购房资格审核、网上签约、资金监管及交易查询等相关业务。一审法院认为，徐靖雯、赵博淼与青龙湖公司签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应按合同约定义务履行。根据合同约定，青龙湖公司应当在2017年3月31日前向徐靖雯、赵博淼交付涉案房屋，并于房屋交付后720日内协助徐靖雯、赵博淼办理涉案房屋的所有权转移登记。据此，青龙湖公司有按约定期限交付涉案房屋义务，对具体交付涉案房屋的时间其亦有举证义务，现根据徐靖雯、赵博淼补交购房款时间，其主张的交付涉案房屋时间及青龙湖公司对此的举证情况，可以确认青龙湖公司交付涉案房屋时间应为2017年4月1日，故青龙湖公司应在2019年3月22日前完成上述义务，现查明青龙湖公司直至2019年6月5日才协助徐靖雯、赵博淼将购买的房屋所有权转移登记至其名下，违反了合同约定。关于违约金的数额，青龙湖公司主张数额过高，并提出逾期办理所有权转移登记时间应扣除相关行政机关暂停办理所有权转移登记业务时间，同时主张该时间应长于北京市住房和城乡建设委员会网站发布《关于北京市房地产交易系统、存量房交易服务平台的停网公告》显示的时间，但未提供相关证据，对青龙湖该主张中无证据佐证部分一审法院不予认可。徐靖雯、赵博淼针对其主张的违约金，未举证证明实际损失，故一审法院根据逾期办理所有权转移登记的情节、考虑相关合理影响，将违约金酌情确定为1.2万元，对于超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京青龙湖腾实房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付徐靖雯、赵博淼逾期办理房屋所有权转移登记违约金12000元；二、驳回徐靖雯、赵博淼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新的证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，徐靖雯、赵博淼与青龙湖公司签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》及补充协议对双方均有约束力，出卖人青龙湖公司作为房地产开发企业，应当按照约定期限履行交付房屋及协助办理所有权证的义务，并应留存有关房屋交付的相关资料。现其未能提供相关资料，而徐靖雯、赵博淼主张房屋交付时间应为2017年4月1日，并提供购房款发票、收据等证据，其中显示徐靖雯、赵博淼于2017年3月31日补交了购房款869元，于2017年4月1日交纳产权证代办费。一审法院结合双方主张及举证情况，确认青龙湖公司交付涉案房屋时间应为2017年4月1日，认定事实正确，本院予以维持。青龙湖公司逾期办理产权证，其履行合同义务不符合约定，应当依约支付违约金。青龙湖公司以违约金过高等原因提出抗辩，一审法院考虑到徐靖雯、赵博淼未对其实际损失举证，并结合案件相关情节，对合同约定的违约金予以酌减，处理并无不当。现青龙湖公司上诉主张违约金数额过高，本院对其上诉理由不予支持。综上所述，青龙湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418元，由北京青龙湖腾实房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  许 英审 判 员  施 忆二〇二〇年八月二十五日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮