湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1070号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋娥，女，1956年6月4日出生，汉族，户籍地重庆市永川区，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：伍早俊，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余大海，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李明成，男，1954年3月14日出生，汉族，住湖北省秭归县茅坪镇平湖四路13号，现住秭归县。委托诉讼代理人：崔邦华，湖北林华安律师事务所律师。原审被告：万成华，男，1968年7月27日出生，汉族，住秭归县。委托诉讼代理人：王必华，湖北楚天剑律师事务所律师。上诉人宋娥因与被上诉人李明成、原审被告万成华确认合同有效纠纷一案，不服秭归县人民法院（2019）鄂0527民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋娥上诉请求：判令李明成与万成华签订的《房屋转售协议》无效，李明成立即腾退秭归县茅坪镇庙咀经济园区161号第五层房屋，并将该套房屋交付给宋娥，诉讼费由李明成负担。事实和理由：1、本案纠纷基本情况。宋娥购买了案涉商品房屋，并取得房屋产权，但未拿到相关权属证书。2001年，宋娥、赵长寿夫妇离开秭归回到重庆老家，便将该房屋委托万成华照看,此后万成华也没有将案涉房屋的有关情况告知宋娥、赵长寿。2019年4月13日，宋娥接到万成华突然打来的电话，要求宋娥到秭归办理案涉房屋登记过户手续。宋娥经查询得知该房屋仍登记在其名下。2、一审法院认定事实严重错误。万成华并非案涉房屋所有权人，也没有得到宋娥的授权委托，无权出售该房。一审法院随意断章取义，胡乱将举证责任推给宋娥。3、李明成与万成华签订《房屋转售协议》，主观上存在重大过失，不符合善意相对人的认定标准，该协议应认定为无效。李明成购买房屋时没有与宋娥本人确认签订协议，购房款没有直接支付给宋娥；李明成住在房屋十几年，没有联系宋娥办理房屋产权证；一审法院认定万成华的行为构成表见代理是错误的，因为万成华实际使用房屋并代理宋娥签订房屋转售协议，还收取了购房价款，这些都不能否认李明成主观存在重大过失，所以李明成不是善意相对人。一审判决认定万成华以宋娥的名义与李明成签订协议的行为构成表见代理，缺乏事实根据和法律依据。李明成辩称，万成华与宋娥间构成表见代理的合同关系，万成华与李明成之间签订的转售关系合法有效。主观上李明成是善意的，签订合同时，案涉房屋已被万成华合法占有，万成华向李明成出示了该房屋的土地使用权证、房屋所有权证以及湖北省契税等足以证实该房屋的权利凭证，同时李明成购买该房屋系通过万成华的哥哥介绍，且被告知万成华与宋娥之间存在债权债务关系，才有了委托售房的行为发生，同时李明成购房系用于自住，支付的房屋价款与当时市场价一致。合同签订后，李明成接受钥匙并进行装修入住，李明成认为万成华具有代理权且李明成是善意的相对人，符合我国合同法关于表见代理的特征。原判适用法律正确，请求二审法院驳回宋娥的上诉请求。万成华述称，其接受宋娥、赵长寿夫妇委托出售案涉房屋而非照看房屋，宋娥夫妇离开秭归时将住房钥匙、房产证原件、土地使用证原件、身份证复印件交给了万成华，之后17年多对涉案房屋不闻不问，不进行任何管理，足以证明宋娥、赵长寿夫妇是委托万成华出售房屋。宋娥的上诉请求不能成立。李明成向一审法院起诉请求：1、确认李明成与宋娥于2002年7月17日签订的《房屋转售协议》合法有效；2、判令宋娥协助李明成办理秭归县××××层房屋的不动产转移登记。宋娥向一审法院提出反诉请求，判令李明成立即腾退秭归县××××层的房屋，交付给宋娥。一审法院认定事实：李明成通过万成华的哥哥万承奎（时任村委会干部）得知万成华有房屋出售，便与万成华协商房屋买卖事宜。2002年7月17日，万成华代理宋娥（甲方）与李明成（乙方）签订《房屋转售协议》，李明成、万成华在协议上签名确认，万成华在“甲方栏”签署了宋娥的姓名。协议载明：甲方同意将私人经济园梅香街即秭归县茅坪镇庙咀161号一套房屋产权委托代理人万成华转售给乙方，五楼作价44000元，隔热层13000元；乙方首期付给甲方代理人万成华40000元，甲方代理人万成华负责给乙方办理房屋过户手续，过户费用甲方支付，尾款4000元待甲方代理人将三证（土地使用权证、房屋产权证、税契）交给乙方时一次结清；隔热层因甲方代理人目前暂时居住，一时不能搬出，作价13000元，一年内搬出，乙方交清甲方代理人13000元后产权属乙方所有。协议签订后，万成华将第五层房屋的钥匙交给李明成，李明成装修后于当年12月入住。李明成于2002年7月13日、7月17日分二次向万成华支付购房款40000元，同年8月15日，万成华将变更后（由宋娥变更为李明成）的国有土地使用权证和宋娥的房屋所有权证、房屋契证交给李明成。同年11月9日，李明成再次向万成华支付第六层（隔热层）房款13000元。2003年5月，万成华将第六层（隔热层）房屋交付李明成。嗣后，李明成多次要求万成华办理过户手续，但至今没有办理。同时查明，1997年，宋娥及其丈夫赵长寿（公民身份号码，2003年7月8日去世）到秭归县××（××铁炉××村）办预制厂。期间，万成华在该厂长期给宋娥、赵长寿夫妇运输预制板及原材料，经常在一起吃喝，亲似兄弟。2001年3月，宋娥和赵长寿在秭归县茅坪镇庙咀161号购买第五层住房和第六层（隔热层），同年下半年离开茅坪回重庆居住。2019年4月13日，万成华给宋娥打电话要求宋娥到秭归办理出售房屋的过户手续。宋娥查询得知，案涉房屋所有权仍登记在其名下，原房屋土地使用权已被注销，过户变更为李明成。同年6月，宋娥向秭归县人民法院提起行政诉讼，要求确认秭归资源规划局注销宋娥土地使用权证的行为违法并予撤销。同年9月6日，该局在秭归县人民政府网发出不动产更正登记公告。同年9月10日，李明成向秭归资源规划局提交异议申请书。目前，秭归资源规划局尚未正式办理更正登记。一审法院认为，本案是因代理行为引起的房屋买卖合同纠纷。李明成请求确认与万成华代理宋娥签订的《房屋转售协议》有效。宋娥认为万成华擅自将案涉房屋出售给李明成，并与李明成签订《房屋转售协议》，收取售房款，提出反诉要求李明成立即腾退房屋。本案存在两个争议焦点：一是宋娥是否委托万成华出售房屋，二是万成华代理宋娥与李明成签订的《房屋转售协议》是否有效以及房屋的归属。分析评判如下：一、关于宋娥是否委托万成华出售房屋问题李明成主张万成华与其签订的《房屋转售协议》是以代理人的身份代理宋娥签订的,支付的购房款是万成华代收的，变更后的国有土地使用权证和尚未变更的房屋所有权证是万成华转交的。万成华对此不持异议，但辩称宋娥、赵长寿夫妇委托出售的房屋是第五层，不包括第六屋（隔热层），第六层（隔热层）没有任何证件，是宋娥、赵长寿夫妇抵偿给自己的运费，作价13000元卖给李明成。国有土地使用权证是赵长寿到国土部门变更后交给万成华，万成华转交给李明成。李明成支付的房屋价款全部转交给了赵长寿。宋娥对李明成的主张和万成华的答辩意见表示不知情，主张案涉房屋属自己所有，因长期在外地做生意，便将房屋委托万成华照看，但没有委托万成华出售，没有在万成华与李明成签订的《房屋转售协议》上签字，也没有收到万成华的一分钱。一审法院认为，当事人可以委托代理人订立合同，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。根据三方当事人的陈述，可以确认宋娥、赵长寿夫妇没有给万成华出具书面委托书委托万成华出售房屋。是否口头委托，万成华与宋娥各执一词，没有直接证据证明，双方的陈述与辩解既有合理性，也有不合情理和不确定性。如宋娥在庭审中开始不认可委托万成华照看房屋，后来又承认最后离开秭归时考虑到万成华开摩托车（事实上万成华开的是拖拉机）没有地方落脚，允许万成华住在案涉房屋的隔热层并请万成华照看案涉房屋。既然是委托万成华照看房屋，万成华为什么持有案涉房屋的土地使用权证、房屋所有权证、房屋契证等证件。再如，宋娥陈述最后一次离开秭归茅坪的时间是2000年，离开时没有在开发商“陈老板”处拿到案涉房屋的所有权证。针对宋娥的陈述，一审法院为核实证人陈某的证言(宋娥当庭认可陈某的女儿出生后给其支付了2000元工资)，调取了陈某女儿陈梦琪的户籍登记，显示陈梦琪于2001年7月21日出生；并在秭归县不动产登记中心查询案涉房屋所有权证的领取时间是2001年6月15日，领证人程某。根据陈某女儿出生时间可以推定宋娥最后离开秭归茅坪的时间是在2001年7月21日以后，当时程某已领取了案涉房屋的所有权证。从而说明宋娥的当庭陈述不真实。况且，房屋所有权证是对特定房屋所有权归属的书面证明，只能向特定房屋的所有权人发放，按照谁主张谁举证的原则，宋娥未提交其最后离开秭归时没有拿到案涉房屋所有权证的证据。由此可以推定案涉房屋的相关证书由宋娥或赵长寿转交给万成华。如果仅仅是委托万成华照看房屋，房屋的相关证书没有必要交给万成华。宋娥离开秭归长达十七年，从未关心案涉房屋的使用情况等，均违背常理。同时，万成华的陈述、主张也存在多处疑点，如宋娥、赵长寿是否欠万成华的运费、是否将案涉房屋的隔热层抵偿给万成华、是否将李明成支付的购房款转交给了赵长寿等，均未履行书面手续，均无充分、有效证据证明。由于本案发生在十七年前，案涉当事人赵长寿已离世，无法核实。宋娥、赵长寿是否口头委托万成华出售房屋，主要是宋娥与万成华之间的争议，本诉原告李明成主张其有理由相信万成华有代理权，系善意购房，房屋买卖行为有效，为合同效力之确认纠纷。反诉原告宋娥主张万成华擅自出卖房屋，损害其权益，系侵权关系，与本诉不属同一法律关系。因此，根据本案的具体情况，对宋娥与万成华之间是否存在口头委托行为，不作评判，不作最终认定，当事人可另行主张。二、关于万成华与李明成签订的《房屋转售协议》是否有效以及房屋归属问题诉讼中，宋娥主张万成华与李明成之间恶意串通，损害宋娥的利益。一审法院认为，恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取不法利益合谋实施的违法行为。当事人恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的，合同无效。从万成华与李明成签订《房屋转售协议》的过程看，李明成是通过万成华的哥哥万承奎得知万成华有房屋出售，然后找到万成华洽谈案涉房屋的买卖事宜，说明万成华与李明成事前不熟悉。从协议约定的内容看，没有违背法律规定，约定的房屋价款与秭归县茅坪镇当时的房屋销售市场价格相符，无恶意串通的动机。从宋娥当庭提交的证据看，不能证明万成华与李明成存在恶意串通的行为。宋娥认为由秭归资源规划局提供的《房屋转让协议》与万成华、李明成签订的《房屋转售协议》的内容相似度非常高，万成华与李明成应当知晓《房屋转让协议》及其内容，且李明成向法庭提交的《限期办理更正登记通知书》载明《房屋转让协议》是李明成办证时提交，由此说明，李明成与万成华的当庭陈述是虚假的。一审法院认为，《房屋转让协议》是秭归资源规划局办理案涉房屋土地使用权变更登记时收存的资料，协议上盖有宋娥的私章、复印有宋娥本人的身份证。根据秭归资源规划局关于对《限期办理更正登记通知书》的说明，仍无法核实是谁提供资料到现场办理土地变更登记手续。根据万成华当庭陈述，到秭归资源规划局办理案涉房屋土地使用权证变更登记，是宋娥的丈夫赵长寿去办好后交给万成华，然后由万成华转交给李明成。从李明成提起诉讼的过程看，2019年4月23日，李明成向一审法院提起诉讼，诉请万成华协助办理案涉房屋的不动产转移登记，万成华应诉后，申请追加宋娥为被告，一审法院经审查决定追加宋娥为被告，由于万成华提供的宋娥的身份信息与宋娥经常居住地不一致，加之宋娥拒不配合等原因，无法向其送达应诉材料，一审法院将这一情况告之李明成后，李明成申请撤回起诉。同年7月，李明成以宋娥、万成华为被告再次向一审法院提起诉讼。这一过程说明第一次起诉时，李明成没有将宋娥列为被告，第二次才将宋娥、万成华列为共同被告。从万成华的当庭陈述以及可能承担的法律后果看，如果万成华没有取得宋娥、赵长寿夫妇的委托授权，擅自将其房屋处置变卖，依照法律规定将承担相应的法律责任。对此，万成华及其委托代理人应该知晓，但万成华在庭审中坚持认为是受宋娥、赵长寿夫妇的委托出售房屋，并不是帮其照看房屋，收取的购房款已转交给赵长寿，是赵长寿到秭归资源规划局办理的土地变更登记手续。虽然赵长寿已离世，法庭无法核实其真伪，但可以说明李明成在购买案涉房屋时没有和万成华合谋串通。宋娥的抗辩和主张，纯属主观推断，未提供证据证明。如宋娥辩称自己与李明成素未谋面，与万成华有十几年未联系，并不知晓案涉房屋已出售给李明成，而万成华与李明成均系茅坪镇本地人，存在恶意串通嫌疑。又如，宋娥认为李明成提起本诉时，提交了杜某的证人证言，万成华也申请证人杜某出庭作证，杜某同时为李明成、万成华两人作证，不是巧合。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼主张有责任提供证据加以证明，凡是知道案件情况的人有义务出庭作证。2019年4月，李明成第一次向一审法院提出起诉讼时，没有提交杜某的证言，再次起诉后，通过万成华了解才于同年6月9日找杜某出具证明，该证明内容与万成华申请杜某出庭作证的内容一致，但一审法院没有采纳。李明成收集杜某出具的证明和万成华申请杜某出庭作证的行为不违背法律规定。同一人通过不同的形式表达相同的内容，并不违背常理。宋娥当庭辩论和陈述，内容前后矛盾。如宋娥当庭陈述，之所以从最后一次离开秭归茅坪，一直没有关心案涉房屋的使用和产权问题，是因为没有万成华的联系方式，随后又承认离开秭归时将自己的夷陵通（号码8353191）送给万成华。有电话号码，为什么不联系，说明宋娥没有向法庭如实陈述。又如宋娥在反诉状中表述委托万成华照看房屋，而在庭审首次答辩时既不认可委托万成华出售房屋，也不认可委托万成华照看房屋。由此可以看出，宋娥的陈述及答辩意见不具有确定性和客观性。综上所述，宋娥主张李明成与万成华存在恶意串通的意见，不予支持。诉讼中，李明成主张万成华的行为构成表见代理。一审法院认为，表见代理是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。其中，行为人是否以被代理人的名义实施法律行为，行为人是否存在有代理权授予的外观，相对人对行为人有代理权是否形成了合理依赖等要件是构成表见代理的必要条件。首先，宋娥承认与其丈夫赵长寿在秭归茅坪开办预制厂期间万成华在厂里从事拖拉机运输，双方相处亲似兄弟，并主张离开秭归茅坪时准许万成华住到案涉房屋楼上隔热层并委托其照看案涉房屋，说明双方关系特殊；其次，李明成在购买案涉房屋时与万成华并不相识，是通过万成华的哥哥万承奎了解后才知道万成华有房屋出售，当时万成华已实际占用了案涉房屋，万成华明确告诉李明成，房屋是宋娥、赵长寿夫妇委托其出售的；其三，万成华是以代理人的身份代理宋娥与李明成签订的《房屋转售协议》，协议约定的内容不违背法律规定，约定的价格与秭归县茅坪镇当时的市场房价相符；其四，李明成按照《房屋转售协议》约定向万成华支付了房款，万成华向李明成转交了变更后的国有土地使用权证以及未变更的房屋所有权证、房屋契证。随后李明成入住案涉房屋十七年有余。上述事实说明万成华的行为在客观上形成了具有代理权的表象，李明成对万成华的代理行为形成了合理信赖。李明成找万成华购买房屋的主观愿望和客观行为是善意的，主观上不存在过失。万成华的行为符合表见代理特征。故支持李明成的诉讼主张，万成华的行为构成表见代理，万成华与李明成签订的《房屋转售协议》有效。宋娥辩称和主张李明成与万成华恶意串通，并非善意相对人的意见,没有证据证明，故不予支持，其要求李明成腾退房屋的诉讼请求，不予支持。综上所述，万成华以代理人的身份将宋娥所有的位于秭归县××××层房屋出售给李明成，李明成按照与万成华签订的《房屋转售协议》约定的内容向万成华支付购房款53000元，尚欠尾款4000元。虽然宋娥不认可委托万成华出售房屋，但万成华的行为在客观上形成了代理权的表象，李明成对万成华的代理行为形成了合理信赖。李明成找万成华洽谈购买房屋的主观愿望是善意的，且按照协议约定支付了购房款并入住至今，李明成在主观上不存在过失。万成华的行为符合表见代理的特征，其代理行为有效。善意相对人的信赖利益和交易安全应该得到保护，宋娥应当承担万成华所代理产生的民事法律后果，有义务协助李明成办理案涉房屋不动产登记转移手续。宋娥要求李明成立即腾退案涉房屋交付给宋娥的反诉主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、第一百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、李明成与万成华签订的《房屋转售协议》有效，宋娥于本判决生效后三十日内协助李明成办理位于秭归县××××层房屋的不动产权属转移登记；二、驳回宋娥的反诉请求。本诉案件受理费80元，由宋娥负担；反诉案件受理费3300元，由宋娥负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实，与一审查明的一致。本院另查明，万成华自书签名有“万承华”“万成华”，其居民身份证载明姓名为“万成华”。本院认为，自1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第四十九条规定了表见代理制度，即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该法条的立法旨趣在于保护合同相对人的利益，维护交易安全，落实诚实信用原则，使怠于履行注意义务的被代理人直接承受行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍为代理行为而签订的合同的责任。我国法律关于表见代理制度的关键构成要件包括，代理行为在外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，相对人善意且无过失。根据查明的事实，宋娥、赵长寿夫妇离开秭归时将案涉房屋钥匙、房产证原件、土地使用证原件、宋娥身份证复印件交给了万成华；万成华在将案涉房屋出售时居住在该房内，李明成亦向万成华支付了合理对价。一审法院认定万成华与李明成签订的《房屋转售协议》有效，符合法律规定。宋娥的上诉请求，没有事实根据和法律依据。综上，宋娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由宋娥负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  黄孝平审判员  刘 俊二〇二〇年八月十一日书记员  张 翌