北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7644号上诉人（原审被告）：王贺鋆，男，1973年2月5日出生，汉族，无业，住河北省霸州市。委托诉讼代理人：王希兆，河北高能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许震，男，1987年7月18日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘艳丽，北京市金台律师事务所律师。上诉人王贺鋆因与被上诉人许震房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初37139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王贺鋆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许震的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由许震承担。事实和理由：一审未追加李小冬参加诉讼，程序违法并导致判决结果错误。李小冬是本案实际承租人，只是因为承租时其有职务而隐名承租，我不是实际承租人，许震亦知道上述情形，租赁期限、租赁费数额等事宜全部由李小冬与许震协商确定，租赁费也是由李小冬控制的账户转给我，我再替李小冬向许震代付租赁费。李小冬与许震履行的行为已经确认了我与许震的书面协议为虚假意思表示，应认定为无效。李小冬作为实际承租人没有违约，李小冬未再继续支付租金的原因是涉案房屋装修竣工后，许震迟迟不履行验收义务，导致李小冬无法入住，许震构成根本违约，无权主张违约金，一审法院判令我承担全部责任显失公平。涉案房屋装修后形成合同之外的装修附合物，该价值许震没有无偿占有的合同依据和法律依据，该装修与年租金46万元基本持平，可以冲抵2018年3月至2019年3月租赁费。一审判决确认涉案《房屋租赁居间合同》、《补充协议》于2019年11月20日解除是错误的，应认定许震于2019年4月16日在新京报刊登通知之日合同解除，该日之后的租金我不应承担。一审判决已经认定我交纳的4万元保证金予以扣减，但判决主文却未予处理，存在错误。涉案房屋交付给我时为毛坯状态，装修竣工后联系不到许震，导致未能验收，李小冬投入了巨额的装修款却无法入住，一审法院未考虑装修损失侵害了我的合法权益。许震辩称，同意一审判决，不同意王贺鋆的上诉请求及理由。关于王贺鋆要求退还保证金的问题，王贺鋆存在违约行为，且涉案房屋破坏严重，根据《租赁居间合同》第五条第二款及《补充协议》第三条之约定，王贺鋆违约无权要求返还保证金，且一审法院未支持我要求王贺鋆支付三个月租金作为违约金的请求，故保证金不应退还。一审判决程序合法，王贺鋆要求追加李小冬参与诉讼没有事实及法律依据，我从未见过李小冬，不知道李小冬的存在，根据合同相对性原则，一审法院未准许李小冬参与诉讼是正确的。我没有任何违约行为，从未阻止过王贺鋆入住房屋。根据涉案补充协议第五条第8款之约定，合同解除或者终止时，我无需向王贺鋆支付任何装修补偿。我在登报之后，王贺鋆联系我不同意解除合同，要求继续履行合同，当时我们双方达成一致不解除合同，房屋没有收回，到2019年11月20日我迫不得已才收回涉案房屋，因此租金应交纳到2019年11月20日。许震向一审法院起诉请求：1.请求判令解除我与王贺鋆之间签订的《房屋租赁居间合同》及补充协议；2.依法判决王贺鋆向许震支付租金809623.63元（自2018年3月1日起至2019年11月20日止）；3.依法判决王贺鋆支付许震违约金120750元；4.本案诉讼费由王贺鋆承担。一审法院认定事实：许震系丰台区丰葆路98号院三区9号楼-2层至3层102室房屋所有权人。2017年3月1日，许震（甲方、出租人）与王贺鋆（乙方、承租人）、北京中海物业管理有限公司（丙方、居间人）签订《房屋租赁居间合同》（以下简称《租赁居间合同》），约定：“第一条房屋基本情况租赁房屋坐落于北京市丰台区中海九号三区9#-102，建筑面积441.23平方米（以房产证登记或购房合同记载为准），随房一并出租室内设施、家具、电器及办公用具……第三条租赁期限房屋租赁期限为60个月，即自2017年3月1日至2022年2月28日。……第四条租金1、租金每月为人民币38333元，租赁期内共计人民币2393150元。2、租金按半年交付，第一次租金应在本合同签订后的3日内交付，第二次于2017年9月1日交付，第三次于2018年3月1日交付，第四次于2018年9月1日交付，租期较长的按上述交付日期类推，交付日期如遇节、假日则相应顺延。3、租金交付方式：甲方在银行开立账户，乙方按期向甲方交付。4、甲方收取乙方租金后，应向乙方开具收款凭据。第五条房屋租赁保证金1、本合同签订后在起租前，乙方向甲方交付1个月房屋租金作为保证金，共计40000元。2、保证金作为乙方不损坏房屋结构及附属设施、不丢失家具、电器、物品和不拖欠水、电、燃气、收视、电话及上网等费用的保证。保证金不充抵末期租金，合同期满，乙方结清全部费用，甲乙双方办理双方房屋移交手续后，甲方应将所收保证金全部返还乙方。……第九条乙方的义务3、不得改变承租房屋结构，如需装修、装饰，必须经甲方书面同意。4、应爱护房屋内的装饰、家具、电器及办公物品，如因使用不当造成损坏，乙方应进行修复，并承担因维修发生的费用。……第十一条违约责任1、本合同有效期间单方终止合同构成违约，由违约方向守约方支付＿（空白）个月租金作为违约金。2、乙方租赁期间逾期交付租金的，每逾期一日，应向甲方支付租金金额千分之三的违约金。逾期10日不交租金，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照本条第1款约定向甲方支付违约金。……第十四条补充条款附补充协议一份，汇款信息：姓名：蔡书彩，账号：×××，工行四季青支行。”同日，三方签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：“一、租赁期限房屋租赁期限为5年，自2017年3月1日至2022年2月28日，免租期为3个月自2017年3月1日至5月31日。二、租金房屋租金为每年人民币460000元，每2年递增5%；五年租金总计人民币2393150元，扣除三个月免租期租金115000元，实际租金总额为2278150元。租金按半年支付，先付租金后使用房屋。具体租金数额及支付时间如下：第一年：2017年3月1日支付租金人民币230000元；2017年9月1日支付租金人民币115000元（注：已扣除3个月免租期租金）。第二年：2018年3月1日支付租金人民币230000元；2018年9月1日支付租金人民币230000元。第三年：2019年3月1日支付租金人民币241500元；2019年9月1日支付租金人民币241500元（在上一年基础上递增5%）。第四年：2020年3月1日支付租金人民币241500元；2020年9月1日支付租金人民币241500元。第五年：2021年3月1日支付租金人民币253575元；2021年9月1日支付租金人民币253575元（在上一年基础上递增5%）。……乙方迟延交纳租金及其他费用超过10天的，视为乙方根本违约。三、保证金乙方于本合同签订当日支付甲方人民币40000元履约保证金，在本合同履行中如因乙方欠缴任何费用，甲方均有权从该保证金中扣除，扣除后3日内甲方应补足保证金，否则视为乙方根本违约。在本租赁合同解除时，乙方无违约行为、并结清全部费用后，甲方将剩余保证金无息返还乙方。……五、房屋装修1、三方确认，租赁房屋现状为毛坯房，乙方自行对租赁房屋进行装修，自行承担全部装修费用。2、在装修前，乙方应将设计和施工图纸分别交给甲方和丙方，经甲方和丙方书面审核批准后方可实施，乙方必须按图施工，否则视为根本违约。……8、双方确认：本合同解除或终止时，甲方无需对乙方支付任何装修补偿，乙方可以将移动的家具、家电等物品搬走，但不得拆除固定的添附物、设备、设施，该些添附物、设备、设施无偿归甲方所有。9、乙方如存在根本违约行为，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付3个月租金的违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方另行赔偿。六、其他1、本补充协议与原合同不一致的，以补充协议为准。……”王贺鋆在最后一次庭审时不认可上述租赁居间合同及补充协议的真实性，辩称实际承租人为案外人李小冬，称王贺鋆只是受李小冬委托与许震签订上述合同，王贺鋆之前代理人王贺祎在庭前笔录中认可上述租赁居间合同及补充协议真实性。关于王贺鋆已交纳的房屋租金，许震向法院出示了通话记录、2019年2月26日短信、2019年4月16日新京报登报通知、收款凭证等证据，用以证明王贺鋆交纳房租到2018年2月，2018年3月后未再交纳房租以及许震多次催租的事实。其中，2019年4月16日新京报财经头条B03显示：“通知王贺鋆：您所承租位于北京市丰台区中海九号三区9#-102房屋，2018年3月始至今未按照合同约定缴纳租金，经多次催要未果，加之无法联系您到场，特登报通知如下：1、现依据双方之间《房屋租赁居间合同》第十一条第2款之规定，自通知见报之日起，我方解除与王贺鋆签订的《房屋租赁居间合同》。2、您所拖欠我房租、物业费及滞纳金、违约金和罚息，请于2019年4月20日前付清且自行搬离，逾期我方视为您放弃房内所有物……房东：许震。”收款凭证显示，王贺祎于2017年11月30日向蔡俊平汇款115000元。庭审中，王贺鋆认可收款凭证的真实性，并称事实上李小冬通过王贺鋆支付的金额除了115000元之外，还有260000元及30000元，为证明其付款情况，王贺鋆向法院出示了工商银行电子银行回单，显示2017年3月3日王贺鋆向蔡书彩转账260000元，2017年11月30日王贺祎向蔡俊平转账115000元，2017年3月3日王贺鋆向崔燕转账30000元，称约定的上述款项中包含多支付的2万元及4万元保证金，应将其返还给李小冬。许震认可蔡俊平的转账，认为崔燕转款30000元与本案无关，确认王贺鋆支付两笔260000元及115000元。现双方均认可2018年2月底之前的租金均已支付，且已交纳40000元保证金的事实。另，王贺鋆向法院出示了涉案房屋装修图纸、案外人修贺利手写证明、通话录音光盘等证据，用以证明涉案房屋系李小冬承租、李小冬与许震商定以加盖阁楼（含装修）及负二层精装价款450000元冲抵租赁费、后因冲抵租赁费事宜许震拒绝对装修竣工房屋签字验收导致房屋无法入住及管道破裂跑水无人知晓，房屋损坏等事实。庭审中，许震不认可上述证据，并表示不认可实际承租人是李小冬，认为房屋漏水责任在于王贺鋆，且装修是王贺鋆自行装修，费用也应由其自行承担，称其从未同意过用装修款冲抵租金。王贺鋆向法院出示了附有许震签字的装修图纸，许震认可确系其本人签字，但认为这是设计图纸而非施工图纸。关于《租赁居间合同》及《补充协议》的解除时间，许震向法院出示了房屋现状照片、收房情况说明，用以证明涉案房屋被严重损坏以及2019年11月20日许震协同中海九号管家收回涉案房屋并记录当时房屋现状的事实，认为《租赁居间合同》及《补充协议》的解除时间应为2019年11月20日。其中，收房情况说明载明：“今天是2019年11月20日星期三，现协同中海九号管家共同对本人在中海九号三区9#102别墅进行收回并录像。检查情况如下：1.房屋内无任何留存物品。2.地下一层、地下二层均存在严重漏水情况。3.地下二层部分房间天花板脱落。4.地下一层、地下二层大面积墙壁屋顶存在霉变。5.整个别墅充满霉菌味道。鉴于房屋破坏严重，本人从今天起收回房屋。收房人：许震；见证人：肖贵华、杜宏伟、车志刚等”。王贺鋆在最后一次庭审不认可上述证据的真实性，王贺祎作为王贺鋆的代理人时认可收房说明真实性，现王贺鋆认为照片无法证明是涉案房屋现状，且不认可许震所述收房时间，认为《租赁居间合同》及《补充协议》的解除时间应为2019年4月16日，系许震将通知登报的时间。对此，许震称王贺鋆看到登报情况后与其联系，双方达成一致不解除合同，房屋也没有收回。一审法院认为，许震与王贺鋆签订的《租赁居间合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行。王贺鋆辩称自己并非适格被告，自己受案外人李小冬委托与许震签订涉案《租赁居间合同》，但未提交相关授权委托手续；根据现有证据可见，《租赁居间合同》及《补充协议》系王贺鋆签署，租金系王贺鋆支付，且许震不认可承租人为案外人李小冬，故法院对王贺鋆辩称其并非适格被告的答辩意见不予采纳；其与李小冬之间的纠纷应另行解决。庭审中，双方确认许震于2019年11月20日收回涉案房屋，关于许震于2019年4月16日新京报所登报事项，但王贺鋆未收到上述通知，许震称双方联系后协商不解除合同并继续履行，且房屋并未收回，故法院无法确认合同解除时间为2019年4月，实际解除合同应当为2019年11月20日。另，双方确认2018年2月之前的租金已支付完毕，故对于许震主张王贺鋆支付自2018年3月1日至2019年11月20日止的房屋租金808833元的诉讼请求，法院应予以支持，扣除已支付的保证金4万元，应为768833元。关于王贺鋆辩称精装价款450000元冲抵租赁费的答辩意见，无证据佐证，法院对该答辩意见不予采纳。另，关于许震主张违约金一项，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王贺鋆怠于支付房屋租金存在违约情形，许震对上述情形系明知，未及时主张解除合同并收回房屋，且已在合同解除当日收回涉案房屋，法院结合具体案情以及王贺鋆的违约情形，对于许震主张王贺鋆支付违约金的数额，酌情支持为40250元。综上，一审法院判决：一、确认许震与王贺鋆签订的《房屋租赁居间合同》、《补充协议》于2019年11月20日解除；二、王贺鋆于判决生效之日起十日内支付许震自2018年3月1日起至2019年11月20日止的租金共计808833元；三、王贺鋆于判决生效之日起十日内支付许震违约金40250元；四、驳回许震的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审庭审中，王贺鋆对许震关于“王贺鋆看到登报情况后与其联系，双方达成一致不解除合同，房屋也没有收回”的意见不予认可；许震称根据王贺鋆于一审期间提供的录音证据可以证明其上述陈述的真实性。另，王贺鋆主张涉案房屋装修竣工后必须经过许震验收，称双方口头约定不验收其无法使用房屋，王贺鋆未能就该主张提供相应的证据；法庭另询问其是否曾经催促或要求许震验收房屋，王贺鋆称装修人员进行了催促；法庭询问其装修完成的时间，王贺鋆称其不清楚装修完成的时间，装修人员知道，其只去过涉案房屋三次，并非其实际承租。王贺鋆另上诉主张许震于2019年4月16日将涉案房屋强制收回，但未能提供相应的证据。本院认为，本案中，王贺鋆主张案涉《租赁居间合同》与《补充协议》系其代案外人李小冬签订，王贺鋆并非实际承租人，一审庭审中王贺鋆之委托诉讼代理人王贺祎已经认可前述两合同的真实性，王贺鋆虽于一审最后一次庭审中辩称实际承租人为案外人李小冬，但王贺鋆未能就其与李小冬之间的委托代理关系提供相应的证据予以证明，亦未能提供证据证明其曾经将与李小冬的代理关系向许震进行过披露，故根据本案现有证据，王贺鋆作为承租人在涉案租赁合同及补充协议上签字，与许震就涉案房屋形成房屋租赁合同关系，一审法院对王贺鋆关于其被告主体不适格的答辩意见未予采纳处理正确，王贺鋆关于一审法院未追加李小冬参与诉讼属程序违法的上诉意见不能成立。王贺鋆另上诉主张许震拒绝履行装修验收义务，导致其（李小冬）无法入住，许震构成根本违约，王贺鋆主张其与许震之间就房屋验收存在口头约定，但未能提供任何证据予以证明，王贺鋆亦未能提供证据证明其曾要求许震履行房屋验收义务而许震拒绝并导致其无法使用房屋，王贺鋆的该项主张缺乏事实依据和合同基础，其上诉理由难以成立。关于涉案租赁合同关系的解除时间，因王贺鋆欠付租金问题，许震要求解除租赁合同关系，虽许震已经采取登报的方式表达了合同解除的意思表示，但王贺鋆称其并未看到登报通知，许震解除合同的意思表示并未有效到达对方。一审法院根据本案事实查明情况，认定涉案房屋被实际收回的时间为合同解除时间，本院不持异议。王贺鋆主张许震于2019年4月16日将涉案房屋强制收回，但未能提供相应的证据，本院难以采信。王贺鋆另主张双方之间存在以装修折抵租金的约定，未能提供充分的证据予以证明，许震亦不认可，王贺鋆应自行承担举证不能的法律后果。关于保证金的处理问题，根据涉案租赁合同及补充协议之约定可见，保证金作为合同履行的担保，可用于抵扣承租人欠付的各项费用，在承租人结清应当向出租人给付的各项费用后，出租人应当将剩余部分无息退还，故一审法院认定保证金用于抵扣王贺鋆欠付的租金，处理正确。但主文部分将应扣除的保证金遗漏，本院予以纠正，并对租金数额计算不准确的部分一并调整。许震关于保证金不应退还的辩称理由系认为保证金应作为违约责任的承担方式之一予以扣除，该理由成立须有合同存在明确约定为基础，但涉案合同约定“乙方如存在根本违约行为，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付3个月租金的违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方另行赔偿”，并未将扣除保证金作为违约责任的承担方式。许震另抗辩称一审法院对违约金予以酌减，故不应将保证金抵扣租金，一审法院对违约金予以调整，系对违约金约定过高行使裁量权之结果，如许震对违约金的处理不服，应通过上诉的方式提出，其将两项费用的处理混为一谈，缺乏合同依据和法理基础，本院不予采纳。综上所述，王贺鋆的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初37139号民事判决第一、三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初37139号民事判决第四项；三、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初37139号民事判决第二项为：王贺鋆于本判决生效之日起十日内支付许震自二〇一八年三月一日起至二〇一九年十一月二十日止的租金共计767363元；四、驳回许震的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13104元，由王贺鋆负担12441元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院），由许震负担663元（已交纳）。二审案件受理费12291元，由王贺鋆负担11691元（已交纳），由许震负担600元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年八月二十五日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞