河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1158号上诉人（原审被告、反诉原告）：濮阳银泰置业有限公司，住所地清丰县朝阳路与政通大道交汇处。法定代表人：南士伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁朝臣，河南导航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜艳芹，女，1975年10月15日出生，汉族，住清丰县。委托诉讼代理人：姜拴胜，河南思敬律师事务所律师。上诉人濮阳银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）因与被上诉人姜艳芹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初5077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银泰公司的委托诉讼代理人鲁朝臣、被上诉人姜艳芹的委托诉讼代理人姜拴胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。濮阳银泰置业有限公司上诉请求：撤销原审民事判决，公平改判。事实和理由：一、在房屋建设过程中，由于对大气污染的治理，政府通知无条件停工，因此，造成延期交房是政府政策性原因，非上诉人的主观过错造成的。根据合同的约定出卖人可以延期交房，因此2018年5月23日之前，上诉人不属于违约，不应当承担违约金。二、一审法院再次让银泰公司承担2018年6月15日至2019年1月31日期间的违约金更是错误。2018年5月23日，由住建局、房管局、业主委员会代表和上诉人共同签署了会议纪要，是姜艳芹拒不领钥匙，对领取钥匙并不积极。根据会议纪要第一条第4项约定，如因业主个人原因不领钥匙，责任由业主个人承担。因此自2018年6月15日之后，完全是姜艳芹的过错造成的，一审判决让银泰公司承担违约责任，实属错误。综上，一审判决错误，现特提出上诉，望二审能够改判。姜艳芹辩称，银泰公司提交的证据显示政府要求停工的工期均在涉案合同约定的交房日期之后，不能证明政府的停工政策对涉案房屋的建设造成了实质影响，不能成为银泰公司延期交房的抗辩理由。会议纪要中的赔偿责任与合同约定的违约责任并不冲突，一审判决对银泰公司的违约责任已作出相应减轻，银泰公司之间未能提交交房应当具备的建设工程竣工验收备案表等文件，其行为严重违反了商品房买卖合同的约定。综上应驳回银泰公司的全部上诉请求。姜艳芹向一审法院起诉请求：1．依法判令银泰公司支付因逾期交房产生的违约金39,880元；2．本案诉讼费用由银泰公司承担。一审法院认定事实：2016年1月13日，姜艳芹与银泰公司签订《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》购买银泰公司银河花都第4幢2单元8层2-801号房。《商品房买卖合同》第四条计价方式与付款约定，该商品房总金额为421,620元；第六条付款方式及期限约定，买受人已付首付款131,620元整，贷款29万元整向银行申请贷款，签订合同之日起30日内办理完毕相关手续，同附件4；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同…买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第八条交付期限约定，出卖人濮阳银泰公司应当在2016年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。因国家政策变化、城市规划变更或甲方不能控制的事件，出卖人可据实予以延期；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；附件四《合同补充协议》第3条约定，买受人在合同签订之日起30个工作日内办理完按揭贷款手续，如果不能办理贷款或银行发放贷款额度不足，买受人应按合同约定的时间支付房屋总价款，否则买受人视为违约，买受人承担相应的违约责任。合同签订后，姜艳芹支付了首付款，并于2016年3月14日就余款办理完毕银行按揭手续，且中国农业银行清丰支行发放了按揭贷款。2016年4月29日，银泰公司向姜艳芹开具购房发票，发票显示房款为421,620.35元。银泰公司未能在约定的2016年12月31日前向姜艳芹完成交房形成逾期。2019年1月31日银泰公司将房屋钥匙交付给姜艳芹，姜艳芹缴纳装修押金等费用接收房屋。银泰公司逾期交房期间，案涉房屋所在银河花都等清丰县区建设项目存在环境管控等政策性原因停工。2018年5月23日，经清丰住建局与房管局见证协调，银河花都业主与银泰公司协商形成会议纪要，针对银河花都交房日期具体安排如下：1、从双方约定的交房日期2018年6月15日09：00起，如果开发商未按规定如期交房，开发商承诺：即日开始向业主进行赔偿，每延期15日，按5,000元／户的标准进行赔偿，不足15日，按15日计算。每延期一个月，按10,000元／户的标准进行赔偿，以此类推；2、每延期15日为一个结算日，以现金形式结算；3、此赔偿与购房合同上约定的交房延期产生的违约金没有任何关系。本案诉讼前银河花都多名业主曾向原审法院起诉，请求银泰公司支付逾期交房违约金，原审法院审理后均以相同标准作出裁判，如银河花都业主王玉彩于2019年3月15日以银泰公司为银泰公司请求支付逾期交房违约金，原审法院审理后作出（2019）豫0922民初946号民事判决书，该判决已生效。一审法院认为，姜艳芹、银泰公司签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应履行各自的合同义务。关于原告请求银泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。双方商品房买卖合同约定银泰公司应在2016年12月31日前交付案涉房屋，但银泰公司直至2019年1月31日才完成房屋交付，已构成违约。原告请求银泰公司承担逾期交房的违约责任原审法院予以支持。银泰公司辩称2018年5月23日银河花都业主与开发商银泰公司协商形成会议纪要，针对银河花都交房日期作了具体安排，自2018年5月25日会议纪要之后银泰公司并不存在违约，姜艳芹系自身迟延领取房屋钥匙等。原审法院认为，银泰公司所称会议纪要中明确记载会议纪要约定的赔偿与商品房买卖合同上约定的交房延期产生的违约金没有任何关系，该会议纪要仅为业主对银泰公司交房行为的督促，并未变更商品房买卖合同中逾期交房违约责任的约定。交付房屋是银泰公司的义务，银泰公司庭审中未提交证据证明其实际通知原告接受符合约定条件的房屋而原告迟延接收，其仅以原告未及时领取钥匙接收房屋等抗辩不存在违约行为原审法院不予采信。银泰公司辩称银河花都项目因政策性原因停工等不应承担违约责任。原审法院认为，因国家政策治理大气污染银泰公司在一定期限内停工系客观事实，但非交房逾期的全部原因。结合本案情况及已生效的（2019）豫0922民初946号等原审法院前期多个民事判决，原审法院酌定银泰公司因政策性原因停工3个月，并对银泰公司的违约责任予以相应减轻。根据原告的诉讼请求，银泰公司应承担的违约金为35,844.66元（以总房款421,620.35元为基数，自2017年1月1日至2018年6月14日并扣除政策性停工90日后共计439天，按照合同约定的日万分之一计算违约金为18,509.13元；自2018年6月15日至2019年1月31日共计230天，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率4.35％上浮50％后的年利率6.525％计算为17,335.53元。以上共计35,844.66元）。关于银泰公司反诉原告支付逾期付款违约金。双方商品房买卖合同约定买受人已付首付款131,620元整，余款29万元整向银行申请贷款，签订合同之日起30日内办理完毕相关手续，如果不能办理贷款或银行发放贷款额度不足，买受人应按合同约定的时间支付房屋总价款，否则买受人视为违约，买受人承担相应的违约责任。首先，双方在合同中仅约定了余款29万元办理银行按揭贷款，但并未约定不能如期办理按揭贷款时支付总房款的具体时间；其次，2016年3月14日原告办理银行按揭贷款后银行足额向银泰公司发放了按揭贷款。该事实与银泰公司提交的证据相印证，银泰公司以其2016年3月29日收到银行贷款缺乏事实根据；第三，自银泰公司所称收到全部房款的2016年3月29日至银泰公司提出本案反诉时止，已超出法律规定的三年诉讼时效。原告当庭提出诉讼时效经过的抗辩。银泰公司提交的员工证言不足以证明曾向原告主张过逾期付款违约责任的具体事实。故原审法院对银泰公司的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、银泰公司于判决生效后十日内支付姜艳芹逾期交房违约金35,844.66元。二、驳回姜艳芹的其他诉讼请求。三、驳回银泰公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延付款期间的债务利息。案件受理费798元，濮阳银泰置业有限公司负担700元，姜艳芹负担98元；反诉费50元，濮阳银泰置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。对本案争议的银泰公司是否违约，违约金的计算标准问题，分析认定如下：一、关于银泰公司是否存在逾期交房问题。据涉案商品房买卖合同的约定，银泰公司应在2016年12月31日将经验收合格的商品房交付给姜艳芹，但在银泰公司主张的会议纪要载明的交房之日，以及本案二审法庭辩论终结前，银泰公司仍未提交涉案商品房已经验收合格的证据。故银泰公司主张会议纪要载明的交房日期不能视为银泰公司履行了通知交房的义务，在涉案房屋没有达到合同约定的交房标准的情况下，购房人有权拒收房屋，故银泰公司主张逾期交房的原因在姜艳芹，银泰公司没有违约行为的理由不能成立。在对逾期期限的认定中，因大气污染治理对逾期交房违约期限的影响，一审法院据相关政府文件等证据扣除90天，并无不当，银泰公司应当承担相应的违约责任。二、关于违约金的计算标准问题。涉案的商品房买卖合同约定，逾期超过90日后，应自2017年1月1日期起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。姜艳芹主张自2018年6月15日至2019年1月31日共计230天，按照年百分之6.525为标准计算违约金，并无合同依据。其主张所称依据一审法院其他生效的判决认定的违约金的标准是按年百分之6.525计算违约金，但另案原告诉讼请包括了会议纪要的中所订的赔偿部分，即因诉讼请求的不同，本案的裁判与原生效判决没有可比性，此间的违约金仍应按照合同约定的日万分之一的标准计算，一审判决对上述期间违约金金额的认定错误应予纠正。故应自2017年1月1日至2019年1月31日，扣除90日后，银泰公司向姜艳芹承担逾期交房违约的天数为671天，应支付的违约金为（421,620.35元×0.1‰×671天=28,290.73元）。综上所述，濮阳银泰置业有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初5077号民事判决第三项；二、撤销河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初5077号民事判决第一项、第二项；三、濮阳银泰置业有限公司于本判决生效后十日内支付姜艳芹逾期交房违约金28,290.73元；四、驳回姜艳芹的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费798元，由姜艳芹负担168元，由濮阳银泰置业有限公司负担630元。二审案件受理费798元，由濮阳银泰置业有限公司负担630元，姜艳芹负担168元。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年八月二十四日书记员 李淑娅