湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5662号上诉人（原审被告、反诉原告）：王建国，男，1958年9月6日出生，汉族，住武汉市江岸区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉惠之美物业服务有限公司，住所地武汉市东西湖区银湖科技产业开发园18号。法定代表人：胡国平，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：高亮、吴思思，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人王建国因与被上诉人武汉惠之美物业服务有限公司（以下简称惠之美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初3003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王建国的上诉请求：1、被上诉人惠之美物业公司立即履行《前期物业管理服务协议》约定的“水岸星辰”D8-1-3/4-2房屋的共有部位的墙体局部渗水、外墙砖局部脱落、屋面局部渗水的修缮义务。2、上诉人依法享有同时履行抗辩权，有正当理由拒缴物业费。被上诉人诉讼请求已超过普通诉讼时效。3、惠之美物业公司赔偿墙面、衣柜返工损失20,350元，违约金8,193.57元，退还所交物业费。4、本案本诉、反诉及上诉的诉讼费均由被上诉人承担。其上的理由为：一、一审法院认为，“《前期物业服务管理协议》第二条物业服务内容并未约定外墙由惠之美物业公司维修”，与协议约定的基本事实不符。被上诉人负有合同约定的房屋外墙及屋面的修缮义务。二、一审法院认为“外墙渗水属于大修，对外墙的维修不是惠之美物业公司应履行义务”属于主观臆断，其认定违反国家规范标准及《前期物业服务管理协议》约定。三、上诉人依法享有同时履行抗辩权，有正当理由拒缴物业费。被上诉人诉讼请求已过普通诉讼时效期。四、惠之美公司数年不履行合同修缮义务，应承担违约责任并赔偿上诉人损失。被上诉人称惠之美物业公司答辩则要求维持原判。2019年2月，惠之美物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、王建国支付2014年1月1日至2017年12月31日的物业费25,655.3元；2、王建国承担逾期付款违约金截止2018年1月5日为5,000元；3、本案的诉讼费由王建国承担。一审庭审中，惠之美物业公司明确，第二项诉讼请求违约金自2014年12月1日起计算至2018年1月5日止，依据合同约定计算违约金为10,552元，但仅主张5,000元。一审诉讼中，王建国提出反诉，请求判令：1、惠之美物业公司立即履行《前期物业管理服务协议》约定的“水岸星城”D8-1-3/4-2房屋的外墙渗水、外墙砖脱落、屋面漏水的维修义务和法规规定的及时修缮义务；2、惠之美物业公司赔偿墙面、衣柜返工损失20,350元，违约金8,193.57元，退还所交物业费2万余元；3、本案本诉、反诉的诉讼费用由惠之美物业公司承担。一审法院查明，王建国系福星惠誉水岸星城D8栋1单元3-4层2室建筑面积240.28平方米、水岸星城D8栋1层4室建筑面积26.96平方米房屋业主。白丽萍系王建国之妻。武汉市福星惠誉物业管理有限公司（以下简称福星惠誉物业公司）于2015年更名为惠之美物业公司。2008年3月10日，白丽萍代王建国作为乙方与福星惠誉物业公司作为甲方签订了《前期物业管理服务协议》。合同第一条双方的权利义务约定：福星惠誉物业公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第二条物业管理服务内容约定：共用部分是指房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井和公用设施设备使用的房屋等。第四条物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施中大修、更换、改造的费用）收取方式及期限约定：乙方交纳费用时间为一年分两次缴纳物业服务费，每次缴纳6个月，每次交纳费用时间为每半年的首月5日以前，物业费收费标准为别墅每月每平米2.0元（2009年3月28日前按房屋建筑面积每月每平方米1.5元收取；自2009年3月29日按每月每平方米2.0元收取）。第七条维修资金的管理与使用约定：建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金。乙方在购房时需向武汉市武昌区房产管理局按规定足额交纳维修资金。第十一条违约责任约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，并采取必要的催缴措施。合同还对其他权利义务等进行了约定。2008年8月30日，白丽萍代王建国向湖北福星惠誉置业有限公司签署入伙声明。自2014年1月1日起，王建国未向惠之美物业公司缴纳物业费，惠之美物业公司分别于2015年12月15日、2018年3月13日、2018年6月10日、2018年7月5日以书面形式对王建国进行了催收，并由惠之美物业公司员工以短信（彩信）方式催告王建国缴纳物业费，但王建国以其房屋屋顶漏水未能解决而未缴纳物业费，故惠之美物业公司提起诉讼。一审法院认为，本案争议焦点：惠之美物业公司是否应当向王建国返还物业费、赔偿损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。水岸星城一期东区《前期物业管理服务协议》第二条物业服务内容中并未约定外墙由惠之美物业公司维修，该协议第四条约定物业服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更换、改造的费用，外墙属于建筑区域内的共用部分，根据《物业管理条例》（国务院院令第379号）第五十三条规定，专项维修基金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，不得挪作他用。外墙渗水系建筑物的质量问题引起，属于大修，对外墙的维修不是物业服务提供者惠之美物业公司应履行的义务。王建国拒绝支付物业费的理由无合同约定及法律规定，经惠之美物业公司催告，仍未交纳，故对惠之美物业公司主张王建国交纳物业费的请求，予以支持。惠之美物业公司仅主张王建国承担违约金5,000元，系对其自有权利的处分，予以照准。惠之美物业公司未违反物业合同，不应承担违约责任，对王建国的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条的规定，判决：一、王建国于本判决生效之日起十日内向武汉惠之美物业服务有限公司支付2014年1月1日至2017年12月31日物业服务费25,655.3元以及2014年12月1日至2018年1月5日的违约金5,000元。二、驳回王建国的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费566元，由王建国负担（此款武汉惠之美物业服务有限公司已垫付，王建国连同上述款项一并向武汉惠之美物业服务有限公司给付）；反诉案件受理费257元，由王建国负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，王建国之妻白丽萍代王建国与福星惠誉物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。该合同对双方当事人具有法律约束力。王建国按时、足额交纳物业服务费是其应履行的合同义务。然而，王建国自2014年1月1日起未向惠之美物业公司支付涉案房屋的物业服务费，其行为有违诚信，应承担相应的民事法律责任。其次，王建国主张的：“水岸星城”D8-1-3/4-2房屋的外墙渗水、外墙砖脱落、屋面漏水的维修义务和法规规定的及时修缮义务……系另一法律关系，不构成其拒交物业服务费的理由。王建国可另案主张权利。故一审法院判决王建国向惠之美物业公司支付2014年1月1日至2017年12月31日止的物业服务费，并无不当。因此，王建国拒交物业服务费的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。再次，关于本案中王建国是否应承担违约金5,000元的问题。王建国虽未按时、足额交纳物业服务费，但确系涉案房屋存在质量等问题，而并非其主观违约的故意，故一审法院判决其承担违约金5,000元不当，应予以改判。综上，一审判决虽认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初3003号民事判决。二、王建国于本判决生效之日起十日内向武汉惠之美物业服务有限公司支付2014年1月1日至2017年12月31日物业服务费25,655.3元。三、驳回武汉惠之美物业服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回王建国的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费823元，由王建国负担。维持一审人民法院关于诉讼费用负担的判决。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 杨 玲审判员 王丹红二〇二〇年八月二十日法官助理龚燕书记员龚燕