湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终727号上诉人（原审被告）：英山县巨成中皖房地产开发有限公司。住所地：英山县温泉镇金石北路（茶叶广场）A栋。法定代表人：唐晟文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙洪清，湖北文赤壁律师事务所律师。委托诉讼代理人：田**，湖北文赤壁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑威，男，1977年3月6日出生，汉族，湖北省英山县人，县中心文化市场职工，住英山县。被上诉人（原审原告）：王洁，女，1980年12月20日出生，汉族，湖北省英山县人，英山县人民医院职工，住英山县。系郑威的妻子。上诉人英山县巨成中皖房地产开发有限公司（以下简称英山巨成中皖房产公司）因与被上诉人郑威、王洁房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省英山县人民法院（2019）鄂1124民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。英山巨成中皖房产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判英山巨成中皖房产公司不向王汝支付违约金；由王汝承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、英山巨成中皖房产公司与郑威、王洁签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2017年9月30日，期限届满时，英山巨成中皖房产公司向郑威、王洁送达了延期一个月的交房通知，并于2017年10月31日交房。郑威、王洁在知道英山巨成中皖房产公司交房时没有符合商品房买卖合同中约定的交房条件时，并未拒收房屋并主张违约金，而是接受了房屋，应表明其对合同中约定的交房条件进行了变更。故英山巨成中皖房产公司不存在违约行为，不应当按商品房买卖合同第十二条的约定向郑威、王洁支付违约金。二、英山巨成中皖房产公司已经将房屋交付郑威、王洁使用，郑威、王洁也没有举证证明造成实际损失的金额。即使造成损失，一审判决英山巨成中皖房产公司向郑威、王洁支付的违约金明显高于王汝实际损失的30%，不符合法律规定，应予减少。郑威、王洁向一审法院起诉请求：1、判令英山巨成中皖房产公司立即赔偿违约金62438.5元；2、由英山巨成中皖房产公司承担该案诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月6日，郑威、王洁与英山巨成中皖房产公司签订合同编号为2016787-2的《商品房买卖合同（预售）》，该合同签订后，郑威、王洁向英山巨成中皖房产公司一次性支付总房价款275765元。郑威、王洁与英山巨成中皖房产公司在合同中约定：郑威、王洁购买英山巨成中皖房产公司开发的商品房一套，预测面积共90.93平方米，套内面积76.765平方米，总价275765元整。双方在该《商品房买卖合同（预售）》的第九条“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、验收合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三违约金”。该合同签订后，郑威、王洁一次性付清总房价款275765元。2017年9月30日，英山巨成中皖房产公司通知郑威、王洁来收房，因英山县巨成中皖房地产开发有限公司未达到合同第九条约定的交房条件，故双方约定延期一个月交房。英山巨成中皖房产公司于2017年9月30日作出延期交房情况说明，承诺2017年10月31日达到装修条件，力争办好分项验收手续，如期交房，年内办好房屋综合验收手续，达到《商品房买卖合同（预售）》中第四章第九条的交付条件，如果到期未达到交付条件，业主有权保留提起诉讼的权利。郑威、王洁于2017年10月从英山巨成中皖房产公司收房至今，英山巨成中皖房产公司仍未达到合同约定的交房条件，故郑威、王洁诉至法院，要求英山巨成中皖房地产公司按合同约定承担违约责任。英山巨成中皖房产公司至一审开庭时，仍未取得《商品房买卖合同（预售）》中第九条约定的商品房交付条件的相关文件。又查明，郑威、王洁系夫妻关系。一审法院认为，依法成立、生效的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》是郑威、王洁与英山巨成中皖房产公司的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。郑威、王洁依合同约定履行了支付房款义务，英山巨成中皖房产公司未按合同约定达到交房条件，已构成违约，依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条第三款规定，“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。故英山巨成中皖房产公司违约时间实际应为760天（2017年10月1日起计算至2019年10月31日），违约金62874.42元（275765×3‰×760天=62874.42元）。因双方的约定不违背法律强制性规定，郑威、王洁请求英山巨成中皖房产公司按合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决英山县巨成中皖房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向郑威、王洁支付违约金62460.77元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”郑威、王洁与英山巨成中皖房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，郑威、王洁实际从英山巨成中皖房产公司接受房屋的时间是2017年10月31日。在郑威、王洁收房时本案所涉房屋仍未达到双方所约定的收房标准，因郑威、王洁未起诉请求英山巨成中皖房产公司承担逾期办证的违约责任，故英山巨成中皖房产公司向郑威、王洁支付的违约金应以275765元为基数按日万分之三从2017年10月1日计算至2017年10月31日，即为2564.61元（275765×3?×31天=2564.61元）。综上所述，英山巨成中皖房产公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省英山县人民法院（2019）鄂1124民初2052号民事判决；二、英山县巨成中皖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑威、王洁支付违约金2564.61元；三、驳回郑威、王洁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1361元，减半收取680.5元，由郑威、王洁负担476.35元，英山县巨成中皖房地产开发有限公司负担204.15元；二审案件受理费1361元，由郑威、王洁负担952.7元，英山县巨成中皖房地产开发有限公司负担408.3元。本判决为终审判决。审判长 吴 刚审判员 张汉梅审判员 李 军二〇二〇年八月二十五日法官助理王杏元书记员易圻