四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初1852号 原告：王莉，女，1976年10月17日出生，汉族，户籍所在地：四川省攀枝花市仁和区，现住：攀枝花市东区。 原告：梁小丽，女，1981年10月3日出生，汉族，户籍所在地：四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：王莉（特别授权），攀枝花市东区大渡口法律服务所法律工作者，执业证号：×××0005。 被告：四川上恒房地产开发有限公司，住所：攀枝花市东区机场路114号，统一社会信用代码：91510400062360626K。 法定代表人：李静。 委托诉讼代理人：甘斌（特别授权），四川渡攀律师事务所律师，执业证号：15104201910489120。 原告王莉、梁小丽与被告四川上恒房地产开发有限公司（以下简称“上恒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王莉，原告梁小丽的委托诉讼代理人王莉，被告上恒公司的委托诉讼代理人甘斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王莉和梁小丽共同向本院提出诉讼请求：1.判决被告从2016年7月1日起至二原告取得房屋所有权证书为止，每日按116元向二原告支付违约金（至起诉时违约金约为160080元）；2、由被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告将诉请第一项明确为：判令被告支付从2016年7月1日起至2020年4月21日止按每日116元计算的违约金160080元。 事实和理由：2014年12月5日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发的“攀枝花·上恒广场”第一栋第一层新福路11号附1号的门市一间。该合同约定，被告应当在2015年6月30日前交房，两原告委托被告向房屋的权属登记机关申请房屋权属转移登记；如二原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，两原告不退房，被告按已支付房款万分之一日息向两原告支付违约金。但被告从交付房屋至今，两原告仍未取得房屋所有权证书，被告已经违约，为此，二原告遂提起告诉，望判如所请。 原告为证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，于举证期限内向本院提交并出示了下列证据：1.《商品房买卖合同》一份，欲证明：二原告商品房的房号，交房时间为2015年6月30日，买受人未能在商品房交付之日起365日内，取得房屋所有权证书的，出卖人按已支付房款的万分之一日息向原告支付违约金。2.网上备案表，欲证明：案涉房屋价款为1160940元。 经质证，被告认为：对证据1的真实性、合法性认可，关联性不认可，不能达到原告的证明目的，因权属转移登记属于双方共同申请的行为，被告非权属证书的办理主体，也非交付义务主体，被告已经履行完毕申请转移登记的全部义务。对证据二的真实性、合法性、关联性认可，但不能达到原告的证明目的，成交价格非已支付房款的金额，原告对其主张计算的基数未尽到举证义务。 被告上恒公司辩称，其一、原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款虽约定买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但涉案商品房交付使用后，原被告无论是按2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第十四条之规定，还是实际履行行为上来看，均属于双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的情形。因此，两原告于2017年3月15日才向权属登记机关申请转移登记,2017年4月28日取得不动产登记证书系个人原因所致，而非被告责任。其二、原、被告所签《商品房买卖合同》及《上恒广场商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）中，对因出卖人的责任导致买受人未取得房屋所有权证书的情形进行了特别约定，即“出卖人除承担在建筑该商品房时不具备买受人办理房地产权属证书的条件而不能向买受人提交房地产权属证书的责任以外”，由此可见，被告承担责任仅此一种情况，而本案中被告并不存在该种违约行为，原告对此也未举证证明，故应承担举证不能的责任。其三、根据补充协议第五条约定，双方对因买受人取得房屋所有权证书的期限进行了延长，即“如因政府部门或买受人的原因，买受人不能在730日内取得房地产权属证书时出卖人免责”，所以从2015年7月1日起730日内至2017年7月1日止，即使原告于2017年4月28日取得房屋所有权证书，也不属于逾期情形未超过办证期限，被告并未违约行为。其四、根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”，要求在办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续时，必须由转让方、受让方共同出具《房屋转让申请书》、《攀枝花市不动产登记申请表》、《询问笔录》等书面材料且经当面核实方能办理相关手续及所有权证书。被告为购买其开发建设的攀枝花上恒广场项目商业性用房的各位购房业主，在申请房屋权属转移登记事宜过程中已经指派专人负责通知和协助办理各项手续，然而经多次催告通知，两原告才于2017年3月15日亲自前往并签订必要的书面材料，自此房屋权属转移登记申请工作才得以继续进行，故两原告于2017年4月28日取得房屋所有权证书是其自身原因所致，应自行承担责任。其五、案涉房屋权属证书已由攀枝花市国有土地资源局于2017年4月28日向王莉、梁小丽颁发《不动产权证书》编号为川（2017）攀枝花市不动产权第0007262号。原告已实际取得房屋的所有权，原告是否取得房屋所有权证书并不会影响原告的实体权益，出卖人的义务是负责将房屋产权在约定的期限内向权属登记机关申请转移登记到买受人的名下，出卖人一旦完成房屋权属转移登记的申请且自身没有导致办证不能的限制条件下，其上述约定的义务即已履行完毕。综合整个条款理解，买受人实际取得房屋所有权证书的时间应当理解为买受人在房屋权属登记机关实际取得产权转移登记的时间，该时间明确了买受人对购买房屋享有确定的权利；即使买受人未取得相应证书，买受人也可通过向持有证书而拒不交付的主体主张权利，届时可能是因为行政部门不发放、不登记而引起的行政诉讼或基于委托关系产生的受委托人不按约履行委托代理行为所致，总之能通过相关途径得到救济，而不是在商品房买卖合同关系中向被告主张。因此从常识性理解和依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定从合同的目的及公平原则出发，买受人购买商品房的目的是取得所有权。且该证书按照2015年5月11日原告梁小丽与攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行签订的《个人住房/商业用房借款合同》第十一条第（四）款之约定,交攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行（贷款人）持有；王莉、梁小丽对该证书持证方式为：共同持有。两原告知悉该商品房产权证书的办理时间和证书持有人情况，在与第三人有明确约定的情形下，将房屋所有权证书实际交第三人持有，也属于委托占有、间接占有的方式取得房屋所有权证书，而并非至今未取得房屋所有权证书的情形，原告诉请计算的截止期限明显错误。被告非房屋权属证书的发放机关和负有交付权属证书义务的主体，两原告对房屋产权证书已经办理完毕且该原件已由贷款银行持有的事实完全知情，现两原告应当向贷款银行索要证书原件，而不是向被告主张权利。其六、两原告主张的合同之债已过诉讼时效，2017年4月28日两原告实际取得房屋所有权证书，2020年5月13日才向攀枝花市东区人民法院以提起诉讼的方式主张违约金，两原告请求保护民事权利的诉讼时效期间已经届满，人民法院应当驳回其诉请。其七、本案被告已经积极履行向房屋产权登记机关提交相关办证资料的行为；两原告逾期签订必要的申请资料；因《不动产登记暂行条例》施行原因，由于国家实施不动产统一登记制度，攀枝花市人民政府对不动产登记机关进行职能整合，新确定的不动产登记机关存在过渡衔接和筹备周期，不动产登记机关对于房屋办证所需的申请材料相较于原法律规定提出新的要求，客观上必然在一定时期内不能办理或者影响办理房屋所有权证的时间；同时两原告未能举证证明其具体损失数额，遵循我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，依照相关法律规定，被告认为约定的违约金过高且两原告并无实际损失，请求予以适当减少或免除。 被告上恒公司针对其陈述的事实向本庭提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》、《上恒广场商品房买卖合同补充协议》、《攀枝花市房地产管理局商品房预售合同网上备案表》各一份，欲证明：被告依约及时为原告办理了商品房买卖合同备案登记并取得商品房预售合同网上备案表。同时，合同中明确载明被告承担责任的情形和因买受人原因取得房屋所有权证书的期限延长至730日的约定。买受人未出具委托出卖人申请房屋权属转移登记的书面委托材料和支付委托费，本案属于双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的情形。 2.攀枝花市不动产登记中心档案科出具的《情况说明》一份，欲证明：被告取得原告所购商品房所在楼栋的国有土地使用权证号“攀国用（2013）第00051号”，该宗地无抵押、查封登记信息，不属于被告（出卖人）在建造该商品房时不具备买受人办理房地产权属证书的条件而不能向买受人提交房地产权属证书的责任的情形，涉案房屋也不属于不动产登记机构应当不予登记的情形，被告无导致原告延期取得权属证书的任何违约行为。 3.涂艳出具的《情况说明》、邮寄快递单号各一份，欲证明：被告公司工作人员涂艳从2016年3月起多次催促两原告共同前往攀枝花市不动产登记中心签订《房屋转让申请书》、《攀枝花市不动产登记申请表》、《询问笔录》，然两原告以没有时间等各种理由，多次拒绝并迟延签订必须由原告本人亲自签名的办理不动产权属证书的书面材料；攀枝花市国有土地资源局在2017年4月28日才为王莉、梁小丽颁发涉案不动产权属证书的原因系买受人的原因所致，故根据《补充协议》约定买受人不能在730日内取得房地产权属证书时出卖人免责。 4.《房屋转让申请书》、《攀枝花市不动产登记申请表》、《询问笔录》、《房屋信息摘要》各一份，欲证明：两原告在2017年3月15日才共同前往攀枝花市不动产登记中心提起办理房屋转让、不动产登记申请、登记前接受询问等办理不动产权属登记手续；并于2017年4月28日取得房屋权属证书的原因是买受人原因导致，同时根据《补充协议》约定，买受人不能在商品房交付之日起730日内取得房地产权属证书时出卖人免责。 5.存量房买卖（商品房）一次性告知单一份，欲证明：按照2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，且不动产登记中心要求原告亲自签订并提交《房屋转让申请书》、《攀枝花市不动产登记申请表》、《询问笔录》，这些必备资料两原告于2017年3月15日才提供，故属于自身原因，根据补充协议之约定应适用730日的期限，被告无责任。 6.存量房（商品房、房改房）买卖、赠与“最多跑一次”办事流程，欲证明：按照攀枝花市不动产登记中心的要求与规定，不动产权属证书办理完毕，应当由两原告本人或其受托人本人凭身份证原件才能领取证书原件，原告从未委托过被告领取涉案证件，被告非房屋权属证书的发放机关和负有交付权属证书义务的主体，原告要求被告承担违约责任无事实根据更无约定。 7.《中华人民共和国不动产权证书》（川（2017）攀枝花市不动产权第0007262）壹份，两原告在2015年5月11日与攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行签订的《个人住房/商业用房借款合同》壹份，原告王莉、梁小丽与亓浩力于2015年5月11日分别出具的《抵押担保承诺函》各壹份，欲证明：原告实际取得房屋所有权证书的时间应以证书上显示的登记时间为准，即2017年4月28日。该证书持证方式为：共同持有，且按照《个人住房/商业用房借款合同》第十一条抵押条款第（四）款之约定“抵押人应将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文本正本原件及其他权利证书应交贷款人持有。”王莉、梁小丽出具《抵押担保承诺函》知悉土地使用证、房产证办理下来后不作其他任何抵押。因此两原告自取得证书后就将房屋所有权证书交给贷款人攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行持有至今（两原告属于与第三人约定委托占有、间接占有的方式取得房屋所有权证书）。在两原告与银行办理不动产抵押登记过程中也知悉该商品房已经取得不动产权属证书和证书原件由贷款银行持有的事实。 8.抵押权首次登记一次性告知单一份，欲证明：两原告与贷款银行亲自办理了抵押权登记，抵押权登记的必备材料中就包含不动产权属证书，两原告完全知悉产权证已经取得的事实，并将房屋所有权证书实际交第三人持有，也属于委托占有、间接占有的方式取得房屋所有权证书。 本院结合双方当事人的举证、质证及当庭陈述，对如下事实予以确认： 2014年12月5日，上恒公司与王莉、梁小丽签订《商品房买卖合同》，主要约定：王莉、梁小丽共同购买上恒公司开发的位于攀枝花·上恒广场1栋××商品房；计价方式与价款为按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米22000元，总价款1160940元；交付条件为出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；产权登记内容中转移登记约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买受人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证本之日止。合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，原、被告签订《补充协议》，其中约定：本合同所指商品房为上恒广场1-38号商铺，门牌号××；按揭贷款方式为买受人在签订合同当日支付首付款人民币580940元，余款580000元采用银行按揭贷款方式支付；出卖人除承担在建造该商品房时不具备买受人办理房地产权属证书的条件而不能向买受人提交房地产权属证书的责任以外，双方补充约定，如因政府部门或买受人的原因，买受人不能在730天内取得房地产权属证书时出卖人免责。合同签订当日，梁小丽、王莉实际向上恒公司交纳了购房款580940元。该房屋办理了《攀枝花市房地产管理局商品房预售合同网上备案表》，其中载明：售房人上恒公司，购房人王莉等2人按份共有，商品房位于东区××，共有人梁小丽所占份额50%、王莉所占份额50%。2015年6月30日，上恒公司按约向梁小丽、王莉交付了案涉房屋。 2015年5月7日，梁小丽（借款人、抵押人）、攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行（贷款人）、上恒公司（保证人）签订《个人住房／商业用房借款合同》，主要约定：借款人借款用于购置东区××，房屋价值1160940元，售房人为上恒公司；借款金额为580000元；借款期限为72个月，即从2015年5月11日起至2021年5月10日止；抵押人梁小丽、抵押财产共有人王莉，抵押财产为东区新福路11号附1号，抵押财产的评估价值1160940元；抵押人与贷款人应依法及时办理抵押登记，抵押人应将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证应交贷款人持有。2015年5月11日，王莉与梁小丽之夫亓浩力分别向攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行出具《抵押担保承诺函》。 2017年3月15日，原、被告双方共同向攀枝花市不动产登记中心填写并提交《房屋转让申请书》《攀枝花市不动产登记申请书》《询问记录》。2017年4月28日，梁小丽、王莉取得房屋所有权登记。同时，在上恒公司委托律师调取的《房屋信息摘要》中载明：房屋地址为××；登记权利人为梁小丽、王莉，登记义务人为上恒公司，抵押权人为攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行；备注：梁小丽、王莉于2017年5月5日15:49:10，通过【商品房买卖备案（二审）】取得该房产，所有权证号【201612280001】。 本院认为，梁小丽、王莉与上恒公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则严格履行合同义务。梁小丽、王莉作为房屋买受人，已按照合同约定履行了支付房屋价款等合同义务，上恒公司作为出卖人应按照合同约定履行办理房屋所有权转移登记的义务。2015年6月30日，上恒公司向梁小丽、王莉交付了涉案房屋，按照《商品房买卖合同》约定，上恒公司应当在2016年6月30日前完成转移登记。但依据2015年3月1日颁布施行的《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”之规定，上恒公司与梁小丽、王莉在2017年3月15日才共同向不动产登记中心提交申请，按照双方签订的《补充协议》约定“如因政府部门或买受人的原因，买受人不能在730日内取得房地产权属证书时出卖人免责”，梁小丽、王莉不能在730日即2017年6月30日前内取得房地产权属证书时上恒公司免责，现梁小丽、王莉实际取得房屋所有权登记的时间为2017年4月28日，因此，上恒公司并未违约。梁小丽、王莉提出上恒公司应当支付从2016年7月1日起至2020年4月21日止的违约金。本院认为，房屋权利的转移包括房屋的转移占有和权利交付，在涉案房屋已转移占有的情况下，不动产权利登记机关对涉案房屋进行权属登记即已表明上恒公司履行了权利交付的合同义务。梁小丽、王莉作为买受人在2017年4月28日即已实际取得涉案房屋的全部权利，包括涉案房屋的房屋所有权证书，该证书的取得不以上恒公司实际向其交付证书原件为要件。因此，对梁小丽、王莉的诉讼请求，本院不予支持；对上恒公司的抗辩意见，本院予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下: 驳回梁小丽、王莉的诉讼请求。 案件受理费3502元，减半收取计1751元，由梁小丽、王莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  欧阳梅 二〇二〇年八月十八日 书记员  窦薇薇