河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3966号上诉人（原审被告）：洛阳宏居房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区九都路65号水榭王城6号楼2楼。法定代表人：郭向涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：王静洁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杜晓冰，河南凯仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳世纪英豪体育健身有限公司，住所地洛阳市涧西区安徽路12号万国银座2号楼4层1号。法定代表人：徐波，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师。上诉人洛阳宏居房地产开发有限公司（以下简称宏居公司）因与被上诉人洛阳世纪英豪体育健身有限公司（以下简称世纪英豪公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员王春峰独任审理了本案。上诉人宏居公司的委托诉讼代理人杜晓冰，被上诉人世纪英豪公司的委托诉讼代理人郭静、谌艳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏居公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，改判驳回世纪英豪公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定双方协商一致解除合同依据不足，世纪英豪公司提交的证据不足以认定其主张的事实。世纪英豪公司提交的合同及刘秋芳出具的《收条》均是复印件，与合同原件的签名明显不符，宏居公司对其真实性不予认可。一审经过两次开庭后通知宏居公司质证，由于代理人没有时间进行质证，一审法院在没有向宏居公司下达传票，且没有经过庭审质证的情况下，以世纪英豪公司单方提交的证据作为判决的依据明显不当。宏居公司在收到预付房租，且在合同正常履行未出现不可抗力的情况下，不可能同意与世纪英豪公司解除合同。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，世纪英豪公司向宏居公司工作人员发送短信，该工作人员明确答复需要向经理汇报，宏居公司法定代表人知道后坚决不同意。世纪英豪公司在未与宏居公司协商一致的情况下提前撤场，属于恶意违约，不享有解除权。刘秋芳出具的收条没有宏居公司签章，属于其个人行为。刘秋芳既不是公司的董事长、总经理，也没有得到公司的授权，更没有向公司管理层汇报，其次钥匙并非一把，世纪英豪公司在占有、使用期间已配备了多把钥匙。宏居公司员工收到钥匙并不等于房屋的占有、使用权发生转移。因为尚有未过期的租赁合同，宏居公司至今不能对外再次出租，致使该房屋仍处于空置状态，宏居公司损失巨大。一审庭审中，世纪英豪公司向法庭提交了所谓已经交给宏居公司的解除通知，但是宏居公司根本没有收到，世纪英豪公司也没有举证证明已经将解除合同的通知送达宏居公司。该通知上连落款时间都没有，更加证明世纪英豪公司根本没有与宏居公司协商的意思表示。世纪英豪公司擅自撤场，还将室内装修破坏，一审中宏居公司已经向法庭提交了现场照片，并要求法官勘查现场，但是法官不予理睬，而且在判决书中没有任何陈述。租赁合同给予世纪英豪公司免租期4个月是考虑到12年的租期，世纪英豪公司在实际租赁三年后撤场，应当返还至少一个月的租金61490元。世纪英豪公司强行撤场，从剩余租期和其过错程度考虑，至少应向宏居公司支付3至6个月的租金作为赔偿。二、世纪英豪公司2019年11月13日起诉要求确认2019年8月6日解除合同，证明宏居公司此前根本没有同意解除合同的要求。其如果强烈要求解除合同，应该提前向法院起诉，法院受理时间是2019年12月4日，与其要求解除合同的时间相差四个月。依照法律规定，即使世纪英豪公司要求解除合同，也应当赔偿宏居公司的损失。但是其不仅不赔偿宏居公司预期利益损失，而且砸坏装修，给宏居公司造成了更大的损失。三、一审法院阻碍宏居公司提起反诉，对其提出中止审理的要求不予审理，严重违反民事诉讼法的规定，剥夺了宏居公司的诉权。世纪英豪公司辩称：要求驳回宏居公司的上诉，并维持原判。一、一审法院认定双方协商解除合同，证据充分，认定事实清楚。世纪英豪公司已经在8月16日之前提前一个月以书面发送工作联系函以及当面给宏居公司刘秋芳送达工作联系函等多种方式，向宏居公司表达了解除合同的意思表示，且宏居公司、刘秋芳对该事实没有异议。宏居公司刘秋芳已实际接收钥匙，并对接收的房屋现场予以查看，以更换门锁的方式完成了对涉案房屋的实际占有、接收、控制。关于刘秋芳是否能够代表宏居公司，世纪英豪公司与宏居公司签订的商铺租赁合同上有刘秋芳亲笔签名，并留下有刘秋芳的个人手机号码，该事实一审也已查明。在宏居公司工商企业信用信息网上刘秋芳曾经是宏居公司的股东，且目前仍为宏居公司的实际控制人，幕后的股东，因此刘秋芳能够代表宏居公司。二、世纪英豪公司在2019年6月就通知宏居公司要求解除合同，并向其表达了尽快接收房屋的意思表示，告知其可以对外招租，但是因为宏居公司的原因迟迟不对外招租，导致现在宏居公司的房子没有租出去，与世纪英豪公司无关。世纪英豪公司向一审法院起诉请求：1．确认双方于2016年3月4日签订的《水榭．王城商铺租赁合同》（合同编号：07）于2019年8月16日解除；2．判令宏居公司立即退还世纪英豪公司已付2019年8月16日至2019年10月5日期间租金人民币101357.14元，并支付自起诉之日起至该款项实际退还世纪英豪公司之日止的利息（按照年利率6%计算）；3．判令宏居公司立即退还世纪英豪公司租房押金人民币50000元，并支付自起诉之日起至该款项退还至世纪英豪公司之日止的利息（按照年利率6%计算）。一审法院认定事实：双方均向一审法院提交2016年3月4日，宏居公司（甲方、出租方）与世纪英豪公司（乙方、承租方）签订的《水榭．王城商铺租赁合同（合同号：07）》（以下简称租赁合同），合同约定，双方经友好协商，乙方承租甲方位于王城大桥与洛浦公园交叉口水榭王城．洛浦水岸风情商业街8号院7幢101号（西工区观风路8号院7幢101号）；租赁房产的面积为1300平方米；租赁年限为12年，自2016年3月5日至2028年3月4日止，乙方承租后，该租赁房产用于健身、健康产业经营；其中2019年7月5日至2022年7月4日租金按照每平方米每月47.3元计算；乙方在本合同签订当日向甲方支付人民币伍万元整作为履行合同的保证金。租赁期满，乙方无违约行为，并且按时完整交还房屋后，甲方无息足额向乙方退还，如在合同期内由于乙方原因造成本合同终止，乙方所缴纳保证金不予退还；合同到期或解除后，可移动的部分由乙方处理，不可移动的部分，乙方应向甲方完整交付，保证甲方能够继续使用，如果由于乙方原因造成装修装饰的破坏，乙方应当赔偿。合同还对租金等其他方面作了详细约定。合同落款处双方签章确认，刘秋芳在宏居公司甲方处签字确认。2011年3月7日，世纪英豪公司向宏居公司缴纳5万元保证金，宏居公司向其出具《收据》一张；2019年7月3日，世纪英豪公司向宏居公司缴纳2019年7月5日至10月4日期间的租金共计184470元。世纪英豪公司向一审法院提交该公司肖宁与宏居公司刘秋芳的通话录音2份、《工作联系函》一份、手机截图及照片打印件若干张及2019年8月16日刘秋芳向世纪英豪公司出具的《收条》一张，《收条》原文如下“今收到世纪英豪钥匙壹把。宏居公司刘秋芳2019.8.16”。其他证据主要显示肖宁与刘秋芳之间因世纪英豪公司经营状况不好协商准备退租事宜。宏居公司质证时称世纪英豪公司的工作联系函没有具体日期，《收条》无原件且刘秋芳不能代表宏居公司，并对其他证据不予认可。一审庭审后世纪英豪公司将租赁合同原件及《收条》原件提交至一审法院，一审法院通知宏居公司质证，宏居公司称世纪英豪公司提交的证据已过举证期限，不再到一审法院质证。宏居公司向一审法院提交照片若干张，用以证明涉案租赁房屋内的情形，并称世纪英豪公司在撤场时，给房屋装饰装修造成破坏，应予赔偿。世纪英豪公司质证时称宏居公司提交的照片不能证明拍照的时间、地点以及与本案的关系。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2016年3月4日双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。世纪英豪公司向一审法院提交通话录音、短信截屏等证据可以证明世纪英豪公司的肖宁与宏居公司的刘秋芳通过各种方式联系提前解除合同事宜，刘秋芳于2019年8月16日向世纪英豪公司出具《收条》，收到租赁房屋的钥匙，由此可以看出双方通过协商达成一致意见，提前解除租赁合同。宏居公司不认可刘秋芳出具的《收条》，认为刘秋芳收到钥匙不能代表宏居公司，但是结合刘秋芳在2016年3月4日的租赁合同中在宏居公司的落款处签名的行为，可以推定刘秋芳于2019年8月16日向世纪英豪公司出具《收条》的行为符合法律规定的表见代理，则刘秋芳出具的《收条》对宏居公司构成表见代理。世纪英豪公司据此有理由相信刘秋芳收钥匙的行为即为宏居公司收到钥匙。故对宏居公司的此项辩称一审法院不予采信。则双方之间的租赁合同应于2019年8月16日已经解除。至于世纪英豪公司要求宏居公司退还多缴纳的租金问题，经查，2019年7月5日至2019年10月4日共计93天，租金为184470元；2019年8月17日至2019年10月4日期间，共计50天，则宏居公司应将2019年8月17日至2019年10月4日期间的租金共计99177.4元（184470元÷93天×50天）退还世纪英豪公司。关于5万元保证金的问题，租赁合同中明确约定如在合同期内由于世纪英豪公司原因造成本合同终止，世纪英豪公司所缴纳保证金不予退还。则世纪英豪公司要求宏居公司退还5万元保证金的诉讼请求一审法院不予支持。至于世纪英豪公司的其他诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、世纪英豪公司与宏居公司于2016年3月4日签订的《水榭．王城商铺租赁合同（合同号：07）》于2019年8月16日解除；二、限宏居公司于判决生效后十日内返还世纪英豪公司房屋租金99177.4元；三、驳回世纪英豪公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3760元，减半收取1880元，由双方各半负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，宏居公司与世纪英豪公司2016年3月4日签订的《水榭．王城商铺租赁合同》合法有效，对双方当事人有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中世纪英豪公司主张双方于2019年8月16日协商一致解除了租赁合同，一审法院依据世纪英豪公司提交的宏居公司刘秋芳该日向其工作人员出具的《收条》认定合同解除，处理并无不当。宏居公司上诉认为刘秋芳收取钥匙是个人行为，未得到宏居公司授权，不能产生合意解除合同的效果。因双方租赁合同中有刘秋芳在宏居公司签约处签字，一审法院据此认定刘秋芳出具《收条》的行为构成表见代理，依据充分，本院予以维持。因本案中世纪英豪公司是在合同约定的履行期限届满之前以单方原因要求解除合同，虽然宏居公司接受钥匙的行为可以认定为同意解除租赁合同，但世纪英豪公司应给宏居公司合理的时间另行出租。世纪英豪公司要求宏居公司从交钥匙之日起退还租赁费，既没有双方约定的依据，亦无法律依据。一审法院判令宏居公司退回世纪英豪公司自2019年8月17日之后的租金，显属不当，本院依法纠正。本院酌定宏居公司自收到钥匙之日起一个月后退还世纪英豪公司已预交的租赁费，即宏居公司退还自2019年9月17日至2019年10月4日的租赁费35703.87元。宏居公司主张的世纪英豪公司砸坏其装修的损失，已另行起诉，不属本案二审审理范围，亦不影响本案继续审理，对宏居公司要求本案中止审理的申请本院不予支持。综上所述，宏居公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初106号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初106号民事判决第三项；三、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初106号民事判决第二项为：限洛阳宏居房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还洛阳世纪英豪体育健身有限公司房屋租金35703.87元；四、驳回洛阳世纪英豪体育健身有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费负担按原判决执行。二审案件受理费2279元，由洛阳宏居房地产开发有限公司负担1000元，由洛阳世纪英豪体育健身有限公司负担1279元。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年八月十日书记员  高会茹