山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8813号上诉人（原审被告）：章丘立天唐人商业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：冯雷，执行董事。委托诉讼代理人：张岳，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘童言，山东博翰源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵明洋，男，1991年6月21日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：曹沛合，山东百脉律师事务所律师。上诉人章丘立天唐人商业有限公司（以下简称唐人公司）因与被上诉人赵明洋租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。唐人公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项及第二项，改判驳回赵明洋对装修及物品损失20万元、履约保证金及经营质量保证金1万元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由赵明洋承担。事实和理由：一、一审判决认定唐人公司应当就赵明洋的损失承担赔偿责任错误。一审判决认定“雨水将墙体冲开，引起墙体漏水，故造成损失的根本原因还是唐人公司出租房屋的墙体质量问题，并不能归咎于不可抗力”，属于事实认定错误。1.“利奇马”台风造成的水灾是引起墙体漏水的根本原因，属于不可抗力。2019年8月10日至13日，章丘区受“利奇马”台风影响，明水城区降水量达到428mm，致全区15000余人受灾。据章丘气象局统计，截至8月13日14时，全区的平均降水量为360.5mm，达到了超强特大暴雨级别。如此大的降水量，排水系统无法正常应对，造成雨水通过墙体上的管道缝隙渗漏，属于不可预见，不可避免，不能克服的客观情况。保险公司也就该次损失的发生认定为不可抗力，不予理赔。2.唐人公司出租的房屋墙体不存在质量问题。唐人公司的房屋是经过规划设计并取得竣工验收，办理了权属登记的合法建筑。2018年5月，双方就已签订一年期租赁合同，到期后赵明洋又续租一年。赵明洋的续租行为足以证明在正常条件下，该房屋不存在任何质量问题。3、赵明洋也应就其损失承担相应的责任。2019年8月12日晚，唐人公司夜值人员发现汽车会所一个区域因大雨出现漏水，第一时间电话通知赵明洋前来处理店内物品，防止受损。但赵明洋到现场查看后并未采取有效防护措施。唐人公司已经尽到合理的提醒、协助义务。因此，赵明洋对损失的发生存在过错，应当承担责任。二、一审判决认定装修价值及物品损失价值20万元错误。(一)赵明洋的装修不存在损失。装修的价值与租赁期的履行是对应的。赵明洋的装修已经实现了预期的使用价值，不存在损失问题。2018年5月，赵明洋第一次与唐人公司签订《多种经营管理合同》，租赁期限一年，第4条14款明确约定，如合同到期不再继续使用场地，赵明洋必须将场地恢复原样。因此，该合同履行完毕后，装修已经实现了预期使用价值，不存在损失。(二)一审法院参照评估报告结论认定装修损失错误。租赁场地的四个区域中只有一个区域发生了墙体透水。评估报告没有对各区域的装修进行区分，且评估对象包括了最西边未经唐人公司许可擅自占用的公共区域，因此，把全部区域的装修作为损害区域的损失是不客观的。退一步讲，根据赵明洋提供的检材，其主张发生装修费用仅21万元，且已经使用了近一年半时间，评估报告认定装修损失却高达25万余元，显然依据评估报告认定装修损失是不公平、不合理的。(三)一审法院参照评估报告认定物品损失是错误的。2019年8月12日发生水灾后，赵明洋一直占有、使用租赁场地，未向唐人公司交还也未与唐人公司共同确认水灾后现场的具体物品。赵明洋不能举证当天店内物品损失情况，应当承担不利后果。评估报告只能证明评估日的物品情况，评估公司在报告中未经调研，完全引用赵明洋提供的物品价格明细进行评估，也未将物品残值计入评估值，因此评估结论也是不客观的。三、一审判决认定唐人公司应当返还履约保证金及经营质量保证金1万元错误。根据《多种经营管理合同》第四条13款约定，合同期满时，如乙方不再续签，须提前10日书面通知甲方，否则不予返还履约保证金。第三条4款规定，如服务存在质量问题，经营质量保证金不予退回。赵明洋在经营过程中办理了客户充值卡，已有客户投诉要求退款，因此该经营质量保证金不符合退回条件。综上，一审判决认定上述事实错误，证据不足，请求法院查明事实依法改判，支持唐人公司的上诉请求。赵明洋辩称,唐人公司主张涉案场地漏水系不可抗力所致与事实不符，涉案场地位于地下停车场，面积数千平方米，只有赵明洋租赁的地方出现漏水，整个停车场其他地方没有漏水情况。2019年8月10日至13日的大雨也没有导致章丘其他地下停车场漏水。保险公司主张的不可抗力未经司法确认，不能因为保险公司拒绝理赔就认定存在不可抗力。唐人公司作为出租方有确保租赁物安全的义务。唐人公司通知赵明洋漏水后，赵明洋及时赶到现场，现场水深达20余厘米，赵明洋没有能力排水，只能力所能及地将水中的物品放到桌椅上。赵明洋已经尽了最大努力减少损失。赵明洋作为刚毕业不久自主创业的学生，借款租赁涉案场地用于为地下停车场的车辆洗车，是微利行业，之所以投巨资装修是打算长期经营，第一年到期后赵明洋又交纳了第二年的租金，准备长期以往干下去以以便能逐渐挣回装饰款和租金。2019年8月12日开始的漏水一直持续到9月20日，堵了这边，水又从另一边漏出，装饰全部毁损，部分设备被水泡坏。办了年卡的车主纷纷要求退卡。赵明洋与唐人公司协商，唐人公司只答应免一年的租金。因为赵明洋没有证据所以未主张经营损失。赵明洋要求唐人公司承担鉴定费15000元，一审法院也没有支持。自2019年8月13日赵明洋就无法经营，期间的租赁费也没有返还赵明洋。一审法律判决的金额远达不到赵明洋遭受的实际损失。赵明洋的损失不是因为其自身的过错造成，完全是唐人公司的过错造成的。唐人公司已就相关的财产向保险公司投保，完全可以向保险公司索赔，不应当将损失转嫁给赵明洋。综上所述，唐人公司的上诉理由不能成立，请求法院判决驳回其上诉，维持原判。赵明洋向一审法院起诉请求：1.唐人公司赔偿赵明洋财产损失200000元；2.唐人公司退还赵明洋场地使用管理费70000元；3.唐人公司退还赵明洋保证金10000元；4、诉讼费用由唐人公司负担。一审法院认定事实：2018年5月，赵明洋与唐人公司签订《多种经营管理合同》一份，约定赵明洋承租唐人公司A楼负一层区域面积约200个平方（15个车位）。合同期限为12个月，场地使用管理费为9万元每年，赵明洋应在合同签订时支付5000元每年履约保证金和5000元经营质量保证金。后赵明洋依约支付了2018年度租金和履约保证金及经营质量保证金。2019年5月9日，赵明洋又向唐人公司支付了2019年租金9万元。2019年8月12日，因大雨将承租地块电缆线管道与墙面接触部位冲开，墙体透水将赵明洋经营的汽车美容店装修装饰部分冲毁，并损坏了室内部分物品。经赵明洋申请，一审法院委托山东天德汇资产评估有限公司对赵明洋装修价值和物品损失进行了评估，评估结论为装修价值为258649.61元，物品损失为41248.66元，赵明洋为此支出评估费15000元。一审法院认为,本案争议焦点为本案损失的责任主体。唐人公司称引起赵明洋汽车美容店进水原因系利奇马台风导致，应系不可抗力。但通过庭审查明事实来看，唐人公司工作人员称系因雨水将墙体冲开，引起墙体漏水，故造成损失的根本原因还是唐人公司出租房屋的墙体质量问题，并不能归咎于不可抗力，因此一审法院认定唐人公司对赵明洋的损失承担赔偿责任。退一步讲，即使赵明洋自身应付部分责任，经一审法院委托鉴定，赵明洋装修价值和物品损坏价值合计299898.27元，现赵明洋自愿按照20万元主张权利，其自愿放弃部分也已经达到了其自身承担部分。故一审法院对赵明洋要求唐人公司赔偿20万元的诉讼请求予以支持。关于赵明洋要求唐人公司退还的租金，一审法院认为，自纠纷解决以来，赵明洋并未实际向唐人公司返还租赁场地，其2019年合同已经于2020年5月9日到期，故一审法院对赵明洋该诉讼请求不予支持。关于履约保证金和经营质量保证金共1万元，现双方都同意解除合同，赵明洋自身不存在过错，故一审法院对赵明洋该诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，判决：一、章丘立天唐人商业有限公司于判决生效之日起10日内赔偿赵明洋装修损失和物品损失20万元；二、章丘立天唐人商业有限公司于判决生效之日起10日内返还赵明洋履约保证金和经营质量保证金1万元；三、驳回赵明洋其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，由赵明洋负担525元，章丘立天唐人商业有限公司负担2225元。二审中，当事人均未提交新的证据，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。赵明洋经营的汽车美容店装饰装修部分毁损系雨水将承租地块电缆管道与墙体面接触部位冲开。唐人公司作为出租方需提供适租的房屋，保证房屋的质量，使得房屋能够达到约定用途，现因墙体质量及降雨等因素致使赵明洋遭受损失，其应承担赔偿责任。涉案资产评估报告书经赵明洋申请，一审法院委托，程序合法，评估机构及评估人员具有相应的资质和资格，虽然唐人公司主张评估报告认定的装修、物品损失错误，但未提供有效的证据和理由予以反驳，故一审法院对评估报告予以采信并无不当。唐人公司主张赵明洋的损失系不可抗力造成，赵明洋在损害发生后亦未采取有效的措施防止损害扩大应承担责任，未提交有效证据予以证实，且一审法院在确定赔偿金额时，已综合考量赵明洋一审诉讼请求中放弃权利部分及损害发生的原因，故一审法院确定唐人公司承担20万元的赔偿责任并无不当。涉案合同于2020年5月9日到期，一审庭审时，赵明洋及唐人公司均同意解除涉案合同，唐人公司主张根据合同约定不应退还履约保证金、经营质量保证金，理由不能成立，一审法院不予支持亦无不当。综上所述，唐人公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人章丘立天唐人商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  吴松成二〇二〇年八月十七日书记员  韩 璐