黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民初738号原告（反诉被告）：哈尔滨月星国际家居广场有限公司，住所地哈尔滨市道里区上海街66、67号A栋-1-5层B栋1-5层。法定代表人：李国祥，董事长。委托诉讼代理人：王欢，黑龙江龙洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李圣楠，黑龙江高盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈尔滨融森商贸有限公司，住所地哈尔滨市道里区爱建路16号。法定代表人：李雪，总经理。委托诉讼代理人：奚琳，黑龙江立先律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思佳，黑龙江泰封律师事务所律师。原告哈尔滨月星国际家居广场有限公司（以下简称月星公司）与被告哈尔滨融森商贸有限公司（以下简称融森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，融森公司向本院提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告月星公司的委托诉讼代理人王欢、李圣楠，被告融森公司的委托诉讼代理人奚琳、李思佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。月星公司向本院提出诉讼请求：1.融森公司履行2011年12月6日《三方协议》，融森公司对哈尔滨市道里区爱建路16号中环商业广场B栋进行消防改造（达到消防要求）或由月星公司进行改造由融森公司承担相应改造费用；2.融森公司赔偿经济损失8,000,000元；3.本案诉讼费用由融森公司承担。诉讼中变更诉讼请求为：1.解除月星公司与融森公司的《物业租赁合同》及补充协议；2.融森公司返还月星公司已支付的2017年2月租金732,343.07元、物业费50,506.42元；3.融森公司退还押金200,000.00元；4.融森公司赔偿月星公司实际损失及违约赔偿金合计15,460,000元；5.本案的诉讼费用（含案件受理费、保全费、公告费等）由融森公司承担。事实与理由：月星公司于2006年10月与哈尔滨百联德泓广场有限公司（以下简称称百联公司）签订《物业租赁合同》，由月星公司租赁百联公司位于哈尔滨市××、××物业（现为××、××）用于月星公司经营。2011年融森公司取得道里区爱建路16号中环商业广场B栋物业所有权，并与月星公司及百联公司签订《三方协议》，由融森公司承担《物业租赁合同》中百联公司的权利义务。上述租赁合同履行过程中，融森公司屡次找各种理由阻挠月星公司的正常经营活动，意图达到解除双方租赁关系的目的。近期，因诉争物业消防不过关，且融森公司拒绝按消防部门要求进行消防改造，导致月星公司租赁的物业被封门停业，给月星公司及商场商户造成巨大的经济损失。在月星公司多次敦促融森公司进行消防整改无果的情况下，为避免损失进一步扩大，2017年2月6日，月星公司自筹资金组织人员进行消防整改施工，然而融森公司却拒不配合甚至阻挠改造施工，导致消防改造无法正常进行。截止月星公司提出变更诉讼请求之日，融森公司的违约行为从未停止，由于月星公司及商户无法进入承租物业开展经营活动，直接导致月星公司签订《物业租赁合同》的目的不能实现，故月星公司请求解除《物业租赁合同》及其项下的补充协议，由此给月星公司造成的损失融森公司应当承担赔偿责任。融森公司辩称：1.月星公司与融森公司的《物业租赁合同》已经由月星公司于2017年2月末提出解除，融森公司同意月星公司解除合同，至此双方合同已经解除。2.月星公司要求返还2017年2月份的租金及物业费没有依据。首先，根据合同第8条及第21条的约定，月星公司按时向融森公司支付合同项下的各项费用是月星公司应尽的合同义务；其次，月星公司停业是因为其怠于履行消防安全义务造成，与融森公司无关。3.月星公司要求退还押金200,000.00元没有依据，该押金是A、B两栋租赁物的押金，月星公司全部主张明显错误。根据合同12条第1款第3项约定，退还押金的前提是月星公司按照合同约定将租赁场地交付给融森公司，并付清所有欠缴费用。而根据第4项约定，由于月星公司原因导致合同提前终止的，融森公司有权没收该笔押金。鉴于月星公司存在欠费、占用场地等诸多违约情况，押金作为融森公司的租赁保证不应予以退还。4.月星公司要求赔偿损失及违约金没有依据。首先，本案诉请的15,460,000.00元属于诉请不明，并未列明索要的损失明细及损失金额，也未列明违约事项及具体金额；其次，消防部门并未向融森公司下达消防整改通知，月星公司才是消防责任人，对经营场所负有消防安全义务，消防整改应由月星公司完成，但是其怠于履行此项义务造成经营场所被查封停业，一切后果均应由其自行承担，融森公司并无违约，月星公司无权要求融森公司承担违约责任。而且在双方的租赁关系中，提出解除合同的是月星公司，而非融森公司，其后月星公司更是拒缴费用，占用场地至今，其行为已经构成违约，所以月星公司关于赔偿损失和违约责任的诉请没有合同和法律依据。综上所述，月星公司的诉请没有合同依据，于法无据，与事实不符，请求全部驳回。融森公司向本院提出反诉请求：1.月星公司立即清理物品恢复原状腾退房屋，撤出租赁场地，向融森公司交还合格的场地；2.月星公司向融森公司支付合同解除日起至实际迁出场地日止的场地占用费（2017年3月1日至2017年3月31日支付标准为：每延期交还场地一天向融森公司支付相当于3倍的当期租金与物业管理费的场地占用费；2017年4月1日起至实际迁出场地日止的支付标准为：按实际租赁面积16604.85平方米计算，每月每平方米111元的租金标准收取），截至2018年3月1日，暂计22,623,070.32元。（732,343.07+50,506.42）×3倍=2,348,548.47元，16,604.85×111元×11个月=20,274,521.85元，合计22,623,070.32元；3.月星公司向融森公司支付场地占用期间的物业管理费及迟延缴费的滞纳金（支付标准为：欠付费用×0.05%×逾期天数，逾期天数从月星公司欠缴费用之日起至实际支付日止），截至2018年3月1日，欠付物业费暂计606,077.04元，滞纳金暂计110,609.06元。50,506.42×12个月=606,077.04元，606,077.04×0.05%×365天=110,609.06元；4.月星公司向融森公司支付违约金2,348,548.47元（支付标准为：三个月的租金和物业管理费）；5.月星公司向融森公司支付2017至2018年度的供热费用368,593.85元及迟延缴费的滞纳金（支付标准为：欠付费用×0.05%×逾期天数，逾期天数自月星公司欠缴费用之日起至实际支付日止），截至2018年3月1日滞纳金暂计16,402.43元。368,593.85元×0.05%×89天=16,402.43元。以上费用合计26,073,301.17元；6.诉讼费由月星公司承担。事实与理由：月星公司于2006年5月30日与百联公司签订《物业租赁合同》，由月星公司承租位于哈尔滨市道里区上海街爱建路12号（A栋）、16号（B栋）房屋用于月星公司经营。2011年12月6日，融森公司、月星公司及百联公司共同签署《三方协议》，确认《物业租赁合同》中B栋的权利义务全部由融森公司享有。合同约定租赁期限为20年，自2006年5月30日至2026年5月29日，租金及物业管理费为按月支付，先付后用，物业费每月50,506.42元，租金标准为每3年递增制，2017年、2018年，每月租金732,343.07元。合同履行过程中，月星公司于2017年2月末已经明确表示解除双方之间的租赁合同，并从2017年3月开始拒绝缴纳合同约定的各项费用，但其却占用场地至今，已经给融森公司造成了巨大经济损失。月星公司针对反诉辩称：融森公司反诉要求月星公司支付占地费、包烧费缺乏事实和法律依据。2017年2月，由于融森公司委托的哈尔滨天时戴维斯物业服务有限公司（以下简称戴维斯物业）强占租赁物业、阻挠月星公司商户进场经营，使月星公司再无法占有并控制租赁物。融森公司在擅自违反合同约定,阻挠月星公司占用租赁物的前提下又向月星公司主张其强占物业之后产生的相关费用违反合同约定和法律规定，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。月星公司举示证据如下：第一组证据证人陈某、金某证言，拟证明其作为商户在2017年2月6日、2月9日去商场时遭到融森公司委派的物业公司阻挠进场，并阻挠月星公司进入承租物业进行消防整改施工，后月星公司对所有商户由此造成的损失及装修费用均给予赔偿。融森公司对证据的真实性及证明问题均有异议，认为月星公司未提供证据证明证人为月星公司商户，无法证明证人与本案的关联性；2017年1月26日商场已被消防部门查封停业，物业公司并非无故阻止而是遵守行政决定；证人不是消防整改当事方，不知道月星公司消防整改方案是否合理，无权对消防整改一事作出评述；证人所述其撤出物品是向月星公司申请并由月星公司工作人员带领进入商场，可知商场还是由月星公司实际占用并实施管理；证人所述赔偿问题没有依据，其未提供经营合同，也不在月星公司证据十三赔付清单中。本院认为，因融森公司承认为遵守消防部门的行政决定，不允许月星公司商户进场经营及进行消防整改施工，故该证言的相关内容与融森公司的自认一致，其它内容与月星公司提交的第十三组证据能够相互印证，予以采信。第二组证据2006年10月10日签订的《物业租赁合同》、2017年缴纳租金回单1份及发票2份，拟证明月星公司作为承租方按照合同约定已缴纳2017年2月份租金732,343.07元及物业费50，506.42元，不存在违约情形。融森公司对《物业租赁合同》的真实性有异议，主张与融森公司所持有的合同不符，签约时间不同，内容有差异，对其余证据的真实性无异议，对证明问题均有异议。主张月星公司引用合同第27条第2款要求融森公司支付赔偿金错误，该条的前提是融森公司擅自终止合同，但本案要求解除合同的并非融森公司而是月星公司；根据合同第8条及28条，月星公司按月缴纳各项费用先付后用，而月星公司仅缴费至2017年2月，已构成违约；月星公司主张的95,401,114.74元租金及5,765,355.97元物业费并不是其实际损失,以此为前提要求赔偿损失违反法律规定。本院认为，融森公司对缴纳租金回单及发票真实性无异议，虽对《物业租赁合同》的真实性提出异议，但其所持有的合同为复印件，故对上述证据予以采信。第三组证据《三方协议》及《承租人主体确认书》，拟证明哈尔滨市道里区爱建路16号中环商业广场B栋物业的出租方由百联公司变更为融森公司，鉴于涉诉物业面积为16604.85平方米，结合《物业租赁合同》约定，本案未履行合同期租金为95,401,114.74元，物业管理费为5,765,355.97元，按最低30%计算，融森公司应赔偿月星公司损失30,349,941.21元。融森公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据仅能证明出租方及承租方为融森公司及月星公司，不能证明合同的实际履行情况。本院认为，因融森公司对证据的真实性无异议，对证据的真实性予以确认，是否采信在本院认为部分予以评述。第四组证据2007年1月4日《会议纪要》,拟证明消防系统的维护保养义务及相关费用由融森公司承担。融森公司对证据的真实性及证明均有异议，主张证据为复印件，根据《承租人主体确认书》可知月星公司是2007年3月6日成为承租人，但此份会议纪要的签署时间为2007年1月4日，其无权以承租人身份与百联公司签订任何合同，该会议纪要无效，其中的内容也不是租赁合同的一部分，对融森公司无效；该份会议纪要未说明针对哪个物业哪个合同，无法证明与本案的关联性；会议纪要中约定消防系统由百联公司负责维保，但并未涉及消防改造事宜；此会议纪要为2007年，此后月星公司装修改造后以自身名义申请了消防安全检查，哈尔滨市公安局道里分局消防科于2009年9月1日向月星公司签发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，此时消防责任人已经变更为月星公司而非融森公司。本院认为，该证据虽为复印件，但月星公司据此证明的待证问题能够与其举示的《物业租赁合同》第十六条维修保养相关内容相佐证，故对该证据予以采信。第五组证据2017年2月6日及2月9日录像、第六组证据照片4张，拟证明融森公司自2017年2月9日将商场封门至今，阻挠商户进场经营，阻挠月星公司进场对消防整改施工，融森公司违法终止合同。融森公司对证据的真实性及证明问题均有异议，认为该视频及照片无法证明拍摄位置、时间、顺序及被拍摄人员身份，不能证明融森公司自2017年2月9日将商场封门至今，从视频对话可知，封门是因为消防部门查封了商场，融森公司并未阻挠商户，允许商户进入商场取出货物，但因消防查封原因不允许商户进场经营，并无不当；物业并非无故阻止月星公司进入施工，而是月星公司并未出示消防部门认可的整改方案及审批手续，月星公司无法证明其施工经过融森公司许可，无权进场进行消防施工。本院认为，因融森公司承认为遵守消防部门的行政决定，不允许月星公司商户进场经营及进行消防整改施工，故该证据证明的待证事实与融森公司的自认一致，予以采信。第七组证据2017年3月1日道里区李区长主持的关于要求融森公司履行消防维修义务协调会《会议纪要》及会议纪要录像，拟证明融森公司自2017年2月9日起将商场封门至今，并阻止月星公司进场对消防改造进行施工，严重违约。融森公司对证据的真实性及证明问题均有异议，主张融森公司并未出席此次会议，对出席会议人员不认识无法核实身份；该证据为2017年3月1日的《会议纪要》，无法证明之后发生的事情；月星公司既主张消防是融森公司责任，在《会议纪要》又说“政府本身的函件要求我们整改，那我们整改我觉得我们没有违法”，可见月星公司观点自相矛盾、左右不定的态度是造成如今局面的源头，即使月星公司主张由其进行消防改造，根据合同第16条第2款约定也应征得融森公司同意，但月星公司在强行进场要求进行消防改造前从未向融森公司提交消防改造书面材料，在没有融森公司许可的情况下，月星公司强行进场施工是违约行为。本院认为，融森公司虽对证据的真实性提出异议，但未提出反驳的有效证据，且该证据与本案具有关联性，予以采信。第八组证据哈尔滨市公证处2017年4月7日（2017）黑哈证内民字第9912号《公证书》，拟证明至2017年4月7日融森公司仍封堵商场致使月星公司无法对消防整改。融森公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，主张其只是对月星公司B栋商场门粘贴通知的外观现状进行公证，根据《通知》内容可知在月星公司人员陪同下可以进入商场，证明不了商场封堵无法进行消防改造，而《通知》出具的主体是戴维斯物业，并非融森公司，是遵守消防部门的行政决定。本院认为，融森公司对证据的真实性无异议，予以采信。第九组证据哈尔滨市香坊区公证处2017年2月23日（2017）黑哈香证内经字第87号《公证书》、哈尔滨市公证处2017年4月7日（2017）黑哈证内民字第9911号《公证书》，拟证明月星公司在融森公司违约后向其送达《公函》，通知融森公司立即进行消防整改，撤出租赁房屋物业工作人员恢复经营，如不履行合同义务即为擅自解除合同的违约行为，应按合同约定向月星公司支付违约金、赔偿金及商场停业造成的直接和间接损失。融森公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，主张该证据仅是公证邮寄过程，并不能证明融森公司收到《公函》，函件内容系月星公司单方陈述，所述内容与事实不符，月星公司也不符合合同法第六十八条中止履行的情况，无权要求中止履行。本院认为，融森公司对证据的真实性无异议，予以采信。，且租赁物一直由融森公司占有控制。融森公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为根据融森公司出具的此函可知，月星公司一直占有、管理租赁场地，直至2017年12月还在组织商户从商场中撤出物品，事实上，擅自解除合同的并非是融森公司而是月星公司，月星公司在2017年2月末就已经解除了与融森公司的租赁合同，并从3月份开始不缴纳各项费用，融森公司发函要求其腾退租赁场地属于合理要求。本院认为，融森公司对该证据的真实性无异议，对该证据的真实性予以确认，是否采信在本院认为部分予以评述。第十一组证据《消防工程施工合同》、《公函》及《结算协议书》，拟证明月星公司为履行合同委托哈尔滨雅第十一组证据《消防工程施工合同》、《公函》及《结算协议书》，拟证明月星公司为履行合同委托哈尔滨雅韵圣轩装饰工程有限公司（以下简称雅韵圣轩公司）对租赁物业进行消防改造，已支付工程款356,085.00元，但融森公司阻挠无法进场。融森公司对证据的真实性及证明问题均有异议，主张根据雅韵圣轩公司的营业执照，其经营范围仅是建筑装饰设计、施工及咨询，并不包含消防工程施工，无权进行消防整改施工，月星公司让没有施工资质的公司进行消防改造违法违规，产生的损失应由其自行承担。本院认为，该组证据不能充分证明月星公司所要证明的事实，不予采信。第十二组证据《建筑装饰工程施工合同》等33份合同，拟证明月星公司承租涉诉物业后进行装修，产生费用共计5,988,774.87元，该装修损失应由融森公司赔偿。融森公司对证据的真实性及证明问题均有异议，主张无法核实真实性，根据《承租主体确认书》可知，承租人自2007年3月6日由月星集团有限公司（以下简称月星集团）变更为月星公司，而该组证据中合同1-29均系2007年3月6日前签订，签订主体为月星公司，26、29、30签订主体既不是月星集团也不是月星公司，月星公司承租A、B两栋用于家居经营，合同中并未体现所涉及的为A、B哪栋，与本案没有关联性，且未提供付款凭证及其它材料佐证合同已实际履行，无法证明实际支付金额，同时2006年装修至今已使用12年，其却主张全额装修费用于法无据。本院认为，因该证据为2006年的装修合同，至月星公司本案起诉时已经过10多年的时间，装修存在折旧问题，月星公司以全部装修款作为本案赔偿款的一部分不符合实际情况，故对该证据不予采信。第十三组证据《租赁合同》、《商场管理合同》、《协议书》共30套，拟证明因融森公司严重违约终止合同导致月星公司赔偿相应30个商户经济损失4,433,096.32元。融森公司对证据的真实性及证明问题均有异议，主张无法核实真实性，证据中乙方身份无法确认为月星公司B栋商户，没有提交营业执照及租金交费票据，融森公司也不认可协议内容及金额，直接支付赔偿金没有付款凭证，履行情况无法证明。月星公司称消防问题由来已久而继续签署合同属夸大损失，应自行承担。本院认为，融森公司虽对证据的真实性、合同乙方是否为月星公司B栋商户身份提出异议，但未提出反驳的证据，该证据均为原件，与本案具有关联性，予以采信。第十四组证据《利润表》,拟证明自2006年12月至2017年2月，月星公司的利润为每年774,000.00元，融森公司应赔偿月星公司的可得利润。融森公司对证据的真实性及证明问题均有异议，主张系月星公司单方制作，不具有证明效力。本院认为，该证据为月星公司单方制作，是否采信在本院认为部分予以评述。第十五组证据定金抵冲租金协议，拟证明月星公司向融森公司缴纳押金200,000.00元应予返还。融森公司认为由于月星公司原因导致合同提前终止，融森公司有权没收该笔押金，且该押金是A、B两栋租赁物的押金，月星公司全部主张错误。本院认为，融森公司对证据的真实性无异议，真实性予以确认，是否采信在本院认为部分予以评述。融森公司举示证据如下：第一组证据2006年5月30日签订的《物业租赁合同》及2006年签订的《租赁合同补充协议》（复印件），拟证明根据合同约定，如因月星公司违约提前终止合同融森公司有权没收押金；月星公司安装设备需要经过融森公司同意；月星公司未按约定支付租金、物业管理费等应向融森公司支付滞纳金，为欠付费用×0.05%×逾期天数；月星公司擅自终止合同又不交还场地的，每延期一天应向融森公司支付相当于3倍的当期租金及物业管理费的场地占用费，延期未归还超过30天的，违约金为当期3个月的租金和物业管理费；安全责任实行谁主管、谁负责，月星公司设安全管理责任人，融森公司仅负责联系、检查、督促，消防安全的责任主体实为月星公司。月星公司对证据的真实性及证明问题均有异议，主张该合同出租方、租赁物业地点、名称、建筑面积、租金的计算、物业费、合同签订时间等多处与月星公司举示的合同完全不一致，不能作为认定案件事实的依据。本院认为，该证据为复印件，月星公司对真实性提出异议，不予采信。第二组证据2008年1月30日哈尔滨市公安局消防处签发的《建筑工程消防验收意见书》、2009年9月1日哈尔滨市公安局道里分局消防科签发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及B座消防设施现场照片一组（复印件），拟证明月星公司承租融森公司B栋时该租赁物通过了消防验收，截止目前消防设施完好，根据《建筑工程消防验收意见书》，已经验收的工程如进行改建、扩建、内部装修等，需要依法报消防部门审批，而在2017年2月月星公司欲要强行施工时并未向融森公司出具消防部门的审批手续，《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》是发给月星公司的，所以月星公司为消防责任人。月星公司对证据的真实性及证明问题均有异议，主张证据的形成时间为2008年、2009年，无法证明融森公司至今履行了维保义务，同时融森公司承认月星公司在2017年为保证租赁合同的继续履行，在同融森公司无法取得联系的情况下主动进场施工，由此产生的费用应由融森公司承担。本院认为，2008年1月30日《建筑工程消防验收意见书》及2009年9月1日《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》为租赁开始时租赁物业的消防合格状态，无法证明截止本案发生时融森公司一直履行消防维护义务及租赁物业现在也为消防合格状态，故与本案没有关联性，不予采信；照片为复印件，月星公司对真实性提出异议，不予采信。第三组证据2017年度《月星家居B栋物业服务合同》、2017年8月18日融森公司向戴维斯物业付款的付款回单2张、2017年8月18日戴维斯物业向融森公司开具的发票8张、2018年度《月星家居B栋物业服务合同》，拟证明融森公司委托戴维斯物业对月星公司B栋进行物业管理，并支付了全年物业费639,000.00元，戴维斯物业有权对涉诉租赁物进行管理。月星公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据恰恰证明2017年2月至今戴维斯物业阻挠商户进入物业经营，阻止月星公司对物业消防进行维修是受融森公司指使，其行为导致双方签订租赁协议的目的无法实现，融森公司构成根本违约。本院认为，月星公司对证据的真实性无异议，予以采信。第四组证据2017年2月6日融森公司向月星公司出具的《公函》，拟证明月星公司2017年1月26日被消防部门查封停止营业后，月星公司未向融森公司提供任何书面文件欲强行施工，融森公司郑重函告月星公司未经融森公司允许不得改变房屋原有格局，不得擅自施工。月星公司对证据的真实性及证明问题均有异议，主张融森公司没有证据证明已将该公函实际交付给月星公司，月星公司未收到该材料，同时证明融森公司至少在2017年2月6日就知道出租物业需要消防整改，但迟迟不出面维修，在2017年《会议纪要》中道里区李区长主持要求融森公司出面履行消防维修义务，但融森公司委托的戴维斯物业明确表示无法联系上融森公司，证明融森公司恶意逃避整改义务，利用整改阻挠商户经营，阻止月星公司施工，其单方终止合同的行为构成违约。本院认为，融森公司未举示将该函送达月星公司的证据，在月星公司否认收到该函的情况下，对该函不予采信。第五组证据2017年10月30日哈尔滨市华能集中供热有限公司第五分公司（以下简称华能供热公司）出具给融森公司的《通知书》及后附2017年10月18日月星公司出具给华能供热公司的《关于月星家居B座停止供暖的函》，拟证明月星公司明确向华能供热公司承认其已经于2017年2月26日解除了与融森公司的租赁关系，拒绝承担供暖费，华能公司因此向融森公司主张供暖费，单方解除合同的是月星公司而非融森公司。月星公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据足以证明系由于融森公司派人强占商场、干扰经营，导致月星公司签订的租赁协议目的无法实现，系融森公司违约在先。本院认为，月星公司对证据的真实性无异议，予以采信。第六组证据2017年10月31日融森公司向月星公司出具的《告知函》、快递凭证及快递签收流程、2017年11月14日融森公司向月星公司出具的《告知函》、快递凭证及快递签收流程，拟证明月星公司解除了与融森公司的合同后，其人员及物品拒不迁出，持续占有融森公司租赁场地，并拒绝缴纳相关费用，应承担因此而产生的费用及违约责任。月星公司对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，主张该函是融森公司单方制作，无法证明月星公司拒不迁出、持续占用租赁场地这一事实，事实是月星公司自2017年2月起就再未进入承租物业，其向月星公司主张场地占用费等没有依据。本院认为，月星公司对证据的真实性无异议，对真实性予以确认，是否采信在本院认为部分予以评述。第七组证据2018年2月12日融森公司向华能供热公司支付供暖费的付款回单1张及华能供热公司于2018年3月向融森公司开具的发票1张，拟证明月星公司解除与融森公司租赁合同后拒不缴纳2017-2018年度供暖费用，融森公司代其向华能供热公司缴纳368,593.85元包烧费，此笔费用为月星公司占用场地期间发生，应由月星公司承担。月星公司质证意见同证据六。本院的认证意见同证据六。根据当事人陈述和确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月10日，月星集团有限公司（以下简称月星集团）与百联公司签订《物业租赁合同》，约定：月星集团租赁百联公司位于哈尔滨市××海街××、××物业（现为××、××）用于经营；租赁场地的建筑面积合计暂定为65171.88平方米；租赁期限为20个合同年；月星集团为先付后用，每个月支付一次；合作租金第一年1.3元/天/米优惠……、第二年第三年1.3元/天/米、第四年至第六年1.34元/天/米、第七年至第九年1.38元/天/米、第十年至第十二年1.45元/天/米、第十三年至第十五年1.52元/天/米、第十六年至第十八年1.60元/天/米、第十九年至第二十年1.68元/天/米；物业管理费0.1元/天/米；月星集团需向百联公司缴纳租赁押金200,000元，作为履约保证，租赁期满百联公司应在月星集团按照本合同将租赁场地交还百联公司及付清租金与相关费用后30天内退还月星集团，租赁期内，由于月星集团违约、逾期付款或擅自停止营业、擅自转租而导致提前终止本合同，百联公司有权没收月星集团已支付的押金，并有权要求月星集团承担违约责任，支付滞纳金、违约金、赔偿金；百联公司将聘请具有资质的物业管理公司对商业广场进行物业管理；百联公司负责整个物业公共设施的维修与保养，百联公司可在向月星集团发出通知并征得同意后进入月星集团租赁场地内进行维修与保养，月星集团经百联公司同意自行安装设备的，由月星集团自行负责安装和维保，并承担费用；在租赁期限内，百联公司擅自终止合同应向月星集团退还押金，支付违约金，违约金为月租金的2倍，并支付赔偿金，赔偿金为未履行合同期租金和物业管理费的30%-50%，如造成月星集团损失的，百联公司应赔偿月星集团因此遭受的实际损失。2007年1月4日百联方与月星方的《会议纪要》载明：消防系统由百联负责运行维护保养。除消防喷淋和闭路电视防盗监视系统外的其他弱电系统均由月星负责维护保养。2007年3月6日，百联公司、月星集团、月星公司签订《承租人主体确认书》，约定：百联公司、月星集团双方于2006年就哈尔滨市道里区上海街爱建路12号和爱建路16号签订了《物业租赁合同》，鉴于租赁合同签订时，月星公司尚未注册成立，现月星公司已由月星集团在哈尔滨依法注册并独立经营，三方一致同意月星集团将《物业租赁合同》中的所有权利义务转移给月星公司，租赁合同的承租人为月星公司。2012年4月6日，百联公司、月星公司、融森公司签订《三方协议》，约定：百联公司分立，哈尔滨市道里区爱建路16号，中环商业广场B栋物业现为新公司融森公司所有，经三方一致确认，百联公司、月星公司签订的《物业租赁合同》中对应的租赁面积为16604.85平方米的百联公司项下的权利义务全部转让给融森公司，月星公司同意百联公司、融森公司双方的权利义务转让事宜，自2011年9月1日起，前述的《物业租赁合同》及相关附件或补充协议、会议纪要项下百联公司的权利义务由融森公司享有和承担。上述合同签订后月星公司在涉诉租赁场所经营，租金及物业费缴纳至2017年2月。2015年2月11日，哈尔滨市公安消防支队道里区大队对月星公司下达《重大火灾隐患整改通知书》，载明：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大队于2015年2月5日对你单位进行了消防监督检查，发现你单位存在下列火灾隐患：1.已设置的室内消火栓系统不能正常使用。2.已设置的自动喷水灭火系统不能正常使用。3.自动消防设施不能联动控制。4.设有人员密集场所的高层建筑的封闭楼梯间、防烟楼梯间门的损坏率超过20%，其他建筑的封闭楼梯间、防烟楼梯间门的损坏率超过50%。上述隐患已构成重大火灾隐患，责令你单位于2015年12月31日前改正。火灾隐患消除前，你单位应采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。2017年2月18日，戴维斯物业在月星公司租赁物业张贴《通知》，载明：我司基于合同义务维护产权人及商户权益免受损害，在禁止营业期间对楼内设备、设施进行管控，禁止一切非工作人员入内，如商户需要搬出楼内货场物品，我司积极配合。2017年2月24日月星公司经哈尔滨市香坊区公证处向融森公司邮寄《公函》，载明：2017年2月7日，我司从社会稳定及安全出发，自拟方案报道里区消防大队同意后，自筹资金组织消防整改施工，但贵司却派出众多人员干扰，组织施工设备及材料进场，封堵商场入口、禁止我商场开业，贵公司上述行为是严重的违约行为，也是中止履行租赁合同的行为，根据合同法第六十八条，通知你公司：我公司中止支付2017年3月份租金及物业费；你公司应立即进行消防整改，恢复租赁房屋的消防功能，撤走租赁房屋内的物业公司人员，恢复商场经营，如仍不履行合同义务即为擅自解除合同的违约行为，应按照合同约定向原告支付违约金、赔偿金以及商场停业造成的直接和间接损失。2017年3月1日，道里区李区长主持了月星公司、融森公司履行消防维修义务的协调会。2017年4月1日，月星公司经哈尔滨市哈尔滨公证处向又向融森公司再次致《公函》，敦促融森公司立即实施消防整改。2017年10日18日月星公司给华能供热公司发函，称自2017年2月26日融森公司派人强占商场，干扰阻挠月星公司经营，现已处于停业状态，月星公司已解除与融森公司租赁关系，自2017年起的供热费，月星公司不再承担。2018年2月12日融森公司向华能供热公司支付了2017-2018年度供暖费。2017年10月31日融森公司给月星公司告知函称，月星公司已明确告知他人与融森公司签订的租赁合同解除，就应依法腾退租赁场地。2017年9月，月星公司与租赁物业的30户商户分别签订了《协议书》，月星公司对该租赁物业商户因合同无法继续履行而遭受到的损失进行赔偿，赔偿金额共计4,433,096.32元。本院认为，月星集团与百联公司签订的《物业租赁合同》、百联公司与月星集团、月星公司签订的《承租人主体确认书》、百联公司、月星公司、融森公司签订《三方协议》均合法有效，当事人应按照合同约定履行各自的义务。月星公司以融森公司严重违约为由请求解除《物业租赁合同》、融森公司赔偿其各项损失；融森公司以月星公司解除双方合同为由提出月星公司搬出租赁场地并支付场地占用费的反诉请求。因双方对本案《物业租赁合同》已经解除的事实均予以认可，且月星公司在诉讼过程中撤回解除月星公司与融森公司的《物业租赁合同》及补充协议的诉讼请求，故本案争议的焦点问题为确定违约方并以此为基础确认违约方应赔偿的金额。根据庭审调查，双方争议的起因为2015年2月11日哈尔滨市公安消防支队道里区大队对月星公司下发了《重大火灾隐患整改通知书》，要求其于2015年12月31日前消除火灾隐患，因租赁物业一直未按通知书要求进行整改，道里大队对租赁物业进行了查封，致使租赁物业停止经营至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，并结合双方签订的《物业租赁合同》及2007年1月4日百联方与月星方的《会议纪要》，租赁物业的消防维保义务在融森公司一方，但融森公司却未履行消防整改义务，而且在月星公司为继续经营要求对租赁物业进行消防整改的情况下，融森公司仍旧封堵物业，不允许月星公司入场进行消防整改施工，故视为融森公司违反合同约定，擅自终止了《物业租赁合同》的履行。关于融森公司抗辩其不是租赁物业消防系统维保义务人，系因月星公司在进驻租赁物业后对该物业进行了装修，重新申报了消防安全检查，消防部门是对月星公司下发的整改通知书，故月星公司应为租赁物业消防整改义务人。因双方对消防设施的维保义务进行了特别约定，即使消防部门针对租赁物业现经营人月星公司下发整改通知，也不意味着否定了月星公司与融森公司双方的约定，根据约定，融森公司对租赁物业消防系统进行维保，月星公司经融森公司同意自行安装设备的，由月星公司自行负责安装和维保，但消防整改通知书载明的需整改部分，融森公司未能举示证据证明为月星公司安装，故其抗辩主张与合同约定及事实不符，本院不予采纳。根据月星公司向融森公司发的两次函件及2017年3月1日会议纪要，可以认定融森公司并未与月星公司就消防施工事宜进行协商，其主张是月星公司不向其提交整改方案，其才封堵租赁物业的理由，没有事实依据，本院不予支持。故融森公司没有法定理由封堵租赁物业致使《物业租赁合同》无法继续履行而解除，为合同解除的违约方，应承担该合同不能履行给月星公司造成损失的违约责任。月星公司自2017年2月6日后即不能在租赁物业经营，无需向融森公司支付其请求的场地占用等费用，故对融森公司的反诉请求，本院不予支持。关于融森公司应承担违约责任的问题。因月星公司交纳了2017年2月的租金及物业费，而月星公司自2017年2月6日即停止经营，该费用没有实际全部发生，故融森公司应部分返还月星公司已支付的2017年2月份租金及物业费643,054.94元。根据双方约定，在租赁期限内，百联公司擅自终止合同应当向月星集团退还押金，因200,000元租赁押金是A、B两栋物业的押金，A栋物业租赁关系仍旧存续，故应酌情返还100,000元租赁押金给月星公司。关于月星公司主张融森公司给付其违约赔偿金15,460,000元的诉讼请求，因合同不能继续履行，月星公司与30位商户签订了《协议书》并支付了4,433,096.32元的赔偿金，所支付的赔偿金应认定为月星公司遭受的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，又根据双方在《物业租赁合同》中约定违约金为月租金的二倍，并支付赔偿金，赔偿金为未履行合同期租金和物业管理费的30%-50%，如造成实际损失，还应赔偿对方遭受的实际损失，综合合同的实际履行情况，以照顾双方利益为原则，兼顾可预见性规则，酌定融森公司给付月星公司违约赔偿金6,000,000.00元。综上所述，月星公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。融森公司的反诉请求，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、二百一十六条规定，判决如下：一、被告哈尔滨融森商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告哈尔滨月星国际家居广场有限公司2017年2月份租金及物业费643,054.94元；二、被告哈尔滨融森商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告哈尔滨月星国际家居广场有限公司押金100,000元；三、被告哈尔滨融森商贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨月星国际家居广场有限公司违约赔偿金6,000,000元；四、驳回原告哈尔滨月星国际家居广场有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告哈尔滨融森商贸有限公司反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120,457.1元，由原告哈尔滨月星国际家居广场有限公司负担61,455.72元，由被告哈尔滨融森商贸有限公司负担59,001.38元。反诉费86,083元，由被告哈尔滨融森商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 贾 楠审判员 荆 丛审判员 王琦玮（）二〇二〇年八月十五日书记员 赵宇航