山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7777号上诉人（原审被告）：张志新，男，1976年7月15日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东凯瑞物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘涛，执行董事。委托诉讼代理人：苏丹丹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：南志民，男，该公司员工。上诉人张志新因与被上诉人山东凯瑞物业服务有限公司（以下简称凯瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。张志新上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项；2.改判张志新无需支付凯瑞物业公司物业费5594.29元；3.一、二审诉讼费用由凯瑞物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，凯瑞物业公司并未按照《前期物业服务协议》约定提供物业服务，服务存在重大瑕疵，根据该协议第三款2-（2）规定以及收款收据可知，共用部位、共用设施设备的日常维护保养由凯瑞物业公司负责，包括公共太阳能的维护。但是，根据张志新提供的证据，可知屋顶上的公共太阳能自2013年以来，存在不同程度的损毁，太阳能无法正常使用。根据《前期物业服务协议》第四条规定凯瑞物业公司应对房屋公共部位、共用设施设备、绿化环境卫生等进行维修和管理，但小区内的景观水池，常年没有放水，喷水的线路、管道断裂损毁严重；楼道内、外墙皮脱落也不修补；花坛围墙砖头碎裂，洒落一地，既不修缮也不清扫洒落的碎渣；防护杆多半已脱落，铺设的地板出现大窟窿，给业主们造成安全隐患；木制的凉亭走廊现已腐朽变形。垃圾未及时清除，随处可见大件垃圾。树木、绿化面积逐年减少。部分更换的树木花草，更换后不尽职养护，浇水，没有起到绿化作用。凯瑞物业公司的不作为违约行为已构成根本违约。二、凯瑞物业公司并未提供证据证明其按合同约定履行了合同义务。张志新提交的证据足以证明凯瑞物业公司服务不到位的现状严重。多名业主向凯瑞物业公司多次反映出现的问题，凯瑞物业公司均无视业主的反映，目前小区物业服务仍没有改善，即使存在凯瑞物业公司所称的服务项目，凯瑞物业公司也未按照合同约定保证服务的质量，凯瑞物业公司敷衍了事。三、一审判决适用法律错误，张志新及其他业主并非无理由拒绝交纳物业费，并非凯瑞物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了服务，一审法院支持凯瑞物业公司诉讼请求错误。一审判决依据为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，但张志新并非无正当理由拒绝交纳物业费，凯瑞物业公司也并没有按照《前期物业服务协议》约定提供基本性物业服务，因此，一审判决适用法律错误。此外，如按照合同约定数额支持凯瑞物业公司的诉讼主张，违背了《物业管理条例》第四十条规定的原则。凯瑞物业公司辩称，一、凯瑞物业公司已按照《绿景尚品苑前期物业管理服务合同》约定，履行合同义务。凯瑞物业公司在绿景尚品小区主要负责卫生清洁、安保巡逻、公共区域照明、公共区域及共用设施设备的维护管理，上述内容通过绿景尚品小区的正常运转状态可体现。凯瑞物业公司提供物业服务内容均是按照合同约定，张志新关于凯瑞物业公司拒绝履行合同的主张无事实依据。张志新提供的照片并不能证明凯瑞物业公司未提供物业服务。照片的拍摄地点、时间不明确，且照片记录的场景也是瞬间记录，不能以某个时间点的记录全盘否定凯瑞物业公司的服务。二、凯瑞物业公司上诉状中的部分要求不属于张志新的服务范围。绿景尚品小区自2012年交付至今，公共区域、公共设施存在自然损耗、老化，张志新实施日常养护义务的同时，公共区域、设施设备的自然损耗导致故障较为严重，需要进行更新改造或维修。根据《绿景尚品苑前期物业管理服务合同》第六条第一款以及第五条第三款约定，凯瑞物业公司对于共用部位、共用设施设备的更新、改造需按照维修基金使用程序申请。凯瑞物业公司进驻绿景尚品小区时，开发商与凯瑞物业公司物业交接内容不包含太阳能厂家、产品资料，凯瑞物业公司无法进行维护。且根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，太阳能属于业主个人使用，不属于共用设施设备。因此此项不属于凯瑞物业公司提供物业服务的范围。三、凯瑞物业公司提供了物业服务，张志新作为服务受益人，应当按照《绿景尚品苑前期物业管理服务合同》约定缴纳物业管理费。凯瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令张志新立即支付2016年1月1日-2019年6月30日物业管理费6526.8元;2.依法判令张志新立即支付滞纳金6637.8元；3.依法判令由张志新承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：凯瑞物业公司为绿景尚品苑小区提供物业服务。张志新购买了绿景尚品苑小区10号楼三单元901室的商品房，面积为94.18平方米。2012年9月24日，张志新与凯瑞物业公司签订《前期物业服务协议》，约定：凯瑞物业公司对房屋共用部位、共用设施设备（是指共用的上下水管道、水箱、加压水泵等）、绿化、环境卫生进行维护、服务与管理；门卫、巡逻等岗位均有专人负责；多层带电梯住宅、小高层住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米1.65元收取，包含电梯电费、维护费、年检费、公共照明、绿化用水等；共用太阳能加压泵运行电费及一般性维护费用，按每月每平方米0.2元收取，此费用同物业费一起收取；物业费按年度缴纳，也可按半年缴纳；业主不按规定缴纳物业管理服务费及其他应缴费用的，每日按欠费金额的千分之三计收滞纳金；凯瑞物业公司违反本合同，未按服务内容向业主提供服务的，张志新有权要求凯瑞物业公司限期30日内改正，逾期未改正或造成损失的，凯瑞物业公司应承担相应的违约及经济赔偿等责任。张志新入住该小区后，缴纳了入住至2015年度的物业服务费，缴纳了第一年度的太阳能二次加压费。张志新未缴纳2016年之后的物业费。2019年6月11日，张志新收到凯瑞物业公司催收物业费的短信。凯瑞物业公司现有工作人员23人，负责一天两次打扫卫生，三次巡逻及公共区域照明等工作。张志新不缴纳物业费的理由是认为目前小区存在诸多问题：张志新所在单元的太阳能及小区内楼顶太阳能存在不同程度损毁，不能正常使用，张志新等业主多次报修，凯瑞物业公司均答应维修，但至今未修，增加张志新等业主的生活支出，带来生活不便；小区内景观水池损毁严重，水管断裂；楼道内、外墙皮脱落；花坛围墙砖头碎裂，洒落在地，凯瑞物业公司未修缮亦未清理；防护栏栏杆脱落、铺设地面破损，造成安全隐患；木制凉亭腐朽变形；小区内垃圾不能及时清理；凯瑞物业公司对花草树木未尽养护职责，杂草荒地随处可见，绿化面积逐年减少；凯瑞物业公司从未向全体业主公布所得的公共收益的收支账目明细等；上述问题张志新等业主通过各种方式多次向凯瑞物业公司反映，但凯瑞物业公司均未落实整改。凯瑞物业公司对上述情况的真实性予以认可，表示会进行改正，但认为太阳能因开发商未向其移交，属于开发商遗留问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”凯瑞物业公司、张志新签订了前期物业服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，双方均应依约履行义务、享有权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”现凯瑞物业公司作为物业服务企业提供的服务未有重大瑕疵，未造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等环境恶化，张志新不能单方拒付物业费。综上，凯瑞物业公司在小区内配备了相关的工作人员对有关项目进行服务管理，履行了物业管理服务的主要义务，张志新应当及时向凯瑞物业公司支付物业费。凯瑞物业公司在物业管理服务方面存在瑕疵，应切实采取整改措施，进一步完善其物业服务水平。另，凯瑞物业公司因于2016年6月11日向张志新主张权利而引起诉讼时效的中断，一审法院认定凯瑞物业公司的诉讼请求部分已超过诉讼时效，即张志新应向凯瑞物业公司支付2016年6月至2019年6月的物业费，数额为5594.29元（94.18平方米×1.65元/平方/月×36个月）。对凯瑞物业公司要求张志新支付滞纳金6637.8元的诉讼请求，鉴于凯瑞物业公司提供的物业服务存在瑕疵，是造成张志新未及时交纳物业服务费的主要原因，对此，凯瑞物业公司负有一定责任，故对其主张的滞纳金一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、张志新向山东凯瑞物业服务有限公司支付2016年6月至2019年6月的物业服务费5594.29元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回山东凯瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由凯瑞物业公司负担35元，张志新负担30元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张志新提交照片一组，证明物业服务没有改善。凯瑞物业公司针对上述证据质证称，张志新提供的照片无法证实其原始来源，照片也不能显示拍摄地点为涉案小区，拍摄照片均为某一时刻某一地点局部照片，无法说明张志新反映的问题，且不能完全证明凯瑞物业公司物业服务不达标，照片中的多数情形均为小区自然损耗产生的。另外，一审判决中已经认定凯瑞物业公司物业服务存在一定瑕疵，且对该瑕疵作出了不予支持滞纳金的判决，该判决已基本弥补张志新的主张。本院认为，张志新提供的证据证实凯瑞物业公司服务存在一定瑕疵，但该瑕疵仅为一般性瑕疵，不能证实张志新证明观点，对上述证据本院不予采信。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。依据上述规定，物业服务企业应当对服务采取继续履行和改进措施，业主应当履行支付物业费义务。张志新主张不支付物业费的请求本院不予支持。综上所述，张志新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由张志新负担。本判决为终审判决。审判员  李逢春二〇二〇年八月二十五日书记员  朱 茜