上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6221号上诉人(原审原告，男，1985年10月11日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。上诉人(原审原告，女，1985年7月20日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈皓，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人(原审被告，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱宁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁山，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵秋，远闻(上海)律师事务所律师。上诉人陈聪、单华清因与被上诉人上海首泾投资有限公司(以下简称“首泾公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初4787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈聪、单华清上诉请求：1、改判一审判决第一项为《上海市商品房预售合同》于2019年10月31日解除；2、维持一审判决主文第二项；3、改判一审判决主文第三项为：首泾公司应支付陈聪、单华清利息损失(以1，880，162元为基数，自2019年11月1日起至实际支付日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算)；4、改判支持陈聪、单华清在一审中的其他诉讼请求；5、改判驳回首泾公司的全部反诉请求。事实与理由：陈聪、单华清与首泾公司就上海市青浦区徐泾镇徐和路58弄一层边套版式房屋(又称叠加别墅或产出叠墅)(以下简称“涉案房屋”)签订了商品房预售合同后，发现涉案房屋地下室的墙面存在水渍(湿渍)，显然不符合国家二级防水标准，防水施工质量存在严重质量问题。首泾公司关于“工人在墙面堆料、脚手架将墙弄坏了，墙脏的地方均铲除了，系腻子与墙的色差，不是水渍”的抗辩并无任何证据证实。故首泾公司隐瞒房屋重大质量瑕疵构成违约在先，陈聪、单华清有权行使解除权，且不存在任何过错。另，首泾公司在收到陈聪、单华清发出的解除合同的书面通知之日起的30日内并未向法院起诉请求确认解除合同的效力，故首泾公司对陈聪、单华清单方面解除合同应该是不持异议的。陈聪、单华清认为一审法院认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院支持陈聪、单华清的上诉请求。首泾公司辩称：涉案工程项目已通过竣工验收，如果房屋的任何部位施工不符合国家的强制性规定，是不可能取得竣工验收合格证书的。陈聪、单华清在签订合同之前，已经看过涉案房屋的地下室，之后不知是何原因毁约。陈聪、单华清只支付了第一笔房款，逾期再未支付过房款。陈聪、单华清单方行使解除权无事实和法律依据，应承担单方解约给首泾公司造成的损失。首泾公司认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈聪、单华清的上诉请求，维持一审判决。陈聪、单华清向一审法院起诉请求判令：1、确认双方签订的商品房预售合同于2019年10月31日解除；2、首泾公司退还陈聪、单华清购房款1，880，162元；3、首泾公司赔偿陈聪、单华清利息损失21，634元(暂定为100天，根据本金1，880，162元、按照2019年9月同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.2％／年、自2019年9月7日至实际还清本金时止)；4、公证费1，586元由首泾公司承担。首泾公司向一审法院提起反诉，请求判令：1、确认双方订立的商品房预售合同于2020年3月3日解除；2、陈聪、单华清支付首泾公司违约金298，482.10元。一审法院认定事实：2019年9月1日，陈聪、单华清向首泾公司支付10万元。2019年9月7日，陈聪、单华清(乙方)与首泾公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区徐泾镇徐和路58弄《禧瑞庭》16号1层101(复式)室房屋，政府批准的规划用途为居住。据甲方暂测该房屋建筑面积为145.73平方米，其中套内建筑面积为132.92平方米、公用分摊建筑面积为12.81平方米，另有地下附属面积73.19平方米(价格详见补充条款)。该房屋建筑层高为3.15米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为64，508.41元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为9，400，810元。在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3％(包括3％)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3％(包括-3％)，乙方有权单方面解除合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自合同的应付款期限第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的2％，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。如甲方不解除合同的，甲方有权要求乙方继续履行合同，并按照未付款的日万分之二向甲方支付违约金至款项付清之日止。该房屋的交付必须符合下列所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。甲方定于2019年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同，甲方在收到乙方书面通知后15日内开始办理解除合同手续，自解除合同手续全部办理完毕之日起15日内退还乙方已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自乙方付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，除此之外，甲方不再承担其他责任；如乙方同意合同继续履行，有权要求甲方按照乙方已支付房价款的日万分之二支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲乙双方签订《房屋交接单》。在验收交接时，甲方应出示符合合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建商品住宅质量保证书》和《新建商品住宅使用描述书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除合同。乙方行使合同条款中约定的单方面解除合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起80天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0％，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。按合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按合同约定的赔偿金额中扣除。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方依照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》的规定在合同附件五中约定。合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。附件一：付款方式和付款期限。付款方式：分期付款，贷款方式：组合贷款。1、乙方于2019年9月7日与甲方签约，并付首付房款计1，880，162元；2、乙方于2019年10月31日前应支付房款计1，410，648元；3、乙方于2019年12月31日前应支付房款计6，110，000元。备注：1、预售合同第七条所指“乙方未按合同约定的时间付款”同时适用于乙方直接付款和采用商业贷款、公积金贷款等付款方式。2、乙方以贷款方式支付房价款的，应在签订预售合同之日将申请贷款及办理预抵押登记所需的全部资料提交给甲方，若经按揭银行审核后提出须补交其他必备资料的，乙方必须在接到甲方通知之日起三日内补交齐全全部资料。如因乙方资料不全，致使贷款无法及时办理，逾期到账的，则视乙方逾期付款，甲方将依据预售合同正文第七条及补充条款之规定追究乙方的违约责任。3、按揭贷款发放时间、额度和条件，最终以按揭银行审批意见为准。按揭银行根据乙方资信条件对首付款比例、贷款利率、商业贷款和公积金贷款的比例、贷款年限等进行调整的，或银行拒绝发放购房贷款的，乙方同意在接到通知后三日内与甲方及银行协商，办理相关调整手续，或变更支付方式的手续并签署相关文件；对于按揭银行未批准全部或部分贷款时，乙方同意未能贷款或贷款不足部分房款自动转为直接首付，且直接首付部分应在本附件一约定的付款日前全部支付完毕，逾期到账的视为乙方逾期付款，甲方可根据预售合同正文第七条及补充条款之约定追究乙方的违约责任。甲方在此充分向乙方说明：因政府调控原因、商品房按揭贷款政策时常发生变化，乙方已经充分了解政策变化可能造成的付款风险并愿意遵守本条的相关约定。4、如乙方通过向银行申请按揭贷款支付部分房价款的，该按揭贷款手续将由甲方协助乙方共同办理，乙方应积极配合甲方，并按规定缴纳办理按揭贷款手续所需的相关费用。合同另行约定了双方其他权利义务。2019年9月7日，陈聪、单华清支付1，780，162元。2019年10月30日，陈聪、单华清向首泾公司发出解除《上海市商品房预售合同》通知，言明陈聪、单华清在10月20日进入该房屋地下室，发现该地下室的内壁、承重墙和楼梯等离地高度约为15厘米的部位都有带状水渍，该些水渍离地高度一致、颜色较深和连绵不断。首泾公司虽然已做过或正在做遮掩施工，可能因墙内还没干透等原因，水渍的异色痕迹仍较重，显然，该地下室被污水浸泡过。陈聪、单华清还发现，该地下室的地面与该地下室大门外的车库地面在同一水平面、该地下室通往车库有两扇门，一扇是防火门，一扇是大门。据此陈聪、单华清认为，前述情况今后会严重困扰其生活和／或造成财产损失。综上，陈聪、单华清作出如下决定：1．通知解除合同；2．不再支付1，410，648元；3．不再签订正式合同；4．同意并请首泾公司先销售该房屋(争议搁置)；5．请首泾公司尽快退还1，880，162元。并附该房屋的地下室被污水浸泡过的照片8张。2019年11月6日，首泾公司向陈聪、单华清发出《通知函》，言明陈聪、单华清应于2019年10月31日支付第二笔房款计1，410，648元，于2019年12月31日前支付剩余房款计6，110，000元。截至2019年10月31日，尚未收到陈聪、单华清第二笔房款1，410，648元。《预售合同》第七条约定，乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二计算，违约金自合同的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当赔偿金额为总房价款2％的赔偿责任。现因陈聪、单华清未按合同约定的时间付款。已逾期6天，产生违约金1，692.78元，在2019年11月13日前按约履行相关义务补齐1，410，648元。如在本函通知期限内仍未付款，将依法追究违约责任。2019年11月18日，首泾公司向陈聪、单华清发出《通知函》，言明截至2019年10月31日，尚未收到陈聪、单华清第二笔房款1，410，648元。《预售合同》第七条约定，乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二计算，违约金自合同的应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当赔偿金额为总房价款2％的赔偿责任。现因陈聪、单华清未按合同约定的时间付款，目前陈聪、单华清已逾期18天，产生违约金5，078.33元，故请陈聪、单华清务必在2019年11月23日前按约履行相关义务补齐1，410，648元。如陈聪、单华清在本函通知期限内仍未付款，将依法追究违约责任。2019年12月12日，陈聪、单华清向首泾公司发出《催告函》，言明根据合同第二十一条：“甲方或乙方对相对方行使单方面解除合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力”。由于在12月12日之前没有收到上海市青浦区人民法院的应诉通知以及首泾公司的起诉状，因此陈聪、单华清认为，首泾公司对陈聪、单华清单方面解除合同没有异议。请首泾公司在2019年12月18日之前，向陈聪、单华清付款给首泾公司的银行账户退还1，880，162元。若逾期退款，陈聪、单华清只得诉请退款，届时还将向首泾公司主张赔偿利息损失和承担全部案件受理费。2020年3月3日，首泾公司向陈聪、单华清发出《律师函》，言明合同签订后，陈聪、单华清仅支付1，880，162元，未按约支付应于2019年10月31日支付的购房款1，410，648元和2019年12月31日购房款6，110，000元，经首泾公司多次催告后，陈聪、单华清仍未履行付款义务。陈聪、单华清已违约，应承担违约责任，按合同约定自2020年3月3日解除与陈聪、单华清的预售合同，要求陈聪、单华清承担逾期付款违约金及解除合同违约金298，482.14元。一审法院另查明，2019年7月12日，首泾公司取得涉案房屋所在青浦区沈海高速公路西侧A-2-4(1)地块普通商品房建设项目《建筑工程综合竣工验收合格通知书》。2019年8月至11月，陈聪、单华清与首泾公司销售人员进行微信联系，期间陈聪、单华清对涉案房屋地下室进行录像和拍摄。2019年10月31日，首泾公司取得涉案房屋所在建设项目《上海市新建住宅交付使用许可证》。2019年12月17日，上海市东方公证处出具《公证书》，载明陈聪、单华清委托代理人申请保全证据公证，对首泾公司“首创禧瑞里”网页内容进行保全取证，陈聪、单华清支付公证费1，586元。一审审理中，陈聪、单华清表示，首创禧瑞里一层叠墅样板间照片和经公证内容相同的图片打印件，证明拥有叠墅二楼书房和负一楼会客室是陈聪、单华清合同的目的，陈聪、单华清合同目的的来源和依据。合同对涉案地下室防水质量标准约定不明，陈聪、单华清认为首泾公司对解除合同没有合同依据。2019年10月3日录像的2张截图、10月20日拍摄的8张照片，GB50108-2008《地下工程防水技术规范》有关防水标准以及必须严格执行的强制性条文，GB50208-2011《地下工程防水工程质量验收规范》的渗漏水检测结论标准，证明10月3日地下室墙面有明显的水渍，10月20日时地下室刚做完水渍掩饰施工，证明因首泾公司质量违约致使陈聪、单华清的合同目的不能实现。双方微信对话，首泾公司致函陈聪、单华清要求支付违约金，证明该房屋不愁卖，首泾公司否认涉案地下室被水泡过，陈聪、单华清前往售楼处协商未果，首泾公司坚持要求陈聪、单华清支付了违约金才同意解除合同。公证书证明陈聪、单华清合同目的，公证费发票，诉请1，580元的依据。双方对合同解除的意见系一致的，只是解除时间有争议。合格通知书与本案待证事实没有关联性，工程明细表、许可证均与待证事实没有关系。三份材料均与本案争议事实没有关联性。合同约定首付款30％，现在实际支付了20％。第二期应该11月1日支付剩余10％，之后就按揭贷款。根据合同附件1，付款方式分三次支付。购房时陈聪、单华清提出看房屋，但首泾公司没有给看，首泾公司称房屋已经出售完，密码锁无法打开。样板房确实看过几次，但陈聪、单华清签订合同之前，没有看过涉案房屋的地下室。签订合同后，才被带过去看的，看到地下室有问题，陈聪、单华清母亲得知后才至地下室摄像。摄像时仍旧很糟糕，第二次再去拍摄时才开始修补。一圈不是堆料引起的。但陈聪、单华清还是喜欢该房屋，故没有向首泾公司提出。9月7日签订合同后看到地下室，之后多人多次看过之后，于10月30日的函才向首泾公司提出。双方约定的交房时间2019年12月31日，双方实际上没有进行房屋交接。首泾公司交付的房屋不能实现合同目的。解除合同通知系10月30日寄出，收件地址系合同约定地址，但该地址收不到。10月31日还发送给销售人员邮件。因为首泾公司没有收到，根据合同物业管理地址，于11月2日再次寄送同份通知，11月3日签收。陈聪、单华清购买房屋希望在负二层做书房、藏书阁，但装修人员表示无法做，地下室防水不符合标准。签订合同时，房屋系准现房。当时房屋已经竣工验收了。合同系9月7日签订的，竣工验收系7月12日。陈聪、单华清于2019年10月30日寄出，2019年10月31日视为首泾公司收到，故解除时间系2019年10月31日。2020年3月3日的函收到的。前面的催款函也是收到的。对解除合同没有异议，争议管争议，首泾公司另行出售房屋没有问题，但陈聪、单华清不承担违约金。洽谈时，销售表示造好一年了、每年要涂三四次，所以与竣工验收后三个月涂一次的时间吻合。涉案房屋地下室的防水等级应当严格执行国家二级防水标准，地下室墙面的总湿渍面积、湿渍数量和单个湿渍面积就已经表明，地下室的防水等级明显不符国家二级防水标准的规定，根据照片中的参照物，可判断出地下室墙面的湿渍自地面向上的高度约为150毫米。因此，仅地下室墙面的总湿渍面积就超出了国家二级防水标准规定的10多倍。因首泾公司收到陈聪、单华清解除合同通知之日起没有在约定的30天内向人民法院起诉，所以应当视为首泾公司对陈聪、单华清单方面解除合同的书面通知没有异议，合同自通知于2019年10月31日到达首泾公司住所时解除。由于首泾公司在订立合同时没有遵循诚实信用原则，地下室的防水等级明显不符国家二级防水标准的规定(法定义务)，构成质量违约，致使陈聪、单华清不能实现合同目的。首泾公司只是承认涉案地下室应当是二级防水标准，但提出涉案房屋已在4月10日卖出，故涉案地下室已经不能鉴定了。首泾公司提供的《建筑工程综合竣工验收合格通知书》验收工程验收表，该表最后一行“注：附条件通过的，建设单位应当按照承诺要求，限期完成相关承诺内容”。附条件通过的条件，应当记录在《地下室防水验收表》中，《地下室防水验收表》属于首泾公司的控制书证，首泾公司无正当理由不提交控制书证，可以认定陈聪、单华清主张的涉案地下室不符二级防水标准为真实，导致陈聪、单华清合同目的不能实现的主张成立。如在精装修完成前堆料，就不存在修补刮痕一说；如在竣工验收时堆料，验收是通不过的。因此，堆料的发生时间应当在精装修完成后和竣工验收合格后。陈聪、单华清证据的痕迹，显然不是堆料的痕迹，施工方没理由在涉案地下室精装修完毕后为堆料而破坏一圈墙面。由于首泾公司方不能提供涉案地下室二级防水标准验收合格的证据，因此可认定首泾公司方隐瞒涉案地下室重大瑕疵过错在先，陈聪、单华清因此有权依法通知解除合同。首泾公司表示，样板间照片和公证内容图片关联性不认可，照片与涉案房屋没有任何关系，且首泾公司在双方预售合同中约定，样板房不构成交房标准的任何承诺。录像截图、照片关联性不认可，与证明目的没有因果关系，墙面不是水渍，系工人在墙面的废料将墙面污染了，然后将墙刮掉、重新上腻子，系腻子没有干的情况。微信对话合法性不予认可，双方的微信对方没有征求首泾公司意见，一切以预售合同及附件为准，陈聪、单华清套销售的话，不是首泾公司真实意思表示，不愁卖不产生任何法律效果。公证书是陈聪、单华清因为举证产生的费用应自行承担，陈聪、单华清提交的律师函，证明陈聪、单华清已经收到首泾公司的解除通知。建筑工程综合竣工验收合格通知书、建筑工程综合竣工验收工程明细表、上海市新建住宅交付使用许可证，证明涉案房屋已经通过建委以及房管局政府部门的验收通过，质量合格，不存在陈聪、单华清所述的防水问题。根据合同附件1，付款方式分三次支付。陈聪、单华清支付定金之前，陈聪、单华清看了两个样板房：带软装展示的房间以及交付标准样板房。陈聪、单华清交付定金后，就锁掉房屋不让外人再进入了。在房屋交付之前，堆些东西或造成一些污染系难以避免的，脚手架将墙弄坏了、墙脏的地方均铲除了，系腻子与墙的色差，不是水渍。双方约定的交房时间2019年12月31日，双方实际上没有进行房屋交接。陈聪、单华清的书面材料都没有收到过，双方有协商，陈聪、单华清称要解除合同询问首泾公司是否可以退款金额，首泾公司表示如果解除向法务正式谈判。涉案地下室未对防水等级作过约定。签订合同时，房屋系准现房，已经竣工验收了。首泾公司发出解除函时间即2020年3月3日为合同解除时间，涉案房屋系2020年4月10日出售的。解除权在于首泾公司，不在于陈聪、单华清，陈聪、单华清行使解除权没有事实依据也没有法律以及合同依据，陈聪、单华清如果行使解除权，收房后对房屋有质量问题，但陈聪、单华清仅凭猜测、预估，即要求解除合同，有违诚信原则。在疫情爆发前，陈聪、单华清迟延履行付款义务，导致首泾公司没有及时出手给其他人，耽误至4月才将房屋出售，首泾公司已经采取积极措施、没有让损失继续扩大。房屋目前已经交付使用，客观没有办法进行质量检测。合同第21条单方解除权，系行使解除权一方有正当解除权，即指法律规定或合同明确约定的守约方的解除权，对于违约方的解除权，守约方不需要三个月去起诉。一审法院认为：双方签署的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。根据双方签订的《上海市商品房预售合同》关于付款期限的约定，陈聪、单华清应于2019年10月31日前支付房款1，410，648元，陈聪、单华清作为负有合同先履行义务的一方，如欲行使不安抗辩权，应提供确切证据证明首泾公司存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形；陈聪、单华清在本案中提出涉案房屋地下室存在质量问题，显然与首泾公司的履约能力无关，不能作为陈聪、单华清不按合同约定支付房款的合理合法的理由。如首泾公司在合同约定交付时间无法按照约定标准交付涉案房屋，陈聪、单华清可向首泾公司主张违约责任，但不得于约定交付期限之前以此为由拒付房款。陈聪、单华清主张首泾公司违约，并提供了录像、照片，但难以佐证其提出的主张，法院不予采信。陈聪、单华清未能按照合同约定的期限支付购房款，已逾期超过90日，显属违约，首泾公司有权按照合同约定行使合同解除权，陈聪、单华清应承担合同解除的相应违约责任。陈聪、单华清主张已按合同约定向首泾公司提出解除合同，首泾公司未在30天内起诉即为解除合同，该合同约定系指有权行使单方解除权的守约方，而非违约方，故陈聪、单华清的主张不成立。首泾公司有权依据《上海市商品房预售合同》的约定解除合同，陈聪、单华清确认首泾公司发出的解除合同通知，故双方合同于2020年3月3日解除。首泾公司主张的诉请中既有合同约定的逾期交房违约金，也有合同约定的解约违约金，逾期付款违约金是以合同继续履行为前提，现首泾公司要求解除合同并主张解约违约金，故对其主张的诉请2中的逾期付款违约金，法院不予支持。合同解除后，首泾公司理应返还陈聪、单华清购房款，首泾公司未予返还，故首泾公司应承担陈聪、单华清相应的利息损失。陈聪、单华清要求首泾公司支付公证费1，586元，无相应的事实和法律依据，故该诉请不予支持。一审法院据此判决：一、陈聪、单华清与上海首泾投资有限公司于2019年9月7日签订的《上海市商品房预售合同》解除；二、上海首泾投资有限公司应于判决生效之日起十日内返还陈聪、单华清购房款1，880，162元；三、上海首泾投资有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈聪、单华清利息损失［以1，880，162元为基数，自2020年3月4日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算］；四、驳回陈聪、单华清的其余诉讼请求；五、陈聪、单华清应于判决生效之日起十日内支付反诉上海首泾投资有限公司解约违约金188，016.20元；六、驳回上海首泾投资有限公司的其余诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方通知解除合同，必须符合法定或约定的解除条件。一方提出解除合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于法律关于可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。陈聪、单华清以涉案房屋地下室防水工程未达到国家强制标准作为其解除合同的理由，首泾公司对此予以否认。本院认为，依据陈聪、单华清拍摄的地下室墙面照片并结合首泾公司已取得涉案工程的竣工验收通知及房屋的住宅交付使用许可证的客观事实，即使地下室防水工程存在一定的问题，陈聪、单华清可通过要求整改修复予以主张，并不属于双方合同约定或法律规定可以行使合同解除权的情形。故陈聪、单华清向首泾公司发出的解除函不发生解除合同的效力。陈聪、单华清关于首泾公司在收到解除函之日起30日内未向法院起诉要求确认解除合同的效力视为首泾公司对解除合同不持异议的观点，因相应的法律规定同样是以提出解除合同一方应具有合同解除权为前提条件，故陈聪、单华清的主张缺乏法律依据。鉴于双方之间签订的合同中约定的第二期房款支付时间早于房屋交付时间，故一审法院认定陈聪、单华清作为负有合同先履行义务的一方在没有提供确切证据证明首泾公司存在丧失或可能丧失履行债务能力的情况下未能履行相应的付款义务属于违约并无不当。首泾公司以陈聪、单华清未支付房款构成根本违约为由要求解除合同具有法律依据，一审法院对解除合同后的房款返还、利息负担及违约金支付所作处理具有合同及法律依据，本院予以认同。综上所述，一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24，624.32元，由上诉人陈聪、单华清负担。本判决为终审判决。审判长  邬海蓉审判员  俞 璐审判员  王晓梅二〇二〇年八月二十五日书记员  项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……