湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5195号上诉人（原审被告）：郑睿，女，1972年12月18日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：赵莉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨云，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢胜运，女，1984年4月14日出生，汉族，广东省化州市人，个体工商户，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：高威，湖北泓峰律师事务所律师。原审被告：武汉大陆桥物业经营管理有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区多福路特58号。法定代表人：林阿进，执行董事。委托诉讼代理人：赵莉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨云，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人郑睿因与被上诉人谢胜运，原审被告武汉大陆桥物业经营管理有限公司（以下简称大陆桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初5990号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑睿上诉请求，1、撤销原审判决，发回重审或依法改判原审判决第一、第二项，改判大陆桥公司代表郑睿向谢胜运发出的《租赁合同解除通知书》有效，郑睿无需向谢胜运支付违约金6万元；2、一审、二审案件受理费，由谢胜运承担。其上诉理由为：一、一审认定事实错误。（一）一审对于谢胜运未缴纳租金的原因认定事实错误。一审判决书第五页法院查明：“2019年5月中旬去支付租金时大陆桥公司以超过租金支付期限为由不同意接收。谢胜运提供了微信记录、短信记录、银行流水及证人证言以证明其准备好付租金，但大陆桥公司拒不受领。证人高某陈述因店里资金周转原因，就向楼层经理张琼申请宽限一个月，大陆桥公司的经理林明建同意宽限至2019年5月15日，2019年5月去交租金时张琼称需要林明建签字才能交，要求高某回去等通知，后来大陆桥公司一直未通知谢胜运交租金，谢胜运、高某与张琼、林明建沟通始终没有回复，故未能支付租金。”，上述事实完全不属实。首先，大陆桥公司通知商户于2019年4月12日至15日期间集中缴纳下半年租金不违反合同约定。大陆桥公司作为接受业主委托进行物业管理的单位，通知集中缴纳租金的原因是由于品牌广场商户众多，集中缴纳能够提高工作效率和节省人力、物力，但大陆桥公司并未强制商户必须在此期间内缴纳租金，在合同约定的下一年度租金缴纳期2019年6月30日前，商户均可缴纳租金，故大陆桥公司通知集中缴纳租金不违反合同约定。其次，谢胜运提供的证据不能证明其向郑睿的工作人员张琼申请宽限一个月、缴纳租金需要大陆桥的林明建经理签字同意、林明建同意宽限至2019年5月15日、林明建要求其回去等通知等事实，原审仅凭郑睿的单方陈述认定上述事实缺乏证据支持。通过庭审提供的短信内容可知，谢胜运在该商铺已经营了五年之久，并非第一次缴纳租金，对于如何缴纳租金，谢胜运是明知的，况且大陆桥公司下发的缴纳租金通知中已明确缴纳方式，但谢胜运并未按照约定和规定的方式缴纳租金。张琼是大陆桥公司的楼层经理,只负责现场管理，林明建在大陆桥公司的工作职责范围是商场招商，该二人均不负责租金催缴事宜。谢胜运称在2019年5月曾要求缴纳租金，但大陆桥公司称需要林明建签字才能交，要求高某回去等通知的说法不能成立，谢胜运应在根据合同约定的期限缴纳租金，郑睿及大陆桥公司均没有通知的义务。原审载明因大陆桥公司的张琼、林明建没有回复，故谢胜运未能支付租金，其理由不能成立。再次，证人高某与谢胜运是独立的民事主体，且根据谢胜运和高某的陈述，高某的账户经常用来收付货款，高某的银行账户中某一个时间点或时间段有钱，并不能证明系谢胜运准备用于支付租金的款项。本案中，证人高某与谢胜运既是亲戚关系，又是在品牌广场一起经营店铺的人员，属于本案的利害关系人，在没有其他证据足以佐证的情况下，其发表的有利于谢胜运的证言真实性不应被认可。最后，根据谢胜运自认的事实，在集中缴纳租金期间，谢胜运以资金周转困难为由不缴租金，此后又以各种理由敷衍拖延，直至合同约定的缴款最后期限仍未缴纳租金，其后直到2019年8月31日谢胜运自行退场，谢胜运都没有向大陆桥公司以及郑睿缴纳任何租金，也没有联系过郑睿，构成根本违约。郑睿认为，法院查明的事实足以证明，谢胜运人因为自身原因，以资金周转困难为由，没有在大陆桥公司集中收取租金期间缴纳租金,之后以种种原因一直没有在合同约定的期间内缴纳租金，后自行退场并在周边市场经营，其行为构成根本违约，大陆桥公司代表郑睿解除其租赁合同有效。（二）原审判决以“盖然性”为标准推定的事实错误。一审判决书第六页，“本院认为谢胜运主张未能支付租金的原因是大陆桥公司拒绝收取租金，并提供了微信记录、短信记录、银行流水及证人证言予以证实，结合大陆桥公司在付款期限届满次日即解除合同的事实，一审法院为谢胜运的陈述更为可信，大陆桥公司拒绝收取租金的盖然性较高。谢胜运迟延支付租金系大陆桥公司的原因所致，故谢胜运不构成违约”。上述内容表明一审法官认定事系基于盖然性的推定。郑睿认为，一审法官的这种推定因未基于市场环境的实际变化而具有局限性，故偏离了本案客观事实。在法庭认为双方的证据都不足以还原客观事实的情况下，对市场经营行为的推定应是全面的，应结合市场现状，着眼整个商场的经营管理和发展现状来做推定。大陆桥公司在汉正街经营十几年，拥有丰富的管理理念和管理经验，才导致品牌今日的繁盛，品牌广场内2000多家商户，但多年来一直保持规范经营、秩序井然，只在2019年才发生了不足十家商户的租赁合同纠纷。其主要原因是今年周边几家同类市场开业，其中不乏国内知名大型房地产开发企业的商业楼盘，商户其于逐利思想，在租金缴纳期间发生动摇、观望的心理，个别商户有意舍弃品牌广场到别处经营以谋取更大的经济利益，但由于己与品牌广场签订的三年期合同并未到期，所以才导致出现商户以各种理由拖延缴租的情况发生。从逻辑和常理分析，大陆桥公司和业主均以出租物业为主要收入来源，没有任何理由拒收租金。对于商户发生根本违约行为，行使合同解除权会直接损害郑睿和大陆桥公司的根本利益，所以如确非不得已，不可能主动解约。一审法院支持了不缴租金业主的无理诉求，否认大陆桥公司的解约行为，并支持向违约商户支付高额的违约金，使真正不遵守契约精神、不诚信履约的一方获得不当的利益，不但在个案中的正义没有得到体现，还将在商户中起到不遵守合同反而获利的导向作用，打破品牌广场内建立已久的市场规则和经营秩序，对汉正街商圈市场经营行为造成长期的负面影响。二、一审适用法律错误。（一）大陆桥公司作为被告主体不适格。无论是合同约定还是郑睿出具的授权委托书，大陆桥公司是接受郑睿的委托代为行使相应的权利，根据《民法总则》的相关规定，大陆桥公司在授权范围内行使代理权所产生的法律后果由委托人及谢胜运承担，那么大陆桥公司作为被告主体不适格。（二）郑睿有权委托大陆桥公司解除租赁合同。大陆桥公司受郑睿委托行使租赁合同约定的权利，且大陆桥公司确实基于合同约定行使合同解除权，并发送解除通知书，给予谢胜运腾退期。谢胜运收到解除通知书后是认可的，表示自行腾退，且在2019年8月30日收到大陆桥公司的《清场通知书》后，次日自行腾退搬离商铺，即是对解除通知书的认可。根据《民法总则》的相关规定，大陆桥公司有权解除租赁合同，另外大陆桥公司解除租赁合同具有合同约定事由，那么大陆桥公司代表郑睿向谢胜运发出的《租赁合同解除通知书》应当认定为有效。三、一审判决郑睿向谢胜运支付违约金6万元过高。郑睿与谢胜运签订的《商铺租赁合同》第十二条第1款第（3）项约定：甲方有下列行为之一的，承担违约责任，向乙方支付上述租金总额10%的违约金，造成损失的，应负赔偿责任；（3）无法定理由终止合同或有其他违约行为的。首先，该条约定的租金总额应当是谢胜运实际缴纳的一年的租金20万，而非三年总租金60万，谢胜运实际上也仅仅缴纳20万，一审法院认定为三年总租金60万，属于事实认识错误；其次，郑睿答辩时称谢胜运主张6万元违约金过高。根据法律规定违约金的性质属于弥补损失，谢胜运没有任何证据证明自己的损失，法院支持6万元违约金，没有事实和法律依据，违约金过高。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，特上诉至贵院，望判如所请。谢胜运辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应驳回郑睿的上诉请求。理由如下：1、一审法院认定的事实正确，郑睿主张在本案中未能缴纳租金的原因是由于谢胜运逾期缴纳的事情缺乏事实法律依据，谢胜运在一审中提交了要求缴纳租金的微信记录、短信记录及证人证言，可以形成证据链互相印证，一审依据上述证据认定郑睿存在拒绝收取租金的行为的事实符合最高院关于民诉法司法解释第108条的规定。2、郑睿主张违约金过高，本案中双方签订的合同是由大陆桥公司提供的格式合同，该条款对于违约金的约定是大陆桥公司事先拟定的，在本案中关于合同条款违约金的约定内容是清晰的，不存在双方理解上的分歧，即使双方对合同条款理解发生争议，也应该做出对其不利的解释，因此一审认定的标准正确。关于主张违约金过高，要求适当减少，双方签订了三年的租期合同，双方实际履行了一年，还有两年没有履行，谢胜运有可期待的利益，故本案的违约金并不高。郑睿上诉的各项理由不成立，请求驳回郑睿的上诉请求。谢胜运向一审法院起诉请求，判令：1、郑睿单方解除《商铺租赁合同》的行为无效；2、郑睿继续履行《商铺租赁合同》；3、郑睿、大陆桥公司共同承担违约金6万元；4、郑睿、大陆桥承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明认定事实如下，郑睿系武汉市硚口区多福路特58号2层2311号房屋（建筑面积32.11平方米）所有权人，大陆桥公司系该房屋所在商场的物业管理公司。2018年4月20日，大陆桥公司出具《收据》，确认收到谢胜运履约保证金10万元。2018年5月19日，梁嘉麒作为郑睿（甲方）的委托代理人与谢胜运（乙方）签订《汉正街品牌服饰批发广场商铺租赁合同》，约定：“甲方同意将汉正街品牌服饰批发广场第2层2311号商铺按间出租给乙方，乙方对此不持异议；租赁期限三年，自2018年8月31日起至2021年8月30日止；本合同租赁期间，租金为20万元/年，乙方须按年支付租金，合同第一年度租金需在合同签订当天一次性支付，第二年度租金在2019年6月30日前付清，第三年度租金在2020年6月30日前付清；租赁期限内，甲方认可并特别授权物业管理公司处理乙方任何形式的转租、转让、分租、出售假货、劣货及残次货物等行为，包括但不限于警告、罚款、工商举报、代为解除租赁合同并清除出广场等处理手段，对此乙方完全知晓该条款且无异议；甲方有下列行为之一的，承担违约责任，向乙方支付上述租金总额10%的违约金，造成损失的，应负赔偿责任：……（3）无法定理由终止合同或有其他违约行为的。乙方有下列行为之一的，承担违约责任，甲方有权收回商铺：（1）未按合同约定交纳租金的；……”2019年4月，大陆桥公司向谢胜运送达《续租通知》，要求谢胜运在2019年4月12日至2019年4月15日前往九楼办公区缴纳租金，但谢胜运未在上述期限交纳租金。2019年7月1日，大陆桥公司向谢胜运发出《租赁合同解除通知书》，内容为：“一、本公司代表出租方通知你方，解除你方签订的2311号商铺租赁合同，解除通知自你方收到时生效。由于你方已缴纳第一年度租金，大陆桥公司同意你方租赁期限至2019年8月30日止。二、从你方收到本通知之日起，大陆桥公司将安排本商铺招商事宜，你方须予以配合，并于第一年租赁期限（即2019年8月30日）届满前腾退商铺。三、出租方保留追究你方违约责任的权利。”2019年7月29日，谢胜运委托律师向大陆桥公司发出《律师函》，称大陆桥公司在约定的付款期内无正当理由拒绝受领租金造成租金未能按约交付，对解除通知提出异议，要求继续履行合同并同意及时付清租金。2019年7月30日，大陆桥公司向谢胜运的委托律师发出《律师函复函》，认为谢胜运已构成严重违约，要求谢胜运配合大陆桥公司的工作。2019年8月30日，大陆桥公司向谢胜运送达《清场通知书》，要求谢胜运于当日5点30分前腾退并归还商铺。次日，谢胜运搬离案涉商铺。大陆桥公司表示案涉商铺已于2019年9月出租给他人。一审庭审中，谢胜运称当时因资金周转困难未在大陆桥公司指定的期限支付租金，2019年5月中旬去支付租金时大陆桥公司以超过租金支付期限为由不同意接收。谢胜运提供了微信记录、短信记录、银行流水及证人证言以证明其准备好付租金但大陆桥公司拒不受领。证人高某陈述因店里资金周转原因，就向楼层经理张琼申请宽限一个月，大陆桥公司的经理林明建同意宽限至2019年5月15日，2019年5月去交租金时张琼称需要林明建签字才能交，要求高某回去等通知，后来大陆桥公司一直未通知谢胜运交租金，谢胜运、高某与张琼、林明建沟通始终没有回复，故未能支付租金。一审法院认为，郑睿与谢胜运签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。大陆桥公司主张谢胜运未按合同约定交纳租金，于2019年7月1日向谢胜运发出解除合同的通知。谢胜运主张未能支付租金的原因是大陆桥公司拒绝收取租金，并提供了微信记录、短信记录、银行流水及证人证言予以证实，结合大陆桥公司在付款期限届满次日即解除合同的事实，一审法院认为谢胜运的陈述更为可信，大陆桥公司拒绝收取租金的盖然性较高。谢胜运迟延支付租金系大陆桥公司的原因所致，故谢胜运不构成违约，大陆桥公司解除《商铺租赁合同》的行为无效。因案涉商铺现已另行出租给他人，谢胜运要求继续履行合同客观上无法履行，故对于谢胜运要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。大陆桥公司系受郑睿委托处理租赁事务，大陆桥公司通过拒收租金的方式提前终止合同，由此产生的后果应由委托人郑睿承担，故郑睿构成违约，应当按照约定支付租金总额的10%（即6万元）作为违约金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条的规定，判决：一、武汉大陆桥物业经营管理有限公司代表郑睿向谢胜运发出的《租赁合同解除通知书》无效；二、郑睿于判决生效后7日内向谢胜运支付违约金6万元；三、驳回谢胜运其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4100元，由谢胜运负担3450元，郑睿负担650元。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕郑睿的上诉请求及理由进行审理。关于大陆桥公司代表郑睿向谢胜运发出的《租赁合同解除通知书》是否有效的问题。郑睿与谢胜运签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。大陆桥公司为该房屋所在商场的物业管理公司，系受郑睿委托处理租赁事务，且郑睿一审答辩中认可大陆桥公司代表郑睿向谢胜运发出解除合同通知的行为获得了郑睿的授权和认可。本案中，大陆桥公司虽向谢胜运发出解除合同的通知，但谢胜运有证据证实未能支付租金的原因是大陆桥公司拒绝收取租金，故谢胜运不构成违约，因此，大陆桥公司要求解除《商铺租赁合同》的行为无效。关于违约金是否过高的问题。根据合同约定，郑睿无法定理由终止合同应向谢胜运承担租金总金额10%的违约金。因大陆桥公司通过拒收租金的方式提前终止合同，案涉商铺现已另行出租给他人，由此而产生的后果应由郑睿承担，故一审按照约定支付租金总额的10%（即6万元）作为违约金于法有据。郑睿上诉认为一审判决双方约定违约金过高的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，郑睿上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由郑睿负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年八月二十八日书记员  陈旭敏