福建省沙县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0427执异15号 案外人：董琪，女，1979年10月6日出生，汉族，住福建省沙县。 申请执行人：吴美娇，女，1973年9月15日出生，汉族，住福建省三明市。 被执行人：谢贤禄，男，1979年1月5日出生，汉族，住福建省沙县。 在本院执行申请执行人吴美娇与被执行人谢贤禄股权纠纷一案中，案外人董琪于2020年8月3日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人董琪诉请：停止对位于沙县和杂物间的执行拍卖。董琪称，1.上述商品房因开发商原因至今尚未办理不动产登记。2.位于沙县，谢贤禄只有50%的产权，且该房产为董琪及其未成年子女在沙县的唯一住所，价值仅70多万元，而谢贤禄在永安的投资所占的股权价值300万元，从保护未成年人和妇女角度出发，应保障其住所。3.位于沙县华山西路4幢华辰大厦1102室商品房已于2012年7月14日通过沙县易达经纪公司卖给了陈长基，陈长基已支付了首付款，并以谢贤禄和董琪名义在中国银行办理贷款26万元，每月按揭贷款均由陈长基支付，且该房产已于2012年7月20日将房屋交付给陈长基使用，未及时办理过户系开发商原因造成的。该房产已不属于谢贤禄和董琪所有。董琪为证明其主张提供了身份证、结婚证、病情证明单、出生证明、户口本、商品房买卖合同、房产居间协议、住房贷款合同等证据。 本院经审查查明，2019年11月22日，吴美娇依据已生效的（2019）闽04民终1522号民事判决书，申请对谢贤禄强制执行，本院于同日立案后，于2019年12月5日作出（2019）闽0427执1995号执行裁定书，冻结、划拨谢贤禄的银行存款600000元，或扣留、提取谢贤禄的收入600000元，或查封、扣押被谢贤禄价值600000元的财产。于2020年1月19日发出协助执行通知书，查封谢贤禄名下位于位于沙县（合同号：ＭＦ0109124）、1102室（合同号：ＭＦ0109111）和01杂物间（合同号：ＭＦ0109118）。于2020年5月11日裁定拍卖、变卖谢贤禄名下位于位于沙县（合同号：ＭＦ0109124）、01杂物间（合同号：ＭＦ0109118）。 另查明，董琪、谢贤禄于2006年12月25日登记结婚，2009年2月17日共同购买位于沙县房产（合同号：ＭＦ0109111），2009年2月20日共同购买了位于沙县房产（合同号：ＭＦ0109124）。2013年3月11日，谢贤禄为借款人、中国银行股份有限公司泰宁支行为贷款人、福建沙县祥盛房地产有限公司为保证人，共同签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2013泰字第ＡＡ003号），主要约定谢贤禄向中国银行股份有限公司泰宁支行贷款234000元，以其所有的位于沙县房产为抵押，董琪作为抵押物共有人在该合同上签字按捺。 本院认为，申请执行人吴美娇依据已生效的（2019）闽04民终1522号民事判决书，申请对被执行人谢贤禄强制执行，本院查封谢贤禄与董琪共有的房产并无不当。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”本院在查封谢贤禄与董琪共有房产后，董琪、谢贤禄尚未通过协商或者通过诉讼的方式对共有财产析产，在确定二人所应分得的份额后再进行处置即对谢贤禄享有的房产份额进行执行处置。执行程序不能直接处分当事人的实体权益，不能对查封的共有财产直接进行分割。原执行在没有让共有人和债权人进行协商或诉讼析产的情况下就对共有房产进行拍卖、变卖，属以执代审，执行程序不当，应予纠正。董琪要求停止拍卖、变卖位于沙县（合同号：ＭＦ0109124）、01杂物间（合同号：ＭＦ0109118）的异议理由成立，予以支持。 董琪主张位于沙县华山西路4幢华辰大厦1102室商品房已于2012年7月14日卖给陈长基并已交付使用，已不属于其与谢贤禄所有。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，董琪仅提供《房产居间协议》、《个人一手住房贷款合同》，尚不足以证实案外人陈长基在本院查封前已合法占有该房产、已支付全部借款且非因其自身原因未办理过户，且案外人陈长基也未就该房产提起执行异议，尚不能排除本案执行。董琪该异议理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，裁定如下： 一、中止对谢贤禄、董琪共有的位于位于沙县（合同号：ＭＦ0109124）、01杂物间（合同号：ＭＦ0109118）的拍卖、变卖； 二、驳回案外人董琪的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴鸿强 审 判 员  江颖蓉 人民陪审员  邱惠珍 二〇二〇年八月十七日 法官 助理  石音音 书 记 员  黎 悦 本裁定所依据的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》 第十五案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十四条对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。 共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。 共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。