北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5684号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京九州东方馨影院管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇白坊村南。法定代表人：党文浩，执行董事。委托诉讼代理人：郁有振，北京振持律师事务所律师。委托诉讼代理人：党良煜，男，1970年6月30日出生，汉族，北京九州东方馨影院管理有限公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：马朝，男，1983年8月2日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈三营，北京市中银律师事务所律师。上诉人北京九州东方馨影院管理有限公司（以下简称“九州公司”）与上诉人马朝房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九州公司上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判马朝支付2018年7月19日至2019年3月30日的房屋占有使用费291341.93元；撤销一审判决第三项，改判驳回马朝的反诉请求；一、二审本诉案件受理费、反诉案件受理费由马朝承担。事实和理由：马朝占有使用涉案房屋至2019年3月30日；马朝认可2018年11月仍然占有使用涉案房屋；2019年3月30日左右双方曾因马朝在涉案房屋三层内的物品与九州公司发生争执并报警，故马朝占有使用涉案房屋持续至2019年3月30日；一审法院认定合同无效后双方各自承担50%责任无事实及法律依据，其有理由相信涉案房屋是符合法律法规能够出租的房屋；一审法院不应依据具有瑕疵的资产评估报告认定其应承担的房屋装修损失数额，对涉案资产评估报告的合法性、真实性、关联性及证明目的均不认可。马朝上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判第四项驳回九州公司全部诉讼请求，改判第五项支持其全部诉讼请求，一、二审诉讼费和鉴定费由九州公司承担。事实和理由：九州公司自2017年9月1日起就开始停水断电导致其不能正常经营，故不应认定九州公司2018年10月5日起收回房屋；九州公司应当赔偿马朝店内的财产损失和经营损失，一审法院适用法律错误；一审法院对导致租赁合同无效的责任划分认定错误。九州公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认九州公司与马朝于2016年8月7日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令马朝向九州公司支付2018年7月19日至2018年11月24日的房屋使用费共计180418.15元（按照年租金517132元标准计算）；3.判令马朝向九州公司支付自2018年11月25日至2019年3月30日的房屋使用费共计110923.78元（按照年租金317132元的标准计算）；4.本案诉讼费用由马朝承担。事实与理由：顺天通房地产开发集团有限公司与鲁利东于2007年6月23日签署《房屋租赁合同》，约定：顺天通房地产开发集团有限公司将康乐中心出租给鲁利东，建筑面积为5778.71平方米，租赁期限为20年，截至2027年6月20日。上述合同签署后，顺天通房地产开发集团有限公司与鲁利东、九州公司于2010年12月2日签署《补充协议》，确认将上述承租位置的承租权转让给九州公司，鲁利东撤出原《租赁合同》关系，在此之后，九州公司履行《房屋租赁合同》的全部权利义务，九州公司管理该房屋至今，各方均无异议。2016年8月7日，鲁利东代表九州公司与马朝签署《房屋租赁合同》，约定马朝承租位于康乐中心北侧2层和3层的区域，租赁面积506平方米，租赁期限十年，从2016年8月1日起到2026年7月30日止，年租金517132元，并于每年提前三十日支付下一年度租金。该租赁合同签署后，马朝一直在该处承租，并后续转租，仅向九州公司缴纳了水电费及部分物业费。马朝在经营期间从未将租金交付给九州公司，至今拖欠两年有余，给九州公司造成重大经济损失。在此情况下，九州公司于2018年9月30日向实际住户发出解约通知书，告知双方租赁合同已经实际解除，在该合同解除后，马朝一直没有腾退承租房屋，至今仍然占用。由于顺天通房地产开发集团有限公司称大花园康乐中心房屋没有产权，不符合房屋出租的标准，请求确认2016年8月7日签订的《房屋租赁合同》无效。现根据《合同法》、《民事诉讼法》规定提起诉讼，望予以支持。马朝辩称，不同意九州公司诉讼请求。双方不存在租赁关系，马朝于2016年8月7日与鲁利东签署租赁合同，将位于天通苑东区花园北侧涉案房屋出租给马朝，租期为2016年8月1日至2026年7月30日，共计十年，租金每年517320元，保证金五万元，保证尊重马朝经营权利及不干涉正常的经营活动，马朝已经向鲁利东支付租金并有凭据。九州公司2017年9月1日在未通知马朝的情况下断水断电，导致马朝无法正常经营，并霸占我方财产造成我方损失，我方认为双方无租赁合同关系，应当驳回原告诉讼请求。马朝向一审法院提出反诉请求：1.判令九州公司赔偿马朝涉案房屋中第二层装修损失336000元；2.判令九州公司赔偿马朝涉案房屋第三层装修损失800000元；3.判令九州公司赔偿马朝店内财产损失376030元，经营损失438370元；4.九州公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月1日，鲁利东将位于天通苑东区花园北侧共三层房屋全部出租给张健，租期为2016年6月1日起至2026年7月30日止，共计十年，张健支付了五十万租金。2016年8月7日，鲁利东与张健、马朝达成协议，鲁利东与张健的租赁合同不再履行，鲁利东与马朝重新签署《房屋租赁合同》，将位于天通苑东区花园北侧第二层、第三层房屋所有权（建筑面积共506平方米）（以下简称涉案房屋）出租给马朝，房屋租赁期限自2016年8月1日起至2026年7月30日止，共计十年，租金为每年517132元，保证金5万元。并保证尊重马朝的经营权利和不干涉其正常的经营活动。鲁利东同意张健已经支付的50万元房屋租金视为马朝支付的涉案房屋第一年租金。马朝又于2017年7月19日又支付了第二年房屋租金。2017年9月1日，马朝在未接到任何书面通知的情况下，整栋楼开始停电停水，致使我方无法经营。曾试图通过租发电机方式恢复经营，但仍然无法把经营恢复正常。2018年4月30日，马朝接到九州公司停水停电的短信通知，并将房屋换锁，致使马朝无法进入，所有房屋内的设备和财产都由九州公司霸占。后马朝试图将房屋内设备搬出，甚至发生肢体冲突，但未成功，报警也未能解决。2017年8月至2018年11月期间，涉案房屋内的装修被全部破坏，财产丢失，广告牌被拆除，店内财产被九州公司霸占或者搬空，给马朝造成巨大的财产损失和经营损失，为维护合法权益，特向贵院起诉，请求法院支持反诉人的诉讼请求。九州公司辩称，不同意反诉请求。马朝没有按照合同约定交纳相关费用，在违约的情况下，对我方造成了损失。马朝只是对房屋进行了简单装修，不存在损失赔偿的问题。马朝违背合同约定，将涉案房屋又转租他人，经营损失的诉求没有依据，请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人主张的证据和事实，一审法院认定如下：2007年6月23日，案外人顺天通房地产开发集团有限公司（甲方）与案外人鲁利东（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于天通东苑大花园康乐中心出租给乙方从事经营活动，房屋租赁期限为二十年，自2007年6月21日起至2027年6月20日止，计算租金日期自2007年12月21日开始。该合同还对其他内容进行了约定。2010年12月2日，案外人顺天通房地产开发集团有限公司（甲方）与案外人鲁利东（变更前乙方）、九州公司（变更后乙方）签订《补充协议》，约定，2007年6月23日就承租天通苑东苑大花园康乐中心签订的《房屋租赁合同》的乙方由鲁利东变更为九州公司，其他条款不变。后，案外人顺天通房地产开发有限公司（甲方）与九州公司（乙方）签订《补充协议》，对上述《房屋租赁合同》第二条第三款进行了变更。2016年6月，九州公司（出租方、甲方）与案外人张健（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将北京市昌平区天通苑东一区（天通东苑大花园）北侧三层出租给乙方；租赁期限自2016年6月1日至2027年6月20日；乙方预付订金50万一年房租并支付一个月保证金。该合同还对其他内容进行了约定。2016年1月18日，张健交纳50万元租房订金。马朝陈述，其与张健、九州公司协商，张健将其合同的权利义务转让给马朝，九州公司与马朝另行签订合同。2016年8月7日，案外人鲁利东（甲方）与马朝（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于东区花园北侧二层、三层出租给乙方做经营使用，房屋建筑面积约为506平方米；乙方承租该房屋经营使用，除甲方书面同意外，乙方不得改变房屋用途，不得以任何形式向第三方整体转租；房屋租赁期限10年，自2016年8月1日起至2026年7月30日止，每年房屋租金为人民币517132元，每三年为一个递增段，每一个递增段比该递增段的前一年租金递增10%；付款方式年付，提前三十天交下季房屋租金；在签订本合同时，乙方应向甲方支付5万元作为保证金，在本合同规定期限届满后且乙方无任何违反本合同的情况时，甲方将保证金无息返还乙方，如果乙方有违反本合同的情况，则甲方不退还保证金，如果乙方给甲方造成损害后果保证金不能弥补甲方损失，甲方对乙方投入的财产享有留置权，直至弥补甲方全部损失；在乙方支付完第一付款周期的租金及其他全部费用后15日内，甲方将房屋按现状交付给乙方使用，并办理房屋交接手续，乙方在收到房屋后立即开展装修设计，安排施工等，期间乙方使用房屋所发生的费用包括但不限于水、电费等由乙方承担。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，九州公司将案涉房屋交付给马朝。关于费用的交纳情况，马朝陈述其交纳了两年的租金，九州公司认可2016年1月18日交纳的50万元及2017年7月19日交纳的517132元。2018年7月3日，九州公司向大花园二楼美容商户（张建、聂林）发出《通知》，通知美容商户（张建、聂林）限一周之内来我公司办理手续，交清费用，否则采取措施，予以清退。2018年9月30日，九州公司再次向大花园二层商户（马朝、张建、聂林林）发出《通知》，通知马朝、张建、聂林林三日内腾退房屋，结清费用，并承担由此造成的一切经济损失。2018年10月5日，九州公司又再次向大花园美容商户（张建、马朝、聂林林）发出《通知》，通知“九州公司决定于2018年10月5日星期五收回房屋，清退过程已录像，屋中遗留物品已经封存至玻璃窗后独立房间，并加盖我公司封条，请十日内与我公司负责人联系，搬走剩余物品。”。2018年11月24日，与马朝存在合作关系的案外人邢威书写材料一份，内容为“V＆J美甲店店内东西已搬走”。马朝为证明自己的损失，向一审法院提交装饰装修合同及多份收据。九州公司对上述证据不予认可。马朝向一审法院提出鉴定申请，申请对涉案房屋的装修残值进行评估。经北京市高级人民法院随机确定，一审法院委托开元资产评估有限公司（以下简称“评估公司”）进行评估。2019年11月19日，评估公司作出评估报告，评估意见为：位于北京市昌平区天通苑东区花园北侧二三层装修的市场价值评估结论为87.46万元。马朝支出鉴定费35000元。九州公司对上述评估报告不予认可，但未提交证据予以证明。另查，马朝与九州公司因房屋租赁事宜多次产生纠纷，并多次报警。涉案房屋无建设规划许可证，且于2019年12月23日拆除。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，九州公司认可案外人鲁利东的行为代表九州公司，故房屋租赁合同的主体为九州公司与马朝。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故九州公司与马朝签订的合同应属无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，九州公司认可收到马朝交纳的房屋使用费共计1017132元，马朝辩称其交纳了2016年8月1日至2018年7月31日期间的房屋使用费，部分房屋使用费是通过其他方式支付的，但未提交证据予以证明，故一审法院对其该项答辩意见不予采信。根据九州公司向马朝发出的通知，九州公司于2018年10月5日收回房屋并将物品封存，涉案房屋不具备使用条件。因此，九州公司主张的房屋使用费合理部分，一审法院予以支持，不合理部分，一审法院予以驳回。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。九州公司作为出租方，对于租赁标的物不具备建设工程规划许可应当知情，其明知该情况仍对外出租，对于合同无效的后果应承担相应责任。马朝作为承租方，在签订及履行合同中，未尽必要的审查义务，对于合同无效的后果亦应负相应责任，一审法院酌定九州公司、马朝各应承担50%的责任。根据双方合同的约定，九州公司同意马朝进行装修，现双方之间的房屋租赁合同无效，马朝要求九州公司赔偿房屋装修损失，于法有据，一审法院予以支持。赔偿金额由一审法院根据评估机构作出的评估报告，结合双方当事人对导致合同无效的过错比例以及举证情况酌情予以确定。关于马朝主张的财产损失及经营损失，于法无据，一审法院不予支持。一审判决：一、北京九州东方馨影院管理有限公司与马朝2016年8月7日签订的《房屋租赁合同》无效；二、马朝于本判决生效后十日内给付北京九州东方馨影院管理有限公司房屋占有使用费108987.87元；三、北京九州东方馨影院管理有限公司于本判决生效后十日内给付马朝房屋装修损失43.73万元；四、驳回北京九州东方馨影院管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回马朝的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以认定。本院经审查认为，根据九州公司向马朝发出的通知，九州公司于2018年10月5日收回房屋并将物品封存，涉案房屋不具备使用条件，故一审法院计算房屋占有使用费至2018年10月5日，并无不当，本院予以确认。房屋的占有使用是一个持续性行为，不能依据某一时间点的状态认定房屋存在持续性的占有和使用。对于合同无效后果的责任划分，一审法院根据双方的过错及本案案情，酌定九州公司、马朝各承担50%的责任亦无不当。马朝主张九州公司应当赔付其店内的财产损失和经营损失，于法无据，本院不予支持。九州公司虽提对涉案评估报告不予认可，但未提交证据予以证明。一审法院根据涉案评估报告，结合双方对导致合同无效的过错比例等酌定九州公司应给付的房屋装修损失数额，亦无不当，本院予以维持。对马朝和九州公司所提的上诉理由，本院均不予采纳。马朝在本院二审期间，申请法院调取其承租的天通苑东区花园北侧第三层店铺（火锅店）因被换锁无法进入时的报警记录，拟证明其火锅店被九州公司霸占、搬空并损毁的事实。对此本院认为，该证据与本案事实无关，非审理本案所必须且依法不属于法院依职权调取证据的范畴，故本院不予准许。一审法院未予调取，并无不妥。综上，马朝和九州公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28158元，由北京九州东方馨影院管理有限公司负担11086元，由马朝负担17072元。本判决为终审判决。审 判 长  张 静审 判 员  梁 睿审 判 员  唐述梁二〇二〇年八月二十七日法官助理  慕林芳书 记 员  李 倩