上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6975号上诉人(原审原告，女，1973年8月30日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：沈海鹰，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审被告，男，1962年3月11日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：张冠萍，上海住珈律师事务所律师。上诉人阎琦因与被上诉人董健房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初14323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阎琦及其委托诉讼代理人沈海鹰，被上诉人董健及其委托诉讼代理人张冠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎琦上诉请求：1．撤销一审判决；2．支持阎琦在一审中的诉讼请求。事实与理由：阎琦与董健于2019年7月14日就上海市南京西路XXX-XXX号门面房屋(以下简称“涉案房屋”)签订《租房协议》，租赁期限自2019年7月13日至2020年7月12日止，月租金10，000元。但2020年1月下旬，受新冠肺炎疫情影响，客观情况发生影响，根据《租房协议》第七条：“发生以下情况之一，本协议自行终止……2．遇到不可抗力因素，如房屋拆迁等”的约定，阎琦可根据协议提前解除合同，并不存在违约行为。董健亦有归还阎琦钱款的义务，但董健一直拒绝阎琦的合理要求，阎琦清空涉案房屋后没有归还钥匙系出于同时履行抗辩权。董健为转嫁自身风险，恶意拖延和终止租赁合同期限，应承担不利后果。一审判决未查清事实，要求二审法院改判支持阎琦的上诉请求。董健辩称：新冠肺炎疫情是否属于不可抗力由法院认定。虽疫情会对大多数行业产生影响，但阎琦承租涉案房屋是用于服装经营，其受影响的程度相对来讲比较小。阎琦在未能举证的情况下擅自以不可抗力为由要求终止合同并拒付租金显然构成违约，理应承担违约责任。从一审法院的判决结果来看，客观上已对阎琦应付租金酌情作出了减免，并未损害阎琦的利益。董健认为一审判决正确，请求维持一审判决。阎琦向一审法院起诉请求判令：1、确认双方签订的《租房协议》终止；2、董健退还押金20，000元以及阎琦已付的2020年1月13日至2020年3月12日的租金20，000元。董健向一审法院提起反诉，请求判令：1、阎琦支付董健2020年3月13日至2020年6月2日的欠租26，666元；2、阎琦支付董健合同解除违约金10，000元。一审法院认定事实：2019年7月14日，董健(甲方)与阎琦(乙方)签订了一份《租房协议》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁时间从2019年7月13日至2020年7月12日止，为期一年；每月租金为10，000元(每次13日准时付款)；阎琦承担经营活动中的水、电及其他相关费用；阎琦拖欠董健房租一个月或遇到不可抗力因素，如遇房屋拆迁等(甲方将押金与已付租金还于乙方)，本协议自行终止；双方都将遵守协议，任何一方不得违约，违约方应承担违约责任，即支付一个月房租的违约金，各方中途需终止协议，应提前60天通知对方。最后两个月，阎琦以20，000元押金抵房租两个月。合同签订后，阎琦支付了押金20，000元，并支付房租至2020年3月12日。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情开始。阎琦遂向董健提出终止合同，遭董健拒绝后，双方由此发生纠纷。自2020年3月13日起，阎琦未再支付房租。2020年3月31日，董健通过律师发函阎琦，内容为，阎琦自2020年3月13日起未支付租金，已构成违约，要求阎琦尽快与董健协商，否则，董健将追究阎琦的违约责任。2020年4月5日，阎琦至涉案房屋内搬走物品时，双方再次发生争执，董健曾拨打报警电话。阎琦于一审庭审中还表示，其还于2020年4月22日拆除涉案房屋空调外机。一审法院另查明，为应对新冠肺炎疫情，上海市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。一审审理中，双方于一审开庭当日(2020年6月2日)办理了房屋移交手续。经一审法院多次组织调解，因双方分歧较大，未能达成调解协议。一审法院认为：董健与阎琦签订的《租房协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。疫情发展仅在一定时间内限制了房屋使用，并未造成涉案房屋在合同租期内持久性不能使用，阎琦也未能举证证明合同继续履行(特别是继续支付租金)仍然面临难以克服的客观障碍，合同目的并非无法实现。因此，阎琦要求提前终止合同及退还已付租金的诉讼请求，无法律与事实依据，法院不予支持。一审庭审中，双方于2020年6月2日办理了房屋交接手续，法院确认双方就租赁合同于该日解除达成了合意，但双方对合同解除后违约责任的承担未能达成一致。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。疫情发生后，双方本应以互谅互让的态度，通过协商变更合同条款或调整履行方式等方法积极促成合同继续履行。然阎琦未经协商，提前撤离，致房屋租赁合同提前解除，董健要求阎琦支付提前解除合同的违约金10，000元，法院予以支持。合同解除后，双方应及时办理房屋交接手续。继续占用房屋的，阎琦应支付董健房屋使用费，房屋使用费参照合同约定的租金标准。考虑到阎琦于2020年4月22日还在拆除空调外机，房屋仍处于不能完整交付的状态，而董健明知阎琦已于2020年4月5日搬离，但董健并未以积极的心态收回涉案房屋，直至2020年6月2日开庭，才表示会自行收回房屋，造成房屋的空置损失，双方均有责任。法院考虑到合同履行情况、解约事由以及董健收回房屋需要合理时间等因素，酌定阎琦还应支付董健房租20，000元。董健已收取的租赁保证金20，000元应在合同解除后予以返还阎琦。一审法院据此判决：一、阎琦与董健于2019年7月14日签订的《租房协议》于2020年6月2日解除；二、董健应于判决生效之日起十日内退还阎琦租房押金20，000元；三、阎琦要求提前终止合同、退还已付租金的诉讼请求，法院不予支持；四、阎琦应于判决生效之日十日内支付董健2020年3月13日至2020年5月12日的房租20，000元；五、阎琦应于判决生效之日十日内支付董健提前解除合同违约金10，000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案庭审中，阎琦确认其承租涉案房屋用于服装经营。本院认为，阎琦是否可基于不可抗力主张解除《租房协议》是本案的主要争议焦点。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情发生虽属于不可抗力，但当事人是否可以不可抗力为由主张解除租赁合同仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。如受疫情影响造成商业用房无法正常使用，承租人一般可以此要求出租人减免房租。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务。本案中，阎琦在未能举证证明其承租涉案房屋期间存在房屋无法正常使用的情形或存在其因营业收益受到影响后与出租人协商达成一致的情况下，仅以不可抗力为由主张提前终止合同并拒付租金显然缺乏事实及法律依据。一审法院以阎琦未能举证证明其合同目的无法实现为由对阎琦主张双方之间的合同于2020年1月13日解除并要求董健返还租金的请求不予支持并无不当。董健因阎琦提前终止合同向阎琦主张10，000元违约金具有合同与法律依据。一审法院综合考虑合同履行情况、解约事由以及出租人收回房屋需要的合理时间等因素酌情确定阎琦应付房租尚属合理。综上所述，一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人阎琦负担。本判决为终审判决。审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 陈 俊二〇二〇年八月二十一日书记员 刘佳依附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……