上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5348号上诉人(原审原告)：华棣投资有限公司，住所地北京市。法定代表人：芦凯，执行董事。委托诉讼代理人：杨松秋，江苏同盛律师事务所律师。上诉人(原审被告)：邢莉萍，女，1962年2月4日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：郭淑卿，上海市理合理律师事务所律师。原审第三人：上海怡馨物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈列，执行董事。上诉人华棣投资有限公司(以下简称“华棣公司”)、上诉人邢莉萍因与原审第三人上海怡馨物业管理有限公司(以下简称“怡馨物业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初12870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华棣公司上诉请求：撤销一审法院判决第一、二、三、四、六项，依法改判。事实和理由：一审法院认定租赁合同于火灾次日解除不符合法律规定。由于邢莉萍拖欠租金，故华棣公司可以解除租赁合同，应以本案诉状副本送达之日作为合同解除日，邢莉萍作为违约方，并无合同解除权。火灾发生后，华棣公司履行了配合和通知义务，而邢莉萍未及时履行修复义务，应承担全部的损失。一审法院判决不可移动物品恢复费用的30％过低，应当按照公平原则分担。一审法院判决的使用费过低，应当支持施工后空置期3个月的使用费。邢莉萍上诉请求：撤销一审法院判决第二、三、四项，改判对使用费、解约违约金不予支持，改判可移动物品损失按照评估价人民币(以下币种均为人民币)12，100元的两倍的30％计算。事实和理由：邢莉萍不是上海市静安区茂名北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的实际使用人，华棣公司不能证明邢莉萍违约。且发生火灾后，由于华棣公司消极不作为，导致邢莉萍无法及时进入系争房屋进行修复。系争房屋已经装修了十年之久，应当按照评估价12，100元两倍的30％计算损失。原审第三人怡馨物业公司未做答辩。华棣公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年3月19日，即本案诉状副本送达之日解除；2、邢莉萍向华棣公司支付2018年10月20日至2019年3月19日的租金125，000元及逾期未付租金的违约金(以125，000元为本金，按每日百分之一的标准，酌情自2019年3月7日起算)；3、邢莉萍向华棣公司支付解约违约金5万元；4、邢莉萍赔偿华棣公司不可移动物品损失332，988元、可移动物品损失12，100元；5、邢莉萍向华棣公司支付房屋占用费446，664.88元(包括2019年3月19日至2019年6月21日、恢复工程施工工期79天、工程施工后的空置期3个月，共计268天，25，000／30＊2＊268)；6、邢莉萍支付华棣公司垫付的水费1，606.84元；7、邢莉萍支付鉴定费29，900元。一审法院认定事实：系争房屋产权人为华棣公司(原名为景仁投资有限公司)。2018年7月18日，华棣公司(出租方、甲方)与邢莉萍(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积127.71平方米，用途为住宅。甲方于2018年7月20日前向乙方交付该房屋，租赁期为1年，自2018年7月20日至2019年7月19日为固定期。在固定期内，双方均不能提前解除合同，违约方需赔偿2个月房租作为违约金给对方。租金为25，000元／月(包含物业管理费、发票)，房屋家具家电提供现状，不额外添置亦不搬出。租赁期间，该房屋所有水、电、煤气、电话机、宽带上网费等因实际使用而产生的费用，均由乙方承担。租金先付后用，按1个月为一期支付，每期租金于每个月的20号之前缴纳。乙方应于起租日之前向甲方支付第一个月租金25，000元，若入住前发生需甲方支付的费用，可在第一个月租金中凭发票抵扣，具体支付金额以实际为准。如乙方逾期支付租金超过15日，则每日以月租金的1％支付滞纳金；如乙方逾期支付租金超过30日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。乙方应于起租日之前向甲方支付押金50，000元，甲方在收到乙方支付的押金后应向乙方出具押金收据，押金无利息，租赁到期后，乙方有义务恢复房屋原状，付清相关费用并交还已清空的房屋，在此前提下，甲方应于10个工作日内将押金全额无息退还给乙方。除乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的双倍向甲方支付占用使用费。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，并由甲方验收认可，并提供最后三个月的水电煤及电话无线上网的付清账单给甲方，包括所有的电灯、电器设备的正常运行(非承租方不当使用造成除外)及所有家具的无缺，或赔偿等值的现金。如因乙方原因造成房屋主体结构损坏，或乙方逾期支付租金超过15日，甲方有权书面通知乙方立即终止本合同并追究乙方赔偿责任。甲、乙任何一方如未按本合同条款履行，导致中途中止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为押金总额。2018年7月20日，华棣公司按约向邢莉萍交付系争房屋，邢莉萍在《1号楼1902室物品清单》及《1902室钥匙清单》上签字确认，支付了押金50，000元以及截至2018年10月19日的租金，并将系争房屋交给其弟弟邢伟华居住使用。2018年9月22日，系争房屋发生火灾，邢伟华坠楼当场死亡。消防部门进行现场勘验认为，因同时出现多处起火点，疑似人为放火。上海市公安局静安分局南京西路派出所立案侦查，但因唯一的犯罪嫌疑人，即系争房屋实际居住人邢伟华已死亡，故于2018年10月17日作出沪公静(南西)撤案字［2018］100073号《撤销案件决定书》，撤销该案件。在此期间，怡馨物业公司经华棣公司同意，于2018年10月16日为邢莉萍开具《住宅楼进出门单》，邢莉萍取走3只手提箱。2018年10月20日，邢莉萍在微信中向华棣公司员工方瓯华表示“小方你好：10月16号中午和你们领导碰头协商，我们同意帮你们装修，等我们下午派人去现场核价，物业不让我们进，现在不知道你们谈好了吗？如果需要我们装修，请你把进出门的手续办好。”方瓯华回复称“我那天后来有事走开了，周一联系好了回复您。”2018年12月6日，华棣公司通过微信向邢莉萍发送《经典茂名受损统计表(损失预算)》、《茂名公寓公共区域受损统计》及《住宅楼二次装修流程表》，并表示“发给您物业统计的其他住户和物业自身的损失情况，我们与物业沟通，只有这些情况解决后，才能肯让您这边进场装修。”2019年2月2日，邢莉萍通过微信向华棣公司表示“等过了年再说”。华棣公司回复催促邢莉萍尽快与物业、受损业主联系商讨解决火灾赔偿之事。春节后，华棣公司于2019年2月11日通过微信向邢莉萍主张自2018年11月起的租金10万元。邢莉萍回复称，租赁合同已于9月23日终止，其愿意修复房屋并赔偿相应损失，但物业未同意进场装修，希望华棣公司尽快办妥装修许可，确认装修方案。华棣公司回复表示，双方租赁合同尚在履行期间，并未解除，邢莉萍欠付租金的行为已构成违约，要求邢莉萍在三日内付清欠租。至于邢莉萍与物业的事情，应由邢莉萍自行沟通，其也会予以配合。之后双方就租赁合同是否解除及向物业公司申请装修许可事宜始终未达成一致意见，华棣公司遂于2019年3月8日诉至法院。2019年4月22日，华棣公司代为支付系争房屋2018年8月至10月的水费及污水处理费1，606.84元。2019年6月21日，华棣公司与邢莉萍签署《经典茂名1号楼1902室钥匙交接清单》一份，其中入户门禁卡及大门、信箱、后门钥匙栏均显示“无”。一审审理中，华棣公司向法院申请对系争房屋内不可移动物品(含装修、设施设备、家具家电)恢复至2009年7月29日(系华棣公司向案外人上海众怡置业有限公司购买系争房屋，并签署《上海市商品房出售合同》之日，该合同附有《“经典茂名公寓”1号幢02室装修配置清单》)时的状态所需要的费用及工期进行鉴定，以及对系争房屋内因火灾造成的可移动物品损失进行评估。2019年9月2日，上海大华工程造价咨询有限公司出具《工程造价司法鉴定意见书》载明：系争房屋内不可移动物品(含装修、设施设备、家具家电)恢复至2009年7月29日时的状态所需要的费用为332，988元。其中“对鉴定过程中双方异议及情况说明”一项载明“依据《上海市建设工程施工工期定额(2011)》，经计算本工程施工工期为73日历天。邢莉萍提出本次鉴定修复应考虑本房屋装修时间予以折旧而非全新费用，说明：此房屋原为优质高档全装修，从华棣公司购买的同号楼2002室内可见新旧状态尚可，但因装修年限已超过十年，故按恢复费用的30％计算剩余残值即为99，896元，供法院据实裁定时参考。”2019年10月8日，上海众华资产评估有限公司出具《资产评估报告》载明，系争房屋因火灾造成的可移动物品损失，在评估基准日2019年9月16日的评估价值为12，100元(重置价值为24，184元，成新率按照50％的标准计算后取整)。华棣公司已预付鉴定费24，900元、评估费5，000元。关于合同解除及退房日期。邢莉萍表示，合同早已于火灾次日解除。门禁卡在其弟弟处，其弟弟于火灾当日坠楼身亡，所以火灾之后其无法进入系争房屋。2018年10月16日怡馨物业公司经华棣公司同意，为其开具了进出门单，其才取出了私人物品，且当日双方到现场清点物品，其交还了系争房屋，并协商一致终止合同，待其修复房屋后，华棣公司退回押金。2019年6月21日不是房屋交接之日，没有交接的内容。对此华棣公司则表示，邢莉萍作为系争房屋使用人，未尽到合理的注意义务，导致火灾的发生。但火灾不能成为合同解除的理由，合同解除权是华棣公司依法享有的权利。火灾后系争房屋被封锁，华棣公司也没有门禁卡，租赁合同尚未解除，所以系争房屋一直在邢莉萍控制之下。其之前一直在通过电话催讨租金，直至2019年2月才通过微信催讨，所以其并未认可于火灾次日解除合同。2018年10月16日，邢莉萍只是取东西，双方并未进行交接，直至本案审理中双方于2019年6月21日办理了交接手续。故合同应于本案诉状副本送达之日解除。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。双方签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现双方均要求解除合同，但对解除日期无法达成一致。法院认为，系争房屋于2018年9月22日发生火灾后已无法正常使用，实际居住使用人邢伟华亦当场死亡；再结合消防部门、公安机关介入调查并封锁现场，华棣公司在之后数月内从未向邢莉萍主张租金的事实，华棣公司现要求于本案诉状副本送达之日解除合同，难以支持。合同解除日应以邢莉萍主张的以火灾发生次日，即2018年9月23日为合同解除日较妥。华棣公司应退还邢莉萍已支付的2018年9月23日至2018年10月19日的租金22，500元(25，000元／30天＊27天)，对于华棣公司主张邢莉萍支付欠付租金及逾期违约金的诉请，不予支持。关于水费，系邢莉萍使用系争房屋实际产生的费用，邢莉萍对金额亦无异议，对华棣公司该主张予以支持。关于鉴定费、评估费，将根据合同履行情况及违约责任等依法处理。根据消防部门的勘验报告，系争房屋发生火灾的原因系因有多处起火点，而邢莉萍作为承租人本应尽到妥善保管租赁房屋的义务，故邢莉萍应当对合同的解除承担违约责任。华棣公司要求邢莉萍支付解约违约金50，000元符合合同约定，亦尚属合理，应予以支持。该违约金可与邢莉萍已支付的押金相折抵。因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，承租人还应当承担损害赔偿责任。华棣公司要求邢莉萍赔偿将系争房屋内的不可移动物品(包含装修、设施设备、家具家电)恢复至其购买系争房屋之时的状态的费用，但华棣公司以购买系争房屋的时间作为恢复原状的参考节点，于法无据，不予采纳。华棣公司亦未能提供证据证明其交付系争房屋时的不可移动物品的状态。鉴于邢莉萍同意按照鉴定意见书中恢复费用的30％，即99，896元赔偿，尚属合理，予以准许。关于可移动物品损失，邢莉萍主张按照评估价值12，100元的两倍的30％计算，而鉴定单位已在鉴定中按50％的成新率计算，法院认为邢莉萍主张依据不足，不予采纳，邢莉萍应赔偿华棣公司可移动物品损失12，100元。关于房屋占用费。第一，华棣公司主张截至2019年6月21日邢莉萍返还系争房屋之前的占用费。对此法院认为，根据在案证据及当事人陈述，系争房屋在火灾发生之后被封锁调查，邢莉萍也没有门禁卡，故无法进入系争房屋，直至2018年10月16日在华棣公司同意下取走3只手提箱，之后亦未再使用系争房屋。邢莉萍认为其已于2018年10月16日返还系争房屋。华棣公司则认为虽然邢莉萍同意装修房屋，但物业公司坚持要求邢莉萍与其协商完其他住户及公共区域损失赔偿事宜之后才能进场装修，邢莉萍不与物业公司协商才导致无法进行装修，系争房屋直至2019年6月21日双方签署交接清单才返还。一审法院认为，华棣公司系产权人，在邢莉萍同意进场装修时，为避免损失的扩大，理应配合邢莉萍办理进出及装修手续。物业公司与邢莉萍之间若有其他纠纷，可另行解决。华棣公司以物业公司提出的要求作为主张邢莉萍返还系争房屋、支付使用费的依据，不予采纳。2019年6月21日，双方虽签署交接清单，但并无交接内容，华棣公司以该日作为返还房屋之日，依据不足。2018年10月16日之后，邢莉萍未再实际使用系争房屋，亦已至房屋取回其物品，一审法院认定其无需另行承担该日起的使用费，但仍应支付2018年9月23日至2018年10月16日期间的使用费。第二、因邢莉萍系合同解除的违约方，华棣公司主张恢复工程施工期间的使用费，与法有据；邢莉萍亦同意以鉴定机构计算的73天作为施工工期，故对华棣公司主张的恢复工程施工工期73天期间的使用费的诉请，予以支持。第三，华棣公司主张恢复工程施工后3个月的空置期使用费，于法无据，不予支持。至于使用费的标准，一审法院认为应当参考租金标准计算，故邢莉萍应向华棣公司支付2018年9月23日至2018年10月16日期间的使用费20，000元(25，000元／30天＊24天)、恢复工程施工期间的使用费60，833.33元(25，000元／30天＊73天)。鉴于邢莉萍已支付2018年9月23日至2018年10月19日的“租金”22，500元，该款与其应付的使用费抵扣后，邢莉萍还应支付华棣公司使用费58，333.33元。判决：一、确认华棣投资有限公司与邢莉萍就上海市静安区茂名北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月23日解除；二、邢莉萍应于判决生效之日起三日内支付华棣投资有限公司房屋使用费58，333.33元；三、邢莉萍应于判决生效三日内支付华棣投资有限公司解约违约金50，000元(即押金50，000元不予退还)；四、邢莉萍应于判决生效之日起三日内赔偿华棣投资有限公司不可移动物品损失99，896元、可移动物品损失12，100元，合计111，996元；五、邢莉萍应于判决生效之日起三日内支付华棣投资有限公司垫付的水费1，606.84元；六、华棣投资有限公司的其余诉讼请求，不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，系争房屋在邢莉萍承租期间发生火灾，邢莉萍作为承租人未尽到妥善的管理和注意义务，应当承担合同解除的违约责任。邢莉萍上诉要求可移动物品损失按照评估价值12，100元的两倍的30％计算，因评估时已经考虑了物品的折旧，故邢莉萍的该项上诉请求无事实依据，本院不予支持。系争房屋发生火灾后，邢莉萍已无法正常占有、使用系争房屋，故一审法院判决火灾发生次日为合同解除日，符合法律规定，本院予以维持。华棣公司要求诉状副本送达之日作为合同解除日无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院考虑到系争房屋装修的折旧等，判决按照固定装修恢复费用的30％计算，符合法律规定。综上所述，华棣公司和邢莉萍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18，392.74元，由上诉人邢莉萍负担人民币4，496.04元，由上诉人华棣投资有限公司负担人民币13，896.7元。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 周刘金二〇二〇年八月二十日法官助理 张文如书 记 员 陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……