湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8424号上诉人（原审原告）：吴伯和，男，1950年11月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：邓华君，男，1970年1月5日出生，汉族，住长沙市开福区，系吴伯和女婿。被上诉人（原审被告）：钟金，男，1990年4月20日出生，汉族，住长沙。上诉人吴伯和因与被上诉人钟金房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初2830号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴伯和向本院提出上诉请求：1.请求判决被上诉人赔偿上诉人三个月门面租金损失5100元；2.请求撤销一审判决的第一项，改判被上诉人向上诉人支付门面租金共计3570元。事实与理由：1.上诉人主张被上诉人继续履行合同或赔偿相应租金损失的主张有事实和法律依据，一审法院已认定双方签订的《临时协议》是合法有效的，但又认定被上诉人可单方解除合同且不承担赔偿的违约责任是无法律依据的，也不符合协议中的双方约定，显然是错误的。2.一审法院对被上诉人应付租金的事实认定不清楚，对租金的计算方法也不符合双方签订的协议所约定的以月为单位的计算方法和交易习惯。被上诉人钟金辩称，1.被上诉人与上诉人签订的是临时协议，只写了至2020年10月3日止，但今年新冠病毒疫情期间，被上诉人无法经营，因此于2020年3月25日搬离涉案门面，上诉人在被上诉人搬离门面的第二天就在涉案门面粘贴了门面出租的告示，被上诉人也没有再使用涉案门面。2.在今年的新冠疫情期间，被上诉人也是按上诉人的计算方式计算租金，今年3月中旬接到街道办的通知后，被上诉人才开始正常营业，一审中，上诉人也认可涉案门面可以转租，被上诉人办理门面时，上诉人也是默认的，被上诉人搬离门面是因为无法正常营业。吴伯和向一审法院提出诉讼请求：1.判令钟金向吴伯和按约支付两个月门面租金4200元；2.判令钟金承担本案诉讼费用和诉讼代理费1000元。增加诉讼请求：要求钟金继续履行合同，否则支付后续租金至合同期满。一审法院认定事实：2019年10月28日，吴伯和（甲方、出租方）与钟金（乙方、承租方）签订《临时协议》，协议约定：由于乙方前任与黄玲未解除合同，因此甲方与乙方协商一个临时协议，协议有效期2019年11月1日至2020年10月31日止，甲方把金帆小区4栋101门面归乙方使用，每月按时交给甲方房租2100元，每月25日-30日交纳现金给甲方，甲方签出收条；甲方允许乙方转让，但要与乙方、转让方共同协商交接，租金由甲方收取，转让金由乙方自理；乙方如已收回原押金的话，应当签订合同或退回门面，协议由此终止；乙方不得损坏店内设施，否则甲方有权过问；物业管理、水电费等费用由乙方自理，终止协议时，一次性交清。协议签订后，钟金向吴伯和交纳租金共计6300元，租金支付至2020年1月31日。其后钟金未再支付租金。因受新冠肺炎疫情影响，钟金自疫情开始至2020年3月18日期间未开门营业，其后钟金于2020年3月25日搬离门面。该院另查明，吴伯和于2011年3月29日将涉案门面出租给何建奎，租期为2011年5月1日至2016年5月1日，协议约定门面不允许转租，如确实需要转让，转让费归吴伯和所有，期满后双方续租五年，租期至2021年5月1日止。何建奎租赁期间将门面转租给黄玲，吴伯和对此知情且认可，但吴伯和未与黄玲签订新的书面合同，其主张双方口头协商沿用其余贺建奎签订的合同，其后黄玲一直向吴伯和交纳租金至2019年10月31日，黄玲租赁期间将门面转租给严军，严军后又将门面转租给钟金。吴伯和陈述，其对黄玲后面的转租行为一概不知情也不认可，其是2019年10月之后黄玲未向其交纳租金后口头与黄玲解除合同，其到门面去看发现是钟金在使用门面，故要求与钟金签订临时协议。吴伯和委托其女婿邓华君作为本案代理人，吴伯和称主张的1000元诉讼代理费系代理人的误工费。一审法院认为，吴伯和与钟金签订的《临时协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。一、关于吴伯和主张钟金继续履行合同的诉讼请求，双方签订的《临时协议》虽约定租赁期限至2020年10月31日止，但钟金实际已于2020年3月25日搬离涉案门面，双方租赁关系实际已于2020年3月25日解除，且涉案门面因存在多次转租，就门面尚有其他纠纷未理清，给钟金租赁涉案门面造成一定影响，吴伯和与钟金签订协议时亦写明为临时协议，应视为赋予钟金解除合同的权利，综合考虑以上情况，继续履行双方签订的《临时协议》已无必要，吴伯和主张若不履行协议应支付协议约定期限的租金也无事实和法律依据，故对吴伯和该项诉求该院不予支持；二、关于钟金应付租金的具体数额，钟金缴纳租金至2020年1月31日，还应向吴伯和支付2020年2月1日至租赁关系解除之日2020年3月25日期间的房屋租金共计3850元﹝2100+（2100÷30天×25天）﹞，但2020年2月1日至2020年3月25日期间确属新型冠状病毒肺炎疫情防控期间，钟金因受疫情影响绝大部分时间未开门营业，钟金不能经营属不可抗力导致，钟金主张减免租金符合相关法律规定，该院予以支持，故该院酌情认定钟金向吴伯和支付租金2000元；三、关于吴伯和主张钟金支付诉讼代理费1000元的诉讼请求，代理费属于吴伯和主张权利的非必要支出，吴伯和也并未提供证据证明该项费用实际发生，故对该项诉求该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，该院判决如下：一、钟金在本判决生效之日起十日内向吴伯和支付租金人民币2000元；二、驳回吴伯和的其他诉讼请求。本案案件受理费因适用简易程序减半收取为25元，由钟金负担。二审中，上诉人吴伯和向本院提交了其就案涉门面于2020年5月28日与案外人王开红签订的《门面租赁合同》，以证明其门面租金损失，本院组织双方当事人进行了质证，被上诉人钟金认为其自2020年3月25日起就未再使用案涉门面，不应当承担该损失。经审查，该证据真实、合法，本院予以采信，但对其证明力将结合其他证据予以综合认定。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人钟金应付租金数额应如何认定以及其是否应向上诉人吴伯和承担赔偿租金损失的责任。经审查，被上诉人钟金根据与上诉人吴伯和签订的《临时协议》支付租金至2020年1月31日，被上诉人钟金实际占有、使用案涉门面至2020年3月25日，一审法院以此确定欠租期后按照双方约定的租金标准计算欠租数额，并在考虑新型冠状病毒肺炎疫情防控期间停业的实际情况基础上，酌情认定钟金应付租金数额为2000元，符合法律规定和公平原则，其处理并无不当，故上诉人吴伯和要求被上诉人钟金支付租金3570元的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另，吴伯和在一审中并未提出要求钟金向其支付门面租金损失的诉请，其在二审中提出要求钟金赔偿三个月门面租金损失5100元的上诉请求系新的诉求，因本院组织当事人双方无法达成调解，故该诉请应另行起诉解决。综上所述，上诉人吴伯和的上诉理由均不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人吴伯和承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二〇年八月十七日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。