广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初142号原告：冯惠年，男，1955年8月13日出生，香港特别行政区居民，现住广东省鹤山市*********雁山凤舞A区八街1号,香港居民身份证号：R623903（9）。委托诉讼代理人：司徒宇锋，男，住广东省鹤山市沙坪镇兴业苑44号205房，由鹤山市沙坪街道凤凰社区*民委员会推荐。被告：杨连凤,女，1981年5月25日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区************，公民身份号码：452************169。原告冯惠年与被告杨连凤租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告杨连凤下落不明，本院于2020年2月17日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告冯惠年的委托诉讼代理人司徒宇锋到庭参加诉讼，被告杨连凤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。现已审理终结。原告冯惠年向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告租金人民币74000元及逾期付款利息（利息从2017年10月起按年利率6%计至租金实际付清之日止，暂计至2019年9月30日为8880元）；2.判令被告所交的保证金10000元归原告所有；3.判令被告支付原告违约金10000元；4.判令被告立即支付拖欠电费5958.41元；5.本案受理费由被告承担。事实和理由：2015年6月1日，原告与被告签订《租厂合同》，约定：甲方（原告）把位于沙坪镇人民南路3号（仓边大潭德幸乪地号：010111008）自有土地租给乙方（被告）使用；租期自2015年6月1日开始计租到2017年5月30日，共2年；租金每月7500元，乙方自签订合同后先交10000元保证金给甲方（期满前可顶租金），每月30号前交清下月租金，过期按每日加收3%欠款的违约金，超过一个月甲方有权终止合同并追收租金及违约金，保证金不予退还乙方；乙方在租赁期内所有经营税费、卫生费、水电费、排涝费等由乙方自负等。2017年6月29日，被告向原告立下《欠据》，确认由2015年6月份至2017年5月份尚欠租金85000元，由2017年7月起每月按时交4000元（原厂房由6月起租金为每月2000元至9月份）。立欠据后，被告于2017年7月24日支付租金4000元，2017年8月21日支付租金5000元，2017年9月21日支付租金4000元，2017年11月11日支付租金6000元，合计19000元，现尚欠租金74000元[85000元+2000元/月×4个月-19000元]。至2017年11月11日止，被告拖欠原告租赁期间电费5958.41元。原告认为，被告的行为已严重违约，保证金依约应当归原告所有，另应当依约向原告支付欠租金额3%的违约金，现原告确认请求被告支付违约金10000元。就上述欠款，原告经追讨未果，特诉至法院，望判如所请。被告杨连凤未作答辩，也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年6月1日，冯惠年与杨连凤签订《租厂房合同》一份，主要约定如下：冯惠年将位于鹤山市*********仓边大潭德幸乪的土地及厂房出租给杨连凤作生产场地使用；租期为2年，自2015年6月1日起至2017年5月30日止；每月租金7500元，杨连凤自签订合同后先交10000元保证金给冯惠年，每月30日前交清下月租金，过期按每日加收3%欠款的违约金，超过1个月冯惠年有权终止合同并追收租金及违约金，保证金不退还杨连凤；租赁期内所有经营税费、卫生费、水电费、排涝费等由杨连凤自负，等等。合同签订后，冯惠年依约向杨连凤交付租赁物，杨连凤也向冯惠年交付10000元保证金。承租上述土地及厂房后，杨连凤初时能依约交付租金，但其后出现逾期。2017年6月29日，杨连凤向冯惠年立下《欠据》一份，订明：“本人杨连凤由2015年6月份至2017年5月份尚欠冯惠年人民南路3号厂房租金85000元（捌万伍仟元），由2017年7月起每月按时交4000元（原厂房由6月起租金为每月2000元，至9月份），此据，欠款人：杨连凤”。立下上述欠据后，杨连凤分别于2017年7月24日、2017年8月21日、2017年9月21日、2017年11月11日向冯惠年支付租金4000元、5000元、4000元、6000元，合共支付了19000元。2020年1月7日，冯惠年以杨连凤拖欠租金为由提起本案诉讼。庭审中，冯惠年确认在杨连凤立下《欠据》时，双方协议一致将2017年6月至2017年9月期间的租金调整为2000元/月；冯惠年并主张杨连凤实际承租涉案租赁物至2017年9月底，2017年10月1日后杨连凤搬离涉案租赁物没有再经营。另查明，诉讼中，冯惠年明确表示若其第一项诉讼请求中的逾期付款利息与第三项诉讼请求中的违约金不能同时并用，则其选择要求杨连凤支付逾期付款利息。再查明，涉案租赁土地是国有工业用地，原土地使用权人为冯惠年。2013年4月2日，涉案土地使用权人变更为鹤山市惠瑶物业发展有限公司。2020年5月29日，鹤山市惠瑶物业发展有限公司出具一份《证明》，内容为：“兹有我司是座落鹤山市沙坪二轻手袋厂西北侧工业用地的土地使用权人，同意冯惠年将上述土地及地上建筑物出租给杨连凤使用，出租收益权归冯惠年所有”。本院认为，原告冯惠年是香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷。由于涉案租赁合同的履行地在本院辖区内，故本院对本案有管辖权。另，因本案双方当事人没有约定合同争议适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案应适用与涉案合同有最密切联系的中华人民共和国内地法律作为准据法。冯惠年与杨连凤签订的《租厂房合同》系双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。虽然《租厂房合同》约定的租赁期限届满后，冯惠年与杨连凤没有重新签订合同，但杨连凤继续使用涉案租赁物，冯惠年没有提出异议，双方之间转为不定期租赁合同关系。杨连凤在2017年6月29日立下的《欠据》中确认其拖欠冯惠年2015年6月至2017年5月的租金共85000元，双方并约定2017年6月至2017年9月的租金调整为2000元/月。庭审中，冯惠年承认杨连凤立下欠据后合共支付了19000元，并主张杨连凤实际承租涉案租赁物至2017年9月底。以此可计得杨连凤共欠冯惠年租金74000元（85000元+2000元/月×4个月-19000元）。为此，冯惠年要求杨连凤支付租金74000元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。涉案《租厂房合同》约定若承租人逾期交付租金，则需每日按欠租金数额的3%加收违约金。现冯惠年要求杨连凤自2017年10月1日起以实欠租金总额为基数，按年利率6%支付逾期付款违约金至租金实际清偿之日止，不超出合同约定，也无违反法律规定，理据充分，应予支持。另外，由于冯惠年已就杨连凤逾期交付租金的违约行为主张了前述逾期付款违约金，故其再要求杨连凤支付违约金10000元的诉讼请求，于法不合，本院不予支持。对于冯惠年要求判令杨连凤已交付的保证金10000元归其所有的问题。涉案《租厂房合同》第4条约定：“租金每月7500元，乙方（杨连凤）自签订合同后先交壹万元保证金给甲方（冯惠年），每月30号前交清下月租金，过期按每日加收3%欠款的违约金，超1个月甲方有权终止合同并追收租金及违约金，保证金不退还乙方”，现杨连凤已拖欠冯惠年数月租金，冯惠年据此请求判令杨连凤已交付的保证金10000元归其所有，合理有据，本院予以支持。对于冯惠年要求杨连凤支付拖欠电费5958.41元的问题。虽然涉案《租厂房合同》约定租赁期间租赁物的水电费由杨连凤自行负担，但冯惠年在本案诉讼中并没有提供其已代杨连凤缴交电费5958.41元的相关证据，故冯惠年要求杨连凤支付拖欠电费5958.41元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，冯惠年的诉请有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。杨连凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨连凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯惠年支付租金74000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以实欠租金为基数，从2017年10月1日起租金实际清偿之日止，按年利率6%计算）；二、被告杨连凤已交付的保证金10000元归原告冯惠年所有，不予退还给被告杨连凤；三、驳回原告冯惠年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2476.77元，由原告冯惠年负担363.16元，由被告杨连凤负担2113.61元（原告冯惠年已预交本案受理费2476.77元，本院应向原告退回受理费2113.61元；被告杨连凤负担的受理费2113.61元于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，原告冯惠年可在判决书送达之日起三十日内，被告杨连凤可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  古辉林人民陪审员  李伟业人民陪审员  黄英华二〇二〇年七月三十一日书 记 员  冯凯颖