浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终1468号 上诉人（原审原告）：徐浩杰，男，1993年9月10日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：郎元根、钟立斌，浙江甚昶律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈雨秋，女，1990年9月12日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：沈延凤，浙江浙平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李佳东，男，1992年2月17日出生，汉族，住平湖市。 上诉人徐浩杰因与被上诉人沈雨秋、李佳东房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初5401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 徐浩杰上诉请求：撤销原判，改判沈雨秋、李佳东协助徐浩杰办理平湖市当湖街道中瑞国际广场10幢1414室房屋的产权过户手续。事实和理由：一审认定李佳东属无权处分，案涉协议效力不及于沈雨秋，以及对徐浩杰所称关于沈雨秋知晓并同意将房屋出售的事实未予认定，存在错误。本案中，李佳东出售案涉房屋之前，与沈雨秋协商并征得其同意，后将案涉房屋出售给徐浩杰，并签订了《个人售房合同协议书》。一审另案庭审笔录第四页倒数第四行，沈雨秋陈述：买房的事情李佳东确实跟我提起过，徐浩杰想买我们的房子，一开始我是同意的。该内容与李佳东当庭陈述的内容相互印证，证明沈雨秋知晓并同意出售案涉房屋。房屋出售时，该房屋属于夫妻共同财产，在征得配偶同意后，李佳东以自己的名义出售房屋，并无不妥。合同签订后，沈雨秋从未向徐浩杰表示过拒绝出售房屋，徐浩杰装修入住案涉房屋已两年，沈雨秋从未要求徐浩杰腾退。因此，一审认定李佳东在未经沈雨秋同意的情形下以自己的名义出售房屋，与事实不符。一审基于无权处分这一错误事实而援引实体法条款，系适用法律错误。 沈雨秋辩称，案涉房屋自始至终均系沈雨秋个人房产，不属于夫妻共同财产，请求维持原判。 李佳东未发表答辩意见。 徐浩杰向一审法院起诉请求：1、判令沈雨秋、李佳东协助徐浩杰办理平湖市当湖街道中瑞国际广场10幢1414室房屋的产权过户手续；2、本案诉讼费由沈雨秋、李佳东负担。 一审法院经审理认定事实：沈雨秋、李佳东系夫妻关系。2015年6月5日，沈雨秋与嘉兴瑞丰投资开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定由沈雨秋购买位于平湖市当湖街道中瑞国际广场10幢1414室房屋1套，总价款为317157元，于签订合同当日支付167157元，剩余150000元申请贷款支付。2017年7月18日，沈雨秋就涉案房屋办理不动产权证书，李佳东承诺放弃房屋产权，该房屋权属登记为沈雨秋单独所有，权证号浙（2017）平湖市不动产权第0035847号。 2017年4月25日，徐浩杰（乙方）与李佳东（甲方）签订《个人售房合同协议书》1份，约定甲方将涉案房屋以36万元的价格转让给乙方；自合同签订之日起，乙方一次性支付甲方225000元，其余购房款135000元分105个月每月支付给甲方本金利息1635元，直至还清银行贷款为止；还清后甲方立即将房屋产权过户给乙方。甲方定于2017年4月30日将房屋交付乙方等。同日，李佳东出具收条，言明收到徐浩杰购房款225000元。次日，李佳东向中瑞物业公司领取房屋，并将钥匙交给徐浩杰。徐浩杰称已支付房款320428元，装修后已入住两年之久。又查，徐浩杰与李佳东系表兄弟关系。 2018年7月18日，中瑞物业公司将装修保证金2000元退回至沈雨秋银行账户。领款单上由徐浩杰代沈雨秋签名。 2019年3月30日沈雨秋与李佳东协议离婚。 一审法院经审理认为，涉案房屋系沈雨秋、李佳东婚姻关系存续期间购买，且在出售房屋时尚未办理权属登记，涉案房屋在出售给徐浩杰时仍属于沈雨秋、李佳东的夫妻共同财产。2017年7月，办理产权登记时因李佳东承诺放弃产权，房屋属沈雨秋单独所有。 本案的争议焦点是李佳东出售涉案房屋的行为是否是无权处分行为。 装修保证金直接退到了沈雨秋的账户及徐浩杰为退还保证金与沈雨秋通话，能否推断出沈雨秋知晓李佳东将房屋出卖给徐浩杰而没有反对的事实。一审认为装修保证金退至沈雨秋银行账户，只能推论沈雨秋知晓涉案房屋进行了装修而并不能得出沈雨秋知晓涉案房屋出售给了徐浩杰而不反对的事实。 本案中，在徐浩杰与李佳东签订《个人售房合同协议书》时，该房屋尚未办理产权，从开发商购进时合同记载的买受人仅为沈雨秋一人，李佳东并不具备拥有房屋所有权最起码的外观形式要件，在未经沈雨秋同意的情形下，以自己的名义出售房屋，属无权处分，因此《个人售房合同协议书》的效力不及于沈雨秋。徐浩杰签订协议时明知李佳东已婚，不审查该房屋的权属状况，也未征得房屋权利人沈雨秋的同意，存在重大疏忽。徐浩杰称，沈雨秋知晓并同意将房屋出售，仅有李佳东的陈述，无其他证据证实，不予认定。因李佳东不具备房屋处分权，导致合同无法继续履行，徐浩杰要求沈雨秋协助过户的诉讼请求一审无法支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回徐浩杰的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由徐浩杰负担。 二审中，徐浩杰提供李佳东与沈雨秋离婚协议书复印件一份，证明该协议书载明的夫妻共同财产中不包括案涉房屋，该房屋已经出卖。 沈雨秋质证意见：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，案涉房屋系沈雨秋个人财产，无需进行分割。 李佳东未发表质证意见。 本院认证意见：该离婚协议系李佳东与沈雨秋之间的内部约定，仅凭该证据无法证明案涉房屋是否出卖于徐浩杰，亦无法证明沈雨秋对房屋出卖事宜知情，不予认定。 二审中，沈雨秋、李佳东并未提交新的证据。 本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，案涉房屋系沈雨秋与李佳东婚姻关系存续期间购买，在李佳东与徐浩杰签订售房协议时案涉房屋尚未办理产权证，属于夫妻共同财产。2017年7月房屋登记至沈雨秋名下，李佳东承诺放弃产权。因此，徐浩杰起诉要求协助判令过户的房屋涉及沈雨秋的权利。案涉《个人售房合同协议书》仅有李佳东与徐浩杰签名，沈雨秋并未在该协议上签字，与开发商签订购房合同的买受人系沈雨秋一人。徐浩杰与李佳东系表兄弟，其理应知晓李佳东的婚姻状况，但其在签订协议书时仅凭李佳东陈述即相信李佳东具有处分权，未与沈雨秋沟通，亦未审查案涉房屋的权利状况，因此，徐浩杰在签订协议时未尽注意义务且存在重大过失。根据沈雨秋与李佳东的聊天记录，2018年10月沈雨秋称“我爸想把瑞丰装修出租，他自己去弄”“瑞丰那个呢，你想好了吗”，2018年10月8日李佳东称“先不要去弄了，今年年底看，要是没起色，过好年就去装修”，故直至《个人售房合同协议书》签订后一年多时间，沈雨秋对房屋出卖事宜仍不知情。因此，综合《个人售房合同协议书》的签订情况、房屋的权利情况以及沈雨秋与李佳东的微信聊天记录，可以认定沈雨秋对案涉房屋的出卖事宜并不知情，本案亦无证据显示李佳东出卖房屋的行为经过沈雨秋的同意，故李佳东的行为系无权处分。现案涉《个人售房合同协议书》的履行涉及沈雨秋的权利，沈雨秋已另案起诉要求徐浩杰腾退，案涉合同不能继续履行，一审判令驳回徐浩杰关于协助办理过户手续的诉请正确。徐浩杰上诉主张沈雨秋对房屋出卖事宜知情且同意，依据系另案庭审笔录中沈雨秋的陈述及装修保证金的退还事宜，但沈雨秋在另案中陈述李佳东向其提起徐浩杰想买其房屋，一开始其同意，但沈雨秋亦陈述之后李佳东又称徐浩杰房屋已买好，不购买其房屋，故不能依据上述庭审陈述认定沈雨秋对案涉房屋出卖的事宜知情且同意；装修保证金虽退至沈雨秋账户，但并不能据此认定沈雨秋对房屋出卖于徐浩杰的情况知情及同意，故徐浩杰上诉认为李佳东系有权处分的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，徐浩杰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人徐浩杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  谭 灿 审 判 员  倪 勤 审 判 员  王世好 二〇二〇年八月十七日 法官助理  王旖辰 书 记 员  胡玉婷