河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初4966号 原告：单英南，男，1990年9月6日出生，汉族，务农，住河北省保定市安国市祁州药市。 被告：河北百信房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区槐安东路28号仁和嘉园1-1-609，现办公地址河北省安国市药都北大街46号，统一社会信用代码：91130100684348488H。 法定代表人：吴亚军，经理。 委托诉讼代理人：吴文，河北祁都律师事务所律师。 原告单英南与被告河北百信房地产开发有限公司（以下简称百信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告单英南、被告百信公司的委托诉讼代理人吴文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告单英南向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、要求依法确认原、被告于2018年10月8日签订的商品房买卖合同无效；2、判令被告返还原告购房款247000元，会员费20000元，共267000元及利息（利息计算以267000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年10月8日起至实际返还清为止。截止起诉日利息约为23174.14元）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：被告开发位于安国市药都北大街西侧、药盛路南侧编号安国市2016-46、2016-47号地块的“百信城市项目。2018年10月8日，原、被告签订房屋买卖合同，原告购买被告“百信城市广场”项目5号楼1ｏｆｔ公寓1单元10层1039号房屋，会员费20000元，总房款447000元，首付247000元，贷款200000元。签订协议书后，原告分多笔向被告交纳了会员费20000元及首付款247000元。原、被告协商买卖房屋期间，被告工作人员称该公司证件齐全2020年可交房。2019年11月份，被告工作人员联系原告称让原告签订补充协议，主要内容为交房日期延期至2022年。为此原、被告双方未能达成一致。后经原告多方了解，被告并没有取得相关的商品房预售许可证以及其他相关的证件，属于违规售房，原告得知后与被告协商退房事宜，被告工作人员以种种理由拒绝退房。综上所述，原告认为，被告作为具有相应资质的房地产开发企业明知自己没有取得相应证件特别是商品房预售证即开盘销售房屋，系导致案涉合同无效的根本原因，应对合同无效负全部责任。故此，原告诉讼到此，望人民法院判如所请。 被告百信公司辩称，我国合同法的最基本原则是自愿原则。本案当中双方所签“百信城市广场”协议书第一条开宗明义，原告自愿认购百信城市广场项目公寓，并且对被告所开发的百信城市广场loft公寓及拟购房屋的所有情况进行了充分的了解，并知悉相关证件正在办理当中，并在此基础上自愿与被告签订了本协议，该协议没有隐瞒、欺诈，公开透明，也即相关证件正在办理当中，这是原告明知的、同意的。我国相关司法解释虽有未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效的规定，但该规定不是以买受人已明知为适用条件的，且双方签订的协议不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且明确约定甲方通知乙方签订正式合同后，乙方须在甲方发出通知10日内与甲方签订商品房买卖合同。本案最关键的问题是原告拟购买此楼是loft公寓楼也即跃层，该房屋层高4.5米，与其他商品房相比价格得便宜一半，原告正是看中的优惠价格才自愿签订的该协议。故而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中未取得预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，不适用本案。二、协议书明确约定了交付期限以政府正式行文批准之日起24个月，即便是从签订合同之日起算，也尚未达到24个月。期限未到，原告又如何得知证件办不了，目前被告已经办理了三个证件，其他证件也在积极办理中。故而依据双方所签协议，本案还未到约定时间，现原告提起诉讼不符合法律规定，应依法驳回原告的起诉。其主张利息更无依据，亦应驳回。三、原告诉讼请求不明，因为其诉求的数额与双方所签协议的数额不符，多出来的款项是什么，购房款汇给了谁，其他款又汇给了谁。如果是两个不同性质的款项，就应该适用不同的法律，根据谁主张谁举证的规则，原告如果不能出示完整的证据说明，应依法驳回原告的起诉。四、协议书明确约定乙方导致退房的，乙方需向甲方支付总房款20%的违约金。原告无理提起诉讼，应按双方约定支付违约金。综上，原告所诉事实不清，证据不足，应驳回起诉。 经审理查明，2018年10月8日，原告单英南（乙方）与被告百信公司（甲方）签订《“百信城市广场”协议书》，约定：乙方自愿认购“百信城市广场”项目5号楼ｌｏｆｔ公寓1单元10层1039号房，该房屋层高4.5米，朝向南，预测建筑面积约为70平方米，建筑单价6385.17元／平方米，合同成交价447000元；乙方在签订协议的同时交齐首付款247000元，剩余房款200000元申请银行按揭贷款；乙方对甲方所开发的百信城市广场5号楼ｌｏｆｔ公寓及拟购房屋的所有情况进行了充分了解，并知悉甲方相关证件正在办理当中，在此基础上自愿与甲方签订本协议书；因乙方原因导致退房的，乙方需向甲方支付总房款百分之二十的违约金；交付期限以政府正式行文批准之日起24个月。同日，原告签署编号00575《会员单》，载明：“ＶＩＰ姓名单英南，身份证号1306831990××××××××，通讯地址河北省安国市祁州药市办事处北河村光明路5号，ＶＩＰ意愿金20000元，会员客户已对产品情况做到充分了解，在产品开定前期自愿交纳意愿金，凭该《会员单》在指定日期优先选定意向产品，享受贵宾会员客户优惠和待遇。即全款客户可享受2万抵4万的优惠，按揭贷款客户可享受2万抵3万的优惠，会员费2万不计入房款内。全款会员可优先于贷款会员选房……”。同日，原告向河北柴茂房地产开发有限公司安国市都市花园银行账号转款100000元，被告百信公司出具收据两张，收款金额分别为20000元、80000元。2018年10月10日，原告向河北柴茂房地产开发有限公司安国市都市花园银行账号转款50000元，被告百信公司出具收据一张，收款金额50000元。2018年10月17日，原告向河北柴茂房地产开发有限公司安国市都市花园银行账号转款117000元，被告百信公司出具收据一张，收款金额117000元。被告对交纳款项事实无异议。至开庭审理前，被告百信公司未取得案涉项目商品房预售许可手续。 以上事实，有原被告陈述、庭审笔录、原告提交的证据：百信城市广场协议书、会员单、银行流水、收据等证据可以证实，足以认定。 本院认为，原、被告签订的“百信城市广场”协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告的购房首付款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述合同虽系双方当事人的真实意思表示，但由于被告百信公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该协议书依法应当被认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告百信公司应当依法向原告返还实际购房款247000元及会员费20000元。被告依据无效协议收取原告购房款存在明显过错，给原告造成的损失应予赔偿。故除返还购房款项外，被告还应向原告支付占用上述款项期间的利息。对原告主张要求被告返还购房款267000元及其给付利息的主张符合法律规定，本院应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 原告单英南与被告河北百信房地产开发有限公司于2018年10月8日签订的《“百信城市广场”协议书》无效； 被告河北百信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告单英南购房款267000元并支付利息（利息以267000元为基数，其中100000元自2018年10月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效日止，其中50000元自2018年10月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效日止，其中117000元自2018年10月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2653元，由被告河北百信房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  齐玉华 二〇二〇年八月二十四日 书记员  刘子豪