湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5166号上诉人（原审原告）：刘政，男，1967年10月7日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：叶红辉，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张晓宇，男，1977年8月20日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：鲁智，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：马慧子，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李曼，女，1986年10月26日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：鲁智，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：马慧子，湖北忠三律师事务所律师。原审第三人：胡漠杨，女，2000年7月17日出生，土家族，住。委托诉讼代理人：桂旺斌，湖北珞珈律师事务所律师。上诉人刘政因与被上诉人张晓宇、李曼，原审第三人胡漠杨债权人撤销权纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初977号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘政上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认为张晓宇、李曼出售涉案房屋未影响刘政利益，以及涉案房屋转让交易价格不宜“视为明显不合理的低价”均属于事实认定错误。张晓宇、李曼出售涉案房屋就是为了损害盘龙城农商行的利益，因刘政取代了盘龙城农商行的地位，也就是损害刘政的利益。不管是以涉案房屋的协税评估价、还是具有正常交易的申报价，还是兴业银行的评估报告价格与涉案房屋的实际成交价格相比，实际成交价格确低于市价的70%。一审法院认定胡漠杨受让涉案房屋时不知道自身行为侵害了债权人利益无事实依据。胡漠杨明知张晓宇、李曼房屋价值只有房屋本身价值的60%，恶意压低价格交易，严重损害了作为债权人刘政的利益。张晓宇、李曼共同答辩称，一、我方不存在恶意低价出售损害债权人利益的事实，卖房的目的是偿还银行贷款。我方在2017年6月19日之后才获得被上诉人债权，在2016年时我方已经将案涉房屋出售，不可能也无意低价出售房屋损害债权人债权，上诉人上诉无任何事实及法律依据。二、我方在出售房屋时是通过中介参与主导，在此之前与第三人不相识，更无从与第三人恶意勾结，且在一审审理中，法院以评估机构及相关管理部门针对同地段同时期案涉房屋市场价进行调查，案涉房屋均是符合正规房屋中介机构的报价确定，无任何恶意企图。请求二审法院驳回上诉、维持原判。胡漠杨述称，意见同被上诉人的答辩一致。刘政向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销张晓宇、李曼与胡漠杨于2016年1月11日签订的房屋买卖合同；2.诉讼费用由张晓宇、李曼承担。一审法院查明，2015年4月22日，武汉金泰居家居有限公司（以下简称金泰居公司）（借款人，甲方）与盘龙城农商行（贷款人，乙方）签订《流动资金借款合同》，约定由该公司向该行借“短期流动资金贷款”7,000,000元用于购买家具，期限12个月，年利率7.49%，按月结息，甲方需要在借款期限届满日归还全部借款……。抵押人陈浩铤将房产作为抵押物……张晓宇、李曼、潘格格以承诺函形式以个人私有财产为本合同提供连带责任担保……同日，张晓宇、李曼向盘龙城农商行出具《保证承诺函》，主要内容有“张晓宇、李曼愿意以其全部财产为金泰居公司的7,000,000元贷款本息提供连带保证担保，保证期间为该笔贷款本息债务履行期限届满之日后两年”。2015年4月30日，盘龙城农商行依约向金泰居公司发放贷款7,000,000元。2016年6月24日，盘龙城农商行与刘政签订《债权转让协议》，将该行享有金泰居公司贷款债权本金7,000,000元及依法依约形成的利息、实现债权的费用等相关附属权利形成的债权转让给刘政。截至2016年6月7日，该债权的账面本金余额为7,000,000元，利息102,675.26元（利息计算以实际付款日期为准）。刘政同意以现状受让该债权。转让标的债权由张晓宇、李曼提供连带责任保证，盘龙城农商行将享有的连带责任保证担保权一并转让给刘政。刘政将全部转让款划入盘龙城农商行账户之日即为贷款债权转让之日。2016年6月6日、8月8日、8月19日，刘政分别向盘龙城农商行支付转让款合计7,188,683.37元。2016年9月2日，《长江日报》刊登“盘龙城农商行及（受让人）债权转让通知暨债务催收联合公报”，主要内容为：“根据盘龙城农商行与刘政签订的债权转让协议，盘龙城农商行已将对债务人金泰居公司享有的主债权、对担保人陈浩铤享有的合同担保权、对担保人张晓宇、李曼享有的担保权等全部权利依法转让给刘政。特此公告通知各债务人、担保人及相关义务人。刘政作为上述债权的受让方，现公告要求债务人及其担保人，从公告之日起立即向刘政履行主债权合同及担保合同约定的偿付义务及相应的担保责任。附注：本公告仅列示截至2016年8月19日的本息余额7,188,683.37元。”因金泰居公司、张晓宇、李曼未向刘政履行还款义务，为此，刘政向武汉市黄陂区人民法院提起诉讼。2017年10月23日，武汉市黄陂区人民法院作出（2016）鄂0116民初4451号民事判决书，判决：一、由金泰居公司于判决生效后十日内向刘政偿还借款本金7,000,000元及利息、罚息（至2016年8月19日共计为188,683.37元，此后利息按年利率7.49%、罚息按年利率3.745%计算至付清之日止）；二、张晓宇、李曼对上述第一项承担连带清偿责任。张晓宇、李曼不服，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。2017年10月23日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终5734号民事判决书，驳回上诉，维持原判。武汉市工商行政管理局个体信息咨询报告载明，武汉市黄陂区汉口北安美居家具经营部（以下简称北安美居）北安美居的经营者为张晓宇，成立日期为2012年9月26日，注销日期为2015年12月17日。2015年6月25日，北安美居（甲方）与兴业银行（乙方）签订编号为兴银鄂融资字1506第S004号《融资总合同》，约定，甲方将在2015年6月25日至2018年6月24日期间向乙方申请融资，抵押人张晓宇以其所有的武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道18号F天下别墅欧景园337号1-3层作为抵押物，为上述期间内签署的融资合同项下的甲方债务设定最高额抵押担保……抵押担保的融资本金余额的最高限额为293万元。同日，张晓宇、李曼与兴业银行签订编号为兴银鄂抵押字1506第S004号《最高额抵押合同》，约定，……抵押额度有效期自2015年6月25日至2018年6月24日止；本合同项下的抵押最高本金限额为293万元；抵押物，房屋及土地；抵押期限，登记为自2015年6月25日至2018年6月24日止……合同附件一，抵押物名称：所有人张晓宇，处所黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道18号F天下别墅欧景园337号1-3层，现值：4,824,500元。2015年6月26日，兴业银行与张晓宇、李曼提交案涉房屋抵押权设立登记申请。登记号为201524030704的最高额抵押设立登记表载明，张晓宇以其坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道18号F天下别墅欧景园337号1-3层的房屋，为北安美居对兴业银行的293万元债务做抵押担保，房屋评估价值为482.45万元，抵押设定日期为2015年6月25日，约定期限为2015年6月25日至2018年6月24日。2015年7月1日，兴业银行的借款借据载明，北安美居向兴业银行借款289万元，月利率5.658%，借款方式为抵押，借款期限为2015年7月1日至2016年6月29日。2015年12月28日，李秀英代胡漠杨签订了《购房要约发出委托书》，委托武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司察看案涉房屋，委托与物业的所有权人即卖方发出要约，购买案涉房屋，总房价为2,980,000元，在签订委托书时支付5万元作为购房订金。同日，胡漠杨之父胡佳庆向中介人员**坤的账户汇款5万元。2016年1月11日，张晓宇（卖方，甲方）与胡漠杨（买房，乙方）签订武房字[12]第16640089号《武汉市存量房买卖合同》载明，第一条，甲方所有房屋，坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道18号F、天下别墅欧景园337栋1-3层，钢混结构，建筑面积351.90平方米，用地面积789.50平方米……第二条，上述房屋买卖成交价格为3,000,000元。第三条，具体付款方式如下：全款购房。第四条，甲方应在收到乙方全部房款30日内，将房屋交付给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任……第七条，甲、乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带房屋所有权证和土地使用权证到相关部门办理房地产转移过户手续。办理转移过户手续应缴纳的有关税费，按国家、省、市政策规定由甲、乙双方各自承担，或由双方另行约定。2016年1月11日，胡佳庆向北安美居的兴业银行账户汇款291万元，并备注“垫付还贷”。同日，北安美居的兴业银行账户向兴业银行还款本金289万元和利息11,446.81元。2016年1月12日，胡漠杨之母陈春尾号为2295的工商银行账户向格筑（武汉）物业发展有限公司汇款支付了案涉房屋物业费共计26,604元。2016年1月12日、2016年1月22日，胡佳庆又向中介人员**坤尾号为6669、6773的账户分别转账4万元、5万元。2016年1月12日，陈春通过尾号为2295的工商银行账户，就案涉房屋代张晓宇缴纳税款共309,780.37元。编号201624001464的《武汉市房屋交易税费交款通知单》载明，张晓宇转让的黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道18号F天下别墅欧景园337号1-3层转让面积为351.90平方米，合同时间为2016年1月11日，受让方为胡漠杨，申报价格为300万元，评估价格为469.3642万元，计税价格为469.3642万元……按孰高原则，计税价格为计算机自动评估价格。2016年1月25日，胡漠杨领取了案涉房屋的权属证书。本案在一审审理过程中，经刘政申请，一审法院委托司法鉴定机构对案涉房屋2016年1月的市场交易价和政府指导价进行评估。2018年11月7日，湖北远达房地产估价有限公司认为鉴定内容已超出其执业范围而退案。本案在一审审理过程中，根据刘政申请，向武汉市住房保障和房屋管理局查询了2016年1月黄陂区盘龙城经济开发区F天下欧景园二手房交易记录，该月仅有四条记录：179号，建筑面积370.98㎡，申报交易价格575.03万元，协税评估价格667.14万元；226号，建筑面积387.42㎡，申报交易价格320万元，协税评估价格517.78万元；1号，建筑面积201.05㎡，申报交易价格154万元，协税评估价格283.40万元；520号，建筑面积262.53㎡，申报交易价格100万元，协税评估价格350.16万元。一审法院另查明，武汉市江岸区人民法院于2017年7月24日在淘宝网司法拍卖网络平台上对黄陂区盘龙城经济开发区F天下别墅欧景园182号1-2层房屋进行拍卖，该房屋建筑面积301.3平方米，评估价293.64万元，起拍价293.64万元。一审法院又查明，2018年9月20日，武汉市黄陂区人民法院作出（2018）鄂0116刑初143号刑事判决书，以合同诈骗罪判处张晓宇有期徒刑十四年六个月，并处罚金5万元。该判决尚未发生法律效力。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债务人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。”之规定，我国合同法明确确立了合同保全制度。债务人存在上述情形的，债权人可以在债权人的债权范围内行使撤销权。作为债权固有的法定权能，撤销权随债权的产生而产生，债权人始终享有此种基于债权存在而产生的撤销权。据此，对刘政是否享有基于债权存在而产生的撤销权，评判如下：其一，债权人对债务人享有合法有效的债权是债权人行使撤销权的前提条件。本案中，盘龙城农商行将其对张晓宇、李曼享有的债权转让给刘政，并已依法通知，该债权转让已对张晓宇、李曼产生效力。刘政对张晓宇、李曼享有的前述债权经武汉市黄陂区人民法院生效法律文书确认，合法有效。现张晓宇、李曼在收到法院生效法律文书后未履行还本付息义务，刘政的债权未能得以清偿，刘政作为债权人具备行使撤销权的前提条件。其二，债务人的财产处分行为有害于债权的实现。只有债务人处分财产的行为有害于债权的实现时，债权人才能行使撤销权。所谓有害于债权的实现是指债务人在实施处分财产的行为后，不具有对债权人享有债权的清偿能力。首先应考虑时间因素，即从时间节点客观分析当事人当时的行为。根据金泰居公司与盘龙城农商行签订的《流动资金借款合同》，借款期限为12个月，2015年4月30日盘龙城农商行向金泰居公司发放贷款7,000,000元，根据合同约定，借款期限至2016年4月30日届满。2016年9月2日盘龙城农商行公告通知债务人，刘政作为上述债权的受让方。2017年10月23日武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初4451号民事判决书确认、张晓宇、李曼对金泰居公司向刘政偿还借款本金7,000,000元及利息、罚息承担连带清偿责任。而张晓宇处分案涉房屋的时间在2016年1月11日，同时证据显示，张晓宇处分案涉房屋取得的款项全部实现了北安美居与兴业银行签订的《融资总合同》的债权，此时，前述《流动资金借款合同》7,000,000元债权尚未到期，且有抵押人陈浩铤的房产作为抵押，由于张晓宇当时处分财产的行为，不可能同时实现《融资总合同》和《流动资金借款合同》两个合同的债权，因此，张晓宇出售案涉房屋的财产处分行为与刘政债权受到损害间不当然具有因果关系，也就是说，当时张晓宇的财产处分行为是否能使刘政的债权受到现实损害，以及损害的范围等问题，尚不能确定。故不能认定为有害于《流动资金借款合同》的债权的实现。其三，债务人作出无偿或明显不合理低价处分财产的行为是债权人行使撤销权的客观条件。债权人行使撤销权就是旨在请求法院裁决撤销有害于债权实现的无偿或明显不合理低价财产处分行为的效力，这里的财产处分行为仅指法律上的处分行为而不涵盖事实上的财产处分行为。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”。该司法解释对“明显不合理的低价”进行了规范，目前并没有证据证明案涉房屋的物价部门指导价，刘政主张案涉房屋评估价格为469.3642万元，转让价格为298万元，达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十。但如果仅按百分之三十标准解释“明显不合理的低价”显然过于绝对，审判实践会陷入困惑。立法语言都蕴藏着一定的立法意图，法条主义的弊端在于对法的理解及使用过于简单与机械化，不宜单纯地从字面理解司法解释。解决“明显不合理的低价”的关键，在于结合法律规范的立法原意，全面认定事实，准确适用法律。因此，百分之三十是司法解释提出的一个一般的参考示范标准，“一般”意味着排除特殊情形；“可以”意味着因视具体情形而定，不作刚性约束；“视为”是立法上使用的法律拟制用语，因为转让财产的行为和转让财产的性质具有复杂性，很难用一个标准予以衡量。认定是否为“不合理低价”，首先需要确定合理价格的底线，这必须借助于在交易发生特定时空背景条件下，同类交易所形成的价格，并充分考虑该项交易所特有的性质、交易双方的博弈能力、复合对价支付体系的因素。案涉房屋档案载明的评估价为469.3642万元，对评估行为本身的合理性地位要认真考察，不能静止、孤立地看待房屋转让这一复杂行为所包含的特定因素。该评估价的产生，是武汉市地方税务局、武汉市住房保障和房屋管理局根据国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和财政部、国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作通知》，为规范房地产交易市场秩序、堵塞存量房交易的税收漏洞，制定《武汉市开展应用房地产评估和信息技术评估存量房交易申报计税价格实施办法》，通过房地产评估系统计算确定存量房在交易时点的市场价值，并应用到实际征款工作中核定计税价格。所以该评估价格并不是当事人要价与议价的基础，也不是共同委托达成一致的认可。由于动机不同，服务于缴税的评估价格，一般都注重其具有的实际价值，而非账面上的价值，如此一来，必然会造成交易价格与价值的不同。而房屋转让是依赖于市场供求关系决定交易价格，受制于特定的市场环境。账面的评估价值是静态的、历史的反映，而市场变化是瞬息万变的，价值评估是依据一定的科学方法推算的，而交易价格的形成是双方博弈的结果，当事人转让时的经济状况和心理等主观因素也占据相当重要的分量。在内外因素的综合作用下，交易价格背离资产的实际价值，也是符合常理和顺理成章的。正因价格与价值的背离普遍存在，固守纳税评估所认定的价值并以此来衡量现实交易价格是否合理，是不符合一般商业规律的，所以，不能单独作为判断交易价格是否合理的依据。经一审法院委托司法鉴定，对案涉房屋“当地指导价或者市场交易价”并未作出结论，经一审法院向武汉市住房保障和房屋管理局调查，2016年1月，案涉房屋所在地黄陂区盘龙城F天下欧景园二手房有四条记录，申报交易价格均低于协税评估价格，该四套房屋申报交易价格平均价格与案涉房屋的单价并无明显的差异。参照最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第七条规定之精神，武汉市江岸区人民法院于2017年7月24日在淘宝网司法拍卖网络平台上对黄陂区盘龙城经济开发区F天下别墅欧景园182号1-2层房屋进行拍卖，评估的单价与案涉房屋的单价也无过分的差异。因此，案涉房屋转让交易价格不宜“视为明显不合理的低价”。其四，受让人知道以明显不合理的低价转让财产的情形对债权人造成损害，是债权人之撤销权成立需要满足的必要条件。首先，在合理的价格基础上进行交易，无论对转让人所负债务是否知情，受让人均为善意，如前所述，案涉房屋转让交易价格不宜“视为明显不合理的低价”。其次，受让人需要具有恶意，此处恶意采“观念主义”，即受让人知道其行为将导致债务人责任财产减少，并有害于一般债权人的债权即可。受让人在债权人撤销权制度中诚然不是保护的重点，但对其否定评价必须与其行为相适应，即增加债权人行使权利的要件，对债权人行使权利提出更高的要求，债权人主张撤销权，必须要对有害于自身债权的行为进行举证，即应当证明受让人的主观不仅明知债务人以明显不合理的低价转让财产，而且受让人还知道其交易行为会给债权人造成损害。目前没有确实充分的证据证明胡漠杨受让案涉房屋时明知该受让行为会损害张晓宇、李曼的债权人。因此，本案情形不满足《中华人民共和国合同法》第七十四条规定之要件。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条的规定，判决：驳回刘政全部诉讼请求。一审案件受理费30,800元，由刘政负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘政作为债权受让人，其行使债权人撤销权必须以债务人的财产处分行为有害于债权的实现为前提。从查明事实来看，刘政从盘龙城农商行受让的案涉银行债权不仅有张晓宇、李曼作为连带担保人，亦存在其他连带担保人和房产抵押物作为担保。实际上，张晓宇、李曼在2016年1月11日出售房屋时，盘龙城农商行享有的案涉债权尚未到期，在有其他担保人及房产作为抵押的情况下，张晓宇、李曼的财产处分行为并不必然有害债权的实现。且本案胡漠杨系通过中介个人居间并支付中介费购买取得的案涉房屋，房屋出卖价格亦依赖于市场供求关系、转让时买卖双方经济状况、心理等内外因素的综合作用，存在交易价格背离房屋价值的情况亦符合常理，目前并无证据显示买卖双方存在恶意串通损害债权人利益的情形。故刘政的上诉缺乏依据，本院不予支持。综上所述，刘政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人刘政负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年八月二十七日书记员 严 洁