陕西省靖边县人民法院民事判决书                          （2019）陕0824民初5699号原告云殿梅，女，汉族，1964年9月14日出生，现住靖边县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人李小宁，陕西秦靖律师事务所律师。被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省榆林市榆阳区。法定代表人：刘飞飞，任公司总经理。委托诉讼代理人：杨波，系该公司法律顾问，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：韩元龙，系该公司员工问，代理权限：特别授权。原告云殿梅与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告云殿梅 ，被告榆林市翔宇房地产开发有限公司委托代理人杨波、韩元龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云殿梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付迟延交付的违约金2832元；2、依法判令被告赔偿原告房屋产权证违约548644元；3、依法判令被告房屋门窗与合同不符，造成更换经济损失费30000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》并交纳了首付款，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。……3、出卖人按约定时间负责房屋所有权证的备案登记，买受人应积极配合，保证所提供的资料真实有效；非出卖人原因导致房屋所有权证登记延期，出卖人不承担违约责任，若因出卖人的原因导致延期，每延期一日，出卖人应向买受人承担月利率1.5%的违约金。就房屋结构、楼层数及层高、交付房屋时间、防盗门品牌（楼宇单元门与入户门）、房屋窗户及玻璃品牌、楼梯护栏质量、电梯品牌等做出了明确约定。后原告在长安银行股份有限公司榆林开发区支行签订了《个人购房借款合同》，办理了房屋按揭手续。待主体工程完毕之后原告发现该房屋不符合双方合同约定：该房屋未依相关法律法规要求进行验收；逾期交房，该房屋防盗门、窗户及玻璃、楼梯护栏、电梯等未按照双方约定要求安装；消防通道变窄；楼层数增加等众多违反约定情形。原告多次与被告沟通，但双方均未妥善处理。原告为维护自身利益涉诉法院。被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司辩称：1.交款、办理房产证是事实。被告没有违约，2018年8月我们将办理房产资料都交于住建部门，住建部门没有办理出来。2.百福宁小区属于靖边县公安局团购房屋，更换房屋门窗是经过公安局领导小组协商决定的。3、原告2014年2月24日入住至今没有提出赔偿损失和违约金赔偿，诉讼时效已过。4、原告诉请违约金过高不符合法律规定，不予认可。5、4-6号楼属于公安局团购房合同约定主体工程至住宅8层时，原告一次性付清剩余首付款。银行按揭贷款部分由被告负责为乙方办理。综上所述，原告没有违约，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提供的五组组证据，被告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，因该证据来源合法，与本案具备关联性，故本院对其真实性予以采信；对原告提供的第六组证据，被告质证对其真实性和证明目的均有异议，该组证据本院不予采信。2、对被告提供一组证据不动产权属证书复印件一份，本院对其真实性予以确认，对证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月21日，原告云殿梅与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的靖边县XX号楼XX单元XX号房屋。房屋总金额为589940元。合同签订后，原告向被告一次性支付了全部购房款。被告于2012年9月30日将房屋实际交付原告使用。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。……3、出卖人按约定时间负责房屋所有权证的备案登记，买受人应积极配合，保证所提供的资料真实有效；非出卖人原因导致房屋所有权证登记延期，出卖人不承担违约责任，若因出卖人的原因导致延期，每延期一日，出卖人应向买受人承担月利率1.5%的违约金。另查明，1、榆林市中级人民法院因（2017）陕08民终222号案件，就被告开发的靖边县百福宁小区相关事项，于2017年6月2日与靖边县住建局进行座谈，住建局工作人员谈到2014年1月份左右，榆林市翔宇房地产开发有限公司申请过专项验收，2015年11月份左右，榆林市翔宇房地产开发有限公司申请分户验收，目前，涉案小区主要工程已经完成，部分业主已经入住，但未经职能部门竣工验收，榆林市翔宇房地产开发有限公司积极寻求住建部门完善手续，但因客观原因一直没有解决。根据座谈情况，查明榆林市翔宇房地产开发有限公司在主体工程完工后，履行了办理房屋权属证书的前置验收义务，但是因相关验证手续不完善、政府相关部门等因素导致业主房屋产权证延期办理至今没有全部办理完毕。2、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在交付商品房使用后365个工作日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，约定交房时间为：2012年9月30日，被告实际交房时间为2014年2月26日，交房后365个工作日的截止办证日为2015年8月26日，如被告翔宇公司未为原告办妥房产证，那么原告应当从2015年8月26日就知道了办证权利受到了侵害的事实，故诉讼时效应从2015年8月26日开始计算，原告直至2019年9月3日才提起诉讼，已然超过诉讼时效，且其提交证据不能证明本案诉讼时效存在中止、中断的情形。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，依法认定有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点是1、被告榆林市翔宇房地产开发有限公司未能在合同约定期限内向原告交付房屋权属证件是否构成违约；2、如果构成违约，原告诉请违约金是否超过诉讼时效；《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，（一）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行”；《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若因出卖人的原因导致延期，每延期一日，出卖人应向买受人承担月利率1.5%的违约金”。被告在主体工程完工后，履行了申请办理房屋权属证书的前置验收义务，并将相关资料报送产权登记机关，但因被告工程原因未能通过验收及未能在约定期限内办理房屋权属证书，被告的行为按照合同规定构成违约，应当支付违约金，但是该违约金属合同之债，原告主张逾期办证支付违约金属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定”；第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。就本案而言，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在交付商品房使用后365个工作日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，约定交房时间为：2012年9月30日，原告实际交房时间为2014年2月26日，交房后365个工作日的截止办证日为2015年8月26日，如被告翔宇公司未为原告办妥房产证，那么原告应当从2015年8月26日就知道了办证权利受到了侵害的事实，故诉讼时效应从2015年8月26日开始计算，原2019年9月3日才提起诉讼，已然超过诉讼时效，且其提交证据不能证明本案诉讼时效存在中止、中断的情形，故被告提出超诉讼时效的抗辩理由成立。应当判决驳回原告云殿梅请求支付迟延交付的违约金、房屋产权证违约金的诉讼请求。对原告诉请要求被告赔偿因房屋门窗与合同约定不符对原告造成的损失，原告提供证据不足以证明该损失的事实，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告云殿梅的诉讼请求。案件受理费9818元，由原告云殿梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  （此页无正文）。       审判长   崔光全审判员   周永东审判员   黄  勃  二0二0年八月十二日 书记员   贺新春 2019082456991964091423602610XXXXXXXXXXXXXXX20190918124908691