上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执异141号案外人：吴某某，男，1973年11月11日出生，中华人民共和国香港特别行政区永久性居民［身份证号：V005902(1)，港澳居民来往内地通行证号：HXXXXXXXX］，住中华人民共和国香港特别行政区北角炮台山康泽花园D座1901室。委托诉讼代理人：宫鹏宇，上海市**律师事务所律师。申请执行人：中信资本(天津)股权投资合伙企业(有限合伙)，主要经营场所中华人民共和国天津开发区新城西路XXX号滨海金融街XXX号楼三层Q303室。执行事务合伙人：中信资本(天津)投资管理合伙企业(有限合伙)(委派代表：张懿宸)。委托诉讼代理人：赵铮，上海市友林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芳，上海市友林律师事务所律师。被执行人：上海红枫投资管理有限公司，住所地中华人民共和国上海市普陀区。法定代表人：邓建华，执行董事。被执行人：上海万特园置业有限公司，住所地中华人民共和国上海市闵行区。法定代表人：周正宽，董事长。委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。被执行人：上海红枫国际妇儿医院有限公司(原名上海红枫国际妇产医院有限公司)，住所地中华人民共和国上海市徐汇区。法定代表人：MAXUANHUA，董事长兼总经理。被执行人：ZHOUZHENGKUAN(周正宽)，男，1952年7月25日出生，加拿大国籍，护照号码HM644034。被执行人：MAXUANHUA(马绚华)，女，1959年5月23日出生，加拿大国籍，护照号码HL533084。本院在执行(2018)沪02执268号(以下简称“执268号”)申请执行人中信资本(天津)股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“中信资本”)与上海红枫投资管理有限公司(以下简称“红枫投资”)、上海万特园置业有限公司(以下简称“万特园公司”)、上海红枫国际妇儿医院有限公司(以下简称“红枫医院”)、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)借款合同纠纷一案中，案外人吴某某对本院拍卖万特园公司名下位于上海市古北路XXX弄XXX号系争房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人吴某某称，其作为买方于2017年6月19日与卖方万特园公司就系争房产办理了网签手续并签订了《上海市商品房出售合同》(编号为XXXXXXXXXXXXX，以下简称“出售合同”)，购房款为人民币(以下币种均为人民币)95，123，160元。2014年11月6日、12月19日及23日，其翁刘安转账给万特园公司共计140，000，000元，有“平安银行”回单凭证为证，备注中载明“购房款”、“购房款(转账)”等，其中2014年11月6日的转账款项系刘安代案外人履行了出售合同约定的首付款20，000，000元支付义务；同年12月刘安支付的六笔款项中的69，876，840元作为系争房产的购房款，剩余的5，246，320元房款与万特园公司应付刘安的利息相抵销。据此，案外人已向对方付某了房款，双方办理了该房产的交接手续、履行了各自应尽的合同义务。案外人对某1系争房产司法评估报告中的现场图片，不予认可，该房产由案外人一直实际占有使用至今。对此，抵押权人中信银行国际(中国)有限公司上海分行(以下简称“中信银行上海分行”)知晓并同意，足以认定案外人是系争房产的产权人。现执268号执行案件中对该房产进行司法拍卖，严重侵犯了其合法权益。综上，请求撤销对系争房产进行拍卖的执行行为，并排除对该房产的执行等。申请执行人中信资本称，系争房产登记的权利人为被执行人万特园公司，且已于2015年12月31日由抵押权人中信银行上海分行设定抵押登记。案外人吴某某提供的系争房产出售合同的真实性虽无异议，但对关联性有异议，且案外人出某的2014年12月期间的六页“平安银行”回单凭证备注中均载明系“借款(转账)”，难以排除该合同是借款的担保，而且案外人未办理相关产权变更登记，不是该房产的实际权利人，无排除相关执行的权利。案外人无证据证明出售合同得到了抵押权人的认可、代万特园公司清偿相应的债务，以及主张过系争房产过户等事实，且对方的行为严重侵害了抵押权人的利益，该合同应属无效。案外人未能提交房屋交接单、物业进户单、缴纳水电煤通信等公共事业费用凭证等证据，证明其实际占有使用系争房产，而相关司法评估报告中的现场图片明确显示，2019年7月2日现场勘查时，该房产仍为毛坯空置状态，无人占有使用。案外人提供的上述银行转账凭证的付款时间为2014年，早于出售合同约定的房款支付时间，该凭证中的款项金额与出售合同约定的价格不一致，且部分款项备注为借款，表明对方之间实际是借贷关系，而非真实的房产买卖。请求本院依法驳回案外人的某某。被执行人万特园公司称，其对案外人吴某某的某某请求、系争房产相关司法评估报告中的现场图片，均无异议。该房产的出售合同是真实的，对方付某了房款、房产已经交付。案外人与其翁刘安二人于2014年6月共同前来购房时，原看中万特园公司名下系争房产所在地的35号房产，并网签了合同，因双方就房款未达成一致，案外人等便将其支付的款项先挂在万特园公司账上，双方未最终结算。直至2017年6月19日，双方协商一致才确定了购买包括系争房产在内的两套房产及约6，000，000元的利息金额，并将该利息冲抵其二人所缺的房款，同时办理了注销上述35号房产的网签合同。购房时，系争房产显示有抵押，对此，万特园公司曾向其表示抵押权人系相关待上市公司的战略投资人，该抵押将于2018年年底撤销。但受政策影响，红枫医院被清退，导致系争房产无法及时过户。红枫投资、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)未发表意见。本院查明，中信资本与红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)借款合同纠纷一案，本院于2018年4月24日依法作出(2017)沪02民初1220号(以下简称“民初1220号”)民事调解书，确认：一、红枫投资自愿履行还款责任，自调解协议生效之日起一日内向中信资本偿还贷款本金430，819，902.50元；二、自调解协议生效之日起一日内，红枫投资向中信资本偿还截止2017年10月30日的贷款逾期利息和／或承诺费等123，880，909.05元，以及自2017年10月31日起至全部款项清偿之日止按照430，819，902.50元为本金、年利率20％计算逾期利息和／或承诺费；三、自调解协议生效之日起一日内，红枫投资向中信资本偿还截止2017年10月30日的逾期手续费161，557.46元，以及自2017年10月31日起至全部款项清偿之日止，每三个月的逾期手续费计161，557.46元，不足三个月的按三个月计算；四、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)对上述第一、二、三项义务承担连带清偿责任，在履行清偿责任后，有权向红枫投资追偿；如红枫投资不履行上述第一、二、三项付款义务，中信资本可以与万特园公司协议，以上海市古北路XXX弄XXX号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、23号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、24号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、26号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、27号全幢(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)、系争房产(产权证或证明号：闵XXXXXXXXXX)折价，或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述付款义务的部分归万特园公司所有，不足部分由红枫投资清偿；六、如红枫投资不履行上述第一、二、三项付款义务，中信资本可以与红枫投资协议，以其持有的红枫医院18.45％股权折价，或者以拍卖、变卖该质押财产所得价款优先受偿(质押财产以股质登记设字［042015］第0122号为准)。质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述付款义务的部分归红枫投资所有，不足部分由红枫投资清偿；七、案件受理费2，816，111.85元，减半收取计1，408，055.93元，保全费5，000元，担保费550，000元，公告费500元，共计1，963，555.93元，由红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)负担；各方当事人就该案纠纷无其他争议。该民事调解书已经发生法律效力。该案诉讼期间，根据中信资本的申请，本院于2017年11月24日作出民初1220号民事裁定书，裁定：冻结红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)银行存款共计554，700，811.55元，或查封相同价值的其他财产及权益。2017年11月27日，本院依法查封了系争房产等财产。因红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)逾期未履行上述法律文书确定的义务，中信资本向本院申请执行。本院于2018年4月26日依法以执268号案件受理后，向被执行人红枫投资等发出执行通知等，责令其立即依民初1220号民事调解书履行义务，并承担本案的执行费622，817.87元等。执行中，申请执行人中信资本与被执行人红枫投资、万特园公司、红枫医院、ZHOUZHENGKUAN(周正宽)、MAXUANHUA(马绚华)于2018年5月3日签署《执行和解协议》，约定被执行人分期还款，若逾期还款，中信资本则有权申请恢复执行，并要求被执行人按照民初1220号民事调解书的内容履行付款义务，但被执行人依据执行和解协议已经支付的金额予以扣除等。2018年5月24日，被执行人向中信资本支付第一期还款105，377，777.78元。当月28日，申请执行人中信资本向本院出具《解除部分查封申请书》。据此，本院于2018年6月13日作出执268号执行裁定书，裁定：一、解除本院以民初1220号民事裁定对被执行人红枫投资持有的红枫医院126，000，000元的股权冻结；二、解除本院以民初1220号民事裁定对被执行人万特园公司名下位于上海市古北路1551弄的1号302室、2号302室、3号、33号、35号、36号、52号及1-2号地下车库(地下一层车位1、2、22、23、27、42、46)房地产的查封。因上述分期履行的执行和解协议，最后一期履行日期为2019年6月30日，故本院于2018年8月23日依法作出执268号之一执行裁定书，裁定：终结该案的执行。但因被执行人未按执行和解协议履行后续还款义务，本院于2018年12月24日作出执268号之二执行裁定书，裁定：冻结各被执行人银行存款共计450，662，909.1元及相应利息；银行存款不足之数，查封、扣押或拍卖、变卖上述被执行人相应价值的其他财产。2020年4月14日，本院作出执268号之三执行裁定，裁定：拍卖系争房产等。同年5月27日，本院在该房产处张贴拍卖公告。执268号案现处于恢复执行阶段。另查明，系争房产于2015年12月31日设立抵押权，该抵押权人为中信银行上海分行。再查明，2020年4月29日，本院作出(2020)沪02执异83号执行裁定书，裁定：变更浙江省浙商资产管理有限公司为执268号案的申请执行人。红枫投资、红枫医院不服，申请复议。以上事实，有本院民初1220号民事调解书、民事裁定书、执268号及之一、之二、之三、(2020)沪02执异83号执行裁定书，相关执行通知书、拍卖公告、立案审批表、《执行和解协议》、《解除部分查封申请书》、不动产登记薄、银行转账记录、当事人陈述，以及本院审查笔录等证据证实。本院认为，案外人对某2在被执行人名下的不动产提出排除执行的某某，符合法定情形的，人民法院应予支持。本案中，系争房产登记在被执行人万特园公司名下，案外人吴某某虽提供了其所签署的系争房屋出售合同，并主张他人代付并以相关利息冲抵等方式付某了房款、该房产已交付等，且被执行人万特园公司对此无异议，但因案外人明某系争房产已被设立抵押后，再行签署出售合同，其出某的银行转账凭证均早于该合同签订之前，大部分款项亦备注为借款，且又未能提供系争房产的水电煤及物业缴费凭证等其他能够证明占有状态的证据，仅凭上述转账凭证及被执行人万特园公司的认可，不足以证明案外人付某系争房屋房款并实际占有使用该房产的事实。即便存在案外人与被执行人于2014年曾就相关房产的买卖网签了合同，但因其双方均表示因具体房产、相关房款的金额等主要合同条款无法达成一致的意思表示，故难以认定该网签合同已经依法成立。案外人以某某系争房产权利人为由，请求排除相关执行的主张，本院不予采纳。综上，案外人的某某请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回吴某某的某某请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  吴 俊审 判 员  徐 江审 判 员  徐 庆二〇二〇年八月七日法官助理  薛凤来书 记 员  薛凤来附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。