上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5345号上诉人(原审原告)：上海天振货运代理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴乙，总经理。被上诉人(原审被告)：上海潮长物流有限公司，住所地上海市宝山区。上诉人上海天振货运代理有限公司(以下简称“天振公司”)因与被上诉人上海潮长物流有限公司(以下简称“潮长公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初6154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天振公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判潮长公司返还天振公司房屋占有使用费人民币(以下币种均为人民币)1，275，000元。事实和理由：1、一审法院未将天振公司支付给案外人殷某某的110，000元认定为租金，该认定错误。首先，天振公司系通过案外人殷某某介绍承租上海市宝山区新川沙公路XXX号内房屋(以下简称“系争房屋”)及相关设备设施，潮长公司为此需向殷某某支付介绍费。天振公司依据租赁合同约定的指定收款人耿家快的指示将租金中的110，000元直接支付给殷某某。天振公司在一审中提供了殷某某出具的证明和相应的转账记录，足以证明该节事实，潮长公司未出庭答辩，但法院可以向殷某某核实真实情况，不能因此不采纳天振公司的主张。其次，根据租赁合同的约定，每年租金2，550，000元，即每月租金212，500元。天振公司向耿家快支付1，165，000元，加上支付给殷某某的110，000元，正好是半年的租金1，275，000元，符合租赁合同中的租金支付约定。因此，天振公司向殷某某支付的110，000元也是支付给潮长公司租金的一部分。2、一审法院酌情确定潮长公司返还天振公司房屋占有使用费650，000元，该认定不合理。双方签订租赁合同后，天振公司2018年3月开始装修，2018年6月装修完毕，2018年7月5日政府责令天振公司迁出系争房屋。系争房屋装修完毕还未投入使用，就被政府收回。天振公司投入700，000余元进行装修，却未实际使用系争房屋，损失惨重。潮长公司及其上家都无权出租系争房屋，故潮长公司应当将其收取的全部租金返还。被上诉人潮长公司未作辩称。天振公司向一审法院起诉请求：1、潮长公司向天振公司返还租金1，275，000元和保证金210，000元；2、潮长公司向天振公司赔偿装修、消防损失等769，120元；3、潮长公司支付天振公司违约金637，500元。一审法院认定事实：2018年1月28日，潮长公司(甲方)与天振公司(乙方)签订《仓库场地租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋及相关设备设施，用途为物流仓库，租赁期限自2018年3月8日至2021年3月7日，每年租金2，550，000元，乙方同意支付甲方保证金212，500元，用于保证按约履行本合同；乙方所有租金、保证金、费用均应交至甲方指定的银行账户，甲方收款后应为乙方开具统一发票或收据，若甲方变更前述银行账户应及时告知乙方，甲方指定银行账户名称为耿家快。合同第7.4条约定，任何一方如提前解除或终止本合同，必须提前三个月通知对方，并于通知后7日内向对方支付相当于三个月租金数额的违约金。2017年1月17日，耿家快出具收条，确认收到定金210，000元。2018年1月30日，天振公司法定代表人吴乙支付至潮长公司指定的收款人耿家快名下租金1，165，000元。一审审理中，天振公司提供机打证明一份及转账凭证，证明天振公司代潮长公司支付给殷某某介绍费110，000元，该110，000元系支付给潮长公司租金的一部分。2017年9月7日，上海市宝山区罗泾镇人民政府出具《情况说明》，内容为：上海市宝山区罗泾镇新川沙路XXX号土地系集体资产，属于工业用地，该地块现归上海罗泾资产经营投资有限公司使用，目前没有房产证。一审审理中，天振公司申请对其承租的上海市宝山区新川沙公路XXX号装修损失进行审价，一审法院依法委托上海沪港建设咨询有限公司进行鉴定。2019年7月9日，上海沪港建设咨询有限公司出具鉴定意见：上海市宝山区新川沙公路XXX号装修工程造价769，120元。天振公司支付鉴定费24，000元。一审审理中，天振公司表示，装修公司于2018年3月进场装修，2018年6月装修完毕，2018年7月5日政府责令天振公司迁出系争房屋。现系争房屋内添附已经拆除。一审法院认为，本案中，系争房屋未取得建设工程规划许可证，天振公司与潮长公司签订的《仓库场地租赁合同》应属无效。根据租赁合同约定的指定收款人及收款人出具的收条，一审法院确认天振公司已支付保证金210，000元。因租赁合同无效，该笔保证金应当予以返还。关于天振公司支付的房屋占有使用费，一笔1，165，000元，有银行转账凭证及租赁合同予以佐证，一审法院予以确认；一笔110，000元，该笔钱款系支付给案外人，天振公司提供的“证明”的真实性、合法性、关联性难以认定，天振公司称该笔钱款系租金的意见，一审法院难以采纳。因天振公司曾实际占用系争房屋，考虑其使用情况等本案实际情况，一审法院酌情潮长公司返还天振公司房屋占有使用费650，000元。关于装修损失，结合鉴定机构出具的鉴定意见，考虑双方过错，一审法院酌情确定由潮长公司承担600，000元。因双方之间租赁合同无效，故天振公司要求潮长公司支付违约金的主张，一审法院难以支持。一审法院判决：一、上海天振货运代理有限公司与上海潮长物流有限公司于2018年1月28日签订的《仓库场地租赁合同》无效；二、上海潮长物流有限公司于判决生效之日起十日内，返还上海天振货运代理有限公司保证金210，000元及房屋占有使用费650，000元；三、上海潮长物流有限公司于判决生效之日起十日内，赔偿上海天振货运代理有限公司装修损失600，000元；四、驳回上海天振货运代理有限公司的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：二审中，天振公司申请证人殷某某出庭作证。殷某某作如下陈述：潮长公司联系殷某某的同事，称有厂房要出租，并承诺支付介绍费。各方沟通几次后，到潮长公司法定代表人的办公室签订租赁合同。当时各方达成协议，介绍费是半个月租金110，000元，因天振公司要支付房租，天振公司就将110，000元直接支付给殷某某。关于介绍费金额和支付方式，当时都是口头约定，无法提供书面凭证。后来殷某某才得知潮长公司和其上家及天振公司之前的承租户都在打官司。以上事实有证人殷某某的陈述、本院审理笔录、当事人陈述佐证证实。本院认为，根据现已查明的事实，系争房屋未取得建设工程规划许可证，故天振公司与潮长公司就系争房屋签订的《仓库场地租赁合同》应属无效。《仓库场地租赁合同》虽为无效，但天振公司占有使用了系争房屋，应参照《仓库场地租赁合同》中约定的租金标准向潮长公司支付占有使用费。关于天振公司已支付的租金金额，天振公司主张其支付给案外人殷某某的110，000元系租金的一部分，并在二审中申请证人殷某某出庭作证，但无法提供其他证据加以印证。本院认为，天振公司提供的相关证言尚不足以证明其事实主张，故对其该项上诉意见，本院实难采纳。一审法院认定天振公司已支付租金1，165，000元，并无不当，本院予以认同。综合考虑本案实际情况，一审法院酌情确定潮长公司应返还天振公司房屋占有使用费650，000元，该金额尚属合理，可予维持。综上所述，上诉人天振公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，050元，由上诉人上海天振货运代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年八月五日书记员  慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……