河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3036号上诉人（原审原告）：邓州市超越置业有限公司，住所地邓州市北京大道北段东侧技术监督局后边。法定代表人：李梁，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭建磊，河南宛龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪铭，河南宛龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组，住所地南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会。负责人：吕建强，该组组长。被上诉人（原审被告）：南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会，住所地南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会。法定代表人：李建成，该居委会主任。委托诉讼代理人：王海舟，男，汉族，1967年3月22日生，住南阳市卧龙区，该居委会支部书记。原审第三人：南阳市第叁石油有限公司，住所地南阳市工业南路505号。法定代表人：张晓云，该公司董事长。委托诉讼代理人：方豪亚，河南祜亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹萍，河南祜亚律师事务所律师。上诉人邓州市超越置业有限公司因与被上诉人南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会、原审第三人南阳市第叁石油有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初4561号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人邓州市超越置业有限公司的委托诉讼代理人郭建磊、刘洪铭，被上诉人南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组的负责人吕建强，被上诉人南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会的委托诉讼代理人王海舟，原审第三人南阳市第叁石油有限公司的委托诉讼代理人曹萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓州市超越置业有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判南阳市第叁石油有限公司腾离位于北京路与××路交叉口向北××四亩土地，并交付上诉人使用；2.由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：1.第三人不享有优先承租权，第三人和被上诉人所签租赁合同到期后，第三人即丧失对涉案土地的使用权，优先承租权非法定权利，只有在租赁合同有明确约定的情况下，承租人才享有，本案第三人与被上诉人所签租赁合同中没有优先承租权的约定，第三人无优先承租权。即使第三人享有此项权利，该项权利也于合同到期即2017年11月30日丧失，因合同到期时并不存在包括上诉人在内的其他有承租意向的承租人，即不存在上诉人“优先”的对象，在此情况下，被上诉人即通知第三人不再续租，被上诉人与第三人之间的租赁关系不复存在；2.第三人现非法占用该宗土地侵犯上诉人对该土地的合法使用权，上诉人与被上诉人签订租赁合同后，依法取得土地使用权，第三人在与被上诉人原租赁合同到期后仍占有该土地，构成侵权，侵犯了上诉人对涉案土地的使用权。南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会辩称，居委会和邓州市超越置业有限公司签订了合同，应当按照合同履行。南阳市第叁石油有限公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。邓州市超越置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会履行同邓州市超越置业有限公司签订的《土地租赁合同》，将位于北京路××××路交叉口向北300米路东的4亩土地交付邓州市超越置业有限公司使用；2.判令南阳市第叁石油有限公司立即腾离在上述土地上的所有地上附属物及相关物品；3.诉讼费用由南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会承担。一审法院认定事实：2016年12月1日南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会（上岗组）作为出租方（以下简称甲方）与第三人南阳市第三石油公司作为承租方（以下简称乙方）签订租赁协议一份。内容为：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲、乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本土地租赁合同。甲方将位于北京路与卧龙路十字口向北300米路东4亩土地使用权仍然出租给乙方。一、租赁期限暂定一年，自2016年12月1日至2017年11月30日止。经甲乙双方商定，租金的缴纳采取按年支付，先付款后使用的方式；年租金为伍万贰仟元整（52000.00元）。乙方在于1月31日前以现金支付给甲方。三、由甲方提供代开发票证明，乙方代甲方向租赁土地所在地税务部门办理代开发票，税金由乙方承担。四、双方权利和义务：（一）自租赁期内任何一方不得随意终止合同，如需终止，必须双方协商书面确定，单方面终止应赔偿对方相应的经济损失。经营期满后，若乙方需继续经营，甲方应优先考虑乙方使用，租赁费用结合周边土地租赁价格双方友好协商，并另行签订书面协议；若乙方不租赁使用，乙方自行拆除全部设备、设施及地面建筑物，并清理垃圾，恢复原貌后，在合同到期一月内交付甲方，超期乙方仍按租赁标准支付甲方费用。在租赁期内，乙方不得擅自转租本宗土地使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。（二）在租赁期内，该宗土地新增附属物、建筑物、设备等归乙方所有，如因不可抗拒的原因或者国家大型建设，致使双方解除合同，由此造成经济损失双方互不承担责任，但甲方应退还乙方剩余期限的租金。（三）甲方不干涉乙方的正常经营活动，但乙方应严格遵照国家法律、法规办事。若有村组群众因租用该地与乙方发生纠纷，干扰乙方的正常经营，由甲方负责协调解决，若乙方因经营问题出现安全或经济纠纷，由乙方自行承担。五、争议解决方式：双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。协商解决无效，可向当地人民法院诉讼。六、本合同自双方盖章或签字之日起生效。七、本合同一式肆份，双方各执贰份，具有同等法律效力。”甲方南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区，乙方南阳市第三石油公司均在合同上盖章。居民委员会（上岗组）负责人吕建强在合同上签字确认。2017年11月30日协议到期后，南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会不同意与南阳市第叁石油有限公司续签租赁协议，但南阳市第叁石油有限公司继续占有使用该土地。2018年5月1日南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会（上岗组）作为出租方（以下简称甲方），邓州市超越置业有限公司作为承租方（以下简称乙方）签订土地租赁合同一份。内容为为响应国家号召、繁荣经济、促进卧龙文化产业聚集区深入发展、打造武侯祠5A级景区建设，经甲方双方友好协商，就位于北京路与××路交叉口向北××4亩土地开发事宜，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，经甲乙双方平等协商，签订本土地租赁合同。一、甲方将位于北京路与××路交叉口向北××4亩土地使用权出租给乙方。二、租赁期限暂定五年，自2018年5月1日至2023年4月30日止。三、经甲乙双方商定，租金的缴纳采取按年支付方式，先付款后使用；年租金为陆万元整（60000.00元）。乙方在每年5月31日前以现金方式支付给甲方。四、甲方提供代开发票证明，乙方代甲方向租赁土地所在地税务部门办理代开发票，税金由乙方承担。五、双方权利和义务：（一）在租赁期内任何一方不得随意终止合同，如需终止，必须双方协商书面确定，单方面终止应赔偿对方相应的经济损失。租赁期满后，若乙方需继续租赁，甲方应优先考虑乙方使用，租赁费用结合周边土地租赁价格双方友好协商，并另行签订书面协议，若乙方不租赁使用，乙方自行拆除全部设备、设施及地面建筑物，并清理垃圾，恢复原貌后，在合同到期后一个月交付甲方，超期时乙方仍按租赁标准支付甲方费用。（二）在租赁期内，乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。（三）在租赁期内，乙方在该宗土地新增附属物、建筑物、设备等归乙方所有，如因不可抗拒的原因或者国家大型建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任，但甲方应退还乙方剩余期限的租金。（四）甲方不干涉乙方的正常经营活动，但乙方应严格遵照国家法律、法规办事。若有村组群众因用该地与乙方发生纠纷，干扰乙方的正常经营，由甲方负责协调解决，若乙方因经营问题出现安全或经济纠纷，由乙方自行承担。六、争议解决方式：双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。协商解决无效，可向当地人民法院诉讼。…双方均在协议上签字盖章。协议签订后，邓州市超越置业有限公司向南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组缴纳了一年的租金6万元。南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组向邓州市超越置业有限公司出具了收款收据一份。协议签订后，因南阳市第叁石油有限公司一直占用该租赁土地，2019年5月8日武侯办事处崔庄社区上岗组向华润燃气北京××道加油站送达了通知一份，内容为：“华润燃气北京××道加油站：你单位承租我村组位于北京××道东侧的土地开办加油站，你我之间的租赁合同早已到期，我单位现对该宗土地另有他用，之前也多次告知你单位不再续租。现再次书面通知如下：限你单位于七日内立即搬离占用我村组的土地，并清空剩余油品关闭加油站移交土地。如逾期我单位将依法强制收回土地，由此造成的一切损失均由你单位承担。特此通知武侯办事处崔庄社区上岗组二〇一九年五月八日”。南阳市第三石油有限公司收到该通知后作出回复一份。内容为：“关于武侯办事处崔庄社区居民委员会（上岗组）对租用土地事宜通知的回复。南阳市卧龙区武侯借到办事处崔庄社区居民委员会（上岗组）：南阳市第三石油有限公司租用贵方位于北京路与卧龙路十字口向北300米路东4亩土地使用权已超过17年，期间双方相互协作、互惠互利，认真执行签订的租地协议条款，均无违约或有争议的事项发生。租地协议到期时，我方抱着长期经营、合作共赢的理念一直积极与贵方沟通商议续租的事项。日前，你方通知我方停止经营活动并限期搬离，我方认为不妥。从我们签订的土地租赁协议条款来说，还是希望能与贵方协商继续出租该土地时，在同等条件下，我方应优先续签土地租赁合同，继续保持正常经营活动。当然，如果市区两级政府为了卧龙岗5A景区的开发建设而需要征收该土地，我们会按照政府规划及征迁方案积极配合与支持。南阳市第三石油有限公司二〇一九年五月十三日”。另查明，南阳市第叁石油有限公司从2001年开始与南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会建立土地租赁合同关系，在租赁土地上建设了华润燃气北京××道加油站一直经营使用至今。以上查明事实，由邓州市超越置业有限公司举证的租赁合同、收款收据，南阳市第叁石油有限公司举证的租赁合同、通知、回函及当事人称述等证据予以证实，以上证据在庭审中均予以出示并记录在卷。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2016年12月12日南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会与南阳市第叁石油有限公司签订的土地租赁合同及2018年5月1日双方签订的土地租赁合同均系合同双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规规定，两份合同均合法有效，双方均应按照合同约定自觉履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2018年5月1日邓州市超越置业有限公司与南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会签订土地租赁合同后，邓州市超越置业有限公司按合同约定履行了缴纳租金的合同义务，南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会应当按照合同约定向邓州市超越置业有限公司交付出租物。现南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会未按约定交付出租的土地，构成违约，但南阳市第叁石油有限公司占有使用该土地至今，并在该土地上建设有加油站，致使南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会无法向邓州市超越置业有限公司履行交付土地的合同义务，构成原被告之间的租赁合同实际履行不能。现邓州市超越置业有限公司请求南阳市第叁石油有限公司腾退土地，但因邓州市超越置业有限公司与南阳市第叁石油有限公司之间并无直接的合同关系，依据合同相对性的原则，邓州市超越置业有限公司请求南阳市第叁石油有限公司腾空土地的诉讼请求无合同依据和法律依据。综上，邓州市超越置业有限公司的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：驳回邓州市超越置业有限公司的诉讼请求。案件受理费650元，由邓州市超越置业有限公司承担。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：邓州市超越置业有限公司的原审诉讼请求是否应予支持。关于合同履行问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，邓州市超越置业有限公司与南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组所签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同亦经南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会签章确认，应为有效合同，邓州市超越置业有限公司已按照合同约定向南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组支付相应的租金，故南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组亦应当按照合同约定将位于北京路与××路交叉口向北××四亩土地交付邓州市超越置业有限公司使用，邓州市超越置业有限公司要求南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会交付合同所涉土地的诉讼请求，本院依法予以支持。关于上诉人要求南阳市第叁石油有限公司腾离土地的问题，因邓州市超越置业有限公司与南阳市第叁石油有限公司之间并无直接的合同关系，根据合同的相对性原则，邓州市超越置业有限公司该项请求无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，邓州市超越置业有限公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初4561号民事判决；二、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会于本判决生效后三十日内将位于北京路与卧龙路交叉口向北300米路东的4亩土地交付邓州市超越置业有限公司使用；三、驳回邓州市超越置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费650元，二审案件受理费650元，共计1300元，由南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会上岗组、南阳市卧龙区武侯办事处崔庄社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 李新华审判员杨乐审判员罗军二〇二〇年八月十四日法官助理孙方超书记员王萌