江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1778号上诉人（原审原告）：周荣，女，1980年1月20日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张磊，宿豫区黄河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈强，男，1972年4月7日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：王德成，江苏力豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴长娟，女，1974年7月16日出生，住宿迁市宿城区。原审被告：张新生，男，1972年10月20日出生，住宿市宿豫区。原审被告：宿城区广度房产中介服务部，住所地宿迁市宿城区项王路5527恒佳花苑南苑1号楼1016室，现已注销。经营者：陈强。上诉人周荣因与被上诉人吴长娟、陈强及原审被告张新生居间合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初7226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人共同赔偿上诉人50万元整或发回重审；一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：（一）广度房产中介应对上诉人遭受的50万元损失直接承担全额赔偿责任。1.涉案房屋系广度房产中介经纪人张新生推荐购买，但广度房产中介在对外发布该套房源信息时并未对房屋的基本情况进行调查、核实。根据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，中介机构在出售房屋时不仅应当要查看委托人的身份证明材料，还应当编制房屋说明书，且仍要委托人出具书面手续后才能发布房源信息。2.根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十六条、第三十七条规定，房地产中介服务机构从事中介活动，应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件，因房地产中介服务机构的过错，造成当事人损失的，中介服务机构应当承担相应的法律责任。（二）广度房产中介作为专业的房产中介机构，未能审慎履行居间义务，勤勉尽职，有效防范交易风险，是导致周荣遭受损失的全部原因。1.周荣遭受的损失共计50万元整。周荣交付的50万元购房款均是按照广度房产中介的指示和流程办理，广度房产中介若能在居间服务中对涉案房屋的权属状况及嘉汇公司尽到调查、核实义务，完全有条件和可能避免上诉人遭受损失的风险。2.根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”终结公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向购买人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应当对委托人提供的各种资料进行必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性，如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认。庭审中已经查明，涉案的房屋早在2015年就已经被多家法院查封保全，获取涉案房屋的相关信息完全是在广度房产中介的义务范围内，且中介机构完全有能力查询。在第一次庭审中，经法庭询问被告方是核实得知房屋被查封的，张新生、吴长娟均回答交过钱后向开发商索要资料才查询到的。这进一步说明，广度房产中介完全可以对外出售房屋时向嘉汇公司索要相关材料进行查询，但中介公司并未履行中介职责，而是在发现房屋被保全后才去查询，中介机构的疏于履行义务，是致使周荣交付了50万元款项却无法取得房屋，合同目的不能实现的全部原因。3.本案中，周荣在按照吴长娟的指示和要求交付50万元首付款后，广度房产中介应协助配合周荣要求案外人嘉汇公司出具相应的收款凭证，确保本次交易的安全性，但由于广度房产中介疏于履行监督职责，致使嘉汇公司才出具34万元的收款票据。不仅如此，当上诉人准备签订《商品房买卖合同》时，发现合同的落款日期为2014年1月18日时，上诉人对此提出异议后，吴长娟以该合同是在住建局备案为由声称没有任何问题。吴长娟作为广度房产中介的共同经营者，选择轻信嘉汇公司的信誉，履行中介职责严重不当。（三）一审法院一方面认定广度房产中介未尽到调查、核实义务，存在重大过失，但又仅判决广度房产中介承担15%的补充赔偿责任明显相互矛盾，不能自圆其说。（四）案外人宿迁市嘉汇房地产开发有限公司违法售房的行为已涉嫌犯罪且其现已负债累累，已经无任何履行能力。广度房产中介对外出售的房屋也是因为嘉汇公司没有履行生效法律文书确定的义务被多家人民法院司法查封，嘉汇公司私下变相处理被法院查封不动产的行为已经涉嫌刑事犯罪。综上所述，上诉人周荣依据其与广度房产中介服务部形成的居间合同法律关系，选择中介方为相对人，请求广度房产中介服务部承担相关损害赔偿责任，有事实和法律依据。一审法院判决广度房产中介承担补充赔偿责任错误，故依法提起上诉。陈强辩称：（一）上诉人周荣是与宿迁市嘉汇房地产开发有限公司存在商品房买卖合同关系，购房款也是支付给嘉汇公司的，目前如果合同不能履行，返还购房款的义务应当是嘉汇公司。（二）上诉人周荣从双方的纠纷产生至今一直没有对嘉汇公司采取法律上的诉求，其损失是处于一个不确定的状态，现周荣要求被上诉人承担50万元的全额赔偿责任无事实和法律依据。一审法院判决被上诉人对周荣经申请强制执行仍不能得到赔偿部分承担15%的赔偿责任，是符合民事损害填补原则的，也不会造成上诉人因同一个事件得到双倍的赔偿。（三）根据一审查明的事实，上诉人周荣也存在一定的过错，比如双方真实签合同的时间是2019年1月28日，而合同的落款时间是2014年1月18日，根据现有情况来看，上诉人对双方交易的情况是明知的。（四）中介公司居间的房产是嘉汇公司开发的一手房产，不存在房产过户的情况。嘉汇公司与上诉人签订了房产合同，房屋已经实际交付给上诉人，只是因为后期存在查封情况，一时不好取得房产的证明所形成这种后果。而且出现情况后，嘉汇公司代理律师前往宿迁，与周荣和中介公司均在一起协商过，周荣并不是找不到嘉汇公司。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴长娟辩称：（一）在周荣和嘉汇公司签订合同之前，我根本不知道周荣是谁，我只是以售后的身份带周荣走流程，售楼处交代怎么走，我就带周荣怎么走，我走的是正常流程，我没有什么责任。（二）我们在跟周荣达成这套房子的居间合同之前，已经充分解释这套房子是嘉汇的一手房，并且合同要到嘉汇售楼处签订。对于一手房我们是无权查询房产情况的，我们已经充分了解嘉汇售楼处有预售和销售的资格，而且嘉汇售楼处也在宿迁住建局备案了，是正规公司。周荣的房款是在与嘉汇售楼处签订了商品房买卖合同之后才交付的。所以我们中介机构以及个人不存在上诉人所说的这些责任。而且在周荣第一次到法院起诉时，嘉汇公司的律师第一时间赶往宿迁并提出管辖权异议，周荣并不是联系不上嘉汇公司，走法律途径就可以联系上，所以上诉人不去起诉嘉汇公司我们有理由怀疑上诉人和嘉汇已经达成和解了。张新生述称：造成周荣损害的是嘉汇房地产公司，周荣应该向嘉汇公司追回自己的损失，而不是向提供信息的居间方主张，签订购房合同的时候周荣已经对细节进行了了解。我是房产中介的员工，履行的都是员工的职责，我没有任何责任。当时谈的佣金是5000元，我们现在也没拿到，我们也是受害者。周荣如果起诉嘉汇公司需要我配合的地方我会积极配合。周荣向一审法院起诉请求：判令被告连带赔偿原告财产损失500000元整；诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：1.2019年1月下旬，周荣电话联系宿城区广度房产中介服务部，欲购买隆成丹郡小区房屋。因该房屋已被出售，张新生向其推荐嘉汇御景园房屋并带其看房。2019年1月28日，周荣签订《房屋买卖定金合同》一份，宿城区广度房产中介服务部为居间方，该合同卖方处为空白，张新生在经办人处签名。在该合同中约定周荣以945000元价格购买嘉汇御景园4幢301室，该房为一手房，首付款为495000元，中介费为5000元。合同签订当日，周荣给付宿城区广度房产中介服务部20000元定金。2019年1月30日，吴长娟带周荣至宿迁市天目红枫酒店，周荣与案外人宿迁市嘉汇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同落款日期为2014年10月18日。当日周荣从自己的银行卡内取款170000元，并向吴长娟提供的户名为刘明卓的账户转账310000元。2019年2月2日，宿城区广度房产中介服务部向周荣出具中介费收据一份，载明收取周荣5000元中介费用。2.嘉汇御景苑4栋301房屋于2015年11月19日被镇江市经济开发区人民法院查封，后于2018年10月31日续查封。该房屋于2015年11月19日被镇江市京口区人民法院查封，后于2018年10月31日续查封。该房屋于2018年1月16日被宿迁市宿城区人民法院查封。该房屋于2018年3月1日被宿迁市中院人民法院查封。该房屋于2018年6月6日被镇江市丹徒区人民法院查封。2019年2月13日该房屋被宿城区人民法院查封。2019年5月20日被宿城区人民法院查封。3.后周荣从物业处得知购买房屋已被查封，2019年2月2日通过微信向张新生表示不再购买该房屋，要求退钱，张新生表示正与售楼处沟通。2019年2月27日，因双方协商未果，报警处理，黄河派出所出警，吴长娟、张新生各在该派出所内形成询问笔录一份。4.宿城区广度房产中介服务部于2019年12月20日办理注销登记。上述事实有《房屋买卖定金合同》、《商品房买卖合同》、收据、及当事人陈述在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院另查明，2019年6月13日，周荣以房屋买卖合同纠纷起诉宿城区广度房产中介服务部、宿迁市嘉汇房地产开发有限公司，因在《商品房买卖合同》约定仲裁解决争议，宿迁市宿城区人民法院裁定驳回周荣的起诉。2020年4月9日，一审法院工作人员前往嘉汇御景园小区物业管理处，未查询到周荣在该小区更换房屋信息。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，宿城区广度房产中介服务部作为提供房屋买卖居间服务的专业机构，应当积极履行调查和告知义务,尽到必要的核实义务。在公安机关询问张新生是否清楚房屋情况时，其陈述“不清楚，只知道是开发商手里的毛坯房。”在公安机关询问房屋所有权状况时，其陈述“应该是在开发商那边，具体我不太清楚。”综合以上陈述，一审法院认为被告房产中介在提供中介服务的过程中未尽到调查、核实义务，存在重大过失，致使周荣的合法权利受到损害，应承担相应的赔偿责任。对于赔偿主体。因宿城区广度房产中介服务部已被注销，诉讼主体资格已不复存在，故应由其经营者陈强承担赔偿责任。张新生系履行职务行为，不应承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十三条的规定：“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。”本案中，宿城区广度房产中介服务部在向周荣提供居间服务时，吴长娟与陈强系夫妻关系，且吴长娟亦在宿城区广度房产中介服务部工作，吴长娟与陈强通过宿城区广度房产中介服务部获得收入均为夫妻共同财产，故本案的赔偿款项应属于夫妻共同债务，吴长娟应与陈强承担共同赔偿责任。对于赔偿比例。周荣主张的财产损失500000元，实际包含宿城区广度房产中介服务部收取的5000元中介费用和宿迁市嘉汇房地产开发有限公司收取的495000元。对于中介费用，吴长娟与陈强应当返还。对于购房款，周荣应向宿迁市嘉汇房地产开发有限公司主张权利，吴长娟、孙某对周荣不能从宿迁市嘉汇房地产开发有限公司受偿部分的购房款承担补充赔偿责任。考虑被告的过错程度，一审法院酌情确定吴长娟与陈强对周荣经强制执行仍不能从宿迁市嘉汇房地产开发有限公司受偿部分的购房款承担15%的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告陈强、被告吴长娟于本判决生效之日起十日内共同返还原告周荣中介费5000元；二、被告吴长娟、被告陈强对原告经强制执行仍不能受偿的购房款承担15%的共同赔偿责任；三、驳回原告周荣的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”据此，一审法院根据本案相关事实，认定宿城区广度房产中介服务部在提供中介服务的过程中未尽到调查、核实义务，存在重大过失，致使周荣的合法权利受到损害，应承担相应的赔偿责任，该认定正确。因宿城区广度房产中介服务部已被注销，一审法院认定由其经营者陈强以及陈强的妻子吴长娟承担共同赔偿责任，该认定亦正确。现周荣对一审法院确定的赔偿比例持有异议，上诉主张陈强、吴长娟应承担其全部财产损失50万元。对此本院认为，一审法院综合考虑本案的房屋状况、周荣与案外人宿迁市嘉汇房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同履行情况以及宿城区广度房产中介服务部作为居间人在履行居间合同过程中的过错程度，酌情确定陈强、吴长娟返还中介费用并对周荣经强制执行后仍不能从宿迁市嘉汇房地产开发有限公司受偿部分的购房款承担15%的赔偿责任，并无不当。综上，周荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8725元，由上诉人周荣负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  覃卫东审判员  庄云扉二〇二〇年八月二十七日书记员  汪小婉