安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2676号上诉人(原审原告)：周秀明，男，1960年9月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区（机务段）。委托诉讼代理人：陈琛，安徽易润律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放路488号，统一社会信用代码：913403000608019695。法定代表人：陈亮，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人周秀明因与被上诉人蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周秀明上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周秀明在一审中的诉讼请求；一、二审诉讼费用由荣盛公司负担。依法改判支持周秀明的诉讼请求；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：荣盛公司为周秀明办理产权转移登记既是其法定义务，也是约定义务，哪怕没有委托公证书，荣盛公司也应履行为周秀明办理产权转移登记的义务。退一万步讲，即便委托公证书是荣盛公司代办产权证的必备资料，公证处出具的查档资料也足以证明，周秀明已经按期及时办理了委托公证书，且尽到合理的注意义务。荣盛公司既没有及时去公证处领取公证书，也没有在约定时间内审查、提交备案资料，应当对延期办证的违约行为承担全部责任。综上，请求二审法院支持周秀明上诉请求。荣盛公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，对于代为办理产权证书而言，荣盛公司系受托人，在委托人未将公证委托书交付之前，荣盛公司无法履行受托义务，因此一审法院以公证书出具后第361天起计算违约金，有事实和法律依据。周秀明向一审法院起诉请求：一、判令荣盛公司向周秀明支付未按合同约定逾期办理房屋产权变更登记的违约金89535元（暂计算至起诉之日，实际以周秀明的不动产权证书发证日期为准）；二、判令荣盛公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月18日，周秀明与荣盛公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201408170013），约定由周秀明购买荣盛公司开发建设的香榭兰庭小区6号楼1单元5层3号房屋，房屋总价为405416元。根据周秀明提交的《领取资料、钥匙证明》证实荣盛公司于2015年12月29日将案涉房屋交付给周秀明。双方在合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2014年9月19日，周秀明及其妻子李广霞到本市公证处办理产权转移登记所需的委托公证书，其于当日向公证处提交了办理委托公证所需的所有材料并交纳了公证费400元，根据公证处出具的查档证明证实，公证处也于当日受理了周秀明的委托公证，但并未向周秀明出具公证书，而是于2017年5月15日向周秀明出具（2017）皖蚌众公证字第21921号公证书，该公证书证实周秀明委托荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2015年12月18日，周秀明作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为405416元。蚌埠市房地产交易管理处出具的《查档证明》证实被告于2019年11月22日将周秀明办理房产转移登记的材料提交产权登记部门，产权登记部门也于当日受理。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。涉案商品房买卖合同系荣盛公司与周秀明真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案争议焦点在于公证处延期出具公证书的时间是否应计算为荣盛公司延迟办理备案登记的违约期间。根据双方签订的合同第十五条约定，周秀明负有在办理交付手续时向出卖人交付合格的办证资料的义务，荣盛公司负有在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案的义务。根据当时的代办房产转移登记的政策规定，荣盛公司如为周秀明代为办理产权转移登记事项，必须向房产登记部门出具公证后的委托书。周秀明虽于2014年9月19日已到公证处提交办理委托公证所需材料并交纳公证费，但公证处并未向周秀明出具合法有效的公证书。现有证据也无法证实公证书的延期出具是因荣盛公司过错导致，故公证书延期出具的时间不应计算为荣盛公司的违约时间。合同虽约定商品房交付使用日期作为约定的办理房屋所有权登记期限的起点，但因荣盛公司未能取得合法有效的委托公证书，产生办理登记的阻却事由，故应在该事由解除后，重新计算办证期限。故荣盛公司的违约期限应自取得公证书之日起360日后计算至实际为周秀明办理产权转移登记之日至。荣盛公司辩称公证书出具时间并非其签收时间，但未举证证明其实际签收日期，故推定荣盛公司于公证书出具当日即2017年5月15日已领取公证书。荣盛公司违约时间为2018年5月10日至2019年11月22日，违约金数额为405416元×0.02%/天×561天=45487.68元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内支付周秀明违约金45487.68元；二、驳回其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2038元，减半收取1019元，由周秀明负担550元，荣盛公司负担469元。二审期间，双方当事人未提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是周秀明主张的逾期办证违约金的计算起始时间。涉案《商品房买卖合同》系荣盛公司与周秀明真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受周秀明委托，代周秀明办理案涉房屋产权证、土地证、房地产他项权证。案涉房屋于2015年12月29日交付，荣盛公司应在2016年12月12日前履行上述两项义务。因荣盛公司代为办理案涉房屋产权登记需周秀明提供公证后的委托书，而案涉公证委托书出具的时间是2017年5月15日。在周秀明未提供证据证明委托书出具时间推迟是荣盛公司责任的情况下，应当免除荣盛公司2016年12月13日至2017年5月15日未办理案涉房屋产权登记的责任。案涉公正委托书出具后，荣盛公司、周秀明未对办理案涉房屋权属证书时间重新约定，应视为双方没有约定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，荣盛公司应在案涉公正委托书出具之日起90日内办理案涉房屋权属证书，本案应自公正委托书出具之日后90日即2017年8月13日开始计算逾期办证违约金。违约金数额为405416元×0.02%/天×832天（2017年8月13日至2019年11月22日）≈67461元。一审法院判决自案涉公正委托书取得之日起360日后计算逾期办证违约金，不符合双方合同约定，也无法律依据，本院予以纠正。综上所述，周秀明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初81号民事判决；二、被上诉人蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人周秀明支付违约金67461元；三、驳回上诉人周秀明其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2038元，减半收取1019元，由上诉人周秀明负担276元，由被上诉人蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司负担743元；二审案件受理费901元，由上诉人周秀明负担551元，由被上诉人蚌埠荣盛丰业房地产开发有限公司负担350元。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 李小芹审判员 穆 莉二〇二〇年八月二十八日法官助理郭艳丽书记员夏婧楠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。