广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终771号 上诉人(原审被告）：崇左市嘉豪房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市友谊大道龙胤财富广场7栋1-101。统一社会信用代码:914514005615712091。 法定代表人：莫始达，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林仁聪，广西瀛聪律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：孙雪怡，广西瀛聪律师事务所执业律师。 上诉人（原审原告）：刘丽山，女，1976年7月9日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 上诉人（原审原告）：邓怀顺，男，1969年9月28日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 上诉人（原审原告）：邓玺骁，男，2002年11月13日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：黄立群，广西帮达律师事务所执业律师。 上诉人崇左市嘉豪房地产开发有限公司（以下简称嘉豪公司）因与上诉人刘丽山、邓怀顺、邓玺骁（以下简称刘丽山三人）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉豪公司上诉请求：依法撤销（2020）桂1402民初63号民事判决第二项，改判嘉豪公司按合同约定总房款的0.2%承担逾期办证违约金673.442元。事实和理由：1.一审法院调高逾期办证违约金没有事实和法律依据。涉案合同对逾期办证违约金有明确约定，刘丽山三人主张约定违约金过低，请求提高，但未能提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失已经超过了合同约定的总房款0.2%，一审法院适用《商品房买卖合同司法解释》第十六条、第十八条的规定，认定合同约定的违约金过低，从而将违约金调高到每日万分之一错误。2.嘉豪公司不应承担逾期办证违约责任。按照涉案合同第二十一条的约定，因出卖人原因逾期办证的，出卖人才需承担违约责任。本案中，涉案房屋所在的5号楼已经完成五方验收，但施工方因工程结算问题拒绝在建设工程竣工验收备案表上盖章，导致无法办理工程竣工验收备案手续，进而导致无法办理房屋产权证。另外，与嘉豪公司联合开发建设涉案小区的广西宁明惠宁建设投资有限公司对于部分配套工程验收未能及时验收也是未能办证的原因之一。综上，导致嘉豪公司逾期办证的原因系由于上述客观存在的原因导致，并非嘉豪公司主观方面的原因，且一审法院不依照涉案合同约定计算违约金，直接调高违约金有违实体公正。 刘丽山三人辩称，1.嘉豪公司逾期办证的违约金的计算时间应从2016年1月1日起至协助办证之日止。2.本案应以购房总额为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款年利率4.9%上浮50%计算逾期办证违约金。3.一审判决罗列刘丽山三人的诉讼请求错误。刘丽山三人的诉讼请求是“违约金自2016年1月1日起算至协助原告办理不动产权登记手续之日止。截止2019年9月1日，违约金为92052.51元”，但一审判决罗列为“故违约金从2015年8月13日暂计至2019年9月1日，此后违约金计至实际办证之日止”。 刘丽山三人变更上诉请求：1.撤销（2020）桂1402民初63号民事判决第二项并依法改判；2.嘉豪公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审判决计算逾期办证违约金期间错误。逾期办证违约金时间应以合同约定交房之日起730日为起始时间才符合法律规定。本案中，双方约定交付使用的时间是2013年12月31日，则违约期间应以2016年1月1日为起始时间。2.刘丽山三人起诉要求违约金计算至协助办理不动产权转移登记之日止，但一审判决未对该诉请进行审理并作出判决，属于漏判。3.一审判决对违约金的计算标准和依据错误。刘丽山三人对逾期办证不存在过错，不能减轻嘉豪公司的责任。根据最高法的相关司法解释，损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，本案应以购房款总额为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款年利率4.9%上浮50%计算逾期办证违约金。 嘉豪公司辩称，1.涉案合同约定，逾期办证违约金从房屋交付使用之日起730日后起算，且结合涉案合同第十条的约定，除满足时间要求之外，当达到交付条件并转移占有之日起商品房才算实际交付，故一审法院将房屋的转移占有日认定为交付使用日期正确。涉案合同对办证时间已经约定清楚，刘丽山三人主张按照《城市房地产开发经营管理条例》确定办证期限不成立。2.涉案合同对逾期办证违约金有明确约定，刘丽山三人主张约定违约金过低，请求提高，但未能提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失已经超过了合同约定的总房款0.2%，一审法院适用《商品房买卖合同司法解释》第十六条、第十八条的规定，认定合同约定的违约金过低，从而将违约金调高到每日万分之一错误。 刘丽山三人向一审法院起诉请求：1.嘉豪公司协助办理不动产权转移登记手续；2.嘉豪公司向其支付逾期办理产权转移登记违约金92052.51元（以购房款为基数，中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，并计算复利。故违约金从2015年8月13日暂计至2019年9月1日，此后违约金计至实际办证之日止）。 一审法院认定事实，2012年11月28日，刘丽山、邓怀顺、邓玺骁与嘉豪公司签订了《商品房预售合同》，合同约定的主要内容有：1.刘丽山、邓怀顺、邓玺骁购买嘉豪公司开发的位于崇左市环城东路西侧（宁明花山新城小区）第5栋1-1403号房，房屋总价款为336721元；2.应当在2013年12月31日前交付该商品房；3.出卖人应当在商品房交付使用后730日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；4.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权登记的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金，累计支付违约金总额最高不超过总房款的0.2%。签订该合同后，刘丽山、邓怀顺、邓玺骁依约支付了购房款。嘉豪公司于2015年5月29日交付涉案房屋，至今尚未协助办理不动产权转移登记手续。 一审法院认为，一、关于刘丽山、邓怀顺、邓玺骁要求嘉豪公司协助办理不动产权转移登记手续的问题。依法成立的合同应受法律保护。刘丽山、邓怀顺、邓玺骁与嘉豪公司签订的《商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。涉案房屋不存在查封、抵押的情况，且刘丽山、邓怀顺、邓玺骁已依约支付了购房款，现要求嘉豪公司协助办理不动产权转移登记手续有事实和法律的依据，一审法院予以支持。 二、关于刘丽山、邓怀顺、邓玺骁要求嘉豪公司支付逾期办理产权转移登记违约金是否有事实和法律依据的问题。本案中，办理房屋产权证的相关事宜，双方当事人在《商品房预售合同》中已明确约定业主应当取得房屋产权登记的时间，且嘉豪公司对于涉案房屋逾期办证的情况予以认可，故嘉豪公司应当向刘丽山、邓怀顺、邓玺骁支付逾期办理产权转移登记违约金。 三、关于逾期办理产权转移登记违约金计算的问题。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，合同约定“。买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权转移登记的。”根据审理查明事实，涉案房屋的实际交房时间为2015年5月29日，故逾期办证违约金应当于2017年5月29日起计算。涉案合同对逾期办证违约金的计算标准作出了约定即“。买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金，累计支付违约金总额最高不超过总房款的0.2%”，依照此项约定，逾期办证违约金即为673.442元（336721元×0.2%）。刘丽山、邓怀顺、邓玺骁认为该违约金明显偏低，无法弥补其实际损失。一审法院认为，逾期办证客观上确实对买受人造成损害，综合实际损失、双方过错等情况，一审法院确定计算逾期办理房屋产权证违约金自2017年5月29日至2020年1月9日，共计955天，按照刘丽山、邓怀顺、邓玺骁已付购房款336721元，调整违约金为32156.86元 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条、第十六条、第十八条规定，判决：一、崇左市嘉豪房地产开发有限公司协助刘丽山、邓怀顺、邓玺骁办理位于崇左市环城东路西侧（宁明花山新城小区）第5栋1-1403号房的不动产权转移登记手续；二、崇左市嘉豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向刘丽山、邓怀顺、邓玺骁支付逾期办理房屋产权转移登记违约金32156.86元。案件受理费1051元，由刘丽山、邓怀顺、邓玺骁负担747元，由崇左市嘉豪房地产开发有限公司负担304元。 本院二审期间，嘉豪公司提交以下新证据：崇左市不动产登记中心公示的《房屋所有权首次登记一次性告知书》、崇左市办理竣工验收备案的材料清单、办理《商品房现售备案》所需材料清单、《宁明花山新城项目开发合同》、《建设工程施工合同》专用条款、1#—8#《建设工程质量竣工验收意见书》、《建设项目竣工环境保护验收申请报告》、《关于召开“宁明花山新城小区项目”有关协调会的通知》、《关于责成“宁明花山新城”小区项目施工单位配合提交竣工验收备案资料的通知》、《宁明花山新城小区项目协调会会议纪要》（宁政阅[2019]41号）、《宁明县人民政府关于解决“宁明花山新城小区项目”工程竣工备案问题的函》，上述证据拟证实导致逾期办证的原因在于施工单位，责任不在嘉豪公司。刘丽山三人认为上述证据已经超过举证期限，不予质证。本院认为，上述证据与本案存在关联性，可以作为本案证据使用，能否证实嘉豪公司的上述主张，本院将综合全案分析。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，刘丽山三人与嘉豪公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方当事人对逾期办理房屋所有权转移登记的事实均无异议，本院予以确认。 1、关于嘉豪公司应否支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金问题。双方签订的涉案《商品房预售合同》对办理房屋产权证的相关事宜及业主应当取得房屋产权登记的时间已明确约定，且嘉豪公司逾期办理产权转移登记事实存在，故一审判决认定嘉豪公司承担支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金责任正确，本院予以维持。嘉豪公司主张未办理房屋所有权转移登记不是其的原因，主张系施工单位及合作开发单位原因导致。在规定的时间内办理房屋所有权转移登记是合同约定的义务，嘉豪公司应该按时履行，是否因第三方原因导致，属于另一法律关系，本院不予审理。因此，嘉豪公司主张未办理房屋所有权转移登记不是其的原因，理由不当，本院不予支持。 二、关于逾期办理房屋所有权转移登记的违约金计算标准应否调整的问题。首先，双方签订的《商品房预售合同》对双方违约责任的约定显失公平。《商品房预售合同》第二十一条约定，因嘉豪公司过错导致迟延办理不动产权证登记业务的，嘉豪公司按已付房价款的万分之一向刘丽山三人支付违约金。累计支付违约金总额最高不超过总房款的0.2%。其次，嘉豪公司逾期办证期间将近五年；第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上分析，本案中，刘丽山三人虽然不能提供证据证实逾期办证造成的实际损失，但嘉豪公司逾期办证期间将近五年，由此造成的经济损失，如按照《商品房预售合同》约定计算违约金明显过低，对刘丽山三人不公平。一审判决综合嘉豪公司逾期时间等因素，按照已付购房款总额的日万分之一计算违约金，符合客观实际，并无不妥，予以认定。 三、关于逾期办理房屋所有权转移登记的违约金计算问题。刘丽山三人与嘉豪公司对于涉案合同中约定的“买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权登记的”中“商品房交付之日”的理解存在分歧。刘丽山三人认为起算时间应从合同约定的应当交付商品房之日起算，嘉豪公司认为起算时间从商品房实际交付之日起算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，案涉合同符合预先拟定并重复使用的特征，系格式合同。嘉豪公司系提供格式合同的一方，在与刘丽山三人就涉案合同条款存在争议的情况下，应作出不利于嘉豪公司一方的解释。若按照嘉豪公司的抗辩理由为实际交付之日，则有可能导致嘉豪公司迟迟未向刘丽山三人交房但只要在实际交房之日起730日内办理产权证书即不构成违约而减轻其自身责任的情形出现。涉案合同第十条约定“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”，在涉案合同对商品房交付时间明确约定的情况下，嘉豪公司依据其他合同条款对商品房交付的时间作推理判断，不符合合同条款的通常理解规则。综上，对上述争议条款的理解无论从通常理解出发还是按照有利于刘丽山三人一方，均应理解为从房屋应当交付之日起算，即从2013年12月31日起730日内，嘉豪公司应于2015年12月31日前办理房屋所有权转移登记，违约时间应从2016年1月1日起计算。一审判决确定违约时间起算点从商品房实际交付之日起算不当，本院予以纠正。经核实，刘丽山三人在一审庭审中已确认违约金计算的起始时间为2015年8月3日，故一审判决罗列其诉讼请求正确。刘丽山三人一审诉请计算违约金截至协助办理房屋产权转移登记手续之日止，一审判决确定违约金计算截止时间错误，本院予以纠正。综上，嘉豪公司应以已付购房款总额336721元为基数，按日万分之一，自2016年1月1日起至实际办理房屋所有权转移登记之日止向刘丽山三人支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金，但违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。 综上所述，嘉豪公司的上诉请求不成立，不予支持。刘丽山三人的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初63号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初63号民事判决第二项； 三、崇左市嘉豪房地产开发有限公司以已付购房款总额336721元为基数，按日万分之一，自2016年1月1日起至实际办理房屋所有权转移登记之日止向刘丽山、邓怀顺、邓玺骁支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金，但违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1051元，由刘丽山、邓怀顺、邓玺骁负担747元，崇左市嘉豪房地产开发有限公司负担304元；二审案件受理费1191元，由刘丽山、邓怀顺、邓玺骁负担302元，崇左市嘉豪房地产开发有限公司负担889元。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年八月十九日 法官助理 郑贤文 书 记 员 黄翔俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。