河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0224民初1195号 原告：滦南县柏各庄镇西城子村民委员会，住所地滦南县。 法定代表人：王昌顺，现任该村民委员会主任。 委托诉讼代理人:董平，代理权限为特别授权代理。 被告：胡志福，男，1967年3月8日出生，汉族，现住滦南县。 委托诉讼代理人：闫焕凤，女，1969年12月6日出生，汉族，现住滦南县。系胡志福之妻，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：梁福明，河北得法律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告滦南县柏各庄镇西城子村民委员会与被告胡志福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王昌顺及其委托诉讼代理人董平、被告胡志福及其委托的诉讼代理人闫焕凤、梁福明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滦南县柏各庄镇西城子村民委员会向本院提出诉讼请求：一、要求解除原、被告间的口头房屋买卖协议，判令被告交付由原告处购买的坐落于滦南县柏各庄镇西城子村一号底商西3门楼房及一号楼2单元2层1号楼房归原告所有。二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月份至2017年4月份，原、被告达成口头房屋买卖协议，约定原告将集体所有、坐落于滦南县柏各庄镇西城子村1号底商西3门楼房及1号楼2单元2层1号楼房售予被告，同时约定滦南县柏各庄镇西城子村1号底商西3门楼房共计160.19平方米，每平方米价款为2680元，合款429300元。滦南县柏各庄镇西城子村1号楼2单元2层1号楼房房屋面积为101.9平方米，每平方米1550元，合计157940元。以上两套房产总价值为587240元。当时原、被告口头约定被告应于2018年1月31日前交付案涉两套房产总价值的90%，即528516元，但被告向原告缴纳32万元后对于剩余208516元至今不予给付，被告的行为表明其已不能履行原、被告之间的口头房屋买卖合同，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告胡志福辩称：1.被告先后购买了原告两套房屋，其中一套为住宅，一套为底商，被告按照双方的口头约定支付了全部首付款共计32万，原告向被告出具了收据，并将涉案房屋交付给被告，被告已经按照合同约定履行了合同义务并不存在违约行为，原告无权单方解除合同，原告所称首付款为房屋总价款的90%没有事实依据。2.原告建造的涉案房屋至今未经验收合格，且建房手续原告也未告知被告，按照双方的口头约定原告负有办理产权证书的义务，但原告至今未办理涉案房屋的证书，按当时的口头约定，被告应在原告交付产权证书以后，被告将剩余房款给付原告，现原告并未交付产权证书，所以被告有权拒绝支付剩余房款。3.原告所称的房款数额与事实不符，被告所购房屋的建筑面积并没有经过合法的测量单位进行测量，只有在办理产权证书时经过合法的测量单位依法测量才能确定涉案房屋的建筑面积，进而确定房屋总价款。综上，被告不同意解除涉案房屋买卖合同，原告主张的解除合同的理由不能成立，要求双方继续按原合同履行，但原告交付产权证书后，被告同意据实支付剩余房款，因此请求法院驳回原告诉请。 原告滦南县柏各庄镇西城子村民委员会为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.滦南县国土资源局文件、柏各庄人民政府关于西城子村联合统建住房的批复、总平面布置图复印件各一份。用于证明原告建设案涉房产的合法性。 2.被告向原告交付购房款票据4张共计32万元。用于证明上述款项不是如被告所说交付的首付款，是直接交付的购房款。不符合双方约定总价款90%的要求。 3.加盖滦南县西城子村联合建房业务专用章和王得来、王润平签字的证明一份，用于证明原告所主张的被告购房两处所应交纳的购房款及实际缴纳的房款和下欠的房款，证明被告存在违约行为。 4.原告方与购房户王得生和王金富分别签订的房屋买卖协议书各一份，用于证明原告所主张的购房户必须在2018年1月31日之前交清购房款的90%，否则视为放弃，原告有权收回楼房，原告主张的协议真实有效，被告存在违约。 被告胡志福质证认为：对证据1，对国土局的文件和批复真实性有异议，经过原件和复印件的比对，对于同一时间同一事情出具的文件，内容不一致，不符合政府部门的严谨，其次这组证据并不能证明原告建设楼房具有合法的手续，原告建设楼房应取得集体建设用地的使用权证及乡村建设规划许可证，在施工时取得施工许可证等各类建设手续，而原告提供的国土局文件和柏各庄镇政府的批复只是办理上述用地手续的文件之一，而原告提供的总平面布置图仅为复印件无法和原件核对，不能确定真实性而且该图也不能替代乡村建设规划许可证，因此该组证据不能证明原告的目的。对于证据2，真实性没有异议，复印件与原件内容一致，但对原告的证明目的有异议，被告分两次购房，第一次是在2015年初购得一号楼西3门底商，在2015年1月30日被告当时购买的是二号楼3单元3层2号，交付5万元，这笔交易是因当时房屋不好卖原告要求交5万元就可以领钥匙入住，后因被告对该房屋不满意，到2015年3月7日变更购买一号楼西3门底商，又补交12万元，到2016年10月份被告第二次购房是一号楼2单元2层1号，原告在2017年4月25日向被告出具收据，在2018年2月13日被告又交付了4万元，该4万元是原告称要办理产权证，所以被告交付。通过上述交款经过能过说明在双方交易房屋时被告已经足额交付了首付款，并不存在交付购房款至总房款的90%的约定，被告交款后原告将房屋交付给被告实际占有，这也能说明被告已经足额支付了首付款，被告不同意原告的证明目的。对于证据3，真实性、合法性，关联性均不认可，首先被告购买第二套楼房不是在2015年，其次对于口头约定2018年1月31日之前交纳总房款的90%并无此约定，对于2017年签订买卖房屋合同一事，双方应协商一致，属于民事意思自治的范畴，任何一方均无权单方制定合同条款，并要求对方签字确认。关于证明单位联合建房应提供其登记的合法证件如营业执照，现原告并未提供。对证明中所称楼房面积应予实际的测量为准，对此被告不予认可。因此该证明不能证明原告的证明目的，被告并未拖欠原告应付的购房款。对于证据4，原件与复印件内容一致，对原告的证明目的被告不予认可，首先，这两份买卖协议书均发生在被告购房之后，即2017年5月份，在被告购房之后原告售房政策是否发生变化与被告没有任何关系。同时房屋买卖属于民事合同关系，具有合同的相对性原则，所以原、被告之间的买卖行为与原告与其他人买卖行为无关，也不具有类比性，因此原告以此两份合同证明原、被告口头协议的内容无法证明原告的证明目的，即使按照这两份内容也提到了原告办完房产证以后交给购房人，购房人才将剩余尾款付清，购房的面积以产权登记部门确认的测量面积为准，因此被告关于房屋尾款及房屋面积的主张也符合交易习惯。综上，被告不同意原告的证明目的。 被告胡志福为支持其主张向本院提交胡志海、胡志贵、胡志广、胡志保的书面证明各一份，上述证明人均为原告村的村民，证明原告建造的房屋在向村民出售时称可以办理产权证和银行抵押贷款及在2015年售房时仅需交纳一部分钱就可以领钥匙装修入住，因此，被告按照当时的售房政策，交纳了首付款，原告也将案涉房屋交付给了被告占有。 原告滦南县柏各庄镇西城子村民委员会质证认为，对4份证明材料均有异议，4名出具证明的证人未到庭接受质询，无法确认证据的合法性和真实性，其所证明内容也不符合客观实际，对上述证据原告不予认可。 本院经审查证据认为：对于原告提交的证据1，虽然复印件与原件内容上有所偏差，但在实质性的内容上是一致的，本院对证据原件的真实性、合法性、关联性予以认定。对于证据2，因被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对于证据3，被告对其真实性、合法性、关联性均提出异议，但是结合双方当事人庭审陈述及其他证据，本院对其真实性予以部分认定。对于证据4，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对于被告提交的证据，本院认为，四份证据皆为证人证言，对于证人证明的事实，因证人均未出庭接受法院质询，无法确认证明事项的真实性，故本院对被告提交的证据的真实性不予认定。 本院经审理认定事实如下：2014年，原告滦南县柏各庄镇西城子村民委员会决定在本村建设“西城子新村”住宅楼，面向本村全体村民出售，成立了由本村村民、村民代表和党员王得来、王润平、王绍万、王永建、王连元等人组成的“西城子联合建房”小组。由该建房小组负责建房和售房事宜。住宅楼建成后，原告通过村广播的形式向村民通报了具体的售房方式，同意买房的村民向“西城子联合建房”小组缴纳部分房款后，取得楼房钥匙并装修入住。2017年，“西城子联合建房”小组拟制了书面的房屋住宅合同，由此向购房户确认此前双方口头约定的内容，该书面合同中载明的交款方式为“2018年1月31日之前乙方交清总房款的90%,待甲方将房产证手续办理齐全发放到乙方手中后，乙方须将所欠的剩余10%房款交清”，对于该书面合同，包括被告在内的部分购房户未在书面合同上签字确认。 另查明，2015年1月份至2017年4月份期间，原、被告履行双方口头协议，约定原告将集体所有、坐落于滦南县柏各庄镇西城子村一号底商西3门楼房（设计面积为160.19平方米，每平方米价款为2680元）及一号楼2单元2层1号楼房（设计面积101.9平方米，每平方米价款为1550元）售予被告。被告于2015年1月30日、2015年3月7日、2018年2月13日向原告交纳滦南县柏各庄镇西城子村一号底商西3门楼房款共计21万元,于2017年4月25日向原告缴纳滦南县柏各庄镇西城子村一号楼2单元2层1号楼房款11万元，被告共计向原告缴纳楼房款32万元。对于剩余楼房款，被告同意在原告为被告办理完案涉房屋的房产证后交付，但因原、被告对口头的房屋买卖协议约定的楼房款交付方式、交付期限各执一词，遂形成诉讼。 再查明，被告当庭表示,如果法院判决解除合同，被告方必然遭受除购房款以外的损失，被告方将另案起诉。 本院认为，原、被告之间虽未签订书面的房屋买卖协议，但以口头方式达成的房屋买卖协议是在原、被告双方平等自愿的基础上成立的，该口头协议不违反法律、行政法规的强制性规定，且原、被告均承认该事实的存在，应认定原、被告之间已形成合法有效的房屋买卖合同关系。合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等没有约定或者约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。在本案中，虽然案涉房屋买卖合同已经成立，但是对于案涉楼房款的交付方式、交付期限，原、被告双方各执一词，但均没有足够证据证明案涉楼房款的交付方式、交易期限是如何约定的，且被告方在答辩意见中和法庭调查中对其主张的口头约定的案涉楼房首付款的数额不一致。参考原告向本院提交的当时售卖其他同类楼房时书面房屋买卖合同中约定的交付方式、交付期限、交易习惯以及原、被告的举证情况及双方当庭陈述，本院认为原告所述案涉楼房款的交付方式为“2018年1月31日之前乙方交清总房款的90%,待甲方将房产证手续办理齐全发放到乙方手中后，乙方须将所欠的剩余10%房款交清”的事实具有高度盖然性，故本院加以认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告按照合同内容将案涉楼房交付给被告，被告亦实际占有并使用，但被告拒绝按照原、被告之间房屋买卖合同的约定向原告支付楼房款，且经原告催告后被告在合理期限内仍未履行，故对原告主张解除与被告之间的案涉房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋买卖合同解除后,被告应当将案涉房屋归还原告。因被告在本案中未主张要求原告返还购房款，故本案中不予涉及，双方可就此另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告滦南县柏各庄镇西城子村民委员会与被告胡志福的关于坐落于滦南县的口头房屋买卖合同。 二、被告胡志福将滦南县归还原告滦南县柏各庄镇西城子村民委员会（本判决生效后十五日内履行完毕）。 案件受理费9672元，减半收取4836元，由被告胡志福负担（判决生效即履行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 任  作  新 二〇二〇年八月六日 书记员    李金天