上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪02民终6035号 上诉人(原审被告，男，1957年5月2日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：高欣(系高华之弟)，男，1962年3月23日出生，汉族，住上海市虹口区。 被上诉人(原审原告，男，1985年8月24日出生，汉族，住上海市嘉定区。 上诉人高华因与被上诉人欧阳言年房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人高华上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回欧阳言年的一审诉请，支持高华的一审反诉诉请；2．判令欧阳言年承担一、二审诉讼费及鉴定费等费用。 事实和理由：一审法院事实认定不清，认定违约责任严重错误。双方当事人在2019年10月20日的短信交流中，已经表示继续履行合同了。欧阳言年在2019年10月22日及28日先后向一审法院提起诉讼及变更诉讼请求，要求解除合同并追究高华的违约责任，但其诉请不符合《房屋租赁合同》关于违约责任的约定。高华在2019年10月20日已经明确告知欧阳言年只要是自己住，就让他住。高华已经明确表示继续履约了，因此是欧阳言年违约而不是高华违约。欧阳言年撬门入室，在房屋内喷涂侮辱性言语，对高华造成了侵害，应承担赔偿责任。欧阳言年多次承认其做过二房东，并且是以上海市嘉定区金园一路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)临近小区的住宅为主。高华提出解约，是属于预期违约解除合同的情形。 被上诉人欧阳言年辩称，同意一审判决，请求予以维持。 欧阳言年向一审法院起诉，要求判令：1．确认欧阳言年、高华之间的租赁关系于2019年10月21日解除；2．高华返还房屋租金3，700元及押金3，700元；3．高华支付违约金7，400元；4、判令高华赔偿中介佣金损失3，700元。 一审法院审理中，高华提起反诉，要求判令：1．欧阳言年支付非法占用房屋造成高华房屋空置损失7，400元(期间为2019年10月21日至2020年2月4日)；2．欧阳言年赔偿换门、换锁(密码锁)费用2，220元；3．欧阳言年赔偿高华中介费损失1，295元；4．欧阳言年赔偿高华名誉侵害等间接损失7，000元。 一审法院认定事实如下：2019年10月18日，欧阳言年(乙方，承租方)与高华(甲方，出租方，权利人)签订了《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋，该房屋建筑面积75.88平方米，租期为2019年11月1日至2022年10月31日，第一年租金3，700元／月，第二年租金3，900元／月，第三年租金4，000元／月，一月一付，押金3，700元。合同第三条约定，若甲方未能于本条约定的起租日向乙方交付该房屋，则每逾期一日，甲方应按日租金的壹倍向乙方支付逾期违约金，直至甲方向乙方实际交付该房屋之日止，且起租日相应顺延，租赁期限不变。如甲方逾期交房超过二十日，除应向乙方支付逾期违约金外，在未经乙方谅解的情况下视为甲方擅自终止租赁关系，甲方须按本合同第九条的约定承担违约责任。合同第九条约定，若任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的贰倍。 上述合同签订后，欧阳言年按约向高华支付了首月租金3，700元和押金3，700元。高华未交付房屋，并于2019年10月21日通过短信告知欧阳言年，称其了解欧阳言年为二房东，租用涉案房屋并非自用而是为了转租，故解除双方间租赁合同。 一审法院审理中，双方对租赁关系解除亦无异议，但对违约责任的归属及如何承担、欧阳言年是否需赔偿高华各项损失意见不一。 欧阳言年为证明其主张，向法院提交了租赁合同及房产证、收款收据、双方短信记录及中介费3，700元的支付凭证。高华对上述证据真实性均无异议。 高华为证明其主张，向法院提交如下证据：1．双方短信记录，其中欧阳言年陈述“我是二房东我就不能租房子住了？我把你的房子转租给其他人了没有？”，证明欧阳言年承认自己是二房东，其委托多家中介租房子，然后再转租出去。2．照片，证明涉案房屋大门和室内墙上有多处油漆喷涂的侮辱性语言，系欧阳言年所写。3．情况说明两份，证明其后来将涉案房屋重新出租给案外人蒋某，证明涉案房屋的情况，当时去看的时候，欧阳言年不在那里。4．收款收据，证明其支付了中介服务费1，295元，为了开锁支付了开锁费220元。 欧阳言年对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但其承租涉案房屋是为了自住，并未转租也未承认转租，短信中称自己是二房东是指自己是做商业地产的中介服务。对证据2，真实性不认可，并非其所写，其也未进入过涉案房屋。对证据3，证据三性均不认可。对证据4，不认可。 一审法院认为，欧阳言年与高华签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。欧阳言年已经支付了首期租金和押金，高华应当按约交付涉案房屋，但高华在房屋交付之前就单方提出解除合同，显属违约。至于高华辩称，其未交房是因为听到中介机构和邻居称欧阳言年通过多家中介找房并转租他人，但涉案房屋尚未交付，其亦无证据证明欧阳言年已将涉案房屋转租他人，即便有合理怀疑，亦可采取合理措施，如明确告知不得转租，或要求欧阳年华承诺不进行转租或提供担保，其直接拒绝交房并解除合同显失妥当，故对该辩称意见，法院难以采纳。现双方对于确认租赁关系已于2019年10月21日解除并无异议，法院予以照准。租赁关系解除后，高华应将已收取的租金和押金予以返还，故对欧阳言年要求返还租金和押金的请求，法院予以支持。对其要求赔偿的违约金，合同因高华违约导致解除，高华应承担相应的违约责任，考虑到合同履行情况、欧阳言年的实际损失及本案的实际情况，法院酌定调整该项违约金为3，700元，对欧阳言年主张的其他损失，法院不再支持。 关于高华反诉要求欧阳言年赔偿非法占据房屋导致的空置损失、换门换锁损失和名誉侵害等损失，但其并未提交充分证据证明其所称涉案房屋墙油漆写字和锁孔堵住系欧阳言年所为，亦无证据证明欧阳言年存在其他占有或使用涉案房屋的事实，故法院难以支持。即便存在上述所指油漆写字和堵锁孔的侵权行为或不法行为，亦无法认定为高华所主张的“非法占据房屋”，因涉案房屋尚未交付，并无证据证明欧阳言年实际占用该房屋，高华亦可及时修复防止房屋空置受损，故其主张非法占据房屋的空置损失亦缺乏依据。关于其反诉主张的中介费损失，因系其自身违约导致合同解除，故对该请求，法院亦不予支持。 一审法院判决：一、确认欧阳言年与高华之间的租赁关系于2019年10月21日解除；二、高华应于判决生效之日起十日内返还欧阳言年租金人民币3，700元；三、高华应于判决生效之日起十日内返还欧阳言年押金人民币3，700元；四、高华应于判决生效之日起十日内偿付欧阳言年违约金人民币3，700元；五、驳回欧阳言年的其他本诉诉讼请求；六、驳回高华的全部反诉诉讼请求。 本院经审理查明，2019年10月22日，高华给欧阳言年发送短信称：你不是二房东很好啊，我也希望如此，你敢到法庭上说你不是二房东吗？法庭上每句话都记录在案，如那天发现不属于，是要吃官司的，刑法上有一条伪证罪，如你借这么多房都供你一人自己住，你只要付房租，你就住吧，哪天发现你转租就负刑责。如你胜了，我也会按合同继续履行租你居住的，但不是你说的，要法院判。此后，欧阳言年回复要求高华退还其已付的房租和押金，如果不退，则要诉讼，还要求高华承担违约责任。高华又发送信息：你合法什么，你签约时靠欺骗隐瞒真相根本是无效合同。以上事实，有双方当事人的短信记录及庭审笔录为证。 本院审理中，欧阳言年向本院发表书面意见称，自愿放弃一审判令高华赔偿的3，700元违约金。 本院审理中，高华提供网页截图、微信聊天记录、照片等以证明欧阳言年是二房东。欧阳言年对证据的真实性认可，但不认可关联性，其发布的信息是为了做宣传，找客户，与证据中的房屋没有直接关系。 本院经审理查明，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。高华上诉称，其在2019年10月22日的短信中明确表示要求继续履行合同，此后系欧阳言年不履行合同。但依照当事人提供的该日的完整短信记录，高华并未有明确的继续履行合同的意思表示。就该项上诉理由，本院难以采信。《房屋租赁合同》约定交房日期为2019年11月1日，但双方当事人在此期间并未沟通过交房事宜，亦未有证据证明高华向欧阳言年交付了房屋。一审法院审理中，双方当事人均同意于2019年10月21日解除合同，法院予以确认并无不当。本案的争议系如何认定合同未能履行的过错方。高华主张因欧阳言年是二房东，因此系欧阳言年违约。然则高华在2019年10月21日告知欧阳言年解除合同时，并未有充分证据证明欧阳言年系二房东，其承租涉案房屋是为了转租谋利，且即使高华对此存在不安，亦可采取要求欧阳言年作出承诺、提供担保等措施以保障合同继续履行。高华直接解除合同，且拒不退还预收的租金及押金，显属违约。本院审理中，欧阳言年放弃违约金主张，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。因涉案房屋并未实际交接，高华亦未有证据证明欧阳言年实际占用，因此，其主张的房屋使用费本院难以支持。对于换门、换锁费用、侵害名誉等损失均缺乏证据证明，本院难以支持。因本案系高华违约所致，因此，其关于赔偿中介费损失的，本院难以支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 一、维持上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初783号民事判决第一、二、三、五、六项； 二、撤销上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初783号民事判决第四项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费262.50元，减半收取131.25元，由欧阳言年负担52.50元，高华负担78.75元；反诉案件受理费124元，由高华负担。二审案件受理费247.88元，由高华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢薇薇 审 判 员 王晓梅 审 判 员 俞 璐 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 高 勇 书 记 员 吴艳妮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。