湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2871号上诉人（原审被告）:黄进，男，1959年9月18日出生，汉族，岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李柱清，岳阳楼区华业法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告):岳阳市洞庭新城投资建设开发有限公司(以下简称新城公司)，住所地岳阳市岳阳楼区南津港1号。法定代表人：吴亚雄，公司董事长。委托诉讼代理人：万槿，女。委托诉讼代理人：李华，岳阳楼区洞庭法律服务所法律工作者。原审第三人：岳阳市岳阳楼区新盛彩色印刷厂，住所地岳阳市岳阳楼区农工商路。经营者：黄小刚。原审第三人：岳阳昊盛纸业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区农工商路75号。法定代表人：黄荣柱。原审第三人:岳阳市岳阳楼区嘉和商行，住所地岳阳市岳阳楼区太子庙社区农工商路75号。经营者:杨敏。原审第三人:王新元，女，1974年3月20日出生，汉族，岳阳市岳阳楼区。原审第三人:李波，男，1982年7月1日出生，汉族，住。上诉人黄进因与被上诉人岳阳市洞庭新城投资开发有限公司（简称洞庭新城），原审第三人岳阳市岳阳楼区新盛彩色印刷厂（简称新盛彩印厂）、岳阳昊盛纸业有限公司(简称昊盛纸业）、岳阳市岳阳楼区嘉和商行（简称嘉和商行）、王新元、李波租赁合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3519号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人黄进的上诉请求：1、因被上诉人新城公司在一审法院提起诉讼时，隐瞒事实真相，误导一审法院，查明事实不清，应予以发回重审。2、上诉人黄进从2020年起并未占用其场地经营，而是管理和等待拆迁补偿费及搬家费到位，不存在承担2020年4月1日起至一审判决书确定的义务止，所谓承担租金和占用费。3、上诉人黄进保留以拆迁补偿纠纷提起诉讼的权利并请求二审法院协商解决为谢。4、一、二审诉讼费由被上诉人新城公司承担。上诉人黄进的上诉理由：一、上诉人黄进从2004年8月10日起就租赁了被上诉人新城公司的场地，并非上诉人一审法院诉称，所谓从2010年5月1日起租赁其场地。之前上诉人对租赁物进行了部分改造、扩建及装修，投入了巨额资金。2010年5月1日因国企改制，上诉人与市国资委重新签了《场地租赁合同》租赁期为两年。两年后国资委将上述经营承包的场地指派其下属部门，也就是现在的被上诉人新城公司管理，因上诉人黄进法律意识淡薄，加之原国资委相关负责人张冠李戴用上诉人与原国资委签订的《场地租赁合同》，继而将场地上属于上诉人黄进所有的建筑物，即南面、北面、西面、东面所有房屋和设备设施，演变成了所谓“出租方:岳阳市国有资产经营有限责任公司”的财产，显然是不合法的，也是不合情理的。正因为如此，导致一审法院下达了上诉人无法接受的判决书。二、上诉人黄进父子租赁被上诉人的场地，前后16年从未拖欠过被上诉人新城公司的租金和水电费等，最后一次已缴纳至2019年12月30日止。2020年元月因全国新型冠状病毒的影响，近3个月没有营业，一审法院也做了认可，但是在2020年3月中旬太子庙社区和上诉人所经营的彩印厂，都是拆迁公告，尤其是上诉人经营的场地四周墙面都是“拆、拆、拆”，画红圈的大字，导致上诉人无法经营，事实上上诉人也没有经营，仅仅是管理好彩印厂的机械设备和处理遗留问题，同时在响应政府号召，支持拆迁工作顺利进行的前提下，也在等待相关拆迁部门上门与上诉人协调拆迁补偿和搬家费用到位等，但是前后有人来过上诉人的彩印厂，仅仅是要求上诉人早日腾空场地，没有谈半点解决问题的具体事宜，据此，上诉人黄进不存在承担一审法院确定的从2020年4月1日至腾空场地止的所谓租金及占用费。请求二审法院予以改判。三、上诉人黄进从2005年12月初将家里多年的积蓄存款和向亲戚朋友借支30万元(月息2分)，共50万元，与原“岳阳佳和印刷厂”老板刘志军合伙经营，一年后因刘老板在外有其他项目发展，将整个场地折价150万元全部转给了上诉人，上诉人在经营期间于2016年北面厂房因电线老化起火，导致该厂房改造和装修，又花费用100多万元，上诉人同样也请示了被上诉人新城公司相关领导的同意，才做改造，总而言之，上诉人至2016年止，共投资近390万元(机械设备、设备设施费用除外)，才形成现在的彩印厂具有厂房、仓库、办公用房、职工住宿食堂，西面经营餐饮业、绿化为一体的中型企业。而现在被上诉人新城公司居然将上列财产归为己有的同时，将政府相关部门补偿属于上诉人黄进所有的建筑物补偿款独吞其果实?!其行为是违法违规，也是违背其良心的!据悉被上诉人新城公司是太子庙项目工程主管单位和补偿部门，既然如此，属于上诉人的财产也不能这样被上诉人随意拆除。现在全国在以***同志为首的党中央领导下，依法治国的同时，人民的财产同样受到法律的保护!应是按法律政策依法依规，请求上级法院指定相关部门到上诉人黄进及其子黄小刚经营的彩印厂实地丈量，按现在市场房价行情补偿属于上诉人黄进场地上所有的建筑物和设备设施、搬家费用等，约1700万元。被上诉人洞庭新城答辩认为：1、本案是租赁合同纠纷，并非征收补偿协议纠纷；2、市国资公司与上诉人黄进的《场地租赁合同》早已明确约定，扩建装修费用自理，合同到期后可移动物品可带走，不可移动部分不能以任何理由拆卸、损毁；3、因政府、城建或不可抗拒原因，甲方国资公司可随时解除合同，乙方黄进必须无条件执行，甲方不承担乙方任何经济损失；4、洞庭新城与上诉人黄进形成不定期租赁关系以后，因建设需要，有权解除租赁关系，并不承担上诉人黄进的任何经济损失；5、上诉人黄进以补偿款未到位为由拒不腾退，系非法占用，理应承担占用费。因而被上诉人洞庭新城请求法院驳回上诉，维持原判。被上诉人洞庭新城向一审提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告不定期的租赁关系；二、判决被告、第三人新盛彩印厂、第三人昊盛纸业将其占用的位于岳阳市岳阳楼区右后部的约232平方米的仓库（根据岳阳市岳阳楼区太子庙安置房建设征收拆迁项目部提供房屋分层分户平面图设定房号为Ｔ-01-104，Ｔ-01-105，Ｔ-01-106、Ｔ-01-107、Ｔ-01-102、Ｔ-01-101）及场地腾空并交还给原告；三、判决被告、第三人嘉和商行将其占用的位于岳阳市岳阳楼区右后部的约996平方米的仓库（根据岳阳市岳阳楼区大子庙安置房建设征收拆迁项目部提供房屋分层分户平面图设定房号Ｔ-01-112、Ｔ-01-113、Ｔ-01-114、Ｔ-01-108、Ｔ-01-103，Ｔ-01-101及场地腾空并交还给原告;四、判决被告、第三人李波将其占用的位于岳阳市岳阳楼区右后部的约160平方米的仓库（根据岳阳市岳阳楼区大子庙安置房建设征收拆迁项目部提供房屋分层分户平面图设定房号为Ｔ-01-109、Ｔ-01-110）及场地腾空并交还给原告；五、判决被告、第三人王新元将其占用的位于岳阳市岳阳楼区右后部的约110平方米的仓库（根据岳阳市岳阳楼区大子庙安置房建设征收拆迁项目部提供房屋分层分户平面图设定房号为Ｔ-01-111）及场地腾空并交还给原告；六、请求判决被告向原告支付自2020年1月1日起至2020年4月30日期间的租金、资产占用费共计2.2万元(按2019年度租金支付标准6.6万元/年计付）；七、请求判决被告向原告支付自2020年5月至被告及第三人新盛彩印厂、昊盛纸业、嘉和商行、王新元、李波将案涉房屋及场地腾空并交还给原告之日止期间的资产占用费(按2019年度租金支付标准6.6万元/年计付）；七、被告承担本案诉讼费用。原审对事实的认定，判决理由及结果：市国资公司与被告黄进于2010年5月1日签订了一份《场地租赁合同》，该合同约定:市国资公司将其所有的位于原市衣工商家属楼右后部的仓库及场地约2000平方米租赁给被告;租赁期限为2年，即从2010年5月1日至2012年4月30日;月租金4000元，交租周期按季度交纳;被告在租赁期内不得私自转租或转让承租房，市国资公司处置该门面时，被告不得提出任何条件。案涉场地租赁合同签订后市国资公司依租合同约定将案涉出租物交给被告用于经营。市国资公司与被告签订的《场地租赁合同》期满后，双方未续签租赁合同。市国资公司与原告于2012年1月签订《资产注入移交协议》，案涉房屋及场地于2012年1月9日由市国资公司移交给原告。原告接收资产后，没有与被告重新签订书面租赁合同，但租金逐年递增，至2019年度的租金标准为6.6万元/年，被告已交付租金至2019年12月31日。从2020年1月1日起，被告再未支付租金。在被告租赁期间，被告除自己使用部分房屋及场地外，又将部分租赁场地分别转租给第三人。根据岳阳市岳阳楼区太子庙安置房建设征收拆迁项目部委托湖南心一勘测设计有限公司提供房屋分层分户平面图设定房号，被告及第三人新盛彩印第三人昊盛纸业占用原市农工商家属楼右后部的T-01-104、T-01-105、T-01-106、T-01-107、T-01-102、T-01-101约232平方米的仓库及场地;第三人嘉和商行占用原市农工商家属楼右后部的T-01-112、T-01-113、T-01-114、T-01-108、T-01-103、T-01-101)约996平方米的仓库及场地;第三人李波占用原市农工商家属楼右后部的T-01-109、T-01-110约160平方米的仓库及场地;第三人王新元占用原市农工商家属楼右后部的T-01-111约110平方米的仓库及场地。因岳阳市太子庙项目建设需要，原告决定终止与被告的不定期租赁关系，并于2020年3月17日通过邮寄方式向被告送达了《通知》，通知被告在2020年3月31日前将案涉房屋和场地腾空并交还原告，但被告不予配合，至今未将案涉房屋、场地腾空并交还原告。一审法院认为，市国资公司与被告黄进于2010年5月1日签订的《场地租赁合同》合法有效。该合同到期后，双方没有续书面的租赁合同，双方形成不定期租货关系。市国资公司与原告于2012年1月9日签订《资产注入移交协议》将案涉房屋及场地移交给原告，涉案房屋及场地仍由被告租赁，但未与原告另行签订租赁合同，原告与被告之间仍为不定期租赁关系。2020年3月17日原告向被告送达《终止不定期租赁关系的通知》，要求被告在2020年3月31日前支付案涉房屋场地，双方之间的不定期租赁关系已于2020年3月31日终止。现原告起诉确认与被告之间的不定期租赁关系终止，符合法律规定，予以支持。租赁关系解除后承租人应当返还租赁物，现租赁物由被告黄进及第三人新盛彩印厂、昊盛纸业、嘉和商行、王新元、李波占用，故原告要求被告黄进及第三人新盛彩印厂、昊盛纸业、嘉和商行、王新元、李波腾空并交付涉案场地的理由正当，予以支持。自2020年1月1日起被告黄进无正当理由再未向原告支付租金及占用费，故原告要求被告黄进支付租金及占用费，予以支持，但此期间受新冠肺炎疫情影响，一审法院酌情减免被告3个月租金或占用费，故被告应支付的租金及占用费应自2020年4月1日起至清偿之日止按年租金6.6万元计算。被告黄进及第三人新盛彩印厂李波要求对重建及装饰装修部分给予补偿，不属于本案处理范围，相关当事人，如有事实依据可另行主张权利。被告昊盛纸业、嘉和商行、王新元无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六判决如下：一、确认原告岳阳市洞庭新城投资建设开发有限公司与被告黄进之间的不定期租赁关系已于2020年3月31日终止。二、被告黄进及第三人新盛彩印厂、昊盛纸业将占用的原市农工商家属楼右后部的T-01-104、T-01-105、T-01-106、T-01-107、T-01-102、T-01-101约232平方米的仓库及场地；第三人嘉和商行占用的原市农工商家属楼右后部的T-01-112、T-01-113、1-01-114、T-01-108、T-01-103、T-01-101约996平方米的仓库及场地;第三人李波占用的原市农工商家属楼右后部的T-01-109、T-01-110约160平方米的仓库及场地;第三人王新元占用的原市农工商家属楼右后部的T-01-111约110平方米的仓库及场地腾空并交还给原告岳阳市洞庭新城投资建设开发有限公司。三、被告黄进向原告岳阳市洞庭新城投资建设开发有限公司支付自2020年4月1日起至本判决确定的还款之日止按每年6.6万元的标准计算的租金及占用费。上述第二、三项，限被告黄进在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期问的债务利息。案件受理费1000元，由被告黄进负担。本院二审查明：1、上诉人黄进于2004年8月10日开始租赁本案争诉之标的物，当时的出租方为岳阳市农工商联合公司。上诉人承租后，对场地进行了一定的扩建、改造和装修，投入了一定的费用。2、农工商公司改制后，市国资公司接管本案租赁场地。2010年5月1日国资委与黄进签订租赁合同，租期两年。（2010.5.1-2012.4.30），①租赁期内不能转让、转租；②、出租方处置该资产时，黄进不得提出任何条件。③面积2000㎡（包库、门面），月租4000元。④其他事项。3、2012年1月（在前述合同期限内），市国资公司与被上诉人洞庭新城签订《资产注入移交协议》将诉争租赁物移交给了被上诉人洞庭新城，洞庭新城与上诉人黄进的租赁关系予以承继，但没有重新签订合同，仍按原合同执行，租金按原合同逐年递增，至2019年度已至6.6万元/年。4、上诉人黄进租赁费已交租至2019年12月31日，之前从未拖欠。后因听闻被上诉人要收回场地，上诉人黄进再未支付租金或占用费。5、上诉人黄进租赁期间，先后将部分租赁物转租给本案第三人，出租方予以默认或许可。6、2020年3月17日，被上诉人洞庭新城正式向上诉人黄进发出通知，要求上诉人黄进于2020年3月31日前将案涉租赁物交还，解除不定期租赁关系。上诉人黄进至今没有腾退。本院二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案争执的焦点有三个：焦点一，本案原租赁合同和之后不定期租赁合同的关系。在市国资委与上诉人黄进的租赁合同履行期间，即2012年1月，被上诉人洞庭新城即成为租赁物的物权人，租赁合同开始在洞庭新城与黄进之间履行。合同到期后，双方形成了不定期租赁关系，双方仍按原合同约定的权利义务履行，故本案不定期租赁合同是原租赁合同（定期合同）的继续。焦点二，上诉人黄进要求获得拆迁补偿款,不属于本案审理的范围。尽管上诉人以拆迁补偿款没有到位而提出抗辩，但并没有提出反诉的诉讼请求，故法院不能就拆迁补偿款作出实体判决。焦点三，上诉人黄进腾退之前的占用费应不应当支付。在被上诉人明示要收回租赁物之后，上诉人仍不交还租赁物，不定期租赁关系变成了占用关系。根据法律规定，占用租赁物期间，应比照租金支付占用费。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，处理恰当，应予维持。故此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉黄进承担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇二〇年八月二十日书记员  方晶晶