江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1459号上诉人(原审被告)：宿迁市艺智星教育科技有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区宝龙城市广场2#地块19幢。法定代表人：丁凯，该公司经理。委托诉讼代理人：吴体实，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。被上诉人(原审原告):陈锐,男,1983年6月16日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：刘成久，江苏广陆律师事务所律师。上诉人宿迁市艺智星教育科技有限公司（以下简称艺智星公司）因与被上诉人陈锐房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初7667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人艺智星公司的委托诉讼代理人吴体实，被上诉人陈锐的委托诉讼代理人刘成久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艺智星公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：1、艺智星公司租用了陈锐及周某的房屋，还租用了物业公司的仓库和两个宿舍，租金也已经由艺智星公司支付。艺智星公司向陈锐支付的51000元中为陈锐家房屋三年的租金，该51000元不包含物业用房的租金，也不包括臧某家夹层房屋租金，艺智星公司与臧某之间不存在租赁合同关系。艺智星公司租用的周某的房屋面积为112.38平方米，年租金31000元，而陈锐的房屋仅60平方米，陈锐本人又是艺智星公司的股东，陈锐关于年租金35000元的主张背离市场价，也与事实不符。2、一审法院酌定欠付租金的起算时间为2018年1月4日，依据不足。双方当事人没有签定租赁合同，且陈锐以原“柏斯琴行”入股，双方对租金的计算起点没有约定。3、艺智星公司于2019年1月18日搬离了案涉房屋，当时陈锐父亲在场。一审法院不应再判决艺智星公司支付3个月的房屋占用费。4、张某和王某均不是本案当事人，一审法院不应以二人之间的短信记录作为认定事实的证据。一审法院以陈锐母亲向王某催要房屋租金的时间节点作为逾期利息起算点，没有法律根据。陈锐从未向艺智星公司主张过房屋租金，艺智星公司对于陈锐母亲向王某主张房屋租金也不知情。陈锐二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、一审中陈锐对于艺智星公司租赁房屋的范围及租金情况已经进行了举证，一审中提供的证人证言可以证明陈锐的主张。2、王某是艺智星公司的实际控制人（王某是内部协议的最大股东，是艺智星公司现任法定代表人丁凯的妻子），王某实际处理公司事务，其有权代表公司。张某和王某的短信记录对艺智星公司有约束力。3、关于欠付租金的起算时间，应以实际开始占有使用的时间为准，一审认定并无不当。关于欠付租金计算的终止时间，应当以艺智星公司实际交还房屋的时间为准。一审并未多算租金，反而少算了租金。4、关于逾期利息的起算点问题。艺智星公司第一次支付租金的时间即是租期起算时间，第二年度的租金应当在第二年度开始时支付，逾期利息也应从第二年度开始时起算。陈锐向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人之间的房屋租赁关系；2、判令艺智星公司向陈锐支付2018年1月3日至2020年1月3日租金7万元及利息（以35000元为基数，按年利率6%的标准，自2018年1月3日起计算至实际给付之日止；以35000元为基数，按年利率6%的标准，自2019年1月3日起计算至实际给付之日止）。3、本案诉讼费由艺智星公司负担。一审法院认定事实：宿迁市宿城区富丽莱嘉苑平安大道98号13幢9号和夹层J9房屋登记所有人为陈锐。2017年1月起，上述房屋由陈锐出租给艺智星公司使用，双方未签到书面租赁合同。2017年1月3日，艺智星公司通过转账向陈锐支付租金82000元，其中31000元双方一致认可系陈锐代艺智星公司向案外人周某支付2017年度房租。艺智星公司另租用案外人李某经手的某物业公司东西两大间房屋和案外人臧某家夹层房屋。2017年3月，艺智星公司向李某支付上述物业公司西大间房屋租金10000元。2019年1月20日-1月21日，张某（双方一致认可系陈锐母亲，艺智星公司股东）与案外人王某（双方一致认可系艺智星公司法定代表人丁凯妻子）有下列短信对话：张某：王科长上午好，2018年房租未付给我查实了吧，我叫张某，柏斯琴行法人。现在和你一样，都是艺智星公司股东，并都持有一定比例的股份。王晓艳：哦，宝龙的房租也没付呢，而且公司欠了这么多外债，是不是也应该按持股比例分摊？张某：公司法你比我懂，你说呢？张某：另外请你考虑2019年房租张某：因为你是艺智星公司法人的委托人，所以要你支付房租天经地义。张某：也是合理合法合情合理。张某：王某科长中午好：在你应付清我2018年和2019年房租费的事情上（2019年你如果现在提出不续租，并交出大门钥匙等和交清水电费、物业费等，那么另当别论，否则视为续租；如果你在租房期间有以所租的房子质押等不正当的行为，后果都由你负责承担），现在还处于协商讨要阶段，但不是无限期协商讨要的，希望你在明天下午6点之前告诉我你付清我房租费的时限，明天下午6点之前你如不告诉我你付清我房租费的时限，那么，我就要向你提出付清我房租费的时限。王某：作为股东，这么说不合适吧？！公司欠外债80多万，欠宝龙和富丽莱房租50多万，您不说分担，反而索要房租，那么，请把您该承担的债务拿出来！张某：王某科长你好，截止今天下午6点，你没有提出支付房租费的时限，那么我现在告知你，请你于2019年1月30日下午6点前支付清房租35000元。另告知：2019年房租在未解除合同前按你实际使用天数计算房租金（35000元/365天=96元/天）。张某：你说亏损，我张某不清楚啊，不能以你说了算吧，同时与房屋出租人也无关系吧。张某：王科长，如逾期支付超过30天，就要解除租赁关系了。……陈锐自认2019年1月艺智星公司搬离涉案房屋，其父亲曾到搬离现场。2019年11月18日，艺智星公司于庭审中明确陈述:同意陈锐自行打开涉案房屋，涉案房屋内已经没有艺智星公司东西。一审法院认为:陈锐与艺智星公司艺智星公司之间的房屋租赁关系依法成立、合法有效。艺智星公司辩称不存在租赁关系，其陈述前后矛盾，一审法院不予采信。关于艺智星公司是否欠付租金问题，一审法院认为，张某与王某短信内容能够证实艺智星公司欠付陈锐租金。关于艺智星公司应付租金及房屋占有使用费数额：1、欠付租金的起算时间。综合上述短信内容、艺智星公司向陈锐支付82000元租金时间、陈锐主张已经支付租金期间等，一审法院酌定为2018年1月4日。2、应付租金或房屋占有费的截止时间。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，双方无书面租赁合同，应视为不定期租赁，双方均可以随时解除合同。关于合同解除时间，艺智星公司于2019年1月搬离涉案房屋，艺智星公司系以自身行为表示不再租赁涉案房屋，陈锐自认其家人在现场，对此应为明知，对此一审法院认定双方租赁关系于2019年1月31日解除。合同解除后，艺智星公司应向陈锐返还租赁物，对此艺智星公司举证不能证明其于2019年1月完成返还义务，陈锐亦负有避免损失扩大义务，综合陈锐对于艺智星公司搬离涉案房屋系明知、陈锐参与艺智星公司经营、张某系艺智星公司股东等因素，一审法院酌定合同解除后艺智星公司向陈锐支付3个月房屋占有使用费，故艺智星公司向陈锐支付房屋占有使用费截止时间为2019年4月30日。3、租金标准。艺智星公司给付陈锐租金82000元中，双方一致认可包括陈锐代艺智星公司支付给案外人周某1年房租31000元，剩余51000元中，陈锐主张35000元系涉案房屋2017年1月至2018年1月租金，11000元系陈锐代艺智星公司支付上述物业用房东大间2017年租金，5000元系陈锐代艺智星公司给付上述臧某家夹层房屋2017年租金。艺智星公司认可其于2017年租用上述物业用房东西两大间、臧某家夹层房屋。关于上述东大间房屋及臧某家夹层房屋艺智星公司未举证租金如何支付。李某到庭陈述收到陈锐支付上述物业用房东大间2017年度租金11000元左右，臧某到庭陈述认可其收到上述夹层房屋2017年度租金5000元。陈锐的陈述与臧某、李某、艺智星公司的陈述相互印证，故对于陈锐主张应予支持，即涉案房屋租金标准为35000元/年。关于房屋占有使用费标准亦参照该标准。艺智星公司辩称51000元系2017年至2020年涉案房屋3年租金，无证据证实，一审法院不予采信。4、综上，艺智星公司应向陈锐支付租金数额为46123元（2018年1月4日至2019年4月30日，35000元/年/365天*481天，取整）。关于逾期利息，双方均未举证证明租金约定给付时间及逾期利息标准，陈锐主张的计算标准并无不当，但计算基数及起算时间应予以调整，2019年1月4日前的租金35000元租金，应从陈锐催缴的逾期之日即2019年1月31日起算，此后的租金及房屋占有使用费利息，陈锐主张并无依据，一审法院不予支持。综上，艺智星公司应向陈锐支付的逾期利息为：以35000元为计算基数，按年利率6%的标准，自2019年1月31日起计算至实际履行之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、陈锐与艺智星公司之间的房屋租赁关系于2019年1月31日解除；二、艺智星公司于判决生效之日起三日给付陈锐欠付租金及房屋占有使用费46123元及利息（以35000元为基数，按年利率6%的标准，自2019年1月31日起计算至实际给付之日止）。一审案件受理费1721元，由陈锐负担736元，由艺智星公司负担985元（陈锐已预交，艺智星公司在履行上述义务时一并给付陈锐）。二审中，艺智星公司为证明其上诉主张，申请证人魏某2出庭作证，旨在证明艺智星公司对涉案房屋的使用情况、公司解散后向陈锐返还房屋的情况。魏某2当庭陈述：1、魏某2之前是艺智星公司的前台工作人员，工作期间为2018年秋天至2019年10月。魏某2在艺智星公司工作期间，艺智星公司租用的房屋包括陈锐家的房屋、周某家的房屋、物业用房东、西大间（东大间用作钢琴教室、西大间用作宿舍）。2、王某是艺智星公司的老板，负责公司的经营管理，包括工工资发放和学生退费办理等。3、2019年元旦前夕，艺智星公司的工作人员前往陈锐出租的房屋将钢琴等设备搬离，并安排开锁师傅将房屋的密码锁拆下来。工作人员离开后接到了拆锁师傅的电话，师傅说有自称是房东的人阻止其拆锁，魏某2听到电话里开锁师傅在与人争吵。后来拆锁师傅没继续拆就走了。2019年元旦后，陈锐将艺智星公司的广告牌送至周小燕的房屋，魏某2前去拿广告牌的时候发现，陈锐的房屋原本与周小燕的房屋相通，但当时已经被陈锐拿砖头砌起来了，陈锐的房屋也已经被锁上了。艺智星公司搬离陈锐家房屋的时候，魏某2将房屋钥匙交给了拆锁师傅，拆锁师傅离开之前应该是将钥匙交给了现场阻止拆锁的人。4、陈锐出租给艺智星公司的房屋租金比周某家的房屋租金高，魏某2还曾经问过王某为何陈锐家一间房屋的租金要比周某家两间房屋的租金高。针对魏某2的证人证言，艺智星公司质证称：关于周某家房屋租金和陈锐家房屋租金哪一个金额更高，证人仅仅是凭印象陈述，该部分陈述不应被采信。陈锐质证称：1、魏某2的陈述基本属实，可以证明陈锐出租房屋的租金高于周某出租房屋的租金，可以印证陈锐主张的其出租的房屋租金为35000元每年。2、魏某2等工作人员办理陈锐家房屋时，双方当事人并未办理交接手续，不能以其搬离房屋时间作为租金计算的截止时间。本院的认证意见为：1、魏某2的证言可以证明王某为公司的实际管理人员，其与陈瑞母亲的短信聊天记录的效力应及于艺智星公司。2、魏某2陈述，艺智星公司支付陈锐家房屋的租金高于支付周某家房屋的租金。魏某2为艺智星公司申请出庭的证人，魏某2的上述陈述与陈锐的主张一致，可以证明艺智星公司支付陈锐家房屋一年的租金高于31000元。3、艺智星公司搬离陈锐家房屋的时候并未与陈锐一方办理交接手续。二审中，艺智星公司主张，陈锐家的房屋夹层没有出租给艺智星公司使用，对此，陈锐表示认可；艺智星公司未租用臧某家的房屋，艺智星公司租用物业公司的房屋的全部租金已经由公司自行支付；张某不是艺智星公司的股东。除此之外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、艺智星公司租赁涉案富丽莱嘉园13幢9号房屋一年的租金数额应如何认定；2、艺智星公司是否应当向陈锐支付搬离房屋之后3个月的房屋占用费；3、艺智星公司是否应向陈锐支付逾期支付租金的利息，利息计算的起算点应如何认定。本院认为，关于第一争议焦点。一审法院于2020年3月13日组织的庭审中，艺智星公司认可其在2017年使用了臧某家的房屋和李某经手的物业公司的东西大间房屋。关于上述房屋的租金数额及租金支付情况，一审中，李某和臧某到庭陈述了相关情况。李某陈述，2017年陈锐租了物业用房东大间的房屋，并支付了东大间11000元左右的房租，李某直到2018年才知道房屋是艺智星公司使用的；艺智星公司的会计2017年支付了物业用房西大间10000元的租金。臧某陈述，大约2017年3月陈锐向臧某支付了臧某家房屋2017年4月至2018年3月期间的租金5000元，房屋应该是给艺智星公司使用的。因艺智星公司无证据证明其已经向李某支付了物业用房东大间的租金，也无证据证明其向臧某支付了租金，结合李某与臧某在一审中所作陈述，可以认定2017年陈锐代艺智星公司支付了物业用房东大间租金11000元、臧某家房屋租金5000元。故陈锐收到的艺智星公司向其转账的82000元中，11000元为代公司支付物业用房东大间租金，5000元为代公司支付臧某家房屋租金，31000元为代公司支付周某家房屋租金，剩余35000元应认定为艺智星公司向陈锐支付的陈锐家房屋租金。艺智星公司抗辩已经向陈锐支付了陈锐家房屋3年的租金，但并未提供证据予以证明，本院对其该项主张不予支持。关于第二争议焦点。因双方当事人未签订书面租赁合同，双方之间成立不定期租赁合同关系，双方均可以随时解除合同。陈锐自认艺智星公司于2019年1月搬离涉案房屋，陈锐父亲曾到搬离现场。一审据此认定双方之间的租赁合同自2019年1月31日起解除，并无不当。因艺智星公司未与陈锐办理房屋交接手续，未向陈锐返还租赁物，结合陈锐明知艺智星公司搬离涉案房屋，且陈锐作为出租人负有避免损失扩大的义务等因素，一审酌定在合同解除后继续计算3个月的占用费，并无不当。关于第三争议焦点。双方当事人均未举证证明双方曾约定租金的支付时间。2017年1月3日，艺智星公司向陈锐支付2017年度房屋租金，租期的起算点从2017年1月4日起算，并无不当。故艺智星公司第二年度使用房屋的期间为2018年1月4日至2019年1月4日，在此期间产生的租金35000元的逾期利息应从陈锐一方催缴短信上确定的逾期之日即2019年1月31日起算。一审对于逾期利息的起算时间并无不当。综上，艺智星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1721元，由宿迁市艺智星教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年八月十一日法官助理 钱 钥书 记 员 赵媛媛