浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初1363号 原告（反诉被告）：浙江傲天工贸有限公司，住所地浙江省武义县五金机械工业区。 法定代表人：童程。 委托诉讼代理人：陈绍辉，浙江门都律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄道阳，男，1981年4月9日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：**、虞静雯，浙江泽鉴律师事务所律师。 原告浙江傲天工贸有限公司（下称“傲天公司”）诉被告黄道阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案，被告黄道阳收到本院送达民事起诉状副本等法律文书后，以傲天公司已将厂房租赁他人要求返还租金为由依法提出反诉。本院依法适用简易程序，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告傲天公司向本院提出的诉讼请求：一、判决解除原被告双方于2019年7月23日签订的《厂房租赁合同》于2020年1月31日确认解除，并由原告没收被告交付的租房保证金10万元。二、判决被告支付或赔偿给原告租金56.25万元（从2019年9月1日起至2020年1月31日止，以年租金135万元计算，即135万÷12个月×5个月=56.25万元）并赔偿利息损失（利息从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）。三、本案诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2019年7月23日，原告傲天公司与被告黄道阳签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于武义县××道××号（原浙江腾锋厂房）的厂房出租给被告使用，厂房租赁合同期限为一年，从2019年9月1日至2020年8月31日止，租金为一年135万元，约定租金于2019年9月1日前一次性付清后才能使用，为此，被告向原告缴纳10万元的履约保证金，保证依照合同约定履行。合同签订后，原告为了能够依约交付厂房给被告使用，从2019年7月23日开始，花费大量人力、财力腾空厂房，并于8月底如约将厂房交付给被告使用，现被告未依约支付租金。为此，原告多次催讨，但被告仍拒绝支付租金。 被告的行为已违约，依照《厂房租赁合同》13.2款：“若遇承租方欠交租金超过2个月，出租方有权提前解除本合同”。被告拒绝支付租金的违约行为，致使原告不能实现本合同的目的，达到法定的解除条件。 综上：原告为履行本合同，拒绝其他租赁人的租赁请求，依照被告的要求，腾空房屋并交付给被告，被告恶意违约行为，给原告造成了巨大经济损失。为维护原告的合法权益，根据《合同法》的有关规定，特起诉，请求依法判决。 被告黄道阳辩称，要求驳回原告诉请。2019年7月23日，原、被告签订过一份合同，但是因为当时没有确定是否承租，双方约定以原告收到租金作为生效要件，并且约定租金在9月1日之前一次性付清，就是说9月1日之前交付了租金就生效了，不交付就是不生效。因此合同没有生效，不存在解除合同的必要。黄道阳确实交付了10万元，这10万元不是租房保证金，他在合同中明确显示是租赁的租金不是履约保证性质，原告无权没收租赁保证金。2019年9月1日之前，并没有如原告所称已经交付。9月1日之前，前一手承租人没有搬空，根据合同约定是在合同生效后40日内交付承租方，因此不存在给原告造成任何经济损失的情况。第二项诉请没有依据，为此请求驳回。 反诉原告黄道阳的反诉请求：判令反诉被告傲天公司立即返还反诉原告黄道阳租赁保证金10万元及逾期返还利息损失（利息损失从反诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 事实与理由：2019年7月份，浙江盛迅工贸有限公司法定代表人反诉原告与反诉被告傲天公司法定代表人童程商谈厂房租赁事宜。2019年7月23日，傲天公司起草了《厂房租赁合同》格式，浙江盛迅工贸有限公司未盖章，反诉原告向反诉被告指定的童程账户汇付了租赁保证金10万元，此时傲天公司拟出租的厂房尚有案外人租用，未到期亦未搬离，处于不确定状态。反诉原告没有支付租金，经反诉原告了解，反诉被告已将厂房出租给他人。因此租赁保证金10万元应当返还。租赁保证金根据合同是在反诉原告尚欠租金、物业管理费等费用时，反诉被告可以在保证金中扣除并没有履行合同保证的意思。现在合同没有生效反诉原告也没有欠付任何款项，应当按无效合同返还这笔钱。 反诉被告傲天公司辩称，1、本案中反诉被告认为因合同出现笔误与客观事实存在重大区别，反诉原告陈述厂房未腾空属于不确定状态与事实不符。反诉被告在9月1日之前已根据反诉原告要求将厂房腾空，这一事实在双方的厂房对接群里已经进行明确呈现，因此不存在未搬离不确定状态。2、对拟出租的厂房尚有案外人租用反诉原告是知情的，因此在对接群里将上一手承租人也拉进该群，并在反诉原告要求下上一手承租人将厂房全部腾空，该租赁合同依照合同法第212条的规定，出租房已经在9月1日之前实际交付给反诉原告，已履行了合同义务。如果本案合同成立但未生效，但出租人和承租人共同对厂房进行腾空，出租人已经实际履行合同义务承租人也认可，该事实是对原合同的变更，理应生效。即使该合同成立但未生效，依照合同法58条的规定，依照缔约过失责任的规定，本案中反诉被告完全按合同履行义务，若合同成立未生效导致缔约责任的产生。反诉被告认为反诉原告存在假借订立合同恶意进行磋商的情况，致使反诉被告与第三方签订合同的机会丧失应当由反诉人承担责任，请求驳回反诉诉请。 证据的出示、质证和认证 一、傲天公司为证明其起诉的事实，在庭审中出示了如下证据： 1、厂房租赁合同（2019年7月23日签订），证明本案当事人存在租赁的事实。年租金135万元（含税），租金于9月1日前支付，同时履行支付租金本就是合同中理应存在的法定义务。黄道阳对真实性无异议，认为这份合同是傲天公司打印的，其只是签字，最后一页出租方签字的上方明确本合同双方签字盖章、并收到承租方支付租金后生效。10万元是租赁保证金，没有约定不交租金可以没收。本院对证据本身的真实性予以确认。 2、不动产权证，证明本诉原被告双方存在租赁关系。黄道阳认为真实性由法庭核实，没有异议。本院经审核予以确认。 3、傲天公司的法定代表人童程与黄道阳的微信聊天记录截屏和语音光盘，证明双方存在租赁关系和被告方让原告腾空厂房的事实及于2019年9月、12月向黄道阳催讨租金的事实，同时告知了若黄道阳不履行支付租金的要承担因厂房租赁空档期的损失的事实。黄道阳在7月20日左右主动加了童程的微信。黄道阳认为微信聊天不是全部的记录。对微信群的真实性没有异议。黄道阳是通过傲天公司招租的广告才知道傲天公司的厂房出租，因此联系童程再商谈是否承租以及租赁后的租金。真实性没有异议，认识之后就加了童程的微信。2019年7月23日付了10万元是黄道阳通过母亲账户支付的，聊天里面也发了汇款单。本院对证据本身的真实性予以确认，同时该证据也能证明傲天公司要求交纳定金10万元，黄道阳表示同意，并通过了徐美林中国建设银行网上转账支付10万元，黄道阳委托秦鹏对涉案厂房进行检查交接，9月2日童程在微信上向黄道阳发出通知要求交付租金的事实。 4、多人群的微信聊天记录，证明有黄道阳的朋友秦鹏，傲天公司以及上一手承租人胡学军在场进行厂房腾空的事实经过，腾空状况以及线路改装、其他一些结构的维修都是由黄道阳主导，不像其陈述的合同未生效提前40天腾空，厂房腾空是黄道阳的意愿。也证明合同生效之日是在2019年7月23日。合同中说收到租金生效的租金其实是定金。黄道阳确认这个多人微信群是有的。内容真实，但是证明内容和傲天公司所讲不太一样，7月20日黄道阳和童程联系租赁的事情。23日就签了合同，当时厂房确实还有第三方租赁使用，到底符不符合黄道阳的适用条件以及厂房要不要租都没有确定，组建这个群是为了决定做参考。秦鹏是浙江盛迅工贸有限公司员工，黄道阳是该公司法定代表人，从聊天内容看不出是黄道阳要求腾空，只能看到胡学军办理的情况。2019年8月29日童程发到群里的材料，上面写了很多，其中一部分是胡学军处理，一部分童程处理，一部分盛迅维修，钱要胡学军支付，可以说明在8月29日厂房都没有腾空还有很多应当要处理的问题，因此这份聊天记录证明不了已经交付，在8月29日都没有完全腾空不存在傲天公司所述已经履行合同的事实。本院对证据本身真实性予以确认，该证据也能证明胡学军在腾空涉案厂房时秦鹏有在现场检查，并且参与了交接，8月29日对在检查时发现的问题进行了责任明确限期处理。9月1日进行交接时黄道阳这方已有物资放入涉案厂房，并在搬入物资时碰坏电梯。9月3日，童程在微信群中通知黄道阳交纳租金。9月5日，秦鹏在微信群发出电梯修好的事实。 5、光盘视频，证明2019年9月1日本案傲天公司将厂房腾空并清扫完毕后交付给了黄道阳。黄道阳将相关的货物已经搬进厂房，应该有好几吨。同时将电梯损坏的事实。黄道阳对视频真实性没有异议，但认为没有这么多的钢管搬进去，钢管较长把电梯弄坏是有的，但说这些全部是其的不客观。从语音上看质问东西是谁的，若是交付了就不用问了，反而体现了没有交付的合意。本院对证据本身的真实性予以确认，同时能证明黄道阳委托的秦鹏与童程对涉案厂房进行交接，黄道阳这方已有物资放入厂房，电梯被损坏的事实。 6、厂房租赁合同、汇款凭证、聊天记录、情况说明，证明原告放弃与第三人签订合同的机会，将厂房租赁给被告，丧失了与第三方签订租赁合同导致重大经济损失情况。原合同约定租金120万元一年，每月10万元（不含税价），要求赔偿支付5个月的经济损失合法有据。其中有部分已经举证过了，厂房对接群已经举证，现在总共举证七页。傲天公司退还上一手承租人胡学军5万元的事实。黄道阳认为对该证据合同真实性不清楚，合同是复印件上盖了一个章。从合同形式上看傲天公司租给胡学军的合同与本案合同形式完全不一样，特别关于合同效力的约定，考虑到合同本身就是傲天工贸提供的版本，黄道阳认为本案合同存在笔误以及未注意是不客观的，以前都不是这么写的。情况说明不合法，真实性不承认。关于证明内容黄道阳是根据傲天公司的招租广告联系的童程，而不是傲天公司要租给黄道阳然后让胡学军搬离，不符合常理。对电子回单交付租金的事实真实性予以认可，但是对聊天记录对三性都有异议，除了2018年9月10日-2019年9月1日之前，胡学军和童程都没有聊天记录怀疑有删除，按常理童程已经与胡学军达成解除租赁合同的协议才会招租。至于返还五万元钱很有可能也是租赁保证金的返还。本院认为结合上面微信记录和语音光盘，该组证据能证明涉案厂房原来出租给胡学军，确定出租给黄道阳后，胡学军搬离的事实。对于情况说明因不符合证据规定，不予确认。 黄道阳为证明其答辩和反诉的事实，在庭审中出示了如下证据：2019年7月23日中国建设银行网上银行转账汇款电子单（复印件），证明黄道阳通过母亲徐美林的账号给童程转账10万元作为租赁保证金的事实。傲天公司对该证据无异议，本院予以确认。 经审理，对本案事实认定如下：2019年7月，傲天公司拟将出租胡学军未到期的位于武义县××道××号（原浙江腾锋厂房）的厂房出租。黄道阳悉知傲天公司要出租厂房便与该公司法定代表人童程联系，并加了童程的微信。同月20日，黄道阳通过微信交付童程东干凤凰大道70号租房定金1万元。23日上午，傲天公司法定代表人童程发了黄道阳微信：“到我公司吧、三点半左右”。中午童程发黄道阳微信：“定金好像还没打吧”。同日下午，黄道阳发童程微信：“财务会打10万，到时候还要麻烦您把1万退回微信！”15：20黄道阳将10万元汇款凭证在微信上发给童程。同日，傲天公司与黄道阳签订了《厂房租赁合同》，约定：傲天公司将位于武义县××道××号（原浙江腾锋厂房）的厂房或仓库（下称租赁物）租赁于黄道阳使用。租赁物面积约为10000平方米。租赁物的功能为生产制造休闲用品。租期为一年，即2019年9月1日起至2020年8月31日止。在本出租合同生效之日起40日内，出租方将租赁物按现状交付黄道阳使用。交付时双方对基础设施的状况以交接单的形式签字确认，并可附照片。本出租合同的租赁保证金为10万元。租金135元／平方米，总计135万元。租赁费的支付为承租方应于合同签订之前，向出租方支付部份租赁保证金10万元。租赁保证金的余额将于7月23日前向出租方一次性支付完毕。在租赁期限内，若遇承租方欠交租金或物业管理费超过1个月，出租方在书面通知承租方交纳欠款之日起5日内，承租方未支付有关款项，出租方有权停止承租方使用租赁物内的有关设施，由此造成一切后果损失由承租方全部承担。若遇承租方欠交租金或物业管理费超过2个月，出租方有权提前解除本合同在出租方以传真或信函等书面方式通知承租方之日起，本合同自动终止。合同上明确租金于9月1日前一次性付清。未经出租方书面同意承租方不得提前终止本合同。如承租方确需提前解约，须提前2个月书面通知出租方，且履行完毕手续，方可提前解约。合同签订后，傲天公司依据合同让前承租人胡学军对厂房进行腾空，期间黄道阳派秦鹏进场检查。8月29日，出租厂房已基本腾空，有些需简单修补的进行了责任明确，并有童程、原承租人胡学军签字，确定9月1日前由黄道阳验收完毕。后黄道阳方已开始将物资搬入厂房，并在搬运过程中损坏了电梯。9月1日，秦鹏与童程对厂房进行了交接。9月2日，童程发黄道阳微信要求交付租金。次日在秦鹏、胡学军、童程的微信群里发出通知，未收到黄道阳的租金款，要求前来处理等。9月5日，秦鹏在微信群里发出微信照片，并告诉童总电梯修好。但黄道阳一直既未表示不租，亦未交付租金。 本院认为，傲天公司与黄道阳之间厂房租赁合同成立。虽然合同中有“收到承租方支付的租金后生效”的字样，但结合合同中约定的租赁期限是2019年9月1日到2020年8月31日，出租方向承租方交付租赁物是在出租合同生效后的40日内，租赁合同的订立时间是2019年7月23日，租金交付时间2019年9月1日前的情况分析，如果是租金交付之日生效，则交付租赁物的时间就是在2019年9月1日以后的40日内，因此就不能保证租赁期限是一年的时间。而2019年7月23日生效，那么到8月31日正好是40日，能够保证租赁期限。从双方对厂房腾空的要求看，也是在合同订立后傲天公司就准备腾空厂房的工作，黄道阳也委托秦鹏到场检查，要在2019年8月31日前完成腾空。因此合同订立之日生效符合客观情况。另外，2019年9月1日双方现场交接时，黄道阳也已有物资放入涉案厂房内，故傲天公司履行了约定的义务。黄道阳未依约交付租金，在傲天公司向其催交租金的情况下仍不予理睬，拒不交付租金，其行为违反了诚实信用原则，依法应承担违约的民事责任。由于黄道阳拒不履行支付租金义务，傲天公司要求解除合同，于法有据，本院予以支持。综合本案实际情况，本院酌定由黄道阳向傲天公司支付一个半月的租金。即为16.875万元，其中应扣除保证金10万元。傲天公司的其他请求属不合理，本院不予支持。黄道阳的抗辩，不予采信。黄道阳的反诉，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除浙江傲天工贸有限公司与黄道阳于2019年7月23日签订的《厂房租赁合同》； 二、黄道阳于本判决生效后七日内支付浙江傲天工贸有限公司厂房租金16.875万元（其中应扣除保证金10万元）。 三、驳回浙江傲天工贸有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回黄道阳的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5213元（已减半），由浙江傲天工贸有限公司负担3375元，黄道阳负担1838元，反诉案件受理费1150元（已减半），由黄道阳负担，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 杜建跃 二〇二〇年八月十七日 代书记员 张晓君 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??