江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0324民初2787号原告:马玉伟，男，1965年3月12日生，汉族，住睢宁县经济开发区。被告：姚坤，男，1959年1月5日生，汉族，住睢宁县。被告：李春玲，女，1971年11月16日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：陈令明，北京市京师律师事务所律师。原告马玉伟与被告姚坤、被告李春玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马玉伟，被告姚坤，被告李春玲及其委托诉讼代理人陈令明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玉伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告将机器设备搬出睢宁经济开发区苏源南路16号南区一楼从东数第7-9间、二楼从东数第6-10间，主厂房二楼食堂，将上述厂房和食堂腾空交付给原告；2.两被告支付占有上述厂房期间的使用费（按照3600元每月计算，自2020年6月1日起算，直至腾空厂房并将厂房和食堂交付给原告之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原来将上述厂房出租给吴永堂使用，到2019年8月吴永堂在原告不知情的情况下将上述厂房转让给姚坤和李春玲使用。2019年11月份，李春玲付4000元给原告占用了二楼食堂。2019年12月，姚坤付18000元给原告。原吴永堂是花了39200元租用上述厂房的，现两被告拒不再支付房租及拖欠水电费，没有正常生产，也不搬出厂房。原告多次报警要求两被告搬出厂房，公安人员出面调解，认为属于经济纠纷，应当起诉到法院解决。现原告被逼无奈，只好诉至人民法院，请求法院查清事实，判令两被告立即搬出厂房腾空房屋交付给原告，并支付占用厂房和食堂期间的费用。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告姚坤辩称：原告所述与事实不符，去年10月份经过曹金龙和他协商好是26000元/年房租，厂是李春玲办的，我和曹金龙是帮忙的，原告觉得和女同志不好商量，所以有些事情是我和曹金龙和原告沟通的，导致原告认为我参与开办这个厂，开厂其实和我没有关系。过完春节因为疫情所以没有开工，后来能开工时李春玲找原告多次要求给提供开工有关证明，原告一直不提供导致现在无法开工，最后李春玲进场原告都不让进，导致双方发生冲突并报警。原告还找了假的保安在门口，要求提供租赁合同，但原告一直不和我们签订合同。我不应承担责任。被告李春玲辨称：我是通过案外人吴永堂租赁涉案厂房，原告对此知情且同意。在承租厂房后又购进一部分机器设备，且公开招聘了员工，这些都是公开的，且招聘员工其中有部分还是原告给介绍的，所以原告说其不知情与事实不符。2019年10月原告收取被告租房押金3000元，12月收取2020年度的租金18000元，11月份又将厂房对面二楼120平方米左右空房租给李春玲作为食堂并收取食堂一年租金4000元，这些事实证明原告不仅知情而且是同意并认可和李春玲之间的租赁事实。租赁房屋、交付租金及押金都是被告李春玲，与被告姚坤无关。被告与原告约定的厂房租金是26000元每年，食堂租金是4000元/年，2020年度厂房租金当时约定先交18000元，剩余8000元待双方签订书面合同时再交付。被告一直要求与原告签订书面租赁合同以便进行工商登记，但原告一直以各种理由推脱，直到2020年3月份才告诉李春玲因为厂房没有通过安监部门的检查，安监部门不允许原告将厂房对外出租，所以不能签订书面租赁合同。李春玲租赁厂房是开服装厂的，为此进行了大量投资，由于原告一直不愿意签订书面合同，导致李春玲无法正常生产经营造成具体经济损失，对于该损失我们保留要求原告进行赔偿的权利。自2020年5月13日开始原告以各种方式阻挠李春玲进场，实际上强行收回租赁场地并扣留李春玲在厂内的一切财产。综上我们认为原告的起诉没有事实和法律依据，不应得到支持，相反应当赔偿李春玲损失并返还相应财产。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2019年8月底9月初，被告李春玲从案外人吴永堂处转租位于睢宁县经济开发区间厂房用于经营，转租期限自2019年9月至2019年12月份，租金每月2500元，合计10000元，机械设备47000元，合计转让价格为57000元，双方未签订书面的合同。该厂房原系原告马玉伟租赁给案外人吴永堂，原告马玉伟与吴永堂未签订书面的合同。后被告李春玲通过被告姚坤与原告马玉伟协议食堂租赁事实及2020年厂房租金事实，被告李春玲于2019年10月通过微信向原告马玉伟支付水电费580元，于2019年11月支付原告4000元用于租用主厂房二楼食堂，于2019年12月通过被告姚坤向原告支付2020年涉案厂房部分租赁费18000元。被告李春玲另向原告马玉伟支付3000元押金。另查明，被告李春玲从案外人吴永堂处转租涉案厂房后经营至2019年年底2020年年初。2020年1月底春节放假期间全国爆发新冠××疫情，各地实施管控措施，至2020年3月初被告未实际经营。2020年3月10日，原告在与被告李春玲微信聊天中向其告知：为防控疫情，企业开工须经过申请，审验合格后才能开工。因省市要过来检查，你企业还没定复工时间，把门前广告牌先拿下来等形势再定。李春玲回复“上级领导安排我们正月二十复工，考虑工人安全所以没复工。昨天已领取监复工表，今天送安监局就可以了”。后双方因电费问题、食堂调换、他人进驻经营服装生意、企业复工复产、举报原告违建等问题产生争执，2020年3月13日，双方通过案外人王月梅进行调解，在调解中李春玲陈述因原告与老毛在涉案厂区经营，并注册公司等诸多问题，其不愿在涉案厂房继续经营。2020年3月14日，原告在向李春玲发送的微信中称“李总昨天下午麻烦王月梅过来我们一起聊了很多，有些细节考虑不周导致做得不到位深表歉意，来日方长，请您深明大义，共谋发展大计”。2020年3月19日，双方因厂房租赁问题产生争议，原告马玉伟报警称被告逼迫其高价收购机器。睢宁县公安局经济开发区派出所接警后建议双方调解处理。因李春玲举报原告违建问题，双方矛盾进一步升级，经多方调解未果。2020年5月4日，原告向被告姚坤发送短信，谈及被告李春玲举报车棚违建及被告姚坤未按口头承诺及时支付租金和水电费等问题，租赁关系应自行终止，要求被告尽快搬出涉案厂房。被告姚坤收到上述短信后没有回复。后因涉案厂房租赁事宜，双方继续产生争执，被告李春玲分别于2020年5月13日、5月15日报警，经公安机关调解未果，双方同意到法院诉讼解决。2020年5月15日，原告不让被告进入涉案厂区，并提起本案诉讼，要求诉如前请。诉讼中，双方一致认可食堂租金为4000元/年。双方对厂房租金说法不一，原告主张将涉案厂房租赁给案外人的年租金为39200元，与被告协商的租赁数额不可能低于该金额，未提供证据；被告李春玲主张其与原告协商确定的2020年的厂房租赁费为26000元，未提供书面证据。通过原告整理的2020年3月13日王月梅参与双方纠纷调解时的录音文字资料显示：原告陈述“租给吴永堂租金为一年30000元，收这边三万元钱，那边食堂就是免费先用着。”被告李春玲陈述“然后你讲二成六吧，老曹讲二成五，你说就二万六”。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告李春玲从案外人吴永堂处转租涉案厂房并已实际经营一段时间，原告对转租行为是知情的，并以自己的行为认可李春玲转租涉案厂房，表现在，原告自2019年10月起陆续收取了被告李春玲交纳的水电费、部分租金、押金等费用。原告收取款项的行为也能证明双方对新的租赁事宜进行了协商，且通过协商另行建立新的租赁合同。双方虽未签订书面的租赁协议，但形成事实上的租赁合同关系。该租赁合同的建立系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立生效。原告主张转租其不知情，双方不存在租赁关系无依据。双方应按约定履行各自的义务，原告应将租赁物交付被告使用，被告应向原告及时交付租金。通过原告提供的证据显示涉案厂房系因未办理土地证导致未办理房屋产权证书，并不必然影响双方之间合同的效力，原告以此为由要求被告搬离涉案厂房无依据。对于双方在履行合同中产生争执，原告是否享有解除权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方未签订书面的租赁合同，未明确约定租赁期限，且事后也未达成一致意见进行补充，应视为不定期租赁。原告于2020年5月15日不再同意被告进入涉案厂房并提起本案诉讼，要求被告搬离涉案房屋，应是明确通知被告要求解除合同。虽然因疫情及防控措施导致租赁双方合同履行困难的不宜随意解除，但本案双方合同履行困难的原因是多因素的，并不限于疫情期间何时复工这一问题，还有租赁期限、租金数额及交付时间如何确定问题，是否签订书面合同及被告举报原告厂房内其他区域违建等诸多问题，导致双方产生矛盾并不断升级，诉前及诉中经多方协调未果，双方租赁合同的履行陷入僵持状态，自2020年5月15日原告阻止被告进入厂区，合同已不具备履行的条件，原告要求行使解除权应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。所以本院对原告要求被告李春玲腾空涉案厂房及食堂后交付给原告的诉求予以支持。根据双方庭审陈述、提供的证据，参照李春玲向案外人交付的月租金数额，本院确认涉案租赁的租金数额为30000元/年（含厂房与食堂），鉴于被告已向原告交纳22000元的租金及押金3000元，因合同解除导致尚未履行的部分，扣除实际履行的部分，余下款项原告应予返还，双方就此问题可另行处理。对于原告要求被告按3600元/月自2020年6月1日起向其支付占有使用费的问题，本院认为，原告要求李春玲搬离涉案厂房，应给予被告合理的履行期限，且被告李春玲自2020年5月15日后已不能进入涉案厂房，并不存在占有的事实，所以本院对原告该诉求不予支持。被告李春玲通过被告姚坤与原告协商租赁事宜，并由姚坤转交部分费用，原告是明知的，并不能以姚坤转交款项及原告向被告姚坤发送的短信内容简单认定双方存在租赁关系，故原告主张与被告姚坤建立租赁合同关系无事实依据。本院对原告要求被告姚坤承担责任的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李春玲于本判决生效后三十日内将位于睢宁县经济开发区间的厂房及主厂房二楼食堂腾空后交付给原告马玉伟；二、驳回原告马玉伟对被告姚坤的诉讼请求；三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费减半收取150元，由原告马玉伟负担50元（已付），被告李春玲负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 张新娟二〇二〇年八月十三日法官助理 倪 芬书 记 员 刘 鑫附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。