安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0304民初2270号 原告：蚌埠汉阳造置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区观澜御湖世家小区AB区商业、公寓楼1层3号,统一社会信用代码:91340300072355548E（1-1）。 法定代表人:张华,公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙浩，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所律师。 被告:徐亮,男,1982年4月8日出生,汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：王从丰，安徽北正律师事务所律师。 原告蚌埠汉阳造置业有限公司（以下简称汉阳公司）与被告徐亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汉阳公司的委托诉讼代理人孙浩、庄园园，被告徐亮及其委托诉讼代理人王从丰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汉阳公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告2019年12月23日签订的《商铺租赁合同》已解除。庭审中申请变更确认原被告2018年7月28日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月26日解除;2、请求判决被告向原告支付2019年9月28日至2020年1月27日租金29976元及商铺占有使用费（占有使用费以租金为标准计算,直至被告将商铺按原状返还给原告之日止）;3、请求判决被告向原告补缴其租赁期限第一年内享受的租金优惠部分共计28020元;4、请求判决被告向原告支付逾期付款违约金18435.24元（按逾期部分的租金29976元每日0.3%自2019年9月28日暂计算至2020年4月20日止,其后不停止计算至被告付清租金之日止）以及导致合同解除的违约金21012元（对应租赁年度第一个月租金的三倍）;5、请求法院判决原告不予退还被告保证金14007元;6、请求法院判决被告支付律师费5000元;（以上各项暂共计为116450.24元）7、判令被告将商铺返还原状后返还给原告；8、诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告于2018年7月28日签订了《商铺租赁合同》（以下简称《合同》,约定由被告租赁原告开发的位于蚌埠禹会区红旗三路南侧,观澜御湖世家二期7＃住宅底商112号商铺,租赁期限为2018年7月28日起至2021年7月27日止。《合同》对租金、占有使用费、租金优惠部分、保证金、违约责任、合同的解除、商铺返还等事项均做了约定。按照《合同》约定,被告应当在2019年9月28日前向原告支付29976元,但经原告多次催缴,被告至今一直未向原告缴纳租金,构成严重违约,原告遂于2019年12月23日向被告发出了《解除租赁合同通知函》。综上所述,为维护自身的合法权利,原告特向贵院提起诉讼,原告提出的各项诉讼请求符合法律规定和《合同》约定,请求贵院依法判如所请。 被告徐亮辩称：一、原告请求确认双方当事人订立的《商铺租赁合同》已解除。答辩人没有异议。但双方当事人订立的《商铺租赁合同》是甲方为了重复使用预先拟定，并在订立合同时未与乙方协商的格式条款合同。合同部分内容对乙方加重责任，当事人双方的权利义务明显不公平。依照法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；二、同意原告变更的第一项请求；三、原告诉请支付2019年9月28日至2020年1月27日租金29976元及商铺使用费。与合同约定不符，与法相悖，不能成立。1、原告于2019年12月23日，已单方面通知解除合同。依照《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。2019年12月23日解除合同后，依法双方当事人就不再享有履行租金的权利和义务。因此，原告请求支付至2020年1月27日的租金，与法相悖，不能成立。2、《商铺租赁合同》第六条第二款约定：本租赁物物业服务公司为武汉观澜物业服务有限公司蚌埠分公司。该物业公司答辩人不认识，是原告自行选聘和委托对租赁标的物的实际管理人，并在格式合同中指定其代为甲方进行实际管理租赁物，是合同的条款之一。答辩人按照原告的要求统一自2018年9月28日正常经营餐饮生意至2019年10月29日时，发现店铺内的供水中断，经查找原因又到原告实际管理人处询问情况得知，是其单方擅自停水。其擅自停水的行为，违反《商铺租赁合同》第十四条14.1.5项约定：如责任为甲方，物业附属设施损坏或故障使乙方无法正常经营应免除乙方的租金。也违反《商铺租赁合同》第十四条14.4款及14.4.1；14.4.2项约定:租赁期满或解除合同后，乙方逾期不返还租赁物超过5天的情形，甲方有权单方面采取停水停电停燃气的措施。在乙方正常经营期间，甲方单方面擅自停水的行为违反了合同约定，造成答辩人无法使用租赁物及受到较大经济损失的严重后果。依照合同约定和法律规定，甲方不应再收取停水后不能使用租赁物的费用。3、答辩人已交付了相关费用，按照合同约定不存在支付租金29976元及商铺使用费。《商铺租赁合同》第三条3.3款约定：第一年每月租金4669元。如违约需在合同终止后3日内，补交优惠的租金费用。第五条5.3约定：如乙方违反合同条款，甲方有权按约定扣除保证金来抵偿欠款（包括租金、物业费及其他费用）。乙方须在接到甲方书面通知后五天内将保证金补足。根据答辩人银行支出记录证实，答辩人于2018年7月18日支出10000元；2018年7月26日支出18015元；2018年11月1日支出14000元；2018年11月2日支出7元；2019年1月29日支出14007元；2019年5月5日支出14007元；2019年8月16日支出7494元；2019年9月23日支出7494元，以上8笔支出款合计金额85024元，均汇入原告指定账户。根据合同约定第一年租金每月4669元*12月=56028元。第二年租金每月7494元。2019年8月28日至2019年10月28日停水止，计三个月租金7494元*3=22482元。第一年和第二年三个月的租金合计为：78510元。答辩人于2019年9月23日还支付租金7494元，说明答辩人是正常经营正常交付租金的。即使答辩人10月份租金没有及时支付，按照合同约定，可以而且有权在14008元保证金中抵扣10月份租金7494元。抵扣租金后保证金仍有6514元。4、原告没有书面通知答辩人补交费用的情况下，就违反合同约定单方面擅自停水，致使答辩人无法使用租赁物，造成答辩人巨大经济损失。基于以上事实证明，答辩人没有违反合同约定。原告诉请支付2019年9月28日至2020年1月27日租金29976元及商铺使用费。与事实不符，与法相悖，不能成立。三、原告请求补交第一年租金优惠计28020元。与事实不符，不能成立。答辩人没有违反合同约定，不存在补交费用的责任和义务；四、原告请求支付逾期付款违约金18435.24元（按逾期租金29976元每日0.3%自2019年9月28日计算至2020年4月20日）及合同解除违约金21012元。与事实不符，不能成立。1、原告在诉状中自认2019年9月28日之前不存在欠缴租金的事实。自2019年9月28日以后至10月28日的租金7494元，依照合同约定可以从14008元保证金中抵扣。2019年10月28日后，甲方单方面擅自停水，致使答辩人无法使用租赁物，依照合同约定不应收取租金。答辩人没有违反合同约定，不存在逾期付款的行为。其请求支付至2020年4月20日逾期付款违约金，与事实不符，不能成立。2、解除合同的原因是甲方违反合同约定，单方面擅自停水的过错行为，致使答辩人无法使用租赁物造成的，造成合同无法履行。解除合同的责任在原告自己的过错行为。不应请求答辩人支付违约金，相反应当支付答辩人违约金；五、原告请求不予退还保证金14007元。与合同约定不符，不能成立。《商铺租赁合同》第五条5.1款约定：因甲方原因致使合同提前终止的，保证金扣除租金费用，剩余部分如数返还乙方。因甲方违反合同约定，单方面擅自停水。造成答辩人无法使用租赁物，且多次要求协商解决未果。本案是因甲方原因致使合同提前终止的，按照约定应当返还剩余部分6514元保证金；六、原告请求支付律师费5000元，不能成立。因原告违反合同约定，单方面擅自停水。造成答辩人无法使用租赁物。原告自己有过错，应当自行承担扩大的损失；七、原告请求将商铺返还原状后返还原告。与法相悖，与正常交易习惯不符，不能成立。《合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。未经出租人同意，可以要求恢复原状或赔偿损失。《商铺租赁合同》附件四第1条A款约定：该租赁物为毛坯交付。附件四第6条约定：甲方同意乙方按自身经营需要，自行装修和增设附属设施及设备。答辩人按照原告要求统一使用《子木日式料理》品牌，经原告审查后对商铺进行了统一的装修，并按照原告的要求，统一自2018年9月28日开始正常营业，且正常经营一年三个月。答辩人按照要求统一对租赁物进行装修和增设餐饮设施，支付了40多万元装修费用，为租赁物增加了价值。因此，原告请求将商铺返还原状后返还原告。与法相悖，与正常交易习惯不符，不能成立。综上所述：原告诉讼请求与事实不符，与法相悖，不能成立。请依法驳回原告诉讼请求。因原告过错造成答辩人的经济损失，将另案提起诉讼请求赔偿。 根据原被告陈述及庭审认定的证据，本院认定事实如下： 原被告于2018年7月28日签订了《商铺租赁合同》，合同约定由被告租赁原告开发的位于蚌埠禹会区红旗三路南侧,观澜御湖世家二期7＃住宅底商112号商铺,租赁期限为2018年7月28日起至2021年7月27日止。合同约定保证金14008元，第一年月租金7004元，第二年月租金7494元，第三年月租金8019元。并约定了消防安全责任、租赁物业返还、维保责任等。合同签订后，被告按照《商铺租赁合同》附件四第6条约定对商铺进行了装修，经营蚌埠市禹会区子木料理店（统一社会信用代码92340304ＭＡ2Ｔ14ＷＧ8Ｘ）。2019年10月28日下午，被告正常经营的料理店突然被停水。后因恢复供水及停水造成损失等，被告多次找原告沟通协商未果。原告于2019年12月23日向被告发出了《解除租赁合同通知函》，2019年12月26日邮件被退回。原告遂向本院起诉。 另查明：被告分别于2018年7月18日给原告转账10000元；2018年7月26日给原告转账18015元（其中包括保证金14008元）；2018年11月1日给原告转账14000元；2018年11月2日给原告转账7元；2019年1月29日给原告转账14007元；2019年5月5日给原告转账14007元；2019年8月16日给原告转账7494元；2019年9月23日给原告转账7494元，以上8笔合计85024元。 本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应按合同约定全面履行自己的义务。根据《商铺租赁合同》第十四条14.1.5：“如责任方为甲方，且物业或物业附属设施损坏或故障使乙方无法正常经营，甲方应免除乙方修复期间的租金（如果发生在免租期期间的，免除期间顺延）；超过15天未能修复的，乙方有权解除本合同。”被告正在经营的餐饮服务经营场所被强行停水后，被告多次找原告沟通协商，原告未能帮助解决恢复供水，导致被告关门停业，原告通知被告解除合同。原告要求确认原被告2018年7月28日签订的商铺租赁合同于2019年12月26日解除，被告同意，本院予以确认；关于原告要求被告向原告支付2019年9月28日至2020年1月27日租金29976元及商铺占有使用费(占有使用费以租金为标准计算,直至被告将商铺按原状返还给原告之日止)，因《商铺租赁合同》第五条5.3约定：“如乙方违反合同条款，甲方有权按约定扣除保证金来抵偿欠款（包括租金、物业费及其他费用）。乙方须在接到甲方书面通知后五天内将保证金补足。”即使被告欠交租金，原告有权从被告预交的保证金10008元中扣除至停水日未交的租金7494，被告的保证金仍有剩余6514元，原告也可以书面通知被告在五天内将保证金补足，但原告没有书面通知被告补足保证金，被告正常经营的餐饮服务经营场所被强行停水，原告未能协调恢复供水。根据《商铺租赁合同》第十四条14.1.5约定被告无法正常经营，原告应免除乙方租金。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持;关于原告要求被告向原告补缴其租赁期限第一年内享受的租金优惠部分共计28020元和原告要求被告向原告支付逾期付款违约金18435.24元(按逾期部分的租金29976元每日0.3%自2019年9月28日暂计算至2020年4月20日止,其后不停止计算至被告付清租金之日止)以及导致合同解除的违约金21012元(对应租赁年度第一个月租金的三倍)，因该合同解除是因为被告正常经营的餐饮场所被强行停水造成，并非被告违约造成，故原告该诉讼请求，本院不予支持;关于原告要求不予退还被告保证金14007元的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费5000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持;关于原告要求被告将商品房恢复原状后返还原告的诉讼请求，因该合同已解除，被告应当将商铺返还给原告，但因该商铺使用前是毛坯房，装修符合商铺使用习惯且经过原告许可，原告要求恢复原状扩大损失且不符合交易习惯和法律规定，故对原告要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十六条、第九十七条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告蚌埠汉阳造置业有限公司与被告徐亮于2018年7月28日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月26日解除； 二、被告徐亮于本判决生效之日起三十日内将位于蚌埠市禹会区红旗三路南侧,观澜御湖世家二期7＃住宅底商112号商铺返还给原告蚌埠汉阳造置业有限公司； 三、驳回原告蚌埠汉阳造置业有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2629元，减半收取1314.5元，由原告蚌埠汉阳造置业有限公司和被告徐亮各负担657.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  章青山 二〇二〇年八月十日 书记员  刘宏超