广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15142号上诉人（原审被告）：保洁丽日用品（深圳）有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道富民工业区富民路1号第2栋2-3楼，统一社会信用代码：914403006188010290。法定代表人：陆咏仪。被上诉人（原审原告）：深圳市艾菲迩科技开发有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道富民工业区富民路8号保洁丽科技园生产大楼4C，统一社会信用代码：91440300576399616Y。法定代表人：温苑英。被上诉人（原审被告）：前海会喜科技（深圳）有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），实际经营场所：深圳市龙岗区平湖街道富民路一号保洁丽工业园2楼，统一社会信用代码：9144030034967936X8。法定代表人：孙会喜。上诉人保洁丽日用品（深圳）有限公司（以下简称保洁丽公司）因与被上诉人深圳市艾菲迩科技开发有限公司（以下简称艾菲迩公司）、前海会喜科技（深圳）有限公司（以下简称会喜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初10344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人保洁丽公司上诉请求：1、撤销(2019)粤0307民初10344号判决第一项，依法改判为由会喜公司向艾菲迩公司返还租赁押金56410元；2、撤销(2019)粤0307民初10344号判决第二项，依法改判为驳回艾菲迩公司本项请求；3、诉讼费用由艾菲迩公司、会喜公司承担。被上诉人艾菲迩公司、会喜公司辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。艾菲迩公司向一审法院提出诉讼请求：1、保洁丽公司、会喜公司返还艾菲迩公司房屋租赁押金56410元；2、保洁丽公司、会喜公司赔偿艾菲迩公司装修残值损失82404元；3、保洁丽公司、会喜公司赔偿艾菲迩公司房屋租金差价102738元；4、保洁丽公司、会喜公司赔偿艾菲迩公司新厂房装修费157134元；5、保洁丽公司、会喜公司赔偿艾菲迩公司2018年12月份利润损失420333元（艾菲迩公司当庭撤回该请求）；6、保洁丽公司、会喜公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2018年3月12日，艾菲迩公司作为乙方与保洁丽公司作为甲方签订《租赁合同》，该合同约定：1、甲方将深圳市龙岗区平湖镇富民工业区富民路1号生产大楼四楼右面（面积920平方米）及左面401（面积466平方米）租赁给乙方使用，合计面积1386平方米，宿舍：8间。2、厂房每月租金不含税为28205元（其中：每平方米租金为16.50元，卫生费、管理费：每平方米为1元，电梯费750.00元/月，宿舍400元/间）。租金从第二年起每年递增2%。3、合同期限为三年，即自2018年4月1日起至2021年3月31日止。4、甲乙双方签订合同时，乙方应向甲方支付租房押金56410元。合同期满乙方付清租金及一切费后，在房屋无任何损毁的情况下，甲方应将押金全额退还乙方。2018年9月6日，艾菲迩公司作为乙方与保洁丽公司作为甲方签订《租赁合同补充协议》，约定：1、乙方于2018年3月12日与甲方重新签订了续租厂房的租赁合同时间为2018年4月1日起至2021年3月31日止。2、甲方的房租、水、电费指定的对公银行账号的开户名称为保洁丽日用品（深圳）有限公司；甲方的对私账号的开户名称为薛峰。另查，2006年1月17日保洁丽公司（承租方：乙方）与许朝铭（出租方：甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市龙岗区富民工业区富民路朝铭工业园租赁给乙方，租赁期限20年，自2006年5月1日至2026年4月30日止；租赁保证金为2个月租金即335679.75元。之后双方产生纠纷，一审法院于2018年8月28日对许朝铭诉保洁丽公司的房屋租赁合同纠纷一案，作出（2018）粤0307民初11054号民事调解书，内容有：“一、关于保洁丽公司承租许朝铭位于深圳市龙岗区平湖街道富民工业区朝铭工业园1#厂房、2#综合楼、4#宿舍一事，保洁丽公司最晚于2018年12月31日前完成清空并将物业全部交还艾菲迩公司。逾期，许朝铭有权进行停水停电等措施。二、在保洁丽公司搬离前，保洁丽公司仍需按双方租赁合同约定的租金标准每月人民币180770元向许朝铭支付2018年9月1日至2018年12月31日期间的房屋占有使用费，如保洁丽公司未按合同约定每月20日前支付当月占有使用费，许朝铭有权采取停水停电等措施。三、如保洁丽公司按约在2018年12月31日前清空搬离将房屋交还许朝铭，许朝铭补偿保洁丽公司搬迁费人民币400000元。如保洁丽公司未能在2018年12月31日前清空搬离将房屋交还许朝铭，保洁丽公司不得要求许朝铭赔偿搬迁费等各项损失，并需按每月人民币180770元的标准支付占有使用费直至搬离交还之日止。四、保洁丽公司使用租赁物业期间擅自对租赁物业的主体结构等进行更改，导致租赁物业存在安全隐患需恢复原状。经协商，保洁丽公司同意将原缴纳的租赁保证金人民币335679.75元作为恢复原状的费用支付给许朝铭，无需许朝铭退还。……七、许朝铭同意次承租人深圳市艾菲迩科技开发有限公司、深圳市创科精密科技有限公司继续按照保洁丽公司与次承租人约定的租赁期限继续使用至2018年12月31日，此后事宜由许朝铭与次承租人深圳市艾菲迩科技开发有限公司、深圳市创科精密科技有限公司自行协商解决。许朝铭承诺不再收取上述次承租人租赁押金。”2018年10月17日，保洁丽公司的法定代表人陆咏仪向艾菲迩公司发《函告》，内容为：“保洁丽公司与深圳市前海荣格生物技术（集团）有限公司因合作经营合同纠纷，双方已诉至法院。因荣格的违约及侵权行为，导致物业所有人许朝铭对保洁丽公司有所误解，因此许朝铭已向法院起诉解除房屋租赁合同，后双方达成调解，许朝铭先生愿意按照保洁丽公司与你方签订的租赁合同履行至2018年12月31日，此后许朝铭先生将自行与你方协商租赁事宜，并承诺签订租赁合同时不再收取你方租房押金，荣格公司无权以其名义、保洁丽公司名义及其任何员工名义向你方收取房租，且你方缴纳房租后其并未向房东许朝铭缴纳，请你方切勿将房租转至荣格公司及其任何荣格公司员工名下账户”。会喜公司于2018年6月15日工商变更前的名称为深圳市前海荣格生物技术（集团）有限公司。2018年11月14日甲方许朝铭与乙方会喜公司及深圳市创科精密科技有限公司签订《协议书》，约定：一、乙方从2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金直接支付给甲方，租金及其它费用标准按乙方与保洁丽公司约定的标准。二、乙方在2018年9月1日至2018年12月31日期间的水电费必须按时缴纳，如未按时缴纳的，甲方有权采取停水停电措施，所造成的一切损失均由乙方自行承担。三、如乙方按上述约定按时支付租金、缴纳水电费以及在2018年12月31日前完成清空并将租赁物业全部交还给甲方的，甲方同意补偿乙方搬迁费200000元，该款项在乙方完成清空并将租赁物业全部交还给甲方后5个工作日内一次性支付给乙方。四、如乙方未能在2018年12月31日前完成清空并将租赁物业全部交还给甲方的，甲方将会采取一切强制措施清空及收回租赁物业，由此造成的一切损失均由乙方自行承担，甲方无须向乙方支付任何补偿费用。该《协议书》落款的乙方处加盖有会喜公司的印章，并有彭永的签名。2018年12月18日会喜公司出具一份收到许朝铭补偿搬迁费20万元的《收款收据》。艾菲迩公司的法定代表人温苑英与彭永于2002年8月21日登记结婚，艾菲迩公司的股东系温苑英、彭永。彭永另系深圳市创科精密科技有限公司的股东。另查，2017年1月19日，甲方1香港罗富清洁用品厂有限公司、甲方2即保洁丽公司、甲方3深圳保洁丽日用品有限公司、乙方即会喜公司、丙方陆咏仪签订《合作经营合同》，该合同记载甲方1系甲方2的唯一股东，甲方2是甲方3的唯一股东，丙方是甲方1的股东，各方就乙方承包经营甲方2和甲方3达成该合同，约定有：甲方1将甲方2即保洁丽公司、甲方3承包给会喜公司经营，会喜公司同意承包，各方同意，会喜公司依据本合同将上述两家企业一并承包经营，自负盈亏，自担风险；承包经营期限为2017年2月8日至2026年4月30日；约定于2017年2月7日将上述两家企业的管理权、经营权及相关的控制权移交给会喜公司。另，深圳前海合作区人民法院已受理香港罗富清洁用品厂有限公司诉孙会喜、保洁丽公司、会喜公司的合同纠纷。艾菲迩公司提交的2018年5月3日的《装修协议书》显示，彭永作为甲方（业主方）与崔卫国作为乙方（施工方）签订，约定甲方将位于深圳市龙岗区平湖街道富民工业区保洁丽科技园生产大楼4层厂房装修项目给乙方装修，根据乙方对项目的实际工程量包工、包材料核算价格为109872元。艾菲迩公司提交的付款凭证显示：2018年5月21日，温苑英向崔卫国转账30000元、2018年5月22日，温苑英向崔卫国转账31364元；2018年6月12日，向崔卫国转账19508元；2018年10月11日，向崔卫国转账29000元，合计转账109872元。再查，艾菲迩公司承租的涉案房屋未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续。艾菲迩公司陈述其于2018年12月17日与房东许朝铭办理了涉案房屋的交接手续，将房屋退回了房东许朝铭。保洁丽公司确认艾菲迩公司直接将涉案房屋交还给房东许朝铭。庭后，保洁丽公司及会喜公司向一审法院核实说明，艾菲迩公司将涉案房屋交还后，该房屋已由房东承租给他人并重新装修。一审法院认为，因涉案房屋未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因此艾菲迩公司与保洁丽公司于2018年3月12日签订的《租赁合同》及2018年9月6日签订的《租赁合同补充协议》系无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，保洁丽公司确认艾菲迩公司已将涉案房屋返还给房东，故视为保洁丽公司已收回涉案房屋，根据艾菲迩公司提交的《协议书》、收款收据及艾菲迩公司、保洁丽公司、会喜公司的陈述，一审法院认定艾菲迩公司使用涉案房屋至2018年12月17日。因艾菲迩公司与保洁丽公司间的房屋租赁关系无效，故保洁丽公司应将艾菲迩公司交纳的押金56410元退还给艾菲迩公司。对于艾菲迩公司诉请的装修残值损失，根据艾菲迩公司提交的《装修协议书》及转账记录可认定，艾菲迩公司承租涉案房屋后进行了装修，艾菲迩公司产生装修费用共计109872元。因涉案房屋已被另行出租并被重新装修，故涉案房屋的现状已被破坏无法对装修的残值进行评估，一审法院根据艾菲迩公司使用涉案房屋的年限及双方约定的使用期限进行核算，涉案房屋装修的现值损失为83503元{109872元×[（36个月-8个月-17天/31天）÷36个月]}。因保洁丽公司作为涉案房屋的出租人，将未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续的房屋出租给艾菲迩公司，应承担导致双方的租赁合同无效的主要过错，故应对装修的现值损失承担70%的责任，即58452元。艾菲迩公司诉请的租金差价、新厂房装修费，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。对于本案中会喜公司是否承担责任的问题，艾菲迩公司签订的租赁合同的出租方系保洁丽公司，保洁丽公司具有独立的法人资格，保洁丽公司、会喜公司因签订《合作经营合同》产生的法律关系应另行处理，故艾菲迩公司诉请会喜公司与保洁丽公司共同承担责任，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、保洁丽公司应于本判决生效之日起三日内向艾菲迩公司返还租赁押金56410元；二、保洁丽公司应于本判决生效之日起三日内向艾菲迩公司支付装修损失58452元；三、驳回艾菲迩公司的其他诉讼请求。案件受理费7280元（艾菲迩公司已预交），由艾菲迩公司负担5168元，保洁丽公司负担2111元，艾菲迩公司多预交的4710元一审法院予以退还。本院经审理查明，一审判决查明的“2018年11月14日甲方许朝铭与乙方会喜公司及深圳市创科精密科技有限公司签订《协议书》”，应为2018年11月14日甲方许朝铭与乙方艾菲迩公司及深圳市创科精密科技有限公司签订《协议书》，该《协议书》落款的乙方处加盖有艾菲迩公司的印章，并有彭永的签名。2018年12月18日艾菲迩公司出具一份收到许朝铭补偿搬迁费20万元的《收款收据》。艾菲迩公司一审中称该20万元实际是艾菲迩公司与深圳市创科精密科技有限公司各10万元。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，艾菲迩公司与保洁丽公司签订的涉案《租赁合同》、《租赁合同补充协议》因租赁房屋未取得建设工程规划许可证或其他合法报建报批手续，依法应认定无效。保洁丽公司主张《租赁合同》、《租赁合同补充协议》均为会喜公司承包经营期间签订，且租赁保证金也为会喜公司收取，应由会喜公司退还。本院认为，上述《租赁合同》、《租赁合同补充协议》中出租人均为保洁丽公司，租赁合同的履行也均以保洁丽公司的名义进行，保洁丽公司与会喜公司之间的承包经营关系属于双方对于保洁丽公司经营管理权限等的内部关系约定，并不影响保洁丽公司对外的独立民事主体地位。因此，根据合同的相对性原则，上述《租赁合同》、《租赁合同补充协议》的出租人一方为保洁丽公司。在合同无效后，保洁丽公司应承担向艾菲迩公司返还租赁保证金及赔偿装修损失的责任。涉案房屋前手出租方许朝铭向艾菲迩公司补偿的款项属于双方之间的法律关系，且该补偿费事由为补偿搬迁费，未明确包含装修损失，因此保洁丽公司认为艾菲迩公司对于装修损失重复主张的上诉意见依据不足，本院不予采纳。综上所述，保洁丽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2597元，由保洁丽日用品（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年八月二十五日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。