广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初11798号原告(反诉被告)李某1，女，汉族，某年某月某日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托代理人李某2，广东某龙律师事务所律师。被告（反诉原告）罗某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址：湖南省衡阳县。委托代理人孔某，广东某业律师事务所律师。委托代理人杨某某，广东某业律师事务所实习律师。上述原告李某1诉被告罗某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人李某2、被告委托代理人孔某、杨某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，位于深圳市龙岗区横岗街道某号综合楼（以下简称某号综合楼）的权利人属于深圳市某某股份合作公司某某分公司。2014年4月1日，原告与该公司签订了《某号综合楼承包合同书》承租上述某号综合楼，租赁期限自2014年7月11日至2020年7月10日。同年4月9日，原告与被告签订了《某号综合楼承包合同书》，原告将某号综合楼转租给被告。租金从2014年7月11日至2016年7月10日为每月101430元，第三年至第六年即2016年7月11日至2020年7月10日每月租金为111570元；每月卫生费为1500元；租金于每月5日前支付。同时合同书第八条约定，某号综合楼属于被告添置的机器设备等动产部分归被告，综合楼内外所有设施以及一切搭建物、装修等不动产部分无偿归原告所有，被告不得拆除搬走。自2017年11月起，被告就没有再向原告交付房屋占有使用费及卫生费，经原告多次催收，至今分文未付。由于被告拖欠房屋使用费及卫生费，致使原告无法向深圳市某某股份合作公司某某分公司交付，深圳市某某股份合作公司某某分公司诉至法院，判决确认合同无效并支付拖欠的房屋占有使用费及卫生费。被告拖欠房屋占有使用费和卫生费的行为，给原告造成巨大损失，截至2020年3月25日，被告拖欠原告的房屋占用使用费为3235617元、卫生费为43500元应当立即支付，以便原告履行判决义务。原告的诉讼请求：1、原告与被告于2014年4月9日签订的《某号综合楼承包合同书》无效，并将某号综合楼归还原告；2、被告向原告支付自2017年11月起在至房屋归还原告之日止的房屋占有使用费及卫生费（占用使用费按111573元/月、卫生费按1500元/月的标准计算），暂计至2020年3月的房屋占有使用费为3235617元（111573元/月×29个月）、卫生费43500元（1500元/月×29个月）；3、本案诉讼费由被告承担。被告反诉及答辩称，2014年4月9日，原被告签订《某号综合楼承包合同书》，租赁期限自2014年7月11日至2020年7月10日止。被告承租涉案物业后，以深圳市某某尔实业有限公司的名义将其转租给张某远，张某远承租涉案物业后，将部分房屋用于深圳市某某某辉实业有限公司某宾馆的经营场所，其余部分则以某某某辉公司的名义分租给其他第三人，后因张某远拖欠房屋占有使用费，被告起诉张某远支付房屋占有使用费，为（2017）粤0307民初某号民事判决书，该案中张某远反诉被告赔偿装修损失，法院判决被告对埔厦宾馆已形成附合的装修损失承担50%的责任，即被告赔偿张某远装修损失1034952.5元。被告认为，根据民法的公平原则，被告并未对涉案房屋的装修附属物享有到占有、使用、收益或者其他权益，却为此要承担相应的装修损失，这显然是有悖公平的。同时根据合同法的相对性原则，被告认为应当由原告承担部分装修损失。为此，被告提出反诉请求：1、原告返还被告履约保证金202860元及其利息（以202860元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年4月9日计算至实际清偿之日止）；2、原告承担46号综合楼装修损失7015199元；3、原告承担本案的反诉费。原告对反诉答辩称，1、（2017）粤0307民初某号民事判决书刚好证明被告未经原告许可擅自转租，且该判决中承担装修损失的主体为深圳市某某尔实业有限公司，而非本案的被告，被告不是主张装修损失的适格主体，且需要赔偿金额也仅有1034952.5元，并非被告主张的700多万元装修损失。2、该案中，原告也作为第三人应诉，法院并未判决原告承担任何装修责任；该案关于停电等方面的事实查明不清，且关于各商户的所谓装修损失并非属于装修形成附合的不可移动的物的价值评估，包括了大量可移动的物的价值评估，评估机构及评估人员也非司法鉴定机构与司法鉴定人员，且有关评估报告已过期，因此该判决书及相应的评估报告不能作为装修损失的依据。3、双方未完成交接房屋事宜，且被告存在擅自转租、拖欠租金等情形，未达到退还履约保证金的条件，故不应予退还，且无需支付利息。4、被告承租涉案房屋后，即刻转租，并未实际使用，也未开展装修，其出具的举证材料中也没有提供装修产生的费用单据和相应证据材料，无证据证明被告产生装修损失费用为7015199元。5、（2017）粤0307民初某号民事判决尚在二审审理阶段，其中关于装修鉴定报告各方尚存争议，无法证明装修损失。6、涉案合同于2020年7月10日到期，依据善良原则，承租人在装修时也应考虑租期和成本投入；合同到期后，出租人一般无须支付装修补偿，且在合同无效的情况下，装修损失也只可能按照现值来计算；而本案现无现值装修损失鉴定报告为据。综上所述，被告的反诉请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，涉案物业位于深圳市龙岗区横岗街道某号综合楼（以下简称某号综合楼），至今未取得房产证、建设工程规划许可证，于2011年3月7日已作历史遗留违法建筑申报，2014年1月9日经横岗街道办事处同意工改商，2014年1月10日获得龙岗区既有建筑功能转换审批，2014年2月28日取得竣工验收消防备案。案外人深圳市某某股份合作公司某某分公司作为实际管理使用人，于2014年4月将上述物业出租给原告李某1，原告李某1出租给被告罗某，被告罗某以案外人深圳市某某尔实业有限公司的名义转租给案外人张某远，案外人张某远自用部分房屋用于案外人深圳市某某某辉实业有限公司某宾馆的经营场所，并以案外人深圳市某某某辉实业有限公司的名义将其余房屋分租给各租户。2014年4月9日，原、被告签订《某号综合楼承包合同书》，约定：原告将上述物业出租给被告使用，综合楼面积2836.79平方米，电房面积61.62平方米，合计2898平方米；免租装修期为2014年4月11日至2014年7月10日，租赁期限自2014年7月11日至2020年7月10日；每月租金从2014年7月11日至2016年7月10日为101430元、从2016年7月11日至2020年7月10日为111573元，每月5日前交租；履约保证金202860元，每月卫生费1500元……合同第八条约定：不管合同是否期满或被告中途终止合同，属于被告添置的机器设备等动产部分，被告有权搬走，但某号综合楼内外所有设施以及一切搭建物、装修等不动产部分无偿归原告所有，被告不得拆除搬走。上述合同书签订后，原告收取被告履约保证金202860元并将涉案物业交付给被告，被告直接整体转租给案外人张某远，未实际使用涉案物业。被告从2017年11月1日开始未向原告支付租金等相关费用，被告解释称其拖欠租金系案外人张某远拖欠其租金导致。另查，2019年6月，深圳市某某股份合作公司某某分公司向本院起诉李某1租赁合同纠纷，本院于2020年2月28日作出（2019）粤0307民初某号生效民事判决书，已查明事实如下：2018年10月18日，李某1和罗某向涉案物业的各商铺发出催缴租金通知，否则将对各商铺停电；2018年12月3日，某村委向某某电网横岗分局申请对涉案物业停电；2018年12月5日南方电网对涉案物业停止电力供应……该案判令：1、确认深圳市某某股份合作公司某某分公司与李某1于2014年4月1日签订的《某号综合楼承包合同书》无效；2、李某1向深圳市某某股份合作公司某某分公司返还租赁房屋；3、深圳市某某股份合作公司某某分公司向李某1退还履约保证金185472元；4、李某1向深圳市某某股份合作公司某某分公司支付自2017年11月11日开始的房屋占有使用费至房屋腾退时止（其中2017年11月11日至2018年12月4日期间每月费用按102009元支付，2018年12月5日开始每月费用按71406.3元支付）；5、李某1按每月1500元向深圳市某某股份合作公司某某分公司支付自2017年11月11日起的卫生费至房屋腾退之日止；6、驳回深圳市某某股份合作公司某某分公司其他诉讼请求；7、驳回李某1其他反诉请求。其中关于房屋占有使用费，结合出租方停电及停电后承租方拒不搬离的过错情况，酌定参照租赁合同约定租金的70%予以支持2018年12月5日停电后的占有使用费；关于李某1反诉主张的装修损失，因李某1未实际使用租赁房屋，直接出租，且未在法院指定期限内申请鉴定，故未支持装修损失。再查，原告确认被告已于2020年7月28日向深圳市某某股份合作公司某某分公司交还涉案物业。以上事实，有原告提交的《某号综合楼承包合同书》、《民事判决书》、《通知》、《银行流水》、《商事主体登记信息》，被告提交的《民事判决书》，以及庭审笔录等证据予以证明，足以证实。本院认为，截至庭审辩论终结之日，涉案物业未取得房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证等合法报建文件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，就涉案物业所签订的《某号综合楼承包合同书》为无效合同，被告占有使用涉案店铺期间应参照合同约定租金标准支付相应使用费，原告应向被告返还履约保证金202860元。被告已于2020年7月28日交还涉案物业，故原告诉请返还涉案物业，无事实依据，本院不予支持。被告自2017年11月1日起未向原告支付占有使用费，应向原告支付，但2019年12月5日起涉案物业停电，原告未能保证涉案物业的正常使用，停电后被告未及时搬离，导致损失扩大，根据双方过错程度及相关联案件的审理判决情况，本院酌定自2019年12月5日起占有使用费按照约定月租金的70%予以支持。因此，原告诉请被告支付2017年11月1日至返还日2020年7月28日期间共计个月的占有使用费3012471元【111573元/月×13个月（2017年11月1日至2018年12月4日）】+【111573元/月×20个月（2018年12月5日至2020年7月28日）×70%】，有事实依据，本院予以支持。双方约定每月卫生费1500元，33个月，共计49500元，是被告占有使用期间实际产生的费用，亦应予支持，关于被告主张的装修损失。因被告未实际使用，直接将涉案物业转租给案外人张某远，被告与案外人张某远、案外人张某远与各租户（实际装修人）之间关于实际发生的装修损失部分尚未明确，故，被告主张装修损失，依据不足，可待实际装修损失明确之后，另循途径解决，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2014年4月9日签订的《某号综合楼承包合同书》无效；二、被告罗某于本判决生效之日起五日内向原告李某1支付2017年11月1日至2020年7月28日期间的占有使用费3012471元、卫生费49500元；三、原告李某1于本判决生效之日起五日内向被告罗某退还履约保证金202860元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16516元（原告已预交），由原告承担1156元，由被告承担15360元。反诉受理费元15582（被告已预交），由原告承担436元，被告承担15146元。保全费5000元（原告已预交），由原告承担350元，被告承担4650元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二〇年八月十四日书记员  李开影