天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2468号上诉人（一审被告、反诉原告）：天津金路通商贸有限公司，住所地天津市河西区解放南路613号（环渤海汽车城C区37-38号）。法定代表人：金正堂，总经理。委托诉讼代理人：汪媛，天津君辉律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：天津秀山电子设备有限公司，住所地天津市西青经济开发区大寺高新技术产业园储源道1号313。法定代表人：刘雪娇，总经理。委托诉讼代理人：徐国颖，天津昭元律师事务所律师。上诉人天津金路通商贸有限公司因与被上诉人天津秀山电子设备有限公司租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2018）津0111民初2652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天津金路通商贸有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审，或者改判驳回天津秀山电子设备有限公司的诉讼请求并支持天津金路通商贸有限公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费由天津秀山电子设备有限公司承担。事实和理由：一审判决审查事实不清。本案涉诉仓库的所有人是案外人天津诺尔电气股份有限公司（现更名为天津华翔电气集团股份有限公司），并未参加诉讼，其一审提交的各种书面材料真伪不明。天津金路通商贸有限公司经与天津诺尔电气股份有限公司磋商决定承租涉案仓库，从未见过天津秀山电子设备有限公司任何工作人员，因此一审遗漏当事人。天津金路通商贸有限公司并不存在违约情形，曾主动要求交纳租金，但无人接收。事实上正是由于天津诺尔电气股份有限公司拖欠园区物业费导致天津金路通商贸有限公司无法正常经营产生巨大损失。经鉴定，因天津秀山电子设备有限公司单方解除合同，天津金路通商贸有限公司的损失达到300529元。天津金路通商贸有限公司并非添附的受益人，一审判决的数额过低甚至少于鉴定费。一审判决天津金路通商贸有限公司承担252685元租金显失公平，为了配合鉴定自2018年9月1日就已经腾空了涉案房屋，并未实际使用房屋。天津秀山电子设备有限公司辩称，不同意天津金路通商贸有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：天津秀山电子设备有限公司同意一审判决。天津秀山电子设备有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除天津秀山电子设备有限公司与天津金路通商贸有限公司于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令天津金路通商贸有限公司向天津秀山电子设备有限公司支付自2018年7月1日起至实际交付房屋之日止的房屋租金或房屋使用费；3.判令天津金路通商贸有限公司向天津秀山电子设备有限公司支付违约金23000元；4.判令天津金路通商贸有限公司立即腾空房屋交付天津秀山电子设备有限公司；5.诉讼费、律师费由天津金路通商贸有限公司承担。天津金路通商贸有限公司向一审法院提出反诉请求：1.判令天津秀山电子设备有限公司支付天津金路通商贸有限公司因堵门造成的经济损失80000元，返还堵门期间租赁房屋租金24575元；2.判令免除诉讼期间的房屋使用租金；3.判令天津秀山电子设备有限公司支付天津金路通商贸有限公司诉讼费、律师咨询费4160元；4.判令天津秀山电子设备有限公司支付天津金路通商贸有限公司装修损失700000元；5.判令天津秀山电子设备有限公司赔偿天津金路通商贸有限公司库房搬迁费103950元；6.判令装修鉴定费30000元由天津秀山电子设备有限公司承担；7.判令天津秀山电子设备有限公司赔偿天津金路通商贸有限公司精神损失费1元。一审法院认定事实：2013年12月1日，天津秀山电子设备有限公司与案外人天津诺尔电气股份有限公司签订《厂房租赁合同书》约定，甲方（天津诺尔电气股份有限公司）将位于天津市西青区xxxx平方米的大厂房出租给乙方（天津秀山电子设备有限公司）使用。租赁期限20年，自2014年1月10日起至2034年1月9日止。厂房的年租金38.8万元。合同生效之日十日内，乙方向甲方一次性支付五年的租金194万元。从第六年开始，租赁费用半年交付一次。乙方应于每年6月30日和12月31日以前向甲方支付年租金。2016年5月20日，天津秀山电子设备有限公司与案外人天津诺尔电气股份有限公司签订《办公室楼租赁合同书》约定，甲方（天津诺尔电气股份有限公司）将位于天津市西青区xxxx租赁给乙方（天津秀山电子设备有限公司）使用。租赁期限5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止。租金为年租金6万元。租赁费用半年交付一次，如果甲方欠乙方货款，则以甲方拖欠的货款冲抵乙方应付甲方的租金。天津秀山电子设备有限公司提交天津诺尔电气集团股份有限公司于2016年6月1日出具的《转租授权书》载明：天津诺尔电气集团股份有限公司出租给天津秀山电子设备有限公司位于天津市西青区xxxx，同意天津秀山电子设备有限公司对外转租，天津秀山电子设备有限公司对外出租的租金由天津秀山电子设备有限公司收取。有效期自2016年6月1日至2021年5月31日。天津秀山电子设备有限公司另提交了天津诺尔电气集团股份有限公司于2016年6月10日出具的《转租授权书》，载明：天津诺尔电气集团股份有限公司出租给天津秀山电子设备有限公司大厂房（正门进厂左手大车间）和成套车间（后门北侧），同意天津秀山电子设备有限公司对外转租，天津秀山电子设备有限公司对外的出租租金由天津秀山电子设备有限公司收取。有效期自2016年7月15日至2021年7月14日。2016年7月1日，天津秀山电子设备有限公司与天津金路通商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》约定，天津金路通商贸有限公司承租西青区xxxx，实际租赁面积共约1300平方米，另加一间办公司、两间宿舍约100平方米；租赁位置：西门进厂右手大车间，甲方（天津秀山电子设备有限公司）负责开门，高3.8米、宽3.6米，隔断29米长、高5米、地面硬化100平方米、混凝土硬度20公分、公用卫生间隔断15.4米、高3米，共计叁万陆仟元（36000元），费用由乙方（天津金路通商贸有限公司）先行垫付，交房费时在房费中扣除。房屋租赁期限自2016年7月1日至2021年7月1日，年租金为230000元（包括物业费）。首期付半年租金115000元，于合同签订之日付清，以后每半年支付租金115000元，须在下一租赁期开始前15日付清。开户行：农商行大寺支行，账号：90×××08。租赁期内下列费用由乙方承担，（1）水费（2）电费（3）电话费（4）燃气费（6）上网费。转租条款约定：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。合同解除条款约定：（一）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达30日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、未按约定期限不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达三十日；7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。违约金条款约定，甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金的10%标准支付违约金。第九条合同争议的解决办法约定，本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解除；协商不成的，依法向甲方所在地人民法院起诉。第十条其他约定事项约定，厂房交房标准为毛坯，乙方承租后须将装修改造图纸报甲方审批确认后方可对厂房进行装修改造。双方协商对装修改造进行恢复；办公楼乙方承租后重新装修，乙方须将装修改造图纸报甲方审批确认后方可对办公楼内外进行装修改造。双方协商对装修改造后的办公楼不用进行恢复。天津金路通商贸有限公司对上述合同的真实性无异议，表示还曾与天津诺尔电气股份有限公司签订过租赁合同，但未提交证据证实。2019年8月6日，天津金路通商贸有限公司将涉案厂房交还天津秀山电子设备有限公司。再查，天津诺尔电气股份有限公司出具《证明》，记载“兹证明天津秀山电子设备有限公司和天津诺尔电气股份有限公司是同一实际控制人，天津诺尔电气股份有限公司所持有房产（房地证号：11××91）全权委托天津秀山电子设备有限公司办理租赁手续。特此证明”。该证明上有天津诺尔电气股份有限公司、天津秀山电子设备有限公司、天津金路通商贸有限公司的盖章，但未记载出具的时间。一审庭审中，天津金路通商贸有限公司申请了对坐落于西青区大寺工业园津泰道6号（西门进厂右手大车间），租赁面积约为1300平方米的房屋装修造价鉴定。一审法院依法委托天津津建工程造价咨询有限公司进行了鉴定，经鉴定于2019年7月26日出具津津建鉴字[2019]第12号鉴定意见书，该意见书记载的鉴定内容包括：1.厂房室内装修工程造价；2.厂房外路面整修工程造价；3.厂房内立体货架安装、拆除及外运费用。鉴定意见为：人民币300529元（叁拾万零伍佰贰拾玖元整）。2019年9月9日，天津津建工程造价咨询有限公司就租赁厂房装修部分的未拆除部分进行调整并出具补充意见，记载：人民币15755元（壹万伍仟柒佰伍拾伍元整）。另，天津金路通商贸有限公司支付鉴定费30000元，并提交鉴定费发票予以证实。再查，涉案厂房及房屋交付后，天津金路通商贸有限公司曾交纳自2018年1月1日至2018年6月30日的租金11.5万元；2018年1月5日、2018年1月19日天津诺尔电气股份有限公司出具了收取上述房租107200元、7800元的两份收据。另，天津金路通商贸有限公司于2017年10月30日、2017年5月26日支付租金，由天津诺尔电气集团股份有限公司出具发票2张。天津金路通商贸有限公司于2017年11月8日另支付天津秀山电子设备有限公司房屋装修修复保证金1000元，在双方交接后天津金路通商贸有限公司一审当庭表示不需要退还。一审庭审后，天津金路通商贸有限公司向一审法院递交了追加天津华翔电气集团股份有限公司（原天津诺尔电气股份有限公司）为本案第三人的申请，经一审法院询问天津秀山电子设备有限公司涉案房租由原天津诺尔电气股份有限公司收取的理由，其称：因为天津秀山电子设备有限公司系小规模纳税人，天津金路通商贸有限公司要求开具增值税发票，因此三方协商由案外人原天津诺尔电气股份有限公司开具增值税发票，是当时三方协商一致的，也就是说天津诺尔电气股份有限公司收取该租金开具发票是经天津秀山电子设备有限公司授权同意的。后一审法院以天津华翔电气集团股份有限公司不是本案必须参加诉讼的当事人驳回了天津金路通商贸有限公司的追加申请。天津金路通商贸有限公司表示，虽然其与天津秀山电子设备有限公司签订过合同，但该合同存在恶意串通，无权处分的情况，属于无效合同；实际履行的合同的出租方是天津华翔电气集团股份有限公司，故天津秀山电子设备有限公司无权向天津金路通商贸有限公司主张租金。天津金路通商贸有限公司另称，租赁厂房的物业管理方天津市西青经济开发区大寺工业园管理委员会有堵门、堵路、停水、停电等情况，一审法院经询问管理方不存在上述情况。另查，涉案房屋的权利人为天津诺尔电气股份有限公司。天津秀山电子设备有限公司提交工商登记材料证实该公司于2015年6月8日更名为天津诺尔电气集团股份有限公司；2018年8月20日天津诺尔电气集团股份有限公司更名为天津华翔电气集团股份有限公司。上述事实，有当事人陈述、书证、视听资料等证据证明属实。一审法院认为，2016年7月1日天津秀山电子设备有限公司与天津金路通商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。双方应按照合同的约定全面履行各自义务。在合同履行过程中，天津金路通商贸有限公司未按照合同约定的期限交纳租金，故天津秀山电子设备有限公司请求解除与天津金路通商贸有限公司于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。交纳租金是天津金路通商贸有限公司作为承租方的主要合同义务，其已交纳租金至2018年6月30日，天津金路通商贸有限公司于2019年8月6日已将涉案厂房交还天津秀山电子设备有限公司。故天津秀山电子设备有限公司主张天津金路通商贸有限公司给付自2018年7月1日起至实际交付房屋之日止的房屋租金或房屋使用费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。天津金路通商贸有限公司应按照合同约定给付天津秀山电子设备有限公司自2018年7月1日至2019年8月6日的租金252685元。天津金路通商贸有限公司未按合同约定支付租金，系违约，应承担违约责任。天津秀山电子设备有限公司主张天津金路通商贸有限公司支付违约金23000元的诉讼请求过高，一审法院予以调整，综合考虑天津金路通商贸有限公司尚欠租金的数额、应交租金时间等因素确定为934元[252685元×4.35%÷365×31天（2018年7月1日至2018年8月2日立案之日）]。一审诉讼过程中，天津金路通商贸有限公司已经履行了腾空并交还涉案厂房的义务，故一审法院对天津秀山电子设备有限公司的该项请求，一审法院不再支持。关于天津金路通商贸有限公司的反诉天津秀山电子设备有限公司支付因堵门造成的经济损失80000元、并返还堵门期间租赁房屋租金24575元，天津金路通商贸有限公司未提交充分证据证实，一审法院不予支持；关于天津金路通商贸有限公司要求免除诉讼期间的房屋使用租金的反诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予采信；关于判令天津秀山电子设备有限公司支付天津金路通商贸有限公司律师咨询费4160元的反诉请求，于法无据，一审法院不予采信；关于要求天津秀山电子设备有限公司支付天津金路通商贸有限公司装修损失700000元的反诉请求，因双方合同约定交还涉案厂房时需恢复原状，一审法院依据鉴定部门对交还涉案厂房时的装修情况鉴定意见予以认定，补充鉴定意见对厂房装修部分的未拆除部分出具的鉴定意见认定的价格为15755元，鉴定费用30000元按照出具鉴定意见中的价格，一审法院酌定其中的2000元由天津秀山电子设备有限公司承担。关于要求天津××电子设备有限公司××公司库房搬迁费103950元的反诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予采信；关于要求天津秀山电子设备有限公司赔偿天津金路通商贸有限公司精神损失费1元，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、解除原告（反诉被告）天津秀山电子设备有限公司与被告（反诉原告）天津金路通商贸有限公司于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、天津金路通商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付天津秀山电子设备有限公司2018年7月1日至2019年8月6日的租金252685元的租金及逾期支付租金的违约金934元；三、驳回天津秀山电子设备有限公司的其他诉讼请求；四、天津秀山电子设备有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付天津金路通商贸有限公司装修费用15755元；五、驳回天津金路通商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2552元，全部由天津金路通商贸有限公司负担；反诉费6613元，由天津金路通商贸有限公司负担6502元，由天津秀山电子设备有限公司负担111元；鉴定费30000元，由天津金路通商贸有限公司负担28000元，由天津秀山电子设备有限公司负担2000元”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三：一是本案是否应追加当事人；二是天津金路通商贸有限公司是否应支付2018年7月1日至2019年8月6日的租金及逾期支付租金的违约金；三是天津秀山电子设备有限公司是否应返还租金并赔偿天津金路通商贸有限公司各项经济损失。因双方在一审审理过程中已经进行涉案厂房交接，故关于合同解除问题不在作为本案的争议焦点。关于争议焦点一，合同主体问题。涉案合同由本案双方当事人签订，实际按照合同约定的租金及其他事项履行数年。天津金路通商贸有限公司在订立合同时并未对合同主体提出异议，也未对其使用所有房屋、场地的授权问题、间数或面积提出异议，并认可曾收到天津秀山电子设备有限公司开具的票据。案外人作为涉诉厂房的所有权人，授权天津秀山电子设备有限公司收取租金，是其自由处分其利益。天津金路通商贸有限公司未在拖欠租金的期间向案外人支付租金或提存。合同具有相对性，案外人开具收据的行为并不足以证明与天津金路通商贸有限公司存在合同关系，上述情形也并非天津金路通商贸有限公司拒付租金的正当事由。对天津金路通商贸有限公司以遗漏当事人为由主张发回重审的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二，天津金路通商贸有限公司是否应当支付租金及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人签订《房屋租赁合同》，均应履行各自义务。天津金路通商贸有限公司作为承租人，主要合同义务即为交纳租金，故天津金路通商贸有限公司应当支付租金及违约金。天津金路通商贸有限公司在一审审理过程中提起管辖异议、申请鉴定，客观上延长了诉讼时间，但双方仍在一审过程中交接了房屋，可见天津金路通商贸有限公司主张权利并不必然以其不腾交厂房为前提条件，对天津金路通商贸有限公司要求免除诉讼期间租金的上诉请求不予支持。关于争议焦点三，天津金路通商贸有限公司各项损失问题。承租人经出租人同意装饰装修，但因承租人违约导致合同解除，对于出租人同意利用的装饰装修残值，在利用价值范围内可以给予适当补偿。本案中，天津金路通商贸有限公司是违约方，合同约定返还厂房应恢复原状，一审判决认定的无法拆除部分价值已经鉴定，并无不当。天津金路通商贸有限公司主张因天津秀山电子设备有限公司截留物业费导致不能正常使用房屋，同时主张园区堵门、堵路、停水造成其损失，证据不足，本院对上述主张不予采信。天津金路通商贸有限公司关于装修损失、搬运费、律师费、诉讼费等上诉请求理据不足，本院均不予支持。综上，天津金路通商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6613元，由上诉人天津金路通商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年八月十九日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……