山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2018号上诉人（原审被告）：姚志强，男，1979年8月12日出生，汉族，住荣成市。被上诉人（原审原告）：荣成市建安物业服务有限公司，住所地荣成市台上南街。法定代表人：孔庆雷，经理。委托诉讼代理人：殷志伟，山东华夏明德律师事务所律师。上诉人姚志强因与被上诉人荣成市建安物业服务有限公司（以下简称建安物业）物业服务合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2019）鲁1082民初5839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚志强上诉请求：1.撤销一审判决；2.追究建安物业在一审作伪证的法律责任；3.建安物业承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院未按法律规则逻辑结构的三个条件适用法律条文。根据国家统一法律职业资格考试2020版、《宋光明讲理论法》，法律规则是法律条文的表达内容，法律条文是法律规则表达的基本形式。法律规则的逻辑结构由假定条件、行为模式、法律后果组成，三个要素缺一不可。如有一个条件不满足，就不能适用法律规则。据此分析中华人民共和国城乡和住房建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《业主大会和业主委员会指导规则》）第五十八条规定：(1)假定条件：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前。(2)行为模式：可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。(3)法律后果：未明示，说明该条款不完整。因此，从法理学角度讲，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条属于准用性规则，准用《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定解决法律后果问题。二、该案涉及法律规则逻辑结构中的假定条件、行为模式，一审法院在建安物业无证据的情况下适用该条款，存在偏袒行为。三、姚志强对一审法院归纳的争议焦点无异议，对依据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条也无异议。异议的关键是：1.荣成市双泊社区居委会至今未向业主公示代签《物业服务合同》事宜，建安物业在整个案件中也未提供合同的签订及公示情况，明显存在信息不对称，剥夺了业主的知情权、选择权，导致市场垄断行为发生。2.姚志强向法院要求建安物业提供依据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条签订合同的证据，建安物业并未提供，从证据角度讲，不适用上述规定。3.《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条属于规范性文件，规范性文件未说明内容，在审判实践中需结合相关法律内容。本案中，该条款说明荣成市双泊社区居委会有代理签订合同的权利，其法律后果未明示。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定代理行为后果，一审法院不应割裂法律适用的关联性。四、一审法院认为荣成市双泊社区居委会代行业主委员会职责，与建安物业签订物业合同并无不当，该物业服务合同对业主具有约束力，属于机械式套条款的一般逻辑。荣成市双泊社区居委会与建安物业签订合同是合法有效的，但荣成市双泊社区居委会属于代理签订合同行为，根据代理行为的后果及《中华人民共和国合同法》的有关规定：合同是否有效取决于被代理人的事后确认。业主未对荣成市双泊社区居委会的代理行为确认，则不良后果由合同双方当事人承担。至于姚志强是否需缴纳物业费，需看在“事实服务”之前或之时，姚志强是否及时作出拒绝服务通知。物业公司第一次“通知”为2016年7月26日，姚志强当日及时发出拒绝服务通知，并没有业主无权拒绝的相关法律规定，且根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、第九条规定，消费者对经营者提供的服务有选择权。五、一审法院判决姚志强给付542.83元物业费（计算期43个月）错误。1.一审法院依据荣价费发（2015）41号文件计算费率错误。该文件存在有效期，一审法院在未查清有效期的前提下适用该文件，缺少证据支持。2.建安物业第一次通知时间为7月25日，其从6月收取物业费无依据。六、一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》错误。1.本案缺少书面催交证据，庭审中建安物业未提交连续性、可追溯性的书面催交证据。2.姚志强不存在无故不缴物业费情形。姚志强未交纳物业费存在合法正当理由，即荣成市双泊社区居委会代签物业合同自始至今未向业主公开，事后未经业主确认该代理行为。3.姚志强依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、第九条，已在建安物业进行事实服务前及时作出拒绝服务通知。七、一审法院未采信姚志强的证据不当。姚志强认可物业服务企业是对物业整体区域的公用设施、公共环境卫生等方面提供物业服务，姚志强针对物业服务合同内容举证并无不当。八、本案存在建安物业将楼宇设施与物业公司管辖范围硬套关联、作伪证的事实。在第一次庭审时，建安物业代理人为证明本楼纳入建安物业公司管辖范围，陈述本楼宇门由建安物业统一更换。第二次开庭中，姚志强提供证据证明案涉楼宇门并非由建安物业统一更换。希望二审法院予以追究。九、建安物业未提交证据证实其主张，一审法院不应采信其主张。体现为：1.建安物业称：该物业服务按照市委统一部署、市里组织，但未提交证据证实，是以假借政府、市委名义参与市场行为，进行经济垄断的目的。2.建安物业及一审法院均适用《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，但未提供适用该条款的证据。依据该条款需提供以下证据，证明其满足适用该条款要求：(1)客观原因是什么；(2)客观原因导致业主大会未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的法律事实（需要出具文件资料及业主大会影像资料）；(3)产生的法律事实，需要在新一届业主委员会产生之前或是之后；(4)可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下（需要出示指导监督文件及影像资料）；(5)代行业主委员会的职责。该条涉及《中华人民共和国民法通则》代理权的问题。代行业主委员会的权利，事后在新一届业主委员会产生之后，需要得到全体业主大会的书面授权。3.建安物业及一审法院依据荣价费发（2015）41号文件作为收费依据，但提供不出该文件的有效期证据。综上所述，一审法院采用机械式套条款的方式判案，不考虑法律规则的逻辑结构、法律适用的相关性、关联性，有依据无证据地行使“自由裁量权”导致错案发生，恳请公正判决。建安物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。建安物业与姚志强存在物业服务合同关系，姚志强享受了建安物业提供的物业服务，理应向建安物业支付物业服务费用。综上，请求法庭查清事实，依法驳回姚志强的上诉请求。建安物业向一审法院起诉请求：姚志强向建安物业缴纳2016年6月至2020年5月物业费607元及自2016年6月1日起至实际付清之日止参照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；本案诉讼费由建安物业负担。一审法院认定事实：2016年2月20日建安物业与荣成市双泊社区居委会签订了《物业服务合同》，约定建安物业对双泊社区所属未成立业主委员会的刘家小区86号楼等楼房实行基础化物业管理。合同对物业服务标准及服务费均予以约定，物业服务费标准为每月每平方米0.15元。服务标准及收费标准在小区公示栏进行了公示。姚志强所有的86号405室建筑面积为84.61平方米，姚志强自2016年6月至今未缴纳物业费，建安物业多次上门催要未果，建安物业诉至法院。另查，建安物业所居住的刘家小区未成立业主委员会。庭审中，建安物业提交荣成市双泊社区居委会与建安物业签订的物业服务合同、荣价费发（2015）41号文件、公示栏照片、荣成市双泊居委会证明等证据，证实荣成市双泊社区居委会与建安物业于2016年2月20日签订《物业服务合同》，姚志强居住的86号楼属于建安物业服务范围，公示栏对物业服务内容、收费等相关内容进行了公示。姚志强质证称荣成市双泊社区居委会无权与建安物业签订物业服务合同，其没有看见物业公示栏里的内容。姚志强提交三张照片，证实其居住的楼房单元楼梯装饰扶手、楼宇门上方玻璃有灰尘，楼宇门上有一张小广告没有清理。建安物业质证称，物业公司对楼梯扶手和玻璃定期进行清理，小区内可能会出现个别小广告未及时全面清理的情况。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议焦点是建安物业、姚志强之间是否形成物业服务合同关系、姚志强是否需要缴纳物业费及数额。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。建安物业所在刘家小区86号楼至今尚未成立业主委员会，荣成市双泊社区居委会作为基层管理组织，根据上述规定，代行业主委员会职责，与建安物业签订物业服务合同并无不当，该物业服务合同对业主具有约束力，姚志强作为业主享受物业服务应当履行缴纳物业费的义务。姚志强提出双方之间没有物业合同关系，拒绝建安物业提供物业服务，不需要向建安物业交纳物业费的辩解理由不成立，不予支持。物业服务企业是对物业整体区域的共用设施、公共环境卫生等方面提供物业服务，姚志强提供的照片不足以证实建安物业提供的物业服务存在较大瑕疵，其该辩解意见不予采纳。建安物业主张的物业费标准，未超过合同约定的标准，应予支持。姚志强欠交的物业费应计算到庭审辩论终结时即2019年12月，为43个月，合计542.83元（0.15元/平方米/月×84.61平方米×43个月）。因物业服务合同无逾期支付物业服务费支付利息的约定，建安物业主张的逾期利息应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、姚志强于判决生效之日起十日内支付荣成市建安物业服务有限公司物业费542.83元及利息（自2019年10月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。二、驳回荣成市建安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由姚志强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。姚志强为证明其主张向法庭提交拍摄于2020年7月14日的小区照片一宗，证实建安物业未对室外部分进行全面管理，干旱期间未及时浇水，导致绿化区域存在缺苗、死苗现象；停车坪区域杂草丛生，未及时清理。经质证，建安物业认为上述照片不能直接证实是在案涉小区拍摄，即使是在案涉小区拍摄，也不足以证明建安物业提供的物业服务存在较大的瑕疵。本院经审查认为，建安物业在本案中主张2016年6月至2020年5月期间形成的物业费，姚志强提交照片形成于2020年7月份，对该照片与本案的关联性本院不予采信。本院二审审理查明，案涉《物业服务合同》第六条“物业服务质量及标准”约定，“……10.楼梯及储藏室通道内无乱堆乱放，墙面、楼梯及楼梯扶手无小广告；每周清扫楼梯及储藏室通道2次，楼梯每2周湿拖1次。”另查明，荣价费发（2015）41号文件第五条规定“本通知自2016年1月1日起执行，有效期至2019年12月31日”。又查明，一审时姚志强称“我听小区业主说过建安物业到我小区内提供物业服务，并且物业公司的工作人员在2018年和2019年曾到我家收取过物业费，但我向来收取物业费的人员说明了我们小区是由实力集团物业管理处管理的，他们没有权利来收取物业费”。二审时姚志强认可其在其他楼道见过建安物业张贴的物业服务合同及收费通知，亦称其问过拖地的工作人员，工作人员自称是建安物业工作人员。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为姚志强与建安物业之间是否成立物业服务合同关系，姚志强应否向建安物业支付物业服务费。案涉刘家小区并未成立业主委员会，对此情况，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责”。荣成市双泊社区居委会依据上述规定代为履行业主委员会职责，于2016年2月20日与建安物业签订《物业服务合同》符合上述规定，案涉《物业服务合同》对姚志强具有约束力。姚志强自认其在其他楼道见过建安物业张贴的物业服务合同及收费通知，也自认建安物业在2018年和2019年到其家中收取过物业服务费，说明姚志强对于案涉小区系由建安物业实际提供物业服务的事实明知，姚志强应按合同约定交纳物业费。关于物业服务费计算依据，案涉《物业服务合同》明确约定了物业费计算标准，该标准符合荣价费发（2015）41号文件，且该规定有效期至2019年12月31日，一审法院判决姚志强按《物业服务合同》约定标准缴纳物业费及自起诉之日起的利息正确，本院依法予以维持。关于姚志强主张建安物业服务不到位的问题。本院认为，姚志强一审时提交照片证据证实楼梯扶手有灰，楼宇门上面玻璃脏，楼宇门上有小广告，主张建安物业服务不到位，但案涉《物业服务合同》约定建安物业提供的服务内容为每周清扫楼梯及储藏室通道2次，楼梯每2周湿拖1次，可知建安物业提供的服务具有定期性。姚志强提供的照片仅能反应一时的、局部的状况，而保洁活动是一个动态的过程，上述照片无法反映建安物业整体的、一贯的保洁水平，故不足以证实姚志强的主张。同时，即便建安物业存在上述问题，也是物业服务瑕疵问题，并非建安物业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，该事由不构成姚志强拒交全部物业费的正当理由，姚志强相关上诉主张本院依法不予支持。关于姚志强主张其已拒绝接受物业服务，不应缴纳物业费的问题。本院认为,《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第七十二条第一款规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。案涉物业服务合同成立后，对小区内包括姚志强在内的全体业主产生效力，姚志强既享有合同权利，亦负有向建安物业交纳物业费的合同义务。建安物业为案涉小区提供物业服务,服务范围为小区的公共区域及公共事务,该服务具有公共性，包括姚志强在内的全体业主均实际接受了建安物业提供的服务，均是该物业服务的受益人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此姚志强以其个人拒绝物业服务为由拒交物业费的理由不能成立，本院依法不予支持。关于姚志强主张根据法理学，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条属于准用性规则，不应单独适用的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。因此法理学说并非处理民事纠纷的依据，不应以法理学说作为裁判依据。且《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定内容具有确定性，虽属部门规章，但对行业管理具有指导作用，一审法院参照适用该指导规定并无不当。且一个完整的法律规范可能由多个法律条文组成，姚志强相关上诉理由不当，本院依法不予支持。关于姚志强主张应追究建安物业伪证责任的问题。建安物业一审时并未就楼宇门安装主体问题提供证据材料，不存在故意制造和提供虚假证据材料情形,因此对该项上诉请求本院不予支持。综上所述，姚志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚志强负担。本判决为终审判决。审判长  张英秋审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二〇年八月二十一日法官助理刘颖霞书记员邹乔