河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2168号上诉人（原审原告）：郑二标，男，汉族，1968年5月16日出生，住址：河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：侯智红，河南金豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平顶山市天惠置业有限责任公司，住所地：河南省平顶山市新华区建设路西段天惠车贸修配城院内东办公楼。法定代表人：郭士勤，公司董事。委托诉讼代理人：张晓澎，河南博识律师事务所律师。上诉人郑二标因与被上诉人平顶山市天惠置业有限责任公司（以下简称天惠公司）合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院作出的（2020）豫0402民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人郑二标的委托诉讼代理人侯智红、被上诉人天惠公司的委托诉讼代理人张晓澎参加诉讼。本案现已审理终结。郑二标上诉请求：1.撤销平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初632号民事判决；2.依法改判郑二标与天惠公司签订的《商品房买卖合同》（编号：410400201908280027）中的房屋单价变更为每平方3174.1元；3.依法改判天惠公司向郑二标返还购房款30598元；4.依法改判天惠公司按照同期银行拆借利率向郑二标支付自2016年11月至2020年3月资金占用期间的利息4547元，自2020年4月至天惠公司实际返还购房款之日的利息按照上述标准计算；5.本案一审、二审诉讼费用由天惠公司承担。事实和理由：一、郑二标在签订《商品房买卖合同》时存在重大误解。从一审天惠公司的答辩及庭审中查明的情况可知，天惠公司对涉案房屋面积测量了3次，第一次是按照设计图纸，测量显示设计面积为149.45平方米，单价为3420元，房屋总价款是511119元。第二次是在建筑到一定程度后的测量，阳台面积是按照全面积预测，房屋总面积153.36平方米，单价为3174.1元／平方米，总价款是486780元，税款是24339元，总额是511119元。第三次是签订《商品房买卖合同》时阳台按照半面积计算，因此商品房买卖合同中的房屋面积是143.72平方米，单价为3556／平方米，房屋总价款是511119元。郑二标2013年准备购买涉案房屋时房屋的总价款是511119元，那么在郑二标2016年缴纳房屋购房款时，天惠公司只让郑二标缴纳了486780元购房款，这明显与常理不符。一审法院以《商品房买卖合同》中第38条约定了该合同约定的合同总价款不包含．．．．．．国家规定的有关税费，且郑二标在该合同条款的下方签字了，因此不构成重大误解。按照一审法院的理解，商品房买卖合同中约定的511119元购房款不包含郑二标缴纳的24339元税款，那么郑二标在2016年10月20日缴纳的24339元税费应该作何解释，且郑二标缴纳的是486780元购房款，天惠公司为何要在商品房买卖合同中显示郑二标缴纳的是511119元购房款。天惠公司的辩称以及增值税发票和房屋买卖合同中出现的种种矛盾情形，均是因为涉案房屋的实际面积比上诉人缴纳购房款时的房屋面积少了9.64平方米。郑二标只知道其缴纳了511119元，合同上写的金额是511119元，其不用再交钱了，就在合同上签字了。等到办房产证时，经过咨询才知道其缴纳的购房款与合同中约定的购房款不一致。因此，郑二标在签订《商品房买卖合同》时已经构成重大误解。二、即使存在重大误解合同不能变更，那么天惠公司也应该退还郑二标多缴纳的9.64平方米的购房款。按照法律规定应该先签订《商品房买卖合同》，再缴纳购房款及增值税，本案中天惠公司让郑二标于2016年缴纳购房款和增值税，到2019年才与郑二标签订《商品房买卖合同》。但是不管是增值税发票还是房屋买卖合同都是经过国家备案的，走正规流程确定的房屋面积。增值税发票上的房屋面积是153.36平方米，《商品房房屋买卖》合同上的房屋面积是143.72平方米。两者对比明显可以看出涉案房屋面积少了9.64平方米，根据公平原则，天惠公司应该退还郑二标多缴纳的9.64平方米的购房款。尽管天惠公司在一审中说因房产部门两次的测量标准不一致，一次是按照阳台全面积计算的，一次是按照阳台半面积计算的，导致涉案房产面积不一致。但是天惠公司在庭审中并未举证证明涉案房屋少的9.64平方米房屋面积是因为阳台面积计算标准不一致导致的。天惠公司辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序正当，因此郑二标的上诉理由不能成立。郑二标向一审法院起诉请求：1.依法判决天惠公司返还郑二标购房款30598元；2.依法判决天惠公司按照同期银行拆借利率向郑二标支付自2016年11月至2020年3月资金占用期间的利息4547元，自2020年4月至天惠公司实际返还购房款之日的利息按照上述标准计算；3.本案的诉讼费由天惠公司承担。4.将双方签订合同编号为410400201908280027合同中的单价变更为3174.1元，房屋具体价款按照该价格与实际面积计算，要求天惠公司返还郑二标多交的购房款。一审法院认定事实：2019年9月10日，天惠公司作为出卖人与郑二标作为买受人签订了商品房买卖合同，该合同编号410400201908280027。该合同约定，郑二标购买兴隆新苑移民安置小区2#楼幢中单元13层1304号住房一套，该套商品房经平顶山市房产测绘队实测的建筑面积共143.72平方米，其中套内建筑面积120.06平方米，分摊共有建筑面积23.66平方米，该套商品房有三个阳台，均为非封闭式。按照建筑面积计算，该套商品房的单价为人民币3556元每平方米，总价为人民币511119元。而该商品房买卖合同的附件12补充协议的第38条约定，该合同约定的合同总价款不包含天然气和暖气配套的预存费用、住宅专项维修资金、国家规定的有关税费和办理产权相关政策性收费及办理按揭等国家规定的需要买受人额外交纳的其它费用。另查明，早在2013年7月，郑二标就与天惠公司达成了购买位于平顶山市××城区××大道北侧××移民安置小区××＃楼××中单元××号房屋的合意，并于2016年10月20日缴纳了商品住宅增值税，该增值税发票显示新城区龙翔大道北侧兴隆新苑2号楼中单元西户1304住宅的面积为153.36平方米，单价为3174.1元，得出的金额为486780元，按照增值税率5％计算的税额为24339元。故增值税发票上显示的不含税的价格为486780元，房屋面积为153.36平方米，单价为3174.1元每平方米，而商品房买卖合同中的不含税的价格为511119元，房屋面积为143.72平方米，单价为3556元每平方米，二者并不一致，故引起诉讼。另外，双方还于2016年7月26日签订了一份协议，该协议约定郑二标购买的兴隆新苑小区住宅楼2号楼中单元西十三层，在办理房产手续时，若因部分阳台按一半面积计算，造成房产证面积及计算的均价与售房协议不一致时，双方互不追责，互补不退款项。一审法院认为，郑二标与天惠公司签订的关于购买兴隆新苑移民安置小区2#楼幢中单元13层1304号住房的商品房买卖合同是郑二标的真实意思表示。理由如下：虽然商品房买卖合同中约定的总面积和单价与增值税发票不一致，而商品房买卖合同中约定的房屋不含税的总价又和增值税发票上显示的价税合计金额恰好相一致，均是511119元，确实可能存在让行为人产生其购买房屋的总价款中已经包括了税款的理解和认识。但在本案中，商品房买卖合同中关于约定“本合同约定的总价款不包含以下费用：……国家规定的有关税费……”的下方就是买卖双方签字确认的位置，郑二标也在该附件的此位置处签字并捺指印，郑二标应当对此约定有清楚的认识，签订该合同也是其真实意思表示，故无法认定郑二标签订商品房买卖合同时存在重大误解。退一步讲，即便能够认定存在重大误解，根据现行《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。即重大误解行为仅能请求撤销，不能请求变更，而在本案中，郑二标提出的诉讼请求，其实质上是对合同约定的商品房总价款、每平方米单价的变更之后得出需要天惠置业公司退还的购房款，是一种以重大误解为由要求变更合同的诉讼请求。综上所述，一审法院对于郑二标提出的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回郑二标的诉讼请求。案件受理费679元，由郑二标负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为能否认定郑二标对案涉商品房买卖合同存在重大误解；天惠公司是否应当返还郑二标9.64平方米面积相对应的房款。对此，本院分析评判如下：一、关于能否认定郑二标对案涉《商品房买卖合同》存在重大误解问题。2019年9月10日，郑二标与天惠公司签订《商品房买卖合同》，该合同第三条第4项约定：“该商品房的房产测绘机构为平顶山市房产测绘队，其实测建筑面积共143.72平方米，其中套内建筑面积120.06平方米，分摊共有建筑面积23.66平方米。”第七条第2项约定，“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3556元，总价款为人民币511119元。”上述合同条款明确约定案涉房屋的建筑面积及单价、总价，其文字表述并不存在歧义，也不存在可以理解为其他意思的情形。郑二标作为成年人，按照常理，不应对上述条款的内容产生不同的解读；而且，在一般情况下对于购房人而言，房屋的面积、单价、总价、楼层等是商品房买卖合同中的关键内容，购房人不会在对这些关键性内容不清楚的情况下签订合同。郑二标在合同上签字，就表明其对合同内容认可。尽管天惠公司在2016年10月20日出具的增值税发票上表明的房屋面积、单价、及房款数额与《商品房买卖合同》中约定的不一致，但因《商品房买卖合同》签订的时间晚于增值税发票的开具时间，故在发票上记载的内容与合同上记载的内容不一致时，应当以签订时间在后的《商品房买卖合同》为准。基于以上分析，在郑二标不主张撤销或解除合同的情况下，其以存在重大误解为由请求变更合同的理由，不能成立。二、关于天惠公司是否应当返还郑二标与9.64平方米面积相对应的房款问题。由于郑二标不要求解除或撤销案涉《商品房买卖合同》，且郑二标未提供证据证明案涉商品房的实际面积与《商品房买卖合同》中约定的面积误差超过3%，故郑二标要求天惠公司返还与9.64平方米面积相对应的房款的请求，无法律依据，本院亦无法予以支持。另外，双方于2016年7月26日签订的协议上，明确记载，在办理房产手续时，若因部分阳台按一半面积计算，造成房产证面积及计算的均价与售房协议不一致时，双方互不追责，互不补退款项。从该协议载明的内容看，天惠公司已经预估到关于阳台面积的计算，不同的测量方法可能会有不同的结果；郑二标在协议上签字，表明其对此认可。现郑二标要求退还其自认为多交的房款，与上述协议约定的内容不符，本院不予支持。综上所述，郑二标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费679元，由郑二标负担。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  彭 莉审判员  李泉钦二〇二〇年八月二十八日法官助理孔宪宇书记员张皓硕