江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1263号上诉人（原审原告）：马祝山，男，1944年3月3日出生，住江苏省沭阳县。上诉人（原审原告）：曹子阳，女，1945年1月24日出生，住址同上。被上诉人（原审被告）：何盼盼，女，1985年5月6日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖尔和，江苏大楚律师事务所律师。上诉人马祝山、曹子阳某1与被上诉人何盼盼房屋买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初396号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年6月2日公开开庭进行了审理，上诉人马祝山、曹子阳，被上诉人何盼盼的委托诉讼代理人肖尔和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马祝山、曹子阳上诉请求：撤销一审第三项判决，改判：1.房屋增值部分的损失以2018年5月21日合同解除日为时间节点，请求赔偿增值部分的损失为33.4万元（法院委托评估值91.4万元-58万元）；2.请求返还定金2万元；3.马祝山、曹子阳已交的诉讼费9600元，保全费2254元，鉴定费6800元及本次上诉费等均由何盼盼负担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误，具体如下：一、一审法院认定房屋增值部分的损失以2017年6月5日为时间节点是错误的。理由是：1.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。而2017年6月5日双方签订的房屋买卖合同并未解除。2.合同承诺：“甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，及房产共有、所有权人同意按本合同约定出售此房产。如因甲方共有人原因导致本合同无法履行，甲方承担违约责任”。为了逃避违约责任，在2018年5月21日前，何盼盼一直忌讳有共有人苗某，从未说过苗某不同意卖房子。直到2018年5月21日，法庭查出何盼盼房产有共有人苗某时，法官叫何盼盼的委托诉讼代理人吴良辉打电话给何盼盼，何盼盼才在电话里说苗某不同意卖房子，以此为借口解除合同。在发回重审前，何盼盼仅此一次提及苗某。2018年6月10日《民事上诉状》上，何盼盼又只字不提苗某和上述说法。在二审法庭上，何盼盼的委托诉讼代理人吴良辉又说房子是何某的。曹子阳明确回答说：“房产证上名子是谁，签约人是谁房子就是谁的”。合同解除的原因是因为房子涨价，苗某不同意卖房子只是借口。3.何盼盼2018年6月10日《民事上诉状》第二页6-9行写“上诉人认为，依据《宿迁市二手房买卖合同》第3条第1款约定，被上诉人应于2017年6月5日前（注：合同上无“前”字）一次性支付上诉人购房款18万元，但被上诉人并未按约定履行付款义务，被上诉人的行为应构成违约，上诉人在未收到购房款的情况下有权拒绝办理房屋过户手续。”这段文字表明何盼盼2017年6月5日是同意按合同约定卖房子的，没有拒绝出售涉案房屋。是因为马祝山、曹子阳没有按何盼盼篡改的合同履行，何盼盼才未收款过户的。一审认为“本案中，马祝山、曹子阳于2017年6月5日已知晓何盼盼不会履行合同义务，即何盼盼明确违约，拒绝出售涉案房屋”，这显然与何盼盼《民事上诉状》的文字证据不符。4.2017年6月5日是合同约定交首付款并当天过户的日子，上午9时，马祝山、曹子阳就携18万元首付款在中介等何盼盼来收款过户，但何盼盼人不到场、电话不接，中介无奈于上午10时向110报警，民警10时5分到达，民警又多次拨打何盼盼电话才接听，民警叫何盼盼到中介来，她说白天没空。她知道房产过户只能在上班时办理，却拒不到场，使马祝山、曹子阳无法交首付款，无法过户。2017年6月5日下午1点多钟，何盼盼的父亲打电话到中介座机，叫张小姐让马祝山、曹子阳听电话，说你们为什么把我们小孩告到110？并说你们只要多加5万元，就卖给你们。马祝山、曹子阳没有同意。何盼盼白天拒不到场，110民警通知双方晚上在项里派出所调解。何盼盼说：“合同约定首付款支付后过户，那么我们的权益无法受保护”。面对白纸黑字2万元定金收据，何盼盼却说马祝山、曹子阳仅支付1万元定金（2018年6月10日上诉状上还是这么写的），调解未成功，民警建议当事人到法院诉讼解决。有项里派出所2017年6月5日《接处警工作登记表》为证。次日，马祝山、曹子阳将何盼盼告上法庭，希望通过法院调解或判决能够继续履行合同。二、一审法院认为，马祝山、曹子阳没有采取相关措施防止自身损失扩大的说法是错误的。理由是：1.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。一审称的“相关”措施与合同法的“适当”措施不同，适当措施应是在力所能及的情况下实施的。2017年6月5日涉案房屋已涨价8.75万元，加上何盼盼不肯退给马祝山、曹子阳某52万元定金，就是10.75万元，而不是2万元的问题。老人买房不能贷款，要付全款，这样就有10.75万元的资金缺口，何盼盼不诚信，使解除合同的条件无法成就，贻误了马祝山、曹子阳某5买房时机。更何况房价飞涨缺口越来越大。扩大损失是何盼盼造成的，马祝山、曹子阳积极争取尽早解除合同，就是采取适当措施防止损失扩大。2.马祝山、曹子阳为了靠近儿子养老，卖掉沭阳老家房子到宿迁买房，手中只有一套购房款。马祝山、曹子阳与何盼盼的买房合同没有解除，如果再与别人签订买房合同，何盼盼是非常不诚信而且反复无常的人，何盼盼再说履行合同，马祝山、曹子阳买不起两套房子，无论如何难逃违约责任。3.马祝山、曹子阳于2017年6月6日将何盼盼起诉到宿城区法院，第一诉讼请求是继续履行二手房买卖合同，如不履行则承担相应违约责任。马祝山、曹子阳等待法院判决，不能另买房子。马祝山、曹子阳把何盼盼起诉到法庭是没有采取相关措施吗？等待法院判决是扩大自身损失吗？马祝山、曹子阳某2起法律武器维护公民权益，不应被说成是扩大自身损失。4.马祝山、曹子阳积极采取措施，委曲求全争取尽快解除合同，防止损失扩大。2017年8月22日第一次庭审，这时何盼盼已违约79天，（原合同约定：“甲方违约，在违约之日起三日内将双倍定金返还给乙方”。）为了争取早日解除合同，能够合法地另买房子，马祝山、曹子阳仍要求继续履行合同否则返还双倍定金，但何盼盼的代理人何某却故意刁难，既不愿卖房又不愿返还双倍定金，还只承认定金1万元。仍坚持说“合同约定首付款支付后过户，那么我们的权益无法受保护”，毫无调解诚意，故意耽误庭审时间（有庭审记录为证），使本该在2017年8月22日庭审中解决的简单问题无法调解，合同也就无法解除。这是马祝山、曹子阳在扩大损失吗？是何盼盼恶意拖延不解除合同，使马祝山、曹子阳不敢另买房子，是何盼盼故意扩大损失！不是马祝山、曹子阳未采取适当措施！《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。”马祝山、曹子阳重合同、守信用不能说是扩大损失！5.何某说：“不管拖到什么时候，顶多赔2万元钱”。所以在2018年5月21日前，何盼盼一直用种种歪理拖住马祝山、曹子阳，不解除合同。2019年5月28日发回重审第二次开庭时，何盼盼的委托诉讼代理人何某拿出了所谓调解赔偿方案，即双倍返还定金，马祝山、曹子阳不同意这样调解。因为此时何盼盼违约仅差7天就是2年，合同约定是甲方违约3日内返还双倍定金。6.2017年6月5日涉案房屋评估值比2018年5月21日合同解除时的评估值少24.65万元，一审判决以2017年6月5日为赔偿时间节点，就是让不诚信的违约方多获得24.65万元的巨大利益，而使诚信守约方多遭受24.65万元的巨大损失！一审法院在造成损失扩大的主体是谁都没有搞清楚的情况下，作出的判决与事实明显不符，相信二审法院会还原事实真相。三、一审法院对于马祝山、曹子阳只交2万元定金，而未交后续购房款的责任未分清。1.上面马祝山、曹子阳已将2017年6月5日的情况说清楚了，是何盼盼拒不到场，让马祝山、曹子阳无法交首付款，无法过户。不是马祝山、曹子阳不交，而是何盼盼不配合！何盼盼在2018年6月10日《民事上诉状》上辩称：“何盼盼在未收到购房款的情况下有权拒绝办理房屋过户手续”。一审法院认为“马祝山、曹子阳某3仅缴纳了2万元定金，”说法如出一口，明显一审是在庇护违约方，只看结果不问原因是不客观的。何盼盼毁约，使马祝山、曹子阳老家没了房子，又无力买房靠儿养老。一审认定何盼盼违约，却把板子打在守约方身上，这是用违约方的不诚信错误来惩罚诚信的守约方。给马祝山、曹子阳某4成巨大经济损失！2.一审硬要回到2017年6月5日，何盼盼在上述上诉状上写“马祝山、曹子阳应于2017年6月5日前（注：合同上无“前”字）—次性支付何盼盼购房款18万元，但马祝山、曹子阳并未按约定履行付款义务，马祝山、曹子阳某5行为应构成违约，”既然违约责任分清了，最简单的处理方法应该是补交后续购房款，补办房屋过户手续。何盼盼小事也不诚信，评估时附属设施拆走了，评估值偏低。被上诉人何盼盼二审辩称：马祝山、曹子阳某5上诉第一项请求无事实和法律依据，双方在签订合同一周后，何盼盼与马祝山、曹子阳联系案涉房屋不予出卖，当时曹子阳自称在住院，所以拖延解决此事。虽然一审法院认定时间节点是2017年6月5日，是不准确的，但何盼盼不想再将本案诉讼下去，何盼盼愿意按照一审法院判决履行。关于马祝山、曹子阳某5第三项请求，由于马祝山、曹子阳某6的鉴定没有被法院采信，因此由马祝山、曹子阳承担费用。综上，请求维持原判。马祝山、曹子阳向一审法院起诉请求：1.确认解除马祝山、曹子阳与何盼盼签订的《宿迁市二手房买卖合同》；2.要求何盼盼返还定金2万元；3.要求何盼盼赔偿房屋增值部分损失33.4万元（法院委托评估价值91.4万-58万）；4.要求何盼盼承担诉讼费用9600元、保全费2254元。一审经审理查明：宿迁市隆某颐和小区11幢901室的房产（面积131.94㎡）登记的房屋所有权人系何盼盼，登记时间为2015年12月7日，登记的共有情况为共同共有。何盼盼、苗某均系该房产的共同共有人。2017年2月2日，何盼盼（卖方，甲方）、马祝山、曹子阳（买方，乙方）及案外人江苏省宿迁市金天大政房产信息服务部（丙方）签订《宿迁市二手房买卖合同》一份。合同第一条约定“甲方同意出售坐落于宿迁市隆某颐和小区11幢901室的房产给乙方…甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，房产共有、所有权人同意按本合同约定出售此房产。如因甲方共有人原因导致本合同无法履行，甲方承担违约责任…乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，自愿购买上述房产”；合同第二条约定“…成交总价格为：人民币￥580000元…合同签订之日乙方向甲方支付人民币￥20000元，作为购房定金”；合同第三条约定“乙方于2017年6月5日一次性支付甲方房款人民币￥180000元（定金充抵房款）。双方约定出证当天剩余房款￥380000元一次性付清。付首付当天过户”；合同第五条约定“甲乙双方约定于全部房款付清当天，将房屋交与乙方”；合同第七条约定“甲乙双方均积极办理产权过户手续、按揭贷款手续及所有此房产约定相关手续，双方均不得故意延迟办理此房产相关手续，违约方按总房款的万分之五每天，支付对方违约金直至办理完毕为止。”该合同尾部有甲乙丙三方签字按捺或加盖印章。当日，何盼盼向马祝山、曹子阳出具收款收据，载明收到马祝山、曹子阳支付的购买涉案房屋的定金2万元。2017年6月5日，宿迁市公安局宿城分局项里派出所接警后出警，到现场了解系马祝山因买房子问题与房产中介张某产生纠纷，民警调解未果后联系房屋出售方何盼盼及马祝山、张某到所内调解，调解未成功，民警建议当事人到法院起诉。一审另查明：在本案诉讼过程中，一审法院依据当事人的申请对涉案房屋的价值进行评估。2019年8月29日，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司作出估价报告，涉案房屋2017年6月5日价值66.75万元，此次鉴定费用8000元，系何盼盼缴纳。2019年11月15日，博文房地产评估造价集团有限公司作出评估报告，涉案房屋在2018年5月21日价值91.4万元，此次鉴定费用6800元，系马祝山、曹子阳缴纳。一审再查明：2018年7月3日，马祝山、曹子阳在诉讼过程中申请查封宿迁市隆某颐和小区11幢901室的房产并交纳保全费2254元，保全金额346792元，一审法院根据马祝山、曹子阳某5申请作出（2017）苏1302民初4776号民事裁定书，裁定查封上述房产。一审法院认为，何盼盼与马祝山、曹子阳于2017年2月2日签订的《宿迁市二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该合同的约定履行合同义务。合同中明确约定“甲方（何盼盼）保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，房产共有、所有权人同意按本合同约定出售此房产”，但在合同履行过程中，何盼盼又以房屋共有人苗某不同意出售该房屋为由拒绝履行合同，何盼盼的行为已构成违约，应该承担违约责任。对于马祝山、曹子阳主张的解除合同，案件诉讼过程中，双方于2018年5月21日一致同意解除《宿迁市二手房买卖合同》，一审法院依法予以确认。对于马祝山、曹子阳主张的返还定金2万元，于法有据，且何盼盼同意返还，一审法院依法予以确认。对于马祝山、曹子阳主张的房屋增值部分损失，法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，马祝山、曹子阳于2017年6月5日已知晓何盼盼不会履行合同义务，即何盼盼明确违约，拒绝出售涉案房屋，马祝山、曹子阳某3仅缴纳了2万元定金，在此情况下，马祝山、曹子阳应采取相关措施防止自身损失扩大，故房屋增值部分的损失一审法院认定以2017年6月5日为时间节点，根据评估机构出具的估价报告，涉案房屋2017年6月5日价值66.75万元，马祝山、曹子阳增值部分的损失为8.75万元（66.75万元-58万元）。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、确认何盼盼与马祝山、曹子阳于2017年2月2日签订的《宿迁市二手房买卖合同》已于2018年5月21日解除；二、何盼盼于判决生效之日起十日内返还马祝山、曹子阳定金2万元；三、何盼盼于判决生效之日起十日内赔偿马祝山、曹子阳房屋增值部分损失8.75万元。案件受理费9600元，保全费2254元，鉴定费14800元合计26654元，由何盼盼负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。关于一审查明事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院认为，何盼盼与马祝山、曹子阳签订的《宿迁市二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约定履行义务。依据合同约定，何盼盼将涉案房屋出售给马祝山、曹子阳。根据本案中何盼盼的陈述“当时签合同后不到一个星期时间就电话告知马祝山、曹子阳房屋不卖了，在3月的时候还反复多次告知房屋不卖了，但是马祝山、曹子阳不出面与我们协商”、“…因我们家人不同意卖房，与马祝山、曹子阳协商房屋不卖了，把钱退给马祝山、曹子阳，适当补偿马祝山、曹子阳…”，故从该陈述中，可以认定何盼盼向马祝山、曹子阳明确表明不卖涉案房屋。因何盼盼拒绝履行该双方合同约定的出售房屋义务，故何盼盼构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，涉案房屋系何盼盼、苗某夫妻共同共有，虽然何盼盼在合同上作为房屋的出售方签名，但苗某未在合同上签名，且苗某拒绝出售房屋，现也无证据证明苗某曾同意将涉案房屋出售给马祝山、曹子阳，故应认定涉案房屋共有人之一苗某不同意将房屋出售给马祝山、曹子阳。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。且《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。涉案房屋为何盼盼、苗某共同共有，因苗某不同意将该房屋出售给马祝山、曹子阳，故涉案房屋出售给马祝山、曹子阳在法律上不能履行；且马祝山、曹子阳购房时知道该房为共有房产，马祝山、曹子阳不是善意购买，涉案房屋现也未产权登记给马祝山、曹子阳，因此马祝山、曹子阳不可以要求何盼盼继续履行《宿迁市二手房买卖合同》，但可以要求何盼盼赔偿违约损失。关于何盼盼赔偿损失的数额。《中华人民共和国合同法》规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。根据该规定，非违约一方当事人在合同履行无望时，非违约一方有权解除合同，非违约一方解除合同后可获得的赔偿额为合同价款与受侵害方“应当”作替代交易安排时的市场价格之差。减损规则应以理性人的标准要求非违约一方在违约发生时，采取果断措施防止损失扩大。本案中，首先，马祝山、曹子阳认可在签合同时何盼盼将涉案房屋房产证复印给自己，而涉案房屋的房产证载明“房屋所有权人：何盼盼”、“共有情况：共同共有”，而且双方的合同也约定“…如因何盼盼的共有人原因导致本合同无法履行，何盼盼承担违约责任”，加之审理中何盼盼陈述“和马祝山、曹子阳某3告知了”，可以认定在签订合同的时候，马祝山、曹子阳知道涉案房屋为共同共有，而且涉案房屋确为何盼盼、苗某共有，因此马祝山、曹子阳在签订合同时应已知晓其若实现购买房屋的合同目的，需要共有人苗某同意出售房屋。其次，签订合同时，马祝山、曹子阳知道案外人何某为何盼盼胞弟，而且也知道发布卖房公告的联系电话是何某电话，涉案房屋为何某的婚房。根据审理中马祝山、曹子阳陈述“2017年2月底何某确实打电话给我们的，说房子不卖了，我们说不卖可以，但是要何盼盼写不卖的文字依据给我们，然后我们就打电话给中介，中介就跟我们说何某就要寄律师函给我们，通知我们房子不卖了”、“何盼盼去了项里派出所，何盼盼说房子不卖了，但是对定金何盼盼只承认收到1万元，不同意按照定金2万元进行赔偿，只同意赔偿定金1万元”、“共有人知道房屋纠纷，他的意见是不卖房屋，当时在派出所调解，就因为500元的事情没有谈好”，结合何盼盼审理中陈述“而且在签合同后一个小时不到，就通知了中介和马祝山、曹子阳不同意卖了，而且说了是俺对象和家里人不同意卖，后来马祝山、曹子阳说你不同意就不同意啦，你是不是看房子涨钱了，何盼盼说一小时之内能涨什么钱”、“因为是家人不同意，另外我们自己也要居住”，可以认定在合同签订后不久，何盼盼就通知马祝山、曹子阳不卖房屋了，不卖房屋的原因是共有人不同意出卖，后经过公安机关处理，双方均同意解除买卖合同，只是对何盼盼赔偿马祝山、曹子阳款的数额不能达成一致意见。马祝山、曹子阳某7想实现购买房屋的目的，其理应及时问询房屋共有人是否同意出售，特别是在何盼盼告知其家人不同意出卖的情况下，其若对何盼盼告知内容有所怀疑更应及时核实房屋共有人是否同意出售，而马祝山、曹子阳并未向房屋共有人进行核实，事实上该房屋的共有人确不同意出售房屋，故在何盼盼告知马祝山、曹子阳家人不同意出售时，马祝山、曹子阳应知道其已经不能实现购买房屋的目的，合同已经不能继续履行。再次，考虑到给予马祝山、曹子阳向房屋共有人核实是否同意出卖房屋的合理时间，及双方2017年6月5日在派出所调解时何盼盼明确说不卖房屋及马祝山、曹子阳未予交房款事实，结合何盼盼二审未提起上诉，可予认定2017年6月5日为马祝山、曹子阳知道合同不能继续履行，应采取适当措施，防止损失扩大的时间。据此，作为违约方何盼盼应赔偿马祝山、曹子阳某5损失，赔偿的数额为涉案房屋的合同价款与涉案房屋的2017年6月5日时的市场价格之差。对于涉案房屋2017年6月5日时的市场价格，一审经鉴定为66.75万元，故2017年6月5日时因何盼盼违约给马祝山、曹子阳某4成的损失为8.75万元（66.75万-58万）。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因马祝山、曹子阳交付的定金为2万元，何盼盼违约，故适用定金罚则，何盼盼应返还马祝山、曹子阳已交付的定金2万元及再行给付2万元。由于再行给付的定金2万元不超过马祝山、曹子阳某5损失8.75万元，故一审判决何盼盼返还定金2万元及赔偿损失8.75万元正确，本院予以维持。对于2017年6月5日后的房屋涨价，即马祝山、曹子阳主张2017年6月5日后的损失，因是马祝山、曹子阳未采取果断措施致损失扩大，故该部分损失马祝山、曹子阳不能向何盼盼主张赔偿。综上所述，上诉人马祝山、曹子阳某5上诉请求应予驳回，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6310元，由上诉人马祝山、曹子阳负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  徐金鸽审判员  庄云扉二〇二〇年八月五日书记员  沈飞耀