陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0116民初11382 号原告杨兰杰，女，汉族，1991年3月21日生，户籍地西安市雁塔区，现住西安市高新区，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告西安华岳实业有限公司。法定代表人汪冬明，该公司总经理。委托代理人魏广玉，陕西泽诚律师事务所律师。委托代理人杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。原告杨兰杰与被告西安华岳实业有限公司（以下简称：华岳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法受理后适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨兰杰、被告华岳公司委托代理人魏广玉、杨玄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨兰杰向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告因逾期交房支付原告违约金人民币12954.8元整（按已交付房价款213073元的万分之一每日，自2017年10月31日-2019年7月1日）；2、请求判决被告因逾期交房支付原告自2019年7月1日起至实际交房日止违约金（违约金按已交付房价款213073元的万分之一每日计算）；3、请求判决被告因逾期交房支付原告另行租房房租人民币17799元整（按原告另行租房房租租金889.95元每月，自2017年10月31日-2019年7月1日）；4、请求判决被告因逾期交房支付原告自2019年7月1日起至实际交房日止另行租房租金（租金按原告实际房屋租金每月计算）；5、请求判决被告启动原告的房屋银行按揭流程；6、请求判决被告给予原告准确的复工日期和交房日期；7、本案诉讼费由被告承担。事实理由：被告华岳公司开发了位于西安市长安区兴隆街办北雷村以西锦领老年公寓项目（该项目原名为锦领公寓，后统称为锦领老年公寓）。2017年3月份，原告就锦领老年公寓1-12809号房屋达成商品房买卖的意向（该房屋建筑面积83.35平方米，商品房单价为4236.03元每平方米，总价为353073元）。原告于2017年3月8日、2017年4月17日、2018年4月22日、2018年9月27日分四次在锦领老年公寓售楼部交1-12809号房的60%房款（总额213073元）。该房屋于2017年10月30日前交付原告，出卖人按买受人已交付房款万分之一每日支付逾期交房的违约金。支付期限为：最后交付期限第二天起至实际交付之日止。原告已经于合同签订前完全履行了自己的付款义务。但被告至今未履行交房义务，给原告造成重大的经济损失。现为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告华岳公司辩称，原、被告虽然签订有房屋买卖合同，但原告的交款时间是在2018年4月22 日和2018年9月27日，按照合同约定，原告已经实际逾期交付房款，应承担逾期付款的违约责任，鉴于此，被告依据合同约定，提出反诉。针对其第一项诉请，即使存在违约责任，其起算日期也应为2018年9月28日，第三项诉请、第四项诉请没有事实及法律依据，并且与商品房买卖合同司法解释相关规定相悖，第五项、第六项依法应予驳回，与本案不是同一法律关系。并且在2018年10月15日，华岳公司、荣朗公司、业主三方就项目停工、交房问题协商一致，形成会议纪要，因荣朗公司及业主未按照会议约定履行，导致房屋至今未交付，华岳公司在此过程中不存在过错，即使存在违约责任，该责任也在于荣朗公司，是否追加荣朗公司为被告，由合议庭认定。经审理查明，2017年8月24日，原告杨兰杰与被告华岳公司签订了《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的锦岭老年公寓第1幢1单元28层12809号房，房屋建筑面积83.35平方米，单价每平米4236.03元，总价款为353073元；2、交付期限：2017年10月30日前；3、逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2017年8月17日支付143073元，2018年4月17日支付25260元，2018年9月27日支付44740元，三笔款项被告华岳公司均出具收款收据，并加盖内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。合同签订后，被告未按合同约定时间向原告交付房屋。涉案房屋现状为主体竣工，基础设施尚未完善，未经验收尚不具备交付条件。另查明，被告华岳公司与荣朗公司为合作开发房地产关系。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告作为买受人应该依据合同约定履行交付购房款的合同义务，就此一节，被告华岳公司对自己直接向原告收取的购房款213073元无异议，该213073元应认定为原告支付的购房款。被告作为涉案房屋出卖人，应履行交付房屋的合同义务。根据合同约定，被告交房时间为2017年10月30日前，但至今未能交付房屋，显属违约，故对原告要求被告承担逾期交房违约责任赔偿违约金的请求予以支持。对违约金的计算方式，根据合同约定的交房时间为2017年10月30日前，原告在此时间之前交付购房款143073元，之后于2018年4月17日交付购房款25260元，于2018年9月27日交付购房款44740元。故自2017年10月31日起至2018年4月16日共计168天，违约金应以143073元为基数，按照日万分之一的标准计算为2403.63元；自2018年4月17日起至2018年9月26日共计163天，违约金应以168333元为基数，按照日万分之一的标准计算为2743.83元；合计5147.46元。自2018年9月27日起以已付房款213073元为基数按照日万分之一的标准计算。对原告要求被告支付逾期交房期间的房租损失一节，因商品房买卖合同中已经约定有逾期交房的违约责任，该项约定的违约金本身即具有因迟延交房给买受人造成经济损失的赔偿性质，且原告亦主张了该违约金的赔偿，故对原告该诉请不予支持。对原告要求被告启动银行按揭流程一节，本院认为，原告在办理贷款过程中需要被告予以协助配合的具体事项上不明确，且需涉及的银行相关贷款手续及流程要求同样具有不确定性，故对原告该项诉请，不予支持。对原告要求被告给与准确的复工日期和交房日期一节，经查，涉案项目主体已竣工，但房屋配套设施尚未完善，未经验收合格，不具备交付条件，结合被告方实际情况，复工日期及交房日期均无法确定，故对原告该诉请，不予支持。对被告华岳公司辩称原告具有逾期交付房款的违约责任，其可另行主张，本案不涉；对被告辩称逾期交房系荣朗公司及部分业主的过错导致，虽提交了会议纪要、公告，但涉案项目停工至今系被告与荣朗公司之间内部矛盾所致，原告并无过错，故对被告华岳公司该辩称意见不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告西安华岳实业有限公司向原告杨兰杰赔偿逾期交房的经济损失： 2018年9月27日前的经济损失为5147.46元；自2018年9月27日起的违约金以213073元为基数，按照日万分之一计算至实际交付房屋之日止；2020年8月27日之前的经济损失由被告西安华岳实业有限公司在本判决生效之日起十日内赔付给原告杨兰杰，2020年8月27日之后的经济损失由被告西安华岳实业有限公司每半年赔付一次；二、驳回原告杨兰杰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费569元，由被告西安华岳实业有限公司承担，于判决生效后10日内给付原告杨兰杰。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶人民陪审员    姚可选 二〇二〇 年 八 月 二十七 日 书 记 员  邱祥姗 1