北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2303号上诉人（原审被告）：苏为，男，1952年7月14日出生，汉族，国家信息中心退休职工，住北京市昌平区。上诉人（原审被告）：赵秀兰，女，1954年3月26日出生，汉族，北京安达联信商标代理有限公司退休员工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李敏，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：董红盼，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵有才，男，1957年9月18日出生，汉族，北京国信普瑞德科技发展有限公司退休员工，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：陈亚敏，女，1958年1月31日出生，汉族，北京市文化用品公司退休员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈雯，北京市隆安律师事务所律师上诉人苏为、赵秀兰因与被上诉人赵有才、陈亚敏房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初43592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。苏为、赵秀兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵有才、陈亚敏的诉讼请求，支持苏为、赵秀兰的反诉请求，解除房屋买卖协议；2.一、二审案件受理费由对方负担。事实和理由：1.2003年签署《协议书》时，国家政策不允许经济适用房上市交易，涉案房屋总价款65万，只收到对方给付的40万房款；2.涉案房屋现已价值1100万左右，客观情况发生了订立协议时无法预见的重大变化，应当根据情势变更或者公平原则变更或解除协议，继续履行将造成我方重大利益损失，包括过户税费及央产房超标费用等；3.根据《关于央产房超标处理办法及办理上市申请新规则通知》，如果办理上市需要合并计算面积，超出面积能分割退回的需要退回原产权单位，不能分割的要补交超标款。根据《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》第八条，超标未经处理的房子不能上市交易，需要通过原产权单位的同意和处理才能予以上市。即使原产权单位对房屋超标部分进行处理，涉及的超标费用或退回原产权单位的部分都会给我方造成损失，且超标部分是否能予以解决不能确定。国管房改【2012】23号文件未涉及处理超标部分的内容。赵有才、陈亚敏辩称，同意一审判决，不同意苏为、赵秀兰的上诉请求。事实和理由：1.对方提出的在2003年签订《协议书》时，政策不允许涉诉房屋上市交易，没有事实和法律依据，2005年才出现央产房概念，2003年时没有文件明确此类房屋是否可以上市交易，《协议书》系有效的；2.本案无适用情势变更的事实基础，房屋价值增加是正常市场价格波动，双方可预见，对方作为违约方无权解除合同；3.继续履约，双方并无利益失衡，2003年对方以24万的价格购买涉案房屋,在当年以65万价格卖给赵有才、陈亚敏，价格高于当时市场价格，且对方利用该房款另行投资购买了房产已经获得高额回报，其在2009年获得房产证后拖延履行合同，导致房价激增，其应当为自己迟延履行合同承担责任；4.涉案房屋已经具备过户条件，我方具备购房资格，已经提存剩余购房款；5.对方提出的超标问题是单方揣测，产权单位三里河联建办在回函中未提出超标问题。2018年9月，赵有才、陈亚敏向一审法院起诉请求：1.赵有才、陈亚敏与苏为、赵秀兰于2003年9月7日签订的《协议书》继续履行，苏为、赵秀兰承担协助办理位于北京市西城区三里河二区甲313号房屋（以下简称涉案房屋）的搬迁安置住房上市交易证明、中央在京单位搬迁安置住房上市交易登记表、在京中央单位已购公房变更通知单、在京中央单位已购公房变更情况登记表、网签、缴税等手续，并将涉案房屋所有权转移登记至赵有才、陈亚敏名下；2.赵有才、陈亚敏、苏为、赵秀兰按照税收管理规定承担各自应缴税费。3.苏为、赵秀兰承担诉讼费。苏为、赵秀兰提出如下反诉请求：要求解除双方于2003年9月7日签订的《协议书》。一审法院认定的事实：赵有才、陈亚敏系夫妻关系。苏为、赵秀兰系夫妻关系。赵秀兰、赵有才系姐弟关系。2003年9月7日，苏为、赵秀兰（出卖人）与赵有才、陈亚敏（买受人）签订《协议书》，约定：“赵有才因住房困难，经与姐姐赵秀兰协商，赵秀兰同意将自己在北京市西城区三里河二区拆迁所得的二居室楼房一套转让给赵有才使用。经双方协商同意，赵有才付给赵秀兰房款共计人民陆拾伍万元整，从而获得房屋的永久产权与使用权。经协商同意，房款共分两次付清，第一次是在协议书签订生效后，赵有才一次性付给赵秀兰房款人民币现金肆十万元整（已付清），剩下的房款人民币贰拾伍万元，需在楼房交付使用并且办理好一切转户手续后，付清。此协议一式两份，经双方签字后生效。双方要遵守协议规定，不得违约，如有违约行为，一切后果由违约方负责。”关于房款支付的问题。赵有才、陈亚敏主张已按上述协议向苏为、赵秀兰支付房款40万元。苏为、赵秀兰对此予以认可。赵有才、陈亚敏主张，除上述40万元房款外，还向苏为、赵秀兰付房款10万元。为此，赵有才、陈亚敏提交了收条一张，该收条显示：今收到赵有才交来三里河二区房款壹拾万元整。落款处有赵秀兰签字，日期为2004年6月21日。对此，苏为、赵秀兰表示，该收条确系赵秀兰书写，但证明目的不认可，该收条的内容不属实。该收条是为了方便赵有才对外借款而书写，赵有才实际并未支付该10万元。苏为对该10万元不知情。对此，赵有才、陈亚敏表示，对方所述出具借条方便我方对外借款违背常理。该10万元中有我对外借的款，也有我自有资金。为此，赵有才、陈亚敏出示陈亚娟、广家中书写的书面证词，该部分证词显示陈亚娟、广家中分别表示曾于2004年5月向陈亚敏、赵有才出借款项共计8万元的情况（该二人本次诉讼未出庭质证）。针对赵有才、陈亚敏出示的证人证言，苏为、赵秀兰表示，对证人证言不予认可，陈亚娟系陈亚敏的妹妹，我方有证据可以证明赵有才曾自述其从一个姓邓的人处借款10万元，从未提到从陈亚娟、广家中处借款的情况，其陈述前后矛盾。为此，苏为、赵秀兰提供了赵芳证人证言（未出庭质证），赵芳书面证言表示其曾问过陈亚娟是否曾借钱给陈亚敏买房，陈亚娟曾表示一分也没借过。赵有才、陈亚敏不认可赵芳的证人证言。关于涉案房屋交付使用的问题。赵有才、陈亚敏表示，2005年底其已实际入住涉案房屋至今，并为此提交了物业费、供暖费部分发票。对此，苏为、赵秀兰表示，认可该部分证据，认可赵有才、陈亚敏所称2005年底至今居住在涉案房屋的情况。关于涉案房屋来源的问题。房屋拆迁许可证显示，中央国家机关三里河联建办公室2002年获得三里河二区19号楼等区域的拆迁许可。二区8号房屋被拆迁人为苏为，被拆房屋建筑面积为32.93平方米。2008年11月11日，苏为（乙方）与中央国家机关公务员住宅建设服务中心签订回迁安置住宅出售合同，乙方购买的回迁安置住宅为现房，地址为西城区三里河二区313号（即涉案房屋），乙方原拆迁房屋建筑面积32.93平方米，现回迁安置房屋超出原房屋建筑面积50.84平方米，按每平方米5000元计算，房价款为254200元。2008年12月12日，涉案房屋产权登记在苏为名下。产权证上盖有按经济适用住房产权管理印章。诉讼中，苏为、赵秀兰均认可涉案房屋系其二人夫妻关系存续期间获得的共同财产。赵有才、陈亚敏对此亦予认可。关于涉案房屋过户的问题。赵有才、陈亚敏表示，苏为、赵秀兰知情并同意出售作为其夫妻共同财产的涉案房屋。苏为取得涉案房屋产权后，无正当理由拒不履行协助办理过户的义务。为此，赵有才、陈亚敏出示了关于要求继续履行房屋买卖协议的函、快递单、签收证明、录音、微信截屏。其中，关于要求继续履行房屋买卖协议的函、快递单、签收证明显示，2017年7月赵有才、陈亚敏曾向苏为、赵秀兰发送书面函件，要求配合办理涉案房屋上市买卖、缴税、过户等手续。录音显示，2017年6月期间，赵有才、赵秀兰就涉案房屋付款、过户事宜进行沟通的情况，赵秀兰有苏为不愿意继续卖房的表示，赵有才不同意，双方未达成一致。录音中，针对上述收条显示的10万元房款，赵有才有“我跟小邓借的钱给你凑的这10万元”的表述。赵秀兰始终强调书写过收条，但赵有才未实际支付该部分房款。微信截屏显示，6月19日，赵秀兰向赵有才发送涉案房屋产权证照片的情况。针对赵有才、陈亚敏该部分意见及证据，苏为、赵秀兰表示，关于要求继续履行房屋买卖协议的函收到了，但我们咨询了中介，涉案房屋目前无法办理过户。录音的真实性均认可，2009年双方均已知晓涉案房屋不能过户，但2009年至2017年期间，对方从未找我方要求过户。微信截屏内容真实性认可。诉讼中，法院询问赵有才、陈亚敏录音中有关与“小邓”借钱凑齐该10万元的自述，与其所称与陈亚娟、广家中借钱的情况矛盾，是何情况？赵有才、陈亚敏表示，录音中提及的“小邓”系陈亚娟爱人邓昌青，录音中提到从小邓处借款与其出示证人证言借款的情况并不矛盾。对此，苏为、赵秀兰表示，邓昌青当时确系陈亚娟爱人，但录音中提及的向邓昌青借款系用于支付双方无争议的40万元中的3万元，而非40万元之外双方争议的房款。另查，诉讼中，苏为、赵秀兰强调，涉案房屋不能上市交易，无法办理过户。赵有才、陈亚敏则强调，涉案房屋不存在无法上市交易的障碍，可以办理过户手续。为此，苏为、赵秀兰出示了国管房改[2010]230号文件，该文件规定：二、中央在京单位保障性住房仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。赵有才、陈亚敏出示了国管房改[2012]23号文件（关于在京中央单位职工住宅建设中搬迁安置住房上市交易有关问题的通知，下称23号文件），该文件规定：二、搬迁安置住房上市交易政策（一）搬迁户原住房属于房改房或者商品房（含私房）的，搬迁安置住房上市交易不受时间限制。交易时，房屋买受人应按照房屋买卖成交价格的3%交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。搬迁户原住房属职工住宅的，搬迁安置住房暂时不得上市交易。赵有才、陈亚敏还提交了房屋交易记录网页打印件，该打印件显示2017年10月15日三里河二区B区3室1厅房屋成交的信息。苏为、赵秀兰表示，该交易网页打印件显示房屋我们不知道通过什么形式交易，也不清楚该房屋性质。经查，该案原审(2017)京0102民初20175号案件中，经赵有才、陈亚敏申请，法院曾出具协查函向中央国家机关三里河联建办公室（以下简称三里河联建办）核实涉案房屋是否可上市交易，三里河联建办回函表示：我办严格按国管局房改办关于在京中央单位职工住宅建设中搬迁安置住房上市交易有关问题的通知的要求，受理房屋所有权本人提出的，且原产权单位为中央国家机关公务员住宅建设服务中心的搬迁安置住房上市交易申请，对符合通知中上市交易要求的，予以办理同意上市交易手续。对不符合通知中上市交易要求的，不予办理上市手续。诉讼中，赵有才、陈亚敏再次申请调查涉案房屋是否允许上市交易、上市具体操作流程。法院依申请出具协查函后，三里河联建办回函：我办受国家机关事务管理局中央国家机关公务员住宅建设服务中心（以下简称“住宅中心”）委托，仅负责收取原产权单位为住宅中心的搬迁安置产权人提出上市交易的申请材料，材料收齐后，我办将转交住宅中心，是否允许其上市交易不由我办审批。按照国管房改[2012]23号文件的规定，搬迁户原住房属于房改房或者商品房(含私房）的，搬迁安置住房上市交易不受时间限制。搬迁户原住房属于职工住宅的，搬迁安置住房暂时不得上市交易。因此，申请人搬迁前原住房的性质决定了其是否可以上市交易。上市交易具体办理流程如下：1、中央国家机关回迁安置住宅出售合同中卖方为住宅中心的搬迁安置产权人向我办递交申请办理房屋上市交易的申请及相关材料（包括产权证、售房合同、拆迁安置协议、身份证、户口本、公证书等），我办审核原件收取复印件，资料收齐整理完毕后转交住宅中心审核。2、住宅中心审核通过后向申请人出具《搬迁安置住房上市交易证明》及《住宅专项维修资金缴存情况说明》。3、申请人凭住宅中心出具的前述两份文件前往在京中央和国家机关住房交易办公室（以下简称“交易办公室”）办理手续。交易办公室核对无误后，在《登记表》上加盖交易办公室印章。4、申请人持《登记表》以及北京市有关部门要求提供的材料，到房屋所在区、县房屋管理部门办理网上签约及房屋转移登记手续。针对该情况，法院前往三里河联建办进行调查，该办公室留存的记录显示，苏为2018年已从该处取走涉案房屋《搬迁安置住房上市交易证明》、《住宅专项维修资金缴存情况说明》等材料。《搬迁安置住房上市交易证明》显示，涉案房屋属于搬迁安置住房，住宅专项维修基金已足额交存，同意上市交易，特此证明。针对该部分证据，赵有才、陈亚敏表示，三性认可，能够证明本案涉案房屋允许上市交易，没有任何障碍，也说明诉讼过程中，苏为、赵秀兰明知允许上市的情况，仍然隐瞒相关情况，虚假陈述。苏为、赵秀兰表示，真实性认可，但不代表房屋能上市，联建办表示其只是收材料，房屋上市还需经过多个机构批准才能完成，有如下困难：1.经咨询链家公司，如办理上市交易，需交纳各项费用约100万元。2.按苏为的级别，存在房屋超标的问题，超标约80平方米，如涉案房屋办理上市手续，可能需将另外一套房屋交回，对我方来说不合适。3.房产证刚下来时，如及时办理过户，就没有这些问题，现情况发生变化。4.对方实际未支付争议的10万元房款，我方觉得被坑了，心理上接受不了。苏为、赵秀兰还提出，2003年签订协议时约定房价65万元，现涉案房屋市价1100余万元，构成情势变更。赵有才、陈亚敏则表示，根据统计局网站信息可知2003年商品房销售均价为每平方米4737元，我方购买涉案房屋的价格为65万元，远高于当时商品房的售价，且对方收到房款后购买他房获益，不存在情势变更情形，对方不协助过户给我方利益造成巨大损害。诉讼中，赵有才、陈亚敏出示的2019年11月4日申请的购房资格核验查询结果打印件显示，核验通过。诉讼中，赵有才、陈亚敏自愿将25万元房款提存至法院。一审法院认为，2003年9月7日苏为、赵秀兰、赵有才、陈亚敏所签《协议书》系各方当事人真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，依法应属有效，当事人应依约行使权利、履行义务。根据上述查明的事实，涉案房屋系经拆迁所得回迁安置房，苏为、赵秀兰均认可涉案房屋系二人夫妻共同财产，法院对此予以确认。涉案房屋自2005年已实际交付赵有才、陈亚敏居住使用的情况，双方均予认可，法院对此亦予以确认。双方均认可赵有才、陈亚敏已付房款40万元，法院对此予以确认。关于涉案房屋是否允许上市交易的问题。根据23号文件规定，结合法院赴三里河联建办核查的情况可知，涉案房屋不存在无法上市交易的障碍，可以上市交易。所以苏为、赵秀兰表示涉案房屋无法上市交易的意见法院不予采纳。赵有才、陈亚敏主张涉案房屋可以上市交易的意见，法院予以采纳。房屋买卖协议书依法有效、已实际交付买受人居住使用、房屋允许上市交易情况下，赵有才、陈亚敏要求苏为、赵秀兰协助办理上市交易手续、房屋产权过户手续的诉讼请求，具有事实基础及法律依据，法院予以支持。但赵有才、陈亚敏诉讼请求中相关办理流程内容不准确，法院依据三里河联建办回函内容确定相关协助义务内容。苏为、赵秀兰主张情势变更从而要求解除合同的诉讼请求，缺乏事实基础及法律依据，法院不予采纳，对其反诉请求不予支持。关于剩余房款支付问题。双方已履行完40万元房款情况下，赵有才、陈亚敏自愿提存25万元房款的情况下，法院对此不持异议。为避免当事人讼累，法院对该部分房款一并处理。关于赵有才、陈亚敏诉讼请求中涉及税费负担的问题。双方协议书对此未有明确约定，且该部分费用尚未实际发生，法院对此不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，于2019年12月判决如下：一、判决生效之日起五日内，赵有才、陈亚敏向苏为、赵秀兰支付房款25万元（已提存）。二、判决生效之日起五日内，苏为、赵秀兰协助赵有才、陈亚敏办理北京市西城区三里河二区甲313号房屋上市交易手续（具体手续见附件），将该房屋过户至赵有才、陈亚敏名下。三、驳回赵有才、陈亚敏的其他诉讼请求。四、驳回苏为、赵秀兰的反诉请求。如未按判决确定的内容支付金钱或履行其他义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本院二审期间，苏为、赵秀兰向本院提交了以下证据：《关于央产房超标处理办法及办理上市申请新规则通知》及《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》，拟证明继续履行合同将对其造成损失，涉案房屋上市前需对超标面积进行处理，超标面积应分割退回或补交超标款，且超标部分能否予以解决不能确定。对此，赵有才、陈亚敏的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查，赵有才、陈亚敏于2017年7月诉至一审法院，要求继续履行案涉合同，苏为、赵秀兰反诉请求解除合同。一审法院于2018年1月作出（2017）京0102民初20175号民事判决，驳回了双方的诉讼请求及反诉请求。后赵有才、陈亚敏不服该判决向本院提出上诉，本院于2018年8月作出（2018）京02民终5149号民事裁定：一、撤销（2017）京0102民初20175号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。再查，赵有才、陈亚敏于本案审理过程中承诺，如涉案房屋在办理过户过程中产生超标款、税费等费用，其同意先行垫付，再与苏为、赵秀兰按照相关合同、法律规定另行结算。本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：房屋买卖协议签订后长时间未办理产权过户，期间的价格上涨及交易成本提高能否构成情势变更并据此解除协议。首先，本案不构成情势变更解除合同的情形。苏为、赵秀兰、赵有才、陈亚敏签订的《协议书》系各方当事人真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，依法应属有效，当事人应依约行使权利、履行义务。双方自愿签订《协议书》后，赵有才、陈亚敏依约支付了相应对价，房屋亦交付使用十余年。期间市场行情变化导致房价上涨，属于正常交易风险，不属于情势变更。同样交易成本提高等问题也不属于情势变更可以解除合同的理由。因此，苏为、赵秀兰以继续履行显失公平为由主张解除合同缺乏充分的法律及事实依据，本院不予支持。其次，案涉合同具备继续履行条件。根据一审法院查明事实，苏为已于2018年从三里河联建办取走涉案房屋的《搬迁安置住房上市交易证明》、《住宅专项维修资金缴存情况说明》等材料，其中《搬迁安置住房上市交易证明》显示，涉案房屋属于搬迁安置住房，住宅专项维修基金已足额缴存，同意上市交易。至此，涉案房屋不存在无法上市交易的障碍，本院对赵有才、陈亚敏先行垫付超标款、税费等费用的承诺亦不持异议。虽苏为、赵秀兰称因涉案房屋存在央产房超标未处理的情况不能上市交易，但其并未提供充分证据证明其主张，本案《协议书》应以继续履行为宜。综上所述，苏为、赵秀兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由苏为、赵秀兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 蒋春燕审 判 员 高宝钟二〇二〇年八月二十日法官助理 李 慧书 记 员 孙辰姝