北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5342号上诉人（原审原告）：陆兆兴，女，1939年1月25日出生。上诉人（原审原告）：陆大威，男，1940年2月3日出生。上诉人（原审原告）：陆大庆，男，1941年7月7日出生。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：张喜邦，北京友恒律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陆大亮，男，1947年7月9日出生。上诉人（原审被告）：霍庄，男，1941年4月30日出生。上诉人陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮因与上诉人霍庄排除妨害纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初13271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陆大亮、上诉人陆兆兴、陆大威、陆大庆之委托诉讼代理人张喜邦、上诉人霍庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆兆兴、陆大威、陆大庆上诉请求：撤销一审判决,依法发回重审或改判支持其全部诉请。事实和理由：1、陆兆兴、陆大威、陆大庆系涉案房屋的合法产权人，持有《不动产权证书》，本案应属于民事诉讼法规定的法院受理范围。2、一审法院驳回陆兆兴、陆大威、陆大庆要求腾空涉案房屋的诉讼请求，与《物权法》的规定相悖，侵犯了陆兆兴、陆大威、陆大庆的合法权利。西城区新街口房管所于2008年7月撤管涉案房屋，原承租人对涉案房屋自2008年8月1日起不享有任何权利，丧失了继续合法居住、使用的权利。涉案房屋的实际产权人与原承租人之间没有任何约定或授权使用。3、一审判决按照每月1200元的标准支付房屋使用费，明显过低。涉案房屋地处北京市二环内，应按照合理的市场价格确定使用费标准。陆大亮上诉请求：撤销一审判决并改判支持其全部诉请。事实和理由：本案的诉讼请求为排除妨害腾退涉案房屋，是依据民事诉讼法和物权法行使物权，属于民事诉讼法规定的法院受理范围。不能将地方文件凌驾法律之上。霍庄辩称：不同意陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮的上诉请求，我与陆家之间没有租赁关系，没有理由向陆家交纳租金。霍庄上诉请求：撤销一审判决第一项,依法驳回陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮的全部诉请。事实和理由：本案系历史遗留的落实政策房产纠纷，不属于法院受理的范围，应将全案驳回起诉；房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，《北京市公有住宅租赁合同》至今仍然合法有效，一审法院判决支付房屋使用费没有事实和法律依据；即便是支付使用费，也仅能按照54.595元/月的标准支付给房管局；本案所涉公租房属于历史遗留问题，一审法院判决支付高额的使用费，有违历史遗留问题的处理原则；一审法院未考虑政府的腾退安置政策；霍庄与陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮之间没有房屋租赁合同，不应是被起诉的主体。陆兆兴、陆大威、陆大庆辩称：霍庄没有合法依据继续居住在涉案房屋，本案案由是排除妨害，实际是侵权纠纷；本案不属于历史问题，涉案房屋所有权一直是陆家的，适用物权法；陆兆兴、陆大威、陆大庆不存在过错，曾向对方当事人告知过，房管局在停租时也告知过，并且不再收取租赁费。陆大亮辩称：与陆兆兴、陆大威、陆大庆的意见一致。西城区政府曾向各方当事人了解情况，但霍庄不配合政府的工作，现在却把责任推给我们。涉案房屋位置处于市中心，房屋租金高是必然的。陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮向一审法院起诉：1、判令霍庄将占用的坐落于北京市西城区×号内的北房两间（毗邻刘月芹北房东侧二间）及北房南侧自建房两间清空并腾退交还给陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮；2、判令霍庄支付自2017年4月1日至腾房之日止房屋占用费用（以每月3000元标准计算，暂计算至2019年7月31日共计56000元）；3、诉讼费由霍庄负担。一审法院认定事实：霍庄持有2000年5月11日签订的北京市×号13-14号公有住宅租赁合同，该合同抬头处承租方（乙方）为赵承芳，总使用面积17.9㎡，居室2间，落款处乙方签字处为霍庄。2017年3月28日，陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮取得不动产权证书载明：权利人陆大庆、陆大威、陆大亮、陆兆兴；坐落西城区×幢1层；2幢1层；6幢1层；房屋共同共有；其中1幢1层，建筑面积43.8㎡、2幢1层56.5㎡、6幢1层10.2㎡。北京市西城区房屋管理局落实房屋政策办公室关于协助调查大乘巷38号落私问题的回函载明：一、根据《关于标准租私房认定口径的通知》（京国土房管市二[2003]977）号文件精神，凡属非“文革”产及2001年l1月4日（含）以后由市、区落实私房政策办公室办理产权发还手续，并执行政府规定租金标准的私有出租房屋，由市、区落实私房政策办公室参照37号文件精神，负责组织推进落实承租人的搬出安置工作。经查，大乘巷×号原系“没收产”，产权人王侃于1995年经法院判决取得房屋产权，2008年7月新街口房管所进行撤管。承租人为赵承芳（霍庄之母），承租北房2间，使用面积17.9平方米，可参照37号文件精神进行腾退。二、目前标准租私房腾退政策依据《关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见》（京政发[2001]37号），货币补偿标准执行2001年出台的《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号），按照评估价格约8470元／建筑面积进行补偿。一审庭审中，霍庄表示现在本区×号院内的承租公房及部分自建房中居住。一审法院认为，陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮因落实私房政策取得了案涉房屋的产权，但由于历史原因及当时的政策，案涉房屋在公管期间一直由霍庄一家租住，至今未能腾退，对于落实私房腾退问题，不同于一般的房屋租赁，应由落实私房政策的主管部门解决，不属于民事案件审理范围。但作为房屋产权人因房屋多年不能腾退，不能实现所有权权能，所有权人的合法权益还应得到法律的保护，在腾退案涉房屋前，实际居住人应向房屋的产权人支付一定的使用费。对于房屋使用费的计付面积问题，法院认为，根据前述查明，霍庄家占用1幢的部分房屋，1幢房屋建筑面积43.8㎡、2幢1层56.5㎡，1幢与2幢房屋相连，将近10间房屋，1、2幢之间没有明显分界，1幢及2幢内的每一间房屋没有明确的测绘数据，故霍庄所占房屋的建筑面积难以确定。故参考房管部门提供的承租面积，从公平原则出发，考虑本案纠纷所涉历史背景、以及案涉房屋多年来维修养护情况等因素，综合酌定房屋使用费的金额。对于使用费的起付时间，陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮主张从其取得不动产登记之后的2017年4月1日起算，该主张于法有据，法院予以支持。对于截止时间，因案涉房屋的腾退不属于民事案件审理范围，今后房屋的进一步处理情况亦不在民事诉讼可控范围之内，故本案中仅支持计付房屋使用费至本判决生效之日止。对于今后产生的房屋使用费，权利人另行诉讼解决。据此，一审法院于2020年3月判决：一、霍庄于判决生效之日起七日内按照每月一千二百元的标准支付陆兆兴、陆大威、陆大庆及陆大亮二〇一七年四月一日起至判决生效之日止的房屋使用费；二、驳回陆兆兴、陆大威、陆大庆及陆大亮的其他诉讼请求。如果霍庄未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明一，北京市落实私房政策领导小组办公室于1991年10月9日给西城区房管局出具“京落房办产字第149号”关于处理王侃没收房产的通知，主要内容是“关于王侃要求处理本人在西城区×号原被没收的房产一案，业经呼和浩特市中级法院再审改判，撤销原没收的裁定后……按照下列要求做好房屋产权的处理工作：1、待委托人交验委托公证及身份证明等有关证件后，由你局房权科办理产权审批手续；2、该院房产除2间半翻建外（翻建成4间），其余原房尚在，带户发还产权，院内的添建房，不予发还；……”另查明二，西城区房屋管理局房屋权属管理科于2008年7月10日给西城区房屋土地经营管理中心出具“撤管通知”，主要内容是“位于西城区×号（旧门牌：大乘巷×号）院内房屋8间（1、2、6幢），1996年4月根据北京市落实私房政策领导小组办公室京落房办字第149号《关于处理王侃没收房产的通知》，产权人王侃已办理了产权登记并领取了《房产所有证》（西城字第25396号）。产权人与房屋管理中心一直未办理房屋管理交接手续。请你中心办理撤管手续。”王侃是陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮的母亲，已去世。本院认为，案涉房屋系落实私房政策发还的私有产权房，陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮已经取得了案涉房屋的产权证。依据本案查明的事实，涉案房屋当前的实际使用状况是由于历史原因造成的，在案涉房屋公管期间，霍庄依据当时所签订的公有住宅租赁合同在此居住，至今未能腾退。因落实私房政策涉及到的私房腾退问题，应由落实私房政策的主管部门予以解决，不属于法院民事案件审理范围。因此，陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮提出的要求现居住人将房屋清空并腾退的诉讼主张，于法无据。案涉房屋由霍庄实际占有、使用，依据公平原则，实际居住人应向房屋产权人支付房屋使用费。关于房屋使用费的标准问题，在房屋发还产权人后，房屋公管期间签订的《公有住宅租赁合同》中确定的租金标准不再具有参考价值；同时，考虑到落实私房政策的历史因素，也不宜完全按照市场价格来确定。一审法院本着公平合理、保护合法物权权益的原则，依据房屋管理部门提供的房屋面积，综合考虑本案纠纷所涉及的历史背景、以及涉案房屋多年来维修养护情况等因素，酌情确定房屋使用费金额，并无不妥。对于使用费的起付时间，陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮主张从其取得不动产登记之后的2017年4月1日起算，法院不持异议。对于使用费的截止时间，因涉案房屋的腾退不属于民事案件审理范围，结合案件实际情况，本案中确认计付房屋使用费截止时间为本判决生效之日。对于今后产生的房屋使用费，以及因市场价格变动可能引起的房屋使用费标准变化，权利人均可通过诉讼另行主张权利。综上，陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮与霍庄的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由陆兆兴、陆大威、陆大庆、陆大亮负担720元（已交纳）；由霍庄负担480元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 赵胤晨审 判 员 曹 雪二〇二〇年八月十七日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇