北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4598号上诉人（原审被告、反诉原告）：崔通，男，1980年3月28日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审被告、反诉原告）：崔光禹，男，1951年3月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：崔通（崔光禹之子），同上诉人崔通。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金色阶梯教育科技有限公司，住所地北京市海淀区北洼路32号二层202号。法定代表人：李博，校区主管。上诉人崔通、崔光禹因与被上诉人北京金色阶梯教育科技有限公司（以下简称金色阶梯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初67926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔通、崔光禹上诉请求：撤销一审法院判决，改判金色阶梯公司支付惩罚性违约金和提前退租违约金共计35000元，支持我二人一审全部反诉请求。事实和理由：1.金色阶梯公司违法违规使用租赁房屋，并拒绝整改，然后其主动提出解约，应当按照合同约定承担违约责任；2.金色阶梯公司擅自改变房屋结构，造成房屋内设备设施严重损坏、部分家具丢失，导致修复时间较长，应当赔偿无法出租的经济损失6524元和家具损失2000元；3.金色阶梯公司用隔断墙改变房屋结构，为避免处罚，我们聘请工人进行拆除，花费1000元；4.金色阶梯公司超负荷使用房屋，造成房屋内配套设施设备损毁严重，应当负有赔偿责任。金色阶梯公司辩称，同意一审法院判决。金色阶梯公司向一审法院起诉请求：1.判令崔通、崔光禹退还房屋租赁押金6600元，退还房租17733元（2018年9月23日至2018年12月8日，2个月零16天），支付违约金7000元，共计31333元；2.崔通、崔光禹返还租赁房屋内的物品，被褥一套，洗发水、沐浴液各一瓶；3.诉讼费由崔通、崔光禹承担。诉讼过程中，金色阶梯公司放弃第二项诉讼请求。崔通、崔光禹向一审法院反诉请求：1.判决金色阶梯公司赔偿房内丢失物品；2.判决金色阶梯公司赔偿房屋损坏设备设施修缮费用；3.判决金色阶梯公司赔偿损坏房屋设备设施导致房屋无法正常使用的相关费用；4.判决金色阶梯公司赔偿我二人诉讼所用材料费；5.判决金色阶梯公司赔偿误工费；6.判决金色阶梯公司赔偿隔断墙拆除费；7.判决金色阶梯公司支付使用房屋期间未结清的水费及燃气费；8.判决金色阶梯公司赔偿租住期间漏水至楼下1504房屋修缮费用；9.判决金色阶梯公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月6日，崔光禹（出租人、甲方）与金色阶梯公司（承租人、乙方）、北京链家房地产经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定由金色阶梯公司承租位于北京市海淀区1604号房屋（以下简称1604号房屋）；租赁用途为居住；居住人数不超过6人；租赁期限自2017年3月9日至2018年3月8日；月租金6600元，支付方式为押一付三；租赁期满或合同解除后房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、卫生费、上网费、燃气费、房屋租赁税费、车位费由乙方承担；第九条合同解除，第二款约定因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；第四款第四项约定乙方擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；第十条违约责任，第一款约定甲方有第九条第三款约定情形之一的，应按照月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定情形之一的，应按照月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；第二款约定租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；甲方还应退还未发生的租金。合同签订后，金色阶梯公司支付了押金6600元。2018年2月23日，崔光禹与金色阶梯公司续签了《北京市房屋租赁合同》，继续承租1604号房屋，并约定租赁用途为居住；居住人数不超过6人；租赁期限自2018年3月9日至2019年3月8日；月租金7000元，支付方式为押一付三；各期租金支付日期为2018年3月2日、2018年6月2日、2018年9月2日、2018年12月2日；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第五条其他相关费用的承担方式，租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、卫生费、上网费、燃气费、车位费由乙方承担；第八条合同解除第四款，第四项擅自拆改变动或毁坏房屋主体结构的；第五项保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；第九条违约责任第一款约定甲方有第八条第三款约定情形之一的，应按照月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定情形之一的，应按照月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；第二款约定租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；甲方还应退还相应的租金。2018年9月5日金色阶梯公司向崔通尾号为0629的银行账户转账21000元（2018年9月9日至2018年12月8日的租金）。2018年9月23日，崔通、崔光禹将1604号房屋换锁。金色阶梯公司主张崔通、崔光禹向其支付违约金7000元，理由为崔通、崔光禹并未提前30日通知金色阶梯公司。对此崔通、崔光禹表示未提前通知是因为金色阶梯公司主动提出退租解约。为此，崔通、崔光禹提供了双方微信记录。微信显示：李博于2018年9月20日表示依照约定已搬走；双方约定于2018年9月23日上午10时一起到老房；崔通向李博说明如果不住就需要协商赔偿事宜，李博表示认可。金色阶梯公司认可上述微信记录真实性，但在庭审过程中主张最终协商结果为继续租住1604号房屋，但未能就此向法庭提供相应证据。关于退还房租17733元，金色阶梯公司主张自2018年9月23日崔通强行换锁之后，其已经无法正常使用1604号房屋，故应退还自2018年9月23日至2018年12月8日的租金17733元。关于押金6600元，崔通、崔光禹主张损失超过押金数额，不同意退还。崔通、崔光禹主张金色阶梯公司应支付燃气费216.73元、水费160元，金色阶梯公司表示同意支付。同时，崔通、崔光禹表示愿退还金色阶梯公司电费70.55元。就上述费用，崔通、崔光禹提交了燃气费、水费、电费单据及相片。就损失，崔通、崔光禹主张如下：崔通、崔光禹主张金色阶梯公司违反规定进行群租扰民并给房屋加装隔断。为此，提交了第一房管所、恩济庄派出所、八里庄街道综治办出具的强制整改通知书、鼎力社区居委会证明函。通知书显示自2018年9月14日起三日内，自行拆除所有隔断以及上下铺，恢复房屋原有结构，严禁出现群租行为，并于2018年9月17日进行执法检查，如出现不拆不改的情况，将依法进行强制拆除和相关处罚。鼎力社区居委会于2018年12月12日开具的证明函显示其于2018年9月11日收到上级单位通知，接群众举报1604号房屋涉嫌群租扰民，需要鼎力社区居委会跟进处理。金色阶梯公司对上述材料的真实性认可，但不认可其证明目的，同时主张其租住房屋时已经有隔断，不是金色阶梯公司打的隔断。就居住人数，崔通、崔光禹主张金色阶梯公司入住人数超过合同约定人数，并提供照片4张，显示街道办拍摄1604号房屋内部状况，显示房间内有多张上下铺床，且均有生活迹象，并主张居委会检查时至少有8张上下铺。金色阶梯公司表示该照片真实性无法核实，且主张1604号房屋内仅居住5人，仅有5张上下铺，上下铺是为了增加物品存放空间，并没有住人。崔通、崔光禹主张因金色阶梯公司使用房屋不当，将洗衣机放置在卫生间外导致漏水至楼下1504房屋，并发生向1504房屋赔偿损失现金1000元。为此，崔通、崔光禹提供了鼎力社区居委会于2018年12月11日开具的情况说明，显示：2017年9月25日，1504号房业主告知卫生间玄关被水浸泡，2017年10月1日1604号房房主报告漏水，工作人员陪同1604号房主到现场发现洗衣机放置在洗手间外并持续漏水，租户用水桶接水，未采取其他关水措施，地面及墙壁被水浸泡，1504玄关漏水系此造成。诉讼中，崔通、崔光禹向法庭提供自行打印的1604号房屋赔偿清单，显示物品丢失双人床一张400元；单人床两张350元每张，共计700元；歌华有线机顶盒一个780元，数据线一套150元；21寸电视一台300元，电视柜一个200元；双人沙发一套300元，空调遥控器一个30元，插线板三套150元；单人大衣柜一个100元，陈列柜一个100元，阳台晾衣杆两根30元，上述合计3240元。严重损坏物品：窗帘杆三套60元，陈列柜部分损坏，衣柜部分损坏共40元；浴霸灯泡两个60元，花洒20元，淋浴开关20元；厨房水龙头200元，卫生间排气扇150元；进门过道灯30元，进门北侧插销30元，纱窗三扇180元，上述合计790元。其他费用：隔断墙拆除费1000元；水费160元；燃气费216.73元；除虫费150元；保洁费350元；地板重铺费3200元；墙壁粉刷费（包括65个强力贴钉，11处贴纸，吊顶石膏条粉碎45公分）5500元；阳台柜子台面整体粉碎，卫生间墙壁重建（包括防水、贴砖、粉刷）7000元；厨房台面粉碎3300元；楼下邻居漏水赔偿费1000元；三个空调加氟600元；大面积损坏物品导致延误租期损失6500元；误工费1000元，上述合计29976.73元。三项总计34006.73元。同时，崔通、崔光禹提交一份房屋丢失物品及设备设施损坏清单，显示物品丢失包括单人床3张共1050元；床垫三张共150元；彩电300元；餐桌200元；空调遥控器30元；单人大衣柜3个共300元，合计2030元。设备设施损坏包括窗帘杆3个共损失60元；陈列柜损坏损失20元；衣柜抽屉底部脱落把手丢失损失30元；厨房水龙头损坏损失200元；卫生间排风扇损坏损失150元；浴霸灯泡损坏2个共损失60元；进门过道灯损坏损失30元；花洒损坏损失30元；淋浴开关损坏损失50元；进门北侧插销损坏损失30元；纱窗损坏损失180元；隔断墙拆除费用1000元；地板重铺费用3200元；墙壁粉刷费用5500元；瓷砖费用920元；阳台柜子台面整体粉碎，卫生间墙壁重建费用7000元；厨房台面粉碎损失3300元；三个空调加氟费用600元，上述费用合计22360元。其他费用包括水费160元；燃气费216.73元；除虫加保洁费600元；材料费356元；大面积损坏物品导致房屋无法正常使用费用6524元，计算方式为月租金7000元，平均每天233元，2018年9月23日至2018年10月20日共28天；误工费1539.44元，计算方式为装修3天出庭1天，共4天，按照北京市平均工资计算；楼下邻居漏水赔偿费1000元，上述合计10325.62元。三项共计34715.62元。、对于上述两份赔偿清单，金色阶梯公司都不认可。崔通、崔光禹主张金色阶梯公司将房屋内设施损坏严重，并提供2018年9月23日房屋交接当天拍摄的9张照片、光盘视频三段，金色阶梯公司只对第二段视频真实性认可，其他真实性不认可。对证明目的均不认可。照片显示地板砖松动；墙纸墙砖脱落；厨房操作台出现大面积断裂。金色阶梯公司对于照片真实性不予认可，表示2018年9月23日当天到过现场，当时现场完好。就发生修复房屋的损失，崔通、崔光禹提供出库单1张，显示2018年9月15日拆墙、清理垃圾、走线安装灯的费用共计1000元，证明拆除隔断墙的费用；收据4张，分别显示2018年10月8日产生厨房不锈钢台面费用3300元；2018年9月30日产生施工费5500元；2018年10月20日产生木地板、地脚线、收边条、过门口压条费用3200元，证明其在反诉中提交的房屋丢失物品及设备设施损坏清单显示损坏部分所需的赔偿金额。对于上述票据，金色阶梯公司表示无法核实其真实性。崔通、崔光禹在反诉中主张房间丢失物品赔偿，并提供从链家调取的2016年签订《房屋租赁合同》时房屋交割清单，显示交接时房屋中有床5个，床垫3个，衣柜5个，都为旧物。对此金色阶梯公司主张其房屋租赁并不是从2016年开始的，因此对该证据的真实性不认可。崔通、崔光禹在反诉中主张金色阶梯公司赔偿屋内设施维修更换费用，并提供出库单3张，收据2张，保洁验收单1张以支持上述清单中损坏物品的赔偿主张。收据显示2018年10月21日产生水龙头1个，费用200元；浴霸灯泡2个，60元；排风扇1个，150元；花洒1个，30元；淋浴开关1个，50元，共计490元。保洁验收单显示2018年10月26日产生保洁、杀虫、消毒费用600元。出库单分别显示2018年10月21日产生空调遥控器1个，费用30元；空调加氟3台，600元；纱窗3扇，180元；单人床3张，1050元；床垫3张，150元；彩电1台，300元；餐桌1张，200元；单人大衣柜3个，300元；窗帘杆3根，维修费60元；书柜衣柜2个，维修费50元；过道灯1个，维修费30元；过道插销1个，维修费30元，共计170元。但金色阶梯公司对于上述票据均不认可。崔通、崔光禹在反诉中主张材料费，即复印证据所产生的费用，并提供了相应收据，显示2018年12月2日产生材料复印费356元。金色阶梯公司对该收据不予认可。崔通、崔光禹在反诉中主张误工费，但未提供相关误工证明。崔通、崔光禹提供证人的书面证言，显示其于2018年9月23日上午10时与某、租户代表等人一起验收1604号房屋，证人本人对现场进行了录像，并对房内家具及其它设备进行使用检测，发现三个房间的窗帘杆脱落，衣柜书柜有损坏，厨房水龙头无法使用，卫生间排风扇及两个浴霸灯泡无法使用，三扇纱窗破损，进门灯及进门处插座无法使用。之后于当日10时20分与某、住户代表等人前往1504号房查看漏水情况，后于当日11时30分提前离开。金色阶梯公司对该证人证言真实性不认可，证人地址为大兴，距离涉案房屋过远，且证人与某、崔光禹存在利害关系，不应采纳。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，金色阶梯公司与某、崔光禹签订了房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自权利义务。依据已查明事实，金色阶梯实际使用1604号房屋的时间截至2018年9月23日，但其已交纳2018年9月9日至2019年12月8日的房屋租金21000元，即金色阶梯公司使用了该时间段中的15天租期，经核算应退还的租金数额为17500元。关于房屋使用中发生毁损及财产损失情况，具体如下：1、屋内设施维修更换以及物品损失费用，崔通、崔光禹提供的2张收据上显示的各项费用920元、490元，共计1410元，法院对此予以支持。而对于出库单、保洁验收单上及其他材料显示的项目，无其他实际支出凭证予以佐证，故对损失的实际发生无充分证据予以证明，法院不予支持。2、1604号房屋的修缮费用，崔通、崔光禹提供的4张收据所显示的费用3300元、5500元、3200元、7000元，共计19000元，发生时间在房屋交接之后，结合2018年9月23日拍摄的照片及视频所显示的内容，可以认定上述费用的产生与金色阶梯公司租赁1604号房屋存在因果关系，因此法院予以支持。而崔通、崔光禹对此提交的其他证据因无实际支出凭证予以佐证，故对损失的实际发生无充分证据予以证明，法院不予支持。3、对于1504号房屋的修缮费用，依据鼎力社区居委会出具的情况说明，1504号房屋漏水是由于1604号房屋租户未在正确使用卫生间及水源所致，因此1504号房屋漏水与1604号房屋承租者之间存在因果关系。关于数额，崔通、崔光禹虽未能提供有效凭证，但依据上述证明材料可以表明漏水损失的实际发生，且崔通、崔光禹所主张数额1000元符合常理，故法院对此予以认可。依据已查明情况，金色阶梯公司在使用1604号房屋的过程中造成了1604号房屋设备设施的损坏，且并未进行赔偿，因此依据双方签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，崔通、崔光禹有权单方解除合同，收回房屋，且通过双方微信记录表明双方对结束租赁关系已在2018年9月20日进行了沟通，故综上崔通、崔光禹收回房屋的行为不构成违约，金色阶梯公司要求崔通、崔光禹支付违约金7000元的诉讼请求法院不予支持。关于押金6600元，依据双方合同约定，押金应当扣除乙方应承担的赔偿责任，而金色阶梯公司应承担的赔偿责任数额大于押金数额，对该公司要求崔通、崔光禹应予以返还的诉讼请求不予支持，但该数额应在金色阶梯公司应承担赔偿责任的范围内予以扣减，扣减后数额为13810元。关于燃气费216.73元、水费160元，因双方均予以认可，法院对此不持异议，金色阶梯公司应向崔通、崔光禹进行支付。本案中，崔通、崔光禹提供的证人证言为书面形式，证人未到庭接受质证，因此法院不予采纳。对于崔通、崔光禹要求金色阶梯公司赔偿其诉讼材料复印费及无法正常使用房屋的请求，该项费用与双方之间的租赁合同纠纷没有直接联系，因此法院不予支持。对于崔通、崔光禹要求的误工费损失，其二人并未提供有效证据证明产生了误工损失，因此法院不予支持。综上所述，法院对金色阶梯公司要求崔通、崔光禹返还租金等诉讼请求予以部分支持，对崔通、崔光禹要求金色阶梯公司赔偿房屋修缮费用等的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、崔通、崔光禹于本判决生效后七日内向北京金色阶梯教育科技有限公司返还租金17500元；二、北京金色阶梯教育科技有限公司于本判决生效后七日内向崔通、崔光禹支付房屋修缮费用、设施维修费用共计13810元；三、北京金色阶梯教育科技有限公司于本判决生效后七日内向崔通、崔光禹支付漏水损失费用1000元；四、北京金色阶梯教育科技有限公司于本判决生效后七日内向崔通、崔光禹支付燃气费216.73元、水费160元；五、驳回北京金色阶梯教育科技有限公司的其它诉讼请求。六、驳回崔通、崔光禹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审审理期间，双方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，崔光禹与金色阶梯公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。金色阶梯公司在承租使用1604房屋期间，损坏房屋设备设施，已经构成违约，崔通、崔光禹有权向其主张相应损失。崔通、崔光禹上诉主张违约金，而崔通、崔光禹一审中仅提出金色阶梯公司赔偿各项损失的反诉请求，并未主张违约金，金色阶梯公司在一审审理中亦未对此进行抗辩，故对于崔通、崔光禹该项上诉请求，本院不予处理。对于崔通、崔光禹上诉主张的设施设备损坏、家具丢失等各项损失，一审法院依据现有证据酌情予以支持并无不当，崔通、崔光禹的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，崔通、崔光禹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费584元，由崔通、崔光禹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇二〇年八月二十六日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆