湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5197号上诉人（原审原告）：余信久，男，1949年9月29日出生，汉族，农民，住中法武汉。上诉人（原审原告）：余小九，男，1955年2月16日出生，汉族，农民，户籍所在地中法武汉，现住中法武汉。上诉人（原审原告）：余翠平，女，1958年3月8日出生，汉族，农民，住武汉市蔡甸区。上诉人（原审原告）：余三九，男，1962年2月11日出生，汉族，农民，户籍所在地中法武汉，现住中法武汉。上列四上诉人委托诉讼代理人：石觅诠，湖北恒康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中法武汉生态示范城宋湾村村民委员会，住所地中法武汉生态示范城新天大道224号1栋1单元101室。法定代表人：余加利，该村村委会主任。委托诉讼代理人：肖修华，武汉市蔡甸区蔡甸法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：谭顺东，男，1964年4月28日出生，汉族，农民，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：**怀，湖北长福律师事务所律师。上诉人余信久、余小九、余翠平、余三九因与被上诉人中法武汉生态示范城宋湾村村民委员会（以下简宋湾村委会）、谭顺东物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初2547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余信久、余小九、余翠平、余三九上诉请求：1.依法改判宋湾村委会、谭顺东将房屋（位于蔡甸区××××面积为146.72平方米的属于余敦亮的房屋）拆迁权益80万元给予余信久、余小九、余翠平、余三九；2.本案一审、二审诉讼费全部由宋湾村委会、谭顺东承担。事实与理由：一、本案的基本事实余信久、余小九、余翠平、余三九系余敦亮子女，位于蔡甸区××××组的房屋所有权属于余敦亮，该房屋坐落于蔡甸区××××组，宅基地面积146.7平方米，1986年10月17日原汉阳县人民政府（现蔡甸区人民政府）给余敦亮颁发《宅基地证》。1992年10月12日，余敦亮之子余三九在未经余敦亮同意，且不知情的情况下，将该余敦亮所有的该宅基地使用权过户至余三九名下，并办理了《集体土地建设使用证》，余敦亮于2008年10月向武汉市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销该《集体土地建设使用证》，武汉经济技术开发区人民法院已判决撤销该证。余敦亮于2010年9月12日去世，未留有遗嘱，余信久、余小九、余翠平、余三九均系余敦亮的子女，均为法定继承人。该房屋于2018年由宋湾村委会负责拆迁，但宋湾村委会并没有调查清楚该房屋的实际所有人，却与谭顺东签订了《拆迁还建协议》，之后将该房屋拆迁。余信久、余小九、余翠平、余三九多次找到宋湾村委会，要求宋湾村委会与余信久、余小九、余翠平、余三九签订《拆迁还建协议》并将拆迁权益给予余信久、余小九、余翠平、余三九，但宋湾村委会不予理睬。二、一审法院查明事实不清，适用法律错误。一审法院在判决书中认定，宋湾村委会给余敦亮颁发《宅基地证》无效是错误的。在2009年武汉经济技术开发区人民法院的行政判决书中已确认，余敦亮的宅基地证是有效的，因此可以作为本案的余信久、余小九、余翠平、余三九提起诉讼，并最终因该宅基地证有效，于是撤销了对余三九的集体土地使用权证。另外，一审法院的这项认定所适用的法律是1987年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》，而余敦亮的该宅基地证是1986年10月17日颁发的。因此，该宅基地证是有效的。既然该证有效，那么此处房屋所在的土地即为宅基地，而一审法院在没有任何证据的情况下判决是公共设施，用地性质并非住宅即为错误。虽然余敦亮在申请集体土地使用证的过程中去世，但这并不影响其享有该房屋所在地土地的使用权利以及房屋的所有权。该宅基地使用权以及房屋的所有权归属余敦亮，既然是拆迁，那就应当给房屋所有权人进行补偿，否则，宋湾村委会是没有权利对该房屋进行拆迁的，这强拆必然侵犯的余信久、余小九、余翠平、余三九的权益。综上所述，请求二审法院依法予以改判。宋湾村委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谭顺东辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。余信久、余小九、余翠平、余三九向一审法院起诉请求：1.依法判令宋湾村委会、谭顺东将房屋（位于蔡甸区××××面积为146.72平方米的属于余敦亮的房屋）拆迁权益80万元给予余信久、余小九、余翠平、余三九；2.宋湾村委会、谭顺东承担诉讼费用。一审法院认定事实：1974年，余信久、余小九、余翠平、余三九之父余敦亮购买了原汉阳县新农乡宋湾村五小组队屋（平房三间），1986年10月17日，宋湾村委会发给余敦亮的“宅基地证”记载的宅基地面积为146.7平方米，宋湾村委会在该证上签署“同意发证”并加盖村民委员会印章。1992年10月20日，余三九经申报，取得了上述队屋的宅基地使用权，原汉阳县土地管理局向余三九颁发的汉集建（92）字第30895号集体土地建设用地使用证载明用地面积为127.92平方米。2002年4月11日，余三九与周继松签订协议，约定余三九将平房三间出售给周继松，余信久等作为经手人在协议上签名。2003年元月19日，周继松向余三九支付了约定的购房款。事后余敦亮与余三九均不在该房屋居住。2008年6月18日，周继松与谭顺东签订房屋买卖合同，约定周继松将上述三间平房，以15000元的价格出售给谭顺东，谭顺东当即付清了购房款。2016年5月28日，谭顺东之妻曾金珍及其子谭显葵共同与中法武汉生态示范城管理委员会社会事务处征迁安置办公室签订房屋拆迁还建协议，诉争房屋现已拆除。2008年期间，余敦亮以余三九、周继松为被告，先后两次提起民事诉讼，要求确认余三九与周继松2002年4月11日签订的协议无效、周继松返还房屋及宅基地使用权，后均撤回起诉，一审法院裁定准许。在后一次诉讼的庭审中，各方当事人对余三九将上述房屋出售给周继松的事实不持异议。2009年2月18日，武汉经济技术开发区人民法院受理了余敦亮与武汉市蔡甸区人民政府、余三九不服具体行政行为一案，余敦亮请求撤销汉集建（92）字第30895号集体土地建设用地使用证、确认所涉及的宅基地使用权归余敦亮所有，重新颁发集体土地建设用地使用证给余敦亮。武汉经济技术开发区人民法院判决，撤销武汉市蔡甸区人民政府于1992年向余三九颁发集体土地建设用地使用证的具体行政行为，驳回余敦亮的其他诉讼请求。2009年6月24日，武汉市蔡甸区国土资源管理局在长江日报公告注销上述集体土地建设用地使用证。2010年5月18日，余敦亮以武汉市蔡甸区国土资源管理局为被告，提起行政诉讼，要求武汉市蔡甸区国土资源管理局办理集体土地建设使用证，一审法院后追加武汉市蔡甸区人民政府为被告、谭顺东为第三人。2010年9月12日，余敦亮因病死亡，一审法院于同年9月30日裁定中止诉讼。余敦亮近亲属在中止满90日内仍无人继续诉讼，一审法院于2011年元月20日裁定终结诉讼。另查明，武汉市蔡甸区蔡甸街宋湾村变更为中法武汉生态示范城宋湾村。上述事实，有余信久、余小九、余翠平、余三九提交的武汉经济技术开发区人民法院（2009）武开法行初字第5号行政判决书及武汉市蔡甸区国土资源管理局公告，宋湾村委会颁发的宅基地证、汉集建（92）字第30895号集体土地建设用地使用证、宋湾村委会的证明二份、余敦亮身份证及常住人口登记卡，一审法院收集的（2008）蔡民一初字第179号、第353号、（2010）蔡行初字第8号案件部分卷宗材料，房屋拆迁还建协议书、周继松与余三九签订的房屋买卖协议及收条、周继松与谭顺东签订的房屋买卖合同、谭顺东家庭户籍信息，以及双方陈述等经庭审质证、认证的证据所证实。一审法院认为：本案的争议焦点为：（一）余信久、余小九、余翠平、余三九、宋湾村委会、谭顺东主体是否适格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”本案案涉房屋系余敦亮购买的队屋，现已被拆除，余信久、余小九、余翠平、余三九作为余敦亮法定继承人，因拆迁利益与他人发生争议，与本案有直接利害关系，以原告的身份提起诉讼，余信久、余小九、余翠平、余三九认为宋湾村委会与谭顺东签订拆迁补偿协议，致谭顺东获得拆迁利益，将宋湾村委会、谭顺东列为被告，双方均系因民事权利义务关系发生纠纷以自己的名义进行诉讼活动，并受法院裁判约束的利害关系人，余信久、余小九、余翠平、余三九、宋湾村委会、谭顺东双方诉讼主体身份适格。（二）余敦亮对诉争的房屋是否享有集体土地建设用地使用权。诉争的房屋原系宋湾村五组队屋，属于公共设施，用地性质并非住宅；余敦亮购买后作为居住使用，该村民委员会虽然给其颁发了“宅基地证”，但该房屋的用地性质并未改变，且根据《村镇建房用地管理条例》（1982年2月13日起施行、1987年1月1日废止）和《中华人民共和国土地管理法》（全国人民代表大会常务委员会1986年6月25日通过，1987年1月1日起施行）的相关规定，村民委员会作为基层群众自治组织无权批准宅基地，故宋湾村委会给余敦亮颁发“宅基地证”之行为无效；余敦亮虽然两次提起行政诉讼，请求对诉争的房屋颁发集体土地建设用地使用证，但均未获法院支持，故其对诉争的房屋不享有集体土地建设用地使用权。（三）房屋买卖协议是否有效《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”余敦亮与宋湾村委会，余三九与周继松，周继松与谭顺东先后签订房屋买卖合同，三份合同签订者具有相应的民事行为能力，意思表示真实。在国家确定的宅基地制度改革非试点地区，法律之所以禁止农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，是为了不让农村村民一户只能拥有一处宅基地的制度受到破坏。首先，从案涉房屋用地性质来看，案涉房屋用地并非宅基地，而是村集体公共设施用地；其次，从公共利益层面来看，余敦亮、周继松、谭顺东先后合法占有并实际居住使用案涉房屋，村集体利益亦未受到损害，案涉房屋已经被征收，土地所有权人由宋湾村委会转为国有，中法武汉生态示范城管理委员会社会事务处征迁安置办公室继而认可谭顺东之妻、子作为被拆迁人的资格，国家关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的制度并未受到破坏，上述房屋买卖合同均不存在损害国家及其他社会公共利益的情形，均合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”余三九将案涉房屋出售给周继松系无权处分之行为，但周继松出于善意受让，且支付了相应的对价，余敦亮、周继松购买案涉房屋均未登记，虽然房屋交易应当登记，但不动产登记作为物权公示的手段，其主要意义在于使第三人知道物权变动的情况，从而避免第三人遭受损失，保护交易安全。余三九2002年出卖该房屋时，买卖双方要求余信久、王前辉在协议上签字，目的在于让交易双方之外的第三者知情，已经实现了物权登记的主要目的，且房屋已被征收，没有必要再苛求是否进行登记，故周继松已取得了案涉房屋所有权。如果余信久、余小九、余翠平、余三九关于否定房屋买卖协议的效力，进而取得案涉房屋的拆迁利益的主张成立，那么失信者反将获益，不符合《中华人民共和国民法总则》第七条规定的诚信原则。如果以案涉房屋交易没有进行登记而否认交易的效力，那么会得出案涉房屋三次交易均无效，拆迁利益应当返还给宋湾村委会之结论，故余信久、余小九、余翠平、余三九的诉讼请求，不应予以支持。（四）宋湾村委会是否侵害余信久、余小九、余翠平、余三九利益。案涉房屋拆迁还建合同由谭顺东之妻曾金珍及其子谭显葵共同作为一方当事人，与中法武汉生态示范城管理委员会社会事务处征迁安置办公室签订，宋湾村委会不是合同的当事人，也未因此获得利益，故宋湾村委会未侵犯余信久、余小九、余翠平、余三九利益。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国土地管理法》（全国人民代表大会常务委员会1986年6月25日通过）第三十八条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回余信久、余小九、余翠平、余三九的诉讼请求。案件受理费11800元，由余信久、余小九、余翠平、余三九负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，余信久、余小九、余翠平、余三九主张位于蔡甸区××××面积为146.72平方米属于余敦亮的房屋，80万元拆迁权益属于余信久、余小九、余翠平、余三九的依据，是认为该房屋的所有权人为余敦亮，余信久、余小九、余翠平、余三九作为余敦亮的继承人享有该房屋的拆迁权益。1974年，余敦亮购买了原汉阳县新农乡宋湾村五小组队屋，购买时，余敦亮未取得该房屋集体土地建设用地使用证。1986年10月17日，宋湾村委会发给余敦亮“宅基地证”，因无队屋变更为住宅用地的手续，一审法院认定宋湾村委会的发证行为无效并无不当，余信久、余小九、余翠平、余三九认为该“宅基地证”有效的理由与客观事实不符，不能成立。1992年10月20日，余三九经申报，取得了上述队屋的汉集建（92）字第30895号集体土地建设用地使用证，余三九于2002年4月11日，与周继松签订协议时，余三九是持有队屋的集体土地建设用地使用证而签订的协议，周继松有理由相信余三九有处分权，基于善意和诚信，周继松依协议支付对价，收取了房屋，余三九与周继松签订的房屋买卖协议为有效协议。2008年6月18日，周继松与谭顺东签订房屋买卖合同时，余三九所取得的队屋的集体土地建设用地使用证并未撤销及注销，周继松与谭顺东签订房屋买卖合同为有效合同，余三九持有队屋的集体土地建设用地使用证虽于2009年6月24日，经武汉市蔡甸区国土资源管理局在长江日报公告注销上述集体土地建设用地使用证，余三九与周继松之间签订的协议，周继松与谭顺东之间签订的房屋买卖合同，非经法定程序，不影响注销前已经成立并生效的协议效力，以维护交易的稳定性。2008年期间，余敦亮以余三九、周继松为被告，先后两次提起民事诉讼，要求确认余三九与周继松2002年4月11日签订的协议无效、周继松返还房屋及宅基地使用权，但均因其已撤回起诉，余三九与周继松之间的协议无证据证实属无效，故余三九与周继松之间的协议未经法定程序确认，仍为有效协议。本案的案涉队屋属余敦亮去世前已经处分，在余敦亮去世时，相关处分房屋的协议均未经法定程序已确认无效或撤销，均仍具有法律效力。案涉队屋属余敦亮生前已经出售的财产。虽余敦亮生前，经行政诉讼，其要求撤销余三九持有队屋的集体土地建设用地使用证的请求得到支持，但其要求确认所涉及的宅基地使用权归余敦亮所有，重新颁发集体土地建设用地使用证给余敦亮的诉讼请求已被驳回。2010年5月18日，余敦亮以武汉市蔡甸区国土资源管理局为被告，提起行政诉讼，要求武汉市蔡甸区国土资源管理局办理集体土地建设使用证，因诉讼中，余敦亮去世，余敦亮近亲属在中止满90日内仍无人继续诉讼，一审法院于2011年元月20日裁定终结诉讼，本案的案涉队屋的集体土地建设使用证在余敦亮去世时，无生效的法律文书确定办理至余敦亮名下，即，余敦亮去世时，并无已取得集体土地建设使用证的案涉队屋确定至余敦亮名下，余信久、余小九、余翠平、余三九主张位于蔡甸区××××面积为146.72平方米队屋为余敦亮所有的理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，余信久、余小九、余翠平、余三九的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,800元，由余信久、余小九、余翠平、余三九负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年八月二十七日法官助理李一凡书记员李一凡