黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1123号上诉人（原审原告）：哈尔滨顺兴企业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区抚兴街22号1层。法定代表人：王全兴,经理。委托诉讼代理人：陈卓,黑龙江友翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：任梦迪,黑龙江友翔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司黑龙江农垦分行,住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区红旗大街110号。负责人:苏国颖,行长。委托诉讼代理人：关宇楠，女，1980年4月10日出生，满族，农垦分行职员，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：关德广，男，1971年11月1日出生，汉族，农垦分行职员，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司黑龙江省分行，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区西大直街129号。负责人:贾勇,行长。委托诉讼代理人:赵晓鹏，男，1961年8月14日出生，汉族，该银行员工，住哈尔滨市南岗区。上诉人哈尔滨顺兴企业管理有限公司（以下简称顺兴公司）、中国农业银行股份有限公司黑龙江农垦分行（以下简称农垦分行）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司黑龙江省分行（以下简称省农行）所有权确认纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。顺兴公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判由省农行承担应由卖方承担的案涉房屋过户所需的税费。事实及理由：1.省农行委托拍卖公司对案涉房屋进行拍卖，并且收取了全部房款，省农行为实际受益人，根据房屋证书显示，案涉房屋为省农行所有的房产，根据一审法院查明的事实可知房屋登记所有权人作为省农行的内部机构，不具有独立的民事主体资格，案涉房屋确实为省农行所有的资产。省农行在拍卖过程中故意隐瞒案涉房屋的真实情况，并且导致顺兴公司一直未能办理案涉房屋的过户手续，省农行在本次交易过程中存在明显过错，省农行作为房屋的实际所有权人，委托拍卖公司进行拍卖，其隐瞒真实情况属于违约行为，因此案涉房屋税费负担应依法定方式来确定，即买卖双方各自负担各自依法应当缴纳的税费。2.本次房产拍卖中，由买受人缴纳一切税费的约定明显属于格式条款的内容，并且与法律相违背，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第39条和第40条的有关规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，订立合同一方加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”就房屋买卖而言，出卖方与买受方各自承担的税费有十分明确的规定，企业所得税、土增税等主要由出卖人承担，买受人承担的仅限于契税、印花税。同时按照房屋买卖的交易习惯来说，一般如果约定由买受人一方来承担所有税费，那么势必会在房屋总价款上对买受人作出一定的优惠和减少。而本案中，出卖方一没有对案涉房屋的价格进行优惠，二没有如实说明房屋的真实情况，在双方信息完全不对等的情况下，使买受人无法清楚地知道自己所要承担的责任和风险，拍卖公告中约定由买受人承担一切税费属于霸王条款，有违市场交易习惯以及公平原则。根据《税收征管法实施细则》第三条的规定：“纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”省农行、农垦分行作为销售不动产的单位，是营业税等税金的纳税主体，应当依法缴纳出卖方应当缴纳的税费，现约定由顺兴公司承担一切税费，显然是与税收法律相抵触，应属无效。3.顺兴公司购买案涉房产的价格是通过评估机构进行评估的价格，符合市场定价的原则，顺兴公司没有义务承担卖家的税费。根据房地产管理部门的要求申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书（双方共同申请）（二）申请人登记证明（三）房屋产权证书（四）证明房屋所有权发生转移的材料（五）完税凭证。基于税收优先原则，不动产过户以税款缴清为前提条件。省农行和农垦分行作为国有企业，其名下的资产应属国有资产，对于国有资产的销售，税务机关有严格的规定，纳税义务主体必须是国有单位和公司本身，顺兴公司作为私营企业，无法为其垫付税金，同时税务部门也无法为顺兴公司开具完税凭证，这就可能导致顺兴公司在实际操作中根本无法完成涉案房产的过户登记。综上所述，一审判决在未查清案件事实情况下，硬生生地将案涉房产办理过户时应当缴纳的所有税费强加于顺兴公司，既缺乏法律依据，也与交易习惯、风序良俗相悖。省农行辩称：1.省农行没过错，省农行所有应该提供的手续都给拍卖公司，在一审诉讼中，法院调取的材料，省农行无权查找。2.省农行应该告知顺兴公司的事情，全部告知，在拍卖之前省农行跟拍卖公司把所有涉及案涉房屋存在的瑕疵都告知了。3.拍卖时又签订了拍卖协议，对税金进行了约定，案涉房屋有瑕疵，顺兴公司是一清二楚的。而且顺兴公司在购买之前已经在协议上签字，为什么这么长时间没有办理过户？省农行多次找到顺兴公司，而且也找到拍卖公司，要求办理过户。案涉房屋挂在省行的账上，迟迟处理不了，又是国有资产，总行对国有资产是有要求的，国家财政部也要求。在国有资产不能够保值增值的情况下，进行处理，所以省农行按国家的有关政策和总行的政策来处理案涉房屋是合法合规的。4.顺兴公司说根据现行法律不能办理过户，办理过户必须由省农行交纳出卖人应交的税费。拍卖前双方已经约定税金由顺兴公司承担，房屋在拍卖时，两次降价，评估的时候评估了800多万，顺兴公司只花了460万元购买，省农行为什么要把房屋价款降下来？就是因为过户时产生各种税费，后来为了简便操作程序，经过省农行两次上财审会，最后决定降了两次价，卖给顺兴公司。经过4、5年的时间，为什么要走法院程序，走法院判决手续，是为了把税费转嫁给省农行一部分，这是省农行绝对不能同意的，因为省农行是一个国有企业，造成的国有资产流失，是任何人不能负责任的。农垦分行辩称：1.相关的税费由省农行承担，主体就不适格，因为省农行既没有拍卖该房产，也没有与顺兴公司签订相关的合同。2.顺兴公司在上诉状中提到的故意隐瞒事实不存在，因为不管是在拍卖通知以及确认书里面，对于相关无法过户以及相关的税费由顺兴公司承担，都已经明示过，如果顺兴公司认为存在故意隐瞒，是不是可以理解为合同无效，本次拍卖也应该取消。顺兴公司向一审法院起诉请求：1.确认位于哈尔滨市道外区××街××号的房屋归顺兴公司所有，责令省农行和农垦分行配合顺兴公司办理房屋产权过户手续；2.省农行和农垦分行承担案涉房屋过户所产生的一切税费及相关费用。一审法院认定事实：1992年，哈尔滨市呼兰区城乡建设综合开发有限公司（甲方）与省农行房地产开发投资公司（乙方）签订房地产买卖契约，哈尔滨市呼兰区城乡建设综合开发公司将坐落在道外区长春街350号房地产（房屋建筑面积935.50平方米）出售给省农行房地产开发投资公司，成交价格为803,463.53元。1992年6月18日，哈尔滨市呼兰城乡建设综合开发公司为省农行房地产开发投资公司开具房屋销售专用发票。1995年3月13日，省农行房地产开发投资公司取得该房屋所有权证，房屋所有权证载明房屋建筑面积651.87平方米，公用面积283.63平方米。2007年12月31日，案涉房屋登记为农行黑龙江省分行机关其他附属用房。1990年10月19日，省农行农银黑办字［1990］第96号文件《关于申请保留省农行房地产开发投资公司的报告》，载明：将省农行房地产开发投资公司转为中国农业银行黑龙江省信托投资公司的子公司。1990年12月14日，中共人民银行黑龙江省分行银黑金管字［1990］第558号文件《关于我省专业银行办房地产开发公司撤并留意见的报告》载明：将省农行房地产开发投资公司转为中国农业银行黑龙江省信托投资公司的子公司。1996年12月4日，中国人银行黑龙江省分行银黑银字［1996］第516号文件《中国人民银行黑龙江省分行关于撤销中国农业银行黑龙江省分行信托投资公司改建省分行直属支行的批复》载明，同意撤销中国农业银行黑龙江省信托投资公司，同意建立中国农业银行黑龙江省分行直属支行。1996年12月19日，中国农业银行黑龙江省分行信托投资公司向黑龙江省工商行政管理局提交《关于注销营业执照及办理开业登记手续的申请》，申请办理注销中国农业银行黑龙江省信托投资公司营业执照及登记手续，同时申请办理中国农业银行黑龙江省分行直属支行的营业执照及登记手续，直属支行从业人员为原信托公司35名职工，经营场所即为案涉房屋。1996年12月24日农行黑龙江省分行向黑龙江省工商行政管理局提交农银黑函［1996］120号《关于办理注销信托公司营业执照和直属支行开业登记手续的请示》，载明改建之后，原信托投资公司的债权、债务由改建后的直属支行承担。1998年4月2日《中国农业银行黑龙江省分行行长会议纪要》载明，省农行拟成立新的开发公司，新成立的开发公司为独立法人，行政挂靠劳服公司，原房地产公司的债权债务由直属支行承担。2009年6月中国农业银行黑龙江省分行直属支行名称变更为中国农业银行股份有限公司黑龙江省分行直属支行，2015年8月中国农业银行股份有限公司黑龙江省分行直属支行变更为农垦分行。省农行将案涉房屋委托黑龙江省旭升拍卖有限公司（以下简称旭升拍卖公司）进行拍卖，2016年10月14日，旭升拍卖公司与顺兴公司签订拍卖告知书，该拍卖告知书第四条载明办理房产及土地过户所发生的费用由买受人（顺兴公司）承担，顺兴公司及旭升拍卖公司在拍卖告知书中盖章确认。2016年10月17日，顺兴公司以460万元的价格在旭升拍卖公司处通过拍卖购买的案涉房屋，2016年10月28日，顺兴公司向旭升拍卖公司交纳了购房款460万元及佣金23万元，此后省农行将案涉房屋及房屋所有权证书交付顺兴公司。一审法院审理过程中，经查询，没有发现省农行房地产开发投资公司在工商行政管理部门办理过工商登记。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，省农行房地产投资开发公司作为省农行的内部机构，未在工商行政管理部门办理过工商登记，不具有独立的民事主体资格，故案涉房屋系省农行之资产，省农行与旭升拍卖公司签订的《委托拍卖合同》以及2016年10月17日顺兴公司与旭升拍卖公司签订的拍卖成交确认书，是各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，协议成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。顺兴公司已经履行了自己的义务，向省农行授权的旭升拍卖公司及时足额交付了购房款及佣金。省农行已经履行了交付房屋及房屋所有权证的义务，但未履行协助办理房屋产权过户手续的义务，应当继续履行。经审批，省农行房地产开发投资公司转为中国农业银行黑龙江省信托投资公司的子公司，对内一个机构对外两块牌子，故其实质为信托投资公司的内设部门，后中国农业银行黑龙江省信托投资公司被撤销，改建为中国农业银行黑龙江省分行直属支行，中国农业银行黑龙江省信托投资公司及省农行房地产开发投资公司的权利义务由中国农业银行黑龙江省分行直属支行承担；中国农业银行黑龙江省分行直属支行名称变更为中国农业银行股份有限公司黑龙江省分行直属支行。中国农业银行股份有限公司黑龙江省分行直属支行名称变更为农垦分行。综上所述，顺兴公司通过拍卖合法取得房屋,该房屋及所有权证书均已交付，该房屋因客观原因未能办理更名过户，但省农行亦认可案涉房屋所有权人为顺兴公司，故案涉房屋应为顺兴公司所有。案涉房屋登记所有权人省农行房地产开发投资公司有义务协助顺兴公司办理房屋产权过户手续，农垦分行作为省农行房地产开发投资公司权利义务的最终继受者，结合信托投资公司与直属支行亦曾使用案涉房屋进行办公及开展经营活动的事实，故案涉房屋更名过户的义务应由农垦分行承担。省农行作为案涉房产的出卖人，应当与农垦分行共同向顺兴公司履行更名过户义务。顺兴公司诉请省农行、农垦分行协助办理房屋所有权证过户手续的理由成立，予以支持。关于顺兴公司要求省农行及农垦分行承担案涉房屋过户所产生的一切税费及相关费用的诉讼请求，因拍卖告知书已经对房屋过户税费进行明确约定，故顺兴公司该项诉讼请求不能成立，案涉房屋的过户税费应按照法律规定及双方约定执行。农垦分行主张与顺兴公司不存在合同关系，作为被告主体不适格，房屋所有权人信托投资公司房地产开发公司的主管部门为中国农业银行黑龙江省分行劳服公司，农垦分行无配合义务的理由不成立，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、顺兴公司为坐落于哈尔滨市道外区××街××号房屋（建筑面积651.87平方米，公共面积283.63平方米）的所有权人，省农行、农垦分行待本判决发生法律效力之后立即协助顺兴公司办理该房产的更名过户手续，将该房屋所有权人由省农行房地产开发投资公司变更为顺兴公司，所需费用由顺兴公司负担；二、驳回顺兴公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由顺兴公司负担。二审期间双方当事人均未举示新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：2016年10月14日，顺兴公司与旭升拍卖公司签订《拍卖告知书》，在该告知书中，对案涉房屋状况及拍卖成交后办理房产过户所发生的费用的承担等均作出了说明及明确约定。顺兴公司法定代表人王全兴在竞买人承诺并声明处签名并加盖顺兴公司公章。该告知书亦是针对拍卖标的物情况的告知，顺兴公司签订该告知书即应尽到审慎义务。现顺兴公司提出省农行隐瞒案涉房屋真实情况及未尽到提示义务无事实依据，其上诉主张不能成立。农垦分行虽提交了上诉状，但未按交纳诉讼费用通知规定的期限内交纳上诉案件受理费，亦不存在减、缓、免情形。故本院按农垦分行自动撤回上诉处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨顺兴企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年八月十八日法官助理申艳楠书记员于文娟