河北省晋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0183民初2099号 原告：李惠英，女，汉族，1971年4月15日生，住晋州市。 委托诉讼代理人：张素雨，河北九州之星律师事务所律师，代理权限为一般代理. 被告：河北翠微房地产开发有限责任公司，住所地：石家庄市桥西区裕华西路66号海悦天地A座37层，统一社会信用代码：911301005689192200。 法定代表人：王永强，执行董事。 委托诉讼代理人：潘珂骅，河北世纪方舟律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告:石家庄天德房地产开发有限公司，住所地：晋州市东环路（刘靳庄村），统一社会信用代码：91130183688204035X。 法定代表人：张成茂，执行董事。 委托诉讼代理人：彭赞，男，汉族，1990年11月19日生，是晋州市，代理权限为一般代理。 被告：河北创业房地产开发有限公司，住所地：晋州市秘塔路，统一社会信用代码：9113018368433641XC。 法定代表人：杨社平，执行董事。 委托诉讼代理人：韩思思，河北九州之星律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告李惠英与被告河北翠微房地产开发有限责任公司（以下称翠微公司）、石家庄天德房地产开发有限公司（以下称天德公司）、河北创业房地产开发有限公司（以下称创业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李惠英及委托诉讼代理人张素雨，被告翠微公司委托诉讼代理人潘珂骅、被告创业公司委托诉讼代理人韩思思均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李惠英向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付违约金252693元；2、要求被告再退回60424元；合计313117元。3、诉讼费用由被告负担。事实和理由:原告居住在晋州市新华书店北邻新华胡同，2012年5月被告河北翠微房地产开发有限责任公司要开发建楼房，被告石家庄天德房地产开发有限公司做担保，原被告协商签订一份改建合同，合同约定1:1置换新楼面积，1楼按均价每平3150元置换，2-4楼按每平3230元置换，5楼按每平3180元置换，6楼按每平3150元置换，建设期限拆完房后一年半，如不能交房，每延期一个月，按应置换面积ｘ年1分给予甲方违约金，半年再交不了房由担保方调换到绿色家苑选房。2012年6月将旧房全部拆完，但迟迟不能交付新楼房，被告应承担违约金252693元，按置换方法计算被告应再给付原告60424元，经原告多次找被告要求按协议履行，被告河北创业房地产开发有限公司称原来的合同不算了，原告找不到河北翠微房地产开发有限责任公司和石家庄天德房地产开发有限公司的人，特诉诸法院，请依法维护原告的合法权益。 被告翠微公司的答辩意见：1、翠微公司内部已进行股权转让，并在股权转让协议书中对本案所涉债务进行了划分，同时登报公示，应当具备对外效力；2、原告对其所主张的违约金金额无事实法律依据。 被天德公司的答辩意见：原告诉我单位承担担保责任无事实法律依据，我公司提供过合同履行担保，但2015年变更协议时，未征得我公司同意且已经超过担保期限，请驳回对我公司的诉讼请求。 被创业公司的答辩意见：1、我公司未与原告签订过任何合同，根据合同相对性原则，原告不应将我公司列为共同被告；2、原告房屋被拆除的时间为2012年6月而我公司于2017年12月才在晋州市国土资源局通过竞拍方式获得该地块使用权，原告要求我公司赔偿损失没有事实及法律依据，望法庭驳回原告对我公司的诉讼请求。 为证明其主张，在法定期限内原告向本院提交了以下证据： 一、2012年5月原告与被告翠微公司和天德房公司签订的旧城改建合同一份；二、2005年4月6日邹全党与李惠英的转让协议和收条各一份； 被告翠微公司质证意见：对证据一真实性和合法性无异议，关联性有异议，本案所涉主要争议内容是原告认为其房屋被拆迁所涉及的相应补偿问题，仅根据该份合同并不能确认原告房屋的位置、面积、具体拆除时间等合同具体履行情况。对证据二的三性不认可，物权法明确规定不动产转让应当以登记为准，本案原告主体不适格。 被告天德公司质证意见：无异议。 被告创业公司质证意见：对证据一真实性、合法性无异议，但上面无我公司签章与我公司无关。对证据二同被告翠微公司的意见。 为证明其主张，在法定期限内被告翠微公司向本院提交了以下证据：一、2014年3月21日转让协议。二、翠微公司现股东实际控股的石家庄金江房地产开发有限公司与原股东吴亚松、李英卓于2017年2月18日签订项目合作协议书一份；三、翠微公司2017年3月21日登报声明一份。 原告质证意见：不认可也不知道，证据二与本案无关。 被告天德公司质证意见：无异议。 被告创业公司质证意见：无异议。 本院依法调取晋州市人民政府房屋土地征收办公室、晋州市不动产登记中心、晋州市国土资源局收回国有土地使用权审批表、晋州市征收办关于新华书店北邻棚户区改造项目相关费用的说明、国有建设用地使用权出让合同及成交确认书。 经质证，原告对证据真实性均无异议，但是原来的翠微公司和天德公司的权利义务一并转给了创业公司。 经质证，被告对证据真实性均无异议。 原告申请证人原告母亲秦联联出庭作证。 被告翠微公司的质证意见：鉴于证人与原告间母女关系，证人也陈述其就在涉拆迁房屋内居住，故该证人与本案原告和本案都存在直接利害关系，其证人证言不能作为证据使用。 被告天德公司质证意见：无异议。 被告创业公司质证意见：同被告翠微公司的质证意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本案争议的焦点是：一、本案案由是房地产开发合同纠纷还是房屋拆迁安置补偿合同纠纷；二、原告与被告翠微公司和被告天德公司所签订的改建合同效力；三、被告翠微公司2014年3月21日转让协议的效力；四、原告的诉讼请求是否应予支持。 对于焦点一本院认为，房地产开发合同指房地产开发企业，以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。本案中原告与被告翠微公司签订的“光明街新华书店北邻旧城改建合同”，主要内容为：关于新华书店北邻拆旧建新双方协商如下:一、置换标准及方式…二、建设标准及期限…三、确定位置及面积…四、其他费用等。合同采用格式条款。原被告之间的约定，均约定拆迁人与被拆迁人之间房屋拆迁补偿安置民事权利义务，符合房屋拆迁安置补偿合同特征，应认定房屋拆迁安置补偿合同纠纷。 对于焦点二本院认为，原告与被告翠微公司签订的“光明街新华书店北邻旧城改建合同”实质上是国有土地上房屋拆迁安置补偿合同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被告翠微公司不具备拆迁民事权利能力的主体资格，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》强制性规定，原告与被告翠微公司和被告天德公司所签订的旧城改建合同无效。 对于焦点三本院认为，被告翠微公司2014年3月21日与河北晋发房地产开发有限公司签订的转让协议，没有证据证实该转让协议已经履行，且原告对该协议并不知情，受让人也未按照约定履行与原告重新签订拆迁补偿协议，故该转让协议未实际履行。 对于焦点四本院认为，原告主张，依据《城市房屋拆迁管理条例》第19条的规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。《城市房屋拆迁管理条例》已被2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，不再具备法律效力。晋州市国土资源局收回国有土地使用权审批表、国有建设用地使用权出让合同及成交确认书显示，2013年4月27日原告名下房产的国有土地使用权【晋国用（99）字第223111号】注销收回国有，2017年12月8日，被告创业公司竞拍取得该地块国有土地使用权并经晋州市人民政府批准投资开发建设，被告创业公司依据《国有建设用地使用权出让合同》补充条款确定的回迁方案交付回迁房并无不当。原告的诉讼请求是1、要求被告给付违约金252693元；2、要求被告再退回60424元，庭审中变更为54454元。3、诉讼费用由被告负担。经本院释明，原告拒绝变更诉讼请求。原告与被告翠微公司和被告天德公司所签订的旧城改建合同无效，被告翠微公司应承担因缔约过失责任对原告造成信赖利益的损失承担民事赔偿责任。原告不能提供证据证实有损害事实及其他信赖利益损失的存在及该存在与被告天德公司、被告创业公司有法律上的因果关系，应承担举证不能的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十七条、第二十五的规定，判决如下： 驳回原告李惠英的诉讼请求。 案件受理费5997元、保全费1780元由原告李惠英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  张志学 人民陪审员  张巧艳 人民陪审员  吕 晓 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  李琪琛