广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13961号上诉人（原审原告）：广州谊居物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东华西路257-259号洛桑美地海谊华厦负二层全层。法定代表人：钟国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建良，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴思泽，广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓玉棠，男，1950年3月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：梁海燕，女，1948年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人邓玉棠、梁海燕共同委托诉讼代理人：陆晖，广东卓信律师事务所律师。上诉人邓玉棠、梁海燕共同委托诉讼代理人：余名赢，广东卓信律师事务所律师。上诉人广州谊居物业管理有限公司（以下简称谊居公司）、邓玉棠、梁海燕因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人谊居公司上诉请求：1.撤销一审判决第三判项，并改判邓玉棠、梁海燕于判决发生法律效力之日起十日内向谊居公司支付自2019年1月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月114.8元的标准计付）；判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，邓玉棠、梁海燕应逐月按房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计付给谊居公司；2.一、二审诉讼费用全部由邓玉棠、梁海燕共同承担。事实与理由：一审法院判决租赁关系解除后的房屋使用费仍按照原租金标准计算没有法律依据，侵害了谊居公司作为房屋产权人的合法权益，一审判决第三判项的内容违反公平原则。一、邓玉棠、梁海燕是由广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称东谊公司）安置回迁而占有、使用涉案房屋，并与东谊公司签订租赁合同。谊居公司购买涉案房屋后，所继受的仅仅为上述的租赁关系。在租赁期间，谊居公司与邓玉棠、梁海燕受租赁关系的约束，故该期间的房屋租金是参照原合同的约定履行。当谊居公司与邓玉棠、梁海燕的租赁关系解除后，邓玉棠、梁海燕继续占有、使用涉案房屋已没有任何依据，也侵害了谊居公司作为涉案房屋产权人所享有的占有、使用、收益的权利。租赁关系解除后，原租赁期间的约定已不再约束双方当事人，故租赁关系解除后的房屋占有使用费不应按原租赁关系的标准支付，邓玉棠、梁海燕应按市场租金标准（即参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价）向谊居公司支付房屋占用费。二、邓玉棠、梁海燕自迁回涉案房屋后长达十余年的时间，都是按照原合同约定的标准支付租金的，其已经享受了较长的过渡期，租赁关系解除后仍按原租金标准计算房屋占用费有违公平原则。三、邓玉棠、梁海燕自回迁至涉案房屋后，享受拆迁相关政策长期按照原租赁合同约定的114.8元/月的标准支付租金，但谊居公司与邓玉棠、梁海燕不存在拆迁的法律关系。谊居公司按原标准收取租金，是基于继受的原租赁关系，而非基于拆迁关系，故租赁合同解除后的房屋使用费，不应继续按原来基于拆迁政策下的租金标准计算。邓玉棠、梁海燕在拆迁中所享有的相关权利，应循其他法律途径解决。综上，请求二审法院依法改判。针对谊居公司的上诉请求，邓玉棠、梁海燕二审答辩称：邓玉棠、梁海燕作为原拆迁房屋的产权人，为响应国家的拆迁政策，回迁至涉案房屋，因此谊居公司应当承接东谊公司的义务，保障邓玉棠、梁海燕的居住权，在邓玉棠、梁海燕无其他房产可供居住的前提下，谊居公司不享有解除权。在双方就租金标准无法达成一致的情形下，双方应当按照原租金标准进行计算。假设法院判决涉案租赁关系解除，根据城镇房屋租赁的司法解释，邓玉棠、梁海燕仅需根据原有的租金标准向谊居公司支付占有使用费。上诉人邓玉棠、梁海燕上诉请求：1.撤销一审判决第一、二判项，改判维持谊居公司与邓玉棠、梁海燕之间的租赁关系，邓玉棠、梁海燕继续居住在涉案房屋；2.由谊居公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、邓玉棠为被拆迁房屋的共有产权人，从未抗辩系公房租户，一审法院认定事实错误。首先，邓玉棠一直抗辩为涉案房屋的共有权人，一审法院已经查明认定该事实，但一审法院又在“法院认为”部分提出“邓玉棠、梁海燕认为其为公房租户”，前后矛盾，属于事实认定错误。其次，邓玉棠作为被拆迁房屋的共有产权人，与东谊公司签订相关的拆迁安置协议回迁至涉案房屋。邓玉棠即使没有取得涉案房屋的物权，东谊公司也应当保证其居住权。因此，谊居公司虽与东谊公司签订买卖合同取得涉案房屋的所有权，也应当继承东谊公司的义务，保证邓玉棠的居住权。（2011）穗中法民五终字第667号民事判决虽然认定邓玉棠与谊居公司构成不定期租赁关系，但基于谊居公司有义务保证邓玉棠、梁海燕的居住权。因此，双方形成的不定期租赁关系应当区别于传统的租赁法律关系。在谊居公司提出解除双方租赁关系且没有提供其他住所供邓玉棠、梁海燕居住，同时邓玉棠、梁海燕又没有其他房屋可供居住的情况下，法院应判决支持邓玉棠、梁海燕继续居住涉案房屋。二、谊居公司的相关诉讼请求已由（2011）穗中法民五终字第667号案作出生效判决，谊居公司属于重复起诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，法院应当驳回其起诉。综上，请求二审法院依法改判，支持邓玉棠、梁海燕的上诉请求。针对邓玉棠、梁海燕的上诉请求，谊居公司二审答辩称：不同意邓玉棠、梁海燕的上诉请求，谊居公司针对占用费标准问题的意见如前所述，其他问题同意一审判决。谊居公司于2019年8月27日向一审法院提出诉讼请求：1.解除谊居公司与邓玉棠、梁海燕、邓昭健就广州市越秀区XX街X号XX房的租赁关系；2.判决邓玉棠、梁海燕、邓昭健户（含同住人员）搬出广州市越秀区XX街X号XX房，并将该房屋交还谊居公司；3.邓玉棠、梁海燕、邓昭健立即向谊居公司支付2019年1月1日起至其实际交还上述房屋之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计付，按63元/月/平方米，以建筑面积37.97平方米，即租金2392元/月）。一审诉讼中中，谊居公司撤回对邓昭健的起诉，获一审法院准许。一审法院经审理查明：邓玉棠是原广州市东山区XX路XX巷X号房屋（建筑面积64.78平方米）的共有权人。1996年10月11日，邓玉棠（被拆迁人、乙方）与广州市东山城建开发总公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经广州市房地产管理局以（93）房拆许字094号房屋拆迁许可证批准，拆除东山区XX路XX巷X号房屋，乙方是该屋的使用人；甲方应于1999年12月31日前，在原××路横街××自××西南××房安置乙方回迁居住。后上述地段由东谊公司开发。2002年9月5日，东谊公司（甲方）与邓玉棠（乙方）签订《拆迁〈房屋拆迁安置协议〉补充协议》，约定乙方同意回迁位置调整，在本地段新建大楼自编X座第XX层北向房屋（建筑面积19平方米）作乙方回迁安置，并向甲方承租该套间，由乙方独立使用。2003年5月30日，东谊公司（甲方、出租人）与邓玉棠（乙方、承租人）签订《租赁合同》，其中约定：甲方将坐落在东山区XX路XX号海谊华厦第X层XX房租给乙方居住；乙方承租使用面积共27.34平方米，月租金为114.83元，如甲方需与房管部门完善手续，则完善手续后乙方与产权人重新签订正式租赁合同；租赁期限自2003年6月1日至2004年5月31日止；乙方在每月5日前缴付租金给甲方等。邓玉棠回迁至该XX房。2003年12月18日，谊居公司（买受人）与东谊公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得东华西路、东华西横街、东川路云海通津地块的土地使用权，经批准建设商品房洛桑美地-海谊华厦，并领有穗房预字第××号商品房预售许可证；买受人所购房屋为第X幢第XX层XX房，建筑面积为37.32平方米，套内建筑面积30.60平方米；购房总金额为139000元，出卖人应当在2004年4月1日前，交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。该合同于2004年1月20日经广州市房地产交易所办理备案手续。2019年6月4日，广州市国土资源和规划委员会向谊居公司核发了上述1217房登记至其名下的《不动产权证》。2019年7月2日，谊居公司向邓玉棠邮寄《关于交回房屋及缴交房屋使用费的通知》，主要内容为：我方是XX街X号XX房的合法权利人，对该房屋依法享有占用、使用、收益和处分的权利。请你户于2019年7月31日前将你居住的XX房腾空交回权利人，并按2392元/月支付从2019年1月1日起至实际交回房屋之日止的使用费。邓玉棠、梁海燕收到该通知后，与其他租户于2019年7月20日联名向谊居公司发出《关于〈关于交回房屋及缴交房屋使用费的通知〉回复函》，主要内容为：出于对贵司的尊重和表示我们的诚意，经讨论，我们也反馈贵司我方认可的如下三个方案：一、根据承租人的优先购买权购买承租物业，售价按2003年预售合同的标准。二、在承租户未有能力购置物业前，不得强行逼迁。三、维持现状，租金按当年法院裁定的每平方米4.2元计算，并按室内面积为基准计算。一审法院另查明：谊居公司曾于2010年9月2日向一审法院提起诉讼，要求邓玉棠腾空交还1217房并按房管部门评定的私房住宅标准向谊居公司支付从2004年1月至2010年6月止的房屋租金。一审法院经审理，于2010年12月8日作出（2010）越法民三初字第2542号民事判决，判决认为：谊居公司与东谊公司就涉讼房屋签订《房屋买卖合同》，并在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案手续。该预售登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记。虽然谊居公司目前没有取得涉讼房屋的权属证书，但该预告登记使合同债权具有物权性质。故认定谊居公司对涉讼房屋享有法律规定的权利。鉴于谊居公司要求邓玉棠、梁海燕迁出涉讼房屋的请求没有提供邓玉棠、梁海燕在本市另有房屋的证据，邓玉棠、梁海燕不具备搬迁的条件，故不予支持。邓玉棠、梁海燕作为回迁安置的承租户入住涉讼房屋，虽然没有签订书面的租赁合同，双方也没有收交租金，但2002年7月25日签订的补充协议明确约定邓玉棠、梁海燕回迁后向开发商即东谊公司承租涉讼房屋。双方就涉讼房屋存在租赁关系。根据买卖不破租赁的原则，谊居公司与邓玉棠、梁海燕之间形成不定期租赁关系。谊居公司要求邓玉棠、梁海燕支付房屋租金，一审法院予以支持。谊居公司要求邓玉棠、梁海燕按照私房租金标准支付租金没有依据，邓玉棠、梁海燕应按公房租金标准支付租金为宜。遂判决：一、邓玉棠向谊居公司支付从2009年9月2日至2010年6月1日止的房屋租金（每月按房管部门评定的公房住宅租金标准计算）。二、驳回谊居公司的其他诉讼请求。谊居公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2010年4月19日作出（2011）穗中法民五终字第677号民事判决，判决认为：关于谊居公司主张邓玉棠另有住房，要求其搬迁的问题。邓玉棠在二审中提交的（2004）穗东内证字第2070号《公证书》证明广州市越秀区XX路海谊华厦X栋XX房现登记在梁裕喜名下，谊居公司该上诉理由不成立，法院不予支持。原安置邓玉棠回迁入住讼争房屋的东谊公司同意谊居公司收取邓玉棠租金，而邓玉棠在二审中提交租金收据证明在2006年8月前谊居公司均是按照每月114.8元的标准收取租金，双方形成不定期的租赁关系且均同意每月租金为114.8元。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，只有在双方当事人协商一致的情况下才可以变更合同，现在双方形成不定期租赁合同后未能就租金标准协商一致，谊居公司单方主张按照房管部门评定的私房住宅租金标准清租理据不足，不予支持；一审判决邓玉棠按照房管部门评定的公房住宅租金标准清缴2009年9月2日至2010年6月1日止的租金不当，二审法院依法予以调整该期间的租金按照双方之前均认可的每月114.8元缴纳。遂判决：一、维持(2010)越法民三初字第2542号民事判决第二项及诉讼费负担的决定；二、变更(2010)越法民三初字第2542号民事判决第一项为“邓玉棠向谊居公司支付从2009年9月2日至2010年6月1日止的房屋租金（每月按114.8元计算）。一审诉讼中，邓玉棠、邓昭健共同表示：邓昭健于2017年8月17日搬出涉讼房屋，现涉讼房屋由邓玉棠、梁海燕在内居住。谊居公司据此申请撤回对邓昭健的起诉，一审法院予以准许。谊居公司与邓玉棠、梁海燕一致确认：邓玉棠、梁海燕按114.80元/月的标准向谊居公司支付租金至2018年12月；双方未签订书面的租赁合同。现无证据证明邓玉棠、梁海燕在本市内另有住房居住。一审法院认为，谊居公司作为涉讼房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。邓玉棠、梁海燕作为被拆迁户，由东谊公司安置回迁至涉讼房屋居住，并由邓玉棠与东谊公司签订租赁合同，租赁期限至2004年5月31日。谊居公司在上述租赁期限内购买涉讼房屋，应继受上述租赁关系。租赁合同到期后，谊居公司与邓玉棠、梁海燕并未签订租赁合同，但谊居公司一直收取邓玉棠、梁海燕租金，故双方形成不定期租赁合同关系，谊居公司依法可随时解除租赁合同。现谊居公司主张要求解除双方租赁关系的诉讼请求，合理合法。鉴于邓玉棠、梁海燕在本市内没有其他住房，故邓玉棠、梁海燕可在涉讼房屋继续居住两年，暂住期间邓玉棠、梁海燕应积极解决居住问题。因双方为不定期租赁关系，并一直按照114.8元/月的标准交收租金，故邓玉棠、梁海燕仍应按照上述标准支付2019年1月起的租金、房屋使用费。至于邓玉棠、梁海燕认为其为公房租户，经东谊公司安置回迁至涉讼房屋，后东谊公司将房屋出售给谊居公司，应由东谊公司向邓玉棠、梁海燕承担赔偿责任及向谊居公司承担交付义务的问题，因本案为租赁合同关系，并不处理邓玉棠、梁海燕与东谊公司之间拆迁安置问题，邓玉棠、梁海燕认为东谊公司违反拆迁合同义务属另一法律关系，一审法院不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，一审法院于2020年2月25日判决如下：一、原告广州谊居物业管理有限公司与被告邓玉棠、梁海燕就广州市越秀区XX街X号XX房的租赁关系，于本判决发生法律效力之日解除；二、被告邓玉棠、梁海燕及其同住人员于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区X街X号XX房，为期两年；三、被告邓玉棠、梁海燕于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州谊居物业管理有限公司支付自2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月114.8元的标准计付）；本判决发生法律效力之次日起，被告邓玉棠、梁海燕应按照上述标准逐月向广州谊居物业管理有限公司支付房屋使用费；四、驳回原告广州谊居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费278元，由广州谊居物业管理有限公司负担228元，由邓玉棠、梁海燕共同负担50元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，结合双方当事人的诉辩，本院认定如下：涉案房屋原系由东谊公司安置邓玉棠、梁海燕回迁居住，且双方签订了租赁合同，但在原租赁合同约定的租赁期限内，谊居公司通过购买涉案房屋继受了东谊公司在上述租赁关系中出租人的权利义务，租赁合同到期后，双方当事人并未签订租赁合同，但谊居公司一直收取邓玉棠、梁海燕租金，故一审认定双方形成了不定期租赁合同关系，定性准确。现谊居公司依租赁法律关系提起本案诉讼，是适格原告，邓玉棠、梁海燕上诉主张其与谊居公司不存在不定期租赁关系，没有事实依据，本院不予采纳。鉴于东谊公司不是涉案租赁法律关系的相对方，一审不采纳邓玉棠、梁海燕要求追加东谊公司为第三人参加诉讼的申请，程序并无不当。至于邓玉棠主张其系原被拆迁房屋共有权人以及东谊公司拆迁安置义务的履行问题，均不属于本案审理范围，本院对此不予审查。综上，邓玉棠、梁海燕上诉主张一审程序违法，并据此要求将案件发回一审法院重审，理由不成立，本院不予采纳。如前述，谊居公司与邓玉棠、梁海燕之间存在不定期租赁关系，谊居公司诉请解除该不定期租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，一审法院予以支持，确认双方之间的租赁关系自判决生效之日解除，事实法律依据充分，处理正确。鉴于邓玉棠、梁海燕目前在本市内没有其他住房，一审酌情给予邓玉棠、梁海燕两年的暂住期限是适当的，谊居公司上诉对此没有提出异议，本院予以维持。谊居公司自2019年1月起没有收取邓玉棠、梁海燕租金，故一审判决邓玉棠、梁海燕按照原租金标准支付2019年1月1日起至租赁关系解除之日止的租金给谊居公司，处理正确，本院也予维持。对于邓玉棠、梁海燕暂住涉案房屋期间使用费的支付标准。谊居公司上诉主张应当按房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价标准计付。审查谊居公司已于2019年6月4日取得涉案房屋《不动产权证》，谊居公司在继受东谊公司原租赁合同中出租人的权利义务后，邓玉棠、梁海燕在长达近16年的时间里均是按照原租金标准支付租金，已经享受了较长时间的过渡期，现一审法院判令双方租赁关系于判决生效之日起解除，而邓玉棠、梁海燕仍按原租金标准支付合同解除后的房屋使用费给谊居公司，有违公平合理、等价有偿原则。鉴于双方对于租赁关系解除后房屋使用费的计算标准未能协商一致，故本院酌情确定邓玉棠、梁海燕参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准支付房屋使用费给谊居公司，但最高不得超过谊居公司一审主张的标准即63元/平方米/月。谊居公司就房屋使用费支付标准提出的上诉理由成立，本院予以采纳。关于邓玉棠、梁海燕主张谊居公司的诉请已由（2011）穗中法民五终字第677号案作出生效判决，本案属于重复起诉的问题。由于谊居公司于2019年6月4日取得涉案房屋的《不动产权证》，本案与前案基本事实存在差异，故邓玉棠、梁海燕主张本案属于重复起诉，没有合法依据，本院不予支持。综上，谊居公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。邓玉棠、梁海燕的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，唯实体处理部分有误，本院予以纠正。因双方对本案诉讼引发均有过错，故本案一审案件受理费由双方按责分担，一审法院对案件受理费负担的处理，可予维持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39150号民事判决第一、二项及一审案件受理费负担的决定；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39150号民事判决第四项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39150号民事判决第三项为：邓玉棠、梁海燕应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州谊居物业管理有限公司支付自2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月114.8元的标准计付）；本判决发生法律效力之次日起，邓玉棠、梁海燕应参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准（不超过63元/平方米/月）逐月向广州谊居物业管理有限公司支付房屋使用费，至邓玉棠、梁海燕实际搬迁交还房屋之日止；四、驳回广州谊居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费278元，由上诉人邓玉棠、梁海燕负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年八月二十五日书记员  纪惠敏黄晶晶