山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8165号上诉人（原审被告）：李洪磊，男，1976年7月28日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：世茂物业管理有限公司济南第二分公司，住所地山东省济南市。法定代表人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：何红雨，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓东，山东舜天律师事务所律师。上诉人李洪磊因与被上诉人世茂物业管理有限公司济南第二分公司（以下简称世茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。李洪磊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由世茂物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认可世茂物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但依然判决李洪磊全额支付物业费，判决有失公允。二、一审判决将世茂物业公司在提供物业服务过程中存在的瑕疵认定为一般瑕疵，但世茂物业公司未对建筑消防设施定期进行全面检测、住宅区内火灾自动报警系统未保持完好有效、对建筑消防设施定期检测记录弄虚作假等，严重威胁业主生命和财产安全的行为不应认定为一般瑕疵。疫情期间，世茂物业公司在疫情防控上不作为。三、李洪磊以个人名义与世茂物业公司签订了《前期物业服务协议》，李洪磊作为合同的一方，在世茂物业公司违约的情况下，有权主张相关权利。四、一审判决中称“拒交或少交物业服务费，会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益”，李洪磊认为李洪磊不交物业费不会导致世茂物业公司会存在企业运营经费不足的情况。五、一审判决中称李洪磊“因噪音及供暖问题抗辩物业费的交付所主张的损失与本案不是同一法律关系，可另行起诉主张权利”。根据济南市发展和改革委员会、济南市住房保障和房产管理局于2017年7月20日联合下发了关于继续执行《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》的通知（济发改物价（2017）377号），通知第十五条规定，李洪磊自交房三年多来一直遭受北侧开发商施工噪音污染，并且无法通过单元电梯直达空中花园，严重影响李洪磊的正常生活，符合物业费减免条件。至于因世茂物业公司失职和不作为造成的供暖问题，除了在公共服务方面造成瑕疵，对李洪磊也形成了直接损害，是李洪磊拒绝交纳物业费的最根本原因。世茂物业公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。世茂物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令李洪磊向世茂物业公司支付物业费7445.6元；2.请求判令李洪磊向世茂物业公司支付违约金9046.5元；3.李洪磊承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：李洪磊系济南市天桥区世茂天城小区6号楼1单元2904室业主。2016年10月29日，李洪磊与世茂物业公司签订了前期物业管理服务协议，约定世茂物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、保养与管理；......物业服务费按照单元产权登记建筑面积计算，高层住宅每平方米2.35元/月。另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋为住宅，建筑面积为121.86平方米。一审法院认为，世茂物业公司与李洪磊签订的《前期物业服务协议》系有效合同，依法具有约束力。世茂物业公司已提供了物业服务，李洪磊在事实上接受了世茂物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业服务合同的约定履行付费义务。现李洪磊未能及时向世茂物业公司支付相关物业管理费，应承担相应的民事责任。据此，李洪磊应支付世茂物业公司自2017年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费7445.6元（121.86平方米×2.35元/平方米/月×26个月）。关于违约金问题，世茂物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故对世茂物业公司要求李洪磊支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。李洪磊辩称世茂物业公司提供的物业服务存在大量瑕疵，世茂物业公司对此不予认可。经审查一审法院认为，物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，如物业服务企业已经提供了物业服务，但在服务的某些环节、区域存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交或少交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益，故一审法院对李洪磊抗辩不予支持。李洪磊辩称因噪音及供暖问题抗辩物业费的交付，一审法院认为本案为物业服务合同纠纷，李洪磊所主张的损失与本案不是同一法律关系，李洪磊可另行起诉主张权利。鉴于双方系物业服务合同关系，世茂物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李洪磊于判决生效之日起10日内支付给世茂物业管理有限公司济南第二分公司物业服务费7445.6元；二、驳回世茂物业管理有限公司济南第二分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取106元，由李洪磊负担48元，世茂物业公司负担58元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李洪磊提交证据1、手机聊天记录一份，证明涉案的标的额计算错误；证据2、收据一份，证明交房时世贸物业公司实际按2.1元每平米收费，但合同规定按2.35元每平米，涉嫌合同欺诈；证据3、照片及说明，证明世贸物业公司继续存在消防安全违法行为，消防设施检查弄虚作假；证据4、照片及说明，证明李洪磊所处住宅楼配套设施依然未全部竣工。世贸物业公司针对上述证据质证称，对手机聊天记录的真实性、证明目的均有异议，从聊天记录中不能够确定聊天的主体，且该聊天记录是在2017年，在本案中不属于新证据。对照片和收据的真实性没有异议，但与本案无关联性，该份收据是2016年10月31日李洪磊缴纳的物业费，与本案审理的欠缴的部分无关；对照片消防上贴的记录检查表，该表格中明确记载了物业服务人员对相关的部件进行了维护，并且进行了打勾，以及签字确认等工作，也能证明世贸物业公司履行了物业服务；对证据4照片真实性没有异议，对证明目的有异议，配套设施没有全部竣工，是开发商与相关业主之间的关系，与本案没有关系。本院认为，李洪磊提交的证据1、3真实性无法确认，证据2、4不能证实李洪磊的证明观点，对上述证据本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审判决查明事实一致。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。依据上述规定，物业服务公司应当对存在的服务瑕疵进行改正，但对业主要求以上诉状中所述瑕疵为由降低物业服务费的请求本院不予支持。综上所述，李洪磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由李洪磊负担。本判决为终审判决。审判员  李逢春二〇二〇年八月十八日书记员  朱 茜