上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4016号上诉人(原审被告、反诉原告)：沈毅敏(SHENYIMIN)，男，1972年6月28日出生，现住上海市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：徐吟秋，女，1957年5月18日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈泽，上海缘润律师事务所律师。上诉人沈毅敏因与被上诉人徐吟秋房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初28606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈毅敏上诉请求：撤销一审判决第一、四项，改判将上海市旅顺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“案涉房屋”)在全部租赁期限内的租金标准调整为每月人民币(以下币种均为人民币)15，000元。事实和理由：一审法院调低租金的幅度过小，没有充分考虑案涉房屋附属设施设备存在的种种质量问题和卫生问题等给沈毅敏居住带来的巨大负面影响。案涉房屋及家具家电相关设施设备存在很多质量问题，不能正常使用，沈毅敏入住后反复联系徐吟秋及其代理人蔡靖，但是徐吟秋本人以不在国内等为由从未出过面，蔡靖也只出面带维修人员上门维修过一次，只是解决了一部分最严重的问题，并没有从根本上完全解决问题。案涉房屋是样板房，十多年没人居住过，但徐吟秋出租房屋时从未向沈毅敏披露过此节事实，更未将案涉房屋存在的问题如实告知沈毅敏。一审庭审后，案涉房屋出现了天然气泄漏的问题，给沈毅敏的生活造成了极大的困扰。因案涉房屋附属设施设备存在大量质量问题和卫生问题，严重影响了沈毅敏的正常使用，沈毅敏要求将租金调低至每月15，000元完全合情合理。徐吟秋辩称，沈毅敏的上诉事实和理由均不成立，应当驳回其上诉请求，维持一审判决。沈毅敏所称影响其使用的都是房屋内的诸如洗衣机、窗帘等设备存在问题，沈毅敏没有提供证据证明作为租赁物的案涉房屋本身存在需要维修事项并影响其使用。沈毅敏与徐吟秋及案外人上海美格嘉房地产经纪有限公司于2018年4月就案涉房屋签署的《房屋租赁合同》已明确约定“房间发生的维修小事，自己解决”，沈毅敏在已经存在明确合同约定的情形下，仍要求徐吟秋承担维修责任并径行减少租金的行为显然是不诚信履行合同，并构成违约。沈毅敏所称案涉房屋系“样板房”且未向其告知等，纯属无稽之谈且与本案毫无关系。沈毅敏在承租期间，未依约缴纳水、电、煤气费，且经催告后仍拒绝缴纳。本案是沈毅敏单方面违约。徐吟秋向一审法院起诉请求：1．确认徐吟秋与沈毅敏之间的《房屋租赁合同》于2019年9月7日解除；2．沈毅敏支付2019年8月1日至2019年9月6日期间的租金24，000元；3．沈毅敏立即搬出上海市旅顺路XXX弄XXX号XXX室；4．沈毅敏支付2019年9月7日至实际搬离之日止的房屋占用费，按每月20，000元标准计算；5．沈毅敏支付违约金20，000元。沈毅敏向一审法院提出反诉诉讼请求：1．调整从起租日起的租金标准为每月15，000元；2．徐吟秋承担修理费和清洁费5，081元。一审法院认定事实如下：1．徐吟秋与沈毅敏经房屋中介公司于2019年4月18日签订《房屋租赁合同》，合同第一条1.1、1.2约定：徐吟秋(甲方)将上海市旅顺路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给沈毅敏(乙方)居住，房屋建筑面积为208平方米属精装修房；1.3乙方已查验了该房屋全部信息并已充分了解该房屋情况。合同第三条交付日期和租赁期限约定：甲方应于2019年4月28日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期限自2019年5月1日起至2020年4月30日止。合同第四条租金、支付方式与支付日期：该房屋每月租金为20，000元，租金以三个月为一期支付。乙方每期租金提前3日支付(即先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应当按当期日租金的100％支付逾期违约金。合同第五条约定：乙方支付甲方租赁保证金为1个月租金20，000元。第六条甲方的权利与义务，6.2约定：乙方入住前，甲方为乙方提供无偿的房屋定期清洁服务等附属服务。6.3甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。6.4合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后的3个工作日内上门维修或提供相应替代物。甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权直接从租金中扣除相关费用。合同第七条：7.3乙方应当按照本合同约定按时、足额向甲方支付租金等应付的款项。合同第九条违约责任9.2乙方的违约责任：9.2(3)乙方逾期不支付租金累计超过3日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金。另合同空白处写有：“房间发生的维修小事，自己解决。”字样。2．合同签订后，2019年4月28日沈毅敏向徐吟秋支付房屋租赁押金20，000元，支付第一期3个月租金60，000元，徐吟秋自愿支付沈毅敏清洁费200元。2019年8月28日沈毅敏支付徐吟秋第二期租金25，619元。(沈毅敏认为由于房屋附属设施损坏单方自行将每月租金从起租之月即2019年5月起调整为15，000元，认为6个月应付90，000元，扣除已付60，000元，第二期租金应支付30，000元，因沈毅敏支付了维修费4，381元，故沈毅敏只需支付25，619元)。2019年10月31日沈毅敏向徐吟秋转账支付第三期租金45，000元，被徐吟秋退回。3.2019年9月3日，徐吟秋向沈毅敏发出律师函，不同意沈毅敏单方面降低租金，要求沈毅敏在2019年9月6日前按照合同约定的租金补足，否则徐吟秋将于2019年9月7日解除合同等。4．合同签订后，于2019年5月3日，沈毅敏发现次卧洗手间的淋浴水龙头不可使用，沈毅敏自行找物业修理，当日修复；次卧洗手间洗手台严重漏水，沈毅敏自行找物业工人维修，历时1月，现可使用。同日，沈毅敏发现因墙内没有布线，客厅墙面5个电插座4个不能使用，至今未解决。同日，发现客厅卫生间马桶橡皮垫圈老化，水箱蓄水很慢，因买不到配件，至今无法解决。同年5月6日，沈毅敏发现次卧洗手间淋浴房严重向外漏水，沈毅敏委托物业公司历时3个多月多次修理，至今仍未彻底解决。同年6月1日，沈毅敏发现次卧洗手间淋浴房大块瓷砖进水后有多处严重裂缝，同年8月徐吟秋虽派人用胶水临时解决，但问题没有彻底解决。同年5月3日还发现主卧浴室墙壁瓷砖不停脱落、所有窗户窗框内垫圈老化、厨房内下水道异味冲天至今无法解决。所有的窗帘严重异味、窗帘架掉落，沈毅敏做了清洗，现可使用。2019年6月，沈毅敏发现客厅、卧房空调异味，经沈毅敏维修、清洗，现可使用。5月3日，沈毅敏发现洗衣机严重晃动，8月由沈毅敏找工厂修理才得以解决。另次卧洗手间马桶、主卧洗手间马桶都漏水，至今未解决。2019年5月3日，沈毅敏发现可视对讲机无法使用，因联系徐吟秋未果，沈毅敏于同年8月修复。2019年8月，徐吟秋方曾委派修理工人上门对次卧洗手间的瓷砖开裂及主卧浴室墙面瓷砖脱落问题进行了一定的维修。沈毅敏为维修案涉房屋，产生修理费用如下：1．浴室龙头开关、花洒修理费205元；2．电线操作修理费86元、清洗窗帘费2，200元；3．整体清洁费1，080元；4．洗衣机修理费110元；5．可视对讲机修理费1，500元；6．空调清洗保养费700元。因徐吟秋、沈毅敏对支付租金的数额等不能达成一致，徐吟秋遂起诉来院，要求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当恪守。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据双方签订的房屋租赁合同约定，徐吟秋作为房屋出租方，其义务之一是应保证在租赁期内，所出租的房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，且接到承租人要求维修的通知后，出租人应当及时上门维修。然而，承租人沈毅敏在使用案涉房屋不久即发现案涉房屋的附属设施诸如卫生间的洗手台漏水、淋浴间的龙头损坏、淋浴房地面漏水、瓷砖开裂、掉落、马桶漏水、窗帘及空调异味、可视对讲机损坏、洗衣机不能正常使用等情况，该事实由沈毅敏提供的与徐吟秋的微信截图、视频、照片予以证明，沈毅敏在与徐吟秋交涉后，徐吟秋未能及时修复，或徐吟秋虽派人上门做了一些维修，但仍存在没有完全修复的情况，沈毅敏据此不同意按租赁合同约定全额支付房屋租金，有一定的理由，并不构成违约。徐吟秋认为合同中已写明承租方已查验了房屋并已充分了解该房屋的情况一节，沈毅敏认为房屋的附属设施只有在使用后才能知晓是否完好，靠目测查看并不能做到即刻了解，法院认为，由于双方签订房屋租赁合同时沈毅敏虽看了案涉房屋，但在看房现场沈毅敏确实不可能对附属设施的完好与否一一验明，故法院对沈毅敏的意见予以采信。徐吟秋诉称，除了2019年8月徐吟秋派人上门维修的事实确认，对沈毅敏所述附属设施损坏均不予确认的主张，因未提供事实依据，法院不予认可。由于徐吟秋提供出租房屋的附属设施存在瑕疵，又未能及时有效的进行修复，一定程度上影响了承租人沈毅敏对承租房屋的使用，故徐吟秋要求解除合同、要求沈毅敏搬出案涉房屋依据不足，徐吟秋要求沈毅敏支付违约金，法院不予支持。沈毅敏反诉要求降低租金，于法有据。考虑到徐吟秋作为出租方其出租房屋仅为附属设施上的瑕疵，而非房屋瑕疵导致承租方不能居住，故沈毅敏要求将租金从起租之月起至今降低至每月15，000元的主张，不予支持。沈毅敏具体应支付租金的数额，法院将视房屋设施瑕疵情况及修复情况酌定。沈毅敏要求徐吟秋承担因修复、清洁房屋附属设施所产生的修理费用及清洁费用，有相应的收据与发票为凭，法院予以支持。一审法院判决如下：一、自判决生效之日起7日内，沈毅敏支付徐吟秋房屋租金138，381元(计算方式：2019年5月至2019年8月，按照每月18，000元计付；2019年9月至2020年4月30日，按照每月19，000元计付，共计应付224，000元，扣除沈毅敏已付租金85，619元)；二、徐吟秋的其余诉讼请求，不予支持；三、自判决生效之日起7日内，徐吟秋支付沈毅敏修理费、清洁费共计5，081元；四、沈毅敏的其余反诉诉请，不予支持。本院二审期间，徐吟秋提交《情况说明》称，沈毅敏已经于2020年4月30日，委托其朋友将其于案涉房屋内的财产搬走，并于当日将案涉房屋交还给了徐吟秋(以交还案涉房屋门钥匙和告知电子锁密码的形式交还案涉房屋)。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因案涉房屋的附属设施确存在瑕疵问题，且徐吟秋未及时、有效修复，致使沈毅敏在承租期间对房屋的正常使用受到一定影响，一审法院认定沈毅敏要求调低租金的请求合理有据，对徐吟秋要求沈毅敏支付违约金、解除合同等不予支持，并无不当。案涉房屋本身不存在致使沈毅敏不能正常居住的质量问题，一审法院考虑到案涉房屋仅为附属设施上的瑕疵，对沈毅敏要求将租金从起租之月起至今降低至每月15，000元的主张不予支持，本院予以认同。综上，沈毅敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，115元，由上诉人沈毅敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 邬海蓉二〇二〇年八月二十七日法官助理 万 晶书 记 员 万 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……