天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初5490号原告：王红，女，1971年7月14日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王佳佳，天津君申律师事务所律师。被告：张雪峰，男，1978年10月18日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。原告王红与被告张雪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红及其委托诉讼代理人王佳佳，被告张雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王红向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的房屋租赁关系于2020年5月25日解除;2.被告向原告返还天津市南开区西湖道兴泰南里××号房屋（以下简称案涉房屋）；3.被告按双方签订的房屋租赁合同约定的月租金7083元标准向原告支付自2020年5月26日至实际腾房之日的房屋占有使用费；4.确认原告无需退还被告交付的押金7000元；5.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系案涉房屋产权人。2016年1月，案外人王鹏与原告签订房屋租赁合同，由王鹏承租使用案涉房屋。后王鹏将案涉房屋的使用权和屋内的设备转让给被告，原、被告重新签订了房屋租赁合同，约定案涉房屋由被告承租，租期自2018年3月1日至2020年3月1日，每月租金7083元，按一年结算，首次租金应于2018年2月1日交付原告。合同签订后，原告将王鹏交付的押金7000元计入原、被告之间的租赁合同项下。租期届满后，双方未续签租赁合同，被告在2020年3月向原告支付了租金2万元，按合同约定的标准核算为截至2020年5月25日的租金。2020年4月30日，被告告知原告其2020年5月25日之后将不再承租该房屋，原告表示同意，双方租赁关系解除，但被告至今未腾房并拒绝支付房屋使用费，故成讼。被告张雪峰辩称，原告所述双方就案涉房屋订立了租赁合同、案涉房屋地址、合同约定的租期和租金标准等均属实。2019年4月1日，案外人王鹏向被告转让了案涉房屋使用权和屋内设备，被告支付给王鹏18万元转让费，其中包含装修和设备转让费用11万元及10个月房租，并另向王鹏支付了7000元押金。接手后，被告与原告重新签订了租赁合同，合同租期内的租金王鹏已向原告付清。租赁合同期满后，被告希望继续承租房屋，但因经济能力有限，遂与原告协商先行支付租金2万元，余款2020年5月底支付。原告起初表示同意，但尚未到双方约定的交租时间，原告不仅不同意续签租赁合同，反而要求被告腾房，因此被告在2020年5月25日之后才没有继续支付房租。现原告如拒绝续约，应当赔偿被告转让费损失，被告才同意解除租赁关系并交纳房屋使用费。本院经审理认定事实如下：原告及其子案外人李阳是案涉房屋的所有权人。案外人王鹏自2016年1月起与原告签订租赁合同，承租案涉房屋经营修脚店，并向原告支付了押金7000元和相应租金。2019年4月，被告从王鹏处继受了租赁合同项下的权利义务并向王鹏支付了11万元转让费和10个月租金，共计18万元。后原告和李阳作为出租人，被告为承租人，签订了新的租赁合同，载明由被告承租案涉房屋，租期自2018年3月1日起至2020年3月1日共24个月；该合同第四条约定，房屋租金为7083元整，租金按一年计算，首次租金被告于2018年2月1日交付，以后各期租金支付时间为（合同文本中没有具体时间）；被告于本合同生效之日向原告支付该房屋保证金7000元整。合同期满，若被告无违约行为，原告应在合同到期当日将保证金无息退还给被告；被告有拖欠租金累计达十五日（按本合同第四条租金交付时间计算）之情形，原告有权单方解除合同并要求被告在15天内退还该房屋，同时没收保证金；合同期满，被告应保证房屋完好（其中包括屋内所有装修及门窗）。本案中，双方一致认可该合同约定的租期内所有租金已由王鹏付清，原告认可将王鹏已支付的保证金7000元计入本合同项下，被告自述在18万元之外另向王鹏支付了保证金7000元。合同约定的租期届满后，原、被告未续签租赁合同。被告于2020年3月通过微信转账向原告支付租金2万元。原告认可按照约定的标准核算，截至2020年5月25日的租金已付清。因被告此后未继续支付租金，2020年6月1日，原告向被告送达了《解除租赁关系及限期腾房的通知函》，表明与被告解除租赁关系并要求被告在限定的期限内腾房。通知送达后，被告未支付房屋使用费并继续使用案涉房屋，故成讼。另查明，王鹏自原告处承租案涉房屋后，按照经营需要进行了装修，包括更换暖气片、墙面贴壁纸、屋顶吊顶、更换了新的门窗，加装了两台空调、一台冰箱、一台电视、洗衣机、热水器、按摩椅和按摩床数张。被告向王鹏支付转让费后接手了上述电器和设备，并在王鹏装修的基础上继续使用，没有重新装修。被告在履行与原告订立的租赁合同过程中，在案涉房屋悬挂“张一刀修脚南丰路店”的招牌进行经营，广告招牌为被告加装。再查，本案审理中，原告之子案外人李阳表示认可原告与被告签订的租赁合同，其放弃参与本案诉讼，同意由原告向被告主张权利。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。租赁合同约定的租期届满后，双方虽未续签新的合同，但原告接受了被告交纳的租金2万元，根据法律规定，应视为原租赁合同继续有效，但租期为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于被告在2020年5月25日之后没有再支付租金，原告于2020年6月1日向被告送达了解除合同告知函，后又以诉讼方式提出相应请求，应认定原告已按照法律规定在合理期限内向被告发出了解除不定期租赁关系的通知，本院认定双方不定期租赁关系于2020年6月1日解除，被告应付清所欠租金和房屋使用费并将案涉房屋腾交原告。因被告未按约定交纳租金和房屋使用费属实，应按照合同约定的月租金7083元标准支付2020年5月26日至6月1日的租金以及2020年6月2日至实际交还房屋之日的房屋使用费。关于保证金的处理，根据原租赁合同的约定，按照合同第四条约定的交租时间计算，当被告累计逾期达15日时，原告有权没收保证金。该合同第四条仅约定租金交纳方式为按一年结算，首次租金于2018年2月1日，对于此后租金的交付时间没有明确约定。根据法律规定，对租金支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。在双方形成不定期租赁关系期间，原告已在2020年6月1日通知被告解除租赁关系，被告应于此时向原告付清所欠租金。然被告不仅未及时支付，且自原告送达解除通知后一直使用案涉房屋且未交纳任何费用，应认定其存在逾期交费的违约行为，符合原租赁合同约定的没收保证金情形，本院对原告该项诉讼请求予以支持。另，原租赁合同已约定合同期满后，被告应保持房屋装修及门窗完好，被告在将房屋腾交原告时应依约保持房屋内装修现状，其余电器设备广告招牌等被告可自行处理。被告抗辩所称的转让费系向案外人支付，现原告解除不定期租赁关系符合法律规定，被告要求原告赔偿损失没有事实和法律依据，本院对其抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王红与被告张雪峰就天津市南开区西湖道兴泰南里4-6-103号房屋形成的不定期租赁关系于2020年6月1日解除；二、本判决生效后十五日内，被告张雪峰将天津市南开区西湖道兴泰南里××号房屋返还原告王红；三、本判决生效后十五日内，被告张雪峰按月租金7083元的标准向原告王红支付2020年5月26日至2020年6月1日的租金及2020年6月2日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费；四、原告王红无需退还被告张雪峰押金7000元；五、驳回原告王红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，减半收取计140元，由被告张雪峰负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告王红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二〇年八月十三日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。