浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初3331号原告：王艳鑫，女，1988年11月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：傅梅虹，浙江点金律师事务所律师。被告：吴芳芳，女，1988年6月7日出生，汉族，住江西省乐平市。被告：许天佑，男，1991年1月3日出生，汉族，住河南省固始县。原告王艳鑫与被告吴芳芳、许天佑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法由审判员戴伟章独任审判，后因被告吴芳芳、许天佑用其他方式无法送达，本案依法转为适用普通程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人傅梅虹到庭参加诉讼，被告吴芳芳、许天佑经本院公告传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艳鑫向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告吴芳芳签订的《租赁合同》于2020年4月27日解除；2.判令两被告向原告腾退位于绍兴市越城区××路××号房屋（在本案审理过程中，原告自愿撤回该项诉讼请求）；3.判令两被告共同支付租金及水电费6883元（自2019年4月28日起至2020年4月27日止所欠），并支付违约金260元（以6883元为基数，自2020年4月28日起至实际支付之日止按照日千分之三计算，暂计至2020年5月11日）；租金和违约金合计7143元；4.判令被告支付原告房屋占用费4452元（自2020年4月28日起至实际腾退之日止按年租金12.5万元计算，暂计至2020年5月11日。在本案审理过程中，原告明确房屋占有使用费计算至2020年6月4日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月27日，原告与被告吴芳芳签订《租赁合同》1份，约定被告吴芳芳承租原告位于绍兴市越城区××路××号房屋，并于签订合同时支付给原告一年租金12.5万元，并由被告许天佑在委托代理人处签名。原告交付房屋后，被告吴芳芳、许天佑将该房屋用于经营便利店。但至2020年3月，被告吴芳芳、许天佑未足额付清上述租金（包括水电费），尚余6883元（截止2020年4月27日止）未付。经协商，被告许天佑与原告签订《调解协议》1份，承诺在2020年4月27日付清上述款项，并于2020年4月27日腾空房屋，但时至起诉之日，两被告分文未付，亦不配合腾空房屋，故原告诉至法院。被告吴芳芳、许天佑未作答辩。经审理查明，位于绍兴市越城区××路××号房屋系王艳鑫向案外人绍兴市××坊承租，双方约定的租赁期自2018年6月1日起至2021年7月31日止。2019年4月27日，原告王艳鑫（甲方）与被告吴芳芳（乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方将该房屋出租给乙方，租赁期限为2年，自2019年4月27日起至2020年4月27日止，第一年租金为12.5万元，乙方应于签订合同时付清。该合同被告吴芳芳、许天佑均在场签名，其中许天佑在乙方委托代理人处签名。上述合同签订后，双方按约履行。后因被告未能付清第一年全部租金，原告王艳鑫（甲方）与被告许天佑（乙方）就原告和吴芳芳关于剡溪路电灯泡便利店租赁合同纠纷达成《调解协议》1份，约定：1、乙方保证有权代理吴芳芳处理租赁合同纠纷；2、乙方于2020年4月27日前支付甲方剩余租金（包括物业水电费等）6883元。若逾期，每逾期一日需支付未付款项的千分之三的违约金；3、乙方协调出租该房屋，甲方予以配合，甲方有权决定是否与第三方签订租赁合同；4、若2020年4月27日之前该房屋不能出租，2020年4月27日当天，乙方腾空房屋，并将房屋交付给甲方。该《调解协议》由原告王艳鑫和被告许天佑签名确认。后因被告未能在2020年4月27日出租该房屋，亦未腾空该房屋，故原告于2020年6月4日自行将该房屋该房屋腾空，并将该房屋出租给案外人使用。另查明，原告王艳鑫与被告吴芳芳签订《租赁合同》后，被告吴芳芳于2019年6月25日申请成立了绍兴市越城区电灯泡便利店，经营者为吴芳芳，经营场所为绍兴市越城区剡溪路180-2号（即涉案租赁的绍兴市越城区××路××号房屋），组成形式为个人经营。以上事实，由原告提交的原告与案外人签订的《租赁合同》1份、原告与吴芳芳签订的《租赁合同》1份、高德地图截屏1份、个体户登记基本情况1份、烟草转卖许可证1份、租赁房屋照片1组、原告与许天佑签订的《调解协议》1份及原告的庭审陈述予以证实。本院认为，原告王艳鑫与被告吴芳芳签订的关于绍兴市越城区××路××号房屋的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，该合同对双方均有约束力。因被告许天佑在该《租赁合同》承租人委托代理人落款处签名，应认定被告吴芳芳对许天佑在该租赁关系中的代理权限予以认可，故原告与被告许天佑就原告和吴芳芳租赁合同纠纷所签订的《调解协议》约定对被告吴芳芳具有约束力。根据该《调解协议》，被告吴芳芳拖欠原告王艳鑫至2020年4月27日止的租金（含物业费、水电费）6883元，且约定于2020年4月27日腾空房屋，可认定原告与被告吴芳芳协商一致，于2020年4月27日解除双方签订的《租赁合同》，故原告要求其支付该租金6883元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张的违约金，因《调解协议》约定应于2020年4月27日前支付剩余租金6883元，被告吴芳芳未能按约支付，构成违约，应承担2020年4月28日起至实际付清之日按6883元为基数计算的违约金，《调解协议》约定的违约金为日千分之三过高，本院酌情调整为日万分之五；关于原告要求被告吴芳芳支付房屋占用费的诉讼请求，因原告与被告吴芳芳签订的《租赁合同》于2020年4月27日解除，根据《调解协议》约定被告吴芳芳应于2020年4月27日前腾退该房屋，后原告实际于2020年6月4日自行腾空了该房屋，故本院对原告要求被告支付自2020年4月28日起至2020年6月4日止按年租金12.5万元计算的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告许天佑与被告吴芳芳共同承担上述清偿义务的主张，因许天佑并非涉案《租赁合同》的相对人，后虽其作为乙方以自己的名义与原告签订了《调解协议》，且约定由乙方向原告支付剩余租金6883元及在2020年4月27日前不能将涉案租赁房屋另行出租的情况下，乙方于当日腾空房屋，但因《调解协议》第一条即约定“乙方保证有权代理吴芳芳处理租赁合同纠纷”，应视为许天佑作为乙方与原告签订《调解协议》的身份仍系吴芳芳的委托代理人而并非实际承租人，亦无证据证实其有自愿承担吴芳芳名下合同义务的意思表示，故原告要求被告许天佑与吴芳芳共同承担清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。被告吴芳芳、许天佑经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王艳鑫与被告吴芳芳于2019年4月27日签订的《租赁合同》自2020年4月27日起解除；二、被告吴芳芳于本判决生效后十日内支付原告王艳鑫租金6883元，并支付以6883元为基数计算的违约金（按日万分五标准自2020年4月28日起算至付清之日止）；三、被告吴芳芳于本判决生效后十日内支付原告王艳鑫自2020年4月28日起至2020年6月4日止的房屋占用使用费13013.7元（按年租金12.5万元计算）；四、驳回原告王艳鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377元，由被告吴芳芳负担，在本判决生效后七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  戴伟章人民陪审员  郑平平人民陪审员  姚炳泉二〇二〇年八月二十六日书 记 员  朱黄莹