广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14161号上诉人(原审原告)：广州市天河军用供应站，住所地：广州市广园东路1862号。法定代表人：郑孝记，职务：站长。委托诉讼代理人：龚军伟，广东华宪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘云鹏，广东华宪律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：广东粤鸿泰投资有限公司，住所地：广州市天河区广园东路1862号首层。法定代表人：卢汉义，职务：董事长。委托诉讼代理人：韩冰，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鼎，广东恒益律师事务所律师。上诉人广州市天河军用供应站（下简称天河军供站）因与被上诉人广东粤鸿泰投资有限公司（下简称粤鸿泰公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天河军供站上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判粤鸿泰公司腾空交还天河军供站军供大厦负一层至十一层房产；3.本案一、二审诉讼费用由粤鸿泰公司承担。事实与理由如下：一、本案案由应为租赁合同纠纷，原审法院错误界定本案案由导致判非所请，应予撤销。根据最高人民法院法【2011】42号《关于印发修改后的的通知》的规定，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定，同一诉讼涉及两个以上法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由。本案中，天河军供站在原审起诉状中诉称：双方当事人分别于2003年7月11日、2005年12月31日签订《军供大厦租赁合同》、《广州市房地产租赁合同》、《军供大厦7-11层租赁合同补充协议》，约定粤鸿泰公司承租天河军供站军供大厦负一层到十一层的房产，租期至2018年12月31日止。因租赁期满后，粤鸿泰公司拒不腾空返还租赁房产，天河军供站为此提起诉讼，请求法院判令粤鸿泰公司腾空返还。粤鸿泰公司答辩称涉案房屋租赁合同未到期。可见，天河军供站主张的法律关系是租赁合同关系，双方当事人争议的法律关系也是租赁合同关系，本案案由应定为租赁合同纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同关系的相关规定处理本案。原审法院错误将本案案由定为物权保护纠纷，错误地归纳双方当事人的争议法律关系为所有权侵权关系，以致错误地适用《中华人民共和国物权法》关于所有权的规定作出驳回天河军供站的诉讼请求的判决，是适用法律错误；二、双方租赁合同期满后，依据后合同义务，粤鸿泰公司应当返还租赁房产。双方签订的《军供大厦租赁合同》、《广州市房地产租赁合同》、《军供大厦7-11层租赁合同补充协议》均约定租赁期至2018年12月31日止。关于租赁期届满后的处理，三份合同均作出了明确约定。其中，《军供大厦租赁合同》第十条约定，“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方(粤鸿泰公司)须将承租楼层退还甲方(天河军供站)，如乙方逾期不搬迁，给甲方造成的一切损失由乙方负责赔偿”；《军供大厦7-11层租赁合同补充协议》第二条“租赁期限及租赁期满”约定，“租赁期满后，本合同即行终止，除了甲方(天河军供站)同意乙方(粤鸿泰公司)续租外，届时乙方须将承租楼层在本合同的租赁期届满后5日内退还甲方，每逾期一日，乙方按租赁合同交付租金和违约金”。合同签订后，天河军供站如约履行，将租赁房产交付给粤鸿泰公司使用至租赁期满。根据我国《合同法》第二百三十五条的规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。租赁期届满后，天河军供站多次约谈粤鸿泰公司要求返还上述房产，粤鸿泰公司拒不腾空返还，显然违反了双方前述合同约定，也违反了我国《合同法》的相关规定。粤鸿泰公司辩称涉案租赁合同未到期，称合同需顺延至2021年4月，但纵观双方签署的所有合同、协议，均无顺延租赁期的书面记载，粤鸿泰公司所称天河军供站口头承诺也仅是粤鸿泰公司的一面之词，天河军供站概不认可。粤鸿泰公司违背双方约定，以口头协议为由拒不腾空交还租赁房产，不仅有违诚实守信的商业之道，更损害了天河军供站的合法权益，破坏国有资产的管理秩序，不应得到法院的认可；三、在租赁合同期满双方未能达成续租协议的情况下，天河军供站请求粤鸿泰公司返还房屋，也符合《中华人民共和国物权法》和已经颁布即将实施的《中华人民共和国民法典》的相关规定。天河军供站是依法登记领有事业单位法人证书的事业单位法人，对涉案房产持有《中华人民共和国事业单位国有资产产权登记证》，对涉案房产依法享有占有、使用、收益、处分等所有权人的权利。《中华人民共和国民法典》所有权分编第二百五十六条和《中华人民共和国物权法》第五十四条有明确规定，“国家举办的事业单位，对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用，以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。”天河军供站在签订三份租赁合同之后，依照合同约定交付租赁房产给粤鸿泰公司使用，该事实也足以证明天河军供站对涉案房产享有占有、使用、收益包括出租的权利。虽然涉案房屋的物权是登记在广州市民政局名下，但天河军供站是一个事业单位法人，对其直接支配的财产实际上享有准所有权人的权利。退一步讲，粤鸿泰公司是基于租赁合同的约定以及天河军供站的交付才占有涉案房屋，故天河军供站主张粤鸿泰公司腾空返还租赁房产也符合《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定。被上诉人粤鸿泰公司答辩称：其一，本案案由是天河军供站自行选择的。其二，天河军供站所引用的《中华人民共和国民法典》并未生效，不适用于本案审理。双方签订租赁合同，天河军供站将涉案房产交付给粤鸿泰公司使用，也不能反证天河军供站对涉案物业享有所有权。其三，依据双方签订的租赁合同及合同履行中形成的其他文件，双方之间的租赁合同也尚未到期。综上，请求驳回天河军供站的上诉，维持原判。天河军供站于2019年10月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.粤鸿泰公司腾空并向天河军供站返还天河军供站军供大厦负一层至十一层房产；2.本案的诉讼费用由粤鸿泰公司承担。原审法院经审理查明：天河军供站在本案中称其对涉案房屋享有的所有权受到粤鸿泰公司侵害，故提起本案诉讼。天河军供站提交《房地产权证》（显示登记机构为广州市国土资源和房屋管理局；主要内容为位于广州市天河区广园东路1862号的房地产的权属人为广州市民政局，登记时间为2015年6月15日，登记房屋层数为13层）及《事业单位国有资产产权登记证》（显示登记机关为广州市财政局，发证日期为2015年7月27日；主要内容为根据《事业单位国有资产管理暂行办法》的有关规定，经审定，同意军供站依法占有、使用国有资产伍仟柒佰柒拾叁万元，并负有维护国有资产安全和完整，提高资产使用效益的职责；地址在广州市广园东路1862号，项目包括土地、房屋及构筑物等），拟证明其对涉案房屋享有所有权。粤鸿泰公司表示对上述证据的真实性无异议。天河军供站提交《申请门牌××复印件上加盖有广州市公安局沙东街派出所户口专用章；主要显示广园东路1862号原来的地址门牌号为××；获准变更时间为2003年10月）作为证据，拟证明涉案房屋的门牌号变更情况。粤鸿泰公司亦提交该文件复印件作为证据。原审另查明，天河军供站、粤鸿泰公司于2003年7月11日签订《军供大厦租赁合同》及《军供大厦租赁合同补充协议》（共同约定粤鸿泰公司向天河军供站承租位于广州市××的天河军供站军供大厦负一层、首层至六层房产，租赁期限为15年，自2003年7月11日起至2018年12月31日止等内容）；于2005年12月31日签订《广州市房地产租赁合同》和《军供大厦7-11层租赁合同补充协议》（共同约定粤鸿泰公司向天河军供站位于广州市广园东路1862号的军供大厦7至11层房产，租赁期限为12年，自2006年1月1日起至2018年12月31日止等内容）。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二条规定，本案所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。该法第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。该法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。该法第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。根据天河军供站提交的证据《房地产权证》、《事业单位国有资产产权登记证》，结合《申请门牌呈批表》来看，天河军供站对涉案房屋享有的是用益物权而非所有权，天河军供站以粤鸿泰公司侵害其对涉案房屋的所有权为由主张粤鸿泰公司返还涉案房屋，与前述查明的事实不符，天河军供站起诉的理由缺乏事实和法律依据，在本案中依法不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第三十九条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年2月24日判决如下：驳回广州市天河军用供应站的全部诉讼请求。本案受理费100元，由广州市天河军用供应站负担。经二审审查，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。本院另查明：原审过程中，天河军供站向原审法院提交《广州市天河军用供应站与广东粤鸿泰投资有限公司物权保护纠纷案补充说明》称：……在2018年12月31日租赁期满后，粤鸿泰公司需将承租楼层退还天河军供站，本案相关租赁合同已终止，双方亦没有就后续是否继续租赁达成新的协议，双方已不存在任何租赁关系，粤鸿泰公司继续占有租赁物没有合法依据，属无权占有，对天河军供站的物权已构成侵权，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十四条等相关规定，粤鸿泰公司应依法腾空并向天河军供站返还广州市天河军用供应站军供大厦负一层至十一层房产……本案的核心在于本案相关租赁合同已经终止，且租赁合同已有明确约定在合同终止后粤鸿泰公司须腾空返还租赁物的情况下，其却仍继续占有租赁物，明显已侵犯天河军供站的物权，天河军供站有权依据《中华人民共和国物权法》等相关规定向粤鸿泰公司要求腾空返还租赁物。粤鸿泰公司提交《情况说明》及《关于军供大厦租金及管理费收取标准的函》，以证明：双方一致同意《军供大厦租赁合同》租赁期限根据实际交付日期相应顺延至2021年4月，粤鸿泰公司现仍按双方约定租金标准承租涉案物业并向天河军供站支付租金。经查，《情况说明》系天河军供站于2018年12月10日向交通银行股份有限公司广东省分行出具，其中载明：我站2003年7月与“广东粤鸿泰投资有限公司”签定《军供大厦租赁合同》（物业地址：广州市天河区广园东路1862号），合同期限为15年。由于种种历史原因，该物业在2006年4月份开始收取租金，有效租期至2021年4月。《关于军供大厦租金及管理费收取标准的函》系天河军供站于2019年2月14日向粤鸿泰公司发出，其中载明：……2019年租金暂按原合同标准递增……待双方签订相关补充协议后再重新调整租金标准，多退少补……，等等。天河军供站对前述证据质证称：对《情况说明》的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该《情况说明》是为了配合粤鸿泰公司而向交通银行股份有限公司广东省分行出具。变更租赁期限属于对租赁合同的重大变更，天河军供站作为事业单位，不可能与粤鸿泰公司通过口头约定进行变更。现无证据证明双方曾就租赁期限的变更达成新的合意，也无证据证明天河军供站曾向粤鸿泰公司表示租期变更至2021年4月；对《关于军供大厦租金及管理费收取标准的函》的真实性、合法无异议，关联性有异议。该函明确注明2019年租金暂按原合同标准递增计算，由此可证实双方并未约定顺延租赁期限，否则无需就2019年的费用标准进行协商。天河军供站出具该函的原因是因粤鸿泰公司在合同到期后拒不搬迁，并多次以双方债权债务未清结为由拖延搬迁，为避免损失扩大，天河军供站暂时以收取租金的名义收取占用费。原审庭审后，天河军供站向原审法院提交书面意见称：粤鸿泰公司于2019年12月31日向天河军供站支付2019年9月的占用费，自2019年10月起的占用费一直未支付。粤鸿泰公司则确认其向天河军供站支付租金至2019年9月止，并称：在租赁合同未到期的情况下，天河军供站驱离了负一至三层的次承租人，导致粤鸿泰公司遭受损失，故粤鸿泰公司暂扣租金未付。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点包括：其一，本案案由应如何界定；其二，天河军供站是否有权要求粤鸿泰公司腾空交还涉案军供大厦负一至十一层房产。关于本案案由的界定问题。民事案件的案由应依据当事人所争议的法律关系性质确定。本案中，天河军供站在起诉状及向原审法院提交的书面说明中均明确其系基于粤鸿泰公司在租期届满之后继续占有涉案房屋侵犯其物权为由提出本案诉讼，且在原审法院告知将本案定性为物权保护纠纷时，天河军供站并未提出异议。故此，原审将本案界定为物权保护纠纷并无不当，本院予以确认。天河军供站上诉认为原审错误定性本案纠纷，本案案由应为租赁合同纠纷，理由不成立，本院不予采纳。关于天河军供站是否有权要求粤鸿泰公司腾空交还涉案房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”；第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《中华人民共和国物权法》第二条规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”；第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”；第五十四条规定，“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利”。本案中，一方面，双方签订的《军供大厦租赁合同》及《军供大厦租赁合同补充协议》均约定租期至2018年12月31日届满，无充分证据反映双方有就原租赁期限届满之后延续租赁关系达成合意。虽然在租期届满之后，粤鸿泰公司仍继续使用涉案房屋，并向天河军供站支付租金（使用费）至2019年9月，但无证据反映天河军供站同意以事实行为延续不定期租赁关系，相反，天河军供站称其在租期届满之后多次要求粤鸿泰公司腾空涉案房屋，可证实天河军供站并无延续租赁关系的意愿。依据前述《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方之间的租赁关系应自约定的履行期限届满之日即2018年12月31日自然终止。在双方之间的租赁合同关系终止之后，粤鸿泰公司继续占有涉案房屋丧失合同依据，故构成无权占有。粤鸿泰公司以双方在合同履行过程中协商一致将租期顺延至2021年4月为由，辩称双方之间的租赁关系尚未终止，对此，本院认为，粤鸿泰公司据以主张双方达成顺延租期合意的证据包括天河军供站向交通银行股份有限公司广东省分行出具的《情况说明》和天河军供站向粤鸿泰公司发出的《关于军供大厦租金及管理费收取标准的函》及双方于2003年7月11日签署的《军供大厦租赁合同》所附《租金递增价目表》，但《情况说明》系由天河军供站向案外人出具，且天河军供站对其出具原因作出了相应解释，该解释具有一定的合理性，而《关于军供大厦租金及管理费收取标准的函》虽有注明2019年的租金支付标准，但该函件同时注明“待双方签订相关补充协议后再重新调整租金标准，多退少补”，由此可证实在该函件出具当时，双方仍未就续租事宜达成一致，另《军供大厦租赁合同》所附《租金递增价目表》并未明确注明具体租期。据此，粤鸿泰公司主张双方已就租期顺延至2021年4月达成合意，缺乏充分证据支持。另一方面，天河军供站虽非涉案房屋的所有权人，但依据天河军供站在原审中提交的《事业单位国有资产产权登记证》等证据，天河军供站根据国有资产管理规定受托管理涉案房屋，对涉案房屋依法享有占有、使用及收益的权利，该项权利应属于《中华人民共和国物权法》第二条规定的用益物权范畴，应当受到法律保护。综上，粤鸿泰公司无合同依据继续占有涉案房屋的行为侵犯了天河军供站的前述用益物权，故天河军供站以物权保护的名义诉请粤鸿泰公司承担返还原物的民事责任，符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，应予以支持，原审判决驳回天河军供站的诉请有失妥当，应予纠正。综上所述，上诉人天河军供站的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第五十四条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40177号民事判决；二、广东粤鸿泰投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将广州市天河军用供应站军供大厦负一层至十一层房产腾空交还广州市天河军用供应站。本案一、二审案件受理费各100元，均由广东粤鸿泰投资有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年八月二十七日书记员  王文杰唐颖琪