北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5622号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京久禾一鲜便利店有限公司，住所地北京市朝阳区白鹿司路2号院6号楼108室。法定代表人：戚新伟，经理。委托诉讼代理人：黄守艳，北京市信之源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓丽，女，1975年2月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨晓强，北京天平（郑州）律师事务所律师。上诉人北京久禾一鲜便利店有限公司（以下简称久禾一鲜公司）因与被上诉人王晓丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初32062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。久禾一鲜公司上诉请求：撤销一审判决第1项和第3项，改判驳回王晓丽要求赔偿装修费13万元的诉讼请求，判令王晓丽支付2018年4月30日至2019年9月30日期间租金83333元，一、二审诉讼费用由王晓丽承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。王晓丽提交的《施工装修合同》并非其本人签订，而是由案外人卞志刚签订，无法确认该合同的真实性。王晓丽未提供装修费的付款凭证，其提交的《收款说明》中未提及工程款由王晓丽支付，且仍有52550元剩余工程款未付，一审法院判令久禾一鲜公司赔偿装修损失12.5万元错误，且侵害卞志刚权益。同时，一审法院认定装修损失时未扣除王晓丽自行搬离设备设施的价值，损失数额认定过高。二、王晓丽应支付2018年4月30日至2018年9月30日期间的租金83333元。《超市摊位租赁补充协议》（以下简称《补充协议》）约定，王晓丽未能在2018年11月1日正常开业，则其有权解除合同，久禾一鲜公司退还剩余租期的租金，并非全部租金。王晓丽在2018年4月30日至2018年9月30日实际使用案涉房屋，因此剩余租期是2018年10月1日以后的租期，王晓丽应支付实际使用房屋期间的租金。王晓丽辩称，不同意久禾一鲜公司的上诉请求。王晓丽向一审法院起诉，请求判令久禾一鲜公司：1.赔偿鸡排店装修费13万元；2.赔偿厨具设备和排风设施68680元；3.赔偿因鸡排店经营所租住的宿舍费用37800元；4.赔偿误工费1.4万元；5.支付律师费2万元。久禾一鲜公司提出反诉请求：判令王晓丽支付2018年4月30日至2018年9月30日期间的租金83333元。一审法院认定事实：2018年4月30日，王晓丽（承租方、乙方）与久禾一鲜公司（出租方、甲方）签订《超市摊位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），其中约定：“第一条租赁内容及经营方式：1.甲方同意将北京市海淀区志新路16号院15号楼一层超市外租区（以下简称外租区），面积18平方米（使用面积不少于10平方米）由乙方使用。2.甲方同意乙方从事纳滋味鸡排汉堡。……第二条租赁租金以及其他费用：1.摊位月租金16666.7元，年付，每年的租金必须提前一个月支付，租金包括物业费、工商税务费用等，乙方如需甲方开具发票则需自行承担相应的税费。2.为确保乙方诚信经营，乙方须向甲方支付保证金3.4万元，保证金不计利息。保证金在合同期满后30日退还。……第五条违约责任：1.甲方的违约责任：因水电、消防、安全、卫生等设施不符合有关要求以及未提供统一的经营设施，致使乙方无法正常营业，在催告合理期限内仍无改善给乙方造成损失的，应承担赔偿损失的责任。2.乙方从事违法经营活动的行为，甲方有权解除合同。未经甲方同意，擅自将摊位转租转让给他人，甲方有权终止合同，并有权追究乙方的经济责任。第六条其他：1.本合同有效期为3年，自2018年5月20日至2021年5月19日止，每两年房租递增10％。”2018年7月31日，王晓丽（乙方）与久禾一鲜公司（甲方）签订《补充协议》，其中约定：“就原有外租区，因拆除，致使原有合同不能正常履行（拆除时间2018年7月25日），致使乙方前期投入装修及房租费共计40万元，在装修后6月15日开业-7月27日经营42天后便接到拆除通知，致使乙方无法继续经营，经双方协商，特定此补充协议。第一条补充租赁内容及经营事宜：1．位置：因外租区被强制拆除，经由甲方同意将原有外租区使用面积12平方米，搬至超市正门两侧（可根据甲方合理设计，并保证乙方合理使用）保证使用面积不得低于12平米。2．内置：甲方负责内置装修及设备安排（包括：门头设计、上下水、电源、排风）以上保证乙方在经营期间正常使用，所有产生的一切费用由甲方全部承担。3．房租：按照原《租赁合同》年房租20万元，因搬至超市内部，将原有房租20万元调整至年房租10万元，按月核算每月8333元，将原有房租20万元至签订《补充协议》之日起返还乙方10万元已交房租，并返还原有合同保证金3.4万元，然后按补充协议的年房租10万元，重新缴纳保证金2万元，由甲方出具保证金收据。4.免租期：甲方装修结束在2018年11月1日可让乙方正常经营，则给予乙方一个月免租期（如甲方装修至2018年11月1日未能正常开业，乙方有权解除合同，并由甲方退还剩余租期的租金，甲方赔偿乙方装修费但应扣除相应折旧。……第三条其他：本补充协议生效后按《租赁合同》的租赁年限三年，每年房租递增10％。”后双方履约遇到障碍，久禾一鲜公司向王晓丽退还了已交纳的房租和保证金共计23.4万元。双方对于赔偿项目存有争议。王晓丽提交如下证据：1.《施工装修合同》，显示卞志刚（甲方）与北京博润祥和装饰装潢有限公司（乙方，以下简称博润公司）于2018年5月6日签订合同，其中约定：“1.工程名称：纳滋味志新东路店装修改造。工程地点：志新东路久禾一鲜超市。2.承包方式：工程总价为132550元，包干合同。”2.《收款说明》、《纳滋味志新西路店造价说明》（以下简称《造价说明》），显示博润公司于2019年12月15日做出相关说明，其中《收款说明》载明：“本工程总造价为132550元。完工后我公司共收到工程款8万元。剩余52550元工程款至今没有支付，因没有完整支付工程款所以我公司没有开具任何收据。”其中《造价说明》载明：“此工程造价为五个部分构成：1.整体装修部分（85740元）；2.安防监控部分（6100元）；3.广告灯箱部分（18310元）；4.防水修复部分（1.3万元）；5.其他后期部分（9400元）。一、整体装修部分造价说明：1.地点：本工程位于城市中心地带，施工期间所有物料运输、工人住宿吃饭成本高。2.标准：本工程实际面积小但各项功能要求具备完善，符合加工食品级别标准，并带有售卖窗口，整体标准化施工造价不同于其他普通装修。3.受限：在施工过程中我们完全按照国家要求规范时间内施工，但由于邻里家中实际情况以小孩休息、老人休息为由限制我们施工，无形中增加了人工实际成本。4.协调：于超市协调不力，迟迟没有电路增容导致我们在施工过程中等待超市电路增容造成工期及实际成本浪费。二、安防监控部分、广告灯箱部分说明：工程前期计划是甲方自行购买安防、及广告部分，由于中间涉及到电路、线路对接，所以甲方为了方便特要求我们代购。三、防水修复部分造价说明：超市方故意隐瞒事实，施工中并没有提前告知所使用的房屋有漏水现象，一直施工到了饰面进度时遇到下雨，我们才发现房屋漏水。在修复漏水时其中需要封堵超市原有广告牌镂空洞，首先保护下拆除原有广告字电源及护板，再去封堵施工，然后恢复原样，并且工要求不能影响超市正常营业，快速加急处理。种种条件要求加大了施工工作量。四、其他后期部分说明：由于超市方没有提前做到满足使用条件（电路主线铺设，售卖楼梯搭建，排风管路走向），导致后期为了达到满足使用条件、配合超市造成的实际成本发生。”3.《购销合同》及《收据》，其中《购销合同》显示卞志刚（甲方）与北京海航恒业厨房设备有限公司（乙方，以下简称海航公司）于2018年6月5日签订合同，其中约定：“一、合同价款及支付方式：1.1合同总价68680元。……二、设备要求：2.1乙方保证提供的设备与（附表）的规格、型号、质量符合。……三、交货规定：3.1交货时间：2018年6月5日至6月15日。3.2交货地点：海淀区志新北里15-6久禾一鲜超市科技大学店。”该合同的附件为《卞总炸鸡店购销设备明细（价格明细）》，载明：“1.电炸鸡炉。2.定做异行保险冷冻柜。3.制冰机。4.双层荷台。5.单星水池。6.四门冷冻柜。7.卧式冷冻柜。8.不锈钢储物柜。9.不锈钢货架。10.不锈钢排烟罩。11.低噪音排烟风机。12.油烟净化器。13.排烟管道。14.地沟不锈钢二次过滤池。15.风机电缆线。16.风机防缺项保护器。”其中《收据》显示海航公司于2018年7月5日向卞志刚开具了收到厨具设备款项68680元。4.《北京市房屋租赁合同》、《收据》及付款凭证，其中《北京市房屋租赁合同》显示王晓丽与王金荣（严裕国之代理人）于2018年5月7日签订合同，其中约定由王晓丽承租北京市海淀区志新西路7号2号楼1层1单元102号房屋，租期自2018年5月12日至2019年5月11日，租金每月5400元，居间代理费5400元；其中《收据》和付款凭证显示王晓丽于2018年5月7日支付了居间代理费5400元、王金荣于2018年5月7日、2018年8月13日分别收款21816元和16200元。5.照片，内容为外租区在装修前后的外观及内部现状等。经询问，王晓丽表示在《卞总炸鸡店购销设备明细（价格明细）》中列明的设备项目中，1、2、3、6、7项由其自行搬离，现保存于仓库中，其余项目由久禾一鲜公司拆除。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，根据本案查明的事实，双方先后签订了《租赁合同》及《补充协议》，虽然《租赁合同》的效力因所涉标的物为违章建筑而无效，但《补充协议》系双方就《租赁合同》后续的结算、清理等事项而达成的协议，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，应作为确认双方权利义务的依据。根据《补充协议》的约定，久禾一鲜公司若不能在2018年11月1日让王晓丽正常经营，王晓丽有权解除合同，并由久禾一鲜公司退还剩余租期的租金并赔偿王晓丽扣除相应折旧后的装修费用。现王晓丽未能在2018年11月1日正常经营，久禾一鲜公司虽主张此系王晓丽拒绝其已向王晓丽提供的室内摊位所致，但其未就此向该院提交相应证据，该院对其主张不予采信，久禾一鲜公司应依约向王晓丽承担赔偿责任，即退还剩余租金及赔偿装修费用。如前所述，因《补充协议》包含了对《租赁合同》的结算、清理内容，故王晓丽在双方《补充协议》约定的赔偿范围之外另行要求久禾一鲜公司赔偿其设施设备费用、在外租房费用、误工费用、律师费用的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，该院不予支持，相关费用的具体数额亦无需认定。同理，久禾一鲜公司要求王晓丽支付2018年4月30日至2018年9月30日期间的租金的反诉请求，该院亦不予支持。关于装修费用数额一节，根据王晓丽提交的《施工装修合同》等证据，足以证明其装修费用为132550元，鉴于外租区已实际被拆除，装修现状在诉讼前已灭失，该院结合装饰装修的一般折旧率，双方《补充协议》所确认的外租区拆除时间、装修实际使用期限以及双方《租赁合同》所约定的租赁期限等因素，酌情判定装修费数额为12.5万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：1.久禾一鲜公司于判决生效后7日内赔偿王晓丽装修损失12.5万元；2.驳回王晓丽的其他诉讼请求；3.驳回久禾一鲜公司的全部反诉请求。当事人二审诉讼期间未提交新的证据。本院二审诉讼期间补充查明以下事实：二审诉讼期间，针对退还23.4万元的具体时间，久禾一鲜公司述称，于2018年7月31日银行转账和微信转账各5万元共10万元、2019年1月27日银行转账8万元、2018年8月1日微信退款1万元、2018年11月28日微信退款4万元，同时现金退款4000元。久禾一鲜公司表示，上述23.4万元系向王晓丽退还的已付租金及保证金，同时，久禾一鲜公司称，上述退还款项中已经包含应向王晓丽赔偿的扣除折旧费后的装修损失，退款后就与王晓丽结清所有款项，上述23.4万元并未区分赔偿装修损失与退还租金、保证金的具体数额，就是一口价23.4万元，双方权利义务已经清结，但是双方并未签订过书面文件对此进行确认。久禾一鲜公司与王晓丽均确认，双方签订的《租赁合同》和《补充协议》不再履行。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，当事人签订的合同，内容违反法律、行政法规强制性规定的，应属无效。本案，久禾一鲜公司与王晓丽签订的《租赁合同》涉及的租赁标的物未取得合法的建设手续，一审法院确认该合同为无效合同并无不当。久禾一鲜公司与王晓丽签订的《补充协议》的内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。现久禾一鲜公司和王晓丽均认可上述协议不再履行，本院对此不持异议。关于久禾一鲜公司主张不应向王晓丽赔偿装修损失一节。经查，《租赁合同》签订后，王晓丽已对案涉房屋进行装修，一审诉讼期间，其亦提供《施工装修合同》等证据证明案涉房屋装修费用，久禾一鲜公司虽主张该费用数额过高以及合同价款未全额支付，但并未提供证据否定《施工装修合同》约定的数额，在此情况下，一审法院以该合同确定的装修价款数额为基础酌定久禾一鲜公司赔偿12.5万元并无明显不当。关于久禾一鲜公司主张《施工装修合同》由案外人卞志刚签订，王晓丽主张权利可能侵害他人权利一节，根据《施工装修合同》等证据的内容，该合同对应的项目与案涉《租赁合同》的标的物和项目一致，一审诉讼期间，王晓丽已就其与卞志刚的关系作出说明，且相关合同等证据由王晓丽持有，且久禾一鲜公司并未提供证据证明卞志刚对王晓丽主张权利提出异议，其该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院判令久禾一鲜公司向王晓丽赔偿款项并无不当。至于久禾一鲜公司主张其向王晓丽返还的23.4万元中已包含赔偿装修损失的款项，双方已经结清，故无须再向王晓丽赔偿一节。本院认为，《补充协议》虽涉及久禾一鲜公司向王晓丽退还租金、保证金并赔偿装修损失等内容，但并未约定久禾一鲜公司退赔款项的具体数额，亦未约定以久禾一鲜公司退款作为双方了结权利义务的依据，久禾一鲜公司主张与王晓丽已就相关争议的处理形成合意缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王晓丽共向久禾一鲜公司支付的租金和保证金共23.4万元，久禾一鲜公司已向王晓丽退还，且久禾一鲜公司未能举证证明上述款项中包含应赔偿的装修费用等款项，据此足以认定久禾一鲜公司已向王晓丽退还已付款项，其再行要求王晓丽支付2018年4月30日至2018年9月30日期间的租金于法无据，本院不予支持。综上所述，久禾一鲜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4500元，由北京久禾一鲜便利店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 硕审 判 员  梁志雄审 判 员  董 伟二〇二〇年八月二十六日法官助理  张 岩书 记 员  王培霖书 记 员  房依彤