中华人民共和国 浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初16033号 原告：钟国增，男，汉族，1971年11月18日出生，住杭州市江干区。 委托代理人：杨秀英,浙江元广律师事务所律师。 被告：ＴＡＨＡＭＡＲＣＯＤＡＶＩＤＥ，男，其他（国籍意大利），1980年11月1日出生，住杭州市拱墅区。 译员：张祎，女，汉族，1992年6月9日出生，公民身份号码330102199206××××，住杭州市拱墅区××幢××单元××室。 原告钟国增诉被告TAHAMARCODAVIDE房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理，依法适用普通程序于2020年8月28日进行了公开开庭审理，原告钟国增（以下称原告）及其委托代理人杨秀英、被告TAHAMARCODAVIDE（以下称被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2018年4月，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于余杭区××街道××坊××幢××单元××室房屋（以下简称602室）出租给被告居住，合同中约定如被告保管不当或者不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损害或者故障，则被告应负责维修或者承担赔偿责任。2018年4月7日，原告发现被告承租的602室房屋及其附属物品、设备设施被严重损坏，经维修人员初步估算，维修等费用计59650元；而至2019年4月27日晚，被告擅自搬离承租房，但此后原告为避免损失扩大，于2019年5月25日将房屋出租给了第三人使用，但在与第三人办理入住交接过程中，原告发现前述4月7日损坏之外，新发现被告造成其他财物损坏，原告初步估计损失金额为15778元。另，被告尚欠水费46.5元、燃气费12.4元。原告认为双方签订的合同合法、有效，被告的行为给原告造成极大损失，因此，原告提起诉讼，要求：1、判令被告赔偿房屋及附属物品、设备设施损失75428元；2、判令被告赔偿房屋空置期（2019年4月28日至5月24日）租金损失5850元、物业费206元；3、判令被告支付水费46.5元、燃气费12.4元；4、判令被告支付（提前解除合同和拒绝赔偿）违约金13000元；5、判令被告支付诉讼费、评估费。 为证明所述事实，原告向本院提交如下证据： 1、杭州市住房保障和房地产管理局“余房权证良移字第1××0号”房屋所有权证书1份1页（原件），用以证明位于杭州市余杭区××街道××坊××幢××单元××室房屋属原告所有的事实； 2、2019年4月签订的《房屋租赁居间合同》1份6页（原件），用以证明被告违约则应承担违约责任的事实； 3、2019年4月的《租赁房屋交接清单》1份1页（原件），用以证明原告交付的房屋及附属物品、设备设施是完好的事实； 4、2019年4月图片1份4张（打印件），用以证明被告损坏房屋及附属物品、设备设施的事实； 5、2019年5月25日签订的《房屋租赁合同》1份1页（原件），用以证明被告造成房屋空置期租金损失的事实； 6、水费催缴单、燃气费账单各1份1页（复印件），用以证明被告拖欠水费、燃气费的事实； 7、亲亲家园项目收费标准牌1份1页（打印件），用以证明被告拖欠物业费的事实； 8、2019年4月8日-9日原告与被告之间的短信记录、2019年4月4日-9日原告与被告的女友张祎之间的微信记录各1份1页（打印件，与原始载体原告手机159××××6517核对一致），用以证明原告要求被告赔偿，被告逃避的事实； 9、2020年1月2日杭州众诚价格评估有限公司出具的（2020）评字第T002号《评估报告书》1份9页（原件）、收费凭证1份1页（复印件），用以证明被告造成的财产经济损失的事实。 被告答辩称：在租住房屋期间，被告并未对原告所诉的财物造成任何损害，这可以从居间公司浙江链家房地产经纪有限公司办理的《租赁房屋交接清单》上得到证实。原告所诉的财物损坏实际是使用后的正当损耗，其提供的财物照片是在被告居住前拍摄，目的是为了增加赔偿额度。希望法院能查明事实后予以依法处理。 为证明所述事实，被告向本院提交如下证据： 1、2018年4月28日的《租赁房屋交接清单》1份1页（复印件），用以证明被告入住租赁房前的财物具体交接事实； 2、2019年4月27日的《租赁房屋交接清单》1份1页（原件），用以证明被告交还租赁房时的财物完好交接的事实； 3、2019年4月27日的解除函1份1页（原件），用以证明被告通知原告租赁合同于2019年4月27日解除的事实； 4、2019年4月27日的物业费发票1份1页（原件），用以证明被告在退租搬离承租房时已缴清物业费的事实； 5、2019年4月26日-27日照片15份（打印件，与原始载体被告女友张祎手机150××××0011核对一致），用以证明被告搬离承租房时，已经对有点脏的一楼墙壁和宠物狗抓坏的三个凳子进行了修复的事实。 6、浙江链家房地产经纪有限公司的店长与原告微信聊天记录1份1页（打印件），用以证明2019年4月27日被告通知原告过来办理租赁交接手续的事实； 7、浙江链家房地产经纪有限公司的经纪人与原告微信聊天记录1份1页（打印件），用以证明2019年4月27日被告通知原告过来办理租赁交接手续的事实。 上列当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）原告提交的第1-9项证据，被告对第1-3、5、7-8项证据的真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第4项证据认为是私自进入拍摄、对第9项证据认为与事实不符，且不应承担评估费，本院经审核，认为该组证据的形式真实性应予以确认，并结合其他有效证据予以认定相关事实；对第6组证据认为系租赁终止之后的费用而不予认可，本院经审核，认为该项证据不符合有效证据的形式要件，故不予认定有效。 （二）被告提交的第1-7项证据，原告对第1、4-7项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第2项证据的真实性无法确认，本院经审核，并结合被告第6-7项证据以及原、被告的陈述，确认该项证据的真实性，并予以认定相关事实；对3项证据认为未曾收到，本院经审核，认为原告并无相应证据证实其已送达，故不予认定该证据有效。 综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下： 2018年4月，经浙江链家房地产经纪有限公司居间服务，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁居间合同》，主要约定:甲方将其所有的位于杭州市余杭区××街道××坊××幢××单元××室房屋出租给乙方居住，该房屋建筑面积172.08㎡，租期自2018年4月28日起至2023年4月27日止；第一年的每月租金为人民币6000元，之后在上一年的基础上每年增加500元每月；押金为人民币6000元，在租赁期满或合同解除后，抵扣乙方应承担的费用，以及应承担的违约赔偿，剩余金额如数无息返还乙方；租期内，乙方应承担水费、电费、燃气费、物业管理费等费用；租期内，双方应共同保障房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；租期内，乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并且乙方应按一个月租金的标准支付违约金；租期内，需提前收回房屋或需提前退租的，应提前一个月通知，并按一个月租金的标准支付违约金；乙方在签订本合同时向甲方支付首期租金及押金，之后每笔租金在交付月的当月30日前向甲方支付；本合同项下发生的争议，协商不成，各方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。 前述《房屋租赁居间合同》签订后，被告依约交付押金6000元及至2019年4月28日止的租金，原告亦依约向被告交房并办理移交书面手续。但后因被告欲换工作而需退租，为此在2019年4月4日原、被告间就退租交房的善后事宜在微信上进行了沟通，原告已同意被告退房解除租赁合同。至2019年4月7日，原告称物业公司告知其被告欲搬离，原告即携带物业公司人员并利用备用钥匙开门进入被告承租房内，随后原告以发现承租的房屋及附属物品、设备设施被被告损坏为由向杭州市余杭区公安局良渚派出所报警，出警民警到场了解后告知原告，前述事项应待租期届满后解决，并要求租期内勿打扰被告，而这期间，原告在房内进行了拍摄；4月9日，原告来到出租房时，见房内灯亮着，敲门没人应呼，又进行了报警。2019年4月10日，原告以租赁合同纠纷为由向杭州市余杭区人民法院良渚人民法庭提起诉讼，法庭接到起诉状后，召集原、被告进行诉前调解，在调解过程中，被告于2019年4月27日搬离了承租房，搬离前通知原告办理租赁交接手续，但原告借故未予以配合，因而被告向居间公司浙江链家房地产经纪有限公司办理了书面移交手续，移交物品与租赁时的原移交物品相同，移交清单上并无短少和损坏记录。2019年5月25日，原告将前述602室房屋出租给了第三方。2019年8月26日，杭州市余杭区人民法院良渚人民法庭因原、被告的租赁纠纷经多次调解无效而将该纠纷编立（2019）浙0110民初16033号案件进行审理。在审理时，原告就承租房内有损坏的财物申请司法评估，法庭经审核并告知评估能否进行以及结论能否作为有效依据存在风险前提下，原告仍坚持申请评估，因而予以准许并经摇号选定杭州众诚价格评估有限公司进行司法评估，该公司接受委托后，依据原告申报以及现场勘察杭州市余杭区××街道××坊××幢××单元××室房屋及附属物品、设备设施状况，采用市场法结合成本法即置核算法评估，出具（2020）评字第Ｔ002号《评估报告书》，该报告书载明：1.木质餐椅维修6把计600元，2.厨房台面维修及加固1.2平方米计540元，3.厨房木门框修复1项计100元，4.厨房拉篮更换1套计400元，5.餐厅移门换锁把计50元，6.小露台移门维修1把计50元，7.藤椅维修2把计500元，8.客厅移门维修1把计50元，9.玄关木栅栏维修1项计230元，10.浴霸开关维修1个计100元，11.卫生间移门维修1把计50元，12.客厅和餐厅墙体修复21.84平方米计1092元，13.卧室灯更换1盏计200元，14.木地板油漆修复4.01平方米计2000元，15.书桌修复1项计200元，16.茶几油漆修复1项计180元，17.洗衣机门等破坏修复1项计1200元，18.施工保洁费1项计200元，19.建筑垃圾清理费1项计300元，20.施工水电费1项计100元，21.防腐木油漆修复（楼上主卧）7.25平方米计1500元，22.门槛石（起居室与书房）维修2块计50元，23.纱窗（书房）1扇计100元，24.楼上墙体修复58.08平方米计2904元，25.楼下阳台排地下水管修复1项计40元，26.煤气灶修复1项计150元，27.席梦思1项计800元，28.席梦思清洗1项计100元，29.踢脚线1项计50元，合计12836元。原告为此支出评估费人民币5000元。 本案经开庭审理，在庭审中，原、被告确认双方的租赁合同关系已于2019年4月27日解除，且被告同意以已交押金6000元抵扣因提前解除租赁合同而应支付的违约金6000元；被告确认尚欠原告水费46.5元、燃气费12.4元，同时被告亦承认租赁房的一楼墙壁有点脏和房内有三个木凳子被宠物狗抓坏，但在2019年4月27日被告搬离前进行了修复，而原告对其修复不予认可。案经多次调解，双方未能达成调解协议。 本院认为：原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法、有效，双方应依约履行。在合同履行过程中，被告提前退房，有双方在2019年4月4日微信上进行沟通记录，证明此前被告已提出退房并获原告同意，被告于2019年4月27日退房解除租赁合同，符合合同约定，但依约被告应支付一个月租金标准的违约金计6000元，而租赁合同解除时，被告交付的押金6000元，依约应用于抵扣被告应付的费用、违约金等，现被告也同意用该押金抵扣前述违约金6000元，故依法予以确认抵扣事实，原告诉请该项支付，依法不予支持；同时原告所诉水费46.5元、燃气费12.4元，被告承认拖欠，被告理应予以支付，即原告该项诉请，依法应予以支持。至于原告诉请的租赁物损坏赔偿，因其所称租赁物的具体品名、数量、损坏程度、原因，除被告自认一楼墙壁和三个木凳有损害之外，其余均为原告单方申报和租赁期间、期满后单方拍摄的又无法证明这些租赁物的损坏系租赁期间正常使用所致的自然损耗还是人为原因造成的照片，并无其他有效证据予以证实系被告非正常使用造成的损害，因而予以酌情认定被告自认的一楼墙壁和三个木凳损害事实，并予以参照《评估报告书》中的评估价，予以支持木质餐椅维修3把计300元、客厅和餐厅墙体修复21.84平方米计1092元，合计赔付维修费金额为1392元，并以此承担相应比例的评估费金额为77元；同时，原告以被告拒绝赔偿而要求支付违约金6000元的诉请，亦因缺乏充分的事实依据，依法不予支持。关于原告诉请的房屋空置期租金、物业费，因双方合同明确约定，提前解除合同，给付一个月租金标准的违约金，该违约金已包括提前解除合同引起的房屋空置期间经济损失的预期，且事实上原告空置期的实际经济损失也并未过分高于违约金金额，因而在原告主张违约金的同时又主张经济损失，依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百六十五条、第二百六十九条之规定，判决如下： 一、被告TAHAMARCODAVIDE支付原告钟国增水费人民币46.5元、燃气费人民币12.4元，合计58.9元，于本判决生效之日起十五日内付清； 二、被告TAHAMARCODAVIDE支付原告钟国增租赁物赔偿款人民币1392元，于本判决生效之日起十五日内付清； 三、被告TAHAMARCODAVIDE支付原告钟国增因本次诉讼而支出的评估费人民币77元，于本判决生效之日起十五日内付清； 四、驳回原告钟国增其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2165元，由原告钟国增负担2132元、被告TAHAMARCODAVIDE负担33元。 原告钟国增应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告TAHAMARCODAVIDE应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  王富春 人民陪审员  徐能静 人民陪审员  郭函丽 二〇二〇年八月二十九日 书 记 员  俞礼佳 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?