广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终14168号上诉人（原审被告）：谢毅坚，男，1986年9月29日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邹友丽，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘俊贤，广东百科律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所地广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，该所所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。上诉人谢毅坚因与被上诉人广州市房屋安全管理所租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初25763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢毅坚上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回广州市房屋安全管理所的全部诉讼请求。事实和理由：（一）位于广州市花都区××街××房是预售商品房，广州市房屋安全管理所一审提交的查册结果仅是预售合同登记备案号，并非产权登记，该房屋至今未交付使用及办理产权登记，谢毅坚仍未获得自有产权房，至今仍符合案涉直管房的承租条件，因此，案涉合同不应解除。（二）案涉房屋为直管房，因此形成的租赁合同关系带有福利性和保障性，有别于一般的房屋租赁合同关系，在谢毅坚仍符合承租条件的情况下，即使双方形成的是不定期租赁关系，也不应随意解除，应继续履行。谢毅坚至今仍无自有房产可用于居住，仍然属于按政策应优先照顾的保护对象，完全满足继续承租条件，在此情况下，双方应继续履行租赁合同，不应解除。二审庭询时另补充：广州市房屋安全管理所主体不适格，本案不属于民事诉讼管辖范围，案涉的公租直管房具有保障性、社会福利性、解决就业等性质，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款的规定以及《中华人民共和国民法总则》第二条的规定，谢毅坚与广州市房屋安全管理所之间的关系不属于民法调整的民事主体之间的财产和人身关系的范畴，双方签订的租赁合同具有行政合同的性质，依照相关规定，涉及该房屋的使用问题，应当由具有相关职能的部门协调解决。广州市房屋安全管理所二审答辩称，（一）广州市房屋安全管理所与谢毅坚之间为民事法律关系，双方的法律地位和权利义务是平等的，案涉房屋属于直管公房，并非公共租赁住房，广州市房屋安全管理所也非住房保障机构，如谢毅坚希望承租公共租赁住房的，可向住房保障部门另行申请。（二）广州市房屋安全管理所与谢毅坚之间已形成不定期租赁关系，广州市房屋安全管理所可以随时要求解除合同，这是法律赋予广州市房屋安全管理所的合法权利，且谢毅坚违反案涉租赁合同的约定，在已获得自有产权房屋并经广州市房屋安全管理所多次催告的情况下拒不退还案涉房屋，已构成根本违约，广州市房屋安全管理所要求解除合同合情合理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，谢毅坚的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。广州市房屋安全管理所向一审法院起诉请求：1.确认广州市房屋安全管理所与谢毅坚就广州市越秀区文德南路厂后街85号202房的租赁关系于2019年3月28日解除；2.谢毅坚及其同住人员立即搬离上址房屋，并将房屋腾空交还给广州市房屋安全管理所；3.谢毅坚向广州市房屋安全管理所支付自2019年6月1日起至谢毅坚实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费（参照房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价标准计算，即每月38元/平方米*16.13平方米=612.94元）；4.谢毅坚向广州市房屋安全管理所支付自2019年4月13日起至实际腾空交还房屋之日止的逾期交还房屋违约金（参照上述房屋占用费标准计付，即612.94元/月）。一审法院认定事实：广州市越秀区文德南路厂后街××、××等房屋为原广州市房地产管理局委托广州市房屋安全管理所管理的房屋，接管部位面积共215.37平方米。2016年6月1日，广州市房屋安全管理所（出租方、甲方）与谢毅坚（承租方、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区文德南路厂后街××房出租给乙方作住宅使用，使用面积为16.13平方米，租期自2016年6月1日至2018年5月31日止，月租金为70.6元，租金按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方;租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按上述违约责任处理；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达等。2019年3月27日，广州市房屋安全管理所向谢毅坚位于越秀××××房的地址邮寄律师函，其中记载：“致谢毅坚：根据市房安所提供的资料显示，市房安所管理位于越秀××××房的直管公房由贵方使用至今，但租赁合同约定的期限已届满；经查，贵方单独或与他人共同拥有产权房屋。鉴于上述情形，市房安所要求与贵方解除租赁关系并收回租赁房屋……鉴于贵方与市房安所就租赁房屋形成了不定期租赁关系，且贵方已不具备继续承租公有房产的条件，现市房安所提出与贵方解除租赁关系，并要求贵方交回租赁房屋符合法律规定。本律师诚望贵方在收到本律师函之日起十五日内搬出、腾空租赁房屋并交回市房安所；如有费用未结清的，一并结清。否则，市房安所将对贵方采取进一步法律行动，由此产生的一切法律后果由贵方承担等。”该邮件于2019年3月28日由谢毅坚本人签收。广州市房屋安全管理所为证明谢毅坚名下拥有自有产权房屋，向一审法院提交了如下证据：打印时间为2019年8月1日的《个人名下房地产登记情况查询证明》，其中记载谢毅坚名下登记有广州市花都区××街××房，房屋用途为住宅，性质为商品房，建筑面积为106.87平方米。谢毅坚对上述证据没有异议。谢毅坚为证明其购买的上址房屋尚未能交付使用，向一审法院提交了：花都颐和山庄物业服务处于2019年8月7日出具的《证明》一份，其中记载：兹有谢毅坚先生，身份证号：，在我小区购买位于广州市花都区颐林九街2号(H3栋)403房，截止到2019年8月7日，该房业主未收付使用。广州市房屋安全管理所对该证明的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该证明只是物业管理处单方说法，广州市房屋安全管理所对该情况无法核实，且根据案涉合同约定，谢毅坚购置房屋后应主动向广州市房屋安全管理所退还房屋，广州市房屋安全管理所已多次催告谢毅坚退还房屋，但谢毅坚仍未履行退房义务，如果该证明是真实的，恰恰证明了谢毅坚没有按照合同约定履行义务。谢毅坚按合同约定的租金标准向广州市房屋安全管理所支付租金至2019年12月。在本案一审诉讼过程中，广州市房屋安全管理所向一审法院提交了其于2019年4月19日向谢毅坚开具的2019年4月的租金发票，金额为70.8元。目前案涉房屋由谢毅坚及其母亲共同居住。一审法院认为：广州市房屋安全管理所与谢毅坚双方签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。上述租赁合同约定的租期届满后，双方未再续签合同，谢毅坚继续使用案涉房屋，广州市房屋安全管理所继续收取租金，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本案中，广州市房屋安全管理所已于2019年3月27日向谢毅坚邮寄《律师函》，要求解除双方就案涉房屋的租赁合同关系并于收到该《律师函》之日起十五日内腾空交还房屋。但此后，谢毅坚仍然按合同约定的租金标准收取谢毅坚交纳的租金，故双方仍构成不定期租赁关系。因公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，据广州市房屋安全管理所提供的证据反映，谢毅坚在本市已有自有产权的房屋，根据合同约定，谢毅坚理应将房屋腾空交还给广州市房屋安全管理所。故广州市房屋安全管理所现要求解除租赁关系、收回房屋并计付房屋使用费的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。至于广州市房屋安全管理所要求谢毅坚计付逾期交还房屋违约金的诉讼请求，如上所述，广州市房屋安全管理所向谢毅坚发出解除合同通知后，仍按合同约定租金标准收取谢毅坚交纳的租金至2019年12月止，即双方仍构成不定期租赁关系，故在广州市房屋安全管理所提起本案诉讼前,谢毅坚仍然有权居住在案涉房屋内，不存在逾期交还房屋的情形，故广州市房屋安全管理所上述诉讼请求依据不足，一审法院对此不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，于2019年12月18日作出如下判决：一、广州市房屋安全管理所与谢毅坚就广州市越秀区文德南路厂后街××房的租赁合同关系于本判决发生法律效力之日予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，谢毅坚及其同住人员将广州市越秀区文德南路厂后街××房腾空交还给广州市房屋安全管理所；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，谢毅坚向广州市房屋安全管理所支付自2020年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月70.6元计），自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用参照成本租金标准即15.5元/平方米/月*16.13平方米的标准逐月计付至谢毅坚实际腾空交还房屋之日止；四、驳回广州市房屋安全管理所的其他诉讼请求。案件受理费50元，由谢毅坚负担。本院二审期间，谢毅坚向本院提交：1.广州市商品房买卖合同（预售），拟证明谢毅坚购买的位于花都区××街××房是预售商品房，广州市房屋安全管理所查询到的仅是预售登记号，并非产权号，该楼盘烂尾，至今未交付给谢毅坚，因此案涉直管房至今是谢毅坚的唯一住所；2.（2020）粤0114民初3343号民事判决书，拟证明谢毅坚购买的花都云梯山庄烂尾，众多小业主起诉要求开发商赔偿逾期交房违约金。广州市房屋安全管理所经质证认为：因证据1形成于一审庭审前，不应作为新证据，且谢毅坚没有提供原件，所以对该证据的真实性、合法性和关联性不予认可；证据2由法院认定，谢毅坚在一审时向法院提交的求情申请书第13页中特别备注该房屋是毛坯状态，所以谢毅坚自认是有房屋的，而且房屋已经接收，该判决书只能针对具体情况，与本案无关。本院认为，本案中，广州市房屋安全管理所系受原广州市房地产管理局的委托负责案涉房屋的管理。广州市房屋安全管理所将案涉房屋出租给谢毅坚作为住宅使用，谢毅坚按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，广州市房屋安全管理所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有用益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，案涉租赁合同关系应认定为行政协议。广州市房屋安全管理所作为房屋受托管理单位对案涉合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初25763号民事判决；二、驳回广州市房屋安全管理所的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市房屋安全管理所；谢毅坚预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年八月二十四日书记员 贾 妍苏劲丹