广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13126号上诉人（原审原告）：广州市白云出租汽车集团有限公司（以下简称白云出租汽车公司），住所地广州市海珠区泰沙路129-137号（单号）2楼。法定代表人：邓志诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宗浩、刘馥丹，该公司职员。上诉人（原审被告）：李国生，男，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李伟聪，男，汉族，住广州市越秀区，系上诉人李国生之子。上诉人白云出租汽车公司与李国生房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人白云出租汽车公司的委托诉讼代理人李宗浩、刘馥丹，被上诉人李国生及其委托诉讼代理人李伟聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白云出租汽车公司上诉请求：撤销一审判决并改判要求李国生搬迁的确切期限，本案一审、二审诉讼费用由李国生承担。事实和理由：一、李国生仍有劳动能力，完全有能力通过房屋租赁市场或者也可以承租公有房自行解决住房问题，白云出租汽车公司没有法定义务必须将涉案房屋出租给李国生居住。二、白云出租汽车公司已和李国生友好协商沟通，但李国生仍拒绝续签合同，亦不同意按照每月602.44元标准缴纳租金，白云出租汽车公司也给予合理的搬迁期限，至2019年5月李国生仍拒绝签订合同、缴纳占用费，继续占用白云出租汽车公司的房屋。一审判决李国生继续居住涉案房屋，侵犯白云出租汽车公司对于涉案房屋的所有权。三、李国生并非白云出租汽车公司的员工，不符合条件居住白云出租汽车公司用作职工宿舍的涉案房屋。李国生辩称：一、涉案房屋历来是按公房租金标准承租的公有住房，根据白云出租汽车公司股东会决议，白云出租汽车公司有义务继续提供涉案房屋给李国生居住。二、白云出租汽车公司于2018年11月8日发出的通知无效，其提出的要约不成立。三、李国生是白云出租汽车公司设立前已存在之历史租户，涉案房屋虽登记在白云出租汽车公司名下，但实际控制人是广州公交集团，李国生作为公交集团正式职工一直居住涉案房屋并无不妥。李国生上诉请求：撤销一审判决，改判李国生应按每月104.13元支付自2017年1月1日起至本案判决生效止的房屋租金并责成白云出租汽车公司按符合有关规定的租金标准与李国生在平等协商一致的基础上重新签订新的租赁合同，并驳回白云出租汽车公司其他诉讼请求，本案诉讼费用由白云出租汽车公司承担。事实和理由：一、涉案房屋是李国生目前唯一住房，由其一家于上世纪六十年代承租并一直居住的公房住宅，是白云集团成立后接管之历史租户。涉案房屋是新白云集团组建后通过划拨得来的公有房产。原租赁合同到期后，白云出租汽车公司没有继续与李国生签订新的合同，也不收取租金，直至2018年11月8日，白云出租汽车公司以书面形式通知李国生限期签订新的租赁合同，并迫使李国生于11月16日前到物业公司按白云出租汽车公司单方提出的租金标准签订2017、2018年的租赁合同和缴交相关费用，并提出“逾期视为贵方放弃承租、使用该房屋”以及需在前述限期届满后10天内将房屋腾退给白云出租汽车公司，该行为显失公平、于理不合。二、对于租金标准计算及依据问题，一审错误以白云出租汽车公司调整后的标准收取房屋使用费。租金的调整标准应按国土房管及物价部门有关规定执行，即公有住房租金标准继续执行2013年12月的公有住房租金标准。三、直管房不适用住宅租金标准，房屋租金参考价仅供租赁双方议价参考。四、李国生从未享受房改优惠及相关住房福利，且原合同租金单价为3.5元/平方米，与《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》穗建规字【2019】1号中规定的公产类租金标准相对应，故应按基准租金标准，由原来3.5元/平方米调整为4元/平方米。白云出租汽车公司辩称：李国生的上诉意见在一审中已审查清楚，且其上诉意见与本案无关，亦无证据证明。2019年5月27日，白云出租汽车公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、李国生将广州市越秀区xxxx路xxxx号xxx房腾空交还给白云出租汽车公司；2、李国生向白云出租汽车公司支付上址房屋自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按《2017广州市房屋租金参考价》的标准，即30元/平方米/月×29.75平方米计算）；3、李国生按房屋占用费总额的100%的标准向白云出租汽车公司支付自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的逾期交房违约金。一审法院认定事实：广州市越秀区xxxx路xxxx号3、4层为白云出租汽车公司所有的房屋，建筑面积491.38平方米，规划用途为住宅，登记时间为2014年6月5日。2016年1月1日，白云出租汽车公司（出租人、甲方）与李国生（承租人、乙方）签订《广州市白云出租汽车集团有限公司房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区xxxx路xxxx号xxx房部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积29.75平方米，月租金为104.13元，租期自2016年1月1日至2016年12月31日止；租金按月、年结算，由甲方在乙方（职工）每月工资中扣除，非职工在每年（月、季、年）第日前缴付本期租金给甲方；在租赁期内，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按拖欠租金额的1%向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，由此造成的损失，由乙方承担。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前1个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以向乙方承租房屋或乙方户口所在地邮寄，或在乙方承租房屋，户籍所在地房屋门口张贴，张贴的第二日为有效送达，也可以由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。经录音录像的口头告知亦视为法律意义上送达。租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。李国生按合同约定标准向白云出租汽车公司支付租金至2016年12月止。一审另查明：据白云出租汽车公司提供的白云出租汽车公司及广州市金轮集体资产管理公司、广州市公共交通集团有限公司的《企业信用信息公示报告》及广州市金轮物业管理有限公司的营业执照(复印件)记载，白云出租汽车公司为其他有限责任公司，成立日期为2002年8月19日；白云出租汽车公司的股东为广州市金轮集体资产管理公司、广州市公共交通集团有限公司及广州市金轮物业管理有限公司，上述三个股东的出资额分别为7882.3万元、4798.5万元、258.79万元。广州市金轮集体资产管理公司为集体所有制企业，成立日期为1956年6月10日。广州市公共交通集团有限公司为有限责任公司（国有独资），成立日期为1998年1月14日。广州市金轮物业管理有限公司为其他有限责任公司，成立日期为2000年5月16日。2018年11月8日，白云出租汽车公司以国内挂号信的方式向李国生邮寄《关于限期签订的通知》，其中记载为加强对职工宿舍的管理，完善相关手续，根据《白云出租汽车公司职工宿舍管理办法》有关规定，我方在2018年10月通知贵方，要求贵方与我方签订2017年、2018年越秀区xxxx路xxxx号xxx房的《房屋租赁合同》，并缴交2017年、2018年的租金（租金标准为：2017年每月104.13元，2018年每月602.44），但贵方至今未与我方签订合同、缴交租金。请贵方在2018年11月16日前到白云出租汽车公司物业管理分公司签订《房屋租赁合同》并缴交相关费用，逾期视为贵方放弃承租、使用该房屋，贵方需在前述期限届满后10天内将房屋腾退给我方等。李国生已签收上述挂号信。目前没有证据显示李国生在本市有其他住房。一审法院认为：白云出租汽车公司、李国生在平等自愿基础上签订的上述《广州市白云出租汽车集团有限公司房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同约定的租赁期届满后，白云出租汽车公司、李国生双方未续订合同，李国生继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系。故李国生应参照合同约定的标准向白云出租汽车公司支付房屋租金。此后，白云出租汽车公司于2018年11月8日向李国生发出《关于限期签订的通知》，要求在2018年11月16日前续签合同并缴纳相关费用，逾期视为李国生放弃承租、使用涉案房屋。鉴于李国生户在本市没有其他住房，故白云出租汽车公司要求李国生腾空交还房屋的诉讼请求，暂不具备条件，对此不予支持。同理，白云出租汽车公司要求李国生支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。李国生至今仍居住使用涉案房屋，理应支付使用房屋的对价。故白云出租汽车公司主张李国生支付2017年1月1日起的房屋使用费的诉讼请求欠妥，一审法院予以纠正为李国生应按合同约定的租金标准支付自2017年1月1日起至2018年11月26日止的房屋租金，及按《2017广州市房屋租金参考价》规定的同地段住宅房屋租金标准即30元/平方米的标准支付自2018年11月27日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2019年11月19日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李国生应向原告广州市白云区出租汽车集团有限公司支付广州市越秀区xxxx路xxxx号xxx房自2017年1月1日至2018年11月26日止的房屋租金（按每月104.13元计）及自2018年11月27日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按30元/平方米·月×29.75平方米标准计）；二、驳回原告广州市白云区出租汽车集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960.25元，由原告广州市白云区出租汽车集团有限公司负担765.58元，被告李国生负担194.67元。二审中，上诉人李国生提交了以下证据：1、企业登记资料，拟证明上诉人白云出租汽车公司的出资人构成；2、市交委穗交函[2002]219号批复、上诉人白云出租汽车公司股东会决议、市财政局穗财企一[2002]818号复函，拟证明上诉人白云出租汽车公司承继其股东的债权债务；3、广州市不动产登记查册表，拟证明涉案房屋属国家所有，是上诉人白云出租汽车公司通过划拨得来的公有住房；4、个人名下房地产登记情况查询证明，拟证明上诉人李国生无任何房产；5、广州公交集团电车有限公司2019年11月21日的《证明》，拟证明该公司退休职工即上诉人李国生在职期间未享受过购买房改房、解困房及单位集资建房等购房优惠政策，也没有享受住房货币补贴等相关福利；6、穗国房字[2014]233号文件、穗建规字[2019]1号文件、租金收据，拟证明上诉人白云出租汽车公司非法调整租金。上诉人白云出租汽车公司质证认为：对证据1、证据3、证据4无异议；对证据2，白云出租汽车公司是支付了土地出让金后涉案房屋产权归白云出租汽车公司所有；证据5由法院审查认定；对证据6，白云出租汽车公司是按照合同约定向李国生追讨相关的权益，并不违法，亦非不平等。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审争议焦点是：1.上诉人白云出租汽车公司要求上诉人李国生腾空交还房屋的诉请应否支持；2.房屋使用费标准应如何确定。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，上诉人白云出租汽车公司已提交房地产权证证实其为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有上述法律规定的各项权利。上诉人李国生主张涉案房屋为公有住房，在无证据推翻涉案房屋权属登记的情况下，该主张缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人白云出租汽车公司与上诉人李国生签订的房屋租赁合同已于2016年12月31日到期，且上诉人李国生并非上诉人白云出租汽车公司职工，其主张有权享有公司福利的理由不成立，在双方当事人就涉案房屋没有签订租赁合同的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方之间存在不定期租赁关系，上诉人白云出租汽车公司有权随时提出解除租赁关系。上诉人白云出租汽车公司于2018年11月8日发出《关于限期签订的通知》，要求签订《房屋租赁合同》并缴交相关费用，逾期视为放弃承租、使用该房屋，并限期腾空交还房屋给上诉人白云出租汽车公司，但此后双方并未签订房屋租赁合同，双方之间的不定期租赁关系自通知搬迁期满即2018年11月26日解除。现上诉人白云出租汽车公司主张上诉人李国生腾空交还房屋并支付争议期间的租金、房屋使用费合理合法，均应予以支持。一审法院不予支持上诉人白云出租汽车公司要求腾空交还房屋的诉请处理不当，本院予以纠正。考虑到上诉人李国生无其他房屋可供搬迁，不具备立即将房屋腾空交还上诉人白云出租汽车公司的条件，故本院酌情给予两年的搬迁期限，上诉人李国生在搬迁期内应积极寻找其他房屋以供搬迁居住，或者视自身情况考虑向相关行政主管部门申请其他福利性质用房，以解决后续住房问题。搬迁期满后，上诉人李国生应将房屋腾空交还给上诉人白云出租汽车公司。双方对一审判决有关2017年1月1日至2018年11月26日止的房屋租金（按每月104.13元计）均无异议，本院对此予以确认。对于不定期租赁合同关系解除后即2018年11月27日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费问题，由于双方签订的房屋租赁合同约定“租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”，一审法院按照《2017广州市房屋租金参考价》公布的同地段住宅房屋租金标准即30元/平方米考标准支付房屋使用费显有不妥，故2018年11月27日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费应参照双方签订的房屋租赁合同约定的租金标准即月租金104.13元/月计算为宜。综上所述，上诉人白云出租汽车公司上诉请求成立，上诉人李国生的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22791号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22791号民事判决第一项为：自本判决生效之日起十日内，上诉人李国生应向上诉人广州市白云区出租汽车集团有限公司支付广州市越秀区xxxx路xxxx号xxx房自2017年1月1日至本判决生效之日止的房屋租金及房屋使用费（按每月104.13元计算）；三、上诉人李国生户（含同住人员）自本判决生效之日起两年内，将广州市越秀区xxxx路xxxx号xxx房腾空交还给上诉人广州市白云出租汽车集团有限公司；四、自本判决生效之次日起至实际交还房屋之日止，上诉人李国生逐月向上诉人广州市白云出租汽车集团有限公司支付房屋使用费（按每月104.13元计算）；五、驳回上诉人广州市白云出租汽车集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费960.25元，由上诉人广州市白云区出租汽车集团有限公司负担795.58元、上诉人李国生负担164.67元；二审案件受理费960.25元，由上诉人广州市白云区出租汽车集团有限公司负担760.25元、上诉人李国生负担200元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年八月二十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿