杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初20584号 原告（反诉被告）：杭州品越科技有限公司，住所地：杭州市余杭区临平街道望梅路588号7幢3单元201室。 法定代表人：林说海，总经理。 委托代理人：王建、虞天姿，浙江蕴望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州知君服饰有限公司（反诉原告），住所地：杭州市余杭区临平街道望梅路588号5幢2单元301室。 法定代表人：施织军，总经理。 反诉原告委托代理人：陈翥、李灵玉，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州品越科技有限公司为与被告（反诉原告）杭州知君服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月19日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因须以公告方式向被告（反诉原告）送达诉讼材料，2020年1月9日转为普通程序审理。审理过程中，被告（反诉原告）提起反诉，本院受理后合并审理，并于2020年8月5日进行了公开开庭审理，原告（反诉被告）委托代理人王建、虞天姿及被告（反诉原告）法定代表人施织军、反诉原告委托代理人李灵玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称：2019年4月25日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出租位于杭州市余杭区××街道××路××号××幢××室房屋，面积718平方米，由被告（反诉原告）先付后用的方式支付租金以及物业管理费。合同签订后，被告（反诉原告）支付了第一期租金及物管费。根据《房屋租赁合同》约定，被告（反诉原告）应于2019年10月1日前支付租金87793元、物业管理费12924元，但经原告（反诉被告）多次催款亦无果，故起诉，请求判令解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的《房屋租赁合同》、被告（反诉原告）支付房屋租金及相关滞纳金、物业管理费及相关滞纳金，并承担本案诉讼费用。 原告（反诉被告）为支持其诉请主张，向本院提交下列证据： 1、房屋产权证，2、房屋分层分户平面图。拟证明该租赁房屋系浙江中德房地产开发有限公司所有的事实； 3、委托说明函，拟证明原告（反诉被告）有权将该房屋出租给被告（反诉原告）的事实； 4、《房屋租赁合同》，拟证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间存在房屋租赁合同关系的事实； 5、承诺书；6、（2020）浙01民终3800号民事判决书，拟证明被告（反诉原告）于2019年11月8日出具承诺书，尚欠原告（反诉被告）租金、物业费合计131190元（4C105－4C107、4D104），并承诺付款时间，该承诺书包括了被告（反诉原告）法定代表人的妻子杨洁应付原告4D104房屋的租赁费用30473元［（2020）浙01民终3800号民事判决书已确认］，因此，不存在被告（反诉原告）预付第二期房屋租金28000元的事实； 7、杭州鼎沃物业管理有限公司证明，拟证明截至2019年5月12日被告（反诉原告）尚欠物业管理费13713.80元的事实； 8、增值税发票二份，拟证明被告（反诉原告）已交纳了第一期房屋租金和物业管理费，原告（反诉被告）及杭州鼎沃物业管理有限公司已开具发票的事实； 9、王永燕证明、原告（反诉被告）与王永燕签订的《房屋租赁合同》，拟证明原告（反诉被告）与王永燕解除《房屋租赁合同》后，王永燕将该房屋内的设备以70000元的价格转让给被告（反诉原告），被告（反诉原告）受王永燕的指示，将其中的28000元转让费支付给了原告（反诉被告），用于抵作王永燕拖欠原告（反诉被告）的房屋租金，剩余42000元转让费被告（反诉原告）受王永燕指令打入王向东账户的事实。 被告（反诉原告）辩称：被告（反诉原告）在缴纳第一期房屋租金和物业管理费的同时，已预付了第二期的房屋租金和物业管理费28000元。但原告（反诉被告）在2019年11月26日对被告（反诉原告）租用的房屋采取了断电措施，在2019年12月8日又未经被告（反诉原告）同意，对被告（反诉原告）租用的房屋采取了锁门措施，造成了被告（反诉原告）无法使用该房屋。被告（反诉原告）在原告（反诉被告）锁门后实际上已不使用该房屋，故无须再支付房屋租赁费用和物业费，请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。 被告（反诉原告）为支持其主张，向本院提交下列证据： 1、视频及图片（浙江移动法院上传），拟证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）租赁的房屋已被原告（反诉被告）锁住不能使用的事实； 2、转让记录和银行个人账户明细，拟证明被告（反诉原告）已付清第一期房屋租金、物业管理费及预付第二期房屋租金28000元的事实。 3、转账账单，拟证明被告（反诉原告）租赁房屋的转让费70000元，已向王向东转账支付42000元，另外现金支付28000元的事实。 被告（反诉原告）反诉称：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》，双方约定原告（反诉被告）将位于杭州市余杭区××街道××路××号××幢××室房屋租给被告（反诉原告）使用。但在房屋租赁期间，原告（反诉被告）多次采取断电、锁门的措施，致使被告（反诉原告）无法正常使用该房屋，无法正常经营，给被告（反诉原告）造成严重的经济损失。原告（反诉被告）的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为此，提起反诉，要求：1、判令解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）经济损失200000元；3、判令原告（反诉被告）承担全部反诉诉讼费。 被告（反诉原告）为支持其反诉诉请主张，向本院提交下列证据： 1、房屋租赁合同，拟证明被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间存在房屋租赁关系的事实； 2、微信聊天记录和会议记录，拟证明原告（反诉被告）违约采取断电措施的事实； 3、淘宝营业额明细，拟证明被告（反诉原告）正常经营收入因原告（反诉被告）采取断电、锁门等违约措施造成严重经济损失的事实； 4、微信聊天记录，拟证明原告（反诉被告）减免其他承租户部分租金的事实。 5、东湖派出所询问笔录，拟证明原告（反诉被告）对被告（反诉原告）承租的房屋采取断电、锁门的事实； 6、房屋腾空告知书、短信息，拟证明被告（反诉原告）曾将《告知书》交付给原告（反诉被告），但被原告（反诉被告）退回，故被告（反诉原告）以短信方式向原告（反诉被告）通知房屋已腾空的事实； 7、押金收据，拟证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）已交纳押金10000元的事实； 8、预付房租及部分转让费支付凭证，拟证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）预付了第二期房屋租金28000元及支付了转让费的事实； 9、部分加工合同及付款凭证，拟证明被告（反诉原告）以服装销售为主要收入来源，被告（反诉原告）向第三方加工和采购了大量衣服用于销售的事实； 10、大量衣服堆积照片、部分起诉书及执行通知书，拟证明因原告（反诉被告）采取停电、锁门措施致使被告（反诉原告）无法使用租赁房屋进行经营，被告（反诉原告）购入的衣服无法销售，大量衣服堆积，造成公司资金严重紧张，无法运营，被众多公司和员工起诉，造成被告（反诉原告）严重经济损失的事实； 11、证人李某证言，拟证明李某在2019年11月26日上班的时候公司被停电，2019年12月8日或9日公司门还被锁着的事实； 原告（反诉被告）针对反诉辩称：1、被告（反诉原告）承租的房屋被断电，是因为被告（反诉原告）未交纳电费，原告（反诉被告）依照合同约定采取了断电措施，其造成的后果应由被告（反诉原告）自行承担。2、被告（反诉原告）拖欠房屋租金，经原告（反诉被告）多次催讨仍未支付，原告（反诉被告）采取了必要的、合理的、持续时间不长的锁门措施，其损失应由被告（反诉原告）承担。且被告（反诉原告）在2019年12月10日后一直未与原告（反诉被告）沟通，即使存在损失，也是被告（反诉原告）放任产生，后果应由被告（反诉原告）自行承担；3、被告（反诉原告）诉讼请求依据不足，故请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 原告（反诉被告）为支持其主张，向本院提交了照片和视频，拟证明被告（反诉原告）截至2020年7月28日仍未将承租房屋腾空退还给反诉被告的事实。 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）就本诉部分提交的证据质证如下：证据1至4、证据6至7三性均无异议；证据5三性无异议，但不能证明所反映的内容，该承诺书是被告（反诉原告）在拖欠租赁费的情况下，出于对原告（反诉被告）的信任，在没在看清内容的情况下签了字；证据8被告（反诉原告）从未看到和收到过发票；证据9三性均不予认可，该证据系原告（反诉被告）与案外人之间的租赁关系，与本案无关。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）就本诉部分提交的证据质证如下：证据1关联性有异议，该证据无法证明是本案租赁房屋；证据2的真实性无异议，但对其中28000元的关联性提出异议，该款系被告（反诉原告）代前任租户支付的拖欠房屋租金；证据3转账凭证无异议，该证据印证了被告（反诉原告）的70000元转让费其中42000元按照前任租户的要求支付给了王向东，另外28000元按照前任租户的要求代前任租户用于支付拖欠原告（反诉被告）的房租费。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）就反诉部分提交的证据质证如下：证据1、证据5、证据7、无异议；证据2的三性均有异议，该证据系被告（反诉原告）公司内部行为；证据3与本案无关联；证据4的与本案无关，原告（反诉被告）没有承诺过对被告（反诉原告）减免租金；证据6三性均有异议，《告知书》系被告（反诉原告）自行制作的，不能证明待证事实，且原告（反诉被告）也未接收过该《告知书》；证据8与待证事实不符；证据9与本案无关联；证据10的三性均有异议，且与本案无关联；证据11的证人系被告（反诉原告）公司的员工，与本案有利害关系。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）反诉部分提交的证据的三性均有异议，认为不能证明待证事实。 根据以上质证意见，本院对双方当事人提交的证据认证如下： 原告（反诉被告）就本诉部分提交的证据1至4、证据6至7，本院予以采信；证据5、证据8，符合证据采信原则，本院予以确认；证据9设备等转让费及款项转账事实予以认定。被告（反诉原告）就本诉部分提交的证据1，不能证明租赁房屋不能使用的待证事实；证据2，被告（反诉原告）已付清第一期房租费和物业费的事实予以认定，对预付第二期房租28000元的事实，结合双方当事人提交的其他证据，经综合判断，对被告（反诉原告）待证明已预付第二期房租28000元的事实不予认定；证据3，系被告（反诉原告）向案外人支付转让费，且支付的现金无其他证据加以佐证。 被告（反诉原告）对反诉部分提交的证据1、证据5、证据7，本院予以认定；证据2至4、证据6、证据8至11，不符合证据采信原则，本院不予以认定；原告（反诉被告）就反诉部分提交的证据不符合证据采信原则，本院不予认定。 本院根据到庭当事人的陈述及确认的有效证据，认定事实如下：2019年4月25日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告（反诉被告）将位于杭州市余杭区××街道××路××号××幢××室房屋出租给被告（反诉原告），该房屋面积718平方米（含大厦应分摊的公用面积），租赁期限自2019年5月1日起至2021年4月26日止，用途为经营办公展厅。双方对租金约定如下：起租租金按每月每平方米0.67元计算，付款方式采取先付后用的方式。其中：2019年5月1日至2019年11月1日止的租金87793元，于2019年5月5日前支付；2019年11月2日至2020年5月1日止的租金87793元，于2019年10月1日前支付；2020年5月2日起至2020年11月1日止的租金102207元，于2020年4月1日前支付；2020年11月2日起至2021年4月26日止的租金102207元，于2020年10月1日前支付。如被告（反诉原告）逾期支付租金的，逾期支付期间应按每日千分之五向原告（反诉被告）支付逾期付款违约金，同时，原告（反诉被告）有权采取停水、停电等措施直至被告（反诉原告）按约缴纳租金后恢复。被告（反诉原告）逾期支付租金超过五日的，原告（反诉被告）有权解除合同。双方对保证金约定如下：被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳保证金10000元，租赁期间保证金不计利息。双方对物业费、电费、水费约定如下：租赁期间，物业管理费按每月每平方米3元标准由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）收取。其中：2019年5月1日起至2019年11月1日止的物业管理费12924元，于2019年5月5日前支付；2019年11月2日起至2020年5月1日止的物业管理费12924元，于2019年10月1日前支付；2020年5月2日至2020年11月1日的物业管理费12924元，于2020年4月1日前支付；2020年11月1日至2021年4月26日的物业管理费12924元，于2020年10月1日前支付。如逾期支付物业管理费，被告（反诉原告）应在逾期期间按每日千分之五标准，由被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付逾期付款违约金，同时，原告（反诉被告）有权采取停水、停电等措施，直至被告（反诉原告）按约定交纳所欠物业管理费后恢复。租赁期间，水费、电费由被告（反诉原告）承担，其中电费按每度电1.20元计付，水费按每吨6.50元计付，租赁期间的水电费按先付后用原则，被告（反诉原告）预付不够的，原告（反诉被告）有权采取包括停止供应等措施，由此造成的损失由被告（反诉原告）承担。合同中，双方还明确了租金、电费、物业费收款单位开户银行、账户户名、账号等信息。合同中双方还就违约责任及其他事项作了约定。 合同签订前后，被告（反诉原告）分五次向原告（反诉被告）支付款项共计138717元，用于支付第一期房屋租金（87793元）和物业管理费（12924元）及保证金（10000元）。其中：2019年4月24日分二次支付了7900元和12100元，2019年4月25日付款28000元，2019年5月8日分二次支付了77793元和12924元。收款后，原告（反诉被告）于2019年4月28日开具了押金10000元的收款收据，于2019年5月16日开具了房屋租赁费87793元的增值税发票，合同约定的物业管理费收款单位杭州鼎沃物业管理有限公司于2019年5月16日开具了12924元的物业管理费增值税发票。根据双方签订的合同约定，被告（反诉原告）应于2019年10月1日前支付第二期租金87793元和第二期物业管理费12924元，因被告（反诉原告）未及时交纳，经原告多次催讨后，被告（反诉原告）法定代表人施织军于2019年11月8日出具《承诺书》，载明：本人承租于望梅路588号杭州××装饰城××幢××号，共计（租金、物业费）131190元，承诺2019年11月9日前付款10000元，2019年11月20日前付60595元，剩余60595元2019年11月30日付清，被告（反诉原告）出具承诺书后，未按承诺支付相应款项。2019年11月26日，原告（反诉被告）因被告（反诉原告）未及时预交电费，对被告（反诉原告）承租的房屋采取了断电措施。2019年12月8日，原告对被告（反诉原告）承租的房屋采取的锁门措施。2019年12月9日，被告（反诉原告）找原告（反诉被告）沟通，沟通过程中，双方发生争吵，经报警后，杭州市公安局余杭区分局东湖派出所进行了调查处理。此后，原告（反诉被告）打开了被告（反诉原告）承租房屋的门锁。因被告（反诉原告）拖欠房屋租赁费和物业管理费，并经原告（反诉被告）多次催款无果，原告（反诉被告）于2019年12月19日向本院起诉，请求判令：1、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的《房屋租赁合同》；2、被告（反诉原告）支付房屋租金及相关滞纳金共计120715.4元；3、被告（反诉原告）支付物业管理费及相关滞纳金共计17770.5元；4、诉讼费用由被告（反诉原告）承担。后原告（反诉被告）变更诉讼请求：请求判令：1、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的《房屋租赁合同》；2、被告（反诉原告）支付房屋租金及逾期付款违约金108746.93元（自2019年11月2日起至2020年5月12日止的租金93084.66元，此后至实际腾退之日止的租金按每日481.06元另行计算。逾期付款违约金以被告实际未付房屋租金为基数，按日万分之八，自2019年10月1日起计算至实际腾退之日止）；3、被告（反诉原告）支付物业管理费及逾期付款违约金16019.44元（自2019年11月2日起至2020年5月12日止的物业管理费13713.80元，此后至实际腾退之日止的物业管理费按每月2145元标准另行计算。逾期付款违约金以被告（反诉原告）实际未付物业管理费为基数，按日万分之八，自2019年10月1日起计算至实际腾退之日止）；4、诉讼费用由被告（反诉原告）承担。 2020年5月22日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《告知书》。该《告知书》载明了被告（反诉原告）承租的4C105-107室房屋自被原告停电、锁门后就一直停用至今，并于4月15日私人物品已经腾空。转让费70000元（包括办公设备桌椅，空调、装修设施）在下一任租户租房时代为收取70000元转让费。同日，被告（反诉原告）将该《告知书》及钥匙一套送给原告（反诉被告），原告（反诉被告）拒收后，被告（反诉原告）将《告知书》留置在原告（反诉被告）处。随后，原告（反诉被告）又将《告知书》及钥匙后立即退还给了被告（反诉原告），交给了被告（反诉原告）的员工法定代表人施织军的二弟。2020年5月23日，被告法定代表人施织军将《告知书》通过短信发给了原告（反诉被告）当时的法定代表人李信专。 另查明，位于杭州市余杭区××街道××路××号××幢××室房屋由原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）法定代表人的妻子杨洁，经（2019）浙0110民初20727号民事判决书和（2020）浙01民终3800号民事判决书判决，杨洁尚欠原告（反诉被告）租金26290元和物业管理费4183元。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均应按约履行。被告（反诉原告）拖欠租金，已符合双方约定的《房屋租赁合同》解除条件，原告（反诉被告）及其被告（反诉原告）均要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以准许。被告（反诉原告）拖欠房屋租赁及物业管理费用，是造成本案纠纷的主要原因，应承担相应的民事责任，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付房屋租金、物业管理费及相应的逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。但是，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期付款违约金过高，本院酌情予以调整。被告（反诉原告）辩称租赁房屋已于2020年4月15日已经腾空交付给原告（反诉被告）无相应证据加以佐证，本院不予采信。被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）房屋租金及物业管理费期间，恰逢新型冠状病毒感染肺炎疫情爆发，2020年1月23日浙江省人民政府启动了重大公共突发卫生事件一级响应，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）减免一个月租金的请求，本院酌情予以准许，减免房屋租金一个月。被告（反诉原告）已交纳的保证金10000元，原告（反诉被告）同意冲减被告应付房屋租金，本院予以准许。结合被告（反诉原告）支付第一期房屋租金及物业费后原告（反诉被告）开具的发票、被告（反诉原告）房屋租赁后支付给前任租赁房屋中的办公设备等转让费70000元支付情况及被告（反诉原告）法定代表人施织军2019年11月8日出具《承诺书》等事实，对被告（反诉原告）在支付第一期房屋租金和物业管理费时已预付第二期房屋租金28000元的辩称，本院不予采信。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付经营损失费的反诉请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）杭州品越科技有限公司与被告（反诉原告）杭州知君服饰有限公司于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）杭州知君服饰有限公司于本判决生效之日后十日内支付原告（反诉被告）杭州品越科技有限公司房屋租金63161元［2019年11月2日起至2020年5月1日止87793元，扣除疫情期免交1个月租金14632元及保证金10000元，2020年5月2日起至实际腾空之日止的房屋租金（房屋占用费），按每日481.06元标准，另行计算］； 三、被告（反诉原告）杭州知君服饰有限公司于本判决生效之日后十日内支付原告（反诉被告）杭州品越科技有限公司物业管理费12924元（2019年11月2日起至2020年5月1日止，2020年5月2日起至实际腾空之日止的物业管理费，按每日70.50元标准，另行计算）； 四、被告（反诉原告）杭州知君服饰有限公司于本判决生效之日后十日内支付原告（反诉被告）杭州品越科技有限公司逾期付款违约金［以上述第二至第三项应支付的房屋租金和物业管理费为基数，自2019年10月1日起至实际腾退之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍计付］； 五、驳回原告（反诉被告）杭州品越科技有限公司其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）杭州知君服饰有限公司其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费3070元，财产保全申请费1212.50元，由被告（反诉原告）杭州知君服饰有限公司负担；反诉案件受理费4300元，由被告（反诉原告）杭州知君服饰有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  洪培华 人民陪审员  蔡新玲 人民陪审员  章成中 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  盛 艳 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-11-?