广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15689号上诉人（原审原告）：吴燕明，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李肖欣，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地：广州市海珠区。法定代表人：陈穗欣，职务：所长。委托诉讼代理人：马湘丽，该所员工。上诉人吴燕明因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称海珠房屋一所）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初12741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴燕明及其代理人李肖欣、被上诉人海珠房屋一所代理人马湘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴燕明上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认吴燕明与海珠房屋一所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十八条无效；3.改判海珠房屋一所继续履行《广州市直管房（住宅）租赁合同》，即按176.3元/月的标准向吴燕明收取租金；4.本案一、二审诉讼费用由海珠房屋一所承担。事实和理由：一、在涉案房屋的申请发还人卓伟成未按照政策和法律规定取得合法有效的房屋权属证明前，吴燕明仍有权按照原租金标准继续租赁使用涉案房屋。根据《广州市住房和城乡建设局关于吴燕明等事项告知书》的内容，《广州市处理私房改造遗留问题撤管房屋通知书（荔湾撤字第3099号）》不能作为卓伟成已取得涉案房屋权属的凭证，其仍应履行不动产登记手续。根据吴燕明的查册了解，涉案房屋办理产权登记的时间为2019年9月29日，即涉案房屋至该日才真正发还给卓伟成。又根据《关于进一步做好我市落实侨房政策工作的意见》第五条的规定，卓伟成自2019年9月30日起才有权与吴燕明重新签订租赁协议，在此之前，吴燕明有权要求按照与海珠房屋一所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》的租金标准176.3元/月交纳租金、使用涉案房屋。另案与本案属于不同的法律关系，不能作为本案的裁判依据，一审认定事实错误。二、涉案租赁合同第十八条是由海珠房屋一所预先打印的格式化条款，该条款免除了海珠房屋一所按照合同约定继续向吴燕明出租涉案房屋的义务，亦违反了吴燕明与广州市五金公司（以下简称五金公司）关于永迁至涉案房屋的约定，应认定为无效。三、一审判决未考虑本案形成的历史原因和房屋性质，未能考虑吴燕明的实际居住情况，一审判决结果让本处于经济困难状况的吴燕明陷入老无所居的境况。海珠房屋一所二审答辩称：答辩意见与一审的答辩意见一致。吴燕明于2019年6月10日向一审法院起诉请求：1.确认吴燕明与海珠房屋一所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十八条无效；2.判令吴燕明按176.3元/月的标准向海珠房屋一所支付2017年6月1日至2018年5月31日的租金；3.本案诉讼费用由海珠房屋一所承担。一审法院认定事实：吴燕明（承租人、乙方）与海珠房屋一所（出租人、甲方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方同意将海珠区东晓路丽华街17号807部位（产别：经租）的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积46.07平方米；租赁期限从2016年6月1日至2018年5月31日，月租金为176.3元；（第十八条）租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日起自行终止，甲乙双方均不承担终止合同的违约责任；等。2017年4月11日，广州市住房和城乡建设委员会发布荔湾撤字第3099号《撤管房屋通知书》，内容：经审核，下列房屋已批准撤管，退回产权给业主，请按有关规定办理手续。该通知表格中列明具体信息如下：业主姓名：卓鳌（已故）；房屋地址：海珠区晓港湾丽华街17号807房；撤管原因：落实政策发还；撤管时间：2017年6月1日；撤管面积：59.1581平方米；申请发还人姓名：卓伟成；申请人与业主关系：继承人；备注：经租期间租金不结算，只退产权，不退使用权；上述房屋是原同兴路102号的拆迁补偿房屋之一；等。2018年9月19日，卓伟成向一审法院提出诉讼请求：1.吴燕明立即向其支付广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房的房屋使用金（自2017年6月1日起按照同期广州市房地产租赁管理所公布的年度私房租金参考价标准计算至实际搬空腾退上述房屋给卓伟成之日为止的房屋使用金，房屋建筑面积为59.1581平方米）；2.吴燕明一人立即搬空腾退上述房屋给卓伟成；3.吴燕明承担本案的全部诉讼费用。一审法院于2019年3月14日作出（2018）粤0105民初16534号民事判决书，判决：一、吴燕明在本判决生效之日起十日内向卓伟成支付自2017年6月1日至本判决发生法律效力之日止的广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房（住宅，建筑面积59.1581平方米）的使用费（按照具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期同地段房屋租金标准计算，每月、每平方以卓伟成主张的50元为限）；二、驳回卓伟成的其他诉讼请求。吴燕明不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）粤01民终12255号民事判决书，认为：涉案房屋为原属卓鳌所有的“同兴路102号”房屋的拆迁补偿房屋之一；卓鳌去世后，卓伟成通过广东省广州市荔湾公证处(2016)粤广荔湾第9027号《公证书》依法继承涉案房屋，广州市住房和城乡建设委员会也向卓伟成作出了《撤管发还通知书》，将涉案房屋发还卓伟成管理，故卓伟成为涉案房屋的实际权属人，对涉案房屋享有管理使用的权利；现卓伟成提起本案诉讼主张其对涉案房屋的权利，并无不可；在涉案房屋发还卓伟成后，吴燕明继续租赁使用涉案房屋，应向卓伟成支付使用费；等。该案判决：一、维持广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16534号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16534号民事判决第一项为：上诉人吴燕明在本判决生效之日起十日内以每月2662元的标准向被上诉人卓伟成支付自2017年6月1日至本判决发生法律效力之日止的广州市海珠区晓港湾丽华街17号807房的使用费。该案已生效。据查册时间为2019年4月16日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区南洲路北丽华街1-98号首层26、55号及3，5，6，7，9层的权属人为广州英华房地产实业有限公司；登记附注：征用补偿接管，接3号804A,708房,17号406,807房共187.2906平方米；等。另查，1995年7月1日，吴燕明（承租人、乙方）与广州市荔湾区房产公司杉木栏房管站（出租人、甲方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定甲方同意将十三行路同兴路102新12号三楼4房部位的房屋出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积11.69平方米；租赁期限自1995年7月1日至1998年6月30日止；等。1996年11月9日，吴燕明（乙方、被拆迁人）与广州市五金公司（甲方、拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方拆除十三路同兴路12号三楼的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积11.69平方米；乙方同意1996年12月10日前迁出原址房屋；甲方应于1996年12月10日前，在海珠区瑞宝村晓港湾明华苑（第B13幢）第809单元，产权属于公有的套间，居住面积36.35平方米安置给乙方回迁居住；超出安置的面积为3.17平方米，化为建筑面积5.2876平方米，乙方愿意以900元/平方米向甲方购买租赁权，合计4758.84元，此款在本协议生效日一次性向甲方付清；超出应安置部分的面积乙方应按市房管部门核定的民用公房租金标准向甲方交纳房租；等。广州天域房地产实业有限公司于1996年12月5日出具的收据载明，吴燕明支付了上述房屋购买租赁权面积款4758.84元。吴燕明于2019年6月10日提起本案诉讼。一审庭审中，吴燕明表示海珠房屋一所从2017年6月1日开始没有收取吴燕明租金，吴燕明也没有向业主支付租金。吴燕明明确其第二项诉讼请求为：海珠房屋一所继续履行《广州市直管房（住宅）租赁合同》，即按176.3元/月的标准向吴燕明收取租金。一审法院认为：根据查明事实，吴燕明原是同兴路102号的承租人之一，基于该房屋拆迁而被回迁安置到涉案房屋，并与海珠房屋一所就涉案房屋签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》。该合同第十八条约定，租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日起自行终止，吴燕明与海珠房屋一所双方均不承担终止合同的违约责任。生效的裁判文书已经查明并认定房管部门将涉案房屋发还卓伟成管理，卓伟成为涉案房屋的实际权属人，对涉案房屋享有管理使用的权利，吴燕明继续租赁使用涉案房屋，应当向卓伟成支付使用费。并判决吴燕明向卓伟成支付自2017年6月1日至该判决生效之日止的使用费。鉴此，吴燕明与海珠房屋一所之间的租赁关系已于2017年6月1日终止，吴燕明应当积极履行上述判决确定的义务，向卓伟成支付房屋使用费。且吴燕明提交的证据不能证明《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十八条有违反《中华人民共和国合同法》第三十九条的情形，故吴燕明的全部诉讼请求无理无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，一审法院于2019年11月22日作出判决：驳回原告吴燕明的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告负担；原告于本判决生效之日起十日内支付。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，吴燕明向本院提交如下证据：证据一、《广州市住房和城乡建设局关于吴燕明等事项告知书》（穗建信访复[2019]3648号），拟证明广州市住房和城乡建设局明确“只有业主出具合法有效的房屋权属证明，才能确保申请人（即吴燕明）原承租的房屋已发还产权给华侨业主”，故认定产权发还的时间应以业主办妥不动产物权登记手续为准；证据二、广州市不动产登记查册表（出具时间2019年9月12日），证据三、广州市不动产登记查册表（出具时间2019年10月11日），证据二、三拟共同证明涉案房屋的产权登记在业主卓伟成名下的时间为2019年9月29日。海珠房屋一所质证认为：对证据一、二、三的合法性、真实性均无异议，对关联性均有异议；本单位出具的撤管资料是合法的权属证明。二审另查明，吴燕明因不服（2019）粤01民终12255号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年6月29日作出（2020）粤民申1719号民事裁定书，裁定驳回吴燕明的再审申请。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对吴燕明的上诉请求与海珠房屋一所的答辩意见，分析如下：生效的（2019）粤01民终12255号民事判决书已经查明并认定房管部门将涉案房屋发还卓伟成管理，卓伟成为涉案房屋的实际权属人，对涉案房屋享有管理使用的权利，吴燕明继续租赁使用涉案房屋，应当向卓伟成支付使用费。并判决吴燕明向卓伟成支付自2017年6月1日至该判决生效之日止的使用费。根据吴燕明二审提交的再审裁定书，广东省高级人民法院已于2020年6月29日对吴燕明不服（2019）粤01民终12255号民事判决申请再审作出民事裁定书，裁定驳回吴燕明的再审申请。本案吴燕明上诉再认为在卓伟成未按照政策和法律规定取得合法有效的房屋权属证明前，其仍有权按照原租金标准继续租赁使用涉案房屋，其实质是否定前述生效判决认定，应循审判监督程序解决。同理，吴燕明在本案中要求确认其与海珠房屋一所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十八条无效，与生效判决相佐，亦应循审判监督程序解决。因吴燕明第一、二项上诉请求未得到本案审理法院支持，其第三项上诉请求海珠房屋一所继续履行《广州市直管房（住宅）租赁合同》，即按176.3元/月的标准向吴燕明收取租金于法无据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，吴燕明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴燕明负担，本院免予收取。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年八月二十五日书记员  颜旭怀徐毅敏