山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终8657号 上诉人（原审原告）：青岛市崂山区丽海花园小区业主委员会，住所地青岛市崂山区深圳路178号、180号。 主要负责人：赵玉东，主任。 委托诉讼代理人：李义翔，系青岛市宜嘉宏社区居家互助服务中心（青岛市业主权益保障中心）员工。 被上诉人（原审被告）：青岛崂山湾物业服务有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路197号。 法定代表人：迟宗顺，董事长。 委托诉讼代理人：苏鹏，公司员工。 委托代理人：陈延来，山东文康律师事务所律师。 上诉人青岛市崂山区丽海花园小区业主委员会（以下简称丽海花园业委会）因与被上诉人青岛崂山湾物业服务有限公司（以下简称崂山湾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人丽海花园业委会上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、判令被上诉人立即排除妨害，5日内撤离上诉人物业区域，并进行移交。3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依据《物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，依法进行审理。一、上诉人提交的2013年7月11日、7月18日被上诉人出具的书面退出(撤离)上诉人物业区域通知，一审法院没有采纳。二、上诉人提交的2013年8月业主大会关于辞退被上诉人的决议，一审法院没有采纳。三、上诉人与被上诉人签订的2016年服务合同，被上诉人按合同约定自2017年1月退出(撤离)上诉人物业区域约定，一审法院没有采纳。四、被上诉人2016年物业服务合同的权利义务已终止，上诉人请求被上诉人退出物业服务区域、排除妨害、进行各项移交的请求，一审法院不予采纳。五、上诉人一审诉状于2018年6月28日登记立案，2018年8月23日开庭审理，2019年11月11日再次开庭，2019年11月25日出具判决书，期间一审法院已严重违反《民事诉讼法》规定。上诉人在二审中提交重要证据。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律不当，请求二审法院对上诉人的请求事项予以支持。 被上诉人崂山湾物业公司答辩称：一、上诉人与被上诉人存在事实上的物业服务合同关系。2015年12月20日，上诉人与被上诉人签订了《丽海花园小区、丽海馨苑小区物业管理服务合同》。虽然物业服务合同约定期限为1年，但物业服务合同期限届满后，在上诉人未组织召开业主大会并未作出选聘或解聘决定的情况下，截止至今日，被上诉人一直按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务，上诉人不但对此未提出异议，而且事实上接受了被上诉人提供的物业服务。因此，应当认定上诉人与被上诉人存在事实上的物业服务合同关系，物业服务合同应自动延续至业主大会作出选聘或解聘决定为止。二、业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定和决议，依照业主大会的授权开展活动，不享有自行选聘、解聘物业服务企业的权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，只有业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会才有权请求解除物业服务合同。本案中，在2015年12月20日签订的《丽海花园小区、丽海馨苑小区物业管理服务合同》服务期限届满后，上诉人并未组织召开业主大会决定选聘新的物业服务企业，也未决定解聘被上诉人。鉴于2017年至今，上诉人与被上诉人之间一直存在事实上的物业服务合同关系，在丽海花园业主大会未作出解聘被上诉人的决定的情况下，上诉人不得自行作出解聘被上诉人的决定，并且事实上丽海花园及丽海馨苑小区的物业费缴费率高达96.5%，绝大多数业主对被上诉人提供的物业服务表示满意，认可并接受被上诉人继续提供物业服务。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回并维持原审判决。 丽海花园业委会向原审法院提出诉讼请求：1.判决崂山湾物业公司立即排除妨碍，5日内撤离青岛市崂山区丽海花园小区（含丽海馨苑）；2.判决崂山湾物业公司移交物业服务用房、电梯设备间、地下车库（地上车位）、配电室、移交物业管理资料等相关设施、场所、场地；3.诉讼费、代理费由崂山湾物业公司承担。 一审法院经审理查明的事实： 2012年6月8日，青岛市崂山区物业管理办公室出具备案证明，该证明载明根据国务院、省、市物业管理条例有关业主委员会备案的精神，对你会提报的业主委员会备案材料进行认真的审核。经审核，符合业主委员会备案要件规定，现予以备案。2017年丽海花园小区再次召开业主大会进行换届选举。 2013年7月18日，青岛高科技工业园东亿物业管理中心向丽海花园业委会作出通知，该通知主要内容为：小区在2012年6月完成了业主大会的换届，新一届业主大会至今未与我公司签署“物业服务合同”，使我公司无法正常地开展物业管理服务，我公司经研究决定，退出丽海花园、丽海馨苑小区的物业管理服务。 2013年12月1日，丽海花园业委会与青岛宜嘉宏物业管理服务有限公司签订《青岛丽海花园、丽海馨园物业委托代管合同》，该合同约定物业服务期限为6个月的代管期。自二0一三年十二月十日起至二0一四年六月九日。以实际入驻时间为准，计算期限。 2014年2月25日，青岛市崂山区物业管理办公室、崂山区人民政府中韩街道办事处联合下发通知，该通知主要内容为：你业委会未经业主大会表决通过，擅自与青岛宜嘉宏物业管理服务有限公司签订物业服务协议，并于2014年2月25日，强行进入小区欲接管小区物业，你业主委员会的行为和决定已违反国家、省物业管理条例关于选聘和解聘物业公司由全体业主共同决定之规定，特责令你业主委员会立即停止上述违规行为。 2015年12月20日，丽海花园业委会与青岛高科技工业园东亿物业管理中心签订《丽海花园小区、丽海馨苑小区物业管理服务合同》，该合同约定本合同期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同终止或解除，应提前60日书面通知对方，并配合对方按有关规定完成各项交接公司。 另查明，2016年12月24日青岛高科技工业园东亿物业管理中心变更为青岛崂山湾物业服务有限公司。 一审法院认为，根据《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会自选举产生时即已经成立，备案非业委会成立的必要条件，丽海花园业委会提交的证据显示丽海花园、丽海馨苑小区已召开业主大会，进行业委会的换届选举，故对崂山湾物业公司所提的业委会因未备案而不具备主体资格的抗辩意见，一审法院依法不予采纳。 《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》均规定选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，该决定应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。丽海花园业委会提交的2013年海都社区居民代表会议签名簿未载明时间、事由及签名人员的身份，且2014年青岛市崂山区物业管理办公室、崂山区人民政府中韩街道办事处联合下发的通知载明“你业委会未经业主大会表决通过，擅自与青岛宜嘉宏物业管理服务有限公司签订物业服务协议”，故仅凭该签名簿无法证明丽海花园、丽海馨苑小区已召开业主大会且专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主决定解除与崂山湾物业公司的物业服务合同并聘请青岛宜嘉宏物业管理服务有限公司为新的物业公司。物业服务企业服务对象为物业小区的全体业主，且法律法规明确将解聘和招聘物业服务企业的权利赋予业主，故在未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主作出解聘和招聘物业服务企业决定的情况下，一审法院对丽海花园业委会的诉讼请求暂不予支持，待条件成就后，丽海花园业委会可再行起诉。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第八条、第十一条、第十六条、第三十八条之规定，判决：驳回丽海花园业委会的诉讼请求。案件受理费100元，由丽海花园业委会负担。 二审中，上诉人提交证据：《丽海花园小区业主大会议事规则》，证明事项：2017年9月1日在业主大会议事规则当中已经明确授权业主委员会按照合同自行决定选聘解聘物业服务企业，业主大会已经作出授权，第5条已经明确。基于业主委员会的职责，第10条授权业主委员会独立行使解聘或聘请物业服务企业。该证据证明业主委员会作出解聘物业服务企业的行为是受到业主大会的授权的，并且是按照合同约定履行其职责。被上诉人质证意见：对证据的真实性无异议，对证明事项异议。根据物权法和相关司法解释的规定，解聘和选聘物业服务企业必须是由业主共同决定，也即是双过半同意。根据上诉人提交的该份证据落款的印章是丽海花园业委会并有七人在上面签字，该议事规则是业委会单方制作并通过，该规则中包含的业主大会授权业委会自行决定选聘或解聘物业服务企业的规定，违反了法律的强制性规定，该议事规则是无效的。同时，因为该规则包含了物业服务企业选聘和解聘的权利问题还是应当回归到物权法第七十六条，该议事规则关于解聘和选聘物业服务企业的规定是否有效也应取决于该议事规则本身是否经过双过半业主同意，以及是否符合法律规定。本院认为，被上诉人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。 被上诉人提交证据：活动倡议书1份、通知文件5份、2019年7月至2020年5月部分业主的缴费单据丽海花园及丽海馨苑小区物业费缴费收据19份。证明事项：2017年至今，被上诉人一直按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务，上诉人不但对此未提出异议，而且事实上接受了被上诉人提供的物业服务；丽海花园及丽海馨苑小区业主也对被上诉人的工作予以认可和接受，并积极缴纳物业费。因此，上诉人与被上诉人存在事实上的物业服务合同关系，能够证明上诉人与被上诉人存在事实上物业服务关系的相关文件物业费缴费凭据数量庞大，被上诉人仅提交了部分业主的收费缴费凭据，我方可以提交全部的收费缴费凭据。上诉人质证意见：对真实性有异议。被上诉人提交的该有丽海花园业主委员会的公章的证据全部做假，公章系其私刻的。申请对公章进行鉴定。对物业费缴费票据不予认可。被上诉人认为：该公章系业委会的合法有效公章，如果上诉人对盖公章的真实性有异议可以申请鉴定。我方提交的活动倡议书及相关通知上的业委会公章系业委会主任赵玉东安排业委会成员孙嘉泉、刘新生加盖的。本院认为，被上诉人提供的上述证据，与本案争议的事实缺乏关联性，本院不予采纳。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，上诉人丽海花园业委会是否有权解聘被上诉人崂山湾物业公司。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述法律规定，解聘物业公司，应由应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，丽海花园业委会提出解聘崂山湾物业公司，但未提供证据证明，该解聘的决定，经过涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故一审对其请求未予支持不无不当。 关于上诉人丽海花园业委会主张《丽海花园小区业主大会议事规则》中业主已授权解聘物业公司的主张，本院认为，《丽海花园小区业主大会议事规则》的该约定不符合《中华人民共和国物权法》的上述规定，本院不予采纳。 关于上诉人丽海花园业委会主张双方签订的物业服务合同已于2016年12月31日期满，双方未签订新的合同，双方之间已不存在物业服务合同关系，合同到期后业主委员会有权终止合同。对此，本院认为，物业合同期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘其他管理人决定的，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业合同继续有效。因此，本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛市崂山区丽海花园小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年八月十一日 书记员  韩 平  方高海