福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终2165号 上诉人（原审原告）：陈改霞，女，汉族，1981年11月9日出生，住江西省上饶市玉山县。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科(厦门)律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：庄玉玲，北京盈科(厦门)律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区，统一社会信用代码9135068169662171XA。 法定代表人：陈建同，执行董事。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 上诉人陈改霞因与被上诉人漳州市金石房地产开发有限公司(以下简称金石公司)商品房预售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院(2020)闽0681民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈改霞及其委托诉讼代理人许东、庄玉玲，被上诉人金石公司的委托诉讼代理人江凯雄、熊彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈改霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈改霞的全部诉讼请求。事实和理由： 一、一审法院遗漏查明讼争商品房的实际建筑面积，导致判决错误，应予纠正。首先，一审法院认定陈改霞申请测绘的面积不能作为确认产权登记面积的依据，不符合法律规定。讼争商品房尚未办理不动产登记手续并不必然导致本案无法核实产权登记面积。本案双方均认可讼争商品房已建成并竣工，故讼争商品房的实际建筑面积可通过测绘方法予以确定。然而，一审法院对陈改霞提出的测绘申请鉴定不予准许，导致无法确定讼争商品房的实际建筑面积，无法确认房屋面积误差。其次，讼争商品房尚未交房以至无法办理不动产登记手续的根本原因在于金石公司。陈改霞在与金石公司办理交房手续时，金石公司要求陈改霞放弃因面积误差比绝对值超出3%而享有合同解除权的承诺，实属不公，且有违诚实信用原则。 二、一审判决认定陈改霞行使合同解除权的依据不足而驳回其诉讼请求，缺乏事实与法律依据。一审法院尚未查明本案基本事实导致判决错误，讼争商品房尚未办理不动产登记手续并不必然导致无法确认合同约定的面积与实际建筑面积误差比绝对值远超过3%的事实，故陈改霞行使合同解除权具有事实基础和法律依据。 金石公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.陈改霞以讼争商品房的产权登记面积与合同约定面积误差比超3%为由要求解除合同，但陈改霞并未提供相应的证据予以证明，故陈改霞无权要求解除合同。2.产权登记面积依法应由房屋行政主管部门登记确权认定，需经登记才能发生效力；产权登记面积与测绘面积是不同的概念，测绘面积并未经不动产登记机关确认，故一审法院未准许陈改霞提出的测绘申请鉴定，于法有据。3.陈改霞一直未办理讼争商品房的交接手续，致使无法办理讼争商品房的产权登记手续。 二、陈改霞已同意接收讼争商品房，无权再要求解除合同。双方就逾期交房违约事宜已达成协议并已履行完毕。陈改霞出具一份《承诺书》，承诺愿意接收房屋，办理交房手续，面积差价据实结算。陈改霞在获得逾期交房违约金后又以面积差超3%为由要求退房，违背诚实信用原则。对于同一份合同，陈改霞既已作出意思表示要接收讼争商品房，则无权再以面积差为由要求解除合同。 陈改霞向一审法院起诉请求：1.判令解除本案双方于2015年5月31日签订的《商品房买卖合同(2007版)》；2.判令金石公司立即退还陈改霞首期款199000元及利息暂计3224.89元(以首期款199000元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，自2015年5月31日起计算至金石公司实际付款之日止，暂计至2020年1月15日)；3.判令金石公司立即退还陈改霞银行按揭贷款本金460000元、已支付贷款利息92769.11元及利息暂计8348.33元(以552769.11元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，自2015年9月23日起计算至金石公司实际付款之日止，暂计至2020年1月15日)；4.判令金石公司立即赔偿陈改霞因此产生的损失16632元(其中，契税6590元、公维金5021元、专项维修资金5021元)；以上款项暂合计779974.33元；5.判令金石公司承担本案全部诉讼费用。诉讼中，陈改霞变更第三项诉讼请求为：判令金石公司立即退还陈改霞银行按揭贷款本金460000元、已支付贷款利息(暂计至2019年11月23日为92769.11元，实际应计至金石公司付清460000元之日止)及利息暂计8348.33元(以陈改霞向银行按揭贷款本金及已支付利息之和为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，自2015年9月23日起暂计至2020年1月15日为8348.33元，实际应计至金石公司实际付款之日止)。 一审法院认定事实：2015年5月31日，陈改霞与金石公司签订编号为35062108006401958的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定陈改霞向金石公司购买位于龙海市滨海康桥1＃楼1102号（复式）商品房，建筑面积为83.68平方米，总价款659000元。合同第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：……2.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按银行同期活期存款%利率付给利息。”合同签订后，陈改霞依约向金石公司支付了购房款659000元。另查明，2018年10月23日，陈改霞向一审法院提起诉讼，就讼争房产的逾期交付要求金石公司支付逾期交房违约金，二审中经双方协商调解，金石公司已支付陈改霞逾期交房违约金41912元。 一审法院认为：陈改霞与金石公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。根据合同第五条关于“面积确认及面积差异处理”的约定，面积差应根据产权登记面积和合同约定面积的差额来确认。因讼争商品房的不动产登记手续尚未办理，无法核实产权登记面积，故陈改霞主张以面积误差比绝对值超出3%要求解除双方签订的《商品房买卖合同》依据不足，不予支持。对于陈改霞申请对讼争商品房的建筑面积及套内面积进行测绘的申请，根据合同约定陈改霞申请测绘的面积并不能作为确认产权登记面积的依据，故对该申请不予准许。陈改霞的其他诉讼请求均以双方签订的《商品房买卖合同》解除为前提，故陈改霞的诉讼请求均不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回陈改霞的诉讼请求。本案受理费11599.7元，减半收取计5799.85元，由陈改霞负担。 二审中，当事人未提交新证据。对一审法院认定事实，双方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。 二审中，陈改霞提出向漳州纬华勘测设计有限公司调取讼争商品房面积测绘报告，并鉴定的申请。根据案涉《商品房买卖合同》第五条项下的“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”约定，陈改霞申请调取测绘面积的报告并不能作为产权登记面积的依据，鉴于此，本院对陈改霞的申请、鉴定不予准许。 本院认为：涉案《商品房买卖合同》及其合同补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。 根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳为：一、如何理解案涉合同约定的“以产权登记面积为准”；二、案涉合同的解除权能否成立。对此，予以分析认定如下： 一、如何理解案涉合同约定的“以产权登记面积为准”。产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。一般是指房屋产权证上记载的房屋面积。房产权属证书的颁发既是房屋产权管理的主要行政手段，也是依法确认房地产所有权的法定手续。陈改霞认为讼争商品房已建成并竣工，其实际建筑面积可通过测绘予以确定，故其申请向漳州纬华勘测设计有限公司调取房屋面积测绘报告作为确认产权登记面积的依据。首先，根据相关法律法规规定，测绘成果表必须经过房地产行政主管部门严格审核、检查验收，审核、验收合格后经过房地产行政主管部门登记确认，才能转变为产权登记面积。这一确认是行政机关的具体行政行为，是行政机关的法定职责。陈改霞申请调取的测绘报告在未经房地产行政主管部门审核确认之前，不能作为确定产权登记面积的依据。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定了房屋交付面积与合同约定面积有误差的，合同有约定的按约定处理。案涉《商品房买卖合同》第五条项下的“合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准”，故讼争商品房交付面积应以产权登记面积为准。 二、案涉合同的解除权能否成立？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第(二)项虽规定了面积误差比绝对值超出3%而享有合同解除权，但陈改霞至今尚未接收讼争商品房，尚未办理不动产登记手续。是否取得权属证书对当事人来说至关重要。房产权属证书未发放之前，无法确定产权登记面积，因而也不能确定面积误差，故陈改霞诉求面积误差及面积误差超出3%而享有合同解除权的上诉理由，缺乏依据，应予驳回。 综上，陈改霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11599.7元，由陈改霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  唐志忠 审 判 员  李 凌 二〇二〇年八月十九日 法官助理  杨国栋 书 记 员  卢 杰