山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7058号 上诉人(原审被告)：青岛金泉源房地产开发有限公司，住所地青岛经济技术开发区。 法定代表人：朱某1，总经理。 委托诉讼代理人：侯某，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：朱某3，女，1968年10月11日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：朱某2（朱某3之父），住青岛市黄岛区。 上诉人青岛金泉源房地产开发有限公司（以下简称金泉源公司）因与被上诉人朱某3房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金泉源公司的委托诉讼代理人侯某，被上诉人朱某3及其委托诉讼代理人朱某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金泉源公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回朱某3的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由朱某3负担。事实和理由：一、朱某3交付房屋后未给付尚欠房款系违约，应由其承担违约责任。金泉源公司与朱某3在2001年签订房屋买卖合同，涉案房屋已经于2002年给付朱某3，但朱某3至今尚欠近一半房屋款没有给付。朱某3于2002年8月31日接受了房屋钥匙，已实际支配该房屋，应视为房屋已交付。朱某3在接收房屋后应按约定一次性付清余款。涉案房屋在交付后朱某3已经使用该房屋，交付的房屋符合双方合同约定的要求，且房屋交付朱某3后，朱某3将涉案房屋一直在对外租赁获取收益，现朱某3诉求称涉案房屋不合格，不符合房屋质量要求，于理不合。朱某3使用涉案房屋多年且利用涉案房屋获益，占有涉案房屋一直未缴纳欠付的剩余房款，系其违约，应由其承担违约责任。朱某3以金泉源公司未完善各项配套设施并提交消防和规划验收合格文件为由，主张应先完善配套并提交相关文件后再结算尾款，但在双方签订的协议书中并无关于配套设施的约定，且金泉源公司已提交《建设工程竣工验收报告》和《青岛市建设工程竣工验收备案表》，证明房屋已经验收合格并备案。朱某3已经接收了房屋，并且将涉案房屋出租使用，并未因金泉源公司没有提交涉案房屋的消防验收文件而影响朱某3对房屋的使用。二、朱某3的一审诉求没有事实及法律依据，金泉源公司的诉求不应得到支持。1、金泉源公司与朱某3双方在2001年签订合同为房屋预售合同并没有签订正式的房屋买卖合同。双方签订合同只是在当时的条件下双方的一个约定。当时房屋并不符合房屋销售条件，后金泉源公司与朱某3双方在房屋预售基础上完成房屋交付视为朱某3对实际房屋买卖合同情况的认定，房屋交付的时候，朱某3可以选择接受房屋，也可以选择不接收房屋，朱某3对房屋现状接受视为双方对合同内容变更的认可。2、金泉源公司与朱某3双方在2002年已经完成房屋交付，朱某3自房屋交付后不仅没有损失，反而还有收益。朱某3在房屋交付后一直对外租赁，其没有任何损失，即使其主张损失，在本案法院第一次受理后因其未尽到防止损失扩大应自行承担。3、房屋产权证书办理需履行房屋管理部门规定，即使朱某3未交纳剩余房款，金泉源公司也一直在配合办理相关手续，相反朱某3未履行办理相关手续，房屋产权证书不能办理责任在朱某3，其应承担责任。三、朱某3系恶意诉讼。双方买卖合同纠纷，因朱某3拖欠购房款，青岛中院作出（2014）青民再终字第27号民事判决，该判决对事实认定并无不当。朱某3在不交纳购房款的情况下，多次恶意诉讼，浪费司法资源且影响不好。三、2005年前的法院判决逾期交房违约金已过诉讼时效，法院擅自调整的租金没有法律依据。逾期办证违约金也不应支持。另外，朱某3系金泉源公司前身宏海丰公司的会计，说明朱某3对当时房屋的现状是非常清楚的。综上，请求改判支持金泉源公司的上诉请求。 朱某3辩称，一、朱某3已按约履行支付首付款及提交贷款所需材料的义务，不能办理贷款的责任在金泉源公司。涉案房屋未竣工验收。二、朱某3不存在恶意诉讼的事实。三、相关判决认定金泉源公司未履行协议约定：预售房屋需配套齐全、竣工验收、质量合格、按约定日期交房及办理产权证等义务，存在违约行为，应承担违约责任。一审未支持朱某3拆除西侧挡墙、还原规划道路和停车位的请求，不当。一审未认定租金损失及相应期间的迟延办证损失。朱某3从未担任宏海丰公司的会计。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 朱某3向一审法院提出诉讼请求：1、金泉源公司履行完善配套（电、道路、暖通、排水、消防、绿化、燃气等）的义务，并办理竣工验收；2、加固、维修承重结构超规范影响建筑寿命和使用的裂缝等质量缺陷；3、拆除该房西侧1.5米处挡墙，还原规划道路、停车位；4、协助朱某3办理产权证；5、金泉源公司承担逾期交房、逾期办证、未配套竣工验收影响使用的损失等共计2841230元；6、本案诉讼费由金泉源公司承担。 一审法院认定事实:2001年10月26日，朱某3与青岛经济技术开发区东昌贸易中心（以下简称东昌贸易中心）签订购房协议，协议约定东昌贸易中心将位于开发区角的房产出售给朱某3（乙方），房屋面积为281.6平方米，房屋总价款为760320元，乙方应于2001年10月31日交房款的50%，即380160元，其余部分由甲方办理按揭，甲方在2001年11月2日前交房。协议另约定：甲方应当保证上述房产质量合格，具备国家规定的交付条件（上下水、强弱电、道路、暖通），房地产权清楚，并提供房地产权有关资料，协助乙方办理房地产登记手续。…若房屋发生质量问题…或不具备交付条件等，概由甲方负责处理并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。若不能按期交房，每逾期一日，按房价款每日5%的滞纳金给乙方。合同第八条约定：“双方约定的其他事项：（1）甲方在2002年3月31日前给乙方办理按揭贷款，逾期乙方有权解除合同，并追究违约责任。（2）甲方保证所交付的房屋符合上述第三条第一款的规定，否则乙方有权拒收，逾期由甲方负责，按违约处理。”2002年8月31日，东昌贸易中心将房屋钥匙交付给朱某3。2003年12月5日，青岛开发区工程质量监督站出具《关于东昌商贸楼1#楼框架梁裂缝投诉的处理意见》，该意见称：“经现场检查发现，该工程框架梁确有裂缝，并且，框架梁裂缝附近楼板也产生裂缝。”2004年1月6日，青岛建筑工程学院工程鉴定加固中心对涉案房屋作出鉴定结论：“经现场调查及分析，东昌1#商贸有14-17轴线一、二层梁、板裂缝属砼构件温度及收缩裂缝（与房屋过长有较大关系）。砼构件温度及收缩裂缝对构件的安全性影响很小，裂缝的存在主要影响使用（观感及渗漏），较大时会影响构件的耐久性。建议对大于0.3mm的裂缝（主要指受力钢筋处裂缝宽度）做结构胶灌缝处理，其他裂缝做封缝及防水处理（选择较冷季度处理裂缝为宜）。24轴线一层柱表面抹灰层裂缝为非结构裂缝，可考虑在修补的水泥砂浆中掺少量纤维用以防裂。”截至庭审时，涉案房屋未办理综合验收，金泉源公司亦称该房屋不具备竣工验收条件，未办理产权登记。 另查明，2001年5月29日，青岛经济技术开发区东昌贸易中心将该东昌小区1号楼的土地使用权过户给青岛东昌房地产开发有限公司。2005年3月22日，青岛东昌房地产开发有限公司更名为金泉源公司。在（2006）黄民初字第1837号案件审理过程中，金泉源公司自认东昌贸易中心将全部债权债务转让给金泉源公司。 再查明，房屋交付后，金泉源公司自2005年开始租用涉案房屋，后由朱某3将房屋自行出租给他人经营使用至今。 又查明，一审法院于2020年1月15日，对涉案房屋进行了现场勘验。经勘验，在涉案房屋二楼地板处存在可见裂缝若干处；该房屋西侧至某已建成居民住宅小区道路有约1.2m的通道一处。 案件审理过程中，经朱某3申请，一审法院委托青岛贝斯特土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产自2002年10月31日至2019年12月31日期间的日租金数额进行了评估，评估意见为：“平均日租金金额为0.76元/平方米/天”。 一审法院认为，双方争议的焦点为：涉案房屋西侧的挡墙是否应当拆除，是否应当还原规划道路、停车位，朱某3要求的完善配套设施、竣工验收的诉讼请求能否得到支持；朱某3接收的房屋是否存在质量问题，金泉源公司是否负有修缮的义务；涉案房屋是否实际交付，金泉源公司是否应当赔偿朱某3逾期交房违约金、逾期办证违约金。结合法庭调查查明的事实，一审法院作如下认定： 1、关于朱某3主张的拆除西侧挡墙、还原规划道路和停车位的诉讼请求。本案审理过程中，经现场勘验，在涉案房屋西侧至某已建成居民住宅小区道路有约1.2m的通道一处，通道西侧有高约1.5m挡墙一处，挡墙上方为该已建成小区通行道路。因涉案房屋西侧已建成居民小区一处，朱某3诉求拆除的挡墙一处、原规划道路和原规划停车位现与该小区通行道路重叠，且为该通行道路的一部分，拆去挡墙、还原原规划道路和停车位，将破坏该已建成小区的通行道路，影响小区业主通行，可能有损公共利益，故对朱某3的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于朱某3主张的完善配套的诉讼请求。朱某3该项诉讼请求包含安装电、暖通、上下水等。在本案的现场勘验中，涉案房屋已租赁给某房产中介公司使用，该房屋中有上下水并已通电，未接通暖气。涉案房屋所在的楼座为商业楼，该商业楼已建成近二十年，其是否安装暖气并不影响房屋的实际使用，且因该商业楼已由众多经营业户实际使用多年，暖气的接通改造施工涉及整栋商业楼业主的公共利益，朱某3的该项主张不具备现实的可履行性，一审法院依法不予支持。关于朱某3主张的竣工验收。庭审中，金泉源公司称该项目暂不具备验收条件，且竣工验收应由主管建设工程施工的行政机关进行监管，不属于法院民事案件的审理范围，故对朱某3的该项诉讼请求，一审法院不作处理。 2、关于朱某3接收的房屋是否存在质量问题，金泉源公司是否负有修缮的义务。根据朱某3提交的证据及一审法院现场勘验的具体情况，朱某3接收的涉案房屋地板存在裂缝。青岛建筑工程学院设计研究院工程鉴定加固中心作出的鉴定报告亦认定涉案房屋存在裂缝等问题并给出了修复方案。故对朱某3要求金泉源公司修复裂缝的诉讼请求，一审法院依法予以支持。 3、关于房屋是否交付，金泉源公司是否应当赔偿朱某3逾 期交房损失的诉讼请求。民事活动应当遵循公平和诚实信用的基本原则。朱某3与东昌贸易中心签订的房屋买卖契约，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。东昌贸易中心已将全部债权债务转让给金泉源公司，金泉源公司应当承继东昌贸易中心的地位，履行涉案房屋买卖协议的相关义务。房地产买卖契约签订后，朱某3按照协议的约定交付了50%的房款，但金泉源公司并未按约定履行于2001年11月2日交付房屋的义务。朱某3于2002年8月31日接收房屋，此时，涉案房屋并不具备交付使用的条件，朱某3对此是明知的，在此情形下，如朱某3已通过收取房屋获得了合理的补偿，则可免除金泉源公司的违约责任，反之，则金泉源公司仍应当承担赔偿朱某3因逾期交房产生的损失。本案中，涉案房屋直至2005年，方由金泉源公司从朱某3租赁使用，在金泉源公司租赁期结束后，朱某3又将涉案房屋出租给他人使用，朱某3所购房屋获得了合理的补偿。因此，在2004年12月31日前，因金泉源公司交付不符合交付条件的房屋，给朱某3造成了损失，其应当赔偿朱某3因逾期交房产生的损失。因朱某3、金泉源公司双方房屋买卖协议约定的违约金为购房总价款的日5%，该约定过高，朱某3在（2006）黄民初字第1837号案件中主张按照500元/平方米/年的1.3倍的标准计算逾期交房损失，一审法院认为，该标准系朱某3对自己权利作出的处分，亦属合理范畴，一审法院依法予以支持。经计算为578205.8元（500元/平方米/年×281.6平方米÷365天×1153天×1.3倍）。 4、关于朱某3主张的逾期办证损失。涉案房屋至庭审时，仍未达到验收条件，未进行综合验收，不具备办理房产证的条件。金泉源公司对涉案房屋不能综合验收以达到具备办理房产证的条件负有直接责任，其应当赔偿朱某3因逾期办证造成的损失。《最高人民法〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。朱某3、金泉源公司在购房协议中未约定逾期办证的违约责任，且朱某3因逾期办证导致的损失难以确定，故应当依据上述规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证的损失。因在此期间，中国人民银行发布的贷款基准利率发生多次变动，故一审法院酌定按照年利率6%的1.5倍作为计算逾期办证损失的标准。朱某3虽于2002年8月31日接收房屋，但直至2005年1月1日，涉案房屋方由金泉源公司租赁使用，可以认定自此时起，该房屋方具备使用条件，金泉源公司应当自房屋交付使用后90日内协助办理房产证，而直至2019年12月31日，金泉源公司仍未履行协助办理房产证的义务，其应当赔偿朱明 瑾因逾期办证造成的损失，该部分损失计算的期间应为2005年 4月1日起至2019年12月31日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，一审判决：一、青岛金泉源房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内对涉案房屋大于0.3mm的裂缝做结构胶灌缝处理，其他裂缝做封缝及防水处理（具体修复方案及施工方法和工艺参照青岛建筑工程学院工程鉴定加固中心的鉴定结论实施）；二、青岛金泉源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿朱某3逾期交房损失578205.8元；三、青岛金泉源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿朱某3因逾期办证产生的损失504662.4元（以380160元为基数，自2005年4月1日起至2019年12月31日止，按年利率9%计算）；四、驳回朱某3的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29530元，由朱某3负担18309元，青岛金泉源房地产开发有限公司负担11221元，鉴定费6709元，由青岛金泉源房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，金泉源公司提交证据一、房屋租赁合同，附房屋租赁合同总结，证明双方签订涉案房屋租赁合同及支付租金情况。提交证据二、收到条4张，证明朱某3之父朱某2收到涉案房屋租金的数额。提交证据三、包括涉案房屋在内的三套房屋楼面平面图，证明朱某3购买了包括涉案房屋在内的三套房屋。提交证据四、包括涉案房屋在内的三套房屋目前照片2张，证明该三套房屋已对外出租的现状，原来租给金泉源公司。提交证据五、一审法院（2018）鲁0211民初15880号民事裁定书，证明朱某3存在滥诉行为。提交证据六、证据七、青岛市中级人民法院（2014）青民再终字第24、27号号民事判决，证明朱某3购买另外两套房屋的诉讼情况，法院判决朱某3支付金泉源公司剩余房款。 朱某3质证称，对证据一的真实性没有异议，对证明事项予以认可。对证据二、三、四的真实性无异议。对证据五的真实性无异议，对证明内容不认可。对证据六、七的真实性无异议，对证明内容不认可。本院审查认为，金泉源公司提交的证据五与本案缺乏关联性，本院不予采信，对其他证据予以采信。 经本院审理查明，朱某3在2000年至2001年期间从金泉源公司处购买了包括涉案房屋在内的三套房屋，该三套房屋均处于同一幢楼，已办理建设规划审批手续，但至今未通过综合验收，不具备办理房屋权属证书的条件。 2005年，金泉源公司、宏海丰公司就朱某3购买的另外两套房屋欠付购房款问题向一审法院提起诉讼，要求朱某3支付剩余购房款。朱某3提起反诉，要求上述两公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、因违约增加的契税等反诉请求。一审法院经审理后作为民事判决，后该案提起再审，一审法院作出（2012）黄民重字第6号、（2012）黄民重字第7号民事判决，就朱某3购买的另外两套房屋分别判决：朱某3支付金泉源公司、宏海丰公司剩余购房款、金泉源公司、宏海丰公司支付朱某3逾期交房损失并对涉案房屋进行维修；驳回朱某3其他反诉请求。朱某3不服该两判决，上诉至本院。本院经审理后作出（2014）青民再终字第24号、（2014）青民再终字第27号民事判决，其中，（2014）青民再终字第24号，除了对朱某3应支付的购房款数额予以改判之外，维持其他判项；（2014）青民再终字第27号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院（2014）青民再终字第24号、（2014）青民再终字第27号民事判决均已生效，且已部分履行。关于朱某3主张的逾期办证和增加契税损失问题，上述生效判决均认定，朱某3未交清剩余房款，双方未签订正式购房合同，房产证尚未办理，朱某3此时主张迟延办理房产证及增加契税的损失，予以驳回。 2005年左右，金泉源公司通过股权转让方式承继宏海丰公司相关权利义务，更名为金泉源公司。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，双方签订的涉案房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。合同签订后，朱某3依约支付购房总价款的50%即380160元，金泉源公司应交付符合合同约定的房屋。双方合同约定于2001年11月2日之前交付房屋，朱某3实际于2002年8月31日接收房屋，但金泉源公司未举证证明朱某3接收涉案房屋时，涉案房屋已具备双方合同约定的交付条件，导致朱某3即使接收涉案房屋也无法正常使用，购房目的无法实现，直至2005年才由金泉源公司承租使用，一审据此判令金泉源公司支付朱某32001年11月2日至2014年12月31日期间相应的逾期交房损失，并无不妥，本院予以确认。因双方购房协议未约定在朱某3不能办理按揭贷款的情况下朱某3应如何支付剩余房款，金泉源公司以朱某3未支付剩余房款构成违约、朱某3早已接收涉案房屋对外出租获益为由主张不应支付朱某3上述期间的逾期交房损失，依据不足，本院不予支持。 关于朱某3主张的逾期办证损失问题。本院认为，本院（2014）青民再终字第24号、（2014）青民再终字第27号生效民事判决均认定，朱某3未交清剩余房款，双方未签订正式购房合同，房产证尚未办理，朱某3此时主张迟延办理房产证的损失，再审最终据此驳回朱某3关于逾期办证违约金的请求。上述生效判决涉及的两套房屋情况与涉案房屋基本相同，朱某3在接收、使用涉案房屋十几年后至今尚未支付剩余购房款，双方亦未签订正式购房合同，朱某3此时主张逾期办证损失，依据不足，本院不予支持。一审对此予以处理欠妥，本院依法予以纠正。一审判决金泉源公司应对涉案房屋相应裂缝做封缝及防水处理，于法有据，本院予以确认。 综上所述，上诉人金泉源公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定部分事实不当，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6159号民事判决第一、二项； 二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6159号民事判决第三、四项； 三、驳回朱某3的其他诉讼请求； 四、驳回青岛金泉源房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费29530元，鉴定费6709元，二审案件受理费11221元，由上诉人青岛金泉源房地产开发有限公司负担28460元，被上诉人朱某3负担19000元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年八月十日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英