浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2087号 上诉人（原审原告）：胡金元，男，1962年1月12日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 法定监护人：胡伟强，男，汉族，1991年4月24日出生，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：张光涛，浙江如初律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金华市潮阁房产经纪有限公司，住所地浙江省金华市婺城区双馨路296号，统一社会信用代码9133070132348947XG。 法定代表人：陈小平，女，汉族，1976年11月15日出生，住浙江省金华市婺城区。 被上诉人（原审被告）：孔冬菊，女，1978年9月26日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：何基鹏，浙江振进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑素芬，浙江振进律师事务所实习律师。 上诉人胡金元因与被上诉人金华市潮阁房产经纪有限公司、孔冬菊房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初7710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 胡金元的上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、本案一审、二审的诉讼费用由孔冬菊、金华市潮阁房产经纪有限公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审法院认定胡金元卖房行为不在精神疾病发病期，属于与其智力、健康状况相适应的民事行为，属于事实认定错误。理由如下：（一）胡金元早在2016年4月11日就已经确诊为××人，之后病情一直到现在都无法治愈，只能靠药物缓解。该事实，已经由原审法院（2018）浙0702民特393号民事判决审理查明。胡金元卖房行为时间为2017年11月1日，是确诊为××人后实施的民事行为。可以确定的说，胡金元卖房时，是法律上确定的限制民事行为能力人。（二）虽然《民法总则》第145条规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。”但是胡金元早已确诊为××人，在买房交易期间仍属于限制民事行为能力人的前提下，处分房屋的行为属于重大事务，已经超出胡金元的民事行为能力范围。（三）一审法院认为××人卖房行为，是与其智力、健康状况相适应的民事行为。理由只有一个，那就是价格合理正常。其审判逻辑是：价格合理就是没有处在精神疾病发作期。该审判逻辑是错误的、有问题的。众所周知，卖房是一个人，乃至一个家庭最重要的决定之一。不能仅仅看价格合理正常，就判定卖房是经过深思熟虑，精神正常状态下做出的。本案，虽然价格合理正常，但卖房交易行为，是胡金元精神疾病发作期间做出的，体现在以下几点：1、胡金元是原肉联厂的职工，属于工薪阶层，一辈子辛辛苦苦买下这一套仅有58.12平方的房子。胡金元有且只有一套房子，卖了房子意味着没有居所，无家可归。正常人轻易不会卖掉唯一的一套房，除非是胡金元在××发作期间。2、胡金元因精神疾病，早已经离婚，只与独子胡伟强共同生活，相依为命。在卖房前，胡金元曾与胡伟强交流，想卖掉房子，周游世界。胡伟强知道父亲有精神疾病，害怕他把唯一房子卖掉，一家人无家可归。胡伟强把房产证原件，锁在抽屉，以防止胡金元卖房，现在房产证原件仍在胡伟强手中。正常人卖掉唯一住房的目的绝不可能是为了旅游，除非胡金元是在××发作期间。3、本案房屋买卖价格，看似合理正常，但绝对不是一个正常人能接受的价格。房产评估价格为48.37万，房产交易价格是47.5万元，胡金元与金华市潮阁产经纪有限公司签订的《独家销售代理委托协议》，胡金元收43万元，其他作为中介费。众所周知，评估价格相对而言是比较客观，甚至评估价格对比真实市场价格属于稍低的。特别是2017年金华房价大涨。胡金元以低于评估价格成交，还要支付4.5万元的中介费，中介公司还可以收取买房一方的中介费用。一眼就能判断出，在2017年房产交易比较火热的市场氛围下，只需要将房产正常委托中介卖房，给合理中介费（即房价1%作为中介费）就可以达到卖房目的，不需要支付高达4.5万元的中介费。在2017年房产市场火热的背景下，正常人不会签署严重损害自己利益的《独家销售代理委托协议》，除非胡金元是在××发作期间。4、无论是中介公司还是买房者一方，孔冬菊根据交易习惯有义务审查核实胡金元其他家庭成员相关情况。一审庭审时，孔冬菊回答说，没有问过。而金华市潮阁房产经纪有限公司，经由孔冬菊方代理人电话接通后不到庭参加诉讼。足见，无论是中介公司还是买房者，并未进行审慎的注意义务。否则这样的卖房行为就不会发生。综上，涉案房屋交易已经超出胡金元的民事行为能力范围，需要其法定代理人同意或追认，方可有效。现胡金元之法定代理人胡伟强对胡金元与金华市潮阁产经纪有限公司签订的《独家销售代理委托协议》，胡金元与孔冬菊签订的《房地产买卖协议》不同意且拒绝追认，并主张无效，依法应获得支持。 孔冬菊答辩称，胡金元所称2016年4月11日已经为××人，且交易时候属于限制行为能力人没有事实依据。婺城区法院裁定胡金元为限制行为能力人的时间是2019年5月27日，该裁决并没有诉及力，而双方交易时间是2017年11月2日，且孔冬菊支付了合理对价，转让的房屋也办理了过户登记手续并已入住两年多时间。该买卖行为合法有效，请求驳回上诉人的上诉请求。 金华市潮阁房产经纪有限公司答辩称，我们公司没有过错，因为房东当时委托给我们时，销售价格是他自己提出的，是在他本人自愿情况下签的字。 胡金元向一审法院起诉请求：1、请求判决胡金元与孔冬菊之间的《房屋买卖合同》无效。2、请求判决胡金元与金华市××房产经纪有限公司之间的《独家销售代理委托协议》无效。3、请求判决孔冬菊立即返还胡金元河盘桥路51号2幢2-6-2室房产，并协助过户到胡金元名下，同时胡金元返还孔冬菊购房款43万元。4、本案诉讼费用由孔冬菊、金华市潮阁房产经纪有限公司承担。 原审法院认定事实：2017年11月1日，胡金元与金华市××房产经纪有限公司订立了《独家销售代理委托协议》。在金华市××房产经纪有限公司提供的中介服务与帮助下，2017年11月2日，胡金元与孔冬菊签订了房地产买卖协议，约定所有权人胡金元自愿将座落在河盘桥路51号2幢2-6-2室房产以475000元的价格出卖给孔冬菊。孔冬菊交清了款项，于同年11月22日办理了过户手续，并入住该房屋。 原审法院另查明，2016年4月11日，金华市中医医院诊断胡金元为“双相障碍”，2018年8月31日，金华市第二医院诊断胡金元为“器质性心境情感障碍”。胡伟强于2018年10月10日向原审法院申请胡金元为无民事行为能力人。经委托杭州市第七人民医院司法鉴定所进行鉴定，该所作出杭七院司鉴所［2019］精鉴字第069号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“被鉴定人患有‘双相情感障碍，目前为不伴有××性症状的躁狂发作’，受精神疾病发作期的影响，在进行民事活动时，无法正确表达自己的真实意愿，不能正确行使自己的民事权利，不能依法维护自身的合法权益，对该民事行为的辨认能力明显削弱，故评定为限制民事行为能力。”原审法院于2019年5月27日作出（2018）浙0702民特393号民事判决书判决宣告胡金元为限制民事行为能力人，胡伟强为胡金元的监护人。金华市××房产经纪有限公司于2018年6月22日更名为金华市潮阁房产经纪有限公司。经孔冬菊申请，委托鉴定，涉案房屋在2017年11月2日交易时的价格为48.37万元。 原审法院认为，法律规定限制民事行为能力人可以独立实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。现有证据虽然可以证明胡金元已被宣告为限制民事行为能力人，但不能证实胡金元与胡金元签订相关买卖房屋的协议时处于精神疾病发作期，不能认定胡金元当时无法正确表达真实意思表示。而孔冬菊与胡金元签订相关的协议时，没有证据可以证明孔冬菊是明知胡金元精神状况存在异常，且房屋转让的价格是合理的对价，转让的房屋也已经过户登记，购买人孔冬菊也已经实际入住二年多，故可以认定本案房屋买卖的行为并没有损害胡金元的利益。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度的尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，不干涉被监护人有能力独立处理的事务。综上，胡金元的诉讼请求缺乏法律和事实依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回胡金元的诉讼请求。案件受理费10190元（胡金元已预交），由胡金元负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，限制民事行为能力人仍可以独立实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。胡金元虽有××史，且在2019年5月27日被宣告为限制民事行为能力人，但根据现有证据并不能证明2017年11月胡金元自身精神健康状况无法适应案涉房屋交易行为。根据司法鉴定意见书的描述，胡金元虽然存在兴奋、话多、情绪高涨、自我评价偏高等中等程度的狂躁症状，但未见明显社会功能缺陷，“意识清，定向力准确”、“对答切题”，且根据房地产估价报告，案涉房产交易价格与交易时点房产市场价值基本一致，故不能认定胡金元对当时的交易行为和后果存在错误认识。在案涉房产交易时，胡金元系该房产所有权人，孔冬菊并无义务审查其家庭成员情况。另外，在买受人孔冬菊已经支付房产对价，且无证据证明其在交易时明知胡金元患精神疾病并存在恶意的情况下，其作为交易相对方的合法权益仍应得到保护。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，胡金元的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10190元，由上诉人胡金元负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱红彦 审 判 员 周楚臣 审 判 员 杜月婷 二〇二〇年八月十三日 代书记员 钟李钰 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash??