四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川05民终1191号上诉人（原审原告）：何亮书，男，1975年3月4日出生，汉族，住四川省合江县。委托诉讼代理人：温小连，女，1977年6月11日出生，汉族，住四川省合江县，夫妻关系。上诉人（原审原告）：温小连，女，1977年6月11日出生，汉族，住四川省合江县。被上诉人（原审被告）：泸州正力房地产开发有限公司，住所地：合江县合江镇符节路法院大楼左侧，统一社会信用代码：91510522744664766T。法定代表人：程学权，总经理。诉讼代表人：四川长江会计师事务所有限公司，系泸州正力房地产开发有限公司管理人。法定代表人：林继祥，总经理。委托诉讼代理人：苏首元，四川程信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：合江太平洋商业管理有限公司，住所地：合江县合江镇菜坝社区少岷北路禾田小区。统一社会信用代码：915105223093655932。法定代表人：罗庆容，经理。上诉人何亮书、温小连因与被上诉人泸州正力房地产开发有限公司（以下简称“正力房产公司”）、合江太平洋商业管理有限公司(以下简称“太平洋管理公司”)破产债权确认纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2018）川0522民初3873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人温小连，被上诉人正力房产公司的委托诉讼代理人苏首元到庭参加了诉讼，被上诉人太平洋管理公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人何亮书、温小连上诉请求：1、撤销四川省合江县人民法院（2018）川0522民初3873号民事判决；2、改判上诉人与被上诉人正力房产公司签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行；3、确认上诉人已经支付清购买正力房产公司开发建设的合江县合江镇荔城大道1号1号楼2层8号商业房的购房款；4、诉讼等费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人已经按照被上诉人的要求支付完全部房款，双方签订的《商品房买卖合同》、《租赁合同》约定，上诉人以529364元价格购买该商品房的所有权，同时上诉人将房屋交被上诉人使用，租金抵扣剩余房款，因不能按期交付，被上诉人正力房产公司出具《致商业业主告知书》，双方一致认可租期从约定交房日，即2016年8月10日起算，被上诉人还向上诉人出具了817574元的销售不动产统一发票。被上诉人也无权要求解除合同，企业破产受理前，上诉人已经履行完毕了双方签订的合同，应当继续履行《商品房买卖合同》。被上诉人正力房产公司辩称：上诉人没有付清房款，案涉项目未完工交付，上诉人未取得案涉房屋，因此房屋租赁关系未实际发生，租金也未转化为购房款。正力房产公司进入破产程序后，管理人没有通知上诉人继续履行合同，故双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。被上诉人太平洋管理公司未提交书面答辩意见。何亮书、温小连向一审法院起诉请求：1、确认上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》有效，并继续履行；2、确认上诉人已经付清购买正力房产公司开发建设的合江县合江镇荔城大道1号1号楼2层8号商业房的购房款817574元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。一审法院认定的事实：2015年10月14日，何亮书、温小连与正力房产公司签订《商品房买卖合同》，其中约定：正力房产公司将其开发在建位于合江县商业用房预售给何亮书、温小连，预测建筑面积为41.43㎡，19733.86元／㎡，总价为817574元，付款方式为一次性付款，交房时间为2016年8月10日前,合同还约定了逾期付款和逾期交房的违约责任。2015年10月15日，何亮书、温小连与太平洋管理公司签订租赁合同，合同约定：何亮书、温小连将购买前述正力房产公司开发在建的预售商业用房出租给太平洋管理公司，租赁期限为4年，自2016年8月10日起至2020年8月9日止；租金第一年和第二年为67814元／年，第三年和第四年为76291元／年，租金按半年支付一次，具体期限为按照交付之日起半年的日期顺延15日之内；合同还约定违约责任等。同日，正力房产公司还向何亮书、温小连出具租金担保函，其中载明该公司自愿为何亮书、温小连与太平洋管理公司签订的《租赁合同》涉及租金提供连带责任保证，保证期限从2016年8月10日至2020年8月9日。何亮书、温小连在签订《商品房买卖合同》、《租赁合同》和正力房产公司出具《租金担保函》等事项完成后，按照《商品房买卖合同》约定的购房总价款817574元，扣除太平洋管理公司承租4年应付的租金288210元后，将其余购房款529364元一次性支付正力房产公司，双方并于2015年10月19日到房产管理部门办理房屋权属信息备案登记。2016年2月3日，正力房产公司向何亮书、温小连出具了销售不动产统一发票，发票金额为817574元。约定交房期限届满后，由于正力房产公司资金链断裂未完成预售商业用房建设，至今未将预售商业用房交付何亮书、温小连。其间，正力房产公司和太平洋管理公司于2017年5月12日共同向何亮书出具《致商业业主告知书》，其主要内容是认可租赁时间仍从《商品房买卖合同》确定的交付时间2016年8月10日起算。2018年6月8日，一审法院作出（2018）川0522破3号裁定，立案受理正力房产公司破产重整一案，并于2018年6月29日作出（2018）川0522破3号决定书，指定四川长江会计师事务所为正力房产公司的管理人。此后，何亮书、温小连于2018年8月3日向管理人申报了债权，申报债权金额为购房款817574元。正力房产公司管理人确定何亮书、温小连的债权为普通购房债权，债权金额为529364元，并于2018年9月21日公示。何亮书、温小连于2018年9月29日对管理人核定债权提出异议。正力房产公司管理人于2018年10月9日向何亮书、温小连发出《异议债权不予变更回复通知书》，就正力房产公司管理人于2018年9月21日公示所附普通购房（购正力•太平洋购物广场商业）债权表中债权有关项目所提异议回复内容为“管理人初步核实的债权金额不予变更”。何亮书、温小连对此回复仍有异议，遂向一审法院提起诉讼。一审法院另查明，2019年3月7日，正力房产公司被一审法院依法裁定中止破产重整程序，宣告破产。一审法院认为，何亮书、温小连与正力房产公司签订的《商品房买卖合同》系在平等自愿的情形下签订，是双方当事人真实意思表示。《商品房买卖合同》签订后，由太平洋管理公司与何亮书、温小连签订《租赁合同》、正力房产公司以担保方式，将出售房屋返租并用租金抵扣购房款，属于售后包租情形。按照中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十一条第二款“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相包租的方式销售未竣工商品房”的规定，正力房产公司作为房地产开发企业，以太平洋管理公司名义、自己公司担保方式，与何亮书、温小连签订售后包租合同，属行政规章禁止的情形。但是，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《商品房销售管理办法》属行政规章，不得作为认定合同无效的依据。因此，何亮书、温小连与正力房产公司签订的《商品房买卖合同》不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”情形，合同应当认定有效。对何亮书、温小连主张合同有效的请求一审法院予以支持。本案双方主要争议焦点为合同是否应继续履行问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中管理人通知何亮书、温小连申报债权，实际是作出不再继续履行合同的意思表示。按照《商品房买卖合同》约定，何亮书、温小连应当支付正力房产公司的购房款为817574元。根据查明的事实，何亮书、温小连实际缴纳的购房款为529364元，另有288210元是以房租抵扣购房款的形式转化为购房款。虽然何亮书、温小连根据正力房产公司的指示，用购买商品房预期应获4年租金288210元抵扣购房款后，将尚欠的购房款529364元一次性支付正力房产公司，并且获得了正力房产公司向何亮书、温小连出具的全部购房款817574元的不动产销售发票。何亮书、温小连从表象看系按照正力房地产公司的要求履行完付款义务，现实情况却是正力房地产公司因资金链断裂，案涉商铺在2016年8月10日时尚未修建完毕，且正力房产公司开发的该楼盘至今处于停工状态并未进行竣工验收，根本不具备交付使用的条件，更遑论通过出租经营获得收益。从上述事实可以看出，商铺租金288210元并未实际转变为购房款，租金作为购房款予以抵扣这一目的并未实现，何亮书、温小连实际并未全额支付购房款，故正力房产公司提出的合同已经解除不能继续履行有法律依据，一审法院予以支持。同时，虽然出现商铺租金未实际抵扣购房款的责任并不在何亮书、温小连，但是在正力房产公司宣告破产后，案涉楼盘短期内无法继续动工修建的事实将持续存在。要解决正力房产公司因破产而产生的种种问题，应从有利于开发的建设工程整体功能的发挥，避免社会财富损失的进一步扩大的目的出发，从整体进行考虑，而不能将双方对于合同的履行进行简单分割处理。双方诉争的房屋长期处于停工状态，是否继续修建还难以确定，不能按照合同约定交付已是事实，作为开发商的正力房产公司在宣告破产的同时亦深陷大量的诉讼纠纷，资金缺口高达上亿元。何亮书、温小连购买案涉房屋的目的不单是获得产权，其更是要通过该房屋带来经营收益。即便如何亮书、温小连所坚持，继续履行《商品房买卖合同》，何亮书、温小连现仍无法达到取得诉争商铺产权、获得经营收益的合同目的，双方将在可预见时间内依旧处于如今这种僵持状态。然这种状态既不能使何亮书、温小连盈利，亦无法使正力房产公司受益，不利于诉争楼盘整体功能的发挥，更会造成社会财富损失的进一步扩大，影响社会稳定。保护此种各方合法利益均受损的合同状态并不是法律本意。鉴于诉争商品房买卖合同继续履行已无现实可行性，合同目的无法实现，从最大限度保护合同当事人权益、维护社会稳定大局出发，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，何亮书、温小连要求继续履行合同亦无法予以支持。另外，本案中，何亮书、温小连用预期应获房租抵扣购房款，完全得到正力房产公司的认可，而且何亮书、温小连还到房屋管理部门办理房屋权属信息备案登记。另从正力房产公司与多个购房人存在“售后包租”的情形来看，何亮书、温小连前述抵扣购房款的行为，完全是按正力房产公司意思办理，何亮书、温小连在合同履行过程中属于守约方，虽然其的继续履行合同的请求虽然不能得到支持，但其作为守约一方并非无其他救济途径，其因合同履行中受到的权利损害可以通过破产有关程序进行救济及弥补，以保障其民事合法权益得以维护。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，一审法院判决：一、何亮书、温小连与泸州正力房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回何亮书、温小连的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由泸州正力房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，双方自愿签订且不违反法律禁止性规定的合同，依法成立并生效，合同双方均应当按照合同约定履行自己的义务。但当合同一方当事人即被上诉人正力房地产公司进入破产程序后，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，企业破产后，对破产前尚未履行完毕的合同，管理人有权决定合同是否履行。因此，在企业破产的情况下，债权人无权要求破产企业继续履行合同，是否继续履行由破产企业管理人决定，上诉人要求继续履行合同上诉请求不能成立。关于上诉人请求确认购房款817574元的问题。债务人破产的，债权人依法向管理人申报债权，管理人收到债权申报后编制债权表，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”的规定，债权人应当向管理人申报债权，如对债权记载的债权不服的，可以向法院提起诉讼。案涉房屋买卖合同总价817574元，上诉人一次性支付了529364元，同时双方约定由被上诉人太平洋管理公司支付该商业用房4年的租金，即剩余房款288210元租金给被上诉人正力房地产公司，同时正力房地产公司对租金的支付承担连带担保责任。因案涉房地产至今未完工，因此合同约定的商业用房未交付，被上诉人太平洋管理公司也未向被上诉人正力房地产公司支付房屋租金，因此租赁合同并未实际履行，租金亦未转化为购房款。另外，本案中，上诉人虽然向正力房地产公司管理人申报债权，但上诉人并非针对债权表提出异议，而是要求继续履行合同并确认付清购房款，上诉人请求确认付清房款的上诉请求不符合事实和法律的规定，本院不予支持。综上所述，上诉人何亮书、温小连的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人何亮书、温小连负担。本判决为终审判决。审判长  曹天全审判员  钟 洁审判员  刘 静二〇二〇年八月十七日书记员  毛 林