河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1961号 上诉人（原审原告）：潘媛，女，1985年1月8日出生，满族，住承德市双桥区。 委托代理人：杨珖，河北汇林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德鸿图房地产开发有限公司，住所地承德市高新区铂悦山B-09地块1号楼底商129室，统一社会信用代码911308057761962663。 法定代表人：张宝春，经理。 委托代理人：孙亚男，河北山庄（双滦）律师事务所律师。 上诉人潘媛因与被上诉人承德鸿图房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 潘媛上诉请求：1、请求法院撤销(2020)冀0802民初1096号民事判决书并改判解除上诉人、被上诉人间的商品房买卖合同;2、请求改判被上诉人退还上诉人购房款640715元并赔偿原告经济损失暂计49745元(按年息4.9%计算,自原告实际付款之日起计算至付清之日止);3、请求法院依法判令被上诉人退还原告电商费100000元及利息暂计14700元(按年息4.9%计算,自原告付款之日起计算至付清之日止);(以上两项合计805160元);4、被上诉人承担全部诉讼费。事实和理由：一、本案中对于商品房销售合同里的规划用途双方存在着重大误解,一审认定该合同条款合法有效不正确。该商品房合同属于格式合同条款,由被上诉人提前拟好,没有和上诉人协商,并且在签订时也未采取任何方式提示上诉人注意规划用途和原商品房广告宣传发生了重大变化,更没有对该条款予以说明。导致上诉人无法利用该房产进行相关的经营行为,实现不了购房的目的,该合同应该因存在重大误解,与销售宣传不符应予以解除。二、被上诉人涉及虚假宣传,应认定宣传内容属于合同内容。此前被上诉人的宣传广告和销售代表口头,短信,电话,微信里均称该房产为底商,缴费的过程也称是底商的相关费用,甚至发票也注明系商业,从没有提到过用途系办公,上述行为已经给上诉人造成了该房产就是商业的认知,上诉人认为商品房的销售广告和宣传资料如果就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容。本诉涉及的房产双方实际约定的应为商业。三、本案中电商费是应被上诉人要求,在购房时打入的其他公司账户,实际就是购房合同产生的法律关系,并且该款项实际也计算至购房款中,不应属于另外的法律关系。另外上诉人根本就不认识电商的公司,也没有和其商讨过任何购房事宜,上诉人认为该笔费用在解除合同后,应由被上诉人退还。综上,现上诉人为维护自身合法权益,特诉至贵院,望贵院根据真实情况依法改判。 承德鸿图房地产开发有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》与补充协议合法有效，不存在重大误解，上诉人与答辩人均应据此行使权利并履行义务。案涉商品房买卖合同为承德市住建局统一制式模板合同，这是众所周知的事实，并非答辩人自行制作的格式合同，答辩人只能在住建局合同备案系统中按照制式模板填写相关内容。答辩人已就案涉房屋办公性质尽到充分的提示义务。根据监管部门要求，答辩人售楼处对包括预售许可证在内的五证和商品房买卖合同样本都进行了公示，供包括上诉人在内的购房业主阅读。预售许可证和合同样本都明确载明规划用途为“办公”。监管部门不定期巡查，未因此公示情况提出异议。以上可以证明答辩人无故意隐瞒或未告知的情况。在上诉人签订《商品房买卖合同》前，答辩人与其签订了《认购协议》。《认购协议》以明显区别于其他协议内容的加重字体提示上诉人阅读在销售现场公示的买卖合同样本及预售许可证，并且上诉人签字认可阅读了买卖合同样本并了解了预售证信息。由此可以证明上诉人在购买案涉房屋时已经或应当知道房屋规划用途为“办公”，不存在误解。综上，双方在签订合同过程中不存在误解，合同不应解除。二、法律虽赋予了当事人撤销合同的权利，但并非意味着存在宣传瑕疵行为一律可以解除合同。案涉宣传行为并非对购房者所作的承诺，并无具体确定，均是对使用功能的宣传，所涉及的宣传行为目的旨在影响购房者的心理，产生应有的诱惑力，应视为要约邀请或要约引诱，意在邀请购房者提出购房要约。且双方签订的关于案涉房屋的《补充协议》明确约定，“买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书面（包括预订单或认购协议、选房确认单等）、实物及其他形式（包括但不限于销售说辞、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供的信息以及任一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据。对买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，出卖人已向买受人充分提示，买受人已知晓”。根据一般认知，购房者买房必定对房屋自身作出了全方位的考察，不可能仅凭宣传决定购买。宣传内容对购房者而言仅是一个诱因，并非起唯一或直接决定的因素。没有证据证实双方签订的合同并非原告真实意思表示。综上，双方权利义务应以双方最终签订的合同为准，宣传内容不应为合同内容。三、关于电商费10万元系灌南县云翔不动产经纪有限公司收取，答辩人未取得任何利益。答辩人与灌南公司签订了合作协议，其会员客户可在原告处享受购房款优惠，上诉人缴纳该10万元电商费系为取得房款优惠，上诉人也实际取得了答辩人购房款优惠，其就此10万元主张权利完全属于违背契约精神，如因此有异议应向灌南公司主张权利，与答辩人无关。综上所述，请维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 潘媛向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告间的商品房买卖合同；2、请求判令被告退还原告购房款640715元并赔偿原告经济损失暂计49745元（按年息4.9%计算，自原告实际付款之日起计算至付清之日止）；3、请求法院依法判令被告退还原告电商费100000元及利息暂计14700元（按年息4.9%计算，自原告实际付款之日起计算至付清之日止）；4、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年6月29日，原、被告签订认购协议。2020年3月20日，原、被告签订商品房买卖合同（预售）与补充协议，约定原告购买被告开发建设的承德高新区商品房，该商品房规划用途为办公，建筑面积27.69平方米，价款640715元，于2020年9月30日前交付原告。原告支付了全部购房款。原告另向灌南县云翔不动产经纪有限公司支付电商费100000元。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同(预售)与补充协议合法有效，双方当事人均应据此行使权利履行义务。原告提交的证据不能证明被告对其购买商品房的规划用途进行了虚假的宣传，故原告关于解除原、被告签订的商品房买卖合同、退还购房款并赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。原告关于退还电商费的诉讼请求与本案系不同的法律关系，应向灌南县云翔不动产经纪有限公司主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告潘媛的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人潘媛与被上诉人承德鸿图房地产开发有限公司签订的认购协议、商品房买卖合同与补充协议合法有效，双方当事人均应据此行使权利履行义务。商品房销售实行预售许可证制度，被上诉人承德鸿图房地产开发有限公司取得的预售许可证中载明房屋规划用途为办公；上诉人潘媛与被上诉人承德鸿图房地产开发有限公司签订的认购协议已重点确认潘媛已详细阅读并完全理解承德鸿图房地产开发有限公司在销售现场公示的买卖合同、附本样本的全部条文，同意按该样本内容签署买卖合同、附件，被上诉人承德鸿图房地产开发有限公司已详细告知上诉人潘媛本项目的开发情况包括预售证等证件的取得情况，上诉人潘媛已清楚了解且无异议；双方商品房买卖合同业已载明商品房规划用途为办公，故上诉人潘媛应当知悉案涉商品房为办公用途。对于上诉人潘媛提出的“被上诉人涉及虚假宣传,应认定宣传内容属于合同内容。此前被上诉人的宣传广告和销售代表口头,短信,电话,微信里均称该房产为底商,缴费的过程也称是底商的相关费用,甚至发票也注明系商业,从没有提到过用途系办公,上述行为已经给上诉人造成了该房产就是商业的认知”的上诉理由。本院认为被上诉人承德鸿图房地产开发有限公司在销售案涉商品房过程中的宣传行为，其主要内容为对房屋使用功能的宣传，目的旨在影响购房者的心理，产生宣传应有的诱惑力，应视为要约邀请，意在邀请购房者提出购房要约。购房者不可能仅凭宣传决定购买，宣传内容对购房者而言仅是一个诱因，并非起唯一或直接决定的因素。同时被上诉人承德鸿图房地产开发有限公司在销售现场公示买卖合同、附件样本的全部条文并告知预售许可证内容，系履行前契约义务。后双方在《商品房买卖合同》中依法确认了案涉商品房具体内容，并在补充协议中也明确约定买卖合同及补充协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书面、预订单或认购协议、选房确认单等、实物及其他形式所表达和提供的信息以及任一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据。上诉人潘媛提交的证据不能证实其与被上诉人承德鸿图房地产开发有限公司签订的合同并非潘媛的真实意思表示。因此，上诉人潘媛要求解除案涉商品房买卖合同及退还房款并赔偿经济损失的请求，无事实及法律依据，一审判决并无不当。 上诉人潘媛关于退还电商费100000元的请求，因该100000元并非被上诉人承德鸿图房地产开发有限公司收取，且收款单位灌南县云翔不动产经纪有限公司未参加本案诉讼，无法查明案件事实，故本案不予处理。 综上所述，潘媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11852.00元，由潘媛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二〇年八月十九日 法官助理 杨      晓      梅 书 记 员 包      居      正