北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3541号上诉人（原审原告）：北京三和同助物业管理有限公司，住所地北京市海淀区朱房路16号院1号楼（配套公建）房地下二层2005室。法定代表人：郑敏，总经理。委托诉讼代理人：李季，男，北京三和同助物业管理有限公司经理。上诉人（原审被告）：北京市海淀区人大北路33号院2号楼业主委员会，住所地北京市海淀区人大北路33号院2号楼。负责人：薛文杰，主任。委托诉讼代理人：岳见山，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：程瑾，北京市炜衡律师事务所实习律师。上诉人北京三和同助物业管理有限公司（以下简称三和同助公司）因与上诉人北京市海淀区人大北路33号院2号楼业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初34995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。三和同助公司上诉请求：撤销一审法院判决中关于违约损失的内容，依法改判业委会按照488526.4元的每日千分之三违约金标准，支付2018年4月15日至2019年12月31日期间的违约金。事实和理由：物业合同及补充协议系同一合同，且真实有效。业委会存在明显的违约行为，应按照物业合同约定的每日千分之三违约金标准支付违约金。业委会辩称，补充协议无效，即使有效，补充协议中也未约定违约金，违约金过高也应调整，故不同意三和同助公司的上诉请求及理由。业委会上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判驳回三和同助公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误，《补充协议》及决议违反法律强制性规定，应属无效；即使补充协议有效，三和同助公司也没有证据证明将80%租金收益全部用于支付公共能源及部分设施的维护维修，应将扣除合理成本后的收益用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用；一审法院判决业委会承担民事责任，系程序违法。三和同助公司辩称，不同意业委会的上诉请求及理由，请求法院支持三和同助公司的全部诉讼请求。三和同助公司向一审法院起诉请求：判令业委会向三和同助公司支付出租收益492036.8元，并按每日千分之三的标准向三和同助公司支付上述款项自2018年4月15日起至实际付清之日止的违约金；本案诉讼费由业委会承担。一审法院认定事实：三和同助公司提交业委会银行存款账照片打印件，称系业委会在公示栏中公示而拍摄的，证明业委会在2017年至2018年出租涉案楼房公共部分收取租金615046元。经质证，业委会对上述证据真实性有异议，认为账单不是其发的。后经询问，业委会认可照片打印件中三和同助公司主张为租金的入账名称中的四家公司均系其承租人，并认可对应租金收益198412元，不认可入账名称均为“存现金入银行”的剩余416634元收入系租金收益；同时认为三和同助公司于2018年5月撤离，而198412元租金收益中2017年7月31日的30000元租金收益和2017年12月25日的30500元租金收益对应的租期均超出三和同助公司的撤离时间。业委会银行存款账照片打印件显示30000元的入账名称为“北京北宇电通房租（2017.7.26日-2018.7.25日”、30500元的入账名称为“北京紫瑞图文制作中心房租（2017.7.28-2018.7.28日）”。三和同助公司称其是2018年6月30日撤离，并对业委会不认可系租金收益的416634元收入申请进行审计鉴定，法院依法委托北京中益信华会计师事务所有限公司（以下简称鉴定机构）进行审计，鉴定机构后出函要求补充鉴定所需材料，三和同助公司称所需材料都是业委会的材料，业委会称所需材料已经丢失，无法提供。鉴定机构后发函认为因无法提供所需审计资料，导致无法进行审计，故终止鉴定审计工作。三和同助公司称此前出租收益不高，也就30万元左右，业委会给其20多万元，后续其帮助业委会对外出租，负责维修损坏设施，租金随之提高，公共能源部分的费用以前都是业委会去交，业委会觉得出租收益才30万元，但要交30多万元的公共能源费，比较亏，其公司于是与业委会协商由其获得出租收益的80%，对公共能源费包干，公共设施的维护维修需支出20多万元。法院认为，根据本案查明事实，可以认定业委会银行存款账照片打印件的真实性，对于三和同助公司主张的业委会租金收益615046元，业委会自认其中的198412元系租金收益，法院不持异议，但其中的30000元和30500元租金对应的部分租期确实超过物业合同期限，业委会主张三和同助公司于2018年5月搬走，但未提交相应证据，物业合同约定的服务期限截止2018年6月30日，三和同助公司亦主张其于该日搬走，故法院采纳三和同助公司主张，30000元租金中2018年7月1日至25日期间的租金收益2055元（四舍五入到元）和30500元租金中2018年7月1日至28日期间的租金收益2333元（四舍五入到元）三和同助公司无权主张。业委会虽不认可剩余416634元收入系租金收益，但未能对上述收入性质做出合理解释，且因为其不能提供审计所需材料，导致无法通过审计查明上述收入是否系租金收益，故法院认定剩余的416634元亦系三和同助公司主张的租金收益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2013年7月1日，业委会（甲方）与三和同助公司（乙方）签订了《委托物业服务合同》，合同第一条约定：委托服务物业项目对象为海淀区人大北路33号院2号楼（以下简称涉案楼房）。第五条约定：委托物业服务期限为5年，自2013年7月1日至2018年6月30日。第二十六条约定：业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当由未交费业主按每日应缴纳总额千分之三的标准向乙方支付违约金。同日，业委会（甲方）与三和同助公司（乙方）签订了《补充协议》，协议约定：甲方负责本楼公共部分的出租，并收取租金（不含25层），甲方将所得收益的80%交付乙方，用于支付公共能源及部分设施的维护维修，每三个月结算一次。2013年9月26日，业委会出具了《关于支付北京三和同助物业管理有限公司款项决议》，内容如下：依据物业合同的补充协议，人民大学北路33号院2号楼公共部分的出租所得（不含25层），由本业委会负责收取，并且该所得的80%交付三和同助公司，用于本楼公共能源及部分设施的维护维修，每三月结算一次。依据此协议，本业委会开会并形成以下决议：从协议签订后，每三个月结算一次，业委会根据实际收支情况列出收支表，算出本业委会的净收益，在业委会主任解树江签字后，将80%的收益以转账支票的形式由出纳支付给三和同助公司。2017年4月后，业委会未再向三和同助公司交付公共部分租金收益的80%。三和同助公司仍垫付了上述期间的公共能源及部分设施的维护维修费用。2019年6月27日庭审中，三和同助公司称其诉请中的违约金计算标准系根据供电局关于晚交电费每日千分之三逾期滞纳金的标准来主张，应于2018年4月15日由业委会支付，但未支付，其已向供电局垫付了电费，故从该日主张。业委会称如法院认定其违约，其申请调整违约金，按中国人民银行同期存款利率为标准计算。一审法院认为，三和同助公司与业委会签订的物业合同及《补充协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。业委会辩称《补充协议》未经业主大会同意，违反法律、行政法规的强制规定，应为无效，其主张缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。根据《补充协议》，业委会应当每三个月将其收取的涉案楼房公共部分租金所得收益的80%交付三和同助公司用于支付公共能源及部分设施的维护维修，但其自2017年4月后未向三和同助公司支付，其行为构成违约，应承担相应违约责任。业委会的其他抗辩意见缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。三和同助公司依据《补充协议》请求判令业委会向其支付出租收益的80%，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于应支付的出租收益金额，三和同助公司主张的租金收益中的30000元和30500元租金对应的部分租期超过物业合同约定的服务期限，故三和同助公司无权主张超出期间的租金收益。关于三和同助公司主张的违约金，《补充协议》虽未约定违约金条款，但三和同助公司所主张的违约金性质实为违约损失，法院对此予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故业委会应向三和同助公司赔偿因其逾期付款所造成的违约损失。三和同助公司主张的违约损失起算日期合理，法院予以支持，但其主张的每日千分之三标准明显过高，业委会亦申请调整，故法院综合考虑本案案情判定参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算其违约损失至2019年8月19日，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京市海淀区人大北路33号院2号楼业主委员会于本判决生效后七日内向北京三和同助物业管理有限公司支付出租收益488526.4元及违约损失（违约损失以488526.4元为基数，自2018年4月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标计算；二、驳回北京三和同助物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院根据本案现有证据查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方诉辩，本案争点为：一、业委会与三和同助公司签订的《补充协议》及业委会作出的《关于支付北京三和同助物业管理有限公司款项决议》的效力认定；二、三和同助公司收取的80%租金收益应否扣除合理成本；三、业委会应否承担违约的民事责任；四、违约金支付标准是否约定过高，应否调整问题。一、关于业委会与三和同助公司签订的《补充协议》及业委会作出的《关于支付北京三和同助物业管理有限公司款项决议》的效力认定问题。根据我国《物权法》、《物业管理条例》等相关法律规定，业主委员会系由业主大会会议选举产生，是业主行使共同管理权的一种组织形式，有权执行业主大会的决定事项，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同以及所作出的决定，对业主具有约束力。本案中，业委会和三和同助公司签订的《委托物业服务合同》及《补充协议》系双方自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。关于业委会以《补充协议》以及事后业委会作出的《关于支付北京三和同助物业管理有限公司款项决议》未经过业主大会同意，违反了法律、行政法规的强制规定为由，要求确认《补充协议》以及《关于支付北京三和同助物业管理有限公司款项决议》无效一节，本院认为，业委会依法经业主选举产生后，即取得对外开展民事活动的权利。业委会与三和同助公司签订的《委托物业服务合同》、《补充协议》以及事后作出的《关于支付北京三和同助物业管理有限公司款项决议》，对全体业主具有约束力，业委会虽提出未经业主大会同意的意见，但系对内的程序性规定，而三和同助公司作为物业公司是业主以外的第三方，对其不发生影响合同效力的法律约束力，且业委会所提意见也不利于保护交易安全和交易效率。故业委会所提主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于三和同助公司收取的80%租金收益应否扣除合理成本问题。根据本案双方签订的《补充协议》内容，协议双方对于租金收益的支付比例选择的是定型化给付方式，每三个月结算一次，即不考虑每月实际用于公共能源及部分设施的维护维修的费用，不以实际需要作为给付标准，而是在订立协议时即确定每次给付相同的费用金额。而从合同实际履行情况分析，双方均将业委会给付的数额确定为收益80%而未扣除合理成本，故而，业委会上诉意见实际上是改变了合同约定，并无任何依据。故本院对业委会该项上诉理由不予采信。三、关于业委会应否承担违约的民事责任问题。通过查明的事实，业委会对外出租小区公共部分并收取租金收益，作为《委托物业服务合同》的合同主体业已履行了多年的合同义务，故业委会作为本案被告适格，否则即会出现享受合同权利但不承受合同义务的后果，违反合同权利义务相一致原则，因此，对业委会该项上诉意见本院亦不予采纳。四、关于违约金支付标准是否约定过高，应否调整问题。诉讼中，三和同助公司称其将租金收益用于缴纳电费，在业委会未给付租金收益时，其公司已经垫付了电费，三和同助公司并未就因业委会违约给其公司造成的实际损失进行充分举证。涉案双方就违约责任在合同中虽有明确约定，但根据对本案事实的审查，双方就违约金约定的标准明显高于三和同助公司的实际损失，故一审法院在业委会提出调整申请的基础上，考虑业委会合同履行情况以及三和同助公司预期利益等综合因素，酌情确定的违约金支付标准并无不当。综上，三和同助公司及业委会的上诉请求和理由均无事实及法律依据，本院均不予支持。一审法院认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17350元，由北京三和同助物业管理有限公司负担10415元（已交纳）；由北京市海淀区人大北路33号院2号楼业主委员会负担6935元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 军审 判 员  汤 平审 判 员  杨 磊二〇二〇年八月二十六日法官助理  詹 浩书 记 员  张颖岚