广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9572号上诉人（原审被告）：广州立根小额再贷款股份有限公司，住所地：广东省广州市越秀区长堤大马路270号1-4层。法定代表人：游炳俊，职务：董事长。委托诉讼代理人：徐再良，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：何东恩，广东力诠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦淑萍，女，1973年9月12日出生，壮族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：周莲，广东广信君达（横琴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余悦，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：李萍，女，1969年5月23日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：马洁妍，国信信扬律师事务所律师。原审第三人：广州市中源小额贷款有限公司，住所地：广东省广州市越秀区长堤大马路318号1103、1105、1107房。法定代表人：陈柯宇。原审第三人：陈柯宇，男，1973年1月10日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。原审第三人：广州市中源石油化工有限公司，住所地：广东省广州经济技术开发区志诚大道302号融汇大厦710B房。法定代表人：陈柯宇。原审第三人：翟燕来，男，1965年11月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：何毅锋，男，1973年8月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：陈奕彬，男，1973年4月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：胡志军，男，1971年8月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：潘焕霞，女，1969年12月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人广州立根小额再贷款股份有限公司（下简称立根公司）因与被上诉人韦淑萍、原审被告李萍、原审第三人广州市中源小额贷款有限公司（下简称中源公司）、陈柯宇、广州市中源石油化工有限公司（下简称中源石化公司）、翟燕来、何毅锋、陈奕彬、胡志军、潘焕霞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人立根公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回韦淑萍的各项诉讼请求；2.由韦淑萍承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、原审判决适用法律错误，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下简称异议规定)第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(下简称查扣冻规定)第十七条之规定。异议规定第二十八条适用于对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而涉案房屋登记在保利房地产(集团)股份有限公司名下，李萍只是涉案房屋的预告登记权利人，因保利房地产(集团)股份有限公司并非本案被执行人，故韦淑萍提出执行异议不符合异议规定的前提条件。同理，查扣冻规定第十七条也不属于本案适用的情形。此外，韦淑萍并未支付全部价款，也不符合查扣冻规定排除执行的情形；二、韦淑萍在签订涉案房屋的买卖合同时具有明显过错，该过错直接导致涉案房屋无法办理变更登记。在与李萍签订涉案房屋的买卖合同时，韦淑萍就已明知涉案房屋未取得权属证书，只是预告登记在李萍名下，而根据李萍与开发商签订的涉案房屋的买卖合同的约定，涉案房屋在交付后720个工作日内办理登记，李萍取得涉案房屋的权属证书需要很长的时间，将涉案房屋从李萍名下变更至韦淑萍名下需要更长的时间。而在此漫长的过程中，韦淑萍仅凭与李萍签订的一个得不到房屋管理部门认可，不能办理预告登记也不能备案的房屋买卖合同，就支付绝大部分款项，应视为韦淑萍自愿承担涉案房屋可能无法办理过户登记的后果。事实上，涉案房屋因李萍的债务被广州市越秀区人民法院依法查封，在涉案房屋未过户至韦淑萍名下时，不仅立根公司对涉案房屋主张权利，还存在对李萍甚至开发商保利房地产(集团)股份有限公司主张权利的任意第三方的可能。涉案房屋无法办理过户登记的风险客观存在且事先完全可以预见；三、韦淑萍不具有物权期待权，韦淑萍对涉案房屋的权利并不优于立根公司的债权。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的转让经依法登记发生效力，故原审判决认定韦淑萍依合同约定取得物权违背法律规定。其次，物权期待权并非法律规定的权利，更无物权期待权优先于一般债权的规定。再次，即使存在物权期待权，因涉案房屋的预告登记权利人为李萍，物权期待权也应由李萍而非韦淑萍享有。最后，韦淑萍与李萍之间的房屋买卖未办理不动产登记，且在原审法院查封涉案房屋之前，涉案房屋未登记至李萍名下，更不可能过户至韦淑萍名下，故不能产生物权的效力，韦淑萍依据合同仅享有债权，该债权的效力仅及于买卖双方，并不优先于立根公司的债权，不能对抗立根公司申请的查封；四、原审判决认定事实不清。首先，针对韦淑萍提供的购房款付款证据，立根公司在原审庭审中提出了质疑，并要求韦淑萍补充付款银行账号在付款当日的全部银行流水，法庭也要求韦淑萍补充提供，韦淑萍也同意庭后补充提供，但一直未提供，原审判决在未查明该部分事实后即认定韦淑萍已支付相应房款，违反了证据规则。其次，韦淑萍用于支付涉案房屋的相关物业费、水电费、燃气费的资金全部是由伊露转入，故韦淑萍只是名义上的费用支付人，且该费用的交纳主体并非只有房产权属人，仅依据韦淑萍支付涉案房屋费用的事实，无法证明其已合法占有涉案房屋。韦淑萍明知涉案房屋未取得权属证书，仍然与李萍签订房屋买卖合同，并支付绝大部分费用，且在提交支付购房款证据时，刻意隐瞒支付之外的其他支付流水信息，对物业费等费用则是等到伊露的转账到账后支付，交易存在诸多疑点。原审过程中，李萍对韦淑萍的诉讼请求完全认同，该未经公示的房屋买卖极有可能是双方当事人故意而为之，以逃避执行；五、原审判决适用法律错误。韦淑萍在原审期间未向立根公司支付60万元购房款尾款，也未付款至原审法院代管款账户，故原审法院依据异议规定第二十八条之规定认定韦淑萍对涉案房屋享有权利足以排除执行，显然不符合规定;六、李萍与韦淑萍存在伪造虚假交易逃避执行的嫌疑。其一，2016年3月8日，立根公司向原审法院提起诉讼并申请财产保全。2016年3月14日，原审法院作出(2016)粤0104民初2771-1号民事裁定书，查封冻结李萍名下价值4439万元的财产。2016年3月中下旬，李萍应当已知悉被起诉事宜，这与李萍及韦淑萍于2016年4月5日突然办理预告抵押登记的时间极其吻合。如按照韦淑萍所述，其是为了保证涉案房屋能过户登记其名下才办理抵押登记，则韦淑萍应在2015年12月25日前后办理预告抵押登记，韦淑萍在合同签订后4个月突然办理登记，显然不符合常理，立根公司有理由相信韦淑萍与李萍是在知悉已被起诉后故意串通办理没有实际债权的预告抵押登记，以此对抗执行。其二，2016年至今，涉案房屋的物业费、水电费、燃气费均来源于伊露的定期转入，显然涉案房屋实际付款人及使用人为伊露。另，韦淑萍提交的购房款交易明细不完整，购房款的来源存疑。其三，涉案房屋在签订合同当日就交付且韦淑萍在涉案房屋不具备过户条件就已支付大部分购房款，显然违背交易习惯；七、韦淑萍在签订房屋买卖合同时明知办理房产过户登记存在阻碍，故对未办理过户登记存在过错。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。在合同签订时，韦淑萍明知李萍尚未取得涉案房屋的房产证，仍进行交易并在明显存在风险的情况下支付大部分购房款，违反了上述不得转让的法律规定，且对未能办理房屋产权过户登记存在过错。被上诉人韦淑萍答辩称：一、本案符合异议规定第二十八条的规定，韦淑萍与李萍是基于真实意思表示，于2015年12月25日签订《房屋买卖合同》，约定李萍将涉案房屋以人民币800万元的价格转让予韦淑萍，合同签订当日即房屋交付使用日，韦淑萍在2016年3月9日之前已按合同约定向李萍转账人民币740万元购房款，余下60万元因未达到合同约定的支付条件而未支付。过户登记迟迟未办妥，并非韦淑萍原因导致。韦淑萍在得知可以办理房屋产权证时立即通知李萍，在多次催促无果后，又积极采取措施起诉李萍，以维护自己的合法权益，在诉讼过程中才发现涉案房屋因立根公司与李萍的金钱债务纠纷于2016年4月11日被原审法院查封。涉案房屋虽预告登记在李萍名下，但在被查封之前李萍已与韦淑萍签订合法有效的书面买卖合同，韦淑萍也按合同约定支付了全部价款，李萍也已将房屋钥匙交付韦淑萍，物业公司也已收取韦淑萍的物业管理费、水电费等相关费用，韦淑萍已经对涉案房屋进行了实际的控制和管理。鉴于涉案房屋的产权尚未登记在至李萍名下，也无法将该房产过户至韦淑萍名下，即非因买受人自身原因未办理过户登记，故本案完全符合异议规定第二十八条的规定；二、本案也符合查扣冻规定第十七条的规定。涉案房屋迟迟未办理过户登记的原因在于李萍以各种理由推脱，直至韦淑萍起诉主张权益时才知晓该房屋因李萍与立根公司之间的金钱债务纠纷被法院查封，韦淑萍作为第三人对此没有任何过错；三、关于60万元的购房尾款，韦淑萍在原审庭审时明确表示希望能将60万元尾款交到法院代管，但原审法院法官未作回应。韦淑萍在原审中也提交了证据证明韦淑萍具备支付60万元尾款的能力。截止2016年3月9日，韦淑萍已经支付了合同约定的大部分房款740万元，并于2016年4月5日到房地产交易中心办理了抵押登记。立根公司申请原审法院查封涉案房屋是在2016年4月11日，也就是说韦淑萍在履行了所有合同义务以后，立根公司才申请查封涉案房屋。韦淑萍已于2015年12月25日签约当日接收涉案房屋，故不存在可以预见无法办理房产证的问题。在物管处通知韦淑萍可以办证后，韦淑萍有要求李萍办理，但李萍一直未回复。因此，韦淑萍对未能办证没有责任。原审被告李萍述称：原审判决适用法律正确，立根公司所称房屋交易虚假不成立。李萍在与韦淑萍签订购房合同之后，交付了房屋，同时到开发商及物业管理处进行了备案。根据交易习惯，购房后开发商需要相当长的时间办理房产证，故当时不能办理房屋过户手续。李萍已收取韦淑萍支付的大部分房款740万元，并在一个月后办理预告抵押登记，属于合理期限，并非如立根公司所称系为了对抗执行才特意办理了预告抵押登记。且，办理预告抵押登记并非法定义务，只是因为李萍收取了大部分房款，而且要隔相当长一段时间才能办理房屋过户手续，为让韦淑萍放心才办理预告抵押登记。李萍仅是作为其中一个股东向立根公司承担连带责任，并非主债务人，当时也未预见需要承担责任，故本案交易是在起诉之前进行属于正常交易，并非为了逃避债务而特意进行的转移财产行为。原审第三人中源公司、陈柯宇、中源石化公司、翟燕来、何毅锋、陈奕彬、胡志军、潘焕霞经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。韦淑萍于2019年5月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.停止（2018）粤0104执16518号执行案对广州市海珠区晖悦二街22号1103房的执行；2.解除广州市海珠区晖悦二街22号1103房的查封；3.李萍协助韦淑萍办理广州市海珠区晖悦二街22号1103房产权过户登记手续。原审法院经审理查明：2013年10月28日，李萍（乙方、买方）与保利房地产（集团）股份有限公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》（编号：20131024164X），记载乙方向甲方购买海珠区晖悦二街22号（J-8，14#）1103房，建筑面积193.57平方米，套内建筑面积155.94平方米，交易总金额6813661元，甲方应当在2015年3月15日前将房屋交付乙方使用等。该房屋于2014年5月5日办理了预告登记（登记字号为14预登01353646）。2015年12月25日，韦淑萍（乙方、买方）与李萍（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定交易房屋权属情况：房屋地址广州市海珠区保利天悦花园J-8（13、14#）J-8（14#）11层1103房；《商品房买卖合同》编号：20131024164X；建筑面积：193.57平方米（以现状为准）；甲方同意该房屋以现状售予乙方，乙方已认真查勘和了解该房屋的情况，对房屋现状无任何异议；由于该房屋暂时未办妥一手房屋产权登记，当具备办证条件后，甲乙双方应及时到房管局办理二手房交易过户手续，双方对此交易流程无异议。房屋成交价：该房屋按整套出售并计价，甲方实收价为8000000元；付款时间、方式：签订本合同当日，乙方支付购房定金50万元给甲方；签订本合同后5日内，乙方另再支付购房定金90万元给甲方；2016年3月31日前，乙方另再支付购房款600万元给甲方；剩余房款60万元，自办妥乙方房地产权证时三日内付清给甲方。交楼时间和交接手续：甲乙双方同意该房屋交付使用的时间为签订本合同当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，乙方确认房屋现状。迟延办理产权登记的违约责任：如甲方怠于办理一手房地产权证，则视甲方为根本违约。当具备二手房屋产权过户条件时，甲方应及时通知乙方，双方共同到房管局办理手续等。原审另查明，立根公司与李萍及中源石化公司等就借款合同纠纷一案经原审法院于2017年5月31日作出（2016）粤0104民初2771号民事判决，判决：一、在判决发生法律效力之日起10日内，中源小贷公司向立根公司偿还贷款本金3890万元及该款逾期利息……；二、中源石化公司、胡志军、陈奕彬、翟燕来、陈柯宇、何毅锋、潘焕霞、李萍对中源小贷公司的上述债务承担连带清偿责任……。广州市中级人民法院于2018年7月20日作出了（2018）粤01民终7360号维持原判的终审判决。该案在审理期间，原审法院于2016年3月14日作出（2016）粤0104民初2771-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结中源公司、中源石化公司、胡志军、陈奕彬、翟燕来、陈柯宇、何毅锋、潘焕霞、李萍名下价值44390000元的财产。其中于2016年4月11日查封李萍名下位于广州市海珠区晖悦二街22号（J-8(14#)）1103房的房屋产权，查封期限至2019年4月10日。立根公司于2018年10月15日向原审法院申请强制执行，案号为(2018)粤0104执16518号，执行期间，原审法院继续查封李萍名下位于广州市海珠区晖悦二街22号（J-8(14#)）1103房的房屋产权，期限至2022年4月10日。韦淑萍对原审法院查封的广州市海珠区晖悦二街22号1103房的所有权提出书面异议。原审法院于2019年4月29日作出（2019）粤0104执异124号执行裁定，裁定驳回韦淑萍对原审法院(2018)粤0104执16518号案执行标的广州市海珠区晖悦二街22号1103房所提的异议请求。原审庭审中，韦淑萍称2015年12月25日李萍将涉案房屋交付其使用至今，为证明其主张提交如下证据：1.招商历史交易明细，记载：招商银行股份有限公司广州富力中心支行（客户名称为韦淑萍、账号62×××69，对方客户名称李萍、账号62×××23）的交易明细，其中①2015年12月25日交易金额500000元，文字摘要保利天悦购房定金；②2015年12月30日交易金额899000元及1000元，文字摘要首期购房款（保利）；③2016年3月7日交易金额1000000元及1300000元，文字摘要保利购房款；④2016年3月8日交易金额1600000元及1500000元，文字摘要保利购房款；⑤2016年3月9日交易金额600000元，文字摘要保利购房款；2.李萍分别于2015年12月25日、12月30日、2016年3月9日向韦淑萍开具的《收条》，分别记载收到韦淑萍交来保利天悦花园14号楼1103房的购房定金500000元、900000元及购房款6000000元；3.保利物业管理有限公司广州保利天悦花园物业服务中心于2016年3月30日开具的《证明》，记载韦淑萍系保利天悦花园市政地址新港东路晖悦二街22号（自编14栋1梯1103房）业主；4.保利物业管理有限公司与韦淑萍于2016年3月5日就涉案房屋物业管理费交纳方式签订的《银行划账协议书》；5.中国建设银行个人活期账户（账号/卡号62×××78）交易明细，记载2016年3月1日-2019年1月1日韦淑萍向保利物业管理有限公司广州分公司交纳物业费、水电费、车位费明细；及保利物业发展股份有限公司广州分公司就涉案房屋物业管理服务费、车位、公摊电费等费用向韦淑萍开具的发票。李萍表示对韦淑萍提供的上述证据没有异议，确认收到韦淑萍的购房款及房屋已交付韦淑萍使用。立根公司表示对韦淑萍的上述证据有异议，并称银行流水不能证明韦淑萍支付了房款和涉案房屋的相关费用，物业公司无权证明韦淑萍业主资格；韦淑萍在李萍未取得涉案房屋产权证的情况下支付房款，不考虑自身的风险，以涉案房屋办理抵押登记不排除韦淑萍与李萍之间以买卖作为借款的担保。原审法院认为，涉案房屋原是李萍向开发商保利房地产（集团）股份有限公司购买的商品房，并办理了预告登记证明，该预告登记使合同具有了物权性质。案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济，本案争议的焦点在于韦淑萍对涉案房屋享有的权利能否对抗立根公司执行的申请。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，韦淑萍在知悉涉案房屋的实际状况下与李萍自愿签订《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。该合同的履行问题，虽然立根公司对韦淑萍支付房款的银行转账凭证存异议，但未提供充分证据予以证明，且韦淑萍提供了使用涉案房屋的相关物业费、水电费、燃气费等支付凭证证明其在房屋被查封前合法占有并实际居住房屋至今，故对韦淑萍对其涉案房屋的陈述，予以采信。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据本案现有证据显示，韦淑萍自签订买卖合同后使用涉案房屋至今，因房屋未办理过户登记手续，致使在立根公司与李萍及第三人的借款合同纠纷案件中，立根公司申请法院查封了涉案房屋，韦淑萍与李萍未办理房屋过户登记手续，韦淑萍对此不存在过错，韦淑萍依合同约定履行支付取得物权之对价等义务，对涉案房屋享有物权期待权，在与申请执行人即立根公司实现一般债权发生冲突时，应优先保护韦淑萍的物权期待权，故对韦淑萍要求停止对涉案房屋的执行及解封的诉请请求，符合上述规定，予以支持。至于韦淑萍在本案中要求李萍协助办理涉案房屋过户登记手续，没有依据，不予支持，韦淑萍可在条件具备后另行主张。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，于2020年1月9日判决如下：一、停止（2018）粤0104执16518号案对广州市海珠区晖悦二街22号1103房的执行，并解除对广州市海珠区晖悦二街22号1103房的司法查封措施；二、驳回韦淑萍的其他诉讼请求。本案受理费67800元，由韦淑萍负担100元，广州立根小额再贷款股份有限公司、李萍负担67700元。经二审审查，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。本院另查明：立根公司于2016年3月8日向原审法院提起（2016）粤0104民初2771号民事诉讼。再查明：韦淑萍在本案原审期间提交的2016年3月21日至2019年1月1日期间的《中国建设银行个人活期账户交易明细》显示，除三笔“ATM存款”、一笔“杨斌转入86.90元”及几项“结息”、“利息存入”外，其余款项均为“伊露”不定期转入，金额分别为2000元、3000元、4000元。二审中，韦淑萍提交书面说明称：伊露向韦淑萍转账的几笔款项均是韦淑萍的朋友委托伊露支付。本案二审期间，立根公司向本院提交如下证据：1.（2016）粤0104民初2771号受理案件通知书，以证明：2016年3月8日，立根公司向原审法院提起诉讼，要求李萍承担连带责任，该案涉及的债务是在2015年9月到期，金额是3890万元，李萍作为公司股东，对此应当知情；2.（2016）粤0104民初2771-1号民事裁定书，以证明：2016年3月8日，立根公司向原审法院申请财产保全，原审法院于2016年3月14日作出（2016）粤0104民初2771-1号民事裁定书，查封冻结李萍名下价值4439万元的财产；3.最高人民法院（2020）最高法民申1100号民事裁定书、广州市中级人民法院（2018）粤01民终19679号民事判决书，以共同证明：司法实践中，针对尚未取得房产证的房产的交易，法院均认定，买受人在签订房屋买卖合同时就应预见办理房产证存在阻碍，故未办理过户登记属于买受人自身原因，买受人无权就执行标的享有排除执行的民事权益。韦淑萍发表质证意见如下：对证据1-2的真实性认可，但韦淑萍作为（2016）粤0104民初2771号案的案外人，不清楚该案具体情况，无法对其合法性进行判断，对关联性也有异议。该证据涉及立根公司与李萍之间的纠纷，与本案无任何关联，对本案没有证明作用；对证据3的三性均不予认可，两个案例与本案并不相似。李萍发表质证意见如下：对证据1、2的真实性予以确认。李萍虽是中源石化公司的股东，但实际上只是挂名股东，没有参与公司经营管理，对于证据1、2涉及的材料，李萍没有收到，公司代收以后也没有转交给李萍，故当时李萍并不知情。证据2记载查封扣押冻结九被告名下4439万元的财产，而并非仅冻结李萍一人名下4000多万元的财产；对证据3的三性不予认可，且与本案无关。二审过程中，立根公司以韦淑萍在原审中提交的用于证明购房款支付情况的银行流水存疑为由，向本院申请出具律师调查令，向招商银行广州分行等调取韦淑萍及李萍在招商银行开立的账号分别为62×××69及62×××23的账户在2015年12月1日至2016年11月30日期间的交易明细。经本院责令提交后，韦淑萍及李萍分别向本院提交了其名下账号为62×××69及62×××23的招商银行账户在2015年12月1日至2016年11月30日期间的交易明细。韦淑萍提交的交易明细显示：在2015年12月25日至2016年3月9日期间，“邓志坚”账户以“个人转账汇款转入”的名义向韦淑萍账户转入以下款项：于2015年12月25日转入500000元，于2015年12月30日转入900700元，于2016年3月7日分别转入1300000元、1000000元，于2016年3月8日分别转入1500000元、1600000元，于2016年3月9日转入600000元。另，韦淑萍于2016年5月21日向“邝永良”账户转出1500元。李萍提供的交易明细显示：在2015年12月25日至2016年3月9日期间，李萍以“零售汇出汇款”的名义向“邝永良”账户转出多笔款项，其中包括：于2015年12月25日转出500000元，于2015年12月30日转出100000元，于2015年12月31日转出800000元，于2016年3月7日分别转出1300000元、1000000元，于2016年3月8日分别转出1500000元、1600000元，于2016年3月9日转出600000元。另，李萍名下账户在2016年2月29日还向“邓志坚”账户转出20000元。韦淑萍与李萍均确认双方在涉案房屋交易之前即已相识。李萍并称：1.其因资金困难需将涉案房屋出售。鉴于双方之间是朋友关系，其也知晓韦淑萍有支付房款的能力，故在签订合同当天就将涉案房屋交付韦淑萍使用；2.其与邝永良之间是合作关系，之前因为资金短缺，故将涉案房屋以低于市价的价格出卖给韦淑萍，在收到韦淑萍转账的购房款后即时转出给邝永良用于生意周转；3.其与邓志坚之间并不相识。其向邓志坚转账20000元，是因其将涉案房屋出售给韦淑萍时曾约定将涉案房屋内的家具一并转让，后其因自身需要将家具搬走，故与韦淑萍协商退还20000元，并根据韦淑萍的要求将该款项转至邓志坚账户。韦淑萍称：1.其不认识邝永良。其于2016年5月11日通过招行银行向邝永良转账1500元是因李萍帮其购买茶叶，李萍要求其将费用转账至邝永良账户；2.其与邓志坚是好朋友，而邓志坚与李萍及邝永良均不认识。2016年2月29日，李萍向邓志坚汇款20000元是因为其买房时房内包含家私，交楼时房内家私全部被李萍搬走，其要求补偿20000元，并转到邓志坚的账户。本院认为，本案的争议焦点是韦淑萍对涉案房屋是否享有足以排除原审法院强制执行的民事权益。涉案房屋预告登记在李萍名下，故原审法院将涉案房屋作为李萍财产予以强制执行合法有据。韦淑萍以其已在原审法院查封之前向李萍购买涉案房屋并支付大部分价款且已实际占有使用为由，对原审法院的强制执行提出异议，对此，本院认为：其一，韦淑萍主张其向李萍购买涉案房屋并已向李萍支付大部分购房款，但一方面，在韦淑萍与李萍签订《房屋买卖合同》当时，作为出卖人的李萍尚未取得涉案房屋的所有权登记，且何时取得尚不确定，韦淑萍对此明知，亦应知其中可能存在无法办理过户登记的重大交易风险，韦淑萍在明知存在交易风险的情况下，仍向李萍支付了高达740万元的购房款，韦淑萍的行为不符合买卖合同当事人的一般交易习惯。韦淑萍虽称其通过接收房屋及办理预告抵押登记的方式对交易风险进行了规避，但接收房屋并不足以规避无法及时取得产权登记的风险，而办理预告抵押登记的事实发生在韦淑萍支付740万元购房款之后，故不能改变韦淑萍在先付款行为的非合理性。另一方面，从韦淑萍与李萍在本案二审中提交的银行交易明细可以反映，韦淑萍向李萍支付的全部购房款均是经由案外人“邓志坚”转入，而李萍在收取韦淑萍以购房款名义转入的全部款项后即时转入了案外人“邝永良”的账户，且李萍与“邝永良”之间存在频繁的转账行为，韦淑萍与“邝永良”及李萍与“邓志坚”之间亦存在款项往来。从前述款项的流转可以反映，韦淑萍支付给李萍的“购房款”均来源于“邓志坚”，而李萍收取的“购房款”均即时流向“邝永良”，韦淑萍与李萍之间的转账行为不符合购房款支付的一般交易习惯。李萍虽有就其将款项即时转付给“邝永良”的行为作出解释，但该项解释显然不符合情理。韦淑萍否认与“邝永良”之间存在直接经济往来，李萍亦否认与“邓志坚”之间存在直接经济往来，但双方各自就韦淑萍与“邝永良”及李萍与“邓志坚”之间的转款行为作出的解释均有违常理。故此，现有证据并不足以充分证明韦淑萍系基于买卖合同关系向李萍实际履行了支付购房款的义务。其二，韦淑萍主张其在2015年12月25日接收涉案房屋后一直占有使用涉案房屋至今，为此提交了保利物业管理有限公司广州保利天悦花园物业服务中心出具的《证明》、其与保利物业管理有限公司签订的《银行划账协议书》、中国建设银行个人活期账户交易明细及保利物业发展股份有限公司广州分公司开具的发票等证据予以证明，但《证明》属于保利物业管理有限公司广州保利天悦花园物业服务中心的证言，且《证明》中记载的物业权属状况不属于保利物业管理有限公司广州保利天悦花园物业服务中心有权认定的事项范畴，《银行划账协议书》涉及的是物业费用支付方式的处理，与物业的归属之间不存在必然关联，且《银行划账协议书》约定用于支付物业管理费的账户交易明细显示韦淑萍用于支付物业费、水电费等费用的资金均来源于案外人“伊露”的转账，而韦淑萍对此做出的解释缺乏合理性。综上，韦淑萍提交的证据并不足以充分证明其实际占有涉案房屋的事实。其三，韦淑萍与李萍签订《房屋买卖合同》的时间是2015年12月25日，虽然立根公司直至此后的2016年3月8日才提起（2016）粤0104民初2771号民事诉讼向包括李萍在内的债务人追索借款债权，但李萍作为立根公司的债务人，应当知晓其对立根公司负有债务需要清偿。李萍在明知其对立根公司负有到期债权未清偿的情况下，仍向韦淑萍出售涉案房屋，且未将获取的购房款用于清偿所欠立根公司债务，李萍具有逃避债务的故意。对于韦淑萍而言，诚如双方所述，李萍与韦淑萍之间系朋友关系，双方之间关系密切至“代购茶叶”及“协商以20000元补偿家具”，则对于李萍向韦淑萍出售涉案房屋系用于解决李萍的资金周转困难，韦淑萍理应知情，亦应合理预见李萍对外可能负有债务需清偿，同时也应合理预见其在李萍未取得涉案房屋产权的情况下向李萍支付高达740万元的购房款所存在的交易风险。韦淑萍在明知交易风险的情况下仍选择与李萍进行交易，结合韦淑萍与李萍在本案二审中提交的交易明细所反映的款项流转事实，即使可认定韦淑萍与李萍之间的交易属实，也不足以认定韦淑萍在本次交易中构成善意。综上，韦淑萍以购买人身份，基于已支付大部分购房款并实际占有涉案房屋的事实主张，诉请排除原审法院基于立根公司的申请对涉案房屋的强制执行，缺乏充分事实根据与法律依据，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。综上所述，上诉人立根公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定部分事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20546号民事判决；二、驳回韦淑萍的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费各67800元，均由韦淑萍负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年八月二十六日书记员  王文杰唐颖琪