文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5241号上诉人（原审被告）：南京世联晟基商业管理有限公司，住所地南京市云锦路169号乐基广场内B1F层秀场B09、B10。法定代表人：张皓，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢雨娟，江苏丰典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:赵琦，女，1984年6月1日出生，回族，住南京市。委托诉讼代理人：俞继卫（系被上诉人丈夫），住南京市栖霞区。原审被告：南京世联郡业商业管理有限公司，住所地南京市清江南路19号01幢8层。法定代表人：张皓，该公司董事长。原审被告：南京溁晟行商业管理有限公司，住所地南京市王府大街120-2号。法定代表人：张皓，该公司董事长。原审被告：南京世联盛象商业管理有限公司，住所地南京市广聚路33号二层三层。法定代表人：张皓，该公司董事长。原审被告：南京世联畅荣商业管理有限公司，住所地南京市洪武路50号金茂大厦底楼。法定代表人：张皓，该公司董事长。原审被告：张皓，男，1980年6月15日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。上诉人南京世联晟基商业管理有限公司（以下简称晟基公司）因与被上诉人赵琦，原审被告南京世联郡业商业管理有限公司（以下简称郡业公司）、南京溁晟行商业管理有限公司（以下简称溁晟行公司）、南京世联盛象商业管理有限公司（以下简称盛象公司）、南京世联畅荣商业管理有限公司（以下简称畅荣公司）、张皓房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晟基公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中关于租金、履约保证金的判决内容，改判上诉人向赵琦返还租金18750元、履约保证金7906元；2.赵琦承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：根据双方《商业房屋租赁合同》对租金起算时间及开业条件的约定，所有商铺均办理完营业执照、完成装修且经过消防等部门验收后就具备整体开业条件，开业前上诉人向所有商户均发送了计租通知书，并告知其商场开业时间定于2019年2月1日，租金应自2019年2月1日开始计算。合同签订后，上诉人已将案涉商铺交付给赵琦，赵琦对商铺进行装修，商场开业时间为2019年2月1日，期间装修所产生的水电费用均由上诉人垫付，案涉商铺开业后经营至2019年5月14日，经营期间必然产生水电费用，赵琦从未向上诉人支付过水电费，根据上诉人统计，赵琦2018年9月15日至2019年5月15日期间产生的水电费共计2094元，上述水电费应从履约保证金中扣除。赵琦辩称，1.关于开业期的界定，上诉人当时承诺通水、电、气，商场具备开业条件后，再由被上诉人营业，实际上通水、电、气在3月份以后，上诉人主张2019年2月1日开始计租没有依据。2.关于水电费问题，双方已经结算过一次水电费，上诉人也向被上诉人出具了收据。如果2019年4月之后有需要被上诉人承担的水电费，被上诉人愿意接受。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告郡业公司、溁晟行公司、盛象公司、畅荣公司、张皓均未对晟基公司上诉发表陈述意见。赵琦向一审法院起诉请求：晟基公司、郡业公司、溁晟行公司、盛象公司、畅荣公司、张皓共同向其退还履约保证金10000元、燃气保证金9800元及2019年5月15日之后的剩余租金30000元和剩余物业费3334元，并按重置原价28740元全额赔偿商铺固定装修损失、合作费损失45800元，及支付违约金24000元并共同承担其为此次诉讼支出的律师费5000元。一审法院认定的事实：赵琦与晟基公司于2018年9月15日签订《商业房屋租赁合同》，合同第一条、第二条、第三条约定：晟基公司将南京市建邺区所街169号负一层-1-A2商铺出租给赵琦用于餐饮使用（经营“随你点”外卖店），租期一年，自商铺交付之日起算；合同第四条约定：年租金9万元，租金起算以实际开业时间为准；合同第五条约定：合同双方应办理商铺验收手续并签署商铺交接确认书，确认书签署之日为商铺实际交付日；合同第十条约定：租金起算时间以商场开业时间为准；合同第十五条约定：合同双方应按约履行义务，任何一方违反约定均应向对方承担违约责任，按1000元/天标准支付违约金；当违约金数额不足以弥补守约方损失时，违约方应负责足额赔偿。合同签订后，赵琦向晟基公司支付了半年租金45000元、一年物业费10000元、履约保证金10000元及燃气保证金9800元。本案审理中，赵琦与晟基公司一致认可双方租赁合同已于2019年10月11日解除，但赵琦认为租金应自2019年3月15日赵琦商铺实际开业之日起算，晟基公司则认为租金应自2019年2月1日商铺所在“乐基美食商场”整体开业之日起算。此外，因晟基公司与赵琦未能就涉案商铺固定装修残值金额达成一致意见，一审法院向赵琦释明可通过申请司法鉴定以确定涉案商铺固定装修残值金额，但赵琦最终明确表示拒绝申请上述司法鉴定。一审另查明，赵琦为经营“随你点”外卖店而与“随你点”品牌持有人安徽七禾田餐饮管理有限公司签订合作协议并依据协议向安徽七禾田餐饮管理有限公司一次性支付合作费（包括培训费、技术转让费、配套设备费、运营服务费等）45800元（合作协议中约定合作费不予退还）。上述事实，有《商业房屋租赁合同》及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，1.赵琦与晟基公司就解除租赁合同意见一致，双方均认可合同于2019年10月11日解除，一审法院对此予以确认。根据租赁合同第四条约定，租金起算时间以实际开业时间为准，此约定据其文义及常理应解读为租金起算时间以赵琦租用经营的涉案商铺的实际开业时间为准，而租赁合同第十条又约定，租金起算时间以商场开业时间为准，上述关于租金起算时间的约定相互冲突，因涉案租赁合同文本系由晟基公司作为招租方拟定并提供用于与包括赵琦在内的各承租入驻商户缔约的格式文本，故上述冲突约定中应优先择用有利于赵琦的约定条款，即租金起算时间以赵琦租用经营的涉案商铺的实际开业时间为准。赵琦称涉案商铺实际开业时间为2019年3月15日，晟基公司则始终仅表示不清楚涉案商铺实际开业时间，而对赵琦所述涉案商铺实际开业时间并未予以否认，亦未举出相反证据加以对抗和反驳，且就自己提及的商场开业时间（2019年2月1日）并未举出证据加以证实，在此情形下，赵琦所述涉案商铺实际开业时间应当得到确认，涉案商铺租金因此应自2019年3月15日起算，赵琦支付的半年租金（45000元）对应的租赁时段应为2019年3月15日至2019年9月14日，鉴于晟基公司自愿同意退还2019年5月15日之后的租金，由此计算，晟基公司应退还的租金数额应为45000元÷6个月×4个月（2019年5月15日至2019年9月14日）=30000元。晟基公司自愿同意退还赵琦主张的履约保证金10000元、燃气保证金9800元、物业费3334元并自愿同意承担赵琦主张的律师费5000元，并无不妥，一审法院对此予以确认。晟基公司虽提及代赵琦垫付水电费2094元，但晟基公司就此未能举出证据加以证实，其所称垫付水电费之说因此不能得到采信，其关于从履约保证金中扣除垫付水电费的抗辩意见因此不能成立。2.赵琦对涉案商铺所作装修已实际投入使用经营，装修价值因此不可避免已产生折损，但赵琦仍坚持认为应对装修中的固定部分按重置原价赔偿，其观点于理不合，于法无据，不能成立。而赵琦对涉案商铺固定装修残值金额未能举出证据加以证明，且虽经一审法院释明利害关系，赵琦仍拒绝申请对涉案商铺固定装修残值进行鉴定，由此导致涉案商铺固定装修残值金额无法得到有效确定，赵琦对此应承担举证不能的法律后果与责任，赵琦提出的固定装修损失赔偿主张因此无法成立。赵琦将来如有确凿证据足以证明固定装修残值金额，其可再行提出相关主张。3.根据赵琦及晟基公司所述，涉案商铺自2019年5月15日起停水停电至今，晟基公司对此一直未能加以有效解决，从而致使涉案商铺在2019年5月15日后已无法正常使用经营，晟基公司作为出租人在租期内未能有效确保涉案商铺符合约定租赁用途，由此致使赵琦的租赁目的不能实现，进而导致租赁合同提前解除，晟基公司因此对作为承租人的赵琦已构成违约，赵琦据此提出24000元违约金主张，符合合同约定及法律规定，并无不当。4.根据租赁合同约定，赵琦承租涉案商铺的租期为一年，租期自商铺交付之日起算，晟基公司虽称已于2018年9月15日将商铺交付给赵琦，但其对此说法未能举出证据（如合同约定的商铺交接确认书等）加以证实，其说法因此不能得到采信，在此情形下，涉案商铺交付给赵琦的时间应以赵琦自认的2018年11月初为准，一年租期因此应自2018年11月初起算。赵琦承租涉案商铺系为了在租期内经营“随你点”外卖店，赵琦为此目的与安徽七禾田餐饮管理有限公司达成合作协议并向此公司一次性支付合作费45800元，但因晟基公司的上述违约情形，赵琦的“随你点”外卖店在商铺租期刚过一半之时已无法继续正常经营，赵琦支付合作费的目的因此不能完全实现，而根据赵琦与安徽七禾田餐饮管理有限公司达成的合作协议约定，合作费用明确不予退还，在此情形下，赵琦不可避免产生合作费损失，而损失金额应根据2019年5月15日后的剩余租期（5.5个月）相较合同约定租期（12个月）按比例计算确定，具体金额应为：45800元÷12个月×5.5个月=20991元（保留到个位）。但根据租赁合同约定，当违约金不足以弥补守约方损失时，违约方应负责足额赔偿，由此表明，违约金主要系用于补偿守约方的损失，仅在违约金不足以补偿守约方损失时，违约方才须对损失不足补偿部分承担继续赔偿之责，而赵琦在本案中主张的违约金24000元已足以弥补赵琦的合作费损失20991元，故晟基公司不应再就此损失向赵琦承担赔偿之责。5.涉案租赁合同系由晟基公司与赵琦达成，其余各当事人并非合同相对人，均非合同权利义务的主体，即使其余各当事人确系晟基公司的关联公司或实际控制人，其余各当事人也并不因此当然应与晟基公司共同向赵琦承担合同义务与责任，且即使郡业公司作为晟基公司的股东对晟基公司确存在出资不到位的情形，赵琦也仅有权要求郡业公司在其未出资本息范围内对晟基公司的债务中不能清偿部分承担补充赔偿责任，而无权径行要求郡业公司与晟基公司共同承担债务清偿责任。至于赵琦所称郡业公司实际参与履行涉案租赁合同并与晟基公司存在混同之说，缺少充分确凿证据加以支撑，不能成立。基于上述分析，赵琦诉请晟基公司之外的其余各当事人与晟基公司共同承担合同义务责任的诉求，事实及法律依据不足，证据理由均不充分，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：一、赵琦与晟基公司于2018年9月15日签订的《商业房屋租赁合同》于2019年10月11日解除；二、晟基公司于判决生效之日起十日内向赵琦退还租金30000元、履约保证金10000元、燃气保证金9800元、物业费3334元；三、晟基公司于判决生效之日起十日内向赵琦支付违约金24000元及律师费5000元；四、驳回赵琦其他诉讼请求。本院审理期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，上诉人晟基公司未提交新的证据；被上诉人赵琦提交2019年4月2日的收据一份及物业收费通知一份，证明2019年4月之前的水电费已经结清了，即便有欠水电费也应该是2019年4月之后的。上诉人晟基公司质证认为，证据的真实性无法核实，要跟公司会计核实，但在本院指定的期限内，晟基公司未就该证据真实性进一步发表意见。本院认为，关于计租日应从何时起算的问题，晟基公司主张其已经通知赵琦计租日为2019年2月1日，但晟基公司对此未提交任何证据。因双方当事人约定租金起算以实际开业时间为准，在晟基公司未对其主张的开业日期或计租日期举证的情况下，一审法院采信赵琦主张的开业日（2019年3月15日）作为计租起算日期，处理并无不当。关于是否应当抵扣晟基公司垫付的水电费问题，上诉人主张其为赵琦垫付了2018年9月15日至2019年5月15日期间的水电费2094元，并陈述装修期间、经营期间赵琦从未向晟基公司支付过水电费，但从二审中赵琦提交的新证据来看，其已经缴纳了水电费2396.1元，晟基公司对其主张的赵琦欠付水电费数额、期间均未进一步明确，也未提交证据证明赵琦仍欠付水电费2094元，在此情况下本院对其主张赵琦欠付的水电费2094元应在本案中抵扣的理由也不予支持。综上所述，上诉人晟基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费134元，由上诉人南京世联晟基商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  李 斐审判员  白文虎二○二〇年八月二十八日法官助理李映碧书记员陈晓君