河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3631号上诉人(原审原告)：邓州市古城街道办事处大西关社区居民委员会第六村民小组。法定代表人：陈道青，系该村民小组组长。委托诉讼代理人：李小九，河南大法律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李永强，男,汉族,1970年8月23日出生,住邓州市。委托诉讼代理人：张道顺，河南国敏律师事务所律师。上诉人邓州市古城街道办事处大西关社区居民委员会第六村民小组（以下简称村民六组）因与被上诉人李永强租赁合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2019）豫1381民初7718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。村民六组上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人之间的租赁合同无效或发回重审；2、依法判决一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误,适用法律错误。一审中认定上诉人与被上诉人所签租赁合同有效不正确:首先，该租赁合同涉及的房屋是组集体财产，按照《村委会组织法》第二十四条第一款第(八)项的规定，涉及村民利益的事项，应经村民会议讨论决定方可办理，而涉案租赁合同的签订未经过本组村民会议或村民代表会议这一民主议事程序同意或认可,以明显低于市场价的价格出租使集体财产损失巨大，说明被上诉人与大西关村干部之间存在恶意串通损害集体利的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(二)项规定,涉案租赁合同应为无效合同。其次，在租赁合同中约定的租期为三十年，明显违反了合同法中租赁期限不得超过20年的规定,属无效条款。再次，按国家政策和法律规定公职人员不允许经商，经商的应当退出，本案中李永强身为公职人员，低价承租上诉人房屋高价转租，获取巨大经济利益，损害集体经济利益。所以按规定涉案合同也应当认定为无效。最后，上诉人租给被上诉人租金15300元，但是被上诉人转租后每年所得租金8万左右，这情况明显违反公平正义原则，属于依法可撤销合同情形。另外，被上诉人租赁期间多年不支付租金，依法应当解除合同。二审中上诉人当庭明确表示主张合同自始无效。李永强辩称，1、原判认定事实清楚，适用法律正确。该合同应当认定有效，本案应依法予以维持。2009年签订合同时是经过村民小组同意，按市场价承租，现任组长的哥哥也使用了两间。租赁合同并无与前任组长串通之嫌。2、答辩人并非公职人员，2009年从部队退伍后未安排工作，作为小组成员承租房屋符合法律规定，合同是当事人真实意思表示，并无违法之处，不存在合同无效的情形。3、2009年签订租赁合同后，2012年与现任小组长签订了补充协议，合同并未禁止转租，也未约定超过20年合同无效。4、上诉人所称的转租后租金8万元无任何证据，所租赁的房屋与答辩人自有的房屋是连成一体往外出租，争议的房屋并不能单独租赁，没有楼梯没有卫生间，必须借助答辩人自有的房屋才能上去。5、上诉人一边要求确认无效，一边要求解除合同，存在矛盾，本案不属于合同无效的情形，本案租赁合同有效。请求维持原判。邓州市古城街道办事处大西关社区居民委员会第六村民小组向一审法院起诉请求：1、依法确认本组与李永强签订的租赁合同无效，李永强返还本组房屋；2、判令李永强支付所欠本组房屋租金，自2014年10月6日至今，共计77607元；3、李永强承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年10月6日，村民六组作为甲方，李永强作为乙方，双方签订租赁合同，约定：“（一）租期：为促进就业，参照农村承包经营特点，租期定为叁拾年，从2009年12月1日起至2039年12月1日到期。（二）租金：每年10800元，每年到期一次付清。乙方借给甲方人民币陆万元整，月息1%，根据甲方经济情况，可一次还清或者以后租用期，抵冲房租。（三）租赁期甲方不得将该租赁物，转让、出卖、抵押，并将该租赁物产权手续一并交乙方保管……”。后李永强依约定交纳了两年的租金，由李永强提供的票据为凭。2012年1月16日，双方签订补充协议，协议载明：“补充协议，大西关六组（甲方）与李永强（乙方）原签订租赁合同因变更补充如下：一、房租每年10800元，现变更为每年15300元。二、在合同期中，甲方不得以任何理由随意涨房租，乙方不得随意降低房租，如有违反，视为违约论处。三、合同的其他条款不变”。2012年1月15日，变更后李永强向村民六组交纳了2011年11月30日至2012年12月1日的租赁费15300元。诉讼中，李永强方认可其租金支付到2014年12月1日，对此村民六组已予以认可。另查明，2014年5月1日，李永强将其从村民六组处租赁房屋中的一间租给他人，租期自2014年5月1日至2017年5月1日，房租每年26000元。后村民六组向李永强追要租金，李永强要求冲抵借款遭到村民小组拒绝，形成纠纷，村民小组以李永强为国家工作人员不允许经商和转租房屋未经村民小组同意且从转租中牟利为由诉至本院，要求确认村民小组与李永强签订的租赁合同无效，李永强返还村民六组房屋；判令李永强支付所欠村民小组房屋租金，自2014年10月6日至今，共计77607元；李永强承担本案诉讼费用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，村民六组主张合同无效，该合同及补充协议系双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，系当事人的真实意思表示，且合同中并未约定李永强不得转租的相关事宜，故村民六组主张无效的请求，不予支持。关于村民六组主张李永强拖欠租金77607元，在庭审中，李永强亦认可房租支付到2014年12月1日，但之后的租金一直未支付（2014年12月1日至2019年12月1日），村民六组主张于法有据，依法予以支持，即每年租金为15300元，按计算5年，共计76500元。李永强持借据要求与房租相抵，但村民六组不同意，村民六组所借款项，李永强可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、李永强于判决生效后十日内支付邓州市古城街道办事处大西关社区居民委员会第六村民小组房屋租金76500元（自2014年12月1日至2019年12月1日）；二、驳回邓州市古城街道办事处大西关社区居民委员会第六村民小组要求确认该组与李永强签订的租赁合同无效，李永强返还该组房屋的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1840元，邓州市古城街道办事处大西关社区居民委员会第六村民小组负担100元，李永强负担1740元。本院二审期间，上诉人提交了三组证据：一、纪委巡查报告和处理报告各一份，证明上诉人低价出租给被上诉人门面房，造成集体财产严重流失，人民群众要求解除合同。二、转租合同三份，证明被上诉人转租的租金是73000元。三、邓州市人民法院判决书一份，证明同类案件被确认为合同无效。被上诉人的质证意见为，对第一组证据真实性无异议，对证明方向有异议，该证据仅证明村民反映情况，不能证实是实际情况，与本案无关联性，若上诉人认为租赁虚假，应追究相关人员责任，该两份报告并不能证明2015年、2009年的市场租赁价格；第二组证据真实性无异议，但是该租赁合同中的租赁物面积包含了被上诉人自己的房子，被上诉人自己的房子还有十几米纵深；第三组证据真实性无异议，对证明方向有异议，与本案无关联性，该案是否生效并不清楚，本案中并没有恶意串通，与提供的判决案情并不相同。因被上诉人对上述证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。被上诉人提供邓州市彭桥镇卫生院出具的证明一份，证明该单位职工李永强经单位同意从单位离职回家做生意。上诉人的质证意见为，该证明上无负责人的签字，单位不能违反国家规定，根据规定公职人员不能从事经营活动。该证据无单位负责人签字，与本案待证事实无关联性，本院依法不予采信。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点是租赁合同的效力应当如何认定？根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款的规定，“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”属于涉及村民利益的事项，应当经过村民会议讨论决定方可办理。而案涉的租赁合同并未经过本组村民会议或村民代表会议这一民主议事程序的同意或认可，违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，违反法律的强制性规定，应当依法认定为无效。因此，案涉租赁合同应当认定为无效合同。同时《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，租赁合同自始没有法律约束力，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。李永强应当将案涉房屋返还给村民六组。案涉房屋已由被上诉人李永强实际使用多年，对使用期间产生的费用，可参照双方的合同约定，由李永强支付自2014年12月1日至2019年12月1日的房租76500元，之后按照实际占用期间产生的费用进行结算。综上所述，邓州市古城街道办事处大西关居委会第六村民小组的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河南省邓州市人民法院（2019）豫1381民初7718号民事判决第一项；二、撤销河南省邓州市人民法院（2019）豫1381民初7718号民事判决第二项；三、上诉人邓州市古城街道办事处大西关社区居民委员会第六村民小组与被上诉人李永强之间签订的《房屋租赁合同》无效；四、被上诉人李永强在本判决生效之日起60日内腾出全部承租房屋并返还给上诉人邓州市古城街道办事处大西关社区居民委员会第六村民小组。一审案件受理费1840元，二审案件受理费100元，共计1940元，由被上诉人李永强负担。本判决为终审判决。审判长 王彬审判员屈云华审判员 李   晓   伟二〇二〇年八月二十四日法官助理周罡书记员李壮壮书记员王丹丹