河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3857号上诉人（原审被告）：**兵，男，汉族，1967年3月4日出生，住江苏省南通市港闸区，现住江苏省南通市。上诉人（原审被告）：南通德盛硅酸盐制品有限公司，住所地江苏省南通市秦灶镇桥东村2组。法定代表人：**兵，该公司董事长。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：颜福民，河南润合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾玉玺，男，汉族，1975年2月26日出生，住浙江省宁波市北仑区。委托诉讼代理人：贾振豫，男，贾玉玺之弟。委托诉讼代理人：贺宪锋，河南明洛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司洛阳分行，住所地河南省洛阳市西工区中州中路235号。负责人：董琦，该行行长。委托诉讼代理人：崔建锋，河南卉林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民武装警察部队洛阳支队，住所地河南省洛阳市西工区凯旋东路23号。负责人：卢刚。原审第三人：黄志华，男，汉族，1964年7月20日出生，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：颜福民，河南润合律师事务所律师。上诉人**兵、南通德盛硅酸盐制品有限公司（以下简称南通德盛公司）因与被上诉人贾玉玺、被上诉人中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建行洛阳分行）、被上诉人中国人民武装警察部队洛阳支队（以下简称武警洛阳支队）、原审第三人黄志华租赁合同纠纷一案,不服河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初5028号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**兵、南通德盛公司及其委托诉讼代理人颜福民，被上诉人贾玉玺的委托诉讼代理人贾振豫、贺宪锋，被上诉人建行洛阳分行的委托诉讼代理人崔建锋，原审第三人黄志华的委托诉讼代理人颜福民到庭参加诉讼。武警洛阳支队经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。**兵、南通德盛公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.驳回贾玉玺的诉讼请求；3.判令贾玉玺承担诉讼费用。事实与理由：一、原审判决超越贾玉玺的诉讼请求范围。贾玉玺在没有另行增加诉讼请求、没有重新确定诉讼标的的情况下，一审违背不诉不理原则，超越当事人的诉讼请求裁决。二、原审判决适用法律不当。由于本案属于党中央、中央军委政策调整，彻底纠正军队经商的历史遗留问题，应全面贯彻《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》精神。本案并非个案，此类案件经河南省高院再审裁定，明确属于《合同法》情势变更范畴，一审法院认定为不可抗力不符合法理。三、原判决违反民事审判规则。本案贾玉玺的损失不是**兵、南通德盛公司造成的。依政策“合理补偿”的数额应经过司法审计鉴定报告确定，而原审中贾玉玺反对对装修进行鉴定，应承担举证不能的责任。武警洛阳支队返还建行洛阳分行1718718.75元，该笔款项不是部队对收回房子的一种补偿，其应该属于**兵、南通德盛公司。四、原审事实认定错误。原审判决在没有直接证据的情况下，对于租金认定180万缺乏依据，认定经营时间让**兵、南通德盛公司返还130万也是错误的。案涉如家酒店经营方式是网络在线服务，贾玉玺有完整的经营资料以及纳税记录，其经营日期截止时间都是清楚的。综上，请求二审法院支持上诉请求。贾玉玺辩称，一、本案案由是合同纠纷，案涉合同系双方真实意思表示，双方均应履行合同约定，现因**兵对承租房屋失去了权利，导致无法再将房屋出租给贾玉玺，根据合同的相对性，贾玉玺要求**兵支付500万元违约金有理有据。二、一审庭审中，贾玉玺提供有票据及单据证明的损失就有569.0887万元，实际损失更是多达600多万元。根据法律规定，贾玉玺在出具票据等证据的情况下，如果**兵不予认可，其应当提供证据予以反驳，证明责任应由**兵承担。三、因时间过长，部分的租金票据丢失，但贾玉玺实际支付给**兵三年租金180万元，且**兵在一审庭审过程中并未提出任何异议。四、一、二审诉讼费用应由**兵承担。建行洛阳分行辩称，一、建行洛阳分行与贾玉玺之间没有关系，一审诉讼中贾玉玺明确对建行洛阳分行没有诉讼，建行洛阳分行不存在承担任何责任问题。二、建行洛阳分行与**兵之间签订的协议，由于政策原因被解除，建行洛阳分行也不承担赔偿责任，唯一合同义务就是配合**兵向武警洛阳支队追讨未使用年限的租金和损失。三、截至目前，武警洛阳支队已经将剩余租金170余万元返还给建行洛阳分行，建行洛阳分行也愿意将上述租金尽快向**兵支付。武警洛阳支队未到庭，也未提交书面答辩意见。黄志华述称，没有意见。贾玉玺向一审法院起诉请求：1.解除租赁合同，**兵、南通德盛公司赔偿贾玉玺违约金500万元，其他实际损失确定后另行增加；2.贾玉玺律师代理费165000元，由**兵、南通德盛公司承担；3.一审案件诉讼费由**兵、南通德盛公司承担。一审法院认定事实：1、洛阳建苑实业有限总公司是建行洛阳分行的子公司，洛阳建苑实业有限总公司于2005年注销。1993年8月18日武警洛阳支队（出租方、甲方）与洛阳建苑实业有限总公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其在九都路十七号院门口东侧的砖混结构六层楼房一栋出租给乙方，面积2530平方米。合同有效期为四十年，从1993年8月20日起至2033年8月20日止。甲乙双方商定租金共450万元，乙方先付给甲方300万元，下余150万元乙方应在接管楼房满一年内（即1994年8月20日前全部付清）。合同另约定租赁标的物遇有不可抗拒的自然灾害造成的损失双方互不承担经济责任，善后问题双方协商解决。因国家重大政策变化，或因城市规划要求改造、拆除，甲方应按乙方实际使用年限结算。按年租金112500元，未使用年限的租金甲方应如数归还给乙方。合同签订后建行承租使用该租赁房屋。2、2005年，建行洛阳分行与黄志华、**兵（乙方）签订《中国建设银行洛阳分行九都路房产租赁协议》一份，约定：甲方自愿将坐落在洛阳市九都路十七号院门口东侧的砖混结构六层楼房一栋，面积2530平方米租赁给乙方，期限29年，从2005年1月起至2033年8月止，乙方对房产现状充分了解，愿意租赁该房产，该房产所有权属××武警支队；甲乙双方商定租赁成交价为180万元，乙方应于2005年1月前一次性付清29年的租赁款；因国家重大政策变化或城市规划要求改造、拆迁以及甲方与房屋所有人租赁协议无效、解除或房屋所有人违约致使本协议无法履行时，甲乙双方互不承担责任，由甲乙双方共同向洛阳武警支队追讨未使用年限的租金损失，除上述原因外，因甲方自身原因造成本协议无法履行的，甲方应退还未使用年限的租金，并赔偿由此造成的直接经济损失。3、2014年6月21日，**兵与贾玉玺签订《租赁合同》一份，约定：**兵将位于西工区九都路17号东侧整体物业租赁给贾玉玺使用，建筑面积为2530平方米，每年租金60万元，租赁共20年，自2014年7月1日起；**兵在2014年7月5日前将物业交付贾玉玺，从租金计算日第六年起，在基本租金基础上每五年递增6%，贾玉玺按年一次性交纳租金；**兵保证拥有将本合同约定的房产整体出租给贾玉玺进行经营的权力，并保证该出租合同已取得该房产业主及相关权利人的同意，如果因**兵出租房产方面的权力存在瑕疵，造成贾玉玺损失，概由**兵负责赔偿；**兵保证合同约定的房产符合作为酒店经营的相关法律规定，保证贾玉玺具有对合同约定的房产进行作为酒店使用的装修权利，不得以各种理由限制贾玉玺进行装修；由于**兵违反本合同的约定或因**兵原因造成合同变更、解除或终止，即为违约，**兵须向对方支付500万元的违约金及补偿对方受到的具体损失等等。4、庭审中，黄志华出具《情况说明》，证明**兵与黄志华与建行洛阳分行签订租赁合同十年前权利和义务交给**兵，与黄志华无关。2014年7月3日，南通德盛公司向贾玉玺出具《担保书》一份，载明：“原黄志华、**兵、高玉东租赁建设银行洛阳分行位于洛阳市××支队大门东侧综合大楼，现有**兵转租给贾玉玺。此楼与黄志华、高玉东无关，以后若发生争议，产生不良后果造成损失，由我负责。”该《担保书》有**兵签名及南通德盛公司在“担保人”一栏加盖公章。5、贾玉玺在租赁案涉房产后，对房产进行装修，加盟如家酒店连锁（中国）有限公司经营酒店。2015年11月24日，武警洛阳支队向贾玉玺开办的如家酒店发出通知，载明：“根据中央军委和武警部队关于房地产资源的相关文件精神，需要对租赁项目进行整治。你单位擅自租赁的房产产权属于我部，请你单位接到通知后立即联系租赁方办理解除合同等相关手续，时限五天，逾期我单位将收回房产，所有损失由你单位自行承担”。6、2015年12月28日，武警洛阳支队向建行洛阳分行发出通知，载明：“针对贵行于1993年8月租赁武警洛阳支队位于西工区九都路17号房产一事，根据有关文件精神，该租赁项目为违规租赁项目，要求必须按照文件精神整改，双方解除租赁关系，与现承租方重新签订租赁合同，前期武警洛阳支队已两次向贵行送达了整改通知和解除合同通知，贵行前期给予了积极配合，但由于问题未得到任何实质性进展，我部受到上级严厉批评，并要求我部限时解决问题，现再次通知如下：一、自本通知下达之日起，三日内贵行必须与我部签订解除租赁合同协议；二、逾期我部将采取强行收回房产、断水、断电等措施，因此造成的一切责任由贵行承担；三、贵行不得以任何理由不签收该通知，如拒不签收，因此造成的一切责任由贵行承担”。后建行洛阳分行于2015年12月30日向黄志华、**兵发出通知，载明：“2005年1月30日，我行与你们所签租赁协议，因该房产所有权属××××支队，2015年12月28日，武警洛阳支队向我行下达了解除租赁合同通知，欲与我行解除租赁关系，鉴于此，我行特通知你们，自本通知送达之日起2日内来与我行签订解除租赁合同协议”。7、2017年5月11日，武警洛阳支队向建行洛阳分行发出《关于停止九都路17号院东综合楼租赁项目的通知》，称建行洛阳分行的租赁项目已形成违规转租局面，牵涉利益方较多，武警洛阳支队将其列为复杂敏感项目，目的是为多方协调、早日达成停止有偿服务赢得时间先机，鉴于军委和总部要求严、标准高、时间紧的情况，请建行洛阳分行共同努力、平等协商，尽快形成一致意见，尽早停止该项有偿服务项目。后建行洛阳分行于2017年5月24日再次向黄志华、**兵发出通知，要求二人自通知送达之日起10日内来与建行洛阳分行协商停止租赁项目的意见。8、2017年11月16日武警洛阳支队（甲方）与建行洛阳分行（乙方）签订“关于解除武警洛阳市支队与洛阳建苑实业有限总公司租赁合同的协议”一份，约定甲、乙双方依据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件精神达成如下协议：甲、乙双方自2017年11月20日起解除租赁合同关系，自合同解除之日起，乙方对洛阳市西工区九都路17号院武警洛阳支队东综合楼不再拥有租赁权。依据双方1993年8月18日签订《房屋租赁合同》第四款“因国家重大政策变化，或因城市规划要求改造、拆除，甲方应按乙方实际使用年限结算。按年租金112500元，未使用年限的租金甲方应如数归还给乙方”的约定，甲方退还给乙方15年9个月的租金共计1771875元。在甲乙双方完成房屋及不动产移交三十日内，甲方将未使用年限租金打入乙方指定账户，除此之外甲方不再承担任何经济责任。乙方必须及时通知乙方的转租方，最迟于2017年12月10日前，乙方将房屋及不动产全部移交给甲方。乙方未按规定时限将租赁房屋交还给甲方，甲方有权对租赁房屋停水断电，采取强制措施收回甲方房产，对强制收回房屋所造成的财产损失，不负任何法律责任，不做任何经济赔偿。甲、乙双方自解除合同之日起，因乙方及其转租方之间产生的一切纠纷，由乙方及其转租方解决，甲方不承担任何乙方及其转租方之间所产生纠纷的法律责任和经济责任。2018年4月20日武警洛阳支队将1718718.75元支付至建行河南省分行账户。9、贾玉玺自2014年7月1日开始对承租房屋进行装修，2015年1月24日酒店开业，2015年11月24日其第一次接到武警洛阳支队的停业腾房通知。2017年8月酒店彻底停止经营，2017年12月贾玉玺把物品搬离将房屋返还给武警洛阳支队。贾玉玺提交了其加盟如家酒店集团特许系列合同、购买设施设备、酒店用品、装修安装等费用发票以及照片等证据欲证明其为经营该酒店支付加盟费以及购买设备、进行装修等所支出的相关费用为569万余元;酒店装修被拆除后物品的现状;因租赁合同无法继续履行，造成其预期利润损失960万元。南通德盛公司、**兵、第三人黄志华对此不予认可，其认为应当由审计机关进行审计。建行洛阳分行认为与其无关不发表意见。10.中国人民武装警察部队洛阳支队此前曾用名中国人民武装警察部队河南省洛阳市支队。2016年2月16日发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。一审法院认为，涉案房产所有权××武警××支队所有，其将房屋出租给建行洛阳分行使用，建行洛阳分行在使用权期限内将该房产出租给**兵、黄志华使用。后**兵与贾玉玺签订租赁合同，将该房屋转租给贾玉玺。黄志华对**兵的租赁行为无异议并提出租赁权利义务由**兵享有，故**兵与贾玉玺之间形成租赁合同关系。武警洛阳支队在贾玉玺经营酒店期间未明确提出反对意见；建行洛阳分行与**兵、黄志华之间的租赁协议并未明确禁止转租，故**兵与贾玉玺之间的租赁合同真实、合法有效，该合同对其双方具有约束力。合同在履行过程中，因中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，致使**兵与贾玉玺之间的租赁合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故贾玉玺要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因不可抗力致使合同目的不能实现，故**兵与贾玉玺对损害的发生均无过错。但是根据本案查明的情况，贾玉玺在投入大量资金对承租房屋进行装修营运后不久即被通知要收回房屋，其实际损失真实存在。故由贾玉玺与**兵共同分担民事责任较为适宜。贾玉玺未申请对其实际损失进行鉴定，其在租赁期限内共支付给**兵三年的房屋租金180万元，贾玉玺在装修后正常经营10个月（2015年1月24日至2015年11月24日）即接到武警洛阳支队的停业通知，对其经营产生不利影响，故**兵返还给贾玉玺租金130万元（180万元-5万元×10个月）以弥补其损失较为适宜。武警洛阳支队作为产权方返还给建行洛阳分行的未使用年限租金1718718.75元是对其收回房屋所造成损失的补偿，故该1718718.75元应支付给贾玉玺以弥补其损失。本案审理的租赁合同相对方为贾玉玺和**兵，根据法律规定贾玉玺的相关损失应由**兵进行补偿，但是从本案查明的实际情况，以及从减轻当事人诉累等方面考虑，由建行洛阳分行直接将款项支付给贾玉玺更为适宜。南通德盛公司出具有《担保书》，应对**兵所负赔偿义务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、解除贾玉玺、**兵于2014年6月21日签订的关于洛阳市西工区九都路17号房产的《租赁合同》；二、**兵于本判决生效后五日内返还贾玉玺房屋租金130万元；三、南通德盛公司对上述第二项承担连带清偿责任；四、建行洛阳分行于本判决生效后五日内支付贾玉玺1718718.75元；五、驳回贾玉玺对武警洛阳支队的诉讼请求；六、驳回贾玉玺的其他诉讼请求。如**兵、南通德盛公司、建行洛阳分行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付履行期间的债务利息。一审案件受理费46800元，保全费5000元，总计51800元，由贾玉玺负担20720元，**兵、南通德盛公司负担31080元。本院二审中，当事人没有提交新证据。另查明，一、贾玉玺在2019年10月29日一审庭审中陈述，“我们在租赁期内，并且租金交到2016.6.1，但是我们停业时间是在2015.11月，还有几个月的租金应当返还，租金金额7个月35万元”。二、贾玉玺在2017年7月14日一审庭审中陈述，“2016年7月1日之前，租金该怎么支付就怎么支付，因我方收到武警部队通知，影响了我方经营，所以在2016年7月1日之后，因被告无法保证我方的承租权就暂停支付了”。三、**兵在2017年7月14日一审庭审中陈述，“租金交到2016年7月1日，之后没有交了”。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：贾玉玺共支付了两年的房租。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，**兵与贾玉玺于2014年6月21日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方具有约束力。合同在履行过程中，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，致使**兵与贾玉玺之间的租赁合同无法继续履行，一审判令解除案涉租赁合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，均明确实际损失是认定约定违约金是否合理的基础，贾玉玺诉求赔偿违约金500万元、其他损失在确定后再行增加，故本案如何确定实际损失数额是争议焦点。本院认为，贾玉玺在投入大量资金对承租房屋进行装修营运后不久就被通知要收回房屋，其实际损失真实存在，该损失由两部分组成，一是装饰装修残值损失，二是租金损失。关于装饰装修残值损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。因双方当事人在原一审均未申请司法鉴定，且本案贾玉玺已将未形成附合物品搬离，对部分形成附合的装修进行了拆除，加之原**兵经营的三德酒店装修与贾玉玺的装修难以彻底分离，已不具备司法鉴定的条件，根据双方现有证据，再结合案涉酒店经营年限及相应装饰装修折旧，本院酌定案涉酒店装饰装修残值为200万元，双方各担一半，故**兵应向贾玉玺支付100万元损失。关于租金损失，贾玉玺称共支付给**兵三年的房租180万元，**兵主张贾玉玺共支付两年的房租105万元，结合贾玉玺、**兵在一审庭审中关于租金的陈述，本院认定贾玉玺共支付了两年的房租。自2015年11月24日起，武警洛阳支队及建行洛阳分行均多次通知贾玉玺和**兵，要求解除合同、收回房产。贾玉玺在接到武警洛阳支队停业通知后继续使用案涉房产，虽对其经营确实产生重大影响，但贾玉玺未采取适当措施按期交房防止损失扩大，直至2017年8月才不再经营，对损失的扩大部分应由贾玉玺自行承担。故一审判令**兵返还给贾玉玺租金130万元以弥补贾玉玺的损失，无事实和法律依据，本院予以纠正。另，关于武警洛阳支队作为产权方返还给建行洛阳分行的1718718.75元，因该款项是武警洛阳支队依据其与建行洛阳分行下属子公司洛阳建苑实业有限总公司达成的《房屋租赁合同》的约定返还的未使用年限租金，并非一审法院认定的收回房屋所造成损失的补偿，直接由建行洛阳分行将款项支付给贾玉玺，于法无据，本院予以纠正。综上所述，**兵、南通德盛公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初5028号民事判决第一项、第五项；二、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初5028号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项；三、**兵于本判决生效之日起十日内赔偿贾玉玺损失100万元；四、南通德盛硅酸盐制品有限公司对上述第三项承担连带清偿责任；五、驳回**兵、南通德盛硅酸盐制品有限公司的其他上诉请求；六、驳回贾玉玺的其他诉讼请求。如**兵、南通德盛硅酸盐制品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付履行期间的债务利息。一审案件受理费46800元，保全费5000元，共计51800元，由贾玉玺负担20720元，**兵、南通德盛硅酸盐制品有限公司负担31080元。二审案件受理费16500元，由贾玉玺负担10000元，**兵、南通德盛硅酸盐制品有限公司负担6500元。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 李丹杰二〇二〇年八月二十日书记员 刘梦洋