安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2331号上诉人（原审被告）：倪筱君，女，汉族，公司员工，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：深圳市福田物业发展有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。负责人：王德裕，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚伟健，安徽瀛国伦律师事务所律师。上诉人倪筱君因与被上诉人深圳市福田物业发展有限公司芜湖分公司（以下简称“福田物业芜湖分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪筱君上诉请求：撤销一审判决，予以改判。事实及理由：1.深圳市福田物业发展有限公司服务期间，公共窨井堵塞反水其厨房水槽，物业工作人员撤掉其厨房堵水，致使其地板损坏。其他业主高空掷物砸坏顶棚，物业负有管理失职责任。2.安徽省绿安物业管理有限公司将物业服务费债权转让给深圳市福田物业发展有限公司，深圳市福田物业发展有限公司仅支付债权总额的37%，其亦不应当全额支付物业费。福田物业芜湖分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。福田物业芜湖分公司向一审法院提出诉讼请求：依法判令倪筱君支付拖欠物业费7387.4元。一审法院认定事实:倪筱君系镜湖世纪城新里伊顿公馆10#楼2单元203室业主，房屋面积117.82平方米。2015年9月30日，深圳市福田物业发展有限公司与绿地伊顿公馆业委会签订《绿地伊顿公馆物业服务合同》，约定：绿地伊顿公馆小区物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅每月每平方米1.1元（一层0.9元，二层0.95元，三层1元，四层以上全额收取）；物业服务期限自2015年10月1日至2018年9月30日等内容。合同签订后，深圳市福田物业发展有限公司即入驻芜湖市绿地伊顿公馆小区提供物业服务。上述物业服务合同到期后，深圳市福田物业发展有限公司仍在芜湖市绿地伊顿公馆小区提供物业服务至2020年1月7日。倪筱君未交纳2017年4月1日起至2019年12月31日止的物业管理费，深圳市福田物业发展有限公司经催要无果后，遂成讼。一审另查明：1.2008年9月6日，上海绿地集团芜湖置业有限公司与安徽省绿安物业管理有限公司签订《新里·伊顿公馆前期物业管理服务合同》，约定：由安徽省绿安物业管理有限公司为绿地伊顿公馆小区提供物业服务，高层住宅综合服务费每平方米1.1元/月等内容。合同签订后，安徽省绿安物业管理有限公司在芜湖市伊顿公馆小区提供物业服务。倪筱君未交纳2013年1月1日起至2015年9月30日止的物业管理费。2015年11月13日，安徽省绿安物业管理有限公司与深圳市福田物业发展有限公司签订《债权债务转让合同》，约定：安徽省绿安物业管理有限公司将小区业主所欠物业管理服务费6487438元债权转让给深圳市福田物业发展有限公司。2015年11月19日，安徽省绿安物业管理有限公司将上述债权转让以报纸公告的方式告知小区各业主。2.2018年7月14日，深圳市福田物业发展有限公司出具授权书，载明福田物业芜湖分公司系深圳市福田物业发展有限公司在芜湖市设立的分支机构，深圳市福田物业发展有限公司在芜湖市承接项目所签订的物业服务合同及债权债务转让合同约定的权利义务由福田物业芜湖分公司主张、履行。一审法院认为，深圳市福田物业发展有限公司与绿地伊顿公馆业主委员会于2015年9月30日签订的《绿地伊顿公馆物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，合法有效，上述合同对全体业主具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。福田物业芜湖分公司系深圳市福田物业发展有限公司的分支机构，深圳市福田物业发展有限公司委托福田物业芜湖分公司主张权利，符合法律规定，该院予以确认。深圳市福田物业发展有限公司提供了物业管理服务，倪筱君应当依约交纳物业服务费用，倪筱君拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立。物业服务合同虽于2018年9月30日届满，但深圳市福田物业发展有限公司继续在该小区提供物业服务至2020年1月7日，福田物业芜湖分公司向倪筱君主张拖欠的2017年4月1日起至2019年12月31日止的物业服务费，符合法律规定，该院予以支持，经计算为3693.7元（117.82平方米×0.95元/平方米/月×33月）。同理，倪筱君应向安徽省绿安物业管理有限公司交纳拖欠的物业费。深圳市福田物业发展有限公司接受安徽省绿安物业管理有限公司的债权转让，并以报纸公告的方式告知小区各业主，该债权转让成立，现福田物业芜湖分公司向倪筱君主张2013年1月1日至2015年9月30日期间拖欠的物业服务费，有事实和法律依据，该院亦予以支持，经计算为4276.87元（117.82平方米×1.1元/平方米/月×33个月），福田物业芜湖分公司主张3693.7元，低于上述数额，系放弃部分诉讼权利，于法不悖，该院依法确认该时间段欠物业费数额为3693.7元。依据该院查明的情况，安徽省绿安物业管理有限公司和深圳市福田物业发展有限公司在提供物业管理和服务的过程中确有瑕疵，该院酌情减免部分物业费，确定2015年9月30日之前按照50%比例交纳物业费，2017年4月1日至2019年12月31日期间按照90%比例交纳物业费，经计算为5171.18元（3693.7元×50%＋3693.7元×90%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、倪筱君于该判决生效之日起十日内支付深圳市福田物业发展有限公司芜湖分公司物业服务费5171.18元。二、案件受理费减半收取25元，由倪筱君负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经查阅原审卷宗、询问当事人，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为倪筱君上诉理由是否适当。倪筱君享受安徽省绿安物业管理有限公司及深圳市福田物业发展有限公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业费，倪筱君上诉称，深圳市福田物业发展有限公司服务期间，物业工作人员处理不当导致其地板损坏，物业公司管理不当，致使其顶棚损坏，要求物业公司恢复原状，但未提供相关证据，亦未提出反诉，本院不予采纳。其若有证据证明上述情形给其造成损失的，可另案主张赔偿。深圳市福田物业发展有限公司以债权总额37%的价格受让安徽省绿安物业管理有限公司的物业费债权，系两公司之间的约定，与倪筱君应缴纳物业费数额无关，对倪筱君该上诉意见不予采纳。一审法院考虑到深圳市福田物业发展有限公司、安徽省绿安物业管理有限公司从事物业服务期间确存在瑕疵，对部分物业费酌情减免，符合案件事实，公平合理。综上，倪筱君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人倪筱君负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年八月二十一日法官助理江群书记员冯杨艳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。