河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2829号上诉人（原审被告）:王少波,男,1971年1月7日生,汉族,住河南省洛阳市洛龙区。上诉人（原审被告）:赵廷娟,女,1971年6月17日生,汉族,住河南省洛阳市洛龙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：阚世宏，河南南云律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杜海杰，河南南云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:郭洪强,男,1978年7月2日生,汉族,住河南省伊川县。被上诉人（原审原告）:高苏娜,女,1977年4月6日生,汉族,住河南省伊川县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭京朝，河南广泉律师事务所律师。上诉人王少波、赵廷娟因与被上诉人郭洪强、高苏娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初4991号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人王少波、赵廷娟的委托诉讼代理人阚世宏、杜海杰，被上诉人郭洪强、高苏娜及其委托诉讼代理人郭京朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王少波、赵廷娟上诉请求：1.撤销一审判决第二项,改判王少波、赵廷娟承担退还郭洪强、高苏娜购房款290000元及利息(利息自郭洪强、高苏娜起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.本案一、二审诉讼费用由郭洪强、高苏娜承担。事实和理由:（一）一审判决认定事实错误。郭洪强、高苏娜明知自己不是练庄村民，涉案房屋为拆迁安置房,仍签订《合同书》,导致该合同书无效，郭洪强、高苏娜存在严重的过错,应当承担责任。一审判决认为“关于原告要求的利息部分,本院根据涉案房屋的性质及二被告的过错程度,认定被告应从2011年7月19日收到原告款项之日起按照月利率2%标准向原告支付利息至所有款项付清之日止”，这一认定错误。关林镇练庄村安置房是由政府主导进行了拆迁安置,关林镇练庄村村民委员会对拆迁安置事宜进行了公告,并且与练庄村民签订了《关林镇练庄村民宅拆迁补偿安置协议书》,郭洪强、高苏娜对此政府公告的事实应当是明知的,对王少波、赵廷娟出售的房屋为拆迁安置房也是明知的。因为该拆迁安置房屋价格明显低于同地段的商品房价格,郭洪强、高苏娜才愿意同意购买该拆迁安置房,郭洪强、高苏娜也明知自己不是关林镇练庄村村民,仍然签订合同,郭洪强、高苏娜存在严重的过错,应当对导致涉案《合同书》无效承担责任。（二）本案纠纷的发生是由于政府拆迁安置过程中,分配房屋的办法和政策发生变更,根本不是王少波、赵廷娟造成的。2011年拆迁安置时,关林镇政府及练庄村委会均称分配给王少波、赵廷娟有120平方米的成套房屋。但是在2018年分配房屋时,由于设计的120平方米成套房屋数量不够,洛阳市洛龙区关林街道办事处龙康社区居民委员会告知王少波、赵廷娟没有120平方米的成套房屋可以分配,所以王少波、赵廷娟无法按照《合同书》履行。以上事实充分证明不是王少波、赵廷娟的过错导致不能交付120平方米的成套房屋,而是合同履行过程中发生了情势变更,导致该《合同书》无法履行。（三）一审判决王少波、赵廷娟按月利率2%支付利息,没有事实依据和法律依据。1、郭洪强、高苏娜与王少波、赵廷娟签订的《合同书》中没有任何关于违约金及利息的约定条款,郭洪强、高苏娜在一审中也没有提供任何证据证明自己的损失数额或计算方法。因此,一审判决认定月息2%没有任何事实依据。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”根据该条法律规定,郭洪强、高苏娜存在严重过错,应当承担与其过错相当的责任。但是一审判决没有让郭洪强、高苏娜承担过错责任是错误的。3、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,民间借贷的最高利率为年息24%。但是一审判决在《合同书》没有约定违约金及利息计算标准的情况下,判令王少波、赵廷娟承担了最高的利率,对王少波、赵廷娟是不公平的。4、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”因此,郭洪强、高苏娜的损失应当自郭洪强、高苏娜起诉之日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息,一审判决月息2%没有任何法律依据,明显违法。庭审中补充上诉意见：（一）请求确认合同书合法有效。王少波、赵廷娟与郭洪强、高苏娜签订的合同书是双方真实意思表示，是合法有效的合同，一审认定该合同违反法律禁止性规定而无效，属于法律适用错误。2011年关林镇练庄村进行政府拆迁，同年5月王少波、赵廷娟与关林镇练庄村村民委员会签订关林镇练庄村村民宅基地拆迁补偿安置协议书。该协议第二条明确约定关林镇练庄村村民委员会向王少波、赵廷娟提供400平方米的拆迁安置房，后王少波、赵廷娟与郭洪强、高苏娜签订合同书，约定王少波、赵廷娟向郭洪强、高苏娜转让练庄龙康小区120平方米的成套房屋，郭洪强、高苏娜随后支付了29万元，剩余126000元待房屋建成后交付。一审判决认定该合同书违反法律强制性规定因此无效，但是一审判决没有写明违反了哪部法律的强制性规定。王少波、赵廷娟将自己分得的拆迁安置房依法转让给郭洪强、高苏娜是双方真实意思表示，并不违反任何法律强制性规定，全国法院民商事审判工作会议第九次会议纪要第30条，对强制性规定的性质有明确详细的阐述。王少波、赵廷娟转让自己的拆迁安置房并不属于违反法律强制性规定的范畴，因此一审判决认定该合同书无效属于法律适用错误。（二）双方签订的合同书明确载明剩余126000元待房屋建成后交付，这也充分说明了郭洪强、高苏娜对于拆迁安置房属于未建成的房屋现状有着充分的了解。截止到2018年5月份，练庄村龙康小区安置房才建成，练庄村委会根据政策不能分配给王少波、赵廷娟成套的120平米的房屋，才发生了重大的情势变更事由和不可抗力因素，王少波、赵廷娟占用郭洪强、高苏娜29万元应当计算利息，但郭洪强、高苏娜的款项的利息没有约定，因此应当参照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年5月份开始计算利息。郭洪强、高苏娜共同辩称，拆迁安置房能否转让不能一概而论，只有王少波、赵廷娟最清楚，如果王少波、赵廷娟明知不能转让，仍然对外转让，就是在恶意欺诈和侵占他人财产。郭洪强、高苏娜在关林市场做生意，购买房产是为了居住，为了经营生活方便，对房屋产权、以后能否交易不关心。该房产过若干年手续完备，不影响转让，郭洪强、高苏娜没有任何过错。郭洪强、高苏娜第一次起诉要求王少波、赵廷娟交付房产，王少波、赵廷娟以合同无效为由拒绝交付，郭洪强、高苏娜问没有120平方米房屋，可不可以按照合同约定3500元价格交付90平方米房屋，王少波、赵廷娟明确表示不给房产。合同无效，也不影响交付房产，王少波、赵廷娟交付房产双方不会产生争议，因为房屋价格上涨，王少波、赵廷娟恶意违约。王少波、赵廷娟认为一审判决按照月息2%赔偿郭洪强、高苏娜，没有法律和事实依据。我国法律规定违约赔偿是填平补齐原则，即按照受损人实际损失赔偿，如果合同约定赔偿金额低于实际损失可以要求法院提高，如果高于实际损失可以要求法院降低标准。郭洪强、高苏娜实际损失：1、因房屋价格上涨造成的损失，郭洪强、高苏娜一审准备按照房屋上涨价格评估损失，后到洛龙区人民法院及房屋产权处查询，该房产暂时没有登记，无法评估，但查询周围小区房产均价在8000元左右。郭洪强、高苏娜在王少波、赵廷娟明确不交付房产后，以每平方米11688元价格总计126.2069万元购买了房产，首付38.2069万元，贷款88万元，期限25年，每月支付本息约6000元。2、郭洪强、高苏娜因购买王少波、赵廷娟房产借款，需要支付利息，关林民间借贷月利息在2至3分之间。一审判决王少波、赵廷娟承担月息2%赔偿，完全符合实际情况，但仍然不能弥补郭洪强、高苏娜的实际损失。郭洪强、高苏娜向一审法院起诉请求：1.解除郭洪强、高苏娜与王少波、赵廷娟双方签订的购房《合同书》；2.判令王少波、赵廷娟归还郭洪强、高苏娜购房款29万元，赔偿经济损失562630元（暂从2011年7月19日计算至2019年8月18日，每月按照2%计息，直至付清之日止）；3.王少波、赵廷娟承担诉讼费用。一审庭审中郭洪强、高苏娜变更诉讼请求：1.确认郭洪强、高苏娜与王少波、赵廷娟双方签订的购房《合同书》无效；2.判令王少波、赵廷娟归还郭洪强、高苏娜购房款29万元，赔偿经济损失562630元（暂从2011年7月19日计算至2019年8月18日，每月按照2%计息，直至付清之日止）；3.王少波、赵廷娟承担诉讼费用。一审法院认定事实：王少波、赵廷娟系夫妻关系，均为练庄村村民。2011年7月18日，郭洪强、高苏娜（乙方）与王少波、赵廷娟（甲方）签订《合同书》一份，内容为：“甲乙双方关于房屋转让有关事项如下：一、甲方（王少波）现转让练庄龙康小区120㎡房屋一套价格每平方米叁仟伍佰元整（3500元）房屋总款为肆拾贰万元正（420000.00）。二、乙方（郭洪强）支付给甲方房屋款70%（贰拾玖万肆仟元整294000.00）剩余款30%（壹拾贰万陆仟元整126000.00）待房屋建成时交付。三、由甲方（王少波）为乙方（郭洪强）办理过户手续。四、以上为甲、乙双方共同协商，达成共识，不能反悔，特此证明。”同日郭洪强将29万元房款交付给王少波，王少波向郭洪强出具证明一份，内容为：“今收到郭洪强购房款（70%）计贰拾玖万肆仟元整（294000.00元）注：实际收到贰拾玖万元正（290000.00）。收到人：王少波，2011年7月18日”。因王少波、赵廷娟未按约定交付房屋，郭洪强、高苏娜诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，郭洪强、高苏娜与王少波、赵廷娟于2011年7月18日签订的房屋转让《合同书》，虽属双方自愿签订，但涉案房屋为练庄村村民拆迁安置房，郭洪强、高苏娜并非练庄村村民，与王少波、赵廷娟非同一集体经济组织的成员，该合同违反了法律的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，王少波、赵廷娟明知诉争房屋为拆迁安置房仍予以出售，也未及时退还郭洪强、高苏娜购房款，故郭洪强、高苏娜要求王少波、赵廷娟退还购房款29万元及利息的诉讼请求一审法院予以支持。关于郭洪强、高苏娜要求的利息部分，一审法院根据涉案房屋的性质及王少波、赵廷娟过错程度，认定王少波、赵廷娟应从2011年7月19日收到郭洪强、高苏娜款项之日起按照月利率2%标准向郭洪强、高苏娜支付利息至所有款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郭洪强、高苏娜与王少波、赵廷娟于2011年7月18日签订的房屋转让《合同书》无效；二、王少波、赵廷娟于本判决生效之日起十日内返还郭洪强、高苏娜购房款290000元及利息损失（利息以290000元为本金，自2011年7月18日按月利率2%计算至实际还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12326元，减半收取6163元，由王少波、赵廷娟承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查明，京东大数据评估询价平台显示，案涉练庄小区建筑面积为120平方米的房屋均价为8365元/平方米。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，郭洪强、高苏娜与王少波、赵廷娟于2011年7月18日签订的房屋转让《合同书》，因案涉房屋为练庄村村民拆迁安置房，郭洪强、高苏娜并非练庄村村民，与王少波、赵廷娟非同一集体经济组织的成员，一审认定案涉合同违反了法律的强制性规定应属无效并无不当，本院予以确认。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，案涉合同因违反法律规定被确认无效，双方对此均有过错，应当各自承担相应的责任。王少波、赵廷娟应当返还郭洪强、高苏娜29万元购房款及自2011年7月18日收到购房款之日起的利息外，还应当按照过错责任赔偿郭洪强、高苏娜的实际损失。本院认为，双方买卖房屋从订立合同至房屋建成已有较大增值，结合案涉合同约定的房产单价和目前的房产市场行情差额，参照目前练庄小区市场均价8365元/平方米，对比房屋转让《合同书》注明的房价3500元/平方米，再结合首付款占总房价比例69.05%[290000元÷（3500元/平方米×120平方米）=69.05%]，本院确定房屋增值部分为403113.9元[(8365-3500）元/平方米×120平方米×69.05%=403113.9元]，该部分增值利益系郭洪强、高苏娜因房屋买卖合同无效而产生的合理损失，应当根据双方的过错予以分担。依据双方的过错程度，结合诚实信用原则，本院酌定房屋增值部分的70%即282179.73元为郭洪强、高苏娜的实际损失。故王少波、赵廷娟主张郭洪强、高苏娜在签订合同时也存在过错，应当承担责任，一审判决按月利率2%支付利息无事实和法律依据等，理由充分，本院予以支持。综上所述，王少波、赵廷娟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初4991号民事判决第一项；二、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初4991号民事判决第二项为：王少波、赵廷娟于本判决生效之日起十日内返还郭洪强、高苏娜购房款290000元及利息损失（以290000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2011年7月18日起计算至2019年8月19日；以290000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起计算至实际还清之日止）；三、王少波、赵廷娟赔偿郭洪强、高苏娜损失282179.73元；四、驳回王少波、赵廷娟的其他上诉请求；五、驳回郭洪强、高苏娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12326元，减半收取6163元，由王少波、赵廷娟负担。二审案件受理费9426元，由王少波、赵廷娟负担6000元，郭洪强、高苏娜负担3426元。本判决为终审判决。审判员 杨 洪二〇二〇年八月三十一日书记员 刘梦洋