浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初1001号 原告：傅军勇，男，1973年6月10日出生，汉族，住武义县。 原告：潘巧玲，女，1975年8月29日出生，汉族，住武义县。 两原告的共同委托诉讼代理人：徐超、郭峰（特别授权），浙江金兰律师事务所律师。 被告：武义碧桂园房地产开发有限公司，住所地：武义县壶山街道壶山广场A区1-118铺。统一社会信用代码：91330723MA29QFJX2R。 法定代表人：欧阳宝坤，系经理。 委托诉讼代理人：朱逊敏（特别授权），女，系员工。 委托诉讼代理人：林建国（特别授权），浙**道律师事务所律师。 原告傅军勇、潘巧玲与被告武义碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行公开开庭审理。原告潘巧玲及两原告的委托诉讼代理人徐超、郭峰，被告武义碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱逊敏到庭参加了诉讼。双方庭外和解未果，本案现已审理终结。 原告傅军勇、潘巧玲起诉称：被告武义碧桂园房地产开发有限公司为“武义碧桂园·君宸府”（项目备案名称为北城名座，下称“案涉房产”）房地产项目开发商。在被告销售房产过程中，以广告传单、现场展示以及销售人员介绍等方式，向原告及其他购房客户明确而具体的说明案涉房产所在学区壶山小学，以及“90m?三房两卫两厅、115m?三房两卫两厅、125m?四房两卫两厅”等内容。原告及大部分业主基于碧桂园品牌知名度以及其对学区和户型的承诺，与被告签订了商品房购房合同并支付了购房。2018年底时，原告及其他购房者发现被告在销售过程中对壶山小学学区以及户型的说明和承诺与实际情况不符，被告为销售房产向原告做了虚假的说明和承诺。具体表现为：关于学区问题，武义教育局复函表明案涉房产学区为“城区小学”，并未明确为壶山小学。有业主据此向武义县市场监督管理局进行投诉，武义县市监局经过调查后认为被告在宣传过错中构成欺诈，做出武市监行处字（2019）第110号《处罚决定书》，责令被告停止违法行为并罚款40万元；关于户型问题，被告承诺的各户型中的其中一个房间，均需要将设备平台封闭才能作为房间使用。而在原告不修改前期规划以及未统一审批的情况下，业主自行封闭设备平台属于擅自搭建违章建筑的违法行为，后果将是受到行政执法部门强行拆除并处罚款的行政处罚。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告关于学区和户型的广告宣传和销售承诺明确而具体，并且对于案涉房产价值以及原告是否购买的决定具有重大的影响，已经构成合同要约，被告应当作为合同义务全面履行。被告怠于履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告请求：1、判令被告继续履行合同或采取补救措施，使其通过广告宣传和销售人员承诺方式向原告所做的关于案涉房产学区为壶山小学的要约实现。2、判令被告继续履行合同或采取补救措施，在被告向原告交房前，使原告可以根据被告广告宣传及销售人员承诺合法的将案涉房产设备平台封闭装修并作为房间使用。3、本案诉讼费由被告承担。 被告武义碧桂园房地产开发有限公司答辩称：1、答辩人宣传资料的内容仅为要约邀请，且答辩人未向原告承诺案涉房屋的学区为壶山小学。原告的第1项诉讼请求缺乏事实和法律依据，且缺乏裁判及履行的现实性。首先，答辩人并未针对壶山小学单独进行宣传，而是对项目附近已有的多个学校及国土局、环保局、口腔医院等公共机构进行列举。且答辩人的宣传资料中均未明确涉案房屋的学区归属，更未包含“购房即可入读壶山小学”的承诺。因此，答辩人的宣传不存在针对学区问题具体明确的说明和允诺，根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，案涉宣传资料应属要约邀请而非要约，不构成双方的合同内容。其次，虽然答辩人宣传资料中介绍的项目周边资源包含壶山小学，但同时包含多个学校，根据一般性常识可知教育资源并不等同于实际入学资格，原告作为具有正常认知能力的成年人，不存在因宣传资料即推定项目所属学区为壶山小学从而作出购买决定的可能性。根据《商品房买卖合同》附件十三第四条第四款，原告在签约时也已确认“宣传资料（包括但不限于广告单页、户外广告、销售人员介绍等）中关于项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，具体招生规则及项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准”。再次，答辩人的宣传资料中列举了壶山小学、实验小学、武川小学等多个学校，而根据教育局《复函》，项目户籍生源就读城区小学，其范围与答辩人列举的学校一致，答辩人不存在虚假宣传的情况。退一步说，根据2018年和2019年壶山小学的招生政策，答辩人制作并发布宣传资料之时，项目也确属壶山小学招生范围内。最后，众所周知，学校为公共机构而非答辩人开发规划范围内的相关设施，其招生政策由教育主管部门决定，不可能构成答辩人与原告双方的合同内容，项目户籍的学区归属问题既不属于民事案件的处理范围，也不属于答辩人与原告双方通过合同约定可进行约束及实际履行的内容。因此原告的诉讼请求不仅缺乏法律和事实依据，也明显缺乏裁判和履行的现实性。2、原告提交的宣传单页不能判断是否是答辩人印制的单页（无被告落款及其他标识），更无法判断该单页是否确系原告在计划购房时由答辩人直接提供给原告，因此不应认定该单页与被告有关，也不能证明该单页对原告的购房行为产生过任何影响。退一步说，即使该单页由答辩人提供，户型单页的内容也仅为要约邀请，且答辩人已向原告明示案涉房屋交付时的户型情况。原告的第2项诉讼请求缺乏事实和法律依据，且缺乏裁判及履行的现实性。首先，原告所购商品房为毛坯交付，单页中原告所主张的户型图明确标注为“装修示意图”，在与交付不符部分也以虚线圈出提示，单页的显眼位置也明确展示有交付示意图，该交付示意图与合同约定的户型一致，根据该图可判断实际交付时该户型北面为储藏间+设备阳台。在单页下方也有详细提示：本宣传册所发布的杭州方鼎建筑设计咨询有限公司设计的装修空间示意图，旨在提供户型空间创意参考，非本公司所作承诺，实际户型以商品房买卖合同及部门审批为准。考虑到客户观赏需要，本宣传册展示的装修装饰、户内格局和尺寸（如浴缸、洗漱池、部分隔墙、房间等）、公共区域等的形式、材料、位置、朝向、尺寸等细节情况与实际交付存在差异，仅供参考，均非交付标注，最终以合同约定及实际交付为准。因此，案涉宣传单页作为多部分内容组合而成的整体，单独的“装修示意图”并不能认定为具体确定的说明和允诺，不属于要约。答辩人也从未隐瞒实际交付情况，案涉单页不会对原告产生误导，答辩人按照合同约定向原告交付房屋不存在任何违约行为。其次，答辩人与原告签署的《商品房买卖合同》附件十三第四条双方一致同意：买卖双方之间的权利义务以购房合同（含附件）、补充协议（含附件）为准，出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的买卖双方之间的权利义务以购房合同（含附件）、补充协议（含附件）为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可视为合同条款对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告、宣传资料或协议中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，买卖双方不受其约束。此条款在合同签署时经原告认可和承认，在合同生效后当然有效，对答辩人与原告均具有约束力，根据此条款可认定“装修示意图”不构成合同内容，而且可以认为在合同签订时原告已依据合同附图重新确认了其所购买的商品房的户型，双方按合同约定履行即可。最后，答辩人在销售宣传及签订合同时，已充分履行了提示义务。而原告作为购房者，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，也必然对面积、户型、价格等重要因素进行了详细地了解和选择，作为具备正常认知能力的成年人，原告购买该商品房不可能仅仅基于原告提供的宣传资料中的装修示意图，而忽视该宣传资料的其他明显内容及合同约定。原告在签约时已明确知悉设备阳台封包不属于合同交付范围，需由原告自行处理，即使原告认为对设备阳台进行封包存在行政风险，也属于原告在签约前就应当预料到且自愿承担的风险。因此，原告要求答辩人履行合同未约定的义务缺乏事实与法律依据，同时因设备阳台封包的合法性问题不属于民事法律关系范畴，原告的诉请也缺乏裁判和履行的现实性。综上，原告的诉讼请求缺乏合理合法依据，请求贵院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。 原告在庭审中向本院出示了如下证据：1、广告宣传单1张、现场布置照片打印件1张及武市监行处字（2019）第110号处罚决定书复印件1份，证明被告虚假承诺并且被武义县市场监督管理局处罚的事实。2、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明原告基于被告的虚假宣传与被告订立购房合同的事实。 被告在庭审中向本院出示了如下证据：1、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明：买卖合同已针对案涉房屋的户型做了明确的约定，被告未违反合同约定；原告已于签约时确认宣传资料中已明示不属于要约或合同中已重新约定的内容不构成合同内容，且宣传资料中对于周边学校的介绍仅供参考，学区应以招生公告为准。2、壶山小学2018年、2019年的招生通告打印件各1份及2019年武义县中小学招生政策打印件1份，证明被告宣传资料制作及原告签约时，壶山小学确属项目周边已建成配套，被告不存在虚假宣传的情况。 在审理过程中，本院依法组织双方对上述证据进行了质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 1、对原告上述证据1，被告质证认为：对该组证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性和原告的证明目的有异议。在广告宣传单页中，被告已经对交付情况进行了明确的提示，上面有交付示意图，而且在明显处有提示：房屋的户型以商品房买卖合同及政府审批为准。装修示意图不作为要约，广告宣传单中不存在对户型及学区的承诺；现场布置照片中是表述2018年已有配套，并非是对学区的承诺，该表述也符合2018年项目的事实；处罚决定书中并没有涉及原告所提供的宣传资料，没有因为原告所提供的宣传资料而认定被告存在学区虚假宣传，也没有认定被告存在户型的虚假宣传，因此不能以处罚决定书来认定被告存在对原告虚假承诺，而且行政处罚系行政管理行为，并不影响原、被告双方基于合同所确认的民事法律关系。本院对原告该组证据的真实性予以确认。 2、对原告上述证据2，被告质证认为：对真实性、合法性及关联性无异议，但对原告的证明目的有异议。合同中已经明确约定了原告房屋的户型，而且合同本身并不能证明原告购房的动因系其受到被告的误导，合同中也有明确提示原告，被告所提供的宣传资料系要约邀请，不作为交付标准，其学区应以教育主管部门的认定为准。本院对原告该证据的真实性予以确认。 3、对被告上述证据1，原告质证认为：对真实性无异议，但对其合法性和被告的证明目的有异议。合同是被告预先草拟的面向所有业主签订的，其中附件十三属于格式条款，其内容属于扩大原告的义务，免除被告责任，根据《合同法》的规定，被告应当采取合理的方式提醒对方注意该条款，并对该条款进行说明，但被告没有采取足以引起原告注意的字体、符号等特别标识提醒原告注意，被告也没有举证证明对该条款已经对原告进行了特别的说明，因此无论是从法律规定还是根据合同的公平原则，该条款对原告都不发生效力。本院对被告该证据的真实性予以确认。 4、对被告上述证据2，原告质证认为：对真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议。首先，壶山小学公众号的权利主体为个人而不是壶山小学的法人或关联企业，因此该内容是否系壶山小学发布无法核实；其次，从内容上看，该公众号中列举的壶山小区施教区域也不能确定包含了案涉房产所在的小区，武义县政府网站截图也不能反应案涉房产的学区为壶山小区。本院对被告该组证据的真实性予以确认。 综上，经审理，本院认定本案如下事实：原告傅军勇、潘巧玲于2018年6月24日与被告武义碧桂园房地产开发有限公司签订了1份《浙江省商品房买卖合同（预售）》，由原告向被告购买坐落于武义县城北岭新区××座××小区××幢××室××，约定的建筑面积为129.49平方米，单价11912元，总价款为1542485元。双方在附件十三补充协议第四条中约定：1、买卖双方之间的权利义务以购房合同（含附件）、补充协议（含附件）为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确有重大影响，合同又未作重新约定的，可视为合同条款，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告、宣传资料或协议中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，买卖双方不受其约束。2、《商品房买卖合同》及本补充协议签订后，在此之前的任何谈判、磋商及意向性的协议均被《商品房买卖合同》及本补充协议所覆盖或替代。未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件均属无效；超出《商品房买卖合同》及本补充协议约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。买受人对此已经知晓并予以同意。3、出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受人参考之用，买受人自行判断核实，不作为合同内容和出卖人承诺内容，双方不受其约束，具体以政府部门批准的实施方案为准。4、宣传资料（包括但不限于广告单页、户外广告、销售人员介绍等）中关于项目周边学校等教育资源的介绍（如有）仅为提供相关信息参考，具体招生规则（包括但不限于是否需要取得产权证、户口等）、项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准；房屋交付至产权证办理的合理周期及入学报名、实际入学时间存在时间差。5、因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未注明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物。6、出卖人要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性及可能的错误，最终以本公司提供的正式文字资料为准。买卖双方的权利义务以合同为准。因有人投诉信访，认为被告经营的“君宸府”房产项目广告及宣传内容虚假宣传，武义县市场监督管理局于2018年12月24日立案调查，经调查，武义县市场监督管理局认为被告在未取得相关切实依据的情况下，通过宣传册、微信公众号发布文章、销售人员宣传君宸府小区户籍生源就读壶山小学，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，属于不正当竞争的行为。2019年8月30日，武义县市场监督管理局作出武市监行处字（2019）第110号处罚决定，决定书中有载明：被告为推广其开发的君宸府（“君宸府”为推广名，备案名为“北城名座”）的商品房，在2018年3月其印发“一府启武义”广告宣传册中标注“壶山小学、武东小学、武义一中（待搬迁）、武义三中、新纪元双语学校以及实验中学，高规格师资力量为精英家庭提供高标准教育，全能一站式教育配套”等宣传内容；在2018年7月23日其官方微信公众号“君宸府”上发布标题为“劲销3亿！君宸府二期开盘即磬，缔造武义销雄神话！”的文章，其中有“壶山小学、北岭幼儿园（在建）、新世纪双语学校等学府环伺”等宣传内容；当事人的营销人员亦在营销期间告知购房者君宸府户籍生源就读的学区为壶山小学。而根据武义县教育局的复函显示，仅表明为君宸府户籍生源就读城区小学（城区小学有壶山小学、实验小学、熟溪小学、武川小学等），并未明确君宸府的小区户籍生源就读为壶山小学。原告认为其所主张的本案请求内容为原、被告的合同组成部分，要求被告继续履行，因沟通无果，遂成讼。 本院认为：1、被告虽然对学区的宣传存在虚假行为，但不能据此就认定原告是基于被告的虚假宣传才与被告签订购房合同的。原告提交的广告宣传单下方特别提示第8条：本单页所描述的学校资源不代表本项目拥有的学区资源。被告在合同附件十三补充协议第四条关于广告与宣传资料部分亦有明确提示：宣传资料中关于项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，具体招生规则、项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准；出卖人要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性及可能的错误，最终以本公司提供的正式文字资料为准，买卖双方的权利义务以合同为准。被告的上述提示清楚明确，原告本应引起重视，但原告没有在签约时将其认为的重要内容载入合同，因此对原告所称的其是基于被告的虚假宣传才与被告签订购房合同的主张，本院不予采信。而且学区的划分并非被告所能主导，每年政府部门可能会根据上级的政策规定、辖区的情况变化等因素对学区进行调整，因此被告即使是有宣传学区是壶山小学，结合上述阐述，该宣传内容也仅为要约邀请而非是原、被告双方的合同内容，因此原告所主张的第1项诉讼请求无合同依据，对此本院不予支持。2、原告认为被告承诺可将设备平台封闭作为房间使用，但其未向本院提交相关的充分的证据，因此对原告该主张，本院无法采信。原告提交的广告宣传单下方有特别提示：本宣传册所发布的杭州方鼎建筑设计咨询有限公司设计的装修空间示意图，旨在提供户型空间创意参考，非本公司所作承诺，该户型内容为标准户型，不包含非标准户型，实际户型以商品房买卖合同及部门审批为准。该提示虽然字体较小，但非辨认不清，提示中明确表明该图为参考而非被告承诺，原告在与被告签订合同时又没有将该内容写入合同，因此原告所主张的第2项诉讼请求亦无合同依据，本院不能予以支持。合同附件十三补充协议第四条第4、6小条系告知条款，并不直接确定原、被告双方的权利义务，因此对原告所称的该条款无效的主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告傅军勇、潘巧玲的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告傅军勇、潘巧玲负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 郑超明 二〇二〇年八月二十六日 代书记员 汤敏婷 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-11-?