上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5028号上诉人（原审原告）：上海智旭实业有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇环城北路临水路9号-63。法定代表人：沈国平，总经理。委托诉讼代理人：杨阳阳，上海美易律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海正羽玻璃有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇运河路376号。法定代表人：谢翠英，总经理。委托诉讼代理人：周连民，男，上海正羽玻璃有限公司员工。委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。原审第三人：上海建旭汽配市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇运河路376号。法定代表人：殷水林，总经理。委托诉讼代理人：杨阳阳，上海美易律师事务所律师。上诉人上海智旭实业有限公司（以下简称智旭公司）因与被上诉人上海正羽玻璃有限公司（以下简称正羽公司）、原审第三人上海建旭汽配市场经营管理有限公司（以下简称建旭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初6620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人智旭公司及原审第三人建旭公司之共同委托诉讼代理人杨阳阳、被上诉人正羽公司之委托诉讼代理人周连民、康建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人智旭公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉请。事实与理由：一、关于ABCEFG的补偿款，被上诉人在一审中也认可该部分建筑是在案外人上海A有限公司（原名为上海B有限公司，以下简称XX公司）承租期间建造的，被上诉人不能证明该部分建筑已经抵偿给了被上诉人。该部分建筑的实际建造人是上诉人，当时上诉人是次承租人，属于上诉人前期投入的装修改建费用，故该部分款项应当按约分配给上诉人。二、关于构筑物和附属物，是上诉人在15年间不断修建和维护，D公司的评估最终没有实际使用，不具有可参照性。实际上，该部分构筑物的建造时间是在2012年，应当采信C公司的报告，一审法院认定的补偿款过低。三、关于停产停业损失的补偿，双方合同约定该部分金额扣除给各租房经营户后余款后各分配50%，上诉人本身就是承租人，所以该部分金额应当全部归属于上诉人。四、其他部分的费用计算也应当在以上三部分的基础上重新计算。被上诉人正羽公司辩称：ABCEFG的违章建筑是XX公司建造的，与上诉人无关，应属于XX公司与被上诉人合同范围内的事项。一审法院对其余费用的计算方式均符合双方的合同约定。请求二审法院维持一审判决。原审第三人建旭公司述称：同意上诉人的上诉请求。智旭公司向一审法院起诉请求：判令正羽公司支付智旭公司拆迁补偿款建筑物补偿费人民币（下同）596,741.6元、构筑物及附属设施补偿费1,874,246元、房屋租金损失1,000,000元、停产停业损失补偿费170,497.6元、签约奖励费26,415元，共计3,667,900.2元，并自2017年12月1日起依照银行同期贷款利率支付利息直到付清为止（暂计算至2019年2月28日为216,707.58元）合计（暂计）3,884,607.78元。庭审中，智旭公司将诉讼请求中房屋租金损失1,000,000元变更为租金损失100,000元、返还租赁保证金100,000元。一审法院认定事实如下：2005年7月29日，沈国平、林某与正羽公司签订《房屋租赁合同》（以下简称合同1），约定：沈国平、林某向正羽公司租赁坐落于上海市奉贤区XX路XX号区域内（按正羽公司提供的区域图）场所用于市场经营管理，租赁期限从2005年8月1日起至2008年7月30日止，在政府无明文动拆迁前持续出租给沈国平和林某，直至市政规划动拆迁为止；第一年租金为600,000元，第二年租金为650,000元，第三年租金为700,000元，先付后用，每年在到期日前1个月付清；在合同履行期间，如遇政府规划调整或市政动迁等原因致使本合同提前终止的，在接到政府通知1个月内必须无条件服从，正羽公司不承担任何赔偿责任，但是沈国平和林某前期投入的有关设施费用和改建装修费用，若有关部门给予补偿的，双方各收50%。2008年8月1日，沈国平、林某与正羽公司签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称合同2），约定：原沈国平、林某向正羽公司租赁坐落于上海市奉贤区XX路XX号区域内（按正羽公司提供的区域图）场所用于市场经营管理，正羽公司同意续租，租赁期限从2008年8月1日起至2009年7月31日止，年租金为780,000元，其余内容按原合同履行。2009年7月21日，沈国平、林某与正羽公司签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称合同3），约定：原沈国平、林某向正羽公司租赁坐落于上海市奉贤区XX路XX号区域内（按正羽公司提供的区域图）场所用于市场经营管理，正羽公司同意续租，租赁期限从2009年8月1日起至2010年7月31日止，年租金为860,000元，其余内容按原合同履行。2010年8月3日，智旭公司与正羽公司签订《房屋租赁合同》（以下简称合同4），约定：智旭公司向正羽公司租赁坐落于上海市奉贤区XX路XX号区域内（按正羽公司提供的区域图）场所用于市场经营管理，租赁期限从2010年8月1日起至2020年7月31日止，如遇政府市政动迁，双方无条件服从，不受上述期限约束；第一年租金为1,120,000元，第二年租金为1,240,000元，第三年租金为1,360,000元，第四年租金为1,460,000元，第五年租金为1,550,000元，第六年租金为1,636,660元，第七至第十年的年租金为1,722,800元，先付后用，前二年每年分三次支付，后续每年分二次支付；在合同履行期间，如遇政府规划调整或市政动迁等原因致使本合同提前终止的，在接到政府通知1个月内必须无条件服从，正羽公司不承担任何赔偿责任，但是智旭公司前期投入的有关改建装修费用，若有关部门给予装修补偿的，双方各收50%。2011年，智旭公司与正羽公司签订《房屋租赁合同》（以下简称合同5），约定：智旭公司向正羽公司租赁坐落于上海市奉贤区XX路XX号区域内（按正羽公司提供的区域图，面积为1,995平方米，2010年8月3日签订合同的租赁范围不包括在内）场所用于市场经营管理，租赁期限从2011年1月1日起至2020年12月31日止，如遇政府市政动迁，双方无条件服从，不受上述期限约束；第一年租金为479,000元，第二年租金为530,550元，第三年租金为582,050元，第四年租金为624,650元，第五年租金为662,750元，第六年租金为699,950元，第七至第十年的年租金为737,050元，先付后用，前二年每年分三次支付，后续每年分二次支付；在合同履行期间，如遇政府规划调整或市政动迁等原因致使本合同提前终止的，在接到政府通知3个月内必须无条件服从，正羽公司不承担任何赔偿责任，但是智旭公司前期投入的有关改建装修费用，若有关部门给予装修补偿的，双方各收50%；因动迁原因造成智旭公司停业搬迁的，涉及停业、搬迁等经营损失费搬迁费等拆迁补偿款，在收到该款后，扣除支付给各租房经营商户停业损失费、搬迁费等经营损失费后，余款由智旭公司享受50%，正羽公司享受50%。一审庭审中，智旭公司与正羽公司双方确认合同1、2、3、4的租赁标的为西侧房屋，合同5的租赁标的为东侧房屋（30号房屋以北，不包含30号）。2004年起，正羽公司曾将合同5所涉租赁标的出租于XX公司。2005年，XX公司将房屋转租于沈国平、林某。2009年12月16日，XX公司向正羽公司出具《承诺书》，声称其向正羽公司承租的厂房转租给智旭公司，承诺租金由智旭公司支付给正羽公司。智旭公司承租系争厂房，由建旭公司对租赁厂房经营市场、进行管理。2016年7月，建旭公司被告知于2016年12月31日前关闭市场，配合动迁工作。2016年12月28日，正羽公司与建旭公司共同作为乙方，上海市奉贤区奉浦社区办事处动拆迁办公室作为甲方，签订了《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》，约定补偿款合计为4,085,078元，其中4,080,078元系装饰装修损失补偿，5,000元系营业执照补偿。关于此部分补偿，三方曾经过诉讼，法院判决由智旭公司及建旭公司支付正羽公司2,040,039元。2017年10月27日，上海市奉贤区人民政府XX街道办事处（以下简称XX街道办事处）为甲方（征收方）、上海市XX事务所有限公司（以下简称XX事务所）为甲方代理人（房屋征收实施单位）、正羽公司为乙方（被征收方），签订了《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》，对坐落于上海市奉贤区XX路XX号区域进行动拆迁，建筑面积9,408.01平方米的房屋总价为41,122,103元，补偿正羽公司停产停业损失2,387,228元，其它费用478,000元，奖励费435,093元，共计44,422,424元。其中扣除承租人8,898,974元已支付。有证面积7,336.33平方米，补偿款13,446,544元（按评估），无证面积2,071.68平方米，补偿款2,196,982元（按评估70%），共建筑面积9,408.01平方米，土地补偿款为8,228,756元（按照文件38.5万/亩），停产停业损失补偿款2,387,228元（按房地合一补偿价的10%），可搬迁设施补偿费213,925元（按评估，正羽公司得2,400元，承租户211,525元），不可搬迁设施设备补偿费140,440元（按评估），构筑物及附属设施补偿费16,895,456元（按评估，正羽公司得4,968,451元，承租户8,214,449元），签约奖励费435,093元（按文件补偿总额的1%，最高不超800,000元），其它478,000元（营业执照，正羽公司得5,000元，承租户得473,000元），共计44,422,424元。《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》的价格依据是上海C有限公司（简称C公司）沪东洲房估报字（2016）第BG200318号房地产估价报告，其中无证建筑部分估价：A：478,253元、B：40,331元、C：32,415元、D：17,857元、E：18,059元、F：26,711元、G：591,425元、H：44,830元、I：79,195元、J：320,120元、M：18,567元、N：37,213元；其中构筑物及附属设施估价：1、混凝土场地及道路：1,180,260元、2、沥青道路：177,150元、4、下水道：390,801元、5、下水道：274,936元、6、下水道：184,260元、10、化粪池：41,085元、21、自来水接头：250,000元、22、消防：250,000元、24、用电1,000,000元。估价报告显示，竣工日期除了沥青道路为2016年，自来水接头、消防、用电为2011年，其余均为2012年。另查明，2014年，上海市奉贤区南桥镇征收管理办公室曾就本案所涉拆迁委托过上海D有限公司（简称D公司）进行评估，该公司的评估报告显示上述构筑物及附属设施的建成年月为2001年。还查明，2017年6月30日，XX街道办事处印发奉浦街办[2017]37号《关于印发的通知》，该方案规定：其他附属物补偿（以产证为一户），自来水接头：250,000元/户、用电：按装机容量，2,000元/KV、消防：250,000元/户。2017年9月22日，XX街道办事处印发《关于运河路两侧非居企业相关动迁补偿问题的会议纪要》，其中关于国有地土上的非居企业成新率过低问题（包括附属设施），意见为：请评估公司不能按公式化操作，应在与集体企业总体平衡前提下，按现状实际成新情况计算折率（包括附属设施）。又查明，系争租赁房屋产权人为正羽公司，所在土地性质为国有。诉讼过程中，一审法院向D公司、C公司、XX事务所进行了调查。D公司表示，系争附属设施建成年月是正羽公司向其述说，并经XX街道办事处确认。C公司表示，关于XX街道办事处的会议纪要，确实如正羽公司所述因国有土地在评估时适当照顾动迁户，但系争附属设施竣工日期是经正羽公司、XX街道办事处、XX事务所共同确认的；智旭公司也参与了评估，其也有单独的赔偿明细表，系争附属设施列入了正羽公司的赔偿明细表，未接到智旭公司提出异议的反馈；对于自来水接头、消防、用电的评估并非指设备的评估，而是按照动迁补偿方案按户赔偿给产权人的。XX事务所表示，友达的评估是在正式动迁之前先予进行的，但其当时尚未介入；系争附属设施的竣工日期是经正羽公司确认的，但对由谁投入存在争议，正羽公司也曾认可东面的道路有部分是经智旭公司翻修的，双方也进行过协商，但未协商一致；对于自来水接头、消防、用电，是补偿给产权人的。经一审法院向沈国平、林某核实，两人均表示与正羽公司所签订的租赁合同，及与XX公司所签订的租赁合同，皆因当时智旭公司尚未成立，两人作为股东代智旭公司与之签订合同，本案系争相关权益归属智旭公司。再查明，智旭公司曾向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年5月15日立案，后因智旭公司未按期缴纳诉讼费用，一审法院裁定按撤诉处理。一审法院认为，智旭公司与正羽公司签订的东、西两侧厂房的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守。根据合同约定，因租赁厂房遇到动迁而合同自然解除。合同还约定，如遇政府规划调整或市政动迁，智旭公司前期投入的有关改建装修费用，若有关部门给予装修补偿的，双方各收50%。现系争租赁厂房遇动迁，双方为补偿事宜产生争议。双方的争议焦点在于：一、建筑物部分（即无证建筑）。智旭公司提供证人以证明由智旭公司委托证人于2005年施工建造，故主张A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、M、N幢厂房补偿款。对此，正羽公司认为A、B、C、E、F、G幢厂房于出租给XX公司时由XX公司建造，且XX公司欠付正羽公司相关费用，已经抵偿于正羽公司，与智旭公司无关。智旭公司对该几幢厂房系智旭公司从XX公司转租期间建造并无异议，故该部分无证建筑不管是由谁建造，均发生在XX公司与正羽公司的租赁合同期间（即智旭公司与XX公司的转租合同期间），此时智旭公司与正羽公司之间并不存在合同关系，不在本案合同处理范围之内，一审法院不予支持，若智旭公司有证据证实，可向其合同相对人主张。此外，正羽公司认可D、H、I、J、M幢由智旭公司出资建造，对N幢由智旭公司出资建造1/3双方达成一致意见，故以评估价按70%计算后，智旭公司应享有其中一半，即172,540.67元。二、构筑物及附属设施部分。智旭公司主张构筑物及附属设施混凝土场地及道路、沥青道路、下水道、化粪池、自来水接头、消防、用电的补偿款。正羽公司认为租赁合同签订前即已存在，不予认可。对此，根据动迁补偿方案规定，以及C公司、XX事务所陈述，自来水接头、消防、用电补偿的并非设施设备款，而是按户补偿给产权人的，故该部分一审法院不予支持。对于沥青道路，位于租赁范围之内，正羽公司予以否认，智旭公司也未能举证证明系其投入建设，故一审法院也不予支持。对于混凝土场地及道路、下水道、化粪池，智旭公司认为评估报告所列竣工日期为2012年，正处于租赁期间，属其投入建设；正羽公司则以D公司的评估报告所列建成年月为2001年，在租赁之前，非智旭公司建设。根据法庭调查情况，该设施的建成年月（竣工日期）均系当事人陈述及XX街道办事处确认，均未提供其他材料予以证实建成的真实时间，故一审法院认为评估报告均不能作为认定建成时间的依据。而智旭公司的另一证据证人证言，所述场地等由证人于2005年为智旭公司施工建设，两者存在矛盾，且无其他证据予以佐证，故一审法院对证人证言难以采信，智旭公司应承担举证不能的相应后果。然根据第二征收服务事务反映情况，在动迁过程中，智旭公司与正羽公司双方协商时，正羽公司曾承认智旭公司对东侧部分道路进行翻修，可以证实正羽公司曾作自认，且结合租赁使用多年，场地等设施正常使用受损的高度概然性，可以认定正羽公司对此附属设施投入部分修缮、维护，但鉴于数量等无法明确，一审法院考虑多种因素综合予以酌定。依据合同各半享有的约定，一审法院酌情支持200,000元。三、房屋租赁损失。鉴于本案租赁合同的解除系约定的情形出现的自然解除，并非正羽公司违约解除，且合同约定正羽公司不承担相应的赔偿责任，故一审法院对该部分不予支持。四、停产停业损失。正羽公司对智旭公司主张的计算方式无异议，一审法院依据该方式，计算为建筑物补偿款172,540.67元X10%=17,254.06元，予以支持。五、签约奖励费。同上，正羽公司对智旭公司主张的计算方式无异议，一审法院依据该方式，计算为(建筑物补偿款172,540.67元+构筑物及附属设施补偿款200,000元+另案中构筑物及附属设施补偿款2,040,039元+停产停业损失17,254.06元)X1%=24,298.34元，予以支持。此外，就利息部分，鉴于合同中双方未对付款期限作出约定，一审法院以智旭公司第一次诉讼立案日为利息起算点予以支持。租赁保证金返还问题，正羽公司没有异议，一审法院予以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于二○二○年三月十七日作出判决：一、上海正羽玻璃有限公司于判决生效之日起十日内支付上海智旭实业有限公司建筑物补偿款172,540.67元、构筑物及附属设施补偿款200,000元、停产停业损失17,254.06元、签约奖励费24,298.34元；二、上海正羽玻璃有限公司于判决生效之日起十日内返还上海智旭实业有限公司租赁保证金100,000元；三、上海正羽玻璃有限公司于判决生效之日起十日内支付上海智旭实业有限公司以上述第一项之钱款为基数，自2018年5月15日起至实际付清日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币37,877元，财产保全费5,000元，由上海智旭实业有限公司负担37,203元，上海正羽玻璃有限公司负担5,674元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2005年，XX公司（甲方）将房屋转租于沈国平、林某（乙方），该合同约定，租赁期限自2005年8月1日至2007年12月30日止，每年租赁费为55万元，第一年为45万元（扣除房屋搭建补偿费10万）。若乙方需搭建设施等，必须依法办理相关手续，建筑物在合同到期后，其一切设施归甲方所有。二审审理中，上诉人陈述，关于ABCEFG房屋建造及付款的原始凭证，由于时间太久，目前已经无法提供。一审庭审中，上诉人陈述，本案系争ABCDEFGHIJMN建筑物的总计评估价格为1,704,976元，根据征收补偿方案的约定，停产停业损失是按照建筑物补偿款的10%计算，故其主张停产停业损失为170,497.6元。关于签约奖励费，其主张的计算方式为（建筑物补偿费596,741.6元+构筑物及附属设施补偿费1,874,246元+停产停业损失补偿费170,497.6元）X1%，金额为26,415元。本院认为，双方当事人租赁合同属真实有效，双方均应按约履行。租赁合同已经因系争厂房被动迁而终止，双方可根据租赁合同约定分配相应的赔偿费用。一、关于ABCEFG房屋的补偿款问题，现被上诉人否认该部分房屋系上诉人建造，而上诉人也无法提供该部分房屋的原始建造凭证，即使如上诉人所称，该部分建筑是其在2005年建造的，根据上诉人与XX公司的转租合同约定，该部分建筑在其与XX公司的合同到期后，也归属XX公司。因此，一审法院认定该部分建造不在本案处理范围之内，是正确的。上诉人如认为其与XX公司就该问题存在争议，可另行解决。上诉人主张该部分建筑的费用应予分配，无事实依据，本院不予支持。至于其他违章建筑补偿款的分配，一审法院根据合同约定的原则，作出的认定并无不当。二、关于构筑物与附属设施，对于征收单位与评估公司已经明确系补偿产权人的非设施设备款，一审法院不予分配并无不当。根据评估报告的记载及评估公司的陈述，上诉人与被上诉人均参与了评估，并且就构筑物及附属设施分别列明了各自的赔偿明细表，本案系争附属设施是列入被上诉人赔偿表，且上诉人并未在评估中提出异议。在此前提下，关于混凝土场地及道路、下水道、化粪池的问题，评估公司所列的建造时间也是根据当事人陈述，其作用在于计算补偿价值。由于上诉人未能提供证确切据证明该部分设施的具体建造年代，其申请的证人陈述也与其主张的建造时间不一致，一审法院基于现场设施的使用磨损程度，认定上诉人对于该部分附属设施存在维护修缮的行为，并酌定被上诉人向上诉人支付20万元，符合公平合理的原则，并无不当。三、关于停产停业损失及其他费用，根据被上诉人签订的征收补偿安置协议约定，该部分款项系以建筑物补偿款的10%计算。因此，本案系争的停产停业损失范围基数为170,497.6元，根据系争租赁合同的约定，该部分费用应在扣除支付给各商户的费用后，双方各半分配，故上诉人可得的停产停业损失为85,248.8元，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于签约奖励费，如果按照上诉人一审主张的计算方式，该笔金额与其可得的前三项费用相关联，由此计算所得仅为4,577.89元（建筑物补偿款172,540.67元+构筑物及附属设施补偿款200,000元+停产停业损失补偿款85,248.8元）X1%，一审法院计算的该笔费用高于该金额，鉴于被上诉人并未提起上诉，应视为对自身权利的处分，故本院对该项费用不予调整。一审法院以智旭公司第一次诉讼立案日作为利息起算点，符合公平合理的原则，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初6620号民事判决第二项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初6620号民事判决第一、三项；三、上海正羽玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海智旭实业有限公司建筑物补偿款172,540.67元、构筑物及附属设施补偿款200,000元、停产停业损失85,248.8元、签约奖励费24,298.34元；四、上海正羽玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海智旭实业有限公司以上述第三项之钱款为基数，自2018年5月15日起至实际付清日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；五、驳回上海智旭实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币37,877元，财产保全费人民币5,000元，由上海智旭实业有限公司负担35,593元，上海正羽玻璃有限公司负担7,284元。二审案件受理费人民币25,630元，由上海智旭实业有限公司负担25,020元，上海正羽玻璃有限公司负担610元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年八月七日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……