辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终231号上诉人（原审原告）：黄泽华，男，1995年6月10日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：张梅，女，1984年7月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。原审被告：沈阳市于洪区绿洲易居房友房产信息服务部，住所地沈阳市于洪区南阳湖街166号-3号15门。经营者：牛春生。上诉人黄泽华因与被上诉人张梅、原审被告沈阳市于洪区绿洲易居房友房产信息服务部（以下简称易居房友房产信息服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初16403号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄泽华上诉请求：1.依法撤销原审；2.改判被上诉人双倍返还已支付定金40,000元，由上诉人支付中介费、贷款手续费共计7200元；3.被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实有误，上诉人并无违约行为。贷款金额与实际成交金额不符，但上诉人与中介一直极力与贷款银行沟通，促进贷款成功办理。上诉人委托中介代为办理贷款，具体过程上诉人不知晓。贷款不能后因合同中并未就替代性支付方式进行约定，上诉人已经被上诉人充分沟通，但未达成合意，上诉人对此没有过错。二、一审法院适用法律有误，被上诉人应当双倍返还上诉人已经支付的定金。上诉人并未实施任何导致合同目的无法实现的行为，并不构成根本违约。被上诉人并无法律上的单方解除合同的权利。被上诉人单方解除合同行为导致了合同目的无法实现，构成根本违约。张梅辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。易居房友房产信息服务部未提交书面意见。黄泽华向一审法院起诉请求：1.请求判令确认原、被告三方间的房屋买卖合同已经解除。2.请求判令被告张梅双倍返还原告已支付的定金共计40,000元。3.请求判令原告已支付的中介费、贷款手续费共计7,200元由被告张梅承担。4.请求判令本案的诉讼费用由被告张梅承担。一审法院认定事实:2019年6月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，被告易居房友房产信息服务部为中介方。合同约定原告购买被告张梅名下的位于沈阳市于洪区，建筑面积83.78平方米，房屋售价816,888元，付款方式为先付20,000元购房定金，首付款136,888元，其余房款650,000元以银行按揭贷款方式支付，乙方保证自己没有不良信誉报告并手续齐全。尾款10,000元。合同第十条“违约责任”约定，乙方未按本合同协议约定期限付款的，应当赔偿违约金即所支付给甲方的定金不予退还，支付给丙方的中介费不予退还。合同签订当日，原告向中介方交付购房定金20,000元,后中介将定金交付被告张梅；原告并向中介方支付了4,200元、贷款手续费3,000元，原告系以其父亲的名义办理购房贷款，原告提供的个人信用报告显示，其父亲的征信记录没有问题，双方于2019年7月2日去银行办理了贷款面签手续。但截至法庭辩论终结前，银行未批准该笔贷款。被告提供了与银行信贷员及中介公司的录音，该录音中银行信贷员称未能成功办理贷款的主要原因是“贷款金额与实际成交金额不符”。其后，被告易居房友房产信息服务部找到买卖双方提出解决方案，即由易居房友房产信息服务部先替原告垫付房款，之后贷款办下来再把钱支付给中介公司。但上述方案因原、被告之间协商未成，未予实施。被告张梅向原告邮寄《履行合同通知书》，主要内容为：因双方签订的《房屋买卖合同》中未明确首付款支付时间及剩余两次房款的支付时间。同时，贵方发生如下违约情况：一、实际贷款人变更为黄波，合同里并未约定可以变更买受人；二、《房屋买卖合同》中约定房屋成交价格为816,888元，中国银行沈阳沈河支行信贷工作人员出具借款合同证明，房款虚假变成880,093元，与《房屋买卖合同》不符；三、由于贵方个人原因购房银行贷款手续至今未能办理，信贷员已经多次明确表明因贵方个人征信等原因拒绝发放贷款，并表示已经通知借款人不能办理贷款，故贵方违反《房屋买卖合同》第十二条其他约定中第2条“乙方承诺已实地看房并统一购买此房，首次贷款无征信不良，如有违约，乙方负责”之约定；四、中国银行沈阳沈河支行明确不能办理贷款且已通知借款人的情况下，贵方一直拖延付款，经我方多次沟通后无果。特以此函郑重告知贵方，自贵方收到本通知之日起三日内，向我方履行支付首付款之付款义务。因贵方违约给我方造成的损失，我方同时保留追究贵方法律责任的权利。该份通知书原告于2019年8月3日签收。后被告张梅于2019年8月6日向原告下达《单方解除合同通知书》，主要内容为：因贵方违约（理由与上述《履行合同通知书》一致），为维护我方合法权益，自贵方收到本通知书之日起《房屋买卖合同》解除，贵方支付的定金不予退还，并请贵方在收到本通知书后七日内办理退房手续并按照合同约定承担违约责任。该份通知书原告于2019年8月7日签收。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。签订合同后，因原告一直未能办理完贷款手续，双方未能对替代性房款支付方式达成一致意见，被告张梅向原告下达的解除合同通知书于2019年8月7日到达原告处，现庭审中原告亦对解除合同无异议，故一审法院确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》解除。关于原告要求被告张梅双倍返还定金之诉讼请求，本案双方争议焦点为：造成房屋买卖合同无法履行的责任在于哪方。本案双方合同约定的房款支付方式为：除定金及首付款以现金方式支付外，其余650,000元购房款采用银行按揭贷款的方式支付。合同中对按揭贷款未办理或者无法办理的情形下替代性房款支付方式未进行约定。本案贷款无法办理成功非因贷款银行原因或者政策原因所导致，依据庭审查明的事实，贷款未能办理成功的主要原因是贷款金额与实际成交金额不符。依据庭审查明的事实，故贷款未能办理成功的责任在于作为买受人的原告，在贷款不能成功办理的情况下，原告未能就替代性房款支付方式与被告达成一致意见，导致了双方买卖合同的解除。故原告存在违约行为，应承担相应的违约责任。依据合同法第九十七条之规定及双方房屋买卖合同第十条之约定，原告作为给付定金的一方，无权要求被告双倍返还定金；原告要求被告张梅承担中介费、贷款手续费之诉讼请求亦无相应的法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间于2019年6月26日签订的《房屋买卖合同》解除；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费980元，由原告承担490元，被告张梅承担490元。二审中，上诉人提交证据一录音，第一个录音7月9日是我和张梅的通话录音。证明张梅主观上拒绝卖诉争房屋；第二个录音7月15、16日是我和中介的工作人员的录音，具体名字不清楚，证明：我根据中介的要求办理房屋贷款；第三个录音7月28、29日是我和中介的工作人员的录音，具体名字不清楚，证明：张梅去中国银行闹事，中介帮我这个件给撤回来了，说这个贷款办理不了了，之前贷款是一直办理状态。证据二我和张梅、中介的微信聊天记录，证明：全程都是按照中介的要求来办理房屋交易。张梅质证意见，证据一：录音只有第一段是我说的，我卖房屋是6月26日，第二天或者第三天把首付存到银行卡，我在浑南买房屋，因为限购，我想卡到15天过户，上诉人说他首付出现了问题，我跟上诉人说把钱尽快存到银行卡里，但是上诉人不存，中介跟上诉人沟通也不行，第二段第三段录音与我无关。证据二：微信聊天记录不卖房的是我的，其余的与我无关。我们聊了很多，不止这一段，真实合法关联性均有异议。银行不给上诉人贷款是因为上诉人提供是虚假的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。现双方对合同无法履行，并已解除并无异议。本案争议焦点是导致合同解除的责任应当由谁承担的问题。因双方合同约定，付款方式为除定金及首付款以现金方式支付外，其余650,000元购房款采用银行按揭贷款的方式支付。双方对贷款审批未能通过并无异议，但上诉人主张审批未通过的原因是被上诉人到审批银行干扰审批，本院认为，上诉人如果符合银行规定的房贷条件，无论上诉人是否到银行进行干扰，均不会影响银行审核。故一审认定贷款无法办理成功非因贷款银行原因或者政策原因所导致，贷款未能办理成功的主要原因是贷款金额与实际成交金额不符正确，本院予以确认。导致案涉合同不能履行的根本原因在于上诉人未能按照约定的付款方式给付房款，故一审认定上诉人违约正确。本院对于上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，黄泽华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费980元，由上诉人黄泽华负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 朱闻天审判员 丁广昱二〇二〇年八月二十四日法官助理姜博书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。