湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5098号上诉人（原审原告、反诉被告）：姚九斤，男，1960年12月30日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：任林华，湖北獬志律师事务所律师。委托诉讼代理人：田奉民，湖北獬志律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北汇富实业有限公司，住所地武汉市洪山区卓刀泉北路4号东湖公馆写字楼2层。法定代表人：黄成刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈顺斌，北京德恒（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周建坤，男，1953年1月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈顺斌，北京德恒（武汉）律师事务所律师。上诉人姚九斤因与被上诉人湖北汇富实业有限公司（以下简称汇富公司）、周建坤房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚九斤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持姚九斤的全部诉讼请求；2.由汇富公司与周建坤承担本案诉讼费用。事实与理由：一、汇富公司、周建坤应当支付姚九斤欠款本金160万元及其利息。姚九斤、周建坤签订的《承诺》合法有效，汇富公司、周建坤没有如约履行，拖欠至今，应当依法判令汇富公司、周建坤给付欠款本金及逾期付款期间的利息。二、姚九斤不应当支付租金。姚九斤、周建坤签订的《承诺》载明，欠款如未归还，则姚九斤有权无偿使用原租赁房屋的一至三楼，直至欠款归还为止，故姚九斤不应当支付汇富公司租金。三、2015年10月16日，双方签订的补充合同主要内容为汇富公司、周建坤为了补偿军队停业给姚九斤造成的损失，主动提出将四楼无偿给姚九斤使用，后姚九斤将四楼租赁给案外人，但汇富公司一直未将四楼交付给姚九斤，姚九斤还向案外人支付了赔偿款项，因此，合同根本未履行。四、虽然补充合同第六条约定：“按原合同继续执行”，但原合同已经于2015年2月24日、2月26日解除。五、汇富公司如果主张停业期间的租金，一定会明示。如果汇富公司当时明示停业收取租金，姚九斤肯定不会达成后面的补偿协议。六、汇富公司以将四楼无偿给姚九斤使用为由，要求姚九斤预先缴纳38万元的租金。实际上补充合同没有实际履行，故38万元租金应当一并返还。七、因汇富公司违约，应当退还租赁保证金10万元。汇富公司、周建坤共同辩称：一、姚九斤请求支付欠款利息，没有法律依据。二、双方签订的《承诺》之前的租金应当支付。三、出具《承诺》后，姚九斤没有腾退，一审法院既判决不支付租金又判决支付补偿费，显失公平。姚九斤向一审法院起诉请求：1.汇富公司、周建坤支付姚九斤因房屋租赁造成的经济损失160万元及其利息（以160万元为基数按年利率6%从2017年5月1日起计算至实际清偿之日止）；2.汇富公司、周建坤向姚九斤返还保证金10万元及38万元；3.本案的所有诉讼费用均由汇富公司、周建坤承担。汇富公司向一审法院提出反诉请求：1.姚九斤向汇富公司支付2015年7月1日至2018年12月30日期间的租金289.8万元；2.姚九斤立即交还占用房屋并向汇富公司支付从2019年1月1日至2019年6月30日房屋占用费（按租金标准计算）41.4万元，及从2019年7月1日至交还之日止的房屋占用费；3.姚九斤向汇富公司退还经济补偿费10万元；4.姚九斤向汇富公司支付代其向第三人支付的经济赔偿费25万元；5.姚九斤承担本诉与反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：武汉市硚口区中山大道46号房屋属军产。2011年11月21日，中国人民解放军九五○三七部队出具一份委托书，内容为：经九五○三七部队、武汉美博纬业房地产开发有限公司、汇富公司三方友好协商，原由武汉美博纬业房地产有限公司组织改造的九五○三七部队硚口家属院危房改造项目正式委托给汇富公司负责改造。2011年11月25日，姚九斤向汇富公司支付租金60万元。2012年4月16日，汇富公司（甲方）与姚九斤（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于硚口区××大道××楼，该出租屋按建筑面积计算共计1150平方米；甲乙双方约定，甲方于2012年5月1日前，将本合同约定的房屋交付给乙方使用。其中5月1日房屋交付之日起至2012年7月31日前为装修免租期（三个月），甲方不计收租金。该房屋租赁期自2012年7月1日起至2018年6月30日止，总计期限为6年。租金付款方式为一年一付；租金标准为每月每平方米60元。1-3年租金为828000元；4-6年租金为869400元。在本合同生效后，乙方向甲方预交房屋租金50万元。同时乙方应向甲方缴纳房屋租金10万元。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等做了约定。同日，姚九斤向汇富公司缴纳了门面押金10万元。2012年4月27日，姚九斤向汇富公司支付租金228000元。2013年8月13日，姚九斤向汇富公司缴纳了2013年7月31日至2014年7月31日的租金828000元。2014年1月25日，姚九斤向周建坤转账828000元。同日，周建坤出具收条称：因汇富公司资金周转困难，经与姚九斤协商后提前支付。该收条上盖有汇富公司公章。2015年2月14日，周建坤出具一份《承诺》，主要内容为：由于公司发展需要，原与姚九斤签订的租赁合同提前终止，考虑到合同还未到期，我公司考虑在3月31日之前给予经济补偿共计268万元，姚九斤全部收到补偿款后在十五日内退场。该承诺无汇富公司盖章。2015年2月16日，姚九斤出具《承诺》，内容主要为：一、同意按汇富公司承诺的条件解除双方于2012年4月16日所签订的《房屋租赁合同》；二、姚九斤在收到全部补偿款268万元后十五日内全部按月退场；三、姚九斤在租赁期间发生的任何债权债务及经济纠纷由姚九斤承担法律责任；四、退场时保证基础设施完好。2015年10月16日，汇富公司与姚九斤签订《房屋租赁补充合同》，约定：一、租赁房屋的位置和面积由原三号楼的一至三层1150平方米，变更为一至四层，面积约1850平方米。二、租金每年82.8万元，不予增加。三、装修免租期为2个月，自本合同签订之日起算。四、本合同有效期四年，自本合同起租日起算。……六、本合同未约定事宜，按原合同继续执行，原合同也未约定的，双方协商解决。如甲乙双方发生违约，按主合同违约责任执行。该协议有汇富公司盖章及周建坤签字。2015年11月6日，姚九斤向汇富公司会计杨苟妮转账38万元。2016年3月26日，中央军委印发关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知。2017年1月25日，周建坤（甲方）与姚九斤（乙方）签订《承诺》，主要内容为：甲方承诺2017年2月25日前支付乙方租赁合同补偿款127万元整，乙方将久久宾馆二楼三楼退出，所有附属设施一律不得拆除；如甲方资金不能如期到位，乙方可继续无偿使用久久宾馆二楼三楼房间；涂兰清事情处理完后再付叁拾叁万元整。乙方承诺：从2017年2月11号起在两个月内负责处理好一律餐厅涂兰清的事情，甲方可按乙方与涂兰清所签合同续签到2018年12月28日；如乙方不能按期解除与涂兰清的事务，甲方将每月扣除乙方27000元整。该承诺盖有汇富公司公章。2017年3月2日，周建坤又出具《承诺》，内容为：在本月25日前付姚九斤租赁补偿费160万元整，如超过时间，一至三楼仍由姚九斤无偿使用至2018年8月底止。2017年3月26日，周建坤再次出具《承诺》，内容为：欠姚九斤现金160万元整，在四月底前归还，如不能及时归还，仍由姚九斤无偿使用到钱全部归还。2018年9月5日，姚九斤出具《收据》，内容为“今收到解除合同补偿款10万元，在2018年9月14日全部退场，剩余款项退房当日全部付清”。2018年11月13日，汇富公司向久久商务宾馆和姚九斤发出《终止合同函》，内容为“汇富公司与贵宾馆签订的租赁合同已于2018年6月30日到期，考虑到具体情况，同意延期至2018年9月11日停止营业并停电、停水，退出时间为2018年9月14日……”。2018年9月14日，姚九斤从涉案房屋二楼至四楼退场。一审法院另查明，2017年10月14日，姚九斤（甲方）与案外人洪伟（乙方）签订《合作协议》，约定：合作经营满口香私房菜馆（工商登记名称为武汉市硚口区洪姚私房菜馆），合作期限自2017年10月19日起至甲方与业主合作关系终止时止；双方的出资金额、盈利分成方式、分工如下：甲方出资房屋租金，乙方出资店面、经营、人员管理费用及维护费用。双方利润分成，所得营业款付出所有成本费用，减去储存备用金（10%）以后得盈利润，一人各得50%，每月分成一次。甲方维护和业主往来友好关系（无任何费用），乙方负责店面经营管理及维护。2019年3月，案外人洪伟出具《承诺书》，称收到周建坤委托宋志伟先生转的装修补偿款23万元，洪伟在两天内从久久商务宾馆一楼退出。2019年5月，洪伟从涉案房屋一楼退场。一审法院认为，姚九斤与汇富公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同。现姚九斤主张汇富公司、周建坤向其支付经济损失160万元及利息，其主张的依据是2017年1月25日有汇富公司盖章的《承诺》及2017年3月2日周建坤出具的《承诺》和2017年2月26日出具的《承诺》，三份承诺表示向姚九斤支付160万元整。但2017年1月25日的《承诺》说明了“如甲方资金不能如期到位，乙方可继续无偿使用久久宾馆二楼三楼房间；涂兰清事情处理完后再付叁拾叁万元整。乙方承诺：从2017年2月11日起在两个月内负责处理好一楼餐厅涂兰清的事情，甲方可按乙方与涂兰清所签合同续签到2018年12月28日；如乙方不能按期解除与涂兰清的事务，甲方将每月扣除乙方27000元整”。但2017年3月2日周建坤出具的《承诺》说明“在本月25日前付姚九斤租赁补偿费160万元整，如超过时间，一至三楼仍由姚九斤无偿使用至2018年8月底止。”及2017年3月26日周建坤《承诺》说明“无偿使用到钱归还时止”，两份《承诺》对2017年1月25日的《承诺》做了变更，该两份《承诺》虽无汇富公司盖章，但从案件情况及双方当事人的陈述，周建坤作为汇富公司员工，曾参与和姚九斤协商租赁合同及补充协议相关事宜并代收过姚九斤向汇富公司支付的一年的租金，其出具《承诺》的行为可以视为代理汇富公司作出意思表示，其行为足以让姚九斤相信其有代理权限，《承诺》应当有效。根据上述承诺，汇富公司应向姚九斤支付160万元补偿金，否则姚九斤无偿使用房屋至收到补偿费为止。但姚九斤于2018年9月收到汇富公司支付的补偿费10万元，故汇富公司还应向姚九斤支付150万元。因姚九斤一直无偿使用涉案房屋，从公平原则出发，对其要求利息损失的诉求一审法院不予支持。关于汇富公司反诉的租金问题，汇富公司与姚九斤签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，根据两份合同，租赁房屋原为中山大道46号房屋三号楼一至三层，后为一至四层，租赁期限原为2012年7月1日2018年6月30日止。根据姚九斤提交的证据，其缴纳了2012年8月1日至2015年7月31日的租金。之后未再缴纳租金或占用费。因姚九斤一直使用租赁房屋，综合上述《承诺》及租赁合同和补充协议，姚九斤还应当缴纳2015年8月1日至2017年3月25日的租金或占用费。根据合同约定，2015年8月1日至2015年10月15日的占用费或租金为172500元，因《房屋租赁补充合同》约定有两个月装修免租期，故姚九斤还应支付2015年12月15日至2017年3月25日的租金为1058000元，上述款项共计1230500元。关于姚九斤于2015年11月6日支付给汇富公司员工的38万元，因姚九斤不能证明该款项是汇富公司无正当理由收取，应视为其缴纳的租金；另外关于姚九斤缴纳的保证金，一审法院确定该保证金冲抵租金可不予退还，综上故姚九斤还需向汇富公司支付租金750500元（1058000元+172500元-380000元-100000元）。关于汇富公司主张姚九斤应向其退还补偿给案外人洪伟的23万元的装修补偿款，因汇富公司不能证明该款项系汇富公司的支出，也不能证明姚九斤收取了该款项，故汇富公司最终应向姚九斤支付749500元补偿款（1500000元-750500元）。关于2万元的维修费用，汇富公司不能证明维修费用是姚九斤导致，因此对汇富公司该项诉讼请求一审法院不予支持。本案因姚九斤与汇富公司的租赁纠纷而起，周建坤的承诺应视为代理汇富公司作出，故汇富公司应向姚九斤承担责任，汇富公司如认为周建坤的行为对其造成损失，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北汇富实业有限公司于一审判决生效之日起十日内向姚九斤支付补偿费用749500元。二、驳回姚九斤的其他诉讼请求。三、驳回湖北汇富实业有限公司的其他反诉请求。如果未按一审判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48424元，由姚九斤负担8769元，湖北汇富实业有限公司负担39655元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：姚九斤向本院提交如下证据：证据一、2020年1月7日的证明一份。证据二、2019年12月28日的证明一份。证据三、退款说明一份、身份证复印件一份。证据一至证据三共同证明：汇富公司与姚九斤于2015年10月16日签订的《房屋租赁补充合同》没有实际履行，对双方没有约束力。经质证，汇富公司、周建坤对于姚九斤提交证据的意见为：证据一至证据三的真实性、证明目的均有异议。本院认为，对于姚九斤提交的证据一、证据二，均系单位出具的证明材料，因无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”的规定，本院对该两份证据不予采信。对于姚九斤提交的证据三，因该组证据不能达到其证明目的，本院对该组证据的证明目的不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，姚九斤与汇富公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。姚九斤上诉认为汇富公司、周建坤应当支付其欠款本金160万元及其利息。因一审法院认定汇富公司应向姚九斤支付160万元，扣除姚九斤已收到汇富公司支付的补偿费10万元，一审判决汇富公司还应向姚九斤支付150万元并无不当。一审法院考虑到姚九斤从2017年3月26日开始一直无偿使用涉案房屋，对姚九斤要求汇富公司向其支付利息的诉讼请求予以驳回符合公平原则，并无不当。姚九斤上诉认为《房屋租赁补充合同》并未履行。因姚九斤对其主张的事实并未提交充分的证据予以证明，其该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。姚九斤上诉认为其不应当支付租金。因姚九斤一直使用涉案房屋，但仅缴纳了2012年8月1日至2015年7月31日的租金，一审法院根据周建坤在2017年3月26日出具的最后一份《承诺》所载明的涉案房屋由姚九斤无偿使用到款项全部归还的内容，结合《房屋租赁补充合同》约定的两个月装修免租期的内容，认定姚九斤应向汇富公司支付2015年8月1日至2015年10月15日以及2015年12月15日至2017年3月25日的租金共计1230500元并无不当。姚九斤的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。姚九斤上诉认为其预先缴纳的38万元租金以及10万元租赁保证金应当一并返还。因一审法院在认定姚九斤应向汇富公司支付的租金时已经将姚九斤支付给汇富公司员工的38万元和姚九斤向汇富公司缴纳的保证金10万元予以折抵，折抵后认定姚九斤还应向汇富公司支付租金750500元（1230500元-380000元-100000元）并无不当。姚九斤的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，姚九斤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由姚九斤负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年八月二十六日书记员 何 瑛