海南省海口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼01民终2343号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马某，女，1986年3月5日出生，汉族，住河北省张家口市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：朱某1，海南威盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范某，海南威盾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：海南成燕房地产开发有限公司，住所地海南省海口市龙华区海秀中路51-1号星华大厦11层11G（1107）房，统一社会信用代码：91460000780704008Y。 法定代表人：朱某2。 委托诉讼代理人：芦某，海南信达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜某，海南信达律师事务所律师。 上诉人马某因与被上诉人海南成燕房地产开发有限公司（以下简称成燕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初6701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马某上诉请求：1.撤销一审判决判决第一项内容；2.撤销一审判决第二项内容；3.撤销一审判决第三项内容；4.判决解除马某与成燕公司签订的《商品房买卖合同》；5.判决成燕公司返还马某购房款620255元及利息41746元；6.判决成燕公司给付自2019年10月9日起以620255元为基数按照中国人民银行同期贷款利率至实际购房款本金偿清之日；7、本案一审及二审诉讼费由成燕公司承担。事实和理由： 一、成燕公司在涉案房屋备案时间上违约在先。2018年4月，双方签订《商品房买卖合同》，但该合同于2019年7月才备案，成燕公司备案时间迟延，构成违约，且马某按照成燕公司的要求，将名下贷款还清，以便银行能够顺利批贷，而成燕公司却一直哄骗马某贷款即将获批的事实。2019年6月，成燕公司单方向马某作出承诺，涉案房屋将于2019年6月底完成备案手续，而实际上涉案房屋在2019年7月完成备案。（见与李小兰通话录音）。一审法院只是提到了双方在2019年6月沟通房屋备案事宜，却忽视了成燕公司备案迟延构成违约的事实。 二、由于成燕公司《商品房买卖合同》备案时间延迟，导致马某按揭贷款申请未获批准。2018年4月，双方签订《商品房买卖合同》，上诉人于2018年4月-5月期间，已经按成燕公司的要求，将名下贷款还清，但该合同于2019年7月才备案，也就是说即便马某还清名下贷款，马某购房贷款也根本不会获得批准，因为《商品房买卖合同》备案没有办下来，银行不可能在这种情况下进行批贷。由于马某清偿名下贷款的资金是向第三方筹借，而成燕公司迟迟未能将《商品房买卖合同》备案，银行也迟迟不能批贷，马某不得不将借款偿还第三人。 三、成燕公司在合同履行过程中，违反民事行为中诚实信用、公平公正的法律原则。双方签订《房屋认购书》之时，成燕公司并未向马某出示任何《商品房买卖合同》。合同签订后，马某数次要求给付《商品房买卖合同》，成燕公司以原件容易丢失为由需要马某直接来海口，马某要求成燕公司给付合同复印件，成燕公司以同样理由拒绝。《房屋购买合同》及补充协议，由成燕公司单方出具，合同充斥着大量排除己方责任、加重购房人责任的条款，待马某真正看到这些条款签合同的时候，如果马某不签合同不仅定金丢了，而且首付款都有可能不能顺利拿回来，成燕公司销售代表在这时候又向马某承诺，只要按照成燕公司的要求做，所有的问题都能解决，在这种情况下，马某只能签合同，没有其他选择权。 成燕公司辩称，一、成燕公司不存在备案迟延的违约行为，反而是马某存在逾期付款的违约行为。双方签订合同后，成燕公司已按照合同约定向住建部门提交了合同备案申请，只是由于省政府于2018年4月22日出台了严格的限购政策，后来海口市政府又要求对商品房的备案价格进行调整，导致住建部门对该合同的备案申请一直未予批准，经成燕公司多次与住建部门沟通协调，最终于2019年7月18日成功办理合同备案。可见，合同未能及时备案是由于政府原因造成的，故成燕公司不存在违约行为。合同备案后，在办理按揭贷款的过程中，因马某及其丈夫张海龙名下有未结清的贷款，不符合银行的贷款条件，成燕公司多次催告马某还清名下贷款并提供结清证明，以办理银行按揭贷款手续，但马某一直未予结清。2019年10月12日，中国工商银行海口国贸支行向成燕公司出具《情况说明》，载明由于马某不符合该行个人住房贷款条件，已按要求退回马某贷款申请。合同附件七第二条第1款约定，若买受人申请的贷款未被专业银行批准，买受人同意在收到出卖人通知之日起30天内以现金方式向出卖人支付，买受人逾期支付的，视为买受人未按合同约定付款，逾期付款责任按本合同第六条之规定处理。贷款银行退回马某的贷款申请后，成燕公司多次向马某发送催告函，催促其收到函件后在指定的期限内支付剩余购房款，但马某均没有支付，其行为已构成违约，应按照合同第六条的约定承担违约责任。 二、马某的按揭贷款申请未获银行批准是马某的个人原因导致，与商品房买卖合同是否备案无关。2018年7月18日，贷款银行批准了马某的贷款申请。2019年7月18日合同备案后，贷款银行准备放款时，发现马某名下新增了未结清的贷款，不符合银行的贷款条件，为此，成燕公司多次催告马某还清名下贷款并提供结清证明，以便银行发放贷款，但马某一直未予结清，导致贷款银行以马某不符合该行个人住房贷款条件为由退回了马某贷款申请。可见，马某的贷款申请未获银行批准系其个人原因造成的，与商品房买卖合同是否备案无关，其明知个人名下有未结清贷款将导致银行贷款无法获批，仍向第三方借款导致不符合银行的贷款条件，主观上存在故意，应由其自行承担由此产生的全部后果和法律责任。 三、马某指责成燕公司在合同履行过程中违反诚实信用、公平公正的法律原则没有任何依据。成燕公司在销售商品房的过程中，自始至终都将项目的相关资料包括认购协议、商品房买卖合同等在营销中心进行公开展示，不存在任何隐瞒，马某对商品房买卖合同及补充协议的条款是知悉的，且其在签署合同的过程中也未提出任何异议，表明其对商品房买卖合同的条款予以认可，现其又提出合同违反平等自愿、诚实信用的基本原则，明显缺乏诚信。商品房买卖合同签订后，因马某不在海口，为避免合同邮寄过程中出现丢失，成燕公司要求马某提供电子邮箱以便将合同扫描后发给马某，但马某拒不提供，故成燕公司未能将合同发送给马某，马某如需领取合同原件，可随时前来成燕公司处领取。 四、本案商品房买卖合同不具备解除条件，应当继续履行。合同的解除分为约定解除和法定解除，当事人可以依据合同约定解除合同，也可以依照合同法有关规定解除合同，具体到本案中，马某的贷款申请未获批准系其个人原因造成，已构成违约，《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”马某作为违约方，应当承担继续履行合同的违约责任，即依照合同约定履行支付剩余购房款的义务。 而合同法第九十四条规定的五种法定解除的情形，在本案均不适用，因为该五种法定解除权是法律赋予守约方的一种救济权利，违约方无权行使，亦无权单方解除合同。马某作为违约方，起诉要求解除商品房买卖合同，既无合同依据，也无法律依据，故本案商品房买卖合同不具备解除条件，应当继续履行。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，马某的上诉请求不能成立，应驳回其全部上诉请求。 马某向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.成燕公司向马某返还购房款620255元及利息41746元；3.判令成燕公司以620255元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向马某支付自2019年10月9日起至实际购房款本金偿清之日止的利息；4.本案诉讼费由成燕公司承担。 成燕公司向一审法院反诉请求：1.判令马某继续履行2018年4月26日签订的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：L00376214）；2.判令马某向成燕公司支付剩余购房款1420000元及逾期付款违约金（以1420000元为基数，按每日万分之二的标准计算，自2019年11月24日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年12月31日为10508元）；3.判令马某向成燕公司支付律师服务费46000元；4.本诉和反诉的诉讼费用均由马某承担。 一审法院认定事实：2018年3月17日，马某与成燕公司签订《商品房认购书》，约定购买海南省海口市××区【星华海岸城二期】5-405房，并约定于签署认购书时付清定金50000元，首付房款620255元于2018年3月24日前支付（含定金），余款1420000元由马某以向银行申请按揭贷款方式支付给成燕公司。马某于当日支付定金50000元，并于2018年3月26日分两笔向成燕公司支付房款共计570255元。2018年4月26日，马某与成燕公司签订合同编号为L00376214的《海口市商品房买卖合同》。合同约定成燕公司将位于海口市××路的星华海岸城二期（一期）5#楼（幢）4（层）405（房号）商品房出售给马某；建筑面积为89.65平方米，总房价款为2040255元；合同第五条约定在签订本合同当日，马某支付620255元（含定金为50000元）；余款1420000元由马某向银行申请按揭贷款支付，并于2018年4月27日前提供完整并符合银行要求的个人资料并办理银行面签手续；合同第六条约定买受人若未按本合同约定的时间付款，应当向出卖人支付违约金，违约金按逾期应付款额的日万分之二计算，违约金自本合同约定应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过三十天后，出卖人有权单方面解除本合同或要求买受人继续履行。……如买受人支付的房款不足以支付上述违约金的，出卖人有权追索，出卖人向买受人追偿的款项，包括但不限于逾期违约金以及出卖人为保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼费等。合同第七条约定成燕公司应于合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日）持本合同及相关材料向海口市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。《海口市商品房买卖合同》的附件七即《本合同补充协议》第二条银行按揭方式付款约定，若专业银行批准给马某的个人住房贷款与应付余额房款有差额或马某申请的贷款未被专业银行批准，马某同意在收到成燕公司通知之日起30日内以现金方式向成燕公司支付，马某逾期支付的，视为马某未按合同约定付款，逾期付款责任按本合同第六条之规定处理。合同签订后，成燕公司于2018年4月27日向马某开具620255元首付购房款发票。剩余房款1420000元马某通过向中国工商银行海口国贸支行申请按揭贷款方式支付。2018年7月18日马某通过银行面签，但因涉案商品房一直没有备案，银行未能放款。至2019年7月18日，涉案《商品房买卖合同》完成网上备案登记手续，银行在发放贷款时发现马某名下有贷款未还，不符合贷款发放条件。2019年8月6日，成燕公司向马某邮寄《催领合同通知书》，告知其至办公地点领取《商品房买卖合同》《商品房买卖合同备案表》及发票。马某于2019年8月15日签收该通知书。2019年8月15日，成燕公司向马某邮寄《关于按揭材料的催告函》，告知根据银行面签要求，需要其还清本人及配偶名下所有贷款并提供结清证明。马某于2019年8月24日签收该催告函。2019年10月12日，中国工商银行海口国贸支行向成燕公司出具《情况说明》，由于马某不符合该行个人住房贷款条件，现已按要求退回该客户贷款申请。2019年10月20日、2019年10月31日成燕公司两次向马某邮寄《关于银行未批准贷款申请的催告函》、《催告函》（履行商品房买卖合同），要求马某自收到通知之日起10日内付清全部购房款，逾期将追究违约责任。马某于2019年10月24日、2019年11月3日签收上述催告函。至今为止，马某的按揭贷款仍未办理成功。 一审法院认为，马某与成燕公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《海口市商品房买卖合同》附件七、合同补充协议第二条第一款规定：“若买受人申请的贷款未被专业银行批准，买受人同意在收到出卖人通知之日起30天内以现金方式向出卖人支付，买受人逾期支付的，视为买受人未按合同约定付款，逾期付款责任按本合同条款第六条规定处理”。马某与成燕公司签订《海口市商品房买卖合同》后，在2018年7月18日马某通过银行面签，根据马某举证的通话录音，马某在2019年6月都还在和成燕公司协商备案登记事宜，希望购买涉案房屋。但在银行放款时，发现马某不符合贷款条件，退回了马某的贷款申请。因此，马某要求解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》并退回购房款和利息，没有事实和法律依据，不予支持。根据合同约定，成燕公司要求马某继续履行合同并支付违约金、律师费符合合同约定，马某应继续履行合同，向成燕公司支付剩余购房款1420000元，并支付违约金从收到通知之日2019年10月24日起30天内支付，即2019年11月24日起计支付至实际付清之日止,予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限马某于本判决发生法律效力之日起90日内，一次性向成燕公司支付房屋余款1420000元；二、限马某于本判决生效之日起30日内，一次性向成燕公司支付逾期付款违约金，从2019年11月24日起以1420000元为基数，按每日万分之二的标准计算至实际付清之日止；三、限马某于本判决生效之日起30日内，一次性向成燕公司支付律师服务费46000元；四、驳回马某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10420元，由马某负担；反诉费9044元，由马某负担。 二审期间，双方当事人均未有新证据提交。 本院二审经审理查明，马某在二审庭审中明确表示其没有能力一次性支付剩余的购房款1420000元，故法庭询问成燕公司，如马某没有钱支付剩余购房款，是否还要求继续履行合同，成燕公司答复称如果要解除合同，其也同意，但是要求马某支付违约金。 本院认为:一、关于是否应当解除成燕公司与马某签订的《商品房买卖合同》的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》，马某选择的付款方式为，签订合同当日支付620255元，余款1420000元通过按揭贷款的方式支付。马某已经支付了首付款620255元，但马某1420000元的贷款申请已于2019年10月12日被银行退回。根据双方合同约定，马某需要一次性付清余款，但马某至今未付款，考虑到1420000元的金额较大，且马某明确表示其没有能力一次性支付1420000元，马某的贷款申请被退回也是因为马某及其丈夫名下有贷款未还清所导致，二审经询问成燕公司，成燕公司也表示在马某支付违约金的情况下同意解除合同，结合上述情况，本院对马某所提解除双方的合同的诉请予以支持。 二、关于成燕公司是否应向马某返还购房款及支付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因马某已经支付了首付款620255元，合同解除后，成燕公司应当将马某支付的首付款予以返还，但因即合同无法继续履行的原因系因马某无法支付剩余购房款的原因所导致，故马某要求成燕公司支付620255元的利息没有法律依据，本院不予支持。 三、关于马某是否应当向成燕公司支付逾期付款违约金的问题。2019年10月12日，马某的贷款申请被退回，2019年10月20日、2019年10月31日成燕公司两次向马某邮寄《关于银行未批准贷款申请的催告函》、《催告函》（履行商品房买卖合同），要求马某付清购房款，逾期将追究违约责任。马某于2019年10月24日、2019年11月3日签收上述催告函。根据双方的合同合同补充协议第二条第一款约定：“若买受人申请的贷款未被专业银行批准，买受人同意在收到出卖人通知之日起30天内以现金方式向出卖人支付，买受人逾期支付的，视为买受人未按合同约定付款，逾期付款责任按本合同条款第六条规定处理”。马某已于2019年10月24日收到成燕公司的付款通知，应当在2019年11月24日前付款，但马某未付款，故按照合同约定，马某应从2019年11月24日起向成燕公司支付违约金至本院判决解除双方合同之日即2020年8月14日，合计265天，金额为14200000元×0.0002×265天=75260元。 四、关于马某是否应向成燕公司支付律师费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人有权根据合同履行的情况请求赔偿损失。且双方在合同中约定，如因买受人违约，出卖人有权向买受人追索，出卖人向买受人追索的款项包括但不限于逾期违约金以及出卖人为保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼费等。因合同解除无法继续履行系因马某的原因所致，故本案成燕公司请求马某赔偿其因此次诉讼所支付的律师费46000元符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，马某的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初6701号民事判决； 二、解除马某2018年4月26日与海南成燕房地产开发有限公司签订的合同编号为L00376214的《海口市商品房买卖合同》； 三、海南成燕房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内起向马某返还购房款620255元； 四、马某于本判决生效之日起十日内向海南成燕房地产开发有限公司支付违约金75260元； 五、马某于本判决生效之日起十日内向海南成燕房地产开发有限公司支付律师费46000元。 六、驳回马某的其他诉讼请求； 七、驳回海南成燕房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10420元，反诉费9044元，合计19464元，由海南成燕房地产开发有限公司负担7102元，马某负担12362元元，二审案件受理费19646元，由海南成燕房地产开发有限公司负担7284元，马某负担12362元。 本判决为终审判决。 审判长 周 玲 审判员 潘召勇 审判员 罗静怡 二〇二〇年八月十四日 书记员 陈麒吉 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 窗体顶端第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。