河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1613号上诉人（原审被告）：濮阳市中联地产开发有限公司，住所地濮阳市华龙区京开大道与石化路交叉口东南角。法定代表人：李兆峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙敬敬，河南金谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武朱琦，男，1959年12月19日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：蒋利飞，河南长庚律师事务所律师。上诉人濮阳市中联地产开发有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人武朱琦房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南乐县人民法院(2020)豫0923民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中联公司委托诉讼代理人孙敬敬、被上诉人武朱琦委托诉讼代理人蒋利飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中联公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判中联公司支付武朱琦逾期交房违约金23714元;2.本案一、二审案件受理费由武朱琦负担。事实和理由:一、武朱琦主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效，应依法驳回武朱琦的诉讼请求。根据《商品房买卖合同》第八条规定，中联公司应当在2016年6月30日前交房。中联公司未按照合同约定期限交房,武朱琦就应当知道其权利受到侵害,武朱琦向中联公司主张逾期交房违约金,已经超过了诉讼时效。二、一审判决武朱琦接收房屋后的逾期交房违约金没有事实根据和法律依据。2018年4月3日,武朱琦将房产钥匙领走,并进行装修入住。武朱琦已经实际接收、占有涉案房产，故逾期交房违约金应计算至武朱琦领取钥匙时。三、中联公司具有《商品房买卖合同》第八条第二款及附件四合同补充协议第七条规定的情形,可以延期交房,不承担违约责任，上述期间不应计算逾期交房违约金。1.因国家加大空气治理力度，政府要求大面积、大范围停止施工，是众所周知的事实，中联公司无需举证。根据商品房买卖合同第八条第二款及附件四合同补充协议第七条规定,上述期间不应计算逾期违约金。2.中联公司为配合市政建设等政府行为,多次长期停工;因停工导致的成本增加等原因,致使中联公司经营陷入经营困境。武朱琦辩称，一、本案逾期交房违约金基于中联公司持续性违约行为而产生，本案未超诉讼时效。1.根据案涉合同约定,迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的。基于中联公司持续性违约行为,武朱琦可以在该项整体权利未能实现时提出主张，武朱琦逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从武朱琦起诉之日开始起算。2.中联公司逾期交房给温莎尚郡小区三期的业主造成严重影响，业主曾派代表去南乐县信访局信访,也曾在人民网领导留言板平台上给省长尹弘留言反应该情况,后经南乐县县委协调，中联公司对包含23#楼在内的三期工程具体的竣工验收、备案交房时间做出了承诺(23#楼2017年10月30日竣工验收，2017年11月10日备案交房)，但仍未能在承诺期限内交房。故逾期交房违约金请求权未超诉讼时效。3.中联公司主张的诉讼时效抗辩与其上诉请求自相矛盾。中联公司请求改判支付逾期交房违约金23714元，该违约金数额是以案涉房屋全部房款(370564元)为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日至2018年4月2日累加计算得出的。中联公司自认应当支付上述违约金的事实,实质上已否认了其对武朱琦的诉讼时效抗辩,故其诉讼时效抗辩不能成立。二、案涉房屋尚未进行竣工验收,交钥匙的行为不能视为交付房屋,中联公司理应承担违约责任。1.根据法律规定,建筑工程未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。案涉房屋截至目前仍未经过竣工验收备案,不符合交付条件。2.武朱琦领取钥匙，仅表明中联公司履行了交钥匙这一项合同义务，系不完全履行合同。3.在本案及多起案涉小区其他业主与中联公司的类案诉讼中,中联公司以房屋尚未经竣工验收备案、达不到交付条件而主张业主归还房屋钥匙，此主张是对案涉房屋未交付这一事实的自认。三、中联公司主张的因政府行为、经营困难等导致逾期交房的免责事由不能成立。1.中联公司作为专业的房地产开发公司，是在预见可能影响交房的各种因素并科学研判后制定出的交房日期，应承担逾期交房的合同风险、经营风险，其主张因大气污染环保治理长期停工导致延期交房的免责理由不能成立。2.遭遇不可抗力或政府行为后，按照合同约定中联公司应30日内履行告知义务，中联公司未履行告知义务不能免责。3.中联公司未能在2016年6月30日前交付房屋，迟延履行后发生的不可抗力不能免除其违约责任，且中联公司未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武朱琦向一审法院起诉请求：1.判令中联公司向武朱琦支付自2016年7月1日至2020年5月9日逾期交房违约金52990.65元；2.诉讼费由中联公司承担。一审法院认定事实：2015年11月30日，武朱琦作为买受人与中联公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定主要内容有：第三条，买受人购买出卖人开发的位于南乐××××环路北侧朝阳路东侧的林海枫景（温莎尚郡）第23幢2单元10层2-1003号商品房。第六条，签订合同时一次性付清总房款人民币370564元。第八条，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇政府行为，出卖人在事发后30日内告知买受人；3.买房人逾期付款的按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。第九条，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行、自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。签订合同当日，武朱琦已全额付清房款人民币370564元。中联公司于2018年4月3日将房屋钥匙交予武朱琦，武朱琦自2018年4月3日居住使用至今。至法庭辩论终结前，本案涉案房屋尚未进行验收。一审法院认为，武朱琦与中联公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自义务。依据涉案合同第八条约定，中联公司应当在2016年6月30日前将经验收合格的涉案房屋交付武朱琦。中联公司未依约将经验收合格的房屋交付武朱琦，已构成违约，应负合同约定的逾期交房违约责任。关于违约金数额，武朱琦按照合同约定的违约金计算方式，请求自2016年7月1日至2020年5月9日期间的违约金，符合合同约定，予以支持。因武朱琦依约将购房款全额付清，故违约金数额应为51878.96元（370564元×0.0001×1400天），武朱琦诉讼请求予以部分支持。中联公司辩称，本案已超诉讼时效，一审法院认为，法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，虽然合同约定的交房日为2016年6月30日前，但至法庭辩论终结前，本案涉案房屋尚未进行验收，仍处于持续违约状态中，故武朱琦的起诉并未超过诉讼时效，中联公司此辩解意见不予采纳。中联公司辩称，武朱琦应将房产钥匙返还，因中联公司未提起反诉，不予处理；且中联公司向武朱琦交付涉案房产钥匙，系其履行合同义务的一部分，中联公司要求武朱琦返还钥匙缺少依据。中联公司辩称，延期交房是因施工期间为遵守当地政府规定，环境治理、市政建设等长期停工；政府欠付工程款导致中联公司资金链断裂，中联公司经营遇到异常困难，工程停滞，符合商品房买卖合同约定的不承担违约责任的情形。一审法院认为，中联公司与武朱琦签订的商品房买卖合同中约定，遭遇政府行为，出卖人在事发后30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。中联公司主张延期交房系因国家加大空气治理力度，政府要求停工及配合市政建设等政府行为停工，但其并未按照合同约定告知武朱琦，也未提交相关证据证明其主张，故中联公司此辩解理由不符合合同约定，亦缺少证据支持，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：“一、被告濮阳市中联地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告武朱琦支付逾期交房违约金51878.96元。二、驳回原告武朱琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半征收567元，由被告濮阳市中联地产开发有限公司负担548元，原告武朱琦负担19元”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。武朱琦提交2017年8月4号温莎小区业主在人民网领导留言××给河南省省长尹红求助信息。证明目的：经过南乐县县委调查处理经协调，中联公司承诺案涉小区3期工程具体的竣工验收和备案交房时间，包括武朱琦在内的业主，已经采取合法的途径进行了维权，不超过诉讼时效。中联公司质证意见：对该证据的真实性有异议，该证据不显示武朱琦的名字，不能证明武朱琦因此事进行了维权，网页证据改动的可能性比较大，不应作为本案定案证据进行使用。本院对证据审核认定：中联公司对上述证据的真实性有异议，该证据不显示武朱琦的名字，该证据需要补强，不能单独作为本案的定案依据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；二、中联公司是否存在延期交房的事由。关于第一个争议焦点。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，武朱琦主张的系逾期交房违约金，双方合同约定的交房日为2016年6月30日前，但至武朱琦提起本案诉讼，涉案房屋尚未进行验收，仍处于持续违约状态中，故一审认定武朱琦的起诉并未超过诉讼时效并无不当。关于第二个争议焦点。中联公司诉称本案存在约定的可以逾期交房的情形，根据谁主张谁举证的原则，中联公司应提供相应的证据证明自己的主张，中联公司未提供相应的证据，应承担举证不利的法律后果。综上所述，中联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费393元，由濮阳市中联地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年八月二十四日书记员 陈亚楠