湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7664号上诉人（原审被告）：农工商房地产集团湖北置业投资有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区芦家墩1号。法定代表人：周水祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘国斌，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨国顺，男，1969年11月3日出生，汉族，住湖北省黄石市，委托诉讼代理人：杨雨婷（系杨国顺之女），住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：胡春霞，女，1968年2月15日出生，汉族，住湖北省黄石市，委托诉讼代理人：杨雨婷（系胡春霞之女），住北京市丰台区右安门外西头条10号。上诉人农工商房地产集团湖北置业投资有限公司（以下简称农工商公司）因与被上诉人杨国顺、胡春霞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。农工商公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨国顺、胡春霞全部诉讼请求；2.判决杨国顺、胡春霞承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、杨国顺、胡春霞主张农工商公司赔偿因不能办理房地产权属证书的违约金，缺乏事实和法律依据。1、杨国顺、胡春霞一审诉讼请求是完成房地产初始登记违约金及利息，一审法院判决支付违约金，超出杨国顺、胡春霞诉讼请求。2、农工商公司在2017年8月14日取得涉案房屋不动产权属证明，不存在杨国顺、胡春霞不能或逾期办理房地产权属证书的事实，农工商公司不应赔偿不能办理或逾期办证的违约金。3、从案涉《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定内容来看，对于90日内未能办理房地产初始登记的，未约定违约责任，故杨国顺、胡春霞主张1%违约金没有合同依据。双方当事人签订《武汉市商品房买卖合同》后，2016年7月1日武汉市组建不动产登记中心，开始办理不动产初始登记。故农工商公司无法继续按合同约定办理房地产初始登记，本案的情形属于情势变更或者不可抗力，农工商公司不应承担违约责任。该合同条款规定的是过错责任，但农工商公司一直积极办理初始登记事宜。因不动产权籍调查范围、办理流程、时间不受农工商公司控制，且存在配套幼儿园分宗、划拨道路分宗、中途配套开闭所等客观原因，导致不动产登记中心在2017年7、8月份才完成不动产权籍调查工作。4、不动产登记局在2017年8月14日颁发了涉案房产不动产权属证明，农工商公司不应向杨国顺、胡春霞支付自交房90日后次日起至2017年8月13日的违约金或者赔偿。5、案涉《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定的“交付使用之日”是业主办理收房手续之日，该合同第十条约定，买受人未交存首期住宅专项维修基金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。业主如果不能证明其及时交纳维修基金并及时向开发商出示，开发商交房日期及办理完初始登记日期就应该相应顺延，由此产生的延期责任应由业主自己承担。即便计算违约金，也应该是办理完收房手续次日后的90日起至2017年8月13日。二、对于杨国顺、胡春霞主张的赔偿不能办理房地产权属证书的损失直至办理房地产权属证书之日止，与其第一项诉讼请求系重复主张。杨国顺、胡春霞辩称，请求驳回上诉，维持原判。同小区有很多业主都在起诉主张逾期办理房地产权属证书的违约责任，很多案件已审结，业主已拿到违约金。杨国顺、胡春霞向一审法院起诉请求：1.农工商公司赔偿因不能办理房地产权属证书的违约金18362.12元；2.农工商公司赔偿因不能办理房地产权属登记证书的损失直至办理房地产权属证书之日止（从2015年7月23日起以购房款752546元为本金按照每日万分之二支付，暂计算至2017年8月1日）；3.本案的全部诉讼费用由农工商公司承担。一审法院认定事实：2015年7月23日，杨国顺、胡春霞与农工商公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定杨国顺、胡春霞购买农工商公司投资建设的位于本市江岸区后湖塔子湖新春村农房城市花苑小区第8幢/单元15层2号（建筑面积88.64平方米）商品房一套，总金额752376元；绿地率35%，双方同意对该商品房实际交付，最终以政府批准的规划为准；出卖人应当在2016年12月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，杨国顺、胡春霞按约定支付了全部购房款，并办理涉案房屋的收房手续，因有面积差，经核算后杨国顺、胡春霞实际支付购房款为752546元。农工商公司于2017年8月14日取得《不动产权属证明》。一审法院认为，杨国顺、胡春霞与农工商公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，农工商公司应于合同约定商品房交付使用之日（2016年12月30日）起90日内办理完房地产初始登记。农工商公司辩称其未能在商品房交付使用之日起90日内取得《不动产权属证明》系政策变化等客观原因造成，自身不存在过错。但根据双方合同约定，农工商公司应当在2017年3月30日前办理完房地产初始登记，农工商公司未能严格履行合同义务，没有为办理房地产初始登记预留合理时间，直至2017年8月14日才取得《不动产权属证明》，造成杨国顺、胡春霞在此期间内不能办理房地产权属证书，农工商公司应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。对于违约金的计算标准，双方合同约定为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，庭审中农工商公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到农工商公司已完成房地产初始登记，且未对买受人的生活造成实质性的影响，杨国顺、胡春霞也未提交证据证明其实际损失，一审法院综合考虑合同履行情况及过错程度，将违约金标准调整为已付房价款的0.5%，即农工商公司应向杨国顺、胡春霞支付逾期办理房地产初始登记违约金为3762.73元［752546元×0.5%］，杨国顺、胡春霞要求农工商公司赔偿其违约金及损失的诉请，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决：一、农工商公司于本判决生效之日起三日内向杨国顺、胡春霞支付逾期办证违约金3762.73元；二、驳回杨国顺、胡春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元减半收取计129.5元，由农工商公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，杨国顺、胡春霞关于农工商公司“支付未按照合同约定完成房地产初始登记的违约金”的表述，与一审判项关于农工商公司“支付逾期办证违约金”的表述，仅存在措辞上的差异而实质相同，一审判决未超出当事人诉讼请求。杨国顺、胡春霞与农工商公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于农工商公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。案涉合同第十六条关于因出卖人的责任造成买受人“不能”办理房地产权属证书的约定，当然包含不能按期办理的情形。交付房屋、办理房地产初始登记是房屋买卖合同项下出卖方最主要的义务，结合前述条款中关于相应违约行为应付违约金仅为已付房屋价款1%的约定，一审判决将第十六条认定为系对出卖人未能在商品房交付使用之日（2016年12月30日）起90日内办理完房地产初始登记所应承担违约责任的约定并无不当。本案中并无证据显示涉案项目在合同第九条约定的商品房交付使用之日有不符合交付条件的情形，一审判决认定农工商公司应于合同约定商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记依据充分。因导致杨国顺、胡春霞无法按期办理房地产权属证书的原因在于农工商公司未能为办理房地产初始登记预留合理时间，直至2017年8月14日才取得《不动产权属证明》，故农工商公司关于双方签订合同后，武汉市实行不动产统一登记，该情形属于不可抗力的上诉理由不能成立，农工商公司应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。一审判决考虑到农工商公司已完成房地产初始登记，且未对买受人的生活造成实质性的影响，杨国顺、胡春霞也未提交证据证明其实际遭受损失，故以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为已付房价款的0.5%，即农工商公司应向杨国顺、胡春霞支付逾期办证违约金3762.73元并无不当，本院予以维持。综上所述，农工商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费259元，由农工商房地产集团湖北置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二〇年八月二十七日法官助理吴倩书记员程玉