陕西省高级人民法院  陕西省高级人民法院 民事裁定书 （2020）陕民申1622号  再审申请人(一审原告、二审上诉人)：马彤，女，汉族，1989年5月13日出生，住陕西省咸阳市三原县。委托诉讼代理人：寇妍，陕西益图律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：西安汉华房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市曲江新区雁翔路与南三环交汇处西北角雁翔广场。法定代表人：黄色环，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐丹，陕西菲格律师事务所律师。再审申请人马彤因与被申请人西安汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省西安市中级人民法院 (2019)陕01民终5392号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。马彤申请再审称，一、原审法院未审查资产评估报告意见，错误判决汉华公司不承担违约责任。汉华公司交付的房屋装修标准是否符合约定，是本案重要的争议焦点，而鉴定机构出具的评估报告是本案极为重要的证据，其初步评估出的装修标准约3000元/平方米，远低于合同约定装修标准4000元/平方米，从而能够充分说明汉华公司违约。原审法院认为，汉华公司与申请人的合同中约定4000元/平方米装修标准为销售价格，该价格中应含企业管理成本、资金成本、开发企业利润、开发企业的商誉及市场供求关系等多重内容。但是司法评估的价格同样是基于以上因素而形成的价格认定。申请人已经通过法院申请司法鉴定，资产评估机构给出了明确意见，并经过质证，原审法院却摒弃客观证据不用，主观臆断实际装修价格。汉华公司作为开发商在其经营范围中不包括装修，不能从该装修工程中获取高额利润。装修利润及税费等已经包含在价格评估意见中，且包含了汉华公司的增值税，其不应在评估意见的数值上再额外加一层利润。本案或相同户型评估采用成本法计算评估价值，装修材料、施工等均结合市场询价得出，该价格自然包括利润、税费等。合同约定的装修价格，实际交付的房屋装修应基本达到该价格，而实际房屋装修价格经过评估，远低于约定的价格标准。汉华公司未设该装修房屋样板间，申请人在购房之前不知道4000元/平方米装修标准的具体内容和质量，申请人接受了汉华公司交付的房屋，不代表申请人认可房屋的装修价值，仍然有权利追究违约责任。二审法院同一法官，同案不同判，与上级法院裁判规则相违背。二、二审法院过于调低汉华公司供电违约金，有违法律规定。在一审时申请人提供了临电经常停电业主抱怨的群聊记录、临电易发生事故的新闻报道、开发商临电获利等证据及业主当庭陈述，二审法院认为申请人没提供证据证明损失不正确。把逾期供电违约金调到日万分之0.1更没有任何依据。违约金条款是汉华公司预先拟制的，应当承担严格的法律责任。汉华公司因此违约获得了巨大利益。在申请人损失难以确定的情况下，可以参考汉华公司获得的不当利益，让其承担责任。汉华公司未答辩或提供任何证据证明违约金过高，法院不应当主动调低违约金标准。三、评估机构违法评估，应重新委托评估或工程造价机构进行鉴定。本案评估机构存在严重违法、违规行为，已及时向原审法院提交《评估异议申请书》、向西安市中级人民法院司法鉴定室提交《集体投诉书》，申请重新委托评估或工程造价机构进行鉴定。但原审法院仅否认了评估报告及要求评估机构退费，未同意重新委托评估或工程造价机构进行鉴定，损害了申请人的合法权利。四、原审法院四次更换合议庭成员、拖延诉讼，草率结案，侵害了当事人的诉讼权利。综上，根据《民事诉讼法》第二百条第二、五、六项规定，启动再审程序，请求：1、依法撤销西安市中级人民法院作出的(2019)陕01民终5392号民事判决书；2、依法改判或发回重审，支持申请人的一审诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由汉华公司承担。汉华公司提交意见称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，申请人要求返还装修差价无法律及合同基础，依法应当驳回再审申请。原审法院未将鉴定报告作为裁判依据是正确的，申请人无权依照造价鉴定要求汉华公司返还装修差价。案涉合同中交易标的系精装修房屋，虽然商品房买卖合同中对于装修价格进行了单独约定，但房屋本身与装修不能简单的进行割裂，两者的价格也不应该割裂来看。从房屋交易市场来看，案涉房屋的评估价值远远大于交易价格，申请人不存在任何损失。关于逾期供电违约金，原审法院的调减并无不当，依法应当予以维持。本院经审查认为，被申请人与申请人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，系合法有效合同，对双方当事人均产生法律约束力。关于装修差价一节。《商品房买卖合同》第六条约定“2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币12316元，总价款为人民币2531553元。”合同附件十二中虽然约定的装修标准为4000元/平方米，但对相关装修材料的具体型号、价位没有具体约定。合同第十六条第三部分装饰装修及设备标准虽然约定：“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家强制标准及双方约定的标准。具体装饰装修及相关设备标准见附件六。”但附件六中对相关标准亦未作详细约定。根据房地产市场交易的一般情况，装修标准4000元/平方米的价格应理解为开发商的销售价格，而非实际装修花费的成本价格或装修价值。本案中，申请人并未提供证据证明装修不符合国家强制性标准和合同约定。申请人要求对涉案房屋装修价格进行评估，并按实际价格与销售价格的差价对其进行赔偿，没有法律和合同依据，不符合市场交易习惯，原审对其请求不予支持，并无不当。关于逾期供电违约金一节。双方合同约定交付房屋时供电应为市政供电，但被申请人在交付房屋时未达到该标准，存在违约情形。双方约定逾期供电，每日按总房款万分之三的标准支付违约金。一审中，申请人要求被申请人按日万分之一标准向其支付违约金，一审法院予以支持。二审中，被申请人请求降低逾期供电违约金。二审法院认为一审所判逾期供电违约金金额仍然过高，酌情予以降低。申请人申请再审主张被申请人应当承担违约金过高的举证责任。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被申请人在交付房屋时提供了临时用电，申请人提供的证据不足以证明临时用电给其造成的具体损失。二审法院综合生活常识、已查明案件事实与当事人过错程度，依职权酌情对违约金进行调整，并不违法。申请人主张应参照被申请人推迟市政供电带来的收益作为赔偿标准，没有事实和法律依据。此外，一审中法院委托中和资产评估有限公司对部分案涉房屋装修价格进行评估。双方对评估报告的结论均有异议，中和资产评估有限公司向一审法院提交了异议答复，该答复未加盖中和资产评估有限公司印章。一审法院对评估报告不予采信，并无不当。申请人认为原审法院多次更换合议庭成员、拖延诉讼、侵害了当事人的诉讼权利等主张，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。综上，马彤的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回马彤的再审申请。 审 判 长    赵建民  审 判 员    张叡婕审 判 员    滕欣燕  二〇二〇年八月十九日                         法官助理    杨亚洲                                    书 记 员    郭晨晨1