浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终2842号上诉人（原审被告）：浙江三联集团有限公司，住所地浙江省金华市婺城区金安公路西侧金安路35号。法定代表人：张超，经理。委托诉讼代理人：章根源，浙江金哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丝，浙江金哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖玉森，男，1971年8月9日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区，现住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审原告）：刘立仙，女，1971年10月18日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区，现住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：肖玉森（刘立仙丈夫）。上诉人浙江三联集团有限公司（以下简称三联公司）因与被上诉人肖玉森、刘立仙房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初4327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三联公司上诉请求：撤销原判，适当减少违约金101657.16元。由肖玉森、刘立仙承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、原审法院判决三联公司以2554200元为基数，按日万分之二，自2019年4月1日起算至实际交付房屋之日止支付肖玉森、刘立仙违约金，认定事实不清，系错误。首先，从律师催告函可以看出，三联公司于2019年10月1日已经电话通知肖玉森、刘立仙接收房产。因肖玉森、刘立仙原因未完成房屋交接，后期违约金不应由三联公司承担。其次，本案中肖玉森、刘立仙一直以房屋未通过验收为由拒绝接收，事实上三联公司2019年9月9日已经完成涉案房产全部验收，可以完成房屋交接，因此于9月9日电话告知肖玉森、刘立仙接收房产。再者，肖玉森、刘立仙提出因物业公司强制收取物业费而拒绝接收涉案房产，而物业公司在房屋竣工后便已进驻为业主提供相应的物业服务，肖玉森、刘立仙在合同中也同意由金华市新黄浦物业管理有限公司从事前期物业管理。因此，后期房屋可以完成交接，未能交接肖玉森、刘立仙自身也存在原因，不应由三联公司单方承担全部违约责任。二、本案中肖玉森、刘立仙2554200元并未产生经济损失，违约金过高。根据合同法第一百一十三条、第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。认定违约金是否过高，一般应以损失为基础进行判断。除借款合同之外的双务合同，应当兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，肖玉森、刘立仙支付的2554200元已转换成购房款，2019年9月9日之后，双方于12月3日完成房产过户，房屋价值一直处于稳定状态，逾期交房未对肖玉森、刘立仙产生任何实际损失影响。综上，请求二审法院查清事实后依法改判。肖玉森、刘立仙共同答辩称，一、原审判决认定事实非常清楚，完全正确。关于房屋交付问题，按照双方签订的商品房买卖合同第九条约定，三联公司应于2019年3月31日前，将同时符合“取得竣工合格及验收备案证明，由规划、公安消防、环保等部门出具的认可或许可使用文件”等约定或法定交房条件的商品房交付。第十二条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，但三联公司直至2019年9月9日才取得上述条件，10月1日电话通知办证收房。买受人及时配合交了物业维修基金等办证费用，并于2019年12月4日取得房产证。但出卖人却又违反合同约定未经买受人同意，把交钥匙（交房）的义务无端转给第三方，由小区物业公司代为履行，且物业公司采取了绑架物业费的手段，要求业主必须按每平方米3.5元与小区服务水平根本不能匹配的极不合理标准缴纳物业费，否则不予交钥匙（交房），从而导致业主迟迟不能收房。双方买卖合同中明确约定交房的义务是出卖人，没有约定必须先交物业费才能交房，即使物业费合理，买受人也可以拒绝该无理的收房方式。因此，肖玉森一方包括其他买受人曾多次向物业公司和三联公司提出异议，未被理睬也一直得不到解决，直至2020年3月23日同小区13幢103房业主起诉，判决三联公司交付房屋钥匙时，其才赶紧通知物业公司不管业主交不交物业费都先给钥匙，肖玉森、刘立仙才于2020年3月25日取得钥匙。从双方合同约定及交房过程看，物业管理与房屋买卖不属于同一法律关系，三联公司不能以物业纠纷对抗其应承担的交房义务。本案中延迟交房责任完全在出卖人，买受人无任何过错，三联公司必须依合同承担违约责任。即根据合同第十条约定，以总房款2554200元为基数，按日万分之二，自2019年4月1日起算至实际交付房屋之日止的违约金183391.56元。二、三联公司上诉提出的肖玉森、刘立仙未产生经济损失，违约金过高的主张非常荒唐，毫无根据。首先，本案的商品房买卖合同是出卖人设计，其对所有条款应当充分预见，不存在超过预见的问题。其次，双方订立合同是真实的意思表示，不违反法律规定，对双方均有约束力。对于违约责任应按约定效力优先原则，有约定按约定。再者，关于实际损失问题，按已付的全部房款的贷款利息计算，每月产生一万三千多元利息，日万分之二标准本身并不高。且如及时拿到钥匙，本可用于出租他人，因此错失的商机也是经济损失。综上所述，原判认定事实清楚，判决合法、合理、公正、公平，请求二审法院驳回上诉，维持原判。肖玉森、刘立仙向一审法院起诉请求：1.判令三联公司支付肖玉森、刘立仙逾期交房违约金183391.56元（以2554200元房款为基数按每日万分之二标准计算至2020年3月25日）；2.由三联公司承担本案诉讼费用。一审法院认定，肖玉森、刘立仙系夫妻关系。2017年12月21日，肖玉森、刘立仙与三联公司签订一份《商品房买卖合同》，约定肖玉森、刘立仙向三联公司购买位于金华市××镇××小区××幢××号商品房，房屋总价为2554200元。合同第九条约定，出卖人应于2019年3月31日前，将同时符合“取得竣工合格及验收备案证明，由规划、公安消防、环保等部门出具的认可或许可使用文件”等约定或法定交房条件的商品房交付买受人使用。第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二﹝该比率应不小于第（1）项中的比率﹞的违约金。合同签订后，肖玉森、刘立仙依约交付了房款。但三联公司经多次催告，迟至2020年3月25日才向肖玉森、刘立仙交付房屋钥匙。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容也不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应自觉履行。根据合同第九条的约定，三联公司应于2019年3月31日前将符合条件的商品房交付肖玉森、刘立仙使用，但三联公司实际于2020年3月25日才交付房屋，且也无证据证明其逾期交房存在法定或约定的事由，故其应承担逾期交房的违约责任。因三联公司逾期交房已超过90日，且肖玉森、刘立仙要求继续履行合同，故三联公司应根据合同第十条的约定，按肖玉森、刘立仙已付房价款2554200元的日万分之二为标准，支付2019年4月1日起至2020年3月25日止的逾期交房违约金。综上，肖玉森、刘立仙诉请合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：浙江三联集团有限公司于判决生效之日起五日内支付肖玉森、刘立仙逾期交房违约金183391.56元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1984元，由浙江三联集团有限公司负担。二审期间，当事人均未向本院提供新的证据。本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，一、双方当事人对三联公司于2020年3月25日将涉案房屋交付给肖玉森、刘立仙的事实并无异议，然根据在卷商品房买卖合同第九条约定，三联公司应于2019年3月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给肖玉森、刘立仙。三联公司并未提供证据证明其逾期交房存在法定或约定的事由，故一审确定由三联公司承担逾期交房的违约责任，有合同和法律依据。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方当事人在合同中对承担违约责任的适用标准约定相当，且确定买受人肖玉森、刘立仙的损失不仅应考量房屋价值，还应综合考虑资金占用损失、房产逾期交付的使用利益损失等。鉴于三联公司无证据证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，一审根据合同第十条的约定内容，判决由三联公司承担以总房款2554200元为基数、按日万分之二标准自2019年4月1日起算至实际交付房屋之日止的违约金正确。综上，三联公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2333元，由上诉人浙江三联集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄良飞审 判 员 胡 照审 判 员 金 琳二〇二〇年八月二十七日代书记员 周思明?*ArabicDash???*ArabicDash?-7-?