浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0702民初5569号原告：李筱逸，女，1991年9月23日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区委托诉讼代理人：李伟岸，男，1991年11月30日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区，系原告丈夫。被告：金华市宏鑫置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区双溪西路235号9楼。法定代表人：李喜友，董事长。委托诉讼代理人：李伟娥，女，系公司员工。原告李筱逸与被告金华市宏鑫置业有限公司（以下简称宏鑫置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告李筱逸及其委托诉讼代理人李伟岸、被告宏鑫置业的委托诉讼代理人李伟娥参加诉讼。本案现已审理终结。原告李筱逸向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交付商品房违约金175164.60元；2.被告支付逾期交付房屋权属证书或登记证明违约金5449.57元；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年11月15日，原告就购买位于金华市婺城区××街××号××小区××楼××幢××单元××号房屋，与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，出卖人应当在2017年12月31日将符合约定条件的商品房交付买受人使用，同时出卖人应当于2018年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人。出卖人若未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，合同约定出卖人应当自最后交房期限的第二天即2018年1月1日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人若未按合同规定的期限交付权属证书或登记证明，合同约定出卖人应当自约定日期2018年3月31日至实际交付权属证书或登记证明日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。原告已按约交付全部房款720842元，但被告直至2020年3月20日才交付诉争房屋供原告使用，房屋交付逾期810天；被告于2020年4月24日交付房屋权属证书，权属证书交付逾期756天。基于以上事实，被告未按合同约定按时交付房屋及权属证书或登记证明已构成违约，根据买卖合同约定，被告应支付逾期违约金180614.17元。被告宏鑫置业辩称：1.房屋逾期交付的唯一原因是超高导致政府验收受阻，这一情形原告是知晓的，并且已经默认。2.由于超高，导致房屋空间发生变化，根据合同约定，原告一直未提出退房意向，亦是对超高事由的认可。3.原、被告均为超高的事情向政府提出要求加快处理的请求，但是政府一直不作为，即不拆除，也不处罚，这对双方当事人来说都是不可抗拒的。4.被告因超高遭受政府罚款396万元，向周边楼盘赔款400多万元，这些款项的损失是因诉讼房屋超高引起的，而超高实际受益人是原告，因此被告保留向原告另行主张的权利。6.逾期交房违约金起算时间应在合同约定交房时间的2个月后。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其中有争议的事实，双方当事人提交的证据包括：对原告提交的证据：1.《商品房买卖合同》1份，证明原、被告双方已签订房屋买卖合同及双方权利义务作出明确约定；2.浙江增值普通发票1份，证明原告已支付房款；3.入伙通知书、交房须知各1份，证明被告事实上交房时间为2020年3月20日。4.宏鑫佳苑工作人员微信关于办理交房手续的聊天记录截图、微信群其他业主收到通知书的聊天记录截图各1份，证明被告寄入伙通知书行为的真实性。5.物业费、维修基金、办证费等收据及转账记录截图各1份，证明原告收房时间。6.宏鑫佳苑1-3楼主体验收会议纪要、混凝土抗压强度检测报告各1份，证明原告在购房前主体已造好的事实。7.房产证1份，证明原告收到房屋登记证明的时间。被告提出质证意见：对证据1，3-7，被告无异议。本院对该八份证据的证明力予以确认。对证据2，被告认为无关联性。本院对已支付全部房款事实予以确认。对被告提交的证据：1.《关于要求尽快处理“宏鑫佳苑”房屋超高问题的报告》复印件1份，证明原告对宏鑫佳苑小区因超高问题延误验收知晓并默认；2.规划审定意见书复印件1份，证明案涉房屋规划层高为2.7米，与合同约定一致；3.行政处罚决定书复印件1份，证明被告因案涉房屋超高被政府处罚的事实；4.测绘技术报告书复印件1份，证明案涉房屋的工程进度是正常的；5.宏鑫佳苑住户钥匙领用表复印件1份，证明原告实际接收案涉房屋的时间应以接收钥匙时间为准。原告提出以下质证意见：对证据1，原告认为真实性无异议，但认为该份报告只是对日照问题默认，对因超高问题造成的交付迟延未认可，亦非对相关权利不主张的默认。本院认为，该报告记载“对于超高日照影响问题，我们一致意见：对外围的影响一律由宏鑫置业有限公司负责，对本小区内部的影响，我们全体购房户默认”，原告的异议成立，本院对该份证据的证明力不予确认。对证据2-4，原告对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。本院认为原告的异议成立，对该三组证据的证明力不予确认。对证据5，原告对真实性无异议，但与原告无关。本院认为原告并未签字领用钥匙，原告异议成立，对该份证据的证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年11月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买宏鑫佳苑1-2-102号房屋，房屋层高为2.7米，建筑面积80.83㎡，套内面积65.84㎡，房屋单价8918元/㎡，按建筑面积计算房价款，总价为720842元；买受人按银行按揭贷款方式按期付款，买受人应于2016年11月15日前支付全部房价款的20%，计150842元，作为首付款；剩余房款，交齐申请贷款所需的全部材料，并在7个工作日内到指定银行签妥贷款手续；出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用，包括建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等具备房屋正常使用的基本条件；如遇遭遇不可抗力，且在出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除约定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，则按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2018年3月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该房屋转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，若在约定日期起90日内出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的十万分之一承担违约责任；若在约定日期90日后仍不能交付的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付全部房款。另，2019年7月30日，金华市综合行政执法局对被告宏鑫佳苑项目未按建设工程规划许可证许可内容建设的行为，作出行政处罚决定书。2020年3月13日，宏鑫佳苑项目工程通过竣工验收。2020年3月18日，被告向原告寄送入伙通知书及交房须知，通知其于2020年3月20日办理入伙手续，原告于2020年3月20日办理收房手续。2020年4月24日案涉房屋不动产权证书办理完毕。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，本院予以确认，双方应按合同约定履行合同义务。经审理，双方对因房屋层高超过经规划审定层高，导致房屋延期交付及办证的事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一，原告是否有权要求被告支付逾期交房交证违约金，本案中被告逾期交房交证系因案涉房屋超高，相关部门验收受阻造成，对该事实原告虽知情，但未与被告对交房及交证时间达成新的协议，双方对合同中交房交证时间未进行变更，被告主张的事项不属于不可抗力以及政策变化所致，被告逾期交房办证是其单方违约行为所致，应承担相应的违约责任。二，实际交房时间为何时。根据本案《房屋买卖合同》约定，房屋交付的条件包括经竣工验收合格并取得验收备案证明，交房时间应以入伙通知书上通知办理收房手续的时间为准，即本案实际交房时间为2020年3月20日。根据本案合同约定，由被告代办产权登记事项后在约定时间内向原告交付产权证书，现原告主张自逾期之日起计算逾期交证违约金至产权登记之日止，符合合同约定，本院予以支持。其三，违约金的起算点。根据《房屋买卖合同》第十条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，违约金自合同约定最后交付期限的第二天起计算。被告辩称违约金起算时间在合同约定时间的2个月后无事实依据，本院不予采信。原告主张按合同约定计算延期交房交证违约金，符合法律规定，本院予以支持。逾期交房违约金为房价款720842元×809天（2018年1月1日至2020年3月20日）×日万分之三=174948.35元，逾期交证违约金为房价款720842元×754天（2018年4月1日至2020年4月24日）×日十万分之一=5435.15元。综上，对原告诉请合法部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李筱逸逾期交房违约金174948.35元；二、被告金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李筱逸逾期交证违约金5435.15元；三、驳回原告李筱逸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1956元（原告已预交，已减半收取），由被告金华市宏鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 王晓萍二〇二〇年八月十四日代书记员 章 琴·??2?··??3?·