河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0928民初3017号原告：周淑敏，女，1974年10月27日出生，汉族，住濮阳县。委托诉讼代理人：宋向阳，濮阳市濮阳县法正法律服务所法律工作者。被告：濮阳市枫林房产经纪服务有限公司，住所地：濮阳市安泰路与振兴路交叉口向东150米路北。统一社会信用代码：91410900MA44P6GY0E。法定代表人：陈想想，系该公司经理。委托诉讼代理人：耿超，河南长庚律师事务所律师。原告周淑敏与被告濮阳市枫林房产经纪服务有限公司（以下简称濮阳市枫林房产经纪公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周淑敏及其委托诉讼代理人宋向阳、被告濮阳市枫林房产经纪服务有限公司委托诉讼代理人耿超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周淑敏向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间的《居间服务合同》；2、依法判决被告返还原告服务费6000元及赔偿金5000元，合计11000元及利息（利息自2020年4月1日按照年利率6％计算至付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过被告濮阳市枫林房产经纪公司濮阳县分公司介绍购买了位于濮阳县景观城壹号的房产一套，因被告的原因造成原告与第三方交易失败，原告损失5000元。另原告向被告交纳服务费6000元，因被告未促成原告与第三方交易成功，导致原告无法购房，故被告应承担相应的违约责任。原、被告因此事协商无果，原告诉至法院。被告濮阳市枫林房产经纪公司辩称，1、涉案《居间服务合同》已经解除，原告周淑敏主张解除《居间服务合同》无事实依据。2020年3月16日原、被告双方签订的《补充协议》约定由原告承担新增税费。协议签订后，因政府政策调整导致税费增加，原告周淑敏拒绝按约承担新增税费，导致买卖合同无法履行。2020年3月31日，原告与濮阳市枫林房产经纪公司签订了《解约协议书》，该协议书一经生效，此前所有书面或口头协议均告解除。故该《居间服务合同》已被解除，原告的诉讼请求无事实依据；2、濮阳市枫林房产经纪公司已履行完毕《居间服务合同》中约定的主要义务，不应退还原告全部居间服务费用。原、被告双方在签订《居间服务合同》后积极寻找合适房源，尽职提供居间服务，努力促成了原告与出卖人的房屋买卖，且已签订了《房屋买卖合同》，濮阳市枫林房产经纪公司已履行了全部义务；3、涉案《房屋买卖合同》无法继续履行的主要原因原告周淑敏拒绝承担全部新增税费，经过答辩人与双方多次沟通，其仍不愿承担一定比例的新增税费，濮阳市枫林房产经纪公司对此不存在过错。濮阳市枫林房产经纪公司收取的居间费6000元中包含代办过户费用1000元，因合同无法继续履行，其公司同意将代办过户费用1000元退还原告，其余费用因其公司已经完成居间服务不应退回；4、原告周淑敏因自身违约行为造成的损失应由其本人自行承担，其向濮阳市枫林房产经纪公司主张损失无事实依据和法律依据。综上，濮阳市枫林房产经纪公司已经完成了居间服务，且对《房屋买卖合同》无法继续履行不存在过错，应驳回原告对其公司的诉讼请求原告为支持其诉求当庭提交了以下证据：1、2020年3月16日濮阳市枫林房产经纪公司专用收据一份，证明濮阳市枫林房产经纪公司龙溪地店收取原告服务费6000元。被告明知业主乔丽芳未取得房产证、不符合上市交易条件的情况下，仍然网上挂牌销售，违规销售虚假房源，侵犯了原告知情权、选择权、公平交易权和安全保障权，被告未促成交易，应依法返还原告缴纳的服务费6000元；2、房屋买卖合同末页及手机截屏共一页，证明被告作为专业的房产经纪服务机构，在网上销售涉案房屋时涉嫌违规违法，明知业主乔丽芳交易的房产未取得房产证的情况下，不符合交易条件，上网销售存在过错。同时还证明合同下方的何慧未参与签约存在过错，而是王旭建在操办，未书写实际经办人王旭建的名字，存在过错，合同中郎春红、王旭建均没有资质，属于以他人名义从事非法经营活动；3、收条一份，证明经被告销售的房屋，未提供交易资金第三方监管服务，未尽到告知和警示房屋交易资金自行转账交付的风险，未尽到风险把控义务，指使买方把首付款转账到卖方的账户，把买方的资金置于风险中。最终导致解约，原告从中损失5000元，被告存在过错责任，应依法承担该项损失；4、交易房屋业主乔丽芳身份证复印件一份，证明被告作为专业的房产经纪服务机构，未尽到严格审查义务，将过期的无效证件用于房产交易存在重大过错，被告作为××，在居间活动中存在违规和失职之处；5、解约协议书一份，证明被告在居间活动中销售无证房源，造成原告购买，而后被迫解约，在签订买卖合同之时，当时约定原告仅承担卖方最多6000余元的个税，后因税点增加，经被告主持解除合约，致使原告从中损失5000元，该损失是因为被告销售不符合上市条件的房源及合同个税条款所致，被告应依法承担原告遭受的损失5000元。合同下方的丙方处经办人是王旭，而实际经办人是王旭建；6、房屋买卖合同条款手机截屏一份，证明被告交易房屋买卖合同中的第三条条款错误，与之前约定原告仅仅承担卖方6000余元的个税的约定不符，证据7可以证明，但是因为卖方持该条款约定致使原告损失5000元，被告存在过错；7、录音笔录两份，证明被告承诺原告仅仅承担卖方6000余元的个税，未在交易房屋买卖合同中明确，被告未将该约定载入合同约定，被告在提供居间服务过程中未尽到履行勤勉、忠实义务，不仅要退回收取的居间服务费，还应承担缔约过失责任。依据《合同法》第四百二十五条规定，××应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。××故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告濮阳市枫林房产经纪公司对原告的上述证据予以质证并发表质证意见：1、对收据真实性无异议，对其证明目的有异议，在补充协议第一条第一项对于该房屋所有权证书情况已经明确告知原告，被告并未提供虚假信息；2、对于第二组证据中买卖合同末页的真实性有异议，与被告提供的原件不一致，丙方没有加盖枫林房产经纪服务公司的公章，对其证明目的有异议，丙方作为居间方系合同的主体，经纪人、经办人均系履行职务，权利义务由枫林公司承担，枫林公司为合同主体；3、证据三中的收条系打印件复印件，对其真实性有异议，同时对其证明目的以及与本案的关联性均有异议，不能证明被告存在任何过错；4、对乔丽芳身份证复印件真实性有异议，乔丽芳作为居间服务合同交易人，其身份真实合法，不存在虚假交易，被告亦不存在过错；5、对于第五组证据中的解约协议书的真实性无异议，该协议书可以证明居间服务合同已经解除，原告的第一项诉求没有事实依据，不能证明被告销售无证房源，对于经办人是王旭的质证意见同证据二的质证意见；6、对于第六组证据中的截屏复印件真实性有异议，该截屏复印件以偏概全，不显示合同主体，况且该证据也显示税费由乙方承担；7、对于第七组证据中的通话录音的证明目的有异议，关于税费承担在补充协议中已经有明确约定；8、两份录音与被告答辩内容相吻合，由于国家政策调整，原告拒绝承担全部税费，被告与双方多次沟通，其中录音中有沟通内容，但原告仍不愿按照补充协议约定承担税费，导致原告与乔丽芳签订的《濮阳市存量房房屋买卖合同》无法继续履行，对此被告不存在过错。被告向法庭提交证据如下：1、《房屋出售委托协议》一份、同意出售证明一份、声明一份、税收缴款书一份，证明涉案房屋产权无争议，可正常买卖，被告尽职履行中介服务职责，为原告提供了涉案房屋全部信息；2、《居间服务合同》一份、《补充协议》一份，证明《居间服务合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，真实有效。《居间服务合同》中约定居间代理费由乙方也就是原告承担6000元（包含代办过户）。《补充协议》第4.3条约定如原告拒绝购买该房屋的构成根本违约，被告收取原告的费用不予退还；3、《买卖定金协议书》一份、《濮阳市存量房屋买卖合同》一份，证明《买卖定金协议书》一份、《濮阳市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，真实有效。被告已经促成房屋买卖合同成立，已经完成了居间合同；4、枫林房产收据一份，证明居间代理费6000元包括服务费5000元和过户服务费用1000元；5、《解约协议》一份，证明由于原告违约，买卖合同无法继续履行，三方达成解约协议，此前签订的一切书面协议均被解除。原告对被告的上述证据予以质证并发表质证意见：1、对于第一组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。《房屋出售委托协议》第一条第二项和乔丽芳出具的声明均显示涉案交易房屋目前属于无证，并且已经办理法定抵押，被告涉嫌销售无证房源，将不符合上市条件的房源放在网上销售存在重大过错；2、对第二组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，原告与乔丽芳未成功交易房屋，被告不得收取原告的居间服务费，已经收取的应当依法予以返还。补充协议的签约时间为2020年3月16日，该协议约定的部分条款属于格式条款，违反了公平等价有偿的原则。原告提供的王旭建录音的时间为2020年3月19日，该录音已经明确了补充协议的第三条约定是无效条款，该条款并非当事人的真实意思表示，同时还证明被告没有将原告自愿为乔丽芳承担6000元个税的条款纳入到合同中，原告不存在拒绝购买房屋的违约责任；3、对于第三组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，证据三只能证明原告与乔丽芳曾交易过房产，这只是一个交易过程，不能证明交易已经完成；4、对于第四组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。被告收取原告6000元服务费收据中单项规定属于格式性条款，鉴于原告的房屋并未成功交易，被告应当退还原告支付的服务费6000元；5、对于第五组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。结合原告提交的王旭建的录音，完全证明了解约的提出人是被告和乔丽芳，原告自始至终未提出解约，原告亦不存在解约的过错。解约的原因是经王旭建主持，三方协商解约的，对于原告主张个税超出6000元的部分由谁承担的问题，被告与乔丽芳未达成合意是造成解约的理由。本院经审理对于双方当事人没有争议的证据和事实予以确认，对于有争议的证据认定事实如下：2020年3月16日，原告周淑敏作为乙方（买受人）与甲方（××）乔丽芳、丙方（××）即被告濮阳市枫林房产经纪公司为购买濮阳县长庆路西电厂路南景观城壹号6-1-302号房屋签订了居间服务合同一份。合同第一条第一项约定甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易××，并约定了丙方提供的居间服务内容；第二项约定甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条居间代理费中第二项约定：乙方向丙方支付居间代理费人民币（大写）陆仟元整（￥6000元）。（包含代办过户）。当日，原告周淑敏向被告濮阳市枫林房产经纪公司支付买卖服务费5000元，过户服务费1000元，共计6000元。同日甲方乔丽芳与乙方周淑敏签订了《濮阳市存量房屋买卖合同》，甲、乙、丙三方还签订了《买卖定金协议书》，后原告周淑敏向乔丽芳支付购房款400000元。2020年3月31日，因关于涉案交易房屋的税费承担问题未能协商一致，甲方乔丽芳、乙方周淑敏、丙方濮阳市枫林房产经纪公司签订了《解约协议书》一份，协议约定“1.本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签订签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任。2.本协议生效之日起1个工作日内，甲方应履行下列义务：3.1退还乙方的购房首付款叁拾玖万伍仟圆整、、、、、、”。后因原告要求被告退还居间服务费、赔偿损失，双方产生纠纷，原告诉至本院。本院认为，本案系居间合同纠纷，本案的争议焦点为：被告濮阳市枫林房产经纪公司是否完成了居间服务合同义务，原告要求解除居间合同、返还6000元服务费及损失5000元有无事实根据和法律依据。本案中原、被告双方签订的居间服务合同并不违反法律法规的强制性规定，对其合同效力本院依法予以确认。涉案居间服务合同中明确约定原告周淑敏与涉案房屋××乔丽芳签订《买卖合同》时，居间行为完成，原告应向被告支付约定的居间代理费。2020年3月16日原告周淑敏与涉案房屋××乔丽芳签订了《濮阳市存量房屋买卖合同》以及买卖定金协议书，该一系列行为符合居间服务合同中关于居间行为完成的标准。另居间服务合同中的其他居间服务行为都是促成房屋买卖前提条件，原告与涉案房屋××就房屋买卖达成一致协议时应视为被告濮阳市枫林房产经纪公司已经履行了居间合同的主要义务。原告声称被告将不符合销售标准的房屋挂牌销售存在过失，但被告提供的××声明等证据足以证明原告在签订房屋买卖合同时对涉案房屋的所有权情况是明知的。关于涉案居间合同解除问题，2020年3月31日原、被告以及涉案房屋××签订的三方解除协议明确约定，此协议一经生效，之前三方分别或共同签署的所有关于涉案房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除，故该居间合同自三方解除协议签订生效时便已经解除，对于原告要求解除居间服务合同的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告赔偿损失5000元，该损失是原告基于买卖合同向××支付的购房款项，三方签署的《解约协议书》中明确约定出卖人乔丽芳退还原告购房首付款395000元，且原告没有足够的证据证明是因为被告的过错导致涉案房屋买卖合同的解除，故对于原告要求被告承担损失5000元的诉求本院不予支持。关于本案居间服务费6000元，因三方签订的居间服务合同一份明确约定：甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成。故被告已经按照约定完成了居间行为，原告应按照合同的约定支付相应的服务费。该6000元费用收据中明确显示包含过户费用1000元，该过户费用并未实际发生，且被告同意退还该1000元过户费，故被告应退还原告1000元过户费用，但对于原告诉求被告退还6000元服务费的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告濮阳市枫林房产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周淑敏服务费1000元；二、驳回原告周淑敏的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元，由原告周淑敏承担35元，由被告濮阳市枫林房产经纪服务有限公司承担3元。如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  韩晓燕二〇二〇年八月三日书记员  程瑞敏