黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2112号上诉人（一审被告）：唐兆奎，女，1970年3月16日出生，汉族，住哈尔滨市松北区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区祥安北大街1377号欧美亚阳光家园28号楼04号商服。法定代表人：柳艳华，职务董事长。委托诉讼代理人：刘长琪，松北区松北法律服务所法律工作者。上诉人唐兆奎因与被上诉人哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3877号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐兆奎，被上诉人阳光物业公司的委托诉讼代理人刘长琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐兆奎上诉请求：1、撤销一审判决，自2014年起唐兆奎拖欠阳光物业公司物业费，拖欠物业费数额超出一审法院认定的1,448元，请求二审法院重新认定拖欠物业费。2、一审法院没有对本案中唐兆奎申请的市长热线和居民佐证及物业存储的业主备案档案进行调查，致使装修保证金去向不明。同时，一审法院没有查清阳光物业不履行开发安排并承接的物业维修和减免物业费的责任，致唐兆奎因物业长期不维修房屋导致不能正常居住，物业公司应负责唐兆奎相应损失。3、一审中，唐兆奎提交的录音、照片等证据均证明唐兆奎在向开发诉求地热水压玻璃漏气等问题时，物业公司同意并承担负责维修和减免物业费。其中，开发因地热要付唐兆奎现金由于买材料及搬家卫生等费用。所以，有文字物业费减免协议，但承接后一直推脱直至2017年4月1日，景阳物业公司按唐兆奎要求必须换暖气导致私接取暖设备。之后，换热站和物业公司到供暖期就责令唐兆奎拆除由物业接的暖气并给唐兆奎停暖。每年唐兆奎都需疏通安排不然就冻着，直至阳光物业公司起诉唐兆奎都没有给唐兆奎减免物业费。一审庭审中减免，唐兆奎质疑没同意，据此，请求二审法院客观审理。另诉请：要求1、物业公司对唐兆奎入户验房单上玻璃破裂和透气维修费用17平方米，计1,360元进行赔偿。2、供水水压不足，要求物业公司维修至达标。3、物业公司负责维修橱柜，楼上加压管线从唐兆奎室内走冷凝水泡橱柜。4、物业公司改水线至室外管井。5、物业公司认可关于地热管线间距不足等工程质量问题，开发公司与唐兆奎签订的协议，负责与热线沟通，在协议书上签字。以免每年限令唐兆奎拆除物业公司与开发后给唐兆奎加的暖气影响唐兆奎正常使用。6、物业公司免除2014年至上述问题解决为止。7、物业公司退还2012年5月1日至2014年12月30日物业管理费合计3,745元。8、物业公司退还装修保证金2,000元。9、物业公司承担开发维修责任而不履行导致唐兆奎不能正常居住，赔偿自2012年至2018年1月17日，暖气安装当日交纳的取暖费19,175.73元（2012年至2014年，3年间，每年2,994.78元，合计8,984.34元，从2015年至2018年，每年2,844.11元，3年3.5个月计10,191.39元）。10、理赔唐兆奎租房费用。事实和理由：1、物业公司是唐兆奎这栋房屋的开发商自持物业。在调查处理入户问题和窗户水暖水压等工程质量问题时，拒不承认事实并多次出具温度达标水压正常等伪证。唐兆奎多次打市长热线。在2017年末，物业公司张经理和工程部崔经理、仁经理才把地热供暖问题书面报给开发。直至2018年1月17日，景阳物业才给解决。2017年4月1日，换景阳物业当天，唐兆奎找到李大伟经理同前物业交接了唐兆奎的入户问题。但一直以各种理由推脱，直至管家杨艳丽把唐兆奎移出业主管理群，唐兆奎再次打市长热线后，物业公司让水暖工和管家杨艳丽查验唐兆奎橱柜被加压水线冷凝水浸泡和唐兆奎家楼下每层水压，承认水压不足，同意修改。李大伟经理安排管家杨艳丽和史红红入户查验测量唐兆奎家玻璃确有2块破裂有玻璃透气。同意以每米80元换玻璃价格抵扣物业费，同时唐兆奎问唐兆奎换窗户是否耽误理赔抵扣物业费。李大伟称窗户已测量完，放心换。等唐兆奎换窗户后就以刚接管小区各种忙为由推脱直至离开，致现在唐兆奎入户水压水线问题没解决。当新的物业公司向唐兆奎要物业费时唐兆奎才知道换玻璃费用也没给抵扣物业费。唐兆奎又多次找物业公司，物业公司以保质期2年，老小区水线老化，水线属于工程问题需找开发为由推脱不予解决。不履行服务义务。2、2012年5月1日，唐兆奎办理入户时，由物业公司出验房员共同入户确认签署验房明细表。同时签署《物业管理服务协议》。被收取2012年5月1日至2014年12月30日物业费3,745元、装修保证金2,000元及水电垃圾清理等费用。唐兆奎2012年12月装完房子，物业验房后把唐兆奎的2,000元票据收回让唐兆奎签字同意存到物业费里以后抵扣物业费，并输入电脑连同唐兆奎的入户问题一同标注。历时多年直至2017年处理唐兆奎供暖工程质量问题时，去物业调取唐兆奎物业费收缴情况时发现唐兆奎2,000元装修保证金不存在了，物业公司以没有账目为由拒不退还。3、2018年1月17日，物业公司给加暖气之前，冬季唐兆奎的室温半夜都是10度到13度，经常在集中用水时段停水，热水器不能用。夏季加压水线上行位置长期滴冷凝水。物业公司每次换经理都要员工复查，冷凝水观察口包装越撕越大，滴水越重。历时多年找物业公司检查后没有音讯了，对业主建立档案和账目管理混乱。直至现在物业公司起诉唐兆奎都不确定唐兆奎应交物业费数额。4、唐兆奎向一审法院提供，⑴2018年1月17日，景阳物业公司改水暖视频。⑵唐兆奎楼上多年开窗，原物业公司以联系不上为由不理，致使唐兆奎冬季室温不达标。⑶2017年12月25日、物业公司经理不理睬不见及管家杨艳丽群管理微信否认事实截屏、三段当日视频。⑷2017年1月22日，温度和玻璃透气结冰照片。⑸2019年9月2日，橱柜被泡照片和水压水流视频。⑹2017年，开发协议。⑺2012年签订的进户汇签。⑻入户以来一直找开发处理房屋质量问题，开发安排物业公司、物业公司接活后就是检查应付。直至2017年，唐兆奎打市长热线才有物业公司张经理处理地热问题，要求加暖气的办公室录音证据是物业公司报开发，然后形成开发2017年书面协议。同时证明玻璃水压等问题物业公司已经跟开发沟通了逐步处理解决。⑼2017年，处理唐兆奎上述综合问题的郑经理，2019年的话通话录音，证明上述诉求物业公司有责任按开发业主口头和书面协议处理。申请法庭调查唐兆奎的市长热线答复记录，调取我们确认签署的入户通知单和《物业管理服务协议》，调查唐兆奎楼下和左右邻居及原业主群里的人都知道。阳光物业公司辩称，一审判决认定事实和法律适用均正确，同意一审判决。唐兆奎上诉请求理由不成立。阳光物业公司向一审法院起诉请求：唐兆奎给付阳光物业公司2018年1月1日至2018年12月31日一年的物业费1,450元（含电梯费）。一审法院认定事实：唐兆奎系哈尔滨市松北区欧美亚·世界阳光国际社区高层25栋3单元9层1号业主，于2012年5月1日办理进户手续，并与阳光物业公司签订《物业管理服务协议》,合同约定：物业管理服务内容为房屋建筑公用部位的维护和管理，房屋建筑共用设施设备的维修、养护和管理，住宅区内的市政公共设施和附属建筑的维修养护管理，公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生、交通与车辆停放秩序及维护公共秩序等管理服务。物业管理收费标准为高层住宅按建筑面积每平方米0.75元/月，电梯费收费标准为首层25元，二层以上每增高一层加2元。2017年1月1日，哈尔滨阳光物业公司与哈尔滨欧美亚世界阳光建设开发有限公司重新签订《物业管理委托合同》，约定将哈尔滨欧美亚世界阳光小区委托于哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司实行物业管理，委托管理期限自2017年1月1日至小区成立业委会重新签订服务合同时止。案涉小区尚未成立业主委员会。案涉物业管理服务协议记载房屋建筑面积为106.24㎡，该房屋存在窗户透气、水压不足等情况。现唐兆奎尚欠阳光物业公司2018年度物业管理费956元，电梯费492元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。物业是一种全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务。阳光物业公司在唐兆奎入住该小区后，一直对该小区进行物业服务，该小区现运转正常。唐兆奎作为小区内的业主，享受了物业管理服务，双方理应遵照诚实信用原则并依照合同约定行使权利、履行义务。关于唐兆奎辩称因其房屋存在供热不达标、水压不足、窗户透气等状况，物业公司未尽到管理维修义务的抗辩，从其提交的证据及自述可知，唐兆奎在进户时就已发现房屋水压不足、窗户玻璃透气的问题，该问题不属于物业管理范围，且自家窗户不属于公共部分，如在质保期内则应由开发单位负责维修，如超过质保期则应由业主自行维修。水压涉及供水设备及设施建设的限制，并非物业公司不履行物业管理职责所致。供热不达标亦非物业公司的原因所致，物业公司后期已经进行了维修，并且阳光物业公司已放弃主张唐兆奎2017年4月1日至2017年12月31日的物业管理费。综上，故对该抗辩意见，法院不予采纳。其因冷凝水浸泡橱柜导致损失的产生及物业公司未退回装修保证金的抗辩，与本案不属于同一法律关系，唐兆奎可向相关主体另行主张权利。故对该抗辩意见，法院不予采纳。因阳光物业公司主张计算的2018年度物业管理费与按照物业管理服务协议中建筑面积106.24㎡计算的物业管理费存在误差，综上，对阳光物业公司要求唐兆奎支付2018年度物业管理费（含电梯费）的诉讼请求，法院予以部分支持。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，对于小区业主反馈的问题，应积极进行整改，即便问题产生的原因不在于物业公司，但物业公司也应凭借其优势地位帮助业主做好沟通协调工作，以充分取得小区业主的理解和配合；同时业主也应当对物业管理企业给予一定谅解，拒交物业服务费的方式非但不能改变小区环境现状，而且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况降低投入，该种方式对其他已交费的业主来说也是一种不公平。望双方能换位思考，相互理解，加强彼此间的交流与沟通。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告唐兆奎于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司2018年度的物业管理费（含电梯费）1,448元；二、驳回原告哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司已预付），由被告唐兆奎承担。被告唐兆奎须在本判决生效之日起十日内将应付款给付原告哈尔滨派尔阳光物业管理有限责任公司。本院二审期间，唐兆奎围绕上诉主张依法向本院提交如下证据：唐兆奎手机录音三份（当庭播放）。1、2017年阳光物业公司张经理和唐兆奎通话录音。拟证明唐兆奎要求让张经理雇专业的修理暖气人员施工，他同意了。2、2017年11月22日，换热站测温的录音。拟证明阳光物业公司让换热站给唐兆奎测温的。3、欧美亚世纪阳光小区开发公司郑经理录音。拟证明物业公司、开发公司以及唐兆奎三方约定，由物业公司给唐兆奎维修窗户、地热、水压问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。阳光物业公司的质证意见为，对证据的真实性有异议，该证据在一审中唐兆奎应该举示，该证据不属于新证据，证据当中反映的情况与阳光物业公司的一审诉请没有关联性。本院对该证据认证意见为，阳光物业公司对该证据的真实性有异议。该证据与本案纠纷不存在关联性，不属于新证据，本院不予采信。二审中，阳光物业公司未提交新证据。本院认为，本院审理中，唐兆奎承认存在拖欠阳光物业公司2018年物业管理费的事实，但主张其居住房屋存在房屋质量不合格、供热不达标、水压不足、窗户透气等问题，阳光物业公司未尽其职责义务故拒给付物业费。关于唐兆奎上诉主张居住房屋开发商存在房屋质量问题、物业公司未尽职责导致其居住房屋存在供暖不热、水压水线不足、玻璃透风、要求物业公司返还装修保证金问题。其诉讼请求与本案争议并非同一法律关系，唐兆奎如有异议可另行主张权利。一审法院对唐兆奎主张房屋供热不达标、水压不足、窗户透气等问题的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，唐兆奎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐兆奎负担。本判决为终审判决。审判长  李胜凯审判员  唐玉贵审判员  王帅英二〇二〇年八月二十四日法官助理赵东哲书记员于凯华