陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕07民终692号上诉人（原审被告）：汉中市金成实业有限公司。住所地，陕西省汉中市汉台区（中心广场西北角原红玉大厦）。法定代表人：权友军，该公司董事长。委托诉讼代理人：常若愚，陕西修业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘利，女，生于1982年7月14日，汉族，住陕西省略阳县。委托诉讼代理人：李灿明，陕西兴州律师事务所律师。上诉人汉中市金成实业有限公司（以下简称“金成公司”）因与被上诉人刘利房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汉中市金成实业有限公司的委托诉讼代理人常若愚，被上诉人刘利、李灿明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉中金成公司上诉请求：请求依法撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决部分事实认定不清,一审判决认定金成公司于2014年10月26日将房屋上锁并收回房屋,并在公告期间2015年7月1日将房屋财产处置并出租,该认定与事实不符;2.一审判决认定上诉人解除合同、处置物品存在过错，且认为上诉人将房屋出租就视为利用房屋装修装饰，一审法院上述认定实属不当、适用法律错误；3.一审法院判决上诉人补偿刘利60%的装修财产损失、赔偿刘利房屋物品损失187233.6元，显属程序不当、适用法律错误，该判决也无事实及法律依据。刘利辩称，1.上诉人认为一审法院认定房门上锁和室内财产处置以及房屋出租时间的事实不清，纯属颠倒黑白；2.上诉人提出一审法院认定上诉人在租赁合同解除、断水断电、处置房屋物品存在过错，将房屋另行出租后对装饰装修物的利用，认为认定不当，属于适用法律错误，是上诉人故意歪曲事实，混淆是非；3.一审法院判决上诉人补偿60%的财产损失，赔偿室内物品损失187233.6元判决结果适当。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，上诉理由均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。刘利向一审法院提出以下诉讼请求：1.依法判令被告补偿原告房屋装修的财产价值477912元（1035650元-40000元）*80%所得的796520元*60%）。2.依法判令被告赔偿原告的厨房用具、用餐设施等财产损失188261.60元（235327元*80%）。3.依法判令被告赔偿原告在合同解除前的10个月经营损失194000元（按年租金标准计算，原告自愿承担40%损失：388000元÷12月*10月*40%=194000元）。4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月25日原告刘利向被告汉中市金成实业有限公司支付租赁意向金1万元，同年10月27日向被告支付负一层房屋租金9万元，次日被告汉中金成公司（出租方、甲方）与原告刘利（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，主要内容为：甲方（被告）将其位于汉中市汉台区虎桥路1号财富首座负一层，建筑面积约580平方米租赁给乙方（原告）经营品牌餐饮服务；承租期从2013年10月26日到2019年1月31日，自承租期开始之日起到2014年1月31日为免租期。在免租期内，乙方无须支付租金，但仍需支付除租金外的水、电、气费、装修工程垃圾清运费等其它应由乙方承担的费用；租金：第一年、第二年租金为388000元，第三年到第五年租金在上一年租金的基础上在10%以内递增，具体递增比例双方协商确定。租金每半年作为一个支付周期，先付租金后使用，乙方每期租金的支付时间为：在每6个月期满前20天前支付下一周期的租金。合同签订并正式交付承租场所后，乙方支付甲方100000元，乙方装修完成后正式营业前支付剩余100000元，该租金为2014年1月31日到2014年7月31日的租金；履约保证金：1.乙方开始营业后一个月内，最迟不超过2014年2月28日，向甲方支付数额相当于贰个月的费用作为履约保证金，计人民币64667元。2.在承租期内，若乙方不按合同约定交纳租金或拖欠租金，或因乙方违反本合同其他约定给甲方造成损失的，甲方有权从履约保证金中扣除该应付款项。同时，乙方须在甲方发出书面通知后15天内补足履约保证金。如乙方不交或者逾期补足，甲方有权即时终止本合同，收回承租场所，并要求乙方赔偿甲方遭受的经济损失。3.承租期内，乙方交纳的履约保证金由甲方保管，甲方不向乙方支付任何利息。承租期满或本合同被提前终止时，乙方应按约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方结清所有费用后，甲方在15天内退还乙方。逾期退还，甲方则每天按应退还款总额的5‰支付违约金。乙方应及时解决在承租期满或本合同解除前未了经济纠纷或者其他法律事务，若乙方未能及时妥善解决纠纷，甲方有权将乙方所交纳的履约保证金作为赔偿第三者之需。4.承租期内，未经甲方同意，乙方提前解除或终止本合同的，甲方有权不退还履约保证金并有权要求乙方另行按剩余租期租金总额5%计算损失给甲方赔偿。5.本合同签订前甲方收取乙方10000元定金，本合同签订后自动转为乙方租赁场所应支付租金的一部分；双方权利义务和合同的终止解除：甲方有权解除合同、收回房屋的情形：乙方有下列情形之一的：1.将本合同项下的房屋整体转租或承租权变相转让而未到甲方处备案登记以及用作其他担保的。2.利用承租房进行非法活动，损害公共利益的。3.拖欠租金和其他相关费用累计达30天的。4.擅自改变承租房屋结构或者约定用途的。5.进行其他违法、违规活动给甲方造成不良影响的。6.逾期不补足履约保证金的。7.本合同约定的可以解除合同的情形的。乙方有权解除合同的情形：1.甲方不按交房标准向乙方提供租赁房屋。2.甲方不履行合同约定义务的；物业的交还和装饰、装修的处理：租赁合同终止或解除时，在不损坏或不影响租赁物业建筑结构安全、完整和外立面形象的情况下，乙方应在10天之内无偿拆除其添置的活动装置、设备及搬空物业内物品。乙方交还甲方的租赁物应当符合正常使用后的状态，不得留存物品或影响房屋的正常经营使用。租赁合同终止或解除时，乙方应在30个工作日内将租赁房屋交付甲方，逾期返还房屋则应承担甲方因此遭受的全部损失。3.乙方逾期不自动拆除添置的活动装置、设备、货物等，视为乙方该留存的装置、设备、货物等为遗弃品，甲方有权不通过乙方直接处置，所产生的费用由乙方承担。如乙方归还租赁物业不清理杂物，则甲方清理该杂物所产生的费用由乙方双倍给甲方；适用法律及争端解决：1、本合同及其全部附件均适用中华人民共和国法律。2.甲乙双方因履行本合同发生的任何纠纷，应首先友好协商解决，如协商不能解决，任何一方均可向汉中仲裁委员会申请仲裁。合同还约定了甲乙双方的权利义务、违约及违约责任、免责条件等内容。合同签订后，经双方协商一致,被告汉中金成公司于2013年11月9日将汉台区虎桥路1号财富首座负一层场所交付原告刘利。后原告刘利与徐某乙达成施工协议，将上述场所的墙面、土建、灯具安装、地面瓷砖铺设等工程发包与徐某乙施工。原告还与略阳鑫缘装饰工程部的罗显能签订装修合同，对承租场所进行了装修装饰，并购买安装了中央空调。装修完工后，原告为了经营需要，出资购买了厨房用品和设备，以及桌椅板凳、货架、打印机等物品，于2014年4月底正式营业，期间登记注册汉中粥吾正旺餐饮有限公司。2014年6月4日原告向被告支付负一楼房屋租金3万元，之后再未向被告支付房屋租金。由于原告刘利没有按合同约定支付租金，被告于2014年10月21日给原告发出书面通知，以刘利拖欠房租64000元、履约保证金64667元、水电费26025元、天然气安装费10000元，已经构成严重违约为由，要求刘利在本通知下达后3日内（即2014年10月25日之前）结清上述欠费，否则停水停电并终止合同履行，收回租赁物。原告刘利收到上述通知后，没有在上述限定期内结清欠费，被告即于2014年10月26日终止合同履行，派人停水停电，原告停止营业。之后被告将原告经营场所的大门上锁，收回了出租的房屋。2014年11月20日被告按照合同的仲裁条款，向汉中市仲裁委员会申请仲裁，要求解除双方签订的商铺租赁合同，被申请人及时腾房等。审理中因联系不到被申请人刘利，仲裁委依法进行公告送达、缺席审理，并于2015年6月1日作出汉仲裁字（2015）5号裁决书，裁决：一、解除汉中市金成实业有限公司与刘利签署的《商铺租赁合同》，刘利在裁决书送到后十日内向汉中市金成实业有限公司交回租赁物。二、刘利向汉中市金成实业有限公司支付拖欠的第一期租金64000元及第二期截至2014年10月31日实际占用租赁物期间的租金97000元，合计161000元。三、刘利支付违约金32980元（388000元/年÷12月×51个月×2%＝32980元）。四、驳回汉中市金成实业有限公司的其他仲裁请求。西部法制报于2015年6月11日刊登了仲裁委向刘利送达上述裁决书的公告，该公告载明：“自公告发出之日起经过60日即视为送达”。公告期间的2015年7月1日被告将涉案出租场所内的财产处置，将室内装饰、装修物在内的负一层场所出租给汉中市汉台区XX中心经营使用。上述裁决于2015年8月10日生效。2016年8月22日原告刘利向汉中市仲裁委员会申请仲裁，请求：1.依法裁决被申请人汉中金成公司补偿申请人刘利对房屋装修的财产价值815832元（装修支出1293832元-灯箱价值40000元，剩余价值100065.60元折旧20%，按80%计算）。2.依法裁决被申请人赔偿申请人厨房用具、用餐设施等损失187232.60元。3.仲裁费由被申请人承担。仲裁委经审理，于2017年4月27日作出汉仲裁字（2017）17号裁决书，裁决：一、被申请人汉中市金成实业有限公司赔偿申请人刘利用于经营的厨房用具、用餐设施等损失187232.60元。二、被申请人汉中市金成实业有限公司补偿申请人刘利的房屋装修价值损失489499.20元。三、驳回申请人的其他仲裁请求。被申请人汉中金成公司对上述裁决不服，向陕西省汉中市中级人民法院申请不予执行。该院经法定程序，于2018年11月5日作出（2018）陕07执异20号执行裁定书，以证人徐某甲在汉仲裁字（2017）17号仲裁案件审理中所作的证言和提交的装修合同、工程结算清单和徐某甲给刘利出具的82560元的收据作为裁决所依据的主要证据存在伪造情形为由，裁定不予执行汉中仲裁委员会作出的汉仲裁字（2017）17号仲裁裁决。原告刘利遂于2019年1月25日向一审法院提起诉讼。审理中因双方对于原告对涉案租赁场所的装修装饰价值及折旧后残值等争议较大，原告向该院提出申请，要求对“其为经营餐饮经营业，在2013年10月至2014年4月期间对财富首座负一楼580平方米的毛坯房装修完毕后实际形成的装修财产价值及装修后至2015年8月10日租赁合同解除前折旧后的实际价值”进行评估，一审法院依法定程序委托陕西秦正价格评估有限公司进行评估，该公司经现场勘查等，于2020年1月13日作出秦价汉评字[2020]102-2号《财富首座负一楼装修原值及折旧后现值的价格评估报告》，评估结论为：1.本次标的在2013年10月至2014年4月装修完毕时，实际形成的装修财产价值为¥689333.00元。2.本次标的在2015年8月10日折旧后的实际价值为¥573552.00元，支出评估费37000元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。合同的解除、终止必须依照合同约定和法律规定进行。关于本案原告刘利主张的原、被告2013年10月28日签订《商铺租赁合同》是格式合同的问题，因为所谓格式合同，是指一方当事人事先拟定合同条款，另一方只能表示全部接受或者不同意的合同，是指全部由格式条款组成的合同，其本质特征是指不可协商性。而房屋租赁合同的双方当事人完全可以就合同条款进行平等协商，故本案双方签订的《商铺租赁合同》并非格式合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律法规的规定，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。依据该合同，被告将其所有的位于汉中市汉台区虎桥路1号财富首座负一层的场所出租与原告经营品牌餐饮服务、租赁期限从2013年10月26日到2019年1月31日。被告交付上述场所与原告刘利后，因该承租物系位于负一层的毛坯房，地面不平、水电设施不全，原告在被告预留的免租装修期间，对上述场所进行地面瓷砖铺设、墙面处理、完善水电等之后进行装饰、装修并安装中央空调等，使得租赁标的物作为商铺的使用功能及价值提升。装修完毕后原告购置经营用品，于2014年4月底开始营业。之后由于原告没有按合同约定的租金支付周期、期限、数额交纳租金等，被告于2014年10月21日给原告发出书面通知，要求原告在3日内结清欠费，否则停水停电并终止合同履行，收回租赁物。之后原告没有在上述限定期内结清欠费，被告本应在原告违约、合同目的无法实现的情况下，按合同约定或者依法解除合同后收回租赁物。但被告在2014年10月26日即停水停电，并将原告租赁场所的大门上锁，收回租赁物导致原告无法营业，被告该行为显然不妥。同时，被告2014年11月20日向汉中市仲裁委员会申请仲裁，要求解除双方之间的商铺租赁合同、被申请人刘利及时腾房等。但在仲裁裁决尚未生效的情况下，被告私自将租赁场所内原告所有的厨房用品和设备，以及桌椅板凳、货架、打印机等财产处置，后与第三人汉中市汉台区XX中心签订租赁合同，将原告刘利进行装饰、装修所形成财产在内的财富首座负一层场所出租给第三人经营使用。该客观事实与被告关于其“不同意利用原告对租赁物安装的中央空调，以及房屋的装饰装修”的辩解意见显然不符。被告上述行为显然违约、违法，因此原告要求被告对装修价值进行补偿之主张，合法合理，该院予以支持。考虑到原告未按约定交纳租金等违约在先、被告采取自救措施不当从而违约亦有过错，双方当事人过错导致原告损失等本案实际情况，酌定由被告对因此所造成的装修财产损失承担60%的责任、原告承担40%的责任为宜。关于原告对承租场所进行装修装饰的财产价值及折旧后价值，因原、被告双方争议较大，原告申请进行评估，该院依法定程序委托陕西秦正价格评估有限公司进行评估，该公司出具《财富首座负一楼装修原值及折旧后现值的价格评估报告》，确认本次标的在2013年10月至2014年4月装修完毕时，实际形成的装修财产价值为¥689333.00元、本次标的在2015年8月10日折旧后的实际价值为¥573552.00元，原、被告虽对该评估报告提出异议，但均没有提供确凿有效的证据证明上述评估报告确实存在鉴定程序不合法或者鉴定结论明显依据不足等不能作为证据使用的法定情形，故对双方提出的异议均不予采信，对上述鉴定报告予以认定。从而确定被告应赔偿原告装修装饰物残值573552.00元×60%＝344131.20元。另外被告向汉中市仲裁委员会申请仲裁，要求解除双方之间合同等，仲裁委经审理，依法作出的汉仲裁字（2015）5号裁决书，裁决“解除汉中市金成实业有限公司与刘利签署的《商铺租赁合同》，刘利在裁决书送到后十日内向汉中市金成实业有限公司交回租赁物”等，在该裁决尚未依法送达原告刘利并生效的情况下，被告私自将租赁场所内原告的厨房用品和设备，以及桌椅板凳、货架、打印机等财产处置，被告该行为与双方合同约定及法律规定相违背，显然违法违约，侵犯了原告的财产所有权，因此给原告造成的损失，被告应当依法予以赔偿。关于原告购置的厨房用品和设备，以及桌椅板凳、货架、打印机等财产的价值，原告提供了购买餐厅用具和设备的销货清单证明出资170072元，提供购买桌椅凳子等设施的收款收据证明支出60850元，提供小票打印机出库单及铁质货架销货清单等证据证实该支出3120元，合计支出234042元，并有监控录像及照片、证人证言等证据印证。被告虽对原告购置上述财物的支出价款及以该支出价款折价20%确定原告上述财产损失等提出异议，但被告没有提供任何反证佐证其异议。并且正是由于被告私自处置原告上述财产没有依法提存，也没有留存影像资料等对原告上述财产状况进行证据固定，导致无法进行司法评估，因此被告应承担举证不能的不利后果及相应的过错责任。原告主张购置厨房用品和设备，以及桌椅板凳、货架、打印机等财产支出234042元作为其上述财产的价值，以及参照双方合同期限及原告对上述财产实际使用六个月、从而折旧20%后的价值作为认定该财产损失之主张，符合本案实际，该院依法予以采信，从而被告应赔偿原告该财产损失234042元×80%＝187233.60元。关于原告要求被告赔偿其合同解除前10个月经营损失194000元之请求，因原告未按照双方《商铺租赁合同》仲裁条款的约定依法进行仲裁，依法该院无权对原告该主张进行处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十七条、第一百零一条、第一百一十三条、第二百二十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款三项之规定，遂判决：一、被告汉中市金成实业有限公司补偿原告刘利租赁房屋装修装饰财产残值344131.20元。二、被告汉中市金成实业有限公司赔偿原告刘利租赁房屋内厨房用品和设备，以及桌椅板凳、货架、打印机等财产损失187233.60元。三、驳回原告刘利的其他诉讼请求。上述一、二项，限判决生效后三十日内履行。案件受理费12402元、鉴定费37000元，合计49402元，由被告汉中市金成实业有限公司承担30000元，由原告刘利承担19402元。本院二审期间，上诉人汉中金成公司提交了两份证据，第一组证据是六份销货清单，2014.11.16日的，证明在此时，被上诉人刘利的朋友唐某某在本案争议的房屋中搬走过很多物品，证明我们没有在10月份就把房屋上锁。一审法院就此认定是在2014年10月26日上诉人将房屋上锁是错误的。我们是在2014年11月20日才将涉案房屋上锁的。第二组证据是一个短信的截屏，是当时上诉人的代理律师在2014年11月28日联系不到刘利后把短信发给刘利的母亲，证明刘利在仲裁期间确实是失联状态。被上诉人刘利质证认为，上述两份证据不算是新证据，且证据来源不清，没有原件或其他证明手段，也没有达到证明目的；并且证人当时庭上作证的时候也说他当时去的时候们就已经锁了。对第二份证据，短信是真实的，但因刘利的母亲年纪大，所以打电话时也没有听清楚仲裁的相关事宜。因上述第一份证据无原件核对，对其真实性不予认定，且证据内容和证明目的缺乏直接联系。对第二组证据的真实性予以认定，但其证明目的与本案的争议处理没有关联，故对证明目的不予采信。一审认定的事实有双方当事人的陈述及提交的证据在卷，并经一审庭审举证、质证，依法予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、一审判处由上诉人对涉案租赁房屋装饰装修残值补偿60%是否正确。二、一审判处由上诉人赔偿涉案厨房用品、设备等财产损失18万余元是否正确。关于争议焦点一。其一，双方《商铺租赁合同》第六条6.2约定“租赁合同终止或者解除时，乙方应在30个工作日内将租赁房屋交付甲方，乙方逾期返还房屋则承担甲方因此所遭受的全部损失”，本案中，即使依据金成公司于2014年10月21日发出的《通知》，也应当在通知3日届满后，按照合同约定给予30日的合理腾退期限；而实际上金成公司在发出上述通知后不久便停水、停电，进而将租赁房屋上锁，金成公司上锁的行为违法了合同约定，属于违约行为，应负有相应的责任。其二，本案中，金成公司在2014年11月20日提起了仲裁申请，请求解除双方的《商铺租赁合同》，表明上诉人对租赁合同的解除采取由仲裁机构裁决解除的方式，经审理后仲裁机构作出汉仲裁字（2015）5号仲裁裁决书，裁决：解除《商铺租赁合同》、交回租赁物、支付拖欠的租赁费等。该裁决书经公告期满后即发生法律效力，至今对双方仍产生法律效力。而金成公司在仲裁裁决书公告期间，擅自搬腾收回租赁房屋，将刘利的厨房用品等财产丢弃，该行为存在明显过错，因在仲裁裁决书生效前，双方的租赁合同尚未依法解除，刘利所享有承租人的权利不得被侵犯。在租赁合同尚未解除前，各方本应保持租赁房屋现状，等待仲裁或诉讼程序的解决，但金成公司擅自收回了租赁房屋，同时包含了刘利对房屋的装饰装修物，并导致厨房用品等财物灭失，其应就损失的补偿和赔偿问题承担主要责任，并且装饰装修的补偿基数，应当以金成公司实际收回控制租赁房屋及装饰装修物之时的实际价值进行计算。经鉴定评估折旧后实际价值为573552元，原审综合考虑在纠纷之始刘利欠付租金在先亦存在过错，故判处由上诉人金成公司按照房屋装饰装修残值补偿573552元的60%给予补偿，并无不当。关于争议焦点二。本案中金成公司在租赁合同尚未解除前，擅自将租赁房屋搬腾，属于严重的违约行为，且致使刘利的厨房用品等财产灭失，属于明显的侵权行为，对财产损失应当给予赔偿。本院认为，即使租赁合同解除，届满腾退期限，出租人也应当尽到善良义务，将承租人的财产另行保管由承租人负担保管费，而不能擅自丢弃他人财产。因此，一审根据财产灭失实际、票据发票等证据的具体情况，对刘利主张的财产损失187233.6元予以支持，符合民事诉讼证据认定规则，判处由金成公司予以赔偿，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12402元，由上诉人汉中市金成实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹建祥审 判 员 王永吉审 判 员 李俊霞二〇二〇年八月七日法官助理 肖 晗书 记 员 熊俪雅