江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3125号上诉人（原审被告）：吕敏香，女，1962年2月23日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：应旭晖，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张中明，男，1980年10月12日生，汉族，住安徽省霍邱县，现住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：王怀志，江苏锦洲律师事务所律师。上诉人吕敏香因与被上诉人张中明房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初7716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吕敏香上诉称：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院仅采纳张中明提供的书面合同作为确认租赁关系的唯一依据，与事实不符，不能反映真实的租赁关系内容。一审法院认定事实不清，致使适用法律错误，请求二审法院予以改判或发回重审。吕敏香请求二审法院就本案事实做全案分析与甄别，不仅以书面合同内容为唯一认定租金的依据，并且可以综合全案证据及当地市场的普遍租金事实情况，综合认定各方陈述的真实及合理性。张中明答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。张中明向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租房协议》有效；2、吕敏香继续履行双方签订的《租房协议》；3、判令吕敏香立即退还6万元及利息损失（以6万元为基数自2018年3月22日起至实际给付之日止按照同期银行贷款利率计算）；4、诉讼费由吕敏香承担。后又增加诉讼请求，要求吕敏香承担公证费1140元。事实与理由:2018年3月21日双方签订《租房协议》一份，约定张中明以21万元／年的价格承租吕敏香位于宜兴市间，合同签订后，张中明即通过支付宝支付了6万元，后张中明妻子因未与张中明核实向吕敏香另行支付21万元；2019年5月7日张中明再次向吕敏香支付了2019年度房租时才察觉2018年度房租多付了6万元，要求吕敏香退还，吕敏香不但予以拒绝还通过短信发函称房租是27万元／年，并要求张中明在2019年度已支付的21万元基础上再行支付6万元。故诉至法院。一审法院经审理查明：2018年3月21日，甲方吕敏香与乙方张中明签订《租房协议》一份，协议主要约定“一、乙方向甲方租用巷头西路五金市场店铺三间，乙方不得移作他用，不得转让、抵押等。二、租用面积为270平方米，租金为21万元／年（不含税），租期为伍年（前三年租金不变，后二年根据市场行情），租金支付1次／年，时间为每年4月1日前，（自2018年5月8日起租），租赁到期，同等条件，乙方可优先承租。……2018年5月8日开算房租。七、本协议一经签订，双方均应自觉遵守，如违约，守约方可即终止本协议，违约方应承担相应的经济责任。……”该协议下方有吕敏香、张中明签字。同日上午11：43，张中明通过支付宝转账给吕敏香60000元。张中明的妻子张万梅通过中国农业银行卡转账至吕敏香名下银行账号（62×××72）210000元，备注房租款。同日，吕敏香出具收条一份，写明“收到张中明2018年5月8号－2019年5月8号房租已付清”。2019年5月7日张万梅又通过中国农业银行转账至吕敏香名下银行账号（62×××19）210000元。吕敏香当日发短信回复“房租已收到，谢谢”。同年5月9日张中明与吕敏香通过短信联系“老板娘您查一下收款记录，我去交房租时多打了6万元，是支付宝转的，我让我老婆转房租时她忘记减了，又直接打了21万给你，今天早上吃饭时说压力大没生意聊到房租时，我问她去年房租我支付宝付了6万她减了没有，她说没有，支付宝6万是我当时在你办公室里转的”，吕敏香回复“去年你支付宝6万，农行21万，合计27万，3间房租27万，对的，你今年打我农行21万，还差6万要给我，请合对”。同年6月11日吕敏香发出《催款函》一份，要求张中明交清尚欠6万元，于三日内交清。同年6月12日，吕敏香又发出《终止租房协议通知》，“鉴于你违反了双方于2018年3月21日所签租房协议有关条款，贵方应于2019年前支付全部租金，但直至5月7日仅支付贰拾壹万元，违背了诚实守信的原则。……现正式通知你终止该租房协议，请你于2019年6月21日前自该房屋搬出，完好交付我方。并赔偿相应损失。”张中明即发出《回复函》写明“一、来函内容纯属捏造事实，本人对此不予认可。……四、不会支付所谓的‘租金欠款’，要求按生效的《租赁协议》严格履行自身义务。……如你单方面提出解除租赁协议，则本人明确表示不同意解除，同时保留向你主张因解除合同对本人造成的损失。”后双方未达成一致意见，张中明遂诉至法院。审理中，双方一致确认，该房屋登记所有权人为虞磊。虞磊出具情况说明，表示“上述房屋租赁合同涉及房屋产权确在其名下，对母亲吕敏香租赁合同的签署及出租房屋事宜均是得到其本人同意，也同意由其收取相应租金，年租金为270000元，案件纠纷中相应涉及到房屋租赁的意思表示我同意由吕敏香代为作出，予以认可”等内容。对此张中明质证表示对产权及授权均无异议。另外，张中明在审理中对所提交的手机短信聊天记录进行公证，花费公证费1140元。审理中，吕敏香辩称双方间实际约定年租金为270000元，协议上为笔误，为证实自己的主张吕敏香提供如下证据：房产证产权复印件、营业执照、催款函、同地段年租金为90000元／年／间的租房协议三份及租金支付银行凭证、证人奚某、张某、沈某的证人证言，其中证人奚某陈述“我是被告老公虞佰欧公司的员工，从事管理工作，租房协议上面是我填写的内容，2018年3月21日中午虞佰欧通知我来签租房协议，之前虞佰欧已经和我说过租金是每间每年9万元，三间27万元，我就将打印好的协议带过去拿出来，我没有参与商量，等他们商量好后定了每年每间9万元，一共27万元，我就开始填写，当时原告在付支付宝，付了6万元，后来就开始打电话指挥继续支付，他打电话说21万元付过来，所以我填写的时候错误写了21万元，写好后双方就签字，吕敏香也没看协议，我还让吕敏香写了房租已收的收条”，证人张某主要陈述“我是张中明隔壁的租客，当时承租时得知隔壁统一是9万元”，证人沈某陈述“当时张中明和虞佰欧、奚某商谈时我在场，第一次商谈是2018年3月初，当时初步谈了是11万元一间，张中明认为过高没有定，并要求租西边连着三间，后来说回去商量。签合同我没参与，后来问虞佰欧说已经签了，租金付了9万元一间，一共27万元”。对上述证据张中明质证表示对产权、催款函等的真实性均无异议，对证人证言不予认可，证人与吕敏香有利益关系，且张某、沈某都没有见到合同，不能达到其证明目的，至于证人奚某陈述的代为填写合同是事实，但对其陈述是笔误不予认可，当时合同是一式二份，两份合同均填写的是21万元／年，如果非双方真实意思表示，奚某不可能分别经原、被告“确认”租金后，又分别在两份合同中出现所谓的“笔误”，奚某没有参与合同谈判，所述为传来证据，不足为信。审理中，为查明汇款情况，一审法院向张中明的妻子张万梅调查并制作调查笔录，张万梅陈述对于张中明承租商铺都是张中明去谈的，当时老板娘说让我们一起租整栋70多万元，我说用不了那么多，只要三间，市场价格是6万、6.5万元，所以我们说最多7万元，签订合同当天是张中明去的，签合同时他打电话让我打钱给老板娘，我问他多少钱房租，他说21万元，等会把账号发给我让我把钱打给老板娘。我基本都是手机网银转账，K宝我都是放在家里，所以21万元是我回家打的，当时张中明说房租21万元，我记性不好，记不清当时有没有说已经转6万元了，我拿到合同看到是21万元就没提，到第二年付房租时看合同约定是5月8日算房租，我就7日去银行转账并备注房租，老板娘也回短信收到，后来我和我老公说房租的事才发现第一年多打了6万元。对此，张中明亦陈述当时是先支付宝转账6万元再打电话给张万梅让他转账，当时记不清有没有说我已经支付宝付了6万元。吕敏香表示张中明当时通知妻子支付房租应当是支付剩余租金，电话中不说已付6万元不合常理，应为再付21万元，至于2019年租金吕敏香回复收到，也仅是确认收到，并非对当年度租金付讫的承认。一审法院认为，本案的争议焦点是双方约定租金的金额到底是21万元/年还是27万元/年。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，张中明与吕敏香签订了书面的租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效，应予保护。虽吕敏香抗辩合同中约定租金系笔误，实际租金为27万元/年，但仅凭其提供的证人证言及同地段的租赁协议等证据尚不足以证实其主张，故举证不能的责任只能由其自行承担。对该抗辩意见，因证据不足，法院不予采纳。张中明要求吕敏香返还多支付的6万元并支付相应利息损失，于法有据，法院予以支持。合同的解除有约定解除与法定解除。本案中，双方约定“如违约，守约方可即终止本协议”，现未有证据证明张中明存在明显的违约行为，故吕敏香以租金未付满为由要求终止协议不符合双方合同约定，法院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因吕敏香单方面提出终止合同致张中明提起诉讼，并为诉讼中提交电子短信证据花费公证费1140元，系属其损失，亦应由吕敏香承担。一审法院判决：一、确认张中明、吕敏香于2018年3月21日签订的《租房协议》有效，双方继续履行；二、吕敏香于判决发生法律效力之日起十日内支付张中明61140元并承担其中60000元自2018年3月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付时止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算的利息。本案案件受理费1460元，由吕敏香负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，《租房协议》明确约定年租金21万元，吕敏香上诉认为是笔误，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。而张中明起诉时认为其多支付租金6万元，一方面，说明多支付6万元的原因，即妻子在支付第一笔租金时，张中明没有向妻子交代清楚其已经支付了6万元，而妻子以年租金21万元支付给对方；另一方面，第二年在支付租金时，发现去年多支付了6万元，及时向吕敏香提出交涉。虽然事隔一年，但不能说，张中明现在主张权利，违反常理。反观，1、吕敏香在第一次出具收条时，并没有直接写明收到年租金27万元，而是写明“收到张中明2018年5月8号－2019年5月8号房租已付清”，故意回避收到多少租金；2、吕敏香在第二次收到对方的21万元年租金时，短信回复“房租已收到”，并没有指出尚欠6万元租金，如果是年租金27万元，为什么不提出，这有违常理；3、吕敏香指出对方尚欠6万元租金，是在张中明向吕敏香提出交涉后才采取的动作，是被动提出的，并不是主动主张权益。综观吕敏香的言行，完全不符合社会常理。综合上述分析，吕敏香的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，吕敏香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1460元，由吕敏香负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 华敏洁二〇二〇年八月十七日书记员 沈秋月