江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5099号上诉人（原审被告）：万蓉，女，汉族，1971年4月16日出生，住南京市白下区。委托诉讼代理人：李星亮，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陶俊，男，汉族，1967年3月4日出生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：孙波，江苏法德东恒律师事务所律师。原审第三人：田忠，男，汉族，1968年6月18日出生，住南京市秦淮区。上诉人万蓉因与被上诉人陶俊及原审第三人田忠执行异议之诉一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）（2019）苏0104民初10034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万蓉上诉请求：1、撤销（2019）苏0104民初10034号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉请；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.南京市栖霞区百水芊城秀水坊某幢某单元308室房产（以下简称案涉房产）于2011年3月2日被法院查封，陶俊以田忠为被告向栖霞区人民法院（以下简称栖霞法院）提起诉讼是在2012年5月7日，判决于2012年6月27日作出，生效判决作出的时间晚于执行标的被查封的时间，秦淮法院对其诉请应不予支持；2.陶俊对田忠享有的是债权请求权，其权利不能够排除执行；3.一审法院适用法律错误。陶俊与田忠在法院查封案涉房产前未签订合法有效的书面买卖合同，且陶俊系因其自身原因未办理过户，故陶俊的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。综上，请求支持上诉人的上诉请求。陶俊辩称，上诉人所述事实及理由第一项为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定，而被上诉人及原审法院所依据的均为上述规定第28条；2.（2012）栖霞民初字第389号判决书中对于被上诉人与田忠所签订的协议的性质均作出明确认定，应为买卖合同而非借款协议；3.案涉房产的性质为经济适用房，被上诉人在符合条件以后即向田忠主张权利要求过户，未办理房屋过户登记并非被上诉人自身原因造成。综上，请求驳回上诉，维持原判。陶俊向一审法院起诉请求：请求判决停止对案涉房产的执行。事实与理由：2009年9月2日，陶俊通过房产中介购买案涉房产。双方按协议履行了房屋交付、支付价款等义务。后因田忠不配合办理房产转移登记手续，陶俊诉至法院，法院判决田忠协助陶俊办理上述房产的过户手续。2011年3月2日，因万蓉诉田忠民间借贷纠纷一案，原南京市白下区人民法院查封了案涉房产。陶俊申请执行田忠协助办理上述房产过户一案因此终结。2019年，陶俊向秦淮法院提出执行异议，该院裁定万蓉诉田忠民间借贷纠纷的执行申请早于陶俊诉田忠房屋买卖合同案件的人民法院判决，驳回了陶俊的异议请求。陶俊认为，陶俊与田忠之间的房屋买卖合同合法有效，且由人民法院生效法律文书确认。执行申请与生效裁判时间顺序，不是确定权利保护优先的依据。陶俊付清涉案房款并实际居住多年，根据法律规定，人民法院不得对此类房产执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，陶俊向人民法院提起执行异议之诉，请求依法裁判。一审法院认定事实：2006年11月15日，田忠作为南京市东石坝街15号201室拆迁户，申购南京市百水芊城小区经济适用房。2006年12月29日，田忠与南京栖霞建设股份有限公司签订《经济适用住房买卖契约》，约定田忠购买案涉房产。2007年3月23日，案涉房产领取产权证，丘号879760-Ⅲ-30，房屋所有权人登记为田忠，房屋建筑面积63.9m2。该房屋产权证附记部分备注“该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租”。2009年9月2日，陶俊通过房屋销售中介，欲购买田忠名下案涉房产。因该房产是经济适用房，陶俊与田忠协商后签订《借款协议书》一份，约定“第一条：甲方（田忠）于2009年9月2日向乙方（陶俊）借款人民币贰拾肆万伍仟元整，¥245000元用于做生意，现将百水芊城秀水坊6幢308室产权房作为抵押，具体情况为建筑面积63.9m2，朝向为南北向……产权人为田忠。共有权人同意抵押，抵押期限为2009年9月2日至2012年5月30日。第二条：在房产作为抵押时，甲方所借款项的年利息为20%，甲方逾期不还或无力偿还所借款项，则在该抵押产权房可以上市交易时过户给乙方，买卖合同书上房价和所借款金额相等，乙方则放弃利息计算，过户的手续与时限以可以上市交易日计算。”该协议还约定甲方田忠承诺在接到乙方陶俊的款项后，当日将房屋钥匙和附属设施手续交给陶俊，并将该抵押房产现有的有关证明文件一并交给陶俊，田忠保证过户。2009年9月2日，田忠书写了借条，载明“本人今借到陶俊人民币计贰拾肆万伍仟元整（¥245000元），具体情况见借款协议”。诉讼中，陶俊与田忠均认可陶俊只支付给田忠225000元，剩余20000元未付。2020年3月27日，陶俊将余款20000元交至法院执行款账户。前述《借款协议书》签订后，陶俊即入住案涉房产，田忠则将房屋产权证及土地使用证交付给陶俊。百水芊城社区居委会于2019年11月7日出具证明，表示陶俊自2009年9月起至2019年11月7日一直居住于案涉房产。2019年11月6日，南京马群街道物业服务中心有限公司也出具情况说明，证明案涉房产物业服务费登记交费人姓名陶俊，物业服务费自2014年4月1日交至2020年3月31日。2012年5月7日，因田忠消极对待房屋过户事宜，陶俊向栖霞法院起诉。该院于2012年6月27日作出（2012）栖霞民初字第389号民事判决书，认为“陶俊与田忠之间虽然签订有借款协议，但根据原被告及第三人的陈述、协议中相关条款，可以认定陶俊、田忠双方的真实意思并非是建立借贷关系，而是为了买卖田忠所有的房屋，故陶俊、田忠之间是房屋买卖合同关系。陶俊、田忠双方的房屋买卖行为不违反法律禁止性规定，应为有效。目前该房屋已满五年，符合上市交易的条件，田忠应当按照双方约定履行协助陶俊办理房屋权属过户的义务。”该案最终判决：田忠于判决生效后十五日内协助陶俊办理案涉房产所有权证的过户手续。宣判后，陶俊与田忠均未上诉，判决生效。由于田忠未履行判决内容，陶俊向法院申请执行，栖霞法院于2014年6月19日立案受理执行案件。执行过程中，该院发现案涉房产于2011年3月2日已被原南京市白下区人民法院查封。另查明，田忠与万蓉曾发生民间借贷纠纷，万蓉于2011年2月28日向原南京市白下区人民法院起诉。该案审理期间，法院依申请于2011年3月2日查封了田忠名下案涉房产。2011年8月1日，原南京市白下区人民法院作出（2011）白民初字第519号民事判决书，判决田忠于判决生效后十日内归还万蓉借款300000元及利息，并判决该案的案件受理费5800元、诉讼保全费2020元、公告费600元，三项合计8420元，由田忠负担。田忠未按期履行判决，万蓉遂申请执行，法院于2012年1月6日立案执行，案号为（2012）白执字第43号。在该案执行过程中，案涉房产被纳入拍卖执行范围。陶俊得知拍卖公告后，以其已付款购买案涉房产并实际居住至今为由，提出执行异议，请求解除对该房产的查封。2019年8月16日，秦淮法院审查后作出（2019）苏0104执异146号执行裁定：驳回了异议人陶俊的异议请求。陶俊不服上述裁定，向秦淮法院提起执行异议之诉。一审法院认为，该案争议焦点为：一、陶俊与田忠之间就案涉房产形成何种法律关系；二、若构成房屋买卖合同关系，则陶俊对案涉房产的权利能否排除执行。该院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。该案中，秦淮法院认为《借款协议书》涉及的借款及抵押并非双方真实意思表示，而双方真实意思表示为设立房屋买卖合同关系，理由如下：一、《借款协议书》虽然约定了借款金额及年利息，但对该高昂的借款金额却未约定还款期限，且借款方自签订协议后十余年间从未支付过任何利息，显然与借款合同法律关系特征不尽相符；二、协议签订后，田忠随即将案涉房产钥匙及附属设施手续交付至陶俊，陶俊当即也入住案涉房产，至今已十年有余，此事实有社区居委会出具的《证明》以及物业公司提供的交费《情况说明》等证据予以证实。陶俊实际占有并居住的事实与房屋买卖合同关系中买受人的权利较相吻合，与《借款协议书》中陶俊“出借人”、“抵押权人”的权利义务特征不相符合；三、陶俊与田忠之间通过房屋销售中介产生关联并签订协议，与传统的房屋买卖流程也相吻合，若为借款抵押，则双方并不必要通过房屋销售中介签订协议。因此，综合上述分析，陶俊与田忠之间的《借款协议书》系该两人之间的虚假意思表示，应属无效；陶俊与田忠就案涉房产成立房屋买卖合同关系，陶俊为买受方，田忠为出卖方，约定购房价款为245000元。秦淮法院认为，关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，首先，陶俊与田忠以《借款协议书》的形式设立了案涉房产的买卖合同关系，双方虽然未直接签订书面买卖合同，但双方就案涉房产设立的房屋买卖合同关系并不违反法律禁止性规定，应为有效，在此前提下，应认定本案情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定；其次，陶俊在秦淮法院查封之前已经占有并实际居住于该房产，至今已有十年有余，此事实有社区居委会及物业公司的相关证明予以证实；再次，关于购房款，陶俊已向田忠支付了225000元，剩余部分已交至法院执行款账户，亦符合前述规定第三项条件；最后，案涉房产是通过拆迁安置取得的经济适用房，是政府对被拆迁人的整体补偿，具有对价性。此类型的经济适用房交易，并不被法律所禁止。陶俊于2012年通过诉讼要求田忠配合办理过户登记系其积极主张权利之体现，案涉房产未能办理过户登记并非其自身原因所致。综上原因，陶俊对案涉房产的权利，足以排除执行，案涉房产应予解封，秦淮法院对陶俊提出的停止执行案涉房产的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决：不得执行南京市栖霞区百水芊城秀水坊某幢某单元308室房产（丘号879760-Ⅲ-30）。案件受理费4975元，由万蓉负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陶俊对案涉房产是否享有足以阻却执行的权利。本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思表示与合同的真实权利义务关系来决定。陶俊与田忠签订的《借款协议书》从形式上看虽为双方订立借贷关系，但从《借款协议书》的条款约定、履行情况等方面综合考量，双方的真实意思表示应为订立房屋买卖合同关系，且陶俊与田忠在签订《借款协议书》后，田忠即将案涉房产交付陶俊，陶俊实际占有使用案涉房产，并按照约定交付部分房款，后将剩余购房款支付至法院账户，在案涉房产具备办理过户登记的条件后，陶俊积极主张其对案涉房产享有的权利，并通过诉讼要求田忠配合办理过户登记,未办理房屋过户登记应不属于其自身原因。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，陶俊对案涉房产享有的权利足以阻却执行。对于诉讼费用的负担。陶俊购买经济适用房，未能及时办理过户登记，对引起本案的诉讼应承担一定的责任，结合本案的实际情况，应由陶俊承担本案的一、二审诉讼费用。综上，万蓉的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4975元，二审案件受理费4975元，均由被上诉人陶俊负担。本判决为终审判决。审判长  迟红宁审判员  黄建东审判员  金 鑫二〇二〇年八月二十六日书记员  李 好