北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1461号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京永恒容大信息咨询中心，经营场所北京市西城区月坛南街19号院1栋308号。经营者：杜永恒。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京双盛物业管理有限公司，住所地北京市海淀区复兴路4号5号楼。法定代表人：李钧，总经理。委托诉讼代理人：卢鑫，北京市普华律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立成，北京市普华律师事务所律师。上诉人北京永恒容大信息咨询中心（以下简称永恒容大中心）因与被上诉人北京双盛物业管理有限公司（以下简称双盛物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初37513号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永恒容大中心上诉请求：1、撤销原判，请求延长永恒容大中心腾房时间，且我方已交纳租金至2019年12月5日；2、改判双盛物业公司赔偿永恒容大中心经济损失17348元。事实与理由：1、法院判决永恒容大中心腾房应在合理期间内，一审法院判决的腾房履行期限过短。双方签订的《房屋租赁合同》无效的原因系双盛物业公司在签订合同时故意隐瞒北京市海淀区复兴路乙4号院东南门3号平房（面积为54.74平方米，以下简称涉案房屋）没有建设工程规划许可证。因双盛物业公司的缔约过失责任要求永恒容大中心腾房，应当给予相对合理的履行期限。对方一直拒收我方的房租，但是一审判决作出后我方再去交纳对方就收了。我方已交纳租金至2019年12月5日，承租涉案房屋不存在欺诈。2、双盛物业公司在签订《房屋租赁合同》时存在缔约过失责任，根据《中华人民共和国合同法》第42条规定，其应承担赔偿责任。永恒容大中心承租房屋后为经营需要进行了装修，各项损失共计17348元，双盛物业公司应当赔偿损失。双盛物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回永恒容大中心的上诉请求。因新冠肺炎疫情防疫需要，我公司于2020年2月27日将涉案房屋上锁，没有动过屋内物品。涉案房屋属于违建，我公司与永恒容大中心签订《房屋租赁合同》约定租赁房屋用途为经营小家电维修、图文快印，永恒容大中心改变租赁房屋用途为家政服务，且欠付房屋租金。永恒容大中心应腾空涉案房屋并交还我公司。双盛物业公司向一审法院起诉请求：1、确认双盛物业公司与永恒容大中心签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令永恒容大中心按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，向双盛物业公司支付自2018年11月16日起至永恒容大中心实际腾退并向双盛物业公司交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（自2018年11月16日起，暂计算至2019年8月30日，永恒容大中心应向双盛物业公司支付房屋占有使用费47500元）；3、判令永恒容大中心将涉案房屋腾空、恢复原状并交还双盛物业公司。永恒容大中心向一审法院反诉请求：1、判令双盛物业公司支付永恒容大中心营业损失60000元；2、判令双盛物业公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月27日，双盛物业公司与永恒容大中心签订了《房屋租赁合同》，约定双盛物业公司将其坐落于北京市海淀区复兴路乙4号院东南门平房一间（面积为54.74平方米）出租给永恒容大中心，约定了租赁房屋用途为经营小家电维修、图文快印，租金为每年60000元，租赁期限为2018年5月16日至2021年5月15日。租金支付方式为每三个月为一期，并于每期第五日前支付当期租金。承租方于合同签订当日支付房屋租赁保证金15000元。租赁合同签订后，双盛物业公司将租赁房屋出租给永恒容大中心使用。2019年4月1日，双盛物业公司向永恒容大中心送达《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：双方于2018年4月27日签订《房屋租赁合同》约定，贵方租赁我方坐落于北京市海淀区复兴路乙4号院东南门平房一间（面积为54.74平方米），用途为经营小家电维修、图文快印。租赁合同签订后，我方将租赁房屋出租给贵方使用。但贵方在履行租赁合同过程中，无视租赁合同的约定，擅自改变租赁房屋的使用用途为家政服务，并非小家电维修及图文快印，且欠付水电费、房屋租金等费用。经我方多次催告贵方，贵方至今未予改正。鉴于贵方上述违约行为，我方现根据租赁合同及相关法律、法规规定，郑重致函贵方：一、我方解除贵我双方于2018年4月27日签订的《房屋租赁合同》，解除日期为2019年4月2日。二、请贵方于2019年4月8日前将租赁房屋恢复原状并交还我方。三、请贵方将使用租赁房屋期间的全部费用支付我方。永恒容大中心认可收到上述通知书。经询，双盛物业公司称租赁房屋无建设规划许可证及房产证。2019年9月25日，双盛物业公司给法院出具《情况说明》，内容为：涉案房屋所在院落北京市海淀区复兴路乙4号院的土地使用权人为中共中央对外联络部，院落内已经取得房屋所有权证的房屋，一部分属于中共中央对外联络部，一部分已经由中共中央对外联络部通过房改房的方式出售给内部职工，由职工享有该部分房屋的所有权。院落内尚未取得所有权证的房屋（产权正在办理过程中），为中共中央直属机关事务管理局建设施工。双盛物业公司受中共中央直属机关事务管理局、中共中央对外联络部及小区业主委托，为小区提供物业服务。涉案房屋系历史遗留建筑，没有建设工程规划许可证，中共中央对外联络部委托双盛物业公司对涉案房屋进行日常管理，并对外出租。经询，双盛物业公司称截至2018年11月16日的租金永恒容大中心已交纳，并收取了15000元的保证金，同意用该保证金折抵房屋占有使用费。一审法院认为，双盛物业公司与永恒容大中心签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故双方签订的租赁合同无效。永恒容大中心应于本判决书生效后三十日内将租赁房屋腾空交还双盛物业公司。租赁合同虽无效，但永恒容大中心实际占有并使用了该房屋，应向双盛物业公司支付一定的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故永恒容大中心向双盛物业公司支付的占有使用费应参照双方之间签订的租赁合同确定的租金标准支付。故双盛物业公司要求判令双方之间的租赁合同无效，并将租赁房屋腾空交还双盛物业公司的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于双盛物业公司要求永恒容大中心按照双方租赁合同约定的租金标准支付自2018年11月16日起至实际腾退之日止的占有使用费的诉讼请求，鉴于永恒容大中心已交纳保证金15000元，且双盛物业公司同意将该保证金折抵占有使用费，对此法院不持异议，故永恒容大中心应自2019年2月16日起至实际腾退之日止，按照每月5000元的标准向双盛物业公司支付占有使用费。关于永恒容大中心反诉要求双盛物业公司赔偿其营业损失60000元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、北京双盛物业管理有限公司与北京永恒容大信息咨询中心于二○一八年四月二十七日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京永恒容大信息咨询中心于本判决生效之日起三十日内将位于北京市海淀区复兴路乙4号院东南门3号平房一间（面积为54.74平方米）腾空交还北京双盛物业管理有限公司；三、北京永恒容大信息咨询中心于本判决生效后十日内依照每月5000元的标准向北京双盛物业管理有限公司支付房屋使用费，自二○一九年二月十六日起支付至房屋实际交还之日止；四、驳回北京双盛物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京永恒容大信息咨询中心的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，双方一致认可永恒容大中心交纳租金至2019年12月5日。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。双盛物业公司与永恒容大中心签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋没有建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同无效。永恒容大中心应于本判决书生效后三十日内将租赁房屋腾空交还双盛物业公司。租赁合同虽无效，但永恒容大中心实际占有并使用了该房屋，应向双盛物业公司支付一定的占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故永恒容大中心向双盛物业公司支付的占有使用费应参照双方之间签订的租赁合同确定的租金标准支付。双方认可永恒容大中心交纳租金至2019年12月5日。2020年2月27日，因防控疫情工作需要，双盛物业公司将出租房屋封闭。故关于永恒容大中心应向双盛物业公司按照双方租赁合同约定的租金标准支付自2019年12月6日起至2020年2月26日的占有使用费，鉴于永恒容大中心已交纳保证金15000元，且双盛物业公司同意将该保证金折抵占有使用费，故对此法院不持异议。防控疫情工作结束后如产生房屋占有使用费，双方另行处理。永恒容大中心反诉要求双盛物业公司赔偿其营业损失，无事实及法律依据，一审不予支持正确，本院予以维持。综上所述，永恒容大中心的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初37513号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初37513号民事判决第三项、第四项；三、驳回北京双盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1046元（北京双盛物业管理有限公司已预交），由北京永恒容大信息咨询中心负担（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费650元，由北京永恒容大信息咨询中心负担（已交纳）。二审案件受理费234元，由北京永恒容大信息咨询中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年八月二十五日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨