江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1910号上诉人（原审原告）：江苏鑫帝绿化工程有限公司，住所地江苏省沭阳县潼阳镇潼新公路东侧。法定代表人：李正恒，该公司执行董事。委托诉讼代理人：任视宇，北京市京都（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程秋语，北京市京都（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳县潼阳镇人民政府，住所地江苏省沭阳县潼阳镇潼阳街。法定代表人：张敏，该镇镇长。上诉人江苏鑫帝绿化工程有限公司（以下简称鑫帝绿化公司）因与被上诉人沭阳县潼阳镇人民政府（以下简称潼阳镇政府）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初16968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫帝绿化公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持鑫帝绿化公司一审诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费由潼阳镇政府承担。事实与理由：1.一审判决认定涉案土地租赁合同有效，属于适用法律错误。《土地管理法》第三十六条及《基本农田保护条例》第十七条均规定，禁止占有基本农田发展林果业和挖塘养鱼。涉案租赁合同改变了基本农田用途而违反了相关法律规定，应属无效。一审法院以合同无效为由，不予支持鑫帝绿化公司诉求，亦属于法律适用错误。2.一审法院认定事实不清。潼阳镇政府向鑫帝公司出租涉案土地期限为15年，自2007年6月30日至2022年6月30日止，但村民流转涉案土地期限为10年，至2017年6月3日止，2017年6月村民因流转期限届满要求收回涉案土地，但始终未果引发不满，才导致阻止鑫帝绿化公司进入涉案场地、无法维护苗木，故一审法院未认定因潼阳镇政府超期租赁导致村民要求收回土地属于认定事实不清。一审判决未认定潼阳镇后屯村村委会与鑫帝公司签订了《土地租赁合同补充协议》，该协议的主体实质是潼阳镇政府和鑫帝公司。3.涉案土地系潼阳镇后屯村村委会流转而来，后屯村村委会应当列为第三人参与诉讼，一审法院遗漏了该第三人。综上，请求二审法院依法支持鑫帝绿化公司的上诉请求。潼阳镇政府未到庭参加诉讼。鑫帝绿化公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《土地租赁合同》中超越沭阳县潼阳镇后屯村民委员会与70户村民之间土地流转期限的部分合同无效；2.判令潼阳镇政府返还鑫帝绿化公司已缴纳租金27.6万元；3.判令潼阳镇政府赔偿鑫帝绿化公司苗木损失647.7万元；4.判令潼阳镇政府赔偿鑫帝绿化公司固定资产损失107.45万元；5.判令诉讼费由潼阳镇政府负担。一审法院认定事实：2007年8月9日，潼阳镇政府（甲方）与潼阳镇后屯村民委员会（乙方）签订《土地租赁合同》，约定为推动潼阳镇平马路花卉示范带的建设，结合农业产业结构调整需求，经双方协商，乙方将土地租赁给甲方规模生产花卉苗木，特订立如下条款：一、权利与义务，乙方将平马路东侧、深引河南侧345亩土地租赁给甲方使用（附承租土地平面图），用于花卉生产。租期从2007年6月30日至2022年6月30日止；二、付款方式，每年500元/亩，当年合计应付租金172500元。租金一年一结，每年10月30日前付清当年租金。租金价格调整从第十一年开始，土地租金价格调整为每年550元/亩；三、违约责任，甲方每年按时付给乙方租金。如甲方4不按时给付乙方租金，乙方有权收回承租地；合同期满后，甲方在同等承租条件下可优先承包。甲方如不续包，必须将承包地上改变土地现状的沟渠、路埂平整好，恢复耕地原貌……。同日，潼阳镇政府（甲方）与鑫帝绿化公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定为推动潼阳镇平马路花卉示范带的建设，结合农业产业结构调整需求，经双方协商，甲方将土地租赁给乙方规模生产花卉苗木，特订立如下条款：一、权利义务，甲方将平马路东侧、深引河南侧345亩土地租赁给乙方，仅用于花卉生产，租期15年；二、付款方式，从2007年6月30日至2022年6月30日止，每年400元/亩，当年合计应付租金138000元，租金一年一结，每年6月30号前付清当年租金。租金价格调整从第十一年开始调整为每年550元/亩；三、违约责任：1、甲方应保证交给乙方净土地；2、乙方每年按时付给甲方租金，如乙方不能按时付给甲方租金，甲方有权收回承租地；3、乙方不得转包或分包他人，乙方在甲方允许的情况下，可申请建设办公用房及看护设施；4、合同期内乙方不得荒地或中途无故退出，否则加收违约金每年400元/亩；5、合同期满后，原承包户在同等承租条件下可优先承包。乙方如不续包，必须将承包地上改变土地现状的沟渠、路埂平整好，恢复耕地原貌，是否续包，必须提前一年通知对方。合同签订后，鑫帝绿化公司依约向潼阳镇政府交付涉案土地，潼阳镇政府依约向鑫帝绿化公司支付租金。2012年10月18日，沭阳县潼阳镇后屯村民委员会（甲方）与鑫帝绿化公司（乙方）签订《土地租赁合同补充协议》，主要内容：甲乙双方于2007年8月9日签订土地租赁合同，租赁土地面积为345亩，租赁期限为2007年6月30日至2022年6月30日，租金为每年每亩400元。受土地出租价格波动影响，经甲、乙双方友好协商，规范履行土地租赁合同，签订如下补充条款：1、原合同345亩土地，租金应自2012年6月30日起，调整为每亩每年700元，每年租金共计人民币241500元，乙方每年度6月30日前一次性支付租金先付后用；2、原合同其他条款不变，双方有效履行。潼阳镇政府作为鉴证方在补充协议上加盖印章。在本案审理过程中，经鑫帝绿化公司申请，一审法院委托盐城市农业科学院司法鉴定所对案涉租赁土地上苗木的价值及预期可得利益进行鉴定，2019年10月16日，盐城市农业科学院司法鉴定所作出盐农科[2019]农某第20号鉴定意见：1.江苏鑫帝绿化工程有限公司与沭阳县潼阳镇人民政府土地租赁合同纠纷一案中，位于江苏省沭阳县潼阳镇后屯村平马路东侧、深引河南侧345亩土地上绿化苗木的现值为5958689元；2.上述涉案苗木的年预期利益在351456元－836800元之间（未扣除土地租金）。2020年3月23日，盐城市农业科学院司法鉴定所作出盐农科鉴补[2020]第1号司法鉴定意见补正书，将盐农科[2019]农某第20号《司法鉴定意见书》第12页表格第1行、第14页表格序号20所在行中“Φ14”更改为“Φ10”，对应的1845株女贞树单价由500元/株更改为350元/株，影响估值276750元，苗木总价值也作相应调整为5681939元。同时经鑫帝绿化公司申请，一审法院委托江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉租赁土地上的建筑物房屋以及相关辅助设施的造价进行鉴定，江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年12月23日作出（苏）中恒房司估字[2019－038]号鉴定意见，确定估价对象于价值时点2019年12月3日的市场价值为932700元。鑫帝绿化公司分别支出鉴定费56415元、14580元，合计70995元。一审法院另查明，涉案租赁土地性质为基本农田。2017年期间,因沭阳县潼阳镇后屯村部分村民要求收回土地与鑫帝绿化公司发生纠纷,影响鑫帝绿化公司生产经营。本案的争议焦点为：1.双方签订的《土地租赁合同》的效力如何认定；2.鑫帝绿化公司要求潼阳镇政府返还租金并赔偿损失的请求能否得到支持。关于第1个争议焦点，即双方签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》的效力如何认定。鑫帝绿化公司主张租赁案涉土地种植苗木是发展林业，因土地性质系基本农田，租赁合同因违反法律强制性规定而无效。潼阳镇政府辩解鑫帝绿化公司租赁案涉土地种植花卉，并未改变土地用途，租赁合同有效。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款规定“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”。《基本农田保护条例》第十七条第二款规定“禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”。本案中，土地租赁合同约定土地用途为“生产花卉苗木”，并非发展林果业和挖塘养鱼。鑫帝绿化公司主张案涉土地租赁合同因违反上述法律强制性规定而无效的理由不成立，不予采纳。另外，鑫帝绿化公司主张后屯村委会与村民签订的土地租赁合同期限为10年，涉案租赁合同约定的租赁期限为15年，依据合同法第五十一条的规定，超过10年的约定属于无权处分，故合同部分无效。一审法院认为，合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；但2012年5月10日公布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，即便潼阳镇政府在签订涉案土地租赁合同时存在无权处分的情形，也不影响涉案合同的效力。综上所述，双方签订的土地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于第2个争议焦点，即鑫帝绿化公司要求潼阳镇政府返还租金并赔偿损失的请求能否得到支持。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鑫帝绿化公司的诉请确认《土地租赁合同》无效，返还租金并赔偿损失。从鑫帝绿化公司陈述的事实与理由来看，《土地租赁合同》无效是返还租金并赔偿损失的前提，返还租金并赔偿损失是涉案土地租赁合同无效的法律后果。关于案涉土地租赁合同的效力问题已在第1个争议焦点中予以确认，此处不再赘述。因土地租赁合同合法有效，故鑫帝绿化公司要求返还租金并赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决：驳回江苏鑫帝绿化工程有限公司的诉讼请求。案件受理费66594元，鉴定费70995元，合计137589元，由江苏鑫帝绿化工程有限公司负担。二审中鑫帝绿化公司提交沭阳法院（2018）苏1322民初16884号民事判决和本院（2019）苏13民终5510号民事裁定书，该证据主要内容是潼阳镇政府起诉鑫帝绿化公司解除租赁合同，并要求鑫帝绿化公司支付租金，一审判决后被本院以原审判决违反法定程序而被发回重审。证明本案中一审判决违反法律程序，遗漏了案件部分当事人。潼阳镇政府二审未到庭参与质证。本院质证意见：结合本案其他证据材料再综合予以认定。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。二审的争议焦点为:1.涉案的土地租赁合同效力如何认定，如认定为无效，是否应予返还租金并赔偿损失；2.一审法院审理程序是否适当。关于第一争议焦点。本院认为，本案中，鑫帝绿化公司主张双方合同约定土地用途为“生产花卉苗木”，因土地性质系基本农田，而《土地管理法》第三十六条规定“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”、《基本农田保护条例》第十七条第二款规定“禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”，故双方合同约定的土地用途违反了法律强制性规定而无效。本院认为，关于基本农田土地用途的规定，本案双方租赁合同中约定的花卉苗木并非属于上述法律、法规中规定的林果业。并且基于国家及相关部门对基本农田合理使用的精神，农民可以在耕地包括基本农田上调整种植业生产格局，发展油料、瓜菜、花木、桑茶、特产产品和其他经济作物，可以将生产能力低、生产条件差的一般耕地改为草场，建造临时畜牧场合饲养场，发展畜牧业；也可以在基本农田保护区外的农用地挖塘发展水产养殖和种植多年生木本果树等经济作物。故本院认为双方当事人虽约定租赁土地用途为生产花卉苗木，但仍属于基本农田使用用途范围，并未改变基本农田土地用途，双方签订的土地租赁合同应认定为合法、有效。鑫帝绿化公司以此理由主张涉案合同为无效合同没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二争议焦点。本院认为，本案中，鑫帝绿化公司主张合同无效并要求潼阳镇政府返还租金、赔偿损失。一审主要依据鑫帝绿化公司的诉讼请求予以审理，并未涉及到第三人后屯村委会。且在二审中，后屯村委会向本院提交一份情况说明，该说明中注明2012年10月18日，村委会与鑫帝绿化公司签订的《土地租赁合同补充协议》，潼阳镇政府虽作为鉴证方在合同上盖章，但该合同的主体为鑫帝绿化公司、潼阳镇政府，后屯村委会并非合同当事人。而在另案潼阳镇政府起诉鑫帝绿化公司解除合同、索要租金一案中，虽被本院以程序不当发回重审，但该案的处理并不影响本案对涉案合同效力的认定，鑫帝绿化公司二审提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。综上，一审审理程序并无不当，本院予以维持。综上，江苏鑫帝绿化工程有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66594元，由上诉人江苏鑫帝绿化工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐兵审判员  孙权审判员  朱海二〇二〇年八月二十日书记员  陈莹