台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初3409号原告：台州市凯通房地产开发有限公司，住所地台州市椒江区洪家街道钗洋村2号。法定代表人：周玉贞，该公司董事长。诉讼代表人：蒋志虎。委托诉讼代理人：蒋雅红，女。委托诉讼代理人：杨也影，女。被告：陈欢占，男，1987年8月18日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：陈新，浙江海豪律师事务所律师。原告台州市凯通房地产开发有限公司（以下简称凯通公司）与被告陈欢占对外追收债权纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日、8月21日先后两次对本案公开开庭进行审理。原告凯通公司的委托诉讼代理人蒋雅红、杨也影，被告陈欢占及其委托诉讼代理人陈新均二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯通公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈欢占支付原告凯通公司购房款2319700元，并支付该款自2016年9月14日起按日万分之三计算至实际付清之日止的违约金；2.判令被告陈欢占偿还原告凯通公司垫付的物业维修基金24683.90元，并赔偿该款自2020年5月15日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。事实和理由：2016年9月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》二份，约定，被告陈欢占购买台州市椒江区××小区××幢××室××室房屋，建筑面积分别为165.52平方米、143.45平方米，价格分别为1148709元、930991元；付款期限均为2016年9月13日前，逾期付款的，按日万分之三支付违约金；交房日期均为2016年9月13日。2016年9月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》二份，约定，被告陈欢占购买台州市椒江区××小区××室××号××号，建筑面积均为30.56平方米，价格均为120000元；付款期限均为2016年9月14日前，逾期付款的，按日万分之三支付违约金；交房日期均为2016年9月14日。根据台州物业专项维修资金和物业保修金交存标准，高层住宅为70元／平方米，高层地下室为50元／平方米。按此标准，上述不动产需交纳物业专项维修资金分别为11586.40元、10041.50元、1528元、1528元，合计24683.90元，上述专项维修资金已由原告凯通公司垫付。本院于2018年10月29日作出（2018）浙1002破申19号民事裁定书，裁定受理原告凯通公司破产清算案，并于2018年12月24日作出（2018）浙1002破9号决定书，指定浙江安天律师事务所为原告凯通公司管理人。原告凯通公司管理人于2020年5月7日函告被告陈欢占，要求其支付上述购房款及物业专项维修资金，被告陈欢占至今未予支付。被告陈欢占答辩称：从《商品房买卖合同》的条款看，涉案合同于2016年9月13日签订，约定当日交房、一次性付清房款，并约定于2016年9月30日前将房屋转移登记至被告陈欢占名下，如被告陈欢占未支付房款便获得涉案房屋产权，与常理相悖。事实上，因原告凯通公司的隐名股东李小雄拖欠被告陈欢占债务，双方经过协商，通过以房抵债的方式，并经原告凯通公司同意，将涉案房屋出卖给被告陈欢占，办理了房屋过户登记手续。被告陈欢占并未拖欠原告凯通公司房款，故应驳回原告凯通公司的诉讼请求。本院经审理，认定本案事实如下：原告凯通公司于2016年4月27日统一支付了物业专项维修资金。2016年9月13日，原、被告签订合同编号为2016销0001372、2016销0001375的《浙江省商品房买卖合同》各一份，约定，被告陈欢占向原告凯通公司购买坐落于台州市椒江区××小区××幢××室××幢××室的房产；建筑面积分别为165.52平方米、143.45平方米；房屋总价分别为1148709元、930991元。2016年9月14日，原、被告签订合同编号为2016销0001386、2016销0001387的《浙江省商品房买卖合同》各一份，约定，被告陈欢占向原告凯通公司购买坐落于台州市椒江区××小区××室××号××号的房产，建筑面积均为30.56平方米，车位总价均为120000元。上述《浙江省商品房买卖合同》均约定，上述房产均需要交纳新建物业专项维修资金，首期交纳标准为地上70元／平方米、地下50元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）；该款项未包含在合同约定的总价款中，由原告凯通公司统一代交，在物业交付时向被告陈欢占收取；被告陈欢占均于合同签订当日前一次性付清全部房款；被告陈欢占如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，原告凯通公司有权解除合同；原告凯通公司愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告陈欢占按日向原告凯通公司支付逾期应付款万分之三的违约金；原告凯通公司应在合同签订之日前，将上述房产交付被告陈欢占使用。涉案的上述房产已交付被告陈欢占，且被告陈欢占已将房产转让他人。2018年10月29日，本院作出（2018）浙1002破申9号民事裁定，受理浙江省通信产业服务有限公司台州市分公司对原告凯通公司的破产清算申请。2018年12月24日，本院作出（2018）浙1002破19号决定，指定浙江安天律师事务所担任原告凯通公司的管理人。原告凯通公司管理人于2020年5月6日向被告陈欢占发送《告知函》一份，要求被告陈欢占自收到该函件之日起7日内将涉案未支付购房款2319700元及未缴的物业专项维修资金24683.90元支付至指定账户。被告陈欢占于2020年5月7日签收该《告知函》。庭审中，被告陈欢占陈述，其未向原告凯通公司支付过房款。上述事实有原告凯通公司提供的《浙江省商品房买卖合同》《浙江省行政事业单位（社会团体）资金往来结算票据》《台州物业专项维修资金和物业保修金交存标准》《不动产买卖合同》《房屋买卖合同》《房地产买卖契约》《不动产登记情况查询结果证明书》《告知函》、邮件追踪信息、（2018）浙1002破申9号民事裁定书、（2018）浙1002破19号决定书，被告陈欢占提供的不动产权证书（证明）签收簿、不动产权证、浙江省政府非税收入一般缴款书（回单），以及原、被告的陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。被告陈欢占并未向原告凯通公司支付购房款，其辩称涉案房产系其与原告凯通公司的隐名股东即案外人李小雄达成以房抵债协议后而取得，但其未能证实李小雄系原告凯通公司的隐名股东；其提供的《三方债权债务转让协议》并非原件，且即使该协议确实存在，李小雄并非该协议的当事人，协议也仅能反映出原告凯通公司将其享有的对被告陈欢占的1062560.50元债权转让给案外人程胜考，而作为受让方的程胜考并未在协议上签字；本院不能单凭被告陈欢占已接收涉案房产，且其已将房产转让他人，就推定本案存在以房抵债的事实，故对被告陈欢占所提上述抗辩，本院不予采信。原告凯通公司已向被告陈欢占交付涉案房产，被告陈欢占应向原告凯通公司支付相应购房款，并偿还物业专项维修资金。现原告凯通公司已经被宣告破产，管理人可以代表原告凯通公司要求被告陈欢占继续履行合同义务，支付尚欠的购房款及物业专项维修资金。鉴于《浙江省商品房买卖合同》明确约定，被告陈欢占应于合同签订当日前一次性付清全部房款，其如未按合同规定的时间付款，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告凯通公司支付逾期应付款万分之三的违约金，而涉案非车位房产签订合同的时间为2016年9月13日，原告凯通公司从次日开始计付违约金，请求合理，本院予以支持；而双方就车位签订合同的时间在2016年9月14日，原告凯通公司从当天开始计算车位所涉价款的违约金明显有误，对其不合理部分的请求，本院不予支持。被告陈欢占于2020年5月7日收到原告凯通公司《告知函》，其未在《告知函》限定的时间内返还原告凯通公司垫付的物业专项维修资金，现原告凯通公司从期限届满次日开始计算利息损失，请求合理，本院亦予以支持。综上，原告凯通公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国企业破产法》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈欢占于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市凯通房地产开发有限公司购房款2319700元，并支付违约金（其中：以购房款2079700元基数自2016年9月14日起，以购房款240000元为基数自2016年9月15日起，均按日万分之三计算至实际给付之日止）；二、被告陈欢占于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告台州市凯通房地产开发有限公司物业专项维修资金24683.90元，并赔偿该款自2020年5月15日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；三、驳回原告台州市凯通房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费29186元，减半收取14593元（已申请缓交），由被告陈欢占负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 王秀云二〇二〇年八月二十七日法官助理 刘 凌代书记员 赵雨晨?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?