贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8876号 原告：吴学贵，男，汉族，1981年11月29日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：赵文媛（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201811069898。 委托诉讼代理人：陈远（一般授权代理），系贵州本芳(贵阳)律师事务所实习律师。实习证号:2301200411134。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号:230713011110736。 原告吴学贵与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人赵文媛、陈远，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴学贵向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂定15,300.00元(具体以389,329.00元购房款为基数，按照日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止);二、本案的案件受理费、保全费由被告负担。 事实及理由:2012年7月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告修建的位于毕节市七星关区名为:“瑞丰新城”的房地产项目第7幢2单元28层2809号房;商品房总价款为389329.00元。同时，双方还就付款方式、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋装修、房屋登记等作了明确约定。其中，关于房屋所有权转移登记《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定:“（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起Ｘ日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的Ｘ承担违约责任:2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书”之日止，按日向买受人支付已交房屋价款0.1%的违约金。合同签订后，原告已依约向被告支付了购房款、契税、维修基金等相关费用。但至原告起诉之日，被告仍未将办理涉案商品房转移登记有关文书提交至办证部门为原告办理不动产权证书。原告认为，案涉《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告未依约按时向原告交付商品房转移登记有关文书，已构成违约，应向原告承担违约责任。而关于此违约责任，原、被告双方已于合同中明确约定，即被告以房屋价款为基数，按日千分之一的标准，从违约之日起向原告计付违约金直至实际履行交付义务之日止。但原告认为合同所载的违约金标准过高，自愿放弃部分违约金诉求，主张被告以购房款为基数，按每日万分之三的标准向原告支付违约金。综上所述，原告维护为自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，望贵院判如所诉为谢! 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予以驳回；二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒肺炎疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同大案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之0.2、安顺市系每户给予10000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、请求人民法院据实精准计算案件受理费分主体。 本院经审理查明：2012年7月20日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，该商品房总价款389329.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告缴纳了涉案房屋的购房款389329.00元，并缴纳了契税、维修基金及办证费等费用。 原告认为被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司。被告尚不具备办理涉案商品房转移登记的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证，并收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题。本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方在合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告未在上述期限履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照日万分之三的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额389,329.00为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，综合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额389,329.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；原告于2020年5月27日向本院提起诉讼主张上述违约金，未超过3年的诉讼时效保护期间，被告对本案提出的诉讼时效抗辩主张不成立，本院不予采纳。 对于违约金的截止时间，因原、被告在《商品房买卖合同》中约定，原告委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。由于为了深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2017年6月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款389,329.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，以原告已付购房款389,329.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴学贵逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金计算方式为：2017年6月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款389,329.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，以原告已付购房款389,329.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告吴学贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费797.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月十九日 书记员  葛红霞