贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1754号上诉人（原审原告）：贵州合力购物有限责任公司,住所地贵州省贵阳市花果园国际中心3号楼2单元30-31层。法定代表人：李德祥，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄云，贵州乾合律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴燚林，系该公司法务。上诉人（原审被告）：凯里市佳和盛世置业有限公司，住所地贵州省凯里市凯棉路138号蝴蝶谷营销中心。法定代表人：刘海涛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王陆飞，贵州兄弟律师事务所律师。原审第三人：贵州永辉超市有限公司，住所地贵阳市观山湖区金阳南路6号。法定代表人：黄德顺，系该公司执行董事。上诉人贵州合力购物有限责任公司（以下简称合力购物公司）因与上诉人凯里市佳和盛世置业有限公司（以下简称佳和盛世公司）、原审第三人贵州永辉超市有限公司（以下简称永辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，上诉人合力购物公司的委托诉讼代理人黄云、吴燚林、上诉人佳和盛世公司的法定代表人刘海涛及其委托诉讼代理人王陆飞于2020年7月21日到庭接受本院询问，本案经合议庭评议、审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。合力购物公司上诉请求：一、依法撤销贵州省凯里市人民法院（2019)黔2601民初3036号民事判决，依法改判为：1.判令佳和盛世公司继续履行其与上诉人合力购物公司于2015年10月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令佳和盛世公司支付上诉人合力购物公司逾期赔偿金（自2016年12月30日起，按每日8679.45元标准，计算至被告实际移交租赁房屋之日止，暂计算至2019年4月30日，计7386213.70元）；二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.永辉公司为抢占竞争对手的商业机会，在明知上诉人租赁房屋在先、租赁合同未解除的情况下，佳和盛世公司为获得更高的租金受益，二者签订了《租赁合同》，该二者的行为明显构成恶意串通。凯里市建设工程质量安全监督站向合力购物公司发出《关于蝴蝶谷项目停止装修施工的通知》证明租赁房屋尚未经竣工验收，且在（2019）黔2601民初3137号案件中，法院也通知永辉公司停止装修，永辉公司占有案涉房屋不具备合法性。上诉人与合力购物公司之间签订的《房屋租赁合同》不存在事实上不能履行的情况且上诉人在租赁房屋内放置经营所需的物品，合法占有房屋在先，故上诉人与合力购物公司签订的《房屋租赁合同》应当继续履行；2.《房屋租赁合同》第5.4条款中明确约定被上诉人逾期交房时，应按本协议约定的日租赁费用的双倍赔偿上诉人损失，上诉人主张的逾期赔偿金系按合同约定计算而来，未超出被上诉人的可预见范围，且逾期赔偿金是损失赔偿计算方法，而非违约金，不能适用违约金的调整规定。针对合力购物公司的上诉，其他当事人未作答辩。佳和盛世公司上诉请求：1.撤销凯里市人民法院（2019)黔2601民初3036号民事判决书第一项；2.依法分担诉讼费用。事实和理由：一审判决认定上诉人通知被上诉人解除《房屋租赁合同》的依据不足，与事实不符；一审判决上诉人支付被上诉417500元损失的依据不足；一审判决上诉人承担全部31752元案件受理费，与诉讼费用分担相关规定不符。针对佳和盛世公司的上诉，其他当事人未作答辩。合力购物公司向一审法院起诉请求：1、判令被告佳和盛世公司继续履行双方于2015年10月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告佳和盛世公司支付原告合力购物公司逾期赔偿金（自2016年12月30日起，按每日8679.45元标准，计算至被告实际移交租赁房屋之日止，暂计算至2019年4月30日，计7386213.70元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告合力购物公司（承租人、乙方）与被告佳和盛世公司（出租人、甲方）于2015年10月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容有：租赁房屋位于凯里市，红线面积共6000平米，具体范围以附件1的平面图中红线范围面积为准。租赁房屋：指位于贵州省凯里市佳和盛世蝴蝶谷项目甲方依法拥有产权的区域内，由本合同附件1所附平面图中红线标注的范围及其对应的空间和维护结构，以及该空间内所有的由甲方依本合同之要求完成的各类设备、装置、设施、管道、线路等配置。租赁房屋移交日：指甲方将竣工验收合格的租赁房屋交予乙方并签署移交文件之日。起租日：即租赁房屋开始计算租赁费用之日。开业筹备期限：指甲方根据本合同约定，同意乙方进行设备安装和开业准备及市场培育期的免交租金及费用的期限。租金及费用：乙方支付的租金包括房屋租金、设施设备租赁使用费用、物业管理费等。租赁房屋的移交时间和手续：甲乙双方确定的商场移交日为2016年9月30日前（春节前两个月不做移交），若甲方满足本合同条款第五条约定的乙方条件，则甲方可提前通知乙方入场装修；原则上，甲方应在不迟于租赁房屋移交日前3个工作日，将“移交通知”以书面形式发送乙方。逾期移交：除本合同另有约定外，甲方逾期移交租赁房屋在90日之内的，起租日作相应的顺延。当逾期移交超过90日时，自91日起，每超过一日，甲方方应按本协议约定的日租赁费用的双倍赔偿乙方损失。如甲方逾期移交租赁房屋的期限超过一年（含一年）以上时，如乙方同意进场继续履行合同的，起租日作相应的顺延，同时甲方须按照本条5.4.1款的约定支付逾期赔偿金；如乙方不同意进场时，有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还乙方已缴纳的定金及赔偿乙方为此租赁场地所支付的一切经济损失。租金及费用：第1年-第3年，1584000元／年，第4年-第6年，1694880元／年…。定金：双方约定，在签订本合同后15个工作日之内，乙方向甲方支付定金人民币50万元整作为履行本合同之保障。乙方交付的定金在支付第一期租金及费用时折抵扣除，直至冲抵完毕。在合同有效期内，若甲方将房屋转作它用或将商场租与第三人，则双倍返还乙方定金，并承担乙方为经营商场已作所有投资的损失。甲方的解除权：甲方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除本合同；如甲方决定解除合同的，乙方装修后附着于墙面、地面的固定装修及不可搬动的设备设施归甲方所有，并赔偿甲方经济损失。乙方擅自整体抵押、担保该房屋；乙方无正当理由，单方面终止合同履行的；除甲方原因外，乙方延迟支付租金及费用越过一个月，经甲方书面通知乙方缴纳而乙方仍未缴纳的。合同签订后，合力购物公司于2015年10月21日，向佳和盛世公司支付50万元合同定金款。合同约定的移交日2016年9月30日到期后至今双方并未实际移交租赁房屋，合力购物公司未进场装修，未支付过租金。就未移交租赁房屋，合力购物公司认为因佳和盛世公司租赁场地不能达到《房屋租赁合同》约定的交付条件，没有竣工验收也没有消防验收导致。佳和盛世公司则认为是合力购物公司提出苛刻条件，包括增加面积，增设电梯等，否则拒不进场装修。双方因此发生纠纷，原告向一审法院提起诉讼，诉讼中，被告提出管辖权异议，一审法院认为异议不成立，裁定驳回被告提出的管辖权异议，被告不服该裁定上诉后，黔东南州中级人民法院裁定驳回上诉，维持原审裁定。双方均要求按简易程序继续审理，并双方同意庭外和解，但经多次协商未果。另查明：佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体项目于2018年8月31日竣工验收，2019年1月25日消防验收合格。被告佳和盛世公司在2019年4月1日通过邮件将《解除通知书》寄给原告合力购物公司，以关于房屋设施、设备等相关方面长期不能达成一致，导致不能实现双方的合同目的。解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》等凯里蝴蝶谷房屋租赁关系。并在2019年4月8日通过公证处向原告合力购物公司致函解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告合力购物公司在庭审中只认可在2019年4月9日通过快递收到解除函，但不同意解除。在合力购物公司2019年4月12日向佳和盛世公司的《回复函》中表示不同意解除《房屋租赁合同》，解除合同的意见不符合《房屋租赁合同》的约定，也不符合《合同法》规定的解除条件。并要求于2019年4月15日前按照《房屋租赁合同》中约定的移交条件尽快移交。2019年4月13日佳和盛世公司通过银行将50万元保证金转入合力购物公司帐户。庭审中合力购物公司认可收到50万元，但不认可被告用退款50万元的行为来解除合同，要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，并按合同约定赔偿逾期移交房屋产生的逾期赔偿金。再查明：被告佳和盛世公司（出租方）与第三人永辉公司（承租方）于2019年4月10日-12日期间分别签章订立《租赁合同》，并在《租赁合同》签订后实际交付了租赁场地。第三人永辉公司以该场地为营业场所，于2019年4月29日办理了贵州永辉超市有限公司凯里分公司营业执照，并于2019年9月13日开业。本案所涉租赁房屋在该《租赁合同》租赁场地范围内。一审法院认为：原告合力购物公司与被告佳和盛世公司签订的《房屋租赁合同》，双方都认可该合同依法成立、合法有效，予以确认。佳和盛世公司认为因合力购物公司提出苛刻条件后，已致函解除双方签订的《房屋租赁合同》。合力购物公司表示不同意解除《房屋租赁合同》，认为该解除不符合双方《房屋租赁合同》的约定，也不符合《合同法》规定的解除条件。一审法院审查认为，佳和盛世公司单方通知解除《房屋租赁合同》，并无充分证据证实其符合《房屋租赁合同》中约定的解除条件或法律规定的解除条件，不能达到单方解除的法律效果。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，现《房屋租赁合同》所涉租赁房屋已被另行租赁给第三人永辉公司并实际交付占有，且已实际装修和经营。在此情况下，对原告要求继续履行2015年10月10日签订的《房屋租赁合同》，事实上已不能履行，故不予支持。对原告要求按《房屋租赁合同》约定支付因被告逾期移交房屋产生的逾期赔偿金，在《房屋租赁合同》约定的移交时间2016年9月30日到期后至双方2019年4月发生纠纷前，双方明知约定的移交时间已届满，但是否按合同约定追究相应的违约责任，在双方就项目进行商谈过程中并未进行明确。在此情况下，一审法院认为原告现主张被告承担该违约责任应予支持。但违约金的计算数额根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定应根据本案实际情况予以调整。考虑到佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体项目2018年8月31日竣工验收，2019年1月25日消防验收合格，被告佳和盛世公司并未因逾期移交产生收益，而原告合力购物公司就履行《房屋租赁合同》目前能明确的资金投入为定金50万元，原告主张的预期利益损失和因被告延迟移交存在其他损失无充分证据确定实际损失价格。一审法院酌情按被告实际占用原告50万元资金的期间（2015年10月21日至2019年4月13日），参照法律允许的年利率上限24%标准，将原告诉请的逾期移交房屋产生的逾期赔偿金总额调整为417500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用二审期间，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，佳和盛世公司分别于2018年5月11日和2018年9月14日向合力购物公司发送《房屋租赁合同补充协议书》电子函件，拟对案涉《房屋租赁合同》作出变更，但合力购物公司收到上述补充协议电子函件后，均未作出书面回复。2019年3月5日，佳和盛世公司向合力购物公司再次发出《工作联系单》，要求合力购物公司对尚未确定的合同条款给予回复，但合力购物公司收到工作联系单后，未作出回复确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、佳和盛世公司于2019年4月8日向合力购物公司发出的解除通知是否有效，案涉《房屋租赁合同》是否已被解除？2、合力购物公司主张的逾期赔偿金是否应予支持？关于焦点一。本案中，佳和盛世公司与合力购物公司于2015年10月10日签订了《房屋租赁合同》，双方签订的合同真实有效，但因在合同履行过程中，佳和盛世公司认为其分别于2018年5月、9月，2019年3月通过电子邮件向合力购物公司发出了《补充协议》、《工作联系单》协商变更合同约定内容，因均未得到合力购物公司回复并确认，便认为合力购物公司不履行合同义务致使达不到合同目的而发出通知要求解除合同，但从目前证据分析及查明事实来看，佳和盛世公司虽然发出了前述系列文件内容于合力购物公司，但无证据证明得到合力购物公司的确认，加之合力购物公司一再抗辩虽然收到《补充协议》等文件，但不认可对方的单方行为，说明双方并未形成正式的补充协议，故此在没有证据证明《补充协议》等确属双方合意产生情况下，佳和盛世公司单方发出的改变合同内容的行为，合力购物公司未确认而不履行并不违反案涉《房屋租赁合同》的约定。《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《最高人民法院关于印发的通知》第四十六条规定，享有法定或者约定解除权的当事人以通知方式解除合同，接受通知一方在约定或者法定的异议期限届满未提出异议即可认定双方合同已经解除，本案佳和盛世公司单方发出解除合同通知时无证据证明其已具备法定及约定解除权，其发出解除通知不具备合法性,双方合同并未解除。虽然佳和盛世公司与合力购物公司签订的《房屋租赁合同》继续有效，但佳和盛世公司单方认为合力购物公司不履行合同的情况下，于2019年4月10日-12日期间与永辉公司另行签章订立《租赁合同》，并在《租赁合同》签订后实际交付了租赁场地，永辉公司亦于2019年9月13日开业营业，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定即“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”，永辉公司为合法承租人，现合力购物公司要求继续履行合同目的不能实现，一审法院对于该项请求不予支持并无不当。合力购物公司认为佳和盛世公司与永辉公司之间另行签订的租赁合同属于恶意串通，表现在“明知佳和盛世公司已与合力购物公司签订合同”和“违法占有房屋”上，但从目前证据来看，佳和盛世公司是在多次发出补充协议、工作联系单未得到回应，即便是其单方变更协议，但合力购物公司既不回应也不反对，作为佳和盛世公司而言单方发出解除通知，在认为双方合同解除的情况下，为了继续经营与永辉超市另行签订租赁合同也符合经营心态和法则，而永辉公司是在签订合同后占有租赁房屋，符合法律规定的有权占有，即便案涉房屋验收等存在问题，也是建设方与有关部门之间的问题。所以从证据及查明事实来分析，无论从主观而言还是客观而论，均没有证据证明佳和盛世公司存在与永辉公司签订协议具有明显串通之意，客观上给合力购物公司带来巨大损失，故其该理由不能成立。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案从双方签订的合同内容来看，合同中第5.2.1条与第5.4条明确约定商场移交日为2016年9月30日，逾期则按日租费用双倍赔偿损失。佳和盛世公司就本案起诉时均未能交付案涉房屋，确属违反合约条款，合力购物公司要求支付逾期赔偿金具有事实及法律依据。但从查明的事实来看，案涉租赁合同双方于2015年10月10日便签订，合同约定的交房日期也是2016年9月30日，合力购物公司在明知佳和盛世公司明显违约的情况下，对于佳和盛世公司分别在2018年、2019年发出的《补充协议》、《工作联系单》置之不理，也无证据表明积极与佳和盛世公司进行继续履约磋商防止损失扩大或者进一步进行补救，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款所规定的减损规则即当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，一审法院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的立法本意，以佳和盛世公司并未因违约产生任何收益、合力购物公司预期可得利益并未证据予以实际计算的情况下为依托，基于公平原则，按照合力购物公司明确的资金投入的定金50万元为基础，酌情支持2015年10月21日至2019年4月13日期间，参照法律允许的年利率上限24%标准计算损失确以兼顾了双方损失和过错情形，本院予以确认。综上所述，合力购物公司、佳和盛世公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68143元，由上诉人贵州合力购物有限责任公司负担60581元、凯里市佳和盛世置业有限公司负担7562元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 杨再幸二〇二〇年八月二十四日法官助理张强书记员王嘉