河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3149号上诉人（原审被告）：商丘市金邦置业有限公司，住所地河南省商丘市城乡一体化示范区珠江路东段（珠江名人苑）二号楼一层，统一社会信用代码91411400581708233N。法定代表人：黄备战，该公司董事长。委托诉讼代理人：常孝义，北京市华泰（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴东霞,女，1974年8月17日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：张川，河南言华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊杰，河南言华律师事务所律师。上诉人商丘市金邦置业有限公司（以下简称金邦置业公司）因与被上诉人吴东霞合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初4675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人金邦置业公司的委托诉讼代理人常孝义，被上诉人吴东霞及其委托诉讼代理人张川、李昊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金邦置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴东霞的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由吴东霞承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，双方签订的《商品房内部认购协议书》及金邦置业公司出具的收款条是上当受骗的结果，非金邦置业公司真实意思表示。2.吴东霞实际未向金邦置业公司支付过购房款。3.债权转移必须要有真实的债权存在，金邦置业公司与商丘金手指投资信息咨询服务有限公司（以下简称金手指公司）之间不存在26,000,000元的债权债务关系，一审判决未查清金邦置业公司与金手指公司之间的债权债务是多少。4.金手指公司实际控制人万跃华应该参加本案的诉讼。吴东霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴东霞向一审法院提出诉讼请求：1.确认吴东霞、金邦置业公司2015年5月29日签订的三份《商品房内部认购协议书》合法有效；2.判令金邦置业公司依照《商品房内部认购协议》与吴东霞签订“黄金水岸”一期1号楼1单元1404室、一期1号楼1单元1502室《商品房买卖合同》，并依法办理相关商品房买卖合同的网签、备案等相关手续；3.判令解除“黄金水岸”一期1号楼1单元401室《商品房内部认购协议书》，并返还吴东霞房款391,666元及利息损失；4.本案诉讼费、保全费由金邦置业公司承担。一审法院认定事实：吴东霞系金手指公司的理财客户，因该公司无力偿还理财款，经吴东霞、金邦置业公司、金手指公司三方协商，2015年5月29日吴东霞与金邦置业公司签订《商品房内部认购协议书》三份，吴东霞为乙方（买受人），金邦置业公司为甲方（出卖人），主要内容为：“乙方认购的商品房为黄金水岸一期1号楼1单元1404室。房屋总价款为382,296元。乙方应在签订协议的同时向甲方交纳立约定金382,296元。黄金水岸一期1号楼1单元1502室。房屋总价款为381,281元。乙方应在签订协议的同时向甲方交纳立约定金381,281元。黄金水岸一期1号楼1单元401室。房屋总价款为391,666元。乙方应在签订协议的同时向甲方交纳立约定金391,666元。合同又约定，待甲方取得预售条件后，乙方需在接到甲方电话通知三日内，由本人携带定金合同、身份证件、印章，若办理贷款另需携带相关手续，本人亲自持本协议到指定地点签署正式的《商品房买卖合同》及附件，缴纳相关费用，行使优先认购权，本认购协议即失效，乙方所交定金无息自动转为部分购房款。双方均同意在本协议约定的时间内履行签订《商品房买卖合同》及附件，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订买卖合同及其附件，否则依照法律法规的定金罚则进行处理。此房为商丘金手指投资信息咨询服务有限公司抵账房源，乙方无权退房”。同日，金邦置业公司向吴东霞出具收款收据三份，金额分别为382,296元、381,281元、391,666元。2016年11月11日，金邦置业公司取得了“黄金水岸”项目的商品房预（销）售许可证。金邦置业公司于2018年12月3日将案涉“黄金水岸”一期1号楼1单元401室出售给他人，并已备案登记。一审法院认为，吴东霞、金邦置业公司签订的《商品房内部认购协议书》是双方真实意思表示，金邦置业公司已向吴东霞出具全部售房款收据，现涉案房屋已取得商品房预（销）售许可证，故对吴东霞要求确认协议有效，要求金邦置业公司按照协议约定签订商品房买卖合同以及在房管部门办理该商品房买卖合同的网签、备案手续的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”双方签订的《商品房内部认购协议书》第8条显示，“此房为商丘金手指投资信息咨询服务有限公司抵账房源”，约定由金邦置业公司用以房抵账的方式承担金手指公司原欠吴东霞的款项，实际即为金手指公司将其对吴东霞所负债务转移给金邦置业公司，因此无论金邦置业公司现在是否已经清偿了金手指公司的债务，均不影响其按照认购协议的约定向吴东霞履行义务。因金邦置业公司已将“黄金水岸”一期1号楼1单元401室出售给他人，该份协议无法履行，故吴东霞要求解除合同返还购房款的诉讼请求应予支持。因本案系经债权人吴东霞同意，金邦置业公司在商品房内部认购协议书签字、盖章认可，吴东霞、金邦置业公司、金手指公司三方已经达成了债务转移的合意，且该协议系双方自愿签订，不违反法律强制性规定，应认定有效，故对金邦置业公司的抗辩理由，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认吴东霞、金邦置业公司于2015年5月29日签订的位于商丘市长江路北侧、包河东侧“黄金水岸”小区一期1号楼1单元1404室、1502室《商品房内部认购协议书》有效；二、金邦置业公司于判决生效之日起十五日内与吴东霞签订位于商丘市长江路北侧、包河东侧“黄金水岸”小区一期1号楼1单元1404室、1502室商品房买卖合同，并依法办理该商品房买卖合同的网签、备案等相关手续；三、解除金邦置业公司与吴东霞2015年5月29日签订的位于商丘市长江路北侧、包河东侧“黄金水岸”小区一期1号楼1单元401室《商品房内部认购协议书》；金邦置业公司返还吴东霞该购房款391,666元及利息（利息自2018年12月3日起至付清之日止，按照中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7225元、保全费2520元，合计9745元，由金邦置业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金邦置业公司提交的三组证据不能证明其目的，不影响金手指公司与金邦置业公司案涉债务转移的效力，依法不予以采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实相一致。本院认为，本案系合同纠纷，吴东霞与金邦置业公司签订的《商品房内部认购协议》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，现涉案房屋已取得商品房预售许可证明，该协议合法有效，双方应当按照协议约定履行各自义务。金手指公司将其对吴东霞所负债务转移给金邦置业公司，金邦置业公司给吴东霞出具了已收到全部购房款的收据，视为吴东霞向金邦置业公司支付了涉案房屋的购房款，吴东霞请求金邦置业公司按照认购协议的约定签订商品房买卖合同以及在房管部门办理该商品房买卖合同的网签、备案手续，合法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”双方签订的《商品房内部认购协议书》第8条明确约定“此房为商丘金手指投资信息咨询服务有限公司抵账房源”，约定由金邦置业公司用以房抵账的方式承接金手指公司欠吴东霞的款项，实际为金手指公司将其对吴东霞所负债务转移给金邦置业公司，无论金邦置业公司欠付金手指公司多少债务，均不影响其按照认购协议的约定向吴东霞履行义务。金邦置业公司若认为其与金手指公司的债权债务关系已经消灭或以房抵债侵害了其权益，可另行向金手指公司主张。因金邦置业公司已将“黄金水岸”一期1号楼1单元401室出售给他人，该份协议无法履行，故吴东霞要求解除合同返还购房款及利息损失的诉讼请求应予支持。因涉案《商品房内部认购协议》为吴东霞与金邦置业公司签订，作为金手指公司实际控制人的万跃华未在该协议上签字，故金邦置业公司认为万跃华应参加本案诉讼的理由不能成立。综上所述，金邦置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7225元，由上诉人商丘市金邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  白中哲审判员  许长峰二〇二〇年八月二十四日书记员  杜欣欣