辽宁省盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1104民初1678号 原告：秦皇岛容和房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市经济技术开发区。 法定代表人：杜英，董事长。 委托诉讼代理人：姜月秋，女，1960年9月11日出生，汉族，该公司股东，住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：闫传国，辽宁传国律师事务所律师。 被告：盘锦天格房地产开发有限公司，住所地盘锦市大洼区。 法定代表人：郭春刚，董事长。 委托诉讼代理人：赵岩，男，1984年8月22日出生，汉族，该公司员工，住盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：杨国地，辽宁盛达律师事务所律师。 原告秦皇岛容和房地产开发有限公司与被告盘锦天格房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛容和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜月秋、闫传国，被告盘锦天格房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵岩、杨国地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛容和房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告销售房屋款1000000.00元，并给付自2015年9月1日至实际给付之日止的利息，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年1月29日签订《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》，双方就被告开发建设的盘锦市大洼区东湖湾小区项目合作的有关权利义务进行了约定。合同约定，原告（乙方）分阶段向被告（甲方）投入共计约43500000.00元资金作为被告开发建设东湖湾项目的资金，其中7#、8#两栋可售面积约15000平方米，用该两栋楼房的销售回款90%进入甲方账户作为乙方的投资款（详细约定见双方合同）。合同签订后，原告分两次向被告支付投资款5000000.00元，其余各期投资按照合同约定从售楼款支付完成。原告已经履行了合同义务，截止2014年8月，共销售房屋192套，销售工作已经完成。完成销售房款50290611.00元，其中42227857.00元作为乙方投资。乙方应收回投资款5000000.00元及销售房屋结算利润，经过各项核算，被告应于2015年8月31日最后一笔付款500000.00元的同时付清剩余房屋销售款1795429.10元，但是被告以暂时困难为由没有付清。2019年4月29日及5月3日，原、被告及姜月秋签订《还款协议》和《还款补充协议》各一份，约定被告偿还姜月秋及原告借款本金和合作售房尾款共计1800000.00元，从2019年5月至12月每月还款200000.00元，12月份一次性付清；欠姜月秋2340000.00元利息，用位于盘锦市大洼区的住宅抵顶。《还款补充协议》约定，如不履行本还款协议，仍需执行原协议。协议签订后被告违约，2019年7月、10月、12月均未还款，而是2020年1月17日才还款，已构成实质违约。因此，被告应按原协议履行。根据原协议，被告还应付给原告售房款1000000.00元，故原告诉至法院，请求法院判令被告立即向原告支付售房款1000000.00元及2015年9月1日起至给付之日止的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算。 被告盘锦天格房地产开发有限公司未提交书面答辩，庭审中辩称，2019年4月29日，原告、被告、姜月秋签订《还款协议》，对债务进行梳理，明确约定被告尚欠原告购房款795429.00元，被告欠姜月秋1000000.00元，是双方进行结算售房款的最后依据，如果原告认为自己有超过795429.00元债权，仍意味着原告放弃其余的债权主张。2019年5月3日，原告、被告、姜月秋签订了《还款补充协议》，三方约定将被告欠原告、姜月秋的款项全部汇入姜月秋指定账户，被告已经汇入，被告与原告的债务债权关系已经完全消灭。原告主张的诉讼请求不符合事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。2011年1月29日的《东湖湾小区7#、8#项目合作合同》、2019年4月29日的《还款协议》、2019年5月3日的《还款补充协议》，通过这三份协议，《还款协议》是《还款补充协议》的原协议，原告起诉将2011年1月29日的合同作为《还款补充协议》的原协议是错误的，所以原告的诉讼请求是不成立的。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下： 证据1、2019年4月29日的《还款协议》、2019年5月3日的《还款补充协议》，欲证明《还款协议》是三方就被告欠姜月秋的借款本金及利息、欠原告的X号、X号楼售房款，进行还款数额的确认，及对还款的方式、时间进行约定。《还款补充协议》是对《还款协议》的具体细化，特别是对抵顶房屋的手续进行细化，该协议没有对《还款协议》进行否定或变更，第4条的约定不是指2019年4月29日的《还款协议》，而是针对2016年9月30日的《借款协议书》、2011年1月29日的《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》，如果是指2019年4月29日的《还款协议》，则该条约定不具任何实质性意义。 证据2、2011年1月29日的《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》，欲证明对盘锦天格房地产开发有限公司开发的项目进行约定，约定双方权利、义务及利润分配，原告完全履行合同义务，被告延期支付售房款构成违约，这也是《还款协议》和《还款补充协议》签订的原因，该合同是本案发生的基础法律事实。 证据3、《东湖湾小区X#X#楼项目合作情况说明》、《天格地产欠款情况表》，欲证明被告欠款来源，被告欠款1795429.10元，及原告放弃了1000000.00元的事实。 证据4、《东湖湾小区X#、X#销售台账》及相应的销售凭证18张，欲证明被告欠1795427.00元数额来源，是根据房产局网签过来的台账，后附被告收到售房款的收据。 证据5、2011年1月30日、2月18日的《专用收款收据》2张，欲证明原告对项目进行投资，被告为原告出具原告投资款5000000.00元的收据，是后来的1700000.00多元欠款的形成来源。 证据6、中国人民银行支付系统专用凭证2张、2011年11月24日《补充协议》，欲证明原告确实履行了投资款的出资。 证据7、《容和地产收到销售款明细》、返还投资款凭据18张，欲证明原告已经收到除去1700000.00多元后的售房款18笔，共计10403370.20元。 证据8、《销售费用计算表》、《收据》5张，欲证明原告应该支付的费用。 上述证据经被告质证，对证据1，真实性合法性予以认可，但对原告证明目的不认可，该《还款协议》就是双方最终的结算依据，《还款补充协议》是对《还款协议》的进一步细化，但《还款补充协议》第4条，被告认为指的就是2019年4月29日的《还款协议》。被告已经履行了该《还款补充协议》的义务，已将款项打入姜月秋的指定账户中，不是没有履行《还款协议》及《还款补充协议》。 本院认为，被告对该组证据真实性、合法性无异议，该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，确认为有效证据。但《东湖湾小区7#、8#项目合作合同》是2011年1月29日原告与被告双方签订的，《还款协议》是2019年4月29日原告、被告、姜月秋三方签订的。《还款补充协议》第4条约定的“原协议”，因姜月秋没有参与原告与被告签订的《东湖湾小区7#、8#项目合作合同》，故“原协议”指的应是同为原告、被告、姜月秋三方共同签订的《还款协议》。《还款补充协议》第2条约定：“原《借款协议书》对双方不再具有约束力，效力终止”。故对原告认为“原协议”应为2016年9月30日的《借款协议书》和2011年1月29日的《东湖湾小区7#、8#项目合作合同》的主张，本院不予支持。 对证据2，真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》的相对方是原告和被告，姜月秋不是合同的任何一方。合同是合作合同，存在权利义务不对等的问题，三方在《还款协议》中达成协议，将被告向姜月秋借款1000000.00写入协议，《还款协议》才是《还款补充协议》的母协议，因为《还款协议》和《还款补充协议》有姜月秋加入，姜月秋是两协议的当事人，至于两协议的数额，是原告、被告、姜月秋三方共同确认的数额，与《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》的权利及义务没有关系。所以原告以《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》作为诉求的证据是不充分的，没有事实及法律依据。2011年签订的《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》与本案无关，并非《还款补充协议》第4条所指的协议，是原告自己的过度解读。原告主张欠款的1790000.00多元也无清单证明，仅仅通过《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》显示不出具体的欠款数据，仍应以三方签订《还款补充协议》作为最终结算依据。 本院认为，被告对该份证据真实性、合法性无异议，该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，确认为有效证据。但《还款补充协议》第5条约定“先前签订的协议与本协议不一致的地方，以本协议为准”，《还款补充协议》是原告、被告、姜月秋三方对还款数额和还款方式的最后确认，原告与被告对同一欠款事实应以最后签订的协议为准，且《还款补充协议》未约定还款时间，故对原告认为被告延期支付售房款构成违约的主张，本院不予支持。 对证据3，该组证据均为原告单方民事行为，未经过被告的共同确认，被告不予认可。原告无论以何为依据，制作合作情况说明及欠款情况说明，此说明都将被2019年4月29日的《还款协议》所代替，在原告没有确认两协议无效的情况下，就应该执行《还款协议》及《还款补充协议》，而不应该执行2011年1月29日的《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》，因为到现在为止，被告未违约，被告已按两协议履行义务。 本院认为，该组证据为原告单方制作，没有被告盖章或签字，且被告不予认可，对该组证据效力本院不予确认。 对证据4，该组证据与本案无关。《还款协议》和《还款补充协议》对三方间的债权债务已经确认，被告已经履行，两协议的确认是对原、被告间算账及给付的确认，所以该台账已无实际意义。 本院认为，该组证据的形成时间为2011年和2012年，2019年5月3日原告、被告、姜月秋已经就同一欠款事实重新签订了《还款补充协议》，对还款数额及还款方式进行了重新约定，应以后约定的为准。故对该组证据效力本院不予确认。 对证据5，原告并没有进行实际出资，尽管有收据证明，但原告出具的向被告出资5000000.00元，后期原告将该笔款项抽回，改为以个人名义进行出资，实际上原告的出资义务并未完成。今天庭审不是原、被告之间算账，《还款协议》和《还款补充协议》已经确认，《还款协议》是《还款补充协议》的母协议，两协议的当事人是原告、被告、姜月秋三方，不可能用原、被告之间《东湖湾小区7#、8#项目合作合同》做为《还款协议》和《还款补充协议》的母协议，《还款协议》和《还款补充协议》内容有不一致的地方，则《还款协议》一定是《还款补充协议》的母协议。 本院认为，被告承认原告先期向其出资5000000.00元的事实，对该组证据效力本院予以确认。被告主张原告未完成出资义务，因被告未提供证据予以证明，故对被告的该项主张本院不予支持。 对证据6，银行流水无异议，但证明不了原告证明的问题。无论原告的《补充协议》真假，是否抽逃资金，都是2011年1月29日的《东湖湾小区7#、8#项目合作合同》的一个部分，而不是整体，所以原告的证据是不充分的。 本院认为，被告对中国人民银行支付系统专用凭证无异议，对2011年11月24日的《补充协议》被告未表示承认也未否认，不明确表示态度，视为对该项事实的承认，故该2份证据来源合法、内容真实，与本案有关联，确认为有效证据。 对证据7，无论《容和地产收到销售款明细》内容真实与否，只是原、被告《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》项下的部分，不能看到整体全貌，双方签订的《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》不是《还款协议》的原协议，被告到现在没有看到原协议中的1790000.00元，如本案需要算账，已经超出本案所要解决的问题，而本案现在双方确定的几个数字已经体现在《还款协议》和《还款补充协议》之中，三方达成的协议是综合后确认的，现在要求重新计算是没有任何道理的。 本院认为，被告未表示承认也未否认，不明确表示态度，视为对该项事实的承认，该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，确认为有效证据。 对证据8，与本无关，前期的整体对账已经毫无意义，应当回归到还款协议，作为最终结算依据，对于证明效力被告不认可。 本院认为，被告对该组证据不予认可，但未提供证据予以证明，故该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，确认为有效证据。 被告为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下： 证据1，2019年4月29日的《还款协议》，欲证明原告、被告、姜月秋三方对被告还款义务进行最终数据确认，并确定了利息用以房抵债的形式结算。 证据2，2019年5月3日的《还款补充协议》，欲证明原告、被告、姜月秋对2019年4月29日的《还款协议》进行细化，该《还款补充协议》是对《还款协议》的补充，《还款补充协议》第4条的“原协议”为2019年4月29日的《还款协议》，被告已经履行的上述还款义务，不构成违约。《还款补充协议》是对《还款协议》的补充，但协议并未说明被告何时还款，被告在2020年1月已经将所有款项支付给原告，被告义务已履行。对于《还款补充协议》第4条，应有一个本协议与《还款协议》相对应，原告将《东湖湾小区7#、8#项目合作合同》作为原协议进行主张权利，显然《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》与《还款协议》无关联，再次确定了《还款协议》是《还款补充协议》的原协议，《还款协议》和《还款补充协议》有不一致的地方以《还款补充协议》为准。 证据3，《还姜月秋借款明细》、中国农业银行网上银行电子回单7份，欲证明被告已将《还款协议》及《还款补充协议》约定的借款全部履行完毕，被告与原告及姜月秋的债权债务关系已经消灭，因为该借款明细表是按照原还款协议约定的，所欠款1800000.00元是按照7个月进行偿还，原告主张被告有3个月迟延付款，但不能证明是针对原告的迟延付款，该组证据证明被告已对原告的义务全部履行，债务全部结清。假设说被告违约也不是针对原告违约，而是针对姜月秋的违约，原告主体不适格，况且被告也未违约。 上述证据经原告质证，对证据1，真实性和真实意思表示无异议。本院认为，该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，确认为有效证据。 对证据2，2019年4月29日的《还款协议》不是《还款补充协议》中第4条所指的“原协议”，原告认可《还款补充协议》的真实意思，如稍有常识，都知道《还款协议》和《还款补充协议》是一体的。 本院认为，2019年4月29日的《还款协议》和2019年5月3日的《还款补充协议》是由原告、被告、姜月秋共同签署的，2011年1月29日的《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》是原告与被告签署的，姜月秋并未参与，《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》不能要求姜月秋按照合同履行义务。因此，《还款补充协议》中第4条所指的“原协议”应为2019年4月29日的《还款协议》，故对原告的该项主张本院不予支持。该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，确认为有效证据。 对证据3，没有异议，但该组证据证明2019年7月、10月、12月被告应结清而未结清钱款的事实，姜月秋确实收到钱，但不是按照《还款协议》及《还款补充协议》中“按时”的约定，被告未按时打款到姜月秋账户，构成对原告和姜月秋的违约。 本院认为，被告对无异议，该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，确认为有效证据。 本院经审理认定事实如下：2011年1月29日，原告与被告签订《东湖湾小区X#、X#项目合作合同》，约定原告分阶段向被告投入资金，作为被告开发建设辽宁省盘锦市大洼区天格东湖湾小区房地产开发项目的部分资金。该项目中X#、X#两栋可销售建筑面积各约7500平方米，共计可销售建筑面积15000平方米的住宅，可销售未来的总销售额归原告所有。原告资金分期投入金额及时间为：第一次付款5000000.00元，于本合同签订之日起七个工作日内支付；第二次付款17000000.00元，于上述项目合同中所约定X#、X#楼的主体结构封顶并验收合格之日起十个工作日内支付；第三次付款15000000.00元，于上述项目合同中所约定X#、X#楼竣工并验收合格之日起十个工作日内支付；第四次付款6500000.00元，于上述项目合同中所约定X#、X#楼具备入住条件并开始办理入住手续之日起十个工作日内支付。原告负责X#、X#楼的销售工作，针对X#、X#楼的销售回款双方设立银行共管账户共同管理。原告可随时在该账户提取每一笔销售回款的百分之十回款额外，余额转入被告账户，作为原告相应的某个阶段的投资，不足以达到相应阶段的投资，原告应补足投资，如有剩余款直接做为原告下期投资款，原告完成共计约43500000.00元资金投入后，取消共管账户，原告销售款直接进入原告单独账户，被告不得干涉。如原告未能按时完成付款，被告按每平方米2900.00元的价格回收原告未能销售的全部楼花或商品房，双方结算后被告在15个日历日返还原告剩余资金，如被告不能支付原告剩余资金，按每平方米2900.00元的价格与原告进行结算，房屋归原告所有。原告有权确定房屋销售的建筑面积和价格，但在双方结算时，按原告销售的住宅建筑面积，以每平方米2900.00元的单价计算原告投资。2016年9月30日，被告与姜月秋签订《借款协议书》，载明：被告向姜月秋借款2600000.00元。2019年4月29日，原告、被告、姜月秋三方共同签订《还款协议》，经三方核对账目共同确认：1、被告尚欠原告X#、X#楼售房款795429.00元；2、被告欠姜月秋借款本金1000000.00元；3、截止2019年4月29日被告欠姜月秋利息2343933.00元。约定对1、2项被告付款1800000.00元，从2019年5月至12月每月付款200000.00元，尾款12月份一次结清；对第3项被告付款2340000.00元，用位于盘锦市大洼区的住宅抵顶，价格执行售楼处一次性付款价格。原、被告盖章、姜月秋签字确认。2019年5月3日，原告、被告、姜月秋签订《还款补充协议》，三方再次共同确认：1、被告欠原告7#、8#楼售房款795429.00元，按照原告的指示，全部汇入姜月秋的个人指定账户（中国农业银行卡号62×××64），被告完成上述付款后，被告与原告之间的债权债务关系全部清除；2、被告与姜月秋于2016年9月30日签订了《借款协议书》并于2019年4月29日签订了《还款协议》，目前尚欠姜月秋本金1000000.00元，截止2019年4月17日被告欠姜月秋利息共计2343933.00元。后期不再计算利息。原《借款协议书》对双方不再具有约束力，效力终止；3、被告抵顶给姜月秋的价值2340000.00元位于盘锦市大洼区住宅，为被告控股企业开发建设，无任何法律、债务等纠纷的能够自由出售的商品住宅。被告承诺该住宅2020年底前交付使用，姜月秋出售上述抵顶的房屋时，由被告直接给姜月秋指定的购买人出具网签合同、发票等能够办理商品房不动产登记的相关手续，并协助将售房款汇入姜月秋指定的账号；4、如不履行本还款协议，仍需执行原协议；5、以上内容经三方共同确认，本协议一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力，先前签订的协议与本协议不一致的地方，以本协议为准；6、本协议自三方签字或盖章后生效。原告、被告在协议上盖章、姜月秋签字确认。被告分别于2019年5月5日、6月28日、8月21日、9月9日、11月15日、12月31日向姜月秋每月还款200000.00元，7月、10月未按时交纳，于2020年1月17日向姜月秋还款600000.00元，共计1800000.00元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告、被告、姜月秋三方签订协议，按照《还款补充协议》第一条约定，被告已经将795429.00元打入姜月秋个人指定账户（中国农业银行卡号62×××64），被告与原告之间的债权债务关系全部清除。原告、被告、姜月秋签订的《还款协议》第二条约定“盘锦天格房地产开发有限公司欠姜月秋借款本金1000000.00元”，《还款补充协议》第二条约定“盘锦天格房地产开发有限公司与姜月秋于2016年9月30日签订了《借款协议书》并于2019年4月29日签订了《还款协议》，目前尚欠姜月秋本金1000000.00元”。两份协议确认的是被告尚欠原告售房款795429.00元及欠借款1000000.00元及利息2343933.00元的情况，姜月秋是1000000.00元欠款的债权人，被告是该笔欠款的债务人。合同具有相对性，是仅在特定人之间发生的法律关系，原告虽然是两份协议的当事人，但并非《还款补充协议》约定的1000000.00元借款的债权人，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）款：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”，被告已按双方约定的协议履行了给付795429.00元的义务，原、被告之间的权利义务关系已经终止，现原告以被告未按《还款补充协议》第4条约定“如不履行本还款协议，仍需执行原协议”为由要求被告承担违约责任，与事实不符，故对原告要求被告给付销售房屋款1000000.00元并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第九十一条第（一）款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 驳回原告秦皇岛容和房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告秦皇岛容和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员  王承军 二〇二〇年八月十日 书记员  马恩慈 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款、第二款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十一条第（一）款（一）债务已经按照约定履行。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。