黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1882号上诉人（一审被告）：郭连华，男，1966年5月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。被上诉人（一审原告）：黑龙江省龙贸宾馆有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区景阳街450号。法定代表人：谢岩，总经理。委托诉讼代理人：王美玲，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕文祺，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人郭连华因与被上诉人黑龙江省龙贸宾馆有限公司（以下简称龙贸公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初8439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭连华，被上诉人龙贸公司委托诉讼代理人王美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭连华上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、一审判决程序严重违法。本案由审判员盖雪莲一人独任审判，审判程序系适用简易程序，但一审判决署名审判员有三人分别为审判长盖雪莲，审判员袁红，人民陪审员沈显文，审判程序系其普通程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定，人民法院在审理过程中发现案件不宜适用简易程序的裁定转为普通程序，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百五十八条第二款规定，人民法院发现案件案情复杂，需转为普通程序审理的，应当在审理期限届满前作出裁定，并将合议庭组成人员及相关事项，书面通知双方当事人，案件转为普通程序审理，审理期限自人民法院立案之日计算。本案中一审法院决定将审理程序转为普通程序，但并未依法作出裁定，亦未将审判程序变更告知当事人，未告知当事人申请合议庭组成人员回避等法定权利，未重新组织庭审，剥夺和严重限制了当事人的诉权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四项及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十五条第一第四项规定，本案应发回原审法院重审。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百九十九条规定，龙贸公司未补交诉讼费的情况下，一审未对龙贸公司按撤诉作出处理，涉嫌审判程序违法。二、一审判决认定郭连华构成违约，解除租赁合同的事实不清，证据不足。一审判决认定2018年4月1日至2019年4月1日郭连华尚欠2万元房屋租金，2019年4月2日至2019年10月1日半年租金4万元尚未支付，已构成违约并承担违约责任与客观事实严重不符。郭连华并没有故意违约的事实和行为，2018年4月1日至2019年4月1日的2万元欠款，郭连华已实际缴足上述时间段的房租8万元，此2万元与房屋租金系两个不同的法律关系，龙贸公司应当另诉解决，而不是与房屋租金混为一谈。2019年4月2日至2019年10月1日的半年租金4万元，依约应当在2019年4月1日前给付，但因郭连华经营出现困难，经与龙贸公司协商得到可以缓交的口头认可。后得知龙贸公司诉讼解除合同，郭连华曾数次请求缴纳租金而拒绝，故郭连华不存在单方故意违约情形。龙贸公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，程序合法。一审判决书中已经写明本案适用普通程序，并公开开庭进行了审理，龙贸公司已经按照法律规定全额预交了本案诉讼费，并不存在补交诉讼费情况。一审审判组织合理合法，不存在应当回避的法律事由，且本案公开开庭审理，并未剥夺当事人辩论的权利。二、因郭连华的违约行为，根据法律规定及当事人约定龙贸公司有权解除房屋租赁合同。郭连华在一审庭审中已经明确欠付租金是从2019年4月开始的，原因是经营不好，根据房屋租赁合同第七条2款拖欠租金累计达30天，龙贸公司有权解除合同，主张解除合同的诉请符合法律规定及合同约定。龙贸公司向一审法院起诉请求：1.解除龙贸公司与郭连华签订的道外区景阳街450号一至三层房屋租赁合同；2.郭连华从道外区景阳街450号一至三层房产中迁出，将上述房产返还龙贸公司；3.郭连华支付拖欠的2018年4月1日至2019年10月1日的租金共计6万元，并按上述标准支付自2019年10月2日起至实际迁出时止的租金损失；4.郭连华支付违约金12000元（6万元×20%）；5.郭连华赔偿因供暖不达标导致暖气破裂造成损失28174元。一审法院认定事实：2015年9月25日，龙贸公司与郭连华签订了房屋租赁合同，双方约定龙贸公司将道外区景阳街450号房产一楼大堂、二楼以及三楼出租给郭连华经营。租赁期限为5年，自2015年10月1日起至2020年12月1日止，年度租金为8万元，租金半年付，提前一个月缴纳。如郭连华拖欠租金累计达30天，龙贸公司可以终止合同。合同履行期间郭连华新添置的可移动设备产权归郭连华所有，终止合同时郭连华应恢复原状。任何一方如有违反合同约定，按年度需向对方交纳房租的20%作为违约金。合同签订后郭连华使用案涉房屋开设宾馆进行经营。2019年4月1日，郭连华向龙贸公司交纳了2018年4月1日至2019年4月1日的租金6万元，该年度所欠的2万元租金与后续产生的租金至今未付。案涉房屋系黑龙江新世纪国有资产经营有限公司负责管理的国有资产，因历史原因无法办理产权证，由龙贸宾馆占有、使用及管理。一审法院认为，龙贸公司对案涉房屋具有使用、管理权限，龙贸公司与郭连华签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立、生效。龙贸公司与郭连华均应遵守双方合同约定，全面履行各自义务。龙贸公司已经将案涉房屋交付郭连华进行经营，郭连华应当及时足额按合同约定向龙贸公司交纳房屋租金。2018年4月1日至2019年4月1日的租金郭连华已支付6万元，尚欠2万元房屋租金未支付给龙贸公司，2019年4月2日至2019年10月1日半年的租金4万元，郭连华尚未支付，上述郭连华共计拖欠龙贸公司租金6万元，该拖欠租金的行为已经构成违约，郭连华应当给付并承担违约责任。双方签订的租赁合同第九条约定，任何一方违反合同的规定，按年度需向对方缴纳房租的20%作为违约金，故郭连华应当按照2019年度欠付的6万元租金为基数，向龙贸公司支付违约金12000元（6万×20%），龙贸公司要求郭连华向其支付拖欠租金6万元并给付违约金12000元的诉请有理，予以支持。依据双方合同第七条的约定，郭连华已经拖欠租金累计超过30日，龙贸公司可终止合同并收回房屋，故龙贸公司要求解除双方签订的房屋租赁合同有理，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方合同解除之后，郭连华无权继续占有使用案涉房屋，应当将案涉房屋返还龙贸公司，故对于龙贸公司要求郭连华从租赁房屋中迁出并返还租赁房屋的诉请，予以支持。关于龙贸公司要求郭连华赔偿因供暖不达标导致暖气破裂造成损失28174元的诉请，因龙贸公司未能举示有效证据证明跑水的具体原因及损失数额，故不予支持。关于郭连华所述2019年4月1日郭连华仅交纳6万元租金系双方往来抵账，以及郭连华未按约定支付租金系龙贸公司口头同意的抗辩主张，郭连华均未能示证据予以证明，不予采纳。判决：一、解除龙贸公司与郭连华2015年9月25日签订的《房屋租赁合同》；二、待本判决发生法律效力后，郭连华立即将道外区景阳街450号一至三层房产返还给龙贸公司；三、待本判决发生法律效力后，郭连华立即向龙贸公司支付拖欠租金6万元；四、待本判决发生法律效力后，郭连华立即向龙贸公司支付自2019年10月2日起至实际返还房屋时止的占用损失（按8万元/年的标准计算）；四、待本判决发生法律效力后，郭连华立即向龙贸公司支付违约金12000元；五、驳回龙贸公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉房屋租赁合同效力的认定正确，本院予以确认。关于本案程序问题。一审审理中，对本案由简易程序转为普通程序审理的程序处理存在瑕疵，郭连华在二审诉讼中确认对一审判决合议庭组成人员不申请回避，且龙贸公司在一审诉讼中已经按普通程序规定一次性足额交纳了案件受理费，故一审判决虽存在程序瑕疵，但未影响本案实体审理，为减少当事人诉累和损失，对郭连华因一审程序瑕疵提出的请求将本案发回重审的上诉请求不予支持。关于郭连华在案涉合同履行过程中是否存在违约行为问题。按案涉合同约定，郭连华欠付租金的事实存在。郭连华主张已经与龙贸公司协商缓交案涉租金，但龙贸公司对此不予认可，郭连华亦未提供证据予以证明，故郭连华在案涉合同履行中存在违约行为，龙贸公司解除案涉合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定。郭连华主张其多次要求补交租金被拒绝，并据此抗辩其在履行合同中不存在违约行为，因郭连华陈述的是在已经超过合同约定交纳租金时限的情况下要求补缴租金，龙贸公司对此并不认可，故郭连华以此为由拒绝解除合同并承担违约责任的事实和法律依据不足。综上所述，郭连华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1656元，由上诉人郭连华负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇二〇年八月二十一日法官助理白恩奇书记员周小倩