山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6966号上诉人（原审被告）：蔡立兴，男，1963年2月26日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司，住所地济南市。法定代表人：王贻军，经理。委托诉讼代理人：付鹏伟，山东众寻律师事务所律师。上诉人蔡立兴因与被上诉人山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司（以下简称蓝盾物业分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。蔡立兴上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由蓝盾物业分公司承担。事实与理由：蓝盾物业分公司所提供的蓝盾物业分公司进驻舜山园小区投票表决书和舜山园小区就委托济南市历下区文化东路街道办事处羊头峪社区居委会（以下简称羊头峪社区居委会）代签合同投票表决书涉嫌造假，无有公信力的第三方现场监督，无法证明是本小区房产证上的业主所签。无法排除其中多少是代签，无法确定人数面积超过小区建筑面积的三分之二以上。蓝盾物业分公司所签合同没有经过招投标程序。一审法院没有审理蓝盾物业分公司是如何招聘进来的。居委会没有权利行使业主权利。舜山园小区没有成立业委会，应参照前期物业的相关规定通过招投标选聘物业或者经物业所在地的区、县，采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但蓝盾物业分公司与羊头峪社区居委会所签合同未经招投标选聘，该合同应判为无效。蓝盾物业分公司一审中提交证据均为复印件，合同复印件缺附件不完整。蓝盾物业分公司在签署舜山园物业服务合同时是空壳公司。蓝盾物业分公司物业服务合同没有在房地产行政管理部门备案，物业服务收费没有经过相关物价部门核准。蓝盾物业分公司物业服务严重缩水，在岗职工只有三人，其中两人是60岁以上退休人员，蓝盾物业分公司雇钟点工打扫卫生，一星期打扫一次。舜山园小区车位系占用小区道路和绿化带，所收费用应归业主共有，但蓝盾物业分公司的物业服务合同中却写明车位费归物业公司所有(合同第九条)，与物权法相关规定相抵触。有港华燃气煤气表数据、水电购买数据、法院的传票、判决书证明蔡立兴舜山园的房屋自2018年8月以来空置。蔡立兴没有享受蓝盾物业分公司物业服务，蓝盾物业分公司两份签字表没有通知蔡立兴，从未向蔡立兴催缴物业费。蓝盾物业分公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回蔡立兴的上诉请求，维持原判。一、蔡立兴关于物业合同无效以及两份投票决定书系伪造的说法不成立。舜山园小区未成立业主委员会，在羊头峪社区居委会组织下，征求绝大多数业主同意，舜山园小区引进蓝盾物业分公司，两份投票表决书有绝大多数业主签字，可以代表绝大多数业主真实意思表示，该两份投标票表决书原件以及签订合同相关材料由羊头峪社区居委会保存，物业合同签订程序合法、意思表示真实、内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。二、蓝盾物业分公司严格按照物业服务合同约定提供服务，蔡立兴应当支付相关费用。蔡立兴所述蓝盾物业分公司物业服务落后并未提供证据证明，舜山园小区绝大多数业主按时缴纳物业费充分说明蓝盾物业分公司严格履行合同约定义务，蔡立兴不在舜山园小区居住未向蓝盾物业分公司报备，不能作为拒交物业费的理由。根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》相关规定，只有前期物业服务费采取政府指导价，舜山园小区属于老旧小区，双方可以通过合同形式对于物业费进行约定。物业合同中针对车辆的收费系车位服务费，并非车位费，且该约定与本案物业费纠纷无关。蓝盾物业分公司向一审法院起诉请求：1.判令蔡立兴支付物业服务费、垃圾清运费共计2477.1元；2.判令蔡立兴按照年利率6%的标准支付自2018年8月1日起至物业费交纳完毕之日止的利息损失；3.本案诉讼费用由蔡立兴承担。一审法院认定事实：舜山园小区共有业主226户，因未能推选出业主委员会，2018年2月经书面投票表决，167户业主一致同意委托羊头峪社区居委会与蓝盾物业分公司签订物业服务合同，物业服务内容及收费标准亦获得167户业主投票同意。2018年2月12日，羊头峪社区居委会（甲方）与蓝盾物业分公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：鉴于舜山园小区未能选举产生业主委员会，小区全体业主经过协商，同意授权羊头峪社区居委会代为与蓝盾物业分公司签订本物业服务合同。本合同的当事人为舜山园小区全体业主，居委会在小区业主授权的范围内行使权利。物业管理服务事项包括房屋建筑共用部位、共用设施及设备、配套公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理、保洁服务、车辆管理等。委托管理期限为5年，自2018年2月12日起至2023年2月11日止。本物业服务费每平方1.1元，半年交纳一次，每次交纳费用时间为每年二月、八月，为预付费，另垃圾费是按每年72元收取，不包含在物业费中。甲方代小区业主签订本合同。全体业主与乙方之间成立物业服务合同关系，依据法律和本合同的约定享有权利以及履行义务，并有权直接以合法的方式，包括以提起仲裁或诉讼的方式，直接向对方主张权利及义务，必要时，甲方可以监督、协调双方对本合同的履行，但甲方对物业服务不是直接的受益人。业主未按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权催促业主补交或对业主直接提起诉讼解决（合同其余内容略）。舜山园小区公示牌内对蓝盾物业分公司的收费项目及收费标准进行了公示。蔡立兴系坐落于历下区羊头峪2号舜山园小区1号楼3-302室房屋（住宅）的所有权人，房屋建筑面积为120.11平方米。蔡立兴称上述房屋2018年7月前对外出租，7月后至今一直空置，没有居住，但没向物业公司备案。蓝盾物业分公司对蔡立兴的主张提出异议，主张蔡立兴不定期到上述房屋内居住，其车辆也经常来往于舜山园小区。2018年8月至今，蔡立兴未交纳物业服务费。2019年12月31日，山东众寻律师事务所接受蓝盾物业分公司的委托，以EMS方式向蔡立兴邮寄了《律师函》，要求蔡立兴收到律师函之日起5日内向蓝盾物业分公司支付拖欠的物业管理费等各项费用共计2477.1元。经一审法院查询，上述EMS未能妥投。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款以及《物业管理条例》第八条第一款、第十条、第十二条之规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。另据《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发[2015]5号），未成立业主委员会的住宅小区，暂由社区居委会代行业主委员会职责。本案中，舜山园小区经167户业主投票同意选聘蓝盾物业分公司，并一致同意委托羊头峪社区居委会与蓝盾物业分公司签订物业服务合同，符合上述法律及意见的规定，合法有效。因此，羊头峪社区居委会代舜山园小区业主与蓝盾物业分公司签订的《物业服务合同》合法有效，且合同效力及于舜山园小区全体业主，蓝盾物业分公司及舜山园小区全体业主均应依约履行己方义务。蔡立兴作为舜山园小区的业主，未按合同约定向蓝盾物业分公司交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的垃圾清运费72元、2018年8月1日至2020年1月31日期间的物业费2378.18元，现蓝盾物业分公司要求蔡立兴支付欠付的垃圾清运费72元、物业费2378.18元，证据充分，理由正当，一审法院予以支持；对于超出部分，缺乏事实依据，一审法院不予支持。对于蔡立兴关于其名下舜山园小区1号楼3-302室房屋自2018年7月后一直处于空置状态的抗辩，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条“房屋交付后空置半年以上的，经业主或者物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定”，但蔡立兴未向蓝盾物业分公司备案，亦未向一审法院提交证据证明其主张，对此应承担举证不能的法律后果，故一审法院对其上述抗辩不予采信。因蔡立兴未按合同约定期限向蓝盾物业分公司交纳物业费，客观上给蓝盾物业分公司造成了利息损失，故对于蓝盾物业分公司诉请的物业费利息损失，一审法院予以支持，但应以中国人民银行同期贷款利率为计算标准。超出部分，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款、《物业管理条例》第八条第一款、第十条、第十二条、《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发[2015]5号）、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蔡立兴向山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司支付自2018年8月1日起至2020年1月31日止的物业费2378.18元，于判决生效之日起十日内履行；二、蔡立兴向山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司支付2019年1月1日起至2019年12月31日止的垃圾清运费72元，于判决生效之日起十日内履行；三、蔡立兴向山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司支付物业费利息损失（以792.73元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，分别自2018年9月1日、2019年3月1日、2019年9月1日起计算至实际给付之日止），于判决生效之日起十日内履行；四、驳回山东蓝盾物业服务集团有限公司济南高新分公司超出部分的诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由蔡立兴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。蔡立兴在法庭调查中提交证据1，济南市社保缴费证明一份，证明蓝盾物业分公司人员名称和数量，王贻军不是蓝盾物业分公司员工。法庭调查后提交证据2，光盘一份，证明蓝盾物业分公司物业服务质量不达标，存在瑕疵。蓝盾物业分公司针对上述证据质证称，对于证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。蓝盾物业分公司员工的社保缴纳信息属于蓝盾物业分公司商业秘密，蔡立兴该证据搜集过程违法，且仅有复印件无法核实其真实性，蓝盾物业分公司缴纳社保人员与双方签订的物业合同不具有关联性，无法达到蔡立兴的证明目的，该证据不属于新证据，不应作为二审证据提交。蓝盾物业分公司未对证据2进行质证。本院认为，证据1系复印件，且蓝盾物业分公司不认可，本院认为该证据与本案不具有关联性，不予采信；证据2证明内容不明确，无法证明其证明目的，本院不予采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为蓝盾物业分公司进驻舜山园小区是否符合法律规定。蔡立兴主张进驻不符合法律规定的理由一是《舜山园小区就委托羊头峪社区居委会代签合同投票表决书》和《蓝盾物业进驻舜山园小区投票表决书》系伪造，蓝盾物业分公司进驻舜山园小区并非小区业主的真实意思表示。二是蓝盾物业分公司进驻舜山园小区没有经过招投标程序以及物业服务合同没有备案。针对蔡立兴的理由一，本院认为，舜山园小区未成立业主委员会，根据法律规定，可以由小区所在社区居委会代行业主委员会职责。蔡立兴主张上述表决书系伪造，但其并未提交证据予以证实，对该上诉理由本院不予支持。关于理由二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，蔡立兴主张物业服务合同无效没有法律依据.本院予以确认。关于蔡立兴主张房屋空置问题，因蔡立兴未提交有效证据证实房屋空置，且未向蓝盾物业分公司进行房屋空置备案，本院对蔡立兴该项主张不予支持。关于蔡立兴主张蓝盾物业分公司提供的物业服务存在瑕疵问题，蔡立兴提交的证据不足以证实其主张，以此为由拒绝缴纳物业服务费缺乏事实依据，本院不予支持。综上，蔡立兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蔡立兴负担。本判决为终审判决。审判员  李逢春二〇二〇年八月十四日书记员  朱 茜