河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4438号原告:李伟，男，1986年11月12日出生，汉族，户籍地河南省封丘县，现住郑州市管城回族区。被告：郑州市旭天盛房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市孟庄镇中华路北段西侧（与新107国道交叉口向北50米），统一社会信用代码：91410184MA3XCBJQ1C。法定代表人：郭京愔，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘鲜艳，女，1988年5月22日出生，汉族，住河南省睢县，系该公司员工（特别授权）。原告李伟与被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告李伟、被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘鲜艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金14705.35元（以总房价款797204元为基数，按照日万分之一的标准，自2017年7月1日起计算至交付符合合同约定条件的商品房之日止，暂计至2019年12月31日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月10日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××房屋××套，被告应于2019年6月30日之前将验收合格并符合约定的房屋交付原告使用。如逾期交房，应当按照已付购房款的每日万分之一向原告支付违约金。合同同时约定，被告应当书面通知原告办理交付手续，出示房屋验收合格手续，并签署房屋交接单，如果被告不出示房屋验收合格手续，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。但2019年6月30日交房时，被告所交付的房屋交房证件不齐全，未达到法定和约定的交房条件，被告未能向原告出示合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《竣工验收备案表》，达不到房屋交付条件，被告的行为构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。故为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司辩称：原、被告于2017年6月10日在双方真实意思表示情况下签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同第八条明确约定交房标准为涉案房屋经验收合格，该交付标准是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格即视为验收合格，被告在取得五方验收合格意见后，于2019年6月27日通过EMS向原告邮寄交房通知书，按照商品房买卖合同约定，被告完全履行了合同约定的义务，原告拒收交房通知书，是其自身行为，原告应继续履行商品房买卖合同的义务，被告不存在逾期交房的违约行为。即使存在逾期交房，也是因为不可抗力因素造成的，被告在开发建设中被多次责令停工，原告所称要求被告提供“三书一表”未有任何事实及法律依据，被告通知其办理交房手续时，原告拒收被告邮寄的交房通知书，怎么知道被告在交付房屋时未提供“三书一表”，请求法院驳回原告所有诉讼请求，本案所有费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2017年6月10日，原告李伟与被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号17001902836），合同及附件中的补充协议等主要约定了如下内容：一、原告李伟购买被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司开发的位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××房屋××套，建筑面积89.2㎡，总房款799204元，2017年6月10日缴纳首付款金额240204元（缴纳比例30.06%），剩余商业贷款559000元于2017年7月10日支付（缴纳比例:69.94%）；二、合同第八条规定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用；三、合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按逾期时间，分别按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金；四、合同第十一条关于交接的规定。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按本合同约定的商品房交房标准、交付时间和交付方式交付给买受人商品房，商品房及其附属物的风险责任随之转移给买受人，房屋保修期从约定的交付时间次日起开始计算，买受人并须自本合同约定交房之日起交纳物业管理等费用；五、合同附件四补充协议第九条第3项规定，买受人应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续，并履行领受房屋的义务；如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按照本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。为了保证双方的合同权益，买受人愿意严格遵守出卖人制定的“房屋交付流程”，办妥相关款项的支付手续，并签署与房屋交接相关的文件，否则，由此引起的房屋逾期交付责任由买受人自行承担。买受人未能按照出卖人发出的交房通知书载明的交付时间、地点及要求办理房屋交付手续的，或者买受人在未收到出卖人交房通知的情况下，未在本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续的，则自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房（视为交付）；六、补充协议第九条第4项规定，在办理该商品房交付手续的过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程方面问题影响居住安全以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题……，买受人应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修，（维修期间，不视为出卖人逾期交付）。买受人在此确认，不以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续，否则视为该商品房已按出卖人书面交房通知或本合同约定的交付期限届满日如期交付，出卖人无需因此向买受人承担包括逾期交付在内的任何责任；七、补充协议第九条第5项规定，若买受人对该商品房的交付标准和质量认定有争议，委托该商品房所在地有资质的检测机构检测的，有关争议和检测不影响买受人按照出卖人书面交付通知的交房期限完成对该商品房的验收交接手续；八、补充协议第十条第1项规定，如买受人与出卖人对主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构进行检测，如检测结果认定主体结构不合格的，出卖人应承担全部检测费用，同时买受人有权退房。买受人退房的，应在检测结论作出后15日内向出卖人发出书面通知，否则视为买受人选择继续履行本合同及本补充协议；九、补充协议第十七条第1项规定，买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，双方保留其留给对方的通讯地址、电话和传真均真实有效，买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿。原、被告双方在《商品房买卖合同》及附件补充协议中还约定了其他的权利和义务。《商品房买卖合同》签订后，原告李伟于2017年7月14日向被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司缴纳了首付款240204元，并依约向贷款银行办理了559000元的商业贷款用于向被告支付了合同上约定的剩余购房款。2017年8月25日，原告向新郑市物业维修资金管理中心交纳维修基金5798元。2017年6月27日，涉案的阳光城丽景湾18号楼工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工验收，新郑市住房和城乡建设局于2019年11月18日为涉案楼房工程的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》加盖了“新郑市住房和城乡建设局竣工备案专用章”。被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司于2019年6月27日按照原告李伟在《商品房认购书》中确认的电话和地址通过EMS标准快递向原告李伟送达了《入伙通知书》，通知其于2019年7月3日办理交房手续，但由于原告李伟在《商品房认购书》中确认的电话与其实际持有的电话不符，导致该《入伙通知书》被退回。2019年6月29日，被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司又在河南《大河报》上刊登“阳光城丽景湾一期交房公告”，载明涉案的18号楼已符合交房条件，请广大业主于2019年6月29日至2019年7月3日携带相关资料到《入伙通知书》中指定的地点办理房屋交接入住手续。2019年11月20日，被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司再次通过EMS标准快递向原告李伟送达了交房通知书，但由于该邮件与2019年6月27日邮件同样的原因被退回。另查明：1、2020年4月20日，原告李伟向被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司发出《催告函》一份，主要内容为：本人与贵公司于2017年6月10日签订合同编号为:170019028386的《商品房买卖合同》。合同约定，本人购买贵公司阳光城丽景湾小区18幢1602号商品房一套。贵公司应在2019年6月30日前将验收合格并符合约定的房屋交付本人使用。如逾期交房，根据《房屋买卖合同》第七条约定贵公司应承担相应的违约责任，合同同时约定，贵公司应当书面通知本人办理交付手续，出示房屋验收合格手续，并签署房屋交接单，如果贵公司不出示房屋验收合格手续，本人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由贵公司承担。但2019年6月30日交房时，贵公司所交付的房屋交房证件不齐全，未达法定和约定的交房条件。未能向本人出示合法的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《竣工验收备案表》。贵公司的行为构成严重违约。请贵公司自收到本函之日起3日内向本人支付逾期交房违约金14705.35元，以总房款797204元为基数，按日万分之一为标准，自2019年7月1日起计算至交付符合合同约定条件的商品房之日止，暂计至2019年12月31日为14705.35元。同时贵公司应继续履行商品房买卖合同，按合同要求向本人交付验收合格并符合的约定条件及国家规定住宅交付标准的商品房，否则，本人将通过法律途径追究贵公司的违约责任；2、原告李伟在庭审中确认：其于2019年7月3日来到被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司的交房现场，由于大部分业主称被告没有提供涉案房屋的《竣工验收备案表》，不符合法律规定的交房条件，大部分业主均拒绝接受房屋，之前仅有少部分业主表示接收了房屋，故其当时亦拒绝接受了涉案房屋，双方一直到2020年4月25日才办理了涉案房屋的交接手续；3、原告提交的本院（2019）豫0184民初10893号民事判决书中查明，新郑市住房保障和房地产管理中心出具了《关于高永超信访问题的回复函》一份，载明：“高永超：你好，2019年8月7日，您向河南省信息网上投诉反映：华南城阳光城丽景湾小区应于2019年6月30日交房，但实际不具备交房条件，现强制交房，要求按合同整改，并赔付违约金。针对你所反映的问题，我中心做出如下回复：经调查，阳光城丽景湾位于新郑市××镇××与××城××交叉口向××西，该小区按合同约定将在2019年6月30日向业主交房。阳光城丽景湾业主反映孟庄镇阳光城丽景湾在2019年6月30日交房时未达到交房标准，并且没有取得《商品房竣工备案证》。2019年7月1日该小区业主到新郑市房管中心反映以上问题。2019年7月1日新郑市我中心对该公司下发停止交房责令整改通知,2019年7月2日我中心工作人员时光辉到阳光城丽景湾小区现场核实，该项目仍然在向部分业主交房，中心领导对该问题非常重视，在2019年7月4日上午，房管中心主任冯军强、常务副主任史亚敏，副主任司宏亮约谈该项目负责人于楠。该项目负责人于楠承认未能达到交房条件交房，并承诺立即停止交房行为，整改到位后再进行交房，由此造成的违约责任，公司会按合同约定履行到位。公司承诺加快工程进度，按合同约定交房，交房时让业主满意收房，我中心已于2019年7月2日停止办理网签手续，督促该项目尽快整改。我中心工作人员时光辉2019年8月12日电话联系你告知该项目的进展和对该项目处理情况，你对回复情况表示满意。新郑市住房保障和房地产管理中心2019年8月13日”。同时，新郑市住房和城乡建设局建筑业监管科出具《新郑市住房和城乡建设局对阳光城丽景湾业主的情况回复》一份，载明：“收到业主郑俊强反映问题后，我局高度重视，申请人关于对新郑市阳光城丽景湾工程是否办理竣工手续的问题，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条第三项之规定，现将情况告知如下：新郑市阳光城丽景湾工程截止目前未向我科室提供任何竣工备案手续。新郑市住房和城乡建设局建筑业监管科2019年10月15日”。同时，上述民事判决书亦确认被告向本院提交的政府部门的相关文件可以证明，自2016年以来，因大气污染多次红色预警，政府多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量，被告作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，故对于双方在合同中约定的2019年6月30日前交付房屋的日期顺延至2019年8月19日，逾期被告应承担相应的违约责任；4、被告向本院提交的本院（2019）豫0184民初12684号民事判决书及郑州市中级人民法院（2020）豫01民终3777号民事判决书，拟证明被告不存在逾期交房的违约行为，两级人民法院对事实认定的部分与本案事实相一致。以上事实，有原告向本院提交的《商品房买卖合同》、首付款发票、房屋维修基金发票、贷款增值税发票、催告函、本院（2019）豫0184民初10893号民事判决书复印件等证据，被告向本院提交的《竣工备案登记表》、邮寄单及回执、交房通知书、本院（2019）豫0184民初12684号民事判决书、郑州市中级人民法院（2020）豫01民终3777号民事判决书、《大河报》公告、《商品房认购书》等证据及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告李伟与被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001902836）系合同当事人之间真实、自愿的意思表示，且内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效的合同，合同附件作为《商品房买卖合同》不可分割的一部分，应与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，合同当事人均应按照《商品房买卖合同》及合同附件的约定行使各自的权利并履行各自的义务。原、被告之间的《商品房买卖合同》签订后，原告李伟分两次向被告交付购房款共计797204元，有其向本院提供的购房发票为证，表明原告已履行了合同约定的付款义务，故被告亦应按照《商品房买卖合同》的约定在2019年6月30日前向原告交付经验收合格的商品房。但对“该商品房经验收合格”作为交付的条件应如何理解，双方当事人各持不同意见：被告主张，建设工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等五大主体验收合格，即视为房屋验收合格。原告则主张，除需提供五大主体验收合格的手续外，还需提交“三书一证一表”等证明文件，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。对此，本院认为，依照《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件有五项可供选择的内容：（一）该商品房经验收合格；（二）该商品房经综合验收合格；（三）该商品房经分期综合验收合格；（四）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；（五）为空白自填项。从合同广义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“该商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而商品房经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系合同双方的真实意思表示，应作为判定诉争商品房是否符合交付条件的依据。被告提供的2019年11月18日新郑市住房和城乡建设局为涉案楼房工程的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》加盖了“新郑市住房和城乡建设局竣工备案专用章”，可以证明涉案房屋于2019年6月27日经五大主体单位竣工验收合格，且已经达到了双方约定的交付条件。而新郑市住房保障和房地产管理中心出具的《关于高永超信访问题的回复函》及新郑市住房和城乡建设局建筑业监管科出具的《新郑市住房和城乡建设局对阳光城丽景湾业主的情况回复》中均称涉案房屋没有取得《商品房竣工备案证》并不违反原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋交接的约定。同时，原告李伟虽然没有收到被告邮寄的交房通知书等文件，但其在庭审中认可其已于2019年7月3日去到被告的交房现场，但却以被告没有提供涉案房屋的竣工验收备案表，不符合法律规定的交房条件等理由拒绝接受房屋，且被告亦按照双方在合同中约定的送达地址向原告邮寄了《入伙通知书》，原告依约已经完成了向被告通知交房的合同义务，原告不能以此证明涉案房屋不符合交付使用的条件以及被告没有履行通知其接受房屋的义务。《商品房买卖合同》附件四补充协议中亦同时约定，买受人对交付条件有异议的，应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修，但维修期间，不视为出卖人逾期交付。买受人不能以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续。因此，如对不符合合同约定的内容，原告李伟可以要求被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司继续按照约定进行整改或者要求其承担相应的违约责任，而不能以此拒绝接受房屋。现原告要求被告支付原告自2017年7月1日起计算至交付符合合同约定条件的商品房之日止的逾期交房违约金14705.35元，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。但原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2019年6月30日，而被告向原告发出的《入伙通知书》中却告知原告于2019年7月3日下午办理房屋交接手续，明显违反了合同约定，被告据此应承担相应的违约责任，即被告应支付原告逾期交房3天的违约金239.16元（以总房款797204元为基数，按照日万分之一计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告李伟逾期交房违约金239.16元；二、驳回原告李伟的其他诉讼请求。案件受理费168元，减半收取为84元，由被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司负担25元，由原告李伟负担59元。本判决为终审判决。审判员  高安民二〇二〇年八月十七日书记员  李明展