辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初878号原告：孔铮，男，1964年6月19日出生，汉族，自由职业，住锦州市凌河区。被告：锦州辽西大连港置业有限公司，住所地锦州市凌河区上海路六段9-1号。法定代表人：李铁钢，该公司经理。委托诉讼代理人：王飘飘，辽宁法大律师事务所律师。原告孔铮与被告锦州辽西大连港置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔铮，被告锦州辽西大连港置业有限公司法定代表人的委托诉讼代理人王飘飘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔铮当庭向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原告与被告签订的《代建协议》和《商品房买卖合同》；二、请求被告返还原告购房款1688780元，并从交付房款之日至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算给付利息；三、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告于2013年11月口头商定，原告预购买被告在锦州市凌河区（原合成纤维厂地块）开发的“大港府邸”8-10号房屋及附属车库，总计房款3688780元，交付时间为2014年10月31日。原告于2014年10月28日向被告交房款1688780元，被告为原告出具收据一份，其余房款由被告协助为原告办理按揭贷款，但在办理贷款时，因被告不能出具该楼的相关手续，致使贷款迟迟不能办理，现被告开发的“大港府邸”项目已长达7年之久，至今未能通过综合竣工验收，虽经原告多次催促至今无法办理贷款及交付房屋，由于被告的违约行为严重违反了合同约定，给原告造成极大的经济损失，并且作为原告购买的居住房屋，严重逾期不能交付已经无法实现合同目的，现原告为维护合法权益诉至法院。被告锦州辽西大连港置业有限公司辩称，原被告双方就案涉房屋的买卖订有书面协议，各方均应依约履行合同义务。案涉房屋未交付的根本原因在于原告孔铮未依约支付购房余款，被告辽西公司在合同履行过程中不存在违约行为。并且，案涉房屋已具备法定及约定的交付条件，合同能够继续履行。原告孔铮以被告辽西公司违约，导致其合同目的无法实现为由，主张解除与被告辽西公司之间的商品房预售合同关系没有事实及法律依据，请求贵院依法驳回原告孔铮的全部诉讼请求。具体事实与理由如下：一、原被告双方就案涉房屋的买卖，分别于2014年9月15日签订《代建协议》，于2015年10月28日签订《“大港府邸”认购书》，于2015年10月28日签订《商品房买卖合同》、《补充协议》。原告孔铮诉称原被告双方“口头商定”原告孔铮向被告辽西公司购买案涉房屋，与客观事实不符，原被告双方均应依约履行合同义务。二、被告未交付案涉房屋的根本原因在于原告孔铮未依约支付购房余款，被告辽西公司尚不负有向原告孔铮交付案涉房屋的义务，故不存在违约行为。原告孔铮以被告辽西公司逾期交付案涉房屋导致其合同目的无法实现为由向被告辽西公司提起诉讼，没有事实及法律依据。（一）依据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告孔铮有义务向被告辽西公司支付购房余款，其未支付购房余款前，无权要求被告辽西公司向其交付案涉房屋。合同依据为：1、《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：“买受人应于2015年10月28日交纳首付款1688780元，剩余房款人民币2000000元办理商品房抵押贷款日付清，具体见补充协议。”2、《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人逾期付款的，出卖人有权推迟房屋交付期限。”（二）依据原被告双方签订的《补充协议》约定，原告孔铮负有取得全额按揭贷款资格证明，从而以银行按揭贷款方式支付购房余款，或于《合同》签订后三十日内自行付清房款的义务。现原告孔铮既未取得全额按揭贷款资格证明，以银行按揭贷款方式支付购房余款，亦未自行筹款付清购房余款。因此，原告孔铮未依约支付购房款完全系自身原因导致，与被告辽西公司无关。原告孔铮据此要求被告辽西公司承担违约责任没有事实及法律依据。合同依据为：《商品房买卖合同》第三条约定：“买受人应当在《合同》签订后15日内，向出卖人推荐的金融机构提交办理按揭贷款手续所需全部证件、证明、资料等，并取得金融机构出具的已审查完毕、买受人具备全额按揭贷款资格的证明。买受人取得全额按揭贷款资格证明后，出卖人负责在30日内办理《合同》备案登记手续。买受人未取得全额按揭贷款资格证明的，买受人不得要求出卖人办理该《合同》备案登记手续。若买受人未能按期取得全额按揭贷款资格证明，又未能在《合同》签订后三十日内自行付清房款的，自该等期限届满之日起，出卖人有权选择要求买受人按应付房款的日万分之三承担赔偿金，也有权通知解除《合同》并由买受人按总房款15%的标准向出卖人承担违约责任。”三、案涉房屋所属项目工程即大港府邸小区工程已竣工验收合格，现具备《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条规定以及《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，原被告双方之间的合同能够继续履行，原告孔铮的合同目的亦可得以实现。原告孔铮现以“大港府邸”项目未能通过综合竣工验收，被告辽西公司逾期不能交付房屋，合同目的无法实现为由主张解除合同，没有事实及法律依据。1、《建筑法》第六十一条及《城市房地产管理法》第二十七条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”，因此，建设工程经竣工验收合格后，即具备交付使用的法定条件。被告辽西公司已组织设计、勘察、监理、施工单位对案涉房屋所属项目工程即大港府邸小区工程依法组织了竣工验收，验收结论为工程质量达到合格标准。至此，案涉房屋已具备交付使用的法定条件。2、《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经建设单位组织的竣工验收合格。”案涉房屋所属项目工程经被告辽西公司组织设计、勘察等五方单位验收后，案涉房屋即已具备交付使用的约定条件。3、《补充协议》第十五条约定：“鉴于政府部门只在整个‘大港府邸’项目小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》，买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。”因此，案涉房屋已具备交付使用的法定及约定条件，原告孔铮的合同目的完全可以实现。原告孔铮现主张案涉房屋不具备交付条件，其合同目的无法实现，有悖法律规定及合同约定。原告针对其诉讼请求提交了收款收据，被告提交代建协议、“大港府邸”认购书、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、竣工验收意见书等证据，上述证据经庭审质证，本院予以确认并载卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2014年9月15日签订《代建协议》，约定被告将在锦州市凌河区开发建设的“大港府邸”项目8#-3-10号房屋及地下一层、车库、小院、露台以3688780元的价格出售给原告，其中车库价格300000元一个，交钥匙时间为2014年12月31日。2015年10月28日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：原告于同日交付首付款人民币1688780元，剩余房款2000000元办理商品房抵押贷款。约定交房时间为2015年9月30日之前。2015年10月28日原告交付给被告购房款1688780元，但被告开发建设的“大港府邸”项目至今未交付使用，虽经原告多次催促至今不能交付房屋。本院认为，原告孔铮与被告锦州辽西大连港置业有限公司签订的《代建协议》、《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律的规定，应予以保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定交房日期为2015年9月30日。本案中，被告锦州辽西大连港置业有限公司所建涉案房屋及附属设施尚不具备依法交付和使用的条件，经原告催要后，仍未交付。现原告提出解除合同和要求被告返还购房款及占用资金期间的利息，有事实和法律依据，故对原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告孔铮与被告锦州辽西大连港置业有限公司于2014年9月15日签订的《代建协议》；二、解除原告孔铮与被告锦州辽西大连港置业有限公司于2015年10月28日签订的《商品房买卖合同》；三、被告锦州辽西大连港置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告孔铮购房款1688780元，并支付自2015年9月30日至2019年8月20日止，以1688780元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；支付自2019年8月20日起至实际付清之日止，以1688780元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19999元，由被告锦州辽西大连港置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张 湄人民陪审员  史继权人民陪审员  刘方彦二〇二〇年八月二十日法官助理王欣宇书记员石百慧