贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8874号 原告：周振华，男，汉族，1968年8月15日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：黄艳（一般授权代理），系原告周振华之妻。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号:230713011110736。 原告周振华与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄艳，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周振华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂定15,000.00元(实际金额以原告已付总房款311,753.00元为基数，按日万分之零点五的标准计算从2015年4月1日至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止);2、本案的案件受理费、保全费由被告负担。 事实及理由：原告于2011年12月29日与被告贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司(后更名为“贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司”)签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的瑞丰新城4幢1单元房号为4-1-2104的房屋一套。双方在合同中约定:“出卖人承诺于2015年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。”据此，被告应于2015年3月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告已按合同约定全面履行了合同义务，被告付清了311,753.00元购房款，但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金，故此，特诉至七星关区人民法院，请求贵院支持原告诉请为谢! 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予以驳回；二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题:依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是:原告交清了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料(如身份证、结婚证、户口本等)、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确:予以办理该项目首次登记,故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，其后原告2020年5月12日才将办证应当由其提交的相关资料交付给出卖人并签署办证委托书，被告于2020年5月15日将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案。因此，若被告担责，违约金计算终期应当截止至涉案房屋达到办证条件之日(2019年4月29日)止，若未予采纳，也应截止至原告向被告出具提交资料、出具办证委托书之日止(2020年5月12日)，最迟截止至被告将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案之日(2020年5月15日)，若计算至2020年的，应当扣除新冠肺炎疫情影响期间的违约金。五、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同大案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之0.2、安顺市系每户给予10000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。六、请求人民法院据实精准计算案件受理费分主体。 本院经审理查明：2011年12月29日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，该商品房总价款311753.00元；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告向被告交纳了维修基金、办证费等费用。被告向原告出具的购房发票上载明，原告缴纳的购房款为311752.80元。 2013年7月4日，被告将涉案商品房交付原告使用。 2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，同意办理瑞丰新城第4幢不动产首次登记。2020年5月12日，原告出具委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书。被告于2020年5月15日向产权登记部门提交了办理涉案商品房的不动产登记申请表。 原告认为被告未按照合同约定的期限为原告办理涉案商品房的不动产权登记，构成违约，遂以前述诉请诉来本院。 另查明，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告应按合同约定履行义务。被告于2013年7月4日将涉案商品房交付原告使用，根据原、被告双方合同：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的规定，被告应在交房后730日内，即于2015年7月4日前能够提交相关办证资料。同时，原告实际委托被告办证，则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。2020年5月12日，原告出具委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书，表明被告在具备办理转移登记条件后，至迟在2020年5月12日通知了原告；但此时，已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任。原则上违约金应从约定期限之次日即2015年7月5日起算，但被告提出诉讼时效抗辩主张，因原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算；而原告于2020年5月27日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年5月27日）回溯三年即2017年5月27日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金，从2017年5月27日起计算至2020年5月12日止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告主张按合同约定的购房款的日万分之0.5计算，并未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。原告诉请的违约金，以原告已付购房款311,752.80元的日万分之0.5的标准，从2017年5月27日起计算至2020年5月12日止（1081天）；经计算，该项违约金为16,850.23元（311,752.80元×0.05‰/天×1081天）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周振华支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金16,850.23元； 二、驳回原告周振华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费111.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月十九日 书记员  葛红霞