河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再148号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：李娜，女，1981年1月2日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：河南绿地广场置业发展有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路80号。法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代理人：段静静、张珍珍，河南千业律师事务所律师。再审申请人李娜因与被申请人河南绿地广场置业发展有限公司（以下简称绿地置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终18869号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2020年4月15日作出（2020）豫民申371号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李娜，被申请人绿地置业的委托诉讼代理人段静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娜申请再审称，一、原审判决在已查明绿地置业存在违约事实的情况下，驳回李娜的诉讼请求错误。李娜与绿地置业签订的商品房买卖合同中约定绿地置业应于2017年3月2日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而涉案房屋的首登时间是2018年9月13日，因此绿地置业已构成违约，应依约承担违约责任。原审法院在绿地置业辩称其在履行过程中遇到政府职能部门调整属情势变更，却未提交任何证据证明其报送材料而相关部门不予受理的前提下，判决驳回李娜的诉讼请求错误。二、原审判决适用法律错误。本案系因绿地置业逾期履行产权登记义务产生，李娜已就相关事实举证，原审却以客观情况发生变化、李娜未能提供相应证据证明系绿地置业责任为由驳回李娜诉讼请求，属举证责任分配错误。请求再审依法改判。绿地置业辩称，申请人与被申请人合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整变更。郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记。郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证、机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化，报送材料增加。在新的政策实施下，各个环节不可避免出现需要返回修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的正常进行。这些客观情况是当事人在订立合同时无法预见非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于法律规定的情势变更情形。双方合同履行期间产生了情势变更，若继续履行合同，对于被申请人显失公平，故被申请人要求不再继续履行原合同、违约金，符合相关法律规定。申请人要求被申请人支付逾期提交初始登记材料的违约金理由不足，法院不予支持。因此被申请人认为根据生效的法律文书所认定的事实，被申请人的答辩理由是成立的且情势变更已经法院认定，无需被申请人再重复举证，请法院予以认定。原审生效判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。李娜向一审法院起诉请求：1、被告依法按照《商品房买卖合同》的约定为原告办理不动产所有权登记证书；2、被告向原告支付逾期产权未登记的违约金196922元（合同总价款3541773元，按利率日万分之一，自2017年3月2日计算至2018年9月13日止）；3、被告向原告支付逾期未办理商品房所有权转移登记的违约金85002.54元（合同总价款3541773元，按利率日万分之一，自2018年9月13日计算至2019年5月12日止）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号为：D130××××3975）一份，出卖人为河南绿地广场置业发展有限公司，买受人为李娜；单独所有；购买的房屋位于郑州市郑东新区××、××北××房；建筑面积：203.54㎡，房屋总金额为3541773元。约定金额：1771773元，付款方式：现金，约定付款时间：2013年1月5日，交纳比例：50.03％；约定金额：1770000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2013年4月5日，交纳比例：49.97％。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议。六、产权登记的约定：1、产权初始登记。出卖人应当在2017年3月2日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01％违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式办理：买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.01％的违约金。被告在出卖人出加盖公章确认，原告在买受人处签字捺印确认。不动产登记簿（宗地代码：410104907001GB00015）载明：坐落于郑东新区××楼××2215，房屋所有权人：河南绿地广场置业发展有限公司，不动产权证书号：豫（2018）郑州市不动产权第0277537号，登记时间：2018年9月13日。不动产登记资料查询结果证明（查询编号：X2019021823223）载明：不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0277537号，房屋所有权人：河南绿地广场置业发展有限公司；坐落：郑东新区××楼××2215，面积：203.64平方米；登记时间：2018年9月13日，该房产于2013年2月7日设立预售商品房预告登记权利，权利人：李娜；该房产于2013年12月26日设立预售商品房抵押权登记权利，权利人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行。豫（2019）郑州市不动产权第0119701号不动产权证书载明：权利人为李娜；共有情况为单独所有；坐落：郑东新区××楼××2215。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照约定履行各自的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告要求被告依法按照《商品房买卖合同》的约定为原告办理不动产所有权登记证书，在庭审过程中，原告已向该院提交涉案房屋的不动产权证书，被告已履行相应的义务，该项诉求无事实及法律依据，不予支持。原告要求被告支付原告逾期产权未登记的违约金196922元（合同总价款3541773元，按利率日万分之一，自2017年3月2日计算至2018年9月13日止）和逾期未办理商品房所有权转移登记的违约金85002.54元（合同总价款3541773元，按利率日万分之一，自2018年9月13日计算至2019年5月12日止），理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李娜的诉讼请求。案件受理费2119元，由原告李娜负担。本院二审认定事实与一审一致。本院二审认为，双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于上诉人请求支付逾期产权未登记违约金及逾期未办理商品房所有权转移登记违约金问题，由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。因双方当事人合同约定的客观情况发生变化，且李娜未能提供相应证据证明系被上诉人责任，故综合本案案情，一审法院对上诉人诉请不予支持并无不当。综上所述，李娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4238元，由上诉人李娜负担。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为，李娜与绿地置业签订的《商品房买卖合同》中明确约定：“出卖人应当在2017年3月2日前将所需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定的时限内未报送上述申报材料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。”绿地置业迟至2018年9月13日向不动产登记中心提交首次登记材料，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，绿地置业逾期产权未登记的违约金为196922元（合同总价款3541773元，按日0.01%，自2017年3月2日计算至2018年9月13日止）。因不动产登记制度的变化，郑州市不动产登记中心虽于2016年12月开始受理房屋初始登记，但办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，确实存在因客观因素导致绿地置业不能履行及时提交权属登记资料的情形，因此应酌减绿地置业的违约责任。本院酌定绿地置业应承担的逾期产权未登记违约责任为合同约定的60%，即118153.2元（196922×60%），李娜要求过高部分本院不予支持。综上，李娜的再审主张部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终18869号民事判决和河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初11377号民事判决；二、河南绿地广场置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付李娜逾期产权登记违约金118153.2元；三、驳回李娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2119元，二审案件受理费4238元，共计6357元，由河南绿地广场置业发展有限公司负担3814元，由李娜负担2543元。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  陈 元审判员  王明哲二〇二〇年八月二十七日书记员  徐丹丹