山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2303号 上诉人（原审被告）：中国石化集团中原石油勘探局有限公司钻采社区服务中心。住所地：河南省濮阳市濮阳县柳屯镇。 负责人：苏青，该中心经理。 委托诉讼代理人：刘建玲，女，1970年10月31日出生，汉族，该中心职工，住河南省濮阳市华龙区。 委托诉讼代理人：刘耀勇，河南君洁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王森，男，1980年10月16日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：张宪伟，莘县古云法律服务所法律工作者。 原审被告：中国石化集团中原石油勘探局有限公司房地产管理中心。住所地：河南省濮阳市茂名路北段6号。 负责人：黄宗凯，该中心经理。 委托诉讼代理人：成妍，女，1979年1月14日出生，汉族，该中心工作人员，住河南省濮阳市华龙区。 委托诉讼代理人：王岚星，河南优诚律师事务所律师。 原审被告：中国石化集团中原石油勘探局有限公司，住所地：河南省濮阳市中原路277号。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李小滨，该公司律师。 委托诉讼代理人：李静，中国石油化工股份有限公司中原油田分公司律师。 上诉人中国石化集团中原石油勘探局有限公司钻采社区服务中心（以下简称钻采社区服务中心）因与被上诉人王森、原审被告中国石化集团中原石油勘探局有限公司房地产管理中心（以下简称房地产管理中心）、原审被告中国石化集团中原石油勘探局有限公司（中原石油勘探局公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2019）鲁1522民初5911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人钻采社区服务中心上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定基本事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审法院认定基本事实不清。被上诉人向第三社区管理中心申请维修房屋的时间早于双方合作之前，不符合日常生活习惯。一审判决第七页第七行认定：被上诉人向第三社区管理中心提交申请书的时间是“2014年4月29日”；一审判决第四页第十行认定事实：“2014年5月17日，经第三社区管理中心介绍，王森与朋乐餐厅（案涉大汉火锅店原名朋乐餐厅）经营者签订转让协议。后王森在与第三社区管理中心。同意通过减免租金的方式对王森予以补偿”；一审判决第四页倒数第五行认定事实：“2014年7月17日王森以承诺书的形式确定了出租方案”；一审判决第五页第一行认定事实：“2014年10月15日，王森与第三社区管理中心签订《房屋租赁合同》”。二、关于证据方面，一审法院认定被上诉人共提交了四组证据，该组证据均不能证明维修的必要性、与本案的关联性、复印件的真实性，不应当作为本案定案的依据。1.于2014年4月29日向第三社区管理中心申请防水维修的申请书复印件一份，并加盖有第三社区管理中心公章及陈刚签字。首先，依据民事诉讼证据规则要求，与原件无法核对的复印件不得作为定案的依据。其次，该申请是否如期提交，收件人是谁，是否存档，对维修项目、维修金额是否确认及如何结算均未落实。第三，一审法院查明事实：2014年5月17日，第三社区管理中心介绍王森与朋乐餐厅签转让协议；在5月17日之前还没有确定被上诉人是否租赁朋乐餐厅，不能申请朋乐餐厅维修费用。第四，一审判决第四页倒数第五行：“2014年7月17日，王森以承诺书的形式确定了出租方案，其中方案中确定的房屋维修费为13.7万元。被上诉人本次主张的维修费用产生在承诺之前，不应当重复计算。第五，第三社区管理中心与被上诉人2014年10月15日才签订门店名称为朋乐餐厅的《房屋租赁合同》，被上诉人在2014年4月29日就以“大汉火锅三厂店”租户的名义申请房屋维修显然错误。2.于2014年7月1日签订的《屋面彩钢顶安装及防水施工合同书》复印件一份。合同书记载“工程地点：采油三厂院内大汉火锅；工程内容；工程内容：大汉火锅楼顶彩钢安装及防水施工”不符合日常生活习惯。首先，依据民事诉讼证据规则要求，与原件无法核对的复印件不得作为定案的依据。其次，2014年7月17日，被上诉人承诺房屋维修费为13.7万元。显然应当包括2014年7月1日已经确定的168288元维修费用。第三，该合同与采油社区管理中心诉被上诉人（2018）鲁1522民初3811号租赁合同纠纷一案，被上诉人对维修事项陈述为“是零散人员施工，人员有本地的，也有外地的，均是现金，是一次性工程，具体谁干的因时间长记不清了，没发票，开的总收据”相矛盾。第四，2014年8月12日，被上诉人才和第三社区管理中心进行合同谈判。2014年9月30日—10月8日，第三社区管理中心进行朋乐餐厅的合同签订内部流程。2014年10月15日，第三社区管理中心和被上诉人签订朋乐餐厅《房屋租赁合同》。第五，在2014年10月15日之前，朋乐餐厅维修费用已经全部折抵房租。3.房屋现状照片9张。从照片上看，被上诉人搭建彩钢的目的是存放物品，而不是因为二楼漏雨维修产生的费用。在采油社区管理中心诉被上诉人（2018）鲁1522民初3811号租赁合同纠纷一案期间，审判人员同房产主管等现场勘验时发现二楼楼顶以上、彩钢以下存放有大量钢管等物品。4.徐某的证人证言与采油社区管理中心诉被上诉人（2018）鲁1522民初3811号租赁合同纠纷一案中被上诉人对维修事项陈述相矛盾。本案中，徐某称：“我带队干的，材料是我买的，钱是王森给的现金”内容不符合交易习惯。从《屋面彩钢顶安装及防水施工合同书》来看，徐治国是施工大包，合同中已经把材料价款记述清楚，不可能也没必要再由销售方提供价格清单，王森更没有必要将所谓的清单保存数年之久。本案中，徐某称：“当时他的房子需要做防水……施工前房子遍地漏水，那时他的饭店还没开张”不符合交易习惯。首先，该房子是旧房，房子在文卫社区内，众所周知，该房产是国有的，油田上的，而不能简称为被上诉人的房子。其次，同一房产既然花费67648元防水材料，显然没有必要再搭建彩钢做防水。按照常识，防水层上面是不能堆积大量物品的，但事实上被上诉人在房顶堆积了大量钢管等物品。在采油社区管理中心诉被上诉人（2018）鲁1522民初3811号租赁合同纠纷一案中，被上诉人对维修事项陈述为：“是零散人员施工，人员有本地的，也有外地的，均是现金，是一次性工程，具体谁干的因时间长记不清了，没发票，开的总收据”。三、判决上诉人是承担责任主体错误。上诉人2018年12月25日设立，依据《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定，不能为2014年发生的事情承担责任。采油社区管理中心与上诉人是各自独立的法人，不具有法人合并的特征。采油社区管理中心已经撤销，一审判决第四页第六行认定事实“中原石油勘探局房产管理处在莘县拥有一处商业用房”，根据权利、义务相一致原则，上诉人与被上诉人之间不具有合同相对性，不是责任承担主体。1.上诉人的经营范围中没有租赁及销售，即没有原审被告中原石油勘探局公司委托代管文卫小区辖区内的房产租赁业务。2.案涉房产管理单位已经房地产管理中心代管。房地产中心管理已于2020年1月16日将（2018）鲁1522民初3811号租赁合同纠纷一案执行申请人由中国石化集团中原石油勘探局有限公司采油社区管理中心变更为房地产管理中心，部分执行款项已经转入房地产中心指定账户，余款尚在执行中。3.依据中油局人资[2018]287号文件“三、撤销钻井社区管理中心、采油社区管理中心，成立钻采社区服务中心”，采油社区管理中心已经撤销。明确规定“八、上述涉及撤销单位债权债务已全部清理，人员已妥善安置。若发现遗留债权债务，根据机构隶属关系，分别由中原石油勘探局有限公司、中原油田分公司承担”。四、一审判决说理部分没有说服力。1.一审把未发生的举证责任分配给上诉人，由此得出“王森为保证房屋正常使用而支出的合理修缮费用，出租人第三社区管理中心应予负担”的结论不具有说服力。首先，根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人应当依据《合同法》第二百二十一条、二百二十三条第一款就减免租金以外维修的必要性及和第三社区管理中心进行磋商、维修申请过程及结果举证。其次，第三社区管理中心2014年4月29日尚未和被上诉人接触朋乐餐厅，被上诉人没有依据向第三社区管理中心申请维修。第三，减免租金中包括一楼房顶修补、下水项目等。虽然与被上诉人提交的项目不完全一致，但是根据生活习惯，在双方确认减免租金前，双方已经就需要维修部位、金额已经进行了充分磋商。被上诉人在主张本案的第十七天（被上诉人认可维修第一天就签订了房屋维修费191848元合同，总工期30天)才做出承诺：确定维修金额为13.7万元。第四，出租方案确定维修费用13.7万元已经分摊到租金中，被上诉人应当就超出部分进行主张。被上诉人应当就做出减免租金后的二楼漏水及彩钢搭建必要性、合理性承担举证责任。第五，第三社区管理中心和被上诉人第一次签订《房屋租赁合同》的时间是2014年10月15日，显然签订合同之前的费用及相关问题已经处理完毕。2.关于“为防止房屋漏雨，王森在房顶铺设防水卷材，属合理维修，该项费用67648元，应由出租方负担”的推论结果显属不当。承租房屋以正常使用为目的，漏雨才维修房顶，“为防止漏雨”一词应当理解为当时没有漏雨，且采取铺防水和加盖彩钢两项措施，并且上述两项措施未经出租方同意就将费用强加给上诉人。3.关于“为防止房屋漏雨，王森在房顶铺设防水卷材，属合理维修，该项费用67648元，应由出租方负担。彩钢房顶能够更好地防止漏雨”的推论结果显属不当。首先，被上诉人铺设防水卷材，应当以当时漏雨为前提。但本案被上诉人仅是预防性支出，而不应当认定为必要性支出。其次，该项申请是在第三社区管理中心和被上诉人签订朋乐餐厅租赁协议之前，不应当在协议未约定之后另行主张。第三，该费用是在被上诉人承诺之前已经确定和发生的事实，判令第三社区管理中心承担不具有合理性。第四，第三社区管理中心已经将房屋维修费以租金的形式分5年减免，双方在2014年10月15日签订《房屋租赁合同》，该费用是在签订合同之前已经确定和发生的事实，判令第三社区管理中心承担不具有合理性。第五，（2018）鲁1522民初3811号租赁合同纠纷一案庭审时，被上诉人确认防水做后不几天发现漏水，还需要造型，更换彩钢。4.关于彩钢费用包括彩钢房顶和彩钢车棚两项，该费用不应当由上诉人承担。一审判决第九页倒数第九行认定“从现场勘验看，部分彩钢房顶并非直接搭设在房顶之上而是架高后用作储物”可知，被上诉人搭建彩钢的目的是用作储物，而不是“为防止漏雨”。一审判决第九页倒数第七行认定“院内也有用彩钢搭设的车棚”，显然，搭设车棚的彩钢和“为防止漏雨”无关。5.自来水管5000元和电缆18560元显然不在维修范围，该费用不应当由上诉人承担。五、一审法院判决结果有违公平原则。本案系国有资产产权，被上诉人自2014年至今近六年的时间，尚未缴纳租金，执行款项除外。设若一审判决生效，则被上诉人不仅白白使用国有资产，还要收取所谓的维修费用折抵房租。被上诉人仍在使用该房产，也可能再次维修，那么维修费参照本案仍需国有资产承担，将导致该房产使用权收回遥遥无期，浪费大量司法资源，其他国有房产租赁户设若效仿，将导致国有资产大量流失，无法挽回。 被上诉人王森辩称，一、本案的争议焦点问题是王森是否在已经确定从房屋租金中抵扣的137393元房屋维修费之外，又对所租赁的房屋进行了其他项目的维修，增加维修项目的费用191848元，上诉人应否予以支付的问题。1.通过（2018）鲁1522民初3811号民事判决书查明的事实来看，足以认定双方确认从房屋租金中予以扣除的维修费用为137393元，维修项目包括：玻璃门、室外门、室内门、一楼屋顶修补(钢筋+水泥)、墙面修复、下水管。而王森在本案中所主张的维修费用191848元的维修项目为：屋顶彩钢、防水、自来水管、电缆，与上述所抵扣的维修项目并不重复。并且经过现场勘验，上述维修项目的实物也是存在的，王森所主张的维修项目和费用是客观真实的，法院依法应当予以认可。2.关于屋顶防水维修和搭建屋顶彩钢的合理性和必要性问题。由于该出租房屋系几十年房龄老房子，年久失修，屋顶破损严重，仅在屋顶进行改性沥青防水卷材施工，仍然不能有效防止屋顶漏水。为此才在屋顶之上又搭建彩钢棚之后，才得以保证房屋的正常使用。至于上诉人诉称，被上诉人搭建彩钢棚的目的是为了堆放物品，而不是为了屋顶漏水维修产生的费用，上诉人忽视了出租房屋的屋顶结构状况。出租房屋为平房屋顶，在屋顶四周还砌有高约一米左右的女儿墙，为此在安装彩钢顶棚时，只有使彩钢棚高于女儿墙，并将彩钢棚的外沿探出女儿墙之外，利于雨水外泄，只有这样才能达到预期的防水效果。至于王森在彩钢棚之下偶尔堆放一些杂物，也只是物尽所用，充分利用了空间，这也并不能因此否定答辩人搭建屋顶彩钢是出于屋顶防水的初衷和目的。3.上诉人认为，屋顶铺设防水材料和搭建彩钢棚是预防屋顶漏水的预防性费用，不应当认定为必要性费用，不应由上诉人承担。这种观点是极其幼稚的，涉案出租房屋因年久失修，普遍存在严重损毁和漏水情况，而上诉人租赁该房屋要预计投资三百多万元进行装饰装修和购置经营设施。为保证房屋的正常使用和正常经营，保证财产安全，必须未雨绸缪，做好相关防范措施。不能等到房屋漏水了，房屋内的财产遭受了巨大损失的情况下再进行维修的费用才是必要性维修费用，王森对房屋屋顶进行防水维修，是为了出租人房屋的安全，实现其正常使用价值的合情合理的行为。上诉人企图推脱承租人的维修义务，明显违背公平合理原则，依法不应予以支持。二、关于王森所主张的191848元维修费用产生在2014年10月15日《房屋租赁合同》签订之前是否符合交易习惯的问题。由于中原油田采油三厂第三社区管理中心与原朋乐餐厅的16位承包经营者长期存在历史遗留问题没有解决，导致该房屋年久失修，长期闲置荒废，造成资源浪费。在签订房屋租赁合同之前，经过了无数次的磋商、协调，以及对房屋状况的查看，维修项目和费用的评估等。虽然《房屋租赁合同》的签订日期为2014年10月15日，但是王森与原朋乐餐厅的承包经营者签订转让协议并支付了33.6万元的转让费，对其他维修项目支出的13.7万元的维修费，包括本案所支出的191848元的维修费用，均是在签订《房屋租赁合同》之前而发生的。虽然双方所确定租赁方案中对王森支出的33.6万元和13.7万元的费用在房屋租金中予以逐年扣除，但是对于王森支出的191848元维修费并没有抵扣。当时没有抵扣的原因是：因为王森投巨资盘活了油田闲置多年的资产，使其重新焕发生机。中原油田第三社区管理中心的领导认为，如果当时继续对王森的191848元维修费在租金中抵扣，那么房屋租金就所剩不多，为了彰显工作业绩，就要求王森先把第一年的6万元房租交上，191848元的维修费从第二年之后的房租中再行抵扣，这也是王森后来没有继续交纳租金的原因。从上述事实过程和房屋屋顶维修的现状来看，王森所主张的维修事实是客观存在的，上诉人在没有任何证据证明其已经支付了王森所主张的191848元维修费用的情况下，应当对王森承担付款义务。至于王森的维修时间和签订《房屋租赁合同》的时间，均不能成为免除上诉人付款义务的理由。三、关于一审法院判决上诉人承担付款责任是否主体错误的问题。王森与第三社区管理中心签订合同后，第三社区管理中心于2017年3月13日根据中油局公共(2017)47号文件整合并入采油社区管理中心，采油社区管理中心于2018年7月起诉王森支付租金案件判决后，中原石油勘探局公司和中国石化中原油田分公司又联合下发(2018)287号文件，该文件第三条载明：撤销钻井社区管理中心、采油社区管理中心，成立钻采社区服务中心。上诉人承接了钻井社区管理中心、采油社区管理中心职能。通过上述事实应当认定上诉人是第三社区管理中心相关责任的承担者，根据《中华人民共和国合同法》第九十条规定：当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。据此规定，一审法院判决上诉人承担付款责任并无不当。 原审被告房地产管理中心辩称，没有意见。 原审被告中原石油勘探局公司辩称，我方作为本案被告主体并不适格。钻采服务中心和房地产管理中心虽然为本公司下属单位，但均领取了营业执照，拥有独立的组织机构、办公场所与管理财产，具有经营自主权，具备诉讼资格，能够独立承担民事责任，所以我方作为本案被告主体并不适格。 王森向一审法院起诉请求：判令钻采社区服务中心、房地产管理中心、中原石油勘探局公司支付房屋维修费191848元。 一审法院认定事实：中原石油勘探局房产管理处在莘县拥有一处商业用房，由第三社区管理中心进行管理。该商业房原由中原石油采油三厂内部职工用于经营朋乐餐厅，由于经营不善，停业闲置数年，致房屋损毁严重。2014年5月17日，经第三社区管理中心介绍，王森与朋乐餐厅经营者签订转让协议，约定原经营者将餐厅装修装饰设备投资的全部股权以33.6万元的价格转让给王森。后王森在与第三社区管理中心洽谈房屋租赁事宜时，因王森投入资金承接朋乐餐厅盘活了第三社区管理中心长期闲置资产同时解决了历史遗留问题，以及房屋年久失修，屋面、墙面、电路、门窗等严重破损无法使用，需要维修，第三社区管理中心同意通过租金减免的形式对王森予以补偿。 后经双方协商，2014年7月17日，王森以承诺书的形式确定了出租方案，其中方案中确定的房屋维修费为13.7万元，以租金的形式分5年减免，每年2.74万元。相应的房屋维修项目为：玻璃窗、室外门、室内门、一楼房顶修补（钢筋+水泥）、墙面修复、下水（排水管线）。 2014年10月15日，王森与第三社区管理中心签订编号为10252366-15-FW1003-0067的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为12个月，自2014年11月1日至2015年11月1日止。租金标准为5.79元/平方米/月，租金总额为60000元。到期后，双方又于2015年12月23日签订编号为10252366-15-FW1003-0136的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2个月，从2015年11月1日至2015年12月31日。租赁期满，如乙方继续使用租赁房屋、场地，甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期。租金为：5.79元/平方米/月，租金总额为10000元。合同第七条租赁物的维修约定为：租赁房屋的基础、梁、柱、主体结构发生正常原因损坏，承租人应及时通知出租方，经出租方主管部门及专业人员现场勘查鉴定后，拿出维修方案，费用甲方承担。第八条双方权利义务部分约定：房屋、场地或附属设施，因自然损耗，影响乙方正常使用时，乙方有权要求甲方及时予以修缮，并由甲方承担相应费用。 该合同到期后，双方未再续签，王森持续使用房屋经营大汉火锅店至今。因王森未按合同约定缴纳减免之后的房屋租金，中原石油勘探局采油社区管理中心于2018年8月诉至法院，要求王森支付2016年至2018年的房屋租金18万元。该案中，王森提出在13.7万元房屋维修费用之外，因房屋仍然存在漏雨等问题还进行了二次维修，花费191848元，要求折抵租金，并提交以下证据：1.《大汉火锅（原朋乐餐厅）防水明细表》一份，日期为2015年元月1日，项目为彩钢（100640元）、防水（67648元）、自来水管（5000元）、电缆（18560元），金额总计为191848元。2.收据4张，分别为：2014年8月29日彩钢100640元、2014年7月28日防水材料67648元、2014年7月6日电缆加装费18560元、2014年7月3日自来水管5000元。中原石油勘探局采油社区管理中心称137393元维修用清单中载明的维修费已经按协议分摊。191848元维修费用从时间上看在第二次签订租赁合同之前，第二次签合同时王森没有提及，应当已经处理完毕，同时认为，相关费用票据不正规，不能确定真实性，且价格过高。 法院组织双方对大汉火锅店现场进行了勘验，涉案房屋屋顶铺设有防水卷材，一楼屋顶搭建有彩钢瓦、外部有进店电缆、店内有自来水管道。 该案中，法院以中原石油勘探局采油社区管理中心不同意折抵租金且王森所主张的花费数额证据不足为由，未予支持王森折抵租金的抗辩意见，并告知其可待证据充足时另行主张，判决王森支付租金18万元。 2019年12月，王森诉至法院，要求原审三被告支付前案未予折抵的房屋维修费191848元。 本案中，王森对其主张的191848元房屋维修费新提交了以下证据：1.申请书复印件一份，内容为“尊敬的第三社区领导：我是大汉火锅三厂店（原朋乐餐厅）租户，自承租后，由于（原朋乐餐厅）历史遗留问题导致房屋闲置时间长久，导致房屋毁损严重，为此我们对房屋的门（含室内门、室外门）窗、一楼屋顶、墙面及下水管线等进行了维修，但是尚不能满足实际需要，房屋内仍然存在普遍漏水的情况，为确保社区财产安全及火锅店的正常营业，特申请对房屋屋顶进行防水维修，并在防水层之上加装彩钢屋顶。请领导批准为盼。大汉火锅三厂店，2014年4月29日”。 2.《屋面彩钢顶安装及防水施工合同书》复印件一份，内容为“甲方（发包方）：王森；乙方（承包方）徐某。工程地点：采油三厂院内大汉火锅；工程内容：大汉火锅楼顶彩钢安装及防水施工，开工时间：2014年7月1日，工期三十天，彩钢瓦屋顶100640元，防水材料67648元，总价款168288元。……2014年7月1日” 3.涉案房屋现状照片9张。 4.证人徐某的证人证言，徐某出庭作证称：“我和王森是朋友关系，当时他的房子需要做防水，是我找人给他做的，我们签了合同，金额大概一、二十万元，主要是彩钢、防水、电缆、水管的活，我带队干的，材料也是我买的。钱是王森给的现金，当时好像也写过单子，时间长了，记不清了。施工前房子遍地漏水，那时他的饭店还没开张” 原审被告认为证据1、2系复印件，不具有证据效力，照片无法确定与本案的关联性，证人证言与本案无关。王森称申请书、收据、费用清单等材料原件均交到原房产科科长陈刚手中，由该单位保存用于内部审核。 另查明：2017年3月13日，中华石化集团中原石油勘探局印发中油局公共[2017]47号文件，将中原油田第三社区管理中心整合并入采油社区中心。2018年10月25日，中国石化集团中原石油勘探局有限公司、中国石化中原油田分公司联合印发中油局人资[2018]287号文件，撤销采油社区管理中心，成立钻采社区服务中心，为中原石油勘探局有限公司直属处级单位。房产租赁中心变更为房地产管理中心，为中原石油勘探局有限公司直属处级单位。该文件第八条载明：“上述涉及撤销单位债权债务已全部清理，人员已妥善安置。若发现遗留债权债务，根据机构隶属关系，分别由中原石油勘探局有限公司、中原油田分公司承担。请及时到地方工商行政管理部门办理有关注销手续”。 一审法院认为：出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。涉案房屋在向承租人王森交付前存在年久失修、破损严重、无法使用的客观实际情况，第三社区管理中心应负责修缮房屋至可以正常使用的状态。双方在出租方案中确定维修费用13.7万元对应的项目为玻璃窗、室外门、室内门、一楼房顶修补（钢筋+水泥）、墙面修复、下水（排水管线），与王森主张的维修项目彩钢、防水、自来水管、电缆并不一致，本案原审被告亦未举证证明王森另行维修房屋所产生的费用已包含在出租方案确定的减免租金中，故王森为保证房屋正常使用而支出的合理修缮费用，出租人第三社区管理中心应予负担。 综合法院现场勘验以及王森提交的房屋照片、维修合同、收据、证人证言等证据，能够确认王森对涉案房屋铺设防水层、加装彩钢屋顶、架设外部电缆及安装水管等修缮行为及费用支出的真实性。因双方对房屋具体维修项目及费用没有明确约定，王森修缮房屋应以满足房屋正常使用功能为限，其因自身经营需要而额外进行的修缮费用不应由出租方承担。 王森的四项维修项目中，因之前对房顶的维修仅是“钢筋+水泥”的形式，为防止房屋漏雨，王森在房顶铺设防水卷材，属合理维修，该项费用67648元，应由出租方负担。彩钢房顶能够更好的防止漏雨，当从现场勘验看，部分彩钢房顶并非直接搭设在房顶之上而是架高后用作储物，院内亦有用彩钢搭设的车棚，由此增加的费用应由王森自行负担，酌情在王森主张的100640元的基础上扣减20%，该项费用数额认定为80512元。王森未能提交自来水管及电缆的详细安装部位，应扣除因自身经营需要而增加的费用，酌情按照10%的比例扣除，该两项费用金额认定为（5000+18560）元×（1-10%）=21204元。综上，王森的合理维修费用认定为67648元+80512元+21204元=169364元。 关于本案责任承担主体，涉案房屋租赁合同的出租人为第三社区管理中心，后第三社区管理中心整合并入采油社区中心，采油社区管理中心被撤销后又成立了钻采社区服务中心，根据机构合并情况，钻采社区服务中心应承担原房屋出租人第三社区管理中心的相关责任。钻采社区服务中心虽为中原石油勘探局的分公司但领取了营业执照，具备诉讼主体资格，能够以自己的名义应诉。如其管理的财产较为充足可以由其单独承担责任，如财产不足，可由其隶属的法人承担补充责任。王森未举证证明钻采社区服务中心管理的财产不足以承担其民事责任，对其要求中原石油勘探局有限公司在本案中承担民事责任的请求，不能成立，该公司的相关责任可在执行程序中解决。房地产管理处系涉案房屋目前的管理部门，非原出租方，依法不应承担责任。综上，本案民事责任应由钻采社区服务中心承担。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决：一、中国石化集团中原石油勘探局有限公司钻采社区服务中心于本判决生效之日起十日内支付原告王森房屋维修费169364元。二、驳回王森的其他诉讼请求。案件受理费4136元，减半收取计2068元，由王森负担243元，中国石化集团中原石油勘探局有限公司钻采社区服务中心负担1825元。 二审期间，当事人没有提交新证据。 本院审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为：一、关于被上诉人向第三社区管理中心申请维修的时间早于双方合同签订时间的问题。根据日常生活经验，双方在签订合同前，需要对租赁物的现状，是否需要维修，合同条款等情况进行多次协商。在涉及合同主要权利义务的情形确定后，才签署正式的合同文件。上诉人主张本案被上诉人先申请房屋维修，后签订合同，不符合日常生活习惯，不能成立。 二、关于被上诉人提供的证据。虽然被上诉人提供的证据是复印件，但根据法院现场勘查的情况，以及证人出庭作证，可以证实被上诉人确实对涉案房屋铺设防水层、加装彩钢屋顶、架设外部电缆及安装水管等施工。被上诉人提供的工程造价明细表，对各工程的数量和单价写得非常明确。上诉人作为房屋的出租方，如有异议，完全可以通过现场测量、造价咨询的方式提出异议。上诉人没有提出相反的证据证明施工面积及单价错误，一审对于被上诉人提供的证据予以采信并无不当。 三、关于本案责任承担主体，涉案房屋租赁合同的合同主体原为第三社区管理中心，后第三社区管理中心整合并入采油社区管理中心，采油社区管理中心被撤销后又成立了钻采社区服务中心，即本案的上诉人。一审根据上述单位的合并情况确定上诉人承担责任是正确的。至于上诉人单位整合时对于债权债务的规定，属于上诉人单位内部的问题，不能据此对抗合同的相对人。 综上所述，上诉人中国石化集团中原石油勘探局有限公司钻采社区服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4137元，由上诉人中国石化集团中原石油勘探局有限公司钻采社区服务中心负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 进 审判员 石 鑫 审判员 孙久强 二〇二〇年八月二十七日 法官助理崔欣欣 书记员郑银银