广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终4421号上诉人（原审原告）：广州市高德花花置业有限公司。住所地：广东省广州市天河区体育西路109号17楼17A-9。法定代表人：吴健梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋芊慧，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏瑜，男，1984年7月16日出生，汉族，住安徽省界首市。上诉人广州市高德花花置业有限公司（以下简称高德公司）因与被上诉人夏瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人高德公司上诉请求：1.撤销一审第二、三项判决；2.改判夏瑜向高德公司支付自2019年4月20日至2019年7月19日的租金46116元及违约金（以各月欠付的租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%为标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日）；3.夏瑜向高德公司支付律师费5000元；4.一、二审全部诉讼费用由夏瑜承担。事实与理由：一、一审法院适用《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）11.1.3条及3.3.2条属于适用条款错误，本案应当适用《补充协议》11.1.2条约定的情形。（一）高德公司与夏瑜签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。（二）《补充协议》第11.1.2条约定：“乙方须按时向甲方缴交租金以及其他应缴之费用，乙方如逾期5日不交付租金及其他费用，甲方有权向乙方发出通知要求乙方立即缴付。如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性违约，甲方有权通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金。”租赁保证金是一种履约的保证，其根据前述11.1.2条的约定，在夏瑜构成根本性违约的前提下高德公司有权没收其租赁保证金。（三）一审法院适用《补充协议》第3.3.2条及11.1.3条属于适用条款错误。探究条款订立的本意，《补充协议》第3.3.2条规定的情形是在夏瑜造成一般性违约的前提下，用租赁保证金临时抵扣损失的情形，且该条款亦约定抵偿后，夏瑜应当在十日内补足上述保证金。第11.1.3条约定的意义则在于将已支付的租赁保证金及相关物品作为一种补偿，而违约金具有惩罚性质，因此从该条款并不能看出用租赁保证金冲抵租金的意思表示。综上，均不能得出高德公司可用夏瑜交付的租赁保证金抵扣其损失的结论。而没收租赁保证金属于违约的后果之一。一审中，夏瑜并未主张降低违约金标准，只是主张抵扣三个月租金46116元，在此情形下，一审法院主动降低违约金属于判决不当。二、夏瑜随意解除合同的做法已严重影响交易的稳定性，且对高德公司产生了严重影响，根据合同的约定已经构成根本性违约，高德公司有权依据《补充协议》11.1.2条的约定追究其违约责任。一审法院未考虑夏瑜随意解除合同对高德公司以及交易稳定性的影响，反而将其作为弱势群体的做法显失公平。被上诉人夏瑜辩称，其在高德公司处已有三个月的押金，刚好抵扣这三个月的租金，但高德公司不同意抵扣，说要没收押金。夏瑜表示，其在高德公司的市场经营了13年，交的租金总额达200多万，这两年生意不好，基本无生活来源。在此情况下，高德公司不仅要求没收押金，还扣押了档口和十几万的样板，非常不合理。夏瑜认为，高德公司作为甲方的损失是最小的，其提供经营场所，在承租方生意不好时不仅没有给予支持，也未减租，现还要没收押金和再追收罚金，非常不合理。高德公司向一审法院起诉请求：1.判令夏瑜向高德公司支付拖欠租金46116元（自2019年4月20日起至2019年7月19日止）及迟延违约金（违约金自2019年4月起，以各月欠付的租金15372元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止。各期违约金以本金为限）；2.判令夏瑜补足优惠期租金18144元；3.判令夏瑜支付高德公司的律师代理费5000元；4.判令夏瑜承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：高德公司作为出租人（甲方）、夏瑜作为承租人（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市天河区xxx路xx号广州市xxxx购物中心xxx区xxxx房号的房地产出租给乙方作商铺用途使用，建筑面积252平方米，租赁期限自2017年10月20日至2019年10月19日，月租15372元；乙方需向甲方缴纳46116元作为保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金额的0.5%向甲方支付违约金。同时双方就上述房屋出租事宜又签订了《补充协议》，其中关于租金、保证金的约定，3.3.1条乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金46116元，即相当于租金三个月的租金金额的款项，若乙方未支付或未足额支付则甲方有权终止原合同及本协议、没收乙方已缴纳的部分租赁保证金、意向诚意金等所有名目的预付款。租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方。3.3.2条如果乙方违反本协议项下义务或因乙方责任而造成任何损失，经双方协调而未能解决的，甲方可自行决定并提供有关损失的证据，在通知乙方后直接在租赁保证金中抵扣相应金额以纠正乙方违约或补偿该等损失。保证金不足抵偿的部分，乙方仍需对任何不足部分负责。抵偿后，如本协议继续履行的，乙方应在甲方首次发出通知后10天内及时补足上述保证金。未能及时补足，甲方按本协议11.1.1条款追究乙方的违约责任并有权终止原合同及本协议。关于违约责任和协议终止的约定，11.1.3条如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因乙方原因造成原合同及本协议终止，乙方承诺其已支付的租赁保证金和其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失的补偿，不足部分甲方有权要求乙方补足。关于争议解决，13.7条由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。关于其他约定，13.15条自2017年10月20日至2018年10月19日，租金按13860元/月收取；2018年10月20日至2019年10月19日，租金按15372元/月收取，合同期间，租金保证金按46116元收取。如果乙方出现包括但不限于未按合同约定时间交租金、管理费、水电费及提前解除合同等违约行为，甲方有权取消上述优惠，并有权要求乙方按《广州市房屋租赁合同》第三条、第四条的标准缴纳及补足免租期、优惠期的租金和保证金差额。以上合同及协议的末尾处均有双方签名或印章、公章予以确认。2019年4月至6月，高德公司先后四次向夏瑜发函，通知夏瑜缴纳欠交的租金、管理费以及水电费，一审庭审时夏瑜称因自己已不在承租的铺位经营也不在老家，以上四份催收函均未收到。2019年7月19日，高德公司与广东广之洲律师事务所签订了《委托合同》，广东广之洲律师事务所接受委托，并委派姜平律师担任高德公司与夏瑜房屋租赁合同纠纷案件一审诉讼代理人，约定律师费5000元。2019年8月8日，广东广之洲律师事务所向高德公司出具了5000元的增值税专用发票；2019年9月16日，高德公司向广东广之洲律师事务所转账了5000元。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。高德公司与夏瑜签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，双方均应按照上述合同约定诚信履行各自的义务。本案争议的焦点是租赁保证金是否能补足夏瑜尚欠的租金，优惠期的租金夏瑜是否应补足。关于租赁保证金抵扣租金的问题。按照《补充协议》约定，3.3.2条如果乙方违反本协议项下义务或因乙方责任而造成任何损失，经双方协调而未能解决的，甲方可自行决定并提供有关损失的证据，在通知乙方后直接在租赁保证金中抵扣相应金额以纠正乙方违约或补偿该等损失。11.1.3条如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因乙方原因造成原合同及本协议终止，乙方承诺其已支付的租赁保证金和其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失的补偿，不足部分甲方有权要求乙方补足。以上条款均表明，在夏瑜提前解除合同搬离商铺后，高德公司可自行用夏瑜交付的租赁保证金抵扣其损失。高德公司向夏瑜主张2019年4月20日至2019年7月19日的三个月租金，夏瑜抗辩称高德公司可自行用租赁保证金抵扣。夏瑜签订房屋租赁合同时支付的保证金正好是三个月的租金46116元，足以弥补高德公司三个月的房屋租金损失，故一审法院对高德公司主张租金损失的诉讼请求不予支持。一审法院认为，既然双方的房屋租赁合同已提前解除，租赁保证金高德公司已收取且可以弥补租金损失，双方也没有继续履行或续约的可能，即不存在计算延迟交付租金的违约金问题，故对高德公司主张夏瑜支付违约金的诉请亦不予支持。关于优惠期租金的补足问题。按照《补充协议》约定，自2017年10月20日至2018年10月19日，租金按13860元/月收取，如果乙方出现包括但不限于未按合同约定时间交租金、管理费、水电费及提前解除合同等违约行为，甲方有权取消上述优惠，并有权要求乙方按《广州市房屋租赁合同》第三条、第四条的标准缴纳及补足免租期、优惠期的租金和保证金差额。一审法院认为，夏瑜提前解除合同的行为，属于上述条款中列明的违约行为，按照约定理应补足优惠期的租金，即补足1512元/每月*12=18144元。至于高德公司主张夏瑜支付5000元律师代理费的诉请。《补充协议》约定夏瑜应支付高德公司通过诉讼途径追索欠费而产生的律师费，且高德公司签订的委托代理合同、转账记录和增值税发票亦能佐证该笔支出真实存在，故一审法院认为该诉请应予以支持。但一审法院考虑到其仅部分支持了高德公司的诉讼请求，则应按照标的额比例做相应扣减，即夏瑜应承担的律师费酌情认定为1310元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十四条、第二百一十二条的规定，一审判决如下：一、夏瑜在本判决生效之日起十日内向高德公司补足优惠期租金18144元；二、夏瑜在本判决生效之日起十日内向高德公司支付律师费1310元；三、驳回高德公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费766元，其中566元由高德公司负担，200元由夏瑜负担。二审过程中，双方当事人均无提供新证据。本院经审理查明，二审庭询时双方均确认夏瑜已经付清4月20日以前的租金，且高德公司确认对涉案店铺采取过断电行为。关于提出退铺以及实际不再经营的时间，夏瑜主张2019年5月向高德公司提出退铺，高德公司确认夏瑜口头告知过，但其立即回复不同意，并称2019年7月发现夏瑜已不在涉案店铺经营，故只主张到7月的租金。关于涉案店铺重新对外招租的情况，高德公司称2019年9月才对外招租，夏瑜则称2019年9月5日已经租出去，当时已经在装修。另查明，一审庭审中，夏瑜答辩称对高德公司主张的自2019年4月20日至2019年7月19日的租金金额予以确认，确实没有缴纳，与高德公司协商用押金抵扣。就押金抵扣租金是否提出反诉，夏瑜称判决后其在执行时再与高德公司协商。再查明，高德公司一审提交的其中一份《催缴费用函》落款日期为2019年4月25日，载明：“…贵司截至2019年4月25日24时仍未交纳4月租金、管理费、水电费等款项。请贵司于2019年4月29日前到美居新生活财务部缴清所欠费用及滞纳金…”除上述事实外，本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点包括：1.夏瑜应否向高德公司支付2019年4月20日至2019年7月19日的租金；2.租赁保证金能否抵扣前述租金；3.高德公司主张的违约金等相关费用应否支持。对此，本院分析认定如下：关于2019年4月20日至2019年7月19日的租金支付问题，鉴于一审时夏瑜对相关金额及未缴纳的事实均予以确认，故高德公司的该项主张应予支持，即夏瑜应向高德公司支付前述3个月的租金。关于租赁保证金能否抵扣租金的问题，夏瑜单方提前终止合同履行，并确认未按约缴纳租金，应承担相应的违约责任。而根据《补充协议》第11.1.2条的约定，高德公司有权没收租赁保证金，故夏瑜主张以租赁保证金抵扣租金理据不足，一审支持抵扣不当，本院予以纠正。关于违约金及相关费用的承担问题，首先，夏瑜因经营困难在租赁期内明确向高德公司主张退铺，高德公司亦确认双方口头沟通过退铺问题，并确认采取过断电行为。并且，在夏瑜已交纳2019年4月20日之前的租金，依据租赁合同的约定下期租金交纳时间为2019年5月5日前的情况下，高德公司于2019年4月25日即向其发出《催缴费用函》的行为，均可佐证高德公司已知夏瑜不再履行涉案租赁合同及补充协议。在此情形下，高德公司称其7月才发现夏瑜不在涉案店铺经营并主张相应租金，明显未尽到商事主体合理审慎的注意义务，对相关损失的扩大存在一定过错。其次，涉案租赁合同有效期于2019年10月19日届至，即正常履行合同的情况下，夏瑜仅仍需支付2019年4月20日至2019年10月19日，共6个月的租金，金额等于3个月租金与租赁保证金之和，该金额亦为高德公司依据涉案租赁合同预期可得的利益及可能存在的损失。最后，即使如高德公司所称涉案店铺9月才对外出租，则9月到涉案租赁合同期限届满前，高德公司实际也不存在相关损失。因此，在高德公司未举证证明其实际损失的情况下，租赁保证金足以弥补高德公司的损失，并无证据证明仍存在《补充协议》第11.1.2条约定的不足部分高德公司有权继续追偿的情形，故对高德公司主张的违约金等费用本院不予支持，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。至于律师费用，一审法院系根据本案的情况酌情认定，并无明显不当，本院亦予以维持。综上所述，高德公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2616号民事判决第一、二项；二、夏瑜在本判决生效之日起十日内向广州市高德花花置业有限公司支付自2019年4月20日至2019年7月19日的租金46116元；三、驳回广州市高德花花置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费766元，由广州市高德花花置业有限公司负担8元，由夏瑜负担758元。二审案件受理费1045元，由广州市高德花花置业有限公司负担77元，由夏瑜负担968元。本判决为终审判决。审判长 徐 琳审判员 徐玉宝审判员 俞 颖二〇二〇年八月六日书记员 谢佩君刘嘉欣