山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7041号 上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司胶州分公司，住所地山东省胶州市新城区北京东路271号。 负责人：张怀林，经理。 委托诉讼代理人：李鑫，山东海康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郝晓彤，女，1994年9月5日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：郝正旭（郝晓彤之父），住山东省胶州市。 上诉人绿城物业服务集团有限公司胶州分公司（以下简称胶州绿城物业公司）因与被上诉人郝晓彤物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初2367号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胶州绿城物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判郝晓彤支付胶州绿城物业公司物业费15017元，车位管理费1950元（上诉金额6322元）；2.本案一审、二审诉讼费用由郝晓彤承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。胶州绿城物业公司、郝晓彤于2016年8月6日签订《前期物业服务协议》，约定由胶州绿城物业公司为郝晓彤位于丽园7-2-102的房屋提供物业服务。胶州绿城物业公司已经按照协议约定提供了物业服务，郝晓彤应按照协议约定向胶州绿城物业公司支付物业服务费。《山东省物业服务收费管理办法》明确规定，办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定。《胶州市发改局、胶州市城乡建设局、胶州市市场监督管理局关于进一步贯彻实施的通知》胶发改字(2019)71号文件明确规定:“普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认(原则上以水、电、气均未使用为衡量标准)后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%交纳。本案中，郝晓彤没有书面申请并办理空置手续，一审判决按照60%计算物业费，违反了上述法律规定。 郝晓彤辩称，2016年7月26日，郝晓彤与胶州绿城物业公司对本案所涉房屋进行验收，发现存在进户门锁不畅、墙壁渗水、玻璃破损、墙壁开裂等问题。胶州绿城物业公司的工作人员于珊珊一一记录，其称报给开发商后很快能解决。郝晓彤足额交纳了2016年7月26日至2017年1月25日的物业费、车位费、垃圾清运费，但房屋问题迟迟没有解决，房屋至今空置不能装修。此外，物业服务还存在其它问题：长达四个月未打扫下沉庭院、车位长期被占用、怠于维护排水泵致使房屋进水损失38920元、迟迟未修好入户门锁、丢失钥匙等。2018年7月1日《山东省物业服务收费管理办法》颁布后，郝晓彤积极与物业协商交纳物业费，并要求自该时起按照60%交纳物业费。但胶州绿城物业公司只同意自2018年10月起按照60%收取，还要求先足额交纳，第二年再予返还。因双方没有对2018年的物业费达成一致意见，故郝晓彤此后没有交纳物业费。欠交物业费的原因是胶州绿城物业公司不遵守法律法规，其应承担责任。请求胶州绿城物业公司返还郝晓彤已交纳物业费、车位费10148.1元，免收后期物业服务费以弥补郝晓彤损失38920元。胶发改字(2019)71号文件在2018年尚未颁布，故不应适用该规定。胶州绿城朗月苑小区能够依法为业主办理空置，而丽园小区拒不办理，于法相悖。 胶州绿城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令郝晓彤支付胶州绿城物业公司物业费15017.4元、车位管理费1950元、滞纳金4937.72元，共计21905.12元；2.判令郝晓彤支付胶州绿城物业公司自起诉之日起至付清上述款项之日止按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费用由郝晓彤承担。 一审法院查明事实：2016年8月6日，郝晓彤与胶州绿城物业公司签订《绿城.紫薇广场.丽园前期物业服务协议》，郝晓彤系绿城丽园7栋2单元102户业主，由胶州绿城物业公司为其提供物业服务，郝晓彤房屋建筑面积278.1平方米，共有两处地下车位，因其仅接收一处S125，故胶州绿城物业公司主张该处车位管理费。高层住宅物业服务费为2元/月/平方米，地下车位的物业管理费为50元/月/个。合同第二十条约定，物业服务费每3个月预缴一次，缴纳费用时间为每3个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。 郝晓彤自2018年1月1日起未缴纳物业费及车位管理费，该房屋一直处于空置状态。 一审法院认为，胶州绿城物业公司与郝晓彤签订前期物业服务协议，胶州绿城物业公司为郝晓彤提供了物业服务。及时依约缴纳物业服务费是业主的法定义务，郝晓彤应缴纳物业服务费。故胶州绿城物业公司主张郝晓彤缴纳物业费，一审法院依法予以支持。 郝晓彤自2018年1月1日至2020年3月31日欠缴物业费属实。自2018年7月1日《山东省物业服务收费管理办法》施行后，普通住宅交付后空置六个月以上的，物业费的收取最高不得超过百分之六十，因郝晓彤尚未装修入住，其抗辩称要求自2018年7月1日起按照60%缴纳物业费，于法有据，该期间物业费应为10345.32元（278.1平方米×2元×6月+278.1平方米×2元×21月×60%）。郝晓彤抗辩称虽接收一个车位，但未停放车辆，要求免收车位管理费，该抗辩理由于法有据，一审法院予以采纳，应免收编号为S125车位2018年7月1日至2020年3月31日的车位管理费。 郝晓彤系因房屋被泡水及空置起始时间未达成一致等问题，欠付物业费，并非恶意拖欠。本着公平原则，一审法院对胶州绿城物业公司关于滞纳金及利息的主张不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、郝晓彤支付胶州绿城物业公司物业费10345.32元（计算至2020年3月31日）及车位管理费300元（自2018年1月1日至2018年6月30日），于判决生效之日起十日内付清；二、驳回胶州绿城物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，减半收取174元，由郝晓彤负担85元，由胶州绿城物业公司负担89元。 二审中，郝晓彤提交照片一张，拟证明涉案房屋至今仍存在漏雨问题。胶州绿城物业公司质证称，对证据真实性没有异议，对证明事项有异议，与胶州绿城物业公司无关。 二审查明，郝晓彤的房屋自购买后至2020年3月31日一直空置。郝晓彤曾向一审法院起诉胶州绿城物业公司，案号为（2018）鲁0281民初12463号，事实与理由是胶州绿城物业公司不作为，致使郝晓彤的车位长期被占、卫生清扫不及时、负一层进水。经一审法院调解，郝晓彤暂时撤诉。胶州绿城物业公司述称，应从郝晓彤向胶州绿城物业公司口头提出申请之日即2018年10月开始减免物业服务费。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：郝晓彤应向胶州绿城物业公司支付的物业服务费、车位管理费如何认定。 《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十”。本案中，郝晓彤所有的涉案房屋自购买后至2020年3月31日一直空置，胶州绿城物业公司亦认可郝晓彤已于2018年10月因空置而提出减收物业服务费申请，但双方未就减收物业服务费期间达成一致。故，一审法院判令郝晓彤自《山东省物业服务收费管理办法》施行之日（即2018年7月1日）起，按照物业服务费的60%交纳，并无不当。郝晓彤未入住房屋亦未在车位停放车辆，其要求免收车位管理费，应予支持。 综上，胶州绿城物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由绿城物业服务集团有限公司胶州分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  林伟光 二〇二〇年八月十日 法官助理 张雅彬 书记员张恬 书记员王越