重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3495号上诉人（原审被告）：陈晓红，女，1965年10月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李国强，北京市京师（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈敏，女，1966年5月31日出生，汉族，退休人员，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：严雪文，重庆立万律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚东，重庆立万律师事务所实习律师。上诉人陈晓红因与被上诉人陈敏房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初16332号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，陈小红的委托诉讼代理人李国强、陈敏的委托诉讼代理人严雪文到庭参加了询问。本案现已审理终结。陈晓红上诉请求：1、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初16332号民事判决书；2、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、陈敏刻意阻碍退租条件成就应视为退租已成就，陈晓红不应承担租赁期满后的房屋占用费；2、陈晓红应支付给陈敏的款项中应予以扣减7800元；3、陈敏单方面违反市场行情抬高租金，背离了商事活动基本的诚信原则。陈敏辩称：原审认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉请求和理由不能成立。陈敏向一审法院起诉请求：1.被告陈晓红立即搬离位于重庆市沙坪坝区的门面并将该门面返还给原告陈敏。2.被告陈晓红立即向原告陈敏支付自2019年6月9日至2019年6月18日的房屋租金7667元（23000元／月÷30天×10天）。3.被告陈晓红立即向原告陈敏支付房屋占有使用费（房屋占有使用费自2019年6月19日起至实际返还房屋之日止按照每月租金23000元的标准计算）。4.被告陈晓红向原告陈敏支付逾期支付租金及占有使用费的违约金，违约金自2019年6月8日起至被告陈晓红支付完毕房屋租金及占有使用费止，每月9日以23000元为基数按照每日2%的标准计算至上述费用付清为止。5.被告陈晓红承担租赁及占用房屋期间产生的水、电、气、物业费等费用。至2019年6月14日前产生电费737.17元（原告已垫付）。6.本案诉讼费、保全费等费用由被告陈晓红承担。一审法院认定事实：原告陈敏系位于重庆市沙坪坝区房屋的所有权人。2019年3月，原告陈敏（甲方）与被告陈晓红（乙方）签订《房屋出租合同》。合同约定：一、甲方将小龙坎正街155号门面（面积65平方米，自建楼约30平方米）租给乙方，乙方必须从事合法经营活动。二、合同有效期为2019年3月9日至2019年4月8日，共计一个月。三、房屋租金：按一个月交纳租金25000元（1个月期限用于转让）。四、房屋保证金：乙方必须向甲方缴纳保证金7800元整，乙方必须保证不得损坏甲方的房屋结构，不得从事非法经营活动，不得违约，否则甲方有权收回门面，不退还保证金。五、乙方不得延误租金缴纳时间，否则每延误一天，乙方必须向甲方缴纳房屋租金的2%的滞纳金，以此类推，若违约超过十五天，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，甲方不承担任何责任，也不退还保证金。六、甲方不承担经营过程中的其他任何费用，房屋的水、电、气、门前三包、治安管理、工商、营业税等方面的一切费用概由乙方负责按期缴纳。八、合同到期时，乙方不得拆除其装修材料，不得破坏室内主体结构，否则不予退还保证金。九、违约责任：甲乙双方不得单方面终止合同，否则违约方应向对方赔偿违约金7800元。十二、合同期间，承租人允许转让。要在不影响出租人利益的原则下，还必须经得出租人同意签名认可。2019年4月9日，原告陈敏（甲方）与被告陈晓红（乙方）签订《补充条款》。该条款约定：一、双方今日于小龙坎派出所民警协调后，双方达成如下协议。二、甲方同意以每月23000元将小龙坎正街155号门面租予乙方，租期2019年4月9日至2019年6月8日，租金于每月9日支付。三、甲方同意乙方在租期内转让该门面，不得有任何干涉行为（协商）。四、甲方同意乙方的受让方享有转让权，租金每月30000元，甲方承诺受让方的租期不低于三年，第三年开始以每月租金的5%递增。五、甲方需尽力配合乙方转租该门面。六、乙方在本协议的租期到期日之前，需将乙方在案涉商铺的经营设施搬离。注：该协议中乙方受让方为租客。乙方原合同中的押金未予退还，该协议以外其余内容以原合同为准。《补充条款》约定的期限届满后，原告陈敏与被告陈晓红未再签订新的房屋租赁合同。2019年6月14日，原告陈敏向国网重庆市电力公司市区供电分公司支付2019年6月的应收电费737.17元。2019年6月17日，原告陈敏通过EMS邮政特快专递向被告陈晓红邮寄送达《要求立即搬离并交付你非法占有的租赁物联系函》。该函主要内容为：《补充条款》约定的租期届满，被告陈晓红既不明确是否续签，也不支付租金。在原告陈敏要求被告陈晓红搬离的情况下，被告陈晓红仍非法占有租赁物，被告陈晓红的行为严重损害到了原告陈敏的合法权益，并造成了一定的经济损失。现原告陈敏要求被告陈晓红立即搬离，并将租赁物交付给原告陈敏。被告陈晓红将拖欠的租金、水电气费支付给原告陈敏并赔偿原告陈敏的一切经济损失。2019年6月18日，被告陈晓红本人签收该联系函。2019年7月10日，被告陈晓红之子王鑫代被告陈晓红向原告陈敏银行账户转账12000元，个人电子转账凭证摘要处载明为沙坪坝小龙坎正街155号6-7月份房屋租金。同日，被告陈晓红之子王鑫代被告陈晓红向原告陈敏银行账户转账12000元，个人电子转账凭证摘要处载明为沙坪坝小龙坎正街155号7-8月份房屋租金。审理中，原、被告对《补充条款》第四条中“甲方承诺受让方的租期不低于三年”均理解为如果被告陈晓红在两个月内能按照第四条约定的条件将房屋转让给案外人，原告陈敏就与案外人签订为期三年的租赁合同；如果被告陈晓红两个月内不能按照第四条约定的条件将房屋转让给案外人，被告陈晓红就得搬离涉案房屋。审理中，原告陈敏认可收到被告陈晓红之子王鑫代被告陈晓红支付的24000元，申请撤回要求被告陈晓红支付自2019年6月9日至2019年6月18日的房屋租金7667元的诉讼请求；同意在其要求被告陈晓红支付房屋占有使用费的数额中扣除被告陈晓红已支付的金额。2019年8月30日，原告陈敏因被告陈晓红于2019年8月28向其返还涉案商铺，申请撤回要求被告陈晓红返还涉案商铺的诉讼请求。一审法院认为，原告陈敏与被告陈晓红签订的《房屋出租合同》及《补充条款》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。该合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。《补充条款》约定的租赁期限自2019年4月9日至2019年6月8日。租赁期限届满后，原、被告未继续签订租赁合同，被告陈晓红继续使用租赁物，原告陈敏未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。2019年6月17日，原告陈敏向被告陈晓红邮寄送达《要求立即搬离并交付你非法占有的租赁物联系函》，要求被告陈晓红立即搬离，并返还租赁物。2019年6月18日，被告陈晓红本人签收该联系函。故双方的房屋租赁合同于2019年6月18日解除。房屋租赁合同解除后，被告陈晓红负有向原告陈敏返还租赁房屋的义务。审理中，被告陈晓红已经将租赁房屋返还原告陈敏，故对原告陈敏撤回要求被告陈晓红返还房屋的诉讼请求，一审法院予以准许。被告陈晓红于2019年8月28日向原告陈敏返还涉案房屋，故应当按照《补充条款》约定的23000元/月的租金标准向原告陈敏支付2019年6月9日至2019年6月18日的房屋租金及2019年6月19日至2019年8月27日的房屋占用费共计59610.96元（23000元/月×2月+23000元/月×12月÷365天×18天）。审理中，原告陈敏认可收到被告陈晓红之子王鑫代被告陈晓红支付的24000元，申请撤回要求被告陈晓红支付自2019年6月9日至2019年6月18日的房屋租金的诉讼请求，并同意在房屋占用费中扣除被告陈晓红已支付的金额，一审法院对此予以准许。故被告陈晓红还应向原告陈敏支付2019年6月9日至2019年8月27日的费用35610.96元。对原告陈敏要求被告陈晓红支付逾期支付租金及占有使用费的违约金的诉讼请求。一审法院认为双方签订的《补充协议》约定，租金于每月9日支付，被告陈晓红未按约向原告陈敏支付租金，属违约行为，应当承担违约责任。审理中，被告陈晓红主张《房屋出租合同》“乙方不得延误租金缴纳时间，否则每延误一天，乙方必须向甲方交纳房屋租金的2%滞纳金”约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。一审法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告陈晓红应当于2019年6月9日支付租金，至2019年6月18日合同解除时应当支付租金7561.64元（23000元/月×12月÷365天×10天）。被告陈晓红于2019年7月10日向原告陈敏支付24000元，属逾期支付租金，原告陈敏因此遭受的损失应是由此产生的资金占用损失，据此一审法院认定原告主张的违约金过分高于造成的损失，故将违约金标准调整为按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%计算。因此被告陈晓红应当从2019年6月10日起至2019年7月10日，以欠付租金7561.64元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%，向原告陈敏支付逾期支付租金的违约金。房屋租赁合同解除后，被告陈晓红仍占用涉案房屋造成原告陈敏房屋占用费损失，现原告陈敏主张房屋占用费损失的违约金，不符合法律规定，一审法院不予支持。2019年6月14日，原告陈敏向国网重庆市电力公司市区供电分公司支付2019年6月的应收电费737.17元。根据原告陈敏与被告陈晓红签订《房屋出租合同》“房屋的水、电、气、门前三包、治安管理、工商、营业税等方面的一切费用概由乙方负责按期缴纳”的约定，该费用应当由被告陈晓红承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈晓红于判决生效后立即向原告陈敏支付自2019年6月19日至2019年8月27日的房屋占用费35610.96元；二、被告陈晓红于判决生效后立即向原告陈敏支付逾期支付租金的违约金。该违约金从2019年6月10日起至2019年7月10日，以欠付租金7561.64元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%计算；三、被告陈晓红于判决生效后立即向原告陈敏支付2019年6月的电费737.17元；四、驳回原告陈敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半交纳350元，保全费420元，共计770元（原告已预交445元），由被告陈晓红负担。此款限被告陈晓红于本判决生效后给付原告445元，向本院交纳325元。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，双方在案涉《房屋出租合同》到期后，形成了不定期租赁合同关系。按照相关的法律规定，当事人可以随时解除合同，陈敏向陈晓红发函的行为系其正当行使合同解除权。故一审法院认定双方的租赁合同关系于2019年6月18日解除，并无不当。双方合同解除后，陈晓红应向陈敏返还案涉房屋，陈晓红未及时履行返还房屋的合同义务，仍占有使用案涉房屋，应按照合同约定主张房屋占用费，陈晓红认为陈敏在2019年6月19日至8月27日期间已将案涉房屋收回并另行出租，未举示证据予以证明，一审法院认定正确，本院予以确认。关于陈晓红认为陈敏单方解除合同，违反合同约定，应将7800元违约金予以抵扣的问题。本院认为，合同期内陈敏并未单方终止合同，双方的租赁合同已经到期，其后双方形成的不定期租赁合同关系不受原合同第九条的约束。陈晓红的此项上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，陈晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由陈晓红负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年八月十日法官助理 王玲书 记 员 梁麟