湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初2859号原告：泛海物业管理武汉有限公司，住所地武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场写字楼8层。法定代表人：郑翼龙，董事长。委托诉讼代理人：毛爱凤、朱榕，湖北正信律师事务所律师。被告：冯源，男，1994年11月4日出生，汉族，住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：冯刚锋（系被告冯源父亲），男，1966年2月19日出生，汉族，住址同上，原告泛海物业管理武汉有限公司（以下简称原告）与被告冯源（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛爱凤、被告的委托诉讼代理人冯刚峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告支付自2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费欠款本金22579.2元；2、请求被告向原告支付物业管理费逾期付款违约金11079.04元（暂计算至2018年12月31日按年利率24%的标准）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月14日，被告与房地产开发企业武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司（现更名为“武汉中央商务区股份有限公司”）签订《武汉市商品房买卖合同》，被告购买了位于武汉市江汉区云霞路199号的樱海园6-3-2201号房屋，建筑面积165.04平方米。被告所购房屋己与房地产开发企业办理了房屋交付手续。根据前期物业服务的约定，被告所购商品房小区由原告提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积交纳，标准为2.85元/月·平方米，物业服务费按季交纳，被告应于每个收费周期首月的10日之前交纳本收费用期的费用，逾期缴纳物业费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为违约金。根据上述约定，被告每月应缴纳物业费470.40元。但在本起诉状之诉讼请求第1项中所述期间内，被告应交纳的物业服务费一直拖延不付。业主及时、足额交纳物业服务费，既是业主的义务，也是小区物业服务得以维系的条件，也是维护小区全体业主正常生活工作秩序的保障。原告为维护合法权益，并为保障小区物业服务的正常进行，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、请求驳回原告第二、三项诉讼请求；2、对于原告第一项诉讼请求，被告于2013年7月14日购买了案涉房屋，8月办理了交房手续，不否认物业费缴纳义务，但原告在合同期以及实施延续期间，没有依法履行房屋质量和安全方面的维修和管理义务：案涉房屋墙壁立面不垂直，上下相差多处超过20-30厘米，两个厕所窗户垂直立面上下相差10厘米，冬天严重影响室内保暖；同时，22楼楼道公共维修井串油烟，每到做饭时间有害油烟直往房间、电梯口飘串，被告多次向原告工作人员及其领导反映问题均未得到解决，该问题严重影响了被告及家人的身心健康，请求法庭裁定原告对被告及家人身心健康造成的损伤，依法给予补偿两万元人民币。3、原告在开发商指定的物业服务合同届满前，不依法向街道民政部门申请成立业主委员，不依法向开发商要求移交属于全体业主的公共收益以及作为小区房屋成本的人防地下车位的使用权收益；不依法向其利益关联方开发公司索要樱海园小区规划红线土地在地铁三号线站点占用小区土地及地下空间的征地工作中给予全体小区的补偿费用。在物业服务合同事实延续期间，不依法公示物业费以及小区所有属于业主公共收益的使用情况。公共收益部分望法院依法裁判。4、长期以来，在物业服务质量上，该物业公司长期将小区清洁服务交予第三方，或者不依法为保洁人员缴纳社保，保洁人员全是低价聘请的老弱病残的零时工，导致保洁质量极差。2020年3月樱海园发生盗窃事件，原告也没有尽到物业服务管理义务。经审理查明，2013年7月14日，被告与武汉中央商务区建设投资股份有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定被告购买泛海国际居住区·樱海园第6幢3单元22层01号房，房屋建筑面积为165.04平方米。该合同“附件五：前期物业服务内容的约定”载明，泛海物业管理武汉有限公司即本案原告为泛海国际居住区·樱海园的物业管理单位，管理期限自前期物业管理委托合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与服务服务企业签订的物业服务合同生效时终止。前期物业服务内容为：（一）、物业共用部位的维修、养护和管理；（二）、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）、公共绿地、花木的养护和管理；（五）、交通与车辆停放秩序的管理；（六）、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）、装饰装修管理服务；（八）、物业档案资料管理。高层住宅的物业服务费用为2.85元/月·㎡，业主应于物业买卖双方约定的交付日期之日起交纳物业服务费用，费用按季交纳，物业服务企业于每个收费周期末月的15日前向业主/物业使用人发放下一收费周期的交费通知，业主/物业使用人需在每个收费周期首月的10日之前交纳本收费周期的费用，逾期交费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为违约金。2013年8月被告办理了房屋交付手续后，自2015年1月1日起未再交纳物业费，原告向被告发出书面催缴通知，被告仍未交费。另查明，2011年6月13日武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司（后名称变更为武汉中央商务区建设投资股份有限公司，又变更为武汉中央商务区股份有限公司）（以下简称中央商务区公司）与原告签订了《前期物业服务合同》，约定中央商务区公司选聘原告对武汉泛海国际居住区·樱海园二期提供前期物业管理服务，合同期限为2011年6月13日至2014年6月12日。2014年5月14日，中央商务区公司与原告就上述合同签订补充协议，约定原合同到期日延长至樱海园成立业委会并与新的物业服务企业签订《物业服务合同》之日止。还查明，原告与樱海园业主在同时间段发生的其他物业服务合同纠纷案件中，武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终10349号等生效判决认定“泛海物业管理公司在小区公共卫生保洁及人员、车辆管理方面存在服务瑕疵”。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。中央商务区公司依法选聘原告作为樱海园的物业服务企业并签订《前期物业服务合同》及补充协议，被告与中央商务区公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并就前期物业服务内容进行的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照约定履行各自的义务。物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。被告辩称案涉房屋存在墙壁立面不直、油烟飘串等建设质量问题，辩称公共收益应当归全体业主所有，均与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，本院在本案中不予处理，被告可另行向相关主体主张权利。被告主张原告应当向街道民政部门申请成立业主委员会，也不属于合同约定的物业服务内容。故对被告上述抗辩主张，本院不予采纳。被告辩称原告提供物业服务存在小区环境卫生质量差等问题，武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终10349号判决书已认定原告在樱海园同时间段关于小区公共卫生保洁及人员、车辆管理方面的服务存在瑕疵，本院予以采信。而被告作为小区业主，按时交纳物业费，也是维持物业服务管理质量的基础，若对物业服务企业提供的物业服务不满意，应通过正常途径与物业公司沟通解决。综合上述情况，本院酌情扣减20%的物业费，即被告自2015年1月1日至2018年12月31日应交纳的物业费为18062元（2.85元/月/平方米×165.04平方米×48个月×80%）。对于原告向被告主张违约金责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告冯源于本判决生效之日起五日内向原告泛海物业管理武汉有限公司支付2015年1月1日至2018年12月31日所欠的物业服务费18062元；二、驳回原告泛海物业管理武汉有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后案件受理费人民币321元，由原告泛海物业管理武汉有限公司负担172元，被告冯源负担149元（原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起五日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  朱卫斌二〇二〇年八月二十五日法官助理肖雪君书记员杜文沁