广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15725号上诉人（原审原告）：卓泽敏，男，1981年4月20日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县。委托诉讼代理人：何沐凝，广东创杰（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓雁正（卓泽敏父亲）。被上诉人（原审被告）：赵玉兰，女，1980年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省东莞市。委托诉讼代理人：谢泽河，广东品杰律师事务所律师。上诉人卓泽敏因与被上诉人赵玉兰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。卓泽敏上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求改判赵玉兰单方解除《商铺租赁合同》的行为无效；3.赵玉兰承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院径行判决解除合同实属不当。在一审审理期间，赵玉兰就案涉商铺租赁合同纠纷另案提起诉讼【案号：（2020）粤0115民初665号】，诉请解除合同，而非起诉要求确认合同解除的效力，即表明其自身也不认可原解除合同通知发生解除的法律后果。且卓泽敏在收到《解除合同通知》后的三个月内向人民法院起诉提出异议，该行为应认定已发生阻断合同解除的效力。至于本案实体争议问题，应在（2020）粤0115民初665号案中予以判别。（二）一审法院认定卓泽敏存在“未按约定支付租金及水电费”的违约行为，属于认定事实不清。卓泽敏与赵玉兰交纳租金及水电费的时间不固定，主要根据每月的实际情况进行调整，原合同约定的支付时间已根据合同履行的实际情况发生了变化，但一审法院不顾合同履行的实际情况和双方当事人的意思自治，直接按照原合同约定的“（承租人）应于每月15日前交纳当月房租”来认定卓泽敏违约，并据此认定合同符合解除的条件，显属不当。（三）卓泽敏不存在拒付租金的行为，一审法院认定卓泽敏自2019年8月起拒付租金的行为构成违约，从而支持解除合同，显属不当。其一，根据双方举证及交易习惯看，由于卓泽敏经营饭店，现金充裕，平时多以现金或现金结合转账的方式向赵玉兰支付租金及水电费。其二，赵玉兰曾向卓泽敏表示，其将案涉物业转售给第三人，多次催促卓泽敏清空、搬离案涉物业，违反“买卖不破租赁”原则。卓泽敏自2019年8月起多次催促赵玉兰到店领取租金及水电费，一直积极履行合同义务，赵玉兰不履行合同约定配合收取租金的义务，并借此提出解除合同，规避“买卖不破租赁”，逃避违约责任。在一审庭审中，赵玉兰也承认其未到店找过卓泽敏，但也未对其不到店领取现金作出过任何合理的解释。根据合同法第二百二十七条的规定，卓泽敏并不存在无正当理由未支付或迟延支付租金的违约行为，赵玉兰并不存在解除合同的合法依据。三、在己方利益受损且无法与赵玉兰沟通的情况下，卓泽敏不轻易向赵玉兰转账是合理的。在卓泽敏屡次收到赵玉兰或案涉物业新业主的《解除合同通知》《收回告知函》，权益受损且无法确定是否能够继续租赁物业，卓泽敏向赵玉兰主张“买卖不破租赁”无果及赵玉兰拒绝沟通的情况下，为避免损失进一步扩大，选择不轻易向赵玉兰转账，合情合理。综上，恳请二审法院判如所请。赵玉兰二审答辩称，一审法院认定事实清楚，判决合理合法，请求二审法院驳回卓泽敏的全部上诉请求。赵玉兰于2019年10月23日发出的解除合同通知合法有效。首先，从2018年8月份开始以各种理由延期履行交租义务，赵玉兰本着契约精神，容忍其多次违约行为，卓泽敏在一审庭审中确认其自2019年8月后未再交纳租金，根据合同约定，卓泽敏延迟及拒付租金的行为构成根本违约，严重损害赵玉兰的合法权益，赵玉兰有权解除合同。卓泽敏于2020年1月9日向一审法院起诉请求：1.确认赵玉兰单方解除《商铺租赁合同》的行为无效；2.赵玉兰承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：赵某某是位于广州市xx区xx大道xx号、xx号房屋的产权人，建筑面积5299.9221平方米，不动产权证书号为粤（2019）广州市不动产权第xx号。2020年1月17日登记至广州xx发展有限公司名下。2018年1月12日，卓泽敏（乙方）与赵玉兰（甲方）签订《商铺租赁合同》约定赵玉兰将位于xx酒店西侧，x站路口第三、四格出租卓泽敏。（1）每月租金7000元，租期2018年2月1日至2022年9月30日止。（2）每月一日以现金的方式交本月铺租及上月的水电费到xx酒店前台，如超期支付甲方有权收回商铺，并没收押金。“15号之前不交房租甲方收回铺位”（赵玉兰手写）。（4）乙方自行办理工商费、税金、垃圾清运费等一切费用，如果任何差错或有违法现象，将与甲方无任何关系。“一切装修不作任何赔偿和甲方无关”（赵玉兰手写）。（5）在租赁期间，乙方中途自动退出，甲方不能退回押金。（注：如甲方卖掉xx酒店一切由新房东安排、甲方只退回押金）。同月17日，赵玉兰将位于xx酒店西侧，x站路口一、二格铺位出租给卓泽敏，双方签订了内容与上述《商铺租赁合同》一致的《商铺租赁合同》。上述合同签订当日，赵玉兰将案涉房屋交付给卓泽敏使用。后赵某某出具《声明书》，内容为就案涉商铺其同意赵玉兰以自己名义出租、收取租金、签订合同等。2018年1月12日、2月9日、3月17日、4月11日、5月15日、6月16日、7月21日、8月15日、9月21日、10月25日、10月28日、11月20日、12月17日，2019年1月22日、1月23日、2月24日、3月24日、4月26日、5月26日、7月1日、7月30日,卓泽敏分别向赵玉兰支付租金及水电费，支付方式和金额分别为：转账9000元，转账10000元，现金19000元，转账10000元、现金9000元，转账14923元、现金3026元；转账4000元、转账10214元、现金8000元，现金20363元，转账22168元，转账23433.5元，转账13070元、转账10000元，转账20387元，转账19766.5元，转账10000元、转账9143元，转账18933元，转账13703.5元，现金19673元，转账13021元、转账7000元，转账19563.5元，转账11434元、现金10000元。赵玉兰确认案涉租赁物2019年7月以前的租金已付清，该月之后的租金卓泽敏未支付。卓泽敏确认其未缴纳2019年8月以后的租金。就2018年1月12日所支付的9000元，卓泽敏陈述为中介费，赵玉兰陈述系卓泽敏代上一手租客转交的租金。2019年10月5日，赵玉兰于案涉物业门口张贴《告知函》，内容为“致：卓泽敏（以下简称‘你方’）……你方至今已有两个月的房租未支付，已经严重违反上述合同约定，构成违约。为此，本人特向你方发出函告如下：本人将收回向你方出租的上述所有商铺，并要求你方在收到本函件之日起五日内搬离属于你方可移动的物品，否则视为你方放弃商铺内的物品，本人将有权进行处理。”2019年10月23日，赵玉兰于案涉物业门口张贴《解除合同通知》，内容为“通知：卓泽敏（以下简称‘你方’）由于卓泽敏一直拖欠租金未付，已经构成根本违约，为此，特发本通知解除双方的租赁合同，限你方三天之内搬走属于你方的商铺内的物品，否则我方将依法进行处理。”赵玉兰当庭陈述该通知中所述的合同指卓泽敏、赵玉兰之间签订的案涉两份《商铺租赁合同》；卓泽敏确认其诉请1中的《商铺租赁合同》指双方签订的案涉两份《商铺租赁合同》，卓泽敏另确认其在赵玉兰张贴当天知悉上述《告知函》《商铺租赁合同》。卓泽敏为证明其多次催促赵玉兰到店领取租金赵玉兰不予理会及案涉合同的履行情况，赵玉兰为证明卓泽敏违反合同约定多次逾期或拒绝缴纳租金，双方均提交赵玉兰与卓泽敏人员的微信聊天记录，其中赵玉兰与卓雁正（微信号：×××）的微信聊天记录部分内容如下：2019年4月16日，赵：“……见到那个新房东，他不打算租，因为到时候装修啊，前面这里全部封起来，你们也没办法做生意的，然后我就问他可以给你们多久，可以多久搬？他说可以最多半年给你们搬走，本来我是提议说让他们继续租给你，但是房租不可能一万块，但是他说还是不租。”2019年4月17日，卓：“房地产证过户都不止半年。”赵：“23号正式交接完。”2019年4月25日，赵：“今天25号了，你说25号之前会把房租给我，你还没给我呢”卓：“我不在南沙，看看我过去或你发个农行的账号给我，我转给你咯……”……赵：“最好就转那个微信或者支付宝给我咯，因为这些钱也不是我的钱，是帮那个新房东收到，所以要转到他那里去，所以转到我微信呀或支付宝这里都可以”卓：“……要不就等我过去了，这两天回南沙再给你。”赵：“没事啊，你要是明天回来，你就明天转微信转支付宝给我…”2019年4月26日，卓：“靓女，你过来拿现金吧，那单拿过来。多少钱，把现金给你。我现在叫人过去拿现金，转了要明天才到，所以我叫他把现金拿出来。”赵：“现在，那个现金已经在那里了？我过去直接可以收是不是。”2019年5月6日，赵玉兰向卓泽敏发送收据图片。2019年5月17日，赵：“老板今天17号了，你要交房租了。给你信息你又不回。”卓：“没看到，你单发过来，这两天给你。”赵：“我早就发给你了，我现在重发一次吧”2019年5月20日，赵：“老板，今天20号了，你还不给房租我呀”卓：“25号给你”赵：“最迟25号了啊，最迟25。”2019年5月26日，赵：“老板，你不是说25号给我钱吗？今天26号了”卓：“明天给你，明天一定交。”2019年6月24日，赵玉兰向卓泽敏发送收据图片两份。赵：“老板交铺租了，这个月还是我收。”卓：“那就月底给你了。30号给你。”赵：“0K”。2019年6月25日，卓：“到时候你就让新房东跟我签合同就行呗”赵：“我问了新房东，新房东他说不签。”2019年6月30日，赵：“今天三十号了，你要交铺租给我了，你说了三十号给我的。”卓：“好啊好啊，等下让财务看看里面有多少，还一下。”赵玉兰与卓泽敏（微信号：×××）的微信聊天记录部分内容如下：2019年8月20日，卓：“房东，我就先告诉你一下，这几天就来，好多客人说我这里应该重新装修一下，这些房间这些要重新补装修的”赵：“我已经发了通知给你老爸了，到10月16日就要交回这个铺位。如果你这个时候装修的话，你自己亏是你自己的。”2019年10月5日，卓：“每月财务叫你过来收房租水电费，你怎么不过来收。没开单过来怎么交，你今天如果不来收是你的事，把以前没开单的开过来一起结清。”赵：“催了多少次，两个月你都没有来交租金，你现在说这些没有用。”卓：“你追谁啊，我从来没有收到你信息。也叫你过来店里拿是你自己不过来拿。既然你这么说，那我现在叫你过来店里拿租金。你过来拿，我在店里。”2019年10月17日，卓：“房东，今天你怎么还没来收租金呢，那你明天过来店收租金了，还有把之前几个月的单拿过来还给我的，我才可以给财务算了。”2019年10月20日，赵：“之前一直让你交租金，你就拒绝交。你已经过了几个月，你这个时候让我去收租金已经违约了。”卓：“每月都有叫你过来拿租金是你故意不过来拿，我爸也有叫你过来拿，财务也有叫你过来拿，你故意不收租金这样就能收回档口吗，找这些借口想收回档口更加免谈，我爸已谈好要加盟面点王餐厅，过几天就要全部装修了。”2019年10月23日，卓：“你自己不来拿租金，以后这些无聊的事就不要随便贴，每个月都叫你开单过来拿租金，你就不来拿。你现在都可以过来结清，以前的单也开过来，我们财务要入账。”赵玉兰与卓泽祥（微信号：×××）的微信聊天记录部分内容如下：2019年10月5日，卓：“老板，你今天的通知我看到了，你怎么能说我没交租金？我叫你过来拿租金你都不来拿，你现在随时都可以过来店里拿租金你。房东你过来收房租，前几个月的单也开过来还我水电费的发票也开过来一起结算清楚，每月都有叫你过来收房租并开票过来，你怎么不来收，是什么意思，你这次不过来结清帐将视为你自动放弃，后果自负。租金和水电费你随时可以过来店里跟我拿，我在店里。你自己不来拿租金和水电这是你自己的责任，你要保证我的水电正常营业。”一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。赵玉兰经过产权人同意，将案涉房屋出租给卓泽敏，案涉的两份租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应自觉履行。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为赵玉兰发出解除《商铺租赁合同》的行为是否有效。一审法院对此评判如下：其一，从案涉合同的约定来看，双方约定“每月一日以现金方式交本月铺租及上月水电费到信息xx酒店前台，如超期支付甲方有权收回商铺，没收保证金。15号之前不交房租甲方收回商铺。”卓泽敏应于每月15日前交纳当月房租，否则赵玉兰有权收回商铺，赵玉兰、卓泽敏对合同解除的条件有明确约定。其二，从合同的履行上看，根据双方确认的已缴纳租赁费用的金额及方式，卓泽敏主要是通过转账方式支付案涉租赁费用，据此可以认定双方在合同履行中对案涉合同约定的租金及水电费支付方式已经变更，卓泽敏可通过现金及转账方式向赵玉兰支付租金及水电费，卓泽敏自2019年8月起未向赵玉兰支付租金，卓泽敏所主张的有通知赵玉兰到店收取租金并不构成卓泽敏缴纳租金及水电费的阻碍，故对其该项主张，一审法院不予采纳。其三，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”卓泽敏自2019年8月起拒付租金，其行为已经构成违约，合同所约定的条件已经成就。赵玉兰据此向卓泽敏发出书面的《解除合同通知》并送达卓泽敏，案涉的合同在送达之日即2019年10月23日已经解除。据此，卓泽敏要求确认上述赵玉兰发出《解除合同通知》的行为无效无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年5月11日判决如下：驳回卓泽敏的全部诉讼请求。一审案件受理费25元，由卓泽敏负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院二审另查明：根据双方一审提供的微信聊天记录显示，赵玉兰与卓泽敏等人一直就与新业主广州xx发展有限公司签约以及租期等问题进行商谈。其中：2019年5月17日，赵：“我4月16号说了新房东说不租，给你半年时间。所以半年是到10月16日。交给他的房租是从去年的九月份开始，就房租都是我帮忙代收，然后从下个月6号开始就是他们收房租了。约了这个月的27号就过来，27号下午吧，下午可以见一下新房东。”2019年6月24日，赵：“老板交铺租，这个月还是我收。”卓：“那就月底给你了。”赵：“老板现在已经月底了，明天25号了，平时你也是25号，最迟也是，新房东收租的话，就是每个月的五号之前收租，本来这个月是他交接的，没有交接，25号最迟了。”卓：“30号给你。”赵：“好的。听说你那里要装修，是真的还是假的，你那里人家那个新房东发了一个函给你，从那时候起给你半年时间，你还装修吗？不可能吧。只能做到10月16号，你还装修？”卓：“到时候你就让新房东跟我签合同就行呗。”赵：“我问了新房东，新房东说他不签。我跟他说了，原来这个铺位是三万五，让他三万五租给你，跟你重新签合同他都不愿意。”卓：“不签我也不会搬走。”赵：“你现在装修肯定不行啦，你现在装修不是把那个钱丢到海里面吗，原来我们一万五租给你，你省了房租钱都那个啦。继续签人家都不可能一万块钱租给你的，怎么可能。”卓：“他们什么时候装修。”赵：“不知道，现在没有交接，交接完了就会装修。他们说只要你们愿意就是不做到半年，就是说你们要提前也是可以的。现在还没交接好，交接好就会装修。”2019年7月1日，赵：“你答应昨天给一万，现在还不给，6月份的铺租是5号之前交的，你看看合同吧。”2019年7月17日，赵：“今天17号了，交铺租了。”卓：“刚看到，25号给你。”2019年7月26日，赵：“老板，你不是说25号转给我吗？我昨天去你店里，他说你今天转给我。”卓：“我现在去取钱，取了拿过来给你。”赵：“你是拿现金给我吗？我不在家喔现在。你可以直接微信呀，或者支付宝转账给我都可以的吗。”卓：“先拿现金给你，我的微信已经限额了，转不出去了，我现在这里拿到家里给你，还是你出来拿，然后就先给你一万块钱那个租金，那个水电费月底，这个月底过几天再给你。”2019年7月27日，赵：“那个水电费是几点钟转给我呀。”卓：“老板娘，那个水电费1号转给你好吧，1号或者2号转给你。”赵：“不可以不可以，你到30号，最迟30号要转给我。每个月的5号之前要交房租了，现在等你到月底已经最好的人了，这个月底一定要交。”2019年8月15日，赵：发送2019.8.1两张收据图片（均显示被卓泽敏拒收）。2019年8月20日，卓：“房东，我就先告诉你一下，这几天就来，好多客人说我这里应该重新装修一下，这些房间要重新补装修的。”赵：“我已经发了通知给你老爸了，到10月16号就要交回这个铺位，如果这个时候装修，亏是你自己的。我15号发了这个单给你，也发给你爸了，然后你是拒绝我的之前。你们那个租金，当时你也在场，那么便宜租给你们，我们原来租给别人是三万五的，现在一万块钱也租给你们，然后你们都已经做了一年，房租这里节约了几十万。”赵：“不是玩不玩的问题，有些客人征求要装修，我们要装修啊，到时候那就你们起诉咯，反正按照你这样说的话，我就一定不会把店还给你们的。我们又不是要欠你们的租金，也不会超过月，超过几天，超过十几天，这个是正常的。”赵：“合同上面写的清清楚楚，每个月15号之前要交房租，超过15号，押金也没有的，可以收铺位的。你的装修跟我一点关系都没有。”2019年9月20日，赵：发送2019.9.1收据图片。卓：“你发错了，你一直都没有发给我的。你一直以来这一年多一直都没有发给我，你把六个月之前的单都拿给我，给我对，我一直都没有拿到单啊。你把这六个月的单，都拿过来给我，然后签名，明天拿到店里给我，我去清理一下。”2019年10月5日，卓：“房东，你不是上次已经发这个单给我，一万九我叫你过来拿房租，还有拿这五个月的单给我，你怎么没有拿过来给我呢，等到现在跟我要房租。”二审中，双方确认2019年8月之后的租金卓泽敏一直未再支付。赵玉兰于2020年1月14日另案起诉卓泽敏，要求判令解除双方签订的两份《商铺租赁合同》等。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院二审争议焦点为：赵玉兰于2019年10月23日向卓泽敏发出的解除通知是否发生合同解除的法律效力。本院对此评析如下：首先，双方签订的两份《商铺租赁合同》均已约定承租方需于每月一日缴纳铺租及上月水电费，并由赵玉兰手写注明“15号之前不交房租出租方收回铺位”的内容，该项约定对双方均具有法律约束力。而关于合同实际履行情况，结合双方提交的微信聊天记录反映，自2018年9月之后，卓泽敏实际缴纳租金、水电费的时间均晚于合同约定的交租期限，虽赵玉兰在微信沟通过程中也表示许可，但从其每月均反复催促卓泽敏及其家人付款并多次提示关于迟延付款有权收回铺位的约定内容，可以反映赵玉兰并不认可卓泽敏迟延付款的行为，仅是为避免争端而未予追究卓泽敏的违约责任。因此，卓泽敏以其自身拖延缴费的行为主张双方已实际变更付款期限为不固定期限，并据此主张原合同约定的解除条件已丧失法律效力，明显有违客观事实，本院对此不予确认。其次，关于卓泽敏未向赵玉兰支付2019年8月、9月租金是否构成违约的问题。本案中，卓泽敏对其未付租金的抗辩主要为：1.自2019年4月起，赵玉兰向其表明铺位转售予第三人后将不再租赁，对其正常经营造成影响。2.赵玉兰拒绝到店领取租金及水电费，不履行合同约定的配合收租义务。但综合分析双方微信沟通及举证情况：其一，赵玉兰虽有告知卓泽敏商铺转售后新房东不同意继续签约，但其在2019年10月前并未通知收回商铺或采取任何不当行为阻止卓泽敏正常经营，且双方《商铺租赁合同》中约定有“如甲方卖掉xx酒店一切由新房东安排、甲方只退租金”的内容，即便双方就此存在争议亦应通过法律途径解决。卓泽敏在仍正常占有使用案涉商铺的情况下，以此为由拒付租金，缺乏法律依据，本院不予支持。其二，关于租金付款方式问题，在租赁合同法律关系中，按期支付租金是承租人应当负担的主要合同义务，而案涉合同履行期间，卓泽敏已多次通过微信、支付宝等方式向赵玉兰支付租金，故即便赵玉兰拒绝到店收取现金，卓泽敏亦完全可通过其他合理方式履行其合同义务。因此，卓泽敏作为承租人客观上并不存在无法正常交纳租金的障碍，其未予支付2019年8月、9月的租金确已构成违约，本院对此予以认定。其三，关于赵玉兰是否有权于2019年10月23日通知解除合同的问题。如前所述，卓泽敏逾期缴纳两个月的租金已构成违约，经赵玉兰催告后仍未积极履行支付租金义务，结合其履行合同的整体情况，并不存在相应免责事由，故赵玉兰提出解除合同符合双方合同约定的解除条件，该解除通知自送达之日起即发生合同解除的法律效力。至于赵玉兰此后另行起诉要求解除合同，并不影响本院对合同解除时间的认定。据此，对卓泽敏的上诉主张，本院均不予采纳。综上所述，卓泽敏的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人卓泽敏负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二〇年八月二十一日书记员  杨希叶小琳