辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10048号上诉人（原审被告）：李立军，男，1968年10月16日出生，汉族，现住沈阳市浑南新区。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司（原碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司），营业场所沈阳市苏家屯区枫杨路78号。负责人：周晓光，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟娜，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。上诉人李立军与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司物业服务合同（以下简称“碧桂园物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初13985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李立军上诉请求：1.请求撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初13985号判决;2.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院拒收上诉人提交的反诉状。即使在上诉人当庭再次提交的情形下仍未作任何处置，侵害上诉人合法诉权。一审遗漏当事人诉讼请求，程序严重违法，判决内容违背事实。本案虽然表面上是一个简单的物业费欠缴纠纷，实际上是碧桂园物业公司收买社区干部出具虚假证明、违法虚假招标订立的强买强卖的无效合同纠纷。二、一审庭审对判决所依据的主要证据未经质证，以众所周知的虚构事实作为判决依据，属于案件主要事实认定错误。三、一审法官现场调查结果印证了被上诉人没有妥善履约意愿，恶意损害广大业主合法权益的不争事实，但判决内容回避了这一重要事实。园区存在大量恶意损毁园区绿植和服务质量残次的情形。四、一审判决将最高法院司法解释张冠李戴，针对上诉人主张合同合法性问题错误引用最高人民法院关于“当事人以其并非合同当事人为由提出提出抗辩的，不予支持”的司法解作为依据，属于适用法律错误。碧桂园物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。碧桂园物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付所欠物业服务费人民币33597.7元。事实和理由：被告房屋位于沈阳市浑南区，面积256.08平米，物业服务费收取标准：单价4.1元/平米/月，每月1049.93元。从2017年1月1日到2019年8月31日，共拖欠物业服务费33597.7元。一审法院经审理查明：通过招投标程序，碧桂园物业公司与沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司于2015年12月30日签订前期物业服务合同，约定被告位于沈阳市浑南区，面积256.08平米房屋由广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳苏家屯分公司提供物业服务，物业收取标准为每平方米每月4.1元，每月1049.93元。从2017年1月1日到2019年8月31日，共拖欠物业服务费33597.7元。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司沈阳苏家屯分公司于2019年6月21日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司沈阳苏家屯分公司。一审法院认为：原告物业公司履行了服务义务，有权收取业主相应费用；被告业主享受了原告提供的服务，应履行交纳相应费用的义务。本案原告2016年1月1日开始为被告位于沈阳市浑南区，面积256.08平方米房屋提供物业服务，被告于2017年1月1日至今未向原告交纳物业服务费，被告应当依约交纳物业服务费。关于被告提出的物业服务质量存在瑕疵的问题、招投标产生的前期物业服务合同与原合同不同，内容有删改，不利于业主等问题，被告作为业主，如果对物业合同内容、物业公司的服务质量存有异议，可以通过成立业主委员会向物业公司提出诉求及合理化建议，重新修订物业合同或者依法向相关物业主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故对被告的抗辩理由，不予支持。同时原告作为物业服务企业，要注重提高服务质量，满足业主的合理需求。关于被告提出的质疑原告提供的合同合法性的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该园区建设单位依法与原告签订了前期物业服务合同，其内容不违反法律规定，具有法律效力，对全体业主具有约束力，且被告未就该主张提供相关证据，被告以此抗辩不予支持。关于被告提出的原告曾承诺将物业费降低至3.5元每月每平方米的问题，原告于2017年12月1日向二期别墅业主复函，写明拟从2018年1月1日起将二期别墅物业费调整为3.5元/平方米/月，但需业主将2016年至2017年度物业费按照4.1元/平方米/月补齐，且需业主委员会与物业公司重新签订物业服务合同确定收费标准后，再按照3.5元/平方米/月收取物业费。可见，若将物业费标准调整为3.5元/平方米/月需同时符合两个前提条件，即业主按照4.1元/平方米/月的标准结清2016至2017年度的物业服务费，且需业主委员会与物业公司重新签订物业服务合同确定收费标准。但至今该园区业主委员会未与原告重新签订物业服务合同，因此未形成新的物业服务合同，也未将原物业服务合同进行变更，故业主仍应按照前期物业服务合同约定的收费标准4.1元/平方米/月交纳物业费。被告以此抗辩，不予支持。综上所述，原告请求被告支付2017年1月1日到2019年8月31期间的物业费33597.7元（4.1元/平方米/月×256.08平方米×32个月)的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：被告李立军于本判决生效后10日内给付原告碧桂园物业公司物业服务费33597.7元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元，由被告李立军承担。二审中，上诉人提交了如下新证据：1.照片一组，分别为洋房、别墅、高层，用以证明高层的物业管理比较好，洋房、别墅的物业服务都不好。2.关于公园里二期监控维修报备函、关于公园里一二期物业服务提升实施方案（均为复印件），用以证明被上诉人服务存在缺陷，被上诉人对此认账，如果不认账就不会进行维修和制定实施方案。被上诉人发表质证意见：对证据1，证据中包含了洋房和高层的照片，其不在诉争的区域，且时间不是我方主张物业费的时间段；建筑垃圾应放到指定地点，系业主的任意堆砌，业主存在过错，我公司已经按时清理，该组照片均不能证明我公司服务存在瑕疵。对于证据2，该证据只能证明我公司在不断完善服务，尽到了应尽的服务义务。监控系统系业主在违建时将电缆挖断。二审对一审判决认定的事实予以确认。另查明：2011年5月16日，沈阳穗港白云房地产投资开发公司与沈阳穗港物业服务有限公司签订了案涉园区的前期物业服务合同，后解除。审理中，上诉人自认园区于2016年7月成立了业主委员会，2017年末业主委员会解散。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，李立军于2013年9月入住该小区，此时的物业服务公司为沈阳穗港物业服务有限公司。后开发商与该物业公司解除物业服务合同，通过招投标的方式，于2015年12月30日与碧桂园物业公司签订了《穗港·公园里前期物业服务合同》，此时仍旧处于开发商对于前期物业公司的选择阶段，开发商可以重新选择碧桂园物业公司进行物业服务，依据上述司法解释，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力，因此碧桂园物业公司为该小区提供服务有合理依据。现物业公司作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为园区业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务，故一审法院判决上诉人履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出的一审法院未准许其提出反诉问题，因上诉人对此并未提供证据予以证明，且其可以另行提起诉讼主张权利，故对该上诉请求不予支持。关于上诉人主张的一审对于主要证据未予质证问题，但上诉人并未明确说明对哪些证据未予质证，故对该请求亦不予支持。对于上诉人所提碧桂园物业公司广告费用没有公示问题，因与本案非同一法律关系，本案不予处理，上诉人可另行主张。关于被上诉人所提物业公司服务不到位、管理混乱问题，虽上诉人提交照片，用以证明物业公司的物业服务不到位，未达到合同约定标准，但因物业服务具有整体性、连续性，而李立军所提供的照片不足以全面客观地反映物业公司的整体服务状况。同时，本院于二审庭审后到案涉园区进行现场勘查，被上诉人的物业服务并未存在明显不足或严重瑕疵，故上诉人所提问题不构成减免物业费的理由。业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准。如业主对物业公司的服务不满意，可以通过法定议事程序，向业主委员会或相关部门提出申诉，依据规定处理，法律也赋予了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，对小区全体业主的利益，尤其是已交费业主的权益也会造成影响。被上诉人作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责。提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由李立军负担。本判决为终审判决。审判长 孙 悦审判员 姜会军审判员 丁广昱二〇二〇年八月二十七日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。