安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2464号上诉人（原审被告）：赵智慧，女，1966年10月13日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市龙子湖区，现住安徽省蚌埠市龙子湖区。被上诉人（原审原告）：周景顺，男，1954年8月2日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市龙子湖区，现住安徽省蚌埠市。上诉人赵智慧因与被上诉人周景顺房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初4698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵智慧上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，发回重审或查清事实后，依法改判向第三方追讨；二、一审、二审诉讼费由周景顺承担。事实与理由：一、周景顺明知已转让的事实，并多次打电话或当面找杨某（承租人）收取了房租，并且参与了第三次转让，而且在2019年3月承诺杨某可缓交房租，直至2019年5月初因店里窃电被供电局查封，周景顺才打电话让赵智慧帮助出面协调解决电的问题，赵智慧才知道租金纠纷；二、周景顺声称欠4个月租金，杨某称已交，并未欠房租，而且杨某称周景顺私自将杨某的租客赶走，未收到杨某的租客（大皖北烟酒店）的租金；三、关于电表及电费，是在周景顺已收到房租，并且参与了杨某转让给李响继续经营的事实前提下在2019年3月以后产生的，周景顺应找下任承租人承担；四、周景顺在已知转让事实，并已实际收取租客租金，而且明确表示租金可以缓交的情况下，电话中也明确承诺不追究我的转让责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法支持上述人的诉求。周景顺辩称，赵智慧上诉称一审法院认定事实不清，适用法律不当，缺乏事实依据及法律依据。首先，一审中，周景顺向法院提交的证据及法院査明的事实能够认定，周景顺与赵智慧双方租赁合同关系成立、赵智慧承租期间拖欠租金、水电费及私自窃电受到国家电网处罚的事实。其次，周景顺与赵智慧签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。赵智慧在租赁期限内擅自将承租房屋转租他人且未按合同约定支付租金且拖欠水电费，因窃电受到国家电网处罚已严重构成违约，一审法院判决赵智慧承担违约责任并支付拖欠的房租及周景顺垫付的罚款符合法律规定。另外，一审中，赵智慧未向法庭提供任何证据能够证明周景顺知晓及认可赵智慧对外进行转租的事实。赵智慧在一审及上诉中称其2016年11月将承租房转租他人已通知周景顺并得到周景顺默许与事实不符。租赁期内，周景顺一直向赵智慧索要租金且赵智慧予以认可，赵智慧并未向周景顺提出已将承租房屋转租第三人。一审法庭询问中，赵智慧申请的证人杨某并未认可周景顺已知晓赵智慧将承租房屋转租杨某的事实。赵智慧应按双方签订租赁合同支付拖欠租金，返还周景顺垫付罚款并承担违约责任。根据合同相对性原则，在合同履行期限内，合同缔约方未按约定履行义务或因第三人原因未能履行，守约方有权按照合同约定追究违约方违约责任。同时根据《合同法》第二百二十四条规定，赵智慧对外转租行为是否得到周景顺认可，不影响周景顺与赵智慧之间租赁合同的效力，周景顺仍有权要求赵智慧按照双方合同约定履行义务承担责任。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回赵智慧的上诉请求，维持原判。周景顺向一审法院起诉请求：一、解除周景顺与赵智慧的房屋租赁合同；二、判令赵智慧支付周景顺2019年4月1日至2019年7月31日拖欠房租共计36000元整；三、判令赵智慧支付周景顺延期支付房租滞纳金共计18468元（以36000元的千分之三每天108元计算，自2019年4月1日起计算至2019年9月16日）；四、请求判令赵智慧交纳的保证金5000元不予返还；五、判令赵智慧返还周景顺垫付赵智慧租赁期间拖欠电费5534.81元、水费723.14元及违约使用电费罚款16604.43元；六、一审诉讼费用由赵智慧承担。一审法院认定事实：2011年8月1日，周景顺与赵智慧签订《房屋租赁合同》，约定周景顺将其爱人乔现琴名下坐落于本市蓝天小区兴业街250号的房屋租赁给赵智慧用于开设快捷宾馆，租期自2011年8月1日至2019年7月31日，租金2011年8月1日至2014年7月31日为5800元/月，2014年8月1日至2015年7月31日为7000元/月，2015年8月1日至2016年7月31日为7500元/月，2016年8月1日至2017年7月31日为8000元/月，2017年8月1日至2018年7月31日为8500元/月，2018年8月1日至2019年7月31日为9000元/月，租金应以现金方式每三个月支付一次。承租人需交保证金5000元整，合同终止后结算归还。承租人负责支付承租期间房屋的水费、电费、卫生费、物业管理费等各项费用。合同同时还约定，未经出租人同意私自将房屋转租给第三人的，出租人、承租人均有权解除该合同，并约定延期交纳房租按应交房租的总额收取每天3‰滞纳金，如延期三十天还未交清房租，将视为承租人提前终止合同，出租人不予退还保证金。合同签订后周景顺依约交付了房屋。赵智慧依约支付房租至2019年3月31日。2019年8月2日，周景顺将诉争房屋收回。2019年8月23日，周景顺垫付了赵智慧承租期间拖欠的电费共计5534.81元。另查明，2019年3月23日，蚌埠供电公司用电检查所发现诉争房屋存在违约用电及窃电问题。2019年8月23日，周景顺替赵智慧垫付了违约用电的违约金16604.43元。一审法院认为：周景顺、赵智慧于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。现周景顺履行了交付租赁物的义务，赵智慧接收并使用租赁物后理应按照合同约定交纳租赁费用，故对周景顺要求赵智慧支付其拖欠房租36000元的诉讼请求，一审法院予以支持。因房屋租赁合同已于2019年7月31日到期，双方又未达成续租合意，故不存在解除房屋租赁合同的问题。因赵智慧至今拖欠租赁费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。赵智慧诉请的滞纳金即违约金性质，合同对滞纳金约定的标准过高，一审法院认为应以赵智慧未付租金部分为基数按年利率24%为标准计算为宜。关于周景顺要求赵智慧交纳的保证金5000元不予返还的诉讼请求，符合双方合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。关于周景顺要求赵智慧返还周景顺垫付赵智慧租赁期间拖欠电费5534.81元及违约使用电费罚款16604.43元的诉讼请求，周景顺提供了相应票据予以佐证，一审法院予以支持。关于周景顺诉请的水费723.14元，因周景顺提供的票据户名系案外人，且未提供其他有效证据予以证明，一审法院不予支持。赵智慧辩称其已于2016年11月将诉争房屋转租且周景顺知情，但周景顺予以否认，且赵智慧未提供有效证据予以证明，故对该辩解意见一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、赵智慧于本判决生效之日起十日内支付周景顺房屋租金36000元（自2019年4月1日起按9000元/月计算至2019年7月31日止）；二、赵智慧于本判决生效之日起十日内支付周景顺滞纳金3444元（以27000元为基数，自2019年4月1日起按年利率24%计算至2019年9月16日止；以9000元为基数，自2019年7月1日起按年利率24%计算至2019年9月16日止）；三、周景顺无需返还赵智慧支付的5000元保证金；四、赵智慧于本判决生效之日起十日内支付周景顺垫付的电费5534.81元及违约使用电费罚款16604.43元，合计22139.24元；五、驳回周景顺的其他诉讼请求。如果赵智慧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1858元，减半收取计929元（周景顺已预交），由赵智慧负担，于本判决生效后七日内向一审法院交纳。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本案二审期间，周景顺陈述，其不认识杨某，赵智慧称杨某是其合伙人，从2018年7月份开始房租是杨某缴纳的，还剩最后4个月杨某没有缴纳房租才产生纠纷，不认可赵智慧将合同转让给杨某。证人杨某陈述，从2018年下半年开始房租是其缴纳的，周景顺讲不管是赵智慧还是杨某，只要给他房租就行，后4个月房租没交。本院认为，周景顺、赵智慧于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》，虽然从2018年7月份开始房租是杨某缴纳的，但并不能据此认为合同的承租方由赵智慧变更为杨某，周景顺不认可承租方是杨某，赵智慧也不能举证证明承租方变更为杨某，故依合同约定承租方为赵智慧，赵智慧应缴纳拖欠的租金及支付电费、电费罚款。赵智慧上诉称其不是承租人的上诉理由不能成立。赵智慧上诉称因周景顺将租客赶走，导致租客未交纳租金，但其不能举证证明周景顺将租客赶走，故对赵智慧该上诉理由不予采纳。赵智慧提供的电话录音中，并无周景顺表示不再追究其转让责任的陈述，故赵智慧上诉称其不应承担责任的上诉理由不能成立。综上，赵智慧的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1858元，由赵智慧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  唐红旭审判员  王朝霞审判员  张 青二〇二〇年八月二十八日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。