四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1938号 上诉人（原审被告）：郭勇，男，汉族，1987年6月30日生，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司，住所地四川省南充市顺庆区锦程路189号。 负责人：何建明。 委托诉讼代理人（特别授权）：廖婷婷，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人郭勇因与被上诉人武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司（以下简称泰兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郭勇向本院提起上诉请求：1.撤销原判，依法改判上诉人不承担物业等费用。2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：（一）被上诉人未通过合法的招投标流程与开发商（家居赋公司）签订《前期物业服务合同》，违反招标法规定，上诉人签订购房合同约定前期物业是宏敬公司不是泰兴公司，泰兴公司到舞凤街道办备案的资料造假，申请中出现《前期物业服务合同》造假，泰兴公司的注册地不实，泰兴公司入驻时并公示，上诉人的被告主体不适格，《前期物业服务合同》应无效，人民法院应先审查合同效力，再审查各方的权利义务。（二）因新风尚小区未成立业主委员会，家居赋公司（开发商）在更换物业管理公司时，有责任、有义务做好交接工作，并承担未交接造成的装修保证金1000元，电梯超负荷使用费346元，公共能耗费60元，车旅费200元，多收装修建筑垃圾清运费57.58元，电瓶车赔偿费2200元（电瓶车停在地下停车库中被盗），共计3833.58元。依据《商品房买卖合同》约定上诉人无需向被上诉人承担物业管理费用，理应由家居赋公司负责。被上诉人在物业服务期间，对于小区的美化环境、地下排污、消防、绿化、电梯等管理存在诸多问题，被上诉人未履行合同的主要义务，未尽到物业服务管理职责，上诉人不予交纳物业费用。被上诉人入驻小区后，私自安装广告牌，对外广告收入及外来车停车收费，不公开账目，损害了业主利益。 武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司答辩称，(一)根据《物业管理条例》第21条、25条，《最高人民法院》第一条规定，在小区未成立业主委员会的情况下，家居赋公司作为案涉小区的建设单位有权签订物业合同，且对业主具有约束力。《前期物业服务合同》签订的主体符合法律规定。（二）泰兴公司通过家居赋公司公开招标，取得新风尚小区物业服务项目。并通过顺庆舞凤街道办事处备案，上诉人未能提供证据证明泰兴公司的投标程序不合法。并且建设单位通过招投标方式选的物业公司属于管理性规定并非强制性规定。即使存在瑕疵也不影响合同效力。泰兴公司与家居赋公司签订的合同是有效的。（三）本案涉及的物业合同虽然单价1.38元，但泰兴公司入住收取的费用一直是单价1.2元每平方每月，并没有损害业主利益。家居赋公司与宏敬公司签订的前期物业合同，是经法院判决终止，泰兴公司入住小区以合同约定提供物业服务，泰兴公司主张物业费，上诉人所说的交付装修保证金等费用，应由宏敬公司承担。而不应作为不交物业费的抗辩。（四）泰兴公司入住小区就向业主进行了公示，在上诉人张超、张林华等案件中举出了公示的相关证据，也能够证实是向业主进行了公示。中级法院生效判决，认定泰兴公司服务存在瑕疵，将一审法院认定的1.2元调整为1元。本案的一审判决对于瑕疵的表述及标准与前述两份生效判决完全一致。为体现二审判决权威性、公信力，应当就本案作出同样的裁判。请求驳回上诉，维持原判。 武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司向一审法院起诉请求：1.判令郭勇支付余欠的物业管理费2902.28元及垃圾清运费136.50元，欠费总额为3038.78元，欠费期间为2018年1月1日至2019年9月30日并承担相应的滞纳金；2.本案诉讼费由郭勇承担。 一审法院认定事实，郭勇系南充市顺庆区4幢2单元3层1号业主，该房建筑面积为115.17平方米。家居赋公司系南充市顺庆区的开发商。 2014年7月1日，家居赋公司（系甲方，亦为新风尚小区开发商）与南充宏敬物业管理服务有限责任公司（系乙方，简称宏敬物业公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定家居赋公司将其开发的位于南充市顺庆区的前期物业管理和服务委托给宏敬物业公司管理，委托管理期限暂定为三年（不超过三年），自2014年7月1日0时起至2017年6月30日24时止。家居赋公司于2016年10月18日向一审法院提起诉讼，要求解除与宏敬物业公司之间的《前期物业服务合同》及其附加和补充协议，2017年7月20日，一审法院判决确认家居赋公司与宏敬物业公司签订的《前期物业服务合同》及其附加和补充协议于2017年6月30日终止（系生效判决）。 2017年9月8日，家居赋公司以暂未成立小区业主委员会的情况下向南充市顺庆区舞凤街道办事处提交书面申请，请求通过招投标进驻新的物业管理公司，南充市顺庆区舞凤街道办事处于2017年9月20日同意该项申请。2017年9月27日，泰兴公司通过公开招投标取得南充市顺庆区的物业服务管理权，同日在南充市顺庆区舞凤街道办事处予以了备案登记。2017年10月1日，家居赋公司与泰兴公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定家居赋公司将其开发的位于南充市顺庆区全部的物业管理服务工作委托给泰兴公司管理，委托管理期限为两年，即从2017年10月1日0时起至2019年9月30日24时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自行终止。家居赋公司与泰兴公司签订的《物业管理服务合同》第十九条、第二十条、第二十一条分别约定了泰兴公司的服务范围及收费标准，其中包含“由甲方（即本案泰兴公司）对南充市顺庆区提供物业服务，对房屋共用部位、共用设施、设备、公共设施和附属建筑物、构建物的维护、养护与管理，对公共要地、花木、建筑小品等的养护与管理，对公共环境卫生、公共场所的清洁及垃圾的收集、清运等等；本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，依据本协议向泰兴公司交纳物业费及代收代缴费用，业主不得以放弃权利而不得履行按时足额缴纳物业费及相关费用的义务；物业费按业主其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层电梯住宅按照建筑面积1.38元／月／平方米，商业或其他非住宅按照建筑面积1.9元／月／平方米，车库车位按照每月50元，摩托车按照每月25元，电瓶车按照每月30元（包含充电）”；该合同第二十一条第五项同时约定，对物业使用人逾期交纳物业费，泰兴公司可以逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。泰兴公司违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，家居赋公司有权要求泰兴公司在一定期限内改正，逾期未改正的家居赋公司有权终止合同。 泰兴公司自进入新风尚小区进行物业服务后，因郭勇未支付物业管理费，泰兴公司于2019年11月5日以郭勇所购的新风尚小区内的案涉房屋地址向郭勇邮寄送达了催收物管费函件；该邮寄函件跟踪信息显示，已采用速递易方式由郭勇取走邮件。 另查明，2009年6月8日南充市物价局向南充市环境卫生管理处出具关于顺庆区城市生活垃圾处理费标准的通知，确定南充市顺庆区城市居民按每月每户收取生活垃圾处理费6.5元。 且查明，郭勇提供了小区道路、设备等照片以及相关政府部门对泰兴物业的检查记录及消防隐患整改通知书，显示小区存在部分消防设备损坏、小区内喷泉电线裸露等问题。 一审法院认为，对于郭勇提出的家居赋公司无权解除与宏敬物业公司签订的《前期物业服务合同》问题，该《前期物业服务合同》系经人民法院判决终止，且本案系泰兴公司诉请郭勇支付物业服务费，该诉请的处理与宏敬物业公司和家居赋公司之间的《前期物业服务合同》无关。 对于郭勇提出的家居赋公司无权代理业主与泰兴公司签订《前期物业服务合同》，该合同无效的问题。本案中，家居赋公司系案涉小区的建设单位，在小区未成立业主委员会的情况下，建设单位有权签订前期物业服务合同。郭勇主张家居赋公司选聘泰兴公司时招投标程序不合法，但其未提供证据予以证明，且建设单位通过招投标方式选聘物业属于管理性规定，不属于强制性规定，即使该程序存在瑕疵，也不影响服务合同的效力。因此，郭勇该项主张及追加家居赋公司参加本案诉讼的主张不能成立。对于郭勇提出的泰兴公司物业服务不到位，其不应当支付物业费的问题。泰兴公司对物业进行管理期间，泰兴公司对排污堵塞、小区绿化、垃圾清理问题做了大量工作，其履行了合同约定的维修、养护和管理的主要义务，拒付物业费无法律依据。但从郭勇提供的小区内的照片及相关政府部门的检查文件显示，泰兴公司确实存在服务不到位的情形，针对该履行瑕疵，一审法院酌情将本案物业费调减为高层电梯住宅按照建筑面积1元/月/平方计收。故郭勇应支付泰兴公司2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业费2418.57元（115.17平方×1元×21月），垃圾处理费136.50元（6.5元/月×21月），合计2555.07元。至于泰兴公司所主张的滞纳金，郭勇并非无故未交物业费，因此，泰兴公司所主张的滞纳金，一审法院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告郭勇于本判决生效之日起十日内支付给原告武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司2018年1月1日至2019年9月30日期间欠付的物业费及垃圾清运费2555.07元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由郭勇负担。 本院审理查明的事实与一审认定的一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。” 《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。2017年10月1日，作为上诉人郭勇所在的新风尚小区未成立业主委员会的情况下，建设单位家居赋公司与泰兴公司签订了《物业管理服务合同》，家居赋公司在签订合同之前，向相关部门申请后经批准，通过公开招投标方式确定泰兴公司为物业服务管理公司，且通过相关部门备案。该《物业管理服务合同》对业主郭勇具有约束力。郭勇上诉称，泰兴公司的投标程序不合法，其不是适格主体，《前期物业服务合同》应无效的理由不成立，本院不予支持。同时，建设单位通过招投标方式选聘物业公司属于管理性规定，即使该程序存在瑕疵，也不影响服务合同的效力。泰兴公司为新风尚小区提供了物业服务，泰兴公司存在服务不到位的情形，针对该履行瑕疵，一审法院已经酌情将本案物业费调减，郭勇应当给付相应的物业服务费用。郭勇上诉主张，家居赋公司未与宏敬物业公司做好交接工作，应承担造成其装修保证金1000元，电梯超负荷使用费346元，公共能耗费60元等共计3833.58元的损失。本院认为，家居赋公司与宏敬物业公司终止《前期物业服务合同》，是经人民法院生效民事判决确认，且在泰兴公司签订《前期物业服务合同》之前。本案系泰兴公司向郭勇提供物业服务后，向人民法院提起诉讼主张郭勇应交纳的物业服务费用。至于家居赋公司是否应承担上述费用，不属本案处理范围，不能作为郭勇拒交本案物业费用的抗辩理由。郭勇的该上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，郭勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费25元，由上诉人郭勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年八月二十一日 书记员 周 针