上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初31251号原告(反诉被告)：姚龚伟，男，1989年10月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：卫瑜婷，上海达尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱豪，上海达尧律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴鸣纬，男，1984年1月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王月辉，上海汉盛律师事务所律师。原告(反诉被告)姚龚伟与被告(反诉原告)吴鸣纬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告吴鸣纬提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姚龚伟及其委托诉讼代理人卫瑜婷、朱豪，被告(反诉原告)委托诉讼代理人王月辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)姚龚伟向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年2月29日解除;2.判令被告向原告返还租赁保证金37,000元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月20日,原、被告签订了《商铺租赁合同》,约定被告将位于上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号分割小铺出租给原告,租赁期限为2019年9月1日至2022年8月31日，原告在合同约定的区域和期限内,经营奶茶店。合同签订后,原告即按被告要求向其支付了2019年9月1日至2019年11月30日共3个月租金55,500元和租赁保证金37,000元。因受新冠肺炎疫情影响,2020年1月24日,上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应,原告所处的商场一直是停业状态，原告无法正常经营。原告认为,根据合同第14-1(四)条约定,因遭遇不可抗力,致使双方不能按规定条件履行本合同的,合同任一方可通知对方解除合同,双方互不承担责任。又根据合同第5-3条规定,合同解除后,被告应将保证金无息退还给被告。原、被告于2020年2月29日达成一致,现合同已经解除,合同解除后被告应向原告返还保证金37,000元。现原告起诉来院，要求判如所请。被告(反诉原告)吴鸣纬辩称，同意原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年2月29日解除，但解除原因是原告逾期支付租金，因合同解除的原因在于原告，故对于原告的其它诉请不认可。本案不符合不可抗力条件，原告如果确实没有经营是由原告自身原因导致的，原告所在商铺是位于周浦镇万达广场美食街，此处有工商部门的告示，商铺在疫情期间正常经营，所以不存在原告所说的无法正常经营，原告所经营的行业主要是通过外卖等方式，而疫情在一定程度上提高了外卖经营模式的销量，原告商铺所在的万达美食街由一点点奶茶等多家同类餐饮店面，疫情期间均正常经营，即便原告经营状况不良，也是其自身经营不善所致，并非是受疫情影响；2020年2月29日前，原告并未提出任何解除合同的要求，而经被告多次催讨后原告一再拖延，被告不得不行使合同解除权，致使被告失去了提前将店面对外招租、减少损失的机会，且被告还需向其上家承担违约责任，造成了被告巨大经济损失。据此，被告提出反诉请求：1.判令原告支付被告逾期支付2020年3月1日至2020年5月31日期间租金的付款违约金共计24,975元(月租金18,500元*3个月*5%*9)；2.判令原告支付被告相当于三个月租金的解除合同违约金55,500元；3.判令原告支付以80,475元为基数，支付自2020年3月1日起至实际付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.判令被告无需退还被告押金37,000元；5.判令原告支付被告律师费5,000元；6.判令本案诉讼费由原告承担。原告(反诉被告)姚龚伟针对反诉辩称，不同意全部反诉诉请。原告不存在违约，原告租金系支付至2020年2月29日，另有存在疫情这一不可抗力因素，原告有权使用房屋至2020年2月29日，故不同意支付逾期付款违约金，且根据合同15-4的规定，解除合同条件为累计发生三次以上逾期5天支付租金的，或连续15天未支付租金，原告方应支付逾期付款违约金，但原告没有出现过上述情况。解除合同是双方合议的结果，不存在原告违约。反诉原告要求反诉被告支付违约金的利息不予认可。押金系原告所主张的本诉请求，请求法院支持原告诉请。双方没有约定过律师费，故亦不予认可。诉讼费请求由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年8月20日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《商铺租赁合同》约定，甲方将上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号分割小铺(周浦万达广场金街卡雨诗)出租给乙方用于经营奶茶店，建筑面积为10平方米；租赁期限自2019年9月1日至2022年8月31日止；2019年9月1日至2021年8月31日期间，月租金18,500元，2021年9月1日至2022年8月31日期间，月租金为20,500元；付三押二，乙方应当在每个年租期的10日前(2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前)向甲方一次性足额支付下个租期的租金；履约保证金37,000元，除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将履约保证金无息退还乙方；甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同可以通过一方书面通知解除，双方互不承担责任：因遭遇不可抗力(包括但不限于火灾、洪水、地震、战争、暴动、敌对等)，致使双方不能按规定条件履行本合同的；乙方未按约定时间支付租金，每天按租金的5%支付违约金，乙方逾期五天以内、累计三次未按约定时间支付租金、或连续15天未按约定时间支付租金，甲方可以单方解除合同，并按照房屋当时的现状收回房屋，除履约保证金不予返还外，乙方还应按租赁合同中最近一次租金标准，给予甲方三个月租金金额的赔偿，并承担鉴定、加固、恢复、仲裁或诉讼等费用。该合同补充条款还约定：装修补偿费3万元，此费用不予退还。合同签订后，原告按约承租系争房屋，并向被告支付了履约保证金37,000元及至2020年2月29日的租金。2020年2月12日，被告通过微信督促原告支付租金，要求被告于2020年2月20日前支付租金55,500元。对此，原告表示：能不能延期付款。同年2月19日、2月20日，被告再次督促原告支付租金，2月20日原告回复“有数了不会差你的我在凑好哇”，被告表示“关键你晚要有个时间，不能一直拖吧，我已经给你优惠了，我也要给房东有个说法吧”。同年2月21日，原告询问被告“下个月20号好哇，一个月都没开了”。因被告拒绝，原告遂表示“营业前打给你，不打不营业”，在被告要求原告给个具体付款时间后，原告表示“下个月10号怎么样”，最终被告表示“这个月月底前，你看可以吗”，原告回复“我晓得了”。同年2月28日，被告微信催促原告“明天中午前还不支付租金就把门面还给被告”。同年2月29日，被告微信告知原告：你好，还未收到房租，按合同早就可以解除合同了，希望尽快支付。原告回复：和妻子商量了一晚上，感觉做下去还是亏钱，到五月份又得付租了实在吃不消，如果这个季度能免两个月租金还能撑一撑，不然实在撑不下去。被告回复：“不可能，你不想做就合同解除，你把你的东西收了，我门面要收回。”就原告已付的履约保证金，被告表示作为违约金的一部分不予退还。之后，原告微信回复“因为疫情原因，店铺没办法继续经营了，只能解除合同，然后明天去腾空房屋，钥匙交给你”。次日，原告微信告知被告东西已搬完，钥匙已经交接给被告员工，并要求被告按照合同关于不可抗力条款约定返还押金，被告表示押金是违约金的一部分，不予退还，如房东起诉被告，被告还会追诉违约金。另查明，被告提供的照片显示：浦东新区市场监督管理局周浦市场监督管理所发布的落款时间为2020年2月6日的《周浦市场监管所加强疫情防控告知书》明确要求餐饮服务经营户、大型商圈内的所有经营户等必须严格落实疫情防控主体责任，建立由负责人担任的防控小组，建立健全疫情防控制度，明确责任分工，落实岗位责任制，并由各经营户登陆“浦东新区市场经营户疫情防控日报”小程序，查看疫情防控具体要求并立即落实，同时使用该小程序每日上报信息；对于尚未开门营业的经营户，开门营业必须事先报告周浦市场监管所。审理中，被告表示因原告于2020年2月29日已向被告返还房屋钥匙，故不再主张之后的租金，原告退租后，被告就与大房东解约了；关于违约金，原告认为合同约定的解除合同违约金过高，明显高于被告损失。以上事实，有原告提供并经庭审质证的《商铺租赁合同》、收据、微信支付记录，被告提供并经庭审质证的微信聊天记录、《周浦市场监管所加强疫情防控告知书》照片及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。原告主张系因新冠肺炎疫情影响无法经营进而行使合同解除权，但原告既未能举证证明疫情系构成其无法继续履行涉案房屋租赁合同、合同目的无法实现的不可抗力，亦未举证就因疫情或疫情防控措施致使其不能履行合同义务向被告进行过通知，而在合同履行过程中，被告多次催讨原告支付租金，原告亦作出过承诺，但最终考虑到经营亏损等原因，未再支付租金；相反被告提供的《周浦市场监管所加强疫情防控告知书》能够证明2020年2月期间，系争房屋所在区域的市场监督管理部门并未禁止餐饮企业的营业，故本院认为原告以疫情为由解除合同并无依据，本院难以支持。因原告未再支付2020年2月29日以后的租金，且原、被告就《商铺租赁合同》于该日解除已形成了合意，故该合同于该日解除。因合同系由于原告过错解除，故原告理应承担一定的违约责任，但考虑到原告所经营的类型、新冠肺炎疫情对案涉门面经营的可能影响，本院结合被告的损失情况，根据公平原则，酌情判令原告就此承担解约违约金22,000元，由被告返还原告剩余履约保证金15,000元。至于被告反诉要求原告承担的其余违约责任及律师费的请求，于法无据，本院均难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告姚龚伟与被告吴鸣纬2019年8月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年2月29日解除；二、被告吴鸣纬于本判决生效之日起十日内返还原告姚龚伟履约保证金15,000元；三、原告姚龚伟已支付被告吴鸣纬履约保证金22,000元归被告所有；四、驳回反诉原告吴鸣纬的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费725元，减半收取计362.50元，由原告姚龚伟负担217.50元，被告吴鸣纬负担145元；反诉受理费985.50元，由反诉原告吴鸣纬负担785.50元，反诉被告姚龚伟负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年八月十三日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。