江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1649号上诉人（原审被告）:宿迁普玛特商业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区幸福中路。法定代表人：张晓勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丽娟，该公司员工。委托诉讼代理人：仲冬梅，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:宿迁市金融资产管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区青海湖路17号江苏银行11楼。法定代表人：冒酉飞，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：陈正，江苏西楚律师事务所律师。上诉人宿迁普玛特商业有限公司（以下简称普玛特公司）因与被上诉人宿迁市金融资产管理有限公司（以下简称资产管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初6415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普玛特公司向本院上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法予以改判。理由如下：1.普玛特公司于2019年1月21日出具的申请书约定于2019年2月12日前一次性缴齐全部房租，在此期间普玛特公司已经支付了部分租金。同年3月29日普玛特公司再次出具《提前招租申请书》，约定：若他人中标，普玛特公司将于2019年5月底前按照房屋实际占用天数付清所有房租。因此，2019年3月29日约定已对房租支付时间进行了变更，即5月底前付清所有房租。资产管理公司无权依据2019年1月21日的申请书解除合同。2.普玛特公司之所以未支付剩余房租，系行使不安抗辩权。涉案《房屋租赁合同》第三条约定：“在本合同约定的租赁期届满后，如甲方仍合法有效持有本地块及房屋之使用权时，除非甲方收归房产自用，否则乙方在同等条件下有优先承租的权利，条件根据市场行情并由双方另行通过友好协商确定，乙方需要续租房屋的，应于租赁期届满之日前3个月向甲方提出书面续租要求”。《提前招租申请书》也明确约定若资产管理公司启动公开招租工作，应通知普玛特公司参与招租竞标，但资产管理公司并未通知普玛特公司参与招租竞标，普玛特公司对于该招租程序并不知晓，无法履行合同约定享有的优先承租权。据此，普玛特公司可合理推断资产管理公司存在无法履行《房屋租赁合同》的可能，普玛特公司的权益会受到侵害。依据《合同法》第六十八条的规定，普玛特公司享有不安抗辩权，有权中止履行《提前招租申请书》中约定的5月底支付房租的义务。3.一审判决罚金部分数额过高。本案的罚金即为违约金，资产管理公司实际遭受的损失仅为欠付租金的存款损失，且资产管理公司也未提供证据证明其实际损失，故该违约金判决数额过高。4.如法院判令普玛特公司支付租金应当扣除2020年1月26日至3月27日之间因疫情防控不可抗力未能使用房屋的租金，金额为91918元。资产管理公司辩称，一审判决认定事实清楚，但一审判决案件受理费由资产管理公司承担是错误的，应该是由普玛特公司承担。理由如下：资产管理公司没有损害普玛特公司的优先承租权。罚金是根据普玛特公司出具给资产管理公司的承诺书来确定的，所以不存在过高的问题。关于疫情防控期间未能使用房屋的问题，因普玛特公司在合同到期后无权占有涉案房屋，资产管理公司不同意扣除。资产管理公司向一审法院起诉请求：1.依法解除资产管理公司、普玛特公司关于宿迁市宿豫区铺《房屋租赁合同》；2.判令普玛特公司立即搬出、清空其租赁的资产管理公司位于宿迁市宿豫区铺；3.判令普玛特公司立即向资产管理公司支付2018年6月20日至普玛特公司实际搬出上述房屋止的租金（以55万元每年为基数计算，暂计算至2019年9月30日为702309元）、逾期付款罚金（以25万元为基数按年利率24%自2019年2月13日计算至租金结清之日止）。一审庭审中，资产管理公司增加第四项诉讼请求：判令普玛特公司赔偿因其未及时搬出房屋给资产管理公司造成的可得利益损失（以租金年差价461000元为基数按照实际天数自2019年6月20日计算至被告实际搬出房屋时止，暂计算至2019年12月12日为222290元）。一审法院认定事实：2018年6月20日，资产管理公司通过司法拍卖竞拍案涉房屋成功，普玛特公司为案涉房屋原承租人，资产管理公司向普玛特公司催要房租，普玛特公司于2019年1月21日出具申请书一份，载明于2019年2月12日前一次性缴齐全部房租，若逾期，按年化24%加收罚金，并可提前解除合同。现双方因房租发生争议，资产管理公司遂诉至法院，因而成讼。一审法院另查明，普玛特公司与案涉房屋原房东的租金已计算至2018年10月。一审法院认为，资产管理公司通过司法拍卖取得案涉房屋，普玛特公司为原承租人，故原租赁合同对双方仍有拘束力，普玛特公司已提供证据证明向原房东支付房租至2018年10月，故普玛特公司应自2018年11月起向资产管理公司支付下一年度租金。普玛特公司未及时缴纳租赁费用，资产管理公司据此解除合同符合合同约定及法律规定，对资产管理公司该请求予以支持。合同解除后，普玛特公司应从案涉房屋搬出，同时应按照原租赁合同租金标准支付实际占用期间的使用费。资产管理公司主张的罚金及计算标准，有普玛特公司出具的承诺书证明，予以支持。关于资产管理公司主张的可得利益损失，资产管理公司未提供充分证据证明已与相关公司签订正式租赁合同，故对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除资产管理公司与普玛特公司关于宿迁市宿豫区铺的《房屋租赁合同》；二、普玛特公司于判决生效后三十日内清空并搬出宿迁市宿豫区铺；三、普玛特公司于判决生效后十日内给付资产管理公司租金（自2018年11月1日起按照55万元/年标准计算至普玛特公司实际搬出上述房屋时止，普玛特公司已支付的30万元予以抵扣）及罚金（以25万元为基数按年利率24%自2019年5月18日起计算至租金结清之日止）；四、驳回资产管理公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5967元，由资产管理公司负担。二审中，上诉人普玛特公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。普玛特公司所举的证据为：1.2020年1月26日宿迁市人民政府网站发布的《宿迁市人民政府关于实施新型冠状病毒感染的××疫情一级响应措施的通告》截图，旨在证明：因疫情防控，政府要求停止所有的经营活动。2.2020年3月27日宿迁市人民政府网站发布的《关于进一步放开服务业企业经营的通告》截图，旨在证明：除了影剧院、校外培训机构、婴幼儿机构外，其他的可以恢复营业，普玛特公司在此期间因疫情防控停止经营活动。3.2020年3月23日普玛特公司向资产管理公司出具的公函一份及EMS快递单和签收查询单，旨在证明：普玛特公司向资产管理公司申请免除疫情期间租金。资产管理公司质证认为，对上述证据的真实性无异议，但与本案无关。如果是守约方在疫情期间因疫情生产经营受到影响，作为国有融资平台会响应政府的号召进行免租，但是普玛特公司占用房屋属于恶意占有，其相关损失应当由其自行承担，不能要求免除扣扣减租金。本院对上述证据认证如下：资产管理公司对普玛特公司提供的上述证据的真实性均没有异议，本院依法予以确认。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点为：1.资产管理公司是否享有解除权，能否解除涉案租赁合同。2.普玛特公司主张扣除2020年1月26日至3月27日期间的租金能否支持。3.涉案的罚金是否过高。关于争议焦点一。本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，根据租赁合同的约定，普玛特公司应当自2010年11月起向资产管理公司支付下一年度的租金，但普玛特公司在资产管理公司向其催要后仍未在合理期限内支付，资产管理公司可以解除合同。普玛特公司主张其于2019年3月29日向资产管理公司出具的《提前招租申请书》对房租支付时间变更为了2019年5月底，故资产管理公司无权依据普玛特公司于2019年1月21日出具的申请书解除合同。但普玛特公司在2019年5月底也未付清房屋租金，资产管理公司行使法定解除权并无不当。普玛特公司主张其之所以未支付剩余房租，系行使不安抗辩权。但普玛特公司并未举证证明资产管理公司存在经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金以逃避债务，丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，故其主张行使不安抗辩权没有事实和法律依据，依法不予支持。关于争议焦点二。本院认为，房屋租赁合同期间届满、解除后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。本案租赁合同解除后，普玛特公司继续占有涉案房屋，资产管理公司请求普玛特公司参照租金标准支付实际占有期间的使用费有事实和法律依据，依法应予支持。普玛特公司主张2020年1月26日至3月27日期间因疫情防控需要无法使用涉案房屋，要求扣除该期间的租金。但普玛特公司占有涉案房屋系无权占有，对于疫情期间产生的可能无法经营的风险，其要求资产管理公司分担明显有违公平原则。故本院对该主张不予支持。关于第三争议焦点。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，普玛特公司主张违约金过高，请求予以调整，但普玛特公司并未举证证明本案的违约金存在过分高于损失的事实，故本院对该主张不予支持。综上所述，普玛特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11933元，由宿迁普玛特商业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年八月二十日法官助理 赵迎娣书 记 员 杨紫棋