河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初795号之三原告：傅玉霞，女，1969年4月28日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李世侠，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔景娇，河南亚太人律师事务所律师。被告：河南建业联盟置业有限公司，住所地郑州市上街区登封南路86号。法定代表人：焦笑言，总经理。委托诉讼代理人：孙凯，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓成，金博大律师事务所律师。原告傅玉霞诉被告河南建业联盟置业有限公司（以下简称建业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告傅玉霞及其委托诉讼代理人李世侠、崔景娇，被告建业公司的委托诉讼代理人孙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅玉霞向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照《商品房买卖合同》第十五条继续履行，立即为原告办理产权登记证书；2.依法判令被告给付原告因迟延给原告办理产权登记证书的违约金（违约金计算以3045950元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息从2016年11月4日计算至房屋权属证书办理完毕之日止），暂计537945.23元；3.本案的诉讼费等一切相关费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为按照地上三层面积办理房屋产权登记。事实与理由：原告于2016年10月28日与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买被告开发的上街区××路××院××商品房××套。原告按合同约定支付的首付款105万元以及贷款1995950元，总房款合计3045950元。原告已经依据合同约定履行了付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2017年4月28日前验收合同并交付使用，该商品房的实际交房时间为2016年9月5日。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。然而时至今日被告仍未为原告办理房地产权属证书。原告变更诉讼请求的事实与理由：地下一层与被告出售房屋描述不符，不符合居住条件，没有向政府交纳土地出让金。被告建业公司辩称，一、被告没有为原告办理产权登记证书的义务。1、按照法律规定，被告的义务仅为提交权属登记资料到产权登记机关备案。对于商品房出卖人交房后的相关义务我国法律早有明确规定：《商品房销售管理办法》第34条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房××办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此原告向被告主张办理产权登记证书没有法律依据。2、按照《商品房买卖合同》的约定，被告的义务仅是到产权登记机关备案，并不是为原告办理产权证。因此原告向被告主张办理产权登记证书没有合同依据。3、办理产权证实际上是原告的义务，只有在原告委托被告之后，被告才会办理产生办理产权证的义务。因此，原告要求被告为其办理产权证，支付违约金没有事实和法律依据。二、被告无需向原告支付违约金。1、被告已经在约定时间内提交了登记备案资料，不存在违约情形；2、原、被告双方对于办理产权证有着明确的约定，并且产权证无法办出是由于政府政策变更导致的，并非被告的原因导致。原告依据《商品房买卖合同司法解释》第18条的规定向被告主张违约金的前提是“由于出卖人的原因”。但本案实际情况是因为被告在2013年向政府交纳了土地出让金，取得了《国有土地使用权》、《建设工程规划许可证》，其中《建设工程规划许可证》核准的建设工程明细表上显示的层数是“地下1地上3”，建设使用也严格按照规划进行，并依法取得竣工备案。但在2015年2月9日郑州市国土资源局出台了郑国土资文[2015]102号《关于郑州市城市地下空间开发利用有关问题的通知》，要求地下空间补交土地出让金，正是因为该文件的出台，并且没有配套出台相关实施细则，导致不动产登记部门在随后办理不动产证过程中，不知道该如何处理已经交纳过地上部分土地出让金，未交地下空间部分土地出让金的并且已经取得《国有土地使用权》、《建设工程规划许可证》的房地产项目，故暂时不予受理别墅不动产办理申请，才导致了原告在内的别墅业主无法办理产权证。故本案实际上是由于政府原因导致的产权证无法办理，并非是由于被告的原因导致的，不符合《商品房买卖合同司法解释》第18条规定的需要出卖人承担违约金的情形。原告向被告主张违约金没有事实依据。3、原告并未产生实际损失。被告已在规定时间内将房屋交付给原告，并不影响原告实际居住或出租使用，并未给原告造成损失。依据民法“填平原则”，原告在没有产生实际损失情况下，再主张违约金没有事实依据。4、原告诉讼请求已经超过诉讼时效。原告第二项诉请主张违约金时间跨度过长，已经超出法律规定诉讼时效，不应支持。综上，本案中被告没有为原告办理产权证的义务，也并非是被告的原因导致原告产权证无法办理，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2016年10月28日，原告傅玉霞（××），与被告建业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ16002864815）一份，合同约定，原告傅玉霞以总房款3045950元价格购买被告建业公司开发的位于上街区××路××院××商品房××套，建筑面积394.34平方米。合同第八条约定被告应于2017年4月28日前将符合合同约定条件的商品房交付原告。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××同意给予180日工作日顺延以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，××提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。合同并就双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告傅玉霞依合同约定于2017年12月6日缴纳完毕购房款3045950元，被告建业公司于2016年9月5日向原告傅玉霞交付了该房屋。原告傅玉霞于2017年12月11日缴纳契税43513.56元及房屋维修基金13801元。2015年由于政府出台新政策，不动产登记部门对已经缴纳地上部分土地出让金、未缴纳地下部分土地出让金的情形不同，掌握尺度不一，未能及时办理不动产权证。2017年1月17日，被告建业公司向郑州市房产管理中心提交了本案原告所购买房屋初始登记资料，上街区房产管理中心于当日收到涉案房屋的申请资料，并加盖印章。同年7月17日，被告建业公司取得丹江路9号院33幢房屋的初始登记，包含原告傅玉霞所购的涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告建业公司与原告傅玉霞签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。本案中，原告傅玉霞已按照合同约定向被告建业公司支付了全部购房款、房屋维修基金、房屋契税等费用，被告建业公司应按合同约定协助原告傅玉霞将涉案房屋登记在原告傅玉霞名下，但原告傅玉霞主张被告建业公司应按照地上三层面积为其办理房屋产权登记，由于办理不动产权证系房产管理中心依法定职权的行政行为，被告建业公司仅有协助提供资料配合的义务，并无办理不动产权证书的法定职权，且是否按照地上三层办理不动产权证书应当以房产管理中心办理结果为准，并不以被告建业公司的行为所决定，故原告傅玉霞主张被告建业公司按照地上三层面积为其办理房屋产权登记的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。原、被告双方争议的另一个焦点是被告建业公司是否迟延为原告傅玉霞办理不动产权登记，被告是否应当承担违约金的问题。依据原告傅玉霞与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，若未在该期限内提交资料的，原告同意给予180日的顺延期。实际上被告建业公司已于2016年9月5日向原告傅玉霞交付了涉案房屋，按照合同约定，被告建业公司应于2017年5月3日前向产权登记机关提供相关初始登记资料，但被告实际已于2017年1月17日向登记机关提供资料进行登记备案，在合同约定的期限内已完成了办理初始登记的义务，颁发不动产权登记证书的义务不能归责于被告，故被告建业公司不构成违约，不应承担延期办理房产登记证书的违约责任。故原告傅玉霞要求被告建业公司支付537945.23元违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告傅玉霞的诉讼请求。案件受理费4640元（已减半收取），由原告傅玉霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  尹天剑二〇二〇年八月六日书记员  劳愈茜