黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3695号上诉人(原审原告)：哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区南马路150号。法定代表人：朱益民，总经理。委托诉讼代理人：汪浩，女，1970年12月20日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：付天龙，男，1940年10月26日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市道外区。被上诉人(原审被告)：王营，女，1955年5月23日出生，汉族，哈尔滨大酒家退休职工，住所地哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：任会文，黑龙江学府律师事务所律师。上诉人哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司（以下简称益民公司）因与被上诉人王营房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初3752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人益民公司的委托诉讼代理人汪浩、付天龙，被上诉人王营及委托诉讼代理人任会文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益民公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。益民公司与王营签订的《宝通府第内部认购协议》存在法定无效情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定。益民公司开发的宝通府第小区至今未取得商品房预售许可证明。益民公司与王营签订的《宝通府第内部认购协议》本就不符合生效要件，属于无效合同。一审判决依据哈尔滨市房地产交易中心商品房科发出的《通知》内容否定了法律的强制性规定，认为未取得商品房预售许可证所签订的商品房买卖合同有效。上述《通知》既不是行政法规，也不属于规范性文件，其性质是对内部工作流程的约束，不能对抗司法解释效力，不能产生相应法律效果。二、《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;2、恶意串通损害国家、集体或者第三人利益;3、以合法形式掩盖非法目的;4、损害社会公共利益;5、违反法律、行政法规的强制规定。被上诉人以明显低于市场价格购买案涉房屋，其并非正常途径购买，系与朱益民恶意串通过低价购买，损害了益民公司的合法利益，如果该合同成立有效，一则损害了益民公司的利益，符合《合同法》52条认定合同无效，恶意串通，损害国家、集体或者第一人利益的规定，二则、违背民法公平正义原则，公平和正义，是指主体之间利害交换的相同性，民事主体之间发生利益与损害相交换时，相互交换应保持均等。然而，益民公司与王营之间的交易，并不均等。王营利益明显大于益民公司。三则，违背民法诚实信用原则，所谓诚实信用原则，即当事人在进行民事活动时，应当本着善意的态度,诚实不欺，在追求自己利益的同时兼顾对方的利益。然而，益民公司与王营之间的交易,本就怀着非公平善意的交易，是朱益民个人与王营之间得利的，而损害益民公司的利益之下签订的，该份合同本就不公平，如何认定其具有法律效力。营辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，真正的保护了善意购房人的权益，避免了善意购房人陷入到公司经营纠纷中，实现了法律效果和社会效果的统一。恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、《宝通府第内部认购协议》系合法有效的合同，不存在无效情形，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。且本案焦点不是法律规定的效力等级问题。本案房屋按照政府职能部门会签的意见，已经具备办理不动产登记的前提条件，属于现房不应适用预售房屋的规定。哈尔滨市房地产交易中心商品房科《通知》能够证明哈尔滨市房地产交易中心商品房科于2017年9月7日下发通知，同意宝通府第住宅工程建设项目办理不动产登记手续，不再核发销售许可证。并说明市规划、国土、建设、公安消防等部门会签，商品房处已下发通知，准予办理销售手续。确认宝通府第的271套房屋已经具备办理不动产登记前提条件。可以证明经四部门会签该项目已经视为具有所有的销售手续，该房屋不再属于预售，而是按照现房销售直接办理不动产登记。因此不应当使用预售房屋的规定，审核合同的效力。是否具有预售许可证已经不影响案涉房屋合同的效力，也不影响不动产登记的办理。二、王营是善意的购买人，不存在与朱益民恶意串通的可能性。一审期间益民公司并未提供任何证据证实王营与朱益民存在恶意串通的情形。且朱益民作为益民公司的法定代表人，王营根本没有与其串通的可能行。此外，王营购买房屋的价格属于正常价格，并没有低于市场价格。结合益民公司提起的诉讼可知，其为完成销售，出售价格不等，但均系该公司的真实意思表示。不能仅以价格不一致就认定为恶意串通。被王营系因房屋涨价恶意的以王营与其公司法定代表人恶意串通为由提起民事诉讼要求退房，同时以此威胁业主支付高额的差价款，以谋取不正当利益。该行为不应得到法律的支持。三、本案系因房屋涨价后，被王营为谋取合同外非法利益而提起的恶意诉讼。被王营系导致商品房未取得预售许可证的过错方，应当承担过错责任，无权因自己的过错要求确认合同无效。如认定无效，反倒损害了守约方的权利，不符合民事审判的诚实信用原则及公平原则基本原则。益益民公司王营通过非正常途径与其法定代表人朱益民恶意串通低价购买，没有事实根据，因为朱益民与王营属于利益冲突的双方，而且在双方签订内部认购协议时，那么据益民公司讲，朱益民已经不管理公司，而是由公司另外一股东行使管理权，所以双方不存在相互串通的可能。房产价格是由市场主体通过谈判形成，而合同价格的差异恰恰反映了合同自由原则，在交易中的贯彻，以此来预测交易的精神，恶意串通，显然不符合常理。益民公司的法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果应由法人承受。即便其侵害了公司股东的利益，也只能通过股东派生诉讼解决，而不能影响公司对外法律行为的效力。益民公司向一审法院起诉请求：确认益民公司与王营签订的《宝通府第内部认购协议》无效。一审法院认定事实：2014年8月21日，王营与益民公司签订了《宝通府第内部认购协议》，约定王营购买邮政街01号宝通府第3单元9层2号房屋，建筑面积为104．39平方米，总价款为417560元，王营于2014年8月21日交纳购房款417560元。益民公司向王营交付案涉房屋，王营使用案涉房屋至今。2017年9月7日，哈尔滨市房地产交易中心商品房科发出《通知》，载明：“道外房产交易管理一所：根据哈尔滨市人民政府《关于解决国有土地上房地产开发建设房屋权属登记问题的若干意见》（哈政综［2009］50号）和哈尔滨市人民政府办公厅《关于加快解决历史遗留建设项目不动产登记问题的工作方案的通知》（哈政办发［2006］38号）有关规定，按照2017年4月21日市维稳工作会议、2017年4月25日市政府常务工作会议、2017年4月25日市长专题会议以及2017年6月1日全省回迁安置和不动产权证办理工作电视电话会议精神和部署，通过市规划、国土、建设、公安消防等部门会签，商品房处已下发通知，准予办理销售手续。宝通府第工程建设项目商品房销售房屋271套，面积29723．67㎡．已经具备办理不动产登记前提条件，现就有关事宜通知如下：一、同意宝通府第住宅工程建设项目（后附项目明细）办理不动产登记手续，不再核发销售许可证。二、关于办理房屋权属登记涉及的相关问题，按哈尔滨市人民政府《关于解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题的若干意见》文件中的相关规定执行，不予办理初始登记手续。”2019年3月9日，益民公司要求王营按照8000元／㎡的标准补足差价，在差价补缴后，益民公司为王营办理不动产登记证。王营对补缴差价一事不予认可。一审法院认为：本案的争议焦点为，益民公司的起诉是否符合法定条件；益民公司与王营所签订的《宝通府第内部认购协议》是否有效。一、关于益民公司的起诉是否符合法定条件的问题。刘家滨作为“宝通府第”小区项目的负责人，在该项目的经营管理上，有权以益民公司的名义提起诉讼。理由如下：一、经原审法院核实，朱益民等人与刘家滨签订了《股权转让暨项目合作协议》，朱益民将其股份转让给刘家滨的目的系基于刘家滨对哈尔滨市纤维编织厂的房地产（宝通府第小区）项目进行投资，参与合作项目的经营，故基于该协议，刘家滨有权对宝通府第小区进行管理。二、经原审法院核实，朱益民认可其与刘家滨在2015年8月3日对公章、名章、财务账目等进行了交接，故刘家滨持有益民公司的公章及朱益民名章的来源及方式合法，结合朱益民将财务账目交接给刘家滨的行为，可以认定朱益民将宝通府第小区的经营管理权移交给刘家滨。综上，刘家滨作为“宝通府第”小区项目的负责人，在“宝通府第”小区项目上以益民公司的名义提起诉讼符合法律规定。二、关于益民公司与王营所签订的《宝通府第内部认购协议》是否有效的问题。首先，关于《宝通府第内部认购协议》的性质如何认定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，益民公司与王营签订的认购协议中约定了双方的名称、房屋的基本情况、总价款、付款方式及付款时间、交付日期，且王营按照协议约定交付了全部购房款，益民公司亦按照该协议的约定向王营交付了案涉房屋，故双方签订的《宝通府第内部认购协议》的性质应认定为商品房买卖合同。其次，关于益民公司主张是否成立。益民公司主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，益民公司至今尚未取得商品房预售许可证明，请求确认双方签订的内部认购协议无效。本案中，虽益民公司未取得商品房预售许可证明，但根据哈尔滨市房地产交易中心商品房科发出的《通知》，案涉房屋所在的宝通府第小区至发生诉讼时已经具备办理不动产登记条件，且该《通知》明确了对宝通府第小区不再核发销售许可证，该《通知》在实质上已经赋予并确认了宝通府第小区具有预售、销售权限。故未取得商品房预售许可证不能成为确认合同无效的法定理由。且益民公司作为房地产开发企业，应当明知房屋预售所需条件，对自身未办理商品房预售许可证即实施预售商品房行为应当承担过错责任。益民公司先要求王营补缴购房款差价，双方未达成一致后，益民公司以自身原因造成的违规销售事实为由提起本案诉讼，有违诚实信用原则。益民公司主张王营与益民公司法定代表人朱益民存在恶意串通，但不能提供有效证据予以证实，仅以其他购房者的房屋价款与王营购买房屋价款存在差价，不能认定王营与益民公司签订的购房协议当然无效，也不能证明王营不是善意购买人。故益民公司与王营签订的《宝通府第内部认购协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效。对益民公司提出的要求确认《宝通府第内部认购协议》无效的诉讼请求，不予支持。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司的诉讼请求。二审期间，益民公司举示：证据一、2013年10月18日道外区人民法院作出的《关于暂缓审批哈尔滨市纤维编织厂、哈尔滨市益民房地产公司土地审批手续的函》；证据二、哈尔滨市国土资源局作出的《关于哈尔滨市益民房地产开发有限公司兼并哈尔滨市纤维编织厂有关问题的复函》；证据三、《关于哈尔滨益民房地产开发有限公司兼并哈尔滨市纤维编织厂有关问题的复函》。以上证据拟证明：益民公司因不可抗力原因不能办理案涉房屋的相关手续。王营质证意见：益民公司提交的证据为复印件，且不完整，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认证意见：因益民公司提供证据均为复印件，对方当事人对上述证据的真实性不予认可；同时，上述证据只能证明2008年、2013年和2014年案涉房屋所在土地的纠纷情况，不能证明与案涉房屋现在办理权属登记具有关联性。故本院对上述证据不予采信。王营未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，一审判决对案涉《宝通府第内部认购协议》性质的认定正确，本院予以确认。关于双方争议的案涉协议效力问题。案涉协议系当事人自愿签订，认购人已按照协议约定缴纳了购房款，案涉房屋由益民公司建设完毕后交付认购人使用，故案涉协议系双方当事人真实意思表示，依法成立。因益民公司未缴纳土地出让金导致案涉房屋未取得相关手续，故房屋未竣工验收和取得相关手续的责任应由益民公司承担。商品房预售许可证明是由开发企业申请，政府房地产管理部门经审查出具，现政府已就案涉房屋在内的历史遗留建设项目不动产权证手续办理出台方案，故益民公司应按方案要求缴纳相关费用，完善相关销售和验收手续，益民公司以其自身过错为由请求确认案涉协议无效的依据不足。益民公司主张认购人与朱益民恶意串通未提供证据予以证明，益民公司主张购房人购房价格过低亦不能作为确认合同无效的法定事由。综上，案涉协议未违反法律的效力性、强制性规定，合法有效。益民公司的上诉请求依据不足。综上所述，益民公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年八月十二日法官助理申艳楠书记员于文娟