黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终331号上诉人（原审原告、执行案外人）：王文才，男，1956年7月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省密山市。委托诉讼代理人：张占东，黑龙江智轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王静，女，1968年9月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（原审被告、被执行人）：袁秋军，女，1970年5月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。上诉人王文才因与被上诉人袁秋军、王静案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王文才委托诉讼代理人张占东，被上诉人王静、袁秋军到庭参加诉讼,本案现已审理终结。王文才上诉请求：1.请求法院判令不得执行8510农场当壁镇滨海小区商服1号楼107门市（以下简称涉案107门市）；2.确认上诉人与杨龙军达成的涉案107门市抵顶材料款的协议有效；3.涉案107门市归上诉人所有；4.由被上诉人承担本案的诉讼费用。主要事实与理由:一、一审判决认定事实不清。一审法院（2019）黑0302执576号执行裁定（以下简称576号裁定）认定涉案107门市是袁秋军财产是违法的。滨海小区竣工后，杨龙军就将涉案107门市抵账并交付给了王文才居住使用，多年来袁秋军从未向其主张权利。杨龙军（系借用屿方舟公司资质开发滨海小区的实际开发人）向王振有借款200万元，杨龙军以五个门市的房票开具在王振有的名下作为抵押担保，如果杨龙军不还钱，杨龙军抵押的五个门市归王振有所有，根据物权法的规定该抵押未经登记不发生法律效力，王振有对该五套门市不享有抵押权。因该约定违反《物权法》第一百八十六条的规定，王振有不能依据借款合同中的法律禁止的“流押条款”直接取得房屋所有权。王振有对五套门市房既不享有抵押权，也不享有合法的所有权。在王振有不享有房屋所有权的前提下，王振有将五套门市出售（转让）给袁秋军的行为属于无权处分行为，袁秋军不能以此取得五套门市的所有权，也不能将五套门市认定为袁秋军的财产。二、一审判决以王文才“未支付全款”为理由驳回其诉讼请求错误。根据王振有与杨龙军的买卖协议是以200万元抵顶五套门市房。按200万元购买总面积793.96平方米的五套门市，每平方米的价款仅为2519元。所以这五套门市的流转价款就是200万元，根本不是所谓“票据”上的每平方米5580元。况且以每平方米5580元与王振有结算，总价款是443万元，王振有根本就不可能以200万元取得五套门市，以每平方米5580元与王静结算，王静也不可能取得五套门市，而一审法院用5580元每平方米来证实王文才未付全款，没有任何道理。按王振有和王静的结算标准，王文才的93万元债权远远大于案涉房屋489139元的价款，所以应当认定王文才已经交付全款。三、一审判决法律适用错误。一审判决根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认定王文才不符合第（三）款“已支付全部价款”的规定，但第二十八条第一款的前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”，在执行案件中被执行人是袁秋军，不是屿方舟公司，认定涉案107门市登记在袁秋军名下，没有证据证实，涉案107门市不符合登记在被执行人名下的不动产这一条件，所以一审判决法律适用错误。四、576号裁定违反了民诉法244条的规定，执行了不属于被执行人的财产，属于违法执行，应当予以撤销。综上，王文才作为一个农民，93万元是其大半生的心血，请二审法院依法审理，维护上诉人的合法权益。王静辩称，王文才主张的以房抵债协议不成立，其不享有足以排除强制执行的民事权益。作为买受人能够排除执行的首要条件是在人民法院查封前与黑龙江省屿方舟房地产开发有限公司就涉案房屋已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，王文才向一审法院提供的字条没有主要的价格条款，按照字条的内容杨龙军对于与王文才的欠款数额并不明确，王文才主张的以房抵债合同因缺少主要的价格条款未成立，以房抵债合同未成立，且该字条系杨龙军个人出具，不能证明系黑龙江屿方舟房地产开发有限公司行为。王文才的主张不符合法律规定，依法不享有能够排除执行的权利。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人王静依法享有继续执行涉案房屋的权利。被上诉人向一审法院提交的证据足以证明杨龙军于2013年3月25日将包括107门市在内的五套房屋出售给王振有，出具购房发票，并在鸡东县税务局进行备案登记，王振有系涉案房屋的所有权人。王振有作为涉案房屋的所有权人有权将涉案房屋转让给袁秋军，因双方合同已实际履行，袁秋军取得该房屋的所有权，鸡冠区人民法院据此作出576号裁定，依法查封涉案房屋，被上诉人有权继续执行该房屋。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。袁秋军辩称，答辩意见同王静。王文才向一审法院起诉请求：1.不得执行涉案107门市；2.请求确认王文才与杨龙军达成的以涉案107门市抵顶材料款的协议有效，涉案107门市为原告所有。一审法院认定事实：杨龙军借用屿方舟公司资质开发8510农场当壁镇滨海小区。2013年3月25日，杨龙军与王振有签订借款合同，杨龙军向王振有借款200万元，杨龙军提供滨海小区包括涉案107号门市在内的5个门市作为抵押担保。同时双方又签订了买卖合同，杨龙军又将5个门市以200万元的价格出卖给王振有。杨龙军在鸡东县税务局为王振有开具了5个门市的商品房销售预收款专用票据。其中107号门市票据体现，购房人为王振有，经办人为杨龙军，建筑面积为194.18平方米，单价每平方米5580元，预收比例36.92,预收金额40万元，票据上加盖了屿方舟公司的发票专用章。因杨龙军在开发过程中向王文才购买红砖，2013年4月6日杨龙军与王文才达成以房抵债协议，杨龙军以涉案的107号门市抵偿拖欠王文才的砖款，双方对107号门市的抵付价格及拖欠砖款的数额均未进行约定，只约定金额待对账后按实际发生多退少补，但最终双方未进行对账结算。2013年9月15日杨龙军将107号门市交付王文才。2014年6月1日，王振有、卢立福与袁秋军签订房屋财产转移协议，王振有、卢立福将包括涉案107号门市在内的5个门市的财产所有权转移给袁秋军。2019年2月22日一审法院作出（2019）黑0302民初726号民事调解书，确认袁秋军欠王静借款200万元，于2019年2月25日前给付。因袁秋军未按调解书确认的内容履行给付义务，王静申请强制执行。2019年3月8日一审法院作出（2019）黑0302执576号执行裁定书，以107号门市系袁秋军的财产为由，查封了该门市。王文才向一审法院提出执行异议。2019年6月12日一审法院作出（2019）黑0302执异35号执行裁定，以王文才未能提供107号门市产权证明为由，驳回王文才的异议请求。王文才不服该裁定，提起执行异议之诉。诉讼中，一审法院向王文才释明，因其与杨龙军对107号门市抵付价格及砖款没有最终进行结算，按照2013年3月25日杨龙军给王振有开具的发票中每平方米5580元单价计算，是否同意向法院补交相应的差价款。王文才不同意补交。另查明：涉案门市的建设管理机关黑龙江省农垦牡丹江管理局住房和城乡建设局因农垦体制改革，2019年6月30日终止行政职能，行政职能划归密山市住房和城乡建设局。一审法院向密山市住房和城乡建设局调查涉案门市是否有预售许可证。因涉案门市的原始档案不在移交范围，密山市住房和城乡建设局无法给予核实。该局指派原黑龙江省农垦牡丹江管理局住房和城乡建设局转隶来的副局长赫荣君协助调查核实。赫荣君证实：8510农场当壁镇滨海小区商服1号楼当年规划、施工、验收手续齐全，应当有预售许可证，也具备办理预售许可证条件，但因当年黑龙江省农垦牡丹江管理局住房和城乡建设局无专人管理预售许可档案，又因时间久远，现无法找到该档案。王文才、袁秋军、王静对上述调查核实内容均无异议。一审法院认为，在强制执行过程中，（2019）黑0302执576号执行裁定是将107号门市作为袁秋军的财产进行的强制执行，而非作为开发单位的财产。且107号门市也非居住用房屋。因此，王文才作为案外人，对涉案门市是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行判断。即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王文才与杨龙军在签订以房抵债协议时，没有对107号门市的抵付价格进行约定，最终又没有进行对账结算。因此，不能证实王文才已经支付了全部价款。在一审法院向王文才释明后，王文才又不同意按照杨龙军给王振有开具的发票中每平方米5580元单价计算补交相应差价。综上，王文才的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定。故其对执行标的不能享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告王文才的诉讼请求。案件受理费7120元，由原告王文才负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点是涉案107门市是否是被上诉人袁秋军的合法财产；上诉人对涉案107门市是否享有排除强制执行的民事权益。关于涉案107门市是否为袁秋军的合法财产的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。2013年3月25日，杨龙军与王振有签订的借款合同中约定，杨龙军如到期不还借款，视为违约，王振有可将杨龙军作抵押的五套门市房归王振有所有。该约定因违反上述法律规定而无效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。2013年3月25日，杨龙军与王振有在签订借款合同的同时又签订了房屋买卖合同，根据借款合同和买卖合同的内容并结合案件事实，依法应当认定王振有与杨龙军系以签订房屋买卖合同作为借款合同的担保，借款到期后借款人杨龙军不能还款，出借人王振有请求履行房屋买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。因此王振有与杨龙军签订的房屋买卖合同，属于名为买卖合同实为让与担保合同。故王振有并未依法取得涉案107号门市的所有权。2014年6月1日，王振有、卢立福与袁秋军签订房屋财产转移协议，将涉案107号门市所有权转移给袁秋军，属无权处分行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。袁秋军并未取得涉案107号门市的所有权。一审法院认定涉案107号门市系被执行人袁秋军的财产错误，因涉案107号门市并未登记在袁秋军的名下，且不属于袁秋军的财产，故一审法院判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》错误。关于上诉人对涉案107号门市是否享有排除强制执行的民事权益的问题。杨龙军购买使用王文才提供的红砖开发建设滨海小区。2013年4月6日杨龙军与王文才签订协议，约定用涉案107号门市抵砖款，金额待双方对账后按实际发生，多退少补。2013年9月15日，杨龙军将涉案107号门市交付王文才实际占有使用至今。综上，因袁秋军对涉案107门市不享有物权，且王文才已先行合法占有该房屋，故上诉人王文才享有排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人王文才关于不得执行涉案107号门市的诉讼请求依法应予支持，其他诉讼请求因杨龙军及黑龙江屿方舟房地产开发有限公司未参与本案的诉讼，上诉人可依法另行主张权利。一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下:一、撤销黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初2161号民事判决；二、不得执行8510农场当壁镇滨海小区商服1号楼107门市；三、驳回上诉人王文才的其他诉讼请求。一审案件受理费7120元，二审案件受理费7120元由被上诉人王静、袁秋军负担。本判决为终审判决。审判长  王迎新审判员  侯军华审判员  罗艳霞二〇二〇年八月十八日书记员  刘远庆书记员  刘香蓉