湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2423号上诉人（原审被告、反诉原告）:陆元龙，男，1958年12月13日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：朱建国，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）:罗毅，男，1971年7月27日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：何化，湖南金鹗律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）:湖南省岳阳市岳阳楼区三眼桥街道李家冲社区居委会，住所地岳阳市岳阳楼区求索东路226号。法定代表人：袁志勇，该居委会主任。上诉人陆元龙因与被上诉人罗毅、湖南省岳阳市岳阳楼区三眼桥街道李家冲社区居委会（以下简称“李家冲居委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陆元龙上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回罗毅的诉讼请求；3、判令罗毅、李家冲居委会赔偿陆元龙装修损失20万元（暂定数额，最终以评估价作为损失数额）；4、由罗毅、李家冲居委会承担本案诉讼费用。事实和理由：1、罗毅无权将涉案门面转租给陆元龙，且罗毅与李家冲居委会签订的《门面承租合同》已于2015年9月30日届满，故罗毅与陆元龙签订的租赁合同属无效合同，罗毅无权向陆元龙主张权益，罗毅向陆元龙收取的租金属于不当得利，还应予返还；2、李家冲居委会与陆元龙存在事实上的租赁关系，现李家冲居委会急于将涉案房屋拍卖，而陆元龙并无过错，故罗毅、李家冲居委会应当对陆元龙装修损失承担赔偿责任。罗毅辩称：1、罗毅将涉案门面转租给陆元龙，李家冲居委会知情，故罗毅与陆元龙之间的租赁合同合法有效，现租赁期限早已届满，罗毅自然有权主张陆元龙交还租赁物；2、已生效的（2019）湘0602民初2314号民事判决已认定罗毅系涉案门面的承租人，而陆元龙是次承租人，依据合同的相对性，陆元龙主张其与李家冲居委会存在事实上的租赁关系，没有法律依据。3、陆元龙在一审已提出了对装修残值进行评估的申请，后又自行放弃，二审再次提出评估申请理应不被采纳，且罗毅早已通知陆元龙解除租赁关系，依据双方最初租赁合同第九条第（五）项的约定，罗毅无需给予补偿。李家冲居委会辩称：同意罗毅的答辩意见；此外，李家冲居委会与陆元龙之间不存在任何关系，陆元龙与罗毅之间的纠纷应自行解决。罗毅向一审法院起诉请求：1、判令解除罗毅与陆元龙签订的《门面租赁合同》，限陆元龙将门面腾空后返还给罗毅及第三人李家冲居委会；2、判令陆元龙支付拖欠租金39600元（12个月×3300/月），并按照3300/月的标准支付自2020年1月1日起至房屋腾空交还之日止的房屋占用费；3、判令由陆元龙承担本案全部诉讼费。陆元龙向一审法院反诉请求：1、判令罗毅、李家冲居委会连带赔偿因切断陆元龙水电，给其造成的损失25000元；2、判令罗毅、李家冲居委会连带赔偿房屋装修损失20万元；3、由罗毅、李家冲居委会承担反诉费用。一审法院认定事实：一、2010年8月16日，罗毅与李家冲社区签订了《门面承租合同》，承租社区所有的位于建湘路中段东侧古井大楼南边一层、二层4号原始门面，承租期为5年，自2010年10月1日起至2015年9月31日，从2011年4月1日起计算上交租金，租金为1500元/月，承租满三年后每年租金递增10%（实际履行中未递增）。2010年9月9日，罗毅以自己的名义（甲方）与陆元龙（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定，1、甲方将其承租的涉案门面转租给次承租人陆元龙（乙方），约定租期为三年，同等条件下可优先乙方继续承租；2、甲乙双方签订合同后，乙方每季度头十天向甲方交租金9000元（3000元/月），合同期满后，若乙方不按时上交租金，甲方有权收回门面，押金不退；乙方在承租期内，需改变固定设施或转让，需甲方同意后方可；3、如遇政策变化，市政建设需要征收土地、拆迁门面，乙方必须服从，无条件搬迁，甲方对乙方无任何费用补偿。如遇国家征收拆迁和甲方变卖房屋，按国家评估政策，可给予适当补偿。双方还对其它事项进行了约定。二、租赁合同三年期满后，罗毅与陆元龙双方分别于2013年10月1日、2015年10月1日、2017年9月1日三次在遵守原签订的门面租赁合同条款基础上续签了合同，租金标准调整至3300/月，另2017年9月1日签订租赁合同时双方未约定租赁期限，陆元龙一直使用租赁物，罗毅按照3300元/月收取陆元龙租金至2018年12月31日。三、2019年2月20日，李家冲社区向各经营户发出《通知》，因租赁物对外公开拍卖，需要收回门面，请各经营户在2019年3月21日前腾空。2019年3月15日，涉案门面产权人李家冲居委会为收回门面进行房屋拍卖向罗毅送达《解除租赁关系通知书》，并通过向一审法院提起诉讼解除了李家冲居委会与罗毅的租赁关系，同时陆元龙作为被告参与了诉讼，2019年7月9日，一审法院依法作出（2019）湘0602民初2314号民事判决书，该判决确认了李家冲居委会与罗毅的租赁合同关系已经于2019年3月15日解除，并判决罗毅向李家冲居委会返还租赁物，同时判决按照1500元/月的标准支付占用费至返还租赁物之日。该判决已经生效并进入执行程序。四、2019年8月12日，罗毅将解除租赁关系通知送达至陆元龙，告知：1、解除双方不定期租赁关系，2、要求承租人在收到通知后30日内支付拖欠的租金23100元，限次承租人陆元龙在30日内无条件腾空门面并返还给罗毅。五、2019年12月24日，罗毅对涉案门面水电进行销户申请，李家冲居委会在申请报告上加盖了公章，2020年1月，租赁物断水断电。目前租赁物仍由陆元龙占有。六、一审审理过程中，陆元龙申请对装饰装修费用进行评估，一审法院依法委托湖南公立价格评估咨询有限公司进行评估，因陆元龙未交纳评估费用，一审法院司法技术室于2020年4月27日终止评估。一审法院认为：罗毅与李家冲居委会以及陆元龙签订的《门面租赁合同》均系合同双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于合同的解除以及租赁物的返还。在2017年9月1日租期届满后,双方续签租赁合同未约定租赁期限，故应视为不定期租赁,双方随时可以解除租赁关系。一审法院生效判决已经确认出租人与承租人的租赁合同已经在2019年3月15日解除，按照法律规定，转租的期限超过出租剩余期限的无效，故本案罗毅与陆元龙之间的转租关系自该日起亦实际解除，故双方之间的租赁关系已经解除，不需要另行判决解除。故对于罗毅要求解除其与陆元龙之间的租赁关系的请求不再处理。按照法律规定，合同解除后，陆元龙应当腾空并返还租赁物，一审法院生效判决已经确认租赁物应向李家冲居委会返还，陆元龙作为次承租人仍实际占有租赁物，应履行租赁物的腾空返还义务。二、关于租金及占用费。陆元龙支付租金至2018年12月31日，陆元龙应按照3300元/月上交租金，陆元龙未缴纳的2019年1月1日至2019年3月15日的租金合计为8250元（2.5个月×3300元/月）。不定期租赁关系解除后,陆元龙继续占用讼争房屋,故应支付占用期间的占用费，自2019年3月16日起至实际腾空交还房屋之日，占用费标准参照一审法院（2019）湘0602民初2314号民事判决书确认1500元/月支付。三、关于陆元龙请求的断水断电损失25000元。断水电的行为发生在2020年1月份，而双方合同已经在2019年3月15日解除，合同解除后，作为出租人无义务向租赁户提供水电，该行为不能视为违约，故该反诉请求不予支持。四、关于装修损失20万元。陆元龙因未交评估费导致评估终止，其提出的该反诉主张证据不足，应承担举证不能的法律后果，故对该反诉请求不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条和第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,一审法院判决：一、限陆元龙在判决生效后三十日内腾空租赁物并交还给罗毅；二、限陆元龙在判决生效后十日内向罗毅支付拖欠的租金8250元，并自2019年3月16日起按照1500元/月的标准向罗毅支付占用费，至实际交还租赁物之日；三、驳回罗毅的其他诉讼请求；四、驳回陆元龙的反诉请求。一审本诉案件受理费395元，反诉费2338元，合计2733元，由罗毅负担200元，由陆元龙负担2533元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与原审一致。另二审补充查明：1、罗毅与李家冲居委会签订的租赁合同第十三条约定，“在承包期内，如有新的政策变化，市政建设需要征收土地、拆迁房屋，乙方（罗毅）必须服从，无条件搬迁，甲方（李家冲居委会）无任何费用补偿。如遇到国家征收拆迁或甲方变卖房屋，按国土评估政策，给予补偿（即甲方得20%，乙方得80%的分成比例）”。2、在二审期间，陆元龙再次申请对涉案租赁物内的装修进行价值评估，本院认为该评估并无必要，理由在后阐述。本院认为，二审争议的焦点可归纳为两个方面：一、罗毅是否有权向陆元龙主张相关权益。陆元龙虽上诉主张其与罗毅之间签订的租赁合同无效，但在一、二审过程中又反复陈述其与罗毅之间的租赁合同得到了李家冲居委会的追认。罗毅在二审答辩中亦表明其转租行为李家冲居委会原就知情，而李家冲居委会又认可罗毅的二审答辩意见。据此，在李家冲居委会原已知情且不表示反对的情况下，理应认定因无权转租而导致罗毅与陆元龙之间租赁合同无效（或者说被撤销）的原由已消除,罗毅与陆元龙之间的租赁关系实际合法、有效。罗毅与陆元龙于2017年9月1日最后签订的租赁协议约定，“……在双方遵守原签订的门面出租各项条款的原则上，将门面继续租给乙方（即陆元龙）使用，租金与出租时限按业主（即李家冲居委会）要求发生变化”。由此可知，罗毅与陆元龙在2017年9月1日之后并非是纯粹法律意义上的不定期租赁，而是一种附解除条件的租赁关系，解除条件便是“时限按业主要求发生变化”，即业主收回租赁物不再出租给罗毅时，罗毅与陆元龙之间的租赁关系终止或解除。现已发生法律效力的（2019）湘0602民初2314号民事判决书确认，李家冲居委会与罗毅之间的租赁关系已于2019年3月16日解除，罗毅与陆元龙约定的租赁解除条件已成就，故一审法院认定罗毅、陆元龙二人之间的租赁关系已于2019年3月16日解除，无需另行解除，并无不当。租赁关系解除，出租人罗毅当然有权主张陆元龙返还租赁物并支付拖欠的租金，也有权要求陆元龙比照原租金标准支付从租赁关系解除之日起至其实际交还租赁物之日止的占用费。二、陆元龙的装修损失应否支持。前已述，罗毅与陆元龙之间的租赁关系实际合法、有效，租赁关系终止后，陆元龙所主张的装修损失应当按双方的约定，即按“原签订的门面出租各项条款”来进行处理。罗毅与陆元龙最初于2010年9月10日签订的租赁合同第（五）项约定，“在合同终止、解除租赁关系时，乙方（陆元龙）对租赁门面应恢复原状，或乙方对房屋的装修及添置的附属设施无偿、完好归甲方（罗毅）所有，甲方不给予乙方任何补偿”；第（十二）项约定，“如遇政策变化，市政建设需要征收土地、拆迁门面，乙方必须服从，无条件搬迁，甲方对乙方无任何费用补偿。如遇国家征收拆迁或甲方变卖房屋，按国土评估政策，可给予适当补偿”。罗毅现主张，其与陆元龙之间租赁关系已于2019年3月16日终止，根据上述第（五）项的约定，陆元龙无权主张装修补偿；而陆元龙主张，其承租的租赁物被政府（李家冲居委会）收回准备拍卖，因此要适用双方第（十二）项的约定，给予装修补偿。对此，本院认为，上述第（五）项约定，适用于罗毅与陆元龙之间的租赁期正常届满，没有遇到“国家征收拆迁或甲方变卖房屋”的情形；而前已述，罗毅与陆元龙在2017年9月1日之后是附条件解除的租赁关系，现双方租赁关系解除确系解除条件成就（即李家冲居委会收回租赁物）所致，而根据李家冲居委会于2019年2月20日发布的《通知》，李家冲居委会要收回租赁物也是因“对外公开拍卖处理（租赁物），要形成净资产”；故陆元龙主张适用上述第（十二）项的约定，并非毫无道理。但上述第（十二）项约定本身存在矛盾；首先，罗毅不是涉案租赁物的所有权人其无权变卖租赁物，上述第（十二）项约定的“甲方（罗毅）变卖房屋”事实上不可能出现；其次，在基本相同的情形下，第（十二）项前半部分约定没有任何装修补偿，后半部分又约定给予适当的装修补偿，让人不知所以然。此时，从陆元龙原就知道罗毅系转租，并结合李家冲居委会与罗毅签订的租赁合同来看，可得知双方第（十二）项约定的真实含义是，如果遭遇国家征收拆迁或李家冲居委会变卖房屋，租赁物内的装修因此获得（或者说能获得）补偿的情况下，罗毅可给予陆元龙适当的补偿。据此，陆元龙主张适用上述第（十二）项的约定虽有道理，但李家冲居委会最终是否变卖租赁物，即便变卖租赁物就装修部分能获得多少补偿，均处于不确定的状态；在此情况下，陆元龙申请对租赁物内的装修残值进行评估，并请求人民法院直接就装修补偿作出裁判，已突破了上述第（十二）项约定的前提条件，故二审对此不予采纳。今后，若李家冲居委会拍卖租赁物，租赁物内的装修在拍卖中又体现了相应的对价，陆元龙可根据实际情况另案向罗毅主张。综上所述，陆元龙的上诉主张均不成立，本院不予采纳。湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人陆元龙负担。本判决系终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年八月十九日书记员 龚 婕