上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5455号上诉人(原审原告、反诉被告)：谢月玉，女，1969年2月25日出生，汉族，户籍地福建省。被上诉人(原审被告、反诉原告)：施益明，男，1959年10月31日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：顾晓萍，上海汇隽律师事务所律师。上诉人谢月玉因与被上诉人施益明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初23372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢月玉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判1．施益明退还谢月玉房屋租赁押金人民币(以下币种均为人民币)2万元；2．返还店面转让费72，000元；3．施益明支付违约金20万元；4．赔偿被施益明盗走的电脑系统、客户资料、产品等20万元；5．赔偿被盗窃的营业现金5万余元；6．赔偿被施益明私自拆走的户外广告和室内装饰5.8万元。事实与理由：一、谢月玉诉讼请求返还店面转让费72，000元，一审判决书故意错打成48，000元。二、施益明违反《租赁合同》，在施益明按合同支付款项后，一直不履行与物业的租房合同、卫生许可证、消防等证件变更转让，导致物业多次要求关停营业场所。三、宽带没有变更，谢月玉根本没用，自然停止。施益明自己占用一间办公室，自用自付宽带通信费，跟谢月玉无任何关系。一审判决认定“对于施益明要求谢月玉支付网络通信费的诉讼请求，谢月玉认为其已经支付”，谢月玉根本没有说过这样的话，纯属伪造。四、施益明转租房屋拿到相应款项后，拒不履行后续约定的相关手续，隐瞒违章搭建、消防证件不全，法院也认定《租赁合同》部分无效，导致经营过程中谢月玉多次被工商、税务、食品卫生部门查处，整个过程明显存在欺诈成分，一审法院不顾事实，在案件审理过程中威胁恐吓谢月玉及其律师，导致谢月玉律师精神受伤害，认为法官被买通不敢、不愿辩护，才有谢月玉被迫解除律师委托代理关系这样的奇闻。五、施益明所转租的房屋电线是自己拉的，存在严重安全隐患，导致房屋起火。违章搭建金属隔板几乎烧穿，二楼主营面积全部被烟雾熏黑，黑尘覆盖，对于高端养生馆来说，短期无法营业。救火过程中谢月玉员工烧伤3人，谢月玉多次报案(119、110)，警所调解。施益明答应3天内整改，并赔偿员工、专家工资费用损失9.8万元，一审判决只字未提，明显违反国家司法的公平性和严肃性。六、谢月玉房租付到2018年12月31日，并支付了一个月房租押金。施益明于12月26日找借口锁门不让营业，12月31日再次锁门，一直不开。谢月玉一直进不去也没有经营性使用，导致谢月玉个人物品、员工、专家物品、店里添置的设备设施、营业电脑、客户资料、营业现金、采购的理疗产品和陈列产品等全部无法拿出来。谢月玉以施益明盗窃、侵占私人财产和合同诈骗、违约报案。谢月玉装修及营业性投入110余万元全部损失。一审法院竟然判决还要付施益明2019年1月1日—24日近一个月房租，明显不符合逻辑。施益明辩称，一审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，不同意谢月玉的所有上诉请求。谢月玉向一审法院起诉请求：1．谢月玉、施益明于2018年6月27日签订的房屋租赁合同于2018年12月22日解除；2．施益明向谢月玉返还店铺转让费48，000元；3．施益明退还谢月玉房屋租赁押金20，000元(认为转让费不应当有押金，实际就是租赁押金)；4．施益明支付谢月玉违约金20万元；5．施益明赔偿谢月玉损失42，680元(其中电脑设备30，000元、营养品12，680元)。施益明向一审法院提出反诉诉讼请求：1．谢月玉、施益明于2018年6月27日签订的租赁合同于2019年1月24日解除；2．谢月玉向施益明支付2019年1月1日至2019年1月24日的房屋租金9，600元；3．谢月玉向施益明支付代为垫付的物业费2，416.60元(明确仅主张2018年8月至2018年12月)、网络通讯费2，283.80元(2018年7月至2019年1月)；4．谢月玉支付施益明违约金20万元。一审法院认定事实如下：2018年6月27日，谢月玉(承租方、乙方)与施益明(转租方、甲方)签订《租赁合同》，由乙方向甲方租赁位于上海市嘉定区福海路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称“涉诉房屋”)，面积为348.88平方米(87.22＊4)，租赁期间为五年，并约定：1．乙方入住时间为2018年7月1日(甲乙双方合同签订手续完成后入住)。2．乙方于2018年7月1日正式交付甲方租赁金付三押一8万元；乙方每月付甲方8，000元，总转让金额为55万元，相对于每月递减，房屋租金12，000元，实际付款20，000元；物业费、卫生费、停车费，由乙方自行交付红土置业物业部。房租价格与原合同一致，即第四年为151，200元／年。3．如果乙方在合同签订后一年内交付甲方转让费40万元，则总转让费剩余的15万元免除，转让合同结束。否则每月付甲方8，000元续延，直到总转让金55万元付清为止。……7．在全额没有付清前所有设备及财产归甲方所有，待付清后全部归乙方所有。8．营业执照、卫生许可证、消防证等相关证件由甲方协助完成转让给乙方(付三押一的房租交付后)。9．入住后店里所产生的费用(水、电、物业、房租、通讯、员工工资等)由乙方承担。……12．违约金双方协议：甲乙双方承诺放弃本合同的任意终止权，如一方任意终止本合同，如一方不及时交缴房租、物业费等乙方应付的费用以及甲方的8，000元，属根本性违约，须向另一方支付20万元的违约金。……合同另就其他事宜进行了约定。2018年7月1日，谢月玉与施益明签订《合同补充协议》。2018年6月27日，谢月玉向施益明支付5，000元；同年7月2日，谢月玉向施益明支付10万元，后施益明向谢月玉返还了其中的25，000元；同年10月9日，谢月玉向施益明支付了6万元。2018年12月22日，涉诉房屋中的215室卫生间起火，次日，谢月玉将该情况告知施益明。此后，双方就租赁及赔偿事宜发生争议。2019年1月24日，谢月玉通过微信向施益明发送信息，其中认为从2018年12月22日卫生间大火烧毁，该房屋已经不符出租条件，已经达不到租赁合同目的，双方的租赁合同于2018年12月22日解除；以及其他相关内容。另查明：1．根据2019年12月27日的上海市不动产登记簿显示，涉诉房屋权利人为案外人上海红土置业有限公司，其中215室建筑面积为87.22平方米、216室建筑面积为89.95平方米。2.2017年9月30日的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(沪嘉公消安检字2017第0430号，以下简称消防合格证)中显示，场所名称为上海益妃堂企业管理有限公司，地址为嘉定区福海路XXX弄XXX号XXX室，场所建筑面积为263.26平方米(夹层面积149.38平方米)等。一审法院审理中，1．谢月玉与施益明一致确认：(1)租金支付至2018年12月31日；(2)涉诉房屋内部建有隔层，租赁合同中的面积系将产证面积翻一倍进行计算，隔层部分并无产权证；(3)2019年3月起，涉诉房屋由案外人承租；(4)施益明将上海益妃堂企业管理有限公司(以下简称“益妃堂公司”)转让，并保留益妃堂公司，租赁合同中第8条中的相关证照都是指益妃堂公司，施益明应将相关证照交给谢月玉并协助作相应变更，现益妃堂公司法定代表人及股东均已变更，卫生许可证为益妃堂公司。2．谢月玉坚持认为施益明曾就赔偿事宜与其达成一致，且同意赔偿其相应损失；2019年1月起，系施益明将涉诉房屋上锁，导致其无法正常经营；谢月玉确认经营期间需要将营业执照、卫生许可证、消防证在店面内进行公示，在其经营期间没有因消防问题被查处过，且自认营业执照、卫生许可证原件均在其处。一审法院认为，谢月玉与施益明之间签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，但是涉诉房屋中涉及隔层，该部分的租赁合同应属无效，且对于隔层部分与产证面积可以较为清晰的区分，故双方签订的租赁合同应为部分有效部分无效。现双方均要求解除签订的租赁合同，法院予以确认，但是双方对于哪方享有解除权及解除的时间存在分歧。对此，法院认为：谢月玉认为2018年12月22日涉诉房屋215室的卫生间起火后，导致其无法使用涉诉房屋，致其合同目的不能实现，且施益明没有提供涉诉房屋符合消防条件的证明也没有配合其变更卫生许可证及消防合格证。对于涉诉房屋于2017年9月30日取得了消防合格证，虽然谢月玉认为该合格证仅载明是216室，认为起火的215室没有消防合格证，但是，从该消防合格证的内容显示，针对的场所就是益妃堂公司，且面积涉及263.26平方米(夹层面积149.38平方米)，根据上海市不动产登记簿显示216室建筑面积仅为89.95平方米，即便算上隔层面积也不可能达到上述面积，谢月玉的上述意见显然缺乏依据，故法院不予采纳。对于谢月玉认为施益明没有配合其办理卫生许可证、消防合格证的变更手续一节，对此，双方合同中没有约定具体的办理期限及时间，谢月玉亦未证明其需要何种协助及曾向施益明提出要求协助办理，且谢月玉此前一直在涉诉房屋中经营，是其在发生火灾后才提出要求与施益明解除合同，现其主张施益明没有协助其变更证件，要求解除合同，缺乏充分依据，法院亦不予采纳。对于谢月玉认为215室卫生间起火致其合同目的不能实现的意见，法院认为，该卫生间面积较小，且可以通过修复继续使用，对于整个租赁房屋来说亦尚不至于全部无法使用，此外，该卫生间起火原因不明，亦无法确定是何原因所致，故谢月玉的上述意见，法院难以采纳。另，谢月玉认为施益明将涉诉房屋上锁，以及认为施益明曾就火灾赔偿事宜与其达成一致且同意赔偿其相应损失的意见，对此施益明予以否认，而谢月玉并未提交充分证据证明其主张，故法院不予采信。因此，从本案来看，谢月玉并不享有合同解除权，亦无依据表明施益明存在违约行为，故谢月玉要求施益明支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。现施益明认为谢月玉未按合同约定支付相应款项属于违约，并要求解除双方签订的租赁合同，于法有据，法院予以支持。对于解除时间，施益明主张自谢月玉向其表示解除合同通知之日作为解除之日，法院予以认可。合同解除后，谢月玉实际使用涉诉房屋的应当支付租金或使用费，使用费标准可参照双方约定的租金的标准，现施益明明确仅主张2019年1月1日至1月24日的费用，法院予以支持，经核算，谢月玉应支付上述期间的房屋租金、使用费9，600元。对于施益明主张违约金的诉讼请求，鉴于双方签订的租赁合同属于部分有效部分无效，无效部分关于合同违约金的约定无效，本案实际履行情况，谢月玉提出该违约金金额过高，故法院酌情确定谢月玉支付施益明违约金8，000元。对于施益明要求谢月玉支付2018年8月至12月31日物业费2，416元的诉讼请求，根据约定，应由谢月玉支付，但其未支付，现施益明垫付后要求其支付，符合合同约定，法院予以支持。对于施益明要求谢月玉支付网络通信费的诉讼请求，谢月玉认为其已经支付，但对此没有提供证据加以证明，故法院不予采信，但是其中预付的1，900元费用以及相应款项应当按照谢月玉实际使用的期间进行计算，经核算，法院确定为1，418.70元。对于租赁押金12，000元，施益明同意退还，法院予以认可。对于谢月玉要求退还转让费48，000元及押金中的8，000元亦为转让费要求退还的诉讼请求，法院认为本案中的转让费本质还是基于相关设施设备的使用，谢月玉根据合同约定进行了支付，且已实际使用相关设施、设备，现要求返还48，000元的请求缺乏相应依据，法院不予支持。此外，为避免讼累，押金中的8，000元法院一并进行处理，施益明认可自2019年1月24日解除合同，故法院酌情确定退还谢月玉1，600元。对于谢月玉要求赔偿损失42，680元的诉讼请求，鉴于其没有提交充分证据证明该损失存在，亦无充分证据证明相关物品存放于涉诉房屋内且系因施益明的原因导致损失，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决如下：一、谢月玉与施益明于2017年6月26日签订的《租赁合同》有效部分于2019年1月24日解除；二、确认谢月玉与施益明于2017年6月26日签订的《租赁合同》部分无效；三、施益明应于判决生效之日起十日内返还谢月玉房屋租赁押金12，000元、转让费1，600元；四、谢月玉应于判决生效之日起十日内支付施益明租金、使用费9，600元；五、谢月玉应于判决生效之日起十日内支付施益明物业费2，416元、网络通信费1，418.70元；六、谢月玉应于判决生效之日起十日内支付施益明违约金8，000元；七、驳回谢月玉其余诉讼请求；八、驳回施益明其余反诉请求。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议是215室卫生间起火与施益明是否有关，施益明是否需承担《租赁合同》解除的责任。谢月玉与施益明于2017年6月26日签订《租赁合同》后，将涉诉房屋交付谢月玉。谢月玉在使用期间发生了215室卫生间起火之事，原因既有可能是电器使用不当，也有可能是电器质量问题，或者房屋存在质量瑕疵等。在谢月玉实际占有涉诉房屋的情况下，谢月玉应查明起火原因。涉诉房屋已取得消防合格证，而谢月玉未提供证据证明起火原因，其要求施益明承担出租的房屋不符合消防要求的主张，法院不予采纳。施益明表示认可谢月玉于2019年1月24日提出的合同解除的请求，一审法院予以确认，本院予以认同。谢月玉提前解除合同，应承担违约责任。谢月玉提出的其他相关问题，与其一审中的诉称意见相同，一审法院未予采纳，并对未予采纳的理由亦作了阐述，本院表示认同，不再重复。谢月玉虽坚持一审时的主张，但其在二审中并没有对其主张提供新的证据和事实，故本院对谢月玉的上诉主张不予采信。综上，谢月玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，800元，由上诉人谢月玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 王珍审 判 员 陈俊审 判 员 俞璐二〇二〇年八月二十七日法官助理 万晶书 记 员 万晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……