贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3235号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593Ｘ。联系电话：0857-89××××6。法定代表人:聂黎明。委托诉讼代理人:李静,北京德恒律师事务所律师,执业证号:11101200411354675。被上诉人（原审原告）：饶忠,男,汉族,1971年3月2日出生,住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：饶燕,女,汉族,1964年9月10日出生,住贵州省毕节市。委托诉讼代理人:吴胜杰,贵州黔信（毕节）律师事务所律师,执业证号:15205201810066916。委托诉讼代理人:张志伟,贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人饶忠、饶燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司立即为原告办理并交付毕节市城市南部新区转移登记的产权证及有文书；2、请求人民法院判令被告支付原告逾期办证违约金暂计人民币130919.00元（计算至2019年8月5日）,自2019年8月6日起以总房款696400.00元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至被告实际办理并交付商品房转移登记的有关文书止；3、本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年4月30日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,原告购买被告位于毕节市城市南部新区,房屋总价款为696400.00元。根据《商品房买卖合同》约定“（一）出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登的有关文书,交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房价款的万分之ー承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第1）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金；三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后180日内,出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托Ｘ向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用Ｘ元（大写）,由Ｘ承担。”。合同还约定了其他事项。从以上显示，《商品房买卖合同》并未约定取得商品房所有权初始登记和将办理商品房转移登记的有关文书将会原告的时间，同时也未约定相应的违约金。合同签订后，原告按《商品房买卖合同》的约定向被告支付完毕购房款，被告方在2014年12月30日交房。由于被告未按照法律规定向原告办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。2016年9月7日,被告按照合同约定,通过邮寄方式,向原告邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料,其中《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明:我司为方便您收房后尽快办理房产证,代理税务局、房产局、国土局收取相关费用,该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细,并注明原告在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。原告收到《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》后，于2016年8月4日向被告缴纳相关税费。2017年9月24日至2017年9月30日,被告通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书资料收集的通知》,通知业主提交办理房屋转移登。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。2018年9月29日,原告签署委托书,委托被告办理不动产权属证书,原、被告形成委托代办证关系。但至今，被告仍未向原告办理相关商品房转移登记。庭审过程中查明，涉案房屋已经办理转移登记至原告名下。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋。由于双方并未约定办理登记涉案商品房的所有权手续的具体时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告方于2014年12月30日向原告方交付了房屋。根据该解释第十八条规定，“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;”被告方该当于2014年12月30日往后推90日，即2015年3月30日向原告办理房屋登记手续。由于被告未在该时间内办理完毕产权手续，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2015年3月30日之次日开始，即2015年3月31日计算。2018年8月23日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。所以违约金的计算为2015年3月31日2018年8月23日止。同，但由于被告提诉讼时效抗辩。原告于2019年8月9日起诉。根据诉讼时效的规定。原告起诉的违约金起止为2016年8月9日2018年8月23日止。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。故原告请求的办证违约金，以原告已付购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，符合法律规定。对于原告诉请办理房屋产权证的问题，由于被告已为原告办理转移登记证，应当向原告交付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内向原告饶忠、饶燕办理并交付毕节市城市南部新区的产权证；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告饶忠、饶燕支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以购房本金人民币696400.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2016年8月9日起计算至2018年8月23日止；三、驳回原告饶忠、饶燕的其他诉讼请求。案件受理费人民币1459.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担。上诉人招商商置公司上诉请求：1请求二审法院依法撤销原判，依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、涉案房屋于2016年8月9日转移登记至被上诉人名下（载明房屋所有权证书登记时间的相关文件已提交一审法院），则双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明上诉人已履行了提供转移登记相关文书并通知被上诉人的义务。因一审法院审理查明的法律保护的违约金的起始日为2016年8月9日，而涉案房屋转移登记至被上诉人名下的时间为2016年8月9日，即未开始计算违约金。因此，上诉人没有任何违约责任，被上诉人一审的主张不能成立。二、一审法院不应让上诉人全部承担一审案件受理费，根据法律规定，原告即被上诉人部分诉讼请求被支持，部分诉讼请求被驳回时，案件受理费应按胜诉、败诉的比例进行分配。被上诉人饶忠、饶燕答辩称：上诉人至今未给我方办理不动产权证，应当承担办理及交付的义务并支付相应违约金。一审认定事实清楚，计算正确。上诉人上诉请求应予以驳回。二审经审理查明，涉案房屋已于2016年8月9日取得了所有权证，证号为毕房权证毕节字第××号，又于2019年6月28日更换了新的不动产权证，证号为黔（2019）毕节市不动产权第0020749号。被上诉人还未领取不动产权证，二审中放弃上诉人办理并交付不动产权证的请求。对一审查明的其余事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人应否承担违约责任。根据双方签订的合同约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，双方均有应履行的义务。上诉人作为专业从事房屋开发的企业，在申请办理商品房转移登记中起主导作用。即具备办理转移登记条件后，上诉人应通知被上诉人，由其将应提供的资料交给上诉人，上诉人将所有办理转移登记的资料提交给办证部门。如此，上诉人即履行了自己的义务。原判对上诉人应承担支付违约金的起算时间作了详述，本院予以确认，即上诉人应承担支付违约金的起算时间为2016年8月9日。根据查明的事实，涉案房屋已于2016年8月9日取得了所有权证，证明上诉人至少已于此时完成了向不动产登记机关提交办理涉案房屋办理商品房转移登记有关文书的义务，从此时起，上诉人不应承担违约责任。之后办理新证是因不动产登记制度的变化引发的行为，故原审判决上诉人支付自2016年8月9日起至2018年8月23日止的违约金无事实依据，应予以纠正。涉案房屋已取得不动产权证，被上诉人二审中亦放弃要求上诉人为其办理涉案房屋不动产权证并交付的请求，本院予以准许。综上，上诉人上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9768号民事判决；二、驳回被上诉人饶忠、饶燕原审诉讼请求。一审案件受理费1459元，二审案件受理费2918元，共计4377元，由被上诉人饶忠、饶燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年八月三日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫