河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1022民初4430号 原告：黄仕凤，男，1958年9月3日出生，汉族，地址：北京市海淀区。 委托代理人：任延萍，河南达兴律师事务所律师。 被告:固安县宝鼎房地产开发经纪有限公司，地址： 统一社会信用代码：91131022665269450Y。 法定代表人：汪金龙，职务：经理。 委托代理人：巩姝，职务：公司法务。 被告：固安县中鼎房地产开发有限公司，地址：统一社会信用代码：91131022765183419K。 法定代表人：汪宗伟，职务：董事长。 委托代理人：杨振魁，职务：公司员工。 被告：苏州汉旭信息咨询有限公司，地址：统一社会信用代码：91320594398321479D。 法定代表人：吴根元，职务：执行董事。 原告黄仕凤与被告固安县宝鼎房地产经纪有限公司（以下简称宝鼎房地产经纪公司）、苏州汉旭信息咨询有限公司（以下简称苏州汉旭咨询公司）、固安县中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序进行了审理。2019年4月8日，作出（2018）冀1022民初3011号民事判决书，宝鼎房地产经纪公司不服，提起上诉，2019年10月24日，廊坊市中级人民法院作出（2019）冀10民终4482号民事裁定书，撤销本院（2018）冀1022民初3011号民事判决，发回重审。本院重新组成合议庭，公开进行了审理，原告黄仕凤的委托代理人任延萍、被告宝鼎房地产经纪公司委托代理人巩姝、被告中鼎房地产开发公司委托代理人杨振魁到庭参加诉讼，被告苏州汉旭咨询公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄仕凤向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告于2017年5月20日签署的《学府锦园认购书》无效。2、请求确认被告宝鼎房地产经纪公司退还收取的房屋差价款39.4553万元。3、请求判令被告苏州汉旭信息公司退还收取的团购费4万元。4、请求判令被告中鼎房地产开发公司对上述款项承担责任。5、本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：原告于2017年5月份到河北省廊坊市固安县售楼处了解情况，售楼处销售员郭记凯接待了原告，此后，原告购房的全过程一直由郭记凯负责。原告于2017年5月20日签署了《学府锦园认购书》一份。认购书属于预约合同，但是，此认购书无出卖方名称，不符合《合同法》及司法解释关于合同成立的规定，属于合同未成立。同时，此《认购书》未加盖公司公章，根据认购书约定，生效条件未成就，合同未生效。因此，此《认购书》应为无效合同。原告与固安县中鼎房地产开发有限公司于2017年5月24日签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋单价为18568.10元,建筑面积共92.29平方米，房屋总金额为1713650元。但是，在销售员郭记凯的要求下，原告除向中鼎房地产开发公司支付了房屋总价款171.3650元（其中贷款85万元），被告宝鼎房地产经纪公司以房款差价的名义收取原告39.4553万元，被告苏州汉旭咨询公司以团购的名义收取了原告4万元。原告与宝鼎房地产经纪公司和苏州汉旭咨询公司无任何关系，也未签署过任何合同，两公司向原告收取款项无任何法律和事实依据，应将39.4553万元和4万元款项立即退还给原告。两笔款项均为原告在中鼎房地产开发公司销售的学府锦园售楼处交纳，因此中鼎房地产开发公司应向原告承担连带清偿责任。 宝鼎房地产经纪公司辩称：一、在具备了法律规定的条件之后，商品房认购书也可以认定为商品房买卖合同，对当事人双方产生约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据《商品房销售管理办法》第16条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人的名称、姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。在实践当中，完全具备上述13项内容的商品房认购书几乎没有，但实践中均可以按照交易习惯、合同法规定、国家或行业标准等方法起到漏洞补充的作用。双方签订的《学府锦园认购签约信息单》（以下简称信息单），已经精准的明确了地产公司名称、购房者姓名以及身份证号、房号、房屋面积、房屋实际成交单价总价以及备案合同成交总价单价总价、备案合同首付比例、金额贷款比例以及实际成交合同比例，金额贷款比例、定金数额、收款时间、收款方式等。那么就已经具备了购房合同的必要条件。而出卖人已经按照约定收取了购房款，这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，就为“信息单”转化为商品房买卖合同提供了充分条件。二、《信息单》是双方真实意思表示，是有效的。2017年5月20日双方签订的《学府锦园认定书》所载单价25660.45元每平方米，总价为2368203元，为备案需要双方于2017年5月24日签订了《商品房买卖合同》，所载单价为18568.1元每平方米，总价为1713650元，与《商品房买卖合同》同时签订的《信息单》所载“实际成交单价22843.24元，实际成交总价2102803”系原答辨人双方在公平协商基础上订立的合同，从其约定内容明确的可以看出签订时的主要意图就是为确定涉案商品房的实际成交单价、总价、首付金额、贷款比例以及同时签订的《商品房买卖合同》中应当填写的单价、总价等数据内容。《商品房买卖合同》中记载商品房单价、总价恰恰与该信息单上记载的合同单价18568.1元、合同总价171360元数据一致。《商品房买卖合同》约定的单价、总价并非是双方重新协商确定的价格，该信息单与《商品房买卖合同》也非属预约合同与本约合同的关系，信息单是双方真实的意思表示，对双方具有法律约束力。其约定的“实际成交单价22843.24元、实际成交总价2108203元”应认定为双方真实交易价格，信息单所载总价为2108203元，包括贷款金额850000元，答辩人已全部交纳，经核实，其中就有宝鼎代收的购房款394553元。三、答辩人认为，本案的焦点在于房屋买卖双方在交易过程中真实交易价格的认定。黄仕凤与中鼎公司交易中先签订《学府商品房买卖锦园认购书》、《信息单》、《商品房买卖合同》三份合同，三份合同记载交易价格有所差异。答辩人认为，依法成立的合同，自成立时生效。《学府锦园认购书》是双方当事人为签订《商品房买卖合同》而订立，属《商品房预约合同》，而与《商品房买卖合同》同时签订的《信息单》系黄仕凤与中鼎公司买卖双方在公平协商基础上订立的合同，从其约定内容明确的可以看出签订时主要意图就是为确定涉案商品房的实际成交单价、总价、首付款金额、贷款比例以及平时签订的《商品房买卖合同》中应当填写的合同单价，总价数据内容。《商品房买卖合同》中记载的商品房单价、总价恰恰与该《信息单》上记载的“合同单价18568.10元、合同总价1713650元”数据一致。《商品房买卖合同》约定的单价、总价并非是双方重新协商确定的价格，该《信息单》与《商品房买卖合同也非属于预约合同与本约合同的关系，《信息单》是双方真实的意思表示，对双方具有法律约束力，其约定的“实际成交单价22834.24元、实际成交总价2108203元”应认定双方真实交易价格，《商品房买卖合同》亦为双方因房屋的买卖协商一直签订，对双方具有约束力，双方应当按照《信息单》约定的真实交易价格履行义务。四、原告在积极履行《信息单》所载的付款义务。2017年5月24日签订《商品房买卖合同》中所载首付款863650元、按揭贷款85000元、总金额1713650元，而事实上，按揭贷款已转账至答辩人账户，原告也于签订当日交纳房款1258203元(其中包括答辩人代收的394553元)，这笔款明显是高于原告一直坚称的首付款863650元，原告明知且自愿支付高出备案合同价款的行为，说明原告在积极履行《信息单》中所载的付款义务，且已履行完毕。五、关于黄仕凤请求答辩人退还其多支付的房款39.4553元问题。答辩人认为《信息单》明确约定了房屋实际成交价格2108203元，黄仕凤先期交纳1713650元（含贷款）、后期答辩人代中鼎公司收取黄仕凤房款差价394553元，均有合同依据，且与《信息单》约定的真实交易价格一致，故该诉讼请求无事实和法律依据。六、双方应当秉承诚信原则，方能保证交易的进行。《民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”，《合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。2017年5月正是固安县房地产最火热且价格最高的时候，原告购买中鼎公司开发的房产是希望房价继续上涨。但现实情况是对国家对房价调控下房价下降了，才促使原告以各种理由拒绝履行双方真实意思表示的实际成交合同。答辩人希望原告遵守国家法律规定，秉承契约精神，尊重自己初心，不忘初心方得始终，以实现双方交易的正常进行。 中鼎房地产开发公司辩称：同宝鼎公司意见。 苏州汉旭咨询公司未提出答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告中鼎房地产开发公司系房地产开发公司，被告宝鼎公司为商品房销售公司，苏州汉旭信息咨询有限公司为中介公司。2017年5月20日，原告黄仕凤作为认购方签订学府锦园认购书，认购物业为7楼2单元801号房，面积（预测）92.29平方米，单价25660.45元，总房款2368203元。定金20000元。首期付款总房款的50%。约定条款认购方自愿购买上述物业。认购方必须在此认购书签订后7日内到《学府锦园》售楼处指定账户交首期房款和他项费用，同时所缴定金款项移至本房款首付款内......，如认购方未按约缴纳款项，则视为放弃认购，原认购房源不予保留。在认购方放弃认购时，所缴之定金不予退还......置业顾问：郭记凯。销售经理：程春辉。财务：张青。同日，原告黄仕凤填写《学府锦园认购签约信息单》，确认认购学府锦园7幢2单元801号室，信息单上注明：表单价：25660.45元，表总价2368203元；实际成交单价22843.24元，实际成交总价2108203元；合同单价18568.10元，合同总价1713650元；优惠政策：4万抵8万、差价394553元。合同数据一栏：首付比例50%、首付金额863650元。交款数据一栏：首付比例50%、首付金额1258203元。2017年5月24日，原告与被告中鼎房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，双方约定支付中鼎房地产开发公司合同总价1713650元，原告支付给中鼎房地产开发公司1713650元，支付给苏州汉旭信息咨询有限公司电商费40000元，支付给被告宝鼎房地产经纪公司房款差价394553元，后宝鼎房地产经纪公司将该房款差价394553元转给中鼎房地产开发公司。《商品房买卖合同》于2017年6月16日在房管局备案。2018年8月28日，被告中鼎房地产开发公司为原告出具购房款发票一张，金额1713650元。 上述事实，有原告提交的《学府锦园认购书》、《商品房买卖合同》、发票、收据、被告提交的《学府锦园认购、签约信息单》以及双方的陈述等证据可以证实。 本院认为：原、被告签订《学府锦园认购签约信息单》系原、被告在公平协商基础上订立的合同，经双方签字、盖章确认，真实合法有效，对双方均具有法律约束力。从《学府锦园认购签约信息单》约定内容明确的可以看出签订时的主要意图就是为确定涉案商品房的实际成交单价、总价、首付款金额、贷款比例、优惠数额以及签订的《商品房买卖合同》中应当填写的合同单价、总价等数据内容，《商品房买卖合同》中记载的商品房单价、总价恰恰与该信息单上记载的合同单价、合同总价数据一致。信息单中约定的实际成交单价22843.24元，实际成交总价2108203元，应认定为双方真实交易价格。《商品房买卖合同》系在信息单基础之上协商一致签订的，对双方具有约束力，但为向行政部门办理备案登记，双方通过《学府锦园认购签约信息单》合意另行确定了真实交易价格，《商品房买卖合同》中约定的单价、总价并非是双方重新协商确定的价格。该合同中第四条关于房屋价款约定并非真实意思表示，且行为损害国家利益，故该合同第四条应为无效条款，双方应当按照《学府锦园认购签约信息单》约定真实交易价格履行义务。现原告依据双方签订的《学府锦园认购签约信息单》的约定向被告足额交纳了购房款合计2108203元，被告依据约定收取了原告交纳的上述款项，不存在多收取原告购房款的事实，故原告要求被告退还购房款394553元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的利息损失，没有事实及法律依据，亦不予支持。关于原告主张的团购费40000元，该费用性质属于居间费用，系房地产市场的一种交易习惯，原告未主张解除《商品房买卖合同》，要求苏州汉旭咨询公司退还该款无事实依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告黄仕凤的全部诉讼请求。 案件受理费7919元，由原告黄仕凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  赵建军 人民陪审员  贾义硕 人民陪审员  宋建川 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  聂国宁