福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0504民初2485号 原告：泉州市洛江区阳光国际广场业主委员会，住所地福建省泉州市洛江区安吉路阳光国际广场小区5号楼4层夹空层。 负责人：王涛，该业委会主任。 委托诉讼代理人：郑顺清、郑绍贤，福建品厚律师事务所律师。 被告：泉州盛世阳光物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路阳光国际广场小区3号楼3-22~3-28轴交3-A~3-D轴一层。 法定代表人：莫林生，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江洪波，男。 委托诉讼代理人：许良妹，福建臻晟律师事务所律师。 原告泉州市洛江区阳光国际广场业主委员会（以下简称阳光国际业委会）与被告泉州盛世阳光物业管理有限公司（以下简称盛世公司）物业服务合同纠纷一案。本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年11月5日、2020年7月17日两次公开开庭进行了审理。原告阳光国际业委会的委托诉讼代理人郑顺清、郑绍贤到庭参加庭审，被告盛世公司的委托诉讼代理人刘德、石晖到庭参加第一次庭审，后盛世公司委托诉讼代理人变更为许良妹、江洪波，许良妹、江洪波到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 阳光国际业委会向本院提出诉讼请求：1.判令盛世公司公布泉州市洛江区阳光国际广场小区自2010年10月31日起至今小区共有部分（包括但不限于小区电梯、楼宇大堂、公共走廊通道、户外墙面等）出租收益情况。同时，盛世公司将小区电梯、楼宇大堂、公共走廊通道、户外墙面等公共部分收入移交阳光国际业委会（暂计至2017年10月为468941.13元），以返还业主；2.由盛世公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：泉州市洛江区阳光国际广场小区占地18758平方米，总建筑面积约1.4万平方米。2010年10月31日交付给业主使用。该小区由开发商指定盛世公司提供前期物业服务。自2010年10月31日起至今，盛世公司在提供物业服务的同时实际管理小区的公共部分，对公共部分的电梯、楼宇大堂、公共走廊通道、户外墙面等进行对外出租经营。根据物权法第70条、第72条、第73条、第74条的规定，业主对建筑物的所有权分为对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有专有所有权和对建筑物的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、称重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”《物业管理条例》第50条规定：“利用物业公共部位、公用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”盛世公司应将2011年6月30日至今经营泉州市洛江区阳光国际广场小区公共部分的收益向全体业主公布，并将收益归还给阳光国际小区的业主委员会。泉州市洛江区阳光国际广场小区的业主在与盛世公司协商时，盛世公司的经理自认从2010年至2017年10月份的公共部分收入共468941.13元。阳光国际业委会故起诉，请判如所请。 诉讼中，阳光国际业委会明确诉讼请求第一项的公布公共部分收益出租情况及公共部分收入的起止时间为2011年6月30日起至2018年12月10日止，以审计报告载明的为准。同时，增加诉讼请求如下：1.判令盛世公司在管理泉州市洛江区阳光国际广场小区期间，中国电信集团公司福建网络资产分公司、中国移动通信集团福建有限公司泉州分公司、中国联通网络通信有限公司泉州市分公司等单位使用小区公共部分而向盛世公司实际缴纳的电费归阳光国际业委会所有，电费暂计151736元，最终电费以审计报告载明的210552.32元为准；2.本案的评估费、鉴定费、审计费用5万元由盛世公司承担。事实和理由：根据泉州市洛江区人民法院调取的证据（合同、收费明细等）可知，中国电信集团公司福建网络资产分公司（以下简称电信公司）、中国移动通信集团福建有限公司泉州分公司洛江营销中心（以下简称移动公司）、中国联通网络通信有限公司泉州市分公司（以下简称联通公司）均向盛世公司缴纳电费，而该三大运营商均使用小区公共区域的电，且盛世公司将公共部分的电费公摊给全体业主，根据涉案小区现有物业管理公司福建大名城物业管理有限公司泉州分公司提供的《2018年12月10日一2018年12月31日阳光国际广场水电公摊公示表》,可知截至2018年12月10日止，三大运营商所使用的电达303472度，暂时以每度0.5元计费，盛世公司向三大运营商共收取了151736元的电费（暂计）。故盛世公司向三大运营商收取的该部分电费应当归全体业主共有。 盛世公司辩称，1.阳光国际业委会主体不适格，应当裁定驳回起诉。首先，本案是以2015年11月9日登记备案的第一届阳光国际业主委员会的名义起诉的，该委员会成员由主任朱远勤等9人组成。但是，根据答辩人从泉州市洛江区住房和城乡建设局调取的备案材料可知，第一届阳光国际业委会因人员不足，于2017年5月17日被泉州市洛江区住房和城乡建设局责令重新选举，并由万安街道万盛社区代行业委会职责。结合阳光国际业委会在起诉状第一页手写涂改业委会负责人及阳光国际业委会于2018年9月29日提交的补充证据可知，阳光国际业委会对第一届业委会的具体情况知之甚详，其在明知小区未成立新的业委会的情况下，冒用第一届业委会的名义起诉答辩人，明显存在恶意诉讼的可能，望法庭予以查实；其次，根据《物业管理条例》第十五条规定，业委会是执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。代为提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，因此业委会行使诉讼权利应当有业主大会的授权，在未经业主大会决议通过并获得授权的情况下，不享有诉讼权利。同时，据答辩人调查，阳光国际业委会在起诉时只是临时业委会，系由少数业主在未通过业主大会选举产生，也未向行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并非通过合法程序成立的民事主体，不具有代表小区全体业主起诉他人的主体资格。2.阳光国际业委会主张答辩人移交并向业主返还公共部分收入468941.13元的诉求无事实和法律依据。首先，本案纠纷出现后，个别业主以业委会的名义无故将答辩人合法占用的物业用房违法上锁并贴上封条，致使答辩人的档案文件均被遗落在物业用房内，给答辩人的正常经营造成了重大的经济损失及负面影响，答辩人将在本案审理完毕后向相关部门报案处理，并保留向相关违法人员主张经济赔偿的权利。同时，小区公共部分的收益，业委会不具有自行处置的权利，依据相关法律法规，该款项应用作小区的维修基金，业委会作为执行机构，使用该款项应按照业主的意志和法律的规定行使。阳光国际业委会在未统计核实公共部分相关收支冲抵的情况下，主张答辩人移交并向业主返还公共部分收入468941.13元无事实和法律依据；其次，根据物权法及《物业管理条例》的规定，小区公共部分收益由全体业主所有，但任何收益的产生均是以一定的人力、物力、财力支出为基础。实践中，小区共用部位、公用设施设备的经营一般由物业服务企业来操作，虽然公共部分收益的产生基础是业主的共有部分，但在很大程度上也得益于物业公司的经营管理。如果物业公司付出管理成本后不能获得经济回报，这对物业公司是不公平的。因此，对于公共部分收益的分配，业主和物业公司可以通过合同约定分配比例，在没有约定的情形下，应当根据公平合理的原则进行分配，以弥补物业公司的管理成本。根据答辩人与全体业主签订的《阳光国际广场业主临时公约》第二十一条：“业主利用物业共用部分、共用设施设备设置广告或进行其他经营活动的，应当征得有关业主、业主大会的同意，并按照规定向物业管理企事业办理有关手续。按照前款规定获取的收益，按纳入管理费处理”约定，利用物业共有部分、公用设施设备设置广告或进行其他经营活动获取的收益，按纳入物业管理费处理。《阳光国际广场前期物业服务协议》第三章第五条约定，物业服务收费是采取包干制形式，按建筑面积1.30元/月/平方米的标准向业主收取。该收费标准普遍低于市场管理服务费的标准。根据《阳光国际广场前期物业服务协议》第四章第九条：“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部分、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入用于弥补物业管理经费不足部分”约定，答辩人对涉案小区共用部分、公用设备设施的经营管理是征得全体小区业主许可，并且全体业主同意在较低物业管理服务费的情况下将全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部分、公用设备设施产生的经营收入用于弥补物业管理经费不足部分。根据《物业管理条例》第五十四条规定，公共部分的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。涉案小区于2015年成立的第一届业主委员会已经被责令重新选举，且在未召开业主大会决定公共部分收益及专项维修基金使用的情况下，要求答辩人将公共部分收益返还业主的主张没有事实和法律依据，应当根据相关法律法规的规定将公共部分的收益在扣除物业服务企业的管理成本和弥补物业管理经费不足部分后暂由答辩人代管。涉案小区公共部分由答辩人代为管理，答辩人应当有获得相应报酬的权利，根据司法审判惯例，报酬大概是在10%到30%之间。3.本案的诉讼时效应适用民法通则的规定，阳光国际业委会要求盛世公司返还自2010年的10月31日起至2016年8月14日止公共部分收益及2016年8月7日前的电费超出诉讼时效，不应得到支持。4.阳光国际业委会要求返还电费无事实和法律依据。首先，盛世公司系根据其与电信公司、移动公司等运营商的约定收取电费，根据合同相对性原则，盛世公司如何收取及收取标准是盛世公司与三大运营商的合同关系，与本案不存在关联性；其次，该电费并未纳入业主公摊，阳光国际业委会提供的证据仅能证明盛世公司收取电信公司、移动公司等运营商的电费，但并未证明该费用纳入业主公摊，根据谁主张谁举证原则，阳光国际业委会应当承担电费返还部分的举证责任，否则应当承担不利后果；最后，盛世公司提供的证据材料已经明确说明其向电力公司缴纳的电费是如何计算的，业主公摊电费是如何计算。泉州市洛江区人民法院的生效判决书已经确认业主所应承担公摊电费的合法性，阳光国际业委会主张返还电费缺乏事实与法律依据；5.审计系阳光国际业委会为证明其诉求所申请，是履行举证责任产生的费用，应当由阳光国际业委会承担。综上，阳光国际业委会的诉求与事实不符，也不符合法律规定，应当依法驳回。 当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。阳光国际业委会提交如下证据： 1.备案日期为2015年11月9日的《业主委员会备案表》、负责人身份证明书各一份，证明阳光国际业委会的主体资格； 2.国家企业信用信息公示系统公示的企业信用信息报告一份，证明盛世公司的主体资格； 3.《商品房买卖合同》一份（附件四：前期物业合同），证明盛世公司为涉案小区的物业服务公司； 4.自2010年10月31日起至2017年10月31日止的公共部分收支明细表一份，证明盛世公司实际管理经营涉案小区公共部分及公共部分的收益； 5.照片二十六份，证明盛世公司经营涉案小区内外公共部分及电梯广告的事实； 6.泉州市洛江区住房和城乡建设局出具的《业主委员会备案证明》、负责人身份证明、负责人居民身份证、业主委员会备案表、备案日期为2018年9月16日的《业主委员会备案表》《关于业主委员会换届业主大会会议表决结果的公告》各一份，证明阳光国际业委会的诉讼主体资格； 7.盛世公司封存在法院的账册信息一份，证明盛世公司提交的涉案小区公共部分收益明细不完整，应当认定盛世公司拒绝提供，适用《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十五条规定推定阳光国际业委会主张成立，另，该证据与盛世公司提供的证据10内容一致，可以证明阳光国际业委会提供的证据4并非伪造或捏造的，而是业主代表在与盛世公司的谈判过程中由盛世公司提供的，具有真实性； 8.中国移动通信集团福建有限公司泉州分公司洛江营销中心出具的《说明》一份，证明盛世公司占有涉案小区公共部分收益的事实； 9.中国联合网络通信有限公司泉州市丰泽区分公司出具的《泉州联通阳光国际广场通信基站站址场地使用管理合同付款明细》一份、《泉州联通阳光国际广场通信基站站址场地使用管理合同》二份、福建增值税普通发票一份、福建省泉州市地方税务局通用机打发票三份，证明盛世公司占有涉案小区公共部分收益的事实； 10.《速递易合作协议》、中邮智递科技有限公司出具的《告知函》《公司更名函》各一份，证明盛世公司占有涉案小区公共部分收益的事实； 11.上海新分众广告传播有限公司泉州分公司出具的付款明细一份、《合同书》二份、《合作合同书》二份，证明盛世公司占有涉案小区公共部分收益的事实； 12.灏景（厦门）文化传媒股份有限公司出具的《泉州阳光国际费用明细》《关于安装使用“电梯故障远程监控和无线报警及安全知识宣传系统”的协议书》各一份、中国银行股份有限公司国内支付业务付款回单四份，证明盛世公司占有涉案小区公共部分收益的事实； 13.杜奕群与盛世公司签订的《阳光国际广场店招租赁合同》、杜奕群身份证、账单查询各一份，证明盛世公司占有涉案小区公共部分收益的事实； 14.《阳光国际广场店招租赁合同》、杜山水提供的收款收据二份，证明盛世公司占有涉案小区公共部分收益的事实； 15.陈美婷、李仁瑞、林某提供的收款收据各一份，证明盛世公司占有陈美婷、李仁瑞、林某缴纳的使用涉案小区公共部分费用5500元的事实； 16.中国电信股份有限公司泉州分公司出具的中电信泉州函﹝2019﹞11号《关于对福建省泉州市洛江区人民法院调查令回复函》一份，证明在盛世公司管理涉案小区期间占有公共部分收益的事实； 17.中国移动通信集团福建有限公司泉州分公司洛江营销中心出具的《关于阳光国际广场基站使用费用说明》一份，证明盛世公司以高于电力公司收费标准向移动公司收取电费，并将差额部分占为己有的事实； 18.中国电信股份有限公司泉州分公司出具的中电信泉州函﹝2019﹞32号《关于对福建省泉州市洛江区人民法院调查令回复函》一份，证明盛世公司以高于电力公司收费标准向电信公司收取电费，并将差额部分占为己有的事实； 19.福建增值税普通发票一份，证明阳光国际业委会支出审计费5万元； 20.2018年12月10日-12月31日阳光国际广场水电公摊公示表一份，证明福建大名城物业管理有限公司向移动公司、联通公司、电信公司收取的电费及用电总度数为303472度的事实。 盛世公司质证认为，证据1真实性、合法性无异议，但证明对象有异议。2017年5月17日，阳光国际业委会因人员不足被泉州市洛江区住房和城乡建设局责令重新选举，并由万安街道万盛社区代行小区业委会职责，在无全体业主授权下其不具有诉讼主体资格；证据2、3无异议；证据4三性有异议，该证据系阳光国际业委会单方提供，因阳光国际业委会将盛世公司合法占用的物业用房违法上锁并贴上封条，致使盛世公司档案文件均被遗落在物业用房，在盛世公司无法统计核实相关的具体收支情况下不可能向阳光国际业委会提供详细的收支明细表；证据5真实性、合法性无异议，但关联性及证明对象有异议，该照片只能反映小区内现有广告位的事实，但是否属于盛世公司经营管理的公共部分待核实后明确；证据6真实性、合法性无异议，但证明对象有异议。该证据能证明2018年8月，阳光国际业委会在明知小区没有新的业主委员会，也未经过小区业主大会授权的情况下，个别业主冒用2015届业主委员会的名义起诉盛世公司，明显存在虚假恶意诉讼的可能。同时，现任小区业主委员会部分委员因拒不缴纳物业费等问题与盛世公司发生过多次矛盾，且有个别委员拒不缴纳物业费的事实业已经法院查明判决，并不符合《业主大会和业主委员会指导规则及》及《物业管理条例》对选任业主委员会成员资格的规定，盛世公司将在本案处理完毕后向相关的行政部门反映核实相应情况；证据7真实性无异议，证明对象有异议，该项目收入是否为小区公共部分收入需进一步核实，盛世公司所掌握的财务账册均已保管在法院，不属于拒绝提供证据资料的情形。本案争议的内容在于公共部分收入的范围以及具体金额，双方计算的公共部分收入数额存在差异，这是双方对于公共部分收入项目及数额的客观事实认定不一致产生的结果，而非盛世公司拒不提供。人民法院可以根据在案证据核实公共部分收入具体项目及具体金额，不应适用《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十五条规定直接推定阳光国际业委会主张成立。对于阳光国际业委会所提交的小区公共部分收入中与盛世公司财务账册一致的项目予以认可的，盛世公司并未主张该部分证据系阳光国际业委会伪造，另，该部分金额应当扣除盛世公司经营不足的部分，剩余的款项如何分配应以盛世公司核实公共部分收入金额为基础；证据8真实性无异议，对于盛世公司每年向移动公司收取的管理费6600元，其中600元是开具发票的费用，不属于公共部分收益，另外电费也不属于公共部分收益；证据9真实性无异议，对于盛世公司每年向联通公司收取的费用6600元，其中600元是开具发票的费用，不属于公共部分收益；证据10-15，真实性无异议，其中证据15编号NO.YG8001886号收款收据载明的车位管理费600元不属于公共部分收益；证据16真实性无异议，该部分收入依法纳入审计范围，如有重复部分应予以扣除；证据17、18，阳光国际业委会诉求的2016年8月7日的电费诉求超出诉讼时效，不应予以支持。盛世公司系根据与电信公司、移动公司的约定收取电费，根据合同相对性原则，盛世公司如何收取及收取标准、收取金额是盛世公司与三大运营商的合同关系，与本案不存在关联性，同时，该电费并未纳入业主公摊，阳光国际业委会只是证明盛世公司收取电信公司、移动公司等运营商的电费，但并未证明该费用纳入业主公摊，根据谁主张谁举证原则，阳光国际业委会应当承担举证责任，否则应当承担不利后果。另，盛世公司提供的证据材料中已经明确说明向电力公司缴纳的电费是如何计算的，业主公摊电费是如何计算，泉州市洛江区人民法院的生效判决文书中已经确认业主所应承担公摊电费的合法性，阳光国际业委会主张返还电费缺乏事实与法律依据；证据19.真实性无异议，其他意见与答辩意见一致；证据20.三性不予确认，该公示表系由案外人制作并提供，数据来源并未得到电力部门、三大运营商及盛世公司的确认。同时，涉案电费已经审计机构审计，审计报告亦经双方质证，应以审计报告及双方质证意见为准，该公示表无法作为认定依据。 盛世公司提交如下证据： 1.业主委员会备案表一份； 2.业主委员会备案证明一份； 3.《业主委员会印章备案报告》一份； 4.《泉州市洛江区住房和城乡建设局关于阳光国际广场小区业主委员会委员辞职情况的函》及其附件一份； 5.《泉州市洛江区住房和城乡建设局关于重新选举业主委员会的函》一份； 6.洛江区阳光国际广场临时业主委员会委员名单公示一份； 7.关于业主委员会候选人的公告、关于业主委员会候补委员候选人的公告、关于征求《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》修改以及重大事项意见表决意见的公告各一份；8.《阳光国际广场临时公约》《阳光国际广场前期物业服务协议》各一份； 9.《泉州阳光国际广场前期物业服务补充合同》一份； 以上证据共同证明2017年5月17日，阳光国际业委会因委员会人数不足被泉州市洛江区住房和城乡建设局责令重新选举，并由万盛社区代行业委会职责，2018年7月29日，涉案小区成立临时业主委员会，直至2018年8月23日涉案小区仍未正式成立新的业主委员会，阳光国际业委会主体不适格及盛世公司代为经营管理小区公用部分、公用设备设施的事实； 10.2010年到2018年公共收益列支汇总表一份、案涉小区公共设施设备的支出统计表一份、记账凭证三十七份、福建省泉州市服务业统一发票记账联三份、中国建设银行进账单（回单）二份、收款收据二十七份、发票联二十二份、福建省增值税普通发票一份、福建省政府非税收入缴款通知书三份、中国建设银行自助终端客户凭条二份、中国建设银行单位客户专用回单一份、费用报销单二十九份、中国建设银行网上银行电子回单一份、中国建设银行电子转账凭证二份、中国建设银行电汇凭证一份、维修机子费用单一份、货物清单二份、泉州市丰泽区天虹涂料商行销售单一份、泉州市鸿源特种润滑油销售单一份、《日立电梯（中国）有限公司福建分公司电/扶梯材料销售、维修工程合同》一份、《电梯配件采购合同书》一份、《电梯保养服务合同》三份、《日常维护保养合同》一份、《电梯合同终止协议》一份、《关于阳光国际广场外围石材路面维修协议》一份、《阳光国际广场小区1#、6#商铺外围地砖维修合同》一份、《福建探安消防科技有限公司设备购销合同》一份、《日立电梯（中国）有限公司福建分公司直梯维修工程合同》一份、《协议书》一份、《洛江阳光国际花园5#、6#岗亭门禁光纤敷设施工合同》一份、《合同书》一份、《产品销售安装合同》一份、《二次供水水池清洗消毒服务协议》一份，证明2010年至2018年盛世公司公共部分收入82100元，公共设施设备支出数额为1244087.59元，公共收入不足以弥补盛世公司的经营亏损； 11.《阳光国际广场临时公约》《阳光国际广场前期物业服务协议》各二十五份，证明前期物业服务协议第九条明确约定，本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所以及其他物业共用部分、公用设备设施统一委托盛世公司经营，经营收入用于弥补物业管理经费不足部分，盛世公司将公共收入用于弥补物业管理经费不足具有合同依据； 12.阳光国际小区2018年9月-12月收支出情况表一份、福建增值税普通发票七份、中国建设银行单位客户专用回单四份、费用报销单九份及附件、收款收据一份及附件、中国邮政储蓄自动柜员客户凭单一份、收据一份及附件，证明2018年9月-12月，涉案小区公共维修（空调、外墙、电梯、污水管）支出情况及场地费收支情况； 13.洛江区阳光国际广场住宅小区公摊电费情况说明、本院（2019）闽0504民初1210号民事调解书各一份，证明盛世公司对涉案小区（包括三大运营商）电费支出的事实； 14.本院（2019）闽0504民初883号庭审笔录、民事判决书各一份，本院（2019）闽0504民初882号庭审笔录、民事判决书各一份，本院（2019）闽0504民初2471号庭审笔录、民事判决书各一份，证明盛世公司向涉案小区业主催收公摊电费时有扣除三大运营商等的用电量，并将扣除后的用电量按每平方分摊的金额公示并提交分摊，盛世公司未重复收费； 15.阳光国际2016年6月-2018年9月公共用电情况公示各一份、阳光国际2016年1月7日-2016年2月6日、2016年2月1日-2016年2月29日公共用电用水情况公示各一份、2016年3月7日-2016年4月6日、2016年5月6日-2016年6月7日公共用电情况公示各一份、阳光国际2016年3月1日-2016年3月29日、2016年4月1日-2016年4月30日、2016年5月1日-2016年5月30日、2018年5月1日-2018年5月31日公共用水情况公示各一份、阳光国际管理处交纳（2016年11月）电费申请一份、国网福建省电力有限公司泉州供电公司通用机打发票联缴费清单二十四份、福建增值税电子普通发票六份、国网福建省电力有限公司泉州市分公司出具的各电表缴费清单一份、阳光国际电表交接明细表一份，证明盛世公司对涉案小区催收公摊电费时，有扣除三大运营商等商业用电，未重复收费； 16.关于前期收费调解方案的公示一份，证明盛世公司并未足额收取涉案小区业主公摊电费； 17.中国建设银行单位客户专用回单一份、《泉州西奥机电设备工程有限公司电梯配件协议书》十六份、国家企业信用信息公示系统公示的企业信用信息报告一份，证明盛世公司支付涉案小区电梯维修费61670元、维保费48330元，合计11.1万元，泉州西奥机电设备工程有限公司法定代表人代收该款； 18.中国建设银行进账单（回单）三份、中国建设银行转账支票存根三份、中国建设银行客户专用回单二份、中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行交易明细一份，证明盛世公司分别于2016年3月21日、6月23日向丰泽区宏道安防设备经营部支付涉案小区设备安装款计17322元； 19.中国建设银行进账单（回单）、中国建设银行客户专用回单各一份、中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行交易明细二份，证明盛世公司向湖北永佳防水科技有限公司泉州分公司支付案涉小区1#、6#商铺外围地砖维修款分别为7830元、4698元； 20.中国建设银行客户专用回单、中国建设银行电汇凭证、中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行交易明细各一份，证明盛世公司向日立电梯（中国）有限公司福建分公司支付涉案小区电梯维修费1200元； 21.费用报销单1份、发票联2份，证明盛世公司向日立电梯（中国）有限公司福建分公司支付涉案小区电梯维修费9500元； 22.中国建设银行客户专用回单二份、中国建设银行电汇凭证各一份，证明盛世公司向福建探安消防科技有限公司支付8000元维修费； 23.中国建设银行进账单（回单）、中国建设银行转账支票存根、中国建设银行客户专用回单各一份，证明盛世公司向丰泽区新顺兴电梯配件经营部支付维修款3096元； 24.中国建设银行客户专用回单二份，证明盛世公司向泉州市鲤城区万丰电脑配件店支付安装对讲设备款31280元； 25.中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行交易明细一份，证明盛世公司向泉州市智信网络技术有限公司支付岗亭门禁工程款2140元。 26.收款收据一份，证明阳光国际广场外围石材路面维修费用8200元； 27.阳光国际2、3、6号楼催收照片及台账各二份、电费公示光盘一份，证明盛世公司对阳光国际广场小区公示的电费已扣除商业等用电，其中，公示第6项表号为7520801373的电表，每月向电力部门缴费3000元-5000元不等，阳光国际业委会在公示表中制作500元不等，差额部分已扣除商业用电，盛世公司向业主催收公摊电费时，系参照盛世公司提供的公示情况表计算，没有将商业用电纳入业主分摊。 阳光国际业委会质证认为，对证据1-7真实性、合法性无异议，关联性有异议，无论业委会是否由万盛社区代为行使职权及起诉时阳光国际业委会是否完成换届，均改变不了阳光国际业委会存在并代表广大业主行使权利的事实，且2018年9月25日业委会已经完成了新一届成员的换届工作并经泉州市洛江区住房和城乡建设局备案生效，阳光国际业委会的主体适格；证据8、9真实性、合法性有异议，《泉州阳光国际广场前期物业服务补充合同》签订的时间是2010年11月26日，而《泉州阳光国际广场前期物业服务协议》签订时间是2011年8月19日，补充合同签订时间在协议之前，有悖常理。盛世公司提供的《泉州阳光国际广场前期物业服务协议》甲方为业主王端宵与乙方阳光盛世物业管理有限公司签订的，业主所持有的《泉州阳光国际广场前期物业服务协议》的甲乙双方为开发公司和物业公司，业主持有的《泉州阳光国际广场前期物业服务协议》及补充合同是以附件的形式出现的，而盛世公司提供的是以独立文件出现的，而王端宵是涉案小区的开发商泉州市阳光置业发展有限公司的前法人和股东，也是泉州阳光盛世物业管理有限公司的前法人并非普通的业主，该合同后期补签的可能性不能排除。该证据无论从排版或者内容均与广大业主持有的《泉州阳光国际广场前期物业服务协议》及补充合同不一样，业主所持有的《泉州阳光国际广场前期物业服务协议》及其补充协议并没有关于小区公共部分经营及收益的约定条款；对证据10，盛世公司提供的公共收入明细部分真实性、合法性没有异议，关联性不予认可。盛世公司提交的公共部分收益明细只是所有公共部分收益明细当中极小的一部分，不能真实、全面反映涉案小区公共部分的收入情况，与本案不具有关联性。盛世公司拒绝提供完整收入明细的行为应当视为拒不提供收入明细，应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定推定阳光国际业委会的主张成立。对盛世公司提交的公共设施设备支出明细及凭证，其中《电梯保养服务合同》因没有提供原件，对其真实性、合法性不予认可，对于其他公共设施设备的支出部分票据的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，根据《福建省物业管理条例》第四十六条第二款及《福建省城市住宅小区物业服务规范》第6.1.3条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成应包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。物业服务成本应由人员费用、物业公共部位和公共设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其他费用组成。该证据中列明的支出项目应当在物业管理费中抵扣，不能从公共部分收入进行抵扣，盛世公司提供的《泉州阳光国际广场前期物业服务协议》第三章的约定也印证了该事实。盛世公司提交的《2010年-2018年公共收益列表汇总表》关于2011年5月收到华祥商业场地费3000元、1月支出公共设备维修款619元、4月公共设备维修支出822元、2013年1月购买蓄电池支出4040元、2014年9月收到宋氏投资有限公司场地使用费500元、2014年12月收到场地费1000元、2015年7月收到山水口腔诊所广告费5500元、7月收到创意广告使用费3300元、8月收到电信广告场地费3600元、9月收到吉智会计培训场地费1800元、3月支出可视对讲机维修费890元、4月支出业委会选举物品费用990元、4月支出电梯维修费9500元、6月支出监控线路整改费用1150元、2017年1月收到场地使用费3000元、2月收到驰众广告场地费11000元、3月收到场地使用费4500元、5月收到场地使用费1800元、6月收到中国联合通信网络场地使用费6600元、10月分别收到复印店场地使用费、悦达文化场地费1500元、7200元、1月停电购买柴油发动2000元、7月支出3096元，均与阳光国际业委会提交的证据4内容一致，印证了阳光国际业委会提交的证据4的真实性；对证据11，盛世公司未提供原件，对其真实性有异议，若有提供原件，《泉州阳光国际广场前期物业服务协议》第九条是属于格式合同中的格式条款，在小区召开业主大会之前，该条款属于涉他条款，且没有明显的标记提示业主注意。该条款的适用前提是物业公司存在亏损，盛世公司未证明其在物业管理过程当中存在亏损，故该条款无效；证据12三性均有异议，在盛世公司能够提供证据原件的情况下附条件质证，对关联性不予认可，阳光国际业委会认为公共维修（空调、外墙、电梯、污水管）费用中的小额费用应当在物业管理费中支出，大额费用应当从小区的公共维修基金支出。对2018年10月份场地费退费2900元，若盛世公司能提供原件，阳光国际业委会予以认可；证据13,真实性和合法性由法院依法认定，与本案不具有关联性；证据14，真实性、合法性无异议，关联性有异议。（2019）闽0504民初2471号法庭审理笔录中，盛世公司主张公摊电费部分仅为用电总量扣除物业用电、灯箱广告用电后按照面积97550平方米分摊，并没有提及移动公司、联通公司、电信公司基站用电扣除情况，其他庭审笔录中虽然有提到公摊电费有扣除三大运营商基站后分摊得出的公摊电费情况，但均为盛世公司单方陈述，没有证据予以佐证，不能证明公摊电费已实际扣除三大运营商的电费。盛世公司向三大运营商收取的电费高于电力公司的收费标准，所以盛世公司主张公摊电费有扣除上述电费，明显不合理。只要盛世公司将每月小区公摊电表缴纳电费金额与公摊给全体业主（每平方收费数额×公摊的平方数）做简单的对比就可以清楚得出盛世公司是否有扣除三大运营商缴纳的电费，因此应由盛世公司提供公共部分电费缴纳凭证并与公摊金额作出对比，否则，应推定阳光国际业委会主张成立；证据15，国网福建省电力有限公司泉州供电公司通用机打发票联缴费清单、福建增值税电子普通发票、各电表缴费情况、阳光国际电表交接明细表，若有原件，则真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性。其他证据系盛世公司单方制作，对其三性均无法确认，且不能证明其已扣除收取的三大运营商基站电费的主张；证据16真实性、合法性由法院认定，盛世公司的证明目的与本案不具有关联性，如盛世公司应当收取其主张的公摊电费，盛世公司可通过法律途径解决；证据17真实性、合法性由法院认定，关联性有异议。系物业费用的正常支出，与公共部分收益的争议没有关系；证据18-26，真实性、合法性由法院认定，关联性有异议，即使没有公共部分收入，盛世公司在管理小区时也要发生公共部分支出，其所谓的公共部分支出并非因公共收入而产生的，按照物业管理条例的规定及《泉州阳光国际广场前期物业服务协议》的约定，该费用应当由盛世公司支出，且盛世公司所谓的公共部分支出远远超过公共部分收入，盛世公司作为一家以营利为目的的企业，如此悬殊的收入与支出，明显不符合常理。另外，根据《福建省物业管理条例》及物业行业规则，公共部分收益所产生的支出为经营管理费用支出，行业内及福建省物业管理条例不得超过公共部分收益的30%，盛世公司提供的与公共部分收入差距悬殊的所谓公共部分支出没有约定和法定的依据，与诉争的公共部分收益没有任何的关系；证据27，三性均有异议，即使是真实的，也不能直接证明三大运营商的电费差额已经扣除，盛世公司是缴费的经办人，是费用明细的制作人，应当提供电力公司出具的缴费情况，而且盛世公司与电信公司签订的合同中约定了电费价格为1元，明显高于通常的电费标准，故盛世公司在没有提供电力公司缴费凭证即详细做账明细的情况下应推定阳光国际业委会的主张成立。 为查明本案事实，阳光国际业委会申请对涉案公共部分收益情况进行审计。2020年6月10日，泉州泉联有限责任会计师事务所出具泉联会专审字（2020）第020号《专项审计报告》一份。 阳光国际业委会质证认为，对该审计报告三性无异议。 盛世公司质证认为，对该审计报告三性无异议，但阳光国际业委会主张返还公共部分收入已经超过诉讼时效，该收入已用于支付物业费开支范围之外的其他公共部分支出，由业主实际享有，而非盛世公司非法占有，不应再退还给阳光国际业委会。对公共部分支出的金额无异议，公共机电维修款、电缆修复、电梯轴承更换、电梯配件维修、电梯费用等属于大修，不属于日常维护范围，应从公共部分收入中抵扣，不应纳入物业服务费开支范围，据统计，该部分支出至少达634452.7元，远超公共部分收入金额。因此，盛世公司并未从公共部分收入中牟利，公共部分收入均用于物业大修、更新、改造，以提升改善物业品质，受益方是业主，阳光国际业委会提供的证据3《商品房买卖合同》第29页第七条也约定具体物业服务费用的开支不包括房屋公共部位、公用设施设备大维修、更新、改造的费用。电费的质证意见与答辩意见一致。 为查清本案事实，本院依职权调取本院（2019）闽0504民初1210号调解笔录、民事调解书、起诉状、移动信号覆盖系统使用协议书、协议各一份。 阳光国际业委会质证认为，真实性、合法性无异议，场地使用费应当计入公共部分收益并返还给阳光国际业委会，盛世公司实际缴纳的电费少于1元的部分应当计入公共部分收益，返还给阳光国际业委会。 盛世公司质证认为，三性无异议，但盛世公司与移动公司签订的协议书约定的系统管理费是指物业管理费，盛世公司起诉的电费系移动公司缴纳的电费，该部分电费是独立核算的，并未纳入涉案小区公摊电费中，协议书项下的款项与阳光国际业委会提供的证据8的管理费是同一笔费用，其中600元为开票的费用。 对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.对阳光国际业委会提供的证据1、6经盛世公司质证真实性、合法性无异议，对其真实性、合法性予以确认，根据盛世公司提供的证据4、5，因大部分业主委员会委员提出辞职，2017年5月17日，泉州市洛江区住房和城乡建设局以委员会人数不足，要求阳光国际业委会重新选举业主委员会，并在新业主委员会成立前由万盛社区代行职责，但根据阳光国际业委会提供的证据6-7可知，阳光国际业委会于2018年9月16日完成换届选举，并经有关部门备案，故对其关联性予以确认，至于阳光国际业委会的主体是否适格将在争议焦点进行分析；2.对阳光国际业委会提供的证据4，因阳光国际业委会已申请对公共部分收益进行鉴定，且盛世公司对该证据的真实性不予认可，故应以审计机构出具的审计结果为准，故对该证据的真实性不予确认；3.对阳光国际业委会提供证据5，因双方对公共部分收入范围进行了确认，且盛世公司对照片的真实性、合法性无异议，故对其真实性、合法性、关联性予以确认；4.对阳光国际业委会提供的证据7，系本院组织双方现场勘验时调取的有关公共部分收益的账册，对其真实性、合法性、关联性予以确认，至于涉案小区公共部分收益多少将在争议焦点进行分析；5.对阳光国际业委会提供的证据8、9系阳光国际业委会依据本院开具的调查令调取的证据，系移动公司、联通公司在涉案小区架设基站向盛世公司支付的相关费用，至于哪些部分费用属于公共部分收益将在争议焦点进行分析；6.对阳光国际业委会提供的证据10-15，经盛世公司质证真实性无异议，对其真实性、合法性予以确认，该部分系涉案小区公共部分出租情况的收入，对其关联性予以确认，至于证据15编号为NO.YG8001886号收款收据上体现的“只能冲抵车位管理费”600元是否应计入公共部分收益将在争议焦点进行分析；7.对阳光国际业委会提供的证据17、18，是依据本院开具的调查令调取的，对其证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但该部分诉求是否超过诉讼时效，盛世公司是否应当予以返还将在争议焦点进行分析；8.对阳光国际业委会提供的证据19，经盛世公司质证真实性无异议，对其真实性予以确认，至于审计费用的负担主体将在争议焦点进行分析；9.对阳光国际业委会提供的证据20，经盛世公司有异议，对其真实性不予确认；10.对盛世公司提供的证据1-7，系涉案小区成立第一届业委会成立时间、成员变动及第二届业委会成立时间，是有关阳光国际业委会主体资格的证据，与本案具有关联性，故对其真实性、合法性、关联性予以确认；11.对盛世公司提供的证据8、11，盛世公司提供了9份合同原件，对其真实性予以确认，该合同是盛世公司与涉案小区业主签订的物业服务合同，对其关联性予以确认；对于其他17份合同，虽然没有提供原件，但该合同内容均一致，均有业主签名，对其真实性、合法性、关联性予以确认；12.对盛世公司提供的证据9，没有提供原件，对其真实性不予确认；13.对盛世公司提供的证据10、12，对其中的凭证、发票等，有提供原件，对真实性、合法性、关联性予以确认。对WXBJ-14-221《日立电梯（中国）有限公司福建分公司电/扶梯材料销售、维修工程合同》、编号为BA03-AG12-000069号的《电梯维修保养合同》《电梯合同终止协议》《合同书》《二次供水水池清洗消毒服务协议》，没有原件，对其真实性不予确认。对《电梯配件采购合同书》《阳光国际广场小区1#、6#商铺外围地砖维修合同》《协议书》《阳光国际花园5#、6#岗亭门禁光纤敷设施工合同》《产品安装设备》、编号为WXBJ-16-542《日立电梯（中国）有限公司福建分公司电/扶梯材料销售、维修工程合同》《福建探安消防科技有限公司设备购销合同》《阳光国际广场外围石材路面维修协议》，虽然没有提供原件，但分别与盛世公司提供的证据23、19、18、25、24、20、22、26相互印证，对其真实性、合法性、关联性予以确认。对《电梯保养服务合同》《日常维护保养合同》，虽然没有原件，但有提供相关凭证，且已进行了审计，对其真实性、合法性、关联性予以确认。至于公共部分支出是否应从公共部分收入中抵扣将在争议焦点进行分析；14.对盛世公司提供的证据13，其中本院（2019）闽0504民初1210号民事调解书，与本院调取的民事调解书一致，对其真实性、合法性、关联性予以确认，对其他证据，系盛世公司单方制作，对其真实性不予确认；15.对盛世公司提供的证据14，经阳光国际业委会质证真实性、合法性无异议，该证据是业主公摊电费的收取情况及计算方法，对其关联性予以确认；16.对盛世公司提供的证据15、16，其中，国网福建省电力有限公司泉州供电公司通用机打发票联缴费清单、福建增值税电子普通发票，阳光国际电表交接明细表未提供原件，对其真实性不予确认，对其他证据系盛世公司单方制作，且阳光国际业委会质证有异议，对其真实性不予确认，国网福建省电力有限公司泉州市分公司出具的各电表缴费清单，有提供原件，对其真实性予以确认；17.对盛世公司提供的证据17，中国建设银行单位客户专用回单，有提供原件，对其真实性予以确认；对《泉州西奥机电设备工程有限公司电梯配件协议书》，虽然没有提供原件，但与中国建设银行单位客户专用回单的内容相互印证，对其真实性依约确认。对泉州西奥机电设备工程有限公司企业登记表的真实性、合法性、关联性予以确认；18.对盛世公司提供的证据18，其中，中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行交易明细有提供原件，对其真实性、合法性、关联性予以确认。对中国建设银行进账单（回单）、中国建设银行转账支票存根、中国建设银行客户专用回单，虽然没有提供原件，但与交易明细相互印证，对其真实性、合法性、关联性予以确认；19.对盛世公司提供的证据19，其中，中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行交易明细，有提供原件，对其真实性、合法性、关联性予以确认。中国建设银行进账单（回单）、中国建设银行客户专用回单，虽然没有提供原件，但与交易明细相互印证，对其真实性、合法性、关联性予以确认；20.对盛世公司提供的证据20，其中，中国建设银行股份有限公司泉州洛江支行交易明细，有提供原件，对其真实性、合法性、关联性予以确认。对中国建设银行客户专用回单、中国建设银行电汇凭证，虽然没有提供原件，但与交易明细相互印证，对其真实性、合法性、关联性予以确认；21.对盛世公司提供的证据21、23，该部分已进行审计，应以审计金额为准；22.对盛世公司提供的证据22，其中，中国建设银行客户专用回单有提供原件，对其真实性、合法性、关联性予以确认。对中国建设银行电汇凭证，虽然没有提供原件，但与交易明细相互印证，对其真实性、合法性、关联性予以确认；23.对盛世公司提供的证据24、25、26，有提供原件，对其真实性、合法性、关联性予以确认；24.对盛世公司提供的27，盛世公司在小区公示栏对电费公摊进行公示，并于2018年11月20日向业主催收时，有向业主提供水电公摊的催收通知书，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 盛世公司系涉案小区的前期物业服务公司，服务期间从2010年10月31日起至2018年12月10日止。盛世公司与业主签订《阳光国际广场前期物业服务协议》约定：1.本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用主要用于物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用。盛世公司按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由盛世公司享有或承担；2.本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公共设备设施统一委托盛世公司经营，经营收入用于弥补物业管理经费不足部分。阳光国际业委会成立时间为2015年11月9日，任期3年。2018年9月16日，阳光国际广场业委会完成换届选举,成立新一届业委会，并表决通过授权业委会追讨有关全体业主公共权益等工作。 另查，泉州泉联有限责任会计师事务所出具的泉联会专审字（2020）第020号《专项审计报告》载明自2011年6月30日起至2018年12月10日止，涉案小区公共部分收入525934.73元，电信公司、移动公司向盛世公司缴纳电费210552.32元，自2010年11月起至2018年12月10日止，涉案小区公共部分支出1246087.59元。本院（2019）闽0504民初1210号民事调解书确认2019年8月10日前，移动公司泉州分公司应支付盛世公司自2018年7月1日起至2018年12月10日的场地费2933元、电费45567元，合计48500元。 关于争议焦点： 一、关于阳光国际业委会主体是否适格的问题。 本院认为，阳光国际业委会成立于2015年11月5日，业委会成员任期自2015年11月5日起至2018年11月4日止，后因大部分业主委员会委员提出辞职，2017年5月17日，泉州市洛江区住房和城乡建设局以业委员会委员人数不足，要求阳光国际业委会重新选举业主委员会，并在新业主委员会成立前由万盛社区代行职责。在本院审理过程中，为完善其诉讼主体资格，阳光国际业委会提交证据6，证实经业主大会会议表决成立新的业主委员会，并表决授权业委会追讨有关全体业主公共权益等工作，经泉州市洛江区住房和城乡建设局备案，阳光国际业委会任届有效期至2021年9月16日，阳光国际业委会在诉讼中完善其诉讼主体，具备诉讼主体资格，阳光国际业委会于2018年8月26日至2018年9月15日本案审理期间,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意,完成业委会换届选举,产生了以王涛为业委会主任的新一届业委会，并表决通过授权业委会追讨有关全体业主公共权益等工作，其选举结果在30日内，向所在区居委会、街道办事处、房地产行政主管部门备案，其程序合法，未违反法律规定。故阳光国际业委会具备本案诉讼主体适格，享有诉讼权利。 二、关于阳光国际业委会主张盛世公司返还公共部分收益及移动公司、电信公司、联通公司在涉案小区设立基站缴纳的电费是否有事实及法律依据？若有，应当返还的数额是多少的问题。 本院认为，关于盛世公司收取的公共部分区域广告及场地使用费的归属问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此，涉案小区住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法亦应属于全体业主共有。 关于公共部分收入的金额问题。1.关于缺失原始凭证部分。经本院多次组织双方当事人及审计机构清点凭证后，根据泉州泉联有限责任会计师事务所出具的《专项审计报告》附表一载明的统计凭证，其中2012年11-12月、2013年6-12月、2014年2-8月、2015年11-12月、2016年1-12月的原始凭证、2018年6-11月、2018年12月1日-10日公共部分收入情况的原始凭证均缺失，合计缺失36个月又10天公共部分收入情况的原始凭证。因原始凭证为盛世公司持有，本院依法通知盛世公司应在指定的时间内提供上述凭证，但盛世公司均未提供，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条：“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。”规定，推定阳光国际业委会主张成立。根据审计报告附表二原始凭证检查底稿载明自2011年9月-2018年5月，公共部分收入为165278.43元。因盛世公司提供的原始凭证不完整导致无法对公共部分收入进行全面审计，故推定涉案小区每月公共部分收入平均3240.75元（165278.43元÷51个月）。因此附表二载明的公共部分收入应调整为283025.68元（165278.43元+3240.75元/月×36个月+3240.75元/月÷30天×10天）；2.关于三大运营商场地费部分。首先，审计报告附表三载明，盛世公司收取电信公司、移动公司、联通公司、中邮智递科技有限公司等租金、场地使用费360656.3元，其中移动公司场地使用费为6600元/年。庭审中，盛世公司称其向移动公司收取的费用6600元/年，系物业管理费，并非场地使用费，且包含移动公司应承担的600元的开票费用，该600元开票费用应予扣除。《移动信号覆盖系统使用协议书》《协议》约定，盛世公司同意在涉案小区地下室2楼提供约20平方米的空地给移动公司安装移动设备使用，系统管理费每月按550元（含税）计算，每年6600元，每年付款一次。由此可见，该系统管理费是由于移动公司向盛世公司承租涉案小区场地产生的，是移动公司使用涉案小区公共部分区域产生的费用，应属于公共部分收入。另，盛世公司具有开具发票的义务，且合同并未约定税费由移动公司负担，故盛世公司要求扣除600元的税费的辩解，不予支持，应认定移动公司每年向盛世公司缴纳场地使用费6600元。从该附表三载明的盛世公司向移动公司收取的场地使用费可以得出，移动公司自2010年7月1日起向盛世公司缴纳场地使用费，因阳光国际业委会主张的公共部分收入自2011年6月30日起算，故附表三的公共部分收入应扣除移动公司缴纳的自2010年7月1日起至2011年6月29日止的场地使用费6563.33元（550元/月×11个月+550元/月÷30天×28天）。根据盛世公司提供的（2019）闽0504民初1210号民事调解书及本院调取的调解笔录，移动公司泉州分公司于2019年8月10日向盛世公司支付截止至2018年12月10日止的场地使用费2933元，而该部分并未纳入审计，故附表三的公共部分收入应调整为357025.97元（360656.3元-6563.33元+2933元）。其次，《泉州联通阳光国际广场通信基站站址场地使用管理合同》约定基站场地使用费每年度6600元，其中6000元为盛世公司实收（此费用包含机房租赁费、场地使用费物业及物业配合费等费用），600元为联通公司自行开具发票税费。故联通公司向盛世公司缴纳的场地使用费为每年6000元。再次，该附表三载明2010年8月16日-2013年8月15日，电信公司向盛世公司缴纳场地费10800元，因阳光国际业委会诉求的公共部分收益期间为自2011年6月30日起，故应扣除2010年8月16日-2011年6月29日的场地费。根据《无线业务信号覆盖设备安装合作合同》约定，电信公司按每月300元支付相关费用（含场地使用费等），故2010年8月16日-2011年6月29日的场地费为3130元（300元/月×10个月+300元/月÷30天×13天）。因此，审计报告附表三的公共部分收入应调整为349695.97元（357025.97元-600元/年×7年-3130元）。3.关于车位管理费部分。审计报告附表三中载明“2017年11月，1-3802只能冲抵车位管理费2017.11-2018.10，600元”，盛世公司称该费用是车位管理费，阳光国际业委会称是属于公共部分的车位管理费。但双方均确认涉案小区公共部分未设置停车位，故费用不属于公共部分收入，应予扣除。综上，以上公共部分收入合计349095.97元（349695.97元-600元）。 关于移动公司、电信公司、联通公司基站电费是否应当返还的问题。盛世公司提供的本院（2019）闽0504民初882、883、2471号民事判决书，已判决确认盛世公司向业主收取公共公摊电费的合法性及公摊电费的计算方法。阳光国际业委会虽然提出盛世公司向移动公司、电信公司、联通公司基站电费高于电力公司收取的电费标准，根据合同相对性原则，这是移动公司、电信公司、联通公司与盛世公司之间关于电费的约定，若移动公司、电信公司、联通公司认为盛世公司收取标准过高，由其向盛世公司主张返还，阳光国际业委会无权主张盛世公司返还该部分费用。此外，阳光国际业委会未提供证据证明盛世公司向业主收取的公共电费未扣除移动公司、电信公司、联通公司基站场地使用的电费，应承担举证不能的法律后果。故阳光国际业委会要求返还电费的诉求，证据不足，不予支持。综上，公共部分收入合计632121.65元（283025.68元+349095.97元）。 关于公共部分支出是否应当从公共收入中扣除的问题。1.诉讼中，阳光国际业委会明确涉案小区公共部分收益的起止时间为2011年6月30日起至2018年12月10日止，故计算公共部分支出的时间节点应为2011年6月30日起至2018年12月10日止。因此，审计报告附表五载明的泉州盛世阳光物业管理有限公司公共设施设备支出在扣除2010年11月-2011年6月的设施设备支出款25795.49元后，附表五的设施设备支出款调整为1220292.1元；2.根据《阳光国际广场前期物业服务协议》第五条：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用主要用于物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用。盛世公司按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由盛世公司享有或承担。”的约定，公共区域内共用部位、公共设施设备的日常维护、清洁等由物业服务费支出。从日常生活经验法则可知，电梯维保、年检、设备检测及管道疏通等产生的应属于日常公共设施的维护费用，故该部分费用应从物业服务费中支出。根据审计报告附表五及盛世公司提供的2010-2018年公共收益列支汇总表的记载，2011年10月份设备检测5870元，2011年电梯维保、电梯年检分别为66000元、5870元，2012年电梯维保、电梯年检分别为66000元、36265元，2013年2月疏通污水费等631元，3月更换电梯贴膜390.9元，5月二次供水清洗1693.2元，2013年电梯维保、电梯年检分别为66000元、36265元，2014年9月化粪360元，10月管道漏水更换配件、电梯年检、电梯维保分别为500元、30395元、19800元，2014年电梯维保68900元，2015年1月疏通地下管道1500元，5月6号楼1单元疏通污水管道1200元，6月一楼大门维修260元，10月份电梯年检、电梯维保（4-7月份）分别为30010元、19800元，2015年电梯维保（每月6000元）59400元，2016年电梯维保、电梯年检分别为79200元、30010元，2017年2月疏通管道500元，3月电梯维保（2016年11月-2017年1月）19800元，5月电梯维保（2-4月份）19800元，10月疏通管道440元，2017年电梯维保（每月6000元）、电梯年检分别为39600元、27570元，2018年1月电梯维保5500元，2月电梯维保6000元，3月电梯年检、电梯维保分别为2297.5元、5500元，4月电梯年检、电梯维保分别为2297.5元、5500元，5月电梯年检、电梯维保、化粪池污水疏通分别为2297.5元、5500元、3000元，6-12月电梯维保（6-11月）、电梯年检（6-12月）分别为44924元、20677.5元，合计837524.1元。另，盛世公司提供的2020年1月6日支付给泉州西奥机电设备工程有限公司法定代表人徐军晖设备维保、零部件更换费用计11.1万元，其中48330元为维保费用，以上费用不应从公共收入部分支出；3.虽然审计报告附表五载明的根据合同计算“小区1#、6#商铺外围地板维修15660元”，但盛世公司提供的付款明细中证明其实际支付费用12528元（7830元+4698元），故该笔支出应按12528元计算。附表五载明的地轮式开门机2000元，盛世公司仅提供合同书复印件且未提供付款凭证，无法证明其已支付上述款项，故盛世公司主张的公共支出应扣除上述款项5132元（15660元-12528元+2000元）。庭审中，盛世公司称审计报告附表五载明的西奥电梯费用68020元系电梯维修费用，该费用实际应为61670元，并提供了2020年1月6日支付给泉州西奥机电设备工程有限公司法定代表人徐军晖设备维保、零部件更换费用计11.1万元的付款凭证及《电梯配件协议书》予以佐证，故附表五上载明的2018年6-12月西奥电梯费用应为61670元。综上，盛世公司主张的公共部分支出应扣除费用合计11482元（68020元-61670元+5132元）；4.诉讼中，盛世公司提供2016年11月23日支付日立电梯（中国）有限公司福建分公司电梯维修费1200元的付款凭证，因该笔费用不属于公共设施设备的日常维护产生的费用，且未进行审计，故该费用应计入盛世公司的公共部分支出。盛世公司在管理涉案小区期间，为提升小区环境、维护小区安全而对公共部分进行改造升级支出的费用，属于合理的支出，故该部分应由小区业主共同承担，且盛世公司在庭审中陈述从未申请过公共维修基金，故应从公共部分收入中支出，故涉案小区公共部分支出为372486元（1220292.1元-837524.1元-11482元+1200元）；5.《阳光国际广场前期物业服务协议》第九条约定：“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公共设备设施统一委托盛世公司经营，经营收入用于弥补物业管理经费不足部分。”，庭审中，盛世公司并未提供证据证明其物业管理经费不足，需要通过经营收入予以弥补，依照《福建省物业管理条例》第六十三条第二款：“前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。”第三款：“业主大会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用账户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。”规定，盛世公司管理涉案小区经营管理费用酌情按10%计算。 综上，盛世公司虽然是涉案小区的物业服务单位，但涉案小区公共区域广告费、场地使用费属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利。盛世公司出租公共部分的费用收入在扣除盛世公司管理涉案小区支出的改造维修费用及经营管理费用后由全体业主公共享有。故涉案小区公共部分收益为233672.08元[632121.65元-372486元-（632121.65元-372486元）×10%]。 三、关于阳光国际业委会诉求的2011年6月30日起至2016年8月14日止公共部分的收益及2016年8月7日前的电费收入是否超过诉讼时效的问题。 本院认为，《阳光国际广场前期物业服务协议》约定本合同自签订之日起至小区业主委员会成立后选任物业管理企业止。从庭审查明的事实可知，2015年涉案小区成立业主委员会后至2018年12月10日前，涉案小区未再重新选聘物业管理公司，盛世公司一直管理涉案小区直到2018年12月10日，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，虽然本案的公共部分收入自2011年6月起即开始产生，但因盛世公司物业服务具有时间上的连续性，且阳光国际业委会自认其于2018年6月才知道公共部分收入情况，故该时间点应从2018年6月起算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，阳光国际业委会于2018年8月14日向本院提起诉讼要求盛世公司移交公共部分收益，未超过诉讼时效。在诉讼中，阳光国际业委会向本院申请调查令向移动公司、电信公司、联通公司调取电费的缴纳情况，本院于2019年4月16日出具调查令，移动公司、电信公司、联通公司分别2019年6月-7月间向本院出具相应的证据材料，该证据材料中包含其向盛世公司缴纳的电费，且盛世公司提供的公摊水电催收及公示的证据发生时间为2018年，该时间点应认定为知道或应当知道权利被侵害的时间，因此诉讼时效应从2018年起算，阳光国际业委会于2019年8月7日增加返还电费的诉讼请求，未超过诉讼时效。 四、关于阳光国际业委会诉求的审计费用5万元由盛世公司承担是否有事实与法律依据的问题。 本院认为，因盛世公司提供的原始凭证不齐全且盛世公司未能客观的统计公共部分收入，为查清案件事实，阳光国际业委会向本院申请对公共部分收益进行审计所产生的审计费用属于必要支出，根据阳光国际业委会起诉的公共部分收益736487.05元（21055232元+525934.7元）及盛世公司应当返还的公共部分收益233672.08元的比例，得出盛世公司承担15863.96元[5万元×（233672.08元÷736487.05元）]，阳光国际业委会承担34136.04元（5万元-15863.96元）。 综上所述，阳光国际业委会与盛世公司之间的物业服务合同关系，主体适格，意思表示真实性，内容未违反法律法规效力性强制性规定，应认定合法有效，具有法律约束力，双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。依照《福建省物业管理条例》第六十三条第四款规定：“公共收益收入及使用情况，应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。”本案中，盛世公司未举证证明其已定期向业主公示公共部分收益情况，故阳光国际业委会要求盛世公司公示2011年6月30日起至2018年12月10日止的公共部分收益情况的诉求，合法合理，本院予以支持。盛世公司利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备产生的公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后归全体业主所有，故阳光国际业委会要求盛世公司移交公共部分收入的诉求，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院予以驳回。盛世公司关于其公共收入不足以支付公共支出，无需返还的辩解，与事实不符，本院不予采纳。阳光国际业委会为本案诉讼支出的审计费用属于必要支出，应由阳光国际业委会承担34136.04元，盛世公司承担15863.96元。故阳光国际业委会要求盛世公司支付审计费用的诉求，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八十四条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条之规定，判决如下： 一、泉州盛世阳光物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内在泉州市洛江区阳光国际广场小区公示栏公示自2011年6月30日起至2018年12月10日止的公共部分（包括但不限于小区电梯、楼宇大堂、公共走廊通道、户外墙面等）出租收益情况； 二、泉州盛世阳光物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向泉州市洛江区阳光国际广场业主委员会移交公共部分收益233672.08元； 三、泉州盛世阳光物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付泉州市洛江区阳光国际广场业主委员会审计费15863.96元； 四、驳回泉州市洛江区阳光国际广场业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11666元，由泉州市洛江区阳光国际广场业主委员会负担6623元，泉州盛世阳光物业管理有限公司负担5043元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  颜智斌 审 判 员  林晓玲 人民陪审员  郑家兴 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  黄永继 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九十五条一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。