广西壮族自治区南丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1221民初629号 原告：黄丽芳，女，1963年4月20日出生，汉族，住南丹县。 委托诉讼代理人：黄彦寿，男，1955年11月18日生，汉族，居民，住南丹县。系原告黄丽芳哥哥。 委托诉讼代理人：黄万河，广西丹泉律师事务所律师。 被告：韦小双，女，1987年3月20日出生，壮族，个体户，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦尚东，广西维仁律师事务所律师。 原告黄丽芳诉被告韦小双租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄丽芳的委托诉讼代理人黄彦寿、黄万河，被告韦小双及其委托诉讼代理人韦尚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄丽芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告将占有原告的房屋返还给原告；2.判令被告支付占有原告房屋占有使用费109500元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年2月13日，原告与被告签订了一份《房屋租赁协议书》，协议书中约定：被告把自己位于南丹县二级公路城关镇拉所村三队的房屋间及房屋前后场地租给原告作商业使用，房屋一楼门面面积为450平方米，租赁期限为五年，后该协议书被法院判决无效，之后原告多次要求被告将租用的房屋返还给原告，但是被告一直占用原告的房屋，至今未将房屋返还给原告，没有将锁匙移交给原告。被告除了支付2017年3月10日至2019年3月10日共两年的房屋占有使用费给原告外，尚拖欠2019年3月11日至2020年3月10日占用使用费87000元、2020年3月10日至6月10日三个月的占有使用费22500元。被告共拖欠原告房屋占有使用费109500元。原告认为，原被告签订的合同虽然无效，但是被告在明知原告房屋无法定手续的情况下，却实际装修改变原状、占用了原告房屋，被告应该承担全部过错责任。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。故被告应支付给原告房屋占有使用费109500元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告对其主张向法庭提供了证据：1.《房屋租赁协议书》一份；2.照片一张、企业基本信息查询单一份；3.河池市中级人民法院民事判决书一份。 被告韦小双答辩称，被告已经于2018年12月23日通过微信发《解除合同通知书》给原告，决定自2019年2月28日不再租用被告的房屋，是被告不同意解除合同，也不出面与被告交接退租事宜。被告于2019年1月23日之前已经将租房锁匙放在租房内留置给原告。被告未拆除招牌及大门是因为根据双方之前签订的《房屋租赁协议书》及《补充协议》约定不能拆除，并不存在继续占有的事实。被告自向原告主张单方面解除合同后，就不再占用原告的房屋了，原告的请求没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告向法庭提供的证据为：1.（2019）桂1221民初135号民事判决书一份；2.（2019）桂12民终1552号民事判决书一份；3.《房屋租赁协议书》一份；4.《补充协议书》一份。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据2照片的真实性无异议，对证明目的有异议，照片不能证明被告仍占有原告房屋；对企业基本信息查询有异议，认为与本案无关。对原告提交证据3真实性有异议，但是证明目的与该份判决书无关。原告对被告提交的证据1、2、3的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据4认为没有原件核实，不予认可。对双方有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1来源真实合法，但是该份《房屋租赁协议书》只能证明原被告原来约定租用时间为从2017年3月10日至2023年3月1日，原定租金为第一年78000元，往后每年递增3000元，这是双方的自愿约定，但是该《协议书》并不能证明约定被告占有原告房屋时间为2017年3月10日至2023年3月1日，租赁跟占有并不等同，故对该证据的证明目的本院不予确认。对原告提供的证据2来源真实，但是从照片上并不能证明被告仍实际占有原告房屋，不交大门钥匙，对该证据的证明目的本院不予确认，对企业基本信息查询单，查询单里的法定代表人并不是被告，与本案无关，对该证据本院不予确认。对原告提交的证据3河池市中级人民法院民事判决书一份，来源真实合法，确认原告与被告签订的《房屋租赁协议书》无效，对该证据本院予以确认。对被告提交的证据1.2.3来源真实合法，与查明本案事实有必然的联系，对这三份证据本院予以确认。对被告提交的证据4，因没有提交证据原件核对，原告也不认可，则对该证据本院不予确认。 综合本案全案证据，本院依法确认以下法律事实：2017年2月13日，原告与被告签订了一份《房屋租赁协议书》，协议书中约定：被告把自己位于南丹县二级公路城关镇拉所村三队的房屋间及房屋前后场地租给原告作商业使用，房屋一楼门面面积为450平方米，租赁期限为五年，从2017年3月10日起至2023年3月1日止。第一年租金为78000元，第二年租金按每年递增3000元，房租押金为78000元。被告于协议书签订当天出具了一份收条给原告，证实收到原告交给的租房押金78000元。2018年12月23日原告通过微信发《解除合同通知书》给被告，决定自2019年2月28日不再租用被告的房屋，要求退还押金，但被告不同意解除合同，要求按照签订的《房屋租赁协议书》履行。被告已经不再租用原告房屋。原告因被告不退还租房押金于2019年1月23日向本院提起诉讼，因原告不属于南丹县城关镇拉所村村民集体小组成员，其出租的房屋没有办理有相关手续，房屋权属尚未明确，也没有建设工程规划许可证，本院于2019年4月12日作出（2019）桂1221民初135号民事判决书，判决原告与被告签订的《房屋租赁协议书》无效，黄丽芳应返还房屋租赁押金78000元给韦小双。原告黄丽芳不服本院判决书，上诉至河池市中级人民法院。2019年11月18日河池市中级人民法院作出（2019）桂12民终1552号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告认为虽然原被告签订的《房屋租赁协议书》最后被认定为无效，但是被告至今未交付房屋锁匙给原告，仍继续占有原告房屋，向被告提出让其支付房屋占有使用费被拒，于是向本院起诉引发本案诉讼。 另查明，原告租赁房屋的三楼以上原告留作自己本人居住使用。在被告租赁房屋期间，虽然原告长期在南宁居住，但是逢年过节还是会回该房屋居住。 根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为：1.被告是否存在有继续占用租赁房屋的事实？2、被告是否返还原告租赁房屋？是否需要支付房屋占有使用费109500元给原告？ 本院认为，虽然原、被告签订的《房屋租赁协议书》约定房屋租赁的时间为5年，即2017年3月10日至2022年3月1日止，但是在租赁期间，被告于2018年12月23日原告通过微信发《解除合同通知书》给被告，决定自2019年2月28日不再租用被告的房屋，并要求退还押金，是原告不同意解除合同，要求按照签订的《房屋租赁协议书》履行，致使两人无法当面移交退租事宜。原告认为被告没有返还原告房屋表现在被告装修时的大门及招牌未拆除，但是根据原告与被告签订的《房屋租赁协议书》第三条第2款的约定“租期结束后不需原装修施工，但必须保证装修的完整和安全，不得拆除乙方装修”，被告不拆除装修大门及招牌是按照合同约定履行的，虽然最后《房屋租赁协议书》被法院判决为无效，但是当时被告按照《协议书》约定履行并无不妥，这些行为不能认定为被告存在仍继续占有原告房屋的事实。原告认为被告至今未交出房屋大门锁匙，因此认定被告仍未返还房屋，被告却答辩之前装修时已经给过大门钥匙给原告，且在2018年12月20日就把所有钥匙放在房屋一楼前台桌子的抽屉里，并电话告知了原告。对于被告是否交出房屋大门钥匙，双方均没有证据证实。本院认为，本案的租赁物为房屋，房屋为不动产，虽然租赁的房屋原告至今尚未办理房产证，也没有建设工程规划许可证，但是原告为租赁房屋的实际主人，在被告明确表示不继续租赁房屋，又于2019年1月23日向法院起诉要求解除合同，退还押金后，被告就一直没有租用原告房屋，原告作为租赁房屋的主人，是房屋的实际管理者与控制者，在被告不租用房屋后原告是可以把房屋收回使用或者另行出租的。本案中原告没有证据证实被告仍未返还租赁房屋，继续占有使用租赁房屋，原告的起诉事实不成立，理由不充分，本院不予支持。 综上所诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定,判决如下： 驳回原告黄丽芳的诉讼请求。 本案案件受理费2490元，减半收取1245元，由原告黄丽芳负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 员 卢文兰 二〇二〇年八月十二日 法官助理 龙蓉蓉 书 记 员 韦家贤