湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6691号上诉人（原审原告）：长沙巨恒房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市。法定代表人：刘萍，执行董事。委托诉讼代理人：阳波，广东格方（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭林华，男，汉族，1976年9月27日出生，住湖南省双峰县。被上诉人（原审被告）：王景华，女，汉族，1980年9月27日出生，住湖南省双峰县。被上诉人（原审被告）：朱世平，女，汉族，1957年5月19日出生，住湖南省长沙市雨花区。上诉人长沙巨恒房地产经纪有限公司因与被上诉人王景华、朱世平、彭林华居间合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初573号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长沙巨恒房地产经纪有限公司上诉请求：1、撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初573号民事判决，并依法改判。2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院关于上诉人与被上诉人王景华、彭林华未商量过居间服务费的事实认定错误。上诉人在一审提供的第二组证据与被上诉人彭林华的微信聊天记录中，上诉人明确告知被上诉人彭林华中介费为房价的两个点即16000元。二、一审法院关于被上诉人向湖南新环境房地产经纪有限公司支付了居间服务费的事实认定错误。被上诉人在一审中提供的证据《房屋买卖合同》中，明确记载被上诉人朱世平并未支付居间服务费，被上诉人王景华、彭林华仅支付10000元中介费。三、一审法院关于被上诉人朱世平不知道《房屋出售委托书》系与上诉人签订的事实认定错误。其一，上诉人作为具有独立法人主体资格的居间机构，其在经营场所的醒目位置已悬挂了营业执照，被上诉人朱世平应当知道与其签订《房屋出售委托书》的是上诉人。其次，上诉人的法定代表人刘萍在《房屋出售委托书》上签字的行为，系代表上诉人履行职务签订《房屋出售委托书》。再者，特许方我爱我家在长沙地区均为加盟店，每个加盟店均为独立的法人，以自己的名义对外签订合同。综上，被上诉人朱世平应当知道其系与上诉人签订《房屋出售委托书》。四、一审法院未予认定上诉人的法定代表人刘萍带被上诉人王景华、彭林华看过涉案房屋的事实，属于明显认定事实错误。2019年5月27日，上诉人的法定代表人刘萍与上诉人的员工王俊腾一起陪同被上诉人王景华、彭林华实地查看过涉案房屋。五、被上诉人王景华、彭林华利用了上诉人提供的交易信息、机会、及居间服务工作，绕开上诉人与被上诉人朱世平成交，损害了上诉人的利益。从2019年4月起，上诉人就为被上诉人王景华、彭林华提供居间服务，2019年5月27日，上诉人带被上诉人王景华、彭林华实地查看了涉案房屋，之后并提供了购房资格审核、房屋议价等居间服务。而被上诉人王景华、彭林华在利用上诉人提供的交易信息、机会后绕开上诉人后，仅需要其他中介公司为其提供房屋过户业务，而不需要提供选房、带看、议价、购房资格审核等实质的居间服务。被上诉人申请的证人在出庭作证中陈述湖南新环境房地产经纪连锁有限公司对外的中介费收费标准为成交价的3％即25140元，而本案中，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司仅收取了10000元中介费，仅为成交价的1.2％。长沙市房地产中介行业协会发布的中介收费指导标准中，收取成交价3％的中介费是包含了提供选房、带看、议价、购房资格审核、权属审核、代办过户整个完整的交易服务行为。湖南新环境房地产经纪连锁有限公司仅仅收取10000元中介费的行为，刚好能够印证其实质并未向被上诉人提供完整的居间服务过程，而实质上利用了上诉人向被上诉人王景华、彭林华提供的交易信息、机会、议价、购房资格审核、权属审核等居间工作，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司仅需要提供代办过户，所以才能够解释湖南新环境房地产经纪连锁有限公司为何仅仅收取10000元中介费的事实。涉案房屋信息是否为上诉人独家所有，并不是认定被上诉人是否利用上诉人的交易信息、机会的必要条件。依据房地产中介市场的交易习惯规则，经纪人带买家实地看房，一般会要求买家签署看房确认书，如买家不愿意签署确认书的情形，则中介公司一般会采取拍照、视频等方式保存带看记录，这样其一是为了经纪人的量化目标考核以及录入中介公司内部系统数据，其二是为了防止买家在获得房源后绕开中介方与卖家私下成交或者寻找第三方直接代办过户。被上诉人申请的证人在出庭作证中陈述时，明确表示其不能提供任何关于带被上诉人王景华、彭林华查看过涉案房屋的证据，但是却能够提供带被上诉人王景华、彭林华查看其他房屋的证据。这一事实，也足以印证湖南新环境房地产经纪连锁有限公司并未实质向被上诉人王景华、彭林华提供过居间服务，仅为代办过户业务。被上诉人王景华、彭林华在购买涉案房屋后，上诉人仍积极的在推荐房源，但是被上诉人王景华、彭林华却并未告知上诉人其已经购买涉案房屋的事实，相反，还欺骗上诉人其已经购买了其他新建商品房，而不是涉案房屋。如果被上诉人王景华、彭林华是完整通过湖南新环境房地产经纪连锁有限公司成交的，其又为何欺骗上诉人。从这一事实，又可以印证被上诉人王景华、彭林华实在利用了上诉人提供的交易信息、机会。六、被上诉人明显存在恶意逃避支付中介费行为。被上诉人如通过上诉人居间成交，则需向上诉人支付共计成交价3％的中介费即24000元；而被上诉人绕开上诉人通过湖南新环境房地产经纪连锁有限公司成交，仅支付共计10000元中介费，明显存在恶意逃避支付中介费行为。上诉人带被上诉人王景华、彭林华实地看过涉案房屋后，通过与被上诉人朱世平议价后，向被上诉人王景华、彭林华提供的报价为不超过83万元。实际上，被上诉人是为了逃避向上诉人支付更多中介费。七、一审法院适用法律错误。依据《民法总则》第一百五十九条规定：附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。在本案中，被上诉人为了逃避支付中介费，利用上诉人提供给的交易信息、机会、及居间服务工作，绕开上诉人通过其他中介公司成交，不正当的阻止上诉人促使被上诉人之间签订房屋买卖合同，应当视为上诉人已完成了居间服务，被上诉人应当向上诉人支付中介费。综上，请求二审法院撤销原判并予以改判，支持上诉人的上诉请求。彭林华、王景华辩称：一、我们从来没有签过任何合同、协议或委托书，更不知道所谓的“巨恒公司”。二、我们从来没有叫上诉人和朱世平谈过涉案房屋的价钱，上诉人曾几次要求帮我们去谈价，但是都被我们拒绝了，有微信记录可以证明。三、在湖南新环境房地产经纪连锁有限公司总部签完合同以后，就再也没有接受过上诉人提供的看房服务。四、上诉人称上诉人公司法人刘萍带我去看过房，完全与事实不符，刘萍从来没有带我们看过房。五、我们和湖南新环境房地产经纪连锁有限公司业务员胡某在4月份就有过几次快要成功的交易，双方都认可了居间服务费为一万元。我们有权利选择居间服务费更加优惠的中介公司。综上，请求驳回上诉，维持原判。朱世平辩称：1、朱世平自始至终都是与长沙我爱我家信息科技有限公司签订了《房屋出售委托书》，且加盖的公章全称为“长沙我爱我家信息科技有限公司合同专用章”。至于上诉人的起诉，被上诉人朱世平不认同，且朱世平持有的《房屋出售委托书》上也没有长沙巨恒房地产经纪有限公司的公章。一审中，上诉人承认他们单方面将原始的《房屋出售委托书》加盖2个公章后，既没有换回被上诉人手中的《房屋出售委托协议》，也没有以任何形式告知被上诉人朱世平。因此，上诉人提供的原始证据与本案无关。2、被上诉人作为原房屋产权人先后与长沙我爱我家信息科技有限公司、长沙链家立业房地产经纪有限公司、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订了《房屋出售委托书》，且条款上都注明不是独家委托，该房屋信息公开透明，并非上诉人独家掌握。根据市场规律，被上诉人有权选择符合自己利益的中介公司成交。且被上诉人朱世平与长沙我爱我家信息科技有限公司签署的《房屋出售委托书》第四条第一款明确约定“涉案房屋未能在受托方成交，则受托方提供的居间服务不收取任何费用”。3、上诉人公司法人刘萍从未到过涉案房屋。综上，一审判决认定事实清楚，判决合理，请求驳回上诉，维持原判。长沙巨恒房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、彭林华、王景华支付长沙巨恒房地产经纪有限公司居间服务费17200元；2、朱世平支付居间服务费8600元；3、彭林华、王景华、朱世平承担该案诉讼费。一审法院认定事实：朱世平原系长沙市雨花区劳动东路32号锦源小区7栋305房屋所有权人。为出售该房屋，朱世平于2019年3月26日、2019年3月30日，先后与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、长沙链家立业房地产经纪有限公司等签订《房屋出售委托协议》。2019年3月31日，被告朱世平（委托方）、长沙我爱我家信息科技有限公司（受托方）签署《房屋出售委托书》，载明：朱世平就上述房屋出售委托受托方，委托房屋的出售总价为950000元，委托期限为2019年3月31日至委托房屋成功出售之日止；在委托期限内，如委托房屋未能在受托方公司成交，则受托方提供的居间服务不收取任何费用；在委托房屋成功出售（即签订《房屋买卖居间合同》）之时，按照《房屋买卖居间合同》约定，受托方收取居间服务费的标准为房屋成交总价的1%；本协议一式两份，自双方签字盖章之日生效，双方各持一份，具有同等法律效力；委托书还对双方的其他权利、义务进行了约定。在该委托书受托人落款处，加盖有“长沙我爱我家信息科技有限公司合同专用章”字样的印章，受托门店填写为“树木岭店”，且有经纪人刘萍等签字。上述委托书签署后，双方各持一份。其后，长沙巨恒房地产经纪有限公司在其所持有的《房屋出售委托书》上自行加盖了“长沙巨恒房地产经纪有限公司合同专用章”的印章。长沙巨恒房地产经纪有限公司当庭陈述，其与长沙我爱我家信息科技有限公司系加盟关系，可以使用我爱我家品牌进行作业，但双方约定长沙巨恒房地产经纪有限公司需要以自己名义签订合同，因委托书是长沙我爱我家信息科技有限公司的自建格式文本，各门店通用，不能修改，故每个门店使用时需加盖自己门店的印章。而该案中的委托书系当天晚上签署，长沙巨恒房地产经纪有限公司业务员未在委托书上加盖长沙巨恒房地产经纪有限公司印章就直接给了朱世平，导致朱世平持有的委托书上未加盖长沙巨恒房地产经纪有限公司印章。为此，长沙巨恒房地产经纪有限公司提供了其与长沙我爱我家信息科技有限公司于2018年8月18日签订的《特许经营协议》。经当庭询问，长沙巨恒房地产经纪有限公司表示，其法定代表人刘萍在签订上述委托书时，并未向朱世平告知其系代表长沙巨恒房地产经纪有限公司签署该委托书，长沙巨恒房地产经纪有限公司在其持有的该份委托书上加盖长沙巨恒房地产经纪有限公司印章后，也未就加盖印章一事告知朱世平。另，2019年4月，彭林华、王景华为购买房屋，先后联系多家中介公司。为此，彭林华与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签署过《看房确认书》，长沙巨恒房地产经纪有限公司的业务员王俊腾亦通过微信向彭林华推荐房屋。2019年5月27日，王俊腾带领彭林华、王景华到涉案房屋进行了看房。长沙巨恒房地产经纪有限公司陈述，看房后，长沙巨恒房地产经纪有限公司业务员告知彭林华、王景华涉案房屋的报价，但彭林华、王景华没有同意，但双方曾商量过居间服务费。彭林华则陈述，双方未对涉案房屋价格进行商定，也未商量过居间费。彭林华还陈述，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的工作人员亦曾带其看过涉案房屋，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的原工作人员胡某出庭作证，对此予以认可。其后，在湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的居间服务下，彭林华、王景华与朱世平就涉案房屋签订了房屋买卖合同，彭林华、王景华及朱世平向湖南新环境房地产经纪连锁有限公司支付了居间费。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。该案中，涉案《房屋出售委托书》中的受托方载明为“长沙我爱我家信息科技有限公司”，且落款处加盖有该公司的公章，而长沙巨恒房地产经纪有限公司提供的《房屋出售委托书》上，长沙巨恒房地产经纪有限公司的印章系长沙巨恒房地产经纪有限公司自行加盖，并未获得朱世平的认可。虽然长沙巨恒房地产经纪有限公司陈述其与长沙我爱我家信息科技有限公司属于加盟关系，但长沙巨恒房地产经纪有限公司工作人员在签署委托书及其后进行居间服务时并未向朱世平披露长沙巨恒房地产经纪有限公司相关信息，因此该《房屋出售委托书》对长沙巨恒房地产经纪有限公司不产生法律效力。而长沙巨恒房地产经纪有限公司亦未提供充分证据证明案外人王俊腾系以长沙巨恒房地产经纪有限公司的名义与彭林华、王景华达成居间服务合意，故长沙巨恒房地产经纪有限公司要求彭林华、王景华、朱世平支付居间费，缺乏事实依据。其次，即使如长沙巨恒房地产经纪有限公司所述，长沙巨恒房地产经纪有限公司实际系以其自己名义为彭林华、王景华、朱世平提供居间服务，但长沙巨恒房地产经纪有限公司并未促成彭林华、王景华与朱世平之间就房屋买卖达成初步合意。而根据长沙巨恒房地产经纪有限公司、彭林华、王景华、朱世平提供的证据及陈述，朱世平作为原产权人将涉案房屋信息提供给了多家房屋中介公司，该信息系开放的，并非长沙巨恒房地产经纪有限公司独家掌握，彭林华、王景华在与长沙巨恒房地产经纪有限公司业务员接洽的同时，又通过其他中介公司了解到同一房源信息，故彭林华、王景华并未利用长沙巨恒房地产经纪有限公司的信息、机会，其有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。长沙巨恒房地产经纪有限公司在未促成涉案房屋买卖合同成立的情形下，依法不得要求彭林华、王景华支付居间费。同时，朱世平签署的《房屋出售委托书》上也明确约定，涉案房屋未能在受托方公司成交，则受托方提供的居间服务不收取任何费用。故在未促成涉案房屋成交的情形下，长沙巨恒房地产经纪有限公司要求朱世平支付居间费不符合上述约定。综上，长沙巨恒房地产经纪有限公司要求彭林华、王景华、朱世平支付居间费，无事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回长沙巨恒房地产经纪有限公司的诉讼请求。该案受理费445元，因适用简易程序减半收取222.5元，由长沙巨恒房地产经纪有限公司负担。本院二审期间，各方当事人提交了证据，并申请证人刘某、胡某出庭作证，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交的证据：1、微信记录；2、公司电脑中的带看记录表截图；拟证明从4月19日起，我方通过微信发送了一套房源信息，彭林华联系我们要求带他去看房。彭林华、王景华质证称：王俊腾确实带我们看过房子，但是没有签署任何书面协议，也没有任何委托书，他带我看的房子与涉案房屋是没有关系的，是王俊腾个人带我看的。朱世平质证称：王俊腾带彭林华、王景华看过房屋，但是不是看的我的房子，与我无关。被上诉人王景华、彭林华提交的证据：1、与王俊腾的微信记录；拟证明我们从来没有与王俊腾签过合同及委托书，也没有委托王俊腾去和房东谈过房屋的价钱。2、与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司业务员胡某的微信聊天记录；拟证明我们与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司约定过中介服务费为1万元。上诉人长沙巨恒房地产经纪有限公司质证称：1、对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与王俊腾的聊天记录反而能够证明上诉人为被上诉人提供了居间服务。2、对证据2的真实性及合法性无异议，关联性有异议，与胡某的聊天记录中所涉的费用与涉案房屋无关。朱世平质证称：我不太清楚，这是上诉人与彭林华、王景华之间的事情。被上诉人朱世平提交的证据：1、朱世平本人持有的我爱我家《房屋出售委托书》；2、上诉人在一审中共提交的《房屋出售委托书》；拟证明除了朱世平在一审提出的两份委托书加盖的公章不同以外，还有一些其他方面的差异。上诉人质证称：对该证据的证明目的有异议。该份证据中签名系朱世平本人签名，朱世平提出该份证据中的内容与上诉人提交的有差异，并不影响该份委托书的生效，朱世平仍应依照该份委托书的约定履行义务；该份证据当中没有体现勾划的地方，是因为该份证据也是手写原件的复印件，存在在复印过程中没有显现的可能性。彭林华、王景华质证称：我们同意朱世平的意见。本院认为，各方当事人二审中提交的证据，能够进一步证明一审法院查明的事实。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，朱世平（委托方）与长沙我爱我家信息科技有限公司（受托方）签订了《房屋出售委托书》，合同双方当事人为朱世平与长沙我爱我家信息科技有限公司，现长沙巨恒房地产经纪有限公司提供的《房屋出售委托书》上，长沙巨恒房地产经纪有限公司的印章系长沙巨恒房地产经纪有限公司自行加盖，合同内容亦存在差异，而朱世平又不予认可，故长沙巨恒房地产经纪有限公司要求彭林华、王景华、朱世平支付居间费的事实依据不足。而且，即使按照朱世平签署的《房屋出售委托书》也明确约定，涉案房屋未能在受托方公司成交，则受托方提供的居间服务不收取任何费用，故长沙巨恒房地产经纪有限公司要求支付居间费亦没有事实依据。综上所述，长沙巨恒房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费445元，由长沙巨恒房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  熊 伟审判员  刘朝晖二〇二〇年八月十日书记员  徐彬彬