山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7550号 上诉人（原审原告）:龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地青岛市城阳区中城路。 法定代表人：李文磊，总经理。 委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈成吉，男，1954年2月19日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：陈为法，山东天华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿式磊，山东天华律师事务所律师。 上诉人龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司（以下简称龙湖物业公司）因与被上诉人陈成吉物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初3277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 龙湖物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持被上诉人全部诉讼请求(即物业费金额增加80115.31元，增加违约金42072.36元)；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定涉案房屋“交付”时间为领取钥匙的2016年6月15日，违反了合同约定。1、涉案商品房的“交付”义务主体为案外人的开发商，被上诉人无证据证明开发商存在延期交付的情形。而根据法律及合同约定开发商延期交房，应承担相应的违约责任。一审判决中，将房屋“交付”认定为领取房屋钥匙的时间，如此判决房屋交付的时间由“买房人”决定，即买房人可随时办理“交付”手续，承担相应义务。2、根据被上诉人与案外人签订的《青岛市商品房预售合同》约定的房屋交付时间为2013年5月30日。根据被上诉人《青岛市商品房预售合同》中约定：买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现…．．．.问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中规定承担保修义务，买受人应按时办理商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。被上诉人与案外人签订的《青岛市商品房预售合同》是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、一审判决认定涉案房屋“交付”时间为领取钥匙的2016年6月15日，与事实不符，不符合法律规定。1、一审法院将领取钥匙的时间认定为“交付”时间，与事实不符。2013年5月30日至2016年6月15日(领取钥匙)期间，被上诉人虽未领取钥匙，但属于将钥匙委托放置在上诉人处。被上诉人可以随时领取钥匙，也可随时对涉案房屋进入、查验。2、被上诉人已于2013年8月9日对涉案房屋进行了不动产登记，办理了房产证，有《青岛市不动产登记信息》证明。根据《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。根据《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用。被上诉人于2013年8月9日完成了涉案房屋的不动产登记，无论从物权取得与物权公示上均获得房屋的物权，期间还将涉案房屋对外设立担保。三、一审判决适用法律错误。本案中，被上诉人并无证据证明房屋不具备交付条件，相反已于交付2个月后办理刘涉案房屋的产权登记，对房屋享有完全的权利。提交的《房屋维修认为列表》仅仅是开发商依据《住宅质量保证书》履行房屋交付的修复责任。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”和第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，一审判决未支付违约金的主张，不符合事实与法律规定。上诉人是涉案小区的物业服务企业，《龙湖.滟澜海岸前期物业服务协议.临时管理规约》中明确约定了逾期交费按日加收应交纳费用千分之三的合同违约金。一审判决不符合《合同法》的规定。 陈成吉答辩称：一、《龙湖.滟澜海岸项目交付流转单》已经明确标注了房屋具备交付条件的时间为2016年6月15日。2016年6月15日，负责向答辩人交房手续的人员谢维军和张雪宁在《龙湖.滟澜海岸项目交付流转单》上标注的日期为2016年6月15日，且在该流转单上明确写明“现已具备交付条件，请携带此流程单办理房屋交付手续”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。而根据该流转单的记载，答辩人是在2016年6月15日被通知该房具备交付条件，双方才在该日进行了房屋钥匙的交接，即上诉人领取了房屋的钥匙，接收了房屋也就是完成了对房屋的转移占有，至此，双方交接完成。因此双方关于房屋交付使用的时间应为2016年6月15日，一审判决的认定是完全正确的。二、上诉人对“房屋的交付使用”的相关概念和理解、认识完全错误。1、上诉人错误的将合同条款中约定的交房时间理解为就是实际交付时间。本案中，答辩人与项目开发商—青岛龙湖置业拓展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同合同》中约定：开发商应于2013年5月30日前交房，但开发商在该日前并没有交房，很明显开发商违反了合同约定。而上诉人不懂得交付房屋的含义，错误的将合同约定的5月30日前中的5月30日认定为就是房屋实际交付的时间，也不管开发商是否在该日交房，上诉人这是犯了根本性的错误。2、本案中，上诉人对于房屋交付和房屋登记的理解完全错误，错误的将办理登记的时间认定为房屋交付的时间。实际上，办理了房屋登记并不意味着房屋已经交接。进行了房屋登记、办理了房地产权证只是从物权上确认了该房的所有人和业主是答辩人，但物权的确认并不是房屋交接的确认。最高法院的解释很明确：房屋的交接是以转移占有为标志的。而《龙湖.滟澜海岸项目交付流转单》上明确写明：在2016年6月15日本案涉及的房屋才具备交付条件。双方也正是当天办理了房屋的转移占有——收房交钥匙，也就是完成了交接。三、上诉人在上诉状故意歪曲事实。1、上诉人将答辩人未领取钥匙认定为：属于委托将钥匙委托放置在上诉人处。答辩人在2016年6月15日之前，从未动过钥匙，一直是开发商或上诉人掌握。上诉人处的钥匙根本不是来自答辩人，上诉人委托放置的说法无任何事实和法律依据。2、上诉人认定：“被上诉人并无证据证明涉案房屋不具备交付条件”。而本案中《龙湖.滟澜海岸项目交付流转单》上记载的是2016年6月15日“现已具备交付条件，请携带此流程单办理房屋交付手续”。负责办理交房的人员已经确认了2016年6月15日才具备交付条件这一事实，之前当然是不具备。《龙湖.滟澜海岸项目交付流转单》的真实性是经上诉人和开发商、答辩人已经明确承认的事实。各方都已经确认的事实根本不需要答辩人去举证2016年6月15日之前是否不具备交付条件。四、一审判决完全正确、证据充分。1、2016年6月15日之前的物业费与答辩人无关。《物业管理条例》第四十条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《山东省物业管理条例》第七十条规定：已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。由于2016年6月15日之前，建设单位并没有将房屋交给答辩人，因此，2016年6月15日之前的物业费与答辩人无关，上诉人应当按规定向有关单位追要。而且在《龙湖.滟澜海岸项目交付流转单》上提示，地产手续办理后的下一栏才去办理物业手续：签署物业协议、缴纳物业费用。因此，2016年6月15日之前的物业费与答辩人毫无关系。2、本案中，答辩人并没有故意不支付2016年6月15日之后的物业费，一审判令答辩人不承担违约金是完全正确的。由于答辩人是在2016年6月15日接收的房屋，而上诉人却一直向答辩人主张包括2016年6月15日之前的物业费，而根据上诉人电脑系统的设置，2016年6月15日之前的物业费不交，2016年6月15日以后的物业费也交不上。答辩人也多次提出愿意支付2016年6月15日以后的物业费，但是由于上诉人电脑系统的设置，导致物业费不能接收，责任显然不在答辩人处。一审法院的判决是完全正确的。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚、证据确凿，判决正确，上诉人的上诉请求无任何事实和法律依据，应依法驳回、维持原判。 龙湖物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、陈成吉支付自2013年6月1日起至2018年6月30日止的物业服务费132938.52元；2、陈成吉支付违约金42072.36元；3、诉讼费用由陈成吉承担。 一审法院认定事实如下：1、陈成吉于2011年6月29日购买了位于青岛市城阳区龙湖滟澜海岸2.1期x号楼x层x户房产，该房屋建筑面积为399.08平方米。陈成吉与青岛龙湖置业拓展有限公司签订的青岛市商品房预售合同第十八条约定，陈成吉同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即应将该房屋交青岛龙湖置业拓展有限公司在《前期物业管理服务合同》中委托的房屋管理企业统一进行管理。陈成吉在《青岛市商品房预售合同》附件五《前期物业管理服务合同》、《使用公约》最后一页即第22、34页落款处以及预售合同最后一页即第52页签字确认。重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司与青岛龙湖置业拓展有限公司签订的《前期物业服务协议》，对物业服务费等内容作出了规定，别墅物业费按建筑面积5.50元/平方米/月计收，按季度缴纳，在每季度最后一个月25日前缴纳下季度物业服务费，逾期将按日加收应交纳费用3‰的合同违约金。 2、2018年2月8日，龙湖物业公司通过EMS向陈成吉邮寄送达物业费催缴函。2018年4月4日，龙湖物业公司向涉案小区业主发出物业费缴费通知，要求小区业主缴纳物业服务费。 3、重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司于2014年4月17日办理工商登记。2016年6月27日，重庆新龙湖物业服务有限公司青岛分公司名称变更为龙湖物业公司。涉案小区龙湖·滟澜海岸至今没有成立业主大会。 庭审中，双方当事人确认，因房屋维修问题，陈成吉直至2016年6月15日才领取房屋钥匙。 一审法院认为，本案系因物业服务合同引发的纠纷。物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。关于本案涉及房屋的交房时间的争议。《物业管理条例》第四十一条第二款规定,“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”本案中,不动产所有权的取得与不动产的实际交付是不同的概念,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”“实际交付”应理解为房屋出卖人将房屋钥匙交付给买受人,从而使买受人取得对房屋的占有、使用权。陈成吉于2016年6月15日领取房屋钥匙，自该时取得了房屋的使用权,故应当缴纳自2016年6月15日起至2018年6月30日的物业费53776.03元（5.50元*24.5个月*399.08元），对于龙湖物业公司主张的2016年6月15日之前的物业费，一审法院不予支持。关于违约金,因双方对缴纳物业费的起始时间存在分歧，陈成吉亦非刻意拖延缴纳物业费，故一审法院对龙湖物业公司关于违约金的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：陈成吉于判决生效后10日内支付龙湖物业公司位于青岛市城阳区龙湖滟澜海岸2.1期18号楼1层102户房产自2016年6月15日起至2018年6月30日期间的物业费53776.03元（5.50元/平方米*24.5个月*399.08平方米）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4286元，由龙湖物业公司负担3130元，由陈成吉负担1156元。 二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：被上诉人陈成吉是否应交纳2013年5月30日至2016年6月15日期间的物业服务费。本案中，陈成吉签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条约定：“甲方定于2013年5月30日前将该房屋交付给乙方”，但因房屋维修问题，陈成吉于2016年6月15日才领取房屋钥匙。《龙湖·滟澜海岸项目交付流转单》中也载明“陈成吉先生/女士：您购买的_项目_区18号楼_单元房屋，现已具备房屋交付条件，请携带此流程单办理房屋交付手续”。该交付流转单系2016年6月15日由上诉人的工作人员签字确认，故一审法院据此认定陈成吉应交纳2016年6月15日起至2018年6月30日期间的物业费，本院予以认可。另，关于违约金问题，因陈成吉非恶意拖欠物业费且双方当事人前期对于物业费起算时间有争议，一审法院对于违约金的主张不予支持，并无不当。因此，上诉人龙湖物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人龙湖物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2744元，由上诉人龙湖物业服务集团有限公司青岛分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年八月五日 法官助理 薄富超 书记员韩平