北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6931号上诉人（原审原告）：田雨，男，1982年3月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：向华杰，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱桂颖，北京市广盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京正阳恒瑞置业公司，住所地北京市东城区天坛路55号。法定代表人：陈艳，总经理。委托诉讼代理人：李明雨，男，北京正阳恒瑞置业公司员工。被上诉人（原审被告）：北京达义兴业房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区。法定代表人：王冬菊。委托诉讼代理人：苑红英，北京市雷盾城律师事务所律师。原审第三人：高岩，男，1983年6月21日出生，汉族，住河北省唐山市丰南区。原审第三人：李颖，女，1984年7月8日出生，汉族，住河北省唐山市丰南区。原审第三人：中国银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市东城区朝阳区门内大街2号凯恒中心A、C、E座。负责人：孙煜，行长。委托诉讼代理人：郭宝军，男，中国银行股份有限公司北京世纪财富中心支行员工。上诉人田雨因与被上诉人北京正阳恒瑞置业公司（以下简称正阳公司）、被上诉人北京达义兴业房地产开发有限公司（以下简称达义兴业公司）、原审第三人高岩、李颖、中国银行股份有限公司北京市分行（以下简称中行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田雨及其委托诉讼代理人向华杰，被上诉人正阳公司的委托诉讼代理人李明雨，被上诉人达义兴业公司的委托诉讼代理人苑红英，第三人高岩、李颖，第三人中行北京分行的委托诉讼代理人郭宝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田雨上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持田雨的一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由正阳公司、达义兴业公司承担。事实和理由：一、一审法院对房屋买卖合同纠纷案由的理解存在误区，对房屋买卖的事实未予查明且未阐述，属于遗漏事实，对本案纠纷的基础法律关系及争议焦点认定错误，法律适用错误。1.根据《民事案件案由规定》及相关司法解释，房屋买卖合同纠纷包括商品房销售合同纠纷，也包含借名房屋买卖合同纠纷。根据北京各级法院对借名买房的定义及会议纪要，借名买房引发的纠纷在房屋买卖合同纠纷案件中是最基础、最根本的法律关系，也是案件产生的源头与导火索。田雨是基于借名双方存在矛盾且无法达成一致及过户，才发生的诉讼，而一审法院不仅不查明借名买房的基本事实，而且在判决审理查明事实部分也未予阐述，一审法院在对借名买房是否属于房屋买卖合同纠纷认识错误的情况下，对本案的处理自然就是事实认定不清楚，法律适用错误。2.一审立案时，经立案庭法官、庭长的审核及要求确定的正阳公司、达义兴业公司及张颖、高岩、中行北京分行的主体情况，现一审法官却以立案错误为由驳回田雨诉讼请求，显然是一审法官对本案基本事实认定错误，法律关系未梳理清楚。3.本案纠纷产生系因田雨与高岩存在借名买房关系，基于这个基础和大前提才会有高岩代理田雨与正阳公司签订购房合同，本案房屋买卖合同纠纷必须认定借名关系才能确定购房合同，而一审法院对基础法律关系不予审理而直接对购房合同予以处理，显然是对事实认定不清，法律适用完全错误。同时，北京市朝阳区×901号房屋（以下简称901号房屋）因政府原因导致不能办理房本，而房本需要正阳公司和达义兴业公司予以办理和协助才能获取，故以开发商为本案被告是适格的。在借名双方当事人均为本案当事人且排除与案外人有利害关系的情况下，且均是房屋买卖纠纷的法律关系的情况下，一审法院不以减少当事人诉累、化解矛盾为出发点，而是要求另案解决房屋买卖合同纠纷的法律关系显然是错误的。本案一审将整个买卖合同认定为两个纠纷，需要另案解决，显然属于适用法律错误，对自由裁量权的超范围使用。二、一审法院对田雨的申请未予处理，属于程序错误。田雨曾向一审法院申请向朝阳区不动产登记事务中心、住房和城乡建设委员会调取901号房屋所在小区在政府部门的相关会议纪要，以此证明901号房屋不能办理房本是政府和开发商的原因，而非借名双方当事人的原因，而一审法院对该申请未进行任何书面和口头回复。同时，田雨申请调取一审法院其他民事案件，以证实本案所涉房屋因不能办理房本而存在诉讼及不能办理房本的原因等，一审法院也没有调取，属于程序违法。三、一审判决认定“要求确认其与高岩之间针对901号房屋存在借名买房关系以及双方签订的协议书真实有效，应由田雨与高岩另案解决”，属于认定事实不清，程序违法。田雨与高岩存在借名买房关系，且双方签订的《协议书》真实有效。田雨与高岩系表兄弟关系，因田雨在同一小区已贷款购买一套房屋，再购买901号房屋对贷款金额有限制，其当时资金紧张需要贷款，所以借高岩名义购买。当时双方家人包括高岩都知道并同意此事，并达成了口头约定且实际履行了借名买房的事宜。后田雨与高岩于2016年就901号房屋补签了《协议书》，就借名买房产生的权利义务进行了约定。一审中，高岩也对901号房屋存在借名关系及借名协议书合法有效予以认可。因此，田雨与高岩之间存在借名买房关系，双方签订的关于借名买房的《协议书》是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。且901号房屋系商品房，亦不存在侵犯社会公共利益的情形，也不存在合同无效的情形，故田雨与高岩之间就901号房屋存在借名合同关系且《协议书》真实合法有效。四、901号房屋的首付款、房贷及其他相关费用都是由田雨支付，田雨掌握着901号房屋从购买、借贷还款等所有相关手续原件，且该房屋一直由田雨支配使用。因此，田雨为901号房屋的真实权利人。1.901号房屋由田雨母亲田凤棉出资为田雨购买，首付款129670元由其母亲支付。从2003年9月到2017年，901号房屋的房贷一直由田雨的母亲通过银行汇款的方式汇入以高岩名义办理的还款账户，后田雨及其爱人一直偿还房贷至今。购买901号房屋所支出的律师费、抵押登记费、保费等也都由田雨承担。2.基于田雨与高岩之间存在着借名买房的法律关系，而田雨是901号房屋的真正权利人，所以关于购买901号房屋的相关手续，包括商品房买卖合同、购房发票、楼宇按揭担保借款合同、房贷还款凭证以及购买房屋所支付的律师费、保费、抵押登记费等原件全部由田雨掌握。901号房屋的水、电、煤气卡、钥匙等也均由田雨持有。3.2003年8月左右，田雨母亲办理了房屋交付手续。2007年9月至2014年4月期间，901号房屋由田雨朋友安希平居住；2014年4月至2016年8月期间，由田雨岳父母居住；从2016年8月开始至今，901号房屋一直由田雨对外出租并收取租金，以上均有相关证据予以证明。4.901号房屋自购买至今与物业公司、开发商的沟通均是田雨。901号房屋因一直由田雨使用和支配，与开发商、物业公司等有关问题均由田雨一直在进行沟通，901号房屋的楼管、正阳公司、达义兴业公司的委托代理人、中行北京分行工作人员也一直与田雨沟通和处理该房屋问题，足以证实本案的当事人均知道901号房屋存在借名买房事实，即田雨是实际购房人的基本事实。同时对于901号房屋的漏水及物业费问题，也一直是田雨与物业公司、开发商进行沟通，对于一审法院认定的事实显然错误。田雨是901号房屋的真实权利人，且一直对901号房屋行使占有、使用、收益的权利。五、一审判决认定“田雨未提供证据证明其与正阳公司、达义兴业公司存在房屋买卖合同关系……故对田雨该部分诉讼请求，难以支持”，属于认定事实错误。一审中，高岩对与田雨之间借名买房的事实予以认可，故高岩和田雨之间构成隐名代理关系。从签署商品房买卖合同、支付首付款、办理贷款、交付房屋、偿还贷款到901号房屋的使用维护，一直是由田雨办理，包括901号房屋交付后出现漏雨，都是田雨与正阳公司、达义兴业公司进行沟通，并且正阳公司、达义兴业公司将办理901号房屋房产证所需的专项维修资金交款通知、声明书交给了田雨。据此可知，正阳公司、达义兴业公司知道田雨为实际购房人，而正阳公司、达义兴业公司在得知实际购房人是田雨，田雨与高岩之间存在委托代理关系的情况下也并未解除合同，基于买房产生的法律后果应归于田雨，即田雨是房屋的所有权人。一审法院未对田雨与高岩之间的代理关系予以认定，而田雨与高岩之间的代理关系对于房屋所有权归属的判定具有重大影响。因此，田雨作为真实的权利人，有权要求正阳公司、达义兴业公司、中行北京分行履行各自的相关义务。正阳公司辩称，同意一审判决，答辩意见与一审时的意见一致。达义兴业公司辩称，同意一审判决，田雨与高岩是否存在借名买房关系不清楚，应当按照合同给高岩办理。高岩、李颖述称，同意田雨的上诉请求和理由，以法院判决为准。中行北京分行述称，同意一审判决，对借名买房的事实不清楚，希望买房人尽快结清贷款。田雨向一审法院起诉请求：1.判令正阳公司、达义兴业公司、高岩、李颖协助田雨将901号房屋登记至田雨名下；2.判令中行北京分行协助田雨办理901号房屋的结清贷款手续，并协助田雨消除901号房屋上的抵押权；3.判令田雨与高岩就901号房屋存在借名买房关系，以及双方签订的《协议书》真实有效。一审法院经审理查明：2003年6月16日，出卖人北京市崇文区城市建设开发公司（后更名为正阳公司）与买受人高岩签订《商品房买卖合同》，约定：商品房名称为东方美景家园第6幢3单元901号房屋，建筑面积115.09平方米，总金额为639670元。买受人与出卖人双方签署《商品房买卖合同》时，买受人向出卖人支付不低于20％的购房款（含定金）。本商品房买卖合同备案完毕之日起三十天内，买受人办理完毕银行贷款手续。因买受人原因不能如期办理按揭贷款手续，买受人的违约责任按本合同第七条处理。如出卖人行使合同解除权，则出卖人在扣除买卖双方印花税和定金后三十日内向买受人无息退还已收购房款。2003年8月4日，高岩（甲方）与中行北京分行（乙方）、北京市崇文区城市建设开发公司（丙方）签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定：甲方向乙方申请借款，乙方经审查同意发放贷款，贷款金额510000元，贷款期限240个月，从2003年8月4日至2023年8月4日，此贷款只能用于购买901号房屋。一审庭审中，田雨提交中国农业银行储蓄存折、中国银行存款回单、中国银行交易流水明细清单、协议书等证据，以证明田雨与高岩存在借名买房的法律关系，并据此提出本案的诉讼主张。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。田雨现要求正阳公司、达义兴业公司协助其办理901号房屋的过户手续，要求中行北京分行协助其办理抵押注销手续，但田雨未提供证据证明其与正阳公司、达义兴业公司存在房屋买卖合同关系；亦未提供证据证明其与中行北京分行存在贷款合同关系；田雨现依据其主张存在的其与高岩之间的借名买房关系，要求正阳公司、达义兴业公司、中行北京分行履行义务，依据不足，故对田雨该部分诉讼请求，一审法院难以支持。田雨要求确认其与高岩之间针对901号房屋存在借名买房关系以及双方签订的协议书真实有效，应由田雨与高岩另案解决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回田雨的诉讼请求。二审中，田雨向本院提交以下证据：1.招商银行户口历史交易明细表（2019年6月1日至2020年7月5日），用以证明901号房屋的贷款一直由田雨偿还，进而证明该房屋属于借名买房，房屋的实际购房人是田雨；2.中国农业银行取款凭条、记账凭证及收费凭证，用以证明首付款系田雨母亲通过农业银行转账至开发商账户。本院组织当事人进行了证据交换和质证。正阳公司对田雨提交的证据发表如下质证意见：对证据1田雨还贷情况不清楚；对证据2真实性无异议，但无法确认是田雨交纳的。达义兴业公司对田雨提交的证据发表如下质证意见：对证据1田雨还贷情况不清楚，不能证明田雨占有使用901号房屋；对证据2真实性无异议，但无法确认是田雨交纳的。高岩、李颖对田雨提交的证据发表如下质证意见：对证据1还贷情况不清楚，以法院核实为准；对证据2没有意见、不清楚，首付款不是高岩、李颖支付的。中行北京分行对田雨提交的证据发表如下质证意见：对证据1还贷事实无异议，但不能证明是谁还贷的；对证据2首付款的支付情况不清楚。本院认为，结合当事人的质证意见，本院田雨提交的证据的真实性予以确认。本院二审期间，依法补充查明以下事实：2016年4月9日，田雨与高岩签订《协议书》，约定：田雨系901号房屋的实际出资人，双方一致认可该商品房的所有权归田雨所有等。关于901号房屋购房款的支付情况，根据正阳公司与高岩签订的《商品房买卖合同》附件四《东方美景家园银行按揭贷款付款方式》之约定，买受人于2003年4月14日支付购房定金1万元，2003年6月16日付清购房款119670元，2003年办理按揭日付清购房款51万元。田雨称购房定金1万元由其母亲田凤棉以现金方式交给开发商。另田雨提供田凤棉的农行存折和农行取款凭条、记账凭证等，用以证明田凤棉于2003年6月16日从农行支取119670元并转入开发商账户，正阳公司认可收到上述款项。关于贷款的偿还情况，田雨称一直由其一方偿还贷款，高岩认可其就901号房屋未支付过款项。关于购房资格。田雨家庭不具备北京市购房资格。田雨称其于2002年购买了×号房屋，并于2018年10月取得该房屋所有权证，故田雨主张其没有购房资格不影响901号房屋办理产权证。另，田雨向本院申请调取：1.张嘉佳与正阳公司等房屋买卖合同纠纷案所有案卷材料；2.向北京市朝阳区住房和城乡建设委员会、北京市朝阳区不动产登记事务中心等部门调取东方美景小区办理不动产权证的相关文件、政策及会议纪要。本院认为，田雨申请调查收集的证据，在本案中无调查收集必要，故本院不予准许。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，田雨以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，其诉讼请求包括两方面内容，一是请求判令正阳公司、达义兴业公司、高岩、李颖协助田雨将901号房屋登记至其名下、中行北京分行协助其办理901号房屋的结清贷款手续、消除抵押权；二是请求确认田雨与高岩之间存在借名买房关系，双方签订的《协议书》真实有效。对此，本院认为，首先，田雨以其与高岩存在借名买房关系为由要求正阳公司、达义兴业公司将901号房屋过户至其名下，但是田雨与正阳公司、达义兴业公司之间并无直接的房屋买卖合同关系，且田雨自认其不具备北京市购房资格，故一审判决驳回田雨要求正阳公司、达义兴业公司、高岩、李颖协助其办理901号房屋登记的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。其次，田雨未提供证据证明其与中行北京分行存在贷款合同关系，且901号房屋现无法直接登记至田雨名下，故一审判决驳回田雨要求中行北京分行协助其办理涉案901号房屋结清贷款手续、消除抵押权的诉讼请求，亦无不当。最后，田雨要求确认其与高岩之间存在借名买房关系以及双方签订的《协议书》有效，应以高岩为被告另案解决，一审法院对此处理亦无不当，本院予以维持。田雨上诉主张一审认定事实不清、适用法律错误、程序违法，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，田雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由田雨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 石 煜二〇二〇年八月二十八日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然