北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终7948号上诉人（原审原告）：王平，男，1962年3月2日出生，满族。委托诉讼代理人：贺忠欣，北京鹏凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈平，女，1974年5月4日出生，汉族。被上诉人（原审被告）兼被上诉人陈平委托诉讼代理人：李某1，男，1970年1月10日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：李某2，男，2003年3月28日出生，汉族。法定代理人：李某1（李某2之父），同李某1。上诉人王平与被上诉人李某1、陈平、李某2房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初14371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。王平上诉请求撤销一审判决，依法改判支持我方的原审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、涉案房屋性质不再属于公有住宅，我方通过司法拍卖途径获取了涉案房屋，该房屋的所有制基础发生了变化；二、一审判决认定涉案房屋不受20年最长租赁期限制约，没有事实和法律依据。李某1等三人提交的租赁合同第六条规定了租赁期限届满续租的问题，但一审法院仅以金淑芳与华伦公司之间的公有住宅合同未约定终止期限推论出金淑芳获得公房承租权具有长期承租的可能性，事实和法律依据不足。基于此，一审法院认定涉案房屋不应受20年最长租赁期限的制约无法律依据，且根据相关法律规定，20年最长租赁期限并未排除公有住宅租赁；三、一审判决未查清房屋是否是金淑芳拆迁安置的公租房属于认定事实不清。根据涉案房屋拍卖公告记载，我方认为涉案房屋仅是公司内部员工的公有住宅租赁，而一审判决认定涉案房屋承租权是基于金淑芳私有房屋被拆迁而获得没有事实依据；四、一审判决以拍卖法院进行了提醒就将全部义务施加给我方违背公平原则。我方通过司法拍卖购买房屋没有过错，且关于案外人的过错不应该由买受人承受。李某1等三人共同辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。王平向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认双方之间的房屋租赁合同终止期限为2021年12月31日；2.请求法院判令李某1、陈平、李某2向王平支付2019年8月28日至2020年6月1日的房屋租金74133.33元（按月租金8000元人民币计算）；3.案件受理费由李某1、陈平、李某2负担。一审法院经审理认定事实如下：李某1与陈平系夫妻关系，李某2系李某1与陈平之子，三人现居住在202号房屋（以下简称涉案房屋），王平现为该房屋的产权人。另查，1985年7月20日，李某1之母金淑芳（甲方）等三人与北京国际贸易公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意把自己的12号院房产10间（北房4间、东房3间、西房4间。平均10米一间，院长24.5米，宽24米，计588平方米）全部出售给乙方。乙方建成新楼，首先安排甲方住房2居室3套……。李某1陈述其母亲金淑芳于上述被拆迁房屋1989年回迁后与华伦公司签订了涉案房屋的《公有住宅租赁合同》。后因租金调价，华伦公司于2002年1月1日更换新的租赁合同时，陈平代金淑芳与华伦公司签订了新的《公有住宅租赁合同》。李某1提交的《公有住宅租赁合同》记载：出租人为华伦公司，承租人为金淑芳，房屋地址为202号房屋，租期自2002年1月1日起，终止时间未约定，租金标准为128.22元/月，落款处有华伦公司的公章和陈平的签名。王平对该合同的真实性予以认可，但主张公有住宅租赁合同约定的租金标准过低，涉案房屋已经变更为私产，如继续履行该租金标准，对现在的房屋产权人不公平。2007年9月24日，华伦公司将涉案房屋出售给案外人孙海利。2007年9月27日，孙海利取得涉案房屋的所有权。同日，孙海利与马越威签订《北京市存量房屋买卖合同》，孙海利将涉案房屋卖与案外人马越威。2007年10月30日，马越威取得涉案房屋的所有权。2008年4月27日，金淑芳去世，李某1一家三人继续在涉案房屋中居住。2008年5月20日，马越威以持有涉案房屋产权证为由，在未征得李某1一家同意的情况下，采用暴力、威胁、踹门、撬门、将李某1一家轰出强行进入涉案房屋达数小时，后被警方抓获。2009年4月23日，法院作出（2009）西刑初字第82号刑事判决书，认定马越威犯非法侵入住宅罪，判处有期徒刑一年六个月（自2008年5月20日起至2009年11月19日止）。2011年3月，马超越起诉至法院，要求李某1一家三人腾退涉案房屋并按照每月3500元的标准向其支付2007年10月28日起至房屋腾退之日止的房屋使用费。该案审理期间，北京市西城区新街口街道北草厂社区居委会于2011年7月25日出具证明，证明其辖区居民李某1于1984年拆迁平房（12号院），于1989年按拆迁协议搬回202室和金淑芳一直居住至今。李某1与陈平结婚生子后，三人共同居住在202室。该案经法院审理作出（2011）西民初字第21559号民事判决书：一、自该判决生效后十日内，李某1、陈平、李某2按北京市公有住宅租赁标准给付原告马越威自二〇〇七年十月三十日起至判决生效时止的房屋使用费。二、驳回马越威其他之诉讼请求。该案判决后，陈平、李某1、李某2不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院于2012年7月20日作出（2012）一中民终字第7865号民事判决书，一中院经审理查明涉案房屋已于2011年11月11日过户至案外人吴京津名下，因此改判陈平、李某1、李某2按北京市公有住宅租赁标准向马越威支付二〇〇七年十月三十日起至二〇一一年十一月十日止的房屋使用费。此后，吴京津利用涉案房屋为案外人张金凤进行担保，北京市密云区人民法院因此对涉案房屋采取了查封措施。2019年7月4日，北京市密云区人民法院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布关于202号（重新二拍）公告，在第五项中特别提醒，吴京津名下位于北京市西城区马相西巷8号楼2层2门202号房屋，因该房屋被先租赁给公司内部员工并签订了公有住宅租赁合同，不具备腾退条件。王平于2019年8月11日参与竞拍，并以356万元的最高价竞得。2019年9月24日，王平取得了涉案房屋的产权。现王平诉至法院，1.请求法院依法确认双方之间的房屋租赁合同终止期限为2021年12月31日；2.请求法院判令李某1、陈平、李某2按月租金8000元的标准向王平支付2019年8月28日至2020年6月1日的房屋租金；3.案件受理费由李某1、陈平、李某2负担。庭审中，李某1主张涉案房屋是基于金淑芳私有房屋被拆迁安置后取得，金淑芳生前与华伦公司签订的公有住宅租赁合同未约定租赁的截止日期，因此，其与家人均不同意王平主张双方租赁合同在2021年12月31日到期的诉讼请求，但同意按照公有住宅租赁合同约定的标准向王平支付房屋租金。为查明本案事实，法院依职权调取了8、10、12号（旧门牌号为西觉胡同5、6）房屋的档案资料，该房档资料显示：北京国际贸易公司经规划部门审批在8、10、12号兴建住宅楼一栋，并于1986年2月取得了建设工程许可证、建设用地许可证。北京国际贸易公司与华伦公司于1989年8月2日签订的《产权所属证明》：确认双方1985年在北京市西城区马相胡同西巷建成六层砖混结构宿舍楼一栋，共三个单元四十八套住房，总占地面积1121平方米，建筑面积2723.07平方米。另在该地建配套锅炉房及管理用房一座，计105.91平方米。经双方协商同意上述全部房产产权属华伦公司所有。华伦公司于1990年4月11日取得房屋产权证书，所有权证号为西全字第09373号。该地址原产权人为：金淑芳4人、金瑞华、金继崑。北京华伦造纸脱水器材联合公司办理产权证时的审查事项注记表记载：查房档，原征用新建。旧5号之一、四金淑芳私产，85.12.3已发权。之二、三金瑞华私产。之五金继崑二人。由北京国际贸易顾问公司征。旧6号市公产。经法院组织质证，双方当事人对于房屋档案资料的真实性予以认可。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。金淑芳取得涉案房屋公有住宅承租权是基于其私有房屋被拆迁，因此，金淑芳与华伦公司之间签订的公有住宅租赁合并未约定租赁终止期限，这一约定体现了金淑芳获得的公房承租权具有长期承租的可能性，该租赁权不同于通过市场行为取得的租赁权，因此不应受到20年最长租赁期限的制约。王平取得涉案房屋产权是通过法院拍卖取得，法院在拍卖公告中已特别提醒“涉案房屋事先租赁给公司内部员工并签订了公有住宅租赁合同，不具备腾退条件”，王平在竞拍时对承继原出租人华伦公司的权利义务的延续性应有所预判。基于金淑芳与华伦公司之间的租赁合同并未约定终止期限，而王平与李某1一家人并未签订新的租赁合同，因此，王平要求确认其与李某1一家三人租赁合同期限至2021年12月31日止的请求，缺乏相关依据，法院不予支持。关于租金，涉案房屋是金淑芳私有房屋拆迁后安置的公有住房，李某1一家三人作为金淑芳的共居亲属居住使用该房屋，其应按原公有住宅租赁合同记载的租金标准向王平交纳2019年8月28日起至2020年6月1日止的房屋租金（128.22/30*279=1192.45），王平主张每月8000元的标准缺乏依据，法院不予采纳，对王平此项诉讼请求的合理部分，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、自判决生效后十日内，李某1、陈平、李某2按北京市公有住宅租赁标准给付王平自二〇一九年八月二十八日起至二〇二〇年六月一日止的房屋租金1192.45元。二、驳回王平其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，金淑芳使用涉案房屋系基于其私有房屋被拆迁后所签订的公有住宅租赁合同，而非与王平之间的房屋租赁关系。金淑芳去世后，李某1、陈平、李某2作为房屋共居人，可以继续使用涉案房屋。王平虽然已取得房屋产权，但此前在涉案房屋上设立的权利义务不因产权人的变更而消灭，对新的产权人仍然具有约束力。现王平上诉要求确认其与李某1一家三人租赁合同期限至2021年12月31日止，缺乏依据，本院不予支持。且王平通过法院拍卖取得涉案房屋产权，法院在拍卖公告中已特别提醒“涉案房屋事先租赁给公司内部员工并签订了公有住宅租赁合同，不具备腾退条件”，故王平对涉案房屋相关权利受到限制的情况在购房前已属明知，理应自行承担相应后果。因涉案房屋是金淑芳私有房屋拆迁后安置的公有住房，李某1、陈平、李某2作为共居人使用房屋，应按原公有住宅租赁合同记载的租金标准支付房屋租金。一审法院认定的租金标准并无不当。王平上诉主张的租金标准，缺乏依据，本院不予支持。王平主张涉案房屋非金淑芳被拆迁安置的房屋，但未提供任何证据予以证明，应自行承担举证不能的不利后果。综上所述，王平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1654元，由王平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二〇年八月二十八日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯