江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1387号上诉人(原审被告)：沭阳县亿瑞置业有限公司，住江苏省沭阳县沭城街道珠江路西侧（兴阳农贸市场二楼）。法定代理人：陈某，该公司经理。委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。被上诉人(原审原告):戴雪娟，女，1984年8月20日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：仲春辉，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俭，江苏铭云律师事务所律师。上诉人沭阳亿瑞置业有限公司（以下简称亿瑞公司）因与被上诉人戴雪娟商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初9343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人亿瑞公司的委托诉讼代理人王奎，被上诉人戴雪娟及其委托诉讼代理人仲春辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿瑞公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：1、双方当事人之间不存在真实的商品房买卖合同关系。2016年6月2日，戴雪娟向某公司出具委托书，委托亿瑞公司扣除赵某在亿瑞公司的工程款，直至还清借款本息。戴雪娟还将赵某出具的借条交给了亿瑞公司。戴雪娟担心亿瑞公司扣除赵某的工程款后不给戴雪娟，所以要求亿瑞公司出具签约单和收据作为委托亿瑞公司向赵某索款的抵押。2、戴雪娟向某公司转让的债权中8万元利息部分是未经债务人确认的。赵某、仲华丽向戴雪娟出具的借条上均没有约定利息，且戴雪娟并未通知赵某、仲华丽确认利息金额。如法院认定戴雪娟主张的50万元可以冲抵房款，亿瑞公司将无法向赵某、仲华丽起诉主张该8万元利息。此外，戴雪娟于2016年5月30日向某公司法定代表人陈某出具债权转让通知书，但是戴雪娟没有通知到赵某和仲华丽，赵某和仲华丽也没有回话确认此款。戴雪娟与亿瑞公司、赵某、仲华丽之间的债权转让并未成立。所以双方当事人才于2016年6月2日协商后决定由戴雪娟出具委托收款书，亿瑞公司并未实际收到购房款。戴雪娟二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、戴雪娟出具的委托书不属于一般的委托索款，而是戴雪娟将其对案外人的债权向某公司转让。双方当事人签订的房屋签约单已经对房号、价格、面积等购房要素进行了明确约定，具备了商品房买卖合同的基本要素，且戴雪娟也已经补交了一万多元的房款，后又购买了亿瑞公司的车库。戴雪娟已经履行了支付购房款的义务。2、双方当事人进行债权转让的时候，戴雪娟明确告知亿瑞公司，赵某、仲华丽所欠的利息有八万元左右，亿瑞公司当时是认可该债权金额的。双方当事人事实上已经形成了债权转让关系，债权转让已经完成。3、债权转让时间是2016年6月，亿瑞公司在本案一审时并没有提出债权转让存在瑕疵，二审中就债权转让问题提出异议已经超出诉讼时效。4、亿瑞公司已经取得了戴雪娟向其交付的191平方米房票，亿瑞公司受让的对赵某、仲华丽的债权已经实现，无需再向赵某和仲华丽主张。戴雪娟向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人于2016年6月2日签订的《西城馥邦签约单》和2017年7月11日签订的《西城馥邦车库销售合约》；2、判令亿瑞公司返还戴雪娟己付购房款567773元；3、判令亿瑞公司给付戴雪娟自2017年7月11日起至实际给付之日至起至实际给付之日止以567773元为基数，按照中国银行同期贷款基准利率计算的利息;4、判令亿瑞公司赔偿戴雪娟567773元。一审法院认定事实：亿瑞公司开发建设沭阳县西城馥邦小区。2016年6月2日，戴雪娟与亿瑞公司签订《委托书》，载明：“甲方：戴雪娟乙方：沭阳县亿瑞置业有限公司西城馥邦S2土建项目工程、脚手架搭设施工班组总包人赵某和仲华丽因工程需要向甲方戴雪娟借款人民币现金：肆拾贰万元整，至2015年5月30号本息累计伍拾万元整。为了确保借款资金安全，赵某将其工程款所抵的西城馥邦住宅27栋1705室房票质押在戴雪娟手中。目前赵某、仲华丽经我多次电话和短信通知，均没有回话，下落不明，为了及时解决问题实现债权，现甲方将其持有的对赵某和仲华丽的借条、房票等交给乙方，委托乙方向赵某、仲华丽索要或在支付阳某公司S2项目脚手架工程款中扣除，直至还清借款本息。特此委托！”同日，戴雪娟将案外人赵某和仲华丽出具的借条四份及赵某抵给戴雪娟的西城馥邦小区27幢1705室房票交付亿瑞公司，该房票载明：“本房源位于西城馥邦小区27栋1705室，预测面积191.81平方米，车库号，预测面积平方米。为赵某S2脚手架工程工程取得。现同意抵给戴雪娟身份证号（本判决书略写）。说明：本房票只作房源证明，用于处理本项目部所产生的的工程款、材料款的费用。售房手续待本房源取得预售证后办理。具体使用按赵某与沭阳亿瑞置业有限公司所签：工程款地方协议执行。违者后果自负”，该房票由赵某及亿瑞公司签章。2016年6月2日，双方当事人就西城馥邦小区27幢1602室房屋签订《西城馥邦签约单》，亿瑞公司向戴雪娟出具该房屋房票。签约单约定买受人为戴雪娟，所购房屋为西城馥邦27幢1602室，建筑面积为119.01平方米，单价为每平方米4290元，总金额为510553元，付款方式为买受人合同签订当日一次性支付人民币510553元整，并约定此签约单视为双方购房合同主项，双方签字后购房合同视为成立，违约方应承担违约责任。房票载明：“本房源位于西城馥邦小区27栋1602室，预测面积119.01平方米，单价4290元/平方米；车库11号，面积25.74平方米，单价3000元/平方米。总价587773元。为戴雪娟取得，身份证号码：（本判决书略写）”。2017年7月11日，双方当事人签订《西城馥邦车库销售合约》，合约约定购买车库为27幢11号，车库面积25.74平方米，总价57220元，该合约为所购住宅合约的附属件，若该合约中有未尽事宜，也同样参照住宅合约中条款执行。戴雪娟于同日通过银行转账方式向某公司会计王树阳交付涉案房屋房款10553元及车库款57220元，亿瑞公司于同日向戴雪娟出具涉案房屋房款510553元的收款收据、车库款57220元的收款收据。一审另查明：2014年3月10日，亿瑞公司与中国银行股份有限公司沭阳支行签订《抵押合同》（编号：2014年沭抵字005号），将其西城馥邦小区在建工程进行抵押，并于2014年5月28日办理抵押登记，在建工程抵押登记清单中包含涉案西城馥邦小区27幢1602室房屋。2017年11月16日，中国银行股份有限公司沭阳支行诉至沭阳县人民法院，要求亿瑞公司归还贷款本息，双方在沭阳县人民法院主持调解下达成协议，该院于2018年1月18日作出（2017）苏1322民初18847号民事调解书，该调解书中确认中国银行股份有限公司沭阳支行对亿瑞公司提供的抵押财产拍卖、变卖所得款在抵押权范围内享有优先受偿权。后亿瑞公司未按照调解书履行给付义务，中国银行股份有限公司沭阳支行于2018年5月7日申请沭阳县人民法院强制执行，该院于2018年11月28日作出（2018）苏执3098号执行裁定书，裁定对亿瑞公司开发的沭阳县西城馥邦小区包括涉案27幢1602室房屋在内的19套房屋予以查封，并于2018年12月5日发布公告。戴雪娟后向沭阳县人民法院就涉案房屋提出执行异议，该院于2019年4月30日作出（2019）苏1322执异68号裁定书，裁定驳回戴雪娟的异议请求。本案争议焦点为：一、双方当事人之间就涉案房屋是否存在真实的商品房买卖合同关系；二、戴雪娟要求解除与亿瑞公司所签的涉案房屋及车库的合同是否有事实和法律依据；三、如果满足解除条件，戴雪娟要求返还已付房款及利息，并要求亿瑞公司承担已付房款一倍的赔偿责任有无事实和法律依据。一审法院认为:关于第一个争议焦点，双方当事人就涉案房屋存在真实的商品房买卖合同关系。戴雪娟提供的涉案房屋房票复印件、《西城馥邦签约单》、《西城馥邦车库销售合约》明确载明涉案房屋为戴雪娟取得，买受人为戴雪娟，且明确载明涉案房屋房号、面积、房屋计价方式及价款、付款方式等内容，双方予以签章确认，亿瑞公司也已向戴雪娟出具涉案房屋及车库款项的收款收据，上述合同内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方当事人之间就涉案房屋成立商品房买卖合同关系、就车库成立买卖合同关系。亿瑞公司辩称系戴雪娟委托其向案外人赵某、仲华丽索要借款或抵冲工程款，亿瑞公司将涉案房屋抵押给戴雪娟。一审法院认为，亿瑞公司提供的双方之间签订的委托书虽然载明系戴雪娟委托亿瑞公司向案外人索要借款或抵冲工程款，但亿瑞公司收取戴雪娟对案外人的所有债权凭证及案外人作为抵押的房票，并就涉案房屋另行出具房票，与案外人向戴雪娟提供抵押的的房票不同，亿瑞公司向戴雪娟出具的涉案房屋房票明确载明涉案房屋为戴雪娟取得，亿瑞公司也和戴雪娟就涉案房屋签订了《西城馥邦签约单》，亿瑞公司的上述行为不符合一般委托索款的表现，更符合戴雪娟所称系戴雪娟将其对案外人的债权转让给亿瑞公司。亿瑞公司在与戴雪娟就涉案房屋签订《西城馥邦签约单》一年后，又与戴雪娟就涉案房屋附属车库签订《西城馥邦车库销售合约》，戴雪娟将除去转让给亿瑞公司的债权以外的剩余房款及车库款交付亿瑞公司，亿瑞公司向戴雪娟出具涉案房屋总房款及车库款收款收据，双方当事人上述行为应认定为双方就所转让债权抵冲涉案房款协商一致，戴雪娟已按照合同约定履行支付涉案房屋房款及车库款的义务。综上分析，一审法院对亿瑞公司关于双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系的辩解理由不予采纳。关于第二个争议焦点，戴雪娟有权要求解除其与亿瑞公司之间关于涉案房屋及车库的合同。涉案房屋于2014年5月28日以在建工程办理抵押登记，而亿瑞公司于2016年6月2日与戴雪娟就涉案房屋签订《西城馥邦签约单》，亿瑞公司未能提交证据证明其于签订《西城馥邦签约单》时向戴雪娟告知涉案房屋存在在建工程抵押情况，且涉案房屋现因抵押权人申请沭阳县人民法院执行以实现其抵押权而被沭阳县人民法院查封，致使戴雪娟不能实现合同目的，故戴雪娟有权解除涉案房屋的合同。关于涉案车库，因系涉案房屋的附属物，且《西城馥邦车库销售合约》也载明该合约系《西城馥邦签约单》附件，故戴雪娟有权就涉案车库的合同与涉案房屋合同一并解除。戴雪娟在沭阳县人民法院张贴查封公告时发现涉案房屋存在抵押及保全，在发现后及时提出执行异议申请，在异议驳回后及时提起本案诉讼，戴雪娟行使本案解除权未超过行使期限，一审法院依法予以支持。关于第三个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，双方当事人在签订《西城馥邦签约单》时，亿瑞公司故意隐瞒涉案房屋已经办理抵押登记，现涉案房屋因抵押权人要求实现抵押权导致本案合同目的无法实现，故戴雪娟有权依照上述规定请求返还付购房款及利息，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，该处赔偿责任应以涉案商品房已付房款510553元的一倍承担，不应包含车库款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除双方当事人于2016年6月2日签订的关于沭阳县西城馥邦小区27幢1602室房屋的《西城馥邦签约单》及于2017年7月11日签订的关于沭阳县西城馥邦小区27幢11号车库的《西城馥邦车库销售合约》；二、亿瑞公司于判决发生法律效力十日内返还戴雪娟已付购房款510553元、车库款57220元及利息（利息以567773元为基数，自2017年7月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、亿瑞公司于判决发生法律效力十日内赔偿戴雪娟510553元；四、驳回戴雪娟的其他诉讼请求。案件受理费15470元（已由戴雪娟预交7735元），由亿瑞公司负担。二审中，亿瑞公司为证明其上诉主张，提供如下证据：债权转让通知书原件一份，该通知书载明，戴雪娟将其对赵某和仲华丽的债权转让给亿瑞公司法定代表人陈某，请赵某、仲华丽在收到戴雪娟的手机短信通知后直接向陈某支付该笔欠款及利息。该通知书旨在证明，戴雪娟并未将债权转让通知到赵某、仲华丽，债权转让不能成立，视为戴雪娟没有向某公司支付购房款，戴雪娟存在违约。戴雪娟质证称：债权转让通知书明确载明，戴雪娟已通过发送短信的方式向赵某、仲华丽通知了债权转让的信息，应视为赵某、仲华丽已接到了债权转让的通知，债权转让已经完成。本院认证意见为：该债权转让通知上载明，戴雪娟通过短信方式通知赵某、仲华丽债权转让一事。但戴雪娟未能进一步举证证明赵某、仲华丽已经收到了债权转让的通知。双方当事人之间的债权转让关系是否成立，将在下文具体论述。二审中，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：双方当事人之间是否存在真实的商品房买卖合同关系；戴雪娟是否已通过将其对案外人赵某、仲华丽的债权转让给亿瑞公司的方式支付了部分购房款。本院认为，根据戴雪娟向某公司出具的委托书的内容，戴雪娟将其持有的赵某、仲华丽的借条、房票交付给亿瑞公司，委托亿瑞公司向赵某索要或在应付赵某、仲华丽的工程款中扣除。该委托书与亿瑞公司二审中提供的债权转让通知书可以相互印证，证明戴雪娟并非委托亿瑞公司向赵某、仲华丽索要借款，而是将戴雪娟对赵某、仲华丽的债权转让给了亿瑞公司。委托书上有亿瑞公司法定代表人签字，并加盖了亿瑞公司的公章，债权转让通知书也由亿瑞公司持有，可以证明双方当事人对于某雪娟将其对赵某、仲华丽的债权转让给亿瑞公司已经形成合意，亿瑞公司对于债权包括借款本金42万元、利息8万元也是认可的。虽然戴雪娟未能证明其已经将债权转让一事通知了赵某、仲华丽，但不影响戴雪娟与亿瑞公司之间债权转让关系的成立。亿瑞公司二审中主张不认可受让的债权金额为50万元，且主张债权转让不成立，本院对其上述主张不予支持。双方当事人于2016年6月2日签订涉案1602室的签约单，并由亿瑞公司向戴雪娟出具该房屋的房票。2017年7月11日，双方当事人签订了车库销售合同。当日，戴雪娟向某公司交付房款10553元及车库款57220元。亿瑞公司于当日向戴雪娟出具购房款和车库款的收款收据。上述签约单和车库销售合同对房屋的房号、面积、计价方式、价款、付款方式等均进行了约定，具备商品房买卖合同的基本要素。结合戴雪娟补交合同约定价款与转让的债权之间的差额、支付车库款，亿瑞公司出具收据等事实，应认定上述合同为双方当事人的真实意思表示，且亿瑞公司也认可了戴雪娟以其转让的50万元债权抵充涉案房款。因上述合同不违反法律法规的强制性规定，应认定双方之间订立的商品房买卖合同合法有效。亿瑞公司在与戴雪娟签订涉案房屋签约单时，故意隐瞒房屋已经办理抵押登记的事实。现因抵押权人要求实现抵押权导致戴雪娟的合同目的无法实现，戴雪娟有权要求解决房屋买卖合同，并要求亿瑞公司赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，亿瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15470元，由沭阳县亿瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年八月七日法官助理 钱 钥书 记 员 赵媛媛