浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初7358号 原告：余培瑞，男，汉族，1975年6月6日出生，住浙江省淳安县。 委托代理人：沈中秋,浙江杭千懿律师事务所律师。 委托代理人：余斐彬,浙江杭千懿律师事务所律师。 被告：黄学镇，男，汉族，1974年10月12日出生，住福建省永泰县。 委托代理人：汪翔，上海市普陀律师事务所律师。 委托代理人：王钰，上海市普陀律师事务所律师。 原告余培瑞（以下称原告）为与被告黄学镇（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依据原告申请，作出（2020）浙0110执保1399号民事裁定书，对被告的财产采取了诉讼保全措施。本院依法适用简易程序于2020年7月16日对本案进行了公开开庭审理。原告及其委托代理人余斐彬,被告委托代理人汪翔、王钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告持《房屋租赁合同》等证据，以被告未按约定支付租金为由起诉至法院，要求：1、判令与被告解除于2019年3月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付违约金100000元；3、判令被告支付2020年5月份的房屋租金12083元，此后租金计算至被告实际搬出之日止；4、判令被告将租赁房屋恢复原样；5、本案诉讼费和财产保全申请费由被告承担。 在诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令与被告解除于2019年3月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付违约金100000元；3、判令被告支付2020年5月份的房屋租金12083元，此后租金计算至被告实际搬出之日止；4、本案诉讼费和财产保全申请费由被告承担。 被告答辩称：原、被告双方于2019年3月15日签订《房屋租赁合同》，合同签订后被告按约定支付了2019年3月15日至2020年3月14日的租金。2020年1月份疫情发生，被告经营的美容美发店铺无法正常运作，房屋租赁合同目的无法实现。2020年3月开始，被告店面的实际管理人跟原告明确表态疫情导致租赁合同无法履行并要求解除双方租赁合同关系。原、被告双方之间的租赁合同关系在3月份应当予以解除。合同解除以后，被告方已经尽可能的向原告方作出了补救方案。2020年1-3月，因为疫情，租赁房屋无法发挥租赁目的，被告开的美容美发店基本处于关门状态，该部分可以主张退还的租金被告暂时没有主张。2020年3月份之后，考虑到原告房屋需要继续出租，可能有空置期，被告又支付了两个月租金作为补偿，原告收取的押金被告也不要了，也作为给原告的补偿。被告从2020年3月份提出要求解除合同，原告方没有作出明确答复，由此产生的不利后果应当原告方承担。考虑到疫情导致双方都有实际损失，如果原告同意在三月份解除租赁合同的情况下，被告方不再主张前面的相关费用。如果无法达成三月份已经解除合同的一致意见，被告继续保留主张前述权利。 综上，被告同意与原告解除房屋租赁合同，但是被告不存在拖欠租金等违约行为，因此不同意支付原告诉请的违约金及租金。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下： 2019年3月15日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于××路××幢××，房屋建筑面积约为89.09平方米；租赁期限自2019年3月15日至2022年3月14日；租金145000元／年，乙方先付后用的原则，以12个月为一期，每期开始之前提前15天支付当期租金；签订本合同时，乙方向甲方支付145000元预付款并另外支付一个月房租12083元作为租房押金；甲方在收到乙方每期上交的租金是，合同才生效，否则合同自然终止，后果由乙方自负，甲方有权收回房屋；甲乙双方必须严格执行合同，如单方违约，则按100000元赔偿对方。 合同签订后，原告向被告交付房屋，并收取了2019年3月15日至2020年3月14日的租金145000元、押金12083元。2020年3月20日，被告方人员沐方超与原告短信联系，短信内容载明，“疫情对被告门店打击很大，感谢原告免两个月房租，如果两个月无法租出去只能将房屋还给原告。”。 2020年4月1日，原告与被告电话联系，明确要求与被告继续履行房屋租赁合同，但是可以给被告免两个月的租金。经双方协商，原告同意2020年3月15日后一年的房租为10万元，但要求被告15号之前支付，被告表示,“下个礼拜我就把你这个房租付掉好不好。”。 2020年4月26日，沐方超支付了24167元给原告，并再次发送短信，载明“余大哥两个月的租金补偿已经到您农行账户，押金我们也不要了，如果这两个月帮您租不掉，我们确实无力承担了，门店只能还给您，实在不好意思，不是疫情也不会不租，您也知道前四年我们一直合作的很愉快，租金每次也是准时准点打给您，真是疫情造成我们没有生意可做，实在无力承受了”。但原告未向沐方超作出明确表示。 2020年7月16日，被告当庭将钥匙交予原告并表示腾退房屋。 现原告以被告未按约定支付租金为由起诉至法院，要求判如所请，并为本次诉讼支出财产保全申请费1080元。本案经开庭并经调解，双方意见分歧，未能达成调解协议。 本院认为：原、被告之间的房屋租赁关系合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。在房屋租赁合同履行过程中，被告未按照合同约定支付租金，已构成违约，对此应承担相应民事责任。（一）关于原告诉请与被告解除合同，虽被告2020年3月份开始，明确通知原告，如两个月内无法将房屋出租出去就要跟原告解除合同并返还原告租赁房屋，但原告均未同意解除房屋租赁合同关系，且双方达成2020年租金100000元/年的合意。因而双方租赁合同关系并未于2020年3月份解除，但至2020年7月16日，被告当庭将房屋钥匙交付原告并同意腾退房屋，故原、被告双方之间的租赁合同关系于2020年7月16日解除，至此，原告诉请与被告解除合同，已缺乏事实依据，该项请求依法不予支持。（二）关于原告诉请的2020年5月开始的房屋租金，因双方租金合同关系至2020年7月16日解除，被告理应支付原告该时间段内的租金，现被告已经于2020年4月26日支付了24167元，因此，被告已不拖欠原告合同解除之前的租金。（三）关于原告诉请的违约金100000元，疫情爆发，被告一直在与原告协商租金支付，被告亦同意给予2个月的房租减免，直至达成2020年租金100000元于2020年4月份支付的协议，但被告仍未按照约定支付租金，而仅于2020年4月26日支付了原告24167元。据此，被告确属存在违约，被告理应承担违约责任，支付相应的违约金，但因该合同约定的违约金标准明显过高，结合疫情之后的影响及违约引发的实际损失情况，酌情予以调整违约金为2个月租赁房空置期的租金金额即元16666.67元（100000元/÷12月×2月），扣除被告交付的押金12083元，被告还需支付原告4583.67元。综上，原告的诉讼请求中的合法、合理部分，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黄学镇支付原告余培瑞违约金4583.67元，于本判决生效之日起七日内付清； 二、被告黄学镇支付原告余培瑞因本次诉讼而支出的财产保全申请费1080元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告余培瑞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1271元，由原告余培瑞负担1219元，被告黄学镇负担52元。 原告余培瑞于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告黄学镇于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王富春 二〇二〇年八月二十四日 书记员  俞礼佳 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??