云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终937号上诉人（原审原告）：段久英,女,1972年2月13日出生,汉族,身份证住址重庆市石柱县，现住云南省景洪市。上诉人（原审原告）：黎维庆，男，1974年9月3日出生，土家族，身份证住址重庆市石柱县，现住云南省景洪市。二上诉人共同委托诉讼代理人：陶嘉，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳曼蚌囡房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐腊路24号（望州大厦5楼）统一社会信用代码：915328006708680016。法定代表人：李勇，总经理。委托诉讼代理人：冯思睿，云南隆云律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨娟，云南滇东北律师事务所律师。特别授权代理。上诉人段久英、黎维庆因与被上诉人西双版纳曼蚌囡房地产开发有限公司（以下简称曼蚌囡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初4694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。段久英、黎维庆上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求第二项、第三项。事实和理由：一、一审未查明涉案房屋的交房日期，涉案房屋的交房日期应为2011年8月10日，逾期办证违约金应当从2011年8月10日起计算至2020年1月2日，共计171330元。二、被上诉人在交房时向上诉人收取了4984元费用，上诉人已提供证据，根据住建部相关规定，开发商收取的费用没有依据，应当予以返还。曼蚌囡公司辩称，上诉人在一审的起诉状中载明于2018年8月10日办理了房屋交接手续，被上诉人在一审中陈述2010年开始办理是事实，但交接手续是在2018年8月10日才完成的，一审法院确定的违约金的计算期限是正确的。一审判决作出后，被上诉人已经为上诉人办理了不动产权证书，上诉人已领取。段久英、黎维庆向一审法院起诉请求：1.本案判决生效后十日内曼蚌囡公司将办理房屋产权登记需要的资料提交房产登记机关，并协助段久英、黎维庆办理该房屋权属登记；2.判决曼蚌囡公司支付段久英、黎维庆自2011年8月10日起暂计至2019年8月30日止（计算日期截至曼蚌囡公司将资料提交至房产登记机关时止）逾期办理产权证违约金138368元；3.判决曼蚌囡公司向段久英、黎维庆返还违规收取的登记费、测绘费、工本费等不合理收费4984元。4.本案诉讼费由曼蚌囡公司承担。一审法院认定事实：段久英、黎维庆与曼蚌囡公司于2010年4月3日签订了《商品房购销合同》,约定段久英、黎维庆购买曼蚌囡公司出售的“鑫源银座”的房屋,房屋建筑面积103.8平方米，总房款350340元。合同第十二条约定房屋交付段久英、黎维庆时,曼蚌囡公司应协助段久英、黎维庆办理房屋产权证,曼蚌囡公司应在90个工作日内将办理房屋产权资料提交到房管处,作为房屋办理所有权证申请登记的期限。段久英、黎维庆于2018年8月10日办理了房屋交接手续,缴纳了契税、维修基金等各项费用,其中包含测绘费、网络备案费，同时交纳了房屋产权证代办费150元。段久英、黎维庆已向曼蚌囡公司提供办理产权证所需相关文件,曼蚌囡公司于2010年6月22日登记备案后至今尚未协助段久英、黎维庆办理房屋权属证书。一审法院认为，关于曼蚌囡公司应否协助段久英、黎维庆办理房屋权属登记。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，段久英、黎维庆与曼蚌囡公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”段久英、黎维庆、曼蚌囡公司签订的《商品房购销合同》第十二条也约定了房屋交付段久英、黎维庆时,曼蚌囡公司应协助段久英、黎维庆办理房屋产权证,曼蚌囡公司应在90个工作日内将办理房屋产权资料提交到房管处,作为房屋办理所有权证申请登记的期限。故对段久英、黎维庆提出曼蚌囡公司协助段久英、黎维庆办理房屋权属登记的诉请，一审法院予以支持。关于曼蚌囡公司应否承担逾期办理不动产产权证书违约金及返还段久英、黎维庆收取的各项费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，本案房屋已于2018年8月10日交付段久英、黎维庆使用，应于交付使用后90日内办理房屋所有权登记手续，但90日登记的期限届满后超过一年，本案所涉房屋还未办理房屋所有权登记，故一审法院对段久英、黎维庆要求支付逾期办理产权证违约金的诉请予以支持。双方未在合同中约定逾期办证违约金及违约金计算方式，一审法院支持2018年11月10日计至2019年8月30日止的逾期办证违约金依购房款350340元按年利率6%计算为350340元×6%÷12个月×9.5个月=1665元。段久英、黎维庆主张曼蚌囡公司违法违规收取登记费、测绘费、工本费等不合理收费4984元应当退还，未举出充实证据证实，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、曼蚌囡公司于判决生效之日起三十日内协助段久英、黎维庆向不动产登记机构申请办理位于鑫源银座房屋的不动产权证书。二、曼蚌囡公司于判决生效之日起三十日内支付段久英、黎维庆逾期办证违约金1665元。三、驳回段久英、黎维庆的其他诉讼请求。案件受理费3167元，由曼蚌囡公司负担。本院二审期间，上诉人段久英、黎维庆未提交新证据。被上诉人曼蚌囡公司向本院提交住宅类登记费收据、专项维修基金缴款收据、房屋买卖契税税收缴款书各1份。上诉人段久英、黎维庆质证认为，上诉人要求退还的不合理收费中未包含契税和维修基金，被上诉人已代缴纳费80元，被上诉人还应返还4904元。上诉人段久英、黎维庆认为一审法院认定2018年8月10日办理房屋交接手续系上诉人一审起诉状笔误，上诉人一审提供的收款收据中载明2011年8月10日交纳了各种费用、配套费等。被上诉人曼蚌囡公司对一审法院确认的法律事实无异议。本院认为，段久英、黎维庆与曼蚌囡公司办理房屋交接手续的时间为2011年8月10日，一审认定事实有误，本院予以纠正。本院对一审法院确认的其他法律事实予以确认。本院认为，涉案房屋已办理了不动产产权证书，且段久英、黎维庆已拿到产权证书，本案事实产生变化，一审判决曼蚌囡公司协助段久英、黎维庆申请办理不动产权证书已无必要。关于曼蚌囡公司是否应向段久英、黎维庆支付逾期办证违约金的问题，曼蚌囡公司与段久英、黎维庆合同中已约定房屋交付时，曼蚌囡公司协助段久英、黎维庆申请办理证件，但曼蚌囡公司并未提供证据证明其提交办理房屋产权资料手续的时间，曼蚌囡公司未按约定履行合同义务，其应向段久英、黎维庆承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，曼蚌囡公司迟延履行合同义务给段久英、黎维庆造成损失，其应承担其履行合同不符合约定给对方造成的损失，但本案涉案合同为商品房预售合同，其合同主要义务为商品房的买卖，而双方已于2011年8月10日办理房屋交接手续，曼蚌囡公司迟延履行代为申请办证义务虽构成违约，但段久英、黎维庆未举证其违约行为给段久英、黎维庆造成的损失大小，双方在合同中亦未约定逾期办证违约金或违约金计算方式，结合案件实际情况，本院酌情判决曼蚌囡公司向段久英、黎维庆支付违约金3000元。对于段久英、黎维庆要求曼蚌囡公司退还登记费85元、共有权证30元、交易371元、测绘168元、工本100元、网络备案30元、土地证办理300元、他项权证100元、配套费3800元，共计4984元的问题，曼蚌囡公司向段久英、黎维庆收取费用应有合同约定或其他收取依据，代收费用应有缴费票据，曼蚌囡公司仅能提供其代缴住宅类登记费80元的收据，曼蚌囡公司收取的其他费用缺乏依据，其他费用4904元应予退还。综上所述，段久英、黎维庆的部分上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初4694号民事判决；二、曼蚌囡公司于本判决生效之日起十日内向段久英、黎维庆支付违约金3000元并返还已收取的费用4904元；三、驳回段久英、黎维庆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各3167元，均由西双版纳曼蚌囡房地产开发有限公司负担。段久英、黎维庆预交的案件受理费，法院不另清退，由西双版纳曼蚌囡房地产开发有限公司径付段久英、黎维庆。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决确定的履行期限届满之日起法律规定的二年内向一审法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年八月十一日书记员  郭力菲