江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1386号上诉人（原审原告）：张荣玉，女，1963年1月6日出生，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：蔡则用，男，1965年10月1日出生，住江苏省新沂市。被上诉人（原审被告）：宿迁宝龙置业发展有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区古城街道西湖路36号。法定代表人：许健康，该公司董事长。委托诉讼代理人：张梦维，江苏律鼎律师事务所律师。上诉人张荣玉因与被上诉人宿迁宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5325号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张荣玉上诉请求：撤销一审判决，改判支持张荣玉一审诉讼请求。事实和理由：(一)一审判决认定的事实错误。1.首先，张荣玉要求依法撤销的《合同补充协议》及条款是因重大误解订立的补充协议及条款。张荣玉所诉的双方在订立《合同补充协议》及条款时因宝龙公司没有做出强调、提示、提醒或解释的本意是因订立的合同的条款较多，文字的阅读量太大，张荣玉在极短的时间内是无法阅读、理解该合同条款的真实含义的，这是存在重大误解订立合同的起因和事实，同时张荣玉在订立合同时因合同的范本和程序都是宝龙公司预先布局和设计好的，张荣玉只能被动配合而为之。而不是一审判决书中的：“提供格式条款的一方负有合理提示义务范围应为免除或者限制其责任的条款”。同时因张荣玉签定了购房合同并付清了购房款，宝龙公司就有法定的义务依法将办理权属登记需由宝龙公司提供的资料报产权登记机关备案。但国家没有法律、法规强制规定业主（买受人）在申请办理房屋权属证书时需要向房地产开发企业（出卖人）提交办证所需的资料和办证所需的费用。其次是一审判决书中所引用的《商品房买卖合同》第十四条：关于产权登记的约定条款是经江苏省建设厅和江苏省工商行政管理局监制并特别告知的制式条款，在该特别告知的制式条款中并没有约定买受人在申请办理房屋权属证书时需向出卖人提供有关的办证资料及费用的约定内容，相反《合同补充协议》约定的条款是出卖人超越制式合同的约束权限擅自添加的和加重买受人违约责任的不公平甚至是违法的条款。再次是张荣玉在订立《合同补充协议》及第三条第四款的条款时存在以下重大误解，现在对该条款解读同样是让人不能理解，难以履行。(1)《补充协议》及条款中没有说明是否要委托办证，是否应办理授权委托书等事项，不办理授权委托手续，出卖人就不能为买受人代办房产证。(2)没有列举出应提供哪些资料。(3)没有列举出要交付哪些费用。因为办证的主要费用是契税，应交契税2513773.00*3%=75413.19(元),而契税的征收机关是国家税务机关，而主管税务机关并没有委托宝龙公司代征业主买房契税，宝龙公司没有任何特权向业主征收契税。(4)没有强调说明办证通知和媒体公告应由谁发出，通常的理解为有权的国家机关或张荣玉本人提出办证申请，而不应是特指宝龙公司。(5)该补充条款不具备可操作性。即便张荣玉给宝龙公司提交了所谓的办证资料和费用，宝龙公司也无法办理房屋权属证书。因为《不动产登记暂行条例》及《实施细则》规定不动产登记是不动产权利登记，权利人不确认签字，宝龙公司是不能违法替代给张荣玉办证的。2.买受人有精神疾病也是客观存在的事实。(1)2010年春节前后病人家属就发现张荣玉经常自语、多疑，曾先后到新沂市广慈医院，徐州市东方医院检查就诊，医生诊断为精神分裂症。因时隔多年，医院和病人对病历均没保存。(2)在一审庭审中张荣玉不仅提供了2017年10月22日淮安市第三人民医院的影像检查报告，同时也提供了2017年10月22日淮安市第三人民医院出具的《门诊初诊记录》，该病例记录中详细记录以下文字：“姓名：张荣玉、性别：女，门诊号：1710220002。主诉：多疑，乱语8年。现病史：患者8年前无明显诱因起病，无端说家里有贼，要害她和孩子等等（注：患者8年前，即2011年之前）诊断结果：是脑器质性精神障碍。2019年9月21日淮安市第三人民医院的他I影像检查报告及《复诊记录》：患者目前已停药2月，近来做事懒散，晚上不睡觉，白天睡觉。怕家里来人，自称看到家里有贼进来，认为近期香港发生的事情与家里有关系，称偶然间看到当地有与香港闹事一样的人，感觉这些人一直跟着她，会找她麻烦等。诊断结果：是脑器质性精神障碍。张荣玉有脑器质性精神障碍不是一朝一夕短时间内形成的，是经过一段长时间慢慢形成的，是慢性疾病，已严重影响她的日常工作、学习、生活。当然也影响和干扰她对事物，事件及文章的内容及含义的真实情况的正确理解和判断！(二）适用的法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方某请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。而一审判决依据是根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，故适用法律错误。综上所述，撤销《合同补充协议》及第三条第四款的条款不影响《商品房买卖合同》主体合同的法律效力，张荣玉的请求人民法院应予支持！被上诉人宝龙公司二审辩称：一审法院认定事实清楚、正确。1.双方签订的合同补充协议第三条第四款的内容并未免除和限制出卖人的责任，故不属于格式条款，张荣玉主张撤销无法律依据。2.商品房预售合同补充条款，张荣玉亲自按手印予以确认，可以推定其对上述内容知晓。3.关于张荣玉陈述其身有疾病，无民事行为能力，并无确切的证据证明张荣玉在签订合同时有器质性精神障碍，即使有，该合同签订后，系由张荣玉丈夫蔡则用对后期交房的相关手续，均是夫妻二人一起办理。如果张荣玉认为自己无民事行为能力，那么在合同签订后，完全可以提出解除该合同，而不是多少年后撤销该合同的某项条款。综上，张荣玉的上诉请求无事实予以支撑，请求驳回张荣玉的上诉请求。张荣玉向一审法院起诉请求：请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》，其中第三条第四款的格式条款；2.诉讼费用由宝龙公司负担。一审经审理查明：2011年4月18日，张荣玉、宝龙公司签订《商品房买卖合同》，约定张荣玉购买宝龙公司开发的位于宿迁宝龙城市广场35幢101号房，房屋总价2513773元。合同另约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等事宜。其中，就产权登记双方约定为：出卖人应当在商品房交付使用60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，双方签订《合同补充协议》，协议共三条，涉及房屋修理、物业管理、按揭贷款，其中“第三条关于按揭款就做如下简要补充”：在出卖人为买受人按揭贷款担保期间，买受人应在发出办理房地产权属证书的通知或媒体公告后15日内将所有需由买受人提供的资料和费用送交出卖人，逾期按照购房款总额的日0.3‰向出卖人支付违约金。审理中，张荣玉提交了其2017年左右的诊疗病例，证实其患有多发性腔隙性脑梗塞伴脑缺血灶。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。根据该法律规定，提供格式条款的一方负有合理提示义务范围应为免除或者限制其责任的条款。而本案中，张荣玉主张撤销的补充协议条款主要内容为：在出卖人为买受人按揭贷款提供担保期间，买受人接到办证通知后应及时提交办证材料的义务，逾期产生相应的违约责任。该条款并未免除和限制出卖人的责任，故不属于特别提示的格式条款的范围，张荣玉主张撤销无法律依据。另张荣玉主张其本人存在精神问题，但其提供的诊疗材料距合同签订时已数年，不足以证明在合同签订当时其具有精神问题，该主张证据不足。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回张荣玉的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由张荣玉自行负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的…”《中华人民共和国民法总则》规定：当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，张荣玉以重大误解、显失公平为由请求撤销《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第四款，因《合同补充协议》签订于2011年4月18日，即张荣玉请求撤销的民事法律行为发生在2011年4月18日，而张荣玉本案提起诉讼时间为2019年6月17日，张荣玉的撤销权行使距其请求撤销的民事法律行为发生时间已经超过五年，因而张荣玉撤销权消灭。故本院对张荣玉主张的撤销《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第四款依法不予支持，一审判决结果正确，本院予以维持。综上所述，因上诉人张荣玉的撤销权消灭，故应予驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张荣玉负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  覃卫东审判员  庄云扉二〇二〇年八月五日书记员  沈飞耀