广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13169号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州祥通投资有限公司，住所地广东省广州市海珠区会展南五路1号5号1718房。法定代表人：陈何惯，执行董事。委托诉讼代理人：郭奇峰，广东金轮律师事务所律师。被上诉人：（原审原告、反诉被告）：黄宏康，男，1991年5月7日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市。委托诉讼代理人：柯朝政，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广州祥通投资有限公司（以下简称祥通公司）因与被上诉人黄宏康租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初5979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。祥通公司上诉请求：1.判令改判驳回黄宏康的全部诉讼请求并支持祥通公司的全部诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由黄宏康承担。事实和理由：一、一审法院判令祥通公司向黄宏康赔偿装修损失费，属于法律适用错误。（一）祥通公司坚持认为同类亲子餐厅的出现，是案外人行为，与祥通公司无关。但退一步来说，即便认定为祥通公司违约，该行为也未达到根本违约的程度，黄宏康无权解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条可知，在租赁关系中，交付商铺与支付租金互为双方的主合同义务，承租人的根本合同目的是使用租赁物。本案中，祥通公司与黄宏康之间是典型的房屋租赁合同关系，祥通公司已交付了合格的商铺予黄宏康使用，黄宏康也确实在涉案商铺中开展了正常的经营活动，因此，黄宏康的合同目的已经实现。至于双方在《补充协议》中约定的排他经营条款，祥通公司认为这实际上是在满足了黄宏康基本经营需求的基础上，为黄宏康增设的额外权利，该权利只是为了黄宏康能够更好的行使商铺使用权，但本身并不构成商铺使用权的必要组成部分，该权利的缺失并不影响黄宏康商铺使用权的完整性。因此，即便认定祥通公司违反了排他经营条款的约定，祥通公司的违约行为也并未达到根本违约的程度，未阻却黄宏康合同目的的实现。在一审庭审中，黄宏康明确其主张解除合同的依据是“法定解除权”，但黄宏康的排他经营权受到侵害，其未能举证证明合同目的已无法实现，故黄宏康无权以“法定解除权”主张解除合同。退一步来说，如果黄宏康主张解除合同的依据是“约定解除权”，则依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条可知，在祥通公司未根本违约，黄宏康的合同目的能够实现的情况下，祥通公司主张依据合同约定解除合同，不应支持。（二）再退一步来说，即便认定黄宏康有权解除合同，在租赁合同第12.1.2条、12.2.1条、12.4.1条对装修装饰物的处理已有明确约定的情况下，一审法院应当依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对装饰装修物部分按照双方合同约定处理。但一审法院对祥通公司这一观点并未予以说理认定，就径行认定祥通公司应当全额赔偿，这显然违反了上述司法解释及双方的合同约定，属于法律适用错误。此外，祥通公司认为对于装修物处理的条款是公平的，当合同解除时，装修物并不归出租方所有，也即出租方不可能通过恶意解除合同或迫使承租方解除合同的方式来侵占装修价值。那么在该条款是公平的情况下，祥通公司没有恶意赶走黄宏康，而是黄宏康经过审慎的商业判断，自主选择解除合同，因此黄宏康应当确认并承担解除合同的后果，而不能再无视合同约定，要求祥通公司赔偿装修价值损失。（三）若祥通公司确实违反了排他条款的约定，祥通公司愿意承担与此相适应的赔偿责任，但这不应当成为黄宏康借机解除合同的理由。根据双方补充协议第四条排他条款的约定可知，祥通公司承担的违约责任应当是“赔偿乙方因此而导致的损失”。按照通常理解，当出现了一个同类经营对手时，可能导致黄宏康的经营利润减少，祥通公司应当赔偿其经营利润损失。或从另一角度理解，黄宏康无法享受原有的独占经营地位，其对商铺的使用权受到了一定的影响，应当调减租金。但无论如何，在祥通公司并未迫使黄宏康解除合同的情况下，黄宏康主动解除合同，其装修损失不应当理解为排他条款中的“乙方因此而导致的损失”。二、品牌使用权、客如云服务使用权属于合同权利，与可移动资产无异，按照合同约定应由黄宏康清理，且其使用价值并不会因为租赁合同的解除而无法使用，一审法院判令祥通公司赔偿品牌加盟费、客如云使用费，属于法律适用错误。首先，如上所述，合同已约定无论因任何原因终止合同，黄宏康应当在合理期限内清理商铺并恢复原状交还给祥通公司，而品牌使用权、客如云服务使用权属于合同权利，本质上与动产无异，均应当由黄宏康自行清理。其次，品牌使用权、客如云服务使用权这两项合同权利，并不依附于租赁合同关系而存在，如黄宏康认为无法在涉案商铺中排他经营，那完全可以另寻合适的商铺继续经营，继续使用“小茉家餐厅”品牌和客如云服务，两项合同权利的使用价值并未因其他同类亲子餐厅的出现而灭失，也未因租赁关系的解除而灭失。最后，双方在签订租赁合同时，黄宏康应当对商铺进行哪些投资，并不存在某些标准化要求，这是黄宏康的自由，黄宏康亦无需告知或征询祥通公司意见，但一审法院却判令祥通公司应对此进行赔偿，使得祥通公司需要负担超出签订合同时可合理预见赔偿责任，显然是错误的。三、一审判决第四项违反不告不理原则，更违背了当事人的意愿。首先，如前所述，合同对商铺内物品的处理已有非常明确的约定，黄宏康于2019年1月2日发出律师函要求解除合同，祥通公司于2019年3月5日发出《关于解除租赁合同并退还铺位的函》要求其在2019年3月31日前清场，也即是说，从2019年1月2日至2019年3月31日，黄宏康足足有4个月的时间清场，在此期间祥通公司未作出任何限制黄宏康清场的措施，但黄宏康却无任何表示。其次，黄宏康在一审中明确诉讼请求为赔偿家具损失10万元，在一审庭审中也明确表示，可移动的设备应当属于损失，应当由祥通公司进行赔偿。在此情况下，一审法院强行要求黄宏康在10日内自行取回商铺内的可移动物品，违背了黄宏康的意愿。再次，一审判决还引发后续执行问题及可能侵害案外人利益。故该认定无视租赁合同的约定，且违反了不告不理的诉讼原则，更违背了黄宏康自身的意愿。四、关于一审判决第五项合同解除的时间。黄宏康在一审中明确表示，其要求解除合同的依据是“法定解除权”。但一审法院却未要求黄宏康提交该律师函作为证据，而是仅在2020年3月份补充提交了律师函的EMS快递单及投递情况。在一审法院未看到律师函内容的情况下，不应认定该律师函所述的内容符合“法定解除权”的条件，具备解除合同的法律效力。相反，祥通公司提交了《关于解除租赁合同并退还铺位的函》及送达证明。因此，应由黄宏康承担举证不利的后果，一审法院应依据祥通公司提交的证据认定合同解除的时间。五、黄宏康应当支付至祥通公司实际收回场地止的占用费，也同样应当支付相应的水电费、物业服务费。首先，物业服务是针对整个商场而提供，无法单独终止对涉案商铺的物业服务。其次，电费是因为商铺内还有电冰箱等用电器持续耗电而产生，水费自2019年1月起只有几块钱，也是合理的，因此至实际收回场地前的水电费也应由黄宏康承担。六、黄宏康应按合同约定支付各项费用的滞纳金。双方的违约行为是相互独立的，合同没有约定在祥通公司违反排他经营条款的情况下，黄宏康有权行使履行抗辩权，暂停支付租金，一审判决的这一认定赋予了黄宏康合同履行抗辩权，显然违反法律规定及当事人的合同约定。此外，若一审法院的逻辑是，谁先违约就不能要求对方承担违约责任，那么，祥通公司已提交计算表格证明黄宏康实际上在2018年5月至9月期间存在迟延缴纳各项费用的违约行为，而祥通公司违反排他经营条款是在2018年10月，这足以证明黄宏康才是先违约一方，那么按一审法院的逻辑，黄宏康也因先违约而无权追究祥通公司的违约责任。综上，请求二审依法改判驳回黄宏康的全部诉讼请求并支持祥通公司的全部诉讼请求。黄宏康辩称：一、黄宏康解除双方租赁合同是基于法定解除权，是因为祥通公司违反“排他”条款导致合同目的无法实现。诚如祥通公司所言，双方之间签订的《租赁合同》的目的是黄宏康通过支付租金，合法占用涉案铺位并开展经营活动。黄宏康对这点是认可的，但黄宏康认为祥通公司并未将合同的目的表述完整，因为双方另签订《补充协议》，其中特别约定了“排他”条款，由此可见，合同的根本目的应该有两项：其一、黄宏康能够合法完整使用租赁物；其二、祥通公司保证黄宏康能“排他”经营亲子类餐厅。二、黄宏康认为《租赁合同》中12.2.1条，12.4.1条之规定是显失公平的，应属于格式条款中无效的情形。从该合同描述的字眼，“合同终止（不论基于何种原因）”“乙方应自费”“因此而产生的费用均由乙方承担”，上述条款均规避了祥通公司的违约责任，将违约的不利后果加在黄宏康的身上，并且《租赁合同》由祥通公司起草以及提供，综合祥通公司与案外人签订的《租赁合同》看，涉案合同应属于格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应无效。既然上述格式条款无效，那么装修价值部分，应该根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条“承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，应当予以支持。三、祥通公司多次提及黄宏康的损失与祥通公司违反“排他”条款是否有因果关系的问题，黄宏康在一审时候已经多次强调及回应。黄宏康主张的并非是祥通公司称的“波利餐厅出现与黄宏康损失”之间的因果关系，而是波利餐厅出现导致合同根本目的无法履行，黄宏康因此提出解除合同，解除合同后产生的损失由违约方即祥通公司承担，是解除合同的行为与黄宏康损失之间的因果关系。四、品牌加盟费、云基础计算机系统使用费部分，属于黄宏康为开张营业而投入的部分，现因祥通公司违约导致合同解除，致使黄宏康无法合理利用上述加盟品牌以及云基础计算机系统，该损失属于黄宏康的直接损失。五、关于合同解除时间，黄宏康通过邮寄律师函形式解除合同，并且祥通公司提交的《关于解除租赁合同并退还铺位的函》中也明确了律师函中有关于解除租赁关系的内容。六、关于2019年1月2日之后的水电费、物业服务费。黄宏康认为一审法院已经判令我方支付占用费，本身因为对方违约导致合同解除的时间是2019年1月2日，既然合同解除了，那么就不应该使用租赁合同中约定的物业条款。七、关于各项费用滞纳金问题。黄宏康认为一审法院的认定是正确的。黄宏康仅是在2019年12月拖欠租金，而2018年5月至9月期间迟延缴纳费用的行为是祥通公司认可的，不然为什么直至2019年1月2日这么长时间，祥通公司仍然给以黄宏康正常经营。黄宏康2019年12月拖欠租金并不存在恶意拖欠租金的故意，在波利亲子餐厅成立后，黄宏康一直跟祥通公司进行沟通如何处理“排他”条款的事情，但祥通公司置之不理，致使黄宏康利益遭受巨大损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，黄宏康为保障自身权益，被迫行使同时履行抗辩权，不存在违约的行为。综上所述，恳请二审法院维持原判。黄宏康于2019年1月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.祥通公司赔偿黄宏康装修损失232132.77元、装修物品（家具设备）10万元；2.祥通公司赔偿黄宏康的品牌加盟费114800元；3.赔偿黄宏康客如云服务费l万元；4.退还保证金44800元；5.判令本案诉讼费用由祥通公司承担。祥通公司提起反诉，请求判令：1.确认于2019年3月16日解除商铺租赁合同及相关附件、补充协议；2.黄宏康向祥通公司支付租金75413.33元、物业服务费53333.33元、水费543.20元、电费18431.28元及相应的滞纳金，暂计至2019年4月9日欠费本金合计147721.14元，滞纳金合计147721.14元；其中租金、物业服务费、水、电费计至实际收回铺位之日，相关的滞纳金计至实际清偿之日，滞纳金按每天0.33%计算；3.黄宏康承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2018年4月11日，黄宏康与祥通公司签订《商铺租赁合同》及补充协议，约定：黄宏康租赁祥通公司位于广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-20商铺（160平方米）以经营小茉家亲子餐厅；租赁期限从2018年6月19日至2023年6月18日；（第四条）第一年的月租金22400元，从第3年起每年租金在上一年基础上上浮5%；首期租金为计租日起至第2个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准计算，首期租金于计租日前30日内交纳，其余租金以每2个完整自然月为一期计算，在每期的第2个月的15日（遇节假日顺延）前支付下个交租期租金；黄宏康需向祥通公司交纳租赁保证金44800元，租赁期间，如黄宏康有违反或不履行本合同的行为，并给祥通公司造成损失或者损害的，在祥通公司要求黄宏康纠正该等行为并赔偿祥通公司损失的书面通知后5日内，黄宏康拒不纠正的，祥通公司有权直接在黄宏康向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金，并需书面告知黄宏康，黄宏康应在收到书面扣款通知的7日内向祥通公司补足租赁保证金，否则，祥通公司有权解除合同，收回该商铺，剩余的租赁保证金不予返还，祥通公司损失超过剩余租赁保证金的，仍有权追索；在本合同终止且双方权利义务清理完毕之日，本合同之租赁保证金将担保因黄宏康的经营行为可发生的因消费者购买商品或服务所产生的退货、修理、赔偿等责任或银行调单发生的退款责任，在合同终止日届满3个月，如无因前述问题导致顾客索赔而令祥通公司承担责任的，祥通公司向黄宏康一次性无息退还已缴纳的租赁保证金；黄宏康需自交付商铺日起向祥通公司交纳服务费16000元（50元/平方米/月）；黄宏康应在签约日起7日内向祥通公司提交装修设计方案，经祥通公司审核通过后方可施工，装修期45天；因黄宏康原因，于装修期届满未能完成装修并开业的，在得到祥通公司的书面同意后，黄宏康可继续装修，但自装修期届满之次日起，黄宏康应按第四条约定的标准支付租金及相关费用，直至黄宏康完成装修并开业；因一方违反本合同项下所作的承诺或保证义务，另一方可以变更或解除合同；合同期届满之日，黄宏康应交还商铺；除租赁期限届满合同正常终止外，如一方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则黄宏康应当在合同终止之日交还该商铺；（第12条）合同终止（不论基于何种原因，黄宏康应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至祥通公司交付时的状态（祥通公司认可的属于正常使用导致的磨损除外）；如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，祥通公司有权要求黄宏康采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由黄宏康负担；如果黄宏康未依照本合同第12条的规定交还该商铺，则视黄宏康同意商铺内一切物品为遗弃物，祥通公司有权处置，祥通公司有权将该商铺内的一切装修，附属设备／设施拆除，因此而产生的费用均由黄宏康负担；租赁期限内，黄宏康逾期交付租金或服务费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金；黄宏康不按合同约定时间支付租金或其他费用达连续2次或一年内累计2次的，祥通公司有权将前述违约金提高至10%；本合同成立后，黄宏康非因法律、法规及本合同规定的情况，拒绝履行合同义务、中途擅自解除合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给祥通公司，如违约金不足以补偿给祥通公司造成的直接经济损失及合理的商铺空档期租金损失的，黄宏康还应赔偿不足部分。《补充协议》约定：祥通公司给予黄宏康6个月的免租金期，分摊至第一租赁年内每月执行；水费为5.6元/平方米，电费为1.38元/度；本合同进场日2018年5月5日，装修期是2018年5月5日至2018年6月18日；（排他条款）黄宏康与祥通公司双方约定，祥通公司在与黄宏康签定《租赁合同》起至祥通公司的租赁期内，祥通公司不得再出租本项目铺位给经营“亲子主题餐厅”的其他品牌，否则，祥通公司需承担违约责任，赔偿黄宏康因此而导致的损失。签约后，黄宏康向祥通公司支付了履约保证金44800元。祥通公司于2018年5月5日将店铺交付给了黄宏康，并由黄宏康对商铺进行了装修。经营期间，黄宏康于2018年10月发现同商场负一层另（装修）开设了一家波利亲子主题餐厅，即向祥通公司交涉，但未果。黄宏康经营商铺至2018年12月31日，后于2019年1月2日向祥通公司发出《律师函》，提出因祥通公司另外出租店面给他人经营亲子主题餐厅，已违约，故要求解除合同等。祥通公司收函后，至2019年3月14日向黄宏康发出《关于解除租赁合同并退还铺位的函》，提出黄宏康此前的律师函未附授权委托书，不能确认律师所的代理权限，且黄宏康拖欠租金及相关费用，故根据规定，正式解除与黄宏康的合同，并在宽限的2019年3月31日前将商铺恢复至毛坯状态并交还。黄宏康交纳了至2018年11月30日止的租金（每月11200元）、物业服务费（每月8000元）。一审诉讼中，黄宏康、祥通公司共同确认计至2019年1月2日止，黄宏康未付的租金、物业服务费、水费、电费共36217.36元。祥通公司还表示若计至2019年6月20日评估单位现场鉴定打开店铺门的前一天止，未付的租金、物业服务费、水费、电费共111503.78元。黄宏康对此不予认可。另按照约定租金标准计算，自2019年1月3日至2019年6月20日的租金（占用费）金额是63466.66元。本案一审庭审中，黄宏康表示其已于2019年1月2日将承租店铺交还给祥通公司。祥通公司予以否认，认为直到2019年6月20日本案现场鉴定时，才接收店铺；店铺此前一直由黄宏康上锁管控。黄宏康表示虽然由其上锁并持有钥匙，但门锁早已由祥通公司强行打开。祥通公司还表示为尽快腾空并重新出租店铺，其于2019年8月8、9日将原存放于店铺中属于黄宏康的物品搬至另外仓库保管。该物品有：高脚凳子12张、木质护栏2块、积木台1张、动物椅子10张、小木屋1个、滑梯1个、波波池及波波1个（批）、蓝白矮沙发5张、玩具台1张、玩具卡车3台、投影仪1台、儿童洗手台1个、灭火器箱（包含灭火器、防毒面具各2个）、BB凳7张、椅子59张、沙发3张、木花栏2个、咨客台1张、上菜柜子1个、小米电视1台、桌子（4人桌）12张+（2人桌）9张、塑钢熊1个、塑料转台14个、打蛋机3台、天花造型灯18个、监控摄像头2个、TAIGONG音响3台、书籍535本、打卡机1台、广告牌5个、乐创雪糕机1台、保鲜冰箱1台、热水机1台、收银钱箱1台、客如云收银机1台、双门冰箱1台、果糖机1台、九阳榨汁机1台、10L大壶2个、不锈钢台1张、水吧杂物1批、pos机1台、扎壶21个、打汁机1台、遥控1包、小丑工具箱1箱、TAIGONG功放1台、乐创蒸饭柜1台、熙雅烧水器1台、乐创超声波清洗机1台、洗手盆1台、ACA多功能电烤箱1台、calanz微波炉1台、商用电磁炉1台、恒星西厨电炸炉炸锅1台、恒奈双门冷冻柜2台、金汇缘12型台式绞肉机1台、乐创制冰机1台、乐创消毒柜1台、储物柜4台、乐创冷藏机1台、餐具碟碗1批、厨具1批、大型电烤箱1台、电饭煲1个、奥克斯破壁机1台、乐创食品搅拌器1台、打单机2台、研磨机1台、拖车1台。因黄宏康与祥通公司对于黄宏康投入的装修价值存在争议，一审法院委托广东华审工程咨询股份有限公司对涉案的中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-20商铺（小茉家亲子餐厅）的装修工程造价进行评估。之后，该司作出鉴定报告，结论为：中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-20商铺装修工程造价为232132.77元；说明1.本案提供的工程量审核表中无资料依据支持的工作量未列入本次鉴定中；2.本案中设备类（如冰箱、电磁炉、榨汁机等）、定制类（如定制操作台、储物架等）、家具类（如定制餐椅、定制台椅等）超出我司资质范围，未列入本次鉴定。黄宏康支出了此项鉴定费10200元。黄宏康与祥通公司对上述鉴定结论均无异议。另黄宏康提供的证据其中有：1.2018年4月8日，黄宏康与南京苿苿爱家企业投资管理生产有限公司签订的加盟服务合同、收据、银行转账记录，证明黄宏康需向该司支付服务费109800元及保证金5000元，才获得加盟店经营资格，并接受该司的运营、技术指导，取得标配货品等，合作期限2018年4月30日至2019年4月29日。2.2018年4月，黄宏康与客如云科技（成都）有限责任公司签订的合同、收据，证明支出了服务费l万元，服务期限是2018年4月26日至2020年4月26日。祥通公司提供的证据其中有：1.登记时间2013年5月8日的房地产权证，显示广州市海珠区新港东路t088号1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号401房的产权人是广州中轻新洲房地产开发有限公司。（黄宏康认为此证据由法庭依法核实）。2.2017年3月22日，祥通公司与广州市玛赛投资管理有限公司（下称玛赛公司）签订的《商铺租赁合同》，其中第二条约定祥通公司将中洲交易中心裙楼六元素体验天地负一层共10094平方米的面积出租给玛赛公司；第九条约定玛赛公司可以分租、合作形式与第三方签订租赁合同。（黄宏康对证据的三性不予确认，认为祥通公司从未告知另行出租的情况。）一审法院认为：黄宏康与祥通公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议合法有效，双方应切实全面履行。现黄宏康主张祥通公司违反补充协议约定，在租赁期间，将同商场的另外商铺出租给他人经营Minipolis波利亲子餐厅，违反了协议中“在租赁期间，不得出租铺位给经营‘亲子主题餐厅’的其他品牌”的规定，构成违约。祥通公司对此辩称在签订《补充协议》前，已将负一层整体租给玛赛公司，故黄宏康应清楚知道负一层并非由祥通公司经营的事实，也即排他条款中的“本项目”不包含负一层，仅指祥通公司能够直接控制的铺位，玛赛公司出租给波利餐厅的行为不应当视作祥通公司的行为，祥通公司不存在违约。对此，根据补充协议中“在签定《租赁合同》起的租赁期内，祥通公司不得再出租本项目铺位给经营‘亲子主题餐厅’的其他品牌，否则，祥通公司需承担违约责任，赔偿黄宏康因此而导致的损失”的约定，祥通公司在未能举证证明同商铺负一层商铺排除在“本项目”之外，故在租赁期间，涉案项目即六元素体验天地负一层的商铺另出租给波利亲子餐厅经营，显然违反黄宏康与祥通公司所签《商铺租赁合同》及补充协议的约定，构成违约。黄宏康据此于2019年1月2日通知祥通公司要求提前解除合同，符合合同约定，一审法院予以确认。关于本诉诉求。基于祥通公司违约，黄宏康要求祥通公司承担违约责任，退还履约保证金44800元，可予支持。对于装修投入，经评估金额为232132.77元，双方对此均无异议，可予确认。黄宏康与祥通公司的合同期限原约定5年，现黄宏康经营半年后解除，故祥通公司宜按照九成比例即208919.49元（232132.77元×0.9）赔偿给黄宏康。品牌加盟费、客如云服务费，亦可按照实际经营时间分别占加盟合同和客如云服务协议约定的1年和2期限的50%和25%计赔，即由祥通公司赔偿黄宏康57400元（114800元×0.5）和2500元（10000元×0.25）。对于黄宏康投入的家具设备，黄宏康要求祥通公司折价赔偿，缺乏理据，一审法院不予采纳，该物品可由黄宏康自行取回。关于反诉请求。在祥通公司违约后，黄宏康已于2019年1月2日通知祥通公司解除合同，故依法其应将计至当天止的租金、物业服务费、水费、电费共36217.36元清偿给祥通公司。虽然合同约定了支付租金等费用的期限，但在祥通公司先违约的情况下，其主张黄宏康需承担逾期付款违约责任，理据不足，一审法院不予支持。按照合同中“如一方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，则黄宏康应当在合同终止之日交还该商铺；合同终止（不论基于何种原因，黄宏康应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至祥通公司交付时的状态”的约定，合同终止时，黄宏康应在终止当天将店铺交还给祥通公司。现黄宏康虽主张其早已将店铺实际交还，但却未有充分证据证明。从查明的事实，反映黄宏康一直没有放弃店铺中投入物品的权利（黄宏康在本案2019年4月4日第一次庭审中称为保存装修现状，至今仍未交还场地给祥通公司），即不能按照合同约定视为遗弃物。之后，祥通公司自行将店铺内属于黄宏康的物品搬离另行存放，直到祥通公司表示2019年6月20日才收回店铺。黄宏康对此不能举证反驳。据此，黄宏康理应将该期间的占用费计付给祥通公司。占用费的标准可参照合同租金金额计算为63466.66元。据此，黄宏康应将2019年1月3日至2019年6月20日的占用费63466.66元清偿给祥通公司。因没有证据证明黄宏康在2019年1月2日后实际使用店铺而发生水、电费，并需提供物业服务，故祥通公司要求黄宏康支付该时间后的物业服务费、水、电费，理据不足，一审法院不予支持。本案的鉴定费10200元由祥通公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，一审法院于2020年4月28日作出如下判决：一、广州祥通投资有限公司在本判决生效之日起10日内，向黄宏康赔偿装修费208919.49元。二、广州祥通投资有限公司在本判决生效之日起10日内，向黄宏康退还履约保证金44800元。三、广州祥通投资有限公司在本判决生效之日起10日内，向黄宏康赔偿品牌加盟费57400元、客如云服务费2500元。四、黄宏康在本判决生效之日起10日内，自行取回原存放于中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-20商铺内属于黄宏康购置的可移动物品。五、确认黄宏康与广州祥通投资有限公司签订的《商铺租赁合同》（包含附件）及补充协议于2019年1月2日解除。六、黄宏康在本判决生效之日起10日内，向广州祥通投资有限公司支付租金、物业服务费、水费、电费共计36217.36元。七、黄宏康在本判决生效之日起10日内，向广州祥通投资有限公司支付占用费63466.66元。八、驳回黄宏康的其他诉讼请求。九、驳回广州祥通投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10131.72元（本诉受理费8800元、反诉受理费1331.72元），由黄宏康负担本诉受理费3104元、反诉受理费1123元；由广州祥通投资有限公司负担本诉受理费5696元、反诉受理费208.72元。另广州祥通投资有限公司在本判决生效之日起10日内支付鉴定费10200元给黄宏康。二审庭询后，祥通公司提交玛赛公司与钟璐雯《商铺租赁合同》，拟证明祥通公司将负一层出租给玛赛公司后，玛赛公司将B1F-01商铺出租给钟璐雯用于经营波利餐厅。黄宏康未提交意见。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，涉案商铺交付给黄宏康时为毛坯状态。黄宏康承租后对涉案商铺进行了装修。黄宏康于2019年1月2日发函要求解除合同时，涉案餐厅已处于未营业的状态。祥通公司自行收回涉案商铺后，于2019年9月1日另行出租给案外人使用。祥通公司称案外人承租时，保留了商铺装修的厨房装修部分，其他部分全部重新装修。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案二审争议的焦点是：一、祥通公司是否违反排他条款，应否承担黄宏康装修费及品牌使用费、客如云服务费损失；二、黄宏康应否承担合同解除后至场地实际收回之日止的水电费、物业服务费；三、黄宏康应否承担迟延缴纳租金及水电等费用的滞纳金。关于祥通公司是否违反排他条款，应否承担黄宏康装修损失费及品牌使用费、客如云服务费损失问题。祥通公司上诉主张，波利餐厅场地是由案外人而非祥通公司出租的，祥通公司并未违反排他条款的约定。即便祥通公司违反了合同的约定，合同也未赋予黄宏康合同解除权。祥通公司应承担的也不是赔偿装修费、品牌使用费、客如云服务费损失的责任。对此本院认为，1.双方签订的《商铺租赁合同补充协议》第四条排他条款规定，祥通公司在与黄宏康签订《租赁合同》起至黄宏康的租赁期内，祥通公司不得再出租本项目铺位给经营亲子主题餐厅的其他品牌，否则祥通公司需承担违约责任，赔偿黄宏康因此而导致的损失。根据该约定，排他条款适用的范围是“本项目”内，时间是在黄宏康租赁期间内，限制的主体为祥通公司。根据查明的事实，祥通公司与玛赛公司于2018年3月22日签订租赁合同，将涉案商场负一层整体出租给玛赛公司，允许玛赛公司分租、转租等。波利餐厅的经营场所正是位于涉案商场的负一层。祥通公司主张波利公司使用的场地是由玛赛公司出租给波利餐厅的。由于祥通公司与玛赛公司签订合同的时间早于祥通公司与黄宏康签订租赁合同的时间，波利餐厅使用的场地是由玛赛公司而非祥通公司出租给波利餐厅，故《商铺租赁合同补充协议》第四条排他条款不适用于祥通公司与玛赛公司签订的租赁合同。而波利餐厅位于商场大厦负一层，黄宏康经营的餐厅位于商场大厦四层，双方在合同中约定的“本项目”范围也并不明确。现黄宏康并无反证推翻上述证据所证明的事实，应当承担举证不能的责任。故黄宏康主张祥通公司违反了排他条款的约定证据不足。一审法院认定祥通公司违反了合同约定构成违约，该事实认定有误，本院予以纠正；2.退而言之，即便祥通公司违约，依双方约定，黄宏康并不享有合同解除权。祥通公司仅应赔偿黄宏康因同业竞争导致的经营损失。黄宏康虽称解除合同系由于祥通公司的违约导致合同目的无法实现所致。但二审过程中，黄宏康未提供任何证据证明波利餐厅开业前后，黄宏康经营的亲子餐厅经营情况变化的证据。且2018年10月波利餐厅进场装修，黄宏康2019年1月2日即发函祥通公司要求解除合同。期间短短2、3个月的时间，即便出现同业竞争，其影响亦应有限，不应导致合同目的无法实现。本案所涉装修费、品牌使用费及客如云服务费损失系因涉案商铺租赁合同提前解除导致。黄宏康在不享有合同解除权的前提下，违约解除合同而导致的损失应由黄宏康自行承担。且品牌使用费、客如云服务费并非附着于涉案商铺，租赁合同的解除不影响品牌和客如云服务的使用。但考虑到黄宏康事实上对承租的商铺进行了装修。解约后，祥通公司自行收回商铺并将商铺另行出租给案外人使用。案外人部分利用了黄宏康的装修设施。祥通公司应承担部分装修损失。本院酌情判令祥通公司对黄宏康的装修损失部分给予100000元的损失补偿。一审法院认定祥通公司违约，判令祥通公司承担黄宏康装修费、品牌使用费、服务费损失欠妥，本院予以调整。关于黄宏康应否承担合同解除后至场地实际收回之日止的水电费、物业服务费问题。本院认为，黄宏康于2019年1月2日发函解除合同前，黄宏康经营的餐厅已实际处于停业状态。祥通公司提供的电费单据及要求开门营业的函件均可证实。此后，祥通公司自行进入商铺，清理物品。祥通公司未能举证证明在此期间商铺使用的水电费是黄宏康所用，故不应由黄宏康承担。考虑到涉案商铺因黄宏康与祥通公司未办理交接，商铺内存有黄宏康的个人物品，祥通公司无法使用。故黄宏康应当支付占用期间的占用费。物业管理费并非针对所涉商铺内部的管理和服务，而是针对整个商场租户的外部管理和服务。黄宏康于2019年1月21日向一审法院提起诉讼，祥通公司应当知道与黄宏康之间的租赁合同关系实际已经解除，无需再为黄宏康提供管理服务。一审法院对2019年1月2日至商铺实际收回期间的水电费、物业费不予支持并无不当，本院予以维持。关于黄宏康应否承担迟延缴纳租金及水电等费用的滞纳金的问题。根据查明的事实，黄宏康自2018年6月始存在拖欠水电费等费用的问题。但祥通公司确认，经过催缴，黄宏康已将相关费用清结。表明双方就拖欠的费用问题已达成协议，不存在违约。至于2018年11月后拖欠的租金及水电费，因黄宏康发现该商场内存在另一家同为亲子主题餐厅的波利餐厅。虽不能据此认定祥通公司违反合同约定，但对黄宏康而言，其认为祥通公司已违反了合同的约定，并就此与祥通公司进行沟通协商并提起本案诉讼。在此期间，黄宏康以拒付租金的方式行使不安抗辩权亦属合理。故一审法院对祥通公司关于黄宏康应承担迟延缴纳的租金及水电等费用的滞纳金的主张不予支持理据充分，本院予以认可。至于黄宏康自行取回的物品问题。本案一审过程中，祥通公司确认已将属于黄宏康所有的可移动物品进行清点并搬至另外仓库保管。一审法院据此判令由黄宏康自行取回上述物品，减少仓储费用，有利于祥通公司。该判决合法有据，本院予以维持。祥通公司二审庭询后提交的玛赛公司与钟璐雯《商铺租赁合同》，系案外人之间的租赁合同，仅属祥通公司与玛赛公司之间租赁关系的补强证据，本院不作为二审新证据采纳。综上所述，祥通公司的上诉主张部分成立，本院部分予以支持。一审判决部分事实认定有误，导致适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第七十七条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初5979号民事判决第二、四、五、六、七项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初5979号民事判决第三、八、九项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初5979号民事判决第一项为广州祥通投资有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向黄宏康支付装修费补偿款100000元整；四、驳回黄宏康的其他诉讼请求及广州祥通投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费8800元，由黄宏康负担6160元，广州祥通投资有限公司负担2640元；反诉受理费1331.72元，由广州祥通投资有限公司400元，黄宏康负担931.72。鉴定费10200元，由黄宏康负担6120元，广州祥通投资有限公司负担4080元；二审案件受理费10131.72元，由广州祥通投资有限公司负担4053元，黄宏康负担6078.72元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二〇年八月二十七日书记员  陈婷婷郭蔚琳