上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6604号上诉人（原审原告）：赵明哲，男，1990年6月29日生，汉族，户籍地上海市松江区。委托诉讼代理人：赵晖，系赵明哲父亲。被上诉人（原审被告）：上海茸善置业有限公司，住所地上海市松江区佘山镇陶干路701号A幢196室。法定代表人：黄欢，总经理。委托诉讼代理人：张立旺，该公司员工。委托诉讼代理人：杨虹亮，该公司员工。上诉人赵明哲因与被上诉人上海茸善置业有限公司（以下简称“茸善公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初2691号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵明哲上诉请求：撤销原判，改判茸善公司赔偿赵明哲2019年2月至7月的租金损失6,000元（人民币，以下币种同）。事实和理由：一、一审法院未能查清案件事实，对茸善公司是否存在违约行为没有作出明确判定。茸善公司在履行双方签订的《上海市商品房出售合同》（以下简称“涉案合同”）过程中，未能全面、完整、适当地履行自己的义务，存在明显的违约行为。主要体现在：1.履行主体不正确。上海市松江区XX镇XX路XX弄“XX府”XX号XX层XX室房屋（以下简称“系争房屋”）的买方是两个自然人，茸善公司只向另一个购买人履行交房义务，而未向上诉人履行，履行主体不正确；2.履行时间不正确。涉案合同补充条款一的第三条第（4）项约定“商品房在合同约定交付日期前具备交付使用条件，甲方提前书面通知乙方办理房屋交接手续，双方同意以甲方发出的《交房通知书》上载明的收楼日为交房日期。乙方未收到《交房通知书》的，以合同第七条约定的交付期限的最后1天为交付时间，以该房屋所在地为交付地点。乙方应在该日期和地点与甲方办理该房屋的交接手续。”因茸善公司并未向上诉人发过《交房通知书》，故交房时间应为涉案合同第七条约定的交付期限的最后1天即2019年3月31日，然而茸善公司系在2019年2月17日向另一购买人交付了房屋。茸善公司在未与上诉人协商一致的情况下，擅自与另一购买人变更了合同约定的交付时间，属于违约行为；3.茸善公司未尽到审查义务，房屋交付不当。茸善公司发给其他业主的《收楼通知书》第三条载明，办理收楼时业主须备材料为：1、收楼身份验证资料：本人身份证原件、购房合同原件、所有购房收据或发票原件。本案中，购房合同原件、所有购房收据或发票原件均在上诉人处，但茸善公司却在另一购买人未提供资料原件的情况下交付了房屋，且未联系上诉人进行验证核实。一审中，茸善公司承认另一购买人在收房时未持上诉人的身份证原件，却坚称另一购买人持有合同原件和发票原件，但并未提供证据证明所验系原件；二、一审判决认定上诉人的损失系夫妻矛盾所致，与茸善公司交房行为无关，该认定没有事实依据。上诉人与配偶的确存在矛盾，上诉人的配偶作为共同购房人，瞒着上诉人单独收房，目的就是要独占房屋。正是因为茸善公司的违约不当交付，造成上诉人未能接收房屋，进而租房居住产生租金损失，上诉人的损失与茸善公司的违约行为存在因果关系。一审没有追加另一购买人作为第三人对房屋交付具体经过进行调查，也未对上诉人的夫妻矛盾进行调查，便认定上诉人的损失系夫妻矛盾所致，与茸善公司交房行为无关，该认定过于草率，没有事实根据；三、一审判决适用法律错误。一审法院依据物权法第九十六条规定作出判决，属错误。上诉人与茸善公司之间是商品房买卖合同关系，并不存在共有物管理关系。一审法院应依据合同法的相关规定对本案纠纷作出裁判。被上诉人茸善公司辩称：一、上诉人与其配偶陈某在被上诉人交房时处于婚姻关系存续期间，夫妻双方对共有财产享有平等的处理权，且系争房屋在交房前已进行了产权登记，产权人为上诉人和陈某，因此，被上诉人向其中一方交房，已实质上完成了相应的交付义务；二、上诉人的配偶陈某主动联系被上诉人来收房，因系争房屋当时已具备交房条件，故被上诉人向陈某进行了交付，故双方实际上是变更了合同关于交房时间的约定。被上诉人交房时间早于合同约定的履行期限，符合合同约定；三、上诉人及其配偶都有可能接触到合同和发票的原件，上诉人也没有提供证据证明原件一直在其手中，不能排除夫妻之间可以自由地取得原件。被上诉人在收房当天已经验证过合同和发票的原件，因为只是验证而不留存，故没有其他关于验证过的书面记录；四、被上诉人向陈某交付房屋后，上诉人自然能够取得系争房屋的占有使用权，正因为上诉人与陈某之间存在夫妻矛盾，导致上诉人不能入住，与被上诉人无关；五、一审法院对上诉人提出的租金发票及租金金额都没有进行认定，被上诉人对租金发票及金额均不予认可。综上，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。赵明哲向一审法院起诉请求：依法判令茸善公司赔偿赵明哲2019年2月至7月的租金损失6,000元。一审法院认定事实，2018年9月28日，茸善公司作为甲方（卖方）、赵明哲及赵明哲配偶陈某作为乙方（买方）签订涉案合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为5,738,515元。合同第七条约定，甲方定于2019年3月31日前将系争房屋交付乙方，除不可抗力外。合同第九条约定，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。系争房屋交付的标志为交付钥匙。系争房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。系争房屋未居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》《前期物业管理服务合同》。乙方要求提供房屋实测面积的有关资料，甲方应如实提供。甲方如不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担。合同另对其他事项进行了约定。2018年12月10日，赵明哲及赵明哲配偶陈某登记为系争房屋权利人，共有情况为按份共有，赵明哲占77%，赵明哲配偶陈某占23%。2019年2月17日，赵明哲配偶至茸善公司处领取、填写《交楼流程表》、《钥匙托管委托书》、《收楼物品领用登记表》、《业主入住须知》、《业主(住户)资料卡》、《装修防火责任书》等材料，并收取了系争房屋。2019年4月11日，赵明哲向茸善公司发出《告知函》，载明赵明哲为系争房屋共同购买人之一，近期得知另一共同购买人陈某在未取得赵明哲授权的情况下，擅自至茸善公司处办理了系争房屋交接手续，赵明哲的亲属代表赵明哲已第一时间与茸善公司交涉，在此郑重声明，赵明哲对茸善公司的房产交付及陈某的房产接收行为不予认可。2019年5月5日，茸善公司向赵明哲回函称，购房过程中赵明哲及赵明哲配偶曾提交的身份证、户口薄、结婚证及签署《承诺书》的审核，在赵明哲配偶持涉案合同和身份证至茸善公司处办理收楼手续时，基于购房过程中所提供的材料具备真实性、合法性的合理判断，口头询问陈某得知赵明哲因工作原因无法到场办理交付事宜后，将房屋交付给陈某，交付合法有效。2019年5月19日，赵明哲向茸善公司发出《关于“茸善公司落款时间2019年5月5日回函”的询证函》，1、请求茸善公司提供“佘山首付”楼盘交房前向业主下发的“交房通知书”或“入伙通知书”；2、请求查看陈某在收房时提交了哪些资料、在哪些文件上签了字、怎么办的收房手续等；3、回函中两次提到“口头询问陈某,陈某告知是因为赵明哲工作忙,不能到现场交接”,请公司确认经办人员是否询问陈某和详细经过的基础资料;4、按照茸善公司的各项购房要求,特别是款项都交齐后,赵明哲和赵晖先生两次由案场张某陪同,到房子里初步查看,和案场张某提出系争房屋存在壁纸脱落、踢脚线变形、瓷砖、窗户破损等不符合交房条件；案场张某答复赵明哲尽快修复完毕,通知赵明哲前去案场查看符合产品标准后再实施交接房子。茸善公司回函中提到陈某单方面交接房子是在2019年2月17日(农历正月十三日春节假期),请茸善公司提供房子是否在修复之后达到交房的产品标准才交付?如果没有房子修复记录,又在春节假期,还是两个权利人缺少一个到场的情况下,有无具体经办人员恶意串通、粗心大意或者故意回避责任忽悠业主的现象存在?5、请求提供水、电、门禁卡的使用情况,赵明哲4月11日书面提出诉求之后,茸善公司是否采取了相应的保全止损措施。一审审理中，应一审要求，茸善公司提供系争房屋所在小区其余业主的《收楼通知书》一组，该通知书第三条载明，办理收楼须备相关材料为：1、收楼身份验证资料：本人身份证原件、购房合同原件、所有购房收据或发票原件。（此处资料只是验证出示、不留存）。注：《商品房买卖合同》上签名的业主收楼当日均需到场（若委托他人代办入住手续，被委托人除携带以上资料外，还需携带公证委托书、委托人身份证原件、受托人身份证原件，公证委托书上必须注明办理交房确认签字、缴纳费用、领取发票、验房等相关事宜）。2、委托办理房地产权证资料：……。注1：《商品房买卖合同》中签订的买受人及共有人全部要到场亲笔签字（夫妻间可待签，未成年子女由监护人代签，成年子女本人签字），委托他人办理需携带署名业主的以上资料……。对此，赵明哲认为，茸善公司未向其发出过收房通知书已属违约，且上述茸善公司向小区其余业主所发通知书，对于赵明哲的收房仍应适用，然收房当日赵明哲未到场，赵明哲配偶陈某也未持涉案合同原件、赵明哲委托书及赵明哲身份证原件，故茸善公司的交付行为显属违约。茸善公司则称，因为是赵明哲配偶陈某联系茸善公司来收房的，所以未向赵明哲或赵明哲配偶发出收房通知书。收房当日陈某携带了涉案合同原件、陈某身份证原件及茸善公司身份证复印件、银行按揭发票原件。赵明哲另提供收款收据、发票、分摊明细表一组，以证明其租金损失，茸善公司对该组证据三性均不予认可。赵明哲又提交网站截图一份，以证明恒大集团是茸善公司的主管公司，是上市公司，茸善公司交房应当非常规范。茸善公司对此无异议。一审庭审中，赵明哲代理人称，赵明哲与陈某于2018年9月28日登记结婚，2019年2月8日分居，目前尚为婚姻关系存续期间。赵明哲明确其请求权基础系基于茸善公司违约，并认为赵明哲违反了涉案合同第七条、第九条关于房屋交付的约定。陈某并未说过不让赵明哲入住系争房屋，赵明哲也未向陈某要过钥匙，赵明哲向茸善公司要钥匙，茸善公司应当向赵明哲交房，系争房屋现状不清楚，进不去。一审审理过程中，赵明哲于2020年4月16日向一审法院寄送补充说明一份，称赵明哲与配偶陈某感情破裂，自2019年2月8日起开始分居。2019年2月17日，陈某在欺瞒赵明哲的情况下，擅自从茸善公司处接收了系争房屋。赵明哲直到2019年4月8日方才知情。赵明哲无法联系上陈某，为避免家庭矛盾升级和冲突，赵明哲未强行入住系争房屋，后双方XX诉讼庭审中，陈某表示是茸善公司让其收房，打不完XX纠纷官司别想拿走钥匙，有什么问题去找茸善公司。赵明哲致函茸善公司时，要求茸善公司纠正违约行为，但茸善公司坚称自己的行为没问题，并让赵明哲起诉解决。一审法院认为，赵明哲及赵明哲配偶陈某与茸善公司签订的涉案合同系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。根据涉案合同约定，赵明哲及其配偶陈某作为买方，应于2019年3月31日前至茸善公司要求的地点办理验收交接手续，系争房屋交付的标志为交付钥匙，后赵明哲配偶陈某已于2019年2月17日至茸善公司处收房。现赵明哲对茸善公司上述交房行为提出异议，并称，因茸善公司未通知赵明哲，且赵明哲配偶未获赵明哲授权、未携带涉案合同原件等材料收房，属茸善公司违约，茸善公司应向其承担相应的赔偿责任。对此，实难认同，理由如下：赵明哲基于茸善公司交房违约提起本案诉讼，然赵明哲及其配偶均为系争房屋买受人、权利人，基于此，对系争房屋享有共同管理的相应权利，故茸善公司在涉案合同约定期限内向赵明哲配偶交付系争房屋的行为，应视为已按约履行完毕交付义务。至于赵明哲所称，因茸善公司将系争房屋交付给赵明哲配偶陈某，导致其无法入住，继而产生了租住他处房屋租金损失，然此系赵明哲夫妻矛盾所致，即便属实，也与茸善公司的交房行为并无关联。综上，对于赵明哲以茸善公司违约为由，要求茸善公司向其赔偿租金损失的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回赵明哲的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由赵明哲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：上诉人赵明哲提交：《上海市不动产登记申请书》，该申请书上记载系争房屋转让人的代理人是赵明哲，证明茸善公司未将系争房屋交付给权利人和代理人赵明哲，属于不当和违约交付。同时，系争房屋于2018年12月1日申请上海市不动产登记，茸善公司应按照合同和不动产登记确认的事项信息，依法依规按程序办理，正因为茸善公司违规违法操作，导致合同纠纷产生，给上诉人造成各方面损失，租金费用便是损失的一部分。被上诉人茸善公司发表质证意见称，该材料真实性由法院核实，对关联性不予认可，该申请书系业主赵明哲、陈某向上海市不动产登记中心申办房产证时填写的，因办理房屋所有权转移登记手续需业主及开发商共同到场办理，为方便业主，被上诉人遂委托赵明哲作为被上诉人的代理人前往不动产登记中心办理登记手续，该材料无法证明待证事实。本院经审查认为，对上诉人提交的《上海市不动产登记申请书》的真实性予以认可，但如被上诉人所言，赵明哲作为被上诉人的代理人实出于办理不动产产权登记便利所需，该份材料并不能证明茸善公司的交房行为构成违约，故对关联性本院不予认可。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，涉案合同补充条款一的第三条第（4）项约定：商品房在合同约定交付日期前具备交付使用条件，甲方提前书面通知乙方办理房屋交接手续，双方同意以甲方发出的《交房通知书》上载明的收楼日为交房日期。乙方未收到《交房通知书》的，以合同第七条约定的交付期限的最后1天为交付时间，以该房屋所在地为交付地点。乙方应在该日期和地点与甲方办理该房屋的交接手续。本院认为，上诉人赵明哲及其配偶陈某与茸善公司就系争房屋签订的涉案合同应属合法有效合同，故本案二审的核心争议焦点即为上诉人以茸善公司交房行为构成违约为由提出的租金损失赔偿主张是否合理有据。一方面，赵明哲与案外人陈某系夫妻关系，又同为系争房屋的买受人、权利人，在陈某已然出面与被上诉人办理交房手续的情况下，被上诉人未发出交房通知书并无不妥，且上诉人所称被上诉人未尽到审查义务的说法，欠缺充足依据。因此，被上诉人在涉案合同约定的交房期限届满之前向上诉人配偶交付系争房屋，应视为已按约履行交房义务，难言被上诉人交房行为构成违约。另一方面，更为关键的是，从上诉人提交的起诉状、补充说明以及庭审陈述看，上诉人无法入住系争房屋的原因实乃其夫妻内部存在矛盾所致，与被上诉人的交房行为并无实质关联。事实上，上诉人作为系争房屋的产权人，其始终具有充足的权利基础和救济途径实现对系争房屋的占有、使用，但未见其采取相应行动。由上分析，上诉人所提租金损失赔偿之主张，缺乏法律和事实依据，本院难以支持。至于上诉人所提其他上诉理由，同样依据不足，本院亦不予支持。综上所述，上诉人赵明哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵明哲负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 任文风审判员 严佳维二〇二〇年八月十日书记员 郭纯君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……