天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终760号上诉人（原审被告）：孟宪福，男，1952年1月10日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余芬，女，1959年7月7日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：高岚，天津精诚律师事务所律师。原审被告：孟庆明，男，1979年4月21日出生，汉族，无职业，户籍地天津市河北区，现羁押于天津市河西监狱。委托诉讼代理人：孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。原审第三人：天津市企房房屋管理有限公司，住所地天津市河北区三马路庆记西里3号。法定代表人：程伟，该公司经理。委托诉讼代理人：孔宝成，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何馨，男，该公司员工。上诉人孟宪福因与被上诉人余芬、原审被告孟庆明、原审第三人天津市企房房屋管理有限公司（以下简称企房房管公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院作出的（2019）津0105民初6906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孟宪福上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判驳回余芬的全部诉讼请求；3.本案两审诉讼费用均由余芬负担。事实与理由：1.一审判决超越余芬诉讼请求，程序违法；2.孟宪福不应承担连带返还责任。孟宪福系孟庆明代理人，代理人代理行为产生的法律后果应由被代理人承担，一审判决适用法律错误；3.一审判决认定合同无效所引用的法律条款并非效力性强制性规定，而是管理性规定，一审判决合同无效错误。余芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。事实与理由：1.庭审中余芬已明确双方签订的房屋买卖协议无效，基于合同无效返还购房款并无不当；2.余芬因错误认识与孟宪福签订买卖协议，且购房款由孟宪福收取，孟宪福应当返还；3.孟宪福明知案涉房屋并非企业产，而以卖房人身份与余芬签订买卖合同，此后提供的委托书系孟宪福与孟庆明恶意串通损害余芬财产利益，二人的委托关系对余芬无效，且代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然从事代理行为，代理人和被代理人应当承担连带责任；4.不动产未经登记不发生效力，案涉房屋权利人无法确认，签订协议、收取房款、交付房屋均为孟宪福，故孟宪福应当承担返还购房款的责任，基于孟庆明与孟宪福均明确案涉房屋权利人为孟庆明，故孟庆明也应承担返还购房款责任。孟庆明述称，同意孟宪福的意见。企房房管公司述称，服从法院判决。余芬向一审法院起诉请求：1.判令解除余芬与孟庆明、孟宪福签订的房屋买卖协议，孟庆明、孟宪福返还余芬购房款528000元；2.本案全部诉讼费用由孟庆明、孟宪福承担。一审法院查明，企房房管公司于2016年5月24日登记设立，经营范围为受企业委托从事企业房屋管理服务、房地产经纪、住房租赁经营、商用房租赁经营、房屋修缮、房屋置换服务。2016年8月11日，企房房管公司与案外单位天津瑞利昇投资咨询有限公司签订《房屋委托托管协议书》，约定天津瑞利昇投资咨询有限公司自2016年8月11日起将坐落于谦让里1号增1-15号等处住宅房屋，建筑面积／计租面积218.56平方米，全部委托给企房房管公司代管。企房房管公司为孟庆明出具的天津市房屋租赁合同载明：“产别：企业产，合同编号：01506附4-7。出租人：（以下简称甲方）天津市企房房屋管理有限公司，承租人：（以下简称乙方）孟庆明，甲方将坐落于河北区谦让里1号增4-7号计租面积57.06平方米出租给乙方作为住房使用。租赁期限自2016年6月30日至2020年6月30日”。该合同还载明了其他权利义务，在合同首页左上角加盖有此合同只作房屋管理使用不作其他有效证件的方章，在租用住房基本情况一页加盖有此房自住自修的方章。”2016年8月11日，孟庆明为企房房管公司出具承诺书载明：“我同意将坐落于河北区房屋管理有限公司托管，我提供的房屋材料真实有效，房屋租赁合同只作房屋管理使用，不做其他使用。今后该房有政策办理置换及产权证我有义务配合办理相关手续，该房今后出现法律纠纷我将承担一切责任。承诺人处孟庆明签字捺手印并加盖天津瑞利昇投资咨询有限公司公章。”2017年2月18日，余芬与孟宪福签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方（售房人）：孟宪福。乙方（购房人）：余芬。甲方自愿将坐落于河北区房屋有偿转让给乙方，房屋建筑面积14平方米，产别企业，经甲乙双方协商后，房价为人民币528000元，付款方式为现金。双方议定房产证，过户合同，过户手续由双方共同办理，过户费用由乙方负担。乙方于2017年2月18日将定金20000元交于甲方，甲方在接到定金后过户日内将房腾清。甲乙双方定于2017年5月18日办理过户手续。并约定了其他权利义务。甲方签字处为孟宪福签名捺手印，乙方签字处为余芬签名捺手印。协议签订后，余芬按照约定于2017年2月18日、2017年2月21日向孟宪福交纳定金共计100000元，孟宪福分别为余芬出具收据两张。2017年3月27日，余芬向孟宪福交纳两笔房款分别为400000元、28000元，孟宪福为余芬开具收据收款联两张。上述款项中400000元余芬是通过中国建设银行转账到孟宪福62×××＊＊账户内的，其余是现金支付。嗣后，余芬与孟宪福、孟庆明等到企房房管公司处办理了房屋承租权变更手续，余芬取得了企房房管公司出具的天津市房屋租赁合同，该合同载明：“产别：企业产，合同编号：01506附4。出租人：（以下简称甲方）天津市企房房屋管理有限公司，承租人：（以下简称乙方）余芬，甲方将坐落于河北区谦让了1号增4号计租面积14.22平方米出租给乙方作为住房使用，租赁期限自2016年6月30日至2020年6月30日，对租金未作约定。并载明了其他权利义务。在该合同首页左上角加盖有此合同只作房屋管理使用不作其他有效证件的方章，在租用住房基本情况一页加盖有此房自住自修的方章。”余芬为企房房管公司签署承诺书一份，载明“我同意将坐落于河北区房屋管理有限公司托管，我提供的房屋材料真实有效，房屋租赁合同只作房屋管理使用，不做其他使用。今后该房有政策办理置换及产权证我有义务配合办理相关手续，该房今后出现法律纠纷我将承担一切责任。承诺人处余芬签字捺手印。”2019年8月涉案房屋面临拆迁，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处申请天津市规划和自然资源局河北区分局协助调查涉案房屋是否经过规划许可和是否有不动产登记。同年8月26日和27日该局分别复函，该房屋查无相关规划许可信息（信息起止日期为1985年1月至今）；经查其单位无该门牌号不动产的登记记录。2019年9月3日，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处向余芬出具津北鸿街告字（2019）2384号告知书，载明“经我机关调查确认，你（单位）在河北区实施未经许可违法建设建筑物，上述行为已违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《天津市城乡规划条例》第七十四条之规定，拟做出《责令限期拆除决定书》，你（单位）享有陈述和申辩的权利，请于接到本通知书后到本机关进行陈述和申辩。”2019年9月5日，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处再次向余芬出具津北鸿街行拆字（2019）2384号责令限期拆除决定书，责令余芬对河北区的违法建设于2019年9月10日前自行拆除。现涉案房屋已经被相关部门拆除。为此，余芬以诉称为由来院起诉，请求法院判如所请。并于2019年9月18日向本院提出财产保全申请。为此，一审法院于2019年9月23日作出（2019）津0105民初6906号民事裁定书，冻结被申请人孟宪福在中国建设银行账号为62×××＊＊的存款528000元，或查封、扣押、冻结其他等值财产或房产。庭审中，余芬表示其与孟宪福、孟庆明签订的房屋买卖协议系无效协议，所以要求解除合同。孟宪福、孟庆明则以辩称理由不同意余芬的诉讼请求。孟宪福表示因孟庆明涉及其他诉讼账户已被法院冻结，故孟庆明要求将卖房款打入孟宪福银行卡中，该款项打入孟宪福银行账户后，孟宪福又按照孟庆明指示将该笔卖房钱款转给案外人周某，用于偿还向周某的借款。为此，周某作为证人为孟宪福、孟庆明出庭作证，但余芬对孟宪福、孟庆明的该抗辩及证人证言均不予认可。余芬表示购买涉案房屋时并未看到房屋的相关凭证，直到在第三人处办理房屋过户手续时才知道是孟庆明出售房屋，才看到孟庆明给孟宪福出具的委托手续。余芬自认买房款并未交付给企房房管公司，仅向第三人交付8000元的过户费，但企房房管公司不可收取了余芬8000元过户费，余芬也未就该主张向法庭提供相关证据予以证实。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋未依法登记领取权属证书，也无合法建房规划手续且不能补办，属于违章建筑物，依照法律规定不得转让。余芬与孟宪福之间就涉案房屋达成的房屋买卖协议，因违反国家法律及政策规定而无效。无效合同自始无法律约束力，合同无效后当事各方取得的财产应予返还。本案中，虽然余芬诉讼请求是解除其与孟宪福签订的房屋买卖协议，但庭审中明确阐述双方签订的房屋买卖协议系无效协议，现房屋已被相关部门以违法建设拆除，故一审法院依法确认余芬与孟宪福签订房屋买卖协议无效，并对余芬主张返还购房款的诉讼请求，依法予以支持。余芬与孟宪福在签订房屋买卖协议后，直接向孟宪福支付了全部购房款，孟宪福也为余芬出具了相应的收款凭证，故孟宪福应对购房款承担连带返还责任。同时涉案房屋亦应由余芬返还孟庆明，但该房屋现因系违法建设已被相关部门拆除，已无法返还。关于孟宪福、孟庆明抗辩称因孟庆明涉及其他诉讼而被法院冻结账户，故孟庆明要求将卖房款打入孟宪福银行卡中，嗣后，孟宪福又按照孟庆明指示将该笔卖房款转给案外人周某，用于偿还孟庆明向周某的借款，对此余芬不予认可。虽然孟宪福的证人周某出庭作证其与孟庆明之间曾有借款关系，后孟宪福代为孟庆明偿还了借款，但其向法庭提供的证据不足以证明孟庆明与周某之间的借款事实。庭审后孟宪福向法院提供的银行明细清单显示是周某向孟宪福转款的记录，无法证明孟庆明与周某之间存在借款关系，故一审法院对孟庆明、孟宪福的该抗辩意见不予采信。关于余芬要求企房房管公司对返还购房款承担连带责任一节，企房房管公司作为接受委托从事企业房屋管理的企业，应对托管、代管关系与租赁关系的迥然区别有明确的认识，同时对于“企业产”房屋的定义和性质较自然人更应充分知悉。企房房管公司明知涉案房屋并非其搭建或所有，在余芬与孟宪福、孟庆明就案涉房屋签订《房屋买卖协议》后，作为“出租人”与余芬订立《天津市房屋租赁合同》，且在房屋产别处错误的载明涉案房屋为“企业产”，最终致交易实际发生，上述行为明显存在过错。鉴于本案为房屋买卖合同纠纷，购房款亦非企房房管公司实际收取，故对余芬主张企房房管公司承担连带返还房款的主张，一审法院不予支持。如孟庆明、孟宪福未足额向余芬返还购房款，由此给余芬造成的相应经济损失，余芬可向第三人企房房管公司另行主张赔偿权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、确认余芬与孟庆明委托孟宪福就坐落天津市河北区房屋达成的房屋买卖协议书无效；二、本判决生效后十日内，孟庆明返还余芬购房款528000元，孟宪福对上述购房款承担连带返还责任；三、余芬的其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，保全费3160元，由孟庆明、孟宪福负担。”二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，涉案房屋已被相关部门认定为违法建筑并已拆除，一审判决据此认定买卖案涉房屋的《房屋买卖协议》违反《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定，应属无效并无不当，本院予以维持，各方当事人因无效合同取得的财产应予返还。本案中，余芬在庭审中已明确表述双方签订的《房屋买卖协议》系无效协议，并要求返还购房款，孟宪福主张一审判决超过余芬诉讼请求的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于孟宪福是否应承担连带返还责任的争议焦点，孟宪福与孟庆明系父子关系，孟宪福接受孟庆明委托与余芬签订《房屋买卖协议》，收取全部购房款并出具收款凭证，其对案涉房屋系违法建筑应该知情，却仍然实施代理行为，应对孟庆明返还余芬的购房款承担连带责任，一审判决对此项认定并无不当，本院予以维持。综上所述，孟宪福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9080元，由上诉人孟宪福负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 包 颖审判员 兰 岚二〇二〇年八月十二日书记员 张宇尘