湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8423号上诉人（原审被告）：江建山，女，汉族，1966年2月4日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：熊桂军，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑛，湖南银联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟乐春，男，汉族，1972年2月23日出生，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：许文静，湖南湘天律师事务所律师。上诉人江建山因与被上诉人钟乐春房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3249号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江建山向本院提出上诉请求：1.撤销（2020）湘0105民初3249号民事判决第一、二项，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人关于房屋装修有合同约定，应当从其约定。合同约定的条款应适用于该案双方因不可抗力因素协商一致解除合同的情形。根据《门面租赁合同》第六条和第八条的约定，结合《合同终止协议》，政府拆迁属于不可抗力因素，双方均不存在违约情形，不可抗力因素对于双方义务的履行都形成了阻碍，所以双方协商一致提前终止合同。一审判决认定事实错误，双方因不可抗力因素协商一致提前解除合同，是在平等基础上的提前终止，与合同期满的权利义务关系相类似。《门面租赁合同》中关于装修部分的约定虽是“合同期满乙方如不续租，租赁房则按来修去留的原则交给甲方”，但该条款不止局限适用于合同达到约定时间自然终止的情形，也同样适用于双方因不可抗力因素协商一致提前解除合同的情形。二、原审判决适用法律错误。双方对装饰装修物的处理有约定应从其约定，没有约定的才适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定。原审判决适用公平原则是适用法律错误，《合同终止协议》已对双方解除合同的责任进行了约定，双方均已签字认可，并不存在违背公平原则的情形，上诉人不应当承担支付被上诉人房屋装修、搬迁费和其他设施移装补偿费的责任。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人钟乐春辩称，租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。钟乐春向一审法院起诉请求：1.判令江建山退还房屋租金9100元及逾期返还利息损失1319.5元（按年利率6%从应返还之日起计算至实际返还时止）；2.判令江建山支付搬迁、房屋装饰装修、停产停业、附属设施及其他补偿费共计140800元；3.判令江建山承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于长沙市开福区登记产权人为江建山，自2000年开始一直出租给他人作小卖部和旅馆经营。钟乐春承租前该房屋由案外人尹芝兰承租经营小卖部和旅馆。钟乐春（乙方、承租方）因接手尹芝兰经营的小卖部和旅馆，于2016年2月24日与江建山（甲方、出租方）签订了一份《门面租赁合同》，约定：甲方自愿将上述房屋租给乙方作营业用房，面积约220平方米，未经甲方同意，乙方不得随意转租或改变房屋用途。租期5年，自2016年2月24日起至2021年2月23日止，租赁期满后，乙方同等条件下有优先承租的权利。第一年月租金7000元，第二年开始每年在上年度基础上增加1200元。租金每半年交纳一次，每次提前十天交清。合同签订日乙方向甲方交清6个月租金42000元和合同保证金10000元。门前三包卫生费、安全保卫等一切管理费和因租赁产生的费用由乙方自行交纳。合同期内房屋日常维修及保养由承租方负责。乙方如要对租赁房进行装修必须向有关单位申请，经批准后按要求进行装修，合同期满如不续租，装修来修去丢的原则交给甲方，乙方不得人为破坏，否则甲方将从乙方交纳的保证金中扣除所产生的经济损失。按季度提前五天提前付足房租费后用房，付款出具收据。水电（按表计）及有线电视费由乙方按时交费；如需装修，乙方自理并经甲方同意，在不影响房屋结构安全的情况下进行，来修去丢。本协议有效期内，如遇非人力不可抗拒的因素（如政府征购、拆迁等），否则双方不得借故解除合同。如发生上述因素导致合同不能继续履行，江建山不承担钟乐春因此所产生的任何经济损失。同日，钟乐春还与尹芝兰签订了一份《旅馆超市转让合同》，约定由尹芝兰将其涉案房屋经营的旅馆、超市的全部财产设备自合同签订日起整体转让给钟乐春。2016年2月25日，尹芝兰向钟乐春出具收条，收到钟乐春转让费334000元。《门面租赁合同》签订当日，钟乐春向江建山交纳首期租金42000元和租房保证金10000元，江建山向钟乐春交付了房屋，钟乐春将房屋进行了简单装修后用于经营宾归招待所和宾归食品店。此后钟乐春一直按约定向江建山交纳了2017年11月24日前的租金。2017年10月30日，长沙市开福区人民政府发布了《关于开福区湘雅路口（花鸟虫鱼市场）地块棚户区改造项目房屋征收决定公告》，上述租赁房屋在该项的征收范围。2017年12月10日，当事人双方签订了《合同终止协议》：因江建山出租给钟乐春的房屋政府征收拆迁，经双方协商于2017年12月10日终止合同，钟乐春应于2017年12月17日搬出房屋，江建山退还押金10000元，如钟乐春未按期搬出，江建山将扣除相应租金后退还剩余押金。协议签订日，钟乐春向江建山补交了2017年11月24日至2017年12月10日租金3000元。后钟乐春按协议约定搬离了房屋，江建山退还钟乐春押金10000元（扣除水费315元，实退9685元）。2020年4月10日，江建山与房屋征收部门签订了《房屋征收补偿协议》，协议约定房屋征收补偿金额为4826399元；被征收房屋装饰装修、附属设施补偿和其他补偿211662元，含搬迁费2026元｛按800元﹢（183.22㎡﹣30㎡）×8元／㎡）计｝，有线电视、电话、空调等设施移装费3850元；装饰装修补偿117181元（8㎡×630元／㎡﹢175.22㎡×640元／㎡）；临建补偿88605元（77.86㎡×1138元／㎡）；各项奖励970271元，江建山共获得各项补偿6008332元。一审法院认为，一、双方签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应认定为合法有效。因涉案房屋被列入征收范围，双方协商于2017年12月10日终止合同，钟乐春已于2017年12月17日搬出房屋，双方协商解除合同前应认定为合同实际履行期间，该期间钟乐春应按合同约定向江建山支付租金，钟乐春主张合同应自政府征收决定公告之日起解除，并主张江建山退还自政府征收决定公告之日至2017年12月10日期间的租金，与该案事实不符，该院不予支持。二、该案因政府征收而导致合同提前解除，双方对合同解除均没有过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，对江建山已从房屋征收部门获得的涉案房屋装饰装修补偿117181元，应按公平原则由江建山对钟乐春予以补偿，具体由江建山按其获得的装饰装修补偿117181元的50%，对钟乐春补偿58590.5元。该案合同中虽约定了装修来修去留，但适用的是合同期满和承租人违约而导致合同终止或解除的情形，而该案情况不适用上述约定的情形，江建山据此主张不对钟乐春装饰装修等损失予以补偿，与本案事实不符，该院不予采信。就政府征收而言，房屋使用人搬离房屋会产生搬迁和其他设施移装费用，涉案房屋已出租给钟乐春实际使用，故江建山因征收获得的搬迁费2026元和其他设施移装补偿3850元共计5876元应补偿给钟乐春。合同虽约定如因政府征收导致合同不能继续履行，出租人不承担承租人因此所产生的任何经济损失，但该约定违背公平原则，江建山据此主张不对钟乐春任何补偿，该院不予采信。因双方签订《合同终止协议》时只就合同解除、搬房、退押金的事项进行了协商处理，并未涉及合同提前解除后的相关补偿事宜，钟乐春就相关补偿另行主张，并无不当。江建山从房屋征收部门没有获得停产停业补偿，钟乐春向江建山主张该项补偿，没有事实依据，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、江建山在本判决生效之日起五日内支付钟乐春房屋装饰装修补偿人民币58590.5元；二、江建山在本判决生效之日起五日内支付钟乐春搬迁费和其他设施移装补偿人民币5876元；三、驳回钟乐春的其他诉讼请求。本案受理费1662元，（已减半），由钟乐春承担831元，江建山承担831元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。结合当事人诉与辩及案件庭审情况，本案的争议焦点为上诉人江建山是否应向钟乐春支付装饰装修补偿款58590.5元及搬迁费和其他设施移装补偿费5876元。本院认为，上诉人江建山与被上诉人钟乐春签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同履行过程中发生征收拆迁事宜，双方达成《合同终止协议》，应退还房屋及租金等、押金等，钟乐春在合同终止后搬出房屋，应计算至搬出之日前的租金，一审以此认定租金不予退还具有事实和法律依据，且双方未提出异议，本院予以确认。关于江建山是否应付装饰装修补偿款58590.5元及搬迁费和其他设施移装补偿费5876元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，《门面租赁合同》在约定履行期限内发生征收拆迁事项，装修补偿费、搬迁费和其他设施补偿费是因征收拆迁行为而产生，正因征收拆迁导致合同终止，钟乐春无法继续经营，征收拆迁款应当对其予以考虑，一审判决据此认定公平承担装修补偿款及拆迁费和其他设施补偿款具有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人江建山上诉称根据合同约定被上诉人钟乐春的经济损失均不应由其负担，对此，本院认为，拆迁补偿款是对当事人的利益补偿，并非仅针对房屋所有人，房屋租赁人亦应考虑在内，故该款项不宜认定为合同第八条约定的经济损失，该款项应补偿被上诉人钟乐春。因此，上诉人江建山的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人江建山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3324元，由上诉人江建山负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二〇年八月二十六日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。