湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5537号上诉人（原审被告、反诉原告）：周志乐，男，1985年3月9日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺丽华，女，1975年6月6日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：邹芙蓉，湖南金顺达律师事务所律师。原审第三人：湖南万城房地产经纪有限公司，住所地长沙市开福区湘雅路街道湘江中路一段160号复地崑玉府D栋111号。法定代表人：龙腾欢，该公司总经理。上诉人周志乐因与被上诉人贺丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周志乐上诉请求：1.请求依法撤销（2018）湘0102民初2429号判决；2.请求依法改判由被上诉人向上诉人支付违约金、实际损失合计人民币92900元；3.请求判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对部分事实认定错误。2017年8月22日，上诉人周志乐在第三人湖南万城地产经纪有限公司与被上诉人贺丽华签订《房地产买卖居间合同》。同日，上诉人在没有收到任何钱款的情况下，签署《定金收条》。实际定金上诉人系2017年8月26日方收到。合同签订后，上诉人积极履行合同，2017年9月13日，上诉人办理公积金贷款还款，并于9月18日办理了涂销登记。2017年9月5日，第三人通知上诉人前往银行面签，上诉人到达银行后发现向中国建设银行申请贷款50万元的申请人为贺勇而非买卖合同另一方贺丽华，且贷款金额非合同约定的62万元，又贺勇本人并未到场，面签表上买卖合同金额为92万元，与实际买卖合同金额不符，上诉人本着配合合同履行的态度在面签表上签字。上诉人曾多次与被上诉人、第三人要求与实际贷款人、买房人贺勇见面，签订补充协议，要求明确购房的主体、付款人、付款方式。但被上诉人、第三人一直推脱不肯。2017年9月18日，银行审批贺勇贷款通过，合同约定7日内应组织过户，上诉人向被上诉人、第三人短信电话要求数十次，要求签订补充协议，办理过户手续，以便能尽快履行完毕合同，上诉人能尽快拿到购房款，但被上诉人与第三人一直推脱。2017年10月9日，第三人告知上诉人已经预约过户，上诉人称希望当晚7点30分能否组织三方签订补充协议，协议签订后，以便第二天办理过户手续，第三人拒绝。2017年10月11日，被上诉人与第三人前往房产局办理手续，上诉人因为个人原因未能前往，且尚未签订补充协议的前提下，被上诉人与第三人拍照留证，要求追究上诉人违约责任。2017年10月11日之后，上诉人多次与被上诉人、第三人电话、微信、书面函件告知，要求签订补充协议，办理过户手续，被上诉人、第三人均不同意协商。2018年2月11日，被上诉人将上诉人诉至法庭后，且上诉人急需偿还贷款的情况下，于2018年3月不得已将案涉房产出售，距离《房地产买卖居间合同》签订已经过去8个月。在这一交易过程中，上诉人从未想过毁约，也从未想过加价。第三人微信称上诉人要求加价与事实不符，第三人发出该条微信后，上诉人并未回复要求加价。二、上诉人要求签订补充协议的要求合法合理。《房地产买卖居间合同》约定被上诉人可以将房屋登记在指定人名下，但未指定何人，亦未约定贷款人为指定人，且合同约定需增加附件确定家具家电等情况，对于主合同没有约定明确的，当事人要求签订补充协议予以明确约定符合法律规定。在合同履行的过程中，上诉人发现一身第三人的代理人及居间服务提供人为谭武桥，与本案被上诉人系情侣关系。第三方作为居间方，理应在公平公正的立场上为双方提供居间信息，基于被上诉人与第三人员工谭武桥的关系，上诉人合理怀疑二人可能存在串通的嫌疑，故而要求与实际购房人见面的要求合理。被上诉人贺丽华答辩要点：1.一审法院认定事实正确。周志乐未按约定办理过户，并在《房地产买卖居间合同》未解除的情况下，将房屋出售给他人，构成严重违约，一审判决于法有据。2.未签订补充协议并非周志乐可以违反《房地产买卖居间合同》约定的合理理由，且周志乐并无证据证明贺丽华与第三人一审代理人谭武桥有恶意串通行为。综上，请求驳回周志乐的上诉请求，维持原判。贺丽华向一审法院起诉请求：1、解除贺丽华、周志乐及万城公司签订的《房地产买卖居间合同》；2、周志乐返还贺丽华已支付的定金5万元；3、周志乐向贺丽华支付房屋总价10%的违约金，即84500元；4、周志乐赔偿贺丽华因购买该房屋而支付的信息咨询服务费、居间服务费1万元及按揭贷款服务费1万元，共计2万元。一审法院认定事实：2017年8月22日，周志乐、贺丽华与万城公司签订《房地产买卖居间合同》，约定周志乐将位于长沙市开福区出售给贺丽华，房价为84.5万元。在贺丽华银行审批通过后，周志乐拿到产权证7日内办理过户手续，贺丽华于过户缴税前向周志乐支付剩余的购房款。若任何一方未在约定期限内履行合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任。如任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之十的违约金。周志乐、贺丽华任何一方违约，须支付本合同成交价3%作为违约金赔偿给万城公司。该合同签署后即表明买卖居间合同成立，居间成功，其中周志乐、贺丽华应分别向万城公司支付信息咨询服务费、居间服务费8400元、16800元。同时，该合同上有手写文字备注：周志乐保证该房户口未被占用，可供贺丽华落户；周志乐同意此房过户至贺丽华指定人名下；若因政策原因导致合同无法履行，本合同自动解除，定金服务费不计息退还。同日，贺丽华向龙腾欢转账5万元，周志乐出具《定金收条》，称收到贺丽华购买山语城二期24栋201房购房定金5万元。2017年8月27日，万城公司扣除中介费8400元后，将贺丽华支付的定金5万元剩余部分41600元转账给周志乐。2017年9月13日，周志乐进行了公积金贷款提前还款269982.82元。2017年9月18日办理了抵押注销登记手续。贺丽华指定贺勇为周志乐所出售的山语城二期24栋201房的登记人，2017年9月5日，贺勇向中国建设银行申请贷款50万元，于2017年9月13日审批通过。2017年10月11日，万城公司组织周志乐、贺勇去房产登记部门办理过户手续，周志乐未到现场配合办理过户手续。同时查明，周志乐已将山语城二期24栋201房出售并于2018年3月21日办理过户手续，售价90万元。一审法院认为：周志乐、贺丽华及万城公司签订的《房地产买卖居间合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当遵照履行。该合同约定，双方应当在贺丽华银行审批通过后，周志乐拿到产权证7日内办理过户手续，贺丽华于过户缴税前向周志乐支付剩余的购房款。本案中，贺丽华指定的收房人贺勇于2017年9月13日通过银行贷款审批，周志乐在2017年9月18日拿到房产证，但双方并未在7日内即2017年9月25日前办理过户手续。周志乐据此于2017年12月21日提出解除合同。2017年10月11日，万城公司组织周志乐、贺勇去房产登记部门办理过户手续时，周志乐未到场配合办理过户手续。因周志乐已将山语城二期24栋201房出售，故对贺丽华要求解除其与周志乐、万城公司签订的《房地产买卖居间合同》的诉讼请求，予以支持。周志乐依据上述合同收取的定金5万元应当退还给贺丽华。上述合同签订后，贺丽华与周志乐均存在未在约定期限内履行合同义务的情形，但合同违约的主要责任在于周志乐，故对贺丽华要求周志乐支付房屋总价10%的违约金的诉讼请求，考虑到贺丽华亦有未在约定期限内履行合同义务的情形，酌情仅支持周志乐向贺丽华支付违约金5万元。对于贺丽华要求周志乐赔偿因购买该房屋而支付的信息咨询服务费、居间服务费1万元及按揭贷款服务费1万元，共计2万元的诉讼请求，因不符合合同约定，依法不予支持。对于周志乐反诉要求贺丽华支付违约金84500元及赔偿实际损失8400元的诉讼请求，因于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、解除贺丽华、周志乐与湖南万城房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间合同》；二、周志乐向贺丽华退还定金5万元；三、周志乐向贺丽华赔偿违约金5万元；四、驳回贺丽华的其他诉讼请求；五、驳回周志乐的全部诉讼请求。上述判决确定的义务，限周志乐于本判决发生法律效力之日起三日内履行完毕。逾期未付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3390元，反诉费1061元，共计4451元，由周志乐负担。本院二审期间，上诉人周志乐向本院提交了微信截图、聊天截图、律师函及录音等证据，拟证明贺丽华与一审证人有利害关系，周志乐多次要求贺丽华履行合同遭到拒绝，及周志乐从未要求加价售卖等事实。被上诉人周志乐经质证认为上述证据关联性或者真实性均有异议。本院经审查认为，上述证据不能达到本案证明目的。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：在案涉合同履行过程中，上诉人周志乐是否存在违约行为导致合同未能履行及是否应当承担违约责任？经查，上诉人周志乐与被上诉人贺丽华及原审第三人万城公司三方签订的《房地产买卖居间合同》系当事人真实意思表示，当事人均应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案案涉合同中房屋买卖合同的主体系上诉人周志乐、被上诉人贺丽华。依据该合同约定，在上诉人周志乐办理完抵押注销登记并取得房产证后七日内办理过户登记手续，且在合同中约定了“周志乐同意此房过户至贺丽华指定人名下”。随后，被上诉人贺丽华指定人贺勇向银行办理了贷款手续，上诉人周志乐亦同放贷银行进行了面签。合同中约定“贺丽华于过户缴税前向周志乐支付剩余的购房款”，依据该约定及各方已经履行的相应义务，被上诉人贺丽华应当支付剩余购房款，上诉人周志乐主要义务是办理相关产权过户登记的相应手续，此时并不存在上诉人周志乐所称的交易安全问题，在被上诉人贺丽华未能支付剩余购房款的情况下，上诉人周志乐完全可终止办理过户手续，并可追究违约方相应责任，故上诉人周志乐上诉称要求签订“补充协议”并非合理。在本案中，原审第三人万城公司于2017年10月11日组织双方至房产登记部门办理过户手续时，上诉人周志乐未能履行相应义务，致使未能办理过户手续。综上分析，本案中上诉人周志乐的违约行为是导致合同最终未能履行的主要原因，原审综合上诉人周志乐、被上诉人贺丽华在履行合同过程中的行为及后果，酌情认定上诉人周志乐向被上诉人贺丽华支付违约金5万元具有事实依据，本院亦予以支持，上诉人周志乐请求被上诉人贺丽华支付违约金及实际损失的请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人周志乐上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3390元，由上诉人周志乐负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年八月二十五日书记员  杨 蓓