贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6886号 原告：史涛，男，汉族，1990年12月25日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：喻江（特别授权代理），系贵州谦明律师事务所律师。 被告：贵州翰林置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层,统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理）、刘力铭（一般授权代理），均系贵州锐驰律师事务所律师。 原告史涛与被告贵州翰林置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告史涛委托诉讼代理人喻江，被告委托诉讼代理人王妍、刘力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在2020年7月30日前将经过验收合格的商品房交付给原告使用；2、判令被告按日向原告支付已付房款0.198‰的违约金，从违约之日起计算至实际交付验收合格的商品房之日止；3、判令被告立即支付从2019年10月1日起暂计算至2020年4月20日逾期交付商品房的违约金为：642970×0.000198×206=26226元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年,原告看了被告的卖楼宣传单,到现场看了被告楼盘中间花园已基本成型,12-15栋已经封顶,10栋已修至25层以上,再加上被告工作人员的大力宣传推动下,认为被告开发的楼盘能按时交房,因此原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的毕节七星关区德溪新区翰林大道与德溪大道交汇处远航七星万象城-翰林苑10-1-10-1号房,并通过银行按揭的方式支付购房款642970元。合同约定被告2019年9月30日交付房屋,但买房不久该楼盘停工,变成了烂尾楼,直至合同约定的交房时间届满被告还没有复工,从2018年至今,原告与同小区的业主们维权无数次,被告多次另行承诺过交房时间,但到期都没有实际交房。直到今天,因为被告交房时间遥遥无期,导致原告没有房屋居住,直接的租金损失每年在2万元以上,因房屋是贷款购买,原告还需要按时还贷款,贷款利息也是一大笔开支。另外,维权花费了原告大量的时间和精力,也花费不少维权费用。但原告经济收入不高,经济和精神上的压力导致原告痛苦万分。但原、被告签订的《商品房买卖合同》中,约定关于逾期交付房屋的违约金为每日万分之0.5,即每年利率才1.825%,远远低于同期银行贷款利率4.75%,该条款远远低于原告遭受的损失,过低的违约金比例成为被告无限逾期交付房屋的重要原因。根据《中华人民共和国合同法》第114条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、18条的规定,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额,本案中,被告建设烂尾楼不但不能交房,还造成原告物质上、精神上的巨大损害,并且结合以后可能仍然无法交房的实际情况,原告有理由请求增加违约金,原告的损失应当是可以确定的。根据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息及罚息的标准,结合毕节地区的房屋租金及原告相关损失情况,可以在贷款利率水平上加收30%-50%罚息,2017年的银行贷款年利率4.75%,日利率为4.75%/360=0.0132%,原告按照人民银行逾期贷款利息和50%罚息规定,日罚息利率为0.0066%(0.0132%×50%)。因此,可以计算得出违约金支付日利率为:0.0132%+0.0066%=0.0198%,即日违约金计算标准利率为万分之1.98,虽然原告损失巨大,但请求以已付房款的万分之1.98按日计算逾期交房违约金的计算标准合理合法。综上所述,被告的行为严重影响原告的生活生产,忽视甚至损害了购房业主们的需求和基本利益,违背了我国坚持以人为本的基本理念,给社会稳定带来了巨大影响,但被告仍不能履行合同交房,因此原告起诉至贵院,请求支持原告的请求。 原告当庭变更诉讼请求为：1.请求法院判决原被告双方签订的商品房买卖合同第十三条为无效条款；2.请求法院判令从2019年1月1日起以原告所付购房总价款为基数，按日万分之1.5的标准计算至实际交房之日的逾期交房违约金，3.本案的诉讼费用由被告承担。 被告贵州翰林置业有限公司辩称：被答辩人与答辩人签订《商品房买卖合同》,购买了答辩人开发的远航七星万象城-翰林院(一期)10幢1单元10层1号房。《商品房买卖合同》第十三条约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列方式处理:(2)逾期超过90日,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金,并于该商品房实际交付之日起90内向买受人支付违约金。”据此,首先，答辩人违约金的履行时间为该商品房实际交付之日起90内。只有在该商品房实际交付后,才能确定违约金的支付时间,若涉案商品房实际交付后,答辩人已按约定履行了违约金的付款义务,则被答辩人无须再行起诉。只有答辩人在涉案商品房实际交付之日起90内仍未支付违约金的,才能证明答辩人不履行合同义务,被答辩人才有权向人民法院提起诉讼。其次，合同已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，被答辩人选择贷款方式购房，则无论答辩人是否如期交房，被答辩人均需承担银行贷款利息，被答辩人承担的银行贷款利息不可作为其损失计算基数，故被答辩人要求以银行贷款利率加收逾期贷款罚息的标准作为逾期交房违约金的计算方式无事实及法律依据。综上所述,被答辩人诉请支付违约金的条件尚未成就,恳请贵院依法予以驳回。 补充答辩：被答辩人多次提到13条不公平不合理，需要被提示，但未能明确不公平、不合理、及需要被提示的内容，该条违约金的计算方式及支付时间，并未排除被答辩人获得补偿的权利，故该条款不属于排除一方权利加重一方责任的格式条款。而评判违约金过高或过低，需以实际损失作为评判的标准，若无其他证据证明该违约金计算方式过低，则应适用该条款。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下:2018年8月3日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的毕节市七星关区德溪新区翰林大道与德溪大道交汇处远航七星万象城-翰林苑第10幢1单元10层1号房。合同第十一条约定出卖人应在2019年9月30日前向买受人交付房屋,第十三条关于逾期交房违约责任约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第2种方式处理:2、因政府机关行政行为或市政设施未完善造成的逾期交房视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任。如因出卖人原因导致逾期交房则按本大条第1小条内容处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）(2)…逾期超过90日,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金,并于该商品房实际交付之日起90内向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约支付了购房款，约定的交房期限届至后，被告未交付房屋。 2019年12月12日，被告向原告等业主出具“《关于翰林苑第10幢、12-15幢楼逾期交房的致歉信和相关问题答复》，其中关于12、13、14、15幢交房时间答复为：“最迟不超过2020年2月29日达到交付装修条件。如2020年2月29日不能达到交付装修条件，按商品房买卖合同约定交房日期并已付清购房款达到逾期交房标准的业主，2019年1月1日至2020年2月29日期间按商品房买卖合同约定的每日万分之零点五据实进行赔付；如2020年2月29日尚未达到交房装修条件，逾期交房违约金从2020年3月1日起，由每日万分之0.5提高到每日万分之一；如2020年3月31日仍未达到交付装修条件，逾期交房违约金从2020年4月1日起，由每日万分之一提高到每日万分之一点五。”关于第10幢楼交房进场装修时间答复为：“最迟不超过2020年12月31日。如2020年12月31日不能达到交付装修条件，按商品房买卖合同约定交房日期并已付清购房款达到逾期交房标准的业主，2019年10月1日至2020年12月31日期间按商品房买卖合同约定的每日万分之零点五据实进行赔付；如2020年12月31日尚未达到交房装修条件，第10幢楼达到逾期交房标准的业主逾期交房违约金从2021年1月1日起，由每日万分之0.5提高到每日万分之一；如2021年1月31日仍未达到交付业主进场装修的条件，第10幢楼达到逾期交房标准的业主逾期交房违约金从2021年2月1日起，由每日万分之一提高到每日万分之一点五。”关于违约金支付时间答复为：“逾期交房违约金支付时间为业主收房之日起三至六个月内分批支付至业主个人银行卡。”上述答复是经过七星关区政府组织业主代表与我司协调的最后处理意见。”答复作出之后，截止庭审之日仍未交房，原告诉至本院。 本院认为，原告第一项诉讼请求，请求判令原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条无效，《中华人民共和国合同法》第五十二条：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告未向本院举证证明涉案合同具备以上法定合同无效情形，故对原告该诉请，本院不予支持。 关于原告主张的逾期交房违约金问题，合同约定“因政府机关行政行为或市政设施未完善造成的逾期交房视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任。如因出卖人原因导致逾期交房则按本大条第1小条内容处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）(2)…逾期超过90日,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金,并于该商品房实际交付之日起90内向买受人支付违约金。”本案中，原告所举证据不能证明本案逾期交房系因行政不可抗力造成，故适用因出卖人原因导致逾期超过90日的约定；《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金支付条件是：“商品房实际交付之日起90内向买受人支付违约金”。被告作出答复的违约金支付条件是：“业主收房之日起三至六个月分批支付”。从前述约定及答复看，逾期交房违约金的支付条件均为房屋交付之后一定时间内支付，现涉案房屋尚未交付，故交房违约金支付条件尚不具备，故原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院暂不予支持，待房屋交付并且该违约金支付条件成就之后原告可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告史涛的诉讼请求。 案件受理费228.00元，由原告史涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年八月十日 书记员 邓理成