贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7196号 原告：聂举，男，汉族，1980年1月20日出生，住贵州省毕节市。 原告：阮继慧，女，汉族，1985年12月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：陆平（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：周盛君（一般授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告聂举、阮继慧与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人陆平，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告立即为原告办理并交付位于毕节市转移登记的有关文书，并支付违约金暂计100000.00元（违约金的计算：以已付购房款339075.00元为基数，从2017年6月1日起按日万分之三标准计算至实际办理并交付商品房转移登记有关文书之日止）；2、请求判令被告支付原告逾期交付位于毕节市0元；3、本案诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告将诉讼请求第一项的商品房转移登记的有关文书明确为不动产权证书）事实及理由：原告聂举、阮继慧系夫妻关系。2013年4月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人聂举、阮继慧向出卖人瑞丰公司购买位于毕节市；瑞丰公司应当在2014年5月31日前向二原告交付涉案商品房；于2017年5月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。 合同签订后，原告向被告支付了购房款339075.00元。因被告未能按照合同约定向二原告交付涉案商品房，2014年12月23日，原告与被告签订了《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，约定：“8号楼的交房时间为2015年7月30日交房，违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。” 2015年10月13日，被告将涉案商品房交付原告使用，当日双方结算，被告应向原告支付逾期交房违约金共计36620.00元。后经协商，涉案房屋所应缴纳的契税和维修基金等费用从上述违约金中抵扣了15951.00元，据此被告瑞丰公司还应向原告支付逾期交房违约金20669.00元。 另，被告至今未将涉案商品房转移登记的有关文书交付给二原告。综上，原告诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。 三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 四、答辩人自2019年10月17日取得《首次登记审查意见》起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已经构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2019年10月17日起，未能办理权属证书的责任应当由答辩人自行承担，若2019年10月17日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同地块其余户（2020年4月9日）。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人原告因未能办证的原因已经消除，庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任不应再由被告承担。 五、原告诉请支付逾期交房违约金20669.00元的诉讼请求不应得到支持：根据原告在起诉状中自述，该违约金结算于交房之日2015年10月13日，原告于2020年5月11日向人民法院提交起诉状，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，该请求权诉讼时效期间已经届满，不应得到支持。 另外补充：原告诉请的逾期办证违约金存在部分超过诉讼时效期间的情形，对超过部分应不予支持。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年4月16日，原告聂举、阮继慧作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积104.67平方米，套内建筑面积86.58平方米；总价款为339075.00元，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款104075.00元，余款235000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2014年12月23日，因被告未按期交房，原、被告双方签订了一份《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，约定：“8号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算；原定交房日至实际交房日止按已交房款每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房之日止，支付时间定于交房时据实一次性结清。”此后，被告直至2015年10月13日才交涉案商品房交付原告使用。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，确认予以办理瑞丰新城第8幢项目的不动产登记。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》确认开始办理瑞丰新城第8幢项目的不动产登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 对于原告诉请的违约金。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从逾期之日2017年6月1日起计算。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》确认开始办理瑞丰新城第8幢项目的不动产登记，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。庭审中，被告将《首次登记审查意见》作为证据提交，原告即已知晓该事实，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2020年7月6日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。 关于违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款339075.00元为基数，2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年7月6日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于原告诉请的逾期交房违约金。在原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方又签订了《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，约定交房时间:8号楼定为2015年7月30日交房。但被告于2015年10月13日才向原告交房，构成违约，应当承担违约责任，按约定向原告支付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，按原、被告签订的《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》的约定，“违约金支付时间定于交房时据实一次性结清”，则被告于2015年10月13日交房时即应向原告支付逾期交房违约金，未支付，诉讼时效期间开始起算。而原告于2020年5月13日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉主张该违约金时，原告对该违约金的请求权已超过三年的诉讼时效期间。虽原告提交了一份2017年7月16日毕节市瑞丰房地产有限责任公司出具的《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》(复印件)，但该说明上明确“有部分业主到本公司要求支付延期交房的违约金”，而原告提交的说明为复印件，且原告明确其无法提供原件，原告也未提供其他证据佐证，不能证明此时原告向瑞丰公司主张过逾期交房违约金。故原告所举证据不能证明其对该违约金的请求权有中止、中断情形存在。被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张成立，原告主张的该项违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告聂举、阮继慧交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂举、阮继慧逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款339075.00元为基数，2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年7月6日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告聂举、阮继慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1357.00元（已减半收取），由原告聂举、阮继慧232.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担1125.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年八月十二日 书记员  申开旭