湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2822民初969号原告：湖北鑫麒麟管业有限公司，住所地建始县工业园区，统一社会信用代码91422822698004416U。法定代表人：刘吉友，该公司董事长。被告：盛源建始塑编有限公司，住所地建始县清江工业园区，统一社会信用代码91422822676459508K。法定代表人：谭发靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘燕波（特别授权），该公司经理。原告湖北鑫麒麟管业有限公司（以下简称鑫麒麟公司）与被告盛源建始塑编有限公司（以下简称盛源公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫麒麟公司法定代表人刘吉友、被告盛源公司委托诉讼代理人刘燕波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还非法占有的房屋（建始房权证县直公字第××号，建筑面积3163.55㎡）；2.判令被告以3163.55㎡为基数，按18元/年/㎡的标准向原告支付自2015年3月3日至2019年12月31日期间的房屋使用费275357.65元，并按照6%的标准支付逾期利息31910.29元；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告增加一项诉讼请求，要求被告自2020年1月1日起按10元/月/㎡标准向原告支付房屋使用费至腾退之日止。事实和理由：原、被告均是建始县人民政府招商引资的企业。2010年7月30日，原告与建始县国有资本投资运营有限公司签订《房地产租赁合同》，租赁位于建始县工业园区约6000㎡的厂房，租赁期限至2013年7月30日。被告租赁该园区原烟厂的部分厂房，租赁期限为2013年10月21日至2018年10月21日。2013年10月9日，原告向建始县人民政府请示,将原、被告租赁的场所以出让方式整体出让给原告。2014年1月19日，建始县工业园区管理委员会向建始县人民政府提出了现有几家租赁企业的过渡安置办法，确保被告在新厂址未选定及新厂房未建成投产前正常生产经营秩序不受影响。同年5月24日，建始县工业园区管理委员会作为牵头单位，与建始县国有资本投资运营有限公司及原、被告签订《四方协议书》(以下简称四方协议)，建始县工业园区管理委员会作为甲方代表政府承诺，在原租赁协议解除后至资产摘牌期间，被告的一切秩序维持现状运转，资产摘牌后，由甲方协助被告与摘牌方签订经营场地租赁协议，租赁期限按国资公司、工业园区惯例可一次性签5年，单价仍按18元/年/㎡标准执行，过渡期后，被告若继续租赁，则由原、被告自行协商。建始县国有资本投资运营公司作为乙方承诺，于2014年4月30日前同被告解除原租赁合同，做好解除后的后续工作。被告作为丙方承诺，于2014年4月30日前与乙方解除厂房租赁合同，按照甲方承诺的过渡期安置办法，同摘牌方签订过渡期间的租赁协议，履行协议义务。原告作为丁方承诺，及时主动与被告搞好协调沟通，同意在按招、拍、挂法定程序取得6000吨复合管材项目资产出让处置的条件下，切实按照甲方的承诺，同丙方签订过渡期厂房租赁合同，以确保被告在退出搬迁之前的顺利过渡,被告在过渡期或过渡期满搬迁新厂地或终止租赁协议不再续签时，对被告在经营期间投资的电力设施等不能搬迁的固定资产，按照工业园区前期企业退出时的补偿办法，通过协商认可的方式给予接收补偿。2014年5月，建始县国有资本投资运营公司按照四方协议给被告下发了《解除租赁合同通知书》，被告签收后继续占有使用原租赁的房屋和土地。2015年3月3日，原告通过竞买与建始县国有资本投资运营有限公司签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》，2015年8月3日，原告取得被告占用房屋所有权证。被告拒不履行腾退房屋和支付租金义务，诉请法院维护原告的合法权益。被告辩称，被告不应向原告支付使用费及逾期利息，请求驳回原告的诉讼请求。1、被告未签订四方协议，原、被告也未签租赁合同，不存在租赁关系，原告要求被告按18元/年/㎡支付使用费无事实和法律依据。2、即使要支付使用费，2017年5月7日之前的部分也已超过3年的诉讼时效。3、被告属政府招商引资企业，占有和使用的场地是由建始县工业园区管理委员会给被告指定，并承诺提供新场地后被告予以搬迁，但截止目前，政府未按承诺指定搬迁场地，故被告无法搬出。经审理，本院认定事实如下：原、被告均系建始县人民政府通过招商引资入驻建始县工业园区的企业。入驻初期，双方都以租赁园区场地厂房的方式从事生产经营活动。被告与原建始国有资产经营公司签订的《房地产租赁合同》（无签订时间）约定：建始国有资产经营公司将位于建始工业园区的原建始烟厂咀二车间租赁给被告作生产厂房使用，双方确认租赁面积为3200㎡，租赁期限自2013年5月1日至2015年4月30日止，年租金60000元。2013年10月10日，原告以现有场地无法满足生产需要向建始县人民政府提出《关于启动6000吨复合管材项目所需经营场地及厂房出让程序的请示》。2013年10月12日，建始县工业园区管理委员会以湖建园（2013）45号《关于解决鑫麒麟公司6000吨复合管材项目所需经营场地实施意见的请示》，向县人民政府提出以下实施意见：原、被告及华安节能玻璃三家企业现有租赁场地厂房整体按挂牌出让方式供给原告，并由政府办牵头召集相关部门组成工作专班，尽快启动土地及资产出让的法定程序，确保被告及华安节能玻璃公司的正常生产秩序不受影响，协调处理好原、被告两家企业之间的后续合作事宜。2014年5月24日，建始县工业园区管理委员会(甲方)在召集相关部门和企业沟通协商的基础上，与建始国有资产经营公司(乙方)、原告鑫麒麟公司（丁方）、被告盛源公司（丙方）就各方的责任义务形成四方协议，约定：一、甲方的责任及承诺事宜。1、协助乙方与丙方在2014年4月30日前解除原租赁协议，协议解除后，为确保丙方正常生产经营秩序不受影响，给予过渡期安置，甲方代表政府承诺，一是在原租赁协议解除后至资产摘牌期间，丙方的一切秩序维持现状运转，二是资产摘牌后，由甲方协助丙方与摘牌方（即资产接收方）签订经营场地租赁协议，租赁期限按国资公司、工业园区原租赁惯例，可以一次签5年，租赁单价仍按18元/年/㎡的标准执行。过渡期后，被告若继续租赁，则由丙方、丁方自行协商。2、在丙方搬迁新厂地或终止租赁协议不再续签时，确保被告在经营期间投资的电力设施等，参照工业园区前期企业搬迁惯例和办法，由甲方组织丙方和丁方（资产接收方），通过协商作价予以补偿。3、（协议第七项）过渡期内,丙方若需在工业园新区申请用地办厂,由甲方负责全程搞好协调服务。二、乙方的责任及承诺事宜。于2014年4月30日前同丙方解除原租赁合同，做好租赁合同解除后的后续工作。三、丙方的责任及承诺事宜。1、于2014年4月30日前同乙方解除厂房租赁合同。2、按照甲方代表政府承诺的过渡期安置办法，同摘牌方（资产接收方）签订过渡期间的租赁协议，履行协议义务。四、丁方的责任及承诺事宜。1、及时主动与丙方搞好协调沟通，同意在按招、拍、挂法定程序取得6000吨复合管材项目资产出让处置的条件下，切实按照甲方对被告的承诺，同丙方签订过渡期厂房厂地租赁合同书，以确保被告在退出搬迁之前的顺利过渡，也可同被告就其它的合作方式形成意向共识。2、在丙方过渡期或过渡期满搬迁新厂地、或终止租赁协议不再续签时，对被告在经营期间投资的电力设施等不能搬迁的固定资产，按照工业园区前期企业退出搬迁时的补偿办法，通过协商认可的方式给予接收补偿。建始县工业园区管理委员会、建始国有资产经营公司、原告鑫麒麟公司均在四方协议上签章。被告盛源公司时任经理张兴朝代表丙方参加了协调会，因认为四方协议对搬迁补偿问题的约定不够明确而未在协议上盖章和签名，张兴朝将协议内容向时任法定代表人汇报后，被告公司未提出异议。2014年5月25日，建始国有资产经营公司按照四方协议约定，给被告送达《解除租赁合同通知书》，通知载明：自本通知送达后，解除与被告签订的房地产租赁合同，合同解除后，请被告公司按工业园区管委会的相关要求腾退房屋，并办好交接手续。被告于当日签收该通知书。2014年11月13日，建始县人民政府批复同意对工业园区建始县P（2014）30号地块相关土地及房产（含被告使用的涉案房地产）采用公开拍卖方式确定受让方。2015年1月15日，恩施市金山拍卖中心有限责任公司就前述房地产发出《拍卖公告》，原告参与竞买。2015年1月23日，原告与该拍卖公司签订《拍卖成交确认书》。2015年3月3日,建始国有资产经营公司与原告签订《湖北省实物资产转让产权交易合同》。2015年8月3日，建始县住房和城乡建设局将被告占用的涉案厂房登记在原告名下（建始房权证县直公字第××号），核定建筑面积3163.55㎡。2019年11月30日，原告向被告拟定《通知》，要求被告将占用的生产厂房于2019年12月31日前搬迁腾空交予原告，并支付自2015年3月3日至2019年12月31日期间的租赁费（按工业园组织协调为准）。被告收到《通知》后未履行。2020年1月8日，建始县工业园区管理委员会和建始县国有资本投资运营有限公司（原建始国有资产经营公司，2016年6月3日更名）联合向被告拟定《关于腾空、移交厂房的通知》，被告收到该通知后也未履行。因多次协商无果，原告遂提起本案诉讼。另查明，政府为推进企业退城进园工作，已为被告另行提供可入驻的生产车间，被告以配套设施没有落实为由未搬迁入驻。诉讼中，被告对涉案厂房面积、2019年12月31日前的租金标准及起算日期无异议,对原告要求支付逾期利息和从2020年起按新标准计付租金的请求有异议。本院组织双方协商调解时，被告就厂房腾退事宜表示，原告应按四方协议约定进行补偿，补偿到位后被告随时可以搬走。因双方分歧较大，未能达成一致意见。上述事实，有原告提交的房地产租赁合同、四方协议、解除租赁合同通知书、建麒字（2013）19号《建始县鑫麒麟管业有限公司关于启动6000吨复合管材生产线项目所需经营场地及厂房出让程序的请示》、湖建园（2013）45号《建始县工业园区管理委员会关于解决鑫麒麟公司6000吨复合管材项目所需经营场地实施意见的请示》、拍卖成交确认书、湖北省实物资产转让产权交易合同、建始房权证县直公字第××号房屋所有权证、建政办发[2017]30号县人民政府办公室关于印发《建始工业园区国有厂房租赁管理办法（试行）》的通知复印件，被告提交的请求协调解决厂房搬迁问题的报告、关于搬迁生产厂房入住黄土坎新工业园区的申请，本院对被告公司时任经理张兴朝和建始县工业园区管理委员会、建始县国有资本投资运营有限公司相关工作人员的调查询问笔录等证据证实。本院认为，被告占用的涉案厂房原系国有资产,被告租赁使用期间,政府因规划调整需整体出让,为兼顾各方利益,妥善解决出让后的续租等事宜，建始县工业园区管理委员会召集原、被告和原出租方建始国有资产经营公司通过沟通协商，形成了各方认可的四方协议,该协议就涉案厂房按招、拍、挂程序出让后各方应承担的责任和义务进行了明确约定,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效协议，对各方均具有约束力。被告虽未在协议上签章，但其派员参加协调会和协议议定过程,事后未对协议内容提出异议,依约与建始国有资产经营公司解除租赁合同,实际接受过渡期安排等事实表明，被告实为四方协议的参与方和缔约方，该协议对被告同样具有约束力，被告仅以未在协议上签章为由拒绝履行相应义务和承诺,与查明的事实不符,本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。依四方协议约定，2019年12月31日过渡期满后，被告如需继续使用案涉厂房，应自行与原告协商。在双方未能协商一致的情况下，原告作为厂房所有权人请求被告返还原物,符合前述法律规定。从实际情况看，政府为支持促进企业发展,已为被告提供必要的生产经营场地和厂房,被告也表示可以随时搬迁,可见,被告搬迁涉案厂房并不存在客观上不能履行的情形,也不致对被告的生产经营活动造成较大影响。基于以上因素，原告要求被告腾退返还厂房的诉讼请求,于法于理均不为过，本院依法予以支持，并酌情给被告腾退厂房预留必要的准备时间。关于不能搬迁的固定资产补偿问题，四方协议虽有“按照工业园区前期企业退出搬迁时的补偿办法，通过协商认可的方式给予接收补偿。”的约定，但并未明确先补偿后搬迁，即未将相关补偿作为涉案厂房搬迁腾退的前提条件，故被告以补偿未到位为由拒绝搬迁，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，有关问题双方应本着尊重事实、互谅互让的精神通过友好协商妥善解决，如协商不成，可依法另行主张权利。四方协议约定，资产摘牌后，由甲方协助丙方与摘牌方签订经营场地租赁协议，租赁期限按国资公司、工业园区原租赁惯例，可以一次签5年，租赁单价仍按18元/年/㎡的标准执行。原告竞得涉案厂房后,原、被告间虽未另行签订租赁协议,但被告实际占有使用该厂房从事生产经营活动，理应支付一定的使用费,原告也依法享有相应的请求权。原告要求被告从2015年3月3日起按18元/年/㎡标准支付过渡期间的使用费，符合四方协议约定，被告也无异议，本院予以支持。但原告主张过渡期满后自2020年1月1日起按10元/月/㎡标准支付使用费的依据不足，本院不予采纳。过渡期满后至被告实际腾退期间的使用费，在双方无明确约定的情况下，仍应参照四方协议确定的标准执行。原告关于逾期利息的请求和被告抗辩的诉讼时效问题，因原告是基于物权保护主张权利，双方对租金或使用费的支付时间也无明确约定，相关诉辩意见缺乏事实和法律依据，本院均不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百二十二条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告盛源建始塑编有限公司于本判决生效后三十日内将其占有使用的涉案厂房腾退返还给原告湖北鑫麒麟管业有限公司；二、被告盛源建始塑编有限公司自2015年3月3日起，以占用面积3163.55㎡为基数，按18元/年/㎡标准支付原告湖北鑫麒麟管业有限公司厂房使用费至腾退之日止；三、驳回原告湖北鑫麒麟管业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5910.00元，减半应收2955.00元，鉴于本案实际情况，为切实减轻企业负担，本院决定免收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹道荣二〇二〇年八月十日书记员  郭胡敏书记员  王雪芬