上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6475号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海蚌昌实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张克侠，总经理。委托诉讼代理人：李群彪，上海政明律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹秋阳，上海政明律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：茹行，男，1990年2月11日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人上海蚌昌实业有限公司(以下简称“蚌昌公司”)因与被上诉人茹行房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初4200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李群彪、曹秋阳，被上诉人茹行到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人蚌昌公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，依法改判支持蚌昌公司的一审反诉请求。事实与理由：第一，被上诉人提供的租赁房屋存在严重瑕疵，上诉人无法正常使用房屋，导致合同解除的责任在被上诉人一方，故上诉人无需向被上诉人支付违约金。一审中，上诉人提供了一组租赁房屋的照片，证明租赁房屋存在严重漏水问题且无法修复，无法正常使用。一审法院未予核实，调查事实不清。第二，鉴于上诉人租赁合同目的无法实现，上诉人已于2019年8月23日向被上诉人发出解除合同的书面通知，一审法院判令上诉人按正常使用标准自2019年10月1日起支付房屋租金，显失公平。被上诉人茹行辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，双方合同中明确约定违约金的数额是六个月的租金，现一审法院仅判令蚌昌公司支付相当于三个月租金的违约金，蚌昌公司认为其不应支付违约金，没有依据。第二，蚌昌公司所称的房屋漏水问题不能成立，茹行交付给蚌昌公司的房屋是完好无损的，在本案纠纷前蚌昌公司也未曾向茹行主张过房屋存在漏水问题。对房屋的损坏，蚌昌公司应当恢复原状。请求二审法院驳回上诉，维持原判。茹行向一审法院起诉请求：判令蚌昌公司立即支付2019年10月至2020年3月租金总计人民币(以下币种均为人民币)45，252元、物业费6，942.60元(2019年6-12月的物业费)。蚌昌公司向一审法院提起反诉请求：1、确认双方在2017年7月2日签订的商铺租赁合同已经于2019年8月23日解除；2、判令茹行向蚌昌公司退还保证金15，084元。一审法院认定事实：2017年7月2日，茹行(甲方、出租人)、蚌昌公司(乙方、承租人)签订商铺租赁合同，主要约定，甲方将上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方使用，租赁期为7年2个月，自2017年1月1日至2024年2月29日，月租金为7，542元，付三押二，先付后用；该商铺从交付日起的物业服务费由乙方承担；乙方应在本合同签署时，向甲方支付保证金15，084元；乙方向甲方交还该商铺前，应自负费用对该商铺进行打扫和清理，使该商铺处于完好和可出租状态，乙方如对该商铺进行了装修、增设、增建或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该商铺恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金(金额同保证金金额)；该商铺交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，若甲方同意乙方中途退租的，乙方应向甲方支付相当于最高月固定租金6倍金额的违约金。合同签订后，蚌昌公司向茹行支付保证金15，084元，并支付截止至2019年9月30日的租金。2019年8月8日，蚌昌公司向茹行发出通知，称与茹行解除系争房屋的合同关系，自即日起两周之内，正式解除合同。同年9月4日，茹行向蚌昌公司发出不同意解除合同告知书。同年10月12日，茹行向蚌昌公司发出房租催款函，要求支付2019年10月1日起的租金。一审审理中，茹行提供物业费缴纳通知单、物业费发票、缴费凭证，证明已垫付2019年6月-12月的物业费6，942.6元。蚌昌公司对上述证据真实性无异议，但认为此时合同已解除，该款不应由蚌昌公司支付。一审审理中，蚌昌公司提供：1、微信聊天记录，证明双方就租赁合同解除已达成协议；2、系争房屋腾空后的照片一张，证明蚌昌公司已于2019年4月搬离系争房屋，茹行已于8月更换了门锁；3、房屋照片一组，证明系争房屋质量存在瑕疵，南面顶部漏雨，影响正常使用。茹行质证如下：1、真实性无异议，但茹行并未同意解除合同，该聊天记录亦无法证明茹行已同意解除，蚌昌公司提出解除合同时说找到一个租客可以租赁，茹行表示需要考虑，并未同意，此后也明确表示不同意解除；2、真实性不予认可，茹行并未对房屋换过锁，目前蚌昌公司尚未返还房屋；3、真实性不予认可，不能证明照片拍摄的是系争房屋，蚌昌公司未口头或书面提出过房屋漏水的情况。一审审理中，经一审法院释明，蚌昌公司坚持其反诉请求，若法院无法认定双方合同在2019年8月23日解除，也要求在本案中解除。茹行考虑到租赁合同系长期履行的合同，同意解除租赁合同，同意退还保证金，并变更本案诉讼请求为：1、要求蚌昌公司恢复原状后返还房屋；2、要求蚌昌公司按照合同约定的租金标准即每个月7，542元的标准支付2019年10月1日起至实际返还房屋之日的租金；3、要求蚌昌公司支付违约金45，252元(依据合同16.2条)；4、要求蚌昌公司支付物业费6，942.6元。一审法院认为：茹行与蚌昌公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。蚌昌公司称因房屋漏水影响正常使用故提出解除合同，但未提供相应证据予以证明，一审法院不予采信。本案履行过程中，茹行并不存在违约行为，蚌昌公司无权解除合同，蚌昌公司认为其发出解除合同的通知后，双方合同即于2019年8月23日解除的意见，一审法院不予采信。茹行考虑到租赁合同长期履行的特点同意解除租赁合同，一审法院予以准许，在本案中对系争租赁合同予以解除。蚌昌公司主张其已向茹行交还房屋，未提供证据予以证明，一审法院不予采信。茹行要求蚌昌公司恢复原状、返还房屋并支付自2019年10月1日起至实际返还房屋日止的租金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。蚌昌公司提前解约的行为构成违约，茹行要求其支付违约金的请求，符合合同约定，予以准许，但考虑到本案实际情况，酌情将违约金金额调整为22，626元。2019年6月-12月系蚌昌公司占用使用的期间，故茹行要求蚌昌公司支付垫付的物业费的诉讼请求，予以准许。茹行同意退还保证金，于法不悖，予以准许。据此，一审法院作出判决：一、解除茹行与蚌昌公司就上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的商铺租赁合同；二、蚌昌公司于判决生效之日起十日内，将上述房屋恢复原状，并返还给茹行；三、蚌昌公司于判决生效之日起十日内，按每月7，542元计算，向茹行支付自2019年10月1日起至返还上述房屋日止的租金及使用费；四、蚌昌公司于判决生效之日起十日内，向茹行支付2019年6月至12月的物业费6，942.6元；五、蚌昌公司于判决生效之日起十日内，向茹行支付违约金22，626元；六、茹行于上述房屋返还之日向蚌昌公司返还保证金15，084元；七、驳回蚌昌公司的其余反诉请求。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，蚌昌公司提供系争房屋的物业管理公司出具的情况说明，欲证明系争房屋自2018年8月起多次向物业报修漏水问题，是由于系争房屋不符合约定使用用途导致了本案纠纷；2019年8月8日蚌昌公司张经理与茹行之间的微信聊天记录，欲证明因为系争房屋存在漏水问题，蚌昌公司多次向茹行提出要求解除合同；四张照片，欲证明一审判决后蚌昌公司已将一审中争议的一堵墙恢复原状；2020年6月22日-24日蚌昌公司张经理与茹行之间的微信聊天记录，欲证明蚌昌公司将系争房屋恢复原状后要求茹行于2020年6月27日交接房屋，但茹行因蚌昌公司提起上诉而不同意交接，如果法院判定蚌昌公司承担房屋使用费的话，应以2020年6月27日为截止日期。对此，茹行表示，蚌昌公司提供的情况说明不能证明系争房屋存在漏水问题，蚌昌公司未曾向茹行提及过房屋漏水问题；2019年8月8日的微信往来记录不能证明双方就解除合同达成了一致；虽然蚌昌公司把系争房屋中的一堵墙恢复了原状，但并没有将系争房屋恢复原状，现在系争房屋内有一个小房间是蚌昌公司搭建的，蚌昌公司应拆除后与茹行交接；茹行并未拒绝交接，2020年6月27日也到系争房屋处与对方商议，但系争房屋并没有恢复原状，应当恢复原状后再交接。二审中，茹行确认其已于2020年8月11日收回系争房屋。本院认为：第一，蚌昌公司主张系争房屋存在漏水问题，不符合合同约定的使用用途，故其享有合同解除权，自蚌昌公司发出解除合同的通知后，双方合同即于2019年8月23日解除。但首先，蚌昌公司并未提供充分证据证明系争房屋存在严重的漏水问题，且无法修复，以致蚌昌公司的合同目的无法实现；其次，蚌昌公司工作人员于2019年8月8日与茹行沟通合同解除事宜时，未曾提及合同解除原因是由于系争房屋存在漏水问题以致无法使用。故蚌昌公司的上述主张缺乏事实依据，本院难以采纳。一审审理中，茹行在2020年4月9日的庭审中表示，考虑到租赁合同长期履行的特点同意解除双方租赁合同，一审法院因此确认双方合同在本案中解除，并无不当。第二，合同解除后，蚌昌公司应当依约将系争房屋恢复原状后返还给茹行，并向茹行支付至房屋返还之日止的租金和房屋使用费。一审判决后，蚌昌公司将系争房屋中间的墙恢复原状后要求茹行于2020年6月27日进行房屋交接；茹行虽主张系争房屋于2020年6月27日尚未恢复原状，但其未提供证据证明系争房屋交付蚌昌公司时的原状究竟为何，且一审审理中亦未曾提出小房间拆除的问题，故茹行于2020年6月27日拒绝接收系争房屋，依据不足。因此，蚌昌公司应支付的租金及房屋使用费应计至2020年6月27日止。第三，因蚌昌公司于2019年6月-12月仍实际占有系争房屋，故茹行要求蚌昌公司支付该期间内茹行实际垫付的物业费，符合双方合同约定，应予支持。第四，蚌昌公司无正当理由提前解约的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院根据案件具体情况，酌情调整蚌昌公司应支付的违约金数额，较为合理，可予维持。第五，二审中茹行确认其已于2020年8月11日收回系争房屋，故无需再判令蚌昌公司承担返还义务。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初4200号民事判决第一、四、五、六、七项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初4200号民事判决第二项；三、变更上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初4200号民事判决第三项为：上海蚌昌实业有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月人民币7，542元的标准，向茹行支付自2019年10月1日起至2020年6月27日止的租金及使用费计人民币67，030.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费1，118元、财产保全费541元，由茹行负担283元，由上海蚌昌实业有限公司负担1，376元；一审反诉案件受理费88元，由茹行负担；二审案件受理费2，062元，由上海蚌昌实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  黄伯青审 判 员  成 皿二〇二〇年八月二十四日法官助理  陈雅葳书 记 员  李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。