广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11475号上诉人（一审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所。住所地：广东省广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。法定代表人：陈穗欣，该所所长。委托诉讼代理人：王靓，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林川，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘召保。被上诉人（一审被告）：张世意。被上诉人（一审第三人）：广州市财贸建设物业管理有限公司。住所地：广东省广州市越秀区大德路188号M层。法定代表人：郑健伦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁素丽，广东信良兆诚律师事务所律师。一审被告：广州上宁机电设备工程有限公司。住所地：广东省广州市海珠区赤岗路187号之四。法定代表人：梁钦章。一审被告：梁钦章。一审被告：黎淑女。一审被告：陈洁文。一审被告：陈卫文。上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称房屋一所）因与被上诉人刘召保、张世意、广州市财贸建设物业管理有限公司（以下简称财贸公司）、一审被告广州上宁机电设备工程有限公司（以下简称上宁公司）、梁钦章、陈洁文、陈卫文、黎淑女返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人房屋一所上诉请求：1.撤销（2018）粤0105民初11051号民事判决；2.改判刘召保、财贸公司、张世意（以下简称刘召保等3人）在本判决生效之日起十日内，按占用373.0984平方米，按广州市房屋租赁参考价的商业标准，向房屋一所支付从2016年5月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费502689元；3.上诉费用由刘召保等3人承担。事实与理由：一、一审查明事实不清。房屋一所依法管业的××路×号首层02铺（即涉案房屋，以下简称首层02铺）被刘召保等3人非法占用，房屋一所依法管业的××路××首层03铺（以下简称××03铺）、××路××首层（以下简称××首层）、××路×号二层02铺（以下简称二层02铺）同样由刘召保等3人非法占用。占用人上宁公司、梁钦章、陈卫文自认的占用面积均位于二层，而通往建筑物外部的大门位于一层。因此，二层占用人日常出入时，必须经过一层才能到达二层。房屋一所主张二层的占用人必然占用了首层02铺的产权面积，是基于讼争房屋产权情况和讼争房屋现场通行客观情况提出的主张，属于无需证据证明的日常生活经验。上宁公司、梁钦章自认的二层面积，历来是经过首层02铺步梯通行；陈卫文自认的二层面积，历来是经过××03铺内部自设的楼梯，从××03铺一层大门通行。2018年9月20日，房屋一所收回讼争房屋后，进入房屋内部发现首层02铺的产权面积内除步梯一座外，还加建有公共厕所、公共走道、货梯一部。而××03铺内部自设的楼梯被人为封闭，该内设楼梯封闭后，陈卫文自认的占用面积另有一处通道可通行，该通道正是从首层02铺、二层02铺的产权面积里改建而成的。因此，刘召保等3人必然不可能仅仅只占用其自认的面积部位，因为其自认的部位均不具有通道可通行。刘召保等3人主张其仅占用了自认的产权面积，应当由刘召保等3人对其通行情况承担举证责任。但一审法院在本案和二层02铺案件中认为其未占用首层02铺现状通道、楼梯、货梯、厕所，在××03铺案件中认为其未占用××03铺一层，显然违背生活常理，割裂了事物之间的必然联系。二、根据一审判决，按照经评估的房屋占用费标准与占用人自认占用的面积计算的占用费金额，远远低于占用人实际缴纳的租金金额，亦可佐证占用人实际占用的面积多于其自认的面积。房屋一所认为，一审法院应依职权主动调查刘召保等3人是否收取了其他人缴纳的租金。结合刘召保和财贸公司以多种资金流水混在一起无法分清为由拒不提供证据的事实，应当由刘召保等3人共同承担举证不能的不利后果，认定讼争房屋的所有面积均被其出租牟利。三、一审判决适用法律错误。一审法院认为“虽然刘召保及财贸公司都认为刘召保出租物业给陈卫文是职务行为，但刘召保出租时并没有明确其是代理人”不当。刘召保出租物业给其他人是否职务行为，不是由其是否披露代理人身份决定的，而是由其出租行为的违法性决定的。涉案房屋依法由房屋一所管理，出租该房屋不属于财贸公司的职权内容，刘召保及财贸公司无权对讼争房屋行使权利，因此不能构成职务行为。假如财贸公司确实收取了刘召保交来的租金，根据《民法总则》的相关规定，财贸公司应当与刘召保承担连带责任。四、上述四间房屋于2020年3月20日通过公开市场方式，作为一个整体与案外人达成了出租协议，出租用途是商业，总面积1792.8282平方米，每年有递增，第一期租金是54114元/月，市场方式出租每平方米每月的租金单价是30.11元。根据侵权法第19条的规定，侵害他人财产的财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。法律规定的市场价格就是指通过公开市场方式招租的成交价格。本案一审评估机构将诉争房屋单价评估为20元/平方米，该价格与市场价格相比显著过低，与梁钦章等使用人实际向财贸公司、刘召保承租房屋的价格相比亦过低。涉案房屋被刘召保等3人侵占时用途是商业，按市场价格出租出去的用途也是商业，但评估机构认为该房屋的用途不是商业，而是按照办公和仓库用途评估，导致得出了错误的价格，二审应当予以纠正。一审判决认为房屋一所没有有利证据反驳评估报告，现房屋一所可以提交一审判决后形成的成交确认书和合同，证明本案的占用费应当按市场价格计算，所谓占用期间市场价格就是指房管部门发布的参考价。五、根据房屋一所在一审中提交的视频、照片显示，涉案房屋各部位都有人使用，房屋被间隔出来的空间有的被间隔成夹间，有的被间隔成通道，刘召保等3人在使用面积中只承认自己使用了某个特定区域，其他的使用区域是别人在用，该说法没有证据证明。不管是谁实际使用，当然都是通过财贸公司、刘召保向其出租的，也就是说财贸公司、刘召保是实际收到了涉案房屋全部面积违法出租所获得的租金，该事实是具有高度盖然性。根据2020年5月1日生效的新证据规则第86条第1款，本案庭审中各实际使用人自认了其曾经与财贸公司、刘召保达成了互相串通，与各实际使用人在诉讼中委托律师作出虚假陈述的方式欺诈房屋一所关于房屋是何时、被何人占用的事实，其目的是为了侵占、侵吞国有资产。在本案起诉前，房屋一所曾经找到财贸公司与刘召保了解涉案房屋的情况，当时财贸公司、刘召保就对我方实施了欺诈行为，根据房屋一所在2019年10月28日庭审中当庭提交的情况说明、约谈记录表可以证明财贸公司自认了其早已清楚该房屋是属于房屋一所管理，且需要清退房屋使用人，财贸公司声称其没有图纸、没有房产证，不清楚房屋里面的划分及使用情况。涉案房屋实际由财贸公司或刘召保全部出租，并非只是一审认定的其他实际使用人指认的部位。被上诉人财贸公司辩称，一、房屋一所并未办理涉案房屋的接管手续，无权向我方与刘召保主张占用费。二、房屋一所将一审未判令承担责任的无独立请求权的第三人即我方列为被申请人于法无据，房屋一所上诉请求我方承担连带责任，超出一审诉请，应依法予以驳回。三、我方将部分场地出租的行为属于无因管理。四、关于本案占用面积，我方仅确认黎淑女指认的部分场地面积，对非指认部分场地面积不予确认。刘召保与黎淑女签订的租赁合同项下租赁场地并不涉及房屋一所提及的公共通道、公共楼梯、公共厕所等面积，在没有其他证据的情况下，房屋一所关于面积部分的上诉理由没有依据，其应对其诉讼主张进行举证，否则承担举证不能的不利后果。五、关于占用费计算标准及起止时间。一审法院委托广东高迪评估咨询有限公司对涉案房屋出具《价格评估结论书》，评估结果客观、真实、有效，应作为占用费计算标准，房屋一所要求按租金参考价计算没有依据。房屋一所主张的占用费终止时间没有依据，黎淑女、刘召保等人均确认于2018年9月10日搬走，房屋一所没有证据证明此后黎淑女仍使用涉案房屋。六、房屋一所认为我方或刘召保出租，但房屋一所在本案中又主张我方与刘召保承担连带责任，这是相互矛盾的。七、房屋一所主张我方作出虚假陈述没有依据。一审期间，是因为房屋一所没有起诉我方也不愿意追加我方作为被告，故我方才会与租户进行协商，由租户应诉，最终如果经法院认定权属人为房屋一所且确认了占用费金额可以由我方承担，我方没有任何虚假供述与恶意串通。房屋一所并没有履行对涉案房屋的接管手续，也没有履行对涉案房屋的任何管理义务，故房屋一所对房屋被占用存在一定过错。我方认为张世意与本案没有任何关系。被上诉人刘召保、一审被告上宁公司、梁钦章、陈卫文、黎淑女均述称，同意财贸公司的答辩意见。被上诉人张世意、一审被告陈洁文经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。房屋一所向一审法院起诉请求：1、刘召保、陈洁文、陈卫文按每月每平方米47元、占用53.7521平方米的标准，连带向房屋一所支付自2008年2月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费445380元；2、张世意、上宁公司、梁钦章按每月每平方米47元、占用74.2258平方米的标准，连带向房屋一所支付自2008年2月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费445380元；3、刘召保、黎淑女按每月每平方米47元、占用245.1206平方米的标准，连带向房屋一所支付自2008年2月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费1470805元；4、刘召保与张世意对第1、2、3项的房屋占用费承担连带责任；5、本案诉讼费由上宁公司、梁钦章、黎淑女、张世意、陈洁文、陈卫文、刘召保承担。一审法院认定事实：生效的裁判文书查明如下事实：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），房屋一所由区国土规划局移交区住建水务局。据2002年10月15日广州市房地产测绘所绘制的《房地产分户图》记载，××路×号首层02铺建筑主结构A9；单元总建筑面积373.0984㎡；等。2008年1月28日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向广州市国土房管局海珠区分局发出《直管房拆迁接管通知书》（越秀接字第1992号），载明：××路×号首层02铺房屋面积373.0984平方米；非住宅；接管日期为2008年2月1日；等。诉讼中，根据房屋一所的申请，一审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对104号首层02铺自2008年2月1日起至2018年9月20日止的时间段内的每年的租金进行评估，评估基准日为2008年2月1日起至2018年9月20日。房屋一所为此预交了评估费10310元。广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》显示：价格评估过程：现场勘查时门牌为××；价格评估结论：104号首层02铺从2008年2月1日至2018年9月20日的租金价格为人民币1068778元整，附件《各年租金价格评估明细表》载明：总建筑面积373.0984㎡，2008年-2018年每平方米租金单价依次为20元（2008年）、19元（2009年）、18元（2010年）、18元（2011年）、25元（2012年）、25元（2013年）、23元（2014年）、30元（2015年）、26元（2016年）、22元（2017年）、20元（2018年）。评估过程中，房屋一所对《价格评估结论书》（初稿）提出异议，主要内容如下：各年租金评估价格明显偏低，具体如下：一、租金评估价格低于同地段商业、办公用房租金参考价；二、租金评估价格低于同地段房屋租金；三、租金评估价格低于同行业租金评估价格；等。广东高迪评估咨询有限公司于2019年9月4日对房屋一所提出的异议作出《异议答复函》，主要内容：l、根据委托人提供的直管房拆迁《接管通知书》复印件，涉案物业的使用性质为：非住宅。由于涉案物业的最佳用途并非商业，我公司根据现场勘查涉案物业的结构、现状、地理位置及法院提供的资料，综合考虑办公用途和仓库用途的租赁市场价格，参考广州市房屋租赁管理所公布的《广州市房屋租金参考价》中办公用房及仓库用途的租赁价格，计算得出标的物业的租金价格。2、由于涉案物业无电梯，因此二层的价格比首层的价格要低。3、异议人提供的多份《广州市房屋租赁合同》复印件中的物业的地理位置、建筑（或使用）面积、房屋的使用性质、租赁期限及签约时间与标的涉案物业没有可比性。对于《价格评估结论书》，房屋一所质证表示：价格评估结论与实际偏差较大，按照《异议答复函》，评估公司认为涉案房屋的最佳用途不是商业，所以没有按商业参考价计算评估报告的租金单价，评估公司应综合考虑商业办公和仓库三种非住宅的价格，本案涉案房屋实际用于商业，应按商业标准，仅因涉案房屋最佳用途取值，不按照商业用途取值背离了诚实信用原则。根据参考价的使用规则，只有标的物是商业用途时，才能使用逐层递减，根据被告提交的租赁合同，被告承租涉案房屋的实际单价均远高于评估价，本案是物权保护和侵权纠纷，应根据过错填补原则按照实际少收的租金来支持，不应当按照评估价。评估报告后附的照片与104号首层02铺无关。上宁公司、梁钦章、黎淑女、张世意、陈卫文、刘召保及财贸公司对上述评估结果均无异议。诉讼中，房屋一所和梁钦章、黎淑女、陈卫文到涉案场地进行现场测绘，上宁公司、梁钦章、黎淑女、陈卫文指认各自承租使用的位置。海珠区房屋测绘中心于2018年12月11日绘制××路××首层、××首层03铺、104号首层02铺《广州市房地产查丈原图（首层）》及××路××二层03铺、104号二层02铺《广州市房地产查丈原图（二层）》。具体如下图：经现场指认，黎淑女指认其使用查丈原图（首层）中区域⑩。梁钦章指认其使用查丈原图（二层）中区域③⑤。陈卫文指认其使用查丈原图（二层）中区域①。房屋一所确认其在执法检查时没有看到过××03铺二楼挂过广州市海珠区昌岗泰源兴食品贸易行（经营者：陈洁文）的招牌，执法检查××03铺二楼当日出现的是陈卫文，现场指认当日也是陈卫文。陈卫文表示指认当日因为房屋一所告的是陈洁文，故签了陈洁文的名字；与刘召保签订的租赁合同被刘召保收回；没有见过邱伟一，也没有向邱伟一交过租金，租金、水电费都是交给刘召保。一审期间，房屋一所表示：涉案房屋由上宁公司、梁钦章、黎淑女、陈卫文、张世意、刘召保等进行改建，不清楚改建时间；上宁公司、梁钦章、黎淑女、陈卫文、张世意、刘召保和财贸公司对此不予确认。房屋一所还表示：其起诉后发现涉案场地已经空置，于2018年9月20日上锁并收回。张世意、上宁公司确认上宁公司承租104号二层02铺的部分房屋，张世意收取了上宁公司2016年7月至2017年6月的租金共40800元，每月3400元；2017年7月至2018年7月的租金共52000元，每月4000元。上宁公司于2018年8月中旬搬出房屋。张世意将上述租金现金方式交给刘召保。刘召保对此予以确认，并表示全部租金交给了公司。刘召保表示：收取黎淑女2016年5月1日至2018年9月10日的租金共141500元；其是涉案场地的现场管理人员，签订租赁合同不太合适，故让其朋友邱伟一与陈卫文签订租赁合同，但邱伟一只是签了名，与陈卫文都没有见过面，其收到陈卫文交纳的两年租金，每月6500元，共156000元，全部租金交给了公司；陈卫文从2016年8月25日开始使用××03铺二楼，2018年8月底开始没有使用。财贸公司确认委托刘召保出租104号首层02铺、104号二层02铺、××03铺二楼的部分房屋；收到了刘召保向黎淑女、上宁公司、陈卫文收取的租金。刘召保与财贸公司确认刘召保通过现金、转账、微信、支付宝等多种方式将收取的租金给其，刘召保负责公司多种资金流水，很多钱包括停车费、管理费混在一起无法分清，不能明确指向本案的租金。经一审法院释明，房屋一所坚持要求刘召保、张世意承担责任，不要求财贸公司承担责任。一审法院认为，本案是物权保护纠纷。广州市国土房管局海珠区分局发出《直管房拆迁接管通知书》载明：××路×号首层02铺房屋面积373.0984平方米；非住宅；接管日期为2008年2月1日。房屋一所履行职责对涉案房屋进行管理，故有权提起本案诉讼。诉讼中，经现场指认，黎淑女确认其使用了《广州市房地产查丈原图（首层）》中的区域⑩，刘召保也确认其出租的是区域⑩给黎淑女，房屋一所未提供足够的证据证实黎淑女使用了104号首层02铺中除区域⑩的其他部位，故该院对于黎淑女主张其只使用了104号首层02铺中的区域⑩的意见予以采信。黎淑女称其只使用了150多平方米，但确认其使用的是区域⑩，故该院认定黎淑女使用的面积以《广州市房地产查丈原图（首层）》区域⑩的面积184.2229平方米为准。房屋一所主张上宁公司、陈卫文以及广州上宁电器维修部、泰源兴贸易行使用了本案104号首层02铺，上宁公司、陈卫文、梁钦章对此予以否认，陈洁文没有到庭参加诉讼，但房屋一所自认在执法检查时也是在××03铺二楼看见陈卫文，该院对于陈卫文主张泰源兴贸易行并未使用该房屋，而是由其只使用了××03铺二楼中的区域①的意见予以采信。房屋一所未能提供足够的证据予以证实上述上宁公司、梁钦章、陈洁文、陈卫文、张世意使用了本案104号首层02铺，该院对房屋一所的该主张不予采信。房屋一所要求上宁公司、梁钦章、陈洁文、陈卫文、张世意承担本案104号首层02铺的占用费的诉讼请求依据不足，该院不予支持。关于占用费计算标准及起止时间。房屋一所作为房屋管理人负有及时核查房屋状况的义务，而房屋一所并未有证据证实黎淑女从2008年2月1日开始使用涉案房屋应自行承担不利后果，结合本案证据及当事人陈述，黎淑女的租赁期限从2016年5月1日起，故该院对于黎淑女主张其从该日使用涉案房屋的主张予以合理采信。黎淑女的租金水电费均向刘召保支付，故实际履行租赁合同的双方应是黎淑女与刘召保。黎淑女虽然表示其于2018年9月初搬离涉案房屋，但其提交的证据不足以证明其已将房屋交还给房屋一所，房屋一所自认于2018年9月20日收回涉案房屋，故房屋占用费从2016年5月1日计算至2018年9月20日为宜。据广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》显示：104号首层02铺2016年、2017年、2018年每平方米租金评估单价分别为26元、22元、20元。房屋一所主张评估价偏低，但未有足够有力证据予以反驳，故对上述评估结果该院予以采纳，占用费标准参照上述评估租金单价计算。占用费应以实际使用的面积为据来计算，因此，黎淑女使用的区域⑩184.2229平方米的占用费为：2016年5月1日至2016年12月31日的房屋占用费按每月每平方米26元×184.2229平方米标准计算，2017年1月1日至2017年12月31日的房屋占用费按每月每平方米22元×184.2229平方米的标准计算，2018年1月1日至2018年9月20日的房屋占用费按每月每平方米20元×184.2229平方米的标准计算。经核算，上述占用费总额为118885元。现因物业出租所得的租金收益高于评估的占用费标准，鉴于黎淑女、刘召保确认黎淑女的租金已经全部交给刘召保，财贸公司确认刘召保将全部租金141500元给到其，从公平合理的角度考虑，房屋一所要求黎淑女承担本案的占用费该院不予支持。虽然刘召保及财贸公司都认为刘召保出租物业给黎淑女是职务行为，但刘召保出租时并没有明确其是代理人，刘召保、黎淑女均不能提供全部租金141500元实际由刘召保给到第三人的证据，且现因物业出租所得的租金收益高于评估的占用费标准，刘召保及财贸公司应向房屋一所支付因出租本案物业所得的全部金额141500元，本案评估费用10310元由刘召保及财贸公司共同负担。经该院释明，房屋一所坚持要求刘召保、张世意承担责任，不要求财贸公司承担责任。房屋一所的该主张是其自身权利的主张，并无不当，该院予以支持。故刘召保应向房屋一所支付因出租本案物业所得的全部金额141500元，本案评估费用10310元由刘召保负担。至于刘召保与财贸公司的责任分担，刘召保可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、刘召保在判决生效之日起十日内向房屋一所支付从2016年5月1日起至2018年9月20日止的房屋占用费141500元；二、驳回房屋一所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24476.3元，由房屋一所负担22908.8元，刘召保负担1567.5元。本案评估费10310元，由刘召保负担，刘召保在判决生效之日起十日内将上述评估费直接支付给房屋一所。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，房屋一所向本院提交《成交确认书》《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，拟证明涉案房屋实际出租价格，一审法院采纳《价格评估结论书》的价格错误。财贸公司向本院提交广州市不动产查册表，拟证明涉案房屋的产权人是广州名盛房地产实业有限公司，房屋一所没有办理房屋接管手续，不是合法产权人，无权主张涉案房屋的占用费。其他当事人未向本院提交新的证据。本院认为，本案系返还原物纠纷，涉及不动产的返还问题，而陈卫文是香港特别行政区居民，故本案属于涉港不动产纠纷，应参照涉外案件处理。因涉案不动产位于我国内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，一审法院适用我国内地法律作为处理本案争议的准据法正确，故本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、财贸公司、张世意应否对涉案房屋的占用费承担责任；二、涉案房屋占用费如何确定。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。1.关于财贸公司应否承责的问题。根据房屋一所在一审时提出的诉讼请求及陈述可知，房屋一所在一审时仅起诉要求上宁公司、梁钦章、黎淑女、张世意、陈洁文、陈卫文、刘召保对涉案房屋的占用费承担支付责任，并未要求财贸公司承担责任。而且，经一审法院释明后，房屋一所明确表示不要求财贸公司承担责任，该主张属于房屋一所对自身民事权利的自由处分，并未违反法律规定，本院予以确认。据此，一审法院未判令财贸公司对涉案房屋占用费承担责任，合法有据，并无不当。现房屋一所上诉要求财贸公司承担相应的责任，明显超出其一审的诉讼请求范围，于法无据，本院不予支持。2.关于张世意应否承责的问题。根据一审查明的事实可知，张世意并未参与涉案房屋的出租、租金收取等事宜，房屋一所亦未提供充分的证据证明张世意占用或出租涉案房屋受益，故房屋一所要求张世意对涉案房屋的占用费承担责任，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于争议焦点二。1.关于面积的问题。首先，房屋一所作为涉案房屋的管理单位，应对涉案房屋负有及时管理、核查的职责。财贸公司以房屋一所未接管涉案房屋为由主张其无权提起本案诉讼，依据不足，本院不予采纳。故本院对于财贸公司二审期间提交的广州市不动产查册表，亦不予采纳。其次，房屋一所作为原告提起本案诉讼，主张涉案房屋被他人非法占用，其应对他人非法占用房屋的事实及具体情况负举证责任。根据一审现场指认的情况，黎淑女指认的使用涉案房屋部分区域的情况与刘召保确认的出租情况一致，在没有其他相反的证据足以推翻上述二人的自认的情况下，一审法院根据上述二人指认的面积计算使用费，合理有据。房屋一所上诉主张除了上述指认的承租面积之外，其他场地亦被刘召保等3人使用或出租，但其并未提供相关的证据予以证明，故本院不予采纳。2.关于计算标准的问题。一审期间，一审法院委托有资质的评估机构对涉案房屋的租金进行评估，评估机构作出《价格评估结论书》。针对房屋一所提出的异议，评估机构亦作出了复函予以说明。上述《价格评估结论书》是评估机构根据涉案房屋的使用性质、现场勘查情况，并综合房屋的结构、现状、地理位置及现有材料而作出的，其评估结论合理有据，并无显著不当。而根据房屋一所二审提交的《成交确认书》等证据材料显示，其是将涉案房屋在内的其他房屋作为一个整体出租，并可办理相关的登记手续，与涉案房屋的实际使用情况并不具有可比性。故房屋一所以上述《成交确认书》等证据来证明一审法院采纳《价格评估结论书》作为涉案占用费计算标准错误的主张，依据不足，本院不予采纳。综上所述，房屋一所的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6718元，由上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  李志明审判员  俞 颖二〇二〇年八月二十一日书记员  王 涵陈晓君王嘉宝