浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2211号 上诉人（原审被告）：义乌市中都置业有限公司，住所地：浙江省义乌市苏溪镇徐丰村。统一社会信用代码：913307825517730775。 法定代表人：金根生，经理。 委托诉讼代理人：华佳楠，浙江宁邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈炜，浙江宁邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄以群，男，1970年4月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：张小英，女，1968年1月30日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人义乌市中都置业有限公司因与被上诉人黄以群、张小英商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初16602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 义乌市中都置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黄以群、张小英的诉讼请求。事实和理由：一、黄以群、张小英的诉请已经超过诉讼时效。黄以群、张小英于2016年7月5日自行办理了不动产权证，却在2019年9月5日才向义乌市人民法院起诉。在此之前，黄以群、张小英并无任何证据证明其主张相关权利，早已超过三年的诉讼时效。义乌市中都置业有限公司在一审中明确提出诉讼时效问题，并请求驳回黄以群、张小英的诉请，但原审法院在判决书中对时效问题只字未提，径直作出判决，属于程序及实体双重违法。二、义乌市中都置业有限公司并未违约，黄以群、张小英未到义乌市中都置业有限公司处办理书面的委托手续，系因黄以群、张小英的行为导致义乌市中都置业有限公司无法代办不动产权证。义乌市中都置业有限公司于2010年8月19日取得房屋土地使用权证，2014年5月27日取得《土地使用权分割登记证书》。取得这些证书后，御金嘉园业主办理不动产权证书的条件全部具备了，只需要业主前来办理委托手续就可以办理不动产权证，义乌市中都置业有限公司没有理由拒绝为业主办证。义乌市中都置业有限公司多次电话通知黄以群、张小英前来办理书面的委托手续，但黄以群、张小英未前来办理，导致义乌市中都置业有限公司无法代办不动产权证书。合同约定的办证时间到期后，义乌市中都置业有限公司又曾发送书面通知要求黄以群、张小英前来办理委托手续，但黄以群、张小英一直未前来办理。因此违约系由黄以群、张小英自己的行为造成，义乌市中都置业有限公司不构成违约。三、即便认定义乌市中都置业有限公司违约，违约时间应该截止计算到义乌市中都置业有限公司通知黄以群、张小英前来办证的时间即2015年10月15日为止。义乌市中都置业有限公司多次电话通知黄以群、张小英前来办理书面的委托手续，并于2015年10月15日向未前往办理委托手续的业主们邮寄了办理产权登记手续的通知。黄以群、张小英未提供相反证据证明其未收到邮寄通知的情况下，应当认定义乌市中都置业有限公司寄送了相关的书面通知。故即便认定义乌市中都置业有限公司违约，违约时间应截止计算到义乌市中都置业有限公司通知黄以群、张小英前来办证的时间即2015年10月15日为止。 黄以群、张小英辩称，合同是义乌市中都置业有限公司提供的，义乌市中都置业有限公司让我们交的费用，我们都交清了，但义乌市中都置业有限公司一直没有给我们办证，当时说交的办证费用可以抵物业费我们也同意，多交的钱应当退给我们，但一直没有退。义乌市中都置业有限公司提出我们起诉已经超过诉讼时效，我们不懂法律，不清楚诉讼时效问题，是义乌市中都置业有限公司违约在先。我们一直给义乌市中都置业有限公司打电话要求退钱，刚开始电话打去说过一、二天就退给我们，后来就变成一、两年了，到现在也没有退。违约金已经减少了一半，我们都是按照合同来的。请求驳回上诉，维持原判。 黄以群、张小英向一审法院起诉请求：1、判令义乌市中都置业有限公司支付黄以群、张小英违约金共计108900元（违约金以房款1207263元为基数，按日万分之一从2014年12月31日起计算至2016年7月5日）；2、判令义乌市中都置业有限公司返还办理权属证书所需的费用共计37313.71元并赔偿利息损失（从2013年6月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际返还之日为止）。 一审法院认定事实：黄以群、张小英向义乌市中都置业有限公司购买位于义乌市××镇××幢××单元××室房产，双方于2011年11月1日签订《商品房买卖合同》一份，约定购房款为1207022元，出卖人承诺于2014年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交给买受人，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。并约定：如买受人以按揭方式购房的，则交房时其房屋权属相关证书约定委托出卖人（或出卖人指定单位）办理。2013年6月30日，黄以群、张小英将代办权属证书所需的费用37313.71元款项支付给义乌市中都置业有限公司。后黄以群、张小英实际交付购房款1207263元，但义乌市中都置业有限公司未按约办理权属证书。2016年6月23日，义乌市中都置业有限公司就黄以群、张小英所购买的案涉商品房开具了不动产销售发票。义乌市中都置业有限公司将开具的发票及其他办证所需的材料交给委托办证的工作人员冯沾元。冯沾元依据被告交付的材料后即通知相关的购房者办证，并告知中都置业没有向其支付契税等办证费用，需由其本人交纳相应的办证费用后才能为其办证。2016年6月24日，黄以群、张小英向冯沾元汇款19738.95元用于垫付办证所需费用。之后，黄以群、张小英于2016年7月5日自行办理了不动产权证书。 一审法院认为，义乌市中都置业有限公司与黄以群、张小英签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应予以确认。双方应按约履行合同义务，黄以群、张小英已支付房款及契税等款项，义乌市中都置业有限公司未按约办理权属证书，已构成违约，应承担违约责任，返还已收的契税等款项37313.71元并赔偿利息损失。依据商品房买卖合同第十六条《关于产权登记的约定》中的内容，出卖人义乌市中都置业有限公司承诺取得土地、房屋权属证书的时间，即2014年12月31日，应当理解为义乌市中都置业有限公司将取得的土地、房屋权属证书登记在其名下的时间，因此，义乌市中都置业有限公司向购房人交付权属证书的时间，应当是义乌市中都置业有限公司取得初始登记日期届满后的合理期限内。因此，认定违约金合理的时间应当自2015年3月1日起至2016年7月5日止，则依据合同约定的违约金计算标准，违约金的金额为：59519.89元。综上，黄以群、张小英诉请合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十九条第一款之规定，判决：一、义乌市中都置业有限公司于判决生效后十日内返还黄以群、张小英各项费用共计37313.71元并赔偿利息损失（从2013年6月30日至2019年8月19日的利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算；从2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。二、义乌市中都置业有限公司于判决生效后十日内支付黄以群、张小英违约金59519.89元。三、驳回黄以群、张小英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4682元，由黄以群、张小英负担988元，由义乌市中都置业有限公司负担2438元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院依职权向义乌市诉调衔接人民调解委员会进行调查，义乌市诉调衔接人民调解委员会于2020年7月24日出具情况说明一份，证明自2016年起，义乌市苏溪镇御金嘉园的购房户即向义乌市苏溪镇人民政府投诉，要求解决开发商房屋延期交付、合同违约及违规收取不动产办证费用等问题，有关调解委员会也多次组织双方调解。 义乌市中都置业有限公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但从2016年起算本案也已超过诉讼时效。黄以群、张小英质证认为，对该证据无异议。本院对该证据予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于义乌市中都置业有限公司是否违约问题，因义乌市中都置业有限公司承诺于2014年12月31日前取得土地、房屋权属证书交给买受人黄以群、张小英，而义乌市中都置业有限公司于2016年6月23日才就涉案商品房开具不动产销售发票，且根据办证人员冯沾元的陈述，在可以办证时，义乌市中都置业有限公司没有交付办证费用，导致办证迟延，故义乌市中都置业有限公司的违约事实清楚。关于黄以群、张小英的诉讼请求是否已过诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。经查，义乌市苏溪镇御金嘉园的购房户自2016年起即向义乌市苏溪镇人民政府投诉，要求解决开发商房屋延期交付、合同违约及违规收取不动产办证费用等问题，有关调解委员会也组织双方多次调解。故诉讼时效发生中断。据此义乌市中都置业有限公司认为黄以群、张小英的诉讼请求已过诉讼时效的主张与事实不符，本院不予采信。义乌市中都置业有限公司未提供证据证明其2015年10月15日向黄以群、张小英邮寄办理产权登记手续的通知已由黄以群、张小英签收，其主张违约时间应截止至2015年10月15日止，依据不足。 综上所述，义乌市中都置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3426元，由上诉人义乌市中都置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  陈旻尔 审 判 员  郑青蓝 二〇二〇年八月十二日 代书记员  黄佳婧 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?