河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3106号 上诉人（原审原告）：邸梅，女，1968年2月13日出生，汉族，住河北省保定市。 委托诉讼代理人：张荣辉，男，1969年2月16日出生，汉族，住河北省保定市莲池区，系邸梅丈夫。 被上诉人（原审被告）：保定市拓信物业服务有限公司，住所地河北省保定市恒滨路89号2号楼403室，统一社会信用代码91130605MA07LYYFXA。 法定代表人：霍东欣，该公司经理。 上诉人邸梅因与被上诉人保定市拓信物业服务有限公司（以下简称拓信公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人邸梅的委托诉讼代理人张荣辉、被上诉人拓信公司的法定代表人霍东欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邸梅上诉请求：1.撤销河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初233号民事判决；2.由拓信公司解释清楚，在没有办理物业资质的情况下，违法从事物业服务的理由；3.由拓信公司先行修好我方地下车库；4.拓信公司立即停止出租小区公共设施和广告，并公示之前出租的费用及其使用情况。事实和理由：本案为拓信公司与邸梅合同纠纷，我们认为合同无效，拓信公司未履行合同约定。拓信公司与我小区业主代表签署合同日期为2016年4月5日，《住房城乡建设部办公室关于做好取消物业服务资质核定相关工作的通知》下发时间为2017年12月15日，合同签订日期与通知下发时间相差20个月，签订合同时拓信公司必须具备物业服务资质才有资格从事物业服务。一审判决认为2016年12月23日假日花园社区居委会出具证明，证明共有247户居民委托各楼长代表居民与拓信公司洽谈，该户数达总户数70%，其实际是231户签署了委托书。综上两点所述，拓信公司是采用欺诈、隐瞒、哄骗的手段获得了居民代表和居委会的信任取得的合同，因此无效。合同约定应由双方共同履行，本次合同纠纷，是拓信公司违约在先。一是我的地下车位漏水已有3年，多次与拓信公司交涉，至今未予维修；二是随意出租小区公共设施。因此拒交物业费理由正当。 拓信公司辩称，邸梅提出没有资质的情况现提供我公司资质的复印件，公司资质是在2016年1月6日经保定市住建局审批同意城市物业类经营活动。上诉状中提出的先行修复地下车库这件事违背了公共维修基金管理办法，车库是文化小区的人防工程，此次防水修复是属于中大型维修工程需要向住建局提交手续并提取公共维修基金。现文化小区还没有公共维修基金，我公司在没有公共维修基金的情况下对邸梅车库顶部漏水部位进行了力所能及的修复，并在顶部花园里做了排水沟，这都有图片为证。邸梅提及之前的广告牌，出租费用使用是在我公司进驻文化小区时与业主代表谈判达成的一致意见。意见如下：文化小区不收取路灯费用由院内这些经营费用来弥补其路灯的费用。我公司进驻文化小区是以包干制形式进入，包干制的形式在法律上是不需要向业主公示我们的各项经营费用的，请要求维持原判。 拓信公司向一审法院起诉请求：1.判令邸梅向拓信公司支付物业管理费3166.2元及违约金3000元，共计6166.2元；2.本案诉讼费用由拓信公司承担。 一审法院认定事实：邸梅为文化小区10号楼4单元401室业主，该房屋面积为135.3平方米。2015年4月5日，拓信公司（乙方）与文化小区业主代表（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定：甲方将保定文化小区委托给乙方保定市拓信物业服务有限公司管理，服务服务期限为三年，自2016年5月15日至2019年5月14日；服务标准：监控24小时布控，重点部位区域每3小时巡逻一次；小区道路广场每天清扫1次，垃圾每2天清运1-2次，楼道每日清扫1次，每半月拖洗一次，扶手每半月擦1次，定期对小区进行消毒和灭虫等，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅0.65元/平方米/月；物业服务费包括物业人员管理费、房屋设备运行维护费、公共秩序维护费、小区公共部位保洁费以及提供服务的其他公共性服务收费。2019年1月16日，拓信公司与文化小区业主代表签订《物业服务补充协议》，约定：保定市拓信物业服务有限公司为保定市文化小区服务到期后，继续服务至业主委员会成立。2016年12月23日假日花园社区居委会出具《证明》，证明共有247户居民委托各楼长代表居民与拓信公司洽谈，该户数达总户数的70%，拓信公司为文化小区提供物业服务。邸梅作为文化小区业主，未缴纳2017年11月15日至本案法庭辩论终结前共计27个月的物业费135.3×0.65×27=2374.5元。 一审法院认为，业主代表依法与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。本案中，拓信公司与文化小区业主代表签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，予以认定。拓信公司与邸梅之间存在物业服务合同关系，拓信公司应当按照合同约定提供物业服务，邸梅应当按照合同约定按时交纳物业费。2016年5月15日至今，拓信公司向文化小区提供了物业服务，邸梅实际享受了拓信公司提供的物业服务，故应当交纳2017年11月15日至本案法庭辩论终结前的物业费共计2374.5元。庭审过程中，邸梅认可欠缴物业费，但辩称拓信公司未能提供相应材料证明其具备物业服务资质，根据《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务资质核定相关工作的通知》，物业服务企业资质已取消，拓信公司依法取得营业执照并有社区证明予以佐证，可以从事物业服务活动，对邸梅该答辩不予认可；邸梅辩称的未能调取监控、放置在物业的个人物品丢失，未能提供相关证据证明其损失，且根据物业合同约定，个人物品的保管亦不属于物业服务范围，不构成拒交物业费的事由；邸梅辩称地下车库漏水，不构成拒交物业费的理由，邸梅可就该问题另行起诉。本案审理过程中，拓信公司自愿放弃主张违约金3000元，予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决：“一、被告邸梅于本判决生效之日起十日内给付原告保定市拓信物业服务有限公司2017年11月15日至2020年2月14日期间物业费共计2374.5元。二、驳回原告保定市拓信物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序减半收取25元。由被告邸梅负担。” 本院二审期间，拓信公司提交了物业资质证复印件，用于证明经保定市住建局准许其于2016年1月6日从事城市物业管理活动。邸梅质证称，对该复印件不予认可。因拓信公司提交物业资质证系复印件，邸梅不予认可，本院不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年4月5日，拓信公司（乙方） 与文化小区业主代表（甲方）签订了《物业服务合同》。对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，邸梅虽以居民代表系231户，而不是247户，拓信公司不具有资质属于欺诈的理由主张合同无效，但其在诉讼中，并未提供证据证实拓信公司存在损害国家利益情形，其主张不符合上述法定条件。故此，本院对邸梅关于物业服务合同无效的主张不予支持。 案涉合同是双方履行义务、享有权利的依据。拓信公司与邸梅之间存在物业服务合同关系，邸梅实际享受了拓信公司提供的物业服务，其应当履行交纳物业费的义务。拓信公司所主张的案涉物业费中，并未包含地下车辆库的费用，其主张车库漏水问题是属于建筑质量问题还是其他问题，其应另案主张，不属于拒交物业费的理由，故本院对其主张不予支持。关于邸梅的其他上诉请求，因其在一审中并未提起反诉，不属于本案审理范围，本院对该部分不予审理。 综上所述，邸梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人邸梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  白 月 审 判 员  郑金梁 审 判 员  陈 宁 二〇二〇年八月十一日 法官助理  佟锡尧 书 记 员  王翔翔