浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1498号 上诉人（原审被告）：蔡玲仙，女，1964年12月16日出生，汉族，住仙居县。 被上诉人（原审原告）：台州市安居物业管理有限公司。住所地：仙居县福应街道永安休闲街77号302-5室。 法定代表人：俞春玉，总经理。 委托诉讼代理人：滕小福弟，男，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：卢战勇，男，汉族，住仙居县。 上诉人蔡玲仙因与被上诉人台州市安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2020）浙1024民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡玲仙上诉请求：1、撤销仙居县人民法院作出的（2020）浙1024民初1694号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下： 第一，一审法院认为“原告作为房地产开发商选聘的物业管理服务企业在小区未成立业主委员会情形下，双方依法签订的《前期物业服务合同》和《补充协议》对未直接参与到前期物业管理合同中的各业主具有约束力”。这是错误的。被上诉人的法定代表人俞春玉与爱琴海小区的开发商（即台州阳光房地产开发有限公司）的法定代表人俞伟明系兄弟姐妹关系，且俞春玉持有台州阳光房地产开发有限公司30%的股份，爱琴海小区实际上就是台州阳光房地产开发有限公司将小区的前期物业承包给自己，这种做法违背了《物业管理条例》第二十四条规定的“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”，本案物业公司的选聘没有通过招投标方式，因此《前期物业服务合同》应认定为无效。 第二，一审法院认为“被告抗辩原告物业服务存在一定瑕疵，未提供充分证据证明，也不应成为其拒交物业费的理由”。这是错误的。1、根据上诉人提交的录音材料可以证明，小区内安保、卫生、停车、污水管道、房屋质量等问题从2016年起就一直存在，上诉人多次向被上诉人反应，但是被上诉人一直没有处理。根据上诉人提交的现场照片等证据可以证明2016年的问题到2020年仍旧存在，还因为被上诉人长期不管，导致对面中学的学生更加随意进出小区停车，乱停车问题更加突出、严重。2、根据录音材料，俞春玉说“如果有人管理，一年要三四万，你有三四万物业费给我吗？”（详见录音文字版第2页倒数第9行）可知，上诉人所在区域相对独立，因此被上诉人出于减少开支的原因，一直不愿意对该区域进行有效的管理，仅仅是派个人偶尔搞下卫生，其他服务基本没有提供。对上诉人反应的问题，被上诉人的管理人员和法定代表人本人均承认服务的确是存在问题。因此，不论是根据上诉人提交的证据还是被上诉人的自认，被上诉人提供的物业服务存在严重问题，上诉人拒交物业费合理合法。 第三，被上诉人法定代表人俞春玉在录音中（详见录音文字版第4页第8-9行）明确陈述“那你找我之后，如果我再拖，不再给你解决的，是我错，那你物业费可以不交”，上诉人也同意。录音可以证明双方达成了口头协议，即若被上诉人再不解决所反映的问题，则免除上诉人缴纳物业费的义务。俞春玉作为公司的法定代表人，在处理工作事务中的意思表示，当然代表公司意志，后果应当由被上诉人承担。事实上，上诉人反应的问题从2016年拖到至2020年一直没有得到解决和改善，因此，根据双方的口头协议，上诉人当然有权拒交物业费。 综上，上诉人认为，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。 安居物业公司辩称，蔡玲仙的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 安居物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告缴纳物业服务等各项费用6734元，并支付违约金875元（按1%月利率自2019年4月1日起计算至2020年4月30日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年7月25日，原告与台州阳光房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为台州阳光房地产开发有限公司建设的阳光爱琴海小区业主提供物业管理服务，收取物业服务费的标准为多层住宅每月每平方米0.7元，中高层住宅每月每平方米0.9元，车库车位管理费每月10元/位，公摊电费为每月每平方米0.2元，管理服务费每一年交纳一次，如逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金等条款。合同成立后，原告进驻该小区从事物业管理服务。2014年10月，被告入住该小区A2-101室，房屋面积400.87平方米，并已向原告交纳物业管理服务费至2018年2月底。此后，被告未再交纳物业管理服务费。至2020年2月29日，被告共拖欠物业管理服务费6734元。另外，该居民小区尚未成立业主委员会。 一审法院认为，原告作为房产开发商选聘的物业管理服务企业，在小区未成立业主委员会情形下，双方依法签订的《前期物业服务合同》和《补充协议》对未直接参与到前期物业管理合同的各业主具有约束力。原告为包括被告在内的业主提供物业管理服务后，有权按合同约定向各业主收取物业费，及时交纳物业管理费是业主的主要义务。业主正常缴纳物业管理费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证，而业主拒不支付物业费极易造成物业服务企业无法开展正常的物业服务，并对已经正常缴纳物业费的业主产生不利影响，而影响整个小区的秩序，更显失公允。因此，被告应按其房屋实际面积缴纳物业管理服务费。被告抗辩原告物业服务存在一定瑕疵，未提供充分证据证明，也不应成为其拒交物业费的理由。如果原告的物业服务给被告造成损失，可另行主张。综上，原告的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条的规定，判决：被告蔡玲仙自判决生效之日起十日内支付原告安居物业公司物业管理服务费6734元及违约金875元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡玲仙负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：本案《前期物业服务合同》是否有效？上诉人蔡玲仙是否可以拒交物业管理费？上诉人蔡玲仙主张，本案房地产开发公司选聘物业服务企业没有采用招投标方式，有违《物业管理条例》第二十四条等对物业服务所作的规定，故本案《前期物业服务合同》应认定为无效。并且，爱琴海小区2016年的物业管理问题到2020年仍然存在。基于以上两点，上诉人有权利拒绝交纳物业管理费。本院认为，《物业管理条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业……”。这是国务院以行政法规形式对前期物业管理做出的倡导性规定而非强制性规定，对于《前期物业服务合同》和《补充协议》的效力应按《合同法》及相关司法解释的规定来作出认定，本案上诉人蔡玲仙主张本案物业公司的选聘没有通过招投标方式导致《前期物业服务合同》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定、法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于物业费，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出上述规定的目的是维持物业管理市场秩序稳定运行。本案中，被上诉人安居物业公司为包括上诉人蔡玲仙在内的业主提供物业管理服务后，有权按合同约定向各业主收取物业费。业主正常缴纳物业管理费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。因此，上诉人蔡玲仙应按其房屋实际面积和约定的缴费标准缴纳物业管理服务费。上诉人蔡玲仙称被上诉人安居物业公司物业服务存在一定瑕疵，未提供充分证据证明，一审法院未予采信，并无不当。 综上所述，蔡玲仙的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人蔡玲仙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 陈永领 审 判 员 张妙君 二〇二〇年八月十日 代书记员 张 跃 7-