北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2274号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市振融装饰装璜有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇西马坡村村南路23号。法定代表人：袁振财，执行董事。委托诉讼代理人：张巡礼，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莎莎，北京市中闻律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京英氏养老服务有限责任公司，住所地北京市朝阳区神路街39号10幢1至2层1段25。法定代表人：王同新，总经理。委托诉讼代理人：王世晶，北京世盈律师事务所律师。上诉人北京市振融装饰装璜有限公司（以下简称振融公司）因与被上诉人北京英氏养老服务有限责任公司（以下简称英氏公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初26993号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。振融公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为英氏公司向振融公司给付自2015年7月26日起至2019年12月9日期间的房屋占有使用费2750300元；2.改判房屋装修改造工程的工程造价（施工期造价）部分的鉴定费10万元由英氏公司承担，房屋的装修现值（鉴定期现值）由双方依法承担；3.一审、二审案件受理费由振融公司与英氏公司依法承担。事实和理由：一、一审法院酌情减少相应比例房屋占有使用费没有法律依据，应当全额支持振融公司参照《租赁合同》约定的租金标准主张的房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的明确规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审判决确认承租人支付占有房屋期间的使用费应当依照合同无效的原则处理。因此，一审判决中酌情减少房屋占用费不符合法律规定。二、房屋装修改造工程的工程造价（施工造价）鉴定费应由英氏公司全额承担。本案的鉴定费用包括房屋装修改造工程的工程造价（施工期造价）和房屋的装修现值（鉴定期现值）两部分。其中房屋装修的工程造价部分，系英氏公司坚持要求鉴定，振融公司曾明确表示反对，且英氏公司在一审庭审中表示愿意承担鉴定费用。因此，房屋装修改造工程的工程造价（施工造价）鉴定费应由英氏公司全额承担。一审判决未对鉴定费的两个组成部分进行细分，要求由振融公司承担181600元鉴定费用不符合法律规定。英氏公司辩称，同意一审判决，不同意振融公司的上诉请求及事实理由。理由：1.双方协议无效的理由是振融公司提供的房屋没有取得相关规划证书等文件，英氏公司因此受到的损失应当由振融公司赔偿。2.因振融公司过错导致英氏公司养老院并未实际经营，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定的占有利益折价补偿原则要求英氏公司支付占有使用费，并无不当。3.房屋装修改造工程的工程造价和房屋的装修现值的鉴定过程中，英氏公司不腾退房屋是合法合规的。英氏公司向一审法院起诉请求：1.振融公司赔偿英氏公司建设工程设计费45000元；2.振融公司赔偿英氏公司建设工程施工费5021245.66元；3.振融公司赔偿英氏公司支付的工人工资600000元；4.振融公司赔偿英氏公司装修期间电费51632.68元；5.本案案件受理费及鉴定费由振融公司承担。振融公司向一审法院提出反诉请求：1.英氏公司给付振融公司截止至2019年12月20日的占有使用费2771233元及逾期支付占有使用费利息1737403.8元；2.英氏公司给付振融公司自2019年12月21日起至实际腾退之日止的占有使用费及逾期支付占有使用费利息，计算方式为以694575元为基数按每年5%递增，每年应付款日为7月26日，逾期支付占有使用费利息以前述占有使用费为基数按照年利率24%的计算标准自2019年12月21日计算至实际腾退之日止；3.英氏公司将北京市顺义区牛栏山镇后晏子村南路3号房屋恢复原状并腾退给振融公司；4.反诉案件受理费由英氏公司承担。一审法院认定事实：2014年6月26日，振融公司与英氏公司签订《租赁合同》，约定振融公司将位于北京市顺义区牛栏山镇后晏子村南路3号的房屋（以下简称案涉房屋）租赁给英氏公司，房屋出租建筑面积约为5000平方米，租赁日期自2014年7月26日起至2024年7月25日止（2014年6月26日至2014年7月25日系免租期），房屋及所在院落租金为每年60万元。租金支付方式如下：1.租金支付采用年付方式；2.自2014年7月26日起开始计算正式起租日；3.2014年7月26日前支付第一年租金（2014年7月26日起至2015年7月25日的租金）60万元；4.自2015年起，每年7月26日前，英氏公司向振融公司支付下一年的租金，直至租赁期满；5.前三年租金不递增，自第四年租金起，每年租金递增5%，直至租赁期满。2015年1月8日，甲方（出租方）振融公司与乙方（承租方）英氏公司签订《补充协议》约定：一、乙方对租赁房屋的房顶进行全面修缮改造，达到提供养老服务的质量标准；二、乙方承担租赁房屋屋顶的修缮改造工作的全部费用；三、甲方同意并认可乙方对租赁房屋屋顶的修缮改造的工作及费用。2016年3月15日，振融公司以房屋租赁合同纠纷为由将英氏公司诉至一审法院，一审法院于2017年8月7日作出（2016）京0113民初3667号民事判决书，以案涉房屋未取得相应的建造规划及审批手续为由判决振融公司与英氏公司于2014年6月26日签订的《租赁合同》无效。后振融公司不服该判决，上诉至本院，本院于2017年12月5日作出（2017）京03民终14017号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2016）京0113民初3667号民事判决书经审理查明部分认定，英氏公司承租案涉房屋用于开办养老院，对案涉房屋进行了装修。英氏公司未交纳自2015年7月26日起的租金。一审庭审中，英氏公司提交与案外人北京时代盛达装饰有限公司（以下简称时代盛达公司）于2014年7月5日签订的《英氏安养院装修合同》，该合同主要约定由时代盛达公司对英氏公司承租的案涉房屋进行装修。英氏公司提交其作为甲方与时代盛达公司作为乙方签订的《补充协议》，该协议约定：1.本工程项目的电力系统存在安全隐患，无法正常使用，乙方同意甲方聘请专业人员对电力系统重做；2.本工程项目的房屋吊顶未按照合同约定材料进行安装，存在安全隐患，乙方同意甲方聘请专业人员对吊顶重做；3.本工程项目的暖气设施材料及安装不符合合同约定，质量不合格，乙方同意甲方聘请专业人员重新安装暖气系统；4.本工程项目的用水设施安装不合理，无法正常使用，乙方同意甲方聘请专业人员重新设计施工；……8.本补充协议自2014年12月15日起生效。英氏公司提交与案外人北京良盛弘达建设工程有限公司（以下简称良盛弘达公司）于2014年7月11日签订的《建设工程施工合同》，该合同主要约定由良盛弘达公司对英氏公司承租的案涉房屋进行装修。英氏公司提交与案外人北京城建亚泰装饰设计有限公司（以下简称城建亚泰公司）于2015年11月4日签订的《建设工程设计合同》，该合同主要约定由城建亚泰公司对英氏公司承租的案涉房屋进行装修施工图及竣工图的设计。英氏公司提交两张招商银行转账汇款对账单，分别于2015年11月13日及2016年1月4日向城建亚泰公司支付养老院施工图、竣工图预付款22500元及养老院施工图、竣工图中期费用20000元。英氏公司提交上述5份证据用以证明其在装修案涉房屋时，先是聘请了时代盛达公司进行装修，但该公司未按照装修合同完成约定的内容，后其又委托良盛弘达公司进行施工，并由城建亚泰公司为良盛弘达公司的施工出具设计图纸。振融公司对于英氏公司与时代盛达公司签订的装修合同及补充协议的真实性认可，并表示英氏公司实际履行的也是与时代盛达公司签订的装修合同及补充协议。而对于英氏公司与良盛弘达公司签订的施工合同，振融公司表示该份合同是虚假的并未实际履行。对于英氏公司与城建亚泰公司签订的设计合同及付款凭证，振融公司表示认可设计合同及付款凭证的真实性，但其认为英氏公司于2014年7月开始装修施工，而设计合同签订日期却是在2015年11月，这在时间顺序上不符，因此该份设计合同及付款凭证与本案没有关联性。振融公司曾于2018年3月1日以合同纠纷为由将英氏公司诉至一审法院，主张英氏公司给付垫付的工人工资25万元，理由是振融公司为英氏公司总计垫付工人工资85万元，英氏公司已经支付60万元，尚欠25万元未给付。一审法院经审理作出（2018）京0113民初6826号民事判决书判决支持了振融公司的诉讼请求。经一审法院询问，英氏公司表示其在本案中主张的第三项诉讼请求就是其已经支付的工人工资60万元，并表示因该60万元损失是因为时代盛达公司装修不合格，其又另行委托良盛弘达公司进行装修，因此已经支付给时代盛达公司的60万元工人工资应当由振融公司进行赔偿。经一审法院询问，英氏公司表示现无法提交其向良盛弘达公司支付工程的款的证据，也无法提交良盛弘达公司是按照城建亚泰公司的设计图纸进行施工的证据。因双方无法就案涉房屋内装修的价值达成一致，英氏公司申请就案涉房屋内装修改造工程的工程造价（施工期造价）及房屋的装修现值（鉴定期现值）进行鉴定。一审法院委托北京双圆工程咨询监理有限公司进行鉴定，该公司于2019年9月5日出具《工程造价鉴定意见书》。后，振融公司就该鉴定意见书向北京双圆工程咨询监理有限公司提出书面异议，北京双圆工程咨询监理有限公司于2019年10月12日出具《鉴定意见书的异议回复意见》。北京双圆工程咨询监理有限公司最终确定：工程造价确定项为3419197.38元，待定项为1571128.62元；现值确定项为1709598.69元，待定项为785564.31元。其中待定项为：拆除工程、屋顶新建工程、北房屋顶新做屋面防水、北楼楼梯栏杆扶手踏步、北楼二楼东侧吊顶、电气工程、给排水工程、采暖工程中的铸铁加板式暖气片。英氏公司为此支付鉴定费用是261600元。振融公司表示鉴定意见书及异议回复意见中装修现值的确定项可以客观的反映出英氏公司装修的情况，而现值的待定项不应认定是由英氏公司所进行的装修项目，因为待定项所涉及的项目是在其将案涉房屋出租给英氏公司时就已经存在的，因为案涉房屋要满足一定的出租条件才可以进行出租。对此，英氏公司表示振融公司应当按照鉴定意见书及异议回复意见中装修的工程造价进行赔偿，因为工程造价可以客观的反映出英氏公司的装修投入，也能客观的反映出英氏公司的损失。经一审法院询问，振融公司表示无法提交鉴定意见书及异议回复意见中涉及的待定项在其出租给英氏公司时就已经存在的证据。2019年12月9日，一审法院组织双方就案涉房屋进行了现场勘验，在勘验时英氏公司明确表示可以将案涉房屋及场地腾退交付给振融公司，而振融公司则表示拒绝接收案涉房屋及场地，其理由是因英氏公司欠付水电费，导致案涉房屋及场地内水电路不通，无法检查案涉房屋及场地的水电情况，故不同意接收案涉房屋及场地。对此英氏公司表示其是将案涉房屋及场地现状腾退给振融公司，振融公司应当考虑的是案涉房屋及场地是否满足腾退条件，至于欠付水电费及水电路是否畅通的事宜，振融公司可以在接收案涉房屋及场地后另行主张，但振融公司拒绝接收房屋及场地，其目的在于造成占有使用费的继续发生，英氏公司对此不能认同。一审法院认为：经已生效的（2016）京0113民初3667号民事判决书认定，振融公司与英氏公司于2014年6月26日签订的《租赁合同》无效，而认定租赁合同无效的理由则是案涉房屋未取得相应的建造规划及审批手续。因此，振融公司作为出租方，应保证出租房屋证件手续齐备，但其出租的房屋并未取得相应的建造规划及审批手续，故振融公司应承担合同无效的主要责任，而英氏公司作为承租方，在承租时并未尽到对房屋相关手续进行审查的相应审慎义务，故英氏公司应承担合同无效的次要责任。关于英氏公司主张的本诉诉讼请求，针对其中第一、三、四项本诉诉讼请求。一审法院认为，英氏公司主张先将案涉房屋的装修工程发包给时代盛达公司施工，后因时代盛达公司施工质量不合格，又将案涉房屋的装修工程发包给良盛宏达公司进行施工，并由良盛弘达公司按照城建亚泰公司的设计图纸进行施工，英氏公司虽提交证据证明其与城建亚泰公司签订了建设施工设计合同，并支付了相应的设计费用，但根据本案查明的事实，英氏公司并无法提交其向良盛弘达公司支付工程款的证据，也无法提交良盛宏达公司按照城建亚泰公司设计图纸进行施工的证据，相反英氏公司向一审法院提交的支付工程款的证据均指向时代盛达公司，在此情况下，一审法院难以采信英氏公司主张的其与良盛弘达公司的建设施工合同已经实际履行，相应的也难以采信良盛弘达公司是按照城建亚泰公司的设计图纸进行施工，因此一审法院认为，英氏公司向城建亚泰公司支付的设计费与本案案涉房屋的装修公司并不存在关联性，英氏公司主张由振融公司赔偿设计费损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。同理，英氏公司主张由振融公司赔偿人工工资的前提，也是其先行发包由时代盛达公司施工，后因时代盛达公司施工不合格又由良盛弘达公司施工，而工程造价鉴定意见书鉴定涉及的装修内容是由良盛弘达公司完成的，但现英氏公司仅提交其与良盛弘达公司的建设施工合同不足以证明双方实际履行了合同，因此英氏公司主张由振融公司赔偿其人工工资的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。至于英氏公司主张由振融公司赔偿装修期间水电费的诉讼请求，一审法院认为装修期间是英氏公司在实际占有使用案涉租赁场地，并且英氏公司也在本案中主张了由振融公司赔偿装修损失，在此情况，英氏公司主张装修期间水电费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”关于英氏公司主张的第二项诉讼请求，一审法院认为，本案中，双方签订的租赁合同被确认无效，英氏公司是在经过振融公司同意的情况下进行的装饰装修，而振融公司本案中主张英氏公司拆除已形成附合的装饰装修，也即不同意利用，在此情况下，双方应各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，因此英氏公司主张按照施工期间工程造价的标准赔偿损失，一审法院不予采信，应当按照装修的现值由双方按照过错分担。结合鉴定意见书及异议回复意见，双方有争议的部分在于待定项目，根据英氏公司与振融公司签订的补充协议及英氏公司与时代盛达公司签订的补充协议，因振融公司认可该两份协议的真实性，且振融公司明确表示认可是由时代盛达公司就涉诉房屋装修工程进行的施工，在此情况下，上述两份补充协议明确提到了房屋屋顶修缮改造、电力系统、房屋吊顶、暖气系统、用水设施安装，而振融公司并未就鉴定意见书及异议回复意见中待定项目在其出租给英氏公司时就存在提交证据，因此一审法院有理由相信鉴定意见书及异议回复意见中涉及的待定项目是由英氏公司完成的。故，对于英氏公司主张的第二项诉讼请求，一审法院将结合鉴定意见书及异议回复意见中对于装修现值的鉴定及双方的过错比例在双方之间进行分担，对于英氏公司主张过高部分，一审法院不予支持。关于振融公司主张的反诉诉讼请求，一审法院认为，2019年12月9日一审法院组织双方进行现场勘验时，英氏公司已经明确将案涉房屋及场地腾退交付给振融公司，而振融公司主张因英氏公司欠付水电费导致无法查看水电路的主张，一审法院认为水电路是否畅通并不影响涉诉房屋及场地的腾退，且经一审法院现场勘验，案涉场地及房屋也确具备腾退交付条件，因此一审法院认为在2019年12月9日，案涉租赁场地业已具备腾退交付条件，振融公司拒绝接收，则占用使用费应计算至2019年12月9日止。对于振融公司主张2019年12月9日之后的占有使用费，一审法院不予支持，而对于振融公司主张逾期支付占有使用费利息的主张，于法无据，一审法院不予支持。需要明确的房屋占有使用费的给付标准问题，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还无效合同取得财产的一种方式，依照无效合同的处理原则，承租人应返还实际占有房屋获取的占有利益。但本案中，英氏公司承租案涉房屋及场地是为了开办养老院，但因案涉房屋未取得相应的建造规划及审批手续，英氏公司并未在案涉房屋内实际经营，且双方发生纠纷后，进入了长期的诉讼阶段，英氏公司为了保障自身的合法权益，无法及时腾退房屋，也在情理之中，此时如完全参照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费用与其获得的占有利益不符，有失公平。一审法院根据本案实际情况参照租金标准酌情减少相应的比例进行认定，具体数额一审法院核算。因振融公司拒绝接收案涉房屋及场地，现案涉房屋及场地仍由英氏公司控制，故振融公司主张腾退交付案涉租赁场地及房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。至于振融公司主张在腾退时由英氏公司将已形成附合的装饰装修拆除恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、振融公司于判决生效之日起7日内给付英氏公司装修现值损失1746614元；二、英氏公司于判决生效之日起7日内给付振融公司自2015年7月26日起至2019年12月9日期间的占有使用费1100000元；三、英氏任公司于判决生效之日起7日内将位于北京市顺义区牛栏山镇后晏子村南路3号的涉诉租赁房屋及场地腾退交付给振融公司；四、驳回英氏公司的其他诉讼请求；五、驳回振融公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为一审法院认定的占有使用费数额是否有误。振融公司主张，案涉房屋一直由英氏公司占有、使用、控制，应当按照《租赁合同》约定的租金计算方式计算房屋占有使用费。英氏公司不予认可，称其并未因为占有案涉房屋取得任何利益，因此，一审法院计算房屋占有使用费数额无误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”对于该条第一款的适用，应当根据案件的具体情况，将合同中约定的租金标准作为一项考量因素，仅以此为参照尺度，而不宜简单地根据无效合同中的租金标准进行裁判。否则，可能出现无效合同事实上按照合同有效情形处理的矛盾，违背合同无效的法律意义和处理原则。第一，英氏公司租赁案涉房屋系为开办养老院，英氏公司虽占有房屋，但因案涉房屋未取得建设规划等手续，英氏公司并未实际开办养老院，未能实际经营产生收益。第二，振融公司主张英氏公司在知道合同目的无法实现的情况下应当及时腾退房屋。但英氏公司主张因双方长期处于诉讼阶段，且其为案涉房屋所做装修等均需通过案涉房屋情况来认定，因此无法及时腾退房屋。因此，根据现有证据及查明的相关事实，一审法院未按照租金标准直接计算占有使用费而是根据实际情况酌定占有使用费数额，并无明显不当，本院予以维持。另，关于鉴定费的分担问题，一审法院根据双方的过错责任及申请鉴定的事项对鉴定费的分担数额，并无明显不当。综上所述，北京市振融装饰装璜有限公司的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10276元，由北京市振融装饰装璜有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年八月二十日法官助理  刘茜倩法官助理  张倩倩书 记 员  赵婷婷