浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终667号 上诉人（原审被告）：金轶梅，女，1974年9月27日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：张朝晖，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪君瑞，浙江泽鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋东能，女，1964年8月19日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 委托诉讼代理人：王韩英，浙江金哲律师事务所律师。 原审被告：宋建军，男，1963年1月21日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 原审第三人：宋美超，女，1997年3月18日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 上诉人金铁梅因与被上诉人蒋东能及原审被告宋建军、原审第三人宋美超合同纠纷一案,不服浙江省金华市金东区人民法院（2019）浙0703民初4093号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金轶梅的上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判，改判驳回蒋东能的诉讼请求或发回重审；二、本案的诉讼费由蒋东能承担。事实与理由：1、原判认为案涉土地为集体土地没有依据。金铁梅当时所购买的并非是具体的地基，仅是建房土地指标，系合法取得，并不违反法律强制性规定。案涉土地系规划性质土地，依法允许买卖。金铁梅当初购买宋建军户的75平米安置房土地平方，是基于看到《建设用地规划许可证》中“本用地项目符合城市规划要求，准许办理征用划拨规土地手续”，并听居委会领导说土地允许转让，而且也确实看到同一小区中类似买卖有很多的情况下才出资购买，并且在同一小区中，就在金铁梅所建房屋旁的同一排房产已经有些住户办理了产权证书。2、原审认为金铁梅为城镇户口，但同样现蒋东能户口也己由村民改为城镇居民。根据《土地管理法实施条例》第二条第五项的规定，村改居的，原属于其成员的集体所有的土地属于国家所有。本案中，蒋东能所属村早已完成村改居，其集体组织性质己经发生实质转变，其农民身份己经转变为城镇居民身份。即便诉争房产地基未办理出让手续，但其性质己经不同与传统意义上的农村宅基地，其原先限制转让的条件已经不存在。故双方签订的转让协议已经不违反法律强制性规定，应当有效。3、产生本案诉讼是因为蒋东能看到房价大涨后，心里产生失衡而违背诚实信用的行为。金铁梅购买的建房土地指标并建造房屋至今，双方协议已经履行完毕近10年。因近年房价大涨，蒋东能到现在才反悔并起诉至法院，明显有悖诚实信用原则。 蒋东能辩称：1、众所周知案涉土地位于王坦，王坦社区居委会已出具情况说明，证实案涉土地系集体土地，金轶梅购买的系宅基地的面积。2、王坦社区村民户籍改为城镇居民，与《土地管理法实施条例》当中陈述的转化为城镇居民是两个概念，是不同的性质。一个是户籍方面的管理，一个是村集体经济成员的身份转变，依据金华市2016年出具的户籍政策，金华已经是全部户籍已统一为居民户口，如果按照金轶梅的陈述，户籍改为居民户口，所在村集体的土地就转化为国有，政府无需城中村改造，也无需进行征迁安置。3、金轶梅认为蒋东能恶意提起诉讼没有依据，从蒋东能在一审提交的证据可以知晓，宋建军并没有将转卖宅基地面积的事宜告知蒋东能，其属于无权处分。4、若二审法院认定涉案土地系国有划拨土地，双方签订的合同有效，但蒋东能也可以基于土地性质认识错误，另案提起撤销之诉。 宋建军未作答辩。 宋美超未作陈述。 蒋东能向一审法院起诉请求判令：1、确认宋建军与金轶梅签署的《宅基地买卖合同》无效；2、金轶梅将坐落于金华市金东区××街道××路××号的房产腾空并归还蒋东能；3、请求依法判令诉讼费由金轶梅、宋建军承担。一审中蒋东能变更诉讼请求为：1、确认宋建军与金轶梅签署的《宅基地买卖合同》无效；2、本案诉讼费由金轶梅、宋建军承担。 一审法院认定事实：2009年王坦社区通过宅基地安置方案，宋建军、前妻蒋东能、小女儿宋美超三人可安置宅基地75平方（每人25平方），宋建军通过中间人舒跃成介绍，将三人所有的宅基地转让给金轶梅，2009年9月23日，宋建军以宋建军、蒋东能、宋美超名义（甲方）与金轶梅（乙方）签订地基转让协议，双方约定：根据王坦社区安置方案，甲方在王坦社区拥有安置房地基面积75平方转让给乙方，转让总价款30万元，款项在本协议签订后报名交地基前一次性付清。地基土地使用费（180元／平方），建房押金由乙方承担。并对办理土地证和房产证协助义务和相关费用及违约责任进行约定。同日，由宋建军收取地基转让款并出具收条一份，“今收到金轶梅王坦社区买地皮（75平方）人民币叁拾万元正”。金轶梅同时向盛贻祖购买建房地基25平方。2009年12月16日，金轶梅在××街道××楼××区沿街店面拆迁安置房地基位置差价竞价，竞价转让成交确认书确认舒跃成、金轶梅以431000元竞得Ｃ—15沿街安置100平方屋基。金轶梅竞得地基后出资建造沿街自建房一幢（丹溪东路1540-1542号），用于自住及出租，现社区将该房屋登记在金轶梅名下管理。2019年8月蒋东能诉至法院，请求确认宋建军及与金轶梅签署的《地基转让协议》无效。另查明，《地基转让协议》中蒋东能、宋美超的名字由宋建军签署。蒋东能与宋建军于2007年10月23日离婚，大女儿宋园圆随母蒋东能生活，小女儿宋美超随父宋建军生活。签订《地基转让协议》时第三人宋美超12周岁。金轶梅户籍地址为金华市婺城区××街道××路××号××幢××单元××室，系城镇户口。 一审法院认为：依照法律规定，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不得向本集体经济组织之外的成员转让。本案中，宋建军将王坦社区安置房地基75平方出卖给非本集体经济组织成员的金轶梅，违反了法律的强制性规定，故对蒋东能诉请确认宋建军与金轶梅之间签订的《地基转让协议》无效的诉讼请求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：宋建军与金轶梅于2009年9月23日签订的《地基转让协议》无效。案件受理费50元，由宋建军、金轶梅各半负担。 本院二审期间，金轶梅提交如下证据： 一、金华市金东区民政局金东民【2003】57号文件影印件及金华市金东区多湖街道王坦社区居委会出具的《村改居情况说明》各一份，证明：2003年11月经区政府同意，撤销多湖街道驿头、王坦、泉源等三个村民委员会，设立驿头、王坦、泉溪等三个社区居民委员会。王坦村于2004年6月进行村改居，属于最早一批撤村改居村。根据国土管理实施条例第二条第五项的规定，蒋东能已是城镇居民，其所在的集体组织性质已发生实质性的转变，原先限制转让的条件已不复存在。 二、金华市金东区多湖街道王坦社区居民委员会出具的《王坦社区整体搬迁安置建房区块说明》、《王坦社区土地划拨说明》及红线图，证明：王坦村集体土地被征用，全体整体搬迁异地安置，由新城区划拨给王坦社会居民集体安置用地，金轶梅所建房屋区块为王坦社区整体搬迁安置用地区块内的C地块上的事实。 三、《关于进一步加强撤村建居土地管理工作的意见》【原浙江省国土资源厅浙土资发（2005）44号】一份，证明：对经批准撤村建居，全部成员转为城镇居民的，其剩余集体土地可以依法征收为国有土地。 蒋东能对金轶梅提供的上述证据一、三的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为户籍身份的变更并未改变集体经济组织成员身份，集体土地依然需要通过征收才能转化为国有土地，而并不是金轶梅所述的转化为城镇居民，集体土地就变成了国有土地。对证据二的真实性及证明目的均有异议，该证据并没有陈述涉案用地系划拨用地，且划拨说明中载明的是集体安置用地。 蒋东能提供如下证据： 一、金华市金东区人民法院（2017）浙0703行审284号行政裁定书复印件一份，证明：涉案土地系集体土地。 二、相邻国有建设用地使用权拍卖资料复印件一份，证明：案涉土地相邻的土地是国有建设用地。 三、照片打印件四张，证明：涉案土地是集体土地以及与案涉土地相邻的土地才是国有建设用地。 四、金华市区城中村改造专项规划公示复印件一份，证明：案涉土地系集体土地的事实。 金轶梅对蒋东能提供的上述证据的真实性均无异议，但对证明目的均有异议，认为证据一中所涉土地与本案并非系同一地块；案涉房屋与证据二中的出让地块房屋是两隔壁，根据王坦社区出具的说明书，也谈到相邻的土地系拿来拍卖后所得拍卖款用于居委会发放福利所用；认为证据三照片中的房屋是建造在同一地块上的，不存在蒋东能所说的不同土地性质；证据四中所述的行政村应当是包括已经拆迁的王坦、叶宅、泉源、林头有很多的村已经拆掉了，也包括王坦，在行政村当中有许多的村，安置的房屋都在金都美的。 本院依金轶梅的申请向金华市国土资源和自然规划局调取的涉案土地的呈报材料，及金华市国土资源和自然规划局金东分局的复函各一份，证明：涉案由金轶梅建造的房屋所涉土地经批准系国有土地的事实。 金轶梅对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为上述证据可以证明涉案地块的土地性质为国有土地，该地块为拆迁安置用地，按农民建房管理，目前未办理分户审批手续。在一审中提交的建设用地申报，政府部门审查的，该用地在分户审批后是可以办理土地证的。王坦社区出具的情况说明来看分户需要社区办理，目前未办理并不是金轶梅的原因造成的。 蒋东能对上述证据的真实性无异议，认为呈报材料反映的是农用地转为建设用地的，而非土地性质的转化，对复函的真实性、合法性、关联性均无异议，但是认为没有办理分户审批手续，并不是只有涉案的房产没有办理，是整个王坦社区拆迁安置用房都未办理审批手续，从该复函中陈述按农民建房管理，即使涉案土地是国有土地，对于整个王坦社区的拆迁安置用房，都没有进行任何确权手续，因此，金轶梅也无法依据该复函确定其可以购买涉案的土地。 本院对双方提供的证据的真实性予以确认，但对其证明力不予认定，本院依据金轶梅的申请调取的涉案土地的呈报材料及函件，可以证明金轶梅建造的房屋所涉宗地系国有土地的事实。 本院对一审法院认定的除“宋建军通过中间人舒跃成介绍，将三人所有的宅基地转让给金轶梅”外的事实均予以确认。另查明：因城中村改造的需要，金东区多湖街道王坦社区居民委员会就金东新区首期控规李渔路南侧F3地块131453平方米的地块（用地红线图载明由A、B、C地块组成）已经批准办理征用划拨土地手续。宋建军通过中间人舒跃成介绍，将其户内三人即宋建军、蒋东能、宋美超在王坦社区享有的安置房地基75平方米的权益转让给金轶梅。金轶梅所建房屋位于王坦社区整体搬迁安置用地区块内的C地块，C地块于2001年11月23日经浙江省人民政府批准办理农用地转用、征收，土地性质为国有土地。 本院认为，涉案的《地基转让协议》虽然名为地基的转让，但事实上系转让方将其在城中村改造过程中所享有的75平方米地基安置权利的转让，金轶梅依据该协议获得的是安置用地使用权的权益。而金轶梅受让该安置权权益主要是通过对接受安置的土地使用权的转让来实现，通过二审查明的情况来看，在本案《地基转让协议》签订之前，涉讼宗地已经批准，土地性质为国有土地，具有可让与性，该转让并未违反法律禁止性的规定，应认定合法有效。故蒋东能以双方并非同一集体经济组织成员为由主张本案的地基转让协议无效的请求，不能成立。且从事后的行为来看，金轶梅在同时向案外人盛贻祖受让25平方米之后，获得参与王坦社区沿街店面拆迁安置房地基位置差价竞价的资格，竞价成交获得地基之后出资建造案涉房屋使用管理至今，所在社区也将该房屋登记在金轶梅名下管理，则蒋东能十多年后再行主张也不符合交易过程中应当遵守的诚实信用原则。综上，金轶梅提出的上诉请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销浙江省金华市金东区人民法院（2019）浙0703民初4093号民事判决； 二、驳回蒋东能的诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由蒋东能负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇二〇年八月二十一日 代书记员  周思明 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash??