湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执复188号复议申请人（异议人、被执行人）：武汉市昌盛汽车车身制造有限公司，住所地武汉市黄陂区三里镇三里街。法定代表人田凤仙，该公司总经理。申请执行人：中国建设银行股份有限公司武汉黄陂支行，营业场所武汉市黄陂区前川百秀街30号。负责人：杨子刚，该支行行长。复议申请人武汉市昌盛汽车车身制造有限公司（以下简称昌盛公司）不服武汉市黄陂区人民法院（以下简称黄陂区法院）作出的（2020）鄂0116执异28号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。黄陂区法院查明：2019年10月25日，黄陂区法院依法立案受理申请执行人中国建设银行股份有限公司武汉黄陂支行（以下简称建行黄陂支行）与被执行人昌盛公司实现担保物权纠纷一案，执行案号为（2019）鄂0116执恢433号，执行依据为黄陂区法院（2019）鄂0116民特15号生效的民事裁定书，执行的主要内容:准许对被执行人昌盛公司所有的位于武汉市黄陂区三里桥街邓畈村1-3层的房屋及其国有土地使用权[房屋权属证号：武房权证黄字第2015002148号，国有土地使用权证号：黄陂国用（2009）第906号]采取拍卖、变卖等方式依法变价；申请执行人建行黄陂支行对上述变价款项在本金8499993.81元及7325.64元利息（计算至2019年2月28日止，后期利息按合同约定计算）范围内优先受偿。2019年5月24日，黄陂区法院依法查封上述涉案房屋及其土地使用权。在执行过程中，黄陂区法院依法委托湖北合信行房地产资产评估咨询有限公司对上述涉案财产进行评估，该评估的范围包括昌盛公司涉案的国有土地使用权上的五处未办理相关权属证书亦未提供相关合法报批许可资料的建筑物（即综合楼、配电房、门房、试验室、停车棚），评估总价值为1967.10万元。在评估期间，昌盛公司对涉案财产之外的上述五处建筑物的评估并未提出异议，仅认为评估总价值过低，同时，经昌盛公司申请，黄陂区法院委托联交所组织专家对上述评估举行过听证会。2020年5月12日，黄陂区法院作出（2019）鄂0116执恢433号执行裁定书，整体拍卖异议人昌盛公司位于武汉市黄陂区三里桥街邓畈村土地使用权及地面房屋[房屋权属证号：武房权证黄字第2015002148号，国有土地使用权证号：黄陂国用（2009）第906号]。另查明，黄陂区法院（2019）鄂0116民特15号生效的民事裁定书中，准许执行昌盛公司所有的位于武汉市黄陂区三里桥街邓畈村1-3层的房屋及其国有土地的使用权，其中黄陂国用（2009）第906号国有土地使用权的使用面积为16858平方米。昌盛公司向黄陂区法院提出异议称，建行黄陂支行向黄陂区法院提起的是实现担保物权申请，黄陂区法院作出（2019）鄂0116民特15号民事裁定书中，对于采取拍卖、变卖的范围仅限昌盛公司位于武汉市黄陂区三里桥街邓畈村1-3层的房屋及其国有土地使用权[房屋权属证号：武房权证黄字第2015002148号，国有土地使用权证号：黄陂国用（2009）第906号]，根据武汉市不动产权登记信息查询单，昌盛公司名下所有的位于武汉市黄陂区三里桥街邓畈村1-3层的房屋项下土地使用权面积为5171.64平方米，剩余11686.36平方米的土地并不包含在内。且裁定书并未对昌盛公司名下的除武房权证黄字第2015002148号项下的房屋外其余的房屋可采取拍卖、变卖等方式依法变价，而昌盛公司其余的房屋（即综合楼、配电房、门房、试验室、停车棚）及其项下国用土地使用权也一并在本次的评估、拍卖中。黄陂区法院对昌盛公司名下不包含在（2019）鄂0116民特15号民事裁定书中的部分房屋及其项下土地并无处置权，应当裁定对部分房屋及其项下土地评估、拍卖。故请求撤销黄陂区法院（2019）鄂0116执恢433号执行裁定，终止对昌盛公司名下未抵押登记至建行黄陂支行名下的房产的评估、拍卖程序。黄陂区法院认为：在执行过程中，黄陂区法院依据生效的民事裁定书，按裁定书的执行内容，经过合法的评估程序，拍卖昌盛公司所有的位于武汉市黄陂区三里桥街邓畈村的房屋及其国有土地使用权的执行措施行为并无不当。尽管拍卖的土地使用权上有昌盛公司未办理权属证书的建筑物，但昌盛公司在评估该建筑物时并未提出异议，同时符合“房随地走”的原则，使昌盛公司在拍卖过程中实现利益最大化，故黄陂区法院整体拍卖的执行行为并未违反法律规定。因此，昌盛公司提出异议的理由没有事实依据和法律依据，其异议申请黄陂区法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，黄陂区法院于2020年6月15日作出（2020）鄂0116执异28号执行裁定，驳回昌盛公司的执行异议。昌盛公司不服，向本院申请复议称：建行黄陂支行向黄陂区法院提起的是实现担保物权申请，黄陂区法院作出的（2019）鄂0116民特15号民事裁定书中对于采取拍卖、变卖的范围仅限于黄陂区三里桥街邓畈村1-3层的房屋及其国有土地使用权[房屋权属证号：武房权证黄字第2015002148号，国有土地使用权证号：黄陂国用（2009）第906号]，根据武汉市不动产权登记信息查询单，黄陂区三里桥街邓畈村1-3层的房屋的项下土地使用权面积为5171.64平方米，剩余11686.36平方米的土地并不包含在内。且该民事裁定书并未对昌盛公司名下的除武房权证黄字第2015002148号项下的房屋外的其余房屋可采取拍卖、变卖等方式依法变价，而黄陂区法院对其余的房屋（即综合楼、配电房、门房、试验室、停车棚）及其项下国用土地使用权也一并在本次的评估、拍卖中；并在评估结果生效后，被黄陂区法院一并在评估价格的基础上降价了30%进行第一次拍卖。但（2019）鄂0116民特15号民事裁定书明确的抵押范围内的财产并不包含昌盛公司名下的在本次拍卖中的部分财产；同时，根据生效的评估报告确定的价格，即使按照法院司法拍卖时所能降低的最低价，抵押财产也已经足够覆盖建行黄陂支行的债权，无需对昌盛公司的其他财产进行处置，黄陂区法院（2020）鄂0116执异28号执行裁定驳回昌盛公司的理由并不合法合理，请求撤销（2020）鄂0116执异28号执行裁定，终止对昌盛公司名下不在抵押范围内的房屋及其项下土地的评估、拍卖措施。本院对黄陂区法院查明事实予以确认。另查明，武汉市黄陂区国有资源和规划局黄陂他项（2016）第050号国有土地他项权证载明：土地他项权利人“中国建设银行股份有限公司武汉黄陂支行”，义务人“武汉市昌盛汽车车身制造有限公司”，坐落“黄陂区三里桥街邓畈村”，使用权面积“16858M2”，土地证号：黄陂国用（2009）第906号。武汉市住房保障和房屋管理局武房他证黄字第2016001332号房屋他项权证载明：房屋他项权利人“中国建设银行股份有限公司武汉黄陂支行”，房屋所有权人“武汉市昌盛汽车车身制造有限公司”，房屋所有权证号：武房权证黄字第2015002148号，房屋座落“黄陂区三里桥街邓畈村1-3层”。2019年11月5日，湖北合信房地产资产评估咨询有限公司出具的合信行【2019】房估讼第026号房地产估价报告“估价结果一览表”中载明：已办证房屋总价1184.44万元，已办证土地总价542.83万元，未办证建筑物（即综合楼、配电房、门房、试验室、停车棚）总价239.83万元，合计1967.10万元。本院认为：本案执行依据即黄陂区法院（2019）鄂0116民特15号民事裁定书已确认申请执行人建行黄陂支行对被执行人昌盛公司所有的、位于武汉市黄陂区三里桥街邓畈村1-3层的房屋及其国有土地使用权[房屋权属证号：武房权证黄字第2015002148号，国有土地使用权证号：黄陂国用（2009）第906号]的拍卖、变卖等方式变价款项在本金8499993.81元及7325.64元利息范围内优先受偿。而根据不动产登记信息所载，武房权证黄字第2015002148号房屋建筑面积为5895.84平方米，黄陂国用（2009）第906号国有土地使用权的使用面积为16858平方米。昌盛公司主张仅能执行武房权证黄字第2015002148号房屋项下5171.64平方米土地使用权，无事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”、第二百条规定“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。本案中，黄陂区法院将上述武房权证黄字第2015002148号房产及黄陂国用（2009）第906号国有土地上未办理权属证书的建筑物一并予以处分，符合上述法律规定。昌盛公司主张黄陂区法院无权处分抵押财产以外的建筑物，于法无据。综上，复议申请人昌盛公司复议理由均不成立，其复议请求应予驳回；黄陂区法院（2020）鄂0116执异28号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回武汉市昌盛汽车车身制造有限公司的复议申请，维持武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116执异28号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张鹰战审判员  徐 文审判员  周 晨二〇二〇年八月十九日法官助理刘小铭书记员谭晓