上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1135号上诉人（原审被告）：上海易生健康管理咨询有限公司，住所地上海市普陀区宁夏路627号6号楼309室。法定代表人：周德彪，董事长。委托诉讼代理人：范劲松，上海汉联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李焰，上海汉联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海方圆投资有限公司，住所地上海市宝山区锦秋路48号E88。法定代表人：林仁荣，董事长。委托诉讼代理人：陈青松，上海铭森律师事务所律师。上诉人上海易生健康管理咨询有限公司（以下简称易生公司）因与被上诉人上海方圆投资有限公司（以下简称方圆投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初30490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易生公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人未支付租金事出有因，不属于恶意违约，主观没有违约的故意。上诉人承租房屋的目的是开办国药馆，由于上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）的前一租户没有在工商办理变更登记手续，造成卫纪委无法批准诊所药店注册。由于被上诉人和上海A有限公司（以下简称A公司）不予协助解决，严重影响了上诉人的经营，租赁目的不能实现。上诉人未支付租金是为了促使被上诉人解除原租户遗留的租赁信息登记变更问题，无违约的故意。在一审诉讼及调解过程中，上诉人就4份租赁合同向A公司支付人民币（以下同）1,035,350元，表明上诉人在积极地履行作为整体的租赁合同；二、根据合同约定和诚信履行的规定，被上诉人也有协助解决租赁中出租人有能力解决的问题的义务，这也属于合同法所规定的附随义务。被上诉人在解除合同前未提出协商或租金催交而直接起诉，也有违诚信原则；三、本案讼争房屋租赁关系不应与其他三间房屋的租赁合同关系割裂，应作为一个整体看待并处理相关纠纷。四间房屋的所有人均为A公司，之所以签约时出租人主体不同是因为A公司的要求。方圆投资公司四个股东及法定代表人与A公司完全一致，卫某也属于公司内部人员。四间房屋属于连体上下层，共同构成上诉人开设南京XX国药馆的经营场所（含一间员工宿舍），不能分割经营；四、因租赁四间房屋是一个整体，法院判决合同解除将会导致后续一系列相关诉讼的产生。被上诉人方圆投资公司辩称，被上诉人已按约交付了房屋，上诉人只支付了一期租金后续却没有支付，不能以其认为是一个整体就逃避合同义务，上诉人的理由不能成立，要求驳回上诉、维持原判。方圆投资公司向一审法院起诉请求：一、请求判令解除方圆投资公司、易生公司于2018年6月30日签订的关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋的《上海市房屋租赁合同》；二、请求判令易生公司迁出上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋，将上述房屋返还方圆投资公司；三、请求判令易生公司向方圆投资公司支付拖欠的2018年10月1日至2018年10月31日房屋租金35,850元；四、请求判令易生公司向方圆投资公司支付逾期支付租金和保证金滞纳金人民币14,196.60元，并以107,550元为本金按每日千分之三的标准向方圆投资公司支付逾期支付租金滞纳金自2018年9月26日起算至实际支付之日止；五、请求判令易生公司向方圆投资公司支付违约金人民币71,700元；六、请求判令易生公司支付自2018年11月1日起按每月35,850元计算房屋租金和使用费至向方圆投资公司实际返还房屋之日止。一审审理中，方圆投资公司变更第六条诉请为：易生公司支付租金自2018年11月1日起至2019年6月30日止按每月35,850元计算，自2019年7月1日起至易生公司向方圆投资公司返还房屋之日止按每月37,643元计算使用费。一审法院认定事实：上海市XX路XX弄XX号房屋（建筑面积360.71平方米，类型店铺，用途店铺）产权人为A公司。2018年6月30日，A公司（甲方、出租人）与方圆投资公司（乙方，承租人）签署《上海市房屋租赁合同》，乙方承租系争房屋，首年租金240,000元，之后逐年递增，租期自2018年7月1日至2028年6月30日止，乙方经甲方同意可以转租房屋给其他第三人。（一审庭审中，易生公司认为该合同是方圆投资公司为了诉讼补签的。）同日，甲方还向乙方出具授权委托书，委托乙方代理租赁及管理系争房屋，授权乙方转租并办理与承租人之间的协商、签约事宜，授权乙方向承租人收取租金及保证金等等。2018年6月30日，方圆投资公司（甲方、出租人）与易生公司（乙方，承租人）签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积360.71平方米，2-1乙方向甲方声明：租赁该房屋作为商业经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方已于本合同签订前，实地仔细查看了房屋及现有设施、条件，并就该房屋有关情况向政府有关部门进行了咨询，认为该房屋可作为办公/经营使用，故如该房屋在租赁合同签订后，无法用作办公/经营使用，则应由乙方自行解决，并承担相关责任。3-2房屋租赁期自2018年7月1日起至2028年6月30日止，共10年。该期限内月/年租金标准按本合同第4-1款之约定计。4-1租金首年租金为430,200元，月租金为35,850元。该房屋租金自第二年起至第四年每年环比递增5%:第五年起每年环比递增3.5%，详见租金表:月租金第一年35,850元，第二年37,643元，第三年39,525元……4-2乙方同意根据先付租金后使用房屋的原则，并按叁个月为一期，支付租金，具体如下:（1）于本合同签订之日支付第一期的租金合计107,550元。（2）于每一期最后一个月的第25日前支付下一期的租金。4-3支付方式:由乙方上海易生健康管理咨询有限公司转账至甲方指定账户:上海方圆投资有限公司，开户行及账号:建行上海共和新路支行XXXXXXXXXXXXXXXX6865。5-1租赁保证金为107,550元，如乙方未能遵守前述的规定，则甲方有权立即提前收回该房屋及单方面终止本合同，甲方并有权没收保证金。5-3若乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、维修费、其它费用等各项费用超过七日，在不影响甲方其它权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息3%（千分之三）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用。7-3除甲方书面同意外，乙方返还该房屋时不得以任何理由要求甲方购买乙方自置的任何装修、设施或对乙方自置的任何装修、设施予以补偿；同时，乙方予合同终止（包括提前终止）后遗留的任何装修或设施无偿（包括不能拆除或拆除会对房屋造成损害的装修、设施）归甲方所有。9-2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……（六）乙方逾期不支付租金或本合同约定的其它费用达15日的；（七）乙方出现三次以上延迟缴纳租金或本合同约定的其它费用的……11-1甲方在乙方需要时，应向乙方提供其办理执照、批准、许可证所需的应由甲方出具的相关材料。12-1在该房屋内开展及经营其业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）。合同签订后，易生公司租赁使用系争房屋至今。2018年7月18日，易生公司出具承诺书，内容为：在2018年7月20日前付卫某付三押三78,000元，付XX物业付三押三318,000元，付方圆投资付三押三215,100元，以上在2018年7月20日之前付清，如未付清从2018年7月1日起开始计算滞纳金，如果付清，此承诺解除。一审审理中，方圆投资公司确认易生公司支付租赁保证金107,550元，并支付租金至2018年9月30日。易生公司表示之后又支付过3期，全部支付给A公司；方圆投资公司则表示易生公司每一期都少付，且不对租金进行区分，易生公司实际并未收到租金。一审另查明，2018年6月30日，易生公司同时与卫某签订房屋租赁合同，承租上海市XX路XX弄XX号XX室房屋。卫某以同样理由另案向一审法院起诉了易生公司【案号（2018）沪0104民初第29699号】。一审审理中，易生公司提出对房屋装修价值进行评估鉴定，一审法院依法申请高院委托相关评估公司进行评估，但易生公司未依法交纳评估费用，导致评估无法进行。一审法院认为，方圆投资公司、易生公司之间签署的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。方圆投资公司提供了与产权人之间的租赁合同，易生公司抗辩称方圆投资公司系代理人，缺乏依据，一审法院不予采纳。审理中，易生公司提出系争房屋上至今不能办出相关证照，是因为方圆投资公司不配合办理，方圆投资公司违约在先，故其有权不支付租金。方圆投资公司对此予以否认，并表示易生公司实际已经在房屋上注册了徐汇分公司。一审法院认为，易生公司该抗辩意见并未提供充分证据予以证明，一审法院难以采纳，并且易生公司作为承租人在租赁房屋时应充分考察系争房屋是否具备办理其所需要的证照的条件，现易生公司一直在使用系争房屋，且双方租赁合同仅约定出租人有提供所需材料义务，但并未约定出租人有办理证照义务，也并未约定承租人可据此不支付租金。至于易生公司提出其向A公司支付了后续租金，但A公司并非本案当事人，易生公司在一审法院释明后仍未予以区分，不能视为其向方圆投资公司支付了后续租金，相关责任由易生公司自行承担。易生公司在租赁系争房屋的过程中，未按合同约定支付相应租金在先，已构成违约，方圆投资公司要求解除合同、支付租金及使用费、返还房屋的诉请，具有合同依据，一审法院予以支持。方圆投资公司主张按日千分之三的标准支付滞纳金以及支付合同解除违约金71,700元。易生公司提出标准过高的抗辩意见，考虑到易生公司对系争房屋进行了装修，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。滞纳金的性质可以视为逾期付款违约金，因合同解除的原因系易生公司逾期支付租金，方圆投资公司已主张了合同解除违约金，两项违约金系易生公司同一违约行为在不同的情况下所应承担的违约责任，不应并用，否则加重了易生公司的负担，故逾期付租滞纳金计算至判决生效之日止。易生公司于2018年7月18日承诺在2018年7月20日之前支付方圆投资公司相应租金及保证金，但实际于2018年7月23日付清，方圆投资公司主张按承诺书的约定支付滞纳金，合法有据，一审法院予以支持。易生公司支付的租赁保证金，方圆投资公司表示同意进行抵扣，一审法院予以一并处理。一审法院判决：一、解除上海方圆投资有限公司与上海易生健康管理咨询有限公司于2018年6月30日签订的关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋的《上海市房屋租赁合同》；二、上海易生健康管理咨询有限公司于判决生效之日起十五日内搬离上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋，将房屋返还上海方圆投资有限公司；三、上海易生健康管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付上海方圆投资有限公司自2018年10月1日起至2019年6月30日止的租金，按每月35,850元计算；自2019年7月1日起至实际返还房屋之日的租金和使用费，按每月37,643元计算；四、上海易生健康管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付上海方圆投资有限公司自2018年7月1日起至2018年7月22日止的滞纳金14,196.60元；五、上海易生健康管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付上海方圆投资有限公司逾期付租滞纳金，以107,550元为本金，自2018年9月26日起计算至判决生效之日止，按日万分之二的标准计算；六、上海易生健康管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付上海方圆投资有限公司合同解除违约金35,850元；七、上海方圆投资有限公司于判决生效之日起十日内返还上海易生健康管理咨询有限公司租赁保证金107,550元，此款可与前述第三、四、五、六项款项相抵扣。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,372元，由上海易生健康管理咨询有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了下列证据：1.三份房地产权证，欲证明四份房屋租赁合同的房屋权利人都是A公司，并且对应的四套房屋是同一幢的上下两层；2.四份房屋租赁合同，欲证明上诉人与被上诉人之间存在有效的合同关系、四份租赁合同作为一个整体的事实；3.企业基本信息，欲证明A公司与方圆投资公司存在关联关系；4.付款凭证，欲证明上诉人在一审诉讼调解期间支付租金，上诉人积极履行支付租金的合同义务以实现合同目的；5.上海B有限公司企业信息，欲证明到2019年12月上诉人租赁的XX路XX号房屋地址上存在其他注册的公司，导致上诉人无法注册经营；6.房屋装修照片，欲证明四份房屋租赁合同所涉及的四间房屋作为一个整体，单独无法经营。被上诉人质证后认为，对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的，虽然四间房屋是相邻的，但都是独立的；租赁合同的出租人并不相同，双方都是明确的，第一期租金也是分别支付给出租人而非权利人；A公司和方圆投资公司都是独立的主体，并不混同；上诉人在一审诉讼调解期间支付的租金都是给A公司，而非本案被上诉人，上诉人在一审中也没能区分说明；上海B有限公司并非注册在本案系争房屋中，本案系争房屋地址上上诉人已经注册了公司；上诉人对四套房屋的装修是上诉人自行使用房屋确定的，不能据此拒绝支付房租。本院认为，上诉人提供的上述证据，因被上诉人对真实性均不持异议，故本院对真实性予以认可。二审审理中，上诉人为表示其愿意继续履行租赁合同，共计向被上诉人支付了租金548,508元。被上诉人确认于2020年5月29日和2020年7月15日收到上述款项。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是否应解除。上诉人认为合同不应解除的理由主要包括上诉人欠付租金事出有因非恶意违约，上诉人共承租了四套房屋并整体装修、应作为一个整体看待并处理纠纷。上诉人在一、二审审理中均认为XX路XX号房屋另有案外人公司的注册信息对上诉人的经营造成影响，对此本院认为，本案中上诉人承租的系争房屋并非XX路XX号，案外人公司在XX路XX号的注册情况并不影响上诉人对本案系争房屋的使用和经营，上诉人不能以此作为拖欠租金的理由。一审审理期间，上诉人虽向A公司支付了后续租金，但在一审法院释明后仍未予以具体区分，因此本案中上诉人确实长期拖欠租金，构成违约。被上诉人要求解除租赁合同有事实和法律依据，应予支持。关于上诉人租赁了四套房屋整体装修的问题，该四套房屋均有独立的房地产权证，并非必须整体出租，上诉人系为了自身经营需要采取整体装修的方式，并不能以此作为合同必须继续履行的理由。因此上诉人关于合同不应解除的理由，本院均不予采纳。上诉人在二审中虽表达了要求继续履行合同的愿望，并支付了拖欠的部分租金，但在被上诉人仍坚持解除合同的情况下，对上诉人的该请求，本院难以支持。综上所述，上诉人易生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于上诉人在二审中支付了租金537,750元，故本院对一审判决主文做相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初30490号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初30490号民事判决第三项为：上海易生健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海方圆投资有限公司自2018年10月1日起至2019年6月30日止的租金，按每月35,850元计算；自2019年7月1日起至实际返还房屋之日的租金和使用费，按每月37,643元计算；上海易生健康管理咨询有限公司在二审中支付的548,508元与上述应支付的款项相抵扣；三、变更上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初30490号民事判决第五项为：上海易生健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海方圆投资有限公司逾期付租滞纳金，以107,550元为本金，自2018年9月26日起计算至2020年5月29日止，按日万分之二的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币2,744元，由上诉人上海易生健康管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年八月十日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。