湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0681民初1379号原告：吴治理，男，1968年10月6日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。被告：吴成检，男，1963年4月1日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。被告：徐秋莲，女，1964年7月6日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。共同委托诉讼代理人：周宏举，男，1956年4月7日出生，住长沙市芙蓉区。特别授权。原告吴治理与被告吴成检、徐秋莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴治理、被告吴成检、徐秋莲及其共同委托诉讼代理人周宏举均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴治理向本院提起诉讼请求：1、请求判令原被告签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；2、请求判令被告返还原告房屋财产，如有法律障碍或者实际不能返还房屋时，判令被告向原告支付所欠房款2万元，并判令被告向原告自起诉之日起按逾期应付款的月息1%支付逾期付款损失（合同约定月息1.5%）；3、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：为解决高家坊镇的移民建房，镇政府于2009年4月决定，同意原告吴治理采用村民联建，投资私房联建“治理大厦”，共联建45户。2010年7月10日，原告吴治理与被告吴成检、徐秋莲（夫妻关系）签订了《私房联建房屋买卖合同》，约定被告购买北栋一楼房屋一套，被告已将该房屋装修并入住。被告应当向原告支付房屋总价款8.5万元人民币，被告仅支付房款6.5万元，尚欠2万元及延期付款利息未付。在关于治理大厦房屋买卖的多次诉讼中，都认定关于治理大厦《私房联建房屋买卖合同》因违反国家相关强制性规定无效，故请求法院判令本案中的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，治理大厦房屋是镇政府、房产国土等部门收费或罚款认可的村民联建，根据县市级国土等部门规定，集体土地办房产证的只能由镇政府组织申请，原告最多只有收集办证材料的权利和责任，并且原告多次联系镇政府和各部门，垫付了办证费用还没有向被告收钱，办不到证只能说合同有瑕疵，不能说违约，合同未要求办证违约责任，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告吴成检、徐秋莲共同辩称，1.原被告于2010年7月10日签订的合同不属于私房联建合同性质，原告企图把房屋买卖改变为集中与合作建设关系，存在欺诈购房者的行为；2.被告并非故意不支付剩余2万元购房款，而是因为原告未向被告交付房产证；3.导致治理大厦房屋不能办理房产证的主要原因是原告违规建房；4.请求驳回原告的诉讼请求，原告构成合同欺诈，请求法院责令原告按照合同价款三倍赔偿被告25.5万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，原告吴治理所举证据一《私房联建房屋买卖合同》、证据四《催款通知》2张，被告吴成检、徐秋莲均无异议，本院审查后予以采纳。原告所举证据二《关于高家坊镇联建户与白水房管所就房屋发证的备忘》、汨罗市高家坊镇人民政府《关于请求办理集体土地及村民联建手续的报告》、汨罗市高家坊镇人民政府《关于请求补办大山移民联建房屋手续的报告》、汨罗市政府督办室《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》、岳阳市办实事协调领导小组办公室《关于加快省实事项目建设的督办函》复印件和证据三关于龙海云、周利辉、任放、周新辉、任敖五人与治理大厦分房户的私房转让协议复印件、证据五民事调解书、调解协议复印件。被告吴成检、徐秋莲对该三组证据关联性提出异议。本院审查后认为，证据二内容真实、来源合法，且与本案有关联性，本院予以采纳；证据三、证据五与本案无关联性，本院不予采纳。被告徐秋莲提供的证据一收据5张、证据三汨罗市政府督办室《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》复印件，原告均无异议，本院审查后予以采纳。被告徐秋莲提供的证据二《关于治理大厦调查情况的说明》复印件，原告对该证据合法性、关联性、真实性均提出异议。本院审查后认为，该证据真实性无从考量，且与汨罗市高家坊镇人民政府《关于请求补办大山移民联建房屋手续的报告》、汨罗市政府督办室《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》中的部分内容不符，故本院不予采纳。本院经审理认定事实如下，2009年4月6日，汨罗市高家坊镇党委、政府决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，用于解决该镇大山即地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。汨罗市高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴治理先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，吴治理共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始兴建，在动工之前，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米；该建筑楼层6层，其中一至三层为农贸市场，四至六层为住房，共36套。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因该建筑一直没有得到相关部门许可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以650元/平方米的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以1200元/平方米的价格出售给集镇居民、回高家坊镇原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。2010年7月10日，被告吴成检与其妻子被告徐秋莲作为买受人与原告吴治理签订《私房联建房屋买卖合同》，因合同签订时被告吴成检人在外地未在合同上签字，故合同尾部买受人处仅有被告徐秋莲签字，但在庭审中，被告吴成检认可涉案“治理大厦”北栋105号房屋系其与被告徐秋莲共同购买，原告吴治理与被告徐秋莲对此均未持异议。合同约定购房价为8.5万元，两被告已付房款6.5万元。合同第八条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后三至六个月内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案”。在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书，2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工，但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准的情况下建成。在此过程中，高家坊镇镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证费用4万元，另高坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因没有受理，至今房产证仍然没有办理。本院认为，本案争议焦点一为涉案房屋买受人为谁？焦点二为涉案合同效力如何以及责任如何承担。关于焦点一，被告吴成检虽未在购房合同尾部买受人处签字，根据庭审查明的事实，被告吴成检与被告徐秋莲提供的支付房款凭证上注明的付款方为被告吴成检与徐秋莲，并且在庭审中，被告吴成检认可涉案房屋系其与被告徐秋莲共同购买，被告徐秋莲与原告吴治理对该事实也予以承认，故本院认定涉案房屋实际购买人为被告吴成检与被告徐秋莲。关于焦点二，根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，涉案《私房联建房屋买卖合同》因“治理大厦”存在用地建房审批手续不全的情形，买卖涉案房屋违反国家相关法律法规强制性规定，故本院认定该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告吴治理未为被告吴成检、徐秋莲等在内的“治理大厦”购房者办理房产证，存在一定责任，但根据庭审查明的事实，确属事出有因，为此原告还向相关部门缴纳了一定的费用，与恶意违约不办理房产证不同，且合同第八条约定原告具有将相关办证材料报产权登记机关备案的义务，双方未就不能办理房产证的违约责任做出过约定。对此，原被告双方均有一定过错。本院考虑到两被告购房后至今已使用多年，期间又遇房产涨价等具体情况，故本院认为涉案房屋没有返还的必要。庭审中，原被告双方均认可两被告已付原告房款6.5万元，尚欠2万元房款未付的事实，故原告请求判令被告支付剩余未付2万元房款的诉讼请求，本院予以支持。原告请求判令被告按月利率1%计付自本案立案之日起的逾期付款损失的诉讼请求，本院不予支持。本院调整为被告应从原告起诉之日即2020年5月28日起，按年利率6%计付逾期付款利息。对于两被告辩称要求原告三倍返还购房款的答辩意见，因其未在法定期限内向本院提起反诉，同时本院已对涉案合同无效后的处理作出认定，故对两被告的该辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、吴治理与徐秋莲于2010年7月10日签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；二、限吴成检、徐秋莲于本判决生效之日起十日内向吴治理支付剩余购房款2万元，并自2020年5月28日起按年利率6%支付逾期付款利息；三、驳回吴治理的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告吴成检、徐秋莲负担160元，原告吴治理负担240元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  徐尚二〇二〇年八月三日法官助理刘腾飞书记员李彦明