上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6508号上诉人(原审被告、反诉原告)：函极博(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：马龙，经理。被上诉人(原审原告、反诉被告)：祝秀凤，女，1986年7月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：毛小刚，上海四维乐马律师事务所律师。上诉人函极博(上海)餐饮管理有限公司(以下简称“函极博公司”)因与被上诉人祝秀凤房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初18924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。函极博公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祝秀凤在一审中的全部诉讼请求，支持函极博公司在一审中的全部反诉请求。事实与理由：1、祝秀凤在未经函极博公司书面同意的情况下即分别于2019年3月28日、4月5日、4月11日、4月15日、4月16日、4月17日、4月18日、4月19日、4月20日、4月21日擅自停止营业，根据涉案《合作协议》第八条第五款的约定，未按照合同约定全年每日持续营业超过6次的，函极博公司有权单方解除合同并不予退还祝秀凤已支付的费用及保证金，函极博公司考虑到祝秀凤自主经营的问题，并未按合同约定直接以此单方解除；但祝秀凤却一直未按合同约定向函极博公司支付租金，祝秀凤拒不支付租金的行为已经构成根本违约，函极博公司无法继续放任祝秀凤的前述违约行为，因此函极博公司在2019年7月2日发函解除合同，同时，函极博公司有权不予返还保证金。2、一审判决认定函极博公司向祝秀凤返还装修设计费人民币50，000元(以下币种均为人民币)，属于事实认定错误。理由如下：因函极博公司承租的该层商铺为未装修的毛坯房，在统一招租后，遂进行统一的设计和装修，但因为祝秀凤经营的项目为鲜榨果汁，所以装修店铺的基建、排烟、排风、空调新风、消防、燃气、外摆及广告位等都装修成轻餐饮行业，具有独一无二的风格。在合同签订后，函极博公司已经实际完成了门店的装修设计，并且该门店早已交付祝秀凤使用，祝秀凤也已于2019年3月初开始正常营业；而且函极博公司在向祝秀凤收取装修设计费时已明确告知祝秀凤设计、装修费一次性收取，不予退款，祝秀凤已在收据上签字确认。一审法院认为祝秀凤的装修函极博公司仍可利用，与事实不符，如果函极博公司要将祝秀凤承租的商铺出租给重餐饮业态的合作方，就必须增加排烟系统、调整操作间位置大小等，对商铺现有状态需做出大调整，商铺的现有装修不能直接进行利用。因此一审法院对装修设计费的返还存在事实认定错误，应当依法予以改判。3、一审判决祝秀凤无需向函极博公司支付2019年1月20日至2019年2月14日期间的租金，属于事实认定错误。理由如下：函极博公司在统一设计和装修完毕后于2019年1月11日发函告知祝秀凤及其他商家办理交房及设备安装调试手续，并明确告知祝秀凤应于2019年1月19日完成所有设备、道具的安装调试，准备试营业，但祝秀凤在接到上诉人通知后，并未按通知要求办理相关手续，其直至2019年2月底方进场，因祝秀凤迟延进场的行为导致商场统一开业时间顺延，已造成函极博公司实际经济损失；一审法院认定计租日为2019年2月15日，函极博公司予以认可，但是函极博公司给予祝秀凤计租日前的免租，是建立在祝秀凤正常履行合同的基础上，现因祝秀凤违约导致合同无法履行，祝秀凤当然应当赔偿函极博公司因此遭受的免租期损失。因此一审法院仅以函极博公司认可于2019年2月15日起计租而不支持函极博公司要求祝秀凤支付2019年1月20日至2019年2月14日期间的租金系认定事实错误，依法应予改判。4、一审判决认定函极博公司主张的违约金过高，属于事实认定错误。理由如下：一审法院认可函极博公司可要求祝秀凤支付违约金用于赔偿函极博公司因祝秀凤违约导致合同解除而产生的损失，但一审法院所认定的违约金金额明显偏低。按照合同第十二条第三款的约定，祝秀凤违反合同约定逾期向函极博公司支付如共享美食街区公共服务费、物业管理费等应付费用超过3天的，函极博公司有权单方解除合同，并要求祝秀凤支付未履行合作期限内的所有费用以赔偿函极博公司损失，因此函极博公司有权要求祝秀凤按照6个月的租金标准赔偿函极博公司损失，在函极博公司结合实际情况主动下调违约金标准的情况下，一审法院仍认为函极博公司主张的违约金过高，属于事实认定错误，依法应当予以改判。祝秀凤辩称，《合作协议》早已于2018年7月9日被函极博公司解除。在此之后，另一家公司，上海已印餐饮管理服务有限公司取得了租赁房屋的承租权和经营权。祝秀凤与上海已卯餐饮管理服务有限公司对合同变更未达成书面协议，仅基于祝秀凤对租赁房屋的继续使用，与上海已卯餐饮管理服务有限公司存在着事实上的房屋租赁关系，与函极博公司已无关系。虽然祝秀凤对一审判决认定的《合作协议》解除时间、2018年7月9日后租赁关系的主体以及新的主体间权利义务内容的查明情况持不同意见，但对租赁合同已解除无异议，对一审的法律适用无异议，愿意服从一审判决根据公平原则和诚实信用原则，综合多种因素作出的判决结果，息纷止讼。请求二审法院驳回上诉，维持原判。祝秀凤向一审法院起诉请求：1、确认祝秀凤、函极博公司2018年6月16日签订的《合作协议》于2019年4月30日解除；2、判令函极博公司返还祝秀凤设计、装修费100，000元；3、判令函极博公司返还祝秀凤房屋租赁押金51，000元；4、判令函极博公司返还祝秀凤2019年4月1日至2019年4月30日期间的房屋租金17，000元；5、判令函极博公司支付祝秀凤以168，000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的自2019年8月1日起至实际返还之日止的利息。函极博公司向一审法院反诉请求：1、确认祝秀凤、函极博公司2018年6月16日签订的《合作协议》于2019年7月2日解除；2、判令祝秀凤支付函极博公司2019年1月20日至2019年2月14日期间及2019年5月1日至2019年7月2日期间的租金41，154.63元；3、判令祝秀凤支付函极博公司因其违约导致合同解除给函极博公司造成的租金损失102，000元(按六个月租金金额计)；4、判令函极博公司没收祝秀凤缴纳的保证金51，000元。一审法院认定事实：2018年5月21日，函极博公司与案外人上海城隍珠宝有限公司签订《租赁合同》，承租上海市黄浦区丽水路XXX号XXX层501商铺(使用面积931.02平方米)，租期自2018年6月10日至2026年6月9日。之后，函极博公司对外进行招租，并对承租的5层商铺予以整体设计、装修。2018年6月16日，函极博公司(甲方)与祝秀凤(乙方)签订《合作协议》(双方均确认实为租赁合同)，约定甲方将租赁场地与乙方共享使用，合作项目为饮品(鲜榨果汁)；合作期限2年，自2018年6月16日起至2020年6月15日止，双方预计于2018年8月20日交接租赁场地，若由于租赁门店在装修工程进度上的提前或者推后，双方应根据实际情况调整交付日的实际日期，若乙方在甲方发出交付通知后三个工作日内不与甲方办妥租赁场地的交接手续，则甲方有权单方面解除该合作协议；每月租金(公共服务费及物业管理费)17，000元，押三付一，除第一期费用外，乙方应于每月20日前支付下个月费用；食品安全及日常管理等责任事故保证金51，000元，合作期满，无责、无扣除部分可全额退还，若乙方违约，甲方有权从保证金中扣除因乙方违约而应向甲方支付的违约金或其他赔偿金等；如甲方或乙方需提前解除本协议的，应提前3个月书面通知另一方并征得另一方同意；若乙方逾期支付各项如公共服务费、物业管理费等应付费用超过三日的，甲方有权单方面解除该合作协议，协议自甲方发出的解除通知函件之日解除，乙方除应足额支付协议解除前的相关费用外，还应向甲方支付未履行合作期限内的所有费用以赔偿甲方的损失。当日，祝秀凤向函极博公司支付保证金51，000元、租金17，000元以及设计、装修费100，000元。函极博公司向祝秀凤出具的设计、装修费收据中，收款事由一栏填写“装修设计费(一次性收取，不予退款)”，祝秀凤在该手写内容下方签名。2019年1月11日，函极博公司经微信发函，告知祝秀凤于2019年1月19日前完成交房手续及所有设备、道具的安装调试，准备试营业。祝秀凤收函后表示因招工、设备定制等，年前(春节前)肯定来不及。后，祝秀凤于2019年2月底进场，3月初开始营业。函极博公司于2019年2月15日起开始计租，3月15日至4月30日的租金，由函极博公司自祝秀凤的营业款中予以扣取。2019年4月20日，祝秀凤向函极博公司提出退房。次日，函极博公司回函表示退房要求不成立，不存在导致无法正常经营的问题，若祝秀凤有经营亏损的情况发生，请自找原因，与函极博公司无涉；若祝秀凤出于自身原因，无法继续经营，需提前解除协议的，请回归正常的协商方式，依据协议约定提前三个月征求函极博公司书面同意，函极博公司愿意根据实际情况，协商解决相关事宜；押金、装修、设计等费用依据约定均不予退还；现祝秀凤已应支付5月的租金，另祝秀凤自开业至今，已擅自停止正常营业达10次，构成违约，望在2019年4月28日之前恢复正常营业，再依据实际情况，与函极博公司协商相关事宜，以免造成违约并承担违约责任。祝秀凤于2019年4月底停止营业，之后也未支付2019年5月起的租金。2019年6月初，祝秀凤曾向函极博公司提出由其另寻租客来承租，但另寻未果。2019年7月2日，函极博公司通过微信向祝秀凤送达《告知函》，函告称因祝秀凤自2019年5月开始未按协议约定向函极博公司支付租金，且多次催告无果，故函极博公司根据协议约定行使单方解除权，并要求祝秀凤承担违约责任；请祝秀凤在收到该函之日起3日搬离租赁门店，如逾期不搬离并归还门店，函极博公司将依据协议约定对门店进行处置。当日，祝秀凤搬离场地内的设备物品。一审法院又查明，2018年7月9日，上海城隍珠宝有限公司(甲方)、函极博公司(乙方)、上海巳卯餐饮管理服务有限公司(丙方)三方签订《合同主体变更三方协议》约定，鉴于在甲、乙两方签订的《租赁合同》履行中，乙方在办理申报消防、餐饮经营许可证等证照过程中，政府相关职能部门要求乙方实地注册新公司才能办理申报相关手续，故乙方实际控制人马龙(法定代表人)在租赁的实际经营所在地新投资设立丙方公司(马龙占股权90％)；经三方协商一致，同意丙方取代乙方成为前述《租赁合同》的一方。一审法院认为，关于合同解除，祝秀凤所作因函极博公司转让其前手合同中的承租方权利义务给第三方，故形同解除祝秀凤、函极博公司间合同的意见无法律依据，该意见不成立；祝秀凤亦无函极博公司未能履行祝秀凤、函极博公司所签合同的事实依据。而祝秀凤未支付租金事实存在，依据合同约定构成违约，函极博公司已行使合同解除权，该解除合法合约，故法院依法予以确认双方所签合同于2019年7月2日解除。祝秀凤并于该日搬离，其应付租金计至此日。函极博公司主张的2019年1月20日至2019年2月14日期间的租金，因函极博公司此前已认可于2019年2月15日起计租；且合同于2018年6月签订，约定预计当年8月交房进场，而函极博公司实际通知进场时间在次年1月，远不符预计时间，在无预先合理提示情况下，要求祝秀凤9日内完成进场、安装调试设备等有失公平，故对函极博公司该部分租金主张，法院不予支持。因祝秀凤违约致合同解除，函极博公司要求祝秀凤支付违约金以赔偿损失的主张可予支持，函极博公司虽较合同约定已自行调低违约金主张金额，但综合考虑本案具体案情，仍显过高，由法院据情酌定。祝秀凤已付保证金，函极博公司要求没收并无依据，合同约定是可自保证金中扣除祝秀凤应付违约金等，故对函极博公司没收保证金诉请，法院不予支持。关于设计、装修费，属于祝秀凤为租赁使用场地而作装修投入，实质即祝秀凤出资装修，现虽因祝秀凤违约而致合同解除，但鉴于商场系统一装修，函极博公司仍可利用，故酌情返还部分装修费用为妥，具体金额由法院酌定。一审法院判决：一、确认祝秀凤与函极博(上海)餐饮管理有限公司签订的《合作协议》于2019年7月2日解除；二、函极博(上海)餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还祝秀凤保证金51，000元；三、函极博(上海)餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还祝秀凤装修设计费50，000元；四、祝秀凤应于判决生效之日起十日内支付函极博(上海)餐饮管理有限公司2019年5月1日至2019年7月2日期间的租金35，133.32元；五、祝秀凤应于判决生效之日起十日内支付函极博(上海)餐饮管理有限公司违约金34，000元；六、驳回祝秀凤的其余本诉诉讼请求；七、驳回函极博(上海)餐饮管理有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的《合作协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。祝秀凤未按约支付租金，构成违约，函极博公司依法行使合同解除权，于2019年7月2日函告祝秀凤解除合同，于法有据，应予支持。故一审法院认定《合作协议》于2019年7月2日解除正确。祝秀凤应当向函极博公司支付欠付租金及相应的违约金。函极博公司上诉要求祝秀凤支付2019年1月20日至2月14日的租金，对此本院认为，虽然函极博公司告知祝秀凤于2019年1月19日前完成交房手续，但祝秀凤实际于2019年2月底进场，3月初开始营业，且函极博公司实际于2019年2月15日开始计收租金，故从双方的实际行为可认定《合作协议》的起租日为2019年2月15日，函极博公司上诉要求祝秀凤支付2019年1月20日至2月14日的租金，缺乏事实依据，本院难以支持。关于保证金，根据《合作协议》约定，若祝秀凤违约，函极博公司有权从保证金中扣除因祝秀凤违约而应向函极博公司支付的违约金或其他赔偿金等。由此可见，《合作协议》并未约定祝秀凤违约，函极博公司可没收保证金。至于函极博公司上诉所引用的《合作协议》第八条第五款，该条款系当祝秀凤未按照合同约定全年每日持续营业超过6次，函极博公司因此行使合同解除权时才可适用。而本案中函极博公司系因祝秀凤未按约支付租金而行使合同解除权，故《合作协议》第八条第五款在本案中并不适用。函极博公司上诉请求没收保证金，本院亦难以支持。关于装修设计费，祝秀凤出资对租赁场地进行装修，而其实际仅在租赁场地内经营不到半年即搬离，故一审法院考虑到商场统一装修，函极博公司仍可利用现存装修，本着公平原则，酌情判令函极博公司返还祝秀凤部分装修费，并无不妥。关于违约金，一审法院综合考虑本案具体情况，认为函极博公司主张的违约金仍显过高，酌情判令祝秀凤支付函极博公司违约金34，000元，亦无不妥。综上所述，函极博公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，780.43元，由上诉人函极博(上海)餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  徐 庆二〇二〇年八月十四日书记员  黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……