上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6186号上诉人(原审被告)：上海香食地实业有限责任公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：蔡传汉，总经理。委托诉讼代理人：周锋，上海市现代律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海平板玻璃厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陶红，厂长。委托诉讼代理人：王皎媚，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎源，上海君澜律师事务所律师。上诉人上海香食地实业有限责任公司(以下简称香食地公司)因与被上诉人上海平板玻璃厂(以下简称上海平玻厂)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初21413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人香食地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回上诉人一审诉讼请求，由上诉人继续承租涉案房屋。事实与理由：上诉人与被上诉人自2010年签订租赁合同，当时约定上诉人可以长期租赁涉案房屋，三年续签一次合同。后由于被上诉人法定代表人发生变更，被上诉人在2017年10月续签合同时提出三年签改为一年签，但实际按照三年办。由于双方谈妥长期合作，上诉人于2015年征得被上诉人同意后对涉案房屋作了重新装修，费用达人民币(以下币种同)50多万元，被上诉人相关负责人进行了验收，被上诉人对上诉人将涉案房屋部分用作职工宿舍是知情并同意的，现被上诉人要求终止合同，系单方面违约，上诉人有权继续承租房屋，亦应从上诉人应付费用中扣除上述装修费用。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人上海平玻厂辩称：1．双方的租赁事宜应以2017年10月份签订的书面租赁合同为准，现在租赁合同已经到期，不存在因被上诉人没有续租而违约的情况。2．被上诉人没有同意过上诉人装修，被上诉人发现上诉人将涉案房屋改成了职工宿舍后立即发函让其整改。3．即使被上诉人同意上诉人装修，根据双方租赁合同约定，被上诉人亦无需支付相关费用。上诉人所述缺乏法律依据，请求予以驳回。上海平玻厂向一审法院起诉请求：1．香食地公司立即腾空上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号XXX室租赁房屋，并将租赁房屋返还上海平玻厂；2．香食地公司支付上海平玻厂房屋使用费，按每年276，000元标准，自2018年11月1日起至房屋交还之日止，香食地公司已支付34，500元。一审法院认定事实：2017年，上海南汇周房物业管理有限公司受上海平玻厂(出租方、甲方)委托与香食地公司(承租方、乙方)签订租赁合同一份，合同约定，鉴于甲方对坐落在陆家浜路XXX弄XXX号XXX室的租赁物的整体建筑物拥有有效出租权，乙方有意承租上述租赁物作为办公使用，甲方同意将租赁物按现状出租给乙方。1.1：租赁物位于陆家浜路XXX弄XXX号XXX室。甲方已向乙方出示租赁物的房地产权证。1.2：甲方同意将租赁物租赁给乙方。2.1：租赁物作为办公使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理规定。2.2：乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未审核前，不擅自改变上述约定的房屋使用用途。3.1：交房日以甲方书面形式发出租赁物交接通知书告知乙方可办理移交手续的确切日期为准。3.2：租赁期限自2017年11月1日起至2018年10月31日止，共计壹年，每年按365天计。每个自然月为一个租赁月，每三个租赁月为一个租赁季度。4.1：租赁物交付的次日为第一个租赁年度的起始日。租金计算方式为：按259.17面积约计为1.46元／㎡／天，年租金为138，000元(大写：壹拾叁万捌仟元整)。4.5：甲、乙双方约定，甲方交付该出租场所时，乙方应向甲方支付合同保证金及安全生产风险金，合同保证金金额必须大于年租金的10％，计138，00元。10.1：租赁期届满或提前终止合同，乙方应在合同到期或终止后［空］日内返还租赁物及附属设施、设备，并完成营业执照注册地迁出租赁物手续，但甲乙双方就续租事宜签订合同除外。若乙方逾期返还的，则甲方有权按照当时租金标准的双倍计算要求乙方支付房屋使用费。10.3：无论租赁合同是正常终止还是提前解除，一方应在接到另一方书面通知后的合理期限内派人接收租赁物。租赁物的返还必须经由甲、乙双方的经办人员签字确认房屋交接确认书后，才视为房屋交接完毕。交房后，如租赁物内尚有乙方未撤走的财物或添置的附属物、设备或其他装修物的，甲方视之为乙方所弃，甲方可不作任何补偿而有权处分。12.3：有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并有权追索乙方的违约责任，要求乙方承担相当于当年租赁物［空］租金，乙方出资的装饰装修物及添置的附属设施设备，无偿归甲方所有，还有权没收履约保证金，并有权要求乙方赔偿其遭受的其他损失。12.3.2：未经甲方同意，乙方擅自改变租赁物用途，经甲方发出通知后［空］日内仍未改正的。12.3.9：甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方。乙方应在甲方通知发出之日起60日内迁离并交回租赁物，租金照实结算。甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方承担相当于当年租赁物6个月租金、没收履约保证金且赔偿其遭受的损失。2018年9月25日，上海平玻厂发送通知函一份给香食地公司，其上载明，双方租赁合同租期自2017年11月1日至2018年10月30日。根据产证信息，涉案房屋用途为办公楼，但经上海平玻厂发现香食地公司将该房屋用作职工宿舍，供多名人员住宿。为消除安全隐患，降低安全风险，特通知在接到本通知函30日内进行整改，否则上海平玻厂将依法行使权利(包括但不限于不再续租等)。2018年11月15日，香食地公司回函称，公司自2010年10月底租借涉案房屋至今有第九个年头。从2010年11月至2016年3月主要从事办公、服装加工、服装定做等业务，部分作为员工住宿。后花费30多万元重新装修改造，作为办公室，员工宿舍自用，外来人员不准入住，严格做好消防安全工作，随时接受检查及指导。2018年12月11日，上海平玻厂委托上海君澜律师事务所向香食地公司住所地发送律师函一份，其上载明，因香食地公司擅自将涉案房屋用作职工宿舍，限期内未予以整改，目前租赁合同也已经到期。特发函告知：1．双方租赁合同于2018年10月31日到期终止，不再续签租赁合同；2．收函后10日内腾空涉案房屋，将房屋交还上海平玻厂；3．支付房屋使用费，自2018年11月1日至实际搬出之日止，按租金标准的双倍计算。一审法院另查明，2003年4月16日，涉案房屋经核准登记在上海平玻厂经营部名下。后因上海平玻厂进行资产整合重组，上海平玻厂经营部作为其全资子公司关闭注销。2015年4月23日，经上海市浦东新区国有资产监督管理委员会同意，将涉案房屋无偿划转至上海平玻厂名下。一审审理中，上海平玻厂表示双方租赁关系于2018年10月31日到期终止后，香食地公司曾向上海平玻厂支付过一笔34，500元的款项，主张该笔款项从诉讼请求金额中予以扣除。一审法院认为：依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。上海平玻厂、香食地公司双方签订的租赁合同明确约定了租赁用途、租赁期限、租金及支付方式，系双方真实意思表示均应恪守履行。合同履行期间，香食地公司擅自改变房屋用途用作员工宿舍，经上海平玻厂发函后限期内仍未整改。租期到期后，上海平玻厂发函明确表示双方不再续租。现上海平玻厂依据合同第3.2条、10.1条主张香食地公司搬离涉案房屋，并按租金标准的两倍支付房屋使用费，符合合同约定，予以支持。关于保证金一节，承租期间因香食地公司擅自更改房屋性质，上海平玻厂主张依据合同第12.3.2条、12.3.9条主张没收保证金，予以支持。香食地公司经合法传唤无正当理由拒不到庭的行为，不影响法院依据查明的事实依法作出判决。判决：一、上海香食地实业有限责任公司应于判决生效之日起十日内腾空上海市陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将房屋返还给上海平板玻璃厂；二、上海香食地实业有限责任公司应于判决生效之日起十日内按每年276，000元标准支付上海平板玻璃厂自2018年11月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(上海香食地实业有限责任公司已支付的34，500元予以扣除)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利的后果。本案中，上诉人对其与被上诉人于2017年续签为期一年的合同无异议。上诉人虽提出其与被上诉人曾约定并实际按照每三年续租、长期租赁的方式履行，且将涉案房屋部分用作职工宿舍系经过被上诉人同意，但并未提供证据加以证明，被上诉人对此亦不认可，本院对此不予采信。被上诉人以上诉人违反约定改变涉案房屋用途及双方合同到期为由终止租赁关系，并根据约定要求上诉人支付逾期交房期间的房屋使用费，于法有据。关于被上诉人抵扣装修费用的意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审所作其他论述亦无不当，本院予以确认，不再赘述。综上，香食地公司的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，210元，由上诉人上海香食地实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 俊审判员 管勤莺审判员 赵 静二〇二〇年八月七日书记员 姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……