江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初3297号原告：王永兰，女，1971年4月18日出生，汉族，住句容市，现住句容市。原告：舒婷，女，1991年6月14日出生，汉族，住句容市开发区新家园3幢302室，现住句容市，系王永兰女儿。两原告共同委托诉讼代理人：王政，江苏汇瑞律师事务所律师。被告：杨林军，男，1978年6月14日出生，汉族，浙江省宁海市人，住句容市。委托诉讼代理人：陶永胜、王兴安，江苏德擎律师事务所律师。原告王永兰、舒婷诉被告杨林军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法由审判员颜盛适用简易程序，于2020年7月15日、8月17日两次公开开庭进行了审理。原告王永兰及其两原告委托诉讼代理人王政、被告杨林军的委托诉讼代理人陶永胜两次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永兰、舒婷向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付原告2020年7月17日房屋实际交接前所欠的租金共计16.537万元；⒉判令被告支付违约金20万元；⒊解除双方签订的二份租赁合同；⒋判令诉讼费由被告方负担。事实和理由：2015年7月6日，原、被告签订第一份房屋租赁合同，约定被告承租原告坐落于句容市中山公寓门面房贰间共二层，租期五年，从2015年11月1日至2020年10月31日止，双方还约定了其他事项。2018年10月15日，双方签订第二份房屋租赁合同，约定在第一份合同工期满后被告继续承租上述房屋。2020年4月30日，被告以亏损及新冠疫情影响为由单方面要求终止房屋租赁合同。暂算到2020年5月10日之前尚有9万元的租金被告未能给付。双方签订的两份房屋租赁合同是合法有效的，且到2022年10月31日才期满。被告亏损并不是原告造成的，经营本就存在亏损的风险。句容市至今都没有新冠××确诊病例对经营影响有限。所以，被告要求终止合同缺乏合法的依据。被告杨林军辩称，被告承租的房屋并非原告房产证上载明的两间房，被告诉讼中的两间商铺并非双方签订合同的标的物。被告不存在拖欠租金的事实，以往年度租金是原告予以减免的部分，即使主张也超过了租赁时效。被告已于2020年4月30日向原告发出告知书，解除出租合同，并通知原告在2020年5月10日到商铺与被告结算租金和交还店铺，但原告一直未予响应。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。根据原、被告提交的证据和当庭陈述，本院认定案件事实如下：2015年7月6日，原告王永兰与被告签订协议书一份，双方约定：原告王永兰将位于句容市中山公寓门面房两间（24、25号）共二层，出租给被告；租期5年，日期从2015年11月1日至2020年10月31日止；房租第一年到第三年每年31万元，第四年32万元，第五年33万元；每年提前一个月付清当年租金（租赁日期：当年的10月1日）；双方有任何一方违约，将赔偿对方伍拾万元的经济损失，被告交付保证金3万元，期满后，验收合格后无条件退还。双方还对其他事项进行约定。协议签订后，原告履行协议，被告分别于2015年交纳房租31万元及保证金3万元，2016年交纳房租30万元，2017年交纳房租26万元，2018年交纳房租30万元，以上共计130万元。2018年10月15日，原告王永兰与被告签订协议书一份，双方约定：将上述房屋租赁给被告使用，租期二年，日期从2020年11月1日至2022年10月31日止；年租金33万元，每年提前一个月付清当年租金，双方任何一方违约将赔偿对方伍拾万元损失。双方还对其他事项进行约定。2020年4月30日，原告发合同终止告知书给原告王永兰，通知原告在2020年5月9日关闭店铺，请原告在2020年5月10日结算租金交还店铺、钥匙、终止协议等工作。2020年5月12日被告交纳租金15万元。原告未同意解除合同。2020年6月4日，两原告向本院起诉，要求判令被告继续履行合同至2022年10月31日，并支付拖欠租金9万元。审理中，被告于2020年7月17日交钥匙给原告，原告并接收房屋。两原告遂变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告2020年7月17日房屋实际交接前所欠的租金共计16.537万元；2、判令被告方支付违约金20万元；3、解除双方签订的二份租赁合同；4、判令诉讼费由被告方负担。另查明，原告王永兰系原告舒婷母亲，涉案房屋所有权人为舒婷（产权证号分别为：句房权证华阳镇字第××号、01××68号、01××69号、01××70号）。庭审中，被告提交通话录音二份，分别为2019年10月16日、11月25日其与原告之间通话，其中2019年10月16日通话内容：“杨：那么多年你对我也挺好的，每年都给我结少租金。王永兰：嗯，讲得过去啊！”原告对该录音无异议，但认为该二段录音中原告没有同意减免租金，仅是双方商谈过程。本院认为，本案争议焦点为：1、被告在履行租赁协议过程中是否违约；2、涉案两份租赁协议解除条件是否成就；3、被告是否欠原告租金；4、如被告违约应当承担违约金数额如何计算。一、原告王永兰与被告签订二份协议均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效。合法有效的协议应当全面履行。被告于2020年4月30日告知原告终止合同，且并未完全支付当年度租金，该行为系其单方行为，原告未同意，且被告要求终止合同无法定事由。故被告已构成违约。二、涉案二份租赁协议，因被告违约导致原告不能实现合同目的，且审理中被告已将房屋及钥匙交付给原告方。故原告要求解除二份租赁协议的请求，本院予以支持。三、关于租金，2019年11月1日至2020年10月31日期间租金，被告已交至2020年5月12日。故2020年5月13日至2020年7月17日交还房屋期间租金被告应当支付给原告，按年租金33万元标准计算租金为904.11元/天×65天计58767.15元。扣除保证金3万元尚应支付28767.15元。关于以往租金是否属减免，根据被告提交录音中原告王永兰意思表示属减免，故不应计算。被告辩称，以往未足额交纳的租金属减免的意见，本院予以采纳。四、被告已违约，根据双方协议约定“双方有任何一方违约，将赔偿对方伍拾万元的经济损失”。原告方主张赔偿20万元经济损失，被告认为过高应当调整。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，原、被告双方违约金数额约定过高，应予调整。被告辩称，违约金约定过高要求调整的意见，本院予以采纳。本院根据被告违约情形及原告预期利益减少情形，确定违约金为6个月租金，即年租金33万元50%计16.5万元。被告辩称，涉案承租房屋非原告所有，因其未提供证据证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王永兰与被告杨林军于2015年7月6日、2018年10月15日签订的协议书。二、被告杨林军于本判决生效后十日内给付原告王永兰、舒婷租金28767.15元。三、被告杨林军于本判决生效后十日内给付原告王永兰、舒婷违约金165000元。四、驳回原告王永兰、舒婷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6780元，减半收取3390元，由原告王永兰、舒婷负担1302元，被告杨林军负担2088元（此款两原告已预交，应退还两原告2088元，被告杨林军于本判决生效后十日内将2088元交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费（户名：江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61），上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员  颜 盛二〇二〇年八月二十四日法官助理  桂珊珊书 记 员  樊 静