广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初652号 原告：钟山碧桂园房地产开发有限公司，住所地钟山县钟山镇朝东寨17号。 法定代表人：谢伟洲，执行董事。 委托诉讼代理人：徐苗，女，1993年5月10日出生，汉族，住陆川县。该公司员工。 委托诉讼代理人：卢佩娇，女，1993年9月20日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。该公司员工。 被告：冼育东，男，1993年4月18日出生，汉族，住广西钟山县。 原告钟山碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房地产公司”）与被告冼育东商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人徐苗、卢佩娇到庭参加诉讼。被告冼育东经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告碧桂园房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告碧桂园房地产公司与被告冼育东签订的《商品房买卖合同（预售）》。2.判决被告冼育东于判决生效之日期七日内协助原告碧桂园房地产公司办理注销网签合同等解除合同相关事宜。3.判决被告冼育东向原告碧桂园房地产公司支付违约金106292.70元。在诉讼中，原告碧桂园房地产公司变更诉讼请求为：1.解除原告碧桂园房地产公司与被告冼育东签订的《商品房买卖合同（预售）》。2.判决被告冼育东向原告碧桂园房地产公司支付违约金106292.70元。事实和理由：2019年8月31日，原告碧桂园房地产公司与被告签订了编号为201908310022的《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定：1.被告冼育东购买原告碧桂园房地产公司位于钟山县房屋，总价款1062927元；2.付款方式为银行按揭付款方式，被告冼育东必须在签订《商品房买卖合同》时付总房款的5.03%即53487元；在2019年10月1日前付总房款的7.5%即79720元；在2019年11月1日前付总房款的7.5%即79720元；在2019年12月1日前付总房款的79.97%即银行按揭款项850000元（合同第七条）；3.被告冼育东逾期支付房款超过90日后，原告碧桂园房地产公司有权解除合同，原告碧桂园房地产公司解除合同的，被告冼育东按合同总房款的10%向出卖人支付违约金（补充协议第三条）。合同签订后，被告冼育东仅支付53487元，剩余房款1009440元至今未支付。原告碧桂园房地产公司多次以各种方式进行追讨剩余购房款，但被告冼育东至今也没有支付。综上，原告碧桂园房地产公司与被告冼育东双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告冼育东不按照双方的约定履行支付购房款的义务，已经构成了根本违约，依法应当承担相应的违约责任。原告碧桂园房地产公司多次追讨未果，故原告碧桂园房地产公司向法院提起诉讼，请求法院支持原告碧桂园房地产公司的诉讼请求。 被告冼育东辩称，被告冼育东申请贷款未获批准，被告冼育东还要考虑一下是否同意解除与原告碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。被告冼育东不同意支付违约金，如果法院判决被告冼育东支付违约金，则被告冼育东请求法院调低违约金的计算标准。 本院经审理认定事实如下：2019年8月31日，原告碧桂园房地产公司与被告冼育东签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同主要约定：原告碧桂园房地产公司将其位于钟山县出售给被告冼育东，商品房总价款为1062927元，预测建筑面积为221.98平方米；被告冼育东在合同签订时支付原告碧桂园房地产公司总房款5.03%，即53487元，并向贷款机构办理按揭申请手续。2019年10月1日前支付原告碧桂园房地产公司总房款7.50%，即79720元。2019年11月1日前支付原告碧桂园房地产公司总房款7.50%，即79720元。2019年12月1日前支付原告碧桂园房地产公司总房款79.97%（银行按揭款项），即850000元；双方对装饰装修及相关设备标准进行约定；《商品房买卖合同（预售）》的附件十一补充协议第三条约定，关于逾期付款责任，买受人未按约定时间付款的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金.但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的10%；商品房交付时间为2021年4月26日；合同签订后，被告冼育东支付第一期购房款53487元，第二期、第三期、第四期购房款未支付。之后被告冼育东向银行申请贷款非因其征信问题未获批准，被告冼育东未按照约定支付尚欠的购房款。2019年10月14日、2019年10月23日、2020年3月30日，原告碧桂园房地产公司先后向被告冼育东发催告函催收尚欠购房款未果。 本院认为，原告碧桂园房地产公司与被告冼育东于2019年8月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定，为有效合同，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告冼育东支付第一期购房款53487元，尚欠第二期、第三期、第四期购房款，其中第四期购房款是按揭贷款后支付。原告碧桂园房地产公司与被告冼育东《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条约定“逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同”，被告冼育东未按合同约定的时间支付第二期、第三期购房款，也未支付第四期购房款。被告冼育东未按照合同约定的时间足额支付购房款，逾期期限超过90日，原告碧桂园房地产公司亦发出催告函进行了催告，被告冼育东仍未履行付款义务，原告碧桂园房地产公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。因被告冼育东个人问题未能支付第二期、第三期购房款，系其个人原因导致未在约定期限内支付购房款，应当承担违约责任。原告碧桂园房地产公司与被告冼育东签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条约定“出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价的10%向出卖人支付违约金”。双方对装饰装修及相关设备标准进行约定，涉案商品房还交房，也未进行装修。在诉讼中，原告碧桂园房地产公司陈述无法区分商品房的总价款及装修款，因此违约金应以同一小区未装修商品房的总价值计算，违约金应以实际损失为基础，原告碧桂园房地产公司未提供充分的证据证实其因合同解除遭受到的损失，其主张按10%计算违约金过分高于造成的损失，根据庭审查明的事实，并结合本案商品房同一小区未装修商品房的价值等综合情况考虑，酌情认定被告冼育东支付原告碧桂园房地产公司违约金16300元。对原告碧桂园房地产公司主张超过部分的违约金，本院不予支持。被告冼育东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告钟山碧桂园房地产开发有限公司与被告冼育东于2019年8月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告冼育东于本判决生效之日起十五日内向原告钟山碧桂园房地产开发有限公司支付违约金16300元； 三、驳回原告钟山碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7661元（已减半收取,原告钟山碧桂园房地产开发有限公司已预交），由原告钟山碧桂园房地产开发有限公司负担108元，被告冼育东负担7553元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  邹智利 二〇二〇年八月十日 书记员  杨 晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的。