江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初1953号原告：胡慧娟，女，1961年5月28日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：狄翔（胡慧娟女儿），女，1986年8月9日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：林海卫，上海明伦律师事务所律师。被告：吕香妹，女，1963年4月7日生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住江苏省启东市。原告胡慧娟与被告吕香妹委托合同纠纷一案，由上海市虹口区人民法院移送本院管辖。本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡慧娟的委托诉讼代理人狄翔、林海卫、被告吕香妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡慧娟向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告的委托合同关系于2015年8月20日解除；2.判令被告向原告赔偿上海市闵行区租金损失（按5000元每个月计算，在2014年11月6日起计算至被告实际返还之日止）；判令被告赔偿位于上海市闵行区临的使用费用（按照5000元每个月的标准计算，从2014年11月6日起计算至被告实际返还之日止）；3.判令本案诉讼费用由被告吕香妹承担。事实和理由：2014年9月3日，原告因资金周转需要向被告借款130万元，按被告要求原告至公证处办理委托书，委托被告代为出售、出租闵行区龙柏二村**房屋，吕香妹有权代为收取房租等，委托期限2014年11月6日至2015年11月5日。2015年5月28日，原告未及时还款，被告与案外人赵亮签订《租赁合同》，约定将房屋出租给赵亮，租期20年。从2015年5月28日至2035年5月27日，租金仅为3000元/月，解除合同违约金高达20万元。2015年7月27日，被告在未告知原告的情况下，与案外人陈国平签订《上海市房地产买卖合同》，欲将该房屋以150万元低价变卖，为此原告于2015年8月20日办理公证《声明书》，撤销对被告的委托授权。被告吕香妹与案外人赵亮间的租赁合同未实际履行，被告吕香妹将房屋分开两部分分别出租，其中一部分从2018年6月起出租解正玉，另一部分从2017年7月起出租给章晓平。原告认为其与被告的委托关系经过公证处公证，依法成立，但明确代为出售、出租的期限仅为一年，但吕香妹超出委托范围，与他人签订长达20年的租赁合同，且合同有诸多恶意损害委托人的条款，明显损害了原告的合法权益，该租赁合同并不能约束原告。原告于2015年8月20日公证办理了解除委托关系，原、被告间委托关系解除。被告将原告房屋出租给他人获利，从未支付给原告，原告多次要求返还房屋，被被告以借款未还拒不归还，也侵害了原告的合法权益。原、被告间的借款已经法院判决，原、被告间的委托关系已解除，被告无依据占用原告的房屋。吕香妹将房屋出租给案外人解正玉、章晓平使用，该租赁合同未经原告认可亦不能约束原告，两案外人系房屋实际使用人，与原告并无直接法律关系，在协助返还原告房屋的义务。吕香妹辩称，不同意原告方的诉请。2015年8月20日，双方已经解除委托关系，双方就没有履行委托合同关系；租金标准损失每月8000元是无稽之谈，原告没有证据证明我租用她的房子、占有她的房子。原告诉状中的事实和理由也不成立，在诉状中事实和理由部分第一段是事实，从第二段开始都不是事实。从签订租赁协议的时候收取了赵亮一年的租金，是在我委托期限内收取的，后面我没有收取过。我没有给原告，案涉民间借贷是2016年生效的，原告没有还我钱，我认为是原告还我钱的时候，该租金用于抵扣。原、被告间委托合同于2015年5月28日才签订的，房子也是这时候交给我出租的，后我把房子租给赵亮使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区系原告胡慧娟所有，建筑面积52.22平方米，竣工日期1996年。2015年11月2日被上海市闵行区人民法院查封，2018年10月23日续封。现案涉房屋房地产权证在被告吕香妹处。2013年9月3日，胡慧娟向王凤珍出具借条，收到王凤珍130万元，借款期限2014年9月3日至2014年11月2日，利息按银行贷款四倍计算。2014年11月28日、2015年1月31日胡慧娟分别向吕香妹出具借款收据，收到出借人吕香妹110.7万元、28.34万元。2015年8月28日，吕香妹、胡慧娟签订人民调解协议，胡慧娟承诺于2015年10月13日前归还吕香妹170万元。2014年9月3日，胡慧娟作为委托人、吕香妹作为受托人签订《委托书》，内容为：委托人是坐落于上海市闵行区房地产的权利人，现委托受托人在委托人权限范围内办理房屋出售、出租的一切事项，即下列附录中所列的全部事项，委托人无转委托权。受托人在上述代理权利内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托期限自2014年11月6日开始至2015年11月5日为止。附录中双方对代为出售案涉房屋作了12条约定，13条为代为出租房屋、收取租金、变更与解除租赁合同、支付违约金（如需）、撤销租赁备案登记等相关事宜；14条为代为办理房地产买卖、出租过程中的其他相关事宜。2014年9月11日，原告胡慧娟作为申请人在上海市宝山公证处公证，在该《委托书》上委托人栏内签名。2015年5月28日，胡慧娟作为出租方（甲方）、赵亮作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的上海市闵行区屋出租给乙方居住使用，租赁期为20年，自2015年5月28日至2035年5月27日，房屋月租金3000元/月，双方议定首期付12月，另付2万元押金以后按第12月结算一次；甲方双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金20万元。补充条款：1.甲方已告知乙方，此房存在抵押和全权委托公证，必要时出售此房来偿还债务；2.乙方同意在租赁期间配合甲方买卖此房，租赁合同继续履行；3.甲方同意乙方在租赁期间对此房进行装修和转租。吕香妹在甲方栏内签：吕香妹代胡慧娟，赵亮在乙方栏内签名。2015年7月27日，被告吕香妹作为原告胡慧娟的代理人与陈国平签订《上海市房地产买卖合同》，以150万元出售上海市闵行区屋。后因故交易未成。2015年8月20日，胡慧娟作出《声明书》，内容为：我于2014年9月3日签署委托书，授权吕香妹办理我名下的坐落于上海市闵行区屋出租、出售一切事宜，并经上海市宝山公证处公证，现因情况发生变化，经我慎重考虑后，发表声明如下：我撤销对上述事项的委托，受托人吕香妹从今日起不再代替我办理上述所有受托事项。次日，胡慧娟至上海市宝山公证处在公证员面前，《声明书》声明人栏内签名。2015年10月14日，吕香妹、王凤珍向胡慧娟提起诉讼，要求胡慧娟归还借款170万元。该案经上海市闵行区人民法院审理并于2016年1月25日作出（2015）闵民一（民）初字第21415号民事判决，判决胡慧娟归还吕香妹借款本金130万元、借款利息40万元。受理费10050元、保全费5000元合计15050元由胡慧娟负担。判决书生效后，吕香妹申请执行。2020年6月28日，胡慧娟向法院交纳执行款170万元，尚有迟延履行期间的债务利息及诉讼费用未支付。2018年6月13日，吕香妹作为出租方（甲方）、解正玉作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的上海市闵行区黄桦路临367号房屋出租给乙方居住使用，租赁期为3年，自2018年6月15日至2021年6月14日止，房屋月租金5000元/月，双方议定首期付2月，另付5千元押金以后按第2月结算一次；甲方双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金5千元。补充条款：由于不可搞力因素导致合同无法履行，则双方不追究违约责任。吕香妹在甲方栏内签名、解正玉在乙方栏内签名、上海欣可房地产经纪有限公司闵行分公司在中介方栏内盖章。另查明，2016年2月23日，胡慧娟以排除妨碍纠纷为由起诉吕香妹，案号（2016）沪0112民初5748号。该案审理中，吕香妹称其已将案涉房屋出租给了赵亮，房屋实际由赵亮在居住使用，胡慧娟遂申请撤诉。上海市闵行区人民法院于2019年3月15日裁定准许。2020年2月21日，胡慧娟以排除妨害为由起诉章晓平，要求其搬离上海市闵行区屋。上海市闵行区人民法院审理后认为，胡慧娟系案涉房屋的房地产权利人，其合法权益受法律保护，其有权主张排除妨害该房屋物权的行为。章晓平占有使用案涉房屋无合法依据，侵害了胡慧娟的利益，应排除妨害，尽快搬离。章晓平辩称其占有使用案涉房屋为合法占有，其权利来源于案外人赵亮，未提供充分的证据予以佐证。该院于2020年6月22日作出（2020）沪0112民初5640号民事判决，章晓平搬离上海市闵行区屋。庭审中，原告胡慧娟提供2015年8月11日至2020年6月28日期间上海市闵行区龙柏二村，建筑面积40平方米至59平方米房屋在链家APP上面记录的历年已成交的同等地段、同等面积的租金标准。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。而被代理人取消委托后委托代理终止。本案中，被告吕香妹的代理出售、出租上海市闵行区的时间始于2014年9月3日原告胡慧娟的公证委托，终于原告胡慧娟2015年8月20日的公证声明，被告吕香妹庭审中亦认可委托关系于2015年8月20日已解除，故原、被告间的委托合同于2015年8月20日实际已解除。原、被告对《委托书》中自2014年11月6日开始至2015年11月5日为止的委托期限理解不同，原告认为委托期限只有一年即如签订租赁合同的出租房屋的期限只截止于2015年11月5日内，故吕香妹与他人签订的20年租赁合同超出原告的委托范围，应为无效。吕香妹认为该期限内应为委托期限。本院认为，委托期限通常理解是委托他人办理某些事项的起至时间，在该期限内办理委托事项对委托人发生效力，而本案原告胡慧娟的理解显有偏差。被告吕香妹以原告胡慧娟名义于2015年5月28日与案外人赵亮签订的《租赁合同》在此期间，因被告吕香妹未提供证据证明双方约定租金抵销借款，故被告吕香妹收取租金3.6万元应向原告胡慧娟交付；被告吕香妹于2015年5月28日与案外人赵亮签订的关于上海市闵行区屋《租赁合同》中约定的月租金只有3000元，明显低于同期、同等地段、同等面积的市场租金标准，被告吕香妹存在不完全履行职责情况，造成原告胡慧娟经济损失，应予赔偿。本院综合考量，酌情认定上海市闵行区屋同期租金为每月4800元／月，故被告吕香妹应赔偿原告胡慧娟经济损失21600元（1800元／月×12个月），至于以后的租金及《租赁合同》效力、履行问题，原告胡慧娟应自行主张。对于原告胡慧娟主张租金自2014年11月6日起计算，被告吕香妹予以否认。本院认为，原告胡慧娟未提供证据证明案涉房屋的交付时间，也未提供证据证明双方约定租金自2014年11月6日起算计算，故其主张，本院不予采信。吕香妹、解正玉签订的上海市闵行区黄桦路临367号房屋的《租赁合同》，原告胡慧娟未提供该房屋的产权登记或其他权属证据归其所有，被告吕香妹否认该房屋属原告胡慧娟所有，原告胡慧娟应通过行政或司法程序确认产权后再行主张，原告胡慧娟该诉请，本院不予支持。庭审中，原告自述上海市闵行区黄桦路临367号房屋内部分建筑面积包含于上海市闵行区屋，故其按5000元／月主张租金也不符合常理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告胡慧娟、被告吕香妹的委托合同于2015年8月20日解除；二、被告吕香妹于本判决发生法律效力后十日内向原告胡慧娟交付3.6万元；三、被告吕香妹于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告胡慧娟经济损失2.16万元；四、驳回原告胡慧娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8620元（原告已预交），由原告胡慧娟负担7600元，被告吕香妹负担1020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8620元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈春花人民陪审员  朱蓉艳人民陪审员  杨海荣二〇二〇年八月六日书 记 员  陈琳琳