广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15706号上诉人（原审原告）：张东玲，女，1986年3月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：辜泽敏（系张东玲配偶），男，1985年11月12日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市龙湖区。被上诉人（原审被告）：广州市君梁房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路16号27楼（仅限办公用途）。法定代表人：毛文斌。委托诉讼代理人：麦雪群，广东翰锐律师事务所律师。上诉人张东玲因与被上诉人广州市君梁房地产有限公司（以下简称君梁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初17613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人张东玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持张东玲的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的理解和适用有误。本案中，君梁公司制作的宣传资料（样板区实景）关于案涉小区大门实景和洋楼出入口的实景外观的说明和允诺具体且确定，意思表示清楚明确，君梁公司提供样板区实景目的亦是在于向张东玲展示所售商品房小区的空间、布局、小区配套设施，起到宣传推介以促进销售的作用。张东玲通过宣传资料了解楼盘情况受该影响而选择购买案涉房屋，故该说明和允诺对购房人决定是否签订购房合同产生重大影响，应认定为君梁公司向购房人发出的要约，属于商品房买卖合同约定内容的组成部分。二、一审法院认定“案涉外观尚不足以达到对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响”是不正确的，忽视了房屋所在小区公共设施是影响房屋买卖合同客观目的实现的重要因素。同时，美观的小区大门及楼宇出入口对房屋价格也有重大影响。三、君梁公司售房时公开的宣传资料并未有任何文字否定其样板区实景会与最终交付不一致的提示。四、君梁公司售楼时的实景样板与实际交付的小区大门实景和洋楼出入口的实景严重不符，该行为构成虚假宣传，属于违约行为，应承担违约责任。五、双方在购房行为完成后签署的《广州市商品房买卖合同》的主合同第十九条约定“该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。”从上述条款的内容可以看出商品房预售后是不得变更小区公共设施的规划、设计的。如果擅自改变，属于违约行为。综上，张东玲上诉请求二审法院依法改判。被上诉人君梁公司二审答辩称：一、案涉小区大门及洋楼入口处在签订合同时的样板属于要约邀请，不管是根据《中华人民共和国合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，还是双方签订的商品房买卖合同的具体条款，均应认定销售时，君梁公司设置的小区大门及洋楼入口处的样板属于要约邀请，张东玲不能根据要约邀请的内容要求君梁公司履行合同。二、小区大门及洋楼入口处的样板对于案涉商品房买卖合同的定义及房屋价格的确定基本没有影响，特别是张东玲的丈夫是广州市的注册执业律师，对于小区大门及洋楼入口处的样板对其商品房合同的定义及房屋价格是否有影响，其注意义务应当高于一般购房者。三、虽然张东玲是依据商品房买卖合同提出本案请求，但是其诉讼请求要求对小区入口及洋楼大门进行整改，实际上涉及到整个住宅小区其他业主的公共利益。在此情况下，张东玲无权提出本案请求。张东玲于2019年5月22日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.君梁公司按原样板区的规划、设计（具体指张东玲一审证据4中的2张照片，该2张照片是同一位置，而且是由君梁公司在销售时实际制作出的小区大门实景样式的照片，一张是夜晚有灯光的照片，一张是白天的照片）对现小区（位于天河区云宸街上的龙湖天宸原著二期小区）的南大门进行整改；2.君梁公司按原样板区的规划、设计（具体指张东玲一审证据6的4张照片，该4张照片是原样板的规划设计，而且是由君梁公司在销售时实际制作出的洋房入口实景样式的照片）对现洋楼（广州市天河区云宸街21号）入口处（该楼只有一个入口）进行整改；3.君梁公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月21日，张东玲与君梁公司定购由君梁公司开发的XX原著XX栋XX房屋一套（现地址：天河区XX街XX号XX房），并按君梁公司要求支付了定金100000元；6月30日，张东玲与君梁公司签订《认购协议书》，张东玲按合同要求当天完成首付房款1415199元，余款3270000元由张东玲申请按揭贷款。交易完成后在12月28日君梁公司与张东玲才签署《广州市商品房买卖合同》。在张东玲购买房屋时，君梁公司通过其销售人员向张东玲宣传、小区沙盘模型和实物样板区展示小区配套的规划、设计，例如小区的大门、洋楼的入口外立面设计，基于君梁公司的要约，张东玲才定购君梁公司开发的房屋，并依约履行约定义务，缴纳了房款。而在2019年5月17-19日，君梁公司组织业主开放日活动，张东玲前往购买的房屋小区才发现君梁公司为了降低建造成本，未经张东玲的同意擅自变更小区的规划、设计，把原本精美、高档、大气的小区大门及洋楼入口外立面变更成普通样式的小区大门及洋楼入口外立面。现君梁公司为了减低建造成本完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济交易秩序，给张东玲重大财产损失，损害张东玲的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定及双方的约定，请求法院确认君梁公司的擅自变更规划、设计行为属于恶意违约，君梁公司应按原样板区的规划、设计对现小区大门及洋楼外立面进行整改，继续履行合同。综上所述，张东玲为维护自己的合法权益，依法及依照双方的约定，提起诉讼。君梁公司一审辩称：一、“XX原著二期”小区的大门和洋楼入口处属于小区业主的共有部分，而非张东玲的专有部分。根据《中华人民共和国物权法》及司法解释的规定，对共有部分的改建属于应由业主共同决定的事项，张东玲无权以其个人名义主张改建小区大门和洋楼入口处，其提起本案诉讼属主体不适格，应裁定驳回其起诉。二、君梁公司在销售“天宸原著二期”小区时制作的小区大门和洋楼入口处修建样式的广告及宣传资料属要约邀请，而非要约，小区大门和洋楼入口处修建样式不属《商品房买卖合同》约定的内容，张东玲主张君梁公司违约也缺乏合同及法律依据。另需要说明的，尽管合同并无约定小区大门和洋楼入口处的修建样式，但现小区大门和张东玲的物业所在的2栋洋楼入口处的修建品质、造价实际上大大超出了君梁公司在销售时展示的宣传样式，张东玲主张君梁公司为了降低建造成本将小区大门和洋楼入口处外立面从精美、高档、大气的样式变更成普通样式也完全不符合客观事实。综上所述，请求法院依法裁定驳回张东玲的起诉，或判决驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于君梁公司在样板房展示区所设置小区大门实景和洋楼出入口实景的外观是否属于张东玲、君梁公司就案涉房屋形成的买卖合同之约定内容的问题。第一，《合同》中并无条款直接约定案涉外观属于该合同之内容。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据日常经验法则判断，案涉外观应属于上述法律规定所述的“相关设施”的外观，但结合本案案情来看，案涉外观尚不足以达到对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的程度；况且，张东玲也无任何证据证明案涉外观足以影响其订立案涉房屋买卖合同以及案涉房屋的价格确定，因此，本案中的案涉外观并不属于应当视为要约的范围。综上，案涉外观不属于双方之间就案涉房屋形成的买卖合同之约定内容。一审法院认为：当事人有权选择其提起诉讼所基于的法律关系，本案中，张东玲在庭审时明确表示其基于与君梁公司就案涉房屋形成的房屋买卖合同提出本案诉讼，一审法院予以尊重，本案围绕围绕双方当事人之间的案涉房屋买卖合同关系进行审查。虽然双方当事人均确认案涉外观与案涉房屋所在小区目前的小区南大门、案涉房屋所在楼宇出入口的建筑外观存在不一致之处。但如前所述，案涉外观并不属于双方当事人之间就案涉房屋形成的买卖合同之约定内容，张东玲以案涉外观属于双方买卖合同之约定内容为由向君梁公司主张违约责任而要求君梁公司对上述建筑外观进行相应整改，缺乏事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年3月12日判决如下：驳回原告张东玲的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告张东玲负担。本院二审经庭询确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、张东玲上诉主张君梁公司在样板房展示区所设置小区大门实景和洋楼出入口实景的外观属于双方就案涉房屋形成的买卖合同约定内容能否成立；二、张东玲诉请对案涉小区大门及楼宇出入口进行整改的理由能否成立的问题。对此，本院认定如下：一、张东玲上诉主张君梁公司在样板房展示区所设置小区大门实景和洋楼出入口实景的外观属于双方就案涉房屋形成的买卖合同约定内容能否成立的问题。因君梁公司在样板房展示区所设置小区大门实景和洋楼出入口实景的外观只是案涉小区及楼宇的部分展示，亦非属物业全景实物展示，双方《商品房买卖合同》对于案涉小区大门及楼宇出入口外观未作出约定。一审结合具体案情，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定认定，案涉外观应属于上述法律规定所述的“相关设施”的外观，尚不足以达到对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的程度，不属于应当视为要约范围，案涉外观不属于双方之间就案涉房屋形成的买卖合同之约定内容，理据充分。二、张东玲诉请对案涉小区大门及楼宇出入口进行整改的理由能否成立的问题。本案中，张东玲、君梁公司均确认案涉房屋所在小区目前的南大门、案涉房屋所在楼宇出入口的建筑外观与此前在展示区设轩的外观不一致，但张东玲提起本案诉讼所选择的法律关系为房屋买卖合同关系，双方当事人之间签订的房屋买卖合同并未就此作出约定，张东玲以案涉小区和房屋外观属于双方买卖合同约定的内容为由要求君梁公司承担违约责任，对建筑外观进行相应整改，缺乏事实和合同依据，不能成立。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张东玲的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张东玲负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年八月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶