安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1323民初4040号 原告：孙海缘，女，1985年7月28日出生，汉族，户籍地浙江省温州市瓯海区，现住安徽省合肥市包河区。 原告：韩志强，男，1983年12月29日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 二原告共同委托诉讼代理人：沈雪冰，安徽双睿律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：孙小东，安徽双睿律师事务所律师。 被告：安徽大诚明置业有限公司，住所地安徽省宿州市灵璧经济开发区，统一社会信用代码913413235770786897。 法定代表人:许利群，该公司经理。 被告：南京莱悦商业管理有限公司，住所地江苏省南京市江北新区大厂街道华村路188号5211室，统一社会信用代码91320191MA1WJW7A5P。 法定代表人：薄子涵，该公司经理。 二被告委托诉讼代理人：杜文，安徽杜文律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：周东东，安徽杜文律师事务所律师。 原告孙海缘、韩志强因与被告安徽大诚明置业有限公司、南京莱悦商业管理有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2020年7月16日，向本院起诉。本院同日受理后，依法由审判员**适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭审理了本案。原告孙海缘、韩志强的共同委托诉讼代理人沈雪冰、孙小东，被告安徽大诚明置业有限公司、被告南京莱悦商业管理有限公司的共同委托诉讼代理人杜文、周东东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙海缘、韩志强诉称：两原告系夫妻关系。2018年11月12日原告和被告一签订商品房买卖合同，合同第六条和第七条约定，被告一出售的该商品房(商铺)面积是34.64平方米，单价为每平方22157.47元，总价款为人民币767535元，原告采用一次性付款方式支付被告一购房款。合同第九条约定,被告一应当在2018年12月31日向原告交付该商品房。合同第十二条约定被告一逾期交房的，被告每日按照全部房价款的万分之一支付原告违约金。合同第二十条规定，被告一应该在该商品房交付之日起90日为原告办理该商品房的房屋所有权证书，如果违反约定被告一应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款。但是，被告一没有按照合同履行自己的义务，也没有按时将商铺交付给原告，而是直接将原告的商铺交给被告二进行租赁使用。由于原告常年在外地，被告二邮寄给原告“商铺委托经营管理协议”让原告签字，原告发现，该协议第六条第(一)规定，“乙方(被告二)一次性给予原告商铺认购总价的21%，作为该商铺前三年的委托经营收益。前三年委托经营期间，甲方(原告)收益合计人民币220994元，本协议签订时甲方确认已收到乙方支付的前三年委托经营补偿金”。原告认为，该协议约定明显不合理，存在欺骗行为。原告没有收到被告支付的任何租金，如果在协议上签字后就认可收到了被告的三年租金，显然是不真实的和错误的。原告不同意签字。但是，两被告却既不交付房屋给原告，也不支付租金给原告，还不给原告办理房产证，两被告的行为严重违反合同约定，侵犯了原告的合法权益。请求法院依法判决被告安徽大诚明置业有限公司按照《商品房买卖合同》约定，为原告办理该商品房的房屋所有权证书，并按照商品房买卖合同第二十条规定自2019年4月1日起按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金至实际向原告交付房屋所有权登记证书之日止(暂计算至2020年6月1日违约金为32620元)。二被告共同支付原告该商铺前三年的租金收益人民币220994元，本案诉讼费用由被告承担。 安徽大诚明置业有限公司、南京莱悦商业管理有限公司辩称：被告不应支付原告商铺前三年租金收益，原告在购买房屋时前三年租金已经抵扣购房款，原被告所签订的商品房买卖合同所约定的房屋价款767535元系扣除三年租金及相关优惠政策后价格，原告已经享有前三年房屋租金收益。原告所买的商铺，被告安徽大诚明置业有限公司已经按照商铺委托经营管理协议约定直接交付给南京莱悦商业管理有限公司，原告既然已经享受前三年租金收益，就应按照委托管理协议来履行义务，即使原告未在管理协议上签字确认，原告在被告交付房屋后一年多时间内未提出异议，该协议已经实际履行并生效。关于委托经营管理协议所规定的委托事实及租金收益，通过被告的现场宣传及商铺订购单，可明确体现出原告已经知晓该事实，并不存在欺诈行为。 本院经审理查明以下事实：两原告系夫妻关系。2018年11月12日，原告和被告安徽大诚明置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告安徽大诚明置业有限公司将位于灵璧县日月星城城市综合体（二期）商铺113号出卖给原告，总价款为人民币767535元，被告安徽大诚明置业有限公司应当在2018年12月31日向原告交付该商品房，并应该在该商品房交付之日起90日为原告办理该商品房的房屋所有权证书，如果违反约定，被告安徽大诚明置业有限公司应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。 另查明，原告已经采用一次性付款方式支付被告安徽大诚明置业有限公司购房款767535元。被告安徽大诚明置业有限公司至今未能办理案涉商铺房屋所有权证书。 另查明，原告和被告南京莱悦商业管理有限公司签订了一份《商铺委托经营管理协议》，由原告委托被告南京莱悦商业管理有限公司经营管理案涉商铺，但原告并未在该协议最后签字确认。 以上事实，有原被告陈述以及原被告提供的《商品房买卖合同》等证据在卷佐证。 本院认为，原告孙海缘、韩志强与被告安徽大诚明置业有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约向被告支付了全部房价款767535元，但被告没有在约定时间向原告办理房产证，被告的行为构成违约，应承担违约责任。 合同约定，逾期办理房产证的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，据此，至2020年7月16日，被告应承担的逾期交房违约金为：767535元×0.0001元／天×473天（自2019年4月1日起计算至2020年7月16日）＝36304.41元。 原告诉称要求被告支付三年房屋租金。被告已经在前期价格公示表中载明该商铺具体价格及三年租金抵扣房屋价款，该公式属于重大事项说明和允诺，即使未在《商品房买卖合同》中载明，亦应当视为合同内容。原告应当对该事实清楚，故原告要求被告支付三年房屋租金的请求，本院不予支持。 被告南京莱悦商业管理有限公司不是本案合同当事人，原告请求判令其承担责任，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下： 一、被告安徽大诚明置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告孙海缘、韩志强违约金36304.41元（计算至2020年7月16日）； 二、驳回原告孙海缘、韩志强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2552元，由被告安徽大诚明置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  ** 二〇二〇年八月十四日 法官助理耿婷 书记员陈小艺 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。