广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11465号上诉人（原审原告）：广州市宁骏物业管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区华夏路8号36层自编3601单元。法定代表人：孔健楠，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：汪天可，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何怡，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑日宏，男，1970年1月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：郑日荣，男，1967年12月25日出生，汉族，住广东省吴川市。被上诉人（原审被告）：郑日康，男，1962年10月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：郑超，男，1975年7月11日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上述四被上诉人的共同委托诉讼代理人：王海婷，广东诺标律师事务所律师。上诉人广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏公司）因与被上诉人郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初24744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人宁骏公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人按照《前期物业服务合同》的约定，向上诉人支付自2016年1月1日起至2018年4月15日止欠缴的物业费2109636.38元，并支付欠缴物业费期间产生的滞纳金。2.被上诉人承担本案一审、二审阶段的诉讼费用。主要事实和理由：一、原审法院未尊重双方当事人真实意思表示，对涉案物业费的起算时间认定存在错误。2014年10月28日，被上诉人与广州市万基隆置业有限公司（以下简称万基隆公司）就被上诉人购买广州市天河区花城大道×号×层全层（×01—×04号单元）签订《商品房预售合同》。同日，被上诉人与上诉人签订了《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》第四章第十九条第1项约定“物业服务费计收起始时间按以下标准核定：1、乙方为物业产权人的：以《商品房预售合同》约定的交房期限届满之日或万基隆公司发出的《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计收，收楼当日预收三个月物业服务费用。”上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应切实履行。根据《商品房预售合同》第十三条约定，房屋交付时间为2015年12月30日。因在被上诉人与万基隆公司签订《商品房预售合同》时，上诉人与被上诉人已于《前期物业服务合同》中明确了交付管理费的起算时点，故本案中涉案物业的物业费起算时间应为2016年1月1日。至于被上诉人是否有权以房屋质量、玻璃幕墙问题为由拒绝收楼，该争议属于被上诉人与万基隆公司之间基于签订《商品房预售合同》产生的商品房买卖合同纠纷问题，并非本案物业服务纠纷案的处理范围，应当由被上诉人与万基隆公司之间协商解决。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原审法院在前述《前期物业服务合同》的条款未违反《合同法》第五十二条及第五十四条规定的合同无效或者可撤销的情况下，不尊重当事人双方的立约本意，擅自曲解和变更合同条款内容，将涉案物业的起算时间拖延至被上诉人办理物业收楼的2018年4月15日，违背了合同法尊重和保护当事人意思自治的立法精神，对本案物业费起算时间的事实认定存在错误。二、原审法院适用法律确有错误。（一）《商品房预售合同》及《物业管理条例》的规定并不能排除被上诉人作为业主自2016年1月1日支付物业服务费的义务。原审法院引用《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”及《物业服务收费管理办法》第二条“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”的规定认为只有将物业实际交付给物业买受人占有，物业公司才有权向业主收取物业费。但从《物业管理条例》第四十一条及《物业服务收费管理办法》第二条的字面表述仅可以得出，“业主与物业使用人”有交纳物业服务费的义务的结论。进一步而言，物业管理企业仅能向物业的业主收取物业服务费，当物业存在出租、出售的情况下，因物业使用人和业主相分离，物业使用人作为物业服务的受益人，也可按照其和业主之间的约定向物业管理企业交纳物业服务费，但即便如此，业主还是对物业服务费的交纳负连带责任。在本案中，被上诉人自与万基隆公司签订《商品房预售合同》，与物业公司签订《前期物业服务合同》，并向万基隆公司支付房款对价之日起，对于万基隆公司以及物业公司而言，被上诉人毋庸置疑已经是本案涉案物业的业主（此“业主”不应狭义解释为房产证上登记的房屋所有权人），因此原审法院引用《物业管理条例》第四十一条及《物业服务收费管理办法》第二条的规定，并不能排除被上诉人作为业主的身份，以及被上诉人应当依照《前期物业服务合同》的约定，自2016年1月1日支付物业服务费的义务。退一万步讲，即便从狭义上解释“业主”的定义，即“房产证上登记的房屋所有权人”，被上诉人已于2017年3月15日取得涉案房屋权属证明，应当至少自取得涉案房屋权属证明之日（2017年3月15日）起支付物业服务费，原审法院仅凭被上诉人提交的且真实性、合法性、关联性未被上诉人认可的微信截图及证人证言便认定上诉人阻止被上诉人收楼从而判决以2018年4月16日起为物业服务费支付起始日确有错误。（二）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由不支付物业服务费的，该主张不应得到法院的支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”在本案中，根据《前期物业服务合同》的约定，被上诉人作为业主应当于2016年1月1日起向上诉人缴纳物业服务费，但是被上诉人却以种种理由拖延实际收楼时间，试图以此作为借口免除部分物业费的缴纳义务。原审法院错误的认为只有将物业实际交付给物业买受人占有，物业买受人才享受了物业公司提供的物业服务，物业公司才有权向业主收取物业费。但实际上，自《商品房预售合同》约定的收楼时间，2015年12月30日起，涉案物业的占有、使用、收益的权益就已经归业主享有。并且自2016年1月1日起作为业主的被上诉人，已经享受了上诉人提供的物业服务，包括但不限于，物业公司与万基隆公司沟通联系办理幕墙玻璃维修工作，对涉案物业所在写字楼的公共设施进行养护与管理，环境卫生的清理，安全防范的维护等工作，被上诉人仅因自身原因拖延收楼，试图以未享受部分物业服务为借口，企图逃避与拖欠物业费的缴纳，这种主张根据前述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，显然不应得到法院的支持。三、关于本案滞纳金的支付。基于前述，上诉人认为，法院应当遵循当事人双方真实的意思表示，根据当事人双方签订的《前期物业服务合同》的约定，判令被上诉人支付自2016年1月1日起涉案物业的物业费。因被上诉人经上诉人多次催告，无正当理由拖欠自2016年1月1日起至2018年4月15日的应缴物业费，为维护上诉人作为守约方的合法权益，上诉人有权根据《前期物业服务合同》的约定及相关法律规定要求被上诉人承担拖欠物业费期间产生的滞纳金。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误。希望二审法院查明事实，撤销错误判决，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超二审均答辩称：一、原审判决以实际收楼时间2018年4月16日作为收取物业费的起算时间符合法律规定，体现和尊重了当事人的真实意思表示。1、本案争议焦点在于收楼时间的确定。上诉人认为只要合同约定了收楼时间2015年12月30日，即无论是否真实交楼都应由被上诉人缴纳物业费；而被上诉人认为应以实际收楼时间2018年4月16日作为物业费的起算时间。2、关于房屋质量问题是否会导致实际交楼时间的拖延：上诉人认为“被上诉人是否有权以房屋质量、玻璃幕墙等问题为由拒绝收楼，该争议属于被上诉人与开发商之间基于签订《商品房预售合同》产生的商品房买卖合同纠纷问题，并非本案物业服务纠纷案的处理范围”。首先，可以明确，上诉人清楚知道房屋质量的问题，原审法院也已查明相关房屋质量问题，但按照上诉人的理解，无论涉案物业是否建成，还是存在严重质量问题，甚至无法使用都不影响其按照合同约定的交楼时间收物业费，该结论显然是荒谬和完全违背法律精神的。其次，上诉人在一审时也已承认其与开发商是关联企业。再次，与上诉人的理解相反，被上诉人认为，在未实际收楼前，缴纳物业费的责任在于开发商而非被上诉人，因为开发商是涉案物业的实际控制人。根据《物业管理条例》第四十一条的规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”因此，开发商出售给买受人的物业，只有将物业实际交付给物业买受人占有使用了，物业买受人才有义务支付物业服务费，否则，物业服务费用还是由开发商交纳。3、根据《物业服务收费管理办法》第二条、第十五条第二款以及《物业管理条例》第四十一条的规定及立法精神的指导，开发商出售给买受人的物业，只有将物业实际交付给物业买受人占有使用了，物业买受人才有义务支付物业服务费，否则，物业服务费用还是由开发商交纳。本案中，被上诉人于2018年4月16日才办理收楼手续，因此，2016年1月1日至2018年4月15日期间的物业管理费应由建设单位交纳，上诉人向被上诉人主张没有依据。上诉人向被上诉人收取物业服务费的依据不外乎是法律规定或者是合同约定。从法律规定来看，本案是物业服务合同纠纷，上诉人是以物业管理企业的身份向被上诉人主张物业服务费，故上诉人收取物业服务费必须遵循《物业服务收费管理办法》和《物业管理条例》的相关规定。《物业服务收费管理办法》第二条规定“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”，第十五条第二款规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据上述规定，物业管理企业仅能向物业的业主收取物业服务费，在物业存在出租、出售的情况下，因物业使用人和业主相分离，物业使用人作为物业服务的受益人，也可按照其和业主之间的约定向物业管理企业交纳物业服务费，但即便如此，业主还是对物业服务费的交纳负连带责任。而《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”则进一步明确了，开发商出售给买受人的物业，只有将物业实际交付给物业买受人占有使用了，物业买受人才有义务支付物业服务费，否则，物业服务费用还是由开发商交纳。显然，上述法律和规定的出台，均是基于一个立法精神的指导，即物业服务费的承担主体，只能是业主，或者是物业的实际使用人。从合同约定来看，上诉人以其和被上诉人签订的《前期物业服务合同》第十九条第1项约定“乙方为物业业权人的：以《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日或发展商发出的《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计收，收楼当天预收三个月物业服务费用。”，主张在开发商发出《收楼通知书》通知的收楼之日或合同约定的交房期限，其就有权向被上诉人收取涉案物业的物业服务费。显然，该约定既与现行的法律法规相悖，又有违公平合理原则。如若开发商在约定的交楼时间内并未建设完成涉案物业或者涉案物业不具备基本的使用条件，仅凭开发商的一纸《收楼通知书》或者根本无需通知，就要求物业买受人对无法使用的物业或房屋支付物业服务费用，不符合客观实际，故该条款约定应含有一个前提，即物业买受人和开发商对物业的交付没有争议且实际收楼方能适用上述条款约定。本案中，被上诉人和开发商之间对涉案物业是否符合交付条件产生争议，被上诉人也并未实际收楼，在此情况下，上诉人就不能再依据上述条款要求物业买受人支付物业服务费，只能依据法律规定要求物业的权属人或者实际使用权人支付物业使用费。本案中，《商品房预售合同》中约定的交楼之日2015年12月30日，并非被上诉人实际收楼之日，被上诉人实际收楼时间是2018年4月16日，取得涉案物业权属证明的时间是2017年3月15日，也就是说，在2017年3月15日之前，被上诉人既非涉案物业的产权人，也非涉案物业的实际使用人，故上诉人要求被上诉人交纳2016年1月1日至2017年3月15日期间的物业服务费，缺乏正当合理性，也不符合法律规定和《前期物业服务合同》的约定。而且本案中，被上诉人在2016年11月15日已经对涉案物业的质量与安全等问题提出书面异议，上诉人在收到异议后一直未修复好（特别是幕墙玻璃一直空缺）并再次通知被上诉人收楼；而在2017年3月15日之后，被上诉人多次要求收楼，是上诉人以被上诉人未缴清物业管理费为由一直拒绝交楼。被上诉人未能及时收楼具有正当理由。对于上述开发商和物业买受人对物业交接存在争议的情形，物业管理企业依然只能向开发商主张物业服务费，如此处理，方可理顺物业服务合同纠纷和商品房买卖合同纠纷之间的法律关系。针对本案所涉及的物业服务合同纠纷与房屋买卖合同纠纷的法律关系处理，针对相同的上诉人，因房屋质量问题及物业费而引发的纠纷，特别是因为上诉人所依据的收取物业费的起算时间以“以《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日或发展商发出的《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计收”，在另一案号为：(2018)粤01民终11159号的熊能、广州市宁骏物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审的生效判决书当中已经有了明确清晰的梳理和解答，该已生效判决所认定的事实、合同条款及法律关系与本案基本一致，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法维护法律的公平公正、稳定和权威，驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。二、关于滞纳金：并非被上诉人的原因导致迟延缴纳物业管理费，不应由被上诉人承担滞纳金。首先，在2016年1月1日至2016年11月15日期间，因为车库出入道路不通、整个×广场在围蔽施工、无法出入、公共配套不完善、玻璃幕墙缺失等问题，并未达到合同所约定的交付条件并达到必要居住条件，导致涉案物业实际处于无法使用、合同目的无法实现状态。其次，在2016年11月15日至2018年4月15日期间，被上诉人验收时，发现涉案物业存在严重的质量问题和安全问题，特别是幕墙玻璃脱落缺失致严重安全隐患，被上诉人明确提出书面异议，但是开发商或上诉人一直没有解决上述问题，也没有再次通知被上诉人收楼。再次，在2017年3月15日至2018年4月15日期间，被上诉人通过当时介绍买卖涉案物业的经纪人黄荣民多次向上诉人及建设单位提出先收楼的请求，但是上诉人及建设单位以未缴清物业管理费为由拒绝向被上诉人交楼。在一审庭审时，上诉人也承认涉案物业管理费为35元每平方，而物业的租金高达两三百元每平方，差距甚大，被上诉人多次要求收楼却被拒绝，上诉人的行为已严重损害被上诉人的合法权益。综上，无法收楼的责任在于上诉人，要求被上诉人支付物业管理费及滞纳金没有依据。另外，被上诉人也不存在任何过错，不应由被上诉人承担违约责任。反而是建设单位及上诉人存在过错及违约责任，建设单位没有依约使涉案物业达到可使用及交付标准，上诉人没有尽到对物业共有部分的管理责任，使涉案物业的幕墙玻璃长期处于缺失及严重不安全的状态，其也无权拒绝向物业买受人交楼。建设单位延期交楼及上诉人的失职和拒绝交楼行为造成被上诉人巨大损失，要求被上诉人支付滞纳金没有事实和法律依据。综上所述，请求法院依法查明事实，正确适用法律，依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。宁骏公司于原审提出的诉讼请求：1．郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超支付自2016年1月1日起至2018年4月15日止欠缴的物业费2109636.38元；2．郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超支付欠缴物业费产生的滞纳金（按年利率24%从2016年1月5日起分段计算至实际清偿之日止）；3．由郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明：2014年10月28日，万基隆公司（甲方）与郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超（均为乙方）签订编号分别为201410197952、201410198727、201410198746、201410198765的《商品房预售合同》，约定：甲方以出让方式取得位于天河区珠江新城J2-2地块的土地使用权；经批准，在该地块上投资建设×广场商品房。乙方所购商品房分别为×广场×01房、×02房、×03房、×04房，建筑面积分别为545.63㎡、551.37㎡、550.26㎡、544.57㎡。第十三条房屋交付：甲方应当在2015年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的公用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格……上述合同补充协议约定：7、本合同第十二条（交房条件）变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设部门出具的《竣工验收备案表》；同时本合同第十五条（房屋交付时的有关资料）变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）建设部门出具的《竣工验收备案表》；（二)《商品房质量保证书》；（三）《商品房使用说明书》；（四）《临时管理规约》或《管理规约》……9、本合同第十六条（交付时的验收）变更为：由于该商品房的不动产性质，即使甲方未向乙方发出书面收楼通知，乙方按照本合同约定交齐所有应交款项后，亦应在本合同第十三条约定的房屋交付期限届满当日，或乙方实际付清全部购房款和应付款当日（如乙方在收楼通知书规定的收楼日期后或本合同约定的房屋交付期限届满之日后方交清全部购房款和应付款的），持本人有效身份证明文件及相关收楼文件，亲自到甲方售楼现场办理收楼手续；乙方应在甲方《收楼通知书》规定的收楼日期内，或乙方实际付清全部购房款和应付款当日（如乙方在收楼通知书通知的收楼日期后或本合同约定的房屋交付期限届满之日后方交清全部购房款和应付款的）对该商品房办妥收楼手续；甲方在办理该商品房收楼手续时，该商品房已达到本合同约定的交房条件，而乙方认为商品房不符合本合同第二十三条及附件六约定的装饰、设备标准提出异议的，该类异议不视为乙方可拒绝收楼的抗辩理由，乙方亦不得以此为由要求甲方承担逾期交楼的违约责任，乙方应予先行收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回甲方，经甲方确认后，由甲方按本合同第二十五条及本补充协议第17条约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任；若乙方拒绝收楼的，视为甲方已按照本合同的约定向乙方交付了该商品房。10、本合同第十七条（风险责任转移）变更为：甲乙双方共同确认，乙方未于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）办理收楼手续，甲方发出《催收楼通知书》的，亦视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准交付了该商品房，该商品房的风险责任于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收接通知书》通知的交房之日（二者以日期较前者为准）转移给乙方。16、本合同第二十四条（关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）第二段变更为：甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，甲方应继续使之达使用条件，乙方同意不因此而拒绝收楼，甲方不因此承担延期交付的违约责任。2015年12月14日，广州市天河区建设工程质量安全监督站出具（自编J2-2地块项目）1幢67层设计商业、办公楼工程的编号为穗（天）建监报字2015-056《建设工程质量监督报告》。2015年12月16日，广州市城市建设档案馆出具天河区珠江新城J2-2地块×广场的编号为穗建档验字(2015)250号《广州市建设工程档案验收合格证》。2015年12月18日，广州市天河区建设和水务局出具位于广州市天河区（自编J2-2地块项目）1幢67层设计商业、办公楼工程的编号为穗建验备2015-032《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年11月15日，郑日康、郑日荣登记《收楼查验记录表》，“查验情况说明”显示：3601天花污染、地台板生锈、柱身批灰不平；3602天花污染、地台板生锈；3603天花污染、地台板生锈、幕墙玻璃缺失、柱身批灰不平、有色差；3604天花污染、地台板生锈、喷淋头有漏水现象。宁骏公司随后致函×广场项目工程部，并请于2017年2月1日前进行整改。2017年3月15日，广州市国土资源和规划委员会出具了上述涉案房屋的《不动产权证书》。2018年4月16日，宁骏公司（甲方）与郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超（均为乙方）签订《×广场前期物业服务合同》，约定：物业名称×广场36层01、02、03、04房，面积547.21㎡、553.42㎡、551.92㎡、546.53㎡。第十九条物业服务费以计收起始时间按以下标准核定：乙方为物业业权人的，以《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日或发展商发出的《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计收……第二十条乙方交纳物业服务费的时间：物业服务费按月度结算，乙方应于每月日历日的5日前向甲方缴交当月的物业服务费。第二十一条物业服务费按乙方与发展商签订的《商品房买卖合同》或《租赁合同》（或协议）约定的建筑面积及对应物业的服务费收费标准，由甲方按月向乙方（或乙方委托的物业使用人）收取。第二十三条物业服务费标准（按建筑面积计算）：写字楼物业服务费收费标准每月每平方米35元……第二十四条乙方（或乙方委托的物业使用人）逾期交纳物业服务费或其他费用的，甲方有权自乙方逾期之日起，按每日应缴费用总额千分之三的标准，向乙方收取违约金……2018年7月8日，上述3603房的幕墙玻璃仍然缺失。原审法院认为：本案是物业服务合同纠纷，宁骏公司是以物业管理企业的身份向郑日宏等原审被告主张物业服务费，故宁骏公司收取物业服务费必须遵循《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的相关规定。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《物业服务收费管理办法》第二条规定“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”因此，开发商出售给买受人的物业，只有将物业实际交付给物业买受人占有使用后，物业买受人才有义务支付物业服务费。否则，物业服务费用还应由开发商交纳。本案中，郑日宏等虽然在2017年3月15日取得涉案房屋权属证明，但因宁骏公司以郑日宏等未付清此前物业服务费为由而阻止收楼，实际收楼时间是2018年4月16日。因此，宁骏公司主张郑日宏等交纳2018年4月16日前的物业服务费，既与现行的法律法规相悖，又违反公平合理原则，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原审原告宁骏公司的全部诉讼请求。案件受理费33370元，由原审原告宁骏公司负担。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院二审查明，被上诉人为证明其通过经纪人员黄荣民向上诉人提出先收楼的请求被推脱拒绝，在收楼后仍然未能处理好幕墙玻璃，在原审庭审中当庭提交黄荣民与上诉人物业管理人员的微信聊天记录，并申请黄荣民出庭作证。上诉人针对被上诉人提交的微信聊天记录质证称，该记录有删减，真实性、关联性不予认可，不清楚聊天中的戴小姐、梁小姐是谁，也不是上诉人的工作人员，没有关联性。本院认为，关于被上诉人应否支付涉案房屋的物业管理费及滞纳金的问题。（一）关于自2016年1月1日起至2017年3月14日止被上诉人取得涉案房屋产权之前的物业管理费及滞纳金的问题。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”由此可知，业主缴纳物业管理费的起算点应为房屋交付之日，即业主接收房屋后，因实际取得了房屋使用权，故业主在享受权利的同时应承担支付物业服务费的义务。从本案查明的事实来看，被上诉人并不存在主观恶意拒绝收楼的行为，而是针对房屋质量问题提出了收楼异议，因此，在被上诉人与开发商就交楼标准以及交付问题存在争议，且上诉人不能提交该纠纷中房屋交付时间已经得到生效的司法审查认定的情况下，上诉人主张《商品房预售合同》中约定的交楼时间即为房屋的实际交付时间，缺乏事实依据，本院不予采信。在涉案房屋未实际交付，被上诉人也未取得房屋产权的情况下，上诉人要求被上诉人缴纳自2016年1月1日起2017年3月14日止的物业管理费及滞纳金的主张，本院不予支持。（二）关于自2017年3月15日被上诉人取得涉案房屋产权之日起至2018年4月15日止的物业管理费及滞纳金的问题。《物业服务收费管理办法》第二条规定，本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。本案中，在被上诉人于2017年3月15日取得涉案房屋的产权后，其是支付涉案房屋物业管理费的当然主体，被上诉人不能以其没有实际收楼入住为由拒缴物业管理费。如确因开发商未能按照合同约定将涉案房屋适格交付给被上诉人，被上诉人可另循途径向开发商主张损失赔偿。上诉人作为涉案房屋小区的物业管理公司，要求被上诉人向其支付取得涉案房屋的产权后即自2017年3月15日起至2018年4月15日止的物业管理费符合上述规定，本院予以支持。被上诉人应根据合同约定向上诉人支付上述物业管理费1000581.40元（2199.08平方米×35元/平方米/月×13月=1000581.40元）。至于滞纳金的问题，被上诉人未缴纳物业管理费，是因其错误以为其没有实际入住就没有缴纳物业管理费的义务所致，并非恶意拖欠物业管理费，故对上诉人主张的滞纳金请求，本院不予支持。被上诉人主张上诉人以被上诉人未缴清物业管理费为由拒绝交楼，为证明其主张被上诉人原审时提供了微信聊天记录并申请了证人出庭作证，但该微信聊天记录无法体现聊天对象的真实身份及与上诉人之间的关系，亦不能证明微信聊天记录的真实性与完整性，因此在仅有证人证言的情况下，被上诉人的该项主张理据不足，本院不予采纳。综上所述，宁骏公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；原审判决认定部分事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初24744号民事判决；二、郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市宁骏物业管理有限公司支付物业管理费1000581.40元；三、驳回广州市宁骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33370元，由广州市宁骏物业管理有限公司负担17543元，由郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超负担15827元；二审案件受理费33370元，由广州市宁骏物业管理有限公司负担17543元，由郑日宏、郑日荣、郑日康、郑超负担15827元。本判决为终审判决。审判长  赵建文审判员  张一扬审判员  罗 毅二〇二〇年八月二十日书记员  郑子鹤易臻萱