辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终8631号上诉人（原审被告）：张天翔，男，1987年10月17日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王馨平，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵士强，辽宁正直律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周敏慧，女，1960年9月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：柏明森，男，1959年11月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：施淑囡，女，1965年4月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人张天翔因与被上诉人周敏慧、柏明森、施淑囡申请执行人异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初5307号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张天翔上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已经签订了合法有效的房屋买卖合同，并取得了房屋的所有权。上诉人于2014年5月29日与被上诉人施淑囡、柏明森签订了房屋买卖合同，支付了房屋价款。买卖房屋的日期早于诉讼案件保全日期，并且开具了收条，当场交付了房产证、契证及房屋相关的所有手续，并办理了相关公证。上诉人至今居住在该房屋，因法院查封未能办理房产手续，上诉人无过错。案涉房屋存在贷款，需要还清贷款后方能进行过户交易，需要施淑囡、柏明森作为贷款人向贷款银行进行申请。房屋交易后，上诉人遭遇了不可抗力事件即其因刑事犯罪被羁押，同时家庭也遭遇了巨大变故，致使上诉人无法抽身办理过户。周敏慧辩称，同意一审判决结果。周敏慧向一审法院起诉请求：1.判令对被告施淑囡名下的位于沈阳市沈河区房屋继续执行；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月10日，一审法院作出（2015）沈和民一初字第00269号民事裁定书，裁定如下：一、查封原告周敏慧名下的位于沈阳市和平区长白西路50甲4，建筑面积66.50平方米的房屋；二、冻结被告柏明森、施淑囡、李尚福银行存款400000元或查封、扣押其等值财产。次日向沈阳市房产局送达协助执行通知书和民事裁定书，查封施淑囡名下位于沈阳市沈河区，建筑面积为104.30平方米的房产一处。2015年3月31日，一审法院作出（2015）沈和民一初字第00269号民事调解书，内容为：“一、被告柏明森、施淑囡偿还原告周敏慧欠款40万元，具体给付方式：于2015年10月1日前偿还10万元，于2016年4月1日前偿还10万元，于2016年10月1日前偿还10万元，于2017年4月1日前偿还10万元；二、原告周敏慧不再就此事向被告李尚福主张任何民事权利；三、原告放弃其他诉讼请求；四、各方无其他纠纷。”后来因被告柏明森、施淑囡未履行调解协议，原告周敏慧向本院申请强制执行。2014年5月29日，被告张天翔（甲方）与被告柏明森、施淑囡（乙方）签订《房产买卖合同》一份，约定经甲乙双方协商，乙方将其所有的位于沈阳市沈河区建筑面积104.30平方米房屋出售给甲方，甲方于2014年7月28日将全部购房款支付给乙方，乙方向甲方出具书面收据。甲方同意于2014年7月28日后办理房产过户手续，乙方全权委托丙方先到贷款银行办理银行还款手续，再到房产部门办理注销抵押手续，然后再办理该房产的出卖手续，包括交易、更名、过户、代收房款等卖房所需的相关手续，并就此进行委托公证，房屋相关手续由丙方保管，所有房产相关事宜全权委托甲方处置。如乙方在2014年7月28日后违约，乙方必须给甲方腾房，甲方自行更名到甲方或甲方指定的他人名下，更名所产生的全部税费及该房产所在招商银行贷款由乙方承担，如乙方不能按约定还清银行贷款，由甲方负责垫还，甲方有权向乙方追偿。同日，被告柏明森、施淑囡向被告张天翔出具收条一份，载明：“今收到购房款人民币21万元整。”2014年5月30日，被告柏明森、施淑囡向被告张天翔出具《授权委托书》一份，内容为柏明森、施淑囡委托张天翔办理沈阳市沈河区沈水路616-7号（2-10-2）房产的有关查询房产档案、领取房产证、签署《存量房买卖合同》、办理房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款等18项事宜，该《授权委托书》已经辽宁省公证处公证。在一审法院执行原告周敏慧与被告柏明森、施淑囡民间借贷纠纷一案的过程中，被告张天翔提出书面异议，2018年3月16日一审法院作出（2018）辽0102执异42号执行裁定书，裁定案外人张天翔异议理由成立，停止对位于沈阳市沈河区房产的执行。一审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，被告张天翔与被告柏明森、施淑囡于2014年5月29日所签订的《房产买卖合同》，未约定购房款总金额，未写明尚拖欠银行贷款金额，合同条款中提及了丙方，但合同主体实际并无丙方，显示该合同的拟定过程缺乏正常的房屋买卖过程中的谨慎审查，以上种种均不符合正常的房屋买卖的交易习惯，故无法认定该《房产买卖合同》真实有效；被告张天翔仅提供金额为21万元的收条，不能证明其已经支付全部价款；双方于2014年5月即已签订关于涉案房屋的买卖合同，但直至2015年2月仍未办理过户手续，被告张天翔不能提供证据证明其对此不存在过错，故被告张天翔就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告周敏慧要求继续对涉案房屋执行的异议请求应予以支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：原告周敏慧的异议成立，准许执行被告施淑囡名下的位于沈阳市沈河区的房产。案件受理费4450元，公告费400元，由被告柏明森、施淑囡负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张天翔提交新的证据如下：证人证言，用以证明我方与被上诉人柏明森、施淑囡之间签订的房屋买卖协议真实有效，我方已实际占有使用案涉房屋，上述事实均发生在法院查封案涉房屋之前，案涉房屋未办理房产过户非我方过错。被上诉人发表质证意见如下：该证据不能证明所要证明的问题。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人张天翔必须同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，方能享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。纵观本案证据，案涉《房产买卖合同》中对案涉房屋的总价款、尚欠银行贷款的金额等核心条款内容均未作出约定，同时合同条款中出现的丙方在合同主体中也不存在，很明显该房屋买卖合同的签订不符合正常的交易习惯，故不能认定案涉《房产买卖合同》为合法有效的买卖合同。同时，上诉人张天翔仅向柏明森、施淑囡支付了21万元，但尚未将剩余房屋价款交付执行机关。上诉人张天翔虽实际占有使用案涉房屋，但其并未同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，上诉人张天翔的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人张天翔负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  周濛二〇二〇年八月二十一日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。