辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3626号上诉人（原审原告）：邱忠儒，男，1955年4月17日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：李迪，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨擎霄，辽宁善成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连世甲置业有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区甘欣街22号。统一社会信用代码91210200559845258B。法定代表人：史志勇,该公司董事长。被上诉人（原审被告）：大连源丰置业有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子甘欣街22号。统一社会信用代码9121020055984524XB。法定代表人：史志勇,该公司董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵莹莹，李佳，辽宁智库律师事务所律师。上诉人邱忠儒因与被上诉人大连世甲置业有限公司（以下简称“世甲公司”）、被上诉人大连源丰置业有限公司（以下简称“源丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初5212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邱忠儒上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。主要事实和理由：一、一审法院错误分配举证责任，并据此认定双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金过高错误。2017年7月6日双方签订《商品房买卖合同》，合同明确约定“出卖人逾期交房的违约金为买受人已交付房款的日万分之三”。该约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效。一审诉讼中，被上诉人提出双方约定的违约金过高，但没有依照法律规定对违约金过高举出充分的证据证明自己的主张。一审法院错误的将违约金过高的举证责任分配给上诉人，既违反了民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，也不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》中确定的“主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”的相关规定，属于严重的适用法律错误。二、一审法院将合同约定的违约金调整为自2017年9月10日起至房屋实际交付之日止，按照被上诉人提供的明显过低的租金标准计算，显失公平。其裁判标准既不符合双方合同约定，也不符合法律规定，严重损害了上诉人的合法权益。1、从双方合同订立的时间看，案涉《商品房买卖合同》及补充协议是在案涉房屋租赁合同履行之后，如果按照被上诉人陈述上诉人对案涉房屋的租赁情况、租金标准及租赁期限是明知的，那么双方签订的商品房买卖合同及补充协议中一定会涉及房屋租赁这一重要信息。但是实际情况是双方在上述《商品房买卖合同》及补充协议不但没有提及案涉房屋的任何租赁情况，而且对房屋交付的期限这一合同主要义务双方没有作出变更，更没有对日万分之三的违约金标准予以调整，这显然不符合常理。2、从合同实际履行情况看，上诉人在《商品房买卖合同》签订后即按照合同约定交付了全部购房款，全面履行了合同义务，上诉人在本案中没有任何过错。而二被上诉人在长达两年多的时间里，既没有按照合同约定向上诉人履行交付房屋的主要义务，也没有向上诉人支付任何违约金，其行为属于严重违约，不但违反了合同的主要义务，而且违背了诚实信用原则。3、被上诉人没有按照约定期限交付房屋导致上诉人不但迟迟不能以所购房屋取得相关收益，而且造成后期上诉人装修维护成本增加，此外为了交涉延迟交房等事宜上诉人耗费了大量人力、财力、物力。4、一审法院在没有对上述合同订立履行情况、被上诉人过错程度及上诉人实际损失予以充分考量的情况下，仅按照二被上诉人提供的其与案外人签订的明显过低的租金标准计算本案的违约金，严重损害了上诉人的合法权益。该标准不但远远低于双方当事人的合同约定，而且低于中国人民银行同期贷款的利率标准，更没有兼顾本案的合同履行情况、被上诉人的过错程度及上诉人的实际损失，没有体现出违约金的补偿性及惩罚性的双重属性，该裁判结果对上诉人显失公平。三、一审法院认定二被上诉人不是案涉房屋交付的义务主体，既不符合双方约定，也违反合同的相对性原则。一审判决事实上免除了被上诉人作为商品房买卖合同出卖方的基本合同义务，剥夺了上诉人作为购房者要求被上诉人交付房屋的基本合同权利，造成除非被上诉人主动履行，否则上诉人无法通过其他司法途径主张交房的合同权利。本案中，双方签订《商品房买卖合同》后，上诉人履行了给付全部购房款的义务，但被上诉人作为合同的相对方，没有按照约定履行交付房屋的义务。上诉人据此提起诉讼，请求违约方即二被上诉人向上诉人履行交付房屋的这一合同主要义务，并承担违约责任，符合合同约定及法律规定。世甲公司、源丰公司辩称，不同意上诉人邱忠儒的上诉请求，请求驳回其上诉请求，维持一审判决。邱忠儒向一审法院起诉请求：1、被告立即向原告交付位于大连市甘井子区非住宅商品房；2、被告给付邱忠儒逾期交房的违约金（从2017年9月10日起至实际交付房屋之日，以4,997,473元为基数，按日万分之三计算）。一审法院认定事实：原告与被告于2017年7月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）出售的位于甘井子区非住宅商品房，总价款4,997,473元。买受人应于2017年8月30日前付清全部房款，出卖人应当在2017年9月9日前将经建设单位组织建设工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋交付买受人使用。出卖人逾期交房超过九十日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之叁的违约金。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款，被告就案涉房屋向原告开具发票。庭审时，被告举证《远洋?钻石湾项目商铺租赁合同》，证明于2017年4月25日原告购房前，被告已与良农集（大连）餐饮服务有限公司（以下简称“良农集公司”）的授权代表张宇光签订了案涉房屋租赁合同，约定张宇光承租案涉房屋作为良农集公司经营良农集学生有机餐使用，租期36个月（自2017年4月25日至2020年4月24日），开业日期为2017年7月1日。并且约定了具体租金标准：2017年4月25日至2018年7月24日，日租金0.24元/平方米，共34,396元；2018年7月25日至2019年4月24日，日租金1.2元/平方米，共103,566元；2019年4月25日至2020年4月24日，日租金2.3元/平方米，共264,426元。由合同内容可知，合同约定的开业日期早于案涉买卖合同签订日期，原告购房时案涉房屋已经由承租人开业使用，原告对此知情。假使原告主张逾期交房存在损失，应按租赁合同约定的租金计算实际损失。原告质证：真实性无异议，关联性有异议。租赁合同的存在不能证明原告在购买房屋时就已经知晓该房屋存在租赁关系，被告从未将该租赁合同向原告出示过。《远洋?钻石湾项目商铺租赁合同》与被告提供的内容一致。一审庭审时，被告举证五方验收报告证明案涉房屋已于2016年7月取得五方验收报告，达到合同约定的交付标准，销售时为现房。原告质证：关联性有异议，即使该房屋已达到交付标准，被告没有向原告实际交付，也应承担合同约定的违约责任。一审庭审时，被告称2017年6月其销售人员带原告赴案涉房屋进行销售前实地查验，良农集公司、案外人张宇光及原告均对案涉房屋租赁情况、租金标准及租赁期限明知。2017年7月1日，良农集公司已经开始试营业，原告于2017年7月6日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告是在充分了解上述情况并实地查验后同意带租约购买案涉房屋的。因为良农集公司与原告就此后的续租事宜及租金标准没有另行达成一致，所以三方没有另行签订三方协议。原告当庭表示，其与被告到实地勘验房屋，房屋内确有人使用，被告明确向原告承诺会定期将该商户清走，并按期交房。被告从来未向原告正式披露过存在租赁关系，原告也是基于对被告作为商品房出卖人的信任才与之签订合同。被告主张原告明知在《商品房买卖合同》签订前涉案房屋已经存在租赁关系，但却没有证据证明，应承担举证不能的责任。《商品房买卖合同》证明了被告向原告承诺于2017年9月9日前交房，如果被告在签订《商品房买卖合同》前，向原告披露了租赁关系存在的事实，则不会向原告承诺如此明确的交付时间。且双方签订的《商品房买卖合同》附有补充协议，补充协议重申了交房日期，也没有提及租赁关系。因此原告对租赁关系的存在不知情，被告应向原告承担违约责任。《商品房买卖合同》及补充协议中未涉及租赁关系内容。一审庭审时，被告申请追加良农集公司、张宇光为第三人参加本案审理，以查清本案事实，且本案处理结果与上述主体有法律上的利害关系。原告当庭表示不同意追加第三人，因为了解案件事实的公民有义务作为证人，本案审理结果与二第三人无关。在一审法院充分阐明不同意追加第三人可能造成的不利影响后，原告仍坚持不同意追加。一审庭审时，原告表示不同意被告主张的以租赁合同记载的租金标准计算损失，并调整违约金。《商品房买卖合同》的文本是被告提供的，原告在买卖关系中处于劣势地位，出于对被告的信任签订该合同。而合同中对违约金的约定是在保护原告的弱势地位，因此违约金的约定符合自愿及公平原则，不存在过高的情况。一审法院认为，合同系双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同签订后双方当事人均应按照协议约定履行各自义务，一方不能或不能完全履行约定的义务，应当承担相应的责任。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。案涉《商品房买卖合同》系原告与被告在平等与自愿的基础上签订，是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，具有法律约束力。《商品房买卖合同》中明确约定被告应当在2017年9月9日前将案涉商品房交付原告使用，但被告至今仍未能交付，已构成违约，而被告主张的租赁关系存在，没有足够证据证明《商品房买卖合同》的效力及其履行期限进行了变更，故一审法院对原告要求判令被告给付原告逾期交房的违约金的诉讼请求，予以支持。由于被告认为逾期交房的违约金过高，而原告未举证证明其实际损失，一审法院结合本案的具体情形，以实际损失为基础，兼顾被告的过错程度以及获益因素，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，认定《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高。一审法院调整为自2017年9月10日起至实际交付之日止案涉房屋的实际租金损失，即：自2017年9月10日起至2018年7月24日止，租金0.24元/平方米×314.98平方米×317日=23,963.7元；自2018年7月25日起至2019年4月24日止，日租金1.2元/平方米，租金103,566元；自2019年4月25日起至实际交付之日止，租金按2.3元/平方米×314.98平方米=724.5元/日的标准计算。对超出上述金额的违约金不予支持。由于原、被告均对案涉房屋出租的事实予以认可，故案涉房屋的实际占用、使用人为案外人，故本案被告不是原告第一项诉请的义务主体。由于原告明确表示不同意追加第三人，故一审法院对原告的第一项诉讼请求，不予支持。考虑到本案原告的诉讼由于被告违约而引起，故案件受理费应由被告承担为宜。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、于判决生效后十日内，被告给付原告违约金（金额计算方式为：自2017年9月10日起至2019年4月24日止共127,529.7元；自2019年4月25日起至实际交付之日止，按照724.5元/日的标准计算）。二、驳回邱忠儒的其他诉讼请求。案件受理费人民币51,840元（原告已预交），减半收取计25,920元，由被告承担并给付原告。原告按照普通程序多预交的25,920元，待判决生效后，原告可办理退费手续。本院二审期间，上诉人提交一份被上诉人的2018年5月18日起诉状，拟证明被上诉人与案外人张宇光签订变更主体协议时未告知上诉人，且被上诉人另案起诉案外人张宇光时要求给付租金收益及违约金合计775,943.53元，但本案一审判决截至2019年11月12日违约金仅为278,770.2元，两者相差50余万元，被上诉人在严重违约的情况下还有收益。被上诉人未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对该证据的真实性无异议。对于该份证据，本院认为，从该份起诉状记载内容来看，被上诉人在该案中主张租期内欠付租金数额仅为178,366.45元，总金额779,949.53元系包含了滞纳金、解除合同违约金、优惠期租金及占有使用费等。且从该起诉状本身亦无法直接看出被上诉人是否将租赁情况告知上诉人。故上诉人的此份证据证明事项，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：案涉商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2017年9月9日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建设工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。在上诉人提交起诉状中记载逾期交房违约金自2017年9月10日暂计至2019年1月7日为722,634.60元，并以该违约金数额及案涉房款之总额为基数，于2019年5月6日交纳诉讼费51,840元。在二审期间，双方当事人于2020年6月29日到案涉房屋现场查看，并形成视频录像。案涉房屋现场与毗邻房屋之间墙壁被打通，与毗邻房屋合并一体，且现场仍有原承租人相关设备和财产未清理。被上诉人提交一份情况说明称，其与案外承租人于2017年4月25日签订的《远洋?钻石湾项目商铺租赁合同》及《租赁合同变更协议》已于2019年8月5日解除且案外承租人已于2020年7月29日将案涉房屋内物品、设备设施搬离并将房屋腾退给被上诉人。本院确认上述事实有商品房买卖合同、起诉状、诉讼费收据、视频资料、情况说明及二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案中，结合双方诉辩观点，双方当事人对于上诉人购买前查看案涉房屋时以及签订商品房买卖合同时，案涉房屋系处于对外出租状态的事实没有争议。现双方当事人争议焦点有二：1、应否由被上诉人向上诉人交付案涉房屋；二、被上诉人给付逾期交房违约金标准。针对第一个焦点问题，本院认为，购房人与开发商签订商品房买卖合同的根本合同目的系通过支付对价方式取得房屋占有、使用、收益及处分等权利。本案中，依据已查明的事实，在上诉人与被上诉人签订案涉商品房买卖合同中已约定上诉人应在2017年8月30日前付清全部购房款4,997,473元，被上诉人应于2017年9月9日前交付经建设单位组织建设工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合合同约定的商品房给买受人使用。现上诉人已向被上诉人支付全部购房款款4,997,473元，被上诉人亦出具全部房款的增值税普通发票。然而被上诉人却未依约向上诉人交付房屋，则上诉人诉请被上诉人交付符合合同标准的房屋，有事实和法律依据，一审判决未予支持，于法无据，本院予以纠正。至于被上诉人一审辩称上诉人知悉案涉房屋系带租出售，根据“买卖不破租赁”原则，应在租赁期限届满后由承租人向上诉人交付房屋，被上诉人不存在逾期交房行为一节，本院认为，根据合同相对性基本原则，被上诉人系案涉商品房买卖合同的相对方，应承担合同项下权利义务。况且被上诉人未能提供证据证明其已将案涉房屋的租赁细节，包括但不限于租期、租金标准等情况告知上诉人，亦未能提供证据证明上诉人同意将案涉商品房买卖合同约定的房屋交付主体由被上诉人变更为案外承租人，则被上诉人依法应承担举证不能的法律后果。此外，被上诉人自认案外承租人已2020年7月29日将案涉房屋腾退返还给被上诉人。因此，被上诉人以此为由不承担案涉房屋交付义务等，无事实和法律依据，本院不予采纳。针对第二个焦点问题，本院认为，案涉商品房买卖合同已约定出卖人逾期交付房屋超过九十日，买受人有权选择解除合同或继续履行合同，买受人选择继续履行合同的，出卖人应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日给付已交付房款万分之三违约金。现如前所述，被上诉人未依约向上诉人交付房屋系不争事实，而被上诉人尽管在一审时以合同约定违约金标准过高为由申请调整违约金，但是未提供证据证明上诉人的实际损失，亦未提供证据证明合同约定违约金标准与上诉人的实际损失相较过高。而被上诉人提交的案涉房屋租赁合同系其与案外人承租人签订的，上诉人不是合同相对人，该租赁合同对上诉人没有法律约束力，且未有证据证明上诉人对该租赁合同知悉或认可，亦未有证据证明该租赁合同约定租金标准符合当时租赁市场一般租金标准范围，故一审判决以该租赁合同约定租金标准调整逾期交房违约金，有失妥当，本院予以纠正。至于逾期交房违约金截止时间一节，因上诉人在一审起诉时仅实际交纳了截至2019年1月7日止的逾期交房违约金对应的诉讼费，故本次仅判令被上诉人承担截至该日期止的逾期交房违约金。鉴于2017年9月10日至2019年1月7日，共计485天，按总房款4,997,473元的日万分之三计算逾期交房违约金为727,132.32元（4,997,473元×485天×0.0003），则上诉人邱忠儒一审诉请此期间违约金为722,634.60元，系其自愿处分其民事权利和诉讼权利，不违反法律规定，本院予以照准。综上所述，邱忠儒的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初5212号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初5212号民事判决第一项为：本判决生效后三十日内，大连世甲置业有限公司、大连源丰置业有限公司给付邱忠儒逾期交房违约金722,634.60元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、大连世甲置业有限公司、大连源丰置业有限公司于本判决生效后三十日内将符合其与邱忠儒于2017年7月6日签订的商品房买卖合同第八条约定的位于大连市甘井子区非住宅商品房交付给邱忠儒。一审案件受理费51,840元，减半收取25,920元，二审案件受理费51,840元，合计77,760元，均由大连世甲置业有限公司、大连源丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年八月二十四日书记员  王丽秋