中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终1248号上诉人（原审原告）：中原欣一(NAKAHARAKINICHI)，男，1967年7月28日出生，日本国籍，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：中原容子(NAKAHARAYOKO)，女，1968年1月27日出生，日本国籍，住广州市越秀区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：陈色伟，广东法制盛邦律师事务所律师。两上诉人共同的委托诉讼代理人：赖芃，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫春玲，女，1971年6月27日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。上诉人中原欣一（NAKAHARAKINICHI）、中原容子（NAKAHARAYOKO）因与被上诉人闫春玲合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初31579号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。中原欣一、中原容子上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判闫春玲向中原欣一、中原容子退还该房的全部购房款及杂费1153398.49元；3.闫春玲向中原欣一、中原容子支付涉案房屋的全部升值金额；4、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决中原欣一、中原容子支付的全部购房款、中介费、印花税、公证费、律师费共994988元，但对中原欣一、中原容子主张的158410.49元未作认定，对此上诉人认为，自2006年6月17日至2007年3月17日，上诉人实际支付涉案房屋的银行贷款利息及违约金共计31197.04元、提前还贷费用1611.05元（还贷费用625083.28元-贷款余额623472.23元）、房屋专项维修基金4452元、可视对讲电视机费用1000元、补交涉案房屋建筑面积0.6501㎡的房款7070元以及其他杂费，请求二审法院根据上诉人一审提交的证据1-4、20、24支持上诉人的主张。二、一审法院将上诉人支付给被上诉人的购房款认定为债权债务关系系错误。上诉人与被上诉人之间并无借款的合意，也不是基于债权债务关系进行款项支付。三、一审判决未认定上诉人借用被上诉人名义购房的事实，属于事实认定错误。四、涉案房屋系上诉人实际购买所有，上诉人依法享有该房屋权益，上诉人主张房屋升值价值具有事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。闫春玲未发表答辩意见。中原欣一、中原容子在一审起诉请求：1.闫春玲立即退还广州市越秀区xxx路xx号xxxx房的全部购房款及各项杂费共1153398.49元（其中购房款970501元、中介费2000元、印花税885元、公证费220元、律师费6824元、契税14558元、其他费用158410.49元）；2.闫春玲立即赔偿上述房屋房产升值的价值（以评估为准）。一审法院认定事实如下：2006年3月26日，广州嘉达实业有限公司（出售方，出售方售楼代理广州合富辉煌房地产顾问有限公司）与闫春玲（认购方）签订《认购书》，约定闫春玲认购物业广州大道中xxx路xx号（东海嘉园）D栋14层05单元（预测建筑面积为111.3平方米、套内建筑面积为89.24平方米），认购价970501元等。同年4月25日，闫春玲与中国建设银行股份有限公司广州东山支行签订《个人住房借款合同》，载明闫春玲向银行贷款670000元，抵押物处所xxx路xx号东海嘉园xxxx房等。广州嘉达实业有限公司分别于2006年6月2日和2007年1月17日向闫春玲出具发票，载明广州大道中xxx路xx号东海嘉园xxxx房款共970501元。据广州市房地产档案馆涉案房屋的资料记载，闫春玲于2018年7月23日向广州市国土资源和规划委员会申报涉案房屋《房地产权证》遗失声明及在微信公众号刊登的“关于第120××××9224号《房地产权证》遗失声明”。另据查册时间为2018年8月15日广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋产权人为闫春玲，建筑面积113.4223平方米，契证类别为房地产权证，权证号码120××××9224号（现由中原欣一、中原容子持有），登记时间2010年3月17日。另据查册时间为2019年7月24日广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋产权人为闫春玲，建筑面积113.4223平方米，不动产权证书号为粤（2018）广州市不动产权第00113160号，登记时间2018年8月21日。庭审中，中原欣一、中原容子陈述涉案房屋自2008使用至今，为证明其主张，向一审法院提供证据：1.广州合富辉煌房地产顾问有限公司于2006年3月26日出具《收款收据》，载明“兹收到闫春玲东海嘉园X栋XXX单元中介费2000元”。涉案房屋2007年10月23日的印花税485元、2009年7月17日的权证综合费400元、2009年7月21日的公证费220元的发票、2006年4月9日律师费6824元票据、及2009年4月21日的契税14558元的契税完税证。2.中原欣一、中原容子自2009年至今使用涉案房屋的凭证，包括中原欣一、中原容子委托银行代划电费合同、银行代扣水费、电费、有线电视费、排污费记录票据；及广州市怡家物业管理有限公司2018年8月16日出具的证明，记载中原欣一、中原容子为涉案房屋自2009年3月至2018年12月31日的物业管理费缴纳人。3.涉外收入申报单，记载中原欣一、中原容子分别于2006年4月3日和2007年1月12日向闫春玲汇款日元2000000元和2500000元，及闫春玲2006年3月-2007年4月期间的外汇买卖回单、中国银行外汇兑换水单若干；4.境内汇款申请书（2007年4月，金额630000元）、中国建设银行个人贷款提前还款受理通知书（客户联）及中国建设银行股份有限公司广州东山支行2007年9月6日出具的《还款证明》，记载闫春玲已于2007年4月还清全部借款。5.闫春玲2006年5月19日给中原欣一、中原容子的信函，内容记载闫春玲将涉案房屋现有的所有收据邮寄给中原欣一、中原容子，列有认购书、外汇兑换单7张、外汇汇款单1张、每次日元（共600万元，其中现金400万元、电汇200万元）兑换美元或港币后再兑换人民币的情况记录，及就涉案房屋支付税费、律师费等费用的时间和数额的情况。在一审审理期间，中原欣一、中原容子向一审法院提出对涉案房屋市场价值的评估申请，一审法院依法委托广东安诚信房地产与土地评估有限公司对广州市越秀区xxx路xx号xxxx房的市场价值进行评估。该公司于2019年5月27日出具粤安诚评报字[2019]总字03150号/FYYX(G)0002号《房地产估价报告》，评估结果为7506900元。中原欣一、中原容子对该评估结果没有异议。一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案据中原欣一、中原容子陈述及证据显示，由于中原欣一、中原容子受购买房屋条件的限制，口头约定借闫春玲之名购买涉案房屋，以境外汇款给闫春玲（外币由闫春玲兑换成人民币）的付款方式支付全额房款及相关税费等费用，对此闫春玲给中原欣一、中原容子的信件中亦予以确认，但中原欣一、中原容子就此没有提交任何证据明确说明双方就涉案房屋“借名代持”的具体内容，故中原欣一、中原容子对涉案房屋享有是债权。现中原欣一、中原容子要求闫春玲退还全部购房款、中介费、印花税、公证费、律师费、契税共994988元的请求合法，一审法院予以支持。至于中原欣一、中原容子主张158410.49元其他费用，因中原欣一、中原容子没有提供该费用具体的类别及相关的支出凭证，同理，根据上述法律规定，对中原欣一、中原容子的该诉讼请求，一审法院不予支持。虽然房管部门的档案显示闫春玲明知涉案房屋产权证在中原欣一、中原容子处仍报失产权证重新申领，不排除闫春玲有处分涉案房屋权益的可能，但中原欣一、中原容子并未有提供证明因闫春玲行为导致其权益受到损失的证据，根据上述法律规定，对中原欣一、中原容子要求闫春玲赔偿涉案房屋升值的请求没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条的规定，判决如下：一、闫春玲自本判决发生法律效力之日起十五日内，向NAKAHARAKINICHI（中原欣一）、NAKAHARAYOKO（中原容子）退还购房款及各项杂费共人民币994988元；二、驳回NAKAHARAKINICHI（中原欣一）、NAKAHARAYOKO（中原容子）其他诉讼请求。闫春玲如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元，评估费21267元，合共35067元，由NAKAHARAKINICHI（中原欣一）、NAKAHARAYOKO（中原容子）负担21267元，闫春玲负担13800元。二审期间,中原欣一、中原容子向一审法院提交了以下证据：1.业主建立专项维修基金专用账户申请书及代收费凭证，记载涉案房屋缴纳了物业维修基金4452元；2.可视对讲机的发票，记载涉案房屋支付了可视对讲机费用1000元；3.由广州嘉达实业有限公司出具的发票，记载2009年7月17日支付涉案房屋0.6501㎡的费用7070元。二审查明的事实与一审查明的一致。二审另查明：广州嘉达实业有限公司、闫春玲就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋建筑面积为111.3平方米，其中套内面积为89.24平方米，该商品房为预售，按套内面积计价，该商品房单价为每平方米人民币10875元。涉案房屋的房地产权记载：涉案房屋建筑面积113.4223㎡，套内建筑面积89.8901㎡。中原欣一、中原容子提交2009年7月17日的发票记载涉案房屋0.6501㎡的费用7070元。涉案房屋自2006年6月17日至2007年3月17日还贷11期，归还的利息及违约金共计31197.01元；于2007年4月提前还贷，贷款本金余额为623472.23元，提前还款金额为625083.28元。中原欣一、中原容子在一审时提交闫春玲2006年5月19日给中原欣一、中原容子的信函以及外汇兑换水单若干份，证明闫春玲自2006年3月30日至2007年4月3日将中原欣一、中原容子的日币、美元兑换为人民币共计1190530.24元。中原欣一、中原容子主张其持有涉案房屋的房地产权证、提前还款受理通知书、还款证明、认购书、中介费的收款收据、印花税、权证综合费、公证费、律师费票据、房款发票、契税发票、住宅质量保证书、住宅使用说明书，并将其作为证据提交给一审法院。中原欣一、中原容子在二审时主张，2006年，中原欣一、中原容子考虑在广州买房，但因二人系日本国籍，不具备在广州的购房资格，闫春玲主动提出无偿借名给中原欣一、中原容子购房，协助办理一切购房手续，并口头承诺涉案房产归中原欣一、中原容子所有，由中原欣一、中原容子进行使用，若中原欣一、中原容子符合购房资格时，闫春玲无条件配合办理过户手续，若中原欣一、中原容子出售涉案房屋，闫春玲无条件配合。因此，中原欣一、中原容子在日本将购房款通过日币方式汇给闫春玲，闫春玲到银行兑换成人民币后代为支付涉案房屋的购房费用，并将相关票据及证件原件寄给中原欣一、中原容子保留，中原欣一、中原容子考虑到闫春玲的经济条件较差，出于感激之意并补偿闫春玲出借名义购房，多汇了约15万元人民币作为闫春玲借名购房的报酬。本院认为，因中原欣一、中原容子为日本国籍，故本案为涉外合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，涉案房屋所在地及本案的合同履行地在中华人民共和国境内，涉案纠纷与中华人民共和国有最密切联系，故应适用中华人民共和国法律作为处理本案争议的准据法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、中原欣一、中原容子与闫春玲之间是否存在借名买房的法律关系以及借名买房关系是否应当解除；二、双方借名买房合同关系解除后，中原欣一、中原容子的损失补偿。对于争议焦点一，中原欣一、中原容子与闫春玲之间是否存在借名买房的法律关系以及借名买房关系是否应当解除的问题。在本案中，中原欣一、中原容子与闫春玲未签订书面的借名买房协议，故判断双方是否存在借名买房关系，应当从购房款及购房相关税费的支付、房屋的占有使用情况、相关票据及产权证的持有情况等进行综合认定。根据中原欣一、中原容子提交的证据及陈述，可以证明中原欣一、中原容子以境外汇款给闫春玲（外币由闫春玲兑换成人民币）等的付款方式支付全额房款及相关税费等费用；涉案房屋自2009年3月至2018年12月31日一直由中原欣一、中原容子实际占有并使用，并由中原欣一、中原容子缴纳管理费、水电费、煤气费等；涉案房屋的认购书、发票、契税完税证、房地产权证、提前还款受理通知及还款证明等均由中原欣一、中原容子持有。再结合闫春玲于2006年5月19日邮寄给中原欣一、中原容子的信件内容，可以证明由于中原欣一、中原容子受购买房屋条件的限制，口头约定借闫春玲之名购买涉案房屋，双方之间构成借名买房关系。借名买房关系虽然是中原欣一、中原容子为了规避政府政策而发生，但并未违反法律和行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为有效。现闫春玲在涉案房屋长期由中原欣一、中原容子居住且产权证由中原欣一、中原容子持有的情况下，擅自将涉案房屋的产权证挂失并重新办理产权证明，且闫春玲下落不明，中原欣一、中原容子无法基于其与闫春玲的借名买房合同关系，实现对涉案房屋的控制，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，中原欣一、中原容子现主张解除与闫春玲的借名买房合同，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二，双方借名买房合同关系解除后，中原欣一、中原容子的损失补偿问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，现借名买房合同关系解除，由于中原欣一、中原容子不符合在中华人民共和国的购房资格，其主张涉案房屋归闫春玲所有，由闫春玲向中原欣一、中原容子补偿损失，依法有据，本院予以支持。关于中原欣一、中原容子主张的其他杂费158410.49元。对此，本院认为，其中，房屋超出面积部分的购房款，根据《商品房买卖合同》约定的套内面积以及涉案房屋的产权查册，可以证明涉案房屋实际面积比《商品房买卖合同》约定的套内面积多了0.6501㎡，而涉案房屋是按套内面积计价，单价为每平方米人民币10875元，故本院对中原欣一、中原容子主张其支付了房屋增加面积的购房款7070元并由闫春玲承担予以支持；至于可视对讲机费用，由于涉案房屋系由中原欣一、中原容子作为借名人购房后实际使用，该笔费用系房屋实际使用产生的费用，其主张由闫春玲支付没有依据，本院不予支持；至于中原欣一、中原容子支付的涉案房屋贷款的利息及违约金31197.01元、因提前还贷产生的费用1611.05元，系中原欣一、中原容子因购买涉案房屋所产生的费用，物业维修基金4452元系用于涉案房屋的维修所用，因涉案房屋归闫春玲所有的，故本院对中原欣一、中原容子主张由闫春玲承担，予以支持。至于中原欣一、中原容子主张的其他费用，因未明确费用项目及金额，且中原欣一、中原容子在二审中亦确认其出于感激之意并补偿闫春玲出借名义购房，多汇了约15万元人民币给闫春玲作为闫春玲借名购房的报酬，故对于其他费用，本院不予支持。综上，闫春玲应当向中原欣一、中原容子支付购房款977571元（970501元+7070元）、中介费2000元、印花税885元、公证费220元、律师费6824元、契税14558元、因贷款支付的利息及违约金31197.01元、提前还贷产生的费用1611.05元、物业维修基金4452元，以上共计1039318.06元。关于涉案房屋的升值部分的归属问题。如前所述，双方对借名买房均存在过错，现借名买房合同解除，对于房屋升值部分，中原欣一、中原容子主张由闫春玲进行补偿，合法有理，本院予以支持。因借名买房行为导致的房屋的升值部分如何分配，中原欣一、中原容子在本案中均未提供证据证明双方曾就涉案房屋升值部分如何分配作出过约定，对借名买房行为，双方都存在规避政府政策的故意，中原欣一、中原容子作为完全民事行为能力人，在明知自己不具备在中华人民共和国境内购房资格的情况下，仍借用闫春玲的名义购房，其规避购房政策的行为不应得到法律周全的照顾，此种情形下对于房屋升值部分不能完全参照一般的房屋买卖合同纠纷处理，在本案现有证据的情况下，本院结合双方当事人的过错、各自在借名买房过程中的投入和付出情况及其投入和付出对于房屋升值的关联性，酌情认定闫春玲将房屋升值的80%共计5223463.2元[（7506900元-977571元）×80%]补偿给中原欣一、中原容子。财产评估费21267元，与上同理，各方当事人对借名买房均存在过错，因此产生的损失应当各自承担，本院酌定由闫春玲负担17000元。综上所述，中原欣一、中原容子的部分上诉请求成立，本院对该部分予以支持；一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初31579号民事判决；二、闫春玲于本判决发生法律效力之日起十五日内向中原欣一（NAKAHARAKINICHI）、中原容子（NAKAHARAYOKO）退还购房款及各项杂费共人民币1039318.06元；三、闫春玲于本判决发生法律效力之日起十五日内向中原欣一（NAKAHARAKINICHI）、中原容子（NAKAHARAYOKO）支付房屋升值补偿款人民币5223463.2元；四、闫春玲于本判决发生法律效力之日起十五日内向中原欣一（NAKAHARAKINICHI）、中原容子（NAKAHARAYOKO）支付房屋评估费人民币17000元；五、驳回中原欣一（NAKAHARAKINICHI）、中原容子（NAKAHARAYOKO）的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币65626元，由中原欣一（NAKAHARAKINICHI）、中原容子（NAKAHARAYOKO）负担12129元，由闫春玲负担53497元；保全费人民币5000元，由闫春玲负担。二审案件受理费人民币65626元，由中原欣一（NAKAHARAKINICHI）、中原容子（NAKAHARAYOKO）负担12129元，由闫春玲负担53497元。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 徐玉宝审判员 李志明二〇二〇年八月二十四日书记员 李思泳刘嘉欣