新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1451号   上诉人（原审被告）：杨兴龙，男，1957年10月10日出生，汉族，米东区村民，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：杨兴雨（杨兴龙的兄弟），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   被上诉人（原审原告）：陶友娃，男，1955年2月27日出生，汉族，陕西省蒲城县村民，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人杨兴龙因与被上诉人陶友娃农村房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初4215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人杨兴龙及其委托诉讼代理人杨兴雨，被上诉人陶友娃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杨兴龙上诉请求：依法撤销一审判决第三项，改判我对利息损失45,500元不予承担责任。事实和理由：1．陶友娃在一审中陈述涉案房屋无水无电，大门也未安装的意见，与事实不符。一审庭审中陶友娃也认可交付的涉案房屋为新房，水电路三通，大门院墙完好无损，但现今涉案房屋院墙倒塌、屋顶防水层多处损坏，房屋的前后檐大面积脱落，房屋内部损坏严重，基本已成危房。虽然房屋买卖合同无效，但陶友娃占用该房屋期间应该尽到管理修缮义务，房屋收回后，对损坏部分同样要进行修缮、加固。陶友娃主张我承担利息损失，那我修缮、加固房屋的费用又应该谁来承担呢2．虽然房屋买卖合同无效，但利息损失应该由陶友娃承担，购买该房屋时，我没有欺诈、胁迫陶友娃，签订合同是当事人双方真实的意思表示，陶友娃购买房屋是为了以后政府征迁房屋受益，但现今政府对征迁工作管控更为严格，陶友娃见无利可图，才要求我返还本金及相关利息损失，其行为不但损害了国家、集体利益，并且有违诚实信用原则；3．陶友娃应向我支付占用涉案房屋的租赁费用，一审法院判令我返还本金并支付利息损失，等于陶友娃白白占用涉案房屋长达八年之久，现要赔偿陶友娃利息损失，有违公平、正义原则。综上所述，请求二审法院在查明案件事实的基础上，支持我的上诉请求。   陶友娃辩称，房屋买卖合同签订后，我履行了付款义务，但杨兴龙不积极履行交房义务，未交房期间，长期占用200,000元资金，理应承担利息损失。请求二审法院依法驳回杨兴龙的上诉请求，维持原判。   陶友娃向一审法院起诉请求：１．判令我与杨兴龙于2011年11月21日签订的《农村房屋买卖合同》无效；２．判令杨兴龙返还购房款200,000元；利息损失91,000元（200,000元×年息6％÷12个月×91个月即2011年10月24日至2019年5月24日，具体利息金额以购房款还清之日止）合计291,000元。   一审法院认定事实：2011年10月21日，杨兴龙与陶友娃签订《农村房屋买卖合同书》，杨兴龙将其位于乌鲁木齐市××镇自建房及院落转让给陶友娃，双方协商转让价格为200,000元，同年10月24日杨兴龙向陶友娃出具收条，内容为“收到陶友娃交来购房款贰拾万元整小写（200,000）”，同时将建设用地批准书（复印件）一并交于陶友娃。一审庭审中，杨兴龙提交曙光上村证明一份，证明内容为“现有米东区铁厂沟镇曙光上村杨兴龙平房一栋售于陶友娃居住。特此证明。”证明下方写明“此房是杨兴龙的房子村上只作个证明，盖章子证明”，证明加盖村委会公章。另查，陶友娃系陕西省蒲城县荆姚镇彦王村2组村民。一审法院认为，本案争议的焦点为《农村房屋买卖合同书》是否违反法律的强制性规定，是否合法有效；杨兴龙是否应当返还农村房屋转让款及应否承担损失赔偿责任。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外，属于农村集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。依照上述法律规定及宅基地“一户一宅的原则”，我国相关法律均严禁非本集体内部成员购买宅基地。农村宅基地只有本集体内部成员才能享有的特殊权利。本案中，陶友娃不是米东区铁厂沟镇曙光上村的村民，陶友娃与杨兴龙签订《农村房屋买卖合同书》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陶友娃虽与杨兴龙签订《农村房屋买卖合同书》系无效协议，因该转让协议而取得的财产应当予以返还。据此，杨兴龙应当向陶友娃返还购房转让款200,000元。对于利息损失，陶友娃不是米东区铁厂沟镇曙光上村的村民，双方协商转让农村集体土地上建的房屋的行为违反国家法律的强制性规定，双方均有过错，应各承担50％的过错责任。对于陶友娃主张的损失按照银行贷款月利率5.285‰计算，自2011年10月24日至2019年5月24日共计91个月，损失合计96,187元（200,000元×5.285‰×91个月），陶友娃主张损失91,000元，未超过应付利息损失，予以采纳。杨兴龙与陶友娃在转让农村房屋过程中均有过错，故陶友娃与杨兴龙应各承担该损失的50％即45,500元（91,000元×50％）。因陶友娃主张的损失计算至2019年5月24日，自2019年5月25日至判决生效之日的损失仍应按月利率5.285‰计算由陶友娃与杨兴龙按过错责任承担，判决生效后的损失按法律规定予以执行。判决：一、陶友娃与杨兴龙于2011年10月21日签订的《农村房屋买卖合同书》无效；二、杨兴龙向陶友娃退还转让款200,000元，于判决生效之日起十日内付清；三、杨兴龙向陶友娃支付利息损失45,500元（91,000元×50％），于判决生效之日起付清。   本院二审期间，杨兴龙围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨兴龙提交证据如下：1.田洪书写的证明,证实陶友娃到我们村买房子，看上了杨兴龙刚建的房屋，而且有建设用地批准书,所以就买上了；2.我打电话报警的截图一张，证明我受到的损失越来越大；3.申诉书一份，证实陶友娃诬陷我。陶友娃的质证意见为:证据1中证人陈述的不是事实，不予认可；证据2与本案没有关系，不予认可；证据3予以认可。本院对上述证据认定如下：田洪作为证人应当出庭作证，接受询问，以书面形式陈述的证词，陶友娃不予认可，故无法证明其待证事实，本院对证据1不予采信。证据2截图的真实性无法确认，且不影响对本案的事实认定，本院不予采信。证据3无法证明其待证事实，本院不予采信。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案双方当事人签订《农村房屋买卖合同书》，约定陶友娃购买杨兴龙的农村自有的房屋和院落，并约定了买卖双方的权利义务，故本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷，一审判决认定本案案由为房屋买卖纠纷有误，本院予以纠正。本案二审的争议焦点是陶友娃主张杨兴龙赔偿45,500元利息损失的诉讼请求能否成立。《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效合同自始没有法律约束力。因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陶友娃的身份系陕西省××县民，杨兴龙系本集体经济组织成员，双方均应知晓非农村本集体经济组织成员是不能买卖农村房屋的，但仍签订合同，买卖涉案房屋，双方均有过错，均应对合同无效的法律后果承担责任。自房屋买卖合同签订起，陶友娃即占有涉案房屋，在双方的房屋买卖行为发生8年后，其又以房屋未通水、电及未办理手续为由主张权利，且未提供证据证明造成的实际损失，因此，陶友娃主张的利息损失应当自行承担责任，陶友娃要求杨兴龙返还利息损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持。杨兴龙的上诉理由成立，本院予以采信。关于杨兴龙上诉理由中提出涉案房屋的修缮、加固房屋的费用及占用涉案房屋的费用可另案诉讼。因一审判决并未涉及反诉请求部分的处理，故一审判决对反诉部分案件受理费进行分担不当，应另行处理，本院对此予以纠正。   综上所述，杨兴龙的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初4215号民事判决的第一、二项，即：一、陶友娃与杨兴龙于2011年10月21日签订的《农村房屋买卖合同书》无效；二、杨兴龙向陶友娃退还转让款200,000元，于判决生效之日起十日内付；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初4215号民事判决的第三项，即：杨兴龙向陶友娃支付利息损失45,500元（91,000元×50％），于判决生效之日起付清；   三、驳回陶友娃要求杨兴龙返还利息损失的诉讼请求。   一审诉讼请求标的291,000元，应收案件受理费5,665元(陶友娃已预交)。给付款项200,000元,占诉讼请求标的的68%,由杨兴龙负担3,852.2元,陶友娃负担1,812.8元。二审案件受理费937.5元（杨兴龙已预交），由陶友娃负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   董 慧   审  判  员   黄 永   审  判  员   朱 源   二 〇 二 〇 年 八 月 二 十 八 日   书  记  员   朱立伟