沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初9515号原告：曹桂萍，女，1973年4月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：杨志，男，1991年10月21日出生，汉族，住黑龙江省克山县。委托代理人：孙彬，系辽宁腾坤律师事务所律师。被告：沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街，统一社会信用代码91210102MAOP4OFQXC。法定代表人：杨双喜，系该公司经理。委托代理人：秦嘉宾，男，1982年3月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：陈秋男，女，1989年12月22日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告曹桂萍与被告杨志、被告沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审判，分别于2020年6月18日、2020年8月4日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告曹桂萍诉称，原、被告于2020年3月23日签订了房屋买卖合同书，原告购买被告出卖的位于沈阳市和平区，建筑面积50.3平方米的产权住房，按合同约定原告支付购房定金30000元，双方约定在合同签订之日起60日内原告办理房屋贷款，现在被告单方违约合同，无任何理由不再出卖争议房屋，根据合同约定：给原告造成经济损失应由被告承担全部赔偿责任，因赔偿事宜双方协商未果,无奈，原告诉至法院，请求依法判决。诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，被告返还原告购房定金30000元；赔偿原告购房定金30000元；2、被告赔偿原告支付中介费4550元、贷款手续费4100元；3、本案诉讼费由被告承担。被告杨志辩称，答辩人与原告于2020年3月23日签订了房屋买卖合同，原告以425000元购买位于沈阳市的房屋，并于当天支付了30000元购房定金，定金现在另一被告姐妹房产处保管。合同签订后答辩人积极配合原告，一同前去工商银行大东支行协助原告办理贷款手续，但因原告提交的贷款手续不合格，银行要求原告补正相关手续，经补正再次提交后还是无法通过审批，贷款审批函迟迟下不来，导致房屋买卖进程搁置，无法继续进行，买卖合同也无法继续履行。答辩人在房屋买卖合同履行中不存在任何违约行为，一直在耐心的等待银行审批结果，因答辩人急需用钱不得已才出售房屋，原告的贷款却审批不下来，答辩人不能无休止的等待，想通过协商的方式与原告解除合同，经过多次沟通无法满足原告的要求，协商不成后答辩人希望原告能够尽快办理贷款审批手续，尽快完成房屋交易。但截至今天，原告也未能通过贷款审批。根据房屋买卖合同第五条乙方对购买权做如下承诺：第二款“如乙方需要以贷款方式支付部分购房款的，应保证其具备能通过贷款审批的条件”，答辩人认为原告目前不具备通过贷款审批的条件，进而合同无法继续履行，系原告违约，因此答辩人无需返还定金30000元，更不存在赔偿30000元定金的事实根据，中介费4550元应由违约方原告承担。办理银行贷款是不需要手续费的，条件符合自己就能办理，只在自身条件不达标时才需要交纳贷款手续费，根据房屋买卖合同第十二条其他约定中，“贷款审批手续乙方同意花钱办理”，可以说明交纳贷款手续费是原告个人行为，要求被告赔偿没有事实根据和法律依据，因此，请法庭驳回原告全部诉讼请求。被告沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司辩称，原告与被告杨志在中介签订买卖合同，由自行贷款变更为由我方合作信贷合作办理贷款，从3月28日开始至4月27日因原告手续不全没有审批下来，5月11日二次面签，10天左右能下审批，因为被告杨志提出不卖房了，5月17、18日双方到中介协商，被告杨志同意赔偿原告3000元，中介费由杨志承担，原告不同意，双方未达成一致。第二天杨志同意赔偿5000元及中介费，原告当时也同意了，但等到中介的时候杨志又反悔了。后来银行审批手续就未进行下去。合同上约定60天内到银行办理贷款审批手续，合同未超期。信贷也一直在积极配合，在申请时不存在超时违约的问题。中介一直积极协助双方办理。中介费4550元收到了，其中4250元是中介提供的信息费，300元是签约、过户、查陈欠等的服务费。贷款手续费4100元，不是我方收取，是由我方合作的银行收取。信息费是合同中已经标明甲乙双方均认可，合同中约定不予退还。300元服务费因未涉及到过户、查陈欠等，所以可以退还原告。贷款手续费已经做了房屋的评估等一系列手续，银行会退还一部分，关于退还数额尚未与银行确认。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积50.3平方米房屋登记在被告杨志名下，为单独所有，登记日期2018年4月16日。2020年3月23日，原告曹桂萍（乙方）与被告杨志（甲方）、被告沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司（丙方）就涉案房屋签订《房屋买卖合同书》一份，约定“成交金额425000元，定金30000元，丙方信息费4250元、服务费300元……付款方式：银行贷款：由丙方协助办理商业贷款手续，甲、乙双方约定于60日之内一同去银行提交贷款申请的相关资料并办理贷款审批手续，待审批手续通过后7日内一同去房产交易中心办理更名过户手续……甲方同意乙方贷款，乙方保证征信良好可以贷款。因国家不可抗拒因素不能贷款，三方无责，此合同无效。如乙方需要以贷款方式支付部分购房款的，应保证其具备能通过贷款审批的条件……其他约定：贷款审批手续乙方同意花钱办理，乙方须五日内递交材料……”。同日各方签写定金收条“收到买方定金30000元。中介费4350元整由乙方承担。自交付定金起双方不得反悔。一、甲方责任：甲方收到定金后，如果违约双倍赔偿。二、乙方责任：如果乙方违约定金不退。三、中介：如果甲乙双方如一方违约中介费一律不退，由违约方承担……六、本收条限60日内有效，过期自动作废”。另，曹桂萍所交的30000元定金现在沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司处保管。庭审中，被告杨志辩称“其因着急用钱才出售的涉案房屋，考虑到曹桂萍贷款手续不全，银行审批函迟迟未下来，故与曹桂萍协商能否提前解除合同。在2020年5月17日双方达成解除合同退还定金30000元、中介费4550元、赔偿5000元及贷款费的意向，只是在贷款费数额方面双方发生了争议，曹桂萍索要贷款费4100元，总额13650元，杨志仅同意给付贷款办件费500元，总额10050元，最终双方未达成一致，所以今天原告起诉至法院”，对此事实的陈述原告曹桂萍及被告沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司均予以认可。另，庭审中，原、被告各方均认可“从2020年3月28日至2020年4月27日期间因曹桂萍贷款手续不全，银行审批未通过以及曹桂萍贷款审批银行为中国工商银行大东支行且后期未更换贷款银行”的事实。本院于2020年7月13日前往中国工商银行大东支行调取曹桂萍贷款审批相关事宜，该行工作人员表示“2020年5月6日曹桂萍提交贷款审批申请，2020年5月19日贷款审批未通过，且贷款审批曹桂萍仅申请一次”。上述事实，有房屋所有权证、房屋买卖合同书、定金收条、收件凭证等证据及本院制作的大东银行调证情况说明以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同书》，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。本案中，从合同的履行情况来看，原告曹桂萍依约支付定金、中介费、准备相关材料向银行申请贷款，被告杨志前往银行配合签字等事项，双方在房产中介的协助下均积极履行着银行贷款先期审批流程规定的相关义务。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案后因原告贷款手续不全，银行贷款审批迟迟未下发，在2020年5月17日双方达成解除合同退还定金30000元、中介费4550元、赔偿5000元及贷款费的意向，只是在贷款费数额方面双方发生了争议，曹桂萍索要贷款费4100元，总额13650元，杨志仅同意给付贷款办件费500元，总额10050元，最终双方未达成一致意见。庭审中，被告杨志表示可继续履行房屋买卖合同，原告曹桂萍表示贷款审批已终止，如再次申请将产生相关费用无力承担故要求解除合同，本院予以准许。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告杨志因涉案房产买卖合同而取得定金，应予返还，因该款项在沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司处保管，由沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司代为返还。另，原告不存在违约行为，对于杨志提出的“原告违约不予退还定金”的意见不予采纳。关于原告主张的定金一倍罚金。签订合同后及办理贷款期间，被告多次询问及催促原告及房产中介办理贷款事宜，且签订合同时，原告及房产中介对于被告出售房屋目的的紧迫性是明知的，当得知原告申请贷款手续不全，迟迟未获审批后，杨志向曹桂萍提出提前解除买卖合同意向及赔偿方案，最终因贷款费数额未达成一致意见。本院认为，房屋买卖合同的签订目的为买方取得房屋，卖方获取收益。尽管原告在合同约定的办理贷款的期限内准备材料申请贷款，但从整个合同及办理贷款的审批（最终被工商银行通知贷款未获审批）过程来看，杨志出售房屋的合同目的未能实现。另，贷款未获工商银行审批，系原告方原因所致，非杨志主观过错，后在双方未达成一致解除方案后，杨志表示继续履行合同直至庭审亦表示同意出售涉案房产，被告杨志无违约行为。故本院认为原告主张被告违约理由不足，对于原告主张的定金一倍罚金不予支持。关于中介费，中介费是买卖合同方给予房产中介从提供房产信息、签订合同至办理更名过户等整个房屋买卖流程的一种酬劳，现因涉案房屋的买卖合同已解除，沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司并未实际完成合同约定的全部中介服务，考虑到中介为居间付出的人力物力成本，结合本案原、被告均无违约行为，根据公平原则，本院判令沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司返还原告中介费2550元，被告杨志为原告分担中介费1000元。关于贷款服务费，贷款服务费非杨志收取，该费用性质及受益者为原告本人，且合同中对此有“贷款审批手续乙方同意花钱办理”的明确约定，庭审中沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司亦表示“该笔费用会部分退还，关于退还数额尚需确认”，故对于原告要求被告杨志赔偿贷款服务费无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告杨志于本判决生效之日起十日内返还原告曹桂萍购房定金30000元（由沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司代为返还）及中介费1000元；二、被告沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曹桂萍中介费2550元；如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费758元（原告已预交，减半收取），由原告曹桂萍承担379元，由被告杨志承担379元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  冯菲二〇二〇年八月十四日书记员  王琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。