贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7571号 原告：刘秀胜，男，1970年12月23日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 原告：曾启燕，女，1972年7月23日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘秀胜，系原告曾启燕之夫。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码：9152050070966631XK，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201511616943。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，实习证号：230713012110735。 原告刘秀胜、曾启燕与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾启燕的委托诉讼代理人及原告刘秀胜，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人钟影、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘秀胜、曾启燕向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告逾期交付预售许可号为“毕商房预字201314号”瑞丰铭城第4幢B单元7层2号房屋所有权证的违约金及利息（实际违约时间是2017年6月1日起至2020年5月12日止共计1077天），按已交房款254727元的同期中国人民银行贷款利率（年利率4.75%）的1.3倍计算（实际购房合同约定是每日按已支付房款254727元的百分之零点一标准计算），暂计违约金为人民币46422元，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计为人民币6000元整；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2015年1月31日，原告刘秀胜、曾启燕与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）签订了《房买卖合同》，合同约定：刘秀胜、曾启燕向出卖人购买的房屋为“毕商房预字201314号”瑞丰铭城第4幢B单元7层2号房屋；出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日起60日以后，出卖人任不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按第②项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款0.1%的违约金”。合同签订后，原告在2015年1月31日前依约向被告支付完购房款254727元，但被告至今未按照合同约定履行办理所有权登记等义务，至今任然未支付其违约金。综上，原告认为，被告不按照合同约定向原告办理房屋所有权登记的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。为了维护自己的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，诉讼至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司答辩称：一、答辩人诉请支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金存在已过诉讼时效期间的情形，应不予支持。二、被答辩人不存在损失：违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。三、违约金约定过高，应予调整：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，被答辩人过高的按银行同期利率1.3倍的标准诉请支付违约金的请求应不予支持。参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。答辩人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与被答辩人刘秀胜、曾启燕商品房预售合同纠纷一案，现答辩如下：一、答辩人诉请支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金存在已过诉讼时效期间的情形，应不予支持。二、被答辩人不存在损失：违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以被答辩人能够举证证明因逾期办证而给其造成客观、具体损失为逻辑前提，而被答辩人购买的住宅并不因答辩人逾期向其交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，若被答辩人举证不能，答辩人无支付义务。三、违约金约定过高，应予调整：双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，被答辩人过高的按银行同期利率1.3倍的标准诉请支付违约金的请求应不予支持。参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月31日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第4幢B单元7层2号房；建筑面积91.29平方米，套内建筑面积75.54平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款254727元；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款76727元，余款178000元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房.出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定支付购房款254727元、契税3821元、维修基金6847元、办证费用671元。2015年4月30日，被告向原告交付涉案商品房，原告取得了涉案商品房使用权。因被告未按约定为原告办理房屋权属证书，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2017年6月1日。合同约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方已形成委托代办关系。则被告无需将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案中，原告诉请逾期办证违约金从2017年6月1日计算至2020年5月12日，不违反法律的规定，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为以原告已付购房款254727元为基数，2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；2019年8月20日至2020年5月12日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。 综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款254727元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年5月12日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 对原告提出的要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的利息诉请，因无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘秀胜、曾启燕逾期交付办理商品房转移登记权属证书的违约金（违约金以原告已付购房款254727元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算；2019年8月20日至2020年5月12日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算； 二、驳回原告刘秀胜、曾启燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费555元（已按简易程序减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担480元，原告刘秀胜、曾启燕负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年八月十八日 书记员  毛雨