广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16911号上诉人(原审被告、反诉原告）：杜燕清，女，1968年4月6日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林凤琼，女，1965年10月20日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：张才丰，广东政衡律师事务所律师。上诉人杜燕清因与被上诉人林凤琼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人杜燕清上诉请求判令：l.撤销原审判决第一项；2.改判林凤琼赔偿杜燕清房屋设施损失38062元及利息；3.本案诉讼费用由林凤琼承担。事实与理由如下：一、关于办证费用122887.20元，林凤琼因故意隐瞒导致税费增加，增加部分应由林凤琼自行承担。双方签订《收据》后，有关涉案房屋的所有票据均由杜燕清掌握，包括涉案房屋的原始购房发票(其中购买人为欧阳智威，购房款为572740元）。林凤琼为达到侵占涉案房屋的目的，擅自补办拍卖手续和发票，到相关机构办理扣税过户手续。虽然税费是由税务部门核定并征收，但林凤琼故意隐瞒相关购房信息，导致过户税费按(910000-0)元计算所得税，因此增加的大笔费用是因林凤琼自身行为导致，应由林凤琼承担；二、对于拍卖转让方应承担的税费，杜燕清由始自终并未同意承担，故该笔税费不应由杜燕清承担。依据《存量房交易综合申报表》可知，其中78260元税费等是应当由转让方承担的税费，纳税人的名称为欧阳智斌，即按照正常交易习惯，该部分费用均是欧阳智斌交纳。杜燕清虽在《收据》中与林凤琼约定过户费用均由杜燕清承担，但该笔费用应是按照正常交易习惯确定由林凤琼作为承受方本应支付的过户费用，而非将转让方应付费用包含在内。因此，林凤琼要求杜燕清承担转让方的税费部分，没有事实根据及法律依据，其应向欧阳智斌主张；三、林凤琼擅自破坏涉案房屋设施，造成该房屋38062元价值的损失，应对杜燕清进行侵权赔偿。涉案房屋虽自2007年起已归杜燕清所有，但林凤琼见房屋升值，见利忘义，于2018年实际霸占涉案房屋，后通过杜燕清起诉确权过户，才再次明确权属。林凤琼在霸占涉案房屋期间擅自破坏房屋设施，造成该房屋38062元价值的损失。对于林凤琼故意毁坏财物的行为，只要在诉讼时效内，何时起诉是杜燕清的诉讼权利，不因杜燕清此前未主张该权利而消失，在涉案房屋权属完全确定后，杜燕清就林凤琼侵权提起诉讼并无不妥。因此，杜燕清才于本诉之时提出反诉，现要求该费用与上述房屋交易应付的办证费相抵扣。被上诉人林凤琼答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，杜燕清的上诉理由缺乏事实根据及法律依据，请求驳回杜燕清的全部上诉请求。林凤琼于2020年1月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.杜燕清返还办证费用122887.2元给林凤琼；2.杜燕清返还物管费及水电费10469元给林凤琼；3.本案诉讼费由杜燕清承担。杜燕清反诉请求判令：1.林凤琼赔偿房屋设施损失38062元及利息（利息从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至林凤琼付清为止）；2.本案反诉费由林凤琼承担。原审法院经审理查明：涉案房屋为从化市街口××街××号别墅，即广州市从化区街口街披霞街1号101房，面积为241.56平方米，层数3层。2006年5月19日，林凤琼（买受人）与广州市丰厚拍卖有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，载明林凤琼通过拍卖竞得位于从化市街口××街××号别墅，成交价为91万元，佣金额45500元，总金额955500元；其中第十条第（2）项约定：“该标的物按现状拍卖，权属为预售合同，办理产权过户须发生二次过户费用，所需的一切税费（包括土地增值税、契税、个人所得税、土地出让金、房屋税等杂费）全部由买受人承担。”2007年8月27日，林凤琼写下《收据》，载明“现已收齐杜燕清交来荔景园披霞街1号别墅转让款人民币玖拾伍万元正（950000元）；办证费由杜燕清支付，房产证暂写林凤琼，但杜燕清可随时要求过户。林凤琼无条件配合办理。”根据2017年11月7日林凤琼签名确认并加盖广州市从化区地方税务局征收管理专用章的《存量房交易综合申报表（第一版）》，转让方纳税人为欧阳智威，承受方纳税人为林凤琼；计税价格核定信息栏中涉案房屋核定总价（不含增值税）为91万元；税费征收情况栏中转让方实缴税项为地方教育费、城市建设税、教育费附加、增值税、个人所得税、印花税合计78260元，承受方实缴税项为契税、印花税共计27300元。本案中，林凤琼提交了办证费用相关发票6张共计122887.2元，分别为：1.欧阳智威纳增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，合计78260元；2.欧阳智威纳契税17182.2元；3.林凤琼纳契税27300元4.林凤琼纳印花税5元；5.林凤琼付不动产登记费80元；6.林凤琼付工程勘察服务费60元。2017年11月22日，涉案房屋广州市从化区街口街披霞街1号101房登记在林凤琼名下，不动产权证号为粤（2017）广州市不动产权第09218265号。2018年8月21日，原审法院立案受理杜燕清诉林凤琼房屋买卖合同纠纷一案，杜燕清诉讼请求林凤琼协助将涉案房产过户至其名下。原审法院于2018年10月10日作出（2018）粤0117民初3288号民事判决。及后，林凤琼不服提起上诉，广州市中级人民法院于2019年4月24日作出（2019）粤01民终2700号民事判决，判决：林凤琼于判决发生法律效力之日起十日内协助杜燕清到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。一、二审案件受理费及一审诉讼保全费均由林凤琼负担。其中生效判决查明：2006年5月19日，林凤琼通过拍卖竞得从化市街口××街××号别墅，（现为广州市从化区街口街披霞街1号101房）。2006年6月2日，广州市中级人民法院向从化市国土资源和房屋管理局出具（2005）穗中法刑初字第202号协助执行通知书，载明“一、注销从化市街口××街××号别墅（契约号：210824）的房产证。二、将上述欧阳智威所有的房屋过户给买受人林凤琼（女，身份证号：，户口所在地：从化市街口镇镇××房）”。生效判决还查明，涉案房屋的管理费及水电费由杜燕清缴交至2017年8月。后因林凤琼未履行上述生效判决确定的义务，杜燕清向原审法院申请执行，执行案号为（2019）粤0117执2305号。原审法院于2019年7月31日向广州市规划和自然资源局从化区分局出具（2019）粤0117执2305号之一协助执行通知书，协助执行“一、解除以原审法院（2018）粤0117民初3288号民事裁定书查封被执行人林凤琼所有的位于广州市从化区街口街披霞街1号101房（权利证号：2017-09218265）；二、注销原林凤琼所有的位于广州市从化区街口街披霞街1号101房（权利证号：2017-09218265）的房产证；三、协助将原林凤琼所有的位于广州市从化区街口街披霞街1号101房，过户给申请执行人杜燕清（身份证号码：）；四、上述房产过户手续产生的一切费用由申请执行人杜燕清承担。”2019年9月20日，涉案房屋登记在杜燕清名下，不动产权证号为粤（2019）广州市不动产权第09212861号。本案原审庭审中，杜燕清承认（2019）粤0117执2305号执行案件中的过户费用均由杜燕清承担，杜燕清并没有就该部分过户费用另行向林凤琼主张，因为2007年8月27日林凤琼所写《收据》已经约定过户费用由杜燕清承担。2017年9月4日，杜燕清交纳物业管理费7808.1元，2017年12月20日，林凤琼交纳物业管理费1165.7元，2018年2月7日，林凤琼交纳物业管理费1495元。以上费用均有发票。原审庭审中，杜燕清表示愿意承担其中林凤琼已付部分即金额分别为1165.7元、1495元的物业管理费。杜燕清确认涉案房屋在拍卖之后即2006年6月至7月期间交付给杜燕清。对于《收据》中“办证费由杜燕清支付，房产证暂写林凤琼，但杜燕清可随时要求过户”的理解，林凤琼认为是指将竞拍所得的涉案房屋办证过户到其名下及日后由其名下转移登记至杜燕清名下的所有办证过户费用均由杜燕清承担，办证费用包括前后两部分转让的办证费用。杜燕清则认为，办证费是指对于欧阳智威拍卖转让给林凤琼，林凤琼应承担的税费部分以及林凤琼过户给杜燕清的双方税费均由杜燕清承担；至于欧阳智威应承担的税费部分即78260元，应由欧阳智威自行承担。2020年3月18日，广州同嘉资产评估有限公司出具《杜燕清因房屋原装修被损坏涉及其持有的房屋原装修重新修复工程的价值资产评估报告》[同嘉评字（2020）第0053号]，对杜燕清持有的房屋原装修重新修复工程的价值进行评估，评估结论为“在评估基准日委托评估资产的价值合计为人民币38062元。”其中评估报告附件包括资产评估机构营业执照复印件、关于广州同嘉资产评估有限公司的备案公告、资产评估师资格证书复印件。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。杜燕清反诉请求林凤琼赔偿房屋设施损失，与本案均是基于杜燕清与林凤琼之间的房屋买卖关系事实，故反诉与本诉之间存在牵连关系，且杜燕清在法庭辩论结束前提出反诉，符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，因此，杜燕清提起的反诉与本诉合并审理。关于林凤琼诉讼请求杜燕清支付122887.2元办证费问题。涉案房屋通过竞拍，先行过户至林凤琼名下，再由林凤琼转移登记至杜燕清名下，前后包括两次过户办证费用，第一次纳税人为欧阳智威（转让方）、林凤琼（承受方），第二次纳税人为林凤琼（转让方）、杜燕清（承受方）。林凤琼诉讼请求的办证费，为将竞拍所得的涉案房屋办证过户到林凤琼名下时纳税人为欧阳智威（转让方）、林凤琼（承受方）的所有税费即第一次的税费。杜燕清出具的《收据》中明确了“办证费由杜燕清支付，房产证暂写林凤琼，但杜燕清可随时要求过户”。首先，《拍卖成交确认书》中明确约定办理产权过户需发生的二次过户费用均由买受人即林凤琼承担。因是司法委托公开拍卖，对此约定，杜燕清应该是知悉的。杜燕清主张欧阳智威应承担的税费部分应由林凤琼向欧阳智威主张，这显然与《拍卖成交确认书》约定不符。再者，林凤琼支付涉案房屋的竞拍成交价加上拍卖佣金费合计955500元，但其以95万元转让涉案房屋给杜燕清，已经低于竞拍成本，并无利益差价，故前后两次的过户办证费用由林凤琼全部承担，较为符合常理。因此，林凤琼诉讼请求杜燕清支付122887.2元办证费，理据充分，予以支持。至于杜燕清主张林凤琼应自行承担擅自扩大税基致增加的税费部分，因税费由税务部门核定并征收，林凤琼无权处分，故杜燕清该项主张，缺乏理据，不予采纳。关于林凤琼诉讼请求杜燕清返还2016年1月至2018年8月的物业管理及水电费共10469元。一是，生效的广州市中级人民法院（2019）粤01民终2700号民事判决已经查明涉案房屋的管理费及水电费由杜燕清缴交至2017年8月。二是，2017年9月4日杜燕清交纳物业管理及水电费7808.1元。林凤琼实际缴交的物业管理及水电费仅为2017年12月20日的1165.7元以及2018年2月7日的1495元，合计2660.7元。因此，杜燕清仅需返还林凤琼代垫的物业管理及水电费2660.7元，多出部分的诉讼请求，与事实不符，不予支持。关于杜燕清反诉请求赔偿涉案房屋设施损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”杜燕清提交的评估报告书作出日期为2020年3月18日，而庭审中杜燕清自认林凤琼在2006年已将涉案房屋交付，因此，涉案房屋交付后的损失应该由杜燕清自行承担。再者，基于诚实信用原则，涉案房屋交付给杜燕清长达13年之久，在本案诉讼前杜燕清并未向林凤琼主张该项损失，甚至在杜燕清作为原告的（2018）粤0117民初3288号案中亦未一并主张，显然不符合常理。因此，杜燕清反诉请求，缺乏理据，不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，于2020年5月7日判决如下：一、杜燕清自本判决发生法律效力之日起10日内向林凤琼返还办证费122887.2元；二、杜燕清自本判决发生法律效力之日起10日内向林凤琼返还垫付的物业管理及水电费2660.7元；三、驳回林凤琼的其他诉讼请求；四、驳回反诉杜燕清的反诉请求。本诉受理费1484元，由林凤琼负担87元，杜燕清负担1397元。反诉费376元，由杜燕清负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，杜燕清是否需向林凤琼返还办证费用122887.2元；其二，林凤琼是否需向杜燕清赔偿房屋设施损失30862元及相应利息。关于杜燕清是否需向林凤琼返还办证费用122887.2元的问题。依据已查明的事实，涉案房屋由林凤琼通过司法拍卖取得后再出售给杜燕清。在双方达成转让涉案房屋的协议当时，涉案房屋尚未登记到林凤琼名下。依据杜燕清于2007年8月27日出具的《收据》，涉案房屋的“办证费”应由杜燕清负担。对于该“办证费”的具体范围，杜燕清称未包含涉案房屋由案外人欧阳智威过户至林凤琼名下时应由欧阳智威负担的税费，对此，本院认为，一方面，杜燕清明知其向林凤琼购买的涉案房屋系由林凤琼通过拍卖取得，故应知林凤琼签署的《拍卖成交确认书》所确定的过户税费负担规则，即一切税费包括出卖方欧阳智威应负担的过户税费均应由林凤琼承担。如确如杜燕清所述，原应由欧阳智威负担的税费无需由杜燕清承担，则双方理应就此作出明确约定，但无证据反映双方之间存在此项约定。另一方面，林凤琼为取得涉案房屋实际支付的价款包括拍卖佣金在内已达955500元，而林凤琼与杜燕清约定的转让价仅为95万元，如确如杜燕清所述，原应由欧阳智威负担的税费由林凤琼负担，则林凤琼将涉案房屋以低于成本价的价格转让予杜燕清的行为不符合常理。综上，原审认定涉案房屋由欧阳智威过户至林凤琼名下时所发生的一切过户税费均由杜燕清承担，并据此判决杜燕清向林凤琼返还办证费用122887.2元并无不当，应予维持。杜燕清以林凤琼故意隐瞒购房信息，擅自补办拍卖手续和发票，导致税务部门在核定涉案房屋由欧阳智威过户至林凤琼名下时应计付的税费增加为由，上诉认为其无需向林凤琼返还办证费用，但杜燕清未充分举证证明林凤琼存在补办拍卖手续和发票以用于办理过户手续的事实，也未充分举证证明林凤琼的该项行为导致税务部门在核定过户税费时出现偏差，故杜燕清的该项上诉理由缺乏充分事实根据，本院不予采纳。关于林凤琼是否需向杜燕清赔偿房屋设施损失30862元及相应利息的问题。杜燕清以林凤琼破坏涉案房屋设施导致其遭受损失为由，诉请林凤琼对此予以赔偿，但杜燕清确认林凤琼已于2006年将涉案房屋交付其使用，杜燕清也未举证证明在其接收涉案房屋之后，林凤琼擅自进入涉案房屋并破坏房屋设施，故杜燕清的该项诉请缺乏充分理据，原审判决对此予以驳回亦无不当，可予维持。综上所述，上诉人杜燕清的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1073.73元，由上诉人杜燕清负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年八月二十八日书记员  王文杰唐颖琪