北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5594号上诉人（原审原告）：北京宸居物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区金沟河路19号20号楼5层506。法定代表人：胥佳琦，董事长。委托诉讼代理人：王悦石，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵林，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：马利，男，1982年4月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马景福（马利之父），住北京市海淀区。上诉人北京宸居物业管理有限责任公司(以下简称宸居物业公司)因与被上诉人马利供用热力合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初63945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法适用独任制，由审判员白云进行了开庭审理。上诉人宸居物业公司的委托诉讼代理人王悦石、赵林，被上诉人马利及其委托诉讼代理人马景福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宸居物业公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判马利支付供暖费35104.24元、违约金3000元，共计38104.24元。事实与理由：第一，一审法院在诉讼时效上认定错误。供暖合同每年都会发生，宸居物业公司每年均会向马利追索供暖费，故每年均会发生诉讼时效中断情形。第二，一审法院在房屋面积上认定错误。房屋建筑面积是供暖计费的基础，如一审法院不能确定，可以由宸居物业公司协助查清，请求人民法院出具调查函，到相应行政机关调取马利的居住面积。一审法院简单推定马利居住面积，计费适用标准错误，应当以实际建筑面积为基础确定供暖费。第三，一审法院在违约金适用上认定错误。马利多年不交纳供暖费，是不诚信的行为，宸居物业公司主张违约金，是对马利最轻的违约处罚，法院应当根据民事合同诚实信用原则判决。马利辩称，同意一审法院判决，不同意宸居物业公司的上诉请求和理由。第一，宸居物业公司的诉讼请求超过诉讼时效。第二，如果双方当事人对面积不确定，应按实际面积支付。第三，违约金同意一审判决。宸居物业公司向一审法院起诉请求：1.判令马利支付供热费35104.24元；2.判令马利支付逾期付款违约金3000元（按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算）；3.本案诉讼费由马利负担。一审法院认定事实:马利是北京市海淀区×××路××号××小区××号楼××门××室的公有住宅承租方，公有住宅租赁合同记载总使用面积为38.48平方米，租期自1997年6月1日始。宸居物业公司为××小区提供供暖服务。关于计费面积。宸居物业公司向法院提交了加盖北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队印章的××小区面积明细表，称按照建筑面积60.11平方米计费。经质证，马利认为该明细表没有测绘人员的签名，且缺少最后两页，没有法律效力。经法院审查，该明细表中未记载××号楼××门××号房屋的建筑面积。马利向法院提交了拆迁安置补助协议，用以证明涉案房屋的使用面积为25.5平方米。经质证，宸居物业公司认为该拆迁安置补助协议与本案无关。经法院审查，该拆迁安置补助协议中未载明16号楼5门401号房屋的面积。关于计费标准。宸居物业公司主张按照房屋建筑面积收取，根据北京市有关规定，1998-1999年度为18元/平方米，1999-2001年度为28元/平方米，2001-至今为30元/平方米。马利辩称应按照房屋实际使用面积计费。根据北京市物价局京价（商）字[2001]372号文件，如按使用面积收费，按以上每建筑平方米、采暖季的收费标准除以0.75的换算系数计算。关于诉讼时效。宸居物业公司向法院提交了催缴通知的照片，通知中载明：“现本年度供暖费已开始收取，请您及时缴纳相应费用。”催缴日期自2011年10月11日起至2018年10月8日止每年10月份均有张贴。经质证，马利对上述催缴通知照片的真实性无异议。马利向法院提交了宸居物业公司于2017年1月13日向其发送的律师函一份，其中载明“截止到2017年1月1日，贵方欠缴1998年度至2015年度供暖费31497.64元。”一审法院认为，双方未虽签订书面供暖合同，但宸居物业公司为马利居住的房屋提供了供暖服务，双方之间形成事实上的供用热力合同关系。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点主要在于宸居物业公司诉请的诉讼时效问题、诉争供暖费的计费面积及计费标准问题，法院分别论述如下：首先，关于诉讼时效问题。诉讼时效，是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人积极行使权利，稳定法律秩序，维护交易安全。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”实践中，虽考虑到供暖服务具有一定的持续性和公共服务性，在适用诉讼时效制度时不宜过于苛刻，但并不等同于在本类案件中不适用诉讼时效期间的规定。本案中，宸居物业公司主张自1998年11月至2018年3月期间的供暖费，仅向法院提交了自2011年10月11日起每年的催缴通知，未举证证明其对2010年度之前的供暖费进行过催缴，亦未向法院提交其他有关诉讼时效中止或中断的证据，故根据现有证据，法院认定宸居物业公司主张的1998年11月15日至2011年3月15日期间的供暖费已超过诉讼时效，对该部分诉讼请求法院不予支持。宸居物业公司主张的2011年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费，未超过诉讼时效，法院予以支持。其次，关于计费面积及计费标准问题。宸居物业公司提交的面积明细表及马利提交的拆迁安置补助协议中均未明确记载××号楼××门××号房屋的面积，故均不能证明诉争房屋的面积，根据本案现有证据，法院认为应以马利的公有住宅租赁合同中载明的使用面积即38.48平方米作为计算供暖费的面积，相应的，计费标准也应按使用面积计算，即每平方米30元÷0.75=40元。另外，关于宸居物业公司主张的违约金，因双方并未签订书面合同约定违约金，而且，马利欠缴供暖费系因对计费面积有争议所致，并非恶意拖欠，故对宸居物业公司主张的违约金，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、马利于本判决生效后七日内向北京宸居物业管理有限责任公司支付2011年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费共计10774.4元；二、驳回北京宸居物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，宸居物业公司提交了如下证据：证据一、1998年至2010年宸居物业公司供暖费催缴通知照片13张，证明宸居物业公司进行过催缴。证据二、涉案××号楼××门××号房屋的房屋登记表，证明涉案房屋的实际面积是60.11平方米。证据三和四、××号楼××单元××号和××号房屋的《公有住宅租赁合同》、供暖合同、收款收据，证明涉案房屋楼上楼下都是按照60.11平方米的建筑面积收费。证据五、北京市城市管理委员会供热收费标准，证明涉案小区是集中供暖，天然气是30元/平方米。证据六、北京市居民供热采暖合同（按面积计费版），证明租赁凭证上仅记载使用面积的，交费应当按照建筑面积交纳。证据七、××楼××单元××号房屋的租赁合同及收款收据6张，证明马利的另外一套房屋就是按照建筑面积交纳供暖费的。证据八和九、××楼××单元××、××号房屋的产权证复印件，显示房屋的建筑面积是131.99平方米。证据十、收费标准的照片，是2001年之后贴上墙的，显示1998年至1999年收费标准是18元/平方米,1999年至2001年收费标准是28元/平方米,2001年之后的收费标准是30元/平方米。证据十一、××号楼××单元××、××号楼××单元××、××号楼××单元××房屋的产权证复印件，显示房屋建筑面积为60.11平方米。马利发表质证意见称，证据一的真实性不认可，不是当年形成的催缴记录。证据二的真实性不认可。证据三、四的真实性没有异议，关联性不认可。证据五的真实性认可，证明目的不认可。证据六的真实性和证明目的均不认可，北京市热力公司和北京房屋管理局均没有执行。证据七的真实性认可，关联性不认可，该房屋的建筑面积和使用面积吻合，马利才同意按照建筑面积交费。证据八、九的关联性不认可。证据十的真实性认可。证据十一的关联性不认可。本院认证意见如下：宸居物业公司提交的上述证据涉及到诉讼时效、计费面积和计算标准问题。本院将结合其他事实在本院认为部分予以论述，在此不予赘述。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，一审卷宗中第一次开庭笔录显示，法官问，关于诉讼时效宸居物业公司还有什么催缴过马利的相关证据吗？宸居物业回答：我公司供暖前都张贴缴费通知，我们庭后补交相关证据。第二次开庭笔录显示，宸居物业公司提交了2011年10月11日至2018年10月8日催缴的照片。本院认为，本案二审争议的焦点问题主要是如下三个方面，兹分别予以评析。第一，关于诉讼时效问题。供暖服务具有一定的持续性和公共服务性，在适用诉讼时效时不宜过苛，但并不意味着法院放弃对诉讼时效的审查。在对与诉讼时效相关的证据审查时，法院会依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，按照法定程序，全面、客观地审核，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。一审法院在马利提出诉讼时效抗辩后，提示宸居物业公司提交能够证明诉讼时效中断或者中止的证据。宸居物业在法院第二次庭审中提交了2011年10月之后催缴的照片，未提交2011年10月之前催缴的证据，也未向法院说明不能提交的原因，故法院依据一审期间的证据认定宸居物业公司主张的1998年11月15日至2011年3月15日的供暖费已过诉讼时效，并无不当。二审期间，宸居物业公司提交了1998年至2010年催缴供暖费的照片，欲证明宸居物业公司进行过催缴。上述照片中除显示的时间不一致之外，催缴通知内容、书写格式、排版行文均一致，宸居物业公司未能提交原片或者原始载体，以致本院无法核对照片的形成时间,且照片中也看不出催缴通知张贴的位置。在无其他证据予以佐证的情况下，本院无法采信该证据，该证据无法使法官对宸居物业公司1998年至2010年期间曾向马利催缴过供暖费形成内心确信。故对宸居物业公司的该项上诉主张，本院不予支持。第二，关于计费面积和计费标准问题。宸居物业公司提交了其他房屋的《公有住宅租赁合同》、供暖合同、收款收据、产权证与本案涉案房屋无关，均无法直接证明涉案房屋的建筑面积。马利与宸居物业公司并未签订《北京市居民供热采暖合同（按面积计费版）》，故不受其条款拘束力，本院对此证据不予采信。宸居物业公司主张按照房屋登记表记载的建筑面积收取供暖费，马利对房屋登记表的真实性不认可，亦不认可其上记载的面积,马利并未购买所承租涉案房屋，而根据北京市物价局京价（商）字[2001]372号文件，可以按照使用面积收取供暖费。综合考虑本案现有情况，本院认为不宜在本案中认定房屋建筑面积，一审法院以马利公有住宅租赁合同中载明的使用面积作为计费面积，以40元每平方米作为计费标准计算供暖费的处理方式较为合理且有法律、政策依据，本院予以支持。第三，关于违约金，因双方并未签订书面合同约定违约金。马利欠缴供暖费系因对计费面积有争议所致，并非恶意拖欠，故对宸居物业公司主张的违约金，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，宸居物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费484元，由北京宸居物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  白 云二〇二〇年八月十九日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕