广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16912号上诉人（原审被告）：伍小青，男，1982年4月10日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：黎元锋，广东捷成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周坤，女，1977年10月24日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。委托诉讼代理人：陈婉华，广东胜伦律师事务所律师。上诉人伍小青因与被上诉人周坤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初4459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人伍小青上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项，改判伍小青返还保证金48000元给周坤；2.本案一、二审诉讼费由周坤承担。事实与理由如下：其一，原审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，周坤是基于租赁合同有效诉请伍小青向其返还租赁保证金48000元及双倍保证金差额的48000元，但原审基于赔偿损失判令伍小青双倍返还保证金96000元给周坤，属程序不当。其次，原审对装修添附是善意还是恶意没有进行区分。涉案厂房被拆除是政府行为，根据涉案合同第八条的约定，双方均不存在有过错。原审在认定租赁合同无效的同时，对合同有关双倍返还保证金的条款进行参照适用，等于变相将租赁合同视为有效来处理，适用法律不当。最后，伍小青要求解除合同及周坤搬离厂房是善意行为，并非无缘无故要提出解除合同。如周坤未及时将机器搬走，拆除厂房时可能会被一并处理。其二，原审未对损失进行认定，周坤也未提出鉴定申请。从原审时周坤提供的图片可以反映，周坤并未按照合同约定进行装修。合同约定装修不能改变简易厂房内的结构，但从照片可反映周坤进行的装修改变了厂房结构，故周坤对此存在过错。原审对于周坤的过错没有进行认定，反而要求善意的伍小青承担责任，是错误的。被上诉人周坤答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。双方签订了为期三年的租赁合同，周坤按照合同约定每月缴纳租金、水电费和管理费。2018年6月10日，周坤突然被伍小青告知要拆除厂房，要求周坤必须在当天搬走所有物资，伍小青还表示提供了临时厂房给周坤使用。由于伍小青突然主张解除合同，导致周坤被迫将机器等厂房设施搬到临时厂房，由此产生的所有搬迁费损失及厂房装修费损失等应由伍小青承担。双方在签订租赁合同时，伍小青曾经对产权作出保证，保证其对物业持有合法的使用权和处置权，如有发生有关产权纠纷，一概由伍小青负责，并约定如伍小青对物业有关的重要事实存在隐瞒，由此产生的法律责任由伍小青承担。双方据此还约定了双倍返还保证金与定金的约定。因此，造成相关损失的过错均在伍小青。周坤于2020年3月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.伍小青向周坤返还保证金（或定金）48000元；2.伍小青向周坤返还双倍保证金（或定金）的差额48000元；3.伍小青向周坤返还厂房6月租金16000元；4.伍小青向周坤支付厂房装修费损失45136元；5.伍小青向周坤支付搬迁损失14829.2元；6.伍小青向周坤支付员工宿舍2018年6月租金损失600元；7.伍小青向周坤赔偿逾期支付上述款项的利息损失（利息以人民币172565.2元为本金，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2018年6月11日起计至实际还清之日止，现暂计至2020年3月27日，应付利息为人民币13935.23元）；8.由伍小青承担本案的诉讼费；9.伍小青承担本案的财产保全费。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。周坤、伍小青签订了《租赁合同》，但周坤承租的厂房并未办理不动产权证书及建设工程规划许可，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，周坤与伍小青伍小青所签署的《租赁协议》应当无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因伍小青突然通知周坤涉案租赁物要拆除，要求周坤即日搬迁，造成周坤产生相关损失，鉴于周坤与伍小青签订《租赁合同》时并未核实涉案厂房的产权信息，其对于自身损害后果的发生自身存在一定过错，综合双方在履行合同中的过错程度，原审法院认为对于周坤产生的损失应由周坤与伍小青共同分担。但因建筑物已经被拆除，无法核实建筑物内的装修情况及价值，故赔付方式可参照双方签订的《租赁合同》确定，即由伍小青双倍返还已经收取的保证金48000元合共96000元给周坤，对周坤主张的厂房装修损失、搬迁损失、员工宿舍租金损失、利息损失等，则酌情均不予支持。虽伍小青抗辩周坤装修未经过其书面同意，但双方签订《租赁合同》时已经给予周坤免租装修期，应视为伍小青对周坤装修的书面同意，故对伍小青的上述抗辩意见不予采纳。周坤已经向伍小青交纳完毕2018年6月的房租16000元，根据周坤提交的证据及庭审过程双方当事人的陈述，可以确定周坤已于2018年6月10日开始搬离涉案厂房，周坤实际占有使用涉案厂房10天，故伍小青应向周坤返还多交的2018年6月10日至2018年6月30日期间的租金16000元/30天*20天=10666.67元，周坤主张伍小青退还2018年6月的全部租金，于法无据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第三条、第五条第二款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，于2020年5月22日判决如下：一、伍小青应当自本判决发生法律效力之日起七日内向周坤双倍返还保证金合共96000元；二、伍小青应当自本判决发生法律效力之日起七日内向周坤退还2018年6月11日至2018年6月30日期间的租金10666.67元；三、驳回周坤的其他诉讼请求。案件受理费4030元，减半收取计2015元，由周坤负担798元，伍小青负担1217元。本院经审理查明，周坤与伍小青伍小青均是完全民事行为能力人。2017年11月11日，伍小青作为甲方（出租方）与周坤作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定：乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，经甲乙双方充分协商，自愿达成如下租赁合同条件：第一条物业基本情况：周坤向伍小青租赁位于南村镇××村利祥厂对面简易厂房，该物业为厂房用途，建筑面积约为810平方米。第二条租赁期、租金及支付方式：1.租期为2017年11月11日至2020年11月30日，甲方在2017年11月11日将该建筑物交付给乙方使用。其中至2017年11月11日至2017年11月30日为免租装修期租。2.租金分期计算，2017年11月11日至2019年11月10日期间为16000元，2019年11月11日至2020年11月30日期间为17600元。第三条保证金、租金支付时间：1.乙方在签订合同的当天向甲方支付48000元作为保证金（或定金），该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收该物业后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内由甲方不计息返还给乙方。2.乙方在2017年11月11日向甲方支付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金。第四条甲方责任及权利：甲方保证对该物业持有合法的使用权或处理权，如发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理。第六条违约责任：1.若甲方在签订本合同并收取保证金（或定金后）后，拒绝按本合同约定出租物业给乙方使用的，即属违约，甲方要将所收取的租赁保证金（或定金）双倍返还乙方。租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方。上述《租赁合同》还就其他事项进行约定。双方签订合同后伍小青将涉案物业交付给周坤使用，周坤并于2017年11月12日向伍小青交纳保证金48000元，伍小青开具收据予以确认。周坤已经向伍小青付清了2018年6月及之前的租金。2018年6月10日，伍小青通知周坤涉案厂房需要拆除，周坤遂于2018年6月11日搬离厂房，涉案厂房现在已经被拆除。周坤主张因伍小青提前解除合同导致周坤产生装修损失及搬迁损失等，周坤提交了厂房装修的照片（2018年5月28日形成）及相应的装修、搬迁支付凭证。原审庭审中，伍小青称：周坤在签订合同时已经知晓涉案厂房的产权信息等。周坤对厂房的装修未经过伍小青书面同意，且厂房已经被拆除，无法核实原厂房的具体装修情况。伍小青仅同意退还周坤交纳的保证金48000元。伍小青另陈述：涉案厂房系由其从案外人杜伟联处承租；涉案厂房因环评未通过而被环保部门拆除。周坤陈述：伍小青告知其涉案房屋因属违建将被拆除；在签订涉案《租赁合同》时，伍小青未提供涉案厂房的产权证及建设规划许可证；周坤只是知晓伍小青从村里承租后再转租给周坤，周坤并不认识案外人杜伟联。周坤在原审中提交的微信聊天记录反映，在2018年6月11日，周坤向伍小青发送“而且这次我装修前打了几次电话确认你都说可以，我们才装修的，现在刚装修好还没用上呢”，伍小青回复“现在一切等村里的通知再作处理”。另查明，周坤曾以相同事实与理由将伍小青诉至原审法院，原审法院所立案号为（2019）粤0113民初12250号，双方当事人均参加该案庭审，但因周坤无正当理由未按期足额补交案件受理费，该案被裁定按周坤撤诉处理。二审期间，伍小青向本院提交了广州环美家具有限公司的准予设立登记通知书、营业执照、商事主体住所（经营场所）自主承诺申报表、商事主体住所（经营场所）自主申报承诺书和检查报告，以共同证明：周坤承租的厂房位于广州市番禺区南村镇××村金新大道313号（新盈工业园）之8（周坤自报），并用于经营广州环美家具有限公司，申报表显示周坤确认厂房所有人为杜伟联，承诺书显示周坤清楚房屋及产权的实际状况并同意租用。周坤发表质证意见如下：该证据不属于二审新证据。申报表有加盖广州市番禺区市场监督管理局档案资料查询专用章，确认其真实性，但不确定是否为原件。通知书列明的经营地址是金新大道313号之8，营业执照及自主承诺申报表列明的也是金新大道313号之8，与双方租赁合同上记载的地址并非同一地址，故该证据与本案无关。本院认为，本案二审的争议焦点是伍小青是否需向周坤赔偿损失及如何赔偿损失。依据双方确认无异议的事实，《租赁合同》未能继续履行的直接原因是伍小青通知周坤即时搬迁，伍小青的通知行为直接导致周坤因无法继续使用已投入的装修改造而遭受相应的装修损失，同时，因伍小青在通知搬迁时未给予合理的搬迁期限，周坤因此而支出了相应的搬迁费用，故伍小青对周坤的前述装修费用损失及搬迁费用损失的发生具有过错。同时，无证据反映涉案厂房的建设有办理合法报建手续，该项事实与周坤遭受前述损失之间亦存在一定的关联，而周坤未就涉案厂房的权属状况善尽审慎注意义务，故对造成其自身损失亦存在一定过错。因此，原审认定周坤的相关损失应由双方共同分担并无不当，本院予以确认。对于损失的具体金额，鉴于涉案厂房已被拆除，周坤的装修损失无法通过委托鉴定等方式进行确定。在此情况下，原审根据本案实际情况，参照双方在《租赁合同》中约定的伍小青未履行交付租赁物时应承担的违约责任标准，酌情确定伍小青按相当于租赁保证金金额的标准向周坤赔偿损失，并无明显不妥，可予维持。伍小青上诉认为原审参照无效的《租赁合同》约定判决伍小青赔偿损失属于适用法律不当，但原审并非直接适用《租赁合同》有关违约责任的约定，而是参照合同约定确定损失赔偿标准，故不存在适用法律错误的问题。伍小青以涉案厂房被拆除属于政府行为，且其通知周坤搬迁属于善意为由，上诉认为其无需对周坤进行赔偿，缺乏充分事实根据及合理性，本院不予采纳。伍小青以周坤进行装修未征得其同意为由，上诉认为其无需赔偿周坤装修损失，但周坤提交的证据反映周坤确实对涉案厂房进行了装修改造，双方签订的《租赁合同》也约定了装修免租期，伍小青通知搬离直接导致周坤未能继续使用装修，且在周坤向伍小青提出赔偿装修等损失的要求时，伍小青对此并未明确提出异议，故伍小青的该项上诉理由亦不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人伍小青的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1000元，由上诉人伍小青担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年八月二十八日书记员  王文杰唐颖琪