山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0781民初3224号 原告：中国建设银行股份有限公司青州支行，住所地山东省青州市范公亭东路3258号，统一社会信用代码91370781869362606B。 负责人：王传文，该行行长。 委托诉讼代理人：高荣，男，1972年10月28日出生，汉族，该行职员。 被告：景光波，男，1990年4月17日出生，汉族，住山东省青州市。 被告：山东龙楷融资性担保有限公司，住所地山东省潍坊市奎文区健康东街13911号恒联大厦1号楼9楼，统一社会信用代码5913707057774302370。 法定代表人：徐会云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张慧，女，1985年1月24日出生，汉族，该公司职员。 委托诉讼代理人：尹洪亮，男，1985年10月2日出生，汉族，该公司职员。 被告：山东嘉泰置业有限公司，住所地山东省青州市青都街669号，统一社会信用代码9137078177831772461。 法定代表人：岳秀忠，该公司经理。 原告中国建设银行股份有限公司青州支行（以下至判决主文前简称青州建行）与被告景光波、山东龙楷融资性担保有限公司（以下至判决主文前简称龙楷担保公司）、山东嘉泰置业有限公司（以下至判决主文前简称嘉泰置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青州建行的委托诉讼代理人高荣到庭参加诉讼，被告景光波、嘉泰置业公司、龙楷担保公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告青州建行向本院提出诉讼请求：1、判令被告景光波偿还原告借款本金263991.40元及利息、罚息（利息及罚息按照合同约定计算至实际支付之日）；2、判令被告龙楷担保公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令被告嘉泰置业公司在最高额保证范围内对上述债务承担连带清偿责任；4、确认原告对涉案抵押物享有优先受偿权。事实和理由：2017年7月12日，被告景光波因购买被告嘉泰置业公司的房屋，与原告签订借款合同，从原告处借款28.9万元，借款期限自2017年7月12日至2037年7月12日。被告龙楷担保公司对上述债务提供连带责任保证担保，被告景光波以其购买的房产提供抵押担保，2017年6月6日，双方办理了预购商品房抵押权登记。2017年7月12日，原告按照借款合同约定，将发放的贷款28.9万元汇入被告景光波指定的嘉泰置业公司账户。2015年10月29日，原告与被告嘉泰置业公司签订最高额保证合同一份。合同约定，2015年10月29日至2020年10月29日期间对于买房人购买被告嘉泰置业公司房屋而向原告借款时所产生的借款债务，被告嘉泰置业公司在2000万元范围内承担最高额保证担保责任。现被告景光波未按约偿还原告借款本息，望判如所诉。 被告龙楷担保公司未到庭应诉，其在提交的书面答辩状中辩称：被告景光波以其位于山东省青州经济开发区康圣路1399号的荣利家园小区1号楼4单元501室房产为其债务提供抵押担保，根据我国担保法第二十八条的规定，同一债权既有保证担保又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。因此，原告应当先就被告景光波抵押的房产实现债权，不足部分由龙楷担保公司承担保证担保责任。 被告景光波、嘉泰置业公司均未答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年10月19日，原告青州建行（债权人）与被告嘉泰置业公司（保证人）签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同一份。合同约定，被担保的债权为自2015年10月29日至2020年10月29日期间因原告青州建行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该担保债权包括借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），最高限额为2000万元；保证方式为连带责任保证；保证期间为债务履行期限届满之日起两年，双方还对合同其他事项进行了约定。 2017年5月17日，被告景光波与被告嘉泰置业公司签订青州市新建商品房买卖合同（预售）一份。合同约定，被告景光波购买被告被告嘉泰置业公司开发的山东省青州市荣利家园小区1号商住楼4单元501号房产一处，价款362149元；首付款73149元，于2016年12月20日前支付，余款289000元，向原告申请贷款支付。双方还对合同其他事项进行了约定。 2017年7月12日，原告青州建行与被告景光波、龙楷担保公司签订个人住房（商业用房）借款合同一份。合同约定，被告景光波向原告借款289000元，借款年限240个月；本合同项下借款利率于每年的1月1日调整。在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，原告青州建行有权宣布本合同借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。抵押人景光波自愿向原告青州建行提供抵押担保，抵押物系青州市荣利家园小区1号商住楼4单元501号房产，抵押担保范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金以及贷款人实现债权、抵押权的费用和借款人应当支付的其他款项；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金以及贷款人实现债权、抵押权的费用和借款人所有其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。被告景光波在该合同借款人、抵押人栏内签字捺印，被告龙楷担保公司在保证人栏盖章确认。双方还对合同其他事项进行了约定。 2017年6月6日，原告与被告景光波在青州市国土资源局进行了抵押预告登记。原告取得鲁（2017）青州市不动产证明第0007718号不动产登记证明，该证据载明，青州经济开发区康圣路1399号荣利家园1号商住楼4单元501号房的预告登记权利人为原告青州建行，预告登记义务人为被告景光波。 2017年7月12日，原告将发放的贷款289000元存入被告景光波指定的被告嘉泰置业公司在原告处开立的账户。被告景光波最后一次还款为2020年4月14日。截止到2020年6月17日，被告景光波尚欠原告青州建行借款本金263991.40元、利息10156.66元、罚息359.94元。 本院认为，原告青州建行与被告景光波、龙楷担保公司签订的个人住房（商业用房）借款合同、与被告嘉泰置业公司签订的个人住房借款最高额保证合同，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效。原告作为贷款人，按合同约定履行了发放贷款的合同义务后，被告景光波作为借款人，应当按照约定的期限和数额及时足额履行还款义务，不履行或者不适当履行合同义务，均应承担违约责任，原告有权宣布本合同借款立即到期，有权要求借款人立即清偿借款本息。被告龙楷担保公司、嘉泰置业公司作为被告景光波的连带责任保证人，应当承担连带清偿责任。因此，原告诉请判令被告景光波清偿所欠借款本息，被告龙楷担保公司、嘉泰置业公司承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。就抵押预告登记而言，其目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，该请求权具有排他效力。抵押预告登记与抵押权登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果，当事人仅以抵押预告登记主张享有优先受偿权，人民法院不予支持。因此，原告诉请对涉案抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。 被告景光波、嘉泰置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见，被告龙楷担保公司未到庭参加诉讼，视为对自己所享诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条,、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告景光波偿还原告中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金263991.40元、利息10156.66元、罚息359.94元及2020年6月18日之后的利息（利息的计算：以借款本金263991.4元为基数，自2020年6月18日至实际给付之日，按照借款合同约定的罚息利率标准计算），于本判决生效之日起五日内付清； 二、被告山东龙楷融资性担保有限公司对本判决第一款所列款项承担连带清偿责任； 三、被告山东嘉泰置业有限公司在最高限额为2000万元范围内对本判决第一款所列款项承担连带清偿责任； 四、被告山东龙楷融资性担保有限公司、山东嘉泰置业有限公司承担保证责任后，有权向被告景光波追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司青州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2630元（已减半），由被告景光波、山东龙楷融资性担保有限公司、山东嘉泰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。个人上诉的，应同时提交居民身份证复印件各两份；单位上诉的，应同时提交加盖公章的（法定）代表人身份证明书、营业执照复印件各两份，分别预交二审案件受理费5260元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员 冯 伟 二〇二〇年八月十八日 书记员 李培坤