湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4943号上诉人（原审被告）：余家乐，男，1983年12月5日出生，土家族，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：李建凡，男，1957年1月14日出生，汉族，住湖北省巴东县。上诉人（原审被告）：李卓垚，女，1983年11月10日出生，土家族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：李建凡，男，1957年1月14日出生，汉族，住湖北省巴东县。被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司。住所地：湖北省武汉市洪山区雄楚大道268号湖北出版文化城C座13层。负责人：宋义雨，总经理。委托诉讼代理人：乔祥娥，该公司员工。委托诉讼代理人：江伟，该公司员工。上诉人余家乐、李卓垚因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司(以下简称金地物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院(2019)鄂0192民初5858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余家乐、李卓垚上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。被上诉人不具有主体资格。被上诉人放任案外人戴恩伯随意在小区停放车辆的行为导致侵害公共利益和上诉人的利益。二、一审适用法律错误。被上诉人存在违约行为，应承担违约责任。三、一审程序违法。上诉人提出反诉，但一审法院未予作出受理或驳回的裁定。金地物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。金地物业公司向一审法院起诉，请求判令：1、余家乐、李卓垚支付欠缴的物业服务费人民币10831.50元（暂计算自2017年1月1日至2019年5月31日），以及因欠缴物业服务费所产生的滞纳金人民币2437.10元（暂计算自2017年1月1日至2019年5月31日），共计人民币13268.60元（暂计算自2017年1月1日至2019年5月31日）；2、余家乐、李卓垚承担本案诉讼费。一审法院认定事实:余家乐、李卓垚系金地艺境小区30栋1单元1201室业主，房屋面积125.73平方米，系高层。2012年8月15日，武汉金地慧谷置业有限公司（甲方，以下简称：置业公司）与深圳市金地物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》（以下简称：《合同》，委托深圳市金地物业管理有限公司为金地艺境小区提供前期物业服务，并约定高层住宅物业服务收费为2.98元/月·平方米等。后金地物业公司（甲方）与余家乐、李卓垚（乙方）签订《前期物业管理服务协议》（以下简称：《协议》），协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益以及违约责任等进行了约定，其中第一条双方的权利和义务，（一）甲方的权利义务……6、依据本协议向乙方按季收取物业管理费用……（二）乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用……第十条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），（一）交费起始时间……物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在交费月1日前履行交纳义务。（二）各类物业服务费收费标准（按房屋建筑面积计收）：高层住宅：2.98元/月·平方米……注：房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用，第二年起物业服务费用全额收取……第十条违约责任……（四）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金……等内容。协议签订后，金地物业公司为包括余家乐、李卓垚在内的小区业主提供了物业服务，余家乐、李卓垚自2017年1月1日起未缴纳物业服务费。经催缴后尚未交纳。截至本案庭审结束前，该小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，《合同》及《协议》的签订未违背双方的真实意思表示，在没有相反证据的情况下，上述两合同为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。金地物业公司作为深圳市金地物业管理有限公司的分支机构实际为该小区提供物业服务，故上述两合同对金地物业公司及余家乐、李卓垚均具有约束力。关于余家乐提出在案涉小区的车库被非本小区居民戴恩伯所伤，涉及实际侵权人，不宜在物业服务合同纠纷中一并处理，故不予采纳余家乐的抗辩意见。余家乐可就该问题依法另行主张权利维护自己的合法权益。关于余家乐提出金地物业公司不具有诉讼主体资格的意见，经审查，金地物业公司具有合法的营业执照，并在工商处予以备案。且《合同》及《协议》签订后，金地物业公司为包括余家乐、李卓垚在内的小区业主持续提供了物业服务，故不予采纳余家乐的抗辩意见。关于余家乐方提出金地物业公司高层住宅的物业服务费收费标准为2.98元/月·平方米，是否达到了相应级别的资质标准的问题，本案属于物业服务合同纠纷，该问题不属于本案审理的范围，故不予采纳方的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。《合同》及《协议》签订后，金地物业公司已为余家乐、李卓垚在内的小区业主持续提供了物业服务，并在余家乐、李卓垚欠费后履行了催告的义务，余家乐、李卓垚自2017年1月1日起未依约交纳物业服务费的行为已构成违约，法院对金地物业公司要求余家乐、李卓垚支付物业费的诉讼请求予以支持。但考虑到金地物业公司提供的服务确实存在瑕疵，法院酌定由余家乐、李卓垚按照欠交物业管理服务费的90%向金地物业公司支付物业管理服务费，经计算2017年1月1日至2019年5月31日共29个月的物业服务费为9779.03元（125.73平方米×2.98元/月·平方米×29月×90%）。关于金地物业公司主张支付滞纳金的诉讼请求，法院结合合同约定及本案案情，不予支持。一审原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，金地物业公司应积极提高物业服务质量，对以余家乐、李卓垚为代表的业主也应该及时履行交纳物业服务费的主要义务，避免因未交物业管理服务费造成金地物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、余家乐、李卓垚于判决生效之日起十日内向深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司支付2017年1月1日至2019年5月31日的物业服务费9779.03元；二、驳回深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费66元（已减半收取）由余家乐、李卓垚负担。二审期间，各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为,依据《前期物业管理服务协议》约定，余家乐在享有物业公司提供服务的同时应按时交纳物业服务费。余家乐主张，李卓垚的父亲李建凡在小区因停车与案外人发生纠纷被打伤，物业公司具有一定责任。对此，本院认为，余家乐家人受伤赔偿属于侵权赔偿范畴，本案系物业服务合同纠纷，金地物业公司作为提供物业服务主体，其提供物业服务的行为与余家乐家人受伤之间无法律上因果关系，余家乐以此作为免除合同义务的理由，于法无据，本院不予支持。金地物业公司办理工商登记从事经营活动，具有独立的民事责任能力，余家乐主张其无主体资格的主张，与事实不符，本院不予支持。另，余家乐一审中提出的反诉请求属于侵权赔偿范畴，与本案的物业服务合同纠纷并非相关联的法律关系，一审不予受理其反诉并无不妥。综上所述，余家乐、李卓垚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66元，由余家乐、李卓垚负担。本判决为终审判决。审判长 李 行审判员 叶 钧审判员 何义林二〇二〇年八月二十八日书记员 熊雪婷