甘肃省华亭市人民法院民事判决书（2020）甘0824民初254号原告：华亭县锦秀房地产开发有限公司。法定代表人：潘某。委托代理人：田某，甘肃嘉事特律师事务所律师。被告：朱某，住甘肃省平凉市。被告朱某因与原告华亭县锦秀房地产开发有限公司（简称锦秀公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）甘0824民初450号民事判决，提起上诉。2019年10月30日，甘肃省平凉市中级人民法院以（2019）甘08民终811号民事裁定撤销本院判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理，原告锦秀公司法定代表人潘某及其委托代理人田某，被告朱某均到庭参加诉讼。本案现已审结。原告诉请被告：1.履行合同义务,支付拖欠的购房款190万元；2.支付违约金438900元（违约期间77天，违约金每天5700元）；3.支付物业费17495.7元（2016年2月至2019年2月，合计36个月）、取暖费94768.5元（2016年至2019年），共计112264.2元。重审变更诉讼请求为判令被告：1.继续履行合同，支付购房款244万元；2.支付违约金47万元、延期付款利息358.48万元；3.支付物业费23327.59元（2016年2月至2020年3月，合计48个月）、取暖费126358元（2016年至2019年）、维修基金94000元、合同约定税金115704.14元，合计359389.73元；前述共计6854189.73元。4.承担诉讼费。事实和理由：2016年2月24日，原、被告在华亭县安口镇签订“房屋买卖合同”，约定原告将其所有位于××县商务楼，建筑面积1214.98平方米整体出卖给被告，合同总价款470万元。合同签订后被告支付部分款项，剩余购房款未付。2018年11月16日，被告出具“还款协议”，约定十日内支付购房款80万元，剩余购房款35日内付清；如约定未能兑现，每日支付千分之三的违约金；35日内未结清房款自动锁门退出。但履行期限届满后，被告以种种理由推脱，原告合法债权无法实现，遂诉诸法院。被告朱某辩称：其欠原告房款属实。合同约定房款470万元，但已支付给原告400多万元，原告诉称支付200余万元不属实。其转给原告的每笔房款都有转账凭证，需要双方对账核实。因其没有房屋钥匙，房屋也未租用，原告诉称的取暖费无依据。合同约定的房产维修基金8.8万元、税金34万余元其已缴纳。另外，原告提供的房产证未做测绘入库，给住建局、税务部门未缴纳相应费用，房产证无效力。为支持诉请理由，原告举证并证明：1.锦秀花园房屋买卖合同：2016年2月24日，原、被告签订房屋买卖合同，约定房屋面积、价格、付款方式等；2.承诺书：2018年7月9日，被告承诺与原告清算房屋欠款并按3%付息；3.还款协议：2018年11月16日，原、被告就房屋装修、房款支付等达成协议；4.“关于锦秀花园小区物业费用收费标准的报告”、物业费收款收据3份：被告未缴纳2016.2-2019.3期间物业费17981.68元；5.暖气费收款收据：被告未缴纳2016-2018年度暖气费94768.5元。为支持抗辩主张，被告朱某举证（均提交复印件附卷）并证明：1.2016年4月15日到2016年5月31日给华亭昌运商贸公司（简称昌运公司）转账共计95万元；2.2017年4月17日给潘秀龙转款15万元；3.2018年11月5日给潘秀丽转款20万元；4.给王某转款25万元；5.给潘秀龙转款57万元：以上款项共计212万元，均由原告指定转款账户，被告转给原告的购房款。经本院组织质证，对原告提交的证据，被告对房屋买卖合同、承诺书、还款协议无异议，对物业费及取暖费有异议，不予认可。对被告提交的证据，原告均不予认可，认为被告转账给潘秀龙、潘秀丽或昌运公司等其他人，并未转给原告公司、法定代表人或与公司相关的个人支付房款。重审中，双方对经朱志政转账支付的50万元形成争议。为查明案件事实，本院调查朱志政有关款项支付情况。朱志政述称，该50万元是被告妻子邱丽娟向其借款后，由其转给潘某指定的成姊公司账户，支付原告购房款。庭审中，被告又提供朱志政出具的邱丽娟向其借款、并依邱丽娟要求转汇华亭昌运商贸公司的证明。经本院组织质证，原告称朱志政付款50万元给昌运公司，是因朱志政与昌运公司之间有业务往来，并不是替被告支付的房款，故对该笔款项不予认可。本院对当事人无争议的证据予以确认。关于双方异议证据，本院认为，当事人认可证据真实性合法性，仅对证明目的有异议的证据，本院予以确认，与案件争议事实无关联、以及真实性无法核定的证据，不予采信。经审理查明：2016年2月24日，原告华亭县锦秀房地产开发有限公司、潘某（甲方）与被告朱某（乙方）签订“锦秀花园房屋买卖合同”，约定甲方将其位于××县两间、二层二区商场及一层楼梯通道两间共计1214.98平方米整体出卖给被告，销售总价款470万元。付款方式及期限：合同签订之日首期付款50万元，余款420万元于2016年4月15日前付清。2016年4月15日后乙方不能交清全部款项即为乙方违约，逾期15日后甲方有权单方面解除合同，收回所售房产另行出售。乙方所交50万元定金为违约金，甲方不予退还。甲方在合同签订5日内将房屋交付乙方。房产登记的所有税金由甲、乙双方各承担50%;房产登记的所有手续乙方自行办理，甲方协助；房屋维修基金甲、乙双方各承担50%。乙方必须严格履行合同约定的房款交付时间和款项，不能按期付款即为乙方违约，应承担相应的责任和总房款10%的违约金；乙方在签订合同后要求退房，乙方应承担总房款10%的违约金，甲方退还乙方所交房款，不承担利息等。被告于2016年2月24日付原告定金50万元；2016年6月1日向原告付款176万元，共计支付房款226万元。2018年7月9日，被告书写“承诺书”，载明“本人朱某承诺在2018.7.9-7.15之内，与潘某清算所欠购买的锦绣花园整二层商铺的欠款，承诺按原合同未付金额付息3%，百分之叁。本人朱某已与潘某达成协议全力配合装修工程（锦绣花园整2层商铺），本人承诺按8月份之内清算后付款财务，违背承诺愿承担责任经济”。2018年11月16日，原告与被告达成“还款协议”，载明“本人朱某因欠锦绣花园二楼房款190万元整，未向潘某付清，今双方协议一、潘某向朱某提供二楼装修的一切方便，45日内不的以一切理由阻止。二、十日内朱某向潘某付款80万元正。三、剩余房款35日内归清。四、如果以上约定未能兑现，日违约金3%，35日内未付清，自动锁门退出”。重审中，依原告申请，本院于2020年1月20日作出（2020）甘0824民初254号民事裁定，查封锦秀花园二楼商务楼、景园小区7号楼2单元2-6楼住宅10套，并冻结前述房产产权手续的办理。查封、冻结期限为两年。本院认为，锦秀公司与朱某产生的“锦秀花园房屋买卖合同”为当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应为有效。买卖合同具有双务、有偿法律特征，双方互为对待给付，权利义务相互对应，出卖人向买受人交付标的物时须以买受人支付价款为对价。本案重审中，被告认可欠原告房款属实。双方主要争议，在于被告支付房款的具体数额，以及涉案房产相关费用等。关于被告朱某支付的房款，本院认为，第一、合同当事人应当依双方合同约定，及时、全面履行合同义务；否则，即构成违约。原、被告签订合同后，原告已将所涉房产交付被告，但被告未依约按期支付全部房款、多次承诺付款却又迟滞爽约且无双方认可的理由，显属违约。第二、民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张，有责任且应当及时提供证据。被告陈述，已支付原告房款400多万元；但原告认可，2016年2月24日双方签订前述合同时，被告付定金50万元，后于2016年6月1日支付176万元，共计付款226万元。因而，除原告认可的226万元外，被告朱某应对支付原告其余房款244万元，承担举证责任。重审中，朱某举证称，其将212万元作为付给原告的购房款转给原告指定账户，其中2016年4月15日到2016年5月31日给昌运公司转账共计95万元，2017年4月17日给潘秀龙转款15万元，2018年11月5日给潘秀丽转款20万元，给王某转款25万元，给潘秀龙转款57万元。但原告认为，被告并未将前述款项转账给原告公司、法定代表人或与公司相关的个人；因被告与他人有经济往来，对被告向潘秀龙、潘秀丽、昌运公司转账款项不予认可。因而，本院认为，被告朱某与原告锦秀公司之间形成房屋买卖合同，却在收受锦秀公司合同所涉房产后，未经锦秀公司授权或同意、追认，将有关款项支付他人，违反合同相对性，有悖商业行为逻辑规则。故，被告朱某向非合同当事人潘秀龙、潘秀丽、昌运公司的转账行为，不当然产生涉案合同房款给付的法律效果。藉此，被告朱某的抗辩理由，不能成立；被告朱某已支付的房款，应认定为226万元。关于双方争议的被告妻子邱丽娟借取朱志政的50万元用途，本院调查时朱志政述称当时借款后，由其转给潘某指定的成姊公司账户，支付购房款；庭审中，被告提供的朱志政“证明”又称，2016年5月3日借款后依邱丽娟要求，将该50万元转汇昌运公司。结合前述情况分析论证后，本院认为，因朱志政调查述称与其“证明”内容矛盾、被告无转汇潘某指定的成姊公司银行凭据且原告否认理由如前，故可认定，邱丽娟借取朱志政的该50万元，并未支付原告房款。关于原告诉请的物业费、取暖费，本院认为，因被告持有涉案房产，即应承担房产占有期间产生的相关合理费用。故，对原告物业费23327.59元（2016年2月至2020年3月，合计48个月）、取暖费126358元（2016年至2019年）之请，应予支持。关于原告维修基金、营业税等合同约定税金之诉，本院认为，作为涉案房产买卖合同的附带费用，前述税费应依照合同约定计议，由双方各承担50%款项。维修基金共计188000元，被告朱某缴纳44000元，下欠原告50000元；营业税共计309100元，被告朱某已全额缴纳，被告多缴付的部分款项，应予退还。关于原告诉请的违约金及延期付款产生的利息，本院认为，因原告同时请求前述内容且诉请数额过高，为规制双方合同行为并减轻被告负担，应依合同履行法律规则及有关规定予以调整。首先，双方议定房款470万元，被告支付50万元定金后，未在2016年4月15日支付余款420万元构成违约，故应自2016年4月16日起至第二次付款的2016年6月1日，以420万元为基数、按同期中国人民银行贷款基准利率计付欠款利息，前述期间共计46天，计算利息（4200000×0.0435÷365）×46=23025.2元。其次，被告2016年6月1日支付176万元后，仍拖欠房款244万元，故应以244万元为基数，自2016年6月2日至2020年7月17日重审法庭辩论终结之日计息。其中，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计付,2016年6月2日至2019年8月19日共计38个月零17天，产生利息（2440000×0.0435÷12）×38+（2440000×0.0435÷365）×17=341053.51元；此后按同期全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计付，2019年8月20日至2020年7月17日共计10个月零27天，产生利息（2440000×0.0385÷12）×10+（2440000×0.0385÷365）×27=85232.32元。前述利息，共计449311.03元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第六十五规定，判决如下：一、由被告朱某清偿所欠原告华亭县锦秀房地产开发有限公司涉案锦秀花园商住楼购房款244万元，支付利息449311.03元；二、被告朱某支付拖欠原告的物业费23327.59元（2016年2月至2020年3月，合计48个月）、取暖费126358元（2016年至2019年）；三、被告朱某向原告华亭县锦秀房地产开发有限公司缴纳维修基金50000元，原告华亭县锦秀房地产开发有限公司退还被告朱某代缴的营业税154550元；前述给付内容，限于判决生效后90日内履行完毕。四、驳回原告其余诉请。案件受理费7884元，由原告华亭县锦秀房地产开发公司负担3884元，被告朱某负担4000元，限于判决生效后10日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判长 马宝林审判员 马万荣审判员 **丽二〇二〇年八月十八日（法官助理 杨娟娟书记员 张 靖