吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1341号上诉人(原审原告)：吉林市森晟房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：任全，总经理。委托诉讼代理人：王双，吉林中证律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：宋吉松，男，1958年11月7日生，汉族，无职业，住河北省保定市。委托诉讼代理人：刘长珍，吉林吉信律师事务所律师。上诉人吉林市森晟房地产开发有限责任公司（以下简称森晟公司）因与被上诉人宋吉松返还原物纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2017）吉0202民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院经审理后，将本案发回重审。一审法院于2019年4月17日作出（2018）吉0202民初263号民事裁定，上诉人森晟公司不服，向本院提起上诉，本院经审理后，将本案发回重审。一审法院于2020年3月25日作出（2019）吉0202民初2049号民事判决，上诉人森晟公司不服，向本院提出上诉，本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行审理。上诉人森晟公司的委托诉讼代理人王双、被上诉人宋吉松及其委托诉讼代理人刘长珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。森晟公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持森晟公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费、评估费等诉讼费用均由宋吉松承担。事实和理由：一、一审法院认为森晟公司存在重大过错，未能尽到使房屋能够正常使用的义务，属于基本事实认定错误。森晟公司在与吉林市吉森爱购商城管理有限责任公司（以下简称爱购公司）签订房屋租赁合同直至房屋租赁合同解除的过程中，并不存在过错，在吉林省高级人民法院作出的（2016）吉民终286号民事判决已经明确认定：爱购公司主张森晟公司未按合作协议书约定完成商场的一次装修、消防、变更商场业态义务，但关于一次装修具体应包括哪些内容，双方当事人依据爱购公司接收了商场并开始营业行为认定爱购公司以其行为默认了森晟公司提供的租赁房屋符合使用条件，并无不当，故森晟公司在与爱购公司建立房屋租赁关系后提供给爱购公司的房屋符合正常使用条件。一审法院将房屋消防验收未通过的原因归于森晟公司也是认定事实错误。在吉林省高级人民法院作出的（2016）吉民终286号民事判决中已经明确：合作协议书中并未约定森晟公司的消防和变更商场业态业务，反而约定了爱购公司对商场消防安全承担全部责任……故对爱购公司的主张不予支持，因此，房屋消防问题应当由爱购公司按照合同约定予以解决和落实，森晟公司本身在消防验收方面不存在任何过错。二、一审法院认为宋吉松有权在森晟公司和爱购公司的租赁合同解除后继续占有使用租赁房屋，并以违反公平原则为由为支持森晟公司要求返还房屋的请求，属于适用法律错误。本案中，森晟公司要求宋吉松履行腾房义务，最直接的法律依据是《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，森晟公司与爱购公司的租赁关系与爱购公司与宋吉松之间的租赁关系是相互独立的，因此森晟公司与宋吉松之间并无合同法上的权利义务，在森晟公司与爱购公司的租赁关系存续期间，森晟公司同意爱购公司转租，不影响两份合同的独立性，仅使得宋吉松对租赁物的占有成为有权占有，但在森晟公司与爱购公司的租赁关系解除后，爱购公司与宋吉松的租赁合同便失去了履行的基础，宋吉松对租赁物的占有也就构成了无权占有，因此森晟公司要求宋吉松返还房屋应当得到法律的支持。据此，对本案的审理应当适用明确的物权法规定，而不应当适用补充性的公平原则。在森晟公司与爱购公司建立房屋租赁关系至解除房屋租赁合同，再到向次承租人主张权利的过程中，森晟公司所有的商场长期处于闲置状态，森晟公司本身就是受损害的主体，一审法院认为森晟公司需要妥善安置宋吉松等商户既不符合法律规定，也不符合事实情况，判决宋吉松有权不予腾迁才是对公平原则的根本性违反。三、关于逾期腾房占有使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条明确规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，因此森晟公司有权据此要求宋吉松支付逾期腾房占有使用费，然而法律并未对占有使用费的标准作出明确规定，森晟公司结合司法实践，请求法院按照同地段同等房屋租金的标准予以保护符合法律规定，应当予以支持。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持森晟公司全部诉讼请求。宋吉松辩称，一、一审判决认定事实正确。森晟公司与爱购公司签订《合作协议书》中明确约定，森晟公司负责一次装修，爱购公司负责二次装修，装修方案另行约定，在约定不明的情况下，根据合同约定，森晟公司首先应提供合格的一次装修，包含一次装修消防验收合格，而森晟公司提供的标的物的消防验收阶段仅是爱购商城建设工程综合验收合格，而不是一次装修合格。森晟公司没有提供合格的一次装修租赁物，致使爱购商场不能通过消防验收进而导致商城不能正常营业，存在重大过错。虽然利用诉讼程序解除了与爱购公司的《合作协议书》但不能否定森晟公司没有提供合格租赁物的事实。（2016）吉民终286号案件中，认为爱购公司接收商场视为默认了森晟公司提供的租赁房屋符合使用条件，是错误推定。本案中，宋吉松提交的爱购公司与森晟公司多次磋商形成的证据，能够证明森晟公司交付的标的物不符合使用功能。《合作协议书》中约定了爱购公司对商场的消防安全承担责任，该约定是管理义务而不是本应该由森晟公司负责安装的消防设施由爱购公司进行安装。一审法院综合本案的起因、经过，结合相关证据在查清事实的基础上认定因森晟公司原因导致涉案房屋消防不合格，一直无法正常营业，在宋吉松等广大商户投入大量费用后，一直无法正常营业，森晟公司存在重大过错，该认定事实正确，进一步体现了人民法院独立行使审判权的裁判宗旨。二、一审法院认为宋吉松有权使用租赁房屋适用法律正确。2014年6月14日森晟公司与爱购公司签订的合作协议书是森晟公司与爱购公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，合同中约定：双方的租赁期限为十年，自商场开业之日起算。2015年5月29日，宋吉松基于对森晟公司与爱购公司签订的合作协议书的信赖，与爱购公司签订了租赁合同，租赁期限为九年，约定的租赁期限在合作协议书约定的合作期限内，现宋吉松与爱购公司签订的租赁合同仍在履行期内，占有房屋为合法占有，依据法律规定权利人可以要求返还原物的前提条件是占有人是无权占有不动产或动产，而本案宋吉松为有权占有，因此一审法院认定宋吉松有权占有案涉房屋，符合法律规定。三、一审法院认定宋吉松无需支付房屋占有使用费正确。案涉标的物的租金森晟公司已经支付给爱购公司，宋吉松不欠租金。另外，森晟公司解除与爱购公司的合同后，森晟公司有义务使爱购商城达到能够经营的标准，但是时至今日森晟公司并没有将爱购商城各项设施完善，仍未通过消防验收，并人为切断电源将电梯停止运营，案涉房屋一直不能使用，无使用价值也就无损失而言，森晟公司无权要求宋吉松支付租金。四、森晟公司利用集团内部各关联公司的关联关系，实际控制爱购公司的经营决策，严重损害了包括宋吉松在内的全体商户利益，一审法院适用公平原则事实认定清楚、适用法律正确。森晟公司与爱购公司的另一股东森邦公司的出资人追其溯源都是吉林制材厂（即原森工集团），森晟公司、爱购公司及森邦公司等各关联企业的高级管理人员混同，本案的发生是森晟公司利用各关联公司的关联关系，实际控制着爱购公司的经营决策，人为变更设计用途，人为造成爱购公司违约，提供虚假补充协议，进而解除租赁合同，不仅造成国有资产的重大损失，也造成了广大商户的重大损失。作为国有企业承担国有资产的保值增值的同时应该承担一定的社会责任，而森晟公司及森工集团利用森邦公司的法人独立地位及股东有限责任人为造成了爱购商城至今的废弃现状，严重损害广大商户的利益。森晟公司利用森邦公司以小股东的身份与李素敏控制的没有资金能力及经营经验的民营企业合作，设立了注册资本金与经营规模严重不符的爱购公司。森邦公司虽然只持有30%的股份，但利用李素敏的无知，森邦公司控制爱购公司的实际经营权及财务管理权，让爱购商城在不符合消防设计要求的情况下仓促开业。爱购商城开业后，促成在森晟公司与众鑫公司（全称是吉林市众鑫房地产开发有限公司，原张忠杰控制的民营企业股东）正在进行股权纠纷诉讼中的股权价值评估虚高，评估机构对爱购商城的评估价格依据在营状态而大幅提高，根据虚高的评估价格，森晟公司支付给众鑫公司一笔价格不菲的补偿款后，森晟公司变为国有全资企业。之后，为规避一系列隐患的存在，森晟公司提起了本案相关的（2015）吉民二初字第75号、（2016）吉民终286号的解除租赁合同案件。透过现象看本质，森晟公司的行为致使广大商户投入巨额资金装修房屋却被要求返还，严重违背公平原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。森晟公司向一审法院起诉请求：1.判令宋吉松立即向森晟公司返还坐落于吉林市昌邑区天津街1988号的吉林市爱购时尚购物广场x号商场x层房屋（建筑面积为1.05万平方米）；2.判令宋吉松向森晟公司支付自2016年7月22日起逾期腾房的占有使用费至返还房屋之日止（暂计算至2017年4月14日占用费为720,195元）；3.本案诉讼费、保全费由宋吉松承担。一审法院认定事实：森晟公司于2010年11月4日取得江湾路北地块改造项目的建设用地规划许可证，用地位置为吉林市昌邑区天津街，用地性质为商业金融、居住，用地面积4.465公顷，建设规模269,450平方米，该公司于2011年7月30日取得江湾路北的建设工程规划许可证，总建筑面积139,456平方米。2012年12月27日森晟公司取得爱购商场的商品房预售许可证，2017年12月取得该商场的所有权。2014年6月14日，森晟公司与爱购公司签订合作协议，约定森晟公司将坐落于爱购商场建筑面积为75,359.72平方米的部分（该面积为商场总建筑面积扣除28个门市网点后的面积）租赁给爱购公司经营管理。双方合作期限为十年，自商场开业之日起算。在合作期限内，森晟公司负责处理与产权人之间的各种关系，爱购公司负责商场的经营管理（如商场营销业态分布、招商、运营等）。并约定，爱购公司与第三人签订的所有协议的期限不得超过合作协议中约定的期限。森晟公司负责商场的一次装修，爱购公司负责商场的二次装修，装修方案由双方协商确定。爱购公司对商场消防安全承担全部责任。经营期发生的各种税费、供热费、物业费、水电、卫生等费用以及失窃、失火、人身伤害、经济纠纷等责任均由爱购公司承担。森晟公司同意第一年不收取爱购公司租金，第二年爱购公司支付租金3000万元，自第三年起，森晟公司收取的商场租金，以爱购公司经营该商场的营业收入为基数按约定比例和时间支付。另约定，爱购公司需向森晟公司交纳保证金100万元。森晟公司允许爱购公司转租，且对次承租人没有限制性要求。审理过程中，森晟公司向本院提交一份日期为2014年6月27日的合作补充协议，约定将合作协议中森晟公司第一年不收取爱购公司租金，第二年收取3000万元的条款，修改为森晟公司第一年收取爱购公司租金500万元，第二年爱购公司支付租金2500万元。爱购公司负责人李素敏称自己受到了欺骗，该补充协议是森晟公司工作人员制作的假协议。经核对，该补充协议上没有李素敏签字，只有森晟公司公章、爱购公司公章以及刻有“李素敏印”字样的名章。2015年5月29日，爱购公司与宋吉松签订租赁合同，约定爱购公司将爱购商场六层（整层）房屋租赁给宋吉松使用，租赁期限为九年，自2015年5月12日起至2024年5月11日止，租赁面积为1.05万平方米，营业面积5600平方米。爱购公司给宋吉松半年装修时间，装修期间免收租金，2015年11月12日至2018年5月11日期间的租金为每年100万元。宋吉松向爱购公司交纳了第一期的房屋租金100万元，后又陆续通过抵账、转账等方式支付了租金，并对案涉房屋的婚宴大厅、厨房、设施等进行了装修，用途为经营饭店，饭店字号为“吉林市昌邑区昊园囍囍佳宴饭店”。森晟公司表示知道宋吉松从爱购公司处承租整个爱购商场六层用于婚宴经营的情况。爱购公司于2014年9月5日向森晟公司交纳了100万元保证金，未向森晟公司交纳过租金。2015年7月8日，森晟公司向爱购公司发函，限爱购公司5日内交纳剩余900万元保证金，并明确告知爱购公司如未能在期限内足额缴纳保证金，将依法解除双方签订的合作协议及补充协议。2015年9月25日，森晟公司向爱购公司发出《关于解除合作协议书的函》，函告爱购公司从本函发出之日起，双方签订的合作协议及补充协议解除，该函由谷正娟签收。2015年12月8日，森晟公司向本院提起诉讼，请求法院判令确认双方签订的合作协议解除、爱购公司向森晟公司返还爱购商场并赔偿损失。2016年3月11日，本院作出（2015）吉中民二初字第75号民事判决书，认定森晟公司与爱购公司签订的合作协议、补充协议合法有效，爱购公司未按约定的期限交纳保证金和违约金，森晟公司享有合同解除权。判决：一、森晟公司与爱购公司于2014年6月14日签订的《吉林市爱购时尚购物广场A号商场合作协议书》于2015年9月26日解除；二、爱购公司于本判决生效之日起15日内将坐落于吉林市昌邑区天津街1988号的吉林市爱购时尚购物广场x号商场建筑面积为75,359.72平方米的部分返还给森晟公司；三、森晟公司于本判决生效之日立即返还爱购公司保证金100万元；四、爱购公司于本判决生效之日立即给付森晟公司自2014年11月18日起至2015年9月26日（合同解除之日）止的租金4,287,671.23元；五、上述第三、四项判决相互冲抵后，爱购公司于本判决生效之日立即给付森晟公司3,287,671.23元。爱购公司不服，提出上诉，吉林省高级人民法院作出（2016）吉民终286号民事判决书，认定森晟公司与爱购公司双方形成租赁法律关系，签订的合作协议和补充协议成立并生效，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2016年7月7日发生法律效力。森晟公司于2016年8月2日向中院申请执行，吉林市中级人民法院立案执行，案号为（2016）吉02执200号。2016年11月14日发出公告，责令爱购公司在11月20日前迁出爱购商场。2016年11月21日，吉林市中级人民法院作出（2016）吉02执200号执行裁定书，以“爱购公司将爱购商场建筑面积75,359.72平方米的部分返还给森晟公司，因有人承租，承租权尚未依法解除，暂无法强制腾迁。爱购公司给付森晟公司钱款的内容，因爱购公司无财产可供执行”为由，裁定终结（2015）吉中民二初字第75号民事判决书的本次执行程序。另查明：2014年11月27日吉林市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，对爱购商场意见如下：综合评定该工程消防验收合格，该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。2015年7月20日，爱购公司作出《针对贵公司7月17日通知说明》，函告森晟公司，载明森晟公司未做消防联动测试，还存在很多问题，未能交接。爱购公司与森晟公司于2015年3月30日就五方面问题三十八项具体内容进行专题研究。森晟公司于2015年4月到爱购公司协商解决问题，已明确消防联动测试问题的解决办法，爱购公司二装后，把各个厂家找来一起做消防联动试验，如果爱购公司二装造成损失自行承担解决，如果厂家产品质量问题由厂家承担解决。但商场没有消防手续、消防设备、设施联动不起来。2015年8月29日，吉林市昌邑区公安消防大队作出行政处罚决定书，认定爱购商城未经消防验收擅自投入使用，给予爱购公司停止使用，并处罚款15万元的行政处罚。2015年9月24日，吉林市城园设计院针对爱购商城作出《吉林市吉森爱购商城消防问题》的说明，载明：三层使用功能改为儿童娱乐，需重新划分为四个防火分区，设置独立的疏散出口，共需39.16米的疏散宽度，因场地限制，需要设置成室外钢梯；四支使用功能改为商场，所需疏散宽度31.33米，已有疏散宽度为25.5米，缺5.83米；五层使用功能改为商场及健身，已有疏散宽度为25.5米，所需疏散宽度31.31米，缺5.81米；六层使用功能改为餐饮及宴会，需重新划分为四个防火分区，缺少2部疏散楼梯；七层功能改为餐饮，需重新划分为四个防火分区，缺少2部疏散楼梯。并指出：三层原有0部楼梯，需增加钢梯19部；四层原有6部楼梯，需增加钢梯3部；五层原有6部楼梯，需增加钢梯3部；六层原有6部楼梯，需增加钢梯2部；七层原有6部楼梯，需增加钢梯2部。2015年11月11日吉林市昌邑区公安消防大队做出临时查封决定书，对爱购商城五层健身馆区域进行临时查封。因消防问题，爱购商城一直未能经营，宋吉松在案涉房屋经营的饭店也一直无法营业。再查明：在（2017）吉0202民初259号案件中，森晟公司提出对爱购商场第六层（建筑面积10,500平方米）房屋自2016年7月22日至评估基准日的占有使用费进行评估。经公开开庭选择评估机构，一审法院委托吉林方正评估有限公司进行了评估。评估结果为：爱购商场第六层（建筑面积10,500平方米）在2016年7月22日至2017年4月14日的房地产租金价格为720,195元。同时方正评估公司针对此前宋吉松对征求意见稿的质疑出具了一份回函，说明评估公司的注册房地产估价师在现场查勘时已了解到估价对象于估价时已部分停电，电梯未运行，商场未正常经营。本次估价的目的是为司法诉讼提供房地产租金价值参考，故本次评估报告只能假设在估价对象各方条件都具备，能够正常使用情况下进行评估。2017年7月24日，一审法院向双方送达了评估报告。森晟公司为此次评估支出评估费7200元。一审法院认为：一、关于森晟公司请求宋吉松返还案涉房屋的问题：根据森晟公司与爱购公司于2014年6月14日签订的合作协议，爱购公司对爱购商场享有承租权，且森晟公司允许爱购公司转租，爱购公司享有转租权，故2015年5月29日爱购公司与宋吉松签订的租赁合同合法、有效。宋吉松已履行向爱购公司交纳租金的义务，属于善意承租人。同时，合作协议中也约定了爱购公司负责爱购商场的经营管理，宋吉松占有案涉房屋的权利不仅源于爱购公司从森晟公司处取得的对爱购商场的承租权和转租权，亦源于爱购公司对爱购商场的管理权。虽然森晟公司与爱购公司签订的合作协议经法院生效判决确认于2015年9月26日解除，但该协议的解除并不影响宋吉松与爱购公司签订的租赁合同的效力，案涉房屋的租赁期限为九年，现尚在租赁期限内，宋吉松占有该房屋合法、有据。此外，因森晟公司原因导致案涉房屋消防不合格，一直无法正常营业，在宋吉松投入了大量的费用后，因消防问题一直无法正常营业，损失巨大。森晟公司在自身存在重大过错，又未对宋吉松等商户妥善、合理安置的情况下，径行要求宋吉松迁出、返还案涉房屋，严重违背公平原则，一审法院不予支持。二、对森晟公司要求宋吉松支付房屋占有使用费的主张：案涉房屋因消防验收未通过，无法经营，森晟公司作为案涉房屋的所有权人，未能尽到使房屋能够正常使用的义务，导致承租者在投入大量资金后一直未营业，损失巨大，再要求赔偿租金损失，严重违背公平原则，且之前的评估报告只是假设在估价对象各方条件都具备，能够正常使用情况下进行评估。故对森晟公司的该项诉请，不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：驳回森晟公司的诉讼请求。案件受理费37,925元，由森晟公司负担11,002元，其余26,923元，予以退返；评估费7200元，由森晟公司负担。双方当事人在二审期间未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，森晟公司主张由宋吉松返还房屋，应当举证证明宋吉松占有房屋为无权占有。通过森晟公司与爱购公司签订合作协议书内容来看，爱购公司享有转租权，爱购公司与宋吉松签订租赁合同系基于合作协议书约定，租赁期限亦未超过爱购公司租赁剩余期限。虽该合作协议书经法院生效判决解除，但该协议的解除并不导致宋吉松与爱购公司签订租赁合同的解除。宋吉松基于租赁合同对涉案房屋进行占有的行为应予认定为有权占有，现森晟公司主张宋吉松返还涉案房屋，于法无据。关于宋吉松应否向森晟公司支付占有使用费问题。按照合作协议书约定，商场一次装修由森晟公司负责，现森晟公司并未提交一次装修后消防验收合格的相关证据。而涉案房屋现因消防验收未通过，无法正常经营，森晟公司负有责任，此种情况下，要求宋吉松支付占有使用费，于法无据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,002元，由吉林市森晟房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年八月二十四日书记员  聂 力