湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1241号原告：张家界安顺物业服务有限公司。统一社会信用代码91430800597574487F，住所地张家界市永定区解放路22号（张家界文化影视城11楼）。法定代表人：**荣，执行董事。委托诉讼代理人：高远新，男，1971年8月14日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。系张家界安顺物业服务有限公司法务。委托诉讼代理人：赵小琴，女，1982年12月14日出生，住湖南省张家界市永定区。被告：张家界市永定区电影发行放映公司。统一社会信用代码91430802186920453X，住所地张家界市永定区解放路22号。法定代表人：张晓辉，经理。委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。被告：宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司。统一社会信用代码914308007808626044，营业场所张家界市解放路22号。负责人：张礼荣，经理。委托诉讼代理人：张凌，男，1978年8月20日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。原告张家界安顺物业服务有限公司（以下简称安顺物业公司）与被告张家界市永定区电影发行放映公司（以下简称区电影公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，根据被告区电影公司的申请，依法追加宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司（以下简称宜春公司张家界分公司）为共同被告参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安顺公司的法定代表人**荣及委托诉讼代理人高远新、赵小琴、被告区电影公司的法定代表人张晓辉及委托诉讼代理人朱胜辉、被告宜春公司张家界分公司的委托诉讼代理人张凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2012年8月1日至2020年4月30日累计拖欠的原告物业费2555804.34元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告安顺物业公司于2012年8月1日与宜春公司张家界分公司签订《前期物业合同》，约定宜春公司张家界分公司将张家界影视城项目前期物业管理委托给原告进行物业管理服务，商业收费标准为3.5元/㎡/月。被告占有房屋建筑面积为8861.15㎡。自2012年以来，原告一直为被告所在影视城区域提供前期物业服务，自2012年8月至2020年4月，被告累计应交纳物业费2884303.34元，但至今仅交纳328500元。对于没有足额交纳的物业费，经原告工作人员多次上门催收和上门催告，被告均不予理睬。综上，被告作为业主，依法应当按照《前期物业服务合同》的相关规定，向原告支付物业费，被告对于没有足额交纳部分，经原告多次催缴后仍拖欠未付，已严重侵犯了原告的合法权益，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告区电影公司辩称，依法驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：1、原告主张2017年3月之前拖欠的物业费，一方面原告从未向答辩人催收，另一方面该物业费如果成立也早就超过了诉讼时效，不应当支持；2、原告未遵循法定的书面催告物业费的程序，无权提起本案诉讼。根据物业服务相关法律规定，原告在本案中从未向答辩人催收过物业费，其粘贴催收通知的事实根本不成立，原告的办公室与答辩人的办公区域相邻，完全可以直接送达到办公室进行签收，但原告从未催收，答辩人也根据合同约定按期缴纳了2017-2018年度的物业费，此后原告未给答辩人提供物业服务，不存在应收取物业费的事实；3、本案被告一楼200平方米门面出租给欧莉芳，其按期向原告缴纳了物业费，本栋大厦三楼电影院物业，属于张家界潇湘影城有限公司经营使用，按期缴纳了物业费，不属于被告应当缴纳的物业费的范围；4、原告主张被告应当缴纳物业费的房屋区域范围是四、五、六层房产，开发商至今没有向被告交付房产，被告准备申请法院强制执行移交。本案应当追加开发商参加诉讼，以查明交房的具体时间和交房事实；5、原告在提供物业服务期间，对大楼的设施基本处于置之不理状态，未开展有效的消防安全检查、巡查和防火宣传，其提供的物业服务完全不达标，整栋大厦的安全隐患先后被区、市、省三级政府督促整改。其中，影视城大厦消防未经验收即投入使用，存在重大安全隐患，答辩人还因此承受消防罚款，消防主机报废以及自动化消防设施系统损坏或故障，防排烟设施不能启用，部分防火门损坏等，防火卷帘或下降空间被占用，疏散通道随意堆放杂物，占用楼道及消防通道。综上，原告主张签订物业合同前的物业费，因与答辩人无关，原告也从未向答辩人主张，假使存在拖欠也早就超过了诉讼时效，不应支持；2017年3月与答辩人在签订物业服务合同到期后，未再达成新的物业服务合同，原告也未向答辩人提供物业服务的事实，不应向答辩人收取物业费。因此，为查明案件事实，请求人民法院追加开发商参加诉讼，并驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。被告宜春公司张家界分公司辩称，自2010年2月9日至今，被告区电影公司就一直在将张家界文化影视城三、四、五、六层对外承包或出租并收取收益，这足以说明三、四、五、六层房产已经交付给区电影公司。更何况（2018）湘民再460号民事判决书中也已经明示影视城三、四层已经交付。至于影视城五、六层的交付问题，虽然（2018）湘民再460号民事判决书没有明示已交付，但客观事实是自2010年下半年至今，区电影公司一直对五、六层房产出租做网吧和健身房并分享收益，这应当等同于实质性交付。综上，宜春公司张家界分公司不是影视城三、四、五、六层的实际使用收益人，不存在要承担三、四、五、六层物业费的问题，请求人民法院公正判决。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2012年8月1日，被告宜春公司张家界分公司作为合同甲方与原告安顺物业公司作为合同乙方签订一份《影视城前期物业管理服务合同》，合同约定甲方将张家界影视城项目前期物业管理委托给乙方实行前期物业管理服务，物业类型为商业，坐落位置张家界市永定区解放路22号，项目概况为地上17层，地下1层，其中，裙楼6层，主楼11层，总占地面积6878.8平方米，总建筑面积33000平方米。合同对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务要求和标准、物业管理服务费用、委托服务期限、违约责任等进行了约定。其中，物业管理服务要求和标准约定：乙方须按约定的物业管理服务标准实现管理目标：1、综合管理服务标准：（1）本项目内设置管理处；（2）本项目经理有物业管理员上岗证和本项目经理上岗证，有三年以上物业管理工作经历；（3）服务规范应符合物业管理行业规范要求；（4）24小时受理业主或使用人报修（项目的公共设施设备）。急修半小时到现场处理，一般维修一天内完成（预约除外）……。2、公共区域清洁卫生服务标准：楼内公共区域：（1）地面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁；（2）天花板、公共灯具：每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网；（3）门、窗等玻璃：每月擦拭一次，目视明亮无污迹；（4）天台、屋顶：保持清洁、无垃圾；（5）垃圾收集：集中在地下室收集；（6）电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹；（7）楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹一次，保持基本无灰尘；（8）消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污迹。楼外公共区域：（1）道路地面、绿地、明沟：道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物，明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水；（2）公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，表面无污迹；（3）垃圾厢（房）：有专人管理；（4）消毒灭害：每半年对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次；（5）果皮箱、垃圾桶：合理设置，每日清理擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。3、公共秩序维护服务标准：人员要求：（1）有较强的安全防范能力；（2）配备对讲装置或必要的安全护卫器械；门岗：（1）本项目出入口24小时值班看守；（2）本项目属于开放式管理，主要是以经营为主；（3）对进出的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；巡逻岗：（1）重点部位定时巡逻；（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门；技防设施：应具备录像监控24小时开通；车辆管理：（1）及时处理车辆停放不规范的现象；（2）停车场24小时有专人管理，车辆停放有序，车库场地每日清洁一次。4、公共部位、公用设备设施日常运行、保养、维修服务标准：公共部位：房屋结构：发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。门窗：门、窗开闭灵活并无异常声响。管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面排水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。道路、场地等保持路面平整。5、排水系统日常维护服务标准：（1）定期检查污水泵、提升泵、排出泵，润滑加油；（2）污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。6、公共照明日常维护服务标准：（1）公灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等；（2）公共电气柜：定期保养室内、室外公共电气柜，保证电气设备运行安全正常。9、消防系统日常维护服务标准：（1）消防泵每年保养一次；（2）消防栓箱内各种配件完好；（3)定期检查火警功能、报警功能是否正常。10、避雷系统维护服务：每年检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。11、弱电系统维护服务标准：监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。12、电梯系统维护服务：（1）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；（2）委托专业维修保养单位定期进行保养，每年进行安全监测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；（3）电梯一旦发生故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员须在十五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。合同第五条约定的物业管理服务费用为：（1）商业：按3.5元/㎡/月；（2）其他用房：按2.5元/㎡/月；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主逾期不缴纳物业服务费及其他有偿服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金；甲方没有售出的房屋或商铺以及业主空置房的物业管理费用按以上标准的90%由甲方自己承担并每月按时交付给乙方，逾期之日起每天按3‰交纳违约金，或终止部分服务或全部物业管理服务直至其交清应缴费用。双方约定的物业服务期限为甲方房屋全部售完入住后，成立业主委员会另聘物业服务企业并签订物业服务合同止。该前期物业服务合同签订后，安顺物业公司进入影视城进行物业管理，在物业管理过程中，除开发商的消防设施存在不达标外，基本按照物业服务合同提供了物业服务和管理。至原告起诉之日，影视城仍未成立业主委员会。2005年9月15日，区电影公司（合同甲方）与江西省宜春市房地产综合开发总公司（合同乙方）签订一份《张家界文化影视城联合开发合同》，合同约定：项目名称为张家界文化影视城；开发范围为甲方所有的坐落在张家界市城区角原人民电影院、面积为10.283亩；开发方式为乙方出资在甲方的范围内开发（含甲方出让给乙方的4.1亩土地），乙方开发的投资额不得少于5800万元，投资将文化影视城的项目全部建成，甲方场地的总面积10.283亩（根据张家界市国土局挂牌土地中的4.1亩土地使用权出让给乙方），并在双方签订正式合同后一月内无偿给乙方办理该4.1亩土地使用权的过户手续，未出让的6.183亩土地仍由乙方无偿使用50年，且由乙方保管该6.183亩的《土地使用证》；产权分配为乙方用开发建设的下列房产无偿返还给甲方：地上一层（裙楼）位于东北角处建筑面积300平方米的门面、售票处、主楼的三、四层和裙楼的三、四层（建筑面积约6200平方米，按国家规定实际丈量的建筑面积为准）。乙方拥有地下停车库、地上裙楼一层（除甲方的门面、售票处）、二层、主楼五层至十五层。该合同还对前期费用补偿、双方权利义务、违约责任等进行了约定。宜春公司张家界分公司于2005年6月13日在张家界市工商行政管理局登记成立，类型为全民所有制分支机构（非法人），负责人为张礼荣。2006年11月8日，江西省宜春市房地产综合开发总公司（甲方）与张礼荣（乙方）签订了《房屋开发挂靠合同》，约定：挂靠范围：甲方同意乙方用甲方资质在张家界市内开发影视城项目，挂靠时间：自2006年11月1日至2008年11月1日，挂靠时间两年；挂靠责任：甲方责任：负责成立宜春公司张家界分公司，负责人由乙方担任；乙方责任：负责影视城项目全部投资、销售、经营等一切责任，乙方独立经营、自负盈亏。2011年2月21日，江西省宜春市房地产综合开发总公司重新办理影视城项目建设工程规划许可，将建筑总面积由原规划的30026平方米调整为32602平方米，层数调整为17层，建筑总高度61.2米。2011年12月19日，影视城项目工程竣工。2012年3月5日，该建设工程竣工备案，规划验收为合格。2012年5月11日，张家界市房屋测绘队对该项目工程进行测绘，结果为实测总建筑面积33236.06平方米，楼层总计20层（地上19层、地下1层），其中地下面积2794.24平方米。影视城项目竣工后，第三层建筑面积为3094.53平方米、第四层建筑面积为1784.02平方米、第五层建筑面积为2098.49平方米、第六层建筑面积为1740.67平方米。2005年9月15日，区电影公司（合同甲方）与江西省宜春市房地产综合开发总公司（合同乙方）签订一份《承包经营合同书》，约定：甲乙双方联合开发的“文化影视城”竣工验收交付使用开始，甲方将其所分配的经营面积全部承包给乙方经营。承包方式：甲方将第一层300㎡店面、售票处、第三层、第四层和夹层全部经营面积承包给乙方经营，所有装修、设备购置概由乙方自行负责；从本合同生效之日起，每年由乙方发放给甲方职工工资净额150万元；承包期满后，除继续承包外，乙方所投资的固定资产和可动产超过300万元以上的一切归属乙方所有；承包期限：五年，按《文化影视城联合开发合同书》所签订的整体竣工日期起计算；利益分配办法：开始五年，每年乙方付给甲方工资净额150万元，乙方经营自负盈亏，一切税费及相关费用概由乙方负责，在承包经营期，乙方经营盈利全部归乙方所有。合同还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。该份合同由区电影公司与宜春公司张家界分公司自2010年2月9日履行至2010年6月21日，此后由张家界福远商贸有限责任公司代替宜春公司张家界分公司履行上述合同义务。2010年2月9日，经区电影公司同意，江西省宜春市房地产综合开发总公司以张家界文化影视城有限公司名义与张家界福远商贸有限公司签订《影视城电影院合作经营协议书》，共同经营电影院，合作经营时间与区电影公司签订的《承包经营合同书》同步。2010年6月21日，江西省宜春市房地产综合开发总公司将其合作经营电影院的股份转让给张家界福远商贸有限公司，并签订了协议。2011年5月12日，区电影公司与张家界福远商贸有限公司签订协议，同意将江西省宜春市房地产综合开发总公司与张家界福远商贸有限公司协议约定的经营时间届满后再顺延五年。由此，张家界福远商贸有限公司取得了区电影公司在影视城中房屋的使用权。其中，三楼经营电玩城的部分，由宜春公司张家界分公司于2010年3月因欠胡勇之债而租赁给胡勇，租赁期限至2015年2月。2010年6月21日，张家界文化影视城有限公司与张家界福远商贸有限责任公司签订一份《张家界文化影视城电影院股权转让协议书》，主要内容为甲方将在张家界文化影视城电影院的总投资500万元一次性转让给乙方所有、经营，甲方转让股权后，原宜春公司张家界分公司每年给电影公司发放的150万元职工工资，由乙方承担，并按约履行完毕，乙方直接向区电影公司交纳，与甲方无关。2011年5月12日，区电影公司与张家界福远商贸有限责任公司签订一份《协议书》，约定：根据甲方2005年9月15日与江西省宜春市房地产开发总公司签订的《张家界文化影视城项目承包经营合同书》和甲方认可的乙方与张家界文化影视城有限公司（以下简称文化公司）于2010年2月9日所签订的《张家界文化影视城电影院合作经营协议书》的约定以及文化公司对甲方的承诺，经甲、乙双方协商同意，特签订协议如下，以资共同遵守执行：一、甲方确认对电影院的装修装饰价值为980万元，同意乙方在与文化公司签订的承包经营时间届满后再顺延承包经营期五年；二、乙方顺延承包经营期内每年：1、给甲方支付职工工资壹佰叁拾万元整；2、顺延的第四年乙方按支付的工资总额增5%，第五年增8%。……三、乙方所给付甲方的职工工资若国家征收相关规费，则按规定由甲方承担；四、乙方顺延经营期间，无论经营状况如何，均必须每年给甲方给付工资净额130万元；五、乙方在顺延期内不能随意向外出租转让，若有必要必须事前通知甲方，经甲方书面同意后方可实施。合同还对其他事项进行了约定。2017年1月11日，张家界福远商贸有限责任公司作为合同甲方与区电影公司作为合同乙方签订一份《张家界文化影视城场地租赁终止协议书》，内容为：鉴于：1、2011年5月12日，甲方与乙方签订了《协议书》，约定甲方承租乙方所有的张家界影视城地上裙楼一层200平方米门面、售票处、主楼三、四楼和裙楼三、四层等，乙方因与开发商发生房产面积争议，导致甲乙双方发生合同履行争议；2、甲方拟将所持张家界潇湘影城有限公司（以下简称目标公司）在影视城影院的40%股权收益权自2017年1月1日起转让给乙方，故甲方与乙方拟根据本协议约定终止张家界影视城租赁关系，对涉及到目标公司正在履行的与影视城影院相关的所有合同相关权利和义务根据本协议转让给乙方，甲方负责协调好与湖南潇湘影院投资管理公司进行收益权确认，并协助乙方实现该权利。为明确各自权利义务，现达成如下一致条款：一、终止确认：甲乙双方一致认可张家界影视城电影院场地自2016年12月31日终止；二、张家界影视城租赁合同终止：甲方退出影视城租赁后，乙方须确保将影视城影院场地按照甲方在第一个五年度内出租使用标准（租金为40万元每年）自2017年1月1日起至2020年5月11日止出租给目标公司，租金标准可另行调整，由乙方与目标公司协商确定，甲方不予干涉；三、场地退回：为确保对外合同正常履行，甲方目前已将影视城一楼门面退还给乙方自行使用，三楼电玩城未实际占有使用，甲方对该部分场地不负责移交，但可就相关情况为乙方收回场地作出说明，配合乙方主张权利。张家界影视城四层及夹层房屋，目前由甲方用于网吧及健身房经营使用，乙方同意自2017年1月1日起至2020年5月11日止计收该场地租金，双方同意按照年租金12万元的标准执行，具体事宜由双方在本协议生效后同时签订《租赁合同》约定，甲方可直接指定承租人，乙方对此无异议；四、费用结算抵销：甲方退出影视城影院经营，乙方确保影视城影院经营维持现状不变，甲方所投资的影院资产价值与甲方下欠乙方的租赁款项予以冲抵，双方互不追究对方责任，此合同关系中的所有债权债务关系清结；五、诉讼案件处理……；六、张家界影视城资产移交……；七、员工按照及补偿……；八、承诺与保证……；九、违约责任……。2017年1月11日，区电影公司（合同甲方）与王振林（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁场地坐落在张家界市永定区及夹层房屋，目前尚未办理房产的登记手续，乙方认可目前租赁使用现状，乙方承租上述房屋主要用途为网吧、健身房经营；租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止，房屋租赁价格前三年每年12万元，第四、五年按照租金总额的5%标准递增，第六、七年按第五年租金总额的5%标准递增，第八、九、十年按照第七年租金总额的5%标准递增。特别约定：本合同履行过程中，如经人民法院判决确认甲方不享有夹层房屋所有权的，对本合同中约定的该部分场地租赁即归于无效，乙方退还甲方未使用期间的租赁费用，退还标准按照场地产权面积比例核算，甲方不对此承担违约责任。2017年4月26日，区电影公司与王振林签订《终止协议》，终止了双方于2017年1月11日签订的《房屋租赁合同》。2018年11月16日，湖南省高级人民法院作出（2018）湘民再460号民事判决书，判决宜春公司张家界分公司于判决生效后十日内向区电影公司交付影视城裙楼和主楼地上的第三层及三层夹层（已交付）、第四层及四层夹层（即影视城竣工后命名的第三层、第四层及第五层、第六层）。该判决书认定影视城项目竣工后，第三层的建筑面积为3094.53平方米、第四层建筑面积为1784.02平方米、第五层建筑面积为2098.49平方米、第六层建筑面积为1740.67平方米。该判决书生效后，区电影公司一直未向人民法院申请执行。2016年1月11日，本院下达（2015）张定执异字第17号执行裁定书，案外人张家界福远商贸有限责任公司向本院提出以下执行异议：一、该查封行为中涉及的标的物可能包括异议人正在出租经营的网吧和健身中心占用的房屋范围，该部分房产属于张家界福远商贸有限责任公司依法享有经营权的部分，不属于本案被执行人宜春公司张家界分公司的房产，执行法院不能对该部分房产进行查封，不能禁止张家界福远商贸有限责任公司对该部分房产的合法出租、经营等处分行为；二、张家界福远商贸有限责任公司出租经营的网吧和自行经营的健身房系张家界影视城4楼的夹层，属于张家界福远商贸有限责任公司向区电影公司的承包范围，而不是宜春公司张家界分公司的房产，且网吧和健身中心在执行法院2013年采取查封措施之前就已经完成装修并营业，故法院查封公告中禁止令不能对查封前的行为进行约束。该裁定书第7页认定：2010年下半年，张家界福远商贸有限责任公司将张家界文化影视城主楼5层的部分房产出租给第三人经营网吧，并占用了张家界文化影视城主楼5层的部分房产从事经营健身活动，从中获取一定收益至今。并认定案外人张家界福远商贸有限责任公司对法院查封的张家界影视城5楼以上（含5楼）财产不享有实体权利，不能排除法院的强制执行，驳回了案外人张家界福远商贸有限责任公司的异议。影视城项目竣工后，宜春公司张家界分公司按照双方的合同约定，向区电影公司交付了影视城主楼三、四层。在张家界福远公司承租期间，对于第五层进行了装修使用。对于第六层的主楼部分1300平方米，自项目竣工后一直空置。裙楼由区电影公司占有使用。对于三、四楼的物业服务费，一直由张家界潇湘影城有限公司按每月4000元的标准向安顺物业公司交纳至2019年3月，安顺物业公司每月均向张家界潇湘影城有限公司开出了增值税普通发票。五楼及六楼裙楼部分的物业费一直没有向安顺物业公司交纳。2018年1月，安顺物业公司制作了2014年至2017年的物业费催缴通知单，该通知单上均按建筑面积8861.15平方米、每平方米3.5元的标准计收物业费，并于2019年初对区电影公司进行了物业费催收。2018年3月21日，张家界市公安消防支队向区电影公司作出行政处罚决定书，以未经消防验收擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，对区电影公司作出责令停止使用、并处罚金3万元的处罚。2018年8月21日，张家界市永定区消防安全委员会向区电影公司下达《茂隆商城影视城消防安全整治交办单》，整改任务清单上，主要有以下问题:消防主机报废、火灾自动报警系统损坏、自动喷水灭火系统和消火栓损坏或故障、防排烟设施不能正常启动、部分楼梯内无应急照明和疏散指示标志、部分防火门损坏、部分室内消火栓被遮挡、建筑内部分场所私自改建、扩建和装修改变了原有的消防安全布局、防火卷帘或下降空间被占用、地下停车库与地下设施设备间未安装防火门、疏散通道随意堆放杂物、防火门未处于常闭状态、大楼物业对大楼的消防设施基本处于置之不理的状态、大楼物业未有效开展消防安全检查、巡察和防火宣传。2019年12月24日和30日，张家界市永定区消防救援大队对张家界文化影视城下达了2份责令立即改正通知书，认为影视城有消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效、消防设施、器材、消防安全标志配置设置不符合标准、无防火检查记录和消防控制室值班记录、消防控制室无人值班、火灾自动报警系统主机存在故障等消防违法行为，要求立即整改。因影视城消防方面存在的问题，原告多次要求被告宜春公司张家界分公司进行整改，但由于影视城存在多种纠纷而没有整改。原告安顺物业公司的办公地点与区电影公司的办公地点均在影视城裙楼的七楼。就2017年3月1日至2018年2月28日区电影公司办公室物业费，原被告双方签订协议约定按每年15600元的标准收取。2018年3月8日，区电影公司向安顺物业公司交纳物业费15600元。上述事实，有当事人的陈述及原告提交的前期物业服务合同及备案登记证明、影视城临时管理规约、催收单、照片、判决书、被告区电影公司提交的业主临时管理规约、物业费发票、行政处罚决定书、区消防安全整治交办单、影视城大厦整改清单、会议纪要、责令限期整改通知书、联合开发合同、照片、发票及宜春公司张家界分公司提交的承包经营合同书、合作经营协议书、股权转让协议书、协议书、房屋租赁合同、终止协议、执行裁定书、场地租赁终止协议书、报告等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。业主或物业使用人在享受物业企业的管理和服务后应当交纳物业管理服务费用。原告安顺物业在与宜春公司张家界分公司签订前期物业服务合同后，已为影视城项目范围内的业主提供了基本的物业服务，被告区电影公司作为业主，依法负有向安顺物业交纳物业费的义务。本案的争议焦点在于：一是宜春公司张家界分公司移交给区电影公司的专有物业面积及区电影公司实际占有使用的专有物业面积是多少？二是原告安顺物业公司主张的2017年3月之前的物业费是否超过诉讼时效？三是原告主张的物业费如何计算？四是被告应否足额支付物业费？五是宜春公司张家界分公司的责任问题。一、宜春公司张家界分公司移交给区电影公司的专有物业面积及区电影公司实际占用使用的专有物业面积问题。影视城项目竣工验收后，宜春公司张家界分公司并未与区电影公司办理移交房屋产权面积事宜，但几份合同内容均体现宜春公司张家界分公司给区电影公司移交了影视城三、四楼，区电影公司亦认可其实际使用了三、四楼。故本院可以认定宜春公司张家界分公司移交给区电影公司的物业专有面积系影视城三、四楼。对于影视城第五、六楼，宜春公司张家界分公司虽一直未向区电影公司正式移交，但在张家界福远商贸有限公司与区电影公司签订《协议书》后，张家界福远商贸有限公司在承租期内，实际使用了影视城五楼（包括五楼群楼）及六楼的裙楼，在张家界福远商贸有限公司承租期间，区电影公司实际收取了租金，五楼及六楼的裙楼应视为区电影公司实际使用的物业面积，故原告区电影公司实际占有使用的影视城专有面积应为7417.71平方米（3094.53＋1784.02＋2098.49＋440.67=7417.71）。二、原告安顺物业公司主张的2017年3月之前的物业费是否超过诉讼时效问题。被告区电影公司认为安顺物业公司一直未向其追缴物业费，对于2017年3月之前所欠的物业费已经超过诉讼时效；因原告安顺物业公司仅提交于2019年开始向区电影公司催缴物业费的相关证据，依照《中华人民共和国民法总则》对于诉讼时效的规定，对于区电影公司2016年1月1日以前下欠的物业费，确已超过诉讼时效，但对于区电影公司2016年1月1日以来下欠的物业费，区电影公司辩称其已超过诉讼时效，不符合法律规定，该辩称观点本院不予采纳。三、关于物业费用如何计算问题。首先，关于三、四楼的物业费，在张家界福远商贸有限公司经营使用期间，张家界潇湘影城有限公司一直按每月4000元的标准向安顺物业交纳物业费，安顺物业多年来未提出异议，且影视城三楼经营电玩城的部分由宜春公司张家界分公司租赁给案外人胡勇长达五年之久，按照交易习惯，本院认为双方已协商变更三、四楼的物业费用为每月4000元，现有证据能够证实三、四楼的物业费用已交纳至2019年3月。自2019年4月以来，区电影公司及实际承租人均未向安顺物业交纳三、四楼的物业费，现安顺物业公司要求按每平方米3.5元的标准计收自欠费之日至2020年4月30日期间的物业费，理由正当，该段时间的物业费应为每月17074元（4878.55㎡×3.5=17074元），从2019年4月至2020年4月30日，共计13个月，区电影公司欠缴的物业费为221962元（17074元×13个月=221962元）。原告安顺物业公司要求按每平方米3.5元的标准向区电影公司计收2019年4月以前三、四楼的物业费用，理由不当，该请求本院不予支持。对于五楼和六楼裙楼的物业费，应从2016年1月1日开始，按照五楼和六楼裙楼的物业面积计算下欠的物业费。每月应为2539.16㎡×3.5元=8887.06元，自2016年1月1日至2020年4月30日，共计52个月，物业费应为462127.12元（8887.06元×64个月=462127.12元）。对于六楼的主楼，原告安顺物业没有提交证据证实区电影公司实际占有使用，被告宜春公司张家界分公司无证据证实已向区电影公司实际移交六楼，故区电影公司不应支付六楼主楼部分面积的物业费。四、被告是否应足额支付物业费。业主或物业使用人在享受物业企业的管理和服务后应当交纳物业管理服务费用。原告安顺物业公司对于影视城已进行了基本的物业服务和管理，被告区电影公司认为原告安顺物业公司未提供物业服务，并未提交相关证据予以证实。关于影视城在消防方面存在较大安全隐患，导致职能部门对原告区电影公司进行处罚并责令整改的问题，因影视城的消防未经验收即使用，且消防问题属开发商整改的范围，被告区电影公司以此为由拒交物业费，于法无据，该辩称观点本院不予采纳。被告区电影公司辩称自2017年3月与原告签订的物业服务合同到期后，未再达成新的物业服务合同，原告也未向答辩人提供物业服务，与事实不符，该辩称观点本院不予采纳。五是宜春公司张家界分公司的责任问题。经本院释明，原告安顺物业不需宜春公司张家界分公司承担支付物业费的责任，故宜春公司张家界分公司在本案中不需承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，判决如下：一、被告张家界市永定区电影发行放映公司于本判决生效后十日内向原告张家界安顺物业服务有限公司支付2016年1月1日至2020年4月30日期间拖欠的物业服务费共计684089.12元（221962元＋462127.12元=684089.12元）。二、驳回原告张家界安顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、被告宜春市房地产综合开发总公司张家界分公司在本案中不承担责任。案件受理费27246元，适用简易程序减半收取13623元，由被告张家界市永定区电影发行放映公司负担6000元，原告张家界安顺物业服务有限公司负担7623元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  覃遵辉二〇二〇年八月十九日法官助理王飞书记员周美辰附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。