广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初2055号原告：茂名市富林实业发展有限公司，住所：广东省茂名市电白区水东镇人民路181号。法定代表人：黄友盛，总经理。委托诉讼代理人：陈丽虹、黄子铖，均系广东海日律师事务所律师。被告：蔡瑜琳，女，汉族，1973年11月1日出生，住广东省茂名市电白区南海街道霞里西边村10号，公民身份号码：440923197311017182。第三人：中国建设银行股份有限公司电白支行，住所：广东省茂名市电白区水东镇新湖路63号。负责人：刘东惠，行长。委托诉讼代理人：陆锟，该行员工。原告茂名市富林实业发展有限公司（以下简称富林公司）与被告蔡瑜琳、第三人中国建设银行股份有限公司电白支行（以下简称建行电白支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富林公司的委托诉讼代理人黄子铖、第三人建行电白支行的委托诉讼代理人陆锟到庭参加诉讼。被告蔡瑜琳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告富林公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告蔡瑜琳于2013年9月27日签订合同编号为YLA3-1804的《商品房买卖合同》及合同附件；2、判令被告配合原告到茂名市电白区房产登记部门办理注销合同手续，并由被告承担办理注销手续的相应费用；3、判令被告偿还原告向中国建设银行连带清偿的贷款63472.89元（暂计至2020年4月15日，此后利息计至合同注销之日止)；4、判令被告向原告支付违约金106795.5元；5、本案一切诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年9月27日，原告与被告蔡瑜琳签订了由蔡瑜琳购买原告开发的位于茂名市电白区水东镇人民路181号A3幢1804房的《商品房买卖合同》（合同编号：YLA3-1804),合同约定房屋总金额为711970元，同时约定其应在签订合同后缴交按照房屋总价30%交纳首期款，而余款70%选择办理按揭贷款支付。被告蔡瑜琳在签订合同后，已向原告缴交了首期款221970元，余款490000元被告选择向第三人建行电白支行贷款，贷款已作为蔡瑜琳的购房款余额由按揭银行划入了原告的账户。被告蔡瑜琳在按揭贷款后，仅向按揭银行支付了部分还款。第三人建行电白支行于2019年3月11日向原告送出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，按揭银行要求原告承担连带保证责任。截止至2020年4月15日原告代被告蔡瑜琳向按揭银行偿还了贷款63472.89元，该贷款依法应当由蔡瑜琳承担，因此，被告蔡瑜琳应当向原告偿还该笔费用。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第9条的约定，因买受人的原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方解除合同，买受人需支付总房价的百分之拾伍作为违约金，及承担解除合同的所有费用。因此，被告应支付给原告的违约金为106795.5元（711970元×15%)，同时，原告有权解除双方签订的编号为YLA3-1804的《商品房买卖合同》及合同附件，并在解除合同及附件后由被告配合原告富林公司到房产登记部门办理注销合同手续，并承担相应的费用。原告就本案事实与理由曾向贵院提起诉讼，贵院作出了（2019)粵0904民初2299号民事裁定书，裁定按撤诉处理，该裁定书已于2019年12月31日发生法律效力。基于上述事实和理由，特提起本案诉讼，请求人民法院依法支持原告的上述诉讼请求。被告蔡瑜琳不到庭参加诉讼，也不作答辩。第三人建行电白支行述称，对原告的诉讼请求无异议，原告同意退还相应贷款及相应费用的情况下，同意原、被告解除合同。本院经审理认定事实如下：2013年9月27日，原告富林公司与被告蔡瑜琳签订合同编号为YLA3-1804的《商品房买卖合同》及相关附件，约定由被告向原告购买位于茂名市电白区水东镇人民路181号御林景园商住小区A3幢1804房，总房价为711970元；付款方式为银行按揭付款，由被告在签订《商品房买卖合同》时支付总房价30%的首期房款，余下70%的房款由被告办理银行按揭或住房公积金按揭支付；交付期限约定出卖人应当在2014年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四《合同补充协议》第9条约定：“因买受人的原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方解除合同，买受人需支付总房价的百分之拾伍作为违约金，及承担解除合同的所有费用。”；第11条约定：“如因买受人原因造成本合同解除或终止，双方在七日内配合办理退房和注销商品房买卖合同备案，登记的所有手续，所有涉及的费用均由买受人承担，买受人在十日内全部搬离完毕，还应每月按总房款的千分之六的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其它已交税费不予退还。如买受人对房屋进行装修的，出卖人不予补偿或退还。”2014年2月27日，被告蔡瑜琳与第三人建行电白支行签订编号为440695400-2012-20140597252的《个人房屋按揭贷款合同》，约定被告向第三人贷款490000元由第三人将借款一次划入被告指定的原告富林公司的银行账户，借款期限为2014年2月27日至2034年2月27日；还款方法为按月等额本息还款法，每月归还本息金额为人民币3763.02元；担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为被告向原告购买的位于电白区水东镇人民路181号御林景园商住小区A3幢1804房，且本合同条款项下的债权在编号为2013年09号《楼宇抵押贷款合作协议》保证范围之内。原告确认已收到被告支付的首期房款及被告向第三人建行电白支行的按揭贷款，涉案房款已付清。2013年6月16日，原告富林公司与第三人建行电白支行签订编号为2013年09号《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：双方就原告依法开发建设并销售的座落于电白区水东镇人民路181号御林景园的商品房楼宇进行按揭贷款合作；在本协议所致楼宇销售期间，原告对第三人向购房人发放的住房贷款，在第三人最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证责任；保证范围包括抵押贷款本金、所产生的的利息及第三人为实现债权而发生的有关费用；保证期限为在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续放款或在取得购房交易合同备案放款的情况下，原告的保证期限自第三人将贷款资金划入原告的银行账户之日起至原告办妥《房地产权证》和《他项权利证》交第三人保管之日止。2014年4月22日，第三人作为抵押权人取得广东省茂名市电白区水东镇人民路181号御林景园商住小区A3幢1804房的《广东省在建工程抵押登记证明》，证号为：粤房地建抵登电字第2310008749号，债权数额为490000元整。2019年3月11日，第三人向原告发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，以经该行多次催款，被告没有按约定归还借款本息，根据第三人与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》条款约定，在借款人蔡瑜琳未能按时归还贷款时，应由原告承担连带保证责任为由，通知原告在通知发出五日内向借款人蔡瑜琳催收或代为清偿欠款。超过上述日期仍未还清贷款款项的，第三人将有权按照保证合同约定在原告开立的“担保保证金”专户扣收。根据原告向本院提交的中国建设银行单位客户回单，2018年9月29日至2020年3月24日期间，原告因被告拖欠第三人的贷款而向第三人支付了保证金67088.02元。庭审中，原告主张因无法联系上被告，涉案商品房至今尚未交房，并主张办理权属登记的相关资料已提交至登记机关，但因涉案商品房被本院另案查封，无法办理房产证。对上述主张，原告在举证期限内均未提供证据予以证实。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人建行电白支行签订的《楼宇抵押贷款合作协议》均是由合同双方当事人自愿签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，非因双方合意解除或经法定解除，对双方当事人均具有法律效力。现原告起诉主张被告违反《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第9条的约定，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告应举证证实涉案《商品房买卖合同》符合上述法定解除条件。涉案《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第9条的约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人需支付总房价的百分之拾伍作为违约金，及承担解除合同的所有费用。”，而本案中，被告在与原告签订涉案《商品房买卖合同》后，已依约履行了支付全部购房款的合同义务，被告在涉案《商品房买卖合同》所负的主要合同义务已履行完毕。对于涉案房屋的交付及办理权属证书问题，该部分属原告在涉案《商品房买卖合同》所负的合同义务，且原告亦未能提供证据证实是因被告的原因造成原告不能履行相关合同义务。第三人建行电白支行在原告的账户扣收被告拖欠的贷款，是第三人行使《楼宇抵押贷款合作协议》约定的权利，属涉案《商品房买卖合同》之外的另一法律关系。原告主张的涉案房屋被查封的事实，是被告与他人之间的其他法律关系纠纷所致，而双方并未约定涉案房屋在被告取得权属证书之前被查封可以解除涉案《商品房买卖合同》。综上，原、被告未达成解除合同的合意，原告未能举证证实涉案《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，原告应承担举证不能的不利后果，故对原告请求解除其与被告签订的涉案《商品房买卖合同》及其附件的主张，本院不予支持。原告主张被告配合原告到房产登记部门办理注销合同手续并负担相应费用，并向其支付违约金106795.5元的诉讼请求无依据，本院不予支持。关于原告请求被告偿还原告向第三人建行电白支行连带清偿的贷款问题。原告富林公司与第三人建行电白支行签订了涉案《楼宇抵押贷款合作协议》，对第三人向购房人发放的住房贷款，为购房人承担连带保证责任。被告为购买原告开发的涉案商品房而向第三人按揭贷款，现因被告未能按涉案《个人房屋按揭贷款合同》的约定向第三人偿还贷款，第三人要求原告承担连带保证责任，原告因此在2018年9月29日至2020年3月24日期间向第三人支付了贷款本息67088.02元，应认定为原告依约承担了保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”规定，原告主张被告向原告偿还其向第三人连带清偿的贷款63472.89元，符合法律规定，亦未超出其已向第三人承担连带保证责任所支付的金额，本院予以支持。被告蔡瑜琳经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响本案的审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告蔡瑜琳在本判决发生法律效力之日起十日内向原告茂名市富林实业发展有限公司偿还63472.89元。二、驳回原告茂名市富林实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1852.69元（原告已预交），由原告茂名市富林实业发展有限公司负担1161.69元，被告蔡瑜琳负担691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 李洁梅二〇二〇年八月二十一日法官助理 梁慧玲书 记 员 何 萍