北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9352号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴建玲，女，1966年9月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：伊恩（北京）生物科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：董佳怡，总经理。委托诉讼代理人：王韶华，男，伊恩（北京）生物科技有限公司股东。上诉人吴建玲因与被上诉人伊恩（北京）生物科技有限公司（以下简称伊恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初13706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。吴建玲上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第六项，改判：1.判令伊恩公司支付吴建玲违约金72000元；2.判令伊恩公司赔偿吴建玲租赁房屋内的灯具设备损失28500元；3.判令伊恩公司返还吴建玲两个旗杆、一盆假花、一个书柜。事实与理由：在租赁期内伊恩公司擅自改拆房屋室内建筑结构，私自拆除灯具设备，并拿走房间原有吴建玲个人物品。伊恩公司答辩称，同意一审判决，不同意吴建玲的上诉请求，要求维持原判。伊恩公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴建玲向伊恩公司退还房屋租金34834元；2.判令吴建玲向伊恩公司支付逾期退还租金的利息损失，自2018年9月15日起至实际清偿完毕之日止，按照中国人民银行贷款基准利率计算。吴建玲向一审法院提出反诉请求：1.请求判决解除吴建玲与伊恩公司于2018年4月2日签订的《写字楼租赁合同》；2.判令伊恩公司支付吴建玲违约金38000元；3.判令伊恩公司赔偿吴建玲租赁房屋内的灯具设备损失28500元；4.判令伊恩公司赔偿吴建玲拆改房屋结构造成的损失20000元；5.判令伊恩公司返还吴建玲两个旗杆、一盆假花、一个书柜。一审法院认定事实如下：2018年4月2日，吴建玲作为出租方与伊恩公司作为承租方、北京华伟联行房地产经纪有限公司作为居间方签订《写字楼租赁合同》，约定吴建玲同意将位于北京市朝阳区十里堡甲3号A座25层28V出租给伊恩公司使用。免租期为10天，自2018年4月3日至2018年4月12日止，伊恩公司在免租期内免付租金。租赁期自2018年4月13日起租至2020年4月12日止，租期为贰年。租赁期满，吴建玲有权收回房屋，伊恩公司应在租赁期满日或之前，保持房屋设备及交房时附属配备完好状态，交还吴建玲。租金为每月19000元。租金支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金，押金相当于贰个月的租金38000元。如伊恩公司违反合同的约定，吴建玲可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补吴建玲损失，伊恩公司应按约定另行赔付。租赁期满后，吴建玲应与伊恩公司共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且伊恩公司已经结清房屋使用期间所产生的各项费用后七日内，吴建玲应将全额押金退还给伊恩公司。在装修和使用过程中，伊恩公司对承租区域内的主要结构及装置进行任何改动、改变或调整，应先征得吴建玲同意。合同自签订之日起，吴建玲、伊恩公司均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金。由于伊恩公司需对室内格局改动，如因燃气方面出现的问题由伊恩公司自行承担责任。合同落款处居间方联系人有朱保福。合同签订后，伊恩公司向吴建玲支付了押金38000元，并依约支付了两期共六个月的房租。后，伊恩公司未能继续履行租赁合同，2018年8月15日，伊恩公司与武保川签订了《解约协议》，约定：吴建玲与伊恩公司一致同意原租赁合同租赁期限自2018年8月17日终止，尚未履行的合同内容，终止执行。本协议签订时，伊恩公司已经足额支付至2018年10月12日的全部租金及其他费用，根据原租赁合同的实际履行情况，伊恩公司已经向吴建玲支付的押金不予退还，吴建玲应退还伊恩公司剩余租金34834元。关于武保川的身份，伊恩公司主张武保川为中介工作人员，吴建玲委托武保川办理交接手续；吴建玲则主张其曾与武保川一起与伊恩公司商谈过转租事宜，但未委托武保川签订解约协议。关于伊恩公司搬离涉案房屋的时间，伊恩公司主张其于2018年8月18日便搬离涉案房屋，吴建玲则主张不清楚伊恩公司何时搬出的，10月份才知道伊恩公司搬出。一审法院曾致电涉案房屋物业管理公司，物业公司工作人员称，伊恩公司于2018年8月18日搬走，搬离需物业公司开具出门条，开具出门条前物业公司会与业主联系。关于吴建玲主张伊恩公司赔偿的损失，吴建玲主张其房屋内原有灯具一套被伊恩公司拆除无法使用。价值28500元，并提交了2007年其购买灯具的发票，吴建玲还主张伊恩公司拆改了原有卫生间的结构并改动了上下水，导致漏水，维修水管花费3600元，吴建玲提交了视频以证明漏水情况，并称伊恩公司将房屋内原有的两个旗杆、一盆假花、一个书柜拿走，吴建玲申请居间方北京华伟联行房地产经纪有限公司工作人员朱保福出庭作证，朱保福称，签订租赁合同时，卫生间结构没有改变，房间内有灯具，吴建玲确有一部分物品留在涉案房屋，但不记得吴建玲具体留有哪些物品。伊恩公司则称，其入住后仅进行了刷墙、铺地毯、美化屏风墙，没有拆改房屋结构，没有改动上下水，灯具并非其拆除。一审法院认为：伊恩公司与吴建玲签订的《写字楼房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。关于涉案合同解除的时间，伊恩公司主张其于2018年8月18日搬离了涉案房屋，通过查明的事实看，虽未有明确的证据证明吴建玲曾委托武保川签署《解约协议》，但吴建玲曾与武保川一起与伊恩公司协商转租事宜，吴建玲应知晓伊恩公司已有不再继续租赁涉案房屋之打算，且结合物业公司的答复，伊恩公司于2018年8月18日搬离并通知业主，吴建玲亦应知晓伊恩公司于2018年8月18日搬离涉案房屋，吴建玲主张其2018年10月才知晓伊恩公司搬离，一审法院不予采信。故，一审法院认定涉案合同于2018年8月18日解除，吴建玲应当将多收取的租金退还伊恩公司，伊恩公司主张利息，缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于吴建玲主张的违约金和各项损失，涉案合同系因伊恩公司原因未能继续履行，依据合同约定，伊恩公司应支付两个月房租作为违约金，伊恩公司主张将其交付的押金抵扣违约金，符合合同约定，吴建玲诉请伊恩公司再行支付38000元违约金一审法院不予支持。关于灯具及房屋结构拆改损失，庭审中居间方北京华伟联行房地产经纪有限公司工作人员朱保福出庭作证称在签订合同时卫生间并不存在改动且房间内挂有灯具，且合同中亦写有伊恩公司需对格局进行改动，故一审法院采信吴建玲关于伊恩公司对卫生间格局进行改动的陈述，伊恩公司应赔偿吴建玲将房屋恢复原状造成的损失，吴建玲还提交了房屋漏水的视频，伊恩公司搬离房屋时并未与吴建玲进行交接，伊恩公司存在一定过错，一审法院结合吴建玲提交的发票、照片以及物品使用年限等对于吴建玲主张的修复费用及灯具损失酌情予以认定。吴建玲另主张伊恩公司返还旗杆、假花、书柜，但其并未提供证据证明将上述物品交付伊恩公司，故一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、伊恩公司与吴建玲于二〇一八年四月二日签订的《写字楼租赁合同》于二〇一八年八月十八日解除；二、吴建玲于判决生效后七日内返还伊恩公司房租三万四千二百元；三、伊恩公司于判决生效后七日内赔偿吴建玲灯具损失二千元；四、伊恩公司于判决生效后七日内赔偿吴建玲拆改房屋结构造成的损失五千元；五、驳回伊恩公司的其他诉讼请求；六、驳回吴建玲的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，吴建玲向本院提交了租赁合同、微信截图、收条、营业执照及身份证复印件，共同证明伊恩公司对涉案房屋进行拆改，影响了再次出租，造成吴建玲损失。伊恩公司发表质证意见称，关联性不认可，双方租赁要求和条件在合同中有明确约定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于灯具损失。涉案灯具购于2007年，距离双方解除租赁合同已逾十年，且灯具发票书写简单未体现数量，一审法院酌定灯具损失为2000元，并无不当，本院予以维持。吴建玲主张按灯具购置价格赔付，于法无据，吴建玲称灯具现市场价高于当时购置价格，但并未就此举证，本院不予采信。关于违约金。涉案合同系因伊恩公司原因未能继续履行，依据合同约定，伊恩公司应支付两个月房租作为违约金，伊恩公司主张将其交付的押金抵扣违约金，符合合同约定。吴建玲主张的违约金数额，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。关于拆改房屋结构造成的损失。吴建玲上诉主张伊恩公司拆改房屋结构造成其租金损失72000元。就此本院认为，租金的确定是双方协商的结果，前后两份租赁合同中月租金的高低并不能当然证明吴建玲存在的损失与伊恩公司的行为有因果关系，故对吴建玲的该项主张本院不予采信。一审法院根据本案实际情况酌情判令伊恩公司赔偿吴建玲拆改房屋结构造成的损失5000元，并无不当，故本院予以维持。吴建玲另上诉主张伊恩公司返还旗杆、假花、书柜，但其并未提供证据证明将上述物品交付伊恩公司，故一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，吴建玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2574元，由吴建玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 金妍熙审 判 员 蒙 瑞二〇二〇年八月二十七日法官助理 程惠炳书 记 员 刘 畅