湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7475号上诉人（原审原告、反诉被告）黎强，男，1988年11月11日出生，汉族，住湖南省男县。委托诉讼代理人黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人聂彬彬，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）陈嘉伟，男，1987年12月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。原审第三人：长沙市家仁地产经纪有限公司，住所地长沙市芙蓉区东屯渡街道火星大道新世纪安居苑B-1栋102号。法定代表人谭伟，总经理。委托诉讼代理人王泽君，男，汉族，1991年12月27日出生，住湖南省涟源市。上诉人黎强因与被上诉人陈嘉伟、原审第三人长沙市家仁地产经纪有限公司（以下简称家仁地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2019）湘0102民初12357号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人黎强上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定“合同中约定的房屋交易时间并未变更”，属于认定事实错误。1、陈嘉伟取得案涉房屋的产权时间是2015年7月6日，依长沙市人民政府的政策规定“四年后方可交易”，故案涉房屋在2019年7月6日前客观上无法交易，且长沙市“6.25政策”是不能预见的，属于不可抗力，黎强依法可免责。2、黎强于2018年7月25日向陈嘉伟支付购房款99.8万元，陈嘉伟并未催促黎强支付余款190万元，可见陈嘉伟对于因政策原因导致房屋买卖合同无法履行是清楚并认可的。二、当房屋符合交易条件后，黎强多次催告陈嘉伟办理交易手续，陈嘉伟拒不配合办理，构成违约。根据合同约定，陈嘉伟未按约定办理房屋交易手续，黎强有权解除合同并要求其承担违约责任。请求二审法院判决支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈嘉伟答辩称：一审判决认定实事清楚，适用法律准确，上诉人的上诉请求和理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人家仁地产公司陈述，因为长沙市政府的2018年“6.25政策”原因，房屋需满4年后才可以过户。2019年，案涉房屋可以过户时，黎强找到了买家，由于陈嘉伟没在长沙，一直联系不上，陈嘉伟没有回长沙配合过户，所以房屋买卖交易没有完成。上诉人黎强向一审法院起诉请求：一、解除黎强与陈嘉伟及家仁地产公司于2018年4月13日签订的《房地产买卖居间合同》；二、陈嘉伟返还黎强支付的购房款1104000元；三、陈嘉伟赔偿黎强装修损失450000元；四、陈嘉伟赔偿黎强中介佣金损失43980元；五、陈嘉伟向黎强支付违约金439800元；六、本案诉讼费由陈嘉伟承担。被上诉人陈嘉伟一审反诉请求：一、解除黎强与陈嘉伟签订的《房地产买卖（居间）合同》及《房地产买卖（居间）合同补充协议》，由黎强向其立即返还东郡华城广场508、3213、3214三套房屋；二、黎强支付违约金90.12万元；三、黎强按每月15020元（300400*5‰）的标准支付东郡华城广场508房、3213房、3214房三套房屋自2018年4月14日起至黎强实际返还房屋之日止的使用费，该使用费暂计算至2019年9月16日为256341元；四、黎强赔偿陈嘉伟中介佣金损失43980元；五、黎强承担本案全部诉讼费用。本案一审审理过程中，陈嘉伟向一审法院提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：一、黎强继续履行《房地产买卖（居间）合同》及《房地产买卖（居间）合同补充协议》，支付购房尾款190万元；二、黎强以欠款190万元为基数，按每年6%的标准支付自2018年7月6日起计算的逾期付款利息，该利息暂计算至2019年11月30日为15.96万元；三、黎强支付违约金30.04万元；四、黎强承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月13日，陈嘉伟（卖方）与黎强（买方）、家仁地产公司（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》，合同约定：买卖双方通过经纪方出售及购买长沙市；合同总价款为4398000元；签订本合同时，买方向卖方支付购房定金40万元；买卖双方均应向经纪方支付43980元作为佣金；如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十作为违约金；如卖方违约，卖方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十作为违约金；该合同与补充协议约定不一致的，以补充协议约定条款为准。同日，三方又签订了《房地产买卖（居间）合同补充协议》，约定：买方购买上述房产分两次付款，第一次在合同签订当天，买方支付150万元，其中40万元作为购房定金，110万元作为首付款，第二次买方付款于2018年7月5日前，卖方配合买方办理委托公证到买方指定人名下，公证处确认能出公证书，买方支付购买上述房产的全部房款尾款共计2898000元，卖方收到全部房款后签字办理公证。如买方在2018年7月5日前不能支付购买上述房款的全部尾款，则为买方违约，卖方有权解除房产证买卖合同并强制收回上述房产，买方支付的定金和买方使用期间装修投入款不予退还，归卖方所有；买方支付给卖方定金及首付款当天，卖方把上述房产提前交付给买方使用，买方可先进场装修，装修期间，如卖方违约，需返还双倍定金且赔偿买方装修款，如买方违约，则卖方所收取的定金和装修投入款不予退还给买方，归卖方所有；买方承诺已详细阅读并清楚知晓相关限购政策，如果出现由于限购政策规定导致买方指定的第三方购买上述房产不能办理网上签约、房屋登记等手续，买方愿意承担由此造成的一切法律责任，卖方不承担任何损失，卖方有权不退还买方已支付款项；买方购买的上述房产须在2018年12月30日前办理完过户手续，逾期卖方有权解除房产买卖合同并强制收回没有完成过户的房产，买方应按解除合同金额的30%向卖方支付违约金。2018年4月13日，黎强向陈嘉伟支付了房屋定金40万元及房屋首付款110万元，陈嘉伟分别出具了《收款收据》。2018年4月15日,黎强向家仁地产公司支付了中介佣金43980元。2018年7月25日，黎强向陈嘉伟支付了房屋购房款99.8万元。上述合同签订后，陈嘉伟向黎强交付了其位于东郡华城广场508房、3211房、3213房、3214房。2018年4月20日，黎强与湖南嘉亦鑫装饰有限公司（以下简称嘉亦鑫公司）签订《住宅装饰装修工程施工合同》，由嘉亦鑫公司负责东郡华城广场508房、3213房、3214房的房屋装修，工程总造价为348360元。黎强向嘉亦鑫公司支付装修款348360元，嘉亦鑫公司出具了收据。房屋装修后，黎强购买了部分家具及装饰，自述其中东郡华城广场508号房屋花费39877元，东郡华城广场3213号房屋花费31206元，东郡华城广场3214房屋花费39048元。本案审理过程中，黎强向一审法院提交《评估申请书》，请求对位于长沙市房屋可移动部分及不可移动部分的全部装饰装修（包括但不限于硬装、软装、家具、家电、窗帘、挂画及装饰品等）所产生的费用委托评估机构进行评估。一审法院依法委托湖南英特资产评估有限公司对该房屋装修价值时点为2019年11月4日的市场价值进行了评估，评估结果为476046元，其中可移动部分装饰装修108074元，不可移动部分装饰装修366772元，运费及卫生费1200元。另查明：1、2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》规定“在本市限购区域内购买的商品房，须取得不动产权属证书满四年后方可从事交易”。陈嘉伟名下位于长沙市房屋的产权取得时间均为2015年7月6日；2、2018年7月25日，陈嘉伟按黎强要求与李艳签订《房屋买卖合同》，将其名下位于长沙市房屋出卖给李艳，双方于2018年8月6日就上述房屋办理了产权变更登记。一审法院认为，黎强与陈嘉伟、家仁地产公司签订的《房地产买卖（居间）合同》、《房地产买卖（居间）合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方当事人均应严格履行，非因法定或约定事由，不得擅自解除。黎强主张因长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，涉案房屋不满足该通知规定的交易条件，双方当事人协商变更了房屋交易时间，并在涉案房屋满足交易条件后多次催促陈嘉伟办理房屋产权过户手续，但陈嘉伟拒绝履行合同义务，黎强有权解除双方签订的《房地产买卖（居间）合同》并赔偿相关损失。一审法院认为首先黎强并未提供证据证明双方已经就房屋交易时间变更达成了一致，且陈嘉伟在案件审理过程中也予以否认，合同中约定的房屋交易时间并未变更；其次，黎强、陈嘉伟签订了《房地产买卖（居间）合同》、《房地产买卖（居间）合同补充协议》两份合同，补充协议系对前一份合同条款的补充，且在第一份合同中明确约定了该合同与补充协议不一致的，以补充协议约定条款为准。补充协议第三条明确约定“黎强应于2018年7月5日前支付第二笔购房款，陈嘉伟收到全部购房款后双方签字办理公证”。黎强具有先付款的义务，但其未在合同约定的期限内履行付款义务，陈嘉伟有权拒绝办理房屋公证及过户手续；再次，黎强向陈嘉伟支付了东郡广场3211号房屋的购房款后，陈嘉伟也配合黎强办理了房屋过户后续，由此可证明黎强具有先付款的义务，该房屋也不符合《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》的交易条件，但双方仍在长沙市不动产登记中心办理了房屋产权过户。且合同中约定对因限购政策造成不能网签过户等，买方自行承担一切责任，买卖双方对政策应该是有预估的，故黎强要求解除双方签订的《房地产买卖（居间）合同》及要求陈嘉伟退还已付购房款、装修损失、中介佣金、违约金等费用的诉讼请求，没有合同约定及法律规定，一审法院不予支持。陈嘉伟要求黎强继续履行《房地产买卖（居间）合同》、《房地产买卖（居间）合同补充协议》及支付购房尾款190万元的诉求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以准许。黎强未在规定期限内履行付款义务，已经构成了违约，应承担相应的违约责任。但陈嘉伟明知黎强购买房屋不是用于自住，是用于再次出售，且黎强逾期付款时陈嘉伟也未积极主张权利，陈嘉伟对合同未全部履行也存在一定责任，故对陈嘉伟要求黎强支付违约金的诉讼请求，不予支持，仅支持逾期利息，即以190万元为基数，自2018年7月6日起按年利率6%的标准计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，根据《最高人民法院》第二条的规定，判决：一、驳回黎强的全部诉讼请求；二、黎强与陈嘉伟签订的《房地产买卖（居间）合同》、《房地产买卖（居间）合同补充协议》继续履行；三、黎强于本判决生效之日起十日内向陈嘉伟支付购房尾款190万元；四、黎强于本判决生效之日起十日内向陈嘉伟支付逾期利息（以190万元为基数，自2018年7月6日起按年利率6%的标准计算至清偿之日止）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回陈嘉伟的其他诉讼请求。本案本诉受理费23102元，保全费5000元，反诉受理费7807.2元，合计35909.2元，由黎强负担。二审中，上诉人黎强向本院提交了5份证据，分别是：证据1，经纪方吴雄辉与李前根的微信聊天记录，拟证明黎强通过短信、微信及电话多次联系陈嘉伟和其父亲的同时，黎强方李前根从2019年6月份开始就多次通过经纪方联系陈嘉伟，想确定其回长沙办理过户的时间，陈嘉伟一直不予回应。证据2，陈嘉伟在一审中提交的微信聊天记录，拟证明陈嘉伟一审中提交的证据三“陈嘉伟与吴雄辉的微信聊天记录”，可以印证前面证据1的真实性，且根据该聊天记录可知，陈嘉伟问吴雄辉“剩下的房子怎么处理”，吴雄辉回答的意思是黎强这边愿意等到房子满足过户条件后再交易。证据3，陈嘉伟与胡淑元于2019年5月13日签订的《房屋买卖合同》、2019年7月19日签订的解除《房屋买卖合同》协议书、胡淑元于2019年7月19日出具的《收条》、杨浪于2019年7月19日出具的《收条》、李前根转账凭证。拟证明1、在陈嘉伟取得房屋产权届满4年前，黎强方即找到了买受人胡淑元购买508房，于2019年5月13日签订房屋买卖合同，并约定在2019年7月15日前产权过户手续；2、陈嘉伟未按约定期限回长沙办理交易手续，经催告后仍未办理，导致与胡淑元签订的房屋买卖合同违约，李前根于2019年7月19日合同解除当日，向胡淑元支付违约金28000元，向中介方杨浪支付违约金6000元。证据4，陈嘉伟与阎月明于2019年5月21日签订的《房屋买卖合同》、2019年8月7日签订的解除《房屋买卖合同》协议书，阎月明与2019年8月7日出具的收条、杨浪于2019年8月7日出具的《收条》、转账凭证，拟证明1、在陈嘉伟取得房屋产权届满4年前，黎强方即找到了买受人阎月明购买3214房，于2019年5月21日签订房屋买卖合同，并约定在2019年8月18日前办理产权过户手续，经催告后仍未办理，导致与阎月明签订的房屋买卖合同违约，许靖于2019年8月7日合同解除当日，向阎月明支付违约金28000元，通过李前根向中介方杨浪支付违约金6000元。证据5，解除留置通知书，拟证明陈嘉伟被株洲市监察委员会采取留置措施，直至2019年9月6日才被解除留置措施，是陈嘉伟的原因导致房屋不能按约过户交易。被上诉人陈嘉伟的质证意见是：对证据1，聊天记录三性均有异议，该聊天记录并不是跟陈嘉伟的聊天记录，与陈嘉伟无关，该证据也不属于新证据。证据2，真实性、合法性没有异议，该证据恰好证明陈嘉伟在此前一直在催促上诉人黎强办理过户手续，并要求其支付购房尾款。证据3、4，三性均有异议，不是新证据，陈嘉伟一方均不知情，也没有参与，黎强方也没有陈嘉伟的任何授权。按照陈嘉伟与黎强的合同约定，是黎强一方必须要交完全款，陈嘉伟才配合办理过户的手续，黎强一方在交完全款之前，并没有资格以陈嘉伟的名义出卖房屋，也没有资格要求陈嘉伟配合过户。且解除合同协议书签订的时间均在合同约定的房屋过户的期限以内。证据5，真实性没有异议，陈嘉伟确实在2019年6月12日至2019年9月6日期间被留置。原审第三人家仁地产公司对上诉人黎强提交的证据的质证意见是：证据1，三性没有异议，6月吴雄辉多次联系陈嘉伟和陈嘉伟的父亲。证据2，三性没有异议。证据3、4，我方没有参与，我不清楚。证据5，与我方没有关系，我不清楚。根据各方的举证、质证，对上诉人提交的4份证据，本院审查后认为：证据1，可以证明黎强方在2019年6月份开始多次联系陈嘉伟，但没有联系上陈嘉伟本人（陈嘉伟因被留置，无法联系）。证据2，真实、合法，能够证明陈嘉伟愿意配合办理剩余房屋的过户手续。证据3、证据4，其真实性无法核实，相关人员没有出庭作证，且没有证据证明签订该两份房屋买卖合同经过了陈嘉伟的授权同意，故本院不予认定。证据5，真实、合法，能够证明陈嘉伟在2019年6月12日起至同年9月6日曾被株洲市监察委员会采取留置措施，无法与外界保证正常联系。本院二审查明的其他事实与一审无异。本院认为，上诉人、被上诉人及家仁地产公司于2018年4月13日签订的《房地产买卖（居间）合同》及《房地产买卖（居间）合同补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。黎强诉请解除双方签订的房屋买卖合同，陈嘉伟最终反诉请求继续履行合同，说明双方并未就解除合同协商一致，达成解除合同的合意。由于双方在补充协议中明确约定“黎强应于2018年7月5日前先行支付全部购房尾款，否则视为买方违约”，而黎强并未在2018年7月5日之前付款，也没有证据证明双方已经达成变更付款时间的合意，可以认定黎强违约在先，故对黎强要求解除双方签订的房屋买卖合同、返还房款、赔偿装修损失等诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。根据《长沙市人民证明办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，结合陈嘉伟于2015年7月6日取得案涉房屋的产权这一基本事实可知：案涉房屋已于2019年7月6日具备上市交易的条件，故案涉合同可以继续履行。由于双方在签订合同及补充协议时就约定“买方承诺已知晓相关限购政策，如果出现由于限购政策规定导致买方指定的第三方购买上述房产不能办理网上签约、房屋登记等手续，买方愿意承担由此造成的一切法律责任”。故黎强与陈嘉伟签订该合同时，双方就明知涉案房屋的实质买受人并非黎强本人，黎强的目的是再次出售，加之陈嘉伟的案涉房屋有一段时间被限售、陈嘉伟亦有一段时间不能与外界保持正常联系等多种原因，对陈嘉伟要求黎强支付违约金的诉讼请求，亦不予支持。本案一审认定事实清楚，判决适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7807.2元，由上诉人黎强负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年八月二十四日书记员 刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。