吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1242号上诉人（原审原告）：王某，原住吉林省敦化市，现羁押于延吉市看守所。委托诉讼代理人：胡某，吉林冠宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：安某(系黄某丈夫)，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金某，吉林孚达律师事务所律师。上诉人王某因与被上诉人黄某房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王某的委托诉讼代理人胡某，被上诉人黄某的委托诉讼代理人安某、金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某上诉请求：撤销一审判决,改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由:1.被上诉人提出要比照大洲房地产公司新的租金价格交付租金，双方没有形成一致意见,被上诉人因此拒收房屋租金。上诉人与被上诉人均有继续履行租赁合同的真实意图，本案不存在解除房屋租赁法定情形。因双方约定的年租金是100万元，合同履行期间，被上诉人向上诉人索要租金150万元，因此上诉人逾期交纳房屋租金是因双方对房屋的租金数额发生争议。2019年10月23日因大洲房地产开发公司申请破产，2019年12月8日经延大律师事务所通知解除了上诉人与大洲房地产公司之间的房屋租赁合同，并重新签订了房屋租赁合同，议订了新的房屋租金价格。被上诉人借机要求比照上诉人重新租赁大洲房地产开发公司的房屋租金价格交付租金，上诉人表示与黄某名下的房屋租赁合同有效，不同意上涨租金，因而上诉人向被上诉人交付原价房屋租金，被上诉人明确表示拒收。2.不适当履行合同不必然导致合同解除，上诉人逾期交付租金不构成根本违约，虽然合同中约定的解除情况条件已发生，但事出有因，不符合解除合同的法定条件。上诉人逾期交付租金的行为不能导致被上诉人不能实现合同目的。一审简单试用合同约定的逾期交付租金可以解除合同的约定，判决支持被上诉人解除合同的请求与法理相悖。3.解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同，导致上诉人的交易安全和稳定，破坏利益严重失衡，解除合同与合同无效的法律后果相同，按一审判决被上诉人解除合同后，将会导致上诉人的利益失衡，上诉人租用被上诉人房屋用于开设酒店，因此租用时间约定为15年，对租用全部房屋进行了装修改造，费用高达1500万元，在上诉人租用的第二年便发生了共同出租人大洲房地产公司申请破产的情形，因此中止与大洲房地产公司之间的房屋租赁关系，是根据破产法的相关规定，不得已的行为，被上诉人借机敲诈上诉人，也要求上涨租金，否则拒收租金，以延期交付租金的时间达到了约定的解除合同的条件为由，向上诉人发出通知解除租赁合同。对于这种以合法形式掩盖非法目的的主张，是不应得到法律的支持。黄某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王某向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认被告给原告送达的解除《房屋租赁合同》及《补充协议》通知书不发生法律效力；2.判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年11月9日和2017年11月16日，原告与被告黄某以及延边大洲房地产开发有限公司签订了房屋租赁合同及补充协议，此后双方再次签订了一份补充协议。三份协议约定，被告将其名下已取得房屋产权证的1837.22平方米房屋连同延边大洲房地产开发有限公司（以下简称大洲公司）名下的房屋出租给原告开办延边颐和酒店有限公司作为公司的营业用房。协议约定全部房屋租金为100万元，租赁期限为15年，自2017年11月26日至2033年7月31日止。2019年10月23日，因大洲公司申请破产，吉林延大律师事务所作为管理人给原告下达了解除《房屋租赁合同》及《补充协议》通知。现被告作为私有房屋的所有权人，亦通知原告解除其名下1837.22平方米房屋的《房屋租赁合同》及《补充协议》。原告认为，被告给原告送达的解除《房屋租赁合同》及《补充协议》通知没有事实和法律依据，应认定解除合同的通知不发生法律效力。黄某一审辩称：1.原告主张的房屋租赁合同第九条第三款9.3明确规定，上交房租及各种费用逾期30天以上甲方有权解除合同，并不承担乙方任何损失；第11.4款明确规定，如乙方违约本合同，应承担违约责任，原告方已支付的租赁费于2019年3月25日到期，远超过合同所约定的逾期，这是双方约定的解除条款。2.原告方不但违约，而且进行非法活动，私刻大洲公司的公章，进行违法活动，严重损害大洲公司及本案被告黄某的名誉和经济利益，原告在另案羁押，根本没有履行合同的能力，不能达到合同所规定的目的，这是法定解除情形，故被告认为通知王某解除合同是有事实依据和法律依据的，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2017年11月9日，大洲公司（出租房和甲方）、黄某与王某（承租方和乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定甲方坐落于延吉市××路建筑面积为6127.66平方米的房屋（包括黄某名下的已取得房屋产权证的1837.22平方米房屋）及其附属设施和配套设施出租给乙方，租赁期为12年，自2017年11月26日至2030年3月25日，第一个租期为4年（自2018年3月26日至2022年3月25日止）租金为每年100万元整，第二个租期为4年（2022年3月26日至2026年3月25日止）每年租金为110万元，第三个租期为4年（自2026年3月26日至2030年3月25日止）每年租金为120万元，每年的3月1日前一次性交付第二年租金，甲乙双方签订合同之日起7日内支付一年租金100万元。合同第九条3项约定上交房租及各种费用逾期30天以上，甲方有权解除合同，不承担乙方任何损失等内容。2017年11月16日，又签订补充协议，将租赁合同租赁期限变更为租赁期15年，自2017年11月26日至2033年7月31日止，每年8月1日为租金交付日。签订合同后，2017年11月13日大洲公司收取了租金100万元，王某对外以全季酒店的名义进行营业。2019年8月12日，大洲公司向全季酒店下发催缴租金通知书，内容为“贵方租赁大洲酒店房屋，双方约定每年8月1日为租金交付日，但贵方至今未交付租金，于2019年8月13日之前交付租金150万元，若到期还未交付租金，我方将停水、停电，因此造成的损失及后果全部由贵方承担”。但到期后，原告没有交付租金100万元。2019年10月23日，因大洲公司向延边州法院申请破产，2019年12月9日，被告黄某向原告王某下发通知书，内容为“延边大洲房地产开发有限公司于2019年8月5日向延边州中级人民法院申请破产，延边州中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）吉24破申2号民事裁定书，裁定受理破产申请，并于2019年10月11日作出（2019）吉24民破3号决定书，指定吉林延大律师事务所担任管理人。2019年12月3日，延边州中级人民法院作出（2019）吉24民破3-1民事裁定书，裁定自2019年12月3日起对延边大洲房地产开发有限公司进行整顿。2019年10月24日，破产管理人向你发出通知，决定解除延边大洲房地产开发有限公司与你签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》。大洲公司与你签订的上述《房屋租赁合同》及《补充协议》的租赁房屋（6509.96平方米）当中，1837.22平方米的产权属于黄某。鉴于破产管理人的解除决定及你的代理人胡某于2019年12月8日签署的《确认函》，现通知解除上述《房屋租赁合同》及《补充协议》”。另査，原告王某涉嫌刑事犯罪，现羁押于延吉市看守所。一审法院认为，2017年11月9日签订的房屋租赁合同和变更租赁合同期限的补充协议，系三方当事人真实意思表示，应为有效合同。大洲公司和被告黄某已交付租赁物，原告王某已开始营业，并缴纳了第一年租金100万元，但原告王某于合同约定的租金缴纳日期8月1日之前未缴纳第二年租金100万元（包括黄某的租金），即逾期30日未缴纳租金，构成违约，被告黄某下发通知要求解除租赁合同，并无不当。且大洲公司出租的房屋和黄某名下的出租房屋为整体，大洲公司已进入破产程序，黄某亦不宜继续履行租赁合同。因此，原告要求依法确认被告黄某给原告送达的解除《房屋租赁合同》及《补充协议》通知书不发生法律效力的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告王某负担。二审中，黄某为证实自己主张向本院提供如下证据。证据1：原延边大洲房地产开发有限公司法定代表人安某与王某之间的微信聊天记录。证明2019年8月12日，延边大洲房地产开发有限公司向王某发出催缴租金通知书，其中约定租金为150万元，王某表示同意。王某质证称，对真实性与证明目的均有异议。第一，王某与黄某、延边大洲房地产开发有限公司签订的三份协议均约定年租金为100万元，而黄某与延边大洲房地产开发有限公司向王某索要的租金是150万元，不符合合同约定。第二，该聊天记录的内容是否是王某的真实意思表示，是否是王某本人的微信，代理人不能确认。即使是王某本人的微信，也是黄某和延边大洲房地产开发有限公司与王某恶意串通，侵害了王某其他合伙人权益的侵权行为，不是合法行为，不能作为本案的定案依据。王某涉嫌侵占其他合伙人赖月辉、高林等人的投资款项，该案正在人民法院审理中。本院认为，黄某未提交其他证据证明上述微信聊天记录为为王某本人的微信，本院无法核实该微信使用人是否为王某，故对上述证据的真实性不予采信。证据2:2019年12月8日《确认函》一份，证明系延边大洲房地产开发有限公司、黄某、王某的三方代表开会并讨论签订了2019年12月8日的租赁合同，并后附《确认函》，王某方确认了《确认函》的内容并进行了签字。王某质证称，《确认函》中的签字是代理人替王某签的，代理人本人也进行了签字。对证明目的有异议，该《确认函》确认的是延边大洲房地产开发有限公司名下的财产，因延边大洲房地产开发有限公司破产，故解除原租赁协议，在协商继续履行原租赁协议的过程中，经延边大洲房地产开发有限公司破产管理人协调，由颐和酒店重新与延边大洲房地产开发有限公司签订租赁协议。在该协议签订过程中，黄某的代理人安某提出，一并终止黄某名下房产的租赁协议，因黄某未涉及破产，故明确表示不同意终止原协议，并明确表示按原约定的租金即100万元履行，当王某方按照原合同的比例交付租金给安某时，安某表示按照涨价后的租金缴纳，否则拒收。因储蓄存款是实名制，王某方未掌握黄某名下银行卡的账号，故不能提存。本院对该证据的真实性予以采信。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”2017年11月9日签订的房屋租赁合同和变更租赁合同期限的补充协议，系当事人的真实意思表示，应为有效合同。双方应按合同约定履行各自的义务。大洲公司和黄某已交付租赁物，王某亦开始营业，但只缴纳了第一年租金100万元，在合同约定的租金缴纳日期8月1日之前未缴纳第二年租金100万元（包括黄某的租金），即逾期30日未缴纳租金，故构成违约，黄某基于合同约定享有解除权，况且大洲公司出租的房屋和黄某名下的出租房屋为整体，大洲公司已进入破产程序，黄某亦无法继续履行租赁合同，因此黄某向王某通知要求解除合同并无不当。一审确认解除《房屋租赁合同》及《补充协议》通知书发生法律效力并无不当，本院予以维持。王某虽抗辩其逾期交纳房屋租金是因黄某提高案涉房屋租金所致，但未能提供充分证据证明，故本院对该项辩解不予支持。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王某负担。本判决为终审判决。审 判 长 朴 美 兰审 判 员 池 东 波审 判 员 申 成 日二〇二〇年八月二十八日法官助理 （许贞兰书 记 员 朴 美 英