浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初1444号 原告：张桂利，女，1982年8月20日出生，汉族，住上虞区。 委托诉讼代理人：李政，浙江迈远律师事务所律师。 被告：沈德生，男，1967年4月16日出生，汉族，住上虞区。 被告：王仲仙，女，1971年3月5日出生，汉族，住上虞区。 被告：沈炜，女，1993年10月29日出生，汉族，住上虞区。 委托诉讼代理人：李飞英，浙江民间律师事务所律师。 原告张桂利与被告沈德生、王仲仙、沈炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年4月15日、8月7日公开开庭进行了审理。原告张桂利及其委托诉讼代理人李政、被告沈炜委托诉讼代理人李飞英到庭参加诉讼，被告沈德生、王仲仙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告履行合同义务，将位于绍兴市上虞区××镇××幢××单元××室的房屋产权过户给原告；2、判令三被告向原告支付违约金25万元（房屋总价的百分之五十）；3、判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年2月15日，原告和三被告签订《房屋买卖协议》，约定由三被告将位于上虞区××镇××幢××单元××室的房屋出卖给原告，房屋占地面积46.5平方米并包括附房11.9平方米，合同约定房屋总价为182709元，合同签订后，原告一次性付清全部房款，三被告也将房屋交付原告居住使用至今。期间，原告对该房屋进行了装修，总计花费高达二十万元。经原告多次催促，直至本次起诉前，三被告一直不肯履行房屋过户义务，为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求如上。 被告沈炜辩称，首先，原告与三被告签订的买卖合同系无效合同，1.根据房产证登记信息，取得产权三年内不得上市交易，属于违反法律效力性强制规定；2.被告沈炜并不知情，合同中签字也不是本人签字；3.原告并无款项交付凭证，约定是一次性交付款项，根据原告提供收据与合同约定相差九个月，交付金额也不一致；其次即使法院认为有效，也属于履行不能，被告沈炜已经支付被告沈德生、王仲仙房屋足额款项，现已全部过户至被告沈炜名下，故要求驳回原告全部诉讼请求。 被告沈德生、王仲仙未到庭，亦未提供书面答辩状，视为放弃答辩权利。 原告围绕诉讼请求依法提交证据如下： 1.买卖协议一份，证明原告与三被告签订房屋买卖协议的事实； 2.房产证复印件一份，证明三被告对房屋系共同共有，有权出售的事实； 3.收据一份，证明被告沈德生收到原告最后一笔购房款10万元的事实； 4.录音一份，证明原告已付清购房款的事实； 5.物业收据一份，证明原告一直占有使用案涉房屋的事实。 被告沈炜质证认为，证据1与复印件不一致，同时也没有提供付款凭证，根据合同约定，原、被告均清楚该房屋当时不能上市交易，被告沈炜也没有在合同中签字；证据2证明目的有异议，被告沈炜在2014年已成年，并未委托任何人处分房产；证据3付款时间、金额与合同约定不一致，性质也不明确，三性均有异议；证据4真实性没有异议，合法性、关联性均有异议，录音未经被告沈炜同意，被告沈炜的回复仅是礼节性回复，不能认为其对父母买卖案涉房屋及收取款项的认可，且钱某1于原告之间存在亲属关系，其陈述不能证明案件事实；证据5水岸新城小区的物业是否为众志物业管理有限公司不清楚，同时即使交了物业费也不能证明使用了房屋。 被告沈炜提供证据如下： 6.不动产权证一份，证明案涉房产已登记在被告沈炜名下的事实； 7.银行卡客户交易明细三份，证明被告沈炜支付被告沈德生32万元房款的事实； 8.交易明细表及转账业务回单各一份，证明被告沈炜支付被告王仲仙28万元购房款的事实。 原告质证认为，证据6真实性无异议，但证明目的有异议，原告诉请就是要求三被告过户，现房产仍在被告沈炜名下，过户不存在法律障碍，根据买卖合同约定，过户前不得再进行买卖、抵押等，被告已经违约；证据7、8真实性无异议，但支付用途不清楚，况且在后行为不能影响在先行为的效力，同时案外人朱恭敏是谁也不清楚。 被告沈炜申请对房屋买卖合同中签名进行鉴定，本院委托浙江大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心出具鉴定意见书一份，鉴定结果为：房屋买卖协议中沈炜签名非本人所签。 原告质证认为，对鉴定意见真实性、合法性没有异议，至于协议中签名是否为沈炜所签跟本案处理结果没有关系，因为我们主张表见代理成立，上次庭审中已经陈述过意见，所以我方认为这个鉴定结果与本案没有关联性。 被告沈炜质证认为，鉴定意见书的三性均无异议，能证明被告沈炜在上次庭审中陈述的抗辩意见成立，本案案涉房屋买卖协议中“沈炜”不是由沈炜本人所签的事实。 原告申请证人钱某1、钱某2出庭作证，本院予以准许。 证人钱某1陈述如下：2014年的时候被告沈德生有两套房子，因为经济困难要卖，其委托我给他去卖房子，我介绍过好几个，后来原告要，我给他们牵线，双方协商好之后，先付2万首付款，然后再写了一张协议，在房价的基础上加了4万元，房屋买卖协议上的签字是我本人所签，被告沈德生、王仲仙都在场，被告沈炜我没有看到；后续去银行取钱，我也去的，原告给了被告沈德生10万元，但是没有经我手。原告是我侄女。 证人钱某2陈述如下：我陪原告张桂利去银行取了10万元，然后去了被告沈德生家里，给了他，他当场出具了一份收据，我也在上面签了名。 原告质证认为证人钱某1和钱某2向法庭陈述的房屋交易过程以及款项交付过程跟原告起诉的事实基本符合。钱某1提到房屋实际价款是在协议价格基础上另加4万元，我们当时起诉是多加了3万元，据原告回忆这个数字确实记不清了，钱某1在这个过程中也付出了劳动，拿了1万元的劳动报酬。所以钱某1向法庭陈述的去银行取钱的时候是10万元，我们陈述是9万元。另外证人钱某1、钱某2与原告确实是叔叔侄女、堂姐堂弟的关系，但是关系并没有那么亲近。 被告沈炜质证认为，我方对证人证言的三性均有异议，证人钱某1、钱某2系原告张桂利的亲属，而且证人一上来也没有向法庭陈述自己的身份关系，也是有意隐瞒。证人钱某1的陈述前后矛盾，一个是他自己前后矛盾，他与第一次庭审中原告本人自己的陈述矛盾。钱某1认为只知道付首付款，其他不清楚，后面经原告代理人诱导性的发问后又陈述了银行取钱的事。第二个是证人钱某1本人自己陈述加了4万元，而原告自己陈述是加了3万元，现在原告解释说是钱某1拿了1万元的劳动报酬，也就是说证人钱某1与本案有利害关系。原告在第一次庭审中讲到付款是9万余元，而代理人在询问证人钱某1时候说是10万元整的，又自相矛盾。所以基于以上几点，我方认为证人钱某1的笔录应当不予采纳。证人钱某2的笔录，其陈述原告不仅是他堂姐而且还是同事，刚才证人钱某2说只知道现金交易过程，后面经原告诱导，又说这是房价款已经全部付完，都有录音录像的，所以我们有理由相信这两个证人也是接受了原告方关于本案情况的交代，所以对于上述两个证人证言对其证据三性均有异议。 被告沈德生、王仲仙未到庭，视为放弃质证权利。 经审查，本院认为，证据1系原件，符合证据三性要件，本院予以认定；证据2虽是复印件，但经本院查证，在房屋于2020年1月2日过户之前，确为三被告所共同共有，本院予以认定；证据3，经本院向被告沈德生询问，其认可收到该笔房款，签字也是其本人所签，故本院予以认定；证据4，被告沈炜对真实性没有异议，且录音内容与证人证言能相互印证，可证实原告已付清房款，故本院予以认定；证据5、6系原件，本院予以认定；证据7，经与被告沈德生核实，被告沈炜曾归还两套房屋贷款12万元，本院通知被告沈德生提供两套房屋贷款合同，但均未提供，故证据7与本案关联性无法确认，不予认定；证据8,2020年8月7日上午，本院前往案涉房屋小区勘察，偶遇被告王仲仙向其了解情况，但其拒绝回答本院问题并拒绝做笔录，同时证据8的款项并非是从被告沈炜账户转出，故该笔款项与本案关联性亦无法确认，故不予认定。至于证人钱某1的证言，在原、被告交付三笔房款过程中参与了两次，两次交款过程与原告陈述基本一致，差别在于房价在原合同基础上增加了3万元还是4万元，经多方核实，证人钱某1在该房屋交易过程中可能收取了一定的介绍费，被告沈德生也不愿正面回答该问题，故该1万元的差额并不影响证人证言的真实性，故本院予以采信；关于证人钱某2的证言，经本院向被告沈德生出具证据3后，其表示是真实的，故本院对证人钱某2的证言予以采信。另浙江大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，符合证据三性要件，本院予以认定。 根据以上证据及原告张桂利、被告沈炜在庭审中陈述，本院认定事实如下：2014年2月15日，原、被告经案外人钱某1介绍达成房屋买卖意向，并签订《房屋买卖协议》一份，约定由被告沈德生、王仲仙、沈炜将位于上虞区××镇××幢××单元××室的房屋出卖给原告，合同约定房屋总价为182709元，实际成交价在此基础上增加约4万元，三被告签字（被告沈炜签名系被告沈德生代书）后交与原告，原告亦在合同中签字确认，其后原告分三次将购房款全部付清，其中证人钱某1参与了前两次购房款交付，证人钱某2参与了第三次购房款交付，原告随后将房屋进行装修后入住至今；2020年1月2日，被告沈德生、王仲仙将案涉房屋的份额全部转让给被告沈炜并办理了房屋过户手续；原、被告因房屋所有权发生争议，诉至本院。 本案争议焦点： 一、原、被告签订的买卖合同是否有效？ 1.三被告在房屋买卖协议上签字、按手印时，原告并未在现场，现经查明，买卖协议中被告沈炜签名系被告沈德生代签，但基于三被告间是父母与女儿关系，故原告有理由相信被告沈炜是其本人所签及按手印，现被告沈炜以协议签订时已成年，其他共有人无权处分自己份额为由，要求主张合同无效，并不符合合同无效条款，本院不予支持；2.被告沈炜认为原、被告签订房屋买卖协议时间为2014年2月15日，而案涉房产原产权证书中载明“自核发产权证之日起三年内不得上市交易”，故其认为原、被告的房屋买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。但应当指出的是，此处的无效情形只限于法律和行政法规，不能任意扩大范围，这里的法律指全国人民代表大会及其常务委员会所制定，行政法规指的是由国务院所制定，而本案产权证书中载明内容不属于上述范围，故原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，应受法律保护。 二、被告沈德生、王仲仙将房屋份额转让给被告沈炜是否合法有效？ 2014年2月15日，被沈德生、王仲仙将案涉房屋出售给原告张桂利是清楚的，而2020年1月2日，被告沈德生、王仲仙将房屋份额全部转给被告沈炜时，基于父母与子女的关系，被告沈德生、王仲仙未将房屋多年前已出售的事情告知被告沈炜，本院实难相信，况且被告沈德生、王仲仙居住房屋与案涉房屋在同一小区，被告沈炜这么多年均不知自家房屋已出售，不符合生活常识；另根据转账记录，被告沈炜认为支付了购房款32.2万元，该款项与本案关联性尚无法确认，退一步讲，即使是支付案涉房屋的款项，而依据被告沈德生陈述，其中20万元为支付被告王仲仙所占份额，另12.2万元为支付两套房屋贷款，本院已告知被告沈德生提供两套房屋贷款合同，但均未提供，而案涉房屋面积偏小，即使有归还案涉房屋贷款，在12.2万元中也占较少比例，据此推算，被告沈炜以20多万元即取得了案涉房屋三分之二的份额，该价格明显低于市场价，故被告沈德生、王仲仙将房屋份额转让给被告沈炜的行为属于双方恶意串通，损害第三人利益的行为，应属无效。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，自原产权证核发之日距今已超三年，原告要求三被告履行合同义务，协助办理过户手续，本院予以支持；另原告要求三被告支付违约金25万元（房屋总价的百分之五十），但并未提供损失依据，故据协议书约定计算的违约金，显属过高，本院经综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定三被告每人各支付原告违约金1万元。被告沈德生、王仲仙经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告沈德生、王仲仙、沈炜应于本判决生效之日起三日内协助原告张桂利办理梁湖街道水岸新城21幢3单元406室房产过户手续； 二、被告沈德生、王仲仙、沈炜应于本判决生效之日起三日内各支付原告张桂利违约金10000元； 三、驳回原告张桂利其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5050元，减半收取计2525元，财产保全费2684元，合计5209元，由原告张桂利负担2250元，由被告沈德生、王仲仙、沈炜负担2959元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  闫利峰 二〇二〇年八月三十一日 书记员  刘莎莎 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ??? ??10?