广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15857号上诉人（原审原告）：广州安吉房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市白云区黄庄南路蓝月街38号107房。法定代表人：吴晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏演，广东顺行律师事务所律师。委托诉讼代理人：关程徽，广东顺行律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州越秀兴业地产代理有限公司（原广州城建开发兴业房地产中介有限公司），住所地：广东省广州市天河区体育西路189号。法定代表人：何硕慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：米蕾，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。上诉人广州安吉房地产代理有限公司（以下简称安吉公司）因与被上诉人广州越秀兴业地产代理有限公司（以下简称兴业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。安吉公司上诉请求：1.判令兴业公司支付报酬150049.43元；2.判令兴业公司承担所有诉讼费用。事实和理由：一审法院认定房屋的成交不符合双方约定的代理费的结算条件，属于事实认定错误。经一审法院确认，安吉公司引荐并成功销售两套房屋，售价共计7783270元，安吉公司作为受托人，完成委托人的事务，委托人应当向其支付报酬150049.43元。本案中，安吉公司已经按规定报备，如果存在“购买客户应必须60天未到访过”的情况，兴业公司应当及时反馈该信息，安吉公司可据此放弃此次引荐，但兴业公司没有及时告知安吉公司客户到访过的情况，而是等安吉公司完成所有的委托工作，协助客户顺利完成房屋的交易，甚至于房屋的交易完成两个月后，才告知安吉公司存在“购买客户必须60天未到访过”的事情，并以此为由拒绝支付代理费，对安吉公司不公平。兴业公司的上述行为属于骗取安吉公司劳动力，严重违反诚实信用原则。鉴于安吉公司已付出劳动，兴业公司怠于履行通知义务，由此造成的不利后果应由其自身承担，故兴业公司应当支付委托费用。综上，恳请二审法院判如所请。兴业公司二审答辩称，请求法庭驳回安吉公司的诉讼请求。一、安吉公司清楚带客规则、有效客户认定标准和佣金的计算条件，在带客前就应该自行了解清楚客户是否为有效客户，安吉公司提供的证据5及兴业公司提供的证据4表明安吉公司知悉客户到访过项目，不属于有效客户，因此不符合佣金支付条件，兴业公司不应向其支付佣金。二、安吉公司将客户带到现场后未提供后续跟进服务，相关签约交税、按揭、办证等工作均由兴业公司跟进处理，因此安吉公司所称协助客户完成交易的说法不符合事实。三、根据一审查明事实，安吉公司带看客户在60日内曾多次到访项目不符合《启动函》及双方前期工作交底中对于有效客户的认定标准，而对于安吉公司所称提前报备的问题，安吉公司只是提前30分钟报备，报备的目的是为了方便兴业公司更好安排现场销售人员做好接待准备。安吉公司在带客到达现场前，兴业公司不可能通过人脸识别系统判断客户是否属于首访客户，因此兴业公司不存在骗取安吉公司完成工作，故意拖延等情况。四、本案不属于居间合同纠纷，而属于委托代理纠纷，安吉公司作为兴业公司渠道销售机构，为兴业公司引荐客户，客户最终系与项目开发商签订合同，因此居间合同关系一说没有事实依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回安吉公司的上诉请求。安吉公司于2019年10月21日向一审法院起诉请求：1.兴业公司支付报酬150049.43元及利息（以150049.43元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从2019年10月21日起计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由兴业公司承担。一审法院认定事实：2019年4月3日，兴业公司出具《启动函》，因开发商xx房地产开发有限公司确认授权兴业公司开展联动代理销售“越秀xx”项目，现兴业公司委托安吉公司作为本项目渠道机构，由其引荐客户，经兴业公司确认成交单元后，安吉公司介绍的客户签署《商品房买卖合同》并首付不低于20%房款为原则且满足现场“人脸识别风控”及“电话实名匹配”要求，结算前端渠道费及合同金额0.9%的80%代理费，剩余代理费，于客户签署《商品房买卖合同》且缴清所有非贷类房款后，可进行结算；合作期2019年4月1日至2019年5月12日；代理服务费（税前）标准为：1.发票税点（专票）3%，场二手代理费率（点数）为前端渠道费4万+0.9%，2.发票税点（专票）6%，场二手代理费率（点数）为前端渠道费4.3万+0.9%；成交确认的方式，安吉公司推荐的客户，由发展商指定员工左某在《服务费用结算表》上签字确认，发展商指定员工确认后，视为兴业公司已确认该客户，即为结算代理渠道费用凭据；其他要求，1.代理期间不允许在项目周边1公里范围内打街霸，在客户上门前0.5小时报备……7.由兴业公司向场外联动代理公司支付渠道代理费；等条款。2019年5月10日，兴业公司再次出具《启动函》，合作期为2019年5月10日至2019年6月30日，其余条款与2019年4月3日出具的《启动函》内容一致。安吉公司主张经其引荐成功销售两套房屋（16栋802房及18栋1501房），代理费用为150049.43元，对此提交认购书、报备截图、付款记录、来访确认函、计价表、收据及转账记录。兴业公司确认该两套房屋由安吉公司所称的客户进行购买，如该两套房屋认定为有效成交，代理费用应为150049.43元，但辩称有效客户需满足“人脸识别风控”和“电话实名匹配”，以及获得发展商指定员工签字确认等认定条件，安吉公司所称的客户曾在安吉公司推荐带看前60天内有过多次到访项目的人脸识别记录，并不满足有效推荐客户认定的条件，该客户不属于安吉公司有效推荐的客户，兴业公司不应向安吉公司支付代理费，对此兴业公司提交微信记录【内容：人脸识别以及实名制电话号码，购买客户（包括配偶）必须60天未到访过云城，其姓名和电话必须与报备电话、电话实名登记一致，此电话在运营商实名登记信息一致】，安吉公司对该证据的真实性予以确认，并表示知道人脸识别风控是代理费结算的条件。庭审中，安吉公司、兴业公司双方确认：16栋802房的购房人于2019年5月4日由安吉公司首次带客到访，当日签订认购书；18栋1501房的购房人于2019年5月6日由安吉公司首次带客到访，次日签订认购书。2019年12月13日，广州宏胜房地产开发有限公司出具《关于x项目“人脸识别系统”的说明》，载明根据“人脸识别系统”记录的信息，16栋802房的购房人分别于2019年3月24日、3月31日、5月4日、5月18日、6月21日到访过星汇云山花园项目，18栋1501房的购房人分别于2019年3月9日、5月6日、5月7日、5月8日到访过星汇云山花园项目。该说明后附“人脸识别系统”中截取的人脸截图，安吉公司确认是两套房屋的购房人本人。一审法院认为，兴业公司向安吉公司出具《启动函》，委托安吉公司作为星汇云山花园项目的渠道机构，由其引荐客户，双方之间成立委托代理销售合同关系。从《启动函》可见，安吉公司、兴业公司明确约定代理服务费的结算必须满足现场“人脸识别风控”及发展商指定员工签字确认等条件，从兴业公司提交的微信聊天记录可见，兴业公司明确要求“购买客户（包括配偶）必须60天未到访过”，现庭审中安吉公司、兴业公司双方均确认16栋802房的购房人于2019年5月4日由安吉公司首次带客到访、18栋1501房的购房人于2019年5月6日由安吉公司首次带客到访，而根据广州宏胜房地产开发有限公司出具的《关于xx项目“人脸识别系统”的说明》载明16栋802房的购房人的首次到访时间为2019年3月24日、18栋1501房的购房人的首次到访时间为2019年3月9日，即两套房屋的购房人在安吉公司首次带客到访时并不符合“60天内未到访过”的条件，该两套房屋的成交不符合安吉公司、兴业公司双方约定的代理服务费的结算条件，安吉公司诉请要求兴业公司支付该两套房屋所涉的代理服务费150049.43元缺乏合同依据，一审法院不予支持，予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年3月19日判决如下：驳回广州安吉房地产代理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费3300元，由广州安吉房地产代理有限公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方的诉辩意见，本院确定本案二审争议焦点为：安吉公司主张兴业公司支付代理服务费150049.43元是否成立。根据兴业公司出具的《启动函》及其提供的微信群聊天记录显示，安吉公司可予结算代理费必须满足其引荐成交客户可通过“人脸识别风控”系统且“60天内未到访过”项目的前提条件。而本案中，根据开发商提供的说明及“人脸识别系统”截图，均已证实讼争两套房屋的购买人在安吉公司首次带客到访前并不符合“60天内未到访”的条件，故一审法院认定该两套房屋的成交不符合双方约定的代理服务费结算条件并无不当，本院予以维持。安吉公司上诉认为其已实际付出劳务、引荐客户完成交易即应当结算报酬，与双方约定事项相悖，且安吉公司对其所称在引荐客户后还全程负责合同订立、办理按揭等事实也未提供任何证据证实，故本院对安吉公司的该项上诉意见不予采纳。至于安吉公司上诉称兴业公司存在故意隐瞒、拖延告知客户到访情况等意见，本院认为，安吉公司已明确知晓兴业公司对于客户前期到访有明确限制，则其本应在引荐客户时谨慎核实相关事实，但其所提供证据并未反映曾询问过客户有关到访问题，也未积极要求兴业公司协助核实客户到访情况，故其将自身履约瑕疵归咎于兴业公司未提供协助和通知义务，缺乏合同依据和法律依据，本院亦不予确认。综上所述，安吉公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3300元，由上诉人广州安吉房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年八月二十六日书记员 杨 希叶小琳