河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终280号 上诉人（原审被告）：刘志利，女，1969年11月15日出生，汉族，住承德市双滦区。 上诉人（原审被告）：盛江洪，男，1968年7月12日出生，汉族，住承德市双滦区。 二上诉人委托诉讼代理人：张艳楠，河北德汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：承德城市燃气有限责任公司，住所地承德双桥区牛圈子沟镇红石砬村。 法定代表人：商海民，经理。 委托诉讼代理人：李春雨，河北博开律师事务所律师。 上诉人刘志利、盛江洪因与被上诉人承德城市燃气有限责任公司（以下简称燃气公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘志利与上诉人盛江洪的委托诉讼代理人张艳楠、被上诉人承德城市燃气有限责任公司的委托诉讼代理人李春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志利上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一审、二审诉讼费等全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人未在担保书上签字，不应承担担保责任。一审中，被上诉人燃气公司提交了经济担保书一份，但对该担保书上诉人并不知情，相保书上上诉人也未签字，因此，该担保书不真实，对上诉人也不发生法律效力。二、一审判决错误认定担保责任、担保范围和担保期限等事实，判令上诉人就全部租金等债务承担责任属认定事实和适用法律错误。该担保书除不真实外，该担保书记载内容为“若出现装修投资资金中断、经营性亏损交不起租金等情况给燃气公司造成经济损失，本人无力偿还的部分由担保人承担并负责偿还……”。根据担保书的内容，担保人承担的明显属一般保证。根据《中华人民共和国担保法》第十七条规定“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。”根据该法规定，一审法院在主合同纠纷未经审判，并就债务人财产强制执行前，直接判决担保人承担担保责任，没有法律依据。其次，该担保书形成时间为2012年7月6日，担保的主合同为同日被上诉人与盛江洪签订的第一个五年期《房屋租赁合同》，担保范围仅限于因该合同履行而产生的相应债务。而本案第二份房屋租赁合同属新合同，各方并未对第二份租赁合同相应签订担保合同，原担保书对第二份合同当然没有担保效力，担保人对第二份租赁合同产生的债务没有偿还义务。一审判决将第二份房屋租赁合同产生的债务也判令担保人承担，没有事实和法律依据。第三，根据《中华人民共和国担保法》第二十五条规定“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。”被上诉人与盛江洪签订的房屋租赁合同期于2017年7月5日期满，合同债务履行期至今早已超过六个月，且保证期间内，被上诉人并未提出诉讼，已超过保证期间，担保人理应免除担保责任。综上所述，被上诉人向法庭提供的经济担保书上没有上诉人本人签名，该担保合同未能成立，自始不发生法律效力；一审法院判决错误认定担保书的担保责任、担保范围和担保期限等基本事实，判决上诉人就全部租金等债务承担担保责任，属认定事实和适用法律错误，上诉人承担连带给付责任没有事实和法律依据，应当依法改判上诉人不承担担保责任或将本案发还重审。 盛江洪上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判；一审、二审诉讼费等全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定主体错误，上诉人不属于案涉《房屋租赁合同》的适格主体。因设立公司需要，2012年7月6日，上诉人盛江洪与被上诉人签订了本案中第一个五年期《房屋租赁合同》，签订该份合同后，上诉人于2012年8月20日注册成立了承德铭盛园酒店管理有限公司（以下简称铭盛园公司），后续又设立了铭盛园公司新桥快捷酒店。2017年9月26日，签订了第二个五年期合同，承租方处加盖了铭盛园公司新桥快捷酒店公章。合同签订后，由铭盛园公司新桥快捷酒店支付相应租赁费用，被上诉人开具了相应收据，收据载明交款人为“铭盛园酒店”等字样。上述基本事实可以充分说明，上诉人为设立公司需要与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，公司成功设立并运营至今，该合同的实际权利义务人应为铭盛园公司，租赁房屋由该公司使用，收益归该公司所有，成本费用亦由该公司承担。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”通过上述基本事实及被上诉人出具的收据等可以看出，案涉租赁合同的权力义务均由铭盛园公司实际享有和履行，上诉人已经完成公司设立的任务，后续支付租赁费用等义务应由公司履行，上诉人不应为本案的主体，一审法院忽略合同主体的基本事实确属错误，依法应予撤销或者改判。二、一审法院认定被上诉人提前收回部分房屋，但要求上诉人另案主张部分租金费用的处理明显错误，在一审判决中应当依法予以扣减。2018年10月，被上诉人因需要扩大营业厅面积，提前收回了原阿泰包子部分房屋，但双方对该部分租赁费用如何处理未能达成一致意见。一审审理中，上诉人提交了相关证据，证明了被上诉人违法提前收回部分房屋，但对该部分租赁费用未予扣减，被上诉人对此也予以认可。一审法院判决认定被上诉人提前收回该部分，但对该部分租赁费用要求上诉人另案处理，这一判决明显错误。可以判决令另案处理的，是与本案的事实和判决结果没有必然联系，另案处理不会影响法院认定事实，不会影响当事人的权利行使和义务的承担。但本案中，提前收回部分的房屋租金明显不属可另案处理的情形。房屋既然已经提前收回，那么相应租金即应扣减，一审判决实际上也认可该部分租金被上诉人不应收取。在此情况下一审判决仍认定租金金额为159万元明显属认定事实错误，错误在于支持了事实清楚表明根本不存在的部分租金请求。一审法院本应也有条件就提前收回部分的房屋租金，组织双方当事人协商确定租金金额，或委托评估机关对提前收回部分的房屋租金进行评估，以查明并确认一审原告诉请的可得到法院支持的租金金额，但一审判决没有正确行使审判权，而是以不负责任的偷懒方式要求上诉人另行起诉，因此导致本案认定租金金额的基本事实存在错误，并错误支持了本不存在的提前收回部分的租金的违约金。更有甚者，本应也完全可以一案处理完毕的案件，逼迫上诉人另案起诉为一审判决的错误和偷懒买单，没有任何事实和法律依据，为当事人设置诉讼义务。上诉人公司承租涉诉房屋系一个整体，一审法院将租赁物整体割裂开来没有任何道理和依据，该部分涉及的减免或者扣减部分租赁费用与本案属于同一个法律关系，不能另案处理；已提前收回的房屋租金不予扣减，就是认定事实不清和认定事实错误，159万元租金计算没有事实依据，而违约金的计算依据系根据租金数额确定的，一审判決就租赁费用计算错误，违约金计算更是没有依据。三、一审法院判决认定上诉人未按时支付租赁费用违约，忽略了双方达成不定期支付租赁费用的合理变更，依法应予纠正，认定上诉人不存在违约行为。在不违反法律法规等强制性规定的前提下，当事人的意思自治受法律保护和支持。双方在签订的租赁合同上确实约定了“租金按年结算，实行上缴租方式…”，但合同的实际履行过程中，双方已经就租赁费用的支付方式做了实质变更。上诉人与被上诉人的法定代表人商海民就租赁费用如何支付问题多次沟通，为支持酒店发展，确定了不定期履行方式。在双方就租金问题进行沟通过程中，商海民明确同意分期履行。商海民作为被上诉人法定代表人，有权代表公司对合同作出变更，双方对租赁费用支付方式的协商变更，已经替代了合同中原租赁费用支付条款，原租金支付条款因双方达成新的支付方式，已经失去法律意义，不具有约束力，因此承租方并无违约行为。此次被上诉人之所以起诉要求解除合同，是由于自身要求收回房屋，用作办公楼使用，并非上诉人违约在先。综上，一审判决在主体不适格、相应部分租金未予扣减、上诉人未违约的情况下，基础事实认定不清，法律适用错误，依法应予纠正。 承德城市燃气有限责任公司对二上诉人共同辩称，上诉人盛江洪作为承租人，在租赁被上诉人燃气公司房屋期间，未按合同约定支付租金，且数次拖欠租金，已构成违约，且完全符合双方租赁合同中约定的合同解除条件以及主张违约金、滞纳金的条件。上诉人刘志利作为盛江洪履行房屋租赁合同的连带责任保证人，在盛江洪出现合同违约时，应按担保书的约定承担连带保证责任。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、针对刘志利的上诉理由。1、一审中，刘志利对燃气公司提交的16号证据，也就是刘志利本人出具的担保书真实性无异议，未提出非其本人签字的抗辩，亦未申请笔迹鉴定。2、刘志利为连带责任保证人，应承担连带保证责任。刘志利出具的担保书中，对于保证方式的表述为“担保人刘志利愿意为盛江洪作经济担保”，属于《担保法》第十九条规定的“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”因此，刘志利应承担连带保证责任。“若出现······，本人无力偿还的部分由担保人承担并负责偿还”，属于对保证担保的范围进行的约定，而不是保证方式的约定。该担保书明确约定了保证期间为“被担保人盛江洪在承租燃气公司位于承德市的办公楼开办酒店期间”，而不是在2012年到2017年第一个租赁期间，也就是说只要是盛江洪承租该房屋并开办酒店，那么期间出现的任何违约行为刘志利均承担连带保证责任。而燃气公司作为债权人主张债权发生在盛江洪承租该房屋期间，不存在超出保证期间的问题。2012年燃气公司与盛江洪签订租赁合同时，明确约定“该房屋租赁期为每五年一个租赁周期”，如此约定的目的仅是每5年根据市场行情重新约定租金数额，而不是租赁期限仅为5年。根据担保法理论，使担保人最终承担担保责任必须符合民事法律从“意思自治”签订担保合同到“责任自负”承担担保责任的基本逻辑；而作为合同双方的燃气公司、盛江洪，以及作为担保人的刘志利对租赁关系的长期延续，在签订租赁合同以及出具担保书时均是明确认知的，因此刘志利必将对其明确认知的内容承担保证责任。综上，应驳回刘志利的上诉请求。二、针对盛江洪的上诉理由。1、盛江洪为房屋租赁合同的承租人，理应承担给付所欠租金以及因违约所需承担的违约责任等合同义务。本案中，关于西大街房屋的租赁存在2份租赁合同，分别签署于2012年7月6日以及2017年9月26日，2份租赁合同的首页及尾页承租人处均记载为盛江洪，且均由其本人签字按手印。且盛江洪妻子刘志利出具的担保书中也明确表述“担保人刘志利愿意为盛江洪作经济担保。被担保人盛江洪在承租燃气公司位于承德市的办公楼······”，进一步印证了承租人为盛江洪本人。盛江洪与燃气公司签订的租赁合同于2012年7月6日成立并生效，而其主张的在该地址设立的承德铭盛园酒店管理有限公司新桥快捷酒店成立于2013年7月23日，也就是在盛江洪租赁该房屋13个月之后。另外，2017年9月26日签订该房屋的第二租赁周期租赁合同时，也未对承租人进行变更，承租人仍为盛江洪本人。上诉人所依据的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”该条款赋予了合同相对人向发起人或公司主张承担合同责任的选择权。综上，本案租赁合同的承租人始终是盛江洪。2、盛江洪所主张的燃气公司提前收回西大街一楼部分房屋与事实不符。盛江洪与燃气公司所签订租赁合同中明确约定禁止转租，而盛江洪在停止经营位于一楼的阿泰包子后，张贴转租广告，欲将一楼房屋转租，燃气公司得知后，担心转租风险较高，便同盛江洪协商反租该部分房屋，并就该部分房屋反租租金数额进行洽商。洽商过程中，燃气公司财务经核实发现盛江洪在承租西大街房屋期间，数次出现拖欠租金的违约行为，且所欠租金数额巨大，燃气公司决定按照合同约定的解除条款与盛江洪解除租赁合同，遂提起本案诉讼。因此，燃气公司只是就一楼部分房屋的反租事宜与盛江洪进行过洽商，但从未有过提前收回部分房屋的行为。3、燃气公司从未改变租赁合同约定的租金支付方式。将原合同约定的租金支付方式变更为不定期支付，系盛江洪单方主张，且未提供任何证据予以证明。燃气公司作为国企，对合同的签订及履行向来十分严谨，如果需要对原合同进行变更，必然会签订补充协议或者另行签订新的合同，并履行公司内部的审批流程，绝对不可能出现口头变更合同内容的情形。因此，本案诉争的租赁合同从未进行过变更，合同双方均按照合同约定享有权利、承担义务并承担合同约定的违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 承德城市燃气有限责任公司向一审法院起诉请求：ｌ、请求依法判令解除原、被告于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同》，判令被告立即返还位于承德市双桥区后临建房；2、请求依法判令二被告立即给付原告欠付租金1608992.88元、违约金1270000.00元、滞纳金1246800.00元，以上合计4125792.88元；3、请求依法判令二被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：坐落于承德市双桥区房产证书编号为第1××7号底商房屋所有权人1998年11月18日登记为承钢煤气公司，承钢煤气公司后变更为原告承德城市燃气有限责任公司。坐落于承德市双桥区（房屋所有权证房屋坐落为双桥区西大街××）房产证书编号为承房权证双桥公字第××号房屋所有权证2001年3月30日登记房屋所有权人为承德兴华钒业化工有限公司。1997年8月25日承德市人民政府作出承市政批（1997）20号关于承德钢铁集团有限责任公司兼并承德化工总厂的批复1份，承德钢铁集团有限责任公司1997年根据承德市人民政府批复兼并承德化工总厂。承德钢铁集团有限责任公司以划转方式取得承德化工总厂资产，同时承担该厂债务，接收全部在职和离退职工并负责人员安置。1998年5月4日承德钢铁集团有限责任公司发出承钢集团发字［1998］132号关于成立兴华钒业有限公司及委派董事、监事人选的通知一份，于1998年12月4日，承德兴华钒业化工有限公司成立，为承德钢铁集团有限公司全资子公司。2001年8月13日，承德兴华钒业化工有限公司名称变更为承德兴华化工有限公司，仍为承德钢铁集团有限公司全资子公司。2004年河北省人民政府国有资产监督管理委员会作出冀国资字［2004］593号批复及承德兴华化工有限公司资产处置方案附件7各1份，决定对承德兴华化工有限公司企业进行改制。2004年11月15日，承德钢铁集团有限公司与承德兴华化工有限公司工会委员会和刘宗跃等四人签订了《产权转让合同》1份，合同约定：对承德钢铁集团有限公司持有的承德兴华化工有限公司94.43%的股权转让给承德兴华化工有限公司内部职工。承德钢铁集团有限公司以评估国有净资产8479472.58元协议转让给承德兴华化工有限公司工会委员会和刘宗跃等四人。其中3305250元用于职工经济补偿金抵付；5174222.58元由乙方以现金直接购买，本合同自生效后5日内一次性支付。2004年11月28日，河北省产权交易中心作出冀产交［2004］61号文件，内容为承德兴华化工有限公司国有产权转让成交确认书，确认书载明：省国资委已批复同意兴华化工公司国有净资产8979472.58元中的3305250元用于抵偿职工经济补偿金并转作职工对新企业出资，5174222.58元协议转让给职工。其中纳入本次改制评估范围的房屋共13项，总建筑面积为2180.28平方米，本案涉案租赁房屋不包括在本次改制的13项房产中。承德兴华化工有限公司于2004年9月3日出具经营场所使用证明一份，证明载明：“承德城市燃气有限责任公司经营住所位于承德市，其产权属于承德兴华钒业化工有限公司所有，现提供给承德城市燃气有限责任公司无偿使用。”此后由承德钢铁集团有限公司收回。承德钢铁集团有限公司于2019年5月8日出具证明一份，证明载明：“2004年，因我公司主辅分离，承德兴华化工有限公司作为辅业改制项目进行改制，纳入本次改制范围的房屋共13项改制入承德兴华化工有限公司，包含承德市双桥区西大街××号在内的其他未改制房屋由我公司收回。因历史原因，未办理产权变更登记，承德市双桥区西大街××号至今仍登记在承德兴华钒业化工有限公司名下，但自2004年改制起该房屋实际所有权人为我公司。我公司收回承德市双桥区西大街××号房屋后，仍一直提供给承德城市燃气有限责任公司无偿使用，并同意承德城市燃气限责任公司对外出租，并收取租金”。2012年7月6日原告承德城市燃气有限责任公司作为出租方即甲方与被告盛江洪作为承租方即乙方签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于双桥区商（原燃气公司市所）房地产权证号：1××7（附件一平面图）的1-2层。租赁期限，该房屋租赁期为每五年一个租赁周期。第一个租期自2012年8月1日起至2017年7月31日止。租赁期满，乙方有优先承租权。租金及支付方式、支付时间，1、该房屋年租金总额为8万元整（含税）（大写捌万元整）。从第二个租期开始，以后每5年按5%的比例递增租金。甲方提供给乙方有效的收款凭证。2、待甲方把该房屋完全交付给乙方时，乙方必须交清第一年度的租金。3、租金按年结算，实行上缴租方式。乙方必须于每年8月1日前一次性交清次年的租金。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（1）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（4）拖欠房租连续3个月以上。第十一条乙方违约责任处理规定，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）拖欠房租连续3个月以上。3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。2012年7月6日原告承德城市燃气有限责任公司作为出租方即甲方与被告盛江洪作为承租方即乙方又签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于双桥区（房屋所有权证房屋坐落为双桥区西大街××）房地产权证号:00××03（附件一平面图）的1-5层，建筑面积1101.76平方米，与一楼后面约50平方米的临建房。在一楼甲方要留用营业用房2间，具体是最西面临街1间与里面1间，在楼道与出租房分隔开来，形成独立房间，水电暖单独计费，租赁期限，该房屋租赁期为每五年一个租赁周期。鉴于房屋承租后需要一定的时间进行装修改造，甲方给乙方2个月的装修改造时间，不计算租赁期。第一个租期自2012年10月1日起至2017年9月30日止。租赁期满，乙方有优先承租权。租金及支付方式、支付时间，1、该房屋年租金总额为67万元整（含税）（大写陆拾柒万元整）。从第二个租期开始，以后每5年按5%的比例递增租金。甲方提供给乙方有效的收款凭证。2、乙方应于本合同生效之日向甲方支付订金10万元整（壹拾万元整）。待甲方把该房屋完全交付给乙方时，乙方必须交清第一年度的租金。3、租金按年结算，实行上缴租方式。乙方必须于每年9月30日前一次性交清次年的租金。合同第八条3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（1）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（4）拖欠房租连续3个月以上。第十一条乙方违约责任处理规定，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）拖欠房租连续3个月以上。3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。被告盛江洪与被告刘志利为夫妻关系，2012年7月6日被告刘志利出具《经济担保书》ｌ份，担保书约定：一、担保人刘志利愿意为盛江洪作经济担保。二、被担保人盛江洪在承租燃气公司位于承德市的办公楼开办酒店期间，若出现装修投资资金中断、经营性亏损交不起租金或拖欠租金等情况给燃气公司造成经济损失，本人无力偿还的部分由担保人承担并负责偿还。（或用夫妻双方位于双塔山的共同房产，见房产证复印件抵押偿还）。2012年7月6日原告承德城市燃气有限责任公司作为出租方即甲方与被告盛江洪作为承租方即乙方签订的关于位于双桥区商（原燃气公司市所）房地产权证号：1××7（附件一平面图）的1-2层的《房屋租赁合同》到期后，于2017年9月26日原告承德城市燃气有限责任公司作为出租方即甲方与被告盛江洪作为承租方即乙方签订了《关于提前中止原燃气公司市所办公用房租赁合同的协议》一份，协议约定：经公开招标，乙方中标承租了甲方位于双桥区，甲、乙双方在平等、自愿的基础上于2012年7月5日签订了《房屋租赁合同》。2016年8月份，乙方因经营不善提出提前一年不再承租的请求，经双方协商，甲方同意乙方的请求，特此签订本协议。一、甲方不再收取2016年8月1日至2017年7月31日一年度的租金8万元。二、经双方勘验房屋设施状态完好，相关费用无欠费，同意收回此出租房。三、本协议是对2012年7月5日（实际签订日期为2012年7月6日）签订了《房屋租赁合同》的补充，本协议自双方签（章）后生效。本协议一式两份，由甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。2012年7月6日原告承德城市燃气有限责任公司作为出租方即甲方与被告盛江洪作为承租方即乙方签订的关于位于双桥区（房屋所有权证房屋坐落为双桥区西大街××）房地产权证号：00××03（附件一平面图）的1-5层，建筑面积1101.76平方米，与一楼后面约50平方米的临建房的《房屋租赁合同》到期后，于2017年9月26日原告承德城市燃气有限责任公司作为出租方即甲方与被告盛江洪作为承租方即乙方又签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于双桥区（原燃气公司办公楼）房地产权证号：00××03（附件一平面图）的1-5层，建筑面积1101.76平方米，与一楼后面约50平方米的临建房。租赁期限，该房屋租赁期为五年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止。租赁期满，乙方有优先承租权。租金及支付方式、支付时间，1、该房屋年租金总额为52万元整（含税）（大写伍拾贰万元整）。甲方提供给乙方有效的收款凭证。2、租金按年结算，实行上缴租方式。乙方必须于每年9月30日前一次性交清次年的租金。合同第七条3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（1）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（4）拖欠房租连续3个月以上。第十条乙方违约责任处理规定，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）拖欠房租连续3个月以上。3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。上述租赁合同签订后，被告盛江洪通过现金交款、电子汇款、银行汇款等向原告交纳部分房租，原告提供现金交款收据、电子汇划收款凭证、银行汇款凭证等共计13份，证明被告自2012年起至起诉之日止，租赁原告两套房屋，被告已向原告交纳租金数额为3101007.12元，其中2012年7月6日给付租金100000.00元、2012年9月4日给付租金100000.00元、2012年10月26日给付租金550000.00元、2013年11月12日给付租金750000.00元、2014年12月2日给付租金80000.00元、2015年4月2日给付租金300000.00元、2015年6月24日给付租金370000.00元、2016年4月11日给付租金160307.12元、2016年4月18日给付租金170700.00元、2017年8月30日给付租金320000.00元；2017年12月12日给付租金200000.00。被告盛江洪主张除原告认可交纳的房屋租金额外另为原告承德城市燃气有限责任公司收费营业厅交纳改造费、水费、电费、取暖费计18992.88元，该费用折抵房屋租金，合计交纳房屋租赁费3120000.00元。原告承德城市燃气有限责任公司不认可为原告承德城市燃气有限责任公司收费营业厅交纳改造费、水费、电费、取暖费计18992.88元，但原告未提供自行交纳该费用的有关证据。现被告实际交纳房屋租金3120000.00元，2017年12月12日以后未向原告交纳任何租金。被告盛江洪、刘志利提出双方已经协议将租金支付方式变更为不定期支付，被告并非延迟支付租金，并无违约行为。原告对被告盛江洪、刘志利该主张不认可，被告对此未提供证据证明。被告盛江洪、刘志利同时提出2018年8、9月间，原告提出收回租赁房屋的第一层（只保留一间宾馆前台），被告不同意，但到2018年11月原告依然单方收回该一层房屋，给公司造成了严重损失，同时使得租赁物不再符合合同约定。原告对此不予认可，提出被告将一楼的底商曾对外出租，2018年原告又发现被告要将一楼的底商对外出租，就想将该一楼房屋收回，为此双方进行了协商，原告提出双方没有达成减免房屋租金协议，因为当时房屋是整体出租。被告主张2018年11月20多号，被告将该一楼房屋钥匙交给原告单位工作人员于自淼，并提供了与于自淼通话录音予以证明，但原告是否为此减免被告部分租金，减免金额，被告未提供证据证明。 一审法院认为，原告承德城市燃气有限责任公司与被告盛江洪签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制规定，应为有效。故双方均受合同约束。现被告未按约定向原告支付租金，责任在被告。原告要求被告支付租金及按合同约定支付违约金，理由充足，本院予以支持，但对于违约金约定的数额较高，应予酌减，可按欠付租金的30%计算。被告刘志利作为被告盛江洪担保人在经济担保书中约定：“被担保人盛江洪在承租燃气公司位于承德市的办公楼开办酒店期间，若出现装修投资资金中断、经营性亏损交不起租金或拖欠租金等情况给燃气公司造成经济损失，本人无力偿还的部分由担保人承担并负责偿还。”故被告刘志利应对被告盛江洪欠付原告的房屋租金及支付的违约金承担连带给付责任。对于被告盛江洪、刘志利提出双方已经协议将租金支付方式变更为不定期支付，被告并非延迟支付租金，因此不存在违约行为。原告对被告盛江洪、刘志利该主张不认可，被告对此未提供充分证据证明。故对被告盛江洪、刘志利该主张，本院不予支持。被告盛江洪、刘志利同时提出2018年11月原告单方收回租赁楼房一层房屋（只保留一间宾馆前台），给公司造成了严重损失，并且使租赁物不再符合合同约定。原告对此不予认可，被告将一楼的底商曾对外出租，2018年原告又发现被告要将一楼的底商对外出租，决定将该一楼房屋收回，为此双方进行了协商，但没有减免房屋租金，因为当时房屋是整体出租。被告主张2018年11月20多号，被告将该一楼房屋钥匙交给原告单位工作人员于自淼，并提供了与于自淼通话录音予以证明，但原告是否为此减免被告部分租金，减免金额，被告未提供证据证明。故对被告提出扣减租金及造成损失有关主张，可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告承德城市燃气有限责任公司与被告盛江洪于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》；被告盛江洪并于本判决生效后一个月内将位于双桥区（原燃气公司办公楼）房地产权证号：00××03（附件一平面图）的1-5层，建筑面积1101.76平方米，与一楼后面约50平方米的临建房房屋腾空交付原告承德城市燃气有限责任公司。二、被告盛江洪于本判决生效后十日内一次性支付原告承德城市燃气有限责任公司自2012年7月6日至2019年9月30日房屋租金1590000.00元；2019年10月1日以后房屋租金按实际占用天数计算，具体计算方式为（520000.00元／年÷365天／年×实际占用房屋天数）。三、被告盛江洪于本判决生效后十日内一次性支付原告承德城市燃气有限责任公司违约金477000.00元。四、被告刘志利对二、三项给付内容承担连带给付责任。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，上诉人盛江洪提交“加盟管理协议”，证明铭盛园酒店管理公司租赁被上诉人房屋一楼部分用于加盟阿泰包子，并非对外私自转让转租。被上诉人质证认为上诉人提交的新证据与本案无关，不予质证。本院经审查认为，该合同所载乙方全称为“铭盛园快捷酒店”、负责人为安立平，经营所在地为西大街路南16号，签约处乙方未加盖公章，因该合同乙方的名称、负责人、经营场所等信息与上诉人盛江洪承租案涉房屋经营的承德铭盛园酒店管理有限公司新桥快捷酒店均不一致，亦未有相应公章体现公司意思表示，上诉人盛江洪亦未能提供其他证据证明该份合同与本案的关联性，故对上诉人提交的新证据，本院不予采信。一审法院认定的事实有相应证据作证，本院依法予以确认。 本院认为，关于上诉人盛江洪的上诉请求，盛江洪以自己的名义与被上诉人燃气公司签署的《房屋租赁合同》承租案涉房屋经营宾馆，尽管在2017年9月26日的《房屋租赁合同》中上诉人盛江洪签名处一并加盖了承德铭盛园酒店管理有限公司新桥快捷酒店公章，但本案中并无相应证据对该酒店在合同中的地位予以明确，上诉人主张合同的实际权利义务人为铭盛园公司缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人盛江洪主张提前收回部分房屋的租金费用应予扣减，但上诉人并未该部分应扣减的具体金额予以说明并举证，亦未能提供证据证明与被上诉人燃气公司就提前收回部分房屋减免事宜达成了相应合意，一审法院认为上诉人对此项主张可另案处理，并无不当，本院予以支持。上诉人盛江洪与被上诉人在履行房屋租赁合同期间存在不定期支付租赁费用的事实，但是双方并未明确签订协议对《房租租赁合同》的条款进行变更，不定期支付租赁费用作为协议实际履行期间对单次租赁费用支付的变通并不直接产生对合同条款变更的效力，上诉人盛江洪主张原租金支付条款因双方达成新的支付方式已经失去法律意义缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人盛江洪未根据合同约定向被上诉人支付租金，应根据双方合同约定，承担相应责任。 关于上诉人刘志利的上诉请求，上诉人盛江洪与被上诉人燃气公司于2012年7月6日签署《房屋租赁合同》的同日，上诉人刘志利与被上诉人燃气公司签署《经济担保书》对盛江洪承租燃气公司案涉房屋开办酒店期间的租金就盛江洪无力偿还部分承担责任，房屋租赁合同是刘志利签署的担保合同的主合同，主合同已经到期，在主合同约定的支付租金期限届满六个月之内被上诉人燃气公司并未对盛江洪提起诉讼，亦未要求保证人承担保证责任，上诉人刘志利主张其对该期间盛江洪欠付租金的保证责任因超出保证期间已经免除理由成立，本院予以支持。2017年9月26日上诉人盛江洪与被上诉人燃气公司签署《房屋租赁合同》时，刘志利并未作为担保人与燃气公司签署新的担保合同，或对该租赁合同内容予以书面同意，上诉人刘志利主张其并非2017年9月26日《房屋租赁合同》担保人的理由成立，本院予以支持。一审法院认定刘志利对盛江洪欠付房屋租金应承担连带给付责任认定事实错误，本院依法予以纠正。 综上所述，盛江洪的上诉请求不能成立，本院不予支持。刘志利的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分清楚，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3102号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项； 二、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3102号民事判决第四项； 三、刘志利对盛江洪欠付承德城市燃气有限责任公司的租金不承担责任。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取2809.00元，由盛江洪负担。二审案件受理费11236.00元，由盛江洪负担5618.00，由承德城市燃气有限责任公司负担5618.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 裴赤博审判员应春明审判员高伶丽 二〇二〇年八月三日 法官助理 顾      成      龙 书 记 员 蔄      丽      丽