北京市高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京民申3118号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：北京市刘氏线业有限公司，住所地北京市通州区漷县开发区西区10号。法定代表人：刘佳华，总经理。委托诉讼代理人：彭镇坤，北京云亭律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：北京嘉正伟业印刷包装有限公司，住所地北京市通州区潞城镇政府东侧。法定代表人：李海，总经理。再审申请人北京市刘氏线业有限公司（以下简称刘氏线业公司）因与被申请人北京嘉正伟业印刷包装有限公司（以下简称嘉正伟业公司）项目转让合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2020）京03民终3966号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘氏线业公司申请再审称，（一）案涉转让合同实质是出让协议和租赁协议项下权利义务的概括转让，该概括转让不违反任何效力性强制性规定。原审判决将转让合同简单地认定为土地、建筑物转让，进而认定转让合同违反了土地管理法的强制性规定，显然是错误的。转让合同的目的在于刘氏线业公司退出出让协议及租项赁协议，其实质为合同的概括转让。认定合同概括转让的效力，应以被转让合同的合法有效性为依据，围绕转让行为本身来考量。本案中，出让协议是2003年刘氏线业公司与县镇人民政府签订的招商引资、投资建厂协议，租赁协议是2007年刘氏线业公司与三黄庄村签订的土地租赁协议，两协议本身均不存在任何适用合同法第五十二条之情形。转让合同除对价款、支付方式、有关风险等有新的约定外，其他约定均与出让协议及租赁协议一致。刘氏线业公司与嘉正伟业公司签订转让合同将合法有效的出让协议、租赁协议进行概括转让，不违反任何效力性强制性规定。即使转让合同所涉两协议项下部分标的物效力上存在瑕疵，也仅属转让合同的履行问题，绝不能因此否定转让合同的效力。（二）原审判决将出让协议项下17.5亩城镇村工矿用地与租赁协议项下2亩耕地混为一谈，进而统一适用土地管理法的强制规定，认定转让合同整体无效，显然是错误的。案涉两部分土地所有权分属不同主体，一为漷县镇人民政府、一为三黄庄村委会，两者本身就是独立的，是完全可区分的。即使转让合同所涉租赁协议的转让效力确实存在瑕疵，本案也应该认定为部分有效。（三）本案不应适用土地管理法有关土地用途管理、变更规定去认定转让合同无效。原审判决在本案中适用《中华人民共和土地管理法》有关土地用途管理、变更的第四条、第十二条以及第四十三条去认定转让合同的效力是错误的。本案所涉全部合同、协议均没有改变土地用途之约定，即使本案确实存在违反改变土地用途之情形，依据土地管理法第八十二条之规定也应该是“限期改正、没收违法所得，并处罚款”而不是认定无效。评判合同的效力只能从合同约定本身来看，合同约定与当事人行为是相区隔的。合同约定是合同各方当事人意思表示一致、形成合意后的结果，而当事人行为不能完全反映合同各方当事人的合意，其法律后果只能由行为人自行承担。否则，合同纠纷中的违约方很容易就能摆脱合同项下的违约责任，进而导致合同所有当事人承担了本应由该方当事人自行承担的责任，对其他合同当事人极不公平。即使本案可能存在将该2亩土地用于非农建设的情形，但转让合同及租赁协议本身均没有约定该等土地的用途，当事人实际利用案涉土地时是否依法进行，是否存在违反《中华人民共和国土地管理法》的行为，不是评判转让合同本身法律效力的依据。本案中，如以嘉正伟业公司对案涉2亩土地的实际利用情形去认定转让合同的效力，嘉正伟业公司就有机会故意将该2亩土地用于非农建设，从而导致法院认定转让合同为无效，进而实现其无需继续履行合同项下的付款义务，并在其无法解除转让合同的情形下仍能取得与解除转让合同一样效果的目的，这将对刘氏线业公司严重不公。（四）即使案涉土地上的建筑物未取得规划审批，本案转让行为也不当然无效。原审判决适用《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定认定转让合同无效，是错误的。1.依据城乡规划法第六十四条之规定，违反第四十条是允许建造者进行改正和纠正的，并不需要直接、当然去认定无效，而相应的程序和纠正措施包括“停止建设、限期改正、拆除、罚款”，最高人民法院在(2013)民申字第2198号案中，明确认定“《中华人民共和国城乡规划法》是管理性规定，而非效力性规定，违反其规定，并不必然导致合同无效”。在出让协议项下17.5亩土地上建设厂房符合该土地“城镇村工矿用地”的土地用途、符合漷县镇人民政府建设厂房的规划(出让协议的出让方为一级人民政府，且出让协议实质属于招商引资、投资建厂协议)，即使地上建筑物未取得规划审批，也只属于“程序违反”，属于依法应给予机会和可能去改正的情形。最高人民法院在(2014)民提字第216号民事判决书中就认为“买卖违法建筑物的合同并非绝对无效”。2.最高人民法院在(2019)最高法民申1494号民事裁定书中认为，是否属于违法建筑，需要被有权机关明确认定才能成立，即是否违反城乡规划法需要由专业部门进行认定。然而截止目前，尚未有任何机关对案涉土地上建筑物的合法性进行认定，更没有要求限期拆除，案涉建筑物即使违法也属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，故不应因此认定转让合同无效。3.《物权法》第十五规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者是合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响效力”。而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条则进一步明确“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据以上法律规定，物权行为与债权行为应当区分开来，物权行为的合法有效性不影响债权行为的合法有效性，反之亦然。建筑物的违法性不影响建筑物转让合同的合法性。建筑物的违法性仅可能导致履行不能，但不影响转让合同效力。4.违反城乡规划法的建筑物本身也是物的一种，在有关行政主管部门未依法认定要求拆除之前，建造者对该物享有物权法上的权利，如处分建筑材料、占有建筑物、使用建筑物、对违章建筑收益。虽然该等使用权是一种临时性使用权，一旦建筑物被拆除，使用权随即消灭或者违法建筑取得合法性之后，该违法建筑之上的使用权也就消灭，转化为合法建筑的使用权，但该种临时性并不妨碍建造者将其进行转让。最高人民法院在(2013)民申字第50号民事裁定书就认为“涉案房屋未取得规划许可证，房屋为违章建筑，但不能以此作为认定该案房屋买卖协议无效的依据”。合同无效的认定应被严格限制，只有在损害社会公共利益、有悖公序良俗等严重情形之下，公权力才应对私法领域的合同效力施加干预和否定，而在其他场合，司法权应保持谦抑。综上，原审判决法律适用错误。恳请贵院依法公证判决，支持申请人全部再审请求。本院经审查认为，根据刘氏线业公司和嘉正伟业公司签订的《转让合同》，嘉正伟业公司受让的标的物内容包括土地使用权和地上建筑物，用途为工业用途。本案一审阶段，一审法院曾就涉案土地的用途请北京市规划和自然资源委员会通州分局协助查询，根据该单位的复函可知，涉案土地包括耕地和城镇村及工矿用地，刘氏线业公司在耕地上建设建筑物并将土地和建筑物一并转让嘉正伟业公司用于工业用途，改变了土地用途，违反了土地管理法的强制性规定。且根据查明事实，刘氏线业公司转让的建筑物未取得审批规划手续，亦违反了法律的强制性规定。涉案《转让合同》因违反国家强制性法律规定，应属无效。刘氏线业公司关于涉案《转让合同》应属有效或部分有效的主张，一、二审法院不予支持，并无不当。法院依法认定合同无效和相关主管部门依法对违法行为进行行政处理，两者分属不同的法律关系，并行不悖。综上，一、二审法院依据查明的事实，所作处理并无不当，刘氏线业公司申请再审的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回北京市刘氏线业有限公司的再审申请。审判长 徐 东审判员 陈伟红审判员 史利晖二〇二〇年八月二十八日书记员 张劲功