上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4739号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海安京实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：倪建文，总经理。委托诉讼代理人：祝振伟，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：康美药业股份有限公司，住所地广东省普宁市。法定代表人：马兴田，董事长。委托诉讼代理人：陆玮斌，上海上正恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐佳瑜，上海上正恒泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海德大堂国药有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：董刚，总经理。委托诉讼代理人：陆玮斌，上海上正恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐佳瑜，上海上正恒泰律师事务所律师。上诉人上海安京实业有限公司(以下简称“安京公司”)因与被上诉人康美药业股份有限公司(以下简称“康美药业公司”)、上海德大堂国药有限公司(以下简称“德大堂公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初11363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安京公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康美药业公司、德大堂公司的一审本诉请求，支持安京公司的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1．一审法院未查明装饰装修的权属。(1)涉案厂房是安京公司完成装饰装修并具备使用功能后出租的。康美药业公司、德大堂公司在一审中提出的装饰装修损失基本都指向涉案厂房原有装饰装修，包括但不限于外墙面、室内地坪、内墙面、门窗、隔墙、地板、吊顶、卫生间等，均属于安京公司所有。康美药业公司、德大堂公司在一审中提交的施工合同等证据无法证明实际装修情况。(2)根据合同约定，康美药业公司、德大堂公司对涉案厂房进行装修、改建需经安京公司书面认可。康美药业公司、德大堂公司未经安京公司同意进行的装修，不构成其实际损失，反而构成对涉案厂房的非法加害。一审法院未查明该节事实，仅依据康美药业公司、德大堂公司单方委托出具的《资产评估报告》认定装饰装修损失，系认定事实错误。2．一审法院未查明涉案厂房的实际占用期限。双方虽定于2018年12月25日进行交接，但现场情况不符合交房要求，双方未能办理交接手续。此后，经安京公司一再催告，康美药业公司、德大堂公司直到2019年3月初才完全搬离涉案厂房，安京公司才能向政府部门交房。依据双方在一审中提供的证据，足以认定该节事实，一审法院却未予认定。3．一审法院未查明拆除部分装修的责任方。安京公司在一审中提供的现场照片和车辆信息足以证明康美药业公司、德大堂公司派人拆除部分钢结构及水电设施。根据安京公司提供的车辆信息，该车辆车主为吴得顺，而根据康美药业公司、德大堂公司提供的施工合同，吴得顺系受其委托进行现场施工的施工单位负责人。据此，应当认定吴得顺系依据康美药业公司、德大堂公司的指令，对涉案厂房内的钢结构及水电设施进行拆除作业，康美药业公司、德大堂公司应当承担相应责任。4．康美药业公司、德大堂公司在一审中提供的《资产评估报告》，安京公司对其“三性”和证明目的均有异议，不应当予以认定。(1)关于真实性。《资产评估报告》系康美药业公司、德大堂公司单方委托评估形成，真实性应当不予认定。(2)关于合法性。《资产评估报告》显示，该评估报告出具的前提是被评估公司提供的审计报告、财务资料是真实有效的。然而，在该评估报告出具后，康美药业公司因财务造假而被处罚，故该评估报告出具的基础不存在。该评估报告的出具人上海众华资产评估有限公司(以下简称“众华公司”)也多次因评估报告出错被出具警示函。故对《资产评估报告》的合法性应当不予认定。(3)关于关联性。该评估报告的评估对象为涉案厂房改造及装修费用，与法律规定的装饰装修残值损失及合同约定的实际损失并无直接关联。此外，一审法院如拟认定该《资产评估报告》，应当要求评估报告出具人出席庭审。二、一审法院适用法律错误。1．关于本诉部分。(1)关于合同终止原因。德大堂公司于2018年4月26日发出《工作联系单》，明确表示终止租赁合同。安京公司收到该函后与青浦区重固镇建设用地减量化工作办公室(以下简称“重固镇减量办”)签订了《青浦区重固镇建设用地减量化搬迁补偿协议》(以下简称“减量化协议”)。如果德大堂公司未作出终止合同的意思表示，安京公司不会立即与重固镇减量办签订协议，会与其协商待租赁合同届满后交房。(2)关于损失赔偿标准。根据合同约定，租赁期内，涉案厂房或厂房的土地使用权被政府部门收回的，安京公司应当支付三个月租金作为违约金；如违约金不足以弥补实际损失的，则按实际损失金额赔偿。康美药业公司、德大堂公司的实际损失应当是经安京公司书面认可的装修、改建部分的装饰装修残值损失。一审法院对此的认定错误。(3)关于实际损失范围。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条作出判决，但事实认定和处理结果违反了该规定的内容。首先，赔偿范围应当是承租人经出租人同意且已形成附合的装饰装修物。康美药业公司、德大堂公司在一审中提供的证据不能证明其主张的装饰装修经安京公司同意且已形成附合，还将安京公司原有的装饰装修部分作为其实际损失计算。其次，赔偿标准应当是剩余租赁期限内的装饰装修残值损失。参照上海高院有关解答，残值损失通过装饰装修工程的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定，并采用“支付费用年度分摊法”计算。而康美药业公司、德大堂公司在一审中提供的评估报告及估价报告均采用“成本重置法”计算，与该规定不符。另，即便一审法院认定本案系因减量化导致租赁关系终止，也应当认定为因不可归责于双方的事由导致合同解除，装饰装修残值损失应当按照公平原则分担。(4)本案系租赁合同纠纷，重固镇减量办委托出具的《房地产估价报告》在本案中不应当适用或参考。首先，该估价报告是为减量化补偿而出具的，故适用的是补偿标准而非赔偿标准，为了减量化工作的顺利进行，补偿金额中一般包含奖励费用，故补偿标准将高于实际损失赔偿标准。其次，该估价报告同样采用重置成本法计算装饰装修损失，而非支付费用年度分摊法，故亦无法适用。再次，该估价报告未区分资产权属，主要考量减量化补偿总金额，并不关注各项资产的价值。该估价报告中的部分分项系根据相关政策标准直接确定，并不考虑实际情况，不能引申为其实际损失。康美药业公司、德大堂公司主张其实际损失的，应当举证证明。(5)搬迁费用和员工离职补偿费用均不能认定为康美药业公司、德大堂公司的实际损失。即使合同未因减量化终止，也将于2020年2月29日届满，康美药业公司、德大堂公司只是提前一年支付了搬迁费用，其也未提供证据证明提前支付的搬迁费用超过合同届满时应当支付的搬迁费用。康美药业公司、德大堂公司员工离职原因并非减量化，而是部分员工无法接受奉贤新厂的地理位置。此外，根据康美药业公司、德大堂公司在一审中提供的支付员工补偿金明细，其支付的员工离职补偿金并未达到法定标准。事实上，正是因本次减量化，康美药业公司、德大堂公司才通过相关部门的协调，将员工离职补偿金降低至法定补偿标准以下，故减量化并未对康美药业公司、德大堂公司造成实际损失，反而为其节约了部分员工离职补偿费用。2．关于反诉部分。(1)合同终止系康美药业公司、德大堂公司原因导致，故其应当承担相应违约责任。如前所述，德大堂公司发出的《工作联系单》意思表示明确，而安京公司是在德大堂公司提出解除合同后才与重固镇减量办签订协议，故本案系康美药业公司、德大堂公司的原因导致合同终止，其应当支付擅自解除租赁合同的违约金。(2)合同解除后，康美药业公司、德大堂公司继续占有涉案厂房，故其应当支付相应占有使用费。一审法院依据安京公司2018年12月25日返还租金、押金的事实认定安京公司同意按现状接收房屋，无事实和法律依据。依此逻辑，依据康美药业公司、德大堂公司要求安京公司退还押金的事实也可认定其同意合同终止后仅需退还押金而无需另外支付赔偿费用。根据合同约定，康美药业公司、德大堂公司交还涉案厂房应符合正常使用后的状态，而2018年12月25日涉案厂房的现状显然不符合正常使用状况，故双方并未完成房屋交接。一审法院确认2018年11月30日后上海康美医药咨询有限公司(以下简称“康美咨询公司”)、康美药业公司、德大堂公司在涉案厂区内遗留部分设备、药渣。鉴于行业的特殊性，这些遗留物品只能由康美药业公司、德大堂公司自行处理。一审法院以康美药业公司、德大堂公司搬离之后安京公司也不会再使用涉案厂房，故康美药业公司、德大堂公司遗留设备和药渣不会造成安京公司占有使用费损失为由，对安京公司主张的占有使用费损失不予支持，前后矛盾，适用法律错误。安京公司作为涉案厂房所有权人，享有占有、使用、收益、处分的完整权能，即使康美药业公司、德大堂公司占有涉案厂房的行为未直接影响安京公司的使用权能，也实际影响安京公司的处分权能，即无法如期向重固镇减量办交房，进而导致安京公司无法及时获得当期补偿款，安京公司的实际损失远高于康美药业公司、德大堂公司应当支付的占有使用费。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查清事实后依法改判。被上诉人康美药业公司、德大堂公司辩称：不同意安京公司的上诉请求，同意一审判决。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。康美药业公司、德大堂公司向一审法院起诉请求：1．判令康美药业公司与安京公司签订的《厂房租赁协议》于2018年11月30日终止；2．判令安京公司赔偿康美药业公司改造及装修费用损失人民币(以下币种均为人民币)8，724，742元；3．判令安京公司赔偿康美药业公司、德大堂公司搬迁损失143，074.76元；4．判令安京公司赔偿德大堂公司支出的员工离职补偿金1，087，279.08元；5．判令安京公司将减量化协议中属于康美药业公司、德大堂公司部分的补偿款支付给康美药业公司、德大堂公司。一审审理中，康美药业公司、德大堂公司变更诉讼请求如下：1．判令康美药业公司与安京公司签订的《厂房租赁协议》于2018年11月30日终止；2．判令安京公司赔偿康美药业公司、德大堂公司改造及装修费用损失9，376，351元(减量化评估价的86％，其中《房地产估价报告》附件4房屋装饰装修6，737，057元＊86％＝5，793，869元，附件5-1附属物附着物补偿2，131，360元＊86％＝1，832，970元，附件7-1可恢复使用设备补偿424，332元＊86％＝364，926元，附件8-3无法恢复设备及配电工程费补偿1，609，985元＊86％＝1，384，587元)；3．判令安京公司赔偿康美药业公司、德大堂公司搬迁损失221，364元(《房地产估价报告》附件9-1物资搬迁费总价257，400元的86％)；4．判令安京公司赔偿康美药业公司、德大堂公司支出的员工安置补偿金3，383，388元(补偿标准每平方米250元计算两案全部租赁面积15736.69平方米的86％)、停产停业损失3，383，388元(补偿标准每平方米250元计算两案全部租赁面积15736.69平方米的86％)；5．判令安京公司支付康美药业公司、德大堂公司未见证房屋补偿款172，276.06元(《房地产估价报告》附件3第18、19项泵房和车棚评估价200，321元的86％)。安京公司向一审法院提出反诉请求：1．判令康美药业公司、德大堂公司给付安京公司擅自解除租赁合同的违约金1，022，918元(按三个月租金计算)；2．判令康美药业公司、德大堂公司给付安京公司自2018年12月1日起至2019年2月28日止的厂房使用费1，022，918元。一审法院认定事实：涉案厂房位于上海市青浦区重固镇赵重公路XXX号，登记在安京公司名下。康美药业公司与康美咨询公司系关联公司。德大堂公司自2009年5月1日起向安京公司承租上海市青浦区重固镇赵重公路XXX号第4幢扩建三期厂房，面积约7200平方米，用于办公、生产，租赁期自2009年5月1日起至2011年4月30日止。德大堂公司之后将注册地变更为上述租赁地址。2012年3月26日，安京公司与康美咨询公司签订《厂房租赁协议》，约定安京公司将其名下上海市青浦区赵重公路XXX号土地上厂房以及周边配套用地出租给康美咨询公司，包括A、第4幢厂房(建筑面积7353.99平方米，以下简称“A厂房”)，B、即将建设的厂房(暂定建筑面积6116平方米，以实测面积为准，以下简称“B厂房”)，A厂房租赁期自2012年3月1日起至2020年2月29日止，B厂房租赁期自实际交付之日起至2020年2月29日止。协议另约定其他事项。康美药业公司(乙方、承租方)与安京公司(甲方、出租方)于2013年2月20日签订《厂房租赁协议》，约定甲方将A厂房、B厂房以及厂房周边配套用地出租给乙方使用。第2.6条约定，若乙方根据经营需要对承租厂房进行装修、改建，需经甲方书面同意。第3.1条约定，乙方承诺租赁房屋作为厂房、仓库使用，并依法开展经营活动。第四条约定，甲方于2012年3月1日向乙方交付A厂房；B厂房交付时间将根据工程进展情况及乙方二次装修需要双方另行商定。交房时水、电、电梯、盥洗等设施、设备应能正常使用。A厂房的租赁期为8年，即自2012年3月1日起至2020年2月29日止；B厂房的租赁期为甲方将B厂房交付乙方使用之日起至2020年2月29日止。第五条约定，A厂房自2013年3月1日起计租，每天每平方米0.68元(按建筑面积计算)，月租金按152，105元计，2015年3月1日起每年租金将在上年的基础上递增3.5％；B厂房自2013年3月1日起计租，第1年至第3年租金为每天每平方米0.60元(暂定面积，最终租赁面积以房产部门测定的建筑面积为准)，月租金按111，617元计算，第4年起每年租金将在上年的基础上递增3.5％。租金每3个月支付一次，即乙方应于交租月的25日之前将接下来3个月的租金(不含交租当月)汇入甲方指定账户。第十一条约定，如甲方存在以下违约行为的，乙方可书面通知甲方解除本协议，甲方应向乙方支付三个月租金作为违约金；给乙方造成损失的(如装修损失)，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的实际损失与违约金的差额部分：(1)甲方交付的厂房发生严重损害，危及乙方员工安全的；(2)租赁期内，甲方的厂房或厂房的土地使用权被政府部门收回的。如乙方存在以下违约行为的，甲方可书面通知乙方解除本协议，乙方应向甲方支付三个月租金作为违约金：(1)因乙方原因造成厂房主体结构损坏的；(2)乙方逾期不支付租金超过3个月，且经甲方书面催收后，仍不支付的。除本协议另有约定外，未经甲方书面同意乙方不得提前终止本协议，如乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a、向甲方交回租赁厂房；b、应于本协议提前终止前一日或之前向甲方支付相等于三个月租金的款项作为赔偿。第十二条约定，因厂房权属瑕疵或厂房权属纠纷(如被法院查封)造成乙方无法行使本协议承租权，甲方应向乙方支付六个月租金作为违约金。协议另约定其他事项。后康美药业公司(乙方、承租方)与安京公司(甲方、出租方)于2013年2月23日签订《补充协议》，甲方将位于同一园区内的另外三幢房屋租赁给乙方：办公用房(简称F1房，面积506平方米)，门卫、泵房(简称F2房，面积56平方米)，食堂(简称F3房，面积176.87平方米)，共计738.87平方米，租赁期自2013年3月1日起至2020年2月29日止，租金每天每平方米1.25元，月租金按28，092元计。第四年3月1日起每年租金在上年基础上递增3.5％。租赁期开始后，乙方需向甲方支付三个月租金作为租赁押金，其他相关条款同原《厂房租赁协议》。上述协议签订后，康美药业公司、德大堂公司作为共同承租人，与安京公司按约履行上述合同及协议。一审另查明，2013年4月25日，康美咨询公司向安京公司出具委托书，表示康美咨询公司是康美药业公司的全资子公司，授权德大堂公司副总经理董刚全权负责康美咨询公司全资公司德大堂公司租借安京公司的仓库、食堂、宿舍的装修项目。安京公司与康美咨询公司于2014年1月10日签订《厂房租赁协议》，于2014年6月26日签订《补充协议》，约定安京公司将上海市青浦区重固镇赵重公路XXX号第1幢厂房(建筑面积2216平方米)、F4房(面积50.40平方米)以及厂房周边配套用地出租给康美咨询公司使用；第1幢厂房租赁期自2014年3月1日起至2020年2月29日止；F4房租赁期自2014年7月1日起至2020年2月29日止；协议另约定其他事项。针对上述厂房搬迁损失，康美咨询公司与德大堂公司已向一审法院起诉安京公司，一审法院受理后立为(2019)沪0118民初11369号案件。一审又查明，2018年4月26日，德大堂公司向安京公司发送《工作联系单》，称因政府部门市容改造面临拆迁，将被迫终止租赁合同，按照租赁合同，德大堂公司将在正式搬迁前一月书面告知安京公司，请安京公司将租赁押金全额归还德大堂公司。2018年7月16日，安京公司向康美药业公司及康美咨询公司发送函件，称安京公司收到德大堂公司上述《工作联系单》，安京公司同意终止租赁合同，德大堂公司原计划于2018年6月30日前完成搬迁，后德大堂公司提出奉贤新厂可能到时条件不一定完全成熟，希望延至2018年9月底，安京公司同意。2018年8月3日，康美咨询公司向安京公司回函称，康美咨询公司从未有过终止租赁合同的意思表示，4月26日(工作联系单)中所谓“将被迫终止租赁合同”系近期多次听闻关于康美咨询公司所在地块即将拆迁的消息及周边其他公司的实际拆迁状态后，对双方租赁关系的预测。有关奉贤新厂的建设问题，与双方的租赁合同无关，是否搬迁及何时搬迁将由康美咨询公司根据实际情况和运营需求决定。现因租赁场地可能拆迁，康美咨询公司不得已已全面暂停继续租赁协议及增加投资改造的计划，鉴于上述情况，请安京公司告知租赁场地的实际情况以及下一期租金康美咨询公司如何履行。2018年8月21日，安京公司向康美药业公司及康美咨询公司发送函件，称租赁期至2018年9月30日止，下一期租金付至2018年9月30日止。2018年11月20日，康美咨询公司向安京公司发送函件，称因政府198地块减量化拆迁，康美咨询公司下属德大堂公司向安京公司租赁的土地、厂房被迫面临搬迁。目前德大堂公司奉贤新厂已完成GMP认证，具备了开始搬迁条件，预计搬迁工作在2018年11月底结束，故康美咨询公司向安京公司支付的租金将支付至2018年11月。届时请安京公司按照租赁合同归还所有已支付的租赁押金。2018年11月29日，德大堂公司取得药品GMP证书，地址为上海市奉贤区汇丰西路XXX号，认证范围为中药饮片。后康美咨询公司向安京公司支付至2018年11月30日止的租金。2018年12月25日，安京公司全额退还康美咨询公司租赁押金。2018年12月26日，安京公司向康美咨询公司发送函件，称安京公司于2018年12月25日上午收到了截至2018年11月止的全部租金，安京公司当即于2018年12月25日下午返还所有租赁押金。按有关各方事先确认，2018年12月25日上午10时进行现场交接，但交房时发现德大堂公司实际并未完成搬迁工作，大量该搬迁的可搬物资未能搬走，故政府部门不予接收，望康美咨询公司采取补救措施。2019年1月11日，安京公司再次向康美咨询公司发送函件，称2019年1月10日发现毒品车间(注：含毒性药品车间)整个车间的设备全部未动，其他厂区有五十多台设备未搬离，希望康美咨询公司尽速采取措施，另请将所有散放在租赁区域和未租赁区域内的药渣全部处理掉。安京公司保留追索康美咨询公司自2018年12月1日起至全部搬迁完成之日的租金。一审再查明，2018年4月25日，案外人上海百盛土地估价有限责任公司、上海百盛房地产估价有限责任公司，受重固镇减量办委托，对上海市青浦区重固镇赵重公路XXX号安京公司房屋协议补偿估价出具《房地产估价报告》，估价价值时点2016年5月25日，估价结果为：有证房屋52，581，499元，未见证房屋4，404，837元，装饰装修11，483，844元，附属物、附着物5，673，895元，绿化325，536元，可恢复机器设备1，903，472元，无法恢复机器设备2，360，459元，物资搬迁费1，429，540元。2018年5月15日，重固镇减量办作为甲方，安京公司作为乙方，双方签订减量化协议，约定乙方所有的房屋坐落在赵重公路XXX号，用地面积46292.20平方米，建筑面积36279.66平方米，乙方自愿搬迁企业，搬迁设备，腾空厂房，实施建设用地减量化，并同意实行货币补偿，甲方给予乙方补偿款总价122，328，900元，乙方自签订本协议之日起至2018年9月30日之前全部完成搬迁任务，其中违法建筑必须在2018年5月30日前腾出厂房并配合实施拆违工作。甲方自签订本协议30日内支付补偿总价50％计61，164，500元，第二期乙方在规定的期限内按时完成搬迁任务30日内支付补偿总价30％的补偿款计36，698，700元，余款24，465，700元待乙方完成减量化补偿金结算审核后15日内一次付清。乙方搬迁时不得拆除或损坏甲方已给予补偿的建筑物、附属物、附着物及无法恢复使用机械设备等，同时乙方应当在本协议第四条规定的时间将厂房等全部移交甲方。如涉及乙方将房屋出租给第三方的，应由乙方负责与第三人协商补偿的相关事宜，并按期完成搬迁和发放职工安置补偿金等相关事宜。如第三方未能按期搬迁和发放职工安置补偿金等相关事宜的，视作乙方未按期完成搬迁，由此乙方应承担违约责任，即不享受减量化项目相关政策规定的补偿。2019年2月19日，上海百盛房地产估价有限责任公司向重固镇减量办出具说明，称关于安京公司估价报告中1号房、9号房已拆除的部分装修说明如下：1.1号房装修中，原估价报告中1号房内钢平台评估价483，570元(企业已全部拆除)，水电改建评估价159，552元，根据现场确认，其中约三分之一已拆除，拆除部分计价为47，865元；2.9号房装修中，原估价报告中9号房水电改建评估价144，317元，根据现场确认，其中约三分之一拆除部分计价为43，295元；3．以上已拆除部分金额合计574，730元。2019年3月7日，安京公司与重固镇减量办办理了上海市青浦区重固镇赵重公路XXX号厂房土地交接手续。一审审理中，双方一致确认本案租赁合同于2018年11月30日解除。一审审理中，双方存在如下争议焦点：一、合同无法履行的原因；二、康美药业公司、德大堂公司因合同无法履行而产生的损失范围；三、康美药业公司、德大堂公司是否未及时腾退涉案厂房及配套用地而应支付占有使用费。针对争议焦点一，安京公司称，德大堂公司2018年4月26日《工作联系单》明确表示要提前解除合同，是德大堂公司违约，根据合同应承担相当于三个月租金的违约金。根据德大堂公司GMP证书和国家相关法律法规规定，德大堂公司在2018年11月29日之后只能在奉贤新厂生产，不能再在青浦厂区生产，因此本案租赁合同不能继续履行，是康美药业公司、德大堂公司自身原因造成的，不是因为减量化造成的。康美药业公司、德大堂公司称，德大堂公司2018年4月26日的《工作联系单》并无解除合同的意思，奉贤新厂不影响本案租赁合同的继续履行，即使德大堂公司不能继续在青浦厂区生产经营，也不影响康美药业公司将涉案厂房另作他用。本案租赁合同系因涉案厂房涉及减量化而无法履行，安京公司应将政府补偿款中属于康美药业公司和德大堂公司的部分支付给康美药业公司、德大堂公司。康美药业公司、德大堂公司不存在违约行为。针对争议焦点二，康美药业公司、德大堂公司称，康美药业公司、德大堂公司、康美咨询公司承租厂房后对租赁范围内厂房和场地进行装修、改建，均向安京公司进行报备并获得安京公司许可。具体内容包括：政府委托评估报告中附件三《未见证房屋估价明细表》中的第18项泵房(133.25平方米，149，560元)、第19项车棚(190.40平方米，50，761元)，附件四《房屋装饰、装修估价明细表》中第1项(第1幢厂房2，186，724元)、第4项(第4幢厂房3，191，418元)、第9项(第9幢厂房1，242，202元)、第10项(第10幢厂房72，246元)、第13项(第20幢厂房6416元)、第18项(第29幢厂房38，051元)，附件五《附属物、附着物查看及估价明细表》5-1中的第9项消防系统(1，827，600元)，附件七《可恢复使用机器设备搬迁和安装费用评估结果明细表》7-1中的第30至60项(423，332元)，附件八《无法恢复机器设备价值评估结果明细表》8-1(549，774元)、8-3(1，779，485元)，附件九《物资搬迁补偿估价表》9-1(257，400元)。安京公司称，《房地产估价报告》附件四中第1幢厂房5／6的钢架结构、针对第1幢和第9幢的水电、针对第10幢厂房的装修是康美药业公司一方出资装修的，其余均是安京公司出资装修的；第18项是案外人上海泉求运输服务有限公司建造并装修的。附件三中第18项泵房、第19项车棚是康美药业公司一方建造的，但第18幢未经安京公司许可，安京公司本不愿意支付相关补偿款，但为表调解诚意，可按重固镇减量办认定补偿金额119，648元补偿给康美药业公司一方，第19幢经过安京公司许可，安京公司愿按重固镇减量办认定金额40，609元补偿康美药业公司一方。附着物由安京公司建造，与康美药业公司一方无关。可恢复使用设备补偿是对该部分设备搬迁和安装的补偿费，属于康美药业公司一方的部分为423，332元。无法恢复使用设备及配电工程费，其中第1项配电工程费评估价355，950元，康美药业公司一方为增加用电量拆除原由安京公司安装的配电设施，新建了配电设备，故康美药业公司一方不应得到该部分补偿，第2、3、4项是康美药业公司一方租赁之前已存在的固定资产，若调解安京公司愿按50％计92，712元补偿，第5项评估价8400元，不是安京公司安装的，也未经安京公司书面认可，若调解安京公司愿按评估价给予补偿。附件九与可恢复使用设备补偿的评估价，应按康美药业公司一方举证证明的实际搬迁支出166，366元计算。德大堂公司自身要搬至奉贤新厂生产，不存在停产停业损失，员工离职补偿也不应由安京公司承担，若调解安京公司愿意承担职工安置补偿金1，094，278元。上述费用均为两案共计。双方之间是租赁合同关系，安京公司取得减量化补偿款与康美药业公司、德大堂公司无关，停产停业损失及员工安置补偿对象为房屋所有权人，即使厂房空置，安京公司也可以全额获得。且康美药业公司、德大堂公司在2018年11月30日之后擅自拆除钢结构和水电设施，应扣除该部分补偿款。康美药业公司、德大堂公司称，康美药业公司、德大堂公司搬离后未拆除钢结构或水电设施，与房屋相连的钢结构无法单独拆除，要与房子共同拆除的；即使确实存在钢结构或水电设施被拆除的情况，也与康美药业公司、德大堂公司无关，系安京公司自身管理不善所致。为证明其损失，康美药业公司、德大堂公司提供如下证据：1.2018年11月5日，案外人众华公司经康美咨询公司委托，对上海市青浦区重固镇赵重公路XXX号租赁地搬迁损失出具《资产评估报告》，评估对象为上述厂房改造及装修费用，评估基准日为2018年8月31日，评估方法为重置成本法，结论为租赁厂房改造费用损失账面原值15，395，100元，评估值为13，081，400元。企业简介：康美咨询公司为康美药业公司设立的全资子公司，2011年12月7日，康美咨询公司全资设立上海康美药业有限公司，2012年3月，上海康美药业有限公司收购德大堂公司，占股100％。康美药业公司对赵重公路XXX号装修及改造费用，账面原值11，063，079.84元(占全部装修及改造费用的71.86％)，主要针对1号楼生产车间、3号楼仓库、宿舍及厂区(占全部厂区的86％)。对此安京公司称，该评估报告系康美药业公司、德大堂公司单方委托评估，未经安京公司现场确认评估对象，报告未附评估资质，故不予认可。双方一致确认德大堂公司租赁范围包括：1号房、4号房，9号房、10号房、15号房中的50.40平方米、17号房、18号房、19号房、20号房、21号房，其中本案租赁范围包括：4号房，9号房、10号房、17号房、18号房、19号房、20号房、21号房。康美药业公司、德大堂公司称，关于德大堂公司与安京公司之间减量化搬迁补偿的两个案件是一并计算总金额，再按租赁面积比例分别主张的，故本案主张的装修和建筑物、构筑物补偿比例是86％。2．搬运费发票(166，366元)、运输合同及搬运物料明细，以证明本次搬迁实际支出费用，现康美药业公司、德大堂公司在本案中主张按《房地产估价报告》中的搬迁费涉及德大堂公司的86％。安京公司称，真实性不予确认，即使是真实的，还有2018年12月、2019年1月的搬迁记录，可见康美药业公司、德大堂公司未于2018年11月30日搬离完毕，之后仍在占用涉案厂房。3．电子回单、支付员工补偿金明细、调解协议书、调解笔录，以证明因德大堂公司厂址搬迁，部分员工与德大堂公司终止了劳动关系，德大堂公司因此支付离职补偿费1，264，278元，本案中要求按政府部门确定的员工遣散费标准和租赁面积计算。安京公司对证据真实性、关联性不予认可，认为即使不涉及减量化，德大堂公司也将在合同期限内搬迁至奉贤新厂生产，故安京公司不应承担员工遣散费损失。并认为职工遣散费中有170，000元系额外支付的奖励费，不属于补偿金。4．装修改建所涉的施工合同、图纸及目录、当事人双方来往函件一组(结算金额12，555，104.42元)，以证明康美药业公司、德大堂公司经安京公司许可，对承租范围的厂房进行了装修改建。安京公司对其回函真实性无异议，对其余证据均不予认可。针对争议焦点三，安京公司称，康美药业公司、德大堂公司在2018年11月30日后仍遗留设备在涉案厂房内，还在涉案厂区内遗留大量药渣，至2019年3月初才清理干净。故康美药业公司、德大堂公司应支付安京公司2018年12月1日起至2019年2月底的租金。康美药业公司、德大堂公司称，2018年12月25日，双方就涉案厂房进行了交接，安京公司确认接收后退还了本案所涉租赁合同的租赁押金预付款和(2019)沪0118民初11369号案件所涉租赁合同的押金，双方合同履行完毕。康美药业公司、德大堂公司未将药渣遗留在租赁范围内，2018年11月30日虽未将所有物资全部搬离，但剩余物资较少，不影响安京公司与政府交接厂区，本来都是不要的物品，但是后来安京公司一直催促搬走，于是康美药业公司和德大堂公司在陆续处理。一审审理中，安京公司提供如下证据：1．照片一组，以证明康美药业公司、德大堂公司在2018年11月30日后仍遗留大量物资在涉案厂房，后康美药业公司、德大堂公司的工作人员拆除了部分钢结构及水电设备，相关补偿款应予扣除。康美药业公司、德大堂公司认为无法证明相关设备在本案租赁范围内，无法证明拍摄时间，也无法证明设备属于康美药业公司、德大堂公司，无法确认照片中的人员为康美药业公司、德大堂公司的工作人员，安京公司对此也未举证证明。2．重固镇减量办出具的情况说明(内容为：2018年12月25日，减量办到现场进行验收交房，发现德大堂公司范围内遗留有大量机器设备及物资未搬走，大量药渣、浸泡药材的瓶罐，因可能涉及危险有害品，不满足可搬迁物全部清空的交房条件，因此未能如期交房；2019年1月28日，减量办与评估公司有关人员再次到安京公司厂区检查，发现设备已搬空，但德大堂公司承租范围内仍存在部分存放药品的罐子，且许多不可拆除的钢结构平台及相关水电安装被拆除，故需要扣除该部分的评估补偿款；2019年2月19日，评估公司确认扣款574，730元，后安京公司同意在总补偿款中扣除；2019年3月7日，现场完成了正式交接工作)，以证明安京公司因钢结构及水电被拆除而被扣款，康美药业公司、德大堂公司未及时腾退的事实。康美药业公司、德大堂公司要求法院核实情况说明真实性，并认为该情况说明内容与事实不符，康美药业公司、德大堂公司已于2018年12月25日前搬离涉案厂房，从未进行过拆除行为，所有搬厂行为是在安京公司监督下进行的，情况说明仅能确认拆除行为，无法证明是康美药业公司、德大堂公司拆除；安京公司都确认药渣在厂区外的小树林里，而减量办却声称药渣在德大堂公司的承租范围里，两者存在矛盾；评估人员无法区分相关房屋使用和设备的所有权情况，减量办人员事实上不知道相关区域是否是德大堂公司租赁及相关设备物资是否属于康美药业公司、德大堂公司。一审法院认证如下：双方当事人提供的证据均为原件，双方当事人均未对证据形式真实性提出异议，一审法院予以确认。其中安京公司提供的用以证明康美药业公司、德大堂公司拆除钢结构和水电设施的照片，因未能进一步举证说明照片中人物的身份系康美药业公司、德大堂公司工作人员，康美药业公司、德大堂公司对此不予认可，故一审法院不予采信。其余证据可相互印证，一审法院予以采信。关于遗留物品，康美药业公司、德大堂公司确认遗留部分设备，不确认遗留药渣，但因涉案厂区内仅康美药业公司、康美咨询公司、德大堂公司从事药物生产，故安京公司提供的现场照片与重固镇减量办出具的情况说明可相互印证，一审法院予以采信。据此，一审法院确认如下事实：康美咨询公司、康美药业公司、德大堂公司经安京公司同意在承租范围内进行装修、加建。2018年11月5日，众华公司经康美咨询公司委托，出具《资产评估报告》，确认上述装修、加建支出账面原值15，395，100元，2018年8月31日重置成本评估值为13，081，400元。德大堂公司为本次搬迁，共支出搬迁费166，366元、职工遣散费用1，264，278元。2018年11月30日后，康美药业公司、康美咨询公司、德大堂公司在涉案厂区内遗留部分设备、药渣。一审法院认为，一、关于合同解除的原因。安京公司称本案合同无法履行系因德大堂公司取得奉贤新厂的GMP认证故而不得在涉案厂房内继续生产。一审法院认为，即使确实如安京公司所述，德大堂公司不得再用涉案厂房生产，也不影响康美药业公司将涉案厂房另作他用。且德大堂公司2018年4月26日函件并未明确告知将于何时终止合同何时搬迁，故德大堂公司并未明确提出解除合同，而安京公司则在2018年5月签订减量化协议，在2018年8月通知康美药业公司同意合同于2018年9月解除。故一审法院确认本案合同实际无法履行的原因是安京公司与政府部门签订减量化协议，应由安京公司承担相应的违约责任。故对安京公司要求康美药业公司、德大堂公司承担违约金的反诉请求不予支持。二、关于康美药业公司、德大堂公司的损失。根据合同约定，安京公司应支付三个月租金标准的违约金，如违约金不足以弥补实际损失的，则按实际损失金额赔偿。参考《房地产估价报告》《资产评估报告》、装修改建投入与折旧、德大堂投资建设新厂区等实际情况，一审法院酌情确认安京公司应赔偿康美药业公司、德大堂公司各项损失合计4，170，000元。三、关于自2018年12月1日起至2019年2月28日止的占有使用费。一审法院认为，2018年12月25日，康美药业公司、德大堂公司与安京公司已将租金和押金结算完毕，租金计算至2018年11月30日，康美药业公司、德大堂公司虽然仍留有设备及药渣未清理，但安京公司在2018年12月25日返还租金、押金时仍未提出异议，应视为安京公司已认可康美药业公司、德大堂公司于2018年11月30日前腾退涉案厂房并按现状接收房屋。且安京公司已签订减量化协议，康美药业公司、德大堂公司搬离之后安京公司也不会再使用涉案厂房，故康美药业公司、德大堂公司遗留设备和药渣会延迟安京公司将涉案厂房移交给重固镇减量办的时间，但不会造成安京公司占有使用费损失。故对安京公司主张的占有使用费损失，一审法院不予支持。一审法院判决：一、康美药业股份有限公司、上海德大堂国药有限公司与上海安京实业有限公司就位于上海市青浦区赵重公路XXX号房屋签订的《厂房租赁协议》及《补充协议》于2018年11月30日解除；二、上海安京实业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿康美药业股份有限公司、上海德大堂国药有限公司损失4，170，000元；三、驳回上海安京实业有限公司全部反诉请求。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：二审中，安京公司提供如下证据：1．《机动车信息查询》，证明车辆属于康美药业公司、德大堂公司的工作人员；2．《关于对上海众华资产评估有限公司采取出具警示函措施的决定》两份，证明《资产评估报告》出具人众华公司多次因评估报告出错被采取出具警示函的措施；3．《关于收到中国证券监督管理委员会立案调查通知的公告》《关于收到中国证券监督管理委员会〈行政处罚及市场禁入事先告知书〉的公告》，证明康美药业公司因财务造假被处罚；4．(2017)沪0118民初20656号、(2018)沪02民终6487号民事判决书，证明减量化协议中的停产停业损失费和职工安置补偿费系按面积计算，是对产权人的补偿，与实际使用人无关。康美药业公司、德大堂公司发表如下意见：安京公司提供的证据均不属于二审新证据。证据1的真实性认可，但与本案没有关联性，也不能达到安京公司的证明目的，三辆机动车不是同一时间出现在现场；证据2的真实性和关联性均不予认可；证据3的真实性认可，但与本案没有关联性，不能证明康美药业公司、德大堂公司在本案中存在造假行为；证据4的真实性认可，但与本案没有关联性，本案中并非依据《房地产估价报告》确定补偿金额，而是就康美药业公司、德大堂公司的损失确定赔偿金额。以上事实有当事人提供的证据、本院审理笔录、当事人陈述等佐证证实。本院认为，安京公司与康美药业公司、德大堂公司就涉案厂房签订的《厂房租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方一致确认合同于2018年11月30日解除，一审法院所作认定，并无不当，本院予以认同。一、关于合同解除原因。安京公司上诉主张德大堂公司2018年4月26日发出的《工作联系单》中明确表示终止租赁合同，但结合《工作联系单》的具体表述来看，德大堂公司系因得知涉案厂房涉及建设用地减量化而与安京公司协商搬迁、补偿等事宜，并非作出单方解除租赁合同的意思表示，且在安京公司2018年7月16日发函告知同意终止租赁合同后，康美咨询公司即于2018年8月3日回函声明其并无终止租赁合同的意思表示，一审法院确认租赁合同无法继续履行的原因是安京公司与政府部门签订减量化协议，应由安京公司承担相应的违约责任，并无不当，本院予以认同；安京公司的上诉主张缺乏事实依据，本院不予采纳。二、关于违约责任认定。根据合同约定，因涉案厂房被政府部门收回导致合同解除的，安京公司应支付三个月租金标准的违约金，如违约金不足以弥补实际损失的，则按实际损失金额赔偿。双方租赁合同提前解除后，康美药业公司、德大堂公司因停产搬迁而受到损失，故起诉要求赔偿改造及装修费用、搬迁费用、员工离职补偿费用、停产停业损失等，并提供《资产评估报告》、相关费用支出依据、实际支出凭证等证据予以佐证。一审法院结合整体租赁状况、装修改建投入、政府补偿标准、合同的履行程度、当事人的预期利益等因素，进一步考虑德大堂公司已投资建设新厂区的实际情况，酌情确定安京公司赔偿康美药业公司、德大堂公司各项损失合计4，170，000元，该金额尚属合理，本院予以维持。安京公司上诉主张康美药业公司、德大堂公司擅自拆除部分装修，但并未提供充分证据加以证明，本院难以采纳。安京公司其余上诉主张亦无事实和法律依据，本院均不予采纳。三、关于合同解除后的占有使用费。合同于2018年11月30日解除后，双方已于2018年12月25日将租金和押金结算完毕，涉案厂区虽仍留有设备及药渣未清理，但安京公司在返还租金、押金时并未提出异议，应视为安京公司同意按现状接收房屋。且安京公司已签订减量化协议，故康美药业公司、德大堂公司遗留设备和药渣不会造成安京公司占有使用费损失。综合上述情况，一审法院对安京公司关于占有使用费的反诉请求未予支持，并无不当，可予维持。安京公司上诉主张康美药业公司、德大堂公司遗留设备和药渣导致安京公司向重固镇减量办交房的时间迟延，但未提供证据证明其因迟延交房而受到的实际损失，故对其该项上诉主张，本院亦难以采纳。综上所述，上诉人安京公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40，160元，由上诉人上海安京实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年八月十七日法官助理 沈 宸书 记 员 唐 晔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……