上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6680号上诉人(原审原告)：王爱玲，女，1964年3月10日生，汉族，住上海市。上诉人(原审原告)：胡荣华，男，1963年11月26日生，汉族，住上海市。上诉人(原审原告)：胡雯菁，女，1991年8月31日生，汉族，住上海市杨浦区。三上诉人委托诉讼代理人：郭淑卿，上海市理合理律师事务所律师。三上诉人委托诉讼代理人：赵跃生，上海市理合理律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：中联富地(上海)资产经营管理有限公司(曾用名称：上海骅盖资产经营管理有限公司)，住所地上海市崇明区。法定代表人：张亮，执行董事。委托诉讼代理人：汤豪，上海市中天信律师事务所律师。原审第三人：上海永润置业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：颜嵘，总经理。委托诉讼代理人：汤豪，上海市中天信律师事务所律师。上诉人王爱玲、胡荣华、胡雯菁因与被上诉人中联富地(上海)资产经营管理有限公司(以下简称“中联富地公司”)、原审第三人上海永润置业发展有限公司(以下简称“永润置业公司”)其他合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王爱玲、胡荣华、胡雯菁上诉请求：撤销一审判决，改判支持己方一审诉请，或者发回重审。事实和理由：一审判决忽视了本案关键事实，中联富地公司是中介身份，中联富地公司以中介身份通过代理永润置业公司销售房屋，与永润置业公司商定房屋总价，然后以中介身份获得商定房价的百分之三十。本案并未超过诉讼时效。己方签署了《确认函》，但是该份《确认函》与我国法律规定不符。被上诉人中联富地公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。原审第三人永润置业公司述称，同意一审判决，请求予以维持。王爱玲、胡荣华、胡雯菁向一审法院起诉请求：1、中联富地公司归还侵占己方的款项人民币(以下币种均为人民币)225，968.34元［计算方式：234，484.48元减去合同总标851，614元中属于中介合理费用的1％］；2、中联富地公司支付己方利息损失，以225，968.34元为本金，按中国人民银行5年以上贷款利率，自2013年1月1日计算至实际支付之日；3、确认己方签署的《确认函》无效。一审法院认定事实如下：2012年11月18日，胡荣华与中联富地公司(当时名称为上海骅盖资产经营管理有限公司)共同签署了《房屋认购单》一份。其中载明：认购日期为2012年11月18日，认购房号为1幢3718号2137#，认购面积37.87平方米。认购单价16，296元，认购总价617，130元。胡荣华在买方签章处签名，中联富地公司在卖方签章处盖章。当天，胡荣华在《确认函》上进行了签名。其中载明：本人胡荣华作为宝安公路XXX号2137室的业主，就该商铺的经营、装修等事项，确实如下事宜：(一)为保证商铺的整体性经营，本人同意委托上海骅盖资产经营管理有限公司统一经营永润星辰广场项目的商铺。该项目委托包含招商、代本人出租商铺、装修、经营管理。(二)为保证商铺的整体性经营，在装修、铺位设置过程中，在不破坏本业主房屋结构的前提下，可由上海骅盖资产经营管理有限公司分拆或合并。(三)本人对上述事项的确认的前提条件是：上海骅盖资产经营管理有限公司按期向本人支付收益(按经营管理合同的约定为准)。(四)本人在购买本物业时，支付的款项大于购房合同中的购房款，所有多余部分本人同意上海骅盖资产经营管理有限公司于：(1)上海骅盖资产经营管理有限公司经营商铺时发生的招商费用、广告费用、活动费用；(2)上海骅盖资产经营管理有限公司对商铺改建时发生的装修费用、设备添置费用；(3)上海骅盖资产经营管理有限公司经营商铺过程中所需的起动费用、管理费用；(4)以上费用合计为人民币234，484元，本人将于2012年12月30日前付清；(5)以上费用不包括委托经营协议中前三年的租金收益，即乙方收取前三年该物业租金后无需再支付给甲方；(6)本人确认以上费用支付完毕后方才有权签订《商品房出售合同》；(7)本人支付的上述款项为闭口价，其释义为本人仅支付上述的多余部分，多不退，少也不补；(8)本条款的约定不受上文第(三)条的制约。2012年12月30日，王爱玲、胡荣华、胡雯菁与永润置业公司签署了《上海市商品房出售合同》，其中约定：王爱玲、胡荣华、胡雯菁向永润置业公司购买嘉定区宝安公路《永润星辰休闲广场》3718号1幢2137室房屋，总房价款(不包括房屋全装修价格)人民币617，129.52元等内容。后王爱玲、胡荣华、胡雯菁付清了相应购房款。2013年3月7日，上述房屋登记至王爱玲、胡荣华、胡雯菁名下。2012年12月30日，王爱玲、胡荣华、胡雯菁与中联富地公司签署了《委托管理合同》，其中约定：王爱玲、胡荣华、胡雯菁、中联富地公司就王爱玲方委托中联富地公司在物业实际交付前后对外招租及管理王爱玲方所购买的永润星辰休闲广场商业项目物业的有关事项达成一致，王爱玲、胡荣华、胡雯菁委托中联富地公司管理的物业位于嘉定区宝安公路XXX号1幢2137室；委托管理的期限为2013年1月1日之日起15年，其中前三年中联富地公司方收取的租金后无需再支付王爱玲方，第四年(即2016年1月1日)起中联富地公司有权收取物业租金收益的10％作为其代为管理之报酬及日常管理所支出的费用，即中联富地公司有权在收取租金收益后扣除租金的10％后再支付王爱玲方，中联富地公司可以委托其他有资质的经营管理者行使委托管理事项。该合同中在计算业主收益的公式中，将业主合同总价载明为617，129.52元。此外该合同第四条第6款约定“乙方亦可根据需要自行委托第三方负责以上条款所述的使用及经营管理事项”。2012年12月30日，王爱玲方向中联富地公司支付了系争的234，484.48元。2013年3月26日，胡荣华签收了《发票交接单》，其中载明：本人在购买位于上海市嘉定区宝安公路XXX号1幢2137室房屋过程中，除房款外自愿支付总金额为人民币234，484.48元的其他费用，现本人确认已收到所有其他费用的发票且对发票内容均无异议。该《发票交接单》中载明了三张发票信息(共四个项目)，与本案审理中王爱玲、胡荣华、胡雯菁提交的三张发票的信息无异。其中收款单位为上海灏创房地产经纪有限公司的发票共两张，金额共计139，809.48元，项目包括咨询费、服务费、策划费；收款单位为上海易戬建筑工程有限公司的发票一张，金额为94，675元，项目为装修费。2018年，王爱玲、胡荣华、胡雯菁曾就本案系争款项，以不当得利为请求权基础，起诉中联富地公司和永润置业公司，一审法院于2018年10月2日立案，案号为(2018)沪0151民初8119号，王爱玲、胡荣华、胡雯菁于2018年12月20日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2018年12月24日裁定予以准许。在该案诉讼中，王爱玲、胡荣华、胡雯菁提出系争款项为购房款。一审另查明，王爱玲、胡荣华系夫妻关系，胡雯菁系王爱玲、胡荣华的婚生女。庭审中，王爱玲方表示，系争款项是以王爱玲、胡荣华、胡雯菁家庭共同财产支付，胡荣华的签字、付款代表了王爱玲、胡荣华、胡雯菁。一审中，王爱玲、胡荣华、胡雯菁确认，涉案商铺所在休闲广场公共部分已进行了装修，且2016年起至今的租金收益也是在正常收取，同时未与其他主体就涉案商铺签署委托经营管理协议。但王爱玲方表示租金收益的实际付款方为永润置业公司，且名为上海永润建设投资发展有限公司的公司曾就系争房屋的管理向王爱玲方发函。对此，中联富地公司方表示该公司根据《委托管理合同》第四条第6款约定，已将部分管理事项转委托上海永润建设投资发展有限公司。永润置业公司对中联富地公司的意见予以认可，并表示永润置业公司与上海永润建设投资发展有限公司系关联公司。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。胡荣华作为具有完全民事行为能力的成年人，在大额款项交易中，理应对交易对象、方式、金额、内容进行过充分考量。其在2012年11月18日签署《确认函》、同年12月30日付款(并与中联富地公司签署《委托管理合同》)、2013年3月26日签收《发票交接单》的这一系列交易过程中(以及交易完成后的较长时期内)，均未提出异议，有理由相信其在进行这一系列交易中，明确知晓交易的内容，其签署的《确认函》，是其真实的意思表示。结合该《确认函》内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，且无其他无效之情形，故一审法院对于王爱玲、胡荣华、胡雯菁所持《确认函》无效的主张不予认可。综合考虑系争款项的来源和用途、《确认函》目的和内容、涉案商铺的交易过程以及交易结束后王爱玲、胡雯菁在较长时期内未提出异议的事实，并结合王爱玲方的当庭陈述，一审法院认为，胡荣华在《确认函》上签字、支付相应款项以及签收有关票据的行为，获得了王爱玲、胡雯菁的授权，该《确认函》对王爱玲、胡荣华、胡雯菁均具有约束力。关于系争款项的性质，王爱玲方曾有“中介费”和“以固定房屋销售总价方式违法瓜分总房款以获取非法利益”的不同表述。审理中，经一审法院释明，王爱玲方明确其主张上述款项为“中介费”。对此，一审法院认为，民事诉讼中，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，虽然王爱玲方系与永润置业公司购买商铺，但并不能当然得出中联富地公司仅能以居间人的身份从事与涉案商铺有关的活动，而排除以其他身份活动的可能性。在王爱玲方未提供证据证明其与中联富地公司之间存在居间合同，且中联富地公司否认系争款项为中介费的情况下，系争款项是否属于中介费，应根据本案证据结合证明责任综合予以确定。首先，从《房屋认购单》和《确认函》等证据的形式上看，并不具备居间合同的通常条件。从内容上看亦无法反映居间合同所应有的居间人报告订约机会、促成交易成立的有关事实。对于系争款项，《房屋认购单》中记载为“其他部分：234，484元”；《确认函》中对此明确为中联富地公司经营商铺时发生的招商费用、广告费用、活动费用、启动费用、管理费用以及对商铺改建时发生的装修费用、设备添置费用；相应发票的项目名称具体为装修费、咨询费、服务费、策划费，均与居间合同中的居间费用存在明显差异。结合王爱玲、胡荣华、胡雯菁、中联富地公司确实依据《确认函》的约定，签署了《委托管理合同》，并进行了履行等事实。一审法院认为王爱玲方提供的证据尚不构成完整的证据链，并未达到高度盖然性的标准，其所主张的系争款项为“中介费”的主张一审法院不予采纳。关于系争款项是否可以返还的问题，一审法院认为，王爱玲方主张系争款项部分返还的请求权基础并不成立，故该项诉讼请求，一审法院亦难以支持。且王爱玲方付款发生于2012年，即使按照胡荣华签收《发票交接单》的2013年3月26日计算，业早已超过诉讼时效。至于王爱玲方提出的购房当事人只知晓总价，以为分别付款和事后获得不同发票仅仅是永润置业公司的财务安排，直到2018年8月王爱玲方才知晓总价的30％并非支付给永润置业公司的观点，一审法院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，王爱玲方的此项主张没有法律依据，且与《确认函》以及《发票交接单》中记载的内容不符，故一审法院不予采纳。一审法院判决如下：驳回王爱玲、胡荣华、胡雯菁的全部诉讼请求。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，一审关于《确认函》效力的认定意见正确、理由确实充分，本院予以认同，不再赘述。王爱玲方上诉要求确认《确认函》无效的诉请，不仅缺乏事实和法律依据，而且有违诚信和禁止反言原则，本院不予支持。王爱玲方上诉认为中联富地公司系本案房屋交易中的居间方，其收取购房款百分之三十的费用为“居间费”，该笔费用过高，应予以部分返还。但根据在案证据及已查证事实，王爱玲方与中联富地公司、永润置业公司未曾签订任何形式的居间协议，所缴款项发票上亦未体现款项为居间费用，结合王爱玲方与中联富地公司签订的《委托管理合同》中的相关内容，无法确认王爱玲方所支付百分之三十款项的对价即为居间费用。同时王爱玲方认为中联富地公司只能收取1％居间费用的意见，亦无相关书面依据可供印证。故对于王爱玲方要求中联富地公司返还款项并支付相应利息的主张，本院难以支持。需要指出的是，完全民事行为能力人对其所为民事法律行为的效力及后果应当明确知晓。王爱玲方认为2018年8月方才知晓其权利受到侵害，本院实难采信。一审关于本案诉讼时效的认定意见正确，本院高度认同。上诉人王爱玲方的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，650元，由上诉人王爱玲、胡荣华、胡雯菁负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  徐 江审 判 员  余 艺二〇二〇年八月十四日法官助理  张末然书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……