上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6707号上诉人(原审被告)：罗文祎，男，1969年4月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人(原审被告)：方洁，女，1968年12月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人(原审被告)：罗方舟，男，1997年11月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：钱来红，上海东方环发律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海览海物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：茅惠岳，执行董事。委托诉讼代理人：何飞，上海市浦江律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨，上海市浦江律师事务所律师。原审第三人：上海宝源房地产有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：密春雷，执行董事。委托诉讼代理人：罗德。上诉人罗文祎、方洁、罗方舟因与被上诉人上海览海物业管理有限公司(以下简称“览海物业公司”)及原审第三人上海宝源房地产有限公司(以下简称“宝源公司”)物业服务合同纠纷一案，均不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初9381号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗文祎、方洁、罗方舟共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回览海物业公司的一审全部诉请。事实和理由：根据涉案前期物业服务合同的第八条(物业费按照“物业出售合同”的约定承担)、第九条(收费形式为酬金制)、第十四条第(二)项(实际成本加上10％管理酬金，扣除已经入住业主的缴费后，差额部分由开发商补贴，待全部业主入住起终止补贴)等约定内容，系争收费依据的应是“出售合同”、而不是“预售合同”，且“物业出售合同未约定或者约定不明确的”情况下，房屋交付后(至前期物业合同终止前)的物业服务费由开发商承担；而本案没有“出售合同”，且涉案房屋是在2018年6月实际交付的，故系争物业费用的承担者应为宝源公司，况且览海物业公司服务期至2017年12月已经结束。上诉人认为，三上诉人非为系争物业费的承担主体，一审判决违反了涉案前期物业服务合同的约定，现上诉如请。览海物业公司辩称，涉案前期物业服务合同中的“出售合同”是泛指房屋销售的合同，涉案房产只有(期房销售)“预售合同”、并无(现房销售)“出售合同”；览海物业公司与宝源公司之间约定“酬金制”结算方式，并不影响三上诉人作为业主应向物业公司履行缴纳物业费之义务；即便览海物业公司同时获得宝源公司的补贴，也是由宝源公司向览海物业公司主张追索，而与三上诉人无涉；故服从原判，请求驳回上诉。宝源公司述称，同意览海物业公司的陈述意见。览海物业公司向一审法院起诉请求：要求判令罗文祎、方洁、罗方舟向览海物业公司支付2012年2月至2017年12月止的物业服务费人民币(以下币种均为人民币)329，334.21元及逾期缴纳物业服务费的违约金68，748.06元。一审法院认定事实：2009年12月17日，宝源公司(甲方)与览海物业公司(乙方)就览海高尔夫别墅的前期物业管理服务事宜签订《上海市前期物业服务合同》一份，其中合同第七条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)住宅6.85元／月平方米。”第八条约定：“自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同第七条约定的标准向乙方缴纳物业服务费。”第十条约定“物业服务费用(物业服务资金)按季(年／季／月)交纳，业主应在每季度首月的5日(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：每逾期一日，以逾期未缴总额的0.3％计算。”第二十三条约定：“本合同中下列词语的定义是：……(四)物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。”2010年3月26日，宝源公司(甲方)与罗文祎、方洁、罗方舟(乙方)签订《上海市商品房预售合同》一份，该合同确定了由罗文祎、方洁、罗方舟购买本市崇明区陈家镇揽海路55弄《崇明区陈家镇滨江生态休闲运动居住社区2号B区(览海高尔夫别墅)》22号1层全幢，建筑面积506.25平方米，其中套内建筑面积为506.25平方米，另有地下附属面积324.49平方米。其中第二十四条约定：“甲方已选聘上海览海物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。因该房屋规划用途为居住用房，甲乙双方签订了《业主临时使用公约》(见附件五)。”附件五第九条约定：“未按规定交付有关费用的责任业主／使用人未按规定交付物业服务费的，物业管理公司可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收交情况，并对注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业管理公司可以依法向人民法院起诉，并有权要求业主按应付金额日千分之三的标准承担违约金。”一审法院另查明，2018年6月8日，宝源公司与罗文祎、方洁、罗方舟签订了进户单及入住交接书，涉案房屋于当日实际交付罗文祎、方洁、罗方舟。罗文祎、方洁、罗方舟并于2019年5月办理了不动产登记。一审法院又查明，在(2016)沪0230民初7347号生效民事判决书中关于涉案房屋未能实际交付责任的认定“本案未依约安装电梯并不影响涉案房屋的交付，且原、被告双方也在预售合同补充条款中约定，对是否符合合同附件三的标准有争议的，‘不影响原告按照合同约定的期限完成对房屋进行验收交接的义务以及被告履行按时交付房屋的义务。’2011年下半年，被告向原告寄发了《房屋交付通知书》，原告自认收到了该通知书。2013年11月6日，被告向原告寄发了房屋交付催告函，载明涉案房屋已于2012年1月10日具备交付条件。原告于2013年11月8日签收该催告函。因此，本案被告不承担逾期交付房屋的违约责任。”因罗文祎、方洁、罗方舟自2012年2月起至2017年12月止未缴纳物业服务费，览海物业公司作为前期物业管理服务的物业公司提出请求，遂成本讼。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，览海物业公司与建设单位签订的前期物业合同以及罗文祎、方洁、罗方舟与建设单位签订的预售合同，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，故上述两份合同对罗文祎、方洁、罗方舟具有约束力。两份合同均确定览海物业公司为罗文祎、方洁、罗方舟所属小区的物业服务企业，故罗文祎、方洁、罗方舟作为业主应按约及时足额缴纳物业服务费用，现罗文祎、方洁、罗方舟未能缴纳，显属违约，应承担相应的民事责任。览海物业公司对地下层的物业费减半收取，同时将延迟付款违约金主动调整按年度从次年按年贷款利率6％计取，法院予以确认，并予以支持。关于罗文祎、方洁、罗方舟抗辩在览海物业公司主张物业费期限内宝源公司未实际向其交付房产，故在房产实际交付之前应由宝源公司支付物业费；法院认为，对于是否“交付”的争议，已经在(2016)沪0230民初7347号生效民事判决书作出认定，宝源公司不承担逾期交付房屋的违约责任；故罗文祎、方洁、罗方舟认为因事实上的未交付而主张由宝源公司承担物业费无合同亦无法律依据。关于览海物业公司的主张是否超过诉讼时效，法院根据览海物业公司提供的国内挂号信函收据，最早的寄出日期为2015年5月3日，故按当时的法律规定，认定2013年5月3日之前的欠付的物业费已超过诉讼时效。罗文祎、方洁、罗方舟认为该收据不能反映函件内容，法院结合讼争双方之间的特定关系，且罗文祎、方洁、罗方舟亦无证据能够证明双方还存在其他关系，故可以认定览海物业公司向罗文祎、方洁、罗方舟发出的信函为催缴通知。判决：一、罗文祎、方洁、罗方舟于判决生效之日起十日内支付览海物业公司2013年5月3日至2013年12月31日期间物业服务费31，596.34元及逾期付款违约金(自2014年1月1日起至判决生效之日止，按年利率6％计算)；二、罗文祎、方洁、罗方舟于判决生效之日起十日内支付览海物业公司2014年1月1日至2014年12月31日期间物业服务费54，950.16元及逾期付款违约金(自2015年1月1日起至判决生效之日止，按年利率6％计算)；三、罗文祎、方洁、罗方舟于判决生效之日起十日内支付览海物业公司2015年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费54，950.16元及逾期付款违约金(自2016年1月1日起至判决生效之日止，按年利率6％计算)；四、罗文祎、方洁、罗方舟于判决生效之日起十日内支付览海物业公司2016年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费54，950.16元及逾期付款违约金(自2017年1月1日起至判决生效之日止，按年利率6％计算)；五、罗文祎、方洁、罗方舟于判决生效之日起十日内支付览海物业公司2017年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费54，950.16元及逾期付款违约金(自2018年1月1日起至判决生效之日止，按年利率6％计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交符合法律规定的新的证据。本院经审理查明，原审法院依据本案证据所认定的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系(前期)物业服务合同欠款纠纷；根据在案证据及讼争各方当事人的相关庭审自认陈述，一审经综合审查判断后认定，涉案的房屋预售合同及前期物业服务合同均兼具合意性和合法性，属依法成立，对合同当事人具有法律约束力，罗文祎、方洁、罗方舟未及时足额向览海物业公司支付相应物业服务费用的行为构成违约，同时认定2013年5月3日前的欠付物业费已过诉讼时效，一审据此判决支持了览海物业公司的部分诉请主张，经核，合法有据，并无不当。罗文祎、方洁、罗方舟以本案并无“物业出售合同”、物业实际交付时间为2018年6月且已超过前期物业服务期限(2017年12月)为由，上诉坚持认为其依约非为系争物业欠费的承担主体；对此，比对讼争双方的诉辩理由，结合考量涉案合同文本的具体条款内容以及讼争各方的实际往来情况(包括交易行为、涉讼行为)，本院认为，涉案房屋买卖交易仅签有(期房)预售合同、并无(现房)出售合同是客观事实，涉案前期物业服务合同中的“物业出售合同”印刷字样显为该合同文本用词不严谨之瑕疵，同时，涉案房屋的交付争议业经另案生效法律文书认定(宝源公司不承担逾期交付房屋的违约责任)，则览海物业公司及宝源公司所作辩解更为客观、合理、有据，本案物业费纠纷不构成涉案前期物业服务合同项下第八条所述的“物业出售合同未约定或约定不明确的”等情形，因此不产生系争物业费由开发商即宝源公司承担之法律后果；故罗文祎、方洁、罗方舟上诉主张一审判决有违涉案合同约定，理由不成立，本院对此主张不予采信。综上所述，罗文祎、方洁、罗方舟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，071元，由罗文祎、方洁、罗方舟共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红卫审 判 员 赵 静审 判 员 汤佳岭二〇二〇年八月二十八日法官助理 仲 鸣书 记 员 吴是佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……