上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5465号上诉人(原审被告、反诉原告)：塘宸(上海)实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王令权，董事长。委托诉讼代理人：郑辉，上海春天律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚骥，上海春天律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：上海康廷房地产营销策划有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：龚清华，上海市中浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊杰，上海市中浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：朱红玉，女，1985年12月30日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：黄小凤，女，1962年4月18日生，汉族，住江苏省靖江市。上诉人塘宸(上海)实业有限公司(以下简称“塘宸公司”)、上诉人上海康廷房地产营销策划有限公司(以下简称“康廷公司”)因与被上诉人朱红玉、黄小凤房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初19094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。塘宸公司上诉请求：维持一审判决第一、二、三、五项，撤销一审判决第四项，依法改判为由朱红玉、黄小凤向塘宸公司支付违约金人民币(以下币种均为人民币)198，305.60元；一审反诉案件受理费及二审案件受理费由朱红玉、黄小凤承担。事实和理由：依照《中华人民共和国合同法》之规定，合同当事人依法可以通过约定之方式确立当事人间违约情形与违约责任；当事人于违约责任中约定违约金的，应当首先适用该违约金条款。本案中，塘宸公司与朱红玉、黄小凤间明确约定：当朱红玉、黄小凤违约而由塘宸公司行使合同约定解除权时，朱红玉、黄小凤应当向塘宸公司承担违约责任；而同时，各方也于合同中约定违约金计算方式：购房款20％，即本案诉请金额之比例。该违约金金额系由合同双方之当事人充分考虑违约行为将导致守约方之各项财产性损失而确立，符合当事人间真实表意一致，一审法院改变金额并裁判朱红玉、黄小凤向塘宸公司承担50，000元的违约金，实然适用法律错误。其次，即便一审法院认为约定违约金金额过高，并予以调整之，其一审针对违约金之50，000元判决结果，显然未能体现对朱红玉、黄小凤违约行为之惩罚性。塘宸公司认为：《中华人民共和国合同法》规定之违约金内容，具有惩罚性，应当彰显惩戒作用。本案中，作为违约方的朱红玉、黄小凤已然违反合同内容，怠于履行自身约定义务，其结果已对塘宸公司资金造成重大影响与财产损失；同时，针对朱红玉、黄小凤的违约行为，塘宸公司为维护自身合法权益聘请律师积极予以维权，为此支付了100，000元的律师费，塘宸公司所遭受的实际损失远远大于一审裁判的50，000元。再加之法律所规定的惩罚性，塘宸公司认为合同所约定的违约金合理、合法，请求支持塘宸公司的上诉请求。针对塘宸公司的上诉请求，朱红玉、黄小凤共同辩称，虽然双方解除了《上海市房地产买卖合同》，但从一审庭审中明显得出，塘宸公司、康廷公司为了减少税务部门的税收，弄虚作假，塘宸公司、康廷公司互相串通与朱红玉、黄小凤签署了“阴阳合同”，房屋“实价”为1，445，906元，合同价却为991，528元，按照合同约定，朱红玉、黄小凤确实是支付了955，906元，针对剩余房款，朱红玉、黄小凤一直在与塘宸公司协商，且提供了证据，朱红玉、黄小凤要求按照合同约定支付房款，康廷公司收取的款项应视为朱红玉、黄小凤支付的房款，一审法院以朱红玉、黄小凤未履行合同而解除合同，并判决朱红玉、黄小凤承担50，000元的违约金，在庭审中，塘宸公司并未向法庭提交相关证据予以证明其因此遭受的损失，且朱红玉、黄小凤已经交纳了大部分房款，合同解除后，塘宸公司返还房款，期间长达两年之久，该房款也应产生了大量利息，对此，朱红玉、黄小凤损失巨大，塘宸公司要求20％的违约金明显过高，高于其受到的损失，因此，一审法院在综合考量的情况下作出的判决是正确的。请求驳回塘宸公司的上诉请求，维持原判。针对塘宸公司的上诉请求，康廷公司未发表意见。康廷公司上诉请求：撤销一审判决第三项；二审诉讼费由朱红玉、黄小凤承担。事实和理由：一、一审并未判决《商铺认购单》、《签约流转单》解除，其法律效力不应当因《上海市房地产买卖合同》的解除而自动解除。《商铺认购单》、《签约流转单》分别为独立、有效签订的合同，现并无法定解除和约定解除事由的产生，《商铺认购单》和《签约流转单》不因《上海市房地产买卖合同》的解除而当然解除。二、朱红玉、黄小凤明知其支付的金额包含康廷公司的佣金，康廷公司无需因朱红玉、黄小凤的违约行为退还其佣金，因为康廷公司已经完全履行了合同义务。康廷公司独家代理销售上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，而朱红玉、黄小凤通过康廷公司的代理行为与塘宸公司签订了《上海市房地产买卖合同》，康廷公司的代理销售行为已经完成，应当收取佣金，且本案《上海市房地产买卖合同》的解除系由于朱红玉、黄小凤的根本违约而造成，与康廷公司无关，康廷公司已履行了合同义务，已经收取的佣金并无法定退还的事由。另，朱红玉、黄小凤与塘宸公司签订《上海市房地产买卖合同》时，明知涉案房屋转让价格为991，528元，而康廷公司与朱红玉签订的《签约流转单》却约定涉案房屋的购房签约总价(前两年租金抵扣10％后)为1，445，906元，签约合同总价却为991，528元，装修费86，220元，剩余房款368，158元。并且，朱红玉、黄小凤依据此合同向康廷公司支付了款项共计454，378元，此款项正为康廷公司的佣金368，158元及代理装修费86，220元总额。因此，朱红玉、黄小凤明知368，158元为康廷公司依代理销售行为而收取的佣金而自愿支付，康廷公司已完全履行其合同义务，并无退还佣金事由的发生。请求支持康廷公司的上诉请求。针对康廷公司的上诉请求，朱红玉、黄小凤共同辩称，朱红玉与康廷公司签订的《商铺认购单》、《签约流转单》是主合同《上海市房地产买卖合同》的从合同，主合同解除，从合同亦随之解除。康廷公司认为朱红玉、黄小凤缴纳的房款中有368，158元为佣金明显违背了事实，本案房屋总价1，400，000余元，佣金却高达400，000元，明显与市场价不符。且在双方签订的合同来看，无论是《商铺认购单》还是《签约流转单》均未提及佣金问题，且双方对此无约定，因此，康廷公司要求朱红玉、黄小凤支付佣金没有法律及事实依据。请求驳回康廷公司的上诉请求，维持原判。针对康廷公司的上诉请求，塘宸公司未发表意见。朱红玉、黄小凤向一审法院起诉请求：1．塘宸公司继续履行双方于2018年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；2．塘宸公司协助朱红玉、黄小凤办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户至朱红玉、黄小凤名下；3．塘宸公司支付朱红玉、黄小凤违约金191，181元(按照朱红玉、黄小凤已付房款的20％计算)。塘宸公司向一审法院反诉请求：1．判令朱红玉、黄小凤与塘宸公司于2018年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2．判令朱红玉、黄小凤向塘宸公司支付解除合同的违约金198，305.60元(按照购房款991，528元的20％计算)。一审法院认定事实：2018年9月，朱红玉与康廷公司签订《商铺认购单》一份，朱红玉认购涉案房屋一套，总价1，606，562元，认购定金500，000元，买方应于2018年10月29日前携带本订购单、产权登记名义人身份证、印章及签约应付款945，906元至秀泰天地售楼处签订《上海市房地产买卖合同》，当天支付首付款及办理贷款手续，逾期视为买方放弃认购权和定金。同时，朱红玉与康廷公司还签订了一份《签约流转单》，约定涉案房屋的成交总价为1，606，562元，购房签约总价(前两年租金抵扣10％后)为1，445，906元，签约合同总价991，528元，装修费86，220元，剩余房款368，158元，首付款应于2018年10月27日支付501，528元，签约合同总价剩余房款(或贷款)490000元，约定2018年12月27日前支付。本次交款类目：签约合同总价的50％以上：501，528元，装修费86，220元，剩余房款368，158元。《签约流转单》落款处朱红玉签字确认。2018年10月27日，朱红玉、黄小凤(买受人、乙方)与塘宸公司(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定朱红玉、黄小凤向塘宸公司购买涉案房屋，房地产转让价格为991，528元，乙方应于签约当日支付甲方首付款501，528元，乙方于2018年12月27日前以贷款方式支付剩余房价款人民币490，000元。双方约定于2019年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按约定期限付款的，应向甲方支付逾期付款违约金，按照乙方逾期未付款之日起万分之三／天计算至实际付款之日止，逾期超过90天，甲方有权单方面解除合同，乙方应向甲方承担违约金，违约金金额相当于总房款的20％，甲方有权在乙方已付的房款中扣除乙方应支付的违约金，剩余房款退还乙方。同日，朱红玉(甲方)与案外人上海上禾投资管理有限公司(乙方)签订《委托管理协议》一份，约定甲方委托乙方管理涉案房屋，委托管理期限的前2年(2019年3月1日至2021年2月28日)，乙方无需向甲方支付收益。自2021年3月1日至2022年2月28日租金为固定租金，每年80，328元。同日，朱红玉与案外人上海季君建设工程有限公司签订《装饰承包合同》，该合同约定朱红玉委托上海季君建设工程有限公司对涉案房屋进行装修，工程总价款86，220元。上述合同签订后，朱红玉、黄小凤向塘宸公司支付首付款501，528元，向康廷公司支付相关款项共计454，378元。一审庭审中，朱红玉、黄小凤表示其曾经向塘宸公司提供贷款审批资料要求塘宸公司协助其办理贷款，但贷款未审核通过。2019年6月24日，朱红玉、黄小凤向塘宸公司发出律师函，称根据《上海市房地产买卖合同》的约定，购房总价为991，528元，在合同签订当日，曾向塘宸公司和康廷公司支付总计955，906元购房款，剩余35，622元未支付，但就剩余未付房款与塘宸公司一直未达成一致意见，现要求塘宸公司在收到本函之日起七日内协助朱红玉、黄小凤缴纳购房尾款35，622元并办理房屋交接及过户手续。否则，塘宸公司将承担违约责任和一切不利后果。2019年9月27日，塘宸公司向朱红玉、黄小凤发出解除《上海市房地产买卖合同》的通知，称因朱红玉、黄小凤未足额支付购房款，现通知朱红玉、黄小凤于2019年9月27日解除双方的《上海市房地产买卖合同》，该解除通知于9月29日送达。一审另查明，塘宸公司与康廷公司间签订有《包销合同》，塘宸公司委托康廷公司对位于上海市嘉定区宝安公路XXX号商业地产1、2、3层共计118套房屋独家代理销售。该合同约定，康廷公司可自主确定该项目单套房屋销售价格，非经塘宸公司书面同意，该价格不得低于《项目销售一房一价表》所列明价格。康廷公司实际销售价格高于《项目销售一房一价表》所列明的销售底价的，超过部分为康廷公司的佣金。一审法院认为，朱红玉、黄小凤与塘宸公司签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。结合朱红玉与康廷公司签订的《商铺认购单》、《签约流转单》，可以认定朱红玉、黄小凤对于购房总价为1，606，562元应当是明知的，朱红玉、黄小凤的购房成本抵扣前两年商铺租金后为1，445，906元，包含《上海市房地产买卖合同》约定的应向塘宸公司支付的991，528元及应向康廷公司支付的454，378元两部分。对于《上海市房地产买卖合同》约定的购房款991，528元，朱红玉、黄小凤向塘宸公司仅支付了501，528元，剩余房款未付。因朱红玉、黄小凤未按约向塘宸公司支付剩余房款490，000元，故对于朱红玉、黄小凤要求塘宸公司办理过户手续的请求，法院不予支持。因塘宸公司并无违约行为，故对于朱红玉、黄小凤主张塘宸公司支付违约金的诉请，法院亦不予支持。鉴于朱红玉、黄小凤未按约支付房款，已构成根本违约，对塘宸公司反诉要求解除合同的诉请，法院予以支持。合同解除后，塘宸公司应当将收取的501，528元购房款返还朱红玉、黄小凤。《上海市房地产买卖合同》解除后，康廷公司与朱红玉、黄小凤签署的《商铺认购单》、《签约流转单》亦应予解除，康廷公司收取朱红玉、黄小凤的454，378元亦应当返还。对于塘宸公司主张的解除合同的违约金，朱红玉、黄小凤抗辩过高，法院综合考虑合同履行情况及朱红玉、黄小凤违约给塘宸公司造成的实际损失，酌情确定朱红玉、黄小凤应向塘宸公司支付违约金50，000元。判决：一、确认朱红玉、黄小凤与塘宸(上海)实业有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年9月29日解除；二、塘宸(上海)实业有限公司应于判决生效之日起十日内退还朱红玉、黄小凤人民币501，528元；三、上海康廷房地产营销策划有限公司应于判决生效之日起十日内退还朱红玉、黄小凤人民币454，378元；四、朱红玉、黄小凤应于判决生效之日起十日内支付塘宸(上海)实业有限公司违约金人民币50，000元；五、对朱红玉、黄小凤的全部诉讼请求不予支持；六、对塘宸(上海)实业有限公司的其余反诉请求不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，朱红玉、黄小凤与塘宸公司签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因朱红玉、黄小凤未按约支付房款，已构成根本违约，故一审法院判令解除双方合同，并无不当。上述合同解除后，康廷公司与朱红玉、黄小凤签署的《商铺认购单》、《签约流转单》亦应解除。康廷公司认为其收取朱红玉、黄小凤的454，378元系包括其应得佣金368，158元及装修费86，220元，故不应返还，朱红玉、黄小凤不予认可，对此本院认为，根据《签约流转单》记载，368，158元系房款，并非康廷公司所称的佣金，且康廷公司与朱红玉、黄小凤之间并无佣金约定，康廷公司一审亦认可其收取的454，378元属于朱红玉、黄小凤的购房成本，故《上海市房地产买卖合同》、《商铺认购单》、《签约流转单》解除后，康廷公司应返还朱红玉、黄小凤454，378元。对于塘宸公司主张的解除合同的违约金，一审法院基于朱红玉、黄小凤对违约金过高的抗辩，综合考虑合同履行情况及朱红玉、黄小凤违约给塘宸公司造成的实际损失，酌情确定朱红玉、黄小凤应向塘宸公司支付违约金50，000元，并无不当。综上，塘宸公司、康廷公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，381.78元，由上诉人塘宸(上海)实业有限公司负担人民币4，266.11元，上诉人上海康廷房地产营销策划有限公司负担人民币8，115.67元。本判决为终审判决。审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年八月六日书记员  朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……