浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1242号 上诉人（原审被告）：吴世荒，男，1957年1月17日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：程忠柳，浙江昶日律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁永忠，男，1968年9月25日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：冯春贵，浙江时空律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄为，浙江时空律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：丁永飞，男，1967年11月23日出生，汉族，住临海市。 原审有独立请求权第三人：孙如志，男，1968年11月27日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：程忠柳，浙江昶日律师事务所律师。 上诉人吴世荒因与被上诉人丁永忠、丁永飞、原审有独立请求权第三人孙如志农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2019）浙1082民初8207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院审理过程中，孙如志向本院申请撤回上诉，本院已另行作出（2020）浙10民终1242号民事裁定，准予其撤回上诉。本案现已审理终结。 吴世荒上诉请求：撤销一审判决，改判确认落款时间为1995年2月15日的卖契有效。事实和理由：本案实质上是同一集体经济组织成员内的农村房屋（宅基地）转让，一审判决却将其认定为集体组织成员外的转让，认定事实错误，适用法律不当。1995年2月15日丁永忠将坐落在临海市东塍镇下街村一间宅基地转让给吴世荒，签订了卖契一份，转让时吴世荒的妻子为下街村村民，吴世荒在卖契上签字。吴世荒履行了卖契义务后并承建的房屋，居住至今。关于农村集体土地房屋（宅基地）转让效力问题，依据现行法律规定以及最高人民法院八民会第19条的规定，在本集体组织成员内转让的合同有效，集体组织成员以外转让的原则上无效。本案讼争房屋（宅基地）的转让实质上是同一集体经济组织内的转让，并非同一组织成员外的转让。本案讼争房屋（宅基地）属临海市东塍镇下街村，转让行为发生时间为1995年2月15日，1995年2月15日吴世荒的妻子孙彩琴为临海市东滕镇下街村村民。以上证据均已被一审判决认定。转让时受让方虽然不是本集体经济组织成员但其配偶是本集体经济组织成员的，双方之间的房屋买卖行为并未损害他人和集体的权益，一般应认定转让行为有效，这一观点已被很多法院判决所接受，如辽宁省高级人民法院（2013）辽审四民申字第1414号裁定书、北京市高级人民法院（2014）高民申字第4895号民事裁定书等判例。本案虽然孙彩琴在自己购买的房屋（宅基地）的卖契上没有签字而由其丈夫签字，但本质上并不改变受让方为同一集体组织成员的性质，就是同一集体经济组织成员内的转让。故一审判决将本案认定为同一集体经济组织成员外的转让并认定转让合同无效是错误的。 丁永忠辩称，吴世荒与丁永忠之间于1995年2月15日签订的房屋买卖合同为无效合同。一、该房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定。一审判决已经认定本案的房屋买卖合同实质上是宅基地买卖，根据《中华人民共和国土地管理法》及其他法律法规的相关规定，本案涉及的宅基地为农民集体所有，仅限于同村村民转让，吴世荒与丁永忠不是同一农村集体经济组织成员，双方之间签订的房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉房屋买卖合同为法定无效合同且自始无效。二、吴世荒在上诉状中已经认可根据现行法律规定在本集体经济组织成员内转让的合同有效，集体经济组织成员外转让的原则上无效。一审法院判决认定，吴世荒本人也承认其与丁永忠不是同一农村集体经济组织成员，即吴世荒自己也认为其本人与丁永忠签订的涉案房屋买卖合同为无效合同，但吴世荒以其与丁永忠签订涉案房屋买卖合同时其妻子孙彩琴与丁永忠是同一集体经济组织成员为由推断出本案房屋转让实质上是同一集体经济组织成员之间的转让，该推断缺乏法律依据，是错误的。首先该推断违反合同相对性原则，本案的房屋买卖合同完全是吴世荒以自己个人名义，一个人与丁永忠签订的，与孙彩琴没有任何关系；其次孙彩琴在该协议签订后的两天（1995年2月17日）即将户口迁到了吴世荒的村里（结婚登记时间更早），妇女嫁到丈夫村里，其户口、权利等也应与结婚登记同时一起迁到丈夫所在的集体经济组织，成为丈夫所在的集体经济组织的成员，其在原来集体经济组织里的权利当然应当同时消灭（否则可能会因登记手续上的时间差同时获得两个集体经济组织成员的权利），这也完全符合我国农村的相关政策和传统风俗习惯。因此，无论如何本案也无法得出房屋买卖是同一农村集体经济组织成员之间的转让。如果以此倒推出本案转让行为有效，则不但损害广大农民与集体的利益，也严重损害法律的权威性。 丁永飞辩称，房屋出售给吴世荒是事实，其不清楚为何吴世荒不办理过户手续，至于后来吴世荒如何卖给孙如志，其不清楚。 孙如志辩称，认可吴世荒的上诉请求和事实理由。 丁永忠向一审法院起诉请求（变更后）：依法确认丁永忠与吴世荒于1995年2月15日签订的卖契无效。 孙如志向一审法院起诉请求（变更后）：确认吴世荒和孙如志签订的合同有效。 一审法院认定的事实：1995年2月15日，丁永忠、丁永飞立卖契一份，将坐落在新开下街地方的平房一间作价19500元出卖给吴世荒。庭审过程中，丁永忠及吴世荒均承认，该卖契实为地基买卖，地基上面的房屋系吴世荒购买后自行建造。另查明，丁永忠系临海市东塍镇下街村村民，吴世荒系临海市东塍镇隔溪村村民。 一审法院认为，本案原、被告的争议焦点在于该落款时间为1995年2月15日的卖契的效力问题。结合原、被告双方在庭审时的陈述，该卖契实为宅基地买卖协议。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案宅基地是农民集体所有的土地，仅限于同村村民转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）…（二）…（三）…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。案涉卖契违反宅基地不得买卖的强制性法律规定，应为无效，故对原告要求确认该卖契无效的诉讼请求一审法院予以支持。至于第三人孙如志的诉讼请求，一审法院认为，该变更后的诉请与本案原、被告双方诉争焦点无关，一审法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十三条规定，判决：一、确认该落款时间为1995年2月15日的卖契无效；二、驳回第三人孙如志的诉讼请求。案件受理费368元（丁永忠预交432元，孙如志预交6540元），由吴世荒负担288元，由孙如志负担80元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于丁永忠与吴世荒于1995年2月15日签订的卖契是否有效。吴世荒主张虽然其妻子孙彩琴未在卖契上签字，但涉案房屋（宅基地）系其与妻子孙彩琴共同购买，签订卖契时孙彩琴与丁永忠系同一集体经济组织成员，因此涉案卖契应为有效；丁永忠则认为涉案卖契系吴世荒以个人名义与丁永忠签订，与孙彩琴没有任何关系，吴世荒与丁永忠并非同一集体经济组织成员，因此涉案卖契应为无效。本院认为，本案双方当事人都认可，涉案卖契实为宅基地买卖，对此本院予以确定。根据现行法律规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住使用，如果允许非本集体经济组织成员取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。但涉及集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖合同，因合同的履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响，因此同一集体经济组织的成员之间进行宅基地房屋买卖在法律上并无重大障碍，司法实践中也多予以认可。故涉案卖契是否有效的关键在于涉案卖契的主体是否属于同一集体经济组织的成员。签订协议时，吴世荒与其妻子孙彩琴已经结婚，吴世荒购买宅基地的款项属于其与孙彩琴的夫妻共同财产，购买之后在宅基地上建造房屋，吴世荒与孙彩琴也共同居住在该房屋内，即所取得的权利也属于吴世荒、孙彩琴共同享有。吴世荒虽与丁永忠并非同一集体经济组织成员，但孙彩琴与丁永忠系同一集体经济组织成员，具有购买和享有涉案宅基地使用权的资格，因此涉案卖契应当认定发生在同一集体经济组织成员之间，涉案卖契未违反我国现行土地管理法律规定，不宜认定为无效。退而言之，现涉案房屋已转让给孙如志，孙如志系房屋所在地的集体经济组织的成员，具备拥有宅基地使用权的条件，该房屋最终仍属于该村集体经济组织成员所有，案涉宅基地的转让实际已不再侵犯村集体的相关利益，也未违反我国现行土地管理法律规定，基于诚实信用和交易安全的价值考量，对于丁永忠要求确认其与吴世荒签订的卖契无效的主张，本院不予支持。综上所述，吴世荒的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销临海市人民法院（2019）浙1082民初8207号民事判决； 二、确认该落款时间为1995年2月15日的卖契有效； 三、驳回第三人孙如志的诉讼请求。 一审案件受理费368元（丁永忠预交432元，孙如志预交6540元），由丁永忠负担288元，由孙如志负担80元；二审案件受理费368元，由丁永忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年八月六日 代书记员 赵灵仙 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-7-?