黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异425号案外人：李弘珂，男，1988年1月12日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：常玉凤，黑龙江拓行律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾平，黑龙江拓行律师事务所律师。申请执行人：国家开发银行，住所地北京市西城区复兴门内大街18号。法定代表人：赵欢，该银行董事长。被执行人：黑龙江省盛恒基中加教育科技有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区金泰湖滨小镇北区（一期）商场栋1层1号商服。法定代表人：王志江，该公司执行董事兼总经理。被执行人：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区松北大道58号。法定代表人：王志江，该公司董事长。被执行人：王志江，男，1963年1月10日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市松北区。被执行人：王雪靖，女，1968年11月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市松北区。哈尔滨市中级人民法院在执行国家开发银行与黑龙江省盛恒基中加教育科技有限公司（以下简称盛恒基科技公司）、黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（以下简称盛恒基开发公司）、王志江、王雪靖金融借款合同纠纷一案中，案外人李弘珂对本院查封盛恒基开发公司开发建设的位于哈尔滨市松北区松北大道58号“盛世天地”小区2栋3单元302号房屋提出书面执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李弘珂称，其与盛恒基开发公司于2014年10月16日签订了案涉房屋买卖合同，案外人以工程款抵偿了购房款。案外人于2014年10月16日办理了案涉房屋交接手续，现已经实际占有案涉房屋，其对案涉房屋享有所有权，是案涉房屋的合法权利人，并且符合法定排除执行的情况，请求中止对案涉房屋的评估、拍卖并解除对案涉房屋的查封。案外人李弘珂向本院提交了以下证明材料：1.李弘珂与盛恒基开发公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》；2.关于案涉房屋的《哈尔滨市商品房销售预收款专用票据》；3.案涉房屋入住会签单、钥匙领取签收单；4.案涉房屋的物业费、电梯费、取暖费、水费等费用收据；5.哈尔滨市不动产登记交易事务中心出具的李弘珂《不动产登记信息查询结果证明》；6.哈尔滨市人民政府《关于请求协助哈尔滨市松北区盛世家园和盛世天地小区业主维权的函》。国家开发银行称，案外人提交的案涉房产《商品房买卖合同》不属于合法有效合同，案外人提交的证据不足以证明案外人与盛恒基开发公司存在真实的购房交易行为，且案外人未提交非因其自身原因未办理过户登记的相关证据。案外人所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条规定的排除执行情形，请求驳回案外人执行异议请求。被执行人盛恒基开发公司未提交书面意见。本院查明，国家开发银行诉盛恒基科技公司、盛恒基开发公司、王志江、王雪靖金融借款合同纠纷一案，本院根据国家开发银行诉讼保全申请，于2018年3月26日作出（2018）黑民初28号民事裁定：一、查封盛恒基开发公司享有的土地使用证号为哈国用（2013）第09008635号建设用地使用权；二、查封盛恒基开发公司享有的位于哈尔滨市松北区××大道××号盛世天地1、2号公寓式住宅楼及A、B座写字楼中共257套房产（包括案涉房屋）。同年3月30日，本院向哈尔滨市不动产登记机关送达了上述裁定和协助执行通知书。2018年6月29日，本院作出（2018）黑民初28号民事判决：一、盛恒基科技公司于判决生效之日起十日内偿还国家开发银行借款本金3.28亿元及利息；二、盛恒基科技公司于判决生效之日起十日内给付国家开发银行律师费12万元；三、盛恒基开发公司、王志江、王雪靖对盛恒基科技公司上述债务承担连带担保责任，盛恒基开发公司、王志江、王雪靖对盛恒基科技公司上述债务承担连带担保责任后，有权向盛恒基科技公司追偿；四、盛恒基科技公司不履行上述给付义务时，国家开发银行有权按照双方签订的《应收账款质押合同》的约定对盛恒基科技公司享有的哈尔滨市盛恒基中加学校的收费权所收取的款项有限受偿；五、盛恒基科技公司不履行上述给付义务时，国家开发银行有权以盛恒基开发公司享有的哈他项（2013）第09000512号土地他项权证、哈房建松字第××号、20××18号、20××19号、20××20号房屋他项权证项下的145套房产（包括案涉房屋）拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿；六、驳回国家开发银行其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，盛恒基科技公司、盛恒基开发公司、王志江、王雪靖未履行给付义务，国家开发银行向本院申请执行。2018年8月27日，本院作出（2018）黑执33号执行裁定，将本案指定至哈尔滨市中级人民法院执行。该院在执行过程中，拟评估、拍卖上述房屋。另查明，2014年10月16日，李弘珂与盛恒基开发公司签订了案涉房屋《商品房买卖合同》，约定李弘珂购买案涉房屋作为住宅使用，一次性付款572202元。2014年10月16日，盛恒基开发公司为李弘珂出具了预收572202元房款的收据。2014年10月16日，案外人李弘珂办理了案涉房屋入住手续，同年9月14日交纳了案涉房屋物业费、水费、电费等费用。截至2020年8月11日，案外人李弘珂名下无房屋信息。再查明，2013年12月20日，盛恒基开发公司取得了案涉房屋的预售许可证。本院认为，《异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此，房屋消费者物权期待权依法应优先于抵押权予以保护。《异议复议规定》第二十九条对优先保护房屋消费者物权期待权作出了规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋为公寓式住宅楼，案外人购买作为住宅使用。盛恒基开发公司具有案涉房屋预售许可证，案外人李弘珂与盛恒基开发公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》的时间为2014年10月16日，早于本院查封时间，据此，可以认定双方在本院查封之前已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。案外人李弘珂已交纳了全部房款且名下无其他用于居住房屋。因此，根据《异议复议规定》第二十九条之规定，案外人李弘珂可以被认定对案涉房屋享有房屋消费者物权期待权。本案执行依据即本院（2018）黑民初28号民事判决，虽确认申请执行人国家开发银行对案涉房屋享有优先受偿权，但根据前述司法解释的规定，案外人李弘珂对案涉房屋享有房屋消费者物权期待权应优先于申请执行人对案涉房屋享有的优先受偿权加以保护，从而排除对案涉房屋的执行。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，裁定如下：中止对坐落于黑龙江省哈尔滨市松北区松北大道58号“盛世天地”小区2栋3单元302号房屋及该房屋占用范围内土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 滨审判员 刘 洋审判员 崔 婷二〇二〇年八月二十日书记员 毕鹏坤