沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初166号原告（反诉被告）：中国建筑东北设计研究院有限公司，住所地沈阳市，统一社会信用代码912101122437631683。法定代表人：崔景山，系该公司董事长。委托代理人：韩静、杨弃（实习），系上海段和段（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王永，男，1978年1月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告（反诉原告）：沈阳市和平区金芒果图文设计中心，住所地沈阳市，统一社会信用代码92210102MAOUTDD35G。经营者：王永，男，1978年1月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告（反诉被告）中国建筑东北设计研究院有限公司与被告（反诉原告）王永、沈阳市和平区金芒果图文设计中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告中国建筑东北设计研究院有限公司诉称，沈阳龙腾实业总公司系中国建筑东北设计研究院有限公司（以下简称“东北院”）下属集体所有制企业，受东北院的领导和管理。经东北院批准，沈阳龙腾实业总公司一直实际使用、管理东北院所有的位于沈阳市和平区的房产。2014年6月23日，沈阳龙腾实业总公司与被告王永签订《房屋出租合同》，合同约定沈阳龙腾实业总公司将位于和平区光荣街59号，面积为40平方米的房屋出租给二被告做办公及经营场所使用，租期八年，自2012年10月8日至2020年10月7日止。2015年11月30日，沈阳龙腾实业总公司又与第二被告续签了《房屋出租合同》，将租赁期限自2020年10月8日续延至2025年10月7日止。沈阳龙腾实业总公司与二被告建立租赁关系后，第一被告即以第二被告名义在租赁房屋开办图文设计中心至今，第二被告的工商登记注册地址亦在该租赁房屋所在地。合同第8条约定：“如遇地震、拆迁、上级主管部门对房屋有新的（不包括出租）使用意图等不可抗力原因，致使合同不能继续履行时，甲方应退回剩余房租金，同时付给乙方房租金10%的补偿金”。目前，房屋的所有权人东北院已向沈阳龙腾实业总公司发出书面函件，告知沈阳龙腾实业总公司该公司已对位于沈阳市和平区光荣街59号的房产进行了重新规划，要求沈阳龙腾实业总公司行使合同解除权，收回租赁房屋。2019年9月3日，沈阳龙腾实业总公司向二被告发出书面《解除通知函》，依据合同第8条的约定，解除了双方之间的房屋租赁合同关系，并通知二被告于7日内腾房、领取剩余租金及补偿金。该通知已于2019年9月3日邮寄送达给二被告，二被告于当日予以签收。但至今为止，二被告仍未能及时搬离租赁房屋，将租赁房屋交还给原告，已经严重侵害了原告的合法权益。诉讼请求：1、请求依法确认原告与二被告之间的房屋租赁合同关系于2019年9月3日解除；2、请求判令二被告立即搬迁，将租赁房屋交还原告；原告同意按照合同的约定退还腾房后的房租并按租金的10%给予补偿；3、请求人民法院依法判令二被告承担本案全部费用。被告王永、沈阳市和平区金芒果图文设计中心辩称，2019年9月3日原告发出的解除房屋租赁合同通知函我方确实收到。合同当时是由原告的商立民经理与我方签订的，针对合同第八条中“上级主管部门”是有特指的，指的是国家政府部门，而东北院并不属于国家政府部门，所以不应适用该条款，合同不应解除，对原告的诉求被告均不认可。反诉原告王永、沈阳市和平区金芒果图文设计中心诉称，反诉原告自2009年10月起一直租用反诉被告管理的和平区光荣街59号面积为40平方米的房屋。2014年6月23日反诉原告与反诉被告签订《房屋出租合同》,双方约定将和平区光荣街59号面积为40平方米的房屋出租给反诉原告,租期至2020年10月7日,租金为每年人民币35000元,后签署延期合同至2025年10月7日,租金为每年人民币30000元。双方签订的房屋出租合同真实有效,反诉原告已经履行合同约定义务,一次性支付至2025年10月7日的全部房屋租金,并缴纳2020年6月8日至2025年10月7日电费10000元,每年电费2000元。反诉原告无任何违约情节。租赁合同签订后,由于长期使用,为维护反诉原告企业形象,反诉原告对该房屋精心装修,装修费用为150000元。反诉被告依据双方合同第8条之约定解除房屋租赁合同,没有事实及法律依据支持。双方虽在第8条中约定:“如遇地震、拆迁、上级主管部门对房屋有新的(不包括出租)使用意图等不可抗力原因,致使合同不能继续履行时,甲方应退回剩余房屋租金,同时付给乙方房租金10%的补偿金”,但反诉被告要求与反诉原告解除合同的事由不存在不可抗力的因素,双方在最初签订合同时,反诉被告向反诉原告出示《中国建筑东北设计研究院有限公司》说明一份,该份说明书内容中已明确写明:反诉被告系《中国建筑东北设计研究院有限公司》所属的集体企业,该公司使用的办公室及经营场所完全属于我院所有,一直无偿提供给该公司自主支配使用。该说明证明:反诉被告一直对涉案房屋有完全的处置权,《中国建筑东北设计研究院有限公司》对涉案房屋的处置无权干涉,反诉被告以中国建筑东北设计研究院有限公司要求重新规划为由,要求与反诉原告解除房屋租赁合同没有事实依据支持。因为中国建筑东北设计研究院有限公司归中华人民共和国所有,并具有管辖管理权,只有国家主管部门出具相关文件不允许国企出租自用房产,这才具备不可抗力条件,才能依据文件收口此房,并依据合同第七条支付违约赔偿金。合同中并没有约定《中国建筑东北设计研究院有限公司》为上级主管部门。所以反诉被告与反诉原告解除合同没有事实和法律依据。据此反诉原告不同意解除合同。2019年9月,反诉被告无正当理由单方面解除合同,并私自停止为反诉原告供电,造成反诉原告至今无法正常营业,故此,请求法院判决反诉被告赔偿反诉原告因停电造成的经营损失费，即停电期间（从2019年10月17日至2020年6月17日，8个月）租金损失23333元。请求法院维护反诉原告的合法权益,支持其全部诉讼请求。反诉请求：1、请求法院判令双方签订的合同有效,反诉被告继续履行合同义务；2、请求法院依法判令反诉被告赔偿因其私自断电导致反诉原告无法正常营业的租金损失,共计23333元；3、反诉费由反诉被告承担。反诉被告中国建筑东北设计研究院有限公司辩称，不存在断电的情形，原告从来没有断电，被告还在正常经营，故不存在损失，被反诉人不同意给付。另，反诉原告主张我方给其断电，该事实应由反诉原告举证，至于是否经营，与断电不发生直接关系。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积2772平方米房屋登记在原告名下。2008年9月1日，原告出具《说明》载明“沈阳龙腾实业总公司（原名中国建筑东北设计院劳动服务公司）是我院所属的集体企业，该公司使用的办公室及经营场所完全属于我院所有，一直无偿提供给该公司自主支配使用，特此说明”。2014年6月23日，沈阳龙腾实业总公司（甲方、出租方）与被告王永（乙方、承租方）就涉案房屋签订了《房屋出租合同》，约定“租赁面积40㎡作为乙方办公及经营场所，租期拟租八年，2012年10月8日至2020年10月7日，房屋租金每年35000元，补交三年房租共计105000元……如遇地震、拆迁、上级主管部门对房屋有新的（不包括出租）使用意图等不可抗力原因。致使合同不能继续履行时，甲方应退回剩余房租金，同时给付乙方房租金10%的补偿金……”。被告向沈阳龙腾实业总公司交纳至2020年10月7日的房屋租金。2015年11月30日，沈阳龙腾实业总公司（甲方、出租方）与被告沈阳市和平区金芒果图文设计中心（乙方、承租方）就涉案房屋签订了《房屋出租合同》，约定“租赁面积40㎡作为乙方办公及经营场所，租期拟租五年，2020年10月8日至2025年10月7日，房屋租金每年30000元，五年房租共计150000元……如遇地震、拆迁、上级主管部门对房屋有新的（不包括出租）使用意图等不可抗力原因。致使合同不能继续履行时，甲方应退回剩余房租金，同时给付乙方房租金10%的补偿金……”。被告向沈阳龙腾实业总公司交纳至2025年10月7日的房屋租金。2019年9月3日，沈阳龙腾实业总公司分别向被告王永、被告沈阳市和平区金芒果图文设计中心发出《解除通知函》，载明“……我司上级主管单位中国建筑东北设计研究院有限公司因整合资源、规划发展需要，对包括您承租房屋在内的整栋建筑进行了新的使用安排，要求我司收回您所承租的房屋。鉴此，我司特函告如下：1、根据合同第8条约定，解除我司与您签订的《房屋租赁合同》，本解除通知自送达给您之日起生效。2、请您在收到本解除通知后7日内搬离租赁房屋，并将房屋完好无损移交给我司……3、请您提供您本人名下的收款银行账户，我司将在您交还房屋后5个工作日内，按合同约定退还剩余房租金并支付相应补偿金”，庭审中被告表示通知函确已收到。另查明，2018年3月27日，中建东设岩土工程有限公司向东北院资产管理中心提交《岩土公司关于六层建材办公楼使用的建议报告》，其中载明“2017年10月总院整体搬迁到中海国际中心，为了更好改善岩土公司办公条件以及应对未来岩土的发展规模需求，提升企业形象，院总部明确将六层建材楼整体交由岩土公司使用……1、老干办……2、金芒果图文金芒果图文租用我院建材楼一楼办公室作为门市，如继续租用对我部门整体改造建材楼外立面外观会造成影响，建议提前终止租赁……”。2018年8月17日，《中国建筑东北设计研究院有限公司（2018）第五次总经理办公扩大会议纪要》，决议事项载明“……十一、关于光荣街59号建材楼重新规划使用的议案，资产管理中心汇报了建材楼规划使用方案，经会议审议通过该议案。建材楼整体交由岩土公司管理，其余单位、部门使用的办公室均需腾出，一层已出租房间提前解约收回，对建材楼进行修缮，提升公司形象。具体由岩土公司负责办理”。2019年9月2日，原告向沈阳龙腾实业总公司发出《关于回收光荣街59号房产的函》，载明“因公司生产经营需要，现拟对位于和平区光荣街59号房产进行重新规划使用。其中该房产有一处门市，由贵单位租赁给沈阳市和平区金芒果图文设计中心/王永使用，请贵单位于7日内联系承租方，解除租赁合同，向公司交还和平区光荣街59号全部房产。望贵单位高度重视，积极收回房产”。2019年1月2日岩土公司郑哲向被告发送微信“这个是你想要的设备的赔偿钱呗”，被告回复“……装修的细表不好拉！我也不太知道明细！只知道大概就没拉！”。2019年10月16日岩土公司郑哲向被告发送微信“你好，我是东北院岩土公司，十一之前跟你说过电的问题，我们这边安排的明天电工过来，到时候你那边店就得断了”。再查明，2019年9月23日，原告作出《关于注销沈阳龙腾实业总公司的通知》。沈阳龙腾实业总公司于2020年4月2日注销。上述事实，有当事人提供的房产证、说明、房屋出租合同、解除《房屋租赁合同》通知函、岩土公司关于六层建材办公楼使用的建议报告、总经理办公扩大会议纪要、关于回收光荣街59号房产的函、微信截屏、关于注销沈阳龙腾实业总公司的通知、准予注销登记通知书等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，2014年6月23日沈阳龙腾实业总公司与王永签订的《房屋出租合同》、2015年11月30日沈阳龙腾实业总公司与沈阳市和平区金芒果图文设计中心签订的《房屋出租合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。合同约定“如遇地震、拆迁、上级主管部门对房屋有新的（不包括出租）使用意图等不可抗力原因。致使合同不能继续履行时，甲方应退回剩余房租金，同时给付乙方房租金10%的补偿金……”，首先，“上级主管部门”是指一个单位的上级管理机构，无论从字面理解还是实践中公司的管理领导，并非局限特指“国家政府部门”；其次，从公司架构、2019年9月23日原告作出的《关于注销沈阳龙腾实业总公司的通知》及2018年8月17日《中国建筑东北设计研究院有限公司（2018）第五次总经理办公扩大会议纪要》等均可看出，沈阳龙腾实业总公司的上级主管部门为原告，现原告因公司生产经营需要，对位于和平区光荣街59号房产（含本案涉诉房产）进行重新规划使用，符合“上级主管部门对房屋有新的（不包括出租）使用意图等不可抗力原因”提前解除合同的约定。本案中原告符合“约定解除”，且在合理通知期限后于2019年9月3日向被告发出解除通知函，合同于通知函送达之日解除，故本院确认各方签订的《房屋出租合同》于2019年9月3日解除。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，承租方应返还涉案房产；出租方因涉案房屋出租合同而取得的剩余租金，应予返还，同时按照合同约定给予补偿。反诉部分。反诉原告主张返还因私自断电从2019年10月17日至2020年6月17日停业期间的租金，法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现反诉原告未能提交反诉被告私自断电的有效证据，亦不能证明断电系导致被告停止经营发生的唯一性与必然性；另，原告解除合同符合合同约定且在合理通知期限后于2019年9月3日向被告发出了解除通知函，但考虑到合同属于提前解除以及被告停止经营的客观事实，双方利益均有损失，根据公平原则，本院酌定从2019年10月17日至2020年6月16日期间的租金减半为宜。关于原告返还租金数额。从2019年10月8日至2025年10月7日期间，沈阳龙腾实业总公司共收取185000元（35000元+150000元），扣除2019年10月8日至2020年6月16日期间的房屋占有使用费12530元（35000元/365天*9天+35000元/3），再扣除从2020年6月17日至实际腾房之日止的按《房屋出租合同》租金标准计算的房屋占有使用费，即为应返还的租金，并以此为基数，按10%给付被告补偿金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认2014年6月23日沈阳龙腾实业总公司与王永签订的《房屋出租合同》及2015年11月30日沈阳龙腾实业总公司与沈阳市和平区金芒果图文设计中心签订的《房屋出租合同》于2019年9月3日解除；二、被告王永、沈阳市和平区金芒果图文设计中心于本判决生效之日起十五日内将位于沈阳市和平区光荣街59号涉案房屋腾空，返还给原告中国建筑东北设计研究院有限公司；三、原告中国建筑东北设计研究院有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告王永、沈阳市和平区金芒果图文设计中心房屋租金（计算方式为172470元扣除从2020年6月17日至实际腾房之日止的按《房屋出租合同》租金标准计算的房屋占有使用费）；四、原告中国建筑东北设计研究院有限公司于本判决生效之日起十五日内给付被告王永、沈阳市和平区金芒果图文设计中心房屋补偿金（计算方式为以第三判项返还租金数额为基数，按10%给付）；如债务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回反诉原告王永、沈阳市和平区金芒果图文设计中心其他的诉讼请求。本诉案件受理费4800元（原告已预交、减半收取），由原告中国建筑东北设计研究院有限公司承担2400元，由被告王永、沈阳市和平区金芒果图文设计中心承担2400元；反诉案件受理费192元（反诉原告已预交、减半收取），由反诉原告王永、沈阳市和平区金芒果图文设计中心承担96元，由反诉被告中国建筑东北设计研究院有限公司承担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  冯菲二〇二〇年八月七日书记员  王琳本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。