北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6072号上诉人（原审原告）：北京丰顺路宝汽车服务有限公司，住所地北京市丰台区方庄南路18号院9号楼27号2室。法定代表人：邢占明，董事长。委托诉讼代理人：杨国清，北京市青山律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京枫美科技有限公司（原名称为北京枫美文化传媒有限公司），住所地北京市通州区马驹桥镇工业区内(北京胜利伟业印刷机械有限公司)1幢4层408。法定代表人：杨玉巧，经理。委托诉讼代理人：于立民，男，北京枫美科技有限公司员工。委托诉讼代理人：陈永河，北京兴展律师事务所律师。上诉人北京丰顺路宝汽车服务有限公司（下称丰顺路宝公司）因与上诉人北京枫美科技有限公司（下称枫美科技公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，均不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初3429号民事判决，向法院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。丰顺路宝公司上诉请求：同意一审判决第一项，同意一审判决第二项中关于退还押金的判决内容，不同意关于租金的判决内容，请求撤销一审判决第三、四项，依法改判枫美科技公司返还已收取的北京市大兴区西红门镇鼎利路10号院鸿坤智谷西红门（一）期的15号楼房屋（下称涉案房屋）全部租金3233144元、承担违约金808286元、赔偿装修损失1078000元。事实和理由：一审判决关于导致双方合同不能履行的原因在于政策因素，不能问责于任何一方，双方均不构成根本违约的认定是错误的。1.枫美科技公司不具备出租涉案房屋（建筑面积4788.07平方米）的合法资质，其对外出租、转租房屋超出其合法经营范围。2.枫美科技公司作为出租方，有义务保证其出租的标的物可以合法地用于合同约定的使用用途。枫美科技公司将涉案房屋以可用于汽车维修企业之目的进行招租宣传，改变了涉案房屋《建设工程规划许可证》规定的用途，因此，枫美科技公司不能确实保证其先前在媒体上宣传和承诺的真实性。枫美科技公司辩称其事前不知晓《建设工程规划许可证》的内容，属于未妥善履行出租方的义务。3.一审判决认为涉案房屋所在工业园区已有三家类似汽车企业成功注册，故我公司关于涉案房屋改变规划用途导致合同目的不能实现的观点不能成立。我公司经营目的不仅限于注册成功，而是获得合法的经营场地并长期稳定地经营。如改变规划用途这一固有问题未得到彻底解决，将是企业经营中的重大隐患。且本案中上述问题已构成了合同履行的现实障碍，在案证据表明因涉案房屋使用用途的改变导致房屋装修无法通过消防验收这一事实。一审判决将合同目的仅限于在涉案房屋注册成功，将合同目的不能实现的原因归咎于政策原因是不全面、不客观的。针对丰顺路宝公司的上诉，枫美科技公司辩称：不同意丰顺路宝公司的上诉请求和理由。我公司并未从事房屋中介公司的经营活动，未超出公司的经营范围。我公司出租的产业用房、办公用房仅指公司自有房屋，不包括公司承租取得使用权的房屋。即使我公司超出范围经营，依据【最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）】中第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”，故双方签订的合同合法有效。合同所涉租赁物为我公司租赁于案外人，我公司与案外人德信智能手机技术（北京）有限公司（下称德信公司）签订的租赁合同中约定租赁物用途为工业用地生产车间，我公司并不知悉工程规划许可证中内容，德信公司并未向我公司提供上述许可证。丰顺路宝公司不能证明未成功申领营业执照与规划用途有关，也不能证明与我公司存在关系。根据北京市企业信息网网页显示，租赁物所在园区可以注册汽车类相关公司，目前园区内有三家类似公司注册成功，能推翻丰顺路宝公司主张。关于消防设备未能通过，建筑工程消防验收已经初次报备，再次变更使用用途需要丰顺路宝公司再次提供报备此材料，此材料未通过是因为丰顺路宝公司的原因，责任不在我公司。枫美科技公司上诉请求：撤销一审判决第一、四项，我公司仅同意退还丰顺路宝公司租赁保证金的50%及支付装修损失500658元，依法改判驳回丰顺路宝公司的其他诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误，与既有的最高人民法院案例相悖。首先，我公司对于一审法院认定的导致双方合同不能履行的原因在于政府政策因素，不能归责于任何一方，双方均不构成根本违约的观点予以认可，但对于一审法院认定合同解除时间为2018年1月14日，即我公司首次收到起诉状的时间不予认可。根据本案具体实际情况，我公司认为合同解除时间应为2019年6月28日，即双方签订写字楼单元交接验收表之日。一审认定由我公司承担2018年12月15日至2019年6月28日期间租金损失，显失公平。其次，我公司认为免租期是针对租赁期10年设定的，现租赁合同仅履行了2年即因不可归责于双方的原因解除，免租期应按照合同实际履行期间与合同约定的租赁期间的比例予以确定，故丰顺路宝公司应向我公司交纳免租期间的部分租金708634.36元。第三、丰顺路宝公司欠交2017年12月25日至2019年6月28日的物业费395734元，2019年3月15日至2019年6月28日的租金986141.32元，如租赁合同解除上述费用应一并解决。第四、一审法院既然认定损失由双方各负担50%，押金也应退还50%，而不是全额。支付的中介费也应由丰顺路宝公司承担50%。第五、关于升降作业平台是否属于不可拆卸、不可移动、不可再利用的设备，应由专业机构出具鉴定意见才可得出正确结论。我公司现在同意支付升降作业平台、四位一体地框价格的中鸿茂盛资产评估有限责任公司（下称评估公司）评估价格的三分之一，其余部分，我公司同意按照评估公司评估价格的50%予以赔偿。针对枫美科技公司的上诉，丰顺路宝公司辩称：本合同是由于枫美科技公司的原因导致合同目的无法实现，所以继续履行合同的请求我公司不同意。合同不能履行的责任完全在于枫美科技公司，因此其公司提出的全部上诉请求我公司均不予认可。丰顺路宝公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的房屋租赁合同解除；2.判令枫美科技公司返还首年租金3233144元及保证金531476元；3.判令枫美科技公司赔偿违约金808286元；4.判令枫美科技公司赔偿装修及设备折旧费用10780000元；5.案件受理费由枫美科技公司负担。一审法院认定事实：2018年2月1日，枫美科技公司与德信公司签订写字楼租赁合同，租赁该公司涉案房屋（建筑面积4788.07平米），合同起止日为2018年3月1日至2028年5月31日，约定经营业态为研发、办公、生产厂房。2017年12月25日，枫美科技公司与丰顺路宝公司签订房屋租赁合同，租赁涉案房屋（建筑面积4788.07平米），合同起止日为2017年12月25日至2028年3月14日，约定租赁用途为工业用地、生产车间。免租期为2017年12月25日至2018年3月14日。合同签订后，丰顺路宝公司依照约定交纳2018年3月15日至2019年3月14日租金3233144元，租赁保证金531476元。经核实，涉案房屋不动产权证书登记房屋用途为生产厂房（移动通讯终端产品先进制造中心建设项目）。合同第8.2.1条约定：租赁期满或合同解除后，除丰顺路宝公司添置的附属设备设施外，应该按照现状返还租赁物。合同第10.1条约定：在不违反合同用途的前提下，枫美科技公司协助丰顺路宝公司立项环评及成立新公司及租赁期间的所需材料，保证文件真实性，如因真实性问题导致无法完成工商注册及道路通行许可证的，枫美科技公司包赔所有损失。合同第10.4条约定：丰顺路宝公司应负责申请营业执照和其他证照。合同第10.5条约定：枫美科技公司应在合同签订前提供营业执照及副本、身份证复印件、甲方及政府部门要求具备的证明文件。合同第22条约定，丰顺路宝公司自行办理营业执照，枫美科技公司提供经营地址或产权证明义务。若自签订合同起两个月内未能办理营业执照的，可解除合同，租金多退少补；如超过两个月未办理成功亦未提出解约要求，则无权再提出解约要求。2018年6月，丰顺路宝公司完成装修，与租赁物有关联关系的鸿坤物业公司出具了《建设工程规划许可证》，特别告知事项：该项目为移动终端整机贴片生产线厂房，不得擅自改变用途。丰顺路宝公司提交了消防审核不合格证明，经核实，该公司2018年3月26日因工程消防设计问题被认定为不合格，报审内容为公司内装修，原工程使用性质为厂房，装修部分使用功能为厂房，上下三层，装修面积3600平米。就上述问题，枫美科技公司于2018年7月24日和德信公司致函沟通，未得到答复。就丰顺路宝公司主张的装修损失，经丰顺路宝公司申请，法院依法委托评估公司进行评估鉴定，评估公司2019年12月24日出具鉴定报告,评估基准日为2019年3月22日,净值为1078000元。关于以上评估结果,丰顺路宝公司对鉴定的基准日不认可,其认为应该以交回房屋的日期即2019年6月28日为准,且原有房屋已经抹灰刷白,除了丰顺路宝公司新建的墙面，都是枫美科技公司原有装修，鉴定明细表中的升降作业平台和四位一体地框是可以拆卸的,包括推拉门、便池、镜子、厕所门等也属于可以拆卸重复利用的物品，不应进行评估鉴定，且三楼办公区的门丰顺路宝公司已经拆走。此外，租赁合同第八条第二款约定，合同解除后，除附属设施外的遗留附属物，应归枫美科技公司所有。经核实，丰顺路宝公司购买液压升降平台设备签订的是定制合同，定制合同第三条关于技术参数等，要求双方书面确认之后履行，并在合同附件中明确了各项升降作业平台的技术参数。庭审中，丰顺路宝公司表示应该以其诉状送达枫美科技公司的时间为合同解除之日，法院诉前调解程序首次向枫美科技公司送达起诉状的时间为2018年12月14日，第二次向枫美科技公司送达起诉状的时间为2018年3月22日。为证明枫美科技公司违约，丰顺路宝公司提供了电话录音和微信截图。双方聊天内容显示：关于证照办理的义务，枫美科技公司确实一直在和丰顺路宝公司沟通注册事宜，丰顺路宝公司数次催促枫美科技公司办理营业执照的工作进展情况，2018年3月20日，丰顺路宝公司负责人提出两个月不能办执照可以退款，枫美科技公司负责人表示正在排队办理当中，并且已经有人批下来了，丰顺路宝公司要求申请延长免租期，枫美科技公司方工作人员表示会和领导反映。2018年8月30日，枫美科技公司法定代表人于立民和丰顺路宝公司沟通，其表示10月份肯定会办下来，一直给催着呢，镇政府让再等等。2018年9月17日，枫美科技公司法定代表人于立民和丰顺路宝公司沟通，其表示镇领导8月份就说了肯定会盖章，10月份肯定会办下来。另查明，于立民在双方沟通过程中明确表示枫美科技公司只负责协助办理义务。庭审中，关于涉案房屋所在的工业园区是否可以注册汽车服务类公司的问题，枫美科技公司提交了北京凯胜之星汽车服务有限公司（2018年4月17日注册）、北京英慧嘉捷汽车修理有限公司（2018年1月18日注册）、北京京宇博远盛懋汽车服务有限公司（2018年4月9日注册）的注册信息，证实房屋所在的工业园区可以注册汽车服务类公司,且以上前两个企业的不动产权证书用途同样为移动终端项目，未能办理营业执照与产权性质无关。另提交丰顺路宝公司办理公司名称预先核准的三份工商审核信息，即北京奥通设备制造有限公司（2018年4月16日核准）、北京奥通汽车服务有限公司（2018年4月17日核准）、北京路宝润德汽车销售有限公司（2018年7月4日核准），证明丰顺路宝公司自身怠于办理营业执照注册事宜。经核实，德信公司为丰顺路宝公司预先核准的北京奥通设备制造有限公司出具了住所证明，同意将涉案地址提供给丰顺路宝公司使用，并由北京市大兴区西红门镇政府（下称西红门镇政府）土地规划管理科加盖单位公章，上述住所证明未显示日期，枫美科技公司表示因不知何时使用，故没有填写，其提交了其公司工作人员与丰顺路宝公司负责人的微信聊天截图，证明住所证明的盖章时间为2018年4月28日，该日期系丰顺路宝公司2018年4月16日将公司核准名称之后随即进行，并未迟延履行协助义务。2018年5月4日，北京奥通设备制造有限公司完成建设项目环境影响备案登记，建设内容及规模一栏标注办公区、生产车间、机动车维修等。经查，在丰顺路宝公司与枫美科技公司方负责人于立民的微信聊天记录中，丰顺路宝公司表示办照需要于立民出面协调，材料已经送过去了。另查，2018年6月，西红门镇政府向北京市工商局大兴分局（下称工商大兴分局）发送关于建议停止办理新建拆除腾退区域工商营业执照的函，西红门镇为北京市城乡结合部改造试点，于2017年12月1日启动新建地区拆除腾退工作。近期，工作人员发现个别人员为了获取额外补偿，突击办理营业执照，为此，建议工商分局停止为该地区办理营业执照，在办理新注册、新迁入、个转企及变更法定代表人时，先由商户征求我镇意见，请贵局予以支持。西红门镇政府同时出具了关于停止办理营业执照范围情况的说明，涉案房屋所在鼎利路属于该区域范围。以上函件，工商大兴分局2018年6月22日批办通知西红门工商所。就暂停办理营业执照的问题，枫美科技公司曾分别向北京市大兴区市场监督管理局和12345非紧急救助服务中心反映问题，得到的回复均和西红门镇政府关于建议停止办理新建拆除腾退区域工商营业执照的函件内容一致。另查明,丰顺路宝公司诉枫美科技公司的另一起类似案件正在大兴法院合并审理当中,案号为2019京0115民初6097号,另一家汽车服务类公司同样因无法在涉案房屋所在地完成注册,向本案枫美科技公司主张房租等违约损失。双方就涉案房屋于2019年6月28日进行了涉案房屋交接，根据移交涉案房屋时制作的交接验收表，接收单位盖章方为西红门鸿坤智谷物业服务中心。一审法院认为：依法订立并生效的合同，对合同双方具有同等约束效力，合同双方均应本着诚实信用原则，行使合同权利履行合同义务，任何一方未经协商一致或法定程序均不得单方解除合同，否则应当依照合同约定承担相应的违约责任。本案的关键问题在于如何判断丰顺路宝公司还是枫美科技公司的违约问题。本案中，双方当事人均主张对方违约，法院认为，首先，枫美科技公司提供的房屋是否能够实现合同目的。即使涉案房屋所在土地为手机零售用地，但无论是枫美科技公司与德信公司，还是丰顺路宝公司与枫美科技公司之间的租赁合同，均未对房屋用途作出限制性规定，丰顺路宝公司亦未提交工商部门因房屋用途不匹配导致不能注册的证据，且从双方提交工业园区的类似汽车企业的注册情况来看，丰顺路宝公司提交相关企业不能注册的为消防不合格，与房屋用途无关，枫美科技公司提交的三家企业信息显示，同样规划用途的房屋已经在园区注册成功，故法院对丰顺路宝公司主张不予采信。其次，枫美科技公司是否具有完成注册义务。从双方签订合同内容和事后沟通情况来看，枫美科技公司方负有协助办理义务，在办理过程中，两个月内丰顺路宝公司可以提出终止合同，但双方选择相信对方，一直沟通协调直到丰顺路宝公司起诉之日，丰顺路宝公司在可以解除合同的合理期限内没有行使该项权利。丰顺路宝公司注册公司预核准名称时，枫美科技公司出具了住所地证明，履行了基本的协助义务，且该证明得到了镇政府的盖章许可，故枫美科技公司方在履行协助义务方面没有违约。综上，本案未能注册成功并非枫美科技公司原因所致，导致双方合同不能履行的原因在于政策因素，不能归责于任何一方，双方均不构成根本违约。当合同目的不能实现时，一方提出解除合同的，应予解除。鉴于枫美科技公司对不能注册的原因及合同不能继续履行的事实为明知，法院认定枫美科技公司2018年12月14日即首次收到丰顺路宝公司起诉状的时间为双方合同解除的时间。关于合同解除后的租金损失问题，法院认定如下：关于租金损失：鉴于暂停办理营业执照的时间为2018年6月22日，2018年3月15日至2018年6月21日的租金870291.5元，应该由丰顺路宝公司正常交纳。2018年6月22日至2018年12月14日的租金1550875.69元，丰顺路宝公司的损失由双方各自按照50%分担，各自应承担775437.85元；2018年12月15日至2019年6月28日的损失,鉴于该期间内涉及装修鉴定,考虑丰顺路宝公司因鉴定客观上占用了房屋,同时考虑枫美科技公司拒不同意解除合同导致损失扩大的情形,该时间内的租金1731725元,法院酌定丰顺路宝公司承担500000元。经核算，枫美科技公司应该退还丰顺路宝公司租金总额为1087414.65元。同理，押金亦应退还。关于装修损失：鉴于枫美科技公司整体装修系得到丰顺路宝公司许可，故对于其主张刷白部分是原有装修的主张，只提供照片不足以证明，法院不予认可。关于升降作业平台，因属于特殊定制的机器设备，且需要与四位一体地框配套使用，不可拆走再利用，故法院认定为整体装修。综上，鉴定范围内的全体装修损失应由双方按照50%分担，经核算，枫美科技公司应承担539000元。关于枫美科技公司提出的鉴定基准日不合理的问题，法院认为，鉴定基准日在法院确定的解除合同日期之后，故对枫美科技公司的抗辩意见不予认可。丰顺路宝公司的其他诉讼请求于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年4月25日判决：一、北京枫美文化传媒有限公司与北京丰顺路宝汽车服务有限公司签订的房屋租赁合同于2018年12月14日解除；二、北京枫美文化传媒有限公司于判决生效后7日内退还北京丰顺路宝汽车服务有限公司租金1087414.65元、押金531476元；三、北京枫美文化传媒有限公司于判决生效后7日内支付北京丰顺路宝汽车服务有限公司装修损失539000元；四、驳回北京丰顺路宝汽车服务有限公司的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理中，经查，枫美科技公司原名称为北京枫美文化传媒有限公司，于2019年9月5日经北京市通州区市场监督管理局核准变更为现名称。一审法院表示对此不知情。枫美科技公司称其在一审审理期间曾告知过一审法院并邮寄相关材料，但经本院核查没有相关记录，枫美科技公司亦未能提供证据予以证明。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为：枫美科技公司与丰顺路宝公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于租赁合同提前解除的原因问题，首先，即使涉案房屋权属证书登记房屋用途为生产厂房（移动通讯终端产品先进制造中心建设项目），但无论是枫美科技公司与德信公司，还是丰顺路宝公司与枫美科技公司之间的租赁合同，均未对涉案房屋用途作出限制性规定，丰顺路宝公司亦未提交工商行政部门因房屋用途不匹配导致其不能注册的相应证据，且从双方提交的涉案房屋所在工业园区内的其他类似汽车企业的注册情况得知，丰顺路宝公司不能注册的原因与房屋用途无关；其次，虽丰顺路宝公司主张其消防审核未被通过系因房屋用途原因造成，但经核查消防部门的审核意见中并未指明系上述原因，丰顺路宝公司的该项主张，缺乏事实依据，本院不予采信；再次，应当指出，枫美科技公司在合同履行过程中已经完成了协助办理工商注册的相关义务，故一审法院认定涉案房屋未能办理工商注册并非枫美科技公司原因所致，认定导致双方租赁合同无法继续履行的原因在于政策因素，不能归责于任何一方，双方均不构成根本违约，并无不妥。关于合同解除后的租金负担问题，由于政府暂停办理营业执照的时间为2018年6月22日，2018年3月15日至2018年6月21日期间的租金应由丰顺路宝公司交纳；2018年6月22日至2018年12月14日期间的租金，由于合同系因不可归责于双方的事由解除，租金损失由双方各自按照50%负担；2018年12月15日至2019年6月18日之间的租金，鉴于该期间内涉及装修鉴定，考虑到丰顺路宝公司因鉴定客观上占用了涉案房屋，同时考虑到枫美科技公司拒不同意解除合同导致损失扩大的情形，故一审法院酌情确定枫美科技公司承担500000元，并无不当，本院予以确认。经核算，枫美科技公司应退还租金总额为1087414.65元。关于押金即租赁保证金问题，由于合同已解除且合同履行过程中并未发生应予扣除押金的情形，枫美科技公司应将押金退还丰顺路宝公司。枫美科技公司主张押金亦应各自负担50%，缺乏依据，本院不予支持。关于装修损失问题，一审法院依据评估公司鉴定评估结果，按照双方分担损失比例确定枫美科技公司支付丰顺路宝公司装修损失539000元，并无不当。枫美科技公司上诉仅同意支付升降作业平台、四位一体地框评估价格的三分之一的意见，缺乏事实或法律依据，本院不予支持。综上所述，丰顺路宝公司与枫美科技公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但因枫美科技公司未及时将其名称变更事宜告知一审法院，导致一审判决主文里当事人名称有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初3429号民事判决第四项；二、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初3429号民事判决第一项为：北京枫美科技有限公司与北京丰顺路宝汽车服务有限公司签订的房屋租赁合同于2018年12月14日解除；三、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初3429号民事判决第二项为：北京枫美科技有限公司于本判决生效后7日内退还北京丰顺路宝汽车服务有限公司租金1087414.65元、押金531476元；四、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初3429号民事判决第三项为：北京枫美科技有限公司于本判决生效后7日内支付北京丰顺路宝汽车服务有限公司装修损失539000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费60800元，由北京丰顺路宝汽车服务有限公司负担34000元（已交纳），由北京枫美科技有限公司负担26800元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费52067元，由北京丰顺路宝汽车服务有限公司负担34744元（已交纳），由北京枫美科技有限公司负担17323元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 刁久豹审 判 员 何江恒二〇二〇年八月二十五日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪