湖南省湘潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘03民终1124号 上诉人（原审原告、反诉被告）：曾炤，男，汉族，1970年1月2日出生，户籍所在地湖南省湘潭市雨湖区，现住湖南省湘潭市雨湖区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘智刚，男，汉族，1973年10月21日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。 上诉人曾炤因与被上诉人刘智刚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初1382号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 曾炤上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘智刚向曾炤支付门面租金13607元；2.判令刘智刚承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定刘智刚返还门面的日期及其拖欠曾炤门面租金数额有误。2020年3月11日，曾炤通过微信通知刘智刚移交门面的三个条件，其中有一条是要恢复门面内的供电，但直至2020年3月21日，刘智刚恢复门面内的供电，曾炤才接收了门面，故门面移交日期是2020年3月21日。一审法院错误的将门面移交日期认定为2020年3月15日，致使错误认定刘智刚拖欠租金一个半月，计12000元。实际拖欠了自2020年2月1日起至2020年3月21日止的租金，根据合同约定计算拖欠租金数额应为13607元。二、一审法院以发生了新冠肺炎疫情为由核减了被上诉人一个月的租金，上诉人曾炤对此不予认可。理由如下：1、湘潭市委禁止服装店营业的期间是2020年2月9日至18日，总共只有10天，这10天的租金也不能全免。因为这段时间是女装店生意最差的时候，即使不营业，损失也微乎其微。被上诉人也没有提交证据证明其到底关门了几天，营业收入损失了多少。2、根据合同法相关规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。被上诉人迟延履行预交门面租金的义务在先，禁止服装店营业的不可抗力发生在后，所以不能免租金。3、全国的疫情是以武汉为中心蔓延开的，有一个过程，全国各地的疫情并不是去年年底同时爆发的，且刚开始湘潭的疫情并不严重。4、广大经营者遭受了重大的经济损失，并不意味着所有的经营者都在2020年1月31日前遭受了重大的经济损失。本案中，没有证据证明被上诉人刘智刚在2020年1月31日前遭受了重大的经济损失。三、一审法院认为，刘智刚因疫情这一不可抗力而违约，支持其不承担违约金，并要求曾炤退押金，以发生了新冠肺炎疫情为由核减了被上诉人一个月的租金，上诉人曾炤不同意。曾炤认为一审法院认定事实有误，适用法律也有误。全国的疫情不同的地区、不同的时间，对不同的行业的影响程度是不一样的，是否达到了不可抗力的程度，不能搞一刀切。2020年1月24日，湘潭市很多饭店还提供了年夜饭，湘潭当时的疫情并不严重。按合同约定，刘智刚在2020年1月31日前就应预交2020年2月至4月的租金，此时湘潭的疫情并不严重，湘潭市委并未禁止服装店营业，故对刘智刚服装店的营业，不可抗力并未发生。也没有证据证明刘智刚在2020年1月31日前关了几天店，遭受了多少营业损失，更没有证据证明不可抗力导致其不能预交门面租金。因此，一审法院不能认定刘智刚迟延履行交付门面租金义务之前遭受了不可抗力。从2020年2月1日至2月7日，刘智刚推迟交租金已超过7天，此时曾炤有权收回门面，押金不退。2020年2月9日，湘潭市委才禁止服装店营业，服装店遭受的不可抗力此时才发生，因刘智刚违约在先，不可抗力在后，依据《合同法》相关规定，刘智刚应当承担违约责任。 被上诉人刘智刚辩称，一、上诉人曾炤认为一审认定的刘智刚交还门面的日期及拖欠租金数额有误的理由不能成立。2020年3月15日是双方约定的砌墙交还门面的日期，上诉人曾炤于当日上午来到门面和师傅商讨砌墙位置，全程参与隔墙，查看验收门面，并要求被上诉人将门面垃圾清运干净。被上诉人全部按上诉人的要求当日履行完毕，并将门面交还给了上诉人。上诉人于3月16日立马对门面进行了装修，设计，现其以没有恢复供电为由要求被上诉人承担3月15日之后的租金无理无据。2018年11月1日被上诉人接收上诉人的7号门面时，该门面是和8号门面相通的，被上诉人使用的是8号门面内的供电，上诉人的7号门面仅提供了一个电表账号，被上诉人没有通过该电表用电。上诉人在收回门面的后两天再提出门面没有供电，属无理取闹，其以此为由索取3月15日之后的租金，目的不言而喻。二、上诉人曾炤不认可一审法院认定的受不可抗力的影响应核减一个月租金的理由不能成立。去年年底至今年以来，一场席卷全国乃至全球的新冠肺炎疫情，使广大经营者都遭受了重大的经济损失，这是有目共睹的。2020年1月23日，湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，被上诉人为配合政府防疫工作，响应政府号召，阻断疫情传播，从1月24日开始关停门面至3月10日，并在2月1日通过微信告知上诉人门面停止营业及所遇到困境的事实。因新冠肺炎疫情的影响，被上诉人经营的服装店受到了致命打击，造成冬季货品库存大量积压，恢复营业后，市场惨淡人流稀少，货款不能回笼，店面不能维系。湘潭市人民政府于2020年2月5日颁发了《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》中对承租国有资产类经营用房的中小企业2020年度第一季度免租，第二、三、四季度房租减半的政策，并号召私有房东减租、免租支持实体经济发展，共度难关，这足以证明此次疫情影响范围广，时间长，危害大，造成的损失严重，并非上诉人所称的只有10天微乎其微的损失，可以忽略不计。根据《合同法》相关规定，这场疫情系不可抗力，依法可以减除或免除租金。上诉人要求被上诉人按合同支付租金，明显不公平。上诉人认为被上诉人迟延履行交付门面租金的义务在先，不可抗力发生在之后的理由是极其荒谬的，是在歪曲事实，随意构造法律关系。一审法院认定受不可抗力事件影响核减一个月租金事实清楚，适用法律正确，判定无误。三、上诉人曾炤对一审法院认定因不可抗力事件影响支持被上诉人刘智刚不承担违约责任的判定不服是没有法律依据的。此次疫情爆发是在2019年12月开始，2020年1月进入高发期，湖南省在2020年1月23日启动重大卫生事件一级响应，意味着此次疫情突发的事件性质，危害程度，涉及范围已经达到公共卫生事件特别重大（一级），按照《国家突发公共卫生事件应急预案》的划分是属于突发公共卫生事件的最高级别，上诉人对此置若罔闻，断章取义，其目的就是不顾疫情的客观事实，不顾被上诉人遇到不可抗力事件的影响无法履行合同的实情，在疫情期间解除合同，收回门面，侵吞被上诉人的门面押金，导致被上诉人雪上加霜，投资十万元的门面装修仅使用了一年零四个月就毁于一旦，服装店濒临倒闭。虽然租赁合同中有推迟交纳租金超过7天，可以押金不退的约定，但被上诉人未支付租金的根本原因在于受疫情的影响，上诉人拒绝返还门面押金，无理无据，违背了合同法的公平原则。综上所述，被上诉人认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 曾炤向一审法院起诉请求：1.判令被告刘智刚支付给原告曾炤门面租金13607元；2.判令被告刘智刚承担本案的诉讼费用。 刘智刚向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告曾炤返回反诉原告刘智刚的门面押金24000元；2.判令反诉被告曾炤承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年10月13日，曾炤与刘智刚签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：甲方（曾炤）将坐落于湘潭市雨湖区门面出租给乙方（刘智刚）使用，租赁期为5年。自2018年11月1日至2023年10月30日止，其中，2018年11月1日至2019年10月30日止，每月租金为人民币7500元。2019年11月1日至2021年10月30日，每月租金为人民币8000元。2021年11月1日至2023年10月30日，每月租金为人民币8800元。租金以现金方式按季度预付，同时乙方需另交24000元押金给甲方。合同第6条第（5）项规定，乙方推迟交纳租金超过七天。甲方有权解除合同，收回门面、押金不退。合同签订后，曾炤将门面交由刘智刚，刘智刚按照合同规定将租金交至2020年1月30日，受疫情影响，刘智刚未按合同约定交纳下季度（2020年2月至4月）的租金，后双方经过协商，2020年3月15日刘智刚将租赁的门面交还曾炤，双方因就期间的租金及押金问题未达成协议，故原告诉至一审法院。另查明，根据原、被告双方签订的合同，刘智刚欠曾炤的租金为1200元（每月租金8000元，被告拖欠租金时间为1个半月）。刘智刚在曾炤处交纳的押金为24000元。 一审法院认为，原告曾炤与被告刘智刚签订的《门面租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，应予以认可。去年年底至今年以来，一场席卷全国乃至全球的新冠肺炎疫情，使广大经营者都遭受了重大的经济损失。被告刘智刚拖欠原告曾炤的租金，发生在疫情期间，这场疫情系不可抗力，依法可以减除或免除租金。出租人要求承租人按原租赁合同支付租金，明显不公平。对被告刘智刚要求原告曾炤减免租金的答辩意见，应予支持。对原告要求被告支付租金13607元的诉讼请求，部分支持。该院根据疫情的影响，酌情核减一个月租金，被告刘智刚应付租金为4000元。对反诉原告刘智刚要求反诉被告曾炤退还押金24000元的诉讼请求，该院认为，虽然租赁合同中有关于推迟交纳租金超过7天，可以押金不退的相关规定，但反诉原告未支付租金的根本原因在于疫情的影响，反诉被告以合同约定为由拒绝返还押金，显失公平，对反诉被告的答辩意见不予支持。对反诉原告的诉讼请求予以支持。判决：一、被告刘智刚支付原告曾炤租金4000元；二、反诉被告曾炤退还反诉原告刘智刚押金24000元；三、上述两项相抵，反诉被告曾炤退还反诉原告刘智刚押金20000元，此款限在本判决生效后十日内一次性付清。四、驳回原告曾炤的其他诉讼请求。受理费140元，减半收取计70元，由被告刘智刚负担，反诉费70元（已减半收取），由反诉被告曾炤负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审经审理查明，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订的《门面租赁合同》第五条中有约定，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于门面的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。本案中，上诉人与被上诉人经协商后同意终止租赁合同，上诉人曾炤选择了合同第五条中约定的第2种方式即要求被上诉人刘智刚恢复原状。2020年3月15日，被上诉人刘智刚请工人师傅恢复了其租赁门面内的隔墙，但直至2020年3月21日才会恢复门面内的供电，并将门面钥匙退还给上诉人曾炤。合同签订后，被上诉人依约向上诉人交纳门面租金至2020年1月31日止。就此之后的租金交纳问题，上诉人与被上诉人在2020年1月30日至2月1日通过微信进行了沟通协商，但未达成一致。微信聊天内容为“1月30日，温馨提示：刘智刚，你该预付门面租金24000元了。2月1日，房东，您好！首先，祝你新年快乐，万事如意！这次国家的疫情，对于我们的服装行业影响极大，从1月24日开始到现在一直关门停业，我们预估这几个月内，会给我们带来致命的打击！春节期间本是服装行业的旺季，但现在这情势进入了寒冬，非常焦急，因为这才刚刚开始！这次困难和危机，希望得到您的支持。现在突发的状况让我们措手不及，我们很怕我们的小店因此关闭，故请您能斟酌，给予支持减免点租金！刘智刚，祝你全家新春快乐！疫情当前，家家都有一本难念的经，餐饮业损失惨重，服装店也有损失，但相对而言少多了。抛开疫情，我自己最近一年来，损失更大……。所以信守合同，各自舔伤口吧……”另查明，湖南省卫生健康委员会于2020年1月23日通过网络发布了以下信息“根据《湖南省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动湖南省重大突发公共卫生事件一级响应。” 二审审理查明的其他事实与原审审理查明的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、门面返还时间的认定问题。本案中，上诉人与被上诉人经协商终止合同后，上诉人选择要求被上诉人恢复原状返还门面。经查，被上诉人虽于2020年3月15日恢复了门面内的隔墙，但其直至2020年3月21日才恢复门面内的供电，并交还门面钥匙给上诉人，根据合同约定并结合被上诉人恢复门面内供电及交还钥匙的时间，宜认定其（承租方）将租赁的门面返还上诉人（出租方）的时间为2020年3月21日，故被上诉人尚未交纳2020年2月1日至2020年3月21日的租金，依据合同中约定的租金标准，欠付租金数额为13418元【8000元+（8000元÷31天）×21天】。因此，涉案租赁门面的返还时间应为2020年3月21日，欠付租金的数额应为13418元，一审法院认定门面返还时间为2020年3月15日，欠付租金为1200元，存在错误，本院予以纠正。 二、上诉人是否应向被上诉人返还其所交纳的门面押金。虽然双方在合同中约定了被上诉人（乙方）推迟交纳租金超过七天。上诉人（甲方）有权解除合同，收回门面，押金不退。但因为受到新冠肺炎疫情的影响，湖南省卫生健康委员会已于2020年1月23日宣布决定启动湖南省重大突发公共卫生事件一级响应。被上诉人就此已于2020年2月1日通过微信与上诉人联系，请求上诉人考虑因受新冠肺炎疫情的影响，能减免点租金，但双方未达成一致。由此可知，被上诉人推迟交纳租金并非主观故意违约，而是客观上受到新冠肺炎疫情不可抗力事件的影响，如仅依据推迟交租超过七天的事实，不考虑推迟交租的具体原因，就引用合同中相关的约定，认定上诉人无需退还被上诉人所交纳的租房押金，存在片面性，且认定结果亦对被上诉人明显不公。因此，一审法院认为被上诉人未支付租金的根本原因在于疫情的影响，并作出上诉人应向被上诉人退还门面押金24000元的认定，并无不当，本院予以维持。湖南省卫生健康委员会于2020年1月23日宣布启动了湖南省重大突发公共卫生事件一级响应，说明此时新冠肺炎疫情已对湖南省内造成了重大影响，不可抗力事件已经发生，上诉人认为被上诉人迟延履行后才发生的不可抗力，与事实不符，故不予支持。 三、租金核减问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。被上诉人刘智刚所经营的门店确因新冠肺炎疫情这一不可抗力事件受到了实际影响，故一审法院对其应当交纳的租金予以核减，符合上述规定，具备相应的事实和法律依据。结合被上诉人之前均能按约交纳租金及本次疫情对其经营所造成的实际影响程度等因素，一审法院认定核减一个月租金8000元，系行使自由裁量权的范畴，且认定核减的数额亦并无明显不当之处，本院予以维持。因此，被上诉人刘智刚应向上诉人曾炤支付的租金数额为5418元（13418元—8000元）。 综上所述，曾炤的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初1382号民事判决； 二、被上诉人刘智刚于本判决生效之日起七日内支付上诉人曾炤门面租金5418元； 三、上诉人曾炤于本判决生效之日起七日内退还被上诉人刘智刚门面押金24000元； 四、以上二、三项相抵，上诉人曾炤于本判决生效之日起七日内向被上诉人刘智刚支付18582元（24000元—5418元）； 五、驳回曾炤的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担维持不变。二审案件受理费140元，由上诉人曾炤、被上诉人刘智刚各负担70元。 本判决为终审判决。 审判长  陈立兵 审判员  戴 伟 审判员  周智湘 二〇二〇年八月二十八日 法官助理李淇耀 书记员李丹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受到法律保护。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。