广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13937号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡茜，女，1975年3月10日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。委托诉讼代理人：黄振镛，广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳鑫启，男，1981年4月20日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：宋桂海，广东富颂达律师事务所律师。上诉人胡茜因与被上诉人欧阳鑫启房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初10875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员白小云独任审理。本案现已审理终结。胡茜上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判为胡茜不需要向欧阳鑫启返还定金80000元；2．撤销一审判决第五项，改判为胡茜不需要向欧阳鑫启支付装修费用10000元；3.判令欧阳鑫启对涉案房屋恢复原状（造成损失按计价赔偿）；4.本案诉讼费均由欧阳鑫启承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、欧阳鑫启明知没有购房资格，仍隐瞒事实签订房屋买卖合同，签订合同后故意拖延履行网签、按揭垫资赎证等行为，故欧阳鑫启存在严重的违约行为及全部过错。二、胡茜申请提前还贷，工行批准提前还贷的批复自2019年9月前一直有效，若确有诚意还贷还可以延长提前还款的时间。故一审法院认定胡茜“取消了提前还贷的申请”缺乏事实依据，客观上工行能证实其有效性及可延期性。三、胡茜向欧阳鑫启交付钥匙行为性质的认定。合同约定在收齐房款当天交付房屋，同时签订的房屋租赁合同生效条件是胡茜无法提供证件，事实上，胡茜已在签订合同后立即将房屋交易所需的证件及涉案房屋钥匙均借给欧阳鑫启用于房屋交易。同时，根据租赁合同约定，欧阳鑫启对涉案房屋进行装修或改动需要经得胡茜的同意，从另一方面证明钥匙交付的性质应理解为借，即信用担保，而非“同意欧阳鑫启对涉案房屋增值装修”的行为。一审法院遗漏了胡茜提交的2019年8月15日的微信聊天记录，欧阳鑫启愿意承担擅自换锁、装修（破坏）房屋的事实。综上，请求二审撤销原判，对一审判决直接予以改判，支持胡茜的上诉请求。欧阳鑫启辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求法院驳回胡茜的上诉请求、维持一审判决。胡茜提出的欧阳鑫启没有购房资格的的问题不存在，且当时双方添加微信沟通协商的时候均明确表态是需要使用朋友名额购房，再到后来胡茜也明确知道的。胡茜与欧阳鑫启刚认识几天，正在协商买卖案涉房屋时，胡茜就不断向欧阳鑫启借钱，当欧阳鑫启不同意其借款要求时，胡茜不断将借款的金额从几万降至1万多再降至5、6千都要向欧阳鑫启借款，可以看出胡茜其实很等钱用，胡茜实际是打着卖房的幌子来套钱用，并没有卖房的真实意思。胡茜在一审有提出反诉要求欧阳鑫启支付违约金，但其上诉请求并没有主张该项内容，而在事实和理由中却大篇幅论述欧阳鑫启存在完全的过错，完全不符合逻辑。至于涉案的房屋钥匙是双方签订合同后经胡茜同意交给欧阳鑫启，胡茜主张借用与事实不符。欧阳鑫启于2019年8月30日向一审法院起诉请求：1.解除欧阳鑫启与胡茜于2019年4月3日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》（合同标的额1330000元）；2.胡茜向欧阳鑫启返还购房定金80000元及其利息暂计50元（以80000元为基数，并按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算利息至付清之日为止）；3.胡茜向欧阳鑫启支付违约金133000元及利息暂计50元（以133000元为基数，并按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算利息至付清之日为止）；4.胡茜向欧阳鑫启赔偿装修损失22500元、契税损失18032.85元和登记费损失80元及其利息暂计50元（以40882.85元为基数，并按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算利息至付清之日为止）；5.由胡茜承担本案的诉讼费。胡茜向一审法院提起反诉请求：1.确认欧阳鑫启与胡茜于2019年4月3日签订的《房屋租赁合同》无效；2.欧阳鑫启向胡茜支付违约金133000元；3.欧阳鑫启对位于广州市花都区XX房恢复原状；4．欧阳鑫启承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案房产位于广州市花都区XX房，建筑面积为118.12平方米，登记权属人为胡茜，现抵押给中国工商银行股份有限公司广州花都支行。2019年4月3日，胡茜（甲方、卖方）与欧阳鑫启（乙方、买方）、签订《存量房买卖买卖合同》，约定胡茜将涉案房屋出卖给欧阳鑫启，总价款为133万元。合同签订当天支付5万元定金，交税当天日期（限十日内）支付8万元（含定金）。甲方应在房地产正式交付使用前、网签日期，交清所有该房地产在收楼产生的欠款及费用（如银行贷款欠税款、债务及水电、煤气、电话等费用），甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。甲方不能按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；双方还约定其他事项。同日双方就该房地产买卖签订补充协议，补充协议约定甲乙双方经商定一致同意将涉案房产由原业主胡茜卖给欧阳鑫启或合法购买人（此处空白），实际成交房价为壹佰叁拾叁万元整，所产生的契税、买卖双方交易税、垫资赎证等费用由买方全额支付。双方约定此房网签日期之前所产生的一切与该房屋的经济与债务关系全部由胡茜本人负责；双方商定共签约2份，存量房买卖合同、房屋租赁合同，在房屋买卖交易过程中，上述房屋租赁合同不起法律效力和约束力，若因甲方胡茜不能提供有效证件等原因导致乙方无法进行上述存量房买卖合同的情况下，上述房屋租赁合同自动生效，并且甲方需支付乙方违约金十万元整，若因乙方不能提供合法购买人与甲方进行办证、过户而造成无法交易所产生的上述存量房买卖合同房屋、房屋租赁合同将同时失效。双方约定该房屋交易全款甲方实收金额人民币133万元整，定金共支付8万，余款以按揭为准，如果贷款金额超出实收房款，甲方收到房款时当天退还给乙方，如果贷款金额不够支付房款133万元整，乙方应当在当天补齐全款给甲方。同日，双方签订房屋租赁合同，约定欧阳鑫启承租胡茜所有的涉案房产，租赁期限共120个月，自2019年4月3日至2029年4月2日止，月租金为833.33元，租金按一次性支付，支付时间为2019年4月3日付5万，另交税当日付3万，约2万元用于付税办理，甲方实际收到为准。双方还约定了其他事项。欧阳鑫启于2019年4月3日向胡茜支付了定金50000元，于2019年4月9日代胡茜缴纳涉案房产契税18032.85元，于2019年4月10日支付了定金30000元。2019年4月10日，欧阳鑫启向广州稳格贷按揭服务有限公司支付登记代理费80元，由该公司代为办理涉案房产的产权证件，涉案房产于2019年5月6日登记在胡茜名下。2019年7月30日，欧阳鑫启与案外人广州盛美装饰工程有限公司就涉案房产装修事宜签订《装修工程施工合同协议条款》，约定工程预算总造价为75000元。该公司出具《标准工程预算表》，其中水电工程小计为18976元。该公司于同日出具收到欧阳鑫启22500元装修款的收据。双方确认欧阳鑫启仅对涉案房产进行了水电工程的装修，欧阳鑫启已将涉案房产内未形成附合的地砖及门搬走。欧阳鑫启确认自己并无购房资格。胡茜于2019年5月10日向抵押银行申请提前还贷，但于2019年6月20日进行了取消。双方微信聊天记录显示：欧阳鑫启于2019年3月22日告知胡茜其有意向购买涉案房产，但需要借朋友名额。胡茜于2019年8月15日告知欧阳鑫启到银行办理提前偿还按揭贷款手续，并更换涉案房产门锁。欧阳鑫启于2019年8月27日22:53分告知胡茜装修目前花了一万多。欧阳鑫启向一审法院申请财产保全，要求查封胡茜名下价值人民币253532元的财产，一审法院依法作出（2019）粤0114民初10875号民事裁定书以及（2019）粤0114民初执保1517号协助执行通知书，对涉案房产采取了查封措施。欧阳鑫启为此支付了财产保费1787.66元。一审法院认为：欧阳鑫启与胡茜签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。欧阳鑫启不具备广州市购房资格，虽然欧阳鑫启陈述可以过户到自己的公司或其他具备购房资格的朋友名下，但欧阳鑫启并未提交充分证据证明其将实际购房人告知胡茜，故欧阳鑫启对于合同的不能履行存在过错。合同履行过程中，欧阳鑫启向胡茜支付定金，代缴契税及办理涉案房产产权证件，但胡茜并未将办理提前还贷的情况告知欧阳鑫启，在其已经取消提前还贷的申请后，仍然要求欧阳鑫启代为偿还贷款违反合同约定，且其明知欧阳鑫启没有购房资格，仍然签订房屋买卖合同，对于合同不能履行亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中，买卖双方对于合同不能继续履行均存在过错，因此，双方应对各自的过错承担责任，故买卖双方要求对方支付违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。现胡茜同意欧阳鑫启解除房屋买卖合同及补充协议的诉请，一审法院予以支持。合同解除，双方权利义务终止，胡茜收取的80000元定金没有法律依据，应退还给欧阳鑫启。同理，胡茜应返还欧阳鑫启代为缴纳的涉案房产契税18032.85元及登记代理费用80元。由于欧阳鑫启对合同无法继续履行存在过错，且胡茜将涉案房产交付给欧阳鑫启占有使用，因此其要求胡茜支付上述费用利息的请求，依据不足，一审法院不予支持。双方签订房屋买卖合同的同时就涉案房产签订租赁合同，签订租赁合同的目的是为了保证房屋买卖合同的履行，并非双方真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故房屋租赁合同无效。胡茜将涉案房产钥匙交付给欧阳鑫启，应视为其同意欧阳鑫启对涉案房产增值的装修行为。胡茜诉请对涉案房产恢复原状，一审法院不予支持。欧阳鑫启诉请胡茜支付装修费用，一审法院予以支持。关于装修款项，欧阳鑫启经一审法院释明后放弃评估并申请法院酌情认定。双方确认涉案房产目前仅进行了水电铺设。根据欧阳鑫启与案外人签订的装修合同显示水电工程款项为18976元。欧阳鑫启提交广州盛美装饰工程有限公司出具的收款22500元的收据，但并未提交付款记录，且其在与胡茜2019年8月27日的微信聊天记录中自述“装修目前花了一万多而已”，故一审法院酌情认定装修款项为10000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，于2019年12月9日判决如下：一、解除欧阳鑫启与胡茜于2019年4月3日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、确认欧阳鑫启与胡茜于2019年4月3日签订的《房屋租赁合同》无效；三、胡茜于本判决发生法律效力之日起十日内向欧阳鑫启返还定金80000元；四、胡茜于本判决发生法律效力之日起十日内向欧阳鑫启返还代缴契税费用18032.85元及登记代理费用80元；五、胡茜于本判决发生法律效力之日起十日内向欧阳鑫启支付装修费用10000元；六、驳回欧阳鑫启的其他诉讼请求；七、驳回胡茜的其他反诉请求。本诉案件受理费8568元，由欧阳鑫启负担4918元，由胡茜负担3650元；本诉案件保全费1787.66元，由欧阳鑫启负担1026.05元，由胡茜负担761.61元；反诉案件受理费1480元，由胡茜负担。二审中，胡茜为证实其上诉主张提交了以下证据：1.中国农业银行的交易明细清单，拟证实欧阳鑫启隐瞒其无购房资格，且以其名义与胡茜签订房屋买卖合同，并支付定金，不能认定胡茜明知欧阳鑫启无购房资格；2.借条，拟证明胡茜向欧阳鑫启支付购房合同、发票、钥匙等行为为“借”（信用、诚意）其行使，并非交付行为。欧阳鑫启提交了花都区人才绿卡、结婚证、营业执照，拟证实欧阳鑫启在协商时已明确用朋友名额购房，亦可以用其开办的公司名义买房，按现时政策可以用其妻子名义买房。经本院组织双方质证，欧阳鑫启对中国农业银行的交易明细清单的真实性确认，但对证明内容不予确认；对借条的真实性、合法性确认，但证明内容不予确认，当时欧阳鑫启到澳门与胡茜洽谈出售房屋事宜时对房屋情况不清楚，为了给欧阳鑫启保障，才将购房合同、发票交由欧阳鑫启，实际上双方已签订合同，不存在需要归还证件的问题，且其中并未提及借用房屋钥匙的问题，房屋钥匙在双方同意签订买卖合同以及房屋租赁协议的情况下，欧阳鑫启着急装修入住，胡茜同意由欧阳鑫启支付税金，并交付钥匙尽早装修。胡茜对花都区人才绿卡、结婚证、营业执照的真实性确认，关联性不确认，表示在实际履行中欧阳鑫启并未提出以该方式履行，也没有将该情况告知胡茜，起诉后再提出该履行方式没有意义。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，胡茜主张因欧阳鑫启存在违约行为，故不同意返还定金。对于欧阳鑫启的违约行为，胡茜主张包括：1.在胡茜已办理提前还贷的情况下，欧阳鑫启没有依约履行提前还贷的义务；2.欧阳鑫启擅自装修的行为；3.欧阳鑫启隐瞒自己没有购房资格的事实。另查明，一审法院在一审期间发函给工商银行广州市绿色金融改革创新试验区花都分行调查胡茜向银行申请提前还贷的情况。该行复函称胡茜于2019年5月10日向银行申请提前还款，后于2019年6月20日电话通知银行取消申请。二审期间，胡茜主张《个人贷款提前还贷申请审批表》上的“6月20日电话取消”的内容为银行书写，但实际其没有向银行电话取消提前还贷申请，也不能通过电话方式取消申请。胡茜在一审提交的其与欧阳鑫启的微信聊天记录中显示：2019年8月17日，胡茜与欧阳鑫启的对话如下：“先说你未经我允许，换锁、装修的赔偿责任”“好吧，不计对错，赔你2000”“我不接受”“怎么样接受”“那么你装修的违约责任赔偿多少”“再2000”“不公平”“多少公平”“你认为呢？”胡茜主张其不同意欧阳鑫启对涉案房屋进行装修，欧阳鑫启亦表示愿意赔偿。欧阳鑫启主张钥匙是胡茜向其交付的，且欧阳鑫启缴纳了2019年7月的物业管理费。二审期间，胡茜主张欧阳鑫启的装修行为是破坏性的，拆除了房屋的密码锁和3个门、8个窗。对此，欧阳鑫启不予确认，表示在一审审理过程中，双方共同到涉案房屋进行确认，欧阳鑫启将涉案房屋内未形成附合的地砖等物品搬走，胡茜自行换锁，欧阳鑫启根本无法进入涉案房屋。本院认为：根据双方当事人的上诉及抗辩意见，本案二审的争议焦点如下：1.定金是否应当返还；2.欧阳鑫启是否应将涉案房屋恢复原状、胡茜是否需要承担装修款项。关于定金是否应当返还的问题。根据工商银行的复函，胡茜在向银行申请提前还款后又于6月20日电话取消申请，二审期间，胡茜主张其没有电话取消还贷申请缺乏依据，本院不予采纳。胡茜主张提前贷款申请在电话取消后仍然有效，但对此并未提交有效证据予以证实，故胡茜在已取消提前还贷申请的情况下，再以欧阳鑫启未代为偿还贷款构成违约缺乏理据，本院不予采纳。虽然欧阳鑫启本人不具备购房资格，但从双方的微信聊天记录及合同约定内容显示，胡茜对欧阳鑫启可能需要以朋友名额购房是知悉的，在此情况下胡茜仍同意签订房屋买卖合同，说明胡茜接受欧阳鑫启以他人名额购房的事实，胡茜现以此为由主张欧阳鑫启构成违约与事实不符，本院不予采纳。胡茜主张其将涉案房屋的钥匙“借”给欧阳鑫启用于表达诚意，但借条未提及交付钥匙的内容，且在胡茜已将购房合同、发票等文件原件交付欧阳鑫启的情况下，是否仍有必要另行交付钥匙以示诚意，胡茜的主张缺乏证据支持且缺乏一定的合理性，本院对其上述主张不予采信。结合欧阳鑫启在合同签订后代胡茜缴纳房产契税、支付登记代理费办理产权登记的事实，可以认定胡茜将涉案房屋钥匙交付给欧阳鑫启视为其同意将涉案房屋交付欧阳鑫启使用，欧阳鑫启基于使用需要对涉案房产进行基本的装修行为属于合理范畴。同时，房屋买卖合同的主要权利义务内容为交付房屋、支付房款，能否对房屋进行装修并非房屋买卖合同关系的主要权利义务内容，即使欧阳鑫启未经胡茜同意进行装修亦不构成根本违约，胡茜上诉主张适用定金条款不予返还定金缺乏法律依据。综上，胡茜上述主张不予返还定金8万元缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。关于欧阳鑫启是否应将涉案房屋恢复原状、胡茜是否需要承担装修款项的问题。如上所述，欧阳鑫启基于使用需要对涉案房产进行基本的装修行为属于合理范畴，且双方在一审期间确认欧阳鑫启对涉案房产仅进行水电工程装修，该装修项目已与涉案房屋形成附合，且对房屋的后续使用客观上具有一定的利用价值，胡茜上诉主张将涉案房屋恢复原状依据不足，一审判决驳回胡茜要求恢复原状的诉请并酌情认定装修款项10000元由胡茜承担并无不当，本院予以确认。至于胡茜二审主张欧阳鑫启拆除了房屋的密码锁和3个门、8个窗的问题，由于胡茜在一审期间并未提出上述内容，二审期间亦未提交相应的证据证实，应承担举证不能的不利后果，故本院对其该项主张不予采纳。综上所述，胡茜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由胡茜负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年八月二十一日书记员  熊盈颖胡秀红