湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2000号上诉人（原审被告）：夏瑜，男，汉族，1968年9月4日出生，住岳阳市君山区。委托诉讼代理人：谭小和，夏瑜妻子。被上诉人（原审原告）：湖南润和物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区青年西路238号。法定代表人：严燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。上诉人夏瑜因与被上诉人湖南润和物业管理有限公司（下称润和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市君山区人民法院（2019）湘0611民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人夏瑜的委托诉讼代理人谭小和，被上诉人润和物业公司的委托诉讼代理人彭铭望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏瑜上诉请求：1、撤销岳阳市君山区人民法院（2019）湘0611民初1219号民事判决，改判润和物业公司与业主签订的《前期物业服务协议》无效；2、请求酌情减免物业费及滞纳金；3、支持业主抵扣一年的物业费预付款；4、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人的《房屋买卖合同》中没有《前期物业服务合同》的任何内容，侵犯了上诉人的知情权，且开发商与物业公司恶意串通，损害第三人利益，根据合同法第52条规定，该《前期物业服务合同》为无效合同；二、涉案小区业主委员会即将成立时，受到被上诉人强行阻挠，被上诉人工作人员王新伟甚至对业委会筹备人进行殴打，致使本小区的业委会至今未成立。且被上诉人入驻本小区后，怠于行使自己的职责，未尽到安保、绿化、卫生、公用设备维修等方面的责任，甚至在2018年上半年消失了，半年多后拿着《前期物业服务合同》向业主催缴物业费，被上诉人的行为构成违约，应当减免物业费及滞纳金；三、被上诉人强迫业主提前预交物业费没有法律依据，上诉人提前交纳的一年物业费预付款应当予以抵扣。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人润和物业公司辩称，一、双方签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均有约束力，并不存在合同无效的情形；二、被上诉人已经按照协议的约定提供了物业服务，有各项服务记录为证，上诉人享受了相应的物业服务，应当按时缴纳物业费，经催收后仍未缴纳的，还应当按照合同约定计算滞纳金。虽然被上诉人在2018年4月下旬至5月的时间存在降低卫生服务标准的情况，但是是因为部分业主长期拒缴物业费造成被上诉人经营困难，该行为为警示措施，且一审法院已对该情况予以考虑，对滞纳金酌情减免，因此上诉人再次要求减免滞纳金于法无据。三、被上诉人一直都是先服务后收款，不存在上诉人所称的预收一年物业费的情况，且其请求已超过本案审理范围。四、关于上诉人提出的被上诉人未尽到安保、绿化、卫生、公用设备维修等方面的责任问题，被上诉人已经提供充分的证据证明，物业服务涵盖了该小区的方方面面，基本服务到位，就算偶尔有不足之处，上诉人也应当通过合法的途径来协商解决，而不是拒缴物业费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。2019年11月13日，润和物业公司向一审法院起诉请求：1、判令夏瑜支付物业费共计5294元，并加付逾期支付的滞纳金2868元；2、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年5月24日，润和物业公司中标岳阳亚龙世纪嘉园前期物业服务项目，中标价格为住宅0.72元/月/平方米，商业用房1.57元/月/平方米。夏瑜购买了该小区内第14栋208号房，建筑面积143.82平方米2011年10月13日，双方签订前期物业服务协议并明确前期物业管理服务是指：自房屋销售（预售）之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务。约定：第一条双方的权利义务；第二条物业管理服务内容和服务标准，包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、小区绿化、协助维护公共秩序；第三条服务费用，包括交费标准按物价局核定的标准依建筑面积计算，多层住宅：第一年为0.45元/平方米/月，以后每年递加0.05元/平方米/月，直至第五年按0.65元/平方米/月，高层住宅：1.2元/平方米/月，商业物业按1.5元/平方米/月；交纳费用的时间为每月初的1-5号交纳当月费用；第七条违约责任：1、润和物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求其限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，润和物业公司承担相应的法律责任；2、业主违反协议，使润和物业公司未达到管理服务质量约定目标的，润和物业公司有权要求业主限期改正，如未改正给润和物业公司造成损失的，业主应承担相应的法律责任；3、润和物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求润和物业公司清退所收费用，并按同期银行贷款利率计利息；4、业主违反协议，不按收费标准和时间交纳有关费用的，润和物业公司有权要求补交，并从逾期之日起按应收款每日千分之五的标准收取滞纳金，逾期三个月以上的，可向人民法院起诉。夏瑜支付物业管理费至2014年12月13日止，之后未再支付物业管理费。润和物业公司一直提供物业管理服务至今，其中2017年4月至6月期间，润和物业公司因小区内多名业主未缴纳物业管理费，未按约定标准提供物业服务。一审法院认为，润和物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，双方签订的《前期物业管理服务协议》内容不违反法律规定，是真实意思表示，应认定合法有效，对小区全体业主均有约束力。润和物业公司提供了物业服务，要求夏瑜支付拖欠的物业管理费及滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，夏瑜没有按期交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。2017年4月至6月期间，润和物业公司在提供物业服务过程中存在未完全按照合同约定标准提供服务的情况，应及时予以改正，因此给业主造成了部分损失，鉴于该部分损失难以确定，在认定物业管理费及滞纳金时须综合考虑，宜按合同约定认定物业管理费，同时在滞纳金方面适当减少。因合同约定滞纳金的计算方式过高，依润和物业公司主张按年利率24％的标准计算仍超过物业管理费的30％，结合上述原因，确定滞纳金以物业管理费的15％收取为宜。综上，可以确认夏瑜应支付拖欠至2019年8月31日止的物业管理费共计5217元(0.6元/m/月×143.82m2×10个月+0.65元/㎡/月×143.82m2x46个月+0.65元/㎡/月×143.82m÷31天x18天)，滞纳金782元(5217元x15％)。夏瑜提出因其门面墙开裂而拒交物业费的答辩意见，与本案诉讼标的无关，不予支持，因门面墙开裂造成的损失与本案亦不是同一个法律关系，故在本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用く中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(ニ)》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：限夏瑜于本判决发生法律效力之日起十日内向润和物业公司支付拖欠至2019年8月31日前的物业管理费5217元及滞纳金782元；驳回润和物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由夏瑜负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案《前期物业服务合同》是润和物业公司通过招投标签订的，没有证据显示该合同系开发商与润和物业公司恶意串通，损害第三人利益而签订，夏瑜请求确认本案前期物业服务合同无效没有法律依据，本院不予支持。物业公司的收入主要来源是物业费，物业公司应当努力提高服务质量，以赢得业主的信赖，业主也应当按时交纳物业费，否则，会影响物业公司的服务质量。本案中，润和物业公司提供了相关证据证实对于小区的绿化、卫生、检修等服务内容进行了相应的服务，对于润和物业公司未完全按照合同约定标准提供服务的情况，一审法院已对约定过高的滞纳金予以了调整，夏瑜上诉再要求减免物业费及滞纳金，本院不予支持。至于夏瑜提出提前交纳一年的物业费应予抵扣问题，润和物业公司称起诉时已经抵扣了，如果夏瑜有证据证实没有抵扣，亦可在执行中抵扣，不影响本案处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人夏瑜负担。本判决为终审判决。审判长  姚孟君审判员  周四平审判员  王延红二〇二〇年八月十日书记员  夏语涵