上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3858号上诉人(原审被告)：李仁贤，女，1941年8月17日生，汉族，户籍地安徽省。上诉人(原审被告)：卞修月，女，1970年2月2日生，汉族，户籍地安徽省。以上两上诉人之共同委托诉讼代理人：时义杉。上诉人(原审被告)：时义杉，男，1994年10月10日生，汉族，户籍地安徽省，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：上海赛罗物资有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄赛华，总经理。委托诉讼代理人：黄汉兵。原审第三人：黄汉兵(曾用名：黄平聪)，男，1963年11月14日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人时召奎因与被上诉人上海赛罗物资有限公司(以下简称“赛罗公司”)、原审第三人黄汉兵房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初20847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人时召奎于2020年2月24日死亡，本院依法追加其继承人李仁贤、卞修月、时义杉为当事人。本案现已审理终结。上诉人李仁贤、卞修月、时义杉上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人按每月人民币(以下币种均为人民币)9万元标准支付租金至2019年11月28日，或者发回重审。事实与理由：1、时召奎就上海市宝山区联杨路XXX号的房产及场地(以下简称“系争房屋”)与赛罗公司签订《房地产租赁合同》后，忠实履行义务，无任何违约行为。合同履行中，双方口头约定按照每年9万元结算租金。2017年9月，在上诉人付清2018年12月的剩余8万元租金后，被上诉人向上诉人借款20万元，约定5日后归还，但被上诉人始终拖欠不还。后时召奎被查出结肠癌晚期，生意无法经营，与被上诉人协商还款并要求解除合同，但被上诉人始终拖延，并拒绝解除合同；2、被上诉人出示的后一份合同是假的。该份合同上甲方处无签字，如果知道是赛罗公司出租，时召奎是不会签约的，故赛罗公司不是合同当事人，且合同约定的租金涨幅有违常理，目的是妄图抵消所欠的20万元借款；3、一审认定系争房屋楼上9间、楼下4间有误，应该是楼上6间、楼下3间。被上诉人赛罗公司辩称：时召奎要求增加租赁面积，双方重新签订了合同，面积增加所以租金就上涨了，不存在口头约定每年9万元租金的说法。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人黄汉兵同意被上诉人的意见。赛罗公司向一审法院提起诉讼，请求：1、确认赛罗公司与时召奎签订的租赁合同在2019年11月28日终止履行，并判令时召奎立即从系争房屋内清空并交还给赛罗公司；2、判令时召奎支付租金361，600元(一共出租给时召奎的房屋楼上是9间，每间是1，000元／月；楼下是4间，每间是2，250元／月，再加上400元／月，每个月的租金共计是18，400元，年租金就是220，800元，从2017年12月1日至2019年12月28日期间的租金共计441，600元，减去时召奎已付的8万元，还有361，600元)。一审法院经审理查明事实如下：上海市宝山区罗店镇联合村内1幢房屋为赛罗公司所有的产权房屋。2013年8月7日，黄平聪(甲方)与时召奎(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将其有权出租的面积为270平方米(楼上6间、楼下3间)的系争房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁房屋为超市使用；系争房屋租赁期限共2年，自2013年12月1日起至2015年11月28日止；乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的三个月向甲方提出书面意向，经双方协商一致，重新签订承租合同，乙方在同等条件下有优先承租权；系争房屋年租金为96，600元整(从2013年至2015年11月止)，该租金不含税。从2015年12月起该房屋年租金按20％递增为115，920元整，租金每年一付，提前一个月支付，先付后用，以此类推，乙方自用的水电费、卫生费等各种费用自行承担。2017年9月20日，黄平聪出具收条：今收时召奎房租8万元。一审审理中，赛罗公司提供：1、黄汉兵(出租方、甲方)与时召奎(承租方、乙方)签订的《房地产租赁合同》，合同约定：乙方对甲方做好充分了解，并愿意承租系争房屋内西三层楼向西面北往南第三间、四间、五间及楼上6间；乙方向甲方承诺，租赁用途为百货超市；期限自2013年12月1日起至2015年11月27日止；从自2013年12月1日起至2015年11月27日年租金为96，600元整，其中楼上每间每月是600元，门面房是1，500元，先付后用，一年计算；乙方续租的2015年12月1日起2017年11月27日至按原有基价每两年上涨25％以上并另行协商，以上租金不含税金，其中楼上每间每月是800元，门面房是1，800元；乙方续租的2017年12月1日起2019年11月27日止按原有基价每两年上涨25％以上并另行协商，以上租金不含税金，其中楼上每间每月1，000元，门面房2，250元；水、电、设备、物业管理、青苗等费用按当地主管部门规定的价格计量计价全部由乙方承担支付，其费用按实结算，乙方于每月8号前向甲方代交或者上级缴纳，每月由乙方交付甲方400元的生活垃圾卫生费(工业、建筑垃圾不含内)；本合同一式三份，甲方执两份，乙方执一份，双方签字后具有同等的法律效力，落款处甲方未盖章签字，乙方由时召奎签字，落款时间为2013年8月18日。赛罗公司表示给时召奎的那一份合同落款处有甲方的签字，留存的这一份甲方没有签字；2、照片，证明赛罗公司租赁给时召奎的房屋楼上是9间，楼下是4间。针对赛罗公司提供的证据，时召奎质证意见如下：1、真实性不予认可；2、时召奎不同意赛罗公司所提交的照片和示意图所示的“上9下4”房屋是时召奎所租赁，根据时召奎提供的《租赁合同》的第一条第二款：甲方出租给乙方使用的面积是270平方米(楼上6间、楼下3间)。即使依据赛罗公司提供的租赁合同，约定的也是“楼上6间、楼下3间”，也不是照片和示意图所显示的那样。一审法院将两份租赁合同进行比对，发现乙方落款处时召奎的签字基本一致。告知时召奎，若坚持认为赛罗公司与其没有签订过第二份合同，可在庭后三天内申请笔迹鉴定。时召奎在规定的时间内未申请笔迹鉴定。一审法院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务均应当遵循诚实信用的基本民法原则。本案的争议焦点有以下几个：第一、房屋租赁合同关系的主体。本案审理中，黄汉兵陈述其受赛罗公司的委托与时召奎签订的租赁合同，并且赛罗公司对此租赁关系进行追认。赛罗公司及黄汉兵向时召奎披露后，时召奎亦认同黄汉兵是受赛罗公司委托与时召奎签订的租赁合同，同意赛罗公司向其主张租金。各方当事人的意见表示不违反法律规定，故确认赛罗公司是房屋租赁合同的出租方，时召奎是房屋租赁合同的承租方；第二，关于赛罗公司与时召奎之间租赁合同的认定，是以赛罗公司提供的租赁合同为依据，还是以时召奎提供的租赁合同为依据。庭审中，赛罗公司与时召奎分别提供一份租赁合同，关于时召奎提供的租赁合同赛罗公司无异议，赛罗公司表示时召奎提供的该份租赁合同是前一份租赁合同，后续双方在2017年又签订了第二份租赁合同，但落款时间写的是2013年8月，应该以第二份租赁合同为准。一审法院认为，应该以第二份租赁合同为准，尽管甲方未签字盖章，但赛罗公司表示追认，且乙方也在该合同上签字确认，故赛罗公司提供的租赁合同合法有效，系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力。该租赁合同的第4.2条约定，其中楼上每间每月租金是1，000元，门面房是2，250元。第5条约定，每月由乙方交付甲方400元的生活垃圾卫生费(工业、建筑垃圾不含内)。且庭审中，时召奎同意双方的租赁关系在2019年11月28日到期终止，该意思表示不违反法律规定，予以确认；第三，本案房屋租赁合同的标的。根据赛罗公司提供的照片，楼上是9间，楼下是4间，时召奎对此抗辩不能，故予以确认。综上，赛罗公司主张租金的诉讼请求并无不当，予以支持。据此判决：一、上海赛罗物资有限公司与时召奎签订的房屋租赁合同于2019年11月28日终止履行；二、时召奎于判决生效之日起十日内，向上海赛罗物资有限公司支付拖欠的房租361，600元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，时召奎于2020年2月24日死亡。其母李仁贤、其妻卞修月、其子时义杉为其继承人，均表示不放弃时召奎在本案中的诉讼权利。二审中，上诉人表示使用了赛罗公司所说增加的房间。以上事实，有《居民死亡医学证明书》、户口簿、审理笔录等为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2013年时召奎与黄汉兵签订《租赁合同》后，双方于2017年又签订了《房地产租赁合同》。黄汉兵表示系代赛罗公司与时召奎签订租赁合同，赛罗公司予以认可，时召奎在一审审理中亦予同意，故《房地产租赁合同》系时召奎与赛罗公司的真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。上诉人上诉称《房地产租赁合同》上甲方处无签字，合同是假的，如果知道是赛罗公司出租，时召奎是不会签约的，既与事实不符，又与时召奎一审中的意思表示相悖，本院不予采信。《房地产租赁合同》上有关于租金的约定，上诉人上诉称合同履行中，双方口头约定按照每年9万元结算租金，但未提供证据证明，且赛罗公司予以否认，本院无法采信。《房地产租赁合同》约定的租赁期限至2019年11月27日，一审中，时召奎同意租赁关系在2019年11月28日到期终止，故其应当及时搬离系争房屋。时召奎一审时同意搬离，但未实际搬离，显属不当。赛罗公司诉请其搬离，依法有据，本院予以支持。虽然《房地产租赁合同》约定的房间为楼上6间、楼下3间，但在合同履行期间，赛罗公司同意时召奎增加使用房间，为楼上9间、楼下4间。这与照片显示一致，且二审中上诉人亦认可使用了上述房屋，故本院对一审法院认定的房间数予以确认。时召奎在一审时表示20万元借款不在本案中处理，本院对此不作处理。综上所述，上诉人的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初20847号民事判决；二、李仁贤、卞修月、时义杉应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市宝山区联杨路XXX号的房产及场地，并交还给上海赛罗物资有限公司。二审案件受理费6724元，由李仁贤、卞修月、时义杉共同负担。本判决为终审判决。审判长 陈 俊审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年八月十七日书记员 蔡剑燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。