宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1002号 上诉人（原审被告）：银川信德隆商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区中山北街491号A区9号楼。 法定代表人：潘进春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭彦飞，男，1963年3月22日出生，回族，该公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上诉人（原审被告）：潘进春，男，1978年1月8日出生，汉族，银川信德隆商贸有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上诉人（原审被告）：赵金文，女，1977年2月24日出生，汉族，银川信德隆商贸有限公司股东，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：潘进春，男，1978年1月8日出生，汉族，银川信德隆商贸有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区，系上诉人赵金文丈夫。 被上诉人（原审原告）：宁夏通和房地产开发有限公司，住宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街1039号义通汽车城A区7号商业楼44号营业房。 法定代表人：陈志杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王志勇，男，1957年4月28日出生，回族，该公司法务，住宁夏回族自治区贺兰县。 上诉人赵金文、潘进春、银川信德隆商贸有限公司（以下简称信德隆公司）因与被上诉人宁夏通和房地产开发有限公司（以下简称通和房地产公司）物权保护纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭于2020年8月7日公开开庭进行了审理，上诉人潘进春、赵金文的委托诉讼代理人潘进春、信德隆公司委托诉讼代理人郭彦飞，被上诉人通和房地产公司委托诉讼代理人王志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵金文、潘进春、银川信德隆商贸有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判上诉人支付给被上诉人2017年度房租为101560元；2、2018年1月1日之后的房租应按每年度69120元支付；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年12月31日前的租金241920元上诉人已付清。上诉人分别于2015年1月19日付款70960元，2015年7月28日付款2万元，2015年10月16日付款105800元和3万元，以上合计226760元，剩余15160元与通和汽车城管理公司顶账，尚未做完手续，所以2015年1月1日至2016年12月31日的房租仅差15160元。2016年12月31日前双方约定三楼每平方米租金14元，2017年8月通和汽车管理公司与上诉人约定，作为补偿，三楼由上诉人免费使用四年，上诉人放弃卖房款的赔偿，这是双方新的约定。目前汽车城实际的三层租金为每平方房租5-7元，而被上诉人法庭出示证据当庭主张每平方米房租为8元，应按8元判决房租为69120元/年。本案A9-1和A9-42号两套营业房属于商品房交易行为的交付房屋，双方不存在租赁关系，属于另外一个法律关系和案由，不应在本案中调整。2、本案涉及的保全费由于被上诉人是恶意诉讼，诉讼标的为710万元，保全上诉人公司400万元至今，而法院判决仅为20万元，其中12万元还是错误的，让上诉人公司承担400万元的保全费助长违法人的恶意行为。 宁夏通和房地产开发有限公司辩称，上诉人增加补充的意见涉及一审判决第一项的内容，与上诉人上诉请求无关。上诉人没有新证据，也没有新的事实和法律依据，要求撤销该判决第三项的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，证据充分，应依法驳回上诉，维持原判。1、上诉人银川信德隆商贸有限公司及其经理潘进春、公司股东赵金文，从2011年开始，先后租赁了被上诉人在银川汽车城的多处营业房，但上诉人一直拖欠租金和物业费，给被上诉人公司造成了很大损失。其中2015年租赁了被上诉人位于汽车城公司A区9号楼三层房屋，面积720平米，每平米14元，一年租金120960元，证据充分，一审法院也对此予以认定。2、长期以来上诉人没有付清房租和物业费，双方多次协商无果，无奈之下被上诉人于2018年起诉上诉人，要求赔偿房屋租金损失等共计410多万元，被上诉人提交给一审法院的租赁合同、每平米的租金、租赁的面积、未付租金的证据等都非常充分，但一审法院只判决上诉人赔偿被上诉人20多万元，判决对上诉人已经非常有利。3、上诉人称现在市场的租金价格是5-7元，但事实上汽车城全市场也没有这个价格，即便有这个价格也不适用在本案中。上诉人称应该按8元计算，但也没有合同约定，合同约定的是14元，已经很低了，再说了上诉人实际使用的面积远远超过了720平米。综上所述，上诉人上诉证据不足，理由不充分，没有事实依据，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的全部上诉请求。 宁夏通和房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告搬离位于银川市兴庆区清和北街义通汽车城A9-1号、A9-42号营业房及A9北通道、A9三层营业房（总面积为4061．2平方米，以下简称案涉房屋），并返还给原告；2．判令被告赔偿原告经济损失4100007．60元；3．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，通和房地产公司变更第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告经济损失7135609．36元（其中包括案涉房屋自2012年4月1日至2017年12月31日期间的租金4100007．60元、2018年度的房屋占有使用费496730．40元、赔偿转租房屋的收益90万元、赔偿自2012年4月1日至2018年12月31日期间的资金占用利息1235350．36元、赔偿物业费403521元、并主张上述费用计算至返还房屋时止）。 一审法院认定事实：原告系位于银川市兴庆区清和北街义通汽车城A9-1号（建筑面积为170．98平方米）、A9-42号营业房（建筑面积为170．98平方米）、A9三层房屋（建筑面积为3540．54平方米）的所有权人，被告潘进春、赵金文系被告信德隆公司的股东。2011年，被告潘进春、赵金文分别与通和汽车城公司签订《房屋租赁合同书》，约定被告潘进春、赵金文分别承租案涉A9-1号、A9-42号营业房，租赁期限截止至2012年5月30日，每套房屋租金为55398元。自2012年3月起，原、被告协商上述两套房屋由被告购买，被告于2012年3月27日、3月30日、4月23日分别给原告支付购房款600000元、300000元、1000000元，合计1900000元，原告及通和汽车城公司分别给被告出具了收据。2014年8月12日，原告与被告潘进春、赵金文签订《商品房订购协议书》一份，约定被告潘进春、赵金文购买原告开发建设的A9-1号、A9-42号营业房，房屋总价款为4445480元，并对购房款的支付及违约责任等进行了约定。上述两套房屋在原、被告签订《商品房订购协议书》之前已多次抵押，在《商品房订购协议书》签订之后且在注销前次抵押登记的情况下，原告又将上述两套房屋多次抵押，且至今未注销抵押登记。2015年，被告潘进春与通和汽车城公司签订分别签订二份《房屋租赁合同》，约定被告潘进春承租A9北通道和A9三层房屋；其中北通道面积为114平方米，租赁期限自2015年4月1日至2016年3月31日，租金为每月每平方米55元，年租金为75240元；三层房屋租赁面积720平方米，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租赁为每月每平方米14元，年租金为120960元。2015年9月15日，被告以宁夏安瑞达汽车服务有限公司（法定代表人为赵金文）的名义给通和汽车城公司交纳A9北通道的租金75240元。2015年10月19日，被告以宁夏安瑞达汽车服务有限公司的名义给通和汽车城公司交纳A9三层房屋的租金135800元。庭审中，被告信德隆公司自认案涉A9-1号、A9-42号营业房、A9北通道、A9三层房屋均由其占有使用。 一审法院另查明，2018年2月8日，信德隆公司、潘进春、赵金文以A9-1号和A9-42号营业房作为不同的诉讼标的，向本院分别提起两件诉讼案件，请求本院判令解除其与通和房地产公司签订的《商品房订购协议书》；判令通和房地产公司、通和汽车城公司向信德隆公司、潘进春、赵金文返还A9-1号购房款900000元并支付利息损失1039500元、返还A9-42号购房款1000000元并支付利息损失1155000元；判令通和房地产公司、通和汽车城公司承担A9-1号营业房900000元的赔偿责任、承担A9-42号营业房850000元的赔偿责任；判令银川旭阳宏亿资产管理有限公司在收取通和房地产公司房产租金的范围内承担连带赔偿责任。上述两案经本院审理后，于2018年8月27日分别作出（2018）宁0104民初2206号、2207号民事判决，认为信德隆公司、潘进春、赵金文认可案涉房屋系信德隆公司购买，潘进春、赵金文系代签合同并支付购房款，故案涉《商品房订购协议书》的合同权利主体为信德隆公司。双方签订的《商品房订购协议书》具备商品房买卖合同的主要条款，故信德隆公司与通和房地产公司之间形成商品房销售合同关系。因信德隆公司未按约定的期限支付剩余购房款，且通和房地产公司在签订《商品房订购协议书》后又将案涉房屋抵押，致使合同目的不能实现，故对信德隆公司要求与通和房地产公司解除合同、退还购房款的诉讼请求予以支持。因信德隆公司未积极主动推动合同履行或通过合法途径主张权益，致使合同权益长期处于不确定状态，具有一定过错，考虑双方当事人均存在违约行为，且案涉房屋已交付信德隆公司经营使用，不影响其获得收益，故对信德隆公司要求通和房地产公司支付利息损失及赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上分别作出判决，解除信德隆公司与通和房地产公司签订的《商品房订购协议书》；通和房地产公司向信德隆公司返还A9-1号营业房的购房款900000元、A9-42号营业房的购房款1000000元；驳回信德隆公司的其他诉讼请求。信德隆公司和通和房地产公司均不服上述判决，均上诉于银川市中级人民法院。银川市中级人民法院审理后，于2019年4月1日分别作出（2018）宁01民终3360号、3363号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。由于生效判决已确定解除原告与被告信德隆公司签订的《商品房订购协议书》，故被告信德隆公司应向原告返还A9-1号、A9-42号营业房。对原告要求被告信德隆公司返还A9北通道的诉讼请求，因A9北通道属于该栋物业的公共通道，被告信德隆公司无权占用，故信德隆公司应停止使用并搬离A9北通道。对原告要求被告信德隆公司返还A9三层房屋的诉讼请求，虽然被告潘进春与通和汽车城公司签订了关于该房产的《房屋租赁合同》，但双方约定的租赁面积为720平方米，租赁期限自2015年12月31日止，双方在合同到期后未续签，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，现原告要求被告信德隆公司返还该房产，视为其要求解除合同，法院予以支持。被告信德隆公司自2015年1月1日使用A9三层的720平方米房屋，按照合同约定的年租金标准，信德隆公司应向原告支付截止至2017年12月31日的租金362880元（120960元×3年），但信德隆公司仅于2015年10月19日支付了该房产的租金135800元，故信德隆公司应向原告支付剩余租金损失227080元，并按照年租金120960元的标准，赔偿该房产自2018年1月1日起至实际返还之日止的租金损失。对原告要求被告信德隆公司赔偿A9-1号、A9-42号营业房租金损失的诉讼请求，因信德隆公司依据房屋买卖合同占有使用该房产，且已向原告支付购房款1900000元，由于双方在履行房屋买卖合同中均存在违约行为，信德隆公司虽然使用该房产获得收益，但原告也从信德隆公司支付的购房款中获益，且原告在本案审理过程中亦未向信德隆公司返还购房款，故原告的该项诉请法院不予支持。对原告要求信德隆公司赔偿A9北通道租金损失的诉讼请求，因原告不是A9北通道的所有权人，其也未提供证据证明A9号楼整栋物业全部属于原告所有，故其该项诉请法院不予支持。对原告要求信德隆公司赔偿转租房屋的收益90万元的诉讼请求，因原告提供的证据不足以证明该主张，故法院不予支持。对原告要求信德隆公司赔偿资金占用利息的诉讼请求，因原告与信德隆公司就其中A9-1号、A9-42号营业房系房屋买卖合同关系，不涉及资金占用的问题，而A9三层720平方米的房屋系不定期的租赁关系，法院已确定信德隆公司向原告赔偿相应租金损失，故原告的该项诉请法院不予支持。对原告主张的物业费，因原告不是物业服务合同的相对方，故其该项诉请法院不予支持。对原告要求被告潘进春、赵金文承担本案法律责任的诉讼请求，虽然案涉房屋的购房款、租金由潘进春、赵金文支付，但生效法律文书已确定原告与信德隆公司之间形成商品房销售合同关系，且信德隆公司自认案涉房屋由其实际使用，故原告的该项诉请法院不予支持。 综上所述，对原告要求被告信德隆公司返还案涉A9-1号、A9-42号营业房、A9三层720平方米的房屋的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。对原告要求被告信德隆公司返还案涉A9北通道房屋的诉讼请求，虽然原告不是该房产的所有权人，但信德隆公司占有使用该房产于法无据，故法院确定信德隆公司搬离该房产。对原告要求被告信德隆公司赔偿经济损失的诉讼请求，法院确定信德隆公司向原告赔偿A9三层720平方米的房屋租金损失227080元，并按照年租金120960元的标准，赔偿该房产自2018年1月1日起至实际返还之日止的租金损失。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条规定，判决：一、被告银川信德隆商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏通和房地产开发有限公司返还位于银川市兴庆区清和北街义通汽车城A9-1号、A9-42号营业房及A9三层720平方米的营业房；二、被告银川信德隆商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于银川市兴庆区清和北街义通汽车城A9北通道；三、被告银川信德隆商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏通和房地产开发有限公司赔偿A9三层720平方米房屋的租金损失227080元，并赔偿该房产自2018年1月1日起至实际返还之日止的租金损失（按照年租金120960元计算）；四、驳回原告宁夏通和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费61749元，由原告宁夏通和房地产开发有限公司负担54169元，被告银川信德隆商贸有限公司负担7580元；诉讼保全费5000元，由被告银川信德隆商贸有限公司负担。 本院二审期间，上诉人为证明其主张，向法庭提交了如下证据： 证据一，发票1张和收据3张（提交复印件，质证原件），证明目的：2015-2016年的费用已经交清，只是2017年之后的费用没有交。 被上诉人认为该发票付款单位为宁夏天豹快递有限公司，与被上诉人公司没有关系，故该证据与本案无关；收据有涂改的迹象，被上诉人对此不予认可；收据是宁夏安瑞达有限公司，与上诉人公司也没有利害关系与本案无关；1865号判决判令赔偿租金损失，从2016年之后上诉人一直没有支付过房屋的租金，上诉人提供的新证据不能证明上诉人支付了租赁期间的房屋租金，也不能证明上诉人已经支付了被上诉人的租金损失。 证据二、（2018）宁0104民初2206和2207号判决书各一份（复印件），证明：本案涉及的A9-1和A9-42号房屋已经在另案中进行了处理，不应在本案中解决。 被上诉人对该两份判决书的真实性、合法性没有异议，但对上诉人的证明目的有异议，该两份判决判令的是被上诉人返还上诉人190万元购房款，并没有判决上诉人返还涉案房屋，1865号判决判项返还A9-1和A9-42号房屋，与上诉人提供的该两份判决的内容不发生冲突。 被上诉人未提交证据。 经审查，上诉人提交发票和收据3张真实、合法，能够证实上诉人交纳房租的事实，本院予以采信。上诉人提交的（2018）宁0104民初2206和2207号判决书与本案无直接关系，不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明，2015年1月29日，上诉人潘进春给通和汽车城公司交纳A9三层2015年1月1日至2015年12月31日期间租赁费的70960元。2015年7月28日，上诉人潘进春给通和汽车城公司交纳A9三层2015年1月1日至2015年12月31日租赁费20000元。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，按照上诉人潘进春与通和汽车城公司签订《房屋租赁合同》约定，涉案的A9三层2015年1月1日至2017年12月31日的租金共计362880元，一审已认定被上诉人信德隆公司于2015年10月19日支付了该房租金135800元，二审中上诉人提交的证据显示，上诉人潘进春于2015年1月19日和2015年7月28日分别交纳了上述租赁期间的租赁费70960元和20000元，故剩余未付租金应为136120元（362880－135800元－70960－20000）。上诉人主张的2017年8月通和汽车管理公司与上诉人约定三楼由上诉人免费使用四年，目前汽车城实际的三层租金为每平方房租5-7元的上诉理由均无证据证实，上诉人主张一审按合同约定的年租金计算2018年1月1日后的租金损失并无不当。 综上所述，赵金文、潘进春、银川信德隆商贸有限公司的上诉请求部分成立，因上诉人二审提交新的证据，导致一审认定的已付租金数额有误，本院予以纠正。上诉人其他上诉理由不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初1866号民事判决第一项、第二项、第四项，即“一、被告银川信德隆商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宁夏通和房地产开发有限公司返还位于银川市兴庆区清和北街义通汽车城A9-1号、A9-42号营业房及A9三层720平方米的营业房；二、被告银川信德隆商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于银川市兴庆区清和北街义通汽车城A9北通道；四、驳回原告宁夏通和房地产开发有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初1866号民事判决第三项为：上诉人银川信德隆商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人宁夏通和房地产开发有限公司赔偿A9三层720平方米房屋的租金损失136120元，并赔偿该房产自2018年1月1日起至实际返还之日止的租金损失（按照年租金120960元计算）。 一审案件受理费61749元，由上诉人银川信德隆商贸有限公司负担6604元，被上诉人宁夏通和房地产开发有限公司负担55145元；诉讼保全费5000元，由上诉人银川信德隆商贸有限公司负担。二审案件受理费7580元，由上诉人银川信德隆商贸有限公司负担4543元，被上诉人宁夏通和房地产开发有限公司负担3037元。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  任朝霞 审判员  宁 丽 二〇二〇年八月十四日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： ...... (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ...... 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。