上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6299号原告：张世优，男，1987年2月28日生，汉族，户籍地江西省赣州市。被告：余志红，女，1987年9月11日生，汉族，户籍地江西省上饶市。原告张世优与被告余志红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告张世优、被告余志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张世优向本院明确诉讼请求如下：判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金15,000元(按5,000元/月的标准)。事实和理由：2019年原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将上海市松江区沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告居住使用，合同约定的租期为2019年2月1日至2020年2月1日。被告在房屋租赁合同到期前就通过微信和原告协商续租事宜，被告在微信中称2月1日到期后要续租一年，租金三个月一付，之后双方对租金也达成合意，为5,300元/月。原告认为，双方就系争房屋的续租已经达成了合意，被告应当按照约定的内容支付租金，而且原告把房子出租给被告，怎么使用是被告的事情，即使空关也要把租金给原告。现在原告只要求按照2019年2月1日双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准5,000元每月来主张租金。2020年4月10日被告回上海后，原告已经准备了书面合同让双方签字，但被告认为租金5,300元每月过高，就不同意签合同。原告认为，被告不签字并不代表双方续租合意未达成，只是被告不愿意履行双方达成的续租协议的内容。被告4月10日回上海后继续住在系争房屋内，后原告多次报警，被告才在2020年4月30日将系争房屋归还给原告，但2020年2月1日至4月30日的租金一分未付。故为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如诉请。被告余志红辩称，被告确实在2020年4月30日搬离了系争房屋。被告不同意支付2020年2月1日至4月30日的租金15,000元，因为系争房屋的租赁合同在2020年2月1日到期后，虽然原、被告在合同到期前有谈过续租的问题，大家也对续租一年，租金季付以及每月5,300元的租金形成了初步的意向，但双方是要签订新的书面租赁合同的，2020年4月被告从老家回上海后，希望原告再减免租金，以每月5,000元的标准承租这个房子，但双方最终没谈拢，原告还在被告不在上海期间将系争房屋的锁芯换掉了。所以被告认为，由于双方在协商的时候对租金没谈拢，没有签订书面的租赁合同，被告也没有实际履行该初步意向的续租内容，所以双方在2月1日之后并未就续租达成协议，被告没有再续租系争房屋。但考虑到系争房屋直到4月30日才由被告返还给原告，因为疫情影响，被告没能及时搬走，所以被告同意支付原告2个月的租金10,000元，抵扣被告已支付的押金5,000元，被告还愿意支付5,000元。本院经审理认定事实如下：2019年1月22日，原告作为甲方(出租方)与被告作为乙方(承租方)签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋作为居住使用，租赁期限为一年，自2019年2月1日起至2020年2月1日止。双方约定的租金为每个月5,000元，乙方需支付给甲方租赁保证金5,000元。合同另对其他事项做了约定。上述租赁合同约定的租期届满前，被告即开始与原告磋商续租事宜。原、被告之间的微信聊天记录显示：2020年1月18日，被告发微信给原告称：“年底较忙，还没时间找房；你看我们再续一年，每三个月付一次，若行的话，我们把后三个月的房租先付给你，你看如何。”原告在2020年1月19日回复称：“最低5500元/月，一个季度一付。去年就低于市场价租的，我们都是按照市场价来的，你们自己考虑吧。”2020年2月3日，原告发微信给被告称：“余小姐，回上海了吗？房子已经到期了，什么时候搬走？”被告当天回复称：“现在疫情中人还在老家呢，不是说可以续租吗？”原告回复称：“年前跟你说了，5500元每月，一个季度一付。后面你没有回复，我不知道你们是继续住还是搬走。”被告回复称：“继续住。”后被告以今年疫情特殊，各个小区进出都受管制为由，希望原告能够按照去年的租金续租。经过协商，2020年2月23日，原告发微信给被告称：“最低5300元/月，一季度一付，能接受要继续住，立马把租金转过来。如果不考虑住，给我搬走的具体时间。”被告回复称：“谢谢了！”原告继续问：“什么时候给答复？”被告称：“争取明天来上海，到时你过来当面付给你，还要写个收据；另外还要配合我们办一下居住证。”原告回复称：“重新签约一份合同，办理居住证也需要用到，你先了解一下办理的流程。”被告称：“你把合同准备起来。”2020年2月24日，原告问被告：“你这边确定续租，中介那边我就回绝了。”被告回复称：“嗯，确认。”后原告不断要求被告先将2、3、4月的租金转过来，被告到上海再签合同，而被告则希望到上海签合同后当面付给原告租金。2020年4月8日，被告发微信给原告称：“我明天下午到上海，你把续租的合同备好。”2020年4月9日，原告问被告：“你几点到九亭？”被告回复：“你合同准备好了吗？”原告称：“有，你来上海了吗？”被告称：“今小孩接种预防针，有点情况；改在周六来，你周六下午过来。”审理中，原、被告双方均确认被告于2020年4月10日返回上海。因双方对续租租金存在较大争议，最终，原、被告双方并未签订书面的租赁合同。另查明，因被告确认续租但一直未将2、3、4月的租金转给原告，在原告多次微信催讨无果的情况下，原告于2020年3月13日向被告发微信称：“超过合同租期1.5个月，房屋里面的东西拒不搬走，给你经过无数次的沟通，电话不接短信不回，始终不缴纳租金。我已经打110报警并司法局备案，我现在让开锁公司换锁芯。如果不搬走继续占用房屋，占用多久就得赔偿多少租金和违约金，到时候联系法院起诉处理。换锁后，你们不经我同意擅自撬门属非法入侵民宅。”被告于当天回复称：“房东，已告知疫情期间不便走动，等我来上海时当面处理你事情。”原告称：“这不是不交房租的理由，难道微信、支付宝、银行卡转账也受疫情影响吗？请问？”庭审中，原告向本院明确，其确实于2020年3月13日将系争房屋更换锁芯，理由是被告一直答应续租却不按照约定的付租金，原告就想不让被告进系争房屋。2020年4月10日，被告来上海后，原告认为被告是要续租系争房屋的，所以就打开房门让被告住进系争房屋内直至被告搬走，但没有把钥匙给被告。原告认为，因为被告拖欠租金其才换锁，换锁之前其也通知被告，但换锁没有影响被告居住，被告4月10日回上海后其也让被告住进系争房屋内了，而且被告的东西一直在房屋内，所以被告应当全额支付3月13日至4月10日期间的租金。被告向本院明确，2020年3月13日，原告确实告诉过被告他换锁的事情，4月10日其返回上海时，原告也确实让被告住进系争房屋内，但一直没有把换锁后的钥匙给被告。被告认为，原告换锁的行为影响被告居住，其没有钥匙，3月13日至4月10日即使回上海也住不进去，所以该期间的租金被告不应该支付。再查明，2020年4月10日，被告住进系争房屋内。因双方对续租租金的金额分歧较大，并未签订书面的续租合同，被告也未向原告支付租金。后原告多次报警请求解决问题。在警察的主持下，被告于2020年4月28日向原告出具《承诺书》一份，载明：被告承诺于2020年5月1日前搬离上海市松江区沪亭北路XXX弄XXX号XXX室，如未搬离按日支付房屋至5月10日，5月10日之后房东有权处理房屋内东西。庭审中，原、被告一致确认被告于2020年4月10日返回上海住进系争房屋后，一直居住到4月30日，被告于4月30日将系争房屋返还给原告。诉讼中，原、被告双方均确认被告在前述租赁合同中向原告支付过租赁保证金5,000元，双方均同意在本案中一并予以处理。以上事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录、承诺书及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原、被告双方对在续租磋商过程中就续租标的、租期、租金标准及租金支付方式均达成合意的事实并无争议，但对续租合同是否成立争议较大，本院认为，双方的续租关系并未成立，理由如下：首先，原、被告在磋商过程中均明确需要重新签订一份房屋租赁合同来明确双方的权利义务，也为了办理居住证之需要，即双方均要求采用合同书形式订立合同；其次，在双方均明确需要采用合同书形式订立合同的情况下，原、被告在磋商过程中对合同有关条款的合意从法律性质上而言，只能算作预约合同，最终还是要看当事人有无在合同书上签字、盖章或通过实际履行促成合同成立；最后，根据庭审查明的事实、当事人提供的证据以及当事人的陈述综合分析，原、被告双方最终并未在合同书上签字或者盖章。而在签字或盖章之前，被告并未履行承租人的主要义务即支付租金给原告，原告在2020年3月13日换锁芯的行为，也很难认定已经完成了主要义务，且在2020年4月10日被告返回上海入住系争房屋时，原告也没有将更换锁芯后的钥匙交付给被告。被告在4月10日返回上海后，因与原告就续租租金的价格产生分歧未签订书面合同，之后虽入住系争房屋，但直至4月30日搬出，其都未接受原告的租金要求，未支付租金，并在为搬离房屋做准备。因此，本院认定原告也未履行完毕合同书的主要义务且被告并未接受。综上，原、被告之间的续租合同并未成立。虽然双方之间的续租合同并未成立，但被告在前述《房屋租赁合同》2020年2月1日到期时未及时将系争房屋返还给原告，其直至2020年4月30日才将系争房屋返还，故原告有权向被告主张前述《房屋租赁合同》到期后直至被告实际返还系争房屋期间的占有使用费，原告主张按照原租赁合同约定的租金标准每月5,000元来主张该费用，于法不悖，本院予以支持，但原告主张该费用的起始时间有误，本院予以调整。被告抗辩因疫情原因未及时搬离系争房屋而要求减少租金的意见，本院不予采纳，因为被告提出续租意向是在疫情大范围爆发之前，在疫情爆发后，原、被告的磋商过程中，被告的微信聊天记录仍能看出其希望继续租赁系争房屋的意向，且被告也未提供证据证明其有向原告提出疫情原因不再续租要搬离系争房屋的意见，故对于实际搬离之前的房屋占有使用费，被告应当支付。至于房屋占有使用费的金额，应考虑2020年3月13日被告擅自换锁行为的影响。因为，在当时双方达成口头续租合意，且被告实际返还系争房屋之前，原告的换锁行为势必对被告使用房屋造成障碍，但原告的换锁行为也是基于被告未按照双方口头的合意内容支付租金导致，故对于2020年3月13日至4月10日期间产生的占有使用费损失，应由原、被告双方根据各自的过错予以分担。最终，本院结合前述租赁合同的到期时间，被告实际返还房屋的时间，原告换锁行为的影响以及原、被告的过错程度等因素综合考量，酌情确定由被告向原告支付2020年2月2日起至2020年4月30日止的房屋占有使用费12,500元。被告已支付的租赁保证金5,000元，本院在本案中一并予以抵扣处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十二条、第三十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：被告余志红于本判决生效之日起十日内支付原告张世优2020年2月2日起至2020年4月30日止的房屋占有使用费7,500元(已抵扣余志红已支付的租赁保证金5,000元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取计87.50元，由原告张世优负担27.50元(已付)，被告余志红负担60元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二〇年八月五日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。