海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终2496号上诉人（原审原告）：蔡某，男，1969年5月4日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：林某，海南海大平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾某，海南京园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漆某，男，1961年2月5日出生，汉族，住海南省海口市。被上诉人（原审第三人）：宋某，男，1948年10月23日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：张某，海南威盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄某，海南威盾律师事务所律师。上诉人蔡某因与被上诉人漆某、宋某房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院(2018)琼0106民初9336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡某上诉请求：撤销一审判决，改判支持蔡某一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决存在重大错误。一审法院认为“原、被告均称双方系以被告尚欠原告的借款抵偿购房款，被告未能提交证据证明双方建立了借贷关系，原告向第三人汇款系基于借贷的合意”，该认定严重错误。蔡某关于已支付房价款的主张，得到了漆某认可。由于《房地产买卖合同》法律关系发生在蔡某与漆某之间，收取房价款的权利人为漆某，因此，宋某对房价款的交付不知情。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”综上，蔡某关于已经实际向漆某支付全部购房款的主张，法院应当予以认定。蔡某关于已经实际向漆某支付全部购房款的主张，有其他证据予以证实。根据一审查明事实，蔡某与漆某的购房时间发生在2014年6月22日，签署《房地产买卖合同》后，漆某将房产交付给蔡某，蔡某入住该房产至今。因此，《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示。漆某在签署《房地产买卖合同》时享有对所建房产的处分权，因此，一审认定《房地产买卖合同》合法有效。2014年6月22日，漆某向蔡某出具一份《收据》，载明收到蔡某4楼G户房款841000元。《房地产买卖合同》第一条约定：“签订合同后三天内一次性付清全款”；第三条约定：“甲方给乙方开具现金收据”。因此蔡某提供的《收据》配合《房地产买卖合同》，具有法律效力，可以作为已付房款的凭证。2012年8月，蔡某通过农业银行向宋某的账户转账160万元，该款项用途栏注明“地款”。2012年8月16日，宋某给漆某出具《收条》，收到漆某交来的地款430万元。蔡某向宋某转账“地款”时没有其他债权债务关系。漆某认可，蔡某转账到宋某的账户的160万元，就是宋某给漆某出具《收条》中的地款430万元的一部分。综合上述，在2014年6月22日漆某与蔡某签署《房地产买卖合同》之前，漆某应返还蔡某垫付（借贷）的地价款的事实清楚，证据充分。因此，2014年6月22日，漆某向蔡某出具一份《收据》，载明收到蔡某4楼G户房款841000元。应认定蔡某已经向漆某支付全部购房款的义务。二、宋某负有协助将“海口市龙华区国贸路71号宋某私宅3层407房”登记过户到蔡某名下的义务。一审已经认定“被告享有对所建房产的处分权，宋某亦出具承诺书确认被告享有建房后由被告自行出售和出租的权利。后因政策原因，生效判决解除了第三人与被告签订的转让合同，但并不影响被告在享有处分权时与原告签订的涉案房地产买卖合同的效力”。蔡某是善意第三人。蔡某在签署《房地产买卖合同》时，已经尽到审慎审查的义务，正因为宋某向漆某出具了《承诺书》授权漆某出卖涉案房屋，蔡某才签订了涉案《房地产买卖合同》。因涉案“海口市龙华区国贸路71号宋某私宅3层407房”登记在宋某名下，宋某负有按照《承诺书》协助将“海口市龙华区国贸路71号宋某私宅3层407房”登记过户到蔡某名下的义务。漆某辩称，漆某与宋某在2012年签订合同，宋某写了承诺书还有地的收款收据给漆某，然后漆某以宋某名义报建，建完后拿了不动产证房产证，漆某找宋某要求过户，宋某当时同意了，但后宋某去龙华区法院起诉漆某。在建房过程中，所有费用由漆某负担，宋某连工地都没有来过。宋某之前对漆某出售的房屋均予以配合办理了过户，但现在不肯给蔡某过户。漆某与宋某签订的土地买卖合同中，漆某负责销售，宋某负责过户。宋某辩称，一、宋某并非涉案《房地产买卖合同》的相对人，蔡某不能突破合同相对性向宋某主张房产过户。蔡某与漆某签订的《房地产买卖合同》第四条约定：房产证由甲方（漆某）负责办理到乙方（蔡某）名下。在此期间，所有针对该房地产问题或权利均由甲方（漆某）代乙方（蔡某）履行。根据上述约定内容可以得出两个结论：1.负有房产过户义务的主体是漆某；2.在涉案房产过户到蔡某名下前，解决涉案房产纠纷的权利由漆某代蔡某行使。根据上述合同约定并结合宋某并非涉案合同的签订主体这一事实，可以证明：蔡某直接向宋某主张房产过户的诉讼请求，没有事实和法律依据。二、宋某没有将涉案房产办理过户给漆某或蔡某的义务，涉案《房地产买卖合同》已无法继续履行。蔡某并非善意第三人，不符合我国《物权法》第一百零六条规定的可以取得涉案房屋的所有权的条件。涉案房产属于不动产，根据法律规定其权利转移应办理变更登记，但涉案房产并未登记在蔡某的名下，不符合《物权法》第一百零六条第（三）项关于“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定。因此，蔡某不属于我国《物权法》规定的善意第三人，无权取得涉案房屋的所有权。漆某与宋某签订的《转让合同》已解除，宋某对该《转让合同》项下的土地使用权及地上建筑物均没有过户给漆某或其指定的任何人的义务。首先，宋某并非涉案《房地产买卖合同》的当事方，根据该合同约定，宋某没有交付涉案房产或者转移涉案房产所有权的义务。其次，虽然蔡某于2012年8月向宋某转账支付了160万元，但转账凭证上记载的钱款性质为“地款”，这160万元实际上是根据漆某与宋某签订的《转让合同》所约定的漆某应支付的土地转让价款的一部分，并不是蔡某向宋某或者漆某支付的购房款。因此，宋某无需因为蔡某代漆某向其支付了《转让合同》约定的土地转让款而对蔡某负有任何义务。再次，漆某与宋某签订的《转让合同》已解除，其原因有二：一是漆某未履行《承诺书》所约定的“出资建设”的义务，因此宋某也无须兑现《承诺书》中的承诺事项；二是该《转让合同》项下的土地使用权与地上建筑物已办理不动产登记在宋某名下，根据现有法律法规的规定，《转让合同》项下的土地使用权已无法与地上建筑物进行产权分离并将土地使用权单独过户给漆某。根据我国《合同法》关于合同解除的规定，该《转让合同》解除后，宋某对漆某不负有转移土地使用权及涉案房产所有权的义务，漆某对涉案房产也不享有处分权，由此导致漆某与蔡某签订的涉案《房地产买卖合同》无法继续履行。综上，蔡某要求宋某将涉案房产办理过户至其名下的主张，没有事实和法律依据，本案一审并无错误，依法应维持原判，驳回蔡某的上诉请求。蔡某向一审法院起诉请求：1.判决漆某、宋某将坐落在海口市××区房过户登记到蔡某名下；2.诉讼费用由漆某承担。一审法院认定事实：2014年6月22日，蔡某、漆某签订《房地产买卖合同》，约定：漆某将国贸大道5层楼4楼G户（现为海口市××区房）出售给蔡某；房屋面积108平方米，每平方米价格为7788元，签订合同后三天内一次性付款；房产证由漆某负责办理到蔡某名下，双方同意在一年内由漆某将房地产所有证件手续办妥交给蔡某。同日，漆某向蔡某出具一份《收据》，载明收到蔡某4楼G户房款841000元。蔡某向一审法院提交农业银行个人结算业务申请书，欲证明蔡某、漆某之间存在借贷关系，蔡某依照漆某指示将款项汇给宋某，漆某向其偿还部分借款，剩余部分借款用以抵扣涉案房产即海口市国贸路71号宋某私宅4楼507房的购房款。前述合同签订后，漆某将房产交付蔡某使用，蔡某入住该房产至今。截止至庭审之日，漆某尚未将涉案房产办理登记至蔡某名下。另查：2012年，宋某取得海口市国土资源局核发的位于海口市国贸大道南侧852.24ｍ2的国有土地使用权证，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为出让，证号为海口市国用（2012）第Ｗ001116号。后因丢失，宋某申请补发，2013年9月23日，换证为海口市国用（2013）第008695号。2012年4月30日，宋某（甲方）、漆某（乙方）双方签订《转让合同》约定：甲方应将海口市国用（2012）第W001116号，座落在海口市国贸大道南侧地号（02-01-08-16)，图号：K08600799，用途：城镇住宅用地，以取得价格430万元转让给乙方，以后办理过户所产生的一切费用由乙方承担；甲方应提供注册公司的一切手续注册公司，甲方为法定代表人；在办理完注册公司，甲方土地过户到公司名下，甲方办理全权委托书给乙方，以便办理土地报建的相关手续，乙方处理完报建、建设、售楼和有关事宜，甲方的法定代表人再过户给乙方。《转让合同》签订后，漆某依约向宋某支付了土地转让款430万元，宋某于2012年8月16日向漆某出具了收条。2012年8月27日，宋某向漆某出具《承诺书》载明：“本人宋某，身份证号：×××，承诺海口市国用（2012)第Ｗ001116号国贸大道南侧(02-01-08-16）由漆某所建，建成后由漆某自行卖售和出租。所收款项经由漆某自行处理，宋某配合漆某办理房产过户手续止，全权委托漆某，身份证号码：×××办理所有报建手续”。2013年2月26日，涉案土地取得《建设工程规划许可证》，建设单位（个人）登记为宋某，建设项目名称为私宅。2013年11月18日，取得《建筑工程施工许可证》，建设单位登记为宋某，工程名称为私宅。该建设项目完工后，经相关单位组织验收，2017年5月18日，海口市住房和城乡建设局核发了建筑工程竣工验收备案证，该证登记的工程名称为宋某私宅，工程地址为海口市××路，工程规模为一栋五层，总建筑面积为2320.41ｍ2，其中一层为架空层。2017年9月20日，宋某取得海口市国土资源局核发的14份不动产权证书，房号分别登记为海口市龙华区国贸路71号宋某私宅3层401房至407房、4层501房至507房，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，每份不动产权证书均载明分摊土地使用权面积、专有建筑面积和分摊建筑面积。其他房产亦已办理不动产权证书至案外人名下。宋某与漆某因履行前述转让合同发生争议诉至一审法院，一审法院以继续履行合同约定的土地过户违背行政法规和海南省限制购房的政策为由，判决解除宋某与漆某签订的转让合同。漆某对一审法院判决不服，上诉至海口市中级人民法院。海口市中级人民法院于2019年6月6日作出（2019）琼01民终1823号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，漆某从宋某处受让海口市国用（2012）第W001116号海口市国贸大道南侧（02-01-08-16)土地使用权并建房，漆某享有对所建房产的处分权，宋某亦出具承诺书确认漆某享有建房后由漆某自行卖售和出租的权利。后因政策原因，生效判决解除了宋某与漆某签订的转让合同，但并不影响漆某在享有处分权时与蔡某签订的涉案房地产买卖合同的效力。转让合同解除后，漆某不再享有涉案房产的处分权。蔡某、漆某签订涉案房产买卖合同后，漆某已将涉案房产交付给蔡某居住使用，蔡某也实际入住使用涉案房产。涉案房产登记在宋某名下，宋某是否应协助漆某将涉案房产过户至蔡某名下，关键在于蔡某是否取得涉案房产的实体权利，其实质在于蔡某在漆某对涉案房产享有处分权期间是否已经完全履行向漆某支付全部购房款的义务。蔡某、漆某均称双方系以漆某尚欠蔡某的借款抵偿购房款，蔡某未能提交证据证明双方建立了借贷关系，蔡某向宋某汇款系基于借贷的合意，应承担举证不能的不利后果。蔡某未能证明已支付全部购房款，其诉请漆某及宋某将涉案房产过户登记至其名下，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决：驳回蔡某的诉讼请求。一审案件受理费100元，财产保全费4725，由蔡某负担；蔡某已预缴案件受理费12211元，多收案件受理费12111元予以退还。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、蔡某是否已支付涉案房屋的全部购房款；二、宋某是否负有协助办理过户的义务。一、漆某基于2012年8月27日宋某出具《承诺书》的授权，在签订以物抵债协议时享有出售处分涉案房屋的权利。本院认定，涉案《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。蔡某称其借款给漆某，并按漆某指示将款项汇给宋某，后漆某与蔡某达成合意，将上述借款用以抵扣涉案房产的购房款。漆某对蔡某的该陈述表示认可，宋某虽然不予认可，但其未能提供有效证据证明蔡某向其账户转账另有原因，故对此宋某应承担举证不能的不利后果。本院认为该笔款项即为蔡某给漆某的借款，后转化为了涉案房屋的购房款。一审法院认定有误，本院予以纠正。二、如前所述，漆某与蔡某签订的《房地产买卖合同》合法有效，蔡某已履行支付全部购房款的义务，漆某应将涉案房屋办理不动产过户登记至蔡某名下。虽然宋某不是《房地产买卖合同》的相对方，但基于2012年8月27日的承诺，宋某在涉案房屋具备过户条件时，未配合漆某办理涉案房屋过户登记至蔡某名下，其行为损害了蔡某的合法权益，故蔡某请求宋某协助将涉案房屋的产权登记过户至蔡某名下，具有事实根据和法律依据，应予支持。宋某辩称《转让合同》解除后，涉案《房地产买卖合同》无法继续履行。但根据查明的事实，宋某与漆某签订的《转让合同》系因继续履行合同约定的土地过户违背行政法规和海南省限制购房的政策而解除，不是因为房屋过户存在障碍，且宋某私宅亦有其他房产已办理不动产权证书至案外人名下。在涉案房屋具备过户条件时，蔡某向漆某、宋某主张办理涉案房屋过户登记手续，维护自身权利，于法有据，与漆某与宋某之间《转让合同》解除的效力无关，也未有其他证据证明涉案《房地产买卖合同》具有其他无法继续履行的原因，对于宋某的上述辩解意见，本院不予采纳。综上，蔡某的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院(2018)琼0106民初9336号民事判决；二、限漆某、宋某于本判决生效之日起三十日内将坐落在海口市××区房过户登记到蔡某名下。一审案件受理费100元、财产保全费4725元，由漆某负担；二审案件受理费100元，由漆某负担。本判决为终审判决。审判长   苏 慧审判员   杜 蕾审判员   李 婕 二〇二〇年八月二十五日书记员   陈麒吉附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。