山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7624号 上诉人（原审被告）：栾世明，汉族，女，1970年9月2日出生，住胶州市。 委托诉讼代理人：孟娟，山东昶德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣刚，山东昶德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广东中海物业服务有限公司青岛分公司，住所地胶州市营海办事处营房村办事处老干部活动中心102室。 法定代表人：马广春，董事长。 委托诉讼代理人：李尚谕，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晶晶，山东诚功（胶州）律师事务所实习律师。 上诉人栾世明因与被上诉人广东中海物业服务有限公司青岛分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 栾世明上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：中海物业公司不具备民事诉讼主体资格，不符合起诉条件，应裁定驳回本案中海物业公司的起诉；案涉房屋为高档住宅，开发商未按照按照《物业管理条例》的规定选聘一级物业管理企业资质等级的物业服务企业。《前期物业服务协议》违反了行政法规的强制性规定，属于无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，中海物业公司基于无效的《前期物业服务协议》诉请栾世明支付物业服务费及滞纳金，法院不应支持；中海物业公司未经依法催收径直提起本案诉讼要求栾世明给付物业费，不符合法定程序，应予驳回；案涉房屋是2015年6月18日才交付栾世明的，房屋交付栾世明使用前的物业服务费不应由栾世明承担；中海物业公司提起本案民事诉讼主张物业服务费和滞纳金，超过法定的诉讼时效，依法应予驳回；中海物业公司按照建筑面积每月每平方米4.5元的标准向栾世明收取高标准的物业费，但中海物业公司不具备一级物业管理企业资质等级，也未向栾世明提供高水准的物业服务，实际提供的物业服务与所承诺的物业服务相去甚远。中海物业公司严重违反物业服务承诺，物业服务质量差，故栾世明有权不支付其物业费；中海物业公司要求栾世明给付滞纳金的诉讼请求缺乏依据，不应支持；因案涉小区房屋存在严重质量问题，青岛市少海地产有限公司当时承诺就工程质量问题给予业主适当补偿。因青岛市少海地产有限公司与物业服务公司属于关联企业，二公司曾口头承诺以案涉房屋的物业费折抵补偿款，故栾世明无需支付中海物业公司物业费及滞纳金。 中海物业答辩称：一、答辩人具有民事诉讼主体资格，符合起诉条件。答辩人是广东中海物业服务有限公司的分支机构，依法注册设立，并领取了营业执照，符合《民事诉讼法》的规定，具备民事诉讼主体资格。二、合同依法签订并生效，不存在无效情形。涉案《青岛市商品房预售合同》及《前期物业服务协议》两份合同经依法签订并生效，系双方真实的意思表示，答辩人具有相应资质，相关合同也已经主管部门备案，不存在违反法律、行政法规的强制性规定无效的情形。房屋的交付符合约定。《青岛市商品房预售合同》第十一条中明确约定，房屋交付时间为2012年6月30日，第十三条中明确约定房屋交付的标志是签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第7日视为交付。地产公司于2012年6月1日在青岛早报刊登中信森林湖一期交付公告，即地产公司已在2012年6月30日前完成涉案房屋的交付，被答辩人恶意拖延收房时间，违反了诚信原则。且交房这么重要的事，被答辩人自己也有合理注意的义务，现被答辩人声称不知道，明显不符合情理。关于时效问题。1、答辩人给被答辩人发送快递，都是按被答辩人预留的联系方式发送，不仅如此，答辩人还一直以电话、短信、收费通知单等多种方式向被答辩人通知缴费，现被答辩人恶意拒收，只是为了拖延交付物业费，明显有违诚信问题。2、物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的连续之债，被答辩人一直拖欠物业费，至今也未缴付，因此不存在超过诉讼时效的问题。被答辩人提出的房屋质量问题与本案没有关系。1、涉案房屋交付时已验收合格，不存质量问题，被答辩人提出资料显示是其装修过程中发生的问题，不是房屋本身的质量问题。2、退一步讲，即使存在质量问题，也是被答辩人与地产公司之间的问题，与答辩人无关。综上，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，且被答辩人恶意拖欠物业费长达数年，严重损害了答辩人的合法权益。答辩人各项物业管理成本逐年增加，若每一位业主都拖欠物业费，物业服务将无法进行，势必会导致业主生活环境质量下降，形成恶性循环。 中海物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.栾世明给付中海物业公司自2012年10至2019年10月物业费83508.6元，2012年10至2019年10月因违约产生的滞纳金9891.7元(合计93400.3元)；2.本案诉讼费用由栾世明承担。在诉讼过程中，中海物业公司撤回对滞纳金部分的诉讼请求。 原审法院认定事实如下： 2011年5月25日，栾世明（乙方）与青岛市少海房地产有限公司（以下简称：少海房地产公司）（甲方）签订青岛市商品房预售合同，栾世明向少海房地产公司购买胶州市少海南路1号中信森林湖一期137号楼1层全幢，该房屋建筑面积364.36平方米，该合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第七日起视为交付。该合同中附件五为该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，前期物业管理服务及使用公约中约定，聘任广东中信物业服务有限公司胶州分公司（以下简称：中信物业公司胶州分公司）为中信森林湖小区一期前期物业管理服务公司，物业管理费按建筑面积4.5元/平方米收取。少海房地产公司同意自交付之日（或视为交付之日）起三年内的物业费给予减收，减收期内具体执行标准按建筑面积3.5元/平方米收取，前期物业管理服务公司于交付之日（或视为交付之日）预收三个月物业管理费，差额部分由少海房地产公司向物业公司支付；少海房地产公司同意给予栾世明三个月的物业费免收期。栾世明与中信物业公司胶州分公司签订《前期物业服务协议》。 2012年6月1日，青岛早报刊登中信森林湖一期交付公告，2015年6月18日，栾世明交付装修保证金5000元,2017年10月，涉案房屋在装修过程中，房屋顶部装修大面积脱落。 2013年10月28日，中信物业公司胶州分公司在胶州市物业管理中心进行中信森林湖一期物业服务合同备案。 2015年6月15日，广东中信物业服务有限公司胶州分公司名称变更为广东中信物业服务有限公司青岛分公司，2018年9月30日，广东中信物业服务有限公司青岛分公司名称变更为广东中海物业服务有限公司青岛分公司。 栾世明自2012年10月起开始未缴纳物业费，截止2019年10月栾世明共欠物业服务费83508.6元。 原审法院认为，少海房地产公司与栾世明签订的《青岛市商品房预售合同》及中海物业公司（原中信物业公司胶州分公司）与栾世明签订的《前期物业服务协议》，委托中海物业公司对包括栾世明在内的中信森林湖小区一期全体业主进行前期的物业管理服务，并对物业服务相关费用的收取标准、交纳时间等内容进行了明确约定，合同条款系双方真实意思表示，合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。综上，本案中的《前期物业服务合同》合法有效，合同内容对栾世明具有约束力。栾世明应根据合同约定的收费标准和交费时间等履行相应义务，现栾世明未按照合同约定及时交纳物业服务费用已构成违约，故对中海物业公司要求栾世明交付已拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。对于物业服务费收费起始时间，根据双方合同约定，房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第七日起视为交付，少海房地产公司给予栾世明三个月的物业费免收期。2012年6月1日，青岛早报刊登中信森林湖一期交付公告，故中海物业公司要求栾世明自2012年10月起开始交纳物业费，符合合同约定。因此，中海物业公司主张栾世明支付物业费83508.6元，原审法院予以支持。 关于栾世明主张房屋质量存在问题的抗辩理由，原审法院不予支持，理由如下：1、栾世明提出在装修过程中房屋顶部装修大面积脱落，但仅凭其提交的照片无法确认顶部脱落的原因是因为房屋本身的质量问题还是装修造成，且根据双方签订的商品方预售合同附件五关于前期物业管理服务及使用公约的约定第二条约定，在该房屋保修范围内和保修期限内发生质量问题，应由少海房地产公司履行保修义务；2、对于栾世明提交的胶州市人民法院（2018）鲁0281民初4750号民事裁定书，无法证明本案中栾世明所有的中信森林湖一期137号楼1层全幢房屋存在质量问题；3、栾世明虽提出因涉案房屋存在质量问题，少海房地产公司、中信公司与栾世明曾口头协商以物业费折抵维修费用，但未提交相关证据，原审法院不予采信。栾世明可待证据充分后，另行主张。 物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，信息公开，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，不仅会损害物业服务企业的利益，影响物业服务人员的实际收入和福利，更重要的是侵害了业主的共同利益和其他业主的权利——物业服务在经费不足的状态下运行必然影响到其服务质量，缴纳物业费的业主不得不为未缴费的业主分担费用，却享受不到等价的优质服务，权益受到侵害，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，实际将最终影响到全体业主的根本利益。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条、第九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：栾世明于判决生效后十日内支付中海物业公司自2012年10月起至2019年10月的物业服务费83508.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2135元，减半收取1067.5元，由中海物业公司负担113.5元，由栾世明负担954元。 二审中，上诉人提交证据森林湖别墅区内情景视频光盘1张（含视频6段）、视频截图17张。证明：森林湖别墅区内道路边随意堆放建筑垃圾、杂物；地砖严重破损，影响出行；别墅区院落杂草丛生；别墅区院落墙面剥落破旧，院墙裂大缝成为危墙；业主会所长期被林溪世家、九唐等多家营销中心占用，不曾开放给业主使用，业主权利受到严重侵害；业主会所长廊沦为工人车棚，垃圾箱、木箱子、广告牌等杂物随意堆放；另因为业务会所被多家营销中心占用，来往买房的外来人员和车辆给上诉人等业主造成严重不便。上诉人提交森林湖别墅区内的游泳池照片2张。证明：森林湖别墅区内的游泳池至今不曾开放给业主使用，现游泳池的底面严重破损，照片清晰可见已经碎成渣渣了，而且泳池边上随意堆放着垃圾，游泳池名存实亡，业主权利受到严重侵害。上述证据共同证明：森林湖别墅区是胶州市最高端的别墅区，被上诉人所提供的物业服务严重不合格，更与其所承诺的提供最优质高端的物业服务相去甚远，被上诉人向上诉人收取每月每平方米4.5元高标准的物业服务费缺乏依据，而且被上诉人没有尽到协助索赔以及其在《物业服务手册》中承诺的“对客户的服务需求负责，全面跟踪、协调及处理”义务。物业服务质量与物业费价格严重不对等，上诉人不曾享受到优质的物业服务，而且业主权利受到严重侵害，故上诉人有权不支付被上诉人物业服务费。被上诉人质证：真实性没有异议，视频及照片显示在施工过程中的地方，不确定什么情况下的场景，无法确定物业服务问题。上诉人提交业主群微信聊天记录，证明：被上诉人未按照合同约定提供监控设施，以致于发生失窃事件，警察调查时，没有监控记录。被上诉人质证称：对真实性不认可，其内容与本案无关。本院认为，上述证据系上诉人单方制作，不足以证明被上诉人设施配件不到位。 上诉人申请证人徐某出庭。证明：房屋是2012年9月28日竣工，不存在2012年6月份通知交房事实。1、涉案房屋2015年5月27日开始交房，因此本案物业费应从2015年5月27日开始收取。2、上诉人已经支付三个月物业费。证人称：我的房屋竣工是2012年9月28日，交付是2015年6月26日。上诉人当时和我一起办理交付手续，并委托代为交付三个月物业费，上诉人于2015年5月27日委托你办理手续并缴纳物业费。被上诉人质证称：不认可证人证言，实际交房是2012年6月。本院认为，证人证言与合同约定不符，上诉人未提交其他证予以证明，故其证明事项不成立，本院不予支持 本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：一、被上诉人是否具有物业收费的资格；二、上诉人应缴纳物业费的数额。 关于焦点一，本案中，双方当事人签订《前期物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。被上诉人系广东中信物业服务有限公司依法设立的分支机构，具有营业资质，其营业范围包括从事物业管理等，被上诉人依据合同进行物业管理，其收取物业费主体适格。 关于焦点二，本院认为，被上诉人以招投标的方式承接涉案小区物业服务项目，被上诉人为小区提供物业服务，包括上诉人栾世明在内的业主事实上享受了被上诉人提供的物业服务；只是栾世明主张上诉人在物业实现服务过程中存在瑕疵，未达到相应的物业服务标准，但栾世明并未提交有效证据予以证明，且该情况不能作为其拒付物业费的理由，故栾世明应按照物价部门核准的收费价格交给物业费用。被上诉人应就其服务质量加强与业主的沟通，提高服务水平。上诉人栾世明以其在2015年6月26日收房为由，但其未提交有效证据予以证明，故其主张自2015年6月26日起交纳物业费的上诉理由不成立，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费718元，由上诉人栾世明负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年八月十七日 书记员  翟国媛