四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初1538号 原告：攀枝花市众行锦都物业管理有限公司，住所地:四川省攀枝花市东区临江路175号5楼510号，统一社会信用代码9151040269699361X6。 法定代表人：谢都举，执行董事。 委托诉讼代理人：王永先，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104201611572559。 委托诉讼代理人：曾六兵，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104200120703850。 被告：李光明，男，1964年2月12日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：甘斌，四川渡攀律师事务所律师，执业证号：15104201910489120。 被告：攀枝花市一村三社餐饮有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区望江街四村，统一社会信用代码9151040230932664X7。 法定代表人：田世万，执行董事。 被告：攀枝花市得天独厚餐饮集团有限公司，住所地攀枝花市东区炳草岗望江街50号，统一社会信用代码：915104007798138218。 法定代表人：秦吉中，董事长。 委托代理人诉讼人：许天府，男，1987年4月7日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，系公司员工。 原告攀枝花市众行锦都物业管理有限公司（以下简称:众行锦都物业公司）与被告李光明、攀枝花市一村三社餐饮有限公司（以下简称：一村三社餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众行锦都物业公司委托诉讼代理人王永先、曾六兵,被告李光明委托诉讼代理人甘斌，被告一村三社餐饮公司法定代表人田世万到庭参加诉讼。经被告李光明申请，本院依法追加攀枝花市得天独厚餐饮集团有限公司（以下简称：得天独厚餐饮公司）作为本案被告，被告得天独厚餐饮公司委托诉讼代理人许天府到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众行锦都物业公司向本院提出诉讼请求:一、判令二被告连带支付物业服务费用143442.6元。二、判令二被告连带承担逾期支付物业服务费至付清时止的违约金3872.95元。三、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年1月1日，原告与攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，由原告为攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦小区业主提供物业管理服务，服务期限为叁年，自2017年1月20日起至2020年1月19日止；物业服务费用收取标准为商业或铺面每月3.5元/平方米；物业服务费用按半年或年缴纳，每个缴费周期起始日起10内交纳，逾期经催告后15内仍未缴纳的，自逾期（欠费）之日起每日按未付金额的1.5%支付违约金；业主与物业使用人对缴纳物业使用费负连带责任等。自合同开始履行至今，被告李光明作为原告物业服务范围内的业主，将用于经营的商业铺面1024.59平方米，提供给被告一村三社餐饮公司从事餐饮服务，但都从未向原告支付任何物业服务费用。从2017年1月20日起至2020年5月20日止，共应向原告缴纳物业服务费用143442.6元。原告多次催缴，均未果。综上，被告作为原告物业管理服务范围内小区的业主及物权使用人，违反《物业服务合同》的约定，侵害了原告的合法权益。现原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告李光明辩称：1.被告请求人民法院中止本案的审理，涉案房屋的业主身份尚未明确，被告主体尚存争议，故请求待涉案房屋的所有权人确定后，再继续审理，依法判决。2.原告并无从事物业服务活动的相应资质，且其从事物业服务的管理人员没有取得相应的职业资格证书，未向攀枝花市发展和改革委员申请办理《收费许可证》；其签订的《物业服务合同》关于等级对应收费标准的约定，对被告无约束力。3.因物业管理服务收费标准是按资质等级收取，而原告不具有从事物业管理的资质，基于权利义务一致原则，其不能按照具有物业服务资质的企业收取物业费。《物业服务合同》约定计费方式组成的服务标准与附件载明的提供标准不一致，原告诉请的计费标准不应得到支持。4.案涉房屋[(1栋-1层房号:3附4、3附5);1个仓库(1栋-1层房号-101)]非原告管理服务的区域，不受《物业服务合同》的约束，原告没有收取任何费用的资格。原告诉请服务费总额按照诉状计算至2020.5.20错误，服务合同期限早于2020.1.19届满，超过期限部分无收费依据和权利。5.本案无证据证明原告提供了物业服务，故无权收取物业管理服务费。根据《物业服务合同》第三条，原告并未履行其提供服务的内容，也未提交符合该约定的证据材料，原告没有按照合同约定以及相关规定提供服务，本案对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人（原告）承担举证责任。6.本案被告从未收到过原告送达的书面催交材料，未经书面催交物业费而直接提起诉讼，法院应当告知其先向被告送达书面催收通知书，故在原告未书面催交的情况下应驳回其起诉。7.原告所主张的物业费部分时间段已过诉讼时效，原告没有采取合理有效的方式进行催交，故部分主张已过诉讼时效。8.根据《物业服务合同》第十七条违约责任之约定，经原告书面催告仍未交纳的，才承担违约责任，而本案结合实际情况，原告并未书面催告，故要求被告承担违约金的主张缺乏事实根据，不具备应当承担违约金的条件。9.再退一万步来讲，若原告的主张成立，则本案物业管理费的支付责任与主体应当是由攀枝花市得天独厚餐饮集团有限公司、攀枝花市一村三社餐饮有限公司承担，被告李光明无支付款项的义务，请求人民法院驳回原告对李光明的诉讼请求。 被告一村三社餐饮公司辩称：同意李光明意见，而且物业公司并未提供相应服务，我们也没有和原告签署物业服务的相关手续。 被告得天独厚餐饮公司辩称：同意李光明意见，一村三社餐饮公司是我公司旗下公司，租赁合同是我公司和李光明签订，租赁房屋由一村三社餐饮公司使用至今。李光明也没有告知我们关于物业公司和物业费的问题，也没有物业公司和李光明签订相应的合同，我们也没有收到物业服务的通知，我们不清楚其中的情况。 经审理查明:2011年6月23日,被告李光明与四川华庆建设有限公司签订《商品房买卖合同》，约定四川华庆建设有限公司将其位于原市交通宾馆新修建商品房负一楼的两间商铺和库房一间，建筑面积约1000平方米出卖给李光明。2011年8月31日，本院对四川华庆建设有限公司所有的上述房屋所在的土地使用权予以轮候查封。2012年12月4日，李光明与四川华庆建设有限公司签订三份《商品房买卖合同》，其中第一份合同载明“……1幢第-1层单元101号……预测面积共826.96平方米…..。”；第二份合同载明“……1幢第-1层单元3附4号……预测面积共1110.30平方米……。”；第三份合同载明“……1幢第-1层单元3附5号……预测面积共86.60平方米……。”。2012年12月10日，原攀枝花市房地产管理局对上述三份《商品房买卖合同》进行了网上备案登记。期间，四川华庆建设有限公司将上述房屋交给李光明占有和使用。2014年3月18日，李光明与被告得天独厚餐饮公司签订《房屋租赁合同书》，将上述房屋租赁给得天独厚餐饮公司经营“餐饮服务场所”，物业管理费等相关费用由得天独厚餐饮公司承担。此后，上述房屋由得天独厚餐饮公司旗下被告一村三社餐饮公司从事餐饮经营使用至今。2017年1月1日，原告与攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，由原告为攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦小区小区提供物业管理服务，服务期限为叁年，自2017年1月20日起至2020年1月19日止；物业服务费用收取标准为商业或铺面每月3.5元/平方米；物业服务费用按半年或年缴纳，每个缴费周期起始日起10内交纳，逾期经催告后15内仍未缴纳的，自逾期（欠费）之日起每日按未付金额的1.5%支付违约金；业主与物业使用人对缴纳物业使用费负连带责任等。此后，原告按照合同约定，向华庆萧邦业主提供物业管理服务至今，被告李光明未向原告支付物业服务费用。2020年4月10日,被告一村三社餐饮公司以及田世万向李光明出具《责任承诺书》，承诺2014年3月18日-2019年12月31日期间租赁李光明商铺产生的物业费、水电费及垃圾费等相关费用及由此产生的责任纠纷，由得天独厚餐饮公司旗下品牌一村三社餐饮公司全权承担并处理，自2020年1月1日起由田世万负责经营管理，因经营产生的物业费、水电费及垃圾费等相关费用及由此产生的责任纠纷由田世万全权承担。 以上事实有双方当事人陈述、答辩，及双方当事人提交的《营业执照》、《攀枝花市房产管理局商品房预售合同网上备案表》、《攀枝花市房产管理局商品房预售合同网上备案表》、《攀枝花市房产管理局商品房预售合同网上备案表》、《企业信用信用公示报告》、《企业信用信用公示报告》、案涉小区《企业投资项目备案通知书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收报告》、《消防验收意见书》、《业主委员会会议记录》、《讨论决定公开登报招标物业公司》、《招标公告》、《华庆、萧邦招聘物业服务公司招标工作时间按排表》、《华庆萧邦物业管理服务中标通知书》、《物业服务合同》、《消防设施维修保养合同书》、《消防设施维修保养合同书》、《东区华庆萧邦小区消防设施维修保养合同》、《国安中建建设集团有限公司攀枝花第一分公司消防维护表》、《四川沙河消防设备工程有限责任公司消防维护表》、《电梯维修保养合同》、《季度维保项目（内容）及要求》、照片、催收照片；四川省攀枝花市中级人民法院（2020）川04民初20号《民事判决书》复印件、《房屋租赁合同书》、《内资企业登记基本情况表》、《关于一村三社德铭店物业水电垃圾处理相关费用责任承诺书》等等证据在案佐证。 在本案审理过程中，原告主张三被告连带承担责任；后自愿撤回其主张的2020年1月20日至2020年5月20日期间的物业服务费用14344.26元。 本院认为，原告与攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对原告与被告李光明均有约束力，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。原告为攀枝花市东区炳草岗华庆萧邦小区小区提供了物业管理服务，被告李光明应当按照《物业服务合同》约定的标准向原告支付物业管理费用。原告自愿撤回起主张的2020年1月20日至2020年5月20日期间的物业服务费用14344.26元，不违背法律规定，本院予以确认。扣除上述14344.26元，对拖欠原告的物业服务费129098.34元，被告李光明应当支付。因被告李光明至今尚未取得权属证明，对是否应当缴纳物业费与原告存在分歧，且合同约定业主经催缴后仍未缴纳承担违约责任，而原告提交的证据不能证明原告对被告李光明催缴了物业服务费，故原告主张被告李光明违约证据不足，对原告主张的违约金3872.95元，本院不予支持。因被告李光明将案涉房屋租赁给被告得天独厚餐饮公司，双方在《房屋租赁合同书》中约定物业管理费等相关费用由得天独厚餐饮公司承担，依据《中华人民共和国物业管理条例》，物业服务费应当由被告得天独厚餐饮公司缴纳，被告李光明承担连带责任。被告一村三社餐饮公司是案涉房屋实际使用人，且向被告李光明出具《责任承诺书》，承诺2014年3月18日-2019年12月31日期间租赁李光明商铺产生的费用由其承担责任，应当视为债的加入，对本案物业费用承担连带给付责任。对被告抗辩的，被告李光明业主身份尚不明确，应当中止审理，无相应法律依据，本院不予采信；部分物业费用超过诉讼时效的问题，因合同约定按半年或一年缴纳，物业费用缴纳具有连续性，本院亦不采信。其与抗辩意见，本院予以部分采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、攀枝花市得天独厚餐饮集团有限公司与本判决书生效后十日内支付攀枝花市众行锦都物业管理有限公司物业服务费129098.34元。 二、李光明、攀枝花市一村三社餐饮有限公司对上述费用承担连带给付责任。 三、驳回攀枝花市众行锦都物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3246元，由攀枝花市得天独厚餐饮集团有限公司、李光明、攀枝花市一村三社餐饮有限公司连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  贾幼蔓 人民陪审员  陈 莉 人民陪审员  邹元义 二〇二〇年八月五日 书 记 员  李思琪