福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3113号 上诉人（一审原告）：厦门市德金联盛影院有限公司，住所地福建省厦门市海沧区坪山南里85号之一。 法定代表人：庄金霖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈继东，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐林武，福建远大联盟律师事务所律师。 上诉人（一审被告）:厦门中体华奥体育文化产业发展有限公司,住所地福建省厦门市海沧区坪山南里82-13号。 法定代表人：王秀眉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：颜双进，福建友通律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：厦门海沧旅游投资集团有限公司，住所地福建省厦门市海沧区钟林路8号海投大厦21楼01单元之四。 法定代表人:邱梅琴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈川，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈福财，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人厦门市德金联盛影院有限公司（以下简称德金联盛公司）因与上诉人厦门中体华奥体育文化产业发展有限公司（以下简称中体华奥公司）、被上诉人厦门海沧旅游投资集团有限公司（以下简称海旅公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初9630号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 德金联盛公司上诉请求：1、依法改判原审判决第三项，判令被上诉人中体华奥公司立即向上诉人赔偿装饰装修、人工费用等各项损失共计5,439,862元。2、依法改判原审判决，判令被上诉人海旅公司与被上诉人中体华奥公司承担连带责任，共同赔偿上诉人装饰装修、人工费用等各项损失共计5,439,862元。3、依法判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认为“委派员工协议书、人员委派名单、建设银行代收付汇总清单仅可证明案外人向德金联盛公司委派员工筹办影院开业事实，但因双方未就劳务报酬进行结算，无法证明该部分费用已经实际发生”，并据此不支持上诉人的人工费用损失。原审法院又认为“德金联盛公司主张的其余部分损失因没有证据证明已经实际发生，德金联盛公司可待损失实际发生后另行主张。”上诉人认为，原审判决的前述观点认定事实不清，适用法律错误，被上诉人中体华奥公司应当向上诉人赔偿装饰装修、人工费用等各项损失共计5,439,862元。具体理由如下：1、案外人深圳市德金光影投资有限公司（以下简称“深圳德金公司”）作为上诉人的控股股东，其向上诉人委派员工筹办影院开业事宜并代为垫付薪资，相关款项应当视为上诉人的人工费用损失，被上诉人中体华奥公司应当赔偿该项损失共计273925.49元。（1）电影院的筹备开业，除了需要设计、装修方面的硬件投入，同时也需要人员的投入，这些人员的投入必然产生人工费用。（2）上诉人的股东为案外人深圳德金公司、颜志成，其中，深圳德金公司占90%股份，是上诉人的绝对控股股东。鉴于深圳德金公司在深圳以及广东地区多年深耕电影市场，而上诉人及案涉电影院系深圳德金公司在厦门乃至福建地区投资的首个项目，因此，深圳德金公司决定委派具有电影院从业经验的员工前往厦门筹办影院开业事宜，符合商业利益与商业伦理。（3）原审法院经审查认为“委派员工协议书、人员委派名单、建设银行代收付汇总清单”已经“证明案外人向德金联盛公司委派员工筹办影院开业事实”，却又认为“双方未就劳务报酬进行结算，无法证明该部分费用已经实际发生”，该认定违背生活经验法则。虽然深圳德金公司与上诉人之间是母公司与子公司的关系，但是，深圳德金公司根据德金联盛公司的请求而委派员工筹办影院开业，确实产生了相关人工费用，该笔人工费用已经由深圳德金公司承担，成为上诉人的债务，属于上诉人与被上诉人中体华奥公司在《商铺租赁合同》约定的“实际投入费用”。由此可见，该项273925.49元的人工费用损失已经实际产生，应当由被上诉人中体华奥公司承担。2、上诉人与供应商之间签订购销合同，供应商已经履行了供货义务，上诉人因为被上诉人提供的租赁物不适格而无法正常营业，进而没有充足的资金及时履行付款义务，供应商也已经向上诉人寄送函件索要欠款，相应的债务已经明确。结合节省诉讼成本的理念，法院应当判令被上诉人中体华奥公司支付全部的装饰装修、设施设备、保险费等损失共计5165937元。（1）上诉人提交相关合同、保险单等材料，结合现场公证书，能够明确上诉人在筹办影院过程中已经投入的设计费、装饰装修费、设施设备费、保险费等费用，这些费用呈现的结果就是案涉电影院的整体。（2）供应商已经全面履行交付劳动成果或者货物的合同义务，作为购买方的上诉人，因为被上诉人提供的租赁物不适格而无法正常营业，进而没有充足的资金及时履行付款义务，供应商也已经向上诉人寄送函件索要欠款，相应的债务已经明确，该债务属于上诉人为开办影院需要实际投入的费用。（3）原审法院认为“德金联盛公司主张的其余部分损失因没有证据证明已经实际发生，德金联盛公司可待损失实际发生后另行主张”，正如前述，供应商已经实际交付劳动成果或货物，上诉人的债务已经实际发生，被上诉人有义务填补该部分损失。二、原审法院认为“海旅公司并非《商铺租赁合同》的相对方，德金联盛公司无权基于房屋租赁合同关系要求海旅公司就中体华奥公司应承担的责任承担连带责任”。上诉人认为，原判决的前述观点认定事实不清，适用法律错误，被上诉人海旅公司应当与被上诉人中体华奥公司承担连带责任，共同赔偿上诉人装饰装修、人工费用等各项损失共计5,439,862元。具体理由如下：1、合同相对性原则指的是合同仅在合同当事人之间发生法律拘束力，合同的效力仅及于合同当事人，包括主体、内容和责任的相对性。合同相对性的目的是为了保证交易的安全和效率，但是，出于对弱势主体的保护，法律应该突破合同相对性原则，实现最终的公平和正义。2、本案中，海旅公司是不适格讼争租赁物的经营者和实际提供者，是讼争租赁物所在商业项目的实际控制人，也是实际出租人，中体华奥公司只是名义出租人。海旅公司试图以“合同相对性原则”规避提供不适格租赁物的法律责任，违反诚实信用原则，造成合同主体混淆。因此，在合同主体混同的情况下，海旅公司应当就中体华奥公司对上诉人实际投入费用的损失共同承担赔偿责任。（1）海旅公司明知经营的讼争租赁物不适格，仍然通过公开招投标的方式对外招租，招标文件与租赁合同都证明，海旅公司是商业项目的实际控制人，上诉人认为海旅公司是实际出租人，中体华奥公司只是名义出租人，鉴于合同主体混同，两被上诉人应当对上诉人实际投入的损失共同承担赔偿责任。（2）海旅公司吸取友承公司与合穗公司纠纷的教训，通过与中体华奥公司签订所谓的租赁合同，试图披上“合同相对性原则”的合法外衣，转嫁商业风险。（3）本案反映出国有企业资产出租管理存在乱象，厦门市政府已经修改规定，明确要求国有企业自营大型城市商业综合体，禁止转租，上诉人的实质正义也应当得到司法维护。综上所述，本案中，如果仅仅局限于《租赁合同》的表面约定，固守合同相对性原则，却没有把握出租主体混同的问题，就会出现不公平、不正义的结果。 中体华奥公司答辩称：讼争地块在2011年还是临时用地，关于讼争地块有提交现场图，盖有一栋房子，可以证明讼争地块原本是非建设用地的地块。 海旅公司答辩称：一、德金联盛公司是基于合同解除提出一审及二审索赔诉求，其主张解除的是与中体华奥公司的《商铺租赁合同》（以下简称“二手租赁合同”），该二手租赁合同的解除效力不能及于海旅公司与中体华奥公司和厦门柒美社文创产业投资管理有限公司（以下简称“柒美社公司”）签订的《海沧区坪山81-85号租赁合同》（以下简称“一手租赁合同”）。在本案一审的庭审中，德金联盛公司已明确，其是基于解除二手租赁合同关系向原审法院提起诉讼，该合同的解除后果，德金联盛公司仅能向中体华奥公司主张相关权利，不可能及于海旅公司与中体华奥公司承担连带责任，一审法院认定正确。1．一手租赁合同与二手租赁合同是两份各自独立的合同，不能混为一谈。（1）一手租赁合同与二手租赁合同主体不同。一手租赁合同的出租方为海旅公司，承租方为中体华奥公司和柒美社公司，而二手租赁合同的出租方为中体华奥公司，承租人为德金联盛公司。（2）一手租赁合同与二手租赁合同租赁物范围及状况不同。一手租赁合同的租赁物为海沧区坪山81-85号的全部物业，而二手租赁合同的租赁范围仅为其中的一部分即海沧区坪山81-85号中的5号楼。（3）一手租赁合同与二手租赁合同所约定的各自履行义务、违约责任、解除条款、免责条款均不相同2．二手租赁合同的解除后果不能及于海旅公司。德金联盛公司在原审庭审中明确其诉请的是其与中体华奥公司的二手租赁合同解除的相应法律后果。对于该二手租赁合同是否解除，德金联盛公司与中体华奥公司之间虽存在争议，但无论是否解除均与海旅公司无关，相应的法律后果更不可能及于海旅公司。二、德金联盛公司试图突破合同的相对性，依法不能成立。（一）德金联盛公司主张海旅公司“是讼争租赁物所在商业项目的实际控制人，也是实际出租人，中体华奥公司只是名义出租人”，与事实不符，与其主张并诉求中体华奥公司承担赔偿责任也自相矛盾。1．从法律关系上看，本案一手、二手租赁合同系合法的出租关系和转/分租关系，并不存在任何代理关系。2.从一手租赁合同和二手租赁合同的约定和履行过程来看，海旅公司与德金联盛公司更不可能是“实际出租人”与“名义出租人”的关系。3．德金联盛公司的前述主张与其在本案中诉求中体华奥公司承担赔偿责任自相矛盾。德金联盛公司在本案诉求的是要求作为案涉合同的出租人中体华奥公司向其承担解除合同后的赔偿责任，但其又主张海旅公司为二手租赁合同的实际出租人，明显是自相矛盾，因此，该主张不能成立。（二）德金联盛公司又主张“合同主体混同”，要求“揭开表层的法律面纱”，这是对法律的曲解，也没有任何事实依据。1．案涉租赁物而签订的租赁合同已在此前的案件中被福建省高级人民法院、厦门市中级人民法院和海沧区人民法院认定为合法有效，海旅公司正是在前述生效判决书的基础上才再次进行出租，因此，海旅公司将案涉租赁物再次出租的行为完全合法。2．海旅公司为国企，而中体华奥公司为民企，二者之间股权关系并不存在任何关联，不存在德金联盛公司主张的“合同主体混同”。3．德金联盛公司引用的“2018年4月28日厦门市人民政府国有资产监督管理委员会颁布新的《关于规范国有企业资产出租管理的指导意见》”的相关规定在本案中不能适用。三、德金联盛公司二审诉求海旅公司与中体华奥公司承担连带责任、“共同赔偿”德金联盛公司损失，该诉求首先与其一审的诉求不一致，其次与一审一样，没有任何事实及法律依据。1.德金联盛公司一审诉求海旅公司与中体华奥公司承担连带责任，二审诉求增加了“共同赔偿”的说法，这与承担连带责任并不是一个概念，其二审改变诉求不符合法律规定。2.况且，无论是连带责任，还是共同赔偿，德金联盛公司诉求海旅公司应向其赔偿5439862元的损失均没有事实依据，也没有法律依据。四、基于合同的相对性，中体华奥公司与德金公司关于本案二手租赁合同解除的纠纷与海旅公司无关；中体华奥公司自行将其与海旅公司的一手租赁合同中的重要条款修改后体现在其与德金联盛公司的二手租赁合同中，而德金联盛公司在明知租赁物现状的情况下仍自愿承租，这才导致了本案的纠纷，这样的纠纷应由中体华奥公司与德金联盛公司分别各自承担法律后果，与海旅公司无关。综上，德金联盛公司的所有上诉请求均不能成立，请求人民法院判决驳回其上诉，维持原判。 中体华奥公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的一审全部诉讼请求。2.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、在上诉人提供证据证明涉案租赁物涉嫌违法建设的情况下，一审法院未进一步查明事实，直接以“根据已经生效的判决认定，本案中中体华奥公司出租的房屋具有合法的批建手续”为由，认定诉争商铺租赁合同合法有效，明显是认定事实不清，证据不足，适用法律不当，程序违法。首先，海旅公司提供的生效民事判决书上当事人主体并非海旅公司，该判决书中虽有载明合同地址“厦门市海沧区”，但该合同地址系该案双方当事人在签订合同时的自由约定，并不能直接证明该判决书上的租赁物与本案租赁物系同一个物业，且该生效判决体现的项目是“海沧台湾风情商业街”，无法直接证明与本案租赁物具有关联性。海旅公司有进一步提供该生效判决书上所涉租赁物的产权证或规划许可证等材料的举证义务，用于证明该判决所载租赁物与本案租赁物是同一物业且为合法建筑。且本案诉讼发生之前，海旅公司在与上诉人签订租赁合同时，在与上诉人及被上诉人德金联盛公司沟通提供租赁物合法证明材料用于办理电影院开业所需的消防手续时，自始至终均从未向上诉人或德金联盛公司提供过该生效民事判决，而一审法院却在海旅公司提供的证据存疑且海旅公司未进一步举证的情况下，仍然直接采信该生效判决并据此认定本案租赁合同合法有效，明显是认定事实不清。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，该司法解释确认了认定租赁合同效力的原则且限定无效租赁合同的范围。但本案，截止至一审庭审结束之日，海旅公司并未证明涉案租赁物取得了建设工程规划许可证，相反的，在本案庭审过程中，海旅公司曾明确承认本案租赁物性质为临时仓储工程，但却也未提供租赁物用途由仓储性质变更为本案商业性质的证据，德金联盛公司也在起诉状及庭审中均确认系因海旅公司未能提供涉案租赁物的合法建筑及消防手续，导致电影院无法办理开业手续。一审法院明知前述事实，未尽审慎查明案件事实义务，也未责令海旅公司进一步提供证据，直接就认定涉案租赁合同合法有效，明显是认定事实证据不足。第三，上诉人一审中提交了关于“哈罗小镇项目”涉嫌存在违法建设的函及实测图，这足以推翻上述所谓生效判决认定的事实，能充分证明涉案租赁物涉嫌违法建设，厦门市自然资源和规划局海沧分局已发函要求海沧区城市管理行政执法局对涉案租赁物依法查处，海沧区城市管理行政执法局已依法委托测量单位对案涉租赁物面积进行测量的客观事实。但上诉人因自身原因无法进一步向海沧区城市管理行政执法局就涉案租赁物涉嫌违法建设事宜的查处结果进行调查取证，因此，上诉人依法向一审法院提交了《调查取证申请书》，要求一审法院向海沧区城市管理行政执法局调查了解案涉租赁物涉嫌违法建设行为的查处情况。但一审法院却未依法向执法局进一步查明，也未责令海旅公司提供相反证据证明涉案租赁并不存在上述规划局函件中提及的涉嫌违法建设情形，而是依然仅凭上述所谓已生效判决直接认定涉案租赁物为合法建筑，为认定事实不清。同时也违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……，当事人有相反证据足以推翻的除外。”规定，明显为适用法律不当。第四，如上所述，因查处结果对本案租赁合同的法律效力认定有直接的影响，根据《民事诉讼法》第150条第1款第（6）项“其他应当中止诉讼的情形”的规定，一审法院理应依法中止本案审理，待执法局查处结果出来后再恢复本案审理，但一审法院却直接作出判决，程序违法。二、如涉案租赁合同合法有效，那么该合同中关于合同无效时的相关约定并不能作为认定案件事实的依据，但一审法院却一方面认定涉案租赁合同合法有效，另一方面又根据案涉租赁合同中关于合同无效时的相关条款约定，判令上诉人承担责任，明显是相互矛盾，于法无据。首先，如一审法院认定的，案涉租赁合同合法有效，这说明涉案租赁物是符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，即具备规划许可证或主管部门批准建设的文件，那本案就不可能存在德金联盛公司因无建筑物合法手续用于办理二次消防手续而致使合同目的无法实现的问题。则德金联盛公司主张合同目的无法实现而在起诉之前向上诉人发出的解除合同通知是毫无事实依据的，涉案租赁合同尚处于履行阶段。但一审法院却在德金联盛公司未增加“解除租赁合同”诉讼请求的情况下，直接判令上诉人承担相关责任明显是错误的，没有事实和法律依据。其次，一审法院认定“现诉争租赁物无法办理消防验收手续，德金联盛公司无法正常开业”与认定“租赁合同合法有效”也是相互矛盾的，因为如上所述，合同有效意味着租赁物必然具有合法建筑手续，有合法建筑手续消防验收就不可能办不了，德金联盛公司在起诉状及庭审中也是确认因涉案租赁物无合法建筑物手续才导致无法办理二次消防验收审批手续。第三，诉争租赁合同第六条“甲乙双方职责”第1款“乙方的职责”第5项约定：德金联盛公司不得因合同无效而追究上诉人法律责任，如因租赁物瑕疵导致电影院无法正常开业，德金联盛公司有权终止合同，同时上诉人应退还德金联盛公司已缴纳的所有费用并赔偿损失。即，该条款明显是针对租赁合同无效及租赁物瑕疵导致电影院无法正常开业时相关责任承担的约定。而一审法院一方面认定涉案租赁合同有效，另一方面却又依据该条款判令上诉人承担责任，明显是相互矛盾的，没有事实和法律依据。三、一审法院举证责任分配错误，对上诉人显失公平。首先，一审法院认定“知会函、消防安装工程合同、检测报告仅可证明中体华奥公司进行了相关消防设施安装，无法证明诉争租赁物场地经过了消防部门的验收合格”，但根据《消防法》第十三条的规定，本案诉争租赁物场地经过消防部门验收合格的法定举证责任不在上诉人，而在于作为建设单位的海旅公司，一审法院举证责任分配错误。其次，如上所述，在上诉人已提供证据证明涉案租赁物涉嫌违法建设，且正被海沧区城市管理行政执法局依法查处中，只是上诉人因客观原因无法进一步自行向执法局调查取证才向一审法院申请调查取证，上诉人已完成了举证责任。但一审法院却未依法进行查明事实，而是直接就认定“上述证据仅可佐证本案诉争租赁房产涉嫌存在违法建设，但无法体现德金联盛公司所承租的租赁物系违法建筑”，明显加重了上诉人的举证责任，减轻了海旅公司应提供反驳证据的举证责任，显失公平，也违反了《民事诉讼法》第六十四条的相关举证责任规定。四、一审法院以合同相对性原则及涉案租赁合同关于无效时的相关责任约定为由，认定海旅公司及德金联盛公司均无须对本案损失承担责任，属于认定事实不清。首先，海旅公司在招标文件及涉案租赁合同中均明确诉争租赁标的物规划用途为商业用途，并要求上诉人招租的商户必须符合零售、餐饮、娱乐休闲、超市等符合法规的大众性便民服务类项目，引进的品牌不得少于5个（且品牌总面积≥50%租赁面积），上诉人正是基于该用途才会承租该租赁物，上诉人将德金联盛公司招商进来也正是为了履行合同约定的招商义务。且从上诉人提交的与海旅公司之间的往来函件充分证明了上诉人已将引德金联盛公司入驻的事实向海旅公司报备了，海旅公司在涉案租赁合同履行过程中也一直跟德金联盛公司就电影院开业所需的消防验收事宜进行直接的沟通。沟通过程中，海旅公司多次表态正在协调相关政府部门办理，也明知案涉租赁合同中约定的商铺用途是经营电影院，应视为海旅公司向德金联盛公司承诺案涉租赁物可以具备经营电影院的条件，德金联盛公司也正是基于对海旅公司作为国有企业的充分信任而继续对案涉租赁物进行装修投入，但一审法院却对上述客观事实未依法予以认定，属于认定事实不清，进而导致认定海旅公司无需承担责任。其次，根据《合同法》第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，海旅公司有义务提供租赁物的合法建设手续及建筑物整体消防验收合格材料，以保障租赁标的物符合对外公开招投标内容中的租赁用途。本案的发生与海旅公司曾向德金联盛公司承诺但却又最终协调不力及无法给付租赁物合法手续材料具有直接的因果关系，本案理应突破合同相对性原则，判令海旅公司承担相应的法律责任。第三，德金联盛公司作为电影院经营者，明知不符合消防安全要求的房屋不能作为电影院经营，在签订合同时理应审慎审查涉案房屋是否符合消防安全要求及能否实现电影院合法开业的合同目的，在对涉案房屋进行装修装饰前负有义务将装修方案报消防主管部门进行审批后再行实施，但本案德金联盛公司并未尽审慎注意义务，也未尽装修装饰前的报批义务，其对自身的损失发生应承担责任。退一万步讲，即使认定上诉人存在违约行为，那么根据《合同法》第119条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，德金联盛公司已经预见到应当预见到可能无法办理开业手续，仍然继续一直投入装修及持续租赁播放设备等，未履行防止损失扩大的法定义务，因此而产生的扩大损失应自行承担，无权要求上诉人赔偿。但一审法院明知上述客观事实及相关法律规定，却仍然简单引用诉争租赁合同第六条第1款第5项关于合同无效及租赁物瑕疵时相关责任的约定就判令损失责任全部由上诉人承担，这与一审法院认定涉案租赁合同有效是完全矛盾的，属于认定事实严重错误，也没有相应法律依据。五、一审法院认定德金联盛公司各项损失共计2964138元，认定事实错误，证据不足，适用法律错误。即使按一审法院所认定的—涉案租赁合同合法有效，且是因上诉人违约才导致涉案合同解除的，那么根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”及第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”之规定，本案，未形成附合的装饰装修物应由被上诉人拆除，并不属于赔偿范围，且实际上，被上诉人德金联盛公司已全部搬走／拆除了未形成附合的装饰装修物及设备；形成附合的装饰装修物应赔偿的是剩余租赁期内装饰装修残值损失。但一审法院却在德金联盛公司已提供的证据明显存在瑕疵的情况下，即未责令德金联盛公司进一步举证，也未依职权对对租赁物进行现场勘验便于查明事实，就直接认定上诉人承担赔偿责任，违反了上述法律规定，认定事实严重错误。六、一审法院判令上诉人向德金联盛公司返还租赁保证金、租金、物业管理费、水电费、消防验收协调费用于法无据。首先，如上所述，涉案租赁合同合法有效的话，德金联盛公司起诉之前向上诉人发出的解除合同通知为违法解除，不能产生合同解除的法律后果，而本案德金联盛公司的诉求并未主张合同解除，据此而提出的各项诉讼请求均没有相关的基础法律依据，因为上述各项费用退还的前提是合同解除，显然德金联盛公司并没有提出该项诉求，但一审法院却直接判令上诉人承担相关责任，没有法律依据。其次，德金联盛公司承租租赁物后，对诉争租赁物进行了装修，同时还在诉争租赁物里放置了大量的物品，显然构成了实际和法律意义上的使用，德金联盛公司理应按涉案租赁合同的约定向上诉人支付租金。且因实际占用、使用案涉房屋进行装修而产生的物业费及水电费，是德金联盛公司履行合同必然产生的费用，属经营性投资行为，不属于应退还的范围。但一审法院明知上述事实，却仍然判令上诉人应退还租赁保证金、租金、物业管理费及水电费，明显是错误的。第三，办理整体建筑一次消防手续是海旅公司作为业主的法定义务，办理租赁物的二次消防验收是德金联盛公司作为承租人的义务，上诉人收取消防验收协调费用只是基于消防工程整体施工有利于节约成本及统一管理才代为收取的消防验收协调费用（包括二次消防施工费用及设计费用），一审法院是知道或者应当知道上诉人只能协调业主海旅公司提供租赁物的合法手续而已，且上诉人收取之后，已实际对外委托了厦鑫忠祥建筑工程有限公司进行了施工，且经有资质的第三方检测，相应的消防设备、设施完全符合相关规定，但一审法院仍然判令上诉人退还消防协调费用，为认定事实错误。综上所述，一审法院认定事实不清，举证责任分配错误，适用法律错误，程序违法，恳请二审法院查明事实后，依法支持上诉人的上诉请求。 德金联盛答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中体华奥的上诉请求缺乏事实和法律依据，应当驳回中体华奥的全部上诉请求，理由如下：一、德金联盛公司与中体华奥之间的签订的《商铺租赁合同》真实、合法、有效，德金联盛公司与中体华奥签订合同后，随即对租赁物进行设计装修，并根据租赁用途购买正式营业前所需要的相关设备设施及配套资产，安排人员进场筹备装修开业事宜。2018年2月份，德金联盛公司装修完毕已经具备开业的场所条件，中体华奥、海旅公司未能办理消防验收审批手续，致使德金联盛公司的电影院至今都无法正常开业。中体华奥、海旅公司构成违约，于是寄送函件解除合同起诉维权。二、本案中，案涉租赁物的建设已经政府主管部门的规划、立项和批准，并办理建设工程项目报建手续，工程亦验收合格，租赁物为合法建筑。德金联盛公司装修完毕电影院却无法开业，因为案涉租赁物具有违反《消防法》关于房屋使用条件强制性规定情况，进而导致租赁房屋无法使用，德金联盛公司据此请求解除合同，追究中体华奥的违约责任，一审法院予以支持，符合相关法律法规及司法解释的规定。三、德金联盛公司与中体华奥之间的租赁关系已经于2018年9月25日解除，作为违约方，中体华奥应当按照合同约定的方式承担违约责任，即退还德金联盛公司已缴纳的所有费用，赔偿德金联盛公司实际投入费用。1、鉴于中体华奥公司已经构成根本违约，德金联盛公司于2018年9月20日向中体华奥公司寄送《解除通知书》，通知《商铺租赁合同》、《补充协议》及《补充协议一》于通知书发出之日起第五日解除，中体华奥公司已于2018年9月22日收到德金联盛公司寄送的《解除通知书》。中体华奥公司收到德金联盛公司寄送的合同解除函后，至今没有通过提起诉讼或申请仲裁的方式表达异议，早已超过三个月的异议期。因此，德金联盛公司与中体华奥公司之间的租赁关系已经于2018年9月25日解除。2、《商铺租赁合同》第六条第5款约定：“乙方已充分了解租赁物物业状况，且甲方已明确告知租赁物没有产权证、红线图，但乙方仍然同意承租该房产，乙方不得因合同无效而追究甲方法律责任。如因上述瑕疵导致电影院无法正常开业，乙方有权终止合同。同时，甲方应退还乙方已缴纳的所有费用（包括押金、租金、管理费等），且乙方有权要求甲方赔偿乙方实际投入费用”。该条款不仅针对合同无效作出约定安排，还约定“如因上述瑕疵导致电影院无法正常开业，乙方有权终止合同”，而合同有效是有权终止合同的前提。因此，中体华奥公司在上诉状所称“一审法院却一方面认定涉案租赁合同合法有效，另一方面又根据案涉租赁合同中关于合同无效时的相关条款约定，判令中体华奥公司承担责任，明显是相互矛盾”，这是对该合同条款的错误解读之后产生的错误认识。相反，中体华奥公司已经构成根本违约，应当按照合同约定的方式承担违约责任，退还德金联盛公司已缴纳的所有费用，赔偿德金联盛公司实际投入费用。3、根据相关法律法规及司法解释的规定，中体华奥公司作为出租方，负有提供适格租赁物的法定义务；德金联盛公司作为承租方，不存在过错，也没有违约情形。因此，中体华奥公司应当承担全部的赔偿责任。四、中体华奥认为“一审法院认定海旅公司无需对本案损失承担责任，属于认定事实不清”，进而认为本案理应突破合同相对性原则，判令海旅公司承担相应的法律责任，德金联盛公司也持相同观点。但是，中体华奥公司认为德金联盛公司自身对损失的发生应承担一定责任，这显然是对请求权基础的错误认识。六、一审法院判令中体华奥公司向德金联盛公司返还租赁保证金、租金、物业管理费、水电费、消防验收协调费用，源于《商铺租赁合同》明确约定：“甲方（中体华奥）应退还乙方（德金联盛公司）已缴纳的所有费用（包括押金、租金、管理费等）”，符合相关法律法规的规定。 海旅公司答辩称：一、中体华奥公司主张本案讼争合同（即德金联盛公司与中体华奥公司签订的《商铺租赁合同》，以下简称“二手租赁合同”）无效，并试图主张并非本案审理范围的其与海旅公司签订的《海沧区坪山81-85号租赁合同》（以下简称“一手租赁合同”）无效均不能成立，与其在另案中的主张也自相矛盾。（一）原审法院认定“根据已生效的判决认定，本案中中体华奥公司出租的房屋具有合法的批建手续”正确。1．案涉租赁物即为此前生效判决确认的具有合法批建手续的租赁物，中体华奥公司认为前案生效判决确认的租赁物与本案租赁物不具有关联性错误。（1）根据一手租赁合同，案涉租赁物的地址位于海沧区，该地址与此前福建省高级人民法院（以下简称“福建高院”）作出的（2017）闽民再286号《民事判决书》中认定的案涉租赁物的地址一致（见海旅公司一审提交的证据第11页第3段第二、三行），因此，案涉租赁物即为福建高院在（2017）闽民再286号《民事判决书》审理认定的租赁物。（2）案涉项目名称原名为“海沧台湾风情商业街”，后因中体华奥公司和柒美社公司在中标后自行命名为“哈罗小镇”，因此，德金联盛公司主张生效判决中提及的项目名称与本案项目名称不同因此不是同一租赁物不能成立。（3）福建高院在前述生效判决中认定案涉租赁物的建设“已经过政府主管部门的规划和批准，合穗公司关于《讼争合同》违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定因而无效的主张，不能成立，其关于友承公司应承担缔约过失责任的主张亦不能成立”。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称“民诉法解释”）第九十三条第一款“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”之规定，原审法院认定“根据已生效的判决认定，本案中中体华奥公司出租的房屋具有合法的批建手续”，系认定事实清楚，适用法律正确。2．中体华奥公司提交的《关于‘哈罗小镇项目’涉嫌存在违法建设的函》及《实测图》并不推翻前述生效判决确认的案涉租赁物为合法建筑的认定。（1）在海旅公司根据一手租赁合同的约定，将案涉租赁物交付给中体华奥公司使用后，其已进行了重新装修和违建，并自行将案涉项目变更为“哈罗小镇项目”，因此，该函件仅能证明中体华奥公司在承租后进行重新装修和违建后的租赁物存在违法建设，并不能证明海旅公司的出租物，即前述生效判决确认的位于海沧区的租赁物存在违法建设行为。因此，该证据并不推翻前述生效判决确认的案涉租赁物为合法建筑的认定，与本案不具有关联性，关于该函件的后续处理也与本案无关。（2）由于该证据并不推翻前述生效判决确认的案涉租赁物为合法建筑的认定，因此，该函件的后续处理结果也与本案无关，中体华奥公司主张原审法院应中止审理不成立。综上，原审法院认定“根据已生效的判决认定，本案中中体华奥公司出租的房屋具有合法的批建手续”正确，中体华奥公司主张二手租赁合同无效并主张一手租赁合同无效不成立。（二）中体华奥公司主张二手租赁合同和一手租赁合同无效，与其在另案中的主张也自相矛盾。就一手租赁合同的相关纠纷，已在厦门市湖里区人民法院另案处理，案号为（2019）闽0206民初706号。在该案件中，中体华奥公司已变更诉讼请求，将诉请一手租赁合同无效变更为要求海旅公司继续履行一手租赁合同并要求海旅公司赔偿其损失，但其在本案二审又主张一手租赁合同无效，与其在另案中的主张也自相矛盾，因此，中体华奥公司主张二手租赁合同无效并主张一手租赁合同无效的观点不成立。二、原审法院认定二手租赁合同有效与判令中体华奥公司承担赔偿责任并不矛盾，中体华奥公司将合同有效与原审法院判令其承担因二手租赁合同解除后的赔偿责任对立起来不能成立。因二手租赁合同有效，德金联盛公司根据二手租赁合同第六条、第5点的约定在2018年9月20日提出解除二手租赁合同并依此要求中体华奥公司承担赔偿责任，而中体华奥公司对于合同解除并未在法律规定的期限内提出异议，故二手租赁合同已解除，原审判决的正是合同解除的法律后果，因此，原审法院认定二手租赁合同有效与判令中体华奥公司承担赔偿责任并不矛盾。三、基于合同的相对性，中体华奥公司与德金公司关于本案二手租赁合同解除的纠纷与海旅公司无关；中体华奥公司自行将其与海旅公司的一手租赁合同中的重要条款作了修改后体现在其与德金联盛公司的二手租赁合同中，而德金联盛公司在明知租赁物现状的情况下仍自愿承租，这才导致了本案的纠纷，这样的纠纷应由中体华奥公司与德金联盛公司分别各自承担法律后果，与海旅公司无关。（一）前文已述，就中体华奥公司和海旅公司之间有关一手租赁合同的相关纠纷，已在厦门市湖里区人民法院另案处理，案号为（2019）闽0206民初706号，而本案审理的是二手租赁合同解除的纠纷，基于合同的相对性，本案与海旅公司无关。（二）德金联盛公司在履行二手租赁合同过程中存在如下过错，相应的损失应由其自行承担。1．德金联盛公司在一审时自认其在中体华奥公司取得案涉租赁物的承租权之前就已自行联系中体华奥公司承租案涉租赁物并签订二手租赁合同，并未审查中体华奥公司对于案涉租赁物是否具有相关权利以及案涉租赁物的现状，明显存在过错，因此，应自行承担相应的风险。2．德金联盛公司在与中体华奥公司签订二手租赁合同时就已明知案涉租赁物未取得产权证、红线图，营业范围受限，但其仍愿意承租且投入大量资金进行装修，其应自行承担相应的风险。（三）中体华奥公司在履行一手租赁合同及二手租赁合同的过程中存在如下过错，应承担相应的责任。1．中体华奥公司选择德金联盛公司承租经营电影院时未经海旅公司同意，已经违反了与海旅公司的一手租赁合同的约定。2.中体华奥公司还超出一手租赁合同约定的范围、甚至超出其向海旅公司备案的二手租赁合同约定的范围对德金联盛公司做出承诺，相应的责任也应由其自行承担。本案中德金联盛公司起诉的依据恰恰是上述《商铺租赁合同》中中体华奥公司自行加入而未向海旅公司备案的条款，因此，相应的后果应由德金联盛公司自行承担。综上，中体华奥公司的上诉请求不能成立，应驳回其上诉，维持原判。 德金联盛公司向一审法院起诉请求：1.中体华奥公司立即向德金联盛公司偿还租赁保证金、租金、物业管理费、水电费等共计516221元；2.中体华奥公司立即向德金联盛公司偿还消防验收协调费117500元；3.中体华奥公司立即向德金联盛公司赔偿装饰装修、人工费用等各项损失共计6364092元；4.海旅公司就第3项诉求与中体华奥公司承担的付款义务承担连带责任；5.中体华奥公司、海旅公司共同承担本案受理费、保全费5000元等全部诉讼费用。 一审法院认定的事实：2016年10月，海旅公司通过招投标方式，就“海沧区运营招租”事宜进行招标，2016年11月10日中体华奥公司及案外人厦门柒美社文创产业投资管理有限公司（以下简称柒美社公司）中标。2017年2月28日，海旅公司作为甲方，中体华奥公司及案外人柒美社公司作为乙方，双方签订一份《海沧区租赁合同》。双方签订的合同载明：1、乙方向甲方承租位于厦门市海沧区建筑物及附着的水电、消防、监控等设备等，建筑面积约9336.79平方米；2、合同租赁期限自标的物交付之日起即2017年12月31日起至正常租赁经营期满之日共计9年，租金总计54564200.76元，甲方同意乙方分期支付；3、租赁标的物根据2016-ＨＣＧＫ-ＳＨ1091号文件约定，现状交付，乙方已对租赁标的物的现状有充分了解，不得以租赁物现状为由解除合同；4、乙方所提交的经营方案、商业定位应取得甲方书面同意，同时乙方必须引进不少于5个品牌（且品牌总面积≧50%租赁面积）并经甲方书面同意；5、乙方应做好第三方承租人的管理工作，不得损害甲方利益，不得对第三方承租人做出超出本合同乙方利益的承诺，转租期限不得超出本合同期限；6、乙方需在与第三方签订的合适合同范本中约定第三方承租人不得再次转租，同时格式租赁合同内容需经甲方书面同意，乙方于每月10日向甲方提供上一月份（若有）与第三人签订的转租合同复印件（需加盖乙方公章）给甲方备案留底；7、标的物的转租管理工作由乙方负责并直接享有收益，包括但不限于向转租方收取租金等，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理。此外，合同双方就其他相关租赁事宜作出了约定。 中体华奥公司作为出租方（甲方），案外人庄伟宏作为承租方（乙方），双方签订一份《商铺租赁合同》。双方约定：1、甲方将其承租的拥有经营管理权的厦门市海沧区5号楼商铺转租给乙方，作为“中影德金”的经营场所，合同约定面积为1102平方米；2、租赁期限9年，自2017年5月1日至2026年3月31日，2017年5月1日至2020年4月30日月租金为71630元，2020年5月1日至2023年4月30日月租金为76038元，2023年5月1日至2026年4月30日月租金为80446元；3、乙方须每月支付服务管理费5510元，乙方须在合同签订时一并交付租赁保证金214890元，水电费、电话费、宽带费等因承租该房产而产生的一切费用由乙方自行承担向有关部门缴纳；4、乙方已充分了解租赁物物业现状，且甲方已明确告知租赁物没有产权证、红线图，但乙方仍然同意承租该房产，乙方不得因合同无效而追究甲方法律责任，如因上述瑕疵导致电影院无法正常开业乙方有权终止合同，同时甲方应退还乙方已缴纳的所有费用（包括押金、租金、管理费等），且乙方有权要求甲方赔偿乙方实际投入费用；5、2017年4月1日至2017年12月31日为乙方装修免租期，甲方不收取租金费用，只收取乙方自入场之日起的物业管理费。2017年6月7日，中体华奥公司与庄伟宏签订一份《补充协议》，约定双方共同确认“中影德金联盛公司”的场地面积为1175平方米。2017年11月21日，中体华奥公司作为甲方、庄伟宏作为乙方、德金联盛公司作为丙方，三方签订一份《补充协议（一）》，各方约定：1、三方一致同意将甲乙双方曾于2017年5月16日签订的《租赁合同书》中的“乙方（承租方）”由本补充协议的乙方变更为丙方；2、自协议生效之日起，乙方在原合同项下的全部权利义务转让予丙方继承，除本协议另有约定外，原合同中的其他内容不变；3、丙方自愿承担本协议生效前乙方尚欠甲方的包括但不限于租金、电费等款项，前述费用应于本协议签订的当天缴清。 2016年11月9日，中体华奥公司向海旅公司出具一份《承诺函》，承诺：中体会华奥公司已详细阅读全部招标文件，并理解其实质内容，同意承担其规定的全部义务和相关责任。中体华奥公司已经派人至标的物所在的海沧坪山南里81-85号现场实地勘察过，对于物业状况及现有手续情况，海旅公司已经详细说明，中体华奥公司不持异议。 2017年5月4日，德金联盛公司的法定代表人庄金霖向杨小芬名下的账户转入3万元，款项用途备注为“中影德金影城合同意向金”。2017年6月1日，德金联盛公司的法定代表人庄金霖向杨小芬名下的账户分四次分别各转入5万元，款项用途分别备注为“德金联盛公司租赁保证金”、“德金联盛公司租赁保证金2”、“德金联盛公司租赁保证金3”、“德金联盛公司租赁保证金4”。 2017年7月4日，海旅公司向中体华奥公司发出一份《告知函》，告知中体华奥公司于7日内提交合同约定的相关材料。2017年7月10日，中体华奥公司向海旅公司发出一份《回复函》，同意提交租户明细等相关材料。2017年7月19日，中体华奥公司向海旅公司发出一份《中体华奥关于合作政策申请报告》，请求海旅公司完善项目各项手续，增加12个月的免租期。2017年11月15日，中体华奥公司向海旅公司发出一份《知会函》，载明项目建设手续缺陷导致消防部门无法核验，海旅公司尽快启动完善手续的相关工作。2018年1月19日，海旅公司向中体华奥公司发出一份《告知函》，载明：海旅公司在检查工程中发现问题，中体华奥公司应依约进行整改。2018年1月24日，中体华奥公司向海旅公司发出一份《回复函》，要求海旅公司于2018年1月30日前向中体华奥公司提供各项正式文件以利于中体华奥公司开业报审需要。2018年1月25日，中体华奥公司向海旅公司发出一份《知会函》，要求海旅公司对无法正常使用的消控主机设备给予处置意见。 2017年11月21日，中体华奥公司向德金联盛公司发出一份《缴款告知函》，告知德金联盛公司缴纳消防改造和审批费用117500元，并指定收款账号户名为杨小芬；2017年11月28日，德金联盛公司向中体华奥公司指定的杨小芬名下的账户转入5万元；2018年1月29日，德金联盛公司的法定代表人庄金霖向中体华奥公司指定的杨小芬名下的账户转入67500元款项。2017年12月21日，中体华奥公司向德金联盛公司发出一份《缴款告知函》，告知德金联盛公司支付电费5493.2元、水费152元、物业管理费35250元、首次租金229125元、消防安装及审批费用应付款67500元，共计336705.2元。2018年1月4日，德金联盛公司向中体华奥公司的账户转入5983.91元，款项用途备注为“水电费”。2018年1月5日，德金联盛公司向中体华奥公司账户转入242872.5元，款项用途备注为“租金”。 2018年6月1日，德金联盛公司出具一份委托书，委托曹铁生为代理人，就厦门市海沧区5号楼电影院的消防审批及开业事宜，与中体华奥公司、海沧投资公司沟通协调。此后曹铁生通过手机短信、微信等方式与海旅公司联系相关事宜。 2018年6月21日，德金联盛公司向中体华奥公司发出一份《关于补偿我公司经济损失的协商函》，要求中体华奥公司对德金联盛公司进行经济补偿。2018年6月28日，中体华奥公司向德金联盛公司发出一份《厦门中体华奥体育文化产业发展有限公司关于中影协商函的回复》，回复德金联盛公司：业主海旅集团已在持续推进项目各项落实手续；德金联盛公司金日开始安排对应的主要管理人员到位，配合中体华奥公司相应工作以利于整体项目推进。 2018年9月18日，德金联盛公司向厦门市鹭江公证处申请对位于厦门市海沧区坪山南里85的中影德金影城的外观与内部的装潢及设备等现状给予保全证据公证。2018年9月18日下午，公证人员来到位于厦门市海沧区处招牌显示为“中影德金影城”的店面，在德金联盛公司委托代理人的指引、介绍下，对中影德金影城的外观与内部的装潢及设备等现状进行查看。公证人员对现场进行拍摄。2018年9月20日，福建省厦门市鹭江公证处依据上述公证过程作出（2018）厦鹭证内字第44010号《公证书》，公证书中载明附于公证书之后的照片打印页及光盘所存的照片文件、视频文件与现场情况相符。 2018年9月20日，德金联盛公司向厦门市鹭江公证处申请保全证据公证。在相关公证人员的监督下，德金联盛公司的委托代理人徐林武将一份《解除〈商铺租赁通知〉通知书》交中国邮政速递物流股份有限公司厦门市分公司派出的上门服务人员，以邮政特快方式邮寄给海中体华奥公司，收件人地址为中体华奥公司的注册地址。解除《商铺租赁通知书》载明：德金联盛公司与中体华奥公司之间的《商铺租赁合同》、《补充协议》及《补充协议一》于本通知书发出之日起第5日解除；中体华奥公司立即赔偿德金联盛公司各项损失5705775元。经公证的邮件查询结果显示上述邮件于2018年9月22日由他人签收。同日，在相关公证人员的监督下，德金联盛公司的委托代理人徐林武将一份解除《〈商铺租赁通知〉通知书》以邮政特快方式邮寄给海中体华奥公司，通知书内容与邮件给德金联盛公司的通知书内容相同，经公证的查询结果显示邮件于2018年9月22日由他人签收。 另查明，2016年1月19日厦门市海沧区人民法院法院作出的（2015）海民初字第1998号民事判决中查明：案外人厦门友承投资管理有限公司（以下简称友承公司）与案外人厦门合穗管理咨询有限公司（以下简称合穗公司）于2014年9月17日签订了一份《租赁合同》，约定合穗公司向友承公司承租位于厦门市海沧区的建筑物及附着的所有设施、设备，总占地面积约27568.44平方米，总建筑面积约9336.79平方米，租赁期限从交付日起至2020年12月31日止。上述案件经审理后法院认为友承公司于合穗公司之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，同时判决上述合同于2015年6月17日解除。合穗公司不服上述判决向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院于2016年9月26日作出（2016）闽02民终1311号民事判决，判决中认定：因租赁物的建设已经政府主管部门立项并办理建设工程项目报建手续，工程亦经验收合格，租赁物应为合法建筑，故合穗公司以租赁物建造未经审批为由要求确认租赁合同无效的主张不成立。租赁合同系双方真实签署并已实际履行，合同内容符合法律法规的规定，应为有效合同。之后合穗公司向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院经提审后于2018年5月31日作出（2017）闽民再286号民事判决，该判决中认定：根据友承公司提交的政府会议纪要、工程项目报建表、建设工程施工合同、工程竣工验收报告等证据，讼争租赁标的物的建设已经过政府主管部门的规划和批准，合穗公司关于讼争租赁合同无效的主张不能成立。 本案审理过程中，德金联盛公司向一审法院申请诉前财产保全并提供了相应的担保，申请标的额为6997813元，该院根据德金联盛公司的申请作出了民事裁定并采取了相应的保全措施，德金联盛因申请诉前保全支付保全费用5000元。 对双方有争议的证据和事实，一审法院分析认定如下： 德金联盛公司为支持其诉讼请求向一审法院提交设计合约书、中国建设银行网上电子回执、室内装修工程施工合同、中央空调安装工程施工承包合同书、安装合同、户外P4全彩显示屏合同书、合同、广告制作安装合同、座椅及附属设备合同（座椅及地脚线）、销售合同、商品销售合同、TMS设备供货合同、产品销售合同、配电箱订购合同、融资租赁合同、银幕产品购销合同、财产保险综合保险单，欲证明：德金公司为履行合同投入设计费85000元、影院内部装修款2384230元、影院空调设备款100万元、影院监控设备款46000元、影院户外全彩显示屏装修款30240元、影院广告机设备款11440元、影院广告装修款49629元、影院座椅设备款308000元、影院地线设备款37250元、爆米花零食器械设备款26600元、影院制冰机及保温柜设备款15900元、影院播放影片管理系统设备款28000元、电影播放放映窗玻璃设备款9000元、影院配电设备款12600元、播放影片放映机及音响等设备款1828704元及手续费34504元、影院银幕设备款181200元、影院器械及设备等保险费2070元。 中体华奥公司质证认为：上述证据的真实性及关联性均无法确定，相关的转账凭证仅是电子回单，相关的收款单位并未出具相应的发票，且德金联盛公司主张的金额与实际转账金额不一致。海旅公司质证认为：相关合同为德金联盛公司与案外人签订，真实性无法确认，德金联盛公司主张的数额与电子回执上的金额不一致，部分合同没有相关的付款凭证，无法证明实际投入数额。 一审法院经审查，签订日期为2017年5月17日的《设计合约书》载明德金联盛公司委托案外人福建鹏飞建筑装饰工程有限公司承担“中影德金国际影城-海沧店”室内装修方案设计及施工图设计，合同总价为85000元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2018年1月10日向案外人福建鹏飞建筑装饰工程有限公司支付5万元款项，款项用途备注为“设计款”；《室内装修工程设计合同》载明案外人福建鹏飞建筑装饰工程有限公司承包德金联盛公司位于厦门市海沧区坪山南里影院装修事宜，合同价款为1537000元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司分别于2018年1月5日、2018年1月9日、2018年1月10日向案外人福建鹏飞建筑装饰工程有限公司支付25万、5万、90万元款项，款项用途均备注为“工程款”；《中央空调安装工程施工承包合同书》载明案外人福州腾鑫冷气工程有限公司承包德金联盛公司厦门市海沧区坪山南里“中影德金影城（海沧店）”中央空调安装工程，合同价款为100万元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2017年11月28日向案外人福州腾鑫冷气工程有限公司支付80万元款项，款项用途备注为“中央空调工程款”；《厦门美雅超程智能科技有限公司安装合同》载明案外人厦门美雅超程智能科技有限公司为德金联盛公司安装、调试摄像机等监控设备，合同价款为46000元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司分别于2017年12月7日、2017年12月19日、2017年1月18日向案外人厦门美雅超程智能科技有限公司支付23000元、18400元、4600元款项，2017年12月7日的转款款项用途备注为“监控预付款”。其余两笔款项用途均备注为“货款”；《户外P4全彩显示屏合同书》载明德金联盛公司向案外人泉州市吉彩光电科技有限公司购买LED显示屏及配套设备，合同价款为30240元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2017年12月25日向案外人泉州市吉彩光电科技有限公司支付15120元款项，款项用途备注为“户外显示屏预付款”；编号为JC-201712038的《合同》载明德金联盛公司向案外人深圳市熠彩科技有限公司购买32寸壁挂网络广告机，合同价款为11440元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2017年12月28日向案外人泉州市吉彩光电科技有限公司支付5720元款项，款项用途备注为“货款”；签订日期为2017年12月25日的《中影德金影城（海沧店）店招广告制作安装合同》载明案外人厦门市六居文化传媒有限公司承包德金联盛供公司“中影德金影城（海沧店）”店招广告安装施工工程，合同价款为28000元，新增工程或设计变更项目按照双方协议进行结算，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2017年12月28日向案外人厦门市六居文化传媒有限公司支付14000元款项，款项用途备注为“货款”，于2018年3月23日向案外人厦门市六居文化传媒有限公司支付18000元款项，款项用途备注为“工程款”；《深圳中钜铖国际贸易有限公司销售合同》载明德金联盛公司向案外人深圳中钜铖国际贸易有限公司购买GoldMedal品牌爆米花机、智能抽油泵、融油棒等，合同价款为26600元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司分别于2018年1月23日、2018年5月28日各向案外人深圳中钜铖国际贸易有限公司支付13300元款项，款项用途备注为“货款”及“尾款”；《商品购销合同》载明德金联盛公司向案外人深圳市远博商贸有限公司购买制冰机、保温柜，合同价款为15900元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2018年1月23日向案外人深圳市远博商贸有限公司支付15900元款项，款项用途备注为“货款”；《广州海源信息技术有限公司TMS购销补充协议》载明德金联盛公司向案外人广州海源信息技术有限公司购买制冰机、保温柜，合同价款优惠后为28000元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2018年1月4日向案外人广州海源信息技术有限公司支付28000元款项，款项用途备注为“货款”；《产品购销合同》载明德金联盛公司向案外人广州仙璧声学工程有限公司购买放映窗6个，合同价款为9000元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2018年1月30日向案外人广州仙璧声学工程有限公司支付9000元款项，款项用途备注为“货款”；《配电箱订购合同》载明德金联盛公司向案外人台江区鑫茂源五金商行购买6台配电箱成套设备，合同价款为12600元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2018年1月16日向案外人台江区鑫茂源五金商行支付12600元款项，款项用途备注为“配电箱款”；签订日期为2017年12月27日的融资租赁合同载明德金联盛公司向案外人江苏金融租赁股份有限公司承租电影放映机及相关设备，租金分24其支付每期租金为76196元，风险金为345040元，手续费为34504元，中国建设银行网上电子回执显示：德金联盛公司于2018年12月27日向案外人江苏金融租赁股份有限公司支付379544元款项，款项用途备注为“风险金及手续费”，2018年2月9日、2018年3月14日、2018年4月13日、2018年5月14日、2018年6月14日、2018年7月13日、2018年8月14日德金联盛公司各项案外人江苏金融租赁股份有限公司支付76196元款项，款项用途均备注为“设备租金”；财产保险综合险承保明细表及财产保险综合险保险单载明德金联盛公司对机器设备向太平洋财产保险有限公司南京分公司投保，自2018年1月10日至2020年1月9日保险费共计2070元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2017年12月27日向案外人太平洋财产保险有限公司南京分公司支付2070元款项，款项用途备注为“保险费”。 一审法院经审查认为，德金联盛公司提交的相关合同、保险单等证据可以相互印证，结合现场公证书载明的情况可以证明其实际投入的款项为：设计费5万元、影院内部装修款120万元、影院空调设备款80万元、影院监控设备款46000元、影院户外全彩显示屏装修款15120元、影院广告机设备款5720元、影院广告装修款32000元、爆米花零食器械设备款26600元、影院制冰机及保温柜设备款15900元、影院播放影片管理系统设备款28000元、电影播放放映窗玻璃设备款9000元、影院配电设备款12600元、播放影片放映机租赁费用912916元、影院器械及设备保险费2070元。没有转账凭证印证的相关合同无法证实损失的实际发生。 德金联盛公司向一审法院提交委派员工协议书、人员委派名单、建设银行代收付汇总清单、催款函。经审查，委派员工协议书中载明案外人深圳市德金联盛影院投资公司向德金联盛公司委派筹办影院开业的相关事宜，委派人员工资等相关费用均由案外人深圳市德金联盛影院投资有限公司先行垫付，费用由双方另行结算。一审法院认为，委派员工协议书、人员委派名单、建设银行代收付汇总清单仅可证明案外人向德金联盛公司委派员工筹办影院开业事实，但因双方未就劳务报酬进行结算，无法证明该部分费用已经实际发生；催款函仅可证明案外人向德金联盛公司催款的事实，无法证明相关损失已经实际发生。 中体华奥公司提交知会函、消防安装工程合同、检测报告、租金通知单、发票。一审法院经审查认为，知会函、消防安装工程合同、检测报告仅可证明中体华奥公司进行了相关消防设施安装，无法证明讼争租赁场地经过了消防部门的验收合格，租金通知单与本案中体华奥公司应向德金联盛公司承担的责任无关；发票虽可佐证讼争《商铺租赁合同》并非在2016年5月16日签订，当上述协议仍为合同当事人的真实意思表示。 中体华奥公司提交“关于”哈罗小镇香米“涉嫌存在违法建设的函、实测图，一审法院经审查认为，上述证据仅可佐证本案讼争租赁房产所在项目涉嫌存在违法建设，但无法体现德金联盛公司所承租的租赁物系违法建筑。 海旅公司提交房屋租赁合同、《厦门市海沧区人民政府专题会议纪要》、《关于厦门市海沧区建筑物出租经营权的说明》。一审法院经审查认为，房屋租赁合同为中体华奥公司向海旅公司提交备案的租赁合同，与本案讼争的德金联盛公司与中体华奥公司之间的租赁合同不一致的，应以当事人的实际约定为准；《厦门市海沧区人民政府专题会议纪要》、《关于厦门市海沧区建筑物出租经营权的说明》可以佐证海旅公司具有出租讼争租赁物的相关权利。 庭审过程中，德金联盛公司明确其基于房屋租赁合同关系向法院提起诉讼。 一审法院认为，中体华奥公司与案外人庄伟宏签订《商铺租赁合同》后，德金联盛公司、中体华奥公司及案外人庄伟宏三方达成协议将《商铺租赁合同》中的承租方变更为德金联盛公司，德金联盛公司依法成为《商铺租赁合同》的合同主体。根据已经生效的判决认定，本案中中体华奥公司出租的房屋具有合法的批建手续，《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，依法应当认定合法有效，各方均应按照约定履行义务。《商铺租赁合同》中约定，出租方已明确告知租赁物没有产权证、红线图，如因上述瑕疵导致电影院无法正常开业承租方有权终止合同，同时出租方应退还承租方已缴纳的所有费用（包括押金、租金、管理费等），且承租方有权要求出租方赔偿承租方实际投入费用，现讼争租赁房屋无法办理消防验收手续，德金联盛公司无法正常开业，德金联盛公司作为承租方有权终止合同并要求中体华奥公司退回相关费用及赔偿损失。德金联盛公司请求中体华奥公司偿付租赁保证金、租金、物业管理费、水电费等共计516221元及消防验收协调费117500元，具有相应的合同依据，依法予以支持。德金联盛公司因开设影院投入设计费5万元、影院内部装修款120万元、影院广告装修款32000元、播放影片放映机租赁费用912916元、影院器械及设备保险费2070元，根据合同约定上述损失应由中体华奥公司承担，上述损失合计为2196986元。德金联盛公司因影院开业投入空调设备款80万元、监控设备款46000元、户外全彩显示屏装修款15120元、广告机设备款5720元、爆米花零食器械设备款26600元、制冰机及保温柜设备款15900元、电影播放放映窗玻璃设备款9000元、播放影片管理系统设备款28000元、配电设备款12600元，考虑到上述相关设备尚有可再利用的价值，本院酌定德金联盛公司上述设备部分德金联盛公司的实际损失为购买价值的80%，该部分的损失价值为767152元。德金联盛公司主张的其余部分损失因没有证据证明已经实际发生，德金联盛公司可待损失实际发生后另行主张。海旅公司并非《商铺租赁合同》的相对方，德金联盛公司无权基于房屋租赁合同关系要求海旅公司就中体华奥公司应承担的责任承担连带责任。德金联盛公司因本案诉讼支出保全申请费5000元，根据支持德金联盛公司诉讼请求的比例，一审法院认定中体华奥公司应承担的合理部分为2570.7元，其余部分由德金联盛公司自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、厦门中体华奥文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市德金联盛影院有限公司退还租赁保证金、租金、物业管理费、水电费共计516221元；二、厦门中体华奥文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市德金联盛影院有限公司偿还消防验收协调费117500元；三、厦门中体华奥文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市德金联盛影院有限公司赔偿装饰装修、设施设备、保险费等损失共计2964138元；四、厦门中体华奥文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市德金联盛影院有限公司支付保全申请费2570.7元；五、驳回厦门市德金联盛影院有限公司的其他诉讼请求。 经审理查明，当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，一、关于德金联盛公司的上诉部分。1、中体华奥公司是否应赔偿德金联盛公司装饰装修损失、人工费用等损失5439862元。经一审查明的事实，德金联盛公司向一审法院提交设计合约书、中国建设银行网上电子回执、室内装修工程施工合同、财产保险综合保险单等证据材料，拟证明德金公司为履行合同投入了相关费用，但因部分合同没有相关的付款凭证，无法证明其已实际投入金额。同样，德金联盛公司向一审法院提交委派员工协议书、人员委派名单、建设银行代收付汇总清单、催款函，因该部分费用亦未实际支付，无法证明相关损失已经实际发生，故原审法院判决德金联盛公司可待损失实际发生后另行主张并无不妥。2、海旅公司与中体华奥公司是否应当承担连带责任，共同赔偿德金联盛公司装饰装修、人工费用等各项损失。德金联盛公司是基于其与中体华奥公司签订的《商铺租赁合同》提起的本案诉讼，《商铺租赁合同》的合同相对方是德金联盛公司与中体华奥公司，海旅公司并非该案涉租赁合同的相对方，原审判决德金联盛公司无权基于房屋租赁合同关系要求海旅公司就中体华奥公司应承担的责任承担连带责任符合法律规定。德金联盛公司以海旅公司是讼争租赁物所在商业项目的实际控制人也是实际出租人，中体华奥公司只是名义出租人为由提出的海旅公司对中体华奥公司应承担的责任承担连带责任的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 二、关于中体华奥公司的上诉部分。1、案涉的商铺租赁合同的效力问题。经查明，海旅公司与中体华奥公司及案外人柒美社公司签订的《海沧区租赁合同》载明承租物位于厦门市海沧区建筑物，建筑面积约9336.79平方米。而案外人厦门友承投资管理有限公司与案外人厦门合穗管理咨询有限公司于2014年9月17日签订的《租赁合同》约定的租赁物也系位于厦门市海沧区的建筑物及附着的所有设施、设备，总建筑面积约9336.79平方米。上述合同的签订主体虽不同，但租赁物是同一的。厦门友承投资管理有限公司与厦门合穗管理咨询有限公司的租赁合同纠纷案件经生效的判决认定：根据厦门友承投资管理有限公司提交的政府会议纪要、工程项目报建表、建设工程施工合同、工程竣工验收报告等证据，讼争租赁标的物的建设已经过政府主管部门的规划和批准，讼争租赁合同有效。上述理由同样适用于本案。现中体华奥公司上诉主张案涉的商铺租赁合同因租赁物涉嫌违法建设应认定为无效的合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、关于中体华奥公司是否应承担德金联盛公司的各项损失以及返还租赁保证金、租金、物业管理费、水电费、消防验收协调费用等费用。如上所述，案涉的《商铺租赁合同》合法有效，根据该《商铺租赁合同》的约定：“如因上述瑕疵导致电影院无法正常开业乙方有权终止合同，同时甲方应退还乙方已缴纳的所有费用（包括押金、租金、管理费等），且乙方有权要求甲方赔偿乙方实际投入费用；”，德金联盛公司因电影院无法通过消防验收无法正常开业诉请判令中体华奥公司按照上述合同约定承担责任，一审法院予以支持并无不当。至于损失的金额，因原审法院已作详尽的认定，本院不再赘述。 综上，德金联盛公司和中体华奥公司的上诉理由均依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60784元，由上诉人德金联盛公司负担26606元，中体华奥公司负担34178元。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年八月十一日 书记员  林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。