辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民再51号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张野，男，1983年1月26日出生，满族，住辽宁省义县。委托诉讼代理人：邵建华，广东福德律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：赵进，女，1953年12月24日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：韩少华，辽宁新阳律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：锦州亿华源房地产开发有限责任公司，住所地锦州市太和区解放西路229号。法定代表人：周华慧，该公司经理。再审申请人张野因与被申请人赵进、锦州亿华源房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，不服本院（2019）辽07民终1279号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2019年11月27日作出（2019）辽民申5404号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张野的委托诉讼代理人邵建华、被申请人赵进及其委托诉讼代理人韩少华到庭参加诉讼，被申请人锦州亿华源房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，未委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张野申请再审称，请求撤销辽宁省锦州市中级人民法院（2019）辽07民终1279号民事判决和辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0711民初1994号民事判决。事实及理由：（一）原审判决认定“锦州市亿华源房地产开发有限公司已于2011年11月15日取得《商品房预售许可证》，其销售房屋应当开具销售不动产统一发票。张野未向本院提供亿华源公司为其开具的销售不动产统一发票，故不能证明其已实际交纳购房款”是错误的。（二）原审判决认定“虽然原告向本院提供了收款收据，但其未能提交支付购房款的款项来源或转款凭证，故本院依据现有证据无法认定其已实际交付购房款”是错误的。原审判决认定销售不动产统一发票是支付购房款的唯一可能凭证，进而让张野承担亿华源公司不开具销售不动产统一发票所导致的法律责任是错误的；在张野提交其取款的第三方证据银行流水证明现金支付款项来源的情况下，应当认定其实际支付了上述款项。工商登记档案所公示的内容使得公众相信亿华源公司义县分公司与亿华源公司是本公司和分公司之间的关系，据此应当认定亿华源公司应当承担亿华源公司义县分公司收受购房款所导致的法律后果和合同约定的义务，进而认定张野支付购房款的对象就是亿华源公司，张野支付购房款的行为合法有效；张野有充分的证据证明其有理由相信，亿华源公司义县分公司收受购房款、开具收款收据是在履行《商品房买卖合同》；也就是说，即使亿华源公司义县分公司与亿华源公司之间的关系存在特殊情况，也应当认定为构成表见代理，即亿华源公司应当承担亿华源公司义县分公司的收款和开具收据的行为法律后果；在签订合同、履行合同的过程中，张野没有任何过错，不应当承担不利后果。综上所述，原审判决认定事实错误，违反法定程序，依法应当撤销。被申请人赵进辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，驳回再审申请人的请求。张野向一审法院起诉请求：1.撤销锦州市太和区人民法院（2018）辽0711执异103号裁定，解除对义县华盛名门小区20号楼1-12东户楼房的查封执行。2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：锦州市义县义州镇华盛名门小区房屋系由锦州亿华源房地产开发有限责任公司开发建设，于2011年11月15日取得《商品房预售许可证》。2012年1月11日，原告与锦州亿华源房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定，张野购买华盛名门小区20号楼1-12-20号房屋，建筑面积98.73平方米，单价每平方米2917元，总金额288000元，2013年5月31日交付使用。同日，锦州亿华源房地产开发有限责任公司为张野出具144000元收款收据。2013年3月22日锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司为张野出具144000元收款收据。2015年5月24日，原告与义县如家物业管理有限公司办理了入住费、房屋移交、物业管理服务等事宜。又查，因赵进与锦州亿华源房地产开发有限责任公司、刘丰华民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月25日作出（2015）太民一初字第00470号民事判决书。在执行该判决的过程中，本院作出（2016）辽0711执122号之一执行裁定，本院于2018年5月22日依法查封了本案争议房屋。2018年10月22日，张野对执行标的物提出异议，本院于2018年9月28日作出（2018）辽0711执异103号执行裁定，驳回原告的异议申请。张野于2018年11月1日向本院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议的焦点是原告是否具有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议必须全部符合法定要件且其权利能够排除执行。具体到本案中，原告是否具有足以排除强制执行的民事权益，应从以下三个方面综合分析认定。首先，在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同。2012年1月11日，原告与锦州亿华源房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了本案争议的房屋，该合同无法定无效情形，为有效合同，故可以确认原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，所购商品房是否是用于居住且买受人名下有无其他用于居住的房屋。因原告陈述自己没有其他用于居住的房屋，各方当事人均未提交原告名下还有其他用于居住的房屋，亦未提交证据否认原告所购商品房系用于居住，故不应否认原告所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；再次，原告已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。锦州亿华源房地产开发有限责任公司已于2011年11月15日取得《商品房预售许可证》，其销售房屋应当开具销售不动产统一发票。原告未向本院提供锦州亿华源房地产开发有限责任公司为其开具的销售不动产统一发票，故不能证明其已交纳购房款。虽然原告向本院提供了收款收据，但其未提交支付购房款的款项来源或转款凭证，故本院依据现有证据无法认定其已实际交付购房款。综合前述，因原告未能满足排除强制执行的全部法定要件，其作为权利人提出的执行异议，不能排除本院执行案件的执行，依法予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）张野的诉讼请求。案件受理费100元，由原告（执行案外人）张野负担。张野上诉请求：1.撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0711民初1994号民事判决书；2.解除对义县华盛名门小区20号楼1-12号东户楼房的查封。事实和理由：2012年1月11日，上诉人与锦州亿华源房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买位于义县华盛名门小区20号楼1-12号东户楼房，分二次交付诉争房屋的全部楼款288000元整，有收款收据为证。原审法院以上诉人交款资金来源不明，交款凭证不足以证明交款事实为由驳回上诉人的诉求，事实不清，适用法律不当，上诉人请求依法判决。赵进辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。锦州亿华源房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了辽宁省农村信用社卡折分户帐（对账单）及中国邮政储蓄银行股份有限公司义县支行账户交易明细（客户）。拟证明交付房款的款项来源，上诉人向被上诉人交付了购房款。上述证据无法证明待证事实，本院不予采信。上诉人提交案外人收款收据四张，工商登记档案。上诉人于二审庭审结束后提交上述证据，且上述证据对于认定本案基本事实不具有关联性，本院不予采信。对于双方争议的事实，本院认定如下：2012年1月11日，锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司为上诉人出具了144000元的收款收据。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院二审认为，本案争议的焦点系上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，义县华盛名门小区是锦州亿华源房地产开发有限责任公司开发的楼盘，于2011年11月15日取得《商品房预售许可证》，许可证中明确售房单位为锦州亿华源房地产开发有限责任公司，销售房屋应当由其开具销售不动产统一发票。上诉人提供的收款收据收款人是锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司，未能提供锦州亿华源房地产开发有限责任公司的相关授权及销售不动产统一发票，上诉人提供的证据均不足以证明已经向锦州亿华源房地产开发有限责任公司交纳了购房款。在本案交易主体、销售不动产统一发票等相关手续存在诸多疑点的情况下，上诉人对证明自己主张的证据举证并不充分，不能达到阻却强制执行的民事权益。故一审判决驳回上诉人要求排除对案涉房屋执行的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人张野的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张野负担。本院再审中，再审申请人提交原二审代理人张乃昌与聂桂华的录音，证明其将房款交给了开发公司工作人员聂桂华，被申请人不予认可，因张乃昌不是本案再审程序的代理人，且聂桂华亦未出庭接受质询，证据不符合规定，本院不予采信。被申请人提交其他房屋购买人王岩的购房发票，因与原件无法校对，再审申请人对其真实性及与本案的关联性提出异议，本院不予采信。经本院再审查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案的争议焦点是再审申请人是否支付了全部购房款。义县华盛名门小区是锦州亿华源房地产开发有限责任公司开发的楼盘，于2011年11月15日取得《商品房预售许可证》，许可证中明确售房单位为锦州亿华源房地产开发有限责任公司，销售房屋应当由其开具销售不动产统一发票，而再审申请人提供了收款收据来证明已交付了购房款，未提供销售不动产统一发票，与常理不符，且被申请人对于再审申请人陈述已交付房款的事实不予认可。从再审申请人提供的两张收款收据出具日期与编号比对看，两张收款收据存在日期与编号颠倒的情形。从再审申请人提供的取款记录看，与交款数额和日期不能一一对应。从合同约定交款方式上看，合同约定一次性交款，而收款收据体现再审申请人分二次交款，第一次收款收据记载时间与合同签订时间相同，第二次收款收据记载时间与第一笔时间间隔达一年两个月以上，即约定交款方式与收款收据记载交款方式不同，再审申请人的委托诉讼代理人解释是再审申请人没有能力一次性支付的说法与常理不符。从再审申请人提出执行异议时间看，本案争议房屋于2018年5月22日被查封，而再审申请人于2018年10月22日提出执行异议，不能做出合理解释；根据被申请人陈述查封时是其带着法院的工作人员去到现场查封，查封的方式是贴封条、留电话，物业公司用钥匙开的门，房屋内是清水房，而2019年法院拍卖去换锁时发现已经装修了，对于此节查封过程再审申请人委托诉讼代理人当庭陈述不清楚，结合本案关于交付款项的问题，存在诸多瑕疵，综合上述因素，再审申请人主张已支付全部房款的证据不充分，原一、二审判决认定再审申请人主张已支付全部房款的证据不充分的理由正确，且本案为系列案件，多起相类似案情的案件均未予支持，对于再审申请人的再审请求，证据不充分，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）辽07民终1279号民事判决。本判决为终审判决。审判长 孙 涛审判员 庄 晓审判员 王利民二〇二〇年八月二十八日法官助理董佳什书记员聂慧