湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终320号上诉人（原审原告)：成传学，男，1992年8月3日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托诉讼代理人：**刚、鄂彬，湖北易圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴领，男，1984年11月27日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：张桂友，鄂州市古楼法律服务所法律工作者。上诉人成传学因与被上诉人戴领房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初3065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人成传学及其委托诉讼代理人鄂彬、被上诉人戴领及其委托诉讼代理人张桂友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。成传学上诉请求：维持鄂城区人民法院(2019)鄂0704民初3065号《民事判決书》第二判项，撤销第一、三判项，判令解除上诉人与被上诉人2018年10月16日签订的《转让协议》及《门面租赁合同书》，被上诉人返还上诉人转让费100000元，并赔偿损失20000元。事实与理由：一、原审割裂《转让协议》与《门面租货合同书》的关联性，认定《转让协议》已履行完毕，属于事实认定错误。上诉人与被上诉人2018年10月16日签订《转让协议》及《门面租货合同书》，是为了长期经营汽车维修项目，受让汽修厂现有的装饰、装修及其他所有设备的目的是至少承租三年门面，从而经营获利。但由于被上诉人的根本违约行为，致使上诉人的经营目的无法实现，上诉人无奈之下只能解除合同，所解除的是2018年10月16日签订的《转让协议》及《门面租货合同书》两份合同，而原审单独解除《门面租赁合同书》是错误的，两份合同应当同时解除。二、原审认定《转让协议》已经行完毕，既不符合客观事实，又与法律规定相违背。抛开设施设备先不说，装饰装修属于对房屋的添附，只有与房屋一起才能实现其价值，因此，物权法对添附规定了所有权归属的原则，即未形成附合物的装饰装修归添附人，已形成附合物的装饰装修归房屋所有权人，但应当给予适当补偿。而转让协议中所谓的装饰装修所有权的转让实际上是自始无法履行的，更谈不上原审所认定的履行完毕。况且，在租赁合同已经解除的情形下，上诉人要实现自己对装饰装修的物权，完全不符合客观事实，而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租货合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因出租人违约导致合同解除的，应当对装饰装修在剩余租赁期限内的残值损失进行赔偿，因此，原审对转让协议涉及的财产不作处理显然不符合法律规定。三、原审判决适用法律明显错误。合同法九十七条对合同解除的效力作出了明确规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。而原审虽然判决了合同解除，却对解除的效力不作判決，造成虽然合同解除，但当事人的合法权益却未得到保护的错误结果，明显是法律适用错误，应当进一步判令解除后，被上诉人向原告返还转让费并赔偿损失。四、原审判决明显违反公平原则。按照原审判决结果，上诉人正常履行合同义务，被上诉人根本违约，上诉人依法行使合同解除权，结果却是花费了近18万元却经营了转让的汽修厂不到一年的时间，而违约方被上诉人收取了上诉人15万元，通过采取违法行为的方式赚取了比正常履行合同还要大的经济收益，这样的判决，显然存在问题。戴领辩称，2018年10月16日双方签定的《转让协议》包括设备配件和装饰装修一共100000元的转让费，是双方当事人签定合同时的真实意思表示，符合法律规定，成传学要求返还10万元以及赔偿20000元的损失费的请求不能成立，请求法院依法驳回其上诉请求。成传学向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方2018年10月16日签订的《转让协议》及《门面租赁合同书》；2.被告返还原告转让费人民币100000元、水电押金5000元，并赔偿损失20000元；3.诉讼费及保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月16日，原告成传学与被告戴领签订《门面租赁合同书》，合同约定：戴领将其所有的位于鄂州市花湖经济开发区××龙城商铺××／2-18出租给成传学，每年租金50000元，一次性支付一年房租费用，三年房租不变；租期从2018年10月16日起至2021年10月16日止；合同还对其他事项进行了约定。同日，原告成传学与被告戴领签订《转让协议》，协议约定：戴领将其位于鄂州市花湖经济开发区××龙城商铺××／2-18的匠人汽车维护中心转让给成传学，转让费100000元；转让后汽修厂现有装修、装饰及其他所有设备全部归成传学所有；成传学付清全额转让费后，双方清点转让设备和工具清单进行确认；成传学一次性支付转让费100000元后，戴领协助原告成传学办理营业执照等相关手续，所述费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用；成传学交付5000元水电押金，退租或转让后可退还；协议还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告成传学向被告戴领给付租金50000元、转让费100000元及水电押金5000元。被告戴领向原告交付了租赁门面和合同约定的汽修设备，并协助原告办理了营业执照等相关手续。2019年8月起，被告戴领多次要求原告成传学涨租金，双方为此引发矛盾。2019年9月3日，被告戴领到原告租赁的门面内要求涨租金，双方为此发生口角，被告戴领将原告门面内的电脑显示屏、展架、盆栽等物品损坏。为此，鄂州市公安局出具《行政处罚决定书》，对戴领行政拘留5日。因原、被告矛盾不可调和，原告主张已无法继续正常经营，故成讼。一审法院认为，原告成传学与被告戴领签订的《门面租赁合同书》，系双方真实意思表示，所约定的内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合同自双方签字确认后成立并生效，符合约定解除条件或法定解除条件的一方当事人可以依法解除合同。依据双方签订的合同约定，租赁门面每年租金为50000元，原告成传学已经按照合同约定交纳了租金，被告戴领单方面多次要求涨租金，并到租赁门面内与成传学发生冲突，损坏门面内的物品，其行为已经违反了双方签订的《门面租赁合同书》的约定，构成违约。被告的违约行为扰乱了原告的正常经营，并导致双方矛盾加深，不可调和，致使原告不能实现合同目的，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告签订的《转让协议》对转让的设备、工具及价款等进行了约定，原告成传学支付了价款，被告戴领将其所有的设备、工具、装修、装饰等交付给了原告，物权已设立和转让，双方权利义务已履行完毕，现原告主张解除《转让协议》并要求被告返还100000元转让费，无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告主张赔偿更换广告牌及重新装修的20000元损失，未提交相应证据予以证实，依法不予支持。合同解除后，被告戴领应当依据合同约定将收取的5000元水电押金返还给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决，一、解除原告成传学与被告戴领于2018年10月16日签订的《门面租赁合同书》。二、被告戴领于本判决生效之日起十日内返还原告成传学水电押金5000元。三、驳回原告成传学的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取计1400元，由原告成传学负担700元，被告戴领负担700元，此款原告已预交，待本判决书生效后，被告戴领负担的诉讼费由其直接向原告支付。本院二审期间，成传学未提交新证据。戴领提交五组证据：证据一为鄂州市宏顺物业管理有限公司出具的证明一份，以及鄂州市宏顺物业管理有限公司的营业执照一份，证明涉案商铺一直敞开，且无人在其内工作，存在安全隐患，并且未交物业费，物业公司告知了出租人和承租人。戴领通知成传学来搬走设备，成传学拒绝搬走。证据二为二份证人证言和通话记录一份，证明成传学将涉案商铺大门长期敞开，机械设备无人管理，戴领通知成传学来搬走设备，而成传学拒绝搬走。证据三为设备现状照片一组，证明戴领在成传学拒绝搬走设备的情况下，将成传学的设备拆卸另存，同时在2020年6月，戴领花费160000元，重新自主经营涉案商铺。证据四为装修合同一份，证明由于成传学不交租金亦不经营商铺，戴领于2020年6月26日与黄石装饰工程有限公司签定装修施工合同，目前还未全部完工的事实。证据五为购销合同一份，证明戴领重新购置设备，并安装调试的事实。成传学对戴领提交的五组证据质证认为，该五组证据与本案没有关联性，不属于本案证据，且《门面租赁合同书》已经一审法院判决解除，成传学没有继续管理商铺的义务。对双方有争议的证据，本院经审查认为，戴领二审中提供的五组证据与本案不具有关联性，依法不予采纳。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，戴领在一审判决后，在未与成传学协商一致的情况下，对涉案商铺进行了重新装修。本院认为，本案的争议焦点为：是否应解除涉案的《转让协议》；戴领是否应返还成传学转让费100000元；戴领是否应赔偿成传学损失20000元。关于是否应解除涉案的《转让协议》的问题。首先，戴领与成传学2018年10月16日签定的《转让协议》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，涉案《转让协议》约定“甲方（戴领）转让位于花湖开发区，锦绣龙城商铺2-17/2-18（匠人汽车维修中心）给乙方（成传学），转让费100000元，年租金50000元，乙方付全额转让费后，甲乙方点算转让设备和工具清单，双方确认。转让后汽修厂现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。乙方一次性向甲方支付转让费100000元后，甲方协助乙方办理营业执照等相关手续过户，所述费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取其他任何费用。”《转让协议》签订后，双方于2018年10月17日对转让设备和工具进行了点算，并出具了转让设备清单，戴领在该清单上签字确认，成传学在一审庭审中亦对该清单内容予以认可。2018年11月1日，经鄂州市工商行政管理局鄂城分局核准通过，成传学获得在涉案商铺经营“鄂州市花湖骏成汽车维护中心”个体工商户营业执照。至此，《转让协议》中约定的双方的权利义务已履行完毕。故成传学在涉案商铺开展经营活动近一年后，提出解除合法有效并已履行完毕的《转让协议》，无事实与法律依据，本院依法不予支持。关于戴领是否应返还成传学转让费100000元的问题。首先，根据《个体工商户条例》第十条的规定“个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。”个体工商户的生产经营者，其生产经营权受到特定主体权利能力和行为能力的特殊限制，其经营权与登记的特定经营者具有身份上的依附关系，不能剥离独立存在。因此，个体工商户的生产经营权不得转移。本案中，成传学于2018年11月1日在涉案店铺上获得“鄂州市花湖骏成汽车维护中心”个体工商户营业执照，即在涉案店铺上获得新的经营权，不存在戴领将自己的经营权转让给成传学的问题。故成传学上诉认为涉案的100000元转让费中包含经营权转让费的上诉理由不成立，本院依法不予支持。其次，成传学与戴领在涉案《转让协议》中约定，100000元的转让费包括“装修、装饰、设备及其他相关费用”，即除了装修、装饰和设备费用外，还含有其他相关费用。虽然双方对其他相关费用没有明确约定，但结合本案具体情况分析，成传学在与戴领签定《转让协议》的同时，与戴领签定了为期三年的《门面租赁合同书》，可见成传学签定《转让协议》是建立在对涉案商铺经营三年的预期上的，因此，成传学支付的100000元转让费中应包含对涉案商铺经营三年的合理对价。本案中，由于戴领单方面多次要求涨租金，并在涉案商铺内与成传学发生冲突，影响成传学的正常经营，致使涉案《门面租赁合同书》解除。成传学在涉案商铺内实际经营不到一年，并没有实现经营三年的合同目的。在市场交易行为中，交易双方应秉持诚信公平，友好合作的态度订立合同或对合同内容进行变更。戴领在与成传学签定《门面租赁合同书》后，为达到增加租金的目的，以不当的行为影响成传学正常经营，该行为不符合市场交易规则，亦不利于市场经济的正常运行，对成传学造成损失，戴领应承担返还部分转让费的责任。最后，根据涉案《转让协议》的约定，成传学支付100000元转让费中包含对涉案商铺的装修、装饰的物权权利。商铺装修、装饰的性质决定了商铺装修、装饰只有附着在建筑物上才有价值，从建筑物上单独剥离将无法实现其物权价值。成传学在对商铺经营三年的预期信赖上，对商铺进行了再装修、装饰，现由于戴领的违约行为，导致成传学在涉案商铺内实际经营不到一年，并没有实现经营三年的合同目的。同时，商铺装修、装饰的性质决定了成传学退场后，无法带走商铺的装修、装饰，且戴领在未与成传学协商一致的情况下，在本案审理过程中对涉案商铺进行了再装修，使成传学从根本上无法实现其对涉案商铺装修、装饰的物权权利，对成传学的该部分损失，戴领应承担返还部分转让费的责任。综合上述分析，成传学要求返还转让费的诉讼请求部分合理，本院依法予以部分支持，酌情认定为35000元。关于戴领是否应赔偿成传学损失20000元的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，成传学未能提供证据证明其20000元损失的具体组成，应承担举证不能的责任。故其上诉请求戴领赔偿其20000元损失的上诉请求不成立，本院依法不予支持。综上所述，成传学上诉请求，合理的部分，本院依法予以支持，不合理的部分，依法应予驳回；一审判决适用法律正确，但事实认定部分瑕疵，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初3065号民事判决第一项、第三项；二、变更湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初3065号民事判决第二项为：戴领于本判决生效之日起十日内返还成传学水电押金5000元，并返还成传学转让费35000元；三、驳回上诉人成传学的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1400元，由成传学负担600元，戴领负担800元；二审案件受理费2700元，由成传学负担1900元，由戴领负担800元（成传学已预缴部分，待判决生效后由戴领直接支付给成传学）。本判决为终审判决。审判长 柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二〇年八月三日书记员 肖            臣