宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初6429号原告：宁夏立达物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街宁夏日用百货副食品批发市场1号楼B段3层。法定代表人：杜玲敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：林国伟，男，该公司员工。被告：刘海雁，女，1972年7月30日出生，汉族，住内蒙古阿拉善盟左旗。委托诉讼代理人：刘振祥（系被告之夫），住内蒙古阿拉善盟左旗。原告宁夏立达物业服务有限公司与被告刘海雁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏立达物业服务有限公司的委托诉讼代理人林国伟，被告刘海雁的委托诉讼代理人刘振祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏立达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付原告物业费6581元；2.判令被告支付原告违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2015年开始为银川市兴庆区立达国际建材五金家居博览城66#地块项目提供物业服务，被告系银川市兴庆区某号房屋业主。2018年10月4日至2019年12月31日期间，原告为被告提供了物业服务，但被告拖欠该期间的物业费至今未交纳，故原告诉至法院。刘海雁辩称，2017年被告在购买涉案房屋时，宁夏立达房地产开发有限公司（以下简称开发商）为促成房屋成交，开发商的销售经理口头承诺物业费交一年免二年，也就说交一年的物业费可以享受三年的物业服务，当时被告要求将该减免政策写入购房合同，但销售经理称购房合同是格式合同，不能添加，物业费减免是开发商给购房者的单独优惠政策，且原告系开发商的下属公司，给大家的承诺一定会兑现，因此被告就相信了开发商的话，没有再坚持。后续就签订了购房合同并交纳了一年的物业费。被告购买涉案房屋后，一直没有出租出去，被告常住外地，所以房屋一直空置。后来被告多次和开发商的销售部协商房屋空置问题，销售部的工作人员称他们也在积极做活市场，并要回了涉案房屋的钥匙，开发商在涉案房屋房门上张贴招租广告，上面留的也是开发商的电话及联系人，开发商进行统一管理。后因房屋一直空置，被告一直没有接到催收物业费的通知，直到接到法院的通知才知道原告起诉被告索要物业费。市场内的物业费为2.6元/月/平方米，收费标准过高，周边成熟的建材市场最高的物业费也不过2元/月/平方米，原告的管理及服务水平不到位，业主普遍不满意，开发商承诺两三年市场就会火起来，但直到现在市场依然不景气。原告现在否认交一免二的优惠政策不负责任，业主购房后一直没有见到收益，市场内的业主经营困难，加上疫情的影响，普遍都在艰难维持，原告不但没有减免物业费，反而起诉业主索要物业费，给广大业主雪上加霜。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为169.84平方米。2017年12月22日，宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为立达国际建材五金家居博览城66#地块提供物业服务，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业5.50元/月/平方米，仓储物业3.50元/月/平方米。业主应按其与房地产开发公司签订的购房合同中约定时间交纳物业费用，业主在接房时一次性交清第一年物业费，以后物业费用暂时按半年交纳，业主或物业使用人应在每年4月30日前交纳上半年费用，下半年于每年9月30日前交纳，自觉履行交纳义务。合同期限自2018年1月6日起至2020年1月6日止。该合同于2017年12月27日在银川市兴庆区物业管理办公室备案。被告于2017年10月26日按照2.6元/月/平方米的标准缴纳了涉案房屋自2017年10月4日至2018年10月3日期间的物业费。2020年1月1日，原告向被告邮寄送达关于物业费逾期未交纳的告知函，告知其欠缴费用及违约责任等事宜。因被告至今未交纳物业费，故原告诉至本院。经本院到银川市兴庆区立达国际建材五金家居博览城66号地块实地调查发现，该市场内部分建筑物外墙墙砖脱落；地下车库存在用钢丝网分割改造成仓库的情况，且地下车库消防通道内侧张贴有银川市兴庆区消防大队的封条；市场内的部分公共卫生间门口堆放货物无人管理，导致进出卫生间极其不便。本院认为，原告与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》约定由原告为被告房屋所在市场提供物业服务，被告享受了原告提供的服务，应当向原告支付物业费，但根据被告提交的证据及本院审理查明的情况可以确认原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，原告并未按照合同约定的服务内容及标准向被告提供物业服务，已先行违约，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定被告应缴的物业费的比例为90%，被告应交纳2018年10月4日至2019年12月31日期间的物业费5932元（169.84平方米×2.6元/月/平方米×12个月÷365天×454天×90%），超出部分不予支持。被告辩称开发商承诺其享受物业费交一免二的优惠政策，但未提供证据予以证明，且原告不予认可，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。关于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告违约在先，被告有权以拒绝交费作为抗辩，被告的行为不构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘海雁于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏立达物业服务有限公司自2018年10月4日至2019年12月31日期间的物业费5932元；二、驳回原告宁夏立达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宁夏立达物业服务有限公司负担3元，被告刘海雁负担22元。本判决为终审判决。审判员 谷胜龙 二〇二〇年八月十日法官助理 曹丽君书记员 王 鹤 附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。