山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初3884号 原告：日照市东港区后村镇挪庄村民委员会，住所地日照市东港区后村镇挪庄村，统一社会信用代码54371102ME0515072F。 法定代表人：周绪勤，村主任。 委托诉讼代理人：苏同保，日照东港正律法律服务所法律服务工作者。 被告：周衍义，男，1953年9月13日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人:付先香，山东天蓝律师事务所律师。 原告日照市东港区后村镇挪庄村民委员会(以下简称挪庄村委会)与被告周衍义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告挪庄村委会法定代表人周绪勤及其委托诉讼代理人苏同保，被告周衍义及其委托诉讼代理人付先香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 挪庄村委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认挪庄村委会与周衍义于2009年6月1日签订的房屋租赁合同第二项租赁期限超过20年的部分无效，租赁期限按照20年计算；2.案件受理费由周衍义承担。事实与理由：2009年6月1日，挪庄村委会与周衍义签订房屋租赁合同一份，约定挪庄村委会将村委大院前老村委大院（东至南北大街，西至院墙，南至周祥义茶园地，北至村委新大院南墙根50公分底水）租赁给周衍义使用，租赁期限50年，租金40000元。合同签订后，挪庄村委会将涉案房屋交付给周衍义使用。2018年5月29日，为了村委办公场所及文化广场建设配套达标，双方达成协议，挪庄村委会用村委大院及办公室与周衍义租赁房屋及院落进行置换。房屋置换后，房屋产权性质不变，租赁期限按原房屋租赁合同执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。挪庄村委会与周衍义签订的房屋租赁合同约定的租赁期限违反了上述规定。请求法院依法判如所请。 周衍义辩称，一、挪庄村委会与周衍义签订的房屋租赁合同是双方在自愿基础上签订的，虽然违反了租赁合同不能超过20年的规定，但并没有出现必须变更合同的情形，更何况双方刚于2018年5月29日签订了置换租赁房屋的协议，现挪庄村委会要求确认超过租赁期限20年的部分无效，显然违背了诚实信用原则。二、周衍义基于信赖合同有效并能完全履行的前提下，在原租赁场地上重新建设房屋（猪舍）九间，包括硬化地面、打井等共计投资30万元。现挪庄村委会单方要求确认后30年的租赁期限无效，挪庄村委会应当赔偿周衍义投资30万元的后30年的损失18万元。三、关于租赁合同租赁期限的起算时间，双方于2009年6月1日签订房屋租赁合同，租赁房屋为村委前老村委大院，当时只有老房屋四间带着大院。后双方于2018年5月29日签订挪庄村委办公室及院落与周衍义房屋及院落置换协议，将周衍义重新建设的九间房屋与现有的村委大院的八间房屋进行调换，表面上看是原合同的延续，实际是形成了新的房屋租赁合同，新的租赁合同的期限应当自2018年5月29日开始起算。因此，挪庄村委会要求确认自2009年6月1日开始计算20年的租赁期限是错误的，应当自2018年5月29日开始起算20年的租赁期限。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 挪庄村委会向本院提交如下证据：证据一、双方于2009年6月1日签订的房屋租赁合同一份，证明挪庄村委会将前村委大院及房屋租赁给周衍义使用，租金共计40000元，租赁期限为50年，自2009年6月1日至2059年5月30日，合同签订后双方均依约履行；证据二、双方于2018年5月29日签订的挪庄村委办公室及院落与周衍义房屋及院落置换协议一份，证明双方均无额外资金补贴，租赁期限按原房屋租赁合同执行，合同签订后双方对房屋及大院进行了调换；证据三、党员村民代表会议记录一份，证明2018年5月29日挪庄村委会就与周衍义置换大院事宜召开党员村民代表大会，党员及村民代表均同意上述置换方式。 周衍义质证时对上述证据的真实性均无异议，从上述两份合同可以看出，周衍义租赁挪庄村委会房屋及场地用途是用于养殖业，挪庄村委会并同意周衍义在租赁场地内进行建设，现挪庄村委会单方要求缩短租赁期限应当对周衍义进行折价赔偿，周衍义租赁挪庄村委会的场地投资建设后，与现有的村委会八间房屋的价值基本相当，挪庄村委会可按照现有的村委会八间房屋的价值进行赔偿。另新的租赁合同期限仍然为50年，应从2018年5月29日起重新计算租赁期限。 挪庄村委会提交的上述证据，经质证双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周衍义系日照市东港区后村镇崖头村村民。2009年6月1日，出租人挪庄村委会（甲方）与承租人周衍义（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、租赁房屋坐落在大院，东至南北大街，西至院墙，南至周祥义茶园地，北至村委新大院南墙根50公分底水。二、承包期为50年（从2009年6月1日至2059年5月30日）。三、租金40000元（大写肆万元整）。四、租金付款方式：自签订合同之日起承租人向出租人一次性付清50年租金款40000元（每年800元×50年）。五、出租人负责接通动力电源、自来水源及落户，承租人负责买电线、买水表、水管并按时缴纳电费和水费。六、租赁房屋的用途：养殖业、合法生产经营不得造成污染，如出现违法行为，一切后果自负。七、本合同期满后，原承租方在同等条件下优先承包使用，如有其他人竞争承包，原承租人的建设投资折价赔偿，甲方不承担，乙方与竞争户自行协商。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，司法机关存档一份，甲乙双方共同签字后生效。甲方代表周字华、乙方周衍义分别在合同上签字并加盖挪庄村委会公章。合同签订后，周衍义将租金40000元交付给挪庄村委会，挪庄村委会将涉案房屋及大院交付给周衍义使用。 2018年5月29日，挪庄村委会召开党员村民代表会议，专题审议挪庄村委办公室及院落与周衍义养殖房屋及院落进行置换事宜，经与会人员一致同意将村委办公室及院落与周衍义租赁养殖房屋及院落进行置换。当日，挪庄村委会（甲方）与周衍义（乙方）在日照市东港区司法局后村司法所的见证下签订了挪庄村委会办公室及院落与周衍义房屋及院落置换协议一份，约定：一、房屋坐落及基本情况：挪庄村委大院及办公室南靠周衍义房屋，北靠周绪进住宅，东靠大路，西靠周绪全住宅，现有办公室八间约145㎡、西平房一间约10㎡，厕所一处，总占地面积约675㎡；周衍义房屋南靠周祥义茶园，北靠村委大院，东靠大路，西靠周绪秋耕地，现有房屋九间约155㎡，总占地面积599㎡。二、房屋置换方式：挪庄村用村委大院及办公室与周衍义房屋及院落进行置换，双方均无额外资金补贴。甲乙双方置换后，房屋产权性质不变，租赁期限按原房屋租赁合同执行。三、房屋置换及具体状况的承诺：甲乙双方均确认对交换前本方所持有的房屋及院落状况负责，均保证本方无房屋抵押、担保等形式的纠纷。甲乙双方均知悉所持有房屋的置换性质，甲乙双方房屋及院落置换为自愿达成，为双方真实意思表示。如遇国家征用，按国家政策执行。四、双方权利和义务：……。五、自协议签字之日起生效。本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决。协商不成的，依法向属地人民法院起诉。六、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，镇经管站、司法所各存档一份。协议签订后，双方均按协议约定履行。 本院认为，本案争议的焦点是：一、双方于2009年6月1日签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限超过20年的部分是否有效，涉案房屋租赁合同的租赁期限从何时开始计算。二、周衍义辩称因挪庄村委会单方变更房屋租赁合同的租赁期限而给其造成的损失是否应当赔偿。关于焦点问题一，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”、第五十六条规定：“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。本案中，挪庄村委会与周衍义于2009年6月1日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，但双方约定的租赁期限为50年，违反了法律规定的最长租赁期限20年的规定。因此，超过20年的部分应为无效，部分无效，并不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。故挪庄村委会要求确认双方于2009年6月1日签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限超过20年的部分无效，租赁期限按照20年计算，于法有据，本院予以支持。双方于2018年5月29日签订的置换协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，该协议约定双方房屋置换后，房屋产权性质不变，租赁期限仍按原房屋租赁合同执行。因此，双方的房屋租赁合同期限应自2009年6月1日起计算。关于焦点问题二，本案系确认之诉，挪庄村委会仅主张双方签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限超过20年的部分无效，因该房屋租赁合同及置换协议约定的租赁期限均未到期，该合同尚在履行过程中，挪庄村委会与周衍义均未主张要求解除合同，周衍义辩称要求挪庄村委会赔偿其损失，本院不予处理，双方可协商解决或另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十四条之规定，判决如下： 原告日照市东港区后村镇挪庄村民委员会与被告周衍义于2009年6月1日签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限超过20年的部分无效，租赁期限按照20年计算。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告日照市东港区后村镇挪庄村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  郝岩 二〇二〇年八月五日 法官助理张景军 书记员张潇