内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终1094号上诉人（原审被告）：刘振平，男，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：朝克巴特尔，内蒙古羽林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古沃德泰置业有限公司。法定代表人：吉日木图，经理。上诉人刘振平因与被上诉人内蒙古沃德泰置业有限公司（以下简称沃德泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院（2020）内0725民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘振平上诉请求：1.判令驳回沃德泰公司的诉讼请求；2.诉讼费用由沃德泰公司承担。事实和理由：一、根据呼伦贝尔市物业收费标准，某小区收费标准过高。自2014年9月起至2019年12月份之前，该物业公司无营业执照和收费许可证。刘振平欠物业费的理由是因为开发商与物业公司是一体的，开发商于2014年9月欠刘振平工程款2700000元，刘振平当时与开发商协商，用开发商欠刘振平的工程款与物业费相抵，开发商没有同意。截止2018年5月份，开发商采取高价住宅房抵工程款的方式，偿还刘振平的工程款。截止目前，开发商在2014年9月份收取刘振平住房大修基金5400余元，刘振平多次与开发商交涉，至今仍未退还。另外，开发商已经在2014年收取了刘振平18号楼105号车库各项税费，但是一直未给刘振平办理房产证。某小区目前物业收费标准为：住宅0.85元／每平方米；门市1.09元／每平方米，收费标准较高，在呼伦贝尔地区，较高档封闭管理式小区也没有如此高额价位的物业收费标准。小区内各项设施不全面：没有夜间照明设施；没有监控设备；无排水设施，雨水天气积水严重；无防盗防护设施，居住安全问题存在管理漏洞；小区车辆随意停放，没有固定指定位置，管理较差，儿童老人在小区内玩耍、遛弯安全度不够；卫生清理不够及时，尤其18楼楼前脏乱一片，百吉纳酒店厨余垃圾堆积严重，气味较大，严重影响业主休息与生活。基于上述各项服务的不完善，刘振平认为物业费标准过高，并未达到如此高标准的物业服务。物业收费标准的拟定，并没有征得业主同意。因为开发商欠刘振平工程款2700000元，所以刘振平不得不签订此物业交费合同。如果百吉纳物业能够提供与收取物业费标准一致的物业服务，刘振平本人可以接受并缴纳正常合理范围内的物业费用。刘振平可以接受的物业费用为住宅按照每平方米0.42元计算、商铺按照每平方米0.8元计算，车库按照每平方米0.42元计算，合计费用为8813.83元，对沃德泰公司多主张的6662.37元不予认可。二、根据企业登记信息，沃德泰公司于2020年1月7日才拥有了物业管理的经营权限，之前根本没有提供物业服务的权限和资质，这严重违反了国务院《物业管理条例》等相关法律法规的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条规定，刘振平与沃德泰公司签订的物业服务合同因违反国家法律法规强制性规定而无效，因此刘振平作为某小区的业主有权拒绝向沃德泰公司缴纳物业费，一审法院不应判令刘振平向沃德泰公司缴纳自入住至2020年3月的物业费。三、沃德泰公司进入某小区提供有偿的物业服务是属于前期物业服务，根据《物业管理条例》的规定，入住之前应当经过某局审批，但是沃德泰公司向某小区提供物业服务根本未经过有关部门审批，也未备案，因此刘振平与沃德泰公司签订的物业服务合同因违反国家法律法规的强制性规定而无效。综上，请二审法院查明本案事实，判决驳回沃德泰公司起诉的同时，支持刘振平的请求。沃德泰公司辩称，沃德泰公司一直是开发商的公司，开发商有权代理先期的物业服务。沃德泰公司向一审法院起诉请求：1.要求刘振平交纳物业费18130元及利息1459.8元，合计19589.8元；2.要求刘振平负担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘振平为某小区业主，沃德泰公司经某局物业办批准后入驻某小区进行有偿物业服务，成为该小区物业服务企业，2014年11月9日双方签订前期物业服务协议，约定物业管理费收费标准为住宅每平方米0.85元、商铺每平方米1.09元、车库每平米0.85元。2016年10月12日，刘振平与呼伦贝尔市富田房地产开发有限公司就18号楼105号车库签订商品房买卖合同，面积为29.13平方米；2016年8月30日，刘振平与呼伦贝尔市富田房地产开发有限公司就6号楼101号商铺签订商品房买卖合同，面积为148.78平方米，并于2016年3月27日向沃德泰公司交纳一年的物业费1946元；2014年9月26日刘振平向沃德泰公司支付18号楼202室住宅和18号楼121号车库的购房款和税费，面积分别为149.68平方米、21.37平方米。另查明，刘振平交纳的6号楼101号商铺一年物业费应为合同签订日2016年8月30日-2017年8月30日期间的物业费。一审法院认为，双方当事人签订前期物业服务合同，沃德泰公司已向刘振平提供物业服务，刘振平有义务向沃德泰公司交纳物业费。根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”、第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。根据《最高人民法院》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持”，刘振平应向沃德泰公司交纳物业费。因刘振平对6号楼101号商铺物业费已交至2017年8月30日，该院维护18号楼202室住宅自2014年9月26日至2020年3月31日期间的物业费8397.05元（每平方米0.85元×149.68平方米×66月）、6号楼101号商铺自2017年9月1日至2020年3月31日期间的物业费4865.11元（每平方米1.09元×148.78平方米×30月）、18号楼105号车库自2016年10月12日至2020年3月31日期间的物业费1015.18元（每平方米0.85元×29.13平方米×41月）、18号楼121号车库自2014年9月26日至2020年3月31日期间的物业费1198.86元（每平方米0.85元×21.37平方米×66月），合计15476.2元。沃德泰公司主张利息，因未说明计算依据，该院不予维护。刘振平提出小区的照明、排水等问题应由业主委员会监督由沃德泰公司改进服务质量，但并不影响沃德泰公司已经向刘振平提供的物业服务。综上，刘振平应支付沃德泰公司18号楼202室住宅、6号楼101号商铺、18号楼105号车库、18号楼121号车库物业费15476.2元。依照《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决：刘振平于本判决生效之日起十日内向内蒙古沃德泰置业有限公司交纳18号楼202室住宅自2014年9月26日至2020年3月31日、6号楼101号商铺自2017年9月1日至2020年3月31日、18号楼105号车库自2016年10月12日至2020年3月31日、18号楼121号车库自2014年9月26日至2020年3月31日的物业费用15476.2元。案件受理费289.74元，减半收取144.87元（沃德泰公司已预交），由内蒙古沃德泰置业有限公司负担51.42元，由刘振平负担93.45元。本院二审期间，刘振平为支持其上诉主张，向本院提交以下证据：证据一，沃德泰公司企业登记信息表2页（复印件）。证明沃德泰公司在2020年1月7日才拥有了物业管理的经营权限，之前根本没有物业管理经营权限。沃德泰公司质证称，对该组证据的真实性认可，对证明目的不认可。沃德泰公司在2020年1月7日之前跟开发商同属一个法人，之间有委托代理合同，有物业管理经营的权限。本院认为，沃德泰公司对该组证据的真实性予以认可，本院对该组证据的真实性予以确认。证据二，情况说明表6页（复印件）。证明沃德泰公司收取物业费过高，提供服务质量差的事实。沃德泰公司质证，对该组证据的真实性不认可，只能看见电话号码和人名，是不是本人签的不知道，证明不了是每位业主签的。本院认为，本院对该组证据中相关人员签名的真实性无法确认，对该组证据本院不予采信。沃德泰公司没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，沃德泰公司于2020年1月7日将公司一般经营项目由房地产开发、文化产业及旅游项目开发、投资与资产管理、饲草料种植及加工销售变更为房地产开发、文化产业及旅游项目开发、投资与资产管理、饲草料种植及加工销售、物业管理服务。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：刘振平是否应向沃德泰公司支付物业服务费用合计15476.2元。2014年11月19日，沃德泰公司以某小区物业服务企业的名义与刘振平签订《前期物业服务协议》，约定以住宅每平方米0.85元、商铺每平方米1.09元、车库每平方米0.85元的价格交纳/收取物业管理费。刘振平上诉主张该协议系沃德泰公司在未取得物业服务经营权限及未经住建部门审批的情况下签订，应认定为无效协议，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效”的规定，物业服务并不属于国家限制经营和特许经营及法律、法规禁止经营的类目，因此刘振平与沃德泰公司之间签订的《前期物业服务协议》并不必然无效。刘振平主张因开发商欠其工程款2700000元，因此不得不签此物业交费合同，但刘振平就其该项上诉主张，未能提交有效证据证明该协议系其在遭受欺诈、胁迫的情况下签订。该协议的签订系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。自刘振平成为某小区业主至今，沃德泰公司已经履行了提供物业服务的职责，作为业主的刘振平现实享受了由沃德泰公司提供的物业服务，因此刘振平应当按照该协议约定及《物业管理条例》第四十一条之规定，履行缴纳物业费用的义务。对刘振平提出的沃德泰公司没有提供物业服务的权限和资质，双方签订的《前期物业服务协议》无效，一审法院判决刘振平支付沃德泰公司物业费用错误的上诉主张，本院不予支持。关于刘振平提出的沃德泰公司物业服务收费标准过高，各项服务不完善，认为可以接受的物业费用为8813.83元的上诉主张。本院认为，刘振平未对自己该项上诉主张提供有效证据予以证实，且并未提交证据证明其围绕小区物业收费过高、服务不够完善等问题曾向沃德泰公司主张权利或进行过沟通协调，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应自行承担举证不能的不利后果。刘振平接受了沃德泰公司提供的物业管理服务，应按照双方协议约定支付相应物业管理费用。一审法院根据《最高人民法院》第六条的规定，判决刘振平向沃德泰公司支付物业费用并无不当。对刘振平该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，刘振平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘振平负担；上诉人刘振平预交的二审案件受理费136.91元，予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 张静超审 判 员 薛忠卫审 判 员 丁 可二〇二〇年八月十日法官助理 王国庆书 记 员 王岩松附相关法律、法规规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条：当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。