湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终5536号上诉人（原审被告）：王吟，男，汉族，1987年5月22日出生，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：杨莉，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖光廷，湖南芙蓉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡拥军，男，汉族，1968年3月3日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：胡新军，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。原审被告：湖南鑫华之源实业有限公司，住所地长沙市南湖市场。法定代表人：杨军。上诉人王吟因与被上诉人胡拥军、原审被告湖南鑫华之源实业有限公司（以下简称鑫华之源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初3454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经本院依法通知，湖南鑫华之源实业有限公司未到庭应诉。现已审理终结。王吟上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判为驳回胡拥军的全部诉讼请求，上诉费用由胡拥军承担。事实和理由：1、本案属民事纠纷，原审法院判决房屋登记无效，系对具体行政行为合法性的判定，房屋登记的效力与合法性审查，系行政机关的职能权限，不属于民事案件的受案范围，若胡拥军对登记行为有异议应当提起行政诉讼。胡拥军的第一项诉讼请求不属于民事受案范围，原审法院应当驳回胡拥军的全部诉讼请求。2、原审判决认定恶意串通的事实与理由均不成立。王吟的股东身份并不构成恶意串通。王吟购买该商品房的时间为2008年7月17日，而成为鑫华之源公司股东及监事的时间为2012年10月15日，期间相差4年。若要认定为利用股东身份恶意串通，王吟应当在购买该商品房之前就成为鑫华之源公司股东。原审法院以此推断王吟利用鑫华之源公司的股东及监事身份，存在恶意串通，显然没有任何事实依据。3、王吟并非以明显低于市场价格购买该商品房。原审法院未对该商品房不同时段的市场价格进行调查取证，胡拥军也未提供其他证据予以证实上诉人购买该商品房的价格明显低于市场价格。原审法院仅以胡拥军提交的《商品房买卖合同》中约定的价格作为参考对照依据，有失偏颇。4、王吟已提交充分的证据证明已按合同约定支付了全部购房款，合法取得商品房所有权证。5、王吟在购买诉争房屋时并非南湖大市场的保安。6、原审判决对胡拥军的合同及履行情况查明不清。胡拥军辩称：1、一审判决认定王吟与鑫华之源公司恶意串通的事实成立。王吟与鑫华之源公司原法定代表人付大毛系亲舅侄关系，王吟亦是该公司股东及监事且曾在该公司担任过保安。2、王吟以明显低价购买涉案房屋。胡拥军与鑫华之源公司签订《商品房买卖合同》确定每平方价格13373元，而王吟提交的契税完税证明显示2009年4月21日房屋的交易价格为每平方8800元，该价格明显低于市场价格，比胡拥军在早五年前的房屋交易每平方价格低了近5000元。3、王吟与鑫华之源公司签订的《商品房买卖合同》没有签订时间，合同房号与实际房号不符，房款644776元，而房屋交易税完税凭证上的交易金额为762008元，该合同系虚假合同，并非真实意思表示，且王吟没有实际支付房款，该合同没有实际履行。4、胡拥军于2004年购买涉案房屋后，一直对涉案房屋进行管理、使用。一审庭审时，法官询问王吟，王吟当场承认在购买涉案房屋时没有看过房屋，至开庭时为止，对所购买的房屋所在位置不清楚，显然不符合常理。5、胡拥军购买涉案房屋在先，依法享有涉案房屋的所有权。胡拥军向一审法院提出诉讼请求：1、确认王吟与鑫华之源公司就盾华灯饰城第七栋101号房所签订的《商品房买卖合同》无效及办理长房权芙蓉字第71514000房屋产权登记无效；2、鑫华之源公司继续履行与胡拥军签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并立即为胡拥军办理盾华灯饰城第七栋101号房1B房屋及二楼仓库的不动产登记。一审法院查明，2004年11月29日，鑫华之源公司与胡拥军签订《商品房买卖合同》，约定鑫华之源公司以出让方式取得位于长沙市芙蓉区的地块使用权，并在上述地块建设盾华灯饰城，胡拥军购买的商品房位于第7栋第一层第1Ｂ号房，产权面积36.64㎡，商品房单价为13373.37元，购房总金额为49万元整。胡拥军在签订合同时缴纳首付款2万元，签订合同七天内付款23万元，剩余24万元向银行申请8年期贷款。同日，鑫华之源公司与胡拥军签订《补充协议》，约定胡拥军于2004年11月29日购买鑫华之源公司名下物业盾华灯饰城7栋101Ｂ号商铺，胡拥军承诺在2005年3月31日鑫华之源公司交房时一次性付清该商铺二楼仓库的款项，合计65952元。该商铺一楼以3500元／月返租给胡拥军，时间从胡拥军付清首付款之日下个月开始计算（截止日期2005年3月31日）。2004年12月2日，鑫华之源公司开具收到胡拥军交来7栋101Ｂ门面首付款25万元的发票。2005年4月5日，鑫华之源公司开具收到胡拥军交来7栋101Ｂ二楼仓库使用费65952元的发票。胡拥军从2005年4月开始占有、使用上述房屋至今。2009年鑫华之源公司与王吟签订《商品房买卖合同》，约定鑫华之源公司以出让方式取得位于长沙市芙蓉区的地块使用权，并在上述地块建设盾华灯饰城，王吟购买的商品房位于第7栋第一层第01号房，产权面积73.27㎡，商品房单价为8800元，购房总金额为64万元整。王吟在签订合同十五天内一次性付清房款。2009年4月21日，五里牌南湖市场盾华商住楼7号楼101，产权面积73.27㎡，缴纳契税30480元。同日，王吟为五里牌南湖市场盾华商住楼7号楼101缴纳印花税381元。2015年6月30日，王吟取得五里牌南湖市场盾华商住楼7号楼201房的房屋所有权证，产权面积73.27㎡，房屋所有权证号为715154002号。同时查明，王吟系鑫华之源公司的股东及监事。一审法院认为，鑫华之源公司与胡拥军于2004年11月29日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法、有效，双方应当遵照履行。胡拥军在签订该合同后，按照合同约定支付了25万元的购房款，剩余的24万元购房款，因该房屋一直未办理房产证，故一直未按约办理房屋贷款，胡拥军也未以其他方式支付。2009年鑫华之源公司又与王吟签订《商品房买卖合同》，该合同与鑫华之源公司与胡拥军签订的合同，除房屋面积、房屋单价、付款方式外，其他内容大体相同。王吟购买的房屋为第7栋第一层第01号房，产权面积73.27㎡，但王吟取得的房屋产权证登记的房屋位置为五里牌南湖市场盾华商住楼7号楼201房，上述房屋产权面积均为73.27㎡，经王吟与胡拥军确认，该201房就是王吟与鑫华之源公司签订的《商品房买卖合同》中约定的第7栋第一层第01号房。胡拥军与鑫华之源公司签订的合同约定购买的房屋为第7栋第一层第1B号房，产权面积36.64㎡。由此可见，王吟所购买的房屋包含了胡拥军所购买的房屋。同时，根据本案庭审中查明的王吟系鑫华之源公司的股东及监事；王吟购买上述房屋的价格明显偏低于市场价格；王吟称一次性支付了64万元购房款，但未提交任何付款凭证；王吟在签订《商品房买卖合同》后，甚至在2015年6月取得房屋产权证书后，均不知道该房屋的具体位置等事实，并结合王吟与鑫华之源公司前法定代表人的亲属关系及王吟的真实身份系南湖大市场的一名保安的事实，一审法院对胡拥军主张的王吟与鑫华之源公司签订的《商品房买卖合同》系恶意串通的意见予以采信。王吟与鑫华之源公司签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋，包含了鑫华之源公司已经出售给胡拥军的房屋，因该合同存在恶意串通，严重损害胡拥军的利益，应当认定处置胡拥军房屋部分的合同条款为无效合同。故对胡拥军要求确认王吟与鑫华之源公司就盾华灯饰城第七栋101号房所签订的《商品房买卖合同》无效及办理的长房权芙蓉字第71514000房屋产权登记无效的诉讼请求，一审法院仅支持王吟与鑫华之源公司就盾华灯饰城第7栋第一层第01号房，产权面积73.27㎡，所签订的《商品房买卖合同》约定的属于胡拥军的盾华灯饰城第7栋第一层第1B号房，产权面积36.64㎡的部分无效；王吟办理的长房权芙蓉字第71514000房屋产权登记无效。盾华灯饰城（商住楼）已经具备了办理房屋产权证的条件，鑫华之源公司依法应当为胡拥军办理房屋产权证，故对胡拥军要求鑫华之源公司继续履行与胡拥军签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并立即为胡拥军办理盾华灯饰城第七栋101号房1B房屋及二楼仓库的不动产登记的诉讼请求，因胡拥军与鑫华之源公司签订的《补充协议》没有关于该仓库是否属于售卖的明确约定，且根据鑫华之源公司开具的收到胡拥军交来7栋101B二楼仓库使用费65952元的发票来看，该仓库属于使用权的移交，而非产权的出售，故一审法院仅支持鑫华之源公司继续履行与胡拥军签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并立即为胡拥军办理盾华灯饰城第7栋第一层第1B号房的不动产权属登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条第一款之规定，一审判决如下：一、王吟与湖南鑫华之源实业有限公司就长沙市芙蓉区三湘南湖大市场盾华灯饰城第7栋第一层第01号房，产权面积73.27㎡，所签订的《商品房买卖合同》约定出售的属于胡拥军的盾华灯饰城第7栋第一层第1B号房，产权面积36.64㎡的部分无效；王吟办理的长房权芙蓉字第71514000房屋产权登记无效；二、湖南鑫华之源实业有限公司继续履行与胡拥军签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并立即为胡拥军办理盾华灯饰城第7栋第一层第1B号房的不动产权属登记；三、驳回胡拥军的其他诉讼请求。案件受理费9360元，由王吟、湖南鑫华之源实业有限公司共同负担。二审中，王吟向本院提交下列证据:证据一《工作证明》、《社保证明》，拟证明王吟自2008年7月至2010年5月在湖南有线株洲网络公司就职，并非在湖南鑫华之源公司就职，不存在以股东或管理人的身份恶意串通。证据二《股东会决议》，拟证明鑫华之源公司将涉案房屋转卖给王吟时通过了股东大会的决议，决议合法有效，不存在恶意串通，且王吟已经支付了全部购房款。证据三《证明》，拟证明王吟居住的房屋于2016年1月29日发生大火，购房凭证均被大火烧毁。经本院组织质证，胡拥军发表如下质证意见：1、对证据一的真实性和关联性有异议，无法证明其一直在湖南有线株洲网络公司就职。2、对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，股东会决议虽加盖公章，但涉及到的盾华商住楼7号楼的101户并非涉案房屋，且不能证明没有恶意串通的情况。3、证据三与本案缺乏关联性，无法说明王吟履行了支付购房款的义务，无法达到证明目的。经审查，证据一、三与本案缺乏关联性，证据二达不到王吟的证明目的，对上述证据均不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方争议焦点为：1、王吟与鑫华之源公司签订《商品房买卖合同》的行为是否系恶意串通。2、一审法院是否能认定王吟办理的长房权芙蓉字第71514000房屋产权登记无效。关于王吟与鑫华之源公司签订《商品房买卖合同》的行为是否系恶意串通的问题。经审查，现有证据能确定以下事实：1、王吟所购买的长沙市芙蓉区包含胡拥军所购买的该市场第7栋第一层第1Ｂ号房；2、鑫华之源公司与胡拥军签订《商品房买卖合同》在先，王吟与鑫华之源公司签订《商品房买卖合同》在后；3、王吟购买涉案房屋的价格明显低于市场价格，且未提交付款凭证；4、王吟与鑫华之源公司原法定代表人系亲属关系，且王吟系鑫华之源公司股东及监事。综合以上情形，应当认定王吟与鑫华之源公司之间存在恶意串通，损害胡拥军的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，王吟与鑫华之源公司合同中关于处置胡拥军房屋部分的条款无效。关于一审法院是否能认定王吟办理的长房权芙蓉字第71514000房屋产权登记无效的问题。王吟提出胡拥军请求判令房屋登记行为无效不属于民事受案范围。经审查，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。应当认定王吟就涉案房屋进行产权登记，系设立不动产物权的一项民事法律行为。而胡拥军提出要求确认该民事法律行为无效，属于民事案件受案范围。王吟购买长沙市芙蓉区取得的房屋所有权证号为长房权芙蓉字××号，一审法院基于王吟与鑫华之源公司之间的合同部分无效而认定王吟办理的长房权芙蓉字第71514000房屋产权登记无效并无不当。综上所述,王吟的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9360元，由王吟负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  文 芳审判员  赵佳玮二〇二〇年八月十七日法官助理周卓书记员曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。