福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初2148号 原告：陈忠，男，1967年9月11日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：卓福波。 被告：奥园集团（广东）有限公司，住所地广州市南沙区珠江东路273号102室首层自编B区，统一社会信用代码91440101331341803M。 法定代表人：马军，总经理。 委托诉讼代理人：康晓琴，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：欧嫔，女，系公司员工。 被告：漳州奥园置业有限公司，住所地福建省漳浦县绥安镇绥西村龙泉路61-4号，统一社会信用代码91350623MA31UWHNOG。 法定代表人：周科东，董事长。 委托诉讼代理人：陈远锋，男，系公司员工。 原告陈忠与被告奥园集团（广东）有限公司、漳州奥园置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈忠及其委托诉讼代理人卓福波、被告奥园集团（广东）有限公司委托诉讼代理人康晓琴、欧嫔，被告漳州奥园置业有限公司委托诉讼代理人陈远锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈忠向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令奥园集团（广东）有限公司、漳州奥园置业有限公司立即交付位于漳州市漳浦县，工业南路以南的奥园·誉峯地块Ｂ14间商铺（总面积485.11㎡）及协助办理相关产权变更手续；2．请求判令奥园集团（广东）有限公司、漳州奥园置业有限公司支付自2020年1月1日起至交付地块Ｂ14间商铺且协助办理产权变更止，以3395770元（485.11㎡Ｘ7000元＝3395770元）为基数按月利率0.5%计付利息；3．本案诉讼费用由奥园集团（广东）有限公司、漳州奥园置业有限公司承担。庭审中变更诉讼请求为：1．请求依法判令奥园集团（广东）有限公司、漳州奥园置业有限公司立即与陈忠办理签订位于漳州市漳浦县，工业南路以南的奥园·誉峯地块Ｂ14间商铺（总面积485.11㎡）的《商品房买卖合同》；2．请求判令奥园集团（广东）有限公司、漳州奥园置业有限公司支付自2020年1月1日起至与陈忠办理签订地块Ｂ14间商铺的《商品房买卖合同》止，以3395770元（485.11㎡Ｘ7000元＝3395770元）为基数按月利率0.5%计付利息；3．本案诉讼费用由奥园集团（广东）有限公司、漳州奥园置业有限公司承担。事实和理由：2018年6月23日，陈忠、陈远超与奥园集团（广东）有限公司、陈国彬签订《漳浦项目合作协议》，公开竞买位于漳州市漳浦县，工业南路以南两块地进行开发、建设、销售。合同约定陈忠与陈远超持有项目公司漳州奥园置业有限公司18%股权对应享有的股权权益为固定利润（税前），固定利润的计算方式为：固定利润的76.27%为现金权益、固定利润的23.73%为分配本项目商铺即商铺权益，商铺以可售面积7000元／㎡折算应分配的商铺面积；现金权益的83.33%分配给陈远超，剩余的16.67%分配给陈忠，商铺权益全部分配给陈忠。漳州奥园置业有限公司竞得上述两块地后已投入建设，陈忠已按约定将持有项目公司的股权转让给奥园集团（广东）有限公司，奥园集团（广东）有限公司已将陈忠所得的现金权益部分利润支付陈忠。同时双方签订一份《补充协议》约定：1．各方确认应分配给陈忠商铺的建筑面积总计为485.11㎡，位于奥园·誉峯地块Ｂ共计14间商铺；2．分配给陈忠的商铺实际面积以测绘报告为准，按7000元／㎡的标准多退少补；3．陈忠可指定第三方与漳州奥园置业有限公司签订商铺的《商品房买卖合同》，陈忠保证其指定的第三方具备商铺的购房资格。漳州奥园置业有限公司应于取得商铺所在楼栋预售许可证后10天内与陈忠或其指定方签订上述商铺《商品房买卖合同》。漳州奥园置业有限公司于2019年12月20日取得商铺所在楼房预售许可证后，未依约履行与陈忠或其指定的第三人签订《商品房买卖合同》，为此，双方发生纠纷。 奥园集团（广东）有限公司辩称：一、陈忠未能按照《漳浦项目合作协议》的约定履行相应的义务，已违约在先。目标地块达到净地交付的条件系各方签订的《漳浦项目合作协议》中约定的陈忠的义务之一。然而项目公司于2018年8月22日竞得目标地块以来，陈忠及陈远超至今未能按合同约定完成目标地块的拆迁以及净地交付义务。部分村民的铁棚子、外围墙、养殖圈仍占用红线内土地，致使国土部门无法按目标地块出让红线图进行界桩制作，导致答辩人办理目标地块的《国有建设用地使用权证》的土地使用权面积少于《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地使用权面积，直接影响到项目工程规划验收及竣工备案。根据《合同法》第六十七条规定，答辩人有权拒绝陈忠相应的履行要求。二、涉案商铺未达到《漳浦项目合作协议》约定的签订《商品房买卖合同》的前提条件。根据《漳浦项目合作协议》第7.3条约定，取得商铺权益必须满足如下交易条件：……（3）“目标地块的开发不存在村民阻扰、导致目标地块无法施工的情形。”目标地块自施工以来，周边村民便多次组织进入施工现场阻挠施工，项目工程因此屡次被迫停工，给施工造成了极大的影响，目标地块部分地下室至今仍无法施工，同时目标地块上目前仍有部分地块未能拆迁，导致该部分地块无法施工。三、陈忠所持有的项目公司的股权不能享有对应的股权权益，即陈忠不能享有商铺的权益。综上所述，恳请法院依法驳回陈忠的全部诉讼请求。 漳州奥园置业有限公司辩称：一、被答辩人陈忠未按照双方签订的《漳浦项目合作协议》约定，如期完成目标地块的拆迁及净地交付事宜，属于被答辩人违约在先。根据《漳浦项目合作协议》约定，在竞得地块拆迁工作问题未妥善解决之前，被答辩人不能享有《漳浦项目合作协议》及《补充协议》约定的股权权益，答辩人拒绝履行与被答辩人或其指定第三人签订指定商铺的《商品房买卖合同》的义务，于法有据。二、被答辩人第二项诉讼请求无法律与事实依据。首先，被答辩人违约在先，答辩人因此拒绝履行合同义务，不属于答辩人违约。其次，《漳浦项目合作协议》及《补充协议》没有关于答辩人需支付相关利息的约定，被答辩人要求答辩人支付相关利息无事实与法律依据。三、被答辩人变更诉讼请求违反了诉讼程序。根据相关法律和司法解释规定，变更诉讼请求至迟应于法庭辩论结束前提出，而本案于2020年6月18日第一次庭审，法庭辩论开始前，被答辩人明确表示不变更诉讼请求。在法庭辩论结束后，要求变更诉讼请求，违反了诉讼程序。综上所述，恳请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 陈忠提交了下列证据： 1．《漳浦项目合作协议》一份，拟证明陈忠与陈远超持有漳州奥园置业有限公司18%股权对应享有的股权权益为固定利润（税前），固定利润的计算方式为：固定利润的76.27%为现金权益、固定利润的23.73%为分配本项目商铺即商铺权益，商铺以可售面积7000元／㎡折算应分配的商铺面积，商铺权益全部分配给陈忠的事实； 2．《股权转让协议书》一份，拟证明陈忠与奥园集团（广东）有限公司签订《股份转让协议》，陈忠依约将持有的漳州奥园置业有限公司3%股权转让给奥园集团（广东）有限公司，双方针对商铺权益另行签订《补充协议》进行约定和履行，《漳浦项目合作协议》约定的双方权利义务就此终结的事实； 3．《补充协议》一份，拟证明奥园集团（广东）有限公司将现金权益支付给予陈忠后，双方就未履行的商铺权益进行重新协议约定，双方共同确认位于漳浦县，工业南路以南的奥园·誉峯地块Ｂ14间商铺（总面积485.11㎡）归属陈忠所有，及上述商铺所在楼栋取得预售许可证后10天内漳州奥园置业有限公司应与陈忠或者其指定方签订《商品房买卖合同》的事实。 奥园集团（广东）有限公司质证意见：对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性均无异议，但对证明内容及关联性均有异议。对证据1证明内容不予认可，取得商铺权益是要有前提条件的；证据2不能证明双方《漳浦项目合作协议》中的权利义务已经终结的事实，转让股权是《漳浦项目合作协议》中约定陈忠取得商铺的其中一个前提条件；证据3是为了进一步明确各方权利义务而进行的一个补充，不能证明陈忠已经履行了《漳浦项目合作协议》约定的义务。 漳州奥园置业有限公司质证意见：同意奥园集团（广东）有限公司质证意见，陈忠提交的上述证据不能证明其诉讼主张。 奥园集团（广东）有限公司提交下列证据： 1.地块未拆迁完毕的现场照片、视频一份，拟证明现场仍未完成拆迁并净地交付，201801号地块部分地下室因村民阻扰至今无法完成施工的事实； 2．《不动产权证书》《国有建设用地使用权出让合同》《地块界址点被破坏的情况说明》一份，拟证明因界桩问题致使《不动产权证书》载明的土地使用权面积少于《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地使用权面积的事实； 3．村民阻扰施工照片及视频一份，拟证明涉案工程项目周边村民多次阻扰施工的事实； 4．《通知函》《邮件交寄单》《邮件查询单》一份，拟证明漳州奥园置业有限公司已书面催促陈忠履行拆迁及净地交付事宜的事实； 5.现场工程进度照片一份，拟证明案涉工程项目尚未竣工验收、尚未具备交付及办证的客观条件的事实； 6.浦建发【2019】283号及漳建房【2019】16号文件，拟证明陈忠未将购房款汇至漳州奥园置业有限公司监管账户，无法办理备案手续及后续产权过户手续的事实。 陈忠质证意见：对证据1、3、4、5的真实性、合法性、关联性均有异议，光盘属于复制体，无法确认；对证据2中的《不动产权证书》《国有建设用地使用权出让合同》及证据6的真实性、合法性没有异议，但对其关联性及证明内容有异议，无法证明奥园集团（广东）有限公司的诉讼主张。按照相关规定，达不到净地就无法挂牌竞拍，而且漳浦县国土资源局已完成土地交付，漳州奥园置业有限公司也已在该二个地块上开发建设5幢商品房，即使存在村民阻扰施工，也是属于漳州奥园置业有限公司原因所导致，我方没有违约。 漳州奥园置业有限公司质证意见：对上述证据真实性、合法性、关联性及证明内容均没有异议。 漳州奥园置业有限公司未向本院提交证据。 对双方提交的证据，本院作如下认定：奥园集团（广东）有限公司、漳州奥园置业有限公司对陈忠提交的上述证据的真实性、合法性无异议，而且上述证据内容客观真实，形式、来源合法，与本案待证事实存在关联性，可以作为定案的依据，本院对该证据的证明力予以确认并在卷佐证。奥园集团（广东）有限公司提交证据1、3为复制光盘，陈忠对其真实性不予认可，本院对其真实性不予确认；陈忠对证据2中的《不动产权证书》《国有建设用地使用权出让合同》真实性、合法性没有异议，应予采信确认；陈忠对证据4的《通知函》承认已经收到，该证据的真实性予以确认；证据5系现场工程建设进度情况，属于客观事实应予采信；证据6与本案无关联性，不予作为本案证据使用。但对双方提交证据所要的证明内容能否成立，本院将结合争议焦点在裁判说理中加以分析认定。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月23日，陈忠、陈远超为甲方与奥园集团（广东）有限公司为乙方、陈国彬为丙方签订《漳浦项目合作协议》，共同合作成立项目公司漳州奥园置业有限公司，并以项目公司名义公开竞买位于漳州市漳浦县，工业南路以南奥园·誉峯两块地块（Ａ地块、Ｂ地块）进行商品房开发、建设和销售。《漳浦项目合作协议》约定：……2.1甲方持有项目公司18%股权（陈忠3%、陈远超15%），乙方持有项目公司82%的股权；2.3如果项目公司成功竞得目标地块，甲方负责在《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起45日内完成相应目标地块的拆迁以及净地交付事宜并承担相关费用，乙方负责项目公司的日常经营管理及目标地块的开发、建设、销售、经营管理等；2.4乙方支付股权对价款给甲方，甲方则应将其持有项目公司股权在5个工作日内转让给乙方，甲方退出项目公司；……4.1甲乙双方一致确认同意，在如下条件全部满足的前提下，甲方持有项目公司18%股权相应享有本协议第5.1条约定的股权权益；5.1在本协议第4.1条约定条件全部满足且项目公司竞得全部目标地块的情况下，甲方持有项目公司18%股权对应享有的股权权益为固定利润（税前），固定利润的计算方式为：固定利润的76.27%为现金权益、固定利润的23.73%为分配本项目商铺即商铺权益，商铺以可售面积7000元／㎡折算应分配的商铺面积；现金权益的83.33%分配给陈远超，剩余的16.67%分配给陈忠，商铺权益全部分配给陈忠；……7.3条在本协议第4.1条约定条件全部满足的情况下，且如下交易条件全部满足后，乙方首次开盘后10个工作日内，双方按5.1条约定计算出应分配给陈忠的商铺的建筑面积，由项目公司与陈忠就上述商铺签署《商品房买卖合同》，购房款按5.1条约定计算，由陈忠支付，实际由乙方承担。约定交易条件（3）内容为：“目标地块的开发不存在村民阻扰、导致目标地块无法施工的情形，但因奥园集团（广东）有限公司或项目公司原因造成的除外。”合同还对各方其他权利义务作了约定。2018年8月22日，漳州奥园置业有限公司竞得上述两块宗地（编号201801号面积18264㎡、201802号面积7369㎡），同年8月30日与漳浦县国土资源局签订二份《国有建设用地使用权出让合同》，同年11月23日办理上述两块宗地的《不动产权证书》【闽（2018）漳浦县不动产权第××号、面积6853.54㎡；闽（2018）漳浦县不动产权第0012635号、面积16132.78㎡】。同年10月8日奥园集团（广东）有限公司将股权转让价款30万元一次性支付给陈忠，陈忠也在合同约定的期间内与奥园集团（广东）有限公司签订《股权转让协议》一份，将其持有的漳州奥园置业有限公司3%的股权转让给奥园集团（广东）有限公司，同年10月26日办理了股权变更登记手续。同年10月19日、24日漳州奥园置业有限公司办理了奥园·誉峯-地块Ａ、地块Ｂ-1《建筑工程施工许可证》，之后陆续在上述地块投资开发建设5幢商品房（现未竣工验收），奥园集团（广东）有限公司已将陈远超、陈忠所得的现金权益部分利润支付陈远超、陈忠。2019年2月，以陈忠为甲方、奥园集团（广东）有限公司为乙方、漳州奥园置业有限公司为丙方签订《补充协议》一份，约定：1．……；2.根据《漳浦项目合作协议》第5.1条约定，各方确认，应分配给甲方商铺的建筑面积总计为485.11ｍ2；3.乙方、丙方同意将位于奥园·誉峯地块Ｂ共计14间商铺分配给甲方，具体商铺位置及建筑面积见本补充协议附件《合作方（陈忠）权益商铺面积及位置示意图》，甲方对此无异议；4.乙方、丙方分配给甲方的商铺实际面积以奥园·誉峯地块Ｂ房屋面积测绘报告为准，按7000元／ｍ2的标准多退少补。甲方、丙方应于签订商铺《商品房买卖合同》前按预测面积及上述价格标准完成面积补差，若交付时面积有差距的按商品房买卖合同约定处理；5.甲方可指定第三方与丙方签订商铺的《商品房买卖合同》，甲方保证其指定的第三方具备商铺的购房资格。丙方应于取得商铺所在楼栋预售许可证后10日内与甲方或其指定方签订上述商铺的《商品房买卖合同》；6.……；7.本补充协议与《漳浦项目合作协议》约定不一致的，以本补充协议约定为准。根据《补充协议》附件：《合作方（陈忠）权益商铺面积及位置示意图》显示，地块Ｂ-1的14间商铺具体房号为：Ｂ-1-1幢1-11号、Ｂ-1-2幢5-7号。2019年12月20日，漳州奥园置业有限公司取得奥园·誉峯-地块Ｂ-1-1、Ｓ-1幢《商品房预售许可证》，2020年4月27日取得奥园·誉峯-地块Ｂ-1-2幢、Ｓ-2幢《商品房预售许可证》，但未与陈忠或者其指定的第三方签订商铺《商品房买卖合同》。后因双方多次协商未果，陈忠于2020年5月12日诉至本院，提出如上诉求。 本院认为，本案争议焦点问题为：1.在履行《漳浦项目合作协议》和《补充协议》中何方违约？应否承担违约责任？2.陈忠要求赔偿损失的诉讼请求是否成立？对此，本院结合法庭查明事实及相关法律规定作如下分析评判： 一、关于在履行合同中何方违约应否承担违约责任问题 本院认为，关于第一个争点，双方主要基于是否存在因周边村民阻扰施工导致本案分配商铺权益条件未满足的情形的争议。从合同条文文义解释看，本案不存在分配商铺权益条件未满足的情形。根据《漳浦项目合作协议》7.3条约定内容考量，该约定中的“无法施工”应指因陈忠、陈远超一方的原因导致项目工程整体无法开发建设，但现在项目公司漳州奥园置业有限公司已经在涉案地块上开发建设5幢商品房，而且也已经取得《商品房销售许可证》，虽然后续施工可能存在周边部分村民阻扰的现象，但被告无法提供充分证据证明村民阻扰对涉案工程项目开发建设构成实质性阻碍以及阻扰施工系陈忠一方原因所导致。从商业交易习惯和常理分析，本案也不存在分配商铺权益条件未满足的情形。2019年2月，陈忠与奥园集团（广东）有限公司及漳州奥园置业有限公司就涉案商铺权益分配事宜签订《补充协议》，约定：各方确认，应分配给陈忠商铺的建筑面积总计为485.11m2，奥园集团（广东）有限公司、漳州奥园置业有限公司同意将位于奥园·誉峯地块B共计14间商铺分配给陈忠，按7000元/m2的标准多退少补。通常情况下，如果在《漳浦项目合作协议》7.3条约定分配商铺权益条件未满足的情况下，双方不可能签订《补充协议》，具体计算确定分配给陈忠商铺权益对应的商铺面积、位置及单价。从《漳浦项目合作协议》与《补充协议》关系看，双方在《漳浦项目合作协议》约定的权利义务已被《补充协议》约定的权利义务所替代。从整体合作合同履行考量，占合作固定利润76.27%的现金权益已经履行完毕，各方从未异议。 综上，根据《合同法》第六条规定，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。从上述分析可见，本案被告在履行《补充协议》过程中缺乏诚信，不严格按照双方约定及时履行与原告或者其指定的第三方签订商铺《商品房买卖合同》，已构成合同违约行为，应承担继续履行合同等违约责任。原告在履行合同中没有违约行为，被告根据《合同法》第六十七条规定提出的“后履行抗辩”理由不能成立，本院不予采纳。 二、关于陈忠要求赔偿损失的诉讼请求是否成立问题 本院认为，关于第二个争点，双方主要基于被告迟延与原告签订商铺《商品房买卖合同》是否造成原告实际损失的争议。从本案双方合同约定及法庭查明的事实看，本案分配给原告的商铺面积、位置、单价均固定，并不受市场房屋价格波动影响，而且直至本案诉讼时，该商铺所在楼层尚未施工完工，也未进行竣工验收，尚不具备交房的条件，也不具备商铺再次转让条件，迟延签订该商铺的《商品房买卖合同》并未造成原告实际的经济损失。因此，原告认为“被告迟延办理签订商铺《商品房买卖合同》造成原告无法及时转让商铺给第三人并收回房款，使原告商铺权益无法及时实现，至少造成了原告的资金利息损失”的理由不能成立，本院不予支持。被告对此辩解理由成立，本院予以采纳。 综上所述，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立合同对当事人具有法律约束力，并受法律保护，双方必须严格按照合同约定和法律规定正确履行合同义务。原告起诉请求判令被告履行合同义务，办理签订《商品房买卖合同》有事实依据、合同依据和法律依据，依法应予支持。但请求判令被告赔偿商铺房款利息损失缺乏事实和法律依据，不予支持，予以驳回。本案原告变更诉讼请求系在第一次开庭辩论结束前提出的，符合法律的相关规定，应予准许。因此，被告除了“陈忠没有因本案造成实际损失”的抗辩理由成立外，其他辩解理由不能成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、漳州奥园置业有限公司应于本判决生效之日起十日内与陈忠签订位于漳浦县《商品房买卖合同》，商铺建筑面积以实际签订合同面积为准，以建筑面积485.11㎡为限，按每平方米7000元计算多退少补（商铺房号、面积及位置详见附图），并于签订《商品房买卖合同》之日起三十日内向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续； 二、驳回陈忠的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 本案案件受理费34510元，减半收取17255元，由陈忠负担272元，奥园集团（广东）有限公司、漳州奥园置业有限公司负担16983元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林振通 二〇二〇年八月五日 书记员  戴新宝 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。