福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2889号 上诉人（一审被告、反诉原告）：方荣贞，女，1970年10月8日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人（一审被告、反诉原告）：阮玉英，女，1965年1月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈金星，男，1959年12月19日出生，汉族，住厦门市思明区，系阮玉英配偶。 上诉人（一审被告、反诉原告）：厦门市思明区鑫美味餐厅，住所地厦门市思明区龙头路178号之二。 经营者：方荣贞。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：邵渊源，男，1971年9月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：厦门市思明区邵子牙贡丸店，住所地厦门市思明区定安路34号之一。 经营者：邵子牙。 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：林坤武，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：黄小琳，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人方荣贞、阮玉英、厦门市思明区鑫美味餐厅（以下简称鑫美味餐厅）因与被上诉人邵渊源、厦门市思明区邵子牙贡丸店（以下简称邵子牙贡丸店）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初15209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人邵子牙贡丸店、邵渊源一审诉讼请求。2、撤销一审判决第三项，改判被上诉人邵子牙贡丸店、邵渊源向上诉人方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅支付违约金265500元。事实与理由：一、一审法院错误理解（2019）闽02民终2286号民事判决书查明的事实，导致对事实认定出现错误。1.（2019）闽02民终2286号民事判决书原文是“因未于2018年9月30日接收讼争房屋的过错在于方荣贞、阮玉英，邵子牙贡丸店、邵渊源仅需承担房屋占用费的时间至2018年9月30日止的房屋占用费，一审认定邵子牙贡丸店、邵渊源承担房屋占用费的时间至2018年10月8日止有误”。该认定事实是方荣贞、阮玉英仅在邵渊源、邵子牙贡丸店不能在2018年9月30日交接房屋存在过错。即方荣贞、阮玉英仅对讼争房屋从2018年9月30日延迟至2018年10月8日交接存在过错。2.方荣贞、阮玉英不能在讼争房屋的租赁合同到期后立即归还，且延期数月归还的责任在邵子牙贡丸店和邵渊源。方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅与邵子牙贡丸店、邵渊源之间的《合作经营合同》约定租赁期限于2018年5月31日到期。因此，合同到期，邵渊源、邵子牙贡丸店就应当主动腾退返还，不应让方荣贞、阮玉英来催收。且方荣贞、阮玉英也明知讼争房屋系转租，且与讼争房屋的所有权人租赁合同也已经届满，已没有继续出租的权力。即方荣贞、阮玉英的代理人陈金星早在2018年4月18日就已经通过微信告知邵渊源“合同到期一定要搬走，5月31日店面要移交给鼓浪屿房管所。请邵总准备一下，5月31日移交店面。”之后，2018年5月18日，代理人陈金星还不断提醒邵渊源，案涉房屋租赁期限届满需要腾退。方荣贞、阮玉英始终要求邵渊源、邵子牙贡丸店按时搬离讼争房屋。3.因邵渊源、邵子牙贡丸店是案涉房屋的实际占用人，方荣贞、阮玉英无法强制邵渊源、邵子牙贡丸店搬出讼争房屋。4.阮玉英、方荣贞在2018年9月30日未完成交接并不是因为阮玉英、方荣贞不愿意交接，而是认为邵渊源、邵子牙贡丸店未彻底腾空，进而要求邵渊源、邵子牙贡丸店彻底腾空讼争房屋。终上所述，（2019）闽02民终2286号判决书查明的事实仅是指讼争房屋从2018年9月30日延迟至2018年10月8日才交接的过错在方荣贞、阮玉英，而不是指2018年5月31日至2018年9月30日这四个月的延迟交接的过错在方荣贞、阮玉英，而这四个月延迟交接的过错在邵渊源、邵子牙贡丸店。因此，一审法院的事实认定错误，方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅无需返还履约保证金534000元。二、一审法院认为：方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅以其行为对租金支付方式予以认可并同意继续履行合同，属于事实认定错误。1.邵渊源、邵子牙贡丸店经常性的拖欠租金，该事实可从邵渊源提供的转账记录予以体现。2.因邵渊源、邵子牙贡丸店经常性拖欠租金，导致方荣贞、阮玉英需要经常向邵渊源催讨租金，但不能因为催讨就认为系进行过协商，而且邵渊源、邵子牙贡丸店经常性的拖欠租金这一违约行为不会因方荣贞、阮玉英接收租金这一行为而改变。方荣贞、阮玉英从未表示过同意不追究邵渊源、邵子牙贡丸店未按时支付租金的违约责任。终上，邵渊源、邵子牙贡丸店向方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅支付逾期支付租金的违约金共计265500元。 邵渊源、邵子牙贡丸店答辩称：一审法院认定事实正确，请求依法予以维持。一、根据（2019）闽02民终2286号判决书的认定，足以证明经多次沟通，未如约交接房屋的责任方为阮玉英，并非邵渊源。一审法院认定“从上述生效判决书查明的相关事实可以认定，在2015年5月28日的《合作经营合同》期限届满后，未能依约向鼓浪屿房管所移交讼争房屋的责任方在阮玉英。”具有依据，完全正确。二、阮玉英主张“其一直要求邵渊源搬出讼争房屋”没有事实依据。（2019）闽02民终2286号案件中，根据各方提供的证据及各方陈述，可以证明以下事实：2018年7月5日，邵渊源委托其弟邵僚元与阮玉英沟通房屋交接事宜，阮玉英明确表态房屋租赁事宜陈金星可以全权处理，邵渊源可以继续占有、使用讼争房屋，目前阮玉英等人正在与厦门市鼓浪屿房屋管理所沟通续租事宜。2018年7月12日，在阮玉英要求下，邵渊源向阮玉英支付所谓“房租”178000元。2018年9月26日，阮玉英发来告知函，要求邵渊源在2018年10月10日前腾空房屋。基于阮玉英行为的反复，为避免争议，2018年9月29日，邵渊源以发函、短信通知等方式要求阮玉英（包括代理人陈金星）交接房屋。邵渊源与陈金星通过微信方式约定于2018年9月30日18时交接房屋，等邵渊源将房屋腾空，陈金星又拒绝交接房屋。根据上述事实，足以证明虽阮玉英表面上在2019年9月26日前有要求邵渊源交还讼争房屋，但实际上阮玉英同意并要求邵渊源继续占用、使用讼争房屋，以使阮玉英能够继续获得讼争房屋的转租利益。三、阮玉英要求邵渊源支付逾期支付租金的违约金265500元没有依据。1.阮玉英对“租金差额问题”未提出上诉，显然阮玉英认可邵渊源已支付全部租金的事实。2.本案讼争合同租期从2015年6月1日起至2018年5月31日止，在合同履行过程中，邵渊源与阮玉英对租金支付问题进行了充分的沟通协商，阮玉英对租金支付问题从未提出异议，显然阮玉英认可邵渊源的租金支付方式，现阮玉英主张逾期支付租金的违约金没有依据，也有违诚实信用原则。 邵渊源、邵子牙贡丸店向一审法院起诉请求：1.方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅立即返还邵渊源、邵子牙贡丸店款项994932.81元（包括履约保证金53.4万元、2018年7月12日款项17.8万元、租期内多收取的租金228592.81元、代收代缴的税费54340元）及利息（按同期银行贷款利率，从方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅收到起诉状之日开始计算至实际返还款项之日止）。 方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅向一审法院提出反诉请求：一、邵渊源、邵子牙贡丸店向阮玉英、方荣贞、鑫美味餐厅支付房屋占用费112931.8元（从2018年6月1日起计算至2018年9月30日止，按17.8万元/月的标准计算后扣除已实际支付的599068.2元）；二、邵渊源、邵子牙贡丸店向阮玉英、方荣贞、鑫美味餐厅支付自2016年9月至2018年5月间逾期支付租金的违约金共计265500元（每逾期一日按照房屋租金千分之三的标准计算，详见附件）；三、邵渊源、邵子牙贡丸店支付欠缴水费204.3元、电费3851.51元，合计4055.81元；四、邵渊源、邵子牙贡丸店支付尚欠2016年12月1日至2017年2月28日期间的租金2.1万元。 一审法院认定事实如下：址于厦门市思明区，建筑面积约81.8平方米，从2004年3月20日起，该房屋移交给厦门市鼓浪屿房屋管理所经营管理。 2015年5月28日，方荣贞、阮玉英与厦门夏商文化创意产业发展有限公司（以下简称夏商文化公司）签订《合作经营合同》，约定夏商文化公司将上述房屋提供给方荣贞、阮玉英使用；合作经营期限为2015年6月1日至2018年5月31日；租金为2015年6月1日至2016年5月31日为130944元/月，2016年6月1日至2017年5月31日为139128元/月，2017年6月1日至2018年5月31日为147312元/月；方荣贞、阮玉英应在合同签订时向夏商文化公司支付履约保证金441936元，合同期满或提前解除、终止，方荣贞、阮玉英无违约行为且依约将合作经营场地恢复原状并腾退给夏商文化公司后，夏商文化公司退还履约保证金（不计利息）；合同期满终止或解除之日起三日内方荣贞、阮玉英应将合作经营场地恢复原状并腾退交还给夏商文化公司，逾期不恢复原状或不腾退、不交还的，夏商文化公司有权不予退还履约保证金；未经夏商文化公司书面同意，方荣贞、阮玉英不得将合作经营场地全部或部分转租等内容。 2015年10月30日，夏商文化公司、方荣贞、阮玉英、厦门盛百企业管理有限公司（以下简称盛百公司）签订《三方协议》，约定：自2015年12月1日起，《合作经营协议》项下合同场地提供方由夏商文化公司变更为盛百公司，相应权利义务也随之发生转移，除本协议另有约定外，原合同其他条款不变，方荣贞、阮玉英、盛百公司按原合同约定履行权利义务，从2015年12月1日起，方荣贞、阮玉英应按合同约定将场地租金支付至盛百公司指定的账户。 2016年盛百公司、方荣贞、阮玉英、鼓浪屿房管所签订《租赁合同补充协议书》，约定自2016年7月1日起，《合作经营合同》项下盛百公司作为出租人的权利义务和责任转移至鼓浪屿房管所，由鼓浪屿房管所承担出租人的权利义务；方荣贞、阮玉英按原合同期限及约定向鼓浪屿房管所支付租金；方荣贞、阮玉英应于该协议签订之日向鼓浪屿房管所支付履约保证金441936元，方荣贞、阮玉英原所缴交的履约保证金由盛百公司予以退回。 另查明，鼓浪屿房管所因2015年5月28日签订的《合作经营合同》期满后未能收回讼争房屋，于2018年10月8日向一审法院提起诉讼，要求方荣贞、阮玉英、邵子牙贡丸店、邵渊源支付自2018年6月1日起的讼争房屋占用费；方荣贞、阮玉英支付的履约保证金441936元不予返还。本院以（2018）闽0203民初16240号立案受理，厦门市中级人民法院以（2019）闽02民终2286号民事判决书对该案作出终审判决。上述生效判决书中查明内容包括：2015年5月30日，阮玉英以鑫美味餐厅名义，邵渊源以邵子牙贡丸店名义签订一份《合作经营合同》，约定鑫美味餐厅将讼争房屋（建筑面积约85平方米）提供给邵渊源使用，经营邵子牙贡丸店提供给邵子牙贡丸店使用，经营邵子牙贡丸店；期限为2015年6月1日至2018年5月31日；租金为：2015年6月1日至2016年5月31日16万元/月，2016年6月1日至2017年5月31日16.8万元/月，2017年6月1日至2018年5月31日17.8万元/月，每三个月支付一次租金，于每期开始前提前10日支付；邵渊源应于本合同签订时向鑫美味餐厅支付履约保证金53.4万元。因此，讼争房屋实际由邵渊源在经营使用，其店铺门面冠有“邵子牙贡丸店”的招牌。 该判决书认定，因鑫美味餐厅与邵子牙贡丸店在合同中已明确约定邵子牙贡丸店、邵渊源遗留在讼争房屋内的物品视为遗弃物，方荣贞、阮玉英于2018年9月30日向邵子牙贡丸店、邵渊源明确提出于2018年10月10日前腾退房屋后，邵子牙贡丸店、邵渊源明确表示当日，即2018年9月30日可清空向方荣贞、阮玉英腾退讼争房屋，方荣贞、阮玉英未依约到场，其以讼争房屋物品未完全清空为由不予接收，缺乏事实依据，一审法院认定2018年9月30日系阮玉英未如约交接房屋正确。因未于2018年9月30日接收讼争房屋的过错在于方荣贞、阮玉英，邵子牙贡丸店、邵渊源仅需承担至2018年9月30日止的房屋占用费。邵子牙贡丸店、邵渊源明知鼓浪屿房管所已要求方荣贞、阮玉英交还讼争房屋，其仍向无权占有房屋的占用人支付租金17.8万元，由此引起的后果应由其自行承担，该部分款项邵子牙贡丸店、邵渊源可另案主张。 该案生效判决书主文包括：方荣贞、阮玉英、邵子牙贡丸店、邵渊源应于本判决生效之日按每日4910.4元支付给鼓浪屿房管所租期届满至2018年9月30日止的房屋占有使用费；方荣贞、阮玉英按每日4910.4元支付给鼓浪屿房管所自2018年10月1日起至2018年10月8日止的房屋占有使用费；方荣贞、阮玉英支付的履约保证金441936元不予返还等。 该案审理中，方荣贞、阮玉英确认邵子牙贡丸店、邵渊源于2018年7月12日向其缴纳了17.8万元房租。 本案审理中，双方当事人还提交了合同履行过程的银行明细、微信聊天记录。双方当事人对对方提交的上述相关证据的真实性均无异议。三被告还确认，其收取的54340元未用于支付税费，同意将该款项抵扣违约金。 一审法院认为，双方当事人于2015年5月30日签订的《合作经营合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。从上述生效判决书查明的相关事实可以认定，在2015年5月28日的《合作经营合同》期限届满后，未能依约向鼓浪屿房管所移交讼争房屋的责任在方荣贞、阮玉英。因此，三被告提出的因邵渊源未依约返还讼争房屋故上述履约保证金不予退还的抗辩理由不成立，不予采纳。二原告要求三被告退还在三被告无权占有讼争房屋的情形下仍向邵渊源收取的17.8万元租金以及在合同履行过程中以代缴税费为由收取的54340元可以成立，予以支持。根据上述2015年5月30日签订的《合作经营合同》约定，讼争房屋的建筑面积约85平方米，二原告也未提交证据佐证三被告系按平方数为依据收取租金，故二原告要求退还面积差额部分的租金没有事实依据，不予支持。邵渊源已按上述生效判决的内容向鼓浪屿房管所支付了2018年6月至9月期间的房屋占用费。因此，三被告向二原告提出的该期间占用费的主张缺乏事实依据，不予支持。双方当事人提交的上述银行明细、微信聊天记录表明，双方当事人曾对邵渊源支付租金的期限、金额等进行过协商。此后，三被告以其行为对上述租金支付方式予以认可并同意继续履行合同，因此三被告提出的违约金及租金差额的主张缺乏事实依据，亦不予支持。二原告同意将其所欠的水电费4055.81元予以抵扣三被告应偿还的债务符合法律规定，予以照准。上述抵扣后，三被告还应向二原告支付762284.19元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、方荣贞、阮玉英、厦门市思明区鑫美味餐厅于本判决生效之日起十日内向邵渊源、厦门市思明区邵子牙贡丸店返还履约保证金等款项，共计762284.19元；二、驳回邵渊源、厦门市思明区邵子牙贡丸店的其他诉讼请求；三、驳回方荣贞、阮玉英、厦门市思明区鑫美味餐厅的其他反诉请求。 经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅是否应向邵渊源、邵子牙贡丸店返还履约保证金534000元。案涉的《合作经营合同》第六条履约保证金约定：“……合同期满或提前解除、终止，乙方（即邵渊源方）无违约行为且依约将合作经营地恢复原状并腾退交还甲方（即阮玉英方）后，甲方退还履约保证金。”第十三条合作经营期满及合同终止、解除约定：“（一）乙方应在本合同合作经营期满、合同终止（无论何种原因而终止）或解除之日起三日内将合作经营场地恢复原状并腾空交还甲方。逾期不恢复原状或不腾退、不交还合作经营场地的，甲方除有权不予退还乙方的履约保证金外，取消乙方参与之后该物业合作经营相关事宜的权利。”故本案的争议焦点在于邵渊源是否存在逾期不腾退讼争房的违约行为。根据案涉双方的微信聊天记录以及陈金星与邵渊源等的谈话录音，虽然在合同期限届满前，阮玉英一方提出要求邵渊源、邵子牙贡丸店应在5月31日移交讼争房屋，但在合同期满前、后的聊天记录中双方又多次谈到继续与鼓浪屿房管所沟通申请续租事宜。阮玉英在2018年7月12日收取了邵渊源、邵子牙贡丸店支付的6月份的租金178000元，该行为亦证明了邵渊源在租赁合同期满后继续使用讼争房屋是经过阮玉英同意的事实，故邵渊源不存在逾期不腾退讼争房屋的行为，基于此，原审判决方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅应向邵渊源、邵子牙贡丸店返还履约保证金534000元有合同依据，是正确的。二、邵渊源、邵子牙贡丸店是否应向方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅支付逾期支付租金的违约金的。一审法院根据阮玉英与邵渊源之间的短信截图记录、银行明细等认定方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅以其行为对邵渊源的租金支付方式予以认可并同意继续履行合同并无不当，方荣贞、阮玉英上诉主张邵渊源、邵子牙贡丸店向其支付逾期支付租金的违约金缺乏依据，本院不予支持。 综上，方荣贞、阮玉英、鑫美味餐厅的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11795元，由上诉人方荣贞、阮玉英、厦门市思明区鑫美味餐厅负担。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年八月十四日 书记员  林斐珺 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。