辽宁省锦州市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）辽07行终163号上诉人（原审第三人）：沈守华，男，1962年5月24日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：付小刚，辽宁华峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏伟，辽宁华峰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：姚辉，男，1978年11月16日出生，满族，住义县。委托诉讼代理人：肖彦春，辽宁新阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：义县国土资源局，住所地义县振兴路58号。法定代表人：田亚光，系该局局长。委托诉讼代理人：曹慧君，辽宁秋铭律师事务所律师。上诉人沈守华因与被上诉人姚辉及被上诉人义县国土资源局房屋管理行政登记一案，不服辽宁省义县人民法院（2019）辽0727行初59号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院认定，2010年10月19日，沈守华与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订预定认购书，认购41号、42号房屋，建筑面积均为134平方米，价款均为贰拾陆万捌仟元整。2010年10月27日，锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司为沈守华出具收款收据。2010年10月19日，原义县房产管理处为沈守华办理包括41、42号房在内的房屋预告登记，出具《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》。2010年4月22日，姚辉、郭丹与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订城市房屋拆迁产权调换安置协议书，约定产权调换，返还两间1-2层门市；2011年6月3日，交纳了回迁差价款。锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司证实姚辉、郭丹现回迁至华盛名门小区东面门市北数41、42号。2011年8月8日，姚辉对41、42号房屋质量无异议，验收同意入住，并签订了物业管理服务协议，交纳了物业费、电费、取暖费等费用。2016年姚辉将本案争议房屋对外出租。2018年12月18日，义县城乡建设管理局作出《关于华盛名门14#楼工程质量情况说明》和《关于华盛名门二期17#、18#A、18#B、19#、20#、21#楼工程质量情况说明》，确认上述工程无质量安全隐患，此说明可视为该工程主体结构工程质量验收同效文件。次日，被告将上述说明张贴于义县不动产登记中心大厅以及华盛名门小区15号楼外墙上。2019年3月5日，姚辉向本院提起诉讼，请求撤销华盛名门小区7-117-41、7-117-42号房屋预告登记。另查明，沈守华为锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司的董事长、法定代表人，该公司与锦州亿华源房地产开发有限责任公司借款合同一案，锦州市古塔区人民法院于2017年4月19日作出（2017）辽0702民初433号民事裁定书，查封本案争议房屋，查封期限为三年。2017年8月22日，锦州市古塔区人民法院对上述二公司借款合同一案作出（2017）辽0702民初433号民事判决书，主要内容为被告锦州亿华源房地产开发有限责任公司于判决生效后偿还原告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司借款本金511万元及利息。2019年1月9日，姚辉对（2017）辽0702民初433号民事裁定书提出执行异议，锦州市古塔区人民法院于2019年1月30日作出（2019）辽0702执异4号执行裁定书，支持姚辉的异议请求，裁定中止对本案争议房屋额查封。锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司提起执行异议之诉，锦州市古塔区人民法院于2019年4月26日作出（2019）辽0702民初366号民事判决书，驳回原告的诉讼请求，该判决已经于2019年5月14日发生法律效力。再查明，原义县房产管理处的房屋登记职权发生变更，现由义县国土资源局继续行使房屋登记职权。原审法院认为，原告与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订置换协议，原告已经回迁，支付了相关费用并入住至今；且原告作为案外人提出执行异议，得到了人民法院生效裁定书的支持，原告的异议产生了对执行标的足已排除强制执行的法律效果，原告与被诉行政行为具有法律上的利害关系，为本案适格原告。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故预告登记必须以房屋买卖或者其他不动产物权协议为目的。《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。本案中，第三人作为法定代表人的小额贷款公司与锦州亿华源房地产开发有限责任公司之间存在借款合同关系，因锦州亿华源房地产开发有限责任公司拒不归还借款，第三人提起民事诉讼，要求偿还借款，并在借款合同案件中，申请查封了预告登记在其自己名下的房屋；同时，第三人认购锦州亿华源房地产开发有限责任公司华盛名门小区的房屋，但未按照认购书办理入住，未实际占有房屋，未实际履行该协议；在庭审中第三人亦承认签订预定认购书的目的之一为担保，防止开发商转让房屋。结合以上事实，本院认为第三人认购锦州亿华源房地产开发有限责任公司华盛名门的房屋实为担保锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司与锦州亿华源房地产开发有限责任公司之间的借款合同，并不是真正的房屋买卖。第三人签订的预定认购书不是正式的商品房买卖合同，不具备办理预告登记的资质，据此作出的预告登记行为存在瑕疵；且办理预告登记的时间先于开发公司为第三人出具的收款收据的时间，即使符合预告登记的前提条件，该预告登记行为也不具备合法性。故原义县房产管理处为第三人办理预告登记的行为并不符合法律规定的预告登记的前提条件和办理预告登记的情形，没有事实依据，主要证据不足，适用法律法规错误，本院不予支持。在程序上，《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。本案中，被告义县国土资源局未向本院提交证明办理预告登记程序的证据，故无法认定被诉预告登记行为符合法定程序。关于被告答辩称预告登记已经失效的意见，被告提供了两张照片作为证据，本院认为，将工程质量合格的说明张贴并不能证明被告履行了告知权利人房屋能够进行权属登记的义务，或者说履行告知义务不够充分和全面，故预告登记已经失效的答辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）、（三）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：撤销原义县房产管理处于2010年10月19日为第三人沈守华办理的华盛名门7-117-41、7-117-42号的房屋预告登记。案件受理费五十元，由被告义县国土资源局负担。上诉人沈守华上诉称，1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令由被上诉人承担案件诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认为“原告与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订置换协议，原告己经回迁，支付了相关费用并入住至今；且原告作为案外人提出执行异议，得到了人民法院生效裁定的支持，原告的异议产生了对执行标的足以排除强制执行的法律效果，原告与被诉行政行为具有法律上的利害关系，为本案适格原告。”系认定事实、适用法律错误，具体原因如下：(1)古塔区法院因为被上诉人入住时间早于查封时间，因此驳回原告锦州华益小额贷款公司要求恢复查封继续拍卖的诉讼请求，并未否认预告登记本身效力，一审判决认为此裁定赋予被上诉人对被诉行政行为具有法律上的利害关系显然无事实和法律依据。(2)被上诉人签订的安置协议之上并无具体回迁房屋位置，其仅为“一般债权人”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》第89页：“当事人在拆迁补偿安置协议中只对补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容进行约定，而没有对协议的标的物即补偿安置用房的位置、用途进行明确具体约定的，在与其他房屋买卖合同发生冲突时，应适用一般房屋买卖合同的有关规定，按普通债权给与保护。”因此，被上诉人并非《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条所规定的四种具备主体资格的特定债权人，因此，一审法院认定被上诉人是适格原告，法律适用错误。(3)被上诉人不是利害关系人。根据【《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》理解与适用】一书第59页“不动产物权登记作出时与不动产物权登记行为有法律上利害关系的公民、法人和其他组织具有原告主体资格。即利害关系的时间点决定原告主体资格。”以此来看，锦州亿华源房地产开发有限公司出具回迁证明、为被上诉人办理入住时间晚于预告登记时间，其对预告登记其不具有法律上利害关系。一审法院认定其为本案适格原告，法律适用错误。二、认定被诉行政行为程序违法，但判决撤销于法无据。根据《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条：“被诉房屋登记行为违法，但房屋己为第三人善意取得的，判决确认被诉行政行为违法，不撤销登记行为。”上诉人已是涉诉房屋的预告登记权人，撤销预告登记关乎上诉人一方合法权益，一审判决作出撤销判决未考虑第三人利益，且不符合法律规定，应改判确认被诉行政行为违法。三、一审判决本院认为部分对上诉人基础民事法律关系的论述不属于行政诉讼审查范畴，应予删除。根据【《最高院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》理解与适用】一书第51页，物权人或利害关系人以房屋登记基础行为无效或撤销为由提起行政诉讼，其基础行为主要包括认为房屋转让合同无效或可撤销等情形。决定物权人或利害关系人物权的关键在于物权基础行为，而物权基础行为属于民事诉讼解决的问题。该问题涉及民行交叉的正当法律程序，该争议解决的前提在于基础民事行为，当先行民事诉讼。而一审判决本院认为中，本案中，第三人作为法定代表人的小额贷款公司与锦州亿华源房地产开发有限责任公司之间存在借款合同关系，因锦州亿华源房地产开发有限责任公司拒不归还借款，第三人提起民事诉讼，要求偿还借款，并在借款合同案件中，申请查封了预告登记在其自己名下的房屋；同时，第三人认购锦州亿华源房地产开发有限责任公司华盛名门小区的房屋，但未按照认购书办理入住，未实际占有房屋，未实际履行该协议；在庭审中第三人承认签订预定认购书的目的之一为担保，防止开发商转让房屋。结合以上事实，本院认为第三人认购锦州亿华源房地产开发有限责任公司华盛名门的房屋实为担保锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司于锦州亿华源房地产开发有限责任公司之间的借款合同，并不是真正的房屋买卖。第三人签订的预定认购书不是正式的商品房买卖合同，不具备办理预告登记的资质，据此作出的预告登记行为存在瑕疵；且办理预告登记的时间先于开发公司为第三人出具的收款收据的时间，即使符合预告登记的前提条件，该预告登记行为也不具备合法性。故原义县房产管理处为第三人办理预告登记的行为并不符合法律规定的预告登记的前提条件和办理预告登记的情形，没有事实依据，主要证据不足，适用法律法规错误，本院不予支持。”上诉人有必要强调，一审上述内容不仅在要求房屋登记机关对登记背景进行实质性审查，而且上述内容已经显著超出行政诉讼审理范畴。围绕基础法律关系的审查以及论述既不是行政诉讼的审理职能，亦不能通过行政诉讼来否认据以办理预告登记的基础民事法律关系。对于基础民事法律关系的评价应由民事诉讼途径处理，因此，一审判决上述内容表述不当，应予删除。综上所述，一审判决存在诸多错误，据此上诉，请予纠正。被上诉人姚辉、义县国土资源局未提交书面答辩意见。本院审理过程中，义县自然资源事务服务中心出具说明，义县国土资源局已不再行使不动产登记的行政职权，由义县自然资源事务服务中心的分支机构不动产登记中心对其辖区内的不动产负责进行首次登记、变更登记、转移、登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等工作。本院审理过程中，当事人没有提交新证据。原审法院认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，根据《房屋登记办法》（建设部令第168号），原义县房产管理处有依法将房屋权利和其他应当记载的事项在登记簿上予以记载的行政职责。上诉人沈守华向原义县房产管理处申请预购商品房预告登记，应按《房屋登记办法》第七十条的规定提交登记申请书、申请人身份证明、已登记备案的商品房预售合同等材料。依据该办法第十一条第三款的规定：“申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料，申请房屋登记”。又根据原审卷宗第118页上诉人陈述“……此为让与担保，作为非典型担保让与担保不违反法律规定”，由此原审认为上诉人沈守华与锦州亿华源房地产开发有限责任公司之间不存在真实的房屋买卖关系，且以上诉人沈守华为法定代表人的锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司与锦州亿华源房地产开发有限责任公司之间存在借款纠纷的事实已被锦州市古塔区人民法院生效的（2017）辽0702民初433号民事判决所确定。又根据《房屋登记办法》第七十条第一款第（三）项的规定，申请预购商品房预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同，亦即商品房预售合同备案登记是办理商品房预告登记的必经程序。本案中，上诉人沈守华与被上诉人均未提交涉案商品房预定认购书已经登记备案的相关证据，上诉人向登记机关申请预购商品房预告登记不符合上述法律规定，原审判决认定原义县房产管理处办理商品房预告登记的主要证据不足，对其予以撤销，并无不当。关于本案被告是否适格的问题。根据义县自然资源事务服务中心出具的说明，本案适格被告应为义县自然资源事务服务中心。鉴于本案判决结果正确，为减少诉累，本院对原审判决予以维持。综上所述，上诉人沈守华的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈守华负担。本判决为终审判决。审判长  张学毅审判员  李 勇审判员  闻 伟二〇二〇年八月二十七日法官助理闫雪娇书记员张艾嘉