山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2074号上诉人（原审原告）：石建华，女，1969年8月23日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：陶志勇，山东光威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新易居建材贸易（山东）有限公司，住所地威海经济技术开发区乐天世纪城-3号-D303。法定代表人：张鑫，总经理。委托诉讼代理人：邹燕娜，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海高新置业有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区世昌大道-270-4号。法定代表人：孙世伟，总经理。委托诉讼代理人：李英太，山东海曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁帅，山东海曼律师事务所律师。上诉人石建华因与被上诉人新易居建材贸易（山东）有限公司（以下简称新易居公司）、威海高新置业有限公司（以下简称高新置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2019）鲁1091民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石建华上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.案涉房屋订购单写明了买受人的身份信息、房屋信息、购房定金、房屋价格、交款时间、房屋面积、面积处理方式、开发商解除合同的条件，这些条款足以满足双方因商品房买卖事宜的一般约定，完全可以完整的履行，具备了主要合同内容，应当认定为房屋买卖合同。订购书签订后，石建华如约缴纳了全部购房款，石建华已履行完了全部合同义务，应当认定为房屋买卖合同。房屋市场价格恰恰大幅上涨，新易居公司、高新置业公司拒绝履行合同将获得巨大利益，违反了民法的公平原则和诚实信用原则。新易居公司辩称，案涉房屋订购单系预约合同，但新易居公司与高新置业公司之间不形成表见代理，从双方就案涉房屋的交易过程看，石建华一直清楚案涉房屋的真实出售方系新易居公司，而非高新置业公司，新易居公司愿意承担预约合同不能履行的相应法律责任。高新置业公司辩称，案涉房屋订购书系预约合同，但一审认定新易居公司与高新置业公司之间形成表见代理不当。石建华除购买案涉房屋外还购买过高新置业其他房屋，并将房款直接支付给高新置业公司，其非常清楚案涉房屋开发商为高新置业公司，而其向新易居公司支付房款、签订订购合同存在重大过失或故意，主观上不属于善意。石建华隐瞒案涉房屋系顶账房的事宜，案涉房屋就在开发商售楼处，其没有理由相信新易居公司有权出售案涉房屋。石建华向一审法院起诉请求：要求新易居公司与高新置业公司交付欧乐坊4号-29号房屋（现房管局编号为世昌大道-286-3-29）并协助办理房屋过户手续。一审法院认定事实：2017年8月22日，石建华在新易居公司出具的《房屋订购单》上签字确认，新易居公司的工作人员置业顾问张鹏治及案场负责人陈仲也签字确认。该订购单的内容为：开发商为威海高新置业有限公司，项目名称为欧乐坊，买方姓名、地址、证件号码、邮箱、联系电话，订购的房号、用途、建筑面积、单价、总价、付款方式，特别约定为：1、最终按实测面积据实结算房款，多退少补，不计利息；2、定金1万元，于签订房屋订购单之日付清，于2017年8月26日前付款4万元，余款632200元于2017年9月30日前付清。逾期未付款未超过7日，则该套房源取消所有优惠折扣，按照原价格（空白）/平方米购买，逾期超过7日后，卖方可以解除本订购单、另行处置买方订购的房产，并不再另行通知买方，定金不退；3、买方的地址如有变更需书面通知卖方；卖方按该地址发送的通知、文件等，如被退回、拒收或他人签收均视为已送达买方。备注为一次性付款。说明：买方确认本订购单所填写的个人信息及联系方式真实有效，以便于双方能够及时、有效的进行联系。上述订购单签订后，石建华于2017年8月22日向新易居公司付款5万元，事由为代收4号楼29号定金。2017年9月14日，石建华向新易居公司付款632200元，事由为代收4号楼29号房款。另查，2016年9月8日，高新置业公司收取石建华欧乐坊商铺预定意向金5万元，2017年8月29日，高新置业公司将该5万元退给石建华，石建华在高新置业公司退款申请上签字确认。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》的四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，石建华在新易居公司出具的载明开发商为高新置业公司的《房屋订购单》上签字确认订购房屋，且新易居公司也曾代理高新置业公司销售欧乐坊的其他房产，新易居公司的行为使得石建华有理由相信其具有代理销售案涉房产的代理权，新易居公司的行为构成表见代理，案涉《房屋订购单》的合同双方应为石建华与高新置业公司。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，石建华提交的《房屋订购单》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该订购单不应认定为商品房买卖合同，而是石建华与高新置业公司之间签订的预约合同，如高新置业公司拒绝交付房屋并过户，石建华可向合同相对方主张违约责任。在一审法院向石建华释明后，石建华拒绝变更诉讼请求，故石建华的诉讼请求，理由不当，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》的四十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：驳回石建华要求新易居建材商贸（山东）有限公司及威海高新置业有限公司交付欧乐坊4号-29号房屋（现房管局编号为世昌大道-286-3-29）并协助办理房屋过户手续的诉讼请求。案件受理费10622元，减半收取计5311元，由石建华负担。本院二审期间，高新置业公司提供世昌大道268-3、268-2楼梯照片两张以及威房预售证第20170224号、威房预售证第20160451号预售许可证两份，拟证明案涉房屋所在的268-3号楼与新易居代理销售的268-2号楼系两个独立的楼座，石建华应由足够的理由怀疑268-3号楼座不在销售代理范围内。经质证，石建华主张上述证据不属于新证据，不予质证。新易居公司对上述证据的真实性及证明内容没有异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为高新置业公司应否向石建华交付案涉房屋并协助办理案涉房屋的过户手续。本案中，案涉《房屋订购单》系新易居公司超越代理权以高新置业公司的名义订立的合同，在石建华无从辨别的情形下有理由相信新易居公司有代理权，该代理行为有效。但《房屋订购单》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即使新易居公司收取了石建华支付的全部房款，该《房屋订购单》的性质亦仅系商品房预约合同。据此，高新置业公司就案涉房屋仅负有与石建华订立商品房买卖合同的义务，而非交房办证的义务。石建华在未与高新置业公司签订商品房买卖合同的情形下，不能依据该预约合同直接要求高新置业公司履行交房办证的义务。在高新置业公司拒绝与石建华订立商品房买卖合同情形下，一审法院已向石建华释明高新置业公司应承担商品房预约合同的违约责任，但石建华拒绝变更诉讼请求，一审法院遂驳回其要求高新置业公司履行交房办证义务的诉讼请求，并无不当。综上所述，石建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10622元，由上诉人石建华负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年八月二十四日法官助理李佳忆书记员张济节