天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初3378号原告（反诉被告）：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：鲁晗，该公司职员。被告（反诉原告）：董红，女，1981年5月10日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张利军，天津秉钧律师事务所律师。原告（反诉被告）天津中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)与被告（反诉原告）董红居间合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人鲁晗，被告的委托诉讼代理人张利军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中原公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付居间报酬11880元；2.要求被告按照每日万分之五的标准向原告支付自2018年1月4日起的迟延支付违约金（每日5.94元）,共计4864.86元（暂计算至2020年4月4日）；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：经原告推荐房源并带看撮合，被告于2018年1月4日与案外人姚江签订《房产交易合同》，使买卖双方进入到具有合同保护的交易过程中。由被告购买天津市西青区中北镇万卉路南段西侧华亭丽园四区1-1-502号房屋。依据《佣金确认书》约定，被告应于2018年1月4日向原告支付居间服务费26880元，迟延支付的，按照迟延支付数额每天万分之五计算违约金。截止起诉当日，被告仅向原告支付居间服务费15000元。姚江未能在约定时间内清除抵押，买卖双方因此成讼。最终由西青法院（2018）津0111民初5650号判决确定后续继续履行及履行方式。因上述案件原告并非当事人且后续手续经由判决支撑，原告员工多次询问后续进展并表示希望提供协助服务，但被告未提前告知原告自行过户，并最终取得房屋产权。过户后原告员工再次索要欠缴中介费时，被告以后续过户手续自行办理为由拒绝缴纳。原告认为，《房产交易合同》包含买卖与居间等合同关系，合同内容不违反法律、行政法规的强制规定，经当事人签署后即成立生效。依据合同法规定，合同成立生效即表明中原公司完成了居间任务，有权依约定收取居间报酬。被告能够顺利主张权利，核心要件就是原告提供并辅助订立的合同。且被告最终获得了合同预期利益，获得了房屋产权。依据三方签订的《房产交易合同》第五条第一款、第二款，被告不应当拖欠原告居间报酬。董红辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。理由如下：一、原、被告同时在2018年1月4日签订二份合同约定了居间服务费，其中《看房确认书》中约定的居间服务费为成交价的1%,即19200元。《房产交易合同》附件中约定的居间服务费为26280元。二证据相互矛盾，反诉被告提供的证据不足以证明其事实主张，应承担不利后果。二、《天津市房地产市场监管工作规范》明文规定了房屋买卖居间服务的基本服务项目、最高收费标准：(1)房屋买卖居间代理服务费为成交价的2%，买卖双方各1%;(2)代办有关事项过户手续服务费为400元，买卖双方各200元等等。反诉被告违规收取居间服务费，诉讼请求于理无据，理应驳回。三、房屋买卖中，居间方所提供的居间服务应包含为买卖双方提供求售、求购的房源信息、解释政策并且协助交易双方签署房屋买卖合同并办理贷款、交易过户等手续。反诉被告仅向反诉原告提供了带看房的居间服务，其余义务并未履行，构成违约。反诉被告在其起诉状事实与理由第二段自认其未全面履行合同义务，基于公平原则亦应驳回反诉被告的诉讼请求。董红向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还居间服务费15000元；2.要求反诉被告按照每日万分之五的标准向被告支付自2018年1月4日至今的违约金（每日7.5元）,数额共计6465元，该数额暂时计算至2020年5月17日，共计862天；3.诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2018年1月4日，反诉原告与反诉被告签订《房产交易合同》（编号：ＴＪＭ2016-00116470）,约定反诉原告购买姚江西青区的房屋，由反诉被告提供居间服务，反诉原告支付居间服务费用共计25000元。当日，反诉原告支付居间费用15000元，并约定剩余10000元在过户后支付。合同约定，反诉原告需于2018年3月15之前支付房款，卖方于2018年3月16日配合办理过户手续。在办理过户的过程中，反诉被告在明知涉案房屋存在尾贷的情况下，要求反诉原告支付全部房款给姚江。2018年1月底，反诉原告将房款1920000元全部支付给姚江。此后，姚江怠于清理尾贷并拒绝交房，反诉被告不履行应尽义务，造成反诉原告无法取得涉案房屋。2018年5月10日，反诉原告迫于无奈，提起诉讼，历经一年半的时间，经法院判决胜诉，并进行了强制过户。期间，反诉被告告知反诉原告，只要是法院强制过户，反诉被告将不再收取剩余的居间费用，并将已经支付的居间费用全部退还，但至今不予兑现。反诉被告的行为已构成违约，故而成诉。中原公司辩称，不同意其反诉请求。1、反诉原告所述反诉被告承诺其在法院判决过户后退还已支付的15000元居间费用，没有任何依据及证据。2、在反诉原告的反诉状中所提及的要求反诉被告支付的违约金既无反诉被告违约行为的事实依据，也无违约金计算的约定依据。3、基于以上两点，不同意反诉费由反诉被告承担。针对本诉部分被告的答辩，1、被告所述在1月4日签署了看房确认书，又签署了三方合同及佣金确认书，被告认为二者约定存在矛盾，但原告认为看房作为买卖二手房签署合同之前的必经程序，前置于全部二手房成交之前，在看房的时候，诸多交易细节、交易时间、价款均没有最终确定，为保障居间方利益，故在看房时先签署简单地看房确认书，从看房确认书的名称也能体现只是一个看房确认，至于实际应支付的佣金数额，原告认为在后签署的交易合同及佣金确认书中，才是具体约定，后合同约定覆盖先合同约定。同时在房产交易合同中第四条也有相关约定，证明看房时间在房产交易之前。另外原告在本次交易中向被告收取的费用，远远低于各向双方收取一个点的居间报酬总额，如果房产交易合同及佣金确认书签署在先，而看房确认书签署在后，原告完全可以先向被告收取一个点佣金，再向原房主收取另外一个点佣金，因为看房确认书上不仅仅有被告的签字，还有原房主的签字，如果被告依然对两个佣金约定谁在先，谁在后存在异议，原告希望追加原房主姚江、徐冬雪为本案第三人。2、被告提供的天津市房地产监管工作规范，该规范中提到了《关于规范房地产中介服务收费的通知》已在2015年废止，目前房地产经纪机构收费标准由天津市发改委管辖，并执行市场定价，不设上限。具体到本案中，原告仅向被告收取不足1.5个点的费用。3、关于被告所述在房屋买卖中居间方所提供的居间服务应当包括办理贷款、交易过户这两项，原告不予认可。首先依据天津市发改委及房地产市场主管部门规定，房地产经纪机构居间服务不包含贷款代办服务，如另行为客户提供贷款代办服务的，必须另行标明收费，同时原、被告双方也没有这样的约定。关于交易过户也并非原、被告之间的约定义务。原告在诉状中所述，积极联系被告，希望提供协助服务属于好意施惠行为，被告拒绝原告的好意施惠行为，不得作为不向原告支付居间报酬的理由，更不得因原告好意施惠行为而认定居间报酬中包含该项服务。4、被告所述看房确认书第二条，经原告介绍的客户看过房地产后六个月内未通过中原进行交易的，均视为中原完成居间服务，客户应当支付居间服务费，原告认为该条款的设置，从本质上来说是保护居间方的利益，防止跳单，未经中原完成交易是指私下签订合同，不应缩小解释为自行办理过户。具体到本案中，被告与原房主是通过中原达成买卖意向，并签订了房产交易合同，原告认为不再适用该条款，退一步说，该条款也仅标明看房后六个月内未经中原交易，需要支付居间费，而非六个月外交易不需要支付中介费，且看房确认书约定在先，房产交易合同及佣金确认书在后，后合同优于先合同。5、被告应当履行支付义务的时间是2018年1月4日，而原告所提的种种意见，均发生在被告违约行为之后，不能构成被告违约不予支付的合理解释。本院经审理认定事实如下：2018年1月4日，董红（买受方、乙方）与姚江、徐冬雪（出售方、甲方）及中原公司（居间方、丙方）签订了一份《房产交易合同》，约定乙方购买甲方所有的位于天津市西青区的房屋。当日，三方还签订了《看房确认书》，载明买卖双方应当按照成交价的1%为标准分别向中原公司支付居间费等约定内容。另，当日原、被告签订了《佣金确认书》，载明居间服务费为26880元，约定由被告于《房产交易合同》签订当日支付佣金，未经原告同意而迟延支付，原告有权追索违约金（违约金按照支付佣金数额每天0.5‰计算）。被告已于签订合同当日支付居间服务费15000元。《房产交易合同》签订后，董红与案外人姚江、徐冬雪因房屋买卖事宜发生纠纷，董红遂将姚江、徐冬雪起诉至法院，该案经一审、二审，现已生效，在生效法律文书中，认定姚江、徐冬雪未按照约定如期履行合同，应当继续履行。经法院执行，涉案房屋过户、交付等手续已完成，董红已实际占有使用涉诉房屋。庭审中，关于《看房确认书》、《房产交易合同》、《佣金确认书》签订的先后顺序，原告表示原告在1月4日上午约被告看房，验看完毕后于下午1点钟三方签订看房确认书，之后在下午4点至6点之间达成具体履行条款及买卖一致意向，并签署了房产交易合同和佣金确认书。根据目前全国中介机构交易习惯，均为先看房，在看房过程中签订看房确认书，之后进行交易细节的三方协商，协商一致后签订房产交易合同。而被告则表示三份书面材料系1月4日下午同时签订的。庭后，原告自愿撤回追加第三人申请。上述事实，有当事人陈述、书证等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房产交易合同》、《佣金确认书》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应遵照履行。《看房确认书》的落款日期虽与以上两份材料相同，但按照行业惯例，《看房确认书》应在先，《房产交易合同》、《佣金确认书》在后，如《看房确认书》载明的内容与后者相悖，应按后者约定履行。故，本院认定原、被告约定的居间服务费为26880元。对被告提出的居间服务费应为《看房确认书》中约定的成交价的1%,即19200元的抗辩，本院不予采纳。经原告居间服务，促成了被告与案外人签订了《房产交易合同》，虽然在合同履行过程中，被告与案外人发生纠纷，致使通过诉讼、执行程序才实现房产过户、交付等交易，但经生效法律文书认定，此系案外人原因所致，并非原告违约或存在过错导致，故被告应按双方约定，履行向原告支付尚欠的11880元居间服务费的义务。关于欠付部分居间服务费，系因涉诉房产交易发生纠纷以及原、被告沟通不畅等原因所致，并非单纯被告原因导致或被告恶意拖欠，故对原告要求被告支付延期付款违约金的诉请，本院不予支持。被告提出反诉称原告告知被告，只要是法院强制过户，原告将不再收取剩余的居间费用，并将已收取的居间费用全部退还，但其并未提交充足有效的证据证实，且原告不予认可，对此，本院不予采信。庭审中，被告亦未提交充足有效证据证实原告存在违约情形或存在过错，故对被告提出的要求原告返还居间服务费及支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）董红于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）天津中原物业顾问有限公司居间服务费11880元；二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费110元，由原告负担61元（已收讫），由被告负担49元（此款被告应于本判决发生法律效力之日起五日内交付本院）；反诉受理费168元，全部由被告负担（已收讫）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  朱晓宁二〇二〇年八月二十一日书记员  王 媛附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。