新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4202民初1781号 原告：乌苏市捷特花园物业服务有限公司，住所地：乌苏市捷特花园小区。统一社会信用代码91654202693431419Y。 法定代表人：崔巍，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙德刚，新疆新科律师事务所律师。 被告：葛立新，男，1968年7月12日出生，汉族，系中国建设银行股份有限公司乌苏市支行员工，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 原告乌苏市捷特花园物业服务有限公司（以下简称“捷特花园物业”）与被告葛立新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告捷特花园物业的委托诉讼代理人孙德刚，被告葛立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告捷特花园物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付2017年9月15日至2020年6月30日期间的物业4545.50元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月3日，原告与乌苏市天山路桥有限责任公司签订《物业管理委托合同》，合同约定乌苏市天山路桥有限责任公司将乌苏市路园小区所属院落物业服务业务委托原告进行管理，委托期限自2016年6月3日至2019年6月2日，合同约定高层住宅的收费标准为1元/平方米/月，被告所有的××楼，属于高层住宅，建筑面积131平方米。2019年6月30日，原告与乌苏市天山路桥有限责任公司又续签了《物业管理委托合同》一份，约定委托期限为2019年7月1日至2022年6月30日。高层住宅的收费标准为1.2元/平方米/月，截至2020年6月30日，被告共拖欠物业费4545.50元，原告索要未果诉至法院。 被告葛立新辩称：1、我从未见过原告所称的《物业管理委托服务合同》，原告未进行公示，具体服务标准、项目我均不清楚，其变更合同时从未告知过我们住户，变更行为是否有法律依据我不清楚；2、原告提供的物业服务有瑕疵，我只同意支付一半的物业费。 本院经审理认定事实如下，乌苏市路园小区是乌苏市天山路桥有限责任公司开发建设的，系该公司家属院。被告葛立新是乌苏市路园小区20号楼3单元901室的业主。房屋建筑面积为131㎡。 2016年6月3日，乌苏市天山路桥有限责任公司作为甲方，原告捷特花园物业作为乙方，双方签订了《物业管理委托合同》一份，约定甲方委托乙方对乌苏市路园小区实行物业管理。合同第二章委托管理事项约定了具体物业服务项目及范围，包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，维持公共秩序，物业档案资料管理，向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车站道费、代收水、店、暖气费，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、报警。委托管理期限三年，自2016年6月3日至2019年6月2日。 物业服务费收费标准为多层住宅0.4元/平方米/月，高层住宅1元/平方米/月。合同签订后，原告依约向乌苏市路园小区的全体业主提供了物业服务。 2019年6月30日，新疆天山路桥有限责任公司（原乌苏市天山路桥有限责任公司）与原告重新签订了《物业管理委托合同》，约定多层住宅收费标准为0.5元/月/平方米，高层住宅收费标准为1.2元/月/平方米，委托期限为2019年7月1日至2022年6月30日。具体物业服务项目及范围与上一份合同一致。另约定15-20号楼前的亮化绿化费用由路桥公司承担。 被告葛立新自2017年9月16日起至今未交纳过物业服务费。 另查明，1、2014年6月5日乌发改价（2014）12号文件，乌苏市物业服务收费指导价标准为，多层住宅及不带电梯的7层住宅四级服务0.7元，三级0.6元，二级0.5元，一级0.4元；高层住宅四级1.8元，三级1.5元，二级1.2元，一级1.0元； 2、2016年6月3日签订的《物业管理委托合同》于2019年6月2日到期，2019年6月3日至2019年6月30日期间，原告与乌苏市天山路桥有限责任公司未继续签订物业服务合同，但原告在此期间一直依照合同的约定向乌苏市路园小区的业主提供物业服务，被告作为业主享受了原告提供的物业服务； 3、2019年1月23日，路园小区20号楼的全体业主向乌苏市物业管理监督部门提交了联名信，反映原告提供的物业服务不到位、滞后等问题，有关部门接收后未予以回复； 4、原告在原告物业服务的过程中存在物业服务不到位、滞后等问题，存在一定的瑕疵； 5、被告自认对原告自2020年1月1日至今的物业服务较为满意。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。债务应当清偿。本案中，路园小区至今未成立业主委员会。新疆天山路桥有限责任公司（原乌苏市天山路桥有限责任公司）作为建设单位，与原告捷特花园物业签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，合法有效，对全体业主具有约束力。被告葛立新作为路园小区的业主，自实际居住之日即享受了原告依据合同的约定提供的基本物业管理服务，应当根据物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务。 业主对于物业公司服务质量存在质疑，可向住建部门、街道办、社区等机构反映，表达意见，妥善处理纠纷，或根据《物业管理条例》的相关规定，由业主自行成立监督委员会，对物业的履职行为进行监督，及时督促物业公司改正，对于达不到合同约定的，业主委员会可依法解除物业服务合同，变更物业服务企业。一方面，原告服务存在瑕疵，导致被告不满情绪，从而以不交纳物业费作为对抗物业公司管理不到位的手段；另一方面，由于物业费不能及时到位，物业公司管理没有积极性，长此以往，恶性循环，也损害了已经交纳物业管理费业主的合法权益。原告基本履行了物业服务义务，虽存在瑕疵，但不构成根本违约，被告应当承担支付物业服务费的义务，但依法享有要求原告继续履行和采取补救措施的权利。 合同约定2016年6月3日至2019年6月2日期间物业服务费的标准为1元/平方米/月，2019年7月1日至2022年6月30日期间物业服务费的标准为1.2元/平方米/月。2019年6月3日至2019年6月30日期间，原告与乌苏市天山路桥有限责任公司未继续签订物业服务合同，但原告在此期间一直依照合同的约定向乌苏市路园小区的业主提供物业服务，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，应按照合同约定的1元/平方米/月支付物业费。原告主张2017年9月15日至2019年12月31日期间被告按1元/平方米/月交纳物业服务费，2020年1月1日至2020年6月30日期间被告按1.2元/平方米/月交纳物业服务费，未超出合同约定，本院予以支持。因原告提供的物业服务义务存在瑕疵，被告应当减少承担物业费的数额，2017年9月15日至2019年12月31日期间，被告承担物业费的90%，其余10%由原告自行承担。被告自认对原告自2020年1月1日至今的物业服务较为满意，应全额承担2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。综上，被告需向原告交纳的物业费为4185元【3242元（131平方米×27.5个月×1元/平方米/月×90%）+943元（131平方米×6个月×1.2元/平方米/月）】。 依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告葛立新应当于本判决生效后十日内向原告乌苏市捷特花园物业服务有限公司支付物业服务费4185元； 二、驳回原告乌苏市捷特花园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告葛立新负担（原告已预交费用25元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。 审判员  沈亚清 二〇二〇年八月二十六日 书记员  田鸿飞