黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异299号案外人：叶爱芬，女，1973年12月1日出生，汉族，住湖北省安陆市。申请执行人：中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区世茂大道88-8号。负责人：李江，该行行长。被执行人：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区松北大道58号。法定代表人：王志江，该公司总经理。本院在执行中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行（下称松北建行）与黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（下称盛恒基公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人叶爱芬对本院查封盛恒基公司开发建设的坐落于黑龙江省哈尔滨市松北区规划路盛世家园小区D09号楼2单元301室房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人叶爱芬称，其丈夫尹华明为案外人哈尔滨市盛恒基建筑工程有限公司承建的中加学校综合楼、幼雅园、专家公寓从事建筑劳务，在施工过程中经协调盛恒基公司以房产抵部分人工费。盛恒基公司于2016年4月30日为案外人叶爱芬出具《哈尔滨市商品房销售预售收款专用票据》，抵顶案外人丈夫人工费，并办理了相关手续，案外人叶爱芬与盛恒基公司签订了上述房屋《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给案外人。2016年12月8日，三方当事人补签抵房协议书，案外人叶爱芬已实际取得了该房屋所有权，请求解除查封。本院查明，本院在审理本案过程中，依据松北建行诉讼保全申请，于2016年11月25日作出（2016）黑民初82号之一民事裁定书，查封盛世家园小区334套房屋（含案涉房屋），该裁定于2017年1月9日送达盛恒基公司和哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局。2018年3月8日，本院作出（2016）黑民初82号民事判决书，判决：一、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付松北建行借款本金289,989,045.14元；二、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付松北建行2016年8月21日前的利息47,559,628.09元;从2016年8月22日起的逾期利息，以本金289,989,045.14元为基数，按照年利率10.68%标准计算至实际给付之日；三、如盛恒基公司不能清偿上述判决主文第一、二项确定的债务，对不能清偿部分，松北建行有权以盛恒基公司提供哈房建松字第20130249、2013025、20130258、20130257、20130274、20130273、20130272、20130271、20130270、20130287、20130269、20130268、20130267、20130266、20130265、20130264、20130263、20130262、20130261、20130260、20130286、20130285、20130284、20130283、20130282、20130281、20130280、20130279、20130278、20130277、20130250、20130255、20130256、20130254、20130253、20130252、20130251、20130275、20130276号他项权证项下房产及哈他项（2013）第09000532号项下的土地使用权[使用权证号：哈国用(2010)第090001号]折价或者拍卖、变卖所得款项在289,989,045.14元本金及利息范围内优先受偿；四、驳回松北建行的其他诉讼请求。案件受理费1,748,621元，保全费5000元，由松北建行承担21,044元，由盛恒基公司承担1,732,577元。该判决发生法律效力后，盛恒基公司未履行给付义务，松北建行向本院申请执行。在本院执行期间，盛世家园小区业主解慧芬、王彦峰等605人向本院申诉称，盛恒基公司于2013年开始销售盛世家园小区房屋，申诉人购买案涉房屋时与盛恒基公司签订了《商品房买卖合同》并已实际入住。松北建行同意盛恒基公司出售抵押房屋，说明松北建行放弃抵押权。本院经审理后认为，盛世家园小区业主王彦峰、解慧芬等605人申诉有理，本院依法予以支持，对原审判决主文不当之处予以调整。2019年6月10日，本院作出（2019）黑民再168号民事判决书，判决：一、维持本院（2016）黑民初82号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更本院（2016）黑民初82号民事判决第三项为：如黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司不能清偿上述判决主文中的本金及利息，对不能清偿部分，中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行有权以黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司哈他项（2013）第09000532号他项权证[使用权证号：哈国用(2010)第090001号]项下除盛世家园D01、D02、D03、D04、D05、D06、D07、D08、D09、D10，G17、G18、G19、G20、G21，L01、L02、L03、L04、L05、L06、L07、L08，SF01、SF02、SF03，G01、G02、G03、G04、G05、G06、G07、G08、G09、G10、G11、G12、G14楼房所对应的土地使用权之外的部分，折价或者拍卖、变卖所得款项在289,989,045.14元本金及利息范围内优先受偿。该判决已发生法律效力。另查明，2014年7月5日，黑龙江鑫龙琪建筑劳务有限公司（劳务分包人，经办人尹华明）与哈尔滨市盛恒基建筑工程有限公司（工程承包人）签订中加学校综合楼、幼雅园、专家公寓、三栋学生公寓楼抹灰工程合同，施工期为该年度。2016年4月30日，盛恒基公司为案外人叶爱芬出具的《哈尔滨市商品房销售预售收款专用票据》载明，案外人叶爱芬为案涉房屋购买人，该房屋建筑面积132.73平方米，单价每平方米8000元，预售金额1,061，840.00元。2016年12月8日，盛恒基公司（甲方）、哈尔滨市盛恒基建筑工程有限公司（乙方）、尹华明（丙方）签订协议书，内容是，甲、乙、丙三方经充分平等协商，就乙方以获得处分权的甲方房产抵顶丙方人工费款项事宜达成如下协议：一、乙方用甲方开发建设的盛世家园项目D09号楼2单元301室房产（建筑面积132.3平方米，总房款人民币1,061,840元）抵顶乙方与丙方签订的《黑龙江省建设工程劳务分包合同》人工费，丙方同意此抵项方式;二、丙方配合乙方按照甲方抵顶房产规定办理相关手续，丙方保证提供相关办理材料客观真实，如有虚假丙方承担一切责任（包括但不限于民事、行政、刑事等全部责任），由此牵连甲方或乙方承担责任或遭受损失的，丙方予以赔偿;三、本次抵顶，应丙方要求，乙方协调甲方并同意将本次抵顶拨付房产落入丙方指定买受人名下后免费为其更名一次（更名时间截止至该抵顶房产项目整体预售转销售手续办理完毕前），不收取更名费。案外人叶爱芬与盛恒基公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》未注明签订时间。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案，本院于2016年11月25日作出（2016）黑民初82号之一民事裁定书，查封盛世家园小区334套房屋（含案涉房屋）。案外人黑龙江鑫龙琪建筑劳务有限公司经办人尹华明与案外人哈尔滨市盛恒基建筑工程有限公司及被执行人盛恒基公司三方签订协议，约定以被执行人盛恒基公司开发建设的盛世家园小区案涉房屋抵偿案外人哈尔滨市盛恒基建筑工程有限公司所欠人工费，案外人叶爱芬与被执行人盛恒基公司签订的商品房买卖合同，未注明该合同签订时间，因此，尚不能认定案外人叶爱芬在本院查封之前已与盛恒基公司签订了合法有效的书面买卖合同，案外人叶爱芬亦未提交在本院查封之前已合法占有该房屋的证据，其异议理由和请求，不符合上述法律规定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人叶爱芬执行异议请求。当事人、案外人如对本裁定不服，认为原判决错误的，可依法通过审判监督程序处理；认为与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  荆长新审判员  王金海审判员  高文军二〇二〇年八月七日书记员  毕鹏坤