辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终742号上诉人（原审被告、反诉原告）：营口市锦联经典名郡业主委员会，住所地营口市站前区太和北街锦联经典名郡小区。法定代表人:付卫东，主任。委托诉讼代理人：薛建云，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。法定代表人:付铁汉，公司总经理。委托诉讼代理人：徐鹏，男，汉族，公司员工，1981年12月4日出生，住辽宁省营口市站前区。上诉人营口市锦联经典名郡业主委员会因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2019)辽0802民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口市锦联经典名郡业主委员会及其委托诉讼代理人薛建云，被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司的委托诉讼代理人徐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人营口市锦联经典名郡业主委员会上诉请求：1.请求撤销营口市站前区人民法院(2019)辽0802民初1839号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，原审法院认定事实片面，完全偏听偏信被上诉人一面之词，适用法律错误，判由不成立。一、上诉人组织召开的业主大会并作出解除与被上诉人的物业服务合同的过程并未违反法律规定和业主大会议事规则，原审法院认定有误。首先，截止至2018年7月被上诉人实际向小区业主提供物业服务时间早已超过一年，只是在2018年1月18日在上诉人的要求下双方才正式签订的物业服务合同，所以按照实际履行的原则，双方早已在2017年7月以前就已经实际履行了物业服务合同，所以原告在2018年7月1日至2018年7月15日组织了服务满意度调查并未违反物业服务合同约定。其次，依据双方签订的物业服务合同第二十三条规定，在年度业主满意度低于50%时上诉人有权利召开业主大会单方面解除与被上诉人的合同，所以对于2018年11月6日上诉人提议召开业主大会投票解聘被上诉人、选聘其他物业公司的行为并没有违反双方签订的物业服务合同。最后，根据《辽宁省物业管理条例》第二十七条的规定，业主大会会议可以采用集中讨论、书面征求意见的形式，也可以采用信息化方式。2018年12月11日只是业主大会公布全体业主的投票结果。而此次业主大会是以书面征求意见为主要形式并结合部分信息化采集的结果，完全体现了小区业主的共同心声，符合相关法律规定，所以一审法院没有理由认定程序违法。二、一审法院认定上诉人组织召开的业主大会当日投票结果与次日公布的投票结果差异较大的情况，并不是真实的。首先，因为2018年12月11日业主大会当天公布的投票结果是仅包括该小区住宅部分业主的票选结果，未包括该小区商网业主的票选结果，在2018年12月12日通过微信公布的投票结果包括了该小区商网业主对于解聘原告和选聘新物业的票选结果，并且出现了在现场和微信上重复投票的现象，经过当日的整理统计，第二天的投票结果为最终准确真实的投票结果(即565户同意解聘被上诉人(含6户商业)，加上118户未参与投票住户118票，共计683票同意解聘被上诉人，并且其所有的专有建筑面积共计为85204平方米，占业主专有建面积的75.21%)，所以才会出现当日投票结果与次日公布的投票结果差异较大的情况。其次，针对投票当日没有票数选聘万象美，有一票选聘颐景园，次日公示显示有一票投给万象美，没有票数投给颐景园，是投票当日统计人员出错，公示当日的结果是正确的，并且另行选聘物业公司的投票结果与解聘被上诉人的投票结果并无任何关联性，不能因为选聘票数的统计错误而认定解聘被上诉人的投票结果不真实。最后，营口加仑置业有限公司作为该小区的开发商，其名下的建筑面积特别大，但根据原被告双方签订的物业服务合同中约定，原告提供物业服务范围不包括26#商网，即加仑置业名下的商网并不在物业服务的范围内，并且加仑置业有限公司专有建筑面积为56976.15平方米的情况也不属实，其中包括住宅建筑面积2421.17平方米、商业17111.01平方米、地下库房11071.45平方米、地下车库26369.63平方米，但地下库房和地下车库不属于专有建筑面积，所以加仑置业的专有建筑面积应为19532.18平方米，因此尽管加仑置业参加了业主大会的投票，但其投票结果应属无效。而且营口加仑置业有限公司投票的面积与提交给法院的面积并不一致，相差近3000平方米，纯属弄虚作假。三、原审判决对被上诉人违反物业服务合同的约定，没有履行其合同义务，只字未提，对此事实原审法院均采取回避态度，这属于认定事实片面。四、原审法院判决适用法律与判决结果相违背。原审法院判决引用的《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”这两条规定均是支持上诉人的反诉请求所应援引的法律依据。而本案判决是驳回上诉人的反诉请求，故适用法律错误。综上所述，上诉人组织业主满意度调查、召开业主大会是行使法律赋予被告的权利和履行义务，业主大会召开的程序符合法律规定及合同约定，其结果真实的反映小区业主的意愿，所以上诉人单方解除物业服务合同合法有效，上诉人与被上诉人之间的物业服务合同已经终止，请求二审人民法院对业主的投票情况进行核实并依法改判。增加一点上诉理由。原审判决总结的争议焦点错误，本案双方诉争的焦点是解除通知是否合法有效，但是原审法院却认定的是物业业主大会作出的决定是否合法有效，解聘原告决定是否合法有效，完全与当事人的诉请背道而驰。被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司辩称，一、被答辩人组织的“业主满意度调查”、组织召开业主大会并作出解除与答辩人《物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”）的过程违反了合同约定和《锦联经典名郡小区业主大会议事规则》（以下简称“议事规则”），应属无效。根据《物业服务合同》第二十三条之约定，只有当答辩人在年度业主满意度低于50%的情况下，被答辩人才有权召开业主大会解除与答辩人的《物业服务合同》。本案中，被答辩人在答辩人仅仅提供5个月服务的情况下便进行所谓的“满意度调查”，显然与合同订立的本意即“年度”相违背。被上诉人此举属于明显的违约行为，其调查结果当然无效。被答辩人依据无效的调查结果召开业主大会，且同时违反了《议事规则》的规定，其作出的解除《物业服务合同》的所谓决定也当然无效。二、业主大会当日投票结果与次日公布的投票结果差异较大，进一步说明业主大会的决定是无效的。首先，被答辩人在上诉状中所称投票结果差异较大的原因是现场和微信重复投票以及统计人员出错，恰恰证明业主大会组织不力，程序违法；其次，被上诉人对种种乱象作出的解释均为一面之词，无客观证据加以佐证，建议法庭不予采信；最后，营口加伦置业有限公司作为该小区开发商，同时也是持有56976.15平方米面积物业的业主，其参与业主大会议事、投票的权利，是《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规赋予的业主固有权利，其投票结果当然有效。这与《物业服务合同》的约定无关。被上诉人单方面要求排除营口加伦置业有限公司的业主权利，违反了法律的强制性规定，应予驳回。三、原审判决未提到答辩人存在违反《物业服务合同》约定、未履行合同义务等内容，是由于被答辩人在一审过程中未就其主张的事实提供充分的证据加以证明，原审法院自然对其主张不予支持；且该问题与案件焦点无关，原审判决内容聚焦于案件焦点展开说理完全符合法律规定，不存在被上诉人所称的“回避态度”、“认定事实片面”等情况。四、原审判适用法律正确，与判决结果形成统一，不存在被上诉人所称“适用法律与判决结果相违背”的情况。综上所述，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，证据充分，结论正确。恳请贵院驳回上诉，维持原判。被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令确认被告于2018年12月11日以口头形式向原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效；二、请求判令被告继续履行2018年1月18日与原告签订的《营口经典名郡物业服务合同》；三、请求判令确认被告与大连华安物业管理有限公司签订的物业服务协议无效；四、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。上诉人营口市锦联经典名郡业主委员会向一审法院反诉请求：1、确认被告2018年12月11日口头下达的解除《营口经典名郡物业服务合同》的通知合法有效，案涉《营口经典名郡物业服务合同》已依法解除；2、原告立即撤离锦联?经典名郡锦联?经典汇小区的物业管理区域，并向大连华安物业管理有限公司移交物业承接查验档案、物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案、物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备等资料和其他归属被告的财物；3、原告承担反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月l8日，原告与被告签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为营口锦联?经典名郡、锦联?经典汇（不包含26#商业）提供物业服务，合同期限为2018年2月1日起至2021年2月1日止，合同附件规划平面图中显示总建筑面积为221170.81平方米，其中住宅建筑面积98840.49平方米，商业建筑面积75722.9平方米，物业会所建筑面积694.29平方米，地下库房建筑面积10319.08平方米，地下车库建筑面积35526.05平方米，设备用房建筑面积68平方米。经2017年9月16日业主大会通过生效的《业主大会议事规则》第八条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。2018年5月8日，被告对于案涉小区存在问题作出整改通知书，要求原告进行整改。2018年7月，被告开展针对原告物业服务是否满意的调查，并根据满意度调查结果，于2018年7月16日向原告作出解除物业合同告知书，通知原告解除双方2018年1月18日签订的物业服务合同。2018年11月6日，被告召开业主委员会会议，讨论是否解除与原告物业服务合同事宜，并根据业主委员会会议的表决结果决定针对锦联经典名郡小区是否更换物业企业以及更换哪家物业企业发起全体业主投票。会后，被告对于更换物业企业发起业主投票进行公示，公示投票时间为2018年11月26日至2018年12月10日。被告于2018年12月11日召开业主大会，现场公布的投票结果为：入户及信息化采集投票591票，现场投票22票，其中10票无效，合计投票613票，有效投票所占建筑面积123039.63平方米，其中同意解聘原告566票，所占建筑面积70665平方米，不同意解聘原告37票，所占建筑面积5895.9平方米，选择大连华安物业管理有限公司569票，所占建筑面积70749平方米，选择万象美物业公司0票，选择颐景园物业公司1票，所占建筑面积84平方米，未参与投票户数202户，所占建筑面积9797平方米，并宣布解聘原告、选聘大连华安物业管理有限公司，此外，营口加伦置业有限公司不同意解聘原告，所占建筑面积为59389.75平方米，但营口加伦置业有限公司的投票结果被告未计入统计结果中。2018年12月12日，被告采用微信等形式对投票结果进行公示，公示的投票结果与业主大会现场公布的投票结果不一致。2018年12月24日，被告通知原告撤出案涉小区并与大连华安物业管理有限公司完成交接工作。一审法院认为，本案的争议焦点为2018年12月11日召开的业主大会作出的解聘原告的决定是否有效。选聘和解聘物业服务企业是业主依法享有的权利，由业主共同决定，业主大会按照法律规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，由业主委员会代表业主与物业服务企业解除物业服务合同。本案中，原、被告签订物业服务合同后，被告在年中开展年度业主满意度调查，根据调查结果作出解除物业合同告知书通知原告解除合同，并组织召开业主委员会讨论解除与原告物业服务合同事宜，最后召开业主大会投票解聘原告、选聘其他物业公司，以上事实不仅在程序上违反了法律规定及案涉小区业主大会议事规则的规定，而且业主大会现场公布的投票结果与次日公示的投票结果也不一致，此外现场公布的投票结果以及次日公示的投票结果中均未将营口加伦置业有限公司的投票结果计入统计，而营口加伦置业有限公司所有的房产亦属于专有建筑物，所占建筑面积高达59389.75平方米，被告未将营口加伦置业有限公司的投票结果计入统计也不符合法律规定，故此，被告于2018年12月11日以口头形式向原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效，对于原告主张被告解除通知无效以及要求被告继续履行双方之间物业服务合同的诉讼请求，本院应予支持。关于原告主张确认被告与案外人大连华安物业管理有限公司之间签订的物业服务合同无效的诉讼请求，因原告并非该合同的权利义务主体，故该诉请不在本案审理范围内。关于被告的反诉请求，根据前述意见，本院不予支持。判决：一、被告（反诉原告）营口市锦联经典名郡业主委员会于2018年12月11日以口头形式向原告（反诉被告）沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效；二、原、被告继续履行双方于2018年1月l8日签订的《营口经典名郡物业服务合同》；三、驳回原告（反诉被告）沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）营口市锦联经典名郡业主委员会的反诉请求。案件受理费100元，由被告（反诉被告）负担。案件反诉费100元，由被告（反诉原告）自行负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点为上诉人营口市锦联经典名郡业主委员会（以下简称业主委员会）向上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司（以下简称锦联物业）以业主大会现场口头形式作出的解除《营口经典名郡物业服务合同》的通知是否有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，业主大会现场公布的同意解聘锦联物业的投票结果为合计投票613票，其中566票，所占建筑面积70665平方米，同意解聘为多数票，未参与投票户数202户，所占建筑面积9797平方米。根据业主大会议事规则第八条的规定将未参与投票的202户的权数计入业主大会现场公布投票结果的多数票后结果为合计投票815票，同意解聘锦联物业768票，所占建筑面积80462平方米。此外，物业服务合同第一条物业基本情况中约定的建筑面积为159896.62平方米，故应当认定业主大会作出的解聘锦联物业的决定已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合法律规定，应为有效，业主委员会根据业主大会决定向锦联物业以现场口头形式作出的解除《营口经典名郡物业服务合同》的通知亦为有效。双方签订的物业服务合同于现场口头形式通知解除的次日，即2018年12月12日起依法解除，锦联物业应尽快完成交接工作后及时撤出锦联?经典名郡、锦联?经典汇小区。关于次日公示结果与业主大会现场统计结果不一致以及未将营口加仑置业有限公司的投票纳入统计的问题，现场统计与次日公示不一致的结果，应以业主大会现场统计并公布的结果为准，且业主大会现场统计结果已经达到法律规定的业主大会决定解聘物业的条件，是否将营口加仑置业有限公司的投票纳入统计均不会对业主大会做出的解聘锦联物业决定的效力产生影响，原审判决有所不当，本院依法予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销营口市站前区人民法院(2019)辽0802民初1839号民事判决；二、上诉人营口市锦联经典名郡业主委员会于2018年12月11日以口头形式向被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知有效，双方签订的《营口经典名郡物业服务合同》于2018年12月12日起解除；三、被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司于本判决生效后60日内完成交接工作并撤出锦联?经典名郡、锦联?经典汇小区；四、驳回被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，反诉费100元，二审案件受理费200元，合计400元，由被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二〇年八月三十一日法官助理张锐书记员李佩益