上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7339号上诉人（原审原告）：上海民族乐团，住所地上海市长宁区新华路336号。法定代表人：罗小慈，团长。委托诉讼代理人：富敏荣，上海市新文汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏悦，上海市新文汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海蝶翠轩餐饮有限公司，住所地上海市长宁区新华路336号。法定代表人：谢妙伟，执行董事。委托诉讼代理人：沈铭泽，上海具格律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘云华，上海具格律师事务所律师。上诉人上海民族乐团因与被上诉人上海蝶翠轩餐饮有限公司（以下简称蝶翠轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初17538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上海民族乐团上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认为“上海民族乐团未能提供充分的证据证明系由蝶翠轩公司实施加扩建的事实”属于认定事实不清、适用法律错误。一、本案中书面材料反应,涉案房屋收回时房屋面积与租赁时面积相差190平米。上诉人认为,上诉人收回房屋后,有关测绘机构对房屋面积进行了测绘,经确认现在房屋的实际面积为1493平米,这一客观事实各方均无争议。而租赁时房屋的面积多少应以合同中的面积为准(即1302.88平米),且该面积记载于双方合同中,属于双方共同确认的内容。二、本案中天地图、各阶段图纸可以推断出涉案房屋的改扩建情况及位置。上诉人获取了3各时间段的图纸,分别是:1、保存于新华物业,涉案房屋最早的房型图;2、上海XX有限公司租赁后,对房屋进行改扩建后提交给上诉人的图纸；3、涉案房屋归还后,现在测绘的图纸。对比图纸可以发现,XX在入驻涉案房屋后,加建的部位为西南侧一层、东北侧1-3层,南侧并未加建。因此,可以推断2006年天地图中南侧两层房屋的加建发生在被上诉人租赁期限内。且XX结束租赁后,1997年Y公司出具的证据,以及上诉人与Z公司租赁合同均能体现其将房屋加建至的面积为1302.88平米。由于时间久远,本案涉案房屋具体加建的部位难以准确确定，但对比畅园提供的房型图,以及现在的房型图及测绘的面积情况，也完全可以推断出本案中被上诉人大致加建的位置。三、本案中先前的合同中的面积与本次租赁面积相同,更应说明涉案房屋在租赁时面积为1302.88平米。本案中,上诉人在将涉案房屋出租给被上诉人前,曾将房屋先后租赁给上海XX有限公司（以下简称XX公司）和Z公司（以下简称Z公司）。而由于租赁给XX公司后XX公司确实进行了改建,但其改建后的面积为1302.88平米,该面积也在1997年Y公司出具的证明中予以了作证,故上诉人与Z公司签订的租赁面积就是1302.88平米。后Z公司将房屋归还给上诉人时,其未对涉案房屋进行改扩建,所以上诉人与被上诉人签订涉案的租赁合同时,相应的房屋面积当然沿用之前合同中房屋的租赁面积。两次合同租赁面积相同并不能得出租赁时房屋实际面积与租赁合同中约定的面积不同的结论。四、上诉人无义务在租赁期内就被上诉人改扩建提出异议。上诉人认为,根据法律规定,如承租人在未取得出租人同意的情况下,擅自对房屋进行改扩建,其只要在归还房屋时将房屋恢复原状返回房屋即可。故在此情况下,本案涉案房屋租赁期间,上诉人并没有必要就房屋改扩建提出异议。被上诉人蝶翠轩公司不同意上海民族乐团的上诉请求及事实和理由，并辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。被上诉人未就系争房屋进行过改扩建。一、系争房屋租金未按照租赁面积计算得出。上诉人仅依两次面积差认为被上诉人改扩建无事实依据。原审中法庭已组织双方到现场并邀请当时负责租赁的上诉人工作人员说明上诉人所称的加建房屋均于被上诉人租赁前已经完成。二、上诉人所称租赁面积的差距，上诉人在原审中多次变更其认为的改扩建位置，无法明确，仅依据相应测绘报告予以猜测。上诉人与被上诉人在同一处，上诉人所称不知道在何处加盖房屋于情理不符。三、对于租赁合同所载明的面积，该租赁合同系上诉人提供的格式合同，和上家承租单位Z公司签订所查无异。四、对现有测绘面积，上诉人已就该1491平方米面积向中共上海市委宣传部报送了修缮批复，若其中有部分是被上诉人搭建的，其不应一起向中共上海市委宣传部报送该扩建面积，故该面积都是上诉人自有。上诉人原审中诉求的500万元损失，由于不存在改扩建，故不存在损失500万元的事实依据，且上诉人未提交证据。五、上海长宁法院和上海一中院已就此租赁争议作了生效判决，上诉人以被上诉人改建房屋为由要求解除合同上述法院均不予支持。由于上述案件纠纷，上诉人负有对被上诉人的400万元赔偿义务，上诉人为拖延案件执行故提起本案诉讼。上海民族乐团向一审法院起诉请求：1.判令蝶翠轩公司赔偿上海民族乐团修缮房屋所造成的损失500万元；2.判令蝶翠轩公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1982年12月，上海民族乐团取得涉讼房屋租赁权。涉讼房屋现由W公司进行托管并提供物业服务。1986年11月25日，W公司办公用房租金计算表（附图）记载，上海民族乐团租赁的XX路XX号花园住宅，全幢面积1,478.66平方米。经了解,其中涉及本案涉讼房屋面积为：一层484.78平方米，二层362.49平方米，假三层48.96平方米，共计896.23平方米。其余为门房间25平方米、附层（一）129.16平方米，附层（二）428.28平方米，共计1478.67平方米。1993年3月，上海民族乐团（甲方）将涉讼房屋出租给上海XX物业公司（乙方、代上海XX有限公司）使用，约定整栋楼建筑面积781.82平方米，实际使用面积469.09平方米；室外南花园由乙方出资改建，以符合双方外观要求；首期租赁时间为10年。1993年5月，上海民族乐团（甲方）与上海XX有限公司（乙方）签订补充协议，约定乙方对甲方南花园出资改建后，在不影响绿地的前提下，具有使用权，在条件许可的情况下，乙方将对甲方西花园也进行同样的改建，以符合两花园景观协调的要求。1993年9月，上海民族乐团（甲方）与上海XX有限公司（乙方）签订补充协议，乙方新增面积的营业用房租金，则由乙方负担，甲方不承担增建面积的租金。甲、乙双方协议在合作结束之后，乙方增建面积产权归新华房管所，使用权则归甲方所有。1996年1月16日，上海XX有限公司更名为上海V公司。1996年6月14日，上海V公司向上海民族乐团发函表示，因负责XX改建装璜（潢）工程的建筑公司施工人员在施工现场盗窃财物及该建筑公司将工程款挪作他用，致工程未能按合同原定的今年四月十五日之前完工，现积极在外筹集资金，尽早使XX改建装璜（潢）工程完工。1997年8月，上海XX（集团）有限公司、W公司出具证明，长宁区XX路XX号内的一幢住宅花园房，计建筑面积1,303平方米，属我XX（集团）公司产业，现有上海民族乐园直接租赁，按月缴付房租。W公司表示公司档案中无此面积的相关记录，也并不是按此面积向上海民族乐团收租。1998年1月，上海民族乐团与案外人Z公司签订的租赁合同中，双方确认涉讼房屋建筑/使用面积为1,302.88平方米，其中一楼为559.75平方米，二楼为553.94平方米，三楼为149.19平方米；租期自1998年6月1日起至2004年5月31日止。2003年3月11日，上海民族乐团（甲方、出租方）与蝶翠轩公司（乙方、承租方）签署《租赁协议》，约定由蝶翠轩公司承租涉讼房屋作餐饮经营使用，租赁建筑/使用面积为1,302.88平方米，其中一楼为559.75平方米，二楼为553.94平方米，三楼为149.19平方米，租期自2003年7月15日起至2011年7月14日止，租金每年102万元，在每年的头十天内付清，第三年起每隔两年累计递增3%。《租赁协议》第三条第二款第二项约定，未经甲方同意，不得更换或拆除场地及其公共设施。第六条第四款第二项约定，本合同期满或提前终止时，乙方自行处理属于乙方的所有可移动物品（包括空调机），但不拆除固定装修设施。2003年4月11日，双方签订《补充协议》，约定租赁年限增加6年，自2003年7月15日起至2017年7月14日止。2004年11月8日，双方签订《补充协议（二）》，约定因涉讼房屋漏水、屋顶损坏等原因，蝶翠轩公司需花费大量资金进行基础设施改造；上海民族乐团同意增加协议年限，蝶翠轩公司能准时付清房租、无拖欠延迟现象，并且能够保持合作愉快的条件下，将原租赁协议中的租赁年限增加8年，自2017年7月15日起至2025年7月14日止。另约定蝶翠轩公司在协议期间因装修等原因造成房屋结构严重损坏的，蝶翠轩公司将给予全额赔偿。上海民族乐团如提早结束协议，将给予蝶翠轩公司赔偿，赔偿额度为房屋租金每年102万元乘以剩余协议年限。2016年9月8日，上海大剧院艺术中心向中共上海市委宣传部申请关于上海民族乐团对XX路XX号土地和房屋使用权的证明，其中记载……1号楼登记建筑面积921.22平方米（含门房间25平方米），现实际测绘面积为1,491平方米……附件26上海市建科院对XX路XX号的建筑面积初步测绘一览表，1号楼建筑面积为：一、二层671平方米，三层/夹层71（149），总计1,491平方米。2016年9月27日，中共上海市委宣传部关于同意上海民族乐团实施XX路XX号修缮工程的批复，其中项目主要内容和规模为，修缮总建筑面积3,933平方米（以方案批复为准），其中风貌区保留建筑（建筑面积1,491平方米）修缮后用于民乐发展相关内容的展示和行政管理……。2016年10月23日，蝶翠轩公司停止对外经营。2018年6月14日，上海民族乐团收回涉讼房屋。2019年7月，中共上海市委宣传部关于同意实施上海民族乐团XX路XX号修缮工程（二期）的批复，修缮建筑面积约为1,169平方米，范围为上海民族乐团南侧沿街的一栋历史保留建筑和门卫等房屋，项目总投资估算约1,760万元（具体以财政预算评审意见为准）。2019年8月，上海民族乐团、中共上海市委宣传部文化改革发展办公室就涉讼房屋财政项目预算绩效目标申报，拟修缮建筑面积为1,169平方米，设计范围为场地南侧沿街的一幢历史保留建筑和门卫，项目总预算为17,530,026元。2019年8月8日，U公司出具文物勘察报告速报（附测绘图），确认涉讼房屋经过多次改建、加建，现建筑面积为1,500平方米，并明确了具体结构改加建内容和部位，提出了修缮改造工程的建议。2020年3月27日，上海市XX研究院出具文物勘察报告，确认涉讼房屋现有建筑面积约1,493平方米，一层、二层、二夹层分别为693平方米、703平方米、97平方米，由于历经内部装修改建，房屋原建筑布局重新调整，大部分内墙已拆除，采用钢结构梁柱进行临时支撑。根据同济建筑设计院搜集的1948年-2006年天地图,1948年房屋轮廓为十字形主楼及相连的北侧附房，1979年轮廓增加西侧附房，1994年轮廓增加东侧附房，2006年轮廓增加南侧和西南侧房屋，此时整栋楼房屋轮廓与现状一致。结构改加建内容如下：1.北侧F-K轴、西南侧1-4/A-F轴区域加建了两层（局部三层）砖混结构房屋，与原房屋相连，新老砌体房屋间未设置咬槎，原房屋部分外墙改为内墙；2.原房屋南侧4-7/A-C轴加建两层房屋（以下简称南侧加建区），底层一般采用砌体承重（多为独立砖柱），二层采用钢柱，二层钢结构与原房屋结构间脱开；3.原房屋大部分内墙拆除，采用钢结构梁柱支撑。装修改造工程具体内容涉及本案的为：本次修缮拟拆除房屋西南侧及南侧后期加建房屋，恢复原房屋南侧主立面历史原貌；内部多处承重墙被拆除，室内楼梯、西南侧二层露台拆除，本次修缮拟恢复原房屋原有布局。上海民族乐团另提供自称由案外人T公司于2019年7月31日制作的设计概算书（制作单位未加盖公章），项目名称上海民族乐团XX路XX号修缮工程—二期，总建筑面积1,168.87平方米，建设投资共计17,530,026元，其中2019年、2020年两年建筑结构工程、拆除及结构加固工程均按建筑面积1,169平方米计算，分别各为2,175,468元、470,482元，2019年、2020年两年拆除现有大门各为5,000元。上海民族乐团采用前述建筑结构工程、拆除及结构加固工程、拆除现有大门及工程建设附加费的数值，要求蝶翠轩公司赔偿500万元。蝶翠轩公司认为首先并无证据证明蝶翠轩公司有改扩建行为，上海民族乐团主张的赔偿无事实依据支撑；其次建筑结构工程、拆除及结构加固工程按建筑面积为1,169平方米计算，没有参考性；再则合同约定期满或提前终止时，蝶翠轩公司不可拆除固定装修设施，故拆除费用上海民族乐团无权向蝶翠轩公司主张；最后认可拆除大门建筑工程共10,000元，蝶翠轩公司经上海民族乐团同意改建大门，虽按合同约定无需拆除，但同意赔偿上海民族乐团10,000元。另查：上海民族乐团于2017年9月向一审法院起诉蝶翠轩公司，上海民族乐团认为蝶翠轩公司存在拖欠租金，未经许可擅自搭建，改变房屋主体结构，面积较出租时已增加，原砖墙结构改为钢结构，侵占租赁协议之外的其他场地，占用停车场和门卫室，未经许可改变房屋用途等违约行为，提出要求解除双方租赁关系，蝶翠轩公司向上海民族乐团支付租金及房屋使用费等请求。蝶翠轩公司否认有擅自搭建的行为，且上海民族乐团从未向蝶翠轩公司提出过异议。一审法院于2018年9月29日作出判决，认为上海民族乐团提供的证据均不足以证明蝶翠轩公司有相关违约行为，双方的租赁合同非蝶翠轩公司违约而解除，在审理中蝶翠轩公司表示同意解除，法院判决蝶翠轩公司同意解除之日（2017年12月1日）双方租赁关系解除，蝶翠轩公司支付上海民族乐团租金120万。蝶翠轩公司不服该判决提出上诉，上海市第一中级人民法院判决维持原判，驳回上诉。又查，蝶翠轩公司于2017年9月向一审法院起诉上海民族乐团，蝶翠轩公司认为涉讼房屋租期至2025年7月14日止，上海民族乐团的施工队于2016年12月强占租赁场地，致无法经营，蝶翠轩公司依据协议约定要求上海民族乐团赔偿金714万元。一审法院判决上海民族乐团补偿蝶翠轩公司165万元。蝶翠轩公司不服该判决提出上诉，上海市第一中级人民法院认为，上海民族乐团在租赁期内从未就蝶翠轩公司占用其他建筑物、搭建其他建筑物提出过异议，租赁合同解除系上海民族乐团违约所致，判决撤销一审法院一审判决，改判上海民族乐团向蝶翠轩公司赔偿损失460万元。上海民族乐团向上海市高级人民法院提出申诉，目前尚在审查中。2019年7月，蝶翠轩公司向一审法院申请执行，一审法院扣划到上海民族乐团存款460余万元。本案中，上海民族乐团向一审法院申请财产保全，一审法院依法裁定冻结了上述执行款。一审法院认为，本案争议焦点在于蝶翠轩公司是否存在加扩建行为？上海民族乐团认为蝶翠轩公司存在对涉讼房屋擅自加扩建的事实是基于文物勘察报告，一是1994年与2006年的天地图比对，2006年的涉讼房屋轮廓增加南侧和西南侧房屋；二是测绘建筑面积与双方合同约定面积相差约190平方米。关于2006年天地图显示涉讼房屋轮廓增加南侧和西南侧房屋，根据查明的事实，1994年至2006年期间，上海民族乐团将涉讼房屋先后出租给了上海XX有限公司、Z公司及本案蝶翠轩公司，此期间加扩建及内部承重墙体拆除的事实，并不能证明系蝶翠轩公司所为。关于面积相差约190平方米。上海民族乐团认为合同租赁面积系建筑面积，而蝶翠轩公司认为是使用面积，事实上合同表述的并非建筑面积。关于加扩建的部位，由于上海市XX研究院就涉讼房屋每层楼建筑面积作出两次不同测绘结果，上海民族乐团依据该测绘结果就蝶翠轩公司改扩建部位在庭审中相应做出不同的确认。据此说明，上海民族乐团事实上对改扩建部位是不清楚的。同时文物勘察报告明确了加扩建的部位，然并未说明加扩建事实具体发生的时间，故此报告不能证明上海民族乐团的主张。上海民族乐团和Z公司于1998年签订的租赁合同确认租赁的使用面积为1,302.88平方米，该合同与上海民族乐团、蝶翠轩公司于2003年签订的租赁合同格式及内容，除极个别条款外，其余基本相同，约定的面积及三个楼层面积的表述完全一致。可以说明，上海民族乐团、蝶翠轩公司之间的合同应由上海民族乐团提供，沿用了之前的合同版本，双方就1,302.88平方米系建筑面积还是使用面积尚存在争议，仅凭两个面积相差190平方米也是无法得出涉讼房屋加扩建行为系蝶翠轩公司所为的结论。结合上海民族乐团在蝶翠轩公司租赁涉讼房屋长达十几年期间，未就蝶翠轩公司改扩建行为提出过任何异议，仅在前案起诉蝶翠轩公司时提出过，然在前案中法院未采信上海民族乐团主张，认定该节事实。涉讼房屋的确有加扩建的事实，然就目前上海民族乐团提供的证据，并不能证明系蝶翠轩公司所为。同时，上海民族乐团作为涉讼房屋的承租人，在出租房屋过程中，理应采取有效措施保护涉讼房屋正常安全使用及制止破坏行为的发生，现涉讼房屋作为文物保护建筑遭受破坏，亦有上海民族乐团未尽承租人之责、疏于管理的因素。蝶翠轩公司承认对大门进行过改建，上海民族乐团主张拆除大门建筑工程费为10,000元，蝶翠轩公司虽认为是经上海民族乐团同意后改建，但仍同意赔偿上海民族乐团10,000元，于法不悖，一审法院予以照准。对于上海民族乐团的其余诉讼请求，由于上海民族乐团并未能提供充分的证据证明系由蝶翠轩公司实施加扩建的事实，故要求蝶翠轩公司赔偿损失的诉讼请求，一审法院难以支持。据此，判决：一、上海蝶翠轩餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海民族乐团10,000元；二、驳回上海民族乐团其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费5,000元，由上海民族乐团负担4,990元，上海蝶翠轩餐饮有限公司负担10元。案件受理费46,800元，由上海民族乐团负担46,706.40元，上海蝶翠轩餐饮有限公司负担93.60元。各方当事人二审中均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否存在擅自改扩建租赁房屋的行为并是否直接导致上诉人发生500万元损失。对此，首先分析被上诉人是否存在擅自改扩建租赁房屋的行为。上诉人主张被上诉人存在擅自改扩建租赁房屋的行为的上诉理由有二，其一为租赁合同确认的面积与收回房屋后的测绘面积相差190平方米，其二是系争房屋三个时间段的图纸以及1994年、2006年的天地图对比推断。针对第一个理由，上诉人认为因先前与Z公司签订的租赁合同中记载的系争房屋面积为1302.88平方米，故其与被上诉人签订租赁合同时系争房屋的面积也应是1302.88平方米，考虑到上诉人自认其将系争房屋交付给被上诉人时未测算过房屋面积，且合同上所载面积是建筑面积还是使用面积、与收回房屋后测绘面积的计算规则是否统一均无法确定，故仅凭上述面积差不能直接证明系被上诉人擅自改扩建租赁房屋所致。针对第二个理由，上诉人仅提供1994年和2006年的天地图，被上诉人于2003年承租系争房屋，上诉人自认XX公司于1994年至2003年租赁期间已将系争房屋进行了改扩建，故其无法证明这两张天地图对比的改扩建面积系被上诉人所为。对于上诉人提供的三个时间段的图纸，因涉及到案外人制作故无法确定图纸的真实性，也不足以推定被上诉人对系争房屋进行过改扩建。同时上诉人作为房屋所有人，按常理在被上诉人长期租用系争房屋对外经营期间，为保护自身权益免受侵犯，应审查被上诉人是否合理依约使用房屋，且上诉人自认在被上诉人租赁期间曾到现场发现系争房屋已改扩建的事实，且如认为该改扩建涉嫌侵犯上诉人所有权和导致房屋质量受损，上诉人理应采取措施排除侵害及时止损，或向被上诉人主张赔偿损失的权利。但上诉人认为其虽然知道被上诉人改扩建但无义务对此提出异议，此种放任风险发生的行为与常理不符，即使加扩建行为因上诉人失察而未采取措施阻止，应视为上诉人同意加扩建。综上，本院对此上诉主张不予采纳。其次，关于上诉人主张的500万元损失，其认为是被上诉人未经其同意擅自对房屋改扩建致房屋结构产生破坏而导致其必须修缮，并依据相关修缮工程的设计概算书所载对相应受破坏建筑部分加固等工程费用预算总和为4,205,798元，加上被上诉人应承担的税费9%、零星费3%以及预备费17%的其他费用，以上总计经济损失492万元。但如上所述上诉人无法证明被上诉人存在未经上诉人同意擅自加扩建房屋的行为，且无法证明上诉人主张的上述设计概算书中涉加固的被拆除及结构受损的建筑部分与被上诉人的行为相关联，也就不涉及赔偿500万元损失的问题。退一步讲，即使上诉人存在加扩建房屋的行为，上诉人也未举证证明系该加扩建行为导致上诉人必须对系争房屋进行修缮而负担费用，而且也不排除系因其他人承租房屋或在被上诉人承租房屋前客观存在的改扩建行为导致系争房屋的结构等受损。故一审判决未支持蝶翠轩公司赔偿损失的诉讼请求，本院认为并无不当。综上所述，上诉人上海民族乐团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46,800.00元，由上诉人上海民族乐团负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年八月七日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……