广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12069号上诉人（原审原告）：广州谊居物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东华西路257-259号洛桑美地海谊华夏负二层全层。法定代表人：钟国强，职务经理。委托诉讼代理人：吴思泽，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建良，广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何玉珍，女，1935年3月19日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：王中秋（为广州市越秀区大东街启正社区居民委员会推荐的诉讼代理人），男，1956年9月19日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人广州谊居物业管理有限公司（以下简称谊居公司）、何玉珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谊居公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判何玉珍于判决发生法律效力之日起十日内向其公司支付自2019年2月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月107.4元的标准计付）；2、依法判决何玉珍自发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，何玉珍应逐月按房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计付给其公司；3、本案一、二审诉讼费用全部由何玉珍承担。事实与理由：一、何玉珍是由广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称东谊公司）安置回迁而占有、使用涉案房屋，并与东谊公司签订租赁合同。其公司购买涉案房屋后，所继受的仅仅为上述的租赁关系。在租赁期间，其公司与何玉珍因受租赁关系的约束，故该期间的房屋租金是参照原合同约定来履行。当其公司与何玉珍的租赁关系解除后，何玉珍继续占有、使用涉案房屋已没有任何依据，也侵害了其公司作为涉案房屋的产权人所享有的占有、使用、收益的权利。因租赁关系解除后，原租赁期间的约定已不再约束双方当事人，故租赁关系解除后的房屋占有使用费不应按原租赁关系的标准支付，应按市场租金标准（即参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价）向其公司支付房屋占用费。二、何玉珍自回迁至涉案房屋后，享受拆迁相关政策长期按照原租赁合同约定的107.4元/月的标准支付租金，但其公司与何玉珍不存在拆迁的法律关系，其公司仅是继受了原租赁关系按照原标准收取租金。因此，租赁关系解除后的房屋使用费，不应继续按照原来基于拆迁政策下的租金标准计算，否则有违公平原则。何玉珍在拆迁中所享有的相关权利，应循其他法律途径解决。综上，请求二审法院依法改判。何玉珍上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、判令谊居公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审对多个案件捆绑判决的做法没有法律依据。本案谊居公司同一时间对涉及东华西新街2号租赁合同纠纷的十一个住户提起诉讼，虽诉讼请求相同，但各租户与谊居公司之间的关系并不尽然相同，因此各租户依据具体事实分别答辩，各案由三个合议庭分别审理，但各案判决书的判决及说理部分完全相同（仅具体租金数额不同），这显然不是合议庭的审理意见，而是一审法院审判委员会的决定。根据民事诉讼法第五十二条规定，只有在对多案确定为共同诉讼合并审理的前提下，才可以对多个案件作出统一裁决，程序上不属于共同诉讼的，则必须对各案当事人的答辩意见及证据分别给出审理意见，离开各案具体证据及答辩理由的统一裁决，没有法律依据。二、谊居公司与东谊公司系关联公司，两公司串通采用先回迁后买卖的办法将已安排实行房屋产权置换的涉案房屋从公有转为私有，足以证明谊居公司提起诉讼实际上是意图逃避开发商的回迁安置责任，剥夺其回迁居住权，以达到侵吞国有财产的非法目的。三、一审判决程序违法。其于2020年1月21日向法庭提交广州市越秀区房管局出具的《关于何玉珍反映事项的答复意见书》，该意见书明确“拆迁人应对被拆迁人实行房屋产权置换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租”，此证据足以证明东谊公司应承担产权置换责任并承担以产权调换的房屋由原房屋承租人承租的出租人责任，一审法院对此关键证据未作任何审理，致使其在已获得东谊公司提供的可承租房屋的情形下无端失去合法的承租房，判决显失公平。其在举证期限内向一审法院申请追加东谊公司为第三人参加诉讼，法庭未予采纳，违反法定程序。四、一审认定事实错误。本案案由为“租赁合同纠纷”，但其与谊居公司未签订过任何租赁合同。其只与东谊公司签订了租赁合同，因此，形成不定期租赁关系的双方只能是其与东谊公司，不是谊居公司，故谊居公司不享有合同解除权。综上，一审判决没有事实、法律依据，依法应予撤销，并发回一审法院重审。针对谊居公司提出的上诉，何玉珍答辩不同意谊居公司的上诉请求，双方应维持租赁合同关系，客观上也不存在房屋占用费问题。针对何玉珍提出的上诉，谊居公司答辩同意一审判决关于解除租赁关系的处理，至于使用费的处理同上诉意见。谊居公司向一审法院起诉请求：1.判令解除谊居公司与何玉珍就广州市越秀区东华西新街2号1012房的租赁关系；2.何玉珍（含同住人员）搬出广州市越秀区东华西新街2号1012房，并将房屋交还谊居公司；3.何玉珍立即向谊居公司支付2019年2月1日起至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计付，每月租金每平方米63元，每月租金2264元）。一审法院认定事实：1995年4月27日，广州市东山城建开发总公司（以下简称东山城建公司，拆迁人、甲方）与何玉珍（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经许可拆除乙方使用的东华西路269号房屋，乙方是该房屋的使用人，承租面积11平方米；甲方于1999年12月31日前，在东华西路新建楼第C幢第八层，居住面积为21平方米的房屋安置给乙方回迁居住等。该协议于1995年6月9日经广州市东山区公证处公证。1998年上述地段转由东谊公司开发。2002年7月22日，东谊公司（甲方）与何玉珍（乙方）签订《拆迁补充协议》，其中约定：甲方经广州市规划局（92）穗规地证字第102号文批准，征用东华西路241号至277号等地段房屋兴建商住楼，乙方是原东华西路269号房屋的被拆迁人，双方于1995年4月27日签订了《房屋拆迁安置协议》，现经双方协商，达成如下协议：乙方同意回迁位置调整并接受补充协议，在本地段新建大楼自编A座第十层南向，使用（居住）面积20平方米作回迁安置；其余条款按原《安置协议》执行；减除楼层递增1平方米等。2003年4月30日，东谊公司向何玉珍发出了海谊华厦自编A座第十层1012房（即涉案房屋）的《回迁通知书》，何玉珍户于2003年6月9日回迁入住上述1012房。2003年6月9日，东谊公司（甲方）与何玉珍（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将座落在东华西路269号海谊华厦第十层1012房租给乙方居住，房屋使用面积暂定为25.57平方米；该房屋每月每平方米使用面积租金按房管局所订的住宅租金标准收4.20元。乙方承租使用面积25.57平方米，月租金为107.39元；租赁期限自2003年6月10日至2004年6月9日止，共12个月。租赁期间，如该房屋产权变更，变更后的产权人与乙方各自行使权利和义务。2003年12月18日，谊居公司（买受人）与东谊公司（出卖人）签订编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得东华西路、东华西横街、东川路云海通津地块的土地使用权，经批准建设商品房洛桑美地.海谊华厦；买受人所购房屋为第A幢第10层12房，建筑面积为34.51平方米，套内建筑面积28.3平方米；购房总金额为129000元；出卖人应当在2004年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。该合同于2004年1月20日经广州市房地产交易所办理了备案手续。上述合同签订后，谊居公司依约交纳了房款129000元。2019年6月3日，广州市国土资源和规划委员会向谊居公司核发了上述房屋登记至其名下的《不动产权证》，建筑面积为35.94平方米。2019年6月28日，谊居公司向何玉珍发出《关于交回房屋及缴交房屋使用费的通知》，记载：谊居公司是涉案房屋的合法权利人。请何玉珍于2019年7月31日前将涉案房屋腾空交回谊居公司，并支付从2019年2月1日起至实际交回房屋的使用费每月2264元（按35.94平方米×63元/平方米计付）等。何玉珍收到该通知后，与其他租户于2019年7月20日联名向谊居公司发出《关于〈关于交回房屋及缴交房屋使用费的通知〉回复函》，主要内容为：出于对贵司的尊重和表示我们的诚意，经讨论，我们也反馈贵司我方认可的如下三个方案：一、根据承租人的优先购买权购买承租物业，售价按2003年预售合同的标准。二、在承租户未有能力购置物业前，不得强行逼迁。三、维持现状，租金按当年法院裁定的每平方米4.2元计算，并按室内面积为基准计算。一审另查明，谊居公司曾起诉何玉珍要求支付房屋使用金及迟延支付房屋使用金的滞纳金。一审法院于2010年7月21日作出（2010）越法民三初字第1371号民事判决书，判决：一、何玉珍何玉珍向谊居公司支付自2006年11月起至2010年3月止的房屋租金（按每月107.4元的标准计付）；二、驳回谊居公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。一审庭审中，双方当事人确认涉案房屋由何玉珍居住，双方并未签订书面租赁合同，何玉珍按照每月107.4元的标准支付租金至2019年1月，后因双方对租金标准无法达成一致，谊居公司并未收取租金。未有证据显示何玉珍在本市内有其他住房。一审法院认为，谊居公司作为涉案房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。何玉珍作为被拆迁户，由东谊公司安置回迁至涉案房屋居住，并与东谊公司签订租赁合同，租赁期限至2004年6月9日。谊居公司在上述租赁期限内购买涉案房屋，应继受上述租赁关系。租赁合同到期后，双方当事人并未签订租赁合同，但谊居公司一直收取何玉珍租金，故双方形成不定期租赁合同关系，谊居公司依法可随时解除租赁合同。现谊居公司主张要求解除双方租赁关系的诉讼请求，合理合法。鉴于何玉珍在本市内没有其他住房，故何玉珍可在涉案房屋继续居住两年，暂住期间何玉珍应积极解决居住问题。因双方为不定期租赁关系，并一直按照每月107.4元的标准交收租金，故何玉珍仍应按照上述标准支付2019年2月起的租金、房屋使用费。至于何玉珍认为其为公房租户，经东谊公司安置回迁至涉案房屋，后东谊公司将房屋出售给谊居公司，应由东谊公司向何玉珍承担赔偿责任及向谊居公司承担交付义务的问题，因本案为租赁合同关系，并不处理何玉珍与东谊公司之间拆迁安置问题，何玉珍认为东谊公司违反拆迁合同义务属另一法律关系，不予调处。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，于2020年2月25日作出如下判决：一、谊居公司与何玉珍就广州市越秀区东华西新街2号1012房的租赁关系，于本判决发生法律效力之日解除；二、何玉珍及其同住人员于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区东华西新街2号1012房，为期两年；三、何玉珍应于本判决发生法律效力之日起十日内，向谊居公司支付自2019年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月107.4元的标准计付）；本判决发生法律效力之次日起，何玉珍应按照上述标准逐月向谊居公司支付房屋使用费；四、驳回谊居公司的其他诉讼请求。一审案件受理费196元，由谊居公司负担146元，何玉珍负担50元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，何玉珍提交本院（2018）粤01民终8492号民事判决书一份，拟证明谊居公司以同一理由起诉另一租户腾退房屋，在承租人居住情况没有变化的情况下，法院均判决承租人继续使用房屋的事实。谊居公司质证认为该证据不是新证据，即便有上述诉讼，但两案情形不同，8492号案其公司尚未取得房屋产权证，但本案其公司已经取得涉案房屋产权证，具有完整的物权。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。涉案房屋原系由东谊公司安置何玉珍回迁居住，且双方签订了租赁合同，但在原租赁合同约定的租赁期限内，谊居公司通过购买涉案房屋继受了东谊公司在上述租赁关系中出租人的权利义务，租赁合同到期后，双方当事人并未签订租赁合同，但谊居公司一直收取何玉珍租金，故一审认定双方形成了不定期租赁合同关系，定性准确。现谊居公司依租赁法律关系提起本案诉讼，是适格原告，何玉珍上诉主张其与谊居公司不存在不定期租赁关系，没有事实依据，本院不予采纳。鉴于东谊公司不是涉案租赁法律关系的相对方，一审不采纳何玉珍要求追加东谊公司为第三人参加诉讼的申请，程序并无不当。至于东谊公司拆迁安置义务的履行问题不属于本案审理范围，本院对此不予审查。综上，何玉珍上诉主张一审程序违法，并据此要求将案件发回一审法院重审，理由不成立，本院不予采纳。如前述，谊居公司与何玉珍之间存在不定期租赁关系，谊居公司诉请解除该不定期租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，一审法院予以支持，确认双方之间的租赁关系自判决生效之日解除，事实法律依据充分，处理正确。鉴于何玉珍目前在本市内没有其他住房，一审酌情给予何玉珍两年的暂住期限是适当的，谊居公司上诉对此没有提出异议，本院予以维持。谊居公司自2019年2月起没有收取何玉珍租金，故一审判决何玉珍按照原租金标准支付2019年2月1日起至租赁关系解除之日止的租金给谊居公司，处理正确，本院也予维持。对于何玉珍暂住涉案房屋期间使用费的支付标准。谊居公司上诉主张应当按房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价标准计付。审查谊居公司已于2019年6月3日取得涉案房屋《不动产权证》，谊居公司在继受东谊公司原租赁合同中出租人的权利义务后，何玉珍在长达近16年的时间里均是按照原租金标准支付租金，已经享受了较长时间的过渡期，现一审法院判令双方租赁关系于判决生效之日起解除，而何玉珍仍按原租金标准支付合同解除后的房屋使用费给谊居公司，有违公平合理、等价有偿原则。鉴于双方对于租赁关系解除后房屋使用费的计算标准未能协商一致，故本院酌情确定何玉珍参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准支付房屋使用费给谊居公司，但最高不得超过谊居公司一审主张的标准即63元/平方米/月。谊居公司就房屋使用费支付标准提出的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，谊居公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。何玉珍的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，唯实体处理部分有误，本院予以纠正。因双方对本案诉讼引发均有过错，故本案一审案件受理费由双方按责分担，一审法院对案件受理费负担的处理，可予维持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39158号民事判决第一、二项及一审案件受理费负担的决定；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39158号民事判决第四项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39158号民事判决第三项为：何玉珍应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州谊居物业管理有限公司支付自2019年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月107.4元的标准计付）；本判决发生法律效力之次日起，何玉珍应参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准（不超过63元/平方米/月）逐月向广州谊居物业管理有限公司支付房屋使用费，至何玉珍实际搬迁交还房屋之日止；四、驳回广州谊居物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费196元，由上诉人何玉珍负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年八月二十四日书记员  曾美玲