广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10676号上诉人（原审原告）：惠来县农村信用合作联社，住所地广东省惠来县惠城镇南环一路南侧。法定代表人：冯继潮，职务：董事长。委托诉讼代理人：**兆，广东铭派律师事务所律师。委托诉讼代理人：林思敏，广东铭派律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司广州宝岗大道支行，营业场所广东省广州市海珠区宝岗大道可逸北街1号、3号。负责人：冯赐健，职务：行长。委托诉讼代理人：张丽蓉，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇健，广东实德律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：余佩霞（曾用名：廖彩霞）：女，1973年4月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张玲燕，广东安华理达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东百壮投资有限公司，住所地广东省惠来县惠城镇梅三南门西路209号603房。法定代表人：陈文书。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区苑仓服装店，经营场所广东省广州市海珠区宝岗大道384号之二。经营者：胡X，男，1989年3月8日出生，汉族，住广东省合山市。委托诉讼代理人：俞诗瑶，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽莉，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区广隆坊百货店，经营场所广东省广州市海珠区宝岗大道386号之二。负责人：许贵发，身份材料不详。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区达芬尼斯发廊，经营场所广东省广州市海珠区宝岗大道384号之壹。经营者：黎健雄，身份材料不详。被上诉人（原审被告）：广州市海光景动物医院有限公司宝岗分公司，营业场所广东省广州市海珠区宝岗路宝逸街4自编之一。负责人：叶火星。被上诉人（原审被告）：广州灏星体育发展有限公司宝岗分公司，营业场所广东省广州市海珠区宝岗路宝逸街2号201房。负责人：冯姽。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区好想你你好食品商店，经营场所广东省广州市海珠区宝岗大道388号。经营者：张登艺，男，1981年12月13日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区。原审被告：广州市城市建设开发有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城珠江西路5号广州国际金融中心15楼自编号01。法定代表人：林昭远，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝团，广东格林律师事务所律师。原审第三人：陈婵珍，女，1954年3月2日出生，汉族，住广东省惠来县。原审第三人：方雪婉，女，1988年3月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：吴东霞，广东国智律师事务所律师。原审第三人：广州灏星体育发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路239号4层商场自编B。法定代表人：冯姽。原审第三人：广州市海光景动物医院有限公司，住所地广东省广州市海珠区江南大道中路149号103房。法定代表人：叶火星。原审第三人：张健，男，1977年7月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张玲燕，广东安华理达律师事务所律师。原审第三人：卢健光，男，1973年5月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张玲燕，广东安华理达律师事务所律师。原审第三人：陈运展（曾用名：陈运典），男，1963年11月16日出生，汉族，住广东省惠来县。上诉人惠来县农村信用合作联社（以下简称惠来农信社）、中国银行股份有限公司广州宝岗大道支行（以下简称中行宝岗大道支行）、余佩霞因与被上诉人广东百壮投资有限公司（以下简称百壮公司）、广州市海珠区苑仓服装店（以下简称苑仓服装店）、广州市海珠区广隆坊百货店（以下简称广隆坊百货店）、广州市海珠区达芬尼斯发廊（以下简称达芬尼斯发廊）、广州市海光景动物医院有限公司宝岗分公司（以下简称海光景宝岗分公司）、广州灏星体育发展有限公司宝岗分公司（以下简称灏星宝岗分公司）、广州市海珠区好想你你好食品商店（以下简称好想你食品店）、原审被告广州市城市建设开发有限公司（以下简称广州城建公司）、原审第三人陈婵珍、方雪婉、广州灏星体育发展有限公司（以下简称灏星公司）、广州市海光景动物医院有限公司（以下简称海光景公司）、张健、卢健光、陈运展租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初10871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠来农信社上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项；2.改判百壮公司将广州市海珠区××大道××号（双号），x房（以下简称涉案房屋）腾空交还惠来农信社；中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司和海光景公司、灏星宝岗分公司和灏星公司、好想你食品店将现占用涉案房屋，分别按照各自提供的租赁合同所约定的面积来交付场地给惠来农信社；3.百壮公司支付自2017年6月15日至2017年9月8日的租金643380元（租金计算：257352元/月×2.5个月）及逾期支付租金的违约金122242.2元（违约金计算：以257352元为本金，按每日5‰的标准，从2017年7月6日计至2017年9月6日；以257352元为本金，按每日5‰的标准，从2017年8月6日计至2017年9月8日）；4.百壮公司、中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司和海光景公司、灏星宝岗分公司和灏星公司、好想你食品店支付2017年9月9日起至将涉案房屋交还惠来农信社时止的房屋占有使用费（按租赁合同约定的租金标准计算，即2017年3月1日至2018年2月28日每月使用费为257352元；2018年3月1日至2019年2月28日每月使用费为270219元；2019年3月1日至2020年2月29日每月使用费为283730元；2020年3月1日至2021年2月29日每月使用费为297917元）及逾期支付房屋占有使用费的违约金（违约金以上述租金标准为标准，按每日5‰的标准计算），其中百壮公司支付2017年9月9日起至将涉案房屋交还惠来农信社时止的房屋占有使用费（按租赁合同约定的租金标准计算）；中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司和海光景公司、灏星宝岗分公司和灏星公司、好想你食品店以其占有面积的部分向惠来农信社支付2017年9月9日至将涉案房屋交还惠来农信社时止的房屋占有使用费（按广州城建公司与百壮公司签订的房屋租赁合同及补充合同约定的标准计算）；5.百壮公司、中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司和海光景公司、灏星宝岗分公司和灏星公司、好想你食品店承担因本案证据保全产生的公证费5600元；6.一审、二审案件诉讼费等费用由中行宝岗大道支行、百壮公司、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司、好想你食品店、广州城建公司、陈婵珍、方雪婉、灏星公司、海光景公司、张健、卢健光、余佩霞、陈运展承担。事实和理由：（一）关于涉案房屋被占用及相关方应承担法律责任的客观事实及分析。惠来农信社就本案作了证据保全，确认中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司和海光景公司、灏星宝岗分公司和灏星公司、好想你食品店持续占有使用涉案房屋开展经营活动，其作为涉案房屋的实际承租人或次承租人，在惠来农信社与百壮公司租赁合同关系解除后，应当将涉案房屋腾空返还给惠来农信社，并支付2017年9月9日起至房屋返还之日止的占有使用费及违约金。一审忽视苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司和海光景公司、灏星宝岗分公司和灏星公司系涉案房屋实际承租人或次承租人、实际占用经营者的客观事实，判决他们无需承担返还房屋、支付场地占用费和违约金错误。（二）关于陈婵珍、方雪婉相关客观事实的陈述及分析。惠来农信社不认可陈婵珍、方雪婉提供证据的真实性、合法性和关联性。惠来农信社与百壮公司的租赁关系已于2017年9月8日解除，陈婵珍、方雪婉与百壮公司租赁关系以及陈婵珍、方雪婉与苑仓服装店等人的租赁合同关系的基础不存在，依法应当解除，并承担交还房屋、支付占有使用费和违约金的责任，一审未判决苑仓服装店等人承责，属于客观事实认定和法律适用错误。（三）卢健光与陈运展、卢健光与张健等租赁合同关系不真实、不成立、无法律效力。陈运展与卢健光签订的租赁合同之前涉案201房已办理了借款抵押登记，该合同损害了惠来农信社的抵押权利益，且约定租金严重低于同地段商铺市场租金，约定现金支付租金方式与市场交易的转账支付不符，卢健光也无证据证明支付了租金给陈运展，因此上述合同不具客观性，甚至是虚假、伪造的证据，卢健光对涉案房屋不具有任何权利，其与张健以及张健与灏星宝岗分公司租赁关系基础存在问题。因惠来农信社与百壮公司合同解除，则卢健光、张健与百壮公司租赁关系以及张健与灏星宝岗分公司、灏星公司的租赁关系依法解除，其无权占用涉案201房，应承担返还、支付使用费和违约金责任。综合本案客观事实，灏星宝岗分公司作为涉案201房实际占有者，应该也是百壮公司的次承租人，不管其与任何人或单位形成的租赁关系，也因惠来农信社与百壮公司租赁关系解除时当然解除，其有义务返还租赁房屋、支付占有使用费及违约金。一审对此客观事实认定有误，法律适用不正确，导致没有判决灏星宝岗分公司和灏星公司等人承责错误。（四）惠来农信社提出本案的诉讼目的是为了收回涉案房屋以及收取租金、违约金，维护金融机构的合法权益。一审判决将导致很难执行收回涉案房屋，也没有办法解决惠来农信社收取租金的基本利益问题，甚至引发更大的争议及矛盾，不符合法律、诉讼方式解决纠纷的基本精神。因此，请求二审支持惠来农信社的全部诉请。中行宝岗大道支行二审答辩称，不同意惠来农信社诉请，理由如下：（一）因中行宝岗大道支行自占有使用其承租房屋以来均按照合同约定依法交租，不存在任何违约责任，故不同意惠来农信社要求支付2017年9月9日至2017年12月31日的房屋占有使用费及违约金诉请。（二）中行宝岗大道支行因深圳市福田区人民法院于2016年4月1日发出的《协助执行通知书》，已将2017年整年份的租金支付至福田区人民法院的账户，一审院未审理查明该事实。（三）一审法院于2019年1月15日也以（2014）穗海法执字第1382号《协助执行通知书》要求中行宝岗大道支行协助将租金交入该院的账户，由此可见，中行宝岗大道支行在2018年之前是并不知晓需要将租金交付给惠来农信社的，中行宝岗大道支行是善意的承租人，不应再交付2017年9月9日至2017年12月31日的租金。（四）惠来农信社自通过以物抵债获取涉案房屋的所有权后并未及时要求中行宝岗大道支行支付租金，直至2018年6月25日才要求中行宝岗大道支行交付租金、腾空房屋。（五）中行宝岗大道支行在其承租房屋已经使用多年且银行的标志很明显，惠来农信社的证据材料、公证书中均有体现，因惠来农信社自身不向中行宝岗大道支行及时主张权利，其2017年9月9日至2017年12月31日租金应由其自行向福田区人民法院通过其他程序取回，不应再由中行宝岗大道支行支付。（六）福田区人民法院、一审法院均发出《协助执行通知书》要求中行宝岗大道支行缴纳租金至两法院账上，中行宝岗大道支行在未有生效判的情况下无法清晰向谁支付租金，故此中行宝岗大道支行不存在过错，是善意的承租人，不应再缴纳租金。其他理由同中行宝岗大道支行二审提交的上诉状一致。苑仓服装店二审答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。理由如下：（一）胡X与陈婵珍之间的《房地产租赁合同》合法有效，苑仓服装店是基于有效合同占有、使用涉案房屋。陈运展曾是案涉房屋的产权人，其于2013年2月8日与陈婵珍签订《商铺租赁合同》，出租涉案房屋，租期自2013年2月8日起至2032年12月31日止。2016年6月1日，陈婵珍与胡X签订《房地产租赁合同》，出租胡X承租的房屋，租期自2016年7月1日起至2021年6月30日止。2017年6月15日，惠来农信社通过以物抵债的方式取得案涉房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，物权变动不影响租赁合同的效力。现苑仓服装店仅解除与百壮公司的租赁关系，未解除与陈婵珍之间的租赁合同，陈婵珍与胡X之间的《房地产租赁合同》仍系合法有效，苑仓服装店有权占有、使用承租的房屋。（二）胡X已按照《房地产租赁合同》的约定，按时足额向陈婵珍支付租金及管理费，不存在任何违约行为。惠来农信社并非租赁合同相对方，其要求苑仓服装店向其支付占有使用费及违约金没有事实或法律依据。因此，恳请二审法院驳回惠来农信社针对苑仓服装店的全部上诉请求。广州城建公司二审答辩称，本案与广州城建公司没有任何关系，同意一审判决，惠来农信社的诉请与广州城建公司无关，由法院认定。陈婵珍二审答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应当予以维持。具体理由如下：（一）陈婵珍与原产权人陈运展签订租赁合同，是其承租房屋合法承租人，依“买卖不破租赁”的原则，惠来农信社应与陈婵珍继续履行租赁合同。2011年9月1日，陈婵珍与百壮公司就承租房屋签订了《广州市房屋租赁合同》，之后，陈运展登记所有权。陈婵珍与陈运展承租房屋的事宜重新签订了《商铺租赁合同》，根据上述事实可知，陈婵珍的租赁关系是与原产权人陈运展建立的，至今仍处于租赁期间。陈婵珍承租房屋无论是抵押权还是所有权，其登记或转移时间均晚于陈婵珍与陈运展租赁合同的签订日期。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，惠来农信社作为新的所有权人应当与陈婵珍继续履行前述租赁合同。（二）陈婵珍的租赁关系是与原产权人陈运展建立的，且租赁权益已经经过公示。惠来农信社向百壮公司发出解除通知，不产生解除陈婵珍与原产权人间租赁关系的法律效力。惠来农信社无权要求陈婵珍或其转租的次承租人腾退商铺。2016年12月24日，陈婵珍因（2017）粤0104执恢129号执行案向越秀区人民法院递交了前述租赁合同，申报租赁权益。该院分别在2017年5月19日、2017年6月10日两次司法拍卖公告中将租赁合同予以公示。惠来农信社作为该案权利人，知道也应当知道陈婵珍作为承租人的存在。但惠来农信社既未向陈婵珍送达其获得涉案房屋所有权的权利凭证，也未通知陈婵珍与其继续履行租赁合同，而是直接向已退出租赁关系的百壮公司要求履行。惠来农信社据此主张陈婵珍或其转租的次承租人腾退，明显侵害了陈婵珍的合法权益，不产生解除陈婵珍与陈运展租赁关系的法律效力。（三）惠来农信社主张支付房屋占有使用费、逾期支付房屋占有使用费的违约金和公证费，没有法律和合同依据。房屋占有使用费是基于合同无效或被解除等情形仍占有房屋所产生的占有利益费用。如前所述，本案存在合法有效的租赁合同关系，且合同应继续履行。故本案不存在房屋占有使用费，亦不存在基于该费用所产生的违约金。本案中，惠来农信社为证据保全而进行的公证程序非法律及合同的必要，而是惠来农信社为有利于自己诉讼所采取的自愿行为，其诉请承担公证费用，没有法律和合同依据。另外，惠来农信社要求腾退商铺的主张，既没有事实基础，又违反“买卖不破租赁”的原则。惠来农信社应当与陈婵珍继续履行承租房屋的租赁合同。方雪婉二审答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应当予以维持。理由如下：（一）方雪婉与原产权人陈运展签订租赁合同，是其承租房屋合法承租人，依“买卖不破租赁”的原则，惠来农信社应与方雪婉继续履行租赁合同。2011年7月20日，方雪婉与百壮公司就涉案房屋签订了《商铺租赁合同》，之后，陈运展所有权。鉴于陈运展是百壮公司实际控制人，2013年2月8日，陈运展、方雪婉以百壮公司退出租赁关系，由方雪婉直接向陈运展支付租金的方式继续履行前述租赁合同。由此，陈运展向方雪婉开具收到租金的收据。此后百壮公司未向方雪婉主张缴付租金的事实亦可证明三方租赁关系的变更和实际履行情况。根据上述事实可知，方雪婉的租赁关系是与原产权人陈运展建立的，至今仍处于租赁期间。方雪婉承租房屋无论是抵押权还是所有权，其登记或转移时间均晚于《商铺租赁合同》的签订日期。依《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，惠来农信社作为新的所有权人应当与方雪婉继续履行前述租赁合同。（二）方雪婉的租赁关系是与原产权人陈运展建立的，且租赁权益已经经过公示。惠来农信社向百壮公司发出解除通知，不产生解除方雪婉与原产权人间租赁关系的法律效力。惠来农信社无权要求方雪婉或其转租的次承租人腾退商铺。2016年12月24日，方雪婉因（2017）粤0104执恢129号执行案向越秀区人民法院递交了前述租赁合同，申报租赁权益。越秀区人民法院分别在2017年5月19日、2017年6月10日两次司法拍卖公告中将租赁合同予以公示。惠来农信社作为该案权利人，知道也应当知道方雪婉作为承租人的存在。但惠来农信社既未向方雪婉送达其获得涉案商铺所有权的权利凭证，也未通知方雪婉与其继续履行租赁合同，而是直接向已退出租赁关系的百壮公司要求履行。惠来农信社据此主张方雪婉或其转租的次承租人腾退，明显侵害了方雪婉的合法权益，不产生解除方雪婉与陈运展租赁关系的法律效力。（三）惠来农信社主张支付房屋占有使用费、逾期支付房屋占有使用费的违约金和公证费，没有法律和合同依据。房屋占有使用费是基于合同无效或被解除等情形仍占有房屋所产生的占有利益费用。如前所述，本案存在合法有效的租赁合同关系，且合同应继续履行。故本案不存在房屋占有使用费，亦不存在基于该费用所产生的违约金。本案中，惠来农信社为证据保全而进行的公证程序非法律及合同的必要，而是惠来农信社为有利于自己诉讼所采取的自愿行为，其主张承担公证费用，没有法律和合同依据。另外，惠来农信社要求腾退商铺的主张，既没有事实基础，又违反“买卖不破租赁”的原则。惠来农信社应当与方雪婉继续履行方雪婉承租房屋的租赁合同。余佩霞二审答辩称，一审判决认定惠来农信社与百壮公司租赁合同解除，并不代表百壮公司与余佩霞之间的租赁合同当然的解除，百壮公司与余佩霞之间的合同是合法、生效且在持续履行的租赁合同，因此应当继续履行。余佩霞作为善意承租人，并不应该承担百壮公司或者受物业产权变更所导致的法律关系的影响，根据“买卖不破租赁”原则，合同应当继续履行。另外由于惠来农信社自身的原因导致承租人和实际使用人商铺存在伤害，且好想你食品店拒付租金对余佩霞产生一定的损失，因此承租人在2020年5月份向惠来农信社移交商铺，自此双方的租赁合同实际上已经提前终止，双方的租金标准应当按照余佩霞与百壮公司原签订的租赁合同标准进行计算，即从2017年9月9日起到2020年5月12日止。张健、卢健光二审共同答辩称，卢健光是承租人，张健是卢健光的次承租人，卢健光是从原业主方陈运展手中承租涉案房屋，本案一审判决解除的是与百壮公司的合同，根据“买卖不破租赁”原则，陈运展与卢健光之间的租赁合同有效，因此不同意惠来农信社的上诉请求。一审判决后，中行宝岗大道支行也提出上诉请求：1.撤销一审判决第四项中关于要求中行宝岗大道支行向惠来农信社支付从2017年9月9日至交还租赁场地期间的房屋占有使用费的判决内容，依法改判中行宝岗大道支行向惠来农信社支付从2018年1月1日至交还租赁场地期间的房屋占有使用费（即中行宝岗大道支行无需向惠来农信社支付从2017年9月9日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费120.61元÷30天×114天×700㎡=320822.6元）；2.本案二审案件受理费由惠来农信社承担。事实和理由如下：（一）中行宝岗大道支行根据所订立的租赁合同，向百壮公司支付租金，本身是诚信履约的行为，并无任何不妥。（二）中行宝岗大道支行在支付涉案租金时，并不知晓租赁物权属变更的情况，更不清楚惠来农信社解除前一手租赁合同的情况。况且，中行宝岗大道支行是否有权解除租赁合同，解除租赁合同的具体时间以及解除租赁合同的法律后果，都是在本案中才得以主张并需要通过生效判决才能予以确定，中行宝岗大道支行不可能先行主动变更原租赁合同履行方式，故中行宝岗大道支行对于涉案租金的支付并无过错。（三）中行宝岗大道支行系根据深圳福田区人民法院的协助执行文书，将相关租金支付到法院账户，乃是为了积极配合法院执行工作，因此，中行宝岗大道支行的行为不仅无过错，而且完全是善意的。（四）福田区人民法院收到中行宝岗大道支行款项后，也没有提出任何异议，反而向中行宝岗大道支行出具了《案款收据》，这足以证明就连对百壮公司采取强制执行措施的人民法院对于涉案房屋的租赁合同解除情况也是不知情的，在此种情况下，如果还要求中行宝岗大道支行不按照深圳福田区人民法院要求协助执行，反而主动将租金交给惠来农信社，显然是不公平的。（五）中行宝岗大道支行所支付的3711682.32元款项，是该行基于承租涉案房屋所支付的2017年全年租金，说明中行宝岗大道支行已经就占有房屋支付了足额对价，该款中一部分本应由百壮公司支付给惠来农信社，即其中一部分应属于惠来农信社，但该款已被深圳福田区人民法院执行，则惠来农信社完全可以作为案外人通过执行异议程序要求该院退回相应款项，而不应要求中行宝岗大道支行区承担更多的责任。因此，一审判决要求善意无过错的中行宝岗大道支行承担重复给付租赁物费用的责任，缺乏事实依据和法律依据，也不符合提倡诚实信用的民商事审判价值取向，应依法予以纠正。针对中行宝岗大道支行的上诉，惠来农信社辩称，（一）惠来农信社于2017年6月15日通过生效裁判文书、“以物抵债”方式取得涉案租赁物业的所有权，依法亦取得出租人的地位。因百壮公司拖欠租金行为，导致惠来农信社与百壮公司租赁合同关系于2017年9月8日解除。根据法律规定，中行宝岗大道支行与百壮公司的租赁合同因丧失租赁基础导致解除，中行宝岗大道支行应支付2017年9月8日起至租赁物业实际完好无损交还之日止的场地使用费。（二）根据中行宝岗大道支行提交的2011年11月7日《广州市房屋租赁合同》约定每季度支付租金，中行宝岗大道支行未核实惠来农信社于2017年6月15日取得出租人地位、惠来农信社2017年9月8日解除百壮公司租赁合同关系的情况下，擅自将2017年整年租金支付至深圳市福田法院，显然存在重大过错。中行宝岗支行已支付2017年整年租金进行抗辩及上诉，没有法律依据，其可以向深圳市福田法院主张执行回转程序及要求该院退还2017年9月8日至2017年12月31日期间的租金。（三）惠来农信社取得涉案房屋所有权的方式是生效裁判文书，该裁判文书是公开的，中行宝岗大道支行知道或应当知道惠来农信社早已经是出租人的法律地位，但是因其自身疏忽大意导致未能核实具体情况，该过错行为导致的后果应当由中行宝岗大道支行自行承担。针对中行宝岗大道支行的上诉，苑仓服装店二审辩称，对中行宝岗大道支行与惠来农信社之间的纠纷不清楚，中行宝岗大道支行没有针对苑仓服装店提出上诉。针对中行宝岗大道支行的上诉，广州城建公司二审辩称，中行宝岗大道支行上诉与广州城建公司无关，由法院依法判决。针对中行宝岗大道支行的上诉，余佩霞二审辩称，中行宝岗大道支行上诉与余佩霞无关，由法院依法判决。针对中行宝岗大道支行的上诉，张健、卢健光二审共同辩称，中行宝岗大道支行上诉与张健、卢健光无关，由法院依法判决。针对中行宝岗大道支行的上诉，陈婵珍、方雪婉二审共同辩称，中行宝岗大道支行上诉与陈婵珍、方雪婉无关，由法院依法判决。一审判决后，余佩霞也提出上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判惠来农信社继续履行与余佩霞的租赁合同直至租赁期限届满。事实和理由：（一）涉案房屋由广州城建公司出租给百壮公司，百壮公司转租给余佩霞，余佩霞基于以上有效合同占有和使用承租的房屋后，均按时足额履行了租赁合同义务，并未有违约行为，现余佩霞已将其承租房屋出租给好想你食品店使用，且余佩霞与百壮公司的租赁合同期限尚未届满，因此，不同意提前解除以及提前退出场地。（二）余佩霞与百壮公司签订的租赁合同以及余佩霞与好想你食品店签订的租赁合同合法有效，且均未到期。而惠来农信社通过以物抵债方式取得涉案房屋的所有权时间在租赁合同生效之后，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，惠来农信社的上述行为导致涉案房屋的物权变动，并不影响上述两层租赁合同的效力，余佩霞仍然可基于合法有效的租赁合同，占有、使用转租涉案房屋。（三）惠来农信社要求解除与百壮公司的租赁合同，不应剥夺次承租人余佩霞要求继续履行租赁合同的合法权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支持。但转租合同无效的除外。在一审中，余佩霞已提出，要求按照与百壮公司合法有效的租赁合同继续履行合同，只要法院确定可以接收租金的主体，就可以继续支付租金，余佩霞的上述正当合理的要求，一审未予理睬。针对余佩霞的上诉，惠来农信社辩称，不同意余佩霞上诉请求，具体理由如下：（一）惠来农信社于2017年6月15日通过生效裁判文书、“以物抵债”方式取得涉案租赁物业的所有权，依法亦取得出租人的地位。因百壮公司拖欠租金行为，导致惠来农信社与百壮公司租赁合同关系于2017年9月8日解除。根据法律规定，余佩霞与百壮公司的租赁合同因丧失租赁基础导致解除，余佩霞应支付2017年9月8日起至物业实际完好无损交还之日止的场地使用费。（二）余佩霞上诉状中对于物权变动不影响租赁合同的称述不符合法律规定及事实内容。惠来农信社通过作为新的所有权人，并与百壮公司构成租赁合同关系，但是百壮公司因拖欠租金、擅自改变用途等原因导致租赁合同关系解除，余佩霞与百壮公司的租赁合同关系亦跟着解除。（三）惠来农信社取得涉案房屋所有权的方式是生效裁判文书，该裁判文书是公开的，余佩霞知道或应当知道惠来农信社早已经是出租人的法律地位，但是一直未向惠来农信社主张代为支付租金和不解除租赁合同抗辩权，实际上也没有按约定支付租金给惠来农信社及百壮公司，余佩霞依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条主张继续履行租赁合同的诉求没有事实和法律依据。（四）余佩霞提交的2011年9月11日《广州市房屋租赁合同》约定每月支付租金，但在本案中余佩霞一直未能提交证据证明其每月均有向百壮公司或惠来农信社支付租金；《广州市海珠区临时经营场所使用证明》仅能说明街道部门对余佩霞审批经营的行政行为，该行政审批不能作为调解、处理租赁合同关系的依据；余佩霞在本案中提交的税务发票仅是显示其2011年至2015年期间的纳税情况，但是租赁合同关系解除实际发生在2017年9月份，即该部分证据不能证明余佩霞每月足额支付租金。针对余佩霞的上诉，中行宝岗大道支行二审辩称，余佩霞的上诉意见与中行宝岗大道支行无关，由法院审查。针对余佩霞的上诉，苑仓服装店二审辩称，余佩霞的上诉与苑仓服装店无关，由法院依法审理。针对余佩霞的上诉，广州城建公司二审辩称，余佩霞的上诉与广州城建公司无关，由法院依法审理。针对余佩霞的上诉，陈婵珍、方雪婉二审共同辩称，余佩霞的上诉与陈婵珍、方雪婉无关，由法院依法审理。针对余佩霞的上诉，张健、卢健光二审共同辩称，余佩霞的上诉于张健、卢健光无关，由法院认定。惠来农信社向一审法院提出起诉请求：1.惠来农信社与百壮公司基于广州市海珠区××大道××号（双号），x房的租赁关系于2017年9月6日解除；2.百壮公司将广州市海珠区××大道××号（双号），x房腾空交还给惠来农信社；中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司、好想你食品店分别将现占用广州市海珠区××大道××号（双号），x房的部分腾空并交还给惠来农信社（分别按照上述各自提供的租赁合同中所约定的面积来交付场地给惠来农信社）；3.百壮公司支付自2017年6月15日至2017年9月6日的租金643380元（租金计算：257352元/月×2.5个月）及逾期支付租金的违约金122242.2元（违约金计算：以257352元为本金，按每日5‰的标准，从2017年7月6日计至2017年9月6日；以257352元为本金，按每日5‰的标准，从2017年8月6日计至2017年9月6日）；4.判令百壮公司、中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司、好想你食品店支付2017年9月7日起至将广州市海珠区××大道××号（双号），x房交还惠来农信社时止的房屋占有使用费（按租赁合同约定的租金标准计算，即2017年3月1日至2018年2月28日每月使用费为257352元；2018年3月1日至2019年2月28日每月使用费为270219元；2019年3月1日至2020年2月29日每月使用费为283730元；2020年3月1日至2021年2月28日每月使用费为297917元）及逾期支付房屋占有使用费的违约金（违约金以上述租金标准为本金，按每日5‰的标准计算）；其中，百壮公司是要支付2017年9月7日起至将广州市海珠区××大道××号（双号），x房交还惠来农信社时止的房屋占有使用费（按租赁合同约定的租金标准计算）；中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司、好想你食品店以其占有面积的部分向惠来农信社支付2017年9月7日起至将广州市海珠区××大道××号（双号），x房交还惠来农信社时止的房屋占有使用费（按广州城建公司与百壮公司签订的房屋租赁合同及补充合同约定的租金标准计算）；5.百壮公司、中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司、好想你食品店共同承担本案因证据保全产生的公证费用5600元；6.百壮公司、中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司、好想你食品店共同承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月26日，广州城建公司（甲方、卖方）与陈运展（乙方、买方）签订《商品房（一手现房）买卖合同》，约定：乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记；乙方所购商品房为本合同规定的项目中的x号房，门牌地址：广州市海珠区××大道××号（双号），x房；等。同日，广州城建公司（甲方、卖方）与陈运展（乙方、买方）还签订《商品房（一手现房）买卖合同》，约定：乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记；乙方所购商品房为本合同规定的项目中的x号房，门牌地址：广州市海珠区××大道××号（双号），x房；等。查册时间为2018年7月30日的《广州市不动产登记查册表》显示：房产地址位于海珠区××大道××号（双号），x房的产权人为陈运展，占有部分为全部，建筑面积为990.6161平方米，其中套内建筑面积为841.8638平方米；登记时间为2013年2月6日，登记附注：2013年2月27日陈运展、惠来县农村信用合作联社葵潭信用社申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；来函摘要：收件日期为2017年6月16日，广州市越秀区人民法院以（2017）粤0104执恢129号协助执行通知书及执行裁定书各一份，执行明细为解封该业，单方面为惠来农信社办理该业归其所有的交易过户和权属登记手续，涂销他项权利登记并注销抵押登记证明书，注销原权属登记；他项权利摘要：权利人为惠来县农村信用合作联社葵潭信用社，权利面积为990.6161平方米；等。查册时间为2018年7月30日的《广州市不动产登记查册表》显示：房产地址位于海珠区××大道××号（双号），x房的产权人为陈运展，占有部分为全部，建筑面积为1143.1611平方米，其中套内建筑面积为910.9031平方米；登记时间为2013年2月6日，登记附注：2013年3月7日陈运展、惠来县农村信用合作联社葵潭信用社申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；来函摘要：收件日期为2017年6月16日，广州市越秀区人民法院以（2017）粤0104执恢129号协助执行通知书及执行裁定书各一份，执行明细为解封该业，单方面为惠来县农村信用合作联社办理该业归其所有的交易过户和权属登记手续，涂销他项权利登记并注销抵押登记证明书，注销原权属登记；他项权利摘要：权利人为惠来县农村信用合作联社葵潭信用社，权利面积为1143.1611平方米；等。2011年1月27日，广州城建公司（出租人、甲方）与百壮公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区××大道××号（双号）、x房，广州市海珠区××大道××号（双号）、x房单元出租给乙方作肉菜市场用途使用，建筑面积2133.7772平方米；甲乙双方协定的租赁期限从2011年3月1日至2031年2月28日，租金为：2011年3月1日至2012年2月29日为192040元/月；2012年3月1日至2013年2月28日为201642元/月……2017年3月1日至2018年2月28日为257352元/月；2018年3月1日至2019年2月28日为270219元/月；2019年3月1日至2020年2月29日为283730元/月……2030年3月1日至2031年2月28日为485275元/月；租金按月结算，由乙方在每月的第5日按现金进账付款方式缴付租金给甲方；乙方的权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.8%向甲方支付违约金；其他约定详见双方签订《租赁补充合同》；等。同日，广州城建公司（出租人、甲方）与百壮公司（承租人、乙方，通信地址为广州市x室，）还签订《租赁补充合同》，约定：现就乙方租用甲方房产用于肉菜市场用途事宜签订本补充合同；本合同从2011年3月1日起正式计付租金；合同期内，其后每年在上一年的租金基础上递增5%，具体为2011年3月1日起至2012年2月29日每月租金为192040元（单价：90元/平方米.月）……2017年3月1日起至2018年2月28日每月租金为257352元（单价：120.61元/平方米.月）；2018年3月1日起至2019年2月28日每月租金为270219元（单价：126.64元/平方米.月）；2019年3月1日起至2020年2月29日每月租金为283730元（单价：132.97元/平方米.月）……2030年3月1日起至2031年2月28日每月租金为485275元（单价：227.43元/平方米.月）；租金按照自然月计算，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金，计租期不足一个自然月的，按“当月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金；乙方交纳租金采用银行转账的方式，乙方须于每月5号前将银行转账单回执传真给甲方；该房产按现状交付，双方对该房产交付无异议，甲方于2011年3月1日前按交付标准将该房产交付给乙方使用；租赁期间，如甲方转让/出售该房产予第三人，不必征得乙方同意，但甲方应提前1个月书面通知乙方，同等条件下，乙方享有优先购买权；若该房产所有权发生变化，甲方保证使受让方了解本合同中甲、乙方的权利和义务；转让生效后，受让方享受原出租方的权利并承担原出租方的义务；乙方应当与新的产权人办理相关手续，包括但不限于按本合同条款文本与买受人签订新的租赁合同，自甲方指定日期起向新的产权人履行合同义务，享受合同权利；若乙方以此为由拒不与买受人签订租赁合同，甲方有权视同乙方提前终终止合同，并要求乙方按本合同违约条款约定承担违约责任；在租赁期间，乙方可将该房产转租、分租，同时须将相应的租赁合同提交甲方备案；若因乙方转租或分租行为导致甲方损失的，由乙方承担相应的赔偿责任；（8.2）有下列情形之一，甲方有权单方面提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的—切损失，同时，乙方应无条件按甲方要求将房屋连同原附属物交还甲方：A、乙方逾期支付租金达1个月以上；B、未经甲方书面同意，乙方擅自改变该房产用途；D、乙方拖欠水费、电费或物业管理服务费总额累计超过1个月租金：F、乙方违反本合同条款，经甲方要求改正乙方拒不接受的；本合同如提前终止、解除或届满时，房屋内一切原有设施、镶嵌于建筑物结构的乙方附属物无偿归属甲方，一切因装修镶嵌在该房产上的附着物不得拆除。乙方须于提前终止、解除或届满之日或之前迁出房屋，搬走物品；逾期不迁的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，由甲方处置，甲方有权采取任何其认为适当的方式进入该房产及处理该房产内的物品，收回房屋；如乙方未能按本合同规定，如期足额向甲方缴纳租金，每逾期1天，甲方有权按拖欠租金总额的2%的标准向乙方收取违约金；逾期超过30日的，甲方有权采取停止供电、供水及其他适当措施，而无须就该措施带来的结果承担责任；（10.6）乙方出现本合同8.2条所列的情况之一，甲方有权在乙方未赔偿甲方损失前会同公证部门以任何方式进入该房产、对在该房产内的一切物品办理证据保存，并安排另处放置（放置期限自乙方违约之日起60天内，逾期甲方有权另行处理留置物品），同时，甲方有权重新将该房产另行处置而无须知会乙方；甲乙双方通讯地址已注册在本合同内，双方有关租赁函件应以上述地址为依据；任何一方迁移通讯地址应立即以挂号邮件知会对方，否则因此而引至任何邮递错误责任，概由责任方承担；有关租赁函件可选择当面送达、邮寄送达或留置送达（即将信函置于该房产适当位置后满7日）等方式之一，均视为有效送达；等。2017年6月14日，广州市越秀区人民法院作出（2017）粤0104执恢129号《执行裁定书》【该案申请执行人为中国工商银行股份有限公司广州大德路支行，被执行人为广东百壮汽配市场经营管理有限公司、陈运展、广东国通置业集团有限公司（法定代表人为陈运展）】，在该案执行过程中，该院通过淘宝网拍卖平台对被执行人陈运展名下的广州市海珠区××大道××号（双号），x房及广州市海珠区××大道××号（双号），x房进行网络司法拍卖以清偿债务。现承受人惠来县农村信用合作联社向一审法院请求以第二次拍卖保留价接受拍卖财产以抵偿其对拍卖财产拥有的顺位在先的优先债权，符合法律规定。该案裁定如下：一、将被执行人陈运展名下的广州市海珠区××大道××号（双号），xx房作价54008640元、广州市海珠区××大道××号（双号），可逸北街1、3号，x房作价24308160元以抵偿被执行人所欠承受人惠来县农村信用合作联社的相应债务；上述房产自本裁定书送达承受人之日起归承受人所有；二、承受人可持该裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。广州市国土资源和规划委员会于2017年6月16日向惠来农信社出具《协执文书收件回执》，记载：凭此回执到不动产登记中心联系办理有关手续。惠来农信社于2017年7月14日按照《租赁补充合同》中百壮公司的留存的通信地址，向百壮公司发出《律师函》，主要内容为：惠来农信社已于2017年6月15日依法取得海珠区××大道××号（双号），x房两套房屋的所有权，通知百壮公司：一、提供获得该房屋承租权的租赁合同，并提供按期缴纳租金的凭证；二、如将该房屋转租或分租，提供转租或分租的相关租赁合同，并提供次承租人缴纳租金的凭证；三、请贵司从2017年7月1日开始，将该房屋的租金（占用费）支付到惠来农信社的账户等。该邮件于2017年7月18日以“查无此人”为由被退回。惠来农信社于2017年8月8日按照《租赁补充合同》中百壮公司的留存的通信地址，向百壮公司发出《律师函》，主要内容为：本律师已于2017年7月14日发函要求贵司联系惠来农信社办理相关手续事宜，至今仍未联系；根据贵司与前所有权人广州城市建设开发有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及相关补充协议，贵司应当于每月5日前支付租金，贵司现已逾期支付2017年7月份的租金，请于2017年8月14日前将2017年7、8月的租金支付至惠来农信社的账户等。该邮件于2017年8月11日以“查无此人”为由被退回。惠来农信社于2017年9月6日按照《租赁补充合同》中百壮公司的留存的通信地址，向百壮公司发出《律师函》，主要内容为：本律师已于2017年7月14日发函要求贵司2017年7月20日前联系惠来农信社办理该房屋相关手续享宜，然而，贵司至今仍未联系惠来农信社。2017年8月8日，本律师再次发函要求贵司于2017年8月14日前向惠来农信社支付2017年7月、8月的租金，然而，贵司至今仍未按函件要求支付。贵司的上述行为已严重侵犯了惠来农信社的合法权益。根据贵司与该房屋前所有权人广州市城市建设开发有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及租赁补充合同的相关约定，惠来农信社决定于2017年9月6日解除上述《广州市房屋租赁合同》及所有租赁补充合同，收回该房屋。请贵司于2017年9月11日前搬走该房屋内属于贵司的全部物品，付清租金（占用费）、违约金（滞纳金）、水电费、管理费等全部费用，并将该房屋按完好状态交还惠来农信社，逾期仍不处理的，将视为贵司放弃相关物品所有权等。该邮件于2017年9月11日以“查无此人”为由被退回。惠来农信社于2017年9月11日按照《租赁补充合同》中百壮公司的留存的通信地址，向百壮公司发出《律师函》，主要内容为：赁合同于2017年9月6日解除。请贵司于2017年9月15日前按照租赁合同约定迁出该房屋及搬走属于贵司的物品等。该邮件于2017年9月13日以“查无此人”为由被退回。惠来农信社还于2018年6月25日分别向中行宝岗大道支行、苑仓服装店、海光景宝岗分公司、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、好想你食品店、灏星宝岗分公司邮寄《通知书》，告知：其于2017年6月15日依法取得广州市海珠区××大道××号（双号），x房两套房屋的所有权。百壮公司与原业主签订租赁合同，租赁该房屋。鉴于百壮公司拒绝向我社支付租金和配合提供相关资料我社已经于2017年9月6日依法解除与百壮公司的租赁关系。贵方作为现该房屋上的占用人，请贵方于2018年7月6日前搬走该房屋内属于贵方的全部物品，并将该房屋按完好状态交还给我社；等。惠来农信社还于2018年6月29日向广州市海珠公证处申请保全证据，该处于2018年7月16日出具（2018）粤广海珠区第23357号《公证书》，记载：2018年6月29日上午，公证员、该处工作人员随惠来农信社的委托代理人来到位于广州市海珠区宝岗大道一标示有“可逸豪苑”的建筑物旁，对“可逸豪苑”首层的现场客观状况进行了拍照。兹证明以上所述与当日现场客观情况相符；与本公证书相粘连的照片为该处工作人员现场拍摄所得，与实际情况相符；该公证书所附光盘内视频文件为公证员现场摄录所得，与现场实际情况相符。惠来农信社为此支付公证费5600元。中行宝岗大道支行就其抗辩意见提交了以下证据：1、百壮公司（出租人、甲方）与中国银行股份有限公司广州海珠支行（承租人、乙方）于2011年11月7日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区宝岗大道x号出租给乙方作商业用途使用，建筑面积700平方米；双方协定的租赁期限从2012年1月1日至2023年12月31日，其中2012年1月1日至2013年12月31日的租金为245000元/月……2018年1月1日至2018年12月31日的租金为327865.27元/月……租金按季结算，由中国银行股份有限公司广东省分行在每季的第20日前按转账付款方式缴付租金给甲方，划入甲方指定的收款人名称：广东百壮投资有限公司，收款账户开户行：广州银行东莞庄支行；甲方的权利义务：租赁期间转让该房屋时，须提前3个月书面通知乙方；等。同日，百壮公司（出租人、甲方）与中国银行股份有限公司广州海珠支行（承租人、乙方）还签订《房屋租赁补充协议》，约定：租赁期限为12年；该房屋的首年租金为350元/平方米/月，租赁后从第3年开始每年递增率为6%等；2、深圳市福田区人民法院于2016年3月4日出具的（2016）粤0304执1767号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，裁定书内容：申请执行人为深圳市中小企业信用融资担保集团有限公司，被执行人为广东百壮投资有限公司、陈运展等，裁定：冻结、扣划、提取被执行人存款本金2112万元及利息和其他相关费用或查封、扣押其等值财产，以清偿本案债务；3、中国银行广东分行营业部于2017年12月25日向深圳市福田区人民法院付款3711682.32元的《付款回单》（支付宝岗2017年租金）及深圳市福田区人民法院于2017年12月25日向中国银行股份有限公司广东省分行出具的《案款收据》，数额为3711682.32元，案号为（2016）粤0304执字第1767号。（说明：根据中国银行股份有限公司内部相关规章制度的要求，中行宝岗大道支行承租位广州市海珠区x号的涉案物业作为营业网点的租金统一由其上级主管机构直接支付至出租人指定账户。）苑仓服装店就其抗辩意见提交了以下证据：1、2016年6月1日，陈婵珍（出租方、甲方）与胡X（乙方、承租方）签订的《房地产租赁合同》，约定：租赁房产地址为广州市海珠区x，建筑面积210平方；租期为5年，从2016年7月1日至2021年6月30日止，第2年开始租金每年递增5%；其中2018年7月1日至2019年6月30日的月租金为35280元等；2、支付2018年9月至11月租金给陈婵珍的电子银行回单，每月租金为35280元。灏星宝岗分公司就其抗辩意见提交了以下证据：1、2016年8月10日，张健（出租方）与张城郡（承租方）签订的《商铺租赁合同》，约定租赁商铺位于广州市海珠区x，建筑面积1143.16平方米，租赁期限为8年，从2016年8月1日至2024年7月31日止；2、2017年10月4日，张健（出租方）与冯姽（承租方）签订的《商铺租赁合同》，约定租赁商铺位于广州市海珠区x，建筑面积1143.16平方米，租赁期限为8年，从2016年8月1日至2024年7月31日止；商铺从2016年10月1日至2018年7月31日止的租金为45000元/月，从2018年起，每月租金在上一年度月租金价的基础上递增5%；3、转账支付2018年1月至2018年10月租金至张健账户的支付凭证。好想你食品店就其抗辩意见还提交了以下证据：1、2017年6月30日，余佩霞（出租人、甲方）与张登艺（承租人、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落广州市海珠区x号铺位出租给乙方作商业使用，建筑面积100平方米，租赁期限从2017年7月4日至2020年8月4日，其中2018年7月5日至2020年8月4日的月租金为40280元；2、从2016年至2019年向余佩霞账号支付租金的部分交纳凭证。陈婵珍就其抗辩意见还提交了以下证据：1、2016年12月24日，陈婵珍向广州市越秀区人民法院就（2016）粤0104执1440号案邮寄租赁合同及涉案房屋的网络拍卖公告截图（标的物介绍中有附件《租赁合同》）；2、2011年9月1日，百壮公司（出租人、甲方）与陈婵珍（承租人、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落海珠区xx房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，面积270平方米；租赁期限从2011年9月1日至2031年2月28日，每月租金为10000元等，该租赁合同于2012年1月4日办理租赁登记备案手续；3、2013年2月8日，陈运展（出租方）与陈婵珍（出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：租赁商铺位于广州市海珠区xx号商铺，建筑面积合共101平方米；租赁期限为19年10个月，从2013年2月8日至2032年12月31日止；上述商铺每月租金从2016年10月31日起，每三年递增5%。从2016年2月8日至2019年2月7日止的商铺租金为10605元/月等；4、2013年8月26日，陈婵珍（出租方）与黎健雄签订的《商铺合同》，约定：租赁商铺位于海珠区××大道××号之壹，面积约60平方米，租赁期限为5年，从2013年9月1日至2018年8月31日止；5、2017年5月1日，陈婵珍（出租方）与广州市海光景动物医院有限公司签订的《商铺合同》，约定：租赁商铺位于海珠区××大道××号之壹，面积约80平方米，租赁期限为3年，从2017年5月1日至2020年4月30日止。方雪婉就其抗辩意见还提交了以下证据：1、2016年12月24日，陈婵珍向广州市越秀区人民法院就（2016）粤0104执1440号案邮寄租赁合同及涉案房屋的网络拍卖公告截图（标的物介绍中有附件《租赁合同》）；2、2011年7月20日，百壮公司（出租人）与方雪婉（承租人）签订的《商铺租赁合同》，约定：租赁商铺位于海珠区××大道××、××号商铺，建筑面积为95平方米；租赁期限从2011年9月1日至2031年2月28日，从2011年9月1日至2012年8月31日止的租金为19000元/月，从2012年起，每月租金在上一年度月租金的基础上递增6%等；3、百壮公司向方雪婉出具的租金《收款收据》（交至2012年6月）；4、陈运展出具的《收据》（没有落款日期），内容为收到方雪婉位于海珠区××大道××号商铺租金贰佰万元正；5、方雪婉（出租方）与许贵发签订的《商铺合同》，约定：租赁商铺位于海珠区××大道××号之贰号，建筑面积合共55平方米，租赁期限为3年，从2016年11月1日至2019年10月31日止。卢健光就其抗辩意见还提交了以下证据：2015年5月5日，陈运展（出租人、甲方）与卢健光（承租人、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于x号（双号），可逸北街1、3号，宝逸街2号201房的铺位出租给乙方作商业使用，建筑面积1143平方米，租赁期限从2015年6月1日至2034年5月31日，月租金为11500元；租金按一次性结算，乙方需签订合同一周内现金付款方式缴付租金给甲方。张健就其抗辩意见还提交了以下证据：1、2016年8月1日，卢健光（出租方）与张健（承租方）签订的《商铺租赁合同》，约定：租赁商铺位于海珠区××大道宝××街××自××号，建筑面积合共1143.16平方米；商铺租赁期限为8年，从2016年8月1日至2024年7月31日止等；从2016年10月1日至2018年7月31日止的租金为45000元/月，从2018年起，每月租金在上一年度月租金的基础上递增5%等；2、张健名下的《借记卡账户历史明细清单》。余佩霞就其抗辩意见还提交了以下证据：1、2011年9月11日，百壮公司（出租人、甲方）与余佩霞（承租人、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落海珠区x号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积100平方米；租赁期限从2011年9月1日至2031年2月28日，租金为每月10000元等；该合同月2012年1月5日办理了租赁登记备案手续；2、余佩霞缴纳2012年、2014年和2015年部分月份出租屋税费的发票。上述证据均经一审开庭质证。惠来农信社于2018年7月26日提起本案诉讼。诉讼中，惠来农信社表示：本案中坚持以租赁合同关系提起诉讼，其已概括承接了百壮公司和广州城建公司签订的租赁合同；若法院认为其要求确认的合同解除时间有误，同意法院按照证据认定合同实际解除的时间；本案中需要灏星公司对灏星宝岗分公司承担补充清偿责任。广州城建公司表示：其收到百壮公司支付的2012年9月至11月份三个月的租金后，就再没有收到百壮公司的租金；其出售涉案房屋给陈运展后，没有告知百壮公司变更了产权人，也没有与百壮公司办理解除租赁关系的手续；其不知道百壮公司与陈运展是否签订了新的租赁合同，据其了解，百壮公司的法定代表人和实际控制人是陈运展，百壮公司对于产权人的变更应该是知悉的。方雪婉表示：其没有与陈运展签订租赁合同，但从2013年2月8日起将租金交给陈运展；其与百壮公司的租赁合同也没有进行书面的解除，但是百壮公司此后也没有向其催讨租金，也证明了百壮公司实际上是退出租赁关系的事实；广隆坊百货店现已没有实际经营，但没有将其承租的场地交还。卢健光表示：此前其与陈运展存在借款关系，陈运展无法归还借款，就将涉案房屋交付给其使用以租金抵扣借款；陈运展配合其办理转租手续，且没有向其追索租金，可见其已经缴纳了租金。余佩霞表示：其没有与陈运展签订租赁合同，其实际上是向百壮公司缴纳租金的。一审法院认为，广州城建公司与百壮公司签订的《广州市房屋租赁合同》和《租赁补充合同》是签约当事人的真实意思表示，当事人均应按合同约定全面履行义务。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。惠来农信社主张其根据法院生效的裁判文书于2017年6月15日取得涉案房屋的产权后，相应取得上述租赁关系中出租方地位的意见，合理有据，一审法院予以确认。按照合同约定，承租方逾期缴租超过达1个月以上，出租方有权解除合同。惠来农信社已按合同约定的地址向百壮公司催缴租金，但百壮公司仍没有向惠来农信社缴纳相应租金，故惠来农信社要求确认其与百壮公司就涉案房屋的租赁关系解除的意见，合法有据，一审法院予以支持。但惠来农信社于2017年9月6日寄出解除合同的通知，2017年9月8日才退回妥投，故2017年9月8日才能视为百壮公司实际收到解除通知的时间，故上述租赁关系的解除时间，一审法院认定为2017年9月8日。合同解除后，惠来农信社要求百壮公司腾空交付涉案房屋、按合同约定的标准支付自2017年6月15日至合同解除之日（即2017年9月8日）的租金及支付从合同解除之次日至实际交付涉案房屋之日止的房屋占有使用费（按照租赁合同约定的标准）合理有据，一审法院予以支持。但惠来农信社要求百壮公司以月租金为本金，按日万分之五的标准支付逾期交租及逾期交房的违约金，依据不足，一审法院不予支持。关于实际承租人的认定和责任问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，惠来农信社主张众被告均是百壮公司的次承租人，但就此未能举证证明，故对该事实，证据不足，一审法院不予认定。根据众被告及第三人各自提交的证据可以显示：中行宝岗大道支行和余佩霞是与百壮公司签订租赁合同，并一直履行该合同，故对中行宝岗大道支行和余佩霞是百壮公司的次承租人的事实，一审法院予以认定。中行宝岗大道支行和余佩霞对涉案房屋的租赁权来源于百壮公司，现惠来农信社已经于2017年9月8日解除了与百壮公司的租赁关系，故作为次承租人的中行宝岗大道支行和余佩霞对各自所承租的涉案房屋的租赁基础也随之丧失。同理，好想你食品店是向余佩霞转租的，其相应地也需承担租赁合同解除的法律后果。故惠来农信社要求中行宝岗大道支行、好想你食品店和余佩霞腾空交付各自所承租的涉案房屋的部位，并支付从2017年9月8日起至各自实际交还各自占用的商铺部位的房屋占有使用费（参照广州城建公司和百壮公司签订的租赁合同的租金标准），合理有据，一审法院予以支持。涉案房屋在裁定过户至惠来农信社前，广州城建公司已经将该商铺出售给陈运展，故对陈运展曾是涉案房屋的产权人的事实，一审法院予以确认。广州城建公司已经表示，其与百壮公司就涉案房屋签订的租赁合同和补充协议并没有办理解除手续，也不清楚陈运展与百壮公司就涉案房屋有无另行签订租赁合同，故陈运展在其作为涉案房屋的产权人期间，有权就涉案房屋对外出租。陈婵珍、方雪婉现提交了证据证明其各自在与百壮公司签订租赁合同后，又与陈运展就承租的商铺部位重新签订了合同，故陈婵珍、方雪婉与陈运展就涉案房屋的租赁合同未依法解除的前提下，惠来农信社仅凭解除了与百壮公司的租赁关系，要求陈婵珍、方雪婉腾空交付承租的商铺及支付房屋占有使用费、违约金，理据不足，一审法院不予支持。同理，惠来农信社要求经陈婵珍、方雪婉转租的苑仓服装店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、广隆坊百货店腾空交付各自承租的部分及支付房屋占有使用费、违约金，均理据不足，一审法院均不予支持。同上，惠来农信社并无举证证明卢健光是向百壮公司承租的，惠来农信社仅凭解除了与百壮公司的租赁关系，就要求卢健光及其转租的张健、灏星分公司交付承租房屋及支付房屋占有使用费，理据不足，一审法院予以驳回。惠来农信社要求百壮公司、中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司和好想你食品店共同支付公证费5600元，理据不足，一审法院也不予支持。本案是百壮公司逾期履行合同义务导致的，故本案受理费应由其按责任比例承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年12月31日作出如下判决：一、确认惠来农信社与百壮公司基于广州市海珠区××大道××号（双号），x房和广州市海珠区××大道××号（双号），x房的租赁关系于2017年9月8日解除；二、百壮公司、中行宝岗大道支行、好想你食品店和余佩霞在判决生效之日起30日内，将广州市海珠区××大道××号（双号），x房和广州市海珠区××大道××号（双号），x房腾空交还给惠来农信社，搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；其中，百壮公司交付的场地为广州市海珠区××大道××号（双号），x房和广州市海珠区××大道××号（双号），x房；中行宝岗大道支行交付的场地为广州市海珠区x号的承租面积700平方米；好想你食品店和余佩霞交付的场地为广州市海珠区宝岗大道388号承租面积100平方米；三、百壮公司在判决生效之日起30日内，向惠来农信社支付从2017年6月15日至2017年9月8日的租金660536.8元；四、百壮公司、中行宝岗大道支行、好想你食品店和余佩霞在判决生效之日起30日内，向惠来农信社支付从2017年9月9日至实际履行判决第二项主文时的房屋占有使用费；其中，百壮公司及中行宝岗大道支行共同支付从2017年9月9日至实际履行判决第二项主文时的房屋占有使用费（每月使用费标准按照广州城建公司与百壮公司于2011年1月27日签订的《租赁补充合同》中约定的租金单价标准×700平方米）；百壮公司及好想你食品店和余佩霞共同支付从2017年9月9日至实际履行判决第二项主文时的房屋占有使用费（每月使用费标准按照广州城建公司与百壮公司于2011年1月27日签订的《租赁补充合同》中约定的租金单价标准×100平方米）；百壮公司支付除上述700平方米和100平方米外的从2017年9月9日至实际交付除上述800平方米外的涉案场地的占有使用费（按照广州城建公司与百壮公司于2011年1月27日签订的《租赁补充合同》中约定的租金标准）；五、驳回惠来农信社的其他诉讼请求。一审案件案受理费422826.9元，由惠来农信社负担31078元，百壮公司负担391748.9元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，2011年1月27日，广州城建公司与百壮公司签订《租赁补充合同》，约定具体各年每月应缴租金单价如下：2011年3月1日起至2012年2月29日每月租金为192040元（单价：90元/平方米.月）……2017年3月1日起至2018年2月28日每月租金为257352元（单价：120.61元/平方米.月）；2018年3月1日起至2019年2月28日每月租金为270219元（单价：126.64元/平方米.月）；2019年3月1日起至2020年2月29日每月租金为283730元（单价：132.97元/平方米.月）；2020年3月1日起至2021年2月28日每月租金为297917（单价：139.62元/平方米.月）；2021年3月1日起至2022年2月28日每月租金为312813元（单价：146.6元/平方米.月）；2022年3月1日起至2023年2月28日每月租金为328453元（单价：153.93元/平方米.月）；2023年3月1日起至2024年2月29日每月租金为344876元（单价：161.63元/平方米.月）；2024年3月1日起至2025年2月28日每月租金为362120元（单价：169.71元/平方米.月）；2025年3月1日起至2026年2月28日每月租金为380226元（单价：178.19元/平方米.月）；2026年3月1日起至2027年2月28日每月租金为399237元（单价：187.1元/平方米.月）；2027年3月1日起至2028年2月29日每月租金为419199元（单价：196.46元/平方米.月）；2028年3月1日起至2029年2月28日每月租金为440159元（单价：206.28元/平方米.月）；2029年3月1日起至2030年2月28日每月租金为462167元（单价：216.6元/平方米.月）；2030年3月1日起至2031年2月28日每月租金为485275元（单价：227.43元/平方米.月）。一审中，惠来农信社提供由中国邮政速递物流股份有限公司广州分公司于2017年9月8日出具的证明显示，2017年9月6日向百壮公司发出《关于解除与广东百壮投资有限公司广州市海珠区宝岗大道382-388（双号）x房两套房屋租赁关系的通知书》（编号：1063763444025），该邮寄于2017年9月8日已退回妥投，退回原因拒收。在一审理过程中，一审法院告知惠来农信社表示根据查明的事实，陈运展已将广州城建公司和百壮公司租赁合同约定的部分场地单独出租给不同的当事人，并询问惠来农信社是否坚持陈运展和百壮公司之间是否存在租赁关系以及是否坚持第1项诉讼请求。惠来农信社认为其已概括接受广州城建公司与陈运展签订的租赁合同，现百壮公司存在违反合同约定情形，因此，其明确租赁关系于2017年9月6日解除，知悉法律的释明，坚持第1项诉讼请求。二审庭询中，余佩霞称其已向惠来农信社发出通知移交商铺函件，且于2020年5月12日腾空商铺，因此，明确其上诉请求为：改判余佩霞继续履行租赁合同至2020年5月12日止，承责时间应从2017年9月9日至2020年5月12日止。同时，余佩霞表示对惠来农信社要求解除广州城建公司与百壮公司之间的租赁合同无异议，并同意将其承租房屋交还给惠来农信社。二审中，余佩霞向本院提交如下证据：1.商铺移交通知函及快递单、余佩霞与惠来农信社的律师沟通催收铺的微信记录，拟证明余佩霞已于2020年4月向惠来农信社寄送商铺移交通知，于2020年5月12日腾空商铺，惠来农信社未收铺。2.水电费、物业管理费等缴费单，拟证明余佩霞商铺已腾空，与物业管理处的费用于2020年5月11日结算交纳完毕。3.房屋租赁合同登记备案证明、租赁合同，拟证明余佩霞历史出租商铺收益情况，与其提交的百壮公司租赁合同印证，应交给百壮公司的租金为每月1万元整。惠来农信社质证称：1.对证据1的微信记录与移交通知函的真实性予以认可，证明目的和证明内容不予认可，惠来农信社收到余佩霞的通知函后，向余佩霞进行复函，要求余佩霞确保房屋完好无损之后再确定房屋移交以及办理手续，但截止本案今日开庭，余佩霞均未确认房屋是否完好无损，也未将房屋实际移交给惠来农信社。2.证据2没有原件，真实性由法院认定。3.证据3的真实性予以认可，证明内容以及证明目的不予认可。中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广州城建公司、陈婵珍、方雪婉、张健、卢健光均表示上述证据与其无关，真实性、合法性和关联性由法院认定。本院认为，各方当事人二审争议的焦点：1.惠来农信社主张苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司腾空交还各自承租涉案房屋面积以及支付房屋占有使用费和违约金应否支持；2.中行宝岗大道支行抗辩无需向惠来农信社支付2017年9月9日至2017年12月31日的房屋占有使用费理由能否成立；3.余佩霞应向惠来农信社支付房屋占有使用费的期间及标准确定。4.百壮公司应向惠来农信社腾空交还房屋面积以及支付相关费用的认定。关于惠来农信社主张苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司腾空交还各自承租涉案房屋面积以及支付房屋占有使用费和违约金应否支持问题。一审法院已就惠来农信社与百壮公司基于涉案房屋的租赁关系于2017年9月8日解除以及中行宝岗大道支行、余佩霞和好想你食品店应腾空搬出承租房屋等，作出了充分、详细的阐述，本院予以确认，并不再赘述。根据一审查明的事实可知，百壮公司承租涉案房屋后，将部分房屋面积转租给陈婵珍、方雪婉等人，并签订了相关租赁合同，上述合同租赁期间，涉案房屋的产权人变更为陈运展。现陈婵珍、方雪婉提供证据证明其在陈运展取得产权后与陈运展重新建立了租赁关系。同时，卢健光提供证据证明其是与陈运展签订租赁合同取得涉案房屋部分承租面积。苑仓服装店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、广隆坊百货店、灏星宝岗分公司提供的证据显示，苑仓服装店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司是基于与陈婵珍的租赁合同关系、广隆坊百货店是基于与方雪婉的租赁合同关系、灏星宝岗分公司是基于与卢健光的承租人张健的租赁合同关系占有使用各自承租面积。虽然惠来农信社不认可陈婵珍、方雪婉、卢健光提供的相关证据，但其无提供相反证据予以反驳，其认为苑仓服装店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、广隆坊百货店、灏星宝岗分公司是百壮公司的次承租人，亦没有提供证据予以佐证，且在一审法院释明后，惠来农信社仍坚持以其与百壮公司解除租赁合同关系为由向苑仓服装店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、广隆坊百货店、灏星宝岗分公司提出本案主张，因此，在陈婵珍、方雪婉、卢健光与陈运展之间的租赁关系是否可以对抗惠来农信社的物权或者上述租赁合同关系应否解除的纠纷未通过合法途径解决的情况下，一审法院认定惠来农信社迳行要求作为陈婵珍的下一手承租人苑仓服装店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司和方雪婉的下一手承租人广隆坊百货店以及张健的下一手承租人灏星宝岗分公司腾空交还承租房屋及支付使用费和违约金，理据不足，并无不当，本院予以维持。由于本院不支持惠来农信社要求海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司承责诉请，因此，惠来农信社主张海光景宝岗分公司的总公司海光景公司、灏星宝岗分公司的总公司灏星公司承责的缺乏事实依据，本院亦不予支持。关于中行宝岗大道支行抗辩无需向惠来农信社支付2017年9月9日至2017年12月31日的房屋占有使用费理由能否成立问题。虽然惠来农信社与百壮公司就涉案房屋的租赁关系于2017年9月8日解除，但惠来农信社至2018年6月25日才向中行宝岗大道支行主张权利。而根据中行宝岗大道支行一审提供的《付款回单》、《案款收据》等证据，可证明因百壮公司与案外人的诉讼纠纷，中行宝岗大道支行早在2017年12月25日已按法院的要求通过案外人向法院交纳涉案房屋承租场地2017年的租金，中行宝岗大道支行的上述行为可视为其已向百壮公司履行了支付当年租金义务，故惠来农信社主张中行宝岗大道支行再行支付2017年9月9日至2017年12月31日的房屋占有使用费，依据不充分，本院不予支持。一审法院对此作出的相应判决不妥，本院调整为中行宝岗大道支行应向惠来农信社支付的房屋使用费为自2018年1月1日起至实际腾空交还承租房屋之日止。另外，因中行宝岗大道支行相对于惠来农信社来说只是次承租人的身份，惠来农信社在百壮公司未依约支付租金的情形下，主张作为次承租人的中行宝岗大道支行向其承担逾期支付房屋使用费违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于余佩霞应向惠来农信社支付房屋占有使用费的期间及标准确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，余佩霞二审表示同意向惠来农信社腾空交还其承租房屋，并提供证据证实其已于2020年5月12日向惠来农信社发函要求办理承租房屋交接手续，故惠来农信社收到上述函件后理应及时收回上述房屋，以减少损失的扩大。现惠来农信社以余佩霞应确保房屋完好无损之后再确定房屋移交以及办理手续，显属无理。因此，根据上述法律规定，对于2020年5月12日之后的房屋占有使用费应由惠来农信社自行承担。余佩霞上诉请求将房屋占有使用费调整为2017年9月9日至2020年5月12日，合情合理，本院予以支持。根据广州城建公司与百壮公司签订《租赁补充合同》中关于单价的约定，余佩霞应向惠来农信社支付的房屋占有使用费为414190.53元（120.61元×100平方米÷30天×22天＋120.61元×100平方米×5个月＋126.64×100平方米×12个月＋132.97元×100平方米×12个月＋139.62元×100平方米×2个月＋139.62元×100平方米÷30天×12天）。基于对余佩霞支付房屋占有使用费的期间及费用的上述认定，本院对余佩霞承租部分的上一手出租人百壮公司以及下一手承租人好想你食品店应向惠来农信社所共同承责期间和数额也一并予以调整。对于余佩霞提出租金标准问题，由于余佩霞没有举证证明其实际向百壮公司支付租金的转账凭据，故其上诉要求按其与百壮公司签订的备案租赁合同约定每月租金10000元的标准向惠来农信社支付房屋使用费，依据不足，本院不予支持。此外，因余佩霞相对于惠来农信社来说只是次承租人的身份，惠来农信社在百壮公司未依约支付租金的情形下，主张作为次承租人的好想你食品店向其承担逾期支付房屋使用费违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于百壮公司应向惠来农信社腾空交还房屋面积以及支付相关费用的认定问题。由于百壮公司未依照涉案《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》的约定向惠来农信社支付租金，构成违约，故惠来农信社有权依据上述合同主张百壮公司腾空交还涉案房屋并支付租金和占有使用费及相应违约金。首先，应交还房屋面积范围。虽然涉案房屋原由百壮公司向广州城建公司承租，但在其承租过程中，涉案房屋的产权于2013年2月6日变更登记为陈运展，现陈婵珍、方雪婉、卢健光已提供证据证明其占有使用涉案房屋部分面积是基于与陈运展之间的租赁关系，本案中，虽然无证据证明陈婵珍、方雪婉与百壮公司解除他们之前的租赁合同，但惠来农信社也没有举证证实百壮公司在陈运展取得涉案房屋产权后就该房屋与陈运展重新签订租赁合同，或者百壮公司在陈运展取得产权后仍向陈婵珍、方雪婉、卢健光主张过承租面积的相应权利，故结合陈婵珍、方雪婉、卢健光提供的证据，可以推定出他们现所占有使用的面积系由陈运展取得涉案房屋产权后另行承租的部分。由此可见，在惠来农信社取得涉案房屋产权之前，百壮公司对陈婵珍、方雪婉、卢健光上述承租面积已丧失了占有使用的基础，因此，在惠来农信社成为涉案房屋产权人后，其基于百壮公司的租赁合同关系有权主张返还的面积应为百壮公司实际对外出租的中行宝岗大道支行占有使用涉案房屋中的700平方米以及余佩霞占有使用的100平方米，而不应包括陈婵珍、方雪婉、卢健光另行与陈运展形成租赁合同关系部分面积。其次，应付租金及房屋占有费部分。如上所述，惠来农信社要求百壮公司支付租金及房屋占有使用费应按百壮公司实际对外出租的中行宝岗大道支行占有使用涉案房屋中的700平方米以及余佩霞占有使用的100平方米计算。因此，依照广州城建公司与百壮公司签订《租赁补充合同》中关于租金单价的约定，百壮公司应向惠来农信社支付的租金及房屋占有使用费如下：1.2017年6月15日至2017年9月8日的租金为270166.40元（120.61元×800平方米÷30天×24天＋120.61元×800平方米×2个月）；2.2017年9月9日至2017年12月31日未交还广州市海珠区宝岗大道可逸北街1、3号的承租面积700平方米房屋的房屋占有使用费315194.13元（120.61元×700平方米÷30天×22天＋120.61元×700平方米×3个月）；3.2018年1月1日至实际交还广州市海珠区宝岗大道可逸北街1、3号的承租面积700平方米房屋时的房屋占有使用费（每月房屋占有使用费按照广东百壮投资有限公司与广州市城市建设开发有限公司于2011年1月27日签订的《租赁补充合同》中约定的租金单价标准×700平方米计算）；4.2017年9月9日至2020年5月12日未交还广州市海珠区宝岗大道388号承租面积100平方米房屋时的房屋占有使用费414190.53元（120.61元×100平方米÷30天×22天＋126.61元×100平方米×5个月＋126.64×100平方米×12个月＋132.97元×100平方米×12个月＋139.62元×100平方米×2个月＋132.97元×100平方米÷30天×12天）。再次，应付违约金部分。广州城建公司与百壮公司签订《租赁补充合同》约定，如乙方未能按本合同规定，如期足额向甲方缴纳租金，每逾期1天，甲方有权按拖欠租金总额的2%的标准向乙方收取违约金。现惠来农信社自愿调低违约金标准为按每日5‰计算，而百壮公司一、二审均未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，本院对惠来农信社关于违约金标准的主张予以照准，因此，百壮公司应向惠来农信社支付如下违约金：1.因惠来农信社主张百壮公司支付2017年6月15日至2017年9月8日的租金违约金是截止至合同解除期间，经核实，该期间的违约金为116171.55元（270166.40×5‰×86天）；2.2017年9月9日至2017年12月31日未交还广州市海珠区宝岗大道可逸北街1、3号的承租面积700平方米的房屋使用费违约金（其中，2017年9月9日至2017年9月30日以61913.13元为本金，2017年10月1日至2017年12月31日每月以84427元为本金，自当月6日起按每日5‰计算至实际支付完毕之日止，上述违约金均以不超过当月欠付房屋使用费的本金为限）；3.2018年1月1日至实际交还广州市海珠区宝岗大道可逸北街1、3号的承租面积700平方米房屋时的房屋使用费违约金，每月按照百壮公司与广州城建公司于2011年1月27日签订的《租赁补充合同》中约定的租金单价标准×700平方米计算作为该月房屋占有使用费的本金，自当月6日起按每日5‰计算至实际支付完毕之日止，上述违约金均以不超过当月欠付房屋使用费的本金为限）；4.2017年9月9日至2020年5月12日未交还广州市海珠区宝岗大道388号承租面积100平方米房屋时的房屋使用费违约金（其中，2017年9月9日至2017年9月30日以8844.73元为本金，2017年10月1日至2018年2月28日每月以12061元为本金，2018年3月1日至2019年2月28日每月以12664元为本金，2019年3月1日至2020年2月29日每月以13962元为本金，2020年5月1日至2020年5月12日每月以5584.8元为本金，自当月6日起按每日5‰计算至实际支付之日止，上述违约金均以不超过当月欠付房屋使用费的本金为限）。一审法院未支持惠来农信社违约金诉请以及判决百壮公司交付涉案房屋整体面积及该房屋全部租金和占有使用费不妥，本院予以纠正。至于陈婵珍、方雪婉、卢健光占有使用其承租的部分场地产生的费用问题，因惠来农信社在本案中未向他们提出诉请，故惠来农信社可另循其他合法途径解决，本案不予调处。而惠来农信社提出的公证费问题，因该费用并非本案诉讼所必需产生的费用，因此，本院对惠来农信社提出上述诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初10871号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初10871号民事判决第四、五项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初10871号民事判决第二项为：在本判决送达之日起30日内，广东百壮投资有限公司、中国银行股份有限公司广州宝岗大道支行将广州市海珠区x号的承租面积700平方米，广东百壮投资有限公司、广州市海珠区好想你你好食品商店和余佩霞将广州市海珠区宝岗大道388号承租面积100平方米，腾空交还给惠来县农村信用合作联社，搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；四、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初10871号民事判决第三项为：在本判决送达之日起30日内，广东百壮投资有限公司向惠来县农村信用合作联社支付从2017年6月15日至2017年9月8日的租金270166.40元以及违约金116171.55元；五、在本判决生效之日起30日内，广东百壮投资有限公司向惠来县农村信用合作联社支付2017年9月9日至2017年12月31日未交还广州市海珠区x号的承租面积700平方米房屋的房屋占有使用费315194.13元及违约金（其中，2017年9月9日至2017年9月30日以61913.13元为本金，2017年10月1日至2017年12月31日每月以84427元为本金，自当月6日起按每日5‰计算至实际支付完毕之日止，上述违约金均以不超过当月欠付房屋使用费的本金为限）；六、在本判决生效之日起30日内，广东百壮投资有限公司向惠来县农村信用合作联社支付2018年1月1日至实际交还广州市海珠区x号的承租面积700平方米房屋时的房屋占有使用费及违约金（每月房屋占有使用费按照广东百壮投资有限公司与广州市城市建设开发有限公司于2011年1月27日签订的《租赁补充合同》中约定的租金单价标准×700平方米计算，违约金以上述每月房屋使用费标准为本金，自当月6日起按每日5‰计算至实际支付完毕之日止，上述违约金均以不超过当月欠付房屋使用费的本金为限）；七、中国银行股份有限公司广州宝岗大道支行就上述第六项判项中的房屋占有使用费与广东百壮投资有限公司向惠来县农村信用合作联社承担共同责任；八、在本判决生效之日起30日内，广东百壮投资有限公司向惠来县农村信用合作联社支付2017年9月9日至2020年5月12日未交还广州市海珠区x号承租面积100平方米房屋的房屋占有使用费414190.53元及违约金（其中，2017年9月9日至2017年9月30日以8844073元为本金，2017年10月1日至2018年2月28日每月以12061元为本金，2018年3月1日至2019年2月28日每月以12664元为本金，2019年3月1日至2020年2月29日每月以13962元为本金，2020年5月1日至2020年5月12日以5584.8元为本金，自当月6日起按每日5‰计算至实际支付之日止，上述违约金均以不超过当月欠付房屋使用费的本金为限）；九、广州市海珠区好想你你好食品商店和余佩霞就上述第八项判项中的房屋占有使用费与广东百壮投资有限公司向惠来县农村信用合作联社承担共同责任；十、驳回惠来县农村信用合作联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费422826.9元，由惠来县农村信用合作联社负担376693元，由广东百壮投资有限公司负担46133.9元；二审案件受理费32015.34元，由惠来县农村信用合作联社负担24817元，由余佩霞负担5350元，由广东百壮投资有限公司负担1848.34元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年八月二十六日书记员 李志康谢金泽