辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2479号上诉人（原审被告）：纪东，男，1982年1月26日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：矫克斌，男，1968年9月5日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。被上诉人（原审原告）：上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区解放东路368号31栋101室。法定代表人：乔春宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人纪东因与被上诉人上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初1881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纪东上诉请求：1、依法撤销鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初1881号民事判决书，驳回爱家物业公司的诉讼请求；2、依法判令爱家物业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。物业服务没有达到鞍山市物业管理条例中规定的1.3元的一级标准，业主不愿意缴纳每平1.8元的物业费。很多公共设施损坏没有维修、堵塞消防通道、消防管道常年处于无水状态、逃生指示牌损坏丢失严重、安全得不到保障发生盗窃事件，公共设施化粪池未及时清理，地下一层不让使用，广告占用绿地等。爱家物业公司辩称，服从一审判决。爱家物业公司向一审法院起诉请求：1、判令纪东给付拖欠物业费4354.45元，违约金2076.92元，电梯费762元，合计7193.37元。2、本案的诉讼费由纪东承担。一审法院认定事实，纪东系爱家物业公司提供物业管理服务的鞍山爱家皇家花园小区8号楼1122房的业主，房屋的建筑面积为95.29平方米。爱家物业公司与鞍山爱家皇家花园的开发商鞍山爱家房地产开发有限公司签订了一份《鞍山爱家皇家花园前期物业服务合同》，约定爱家物业公司按照房屋建筑面积每年分上下半年两次收取物业管理费，其中物业管理费的收费标准为1.8元/㎡/月；电梯费收费标准为30元/月/户；逾期缴纳则每日加收欠费总额的3‰作为违约金。现纪东拖欠2017年5月20日至2019年6月30日的物业管理费4354.45元、电梯费762元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，爱家物业公司与鞍山爱家皇家花园的开发商鞍山爱家房地产开发有限公司签订《鞍山爱家皇家花园前期物业服务合同》为纪东居住小区提供物业服务，爱家物业公司实际提供了物业服务，纪东亦实际接受了爱家物业公司提供的服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，纪东理应按照合同的约定向爱家物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，爱家物业公司提出要求纪东支付其所拖欠的物业管理费4354.45元、电梯费762元的诉讼请求具有相应的事实和法律依据，该院予以支持。关于纪东辩称物业管理服务存在瑕疵一节，纪东的主张仅为辩论意见，不构成反诉。物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，对于业主提出物业管理中存在的问题，爱家物业公司应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务，努力创造和谐的生活环境。关于爱家物业公司提出要求判令纪东支付按合同约定计算的违约金的诉讼请求，该院认为，鉴于该小区的实际情况，为更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，对该部分诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第三十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、纪东于判决生效后十日内偿还爱家物业管理有限公司鞍山分公司物业管理费4354.45元、电梯费762元；二、驳回上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延4履行期间的债务利息.案件受理费50元，由纪东负担。二审中，上诉人纪东提交证据光盘两张和照片，用以证明1、路灯损坏维修不及时；2、在2号和3号楼的岗亭没有保安执勤；3、4号楼和17号楼前，一些设施堵塞消防通道；4、指示牌损坏，常年不予维修；5、物业公司占用绿地，改造为消防通道；6、小区原来种树木后改变为草坪；7、电梯轿厢破损，有的轿厢防护板至今没有拆除。8、园区内台阶地灯损害不予维修；9、景观喷水池5年未使用；10、逃生指示灯损坏，未予更新而是更换面板遮盖；11、南门为了悬挂广告牌，将小区监控拆除，存在安全隐患；12、19号楼垃圾堵塞；13、1号楼大堂墙砖不予维修；14、对化粪池不清理致使粪便倒灌；15、保洁没有做到等。爱家物业公司质证认为消防设施齐全，能够达到正常使用；小区设有南、西两个车行及人行路口，均设有门禁并有保安看守；2号和3号楼的岗亭并非值守岗亭，而是用于保安巡逻交接休息用途；公共设施是日常消耗品需要维修周期，目前大部分已经维修完毕，少部分由于维修季节或零件、材料需要集中采购，均会陆续完成维修；消防通道路障设施为小区三期与一、二期的交界处，因三期入住集中装修，一、二期业主反映装修车辆进入该生活区影响生活，故设置该设备，该设备底部为滑轮设计开启移动既便利且迅速，不成为消防隐患；绿化方面植物枯死属正常现象，冬季无法补种，春季或夏季补种也需要周期生长等。为证明上述服务，爱家物业公司也提供照片。本院认为，上诉人提供的光碟和照片，以及爱家物业公司提供的照片，能够证明爱家物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，爱家物业公司也在不断进行改进，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，爱家物业公司依据与鞍山爱家房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，为纪东居住的小区提供物业服务，纪东作为小区业主接受了爱家物业公司服务，应当交纳相应的物业费、电梯费。关于纪东上诉提出爱家物业公司收费标准过高，应按鞍山市住宅区域物业服务收费标准收费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，爱家物业公司与鞍山爱家房地产开发有限公司于2014年1月1日签订前期物业服务合同，约定物业服务收费高层住宅1.8元/月/平方米，电梯费30元/月/户。该约定并不违反法律规定，对双方产生效力，现纪东提出收费过高要求调整，证据不足，本院不予支持。关于纪东上诉提出爱家物业公司没有按照约定履行义务，小区内存在消防设施缺失、消防通道堵塞、保洁卫生不到位、公共设施缺失不予修理等问题一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定可知，业主只有在爱家物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，爱家物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但爱家物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《前期物业服务合同》约定的义务，纪东上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。故对纪东的此节上诉理由，本院不予支持。关于纪东上诉提出交纳的物业费和爱家物业公司提供的服务标准不符一节，物业公司的收费标准与提供的物业服务内容属于物业服务合同约定，物业服务企业为业主所居住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，爱家物业公司的服务如不能达到令纪东满意的程度，但纪东不满意不等同于小区其他业主的意见，纪东可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促爱家物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。纪东以拒交物业费的办法消极对抗对爱家物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故对纪东的此节上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人纪东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人纪东负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年八月二十七日法官助理单琬甜书记员王佳策