湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9203号上诉人（原审被告）：湖南盛泽商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路348号**体育馆南区702房。法定代表人：潭冬平。委托诉讼代理人：葛娟，湖南严明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨彪。上诉人湖南盛泽商业管理有限公司（以下简称盛泽公司）因与被上诉人杨彪房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛泽公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回杨彪的诉讼请求；2、由杨彪承担本案诉讼费等费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。杨彪没有解除合同的权利，涉案租赁房屋的交付日期合同明确约定以出租人通知为准；2、盛泽公司没有违约行为，无需承担违约金；3、盛泽公司管理的房屋正在施工，即将交付，法院应当判令继续履行合同。杨彪辩称，上诉人拖延交付房屋长达一年多，严重违约，且给其造成了损失；涉案房屋目前还是个空架子，还在施工状态。杨彪向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除杨彪和盛泽公司签订的租赁合同；2、判决盛泽公司退还杨彪前期缴纳的租赁押金13064元、预付租金19596元及预付商场管理费19596元，合计52256元；3、判令盛泽公司支付杨彪违约金13064元；4、本案诉讼费由盛泽公司承担。一审法院认定事实：2018年10月18日，杨彪与盛泽公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、盛泽公司受产权所有人之委托将位于宁乡时代××街商场××、××、××、××、××、××、××、××商铺租赁给杨彪，租期为60个月，自2019年6月1日起至2024年5月31日止,上述计租起始日即为项目整体开业日，双方同意具体交付日期以出租人通知为准，如计租起始日调整，租期终止日期亦相应调整；2、如出租人有下述违约行为，承租人可以通知形式向出租人责令改正，如出租人10日内仍不履行则承租人有权单方解除协议，并按照缴纳的押金金额向出租人主张违约金：…因出租人原因，致使承租人无法使用承租房屋。合同签订后，杨彪于当日向盛泽公司预交了租金19596元、商场管理费19596元及租赁押金13064元。现盛泽公司尚未向杨彪交付其租赁的商铺。另，该院在审理涉案商铺所在“宁乡时代天街”项目的相关案件中查明，该项目现尚在建设施工过程中，尚未完工，在该案中该项目的建设方湖南时代天街置业有限公司表示，预计该项目的完工时间为2021年5月底。一审法院认为，一、关于杨彪是否有权行使单方解除权的问题。双方签订的《商铺租赁合同》明确约定租期自2019年6月1日起，虽然双方同时约定了具体交付日期以出租人通知为准，但从公平角度理解，该具体交付日期亦应当在2019年6月1日前后的一个合理期限内方符合杨彪签订该租赁合同的目的。现盛泽公司逾期交付已近一年，且根据该院在关联案件中查明的情况，涉案商铺所在项目尚未完工，则该案中盛泽公司交付商铺的日期亦无法确定，即盛泽公司迟延履行主要债务的行为已使杨彪在2019年6月1日左右开始经营该商铺的合同目的不能实现，故该院认为杨彪有权要求解除合同。解除合同应当通知对方，杨彪在2020年3月19日向盛泽公司邮寄送达了解除合同的通知，该邮件于2020年3月23日由盛泽公司岗亭签收，该院认为杨彪的解除通知已于2020年3月23日送达给盛泽公司，双方的合同于该日已解除；二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故该案中，合同解除后，杨彪有权要求盛泽公司退还其已缴纳的款项并赔偿相应损失。杨彪主张的损失应与其实际损失相当，现杨彪要求盛泽公司支付违约金13064元，但未提供证据证明其损失的具体数额，该院酌情以杨彪已向被告所缴纳的费用为基数，按年利率6％的标准核算其损失，但上限不超过其主张的13064元。按前述标准，从2018年10月18日（杨彪向盛泽公司缴纳费用之日）暂计算至2020年5月28日的损失为5051元。据此判决如下：一、杨彪与盛泽公司2018年10月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；二、盛泽公司于该判决生效之日起三日内退还杨彪租赁押金13064元、预付租金19596元、预付商场管理费19596元，合计52256元；三、盛泽公司于该判决生效之日起三日内赔偿杨彪损失5051元（已计算至2020年5月28日，后段损失按年利率6％的标准计算至该判决第二项所列款项全部退还之日，但上限不超过13064元）；四、驳回杨彪的其他诉讼请求。如果盛泽公司未按该判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费717元（已减半收取），由盛泽公司负担。二审查明，杨彪于2020年3月19日向盛泽公司邮寄了《解除合同通知书》，要求解除合同，退还押金、租金、管理费，并支付违约金。根据邮件单号查询，该《解除合同通知书》已于2020年3月23日妥投。本院二审查明的事实与一审法院查明的其他事实一致。本院认为，本案争议的焦点在于，盛泽公司是否存在违约行为，以及杨彪是否享有合同解除权。一、关于盛泽公司是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……。本案中，《商铺租赁合同》约定的租赁期限从2019年6月1日起至2024年5月31日止,同时约定具体交付日期以出租人通知为准，如计租起始日调整，租期终止日期亦相应调整。因该条款约定的内容模糊不清，双方对于案涉店铺的交付期限产生争议，故杨彪可以随时要求履行，但应当给予盛泽公司必要的准备时间。杨彪虽然未举证证明其向盛泽公司提出了要求及时履行的要求，但盛泽公司既然不愿解除合同，就理应在收到《解除合同通知书》后的合理期限内及时履行交房义务。现案涉项目仍未完工，且预计完工时间为2021年5月底，已远远超过必要的准备时间，故一审法院认定盛泽公司存在违约行为并无不妥，本院予以确认。二、关于杨彪是否有权解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，杨彪租赁案涉店铺的目的，是为了在2019年6月1日左右开始经营海洋球池及VR体验馆。盛泽公司的迟延履行已远超必要的准备时间，致使杨彪无法实现合同目的，故杨彪依法有权解除合同，并要求盛泽公司承担退还押金、租金、管理费，支付违约金等违约责任。综上，盛泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1434元，由湖南盛泽商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年八月二十一日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。