河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1524民初1693号原告：黄奎，男，1964年12月28日出生，汉族，居民，住河南省商城县。委托诉讼代理人：马光伟，男，系河南誉美律师事务所律师。被告：黄家河，男，1968年11月14日出生，汉族，居民，住河南省商城县。委托诉讼代理人：燕恩莲，女，汉族，1970年1月21日出生，居民。住址同上（系被告黄家河的妻子）。被告：刘先华，女，1965年5月5日出生，汉族，居民，住商城县。原告黄奎诉被告黄家河、刘先华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄奎的委托诉讼代理人马光伟、被告刘先华及被告黄家河的委托诉讼代理人燕恩莲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄奎向本院提出诉讼请求：一、要求判令与二被告解除2017年7月16日签订的《房屋转让协议书》；二、要求二被告依约承担违约责任，支付违约金500000元；三、要求将被告刘先华名下的商国用（2011）第0468号249平方米国有土地使用权变更到原告名下，由二被告承担过户税费；四、要求二被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年原告欲将位于商城县城关南街小庙山父母名下的老宅进行翻建，二被告得知后要求与原告合伙建设，由原告出地、被告出资和办理建设手续。约定后双方于2010年12月15日签订《房屋转让协议书》，后按照协议将原告家老宅的土地使用权变更到被告刘先华名下。可是事后二被告违法强行翻建被政府职能部门叫停。于是二被告于2017年7月16日又另行签订《房屋转让协议书》，约定被告二年内交付房屋给原告使用。由于二被告怠于办理房屋建设手续，致使房屋无法在约定期限内建设交付，导致原告一家人10余年居无定所。综上所述，二被告签订合同后严重违约，不能如约履行合同，导致原告一家人不能安居乐业。现原告为维护合法权益起诉，请求支持原告的诉讼请求。原告为证明诉讼主张，向本院提交了下列证据：一、《房屋转让协议书》，证明双方于2017年重新签订协议，原告出地、二被告出资建设房屋。被告方不能按照约定二年内交房。二、《房屋共有权保持证》、商国用（2011）第0468号土地使用证。证明原告按照原协议已将原二证变更到被告刘先华名下。被告黄家河、刘先华辩称：原告要求我们支付违约金500000元，不是我们不愿意建房子，而是政府不让我们建，那个地方规划为教育用地，我们有证据证明。签订协议书是真实的，我们也是按照协议书履行的，但是到盖房子的时候政府不让盖，我们也花费了几十万，盖了3次扒了3次。被告方为证明自己的主张，向本庭提交了下列证据：一、《房屋转让协议书》（2010年），证明双方于2010年签订协议，原告出地、二被告出资建设房屋。二、商房权证和土地使用权，证明按照原协议已将原告父母的房产证、土地证变更到被告刘先华名下。三、《商城县城乡总体规划》图，证明建房地点为绿地，禁止翻建、改建、扩建。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年原告黄奎欲将位于商城县城关南街小庙山父母（父亲黄延友、母亲周百芳）名下的老宅进行翻建，二被告知情后提出与原告合作建设，由原告出地、二被告出资。2010年12月15日原告和被告黄家河签订《房屋转让协议书》，原告将房屋使用权面积283.04平方米转让给被告黄家河，转让款为100000元，（签协议先付20000元，建房时支付余款80000元）。建房时二被告给原告提供两套住房、一个停车库，所有费用都由被告方负责。房产证办成被告的名字，费用由被告负担。后按照协议将原告家老宅的土地使用权变更到被告刘先华名下，土地性质为“划拨”，土地证号为商国用（2011）第0468号。房产也过户到被告刘先华名下，房产证号为商房权证字第××号。二被告支付了土地及房产过户费用。2010年二被告支付人工费用扒掉了旧房屋。之后二被告便着手翻建房屋，建好基础，在一层建房时因手续问题被政府有关职能部门要求停建，已砌的墙被推倒多次，二被告多年不能建成房屋。被告方认为已按照协议支付原告现金150000元。因当年房屋不能翻建，2017年7月16日双方又另行签订《房屋转让协议书》，对2010年的协议部分内容进行了改动。增加约定：如被告方建四、五、六层，应再给原告一套房和50000元现金。被告二年内保证交付房屋给原告（除有关部门强制不准建房外），甲乙双方协商，由甲方出面承建建房，所有费用由乙方支付。本协议签订后原2010年签订的协议书无效。由于房屋所在地区为2016年商城县总体规划的绿区规划用地，不准翻建、扩建。原、被告建房均不能取得相关翻建手续，强行翻建也被政府相关部门强力制止。双方合同无法继续履行，而原告父母名下的房屋又已过户至被告刘先华名下，且已被扒掉，原告家庭只能租房居住，双方为此产生矛盾。2020年6月10日原告诉至本院，要求与二被告解除2017年7月16日签订的《房屋转让协议书》、要求二被告支付违约金500000元、要求将被告刘先华名下土地使用证变更到原告名下。本院认为，当事人之间订立民事合同应当符合有关法律规定且应当能够实际履行。原、被告2017年7月16日签订《房屋转让协议书》是在2010年的签订的《房屋转让协议书》基础上重新修改签订的。2010年的签订的《房屋转让协议书》双方已经部分履行（付款及房产、土地过户）。原、被告2017年7月16日重新签订《房屋转让协议书》后双方已经共同确认2010年的签订的《房屋转让协议书》无效，故本院不再审查2010年的签订的《房屋转让协议书》的合同效力。双方2017年的签订的《房屋转让协议书》因双方2011年已完成房产、土地过户，转让内容已完成，房屋且已被扒毁，故双方签订的实际上是一份合作建房协议书。双方签订的协议虽然成立，但未生效。生效的前提是必须取得建设部门的行政许可，补交土地出让金，双方签订的协议属于效力待订合同。如果能够取得建设部门的行政许可，协议就能生效。由于建房地点属于城市规划绿区，不准翻建、扩建，原、被告事实上已不可能取得建设部门的行政许可，故原、被告2017年的签订的《房屋转让协议书》至一审辩论终结前未生效。《合同法》并未规定解除的对象必须是成立并生效的合同；其次，成立并未生效的合同，同样有法律约束力。当事人有权按照法律的规定，选择用解除合同的方式来终止该类型合同的法律约束力。故原告第一项诉请要求解除成立未生效的合同，于法有据，本院应予支持。原、被告2017年签订的《房屋转让协议书》对于2010年的签订的《房屋转让协议书》最大的修改内容是如果有关部门不准建房，就由原告出面建房，费用由被告方支付。由于未取得建房许可，原告显然也不可能完成建成房屋的义务。且双方也未明确约定由哪一方负责办理相关准建手续，合同又未生效，故本院不能认定被告方存在违约。双方又明确约定2010年的签订的《房屋转让协议书》已无效，原告也不能按照该协议追究被告方的违约责任。故原告第二项诉请要求被告方支付违约金500000元的请求于法无据，本院不予支持。对于原告第三项诉请要求将被告刘先华名下国有土地使用证过户再变更到原告名下、被告方承担过户税费的诉讼请求。2011年原、被告共同将原告父母名下的土地过户至被告刘先华名下，过户后土地性质为国有划拨，并不是国有出让性质。现有法律规定划拨土地的转让必须要报经有批准权的人民政府批准、补交土地出让金后才能过户。要求被告过户土地使用证离不开行政机关的审批配合。划拨土地使用权过户显然是一种行政行为，还需要行政机关审批，司法权不能干预行政权，人民法院民事判决无权给行政机关设定义务，不能直接要求行政机关办理过户手续。故原告要求将被告刘先华名下国有土地使用证过户变更到原告名下、被告方承担过户税费的诉讼请求，本院也不予支持。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求应当举交证据及依据。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄奎与被告黄家河、刘先华于2017年7月16日签订的《房屋转让协议书》。二、驳回原告黄奎的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4400元，由原告黄奎承担4100元，被告黄家河、刘先华共同承担300元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  柳学生二〇二〇年八月十日书记员  张金力