湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8103号上诉人（原审原告）：杨舟，女，1989年10月8日出生，汉族，住湖南省宁乡市。委托诉讼代理人：宋志军，湖南严明律师事务所律师。上诉人(原审被告)：宁乡中洲置业有限责任公司，住所地宁乡市玉潭镇。法定代表人：易文章，董事长。诉讼代理人：钟利华，女。委托诉讼代理人：刘明，湖南光阳律师事务所律师。上诉人杨舟、宁乡中洲置业有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初8487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨舟上诉请求：1.变更一审判决第一项，判决宁乡中洲置业有限责任公司增加支付逾期交房违约金220626元（按购房款306万元的日万分之二自2017年11月1日开始计算至起诉之日，后段计算至房屋实际交付之日）；2.由宁乡中洲置业有限责任公司承担本案诉讼费用。事实和理由：宁乡中洲置业有限责任公司未依约交付房屋，应当依据合同约定支付违约金，一审将违约金比例从日万分之三调整为日万分之一畸低。宁乡中洲置业有限责任公司辩称，一审对违约金的起算点正确，对违约金的标准认定过高。宁乡中洲置业有限责任公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判宁乡中洲置业有限责任公司以306万元为基数，按日万分之零点一五支付杨舟逾期交付房屋自2018年8月11日起至实际付清之日止的违约金；2.由杨舟承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决将违约金调整为日万分之二，与实际损失不符。杨舟辩称，请求按合同约定判决逾期交房违约金。杨舟向一审法院起诉请求：1．宁乡中洲置业有限责任公司支付逾期交房违约金661878元（按购房款306万元的日万分之三自2017年11月1日开始计算至起诉之日，后段继续计算至房屋实际交付之日）；2．宁乡中洲置业有限责任公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月，杨舟购买宁乡中洲置业有限责任公司开发的位于宁乡市××与××国道交汇处（智城广场西苑-6）101及201号房屋，其规划用途均为办公，建筑面积分别为107.26㎡、379.89㎡，房屋总价分别为1380050元、1679950元，均于2017年1月9日一次性付款。因未按时缴纳房屋维修基金，无法进行备案登记，杨舟于2018年8月10日缴纳物业维修基金后，双方于2018年8月14日补签了两份《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号分别为：20180016054101、20180016060201）。上述两份合同均约定：出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当已经竣工验收备案并满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续；出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金，买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前交存物业维修资金，买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。上述两份合同补充协议均另约定：出卖人在房屋交房前以书面形式、电话通知、当地媒体公告送达《交房通知》，买受人在接到上述通知后，30日内须按通知要求办理验收、交房入伙手续，若是现房，一次性付款方式购房者必须在签订购房合同、房款付清后5个工作日内交房，若买受人逾期未对房产验收交接，则不论买受人对房产验收接收与否，均视为该房产已经在本合同约定的入伙时间之次日后交付完毕；买受人未按时付清本合同约定的款项的，出卖人不予办理入伙交房手续，并不承担延期交房的责任。同日，杨舟向宁乡中洲置业有限责任公司缴纳办证费用。2018年8月28日，案涉房屋办理不动产权证，登记权利人为杨舟。智城商业广场西苑二期项目于2016年10月20日开工，于2018年3月10日竣工，于2018年7月2日经竣工联合验收备案合格。一审法院认为，杨舟与宁乡中洲置业有限责任公司签订的《宁乡市商品房买卖合同》系双方当事人基于先前已发生的房屋买卖行为再行确定的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行义务。本案争议焦点为：1.宁乡中洲置业有限责任公司是否逾期交房。本案中，双方约定出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。又约定，签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金，买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理预告登记前交存物业维修资金，买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前交存物业维修资金，买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。杨舟于2018年8月10日缴纳物业维修基金时，案涉房屋已经竣工（2018年3月10日）联合验收且备案合格。因此，补充协议中约定的若是现房，一次性付款方式购房者必须在签订购房合同、房款付清后5个工作日内交房，若买受人逾期未对房产验收交接，则不论买受人对房产验收接收与否，均视为该房产已经在本合同约定的入伙时间之次日后交付完毕的内容在本案中不适用。杨舟已签名的房屋租赁合同，因承租方未盖章签名，故合同未成立。因此，该院认为，宁乡中洲置业有限责任公司应当在2018年8月11日前向杨舟交付案涉房屋，现宁乡中洲置业有限责任公司一直未向其交付，构成违约，应承担相应的违约责任。2.逾期交房违约金如何计算。本案中，杨舟主张宁乡中洲置业有限责任公司支付逾期交房违约金661878元（按购房款306万元的日万分之三自2017年11月1日开始计算至2019年10月23日，后段继续计算至房屋实际交付之日）。该院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况及杨舟已提供签名的租赁合同同意将房屋出租，后因故未能形成出租的事实，酌情支持由宁乡中洲置业有限责任公司以合同总价306万元为基数，按日万分之一的标准向杨舟支付逾期交房违约金，其计算起点为2018年8月11日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、宁乡中洲置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内以3060000元为基数按日万分之一的标准支付杨舟逾期交付房屋从2018年8月11日起至实际交付之日止的违约金；二、驳回杨舟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10418元，减半收取5209元，由杨舟负担3209元，宁乡中洲置业有限责任公司负担2000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，杨舟与宁乡中洲置业有限责任公司签订的《宁乡市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。综合双方上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉房屋逾期交房从何时起算；二、逾期交房违约金的标准是否合理。关于争议焦点一。从合同约定来看，宁乡中洲置业有限责任公司应当于2017年10月30日前交付案涉房屋；杨舟未按规定交存物业维修资金的，宁乡中洲置业有限责任公司不得将房屋交付。因杨舟于2018年8月10日缴纳物业维修基金，一审法院认定宁乡中洲置业有限责任公司应当于同月11日前向杨舟交付案涉房屋，并将该时点作为逾期交房违约金的起算日期，具有合理性。杨舟上诉提出应从2017年11月1日开始计算逾期交房违约金，本院不予采信。关于争议焦点二。本案中，杨舟主张逾期交房违约金应按日万分之二计算；宁乡中洲置业有限责任公司则主张按日万分之一点五计算。一审法院综合考虑了杨舟的实际损失，并兼顾合同履行、当事人的过错以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持由宁乡中洲置业有限责任公司以合同总价306万元为基数，按日万分之一的标准向杨舟支付逾期交房违约金，本院予以尊重。对杨舟和宁乡中洲置业有限责任公司的此项上诉理由，本院不予支持。综上所述，杨舟、宁乡中洲置业有限责任公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10418元，由上诉人杨舟负担5209元，上诉人宁乡中洲置业有限责任公司负担5209元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年八月六日书记员 乐中园附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。