黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终371号上诉人（原审被告、反诉原告）：丛洪丽，女，1977年1月22日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：聂鑫，黑龙江佳鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：石双双，黑龙江佳鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐德新，男，1980年3月31日出生，汉族，哈尔滨铁路局职工，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：李自刚，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：哈尔滨上为房地产营销策划有限公司，住所地哈尔滨市道里区光华小区27栋1层15号。法定代表人：侯振军，董事长。上诉人丛洪丽因与被上诉人唐德新、哈尔滨上为房地产营销策划有限公司（以下简称上为公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。丛洪丽上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其在一审的反诉请求。事实和理由：一、本案认定事实错误，丛洪丽不存在违约情形。本案中，合同明确约定唐德新应在2018年3月1日将首付款交到上为公司，上为公司在收到首付款后开始办理贷款、办理更名手续。根据该约定，交付首付款是唐德新应先行履行的义务。但一审法院却在没有任何依据的情况下，依据主观推断认定依据交易习惯应先由丛洪丽提供房产证等手续、先办理贷款，唐德新后支付首付款。根据合同法的规定，合同有约定的，应按照合同约定履行，没有合同约定，才能按照交易习惯确定。而且一审认定唐德新了解此房并认可此房商业贷交易。本案中，唐德新在购房时知晓涉案房屋交易时没有房产证，是根据商品房购房合同交易的。但一审法院却认为丛洪丽应先行提供房产证用于办理贷款是没有任何依据的。一审法院认定事实和论理部分的观点自相矛盾，未查明案件事实。二、本案适用法律错误，应支持丛洪丽一审反诉请求。根据《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，合同已经明确约定支付首付款是唐德新应先履行的义务，申请贷款、更名是丛洪丽后履行义务。合同履行的先后顺序已经明确约定，但一审法院却没有依据合同约定，而是以交易习惯确定合同履行的先后顺序。是明显适用法律错误。根据《合同法》第六十一条之规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中约定不明的是首付款的数额，在数额不能确定时，应由合同各方协商补充首付款的数额。且根据交易习惯确定合同内容，本案中需要确定的是首付款数额。本案中，买卖双方的房屋买卖是在专业的房屋中介的居间下进行的，上为公司作为专业从事房屋买卖居间的公司，应了解交易习惯中首付款的常见比例，在合同未明确约定首付款数额的时候，协调双方确定首付款数额。一审法院依据交易习惯确定的内容错误，明显适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予以改判。唐德新辩称：第一，根据商业贷款购房流程，首付款及贷款额度的确定，需要银行对房屋进行评估，银行的评估须基于卖方的协助义务，即提供相关房产手续及配合进行现场评估。但在本案中卖方拒绝履行该义务，导致无法进行评估及贷款，无法确定首付金额，系卖方违约在先。根据双方签订的买卖合同第五条第二项约定，付款方式是商业贷款；第十条补充约定此房是商贷交易，贷款额度以银行审批为准。众所周知，办理商业贷款购房，确定首付款的一个基础前提是卖方的协助义务，即卖方应当提供房产证复印件等手续，配合银行工作人员对房屋实地考察，使买受人可以在银行完成贷款前的评估工作，银行评估后才能确定贷款额度，而确定贷款额度后，才能确定买方应付的首付款金额。正是基于人所共知的流程，在签订买卖合同时，才没有确定首付款的金额，实际上在此阶段也无法确定首付款金额，这也就是为什么这一条款在合同签订时双方并未在合同中明确首付款金额的原因。第二，从2017年12月9日，双方签订房屋买卖合同买方交付定金后，买方多次找中介，要求卖方提供房产证明手续以确定贷款额度。中介公司称卖方改变主意，不想出售此房，因为江北房价上涨，尤其是观江国际房产价格大幅上涨，卖方已经反悔，中介公司也没有办法。中介公司工作人员在一审阶段，已对整个过程进行了说明，简单说卖方不卖房了，中介公司也没有办法，正是基于卖方单方撕毁合同的行为，导致了买方无法在合同的期限内确定贷款额度，无法确定首付款金额，卖方应当对单方违约行为负责。第三，卖方在没有与买方解除合同的情况下，房产现在可能已经出卖给第三人，导致了买方无法取得房产，一审判决也认定了此事实，所以驳回丛洪丽的诉讼请求。在2018年3月1日以后，买方也多次找中介公司，中介公司称联系不到卖方，卖方拒绝联系表明其拒绝履约的主观心态，证明是卖方根本不想继续与买方继续履约，直到被买方起诉之前，从来也没有因房屋首付款的事情向房屋中介和买方提出过任何主张。因此说，正是基于卖方违反诚信原则单方违约，导致双方对簿公堂，也给买方带来了极大的困扰。而在今天的法庭上，卖方仍拿一个不是理由的理由来抗辩，拿一个因自己拒绝履约而造成的后果来抗辩，确系强词夺理，请求驳回丛洪丽的无理上诉请求。上为公司辩称：从签订合同之日起，上为公司完成了中介服务义务。上为公司的工作人员路晓春一直在跟房主丛洪丽交流沟通，主要是房主不想卖房子了。上为公司对一审判决结果能够接受，其只收取该收取的佣金，剩余的同意按照判决予以返还。唐德新向一审法院起诉请求：判令丛洪丽继续履行房屋买卖服务合同。丛洪丽向一审法院反诉请求：1.判令解除合同；2.判令上为公司给付丛洪丽定金5万元。一审法院认定事实：2017年12月9日，丛洪丽作为甲方（卖方），唐德新作为乙方（买方），上为公司作为居间方，签订房屋买卖居间服务合同。丛洪丽自愿将位于哈尔滨市松北区松浦大道618号松浦观江国际小区A54栋1单元17层1号房屋（建筑面积141.8平方米）出售给唐德新，房屋总价款102万元，约定：唐德新在合同签订当日支付定金50,000元，其中包括居间所收取的服务费用8000元；唐德新应在2018年3月1日将首付款交到上为公司，上为公司在收到首付款后开始办理贷款和更名手续，首付款存入丛洪丽名下做资金监管，剩余房款待更名过户、银行放款、交房及手续完毕后，上为公司支付给丛洪丽，贷款部分由贷款银行支付给丛洪丽。如唐德新贷款金额未获得银行或公积金管理中心批准，唐德新便自行筹齐房款，以现金形式交易；双方约定房屋交接日期为丛洪丽收到首付款之日起三日内交付房屋及钥匙；丛洪丽委托（代理人）丛有昌代理签订本合同，代签人的法律责任与产权人同等有效。同时该合同补充条款约定：此房唐德新了解并认可，此房为商品房购房合同，此房商业贷交易，额度以银行审批为准……唐德新与丛洪丽双方商定，丛洪丽名下有尾贷，唐德新为丛洪丽解贷，费用唐德新承担。后唐德新依约向上为公司交付定金50,000元。一审法院认为：唐德新与丛洪丽及上为公司签订的房屋买卖居间服务合同系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。虽然各方在房屋买卖居间服务合同中约定唐德新需在2018年3月1日前将首付款交到上为公司，上为公司在收到首付款后开始办理贷款和更名手续，但各方并未约定首付款的具体数额。根据各方的合同约定，唐德新采取商业贷款的方式支付购房款，因此，唐德新支付首付款的数额取决于商业贷款的数额，唐德新在交首付款之前，需由丛洪丽提交房产证照等手续，以便确定贷款数额及首付数额，虽然丛洪丽的这一义务未在各方签订房屋买卖居间服务合同中约定，但上述义务符合交易习惯。丛洪丽未举示证据证明其配合唐德新及上为公司进行交易，应承担不利的法律后果，故应认定丛洪丽违约。至于唐德新要求继续履行合同的诉请，因丛洪丽不同意继续履行，已实际履行不能，唐德新可向丛洪丽主张其他违约责任，一审法院对唐德新的诉讼请求，不予支持。对于丛洪丽的反诉请求，因丛洪丽本身为违约方，无权请求解除合同，并要求给付定金，故对丛洪丽的反诉请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十四条规定，判决：一、驳回唐德新的诉讼请求；二、驳回丛洪丽的反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，唐德新与丛洪丽及上为公司签订的房屋买卖居间服务合同有效。诉讼中，双方当事人对案涉房屋交易属“二手房”买卖、签约时房屋尚未办理不动产权证、买方唐德新需办理商业贷款的事实没有异议，本院予以确认。上为公司当庭表示案涉房产交易程序为：卖方丛洪丽将房产证交到上为公司→买卖双方到银行办理贷款审批手续→银行确定贷款额度→买卖双方根据房屋买卖合同价款与银行贷款额度之差确定买方唐德新应支付的首付款数额→买方唐德新支付首付款→双方办理房产变更登记手续……上为公司所述符合当前市场通过商业贷款方式购买“二手房”的交易习惯，本院予以确认。从上为公司所述交易程序看，丛洪丽将房产证交到上为公司是后续交易程序正常进行的前提和基础，但丛洪丽并未举示证据证明其将房产证交到上为公司，且上为公司在庭审中亦表示由于丛洪丽一直没有将房产证交到中介公司，导致后续手续都无法办理，因此，丛洪丽构成根本违约。在此情况下，丛洪丽不但不认可己方违约而且也不愿意承担合同解除的法律后果，因此，一审法院对其提出的解除案涉房屋买卖合同并要求上为公司支付违约金的反诉请求未予支持，并无不当。综上所述，丛洪丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由丛洪丽负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年八月十三日书记员  周小倩