上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6034号上诉人(原审被告)：陈德兰，女，1969年2月9日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被上诉人(原审原告)：周霞，女，1976年6月24日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。上诉人陈德兰因与被上诉人周霞房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈德兰上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、六、七项，不同意解除《房屋租赁合同》，不同意搬离上海市嘉定区南翔镇德园路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为132平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)，不同意支付陈德兰违约金，并保留向陈德兰追索违约金的权利。事实与理由：1、双方就涉案房屋签订《商铺租赁合同》后，陈德兰自2018年6月15日起至2019年6月15日期间曾多次与周霞协商办理卫生许可证，周霞一直未履行协助陈德兰办理卫生许可证的义务，未提供房产证、产权人同意周霞转租等证明材料，导致陈德兰经营的商铺多次关停，无法正常经营而发生亏损。陈德兰系因装修商铺投入较大资金，并期望店铺能正常营业收益，故未行使合同约定的解除权。2、周霞在陈德兰租赁房屋外的公共走道内堆积大量的可燃物并煮饭，且在2020年5月29日因乱堆杂物意外失火，该行为违反了《商铺租赁合同》第十六项第二条第2款的约定，周霞交付的房屋不符合合同约定或存在重大缺陷，危及陈德兰人身和财产安全，周霞应承担违约金人民币30，000元(以下币种均为人民币)。一审法院认定陈德兰也存在一定过错有失公允。3、根据《商铺租赁合同》第一条第二款约定，周霞是房屋(商铺)代管人，收取管理费。可见保障商铺的公共空间和过道通畅有序、商铺的公共空间和过道防火安全是周霞应尽的义务。但周霞却怠于履行管理职责，涉案房屋过道内存在大量的杂物摆放堆塞、乱拉电线、摆放烧煮用具等情形，造成了极大的安全隐患，也严重影响了陈德兰的正常经营。陈德兰是在迫于无奈的情况下才拒交房租，目的是敦使周霞履行管理职责，故是周霞违约在先，理应向陈德兰支付相应的违约金。4、此外，房屋产权人上海市嘉定区南翔镇粮食局曾承诺给予陈德兰一定期限的房屋租金减免，且现涉疫情期间，请求法院对陈德兰支付的房屋使用费给予一定金额的减免。周霞辩称，不同意陈德兰的上诉请求。1、周霞在履行《商铺租赁合同》过程中不存在违约行为，不应承担违约责任，但对一审法院酌情认定周霞承担16，666元违约金没有异议。2、陈德兰称周霞拒不配合其办理卫生许可证，但未提供证据予以证明。双方微信记录反而证明了2018年9月周霞愿意配合陈德兰办理卫生许可证。陈德兰在未办理卫生许可证的前提下依然开展了经营活动。3、关于陈德兰主张涉案房屋的通道被占用，周霞存在怠于管理一节也是无稽之谈。陈德兰租赁的房屋范围并不包含通道，即使通道存在临时被占用的情况，也是其他承租人为了经营之需，临时使用通道且马上进行了清除。陈德兰称发生的火灾与涉案房屋没有任何的因果关系。根据相关部门的调查，失火系因案外人不当使用煤气罐发生的，并非陈德兰所称周霞交付的房屋不符合合同约定，或者说存在重大的缺陷，危及陈德兰人身财产安全。根据合同第六条第一、二、三项约定，如陈德兰违约，陈德兰除了承担违约责任外，还应承担相当于两个月租金的违约金。陈德兰拖欠租金是事实，且按合同第16条的约定，拖欠租金累计超过七天，视为违约，故一审法院的判决是客观公正的。另外，周霞对于一审判决主文第七项，表示有异议，不应返还保证金。请求驳回上诉，维持原判。周霞向一审法院起诉请求：1、判令解除周霞、陈德兰于2018年6月15日签订的商铺租赁合同；2、判令陈德兰携其财产从租赁房屋中搬离并按现状向周霞返还涉案房屋；3、判令陈德兰支付拖欠租金3，055元(按照8，333.33元／月的标准自2019年7月18日计算至2019年7月28日止)；4、判令陈德兰按照8，333.33元／月的标准向周霞支付自2019年7月29日计算至实际搬离之日止的房屋占用费；5、判令陈德兰支付拖欠的管理费3，960元和垃圾清运费3，168元；6、判令陈德兰赔偿周霞违约金16，666元(8，333.33元／月＊2个月)；一审法院认定事实：2018年6月15日，周霞(出租方、甲方)与陈德兰(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为商铺使用；租赁期限自2018年7月18日至2023年11月8日，其中免租期为2018年6月15日至2018年7月17日；月租金为8，333.333元，年租金合计为100，000元；租金每两年递增8％；管理费330元／月；租金半年一付，每6个月支付一次，即每年的6月15日和12月15日付款；乙方应在签订租赁合同同时向甲方交纳违约保证金30，000元；租赁期间，乙方应向甲方支付垃圾清运费2元／平方米／月，全年合计3，168元，先付后用，按年支付；乙方在租用期间不得将承租房屋转让、转租给第三方，违反本条约定的，按违约责任通则约定处理；违约责任通则约定，乙方有违法行为或违反本合同约定行为的，无论合同是否到期，甲方有权直接收回房屋，造成乙方的损失由乙方自负，已付未到期房租和保证金不予折抵相关费用和赔偿款项，亦不予退还；因乙方违约行为，造成甲方财产损失的，乙方除按前款承担违约责任外，还应另行按照月租金标准2倍进行赔偿；双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，并承担违约责任，给对方造成损失的支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方逾期支付租金或水电费用累计超过7天的；合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，周霞于2018年7月向陈德兰交付了涉案房屋，陈德兰按约向周霞支付了保证金30，000元及截至2019年7月17日的租金，之后的租金未再支付，但一直持续在涉案房屋内经营。2019年7月底，周霞催告陈德兰支付租金等费用，陈德兰仍未履行，后周霞诉至法院。一审法院审理中，陈德兰又向周霞支付了租金52，000元。陈德兰表示，若合同解除，则要求退还保证金，并要求周霞赔偿两次装修损失218，000元。周霞表示，不同意退还保证金，也不同意赔偿装修损失，其出租时已经是装修好的状态，无需进行装修，且其并未同意陈德兰装修。一审法院认为：周霞与陈德兰签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。陈德兰使用涉案房屋后应按约支付租金，但其于起诉前仅支付租金至2019年7月17日，其后未再支付，显属违约。至于陈德兰辩称的不支付租金的理由，关于其提出的通道被侵占的问题，通道并非租赁范围，且系其他租客进行的侵占，以此为由拒付全部租金显失妥当；关于其提出的周霞拒绝提供办理卫生许可证的资料，但其提供的证据中仅显示2018年9月其要求周霞陪同办理，周霞亦表示同意，并无充分证据证明之后周霞拒绝前往或拒绝提供材料，且虽未办理卫生许可证，然其一直持续在涉案房屋内经营，也未以此为由提出解除合同，故其以此为由拒绝支付租金明显不当；至于其提出的不同意转租问题，双方合同明确约定不得转租，周霞有权不同意其转租。综上，对陈德兰以上述三点理由拒付租金的意见，法院实难采纳。因陈德兰逾期支付租金，在催告后仍未支付，周霞有权按约解除合同，故对周霞要求解除双方租赁合同的请求，法院予以照准。至于解除时间，因陈德兰此前并未明确书面提出解除，故法院确认起诉状副本送达之日为合同解除时间。合同解除后，陈德兰应搬离涉案房屋并将该房屋返还周霞，且仍应按约支付拖欠的租金和使用费至房屋返还之日止，使用费参照租金标准。审理中，陈德兰又向周霞支付了租金(使用费)52，000元，该款可在陈德兰应付款项中予以扣除。为便于计算和判决，其中5万元抵扣2019年7月18日至2020年1月17日的租金和使用费，剩余2，000元在2020年1月18日之后的使用费中予以扣除。同时，陈德兰亦应按照合同约定支付2019年7月18日之后的管理费和垃圾清运费。关于违约责任的承担，法院综合考虑陈德兰的违约情形，周霞作为出租方亦存在一定过错以及周霞的损失等因素，确定陈德兰应偿付违约金16，666元，同时周霞应将保证金予以退还。至于陈德兰提出的装修损失，因合同系因其自身违约而解除，故对其主张的该损失，法院不予支持。一审法院判决：一、周霞与陈德兰于2018年6月15日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月11日解除；二、陈德兰应于判决生效之日起十日内携其财产搬离上海市嘉定区南翔镇德园路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还周霞；三、陈德兰应于判决生效之日起十日内按照8，333.33元／月的标准支付周霞自2020年1月18日至实际返还房屋之日止的房屋使用费(其中陈德兰已付2，000元可进行扣除)；四、陈德兰应于判决生效之日起十日内按照330元／月的标准给付周霞2019年7月18日至实际返还房屋之日止的管理费；五、陈德兰应于判决生效之日起十日内按照264元／月的标准给付周霞2019年7月18日至实际返还房屋之日止的垃圾清运费；六、陈德兰应于判决生效之日起十日内偿付周霞违约金16，666元；七、周霞兰应于判决生效之日起十日内返还陈德兰保证金30，000元；八、驳回周霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。双方签订的《房屋租赁合同》合法成立并生效，双方均应恪守履行。周霞已按约向陈德兰交付了涉案房屋，陈德兰理应按《房屋租赁合同》约定按时足额向周霞支付租金。现陈德兰支付租金至2019年7月17日，后续未再支付租金，明显构成违约。周霞据此行使合同解除权合法有据，应予支持。至于陈德兰提出拒付租金系对抗周霞不配合办理卫生许可证及楼道堆砌杂物构成安全隐患一节。本院认为，根据双方提供的微信记录及现场照片来看，并无证据证明周霞拒绝或不配合陈德兰办理卫生许可证。至于楼道里堆砌杂物、导致安全隐患等，该行为并非周霞导致，系其他租客的侵占造成，陈德兰以此为由拒付租金显属不当。《房屋租赁合同》解除后，陈德兰理应向周霞归还涉案房屋，陈德兰拒不搬离的理由不能成立。关于违约金，一审法院充分考虑到《房屋租赁合同》的实际履行情况，陈德兰的违约情形、周霞作为出租方存在的过错及损失等因素，认定陈德兰应偿付16，666元违约金，并判令周霞返还陈德兰保证金30，000元尚无不妥，可予维持。综上所述，陈德兰上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由陈德兰负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  徐 庆审判员  周刘金二〇二〇年八月二十日书记员  倪 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……