湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4921号上诉人（原审被告）：刘立江，男，1961年6月28日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：邱春华，男，1971年1月17日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。被上诉人（原审原告）：湖北新世纪物业管理有限公司。住所地湖北省武汉市东西湖区辛安渡办事处徐家台1号（15）。法定代表人：陈自力，董事长。委托诉讼代理人：罗荣华，湖北维力律师事务所律师。上诉人刘立江与被上诉人湖北新世纪物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘立江上诉请求：撤销一审判决，改判刘立江从2010年10月19日开始交纳物业费，收费标准第一年物业费总额的50%，第二年70%，第三年及以后75%，一、二审诉讼费由物业公司承担。事实和理由：涉案房屋是刘立江通过人民法院执行的标的物，于2010年10月19日移交给上诉人，武汉市天时物业发展有限责任公司协助执行时，并未告知刘立江涉案房屋拖欠物业费，涉案房屋在执行时抵偿的内容也不包括物业费，故物业公司无权向刘立江主张执行前的物业费；涉案房屋被执行后，刘立江一直未居住，属于空置房屋，按照湖北省、武汉市的相关物业管理服务收费办法的规定，空置期第一年应按物业费总额的50%计算，第二年70%，第三年及以后75%。刘立江在二审庭审调查过程中，放弃一审法院送达程序违法、物业公司的诉请超过诉讼时效的上诉理由。物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：判令刘立江向物业公司支付物业服务费45112元，支付违约金13533元（违约金计算标准按欠交物业服务费总额的30%计算），支付律师费6000元，承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，刘立江系武汉市武昌区东湖路189号东湖天下7栋1单元17层A室房屋（建筑面积186.11平方米）业主。2005年6月20日，物业公司与武汉市天时物业发展有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定合同的期限自2005年6月20日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2015年4月7日，物业公司与武汉市东湖天下业主大会签订《东湖天下物业管理服务合同》，约定合同的期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。2017年4月30日，物业公司与武汉市东湖天下第二届业主委员会签订《东湖天下物业管理服务合同》，约定合同的期限为三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。根据上述三两份合同的约定，2005年6月20日至2017年4月30日住宅的物业服务费用按照每月每平方米1.98元的标准缴纳；2017年5月1日至2020年4月30日住宅的物业服务费用按照每月每平方米2.98元的标准缴纳。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月15日之前缴纳当季度的物业服务费用，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之二（后变更为千分之五）作为违约金。若在履行合同中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择向武汉市仲裁委员会申请仲裁。若因违反本合同约定拒不交纳物业费导致仲裁的，业主和物业使用人应承担本案的仲裁、保全和律师费、执行等费用。2015年12月30日，物业公司和东湖天下小区第二届业主委员会签订《补充协议》及《管辖变更补充协议》各一份，将合同期限变更为自2015年1月1日起至2017年4月30日，并将原合同的争议解决机制变更为一审法院管辖，胜诉方有权要求对方支付合理律师费、诉讼费用和其他费用。根据《东湖天下物业管理服务合同》约定的缴费标准，2005年6月20日至2017年4月30日，刘立江应按照每月每平方米1.98元的标准缴纳物业费；2017年5月1日至2020年4月30日，刘立江应按照每月每平方米2.98元的标准缴纳物业费。但刘立江自2008年1月1日至2017年12月31日止（共120个月）未缴纳物业费45113.1元（186.11×1.98×112+186.11×2.98×8=45113.1120）。一审法院认为，物业公司与武汉市天时物业发展有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、与武汉市东湖天下业主大会签订的《东湖天下物业管理服务合同》、与东湖天下小区第二届业主委员会签订的《补充协议》及《管辖变更补充协议》，均未违反法律、行政法规的强制性规定，对武汉市东湖天下小区业主具有普遍约束力。物业公司依约向刘立江提供了物业服务，刘立江应当按照合同约定向物业公司交纳物业服务费，现刘立江拖欠物业服务费未付，已构成违约，应承担相应违约责任，即刘立江应立即向物业公司支付2008年1月1日至2017年12月31日期间欠缴的物业费45113.1元。物业公司要求刘立江支付律师代理费人民币6000元，因未在举证期间内提供合同等有效证据，故一审法院不予支持。物业公司要求刘立江支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。刘立江经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，由此引起的法律后果由其自行承担。小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决；还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。物业服务企业也应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决:一、刘立江于判决生效之日起十日内向物业公司支付2008年1月1日至2017年12月31日期间欠缴的物业费45113.1元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费708元、公告费560元，以上共计1268元由刘立江承担（刘立江于判决生效后十日内向一审法院缴纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审争议的事实，本院认定如下：刘立江提交的产权登记信息查询单、武汉市房屋产权移交凭证及交易权属登记申请表、（2009）襄城执字第294号协助执行通知书和（2009）襄城执字第294-1号民事裁定书、涉案房屋房产证，可以证实刘立江于2010年10月19日取得涉案房屋产权，本院予以采信。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：刘立江提交的证据证实其通过向人民法院申请执行的方式于2010年10月19日取得涉案房屋的产权，执行内容不包含前业主所拖欠的物业费，刘立江关于2010年10月19日之前的物业费不应支付的主张成立，本院予以支持。物业公司先后与武汉市天时物业发展有限责任公司、武汉市东湖天下业主委员会签订了书面的物业管理服务合同，并按照合同约定为涉案小区提供物业管理服务，刘立江作为业主，应按照合同约定向物业公司交纳物业费，涉案房屋并不属于法律法规规定的物业费应予打折的空置房屋，刘立江要求物业费按时段打折的上诉主张，于法无据，本院不予支持。刘立江应向物业公司交纳2010年10月19日至2017年12月31日止的物业费33314.8元（186.11×1.98×78+186.11×1.98÷30×11+186.11×2.98×8=33314.8）。综上所述，上诉人刘立江的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初1298号民事判决第二项；二、变更湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初1298号民事判决第一项为刘立江于本判决生效之日起十日内向湖北新世纪物业管理有限公司支付2010年10月19日至2017年12月31日期间欠缴的物业费33314.8元。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。一审案件受理费708元，公告费560元，共计1268元，由刘立江负担332元，由湖北新世纪物业管理有限公司负担936元。二审案件受理费708元，由刘立江负担186元，由湖北新世纪物业管理有限公司负担522元。本判决为终审判决。审判长  王丹红审判员  杨 玲审判员  王 阳二〇二〇年八月二十六日书记员  宋晶晶