辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5395号上诉人（原审原告）：尹晓英，女，1977年10月27日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：尹增秀，尹晓英的父亲。委托诉讼代理人：邹积辉，大连市普兰店区清正法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：联华(大连)地产有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区联兴路460-5号1层。统一社会信用代码91210244554974157X。法定代表人：郐勇，该公司监事。委托诉讼代理人：鲍龙晓，该公司职员。委托诉讼代理人：王洪山，辽宁泓冠律师事务所律师。上诉人尹晓英因与上诉人联华（大连）地产有限公司（以下简称“联华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，均不服大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2019）辽0292民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹晓英上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持尹晓英一审提出的购房利息损失111,237.56元；2.一、二审诉讼费由联华公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、尹晓英于2011年5月13日以全款购买了案涉争议房屋，但是因案涉房屋框架内填充墙使用的混凝土、空心砖强度及抹灰强度均未达到正常使用标准，经尹晓英多年与联华公司及其物业协商未果，故引发本案诉讼。经司法鉴定，联华公司提供的商品房在使用质量上存在瑕疵，一审判决联华公司承担维修费用及鉴定费用及其诉讼费是正确的，但驳回了尹晓英提出的111,237.56元利息诉请是错误的。尹晓英购买案涉房屋系解决自己家庭居住问题，但全款购买后，发现因质量问题无法装修居住，导致尹晓英租房居住了五年时间，近二年时间因付不起房租，而蜗居在父母家里。一审初始，尹晓英实际上想请求联华公司赔偿7年的房租，但因原始租房合同灭失，尹晓英就重新拟补了一份房屋租赁合同，后联华公司的代理人以出具虚假证据为由恐吓尹晓英，尹晓英不懂，就变更了诉请利息的请求，该请求实际上系对未使用7年的案涉房屋租金主张的赔偿。二、联华公司在出卖案涉房屋时，应承担权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任，物的瑕疵担保责任属于合同不当履行的范畴。出卖人明知该房屋质量存在严重瑕疵而故意不告知买受人，属于故意隐瞒事实真相的欺诈行为，有悖于诚实信用原则。《合同法》第六十一条、六十二条第二项、第一百一十一条、第一百五十三条至一百五十五条均规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求或约定不明确的，买受人可以依照该法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。因案涉房屋质量存在严重瑕疵，出卖人即构成不适当履行合同及违反合同，出卖人的行为构成违约，因此买受人可以请求债务不履行的损害赔偿。即出卖人应对尹晓英实际修复瑕疵产生的价款及未获得使用的前期交付的相关费用及精神损失、7年期间因未获得使用权的财产损失进行赔偿。在尹晓英不能请求解除合同的前提下，就不能对支付的房屋价款请求赔偿利息，只能请求违约方他项的违约赔偿责任。但因案涉合同双方并未约定违约金计算明细，现尹晓英唯一能获得救济或有权请求财产损失的依据就是本地区自2012年8月份至2019年度间的当地市场房屋租赁平均值。在尹晓英丧失了房屋租赁费请求的基础上，唯一能获得司法救济的途径就是联华公司支付购买房屋价款的利息。如果法律不能救济尹晓英该部分损失，那会直接导致让不诚信的人从中获利，对相对善意人不公。联华公司辩称，不同意尹晓英的上诉请求。尹晓英请求利息是错误的，尹晓英的利息在上诉状中表示的是房屋租金的请求，不应该给付。联华公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回尹晓英的诉讼请求；2.上诉费由尹晓英承担。事实与理由：一审判决证据不足，适用法律错误，请二审法院查清事实后依法改判。一、一审判决房屋维修费43,556.34元没有依据。1.案涉房屋2011年预购，2013年9月7日交付，尹晓英自称在房屋装修时发现质量问题，后工程部进行了简单的维修。2014年10月8日，双方又重新签订了《商品房买卖合同》，这足以说明尹晓英认可购买房屋，所以才签订了买卖合同，同时对质量也没有争议。2.2013年、2014年联华公司组织原施工单位对所有小区内的房屋质量问题全部维修完毕。维修当时已经进行了通知公告，并挨家挨户通知，尹晓英对此知情。但只有尹晓英经联华公司一再通知始终锁门不配合维修，当时说存在问题都是小毛病，可在装修时自行处理。本案房屋维修费损失系因尹晓英自己不维修，工程队才没有维修，所以本案责任主要在尹晓英，其请求房屋维修费没有事实和法律依据。二、本案已过诉讼时效。尹晓英与联华公司在2014年10月8日签订合同，当时已有质量问题，且不是主体等质量问题，只是室内的小毛病，且不用维修。尹晓英仍同联华公司签订合同，说明从2014年10月8日就已经知道房屋存在质量问题，且到2019年1月1日立案已达五年时间，早已过了法律规定的诉讼期间和合同约定的维修期间，是尹晓英自行放弃了维修权利，而自行承担维修费用，因此应从2014年10月8日开始计算诉讼时效，尹晓英丧失了胜诉权。三、鉴定费31,435元不应由联华公司承担。鉴定费根据《合同法》规定属于扩大损失，应由尹晓英自行承担。联华公司从2013年开始就对案涉小区内所有房屋存在的质量问题进行维修，尹晓英家始终不让维修，大门紧锁，所以联华公司没有维修，联华公司一直要求维修，诉讼过程中还要求维修，法院已经记录在案。尹晓英如进行维修，就不存在鉴定，鉴定是尹晓英不让维修而提出来的鉴定，属于扩大损失，应由尹晓英自行承担。一审法院支持鉴定费属于事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正。四、复印费435元也不应由联华公司承担。如维修就不需要复印，也属于尹晓英不让维修造成，属于扩大损失部分，由被上诉人承担。综上，一审法院事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院依法予以纠正。同时，请求追加案涉工程的施工单位参加本案诉讼。尹晓英辩称,不同意联华公司的上诉请求。本案是商品房买卖合同关系，是出卖人和买受人的关系，和施工单位不是同一法律关系，原审查明的事实正确，原审判决第一项尹晓英认可。尹晓英向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告房屋维修费43,556.34元；2.被告赔偿原告购房款利息损失111,237.56元；3.被告返还原告垃圾清运费300元、电梯费300元、物业费627元，取暖费1829元，共计3056元。诉讼费及鉴定费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月8日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，双方约定原告购买被告开发的大连长兴岛经济区房屋，建筑面积为65.17平方米，3890.01元/平方米，房款共计253,512元，原告于签约当日一次性支付被告。双方约定被告于2012年8月30日前将案涉房屋交付原告，双方对其他事项也做了约定。被告于2013年9月初将案涉房屋交付原告，原告向被告提出房屋有相关质量问题，被告工程部门进行了维修，但原告不认可被告的维修效果。被告于2014年10月11日向原告出具了购房发票。因双方就维修问题未达成一致意见，原告至今未装修入住案涉房屋。本案审理过程中，根据原告的申请，一审法院通过本院分别委托司法鉴定机构对案涉房屋填充墙的砌筑砂浆抗压强度及轻集料混凝土小型空心砌块抗压强度是否满足设计要求，对房屋不合格的部位出具修复方案，对房屋不合格的部位修复费用进行造价鉴定。2019年8月5日，大连市建筑工程质量检测中心有限公司作出建筑工程鉴定报告(编号：2019-SF-061)，鉴定意见：1.案涉工程填充墙的砌筑砂浆抗压强度不满足设计要求。2.案涉工程填充墙的轻集料混凝土小型空心砌块抗压强度不满足设计要求。2019年12月13日，大连市建筑工程质量检测中心有限公司作出建筑工程鉴定报告(编号：2019-SF-064)，修复方案：建议对大连长兴岛经济区景杭路联华壹号小区15号楼1单元102室房屋不合格的部位的所有墙体进行拆除重做，按照原建筑设计图纸对其进行修复。2020年4月26日，大连建工工程造价咨询有限公司作出大建工鉴字[2020]第15号司法鉴定意见书，鉴定意见：大连长兴岛经济区景杭路联华壹号小区15号楼1单元102室房屋不合格的部位修复费用的造价为43,556.34元。原告三次鉴定共支出鉴定费31,000元，为司法鉴定所需的图纸支出复印费435元。一审法院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同是其双方的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力，双方均应按合同约定履行各自的义务。该合同签订时间为2014年10月8日，而双方在合同中约定的交房时间为2012年8月30日，实际交房时间为2013年9月初，故原告系先预交购房款，被告后交付房屋，最后双方补签了商品房买卖合同。被告对大连市建筑工程质量检测中心有限公司现场勘查过程中的鉴定材料取样有异议，申请鉴定人出庭对相关问题进行解释。鉴定人出庭就被告所提的问题做了解释与说明，并提交了原、被告双方签字的现场勘查记录。大连市建筑工程质量检测中心有限公司作出建筑工程鉴定报告(编号：2019-SF-064)确定的修复方案：建议对大连长兴岛经济区景杭路联华壹号小区15号楼1单元102室房屋不合格的部位的所有墙体进行拆除重做，按照原建筑设计图纸对其进行修复。被告认为这一鉴定意见不具体，需要明确。大连市建筑工程质量检测中心有限公司所做的建筑工程鉴定报告(编号：2019-SF-061)的鉴定意见为：1.案涉工程填充墙的砌筑砂浆抗压强度不满足设计要求。2.案涉工程填充墙的轻集料混凝土小型空心砌块抗压强度不满足设计要求。前一鉴定意见中的“房屋不合格的部位的所有墙体进行拆除重做”即后一鉴定意见中的“填充墙的砌筑砂浆”及“填充墙的轻集料混凝土小型空心砌块”，鉴定内容明确，具体，故对被告的相关意见不予采纳。被告称案涉小区建设过程中，大连市建材产品质量监督检验站对案涉工程所使用的轻集料混凝土小型空心砌块进行了检验，系合格产品。一审法院认为，根据被告提供的证据，大连市建材产品质量监督检验站从1万块轻集料混凝土小型空心砌块中抽取32块进行了检验，系抽检，不能以此证明案涉房屋的轻集料混凝土小型空心砌块的质量合格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”被告据此认为，原告在保修期内未自行或者委托他人修复，故被告不应承担修复责任。根据查明的事实，被告于2013年9月初向原告交付房屋过程中，原告已就房屋质量问题向被告提出了书面意见，此后双方经多次交涉，均未达成一致意见。因房屋质量鉴定涉及专业问题，本案经过三次司法鉴定才确定了房屋是否有质量问题、修复方案及修复费用。原告作为普通购房者，在案涉房屋存在质量问题的范围、种类及修复方案等均无定论的情况下，仅凭个人经验，无论自行修复或委托他人修复都不现实，故被告关于房屋质量已超过保修期，不应承担修复责任的意见，不予采纳。综上，原告要求被告赔偿房屋维修费43,556.34元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。原告所支出的鉴定费及鉴定时所支出的复印费，系合理支出，应由被告承担。因原告未请求解除与被告的房屋买卖合同，故原告要求被告赔偿购房款利息损失111,237.56元的诉讼请求无法律依据，不予支持。原告要求被告返还垃圾清运费300元、电梯费300元、物业费627元，取暖费1829元，因上述费用的收款人均非被告，与本案非同一法律关系，故不予处理，原告可另行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告联华(大连)地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告尹晓英大连长兴岛经济区房屋维修费43,556.34元；二、驳回原告尹晓英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3457元(原告预交5103元)，由原告尹晓英负担2503元，被告联华(大连)地产有限公司负担954元；鉴定费31,435元(含复印费435元)，由被告联华(大连)地产有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有两个：一是联华公司应否向尹晓英支付案涉房屋的维修费用；二是联华公司应否赔偿尹晓英购房款利息的损失。针对第一个焦点问题，即联华公司应否向尹晓英支付案涉房屋的维修费用，本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。尹晓英已按约定履行了支付全部购房款的义务，联华公司应履行保障其出售的房屋质量能够满足尹晓英正常居住使用的义务。案涉房屋交接时，尹晓英即发现房屋存在质量问题，并提出异议，后双方经过维修、协商均未能解决房屋质量问题，导致尹晓英至今亦未装修入住，因此引发本案争议。虽然尹晓英提起诉讼的时间已超过案涉房屋保修期，但房屋保修期的功能和作用在于可以在保修期内免除购房人证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，而并非免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。在案涉房屋保修期内尹晓英即提出房屋质量问题，经联华公司多次维修仍未达到设计要求及居住条件。本案发生诉争后，一审法院委托专业机构鉴定，结论为案涉房屋填充墙的砌筑砂浆及空心砌块抗压强度不满足设计要求，并提出不合格部位的所有墙体拆除重做的修复方案，由此可见，案涉房屋确实存在质量问题，且并非简单的修补即能达到使用条件。对此，联华公司不能举证证明该质量问题系因其他原因，如自然力原因或购房人使用不当等因素所致，因而其应当承担举证不能的法律后果，即应当认定联华公司提供的房屋不符合质量要求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十五条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，一审法院判令联华公司向尹晓英支付根据鉴定结论确定的因房屋质量问题所需修复费用，并无不当。基于此，尹晓英为确定案涉房屋质量问题及修复方案、修复费用所做的鉴定而支出的鉴定费及复印费，均系合理支出，一审法院判令联华公司承担亦无不当，本院依法予以维持。关于联华公司上诉称，尹晓英提起本案诉讼已超过诉讼时效期间一节，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，联华公司一审并未提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出诉讼时效抗辩，而未能提供新的证据证明尹晓英的请求权已超过诉讼时效期间，符合上述法律规定的情形，据此，本院对联华公司的该项上诉理由依法不予支持。关于联华公司上诉称，案涉房屋于2013年9月7日交付，双方于2014年10月8日补签了《商品房买卖合同》，说明尹晓英认可购买房屋，同时对房屋质量也没有异议，本院认为，因案涉房屋系先交款，再交房，最后补签《商品房买卖合同》，即在《商品房买卖合同》签订前，双方已实际履行了商品房买卖法律关系项下的主要权利义务，而《商品房买卖合同》的签订仅系对商品房买卖合同关系的确认，不应视为对房屋质量问题的认可。且尹晓英在收房时即对房屋质量提出异议，双方当事人亦认可此后房屋经过多次维修和协商，后在无果的情况下尹晓英提起本案诉讼，故联华公司的该项上诉理由依据不足，本院不予支持。针对第二个焦点问题，即联华公司应否赔偿尹晓英购房款利息损失，本院认为，尹晓英提出该项诉请的理由是案涉房屋存在质量问题无法装修居住，导致尹晓英租房居住多年，实质是未能按照合同约定使用案涉房屋而产生的损失，该部分损失与购房款的支付时间等因素无关，故尹晓英主张以购房款利息作为上述损失的计算依据欠妥，一审法院未支持尹晓英的该项诉请并无不当，本院依法予以维持。综上所述，尹晓英与联华公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3479元[尹晓英已预交2525元，联华(大连)地产有限公司已预交954元]，由尹晓英负担2525元，联华(大连)地产有限公司负担954元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年八月二十八日书记员 姜雪婷