广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12182号上诉人（原审被告、反诉原告）：何承遵，男，1974年3月8日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：邱莉莉、李燕妃，分别系广东正大方略律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆俏妹，女，1969年9月15日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：汤翠萍，广东君和政通律师事务所律师。上诉人何承遵因与被上诉人陆俏妹房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院(2020)粤0117民初377号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李焕独任审理，现已审理终结。陆俏妹向一审法院起诉请求：1、判令何承遵向陆俏妹支付租金58080元；2、判令何承遵向陆俏妹支付2018年5月至10月租金差额7920元；3、判令何承遵向陆俏妹支付拖欠电费29651.7元；4、判令何承遵向陆俏妹逾期租金和电费利息4304.3元（以95651.7元为本金，按照年利率6%计算，从2019年3月20日起暂计至2019年12月20日止）；5、判令何承遵承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，陆俏妹明确第一项诉讼请求为：判令何承遵向陆俏妹支付租金58080元（租金为2018年11月1日至2019年3月20日，按每月14520元计算）；明确第二项诉讼请求为：判令何承遵向陆俏妹支付2018年5月至10月租金差额7920元，因按合同约定2018年5月1日至2018年10月的租金应按每月14520元支付，但何承遵实际按每月13200元支付；明确第三项诉讼请求为：判令何承遵支付2018年11月1日至2019年3月20日电费29651.7元（2018年11月1日电表读数为177590度，2019年3月20日电表读数为200399度，每度电1.3元）；明确第四项诉讼请求为：判令何承遵向陆俏妹支付逾期租金和电费利息（利息以95651.7元为本金，按照年利率6%计算，从2019年3月20日起计至付清之日止）。何承遵向一审法院提起反诉请求：1、判令陆俏妹向何承遵返还租赁押金30000元；2、判令陆俏妹赔偿何承遵的损失126234.5元；3、判令陆俏妹承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，何承遵明确第二项反诉请求的损失包括旧厂房装修费用98587.76元（2014年65236.7元、2015年29487.56元、2019年年初3863.5元）、新厂房装修19739元、误工损失20020元（工厂有工人7人，误工期从2019年3月19日至何承遵在新厂房进行生产的日期2019年4月9日，合计22天，按行业标准130元/天）。一审法院判决如下：一、何承遵自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的房屋使用费58080元给陆俏妹；二、何承遵自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的房屋使用费6600元给陆俏妹；三、何承遵自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的电费20627.36元给陆俏妹；四、何承遵自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付房屋使用费及电费的利息（房屋使用费的利息以尚欠的房屋使用费64680元为本金，从2019年3月20日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；电费的利息以尚欠的电费20627.36元为本金，从2019年3月20日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给给陆俏妹；五、驳回陆俏妹的其他诉讼请求；六、陆俏妹自本判决发生法律效力之日起十日内返还租房押金30000元给何承遵；七、陆俏妹自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失9115.99元给何承遵；八、驳回何承遵的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1149元，由陆俏妹负担166元，何承遵负担983元；反诉受理费1712.35元，由陆俏妹负担388.95元，何承遵负担1323.4元。判后，上诉人何承遵不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，改判何承遵无需支付房屋使用费以及房屋使用费、电费的利息。2.撤销一审判决第七项，改判陆俏妹赔偿何承遵装修损失98587.76元。3.撤销一审判决第八项，改判陆俏妹赔偿何承遵误工损失20020元、新厂房装修损失19739元。4.本案诉讼费由陆俏妹承担。事实与理由：一、陆俏妹明知厂房未取得建设规划许可证，是违章建筑，仍向何承遵出租，涉案租赁合同自始无效，陆俏妹应承担合同无效的全部过错责任。何承遵与陆俏妹于2014年5月1日签订房屋租赁合同，约定何承遵租赁陆俏妹所有的位于从××区××从××号上盖厂房作为何承遵办厂经营使用，租赁押金30000元，租赁期自2014年5月1日至2020年4月30日。厂房所在地从化区太平镇太平村民委员会向何承遵出具证明材料，何承遵持该证明材料成功申领营业执照，投入大量成本，开展正常的生产经营活动，何承遵误以为厂房并无任何问题。一审法院认定涉案租赁合同无效，双方均存在过错，酌定何承遵与陆俏妹各承担50%的责任，但未对何承遵存在何种过错进行阐述或说理，该责任分配明显偏袒陆俏妹。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于无效合同的规定，陆俏妹明知违章建筑擅自对外出租，对该后果应当承担全部过错责任，无权收取租金及费用，还应赔偿何承遵的全部损失。二、陆俏妹向一审法院诉请何承遵支付租金，一审法院审理后认为涉案租赁合同无效，依法在庭审中对陆俏妹释明效力问题，陆俏妹并未变更诉讼请求，明确其主张的是租金而非房屋占有使用费，一审法院径直判决何承遵向陆俏妹支付房屋使用费等费用，违背了当事人处分原则。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”一审法院依职权审查合同效力不能直接导出依职权变动诉讼请求。当陆俏妹并未基于合同无效提出相应请求时，仅通过其诉讼请求及要件事实无法导出其有提出相应诉讼请求的意图。一审法院应对合同无效进行法律释明后，由陆俏妹对自身诉讼请求作出处分，而非由法院径直作出认定。且陆俏妹已聘请专业律师作为代理人，其应当知悉合同无效的法律后果，不能因此受到法院释明后的豁免。故一审判决严重违反法定程序。三、根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条的规定，法定孳息是指因法律关系所获得的收益，涉案租赁合同为自始无效的合同，何承遵与陆俏妹之间并不存在任何法律关系，陆俏妹要求何承遵支付的房屋使用费、电费的利息不属于法定孳息，其利息请求并无依据，一审法院判令何承遵支付法定孳息有误。四、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，陆俏妹作为涉案租赁合同无效的过错方，应赔偿何承遵因此造成的全部损失。1.因厂房被强制拆除，导致何承遵的工厂停工，丧失正常生产的条件，必然产生误工损失。何承遵在被迫搬迁、寻找新厂房的过程中，不仅无法生产、没有收入来源，还要继续支付员工工资，造成误工损失与本次被强拆存在直接的因果关系，误工损失应由陆俏妹承担。2.因陆俏妹的过错导致厂房被拆除，何承遵迫于无奈寻找新厂房并进行装修，此部分损失属于因违拆事件引起的直接损失，应由陆俏妹承担。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请二审法院判如所请。二审庭询期间，何承遵明确第一项上诉请求为：撤销一审判决第一、二、四项，改判何承遵无需支付房屋使用费、房屋使用费差额以及房屋使用费、电费的利息。被上诉人陆俏妹二审答辩称：一审法院查明的事实及对相关问题的认定正确，何承遵的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。一、何承遵作为完全民事行为能力人，对承租过程中厂房的情况是了解的，其亦是在对厂房是否具有合法的产权手续或相关的审批手续了解清楚后才与陆俏妹签订合同。故涉案租赁合同被认定无效，何承遵亦有过错，其应自行承担损失。二、虽涉案租赁合同被认定无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，仍应支付房屋使用费，一审法院判令何承遵支付房屋使用费正确。三、即使涉案租赁合同无效，但若何承遵在使用厂房时能够按时支付租金和电费，陆俏妹仍能获得该孳息收益，故对陆俏妹主张的孳息应予以支持。四、合同无效的损失应指在合同期内所产生的损失，何承遵是在与政府达成搬迁补偿后才进行搬迁，搬迁后所产生的工人工资以及新厂房的装修与陆俏妹无关，其要求陆俏妹承担其损失并无事实依据。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点为：何承遵是否应当向陆俏妹支付涉案房屋的占有使用费以及何承遵所主张的损失赔偿请求能否成立的问题。对此，本院分析如下：关于何承遵是否应当向陆俏妹支付涉案房屋的占有使用费的问题。虽然涉案房屋已被相关行政部门认定为违法建筑而予以拆除，涉案租赁合同也因此无效，但一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的相关规定，判令何承遵向陆俏妹支付占用房屋期间的使用费，于法有据，本院予以维持。何承遵上诉主张其对合同无效并无过错，无需支付占有使用费，但其与陆俏妹签订涉案租赁合同时，未尽谨慎义务，未对涉案标的物的合法性进行审查，其自身亦有过错，何承遵已经实际占有使用涉案房屋，取得收益，理应向陆俏妹支付在此期间使用房屋的对价，其主张并无事实及法律依据，本院不予支持。至于何承遵主张其无需负担房屋使用费、电费利息的问题，由于迄今何承遵未按照合同约定按时支付房屋使用费造成逾期，且陆俏妹已经垫付了电费，一审法院判令何承遵向陆俏妹支付逾期支付房屋使用费及电费的利息作为惩罚，并无不当，本院予以维持。关于何承遵所主张的损失赔偿请求依据问题。由于何承遵所主张的工人误工工资以及新租赁厂房的装修费用均系其在生产经营活动中的必要开支，并非因涉案房屋被依法拆除而直接产生的费用，一审法院认定何承遵所主张的上述损失赔偿请求不能成立，并无不当。至于何承遵主张的旧装修的损失98587.76元的赔偿问题，其损失应为已投入而无法使用部分的装修费用，一审法院结合双方的过错酌定陆俏妹与何承遵各承担50%责任，并判令陆俏妹赔偿装修损失9115.99元给何承遵，并无不当。一审法院针对何承遵所主张的损失赔偿请求的认定，分析详细，论述充分、合理，本院不再赘述，予以确认。何承遵二审期间无提交新证据、新的理由推翻一审法院对于事实的认定，故本院对其主张不予采信。综上所述，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。何承遵上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4345元，由上诉人何承遵负担。本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二〇年八月三十一日书记员 古嘉玲张海燕