河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6387号 上诉人（原审被告）：河北锐拓房地产开发集团有限公司晋州分公司，营业场所：河北省晋州市仿唐街东侧。 负责人：习庆军，该公司经理。 委托诉讼代理人：王旭光，河北鼎岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫柯宇，河北鼎岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘兰，女，1989年8月21日出生，汉族，住河北省晋州市。 上诉人河北锐拓房地产开发集团有限公司晋州分公司（以下简称锐拓公司）因与被上诉人刘兰商品房预售合同纠纷一案，不服河北省晋州市人民法院（2020）冀0183民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 河北锐拓房地产开发集团有限公司晋州分公司上诉请求：一、请求二审法院撤销一审民事判决书第二项，并依法改判逾期交房违约金为22383元；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人于2016年10月31日发给被上诉人的《催收通知单》中明确通知被上诉人应当于2016年11月7日到欧景城售楼部办理收房手续，被上诉人没有按照该通知中载明的时间办理收房，因此从2016年11月7日往后上诉人不应当继续支付给被上诉人逾期交房违约金，上诉人给付被上诉人逾期交房违约金的期间应当是2014年11月15日至2016年11月7日共计723天，按照双方签订的《晋州市商品房买卖合同》中约定的日万分之一的违约金计算方式，共计22353元，一审法院将被上诉人支付违约金的期间认定为2014年11月15日至2016年12月15日存在错误，应当以首次书面催收确认的收房时间即2016年11月7日为截止日。综上，一审法院认定存在错误，请求二审法院予以纠正，并支持上诉人的全部上诉请求。 刘兰答辩称，关于违约金的日期，同意一审给定的2016年12月15日的日期。 刘兰向一审法院起诉请求：1、判决被告立即交付房屋；2、判决被告给付原告违约金57170元及利息；3、诉讼费用由被告承担。后原告增加诉讼请求：4、违约金的给付时间截止到实际交房之日止；5、要求被告归还车库定金5000元，并赔偿5000元；6、要求被告退还房屋配套费10000元；7、因原告的房屋没有阳台，要求被告退还房款11419元。 一审法院认定事实：2013年10月13日，原告与被告锐拓公司签订《晋州市商品房买卖合同》原告购买被告锐拓公司楼号3-1-1102号房产一套；建筑面积97.84平方米；房产总价款308196元。合同第八条约定，出卖人保证，在该商品房竣工前，所收取的合同价款专项用于该商品房所在楼幢的工程建设，不挪作他用；合同第十条交付期限：出卖人应当在2014年11月15日前交付原告使用；第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之壹的违约金。 合同签订后，原告交纳首付款98196元，并办理按揭贷款210000元。 2016年10月31日，被告锐拓公司向原告出具《催收通知单》，要求原告于2016年11月7日前办理有关收楼手续； 2016年12月1日，被告锐拓公司再次向原告出具《催收通知单》，要求原告于2016年12月15日前办理有关收楼手续。 原告陈述，原告的父亲曾多次到被告锐拓公司处交涉收房事宜，因被告工作人员要求必须购买小房，原告不同意，未能办理收房手续；2019年与被告工作人员交涉收房事宜时，工作人员又要求交纳四年的物业费，否则不予交房。并提交2019年拍照的交费清单照片予以证实。 原告所提交的交费清单照片，显示包括契税、物业费等内容，但没有被告锐拓公司公章或经手人的签字。 另查明，2011年3月27日，原告（乙方）与被告锐拓公司（甲方）签订《联合建房协议书》，协议约定：乙方委托甲方承建房产；房产位置：欧景城小区园丁楼1单元1202室；地上建筑面积100.7m2；总价款318212元；配套费10000元。协议签订当日，原告交纳配套费10000元。 根据原告提交的收据显示，2011年3月5日，被告锐拓公司收取原告车库定金5000元。 上述事实，由原被告陈述、所提交的证据及庭审笔录予以证实。 一审法院认为，原告与被告锐拓公司签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，不违背国家法律政策，合同合法有效。合同签订后，原告按约履行了合同付款义务，但被告锐拓公司未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应负违约责任。 故此，原告主张的逾期交房违约金应予支持。 关于违约金起止时间： 审理中，被告锐拓公司提交2016年10月31日、2016年12月1日《催收通知单》及特快专递单，证实被告锐拓公司通知原告收房。原告虽然否认收到通知单，并陈述多次要求被告锐拓公司交房，因被告锐拓公司要求原告购买小房、交纳物业费等问题致使未能收房，并提交交费清单照片予以证实。但被告锐拓公司对此照片真实性不予认可。 考虑被告锐拓公司于2016年10月31日、2016年12月1日两次向原告发出《催收通知单》，原告虽认为没有签收记载，但特快专递查询结果为妥投签收。原告无证据证实未收到该通知单。 因此，应认定被告锐拓公司的《催收通知单》原告已收取。收房时间以最后一次即2016年12月1日《催收通知单》中2016年12月15日为截止时间，共计771天。 故此，逾期交房违约金应自2014年11月15日起至2016年12月15日止，按已交房款的308196元日万分之一计算违约金。 被告锐拓公司主张因雾霾雨雪天气等原因，政府多次紧急通知停工导致施工中断，应从交付期限中扣除。但未提交证据证实。故此，对被告锐拓公司的该项主张，一审法院不予采纳。 关于原告主张归还车库定金5000元、房屋配套费10000元： 被告锐拓公司陈述原告的上述请求，与本案并非同一法律关系。 因原告的上述请求其事实依据是原被告签订的《联合建房协议书》，该协议书是否实际履行、是否应予解除、是否应返还所交纳的费用，其相关事实及相关法律规定，与本案并非同一法律关系。 因此，对上述请求，原告可另行主张权利，本案不予处理。 关于原告主张的房屋缺少阳台；审理中原告陈述所购房屋缺少阳台并提交现场录像视频予以证实，但被告锐拓公司否认原告所购房产缺少阳台，并陈述合同并未明确约定的阳台位置、面积等。因被告锐拓公司所售商品房经验收合格，原告陈述所购房屋缺少阳台并要求退还相应房款的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。如原告入住后有证据证实所购房屋不符合合同约定，可另行主张权利。 一审判决：一、被告河北锐拓房地产开发集团有限公司晋州分公司于判决生效后十日内交付原告刘兰购买的欧景城3-1-1202号房屋。二、被告河北锐拓房地产开发集团有限公司晋州分公司于判决生效后十日内赔偿原告刘兰逾期交房违约金23837元。三、驳回原告刘兰的其他诉讼请求。案件受理费1736元，已减半收取868元，由原告刘兰负担670元，由被告河北锐拓房地产开发集团有限公司晋州分公司负担198元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同第十条约定了交付期限、第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任，现上诉人未在约定期限内交房，应承担相应的违约责任。上诉人主张2016年10月31日、2016年12月1日向被上诉人邮寄了催收通知单，被上诉人虽予以否认，但特快专递查询结果为妥投，故原审认定被上诉人已收取催收通知单并无不当。2016年12月1日催收通知单载明“……现我司再次通知阁下，向您发出最后的催收通知单，请您于2016年12月15日前到欧景城售楼部一楼交房部办理有关收楼手续。……”故原审认定收房时间为2016年12月15日并无不当。综上所述，河北锐拓房地产开发集团有限公司晋州分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1736元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  张 洁 审判员  陈爱民 二〇二〇年八月五日 书记员  陈 烁 ——