重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝04民终742号 上诉人（原审被告）：伍正刚，男，1962年8月19日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。 委托诉讼代理人：何小明，重庆市渝北区回兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：冉见，男，1962年11月11日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 被上诉人（原审原告）：冉勇，男，1965年1月5日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李天贵，重庆市石柱县悦崃法律服务所法律工作者。 原审第三人：简爱民，男，1968年1月6日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。 原审第三人：周显龙，男，1964年2月14日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。 上诉人伍正刚因与被上诉人冉见、冉勇，原审第三人简爱民、周显龙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院(2019)渝0240民初5621号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人伍正刚及其委托诉讼代理人何小明，被上诉人冉见、冉勇的委托诉讼代理人李天贵，原审第三人简爱民到本院接受询问。本案现已审理终结。 伍正刚上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人冉见、冉勇的诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、双方于2014年8月21日签订的《拆迁补偿协议》属于附期限附条件才生效的协议，在所约定的办证期间届满后没能达到所附生效条件则该合同不生效、不履行。该合同属于不生效的协议，不属于无效协议，一审法院认定拆迁补偿协议无效错误。二、协议第一条第三款属于专门针对该宗土地所有建设手续办理问题作出的约定，该约定条款属于单项（专项）违约条款，并不是针对协议本身约定的概括性（总违约）条款，该条内容并不违反法律的强制性禁止规定，属于有效约定，一审法院以拆迁补偿协议无效并判决上诉人返还该30万元属于认定协议条款性质错误。三、协议第一条第三款约定的30万元保证金转为违约金，是针对不能按时办证而约定的违约金，并不是针对国有划拨土地转让本身而约定的违约金，也不是预收（或预付）的转让价款，故不应予以退还。四、被上诉人明知办理相关审批手续及费用开支，愿意负责办理全部手续，自愿交纳30万元保证金，如果在5个月内不能办理不予退还，在商业领域属于自甘冒险的商业风险，应由被上诉人承担不能退还的风险。五、被上诉人在一审中没有提供证据证明其实际办理相关手续以及未能办理手续的原因，不管是什么原因导致未能办理，也是被上诉人的责任。六、由于约定被上诉人办理开发手续时间是半年，导致上诉人丧失了与他人订立合约的机会，该30万元可以认定因被上诉人逾期办证，导致合同无效，造成上诉人丧失与他人订立合同损失的赔偿，该30万元也不应返还。 被上诉人冉见、冉勇辩称，一、双方签订《拆迁补偿协议》实质是利用国有划拨土地进行投资开发。二、该合同严重违反法律和法规的强制规定，且损害了国家利益。三、《拆迁补偿协议》第一条第三款不属于独立存在的解决争议方法的条款，是合同的一般条款。四、上诉人有过错，应返还被上诉人的保证金（工程款）30万元及资金占用利息，上诉人不向石柱土家族自治县人民政府办理批准手续并缴纳相关费用，办理产权过户，2017年3月29日还登报声明国有划拨土地的使用权证作废，导致被上诉人始终无法办理手续。2019年5月23日上诉人与石柱土家族自治县征收拆迁补偿事务中心签订协议，并领取了补偿款，使《拆迁补偿协议》完全履行不能。故上诉人应返还被上诉人30万元及资金占用利息。 原审第三人简爱民述称，同意上诉人伍正刚的上诉意见。 原审第三人周显龙未作陈述。 冉见、冉勇向一审法院起诉请求：依法判令冉见、冉勇与伍正刚2014年8月21日签订的《拆迁补偿协议》无效，伍正刚返还冉见保证金30万元及资金占用利息，并由伍正刚承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：对于双方没有争议的事实，予以确认。2004年10月15日，石柱县良种场（甲方）与伍正刚（乙方）签订了《土地使用权转让协议》，甲方将石柱县南宾镇双庆村双庆小学后面土地转让给乙方使用，面积4185.34㎡。转让价格：144408.6元整。付款方式：乙方在签订协议时向甲方一次性付清。甲方将土地使用权证交付给乙方。2014年8月21日，伍正刚（被拆迁人、甲方）与冉见、冉勇（拆迁人、乙方）签订了《拆迁补偿协议》，就石柱县南宾镇双庆村双庆小学后面，地号323号，划拨土地4185.34㎡拆迁补偿达成如下协议：甲方提供土地4185.34㎡供乙方使用。甲方将现有的所有资料（土地证、各种协议等）移交给乙方。乙方在协议生效前向甲方交保证金300000元（大写：叁拾万元整），若乙方在5个月内未能办理所有开发手续，乙方向甲方所交的300000元（大写：叁拾万元整）保证金作违约金处理……该地块的开发手续由乙方自行负责办理。乙方对该地块的补偿，共还房4185.34㎡，门面、营业房按各个方向4∶6比例偿还即甲方4成，乙方6成。具体数量待施工图审定后确定……乙方必须在签订协议之日起半年内办完建设手续，并动工建设，逾期此协议无效……此协议自签订之日起生效，甲、乙双方各执一份。协议签订后，冉见、冉勇于2014年9月26日向伍正刚的账号为中国农业银行账户支款30万元，用途：工程款。当日，伍正刚出具《收条》，载明：今收到冉见交来的保证金叁拾万元正。此后，冉见、冉勇取得涉案土地使用证的复印件。 2017年3月29日，伍正刚登载《遗失声明》，载明：伍正刚声明遗失坐落于石柱土家族自治县南宾镇双庆村双庆小学后面的房产证，证号：国用（2004）第（X）号，声明作废。 2019年5月23日，石柱土家族自治县征收拆迁补偿事务中心（征收单位、甲方）与伍正刚（被征收人、乙方）签订《石柱县龙嘴片区棚户区改造项目国有土地上土地征收货币安置补偿协议书》，征收了乙方位于南宾街道城东社区龙嘴片区项目红线范围内土地，产权证号石国用（2004）X号，乙方被征收土地应得补偿款合计7902354.1元。 2004年6月29日，伍正刚、简爱民、周显龙签订《合伙协议》，约定案涉土地的使用权人属于三人。2019年9月20日，周显龙将伍正刚、简爱民诉至一审法院，要求判决解除三方合伙关系，并分割合伙财产，该案尚在审理过程中。 一审法院认为，冉见、冉勇与伍正刚于2014年8月21日签订的《拆迁补偿协议》实质是双方就共同开发案涉土地建房的真实意思表示，协议中涉案的土地使用权系划拨方式取得，需转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。而冉见、冉勇与伍正刚对未取得审批手续及缴纳出让金的案涉土地进行共同开发，违反法律的强制性规定，应属无效，双方对其行为的不利后果应承担相应的民事责任。无效的合同自始没有法律约束力，因该协议取得的财产，应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。故，冉见、冉勇与伍正刚于2014年8月21日签订的《拆迁补偿协议》自始无效，伍正刚因该协议取得的30万元保证金理应返还给冉见、冉勇，并支付资金占用损失，综合双方过错，就30万元的资金占用利息由双方各承担一半。因涉案协议系冉见、冉勇与伍正刚签订，且因周显龙与伍正刚、简爱民的合伙纠纷案件尚在审理过程中，三人之间是否属于合伙关系尚无生效裁判文书确认，根据合同相对性原则，冉见、冉勇与伍正刚才是合同双方当事人，冉见、冉勇及周显龙也未提供证据证明伍正刚与简爱民系合伙关系，故简爱民、周显龙在本案中不负任何责任。 关于伍正刚辩称即使协议无效，但保证金条款系独立存在的解决争议方法的条款，该条款有效的问题。《拆迁补偿协议》中约定“冉见、冉勇在协议生效前向伍正刚交保证金300000元（大写：叁拾万元整），若冉见、冉勇在5个月内未能办理所有开发手续，冉见、冉勇向伍正刚所交的300000元（大写：叁拾万元整）保证金作违约金处理”的条款属于合同的一般条款，不属于独立存在的解决争议方法的条款，故对伍正刚的该辩称理由不予认可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认冉见、冉勇与伍正刚于2014年8月21日签订的《拆迁补偿协议》无效；二、限伍正刚于判决生效后十日内返还冉见、冉勇交纳的保证金300000元及资金占用利息（以300000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的50%从2014年8月21日计算至2019年8月19日止，以300000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%从2019年8月20日计算至保证金付清时止）；三、驳回冉见、冉勇的其他诉讼请求。案件受理费2900元（已减半收取），由伍正刚负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1.本案所涉的《拆迁补偿协议》是否属于未生效协议；2.《拆迁补偿协议》第一条第三款是否属于独立存在的解决争议方法的条款，伍正刚是否应当返还冉见、冉勇保证金30万元及资金占用利息。评述如下： 关于本案所涉的《拆迁补偿协议》是否属于未生效协议的问题。伍正刚认为《拆迁补偿协议》属于附期限附生效条件的合同，条件尚未成就，合同尚未生效。由于《拆迁补偿协议》第一条第三项约定是对保证金交纳及违约责任的约定，并非约定冉见、冉勇5个月内办理所有开发手续协议才生效。《拆迁补偿协议》第二条第四项亦未约定冉见、冉勇在签订协议起半年内办完建设手续，并动工建设，协议才生效。并且《拆迁补偿协议》第三条明确约定此协议自签定之日起生效。故伍正刚主张《拆迁补偿协议》属于附期限附条件才生效的协议，没有事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。涉案协议至今未办理批准手续，一审判决认定《拆迁补偿协议》无效并无不当，伍正刚的该项上诉理由不成立，本院不予支持。 关于涉案《拆迁补偿协议》第一条第三款是否属于独立存在的解决争议方法的条款，伍正刚是否应当返还冉见、冉勇保证金30万元及资金占用利息问题。《拆迁补偿协议》第一条第三款约定：若冉见、冉勇在5个月内未能办理所有开发手续，冉见、冉勇向伍正刚所交的30万元保证金作违约金处理，该项内容属于违约责任条款，并非合同中独立存在的有关解决争议方法的条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，一审判决伍正刚返还冉见、冉勇保证金30万元及资金占用利息正确，伍正刚的该项上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，伍正刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人伍正刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁咏梅 审 判 员 王军峰 审 判 员 陈明生 二〇二〇年八月十一日 法官助理 孙正心 书 记 员 陈思羽